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Timestamp: 2020-08-08 15:26:21+00:00

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E' valida la tabella millesimale che escluda dalla contribuzione per le spese di manutenzione dell’androne delle scale i proprietari dei locali aventi accesso autonomo alla pubblica strada (Condominio) - 101Professionisti.it
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Pubblicata il 15/03/2008
In tema di ripartizione delle spese per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio, l’applicazione del principio della “prevalenza della funzionalità diretta rispetto a quello della proprietà”, impone di considerare come validamente e legittimamente formata la tabella millesimale, la quale escluda dalla contribuzione per le spese di manutenzione dell’androne delle scale i proprietari dei locali aventi accesso autonomo alla pubblica strada. La marginale e del tutto episodica fruizione delle scale vale, invero, a giustificare appieno l’esclusione contributiva. (Corte d'Appello Napoli, Sezione 2 Civile, Sentenza del 3 gennaio 2008, n. 22)
Con atto di citazione regolarmente notificato, Pe.An. e altri, premesso che - con i convenuti, erano proprietari di tutti gli appartamenti, i locali e le altre unità del fabbricato in Benevento, al Corso (omissis) - che i diversi tentativi, succedutisi nel tempo, di predisporre le tabelle millesimali del condominio, che avevano preceduto l'instaurazione del giudizio, erano stati oggetto di travagliate vicende, anche giudiziarie; - che in ogni caso era obbligatorio redigere tali tabelle per il governo delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio; - che si era rivelato impossibile, per conflitto tra i proprietari, risolvere in via negoziale e pattizia tale problema, convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Benevento, Pe.An. e la S.p.a. Ge., nonché Ve.Mi. e Ra.Ag. chiedendo dichiararsi la necessità della redazione delle tabelle millesimali nell'ambito del condominio in Benevento, Corso (omissis), disporsi la nomina di un esperto CTU per la loro redazione e rendere tali tabelle vincolanti per tutti i condomini. In ordine alle spese di giudizio, in caso di assenza di soccombenza, chiedevano fossero ripartite in base alle stesse quote millesimali risultanti dall'esito periziale.
Nel costituirsi in giudizio, le convenute An.Pe. e Ge. S.p.a. aderivano sostanzialmente alla richiesta di redazione in via giudiziale delle tabelle millesimali, ma chiedevano che si facesse chiarezza in ordine alla proprietà (di tutti o di parte dei condomini) dell'alloggio del portiere.
Aderivano alle conclusioni attoree gli avvocati Ma. (per Ve.) e Ra. nelle proprie difese.
Dopo la rinunzia al mandato da parte di due CTU, veniva definitivamente nominato CTU l'ing. Fi.Gr.Se. di Benevento che, in data 26-27 febbraio 1989, depositava il primo progetto; lo stesso CTU, in data 1.06.93, depositava relazione integrativa in ordine ad alcuni rilievi critici formulati dai CTP.
All'udienza del 16.02.1994 veniva fissata, su richiesta dei procuratori delle parti, l'udienza di precisazione delle conclusioni, ordinanza che veniva revocata alla successiva udienza del 28.09.1994, per dar modo all'avv. Ra. di chiedere ulteriori chiarimenti, ai quali, però, lo stesso successivamente rinunziava.
All'udienza del 18.01.1995 si costituivano per gli attori gli avvocati Am. in sostituzione del defunto avv. De., riportandosi agli atti del precedente difensore e chiedendo che venisse utilizzata ai fini della soluzione della controversia la consulenza di parte redatta dall'ing. Di.
Successivamente, all'udienza del 20.12.1995, in mancanza di richieste istruttorie, la causa veniva nuovamente rinviata per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 29.01.1997 l'avv. Ni. per delega dell'avv. De. concludeva chiedendo che fosse utilizzata ai fini della sentenza la CTU depositata. Si associava l'avv. Ra., chiedendo governarsi le spese come per legge. L'avv. Am. chiedeva ed otteneva rinvio per prosieguo conclusioni ed eventuali richieste e alla successiva udienza del 21.04.1997, sollevava nuove critiche all'operato del CTU, contestando l'utilizzo di parametri e di coefficienti di valutazione inadeguati, nonché l'ingiustificata esclusione dei proprietari del cortile interno dalla partecipazione alle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'androne del fabbricato e concludeva chiedendo che il Tribunale, nel determinare le tabelle millesimali, tenesse conto delle critiche formulate avverso la CTU.
A seguito della istituzione del Giudice Unico e delle sezioni Stralcio, esperito senza esito il tentativo di conciliazione previsto dalla legge, il giudizio perveniva al G.O.A. il quale, preso atto delle conclusioni novellamente precisate dalle parti, all'udienza del 1.12.2000 assegnava la causa a sentenza con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse e repliche.
Con sentenza n. 1282/01 del 18.06-4.09.01, il Tribunale di Benevento, ritenuto che la controversia dovesse essere risolta sulla scorta delle valutazioni fornite dal CTU, ove non ne fosse dimostrata l'erroneità e che gli unici spunti di riflessione in ordine alle risultanze dell'elaborato tecnico d'ufficio provenivano dalla difesa degli attori e riguardavano la natura del cortile interno e del sottostante scantinato, le modalità di formazione della tabella "B" (manutenzione e ricostruzione delle scale), nonché l'applicazione dei coefficienti correttivi, affermava, quanto al primo punto, che erano effettivamente parte del "condominio" anche il cortile interno ed il sottostante scantinato, ancorché di proprietà esclusiva (e quindi "non condominiali"), sicché tali unità concorrevano alla formazione delle Tabelle millesimali. In ordine al secondo punto (formazione della Tabella "B" manutenzione delle scale ed androne) reputava corretta l'esclusione operata dal c.t.u. dalle spese per la manutenzione predetta del proprietario del cortile interno, ritenendo costituita, per destinazione di padre di famiglia, servitù di passaggio a favore del cortile ed a carico dell'androne, così come non era discutibile, siccome consacrata negli atti traslativi, l'esistenza di servitù in favore del Condominio e gravante sul cortile interno, avente ad oggetto diritto di passaggio per l'accesso ad alcuni locali condominiali, sicché "stante la reciprocità delle servitù si poteva ritenere che i rispettivi oneri fossero compensati". Sempre in relazione alla Tabella B riteneva corretta l'esclusione dalle spese dei proprietari dei locali al piano terra ed aventi accesso autonomo dalla pubblica strada, ritenendo prevalente il criterio della "funzionalità" su quello della "proprietà". Lo stesso criterio della prevalenza della funzionalità diretta rispetto a quello della proprietà consentiva di escludere le succitate proprietà da tutte le altre spese accessorie (portierato, illuminazione, ecc.) ma non da quelle per il mantenimento delle opere strutturali da cui le stesse unità traevano diretto beneficio (lastrici, tetti, strutture portanti). Riteneva, inoltre, il Tribunale che la "casa del portiere" fosse di proprietà esclusiva dei proprietari degli appartamenti dello stabile e non superate dai rilievi delle parti le soluzioni tecniche ribadite dal c.t.u. nei resi chiarimenti. Dichiarava, pertanto, che le tabelle millesimali da applicare erano quelle di cui al progetto redatto dall'ing. Fi.Gr.Se., di cui agli atti di causa; compensava le spese legali, ponendo, in via equitativa, le spese di CTU a carico di tutti i condomini nella misura proporzionale prevista dalla Tabella "A" di cui al progetto del CTU, disponendo la trascrizione della sentenza presso la Conservatoria dei RR.II. di Benevento.
Avverso la predetta sentenza proponevano appello Ra.Sa. in proprio e quale erede di Ro.Sa., Ar. ed Ed.Sa. quali eredi anch'essi di Ro.Sa., Vi.De., Ir.Pa., Vi.Te., Ma.La. e Ma.Pi.Ca.Al. con atto notificato il 14-15.10.02 deducendo: I) erronea esclusione del proprietario del cortile dalle spese per la manutenzione delle scale e dell'androne; II) erroneità dei criteri di formazione della Tabella "B" per esser stati esonerati dalle spese i proprietari dei locali a piano terra ed ammezzati aventi accesso autonomo dalla strada pubblica; arbitraria riduzione di quote; III) omessa pronuncia sui rilievi ai "coefficienti correttivi"; mancata corretta applicazione del coefficiente di destinazione, sotto due profili; errata applicazione del coefficiente di panoramicità e di piano; IV) errata liquidazione delle spese. Citavano, pertanto, Pe.An., Ge. S.p.a., l'avv. Ag.Ra. e Ve.Mi. dinanzi alla Corte di Appello di Napoli per sentir così provvedere: 1) accogliere l'appello e, in riforma della impugnata sentenza, disporre la rinnovazione delle operazioni peritali perché non rispondenti ai criteri di legge e viziate dall'omessa considerazione di circostanze rilevanti ai fini della corretta formazione delle tabelle millesimali, con nomina di un nuovo esperto di provata esperienza a cui affidare l'incarico di apprestare le tabelle nel rispetto di tutti i criteri e correttivi indicati dagli appellanti, nonché delle osservazioni formulate dal consulente di parte ing. Gi.Ba.Di.Bl. nella sua relazione del 14.02.1991 da intendersi integralmente ripetuta e trascritta; 2) all'esito disporre l'omologazione, previa allegazione alla emittenda sentenza, delle tabelle millesimali perché costituiscano atto definitivo nell'ambito del Condominio in Benevento Corso (omissis) con tutte le conseguenze e per tutti gli effetti di legge; 3) ordinare al Conservatore dei RR.II. di Benevento la trascrizione della sentenza senza sua personale responsabilità; 4) porre le spese del doppio grado, comprese quelle tecniche di redazione delle tabelle, a carico dei singoli condomini in rapporto alla tabella strutturale apprestanda.
Si costituiva l'appellata Pe. chiedendo il rigetto dell'appello, con vittoria di spese e di onorari. Si costituiva l'avv. Ag.Ra. chiedendo "sentir emettere ogni provvedimento e sentenza del caso, spese di giustizia come per legge". Disposta l'integrazione del contraddittorio, ex art. 331 c.p.c, nei confronti del Pe., La.Va., Lu., An. e Ri.Ro., a tanto provvedeva l'appellante nel termine assegnato.
Rassegnate le conclusive richieste, in epigrafe trascritte, la causa - rimessa al Collegio - veniva riservata per la decisione. Con ordinanza del 30.05.07 la Corte invitava l'appellante a produrre gli avvisi di ricevimento delle notificazioni a mezzo del servizio postale, dell'atto di integrazione del contraddittorio.
Provvedutosi a tanto, la causa veniva novellamente riservata per la decisione.
Verificata la tempestività del proposto gravame in relazione al dettato dell'art. 327 c.p.c., profilo soggetto a rilievo di ufficio (v. Cass. 12794/00; 4601/00; 121495; 1115/85; 1650/80, ex coeteris), nonché la validità dell'integrazione del contraddittorio ex art. 331 c.p.c. va osservato che col primo motivo di impugnazione gli appellanti lamentano l'errata esclusione del proprietario del cortile dalle spese per la manutenzione delle scale e dell'androne. Deducono, in particolare, che la tesi della "servitù di passaggio" sull'androne (di genesi pattizia secondo il CTU e per destinazione del padre di famiglia secondo il Tribunale) si porrebbe in contrasto col dettato dell'art. 1117 c.c., a termini del quale sono di "proprietà" comune dei proprietari delle diverse porzioni dell'edificio tutte le parti necessarie all'uso comune, se il contrario non risulta dal titolo. Nella specie dagli atti di trasferimento risultava che l'originario costruttore ed unico proprietario del fabbricato aveva voluto attribuire la proprietà del portone d'ingresso, dell'androne e dei locali portineria ai titolari delle unità "cui gli stessi servono", tra i quali vi era, pertanto, anche il proprietario del cortile interno che aveva accesso esclusivo proprio dal portone ed androne condominiale. Ne conseguiva - soggiungono gli appellanti - che partecipando il proprietario esclusivo del cortile interno alla sola comunione dell'androne e del portone, e non anche a quella delle scale, la Corte, rettificando sul punto l'impugnata sentenza, avrebbe dovuto separare la Tabella "B", predisponendone una per l'androne ed il portone, nella quale includere i millesimi del cortile interno, ed altra per le sole scale nella quale, invece, i detti millesimi andavano esclusi.
La censura impone talune puntualizzazioni.
Indubbiamente l'iter argomentativo seguito dal primo Giudice secondo cui il proprietario del cortile, area non ritenuta "estranea" al Condominio, benché di proprietà esclusiva, vanterebbe sull'androne unicamente una servitù (attiva) di passaggio e non già i proporzionali diritti di proprietario si appalesa errato, alla luce delle corrette considerazioni svolte dagli appellanti e poc'anzi riportate. In impugnato si appalesa, invece, il profilo riflettente la sussistenza di una servitù di passaggio a carico del cortile ed a favore dei titolari dell'edificio (nel quale è sito l'androne) per il raggiungimento di "locali condominiali" aventi accesso dal cortile predetto.
Inappropriato risulta il richiamo, operato dal Tribunale, al concetto di compensazione di oneri "tabellari" una volta riconosciuta la sussistenza di "servitù reciproche" tra il cortile e l'androne. Ed invero la compensazione delle spese di manutenzione si sarebbe dovuta giustificare, in tal caso, ai sensi dell'art. 1069 c.c. Ed infatti dal dettato della surrichiamata disposizione normativa, in base alla quale le spese per le "opere" necessarie alla servitù gravano sul proprietario del fondo dominante, in via esclusiva od in concorso col proprietario del fondo servente, ove le opere giovino ad entrambi i fondi, deve desumersi, in via di interpretazione estensiva, per il caso in cui l'esercizio delle servitù si attui solo per mezzo del fondo servente e senza ausilio di opere autonome (come nel caso di specie, per la servitù di passaggio in favore dell'androne ed a carico del cortile), l'obbligo del proprietario del fondo dominante di contribuire alle spese di manutenzione del fondo servente, in misura proporzionale all'uso (v. Cass. 72/76).
Ora il concetto di "compensazione" utilizzato dal primo Giudice può essere recuperato per ritenere equivalenti, e quindi escludere reciprocamente, gli oneri "tabellari" gravanti sul proprietario del cortile per la manutenzione dell'androne e quelli, ex art. 1069 c.c., dei proprietari dell'androne, per la manutenzione del cortile, quale "fondo servente". Il tutto nell'ottica di una semplificazione della complessiva gestione condominiale.
Per questo la statuizione del Tribunale può essere tenuta ferma, ancorché all'esito di emenda del percorso argomentativo.
Col secondo motivo di gravame gli appellanti lamentano l'erroneità dei criteri di formazione della Tabella "B", risultando da essa esclusi i proprietari dei locali a piano terra ed ammezzato aventi accesso autonomo dalla pubblica strada, nonostante la riconosciuta appartenenza di dette unità al condominio e la fruibilità, ancorché limitata, dell'androne e delle scale, per il godimento e conservazione delle strutture di copertura, nonché la responsabilità gravante anche sui predetti condomini di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che potesse derivare all'incolumità degli utenti dall'insufficiente manutenzione di detti beni comuni.
Ora va subito detto che il Tribunale trae le proprie conclusioni dall'applicazione del principio della "prevalenza della funzionalità diretta rispetto a quello della proprietà" e non nega che nella (difficile) ricerca di un "bilanciamento degli opposti interessi" possano adottarsi "soluzioni compromissorie".
Nel caso di specie deve considerarsi che i proprietari dei locali al piano terra ed aventi accesso autonomo dalla pubblica strada non si servono affatto delle scale per l'utilizzo ed il godimento delle loro consistenze immobiliari, né sono individuabili concrete esigenze di frequentazione della "casa del portiere" che secondo l'inimpugnata statuizione del Tribunale è "di proprietà esclusiva dei proprietari degli appartamenti dello stabile". Ed allora se la contribuzione per la manutenzione delle scale resta pur sempre proporzionale all'utilizzo concreto delle medesime, se le spese in questione si appalesano correlate al degrado del bene cagionato dall'utilizzo nel tempo, non deve meravigliare che la marginale e del tutto episodica fruizione delle scale, strumentale per l'ispezione di beni comuni quali le coperture del fabbricato, sia stata considerata di tal inconsistente incidenza, da giustificare - in un'ottica, si ripete - di semplificazione della gestione condominiale - l'esclusione contributiva.
Quanto alla dedotta arbitraria riduzione di una delle due quote concorrenti alla formazione delle tabelle delle scale e dell'ascensore e cioè quella relativa all'altezza di ciascun piano rispetto al livello dell'ascensore va osservato che la soluzione tecnica adottata dall'officiato ausiliare tecnico costituisce conseguenza del criterio della funzionalità che il primo Giudice ha correttamente recepito, quale temperamento del criterio della proprietà.
Col terzo motivo di gravame gli appellanti lamentano omessa pronuncia sui rilievi formulati ai "coefficienti correttivi" indicati dal CTU, segnalando che il Tribunale aveva in proposito quasi sancito "una superiore autorità del pronunciamento del consulente di ufficio anche rispetto al proprio potere decisionale".
In contrario va osservato che il Tribunale ha inteso unicamente condividere le soluzioni tecniche suggerite dal consulente, riconoscendo a questi una "competenza" specialistica, in materia ingegneristica e non involgente profili giuridici, sulle quali fondare la propria decisione. Vero è, piuttosto, che il primo Giudice non avrebbe potuto esimersi dall'obbligo di una puntuale motivazione in presenza di rilievi mossi dalle parti alla consulenza tecnica, rilievi specifici ed argomentati e tali da condurre, ove riconosciuti fondati, ad una soluzione diversa rispetto a quella adottata (Cass. 17711/97; 7150/95; 245/95). A tale compito provvede la Corte distrettuale.
Si inizi col dire che i cdd. "coefficienti correttivi" assolvono la funzione di determinare il valore (di mercato) proporzionale di ciascuna proprietà esclusiva, rispetto al valore dell'intero edificio, mediando il parametro della quantità (superficie) con quello della qualità (caratteristiche).
Orbene gli appellanti lamentano, in buona sostanza, una sottovalutazione delle unità "commerciali" ed una sopravvalutazione di quelle "abitative" ossia degli "appartamenti". A tal fine deducono che il coefficiente di destinazione, cui riconoscono la maggiore importanza tra gli omologhi, sarebbe stato "adoperato dal c.t.u. in maniera poco incisiva, attribuendo variazioni minime tra l'uso commerciale e quello abitativo". Il rilievo difensivo è generico ed è contraddetto dalla ponderata analisi compiuta dall'ausiliare tecnico che ha tenuto conto della tipologia, dimensione, ubicazione dei vari beni. Né gli appellanti indicano quale concreta diversa soluzione si sarebbe dovuta adottare.
Per ciò che attiene alla censura riflettente l'utilizzo "quale valore massimo" dell'unità per poi farlo decrescere col valore d'uso concreto, in luogo della adozione del criterio di differenziazione nel quale 1 è il valore medio, va osservato che trattasi di sistemi di comparazione egualmente validi e che sul piano pratico non conducono a risultati difformi, posto che ciò che conta è rispettare la "proporzione" tra i valori delle varie consistenze immobiliari.
I locali ad uso commerciale risultano essere stati correttamente valutati dal CTU, e quindi dal Tribunale che quelle conclusioni ha recepito, in considerazione del parziale interramento, delle loro dimensioni, nonostante l'insistenza in una strada principale del centro di Benevento.
Adeguata motivazione ha fornito l'ausiliare tecnico, inoltre, in ordine al coefficiente di panoramicità (v. fol. 6 dei resi chiarimenti), attesa la godibilità "di una ampia vista, sia verso il centro abitato (con la Cattedrale e il Viale Principe di Napoli) che verso le altre zone circostanti", sicuramente incidente nella formazione del valore di mercato delle unità immobiliari.
Il coefficiente di piano, infine, si appalesa correttamente individuato nello 0,30 per il piano cantinato, attesa la specifica destinazione d'uso che non può essere obliterata privilegiando utilizzazioni di fatto del medesimo sicché non condivisibile deve ritenersi la prospettata - dagli appellanti - assimilazione "a veri e propri immobili commerciali".
Infondato risulta il quarto motivo di gravame, relativo al governo delle spese processuali. Ed invero il Tribunale ha "distribuito" tra tutti i condomini le spese relative ad atti necessari a condurre, nel comune interesse, il procedimento alla sua conclusione, vale a dire le spese di consulenza tecnica, dichiarando, invece, compensate le spese ulteriori, ex art. 92 c.p.c., occasionate da reciproche, inutili resistenze, segnatamente alle conclusioni peritali.
Va disposta, infine, l'allegazione degli elaborati peritali, contenenti le Tabelle adottate, alla pronuncia di primo grado (che le recepisce) sì da costituire parte sostanziale ed integrante della medesima, anche ai fini della trascrizione.
Quanto alle spese processuali del presente grado motivi di equità, correlati alla particolarità dei temi, giustifica l'integrale compensazione delle stesse.
La Corte di Appello di Napoli, Seconda Sezione Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da Sa.Ra. in proprio e nella qualità di erede di Sa.Ro., Sa.Ar. ed Ed. quali eredi di Sa.Ro., De.Ni.Vi., Pa.Ir., Te.Vi., La.Ma., Ca.Al.Ma. con atto notificato il 14-15.10.02 nei confronti di Pe.An., Ra.Ag., Ge. S.p.a., Ve.Mi., Ri., An. e Lu.Ro., La.Va.Ma. ed avv. Ug.Ca. quale curatore dell'eredità giacente di Pe.An., avverso la sentenza n. 1282/01 del Tribunale di Benevento - dell'8.06-04.09.01, così provvede:
1) in accoglimento, per quanto di ragione, del proposto gravame dispone che gli elaborati peritali contenenti le Tabelle millesimali adottate vengano allegati alla sentenza di primo grado, sì da diventarne parte integrante e sostanziale;
2) conferma, nel resto, l'impugnata sentenza;
3) dichiara interamente compensate tra le parti le spese del presente grado di giudizio.
Così deciso in Napoli il 3 ottobre 2007.

References: Sentenza 
 sentenza 
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 sentenza 
 sentenza 
 art. 331
 Cass. 
 art. 331
 Cass. 
 art. 1069
 art. 92
 sentenza 
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