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Timestamp: 2017-06-25 14:00:58+00:00

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El Justiciero: Contratos - Unidad III – Compraventa
Contratos - Unidad III – Compraventa
Ubica su orígen histórico en la tradición del dinero. Antes se daba la permuta, pero al aparecer el dinero se facilita la satisfacción de necesidades. Arts. 1661 y siguientes C.C.: La compraventa es entregar una cosa y pagar el precio. Dos sistemas: 1) Sistema napoleònico: El título transfiere el dominio, basta con el acuerdo de voluntades para transferir la posesión. 2) Sistema romano: Se transfiere la posesión, se pide título hábil y modo tradición. Se confiere la posesión de la cosa y no se transfiere la propiedad. El art. 1661 C.C. se refiere a la obligación de dar en el art. 1333 C.C. El art. 1686 C.C. nos habla de transferir la propiedad, y remite a los artículos que versan sobre la tradición (arts. 758, 769 y 1333 C.C.). Las partes pueden establecer expresamente que se transfiera la propiedad, por acuerdo de voluntades. Cuando el vendedor es el verdadero dueño de la cosa, más allá de conferir la posesión, transfiere la propiedad. El art. 1732 C.C. prohibe la reserva del dominio por la transferencia de la propiedad. Sin poder de representación hay ineficacia. El tipo jurídico contractual es donde se encausan las diferentes subespecies. Tipo de primer orden: ContratoTipo de segundo orden: Sub-especies Índices de la función contractual: Causa, cosa, precio y función económica. Objeto como regulación normativa (Cafaro y Carnelli) y no como prestación. Clasificación Bilateral: Siempre y cuando haya reciprocidad.Oneroso: Cada uno se grava en beneficio del otro. Tiene por objeto la utilidad de los contratantes.Excluye las transacciones a título gratuito: Relación de consumo en el contrato de compraventa. La Ley de Relaciones de Consumo se dedica a la compraventa y al arrendamiento de servicio de obra.Contrato de cambio: La función económica es de cambio, porque es cosa por precio, art. 1287 C.C.Contrato principal: Subsistencia por sí mismo sin la necesidad de otroConsensual: Porque hay un consentimiento.Solemne: Escritura pública e inscripción en el RegistroForma libre: La forma es libre, pero la excepción reglada es el art. 1664 C.C., las partes para determinados contratos pueden establecer la solemnidad. Tiene que ser para bienes que no se ennumeran en el inciso 1, en donde la solemnidad es de precepto, el inciso 2 es una reafirmación de la libertad contractual.Instantáneo: Cumplimiento y ejecución instantáneos, igual tiene sus excepciones –art. 1733 C.C.-.Conmutativo Contrato de acuerdo a la metodología de la eficacia contractual Capacidad jurídica y poder normativo negocial: La consecuencia jurídica de la falta de cualquiera de estos elementos es la nulidad. Hay que ver si las partes lo poseen. Falta de poder normativo negocial: Arts. 1675 a 1679 C.C. No son incapacidades especiales, es falta de poder normativo negocial, porque no pueden crear normas, puede ser falta de poder normativo negocial o falta de poder de disposición. Arts. 271 incisos 3 al 7 C.C., hipótesis de falta de poder normativo negocial: Albacea (art. 984 C.C.), arts. 412 y 454 C.C. en sede de curatela. El art. 1560 C.C. que habla de la nulidad absoluta, ve como categoría residual a la nulidad relativa. Compraventa y relaciones de consumo Mejora del consentimientoMayores controles para el acreedorControl de las cláusulas abusivasResponsabilidad: Responsabilidad objetiva a favor del comprador, por el artículo 4 de la LRC se puede ir contra el vendedor, el fabricante y el importador.Consentimiento: Queda perfeccionado cuando existe acuerdo sobre cosa y precio, los cuales son elementos estructurales.ConsensualSolemne (Art. 1664 C.C., por escritura pública)Causa: Adquiero el bien porque me brinda determinados beneficios Art. 1664 inciso 2: Art. 1264 (parte general) C.C.: Pacto de forma: Requisito voluntario de solemnidad.Se puede retractar de celebrar la compraventa Art. 12 LRC: La oferta vincula a quien la realiza y a quien la utiliza; la oferta es vinculante e indeterminada, vincula a quien la realiza. Código Civil: Propone una sola parte. Ej.: Aviso de diario. La oferta al público es una invitación a proponer. Art. 14 LRC: Integración publicitaria de la oferta. Art. 16 LRC: - Consentimiento en las relaciones de consumo - Contratos a distancia (Art. 1265 C.C.) - Resolución del contrato a los 5 días hábiles después de la entrega o celebración del contrato. Objeto de la compraventa 1) Normas que el contrato genera (Cafaro) 2) El contrato no tiene objeto porque no existe el sujeto (Gamarra) 3) Objeto de las obligaciones: Prestación. 