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Timestamp: 2016-10-21 11:23:31+00:00

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1C_505/2011 (01.02.2012)
Gegen ein erstes Baugesuch vom Oktober 2009 erhob die X.________AG Einsprache. Zur Beurteilung des Bauvorhabens holte der Gemeinderat Nebikon bei Z.________ (B�ro W.________) eine Stellungnahme ein. Dieser empfahl eine grundlegende �berarbeitung des Projekts. Hierauf wurde das Baugesuch zur�ckgezogen.
Im Februar 2010 reichte die Y.________AG ein �berarbeitetes Baugesuch ein. Dagegen erhob wiederum die X.________AG Einsprache. Der Sachverst�ndige Z.________ kam zum Ergebnis, dass sich das Bauprojekt nunmehr ansprechend in das Orts- und Strassenbild integriere. Am 19. August 2010 wies der Gemeinderat Nebikon die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung f�r den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und den Neubau des Mehrfamilienhauses. Gleichzeitig er�ffnete er die bereits am 24. M�rz 2010 erteilte Versickerungsbewilligung der kantonalen Dienststelle Raumentwicklung, Wirtschaftsf�rderung und Geoinformation (rawi).
Dagegen erhob die X.________AG am 22. September 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern. Dieses f�hrte am 5. Juli 2011 einen Augenschein durch. Am 30. September 2011 wies es die Beschwerde ab.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid hat die X.________AG am 7. November 2011 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Verweigerung der Baubewilligung; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz oder die Bewilligungsbeh�rde zur�ckzuweisen. Die Beschwerdef�hrerin r�gt vor Bundesgericht erstmals, die Baubewilligung verstosse gegen die am 1. Juni 2011 in Kraft getretene �nderung der Gew�sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV, SR 814.201; �nderung vom 4. Mai 2011; AS 2011 1955).
Am 23. Dezember 2011 reichte die Beschwerdef�hrerin eine Replik ein. Die Beschwerdegegnerin nahm am 6. Januar 2012 dazu Stellung.
Mit Verf�gung vom 6. Dezember 2011 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid �ber eine Baubewilligung. Dagegen steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdef�hrerin ist als Eigent�merin des Grundst�cks Nr. 88, das unmittelbar an das Baugrundst�ck angrenzt, zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Ihr kann auch - entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin - kein rechtsmissbr�uchliches Verhalten vorgeworfen werden, nur weil sie f�r den Fall der Realisierung des umstrittenen Bauvorhabens eine Forderung f�r den Minderwert ihres Hauses in H�he von Fr. 90'000.-- angek�ndigt hat. Auf die Beschwerde ist daher grunds�tzlich einzutreten.
Die Beschwerdegegnerin ist der Auffassung, die R�ge der Verletzung der Gew�sserschutzverordnung sei unzul�ssig, weil diese nie Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens gewesen sei und deshalb eine Ausweitung des Prozessgegenstands i.S.v. Art. 99 Abs. 2 BGG darstelle.
Nach dieser Bestimmung sind neue Begehren unzul�ssig. Vorliegend haben sich die Begehren der Beschwerdef�hrerin jedoch nicht ge�ndert: Diese hatte schon vor Verwaltungsgericht die Verweigerung der Baubewilligung beantragt. Neu ist vielmehr die rechtliche Begr�ndung f�r dieses Begehren, st�tzt sich die Beschwerdef�hrerin doch erstmals auf die neuen Regeln zum Gew�sserabstand. Grunds�tzlich sind neue rechtliche Vorbringen im Rahmen des Streitgegenstands noch vor Bundesgericht zul�ssig; dies gilt jedenfalls im Bereich der Rechtsanwendung von Amtes wegen (Art. 106 Abs. 1 BGG) und soweit sich die neue Begr�ndung auf aktenkundige Tatsachen st�tzt (vgl. zuletzt BGE 136 V 362 E. 4.1 S. 366 f. mit Hinweisen).
Damit ist auch auf die gew�sserschutzrechtlichen R�gen der Beschwerdef�hrerin einzutreten.
