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Timestamp: 2016-10-26 19:13:54+00:00

Document:
1C_296/2009 (04.03.2010)
1C_296/2009
A.________ & Co., Beschwerdef�hrerin, vertreten
durch Rechtsanwalt Raffael J. Weidmann,
Beschwerdegegnerinnen, beide vertreten durch Rechtsanwalt Hans Hagmann,
Stadtrat von Zug, vertreten durch das Baudepartement, St.-Oswalds-Gasse 20, Postfach 1258, 6301 Zug,
Baubewilligung (Arealbebauung R�tel),
Der Stadtrat von Zug erteilte der B.________ AG und der C._______ AG am 26. Juni 2007 unter Auflagen und Bedingungen die Baubewilligung f�r die Areal�berbauung R�tel, mit welcher auf den Parzellen Nrn. 1714 und 1715 an der Blasenbergstrasse in Zug f�nf Mehrfamilienh�user mit einer Autoeinstellhalle errichtet werden sollen. Die Einsprache der A.________ & Co. wies sie ab. Die Baugrundst�cke liegen auf der nach S�den gegen den Zugersee abfallenden Flanke des R�telbergs; sie bilden ein liegendes, l�ngliches Rechteck, das von der Blasenbergstrasse (Westen, S�den und Osten) und dem �gerisaumweg (Norden) eingeschlossen ist; die Parzelle Nr. 1714 bildet den westlichen, die Parzelle Nr. 1715 den �stlichen Teil des Rechtecks. Der Westteil der Parzelle Nr. 1714 liegt in der Zone des �ffentlichen Interesses f�r Bauten und Anlagen (�IB); darauf befindet sich ein Trinkwasserreservoir und eine Trafostation mit Kommunikationsanlage. Der Rest des Baugrunds ist un�berbaut und liegt in der Wohnzone W2b. N�rdlich bzw. oberhalb davon, jenseits des �gerisaumwegs, liegt (u.a.) die un�berbaute Parzelle Nr. 4565 der A.________ & Co.. Ein Baugesuch zur �berbauung dieser Parzelle ist h�ngig.
Der Regierungsrat des Kantons Zug wies die Verwaltungsbeschwerde der A.________ & Co. gegen die Baubewilligung am 8. Juli 2008 ab.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zug wies die Verwaltungsgerichtsbeschwerde der A.________ & Co. gegen diesen Regierungsratsbeschluss am 13. Mai 2009 ab.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragt die A.________ & Co., dieses Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben. Ausserdem ersucht sie, ihrer Beschwerde aufschiebende Wirkung beizulegen.
Der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts wies das Gesuch um aufschiebende Wirkung am 21. August 2009 ab.
Das Verwaltungsgericht beantragt in seiner Vernehmlassung, die Beschwerde abzuweisen. Die B.________ AG und die C.________ AG beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Namens des Regierungsrats verzichtet die Baudirektion auf Vernehmlassung.
In der Replik h�lt die A.________ & Co. an der Beschwerde fest.
Gegen den angefochtenen, kantonal letztinstanzlichen Entscheid �ber eine Baubewilligung steht die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grunds�tzlich offen (Art. 82 ff. BGG). Die von der Beschwerdef�hrerin vorgebrachten R�gen - der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht bzw. wende kantonales Recht in bundesrechtswidriger Weise an - sind zul�ssig (Art. 95 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.2.1).
Nach Art. 89 Abs. 1 BGG ist zur Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder dazu keine M�glichkeit erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders ber�hrt ist (lit. b) und ein schutzw�rdiges Interesse an dessen Aufhebung oder �nderung hat (lit. c). Das bedeutet nach der Rechtsprechung (BGE 133 II 249 E. 1.3), dass die formell beschwerte Beschwerdef�hrerin beschwerdebefugt ist, wenn sie �ber eine spezifische Beziehungsn�he zur Streitsache verf�gt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder �nderung des angefochtenen Entscheids ziehen kann. Bei Bauprojekten ist insbesondere der unmittelbare Nachbar beschwerdebefugt, wenn seine tats�chliche oder rechtliche Situation durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. In jedem Fall kann aber die Beschwerdef�hrerin die Verletzung von Parteirechten r�gen, deren Missachtung auf eine formelle Rechtsverweigerung hinausl�uft.