4) Teoría patrimonialista (Cafaro): Utilidad, la puede cumplir un tercero. Los derechos se tienen con referencia a la cosa. El objeto de la compraventa es transferir la posesión y/o la propiedad. Requisitos del objeto: 1) Existente 2) Posible 3) Determinado 4) Lícito Efectos del contrato de compraventa – Obligaciones y garantías – Obligaciones del vendedor Obligación principal del vendedor: Entregar la cosa con el modo tradición. Art. 769 C.C., si es el dueño transfiere la propiedad, no solo la posesión. Saneamiento por evicción, si no se transfiere el dominio, se lo puede reivindicar; sólo se puede dar la posesión pacífica y libre, entonces, si se reivindica el dominio, tiene que responder, el vendedor paga todos los daños. La reivindicación prescribe a los 6 años con justo título y buena fe en bienes inmuebles, 3 años en bienes muebles. Arts. 1465 y 1687 inciso 1 C.C.: El lugar es aquél donde se encontraba la cosa vendida al tiempo del contrato. Para las obligaciones de género (inciso 2), el pago debe hacerse en el domicilio del vendedor al tiempo del cumplimiento de la obligación. El tiempo del cumplimiento son 10 días después de la exigibilidad de la obligación, debe entregarse inmediatamente después de la celebración del contrato, art. 1475 C.C. El estado de la cosa debe ser igual al tiempo después de celebrado el contrato, a menos que exista una causa que le sea inimputable. Se transfieren con la tradición los frutos pendientes, con una obligación accesoria de conservación, art. 1334 C.C.. Los gastos de la entrega de la cosa vendida van por cuenta del vendedor, y los del transporte de la cosa por cuenta del comprador. Saneamiento por evicción Definición de evicción: Art. 1697 C.C.: Hay evicción cuando se le dice al comprador que no es el dueño de la cosa y se le es privado de la cosa total o parcialmente por sentencia judicial. El saneamiento por evicción es una garantía. Conducta Sanción Norma hipotética fundamental Respuestas coactivas desfavorables a un sujeto, pasa también en responsabilidad extracontractual cuando se responde por un tercero. En los dos casos hay responsabilidad porque se responde por daños, en el caso de hecho, hay una sanción impuesta por ley, que en el caso de los vicios ocultos, el vendedor podía haber actuado de buena fe, aún así se ve obligado a reparar los daños. No se puede exonerar de la evicción por caso fortuito, es una responsabilidad objetiva absoluta. Podría haber causa fortuita en el caso de doble venta sucesiva. Habría que ver si en el caso del vicio oculto no hay reticencia del comprador, ahí dejaría de ser vicio oculto, y se puede exonerar al vendedor de esta responsabilidad. Hay además sanciones por mala fe. Presupuestos de evicción (Art. 1698 C.C.) El vendedor responde por las evicciones previas a la celebración del contrato, pero por hechos posteriores personales. La acción de saneamiento prescribe a los 4 años luego de la evicción (art. 1714 C.C.). Tipos de evicción 1) Evicción total a. El comprador pierde el derecho a la posesión, art. 1706 C.C. b. El comprador le puede reclamar al vendedor el precio pagado y los daños y perjuicios. c. Art. 1707 C.C., si la cosa vale menos por deterioro le tiene que devolver el mismo precio. d. Art. 1708 C.C., si el valor de la cosa aumenta le tiene que pagar el aumento, el precio que paga más. e. Mayor protección para la parte débil que es el comprador. 