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Timestamp: 2019-08-21 14:38:54+00:00

Document:
Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 27.05.2002 mit dem Az.: 14 Wx 91/01	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: 14 Wx 91/01
Rechtsgebiete: WoEigG, FGG
WoEigG § 25 Abs. 5
WoEigG § 26 Abs. 1
WoEigG § 44
1. Der Verwalter kann nicht wirksam als Vertreter stimmberechtigter Wohnungseigentümer über seine eigene Entlastung abstimmen. Mangels anerer Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung kann er aber im Rahmen der ihm erteilten Vollmacht unter der Voraussetzung Untervollmacht erteilen, daß diese nicht mit der Umgehung seines Stimmrechts dienenden Weisungen verbunden ist.
Geschäftsnummer: 14 Wx 91/01
Beschluß vom 27. Mai 2002
wegen: Ungültigkeit eines Beschlusses
hier: sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner - ohne die Wohnungseigentümerin B.W.- gegen den Beschluss des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 31.07.2001 - 1 T 20/01 -
1. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner - ohne die Wohnungseigentümerin B.W.- werden der Beschluss des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 31.07.2001 - 1 T 20/01 - und der Beschluß des Amtsgerichts Waldshut-Tiengen vom 14.02.2001 - 3 UR II 17/00 - dahin abgeändert, daß der Antrag der Antragsteller insgesamt als unbegründet zurückgewiesen wird.
2. Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten aller Instanzen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
3. Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 3.067,75 € (= 6.000,-- DM) festgesetzt.
4. Die Beschwerde des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner gegen die mit Beschluß des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 31.07.2001 - 1 T 20/01 - erfolgte Festsetzung des Geschäftswertes für das erstinstanzliche und das zweitinstanzliche Verfahren wird als unbegründet zurückgewiesen.
Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer der Wohnanlage Z.in W.
1. Das von den beiden Alteigentümern - Herrn F.L.als Bauunternehmer und Herrn A.B.als Architekt - errichtete Gebäude war mit Teilungserklärung (TE) vom 13.10.1993 (AS. 57/69) in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt worden. Gemäß § 14 Abs. 3 S. 2 TE bestimmt sich das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung in Übereinstimmung mit § 25 Abs. 2 WEG nach dem Kopfprinzip. Herr B. der jetzt noch Verwalter ist, war durch § 15 Abs. 1 S. 1 TE als erster Verwalter bestellt worden.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 31.01.1995 (AS. 9/27) haben die Antragsteller von den Alteigentümern die in dem Gebäude gelegene Wohnung Nr. 4 (82,7/1000 Miteigentumsanteile) sowie zwei Garagenstellplätze (jeweils 5,4/1000 Miteigentumsanteile) erworben.
In der Wohnanlage kam es immer wieder zu Verstopfungen des Abflussrohrs, wobei die Ursachen streitig sind. Ein auf Veranlassung des Verwalters eingeholtes schriftliches Gutachten des Sachverständigen H. vom.05.2000 (AS. 83/95) kam zum Ergebnis, daß das Gefälle der Leitungen zwar den Regeln der Technik, nicht aber den Planvorgaben entspreche. Der Gutachter hat dabei Vorschläge zur Verbesserung der Situation und zur Verhinderung weiterer Verstopfungen gemacht.
2. Mit Schreiben ohne Datum (AS. 55) hatte der Verwalter zur Eigentümerversammlung auf den 13.06.2000, 19.00 Uhr, eingeladen. Angekündigt waren u.a. die Tagesordnungspunkte "Entlastung des Verwalters" (TOP 3), "Sachverständigengutachten über Abwasserleitungen" (TOP 10) und "Verschiedenes" (TOP 12).
