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Timestamp: 2016-10-23 20:31:26+00:00

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1C_181/2013 � � Urteil vom 14. November 2013
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Christian H�uptli,
Die C.________ GmbH stellte ein Gesuch f�r den Neubau von zwei f�nfgeschossigen Mehrfamilienh�usern (A und B) mit insgesamt 18 Wohneinheiten und einer Tiefgarage auf der den Erben D._______ geh�renden Parzelle Nr. xxxx in Buchs. Diese Parzelle umfasst 3'264 m�, wovon etwa ein Drittel (1.106 m�) in der Wohnzone Wc liegt, f�r welche der Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Buchs vom 16. Dezember 1997/6. M�rz 2001 in diesem Gebiet eine Gestaltungsplanpflicht vorsieht. Die restlichen zwei Drittel der Parzellenfl�che sind der Wohn- und Gewerbezone WGc zugeordnet. Gem�ss dem Baugesuch liegen rund ein Viertel des Hauses A und eine kleine Ecke des Hauses B (Balkone) sowie der gr�ssere Teil des Kellergeschosses in der Wohnzone Wc mit Gestaltungsplanpflicht.
Obwohl f�r die Wohnzone Wc kein Gestaltungsplan besteht, stimmte die Abteilung f�r Baubewilligungen des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) dem Bauvorhaben am 26. August 2009 unter Auflagen zu. Am 21. Juni 2010 erteilte der Gemeinderat Buchs die Baubewilligung unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen und wies die Einwendungen von A.A. und B.A.________ ab. Diese erhoben dagegen eine Beschwerde, welche der Regierungsrat des Kantons Aargau mit Entscheid vom 24. August 2011 insoweit guthiess, als er die Baubewilligung des Gemeinderats pr�zisierte und erg�nzte. Im �brigen wies der Regierungsrat die Beschwerde ab.
Abgesehen von einer Neuregelung der Parteientsch�digung f�r das Verfahren vor dem Regierungsrat wies das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau mit Urteil vom 18. Dezember 2012 eine von A.A. und B.A.________ gegen den regierungsr�tlichen Entscheid erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde ab.
A.A. und B.A.________ (Beschwerdef�hrer) erheben Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den Antr�gen, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 18. Dezember 2012 aufzuheben und das Baugesuch abzuweisen. Eventuell sei die Streitsache im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Mit Verf�gung vom 11. M�rz 2013 wurde der Beschwerde gem�ss dem Antrag der Beschwerdef�hrer die aufschiebende Wirkung erteilt.
Der Gemeinderat Buchs schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die C.________ GmbH als private Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. In ihrer Replik zu den Vernehmlassungen des Gemeinderats und der Beschwerdegegnerin erneuern die Beschwerdef�hrer ihre bereits gestellten Antr�ge. Die Beschwerdegegnerin h�lt in ihrer Duplik ebenfalls an ihren urspr�nglichen Antr�gen fest. Dazu haben die Beschwerdef�hrer wiederum Stellung genommen.
1.1.�Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid in einer Materie des �ffentlichen Rechts, die unter keinen Ausschlussgrund f�llt. Die Beschwerde ist rechtzeitig erhoben. Insoweit erweist sich die vorliegende Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als zul�ssig (Art. 82 lit. a, Art. 83, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 100 Abs. 1 BGG).
1.2.�Zur Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist gem�ss Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders ber�hrt ist (lit. b) und ein schutzw�rdiges Interesse an dessen Aufhebung oder �nderung besitzt (lit. c). Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer, dass der Beschwerdef�hrer �ber eine spezifische Beziehungsn�he zur Streitsache verf�gt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder �nderung des angefochtenen Entscheids zieht. Die N�he der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in r�umlicher Hinsicht gegeben sein (BGE 137 II 30 E. 2.2.2 S. 33). Diese N�he wird im Allgemeinen anerkannt, wenn das Baugrundst�ck an dasjenige des Einsprechers angrenzt oder nur durch einen Verkehrstr�ger davon getrennt ist (Urteil 1C_203/2012 vom 18. Januar 2013 E. 1.2 mit Hinweisen).
