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Timestamp: 2019-06-20 09:49:00+00:00

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La trascrizione con efficacia non tipica - Studio Legale Riva
1. La divisione. - 2. Le convenzioni matrimoniali. - 3. Gli acquisti mortis causa in generale. - 4. La dichiarazione di morte presunta. - 5. Gli acquisti a titolo di erede. - 6. L'acquisto del legato. - 7. Il diritto di abitazione del coniuge superstite. - 8. Il conflitto tra acquirente dal de cuius e acquirente dall'erede o dal legatario. - 9. La cessione dei beni ai creditori. - 10. Gli acquisti a titolo originario.
Si è ritenuto di poter superare tale obiezione in base alla considerazione che la divisione, pur non costituendo un acquisto, tuttavia produce un mutamento notevole della situazione giuridica preesistente, in quanto i singoli condividenti sostituiscono una situazione di titolarità esclusiva sui singoli beni là dove prima esisteva una contitolarità su tutti i beni della comunione, anche se le conseguenze normalmente col-legate al mancato rispetto del principio della continuità delle trascrizioni si producono con qualche atteggiamento particolare. Se, infatti, non viene trascritto l'atto, volontario o giudiziale, di divisione, le trascrizioni prese contro un condividente, per gli atti di disposizione da lui posti in essere, non possono risolvere il conflitto tra più aventi causa di diritti tra loro incompatibili sulla base della priorità; questo fino a che non sia stata effettuata la trascrizione della divisione. Una volta curato tale adempimento riprenderanno efficacia piena tutte le trascrizioni contro il condividente alienante secondo il loro ordine rispettivo. Ora, mentre questa efficacia retroattiva della trascrizione normalmente si blocca nell'ipotesi che contro il dante causa dal comune autore siano state effettuate trascrizioni o iscrizioni a favore di altri soggetti, questo risultato non può verificarsi nella ipotesi della trascrizione della divisione. Da una parte, infatti, le trascrizioni contro il condividente non assegnatario non producono effetti nei confronti del condividente assegnatario e, dall'altra, le trascrizioni contro il dante causa dei comproprietari, effettuate prima della trascrizione della divisione, non possono pregiudicare i condividenti ed i loro aventi causa se era stato tempestivamente trascritto il titolo a favore dei comproprietari.
In senso contrario va ricordato che gli atti di disposizione di un singolo bene facente parte di una comunione ad opera di un partecipante alla stessa non sono immediatamente trascrivibili, in quanto sono subordinati alla condicio iuris della assegnazione, in sede di divisione, del bene in questione al disponente. Ad ogni modo, anche volendo ritenere il contrario, una eventuale pubblicità di un atto di disposizione di un bene facente parte della comunione ad opera di uno dei partecipanti alla stessa non avrebbe gli effetti previsti dall'art. 1113, c. 2°, c.c., che si riferisce alla costituzione di diritti reali limitati (ad es., usufrutto) sulla intera quota.
Si può condividere, invece, la affermazione secondo la quale è difficile comprendere il senso dell'espressione "beni di uso strettamente personale" di cui all'art. 179, lett. c), dal momento che un diritto immobiliare non può considerarsi riservato all'uso di un solo coniuge.
Secondo un altro orientamento l'annotazione nei registri dello stato civile sarebbe l'unica forma di pubblicità richiesta per l'opponibilità ai terzi delle convenzioni matrimoniali, mentre la trascrizione nei registri immobiliari assolverebbe la semplice funzione di pubblicità notizia. La conseguenza sarebbe che la convenzione trascritta, ma non annotata, non potrebbe opporsi ai terzi, mentre sarebbe opponibile ai terzi la convenzione annotata, ma non trascritta. Tale conclusione viene desunta dal fatto che una pubblicità, ai fini della opponibilità ai terzi, è già prevista dall'art. 162 c.c., per cui una trascrizione che avesse la stessa funzione sarebbe un inutile doppione; nel nuovo testo dell'art. 2647 c.c., inoltre, non è stato riprodotto il c. 3°, il quale precisava che la trascrizione era prevista ai fini della opponibilità ai terzi. La trascrizione, anche se non costituisce un onere, rimarrebbe pur sempre oggetto di un obbligo, quantomeno nei confronti del notaio (ex art. 2671 c.c.), al cui inadempimento consegue la responsabilità per danni nei confronti di coloro che vengano pregiudicati nei loro diritti, acquistati confidando nell'inesistenza del vincolo suddetto sulla base della consultazione dei registri immobiliari.
