Source: https://sbirka.nssoud.cz/cz/dan-z-prevodu-nemovitosti-osvobozeni-od-dane-pri-prevodu-garazovych-stani-v-hromadne-garazi.p1203.html
Timestamp: 2020-06-03 05:21:12+00:00

Document:
Daň z převodu nemovitostí: osvobození od daně při převodu garážových stání v hromadné garáži
Ejk 207/2007
k § 20 odst. 7 písm. a) zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění účinném pro zdaňovací období roku 2003
I. Hromadné garáže jsou svojí povahou specifickým nebytovým prostorem, u něhož ustupuje do pozadí skutečnost, že konkrétní subjekt je současně spoluvlastníkem nebytové jednotky jako celku, ve prospěch užitné hodnoty věci, tj. oprávnění v hromadných garážích parkovat na konkrétním parkovacím místě s cílem ho užívat pro své potřeby.
II. Osvobození od daně z převodu nemovitostí podle § 20 odst. 7 zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění platném v roce 2003, se vztahuje i na dosud neužívané části stavby ve spoluvlastnictví, pokud lze ideální spoluvlastnický podíl promítnout do konkrétní části stavby (např. konkrétní garážové stání v hromadné garáži). Osvobození podle uvedeného ustanovení lze proto přiznat i každému převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce, pokud se jedná o první převod podílu, jehož obsahem je užívání konkrétní části stavby (např. konkrétního parkovacího místa v hromadné garáži), která dosud nebyla nikým jiným užívána.
(Podle rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. 1. 2007, čj. 11 Ca 53/2006-46)
Společnost s ručením omezeným M. proti Finančnímu ředitelství pro hlavní město Prahu o daň z převodu nemovitostí.
Žalobce dne 30. 12. 2003 podal daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí, které se týkalo smlouvy o převodu mj. bytové jednotky a spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce – garáži, s nímž je spojeno užívání garážového stání výhradně kupujícím. Žalobce v daňovém přiznání uplatnil osvobození od daně jak z převodu bytu, tak z převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce – garáži. Finanční úřad pro Prahu 5 však dospěl k závěru, že v průběhu daňového řízení nebyly prokázány podmínky pro přiznání osvobození od daně z převodu nemovitostí podle § 20 odst. 7 zákona č. 357/1992 Sb., a proto platebním výměrem ze dne 21. 5. 2004 žalobci vyměřil daň z převodu nemovitostí ve výši 56 040 Kč.
Proti tomuto rozhodnutí podal žalobce odvolání, o němž žalovaný rozhodl dne 23. 12. 2005 tak, že daňovou povinnost snížil na částku 28 015 Kč. Ostatní části platebního výměru zůstaly nedotčeny. Odvolací orgán totiž dospěl k závěru, že v daném případě lze přiznat osvobození od daně ve vztahu k bytu, nelze však přiznat osvobození od daně ve vztahu k nebytové jednotce – garáži proto, že žalobce ani po výzvě neprokázal, že by v případě nebytové jednotky – garáže byla splněna podmínka, že
„stavba nebyla dosud užívána“.
