Source: http://www.defensoriaparana.gov.ar/2020/05/lo-que-deben-saber-inquilinos-y-propietarios/
Timestamp: 2020-06-02 05:38:32+00:00

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Lo que tienen que saber inquilinos y propietarios | Defensoría del Pueblo
Written on 4 mayo, 2020 at 18:39 by Defensoria
Lo que tienen que saber inquilinos y propietarios
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Entre las numerosas consultas y reclamos recibidos por la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Paraná durante el período de aislamiento obligatorio, una preocupación reiterada fue la de inquilinos con diversas situaciones por resolver. En algunos casos, los contratos vencieron a fines de marzo o abril, otros habían previsto mudarse en días abarcados luego por la cuarentena y hay quienes pactaron un contrato de alquiler de una vivienda que no pueden ocupar debido a las prohibiciones de circulación. En estos últimos casos, se daría una imposición de doble alquiler.
En el inicio del aislamiento obligatorio, el gobierno nacional emitió el decreto 320/2020, por el que regula la situación de los inquilinos durante la emergencia sanitaria. De acuerdo al decreto, el contrato de alquiler vencido tiene una «extensión automática» y, con respecto a la entrada a una nueva vivienda, según el artículo 1203 del Código Civil y Comercial de La Nación, el pago se suspende por «frustración del uso», es decir, por razones de fuerza mayor: en este caso, el aislamiento obligatorio. «En estos casos se tiene que dar una cesación de pago hasta que el inquilino pueda mudarse», afirmó Fernando Muñoz, al frente de la Defensoría del Inquilino, de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, en declaraciones al diario La Nación.
Pero ¿qué fija el decreto sobre los alquileres?
*La medida establece el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos hasta el 30 de septiembre de este año. A continuación, los puntos salientes de la norma, tomados de una publicación de Página 12.
¿A quiénes beneficia el congelamiento del precio de los alquileres?
El artículo 9 del decreto explicita que el congelamiento alcanza a los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda única urbana y rural; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos; inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por monotributistas destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; inmuebles alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas; e inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo y fábricas recuperadas. En el artículo 11 el decreto excluye del congelamiento expresamente a los contratos de arrendamiento y aparecería rural contemplados en la ley 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
¿Qué valor del alquiler se toma para fijar el congelamiento?
El vigente durante el mes de marzo de este año.
¿Se puede dejar de pagar el alquiler amparado en este decreto?
El decreto no suspendió el pago de alquileres. Lo único que hizo fue congelar los precios por el plazo de seis meses. Sin embargo, el artículo 2 suspendió los desalojos durante el mismo período. Por lo tanto, quién no pueda pagar no podrá ser expulsado del inmueble durante ese lapso, aunque acumulará una deuda que después le podrá ser exigida.
¿Qué pasa si el contrato de alquiler estaba por vencer dentro de los próximos seis meses?
El decreto prorroga hasta el 30 de septiembre la vigencia de todos aquellos contratos que vencen entre el 20 de marzo y esa fecha. De este modo, ninguna persona se verá obligada a buscar una nueva casa y mucho menos durante la vigencia de la cuarentena. Ahora bien, la norma aclara que la parte locataria podrá optar por mantener el vencimiento por las partes o prorrogar dicho plazo por un plazo menor al autorizado en el decreto, aunque cualquiera de esas opciones deberá notificarse al locador con una anticipación de por lo menos 15 días a la fecha de vencimiento pactada.
Si el inquilino muere, ¿su familia también está amparada hasta el 30 de septiembre?
Sí, la prórroga del contrato beneficia al locatario y a sus sucesores por causa de muerte. También ampara a sublocatarios en caso de que los hubiere.
¿El ajuste de precios que estaba previsto en el contrato y no se aplicó habrá que pagarlo más adelante?
Sí, el decreto establece que la diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar producto del congelamiento deberá ser abonada por el locatario en al menos tres cuotas, y como máximo seis cuotas, mensuales, iguales y consecutivas. La primera de esas cuotas deberá pagarse con el alquiler correspondiente a octubre.
Si no puedo pagar el alquiler, ¿voy a tener que pagarlo más adelante?
Sí, el decreto evita que alguien que no pagó puede ser desalojado antes del 30 de septiembre, pero no lo excusa de la obligación de pagar ese alquiler. Por lo tanto, el artículo 7 establece que las deudas por falta de pago deberán saldarse entre tres y seis cuotas mensuales a partir de octubre.
¿Corresponde pagar intereses por el alquiler impago?
El decreto establece que podrán aplicarse intereses compensatorios que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos a 30 días que paga el Banco Nación. “No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación”, aclara el decreto.
¿Qué sucede en los casos en que el locador depende del alquiler de un inmueble para sobrevivir?
El artículo 10 prevé la vulnerabilidad del locador y aclara que están excluidos del congelamiento de precios los contratos cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario, “debiéndose acreditar debidamente tales extremos”. (Fuente Página 12)
PARTE RESOLUTIVA DEL DECRETO 320 (LINK https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/227247/20200329)
ARTÍCULO 1°.- MARCO DE EMERGENCIA: El presente decreto se dicta en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias.
La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.
La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.
En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.
La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.
Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.
8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).
ARTÍCULO 10.- EXCEPCIÓN – VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Quedan excluidos de lo dispuesto en el artículo 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.
ARTÍCULO 11.- EXCLUSIÓN: Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
ARTÍCULO 12.- MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Suspéndese por el plazo de UN (1) año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto.
Invítase a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto.
ARTÍCULO 13.- Facúltase al PODER EJECUTIVO NACIONAL a prorrogar los plazos previstos en el presente decreto.
ARTÍCULO 14.- El presente decreto es de orden público.
ARTÍCULO 15.- La presente medida entrará en vigencia a partir de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL.
ARTÍCULO 16.- Dése cuenta a la Comisión Bicameral Permanente del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN.
ARTÍCULO 17.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese. FERNÁNDEZ – Santiago Andrés Cafiero – Eduardo Enrique de Pedro – Felipe Carlos Solá – Agustin Oscar Rossi – Martín Guzmán – Matías Sebastián Kulfas – Luis Eugenio Basterra – Mario Andrés Meoni – Gabriel Nicolás Katopodis – Marcela Miriam Losardo – Sabina Andrea Frederic – Ginés Mario González García – Daniel Fernando Arroyo – Elizabeth Gómez Alcorta – Nicolás A. Trotta – Roberto Carlos Salvarezza – Tristán Bauer – Claudio Omar Moroni – Juan Cabandie – Matías Lammens – María Eugenia Bielsa
e. 29/03/2020 N° 16159/20 v. 29/03/2020
Fecha de publicación 29/03/2020

References: artículo 1203
 artículo 9
 artículo 11
 artículo 9
 artículo 1199
 artículo 2
 artículo 7
 artículo 10

ARTÍCULO 1
 artículo 1218

ARTÍCULO 10
 artículo 4

ARTÍCULO 11
 artículo 9
 artículo 1199

ARTÍCULO 12
 artículo 6

ARTÍCULO 13

ARTÍCULO 14

ARTÍCULO 15

ARTÍCULO 16

ARTÍCULO 17