1.3.�Das Wohnhaus der Beschwerdef�hrer befindet sich auf der Parzelle Nr. yyy, die direkt an die Parzelle Nr xxxx anst�sst, auf der das Bauvorhaben realisiert werden soll. Damit ist die besondere Beziehungsn�he in r�umlicher Hinsicht gegeben. Diesfalls braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse �bereinzustimmen, das durch die von der beschwerdef�hrenden Person als verletzt bezeichneten Normen gesch�tzt wird. Der Nachbar kann vielmehr die �berpr�fung eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtss�tze verlangen, die sich rechtlich oder tats�chlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken, dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 137 II 30 E. 2.2.3 S. 33 mit Hinweisen). Ein solcher Nutzen wird f�r einen Eigent�mer bejaht, wenn das Bauvorhaben bei Gutheissung der Beschwerde nicht oder zumindest nicht wie geplant verwirklicht w�rde (BGE 137 II 30 E. 2.3 S. 34; Urteil 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.5 mit Hinweisen).
1.4.�Gem�ss � 3 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Buchs vom 16. Dezember 1997 (BNO/Buchs) d�rfen die im Bauzonen- und Kulturlandplan speziell bezeichneten Gebiete nur erschlossen und �berbaut werden, wenn ein rechtskr�ftiger Gestaltungsplan vorliegt. Die ger�gte Verletzung dieser Bestimmung k�nnte zur Verweigerung der Baubewilligung f�hren, weshalb der konkrete praktische Nutzen der Beschwerdef�hrer und damit ihre Beschwerdelegitimation entgegen der Meinung der Beschwerdegegnerin zu bejahen ist. Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist grunds�tzlich auf die Beschwerde einzutreten.
1.5.�Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann die Verletzung von Bundesrecht, V�lkerrecht und kantonalen verfassungsm�ssigen Rechte ger�gt werden (Art. 95 lit. a, b und c BGG). Die Verletzung des �brigen kantonalen Rechts kann abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen gem�ss Art. 95 lit. c und d BGG vor Bundesgericht nicht ger�gt werden; zul�ssig ist jedoch die R�ge, die Anwendung dieses Rechts f�hre zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des verfassungsm�ssigen Willk�rverbots (BGE 138 I 143 E. 2 S. 149 f.). Nach der st�ndigen Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt Willk�r in der Rechtsanwendung nicht schon dann vor, wenn eine andere L�sung als die von den kantonalen Beh�rden gew�hlte ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen w�re. Das Bundesgericht weicht vom Entscheid der kantonalen Beh�rde nur dann ab, wenn dieser offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f. mit Hinweisen).
2.1.�Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird gest�tzt auf den auch im Verfahren geltenden Grundsatz von Treu und Glauben und das Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 5 Abs. 3 BV) verlangt, dass ein Ausstandsgrund so fr�h wie m�glich, d.h. nach dessen Kenntnis bei erster Gelegenheit, geltend gemacht wird. Es verst�sst gegen Treu und Glauben, Einw�nde dieser Art erst im Rechtsmittelverfahren vorzubringen, wenn der Mangel schon vorher h�tte festgestellt und ger�gt werden k�nnen. Wer den Mangel nicht unverz�glich vorbringt, wenn er davon Kenntnis erh�lt, sondern sich stillschweigend auf ein Verfahren einl�sst, verwirkt den Anspruch auf sp�tere Anrufung der vermeintlich verletzten Ausstandsbestimmungen (BGE 132 II 485 E. 4.3 S. 496; 139 III 120 E. 3.2.1 S. 124 mit weiteren Hinweisen). Demnach hat eine Partei ihr bekannte Befangenheitsgr�nde gegen eine Person bereits dann zu vorzubringen, wenn deren Mitwirkung am Entscheid f�r die Partei ohne Weiteres vorweg ersichtlich ist, oder sie ernsthaft damit rechnen muss. Dabei ist bei Kommissionen mit einer beschr�nkten Anzahl von Mitgliedern grunds�tzlich von einem m�glichen Mitwirken aller Mitglieder auszugehen (BGE 132 II 485 E. 4.4 S. 497). Zudem wird vermutet, dass ein Anwalt die ordentliche Zusammensetzung von Gerichten kennt, wenn sie in einer leicht zug�nglichen Publikation bekannt gegeben wurde (BGE 139 III 120 E. 3.2.1 S. 124).
