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Timestamp: 2020-07-11 03:53:37+00:00

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TOP Ö 3: Bauantrag für Umbau und Erweiterung zu einer erdgeschossigen Arztpraxis auf dem Grundstück Fl.Nr. 184/6 der Gemarkung Grafing (Glonner Straße 3)
Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „zwischen Glonner- und Griesstraße“ vom 11.04.1987. Für den betroffenen Teil des Baugebiets ist die Art der baulichen Nutzung als „Mischgebiet“ festgesetzt.
Beantragt sind die Nutzungsänderung des Erdgeschosses des Bestandsgebäudes und die Errichtung eines erdgeschossigen Anbaus für eine Arztpraxis. Diese Nutzung ist gemäß § 13 BauNVO im festgesetzten Mischgebiet uneingeschränkt zulässig.
Der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 0,9 und eine GFZ von 1,6 fest. Die Angaben des Bauantrags stellen auf die Größe des Baugrundstücks als Bezugsgröße ab.
Maßgeblich ist aber gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO die Größe des Baugrundstücks innerhalb des Baulands, also hinter der Straßenbegrenzungslinie. Der Bebauungsplan begrenzt die öffentliche Verkehrsfläche mit der Straßenbegrenzungslinie. Dass diese jedoch im Bereich der Baufläche fehlt, ist auf das Zusammenfallen mit der dortigen Baulinie zurückzuführen (vgl. Nr. 6.2 der PlanzV, wonach die Straßenbegrenzungslinie entfällt, wenn sie mit einer Baulinie zusammenfällt). Die für die GRZ/GFZ maßgebliche Größe des Baugrundstücks hinter der festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche beträgt dann noch 320 m². Bei einer Grundfläche der Gebäude von 225 m² (ohne Anrechnungsanlagen) errechnet sich eine GRZ von 0,70 und bei einer Geschossfläche von 323 m² eine GFZ von 1,0. Das festgesetzte Nutzungsmaß wird also ungeachtet der geänderten Berechnungsgrundlage eingehalten.
Der Bebauungsplan setzt für die äußeren Gebäudeseiten eine Baulinie fest. Das verlangt die Errichtung der Gebäude auf dieser Linie – ein Zurückbleiben oder Vortreten ist nicht zulässig (§ 23 Abs. 2 BauNVO).
Diese Baulinie wird – abgesehen von dem festgesetzten Rückversatz zwischen dem Alt- und dem Neubau – weitestgehend eingehalten. Für diese geringfügige Abweichung kann die notwendige Befreiung erteilt werden. Auch für das Zurückbleiben von der südlichen Baulinie kann die Befreiung erteilt werden, um dort einen barrierefreien Eingang zu errichten.
Eine erhebliche Abweichung ergibt sich aber durch die Errichtung der Stellplätze. Der Bebauungsplan setzt dort – und zwar unmittelbar bis an das Gebäude (Baulinie) heranreichend – eine öffentliche Verkehrsfläche fest. Im Hinblick auf die in der Schwarzbäckstraße bestehende Verkehrsbelastung wird die Errichtung eines beidseitigen Gehwegs (bisher endet der Gehweg an der Glonner Straße im Einmündungsbereich zur Schwarzbäckstraße) aus Gründen der Verkehrssicherheit für den Fußgängerverkehr (auch eine wichtige Schulwegstrecke) für unerlässlich angesehen. Die Errichtung von privaten Stellplätzen innerhalb der festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche widerspricht diesen Anforderungen in grundsätzlicher Weise.
Da es sich bei dem Verkehrsflächenkonzept des Bebauungsplans, das auch bei der bisherigen Neubebauung im dortigen Plangebiet sehr konsequent durchgesetzt wurde, um einen Grundzug der Planung handelt, schließt sich nach Auffassung der Bauverwaltung die Errichtung von privaten Stellplätzen innerhalb der als „öffentliche Verkehrsfläche“ festgesetzten Flächen aus. Soweit die Tatbestandsvoraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB vorliegen sollten, wäre eine Abweichung aber dann im Hinblick auf die Belange des Verkehrs nicht zu rechtfertigen.
Allenfalls wäre vorstellbar, dass entlang des Gebäudes der Gehweg und dann vorgelagert öffentliche Längsparkplätze errichtet werden. Das setzt aber die Einigung über die Abtretung der als „öffentliche Verkehrsflächen“ festgesetzten Flächen voraus.
Die tatsächliche Herstellung der festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen innerhalb des Baugrundstückes wird aber nicht als Voraussetzung für die Erschließung angesehen (§ 30 Abs. 1 BauGB). Hier liegt eine Ausnahme vom Grundsatz der plankonformen Erschließung vor, da das Grundstück zum Zeitpunkt der Bebauungsplanaufstellung bereits erschlossen war und das beantragte Vorhaben der Umsetzung der plankonformen Erschließung nicht entgegensteht (BayVGH 18.07.1995). Auch hierfür ist aber zu verlangen, dass die Flächen nicht – wie beantragt mit Stellplätzen – baulich genutzt werden. Das gilt auch unter dem Blickwinkel wertsteigernder Maßnahmen, die dort gem. § 32 BauGB unzulässig sind. Möglich wäre aber etwa eine Fortsetzung der Nutzung als Gartenland.
