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Timestamp: 2019-12-10 16:54:21+00:00

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TOP Ö 2: Bauantrag zur Errichtung eines Gewerbegebäudes mit Büro-, Fertigungs- und Lagerflächen auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/62 der Gemarkung Nettelkofen (Am Schammacher Feld 17)
Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt und erläutert. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Gewerbegebiet Schammach“, zuletzt geändert mit den Bebauungsplänen zur „1. und 3. Änderung des Bebauungsplans Gewerbegebiet Schammach“. Die Zulässigkeit des Vorhabens bestimmt sich ausschließlich nach den dortigen Festsetzungsinhalten (§ 30 Abs. 1 BauGB).
Für das Vorhaben wurde das Genehmigungsfreistellungsverfahren beantragt. Aufgrund des Ausschlusses des Freistellungsverfahrens im 1. Änderungsbebauungsplan (örtliche Bauvorschrift, Art. 58 Abs. 1 Satz 2 BayBO) wurde der Bauantrag fristgerecht in das Baugenehmigungsverfahren übergeleitet (Art. 58 Abs. 2 Nr. 4 BayBO).
Beantragt wird die Errichtung eines Gewerbegebäudes für folgende Art der baulichen Nutzung: Büro-, Fertigungs- und Lagerflächen.
Nach der ergänzenden Baubeschreibung erfolgt die Nutzung durch die Fa. Ludwig Verkehrssicherungs AG. Betriebszweck ist die Planung, die Durchführung und Überwachung von Maßnahmen der Verkehrssicherung. Die Lagerflächen (im Gebäude und Freilager) dienen für die Vorhaltung von Schildern und Baustellenabsicherungsmaterial. Welche Betriebsabläufe hinsichtlich der angegebenen „Fertigung“ verstanden werden, ist aus den Antragsunterlagen nicht ersichtlich.
Im Gebäude sind neben Büro- und Lagerflächen auch 4 Räume als Bereitschaftsräume mit einem Aufenthaltsraum geplant. Gem. Festsetzung C. § 1 des Bebauungsplans sind Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet sind, allgemein zulässig. Ausweislich der Betriebsbeschreibung und Belegungserklärung (Anlage 2 – Gewerbliche Baubeschreibung) ist die Nutzung der Aufenthalts- und Schlafräume nur für den Bereitschaftsdienst vorgesehen. Allein dabei handelt es sich um eine zulässige gewerbliche Nutzung. Um Zweckentfremdungen auszuschließen, ist durch die Baugenehmigung (Nebenbestimmung) jede andere Form der Wohnnutzung (z.B. auch Mitarbeiterwohnungen) und auch einer wohnähnlichen Nutzung auszuschließen.
Nach der Betriebsbeschreibung werden 20 Mitarbeiter beschäftigt. Dabei kommen auch LKW-Fahrzeuge zum Einsatz. Die Betriebszeiten werden von 5:00–22:00 Uhr (werktags) und 8:00–17:00 Uhr an Sonn- und Feiertagen angegeben. In der Anlage 2 zum Bauantrag wird dagegen auf die Erforderlichkeit von Bereitschaftspersonal hingewiesen, da ein 24-Stunden-Betrieb für Baustellensicherungsmaßnahmen erforderlich ist. Hier widersprechen sich die Betriebszeiten offensichtlich.
Unstreitig ist aber in jedem Fall die Inanspruchnahme von Nachtzeiten (ab 5:00 Uhr). Zum Nachweis der Einhaltung der festgesetzten immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel (IFSP) von 45 dB(A) in der Nachtzeit (und 60 dB(A) in der Tagzeit) ist noch der erforderliche Nachweis (Schalltechnische Untersuchung) vorzulegen. Gerade aufgrund der Nähe des Vorhabens zur nächstgelegenen Wohnbebauung (Waldweg 8 – Außenbereich; Elkofener Weg 2 – WA) kommt der Einhaltung der IFSP besondere Bedeutung zu. Damit ist sichergestellt, dass die Emissionen dieses Betriebs gemeinsam mit allen anderen Lärmemissionen im Gewerbegebiet die Richtwerte der TA-Lärm an den Wohngebäuden außerhalb des Gewerbegebietes nicht überschreitet.