2.2.�Unter Hinweis auf diese Rechtsprechung des Bundesgerichts erwog das Verwaltungsgericht, die Mitwirkung des Regierungsrats E.________ sei f�r die Beschwerdef�hrer vorweg ersichtlich gewesen, jedenfalls h�tten sie ernsthaft damit rechnen m�ssen. Dennoch h�tten sie am 28. Januar 2011 im Beschwerdeverfahren vor dem Regierungsrat zur Vereinbarung vom 21./24. Juni 1999 zwischen F.________ und der durch E._______ vertretenen Einwohnergemeinde Buchs Stellung genommen, ohne den Ausstand von E.________ zu verlangen. Die erst in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhobene R�ge der Verletzung seiner Ausstandspflicht wegen der Mitwirkung an dieser Vereinbarung sei demnach verwirkt gewesen.
2.3.�Die Beschwerdef�hrer wenden ein, gem�ss dem in Art. 5 Abs. 3 BV verankerten Grundsatz des Handelns nach Treu und Glauben d�rften die Parteien darauf vertrauen, dass Mitglieder eines Gerichts in klaren F�llen von sich aus in den Ausstand treten. Anders als in � 95 f. GVG vorgesehen, seien daher nach neueren Verfahrensgesetzen die Ausschluss- sowie Ablehnungsgr�nde von Amtes wegen zu beachten. Die Beschwerdef�hrer h�tten somit davon ausgehen d�rfen, der juristisch ausgebildete Regierungsrat E.________ werde von sich aus in den Ausstand treten, da er an einer Vereinbarung mitgewirkt habe, auf welche der regierungsr�tliche Entscheid verweise. Bestehe eine Ausstandspflicht, k�nne von den Parteien keine vorsorgliche R�ge verlangt werden. Erst nach Nichterf�llung der Ausstandspflicht k�nnten Handlungspflichten der Parteien bestehen.
2.4.�Mit diesen Ausf�hrungen bestreiten die Beschwerdef�hrer nicht, dass ihnen anl�sslich ihrer Stellungnahme zur Vereinbarung vom 21./24. Juni 1999 die darin auf der ersten Seite genannte Vertretung der Einwohnergemeinde durch E.________ bekannt war. Zudem erheben die Beschwerdef�hrer keine Einw�nde gegen die vorinstanzliche Feststellung, wonach sie mit seiner Mitwirkung beim regierungsr�tlichen Entscheid rechnen mussten. Demnach h�tten die Beschwerdef�hrer gem�ss der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichts nach Treu und Glauben bereits anl�sslich ihrer Vernehmlassung den Ausstand von E.________ verlangen m�ssen und durften nicht darauf vertrauen, dass er von sich aus in den Ausstand tritt. Ihre R�ge der Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben erweist sich damit als unbegr�ndet. Damit entf�llt auch die Grundlage f�r die daraus abgeleitete R�ge der Verletzung des Anspruchs auf ein faires Verfahren gem�ss Art. 6 Ziff. 1 EMRK und � 22 Abs. 1 KV/AG. Im �brigen handelt es sich beim Regierungsrat nicht um ein Gericht im Sinne von Art. 30 BV, sondern um eine Verwaltungsbeh�rde, bei der die aus Art. 6 EMRK abgeleiteten Anspr�che auf ein unparteiliches Gericht nicht anwendbar sind (vgl. Urteil 1C_413/2012 vom 14. Juni 2013 E. 4.1 mit Hinweisen).
