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Timestamp: 2020-02-24 00:00:28+00:00

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Gewerbemietrecht Archive - Fachanwalt Mietrecht Trier
Mietrecht: § 2 Betriebskostenverordnung – Heizkosten – Berechnung Verbrauch Heizöl
von Rainer Schons | Aug 31, 2014 | Gewerbemietrecht, Wohnungsmietrecht
Die abrechenbaren Betriebskosten z.B. für Heizöl sind in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt, die Heizkosten in § 2 Ziffer 4 BetrKVO.
Immer wieder gibt es betreffend der Heizkosten zwischen Vermieter und Mieter Streit, weil oft fehlerhaft abgerechnet wird. Nach meiner Erfahrung nicht mit böser Absicht, sondern weil es an dem erforderlichen Wissen beim Vermieter fehlt.
In meiner Praxis, wenn ich eine Betriebskostenabrechnung zu prüfen habe, stelle ich oft einen Fehler bei der Kostenermittlung fest. Es fehlen Angaben zum Anfangsbestand und zum Endbestand und der Vermieter weiß oft nicht, wie er die Kosten der Heizölabrechnung in die Betriebskostenabrechnung übertragen soll. Abzurechnen sind die Kosten, der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gebietet dem Vermieter, die Brennstoffe kostengünstig einzukaufen. Hierzu gibt es jedoch eine Vielzahl von Einzelfallentscheidungen. Was ist, wann und unter welchen Umständen wirklich „wirtschaftlich“?
Kostenermittlung Heizkosten:
Ermittlung des Anfangsbestandes
Ablesung stets zeitnah zum Beginn der Abrechnungseinheit, z.B. in der ersten Januar-Woche, oder der ersten Juli-Woche durchführen. ( Z. B. 1.500 l Heizöl – Wert 1.275 Euro).
plus Preis der Zukäufe
2.500 l * 0,90 € = 2.250 €
Minus Wert des Endbestandes
(Rest 2000 l = Verbrauch 2.000 l)= 2.000 * 0,90 = 1.800 €
Gesamtkosten im Abrechnungsjahr:
1.275,00 € plus 2.250,00 € – 1.800,00 € = 1.725 €
2 Ziffer 4 BetriebsKV im Wortlaut:
Mietrecht: Die abrechenbaren Betriebskosten z.B. für Heizöl sind in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt, die Heizkosten in § 2 Ziffer 4 BetrKVO.
Kauf bricht nicht Miete – § 566 BGB – aber ab wann tritt der Erwerber in die Rechte des Vermieters tatsächlich ein?
von Rainer Schons | Okt 18, 2013 | Gewerbemietrecht, Wohnungsmietrecht
Das BGB regelt in § 566 BGB, dass ein Erwerber in den Mietvertrag eintritt, wenn die Veräußerung durch den Vermieter
stattgefunden hat:
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.Das Eigentum muss daher grundsätzlich vom Vermieter unmittelbar an einen Dritten veräußert werden. Ist der Vermieter nicht Eigentümer, wird es rechtlich kompliziert!
Für die Veräußerung reicht es nicht, wenn es einen notariellen Kaufvertrag zwischen Vermieter und Erwerber gibt. Weder die Auflassung (§ 925 BGb) noch die Auflassungsvormerkung für den Erwerber ( § 833 BGB) sind ausreichend. Erforderlich sind die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch als neuer Eigentümer (§§ 873,925 BGB).
Erst wenn die Eitnragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgt ist kann er die Rechte aus dem Mietvertrag selbst geltend machen.
Ausnahme: § 90 ZVG: „Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluß rechtskräftig aufgehoben wird.“
Kann ein Gewerbevermieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn der gewerbliche Mieter die Kaution nicht zahlt? Was gilt nach dem Mietrechtsänderungsgesetz 1. Mai 2013?
von Rainer Schons | Apr 6, 2013 | Gewerbemietrecht
Zunächst ist festzustellen, dass der neue § 569 Abs. 2 a BGB, der ab dem 1. Mai 2013 Gültigkeit hat nur auf Wohnraummietverhältnisse anzuwenden ist.
Auch nach dem 1. Mai 2013 gelten die bisherigen Grunsätze fort. Der BGH legtee in seinem Urteil vom 21.03.2007 – XII ZR 36/05 für Gewerbemietverträge grundsätzlich fest – der einzelfall ist aber stets zu prüfen:
Eine Kündigung wegen Vorenthaltens der vollständigen Kaution gem. § 543 BGB ist im Gewerbemietrecht grds. zulässig.
Der Gewerbeeraumvermieter kann nicht darauf verwiesen werden, statt aus wichtigem Grund zu kündigen, auf Leistung der Mietkaution zu klagen.
es bedarf der Abmahnung
und § 314 BGB ist zu beachten.
Mietaufhebungsvertrag – Was sollte man beachten?
von Rainer Schons | Apr 1, 2013 | Gewerbemietrecht, Wohnungsmietrecht
Zur Vermeidung langwieriger Rechtsstreitigkeiten empfiehlt es sich zwischen den Parteien einen einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. In meiner Praxis zeigt es sich dann, dass allein das Beendigungsdatum dann unstreitig ist, aber die sonstigen Umstände der Beendigung oft nicht geklärt bzw. nicht beweisbar abgestimmt wurden. Und dann muss doch oft langwierig gestritten werden, was eigentlich vermieden werden sollte.
