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Timestamp: 2017-09-19 11:47:39+00:00

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Lexikon Steuer: Miteigentum bei selbstgenutzten Wohnungen
> Miteigentum bei selbstgenutzten Wohnungen
Erwerben mehrere Personen gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung, z.B. Freunde, Bekannte oder Verwandte, kann grundsätzlich jeder für seine anteiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten die Förderung nach dem Eigenheimzulagengesetz in Anspruch nehmen.
Voraussetzung ist, dass er als Miteigentümer die Wohnung auch zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
Nutzt nur ein Miteigentümer die gemeinsam angeschaffte Wohnung allein, so kann auch nur er die Eigenheimzulage in Anspruch nehmen.
Bei dem Erwerb eines Miteigentumsanteils ist wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen in der Höhe der Steuervergünstigung zwischen einer Eigentumswohnung und einem Einfamilienhaus auf der einen und einer Wohnung in einem Zwei- oder Mehrfamilienhaus auf der anderen Seite zu unterscheiden.
Miteigentümer einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses können die Höchstbeträge für die Steuervergünstigung nur gemeinsam ausschöpfen. Der Abzugsbetrag wird im Verhältnis der Miteigentumsanteile aufgeteilt. Das gilt auch dann, wenn die auf einen Miteigentumsanteil entfallenden Herstellungs- oder Anschaffungskosten die Bemessungsgrundlage des vollen Fördergrundbetrages erreichen (BFH, 29.03.2000 - IX B 111/98, BStBl II 2000, 352).
Die vier Doppelkopffreunde des Vereins "Karo-Ass" erwerben ein gerade fertig gestelltes Einfamilienhaus zu je einem Miteigentumsanteil von 25 %. Die Anschaffungskosten für das Einfamilienhaus haben 400.000 EUR betragen und werden von jedem Miteigentümer in Höhe seines Anteils (100.000 EUR) übernommen.
Die Eigenheimzulage für ist für alle Beteiligten wie folgt zu ermitteln:
1/4 von 400.000 EUR = 100.000 EUR
davon 1 % höchstens jedoch entsprechend dem Miteigentumsanteil = 1.000 EUR
1/4 des Höchstbetrages (1.250 EUR) = 313 EUR
Nur diejenigen Miteigentümer, die das Einfamilienhaus selbst nutzen, können die Eigenheimzulage in Anspruch nehmen.
Diese einschränkende Regelung gilt nicht für Ehegatten, die eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus im Miteigentum erwerben, wenn die Ehegatten nach § 26b EStG zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden.
Der Fördergrundbetrag ist auch in den Fällen nur anteilig zu gewähren, in denen einzelne Miteigentümer zwar anspruchsberechtigt nach § 1 EigZulG sind, die Eigenheimzulage für ihren Miteigentumsanteil jedoch nicht in Anspruch nehmen können oder wollen. Dabei ist es unerheblich, ob diese Miteigentümer keine Eigenheimzulage bekommen, weil sie z.B. das Objekt nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzen, weil bei ihnen - obwohl sie das Objekt selber nutzen - Objektverbrauch eingetreten ist oder weil sie keine Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen haben.
Der Miteigentümer hat Anspruch auf den ungekürzten Fördergrundbetrag, wenn die anderen Miteigentümer nicht unbeschränkt einkommensteuerpflichtig und deshalb keine Anspruchsberechtigten i.S.d. § 1 EigZulG sind (BFH, 24.06.2004 - III R 69/03).
Abwandlung Beispiel 1
Nur drei der Karo-Ass Freunde nutzen das Einfamilienhaus zu eigenen Wohnzwecken. Der Vierte ist zwar Miteigentümer, ist jedoch nicht in das Haus eingezogen.
Anspruchsberechtigt nach § 1 EigZulG sind alle vier Karo-Ass Freunde. Die ersten drei können die Eigenheimzulage - bei Vorliegen aller übrigen Voraussetzungen - auch tatsächlich beanspruchen, da sie das Einfamilienhaus selber nutzen. Der Vierte hat keinen Anspruch auf Eigenheimzulage, da er nicht in dem Haus wohnt.
Die ersten drei Freunde bekommen trotzdem nur eine Eigenheimzulage entsprechend ihres Miteigentumsanteils, also jeweils 313 EUR.
Die vier Karo-Ass Freunde - alle ledig - sind in das Einfamilienhaus eingezogen. Einer hat jedoch schon für ein anderes Objekt eine Förderung in Anspruch genommen.
Für den Vierten, der bereits eine Förderung erhalten hat, ist Objektverbrauch eingetreten. Dieser Miteigentümer hat keinen Anspruch auf Eigenheimzulage. Die drei Karo-Ass Freunde, für die noch kein Objektverbrauch eingetreten ist, können - bei Vorliegen aller übrigen Voraussetzungen - die Eigenheimzulage erhalten. Sie bekommen jedoch jeweils nur die Eigenheimzulage entsprechend ihres Miteigentumsanteils ausgezahlt, also jeweils 313 EUR.
Miteigentum bei Zwei- oder Mehrfamilienhäusern
Bei Miteigentümern eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses ist der Abzugsbetrag / Förderbetrag entsprechend der Miteigentumsanteile zu gewähren, wenn die Nutzfläche der zu eigenen Wohnzwecken dienenden Wohnung dem Verhältnis zur Gesamtwohnfläche dem Miteigentumsanteil entspricht. Diese komplizierte Regelung lässt sich anhand eines einfachen Beispiels erklären.
Hans Moll hat mit Claudia Hart auf einem Erbbaugrundstück ein Zweifamilienhaus mit zwei gleich großen Wohnungen errichtet. Die Miteigentumsanteile an dem Zweifamilienhaus betragen jeweils 50 %. Von den jeweils gleich großen Wohnungen nutzt Hans Moll eine zu eigenen Wohnzwecken.
Die Gesamtherstellungskosten haben 400.000 EUR betragen. Entsprechend seinem Miteigentumsanteil entfallen auf Hans Moll 200.000 EUR.
Der von Hans Moll getragene Teil der Gesamtherstellungskosten entspricht dem Wert seiner zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung. Der Abzugsbetrag, den er in Anspruch nehmen kann, beträgt somit:
1 % der Bemessungsgrundlage von 200.000 EUR = 2.000 EUR
höchstens jedoch = 1.250 EUR
Ist der Miteigentumsanteil geringer als der Wert der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung, so ist der Abzugsbetrag entsprechend dem Miteigentumsanteil an der Wohnung zu kürzen.
Frank Flink und Karin Schnell bauen auf einem Erbbaugrundstück gemeinsam ein Zweifamilienhaus in Bochum. Die Miteigentumsanteile betragen jeweils 50 %. Die von Karin Schnell zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung ist 150 qm, die andere Wohnung ist nur 50 qm groß.
Die Herstellungskosten des Zweifamilienhauses betragen 400.000 EUR. Hiervon hat Karin Schnell entsprechend ihrem Miteigentumsanteil die Hälfte getragen.
Auf Grund der Eigentumsverhältnisse nutzt Karin Schnell 100 qm (= 2/3 ihrer Wohnung) als Eigentümerin. Die darüber hinausgehenden 50 qm (= 1/3) nutzt sie auf Grund einer Überlassung der Wohnung durch Frank Flink. Die Eigenheimzulage beträgt somit:
1 % der von Karin Schnell getragenen Herstellungskosten (200.000 EUR) = 2.000 EUR
höchstens jedoch entsprechend dem Miteigentumsanteil an der Wohnung 2/3 von 2.000 EUR = 1.250 EUR = 833 EUR.
Zahlt Karin Schnell für die überlassenen 50 qm in Höhe der ortsüblichen Miete Ausgleichsbeträge, so führen diese bei Frank Flink zu Vermietungseinkünften . Er kann im Rahmen des Werbungskostenabzugs bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Abschreibung von der anteiligen Bemessungsgrundlage von 100.000 EUR vornehmen.
Ist der Wert der eigenen Wohnung geringer als der Miteigentumsanteil, so sind die anteiligen Herstellungskosten nur insoweit in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, als sie auf die selbstgenutzte Wohnung entfallen.
Wie das vorherige Beispiel, nur nutzt Karin Schnell die 50 qm große Wohnung zu eigenen Wohnzwecken.
Von den von ihr getragenen Herstellungskosten in Höhe von 200.000 EUR entfallen nur 100.000 EUR auf die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung. Der Abzugsbetrag ist wie folgt zu berechnen:
1 % der Bemessungsgrundlage von 100.000 EUR = 1.000 EUR
Damit jeder einzelne Miteigentümer in den Genuss der höchstmöglichen Förderung kommen kann, ist es empfehlenswert, in Miteigentumsfällen die Aufteilung der Wohnungen in mehrere Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz vorzunehmen.
Jeder Anteil eines Miteigentümers an einem Objekt stellt ein Objekt im Sinne des Objektverbrauchs dar. Erwirbt ein Miteigentümer einen weiteren Miteigentumsanteil hinzu, stellt dieser Hinzuerwerb ein eigenständiges Objekt dar. Das bedeutet, dass nur im Falle der Ehegattenbesteuerung dieses zweite Objekt begünstigt ist.
A ist zur Hälfte an einer Eigentumswohnung beteiligt. Für diesen Anteil hat er bereits eine Förderung erhalten. Im Jahr 2004 erwirbt A auch den anderen hälftigen Miteigentumsanteil hinzu.
A kann für den im Jahr 2004 erworbenen Miteigentumsanteil keine Förderung, da durch die Förderung des ersten Anteils bereits Objektverbrauch bei ihm eingetreten ist.
Erwirbt ein Miteigentümer bis zum Ende des Veranlagungszeitraums, in dem der Abzugszeitraum beginnt, einen oder mehrere Miteigentumsanteile hinzu, stellen ursprünglicher und hinzuerworbener Miteigentumsanteil ein einheitliches Objekt dar. Erwirbt der Steuerpflichtige den Miteigentumsanteil jedoch erst in einem späteren Jahr, ist der hinzuerworbene Miteigentumsanteil nach wie vor als ein Objekt zu betrachten.
Besonderheit: Tod eines Ehegatten
Nach § 6 Abs. 2 Satz 3 EigZulG kann der Ehegatte, der infolge Erbfalls einen Miteigentumsanteil an der Wohnung hinzuerwirbt, den auf diesen Anteil entfallenden Förderbetrag weiter in der bisherigen Höhe in Anspruch nehmen, wenn bei den Ehegatten die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG vorgelegen haben.
Dies gilt aber nur dann, wenn der Anspruch auf Eigenheimzulage in der Person des Erblassers bereits entstanden war.
A hat im Januar 2004 einen Miteigentumsanteil an einer Wohnung erworben. Im November 2004 erwirbt er einen weiteren Miteigentumsanteil an der Wohnung hinzu.
Da A die beiden Anteile innerhalb eines Jahres erworben hat, kann er für beide Anteile die Eigenheimzulage erhalten, da beide Anteile als ein Objekt im Sinne des Objektverbrauchs gelten.

References: § 26
 § 1
 § 1
 § 1
 § 6
 § 26