Source: https://www.dr-stoll-kollegen.de/aktuelle-faelle/bank-kapitalmarktrecht/schrottimmobilien-gerichte-entscheiden-immer
Timestamp: 2017-11-17 22:54:58+00:00

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Schrottimmobilien – Gerichte entscheiden immer anlegerfreundlicher | Dr. Stoll & Sauer
Schrottimmobilien – Gerichte entscheiden immer anlegerfreundlicher
Unter dem Begriff der Schrottimmobilie versteht man den Kauf von kreditfinanzierten Anteilen an einem Immobilienfonds oder direkt an Immobilien zum Zwecke der Steuerersparnis, wobei die Käufer hierbei arglistig über die Rentabilität und Wachstumsraten der Immobilie getäuscht wurden. Bislang gibt es eine Reihe von Entscheidungen deutscher Gerichte über die Problematik von Schrottimmobilien. Im Laufe der Jahre ist vor allem deutlich hervorzuheben, dass getäuschte Anleger vor den Gerichten mehr und mehr Erfolge zu verzeichnen haben, so wurden bislang schon einige Urteile, auch vor dem BGH, erstritten, in denen die kreditfinanzierten Käufe von Schrottimmobilien von den Banken rückabgewickelt werden mussten.
Frühere restriktive Rechtsprechung des BGH in Bezug auf Schrottimmobilien
Diese anlegerfreundliche Stimmung in Sachen Schrottimmobilie wurde aber nicht immer vom BGH vertreten. Vielmehr wurde früher darauf abgestellt, dass die Banken keine Aufklärungspflicht bezüglich der Risiken der Schrottimmobilie hätten, sondern das Risiko alleine beim Darlehensnehmer liegen würde, er also weitere Fachleute zu Rate ziehen könne etc.(BGHZ 159, 294, 316). Nur wenn besondere Umstände beim kreditfinanzierten Kauf der Schrottimmobilie hinzutreten würden, sei eine Aufklärungspflicht anzunehmen: so vor allem, wenn Umstände vorliegen, die ein besonderes Aufklärungs- und Schutzbedürfnis des Darlehensnehmers begründen und nach Treu und Glauben einen Hinweis der Bank gebieten, also wenn die Bank in Bezug auf die speziellen Risiken des kreditfinanzierten Erwerbs der Schrottimmobilie einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann, wenn sich die Bank im Zusammenhang mit der Kreditgewährung in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt hat, wenn sie ihre Rolle als Kreditgeberin überschritten hat und dadurch einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand geschaffen hat oder wenn sie sonst einen besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden geschaffen oder dessen Entstehung begünstigt hat (z.B. BGHZ 159, 294, 316).
Neuere Rechtsprechung des BGH in Sachen Schrottimmobilien: Beweiserleichterung
Diese restriktive Linie in Bezug auf die Schrottimmobilien-Problematik gab der BGH aber zunehmend auf. Zunächst entschied er sich den Anlegern/Käufern von Schrottimmobilien eine Beweiserleichterung für die Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprungs zu gewähren. So wurde in dem Urteil des BGH vom 16.05.2006 (XI ZR 6/04) klargestellt, dass bei institutionalisiertem Zusammenwirken der Kreditinstitute mit den Verkäufern der Schrottimmobilie ein die Aufklärungspflicht auslösender konkreter Wissensvorsprung der Banken im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung der Anleger durch unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers vermutet wird. Dies bedeutete für Anleger von Schrottimmobilien, dass sie die Aufklärungspflichten der Banken nunmehr bei institutionalisiertem Zusammenwirken, was insbesondere der Fall ist, wenn die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wird, nicht mehr nachweisen mussten. Die Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch die Verkäufer der Schrottimmobilie wurde also widerleglich vermutet.
Neue Rechtsprechung des BGH: vorvertragliche Aufklärungspflichtverletzung durch Täuschung über die Höhe von Vertriebsprovisionen in Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag.
