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Timestamp: 2019-10-17 13:49:27+00:00

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Sonstiger Bescheid des UFSW vom 14.06.2010, RV/2509-W/06
VwGH-Beschwerde zur Zl. 2010/13/0131, -/0135 und -/0136 eingebracht (Amtsbeschwerde). Mit Erk. v. 24.9.2014 wird der erstangefochtene Bescheid wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben (Der Bescheid über die Zurückverweisung wird daher aufgehoben); die Beschwerden gegen den zweit- und gegen den drittangefochtenen Bescheid werden als unbegründet abgewiesen. Fortgesetztes Verfahren mit Erkenntnis zur Zl. RV/7104477/2014 erledigt.
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw, vertreten durch Engin-Denitz Reimitz Hafner Rechtsanwälte KEG, 1010 Wien, Stubenring 16, vom 21. Dezember 2004 gegen die Bescheide des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 2. Dezember 2004 betreffend
1.) Feststellung des Einheitswertes zum 1. Jänner 2003 (Wertfortschreibung gemäß § 21 Abs. 1 Z 1 BewG 1955),
Die angefochtenen Bescheide und die Berufungsvorentscheidungen vom 12. September 2006 werden gemäß § 289 Abs. 1 der Bundesabgabenordnung (BAO), BGBl Nr. 1961/194 idgF, unter Zurückverweisung der Sache an die Abgabenbehörde erster Instanz aufgehoben.
Mit Feststellungsbescheid vom 2. Dezember 2004 wurde im Zuge einer Wertfortschreibung gemäß § 21. Abs. 1 Z. 1 BewG 1955 der Einheitswert für das Betriebsgrundstück (gemischt genutztes Grundstück) Grundstücksnummer 10 mit € 213.500,- und erhöht mit € 288.200,- festgestellt.
Weiters war auf Basis dieses Einheitswertes der Grundsteuermessbetrag in Höhe von € 570,92 berechnet worden.
Auf Grund einer Gebäudeaufstockung hatte das Finanzamt den berufungsgegenständlichen Bescheid erlassen und eine Kürzung gemäß § 53 Abs. 7 lit a BewG von 30 % vorgenommen.
In der gegen den Bescheid eingebrachten Berufung bringt die Bw. vor, dass das auf der Liegenschaft errichtete Gebäude aus dem Jahr 1894 stamme und damit jede Vermietung dem Vollanwendungsgebiet des MRG unterliege. Der Anteil der von der Mietzinsbeschränkung betroffenen Fläche betrage 85,63% (geschäftlich genutzte Flächen 827,01 m2 und für Wohnzwecke genutzte Flächen 2.051,06m2) weshalb das Ausmaß der Kürzung mit 60% anzusetzen sei. Der Grundsteuermessbetrag sei entsprechend festzusetzen.
In weiterer Folge wurde dem Finanzamt über Vorhalt mit Schreiben vom 24. August 2006 eine Zinsliste vom Jänner 2003 vorgelegt und angemerkt, dass diese Liste als zusätzliche Anmerkung jeweils den Vermerk enthielte, ob für die einzelnen Wohnungen, Büros oder Geschäftsflächen ein angemessener Hauptmietzins, eine Kategoriemiete oder eine Richtwertmiete zur Zahlung gelange.
"Der Begriff "Mietzinsbeschränkung" im Sinne des §53 Abs.7 lit.a BewG ist historisch zu interpretieren, demnach sind unter diesem Begriff nur Mietzinsbeschränkungen im Sinne des Mietengesetzes zu verstehen. Nach dem BGBl. Nr. 000/1994 (RichtwertG) kann für Vermietungen ab 1.3.1994 ein "angemessener Hauptmietzins" vereinbart werden. Dies gilt insbesondere für Wohnungen der Kategorie A und B. Diese Mietzinse orientieren sich an einem regionalen Richtwert, Zu- oder Abschläge sind möglich. Diese "angemessenen Hauptmietzinse" kommen dem Preisniveau frei vereinbarter Mietzinse schon recht nahe.
Auch für leerstehende Wohnungen, für die aus diesem Grund kein Mietzins entrichtet wird, ist ebenfalls kein Abschlag zu gewähren. Da somit kein Abschlag gemäß § 53 Abs. 7 lit.a BewG gewährt werden kann, war der mit Bescheid vom 2.12.2004 festgestellte Einheitswert zu berichtigen und die Berufung als unbegründet abzuweisen."
Das Finanzamt stellte den Einheitswert nunmehr mit € 228.800,- und erhöht mit € 308.800,- fest.
