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⭐ACTUALIZACIÓN DE LA CALIFICACIÓN DE RIESGO DE CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN EN EL DOMINIO FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO FINANCIERO TORRES NUEVOCENTRO
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Elvira Lozano Morales
1 ACTUALIZACIÓN DE LA CALIFICACIÓN DE RIESGO DE CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN EN EL DOMINIO FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO FINANCIERO TORRES NUEVOCENTRO Montevideo, noviembre de 2014 CARE Peatonal Sarandí 554 of 301- Tel Página 1 de 212 INDICE Página SECCIÓN I. INTRODUCCIÓN 5 SECCIÓN II. EL FIDEICOMISO Y LOS CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN 9 SECCIÓN III. LA ADMINISTRACIÓN, EL FIDUCIARIO Y EL CONSTRUCTOR 11 SECCIÓN IV. EL ACTIVO SUBYACENTE Y EL FLUJO FUTURO DE FONDOS 19 SECCIÓN V. EL ENTORNO 25 SECCION VI. CALIFICACIÓN DE RIESGO 29 Página 2 de 213 SUMARIO Fecha: Calificación Oferta Pública: Certificados de Participación tipo A y Calificación de Oferta Privada: Certificados de Participación tipo B Denominación: Fideicomiso Financiero Torres Nuevocentro Fiduciario: TRUST Afisa Comercialización: CERNET S.A. Servicer: CERNET S.A. Constructor: Ebital (Grupo Campiglia) Bienes fideicomitidos: (entre otros) Los Derechos de sobre elevar y las unidades y espacios conexos. El Precio de la Emisión. El llamado Aporte Posterior del fideicomitente. El producido de la inversión de los Activos Financieros. El Inmueble. Las Cobranzas de la Enajenaciones de Unidades. Calificadora de Riesgo: CARE Calificadora de Riesgo Calificación de Riesgo certificados A y B: BBB (uy) Análisis de contingencias jurídicas: Olivera Abogados RESUMEN GENERAL CARE ha actualizado la calificación de los certificados de participación en el dominio fiduciario del Fideicomiso Financiero Torres Nuevocentro con la nota BBB (uy). Esta calificación analiza el riesgo de los beneficiarios de alcanzar una adecuada rentabilidad a partir de la construcción y posterior comercialización de 437 apartamentos y 219 garajes que se desarrollarán en dos torres denominadas Torres Nuevocentro ubicadas en Bulevar Artigas y Luis Alberto de Herrera. Tiene presente de modo especial en este caso, los cambios ocurridos en el objeto del fideicomiso así como consecuentemente- en la administración del mismo, acordados el 22 de enero de 2014 en la correspondiente Asamblea de Titulares. La nota obtenida no representa una recomendación o una garantía de CARE para los inversores, y por tanto la calificación debe considerarse a los efectos de cualquier decisión como un punto de vista a considerar, entre otros. A modo de resumen, los aspectos salientes de la calificación original así como de su actualización son: - Una construcción financiera que desde el punto de vista jurídico ofrece las garantías necesarias tal como se documentó en los informes elaborados por el estudio Olivera Abogados que se adjuntaron oportunamente en el informe de calificación original y en la actualización de abril del presente año. Un negocio que desde el punto de vista económico ofrece adecuadas perspectivas de lograr el propósito del mismo, esto es invertir y ser titular de derechos reales y/o personales en la construcción, administración, comercialización y financiación de las 437 viviendas y los 219 garajes de las Torres Nuevocentro. - Un negocio que ofrece bajo ciertos supuestos una rentabilidad satisfactoria para el inversor, tal como para múltiples circunstancias fuera analizado por CARE en su momento. - Se ha evaluado la capacidad de gestión de la empresa fiduciaria Trust Administradora de Fondos de Inversión S.A., de la empresa administradora contratada por la fiduciaria, así como de la empresa constructora EBITAL S.A. (una empresa del Grupo Campiglia), y de la encargada de dirigir la construcción, Estudio Gómez Platero y CERNET. S.A.. Estas evaluaciones ponderan de modo significativo en la calificación realizada. Tanto la fiduciaria Página 3 de 214 como la constructora demuestran por sus antecedentes capacidad de llevar adelante el proyecto, poseen experiencia y reputación nacional, y se someten a controles de gestión, detallados y permanentes. - A la fecha, existe aproximadamente un 30% de avance constructivo de la obra. Esto evidencia un adelanto en el tiempo de obra del previsto en el prospecto de emisión y sus planillas anexas. Según la empresa constructura, se estima la entrega de las Torres para junio de Tanto el auditor de obra (ICALMAR S.A) como el arquitecto contratado por CARE corroboran el correcto avance de la obra respecto a lo proyectado. - En lo que respecta a la comercialización, se comenzó en el mes de setiembre una campaña inicial para los accionistas y empleados vinculados a la empresa CUTCSA (antigua propietaria del Terreno donde se edificó el Shopping y las Torres). En los últimos dos meses del 2014 se lanzaría la campaña de marketing. A su vez, se han firmado o se encuentran en proceso de firma los primeros boletos de reserva de unidades. - CARE constató que los precios de venta de las unidades difieren mínimamente con respecto a los del prospecto de emisión. Se evidencia un precio menor de las unidades de tres dormitorios, valor