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Timestamp: 2019-08-25 16:20:49+00:00

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Die Mietsicherheit - wohnungswirtschaft.online
Zweck der Mietsicherheit
Vereinbarung der Mietsicherheit
Höhe der Mietsicherheit
Arten und Erbringung der Mietsicherheit
Getrennte Anlage der Barkaution
Zugriff auf die Mietsicherheit
Kündigung wegen Verzug mit der Mietsicherheit
1. Zweck der Mietsicherheit
Eines der großen Probleme der Vermieter liegt darin, dass sie dem Mieter die Mietsache Monat für Monat quasi in Vorleistung überlassen müssen, ohne sicher sein zu können, dass sie auch ihr Geld bekommen. Der Bäcker reicht die Brötchen erst über die Theke, wenn der Euro in die Gegenrichtung wandert. Als Vermieter kann man die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der ersten Miete abhängig machen, ist aber danach in der Sache Monat für Monat Vorleistender. Dies geht in der weit überwiegenden Zahl der Fälle gut. Die Rückstandsquoten liegen bei den laufenden Mietverhältnissen bei 3 bis 4 %. Aber in diesen Fällen ist man dann auf die Hilfe der Gerichte und der Gerichtsvollzieher angewiesen, um die Wohnung nach vielen Monaten in einem oft erbärmlichen Zustand zurückzubekommen.
Um sich wenigstens ein wenig gegen die daraus drohenden Verluste zu schützen gibt es die Mietsicherheit. Sie ist geregelt in § 551 BGB. Die Vorschrift lautet:
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studentenoder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Die Mietsicherheit sichert die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter während und nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Es kommen sämtliche Ansprüche in Betracht, also solche auf Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturkosten, Anwalts- und Gerichtskosten, etc. Der Begriff der „Mietsicherheit” greift daher eigentlich zu kurz. Es geht um viel mehr als nur die Ansprüche auf Zahlung der Miete.
Noch anders ist es im Bereich des sozialen Wohnungsbaus nach altem Recht. Dort ist die Vereinbarung einer Mietsicherheit gemäß § 9 Absatz 5 des Wohnungsbindungsgesetzes nur zulässig zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen. Alle anderen Ansprüche, insbesondere die auf rückständige Miete, werden hier über das Mietausfallwagnis aus § 29 der II. BV berücksichtigt.
2. Vereinbarung der Mietsicherheit
Eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Stellung einer Mietsicherheit gibt es nicht. Sie muss vielmehr ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen werden. Die Vereinbarung darf zum Nachteil des Mieters nicht von den Vorgaben des § 551 BGB abweichen. Tut sie es doch, z.B. wenn die gesamte Barkaution abredegemäß zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden soll, führt dies insgesamt zur Unwirksamkeit der Kautionsabrede. Da es eine gesetzliche Pflicht zur Kautionsstellung nicht gibt, ist der Mieter dann von der Pflicht zur Stellung einer Mietsicherheit befreit.
3. Höhe der Mietsicherheit
Der Höhe nach ist die Mietsicherheit bei Mietverhältnissen über Wohnraum gemäß § 551 Absatz 1 BGB auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Dies gilt auch, wenn z.B. bei einem Studenten eine Bürgschaft der Eltern gefordert wird. Diese ist neben einer Barkaution nicht zulässig, wenn dadurch der Gesamtbetrag von drei Mieten überschritten wird. Maßgebend ist die Höhe der Miete zum Zeitpunkt der Kautionsabrede. Spätere Erhöhungen oder Ermäßigungen der Miete z.B. durch eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB bleiben außer Betracht.