Am 29. Juni 2010 (XI ZR 104/08) erging schließlich ein weiteres wichtiges Urteil des BGH für Käufer von Schrottimmobilien, welches die anlegerfreundliche Rechtsprechung erweitert. Jahrelang wurde nämlich, ausgelöst durch die anfangs restriktive Rechtsprechung, versucht, die Finanzierungsverträge nach dem Haustürwiderrufsrecht widerrufen zu lassen, doch dies stellte sich als steiniger Weg dar. Nun kommt zu der Beweislastumkehr für die Kenntnis einer arglistigen Täuschung der Banken, ein weiterer Rettungsanker für getäuschte Anleger von Schrottimmobilien hinzu: Die Banken erfüllen ihre vorvertraglichen Aufklärungspflichten nicht, wenn sie nicht darauf hinweisen, dass höhere Vertriebsprovisionen geflossen sind, als in dem sogenannten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesen wurde. Dies stelle eine arglistige Täuschung der Käufer von Schrottimmobilien über die Höhe der Vertriebsprovisionen dar und mache die Bank schadensersatzpflichtig.
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall des kreditfinanzierten Kaufs einer Schrottimmobilie vom 29. Juni 2010 wurde im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag eine Provision von 5,86 % angezeigt, die aus Sicht des Anlegers als Gesamtprovision zu werten war, die für den gesamten Auftrag anfallen sollten. Allerdings stellte das Berufungsgericht fest, dass die dort genannten Firmen mindestens eine Vertriebsprovision in Höhe von 15 % erhalten haben. Somit wurde bei den Anlegern durch den Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag bewusst eine falsche Vorstellung über die Höhe der Vertriebsprovision geweckt, wobei eine Aufklärungspflicht der Bank durch den vermuteten Wissensvorsprung durch institutionalisiertes Zusammenwirken angenommen wurde und deshalb eine vorvertragliche Aufklärungspflicht von der Bank verletzt wurde.
Anfang diesen Jahres, am 11.01.2011 (XI ZR 220/08), konnte der BGH seine Rechtsprechung im Fall „Badenia Schrottimmobilien“ zu Gunsten der geschädigten Eigentümer von Schrottimmobilien fortsetzen. Auch hier entschied der BGH, dass eine Aufklärungspflicht der Badenia Bausparkasse bestand und diese die tatsächliche Höhe der geflossenen Provisionen dem Käufer der Schrottimmobilie hätte offenlegen müssen und auf diesen Unterschied zu den Angaben über die vom Verkäufer erhaltenen Provisionen im eingesetzten Objekts- und Finanzierungsvermittlungsauftrag hätte hinweisen müssen.
Durch die Entwicklung der Rechtsprechung bezüglich geschädigter Anleger von Schrottimmobilien lässt sich deutlich erkennen, dass sich die Erfolgsaussichten einer Klage auf Rückabwicklung der Kaufverträge wesentlich verbessert haben. Zusammenfassend sei gesagt, dass die Banken also aus einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung haften können, wenn sie die Käufer der Schrottimmobilie nicht über die tatsächlich geflossenen Vertriebsprovisionen an den Verkäufer der Schrottimmobilie aufklären. Hierbei wird vermutet, dass die Bank Kenntnis von den unrichtigen Angaben über die Höhe der Provision im Objekts- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, also von der arglistigen Täuschung, hatte, wenn sie in einer institutionalisierten Art und Weise mit den Vermittlern zusammenwirkt.
Falls geschädigte Eigentümer von Schrottimmobilien eine Klage gegen die Banken erwägen, sollten sie sich jedoch nicht mehr allzu lange Zeit lassen, da zumindest für Altfälle – kreditfinanzierte Kaufverträge über Schrottimmobilien aus den 90er Jahren - am 31.12.2011 diesen Jahres die Verjährung aller Ansprüche eintritt.

References: BGH 
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