Ausweislich des Protokolls (AS. 29/41) mit Anwesenheitsliste (AS. 43) waren bei der Eigentümerversammlung vom 13.06.2000 sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer persönlich anwesend oder durch Bevollmächtigte vertreten. 7 der insgesamt 18 Eigentümer, die zusammen 383,5/1000 Miteigentumsanteile repräsentierten, waren dabei durch den Verwalter vertreten. Dieser war mit schriftlichen Vollmachten ausgestattet, die ihn zur Erteilung von Untervollmachten ermächtigten. Vor Eintritt in die Tagesordnung hat der Verwalter erklärt, wegen der ihm erteilten Vollmachten habe er hinsichtlich TOP 10 Herrn M.P.Untervollmacht erteilt.
Zu TOP 10 beschlossen die Eigentümer einstimmig, die Empfehlungen des Gutachters zur Vermeidung weiterer Verstopfungen des Abflussrohrs umzusetzen. Weiter beschlossen sie unter TOP 12.2 mit - wie es im Protokoll heißt (AS. 39) - 15 Ja-Stimmen gegen 4 Nein-Stimmen ohne Enthaltungen, den Verwalter zu entlasten. Bei dieser Abstimmung waren die 7 Eigentümer, die dem Verwalter Vollmacht erteilt hatten, durch den von diesem mit Untervollmachten ausgestatteten - der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht angehörenden - Herrn M. P. vertreten worden.
3. Mit Schriftsatz vom 12.07.2000 (AS. 1/7) haben die Antragsteller den Entlastungsbeschluß angefochten; ferner haben sie Erlaß einer Anordnung begehrt, daß Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Abwasserleitungen gegen die Baubeteiligten verfolgt werden.
Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 14.02.2001 (AS. 167/181) den Entlastungsbeschluß mit der Begründung für ungültig erklärt, die vom Verwalter erteilten Untervollmachten seien unwirksam gewesen und dieser Fehler habe sich auf die Abstimmung auswirken können. Den Antrag auf Erlaß der begehrten Anordnung hat das Amtsgericht zurückgewiesen.
Die gegen die Ungültigerklärung des Entlastungsbeschlusses gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsgegner (AS. 191/195) hat das Landgericht durch Beschluß vom 31.07.2001 (AS. 261/266) zurückgewiesen. Zuvor hatten die 7 vom Verwalter bzw. dem Unterbevollmächtigten Preiser vertretenen Eigentümer sich mit Schreiben jeweils vom 19.07.2001 (AS. 243/245 und AS. 249/257) mit der Stimmabgabe durch den Unterbevollmächtigten einverstanden erklärt, auch hinsichtlich der Entlastung des Verwalters. - Den Geschäftswert hat das Landgericht für beide Instanzen auf 6.000,-- DM festgesetzt.
4. Gegen die ihnen am 10.08.2001 zugestellte (AS. 279) Hauptsacheentscheidung haben die Antragsgegner durch Anwaltsschriftsatz vom 22.08.2001, der am selben Tag beim Oberlandesgericht als Faxschreiben eingegangen ist (AS. 297/299), sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie ihren beim Landgericht gestellten Antrag weiterverfolgen. Ihr Verfahrensbevollmächtigter hat im eigenen Namen gegen die Geschäftswertfestsetzung durch das Landgericht Beschwerde eingelegt. Mit Schriftsatz vom 05.10.2001 (AS. 323/329) hat der Anwalt der Antragsgegner das gegen die Hauptsacheentscheidung gerichtete Rechtsmittel zurückgenommen, soweit es auch namens der Eigentümer B. W. und - wie es heißt - J. M. eingelegt worden war. Die Antragsteller sind sowohl dem Rechtsmittel der Beschwerdeführer gegen die Hauptsacheentscheidung als auch der Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung mit Schriftsatz vom 30.10.2001 (AS. 331) entgegengetreten. - Ausweislich der die Eigentümerversammlung vom 13.06.2000 betreffenden Anwesenheitsliste (AS. 43) sowie der mit Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner vom 21.01.2002 vorgelegten aktuellen Wohnungseigen-tümerliste war und ist J. M. nicht Eigentümer.
