Source: https://blau-box.de/dignus.de/epaper/HUGB_brosch17/
Timestamp: 2018-12-10 06:20:37+00:00

Document:
Haus & Grund Berlin Informationen und Standpunkte 2017
Helden oder Sündenböcke
Wohlfühloase Berlin-Brandenburg 2.0
Milieuschutz und Umwandlungsverordnung
Besser ein Miteinander statt pauschaler Reglements
Gentrifizierung und "Mietpreisbremse"
Warum eine Eigentumsförderung nottut
Für eine Energiewende mit Augenmaß
Geplante Änderungen im Wohnungseigentumsrecht
Historischer Durchschnitt statt ortsüblicher Vergleich
Interesse wahren. Werte erhalten. Füreinander einstehen.
informationen und standpunkte zur situation privater eigentümer 2017 foto: jfl photography / fotolia
inhalt & impressum 2 | inhalt helden oder sündenböcke? ....................................................... 3 wohlfühloase berlin-brandenburg 2.0 .................................... 4 milieuschutz und umwandlungsverordnung .......................... 6 besser ein miteinander statt pauschaler reglements ............. 8 gentrifizierung und „mietpreisbremse“ ................................. 12 warum eine eigentumsförderung nottut .............................. 14 für eine energiewende mit augenmaß .................................. 15 geplante änderungen im wohnungseigentumsrecht ......... 16 auswirkungen der grundsteuerreform .................................. 20 historischer durchschnitt statt ortsüblicher vergleich ......... 22 kontakte .................................................................................... 27 interessen wahren. werte erhalten. füreinander einstehen. ............................................................. 28 impressum herausgeber: haus & grund berlin bund der berliner haus- und grundbesitzervereine e. v. geschäftsstelle · potsdamer straße 143 · 10783 berlin telefon: (030) 216 34 36 · fax: (030) 216 98 23 e-mail: info@haus-und-grund-berlin.de www.haus-und-grund-berlin.de konzept und redaktion: julia gonciarska, martin brückner diese publikation sowie die ausgaben 2015 und 2016 finden sie online mit suchfunktion auf www.haus-und-grund-berlin.de © 2017 – nachdruck oder andere formen der vervielfältigung (auch digital) nur mit schriftlicher genehmigung des herausgebers. texte: bei den jeweiligen autor/inn/en bilder: gemäß nachweis auf der jeweiligen seite gesamtwerk: herausgeber (s. o.) klimafreundlich gedruckt durch co2-ausgleich telefon: (030) 2163436 · fax: (030) 2169823
helden oder sündenböcke private eigentümer stehen von allen seiten unter druck. finanz- starke investoren haben mehr spielraum – und gute kontakte in die politik. | 3 foto: zvg. die publikation „informationen und standpunkte“ erscheint im dritten jahr und widmet sich wieder aktuellen und wichtigen themen rund um das immobilieneigentum. damit will der berliner landesverband von haus & grund interessierten leserinnen und lesern – nicht zuletzt in politik und verwaltung sowie den medi- en – die situation privater eigentümer nahebringen und für seine positionen werben. also eine „lobby-broschüre“? dies mag man so sehen. dass gesellschaftliche grup- pen ihre interessen vertreten, gehört zum politischen diskurs in der bundesrepublik deutschland seit jahrzehnten dazu. schließ- lich sollen argumente ausgetauscht werden können und ein dialog entstehen, der zu ausgleich und problemlösungen führt. „interessenvertretung“ heißt für haus & grund jedoch nicht, im verborgenen auf ent- scheidungsträger einzuwirken, womöglich mit wahlkampfspenden oder anderen gefäl- ligkeiten. vielmehr geht es uns darum, an der diskussion über die wohnungspolitik der zukunft teilzunehmen sowie die sorgen und wünsche unserer rund 8.000 berliner mitglieder einzubrin- gen. diese offenheit entspricht auch der struktur des eigentü- merverbands, der demokratisch von unten nach oben aufgebaut ist. in den 20 berliner ortsvereinen suchen eigentümer rat, en- gagieren sich, tun ihre meinung kund – teilweise schon seit über hundert jahren. landesverband und zentralverband deutschland nehmen lediglich aufgaben wahr, die sinnvollerweise zu bündeln sind. ein zentrales interesse der privaten eigentümer in berlin ist es – stichwort „gentrifizierung“ –, nicht „verdrängt“ zu werden. ja, sie haben richtig gelesen! nicht nur mieter werden verdrängt, sondern durchaus auch ihre vermieter. wer ein mehrfamilienhaus seit drei generationen in der fami- lie weiß und darauf einen teil seiner altersversorgung stützt, be- treibt keine „luxussanierung“, um hinterher hochpreisige eigen- tumswohnungen verkaufen zu können. das macht vielmehr sein nachfolger, der das haus zu diesem zweck erwirbt und seinen geldgebern an den finanzmärkten in absehbarer zeit gewinne beschert. helden oder sündenböcke? „lobbyismus“? nein. „interessenvertretung“? ja! denn private eigentümer haben sorgen und wünsche, die sie artikulieren. vor allem wollen sie nicht vom berliner wohnungsmarkt „verdrängt“ werden. dr. carsten brückner, rechtsanwalt und fachanwalt für miet- und wohnungseigentumsrecht, vorsitzender haus & grund berlin, vorsitzender haus & grund berlin-neukölln aber warum verkauft der lokale eigentümer an den internatio- nalen investor? weil er von allen seiten unter druck steht. kre- dite sind angesichts der geltenden bestimmungen nur schwer zu bekommen, gesetzliche beschränkungen wie „mietpreisbremse“ und „milieuschutzgebiet“ engen handlungsspielräume derart ein, dass mittelständisches wirtschaften immer schwieriger wird. viele eigentümer müssen verkaufen – werden „verdrängt“. finanzstarke investoren haben mehr mög- lichkeiten – sind nicht wirtschaftlich und emotional an familienbesitz gebunden, son- dern kaufen und verkaufen, wie es profit ver- spricht. sie können sich auch nützliche kon- takte in die politik leisten – womit wir wieder beim lobbying wären. mein heimatbezirk neukölln hatte in den 1990er-jahren bundesweit das denkbar schlechteste image. die probleme waren vor ort greifbar: investitionsstau, wegzug von bevölkerungsgruppen, verschwinden des an- gestammten einzelhandels, verwahrlosung und anderes mehr. private eigentümer bekamen ladengeschäfte und wohnungen nur noch schlecht vermietet. doch sie packten die zukunft an. mit maßgeblicher unterstützung der „zwischennutzungsagentur“ bzw. coopolis gmbh ließen sich die vermieter auf neue wege ein, gaben beispielsweise kleinen start-ups die benötigten räume und damit chancen für die zukunft. so wurde einer der grund- steine gelegt, dass sich neukölln heute zu einem begehrten stadt- teil gewandelt hat. stefanie raab, geschäftsführerin der coopolis und initiatorin dieses erfolgreichen prozesses, lobte die privaten eigentümer für ihren mut zur nachhaltigen standortentwicklung und formulierte, sie seien die „lokalen helden“. das freut die an- gesprochenen, ist aber auch ein großes wort. interessenvertretung heißt nicht, das handeln der privaten ei- gentümer verklären zu wollen. sie sind nicht altruistische „hel- den“ – selbstverständlich geht es ihnen darum, mit der immobilie zu wirtschaften. unser ziel aber ist es, in der öffentlichen diskussi- on zu verdeutlichen, dass die privaten eigentümer etwas anderes ebensowenig sind – nämlich pauschal die sündenböcke für fehl- entwicklungen auf dem wohnungsmarkt. |
wohlfühloase berlin-brandenburg 2.0 4 | wohlfühloase berlin-brandenburg 2.0 während es in berlin durch zuzüge immer voller wird, hat brandenburg viel leerstand zu beklagen. neue konzepte für die gesamte hauptstadt-region sind gefragt. tom martini, rechtsanwalt und fachanwalt für miet- und wohnungseigentumsrecht, fachanwalt für familienrecht, vorsitzender haus & grund reinickendorf, vorsitzender haus & grund tempelhof die gentrifizierung (von engl. gentry: niederer adel), teils auch: gentrifikation (engl. gentrification), ist ein in der stadt- geographie angewandter begriff, der den sozialen umstrukturie- rungsprozess eines stadtteils beschreibt. mit anderen worten: der einfache bürger muss dem reichen yuppy weichen. die armen werden entmietet und müssen umziehen. der begriff kam auf, als immer mehr menschen von außerhalb nach berlin zogen und szenebezirke wie prenzlauer berg, friedrichshain, aber wenig spä- ter auch neukölln und kreuzberg (wieder) als lebensmittelpunkt wählten. die folgen waren knapper wohnraum und steigende mieten in diesen bezirken. grund genug für die politik, mit der „mietpreisbremse“, milieuschutzgebietsverordnung, zweckent- fremdungsverbot etc. gegenzusteuern. wogegen eigentlich? „die mietpreisbremse wirkt nicht“, war vor einiger zeit zu lesen und re- flexartig kam von der politik die ankündigung einer verschärfung der zahnlosen tigerin. doch bisher ist es bei dieser ankündigung geblieben. vielleicht, weil doch andere maßnahmen besser geeig- net sind als ständige eingriffe in die freie marktwirtschaft. schon zuvor warnten viele fachleute, dass eine „mietpreisbrem- se“ nur den preis „bremst“, aber den zuzug der neuberliner eher noch fördert, denn die mieten bleiben durch eine bremse gün- stig und damit weiterhin unter dem bundesweiten durchschnitt. ein grund mehr, in berlin zu studieren oder sein start-up zu grün- den. das zweckentfremdungsverbotsgesetz sollte es richten. wohnraum sollte wieder wohnraum und nicht an touristen ver- mietet werden. wie sich aber schnell herausstellte, wieder nur ein tropfen auf dem heißen stein. der wohnungsmarkt bleibt ange- spannt, weil es dann doch nicht so viele ferienwohnungen gibt, wie zuvor angenommen. was nun? bauen natürlich. das war immer schon die richtige antwort auf zu wenig wohnungen, denn dadurch wird aus einem knappen wohnbestand ein ausreichender – oder leerstand, wenn zu viele neue wohnungen gebaut werden. leerstand? das ist in berlin in absehbarer zeit nicht zu befürchten. also warum darü- ber worte verlieren? los geht es mit den neuen bauvorhaben: grundstückslücken schließen, dachgeschosse ausbauen, brachflä- chen mit modernen konzepten für den neubau von wohnraum erschließen. mit einem angemessenen sozialanteil in den wohn- einheiten, denn berlin will gerade nicht gentrifizieren. ist einfach „bauen“ tatsächlich die richtige antwort? es kann sein, dass es tatsächlich auf komplexe fragen einfache antworten gibt. zum thema „wohnen“ im allgemeinen und „wohnungs- markt“ im speziellen gibt es sie aber schon lange nicht mehr. zu lange ist letzterer der überlagerung politischer und wirtschaft- licher interessen ausgesetzt gewesen und war spielball unausge- gorener konzepte. das gilt für berlin genauso wie anderswo. wir brauchen wieder langfristige, in sich abgestimmte konzepte für die entwicklung der stadt weit über die grenzen von berlin hi- naus. das ergibt sich aufgrund von zahlreichen fragestellungen. eine kleine auswahl will ich nachfolgend aufführen. die erste frage mag zunächst verwirrend erscheinen: warum steht in brandenburg, außerhalb des speckgürtels um berlin, jede fünfte wohnung leer? und gleich die nächste merkwürdige fra- ge hinterhergestellt: warum komme ich am wochenende ab ca. zwölf uhr kaum noch durch den mauerpark in prenzlauer berg? dort ist es voll von menschen. es gibt eine gemeinsame antwort auf diese beiden fragen: weil in brandenburg eher keiner woh- nen will und prenzlauer berg immer noch einer der beliebtesten wohnbezirke von berlin ist. wir haben in deutschland nämlich wieder eine landflucht. „laut einer studie des instituts der deut- schen wirtschaft mit sitz in köln kämpfen einige ostdeutsche re- gionen bereits mit einem bevölkerungsschwund von bis zu zwan- zig prozent. doch auch im westen deutschlands sieht es in dieser hinsicht nicht rosig aus“.1 haus & grund deutschland nennt dies „schwindende regionen“. hinzu kommt, dass – ohne flüchtlings- krise – die bevölkerung in deutschland immer weiter abnimmt.2 aber auch mit dem migrationszuwachs ist eine wohnungsknapp- heit nicht vorhanden. es gibt genug wohnraum – er befindet sich nur an den falschen stellen. das führt zur nächsten frage: was folgt aus der fortschreiten- den verdichtung von wohnraum in berlin? der stadtstaat hat bekanntlich ein problem zu wachsen. es ist ohne eine einigung mit dem bundesland brandenburg nicht möglich, berlin flächen- mäßig zu vergrößern. das war früher anders. zu den zeiten des historischen berlins lag das schloss charlottenburg außerhalb der stadtgrenze: „als sophie charlotte im jahre 1705 starb, erhielten das schloss und das in der nähe gelegene dorf ihren namen.“3 1 www.wissen.de/landflucht-immer-mehr-deutsche-zieht-es-die-staedte 2 www.countrymeters.info/de/germany 3 www.berlin.de/sehenswuerdigkeiten/3561308-3558930-schloss-charlotten- burg.html foto: zvg.