Art. 36a des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 �ber den Schutz der Gew�sser (GSchG; SR 814.20) i.d.F. vom 11. Dezember 2009 (in Kraft seit 1. Januar 2011; AS 2010 4285) lautet:
Art. 36a Gew�sserraum
1. Die Kantone legen nach Anh�rung der betroffenen Kreise den Raumbedarf der oberirdischen Gew�sser fest, der erforderlich ist f�r die Gew�hrleistung folgender Funktionen (Gew�sserraum):
3. Die Kantone sorgen daf�r, dass der Gew�sserraum bei der Richt- und Nutzungsplanung ber�cksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird. [...]
Am 4. Mai 2011 �nderte der Bundesrat die GSchV und konkretisierte die Anforderungen an den Gew�sserraum wie folgt:
Art. 41a GSchV Gew�sserraum f�r Fliessgew�sser
1. Die Breite des Gew�sserraums muss in Biotopen von nationaler Bedeutung, in kantonalen Naturschutzgebieten [...] mindestens betragen: [...]
2. In den �brigen Gebieten muss die Breite des Gew�sserraums mindestens betragen:
a. f�r Fliessgew�sser mit einer Gerinnesohle von weniger als 2 m nat�rlicher Breite: 11 m;
b. f�r Fliessgew�sser mit einer Gerinnesohle von 2-15 m nat�rlicher Breite: die 2,5-fache Breite der Gerinnesohle plus 7 m.
3. Die nach den Abs�tzen 1 und 2 berechnete Breite des Gew�sserraums muss erh�ht werden, soweit dies erforderlich ist zur Gew�hrleistung:
c. der Schutzziele von Objekten nach Absatz 1 sowie anderer �berwiegender Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes;
d. einer Gew�ssernutzung.
4. Die Breite des Gew�sserraums kann in dicht �berbauten Gebieten den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gew�hrleistet ist.
1. Im Gew�sserraum d�rfen nur standortgebundene, im �ffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Br�cken erstellt werden. In dicht �berbauten Gebieten kann die Beh�rde f�r zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine �berwiegenden Interessen entgegenstehen.
2. Rechtm�ssig erstellte und bestimmungsgem�ss nutzbare Anlagen im Gew�sserraum sind in ihrem Bestand grunds�tzlich gesch�tzt.
�bergangsbestimmungen zur �nderung vom 4. Mai 2011:
1 Die Kantone legen den Gew�sserraum gem�ss den Artikeln 41a [...] bis zum 31. Dezember 2018 fest.
3.1 Streitig ist zun�chst, ob die neuen Bestimmungen der GSchV �bergangsrechtlich auf den vorliegenden Fall anwendbar sind.
3.1.1 Die Beschwerdegegnerin und die Gemeinde Nebikon verneinen dies: Grunds�tzlich sei auf das Recht abzustellen, das im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung galt. Dies ergebe sich auch aus � 153 des Luzerner Gesetzes �ber die Verwaltungsrechtspflege vom 3. Juli 1972 (VRG/LU), wonach f�r die Beurteilung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde die tats�chlichen und rechtlichen Verh�ltnisse im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids massgeblich seien, soweit sich aus der Natur der Streitsache nichts anderes ergebe.
Die Beschwerdef�hrerin macht dagegen geltend, anwendbar sei nicht � 153, sondern � 146 VRG/LU, weil das Verwaltungsgericht als erste und einzige kantonale Rechtsmittelinstanz mit freier Kognition entschieden habe.
3.1.2 Tats�chlich ging das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid (E. 1c) davon aus, dass ihm als einzige kantonale Rechtsmittelinstanz in bau- und planungsrechtlichen Angelegenheiten uneingeschr�nkte �berpr�fungsbefugnis zustehe (� 161a VRG/LU), und deshalb (gem�ss � 156 Abs. 2 VRG) die �� 144-147 VRG/LU gelten. Nach � 146 VRG/LU sind die tats�chlichen und rechtlichen Verh�ltnisse im Zeitpunkt des Beschwerdeentscheids massgebend. Dieser erging am 30. September 2011, d.h. nach Inkrafttreten der neuen Gew�sserraumvorschriften der GSchV.