Die sofortige weitere Beschwerde ist statthaft (§ 45 Abs. 1 WEG) und auch sonst zulässig (§§ 22 Abs. 1, 29 FGG). Sie hat auch in der Sache Erfolg. Entgegen der Auffassung von Amtsgericht und Landgericht ist der Entlastungsbeschluß der Eigentümerversammlung vom 13.06.2000 nicht unwirksam.
1. Zutreffend ist allerdings die Auffassung der Vorinstanzen, die Stimmabgabe des Unterbevollmächtigten für die 7 Hauptvollmachtgeber sei unwirksam gewesen: Zwar wäre - entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer; die von ihnen herangezogene Entscheidung des OLG Hamburg ZMR 2001, S. 997 ff. = WuM 2002, S. 109 ff. besagt nichts anderes - der Verwalter gehindert gewesen, als Vertreter stimmberechtigter Wohnungseigentümer an der Abstimmung über seine eigene Entlastung teilzunehmen (allgemeine Meinung in Rechtsprechung und Literatur; vgl. etwa OLG Zweibrücken, FGPrax 1998, S. 141 f., 142; Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. 2000, Rn. 121 zu § 25 und Rn. 115 zu § 28, jeweils m. w. N.). Mangels anderweitiger Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung konnte er aber im Rahmen der ihm erteilten Vollmachten unter der Voraussetzung Untervollmacht erteilen, daß diese nicht mit der Umgehung seines Stimmrechtsausschlusses dienenden Weisungen verbunden waren (hierzu OLG Zweibrücken, a.a.O.; BayObLG WuM 1999, S. 58 f., 59). Indessen hat das Landgericht in rechtlich nicht angreifbarer Auslegung der dem Verwalter erteilten Vollmachtserklärungen festgestellt, daß diese die hier erfolgte Erteilung der Untervollmachten an den nicht der Eigentümergemeinschaft angehörenden Herrn Preiser nicht deckten. Die durch einen nicht wirksam Bevollmächtigten erfolgte Stimmabgabe für einen Stimmberechtigten ist wie die für einen nicht Stimmberechtigten erfolgte unwirksam, da auch der im fremden Namen Abstimmende eine oder - wie hier - mehrere eigene Stimmen abgibt (vgl. Merle, a.a.O., Rn. 121 u. Rn. 138 zu § 25).
2. Die Unwirksamkeit der für die 7 Hauptvollmachtgeber erfolgten Stimmabgabe hatte aber nicht die Ungültigkeit auch des Entlastungsbeschlusses zur Folge. Denn entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - der das Landgericht ohne nähere Begründung gefolgt ist - hat sich die Unwirksamkeit der Stimmabgabe durch den nicht wirksam mit Untervollmacht ausgestatteten Herrn Preiser nicht auf das Beschlußergebnis ausgewirkt:
a) Der Umstand, daß die 7 Eigentümer, welche dem Verwalter Vollmacht erteilt hatten, bei der Abstimmung über dessen Entlastung mangels wirksamer Untervollmacht nicht ordnungsgemäß vertreten waren, hat zur Folge, daß ihre Stimmen insoweit nicht berücksichtigt werden. Dies gilt nicht nur für die rechnerische Bestimmung des Abstimmungsergebnisses, sondern - entgegen der offenbar von den Vorinstanzen vertretenen Auffassung - auch für die Ermittlung der Anzahl der für einen Mehrheitsbeschluß erforderlichen Stimmen. Bei Mehrheitsbeschlüssen nach § 25 WEG ist dies nämlich - anders als im Fall des § 18 Abs. 3 S. 2 WEG - nicht etwa die Mehrheit der stimmberechtigten Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, sondern die Mehrheit der in der Versammlung erschienenen stimmberechtigten Eigentümer (Merle, a.a.O., Rn. 89 zu § 25). Dabei ist in diesem Sinne "erschienen" nur, wer in der Versammlung entweder selbst anwesend oder aber ordnungsgemäß vertreten ist (vgl. Merle, a.a.O., Rn. 80 zu § 25 m.w.N. in Fn. 2).