2) Evicción parcial, art. 1710 C.C. a. Rescisión del contrato con obligación de devolver la cosa. El vendedor paga el precio más daños. Es necesario que la parte que se pierde es de tanta importancia que si no nunca lo hubiera comprado. No le da derecho a los daños. b. Si el comprador prefiere mantener el contrato y quedarse con la cosa, se devuelve el precio que paga de más del precio restante, además de las indemnizaciones. Es importante pero prefiere que le paguen el precio. Se le debe pagar la parte del precio y los daños. Acciones que existen 1) Juicio de evicción: a. Tercero reivindicante contra comprador b. Art. 1705 C.C., se pierde la garantía de saneamiento si no se cita al vendedor, es una carga porque hay un interés propio del tercero. c. Art. 1713 inc. 2 C.C.: Situación jurídica pasiva del vendedor. d. Va a tener el mismo plazo que el de la contestación de la demanda (30 días), se cita en garantía al vendedor. e. Art. 1716 C.C.: Cuando el vendedor es insolvente, y el hecho es anterior, se puede citar en garantía al vendedor anterior, se busca llegar a la causa de la evicción. f. Se cita al vendedor para que se defienda, y en definitiva porque es el que va a responder. g. El art. 1713 C.C. establece una serie de cargas para el comprador en el juicio con el tercero reivindicante. i. Tiene que comparecer al juicio, no basta con citar al vendedor. ii. Se debe oponer en juicio la prescripción –si la hubiere-, si no se opone se pierde el saneamiento por evicción. iii. No puede ser sometido a arbitraje. iv. No puede consentir la sentencia condenatoria, la debe apelar. h. Se evitan fraudes, reivindicación cierta. i. La sentencia priva de la cosa al comprador. 2) Juicio de saneamiento: Comprador contra vendedor, el objeto del juicio es la indemnización del comprador. Si el primer juicio lo gana el comprador junto con el vendedor (que es el garante), se absuelve al vendedor, incluso en los gastos del juicio. Convención sobre saneamiento ¿Qué pasa si se pacta la exoneración de garantía en caso de evicción al vendedor? Art. 1700 C.C.: El vendedor queda obligado siempre en los casos que no fueren declarados al comprador, sanción por mala fe. Si se pacta la exclusión de saneamiento pero el comprador no conocía el vicio, no se pagan los daños pero sí el precio.Pero si el comprador conoce la situación de vicio, el vendedor no paga ni el precio ni los daños.Si el vendedor está de mala fe, paga precio y daños y perjuicios; si se pacta la exoneración, esta cláusula es nula, porque el vendedor actúa con reticencia porque conoce el riesgo de evicción.El vendedor de buena fe no responde por mejoras, responde el tercero reivindicante. El tercero reivindicante debe pagarle las mejoras al comprador, pero se hace responsable subsidiario al vendedor de mala fe, art. 1709 C.C. Evicción por servidumbre aparente o carga – Art. 1717 C.C. Hay transferencia del dominio, se mantiene la cosa, pero tiene una limitación en el dominio, un gravamen –carga- como lo es una servidumbre. Si hubiere conocido el comprador esta carga, no hubiere comprado la propiedad. Gamarra da una priorización al actuar de buena fe. Si se saca un certificado registral por parte del comprador, teóricamente éste ya sabe de la servidumbre, entonces no es un bien libre de gravamen. Se puede rescindir el contrato o pedir indemnización. El problema es si en el momento del contrato, el gravamen es aparente; si aún en el caso de información, se mantiene la garantía. El art. 1701 C.C. iría contra la posición de Gamarra, el cual defiende que se mantiene la garantía, porque no informó y se mantiene el hecho o limitación. La garantía de saneamiento no correría porque el gravamen es aparente, por la publicidad. Puede haber un certificado registral erróneo, y el escribano puede incurrir en responsabilidad profesional. La norma se refiere expresamente al gravamen no aparente. En caso de que no funcione la garantía, se pueden reclamar los daños. La acción prescribe al año. Saneamiento por vicios ocultos Instituto que proviene del Derecho Romano, recogido por Tristán Narvaja. Tiene la misma estructura que el saneamiento por evicción. Respuesta tendiente a la reparación por el daño sufrido por el vendedor. El individuo no sabe que tiene el vicio, pero igual responde. Está fuera de la conducta de los sujetos. No hay causa extraña no imputable o caso fortuito que pueda exonerar al vendedor. Queda fuera de la culpa porque no es una conducta, puede ser un hecho que no se conoce. Factor de atribución objetiva. Art. 1718 C.C.: Vicios que hagan impropio el uso que se le destina a la cosa. La obligación de buena fe impone al vendedor la obligación de informar al comprador sobre los vicios que conociere, o que pudiera