Forse è necessario distinguere: occorre partire dalla considerazione che l'atto con il quale viene costituito il fondo patrimoniale non è una convenzione matrimoniale. A prescindere dagli effetti di tale atto, ciò si rileva dal fatto che lo stesso è autonomamente disciplinato nel Capo VI, Titolo VI, Libro I c.c. e menzionato nell'art. 2647, c. 1°, c.c.
Tale considerazione non sembra possa essere superata sostenendo che sicuramente costituisce convenzione matrimoniale quella con la quale i coniugi costituiscono il fondo destinandovi i beni che avrebbero dovuto far parte della comunione legale, per cui, non essendo corretto desumere l'opponibilità del vincolo ai terzi dalla qualificazione del negozio costitutivo, dovrebbe accedersi ad una interpretazione estensiva dell'art. 162 c.c., al fine di ricomprendervi qualsiasi negozio che ponga beni appartenenti a persone coniugate in una condizione giuridica diversa da quella propria del regime patrimoniale legale, con conseguente funzione di pubblicità notizia della trascrizione. Il considerare, infatti, "convenzione matrimoniale" un atto unilaterale posto in essere da un terzo comporta una interpretazione analogica (vietata) e non semplicemente estensiva dell'art. 162, c. 4°, c.c. Ne consegue che il vincolo di indisponibilità derivante dalla costituzione del fondo patrimoniale non può essere ricollegato alla annotazione di cui all'art. 162, c. 4°, c.c., che non può avere luogo, ma dipende dalla trascrizione ex art. 2647, c. 1°, c.c., alla quale non può non essere attribuita natura dichiarativa, soprattutto in considerazione del fatto che non è prevista altra pubblicità.
Ora, se l'espressione "a carico" dovesse essere interpretata nel senso che la trascrizione va effettuata sempre "contro" i soggetti contemplati nella disposizione in esame, vi sarebbero dei problemi per quanto riguarda le convenzioni che escludono determinati beni dalla comunione legale e gli acquisti di beni personali, dal momento che tali atti producono un effetto favorevole per il coniuge che diventa proprietario esclusivo del bene che già faceva parte della comunione (o avrebbe dovuto entrare a farne parte) o del bene personale e sfavorevole per l'altro, per cui andrebbero trascritti sempre "a favore" del primo ed eventualmente "contro" l'altro. Una trascrizione "a carico" è giustificabile per l'altro coniuge che non diviene contitolare del bene, al fine di avvertire i terzi che, in questo caso non opera il principio della comunione.
In base a quanto disposto dell'art. 534, c. 3°, c.c., gli stessi principi si applicano nel caso di conflitto tra legatario ed aventi causa dall'erede apparente. Si è sostenuto che tali principi troverebbero applicazione nel caso in cui l'erede vero dispone come tale di un bene che ha formato oggetto di legato, in quanto rispetto a quel bene egli si trova sostanzialmente nella condizione di un erede apparente, non dovendo tale qualità essere necessariamente riportata al compendio ereditario nel suo complesso, ma si può avere ogni volta in cui, in concreto, rispetto ad un singolo bene già appartenente al de cuius una persona si comporti come erede. Nessun effetto, invece, può essere riconosciuto alla trascrizione nel caso di conflitto tra il legatario vero (o i suoi aventi causa) e gli aventi causa da un legatario "apparente"; l'ipotesi, infatti, non è stata espressamente prevista e non può farsi applicazione analogica dell'art. 534, c. 3°, c.c., in considerazione della natura eccezionale di tale norma.