b) Die - nicht für die Versammlung insgesamt, sondern für jede einzelne Beschlußfassung getrennt zu beurteilende (Merle, a.a.O., Rn. 80 zu § 25 m.w.N. in Fn. 4) - Beschlußfähigkeit der Versammlung war durch die fehlende Repräsentation der genannten 7 Eigentümer bei der Abstimmung über die Entlastungen des Verwalters nicht beeinträchtigt. Dies ergibt sich daraus, daß ausweislich der Anwesenheitsliste (AS. 43) diese Eigentümer mit 383,5/1000 weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile nach der im Grundbuch eingetragenen Anteilsgröße vertraten und alle übrigen Eigentümer bei dieser Abstimmung stimmberechtigt und erschienen waren (§ 25 Abs. 3 WEG).
c) Da gemäß § 14 Abs. 3 TE i.V.m. § 25 Abs. 2 S. 1 WEG jeder der Eigentümer - unabhängig von der Größe und dem Wert seines Miteigentumsanteils und unabhängig von der Anzahl seiner Eigentumsrechte (Merle, a.a.O., Rn. 27 zu § 25) - lediglich eine Stimme hat, hatten im vorliegenden Fall die 18 Eigentümer der 19 Eigentumsrechte 18 Stimmen. Da bei der Abstimmung über die Entlastung des Verwalters 7 der Eigentümer mangels ordnungsgemäßer Vertretung nicht "erschienen" waren, waren insoweit also 11 Stimmen abzugeben. Für einen auf die Entlastung des Verwalters gerichteten Mehrheitsbeschluss waren mithin 6 Stimmen erforderlich.
d) Nach dem gemäß Nr. 12.2 des Protokolls (AS. 39) festgestellten Ergebnis wurden bei der genannten Abstimmung 15 Ja- und 4 Nein-Stimmen abgegeben. Unter Berücksichtigung dessen, daß die für die 7 nicht ordnungsgemäß vertretenen Eigentümer abgegebenen Stimmen nicht mitzuzählen waren und einem der Eigentümer fälschlich 2 Stimmen zugerechnet wurden, sind somit mindestens 7 Stimmen für die Entlastung des Verwalters abgegeben worden. Diese ist damit wirksam beschlossen worden.
e) Entgegen der Auffassung der Antragsteller/Beschwerdegegner ändert an der Wirksamkeit des Entlastungsbeschlusses nichts, daß der Verwalter zu Beginn der Eigentümerversammlung lediglich mitgeteilt hatte, für TOP 10 Untervollmacht an Herrn P. erteilt zu haben und daß P. nicht im Protokoll erscheint. All diese Umstände würden sich - wenn sie überhaupt von rechtlicher Bedeutung wären - jedenfalls nicht über die ohnehin feststehende Unwirksamkeit der für die in Rede stehenden 7 Vollmachtgeber abgegebenen Stimmen hinaus auswirken.
Nachdem das Landgericht ausgeführt hatte, daß der seiner Ansicht nach formell fehlerhafte Entlastungsbeschluß nur durch einen inhaltsgleichen Zweitbeschluß zu heilen gewesen wäre, hat es - ohne seine Entscheidung hierauf zu stützen - noch darauf hingewiesen, daß "im übrigen .... wohl auch ein formell ordnungsgemäßer Entlastungsbeschluß auf Anfechtung für unwirksam zu erklären" wäre. Begründet hat es diese Auffassung damit, daß die Entlastung des Verwalters den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) widerspreche. Denn es sei nicht auszuschließen, daß den beteiligten Wohnungseigentümern gegen den Verwalter in dieser Eigenschaft Schadensersatzansprüche zustehen, da er möglicherweise Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer gegen die Bauherren - also auch gegen sich selbst - und ausführende Handwerker im Zusammenhang mit den Verstopfungen des Abflußrohres nicht in ausreichendem Maße verfolgt habe.
