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Timestamp: 2016-10-27 07:05:57+00:00

Document:
5A_808/2014 (18.02.2015)
5A_808/2014 � � Arr�t du 18 f�vrier 2015
repr�sent�e par Me Jean-Philippe Heim, avocat,
inscription provisoire au registre foncier d'une restriction du droit d'ali�ner,
recours contre l'arr�t de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 29 septembre 2014.
A.a.�Par acte de vente � terme conditionnelle instrument� le 21 d�cembre 2011 par Me G.________, notaire � U.________, B.________, de nationalit� russe, a vendu � A.________, de nationalit� russe �galement, diff�rents lots de propri�t� par �tages sis sur la commune de U.________ (lots nos 222-9, 12537-1-47 et 12537-1-72, � savoir un appartement, un garage et une place de parc).
�Lors de cette vente, B.________ �tait repr�sent�e par son fils, tandis que A.________ �tait repr�sent� par C.________. Les repr�sentants �taient tous deux au b�n�fice de procurations annex�es � l'acte de vente.
�Le prix de vente a �t� fix� � 1'500'000 fr., selon ces modalit�s:
- versement d'un acompte de 150'000 fr. le jour m�me de la signature du contrat de vente, ce montant restant consign� en mains du notaire jusqu'au jour de la signature de la r�quisition de transfert;
- paiement du solde de 1'350'000 fr. aux conditions �nonc�es aux chiffres 17 � 20 de l'acte de vente � terme conditionnelle.
�Les art. 17 et 18 du contrat de vente portaient sur la n�cessit� d'obtenir une autorisation d�finitive et ex�cutoire d'acqu�rir, d�livr�e par la Commission fonci�re (art. 17), dite autorisation n'�tant accord�e que sous certaines charges, mentionn�es au registre foncier et impos�es par la Loi f�d�rale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (art. 18). L'art. 19 concernait le terme d'ex�cution du contrat, fix� 20 jours apr�s la notification, par le notaire, de l'autorisation pr�vue au ch. 17, mais le 30 mars 2012 au plus t�t.
�Le contrat pr�voyait en outre une clause p�nale (art. 20), � la teneur suivante:
�Si l'une ou l'autre des parties ne donne pas suite aux engagements ici souscrits, la partie non d�faillante pourra � son choix:
- soit poursuivre l'ex�cution du contrat en demandant le transfert des immeubles et le paiement du solde du prix, tous dommages-int�r�ts pour ex�cution tardive �tant r�serv�s,
- soit, apr�s avoir mis l'autre partie en demeure par lettre recommand�e, moyennant un pr�avis de 15 jours, renoncer � l'ex�cution du contrat et demander en lieu et place le paiement d'une indemnit�, � titre de peine conventionnelle, d'ores et d�j� fix�e � CHF 150'000.- (cent cinquante mille francs), montant imm�diatement exigible, sans autre mise en demeure, le droit de demander des dommages-int�r�ts plus �tendus �tant r�serv�.
�Dans l'hypoth�se o� l'acqu�reur fait d�faut et si la venderesse choisit la peine conventionnelle en lieu et place de l'ex�cution, l'acompte sera lib�r� en sa faveur pour valoir paiement de la peine. "
A.b.�Par courrier du 1er mars 2012, Me G.________ a fait parvenir � la repr�sentante de A.________ l'autorisation d�finitive et ex�cutoire obtenue de la Commission fonci�re.
A.c.�B.________ a sollicit� de A.________ le report du terme d'ex�cution de la vente au 15 juin 2012 ou � une date ant�rieure, fix�e d'entente entre les parties. L'int�ress� a accept� le report, qui a fait l'objet d'un acte de " modification de vente � terme conditionnelle - prorogation - droit d'emption ", instrument� le 13 avril 2012 par Me G.________.
�Conform�ment � ce nouvel acte, B.________ a conc�d� � A.________ un droit d'emption sur les lots de propri�t� par �tages jusqu'au 16 juillet 2012. Ce droit a �t� inscrit au registre foncier.