Secondo un'opinione sostenuta in dottrina, la trascrizione andrebbe estesa agli acquisti che si operano in virtù della sentenza che dichiara la morte presunta, in quanto, anche se non esiste una disposizione che parifica a tutti gli effetti la morte presunta alla morte reale, non vi è dubbio che per effetto di quella si abbia una vera e propria apertura della successione. Nel caso in cui il presunto morto ritorni o venga provata la sua esistenza, poiché gli acquisti operati sulla base della dichiarazione di morte presunta si considerano come mai avvenuti, il presunto morto dovrebbe, agli effetti dell'art. 2650 c.c. e cioè all'effetto di riacquistare la piena disponibilità dei suoi diritti e di rendere inefficaci le trascrizioni od iscrizioni eseguite contro di lui, annotare in margine alla trascrizione dell'accettazione di eredità o del testamento il venir meno dell'acquisto dei presunti eredi o legatari ai sensi dell'art. 2655 c.c., che tale onere pone per il caso in cui si verifichi la condizione risolutiva apposta ad un atto soggetto a trascrizione. Infatti, l'acquisto da parte degli eredi e dei legatari del presunto morto è subordinato, in buona sostanza, alla condizione risolutiva legale del suo ritorno, condizione la quale ha indubbiamente efficacia retroattiva e per la quale non vi è ragione di applicare una regola diversa. Qualora, invece, si dovesse accertare esclusivamente che la data della morte presunta era diversa e ciò incide sulla successione, nel senso di spostare la chiamata in favore di altro soggetto, costui, ove intenda succedere, dovrebbe accettare l'eredità, trascrivere l'accettazione, e nel contempo annotare, ai sensi dell'art. 2662, c. 3°, c.c., a margine della trascrizione dell'accettazione dei primi chiamati la sentenza che accerta lo spostamento di data, causa del venir meno del loro acquisto mortis causa. Si tratta di una impostazione che non può essere condivisa. L'art. 2648 c.c. fa riferimento alla accettazione dell'eredità o all'acquisto del legato che, nel caso di dichiarazione di morte presunta, mancano, ed una applicazione analogica di tale norma non è consentita, in considerazione della natura eccezionale delle disposizioni in tema di trascrizione.
La trascrizione della accettazione espressa delleredità non pone problemi; essa, secondo quanto disposto dallart. 2648, c. 2°, c.c., si opera in base alla dichiarazione del chiamato alleredità contenuta in un atto pubblico ovvero in una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Va, peraltro, rilevato che lonere di trascrivere laccettazione espressa delleredità non è soddisfatto dalla semplice trascrizione della accettazione con beneficio di inventario disposta dallart. 484, c. 2°, c.c., ed alla quale deve provvedere il cancelliere, trattandosi di pubblicità imposta a fini di notizia e che non ha alcuna efficacia sostanziale, tanto che, a differenza della trascrizione di cui allart. 2648, c. 2°, c.c., va eseguita presso lufficio nella cui circoscrizione la successione si è aperta e non presso gli uffici competenti per la trascrizione dellacquisto dei singoli beni che compongono lasse ereditario.
Lart. 2648, c. 3°, c.c. stabilisce, poi, che se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita delleredità, si può richiedere la trascrizione sulla base di quellatto, qualora esso risulti da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Nonostante la formulazione della norma ("si può") possa, a prima vista, ingenerare dubbi, è da escludere che la trascrizione sia facoltativa. Una simile conclusione, oltre ad essere in contrasto con quanto previsto nellart. 2648, c. 1°, c.c. ("si devono"), sarebbe del tutto priva di logica. Il legislatore ha semplicemente inteso dire che la trascrizione è possibile anche quando la accettazione della eredità non risulti da un atto ad hoc.