Diese Ausführungen geben dem Senat keinen Anlaß, die Sache unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung zur weiteren - dem Rechtsbeschwerdegericht versagten - Sachaufklärung an die Vorinstanzen zurückzuverweisen. Dies wäre nur dann möglich und erforderlich gewesen, wenn die Vorinstanzen ihre gemäß § 12 FGG bestehende Pflicht, die zur Feststellung der Tatsachen erforderlichen Ermittlungen durchzuführen, verletzt hätten. Dies ist indessen nicht der Fall. Die Amtsermittlungspflicht ist nicht schrankenlos. Sie besteht vielmehr nur im Rahmen des von den Beteiligten Dargelegten. Den Beteiligten obliegt es nämlich, durch Vorbringen des ihnen bekannten Sachverhalts und Angabe der ihnen bekannten Beweismittel Anhaltspunkte dafür zu liefern, in welcher Richtung das Gericht Ermittlungen anzustellen hat (Merle, a.a.O., Rn. 7 zu § 44 m.w.N.).
Nach Auffassung des Senats fehlt es im vorliegenden Fall in bezug auf eine behauptete nachlässige Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen durch den Verwalter an einem derartigen Vortrag. Zwar haben die Antragsteller in ihrer Antragsschrift vom 13.07.2000 zur Begründung ihres Antrags auf Erlaß einer Anordnung zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen vorgetragen, der Verwalter habe nicht für eine Geltendmachung der Mängel gesorgt, weshalb er auch keine Entlastung verdiene. Indessen haben sie ihren Antrag auf Ungültigerklärung des Entlastungsbeschlusses allein auf die von ihnen angenommenen Abstimmungsmängel gestützt und nichts dazu ausgeführt, daß die Entlastung des Verwalters den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen habe.
Nach alledem mußte das Rechtsmittel der Beschwerdeführer gegen die Hauptsacheentscheidung des Landgerichts Erfolg haben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es erscheint als angemessen, die Gerichtskosten aller Instanzen den Antragstellern aufzuerlegen und von einer Erstattung der außergerichtlichen Kosten abzusehen.
Die Festsetzung des Geschäftswerts des Verfahrens der weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 S. 1 WEG. Mit dem Landgericht schätzt der Senat die für den Geschäftswert der Anfechtung des Entlastungsbeschlusses maßgeblichen (vgl. Merle, a.a.O., Rn. 21 zu § 48) in Betracht kommenden Ansprüche gegen den Verwalter auf 6.000,-- DM.
Die gemäß § 31 Abs. 3 S. 1 i.V.m. § 14 Abs. 3 S. 1 KostO zulässige Beschwerde des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner gegen die vom Landgericht vorgenommene Festsetzung des Beschwerdewerts - dazu, daß es sich dabei entgegen OLG Celle, RPfleger 1960, S. 192 f., nicht um eine weitere, sondern um eine unbefristete zulassungsfreie Erstbeschwerde handelt, (vgl. BayObLG, MDR 1997, S. 1059; Merle, a.a.O., Rn. 61 zu § 48, Hartmann, Kostengesetze, 31. Aufl. 2002, Rn. 41 zu § 31 KostO, jeweils m.w.N.) - hat in der Sache keinen Erfolg. Soweit es sich um den Antrag auf Ungültigerklärung des Entlastungsbeschlusses handelt, ergibt sich dies aus den Ausführungen oben zu IV. Aber auch für das erstinstanzliche Verfahren war kein anderer Geschäftswert festzusetzen, weil der Antrag auf Anordnung der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen mit dem den Entlastungsbeschluss betreffenden Anfechtungsantrag identisch ist.

References: § 25
 § 26
 § 44
 § 14
 § 25
 § 15
 § 25
 § 28
 § 25
 § 25
 § 18
 § 25
 § 25
 § 25
 § 14
 § 25
 § 25
 § 12
 § 44
 § 47
 § 48
 § 48
 § 31
 § 14
 § 48
 § 31