Source: https://interpretacje-podatkowe.org/adaptacja/0114-kdip4-4012-498-2018-2-ako
Timestamp: 2020-07-15 02:17:33+00:00

Document:
♦ › Adaptacja › 0114-KDIP4.4012.498.2018.2.AKO
Zwolnienie od podatku planowanej transakcji zbycia lokali powstałych w wyniku adaptacji Strychu.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 1 sierpnia 2018 r. (data wpływu 13 sierpnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do planowanej transakcji zbycia lokali powstałych w wyniku adaptacji Strychu – jest nieprawidłowe.
W dniu 13 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do planowanej transakcji zbycia lokali powstałych w wyniku adaptacji Strychu.
Wspólnota Mieszkaniowa zamierza podpisać umowę przedwstępną sprzedaży z Inwestorem, którym są dwie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.
Na działce gruntu o oznaczeniu geodezyjnym numer znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny, wybudowany w 1957 r. Wspólnota Mieszkaniowa w drodze uchwały, udzieliła zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, stanowiącej cały strych o powierzchni około 240 m2, usytuowanej na ostatniej kondygnacji budynku. Zmiana przeznaczenia części nieruchomości polegać ma na zaadaptowaniu strychu na dwa samodzielne, jednokondygnacyjne lokale mieszkalne i sprzedaż tych lokali wraz z przynależnym do tych lokali udziałem w nieruchomości wspólnej. Warunkiem sprzedaży nowopowstałych lokali na rzecz Inwestora jest wykonanie przez niego wszelkich niezbędnych do tego robót budowlanych – wykonawczych, odbiorowych i powykonawczych. Inwestor nie będzie rozliczał ze Wspólnotą nakładów poniesionych na adaptację. Ustanowienie odrębnej własności lokali nastąpi dopiero przy akcie notarialnym przenoszącym własność. Cena wpisana w umowie przedwstępnej została ustalona na podstawie operatu określającego wartość rynkową Strychu oraz zgodnie z jego stanem technicznym na dzień sporządzania operatu, który był podstawą do oceny ofert. Tylko jeden oferent złożył ofertę równą cenie z operatu. Inne oferty były niższe. Cena ta nie ulegnie zmianie, np. o poniesione przez Nabywcę nakłady na adaptację Strychu.
Nakłady poniesione przez Nabywcę będą ponoszone wyłącznie na rzecz i w imieniu Nabywcy, jako jego inwestycja i nie będą wpływały na dalsze rozliczenia pomiędzy Nabywcą a Wspólnotą. Cena za Strych zostanie ustalona w umowie przedwstępnej i nie ulegnie zmianie w wyniku przeprowadzonych na Strychu prac adaptacyjnych przez Nabywcę. Wspólnota nie ma żadnego wpływu na zakres i rodzaj prac prowadzonych na Strychu, na ich skalę ani budżet. Wydatki ponoszone przez Nabywcę stanowią wyłącznie jego inwestycję i nie wpływają w żaden sposób na cenę zakupu Strychu ustaloną w dniu podpisywania umowy przedwstępnej.
Wspólnota nie jest czynnym podatnikiem VAT.
Czy notarialna umowa sprzedaży Strychu przerobionego na dwa lokale mieszkalne powstałe z adaptacji opisanej we wniosku części nieruchomości budynku wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
Zdaniem Wnioskodawcy, wobec wystąpienia przesłanki z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, umowa sprzedaży części nieruchomości pomiędzy Wspólnotą a Inwestorem nie będzie objęta obowiązkiem zapłaty podatku VAT.
Co do zasady sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jednak przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług przewidują zwolnienia w pewnych sytuacjach. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a tejże ustawy, od podatku zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący ich dostawy (sprzedaży) nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Na podstawie ww. przepisu dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniająca określone w tym przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata, a z taką sytuacją w przedmiotowym stanie faktycznym nie mamy do czynienia. Dodać należy że część nieruchomości o którą chodzi (strych) nie była także nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy, leasingu ani innej umowy o podobnym charakterze, a więc nie była oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Zatem w stosunku do przedmiotowej części budynku nie przysługiwało dokonującemu jej dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Podkreślić w tym miejscu należy także, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.
Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania. Pod pojęciem „ulepszenia” należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług ma zatem zastosowanie w sytuacji, gdy dokonujący sprzedaży nie ponosił wydatków na ulepszenie.
W analizowanym stanie faktycznym mamy do czynienia właśnie z taką sytuacją – Wspólnota dokonała, w drodze uchwały, jedynie zgody na adaptację strychu budynku oraz ich sprzedaż, pod warunkiem dokonania niezbędnych prac adaptacyjnych przez Inwestora, który następnie lokal nabędzie. Zatem Wspólnota, jako dostawca (sprzedający) nie poniósł oraz nie poniesie żadnych wydatków na ulepszenie ww. części nieruchomości. Spełniona tym samym zostaje przesłanka z art. 43 ust. 1 pkt 10a, która uprawnia do zwolnienia z podatku VAT umowy pomiędzy Wspólnotą a Inwestorem.
Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży części nieruchomości wspólnej stanowiącej cały strych.
W tym miejscu należy wskazać, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.
Stosownie do treści art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma więc określony ułamkiem udział w tej nieruchomości.
W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 § 1 ww. ustawy). Z kolei art. 45 Kodeksu cywilnego definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.