Nach den Bestimmungen des MRG, insbesondere dessen § 16, besteht kein Zweifel darüber, dass die gesetzlich zulässige Höhe des Mietzinses entweder durch die Grenze der "Angemessenheit" (16 Abs 1 MRG), nach starren Ausstattungskriterien (16 Abs 2 MRG alte Fassung) oder mit dem Richtwert (16 Abs 2 MRG) beschränkt ist (vgl MietSlg 36.295; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet und Wohnrecht [§ 15 Rz 3).
Auch der "angemessene Hauptmietzins" stellt daher klarerweise eine gesetzliche Beschränkung des zulässig zu vereinbarenden Hauptmietzinses dar und ist daher ein "durch gesetzliche Vorschriften beschränkter" Mietzins im Sinne des § 53 Abs 7 lit a BewG.
Aus dem Wortlaut der Bestimmung ergibt sich, dass für das Ausmaß des Abschlages gemäß § 53 Abs. 7 lit. a BewG maßgeblich ist, ob zum Bewertungsstichtag tatsächlich ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins entrichtet wird und es nicht darauf ankommt, ob im Falle der Vermietung eines Mietobjektes die Höhe des Mietzinses gesetzlichen Beschränkungen unterliegen würde. So ist z. B. für Objekte, die ungenutzt sind und für die aus diesem Grunde kein Mietzins, also auch kein durch gesetzliche Bestimmungen beschränkter Mietzins entrichtet wird, kein Sonderabschlag zu gewähren (vgl. Twaroch-Frühwald-Wittmann, Kommentar zum BewG/1, S. 273).
Im gegenständlichen Berufungsverfahren stellt sich die Frage, für welche nutzbaren Flächen ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins entrichtet wird und somit, mit welchem Prozentsatz die Kürzung nach § 53 Abs. 7 lit.a BewG zur Anwendung kommt.
Das MRG in der geltenden Fassung enthält in § 16 Feststellungen über die Höhe des Hauptmietzinses. Abs. 1 legt fest, für welche Mietgegenstände ohne Beschränkungen der Absätze 2 bis 5 ein zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand ein angemessener Betrag als Miete zulässig ist. Im Gegensatz dazu bestimmt Abs. 2: "Liegen die Voraussetzungen des Absatz 1 nicht vor, so darf der zwischen dem Vermieter und dem Mieter für eine gemietete Wohnung der Ausstattungskategorie A, B oder C vereinbarte Hauptmietzins je m2 der Nutzfläche und Monat den angemessenen Betrag nicht übersteigen, der ausgehend vom Richtwert unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abschläge zu berechnen ist....".
Nun hat das durch das Mietrechtsgesetz 1981 geschaffene "duale System" von "Angemessenheit" gemäß § 16 Abs. 1 MRG und "Kategoriemietzins" gemäß § 16 Abs. 2 MRG durch das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz eine weitere Differenzierung durch die Schaffung einer "Hauptmietzinstrias" bestehend aus "Angemessenheit" gemäß § 16 Abs. 1 MRG, "Richtwertmietzins" gem. § 16 Abs. 2 - 4 MRG und "Kategorie D" gemäß § 16 Abs. 5 MRG erfahren. Die rechtspolitischen Zielsetzungen der Mietzinsregelungen des 3. WÄG waren die "Mietzinsbegrenzung" durch Neudefinition der "Angemessenheit" durch den "Richtwertmietzins" (vgl. Schuster, Ausgewählte Rechtsfragen der Mietzinsbildung nach dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz (3. WÄG), WoBl 1996, S 85 ff). Auch Stabentheiner führt in den WoBl 1994, S 81 ff, aus, dass durch das Richtwertsystem eine Begrenzung der Hauptmietzinse für A-, B- und C-Wohnungen erreicht werden soll.
Im gegenständlichen Fall ist entscheidend, für welche Flächen zum 1. Jänner 2003 tatsächlich ein "durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins" entrichtet wurde.
Aus den im Berufungsfall vorgelegten Unterlagen lässt sich nicht feststellen, inwieweit nun tatsächlich Mietzinse nach dem Richtwertsystem (bzw. für vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG vermietete Wohnungen nach den seinerzeitigen Bestimmungen des MRG) entrichtet wurden und inwieweit auf Grund der Bestimmung des § 16 Abs. 1 MRG Hauptmietzinse ohne die Beschränkungen der Abs. 2 bis 5 entrichtet wurden.
Findok-Nr: 47707.1, aufgenommen am: 07.07.2010 13:00:58, zuletzt geändert am: 25.06.2015, Dokument-ID: 4e24877f-3246-4aa3-95a2-bbcbec8d2fdf, Segment-ID: 0d8eb1bb-949c-4de7-81b7-0aecbee9fd44

References: § 21
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 § 53
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 § 16
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