Gli atti che, ai fini dellart. 2648, c. 3°, c.c., comportano accettazione tacita della eredità sono quelli previsti dagli artt. 476-478 c.c.
Come è stato osservato in dottrina, la trascrizione effettuata ai sensi del combinato disposto degli artt. 476 e 2648, c. 3°, c.c. presenta delle difficoltà. Poiché il documento che viene presentato allo scopo di far trascrivere laccettazione prova non già la dichiarazione di accettazione, ma una dichiarazione diversa, che presuppone, ma non esprime, la volontà di accettare, la trascrizione sarà validamente richiesta ed eseguita solo quando il documento esibito contenga tutti gli elementi necessari e sufficienti perché se ne possa desumere lesistenza dellaccettazione tacita. Se, ad es., il documento contiene un atto di disposizione del chiamato relativo ad un bene ereditario e risulta dal documento medesimo che il bene fa parte del patrimonio ereditario, allora si potrà procedere alla trascrizione della accettazione delleredità sulla base di quellatto.
Se, però, nel documento non risultasse la qualità ereditaria del bene, non potrà procedersi alla trascrizione dellaccettazione delleredità, in quanto, essendo oggetto della trascrizione laccettazione, lesistenza di questa deve direttamente desumersi dal contenuto dellatto reso pubblico e non può ricavarsi in parte dallatto ed in parte da elementi estrinseci che i terzi che consultano i registri immobiliari non sono tenuti a conoscere. Non è peraltro necessario che latto da cui si desume laccettazione delleredità sia a sua volta un atto relativo a beni immobili o addirittura soggetto di per sé alla formalità della trascrizione, perché ciò che interessa non è la natura dellatto, ma la volontà che esso presuppone.
Nel caso in cui dallatto di disposizione non risulti che lo stesso ha ad oggetto un bene pervenuto allalienante in base ad una eredità in ordine alla quale non è intervenuta una accettazione espressa, alla trascrizione della accettazione tacita potrà procedersi solo a seguito di una sentenza che la accerti. Naturalmente, ove la accettazione delleredità dovesse risultare da un atto di disposizione di un bene immobile, si procederà ad una duplice trascrizione: la prima (relativa alla accettazione della eredità) "contro" il de cuius ed "a favore" dellerede; la seconda (relativa allatto di disposizione dellimmobile) "contro" lerede ed "a favore" dellacquirente.
Si è sostenuto in dottrina che possono servire di base per rendere pubblica laccettazione, oltre agli atti giuridici posti in essere dal chiamato, anche semplici fatti che non presuppongono, almeno necessariamente, la volontà di accettare, ma che importano, come conseguenza legale, la decadenza dal diritto di rinunziare, come nellipotesi del chiamato che ha sottratto o nascosto beni ereditari (art. 527 c.c.) o è nel possesso di beni ereditari e non ha provveduto a fare linventario e a rendere la dichiarazione nei termini stabiliti dallart. 485 c.c. Sulla base di una sentenza che accerti questi fatti si può trascrivere lacquisto ereditario, dato che questo è, appunto, la conseguenza del venir meno della facoltà di rinunzia. Va, però, precisato che la trascrizione avviene non ex art. 2648, c. 3°, c.c., dal momento che tale disposizione fa riferimento a sentenze dalle quali risultino "atti" che comportano accettazione delleredità, ma in base allart. 2651 c.c..
Non si può condividere la tesi secondo la quale si dovrebbe trascrivere laccettazione che i creditori facciano in nome ed in luogo del rinunziante al fine di soddisfare i loro diritti sui beni ereditari ai sensi dellart. 524 c.c. Non è sufficiente, infatti, affermare che il rinunziante acquista comunque la titolarità, sia pure in via provvisoria e strumentale, su tali beni (al fine di consentire di soddisfare su di essi le ragioni dei creditori). Lart. 2648 c.c. prevede la trascrizione della accettazione della eredità in base a dichiarazione del "chiamato" o ad atti compiuti dallo stesso e una applicazione analogica di tale norma è da escludere, in considerazione della natura eccezionale delle disposizioni in tema di trascrizione.
