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Timestamp: 2020-01-21 23:43:34+00:00

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VEFA : délai d'un an pour agir - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
10h47 28 sept. 2019
Voici un arrêt qui statue au regard du délai d'un an pour agir en justice en matière de VEFA.
" Vu l'article 1648 du code civil, dans sa version applicable au litige ;
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Les Hauts de Septèmes, demanderesse au pourvoi principal
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion invoquée par la société BERIM et la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES, et D'AVOIR condamné cette dernière à verser aux époux P... les sommes de 4.604,60 € TTC au titre des travaux de levée des réserves, 9.625,41 € TTC au titre du nettoiement et de la réfection de l'enduit de façade, et 5.000 € à titre de dommages-intérêts eu égard au retard de livraison et au trouble de jouissance résultant du défaut de levée des réserves ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la société BERIM et la SCI opposent à M. et Mme P... la forclusion de leur action, en application de l'article 1648 du code civil ; la livraison de la maison a eu lieu le 14 décembre 2007, avec réserves, et M. et Mme P... ont assigné en référé le vendeur dans le délai de l'article 1648 alinéa 2 du code civil pour les vices et non-conformités apparents ; une ordonnance de référé a été rendue le 11 mars 2008 par laquelle le vendeur en l'état futur d'achèvement a été condamné sous astreinte à lever les réserves figurant au procès-verbal de livraison ; cette ordonnance a ainsi reconnu le droit de M. et Mme P... d'obtenir réparation des désordres énumérés ; or, les droits constatés par une décision de justice se prescrivent par le délai de 10 années à compter de celui-ci ; l'ordonnance de référé a eu un effet non seulement interruptif de forclusion mais également interversif du délai qui a été à son tour interrompu par l'assignation du 11 mars 2011 [lire : 2008], de sorte que l'action intentée par M. et Mme P... est recevable » (arrêt p. 6) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la société BERIM invoque les dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil pour soutenir que l'action des époux P... est atteinte par la forclusion, mais il y a lieu de constater que la livraison est intervenue le 14 décembre 2007 et que dans le délai d`un an du deuxième alinéa de l'article 1648 du code civil est intervenue l'ordonnance de référé du 11 mars 2008 signifiée le 18 mars 2008 qui a condamné sous astreinte le vendeur de l'immeuble en état futur d'achèvement à lever les réserves figurant au procès-verbal de livraison ; qu'à compter de cette date aucune forclusion ne peut être opposée aux acquéreurs, seule la prescription de droit commun des titres exécutoires étant susceptible d'intervenir ; que cette prescription a été utilement interrompue par l'action des époux P... devant le juge de l'exécution et le juge des référés ; qu'il y a donc lieu de rejeter le moyen tiré de la forclusion proposé par la société BERIM et de considérer que les époux [P...] sont recevables à agir contre la SCI pour obtenir réparation de leurs préjudices » (jugement, p. 9) ;
ALORS QUE, dans le cas prévu par l'article 1642-1 du Code civil, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ; que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de forclusion, le nouveau délai courant à compter de la date de l'interruption du délai de forclusion étant égal alors à celui qui avait été interrompu ; que, pour écarter la fin de non-recevoir soulevée par la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES, et ainsi considérer comme recevable l'action formée contre elle par les époux P..., afin d'obtenir notamment sa condamnation à leur payer « le coût des levées des réserves », la cour d'appel énonce que l'ordonnance rendue le 11 mars 2008, par laquelle la SCI a été condamnée en référé, et sous astreinte, à lever les réserves figurant au procès-verbal de livraison, aurait reconnu le droit des époux P... d'obtenir réparation des désordres énumérés de sorte que, les droits constatés par cette décision de justice se prescrivant par le délai de 10 années « à compter de celui-ci », l'ordonnance de référé aurait eu un effet non seulement interruptif de forclusion, mais également « interversif » du délai ; qu'en statuant ainsi, quand l'ordonnance de référé du 11 mars 2008 avait