Die Beschwerdef�hrerin ist somit ohne Weiteres zur formellen R�ge befugt, die Vorinstanz habe Art. 29 Abs. 1 BV verletzt. In der Sache r�gt sie, die zul�ssige Geschossfl�che sei falsch berechnet und das Vorhaben zu Unrecht als Areal�berbauung bewilligt worden. Die Verletzung der einschl�gigen Vorschriften wirkt sich auf die �ussere Abmessung der Geb�ude aus und ist damit geeignet, die Interessen der Beschwerdef�hrerin als Nachbarin zu beeintr�chtigten. Sie ist daher befugt, diese R�gen zu erheben.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt, der Architekt der Beschwerdegegnerinnen und Mitglied der Stadtbildkommission, D.________, habe bei der Behandlung des Baugesuchs durch die Stadtbildkommission unter Verletzung seiner Ausstandspflicht mitgewirkt. Der angefochtene Entscheid, mit dem dieses Vorgehen gesch�tzt wurde, verstosse daher gegen Art. 29 Abs. 1 BV.
2.1 Ob und wann Mitglieder einer Administrativbeh�rde in den Ausstand zu treten haben, bestimmt sich nach dem kantonalen Verfahrensrecht und Art. 29 Abs. 1 BV (BGE 130 I 388 E. 4; 127 I 196 E. 2b; 119 Ia 196 E. 2b; vgl. auch BGE 132 II 485 E. 4.2).
Nach � 10 Abs. 1 Gemeindegesetz vom 4. September 1980 (GG) i.V.m. � 17 Abs. 1 der Verordnung �ber die Organisation der Stadtbildkommission vom 7. April 1998 (VO SBK) hat ein Mitglied der Stadtbildkommission "bei der Vorbereitung, Behandlung und Erledigung von Gesch�ften" unter anderem dann in den Ausstand zu treten, wenn es pers�nliche Interessen am Verfahrensausgang hat. Auch wenn der Natur der Sache nach f�r Verwaltungsbeh�rden weniger strenge Ausstandsvorschriften gelten als f�r richterliche Beh�rden nach Art. 30 Abs. 1 BV, so steht jedenfalls fest, dass auch Art. 29 Abs. 1 BV die Mitwirkung eines Beh�rdenmitglieds an einem Verfahren ausschliesst, an dessen Ausgang es eigene, pers�nliche Interessen hat (BGE 107 Ia 135 E. 2b; 122 I 360 nicht publizierte E. 3a; 122 II 81 nicht publizierte E. 4). Das kantonale Verfahrensrecht und Art. 29 Abs. 1 BV verhindern somit die Mitwirkung von Beh�rdenmitgliedern an Verwaltungsverfahren, an deren Ausgang sie pers�nlich interessiert sind, in gleicher Weise. Da das Bundesgericht die Anwendung von Art. 29 Abs. 1 BV frei pr�ft, kommt der R�ge, im angefochtenen Entscheid seien die kantonalrechtlichen Ausstandsregeln willk�rlich bzw. offensichtlich unrichtig angewandt worden, keine selbstst�ndige Bedeutung zu.
2.2 Der Stadtrat von Zug bewilligte das Baugesuch der Beschwerdegegnerinnen am 26. Juni 2007 gest�tzt auf eine Empfehlung der Stadtbildkommission. Dabei handelt es sich gem�ss � 5 der Bauordnung der Stadt Zug (in der vom Regierungsrat am 4. Juli 1995 genehmigten, bis zum 12. August 2008 in Kraft stehenden Fassung vom 4. Dezember 1994; BO 94) um einen "Baufachausschuss mit beratender Funktion, insbesondere f�r die Beurteilung der Gestaltung". Nach � 15 Abs. 1 VO SBK hat die Bauherrschaft das Recht, ihr Baugesuch der Stadtbildkommission vorzustellen. Diese formuliert nach einer Beratung, bei der die Bauherrschaft nicht anwesend ist (� 15 Abs. 1 VO SBK), ihre Empfehlung zuhanden der Baubewilligungsbeh�rde (� 13 VO SBK). Vorliegend hat D.________ am 11. Januar 2007 das Baugesuch der Stadtbildkommission vorgestellt, ist anschliessend in den Ausstand getreten und hat den Saal verlassen (angefochtener Entscheid E. h S. 7). Die Beschwerdef�hrerin h�lt daf�r, D.________ habe seine Ausstandspflicht verletzt, indem er sein Bauprojekt der Stadtbildkommission vorgestellt habe.