Im Verfahren vor Verwaltungsgericht gelten der Untersuchungsgrundsatz und der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (�� 37 und 53 VRG/LU; Art. 110 BGG); Neue bundesrechtliche Vorschriften m�ssen daher auch ohne eine entsprechende R�ge der Parteien ber�cksichtigt werden, sofern sie auf h�ngige Verfahren anwendbar sind.
3.1.3 Nach der bundesgerichtlichen Praxis ist (mangels einer ausdr�cklichen �bergangsrechtlichen Regelung) regelm�ssig vom Rechtszustand auszugehen, der im Zeitpunkt der Bewilligung galt; eine Ausnahme ist dann zu machen, wenn zwingende Gr�nde daf�r bestehen, das neue Recht sogleich anzuwenden (BGE 125 II 591 E. 5e/aa S. 598 mit Hinweisen). Dies trifft vor allem dann zu, wenn Vorschriften um der �ffentlichen Ordnung willen oder zur Durchsetzung erheblicher �ffentlicher Interessen erlassen worden sind (BGE 123 II 359 E. 3 S. 362/363 mit Hinweisen). Zwingende Gr�nde f�r eine sofortige Anwendung des neuen Rechts hat das Bundesgericht insbesondere im Bereich des Gew�sser-, Natur-, Heimat- und Umweltschutzrechts als gegeben erachtet (BGE 135 II 384 E. 2.3 S. 390).
Vorliegend dienen die neuen Bestimmungen zum Gew�sserraum der Gew�hrleistung der nat�rlichen Funktionen der Gew�sser, dem Schutz vor Hochwasser und der Gew�ssernutzung und damit wichtigen �ffentlichen Zwecken. Dabei ist zu beachten, dass der Gew�sserraum gem�ss Art. 41a Abs. 2 GSchG die minimale Breite des Gew�sserraums darstellt, der zur Sicherstellung der Gew�sserfunktionen und des Hochwasserschutzes n�tig ist und nicht unterschritten werden darf ("Raumbedarfskurve minimal"; vgl. Erl�uternder Bericht des BAFU vom 20. April 2011, Ziff. 2.2.1 S. 3 und Erl�uterung zu Art. 41a S. 11). Mit Abs. 2 der �bergangsbestimmung soll sichergestellt werden, dass in diesem Bereich nach Inkrafttreten der ge�nderten Verordnung keine neuen Anlagen mehr errichtet werden (Erl�uternder Bericht Ziff. 2.2.1 S. 4).
Diese Zielsetzung verlangt, dass die neuen Bestimmungen auch noch im Beschwerdeverfahren Anwendung finden. Dies erscheint - entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde - zumutbar, besteht doch zumindest in dicht �berbauten Gebieten die M�glichkeit, f�r zonenkonforme Anlagen Ausnahmen zu bewilligen, sofern keine �berwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV).
Nach dem Gesagten ist von der Anwendbarkeit der neuen Gew�sserschutzbestimmungen auszugehen.
3.2 Die Kantone legen den Gew�sserraum von Fliessgew�ssern bis zum 31. Dezember 2018 fest (Abs. 1 �bergangsbestimmungen). Dieser richtet sich (ausserhalb von Schutzgebieten) nach den Art. 41a Abs. 2 und 3 GSchV. In dicht �berbauten Gebieten kann die Breite des Gew�sserraums den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gew�hrleistet ist (Art. 41a Abs. 4 GSchV).
Nach der kantonalen Gew�sserschutzverordnung vom 23. September 1997 (KGSchV i.d.F. vom 6. September 2011, in Kraft seit dem 1. Oktober 2011) legen im Kanton Luzern die Gemeinden den Gew�sserraum in der Nutzungsplanung fest; sie scheiden dazu in der Regel Gr�nzonen und Freihaltezonen aus (� 11a KGSchV). Sie passen die Breite des Gew�sserraums in dicht �berbauten Gebieten wo n�tig den baulichen Gegebenheiten an, soweit der Schutz vor Hochwasser gew�hrleistet ist (� 11b Abs. 1 KGSchV).
