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Timestamp: 2017-06-26 13:57:45+00:00

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EJECUCION HIPOTECARIA NULA: CLAUSULAS ABUSIVAS: VENCIMIENTO ANTICIPADO. La Sala Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, ha dictado Sentencia que confirma el Auto del Juzgado de Primera Instancia Seis de Vigo que anuló la ejecución hipotecaria considerando abusiva la clausula de vencimiento anticipado.
Ello supone un total de 480 cuotas; a la fecha del cierre de la cuenta el deudor ha dejado de pagar desde noviembre de 2011 a febrero 2012; el saldo total deudor pendiente a esa fecha era de 128.850,43 euros. El impago, pues, de cuatro cuotas, que equivale a un 0,6 por ciento del total del crédito, desde la perspectiva del total en relación con la cantidad y el tiempo previsto de amortización, resulta una anticipación de vencimiento desproporcionada y, en ese concepto, abusiva, conclusión que está de acuerdo con la doctrina del TJUE.
La entidad ejecutante entiende que la ejecutada no es consumidora, en cuanto que no es la titular del crédito ni dispuso de las cantidades del crédito para sus atenciones personales ni es titular de la finca hipotecada, sino simplemente fiadora solidaria. La tesis no es admisible; la ahora ejecutada, madre del prestatario fallecido en el curso del proceso, entra en él por vía de sucesión procesal, para enjuiciar la abusividad de las cláusulas hay que atender al momento de la celebración del contrato, en cuanto su contenido y partes intervinientes; sin duda era entonces contrato con consumidor, luego a esa condición tiene que atenerse y las cláusulas tenían que ajustarse a la exigencias legales y jurisprudenciales sobre la abusividad a la fecha de su celebración. La condición de la cláusula no varía por la muerte del consumidor y sucesión de otro en la relación obligacional. No está conforme la apelante con la declaración de abusividad de la clásusula que regula el interés moratorio. Los argumentos en los que basa su impugnación carecen de fuerza alguna para desvirtuar la declaración hecha por el tribunal a quo. No puede soslayarse aquella con la afirmación de que se trata de una cláusula accesoria, pues, al margen de la pertinencia de tal calificación, es lo cierto que la abusividad se declara de las cláusulas del contrato, cualesquiera que ellas sean, en las que concurren motivos para ser calificadas como abusivas. Resulta que la mentada cláusula del contrato establece un interés moratorio del 20,50%, porcentaje que cuadruplica el interés legal a la fecha de suscripción del contrato (5%), lo que claramente vulnera el límite del art. 114 de la LH. La declaración de abusividad y consiguiente nulidad de la cláusula debe, por lo tanto, mantenerse.
Como es sabido, el propio TJUE considera esta materia relativa a la declaración de abusividad de cláusulas como de orden público; así resulta de la Sentencia del TJUE, asunto C-40/08, Asturcom Telecomunicaciones, S.L. y Cristina Rodríguez Nogueira, que, en su apartado 52, dijo que “dadas la naturaleza y la importancia del interés público en que se basa la protección que la Directiva 93/13 otorga a los consumidores, procede declarar que el artículo 6 de dicha Directiva debe considerarse una norma equivalente a las disposiciones nacionales que, en el ordenamiento jurídico interno, tienen rango de normas de orden público.”
Recurre la entidad bancaria la calificación de la cláusula de vencimiento anticipado como abusiva. Por de pronto, los términos en que ha sido concebida son rotundamente abusivos. Reservarse la facultad de anticipar el vencimiento por el impago de cualquier cuota, o cualquier obligación dineraria o por impago de impuestos, arbitrios o tasas, por ejemplo, no es sino una desproporcionada y desmedida ventaja a favor de la entidad de crédito sin consideración a la idea de lo que es propiamente un incumplimiento serio del contrato por parte del acreditado o el prestatario, cláusula que, en cuanto no negociada no puede sino tacharse de abusiva al amparo de lo que disponen los arts. 82 y 85.4 del RDL 1/2007. Pero con independencia de esa tara de raíz en la cláusula y de la desmesura de su contenido, es preciso examinarla a la luz de aquellas circunstancias concretas que contextualizan su aplicación. Pues bien, hecho este análisis tampoco es posible salvar la licitud de la cláusula. Publicado por
En Galicia ha existido siempre un sistema de pactos sucesorios a los que la Ley de Derecho Civil propio dedica varios artículos y en virtud de los cuales una persona puede adelantar en vida bienes a sus hijos. Esta entrega está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones, y no al de donaciones.
La diferencia es importante pues afecta al concepto de ganancia patrimonial en renta a declarar en el IRPF del ejercicio.El artículo 33 de la Ley del IRPF establece que no existe ganancia o pérdida patrimonial cuando la transmisión de los bienes se produce por muerte, pero como hemos visto en la apartación esto no ha sucedido, sigue vivo el titular de los bienes cedidos.
La Administración Tributaria consideró durante mucho tiempo que estas son transmisiones entre vivos, y que entonces el pacto sucesorio realizado en vida estará sujeto y no exento en IRPF tributando como ganancia patrimonial.El Tribunal de Justicia de Galicia aclaró que, si a efectos de la Ley de Derecho Civil de Galicia y por tanto en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones nos encontramos ante un negocio “mortis causa” es incoherente pensar que en el IRPF nos encontremos ante un negocio “inter vivos” y tributación para el transmitente.Recientemente el Tribunal Económico Administrativo Regional de Galicia, que es un órgano administrativo a pesar de su nombre, ha reconocido que los pactos sucesorios del derecho civil gallego son negocios “mortis causa” .
lexitimación da Comunidade de Propietarios dunha edificación
en réxime de propiedade horizontal –a través do seu
Presidente-, tanto para reclamar polos vicios que afecten a elementos
comúns como a elementos pivativos, aparece
xurispriudencialmente proclama sempre, claro é, que non conste
a oposición dalgún dos donos destes últimos,
declaración que obedece, loxicamente, a unha unha
interpretación ampla e flexible do instituo da lexitimación,
adaptándoa a aqueles casos, como os dunha comunidadae en
réxime de propiedade horizontal na que, polos numerosos
titulares dos predios (como sucede no caso contemplado, de máis
de cen) e as súas propias circunstancias persoais, ou
xeográficas, por citar tan só algunhas delas, sería
moi duifícil, cando non practicamente imposible obter a
autorización expresa, específica e por escrito de cada
membro da comunidade afectado pola ruina, para que a comunidade
poidera realizar os seus lexítimos e non poucas veces
perentorios dereitos.
últimamente, e neste máis categórico sentido,
proclama a recente sentenza de 11
de abril de 2014, no que agora ten interese que “tratándose
de la reclamación de vicios constructivos del edificio y
ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la
comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para
el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se
acompañe la autorización expresa de los propietarios
para la reclamación de los daños ocasionados en los
elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición
expresa y formal a la misma”. Sobre el carácter ruinógeno de los defectos reclamados, ( no olvidemos que esta es la base de la fase probatoria y requiere de un especial cuidado en la formulación de las preguntas adecuadas a los técnicos intervinientes en el Juicio Oral):
argumento esencial, afectante á cerna propiamente dita do
asunto, invocado pola recurrente, consiste en negar a natureza
ruinóxena dos vicios, ao afirmar, ora que estamos ante
defectos de uso e mantenmento, ora que atopámonos ante meras
imperfeccións correntes, menores e doadamente subsanables.
Pois ben, a argumentación da parte é inconsistente, se
contradí coa realidade e se opón a doutrina
xurisprudencial sobre o concepto de ruina. E todo iso sen esquecer
que a actora demanda non só ao abeiro do instituto daruina
do artigo 1591 do CódigoCivil, senón tamén con
fundamento na cualidade de vendedora da demandada, tal como quedou
sentado -segunda acción para cuxo exercicio está
autorizado o presidente da comunidade, de conformidade coas sentenzas
do Tribunal Supremo, xa citadas, de 10 de maio de 1995, 18 de xullo
de 2007, e 23 de abril de 2013.
Como proclama a sentenza do Tribunal Supremo de 15 de outubro de
2006, con cita da de 4 de novembro de2002 «en materia de vicios
ruinógenos incardinable en el art. 1591 del Código
Civil la doctrina de esta Sala distingue, junto a las hipótesis
de derrumbamiento total o parcial (ruina física) y de peligro
de derrumbamiento o deterioro progresivo (ruina potencial), en las
que destaca el valor físico de la solidez, la denominada ruina
funcional que tiene lugar en aquellos supuestos en que los defectos
constructivos inciden en la idoneidad de la cosa para su normal
destino, y por consiguiente afecta al factor práctico de la
utilidad, como exigencia, junto a la seguridad, de una adecuada
construcción. Se aprecia la ruina funcional cuando los
defectos tienen una envergadura o gravedad que exceden de las
imperfecciones corrientes haciendo inútil o impropia la cosa
para su finalidad.» Ou en declaracións da sentenza de
25 de outubro de 2006 “el concepto de ruina (que no es un supuesto
de saneamiento por vicios ocultos) no es el restrictivo que significa
destrucción de la obra, sino uno mucho más amplio, el
de ruina funcional que alcanza o bien a toda la construcción
o bien a una parte o elementos de la misma, excediendo de
imperfecciones corrientes. La doctrina de esta Sala es reiterada: lo
que expresaron las sentencias de 4 de abril de 1978 y 8 de junio de
1987 se ha venido repitiendo una y otra vez; la doctrina que
reiteradamente ha venido manteniendo esta Sala para perfilar el
concepto de ruina, abunda en la idea de separarle de una
interpretación literal, identificativa con el derrumbamiento
de un edificio, para comprender en él aquellos graves defectos
que hacen tener la pérdida del inmueble o le hagan inútil
para la finalidad que le es propia, así como aquellos otros
que por exceder de las imperfecciones corrientes, configuren una
violación del contrato o incidan en la inhabilidad del
edificio. Lo que significa que la ruina funcional configura una
autentica violación del contrato y superador del significado
riguroso y estricto del arruinamiento total o parcial de la obra
hecha, tal como dijo la sentencia de 1 de febrero de 1988 y en el
mismo sentido, la de 6 de marzo de 1990 (sentencia de 30 de enero de
definitiva, o Tribunal Supremo segue un criterio amplo sobre o
concepto de ruina, integrádose nesa institución aqueles
defectos que non mirados na súa estricta individualidade,
senón considerados globalmente, afecten significativamente á
seguridade, habitabilidade e normal gozo das cousas, é dicir,
das vivendas, locais e elementos comúnsdo
edificio. Así, a sentenza de 12 de abril de 1988 aprecia como
ruina potencial ou funcional “todos aquellos defectos que
conjuntamente hacen inútil o, por lo menos, gravemente
irritante o molesto el uso de las viviendas conforme a su natural y
buscado de propósito destino al convenir la adquisición
de las mismas”. Ou como deixa sentado a sentenza de 19 de outubro
de 2006, apreciando a ruina, “ se trata de un edificio en el que,
con independencia de la importancia que tiene cada uno de ellos, el
conjunto de todos entraña indudablemente el concepto de ruina
Como podemos observar la mayor parte de
la superficie municipal está clasificada como solo rústico,
un 84,23 %, y la práctica totalidade de este solo rústico
es solo rústico especialmente protexido. El solo urbano representa solo el 1,45
% de la superficie municipal, y el 82,68 % del solo urbano se
considera consolidado, de tal modo que el 17,32 % restante tendrá
la categoría de solo urbano non consolidado.
Los núcleos rurais ocupan una
superficie de 1.000,58 hás, lo que representa el 13,44 % de la
superficie municipal, la mayor parte de esta superficie corresponde a
los denominados núcleos rurais complexos.
SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE
VIGO, ha dictado recientemente Sentencia que estimando el recurso formulado por el Despacho Coladas-Guzmán Y Rivas, condena a la vendedora de una vivienda a indemnizar al comprador por la pérdida de alquileres causada por los vicios de construcción existentes en el edificio.
El demandante, compró a la demandada una vivienda y la arrendó por plazo de un año prorrogable hasta un máximo
de cinco y una renta de 751 euros mensuales, además de los
gastos de luz, agua y comunidad. Como consecuencia de las graves
deficiencias constructivas de la vivienda que la hacían
inhabitable, en enero de 2003 la inquilina resuelve el contrato.
El arrendador reclama de la demandada promotora
el importe de la rentas y gastos de comunidad (pactados a cargo de la
arrendataria) dejados de percibir como consecuencia de la resolución
anticipada del contrato; la reclamación comprende desde el mes
de febrero de 2003, es decir el siguiente a la resolución del
contrato, hasta agosto de 2007 que sería la fecha en la que se
agotarían los plazos de las sucesivas prórrogas
estipuladas; el total pedido asciende a 47.140,50 euros.
La sentencia estima en parte la demanda
condenando a la promotora demandada a indemnizar sólo hasta la
fecha de expiración natural del contrato por el plazo de un
año, con exclusión por consiguiente de las prórrogas
El arrendador recurre en apelación para
que le sea reconocido, cual postulaba en la demanda, el pago debido
de las rentas y gastos de comunidad no cobrados por la resolución
del contrato, correspondientes a los meses del mayor periodo por él
solicitado, es decir, hasta la fecha de expiración de la
última prórroga del contrato. Lo que realmente determina el período
indemnizable, a los efectos de lo que dispone el art. 1106 del CC, es aquel durante el cual el propietario arrendador se ve privado de
la posibilidad de arrendar el inmueble como secuencia de los graves
vicios constructivos, determinantes de la inhabitabilidad de la
vivienda. Por lo tanto, hemos de comprobar en qué fecha fue arreglado el
inmueble, pues solo a partir de ese momento era susceptible de volver
a ser arrendado.
Basta con observar las fotografías para
comprobar que en el estado que estas muestran, con esas graves y
notorias deficiencias, no podía ofrecerse en arrendamiento, y
tampoco sin reparar las causas que eran fuente del daño en la
vivienda. Si ello ciertamente ocurre antes de consumarse los cinco
años de las prórrogas concertadas, podrían no
tomarse en cuenta los cinco años, salvo que hubiese prueba
convincente de que el arrendatario tenía un firme propósito
de agotar toda la vida futura del contrato. Pero si el arreglo de la
vivienda no tiene lugar sino después de pasados los cinco
años, no habrá inconveniente en admitir la integridad
de la indemnización pedida, porque será razonable
indemnizar por todo el tiempo que la vivienda no estuvo en
condiciones de ser ofertada en el mercado.
VIGO, ha dictado recientemente Sentencia estimando la demanda promovida por el Despacho Coladas-Guzmán Rivas en defensa de los adquirentes de viviendas y en reclamación de responsabilidad frente a la vendedora por incumplimiento del contrato.
Es evidente que la existencia de un plano es un dato objetivo, que
cumple una finalidad informativa de primer orden, y es precisa una
prueba contundente de constatación, también objetiva,
de que lo que aparece en el plano no será ejecutado en esa
El plano y lo que mediante él se informa tiene contenido
contractual, se incorpora al mismo, por ello, para ser desvirtuado es
preciso que, con la misma precisión y claridad que se exigiría
con la supresión de una cláusula escrita que formase
parte del contrato, debe constar su modificación o
No consta en autos prueba alguna que acredite que razones técnicas
hubiesen impuesto la supresión de lo proyectado, o que
tal alteración hubiera sido producto de acuerdo entre
promotora y compradores, ni hay prueba de que los adquirentes
hubieran sido debida y oportunamente informados de la modificación,
ni de que el plano a ellos proporcionado hubiese incorporado esa
El edificio ha sido promovido por la demandada. Dado que
su constitución tuvo lugar el 4-2-2004, es elemental deducir
que las ventas tuvieron lugar a partir de este año, lo que
supone que estaba entonces en vigor la Ley 4/2003, de 29 de julio, de
Vivienda de Galicia; pues bien, en su art. 23 se decía en el
apartado 1 que “celebrado el contrato de promesa de venta o de
compraventa, la construcción de la vivienda y del edificio o
conjunto inmobiliario en que, en su caso, se ubique la misma deberá
ajustarse a las especificaciones contenidas en el proyecto de obra,
sin perjuicio de las modificaciones que, por exigencias técnicas,
sea necesario realizar durante el proceso constructivo.” En el
apartado 2 establecía, por su parte, que “las
modificaciones, salvo que sean consentidas expresamente por todos los
compradores, en ningún caso podrán consistir en la
supresión de servicios previstos, la imposición de nuevas cargas o
gravámenes, la alteración de la distribución de
espacios en elementos de aprovechamiento común o privativo, la
creación de nuevos espacios constructivos, el cambio de
naturaleza jurídica de algunos de los ya configurados o la
constitución de ámbitos de comunidad, distintos de los
contemplados en el proyecto técnico de obra, con edificios con
los que se forme un complejo inmobiliario” (el precepto coincide en
lo sustancial con el art. 20 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de
vivienda de Galicia, actualmente vigente).
No cabe duda, pues, de que la construcción debía
ajustarse a las características plasmadas en el proyecto, sin
que la mera invocación del error en el proyecto pueda
Tampoco cabe hablar de ejercicio abusivo del derecho en quien
pretende el cumplimiento del contrato de compraventa en todos sus
extremos. No consta que en las ventas a los compradores se hubiere
incorporado la advertencia de la supresión de servicios o
instalaciones que aparecen en el plano que lógicamente sirve
de guía e información de las características de
la cosa comprada y de las instalaciones comunes, como tampoco consta,
como ya hemos dicho, que el plano proporcionado contuviera esa
Respecto a la institución de la
rebeldía procesal la misma se configura como una situación
"provisional" de ausencia jurídica del demandado en
el proceso, subsanable mediante su personación en forma, en
cualquier momento, cualquiera que sea el estado dicho proceso, aunque
sin retroceder las actuaciones si dicho estado lo permite. Pero
ello no implica, en principio, que la situación tenga reflejo
en las cargas y posibilidades del actor, quien "debería
encontrarse" en la misma posición procesal que si no
existe rebeldía (aparentemente, más cómoda),
porque la rebeldía al no significar allanamiento ni admisión
de hechos (es una mera negativa "táctica"), ni
implicar por (regla general) ficta confessio. Así se ha
recogido lo anterior en el artículo 496.2 de la LEC: “La
declaración de rebeldía no será considerada como
allanamiento ni como admisión de los hechos de la demanda,
salvo los casos en que la ley expresamente disponga lo contrario”.
En efecto, la actora mantiene la carga de la prueba de los hechos
constitutivos de su pretensión, conforme al art. 217 L.E.C, y
el Juez "conserva" la facultad de apreciarlos; aunque
recordemos que el propio Tribunal Supremo matiza aquel principio
general sobre la carga de la prueba a través de los principios
de normalidad (S.TS. 24 de abril de 1987, 19 de julio de 1991), de
flexibilidad en su interpretación (S.T.S. 20 de marzo de
1987, 15 de julio de 1988, 17 de junio de 1989) y facilidad
probatoria (en función de la posibilidad probatoria de las
partes), derivadas de la posición de cada parte en relación
con el efecto jurídico pretendido.
anterior da pie para considerar que, ante la rebeldía
procesal, suele producirse una lógica reducción de la
actividad probatoria a desplegar por el actor o una limitación
de su auténtica naturaleza (la ausencia permanente puede
impedir, por ejemplo, la confesión del demandado, el cotejo de
letras; y, a la vez, la inactividad probatoria del demandado puede,
dificultar la previa del actor. De ahí que no se pueda ser
excesivamente riguroso en la valoración de las pruebas
aportadas por el actor, porque la falta de los habituales medios
probatorios (por ej., reconocimiento documento privado) se debe,
precisamente, a la incomparecencia y/o inactividad del demandado.
Exigir lo contrario supondría convertir la rebeldía no
solo en una cómoda defensa, sino también, en una
situación de privilegio para el litigante rebelde, con
flagrante infracción del principio de igualdad, aquí,
en la posición de las partes en proceso, constitucionalizado
en el art. 14 de la C. E. ej.: la eficacia de la prueba quedaría
en manos del demandado (rebelde), con notoria indefensión del
actor. Una vez sentado lo anterior procede la valoración de la
prueba en este procedimiento que se realizará en los
fundamentos siguientes.
COMPROBACION DE VALORES: FALTA DE MOTIVACION COMPROBACION DE VALORES: FALTA DE MOTIVACION Tras la entrada en vigor de la Orden de
la Conselleria de Facenda de 28 de julio de 2011, los recursos económico-administrativos que anteriormente venían
siendo estimados, deben ahora cuestionar la liquidación dimanante
de la precedente comprobación de valores, efectuada mediante
utilización de precios medios en el mercado ( artículo
57.1, c) LGT ), siendo habitual la resolución rechazando el
TEAR sus pretensiones por entender que en el caso <<se incluye
una correcta identificación del bien inmueble, una aplicación
del precio medio que corresponde y una adaptación del mismo al
caso concreto a través de los coeficientes singularizadores
que determina la normativa técnica contenida en los Anexos de
la Orden de la Conselleria de Facenda de 28 de julio de 2011>>.
La posterior demanda
contencioso-administrativa debe alegar la falta de motivación
de la comprobación de valores, la ausencia decomprobación
personal de los particulares del inmueble y la aplicación
genérica de los criterios de la Orden.
La mecánica configurada para la
comprobación de valores mediante los precios medios de mercado se conforma alrededor de un
valor básico, corregido mediante diferentes elementos que
permitan adaptar el valor al caso concreto del inmueble a valorar,
según resulte de los correspondientes anexos de la Orden;
valor básico que viene predefinido, por lo que solamente
precisa de comprobar la ubicación general del bien a valorar,
adaptándolo de modo singular en función de las
características concretas de éste, en función de
los anexos II (exponentes de cultivo, lugar y acceso sobre el valor
básico), V (relación de cultivos), VI
(parroquias/lugares de Galicia) y VII (accesos de Galicia) de la
Pues bien, sobre tal particular,
debemos afrontar si la aparente simplicidad del procedimiento y sus
consecuencias revela de exigencia de motivación a la
Al estar ante la aplicación de
"precios medios en el mercado" es evidente el carácter objetivo del medio de comprobación
utilizado, razón por la que no es de extrañar tampoco
la existencia de contribuyentes que no solo no se acogen al sistema
indicado de comprobación de valores, sino que rechazan el
resultado que la Administración obtiene con su aplicación,
invocando la falta de motivación, entre otros, como
No es dable presuponer que el
legislador autonómico haya pretendido excluir en estos casos
un mandato legal explícito, pues la "debida motivación"
va más allá de la mera expresión de los medios y
criterios empleados, tal como se sigue del artículo 134.3 LGT
. Otra conclusión condenaría al contribuyente a la más
completa indefensión, sobre todo si desea recurrir la
liquidación practicada o, incluso, promover tasación
pericial contradictoria. Es precisa una labor de identificación
del bien y adaptación singular del mismo a los precios medios de suerte que no puede mantenerse la
mera aplicación automática de parámetros cuya
utilización conduzca a una suma final, que es el resultado de
Por lo tanto, debe concluirse que se
precisa una adecuada motivación desde el momento en que en la valoración concurran otros
elementos que impliquen la específica singularización
del bien a valorar, como determinadas particularidades del mismo, su
situación, el proceso de consolidación de cultivo,
elementos característicos de configuración y otros que,
por su propia naturaleza, revelan una particular condición del
bien a valorar en relación a otros similares o situados en el
mismo entorno territorial. La observación personal del bien, y
la motivación de la razón que apunta a unas condiciones
singulares y no de otras se revela en estos casos imprescindible.
Que ESTIMAMOS el recurso
contencioso-administrativo interpuesto por la entidad mercantil.................... contra el acuerdo
del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Galicia de fecha ................ 2012, dictado
en la reclamación................., sobre liquidación
en concepto de Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, expediente
número................ En consecuencia, declaramos que dicho
Acuerdo es contrario a Derecho, anulándolo y haciendo lo
propio con la liquidación de que trae causa.
ALGUNOS CONTRATOS DE ALQUILER DE LOCAL DE RENTA ANTIGUA.
entrada en vigor de la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de
viviendas, ha modificado importantes aspectos de la Ley 29/1994 de 24
de noviembre de Arrendamientos Urbanos, así como determinados
preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
acortamiento del plazo mínimo de duración y de la
prórroga legal, la generalización del derecho del
inquilino al desistimiento, la libertad en orden a establecer pactos
de revisión de las rentas distintos de la simple aplicación
del IPC interanual, la extinción del arrendamiento no
inscrito en caso de venta de la vivienda, y la posibilidad de
pactar la renuncia a los derechos de adquisición preferente en
todos los contratos,
son algunas de las novedades contractuales.
cuanto al procedimiento judicial de desahucio y/o reclamación
de rentas, los cambios han logrado un acortamiento de plazos en la
quizá una de las consecuencias más importantes de la
LAU de 1994 está por venir:
día 1 de enero de 2015 finalizará el plazo de la
prórroga de la mayoría de las rentas antiguas de los
locales comerciales alquilados antes del 9 de mayo de 1985
los arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona física,
el contrato se extinguirá, en térmimos generales, cuando el arrendatario se jubile o fallezca. En
los arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona jurídica,
el contrato se extinguirá el día 1 de Enero de 2015. EXCEPCIONES:
fecha de finalización de dicho contrato de arrendamiento se
prolongaría cinco años más, es decir finalizaría
el día 1 de enero de 2020, uando en los diez años
anteriores al 1 de enero de 1995 se hubiese producido el traspaso del
local de negocio. DERECHOS
vez producida la extinción de los contratos a los que nos
estamos refiriendo, el arrendatario podrá exigir una
indemnización en determinados supuestos, y dispondrá
de un derecho de preferencia en determinados plazos.
PROMOTORA ..................... S.A, reconoce su intervención en el
proceso constructivo, como también reconoce la fecha de fin de
obra de 4 de abril de 2005. Niega la existencia de daños en el
edificio hasta la elaboración del informe técnico de 28
de noviembre de 2012. La primera comunicación es de 21 de
julio de 2011, en la que se refiere “desprendimiento de planchas de
piedra en la fachada”, no se reclama entonces ni grietas, ni
humedades, ni filtraciones de agua. Nuevamente el 6 de octubre de
2011 se reclama por el riesgo de caída de las planchas de
piedra. El acta de la asamblea de de la comunidad de propietarios de
9 de noviembre de 2011, se refiere únicamente a losetas
sueltas, pero no desprendimiento ni caída. La papeleta de
conciliación el 14 de febrero de 2012 incluye por primera vez
la existencia de grietas y humedades en la vivienda. Muestra
disconformidad con las manifestaciones del perito de la actora en su
informe. Alega, prescripción y caducidad, inaplicabilidad del
art 1591 del Ccv, inexistencia de responsabilidad contractual del
1.101 ccv, y falta de acreditación del daño, la
responsabilidad de su mandante y el nexo causal.
ahora por tanto determinar si la colocación de las placas de
piedra con un sistema de anclaje consistente en un alambre de
acero inoxidable que está empotrado en la hoja exterior de
ladrillo y va embutido en una perforación realizada en la
parte superior de cada pieza o una roza realizada en el lateral de la
pieza de remate que se ancla en su extremo, era el correcto o se
requería de otro sistema. El perito Sr. C...,
en sus dos informes hace referencia a “las normas tecnológicas
NTE, que aunque no de obligado cumplimiento si eran las que marcaban
la buena ejecución de elementos de construcción, en el
apartado de criterio de diseño nos dicen que los chapados en
revestimiento deben llevar anclajes cuando la altura sea superior a
4m, en los apartados RPC-3, RPC-, RPC-5, RPC-6, RPC-7 y siguientes
nos indica como ejecutar los chapados o aplacados.…Que teniendo en
cuenta las dimensiones de las piezas de piedra utilizadas como
chapado de la fachada que es superior a 300 m.m de lado, considero
que la fijación, aun no sabiendo el estado de la superficie
que forma el cerramiento, debe ser como mínimo de dos
tornillos de acero inoxidable”. Contrariamente a lo manifestado
por este perito, D. S....y D. E.....,
consideran que el tipo de fijación mecánica era
suficiente, que por su espesor no admite otro anclaje, ya que si no
podría partirse. En definitiva afirman que se trata de un
sistema valido, que la normativa a que hace referencia el Sr.