2.3 Nach der unbestrittenen Darstellung im angefochtenen Entscheid hat D.________ lediglich die den Baugesuchsstellern nach � 15 Abs. 1 VO SBK zustehenden Mitwirkungs- und Anh�rungsrechte wahrgenommen, indem er das Bauprojekt der Stadtbildkommission vorstellte. Er hat in der verfahrensrechtlich vorgesehenen Form den Parteistandpunkt der Baugesuchssteller vertreten; an der Meinungsbildung der Beh�rde hat er dadurch nicht teilgenommen. Der Schluss des Verwaltungsgerichts, darin liege keine Mitwirkung an der Vorbereitung, Behandlung und Erledigung eines Gesch�fts im Sinne von � 10 Abs. 1 GG und damit keine Verletzung der Ausstandspflicht, ist keineswegs willk�rlich, sondern im Gegenteil zutreffend.
Ein gewisses Unbehagen erweckt denn auch weniger das Verhalten von D.________ im konkreten Fall, sondern dass er �berhaupt einen Bauherrn vor einer Beh�rde vertrat, der er selbst angeh�rt. Das k�nnte den Verdacht erwecken, diese sei wegen der (zu) grossen pers�nlichen N�he ihrer Mitglieder zum Gesuchsteller bzw. zu dessen Vertreter nicht in der Lage, das Projekt unbefangen zu beurteilen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist indessen davon auszugehen, dass ein Beh�rdenmitglied in der Lage ist, die ihm auferlegten Aufgaben unbek�mmert um allf�llige kollegiale R�cksichten nach Recht und Gesetz zu erf�llen. Dies gilt sogar f�r die der strengeren Regelung von Art. 30 Abs. 1 BV unterworfenen Richter. Es ist nicht grunds�tzlich ausgeschlossen, dass ein Anwalt vor einem Gericht pl�diert, dem er als Ersatzrichter angeh�rt (Darstellung der Praxis in BGE 135 I 14 E. 4 mit Hinweisen). Vorliegend sind keine Hinweise ersichtlich, dass D.________ ausserhalb der Wahrnehmung von Parteirechten nach � 15 Abs. 1 VO SBK in irgendeiner Weise versucht hat, auf die Meinungsbildung der Stadtbildkommission einzuwirken. Sein Verhalten ist somit unter dem Gesichtspunkt von Art. 29 Abs. 1 BV nicht zu beanstanden, die R�ge ist unbegr�ndet.
Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, das Bauprojekt �berschreite die zul�ssige Geschossfl�che.
3.1 Nach den unbestrittenen Feststellungen im angefochtenen Entscheid betr�gt die Fl�che der Parzelle Nr. 1714 4'270 m�, wovon gem�ss Zonenplan 1994 2'779 m� in der Zone W2b und 1'491 m� in der Zone �IB liegen. Am 27. Januar 2005 war darauf der Neubau eines Trinkwasserreservoirs bewilligt worden. Dessen an der Oberfl�che in Erscheinung tretenden Geb�udeteile liegen vollst�ndig in der Zone �IB, w�hrenddem die unterirdischen Wasserkammern zum Teil in der Zone W2b liegen. Nach der Auffassung des Verwaltungsgerichts �ndert dieser Umstand nichts an den Zonengrenzen, weshalb f�r die Berechnung der Ausn�tzungsziffer der gesamte in der Zone W2b gelegene Teil der Parzelle Nr. 1714 miteinbezogen werden k�nne. Nach Auffassung der Beschwerdef�hrerin wurde dagegen die Zone �IB durch die in die Zone W2b hineinragenden Wasserkammern faktisch um ca. 383 m� erweitert; diese Fl�che m�sse dementsprechend von der anzurechnenden Landfl�che abgezogen werden.
