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LA RIAPERTURA DEI TERMINI PER LA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI E DELLE PARTECIPAZIONI NON QUOTATE - PDF
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Lelia Fiori
1 Circolare N. 06 Area: TAX & LAW Periodico plurisettimanale 26 gennaio 2010 LA RIAPERTURA DEI TERMINI PER LA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI E DELLE PARTECIPAZIONI NON QUOTATE Con la Finanziaria 2010 sono stati riaperti i termini per la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni societarie posseduti alla data del 1 gennaio La rivalutazione comporta la rideterminazione del costo di acquisto dei terreni e delle partecipazioni, consentendo l emersione di una minore plusvalenza al momento della successiva cessione. I soggetti interessati dovranno far redigere ed asseverare una perizia di stima e versare la prima rata dell imposta sostitutiva entro il prossimo 2 novembre (il 31 ottobre cade di domenica). SOGGETTI INTERESSATI La nuova possibilità di rivalutazione interessa i seguenti soggetti: persone fisiche; società semplici; enti non commerciali. Sono escluse dalla disposizione in commento le società di capitali, le società in nome collettivo e in accomandita semplice e, in generale, tutti i soggetti esercenti attività d impresa. Possono essere oggetto di rivalutazione: AMBITO OGGETTIVO 1) i terreni edificabili ed i terreni con destinazione agricola posseduti al 1 gennaio 2010 a titolo di proprietà o di altro diritto reale (usufrutto o nuda proprietà); 2) le partecipazioni non quotate in mercati regolamentati, possedute al 1 gennaio 2010 a titolo di proprietà e usufrutto. terreni edificabili terreni agricoli partecipazioni societarie posseduti alla data del: 1 GENNAIO 2010 RIVALUTAZIONE DELLE AREE EDIFICABILI E CON DESTINAZIONE AGRICOLA Come noto, la Legge Finanziaria 2002 ha introdotto una particolare modalità di rivalutazione dei terreni, prevedendo che la determinazione delle plusvalenze ex artt. 67, c. 1, lett. a) e b), e 68, TUIR, possa esser effettuata considerando, in luogo del costo o del valore di acquisto iniziale, il valore attribuito da una perizia giurata di stima redatta da determinati soggetti professionali. Si ricorda che la cessione di un terreno agricolo è suscettibile di generare plusvalenze imponibili soltanto se effettuata entro 5 anni dalla data di acquisto. Pertanto, la rivalutazione conviene solo se il terreno è destinato ad essere ceduto entro 5 anni dall acquisto o se lo stesso sta per diventare edificabile. Differentemente, la cessione di terreni lottizzabili o suscettibili di utilizzazione edificatoria, genera sempre plusvalenze imponibili. RIPRODUZIONE VIETATA Pag. 1 di 5
2 I termini inizialmente previsti da tale disposizione sono stati poi prorogati o riaperti più volte negli anni, fino all ultima versione prevista dalla Legge Finanziaria La nuova possibilità di rivalutazione prevede il versamento di un imposta sostitutiva e la redazione di una perizia giurata di stima che individua il valore del terreno alla data del 1 gennaio L imposta sostitutiva viene determinata applicando, sul valore del terreno come risultante dalla perizia, l aliquota del 4%. VALORE DEL TERRENO ALL base imponibile dell imposta sostitutiva al 4% Il valore di acquisto così rideterminato rappresenta il valore normale di riferimento sia ai fini delle imposte sui redditi, sia delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria acquistato al costo di Prezzo di cessione Valore attribuito al terreno all , Ipotesi 1. Cessione senza applicazione della rivalutazione. Ipotizzando un aliquota media IRPEF del 29%, la plusvalenza ammonta a data da: prezzo di cessione costo di acquisto Calcolo imposte: x 29% = Ipotesi. 2. Cessione con applicazione della rivalutazione. La plusvalenza ammonta a data da: prezzo di cessione valore rideterminato dalla perizia Calcolo imposte: x 29% = , x 4% = 8.000, totale Risparmio di imposta con rivalutazione ( ). La perizia deve essere redatta da un soggetto iscritto all albo degli ingegneri, dei geometri, degli architetti, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti industriali edili, nonché dei periti iscritti alla CCIAA. I costi sostenuti per la perizia di stima possono essere portati in aumento del valore iniziale da assumere ai fini del calcolo delle plusvalenze in quanto costituiscono un costo inerente al bene. Considerato che non viene posto alcun limite temporale alla cessione del bene, il ricorso alla rivalutazione può convenire anche se non si ha intenzione di vendere a breve termine. Allo stesso modo, la mancanza di vincoli temporali comporta che la cessione possa avvenire anche immediatamente dopo la rivalutazione. RIVALUTAZIONE DELLE PARTECIPAZIONI SOCIETARIE Relativamente alle partecipazioni, la Finanziaria 2010 dispone che la determinazione delle plusvalenze ex art. 67, c. 1, lett. c) e c-bis), TUIR, derivanti dalla cessione di partecipazioni non quotate possedute alla data del 1 gennaio 2010, possa esser effettuata considerando, in luogo del costo o del valore di acquisto, il valore attribuito da una relazione giurata di stima redatta da determinati soggetti professionali. La nuova possibilità di rivalutazione prevede il versamento di un imposta sostitutiva e la redazione di una relazione giurata di stima che individua il valore delle partecipazioni alla data del 1 gennaio CF RIPRODUZIONE VIETATA Pag. 2 di 5
3 Come chiarito dall Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 35/E/2004, la determinazione del nuovo valore all deve avvenire mediante l assunzione del valore della frazione di patrimonio netto della società partecipata determinato sulla base della relazione giurata di stima (riferita all intero patrimonio sociale). L imposta sostitutiva viene determinata applicando, sul valore della partecipazione come risultante dalla relazione giurata: l aliquota del 4% alle partecipazioni che risultano qualificate alla data del 1 gennaio 2010; l aliquota del 2% alle partecipazioni che risultano non qualificate alla data del 1 gennaio VALORE PARTECIPAZIONI QUALIFICATE ALL VALORE PARTECIPAZIONI NON QUALIFICATE ALL base imponibile dell imposta sostitutiva al 4% base imponibile dell imposta sostitutiva al 2% Per partecipazioni qualificate, si intendono quelle che rappresentano una percentuale dei diritti di voto esercitabili nell assemblea ordinaria della società superiore al 20% ovvero una percentuale di partecipazione al capitale o al patrimonio, superiore al 25%. La relazione giurata di stima deve essere redatta da un soggetto iscritto all albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri, dei periti commerciali, dei revisori contabili, nonché dei periti iscritti alla CCIAA. Se la relazione di stima viene redatta per conto di tutti o di alcuni dei possessori delle quote, il relativo costo può essere portato in aumento del valore di acquisto della partecipazione in proporzione al costo effettivamente sostenuto da ciascuno dei possessori. Il Sig. Amilcare Barca possiede n. 100 azioni del valore di 100 cadauna della società Example Spa. Nel corso del 2010 il Sig. Barca decide di ricorrere alla rivalutazione delle azioni. Determinazione del valore delle partecipazioni all Dalla relazione di stima, la società Example Srl presenta la seguente situazione: patrimonio della società ; azioni distribuite n ; valore di ogni azione 130 (= costo di acquisto rideterminato). Considerato che la partecipazione posseduta dal Sig. Barca non è qualificata (il totale delle azioni non supera il 25% del patrimonio della società), l aliquota dell imposta sostitutiva ammonta al 2%. Calcolo imposta sostitutiva: n. 100 azioni x 130 = , x 2% = 260. Cessione delle quote. Ipotizzando che le quote vengano cedute al prezzo unitario di 140, la plusvalenza ammonta a ( ). Applicando l imposta ordinaria del 12,5%, la plusvalenza genera imposte per 125. Totale imposte 385 ( ). In mancanza della rivalutazione, il carico fiscale ammonta a 500 (dato da: = 4.000, x 12,5%). Con la rivalutazione il risparmio di imposta è quindi pari a 115 ( ) CF RIPRODUZIONE VIETATA Pag. 3 di 5
4 I TERMINI PER LA REDAZIONE DELLA PERIZIA ED IL VERSAMENTO DELL IMPOSTA L imposta sostitutiva del 2% - 4% deve essere versata alternativamente: in un unica soluzione entro il (il cade di domenica) oppure, in 3 rate annuali di uguale importo alle seguenti scadenze: 1 rata entro il ; 2 rata entro il interessi 3% annuo calcolati dal ; 3 rata entro il interessi 3% annuo calcolati dal Entro il 2 novembre 2010 deve altresì essere redatta e asseverata, da parte di un professionista abilitato, la perizia giurata di stima. Nel mod. F24 parrebbero essere utilizzabili i medesimi codici tributo già utilizzati in occasione delle precedenti rivalutazioni: 8055 per la rivalutazione delle partecipazioni; 8056 per la rivalutazione dei terreni; indicando quale anno di riferimento L imposta sostitutiva può comunque essere compensata nel mod. F24 utilizzando eventuali crediti disponibili. CONTRIBUENTI CHE HANNO BENEFICIATO DELLE PRECEDENTI RIVALUTAZIONI Possono effettuare la rivalutazione anche coloro che hanno già usufruito di precedenti rivalutazioni. In tal caso, tuttavia, l imposta sostitutiva deve essere versata con riferimento all intero valore rideterminato (dalla nuova perizia) e le imposte sostitutive versate in occasione delle precedenti rivalutazioni possono essere unicamente richieste a rimborso (nel limite dei versamenti effettuati nei 48 mesi anteriori alla domanda di rimborso). In buona