que se ve contrarestado con precios mayores para las unidades de un dormitorio. Estas modificaciones en los precios no revisten cambios significativos en los flujos de fondos proyectados. - Existe un adecuado manejo financiero de parte del administrador de forma de mitigar los efectos en las variaciones del tipo de cambio. - En lo que respecta al entorno; tanto las polítcas públicas como el mercado se encuentran sin modificaciones de relevancia respecto a la actualización anterior. Página 4 de 215 SECCIÓN I. INTRODUCCIÓN 1. Alcance y marco conceptual de la calificación CARE Calificadora de Riesgo ha sido contratada para actualizar la calificación de los certificados de participación en el dominio fiduciario del fideicomiso financiero denominado Fideicomiso Financiero Torres Nuevocentro. La calificación de riesgo supone la expresión de un punto de vista especializado por parte de una empresa autorizada a ese propósito por el Banco Central del Uruguay (BCU), que realiza la supervisión y control del sistema financiero, del mercado de valores, así como de las calificadoras de riesgo. La nota obtenida no representa no obstante una recomendación o una garantía de CARE para los inversores, y por tanto la calificación debe considerarse a los efectos de cualquier decisión como un punto de vista a considerar, entre otros. CARE no audita ni verifica la exactitud de la información presentada, la que sin embargo procede de fuentes confiables a su juicio 1. El marco conceptual de esta calificación supone un ejercicio prospectivo por el cual se confiere una nota que califica el desempeño esperado del fideicomiso, en su capacidad de satisfacer en el tiempo, conforme al plan de negocios que la administración está mandatada a realizar, el derecho de los fideicomitentes A que es el de recibir semestralmente las utilidades obtenidas en virtud de las compraventas, promesas de compraventa, o cesión de promesas de compraventa a plazo de las unidades del inmueble a prorrata de su participación en el Patrimonio Fiduciario. Por reforma del objeto del fideicomiso se faculta al fiduciario a otorgar financiamiento por parte del fideicomiso, para la adquisición de las unidades de viviendas y garajes por los potenciales compradores. Admitido el rango de Tasas Internas de Retorno (T.I.R) derivado de múltiples simulaciones realizadas por CARE como razonables para el proyecto en esta primera calificación y recalificación, las futuras no se vincularán estrictamente con la obtención de estas cifras. En efecto, no se trata en este caso de una emisión con compromiso de rentabilidad fijo. Por tanto la nota no dependerá estrictamente del alcance de las Tasas Internas de Retorno calculadas en el proyecto, ni de los costos de oportunidad del capital de los inversores. En definitiva la nota seguirá, entre otros criterios, el cumplimiento del proyecto y el alcance de objetivos constructivos y de adjudicaciones que se juzguen aceptables en ocasión de cada recalificación y que obviamente signifiquen un retorno razonable al inversor. Tanto al construir como al ir comercializando las unidades, el fideicomiso confía estas actividades a adecuadas capacidades profesionales. CARE Calificadora de Riesgo es una calificadora con registros y manuales aprobados por el Banco Central del Uruguay con fecha 3 de abril de Califica conforme a su metodología oportunamente aprobada por dicha autoridad, seleccionando los profesionales necesarios para integrar en cada caso el comité de calificación, el que juzga en función de sus manuales. Estos, su código de ética, registros y antecedentes se encuentran disponibles en el sitio web: así como en el del regulador: El comité de calificación estuvo integrado en este caso por el Cr. Martín Durán Martínez, y por el Ing. Julio Preve, quienes contaron con el 1 CARE Calificadora de Riesgo no se responsabiliza por el uso que de este informe se haga por parte de terceros con otros fines para el que fue elaborado, máxime cuando se tomen del mismo aspectos parciales que distorsionen su real sentido. Página 5 de 216 asesoramiento del economista Miguel Helou. Volvió a hacer lo propio con el Arq. Pablo Rodríguez Ciappesoni para evaluar la marcha de la obra. La vigencia de esta actualización de la calificación es hasta el 30 de abril de No obstante la misma puede variar ante la aparición de hechos relevantes. Al comienzo del proyecto se considerarán hechos relevantes particularmente la evolución semestral de la marcha de los proyectos y de su comercialización, conforme como mínimo a la evaluación del Auditor de Obra (Icalmar S.A). El fiduciario y el operador se comprometen a proveer esta información. CARE por otra parte realiza periódicamente sus propias inspecciones in situ. Antecedentes generales y hechos relevantes del periodo. Se comenzó con la comercialización de las unidades de la Torre Herrera, reservando la Torre Artigas para comercializar estas sobre mediados de Según consta en el Acta de la de Asamblea de Titulares del 14 de agosto del 2014, hubo una modificación en el precio de los derechos a sobreelevar en lo referente a distribución efectivo/unidades de comercialización. En la misma se estableció un precio en efectivo de 2,7 millones de dólares en efectivo y 27 unidades