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Timestamp: 2016-10-24 16:13:24+00:00

Document:
138 III 669100. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre Y. SA (recours en mati�re civile)
Courtage immobilier; salaire excessif du courtier (art. 417 CO). El�ments � prendre en compte pour juger du caract�re excessif ou non de la commission de courtage. L'�tendue de l'activit� d�ploy�e par le courtier n'est pas d�terminante; en effet, dans un contrat de nature al�atoire comme le courtage, il faut partir du principe que le salaire r�mun�re le succ�s du courtier (consid. 3). Consid�rants � partir de page 669
3. Dans un second moyen, le recourant reproche � la cour cantonale d'avoir viol� l'art. 417 CO en n'examinant pas si le salaire de la courti�re �tait excessif et devait �tre r�duit le cas �ch�ant. A le suivre, la commission de 122'664 fr. serait in�quitable et choquante dans les circonstances particuli�res du cas. En effet, l'intim�e gagnerait, pour la maigre activit� d�ploy�e aupr�s de l'acheteur, un salaire repr�sentant plus du double de celui dont elle �tait pr�te � se satisfaire en cas de vente de l'immeuble aux �poux F., en faveur desquels elle avait exerc� une activit� notablement sup�rieure.
3.1 Lorsqu'un salaire excessif a �t� stipul� soit pour avoir indiqu� une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir n�goci� l'un de ces contrats, il peut �tre, � la requ�te du d�biteur, �quitablement r�duit par le juge (art. 417 CO).
D�terminer si le salaire est excessif ou non suppose de tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas d'esp�ce (cf. ATF 117 II 286
BGE 138 III 669 S. 670consid. 5b p. 290 in fine; ATF 83 II 151 consid. 4c p. 154 in fine). Etant donn� le caract�re al�atoire du contrat de courtage, il faut partir du principe que le salaire r�mun�re le succ�s du courtier, et non l'�tendue de l'activit� d�ploy�e par celui-ci (FRAN�OIS RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e �d. 2012, n� 8 ad art. 417 CO; CHRISTIAN MARQUIS, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 329). Le juge effectuera une comparaison avec les commissions vers�es habituellement (ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290 et les arr�ts cit�s) dans la r�gion consid�r�e (ATF 112 II 459 consid. 3 p. 460; ATF 111 II 366 consid. 3c p. 370). En mati�re immobili�re, la commission correspond en r�gle g�n�rale � un pourcentage du prix de vente obtenu. Le taux usuel peut varier en fonction du prix qui sert de r�f�rence; il diminue alors au fur et � mesure que le prix de vente augmente. Une commission peut d�passer l�g�rement le tarif ou le taux habituel sans pour autant �tre excessive (TH�VENOZ/PEYROT, Le contrat de courtage immobilier, in Servitudes, droit de voisinage, responsabilit�s du propri�taire immobilier, Fo�x/Hottelier [�d.], 2007, p. 136). En effet, dans la mesure o� il limite la libert� contractuelle des parties, l'art. 417 CO doit �tre interpr�t� de mani�re restrictive (ATF 106 II 56 consid. 2a p. 57).
Dans la jurisprudence, une commission de 3 % calcul�e sur un prix de vente de 1'695'000 fr. n'a pas �t� jug�e excessive (arr�t 4C.121/2005 du 5 juillet 2005 consid. 4.2.2). De m�me, le Tribunal f�d�ral n'a pas r�duit un salaire de 492'000 fr. correspondant � un taux de 3 % du prix de vente de diverses parcelles qui se montait au total � 16'400'000 fr., m�me si cette r�mun�ration se situait � la limite de ce qui �tait admissible en raison du prix �lev� de la transaction (arr�t 4C.362/1999 du 22 mars 2000 consid. 4c). N'a pas non plus �t� consid�r�e comme excessive une commission de 3,57 % pour des ventes immobili�res portant l'une sur 1'750'000 fr. (arr�t 4C.183/1998 du 16 juin 1999 consid. 4b) et l'autre sur 2'800'000 fr. (arr�t 4C.28/1995 du 1er octobre 1996 consid. 5b). Il a �galement �t� jug� qu'une commission fix�e � 3 % du prix de vente, correspondant au taux usuel, n'�tait pas trop �lev�e (ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290). En revanche, un salaire fix� � 11 % du prix de vente alors que le taux usuel �tait de l'ordre de 2 % a �t� tenu pour manifestement excessif (ATF 83 II 151 consid. 4c p. 153). D'autres �l�ments que le taux usuel peuvent entrer en ligne de compte, comme le fait que le courtier ait pr�sent� � l'acheteur une occasion unique correspondant parfaitement � l'objet recherch� (ATF 90 II 92
BGE 138 III 669 S. 671consid. 11 p. 107) ou le fait que le courtier n'exerce pas � titre professionnel, si bien qu'il n'a pas � assumer des frais g�n�raux et ne peut pr�tendre � une compensation pour les d�penses engag�es dans des affaires qui ne se sont pas r�alis�es (ATF 83 II 151 consid. 4c p. 153). La d�termination du caract�re excessif ou non du salaire du courtier rel�ve du pouvoir d'appr�ciation du juge (art. 4 CC). En pareil cas, le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve la d�cision prise en derni�re instance; il n'intervient que lorsque celle-ci s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou � l'inverse, lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'�l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; il sanctionne en outre les d�cisions rendues en vertu du pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (cf. ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123 s.; ATF 133 III 201 consid. 5.4 p. 211; ATF 132 III 178 consid. 5.1 p. 183; ATF 130 III 571 consid. 4.3 p. 576).
3.2 En l'esp�ce, quand bien m�me le mandant n'a pas invoqu� express�ment l'art. 417 CO dans la proc�dure cantonale, il y a bien eu requ�te du d�biteur en r�duction du salaire du courtier, au sens non formaliste prescrit par la jurisprudence (ATF 111 II 366 consid. 3a p. 369; ATF 83 II 151 consid. 4a p. 152). En effet, les conclusions du d�fendeur tendaient � ne pas payer la commission, subsidiairement � la fixer � un montant moins �lev� que celui r�sultant du contrat de courtage. La cour cantonale n'a pas r�duit le salaire de l'intim�e. Sur le vu des �l�ments ressortant de l'arr�t attaqu�, elle n'a pas viol� l'art. 417 CO en fixant la commission de courtage � 122'664 fr. Le taux de 3 %, m�me appliqu� � un prix de vente de 3'800'000 fr., n'appara�t pas excessif au regard de la jurisprudence pr�cit�e (cf. consid. 3.1 � 3 ci-dessus). Du reste, le recourant lui-m�me ne pr�tend pas que ce taux serait trop �lev� en l'occurrence. Il fait valoir en revanche les efforts tr�s restreints que l'intim�e aurait d�ploy�s pour convaincre l'acheteur E. Or, comme d�j� relev� (consid. 3.1 � 2 ci-dessus), une telle circonstance n'est pas d�terminante pour juger du caract�re excessif ou non de la commission convenue, puisque celle-ci r�mun�re le succ�s du courtier, et non l'activit� de ce dernier.
Il s'ensuit que la requ�te du mandant en r�duction du salaire de la courti�re est mal fond�e.
83 II 151,
112 II 459 suite... ,
106 II 56,
90 II 92,

References: ATF 
in fine
 ATF 
in fine
 art. 417
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF