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Timestamp: 2016-10-26 02:30:24+00:00

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115 II 167
115 II 16729. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 14. M�rz 1989 i.S. Josef Ferdinand Eisenring gegen Staat Z�rich (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Opposition � la vente d'un bien-fonds agricole (art. 19 al. 1 LPR). 1. Admission de l'affectation agricole au sens de l'art. 2 LPR d'un bien-fonds situ� dans une zone r�serv�e selon le � 65 al. 1 de la loi zurichoise d'am�nagement et de constructions et qui ne peut faire l'objet de constructions dans un proche avenir (consid. 6). 2. Port�e de la r�serve de l'art. 3 LPR: la notion de zone � b�tir doit �tre assimil�e � celle de l'art. 15 LAT (consid. 7). 3. Acquisition d'un fonds situ� dans la zone r�serv�e par le propri�taire d'un bureau d'architectes: situation vis�e par l'art. 19 al. 1 let. a LPR (dessein de sp�culation) r�alis�e au regard des conditions concr�tes (consid. 8). Faits � partir de page 168
BGE 115 II 167 S. 168
A.- Mit Kaufvertrag vom 29. Januar 1988 erwarb Josef Ferdinand Eisenring von der Erbengemeinschaft des Hans Niederberger das in Winterthur-Seen gelegene Grundst�ck Kat. Nr. 2661 (Grundbuch Kbl. 125 LB 1178) zum Preis von Fr. 300'000.--. Bei einer Fl�che von 5805 m2 (Wiese und Acker) entspricht dies einem Entgelt von Fr. 51.68 pro m2. Dieses Grundst�ck war fr�her Teil der Bauzone, ist aber inzwischen ausgezont worden und liegt heute in einer sogenannten Reservezone.
B.- Das Landwirtschaftsamt des Kantons Z�rich, dem das Ver�usserungsgesch�ft gemeldet worden war, erhob dagegen am 9. Februar 1988 Einspruch. Zur Begr�ndung f�hrte es an, der vorliegende Kauf habe spekulativen Charakter; �berdies beabsichtige die dem Erwerber geh�rende J. Eisenring AG weitere Landk�ufe, weshalb die Annahme eines G�teraufkaufs gerechtfertigt sei.
K�ufer und Verk�ufer widersetzten sich dem Einspruch. Das Landwirtschaftsgericht des Kantons Z�rich hat ihn indessen mit Urteil vom 21. Juni 1988 in Gutheissung der Klage des Landwirtschaftsamtes best�tigt.
C.- Dagegen hat Josef Ferdinand Eisenring am 22. August 1988 beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Er beantragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Beseitigung des Einspruchs gegen den Verkauf des Grundst�cks Kat. Nr. 2661, 58,05 a Land mit Geb�ude Assek. Nr. 927 in der Gemeinde Winterthur-Seen.
Das Landwirtschaftsamt schliesst in seiner Vernehmlassung auf Abweisung der Beschwerde. Das Landwirtschaftsgericht verzichtete auf eine Stellungnahme, w�hrend das Bundesamt f�r Justiz sinngem�ss die Best�tigung des angefochtenen Entscheides beantragt.
6. a) Das z�rcherische Planungs- und Baugesetz (PBG) vom 7. September 1975 unterscheidet zwischen folgenden Zonenarten: der Landwirtschaftszone, zwei Arten von Freihaltezonen sowie den Bau- und Reservezonen. Letztere umfassen gem�ss � 65 Abs. 1 PBG jene Fl�chen, die vorl�ufig keiner anderen Zone zugewiesen sind. Die definitive Regelung erfolgt in der Planrevision, sei dies durch Zuweisung der betroffenen Fl�chen zu einer Bauzone oder durch endg�ltige Anordnung einer anderen Bewertung, entweder BGE 115 II 167 S. 169als Landwirtschafts- oder als Freihaltezone (so der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, VK 14/84 vom 20. Juni 1986, S. 7/8). Die Reservezone umfasst somit Gebiete, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung erst sp�ter zugelassen wird (Art. 18 Abs. 2 RPG; BGE 112 Ib 388 ff.). Solange Grundst�cke in einer solchen Zone k�nftiger oder noch ungewisser Nutzung verharren, wird an Baut�tigkeit h�chstens das zugelassen, was Art. 24 RPG erlaubt (BGE 109 Ib 127 f., E. 2b; EJPD/BRP, Erl�uterungen RPG, 1981, N. 16 zu Art. 18, S. 238, im �brigen auch SCH�RMANN, Bau- und Planungsrecht, 2. A. Bern 1984, S. 177, Rz. 4, sowie AEMISEGGER, Leitfaden zum RPG, VLP-Schriftenfolge Nr. 25, Bern 1980, S. 63).
b) Gem�ss dem nach Art. 105 Abs. 2 OG von Amtes wegen eingeholten Bericht der kantonalen Amtsstelle f�r Raumplanung vom 14. Februar 1989 liegt das Grundst�ck Kat. Nr. 2661 in Winterthur-Seen nord�stlich des Dorfkerns von Gotzenwil. Mit Beschluss des Grossen Gemeinderates vom 11. M�rz 1986, vom Regierungsrat genehmigt am 28. Januar 1987, fand es Aufnahme in eine Reservezone im Sinne von � 65 Abs. 1 PBG. Eine Revision der Nutzungsplanung steht derzeit nicht an. Die Liegenschaft befindet sich nach kantonalem Gesamtplan - erlassen am 10. Juli 1978 und seither laufend angepasst - im Anordnungsspielraum zwischen Siedlungs- und Landwirtschaftsgebiet, weshalb sie von der Etappierung gem�ss � 21 PBG nicht erfasst wird; eine Erweiterung des Siedlungsgebietes ist nicht zu erwarten. Es obliegt der (kommunalen) Ortsplanung, im fraglichen Gebiet die sachgerechte Abgrenzung zur Bauzone vorzunehmen; nebst Zuweisung zu einer Bauzone kommt dabei auch die Festsetzung einer Landwirtschaftszone oder die Erweiterung der n�rdlich angrenzenden Freihaltezone in Frage. Die gegenw�rtige Zuordnung des Grundst�ckes zur Reservezone l�sst die Errichtung von Bauten und Anlagen nur im Rahmen von Art. 24 RPG zu.
c) Die fragliche Liegenschaft ist dem Bundesgesetz �ber die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen vom 12. Dezember 1940 unterstellt worden. Nach eigener Zugabe des Beschwerdef�hrers bezogen die Verk�ufer f�r die Grasnutzung ein j�hrliches Entgelt von Fr. 80.--. Wie das Bundesamt f�r Justiz in seiner Vernehmlassung zutreffend ausf�hrt, handelt es sich auch bei dieser extensiven Nutzung mit nur geringem Ertrag um landwirtschaftliche Nutzung (mit Hinweis auf BBl 1982 I 271 [Botschaft zum Bundesgesetz �ber die landwirtschaftliche Pacht]). Aus der BGE 115 II 167 S. 170Stellungnahme der kantonalen Amtsstelle f�r Raumplanung ergibt sich schliesslich, dass aufgrund der planungsrechtlichen Situation im betroffenen Gebiet mit einer �berbauung des Grundst�ckes Kat. Nr. 2661 in n�herer Zukunft nicht gerechnet werden kann. Warum deshalb heute an das Vorliegen der landwirtschaftlichen Nutzung strengere Anforderungen zu stellen und die Anwendung des EGG restriktiv zu handhaben w�re, ist nicht ersichtlich. Kann n�mlich bei dieser Sachlage nicht gefolgert werden, dass das betreffende Grundst�ck nur noch auf Zusehen hin landwirtschaftlich genutzt werde, steht der Anwendung des b�uerlichen Bodenrechts nichts im Wege (BGE 113 II 136 E. 5a, 488 E. 6a). Das Landwirtschaftsgericht hat somit die Voraussetzungen des Art. 2 EGG zutreffend als gegeben erachtet und - unter diesem Gesichtspunkt - die Anwendbarkeit des einschl�gigen Bundesgesetzes mit Recht bejaht.