certes pu interrompre le délai de forclusion courant depuis la livraison de la maison le 14 décembre 2007, mais qu'un nouveau délai d'un an avait couru à compter de cette interruption, lui-même interrompu par l'ordonnance de référé du 3 mars 2009 ordonnant une expertise judiciaire, décision à compter de laquelle un nouveau délai d'un an avait couru, de sorte qu'en n'assignant au fond le vendeur en l'état futur d'achèvement que le 15 juillet 2011, soit plus d'un an après l'ordonnance du 3 mars 2009, les époux P... étaient irrecevables comme forclos en leur action à l'encontre de la SCI, la cour d'appel a violé l'article 1648 du code civil, dans sa version applicable au litige.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES à verser aux époux P... la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts eu égard au retard de livraison et au trouble de jouissance résultant du défaut de levée des réserves ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. et Mme P... sollicitent en outre des dommages et intérêts en réparation du retard de livraison et de l'absence de levée des réserves ; [
] la livraison est intervenue le 14 décembre 2007 alors que l'acte de vente prévoyait une livraison au plus tard à la fin du premier trimestre 2607, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison, la justification de la survenance d'une des circonstances de suspension du délai de livraison devant être apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre ; il est précisé que pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison, les événements suivants : - intempéries, - grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs, - retard résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l'une des entreprises (si la faillite ou l'admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets), - retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l'acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant, - retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante ou en faisant l'objet d'une procédure collective, et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci ; il est fait état de 64,5 jours d'intempéries pendant le déroulement du chantier, et il convient de déduire les jours d'intempéries antérieurs au contrat de vente et qui ne peuvent donc être supportés par l'acquéreur dans la mesure où le vendeur aurait dû en tenir compte pour fixer le délai de livraison ; les intempéries pourraient être justifiées pour les jours postérieurs à la vente et comptés selon les stipulations contractuelles ; cependant, outre que l'attestation du maître d'oeuvre concernant le nombre de jours d'intempéries n'est pas produite, ce qui ne permet pas à la cour d'apprécier la réalité de ces événements, la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES ne justifie pas avoir adressé à M. et Mme P... la lettre du maître d'oeuvre validant le nombre de jours d'intempéries conformément aux stipulations contenues à l'acte de vente en page 17 ; la suspension du délai de livraison pour cause d'intempéries ne peut donc être retenue ; [
] aucune cause légitime de suspension du délai de livraison n'est par conséquent établie ; M. et Mme P... ont eu à supporter un retard de livraison de plus de 8 mois et une absence de levée des réserves depuis de nombreuses années, avec des portes de garage voilées et des malfaçons dans la pose des menuiseries ayant entraîné des dégâts sur les enduits de façade ; ces désordres ne compromettant pas l'habitabilité de la maison, c'est à juste titre que le premier juge a fixé à 5.000 € le montant des dommages et intérêts dus par la SCI en réparation du préjudice subi par M. et Mme P... » (arrêt pp. 7 et 8) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « les époux P... ont également demandé la somme de 16.000 € à titre de dommages et intérêts eu égard au retard de livraison et au trouble de jouissance résultant du défaut de levée des réserves [