2.5.�Da das Verwaltungsgericht die �berlegungen nannte, von denen es sich bez�glich des Ausstandsbegehrens hat leiten lassen, hat es entgegen der Annahme der Beschwerdef�hrer insoweit seine Begr�ndungspflicht nicht verletzt (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88).
3.1.�Im Rahmen der kantonalen Zust�ndigkeit zur Beurteilung der bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen eines Bauvorhabens ist der im Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vorgesehene Stufenbau zu beachten. Dieser umfasst die Abstimmung gr�sserer Vorhaben im Rahmen der Richtplanung (Art. 6 ff. RPG; BGE 137 II 254 E. 3 S. 257 ff. mit Hinweisen) sowie das Vorliegen eines Nutzungsplans mit einer f�r die Realisierung des Vorhabens geeigneten Nutzungszone (Art. 14 ff. RPG) als Grundlage f�r die Erteilung einer Baubewilligung (Art. 22 RPG; Urteil 1C_36/2011 vom 8. Februar 2012 E. 4.1).
3.2.�Das Gesetz �ber Raumentwicklung und Bauwesen des Kantons Aargau vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG/AG; SAR 713.100) bestimmt unter dem Titel "Allgemeine Nutzungsplanung", dass die Gemeinden allgemeine Nutzungspl�ne (Zonenpl�ne) erlassen, die das Gemeindegebiet in verschiedene Nutzungszonen einteilen und Art und Mass der Nutzung regeln (� 15 Abs. 1 BauG/AG). Die allgemeinen Nutzungspl�ne werden durch das nach der Gemeindeorganisation zust�ndige Organ erlassen (� 25 Abs. 1 BauG/AG). Dies kann die Gemeindeversammlung, der Einwohnerrat oder die Gesamtheit der Stimmberechtigten an der Urne sein ( CHRISTIAN H�UPTLI, in: Andreas Baumann und andere, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, N. 5 zu � 25 BauG/AG). Unter dem Titel "Sondernutzungsplanung (Erschliessungs- und Gestaltungsplanung) " bestimmt � 16 Abs. 1 BauG/AG, dass die Gemeinden die zweckm�ssige Erschliessung und �berbauung bestimmter Gebiete soweit n�tig durch Erschliessungs- und Gestaltungspl�ne sicherstellen. Diese Sondernutzungspl�ne werden vom Gemeinderat beschossen (� 25 Abs. 3 lit. a BauG/AG). Gestaltungspl�ne sind kommunale Nutzungspl�ne im Sinne von Art. 14 ff. RPG (BGE 119 Ib 124 E. 4 S. 134; vgl. auch Urteil 1C_518/2010 vom 22. M�rz 2011 E. 4.1). Nach � 21 Abs. 1 BauG/AG k�nnen Gestaltungspl�ne erlassen werden, wenn ein wesentliches �ffentliches Interesse an der Gestaltung der �berbauung besteht, namentlich damit ein Gebiet architektonisch gut und auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbed�rfnisse der Bev�lkerung abgestimmt �berbaut oder baulich umgestaltet wird, der Boden haush�lterisch genutzt wird und die angemessene Ausstattung mit Anlagen f�r die Erschliessung und Erholung sichergestellt wird. Das aargauischen Baugesetz schreibt kein Mindestmass eines Gestaltungsplanes vor, weshalb sich die Abgrenzung der Planungsgebiete nach dem Zweck und den zu l�senden planerischen Aufgaben richtet. Eine Begrenzung nach unten bildet das Verbot von Kleinbauzonen zur Verhinderung einer Streubauweise (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 5. Juli 2007 E. 2.5, AGVE 2007 Nr. 36. S. 143 ff., 146). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Kleinbauzone dann zul�ssig, wenn sie keine zus�tzliche Streubauweise, sondern einzig eine geringf�gige Erweiterung bereits bebauten Gebiets oder eine massvolle Erweiterung bestehender Bauten bewirkt und sie auch sonst auf einer sachlich vertretbaren Interessenabw�gung beruht (BGE 124 II 391 E. 3a S. 395; Urteil 1C_13/2012 vom 24. Mai 2012 E. 3.1 und 3.3 mit weiteren Hinweisen). Unter diesen Voraussetzungen kann ein Gestaltungsplan zul�ssig sein, der sich auf ein Grundst�ck beschr�nkt (BGE 121 I 245 E. 8c/cc S. 251). Jedoch darf die Aufteilung eines Gebiets in mehrere Teilgestaltungspl�ne nicht dazu f�hren, dass das ganze Gebiet durch Einzelbauweise verunstaltet wird (Urteil 1A.197/2001 vom 18. April 2002 E. 3.3).
