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Timestamp: 2018-06-25 16:17:31+00:00

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Irrtum hinsichtlich der Überbaubarkeit eines Grundstücks - Lexology
Switzerland July 19 2017
In seinem Urteil 4A_461/2016 vom 10. Februar 2017 hat das Bundesgericht entschieden, dass aus unterlassenen Abklrungen vor Vertragsschluss nicht automatisch auf ein bewusstes Nichtwissen (und damit auf einen fehlenden Irrtum) geschlossen werden knne.
[1] Mit ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. August 2013 erwarb die A. AG (Kuferin, Beschwerdefhrerin) von der B. GmbH (Verkuferin, Beschwerdegegnerin) das Grundstck Kat.Nr. xxx in U. fr CHF 675'000.00. Das Grundstck war mit einem Pflanz und Bentzungsrecht dinglich belastet, was im Kaufvertrag unter dem Titel Dienstbarkeiten entsprechend vermerkt war. Das Pflanz und Bentzungsrecht rumte dem jeweiligen Eigentmer des berechtigten Grundstcks das Recht ein, die Erdoberflche des belasteten Grundstcks alleine als Gartenflche zu benutzen und zu bepflanzen (Sachverhalt Teil A./E. 3.2.).
[2] Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens realisierte die Kuferin, dass sie das Grundstck wegen der Dienstbarkeit nicht berbauen kann. Im Juli 2014 verlangte sie unter Berufung auf Grundlagenirrtum die Rckabwicklung des Kaufvertrags, was die Verkuferin ablehnte. Die Kuferin stellte sich auf den Standpunkt, dass die berbaubarkeit des Grundstcks fr sie eine conditio sine qua non fr den Erwerb gewesen sei, zumal sie auch einen Baulandpreis bezahlt habe (Sachverhalt Teil A./E. 3.).
[3] Mit Klage vom 13. Januar 2015 begehrte die Kuferin beim Handelsgericht des Kantons Zrich, die Verkuferin habe ihr CHF 675'000.00 nebst Zins zu bezahlen, Zug um Zug gegen Rckbereignung des Grundstcks. Mit Urteil vom 16. Juni 2016 im Verfahren HG150007 wies das Handelsgericht die Klage ab. Hiergegen gelangte die Kuferin mit einer Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht und beantragte u.a., es sei das Urteil des Handelsgerichts aufzuheben und es sei die Verkuferin zu verpflichten, ihr CHF 675'000.00 zu bezahlen, Zug um Zug gegen Rckbertragung des Grundstcks (Sachverhalt Teil B./C.).
Erwgungen
[4] Das Bundesgericht rekapitulierte einleitend die Voraussetzungen der Irrtumsanfechtung. Befinde sich jemand beim Vertragsschluss in einem wesentlichen Irrtum, sei der Vertrag fr ihn unverbindlich (Art. 23 OR). Ein wesentlicher Irrtum liege u.a. dann vor, wenn er einen bestimmten Sachverhalt betreffe, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet wurde (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR, sog. Grundlagenirrtum). Vorausgesetzt werde damit nebst einem Irrtum als solchem, dass dieser einen Sachverhalt beschlage, der fr den Irrenden subjektiv eine unerlssliche Voraussetzung (conditio sine qua non) dafr war, den Vertrag berhaupt oder jedenfalls mit dem betreffenden Inhalt abzuschliessen. Der fragliche Sachverhalt msse ausserdem auch objektiv, vom Standpunkt oder nach den Anforderungen des loyalen Geschftsverkehrs als notwendige Grundlage des Vertrags erscheinen. Eine Schranke fr die Berufung auf Grundlagenirrtum bilde allerdings der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 25 Abs. 1 OR). Kmmere sich etwa eine Partei bei Vertragsschluss nicht um die Klrung einer bestimmten, sich offensichtlich stellenden Frage, knne dies bewirken, dass die Gegenseite daraus nach Treu und Glauben den Schluss ziehen drfe, der entsprechende Umstand werde vom Partner nicht als notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet. Diesfalls sei es ausgeschlossen, einen Grundlagenirrtum geltend zu machen (E. 4.2.).
[5] Die Vorinstanz habe erwogen, ein Grundlagenirrtum sei eine nicht bewusste mangelhafte Vorstellung, wohingegen die bewusst gewollte Unkenntnis nicht darunter falle. Sie habe weiter ausgefhrt, die Kuferin habe sich fr die hinsichtlich der berbaubarkeit problematische Rechtsfrage nicht interessiert und sie habe den diesbezglichen Sachverhalt nicht abgeklrt. Dieses bewusste Nichtwissen schliesse einen Irrtum aus (E. 3.3./4.3.).
[6] Vor Bundesgericht rgte die Kuferin, eine Irrtumsanfechtung bei bewusstem Nichtwissen sei nur dann ausgeschlossen, wenn ersichtlich sei, dass sich der Erklrende im Bewusstsein der Unkenntnis des Inhalts des Erklrten allem unterwerfe, was die Gegenseite wolle (sog. blinde Unterwerfung). Das sei vorliegend aber nicht der Fall. Sie habe sich nicht in Unkenntnis des Umfangs und der Tragweite der Dienstbarkeit dem Willen der Verkuferin unterworfen, das Grundstck selbst dann zum vereinbarten Baulandpreis zu kaufen, wenn es nicht berbaubar sein sollte (E. 3.4.).
[7] Das Bundesgericht erwog, die Berufung auf Grundlagenirrtum sei ausgeschlossen, wenn sich die auf den Irrtum berufende Person beim Vertragsschluss ihrer Ungewissheit bezglich einer bestimmten Tatsache sowie deren Relevanz hinsichtlich der notwendigen Vertragsgrundlage bewusst gewesen sei. Die Person habe diesfalls spekuliert, nicht geirrt. Um beurteilen zu knnen, ob sich eine Person geirrt habe, seien diesbezgliche Sachverhaltsfeststellungen unerlsslich. Dies treffe auch fr den Zustand des bewussten Nichtwissens zu. Der Umstand, dass die Kuferin zwar um die Existenz der Dienstbarkeit htte wissen mssen, deren Inhalt aber nicht kannte, genge dafr noch nicht. Zustzlich msse also erstellt sein, dass sich die Kuferin auch der Relevanz dieser Tatsache fr die notwendige Vertragsgrundlage, d.h. fr die berbaubarkeit des Grundstcks, bewusst gewesen sei. Feststellungen zum Wissen und Wollen der Kuferin bei Vertragsschluss habe die Vorinstanz jedoch keine getroffen. Infolgedessen knne nicht beurteilt werden, ob sich die Kuferin geirrt oder ob sie sich in einem Zustand der bewusst gewollten Unkenntnis befunden habe, der einen Irrtum gerade ausschliesse (E. 4.1./4.3.1.).
[8] Das Bundesgericht konstatierte, die vorinstanzliche Beurteilung basiere nicht auf einer Wrdigung des Sachverhalts. Vielmehr berufe sich die Vorinstanz auf die Rechtsprechung, wonach eine Vertragspartei bei Unterlassung sich aufdrngender Abklrungen durch ihr Gegenber nach Treu und Glauben schliessen drfe, der entsprechende Punkt sei fr die Gegenseite nicht eine notwendige Vertragsgrundlage. Einzig daraus lasse sich ohne entsprechende Sachverhaltsfeststellungen aber nicht ableiten, es habe kein Irrtum vorgelegen. Dass unterbliebene Abklrungen nicht mit einer bewusst gewollten Unkenntnis (und damit einem fehlenden Irrtum) gleichzusetzen seien, fhre auch Art. 970 Abs. 4 ZGB vor Augen, auf den sich die Vorinstanz ebenfalls beziehe. Nach dieser Bestimmung werde die Kenntnis des Grundbuchs fingiert. Die ffentlichkeit des Grundbuchs bewirke nun aber nicht, dass auch zwischen den Vertragsparteien die Kenntnis der eingetragenen Rechte vorausgesetzt werde. Eine Irrtumsanfechtung bleibe daher trotz Grundbucheintrag mglich.
Gesttzt auf die vorinstanzliche Argumentation knne nach dem Gesagten nicht von einem bewussten Nichtwissen seitens der Kuferin ausgegangen werden. Ob sich die Kuferin beim Vertragsschluss geirrt habe, wre anhand entsprechender Sachverhaltsfeststellungen zu beurteilen (E. 4.3.1.).
