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Timestamp: 2019-05-27 05:15:37+00:00

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Responsabilità del mediatore per mancata verifica delle informazioni
responsabilità del mediatore, sentenza 10/04/2015 n. 7178, sentenza n. 7178/2015
RESPONSABILITA’ DEL MEDIATORE PER MANCATA VERIFICA DELLE INFORMAZIONI
(Cass.civ. Sez III 10 aprile 2015, sent .n. 7178)
La Cassazione civile con sentenza, Sez. III, 10/04/2015, n. 7178 ha ribadito i principi ed il contenuto degli obblighi del mediatore che si desumono dal codice civile e dalla giurisprudenza:
1) il mediatore professionale è tenuto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e, comunque, acquisibili con l’uso della diligenza professionale del caso;
2) il mediatore professionale non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate, o peggio che si è rifiutato di verificare;
3) in caso di inadempimento la colpa è presunta e incombe sul mediatore l’onere di provare o l’inesistenza dell’inadempimento o l’inimputabilità a se del medesimo.
In tema di responsabilità del mediatore è noto come la giurisprudenza abbia assunto posizioni mutevoli e contraddittorie
Con il tempo si è consolidata una giurisprudenza che ha imposto al mediatore un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale ( Cass. civ. sent. 19095/2011).
Detto obbligo di informazione comprende in senso positivo l’obbligo di comunicare le circostanze note al mediatore o comunque conoscibili con la comune diligenza professionale che si richiede al mediatore e in negativo il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato ( Cass. civ. Sent. n. 6926/2912 – Cass. civ. Sent n.166123 /2010)
Nel solco di questo orientamento la giurisprudenza ha affermato il principio, del tutto contrario a quello manifestato con la sentenza in esame, secondo cui non rientra nella comune diligenza alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione lo svolgimento in assenza di un preciso incarico di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico ( Cass. Civ. Sent n. 19075/ 2012).
Detto orientamento si è ad oggi affermato nei casi di mancata conoscenza da parte del mediatore delle trascrizioni pregiudizievoli gravanti sugli immobili oggetto di mediazione perché occultate da parte venditrice tanto che la Suprema Corte ha affermato che non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare previo esame dei registri immobiliari la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli (Cass Civ Sent. n. 19075/2012).
Tale orientamento è stato messo in discussione dalla sentenza n. 7178/2015 che ha rivisto i suddetti principi affermando che:
1) il mediatore professionale è tenuto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e acquisibili con l’uso della diligenza professionale del caso;
2) il mediatore professionale non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate o peggio che si è rifiutato di verificare
3) in caso di inadempimento la colpa è presunta e incombe sul mediatore l’onere di provare o l’inesistenza dell’inadempimento o l’inimputabilità a sé del medesimo .
La Corte di Cassazione con la predetta pronuncia ritiene quindi che sul mediatore debbano ricadere degli specifici obblighi di verifica delle informazioni , non potendo lo stesso limitarsi alla trasmissione delle informazioni ad una parte così come assunte dall’altra parte .
Una pronuncia che contrasta con l’orientamento consolidato fin qui conosciuto .
Da segnalare l’assunto secondo cui in caso di inadempimento da parte del mediatore al contratto di mediazione la colpa sia presunta e incomba sullo stesso mediatore l’onere di dimostrare l’assenza di responsabilità.
Questa sentenza rappresenta ancora una volta un segnale di questo continuo mutamento di indirizzo a cui la giurisprudenza
ci ha abituati in tema di mediazione.
Resta da segnalare che nel caso in esame pare comprendere che la situazione economica del venditore fosse nota non solo al mediatore ma anche al compratore e che successivamente tale situazione si aggravò.
Una normale diligenza avrebbe semmai consigliato di ricorrere alla trascrizione del preliminare ex art. 2645 bis CC.
La conclusione della Suprema Corte lascia alquanto interdetti per alcune considerazioni:
– ai sensi dell’art. 1754 c.c. il mediatore è un soggetto scevro da vincoli di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza con le parti e, per l’effetto, non è un consulente delle stesse;
– ai sensi dell’art. 1759 c.c. il mediatore deve semplicemente comunicare alle parti le circostanze rilevanti “a lui note”;
– l’agente immobiliare spesso non ha le competenze tecnico – professionali per effettuare un simile accertamento.
– Non è un caso che la giurisprudenza nettamente prevalente sino ad oggi abbia tradizionalmente escluso che sussistesse in capo al mediatore un simile obbligo di accertamento.
– Si noti comunque che dall’esame della pronuncia non è emerso che l’intermediario si sia rifiutato di fare alcunché.
– Ad essere rigorosi il promittente venditore non ha dichiarato che il bene fosse già libero in sede di sottoscrizione del preliminare, ma solo che lo sarebbe stato al rogito.
– E’ noto, inoltre, che l’espletamento di simili attività comporta il versamento di tasse e/o diritti presso i competenti uffici, e che l’incarico, cui l’art. 1756 c.c. fa riferimento quale presupposto per il recupero del credito, non esisterebbe per definizione senza la previsione di rimborso di dette spese.

References: sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 Cass. 
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 art. 2645