3.3.�Gem�ss � 16 Abs. 3 BauG/AG k�nnen die Gemeinden in den allgemeinen Nutzungsvorschriften vorsehen, dass im allgemeinen Nutzungsplan bezeichnete Gebiete nur �berbaut werden d�rfen, wenn von bestimmten Instrumenten der Sondernutzungsplanung Gebrauch gemacht worden ist. Entsprechend bestimmt � 3 BNO/Buchs:
" 1 Die im Bauzonen- und Kulturlandplan speziell bezeichneten Gebiete d�rfen nur erschlossen und �berbaut werden, wenn ein rechtskr�ftiger Gestaltungsplan vorliegt. Der Gemeinderat bestimmt im Einzelfall den Mindestgehalt der Pl�ne.
2 Teilgestaltungspl�ne sind m�glich; der Gemeinderat bestimmt von Fall zu Fall die in den Gestaltungsplan einzubeziehenden Fl�chen."
3.4.�Das Verwaltungsgericht kam zum Ergebnis, der Gemeinderat habe im konkreten Fall aus Verh�ltnism�ssigkeitsgr�nden ausnahmsweise auf einen gem�ss � 3 BNO/Buchs erforderlichen (Teil-) Gestaltungsplan verzichten d�rfen. Zur Begr�ndung f�hrte es an, gem�ss Ziffer 3 der Vereinbarung von 21./24. Juni 1999 sollte der Gestaltungsplan bez�glich des im Perimeter liegenden Teils der heutigen Parzelle Nr. xxxx nur noch Grenzabstandslinien und keine weitergehenden gestalterischen Vorgaben enthalten. Der Gemeinderat k�nnte gem�ss � 3 Abs. 2 BNO f�r die betroffene Fl�che einen Teilgestaltungsplan erlassen und nur noch den Grenzabstand vorschreiben, den das Bauprojekt einh�lt. Damit w�re die Gestaltungsplanpflicht formell erf�llt. Da das Bauprojekt eine eigene Erschliessung ab Zopfweg vorsehe, sei es nicht auf die im Erschliessungsplan G.________ vorgesehene Erschliessungsstrasse angewiesen. Diese Erschliessung werde durch das Bauprojekt auch nicht ung�nstig beeinflusst. Gem�ss dem Vorpr�fungsbericht der Abteilung Raumentwicklung des BVU vom 5. Mai 2000 sei eine sp�tere r�ckw�rtige Erschliessung der Parzellen zzz und www zu sichern. Ebenso halte der Regierungsratsbeschluss Nr. 2000-001793 betreffend Genehmigung des Erschliessungsplans G.________ fest, dass die r�ckw�rtige Erschliessung der "�brigen Parzellen entlang der Kantonsstrasse" Gegenstand des sp�teren Gestaltungsplans sei. Vorliegend sei die Parzelle der Beschwerdef�hrer �ber den Weg H.________ erschlossen und die Parzelle Nr. www bleibe �ber das Gebiet des Gestaltungsplanpflichtperimeters bzw. �ber dasjenige des Erschliessungsplans G.________ r�ckw�rtig erschliessbar. Da die Parzelle Nr. 952 nicht an den Gestaltungsplanperimeter grenze, k�nne der Gestaltungsplan deren r�ckw�rtige Erschliessung von vorneherein nicht erm�glichen. Demnach mache ein Teilgestaltungsplan f�r die umstrittene Fl�che der Parzelle Nr. xxxx wenig Sinn, zumal nicht ersichtlich sei, was ein solcher Plan zus�tzlich regeln oder bewirken k�nnte. Die projektierten Hochbauten l�gen gr�sstenteils ausserhalb des Gebiets mit Gestaltungsplanpflicht. Die Tiefbauten h�tten vor allem mit der Erschliessung