conocer en virtud de su oficio u profesión; tiene que ser un vicio grave y oculto. La causa extraña no imputable sería el conocimiento de los vicios por parte de la víctima, pero si conoce el vicio, deja de ser oculto, por lo que el hecho dañante no se configuraría como lo expresa la ley. Brevedad de prescripción de la acción, prescribe a partir de los 6 meses de entrega de la cosa vendida. El momento de apreciación de los vicios es a partir de la entrega de la cosa, para poder accionar antes de que prescriba la acción. Art. 1724 C.C.: El vicio debe ser anterior al contrato, lo debe probar el comprador (carga de la prueba). El vicio se puede desplegar después, pero el orígen del vicio debe ser anterior a la celebración del contrato. El vicio grave debe acarrear un problema funcional: El comprador podía no haberlo comprado o no hubiera pagado tanto por ello de haber conocido los vicios, o el vicio impide el uso para el cual estaba destinada la cosa. El comprador puede rescindir el contrato y reclamar los gastos causados por ello, o la acción reivindicatoria. Esto también se ve en la evicción parcialk, sólo que no se podían reclamar los daños. En la rebaja de precio no hay indemnización, al contrario que la evicción parcial. Art. 1720 C.C.: Gamarra sostiene que los gastos son los del contrato, pero también pueden ser los gastos causados por la rescisión. Art. 1721 C.C.: Sanción a la mala fe del vendedor, debe pagar todos los daños producidos –pasa en la evicción total, debe pagar el precio más los daños-. Exclusión por pacto convencional de la garantía: en la evicción, por más que se conozca el vicio, si tiene la cláusula de exoneración, tiene que pagar el precio. En el saneamiento por vicios ocultos es diferente, si el vendedor actúa de buena fe, la exoneración es total –si fuera una relación de consumo, entraría en las cláusulas abusivas-. Si conoce o debía conocer el vicio, responde igual. No funciona la garantía de saneamiento por vicios ocultos en las ventas forzosas hechas por autoridades estatales: remates. La falta de entrega de la cosa se da cuando faltan las cualidades esenciales de la cosa que nos permiten definir lo que es, o la falta de calidad. El vicio oculto afecta la función de algo ya previamente determinado; hay que ver cómo fue establecido en el contrato. Art. 1723 C.C.: Si la cosa perece por la culpa del comprador o por causa fortuita, sòlo se puede ir por la acción reivindicatoria (diferencia del precio), no puede rescindir el contrato porque hubo culpa del comprador, pero hay una garantía igual. Art. 1720 C.C.: Se tiene que optar por una de las dos opciones, no ambas; no se puede pedir la rebaja del precio y además rescindir el contrato, principio de preclusión. Una vez que optó, no puede cambiarse para la otra acción. Si hay incumplimiento contractual, el plazo prescribe a los 20 años; si hay vicios ocultos, prescribe a los 6 meses. Efectos del contrato de compraventa – Obligaciones y garantías – Obligaciones del comprador Obligación principal del comprador: Art. 1728 C.C.: Pagar el precio. Si no hay estipulación expresa en el contrato, el lugar del pago debe ser el de la cosa vendida al momento del cumplimiento: Art. 1662 C.C.: Diferencias con la permuta. Art. 1735 C.C.: Excepción de contrato no cumplido. El artículo 1688 complementa al 1735 C.C., a favor del vendedor, el comprador debe pagar el precio, o estar dispuesto a pagar. Si B no paga, A no puede darle la casa todavía, hasta que no se cumplan las obligaciones recíprocas, esto es la excepción de contrato no cumplido. La excepción de contrato no cumplido sirve para todos los contratos bilaterales. Oblación y consignación: El comprador está obligado a aceptar la cosa, para liberar de la obligación al vendedor, arts. 1488 y 1489 C.C. Ejecución forzada de la obligación, para que el contrato se cumpla. Gamarra sostiene que es una obligación accesoria, la consecuencia es que no se tiene derecho a la resolución del contrato. Para Mariño conforma una de las obligaciones principales. Art. 1730 C.C.: Medida cautelar: Temor fundado del vendedor de que va a ser perturbado por una acción legal. Concomitante con el art. 1735 C.C. Doble venta sucesiva Art. 1680 C.C.: Doble venta sucesiva de una misma cosa, se estará dispuesto a lo que