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Timestamp: 2020-03-28 12:13:33+00:00

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Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza - Confedilizia
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SOMMARIO: a) Ambito di operatività; b) Attività commerciale; c) Controversie; d) Forma della disdetta; e) Impresa familiare; f) Onere della prova; g) Porzione di immobile; h) Ristrutturazione; i) Serietà dell’intento del locatore; j) Società di persone; k) Specificazione dei motivi; l) Strumenti urbanistici; m) Tempestività della disdetta; n) Utilizzazione parziale.
* Cass. civ., sez. III, 18 gennaio 2002, n. 537, Miniero c. Esposito Lazzazara, in Arch. loc. e cond. 2002, 210.
b) Attività commerciale
In tema di recesso dal contratto di locazione di un immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione, ai sensi dell’art. 29, lett. c) della legge n. 392/1978, il possesso della concessione edilizia, ai fini del diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, è condizione per l’azione di rilascio, e la produzione di detto documento può avvenire anche nel corso del giudizio d’appello (purché prima della relativa decisione), non essendo, per converso, sufficiente assumere, in corso di giudizio, la mera circostanza che (come nella specie), la concessione de qua sia «in corso di rilascio».
* Cass. civ., sez. III, 5 agosto 2004, n. 15018, Attena c. Colotti.
Qualora il locatore di immobile eserciti il recesso, per la ne­cessità di procedere a lavori di ristrutturazione del bene (art. 29 lett. c della L. 27 luglio 1978, n. 392), le questioni poste dal conduttore sulla legittimità del provvedimento municipale di autorizzazione di dette opere, mentre sono conoscibili, in via incidentale, dal giudice ordinario, nell’ambito della controversia fra le parti del rapporto locativo, sui diritti inerenti al rapporto stesso, spettano alla giurisdizione del giudice amministrativo, ove siano sollevate, in via principale, con domanda di annullamento del provvedimento proposta nei confronti del comune, dato che tale domanda attiene al rapporto con l’amministrazione e si ricollega all’interesse legittimo dell’istante circa l’osservanza dell’amministrazione medesima alle norme che regolano la sua attività pubblicistica a tutela di esigenze generali.
* Cass. civ., sez. III, 16 aprile 1996, n. 3562, Fichera c. Viola, in Arch. loc. e cond. 1996, 741.
d) Forma della disdetta
* Cass. civ., sez. III, 26 aprile 2004, n. 7927, Kuwait Petroleum Italia spa c. Monte Grappa srl.
In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, ed in relazione alle finalità perseguite dall’art. 29 della legge 392/1978, l’eventuale nullità della disdetta per mancata specificazione dei motivi (nullità assoluta, che può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse in ogni stato e grado del giudizio) rende inidoneo l’atto de quo a produrre gli effetti suoi propri per la prima scadenza contrattuale, ma non gli impedisce di valere per la scadenza successiva come espressione di volontà contraria alla rinnovazione della locazione.
e) Impresa familiare
Costituisce valido motivo di diniego della rinnovazione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo l’intenzione di destinarlo, ai sensi dell’art. 29, lettera b) della L. n. 392 del 1978, all’esercizio dell’attività commerciale praticata dalla figlia del locatore in regime di impresa familiare insieme al di lei marito, ancorché titolare ne sia quest’ultimo, atteso che la disciplina dettata al riguardo dall’art. 230 bis cod. civ. – conferendo ai familiari ed al coniuge collaboratori nell’impresa poteri direttivi e di gestione patrimoniale – consente, in presenza di idonei elementi presuntivi, di considerarli contitolari dell’impresa stessa.
f) Onere della prova
In tema di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, grava sul locatore che agisce per fare valere la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza per uno dei motivi indicati dall’art. 29 della legge sull’equo canone, l’onere di provare – ove sorga al loro riguardo contestazione – gli elementi richiesti dalla legge, quali, in particolare, se il diniego sia fatto dipendere dai motivi indicati dalla lett. b del predetto articolo, il rapporto di parentela che lo lega al soggetto in favore del quale chiede il rilascio e la serietà dell’intenzione di destinare l’immobile ad una delle attività di cui all’art. 27.
g) Porzione di immobile
h) Ristrutturazione
i) Serietà dell’intento del locatore
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione di un immobile urbano non abitativo per l’intenzione del locatore di destinare l’immobile all’esercizio della propria attività commerciale, non può trovare ostacolo nella mancanza di elementi di carattere amministrativo – quali l’autorizzazione all’esercizio della nuova attività o l’iscrizione alla camera di commercio – che oltre a presupporre, nella generalità dei casi, la raggiunta disponibilità dei locali, non possono incidere nell’ambito della disciplina del rapporto privatistico della locazione, stante la loro attinenza alla normativa pubblicistica.
* Cass. civ., sez. III, 22 novembre 2000, n. 15075, Pizzo c. Galdieri, in Arch. loc. e cond. 2001, 148.
j) Società di persone
K) Specificazione dei motivi
In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso da abitazione, la disdetta del contratto di locazione, quale atto di natura negoziale, ha la funzione di impedire, se non opposta, la rinnovazione del contratto; con la conseguenza che, ancorché detto atto sia inefficace per mancanza di valido motivo di diniego, il rilascio non può essere ricondotto alla volontà del conduttore in ordine alla cessazione del rapporto od al mutuo consenso delle parti, non venendo meno il diritto del medesimo all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Per poter contestare validamente la spettanza dell’indennità al conduttore occorre infatti che la cessazione del rapporto sia do­vuta all’iniziativa del medesimo ovvero alla sua partecipazione ad una convenzione risolutoria (scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372, primo comma, c.c.); mentre è assolutamente irrilevante la circostanza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poiché, in tal caso, la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, che abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione. L’accertamento, sia pure di carattere presuntivo, della sussistenza di un rapporto di causa ed effetto tra diniego di rinnovo della locazione da parte del locatore e rilascio da parte del conduttore costituisce pertanto una mera quaestio facti, come tale insuscettibile di sindacato in sede di legittimità se congruamente motivata.
