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Timestamp: 2013-06-18 04:33:18+00:00

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Sonderkündigungsrecht gemäß § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Mietrecht, Wohnungseigentum
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10.06.2012 21:28 | Preis: ***,00 € |
wir sind seit 5 Jahren Mieter einer Wohnung im obersten (3.) Geschoss in einem Mehrfamilienhaus. Am 18.05.2012 teilte uns unser Vermieter mit, dass er uns am 15.06.2012 zu einem "Sommerlichen Info-Nachmittag mit Freibier und Spanferkel" einladen möchte. Zweck dieser "Gelegenheit" sei es, uns beiläufig die geplanten Modernisierungsmaßnahmen zu erläutern, die Pläne zu zeigen und uns Gelegenheit für Fragen zu geben. Weiterhin gab er uns mit diesem Schreiben eine kurze Zusammenfassung der Maßnahmen: Die Fassade soll mit einem farblich angepassten Wärmeverbundsystem modernisiert werden, die Balkone erhalten eine neue Beschichtung, alte Brüstungen werden abgebrochen und durch moderne Metallgeländer ersetzt, die Hauseingänge, sowie die Gegensprechanlage, Briefkästen und das Treppenhaus werden erneuert/renoviert, die Fenster werden komplett ausgetauscht, die Zentralheizungsanlage wird auf Gas umgestellt, Anschluss an die zentrale Wasserversorgung. Im Zuge der Wärmedämmung wird das Gebäude mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss in vorgefertigter Bauweise ausgestattet. Unser Vermieter hat sich dazu entschlossen, auf einen Modernisierungszuschlag (§559BGB) zu verzichten.
Zeitplan: Die "umfangreichen" Baumaßnahmen sollen Anfang Juni mit der Baustelleneinrichtung und Gerüststellung beginnen. Ab Anfang Juli beginnt der Einbau der Fenster und die Aufstockung, Mitte Juli bis Ende September: Modernisierung der Fassaden und Balkone; und Ausbau des Staffelgeschosses bis Dezember 2012.
Aufgrund dieser Zukunftsaussichten und der Tatsache, dass wir nicht ein halbes Jahr mit einem Kleinkind auf einer Baustelle wohnen wollen, haben wir uns belesen und uns für eine außerordentliche Kündigung (Mietrecht) gemäß § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB entschieden, die wir unserem Vermieter per Einschreiben mit Rückschein noch im Mai haben zustellen können. Das Mietverhältnis sollte demnach zum 30.06.2012 enden. Wir haben uns mittlerweile um eine neue Bleibe gekümmert und einen Umzug am 13.06. organisiert.
Unser Vermieter hat uns die Kündigung (Mietrecht) mittlerweile bestätigt, beharrt aber auf der 3-monatigen Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag und dem Ende des Mietverhältnisses zum 31.08.2012. Wir haben ihm mit dem Hinweis auf § 554 Absatz 3 Satz 2 BGB geantwortet, rechnen allerdings nicht damit, dass er Einsicht zeigen wird. Wir vermuten, dass das Ganze in einem Rechtsstreit enden wird.
Wir sind der Überzeugung, dass wir aufgrund der Nichteinhaltung der 3-Monatsfrist und der deshalb fehlerhaften Ankündigung die Baumaßnahme nicht dulden müssen. Unser Vermieter ist allerdings davon überzeugt, dass er aufgrund seines Verzichts auf eine Mieterhöhung die 3-Monatsfrist nicht einhalten brauchte.
Unsere Zweifel an einer gerichtlichen Aussicht auf Erfolg richten sich nun allerdings eher auf die zweite Voraussetzung des § 554 Absatz 3 Satz 4 BGB, der ausschließlich kumulierend mit einer Mieterhöhung eine Sonderkündigung ausschließt. Deshalb hier unsere Fragen:
1. Wie steht es um die Aussicht auf Erfolg einer Klage unseres Vermieters auf Weiterzahlung der Miete bis Ende August? Bzw., sind wir mit unserer außerordentlichen Kündigung im Recht?
2. Sind oben genannte Baumaßnahmen, Maßnahmen i.S.d. § 554 Absatz 3 Satz 4 BGB, also Baumaßnahmen mit nur einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume oder sind sie wohl eher als erheblich einzustufen?
