Source: http://wohnen-ohne-auto.de/publ_rechtl_absicherung
Timestamp: 2017-10-19 20:12:00+00:00

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Rechtliche Absicherung autofreier Projekte | Wohnen ohne Auto
Rechtliche Absicherung autofreier Projekte
Eine der ersten Fragen bei der Realisierung autofreier bzw. -reduzierter Wohnprojekte ist paradoxerweise die Diskussion der Folgen eines möglichen Scheiterns, "wenn doch viele (spätere) Bewohner ein Auto anschaffen". Insbesondere die Kommunen haben ein großes Interesse an einer langfristigen Planungssicherheit bei einem überschaubaren Verwaltungsaufwand und verlangen nach eindeutigen "Havarie-Konzepten".
So wurden in den autofreien Projekten in Deutschland zum Teil sehr unterschiedliche Regelungen entwickelt, um die Autofreiheit langfristig zu sichern. Obwohl die ersten Projekte mittlerweile schon fast 10 Jahre bestehen, kam es bisher noch zu keinen Rechtsstreitigkeiten bzw. Gerichtsurteilen, so dass sich die Regelungen durchaus bewährt haben. Dabei ist sicherlich auch zu berücksichtigen, dass jemand, der einen Vertrag abschließt, sich in der Regel auch daran hält.
Im Kern geht es bei allen Regelungen um die Frage, mit welchen Sanktionen die Anschaffung eines Privatfahrzeugs möglichst verhindert bzw. so gestaltet werden kann, dass eine zusätzliche Belastung des vorhandenen Stallplatzangebots vermieden werden kann. Grundsätzlich werden dazu drei Möglichkeiten gesehen:
der Betreffende muss den Wohnraum aufgeben,
die nachträgliche Anschaffung bzw. Errichtung eines Stellplatzes muss möglich sein
es folgen finanzielle Konsequenzen.
Beispiel: Gartensiedlung Weißenburg / Münster
Bei der Gartensiedlung Weißenburg wurde bewusst die 1. Möglichkeit gewählt, da man beim Modell Vorhalteflächen nicht nur Planungsbrachen und schlechtere Vermarktungschancen befürchtete, sondern auch die Zielrichtung der Planung einer autofreien Siedlung konterkariert sah, wenn man von Beginn an von einem Scheitern ausgehen würde.
Für die rechtliche Absicherung der Autofreiheit wurde deshalb ein abgestuftes, sehr engmaschiges Regelwerk entwickelt:
Im Bebauungsplan wurde die Errichtung von Stellplätzen für unzulässig erklärt, lediglich am Rand des Planungsgebiets wurde eine Fläche für Nebenanlagen "Zweckbestimmung Gemeinschaftsstellplätze" (Stellplatzschlüssel 0,2) ausgewiesen
Die Kommune schloss mit dem Investor einen städtebaulichen Vertrag, in dem sich dieser verpflichtete
das Gebiet autofrei zu erstellen und zu entwickeln
von den künftigen Mietern/Käufern Autoverzichtserklärungen abzuverlangen
die privatrechtliche Durchsetzung des Autoverzichts zu betreiben
Flächen für Car-Sharing zur Verfügung zu stellen bzw. Car-Sharing zu organisieren
Privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Investor und Mieter
Wesentlicher Bestandteil des Mietvertrags ist die Autoverzichtserklärung, so dass bei Verstoß die Kündigung nach Abmahnung erfolgen kann; die Autoverzichtserklärung umfasst die Verpflichtung des Mieters
die Autofreiheit sicherzustellen
selbst autofrei zu leben und dies gegen Mitbewohner auch durchzusetzen (Mitbewohner müssen eine Mitbewohnerklärung unterzeichen, unterbleibt dies, wird eine Vertragsstrafe fällig)
bei Streitigkeiten eine Schlichtungsstelle zu akzeptieren
Privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Investor und Käufer
Im Kaufvertrag wird u.a. festgelegt,
die Verpflichtung des Käufers selbst wiederum nur an Käufer zu verkaufen, die die Autoverzichtserklärung unterschreiben, bei Verstoß ergeht Unterlassungsklage
der Erstverkäuferin wird bei Verstoß ein Wiederkaufsrecht eingeräumt
bei Verstoß gegen vertragliche Bindungen wird eine Vertragsstrafe von 10.000 € fällig
Insgesamt ist dieses Beispiel aus drei Gründen besonders interessant, da
eine Regelung gefunden wurde, durch die auch bei Eigentumswohnungen der Autoverzicht langfristig abgesichert werden kann (bei Miet- und Genossenschaftswohnungen gilt eine sog. Auszugsklausel bei vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung als rechtlich unproblematisch und leicht durchsetzbar)
auf die meist mit hohen Kosten verbundene Sicherung einer möglichen Nachrüstung verzichtet wurde
die Möglichkeit eines städtebaulichen Vertrages ein bewährtes Instrument darstellt, ko-operative Lösungen bei der Baulandentwicklungen zu finden und insofern auch für Ver-einbarungen bzgl autofreier Projekte gut geeignet ist.