7. a) Art. 3 Abs. 1 EGG �bertr�gt den Kantonen die Befugnis, den Anwendungsbereich des Gesetzes einzuschr�nken. Hiebei handelt es sich um einen echten, erm�chtigenden Vorbehalt; wird davon kein Gebrauch gemacht, gilt ohne weiteres Bundesrecht. Inhalt und Umfang des Vorbehaltes bestimmen sich nach Bundesrecht; gleiches gilt f�r die Umschreibung der darin verwendeten Begriffe (LIVER, Kommentar, Bern 1966, N. 18, 21, zu Art. 5 ZGB; M. JAGMETTI, Vorbehaltenes kantonales Privatrecht, in Schweizerisches Privatrecht, Bd. I, S. 249, 252).
Der Kanton Z�rich hat von diesem Vorbehalt zumindest teilweise Gebrauch gemacht, indem gem�ss � 2 des Einf�hrungsgesetzes zum EGG (EGzEGG vom 23. September 1984) die Grundst�cke, die in der Bauzone liegen, vom Einspruchsverfahren ausgenommen werden. Keine Einspruchsm�glichkeit besteht demnach gegen�ber der Ver�usserung von Land, welches sich f�r die �berbauung eignet und weitgehend �berbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren ben�tigt und erschlossen wird (vgl. Art. 15 RPG). Die Reservezone nach z�rcherischem Recht kann nun aber weder als Bauzone qualifiziert werden, noch gelten die darin gelegenen Grundst�cke schlechthin als Bauerwartungsland, wie das der Beschwerdef�hrer geltend macht. Konsequenterweise hat das Landwirtschaftsgericht deshalb schon wiederholt entschieden, dass die einer Reservezone zugeordneten Grundst�cke vom Einspruchsverfahren nicht ausgenommen sind. Dass diese Rechtsauffassung durchaus im Einklang mit Bundesrecht steht, wird nachfolgend zu zeigen sein.BGE 115 II 167 S. 171
b) Der Begriff der "Bauzone" fand bereits mit dem EGG vom 12. Juni 1951 Eingang ins Gesetzesrecht des Bundes (Art. 3). W�hrend der Vorentwurf zum EGG den Vorbehalt noch f�r Liegenschaften, die in St�dten oder in Ortschaften mit st�dtischen Verh�ltnissen gelegen sind, begrenzt haben wollte, einigten sich die R�te - auf Anraten der st�nder�tlichen Kommission - im Bestreben um Klarheit und Vereinfachung auf das Kriterium der Bauzone (Botschaft zum Entwurf eines Bundesgesetzes �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes vom 30. Dezember 1947, in BBl 1948 I 49, 73; Sten.Bull. 1948 N 377, 1949 S 329, N 874). Die �ltere Lehre definierte die Bauzone im Sinne von Art. 3 EGG als in die Ortsplanung einbezogene Fl�che, f�r welche �berbauungspl�ne bestehen (JOST, Handkommentar zum EGG, 1951, S. 18 f.). Aber auch dort, wo keine Bauzonen ausgeschieden waren, erachtete man es als gerechtfertigt, baureifes Land von den Bestimmungen des landwirtschaftlichen Bodenrechts auszunehmen (CLAVADETSCHER, in: Das neue landwirtschaftliche Bodenrecht der Schweiz, 1954, S. 20 mit Hinweisen). Welche Bauzonen f�r die Entwicklung einer Ortschaft unentbehrlich sind, sollte dem Ermessen des kantonalen Gesetzgebers �berlassen werden, der die Befugnis zum Ausschluss des EGG sogar an die Gemeinden weitergeben darf (JENNY, Das Gesetz �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes, SJZ 49/1953, S. 37 ff., insb. S. 39).
Das auf die Erhaltung b�uerlichen Grundbesitzes abzielende EGG konnte zur Zeit seiner Entstehung noch nicht auf die Unterst�tzung eines umfassenden Planungswerks z�hlen, welches auch dem Schutz der Landwirtschaft angemessen Rechnung getragen h�tte (JOST, a.a.O., S. 19). Das Anliegen nach wirksamem Schutz sch�tzenswerter Liegenschaften verlangte gleichzeitig nach einschr�nkender Anwendung des Gesetzes und damit notgedrungen nach tauglichen Abgrenzungskriterien. Dass in Art. 3 EGG eine einfache und transparente Eingrenzung des Geltungsbereichs gesucht wurde, erhellt einerseits aus den bereits erw�hnten Materialien, letztlich aber auch aus Art. 3 EGG selbst, der immerhin in Abs. 2 die grundbuchliche Aufzeichnung der vom EGG ausgenommenen Gebiete vorsieht. Aus dem Aufbau des Gesetzes geht sodann hervor, dass mit Art. 3 EGG �ber die kantonale Gesetzgebung ein generell-abstraktes Ausscheidungsinstrument geschaffen werden sollte, w�hrend es den rechtsanwendenden Instanzen im Einzelfall vorbehalten bleibt, die eigentliche Feinausscheidung �ber Art. 2 EGG vorzunehmen.BGE 115 II 167 S. 172
Mit Inkrafttreten des RPG auf den 1. Januar 1980 wurde der Begriff der Bauzone zum Zweck der haush�lterischen Nutzung des Bodens von Bundesrechts wegen eingef�hrt (Art. 1, 15 RPG); die Kantone sind daran gebunden und d�rfen den Begriff weder enger noch weiter fassen (SCH�RMANN, a.a.O., S. 157, Rz. 1). Soll daher dem Bestreben des Gesetzgebers um eine einfache und klare Ordnung zum Durchbruch verholfen werden, liegt es nahe, den Begriff der Bauzone im Sinne des Art. 3 EGG mit demjenigen des Raumplanungsgesetzes in Einklang zu bringen. Eine solche Angleichung erweist sich mit Blick auf die Einheit der Rechtsordnung als w�nschenswert und bei der Auslegung eines auf die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes ausgerichteten Gesetzes geradezu als geboten. Durch die Formulierung des Art. 3 EGG bleibt es dabei den Kantonen unbenommen, den Vorbehalt auch nur teilweise bzw. in einer Weise auszusch�pfen, die die Anwendung des Gesetzes auch auf Liegenschaften innerhalb der Bauzone (Dorfkernbetriebe) zul�sst.
c) Aus diesen allgemeinen Erw�gungen ergibt sich, dass die vom Beschwerdef�hrer kritisierte Praxis der Vorinstanz, die in der Reservezone gem�ss � 65 Abs. 1 PBG gelegenen Grundst�cke nicht als Bauzonenland im Sinne des kantonalen Einf�hrungsgesetzes bzw. des EGG zu behandeln, aus der Sicht des Bundesrechts nicht beanstandet werden kann. Auch die Formulierung des � 2 EGzEGG erweist sich durchaus als bundesrechtskonform. F�r den Geltungsbereich des Vorbehaltes gem�ss Art. 3 EGG bedarf es einer klar abgegrenzten Ordnung wie sie z.B. im Einf�hrungsgesetz des Kantons Z�rich gegeben wird. Was der Beschwerdef�hrer zur Begr�ndung vorbringt, vermag insbesondere angesichts der tats�chlichen planungsrechtlichen Lage - nicht zu �berzeugen. Die Annahme, das betroffene Grundst�ck werde �ber kurz oder lang der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen, verbietet sich f�r die absehbare Zukunft; gem�ss Richtplan befindet es sich im �brigen nicht - wie geltend gemacht - im Siedlungsgebiet, sondern im Anordnungsspielraum zwischen Siedlungs- und Landwirtschaftsgebiet, was eine Prognose �ber die k�nftige Zuweisung zus�tzlich erschwert. Denkbar w�re bei dieser Sachlage ebensogut die Zuordnung zur Landwirtschaftszone. Nicht von Belang wird bei einer k�nftigen Planrevision jedenfalls sein, dass das Grundst�ck bereits einmal als Bauland eingezont war.
8. a) Nach Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG kann gegen Kaufvertr�ge �ber landwirtschaftliche Heimwesen und landwirtschaftliche BGE 115 II 167 S. 173Liegenschaften Einspruch erhoben werden, wenn der K�ufer diese offensichtlich zum Zweck der Spekulation oder des G�teraufkaufs erwirbt. Was unter offensichtlicher Spekulation zu verstehen ist, beurteilt sich nach Sinn und Zweck des landwirtschaftlichen Bodenrechts (vgl. BGE 90 I 271), wobei die gesamten Umst�nde des einzelnen Falles zu ber�cksichtigen sind. Landwirtschaftlich genutzter Boden soll nicht - in der Regel unter Bezahlung eines entsprechend h�heren Preises - zu anderen als landwirtschaftlichen Zwecken erworben werden. Im Gegensatz zu den beiden weiteren Tatbest�nden von Art. 19 Abs. 1 EGG gilt der Einspruchsgrund der Spekulation bzw. des G�teraufkaufs gem�ss lit. a in dem Sinne uneingeschr�nkt, als keine Rechtfertigungsgr�nde vorbehalten sind. Die Interessen des Beschwerdef�hrers sind demnach von vornherein unerheblich (zum Ganzen BGE 114 II 168 E. 1).
Spekulation im Sinne der Landwirtschaftsgesetzgebung liegt gem�ss der Rechtsprechung des Bundesgerichts vor, wenn mit dem Erwerb eines Grundst�ckes ein Gewinn durch Weiterver�usserung innert kurzer Zeit oder durch andere Verwendung des bisher landwirtschaftlich genutzten Bodens, insbesondere durch Erstellen von Mieth�usern und Vermietung von Wohnungen, angestrebt wird (BGE BGE 110 II 217 E. 5a mit Hinweisen). Das gilt auch dann, wenn zwischen dem in Frage stehenden Rechtsgesch�ft und dem verp�nten Erfolg nur ein mittelbarer Zusammenhang besteht. So hielt das Bundesgericht schon in BGE 88 I 334 E. 2 den Tatbestand der Spekulation in einem Fall f�r erf�llt, in dem ein Bauunternehmen landwirtschaftlichen Boden in der Absicht erwarb, ihn in der Folge gegen Bauland zu tauschen. Zum gleichen Ergebnis gelangte die erkennende Abteilung in einem j�ngeren Entscheid bez�glich eines landwirtschaftlichen Grundst�ckes, das von einem Kiesunternehmen in der Erwartung erworben worden war, es zu einem sp�teren Zeitpunkt als Realersatz anbieten zu k�nnen und damit seine Stellung in k�nftigen Verhandlungen �ber den Erwerb von kieshaltigem Boden zu verst�rken (BGE 113 II 537 E. 3). �hnlich lagen die Dinge in BGE 114 II 167 ff., wo ein Grundst�ck an einen Kiesunternehmer ver�ussert wurde, der durch pachtweise �berlassung anderweitig verpachtetes Land im Austausch zum Kiesabbau gewinnen wollte.
b) Der Beschwerdef�hrer hat f�r das in der Reservezone gelegene Grundst�ck Kat. Nr. 2661 einen Quadratmeterpreis von rund Fr. 51.-- entrichtet. Dieser Betrag steht in krassem Missverh�ltnis BGE 115 II 167 S. 174zum gegenw�rtig erzielbaren Ertragswert, aber auch zu dem, was in der betreffenden Region �blicherweise f�r landwirtschaftlich nutzbares Land bezahlt wird. Indessen vermag dieser Umstand f�r sich allein den Tatbestand der Spekulation noch nicht zu erf�llen, zumal die auf diese Weise indirekt geschaffene staatliche Preiskontrolle der gesetzgeberischen Absicht zuwiderliefe (BGE 110 II 217 f.). Im �berh�hten Preis liegt aber gleichwohl ein Indiz daf�r, dass mit dem Kauf eine andere Absicht verbunden ist, als den Boden der landwirtschaftlichen Nutzung zu erhalten oder zuzuf�hren. Dass durch diese Betrachtungsweise der Handel mit landwirtschaftlich genutztem, in der Reservezone gelegenem Land erschwert werden k�nnte, wie der Beschwerdef�hrer einwendet, m�sste im Interesse der Zweckverfolgung gem�ss Art. 1 EGG hingenommen werden. Es w�re Sache des Gesetzgebers, allf�llige nachteilige Auswirkungen zulasten der Landwirtschaft auszumerzen. Das vorliegende Beispiel vermag aber auch klar zu zeigen, dass ein wirksamer Schutz des b�uerlichen Grundbesitzes mit raumplanerischen Massnahmen allein nicht realisiert werden kann; gerade bei den im Hinblick auf k�nftige �nderungen der planungsrechtlichen Klassierung vorgenommenen Liegenschaftsverk�ufen bedarf es einer zus�tzlichen Kontrolle, wie sie durch das Einspruchsverfahren gem�ss Art. 19 EGG - wenn auch nur unzureichend - gew�hrleistet wird.
c) Wie sich aus den Akten ergibt und vom Landwirtschaftsgericht ausdr�cklich festgehalten wird, hat der Beschwerdef�hrer im Meldeformular als Erwerbsgrund "Kapitalanlage/Bauzweck" angegeben. Auch anl�sslich der vorinstanzlich durchgef�hrten Befragung hat er den Bauzweck bekr�ftigt, zugleich aber betont, dass es sich in erster Linie um eine Kapitalanlage handle; wenn es eingezont w�rde, k�nne man wieder davon (vom Bauen) sprechen - das Land sei erschlossen. In der Beschwerde bringt er wiederum vor, er wolle das Land zwecks Kapitalanlage erwerben, um darauf eine (zonenkonforme) Baumschule zu errichten; nat�rlich wolle er sich das Recht offenhalten, bei einer allf�lligen Einzonung auch zu bauen.
d) Das EGG verbietet den Landerwerb zum Zweck der Kapitalanlage nicht ausdr�cklich. Sind aber die gesamten Umst�nde zu ber�cksichtigen, darf vorliegend das wirtschaftliche Interesse des Beschwerdef�hrers nicht ausser acht gelassen werden (BGE 114 II 171). Er ist nach den Feststellungen im angefochtenen Entscheid Inhaber der Eisenring AG, die ein Architekturb�ro betreibt und BGE 115 II 167 S. 175sich als Generalunternehmerin bet�tigt. In dieser Eigenschaft d�rfte er wohl mit dem Landerwerb vor allem gesch�ftliche Interessen verfolgen. Es kann daher nicht beanstandet werden, wenn das Landwirtschaftsgericht die versuchte Ausn�tzung einer zwar ungewissen, aber dennoch nicht v�llig auszuschliessenden planungsrechtlichen Besserstellung als entscheidend erachtet hat; insbesondere die Hoffnung auf eine allf�llige Eingliederung in die Bauzone und die durch bessere Nutzungsm�glichkeiten entstehende Ertrags- und Wertsteigerung der Liegenschaft d�rften demnach als Hauptgrund des Landerwerbs gelten. Mit den von der Vorinstanz angef�hrten Indizien ist hinreichend dargetan, dass der Beschwerdef�hrer den fraglichen Boden einer anderen, gewinnbringenderen Verwendung zuf�hren m�chte, als dies der Landwirt t�te. Unter diesen Umst�nden l�sst sich die offensichtliche Spekulationsabsicht im Sinne der Rechtsprechung nicht verneinen; das Landwirtschaftsgericht hat demgem�ss die Anwendung des Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG mit Recht bejaht.
112 IB 388,
109 IB 127,
113 II 136 suite... ,
114 II 168,
113 II 537,
114 II 167,
art. 3 LPR,
art. 2 LPR,
art. 19 al. 1 let. a LPR suite... ,
� 65 Abs. 1 PBG,
Art. 18 Abs. 2 RPG,
� 21 PBG,
Art. 3 Abs. 1 EGG,
Art. 5 ZGB,
Art. 1 EGG,

References: BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 24
 Art. 18
 Art. 105
 Art. 24
 BGE 
 Art. 2
 Art. 3
 Art. 5
 Art. 15
 Art. 3
 Art. 3
 Art. 3
 Art. 3
 Art. 2
 Art. 3
 Art. 3
 Art. 3
 Art. 19
 BGE 
 BGE 
 Art. 19
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 1
 Art. 19
 BGE 
 Art. 19

art. 3

art. 2

art. 19

Art. 18

Art. 3

Art. 5

Art. 1