Aus den von der Beschwerdegegnerin eingereichten Unterlagen ergibt sich, dass die Gemeinde Nebikon bereits Abkl�rungen zum Gew�sserabstand hat durchf�hren lassen (Bericht der Burkhalter Derungs AG Raumentwicklung Landschaftsplanung vom 28. Juli 2011 zur Ausscheidung von Gew�sserr�umen im Siedlungsgebiet; Begehung mit den zust�ndigen kantonalen Diensten vom 4. November 2011). Eine verbindliche Festlegung ist aber noch nicht erfolgt.
3.3 Demnach gelten noch die �bergangsbestimmungen zur �nderung der GSchV vom 4. Mai 2011. Danach sind die Vorschriften f�r Anlagen nach Artikel 41c Abs�tze 1 und 2 GSchV entlang von Fliessgew�ssern mit einer bestehenden Gerinnesohle bis 12 m Breite auf einem beidseitigen Streifen mit einer Breite von je 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle anwendbar. Da die Wigger im Bereich der Bahnhofstrasse eine Gerinnesohlenbreite von rund 9 m hat (vgl. Bericht Burkhalter Derungs AG S. 3), betr�gt der Gew�sserraum (�bergangsrechtliche) rund 17 m (9 m + 8 m).
Das streitige Bauvorhaben kommt somit in den Gew�sserraum zu stehen, weshalb es auf eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV angewiesen ist. Hierf�r ist gem�ss � 11d KGSchV die Dienststelle rawi zust�ndig. Ob und gegebenenfalls unter welchen Bedingungen und Auflagen eine Ausnahmebewilligung erteilt werden k�nnte, wurde bislang weder vom rawi noch vom Verwaltungsgericht gepr�ft. Es ist nicht Aufgabe des Bundesgerichts, diese Frage erstinstanzlich zu beurteilen.
Die Sache ist daher an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen. Aus prozess�konomischen Gr�nden rechtfertigt es sich, noch die �brigen R�gen der Beschwerdef�hrerin zu pr�fen.
Das zum Abriss bestimmte Geb�ude (Bahnhofstrasse 32) ist im kommunalen Bauinventar als erhaltenswertes Kulturobjekt erfasst. Es bildet zusammen mit weiteren Wohnh�usern an der Bahnhofstrasse (Nrn. 26-29 und 31) und der denkmalgesch�tzten Villa Erica (Bahnhofsrasse 22) die Baugruppe A. Art. 26 Abs. 2 des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde Nebikon vom 7. Dezember 2006 (BZR) sieht vor, dass erhaltenswerte Kulturobjekte in ihrem �usseren Bestand und mit ihren Raumstrukturen an ihrem Standort zu bewahren sind. Ein Abbruch ist zul�ssig, wenn die Erhaltung unverh�ltnism�ssig ist. Im Falle eines Neubaus ist das Kulturobjekt durch ein gestalterisch ebenb�rtiges Objekt zu ersetzen. Gem�ss Art. 26 Abs. 5 BZR sind an alle Um- und Neubauten innerhalb einer Baugruppe erh�hte Anforderungen an den Umgebungsschutz der Kulturobjekte und an den Ensembleschutz der markanten Baugruppe zu stellen.
Die Beschwerdef�hrerin ist der Auffassung, die Voraussetzungen f�r den Abbruch der bestehenden Baute seien nicht erf�llt; zudem erf�lle das Bauvorhaben die Voraussetzungen an einen Neubau gem�ss Art. 26 Abs. 2 und 5 BZR nicht.
4.1 Die Anwendung von kommunalem Recht pr�ft das Bundesgericht nicht frei, sondern lediglich unter dem Blickwinkel des Verfassungsrechts und namentlich des Willk�rverbots. Willk�r liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere L�sung ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen w�re. Das Bundesgericht weicht vom Entscheid der kantonalen Instanz nur ab, wenn dieser offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f. mit Hinweisen).
Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willk�rliche Anwendung von kommunalem Recht - wird vom Bundesgericht nicht von Amtes wegen gepr�ft, sondern nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Hierf�r gelten qualifizierte Begr�ndungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Das Bundesgericht pr�ft nur klar und detailliert erhobene und, soweit m�glich, belegte R�gen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein.
Es ist an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt gebunden, soweit dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel k�nnen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
4.2 Zun�chst sind die R�gen im Zusammenhang mit der Abbruchbewilligung zu pr�fen.
4.2.1 Das Verwaltungsgericht kam aufgrund seines Augenscheins und unter Beizug eines erfahrenen Fachrichters zum Ergebnis, dass die Erhaltung des bestehenden Wohnhauses angesichts der vorgefundenen Bausubstanz unverh�ltnism�ssig sei. Es sei nicht m�glich, die streitbetroffene Baute mit vertretbarem finanziellen Aufwand baulich in einer Weise Instand zu stellen und umzubauen, dass sie den heutigen Anforderungen und Bed�rfnissen entsprechend genutzt werden k�nne.
4.2.2 Die Beschwerdef�hrerin bringt nichts vor, was die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz als offensichtlich unrichtig erscheinen liesse.
Sie r�gt jedoch eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs, weil sich die Vorinstanz mit ihrer R�ge, die Beschwerdegegnerin habe das Objekt "verlottern" lassen, nicht auseinandergesetzt habe. Es widerspreche Treu und Glauben, den von der Beschwerdegegnerin selbst herbeigef�hrten heruntergekommenen Zustand der Baute f�r die Unverh�ltnism�ssigkeit der Erhaltung zu ber�cksichtigen. Im �brigen sei die Baute erst im Jahr 2006, d.h. vor nicht einmal 5 Jahren, inventarisiert und als erhaltenswert eingestuft worden. Der Einwand der Beschwerdegegnerin, wonach die Baute schon damals als Abbruchobjekt betrachtet worden sei, d�rfe nicht ber�cksichtigt werden, weil dieser Umstand dem Stimmvolk von Nebikon unbekannt gewesen sei.
4.2.3 Die Gemeinde f�hrt in ihrer Vernehmlassung aus, das Geb�ude sei bereits bei der Erstellung des Inventars im Jahre 2005 nach gr�ndlicher Besichtigung als Abbruchobjekt eingestuft worden. Den Status "erhaltenswert" habe es nicht als Einzelobjekt, sondern als ein Geb�ude in der Gruppe erhalten. Mit dieser Massnahme habe sichergestellt werden sollen, dass nach dem Abbruch des alten Hauses auf dieser Parzelle wieder ein Geb�ude von guter architektonischer Qualit�t gebaut werde, das sich in die bestehende Baugruppe einf�ge.
Die Beschwerdegegnerin erl�utert, dass 20 Jahre lang keine Investition get�tigt worden seien, weil das Wohnhaus aufgrund der Immissionen des damals benachbarten Fischmehl-Silos nicht ordentlich habe vermietet werden k�nnen. Eine gesetzliche Pflicht zum Unterhalt des Objekts habe jedenfalls vor der Inventarisierung nicht bestanden.
4.2.4 Das rechtliche Geh�r nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Beh�rde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tats�chlich h�rt, pr�ft und in der Entscheidfindung ber�cksichtigt (BGE 124 I 49 E. 3a, 241 E. 2; je mit Hinweisen). Daraus folgt die Verpflichtung der Beh�rde, ihren Entscheid zu begr�nden. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die f�r den Entscheid wesentlichen Punkte beschr�nken (BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236 mit Hinweis).
Das Verwaltungsgericht nahm die Aussagen der Beschwerdef�hrerin, wonach die Beschwerdegegnerin das Haus habe "verlottern" lassen, zur Kenntnis (vgl. E. 2a S. 5 des angefochtenen Entscheids) und traf auch im Augenscheinprotokoll gewisse Feststellungen zur Ursache der schlechten Bausubstanz (fehlende Investitionen; Sch�den durch Baugespann). Es hielt jedoch den gegenw�rtigen Zustand der Baute f�r massgeblich (E. 5) und musste sich daher in der Urteilsbegr�ndung nicht n�her mit dem Standpunkt der Beschwerdef�hrerin auseinandersetzen. Diese vermochte das verwaltungsgerichtliche Urteil dennoch sachgerecht anzufechten, weshalb keine Verletzung des rechtlichen Geh�rs vorliegt.
4.2.5 Aus den Akten ist ersichtlich, dass die Beschwerdegegnerin gegen die Aufnahme des Wohnhauses Bahnhofstrasse 32 ins Bauinventar Einsprache erhoben und geltend gemacht hatte, es handle sich um ein Abbruchobjekt. Sie wurde damals vom Gemeindeammann und dem f�r die Inventarisierung verantwortlichen Z.________ zum R�ckzug ihrer Einsprache bewegt mit dem Argument, ein Abbruch des Hauses sei trotz Inventarisierung m�glich, sofern ein Neubau gewisse architektonische Qualit�ten habe und sich in die bestehende Bausubstand eingliedere. Unter diesen Umst�nden entspricht es dem Grundsatz des Vertrauensschutzes und ist jedenfalls nicht treuwidrig, den Abriss der Baute zu bewilligen, obwohl diese erst vor einigen Jahren ins Inventar der Kulturobjekte aufgenommen wurde.
Im vorliegenden Verfahren ist nicht zu beurteilen, ob die Stimmb�rger Nebikons vor der Abstimmung �ber das kommunale Bauinventar ausreichend informiert worden sind. Vielmehr gen�gt die Feststellung, dass Art. 26 Abs. 2 BZR den Abbruch von bloss erhaltenswerten Objekten (im Gegensatz zu sch�tzenswerten Kulturobjekten i.S.v. Art. 26 Abs. 3 BZR) nicht ausschliesst, weshalb das Vorgehen der Gemeinde (Inventarisierung zwecks Sicherstellung eines gestalterisch ebenb�rtigen Neubaus) nicht missbr�uchlich erscheint.
4.3 Schliesslich sind die R�gen zur Gestaltung der Ersatzbaute zu pr�fen.
4.3.1 Das Verwaltungsgericht hielt fest, dass ein Flachdach sowie sieben Wohnungen geplant seien. Der Neubau �bertreffe die in der Baugruppe A zusammengefassten Wohnbauten bez�glich Volumen und trete mehr als doppelt so gross wie das Abbruchobjekt in Erscheinung. Dennoch k�nne er als gestalterisch ebenb�rtig i.S.v. Art. 26 Abs. 2 BZR bezeichnet werden und gen�ge auch den erh�hten Anforderungen an den Umgebungs- und Ensembleschutz gem�ss Art. 26 Abs. 5 BZR. Das Verwaltungsgericht st�tzte sich hierf�r auf die Stellungnahmen von Z.________ vom 7. Januar und 13. M�rz 2010 und dessen Gutachten vom 31. Oktober 2009 (zum ersten Bauvorhaben) sowie die Stellungnahme des kantonalen Denkmalpflegers vom 13. August 2010.
4.3.2 Die Beschwerdef�hrerin ist der Auffassung, Z.________ sei befangen gewesen, weil er einerseits Inhaber des B�ro W.________ und andererseits bei der kantonalen Denkmalpflege t�tig sei. Sie begr�ndet jedoch nicht n�her, inwiefern sich aus dieser Doppelstellung objektiv der Verdacht der Befangenheit des Gutachters ergebe, weshalb auf diese R�ge nicht einzutreten ist (Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 42 Abs. 2 BGG;
Ein solcher Verdacht ergibt sich auch nicht aus der Besprechung vom 4. August 2005 betreffend den R�ckzug der Einsprache der Beschwerdegegnerin gegen das Bauinventar. Z.________ bejahte damals zwar die M�glichkeit eines Ersatzbaus, wies aber ausdr�cklich darauf hin, dass dieser eine gewisse architektonische Qualit�t haben und sich in die bestehende Bausubstanz der Bahnhofstrasse eingliedern m�sse. Das streitige Bauvorhaben bestand damals noch nicht und war deshalb nicht Thema der Besprechung.