] ; que la livraison est intervenue le 14 décembre 2007 alors que l'acte de vente prévoyait une livraison au plus tard à la fin du premier trimestre 2007 et une suspension du délai de livraison d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison des répercussions sur l'organisation générale du chantier par les intempéries, le retard résultant de la liquidation judiciaire d'une entreprise ou d'une défaillance d'entreprise ; que le contrat stipule que la justification de la survenance d'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre ; que la SCI a produit un jugement de la juridiction du 15 mai 2012 mentionnant une attestation de la société BERIM du 8 novembre 2007 faisant état pour cette opération de construction de 64,5 jours d'intempéries pour la période de juin 2005 à janvier 2007, un jugement du 28 juin 2012 de la juridiction qui a fait référence à une attestation de la société BERIM du 26 octobre 2007 mentionnant que le nombre de jours intempéries depuis le début des travaux a été de 64,5 jours, ainsi que des relevés météorologiques quotidiens de METEO FRANCE de mai 2005 à septembre 2007 ; que l'acte de vente datant du 6 avril 2006 les intempéries antérieures ne sauraient justifier le retard de livraison ; que les demandeurs ont versé aux débats un jugement de la juridiction du 11 juin 2015 qui a retenu pour cette opération, alors que l'acte de vente datait du 27 avril 2006 et la livraison du 17 décembre 2007, 32,5 jours d'intempéries ; que la SCI ne justifie pas avoir fait adresser aux acquéreurs par le maître d'oeuvre la lettre d'information prévue en page 17 de l'acte de vente relative aux jours intempéries susceptibles de justifier le retard de livraison qu'aucune lettre du maître d'oeuvre afférente aux défaillances d'entreprises n'est également produite alors que la SCI invoque la défaillance des sociétés « AIR CONDITIONNE », FIGUIERE et EGP en produisant des extraits K Bis qui établissent les procédures collectives de ces sociétés mais ne démontrent pas que ces défaillances expliquent le retard de livraison s'agissant la maison des époux P... ; que le placement en redressement judiciaire de la société FIGUIERE est ainsi intervenu le 30 juin 2009, postérieurement à la date de livraison stipulée à l'acte de vente ; que dans ces conditions, le retard ne pouvant être expliqué du fait des intempéries que pendant un peu plus de deux mois alors qu'il a excédé huit mois, les époux P... sont bien fondés à se prévaloir d'un retard de livraison qui n'est pas entièrement justifié par les éléments avancés par la SCI ainsi que par un préjudice de jouissance tiré de l'absence de reprise de l'intégralité des réserves ; qu'il y aura lieu en conséquence de condamner la SCI à leur verser de ce chef la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts » (jugement, pp. 10 et 11) ;
1°) ALORS QUE, si le contrat prévoit que, dans les rapports entre le vendeur et l'acquéreur pour la reddition des comptes, la justification du retard provenant d'une cause légitime énumérée par le contrat doit être notifiée par la société venderesse à l'acquéreur au moyen d'une lettre émanant du maître d'oeuvre, le vendeur reste néanmoins libre d'apporter cette preuve devant le juge, saisi d'une demande de dommages-intérêts par l'acquéreur, en produisant l'attestation du maître d'oeuvre indiquant les jours d'intempéries à prendre en considération, peu important que cette attestation n'ait pas formellement été notifiée à l'acquéreur ; que, pour refuser de tenir compte des jours d'intempéries invoqués par la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES comme cause légitime de la suspension du délai de livraison, la cour d'appel énonce qu'aux termes de l'acte de vente, la justification de la survenance d'une des circonstances de suspension du délai de livraison doit être apportée, par le vendeur à l'acquéreur, par une lettre du maître d'oeuvre, et que la SCI ne justifierait pas avoir adressé aux époux P... la lettre du maître d'oeuvre validant le nombre de jours d'intempéries conformément aux stipulations contenues à l'acte de vente en page 17 ; qu'en statuant ainsi, quand la formalité tenant à l'envoi de la lettre du maître d'oeuvre aux acquéreurs ne s'imposait que dans le cadre de la reddition des comptes entre les parties, et que la preuve du nombre de jours d'intempéries ayant affecté le délai de livraison conventionnellement prévu pouvait être rapportée, devant le juge saisi d'une demande de dommages-intérêts au titre du retard de livraison, par la production de l'attestation du maître d'oeuvre indiquant le nombre de jours d'intempéries à prendre en compte, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que, pour refuser de tenir compte des jours d'intempéries invoqués par la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES comme cause légitime de la suspension du délai de livraison, la cour d'appel énonce qu'aux termes de l'acte de vente, la justification de la survenance d'une des circonstances de suspension du délai de livraison