Rozhodnutí žalovaného napadl žalobce žalobou, ve které mimo jiné zpochybňuje názor správce daně, že v případě garážového stání se jedná o převod spoluvlastnického podílu na společné věci a podmínka, že
„stavba nebyla dosud užívána“
, je splněna pouze v případě prvního nového vlastníka, respektive spoluvlastníka. Protože docházelo k převodu podílů na garáži k různému datu právních účinků vkladu do katastru nemovitostí, podle správce daně předmětné nebytové jednotky byly při užívání prvního podílu již užívány a při převodu dalších podílů došlo k porušení jedné ze základních podmínek pro přiznání osvobození, tj. že stavba nebyla dosud užívána. Podle žalobce by ovšem bylo v rozporu se smyslem § 20 odst. 7 zákona č. 357/1992 Sb. a s principem rovnosti postavení daňových subjektů před zákonem přiznávat osvobození stavbám s nebytovými prostory při jejich převodu do spoluvlastnictví uživatelů jenom v případě, že tyto převody budou provedeny v jeden den, a nepřiznávat osvobození v případech, kdy převody jednotlivých podílů na nebytových prostorách budou provedeny postupně podle zájmu kupujících tak, jak je obvyklé v obdobných případech. Výklad žalovaného v odůvodnění napadeného rozhodnutí je přepjatým formalismem, který je v rozporu se smysluplným výkladem předmětného zákona, s logikou i úmyslem zákonodárce. Předmětem převodu je vždy spoluvlastnický podíl, který před převodem nebyl žalobcem jako vlastníkem ani jinou třetí osobou užíván v tom smyslu, jak jej má na mysli § 20 odst. 7 zákona č. 357/1992 Sb. K převáděnému spoluvlastnickému podílu náleží právo parkování na konkrétním parkovacím stání a toto právo je smlouvou jednoznačně určitě vymezeno. Smyslem osvobození od daně z převodu nemovitostí je nepochybně zvýhodnění, a tudíž podpora bytové výstavby, ovšem z hlediska uživatelů bytových a nebytových jednotek, a nikoli podnikatelů. Nedílnou součástí výstavby je její řešení tzv. dopravy v klidu, tedy parkování, kdy počet budovaných parkovacích stání je dán přímo stavebním povolením a v rámci budovaných bytů v bytových komplexech i budování skladových a jim podobných prostor sloužících pro potřebu vlastníků bytů. Není sporu o tom, že jde o prostory, které úzce souvisejí s bydlením a jsou podmínkou jejich zkvalitnění. Již samo oddělování těchto prostor od bytů jako takových je zavádějící, neboť zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“), pracuje s pojmem „jednotka“, kterou definuje jako
„byt nebo nebytový prostor vymezený jako jednotka“
. Smyslem diskutované podmínky osvobození od daně z převodu podle názoru žalobce bylo přimět investora, aby nově postavenou budovu sám neužíval, tedy ji nepronajímal ani sám neužíval pro vlastní potřebu, ale aby ji buď jako celek, nebo jako jednotky po vkladu prohlášení vlastníka převedl na nové vlastníky. Platí-li tento závěr, pak předmětem posuzování splnění podmínek pro osvobození od daně z převodu nemovitostí je zákonem stanovený vztah mezi převodcem a novým nabyvatelem, tedy že ze strany prodávajícího jde o první převod, kdy předmět převodu sám neužíval, ani užívání jinému před uzavřením smlouvy o převodu neumožnil. V tomto smyslu a k tomuto účelu je pak vztah nového spoluvlastníka k celku zcela irelevantní. Žalobce trvá na tom, že ve vztahu k aplikaci citovaného ustanovení zákona č. 357/1992 Sb. je nutno posuzovat užívání, tedy práva mít věc u sebe a brát z ní požitky, individuálně ve vztahu k jednotlivým převodům a jeho účastníkům, a nikoliv k jednotlivým spoluvlastnickým podílům jako součástem celku.
Městský soud v Praze napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil žalovanému k dalšímu řízení.
Základní námitkou podané žaloby je námitka ohledně tvrzeného nesprávného právního posouzení splnění podmínky pro osvobození od daně, zda stavba nebyla dosud užívána.
Ze spisového materiálu je zřejmé, že žalobce uplatnil nárok na osvobození od daně z převodu nemovitostí jak k bytu, tak k nebytovým jednotkám – sklepu a garáži. Žalovaný dospěl k závěru, že osvobození od daně nelze akceptovat ve vztahu k nebytové jednotce – garáži s odůvodněním, že nebyla splněna zákonem stanovená podmínka, že stavba nebyla dosud užívána.
Lze souhlasit se žalovaným, že posouzení otázky osvobození od daně k nebytovému prostoru – garáži je nutno posuzovat podle § 20 odst. 7 písm. a) zákona č. 357/1992 Sb. Podle uvedeného ustanovení je od daně z převodu nemovitostí osvobozen první úplatný převod nebo přechod vlastnictví ke stavbě, která je novou stavbou, na niž bylo vydáno pravomocné kolaudační rozhodnutí, nebo je dokončenou novou stavbou nebo rozestavěnou novou stavbou a stavba nebyla dosud užívána, s výjimkou zkušebního provozu, jestliže převodcem je fyzická či právnická osoba a převod stavby je prováděn v souvislosti s jejich podnikatelskou činností, kterou je výstavba nebo prodej staveb a bytů, nebo jejich předmětem činnosti je výstavba nebo prodej staveb a bytů, anebo je-li převodcem obec.