Der Bebauungsplan setzt die Dachform für das Quartier einheitlich als Satteldach fest. Die notwendige und beantragte Befreiung für ein Flachdach auf dem erdgeschossigen Anbau kann aber aus stadtgestalterischen Gründen erteilt werden, da sich das Vorhaben durch seine eingeschossige Ausführung deutlich von der Umgebungsbebauung absetzt und in Bezug auf seine Auswirkungen gegenüber dem Ortsbild (Dachlandschaft) nicht nachteilig in Erscheinung tritt. Das rechtfertigt die notwendige Abweichung durch Erteilung einer Befreiung.
Der Bebauungsplan stellt darauf ab, dass die Stellplatzversorgung des gesamten Quartiers mitunter über den öffentlichen Straßenraum erfolgt. In der Folge unterstellt der Bebauungsplan (Begründung) dann auch einen reduzierten Stellplatzbedarf. Oberirdische Stellplätze, so das damit ausgedrückte Planungsziel, sind nur als öffentliche Stellplätze vorgesehen.
Für den genehmigten Baubestand waren die notwendigen Stellplätze auf dem Grundstück durch dort vorhandene Stellplätze nachgewiesen (Bestandschutz).
Durch das Vorhaben entsteht jetzt folgender Stellplatzbedarf:
a) Berechnung nach der örtlichen Stellplatzsatzung:
1 Wohneinheit (<100 m² Wohnfläche) 1,50 Stpl.
Gewerbefläche 1 Stp./30 m² für 145 m² 4,83 Stpl
Summe 6,33 gerundet: 7 Stellplätze
b) Berechnung nach der „Sonderregelung Bebauungsplan“:
1 Wohneinheit 1,00 Stpl.
Gewerbefläche 1 Stp./40 m² für 153,01 m² 3,83 Stpl
Summe 4,83 gerundet: 5 Stellplätze
Gemäß Art. 47 Abs. 2 BayBO i.V.m. der örtlichen Stellplatzsatzung sind grundsätzlich 7 Stellplätze nachzuweisen. Der Stellplatzbedarf für das beantragte Bauvorhaben wird jedoch davon abweichend nach den Regelungen des Bebauungsplans „Gebiet zwischen der Glonner Straße und Griesstraße“ vom 11.04.1987 ermittelt. Dort sind in der Begründung gesonderte Richtzahlen dargelegt, die einen gegenüber den gesetzlichen/satzungsrechtlichen Richtzahlen geringeren Stellplatzbedarf vorsehen. Da diese abweichende Stellplatzregelung lediglich in der Begründung ausgeführt wird, der keine Satzungsqualität und damit kein Vorrang vor der örtlichen Stellplatzsatzung (vgl. § 1 der Stellplatzsatzung) zukommt, wird die Umsetzung des erklärten Planungswillens durch eine entsprechende Abweichung (Art. 63 BayBO i.V.m. § 6 der Stellplatzsatzung) geregelt.
Der reduzierte Stellplatznachweis und damit die Abweichung rechtfertigen sich durch das dortige Parkkonzept, wonach die Besucherstellplätze im öffentlichen Straßenraum nachgewiesen werden. Voraussetzung für die Zulassung der Abweichung ist damit aber auch, dass das Verkehrskonzept umgesetzt wird. Das verlangt die Verfügbarkeit der im Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen im Bereich des Baugrundstückes.
Hinsichtlich der Stellplatzfrage wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss die Haltung der Verwaltung uneingeschränkt geteilt, wonach eine bauliche Nutzung der im Flächennutzungsplan festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen ausgeschlossen wird. Die Errichtung eines Gehwegs auf dieser östlichen Straßenseite ist unverzichtbar. Ob vorgelagert noch öffentliche Parkplätze errichtet werden können, wurde noch offen gelassen und ist für die Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen auch nicht bedeutsam. Hierüber entscheidet die Stadt Grafing b.M. dann zu einem späteren Zeitpunkt, zumal auch der Erwerb dieser Flächen noch völlig offen ist. Seitens der Verwaltung wurde auf die Entschädigungspflicht für die öffentliche Nutzung angesprochen, die im Zuge der anstehenden Verhandlungen noch zu ermitteln ist.
Was die Vorhabenzulassung anbetrifft, sind jedenfalls private Stellplätze nicht zulässig. Der Nachweis der notwendigen Stellplätze erfordert deshalb zwingend eine Ablösung. Um Verzögerungen des Verfahrens zu vermeiden, ist über den Abschluss des Vertrages zur Stellplatzablösung schon vorneweg zu entscheiden.
Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag für Umbau und Erweiterung zu einer erdgeschossigen Arztpraxis auf dem Grundstück Fl.Nr. 184/6 der Gemarkung Grafing, Glonner Straße 3, das gemeindliche Einvernehmen unter der Einschränkung zu erteilen, dass keine Bebauung der festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen erfolgt.
Die Errichtung von Stellplätze innerhalb der vom Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen ist unzulässig; eine Befreiung für die vorgesehene Abweichung wird nicht erteilt. Ausgenommen den barrierefreien Gebäudezugang (notwendig gem. Art. 48 Abs. 2 Nr. 4 BayBO) sind bauliche Anlagen außerhalb der vom Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig.
Dem Abschluss eines Vertrages zur Ablösung der notwendigen Stellplätze gemäß Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO – unabhängig von der tatsächlich erforderlichen Anzahl – wird zugestimmt.

References: § 13
 § 19
 § 31
 § 32
 Art. 47
 § 1
 § 6
 Art. 48
 Art. 47