�En raison du report du terme d'ex�cution et de la n�cessit� pour la banque de l'acqu�reur de proc�der � des adaptations de l'offre de pr�t hypoth�caire, un nouvel acte intitul� " prorogation de vente � terme conditionnelle-emption " a �t� instrument� par Me H.________, notaire � U.________, en date du 14 juin 2012. Par ce nouvel acte, l'ex�cution de la vente a �t� report�e au 25 juin 2012.
A.d.�Suite � un accident de voiture dont sa fille a �t� victime entre le 22 et 23 juin 2012, A.________ a subi un malaise cardiaque. Selon lui, cet �tat de sant� l'emp�chait de se rendre en Suisse pour mettre un terme d�finitif � la vente immobili�re le 25 juin 2012, en particulier pour signer les nouveaux documents relatifs au pr�t hypoth�caire.
A.e.�Par courrier du 26 juin 2012, B.________ a inform� A.________ et sa repr�sentante, C.________, qu'elle admettait de prolonger le d�lai d'ex�cution du 25 juin 2012 au 12 juillet 2012, mais qu'� d�faut de paiement " dans le d�lai de 15 jours � compter de la date de l'envoie (recte: envoi) de la pr�sente ", la vente serait annul�e.
�A.________ a alors repris contact avec la Banque Cantonale Vaudoise pour finaliser le cr�dit hypoth�caire.
A.f.�Le 2 juillet 2012, � la requ�te de B.________, Me G.________ a dress� un constat de carence dans lequel elle a notamment attest� ne pas avoir re�u le solde du prix de vente de 1'350'000 fr. en date du 25 juin 2012. Dans le m�me constat, elle a rappel� � B.________ la teneur de l'art. 20 de l'acte de vente.
�Le 4 juillet 2012, Me G.________ a fait parvenir le constat de carence � A.________ et � C.________, pr�cisant qu' " [�] d�faut du paiement du solde du prix de vente de CHF 1'350'000.- et de la provision pour les frais d'acte de CHF 75'000.- (...)�
d'ici au 12 juillet prochain, je lib�rerai la p�nalit� de CHF 150'000.- en faveur de la venderesse conform�ment � l'art. 20 'clause p�nale' de l'acte pr�cit� ".
A.g.�Le m�me jour, B.________ a rencontr� C.________ et lui a propos� de signer une convention d'annulation de la vente immobili�re, sans d�dommagement. A.________ a accept� la proposition de la venderesse, mettant un terme � ses d�marches en vue de la conclusion de la vente.
�Le lendemain, C.________ a inform� le notaire de la d�cision des parties d'annuler la vente, attirant son attention sur le fait que B.________ lui avait confirm� n'avoir aucune pr�tention vis-�-vis de A.________, le montant de 150'000 fr. pouvant ainsi �tre transf�r� sur le compte de celui-ci apr�s la d�duction des frais notari�s.
�N'ayant pu convenir d'un rendez-vous aupr�s du notaire pour cl�turer le dossier, B.________ et C.________ se sont rencontr�es le 11 juillet 2012 chez D._________, juriste choisi par la venderesse.
�A cette occasion, D.________ a inform� C.________ que B.________ souhaitait en r�alit� obtenir le montant de 150'000 fr. � titre de clause p�nale et qu'aucune convention � l'amiable ne serait sign�e.
A.h.�Le 13 juillet 2012, A.________ a formellement contest� aupr�s du notaire le constat de carence �tabli le 2 juillet 2012 et s'est oppos� au versement du montant de 150'000 fr. en faveur de B.________.
B.a.�Par requ�te de mesures provisionnelles du 20 juillet 2012, A.________ a conclu � ce qu'ordre soit donn� � Me G.________ de conserver le montant de l'acompte de 150'000 fr. jusqu'� droit connu sur le sort de l'acte de vente � terme conditionnelle.
�Le Juge d�l�gu� de la Chambre patrimoniale cantonale a fait droit � cette requ�te par ordonnance de mesures superprovisionnelles du 23 juillet 2012.