3.2 Nach � 15 der Verordnung vom 16. November 1999 zum Planungs- und Baugesetz des Kantons Zug (VO PBG) ist die Ausn�tzungsziffer die Verh�ltniszahl zwischen der anzurechnenden Geschossfl�che der Geb�ude und der anzurechnenden Landfl�che. Unter letzterer ist nach � 18 Abs. 1 VO PBG die vom Baugesuch erfasste, baulich nicht ausgen�tzte, in der Bauzone gelegene Fl�che zu verstehen. F�r die Berechnung dieser Fl�chen ist grunds�tzlich vom rechtskr�ftigen Zonenplan auszugehen. Nach diesem liegt die umstrittene Fl�che von ca. 383 m�, welche nach der Auffassung der Beschwerdef�hrerin nicht anrechenbar ist, in der Bauzone. Ihre Argumentation, die �IB-Zone sei faktisch um diese Fl�che vergr�ssert und die Bauzone entsprechend verkleinert worden, l�uft darauf hinaus, dass die unterirdischen Wasserkammern in der Bauzone zonenwidrig sind und nicht h�tten bewilligt werden d�rfen. Da die Baubewilligung vom 27. Januar 2005 indessen in Rechtskraft erwachsen ist, kann die Rechtm�ssigkeit der gest�tzt darauf erstellten Wasserkammern nicht mehr in Frage gestellt werden. Etwas anderes fiele h�chstens in Betracht, wenn die Rechtswidrigkeit der Bewilligung offenkundig w�re und sie eine eigentliche Gesetzesumgehung darstellen w�rde. Davon kann indessen keine Rede sein.
3.3 Nach � 18 Abs. 1 VO PBG darf die anrechenbare Landfl�che baulich nicht ausgen�tzt sein. Fl�chen unterhalb des Erdgeschosses sind anzurechnen, soweit sie Wohn- oder Gewerbezwecken dienen k�nnen oder es sich um Erschliessungsfl�chen von G�ngen, Treppenh�usern und Liften handelt (� 16 Abs. 1 Satz 3 VO PBG). Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid (E. 5 f. S. 19 f.), die vom Wasserreservoir beanspruchte Fl�che gelte nicht als baulich ausgen�tzt, weil dieses unterhalb des Erdgeschosses liege und weder gewerblichen Zwecken noch der Erschliessung diene. Die Beschwerdef�hrerin wendet dazu ein, die B.________ AG w�rde als gewinnstrebige Aktiengesellschaft aufgrund eines Konzessionsvertrages ein Gewerbe betreiben, indem sie die Trinkwasserversorgung sichere und Wasser verkaufe. Es sei daher willk�rlich anzunehmen, die Wasserkammern w�rden nicht gewerblichen Zwecken dienen.
Der Einwand ist unbegr�ndet. Dass im Kanton Zug die Trinkwasserversorgung als �ffentliche Aufgabe gilt, ergibt sich schon daraus, dass sich die hier zur Diskussion stehende Versorgungsanlage zum grossen Teil in der Zone �IB befindet, in welcher nur �ffentliche Bauten und Anlagen sowie private Bauten und Anlagen, die dauernd �ffentlichen Zwecken dienen, zul�ssig sind (� 61 Abs. 1 BO 94). Schon daraus erhellt, dass die Wasserkammern baurechtlich als �ffentliche Anlagen gelten, auch wenn sie von einer konzessionierten Aktiengesellschaft betrieben werden. Das Verwaltungsgericht ist daher offenkundig nicht in Willk�r verfallen, indem es sie als unterirdische Bauten ohne gewerbliche Zweckbindung und deren Fl�che dementsprechend als im Sinne von 16 Abs. 1 Satz 3 VO PBG nicht anrechenbar beurteilte.
Die in diesem Zusammenhang erhobenen R�gen - Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG sei verletzt, die �� 15, 16 und 18 VO PBG seien willk�rlich angewandt und der Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt worden - sind unbegr�ndet.