diga el art. 1337 C.C. Es cuando una persona le vende el mismo bien a dos personas: Art. 677 inciso 1 C.C.: Se pueden reivindicar las cosas raíces y los bienes muebles, remite al art. 1213 C.C.; acción reivindicatoria. Hay una presunción de buena fe del comprador. Los límites de la acción reivindicatoria son las prescripciónes, de bienes inmuebles son de 10 años (art. 1204 C.C.) y de bienes muebles es de 3 años (art. 1212 C.C.). El reivindicante tiene que pagarle las reformas y mejoras que le hizo el comprador al bien. El art. 1213 C.C. establece una excepción que protege al comprador de buena fe; ahí el tercero reivindicante tiene que pagar el precio. Pero si el vendedor y el comprador actúan de mala fe, hay acción de nulidad por causa y objeto ilícito (art. 1265 C.C.), porque –por ejemplo- ambos sabían que la cosa era robada, por lo que el tercero reivindicante no tiene que pagar nada. Venta a prueba Se encuentra regulado en el art. 1685 C.C. La problemática se plantea en cuanto a si es un contrato de compraventa, o si es un contrato atípico. Posiciones de la doctrina La doctrina tradicional, conformada por Peirano y otros, dice que la venta a prueba es un contrato bajo condición suspensiva; la aceptación o no aceptación del comprador hace que la compraventa pueda desplegar o no sus efectos Peirano dice que por los efectos princiaples de la compraventa estarían suspendidos (condición suspensiva de la compraventa), habría entrega de la cosa. Si el comprador decide que el contrato le conviene, a partir de la prueba, despliega todos sus efectos. Gamarra posee tres críticas a esta postura: 1) El consentimiento quedaría sometido a la presentación de la prueba. El consentimiento es perfeccionar el segundo contrato, el comprador utiliza su opción, y de ahí perfecciona el consentimiento. 2) Se trataría de una mera condición potestativa, que están prohibidas expresamente en el art. 1413 C.C.. La condición meramente potestativa es nula porque la sola decisión del contrayente no puede dejar de hacer existir una obligación. El consentimiento no puede quedar al libre arbitrio del propio obligado, sino bastaría la mera declaración de voluntad para dejar sin efecto el contrato. 3) En el art. 1685 inciso 1 parte final se expresa que los riesgos son para el deudor (vendedor, mientras que en el resto de los contratos sujetos a condición, los riesgos los paga el acreedor –comprador-). Si antes de realizarse la prueba, el contrato se extingue por causa fortuita, el vendedor no recibe el precio, art. 1425 C.C.. Gamarra sostiene que éste no es verdaderamente un contrato de compraventa, dice que es un contrato atípico sobre la estructura de la opción, de conformación progresiva. Se conforma el consentimiento cuando se termina de probar la prueba, la misma solución la da para el contrato de venta de cosa futura. Para el contrato de opción, la oferta es irrevocable, una de las partes se obliga a no revocar la celebración de un segundo contrato, durante un determinado plazo. Es un contrato preliminar en el sentido de que es un contrato anterior al definitivo. Cafaro y Carnelli se vuelcan a la posición de la condición resolutoria. Si el art. 1685 C.C. se hubiera acatado a la regla general, no hubiese puesto una excepción –prohibición de regimen general de los riesgos-. Se levanta la prohibición de la condición meramente potestativa, excepción a los arts. 1413 y 1453 C.C. Es un contrato definitivo, pero sujeto a condición; sostienen que hay voluntad de obligarse, pero que se encuentra en el medio la prueba, y por lo tanto se levanta la condición meramente potestativa. Prueba Art. 1685 inc. 3 C.C.: Se puede pedir al comprador que realice la prueba, y que a su vez se expida. Si no se verifica la condición por el obligado, si no se expide en 3 días el comprador, el contrato se considera sin efecto. Se obliga a realizar la prueba y a manifestar su decisión, si no se expide (silencio), se toma como que el comprador rechazó el contrato. No es una obligación del comprador porque no hay una sanción coactiva. Venta de ensayo Constatación de las propiedades pactadas en los hechos, en el momento de la entrega de la cosa. Aquí sí hay compraventa, no hay posibilidad de decidir libremente si las cualidades de la cosa son como las pactaron, el