In Schriftform sollte alles geregelt werden, was erforderlich ist, um einmütig die Beendigung abwickeln zu können. Die Vereinbarung muss von allen Parteien eigenhändig unterzeichnet sein. Was nicht auf der Vereinbarung aufgeführt ist, ist streitgefährdet.
Neben dem klar definierten Beendigungsdatum sind zum Beispiel zu regeln:
Miethöhe in Restlaufzeit
Besichtigungsregelung
Kündigung eines Mietverhältnisses – Was tun, wenn die nichteheliche Lebensgemeinschaft auseinanderbricht?
Bei Mietvertragsabschluss war alles ganz einfach. Die Partner unterzeichnen einträchtig den Mietvertrag, an eine Trennung denkt niemand. Der Mietvertrag wird unterzeichnet und dann kommt alles ganz anders.
Der Eine oder die Eine zieht aus, die oder der Andere will in der Wohnung bleiben. Mit dem Auszug sind die Pflichten des Ausziehenden nicht erledigt. Er haftet dem Vermieter weiterhin, insbesondere in Sachen Miete und Betriebskosten. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet grundsätzlich, dass der Vermieter von jedem Mieter die volle Summe fordern kann. Wie sich die Mieter dann im Innenverhältnis finden, kann dem Vermieter in der Regel egal sein.
Es stellt sich für den /die Gehende(n) die Frage: „Wie komme ich aus dem Mietvertrag heraus?“
Im Mietvertrag selbst heißt es in den üblichen Formulierungen:
§ X Mietzeit
Die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 2 Ziffer 1 (Mietvertrag auf unbestimmte Zeit) muss in jedem Fall schriftlich bis zum 3. Werktag des 1. Monats der Kündigungsfrist erfolgen und ist nur zum Ende eines Kalendermonats zulässig. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf ihre Absendung, sondern auf ihren Zugang an. Deshalb sind beide Vertragsteile verpflichtet, im Fall längerer Ortsabwesenheit dafür zu sorgen, dass sie gleichwohl für Schreiben der Gegenseite erreichbar bleiben. Scheitert der Zugang an dieser Vorkehrung des Empfängers, muss sich dieser so behandeln lassen, wie wenn ihm die Erklärung des Absenders rechtzeitig zugegangen wäre. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Nach 5 und 8 Jahren seit Überlassen des Wohnraums verlängert sie sich bei der Wohnungsmiete für den Vermieter um jeweils weitere 3 Monate.
und oft am Ende des Mietvertrages
§ Y Personenmehrheiten, Willenserklärungen und Vollmacht
Sind mehrere Personen Vertragspartner, so haften sie für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner.
Zieht einer von mehreren Mietern vorzeitig aus, so bleibt er nach wie vor Vertragspartner des Vermieters. Er haftet weiter für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag bis zu dessen Beendigung und Rückgabe der Mietsache, solange der Vermieter ihn nicht schriftlich aus der Haftung und aus dem Mietvertrag entlässt.
Willenserklärungen müssen bei einer Mehrheit von Vermietern oder Mietern von oder gegenüber allen Vertragsparteien abgegeben werden. Die einzelnen Vertragspartner bevollmächtigen sich jedoch hiermit unter Vorbehalt des schriftlichen Widerrufs jeweils gegenüber dem anderen Vertragsteil bis auf Weiteres gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt insbesondere für die Entgegennahme einer Kündigung, die Geltendmachung der Erhöhung der Miete und der Nebenkosten sowie einer Vereinbarung hierüber, nicht jedoch für den Ausspruch von Kündigungen und für den Abschluss von Mietaufhebungsverträgen.
Es gilt nun die Möglcihkeiten abzuprüfen und mit dem Mitmieter bzw. Vermieter der sinnvollste Lösungsweg zu beschreiten:
Einigung zwischen allen Parteien und schrifltiche Vereinbarung von allen Parteien eigenhändig unterschreiben lassen. Mietverhältnis endet insgesamt.
Ggfls. schließt der Vermieter mit einer Partei einen neuen Mietvertrag ab.
Eine Kündigung der Mietvertragsparteien bedarf in der Regel der Unterschrift aller Mieter, d.h. der /die Gehende kann nicht rechtswirksam kündigen. Es müssen sich beide einig sein.
Mietverhältnis endet insgesamt.
Vereinbarung zum Mieterwechsel.
Einigung zwischen Vermieter und allen Mietern.
Ein Mieter geht, der andere bleibt und führt das bisherige Mietverhältnis unverändert fort.
Schriftform und eigenhändige Unterschrift aller Parteien.
Zwangsmittel gegen den Mitmieter – Zustimmung zur Kündigung
Ziffer 1. und Ziffer 3 kommen nicht zustande. Verweigert der Mitmieter die Zustimmung zur Kündigung, kann grds. Klage auf Zustimmung erhoben werden, wenn im Innenverhältnis keine sonstige Vereinbarung getroffen wurde.

References: § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 566
 § 566
 § 833
 § 90
 § 569
 BGH 
 § 543
 § 314
 § 2