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Timestamp: 2019-01-22 09:23:16+00:00

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Competenza territoriale nelle cause di condominio
> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Gennaio 2016
Cassazione e condominio: il regolamento può derogare il foro previsto dal codice di procedura civile per le cause tra condomini e condominio.
Le controversie tra condòmini oppure tra condòmini e condominio sono di competenza del giudice in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi [1]. Tale foro è esclusivo ma derogabile. È quanto stabilito di recente dalla Cassazione [2]. Ma procediamo con ordine.
Sono cause fra condòmini, in generale, tutte quelle in cui si discute dei rapporti giuridici attinenti al diritto reale di proprietà ed all’uso delle cose comuni [3]. Ciò vale anche in tutte le ipotesi di comunione di beni.
Tale foro esclusivo secondo cui, per le controversie tra condomini, è competente il giudice del luogo in cui si trova l’immobile condominiale, riguarda anche una serie di casi particolari:
– si applica anche dopo lo scioglimento del condominio, e cioè fra ex condòmini, purché la relativa domanda sia proposta entro due anni dalla divisione [4];
– si applica anche quando l’amministratore agisce in rappresentanza degli altri condòmini contro uno o più condòmini. Ad esempio alle liti tra condomino e amministratore in ordine al pagamento dei contributi per l’utilizzazione delle cose comuni, agendo l’amministratore, nell’attività di riscossione, nella sua veste di mandatario con rappresentanza dei singoli condòmini [5]. In pratica, la regola del foro esclusivo (ove cioè si trova l’immobile) trova applicazione anche alle liti tra condomino ed amministratore in ordine al pagamento dei contributi per l’utilizzazione delle cose comuni, agendo l’amministratore, nell’attività di riscossione, nella sua veste di mandatario con rappresentanza dei singoli condomini;
– si applica a tutte le liti tra singoli condomini attinenti ai rapporti giuridici derivanti dalla proprietà delle parti comuni dell’edificio;
– non si applica quando l’amministratore agisce in proprio contro i condòmini, ad esempio per ottenere il pagamento del compenso [6].
Il foro del condominio è derogabile
Di recente, la Suprema Corte ha confermato che, in tema di controversie condominiali, la competenza territoriale prevista dal codice di procedura civile (secondo cui, per le cause condominiali, il foro esclusivo del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi), è derogabile. Pertanto è valida ed efficace la clausola del regolamento condominiale che stabilisca un foro convenzionale per ogni controversia relativa al regolamento medesimo.
Il carattere esclusivo del foro – previsto dal codice di rito – non significa che lo stesso sia anche inderogabile. Le ipotesi di inderogabilità della competenza territoriale, infatti, sono stabilite dall’articolo dal codice stesso [7] e non vi rientra il foro per le cause tra condomini.
[2] Cass. ord. n. 17130/2015, n. 6319/2003.
[3] Cass. sent. n. 13640/2005, n. 21172/2004.
[4] Art. 23 co. 2 cod. proc. civ. Cass. sent. n. 4233/2001.
[5] Cass. SU 18 sent. n. 20076/2006.
[6] Cass. sent. n. 5235/2000.
[7] Art. 28 cod. proc. civ.

References: Cass. 
 Cass. 
 Art. 23
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Art. 28