Daltra parte, i terzi i quali dovessero essere interessati allacquisto di tali beni dal chiamato di grado successivo che ha accettato leredità sarebbero in condizione di venire a conoscenza della loro potenziale destinazione a soddisfacimento delle ragioni dei creditori dalla trascrizione della domanda di cui allart. 524 c.c., prevista dallart. 2652, n. 1, c.c. Ove tale domanda dovesse essere accolta, la relativa sentenza potrebbe essere trascritta ex art. 2651 c.c.
6. Lacquisto del legato
In base allart. 2648, c. 4°, c.c. la trascrizione dellacquisto del legato si opera sulla base di un estratto autentico del testamento.
Si tratta di una previsione conforme al principio secondo il quale lacquisto del legato è automatico.
Naturalmente la trascrizione del legato presuppone la efficacia immediatamente reale dello stesso, per cui un legato di cosa altrui (dellonerato o di un terzo), che non sia nullo ex art. 651 c.c., produce semplici effetti obbligatori e non può essere trascritto; la trascrizione avrà luogo con riferimento allatto traslativo che lonerato dovesse porre in essere in favore del legatario e naturalmente andrà effettuata contro lonerato e non contro il de cuius. Il problema della trascrizione della c.d. rinunzia al legato trascritto ad iniziativa del legatario non si pone, in quanto la trascrizione del legato costituisce quella accettazione dello stesso che rende impossibile una successiva rinunzia.
Con riferimento alle altre ipotesi si è sostenuto che si deve procedere ad annotazione ai sensi dellart. 2655, ult. cpv., c.c..
Si tratta di una tesi che non può essere condivisa, in considerazione della natura eccezionale delle norme in tema di trascrizione e del fatto che, anche volendo ritenere che lacquisto del legato, finché sussiste la possibilità della rinuncia, è sottoposto alla condizione risolutiva della rinuncia, lart. 2660, c. 2°, n. 6, c.c. prevede la necessità della menzione della condizione cui è sottoposto lacquisto mortis causa soltanto quando la stessa risulti apposta nella disposizione testamentaria e non quando, come nella specie, si tratti di condicio iuris.
La pubblicità della rinunzia è soltanto indiretta, nel senso che la stessa risulta dalla trascrizione dellacquisto dellerede conseguente alla rinuncia stessa, ai sensi dellart. 2662, c. 1°, c.c. Tenuto conto, poi, di quanto si è detto in tema di inefficacia della rinunzia al legato trascritto, non si pone il problema secondo il quale la trascrizione dellacquisto dellerede viene eseguita contro il de cuius ed a favore dellerede, e non anche contro il legatario rinunciante, per cui chi dovesse compiere una ricerca sui registri immobiliari a nome del rinunciante nulla troverebbe a suo carico e sarebbe pertanto autorizzato a ritenerlo ancora proprietario.
È da escludere la possibilità di trascrizione del c.d. legato ex lege consistente nel diritto di abitazione del coniuge superstite, quando deriva da successione legittima, in quanto dei titoli indicati nellart. 2648 c.c. luno (il testamento) è inesistente, mentre laltro (laccettazione) si riferisce alla istituzione di erede e il principio di tassatività della trascrizione comporta che alla pubblicità immobiliare non possa procedersi se non sulla base dei titoli espressamente considerati.
Ne consegue che non si può condividere la tesi secondo la quale la trascrizione potrebbe avere luogo sulla base di un atto di accettazione del legato o (nel caso il coniuge superstite non voglia precludersi la possibilità di futura rinunzia) di un atto meramente ricognitivo dellavvenuto acquisto del legato in dipendenza della riconosciuta sussistenza dei suoi presupposti legali.