[9] Zur subjektiven und objektiven Wesentlichkeit habe sich die Vorinstanz bloss am Rande geussert. Sie habe ausgefhrt, ein Irrtum ber die Rechtsfolgen einer Vertragsklausel und damit der Dienstbarkeit sei ohnehin nicht wesentlich. Das Bundesgericht hielt fest, der Irrtum beziehe sich vorliegend entgegen der Vorinstanz nicht auf die rechtlichen Nebenfolgen des geschlossenen Vertrags, was als unwesentlicher Motivirrtum gelten wrde. Vielmehr beziehe er sich auf das tatschliche Bestehen eines rechtlichen Zustands, namentlich auf die berbaubarkeit des Grundstcks. Ein solcher Rechtslageirrtum unterstehe den gewhnlichen Voraussetzungen und die Wesentlichkeit sei nicht von vornherein ausgeschlossen. Da die Vorinstanz keine Feststellungen dazu getroffen habe, knne das Bundesgericht keine abschliessende Beurteilung vornehmen (E. 4.3.2.).
[10] Im Ergebnis besttigte das Bundesgericht trotzdem das vorinstanzliche Urteil. Der Kaufvertrag fhre das Pflanz und Bentzungsrecht ohne den genauen Wortlaut wiederzugeben als eine auf dem erworbenen Grundstck liegende Last auf. Die Kuferin habe zudem im Rahmen der ffentlichen Beurkundung besttigt, dass ihr der Wortlaut der Dienstbarkeiten bekannt sei. Htte sie als Kuferin nicht ihre Kenntnis des Dienstbarkeitswortlauts versichert, wre die Urkundsperson gemss 154 Abs. 1 und 2 Notariatsverordnung des Kantons Zrich (LS 242.2) verpflichtet gewesen, die Dienstbarkeit in ihrem vollen Wortlaut vorzulesen. Die Kenntnis des Wortlauts der Dienstbarkeit htte aber bereits gengt, um deren Umfang und Tragweite zu offenbaren. Aufgrund dessen sei es der Kuferin nunmehr versagt, sich bezglich der fehlenden berbaubarkeit die sich offenkundig aus dem auflastenden Pflanz und Bentzungsrecht ergebe auf einen Grundlagenirrtum zu berufen. Sie habe nmlich im Rahmen der ffentlichen Beurkundung besttigt, den Wortlaut der Dienstbarkeit zu kennen, obwohl dies gar nicht zugetroffen habe, wie sie selbst zugestehe. Ein Irrtum hinsichtlich der berbaubarkeit des Grundstcks wre bei Kenntnis des Wortlauts aber geradezu ausgeschlossen gewesen. Ihre im Rahmen der ffentlichen Beurkundung abgegebene Erklrung stehe damit in einem unauflsbaren Widerspruch zu ihrer spteren Berufung auf Grundlagenirrtum. Ein derart in sich widersprchliches Verhalten lasse sich nicht mit Treu und Glauben vereinbaren und verdiene keinen Rechtsschutz. Der Kuferin sei aus diesem Grund gesttzt auf Art. 25 Abs. 1 OR eine Berufung auf Grundlagenirrtum zu versagen (E. 4.4.).
[11] Im Ergebnis wies das Bundesgericht die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat (E. 5.).
[12] Erneut bietet ein Urteil des Handelsgerichts des Kantons Zrich (wie bereits Urteil und Beschluss vom 21. Dezember 2015 im Verfahren HG140021 resp. das zugehrige Urteil des Bundesgerichts 4A_97/2016 vom 11. August 2016, besprochen von DARIO GALLI/MARKUS VISCHER, Irrtum ber den Wert eines Unternehmens, in: dRSK, publiziert am 13. Oktober 2016 und LINUS CATHOMAS/HANS CASPAR VON DER CRONE, Der Irrtum ber den Wert des Vertragsgegenstands, insbesondere beim Unternehmenskauf, in: SZW 2017, S. 112 ff.) die Gelegenheit, sich mit dem Institut des Grundlagenirrtums auseinanderzusetzen. Das vorliegende Urteil drehte sich im Kern um die Frage, ob die Kuferin eines Grundstcks sich wegen dessen fehlender berbaubarkeit zufolge einer auf dem Grundstck lastenden Dienstbarkeit auf Grundlagenirrtum berufen kann. Das Handelsgericht des Kantons Zrich und das Bundesgericht verneinten beide wenn auch aus unterschiedlichen Grnden u.E. zu Recht die Anfechtung des Grundstckkaufvertrags gesttzt auf Grundlagenirrtum.
