Source: http://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/fl091.htm
Timestamp: 2017-05-23 05:00:57+00:00

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Mietrecht / Infoblätter / Info 91: KündigungfristenInfo 91: Kündigungfristen Stand: 1/12
Wechselt im Laufe des Mietverhältnisses der Vermieter (z.B. weil das Haus verkauft wird), spielt dies keine Rolle. Auch wird die Zeit mitgerechnet, in der der jetzige Mieter auf Grund eines Mietvertrages seines früheren Ehegatten in der Wohnung gelebt hat (OLG Stuttgart RE WuM 84, 85). Ist der Mieter innerhalb des Hauses umgezogen, so ist die gesamte bisherige Mietzeit bei der Bemessung der Kündigungsfrist zu berücksichtigen (BGH WuM 05, 584).
Ein dem Hauptmietverhältnis vorangegangenes Untermietverhältnis bleibt bei der Bemessung der Kündigungsfrist außer Betracht (LG Düsseldorf MDR 69, 763; LG Bielefeld ZMR 65, 274. Für eine Anrechnung: AG Hagen WuM 69, 167). Die schriftliche Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktage des Monats zugehen, wenn sie für den Ablauf der jeweiligen Kündigungsfristen wirksam sein soll. Der Samstag/Sonnabend gilt dann nicht als Werktag, wenn er der dritte Tag im Monat ist. Ist dagegen der erste oder zweite Tag im Monat ein Samstag, so ist auch der Samstag als Werktag mitzuzählen (BGH WuM 05, 465). Wer das Kündigungsschreiben persönlich (oder durch Boten) in den Briefkasten wirft, muss die Postzustellzeiten beachten. Wird der Brief erst nach der ortsüblichen Zustellungszeit in den Briefkasten geworfen, ist er erst am nächsten Tag dem Empfänger zugegangen (BAG NJW 84, 1651). Anders nur, wenn mit dem Zugang eines Schreibens ernsthaft gerechnet werden muss. Dann ist auch beispielsweise ein um 18.05 Uhr eingeworfener Brief noch am gleichen Tag zugegangen (LG München II; bestätigt durch BayVerfGH WuM 93, 331). Wer also noch eine Frist wahren will, muss in dieser Situation den Brief persönlich übergeben. Geht das Kündigungsschreiben später zu, ist die Kündigung nicht unwirksam, die Beendigung des Mietverhältnisses wird jedoch um einen Monat verschoben.
Haben die Mietvertragsparteien kürzere als die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen vereinbart, kann sich – von den Ausnahmen in § 573 c Abs. 2 und 3 BGB abgesehen – nur der Mieter darauf berufen. Das bedeutet: In diesem Falle kann der Mieter mit der kürzeren Frist kündigen; der Vermieter dagegen muss – trotz abweichender Vereinbarung – die gesetzliche (längere!) Kündigungsfrist einhalten (vgl. auch OLG Zweibrücken RE WuM 90, 8). Der Vermieter kann auch bei so genannten „DDR-Verträgen“ nur mit der Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB kündigen.
5. Regelungen zum Ausschluss des Kündigungsrechts, die der BGH als Alternative zum einfachen Zeitmietvertrag für zulässig und wirksam hält (vgl. unser Info Nr. 18), sind ebenfalls von der Gesetzesänderung nicht betroffen. Danach darf das Recht des Mieters zur Kündigung für maximal vier Jahr ausgeschlossen werden.
6. Artikel 229 § 3 Absatz 10 EGBGB regelt schließlich nicht den Fall der Vereinbarung einer Verlängerungsklausel im Sinne des § 565 a Abs. 1 BGB a.F. i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB (vgl. Gellwitzki WuM 05, 345). Kündigungsbeschränkungen in Altverträgen, die sich daraus ergeben, dass ein früher zulässiger sogenannter Kettenmietvertrag („Verlängerungsklausel“) abgeschlossen worden war, der sich immer wieder um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn er nicht zum Ende der Laufzeit gekündigt wurde, genießen Bestandsschutz nach Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB. (Beispiel „Das Mietverhältnis beginnt am 1.11.1999 und endet am 31.10.2004. Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe Ziffer 2.“). Hier ist eine Kündigung nur jeweils zum Ablaufdatum möglich (BGH v. 6.4.2005 – VIII ZR 155/04, WuM 05, 342; BGH v. 20.6.2007 – VIII ZR 257/06 -, WuM 07, 463). Das bedeutet, dass der Mieter nur jeweils einmal im Jahr zum vereinbarten Termin kündigen kann (vgl. unser Info Nr. 22).
Zur vorzeitigen Vertragsbeendigung vgl. unser Info Nr. 22.
15.05.2017 Beratungszentren

References: § 573
 § 573
 BGH 
 § 3
 § 565
 Art. 229
 § 3
 Art. 229
 § 3
 BGH