B.b.�Le 17 janvier 2013, A.________ a conclu, par requ�te de mesures superprovisionnelles, � ce qu'ordre soit donn� au conservateur du registre foncier du district de la Riviera d'op�rer l'inscription d'une interdiction d'ali�ner les immeubles nos 222-9, 12537-1-47 et 12537-1-72 sis sur la commune de U.________ jusqu'� droit connu sur le sort de l'acte de vente litigieux.
�Dite requ�te a �t� rejet�e par d�cision du 28 janvier 2013.
B.c.�A.________ a renouvel� sa requ�te le 21 novembre 2013, requ�te admise le jour m�me par ordonnance de mesures superprovisionnelles du Juge d�l�gu� de la Chambre patrimoniale cantonale.
B.d.�Par ordonnance de mesures provisionnelles du 30 juillet 2014, le Juge d�l�gu� de la Chambre patrimoniale cantonale a ordonn� � Me G.________ de conserver le montant de l'acompte de 150'000 fr. vers� le 21 d�cembre 2011 par A.________ en relation avec l'acte de vente � terme conditionnelle instrument� le m�me jour le liant � B.________ (I) et ordonn� l'inscription provisoire au registre foncier, office d'Aigle et de la Riviera, en faveur du requ�rant, d'une restriction du droit d'ali�ner les immeubles pr�cit�s (II).
�Statuant le 29 septembre 2014 sur l'appel de B.________, le Juge d�l�gu� � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a r�form� l'ordonnance querell�e, ordonnant la radiation de l'annotation provisoire de la restriction du droit d'ali�ner obtenue par A.________.
Agissant le 16 octobre 2014 par la voie du recours en mati�re civile et du recours constitutionnel subsidiaire, A.________ (ci-apr�s le recourant) conclut principalement � la r�forme de l'arr�t cantonal en ce sens que l'appel de B._________ (ci-apr�s l'intim�e) est rejet�; subsidiairement, il r�clame le renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision. Le recourant reproche � la juridiction cantonale d'avoir " interpr�t� de mani�re arbitraire l'art. 261 al. CPC et le droit du contrat de vente ".
La requ�te d'effet suspensif d�pos�e par le recourant a �t� admise par ordonnance pr�sidentielle du 21 novembre 2014.
1.1.�Le recourant n'a pas d�pos� deux recours dans un seul m�moire comme le lui permet l'art. 119 LTF, mais n'a au contraire form� qu'un seul recours, intitul� � la fois recours en mati�re civile et recours constitutionnel subsidiaire (cf. arr�ts 5A_759/2011 du 16 mars 2012 consid. 1.2; 5A_690/2011 du 10 janvier 2012 consid. 1.3). A lui seul, l'intitul� erron� d'un recours ne nuit cependant pas � son auteur, pour autant que les conditions de recevabilit� du recours qui serait ouvert soient r�unies (ATF 134 III 379 consid.1.2).
1.2.1.�Les d�cisions en mati�re de mesures provisionnelles sont incidentes, aux termes de l'art. 93 al. 1 LTF, lorsque l'effet des mesures en cause est limit� � la dur�e d'un proc�s en cours ou � entreprendre par la partie requ�rante, dans un d�lai qui lui est imparti. (ATF 137 III 324 consid. 1.1; 134 I 83 consid. 3.1). Telle est la nature de la d�cision entreprise, l'annotation de l'interdiction d'ali�ner �tant ici sollicit�e en vue d'un proc�s principal.
1.2.2.�La recevabilit� d'un recours en mati�re civile suppose en cons�quence que la d�cision querell�e soit de nature � causer un pr�judice irr�parable aux termes de l'art. 93 al. 1 let. a LTF, la condition de l'art. 93 al. 1 let. b LTF �tant d'embl�e exclue s'agissant de mesures provisionnelles (ATF 137 III 589 consid. 1.2.3; arr�t 5A_8/2012 du 24 f�vrier 2012 consid. 2.3). Un pr�judice ne peut �tre qualifi� d'irr�parable au sens de la disposition pr�cit�e que s'il cause un inconv�nient de nature juridique, qui ne puisse pas �tre ult�rieurement r�par� ou enti�rement r�par� par une d�cision finale favorable au recourant (ATF 134 III 188 consid. 2; 138 III 190 consid. 6). Tel est le cas en l'esp�ce en tant qu'en l'absence de la mesure provisionnelle requise, l'intim�e pourrait vendre les immeubles litigieux � un tiers, emp�chant ainsi le recourant d'obtenir le transfert de propri�t� en sa faveur (arr�t 5P.195/2004 du 23 ao�t 2004 consid. 1.3).
1.3.�La d�cision attaqu�e a �t� rendue en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) et le recours a �t� interjet� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, par la partie qui a succomb� dans ses conclusions prises devant l'autorit� cantonale de derni�re instance statuant sur recours (art. 75 al. 1 et 76 al. 1 LTF).
1.4.�Le recourant interjette un recours en mati�re civile et un recours constitutionnel subsidiaire, sans toutefois s'exprimer sur la question de la valeur litigieuse de l'affaire, de nature p�cuniaire (art. 74 al. 1 let. b LTF). La cour cantonale a arr�t� celle-ci � 150'000 fr., de sorte qu'il faut admettre que le recours en mati�re civile est ouvert, �tant pr�cis� que, dans la mesure o� le recours porte sur des mesures provisionnelles au sens de l'art. 98 LTF et que seule la violation de droits constitutionnels peut en cons�quence �tre invoqu�e (cf. consid. 2 infra), le pouvoir de cognition du Tribunal f�d�ral est identique � celui qui serait le sien dans le cadre d'un recours constitutionnel subsidiaire.
L'arr�t entrepris, qui confirme une ordonnance rejetant une requ�te de mesures provisionnelles fond�e sur les art. 261 ss CPC, constitue une d�cision sur mesures provisionnelles au sens de l'art. 98 LTF (ATF 138 III 728 consid. 2.2). Le recourant ne peut d�s lors se plaindre que d'une violation de ses droits constitutionnels. Conform�ment � l'art. 106 al. 2 LTF, le Tribunal f�d�ral n'examine celle-ci que si de tels moyens ont �t� invoqu�s et motiv�s par le recourant, � savoir expos�s de mani�re claire et d�taill�e ( �principe d'all�gation�; ATF 139 I 229 consid. 2.2; 134 II 244 consid. 2.2 et 349 consid. 3 et les r�f�rences). La partie recourante doit ainsi indiquer quelle disposition constitutionnelle aurait �t� viol�e et d�montrer, par une argumentation pr�cise, en quoi consiste la violation (ATF 134 II 349 consid. 3; 133 III 393 consid. 6).
3.1.�Aux termes de l'art. 261 al. 1 CPC, le Tribunal ordonne les mesures provisionnelles n�cessaires lorsque le requ�rant rend vraisemblable qu'une pr�tention dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte ou risque de l'�tre (let. a) et que cette atteinte risque de lui causer un pr�judice difficilement r�parable (let. b).
�Un fait ou un droit est rendu vraisemblable lorsque, au terme d'un examen sommaire, sur la base d'�l�ments objectifs, ce fait ou ce droit est rendu probable, sans pour autant que la possibilit� que les faits aient pu se d�rouler autrement ou que la situation juridique se pr�sente diff�remment soit exclue (parmi plusieurs: ATF 131 III 473 consid. 2.3; 130 III 321 consid. 3.3).
�Une restriction du droit d'ali�ner peut �tre ordonn�e, par voie de mesure provisionnelle, dans le cadre d'un proc�s en ex�cution d'une vente immobili�re (art. 960 al. 1 ch. 1 CC; cf. ATF 104 II 170 consid. 5; STEINAUER, Les droits r�els, tome I, 5e �d. 2012, n. 771a).
3.2.�Le pr�sent litige porte exclusivement sur la vraisemblance des pr�tentions du recourant tendant au transfert des immeubles par l'intim�e, vraisemblance n�cessaire pour obtenir l'annotation sollicit�e et d�ni�e en l'esp�ce par la cour cantonale.
4.1.�La juridiction cantonale a consid�r� en substance que, si l'on ne pouvait exclure que le recourant p�t �chapper au paiement de la clause p�nale en d�montrant que le d�faut d'ex�cution � temps ne lui serait pas imputable, elle ne percevait pas comment construire son droit � l'ex�cution du contrat et au transfert immobilier d�s lors qu'il avait laiss� s'�couler le d�lai dans lequel il devait s'acquitter du solde du prix de vente.
�Au sujet de la mise en demeure pr�vue � l'art. 20 du contrat de vente, la juridiction cantonale a estim� que le recourant ne pouvait pr�tendre qu'elle n'avait pas eu lieu, vu le d�lai d'acheminement du courrier de l'intim�e, dat� 26 juin 2012. Avant l'�ch�ance du d�lai fix� au 12 juillet 2012 pour s'acquitter du solde du prix de vente, les parties avaient au demeurant convenu de proc�der � l'annulation de la vente, m�me si le sort de la clause p�nale n'avait certes pas �t� r�gl�. Le recourant avait ainsi implicitement renonc� au d�lai pos� par la mise en demeure, dont il ne s'�tait d'ailleurs nullement plaint de l'insuffisance.
�Le magistrat cantonal a ensuite relev� que, lorsque le recourant s'�tait vu proposer l'annulation du contrat sans application de la clause p�nale, il lui incombait soit d'accepter cette proposition et de concr�tiser l'accord des parties par un acte notari� rempla�ant l'accord en vigueur, soit de la refuser et de payer le solde du prix. Apr�s avoir pris le soin de prolonger � deux reprises ce d�lai par acte authentique, le recourant ne pouvait en effet pr�tendre qu'une convention d'importance entre les parties suffisait � faire �chec au contrat de vente sans adopter la forme d'un acte notari�. En s'abstenant de concr�tiser l'accord des parties par un tel acte, le recourant avait laiss� en vigueur l'acte de vente initial pr�voyant la caducit� de la vente en cas de d�faut de paiement � l'�ch�ance du d�lai, moyennant mise en demeure.
4.2.1.�Dans un premier grief, le recourant reproche � la juridiction cantonale d'avoir arbitrairement retenu que l'intim�e l'avait valablement mis en demeure. Il affirme � cet �gard ne pas avoir dispos� d'un d�lai de 15 jours d�s r�ception de la mise en demeure pour s'acquitter du solde du prix de vente, conform�ment � ce que pr�voyait l'art. 20 du contrat. La mise en demeure �tait en effet dat�e du 26 juin 2012, avait �t� exp�di�e depuis la Suisse, et lui fixait un d�lai au 12 juillet 2012 pour s'acquitter du solde du prix de vente. Or en admettant que le d�lai de 15 jours e�t �t� respect�, il e�t fallu qu'il r�ceptionn�t le courrier litigieux le 27 juin 2012, ce qui �tait difficilement envisageable vu son domicile moscovite. A supposer enfin que sa repr�sentante f�t habilit�e � recevoir la mise en demeure, il �tait �galement vraisemblable que celle-ci lui f�t parvenue ult�rieurement au 27 juin 2012, compte tenu de son envoi par recommand� et du changement d'adresse de l'int�ress�e.
�Le recourant conteste en outre avoir implicitement renonc� � une mise en demeure satisfaisant aux termes contractuels. Il soutient � ce propos qu'aucun accord n'aurait �t� finalis� entre les parties, l'ex�cution de la clause p�nale constituant � son sens un point essentiel d'un �ventuel accord.
4.2.2.�Ainsi que le rel�ve � juste titre le recourant, le principe de la r�ception s'applique � l'envoi de la mise en demeure (cf. HOHL, Proc�dure civile, tome II, 2e �d. 2010, n. 915 s.). Il ne ressort cependant pas du dossier cantonal que le recourant se serait plaint, � r�ception du courrier litigieux, de son invalidit� au regard des termes contractuels: il est au contraire �tabli qu'il a alors repris contact avec la banque pour finaliser le cr�dit hypoth�caire. Par ailleurs, le recourant ne d�montre pas que l'accord des parties quant � l'annulation du contrat de vente et sa renonciation implicite � exiger l'ex�cution du contrat auraient �t� arbitrairement �tablis par la cour cantonale: il ne ressort en effet nullement des constatations de faits que l'int�ress� aurait fait de l'absence de d�dommagement une condition essentielle de son accord � l'annulation de la vente, � tout le moins aucun �l�ment du dossier n'atteste qu'� d�faut, il entendait maintenir le contrat.
4.3.1.�S'appuyant ensuite sur l'attitude contradictoire de l'intim�e, le recourant affirme avoir �t� priv� de la facult� d'ex�cuter la vente dans le d�lai qui lui �tait accord� et pr�tend que la mauvaise foi de son adverse partie rendrait sans effet la mise en demeure qu'elle lui avait adress�e, l'int�ress�e restant ainsi li�e par le contrat de vente litigieux. Ce serait en cons�quence arbitrairement que l'autorit� cantonale aurait consid�r� que l'ex�cution du transfert litigieux �tait exclue. Le recourant pr�cise enfin que l'on ne pouvait lui faire grief d'avoir consid�r�, par sa repr�sentante, que la renonciation � l'ex�cution de la clause p�nale ne n�cessitait pas la forme authentique: l'application d'une telle forme n'�tait gu�re �vidente pour un " b�otien " du droit suisse.
4.3.2.�On ne saisit pas en quoi le comportement de l'intim�e pourrait rendre sans effet la mise en demeure. Ainsi que l'a relev� la cour cantonale, le recourant pourra se r�f�rer � l'attitude contradictoire de la venderesse afin de d�montrer que le d�faut d'ex�cution ne lui est pas imputable au sens de l'art. 119 al. 2 CO et d'�ventuellement �chapper au paiement de la clause p�nale.
�A supposer ensuite que la motivation du recourant � cet �gard soit suffisante (consid. 2 supra), il faut admettre que c'est sans arbitraire que la cour cantonale a retenu que le recourant aurait d� imm�diatement consigner par acte authentique l'accord des parties quant � la renonciation d'ex�cuter la clause p�nale d�s lors que l'�tablissement d'une telle clause est soumis � cette forme (notamment: arr�ts C.43/1986 du 24 juin 1986 consid. 1; 4C.429/1996 du 28 avril 1997 consid. 3b; FO�X, in TH�VENNOZ/WERRO (�D.), Commentaire romand, Code des obligations I, 2e �d. 2012, n. 11 ad art. 216 CO et les r�f�rences doctrinales; Tercier/Favre, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, n. 1076; art. 12 CO par analogie: cf. ATF 123 III 97 consid. 2. Cf. cependant, pour la promesse de vente: ATF 140 III 200 consid. 5.3 ) et que l'int�ress� avait syst�matiquement pris soin, auparavant, de modifier l'acte de vente litigieux devant notaire. Faute d'avoir �t� suffisamment r�actif pour garantir ses droits, le recourant ne peut ainsi pr�tendre actuellement � l'ex�cution du contrat de vente immobili�re. On ne saurait ainsi reprocher � la cour cantonale d'avoir arbitrairement refus� d'ordonner la mesure provisionnelle sollicit�e, les pr�tentions du recourant n'�tant pas vraisemblables.
En d�finitive, le recours est rejet� aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF). L'intim�e n'a droit � aucun d�pens, �tant pr�cis� qu'elle s'en est remis � justice quant � la requ�te d'effet suspensif d�pos�e par le recourant.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties, � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud et au conservateur du registre foncier, Office d'Aigle et de La Riviera.

References: art. 17
 art. 261
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 216
 art. 12
 ATF 
 ATF