Dies gilt grundsätzlich auch im Falle einer Mietminderung. Ist die Miete aufgrund von Mängeln der vermieteten Wohnung nach § 536 Absatz 1 BGB gemindert, so hat dieser Umstand im Allgemeinen keinen Einfluss auf die Berechnung der dreifachen Monatsmiete nach § 551 BGB. Jedoch bemißt sich die zulässige Höhe der Mietsicherheit lediglich nach der geminderten Miete, wenn die Minderung auf Mängeln beruht, die bereits im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung vorliegen und nicht behoben werden können. Hat der Vermieter eine Wohnung vermietet, die von Anfang an einen unbehebbaren Mangel aufweist, ist die Miete von vornherein und auf Dauer gemindert. In diesem Fall besteht kein anerkennenswertes Sicherungsinteresse des Vermieters an einer Mietkaution in Höhe des dreifachen der vereinbarten Nettomiete. Vielmehr ist die geminderte Miete bei der Berechnung des Höchstbetrages nach § 551 Absatz 1 BGB zugrunde zu legen. Dies ist z.B. der Fall, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße hinter der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße zurückbleibt und die Miete deshalb gemindert ist. Eine Behebung dieses Mangels ist dem Vermieter nicht möglich. Folglich ist eine Kautionsvereinbarung nur zulässig in Höhe des Dreifachen der geminderten Miete. Der darüber hinausgehende Betrag ist vom Mieter nach § 551 Absatz 4 BGB nicht geschuldet (siehe BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04).
Bei anderen Mietverhältnissen darf es auch mehr sein. Bei Gewerberaummietverträgen ist es daher durchaus üblich, die Nebenkosten in die Berechnung der Höhe der Mietsicherheit mit einzubeziehen.
4. Arten und Erbringung der Mietsicherheit
Es können alle Arten von Sicherheiten vereinbart werden, die in § 232 BGB vorgesehen sind. Die Vorschrift lautet:
– durch Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren,
– durch Verpfändung von Forderungen, die in das Bundesschuldbuch oder Landesschuldbuch eines Landes eingetragen sind,
– durch Verpfändung beweglicher Sachen,
– durch Bestellung von Schiffshypotheken an Schiffen oder Schiffsbauwerken, die in einem deutschen Schiffsregister oder Schiffsbauregister eingetragen sind,
– durch Bestellung von Hypotheken an inländischen Grundstücken,
– durch Verpfändung von Forderungen, für die eine Hypothek an einem inländischen Grundstück besteht, oder durch Verpfändung von Grundschulden oder Rentenschulden an inländischen Grundstücken.
In der Regel werden Mietsicherheiten durch die Hinterlegung von Bargeld geleistet. Der Mieter überweist dem Vermieter den Kautionsbetrag. Dabei ist zusätzlich zu beachten, dass in diesem Fall der Mieter gemäß § 551 Absatz 2 BGB zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt ist. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass bei allen anderen Kautionsarten (verpfändetes Konto, Bürgschaft) eine Vereinbarung über die Erbringung der Kaution insgesamt zu Beginn des Mietverhältnisses abgeschlossen werden darf. Eine andere beliebte Kautionsform ist das verpfändete Sparkonto.
Die Parteien können gemäß § 551 Absatz 3 Satz 2 BGB auch eine andere Anlageform vereinbaren. Hier kommen auch solche in Betracht, die höhere Zinsen bringen, dafür aber in aller Regel mit einem höheren Risiko verbunden sind, wie z.B. Aktien oder Fonds. Gerade vor den Erfahrungen der aktuellen Finanzmarktkrise dürfte jedoch deutlich geworden sein, dass es nicht dem Sinn und Zweck der Mietsicherheit entspricht, wenn der Vermieter seine Sicherheit und der Mieter sein Kapital wegen einiger zusätzlicher Euro im Jahr riskiert.
Bei Gewerberaummietverhältnissen kommt sehr häufig die durch die Hausbank des Unternehmens gestellte Bankbürgschaft zum Tragen.
5. Verzinsung der Barkaution
Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme nach § 551 Absatz 3 Satz 1 BGB bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu, müssen aber während der Mietzeit nicht ausgezahlt werden, sondern erhöhen die Mietsicherheit.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter den Mieter hinsichtlich der Kaution auf Zahlung verklagt und Prozesszinsen verlangt. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund (Urteil vom 05.04.2019, 425 C 1962/19; so auch schon AG Dortmund, Urteil vom 11.09.2018, 425 C 5989/18) handelt es sich bei der Kaution aus Sicht des Vermieters zwar um Fremdgeld und der Vermieter erleide auch keinen Zinsschaden, wenn die Kaution nicht gezahlt wird. § 291 BGB spreche dem Vermieter aber unabhängig davon quasi als Strafe die Prozesszinsen zu. Die Prozesszinsen erhält aber nicht der Vermieter, sondern sie erhöhen nach Auffassung des Amtsgerichts die Kaution, da die Zinsen auf die Kaution grundsätzlich dem Mieter zustehen.