K tomu, aby bylo možno osvobození od daně úspěšně uplatnit, je třeba, aby byly splněny všechny zákonem stanovené podmínky, tedy i podmínka, že stavba nebyla dosud užívána. Právě splnění této podmínky je „spornou“ otázkou v této věci, když splnění ostatních zákonem stanovených podmínek není zpochybňováno.
Z obsahu spisového materiálu vyplývá, že předmětem kupní smlouvy byl – mimo jiné – i spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce – garáži, který byl vymezen prohlášením vlastníka. Žalovaný správně vycházel ze zákona o vlastnictví bytů a z občanského zákoníku při hodnocení předmětu převodu a spoluvlastnických vztahů k němu. Výklad, který učinil se závěrem, že osvobození od daně lze přiznat pouze ve vztahu k převodu prvnímu nabyvateli spoluvlastnického podílu nebytové jednotky – garáže proto, že ve vztahu k převodům dalším nabyvatelům spoluvlastnického podílu téže nebytové jednotky již nelze učinit závěr o tom, že stavba (část stavby) nebyla dosud užívána, neboť ji užívá již první nabyvatel, soud nesdílí.
Při posouzení otázky, zda nebytová jednotka byla či nebyla dosud užívána, je nutno vycházet ze smyslu zákona č. 357/1992 Sb. a ze smyslu a cíle převodu nemovitostí. Smyslem zákona č. 357/1992 Sb. bylo – zjednodušeně řečeno – osvobození prvního převodu nové stavby (při splnění dalších podmínek) s cílem podporovat novou výstavbu. Smyslem a cílem uzavřené kupní smlouvy, na jejímž základě dochází k převodu nemovitostí, je pak získat oprávnění užívat konkrétní garáž (garážové stání). Specifikem garáží (garážových stání) v domech, kde se nachází několik bytových jednotek, spočívá v tom, že garáže (garážová stání), které jsou v takovém domě umístěny jako hromadné garáže (garážová stání), nelze převádět samostatně, nýbrž jako spoluvlastnický podíl na této části stavby (nebytové jednotce), aby všichni v úvahu přicházející uživatelé jednotlivých garáží měli zajištěn přístup k té garáži (garážovému stání), kterou jsou podle uzavření smlouvy oprávněni užívat.
Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že hromadné garáže jsou nebytovými prostorami ve smyslu § 2 písm. c) zákona o vlastnictví bytů. Je otázkou, zda v závislosti na skutečnosti, že jeden z uživatelů hromadných garáží tím, že je oprávněn užívat tyto garáže k parkování svého vozu na předem určeném a vymezeném parkovacím místě, užívá hromadné garáže jako celek ve smyslu pojmu užívání, jak jej jako složku obsahu vlastnického práva chápe občanské právo. Převodce jako dosavadní výlučný vlastník hromadných garáží převádí jednotlivé podíly tohoto svého výlučného vlastnictví na nabyvatele a velikosti převáděných podílů pak odpovídá i počet vyznačených parkovacích míst, na kterých je oprávněn ten který nabyvatel spoluvlastnického podílu parkovat. Uzavřením smlouvy o převodu podílu na nabyvatele tak dochází i k uzavření dohody o hospodaření se společnou věcí.
Hromadné garáže jsou svojí povahou specifickým nebytovým prostorem. Jednak tím, že jejich způsob využívání je relativně jednoznačně určen (slouží k parkování vozidel) a rovněž tím, že spoluvlastnictví může v těchto případech zahrnovat větší množství osob, než by tomu bylo u jiné nebytové jednotky. V případě hromadných garáží ustupuje do pozadí skutečnost, že konkrétní subjekt je současně spoluvlastníkem nebytové jednotky jako celku, ve prospěch užitné hodnoty věci, tj. oprávnění v hromadných garážích parkovat na konkrétním parkovacím místě s cílem ho užívat pro své potřeby.
