Source: http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2016/07/da-locacao-sob-encomenda.html
Timestamp: 2017-04-29 19:28:03+00:00

Document:
O GESTOR IMOBILIÁRIO: DA LOCAÇÃO SOB ENCOMENDA
O contrato “built to suit” é uma espécie de contrato de locação não residencial de imóvel urbano, locado por prazo determinado, na qual o locador efetua a construção do prédio a ser usado pelo locatário de acordo com as diretrizes e nos termos de sua encomenda, conforme determina o caput do artigo 54-A da Lei do Inquilinato:
“Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei”.
A expressão “built to suit” significa “construído para servir” e tem sido uma modalidade de locação cada vez mais utilizada no Brasil, possuindo uma natureza peculiar, pois muito se diferencia dos contratos de locação tradicionais, tendo em vista que nesses casos o locador ou terceiro é quem faz um investimento para construir ou adaptar o prédio a ser utilizado pelo locatário, de acordo com suas necessidades.
Por esse motivo, esses contratos são feitos por locação de longo prazo, para justificar o valor investido pelo locador ou terceiro, sendo muito comum que também esteja presente junto ao contrato uma securitizadora de recebíveis.
Desta maneira, o locador pode optar em construir ou mandar que terceiro efetue a construção para que possa ceder seu imóvel ao locatário, recebendo mensalmente por isso, e transfere seus créditos para a securitizadora, pois assim consegue receber antecipadamente o valor acordado no contrato de locação.
Assim a empresa securitizadora poderá emitir o Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI, que é um título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro, cuja a emissão é exclusiva das companhias securitizadoras, devendo ser efetuada posterior averbação junto a matrícula do imóvel objeto do contrato, de acordo com o artigo 6º,parágrafo único, da Lei 9.514/1997:
“Art. 6º O Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro.
Parágrafo único. O CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras”.
Importante se faz esclarecer que tais créditos poderão assumir o regime fiduciário, permitindo que a companhia securitizadora coloque os créditos no mercado.
No Brasil, o contrato “built to suit” só foi regulamentado em dezembro de 2012, através da Lei 12.744/2012, que incluiu o artigo 54-A na lei de locações, dando liberdade de contratar e autonomia para que as partes possam estipular suas vontades no contrato, trazendo grandes discussões sobre a aplicabilidade da Lei 8.245/1991 a essa modalidade contratual.
Algumas correntes insistem que a simples modificação no nome do contrato não pode alterar sua natureza jurídica, e que as normas de ordem públicas não podem ser alteradas por vontade das partes, podendo concluir que algumas normas da Lei 8.245/1991 não podem ser afastadas, conforme esclarece seu artigo 45:
Além do que o simples fato do locador ter construído prédio para atender as necessidades do locatário e cedido seu imóvel, não afasta a natureza jurídica do negócio, sendo ainda utilizado o termo “locação” no artigo 54-A da lei do inquilinato e existir o pagamento mensal de alugueres.
O argumento usado pela corrente contraria é de que as regras criadas pela lei, no contrato “built to suit” devem prevalecer todas as condições livremente pactuadas no contrato celebrado entre as partes, afastando qualquer tentativa de uma das partes de arguir eventual nulidade de cláusulas em juízo tentando modificar o contrato em seu favor, em detrimento ao prejuízo da parte contrária, de acordo com o que condiciona o parágrafo único do artigo 473 do Código Civil:
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos”.
Nesse sentido, o § 2º do artigo 54-A da Lei de locações, estipula que “Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.
Sendo assim, verifica-se a possibilidade de pactuar cláusula penal no contrato “built to suit” no caso de devolução antecipada pelo locatário, respeitando a soma dos valores dos alugueres até o final do contrato, uma vez que é legitima a expectativa do locador em receber o valor do aluguel para retorno do valor investido no imóvel, diferentemente da cláusula penal de um contrato de locação comum, que é calculada proporcionalmente ao cumprimento do prazo.
Vale ressaltar que é necessário que a cláusula penal seja pactuada em contrato, uma vez que não é automática.
Existe também no novo dispositivo a possibilidade de renunciar ao direito de pedir revisão do valor acordado dos alugueres durante a vigência do contrato de locação, tal previsão se baseia no fato de o valor da locação acertado entre as partes não corresponder necessariamente ao valor utilizado pelo mercado, tendo em vista que costuma ser calculado sobre o valor investido pelo locador, para que esse não venha a sofrer vultuoso prejuízo, não se aplicando assim, o artigo 19 da Lei 8.245/1991.
Mariana Said Reis Romi Zanatta - Advogada

References: artigo 54
 artigo 6
 artigo 54
 artigo 45
 artigo 54
 artigo 473
 artigo 54
 artigo 19