Die Verzinsungspflicht besteht bei anderen Kautionsarten nicht. Dies verringert den mit den Kautionen verbundenen Verwaltungsaufwand erheblich. Andererseits ist der Zugriff auf die Barkaution in der Regel am einfachsten.
6. Getrennte Anlage der Barkaution
Die Anlage der Kautionssumme muss nach § 551 Absatz 3 Satz 3 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Der Vermieter muss dies dem Mieter auf Verlangen nachweisen. Tut er dies nicht, kann der Mieter an den laufenden Mieten ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder den Vermieter entsprechen verklagen.
Im Falle einer Insolvenz des Vermieters hat der Mieter bei einer ordnungsgemäß auf einem Treuhandkonto getrennt angelegten Kaution ein Aussonderungsrecht (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Insolvenz des Vermieters”).
In der Zwangsvollstreckung kann eine solchermaßen angelegte Kautionssumme von Gläubigern des Vermieters nicht gepfändet werden.
Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter übergeben hat (BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 184/08).
Hat der Vermieter die Mietsicherheit aber auf einem Konto geführt, auf dem er auch eigene Gelder verwaltet hat, so wird es dem Mieter schwer fallen, sein Aussonderungsrecht nachzuweisen bzw. seine materielle Berechtigung im Rahmen einer Drittwiderspruchsklage gemäß § 771 ZPO zu belegen.
Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen an und entsteht dem Mieter dadurch ein Schaden, so macht der Vermieter sich nicht nur dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig (Dies dürfte bei juristischen Personen auch für die verantwortlich Handelnden persönlich gelten), sondern es ist unter Umständen auch der Tatbestand der Untreue nach § 266 StGB erfüllt.
7. Zugriff auf die Mietsicherheit
In der Regel erfolgt der Zugriff auf die Mietsicherheit durch den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, z.B. wegen noch offener Mietzahlungen oder wegen Schadensersatzansprüchen aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen.
Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter nach herrschender Meinung nur wegen rechtskräftig festgestellter, unstreitiger oder offensichtlich begründeter Forderungen auf die Mietsicherheit zugreifen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13). Eine Vertragsklausel, die ihn berechtigt, bereits während des Mietverhältnisses auf die Mietsicherheit zuzugreifen, ist unwirksam, da sie gegen § 551 Absatz 4 BGB verstößt. Allerdings wird dieser Fall nur selten vorkommen, da Mietschulden in aller Regel eine Kündigung nach sich ziehen. Ein nicht beglichener Betriebskostensaldo oder eine streitige Mietminderung könnten z.B. so ein Fall sein, in dem diese Frage relevant wird.
Der BGH hat in der Entscheidung vom 07.05.2014 offengelassen, ob seine Rechtsprechung auch für den Fall der Beendigung des Mietvertrags gilt. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund vom 13.03.2018 (425 C 5350/17) darf der Vermieter auch nach Mietvertragsende nicht mit strittigen Forderungen gegenüber dem Rückzahlungsanspruch bezüglich der Kaution aufrechnen. Die Mietsicherheit sei nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel. Der Vermieter müsse wegen strittiger Forderungen vielmehr Widerklage erheben. Begründet wird dies mit dem Schutz des Mieters vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters. Nur durch die eine Beschränkung des Aufrechnungsrechts könne der Mieter vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters geschützt werden. Dies ergäbe sich daraus, dass die Mietkaution nach der zwingenden Vorschrift des § 551 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden muss. Würde man eine Aufrechnung zulassen, würde die Verpflichtung zur insolvenzfesten Anlage entfallen, da das Guthaben dann in das sonstige Vermögen des Vermieters fallen würde. Im Falle einer Vermieterinsolvenz würde dann, wenn sich herausstellen sollte, dass die Aufrechnung unberechtigt war, der Kautionsrückzahlungsanspruch eine einfache Masseforderung darstellen. Deshalb könne der Vermieter nur mit unstreitigen Forderungen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen. Daraus folge unter Mieterschutzgesichtspunkten, dass eine Aufrechnung mit strittigen Gegenforderungen nicht möglich und dem Vermieter ein Zugriff auf die Kaution auch nach Ende des Mietvertrages insofern verboten sei. Daraus folge aber im Umkehrschluss auch, dass der Mieter bei Bestehen von strittigen Forderungen keinen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen den Vermieter habe. Zunächst müssten die Parteien darüber eine einvernehmliche oder gerichtliche Klärung herbeiführen. Solange bleibe die Mietsicherheit beim Vermieter, aber eben als Mietsicherheit und vom Vermögen des Vermieters getrennt. Auch das sei eine Folge des umfassenden Mieterschutzes.