doit être apportée, par le vendeur à l'acquéreur, par une lettre du maître d'oeuvre, et que l'attestation du maître d'oeuvre concernant le nombre de jours d'intempéries n'est pas produite, ce qui ne permettrait pas à la cour d'apprécier la réalité de ces évènements ; qu'en statuant ainsi, quand il résulte du bordereau de communication de pièces, annexé à ses dernières conclusions, que la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES avait versé aux débats l'attestation du maître d'oeuvre, la société BERIM, en date du 26 octobre 2007, fixant à 64,5 jours ouvrables le nombre de jours d'intempéries (pièce produite en appel, n° 31), la cour d'appel, qui a dénaturé ce bordereau, a violé l'article 4 du code de procédure civile.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES de son appel en garantie contre la société BERIM au titre des travaux de reprise, ainsi que du nettoiement et de la réfection de l'enduit de façade ;
AUX MOTIFS QUE « la SCI demande à être relevée et garantie par la société BERIM des condamnations concernant les travaux de reprise, le préjudice de M. et Mme P... résultant du retard de livraison et leur préjudice de jouissance ; celle-ci soutient que la plupart des réserves ont été levées, que la SCI disposait des retenues de garantie lui permettant de procéder aux travaux de levée des réserves, qu'elle-même a correctement exécuté sa mission de surveillance et de suivi de chantier et qu'elle a listé les réserves ; la SCI ne peut pourtant contester que des réserves n'ont pas été levées quant à l'enrochement, les volets et les enduits de façade ; compte tenu du nombre limité et du caractère mineur des réserves ainsi que du montant modique des travaux de reprise, les malfaçons ne peuvent être imputées à un manquement de l'architecte dans sa mission de suivi du chantier ; la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES qui ne rapporte pas la preuve d'un manquement de la société BERIM à son obligation de surveillance des travaux sera donc déboutée de sa demande de garantie au titre des travaux de reprise des réserves » (arrêt p. 9) ;
1/ ALORS QUE l'architecte, chargé d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, est responsable et doit réparation des fautes et malfaçons qu'il aurait pu empêcher par une surveillance attentive, peu important que les désordres soient de faible intensité ; qu'après avoir constaté que la société BERIM était chargée d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre (jugement, p. 12), et qu'elle avait notamment pour mission d'établir la liste détaillées des travaux d'achèvement, de finition ou de réfection propres à chaque corps d'état, et de s'assurer, par des visites fréquentes, de leur exécution en conformité avec le calendrier (arrêt p. 9), la cour d'appel se fonde sur le nombre limité et le caractère mineur des réserves, ainsi que sur le montant modique des travaux de reprise, pour décider que les malfaçons ne pouvaient être imputées à un manquement de l'architecte dans sa mission de suivi du chantier ; qu'en statuant par ces motifs inopérants, tirés de la faible ampleur des désordres, pour écarter la responsabilité du maître d'oeuvre investi d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2/ ALORS QUE l'architecte, chargé d'une mission de surveillance du chantier, engage sa responsabilité lorsqu'il n'a pris aucune mesure pour pallier les carences des entreprises dont il pouvait se rendre compte ; que la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES faisait valoir, dans ses conclusions (pp. 9 et 10, et 12 à 15), que la société BERIM avait manqué à ses obligations de surveillance lors du déroulement du chantier, et notamment au titre des désordres tenant au coup de meule sur la serrure et aux volets abîmés ; qu'en se bornant, pour la débouter de son appel en garantie formé contre le maître d'oeuvre, à affirmer que la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES n'aurait pas rapporté la preuve d'un manquement de la société BERIM à son obligation de surveillance des travaux, sans rechercher, comme il lui était demandé, si ces désordres, dont elle constatait l'existence, n'auraient pas pu être détectés par le maître d'oeuvre dans le cadre de sa mission de surveillance du chantier et s'il n'aurait pas dû, en temps utiles, prendre les mesures nécessaires pour y remédier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils pour la société Berim, demanderesse au pourvoi provoqué