4.1 Nach � 29 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zug vom 26. November 1998 (PBG) k�nnen dem Baubewilligungsverfahren unterworfene Arealbebauungspl�ne die Bauweise von Fl�chen �ber 2'000 m� bestimmen. F�r Arealbebauungen geltend spezielle gemeindliche Bauvorschriften. Sie setzen voraus, dass eine Arealbebauung Vorteile f�r das Siedlungsgebiet und die Umgebung erzielt (� 29 Abs. 2 PBG). � 53 BO 94 umschreibt im Einzelnen, welchen gegen�ber der Einzelbauweise erh�hten Anforderungen eine Arealbebauung gen�gen muss. In der Zone W2b ist eine Mindestarealfl�che von 2'000 m� erforderlich (� 54 BO 94), und es gelten nach � 55 BO 94 folgende Grundmasse: max. 3 Geschosse, Geb�udel�nge frei, Grenzabst�nde 5 und 8 m, Ausn�tzungsziffer 0.70 und ein Wohnanteil von mindestens 80%. F�r die Einzelbauweise gelten in der Zone W2b demgegen�ber nach � 48 BO 94 folgende Grundmasse: maximal 2 Geschosse, 30 m Geb�udel�nge, Grenzabst�nde 5 und 8 m, Ausn�tzungsziffer 0.50 und ein Wohnanteil von 80%.
Nach der Auffassung des Verwaltungsgerichts (E. 6c S. 21 f.) erf�llen diese kommunalen Ausf�hrungsbestimmungen die Anforderung von � 29 PGB an Arealbebauungen - sie m�ssen Vorteile f�r das Siedlungsbild und die Umgebung erzielen - und sind daher als Ganzes anwendbar.
4.2 Nach � 53 lit. a BO muss eine Arealbebauung R�cksicht auf das Landschaftsbild und die Quartierstruktur nehmen. Das Verwaltungsgericht erwog, dass in der Regel in Bezug auf die Quartierstruktur von den Bauten in der gleichen Nutzungszone auszugehen sei. Die Baugrundst�cke bef�nden sich (abgesehen von der S�dwestecke) in der Zone W2b und seien auch von dieser Zone umgeben, ausser an der S�dostecke, wo sie an W1 grenzen. Der Baugrund befinde sich in einer baulich heterogenen Umgebung. Nebst den beiden in der W1 gelegenen Villen an der Ostseite bef�nden sich zwei Zweifamilienh�user und nordwestlich ein Dreifamilienhaus. Im S�den liege die sechs Bauk�rper � je acht Wohnungen (mit einer Geb�udegrundfl�che von je 308 m�) umfassende �berbauung Waldhof; sie liege zwar in einer Senke, weise aber hinsichtlich der H�he der Geb�ude und der Dichte der �berbauung grosse �hnlichkeit mit dem Bauprojekt (Geb�udegrundfl�che von je 290 m�) auf. Die Stadtbildkommission habe die Gesamtsituation als gut und topografisch integrierend beurteilt.
4.3 Die Beschwerdef�hrerin r�gt, sie erleide durch das Bauprojekt unzumutbare Nachteile. Die Fernsicht von ihrer Parzelle Nr. 4565 nach S�den, auf die Berge und den See, werde st�rker beeintr�chtigt als bei Einzelbauweise, weil die Arealbebauung 3 m h�here Geb�ude zulasse. Sie legt in langf�digen Ausf�hrungen (Beschwerde S. 19-35) den Nachteil dar, den sie in punkto Aussicht durch das Bauprojekt erleide.
Das Verwaltungsgericht hat sich mit diesem Aspekt auseinandergesetzt und ist, auch gest�tzt auf die eigene, an einem Augenschein gewonnene Anschauung, zum f�r die Zul�ssigkeit einer Arealbebauung nach � 29 Abs. 2 PGB und � 53 lit a BO 94 entscheidenden Schluss gekommen, diese sei mit Blick auf die Gesamtsituation als gut und topografisch integrierend zu beurteilen. Dies kritisiert die Beschwerdef�hrerin nicht substanziiert, und sie bleibt auch den Nachweis schuldig, dass die �brigen Voraussetzungen f�r die Zul�ssigkeit einer Arealbebauung gem�ss � 53 lit. b-k BO 94 nicht erf�llt sind.