* Cass. civ., sez. III, 21 novembre 2001, n. 14728, Cavaliere ed altro c. Cioffi, in Arch. loc. e cond. 2002, 71.
La specificazione del motivo per cui il locatore nega al conduttore, alla prima scadenza, il rinnovo del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso dall’abitazione, condiziona l’efficacia della disdetta e la procedibilità della domanda di rilascio, che, dovendo esser fondata sul medesimo motivo, non può essere integrato o modificato in corso di giudizio stante la necessaria tempestività della disdetta – 12 o 18 mesi prima della scadenza – mentre nel processo è verificabile soltanto la realiz­zabilità giuridica e tecnica dell’intento manifestato dal locatore, in caso di contestazione del conduttore.
* Cass. civ., sez. III, 9 settembre 1998, n. 8934, Maffi c. Soc. Fag Infissi, in Arch. loc. e cond. 1999, 98.
La nullità comminata dal quarto comma dell’art. 29 della legge 27 luglio 1978 n. 392 alla disdetta di un contratto di locazione di immobile per l’esercizio delle attività previste dal precedente articolo 27, se priva della specificazione dei motivi – previsti dai commi primo e secondo del medesimo articolo 29 per tutelare non solo il conduttore, ma anche l’interesse generale dell’economia alla stabilità delle locazioni non abitative – è assoluta e perciò rilevabile sia d’ufficio sia dallo stesso locatore, purché dimostri che dall’incertezza sulla validità di tale disdetta gli deriva un danno giuridicamente rilevante.
* Cass. civ., sez. III, 19 gennaio 2001, n. 792, Soc. Hotel Margutta c. Pasta, in Arch. loc. e cond. 2001, 218.
l) Strumenti urbanistici
In tema di diniego di rinnovazione della locazione per “necessità” del locatore nell’ipotesi di cui all’art. 29, lett. b) della L. 27 luglio 1978, n. 392, il mancato previo conseguimento delle autorizzazioni o concessioni prescritte per l’esecuzione delle opere edilizie occorrenti a realizzare la progettata destinazione non preclude il riconoscimento della necessità del locatore, quando tali provvedimenti siano in astratto consentiti, sia pure in via di eccezione od in deroga alle previsioni urbanistiche generali, atteso che solo il divieto assoluto ed inderogabile di realizzare le opere o il mutamento della destinazione impressa all’immobile, non rimovibile in presenza di particolari condizioni o situazioni di fatto, comporta l’inidoneità del bene al soddisfacimento della necessità dedotta dal locatore. Non vale ad integrare un caso di impossibilità giuridica “assoluta” il vincolo ostativo alla progettata destinazione che sia impresso da una variante al piano regolatore adottata, ma non ancora approvata, malgrado la previsione di misure di salvaguardia, considerato che in tal caso l’impossibilità di realizzazione delle opere o del mutamento di destinazione è transitoria e suscettibile di venir meno per effetto della mancata approvazione della variante.
m) Tempestività della disdetta
* Cass. civ., sez. III, 21 novembre 2000, n. 15039, Silvestrini R. ed altri c. Soc. C.E.B.A.T, in Arch. loc. e cond. 2002, n. 5.
In tema di locazioni di immobili non abitativi, la disdetta intimata dal locatore al conduttore alla prima scadenza, anche se intempestiva e non motivata, a norma dell’art. 29 della L. 27 luglio 1978, n. 392, e, perciò, inidonea, di per sè sola, a produrre gli effetti suoi propri (il mancato rinnovo della locazione), determina, tuttavia, in caso di adesione del conduttore, la cessazione del rapporto locativo alla data bilateralmente concordata, non incorrendo nel divieto di cui all’art. 79 della legge citata la rinuncia del conduttore al dirit­to di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, se compiuta dopo, la stipulazione del contratto. Pertanto, dopo l’adesione del conduttore alla richiesta di anticipato rilascio, il locatore non può invocare i vizi dell’atto di disdetta per inferirne l’adempimento del conduttore nel pagamento dei canoni per il tempo successivo all’intervenuta cessazione del contratto.
n) Utilizzazione parziale
In tema di locazione di immobile adibito ad uso diverso da abitazione e di conseguito rilascio dello stesso, ex art. 29 legge 27 luglio 1978, n. 392, alla prima scadenza, l’effettiva utilizzazione del bene da parte del locatore del bene, atta ad evitare l’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 31 della legge citata, è da ritenersi rispettata – sempre che realizzi la finalità dedotta a suo tempo dal locatore – anche nel caso in cui essa si riveli solo parziale.
* Cass. civ., sez. III, 25 agosto 1997, n. 7974, Culin c. Resch

References: Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1372
 Cass. 
 Cass. 
 articolo 27
 articolo 29
 Cass. 
 Cass. 
 art. 29
 Cass.