[13] Die rechtliche Beurteilung des vorliegenden Falls gestaltete sich fr das Bundesgericht schwierig. Die Vorinstanz hatte den Sachverhalt in Bezug auf das Wissen der Kuferin bei Vertragsschluss nicht hinreichend abgeklrt. Insbesondere blieb vor Bundesgericht unklar, ob die Kuferin ein bewusstes Nichtwissen oder doch nur eine unbewusste mangelhafte Vorstellung des Sachverhalts betreffend die fehlende berbaubarkeit des Grundstcks besass. Die Unterscheidung ist insofern relevant, als nur in letzterem Fall eine Irrtumsanfechtung gemss Art. 23 ff. OR mglich ist (siehe zu diesen Begriffen Rz. 15 ff. hiernach). Dies kritisierte das Bundesgericht scharf und wies darauf hin, dass es nicht seine Aufgabe sei, Sachverhaltsfeststellungen zu treffen und sich dadurch an die Stelle der Vorinstanz zu setzen, die ihrer Aufgabe nicht nachgekommen sei (vgl. E. 4.3.1. und 4.3.3.). Es gilt daran zu erinnern, dass letztinstanzliche kantonale Urteile die Anforderungen von Art. 112 Abs. 1 BGG erfllen mssen. Den Parteien mssen jene Tatsachen und Rechtsnormen zur Kenntnis gebracht werden, die fr den Entscheid der letzten kantonalen Instanz massgeblich sind. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Parteien das Urteil sachgerecht anfechten knnen und das Bundesgericht das angefochtene Urteil rechtsgenglich berprfen kann (BSK BGGBERNHARD EHRENZELLER, 2. Aufl., Basel 2011, Art. 112 N. 7 ff.).
[14] Obwohl der Sachverhalt nicht hinreichend erstellt war, bietet dieses Urteil gleichwohl Anlass, um auf drei Themenkreise nher einzugehen. Zuerst wird der Begriff des Irrtums erlutert und dabei insbesondere auch das bewusste Nichtwissen von der unbewussten Unkenntnis abgegrenzt (Rz. 15 ff. hiernach). Sodann wird dargelegt, wann ein Rechtsirrtum zur Irrtumsanfechtung berechtigt (Rz. 21 f. hiernach). Schliesslich wird die Begrndung des Bundesgerichts analysiert (Rz. 23 hiernach).
[15] Vertrge kommen durch die bereinstimmenden gegenseitigen Willensusserungen der Parteien zustande (Art. 1 OR). Dabei ist der Erklrende nach der Vertrauenstheorie immer so gebunden, wie ihn der Erklrungsempfnger nach den konkreten Umstnden objektiv gesehen verstehen durfte und musste (INGEBORG SCHWENZER, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 7. Aufl., Bern 2016, N. 36.01). Wird somit jemand auf eine Erklrung behaftet, die nicht seinem Willen entspricht (sog. normativer Konsens), liegt ein Erklrungsirrtum vor (vgl. Art. 24 Abs. 1 Ziff. 13 OR KUKO ORMAJA L. BLUMER, Basel 2014, Art. 23 N. 2).
[16] Vom Erklrungsirrtum sind jene Konstellationen abzugrenzen, in denen der Wille nicht fehlerhaft geussert, sondern fehlerhaft gebildet wurde (sog. Motivirrtum bzw. Grundlagenirrtum EUGEN BUCHER, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil ohne Deliktsrecht, 2. Aufl., Zrich 1988, S. 193). Allgemein gesprochen liegt ein Irrtum vor, wenn Vorstellung und Realitt auseinanderklaffen (gewhnliche Unkenntnis bzw. sog. error i.e.S. SCHWENZER, a.a.O., N. 37.01). Zu denken ist beispielsweise an das unechte Gemlde, welches der Kufer als echt ansieht (PicassoFall BGE 114 II 131). Gemss h.M. stellt auch die fehlende Vorstellung eines Sachverhalts (sog. ignorantia) einen Irrtum dar (statt vieler PETER GAUCH/WALTER R. SCHLUEP/JRG SCHMID/SUSANNE EMMENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band I, 10. Aufl., Zrich/Basel/Genf 2014, N. 762). Aus der Rechtsprechung kann als Beispiel etwa die Unkenntnis der fehlenden biologischen Vaterschaft angefhrt werden (BGE 100 II 278 E. 3c = Pra 1975, S. 346).