4.3.3 Die Beschwerdef�hrerin h�lt die Beurteilung des Verwaltungsgerichts und der Gemeinde f�r willk�rlich, weil sich zwischen dem ersten (vom Gutachter Z.________ verworfenen) und dem zweiten Bauvorhaben nichts Wesentliches ge�ndert habe. Insbesondere seien Volumen, Geschosszahl und Geb�udeh�he gleich geblieben. Das Bauvorhaben �bertreffe weiterhin die in der Baugruppe wesentlichen H�user bez�glich Volumen um ein Mehrfaches und wirke dadurch viel zu dominant. Die Geschosszahl werde auch zur Bahnhofstrasse hin ausgen�tzt; daran �ndere die Zur�cksetzung des Attikageschosses nichts.
Das Verwaltungsgericht legt im angefochtenen Entscheid (E. 6a/bb S. 13) dar, inwiefern das Bauvorhaben verbessert und den Einw�nden des ersten Gutachtens Z.________ Rechnung getragen wurde; darauf kann verwiesen werden. Es ging davon aus, dass durch den an der Ostfassade auf das Alignement vorgestellten Teil der Baute, verbunden mit dem allseits zur�ckversetzten Attikageschoss, das Gesamtvolumen gegliedert werde und der Bauk�rper dadurch deutlich weniger m�chtig erscheine; zugleich werde die - im ersten Gutachten beanstandete - "Wandhaftigkeit" der Fassade gemildert.
Diese Auffassung vertrat bereits der Gutachter Z.________. Dieser erg�nzte in seiner Stellungnahme vom 13. M�rz 2010, dass Volumen, Fl�chen und Linien mit gestalterischen Mitteln verkleinert, strukturiert oder verk�rzt w�rden, sodass sich die (verglichen mit den bestehenden Bauten) h�heren Werte nicht st�rend auf den Baugruppen-Charakter auswirkten.
Der kantonale Denkmalpfleger best�tigte mit Schreiben vom 13. August 2010, dass das Projekt die charakteristischen Eigenheiten des Strassen- und Ortsbildes gen�gend respektiere. Er erachtete die Folgerungen des Gutachters Z.________ als schl�ssig; aus Sicht der Denkmalpflege sei nichts beizuf�gen oder zu bem�ngeln.
Damit hat die Vorinstanz begr�ndet, weshalb der Neubau - trotz im wesentlichen gleichbleibendem Volumen und H�he - weniger dominant wirkt als das erste Bauvorhaben. Ihre Beurteilung, wonach der Neubau den Anforderungen von Art. 26 Abs. 2 und 5 BZR gen�gt, kann jedenfalls nicht als willk�rlich erachtet werden
4.4 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit die Aufhebung der Baubewilligung aus Gr�nden des Kulturobjektschutzes verlangt wird.
Zusammenfassend ist die Beschwerde im Eventualantrag gutzuheissen und im �brigen abzuweisen. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben und die Sache zu neuer Beurteilung der gew�sserschutzrechtlichen Zul�ssigkeit des Bauvorhabens an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die private Beschwerdegegnerin kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG).
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 30. September 2011 aufgehoben. Die Sache wird zu neuer Beurteilung im Sinne der Erw�gungen an das Verwaltungsgericht zur�ckgewiesen.
Die Y.________AG hat die X.________AG f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 99
 BGE 

Art. 36

Art. 36

Art. 41
 Art. 110
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 26
 Art. 26
 Art. 26
 Art. 95
 Art. 97
 Art. 29
 Art. 26
 Art. 26
 Art. 26
 Art. 26
 Art. 42
 Art. 26