zu tun. Inwiefern die Festlegung von Baulinien (Grenzabstandslinien) im fraglichen Bereich notwendig w�re, sei nicht ersichtlich. Aufgrund der Vereinbarung vom 21./24. Juni 1999 sei in einem Gestaltungsplan in diesem Bereich mit weitergehenden Vorgaben gestalterischer Art nicht zu rechnen. Der Gemeinderat, der f�r den Erlass eines Teilgestaltungsplans zust�ndig w�re, sei mit dem Bauprojekt ebenfalls einverstanden. Demnach f�hre das Beharren auf den Erlass eines Teilgestaltungsplans einzig dazu, das Verfahren zu verz�gern. Vor diesem Hintergrund erscheine es unverh�ltnism�ssig, einen Teilgestaltungsplan zu verlangen. Da die Beschwerdef�hrer im Verlauf des Verfahrens betreffend die Baubewilligung ausreichend Gelegenheit gehabt h�tten, sich zur Erforderlichkeit eines Gestaltungsplans zu �ussern, sei insoweit ihr rechtliches Geh�r gewahrt worden.
3.5.�Nach Art. 23 RPG darf das kantonale Recht f�r Bauten innerhalb des Baugebiets Ausnahmen von den Zonenvorschriften vorsehen. Solche Ausnahmen m�ssen sich auf eine klare gesetzliche Grundlage im kantonalen Recht st�tzen, wobei den Kantonen bei der konkreten Ausgestaltung der Ausnahmebewilligungen ein weiter Spielraum zukommt (Urteil 1C_258/2010 vom 9. Dezember 2010 E. 2.2 mit Hinweisen). Der Kanton Aargau hat f�r Ausnahmebewilligungen innerhalb der Bauzone namentlich in � 67 BauG/AG eine gesetzliche Grundlage geschaffen ( ANDREAS BAUMANN, in: Andreas Baumann und andere, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, N. 1 zu � 67 BauG/AG). � 67 Abs. 1 BauG/AG bestimmt:
"Der Gemeinderat kann bei der Bewilligung von Bauten, unter billiger Abw�gung der beteiligten privaten Interessen, Ausnahmen von kommunalen Nutzungspl�nen gestatten, wenn
a) es mit dem �ffentlichen Wohl sowie mit dem Sinn und Zweck der Rechtss�tze vereinbar ist und
b) ausserordentliche Verh�ltnisse vorliegen oder die Anwendung der Pl�ne und Vorschriften zu hart w�re."
Gem�ss dieser Regelung setzt eine Ausnahmebewilligung voraus, dass ausserordentliche, d.h. vom Regelfall wesentlich abweichende Verh�ltnisse vorliegen und die Ausnahme mit dem �ffentlichen Wohl sowie mit dem Sinn und dem Zweck der Vorschriften vereinbar ist. Bez�glich der Verh�ltnism�ssigkeit einer Ausnahmebewilligung sind die beteiligten �ffentlichen und privaten Interessen gegeneinander abzuw�gen ( BAUMANN, a.a.O., N. 2 und 9 zu � 67 BauG/AG; vgl. auch Urteil 1C_14/2013 vom 14. Oktober 2013 E. 2.5). Als vom Regelfall abweichende Umst�nde kommen namentlich objektive Besonderheiten bez�glich der Form und Lage der Parzelle in Frage ( BAUMANN, a.a.O., N. 11 zu � 67 BauG/AG). Bei der Erteilung der Ausnahmebewilligung d�rfen jedoch keine generellen Gr�nde ber�cksichtigt werden, die sich praktisch immer anf�hren liessen, weil auf diesem Wege das Gesetz selber abge�ndert w�rde (BGE 117 Ia 141 E. 4 S. 146).