Si è anche sostenuto che si dovrebbe fare riferimento allart. 2660 c.c., il quale riguarda in generale la domanda di trascrizione di un acquisto a causa di morte  senza distinguere fra successione a titolo universale o particolare, testamentaria o legale  e richiede, per tutte le ipotesi, soltanto la presentazione, insieme con la nota di trascrizione, di un certificato di morte dellereditando. Solo apparentemente sembra richiesta, per tutte le ipotesi, la presentazione "dellatto" indicato dallart. 2648 c.c. e quindi dellaccettazione delleredità o dellestratto di testamento, nessuno dei quali il coniuge, in quanto legatario ex lege, può produrre. In realtà, il riferimento allart. 2648  come indica anche, sul piano letterale, la circostanza che si parla di "atto" al singolare  riguarda soltanto il caso dellerede: il rinvio, infatti, non può intendersi riferito anche alla presentazione dellestratto di testamento  imposta al legatario dalla norma dellart. 2648, ult. cpv.  dal momento che a questultima produzione laltra norma dellart. 2660 c.c. si riferisce autonomamente ed espressamente, riguardo ai soli casi in cui la successione, universale o particolare, si fondi sulla volontà del defunto. Dalla disciplina dellart. 2660 c.c. risulterebbe, pertanto, che il coniuge superstite, al fine di trascrivere lacquisito diritto di abitazione, dovrà presentare soltanto, insieme con un certificato di morte, la nota di trascrizione indicante il vincolo coniugale con il de cuius. La formulazione dellart. 2660, c. 1°, c.c. non sembra, però, autorizzare la conclusione che si possano trascrivere acquisti mortis causa sulla base del solo certificato di morte. Forse la soluzione più semplice consiste nel non considerare il diritto di abitazione come un legato ex lege, ma piuttosto come un diritto il quale deve ex lege essere inserito nella quota spettante al coniuge superstite e di cui si fa menzione nella nota di trascrizione relativa alla accettazione della eredità. Dal punto di vista pratico, ad ogni modo, la mancata trascrizione ha scarsa rilevanza.
Lavente causa dallerede il quale avesse alienato la piena proprietà della casa coniugale del de cuius non potrebbe, infatti, opporre, ex art. 2644 c.c., al coniuge superstite la mancata (o tardiva) trascrizione del suo diritto di abitazione, in quanto, da un lato, manca una duplice alienazione dello stesso bene da parte dello stesso soggetto e, dallaltro, lerede ha disposto di un bene che non è stato mai completamente suo.
In considerazione, poi, della estinzione, con la morte del titolare, del diritto di abitazione e della inalienabilità dello stesso, non vengono in gioco gli effetti connessi col principio della continuità delle trascrizioni. La eventuale rinuncia andrà trascritta ex art. 2643, n. 5, c.c.