[17] Bei diesen beiden Fallgruppen des Irrtums, d.h. dem error i.e.S. und der ignorantia, ist die Irrtumsanfechtung nur zulssig, wenn der Irrtum wie das Bundesgericht und bereits das Handelsgericht des Kantons Zrich richtigerweise festgehalten haben auf eine unbewusste Nichtkenntnis eines Sachverhalts zurckzufhren ist (statt vieler BKBRUNO SCHMIDLIN, Mngel des Vertragsschlusses [Art. 2331 OR], 2. Aufl., Bern 2013, Art. 23/24 N. 14 siehe auch Urteil des Handelsgerichts des Kantons Zrich vom 16. Juni 2016 HG150007 E. 3.1.2). Demgegenber ist die Irrtumsanfechtung demjenigen versagt, der weiss, dass er etwas nicht weiss (sog. bewusstes Nichtwissen), oder der an der Richtigkeit seiner Vorstellung zweifelt und den Sachverhalt bewusst in der Schwebe lsst (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, a.a.O., N. 763 BKSCHMIDLIN, a.a.O., Art. 23/24 N. 15). Dies soll anhand des Beispiels des Kaufs eines als echt bezeichneten unechten Gemldes illustriert werden. Hat der Kufer des unechten Gemldes keine Kenntnis davon, dass dieses unecht ist, befindet er sich in unbewusster Nichtkenntnis des wahren Sachverhalts und ist zur Irrtumsanfechtung legitimiert. Ist sich der Kufer demgegenber bei Vertragsschluss bewusst, dass er nicht weiss, ob das Gemlde echt ist, und ist er sich zudem der Relevanz dieses Fakts betreffend die notwendige Vertragsgrundlage im Klaren, befindet er sich in bewusst gewollter Unkenntnis und kann sich nicht auf Art. 23 ff. OR berufen. Gleiches gilt, wenn der Kufer die Echtheit des Gemldes in Frage stellt, seine Zweifel aber nicht beseitigt und den Vertrag dennoch abschliesst.
[18] Diese Ausfhrungen zeigen, dass es unerlsslich ist, entsprechende Sachverhaltsfeststellungen zu treffen. Andernfalls kann nicht beurteilt werden, ob die sich auf den Irrtum berufende Person einem Irrtum erlegen ist. Die Tatsache, dass die Kuferin von der Dienstbarkeit htte wissen mssen, deren Inhalt aber nicht kannte, ermglicht nicht zu beurteilen, ob sie sich auch der Relevanz der fehlenden berbaubarkeit bewusst gewesen ist, wie das Bundesgericht zu Recht festgehalten hat (E. 4.3.1., vgl. auch HANS CASPAR VON DER CRONE/URS HENRYK HOFFMANNNOWOTNY, Wertungsparallelitt und Interessenausgleich im Irrtumsrecht, in: SJZ 2008, S. 59). Die Vorinstanz ging somit bei der Beurteilung des Sachverhalts von einer falschen Prmisse aus. Sie schloss aus den unterlassenen Aufklrungen der Kuferin betreffend die berbaubarkeit des Grundstcks darauf, dass ein bewusstes Nichtwissen in Bezug auf die berbaubarkeit vorliegen msse (vgl. E. 4.3./4.3.1.). Mit dem Bundesgericht ist festzuhalten, dass aus dem Umstand, wonach die Kuferin Kenntnis der Dienstbarkeit gehabt und nicht abgeklrt hat, welche Konsequenzen die auf dem Grundstck liegende Dienstbarkeit nach sich zieht, nicht a priori abgeleitet werden kann, es liege kein Irrtum vor. Vielmehr htte mittels eines Beweisverfahrens geklrt werden mssen, ob sich die Kuferin der Relevanz der Dienstbarkeit bewusst gewesen ist.