Grundsätzlich wurde bei der Entwicklung dieses Modells von der Prämisse ausgegangen, dass selbst im Falle einiger "Abweichler" immer noch weniger Verkehr erzeugt wird als bei einer konventionellen Planung!
Beispiel Hamburg - Saarlandstraße
Während in Münster die autofreie Siedlung von einem Betreiber entwickelt und verwaltet wurde, erwarben beim Modell Hamburg-Saarlandstr. alle Nutzer Eigentum an Wohnraum, wobei sie diesen wiederum vermieten können.
Hier ging es zunächst um eine Verpflichtungserklärung der Bauherren (generell haben die Bauherren zur Vereinfachung des Verfahrens die Möglichkeit, gemeinsam eine juristische Person zu gründen, z. B. einen eingetragenen Verein, eine GmbH, eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts) gegenüber der Bauaufsichtsbehörde:
Verpflichtung als Bauherr/Vermieter, dass die Mieter der Wohneinheit keinen Stellplatz-bedarf durch die dauerhafte Nutzung eines Autos erzeugen werden
Verpflichtung, eine entsprechende Verpflichtung in den Mietvertrag aufzunehmen und durchzusetzen
Verpflichtung bei Scheitern des Projekts zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen in der gesetzlich festgelegten Höhe
Auch hier wurde in den Mietverträgen eine entsprechende Autoverzichtsklausel aufgenommen. Bei Verstoß ist der Mieter, der ein Kfz nutzt, verpflichtet, die Kosten der Ausgleichsbeträge zu übernehmen.
Bei diesem Beispiel wird also das Scheitern des Projekts vor allem mit den finanziellen Folgekosten sanktioniert, eine Kostenbelastung während der Projektrealisierung entfällt. Die "Unterbringung" der eventuell angeschafften Fahrzeuge ist jedoch nicht geregelt.
Beispiel Wien - Florisdorf
Bei diesem autofreien Projekt in Wien handelt es sich um ein Beispiel sozialen Wohnungsbaus, das von einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft verwaltet wird. Auch hier wird der Autoverzicht im Mietvertrag geregelt, in dem sich der Mieter ausdrücklich verpflichtet - und zwar sowohl für sich als auch für sämtliche Mitbewohner und allfällige Rechtsnachfolger im vertragsgegenständlichen Mietrecht - ein Kfz weder zu halten, noch zu leasen, noch unter irgendeinem sonstigen Rechtstitel zu besitzen oder ständig zu benutzen.
Allerdings besteht dennoch die Möglichkeit, dass sich der Mieter ein Auto anschafft, und zwar wenn sich seine Lebensumstände so ändern, dass eine solche Anschaffung objektiv gerechtfertigt ist (z. B. Eintreten einer dauerhaften Körperbehinderung). Solche geänderten Umstände sind dem Vermieter zu melden, gleichzeitig muss aber auch das dauerhafte Vorhandensein eines Stellplatzes im Umkreis von ca. 500 m nachgewiesen werden. Wird dieser Nachweis nicht erbracht, ist der Vermieter berechtigt, einen Stellplatz zuzuweisen und entsprechend die Miete zu erhöhen.
Bei diesem Beispiel verliert der Mieter also nicht seinen Wohnraum, wenn er aus objektiven Gründen ein Auto anschaffen muss, jedoch die finanziellen Vorteile des Autoverzichts. Gleichzeitig wird durch den "Zwangs-Nachweis" eines Stellplatzes eine Belastung der umliegenden Gebiete vermieden.