Per altri il conflitto fra l'avente causa (inter vivos) dal de cuius e l'avente causa dall'erede, può risolversi a favore di quest'ultimo, purché egli trascriva per primo il proprio acquisto e l'acquisto dell'erede. Si è, in proposito, affermato che la semplice trascrizione dell'acquisto proprio avrebbe solo un effetto di prenotazione, nei confronti di altri eventuali aventi causa dall'erede, ma non sarebbe sufficiente a tutelare l'acquisto nei confronti degli aventi causa per atto fra vivi dal defunto, che dovessero trascrivere il proprio acquisto prima della trascrizione dell'acquisto dell'erede, saldando così definitivamente la catena dei trasferimenti a proprio favore: ciò risulta chiaramente dal disposto dell'art. 2650, c. 2°, c.c., per il quale, se è vero che la trascrizione del titolo del dante causa rende retroattivamente efficaci le precedenti trascrizioni degli aventi causa secondo il loro ordine rispettivo, è tuttavia espressamente fatto salvo il disposto dell'art. 2644, in forza del quale contro colui che ha efficacemente trascritto non possono farsi valere trascrizioni od iscrizioni eseguite successivamente. La contraria opinione seguita dalla giurisprudenza, secondo cui il conflitto fra avente causa dal de cuius e avente causa dall'erede dovrebbe dirimersi esclusivamente in base alla priorità delle rispettive trascrizioni, dal momento che entrambi devono considerarsi aventi causa dallo stesso autore, trascura il fatto che le due trascrizioni non sono sullo stesso piano, in quanto mentre quella dell'avente causa dal de cuius è immediatamente efficace, quella dell'avente causa dall'erede lo diviene solo (per il combinato disposto degli artt. 2648 e 2650 c.c., che espressamente si richiama alle disposizioni precedenti) in seguito alla trascrizione dell'acquisto per successione dell'erede. Né potrebbe invocarsi il principio dell'efficacia retroattiva di cui alla prima parte dell'art. 2650, c. 2°, c.c., perché esso vale quando l'efficacia di tutte le trascrizioni o iscrizioni in conflitto sia subordinata alla trascrizione di un acquisto precedente, mentre, invece, nel caso in esame, solo l'efficacia della trascrizione dell'avente causa dall'erede è subordinata alla trascrizione dell'acquisto ereditario.
Il bene già oggetto di atto di disposizione da parte del de cuius, poi, non è passato nel patrimonio dell'erede, per cui quest'ultimo, alienandolo, dispone di cosa non sua; l'acquisto dall'erede, pertanto è inefficace, in quanto proveniente a non domino e tale inefficacia non può essere sanata dalla trascrizione. Né si potrebbe superare tale obiezione sostenendo che anche colui il quale aliena per la seconda volta dispone di cosa non sua eppure il secondo acquirente, se trascrive per primo, diventa proprietario, ai sensi dell'art. 2644 c.c.
In senso contrario si è invocata una identità di ratio, individuabile nel fatto che nelle due situazioni ci si trova in presenza di un affidamento (in senso stretto o legale) ugualmente meritevole di tutela. Tanto l'acquirente dall'erede, quanto l'acquirente dal legatario non potevano "legalmente" conoscere le alienazioni dal defunto compiute e non rese pubbliche ed è perciò giusto che queste siano a loro inopponibili. È vero che l'acquisto del terzo poggia su di un legato nullo, ai sensi dell'art. 651 c.c. (se al momento del testamento il bene era stato già alienato dal defunto), o revocato, ai sensi dell'art. 686 c.c. (se il bene è stato alienato successivamente al testamento), ma tale realtà non può pregiudicare la posizione del terzo acquirente che qui si giova dello schermo della trascrizione ed ha perciò diritto di considerare a sé non opponibile l'alienazione precedente, perché non trascritta. È superfluo osservare che in tal modo si estende agli acquisti dal legatario apparente una soluzione che non si condivide per quanto riguarda gli acquisti dall'erede.
È chiaro, invece, che la ratio della norma è un'altra, e cioè quella di rendere inopponibili ai creditori che hanno trascritto la cessione i diritti acquistati verso il debitore e resi pubblici in data successiva, anche se eventualmente il loro acquisto fosse di data anteriore rispetto alla trascrizione della cessione o addirittura al contratto di cessione. Nel caso in cui la cessione dei beni non venga trascritta, se i creditori cessionari hanno posto in essere atti di disposizione dei beni ceduti, i terzi che hanno acquistato diritti e trascritto il loro titolo prevalgono rispetto ai terzi che hanno acquistato diritti dal debitore, ma hanno trascritto il loro titolo posteriormente ai primi, in quanto sono aventi causa non dai creditori cessionari, ma dal debitore. In sostanza, si verrebbe a creare una situazione analoga a quella di due alienazioni poste in essere rispettivamente dal proprietario e dal mandatario dello stesso, con riferimento alle quali, in base all'art. 2644 c.c., prevale chi ha trascritto per primo.