de vivienda. Si bien esta operación no modifica de forma significativa los flujos de fondos proyectados, se analizará dicho efecto conjuntamente con las primeras firmas de compromisos de compraventa en la calificación de abril de Se verifica un adecuado avance de obra a juicio del arquitecto Pablo Rodríguez Ciapessoni que fuera presentado oportunamente ante el Comité de Calificación. El avance constructivo de la obra se encuentra bajo los parámetros esperables y adelantado en su ejecución física y financiera según el informe del administrador. El plan de comercialización está atrasado respecto al proyectado en el prospecto de emisión. Esto se debe en parte a los cambios en el contrato de Fideicomiso analizados en la actualización de abril del presente año (disponible en www. care.com.uy) En la actualidad la obra tiene pendiente la inscripción de los planos definitivos ante la dirección nacional de catastro, hecho este que no permite la realización de promesas de compraventa y su respectiva inscripción en los registros públicos. En su lugar se están comercializando unidades a través de la figura de boletos de reserva para los promitentes compradores. Este hecho determina que el Fideicomiso no esté cobrando aún el producido de dichas ventas. No obstante lo anteriormente mencionado, la empresa a cargo de la comercialización y originación de créditos (CERNET S.A) ha desarrollado su actividad de manera interesante con avances en ambos procesos. Actualmente no se ha lanzado la campaña de comunicación y venta masiva, sin embargo se está ofreciendo el producto a propietarios y empleados de CUTCSA. En la actualidad se encuentra a la venta la Torre A sobre Luis A. de Herrera con un stock Página 6 de 217 remanente de 130 unidades pero la Torre B (sita en Bulevar Artigas) aún no se puede comercializar según estrategia comercial. Se estima que a fines del mes de noviembre de 2014 se realizará el lanzamiento al público en general contando para ello con un local comercial en la terraza del nivel 3 de Nuevocentro Shopping, junto al showroom. La campaña publicitaria la misma se encuentra en su fase final de aprobación y durante los meses de noviembre a febrero se ejecutarán las acciones de promoción correspondientes a la página web, redes sociales, buscadores, revistas, diarios y otros medios de comunicación. En el mes de marzo se comenzará a pautar en radio y televisión, además de continuar con el resto de las acciones. Se estima que a mediados del año 2015 se haya casi completado la venta de la la torre A y se pueda comenzar la venta de la Torre B (Artigas) En cuanto al análisis crediticio, CERNET aplica un procedimiento y sistema de scoring acorde a los estándares para este tipo de operaciones. El proceso de análisis crediticio insume aproximadamente un plazo de 5 días hábiles. A fin de gestionar la operativa se adquirió el software de Dynatech, adaptándolo a las necesidades de CERNET. Las funcionalidades del mismo comprenden: - Registración de las operaciones de forma auditable - Información actualizada y detallada de los créditos otorgados y sus respectivos titulares - Emisión de inventarios de créditos con sus respectivos estados - Automatización del proceso de cobranza en redes de pagos - Automatización de los cálculos de reajuste de cuotas - Acceso remoto al sistema mediante creación de VPN - Gestión de cobranzas Según el informe de avance del administrador del tercer trimestre del presente y al análisis de CARE, el avance de obra y el uso financiero de los fondos líquidos del proyecto se encuentran bajo los parámetros esperables. Como fue mencionado en la actualización anterior, CARE considera que el seguimiento profesional y sistemático del avance de obra así como el del proceso de comercialización brindan información indispensable para el monitoreo del proyecto. Esta información colaborará en las sucesivas actualizaciones de la calificación de riesgo en lo respectivo a la evaluación y seguimiento de la obra edilicia como con los ingresos del Fideicomiso. En este sentido cabe destacar la información que periódicamente brinda el Arq. Pablo Rodriguez Ciapessoni y el Ec. Miguel Helou para verificar lo expresado en párrafos anteriores. 2. Información analizada La nueva información analizada fue la siguiente: Página 7 de 218 Acta de la asamblea de titulares del 14 de agosto de 2014 Informe semestral del Administrador setiembre de Informe del Arq. Pablo Rodríguez Ciapessoni EE.CC de TRUST (Fiduciaria) al 30/6/2014 con informe de revisión limitada independiente. EE.CC del Fideicomiso con informe de compilación al 30/9/2014 Informes de la empresa comercializadora CERNET S.A. Entrevistas del Comité Evaluadora al Comité de Vigilancia. Informes sectorial sobre el sector inmobiliario. Página 8 de 219 SECCIÓN II. EL FIDEICOMISO Y LOS CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN Se ofrecieron en oferta pública y privada certificados de participación tipo A y tipo B respectivamente, en el dominio fiduciario del Fideicomiso Financiero Para La Construcción Y Comercialización De Los Edificios Para Vivienda Denominados Torres Nuevocentro. 