Source: https://www.franciscorosales.es/proteccion-de-deudores-hipotecarios/limites-en-el-interes-de-demora/
Timestamp: 2020-08-15 05:13:58+00:00

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Interés de demora en Sevilla | Notario Francisco Rosales
Infórmate sobre la limitación del interés de demora como medida de protección del deudor hipotecario en la notaría de Sevilla que sirve el Notario Francisco Rosales.
Aportación no dineraria ganancial
Si tienes la mala suerte de no poder cumplir a tiempo tus obligacones con el banco, igual este post de nuestro blog titulado “pagar con retraso al banco” te sirva de ayuda, pues igual que en esta notaría recomendamos cumplir las obligaciones, recomendamos no tolerar abusos, muchos de los cuales se cometen con el interés de demora.
El no pagar a tiempo al banco, no es motivo para que toleres abusos ﻿Clic para tuitear
El interés de demora, y la comisión de reclamación de cuotas impagadas, son dos pesadas losas que agravan el gran peso que supone carecer de fondos con los que poder pagar el préstamo hipotecario
Concretamente el interés de demora supone una penalización por el retraso en el pago de la cuota, con la que se trata de resarcir el perjuicio económico que sufre la entidad de crédito por dicho retraso. Sin embargo, su cuantía suele ser muy alta, y no podemos olvidar que:
Un avace en la materia ha sido La ley 1/2013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
Esta ley se dicta en atención a las circunstancias excepcionales creadas por la larga crisis económica que atravesamos y que han provocado que muchos ciudadanos, suscriptores de préstamos hipotecarios para la adquisición de su vivienda habitual, se vean en importantes dificultades para atender a sus compromisos por causas que les son ajenas y, corriendo el riesgo de caer en una situación de exclusión social, introduciendo además de cambios en la norma anterior los siguientes cambios.
Se limita el interés de demora en los préstamos hipotecarios sobre la vivienda habitual.
Se añade un tercer párrafo al artículo 114. Este artículo limita en las hipotecas el número de años de intereses que afectan a terceros, pero no aludía a un tipo de interés máximo. El nuevo tercer párrafo sí limita el tipo de demora en caso de viviendas habituales:
Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
– La excepción del artículo 579.2 a) LEC se refiere a ejecuciones hipotecarias en las que no se ha saldado totalmente la deuda. Es más favorable para el deudor pues aplica como interés de demora el interés legal del dinero.
– No se ha tocado una de las mayores situaciones de injusticia: producido el impago de determinadas cuotas, suele derivarse que se pague interésde demora por todo el capital y no sólo por la parte de capital efectivamente impagada, sobre todo si se ha convenido una cláusula de vencimiento anticipado.
– Hay autores e incluso circulares del Consejo General del Notariado que consideran un sinsentido de que los intereses ordinarios puedan superar el triple del interés legal del dinero, aunque no puedan hacerlo los de demora. Pero frente a estos criterios, lo cierto es que la ley sólo habla del interés de demora y no del interés remuneratorio y no de los remuneratorios, amén de que la ratio de unos y otros es diferente (los moratorios suponen una sanción por incumplimiento del negocio, pero los remuneratorios son el margen de beneficio derivado del negocio jurídico y ninguna ley entra a calibrar cuales son los márgenes de beneficio).
En este sentido la AP de Madrid sección 12 en sentencia de 17 de Septiembre de 2013 declaró nulos por abusivos unos intereses remuneratorios del 22.2%.
Más recientemente el Tribunal Supremo en Sentencia de 25 de Noviembre de 2015 entiende que un interés remuneratorio puede ser abusivo, y que para ver la abusividad, habrá que estar al TAE más que al interés nominal.
– No deben de excluirse cláusulas que fijen una responsabilidad máxima de los intereses ordinarios por encima del 12% (actualmente tres veces el interés legal del dinero), porque ese interés legal puede fluctuar.
– La D. Tr. 2ª sobre intereses de demora en vivienda habitual.
Esta disposición transitoria convierte ex lege en no abusivos los intereses moratorios que en otro caso serían abusivos, lo cual está en contradicción con la nulidad de toda cláusula abusiva.
Es muy recomendable en este punto leer la entrada del blog del profesor Jesús Alfaro Águila Real sobe la materia
– La D. Tr. 5ª sobre su aplicación a la venta extrajudicial.
Ha sido muy importante la sentencia del TJE de 21 de Enero de 2015 (resumida por mi compañero José Carmelo Llopis Belloch) que aborda la última normativa citada y que, diga lo que digan dichas normas, deja a salvo la posibilidad de que la autoridad judicial declare nulos por abusivos intereses de demora superiores a tres veces el interés legal del dinero.
También es muy importante destacar como el Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de Abril de 2015 (explicada por mi compañero Javier González Granado) en préstamos personales concedidos a consumidores impide cobrar como intereses de demora más de dos puntos al interés legal del dinero.
Las sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015 (confirmada por otras de 18 Febrero de 2016 y 3 de Junio de 2016) consideran abusivo todo interés de demora que supere en dos puntos el interés remuneratorio pactado, lo que ha provocado una interesante circular del Colegio Nacional de Registradores.
Si quieres saber más sobre el interés de demora, es algo extenso pero muy didáctico este post de mi compañero Francisco Mariño Pardo.
Queda por resolver, a la vista de esta sentencia, si en el procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca, puede o no el Notario que conozca de su tramitación apreciar el carácter abusivo de los intereses de demora cuando (terminado el proceso) haya de certificar la deuda en los términos del artículo 129 g de la Ley Hipotecaria; o el previo certificado expedido por otro compañero (expedido como requisito previo a la iniciación del procedimiento) y la falta de impugnación por el deudor o avalista (a la que tienen derecho en los términos del artículo 129.f del mismo texto legal) le impide dicha apreciación.
Tras la ley 5/2019 de 15 de marzo el tema de los intereses moratorios se ha resuelto en el artículo 25 según el cual:

References: artículo 114
 artículo 579
 artículo 579
 artículo 129
 artículo 129
 artículo 25