Nach anderer, mittlerweile vom Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 24. Juni 2019, VIII ZR 141/17) bestätigter Ansicht kann sich der Vermieter nach Vertragsende auch wegen streitiger Forderungen aus der Kaution befriedigen, weil dann der Sicherungszweck gegenüber dem Recht auf materielle Befriedigung zurücktrete. Es widerspräche dem Sicherungszweck der Kaution, wenn der Vermieter erst klagen müßte. Unabhängig von allen dogmatischen Fragen ist dies die in der wohnungswirtschaftlichen Praxis vorherrschende Vorgehensweise. Wenn es am Ende eines Mietverhältnisses noch offene Forderungen gibt, wird der Vermieter sie mit der Mietsicherheit verrechnen. Es ist lebensfremd, von ihm zu verlangen, den Mieter erst noch auf Zahlung zu verklagen. Häufig kennt er die Gründe gar nicht, warum der Mieter nicht gezahlt hat. In Anbetracht der recht überschaubaren Anzahl an Vermieterinsolvenzen hat die Argumentation des Amtsgerichts Dortmund auch keine praktische Relevanz. Wollte man hingegen jeden Vermieter zwingen, erst jede ggfls. streitige Forderung einzuklagen, wäre dies ein Beschäftigungsprogramm für die Justiz. Der Mieter kann seine Rechte im Falle der unberechtigten Inanspruchnahme der Mietsicherheit durch eine Rückzahlungsklage sichern. Er kann nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.07.2017, 67 S 111/17) auch im Wege der einstweiligen Verfügung verhindern, dass der Vermieter auf die Mietsicherheit zugreift, wenn die angeblich noch offenen Forderungen streitig sind.
Wegen verjährter Ansprüche auf Mieten und Betriebskostensalden kann der Vermieter allerdings nicht mehr auf die Mietsicherheit zurückgreifen, da es sich dabei um wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Absatz 3 BGB handelt (BGH, Urteil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14).
8. Rückzahlung der Mietsicherheit
Zwischen dem Mieter und dem Vermieter besteht bezüglich der Mietsicherheit ein Treuhandverhältnis. Aus diesem ergeben sich die Pflichten des Vermieters auf Auskunft, Abrechnung und Rückzahlung.
Die Mietsicherheit ist unverzüglich an den Mieter zurückzuzahlen, spätestens jedoch nach 6 Monaten. Nach einem Urteil des BGH vom 20. Juli 2016 (VIII ZR 263/14) wird der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Maßgebend im konkreten Fall ist der Zeitraum, der dem Vermieter zuzubilligen ist, um seine Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen. Dies betrifft insbesondere eventuelle Schadensersatzansprüche aus der Rückgabe der Wohnung. Nach einer weiteren Entscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 24. Juni 2019, VIII ZR 141/17) hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. Die Kaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden (BGH, Urteil vom 24. Juni 2019, VIII ZR 141/17). Hiermit bringt der Vermieter nach Auffassung des BGH wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.