[19] Die Vorinstanz argumentiert zudem, Art. 970 Abs. 4 ZGB schliesse die Einwendung aus, dass jemand einen Grundbucheintrag nicht gekannt habe. Da die streitgegenstndliche Dienstbarkeit im Vertrag erwhnt worden sei, knne die Kuferin ber deren Inhalt nicht in Unkenntnis gewesen sein (siehe E. 3.3.). Nach der hier vertretenen Ansicht ist dieser Argumentation nicht zu folgen. Zur Diskussion steht die positive Rechtskraft des Grundbuchs. Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerbe zu schtzen (Art. 973 Abs. 1 ZGB). Davon abzugrenzen ist die negative Rechtskraft des Grundbuchs, wonach dingliche Rechte an Grundstcken prinzipiell nur durch Grundbucheintrag entstehen (sog. absolutes Eintragungsprinzip JRG SCHMID/BETTINA HRLIMANNKAUP, Sachenrecht, 4. Aufl., Zrich/Basel/Genf 2012, N. 569 ff.). Die Kenntnis der Grundbucheintrge wird m.a.W. fingiert (statt vieler BSK ZGB IIJRG SCHMID, 5. Aufl., Basel 2015, Art. 970 N. 32). Diese unwiderlegbare Vermutung bewirkt jedoch nur, dass der Erwerber eines Grundstcks gegenber einer Person, die ein beschrnktes dingliches Recht geltend macht, nicht vorbringen kann, deren im Grundbuch eingetragenes Recht nicht gekannt und deshalb das Grundstck ohne diese Belastung gutglubig erworben zu haben (Urteil des Bundesgerichts 4C.458/1996 vom 20. Februar 1997 E. 3, in: ZBGR 1998, S. 55 so auch BSK ZGB IISCHMID, a.a.O., Art. 970 N. 32). Folgerichtig ist der vom Bundesgericht vertretenen Ansicht, dass eine Irrtumsanfechtung trotz Grundbucheintrag noch mglich sein soll, zuzustimmen selbst wenn regelmssig ein fahrlssiger Irrtum gemss Art. 26 OR vorliegen drfte (Urteil des Bundesgerichts 4C.458/1996 vom 20. Februar 1997 E. 3, in: ZBGR 1998, S. 55 gl. A. JRG SCHMID, Die Gewhrleistung beim Grundstckkauf, in: ZBGR 2000, S. 359 BKHANS GIGER, Allgemeine Bestimmungen Der Fahrniskauf [Art. 184215 OR], Bern 1979, Art. 192 N. 54 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, a.a.O., N. 763 MIGUEL SOGO, Zahlungsunfhigkeit im Vertragsverhltnis, Zrich/Basel/Genf 2015, S. 316 wohl a.A. HENRI DESCHENAUX, Das Grundbuch, in: SPR V/3, I, Basel 1988, S. 176 f.).
[20] Die positive Rechtskraft des Grundbuchs dient dem Schutz der Rechtssicherheit im Immobiliarverkehr und soll Rechte Dritter, selbst bei einer Verusserung des Grundstcks, gewhrleisten. Es leuchtet daher ein, dass die Fiktion der Kenntnis des Grundbucheintrags gemss Bundesgericht nicht auch zwischen den Vertragsparteien eines Grundstckkaufvertrags gilt. Diese bedrfen keines besonderen Schutzes i.S.v. Art. 970 Abs. 4 ZGB. Den Vertragsparteien stehen die allgemeinen vertraglichen Rechtsbehelfe zur Verfgung. Wie das Bundesgericht treffend urteilte, wird jedoch ein Unterlassen der Konsultation des Grundbuchs in aller Regel als fahrlssige Handlung zu qualifizieren sein. Ein sorgfltig handelnder Kufer wrde nmlich vor dem Kauf eine (zumindest abgespeckte) Immobilien Due Diligence durchfhren lassen (einlsslich MARKUS VISCHER/LUCAS HNNI, Lehren aus der M&APraxis fr den Immobilienkauf, in: AJP 2012, S. 623 f.). Daraus folgt, dass der Rechtsprechung des Bundesgerichts zuzustimmen ist. Eine Irrtumsanfechtung bleibt demnach unabhngig von Art. 970 Abs. 4 ZGB mglich.
[21] Das Handelsgericht des Kantons Zrich stellte sich ferner auf den Standpunkt, ein Irrtum ber die Rechtsfolgen einer Vertragsklausel sei nicht wesentlich i.S.v. Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR (vgl. E. 4.3.2. und Urteil des Handelsgerichts des Kantons Zrich vom 16. Juni 2016 HG150007 E. 3.3.). Diese Aussage verdient grundstzlich Zustimmung, ist aber in casu mit Bezug auf die streitgegenstndliche Dienstbarkeit falsch. Steht ein Irrtum ber den Beweggrund zum Vertragsschluss zur Diskussion, muss immer geprft werden, ob es sich um einen qualifizierten Motivirrtum, d.h. um einen Grundlagenirrtum i.S.v. Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR, oder um einen einfachen Motivirrtum gemss Art. 24 Abs. 2 OR handelt (CHKAHMET KUT, Obligationenrecht Allgemeine Bestimmungen, 3. Aufl., Zrich/Basel/Genf 2016, Art. 2324 N. 25 siehe im Kontext mit Wertirrtmern GALLI/VISCHER, a.a.O., Rz. 20). Der Irrtum kann dabei ein Sachverhalts oder ein Rechtsirrtum sein (CLAIRE HUGUENIN, Obligationenrecht Allgemeiner und Besonderer Teil, 2. Aufl., Zrich/Basel/Genf 2014, N. 524 SALOME WOLF, Rechtsirrtum im Privatrecht Argument oder Anachronismus?, Diss. Basel 2003 = Basler Studien zur Rechtswissenschaft Band 69, Basel/Genf/Mnchen 2003, S. 10). Beim Rechtsirrtum unterscheidet man den echten und unechten Rechtsirrtum (einlsslich WOLF, a.a.O., S. 4 ff.). Irrt sich jemand ber eine Rechtsnorm, liegt ein echter Rechtsirrtum vor. Dieser kann entweder auf Rechtsunkenntnis (sog. Rechtsregelirrtum bzw. ignorantia iuris) oder auf einen Subsumtionsfehler (sog. Rechtsfolgenirrtum bzw. error iuris) zurckzufhren sein (HUGUENIN, a.a.O., N. 525 ff.). Der echte Rechtsirrtum gilt als unwesentlicher Motivirrtum und berechtigt grundstzlich nicht zur Anfechtung (Urteil des Bundesgerichts 4C.37/2004 vom 19. April 2004 E. 3.3 BSK OR IINGEBORG SCHWENZER, 6. Aufl., Basel 2015, Art. 24 N. 29 OFKFELIX DASSER, Schweizerisches Obligationenrecht, 3. Aufl., Zrich 2016, Art. 24 N. 18, BKSCHMIDLIN, a.a.O., Art. 23/24 N. 220 ff. und N. 232 ff.). Gleiches gilt, wenn sich jemand ber die rechtlichen Nebenfolgen eines Vertrags irrt (Urteil des Bundesgerichts 4A_228/2007 vom 1. Oktober 2007 E. 2). Etwas anderes gilt dagegen bezglich des unechten Rechtsirrtums (sog. Rechtslageirrtum bzw. error facti iuri qualificati). Diesfalls wird ber das Vorliegen eines bestimmten rechtlichen Sachverhalts geirrt (HUGUENIN, a.a.O., N. 530) wie z.B. in Bezug auf das Eigentum im Falle eines gestohlenen Kaufobjekts (vgl. BGE 109 II 319). Ein solch unechter Rechtsirrtum berechtigt nach h.M. unter den Voraussetzungen des regulren Sachverhaltsirrtums zur Irrtumsanfechtung (BKSCHMIDLIN, a.a.O., Art. 23/24 N. 214).
[22] Im Lichte dieser Ausfhrungen kann der Subsumtion des Handelsgerichts des Kantons Zrich, wonach sich der Irrtum der Kuferin auf die Rechtsfolgen der Dienstbarkeit bezogen haben soll, nicht gefolgt werden. Der Irrtum der Kuferin bezog sich auf einen rechtlichen Zustand, nmlich auf die berbaubarkeit des streitgegenstndlichen Grundstcks und nicht auf die normative Qualifikation der Rechtslage. Ein unwesentlicher Irrtum ber die rechtlichen Nebenfolgen der Dienstbarkeit htte vorgelegen, wenn die Kuferin zwar den genauen Wortlaut der Dienstbarkeit gekannt sich jedoch eine irrige Vorstellung ber deren Rechtsfolgen gemacht htte. Zum Beispiel, wenn die Kuferin irrigerweise angenommen htte, die Dienstbarkeit sei fr sie rechtlich nicht bindend und sie knne das Grundstck trotz des Pflanz und Bentzungsrechts berbauen (vgl. dazu auch BGE 95 II 407 E. 1 in fine betreffend einen unwesentlichen Irrtum ber baupolizeiliche Vorschriften). Die Ansicht des Bundesgerichts, wonach ein unechter Rechtsirrtum vorliegt, welcher nach Massgabe von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 1 OR zur Anfechtung berechtigt, verdient daher Zustimmung.