comprador sí o sí está obligado. Las cualidades son sometidas a ensayo; puede ser bajo condición, se tienen que cumplir determinados requisitos específicos (por ejemplo: camiones con determinado rendimiento, que se somete a ensayo). Si no se cumplen los requisitos, hay condición resolutoria del contrato, si se cumplen, la compraventa despliega sus efectos. El Juez puede decidir por parámetros objetivos. Para Gamarra es un contrato de opción, para Mariño no. Venta de cosa ajena Art. 1669 C.C.: “La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por la prescripción”. Si aparece el verdadero dueño, aparece el saneamiento por evicción. El propietario puede reivindicar contra el poseedor La venta de cosa ajena es válida y eficaz. Es válido porque se dan los presupuestos de validez, se despliega la relación obligacional –derechos y obligaciones-. Falta poder de disposición (o legitimación para disponer, que para Gamarra no se aplica esto por ser un negocio obligacional y no un negocio dispositivo, además porque en todos los contratos se producen efectos). Para Cafaro también se aplica en los negocios obligacionales. En la compraventa de cosa ajena, es una tradición “a non dominus”, no transfiere la propiedad si no es el dueño (art. 758 C.C., transferencia de la posesión pero no de la propiedad). Se obliga a hacer la tradición, se garantiza la posesión de la cosa y se otorga un período corto de prescripción –10 años en inmuebles, 3 años en muebles-, se cumple con el contrato de compraventa porque se realiza la tradición. Tradición “a non dominus” El derecho de posesión no es oponible contra el derecho de propiedad del dueño. El dueño puede subsanar por el art. 1681 C.C., hay una especie de legitimación superviniente. Si el propietario confiere (ratifica) la compraventa, se transfieren la propiedad desde el día de la celebración del contrato. Art. 775 inciso final: Sirve para adquirir el dominio por prescripción. Se puede ratificar, lo puede hacer el dueño, o el vendedor puede adquirir la propiedad (Art 1681 inciso 2 C.C.). Pactos Pacto de reserva del dominio Art. 1732 C.C., existe una prohibición del pacto de reserva del dominio. Se retiene la propiedad hasta que no se pague el precio en su totalidad –habla del pago en cuotas, hasta que no se termine de pagar el precio no se transfiere el dominio-, porque si no puede dar lugar a la acción reivindicatoria. Si se obtiene el plazo para el pago (presentando prenda, fianza o hipoteca) no actúa el pacto de reserva de dominio, si se entrega la cosa se transfiere la propiedad, por lo que no actúa el pacto. Si se entrega la cosa y no se pagó el precio en forma concomitante –en el momento- no se transfiere el dominio, si así se hubiere pactado el pago (art. 728 C.C.). No es necesario el art. 1732, porque existen las reglas generales del art. 769 C.C. Si se encuentra prohibido por ley es nulo, y no entra en la autonomía privada, son normas de orden público porque son prohibitorias. Art. 1732 C.C.: Para Carnelli, requiere la mora en forma expresa: Tiene que pagar el precio, sino no opera la tradición.En la escritura, debe tener plazo para el pago.El dominio se transfiere con la tradición. Pacto de Retroventa Art. 1748 C.C.: Integra también el módulo de efectos. El vendedor recupera la cosa pagando el precio, o un precio estipulado por las partes, se pacta en el contrato. Funciona como una cláusula resolutoria, el objeto de las cláusulas es dejar sin efecto el contrato. Art. 1736 C.C., define las cláusulas resolutorias. El vendedor ejerce el “derecho de rescate”, hace una declaración de voluntad y restituye el precio de la compra o el que las partes pactasen en la cláusula. Si se produce la resolución del contrato, los ex titulares reasumen sus derechos. Gamarra dice que se consideran retroactivos los efectos si se produce la rescisión; Cafaro y Carnelli dicen que reasumen sus derechos. Se caería en una condición meramente potestativa. Además el art. 769 C.C. exige que se pague el precio. El art. 1754 C.C. trae un plazo de caducidad de tres años contados desde la fecha de celebración del contrato, y una obligación de preaviso antes de ejercer el derecho de rescate –90 días para objetos raíces y 15 días para bienes muebles-, notificación de buena fe. Establece un