Üblicherweise wird dem Mieter erst nach Ablauf von 6 Monaten ein Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit zugestanden. Insbesondere die Amtsgerichte verfahren sehr schematisch nach diesem Muster. Der BGH stellt klar, dass der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit nach inhaltlichen Kriterien zu bemessen ist, nicht nach einer bestimmten Frist. Er wird fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Das kann wie vorliegend dazu führen, dass die Fälligkeit erst nach sehr viel längerer Zeit als 6 Monaten eintritt, weil der Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter hat. Es kann aber auch umgekehrt dazu führen, dass der Anspruch nach kürzerer Zeit eintritt, wenn es unstreitig keine Forderungen des Vermieters mehr gibt. Wird die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben und sind alle Mietforderungen beglichen, gibt es keinen sachlichen Grund, die Überlegungsfrist unnötig auszudehnen. Mehr als einen Monat nach der Rückgabe darf die Prüfung nicht dauern. Wenn dies im Einzelfall doch so sein sollte, muss der Vermieter die Gründe dafür darlegen und beweisen können.
Bestehen unstreitig keine Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, ist die Kaution sofort zurückzuzahlen.
Häufig werden auf den Mieter noch Nachzahlungsansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung zukommen. Der Vermieter ist insoweit nach einem Urteil des BGH (BGH, Urteil vom 18. 1. 2006 – VIII ZR 71/05) berechtigt, einen Teil der Kaution bis längstens zum Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB zurückzubehalten. Das Zurückbehaltungsrecht besteht jedoch nur in Höhe einer zu erwartenden Nachzahlung. Der Betrag muss nachvollziehbar berechnet sein.
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution einschließlich der Zinsen verjährt nach § 195 BGB in 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Vermieter über die Kaution abrechnen konnte.
9. Verkauf der Wohnung
Wird die Wohnung verkauft, ist die Vorschrift über den Kautionsübergang (§ 566a BGB) zu beachten.
Wegen der in Satz 2 angeordneten Nachhaftung des Verkäufers übergeben diese Mietsicherheiten an die Erwerber in der Regel nur dann, wenn die Mieter dem Übergang zugestimmt haben. Andernfalls gibt man die Kaution lieber zurück. Der Mieter muss sie dann aufgrund seiner mietvertraglichen Verpflichtung neu an den Erwerber leisten. Umständlich, aber Folge dieser Vorschrift.
10. Kündigung wegen Verzug mit der Mietsicherheit
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt nach § 569 Absatz 2a BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietsicherheit”) in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB bedarf es auch hier nicht. Die Möglichkeiten zum Ausschluss oder der Heilung der Kündigung bestehen auch beim Verzug mit der Mietsicherheit.
Durch diese Regelungen wird die Nichtzahlung der Kaution dem Zahlungsverzug im Ergebnis gleichgestellt. Dies gilt auch dann, wenn die Kaution zunächst geleistet wurde, aber danach vom Vermieter berechtigterweise zur Tilgung offener Ansprüche gegen den Mieter in Anspruch genommen und vom Mieter nicht wieder aufgefüllt wurde.
Eine Klausel, die dem Mieter den Abschluß einer Hausrat- und Haftpflichtversicherung auferlegt, verstößt nach einem Urteil des LG Berlin vom 16.09.1992 – 26 O 179/92 – gegen das AGB-Recht und ist daher unwirksam. Der Abschluß einer Versicherung im Hinblick auf die mögliche Befriedigung von Ansprüchen, die dem Vermieter entstehen könnte, erfülle wertungsmäßig die gleiche Funktion wie eine Mietsicherheit. Deshalb sei die Frage, ob die Klausel mit dem Grundtyp der gesetzlichen Regelung vereinbar ist, anhand der in § 551 BGB enthaltenen Wertung zu beurteilen. Demnach soll über die zulässige Höchstgrenze einer Mietsicherheit hinaus keine zusätzliche Sicherheit verlangt werden können. Das etwaige Risiko, das durch die Mietsicherheit nicht mehr abgedeckt ist, gehöre zum allgemeinen Risiko des Unternehmers, für welches er den Mietzins erhalte. Dem Mieter könne daher eine Pflicht, derartige Versicherungen abzuschließen, nicht auferlegt werden.
Bild: Stefan-Yang / Fotolia
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References: § 551
 § 9
 § 29
 § 551
 § 551
 § 558
 § 536
 § 551
 § 551
 § 551
 § 232
 § 551
 § 551
 § 551
 § 291
 § 551
 § 771
 § 266
 § 551
 BGH 
 § 551
 § 216
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 259
 BGH 
 BGH 
 § 556
 § 195
 § 569
 § 551
 § 543
 § 551