1. Descripción general Denominación: Fideicomiso Financiero Para La Construcción Y Comercialización De Los Edificios Para Vivienda Denominados Torres Nuevocentro. En forma resumida, Fideicomiso Financiero Torres Nuevocentro. Fiduciario: TRUST Administradora de Fondos de Inversión S.A. Administrador: Jiménez de Aréchaga Viana y Brause (Kisbur S.A.) Constructor: Ebital S.A. (una empresa de Campiglia). Proyecto y Dirección de Obra: Estudio Gómez Platero. Entidad Representante: Bolsa Electrónica de Valores de Montevideo. Títulos a emitirse: Certificados de participación tipo A de oferta pública y tipo B de oferta privada. Bienes fideicomitidos: Los Derechos de Sobreelevar y las unidades y espacios conexos de conformidad con lo dispuesto en el Contrato de Reserva y la escritura de compraventa posterior. El Precio de la Emisión. El llamado Aporte Posterior de los fideicomitentes B. El producido de la inversión y reinversión de los Activos Financieros. Las sumas acreditadas en la Cuenta Fiduciaria, en la Cuenta de Reserva, y en la Cuenta Recaudadora. El Inmueble. Las Cobranzas de la Enajenaciones de Unidades. Los derechos de las indemnizaciones provenientes de los seguros que pudieran contratarse bajo el Contrato de Construcción y la Caución. Los pagos recibidos por el Fiduciario en concepto de indemnización, multa y/o intereses moratorios, o cualquier otro concepto que derive del incumplimiento o rescisión de los contratos que el Fiduciario celebre con los potenciales adquirentes de las Unidades o cualquier otro contrato. Todo crédito, pago de indemnización y cualquier otro ingreso por cualquier concepto derivado de la administración y/o disposición de los Bienes Fideicomitidos, así como los derechos que resulten a su favor en virtud de cualquier contrato que celebre con terceros para ejecutar la construcción del Inmueble, y en general cualquier ingreso o fondo existente en las Cuentas. Todos los demás bienes, derechos y obligaciones de cualquier naturaleza que integren el patrimonio del Fideicomiso. Moneda de los CP: Importe de la Emisión: Dólares americanos. U$S (dólares cincuenta y ocho millones doscientos mil) los certificados de participación A de oferta pública, y U$S (dólares dos millones) los certificados de Página 9 de 2110 Calificadora de Riesgo: Calificación de Riesgo de los certificados de participación A y B: 2. El análisis jurídico participación B de oferta privada. CARE Calificadora de Riesgo SRL. BBB (uy) El análisis jurídico agregado en el Anexo I de la calificación original y de la actualización de abril (Olivera Abogados), descartaron cualquier eventualidad de conflictos derivados por ejemplo de la construcción jurídica, los contratos respectivos, el cumplimiento con normas vigentes, etc. (Véase en 3. Riesgos considerados Riesgo jurídico de estructura. Comprende el análisis de la eventualidad de incumplimientos en el pago a los beneficiarios, derivado de defectos en la estructura jurídica por no cumplir con alguna norma vigente, así como eventualmente por la aplicación de sentencias judiciales derivadas de demandas de posibles perjudicados por la creación oportunamente descrita. En función de los informes jurídicos antes mencionados, se concluye que el riesgo jurídico de estructura es mínimo. Riesgo por iliquidez. Los certificados se han diseñado para ser líquidos. Por este motivo, la liquidez puede considerarse adecuada dadas las características del mercado uruguayo. No obstante este proceso no es instantáneo y puede llevar un tiempo imposible de determinar para el período. El riesgo es medio. Página 10 de 2111 SECCIÓN III. LA ADMINISTRACIÓN, EL FIDUCIARIO Y EL CONSTRUCTOR Como se estableciera en el Informe de Calificación, tan importante resulta en este tipo de operaciones el análisis crítico de los flujos proyectados (ampliamente desarrollado en la sección pertinente) como la idoneidad de quienes tienen a su cargo la ejecución y administración del proyecto presentado. La estructura de gobernanza del fideicomiso, entendiendo por tal: su administración; la construcción de las unidades habitacionales y garajes; la comercialización de los mismos así como los distintos órganos de control se mantiene incambiada desde la anterior actualización por lo que en lo que tiene que ver con la su idoneidad, aspecto clave para la nota conferida, nos remitimos a lo expresado en aquella ocasión. En síntesis, dicha estructura está compuesta de la siguiente manera: Fiduciario: Trust Administrador de Fondos de Inversión S.A. Administrador: Jiménez de Aréchaga Viana y Brause (Kisbur S.A.) Diseño arquitectónico y Dirección de Obra: Estudio Gómez Platero Constructor: Ebital S.A. Auditoría de Obra: Icalmar S.A. (responsable Arq. Walter Graiño Acerenza) Departamento de Comercialización: Cernet S.A. Comité de Vigilancia: Ec. Mayid Sader Corresponde en esta sección, entonces, realizar el seguimiento de la fiduciaria y el fideicomiso en base a los EE.CC puesto que el seguimiento de los avances de obra y comercialización del objeto del fideicomiso se realizan en otra sección de este informe. a) La Fiduciaria Sigue siendo TRUST Administradora de Fondos de Inversión S.A. La firma cuenta como su principal cliente a este fideicomiso siendo en consecuencia su principal ingreso las comisiones por administración del mismo según contrato respectivo. Otras actividades que ha desarrollado es la estructuración