Zatem, w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec tego towarem jest część budynku lub budowli, a także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, według których (art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, Dz. U. UE L Nr 347 str. 1, z późn. zm.), państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r. poz. 716, z późn. zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Przepis ten daje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Jak wynika z tego, wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
Zatem z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej może posiadać podmiotowość podatkową. Jednakże, w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu np. dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest ona podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 cyt. ustawy.
Natomiast czynności wykonywane przez Wspólnotę, wykraczające poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Z kolei, sprzedaż części wspólnej nieruchomości jest czynnością mieszczącą się w definicji dostawy towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
Zatem w niniejszej sprawie Wspólnota będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a sama czynność sprzedaży strychu na rzecz Inwestora będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Przepis art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast stosownie do art. 146a pkt 1 powołanej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Jak wynika z powyższego przepisu, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy nie minęły co najmniej 2 lata.
W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat – art. 43 ust. 7a ww. ustawy.
Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Zatem wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.
Z opisu sprawy przedstawionego w złożonym wniosku wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa w drodze uchwały udzieliła zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej stanowiącej cały strych o powierzchni około 240 m2, usytuowanej na ostatniej kondygnacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Zmiana przeznaczenia części nieruchomości polegać ma na zaadaptowaniu strychu na dwa samodzielne, jednokondygnacyjne lokale mieszkalne i sprzedaż tych lokali wraz z przynależnym do nich udziałem w nieruchomości wspólnej. Warunkiem sprzedaży nowopowstałych lokali na rzecz Inwestora jest wykonanie przez niego wszelkich niezbędnych do tego robót budowlanych – wykonawczych, odbiorowych i powykonawczych. Inwestor nie będzie rozliczał ze Wspólnotą nakładów poniesionych na adaptację. Ustanowienie odrębnej własności lokali nastąpi dopiero przy akcie notarialnym przenoszącym własność. Cena wpisana w umowie przedwstępnej została ustalona na podstawie operatu określającego wartość rynkową strychu oraz zgodnie z jego stanem technicznym na dzień sporządzania operatu, który był podstawą do oceny ofert. Cena ta nie ulegnie zmianie, np. o poniesione przez Nabywcę nakłady na adaptację strychu. Nakłady poniesione przez Nabywcę będą ponoszone wyłącznie na rzecz i w imieniu Nabywcy, jako jego inwestycja i nie będą wpływały na dalsze rozliczenia pomiędzy Nabywcą a Wspólnotą. Cena za strych zostanie ustalona w umowie przedwstępnej i nie ulegnie zmianie w wyniku przeprowadzonych na strychu prac adaptacyjnych przez Nabywcę. Wspólnota nie ma żadnego wpływu na zakres i rodzaj prac prowadzonych na strychu, na ich skalę ani budżet. Wydatki ponoszone przez Nabywcę stanowią wyłącznie jego inwestycję i nie wpływają w żaden sposób na cenę zakupu strychu ustaloną w dniu podpisywania umowy przedwstępnej. Wspólnota nie jest czynnym podatnikiem VAT.
W odniesieniu do tak przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawca zajął stanowisko, że do sprzedaży opisanego wyżej strychu zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Ze stanowiskiem Wnioskodawcy nie można się zgodzić, gdyż w niniejszej sprawie planowana przez Wspólnotę czynność sprzedaży strychu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przedmiotowa zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, która ma polegać na zaadaptowaniu strychu na dwa samodzielne jednokondygnacyjne lokale mieszkalne (przy czym warunkiem sprzedaży nowopowstałych lokali na rzecz Inwestora jest wykonanie przez niego wszelkich niezbędnych do adaptacji strychu robót budowlanych – wykonawczych, odbiorowych i powykonawczych, natomiast nakłady te ponoszone będą wyłącznie na rzecz i w imieniu Nabywcy, jako jego inwestycja i nie będą wpływały na dalsze rozliczenia pomiędzy stronami), nie spełnia definicji wybudowania ani ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zbycie lokali powstałych w wyniku przedmiotowej adaptacji nie jest zatem czynnością wykonaną w ramach pierwszego zasiedlenia. Ponadto, należy pamiętać, że dostawa ww. lokali nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia jeśli w odniesieniu do części budynku, z którego powstały doszło do pierwszego zasiedlenia, a cześć wspólna – jaką w niniejszej sprawie jest strych – została zasiedlona wraz z lokalami mieszkalnymi w budynku.
Tym samym, w odniesieniu do sprzedaży przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji strychu, zostanie spełniona pierwsza przesłanka, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT warunkująca zwolnienie z podatku od towarów i usług, gdyż dostawa nowopowstałych lokali nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ww. ustawy.
W związku z tym, że planowana dostawa strychu będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, badanie możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy stało się bezprzedmiotowe.
Zatem odniesienie przedstawionego we wniosku opisu sprawy do powołanych przepisów mających zastosowanie w niniejszej sprawie prowadzi do wniosku, że planowana dostawa lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji strychu będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a nie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.
0114-KDIP4.4012.498.2018.2.AKO
0114-KDIP3-2.4011.458.2018.1.MM | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 7
 art. 5
 art. 2
 art. 195
 art. 196
 art. 45
 art. 2
 art. 5
 art. 6
 art. 15
 art. 15
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43