C...., no era obligatoria cuando se levanto la fachada. Además,
se pregunto a D. E....., en clara referencia a las condiciones
constructivas que se recogen en el informe y anexo de Sr. C........,
del actual Código Técnico de Construcción, si
aprecio algún tipo de filtración de agua, contestando
de forma negativa, lo que viene a corroborar que no puede apreciarse
defecto alguno de construcción. Ciertamente, no se ha
acreditado por la parte actora la contravención de ninguna
norma constructiva, en la técnica empleada, ni tampoco que
esta no sea adecuada. Resulta, razonable considerar que esos daños
tiene un origen de falta de mantenimiento por la Comunidad de
Propietarios, con el paso del tiempo losetas aisladas se han ido
separando, pero no por una mala construcción, sino simplemente
en palabra del perito D. E..... “los morteros no tienen fiabilidad
eterna”. En
definitiva, la técnica empleada en la construcción de
la fachada, era adecuada y no incumplía ninguna normativa,
tomando a este respecto las consideraciones de los dos peritos D. S.......... y D. E....., se desestima los daños en la fachada. Publicado por
RESEÑAMOS LA RECIENTE SENTENCIA DE LA AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3 PONTEVEDRA, SENTENCIA: 00118/2014, OBTENIDA POR NUESTRO DESPACHO.
Se extracta a continuación alguno de los argumentos jurídicos que han llevado a la Audiencia Provincial de Pontevedra, sección de Vigo, a desestimar el recurso de apelación de la promotora-vendedora, frente a la Sentencia favorable obtenida por este Despacho en defensa de los compradores, por la que estos eran indemnizados ante el retraso en la entrega de las viviendas adquiridas sobre plano. A
primeira cuestión é a
referida á interpretación que debe darse ao contrato de
compravenda celebrado entre os demandantes compradores e a demandada
vendedora, referida ao prazo de entrega das vivendas.
As posturas das partes litigantes verbo deste extremo se poden
sintetizar do seguinte xeito:
Os demandantes manteñen que a
entrega das vivendas debía facerse no prazo máximo de
trinta meses a contar dende a sinatura dos contratos, o 26 de
febreiro de 2007, é decir, o máis tardar no mes de
agosto de 2009. Invocando en apoio da súa tese a
“manifestación” terceira, último parágrafo,
do contrato, a teor da cal “o prazo total para a execución
da obra será de 30 meses, contados a partir do 26 de febreiro
de 2007”. A demandada sostén, pola contra, que ese prazo,
como de pura manifestación, non resulta decisivo, senón
que ao que hai que atender é ao recollido dentro das
estipulacións propiamente ditas do contrato, e máis
concretamente na estipulación séptima, que dispón
que “ó remate das obras será solicitada a Cédula
de Calificación Definitiva e Licenza de primeira ocupación,
e a vivenda será antregada ao comprador no prazo máximo
de tres meses a contar dende a obtención das autorizacións
administrativas para a ocupación…”; e como aquela cédula
e esta licenza, continúase decir, outorgáronse no mes
de xuño de 2010 e, en fin, as vivendas foron postas a
disposición dos compradores en agosto deste último ano,
ou sexa, ao cabo de dous meses, acatouse o prazo pactado, de tres
meses, e non habería, conseguintemente, ningún retraso
na entrega das vivendas.
todo, non cabe descoñecer que todos os contratos (máis
de corenta) presentan un mesmo formato –agás, loxicamente,
dos capítulos relativos aos datos do comprador e do prezo-.
Contrariamente, son absolutamente contextes en todo o demáis,
e, igualmente, sobre os dous prazos agora en discusión. O que,
en unión da condición, de promotora vendedora, da
demandada, e de consumidores, dos distintos adquirintes das vivendas,
lévanos razoablemente entender que a redacción
contractual foi daquela primeira. Xa que logo, toda dúbida que
poida xurxir no entendimento dos contratos non pode favorecer á
demandada, conforme ao artigo 1288 do código civil.
En segundo lugar, a tese da parte demandada, de que hai un só
prazo, o de tres meses para a entrega das vivendas –dende os
permisos administrativos-, conduciría a resultados, non só
abxurdos, senón mesmo en contra dunha norma prohibitiva, como
é a que non permite que a validez e o cumprimento do contrato
poida deixarse ó arbitrio dunha das partes contratantes
(artigo 1256 do código civil). En efecto, se non se establece
máis que ese prazo, de tres meses a contar dende a obtención
dos permisos administrativos, a parte vendedora podería
demorar durante moitísimo tempo, incluso indefinidamente, o
remate da obra, pois para esta non habería prazo de execución,
frustrándose tamén de maneira ilimitada ou inesgotábel
no tempo a disposición efectiva da vivenda por cada
propietario, quen, para colmo, xa tiñan desembolsado unha moi
importante parte do prezo, e algún deles anos antes, ao tempo
dos precontratos ou dos contratos preludio dos litixiosos. Semellante
interpretación levaría a resultados inxustos,
rocambolescos e contrarios ao principio de conservación e
realización efectiva dos contratos.