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion invoquée par la société BERIM et la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES et d'avoir condamné cette dernière à verser aux époux P... les sommes de 4 604,60 € TTC au titre des travaux de levée des réserves, de 9 625,41 € TTC au titre du nettoiement et de la réfection de l'enduit de façade et 5 000 € à titre de dommages-intérêts eu égard au retard de livraison et au trouble de jouissance résultant du défaut de levée des réserves ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la société BERIM et la SCI opposent à M. et Mme P... la forclusion de leur action, en application de l'article 1648 du code civil ; la livraison de la maison a eu lieu le 14 décembre 2007, avec réserves, et M. et Mme P... ont assigné en référé le vendeur dans le délai de l'article 1648 alinéa 2 du code civil pour les vices et non-conformités apparents ; une ordonnance de référé a été rendue le 11 mars 2008 par laquelle le vendeur en l'état futur d'achèvement a été condamné sous astreinte à lever les réserves figurant au procès-verbal de livraison ; cette ordonnance a ainsi reconnu le droit de M. et Mme P... d'obtenir réparation des désordres énumérés ; or, les droits constatés par une décision de justice se prescrivent par le délai de 10 années à compter de celui-ci ; l'ordonnance de référé a eu un effet non seulement interruptif de forclusion mais également interversif du délai qui a été à son tour interrompu par l'assignation du 11 mars 2011, de sorte que l'action intentée par M. et Mme P... est recevable » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la société BERIM invoque les dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil pour soutenir que l'action des époux P... est atteinte par la forclusion mais il y a lieu de constater que la livraison est intervenue le 14 décembre 2007 et que dans le délai d'un an du deuxième alinéa de l'article 1648 du code civil est intervenue l'ordonnance de référé du 11 mars 2008 signifiée le 18 mars 2008 qui a condamné sous astreinte le vendeur de l'immeuble en état futur d'achèvement à lever les réserves figurant au procès-verbal de livraison ; qu'à compter de cette date aucune forclusion ne peut être opposée aux acquéreurs, seule la prescription de droit commun des titres exécutoires étant susceptible d'intervenir ; que cette prescription a été utilement interrompue par l'action des époux P... devant le juge de l'exécution et le juge des référés ; qu'il y a donc lieu de rejeter le moyen tiré de la forclusion proposé par la société BERIM et de considérer que les époux [P...] sont recevables à agir contre la SCI pour obtenir réparation de leurs préjudices » ;
ALORS QUE, pour écarter la fin de non-recevoir soulevée par la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES, et ainsi considérer comme recevable l'action formée contre elle par les époux P..., afin d'obtenir notamment sa condamnation à leur payer « le coût des levées des réserves », la cour d'appel énonce que l'ordonnance rendue le 11 mars 2008, par laquelle la SCI a été condamnée en référé, et sous astreinte, à lever les réserves figurant au procès-verbal de livraison, aurait reconnu le droit des époux P... d'obtenir réparation des désordres énumérés de sorte que, les droits constatés par cette décision de justice se prescrivant par le délai de 10 années « à compter de celui-ci », l'ordonnance de référé aurait eu un effet non seulement interruptif de forclusion, amis également « interversif » du délai ; qu'en statuant ainsi, quand l'ordonnance de référé du 11 mars 2008 avait certes pu interrompre le délai de forclusion courant depuis la livraison de la maison le 14 décembre 2007, mais qu'un nouveau délai d'un an avait courir à compter de cette interruption, lui-même interrompu par l'ordonnance de référé du 3 mars 2009 ordonnant une expertise judiciaire, décision à compter de laquelle un nouveau délai d'un an avait couru, de sorte qu'en n'assignant au fond le vendeur en l'état futur d'achèvement que le 15 juillet 2011, soit plus d'un an après l'ordonnance du 3 mars 2009, les époux P... étaient irrecevables comme forclos en leur action à l'encontre de la SCI, la cour d'appel a violé l'article 1648 du code civil, dans sa version applicable au litige."

References: l'article 1648
 l'article 1648
 l'article 1648
 l'article 1648
 l'article 1642
 l'article 1648
 l'article 1147
 l'article 4
 l'article 1147
 l'article 1147
 l'article 1648
 l'article 1648
 l'article 1648
 l'article 1648