das leben kann so schön sein – wir müssen es nur ver- nünftig städtebau- lich planen. | 5 die eingemeindung von charlottenburg erfolgte erst 1920. zu dieser zeit wuchs berlin flächenmäßig stetig. die möglichkeiten dieses goldenen zeitalters sind aber mangels fusion der bundes- länder berlin und brandenburg zurzeit nicht gegeben. es wird also enger, wenn immer mehr menschen in unsere stadt ziehen. die straßen werden voller, die kitaplätze knap- per, mehr überfüllte u-bahnen, längere schlan- gen im supermarkt und im mauerpark herrscht wegen der überfüllung immer mehr gedränge. genauso, wie morgens auf dem stadtring stad- teinwärts. ist gentrifizierung wirklich so schlimm? ja! wer sich mit den problemen der „ghettos“ von paris auseinandersetzt oder mitleid mit den bürgern von london hat, weil dort luxuswoh- nungen in bester innenstadtlage in fernost an- geboten werden – und nicht den einheimischen briten, weil die- se die preise wohl nicht bezahlen können –, der stellt sehr schnell fest, dass globalisierung und gentrifizierung durchaus vorhan- dene funktionierende lebensräume zerstören können. hamburg hat ein wunderschönes einkaufsviertel rund um die möncke- bergstraße.4 zwischen hauptbahnhof und rathausmarkt heißt es shoppen, bis die kreditkarte glüht. aber wenn die geschäfte schließen, wird es leer und einsam, denn dort wohnt fast kei- ner mehr. im bankenviertel in frankfurt am main werden abends schon seit jahrzehnten die bürgersteige hochgeklappt. mag sein, dass dies dort seine berechtigung hat. doch sind das keine kon- zepte für berlin, weil hier jeder ortsteil seinen eigenen gelebten kiez hat. und die lebensqualität sollte für die, die schon da sind, erhalten bleiben. daher braucht berlin konzepte über die stadt- grenzen hinaus, damit der zuzug der neuberliner für alle eine be- reicherung wird. verstopfte straßen wie in new york und fünf- quadratmeter-wohnungen wie in tokio sollten dort bleiben, wo sie sind. berlin hat die möglichkeit, gemeinsam mit bran- denburg ein konzept zu entwickeln, welches sich den proble- men des zuzugs stellt und sie löst – um die lebensqualität zu er- halten und zu verbessern. denn diese hängt zu einem großen 4 www.hamburg.de/moenckebergstrasse-spitalerstrasse-europa-passage-levan- tehaus/ anteil vom wohnen ab. hier leben wir, verwirklichen uns und zie- hen unsere kinder groß. daher müssen konzepte gefunden wer- den, welche eine weitere verdichtung der begehrten lagen, wie prenzlauer berg, neukölln und mitte aber auch der anderen be- zirke berlins entgegenwirken und zugleich eine vernünftige infra- struktur in der gesamten region schaffen. so etwas gibt es nicht? gibt es doch! hier ein beispiel aus dem speckgürtel: „hohen neuen- dorf, sieben uhr früh: gut gekleidete menschen mittleren alters kommen aus einfamilienhäu- sern, besteigen mittelklassewagen oder strömen zum s-bahnhof. sie alle haben eine richtung – ab zur arbeit nach berlin. (...) grüne großstadt- nähe ist auch das schlagende argument für iris, zwei kinder, ursprünglich aus hermsdorf. ‚es ist so ruhig, man ist trotzdem nah an der stadt‘, zählt sie auf, ‚die landschaft ist schön, die schulen sind toll, die kita ist toll – alles super‘.“5 mit den richtigen anreizen und den dazu notwendigen städtebaulichen maßnahmen zur infrastruktur sind die fehler anderer großstädte vermeidbar und berlin-bran- denburg wird über den speckgürtel hinaus zu einer attraktiven wohlfühloase für alle einheimischen, start-up-gründer und für je- den anderen, der gerne zuzieht. ansonsten wird irgendwann unausweichlich das tempelhofer feld zugebaut. am angrenzenden tempelhofer damm herrschen jetzt schon nicht nur zu den stoßzeiten regelmäßig stau, lärm, abgase – und schlechte laune. aber wenn das tempelhofer feld nach dem erklärten willen der berliner im volksentscheid frei bliebe und ein gutes gesamtkon- zept für berlin und brandenburg gefunden würde, wäre wahr- scheinlich auch außerhalb des speckgürtels rund um die stadt so mache wohnung mehr vermietet und – wenn es richtig gut läuft – wäre der mauerpark wieder ein naherholungsgebiet. das leben kann so schön sein – wir müssen es nur vernünftig städtebaulich planen. | 5 www.rbb-online.de/politik/thema/2016/wohnen/beitraege/landkreis-oberha- vel-speckguertel-hohen-neuendorf-reportage.html
milieuschutz und umwandlungsverordnung 6 | nach aussage der senatsverwaltung ist eine wichtige säule der berliner wohnungspolitik die „mietensicherung im bestand“.1 mieter sollen sich das wohnen im vertrauten kiez auch künftig noch leisten können. um dieses ziel zu erreichen, hat der berli- ner senat in den letzten jahren eine vielzahl von verordnungen geschaffen. die bezirke machen sich die städtebaulichen instru- mente fruchtbar, die ihnen das baugesetzbuch (baugb) an die hand gibt.2 mit dem erlass einer vielzahl von erhaltungssatzungen – der schaffung von „milieuschutzgebieten“, dem beschluss von genehmigungskriterien, dem erlass der umwandlungsverordnung und erstmals der ausübung des gesetzlichen vorkaufsrechts be- schränken senat und bezirke rechte all jener eigentümer, deren immobilie in einem „milieuschutzgebiet“ liegt. private vermie- ter von wohnungen in von einer erhaltungssatzung betroffenen gebieten können den ausstattungsstandard ihrer immobilie nur unter engen voraussetzungen ertüchtigen. bevor sie in ihren wohnungsbestand investieren, sind sie gut beraten, die genehmi- gungsvorbehalte zu prüfen. der jeweilige bezirk kann durch verordnung3 festlegen, dass der rückbau, abriss, die änderung oder die nutzungsänderung bau- licher anlagen eine behördliche genehmigung voraussetzt. 33 „soziale erhaltungssatzungen“ sind derzeit in berlin in kraft, wei- tere sind in planung oder die untersuchungen dazu haben bereits begonnen.4 die bezirksämter von friedrichshain-kreuzberg5 , neu- kölln6 und pankow7 haben prüf- beziehungsweise genehmigungs- kriterien beschlossen, die überwiegend nicht genehmigungsfä- hige maßnahmen aufzählen. wohnungspolitisches ziel in berlin sind „bezahlbare mieten“, sodass die bezirke die genehmigungs- fähigkeit auch ausschließen, wenn durch die maßnahme wohn- werterhöhende merkmale in der orientierungshilfe des mietspie- gels verwirklicht würden. so ist zum beispiel der erstmalige anbau eines balkons mit einer größe von mehr als vier quadratmetern nach den kriterien nicht genehmigungsfähig. auch „maisonette- 1 internetauftritt der senatsverwaltung für stadtentwicklung und umwelt, be- reich wohnen, wohnungspolitik 2 § 172 abs. 1 baugb 3 § 172 abs. 1 satz 1 nr. 2 baugb 4 internetauftritt der ihk berlin „soziale erhaltungsgebiete (milieuschutz)“ und die jeweiligen seiten der berliner bezirke 5 abl. berlin nr. 15 vom 12.04.2013, s. 510 6 abl. berlin nr. 8 vom 26.02.2016, s. 431 7 abl. berln nr. 1 vom 04.01.2013, s. 26 milieuschutz und umwandlungsverordnung politik und verwaltung bewerten grundeigentum einseitig in seiner sozialbindung. nicht selten schießen sie dabei über das ziel hinaus. johanna neumann, rechtsanwältin und fachanwältin für miet- und wohnungseigentumsrecht, vorsitzende charlottenburger haus-, wohnungs- und grundeigentümerverein gegr. 1895, vorsitzende haus- und grundbesitzerverein im norden von berlin lösungen“ im zusammenhang mit einem dachgeschossausbau werden oft nicht genehmigt, da sie nach auffassung der bezirke der zusammenlegung von wohnraum und damit der verdrän- gung dienen. nicht selten schießen die bezirke über das ziel hinaus. sie verges- sen, dass sie nicht berechtigt sind, selbst recht zu setzen, also mit ihren kriterien über den rahmen des § 172 baugb hinaus keine bindenden vorschriften für die eigentümer schaffen können. die prüfkriterien können wirksam für die eigentümer also nur beinhal- ten, was der paragraf bereits regelt: danach muss eine genehmi- gung zwingend immer dann erteilt werden, wenn die maßnahme einen zeitgemäßen ausstattungszustand erstmals herstellt oder die mindestanforderungen der energieeinsparverordnung erfüllt – wie zum beispiel der erstmalige einbau eines badezimmers mit verfliesung oder einer sammelheizung. ebenso wird in der regel der ausbau eines dachgeschosses genehmigt, wenn damit die schaffung von neuem wohnraum verbunden ist. dieser für die bezirksämter gesteckte rechtliche rahmen ist um- stritten, aber zweifelsfrei gerichtlich überprüfbar. das oberver- waltungsgericht berlin-brandenburg hat im jahr 2012 der bis da- hin unnachgiebig verfolgten praxis des bezirksamts pankow einen riegel vorgeschoben, die genehmigung für den einbau von auf- zügen in bestandsbauten zu versagen – beziehungsweise nur bei ausbau des dachgeschosses mit halt im dachgeschoss.8 die rich- ter stellten klar, dass dem bezirk bei der frage, was ein zeitge- mäßer ausstattungsstandard sei, kein ermessen zusteht. der bau- ordnungsrechtliche mindeststandard sei nach dem für neubauten geltenden bauordnungsrecht zu ermitteln. sein vorliegen sei ein anzeichen für die genehmigungspflichtige herstellung eines zeit- gemäßen ausstattungsstandards. das beispiel zeigt: private ver- mieter sollten von ihrem recht gebrauch machen und im streitfall die kriterien gerichtlich überprüfen lassen. 8 ovg berlin-brandenburg vom 31.05.2012, „das grundeigentum“ 2012, 901 foto: zvg.
| 7 das gilt umso mehr, als die neue koalition angekündigt hat, stadtweit die ausweisung von sozialen erhaltungsgebieten zu unterstützen und empfehlungen für gebietsausweisungen zu geben.9 die koalition will quartiere nach besonderem städte- baurecht definieren, in denen der wohnungsbestand bei warm- mietenneutralität energetisch saniert werden soll. bei bedarf soll ein sozialplan erstellt werden. der schutz vor verdrängung verdrängt selbst. bei der frage, ob die behörde eine ge- nehmigung erteilen muss oder versagen kann, geht es allein um „objektive kriterien“. ent- scheidend ist nicht, ob im einzelfall durch eine maßnahme tatsächlich ein ansässiger mieter verdrängt wird. das kann zur folge haben, dass langjährig im gebiet verwurzelte junge familien mit ihren kindern verdrängt werden. ehemalige mieter, die nach beendigung des studiums, aufnahme eines jobs und familien- gründung wohnungseigentum erworben ha- ben, können gezwungen werden, ihr zuhause zu verlassen. nicht selten wird eine benach- barte, sehr kleine und nicht vermietbare wohnung mit erworben. die zusammenlegung zur schaffung des für die familie notwendi- gen wohnbedarfs hat die behörde untersagt. die familie kann ihr wohnungseigentum nicht nutzen. das land berlin hat außerdem in der „umwandlungsverord- nung“ vom 3. märz 2015 bestimmt10 , dass die umwandlung eines grundstücks im „milieuschutzgebiet“ ebenfalls genehmigungs- pflichtig ist. die schaffung beziehungsweise aufteilung von woh- nungseigentum ist nur unter engen voraussetzungen möglich – etwa, wenn der aufteilende grundstückseigentümer sich ver- pflichtet, innerhalb der nächsten sieben jahre sein wohnungsei- gentum nur an die mieter zu verkaufen. als begründung hatte der senat auf das beispiel in hamburg verwiesen. dort sei die anzahl der veräußerungen und umwandlungen nach erlass der entspre- chenden verordnung deutlich zurückgegangen. offensichtlich ist der erwartete erfolg nicht eingetreten. nach einer vom immobilien- 9 koalitionsvereinbarung vom 17.11.2016 10 auf grundlage von § 172 abs. 1 satz 4 baugb verband deutschland (ivd) in auftrag gegebenen studie des for- sa-instituts11 im september 2016 wollen 76 prozent der berliner lie- ber im immobilieneigentum wohnen statt zur miete. der senat und die bezirke scheinen selbst nicht von dem woh- nungspolitischen erfolg der städtebaulichen instrumente über- zeugt zu sein. jedenfalls treten die antizipierten erfolge offen- sichtlich nicht ein. vielmehr werden immer wieder zusätzliche maßnahmen notwendig, und es wird nach ausschöpfung aller rechtlichen möglichkeiten gerufen. das bezirksamt friedrichshain-kreuz- berg hat ende 2015 erstmals von seinem vor- kaufsrecht gebrauch gemacht, nachdem der abschluss einer „abwendungsvereinbarung“ gescheitert war. mit einer solchen vereinba- rung sichert der erwerber bestimmte miet- konditionen wie zum beispiel das absehen von modernisierungsvereinbarungen zu. noch im januar 2013 hat das berliner parla- ment den antrag auf ausnutzung des gesetz- lichen vorkaufsrechts in den „milieuschutzge- bieten“ abgelehnt. unter der überschrift „bezahlbares wohnen für alle“ wird im koalitionsvertrag nun angekündigt, „zur flankierung der wohnungspolitischen ziele und um spekulation zu begrenz- en“, verstärkt von vorkaufsrechten nach baugesetzbuch gebrauch zu machen und gezielt vorkaufsrechts-verordnungen zu erlassen. „vorrang hat der ankauf zugunsten von städtischen wohnungs- baugesellschaften“, denn die bezirke verfügen nicht über die nö- tigen mittel. der senat will „verfahren entwickeln und finanzielle ressourcen bereitstellen“, damit die bezirke ihr vorkaufsrecht in- nerhalb der gesetzlichen frist von zwei monaten ausüben können. zusammenfassend muss festgestellt werden, dass die privaten vermieter in der wohnungspolitik berlins kaum vorkommen – nicht als betroffene bürger, nicht als beteiligte oder ansprechpartner. das grundrechtlich geschützte eigentum wird von der politik über- wiegend in seiner sozialbindung, nicht aber in seiner grundfreihei- tlichen ausprägung wahrgenommen. | 11 „das grundeigentum“ 2016, 1113 f. senat und bezirke scheinen vom erfolg ihrer städtebaulichen instrumente nicht über- zeugt zu sein. jeden- falls treten erfolge offensichtlich nicht ein.