Mancando qualsiasi rinvio all'art. 2650 c.c., la trascrizione in questione non ha neppure la limitata rilevanza sostanziale che si esprime nel principio della continuità delle trascrizioni: essa rientra fra le ipotesi in cui la legge mira semplicemente ad assicurare la completezza delle risultanze dei registri immobiliari, per consentire la conoscibilità da parte dei terzi di ogni vicenda alla quale siano comunque interessati, cioè al fine di semplice pubblicità notizia. Tale pubblicità, peraltro, ha una rilevanza pratica indiretta, al fine di valutare in concreto la buona fede del terzo in tutti i casi in cui la stessa sia rilevante. Così, ad es., se un terzo acquista a non domino un immobile di cui altri ha acquistato, per effetto di usucapione, la proprietà, avrebbe, in astratto, la possibilità di giovarsi della usucapione abbreviata, se ignora l'alienità della cosa, ai sensi dell'art. 1159 c.c., ma se colui che ha usucapito ha trascritto la sentenza che accerta il suo acquisto contro il dante causa del terzo, l'esistenza della trascrizione esclude che il terzo sia di buona fede al momento dell'acquisto e perciò che egli abbia la possibilità di usucapire in dieci anni.
Per quanto riguarda gli acquisti a titolo originario diversi dall'usucapione, rientrano nella previsione dell'art. 2651 c.c. le sentenze che accertano l'accessione da immobile ad immobile. È da escludere, però, che vada trascritta ai sensi dell'art. 2651 c.c. la sentenza emessa in tema di c.d. accessione invertita di cui all'art. 938 c.c., dal momento che la stessa non accerta l'acquisto per accessione, ma opera il trasferimento, per cui la trascrizione deve avvenire ai sensi dell'art. 2643, n. 14, c.c. Rientra nel campo di applicazione dell'art. 2651 c.c. la sentenza che accerta l'acquisto di una servitù per destinazione del padre di famiglia.
Secondo una opinione andrebbe, inoltre, trascritta la sentenza dalla quale dovesse risultare l'acquisto in favore del proprietario del fondo dominante nel caso di abbandono liberatorio da parte del proprietario del fondo servente ai sensi dell'art. 1070 c.c. e la sentenza dalla quale dovesse risultare l'acquisto da parte dello Stato dei beni immobili vacanti ai sensi dell'art. 827 c.c. I diritti reali ai quali può riferirsi l'accertamento della estinzione per prescrizione sono il diritto di superficie (come concessione ad aedificandum e non come proprietà superficiaria), l'enfiteusi, l'usufrutto, l'uso e l'abitazione, le servitù. Restano escluse dalla previsione dell'art. 2651 c.c. le sentenze che dichiarano l'estinzione di un diritto reale su cosa altrui in conseguenza di fatti diversi dalla prescrizione, trattandosi di fatti intrinseci alla natura ed al contenuto del diritto, come le sentenze che accertano l'estinzione dell'usufrutto per il perimento della cosa, per la morte dell'usufruttuario, per la scadenza del termine (art. 1014 c.c.), l'estinzione del diritto di servitù per estinzione del diritto dell'enfiteuta o dell'usufruttuario che ha costituito la servitù (artt. 1077 e 1078 c.c.), l'estinzione della superficie o dell'enfiteusi per scadenza del termine (artt. 954 e 958 c.c.), ecc.
Quanto sopra è parte di capitolo di una monografia (R. Triola, La trascrizione, Torino, 2002) destinata al Trattato di diritto privato dell'editore Giappichelli.

References: art. 2671
 art. 2647
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2648
 sentenza 
 art. 2651
 art. 651
 art. 2644
 art. 2643
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza