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Timestamp: 2019-03-24 23:07:12+00:00

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ADMINISTRACIÓN DE FINCAS: COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, GARAJES. - AFB Noticias
ADMINISTRACION DE FINCAS BEZANILLA. ERALIUR el 20-10-2015, 09:59 (UTC)
instalacion-saneamiento
Componentes de la instalación de saneamiento
ADMINISTRACION DE FINCAS BEZANILLA el 20-10-2015, 09:58 (UTC)
Quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietario
ADMINISTRACION DE FINCAS BEZANILLA el 20-10-2015, 09:57 (UTC)
El número de votos necesarios o quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarios viene establecido en el art. 17.2 de la LPH.
La Ley de Propiedad Horizontal, modificada a partir del 27 de junio de 2013, REGULA en el artículo 17.2 primer párrafo el nuevo quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarios, y a tal efecto dispone el citado precepto: ” Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.”
Por tanto, si en la Junta de la Comunidad de propietarios que se celebre al efecto se alcanza a favor de dicha instalación un número de votos (quorum) de esa DOBLE MAYORÍA de PROPIETARIOS que representen a su vez una mayoría de CUOTAS DE PARTICIPACION, el acuerdo es válido.Quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarios
EJEMPLO: Supongamos que una Comunidad de propietarios esta compuesta por 22 vecinos. El acuerdo para instalar el ascensor será válido si se adopta por la mayoría de propietarios (12 propietarios, ya que supone la mitad mas uno), pero además esos 12 propietarios que han votado a favor deben ostentar la mayoría (más del 50 de las cuotas de participación de todo el inmueble.
Quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarios , ¿qué ocurre con el voto de los ausentes?.
Es normal que cuando se celebra una Junta de propietarios no acudan todos los vecinos. En estos casos, para saber el valor del voto de los ausentes hay que tener en cuenta lo siguiente:
1.- Para poder sumar el voto de los ausentes a favor de la instalación del ascensor es imprescindible en primer lugar que se haya alcanzado por los PRESENTES a esa Junta doble mayoría de propietarios y cuotas de participación a favor del acuerdo.
EJEMPLO: Supongamos que en esa Comunidad de 22 propietarios solo acuden a la Junta 15 propietarios y los otros 7 se ausentan. Para aprobar provisionalmente el acuerdo del ascensor se requiere el voto favorable de 8 de ellos (mitad mas uno de los presentes) que representen mayoría de cuotas de participación (mas del 50 de los presentes.
OBSERVACION: Si en esa Junta no se aprueba por los presentes, porque no se reuna ese doble quorum, la instalación del ascensor, no hay nada que hacer.
2.- Una vez se ha obtendio por los PRESENTES el doble quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarios, hay que proceder a notificarle a los ausentes el acuerdo adoptado por la Junta. Los ausentes tienen un plazo de 30 dias naturales para manifestarse desde la recepción de ese acuerdo provisional (art. 17.8 LPH), y si en ese plazo no manifiestan nada al respecto (NO SE OPONEN), se entenderá que SU VOTO ES A FAVOR del acuerdo de instalación del ascensor, sumándose al de los presentes que votaron a favor en la reunión de la comunidad.
EJEMPLO: Continuando con el supuesto que venimos utilizando, si de los 7 ausentes a la Junta, solo 2 de ellos comunican su OPOSICION al acuerdo de instalación del ascensor y los otros 5 no dicen nada, defintiviamente el quorum ha quedado de la siguiente manera:
8 votos de los propietarios PRESENTES que votaron a favor de la instalación.
5 votos de los propietarios AUSENTES que al no decir nada se unen a los anteriores por lo que tambien se cuentan como favorables.
Como la suma de los votos de los presentes y de los ausentes (13 propietarios) suponen mayoria del total de propietarios (la mayoria se alcanzaba con 12), si esos 13 propietarios tambien ostentan la mayoria (50 del total de las cuotas de participación de todo el edificio, el ACUERDO ES VÁLIDO y se ha reunido el quorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarios.
Si se aprueba el acuerdo de instalación del ascensor con el quorum exigido por la LPH, todos los propietarios del inmueble (INCLUSO LOS QUE SE OPUSIERON) están obligados al pago de los gastos del ascensor, aún cuando el importe repercutido a cada propietario supere 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. El artículo 17.2, párrafo segundo LPH dispone literalmente: “Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
ADMINISTRACION DE FINCAS BEZANILLA .J. A. RUIZ SAINZ-AJA el 20-10-2015, 09:56 (UTC)
Lo primero que debemos tener claro es que el tipo general del IVA es el 21 al que se sujetará toda actividad salvo que sea de aplicación otro tipo (tipo reducido del 10 tipo superreducido del 4 
Por ello en la instalación o renovación del ascensor la regla general es la aplicación del 21
Pero, si la instalación no es de un ascensor sino de un aparato elevador en una escalera para el uso de persona con discapacidad el tipo aplicable será el 10on independencia de cualquier otra consideración.
Ahora bien, si la instalación es de un ascensor normalizado industrialmente que no está especialmente destinado a personas con discapacidad o con movilidad reducida – susceptible de destinarse esencial o principalmente a suplir las deficiencias de movilidad en la terminología de la Dirección General de Tributos – a pesar de que su instalación sea obligatoria para la comunidad por existir personas discapacitadas de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, el tipo será el 21 
No obstante, existen dos excepciones en las que es de aplicación el tipo reducido del 10 
En concreto, el artículo 91.Uno.2.10º establece que se aplicará el tipo impositivo del 10
¿Solo se aplica el tipo del 10
la instalación de un nuevo ascensor?
En este caso el tipo aplicable sería el 21 a que la aplicación del 10xige que el destinatario sea, en este caso, una comunidad de propietarios.
¿Cómo se pueden acreditar ante el contratista las condiciones necesarias para aplicar el tipo del 10 
En el caso particular de las actuaciones subcontratadas con terceros, a efectos del cómputo del 40 será preciso determinar la naturaleza que dichas actuaciones (entregas de bienes o prestaciones de servicios) tienen para el empresario que materialmente las realiza. En los casos de subcontratación las operaciones subcontratadas tendrán para el contratista (empresa instaladora del ascensor) la misma naturaleza que para el empresario que las realiza.
Deben considerarse “materiales aportados” por el empresario o profesional que ejecuta las obras todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales. Además el coste de dichos materiales no debe exceder del 40
e la base imponible de la operación. Si supera dicho importe no se aplicará el tipo reducido del Impuesto -10 
Según la DGT se estaría ante un caso diferente en el supuesto de que dichas actuaciones de adecuación se contrataran directamente por el promotor (comunidad de propietarios) de las obras de instalación de un ascensor con un tercero distinto del empresario instalador. En este caso, tratándose de actuaciones independientes, cada uno de los contratistas deberá determinar por su cuenta y de forma independiente si concurren los requisitos para la aplicación del tipo impositivo del 10  
En conclusión, la aplicación de esta excepción al tipo general será difícil dado que en la mayoría de las ocasiones el coste de los materiales aportados por el empresario o profesional que realiza la obra de instalación o renovación del ascensor superará el 40
La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 €, correspondiendo 3.000 € a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al 10  
Una obra por un importe total de 10.000 €, si los materiales aportados ascienden a 5.000 €, tributa, sin embargo, al tipo general del 21  
En la factura se hará constar el coste de los materiales aportados o que se cumple el requisito de no exceder del 40
e la base imponible.
Dentro de una misma ejecución de obra, calificada globalmente como entrega de bienes, no podrá diferenciarse la parte correspondiente al servicio que lleve consigo con el objetivo de forzar la tributación de esa parte al tipo del 10  
En el segundo ejemplo planteado, no cabría facturar por separado una entrega de materiales de 5.000 € aplicando el 21   una prestación de servicios de 5.000 € a un tipo del 10  
a) Requisito cualitativo: el objeto principal debe ser la reconstrucción de la edificación, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50
el coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
b) Requisito cuantitativo: el coste total de las obras a que se refiera el proyecto debe exceder del 25
el precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.
En conclusión, a la renovación de un ascensor en edificios ya construidos se les aplicará el tipo impositivo del 10uando formen parte de un proyecto global de rehabilitación que cumpla las condiciones para ser considerado como tal, circunstancia que concurrirá en muy pocas ocasiones.
cálculo económico de los ajustes razonables en materia de accesibilidad en la Ley de Propiedad Horizontal.
ADMINISTRACION DE FINCAS BEZANILLA .J. A. RUIZ SAINZ-AJA el 20-10-2015, 09:54 (UTC)
cuestión interesante y que plantea también notables dudas es el mecanismo económico que sirve para calcular cuándo un ajuste razonable en materia de accesibilidad universal se convierte en obra obligatoria de acuerdo al artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Ejemplo. En una comunidad formada por 10 vecinos se instala un ascensor con un coste de 150 €. Los gastos comunes (100 €) se establecen atendiendo a las cuotas de participación correspondiendo a 8 vecinos un 5 5 €) y a 2 un 30 30 €). Se acuerda que el coste de instalación sea asumido por cada vecino a partes iguales (15 €). En este ejemplo para los dos últimos vecinos la obra no será obligatoria.
Esta obra, al margen de otras consideraciones, resultaría subvencionable en concepto de accesibilidad de acuerdo al Plan Estatal de Fomento (artículo 23.2 b) Plan Estatal de Fomento) en un 50
e su importe. La obtención de esta subvención provocaría que la obra se convirtiese en obligatoria ya que la derrama pasaría a ser de 100 €, inferior a las doce mensualidades de gastos comunes.
ADMINISTRACION DE FINCAS BEZANILLA .J. A. RUIZ SAINZ-AJA el 20-10-2015, 09:51 (UTC)
el Plan Estatal de Fomento exige en el programa de rehabilitación edificatoria que las obras que se vaya a realizar cuenten con el acuerdo de la comunidad de propietarios y, cuando sea preceptiva, con la correspondiente autorización administrativa (artículo 21.1 b) del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016).
No obstante, esta exigencia plantea problemas si tenemos en cuenta que existen obras obligatorias para las comunidades de propietarios que deben ser acometidas sin necesidad de acuerdo previo de la comunidad y aún en contra de su voluntad mayoritaria (artículo 10 LPH).
Pensemos, por ejemplo, en una comunidad de propietarios en las que existe una persona con discapacidad en la que se plantea la construcción de una rampa en el portal de entrada que facilite le acceso mediante silla de ruedas cuando el importe repercutido anualmente de la obra, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Respecto a estas obras la LPH especifica que serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono (artículo 10.2 a LPH).
Esta situación nos plantea varios interrogantes:
1. ¿Cómo se puede dar cumplimiento al requisito establecido por el artículo 21.1 b) del Plan Estatal de Fomento cuando se trata de una obra obligatoria? Entiendo que la exigencia del Plan Estatal de Fomento deberá entenderse cumplida con la justificación documental de la consideración de la obra como obligatoria, sin que sea necesario aportar acuerdo de la comunidad de propietarios aprobando su ejecución, acuerdo que no existirá atendiendo al artículo 10 LPH.
2. ¿Cuál es la mayoría necesaria para solicitar la subvención para la ejecución de una obra obligatoria?
Recordemos que el Plan Estatal de Fomento considera como subvencionables, dentro del programa de rehabilitación edificatoria, las obras de conservación, de mejora de la eficiencia energética y de mejora de la accesibilidad de los edificios. Dentro de estas últimas se incluye la instalación de ascensores en edificios en los que no existan.
La LPH no regula esta cuestión directamente ante lo que, a mi juicio, debe acudirse a la cláusula supletoria del artículo 17.7 que exige para la validez de aquellos acuerdos que no establezcan una mayoría concreta el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
No obstante, esta remisión provoca notables problemas como a continuación veremos.
La obtención de una subvención tiene gran relevancia de cara a la consideración de determinadas obras como obligatorias, en concreto, a las obras obligatorias del artículo 10.1 b), entre las que se incluye la instalación del ascensor en los edificios en los que no exista.
Por tanto, en este caso la consideración de una obra como obligatoria dependerá de la concurrencia de una subvención. La negativa a solicitar y obtener una subvención determinará que una obra deje de tener el carácter de obligatoria al no poder disminuirse el importe total del gasto con el importe de la correspondiente subvención.
Una posible solución sería otorgar representatividad a estos solos efectos al propietario proponente de la obra obligatoria. En estos casos la consideración de una obra como obligatoria debería habilitar al propietario proponente para solicitar las subvenciones pertinentes, sin que fuese necesario que la comunidad de propietarios aprobase su solicitud. No obstante, esta solución se complica si tenemos en cuenta las implicaciones fiscales que conlleva en cuanto la subvención obtenida, al disminuir la derrama que debería realizar cada propietario, tendrá la consideración de ganancia patrimonial para cada uno de ellos y como tal lo deberá declarar en su IRPF. Estaríamos ante un ganancia para cada propietario operado por la sola voluntad de uno de ellos. Difícil de asumir.
La segunda cuestión que plantea la minoración del importe de doce mensualidades de gastos comunes con las subvenciones procedentes a la que se refiere el artículo 10 LPH es la determinación del criterio de imputación de la subvención.
La doctrina entiende que el cálculo debe efectuarse anualmente y por cada propietario de forma individual dado que la LPH utiliza como criterio de valoración el “importe repercutido anualmente” (Vicente Magro Servet, “El curioso carácter de las obras obligatorias en la propiedad horizontal del artículo 10 LPH tras la Ley 8/2013, de de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas”).
Esta tesis conlleva que la consideración de una obra como obligatoria dependa del sistema de gestión de la subvención que se utilice. Si el sistema permite el pago anticipado de la subvención nos encontraremos con que la posibilidad de que la obra sea obligatoria se incrementa, mientras si el cobro de la subvención se realiza con posterioridad a la ejecución y pago de la obra tal posibilidad disminuye notablemente.
Ejemplo. En el ejemplo anterior si la subvención se concede en 2015 por importe de 1.000 € y se cobra anticipadamente en 2015 antes de la realización de la obra. En este caso el coste de la obra ascenderá a 1.000 € y la derrama correspondiente a cada propietario será de 100 € anuales, inferior a doce mensualidades de gastos comunes.
3. ¿ Cuando se trata de una obra no obligatoria, cuál es la mayoría necesaria para acordar la ejecución de la obra y para solicitar la subvención prevista por el Plan Estatal de Fomento?
Respecto a la mayoría necesaria para acordar la ejecución de una obra no obligatoria, la respuesta la encontramos en el artículo 17 LPH, que establece distintas mayorías atendiendo al tipo de obra.
Ejemplo. De acuerdo al artículo 17.2 LPH la instalación de un ascensor cuando la misma no tiene el carácter de obra obligatoria según el artículo 10 LPH (coste superior a doce mensualidades de gastos comunes) exige el voto favorable de la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.
A la segunda cuestión responde la doctrina del Tribunal Supremo establecida por las sentencias de 18 de noviembre de 2008, de 10 de octubre de 2011 y de 8 de noviembre de 2011, entre otras, según la cual los acuerdos relacionados con la instalación del ascensor están sometidos al mismo régimen de mayorías que el acuerdo de instalación propiamente dicho.
Esta doctrina de los actos conexos, a mi juicio, permitiría concluir que el acuerdo de la junta por el que se decide solicitar una subvención del Plan Estatal de Fomento debe ser adoptado por la misma mayoría que aquella que rija para la obra a la que afecte.
¿Que entrada desea comentar? La instalación de saneamiento en comunidades de propietariosAcuerdo para la rehabilitación de la fachadaQuorum para instalar el ascensor en la Comunidad de propietarioEl ascensor y el IVA. Preguntas y respuestas.cálculo económico de los ajustes razonables en materia de accesibilidad en la Ley de Propiedad Horizontal.El acuerdo de la Comunidad de Propietarios por el que se solicita la subvención a la rehabilitación edificatoria del Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación.

References: artículo 17
 artículo 10
 artículo 17
 artículo 91
 artículo 10
 Real Decreto 
 artículo 21
 artículo 10
 artículo 17
 artículo 10
 artículo 10
 artículo 10
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 10