besser ein miteinander statt pauschaler reglements 8 | dass an unserem haus vieles zu tun ist, damit die bewohner und eigentümer den kommenden 30 jahren gelassen entge- gensehen können, war uns bewusst. da die vergabe eines immo- bilienkredites immer konsequenter an das lebensalter eines kre- ditnehmers geknüpft wird und wir zudem den wunsch hatten, ein solches projekt in einem lebensalter durchzuführen, in dem wir damit noch gut umgehen können, haben wir anfang 2013 da- mit begonnen, uns konkret mit maßnahmen zu befassen, die not- wendig beziehungsweise angeraten sind, um die bebauung auf unserem grundstück zukunftsfähig zu machen. wir leben seit mehr als 20 jahren in dem haus, wissen also viel über seine stärken, schwächen und empfindlichkeiten. und wir haben uns „schon immer“ viel mit dem ist- und wünschenswerten sollzustand auseinandergesetzt. es war für uns also nicht schwer, unsere wünsche und vorstellungen recht genau zu formulieren und den architekten zu übermitteln, damit diese zunächst die notwendigen arbeitsschritte für die umsetzung festlegen und sie letztlich in leistungsverzeichnisse „gießen“ konnten. in aller regel sind die eigentümer von mietflächen und ihre mie- ter gleichermaßen stark daran interessiert, dass sanierungs- und modernisierungsmaßnahmen sehr gut vorbereitet sind, damit die durchführung der maßnahmen den geplanten umfang, den an- genommenen zeitlichen und den angekündigten kostenrahmen gut einhalten. dieses anliegen wird in der mehrzahl der fälle im bewohnten altbaubestand wohl nicht so häufig in erfüllung gehen. denn in der planungsphase kann der bauliche bestand nicht im wün- schenswerten umfang ermittelt werden. wichtige bereiche sind nicht zugänglich, zum beispiel die bauliche situation in den ver- sorgungsschächten im fußbodenbereich. soll im vorfeld klar sein, wie die neuen leitungsstränge überhaupt geführt werden kön- nen, wäre es notwendig, diesen bereich in der ganz frühen pla- nungsphase zu öffnen. denn der spätere leitungsverlauf legt die größe des neuen schachtes fest, der seinerseits die badmöblie- rung bestimmt. so wird jedoch – aus verschiedenen gründen – nicht vorgegan- gen, und es kommt nach baubeginn immer wieder vor, dass die geplante ausführung verändert werden muss und stattdessen ar- beitsschritte notwendig werden, die nicht eingeplant waren. das wissen um die in der regel bei solchen vorhaben zu er- wartenden änderungen hat konsequenzen. mit den beauftrag- ten firmen kann kein fertigstellungsdatum vereinbart werden, denn es müssen viele gewerke hand in hand arbeiten. und es liegt in der natur eines solchen vorhabens im bewohnten altbau- bestand, dass der baufortschritt insgesamt und fortwährend an wenn-dann-bedingungen gekoppelt ist: ein gewerk muss eine bestimmte leistung erbringen, bevor ein anderes gewerk den fol- genden arbeitsschritt ausführen kann – immer wieder auf’s neue. selbst wenn die jeweils beauftragte firma eine gewisse größe hat – ein solches bauvorhaben ist auch für die gebundenen un- ternehmen schwierig einzuplanen. ist es solide aufgestellt und auf nachhaltigen geschäftserfolg ausgerichtet, muss es – in aller re- gel – eine gewisse anzahl an baustellen (deren zahl sich an ihrer jeweiligen mitarbeiterzahl orientiert) parallel bedienen. und weil sanierungs- und modernisierungsvorhaben im bewohnten alt- baubestand für die beauftragten firmen organisatorisch schwer einzuplanen sind, preisen sie organisatorische schwierigkeiten be- reits bei abgabe ihrer angebote ein. im rahmen eines neubauvorhabens gebunden zu sein, ist für die firmen sehr viel attraktiver, weil insgesamt besser zu kalkulieren. und auch das „durchmetern“ im bewohnten, aber stark standar- disierten geschosswohnungsbau ist für die firmen besser zu kal- kulieren und zu organisieren als das sanieren oder modernisieren im bewohnten altbaubestand, bei dem der bauablauf mit zahl- reichen unwägbarkeiten verbunden ist und immer wieder indivi- duelle vorgehensweisen und maßgeschneiderte lösungen erfor- derlich sind. all das schlägt sich in den preisen nieder. schaue ich mir vor diesem hintergrund verschiedene gesetze und verordnungen an, frage ich mich, wie bauliche praxis und ge- setzliche regelungen zusammengebracht werden sollen. besser ein miteinander statt pauschaler reglements sanieren und modernisieren im bewohnten altbaubestand ist im rahmen so mancher maßgeblicher gesetze kaum möglich. erfahrungen eines privaten kleineigentümers. annette beccard, kauffrau der grundstücks- und wohnungswirtschaft, stellvertretende vorsitzende haus & grund berlin-neukölln foto: zvg.
| 9 so stellt die rechtssprechung recht hohe anforderungen an die ankündigung von sanierungs- und modernisierungsmaßnahmen, die insbesondere für maßnahmen im bewohnten altbaubestand aus den vorstehend dargestellten gründen nur schwerlich zu er- füllen sind. sowohl art und umfang der maßnahmen, die voraus- sichtliche dauer der maßnahmen und der betrag der zu erwar- tenden mieterhöhung sind unter den gegebenen umständen nur ungenau zu ermitteln. das geht zu lasten des bauherrn, der sein geld aber nicht verschenken möchte. das berliner zweckentfremdungsverbots- gesetz (zwvbg) öffnet für umfassende bau- liche maßnahmen zwar einen auf den ersten blick recht großzügig bemessenen zeitraum, in dem flächen unvermietet sein dürfen, aber zwölf monate leerstand im rahmen einer baumaßnahme im überwiegend be- wohnten altbaubestand sind unter den dar- gestellten umständen nicht so komfortabel, wie es zunächst scheint. die berliner „milieuschutzgebiete“ sollen dazu dienen, die zusammensetzung der wohnbevölkerung in den jeweiligen gebieten zu erhalten. in aller regel müssen dort alle modernisierungen beantragt werden – auch wenn mit ihnen nur ein zeitgemäßer ausstattungszustand hergestellt wird. zwar sol- len solche maßnahmen genehmigt werden, aber die bezirke ha- ben mieterberatungen in den jeweiligen milieuschutzgebieten eingerichtet, deren aufgabe es auch ist, mit jedem mieterhaushalt abzuklären, was er in solchen fällen dulden muss und was nicht. ich gehe davon aus, dass eine mieterberatung nicht so firm im baugeschehen ist, dass sie die mieter detailliert realistisch beraten kann. im gegenteil kann es mietern auch schaden, rechte einzu- fordern, denn hierdurch können auch die umlagefähigen bauko- sten steigen. von einem miteinander haben am ende alle mehr. an dieser stelle bedanke ich mich sehr herzlich und ausdrück- lich bei meinen mietern, die den bauablauf bei uns mit sehr viel verständnis, geduld und humor nehmen! es ist ein geben und nehmen, und wir haben bisher immer einen weg gefunden, si- tuationen, in denen es „knirschte“, einvernehmlich zu lösen. das vorhaben in der form, wie wir es durchführen, wäre sicher- lich nicht möglich gewesen, wenn wir einander nicht schon mehr als zwei jahrzehnte kennen würden. die durchführung gründet vor allem im vertrauen auf die einander ge- machten zusagen. sie basiert nicht auf for- malien und nicht auf der einforderung von rechten! aus meiner sicht ein wesentliches kriterium, um ein solches vorhaben zu einem guten abschluss zu bringen. will die politik im sinne unserer gesamten gesellschaft und unserer grundgesetzlichen werte handeln, darf sie nicht polarisieren, indem sie fakten unbeachtet lässt, und sich darauf verlegt, gesetze, verordnungen und regelungen zu schaffen, die bei der bevöl- kerung den eindruck erwecken: „nicht ich bin gefordert, sondern die anderen sind es.“ polarisieren schadet unserer gesellschaft erheblich und zerstört werte, aus denen zum beispiel wohnraum und arbeitsplätze erhalten und geschaffen werden. nach meiner überzeugung funktioniert eine gesellschaft nur, wenn jeder leistet, jeder gibt und jeder für sein leisten und geben entlohnt wird. | die mieterberatungen der bezirke sind nicht firm im baugeschehen. es kann auch schaden, rechte einzufordern, wenn dadurch umlage- fähige baukosten steigen.
10 | es wird nicht ausreichen, „nur” mehr wohnungen zu bauen. es müssen neue wohnviertel geschaffen werden, die mindestens so attraktiv sind wie die bis- lang so beliebten, damit die nachfrage in diesen wohn- gegenden sinkt. was nun? bauen natürlich. das war immer schon die richtige antwort auf zu wenig wohnungen, denn dadurch wird aus einem knappen wohnbestand ein ausreichender. foto: sondem / fotolia
| 11 foto: sondem / fotolia berlin braucht konzepte über die stadtgrenzen hinaus, damit der zuzug der neuberliner für alle eine bereicherung und zugleich eine vernünftige infrastruk- tur in der gesamten region geschaffen wird.
gentrifizierung und "mietpreisbremse" 12 | der begriff der gentrifizierung geht auf das ende des 19. jahr- hunderts zurück. in der zweiten hälfte des 20. jahrhun- derts wurde er dann zunächst in england genutzt, um den sozio- ökonomischen wandel bestimmter stadtviertel in großstädten zu beschreiben – im sinne der abwanderung ärmerer bevölke- rungsgruppen verbunden mit dem zuzug wohlhabender bevöl- kerungsgruppen. in berlin wurde dieser begriff dann vor allem nach der wiedervereinigung verwendet, um den strukturwan- del in beliebten wohnvierteln wie prenzlauer berg, friedrichshain und kreuzberg zu beschreiben. die politik ent- deckte das aus ihrer sicht erstrebenswerte ziel, die angestammte wohnbevölkerung davor zu schützen, in andere wohnviertel umziehen zu müssen. dies kann man anhand eines mikro- kosmos, wie zum beispiel einem typischen ber- liner kiez, betrachten oder auch für den ma- krokosmos berlin als ganzes. denn es wird von einem weiteren zuwachs der bevölkerung durch zuzug in den nächsten jahren ausge- gangen und man kann berichte lesen, wonach teile der bevölkerung ins nähere oder fernere berliner umland – beispielsweise brandenburg an der havel oder frankfurt (oder) – umziehen, weil die mieten dort günstiger sind – und fortan zur arbeit nach berlin pendeln. neben verschiedenen eher baurechtlichen werkzeugen wie den „milieuschutzgebieten“ oder dem zweckentfremdungsverbot wurde das ausbremsen des mietanstiegs als mittel zur bekämp- fung der gentrifizierung ausgemacht, frei nach dem motto, wenn die mieten nicht so hoch wären, könnte sich die angestammte be- völkerung das wohnen in den stark nachgefragten kiezen wei- terhin leisten, also muss der anstieg der mieten verhindert (= ge- bremst) werden. für laufende mietverhältnisse galt in berlin nach dem ende der preisbindung für altbauten eine kappungsgrenze von 30 prozent, das heißt maximal 30 prozent mieterhöhung innerhalb von drei jahren. ab 1993 betrug die kappungsgrenze für einen teil der wohnungen nur 20 prozent und ab dem 1. september 2001 wa- ren es allgemein nur noch 20 prozent, mit dem der mietanstieg allgemein abgebremst werden sollte. ab dem 1. mai 2013 konnte für gebiete, in denen die versorgung der bevölkerung mit woh- nungen zu angemessenen bedingungen besonders gefährdet ist, diese kappungsgrenze auf 15 prozent gesenkt werden. für berlin wurde dies bekanntlich gleich umgesetzt. außerdem gilt seit dem 1. juni 2015 die „mietpreisbremse“ in berlin – die begrenzung der vertragsfreiheit bei neuabschlüssen von wohnungsmietverhältnissen. ob es tatsächlich infolge dieser mietpreisbremse zu einer brems- wirkung kommt, werden wir wohl – entgegen bereits zahlreich veröffentlichter statistiken – frühestens mit dem nächsten oder übernäch- sten berliner mietspiegel wissen. in diskussion oder bereits gesetzlicher vorbereitung ist ferner im- mer wieder die herabsenkung der möglichkeit, aufgrund von mo- dernisierungsmaßnahmen die miete zu erhöhen. im augenblick können elf prozent der kosten pro jahr als maßstab für die moder- nisierungsbedingte mieterhöhung herangezogen werden. aber nicht nur die herabsenkung dieses prozentsatzes steht zur diskus- sion, sondern auch die begrenzung dahingehend, dass nach der modernisierung die miete nur einen bestimmten prozentsatz des einkommens des mieters ausmachen darf, oder das auslaufen der modernisierungsbedingten mieterhöhung nach ablauf einer be- stimmten anzahl von jahren. gentrifizierung und „mietpreisbremse“ die politik will die verdrängung bestimmter bevölkerungsgruppen aus nachgefragten stadtteilen durch eine begrenzung der miethöhe verhindern. das wird ihr jedoch auf diesem weg nicht gelingen. robert becker, rechtsanwalt und fachanwalt für miet- und wohnungseigentumsrecht, 2. stellvertretender vorsitzender haus & grundbesitzerverein wilmersdorf die „mietpreis- bremse“ bewirkt eine bevorzugung vermögender wohnungssuchender. foto: zvg.
| 13 aber: hilft das dem von verdrängung bedrohten mieter bei der wohnungssuche? vielleicht führen die bereits eingeführten oder künftigen bremsen dazu, dass der vermieter zwangsweise nur eine (relativ) geringe miete bei der neuvermietung verlangen darf. bei gleichbleibend hoher nachfrage in einem bestimmten gebiet hätte der vermieter aber dann die auswahl zwischen einem ver- mögenden oder nicht so sehr vermögenden mietinteressenten, die sich nun beide die wohnung leisten könnten. tendenziell wird sich der vermieter aber – bei ansonsten gleicher eignung – für den mieter mit höherem einkommen entschei- den. dies gilt erst recht, wenn der vermieter befürchten muss, eine modernisierung nicht durchführen zu können oder keine moderni- sierungsbedingte mieterhöhung durchführen zu können, weil der geringer verdienende mie- ter dem – wegen seines geringen einkommens – widersprechen könnte. mit anderen worten: mit diesen ganzen bremsen erhöhen wir nicht die chancen des geringverdieners auf eine wohnung, sondern verschaffen besserverdie- nenden eine günstigere wohnung. stattdessen sollte man sich fragen, warum so viele menschen in bestimmte wohnviertel ziehen wollen. der wunsch des zuzugs besteht doch nicht deshalb, weil dort die mieten so hoch sind, sondern aufgrund der attraktivität der wohngegend. weil das wohnen dort so begehrt ist, besteht eine nachfrage, die über das angebot weit hinausgeht, die wiederum die mietpreise steigen lässt. gemäß der uralten gesetze des marktes müsste das angebot an wohnungen erhöht werden, damit die preise sinken. erinnert sei daran, dass in den 1990er-jahren die mieten – laut mietspiegel- werten – im durchschnitt teilweise gesunken sind oder zumindest stagniert, ganz ohne die oben genannten mietpreisbremsen. zu- rückgeführt wurde dies darauf, dass es mehr wohnungen als inte- ressenten gab. über den abriss von plattenbauten wurde damals nicht nur laut nachgedacht. das problem auf dem wohnungsmarkt ist sicherlich, dass das angebot in beliebten wohnvierteln nicht unbegrenzt erhöht wer- den kann. wenn aber das angebot nicht er- höht werden kann, muss die nachfrage nach wohnraum in den beliebten wohngegenden reduziert werden, was dem schutz der ange- stammten bevölkerung zugute kommen wür- de. man wird aber kaum die nachfrage in an- gesagten wohnvierteln dadurch reduzieren, dass die preise künstlich (durch staatlichen zwang) niedrig gehalten werden. wie aber begrenzt man dann die nachfrage nach wohnraum in begehrten wohnvierteln? der ruf nach mehr (bezahlbarem) wohnraum ist alt, aber es wird nicht ausreichen, „nur” mehr wohnungen zu bauen. es müssen neue wohnviertel geschaffen werden, die mindestens so attraktiv sind wie die bislang so be- liebten, damit die nachfrage in diesen wohngegenden sinkt. wir brauchen keine mietpreisbremsen, sondern wir brauchen das gas- pedal für den massiven bau attraktiver wohnstandorte, dann wird die nachfrage in den beliebten wohnvierteln ganz automatisch sinken und damit die angestammte wohnbevölkerung vor ver- drängung geschützt. | wir brauchen keine mietpreisbremsen, sondern den neubau attraktiver wohn- standorte, damit die nachfrage sinkt.
warum eine eigentumsförderung nottut der staat hat derzeit eine historische chance, die bildung von wohn- eigentum gerade in unteren und mittleren einkommensschichten effizient zu fördern. 14 | warum eine eigentumsförderung nottut trautes heim – glück allein. nur hinter jeder zweiten haus- und wohnungstür in deutschland können sich die bewohner sicher sein, dass ihnen dieses glück auch erhalten bleibt. julia gonciarska, verbandsdirektorin haus & grund berlin foto: zvg. wohneigentum weist viele vorteile auf: es schafft vermögen und macht wirtschaftlich unabhängiger, trägt zur privaten altersversorgung bei, versorgt familien mit kindern. ein weiterer vorzug des wohneigentums ist, dass es mietwohnungen frei- macht. was bedeutet dies im einzelfall? ein haushalt, der eine neubauwohnung erwirbt, macht eine mietwohnung frei, die wie- derum von einem haushalt bezogen wird, der seinerseits eine wohnung freimacht und so weiter. letztendlich bekommt ein haushalt eine wohnung, der vorher noch gar keine wohnung hatte. im vergleich zu anderen europäischen staa- ten gibt es in deutschland auf dem woh- nungsmarkt einen geringen eigentümeran- teil. so leben beispielsweise in finnland gut 73 prozent und in portugal knapp 75 pro- zent der menschen in einem eigenheim oder einer eigentumswohnung – in polen sind es über 83 prozent, in kroatien fast 90 prozent. dagegen liegt die wohneigentumsquote in deutschland unter 53 prozent1 – in berlin so- gar bei nur knapp 15 prozent2 . diese tatsache hat sicherlich viele ursa- chen. ohne zweifel gehören die hohen anschaffungskosten für wohneigentum dazu. gerade jungen menschen mangelt es auf- grund meist geringer einkommen und der hohen finanziellen be- lastung, etwa durch stetig steigende lebenshaltungskosten, in der regel an den finanziellen mitteln, um den notwendigen eigenan- teil für die finanzierung einer immobilie aufzubringen. haus & grund begrüßt daher ausdrücklich initiativen zur förde- rung von wohneigentum.3 diese unterstützung muss aus zwei komponenten bestehen. so ist es die vorrangige aufgabe des staates, die von ihm verantworteten hürden beim erwerb von wohneigentum zu senken. dazu zählen unter anderem die zu strengen baulichen anforderungen an neue wohngebäude sowie 1 eurostat, pressemitteilung vom 23.11.2015 2 implikationen der niedrigzinsphase für die wohneigentumsbildung – analyse von wohnnutzerkosten für 402 kreise, iw 2016. 3 s. pressemitteilung von haus & grund deutschland vom 30.11.2016 hohe und stetig steigende grunderwerbsteuersätze in den bun- desländern. ergänzend können begrenzte staatliche fördergelder hinzukommen. mit anderen worten: die durch staatliche ent- scheidungen erhöhten kosten müssten dringend reduziert wer- den und eine unterstützung mit fördergeld gewährleistet sein. gerade jetzt, wo die zinsen noch auf niedrigem niveau verhar- ren, besteht eine geradezu historische chance, die bildung von wohneigentum effizient zu fördern. wie jüngst eine studie des in- stituts der deutschen wirtschaft köln (iw) herausfand, ist derzeit der kauf von wohneigentum langfristig günstiger als das wohnen zur miete. in weiten teilen der bundesrepu- blik beträgt der finanzielle vorteil der selbst- nutzer mehr als 30 prozent – in der haupt- stadt sind es sogar fast 37 prozent.4 gerne bemüht die politik den begriff „mieterstadt berlin“, um entsprechende gesetzliche maß- nahmen zur beschränkung des wohnungs- markts zu rechtfertigen. dabei wäre eine an- dere schlussfolgerung logischer: die geringe eigentumsquote müsste ansporn sein, mehr mieter zu eigentümern zu machen! die niedrigzinsphase hat nämlich auch eine gewichtige kehrseite: die – von der politik erzwungene – pri- vate altersvorsorge wird für immer mehr menschen zu einem ris- kanten unterfangen. vor diesem hintergrund ist es nicht nur wün- schenswert, sondern im grunde eine notwendigkeit, die bildung von wohneigentum als absicherung für das alter zu fördern. mit der abschaffung der eigenheimzulage vor elf jahren wurde jedoch die staatliche förderung von wohneigentum in deutsch- land praktisch eingestellt. das muss sich ändern! die politik sollte so schnell wie möglich neue modelle zur förderung des wohnei- gentums einführen, um so die eigentumsquote gerade in den un- teren und mittleren einkommensschichten zu erhöhen. | 4 implikationen der niedrigzinsphase für die wohneigentumsbildung – analyse von wohnnutzerkosten für 402 kreise, iw 2016.
für eine energiewende mit augenmaß grundsätzlich ist die energiewende richtig. sie muss aber für die hauseigentümer freiwillig, bezahlbar und technologieoffen sein. | 15 den jüngsten beweis lieferte die bundesregierung mitte no- vember 2016, als wirtschafts- und energieminister gabriel sowie bau- und umweltministerin hendricks kurzerhand verein- bart hatten, im rahmen des klimaschutzplans 2050 die kohle- industrie von co2 -einsparungen zu entlasten. was dort weniger eingespart wird, sollen die gebäudeeigentümer ausgleichen. mit diesem deal in letzter minute will sich der wirtschaftsminister im bevorstehenden wahlkampf als retter der kohleindustrie profi- lieren. und die umweltministerin konnte ruhigen gewissens zur un-klimakonferenz nach marrakesch fahren. für haus & grund sowie alle weiteren wohnungswirtschaftlichen verbände war die- ser affront anlass, die mitarbeit im rahmen des „bündnisses für bezahlbares wohnen und bauen“ auf eis zu legen. ein affront war dieses vorgehen vor allem, weil die privaten haus- und wohnungseigentümer in den ver- gangenen jahren für den klimaschutz bereits enorm viel geleistet haben und mittlerweile an der grenze des wirtschaftlich machbaren angelangt sind. immer neue anforderungen an neue und bestehende wohngebäude verunsichern ei- gentümer und die, die es werden wollen. die energieeinsparverordnung ist im detail dermaßen kompliziert und wird so oft geändert, dass sich selbst experten, die in der praxis damit arbeiten sollen, nicht mehr zurechtfinden. und nur eine minderheit ist noch der auffassung, dass sich maßnahmen zur steigerung der energieeffizienz stets rechnen. eine wesentliche ursache ist, dass die politik die energetische qualität der wohn- häuser viel zu negativ einschätzt. der rat an eigentümer kann da- her nur lauten, nicht geschönten musterrechnungen zu vertrauen, sondern sich individuell und unabhängig über wirtschaftlich wie ökologisch sinnvolle maßnahmen zu informieren. so unrealistisch heutige individuelle energieeinsparziele meist sind, so abwegig ist das ziel, bis 2050 einen nahezu klimaneu- tralen wohnungsbestand in deutschland haben zu wollen – wenn wohnen bezahlbar bleiben soll. dieses ziel erfordert nämlich, dass der primärenergiebedarf von gebäuden bis 2050 gegenüber dem referenzjahr 2008 um 80 prozent gesenkt werden muss. aus heu- tiger sicht ist das nicht finanzierbar, weder von den eigentümern, noch vom staat. ziel muss hingegen sein, einen ausgewogenen und wirtschaftlichen mix aus effizienzmaßnahmen und dem ein- satz erneuerbarer energien zu entwickeln. die verdämmung deutschlands steht exem- plarisch für fehlentwicklungen im rahmen der energiewende. mittels millionenschwerer werbekampagnen wird den eigentümern die fassadendämmung in rosaroten farben ge- zeigt. jetzt stellt sich heraus, dass diese däm- mung teuer als sondermüll entsorgt werden muss. und die eigentümer dürfen ihr ver- suchskaninchen-dasein auch noch selbst be- zahlen. es darf niemanden wundern, wenn unter diesen bedingungen die akzeptanz für die energiewende schwindet. dabei ist der grundsatz der energiewende richtig: weniger fos- sile und sehr risikoreiche energie verbrauchen. die umsetzung muss aber bitte mit augenmaß erfolgen. und alle maßnahmen müssen für die hauseigentümer freiwillig, bezahlbar und techno- logieoffen sein. deshalb sollten die bundesregierung und die eu- ropäische union eilig ihren kurs korrigieren. bevor hauseigentü- mer reihenweise in finanzielle abenteuer geschickt werden. | für eine energiewende mit augenmaß die energiewende der bundesregierung ist 2010 überhastet auf den weg gebracht worden. die klimapolitischen ziele wurden fixiert, ohne die realisierungschancen und -bedingungen ernsthaft geprüft zu haben. die folgen treten immer deutlicher zutage: die energiewende läuft aus dem ruder. dr. kai h. warnecke, präsident haus & grund deutschland foto: haus & grund deutschland / die hoffotografen
geplante änderungen im wohnungseigentumsrecht 16 | das bundesjustizministerium arbeitet seit einiger zeit am „miet- rechtspaket ii“, welches weitere erschwerungen für private hauseigentümer bringen soll. man könnte das gesetzesvorhaben aber auch mit der ordnungszahl „iii“ versehen, denn es wäre seit der reform im jahr 2013 und dem „mietrechtspaket i“ von 2015 bereits die dritte änderung des mietrechts innerhalb von sechs jahren. da geht es im wohnungseigentumsrecht (weg) erheblich un- aufgeregter zu: hier stammt die letzte große reform aus dem jahr 2007. allerdings wird es 2017 nun in und um das weg herum eini- ge änderungen geben, die für eigentümer und verwalter zum teil erhebliche auswirkungen haben können. berlin: erschwerung der umwandlung bevor man sich mit den tücken des weg und dessen änderung beschäftigen kann, muss man erst einmal wohnungseigentümer werden. das soll in berlin unter rot-rot-grün erschwert werden. bereits der rot-schwarze senat hatte im jahr 2015 die umwandlungsverordnung erlassen, nach der in gebieten mit einer erhaltungsver- ordnung nach § 172 baugb („milieuschutz- gebiete“) eine umwandlung in wohnungs- eigentum nicht mehr ohne eine spezielle genehmigung des bezirksamts erfolgen darf. die voraussetzungen für die erteilung einer solchen genehmigung sind ausgesprochen eng. möglich ist sie zum beispiel, wenn der eigentümer sich verpflichtet, die aufgeteilten wohnungen innerhalb eines zeitraums von sie- ben jahren nur an die dort lebenden mieter zu veräußern. derzeit existieren solche gebiete in friedrichshain- kreuzberg, mitte, neukölln, pankow, tempelhof-schöneberg und treptow-köpenick. im koalitionsvertrag von rot-rot-grün ist nun festgeschrieben, dass die zahl dieser „milieuschutzgebiete“ weiter steigen soll. der neue senat will hierzu handlungsanweisungen an die berliner be- zirke herausgeben, auf deren grundlage diese dann die auswei- sung vornehmen sollen. es ist zu erwarten, dass insbesondere ge- biete innerhalb des s-bahnrings von dieser entwicklung betroffen sein werden. geplante änderungen im wohnungseigentumsrecht der gesetzgeber beabsichtigt einen umbau des wohnungseigentumsrechts. eigentümer müssen mit erheblichen auswirkungen rechnen. ein ausblick. kai-peter breiholdt, rechtsanwalt und fachanwalt für miet- und wohnungseigentumsrecht, 2. stellvertretender vorsitzender haus & grund berlin, vorsitzender grundbesitzer-verein der gartenstadt berlin-frohnau gewerbeordnung: sachkundenachweis und berufshaft- pflichtversicherung bei weg-verwaltern seit langem wurde darüber diskutiert – nun ist ein entspre- chendes gesetzesvorhaben auf den weg gebracht worden: mak- ler und verwalter im wohnungseigentum sollen künftig bei der zuständigen industrie- und handelskammer eine prüfung able- gen müssen. das bestehen dieser prüfung ist voraussetzung für die ausübung des gewerbes. wie die makler müssen auch die verwalter nämlich künftig eine erlaubnis nach § 34c der gewer- beordnung besitzen. weitere voraussetzungen neben dem sach- kundenachweis sind der nachweis gegenüber der behörde, dass der antragsteller zuverlässig ist und in geordneten vermögensver- hältnissen lebt. für eigentümergemeinschaften besonders wichtig ist außerdem der nachweis einer berufshaftpflichtversicherung. diese anforderungen sollen grundsätzlich auch für verwal- ter gelten, die bereits am markt aktiv sind. sie müssen sich dann „nachprüfen“ lassen. allerdings ist eine „alte-hasen“-regelung vorgesehen: verwalter, die bei inkrafttre- ten des gesetzes nachweislich bereits sechs jahre aktiv sind, brauchen keinen sachkun- denachweis zu erbringen. auch wer über eine gleichwertige berufliche qualifikation verfügt, braucht die schulbank nicht erneut zu drücken. ungeklärt ist bisher allerdings, was unter einer gleichwertigen qualifikation zu verstehen ist. für wohnungseigentümer erfreulich: die neuregelung soll nur für gewerbliche verwal- ter gelten. erklärt sich also ein wohnungs- eigentümer bereit, die verwaltung in seiner wohnungseigentümergemeinschaft privat zu übernehmen, so be- darf es des sachkundenachweises und der berufshaftpflichtversi- cherung nicht. wann das gesetz in kraft treten kann, ist derzeit offen. am 11. november 2016 fand aber bereits die erste lesung im bundes- tag statt. änderungen und präzisierungen wird es bis zur endgül- tigen verabschiedung sicher noch geben. so steht beispielsweise die forderung im raum, dass auch die verwalter von mietwoh- nungen in den anwendungsbereich einbezogen werden sollen. foto: zvg. makler und verwalter im wohnungseigen- tum müssen künftig einen sachkunde- nachweis erbringen.
| 17 weg: förderung der barrierefreiheit und elektromobilität verwalter und wohnungseigentümer wissen, dass die durchset- zung von „baulichen änderungen“ am gemeinschaftseigentum ausgesprochen schwierig ist. grundsätzlich müssen alle eigentü- mer zustimmen, die einen nachteil von der beabsichtigten bau- lichen änderung haben könnten. die rechtsprechung legt den begriff des nachteils weit aus. schon optische änderungen kön- nen einen nachteil begründen. das führt dazu, dass bei vielen sol- cher vorhaben die zustimmung aller eigentümer erforderlich ist. etwas einfacher ist dies bei modernisierungs- maßnahmen.1 das sind beispielsweise vorha- ben zur einsparung von energie und wasser oder zur verbesserung der wohnverhältnisse. hier reicht eine mehrheit von drei viertel der stimmberechtigten eigentümer aus, wenn die- se zugleich mehr als die hälfte der miteigen- tumsanteile repräsentieren. maßnahmen zur schaffung von barrierefrei- heit oder der einbau von ladestationen für elektroautos sind vor diesem hintergrund von einzelnen eigentümern schwer durchzuset- zen. so hat das landgericht münchen i im ja- nuar 2016 entschieden, dass ein wohnungsei- gentümer mit tiefgaragenstellplatz von den anderen eigentümern keine zustimmung zum einbau einer elektroladestation für sein auto verlangen kann.2 1 nach § 555 b nr.1-5 bgb 2 36 s 2041/15 weg ähnliche probleme können bei maßnahmen für einen behinder- ten- oder altersgerechten umbau entstehen, beispielweise dem einbau einer rollstuhlrampe oder eines treppenlifts. im september 2016 hat der bundesrat deshalb einen gesetz- entwurf beschlossen, mit dem beschlüsse über diese maßnah- men erleichtert werden sollen.3 dieser gesetzentwurf wurde zwi- schenzeitlich durch die bundesregierung an den bundestag zur beratung weitergeleitet.4 geändert werden soll im wesentlichen der § 22 weg, der die zulässigkeit von baulichen änderungen re- gelt. nach der vom bundesrat gewünschten än- derung sollen umbaumaßnahmen zur her- stellung von barrierefreiheit per mehrheits- beschluss möglich sein. bei „maßnahmen zur herstellung der barrierefreiheit, welche die eigenart der betreffenden wohnanlage än- dern“, soll neben der mehrheit der miteigen- tumsanteile auch die zustimmung von drei viertel der stimmberechtigten wohnungsei- gentümer verlangt werden. außerdem soll die zustimmung „nicht unerheblich beein- trächtigter“ miteigentümer zu umbaumaß- nahmen dann entbehrlich sein, „wenn die maßnahme für die installation einer ladesta- tion für elektrofahrzeuge erforderlich ist“. eine entsprechende re- gelung soll auch ins mietrecht aufgenommen werden. da zwischen den parteien einigkeit im ziel besteht, ist eine im detail noch abzustimmende gesetzesänderung für dieses jahr zu erwarten. klar ist zugleich, dass im anschluss viel arbeit auf die gerichte zukommen wird, um die vom gesetzgeber offen gelas- senen detailfragen zu klären. | 3 bundesratsdrucksache 340/16 4 bundestagsdrucksache 18/10256 maßnahmen zur schaffung von barriere- freiheit oder der ein- bau von ladestationen für elektroautos sind von einzelnen eigen- tümern schwer durch- zusetzen. 236 s 2041/15 weg
18 | foto: jfl photography / fotolia es mangelt nicht an bezahlbarem wohnraum, sondern an der bereit- schaft, ohne exklusives gehalt in nichtexklusiven lagen zu wohnen. würde man den preismechanismus wieder in kraft setzen, erhielten nicht so begehrte lagen neue impulse. sowohl die ghettoisierung von reichen im zentrum als auch die ghettoisierung von armen in schlechten stadtteilen dürfte sich dadurch am ende auflösen. die privaten vermieter kommen in der wohnungspolitik berlins kaum vor – nicht als betroffene bürger, nicht als beteiligte oder ansprechpartner. das grund- rechtlich geschützte eigentum wird von der politik überwiegend in seiner sozialbindung, nicht aber in seiner grundfreiheitlichen ausprägung wahrgenommen.
| 19 foto: jfl photography / fotolia
auswirkungen der grundsteuerreform 20 | der gesetzentwurf zur ersten stufe der grundsteuerreform wurde am 4. november 2016 vom bundesrat gebilligt und in die gesetzgebung des bundestags eingebracht. der erste neue hauptfeststellungszeitpunkt der neuen grundsteuerbewertung soll der 1. januar 2022 sein. das klingt nach ferner zukunft. das alte system der einheitswerte hatte nur zwei hauptfeststel- lungszeitpunkte in den jahren 1935 und 1964 und diese überle- ben rund 90 bzw. 60 jahre. im langen reformprozess scheiterten mehrere länder- und parteiübergreifende kompromissversuche.1 jetzt gibt es den großen konsens, aus dem zunächst nur bayern und dann auch hamburg ausscherten. ohne alternativvorschlä- ge wirkt diese ablehnung nur wie das drü- cken um die verantwortung, was bei einer für viele schmerzhaften entscheidung geschickt sein mag. bundesregierung und bundestag le- gen größte zurückhaltung an den tag, weil sie bei der reform einer gemeindesteuer den län- dern nicht ins handwerk pfuschen wollen und offenbar froh sind, sich an diesem heißen eisen nicht zu verbrennen. die auswirkungen des noch in dieser legisla- turperiode zur verabschiedung geplanten ent- wurfs werden wir zunächst frühestens 2026 spüren – und noch später wird ein besonderer steuererhöhungs- automatismus wirken. die zustimmung der länder wurde erkauft, indem ihnen das recht der festsetzung von steuermesszahlen ge- währt wurde. aber was nützt diese stellschraube, wenn hinterher die gemeinden über den hebesatz die schraube zurückdrehen können? da wird ohne große öffentliche aufmerksamkeit eine reform verabschiedet, die später gegen den widerstand der ge- meinden kaum noch geändert werden kann. diesem druck von unten verdanken wir auch den langen bestand der einheitswerte. 1 1996 initiative hessen/nrw koch/steinbrück-papier, 2004 initiative bayern/ rheinland-pfalz stoiber/beck-papier) auswirkungen der grundsteuerreform eine steuerliche höherbewertung soll die novellierung nicht nach sich ziehen, ver- spricht der gesetzgeber. allerdings ist zweifelhaft, ob diese zusage in der praxis zu halten sein wird. rainer janßen, dipl.-kaufmann, steuerberater, vorstandsmitglied haus & grund berlin-ost folgende ziele und vorgaben begründen art und inhalt der re- form: die gemeinden behalten ihr verfassungsrechtlich verbrief- tes hebesatzrecht. der bundesrat will eine verabschiedung noch in dieser legislaturperiode, um der erwarteten verfassungswidrig- keit der einheitswerte ein vermeintlich verfassungsgemäßes zu- kunftsmodell entgegenzustellen. ferner will er zwar steuerver- einfachung, aber auch eine automatisierte neubewertung, um künftig einen bewertungsstau wie bei der einheitsbewertung zu verhindern. die bundesländer versprechen dennoch eine aufkom- mensneutrale reform. das verfassungsgericht fordert einen ein- heitlichen bemessungsmaßstab und sieht bei grundbesitzwerten schon nach elf jahren die grenze einer gleichheitsgerechten aus- gestaltung als überschritten an. ferner ver- langt karlsruhe die trennung der bewertungs- vorschriften von denen über steuerhöhe und steuerbefreiungen. der wissenschaftliche bei- rat des bundesfinanzministeriums empfiehlt eine bemessungsgrundlage, die sich an die ausgaben der gemeinden anpasst.2 hauptur- sache aller schwächen der umstellung ist aber das zur willkür ausgeartete system der alten einheitswerte. 2 stellungnahme 10/2010 foto: zvg. gegen den wider- stand der kommunen sind spätere änderungen an der reform kaum möglich. 11996 initiative hessen/nrw koch/steinbrück-papier, 2004 initiative bayern/
| 21 trotz des genannten versprechens sind für den einzelfall steuer- erhöhungen grundsätzlich möglich. bei gleichbleibenden steuer- aufkommen werden wegen der bisherigen unterschiede einige viel mehr und andere viel weniger zahlen. keiner kann heute den einzelfall prognostizieren, weil messzahlen und hebesätze erst in einigen jahren festgesetzt werden. wir erkennen aber nachste- hende tendenzen zur erstmaligen neuveranlagung. wer bisher in besonderem maße benachteiligt wurde, darf steuersenkungen er- hoffen. dazu gehören einfamilienhaus-eigentümer, deren objekt im sachwertverfahren bewertet wurde. gleiches gilt für objekte in gebieten, in denen übliche mieten überdurchschnittlich hoch ausfielen. ähnlich ist es, wenn eine fortschreibung der einheits- werte unverhältnismäßig üppig ausgefallen war – ein häufiger fall. tendenziell müssen ein- heitswertbescheide der letzten 20 jahre we- niger steuererhöhungen befürchten als ältere. das liegt daran, dass die einheitswerte sich im laufe der jahre immer mehr hochgeschaukelt haben. wer seit 1964 oder auch seit 1935 un- veränderte einheitswerte hatte, war im alten system im vergleich zu anderen relativ gering bewertet. die wohnungseigentümer werden gegenüber den mehrfamilienhäusern nicht mehr benachteiligt und können daher keine oder nur eine geringe steuererhöhung erwar- ten. hingegen kann für mietwohngrundstücke keine pauschalpro- gnose abgegeben werden. im neuen system wird auch nicht alles gerecht sein. durch die tabellen der pauschalherstellungskosten beispielsweise wird der gebäudewert beim baujahr 1994 sehr viel niedriger bewertet als für das baujahr 1995, oder beim baujahr 2004 viel niedriger als 2005. die ursache dafür sind die tabellensprünge, die sich in ei- ner tabelle mit nur drei altersstufen ergeben. der höchste alters- abschlag wird schon ab dem baujahr 1973 erreicht. die pauschal- herstellungskosten und der altersabschlag sind unabhängig von standard und bauzustand. haus & grund begrüßt es aber, wenn durch solche pauschalisierung weitere bürokratie reduziert wird. vom linken spektrum der politik wird kritisiert, dass besonders aufwändig und teuer gestaltete gebäude nicht höher besteuert werden als andere. dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass sich die hohen bodenrichtwerte sehr wohl auswirken und dass die mieter die träger der last sind. ein pauschalisiertes und typisiertes system der bewertung bringt solche unterschiede zwangsläufig mit sich, und an steuervereinfachung geht bei 30 millionen veran- lagungen kein weg vorbei. die hier bewerteten flächenmerkmale geben regelmäßig den ausschlag für die intensität der nutzung kommunaler infrastruktur und für die hieraus entstehenden ko- sten. sie sind damit zulässiger und folgerichtiger belastungsmaß- stab für die grundsteuer wie im jahr 2010 von den südländern so erläutert. haus & grund bemängelt, dass ein ge- setz bereits verabschiedet wird, bevor steuer- lichen auswirkungen erkennbar sind. ferner befürchten wir durch die automatisierte neu- bewertung ab dem zweiten hauptfeststel- lungszeitpunkt besonders erhebliche höher- bewertungen. die in zeitintervallen geplante anpassung an die preisentwicklung der her- stellungskosten für neubauten halten wir für völlig verfehlt und überzogen. diese kosten steigen nicht nur durch lohn und material, sondern auch erheblich durch innovation. die leidtragenden fol- gender steuererhöhungen sind mieter und vermieter gleicherma- ßen, während das gebot der staatlichen haushaltsdisziplin ausge- hebelt wird. | ein gesetz wird verabschiedet, bevor die steuerlichen auswirkungen erkennbar sind.
historischer durchschnitt statt ortsüblicher vergleich 22 | historischer durchschnitt statt ortsüblicher vergleich mietspiegel sollen durch statistische erhebung und auswertung ein spiegelbild des mietmarkts wiedergeben. doch durch politische einflussnahme werden sie zunehmend als mittel angewandt, um mieterhöhungen zu verhindern. eine reform tut not. tobias scheidacker, rechtsanwalt und fachanwalt für miet- und wohnungseigentumsrecht, vorstandsmitglied haus- und grundbesitzer-verein kreuzberg eigentum ist das recht, mit der sache nach belieben zu verfah- ren und andere von jeder einwirkung auszuschließen.1 die- ser grundsatz gilt für immobilieneigentümer, die vermieten, nur sehr eingeschränkt beziehungsweise gar nicht. in berlin darf man sich zur zeit nicht einmal frei entscheiden, ob man vermieten will: leerstand von wohnraum ist eine „zweckentfremdung“2 und kann mit einer geldbuße bis zu 100.000 euro geahndet werden.3 das wird wohnungsbezogen betrachtet, nicht häuserweise – das heißt, es kann sich keiner leisten, trotzdem leerstehen zu lassen und einfach die geldbuße zu bezahlen. die vermietung selbst ist ebenfalls nicht freibestimmt. man darf grundsätzlich nicht auf zeit vermieten, also mit einem definierten vertragsende, sondern nur unbefristet. das gesetz sieht in ganz engen grenzen ausnahmen hiervon vor, beispielsweise bei ei- ner schon feststehenden späteren eigennutzungsabsicht4 oder bei der vermietung eines möblierten zimmers in der vom vermie- ter selbst benutzten wohnung.5 im überwiegenden bereich des wohnungsmarkts liegen solche ausnahmen nicht vor – es gilt ver- mietungszwang ohne befristung. das ist in etwa das gegenteil dessen, was als theoretische grundlage unseres zivilrechts gilt: die freie entscheidung des bür- gers, ob er verträge mit anderen schließen will und wenn ja, zu welchem inhalt. der vermieter ist nicht „privatautonom“. er darf nicht selbst entscheiden. aus der unbefristetheit folgt ein bedürfnis, auch eine preisanpas- sung während der vertragslaufzeit zu regulieren. der anfänglich vereinbarte mietzins ist nach einigen jahren nicht mehr adäquat, weil sich die allgemeinen lebenshaltungskosten und damit auch die unterhaltungskosten des gebäudes verändert haben. darüber hinaus schließt das eigentum das recht ein, den wert der sache zu erhöhen, zum beispiel indem man ihre nutzung oder verwer- tung verbessert. dem muss man bei langlaufenden zwangsmiet- verhältnissen rechnung tragen, wenn eigentum mehr sein soll als eine substanzentleerte theorie. 1 § 903 bgb 2 § 2 abs. 1 nr. 4 zwvbg berlin 3 § 7 abs. 4 zwvbg 4 § 575 bgb 5 § 549 abs. 2 nr. 2 bgb mietspiegel sind vor diesem hintergrund ein regulatorisches mit- tel der kompensation. so werden sie im allgemeinen von den ei- gentümern auch wahrgenommen: als eine entlastung im anson- sten engen regulierungskorsett des mietrechts und als hilfe bei der erhöhung von mieten im laufenden mietverhältnis. ob der einzelne mietwert dann jeweils passt, ist eine andere frage. im grundsatz ist das vorhandensein eines mietspiegels in der jewei- ligen gemeinde bei eigentümern jedenfalls positiv besetzt. städ- te mit mietspiegel bieten eine größere investitionssicherheit, der verkauf von immobilien ist dort einfacher, ebenso die langfristige wertentwicklung des objekts aufgrund vereinfachter diskussion mit mietern über eine mietanhebung. wesentlich für die akzeptanz von mietspiegeln ist dabei, dass sie den anschein eines marktwirtschaftlichen instruments erwecken. sie werden den eigentümern und mietern nicht staatlich vorge- setzt, sondern von der kommune und den interessenverbänden beider seiten gemeinsam entwickelt. qualifiziert ist ein mietspie- gel nur, wenn er allseits anerkannt wurde. so kann jede seite das gefühl haben, es sei auch „ihr“ mietspiegel. die bezeichnung als „spiegel“ impliziert, dass es sich um eine statistische erhebung und auswertung handelt, die ein spiegelbild des mietmarkts wie- dergibt. eine einwertung des mietpreises einer individuellen woh- nung in den rahmen dieses allgemeinen marktniveaus durch eine preisanpassung bei laufendem mietverhältnis ist dann allen ge- genüber fair. leider ist das alles in der praxis so nicht mehr gegeben. weder geben mietspiegel ein marktniveau annähernd zutreffend wie- der, noch sind sie statistisch „unbefangen“ und damit fair. sie sind auch kein mittel der kompensation für eigentümer mehr, sondern seit dem inkrafttreten der vorschriften zur mietpreisbremse am 1. juni 2015 ein staatliches instrument zur senkung von mieten. dies wird uns von der bundesregierung auch ganz offen erklärt, wonach mietspiegel zum zentralen instrument zur umsetzung der mietpreisbremsung unfunktioniert wurden. folge ist, dass die akzeptanz von mietspiegeln leidet, was wir in berlin hautnah erleben konnten: hier eskalierte dies in einer zuneh- menden härte gerichtlicher auseinandersetzungen um die quali- fikation des berliner mietspiegels und seiner anwendbarkeit trotz fehlender qualifikation. inzwischen sind sich alle mehr oder weni- ger darüber einig, dass der berliner mietspiegel nicht qualifiziert foto: zvg.
| 23 ist, also nicht nach anerkannten wissenschaftlichen grundsätzen erstellt wurde und deshalb falsche werte ausgibt. das landgericht berlin wendet ihn trotzdem abschließend an6 , ohne die möglich- keit, gegenbeweis zu führen. grund dürfte sein, dass die alterna- tive haarsträubend wäre, nämlich sachverständigengutachten zu jedem einzelnen verfahren. das wiederum zeigt, dass das system der „ortsüblichen vergleichsmiete“ kurz vor der implosion steht. wenn es eigentümern nur mehr mit kosten in höhe mehrerer tausend euro möglich ist, eine mieterhöhung zu begründen und durchzuprozessieren, die diese mieterhöhung weit übersteigen, ist das system der mietenbegrenzung den eigentümern nicht wei- ter zumutbar. dies stellt den zwang zur unbefristung von mietver- trägen in frage. das ganze system platzt. die gerichte versuchen derzeit mühsam, es noch zusammenzuhalten. es dürfte nur eine frage der zeit sein, bis das nicht mehr mög- lich ist. die „ortsübliche vergleichsmiete“ im laufenden mietverhältnis der vermieter kann die miete im laufenden mietverhältnis bis zur „ortsüblichen ver- gleichsmiete“ erhöhen.7 da es sich um ei- nen zivilrechtlichen vertrag handelt und die vertragsparteien in der theorie freibestimmt handeln, kann der vermieter das nicht durch einseitige erklärung, sondern er braucht die zustimmung des mieters. wird diese erteilt, handelt es sich um einen vertrag, der den mietvertrag insoweit ändert. das gesetz verpflichtet den mieter freilich, zuzustimmen, er handelt also ebensowenig aus freiem willen wie der vermieter. die „ortsübliche vergleichsmiete“ wird aus den üblichen entgel- ten gebildet, die in der gemeinde oder vergleichbaren gemeinde für wohnraum vergleichbarer art, größe, ausstattung, beschaf- fenheit und lage einschließlich der energetischen ausstattung und beschaffenheit in den letzten vier jahren vereinbart worden ist.8 kurz gesagt: anhand der vom gesetz bestimmten kriterien soll ermittelt werden, was für wohnungen wie die im einzelfall je- weils betroffene ringsum bezahlt wird. 6 für den 2013er-mietspiegel siehe lg berlin 67 s 120/15, 18 s 183/15, 18 s 125/15, 18 s 36/16, 18 s 111/15; für den 2015er mietspiegel siehe lg berlin 63 s 273/15, 67 s 72/16, 65 s 199/16, 67 s 166/16 7 § 558 bgb 8 § 558 abs. 2 bgb mietspiegel wie der berliner enthalten zahlreiche (genaue und ungenaue) kriterien, über deren befassung wir vergessen zu fra- gen, a) ob denn die gesetzliche beschränkung auf die „ortsübliche vergleichsmiete“ überhaupt angemessen ist. wenn man das be- jaht, was nicht selbstverständlich ist, sollte man als nächstes fra- gen, b) ob die definition der „ortsüblichen vergleichsmiete“ zu- trifft. a) die beschränkung auf die „ortsübliche vergleichsmiete“ be- deutet in den ersten jahren des mietverhältnisses einen wertver- fall. aktuell werden wohnungen zu mehr als der vergleichsmiete neu vermietet. dass es eine diskrepanz zwischen der „marktmie- te“ und der „vergleichsmiete“ gibt, ist anerkannt9 : nutzungsaus- fall wegen nicht rechtzeitiger rückgabe nach vertragsende be- misst sich an der marktmiete, nicht an der mietspiegelmiete. diesen aufschlag auf die vergleichsmiete bei neuvermietung kann der vermieter nicht fortführen, sondern er muss mit mieterhö- hungen abwarten, bis das mietspiegelniveau seine mietzinsvereinbarung eingeholt und schließlich überholt hat. denn erhöhen kann er nur, wenn das mietspiegelniveau über dem mietzins liegt, der gezahlt wird. bei vertrags- beginn war es aber umgekehrt. ein werterhalt wäre insoweit nur gewährlei- stet, wenn der vermieter die miete erhöhen kann, wenn auch das marktniveau steigt. angenommen, er vermietet zu acht euro je quadratmeter, und zum zeitpunkt des vertragsabschlusses liegt die vergleichsmiete bei sieben euro je quadratmeter, dann wäre es werterhaltend, wenn der vermieter um zehn prozent (= auf 8,80 euro) erhöhen kann, wenn auch das marktniveau um zehn pro- zent (= auf 7,70 euro) steigt. das ist aber nach heutiger rechtslage nicht der fall. wenn das marktniveau auf 7,70 euro je quadratme- ter steigt, kann der vermieter gar nicht erhöhen, weil seine acht euro je quadratmeter immer noch über dem marktniveau liegen. nominal gesehen hat er nichts verloren, aber relativ hat sich der wert seines eigentums reduziert. wir können werte nicht abso- lut, sondern immer nur in relation zu anderen werten bemessen – wenn ein brötchen fünf pfennig kostet, ist eine mark viel wert, nämlich 20 brötchen. wenn es hingegen 60 eurocent kostet, > 9 im rahmen des § 546a abs. 1 bgb wenn es nur noch mit- tels teurer sachverstän- digengutachten mög- lich ist, die miete zu erhöhen, ist das system der mietenbegrenzung nicht mehr zumutbar.
24 | reicht eine (in euro umgerechnete) mark nicht mal mehr für eins. fünf pfennig zu den alten verhältnissen ist demgemäß mehr als eine mark zu den neuen. nicht anders ist es bei häusern und mie- ten. die beschränkung auf die „ortsübliche vergleichsmiete“ bei mieterhöhungen bewirkt demgemäß kraft gesetzes einen wert- verlust in den ersten vertragsjahren. ich sehe niemanden in der literatur oder den gerichten, der die angemessenheit dieser regulierung hinterfragt. b) die gesetzliche definition der „ortsüblichen vergleichsmiete“ auf mietvereinbarungen der letzten vier jahre ist ausschließlich vergangen- heitsorientiert. mietentwicklungen werden da- mit ausgebremst, und zwar über einen deutlich längeren zeitraum als vier jahre. beispiel: wenn sie im november 2016, während ich diesen ar- tikel verfasse, die miete erhöhen wollen, tun sie dies auf basis des mietspiegels 2015. dessen erhebungsstichtag lag im september 2014. er berücksichtigt also mietvereinbarungen aus der zeit von september 2011 bis september 2014. im septem- ber 2011 galt in berlin der mietspiegel 2009. ein altbau zwischen 40 und 60 quadratmetern wohnfläche in einfacher wohnlage mit heizung, bad und innen-wc kostete danach im mittel 4,54 euro (feld d2). dieser wert ist wiederum ein mittel aus den vier jahren vor dem erhebungsstichtag im september 2008. wenn man sich aktuell auf dem berliner wohnungsmarkt um- sieht, muss man sich fragen, was diese 4,54 euro mit dem heu- tigen mietniveau zu tun haben. versuchen sie, im prenzlauer berg oder in mitte eine altbauwohnung zu diesem preis anzumieten. die preise liegen beim doppelten bis dreifachen. gleichwohl tut das gesetz so, als wäre die damalige miete noch von bedeutung für das heutige marktniveau, also die heutige „ortsübliche ver- gleichsmiete“. demgemäß weist der mietspiegel 2015 im ver- gleichbaren feld (heute d1) einen mittelwert von 5,91 euro aus. das ist weniger als die hälfte dessen, was wohnungen tatsäch- lich bei neuvermietung kosten. man erhält eine ahnung, warum die akzeptanz des mietspiegels in den letzten jahren gelitten hat. dass die illusion, der mietspiegel wäre irgendwie fair, so lange aufrechterhalten wurde, dürfte auch an der begrifflichkeit liegen. „ortsübliche vergleichsmiete“ klingt so, als würde sie spiegeln, was aktuell vor ort üblich ist für vergleichbaren wohnraum. wir haben gesehen, dass diese begrifflichkeit sachlich nicht zutrifft. wir sollten stattdessen von „historischer durchschnittsmiete“ sprechen. freilich dürfte es schwierig sein, eigentümern zu erklä- ren, dass sie im laufenden vertrag nur auf historische werte erhö- hen dürfen, nicht auf heutige. die diskussion wird umso brisanter, je weiter man den zeitrah- men ausdehnt. die – zum zeitpunkt der verfassung dieses bei- trags – geplante reform der mietpreisbremse durch ein zweites mietrechtsnovellierungsgesetz schlägt vor, den erhebungszeit- raum auf acht jahre auszudehnen.10 das würde bedeuten, dass wir im obigen beispiel auf den mietspiegel 2005 schauen, dem werte aus 2000 bis 2004 zugrunde liegen, und aus allen wer- ten seither einen durchschnitt bilden. es liegt auf der hand, dass dieser durchschnitt unter dem wert des mietspiegels 2015 läge, da 2015 das ende der preisentwicklung darstellt und der großteil der einzubeziehenden werte not- wendigerweise unterhalb dessen liegt, was am ende der preisentwicklung steht. folge ist also nicht mehr, dass die preise stagnieren, sondern dass sie sinken. die abkoppelung von dem ei- gentlichen marktniveau wird umso sichtbarer. im ergebnis bedeutet es, dass ein eigentümer, der zu einem wert über dem durchschnitt neu vermietet, die miete faktisch nicht mehr wird anheben können, da er dauerhaft über dem mietspiegelwert blei- ben wird. dies kommt bei steigenden lebenshaltungskosten einer schleichenden enteignung gleich. die „ortsübliche vergleichsmiete“ bei neuvermietung seit inkrafttreten der mietpreisbremse am 1. juni 2015 darf alt- bestand nicht mehr zu preisen vermietet werden, die über der bis- herigen miete oder mehr als zehn prozent oberhalb der „ortsüb- lichen vergleichsmiete“ liegen. die gesetzesbegründung verweist zur ermittlung dieser vergleichsmiete auf die örtlichen mietspie- gel. aus einem instrument zur mietanpassung wegen des zwangs zur unbefristetheit von verträgen, also kompensation von eigen- tumseinschränkungen von immobilieneigentümern, wurde damit ein instrument zur begrenzung von mieten bei neuabschlüssen, also eine weitere eigentumseinschränkung. schon rechnerisch ist das interessant. wie dargelegt, gibt die „ortsübliche vergleichsmiete“ nicht wieder, was aktuell ringsum für vergleichbaren wohnraum verlangt wird, sondern was histo- risch verlangt wurde. wenn man zehn prozent über diesem wert vermieten darf, kommt man bei weniger oder in etwa dem an, was aktuell verlangt wird. das bedeutet faktisch ein mietenstopp. wenn künftige mietspiegel abgesenkte werte ausweisen, etwa weil der „betrachtungszeitraum“ auf acht jahre ausgedehnt wird, dann reduziert das automatisch die zulässigen angebotsmieten. im ergebnis wird der markt so auch angebotsseitig auf dem heute erreichten niveau eingefroren. da mieterhöhungen im laufenden mietverhältnis, wie oben gesehen, ebenfalls nicht mehr möglich sein werden, führt das zu einem vollständigen stopp jeglicher preisentwicklungen auf dem mietwohnungsmarkt. als interessen- vertreter der immobilienwirtschaft müssen wir fragen, ob dies an- gemessen, politisch notwendig und noch verfassungsgemäß ist. 10 referentenentwurf des bundesministeriums der justiz und für verbraucher- schutz vom 11.04.2016 - 2. mietnovg die abkopplung des mietspiegels vom eigentlichen markt- niveau kommt einer schleichenden enteignung gleich. > fortsetzung: historischer durchschnitt statt ortsüblicher vergleich
| 25 die inhaltlichen vorgaben von mietspiegeln wir gehen allgemein davon aus, dass der mietspiegel eine zwar vergangenheitsorientierte statistik ist, immerhin aber eine sta- tistik, mit der objektiv werte ermittelt werden, die dann zu er- gebnissen in euro führen. wir haben oben gesehen, dass die ver- gleichbarkeit aufgrund der gesetzlichen vorgaben anhand der art, größe, ausstattung, beschaffenheit und lage einschließlich der energetischen ausstattung und beschaffenheit geprüft wird. jedes dieser kriterien ist ausfüllungsbedürftig. hierzu enthält das gesetz keine vorgaben. das bietet raum für staatliche lenkungs- eingriffe, welcher auch genutzt wird. konkret bedeutet dies, dass die statistik nur erhebt, wonach gefragt wird und wer gefragt wird. zur „größe“ wird aktuell die wohnfläche abgefragt, nicht jedoch zum beispiel die zahl der zimmer. dabei dürfte es von größerer bedeutung sein, ob eine 60-quadratmeter-wohnung ein zimmer hat oder drei, und ob das eine zimmer auf 60 quadratmetern möglicherweise 80 quadrat- meter beinhaltet, weil es sich um eine dachgeschosswohnung mit vielen schrägen handelt. der mietspiegel betrachtet beide varian- ten gleich, obwohl sie völlig verschiedene mieterkreise adressieren und völlig verschie- dene bedürfnisse abdecken. bei der größe mag die möglichkeit, nur be- stimmte dinge zu fragen und andere nicht, noch nicht so relevant sein. tatsächliche len- kungseingriffe ergeben sich aber dann bei der „ausstattung“. meinen sie, dass es ei- nen statistisch signifikanten unterschied in der nettokaltmiete zwischen wohnungen mit und ohne wasserzähler gab, als das kri- terium erstmals eingeführt wurde? nein. es war jedoch politisch erwünscht, dass was- serzähler eingebaut werden. also wurde das als wohnwerterhöhend in den positivkatalog des mietspie- gels aufgenommen. in der folge war es für eigentümer sinnvoll, wasserzähler zu installieren und als modernisierung umzulegen, was wiederum zur folge hatte, dass sich irgendwann doch eine statistische differenzierung zwischen wohnungen mit und ohne wasserzähler ergab. solche staatlichen lenkungswirkungen sind der berliner spanneneinordnung über die jahre vielfach zu ent- nehmen, aktuell beispielsweise die „barrierearme wohnungsge- staltung“, die energieverbrauchskennwerte, die diversen kriterien zum einbruchsschutz oder die fehlende fahrradabstellmöglich- keit. demgegenüber werden dinge, die ganz offenkundig für die vertragsparteien einen finanziellen unterschied machen, wie zum beispiel die frage, wer die schönheitsreparaturen trägt, nicht ab- gefragt. das wird ausgeblendet – und so muss man auch keine politische diskussion darüber führen. sodann enthält der berliner mietspiegel unbestimmte krite- rien, deren anwendung den berliner gerichten übertragen wird. wann sind bodenfliesen „hochwertig“, wann ist deckenverklei- dung „aufwendig“ oder „in gutem zustand“, wann ist eine müll- standsfläche „gepflegt“ oder „sichtbegrenzend gestaltet“, wann sind gewerbegeräusche aus dem umfeld „erheblich“? manche amtsrichter haben sich dem mieterschutz verschrieben und wer- ten alles, was möglich ist, zu lasten des eigentümers – völlig un- geachtet der wertungen, die möglicherweise die datenermittler in den wohnungen vor ort angestellt haben mögen. ohnehin be- reits statistisch heruntergerechnete und um „extremwerte“ zu- sätzlich bereinigte durchschnittswerte werden auf diese weise in der gerichtspraxis zusätzlich heruntergerechnet. der ursprüng- liche zweck, dem vermieter eine anhebung der miete zu ermögli- chen, verkehrt sich in das gegenteil und der mietspiegel wird an- gewandt als mittel, mieterhöhungen zu verhindern. das nächste problem ergibt sich bei der beurteilung der „lage“. hier sind zum einen die makrolage in der stadt und zum ande- ren die mikrolage im haus zu berücksichtigen. eine 1960er-jahre- wohnung in lichtenberg ist etwas anderes als die gleiche woh- nung in steglitz. der berliner mietspiegel wirft beides in einen topf, eine betrachtung der makrolage findet nicht statt. folge ist, dass die mieten in steglitz nicht über das hi- naussteigen können, was für vergleichbare wohnungen in den östlichen randbezirken oder problemvierteln bezahlt wird. mög- licherweise muss man in steglitz gar nicht fragen, weil man aus lichtenberg genug datensätze erhält, die man auf die anderen stadtteile für „vergleichbare wohnungen“ einfach übertragen kann. schließlich macht es einen unterschied, ob man eine städtische wohnungsbauge- sellschaft nach ihren mietwerten fragt oder ob man sich an kleine- re und größere privatvermieter wendet. ich habe verwaltungsun- ternehmen als mandanten, die bestände von mehreren tausend einheiten betreuen, aber in den letzten 30 jahren nicht ein ein- ziges mal nach ihren mietwerten gefragt wurden. möglicherwei- se möchte man nicht riskieren, höhere werte gemeldet zu erhal- ten als politisch erwünscht? damit sich das nicht ändert, ist geplant, mit der nächsten miet- rechtsreform die bisherigen (ungenügenden) ermittlungen fest- zuschreiben. der entwurf einer verordnung sieht für einen qua- lifizierten mietspiegel vor11 , dass (bei tabellenanalysen) pro tabellenfeld 30 wohnungen genügen bzw. bei regressionsa- nalysen 500 bis maximal 2.000 wohnungen. die verordnung schreibt unter diesen voraussetzungen fest, dass das dann als repräsentativ anzusehen ist. der berliner mietspiegel 2015 hat > 11 referentenentwurf des bmj einer verordnung über den inhalt und das verfah- ren zur aufstellung und zur anpassung von mietspiegeln sowie zur konkretisie- rung der grundsätze für qualifizierte mietspiegel vom 11.04.2016, § 10 große verwaltungsunter- nehmen wurden in den letzten 30 jahren nicht ein einziges mal nach ih- ren mietwerten gefragt. um nicht zu riskieren, höhere werte zu erfassen als politisch erwünscht?
26 | 96 felder, 30 wohnungen pro feld führen zu einem bedarf von 2.880 datensätzen. berlin hat zum stand 31.12.2015 einen woh- nungsbestand von 1.902.675 wohnungen.12 2.880 werte sind 0,15 prozent davon. dieser verschwindend geringe bruchteil soll ausreichend sein, um in qualifizierter weise, also mit gutachten oder sonstigen mitteln vor gericht nicht mehr angreifbar, fest- zuschreiben, wie die „ortsübliche vergleichsmiete“ im jeweiligen einzelfall genau ist? mich überzeugt das nicht. anders wäre es möglicherweise, wenn statt eines berlinweiten mietspiegels einzelne bezirksmietspiegel erstellt würden, die die jeweiligen besonderheiten vor ort berücksichtigen und auch ei- nen größeren anteil an wohnungen einbeziehen, gemessen am gesamtwohnungsbestand des bezirks. stellungnahme das system der „ortsüblichen vergleichsmiete“ funktioniert in der jetzigen und erst recht in der geplanten künftigen ausgestal- tung nicht mehr. die eingriffe in das eigentum werden zu weitge- hend, wenn sowohl die neuvermietung als auch die bestandsver- änderung historischen durchschnittsmieten unterworfen werden, welche ihrerseits nicht nach (damals) aktuellen marktsätzen er- mittelt wurden. die lebenswirklichkeit und die gesetzliche lage koppeln sich immer offensichtlicher voneinander ab, die akzep- tanz des mietspiegels in der bevölkerung schwindet, natürliche anpassungen bleiben aus. wenn es keinen preislichen unter- schied macht, ob die wohnung zentral oder am stadtrand liegt, entsteht zentral erheblicher wohnungsnotstand, bevölkerungs- teile werden gezwungen zu pendeln, der preis als instrument des ausgleichs zwischen angebot und nachfrage ist außer kraft ge- setzt. dadurch werden weitere regulatorische eingriffe nötig. all das ist so umständlich, streitanfällig und praxisfremd geworden, dass es einer grundlegenden erneuerung bedarf. zum beispiel könnte man einfach das verbot einer laufzeitbe- grenzung bei wohnraummietverträgen zusammen mit der miet- preisbremse und dem vergleichsmietensystem abschaffen. wenn vermieter und mieter die möglichkeit haben, einen mietvertrag auf eine festgelegte zeit zu befristen, sodass er bei ablauf dieser zeit endet, dann braucht man weder mietspiegel noch „ortsüb- liche vergleichsmieten“. es reicht, je nach laufzeit, eine anpas- sung an einen lebenshaltungskostenindex oder an einen rechne- risch einfachen prozentualen wert. am ende der laufzeit kann die miete neu verhandelt werden oder die wohnung wird frei am markt neu angeboten. das ist nicht neoliberal oder mieter- feindlich, sondern genau das, was unsere europäischen nachbarn ringsum tun, und sie fahren sehr gut damit.13 überhaupt ist nicht ohne weiteres verständlich, warum miet- preise reguliert werden müssen. eine preisexplosion bei völliger freigabe wäre allenfalls in bestimmten lagen wie beispielsweise berlin-mitte zu erwarten. sie hätte zur folge, dass alle, die sich 12 www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2016/16-07-19a.pdf 13 vgl. ge 2016, 1235 ff. das nicht leisten können oder wollen, in weniger teure lagen um- ziehen mit der folge, dass der preisdruck in mitte ebenfalls nach- lässt. denn es sind dann wieder wohnungen auf dem markt, die jetzt nicht auf dem markt sind. die wohnungsknappheit, welche ja als begründung für die mietpreisbremse herangezogen wird, würde sich auf natürliche weise erledigen. zugleich wäre zu erwarten, dass weniger begehrte lagen am stadtrand und auch in der innenstadt neu belebt werden. natür- lich wollen alle in mitte wohnen, wenn eine 1960er-jahre-woh- nung dort genauso teuer ist wie in lichtenberg, aber das geht nun einmal nicht. es staatlich vorzuschreiben bedeutet, dass diejeni- gen, die dort heute schon wohnen, gegenüber denjenigen be- günstigt werden, die dort hinziehen wollen, aber keine wohnung finden. was ist daran gerechter als eine zuteilung über den preis- mechanismus? der „verdrängte“ mieter muss nicht mehr zahlen als vorher, son- dern nur bereit sein, in lagen zu ziehen, die (momentan) weniger begehrt sind. dass es nicht an bezahlbarem wohnraum mangelt, sondern an der bereitschaft, ohne exklusives gehalt in nichtex- klusiven lagen zu wohnen, erlebe ich häufiger in räumungspro- zessen gegen mietschuldner. es werden grundsätzlich räumungs- schutzanträge gestellt mit der begründung, man finde keine neue wohnung. zum beleg werden wohnungsgesuche vorge- legt für mitte, prenzlauer berg, charlottenburg, wilmersdorf, zum 2005er-preis einer wohnung in neukölln. würde man den preis- mechanismus wieder in kraft setzen, erhielten nicht so begehr- te lagen neue impulse. sowohl die ghettoisierung von reichen im zentrum als auch die ghettoisierung von armen in schlechten stadtteilen dürfte sich dadurch am ende auflösen. möchte man nicht so weit gehen, sollte unser ziel als interessen- verband sein, die regulierung des eigentums zumindest so weit als möglich zu beschränken. es sollte möglich sein, den abstand zwi- schen neuvermietungspreis und mietspiegelniveau auch im laufe des mietverhältnisses zu halten. mietspiegel sollten nicht histori- sche werte ausweisen, sondern aktuelle marktwerte – in zeiten des internets ist es technisch wie organisatorisch nicht unmöglich, einigermaßen zeitnahe werte in ausreichender anzahl zu sam- meln oder möglicherweise sogar automatisiert abzurufen. miet- spiegel sollten, auch wenn sie als qualifiziert gelten, durch gut- achten oder andere mieten im gleichen haus widerlegbar sein, um den staatlichen einfluss auf die betrachtung der realität zu beschränken. die kriterien der mietspiegel sollten von politischer lenkungswirkung absehen und sich auf diejenigen umstände be- schränken, welche mietzinsrelevant sind. tatsächlich finanziell re- levante umstände wie zum beispiel schönheitsreparaturverpflich- tungen sollten mit berücksichtigt werden. die beweislast sollte umgekehrt werden: nicht der vermieter sollte darlegen und be- weisen müssen, dass sein erhöhungsverlangen die mietspiegel- miete (plus neuvermietungsabstand) nicht übersteigt, sondern der mieter sollte darlegen und nachweisen müssen, dass das, was der vermieter verlangt, über den zulässigen wert hinausgeht. | > fortsetzung: historischer durchschnitt statt ortsüblicher vergleich
kontakte | 27 haus & grund berlin-ost e.v. rolandstraße 105, 13156 berlin tel.: (030) 4761 109-4 und -5, e-mail: info@hugberlinost.de > www.hugberlinost.de vereinigung der haus- und grundbesitzer im bezirk charlottenburg e.v. mainzer straße 15, 10715 berlin tel.: (030) 857 692 72 e-mail: vereinigung-charlottenburg@haus-und-grund-berlin.de charlottenburger haus-, wohnungs- und grund- eigentümerverein e.v. gegr. 1895 c/o rechtsanwältin neumann, kurfürstendamm 220, 10719 berlin tel.: (030) 341 61 94 e-mail: info@charlottenburger-hwgv.de grundbesitzer-verein der gartenstadt berlin-frohnau e.v. zeltinger straße 6, 13465 berlin tel.: (030) 280 82 10, e-mail: office@gbv-frohnau.de > www.gbv-frohnau.de hermsdorfer haus- und grundbesitzerverein e.v. heinsestraße 29, 13467 berlin tel.: (030) 455 50 64, e-mail: info@hug-hermsdorf.de haus- und grundbesitzerverein konradshöhe-tegelort e.v. jörsstraße 7, 13505 berlin tel.: (030) 4367 2509 e-mail: konradshoehe-tegelort@haus-und-grund-berlin.de haus- und grundbesitzerverein kreuzberg e.v. körtestraße 35, 10967 berlin tel.: (030) 691 40 68, e-mail: hug-kreuzberg@t-online.de > www.hgv-kreuzberg.de haus- und grundbesitzerverein im norden von berlin e.v. zeltinger straße 6, 13465 berlin tel.: (030) 9700 5680, e-mail: info@hug-norden.de haus & grund berlin-neukölln e.v. kienitzer straße 12, 12053 berlin tel.: (030) 687 13 97, e-mail: info@hug-neukoelln.de > www.hug-neukoelln.de haus & grund reinickendorf e.v. scharnweberstraße 65, 13405 berlin tel.: (030) 679 61 210 e-mail: kontakt@haus-und-grund-reinickendorf.de > www.haus-und-grund-reinickendorf.de haus- und grundbesitzerverein schöneberg-friedenau e.v. bundesallee 112, 12161 berlin tel.: (030) 851 56 51 e-mail: schoeneberg-friedenau@haus-und-grund-berlin.de haus & grund spandau von 1890 e.v. carl-schurz-straße 31, 13597 berlin tel.: (030) 333 23 65, e-mail: info@hausundgrund-spandau.berlin > www.hausundgrund-spandau.berlin steglitz-zehlendorfer haus- wohnungs- und grund- eigentümerverein v. 2006 e.v. weißwasserweg 2a, 12205 berlin tel.: (030) 811 31 80, e-mail: vorstand@hug-steglitz-zehlendorf.de > www.hgv-steglitz-zehlendorf.de haus- und grundbesitzerverein tegel e.v. brunowstraße 9, 13507 berlin tel.: (030) 4366 2236, e-mail: info@hugtegel.de > www.hugtegel.de haus & grund tempelhof e.v. schönburgstraße 5, 12103 berlin tel.: (030) 705 10 89, e-mail: kontakt@haus-und-grund-tempelhof.de > www.haus-und-grund-tempelhof.de haus & grund tiergarten e.v. berlin bochumer straße 27, 10555 berlin tel.: (030) 391 64 64, e-mail: tiergarten@haus-und-grund-berlin.de haus- und grundbesitzerverein wedding e.v. badstraße 33, 13357 berlin tel.: (030) 484 79 166, e-mail: wedding@haus-und-grund-berlin.de haus- und grundbesitzerverein wilmersdorf e.v. güntzelstraße 55, 10717 berlin tel.: (030) 883 15 68, e-mail: info@hug-wilmersdorf.de > www.hug-wilmersdorf.de eigenheim- und grundbesitzerverein wittenau-süd e.v. tessenowstraße 37 b, 13437 berlin tel.: (030) 414 26 20 e-mail: wittenau-sued@haus-und-grund-berlin.de haus- und grundbesitzerverein berlin-zehlendorf von 1895 e.v. potsdamer straße 44, 14163 berlin tel.: (030) 8099 9490, e-mail: info@hug-zehlendorf.de > www.hgv-zehlendorf.de geschäftsstelle landesverband haus & grund berlin bund der berliner haus- und grundbesitzervereine e.v. potsdamer straße 143, 10783 berlin tel.: (030) 216 34 36 e-mail: info@haus-und-grund-berlin.de > www.haus-und-grund-berlin.de kontakte haus & grund berlin ist der landesverband, in dem sich 20 vereine zusammengeschlossen haben. ihre mitglieder organisieren sich vor ort um gemeinsam ihre interessen zu vertreten. im vordergrund stehen service und beratungsangebote für hausbesitzer und wohnungseigentümer. tel.: (030) 4761109-4 und -5, e-mail: info@hugberlinost.de tel.: (030) 85769272 tel.: (030) 3416194 tel.: (030) 2808210, e-mail: office@gbv-frohnau.de tel.: (030) 4555064, e-mail: info@hug-hermsdorf.de tel.: (030) 43672509 tel.: (030) 6914068, e-mail: hug-kreuzberg@t-online.de tel.: (030) 97005680, e-mail: info@hug-norden.de tel.: (030) 6871397, e-mail: info@hug-neukoelln.de tel.: (030) 67961210 tel.: (030) 8515651 tel.: (030) 3332365, e-mail: info@hausundgrund-spandau.berlin tel.: (030) 8113180, e-mail: vorstand@hug-steglitz-zehlendorf.de tel.: (030) 43662236, e-mail: info@hugtegel.de tel.: (030) 7051089, e-mail: kontakt@haus-und-grund-tempelhof.de tel.: (030) 3916464, e-mail: tiergarten@haus-und-grund-berlin.de tel.: (030) 48479166, e-mail: wedding@haus-und-grund-berlin.de tel.: (030) 8831568, e-mail: info@hug-wilmersdorf.de tel.: (030) 4142620 tel.: (030) 80999490, e-mail: info@hug-zehlendorf.de tel.: (030) 2163436
interesse wahren. werte erhalten. füreinander einstehen. seit generationen stehen private eigentümer für eine verantwortungsvolle wohnungswirtschaft in berlin. statt kurzfristiger rendite ist ihnen die erhaltung der ge- schaffenen werte wichtig, statt anonymer massenvermie- tung pflegen sie persönliche beziehungen – praktizieren zuverlässigkeit und redlichkeit. die diskussionen der letzten jahre zur entwicklung der mie- ten, umwandlung von wohnraum und „gentrifizierung“ stellen die privaten eigentümer unter generalverdacht. die politik folgt oberflächlichen argumenten in der hoffnung, bei der wählerschaft zu punkten. private vermieter und alle, die wohneigentum begründen möchten, werden auf unangemessene weise benachteiligt. seit über 120 jahren organisieren sich die privaten eigentü- mer – vermieter und selbstnutzer, um sich gegenseitig zu unterstützen und den berechtigten interessen des mittel- stands gehör zu verschaffen. heute fordern sie von politik und gesellschaft die rechtschaffenheit ein, die sie selbst gegenüber mietern, handwerkern und als steuerzahler praktizieren. fairness ist keine einbahnstraße! interessen wahren. werte erhalten. füreinander einstehen.

References: § 172
 § 172
 § 172
 § 172
 § 172
 § 34
 § 555
 § 22
 § 903
 § 2
 § 7
 § 575
 § 549
 § 558
 § 558
 § 546
 § 10