[23] Im Ergebnis versagte das Bundesgericht der Kuferin trotz mangelnder Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz durch einen Kunstgriff die Berufung auf Grundlagenirrtum. Dies erfolgte u.E. zu Recht. Die Berufung auf Irrtum ist unstatthaft, wenn sie Treu und Glauben widerspricht (Art. 25 Abs. 1 OR). Darunter werden beispielsweise Flle gezhlt, in denen die irrende Partei aus taktischen Grnden die Anfechtung des Vertrags verzgert (CR CO IBRUNO SCHMIDLIN, 2. Aufl., Basel 2012, Art. 25 N. 1) oder die Irrtumsanfechtung unntz erscheint (OFK ORDASSER, a.a.O., Art. 25 N. 2). Eine weitere Fallgruppe des Rechtsmissbrauchsgebots von Art. 2 Abs. 2 ZGB stellt das widersprchliche Verhalten (venire contra factum proprium) dar (einlsslich BKHEINZ HAUSHEER/REGINA E. AEBIMLLER, Einleitung [Art. 19 ZGB], Bern 2012, Art. 2 N. 268 ff.). Dieses liegt u.a. vor, wenn sich eine Person in einem unauflsbaren Widerspruch zu ihrem frheren Verhalten gebart (BGE 138 III 401 E. 2.2.). Die Kuferin hatte in casu whrend der ffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags besttigt, den Wortlaut des Servitutenprotokolls zu kennen, obwohl dies gar nicht zutraf. Ein Irrtum hinsichtlich der berbaubarkeit des streitgegenstndlichen Grundstcks wre allerdings bei Kenntnis des Wortlauts a priori ausgeschlossen gewesen. Htte die Kuferin der Urkundsperson nicht (flschlicherweise) angegeben, dass sie den Wortlaut kenne, htte diese der Kuferin gesttzt auf 154 Abs. 1 und 2 der Notariatsverordnung des Kantons Zrich (LS 242.2) den Wortlaut vorlesen mssen. Die Kuferin beruft sich m.a.W. im Nachhinein auf einen Irrtum, dessen Ursache sie durch ihre unzutreffende Aussage selbst gesetzt hat. Sie macht in Bezug auf ihren damaligen Kenntnisstand bei Vertragsschluss eine 180GradKehrtwende, was vom Bundesgericht korrekterweise als widersprchlich und somit rechtsmissbruchlich gemss Art. 25 Abs. 1 OR qualifiziert wurde. Der Vollstndigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass sich die Kuferin vor Bundesgericht auch noch auf absichtliche Tuschung (Art. 28 OR) berufen hatte. Mangels Substantiierung behandelte das Bundesgericht dieses Vorbringen aber nicht (siehe E. 4.5.). Vor dem Hintergrund der eher kuferfreundlichen Rechtsprechung des Bundesgerichts, wo i.d.R. relativ rasch eine absichtliche bzw. arglistige Tuschung des Verkufers angenommen wird (siehe z.B. Urteil des Bundesgerichts 4A_11/2015 vom 25. Juni 2015 und die entsprechende Kritik von DARIO GALLI/MARKUS VISCHER, Zulssigkeit von Freizeichnungsklauseln in Grundstckkaufvertrgen, in: dRSK, publiziert am 30. September 2015), wre ein Kufer in einer vergleichbaren Situation gut beraten, sich rechtzeitig und formgerecht auf absichtliche bzw. arglistige Tuschung (Art. 28 resp. Art. 203 OR) zu berufen.
Walder Wyss - Markus Vischer and Dario Galli

References: Art. 970
 Art. 25
 Art. 23
 Art. 112
 Art. 112
 Art. 24
 Art. 23
 BGE 
 Art. 23
 Art. 23
 Art. 23
 Art. 970
 Art. 970
 Art. 970
 Art. 26
 Art. 192
 Art. 970
 Art. 970
 Art. 24
in casu
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 2324
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 23
 BGE 
 Art. 23
 BGE 
in fine
 Art. 24
 Art. 25
 Art. 25
 Art. 2
 Art. 2
in casu
 Art. 25
 Art. 203