Beispiel: München-Messestadt Riem Autofrei Wohnen 1
Die in der Messestadt Riem für autofreies Wohnen genutzten Grundstücke befanden sich in kommunaler Hand. Entsprechende Regelungen zum Autoverzicht wurden deshalb in den Kaufverträgen aufgenommen. Diese umfassten insbesondere folgende Vereinbarungen:
Bis zu einer gewissen Anzahl können die beteiligten Eigentümergemeinschaften bzw. die Genossenschaft Stellplätze "nachkaufen". Wird jedoch eine bestimmte Obergrenze (hier Stellplatzschlüssel 0,6) überschritten, gilt das Projekt als gescheitert und es müssen alle dem üblichen Stellplatzschlüssel entsprechenden Stellplätze nachgekauft werden.
Zur Absicherung dieses eventuellen Nachkaufs wurde in das Grundbuch eine Höchst-Betragssicherungs-Hypothek in Höhe der zu erwartenden Kosten zu Gunsten der Stadt eingetragen.
Die Käufer sind verpflichtet, jährlich einen Bericht über den Fahrzeugbestand an die Stadt abzugeben. Bei Nicht-Nachkommen wird eine Vertragsstrafe fällig.
Die Käufer haben sich außerdem verpflichtet, alle internen vertraglichen Regelungen zum autofreien Wohnen mit der Bauaufsichtsbehörde abzustimmen.
Die rechtlichen Regelungen im Innenverhältnis wurde bei den Eigentümergemeinschaften in der Teilungserklärung getroffen, in der sich die Eigentümer verpflichten
dass ein Bewohner, der ein Auto anschafft, einen Stellplatz "nachkauft"
dass nur die Bewohner, die ein Auto besitzen, die Kosten für eine Nachrüstung mit Stellplätzen tragen
dass bei Weiterverkauf Erwerber, die kein Kfz besitzen oder nutzen, vorgezogen werden, soweit dies wirtschaftlich zumutbar ist
Bei der Genossenschaft finden sich die entsprechenden Regelungen im Nutzungsvertrag:
Der Nutzer verpflichtet sich, kein Fahrzeug zu nutzen, insbesondere nicht im Stadtteil abzustellen. Dies muss in einer schriftlichen Verpflichtungserklärung nachgewiesen werden.
Diese Verpflichtung ist wesentlicher Vertragsbestandteil und kann im Rahmen einer Unterlassungsklage eingeklagt werden.
Von der Verpflichtung kann entbunden werden, wenn dies sachlich oder persönlich erforderlich scheint und Stellplätze im Rahmen des vorhandenen Kontingents zur Verfügung stehen.
Soweit die eigene Nutzung eines Kfz nicht unterlassen wird, muss der Nutzer den entstandenen Schaden (z. B. Nachrüstkosten) ersetzen.
Dieses Modell hat den Vorteil, dass die beteiligten Projekte nicht mit Kosten für eine eventuelle Nachrüstung belastet wurden, was jedoch nur deshalb möglich war, weil im 1. Bauabschnitt Riem ein zentraler Parkplatzbetreiber mit entsprechenden Flächen und Angebot vorhanden ist.
Dies erklärt auch, weshalb die internen Regelungen relativ weich sind und sich im wesentlichen auf die Abschreckung durch den Kostendruck beschränken.
Bei diesem Beispiel wird wohl von allen genannten Projekten am ehesten ein Übergang von einer autofreien in eine normale Siedlung vorweggenommen, wobei dies nicht im Sinne des ursprünglichen Projektziels liegen kann. Gleichzeitig beinhaltet es den Nachteil, dass beim Fehlen eines zentralen Stellplatzbetreibers die Bauherren und Bewohner individuell für eine eventuelle Nachrüstung Vorsorge treffen müssen und somit den Kostenvorteil des Autoverzichts zum Teil nicht in Anspruch nehmen können.
In allen genannten und auch anderen Projekten wird ein großes Interesse der Bewohner an der dauerhaften Autofreiheit unterstellt, so dass die Sicherung der Autofreiheit durch soziale Kontrolle, unabhängig von rechtlichen Regelungen ein entscheidender Punkt für das dauerhafte Gelingen autofreier Wohnformen darstellt Insofern ist es wenig überraschend, dass bisher keine gerichtlichen Überprüfungen erforderlich waren. Zusätzliche Begleitmaßnahmen (z. B. Mobilitätsangebote, Parkraumbewirtschaftung etc.) unterstützen das erfolgreiche Bestehen der autofreien Projekte
Dennoch gibt es vor allem seitens der Kommunen große Befürchtungen, was passiert, wenn die nächsten Generationen einziehen (wobei sich bei den gegenwärtigen umwelt-, verkehrspolitischen und demographischen Entwicklungen durchaus kritisch hinterfragen lässt, warum ausgerechnet autofreie Projekte eine jahrzehntelange "Erfolgsgarantie" leisten sollen).
In diesem Zusammenhang wurden in den letzten Jahren auch Gutachten und Dissertationen (z. B. Epp Christian: Rechtsform autofreien Wohnens - Privatrechtlich und öffentlich-rechtliche Instrumente der Autobeschränkung in Neubaugebieten, Baden-Baden 1999. Hastrich, Gurdrun, Juristische Ausgestaltung einer Bindung an autofreies Wohnen, ILS-Rundbrief 8/1997) zu dieser Thematik erstellt, um größtmögliche Planungssicherheit zu gewährleisten.
Zusammenfassend stellen sie fest, dass es sowohl durch öffentlich-rechtliche als auch privat-rechtliche Instrumente gut möglich ist, die Autofreiheit langfristig abzusichern.
(Eine sehr gute Zusammenstellung, die hier auch zugrunde gelegt wurde, findet sich unter
http://www.wohnen-plus-mobilitaet.nrw.de/wohnen_ohne_auto/rechtl_sicherung/index.html)
1. Öffentlich-rechtliche Regelungen
Stellplatzreduzierungen und die Einrichtung räumlich autofreier Zonen in Wohngebieten über das öffentlich-rechtliche Instrumentarium (Bebauungsplan, Städtebaulicher Vertrag, Stellplatzverzichtssatzung) sind mittlerweile als unproblematisch zu sehen. Auftretende Schwierigkeiten sind höchstens auf das Fehlen entsprechender Erfahrungen der zuständigen Behörden in der Genehmigungspraxis zurückzuführen.
Die Kommune kann zwar bereits auf Grund der bauordnungsrechtlichen Rechtslage den Eigentümer zu einen projektkonformen Verhalten anhalten, eine zusätzliche vertragliche Verpflichtung entsprechend den privatrechtlichen Regelungen erscheint allerdings sinnvoll. Dagegen ist eine generelle Sicherung der Autofreiheit durch eine Eintragung ins Grundbuch - wie vielfach angenommen - nicht notwendig und wird von Rechtsexperten auch für überhaupt nicht sinnvoll erachtet.
Zusätzlich besteht für die Kommunen als Bauaufsichtbehörde auch die Möglichkeit den Bewohnern Nachweispflichten aufzuerlegen. Diese können schuldrechtlich vereinbart werden. Die inhaltliche Falschangabe stellt dann eine bauordnungsrechtliche Ordnungswidrigkeit dar und kann auch den Strafbestand des § 156 StGB erfüllen.
Das lange Zeit große Problem der in den Landesbauordnungen und kommunalen Stellplatzsatzungen nicht vorgesehenen Stellplatzreduzierung für Wohnungsbauvorhaben wurde durch entsprechende Änderungen weitestgehend gelöst. Auch in Bayern scheint durch die geplante Novellierung der Bayerischen Bauordnung eine Vereinfachung bzgl. Stellplatzreduzierungen für autofreie Wohnprojekte in Aussicht. Die bisherige Praxis sog. Vorhalteflächen für eine mögliche Nachrüstung von Kfz-Stellplätzen, deren eventuelle Herstellung öffentlich-rechtlich über eine Baulast, sowie im Grundbuch des entsprechenden Grundstücks durch eine nachrangige Grundschuld gesichert wurde, könnte dann aufgegeben werden..
Im Hinblick auf die planerische und baurechtliche Zulässigkeit von autofreien Wohnbauvorhaben ist schließlich noch ein Urteil des OVG Münster besonders interessant, das im Zusammenhang mit einer Normkontrolle eines Nachbars gegen den Bebauungsplan der autofreien Siedlung Weißenburg höchstrichterlich feststellte, dass
eine Kommune durchaus berechtigt sei, ihren planungshoheitlichen Gestaltungsspielraum für ein Modellprojekt "Autofreies Wohnen" zu nutzen,
in Innenstadtlagen von Großstädten grundsätzlich von einem entsprechenden Bedarf für autofreie Wohnangebote auszugehen sei,
die Kommune grundsätzlich von einem vertragstreuen Verhalten der künftigen Bewohner ausgehen dürfe,
die Autoanschaffung einzelner Bewohner aufgrund veränderter Lebensumstände nicht das Planungskonzept in Frage stelle und
es keine Erkenntnisse gebe, die die Planungen im Vorhinein zum Scheitern verurteilen würde.
2. Privatrechtliche Regelungen
Kernpunkt der privatrechtlichen Regelungen in Miet- und Kaufverträgen ist die genaue Ausgestaltung der sogenannten Autofreierklärungen. Dabei gilt die Durchsetzung des Autoverzichts bei Mietwohnungen als relativ unproblematisch, da
der Vermieter nach §564 b BGB die ordentliche Kündigung aussprechen kann, wenn die Teilnahme am Projekt wesentlicher Vertragsinhalt ist
der Vermieter aus § 550 BGB eine Unterlassungsklage anstrengen kann, wenn im Mietvertrag die autofreie Lebensführung als vertragsgemäßer Verbrauch festgesetzt wird
im Mietvertrag auch eine vertragliche Nebenleistungspflicht des Mieters, Untermieter und Mitbewohner in das Projekt einzubeziehen, vereinbart werden kann
Im Übrigen kann im Grundstückskaufvertrag die vertragliche Nebenleistungspflicht des Vermieters vereinbart werden, seine Mieter in das Projekt einzubinden und die Projekteinhaltung durchzusetzen. Hier ist auch eine Vertragsstrafe möglich.
Bei Eigentumswohnungen bestehen zur Absicherung des Autofreiheit folgende Möglichkeiten
Im Kaufvertrag kann nach den Grundsätzen des § 328 BGB der vertragliche Anspruch des Projektträgers gegen den Käufer auf Unterlassen projektwidrigen Verhaltens begründet werden.
Gem. § 497 BGB ist es zulässig, ein Wiederkaufsrecht zugunsten des Projektträgers oder einer von ihm genannten Person zu vereinbaren, falls der Käufer nicht mehr am Projekt teilnehmen will.
In den Kaufvertrag kann die vertragliche Pflicht aufgenommen werden, den Rechtsnachfolger in das Projekt einzubinden. Diese Pflicht kann durch Wiederkaufsrecht gem. § 497 BGB und Auflassungsvormerkung gem. § 883 BGB gesichert werden.
Der Verkäufer kann außerdem den Abschluss des Kaufvertrags davon abhängig machen, dass alle Mitbewohner ihren Projektbeitritt schriftlich bestätigen. Zudem ist es möglich, den Erwerber im Kaufvertrag zu verpflichten, den schriftlichen Projektbeitritt aller nachträglich aufgenommenere Mitbewohner beizubringen. Weiterhin kann der Eigentümer im Kaufvertrag ein Strafversprechen für den Fall abgeben, dass der Mitbewohner sich weigert, dem Projekt beizutreten.
Zusätzlich zu den Autofreierklärungen in den Miet- und Kaufverträgen kann die Absicherung der Autoverzichts, wie dies in den bisherigen Projekten auch geschehen ist, in Vereinssatzungen, Genossenschaftssatzungen oder Teilungserklärungen von Wohnungseigentümergemeinschaften unterstützt werden, in denen sich die Bewohner durch Beitritt verpflichtend an die entsprechenden autofrei-Ziele binden. Durch ein nachbarschaftliches Miteinander regeln die Bewohner etwaige Abweichungen von den Vereinbarungen untereinander.
Inwieweit Konventionalstrafen bei nicht vorgesehenem Autobesitz gerichtlich durchsetzbar sind, kann erst durch Präzedenzfälle beantwortet werden. Damit es dazu erst gar nicht kommt, setzen alle Projekte auf die soziale Verantwortung jedes Einzelnen, die Vereinba-rungen einzuhalten - und dies funktioniert bislang sehr erfolgreich.
Projektbörse Freiham
20. Oktober 2017 - 18:00 bis 21:00

References: § 156
 §564
 § 550
 § 328
 § 497
 § 497
 § 883