Source: https://www.lemoniteur.fr/article/la-surelevation-en-copropriete.1969379
Timestamp: 2018-09-18 17:15:39+00:00

Document:
> La surélévation en copropriété
le 30/04/2018 | Energie, Immobilier, Technique, Efficacité énergétique, Paris
Les pouvoirs publics ont décidé d'encourager la surélévation pour des raisons environnementales car augmenter la population des villes en la logeant en verticalité réduit l'étalement urbain, source de stress et de pollution due aux transports. Il existe une autre raison spécifique à la copropriété : la vente du toit du bâtiment permet d'autofinancer les travaux de rénovation énergétique.
L'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 1 qui restreignait le droit de surélever en copropriété devait être modifié. Il obligeait l'unanimité des votes des copropriétaires du dernier étage pour autoriser la surélévation. La loi ALUR l'a fait en réécrivant cet article 2.
Mais entendons-nous d'abord sur la notion de « surélévation »…
Quand y a-t-il surélévation ?
Selon une jurisprudence constante, si l'on ne dépasse pas le faîtage de l'immeuble, c'est le droit classique de la copropriété qui s'applique et non le droit de la surélévation de l'article 35 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 car il n'y a pas « exhaussement de la panne faîtière centrale"3.
Mais attention, la Cour de cassation a aussi pu juger que « ayant souverainement retenu que si la hauteur maximale du faîtage de l'ancien toit n'avait pas été modifiée sur une courte longueur, le nouveau faîtage, tel qu'issu des travaux, avait été porté à cette hauteur maximale sur toute la longueur du bâtiment, ce qui aboutissait à la création de pièces mansardées, éclairées de quatre fenêtres, aux lieu et place du comble, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il s'agissait d'une surélévation partielle à laquelle s'appliquaient les règles édictées par l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 » 4 .
Il semble donc que la surélévation d'une partie seulement du bâtiment mais sans dépasser le niveau du faîtage existant sur une autre partie du bâtiment constitue tout de même une surélévation. Tout est donc affaire de circonstances de fait pour apprécier s'il y a ou non surélévation et donc si l'on doit ou non faire application des majorités précisées au nouvel article 35 pour les décisions y afférent.
Pour bénéficier du régime de la surélévation, les locaux créés doivent être des locaux privatifs et non des locaux communs à la copropriété, auquel cas l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 s'appliquera.
L'aménagement des combles avec ou sans surélévation
L'aménagement simple des combles sous toiture ne correspond pas à une surélévation au sens du nouvel article 35 de la loi du 10 juillet 1965 mais il convient tout de même de rechercher si les combles sont des parties privatives ou communes de la copropriété.
Les combles parties privatives peuvent être aménagés sous le toit sous réserve de respecter la législation du permis de construire et de demander une autorisation de l'assemblée générale (AG) de copropriété car les parties communes seront forcément touchées par les travaux et les tantièmes de copropriété seront sans doute à modifier, de même que la destination des lots prévue au règlement de copropriété si l'on veut les habiter.
La majorité appliquée sera celle de l'article 25, B, de la loi du 10 juillet 1965.
L'utilisation des combles parties communes nécessitera l'autorisation à l'AG des copropriétaires en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans le cas où l'aménagement concerne les combles comme décrits ci-dessus puis la création de nouveaux lots en surélévation, les décisions et autorisations seront données en application des règles de majorités décrites ci-dessus pour la modification des combles et de celles énoncées à l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 pour la surélévation en elle-même.
Comme abordé précédemment, la loi ALUR du 24 mars 20145 a profondément modifié les règles en copropriété de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965. Elle a instauré un nouvelle majorité pour décider des modifications et aliénations liées à la surélévation et créé un droit de priorité des copropriétaires du dernier étage du bâtiment surélevé.
Elle permet au syndicat des copropriétaires de choisir entre surélever lui-même, sans doute assisté d'un assistant maître d'ouvrage (AMO) compétent, ou vendre ce droit à un tiers s'il ne veut pas entreprendre les travaux par lui-même.
Mais la réforme permet aussi aux copropriétaires du dernier étage de réaliser la surélévation s'ils exercent leur droit de priorité.
La nouvelle majorité en AG
La décision de surélévation est régie par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 si le syndicat réalise lui-même l'opération ou s'il vend le droit à construire : la décision devra donc être prise à la majorité des 2/3 des voix des membres du syndicat des copropriétaires.
Cependant, le vote sera fait à la majorité de l'article 25 de la loi si le syndicat vend le droit à construire dans une commune ayant institué le droit de préemption de l'article L. 211-1 du Code de l'urbanisme, sans possibilité de passer à la majorité de l'article 25-1 faute par le législateur de l'avoir précisé expressément. C'est-à-dire que dans ce cas, la décision sera prise à la majorité simple des copropriétaires sans qu'il soit possible de prendre en considération le tiers des voix si jamais la majorité simple n'est pas atteinte.
Les copropriétés à plusieurs bâtiments
L'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 tel qu'issu de la réforme de la loi ALUR énonce que les copropriétaires de chaque bâtiment doivent voter en assemblée spéciale aux mêmes conditions de majorité que le syndicat des copropriétaires en assemblée générale.
Le droit de priorité du copropriétaire de l'étage supérieur
En cas de vente par le syndicat des nouveaux lots créés, les copropriétaires du dernier niveau bénéficient d'un droit de priorité pour acheter.
En cas de vente du droit à construire, ces mêmes copropriétaires disposent [...]

References: L'article 35
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 30
 l'article 25
 l'article 26
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 26
 l'article 25
 l'article 25

L'article 35