de este y otros productos financieros. A continuación se exponen en los cuadros siguientes su Estado de Situación Patrimonial y de Resultados al 30 de junio de 2014 y su comparativo con el periodo anterior. Dichos estados vienen acompañados de informe de revisión limitada independiente de la firma Echeverría Petit & Asociados. Los números exhibidos se corresponden con una firma que recién comienza su actividad. b) El Fideicomiso En la oportunidad, la fiduciaria presenta los EE.CC del fideicomiso FFTNC con informe de compilación al 30/9/2014. La emisión de los CP tipo A por U$S se produjo el 6/12/2013 mientras que los CP tipo B se emitieron el 30/1/2014, ambos conforman el patrimonio del fideicomiso. Página 11 de 2112 Dentro de la partida de Activo no Corriente se incluye bajo la denominación de Bienes de Cambio no Corrientes, los derechos de sobreelevar y gastos incurridos en el avance de obra. Esta partida se irá incrementando a medida que avance la construcción y disminuirá a medida que se vayan vendiendo las unidades. En cuanto al Estado de Resultados, no se realiza comparativo por cuanto el ejercicio anterior comenzó el 6/12/2013 y finalizó el 31/12/2013 por lo que no tuvo actividad que se reflejara en resultados. Como se ve en el cuadro siguiente, los resultados refieren a movimientos financieros que, como se comentara en otra sección, supusieron un manejo adecuado en la colocación de los fondos a la espera de su aplicación en la obra. Riesgos considerados: Riesgo jurídico, por incumplimiento de alguna disposición por parte del fiduciario. La empresa ha obtenido la autorización y habilitación por parte del BCU -dictada en Comunicación Ne 2011/180 de 5 de octubre de 2011 y figura en los registros que a tales efectos lleva el BCU en su página web. En consecuencia, se considera que desde este punto de vista el riesgo es mínimo. Riesgo administración, considerando la idoneidad para cumplir con la función por parte de la empresa constructora y el grupo al que pertenece; considerando que el fiduciario, que por ser empresa de reciente creación no cuenta con antecedentes, está integrado por profesionales de experiencia y que para el desempeño de su función ha contratado una firma con amplios antecedentes; considerando además, que se ha creado una estructura administrativa y de controles que revelan preocupación por el fiel cumplimiento del proyecto; se considera que el riesgo de incumplimiento de la administradora con las responsabilidades del proyecto es bajo. Riesgo constructivo, que supone la falta de idoneidad para realizar el tipo de proyectos que se plantea, en las condiciones necesarias para su comercialización. La cobertura de este riesgo se encuentra satisfecha por los antecedentes de la empresa constructora contratada, así como por el procedimiento de realización de obras recogido en el prospecto. Riesgo mínimo. Riesgo de terminación (completion), que implica analizar la posibilidad de que cuando una obra es lanzada, la misma se termine en tiempo y forma, con independencia de factores comerciales, o de costos, o financieros vinculados a créditos a cobrar por unidades vendidas. El mismo se encuentra acotado por cuanto el financiamiento se asegura en el momento cero con la emisión y total colocación de la misma. Esta circunstancia dan adecuada satisfacción a la cobertura de este riesgo. Riesgo mínimo. Riesgo de Comercialización, considerando que el foco del objeto del Fideicomiso en esta área pasa a ser venta con financiación, consideramos que la firma CERNET SA, sin antecedentes por ser una empresa que inicia actividades precisamente para cumplir con esta tarea, cuenta con profesionales capacitados para llevarla adelante. Riesgo mínimo. Página 12 de 2113 Riesgo por cambio de fiduciario está adecuadamente previsto en los casos correspondientes, que dejan esta posibilidad a los inversores adecuadamente representados. Riesgo mínimo. Riesgo por cambio del constructor, se encuentra también previsto en función de diversas contingencias. Riesgo mínimo. En definitiva, el riesgo analizado en esta sección se encuentra acotado, por contar con un constructor con experiencia, un Plan de Negocios razonable y un adecuado sistema de controles en la ejecución del proyecto y comercialización de las unidades. Página 13 de 2114 SECCIÓN IV. EL ACTIVO SUBYACENTE Y EL FLUJO FUTURO DE FONDOS 1. Bienes fideicomitidos y aspectos descriptivos del proyecto. Según el contrato de Fideicomiso Financiero y el resumen recogido en el prospecto de emisión, el objeto principal del Fideicomiso Financiero Torres Nuevocentro consiste en la emisión en oferta pública, de Certificados de Participación por un monto de hasta la suma de US$ y en forma privada de US$ a favor de los Fideicomitentes, a los efectos de la construcción del inmueble en el terreno y la comercialización de la unidades del mismo. De acuerdo a la información disponible, el flujo de fondos proyectado no ha variado respecto al disponible para la calificación del mes de abril de En consecuencia la Tasa Interna de Retorno aportada por el Fiduciario, que se recoge en el modelo de negocios es del 8,29% (ver Cuadro 1). Por tratarse de certificados de participación en el dominio fiduciario, el negocio no compromete un retorno fijo. Por este motivo CARE estimó en su momento un rango de Tasas Internas Retorno para el inversor, con los supuestos que se detallaron oportunamente. Ellos supusieron la consideración de variaciones en el precio de venta, la tasa de morosidad y en los supuestos de inflación y devaluación. El costo de construcción no fue sensibilizado debido a que por contrato entre el fideicomiso y el constructor (EBITAL S.A.) el precio de la obra es fijo y cualquier desvío será de cargo de éste último. Las proyecciones financieras se presentan en el Cuadro 1. Página 14 de 2115 Cuadro 1. Flujo de Fondos Proyectado (en miles U$S) Concepto Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 10 Año 15 Año 20 Año 25 Intereses Ganados 1.931,6 830,5 199,6 57, Fondeo , Cobranza 881, , , , , , , , ,9 DS , ANV 443,5 432,9 798, , A COMERCIALIZAR CONTADO 131,3 563, , , % ENTREGA 114,5 491, ,6 348, COSTOS ADM 13,7 59,0 144,4 41, IVA COSTOS 3,0 13,0 31,8 9, SALDO , A COMERCIALIZAR CRÉDITO 306, , , , , , , , ,9 10% ENTREGA 267, , ,3 812, COSTOS ADM 32,1 137,6 337,0 97, IVA COSTOS 7,1 30,3 74,1 21, CAPITAL , , , , ,3 800,6 INTERESES , , , ,1 830,0 207,2 IVA INTERESES TOTAL FUENTES , , , , , , , , ,9 Precio obra (31.138,5) (13.053,9) (4.540,5) Leyes Sociales (3.912,6) (2.967,3) (1.087,3) Terreno (1.980,0) Comisión Desarrolladora (252,1) (176,3) (271,5) IVA Comisión Desarrolladora (118,8) (83,1) (128,0) Costos A&V (646,5) (530,6) (530,6) (185,0) Otros Costos A&V (1.931,6) (830,5) (199,6) (57,7) COSTO CERNET (45,8) (196,6) (481,4) (139,3) IVA COSTO CERNET (10,1) (43,2) (105,9) (30,6) COSTO CERNET CUOTAS (359,6) (428,1) (373,7) (259,1) (124,5) (31,1) IVA COSTO CERNET CUOTAS (79,1) (94,2) (82,2) (57,0) (27,4) (6,8) IPAT (681,0) (671,9) (575,7) (389,0) (181,0) (43,3) IRAE TOTAL USOS DE FONDOS (40.036,1) (17.881,6) (7.344,9) (1.532,4) (1.194,2) (1.031,6) (705,1) (332,9) (81,3) Saldo Preliminar ,7 (14.740,3) (1.747,6) , , , , ,4 926,6 Aportes / Dev. Préstamos Pago Certificados (22.976,7) , ,6 (26.898,3) (3.559,2) (4.445,2) (4.316,3) (2.802,4) (926,6) Devolución Pasivo (4.793,5) FF BENEFICIARIOS (37.223,3) (14.740,3) (1.747,6) , , , , ,4 926,6 Fuente. Emisor 2. Evaluación de rentabilidad de la inversión, Tasa Interna de Retorno, riesgos asociados y sensibilizaciones El Proyecto planteado en el modelo de negocios presenta una Tasa Interna de Retorno del 8,29% en base a supuestos que se consideran adecuados. Con el objetivo de simular diferentes trayectorias y su efecto en el retorno de la inversión se estudiaron diferentes opciones de evolución de las variables más relevantes del modelo de negocio, o sea, los precios de la vivienda, la Inflación, la devaluación y la morosidad. A partir del análisis mencionado, se concluyó que el proyecto presenta una sólida expectativa de alcanzar tasas de retorno adecuadas con un rango de valores esperados que se sitúan entre 4,45% y 10,1%. Al no existir cambios significantes en el flujo de fondos proyectados, el análisis de Montecarlo mantiene las conclusiones presentadas oportunamente. Estas son: (a) la TIR Página 15 de 2116 Frequency esperada alcanzaría el 6,99%, (b) se constata que no existen valores negativos de la TIR en el rango de simulación, y (c) la probabilidad que la TIR supere el 6% es de un 87% (ver Gráfica 1). Gráfica 1. Gráfica de salida del modelo de probabilidades de TIR 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0,04 : 0,05 0,05 : 0,06 0,06 : 0,06 0,06 : 0,07 0,07 : 0,07 0,07 : 0,08 0,08 : 0,08 0,08 : 0,09 0,09 : 0,10 0,10 : 0,10 TIR Fuente: CARE 2.1 Estrategia financiera Si bien los títulos están expresados en dólares, la construcción financiera del Fideicomiso desde el momento cero de la emisión realizó un adecuado diseño de portafolio que mitiga el riesgo de descalce de monedas en lo que refiere al riesgo completion. En cuanto a la colocación de fondos ociosos del análisis de la información disponible surge que los fondos se encuentran colocados en Treasury Bills del estado Norteamericano, Letras de Regulación Monetaria en Unidades Indexadas y Bonos del Tesoro del Estado Uruguayo. Este portafolio brinda un adecuado mix de monedas y riesgos para la colocación de los fondos del proyecto. Adicionalmente se asegura el cumplimiento de una de las premisas fundamentales de las proyecciones financieras, esto es que los mismos están en títulos que se correlacionan positivamente con el ICC y por ende, están a resguardo de la inflación. Si se considera el inmovilizado en dólares americanos, dada la evolución del tipo de cambio entre enero de 2014 y octubre del presente año, se verifica una rentabilidad anualizada aproximada en dólares del 4,1%. Con una devaluación aproximada del 11,6%, la rentabilidad anualizada en pesos fue del 15,7%. Como es posible apreciar, se está en niveles de rentabilidad claramente por encima de la inflación y por encima de la evolución del ICC, que en el período analizado aumentó un 4%. Respecto a la posición por monedas del patrimonio fiduciario la información al 30 de setiembre se presenta en el Cuadro 2. Página 16 de 2117 C. 2 Posición por Monedas del Activo Fiduciario (En miles U$S) Concepto Posición Pesos y UI Posición Dólares Total Inversiones , ,3 Saldo Cuenta 45, , ,0 Inversiones + Saldo Cuenta , , ,3 Participación 64% 36% 100% Fuente. Emisor Por otra parte en cuanto al calce en la composición por monedas (pesos y dólares) de la inversión, un 64% de los fondos disponibles se encuentra posicionado en moneda local, en tanto que el 36% restante está colocado en dólares. Si se analiza el anexo IV del contrato de fideicomiso referente al contrato de obra, en el artículo 5.1 referente al precio se establece que el componente pesos del mismo será un 60% del costo total, en tanto que el 40% restante se abonará en dólares. En este sentido, a pesar del pequeño desvío, la posición por monedas del patrimonio fiduciario financiero resulta adecuada a la estructura de precio de la obra del proyecto de inversión. En definitiva, se concluye que existe un adecuado manejo de los fondos ociosos del proyecto y que los mismos están a resguardo de la inflación, tal como se supone en las proyecciones financieras. Asimismo, se ha manejado adecuadamente la composición por monedas de los fondos ociosos, de modo que la misma contempla la estructura de precios y costos del proyecto. Riesgos considerados: Riesgo de generación de flujos. Considerando las perspectivas de rentabilidad del negocio así como el permanente seguimiento que se realiza del mismo, se considera que existe un riesgo bajo y posible de ser controlado a tiempo. Riesgo de descalce de monedas. El descalce de monedas se evidencia en dos oportunidades, el descalce en costos y el descalce en ingresos. El primero (en costos) se ocasiona debido a que un porcentaje alto de los costos de construcción están correlacionados con el valor del peso y no con el valor del dólar. En especial los referidos a las retribuciones de la mano de obra. Este riesgo se encuentra mitigado por el manejo financiero de los fondos ociosos descriptos en el punto 2.2 del presente informe. El segundo riesgo de descalce de monedas proviene de la diferente evolución que puede tener la unidad indexada -por la cual se establecen las cuotas a pagar e ingresos del proyecto y la cotización del dólar-. En los últimos años, la evolución de ambas variables ha determinado la existencia de inflación en dólares lo que, de sostenerse en el tiempo, determinaría un upside para la rentabilidad del proyecto en dólares. Por otra parte debemos considerar la posibilidad de que esta evolución sea distinta y que inclusive pueda resultar desfavorable para el proyecto, en la medida que se verifique una fuerte devaluación que supere a la evolución de la inflación reduciendo el retorno en dólares de la inversión. Página 17 de 2118 La probabilidad de ocurrencia y efecto de este tipo de escenario ha sido contemplado en el ejercicio de simulación, cuyos resultados han sido ya comentados. Si un escenario como el descrito se presentara durante el proceso de venta se podría mitigar su efecto, postergando el plazo de venta de las unidades y esperando a que el efecto de la devaluación incremente los precios de la vivienda, efecto que ha sucedido en sucesivas oportunidades en los últimos 40 años. Por otra parte en caso que esto ocurriera durante la etapa de recobro de los créditos, entendemos que el diseño del proyecto presenta fortalezas originadas en el hecho de tratarse de un proyecto orientado a inversores institucionales perfilado a largo plazo. Esta configuración permite que existan posibilidades de generar acuerdos de renegociación que permitan superar estas coyunturas y mantener tasas de rentabilidad adecuadas, sin la necesidad de realizar eventuales pérdidas por la necesidad de liquidar inversiones. En base a lo expresado anteriormente, el riesgo de descalce de monedas es moderado. En definitiva, el activo subyacente está en condiciones de construir el inmueble, comercializarlo y financiarlo (objetivo del fideicomiso) logrando una adecuada rentabilidad. Página 18 de 2119 SECCIÓN V. EL ENTORNO El análisis de entorno refiere a la evaluación de factores futuros que pueden afectar la generación de los flujos propuestos, pero que derivan de circunstancias ajenas a la empresa y refieren al marco general. Tienen que ver con la evolución esperada de los mercados, así como con el análisis de políticas públicas capaces de incidir directamente en el cumplimiento de los objetivos planteados. Este último aspecto tiene que ver con disposiciones del gobierno en cualquier nivel de la Administración, que generen castigos o beneficios al proyecto. Incluyen por ejemplo la política tributaria general, la particular del sector, la existencia de subsidios en el crédito de construcción, en el de compra de inmuebles, las disposiciones referidas al ordenamiento del territorio, etc. Dado el plazo de las proyecciones, el análisis de entorno se expresa en términos de tendencias de corto y mediano plazo y están vinculadas a la evolución del negocio inmobiliario. En el informe sectorial sobre el mercado inmobiliario de la calificación original, se analizó en detalle la formación del precio de los inmuebles en Uruguay, así como los principales factores de oferta y demanda de los mismos (véase Se presentó también una comparación internacional que permite dar una idea de la evolución probable de los negocios. Este análisis continúa evidenciando las mismas tendencias que en aquella oportunidad. 1. Mercado de la vivienda Los drivers de la demanda de vivienda en el segmento de las Torres de Nuevocentro se mantienen sin mayores modificaciones respecto a la calificación inicial. Las torres se localizan junto al nuevo Centro Shopping Center. Como consecuencia de esto se espera una mayor demanda por el inmueble, lo que incrementaría los precios de la propiedad. La proximidad entre las torres y el centro comercial provoca una sinergia entre ambos con notorias externalidades positivas. A partir del análisis del prospecto de emisión y tomando en cuenta el informe del Arquitecto Pablo Rodríguez Ciapessoni en la calificación original, la tipología de las viviendas del proyecto se adecuan a la demanda esperada en el corto y mediano plazo. Según dicho informe, los exteriores, interiores como las terminaciones de las viviendas hacen que las Torres Nuevo Centro respondan a un nivel de vivienda similar a los de nivel IV de categoría del BHU y vivienda confortable de la categoría de la IMM. En consecuencia las viviendas de TNC se asemejan fuertemente a las demandadas por el segmento de mejor perspectiva comercial según se resaltó en el informe sectorial del mercado inmobiliario adjunto en la calificación original lo que sigue siendo válido al momento actual. Cabe destacar el muy buen acceso a las redes de servicios que poseen las viviendas del proyecto TNC, ofreciendo un buen nivel de seguridad y gastos comunes relativamente bajos dado el alto numero de viviendas del proyecto. Página 19 de 2120 En definitiva el riesgo se encuentra acotado, por contar con un producto de buena calidad, una empresa constructora y un estudio de arquitectura de primera línea, una elección adecuada del segmento elegido del mercado a atender así como de las tipologías constructivas. La cercanía a un Centro Comercial o Shopping Center agrega demandas derivadas al inmueble que le adicionan un plus no contemplado en las proyecciones de precios y en las proyecciones de los retornos de la inversión del prospecto de emisión (véase revisión bibliográfica acerca de este aspecto en la calificación original). Las proyecciones de tasa de interés, del ingreso medio de los hogares y del acceso al crédito hipotecario presentan perspectivas favorables para el negocio inmobiliario en Uruguay en el corto y mediano plazo, por lo que, la demanda por este tipo de producto no puede preverse en la actualidad que disminuya. 2. Las políticas públicas El informe mencionado anteriormente detalló en su momento que las disposiciones de política de vivienda recogen amplio consenso favorable en todos los sectores políticos. Ellas tienden a alentar tanto la oferta de viviendas (con beneficios para la construcción para sectores de nivel medio) como para la demanda de estos. Destaca la ley de acceso a la Vivienda de Interés Social votada por unanimidad, en tanto es el pilar fundamental de la política diseñada, así como su decreto reglamentario el 355/011. En línea con lo expuesto anteriormente, en marzo de 2013 la Agencia Nacional de Vivienda lanzó el Fondo Nacional de Vivienda. Corresponde observar con preocupación la resolución 636/2014 del 16 de junio de 2014 del MVOTMA. Dicha resolución, introduce una señal de alerta desde la política pública hacia el sector privado. La misma establece algunas disposiciones que mejoran la calidad de la vivienda (artículo 6 y 7 de la resolución) y fija el precio de venta del 25% de las unidades aprobadas por la ANV (artículo 3). Este tipo de decisiones podrían conspirar, desde la política pública, con un eficiente funcionamiento del mercado. Comúnmente por motivos políticos se desean fijar precios y cantidades en los mercados de productos. En esta ocasión y a través de una resolución ministerial, todo proyecto que pretenda recibir las exenciones fiscales de la Ley tendrá mayores exigencias en la calidad constructiva y al mismo tiempo limita el precio de la vivienda en casos donde no existía tal exigencia. Fijar el precios, la calidad y la cantidad de un producto configura técnicamente un error que puede lograr consecuencias diferentes a las que se enuncian. No se puede descartar que con esta medida los desarrolladores inmobiliarios limiten su exposición en mercados sensibles a la política y sigan como antaño desarrollando negocios destinados a los quintiles superiores de ingreso debido a que evidencian menor probabilidad de intervención desde la política. A su vez, esta resolución ministerial nace pocos meses después de la aprobación de un aumento en el laudo salarial de la construcción en los consejos de salarios y que fue sensiblemente superior al incremento en el IPC. Es complejo fijar precios de venta de los productos, obligar a incrementar la calidad de los mismos y al mismo tiempo, promover el aumento del precio de la mano de obra que representa el 60% de los costos de producción. El hecho descripto anteriormente amerita, de parte de la Calificadora, monitorear de cerca aspectos relacionados con la instrumentación de la Ley mencionada párrafos arriba. En conclusión el riesgo de políticas públicas, entendido como la posibilidad de que se modifique las condiciones favorables del proyecto, se considera bajo. Página 20 de 21 Mostrar más
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