Überbaubare Grundstücksflächen / Maß der baulichen Nutzung:
Die Gebäudegrundfläche beträgt 30 m × 20 m und liegt weitgehend innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche. Entlang der Westgrenze ist der festgesetzte Grenzabstand von 5 m (gemessen in einem Abstand von 5 m zur nordöstlichen Gebäudekante) exakt eingehalten.
Geringfügige Überschreitungen des 5 m Grenzabstandes ergeben sich an der Nordseite und haben ihren Grund in der geringfügig vom Bebauungsplaninhalt abweichend gebildeten Grundstücksgrenze. Die Parzellierung wurde durch ein amtliches Umlegungsverfahren (§ 45 ff. BauGB – hoheitliche Grundstücksneuordnung) gebildet und ist damit nicht Folge einer beliebigen privaten Grenzbildung. Deshalb würde die Durchführung des Bebauungsplans zu einer unbeabsichtigten Härte führen (§ 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB) und es kann die Befreiung für einen teilweise nur 4,50 m tiefen Gebäudeabstand zur Nordgrenze erteilt werden. Aufgrund der Einhaltung der Abstandsflächen (nach Art. 6 Abs. 5 BayBO in Gewerbegebieten 0,25 H => mindestens 3 m) sind nachbarliche Interessen ausreichend gewahrt.
Das Gebäude bleibt mit einer Länge von 30 m hinter der festgesetzten Baulinie für die östliche Bauraumbegrenzung (46 m) zurück. Die dafür erforderliche Abweichung kann zugelassen werden, weil auch hier – wie schon bei den benachbarten Gebäuden – das Gebäude deutlich hinter der Baulinie zurückbleibt. Damit bleibt es möglich, durch eine weitere Bebauung die Baulinie einzuhalten. Die dafür notwendige Befreiung wird erteilt.
Hinsichtlich der festgesetzten Geschosszahl (max. 3 VG) und der beantragten Wandhöhe von 10 m (zulässig 12 m) und des Dachneigungswinkels (10° – Firsthöhe von 11,95 m) entspricht das Vorhaben vollständig den Festsetzungen.
Die Errichtung der Lagerfläche außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ist gemäß C. § 3 Satz 2 der Festsetzungen auf untergeordneten Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO beschränkt. Die im Antrag beschriebene Lagerfläche stellt aber eine Hauptanlage dar und bedarf einer Befreiung. Die notwendige Befreiung kann erteilt werden, soweit es sich nur um Lagerflächen ohne weitere bauliche Anlagen (z.B. Regalaufbauten) handelt. Entsprechend den Festsetzungen wird der Lagerbereich mit einem wasserdurchlässigem Pflasterbelag ausgestattet.
Der Blendgiebel an der Westseite widerspricht den Festsetzungen zur Dachgestaltung, da die festgelegte Dachform des „Satteldaches“ auch die entsprechende Giebelgestaltung unterstellt. Da der Blendgiebel aber mit 11,95 m Höhe die zulässige Wandhöhe (12 m) einhält und andere Dachformen – insbesondere Flachdächer – und auch deren Unterarten nicht zu einer Störwirkung der Dachlandschaft führt, kann die Abweichung erteilt werden (Befreiung).
Die Grundflächenzahl von 0,73 entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes (max. 0,8).
In der Verlängerung der Südgrenze der Nachbargrundstücke Fl.Nrn. 629/61 und 629/74 teilt ein festgesetzter Grünstreifen das Baugrundstück. Bereits im Zuge der Anordnung des Umlegungsplans wurde die dafür notwendige Abweichung geprüft. Mit Schreiben vom 24.01.2008 wurde die notwendige Befreiung vom Landratsamt Ebersberg in Aussicht gestellt, wenn der entfallende Grünstreifen ersatzweise an der Ostgrenze flächengleich ergänzt wird.
Der trennende Grünstreifen mit 140 m² ist dabei an der Innenseite des am Ostrand festgesetzten Grünstreifens zu ergänzen. Dem entspricht der vorgelegte Freiflächengestaltungsplan größtenteils. Die dort als „Versickerungsgraben“ dargestellte Fläche hat eine Größe von ca. 170 m²; davon sind ca. 35 m² noch dem 5 m (im Freiflächenplan nur 4,50 m) breiten Außengrünstreifen zuzurechnen. Damit wird die benötigte Gesamtfläche der im Bebauungsplan festgesetzten „privaten Grünflächen“ erreicht.