sostanza, l imposta sostitutiva versata in occasione delle precedenti rivalutazioni non può essere utilizzata in compensazione ma solo chiesta a rimborso. I soggetti che hanno effettuato la rivalutazione all ed hanno scelto il versamento in forma rateale, possono comunque non versare l ultima rata in scadenza il e versare la nuova imposta sostitutiva. VALUTAZIONI DI CONVENIENZA Il giudizio sulla convenienza o meno dell operazione di rivalutazione non può prescindere dall analisi delle singole situazioni soggettive. Innanzitutto la valutazione si basa sul confronto fra imposta sostitutiva relativa all intero valore periziato ed imposta ordinariamente dovuta sulla plusvalenza latente che si presume di realizzare con la futura cessione, tenendo altresì conto del costo della perizia di stima qualora questa sia predisposta per conto dell interessato. In linea generale l operazione è più favorevole quanto più la cessione è prevista a breve termine ed il costo di acquisizione sia stato sostenuto in epoca remota. RIVALUTAZIONE DELLE PARTECIPAZIONI CF RIPRODUZIONE VIETATA Pag. 4 di 5
5 Con riguardo alla rivalutazione delle partecipazioni occorre tener presente che: in caso di cessione di partecipazione non qualificata è applicabile la tassazione del 12,50%; con la reintroduzione dell imposta sulle successioni, le partecipazioni sono nuovamente soggette all imposta di successione (nell ipotesi di partecipazioni ricevute a seguito di una successione apertasi a partire dal , il costo da considerare è quello indicato/definito nella dichiarazione di successione, non il costo rivalutato dal de cuius); Il valore risultante dalla rivalutazione eseguita dal de cuius può essere utilizzato, invece, con riferimento alle partecipazioni pervenute per successione nel periodo in cui tale imposta era abolita, vale a dire in relazione alle successioni apertesi dal al nulla è invece mutato per le partecipazioni ricevute per donazione in quanto l art. 68, c. 6, TUIR, prevede che nel caso di acquisto per donazione si assume come costo il costo del donante ; la rideterminazione non può essere effettuata da parte degli eredi e donatari che hanno acquisito le partecipazioni dopo l in quanto a tale data non ne risultano possessori (in questo caso la rivalutazione è ammessa solo se, prima del decesso, il de cuius abbia conferito ad un professionista il mandato per la redazione della perizia di stima); il valore rivalutato non può essere successivamente utilizzato nell ipotesi di recesso tipico ossia nella liquidazione della quota al socio da parte della società; in base al disposto dell art. 5, c. 6, Legge 448/2001, l assunzione del valore rideterminato in luogo del costo del valore d acquisto non consente il realizzo di minusvalenze su partecipazioni ai sensi dell art. 68, TUIR. Pertanto, in occasione della cessione delle partecipazioni rivalutate, il confronto tra il corrispettivo di vendita e il valore di perizia non può dar luogo a minusvalenze fiscalmente rilevanti. La rivalutazione può determinare al massimo l azzeramento della plusvalenza, ma in nessun caso può concorrere alla determinazione di minusvalenze compensabili con plusvalenze aventi medesima natura; la quota tassata delle plusvalenze ex art. 67, TUIR, relative a partecipazioni qualificate è stata innalzata dal 40% al 49,72% dal DM 2 aprile 2008 (in conseguenza della riduzione dell aliquota IRES al 27,5%), rendendo, di fatto, più conveniente effettuare la rivalutazione sulle partecipazioni qualificate mediante pagamento dell imposta sostitutiva del 4%, allo scopo di ridurre l imposta dovuta per effetto della cessione; il DL 112/2008 ha introdotto i nuovi commi 6-bis e 6-ter all art. 67, TUIR, i quali prevedono una specifica esenzione fiscale per le plusvalenze reinvestite, che rendono di fatto inutile la rivalutazione nei casi in cui ricorrano le condizioni di esenzione ivi previste. RIVALUTAZIONE DEI TERRENI Relativamente alla rivalutazione dei terreni si rammenta che: possono essere rivalutati i terreni lottizzati o sui quali sono state costruite le opere per renderli edificabili, i terreni agricoli (per i quali la plusvalenza si realizza solo se la vendita avviene nei 5 anni dall acquisto) e le aree fabbricabili per le quali la plusvalenza è sempre assoggettata a tassazione; per i terreni agricoli acquisiti per donazione, i 5 anni si calcolano dalla data di acquisto da parte del donante; per le aree edificabili acquisite per donazione o successione come valore iniziale si deve assumere il valore indicato/definito nei relativi atti; il valore rivalutato del terreno rappresenta il valore minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali CF RIPRODUZIONE VIETATA Pag. 5 di 5

References: art. 67
 art. 68
 art. 5
 art. 68
 art. 67
 art. 67