derecho de retención por el comprador cuando no se le abonan los frutos pendientes. Se utiliza muchas veces para simular un préstamo, por los hechos de la garantía, y el rescate es el dinero más los intereses, es un negocio simulado, se tiene que hacer un préstamo por hipoteca. El art. 1752, que remite al art. 1430 C.C., prevé que para los casos de condiciones resolutorias no se puede ir contra ningún tercero que esté de buena fe (con diferencia en sede de nulidades, que se va contra todos los terceros). En el registro se ve como un derecho resoluble, tanto en sede de hipoteca (art. 2329 C.C.) como en sede de servidumbre (art. 624 C.C.). El art. 1753 C.C. establece las mejoras que se le deben pagar al poseedor de buena fe. Pacto Comisorio Hace cesar también la eficacia contractual. Son conductas realizadas por los propios contrayentes –cláusulas resolutorias-, que estipulan que en caso de incumplimiento del deudor, cesa la eficacia del contrato. La ley otorga al deudor (con favor debitoris) una última posibilidad para que cumpla con el contrato. El pacto comisorio está prohibido en los contratos reales. Se encuentra regulado en los arts. 1737 a 1741 C.C. y 366 C.G.P.. Se procura el cumplimiento del contrato o su inmediata resolución ni bien se presenta el hecho, se intenta resolver el contrato. Art. 1737 C.C.: Se pacta que si no se cumple el contrato, se resuelve inmediatamente. Art. 1740 C.C.: Se le da un plazo al deudor de 24 horas. Se pacta pero no se ejecuta porque hay por lo menos tres posiciones doctrinarias. El acreedor señalaba que había incumplimiento y el Juez recibía la demanda y notificaba al deudor, el cual tenía 24 horas para pagar, si no pagaba el contrato se resolvía; es un proceso monitorio. El demandante, en el proceso monitorio general, acredita la certeza de derecho, y el Juez dicta una sentencia constitutiva, y el demandado tiene 10 días para presentar oposiciones; si no lo hace, se da por sostenida la sentencia inicial. Hay quienes entendían que, antes de la vigencia del C.G.P., el pacto comisorio entraba dentro del proceso monitorio. Generan una modificación en la situación de hecho. Caumont hizo una crítica, que decía que este mecanismo del pacot comisorio por el proceso monitorio, el Juez estaba resolviendo un contrato que todavía no estaba disuelto. Y el proceso monitorio, en la sentencia eliminar (1era sentencia) del Juez, ya resuelve el contrato; lo hacía en forma ilegítima porque las 24 horas no habían transcurrido, se notificaba al deudor no de la demanda, sino de la sentencia. Posturas de la doctrina Gamarra ve una alternativa al régimen del Código Civil. Críticas: No pueden funcionar las 24 horas, porque entran dentro de los 10 días del plazo monitorio. Une dos instancias diferentes, la primera es una instancia extrajudicial, que no entra dentro del proceso, y la segunda es el proceso monitorio.* El C.G.P. establece que no es una sentencia declarativa, sino constitutiva.Gamarra dice que con esto se abreviaría la actuación. Carnelli dice que en el artículo 366 C.G.P. se regula en forma general para todos los contratos, y el C.C. lo hace en forma especial. El término demanda del art. 1740 C.C. refiere a la demanda dentro del proceso monitorio. Críticas: * Corre la misma crítica para Carnelli, porque el plazo empieza a correr desde después de la notificación de la demanda y sentencia. Carnelli expresa que es una sentencia condicional, que despúes de las 24 horas se constituye la sentencia constitutiva. Caumont dice que se está en presencia de una situación de alegislación. Señala que el C.G.P. contiene un reenvío a las normas del C.C., y el presupuesto de hecho ya resuelve el contrato. Reafirma el mecanismo del C.C., dejando de lado el C.G.P. La resolución del C.C. es voluntaria. Alonso de Marco expresa que la Ley 16.603 modifica la eficacia material del art. 366 C.G.P., no cabe decir que hace una derogación, puesto que sigue vigente; pero sí prohibió un procedimiento diferente al del Código Civil. A veces los jueces, fundándose en el art. 366 del C.G.P., dicen que el pacto comisorio debe ser por juicio ordinario, por tener éste más garantías. Escrito por

References: artículo 4
 Resolución 
 artículo 1688
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 366
 resolución