10.06.2012 | 23:25	Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte: Meines Erachtens waren Sie zur außerordentlichen Kündigung (Mietrecht) des Mietverhältnisses leider nicht berechtigt. Die angekündigten Modernisierungsarbeiten werden voraussichtlich erhebliche Auswirkungen auf die von Ihnen bewohnten Räumlichkeiten haben. Der zu Ihrer Wohnung gehörende Balkon wird während der Sommerzeit teilweise nicht benutzbar sein; desweiteren ist mit erheblichem Lärm und Schmutz durch die Aufstockung und die Durchführung der übrigen Maßnahmen zu rechnen. Die Arbeiten stellen somit keineswegs Bagatellmaßnahmen dar. Eine der Kündigungsvoraussetzungen des § 554 Abs.3 BGB wäre damit erfüllt. Allerdings müßte kumulativ, das heißt zugleich auch die zweite Voraussetzung vorliegen (vgl. LG Köln, Urteil v. 5.10.2004 mit weiteren Nachweisen aus der Literatur), nämlich die nicht unerhebliche Mieterhöhung. Da der Vermieter bereits mitgeteilt hat, dass er die Miete nicht erhöhen will, ist das außerordentliche Kündigungsrecht nicht gegeben. Allerdings würde ich dem Vermieter nochmals vor Augen führen, dass Ihnen bei Fortbestand des Mietverhältnisses erhebliche Minderungerechte wegen der erheblichen Beeinträchtigungen zustehen. Dieses gilt auch, wenn Sie die Wohnung bereits nicht mehr nutzen. Desweiteren wäre er unter Umständen verpflichtet, einen Aufwendungsersatz zu leisten, wenn die Wohnung wegen der Beeinträchtigungen nicht genutzt werden kann und Sie deswegen anderweitig unterkommen müssen. Weiter hat Ihr Vermieter mit seinem Ankündigungsschreiben nicht die für die Ankündigung vorgeschriebene Frist von drei Monaten eingehalten. Eine Ankündigung muß auch dann erfolgen, wenn keine Mieterhöhung geplant ist. Auch können Sie darlegen, dass die geplanten Arbeiten für Sie und Ihre Familie eine Härte bedeuten würde, die auch bei Würdigung der berechtigten Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Als Härtegründe sind in Ihrem Fall die erheblichen Beeinträchtigungen für einen monatelangen Zeitraum sowie Ihre persönliche Familiensituation (Kleinkind, das evtl. noch Mittagsschlaf braucht) zu nennen. Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Gerne stehe ich Ihnen für eine kostenlose Nachfrage sowie gegebenenfalls für eine weitere Interessenvertretung zur Verfügung . Wenn Sie mit der Beantwortung der Frage zufrieden sind, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen. Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller	11.06.2012 | 09:46
vielen Dank für Ihre schnelle rechtliche Einschätzung. Hierzu ergeben sich unsererseits weitere Fragen.
Zum Einen interessiert uns, ob wir die Maßnahmen aufgrund der fehlerhaften Ankündigung dulden müssen oder wir den Zutritt zu unserer Wohnung verweigern können?
Zum Anderen haben wir vor der Kündigung (Mietrecht) auf der Internetseite eines Rechtsanwaltes gelesen, dass "die Vorschrift des § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB immer wichtiger wird. Hiernach gelten die strengen formalen Voraussetzungen nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Beide genannten Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen. Der Vermieter kann also umfangreiche bauliche Maßnahmen nicht auf dem Umweg durchsetzen, indem er auf eine Mieterhöhung ganz oder zum Teil verzichtet, um sie gegebenenfalls erst bei Neuabschluss eines Nachfolgevertrages vorzusehen." Ich verstehe die Vorschrift des § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB auch so, dass ein Sonderkündigungsrecht nur dann nicht vorliegt, wenn eine unerhebliche Baumaßnahme *und* eine unerhebliche Mieterhöhung vorliegen, ansonsten gilt das Sonderkündigungsrecht bei einer angekündigten Modernisierungsmaßnahme *immer* (und zwar gerade bei Baumaßnahmen mit erheblichen Beeinträchtigungen ohne Mieterhöhung).
Wir bitten Sie um erneute Einschätzung und freuen uns auf Ihre Antwort.
Sehr geehrter Herr Fragesteller, Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt: Nach eingehender Beschäftigung mit dem § 554 BGB und der hierzu ergangenen Rechtsprechung muß ich meine Einschätzung nochmals korrigieren. Sie haben Recht. Das Sonderkündigungsrecht steht Ihnen zu. Das Mietverhältnis endet aufgrund Ihrer berechtigten Kündigung (Mietrecht) Ende Juni 2012. Etwas anderes würde nur gelten, wenn sowohl nur unerhebliche Beeinträchtigungen angekündigt worden wären als auch eine nur unerhebliche Mieterhöhung im Raum stehen würde. Hier ist aber zumindest mit erheblichen Beeinträchtigungen zu rechnen. Im Eifer des Gefechts hatte ich den § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB falsch gelesen und gedeutet. Ich bitte, dieses zu entschuldigen. Bezüglich des zweiten Teils der Nachfrage ist auszuführen, dass die Nichteinhaltung der Ankündigungsfrist dazu führt, dass wenigstens die Modernisierungsmaßnahmen nicht geduldet werden müssen. Diese dürften den wesentlichen Teil der angekündigten Arbeiten ausmachen. Etwas anderes gilt für Instandsetzungsarbeiten, die gemäß § 554 Abs. 1 BGB zu dulden sind. Für eventuelle Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen, Claudia Jüngling
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