3.6.�Die Beschwerdef�hrer gehen zutreffend davon aus, das Verwaltungsgericht habe im Ergebnis eine Ausnahmebewilligung nach � 67 BauG/AG gew�hrt, wenn es aus Gr�nden der Verh�ltnism�ssigkeit ausnahmsweise zuliess, dass der Gemeinderat in Abweichung von � 3 BNO/Buchs eine Baubewilligung ohne Gestaltungsplan erteilte. Sie r�gen jedoch, das Verwaltungsgericht habe � 67 BauG/AG willk�rlich angewendet, weil es die darin vorgesehenen Voraussetzungen weder gepr�ft noch begr�ndet habe. Es h�tte bei der Pr�fung der Verh�ltnism�ssigkeit danach fragen m�ssen, ob die Ausnahmebewilligung den Kriterien der Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit entspreche.
3.7.�Das Verwaltungsgericht hat ausf�hrlich dargelegt, weshalb es zum Ergebnis kam, das im kommunalen Nutzungsplan vorgesehene Erfordernis eines Gestaltungsplans sei unter den gegebenen besonderen Umst�nden unverh�ltnism�ssig bzw. nicht durch den Sinn und Zweck der entsprechenden Rechtss�tze gerechtfertigt. Es hat dabei die �ffentlichen Interessen am Erlass eines Teilgestaltungsplans und die privaten Interessen an Verhinderung einer dadurch bewirkten Verz�gerung des Bauvorhabens gegeneinander abgewogen und damit implizit die Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung nach � 67 BauG/AG gepr�ft und begr�ndet. Es brauchte dabei nicht nach der Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit zu fragen, weil diese Kriterien hinsichtlich der Verh�ltnism�ssigkeit von Grundrechtseinschr�nkungen massgebend sind (vgl. BGE 137 I 31 E. 7.5.2 S. 53). Das Verwaltungsgericht ist somit in methodischer Hinsicht nicht willk�rlich vorgegangen.
3.8.�Sodann machen die Beschwerdef�hrer geltend, der angefochtene Entscheid sei auch unter dem Aspekt der Verh�ltnism�ssigkeit willk�rlich. Das Verwaltungsgericht habe nicht beachtet, dass Ausnahmebewilligungen nur bei aussergew�hnlichen Gegebenheiten und nicht aus Gr�nden erteilt werden d�rften, die sich praktisch immer anf�hren liessen. Es komme h�ufig vor, dass Parzellenteile in ein Gebiet mit Gestaltungsplanzwang ragten, weshalb diese Fl�chen nicht mittels einer Ausnahmebewilligung von der Gestaltungspflicht befreit werden d�rften. Dem Verwaltungsgericht sei zwar beizupflichten, dass ein Gestaltungsplan allein f�r die Fl�che von 1'106 m� der Parzelle xxxx unvern�nftig sei. Es habe jedoch willk�rlich ausser Acht gelassen, dass diese Fl�che einer unzul�ssigen Kleinbauzone entspreche und daher gem�ss den allgemeinen Planungsgrunds�tzen daf�r kein Teilgestaltungsplan erlassen werden d�rfe. Zudem d�rfe der Gemeinderat auch Teilfl�chen nicht aus der Gestaltungsplanpflicht entlassen. T�te er dies mehrmals, k�nnte er die gesamte Gestaltungsplanpflicht umgehen. Indem der Gemeinderat f�r 7.4 % des Gesamtperimeters der Gestaltungsplanpflicht keinen Gestaltungsplan erlassen habe, habe er die vom Einwohnerrat definierte Fl�che dieses Plans reduziert und damit das Gewaltenteilungsprinzip und den planerischen Stufenbau verletzt. Zudem h�tten die Beschwerdef�hrer ihre Mitwirkungsrechte im Gestaltungsplanverfahren nicht aus�ben k�nnen, was ihr rechtliches Geh�r verletze.