Die notwendige Befreiung zur Überbauung des „trennenden“ Grünstreifens und der dafür notwendigen Verbreiterung des Grünstreifens an der Grundstücksostseite setzt aber weiter voraus, dass diese Fläche dann eine naturnahe Funktion erhält. Vorzugsweise wäre eine Bepflanzung (hilfsweise eine Wildblumenwiese) des „Versickerungsgrabens“ anzulegen.
Die Grundstückszufahrt liegt in dem als Zufahrtsbereich festgelegten Abschnitt. Für die Errichtung der Stützmauer der Zufahrtsrampe (bauliche Anlage) außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen wird eine Befreiung erteilt. Aufgrund der Geländesituation (Höhendifferenz von ca. 1,60 m zur Erschließungsstraße) ist die Befreiung zur Vermeidung unbilliger Härten (§ 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB) gerechtfertigt, um eine angemessene Erschließung überhaupt möglich zu machen. Aufgrund der Höhe der Stützwand zum Nachbargrundstück von weniger als 2 m (vgl. Art. 6 Abs. 9 Nr. 3 BayBO – in Gewerbegebieten sogar ohne Höhenbegrenzung) sind nachbarliche Interessen gewahrt.
Die 4 Stellplätze an der Ostseite liegen innerhalb des vom Bebauungsplan für die Stellplätze bestimmten Grundstücksstreifens (A. § 3) und sind an der dortigen Stelle zulässig. Diese Stellplätze sind aber nach dem Antragsinhalt über den dort bestehenden Grünstreifen und Gehweg anzufahren. Für die Umgestaltung des Straßenbegleitgrüns ist eine Bauvereinbarung erforderlich (Art. 14 BayStrWG).
Für die Nutzung entsteht folgender Stellplatzbedarf:
Büronutzung 424,17 m² – 1 Stpl. 40 m² 10,60 Stpl.
Lager 285,18 m² – 1 Stpl. 100 m² 2,85 Stpl.
Produktion 122,77 m² – 1 Stpl. 70 m² 1,75 Stpl.
Bereitschaftswohnen mit den übrigen Stellplätzen abgedeckt
Summe 15,2 gerundet 16 Stellplätze
Es sind noch 2 Stellplätze nachzuweisen
Büronutzung 424,17 m² – 1 Stpl. 120 m² 3,53 Stpl.
Produktion 122,77 m² – 1 Stpl. 140 m² 0,88 Stpl.
Summe: 4,41 gerundet 5 Fahrradstellplätze
Es sind noch 5 Fahrradstellplätze nachzuweisen
Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Errichtung eines Gewerbegebäudes mit Büro-, Fertigungs- und Lagerflächen auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/62 der Gemarkung Nettelkofen, Am Schammacher Feld 17, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:
· Aus Gründen der Bestimmtheit ist durch Nebenbestimmung die Nutzung der Wohnräume ausschließlich auf Bereitschaftspersonal zu beschränken. Jede andere Form der Wohnnutzung (auch Mitarbeiterwohnungen) oder wohnähnliche Nutzung ist nicht zulässig.
· Die festgesetzten IFSP von 45 dB(A) nachts und 60 dB(A) tags sind einzuhalten; als Nachweis ist eine schalltechnische Untersuchung vorzulegen. Gleichzeitig sind die widersprüchlichen Antragsangaben über die Betriebszeiten richtigzustellen.
· Die ersatzweise für den entfallenden „trennenden Grünstreifen“ anzulegende offene Versickerungsmulde (Ostseite) ist mit Strauch- und Baumpflanzungen zu bepflanzen, hilfsweise zumindest als Wildblumenfläche anzulegen.
· Die Herstellung der Stellplatzzufahrt über den öffentlichen Grünstreifen (Trennstreifen zwischen Fahrbahn und Gehweg) bedarf einer Bauvereinbarung (Art. 14 BayStrWG).

References: Art. 58
 § 1
 Art. 6
 § 3
 § 14
 Art. 6
 § 3