Lze souhlasit s názorem žalovaného správního orgánu potud, že v případě hromadných garážových stání se jedná o spoluvlastnictví ideální, každý spoluvlastník vlastní podíl na celé stavbě a s ostatními spoluvlastníky se dohodne na určitém způsobu užívání. Jistě proto nelze prohlásit, že určitá reálná část z celku patří jen tomu jednomu konkrétnímu spoluvlastníku. Nejde o to, zda jeden konkrétní spoluvlastník užíval ke dni právních účinků vkladu smlouvy nebytovou jednotku, nýbrž jde o to, zda nebytová jednotka byla k tomuto dni užívána jako taková. Smyslem a účelem § 20 odst. 7 zákona č. 357/1992 Sb. však nebylo přiznání osvobození od daně pouze tomu spoluvlastníkovi, který ji začne užívat jako první ve vztahu k nebytovým prostorám společným, tj. hromadnému garážovému stání. Ze smyslu uvedeného právního ustanovení podle názoru soudu vyplývá, že osvobození od daně z převodu nemovitostí se vztahuje na dosud neužívané stavby, neboť úmyslem zákonodárce nepochybně bylo osvobodit od daně a podporovat novou výstavbu. Každý ze spoluvlastníků, jemuž přísluší právo užívat konkrétní garážové stání v hromadné garáži, je oprávněn užívat právě toto vyznačené místo (a právě užívání tohoto konkrétního místa je podle názoru podstatné pro závěr o užívání nebytové jednotky).
Soud má proto za to, že přiznat osvobození podle výše citovaného ustanovení zákona č. 357/1992 Sb. lze jak postupným převodům spoluvlastnických podílů na nebytové jednotce do okamžiku, kdy kterýkoliv z nabyvatelů začne nebytovou jednotku užívat tím, že začne užívat své vymezené parkovací místo ve společném hromadném garážovém stání, tak i každému dalšímu převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce, pokud se jedná (za splnění dalších zákonem formulovaných předpokladů) o první převod podílu, jehož obsahem je užívání konkrétního parkovacího místa, které dosud užíváno jiným nebylo. Jinými slovy, je-li dosud neužíváno konkrétní místo v hromadném garážovém stání, je podmínka zákona č. 357/1992 Sb., o osvobození od daně splněna. Jedině takový postup není z hlediska ústavními předpisy zaručené a daňovými zákony formulované rovnosti subjektů práva v rozporu s principem rovnosti postavení daňových subjektů před zákonem.
Ústavní soud ve svém rozhodnutí sp. zn. II. ÚS 277/99*) zdůraznil, že jsou-li k dispozici dva rovnocenné výklady, z nichž jeden je extenzivní a druhý
, musí soud zvolit ten z nich, jenž odpovídá dalším metodám výkladu, zejména pak úvaze teleologické. S poukazem na shora uvedené důvody proto Městský soud v Praze dospěl k závěru, že v dané věci je třeba § 20 odst. 7 zákona č. 357/1992 Sb. aplikovat především s přihlédnutím k účelu uvedeného ustanovení a neomezit se pouze na gramatický výklad ve spojení s mechanickou aplikací obecných ustanovení o spoluvlastnictví.
Výklad zákona č. 357/1992 Sb., tak jak jej v odůvodnění napadeného rozhodnutí učinil žalovaný, vede podle názoru soudu k nepřípustnému a ničím neodůvodněnému zvýhodnění v pořadí prvního převodu spoluvlastnického podílu k nebytovým jednotkám oproti dalším převodům, a tedy k právní nerovnosti, kterou ústavní i daňové předpisy výslovně zapovídají.
*) Nález publikován pod č. 144/2001 Sb. ÚS.

References: § 20
 § 20
 § 20
 zákona č. 357
 § 20
 zákona č. 357
 § 20
 zákona č. 357
 zákona č. 357
 soud 
 § 20
 zákona č. 357
 soud 
 zákona č. 357
 zákona č. 357
 § 2
 § 20
 zákona č. 357

Soud 
 zákona č. 357
 zákona č. 357
 soud 
 soud 
 soud 
 § 20
 zákona č. 357
 zákona č. 357