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Timestamp: 2016-05-27 02:29:46+00:00

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Bayerischer VGH, Urteil vom 8. Dezember 2011 - Az. 14 BV 10.559 x
Bayerischer VGHRechtsprechungUrteil vom 8. Dezember 2011 - Az. 14 BV 10.559
Bayerischer VGH · Urteil vom 8. Dezember 2011 · Az. 14 BV 10.559
14 BV 10.559
openJur 2012, 120071
II. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit der Ausübung eines naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts durch das Landratsamt Erding.
Mit notariellem Vertrag vom 17. Juni 2009 verkaufte der Kläger zu 2 an den Kläger zu 1 seinen ¼ -Miteigentumsanteil am Grundstück Fl.Nr. 1285, Gemarkung M…. Das Grundstück hat eine Größe von 1,1463 ha; der Kläger zu 1 ist bisher nicht Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem genannten Grundstück.
Durch Formularschreiben vom 23. Juni 2009 verständigten die beurkundenden Notare das Landratsamt Erding vom Abschluss des Kaufvertrages und fragten an, ob insoweit ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt werde. Dem Anschreiben war der notarielle Kaufvertrag vom 17. Juni 2009 nicht beigefügt. Dieser wurde erst auf entsprechende Anforderung des Landratsamtes Erding mit E-Mail vom 21. Juli 2009 übermittelt.
Auf die entsprechende Anfrage des Landratsamts Erding vom 25. Juni 2009 erklärte die Beigeladene mit Schreiben vom 18. August 2009, dass sie das Vorkaufsrecht zum Erwerb eines 20 m breiten Streifens des Grundstücks entlang der Gfällach in Anspruch nehmen wolle. Die daraufhin vom Landratsamt Erding eingeholte naturschutzfachliche Bewertung vom 31. August 2009 kommt zu dem Ergebnis, dass mit der beabsichtigten Ankaufsbreite von durchschnittlich 20 m die Gewässerschutzfunktion für das Gewässersystem ausreichend gewährleistet und naturschutzfachlich uneingeschränkt zu befürworten sei.
Nach Anhörung der Kläger mit Schreiben vom 31. August 2009 übte das Landratsamt Erding mit dem streitgegenständlichen Bescheid vom 15. September 2009 das gesetzliche Vorkaufsrecht für die Beigeladene für den Miteigentumsanteil an einer Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 1285 (ca. 1250 m² - Streifen von 20 m Breite entlang der Gfällach - entsprechend einem dem Bescheid beigefügten Lageplan) aus. Der Bescheid ist an den Kläger zu 2 gerichtet. Der Kläger zu 1 erhielt eine Ausfertigung des Bescheids mit Postzustellungsurkunde am 17. September 2009 zugestellt.
Der daraufhin von den Klägern am 16. Oktober 2009 zum Verwaltungsgericht München erhobenen Klage mit dem Antrag, den Bescheid des Landratsamtes Erding vom 15. September 2009 aufzuheben, gab das Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 2. Februar 2010 statt. Zur Begründung heißt es dazu im Wesentlichen, zwar sei das Vorkaufsrecht seitens des Landratsamtes innerhalb der Frist des Art. 34 Abs. 7 BayNatSchG i.V.m. § 469 Abs. 1 BGB ausgeübt worden. Auch stelle der Verkauf eines ¼ -Miteigentumsanteils an dem Grundstück Fl.Nr. 1285 eine Konstellation dar, die das Vorkaufsrecht nach Art. 34 BayNatSchG auslöse. Es sei also grundsätzlich davon auszugehen, dass auch der Abschluss eines Kaufvertrages über einen ideellen Anteil an einem Grundstück das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts begründe. Die des Weiteren erforderlichen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für die Entstehung des Vorkaufsrechts nach Art. 34 Abs. 1 BayNatSchG seien ebenfalls gegeben, da das gesamte Grundstück im Rechtssinne an die Gfällach angrenze