3.9.�Da vom projektierten Haus A nur rund ein Viertel und vom Haus B eine kleine Ecke (Balkone) in das rund 15 ha umfassende Gebiet mit Gestaltungsplanpflicht ragen, liegt ein geringf�giger Eingriff in dieses Gebiet vor, der nicht zu einer verp�nten Streubauweise f�hrt. Demnach ist das Verwaltungsgericht nicht in Willk�r verfallen, wenn es annahm, der Gemeinderat h�tte f�r die umstrittene Teilfl�che einen der Baubewilligung entsprechenden Teilgestaltungsplan erlassen d�rfen. Sodann ging das Verwaltungsgericht davon aus, f�r die umstrittene Teilfl�che sei die Festlegung von Baulinien (Grenzabstandslinien) nicht notwendig und aufgrund der Vereinbarung vom 21./24. Juni 1999 sei in diesem Bereich mit weitergehenden Vorgaben gestalterischer Art nicht zu rechnen. Da die Beschwerdef�hrer nicht darlegen, inwiefern diese Feststellungen offensichtlich unrichtig sein sollen, konnte das Verwaltungsgericht willk�rfrei davon ausgehen, es l�gen insoweit vom Regelfall abweichende ausserordentliche Verh�ltnisse vor, die einen Teilgestaltungsplan entbehrlich werden liessen. Die Beschwerdef�hrer wenden zwar ein, sie h�tten keinen solchen Teil-, sondern einen gr�sseren Gestaltungsplan verlangt. Sie begr�nden jedoch nicht ansatzweise, inwiefern im vorliegenden Fall das geringf�gige Hineinreichen der geplanten, grunds�tzlich zonenkonformen Bauten in den Gesamtbereich mit Gestaltungsplanpflicht dessen architektonische oder erschliessungsm�ssige Gestaltung beeintr�chtigen k�nnte. Auch zeigen sie nicht auf, weshalb die Gefahr einer Aufteilung der Restfl�che in eine Vielzahl von Teilgestaltungspl�nen bestehen soll. Schliesslich legen die Beschwerdef�hrer nicht dar, welche Mitwirkungsrechte sie dadurch verloren haben sollen, dass der Gemeinderat nicht zun�chst formell einen Teilgestaltungsplan erliess, sondern direkt eine Baubewilligung erteilte. Aus all diesen Gr�nden ist das Verwaltungsgericht nicht in Willk�r verfallen, wenn es ins Gewicht fallende �ffentliche Interessen an einem (Teil-) Gestaltungsplan verneinte und es deshalb das Erfordernis eines solchen Plans in Anbetracht der privaten Interessen an der Vermeidung einer Verz�gerung des Verfahrens als unverh�ltnism�ssig qualifizierte.
4.1.�Die Beschwerdef�hrer machen geltend, das Verwaltungsgericht habe die Eigentumsgarantie gem�ss Art. 26 BV verletzt, weil es eine Areal�berbauung ohne Gestaltungsplan zugelassen und damit eine qualitativ bessere �berbauung gest�tzt auf einen solchen Plan verhindert habe.
4.2.�Die Beschwerdef�hrer legen nicht dar, inwiefern der bisherige oder voraussehbare k�nftige Gebrauch ihrer Liegenschaft durch den teilweisen Verzicht auf einen Gestaltungsplan f�r die �berbauung der Nachbarliegenschaft verunm�glicht oder erschwert werden soll. Da nach dem Ausgef�hrten auch keine unzul�ssige Eigentumsbeschr�nkung vorliegt, erweist sich ihre R�ge der Verletzung von Art. 26 BV als unbegr�ndet.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdef�hrern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese haben der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientsch�digung unter solidarischer Haftbarkeit auszurichten (Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG). Dem Gemeinderat Buchs ist keine Parteientsch�digung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Die Beschwerdef�hrer haben unter solidarischer Haftbarkeit die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 83
 Art. 86
 Art. 100
 Art. 89
 Art. 95
 Art. 5
 Art. 6
 Art. 30
 Art. 6
 BGE 
 Art. 14
 Art. 23
 BGE 
 Art. 26
 Art. 26