4.4 Verlangt � 29 Abs. 2 PBG, dass mit Arealbebauungen Vorteile f�r das Siedlungsbild und die Umgebung erzielt werden - die Vorinstanz spricht von einer positiven �sthetischen Generalklausel (S. 21 lit. c) -, so wird damit bezweckt, das Siedlungsbild und die Umgebung im Vergleich zu einer �berbauung mit Einzelobjekten insgesamt aufzuwerten, nicht jedoch, die Aussicht der Nachbarn zu sch�tzen. Jedenfalls ist allein mit dem Hinweis darauf, dass die Arealbebauung die Fern- und Durchsicht der Nachbarn st�rker beeintr�chtige als eine �berbauung in Einzelbauweise, der Nachweis nicht zu erbringen, dass die Voraussetzungen von � 29 Abs. 2 PBG und � 53 BO 94 nicht erf�llt sind. Nicht nachvollziehbar ist die von der Beschwerdef�hrerin in diesem Zusammenhang erhoben R�ge, das Legalit�tsprinzip sei verletzt. Das Institut der Arealbebauung hat in den eben angef�hrten Normen offensichtlich eine ausreichende gesetzliche Grundlage. Fraglich kann einzig sein, ob sie eingehalten wurde.
4.5 In Bezug auf den abgelehnten Beweisantrag, ein Gutachten der kantonalen Liegenschaftssch�tzungskommission zur Wertverminderung des Nachbargrundst�cks einzuholen, hat das Verwaltungsgericht erwogen (S. 33), aus einer die kommunale Bauordnung respektierenden �berbauung k�nnten sich keine Schadensersatzanspr�che des Nachbarn ergeben, weshalb ein Sch�tzungsgutachten nicht erforderlich sei. Die beantragte Edition von Modelltopografien hat die Vorinstanz mit der Begr�ndung abgelehnt, dass es von dem, was damit bewiesen werden sollte - dass das Bauprojekt die Aussicht der Nachbarparzelle der Beschwerdef�hrerin erheblich beeintr�chtige - ausgehe. In beiden F�llen ist weder dargetan noch ersichtlich, inwiefern diese antizipierte Beweisw�rdigung willk�rlich sein soll. Das Verwaltungsgericht konnte die Beweisantr�ge ohne Verfassungsverletzung abweisen.
4.6 Die Beschwerdef�hrerin r�gt, das Verwaltungsgericht habe seine verfassungsrechtliche Begr�ndungspflicht verletzt, da es sich mit ihrem Einwand, sie erleide durch die Beeintr�chtigung der Aussicht der Nachbarparzelle einen unzumutbaren Nachteil, nicht auseinandergesetzt habe. Die R�ge ist offensichtlich unbegr�ndet. Das Verwaltungsgericht hat sich mit dem angeblich unzumutbaren Nachteil bzw. der beeintr�chtigten Aussicht sehr wohl, sogar ausf�hrlich, auseinandergesetzt. Die Beschwerdef�hrerin verkennt, dass sie gest�tzt auf Art. 29 Abs. 2 BV zwar einen Anspruch auf eine Begr�ndung hat, nicht aber auf eine ihr zusagende Begr�ndung.
4.7 Nicht nachvollziehbar ist, weshalb das Verwaltungsgericht eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung getroffen habe sollte, indem es verneint habe, die Beschwerdef�hrerin erleide einen unzumutbaren Nachteil (Beschwerde S. 32). Ganz abgesehen davon, dass sich das Verwaltungsgericht an der angef�hrten Stelle (S. 33 lit. b) gerade nicht so ausdr�ckte, betrifft die Frage der Zumutbarkeit die rechtliche W�rdigung. Nicht einzutreten ist auf die in diesem Zusammenhang erhobenen Verfassungsr�gen - die Beschwerdef�hrerin beruft sich auf die Rechtsgleichheit, die Eigentumsgarantie und den Verh�ltnism�ssigkeitsgrundsatz (Beschwerde S. 32. ff.) - da sie nicht in einer den gesetzlichen Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 134 II 244 E. 2.2) gen�genden Weise begr�ndet sind.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdef�hrerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Sie hat zudem den Beschwerdegegnerinnen eine angemessene Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdef�hrerin auferlegt
Die Beschwerdef�hrerin hat den Beschwerdegegnerinnen f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung von Fr. 2'500.-- zu bezahlen.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Stadtrat von Zug sowie dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer, schriftlich mitgeteilt.

References: BGE 
 Art. 89
 Art. 29
 Art. 29
 Art. 29
 BGE 
 Art. 30
 Art. 29
 Art. 29
 Art. 29
 Art. 30
 BGE 
 Art. 29
 Art. 22
 Art. 29
 Art. 106