und damit die Tatbestandsvoraussetzungen des Art. 34 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayNatSchG erfüllt seien. Aufgrund der Feststellungen des Sachgebiets Naturschutz des Landratsamtes Erding sei darüber hinaus davon auszugehen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß Art. 34 Abs. 2 BayNatSchG gerechtfertigt sei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich eines ¼ -Miteigentumsanteils an dem 20 m breiten Uferstreifen sei aber ermessensfehlerhaft, denn die Behörde habe nicht sämtliche Umstände des zu entscheidenden Sachverhalts für sich bewertet und dann alle Sachverhaltsanteile im Verhältnis zueinander gewichtet. Da im vorliegenden Fall der Vorkaufsfall hinsichtlich eines ¼ -Miteigentumsanteils am Gesamtgrundstück entstanden sei, die naturschutzfachlichen Voraussetzungen aber nur auf einer Teilfläche des Grundstücks in einer Größe von ca. 1.250 m² vorgelegen haben, fehle es an der Kongruenz des Gegenstandes von Vorkaufsfall und öffentlich-rechtlichem Vorkaufsrecht. Folglich sei das Vorkaufsrecht seitens des Landratsamtes nur hinsichtlich eines ideellen Viertels von 1.250 m², also 312,50 m² ausgeübt worden. Werde davon ausgegangen, dass der Vorkaufsfall bei Veräußerung eines Miteigentumsanteils auch eintrete, um Missbrauchsfälle zu vermeiden oder es ermöglicht werden solle, Einfluss auf die Nutzung des Grundstücks zu nehmen, hätte das Landratsamt bei der Ermessensausübung berücksichtigen müssen, inwieweit beim Erwerb eines Anteils von lediglich 2,7 % am gesamten Grundstück die Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege besser als durch Privatpersonen verfolgt werden könnten. Innerhalb der Grundstücksgemeinschaft habe die Beigeladene mit diesem Anteil keinerlei Einflussmöglichkeiten. Die Beigeladene habe daher unter keinen Umständen die Möglichkeit, „den Fuß in die Tür“ zu bekommen, und Einfluss auf die Verwendung des Grundstücks für den Naturschutz oder die Landschaftspflege zu nehmen. Da dieser Umstand vom Landratsamt bei der Ermessensentscheidung nicht hinreichend berücksichtigt worden sei, sei die Ermessensausübung fehlerhaft und damit der angefochtene Bescheid rechtswidrig, weshalb er auf die Klage der Kläger hin aufzuheben gewesen sei.
Gegen das dem Landratsamt Erding ausweislich des Empfangsbekenntnisses am 9. Februar 2010 zugestellte Urteil erhob der Beklagte mit Schreiben vom 2. März 2010 die vom Verwaltungsgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassene Berufung. Mit Schriftsätzen der Landesanwaltschaft Bayern vom 10. März 2010 und vom 30. Juni 2010 wurde diese im Wesentlichen damit begründet, dass das Urteil unrichtig sei, weil dem Landratsamt kein Ermessensfehler unterlaufen sei. Da ein Vorkaufsfall auch bei einem Verkauf von Miteigentumsanteilen ausgelöst werde, würden die allgemeinen Regeln über das Vorkaufsrecht nach Art. 34 Abs. 1 BayNatSchG gelten. Dementsprechend finde auch Art. 34 Abs. 1 Satz 3 BayNatSchG Anwendung. Infolgedessen habe das Landratsamt folgerichtig gehandelt, wenn es das Vorkaufsrecht nur teilweise ausgeübt habe, denn nach der naturschutzfachlichen Stellungnahme stehe fest, dass nur ein ca. 20 m breiter Streifen vor der Gfällach die Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 Nr. 1 BayNatSchG erfülle. Eine andere Handlungsalternative als die teilweise Ausübung des Vorkaufsrechts habe dem Landratsamt nicht offen gestanden. Ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht wäre angesichts der naturschutzfachlichen Bedeutung des Geländestreifens ermessensfehlerhaft gewesen. Eine Erstreckung des Vorkaufsrechts auf die Gesamtfläche sei schon mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG nicht vertretbar gewesen, denn eine solche Erstreckung wäre unverhältnismäßig, da ein öffentliches Interesse nur an einem Grundstücksrandstreifen bestanden habe. Die Ausübung einer gesetzlichen Befugnis könne aber nicht per se ermessensfehlerhaft sein. Würde in Fällen wie dem vorliegenden kein Vorkaufsrecht bestehen, bestünde die Gefahr der Umgehung; dieses liefe in Fällen wie dem vorliegenden, mithin bei der Veräußerung von Miteigentumsanteilen, leer. Die Überlegungen des Verwaltungsgerichts, insbesondere die Berechnungen zur Gesamtfläche bzw. der vom Vorkaufsrecht betroffenen Fläche, würden an einem Denkfehler leiden. Seien die Voraussetzungen für ein Vorkaufsrecht nur zum Teil erfüllt, dann müsse das Grundstück geteilt werden. Das gelte auch in Fällen des Verkaufs von Miteigentumsanteilen. Auch hier müsse das Gesamtgrundstück zunächst aufgeteilt werden und zwar in einen Teil, der die Vorkaufsrechtsfläche enthalte und einen solchen Teil, der vom Vorkaufsrecht nicht betroffen sei. Bezüglich des ersteren Teils greife das Vorkaufsrecht mit der Folge, dass die Beigeladene zu einem Viertel Eigentümerin dieses (neuen) Grundstücksteils werde. Bezüglich des restlichen Grundstücksteils verbleibe es dagegen bei den bisherigen Miteigentumsverhältnissen bzw. trete der Käufer des Miteigentumsanteils in die Rechtsposition des Verkäufers ein. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts könne insofern auch nicht von fiktiven ideellen Eigentumsanteilen ausgegangen werden. In Konstellationen wie der vorliegenden müsse es daher grundbuchrechtlich zu einer Teilung des Grundstücks kommen. Eine ergänzende Beteiligung der übrigen Miteigentümer sei insofern nicht erforderlich. Diese würden durch die grundbuchmäßige Grundstücksaufspaltung nicht belastet.
Das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 2. Februar 2010 wird aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen.
In der Sache verteidigen sie das angefochtene Urteil. Des Weiteren führen sie aus, ein Vorkaufsrecht könne nur für einen fest verorteten, d.h. genau beschriebenen Grundstücksteil entlang der Gfällach ausgeübt werden. Werde ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück verkauft, so sei keine Verortung in diesem Sinne möglich. Es lasse sich nicht sagen, welchen Teil des Grundstücks der Käufer erworben habe. Die von Beklagtenseite angeführten Naturschutzbelange könnten deshalb auch durch die Ausübung des Vorkaufsrechts so nicht verwirklicht werden. Die Ausübung einer gesetzlichen Befugnis könne sehr wohl ermessensfehlerhaft sein. Eine Erstreckung des Vorkaufsrechts auf die Gesamtfläche sei nicht angemessen. Zwar sei ein Vorkaufsrecht bei Verkauf von ideellen Bruchteilen möglich. Bei der Aufteilung des Grundstücks hätte der Beklagte aber auch die anderen Miteigentümer am Verfahren beteiligen müssen; das sei nicht erfolgt.
Die Beigeladene hat sich im Verfahren nicht geäußert und auch keinen Antrag gestellt.
Mit Schreiben vom 25. August 2010, 31. August 2010 und 6. September 2010 haben die Beteiligten auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten und die beigezogenen Behördenakten des Landratsamtes Erding verwiesen.
GründeÜber die Berufung konnte ohne mündliche Verhandlung entschieden werden, da die Beteiligten auf eine solche verzichtet haben (§ 125 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 101 Abs. 2 VwGO).