O artigo 10 bis da Lei Xeral para a Defensa dos Consumidores e
Usuarios de 19 de xullo de 1984 (vixente ao tempo dos contratos de
compravenda), proclama que terán a condición de
abusivas as cláusulas que non negociadas individualmente e en
contra das esixencias da boa fe causen, en prexuizo do consumidor, un
desequilibrio importante dos dereitos e obligacións das partes
que se deriven do contrato. Considerando o precepto como abusivas, en
todo caso, as estipulacións relacionadas na Disposición
Adicional Primeira de propia Lei, a que, en fin, considera como tales
as que reserven ao profesional que contrata co consumidor un prazo
excesivamente longo ou “insuficientemente determinado” para
satisfacer a prestación debida. Publicado por
estima la demanda presentada por el Procurador Don..........en nombre y representación de DOÑA .....................................contra la entidad .................... representada por la Procuradora Doña ...........................
condena a la demandada al abono de la suma de 6.278,69 euros con los
intereses del artículo 20 desde la fecha de la presente
resolución y hasta su completo pago.
imponen las costas a la parte demandada.
Lo primero que hemos de determinar es la causa u origen del
siniestro para concretar si existe o no cobertura en la póliza,
conforme al artículo 2 del contrato. Teniendo en cuenta al
respecto que como se recoge en la Sentencia del TS de 7 de
diciembre de 1998 "es doctrina reiterada de esta Sala, tanto la
emitida antes de la vigencia de la Ley de Contrato de Seguro como la
posterior, que las dudas interpretativas sobre los contratos de
seguro habrán de resolverse en favor del asegurado dada la
naturaleza del contrato de adhesión que los mismos ostentan
que hace que las cláusulas oscuras del contrato hayan de
recaer sobre quien las redactó ( art. 1288 del Código
Civil ), interpretación jurisprudencial que deriva del art. 3
de la Ley de Contrato de Seguro "; la Sentencia de 8 de
noviembre de 2001 señala que "esta norma (se refiere al
art. 1288 del Código Civil) establece la regla "contra
proferentem", según la cual la interpretación de
las cláusulas oscuras o contradictorias de un contrato no debe
favorecer a la parte que lo ha redactado originando tal oscuridad; a
la inversa, si favorecerá a la parte que no lo ha redactado;
ello, aplicado a los contratos de adhesión, que uno de los más
típicos es el de seguro, es que la duda en la aplicación
de una cláusula oscura o contradictoria se interpretará
en favor del adherente, es decir, el asegurado".
En el presente supuesto la causa del siniestro fué la acción del agua
La demandada sostenía que ese hecho (o riesgo) no es
objeto de cobertura, conforme al articulo 2.11 Fenómenos
meteorológicos por: a) desbordamientos o inundaciones
procedentes de canales, colectores, y otros cauces subterráneos,
construidos por el hombre, al reventarse romperse o averiarse, por
hechos que no corresponden a la acción de la lluvia y demás
riesgos amparados por el Consorcio de Compensación Seguros....
Siendo esto la causa, y pese a la interpretación de la
aseguradora, consideró la Sentencia que el siniestro sí se encuentra
amparado en la Póliza. A nuestro entender el apartado 11
antes transcrito no excluye los daños por lluvia, pues ello
entraría en franca colisión con las coberturas
señaladas en las condiciones particulares que recogen tanto
“los daños por acción del agua, como los fenómenos
meteorológicos”. Pero especialmente la propia lectura de
ese apartado, nos permite concluir que lo que se excluye es los
hechos que se correspondan a la lluvia y demás riesgos
amparados por el Consorcio de Compensación de Seguros. De
forma que si no alcanzan ese
grado de extraordinario, entonces entrarían dentro de la
cobertura del Seguro. Lo contrario resultaría un absurdo, pues se encuentra incluido
por ejemplo los daños causados por la acción de
tormentas, inundaciones y agua sobre mercancía (si están
aseguradas) que se hallen a un mínimo de 10cm del suelo (causa
de exclusión b) 5, folio 17 revés) pero no los causados
por la lluvia sobre un muro (bien, expresamente asegurado).

References: artículo 6
 artículo 33
 resolución

 resolución 
 resolución

 artículo 496
 artículo
57
 resolución 
 artículo 134
e contrario
 artículo 20

resolución 
 artículo 2