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht begründete Berufung des Beklagten bleibt ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat der als Anfechtungsklage statthaften und auch sonst zulässigen Klage gegen den Bescheid des Landratsamtes Erding vom 15. September 2009 zu Recht entsprochen. Dieser Bescheid ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
1. Die Rechtmäßigkeit des Bescheids des Landratsamts Erding vom 15. September 2009 richtet sich nach der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt dieser Entscheidung (vgl. Posser/Wolf, Beck’scher Online-Kommentar zur VwGO, RdNr. 22 zu § 113). Dementsprechend ist vorliegend das Bayerische Naturschutzgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Dezember 2005 (GVBl. 2006 S. 2) anzuwenden.
2. Die Ausübung des Vorkaufsrechts nach Art. 34 BayNatSchG setzt voraus, dass ein Kaufvertrag über ein Grundstück vorliegt (Art. 34 Abs. 1 Satz 1 BayNatSchG), der bestimmte in Art. 34 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 3 BayNatSchG erschöpfend aufgezählte Eigenschaften aufweist, die es für Zwecke des Naturschutzes besonders geeignet erscheinen lassen, dass die Ausübung dieses Rechts nach Art. 34 Abs. 2 BayNatSchG gerechtfertigt ist und dass die Ausübung des Vorkaufsrechts fristgerecht erfolgt (Art. 34 Abs. 7 Satz 1 BayNatSchG). Die Entscheidung darüber, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, ist von der hierfür zuständigen Behörde nach pflichtgemäßem Ermessen (Art. 40 BayVwVfG) zu treffen.
Im vorliegenden Fall sind schon die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gegeben, so dass offen bleiben kann, ob – wie das Verwaltungsgericht meint – die Entscheidung hierüber jedenfalls ermessensfehlerhaft ergangen ist.
a. Das Vorkaufsrecht wurde zwar vom Landratsamt Erding fristgerecht ausgeübt.
Nach Art. 34 Abs. 7 Satz 1 BayNatSchG kann das Vorkaufsrecht nur innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung der in Art. 34 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BayNatSchG genannten Verträge ausgeübt werden. Gemäß Art. 34 Abs. 7 Satz 2 BayNatSchG finden dabei unter anderem §§ 463 bis 468, 469 Abs. 1 BGB entsprechende Anwendung. Danach (§ 469 Abs. 1 BGB) hat der Verpflichtete (= Verkäufer) dem Vorkaufsrechtsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Vor diesem Hintergrund hat das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil zutreffend festgestellt, dass die Vorkaufsrechtsausübung durch den verfahrensgegenständlichen Bescheid vom 15. September 2009, den Klägern zugestellt mittels Postzustellungsurkunde am 17. September 2009, fristgerecht ausgeübt worden ist. Angesichts der Verfahrensweise des für die Beurkundung des Kaufvertrages zuständigen Notars und der Bedeutung der Frist des Art. 34 Abs. 7 Satz 1 BayNatSchG für die Ausübung des Vorkaufsrechts sieht sich der Senat jedoch zu folgenden ergänzenden Ausführungen veranlasst:
In Übereinstimmung mit der zivilgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. z.B. BGH vom 29.10.1993 NJW 1994, 315) ist der Senat, ebenso wie der früher für das Naturschutzrecht zuständige 9. Senat (vgl. BayVGH vom 18.12.1997 Az. 9 B 94.1699), der Auffassung, dass die Ausübungsfrist des Art. 34 Abs. 7 Satz 1 BayNatSchG erst mit dem Zugang des vollständigen Vertrages bei der nach Art. 34 Abs. 3 Satz 3 BayNatSchG allein hierfür zuständigen Kreisverwaltungsbehörde in Lauf gesetzt wird. Der Wortlaut von Art. 34 Abs. 7 Satz 1 BayNatSchG wie auch die nach Satz 2 der Vorschrift anzuwendende Regelung über die Mitteilungspflicht des Vorkaufsrechtsverpflichteten in § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB („Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags“) lässt keinen Zweifel aufkommen, dass von der Norm nur der vollständige Kaufvertrag und der volle Inhalt des Vertrags gemeint sein können. Das folgt auch daraus, dass der Vorkaufsrechtsberechtigte nur anhand des vollständigen Inhalts des Vertrags beurteilen kann, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll oder nicht. Dementsprechend reicht die Vorlage eines Auszugs aus dem Kaufvertrag oder die formblattmäßige Mitteilung des Abschlusses eines Kaufvertrages, selbst wenn darin alle wesentlichen Vertragsteile enthalten sein sollten, für den Fristbeginn nach Art. 34 Abs. 7 Satz 1 BayNatSchG nicht aus. Die Mitteilungspflicht trifft dabei ausweislich des § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB den Vorkaufsrechtsverpflichteten, mithin den Verkäufer des dem Vorkaufsrecht unterliegenden Grundstücks. Gemäß § 469 Abs. 1 Satz 2 BGB kann die Mitteilung des Verpflichteten durch die Mitteilung des Dritten (= Käufer) ersetzt werden. Möglich ist es selbstverständlich auch, im notariellen Kaufvertrag den Notar dazu zu ermächtigen (§§ 164 ff. BGB), der Kreisverwaltungsbehörde den Inhalt des Kaufvertrages durch Übermittlung der Kaufvertragsurkunde mitzuteilen verbunden mit der Aufforderung zu erklären, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird.
Werden diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall angewendet, so ergibt sich, dass die am 25. Juni 2009 beim Landratsamt Erding eingegangene formblattmäßige Anfrage der beurkundenden Notare die Frist des Art. 34 Abs. 7 Satz 1 BayNatSchG nicht auslösen konnte, weil dieser Mitteilung der Kaufvertrag nicht beigefügt war. Eine Übermittlung des Kaufvertrages erfolgte nach Aktenlage vielmehr erst durch E-Mail vom 21. Juli 2009. Da durch Ziffer 10 des Kaufvertrages vom 17. Juni 2009 der Notar ausdrücklich ermächtigt wird, bei den zuständigen Stellen anzufragen, ob gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen bzw. ob auf deren Ausübung verzichtet wird und falls erforderlich, Anzeige zu machen, ist hierin eine Bevollmächtigung nach § 164 Abs. 1 BGB zu sehen, der Mitteilungspflicht des Klägers zu 2 gegenüber der Kreisverwaltungsbehörde in dessen Namen nachzukommen. Ging der vollständige Kaufvertrag bei der Kreisverwaltungsbehörde aber erst am 21. Juli 2009 bei dieser ein, dann lief die Frist des Art. 34 Abs. 7 Satz 1 BayNatSchG erst mit Beginn des 22. Juli 2009 an und endete mit Ablauf des 21. September 2009 (§§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 Alt. 1 BGB). Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Landratsamt Erding erfolgte durch den verfahrensgegenständlichen Bescheid vom 15. September 2009, der den Klägern jeweils am 17. September 2009 zugestellt worden ist, und damit fristgerecht.
25b. Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts liegen nach Auffassung des Senats aber die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach Art. 34 Abs. 1 BayNatSchG nicht vor.
Gemäß Art. 34 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayNatSchG bestehen Vorkaufsrechte beim Verkauf von Grundstücken. Das setzt zunächst einen wirksamen Kaufvertrag (§ 433 BGB) voraus. Dieser Kaufvertrag muss sich auf ein Grundstück beziehen, wobei der Grundstücksbegriff im liegenschaftsrechtlichen - und nicht im wirtschaftlichen - Sinn zu verstehen ist, weil Gegenstand eines Grundstückskaufvertrages nur ein Grundstück im liegenschaftsrechtlichen Sinn sein kann (vgl. § 873 Abs. 1, § 925 Abs. 1 BGB). Dementsprechend muss es sich um einen abgrenzbaren Teil der Erdoberfläche handeln, der auf einem besonderen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke eingetragen ist (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl. 2007, Rdnr. 3 zu § 200; Palandt/Ellenberger, BGB, 70. Aufl. 2011, RdNr. 3 vor § 90). Inwieweit der Verkauf eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück ein Vorkaufsrecht nach Art. 34 Abs. 1 Satz 1 BayNatSchG auszulösen vermag, ist bisher in der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes noch nicht geklärt worden. Zwar wird in der Literatur (vgl. z.B. Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt, Naturschutzrecht in Bayern, RdNr. 10 zu Art. 34; Schumacher/Fischer-Hüftle, Bundesnaturschutzgesetz, 2. Aufl. 2010, RdNr. 15 zu § 66) unter Berufung auf eine Entscheidung des OVG Brandenburg (vom 22.1.2004 Az. 3 A 1234/00) die Meinung vertreten, dass auch der Verkauf eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück das Vorkaufsrecht auslöse. Diese Auffassung, die dabei – ebenso wie das Verwaltungsgericht in der angefochtenen Entscheidung – wesentlich auf die Rechtslage im Baugesetzbuch rekurriert, vermag allerdings nicht ohne Weiteres zu überzeugen, da im Bayerischen Naturschutzgesetz eine Vorschrift vergleichbar dem § 200 Abs. 1 BauGB, wonach die für Grundstücke geltenden Vorschriften des Baugesetzbuchs entsprechend auch auf Grundstücksteile, mithin auch auf Miteigentumsanteile (Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., RdNr. 6 zu § 200), anzuwenden sind, gerade fehlt. § 200 Abs. 1 BauGB wäre aber überflüssig, wenn der Grundstücksbegriff des Baugesetzbuchs aus sich heraus auch Grundstücksteile erfassen würde. Für Art. 34 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayNatSchG kann womöglich nichts anders gelten. Für den vorliegenden Fall kann diese Frage jedoch offen bleiben, da jedenfalls die Vorkaufsrechtsausübung, so wie sie durch das Landratsamt Erding erfolgt ist, rechtlich so nicht möglich ist.
Nach §§ 1008 ff. BGB handelt es sich beim Miteigentum nach Bruchteilen um eine Unterart der Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB. Es liegt also keine reale Teilung der Sache vor, sondern eine ideelle Teilung des Eigentumsrechts an der ganzen beweglichen oder unbeweglichen einzelnen Sache (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., RdNr. 1 zu § 1008). Damit ist Miteigentum definiert als die Mitberechtigung mehrerer Eigentümer einer ungeteilten Sache zu ideellen Bruchteilen (K. Schmidt in Münchener Kommentar zum BGB, RdNr. 1 zu § 1008). Dem Miteigentümer kann also nicht ein bestimmter realer Teil am Eigentumsgegenstand zugewiesen werden. Das wiederum hat zur Folge, dass selbst bei Annahme eines Vorkaufsrechts bei Verkauf eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück im Sinne von Art. 34 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayNatSchG dieses nicht dahingehend ausgeübt werden kann, dass es bezüglich eines bestimmten Grundstücksteils beansprucht wird, da ein solcher Grundstücksteil dem Miteigentumsanteil eben gerade nicht zuordenbar ist. Es fehlt an der hierfür erforderlichen Möglichkeit, einen realen Grundstücksteil dem vermeintlich von der Vorkaufsrechtsausübung betroffenen Miteigentumsanteil zuzuordnen. In einem Fall wie dem vorliegenden könnte daher das Vorkaufsrecht allenfalls dahingehend ausgeübt werden, dass der Miteigentumsanteil zur Gänze vom Vorkaufsrechtsberechtigten erworben wird.
An dieser Beurteilung ändert auch Art. 34 Abs. 1 Satz 3 BayNatSchG nichts. Liegen danach die Merkmale des Art. 34 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 4 BayNatSchG nur bei einem Teil des Grundstücks vor, so erstreckt sich das Vorkaufsrecht nur auf diese Teilfläche. Schon der Wortlaut der Norm setzt aber voraus, dass der Gegenstand des Vorkaufsrechts rechtlich teilbar ist. Der Gesetzgeber trägt mit dieser Regelung dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und Art. 14 Abs. 1 GG Rechnung und vermeidet hierdurch eine übermäßige Belastung des Vorkaufsrechtsverpflichteten sowie des Käufers eines Grundstücks. Diese rechtliche Teilbarkeit ist bei einem Grundstück ohne weiteres gegeben. Auch ein Miteigentumsanteil als solcher ist rechtlich teilbar (Palandt/Bassenge, a.a.O., RdNr. 5 zu § 1008), aber nur in zwei oder mehrere ideelle Anteile. Hieraus folgt, auch unter Berücksichtigung obiger Ausführungen, dass es beim Verkauf von Miteigentumsanteilen an der rechtlichen Teilbarkeit in dem Sinne, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränkt werden könnte, gerade fehlt. Nach Auffassung des Senats kann folglich auch auf der Grundlage des Art. 34 Abs. 1 Satz 3 BayNatSchG, selbst wenn der Verkauf von Miteigentumsanteilen das Vorkaufsrecht auslösen sollte, das Vorkaufsrecht nicht so ausgeübt werden, wie dies das Landratsamt getan hat.
An diesem Ergebnis vermag auch die Argumentation des Beklagten nichts zu ändern, im Falle der Beschränkung des Vorkaufsrechts beim Verkauf von Miteigentumsanteilen auf einen bestimmten Teil des Gesamtgrundstücks sei dieses zunächst so zu teilen, dass der eine Teil des Grundstücks mit dem Vorkaufsrecht belastet, der andere Teil des Grundstücks dagegen unbelastet bleibe, anschließend gehe dann der Miteigentumsanteil am mit dem Vorkaufsrecht belasteten Grundstück im Wege des Vorkaufsrechts auf den Vorkaufsrechtsbegünstigten über, während der andere Teil des Grundstücks vom Vorkaufsrecht unberührt bleibe, denn der Senat hält diese für nicht überzeugend. Zum einen handelt es sich bei einer solchen Konstruktion um einen erheblichen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht des Art. 14 Abs. 1 GG, weshalb es hierfür einer ausdrücklichen Rechtsgrundlage bedarf. Deren Nennung bleibt jedoch auch der Beklagte schuldig. Die geltende Rechtsordnung enthält tatsächlich eine solche Rechtsnorm auch nicht. Zum anderen bleibt bei dieser Argumentation unberücksichtigt, dass – wie bereits ausgeführt – das Miteigentum einen Unterfall der Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB darstellt. Gemäß § 747 Satz 1 BGB kann zwar jeder Teilhaber über seinen Anteil verfügen. Über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen können die Teilhaber aber nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 Satz 2 BGB). Eine Grundstücksteilung, wie vom Beklagten in seiner Berufungsbegründung entwickelt, würde aber eine Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand (hier das Grundstück Fl.Nr. 1285, Gemarkung M…) im Ganzen darstellen (dieses müsste zunächst geteilt werden) und wäre dementsprechend nur unter Einbeziehung der übrigen Miteigentümer möglich. Eine solche Beteiligung der übrigen Miteigentümer hat im Verfahren jedoch nicht stattgefunden. Zudem wird hierbei nicht beachtet, dass eine solche Teilung letztlich eine - zumindest teilweise - Aufhebung der Gemeinschaft darstellt. Diese kann zwar von jedem Miteigentümer jederzeit verlangt werden (§ 749 Abs. 1 BGB), was gegebenenfalls auch durch Teilung des Grundstücks (in Natur) geschehen kann (§ 752 Satz 1 BGB). Da der Vorkaufsrechtsberechtigte aber (noch) nicht Mitglied der Gemeinschaft ist und durch die bloße Vorkaufsrechtsausübung (zunächst) auch nicht wird, hätte die Lösung des Beklagten zur Folge, dass ein Dritter die Aufhebung einer Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB bewirken könnte. Das ist weder gesetzlich so vorgesehen noch rechtlich erforderlich.
Unabhängig hiervon wird bei der Argumentation des Beklagten auch § 743 Abs. 2 und § 745 Abs. 1 BGB nicht genügend Beachtung geschenkt. Nach § 743 Abs. 1 BGB ist jeder Teilhaber zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstands insoweit befugt, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt wird. Die Norm bestimmt dabei zwar nicht die Benutzungsart, jedoch das Maß des Gebrauchs (K. Schmidt in Münchener Kommentar zum BGB, a.a.O., RdNr. 9 zu § 743). Die Benutzungsart wird dagegen durch Vereinbarung, Beschluss oder Gerichtsurteil bestimmt, wobei für die Stimmenmehrheit die Größe der Anteile am Gemeinschaftseigentum maßgeblich ist (§ 745 Abs. 1 Satz 2 BGB). Durch die Innehabung eines ¼ -Miteigentumsanteils eines vermeintlich abgetrennten Grundstücksteils (20 m breiter Streifen entlang der Gfällach) könnte der Beklagte aber keinen entscheidenden Einfluss auf die Nutzung des Grundstücks nehmen, weil seine eigenen Interessen immer durch die entsprechenden Interessen der übrigen Miteigentümer überlagert und gegebenenfalls überstimmt würden. Die Vorstellung, durch den Erwerb eines entsprechenden ¼ -Miteigentumsanteils damit wesentlich zum Erhalt des Bachuferstreifens beitragen zu können, erweist sich vor diesem Hintergrund als nicht tragfähig.
Letztlich ist noch folgender Gesichtspunkt zu beachten: Wäre die Vorkaufsrechtsausübung, so wie durch das Landratsamt geschehen, zulässig, würden die verbliebenen Miteigentümer von einer Miteigentümergemeinschaft in zwei Miteigentümergemeinschaften gezwungen (eine an einem vorkaufsrechtsbelasteten und eine an einem nichtvorkaufsrechtsbelasteten Grundstück). Damit käme dem Kaufvertrag vom 17. Juni 2009 ihnen gegenüber belastende Wirkung zu. Das gilt namentlich in den – wie vorliegend – Fällen, in welchen eine solche Grundstücksteilung zur Folge hat, dass das abgeteilte Grundstück die Erschließung (hier nach Aktenlage über eine Brücke über die Gfällach) verliert. Solche Verträge zu Lasten Dritter sind aber nach allgemeiner Auffassung unzulässig (vgl. Palandt/Grüneberg, a.a.O., RdNr. 16 vor § 328). Ist dem aber so, dann würde es vorliegend bereits an einem von Art. 34 Abs. 1 BayNatSchG vorausgesetzten wirksamen Kaufvertrag fehlen, womit schon aus diesem Grund gar kein Vorkaufsrecht entstehen könnte.
3. Da somit vorliegend die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Landratsamt Erding nicht mit Art. 34 Abs. 1 BayNatSchG konform geht, hat das Verwaltungsgericht den verfahrensgegenständlichen Bescheid vom 15. September 2009 damit im Ergebnis jedenfalls zu Recht aufgehoben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Beigeladene, die keinen Antrag gestellt und sich im Verfahren nicht geäußert hat, trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst (§ 162 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.
Gründe, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO). Beschluss
Der Wert des Streitgegenstands wird auf € 325 festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1, 52 Abs. 1 GKG.
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References: Art. 34
 § 469
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 34
 § 34
 Art. 14
 § 101
 § 113
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 34
 BGH 
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 34
 § 469
 Art. 34
 § 469
 § 469
 Art. 34
 § 164
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 34
 § 873
 § 925
 § 200
 § 90
 Art. 34
 Art. 34
 § 66
 § 200
 § 200
 § 200
 Art. 34
 § 1008
 § 1008
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 34
 Art. 14
 § 1008
 Art. 34
 Art. 14
 § 747
 § 743
 § 745
 § 743
 § 743
 § 328
 Art. 34
 Art. 34
 § 154
 § 167