Source: https://mondoimmobili.blog/2017/03/16/detrazioni-fiscali-per-manutenzione-ordinaria-e-straordinaria-restauro-o-risanamento/
Timestamp: 2017-12-12 11:58:05+00:00

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Detrazioni fiscali per manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro o risanamento – Mondo Immobili
Detrazioni fiscali per manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro o risanamento
La Finanziaria 2008 aveva rinnovato fino a tutto il 2010, le agevolazioni tributarie in favore di chi effettuava interventi di recupero del patrimonio edilizio degli immobili esistenti, limitatamente alle case di abitazioni e parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. La Finanziaria 2009 aveva esteso l’agevolazione al 2011, mentre la Finanziaria 2010 l’aveva ulteriormente prorogata a tutto il 2012.
Il Dl 4 giugno 2013 n. 63, convertito nella Legge 3 agosto 2013, n. 90, ha aggiunto tra le spese detraibili anche quelle sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione e ha aggiunto altri sei mesi di tempo alla scadenza di giugno, portandola al 31 dicembre 2013.
La Legge di stabilità 2014 aveva ulteriormente prorogato la detrazione, confermando il 50% per tutto il 2014 e prevedendo percentuali decrescenti negli anni successivi (il 40% nel 2015 e il ritorno al 36% dal 1° gennaio 2016). La Legge di Stabilità 2015 aveva di nuovo cambiato le carte in tavola, prorogando per tutto il 2015 la detraibilità del 50% delle spese sostenute per le ristrutturazioni. Successivamente, la Legge di stabilità 2016 aveva disposto un’ulteriore proroga annuale (al 31 dicembre 2016) del 50% per le ristrutturazioni.
Infine, la Legge di Bilancio 2017 (Legge 232/2016) ha disposto l’ennesima proroga di un anno (al 31 dicembre 2017) delle detrazioni 50% per le ristrutturazioni.
Secondo la lettera a), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono “interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.
– tinteggiatura pareti e soffitti
– sostituzione di infissi esterni
– rifacimento di intonaci
– sostituzione tegole e rinnovo delle impermeabilizzazioni
– riparazione o sostituzione di cancelli o portoni
– riparazione delle grondaie
– sostituzione sanitari
Secondo la lettera b), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, come modificato dal decreto legge 133/2014 (comma 1, articolo 17), sono “interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso”.
– realizzazione dei servizi igienici
– sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia di infisso
– realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate
– sostituzione dei tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare
– sostituzione caldaia
Secondo la lettera c), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono “interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalita’ mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio”.
Esempi di restauro e risanamento conservativo:
– adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti
– ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio
Secondo la lettera d), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono “interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.
– modifica della facciata
– realizzazione di una mansarda o di un balcone
– trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
– apertura di nuove porte e finestre
– costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti
• diversi da manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia e necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore del Dl SalvaItalia, convertito in legge 214/2011
Per “atti illeciti” si intendono, per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti. In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Ecco alcuni esempi:
>> Per approfondimenti, si veda la voce “Detrazione 50% antisismica” nel menu di sinistra
• finalizzati al conseguimento di risparmi energetici, compresa l’installazione di impianti fotovoltaici
Questa ultima tipologia di interventi è stata aggiunta dal Decreto legge 201/2011 (convertito in Legge 214/2011), prevedendo l’inserimento nell’articolo 16-bis del Tuir la lettera h:
“interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia”. Tra essi è compresa anche l’installazione di impianti fotovoltaici, come precisato dall’Agenzia delle entrate con la Risoluzione 2 aprile 2013, n. 22.
>> Per approfondimenti, si veda la voce “Detrazione 50% (ex 36%) fotovoltaico” nel menu di sinistra
• l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione per l’arredo dell’edificio oggetto di ristrutturazione, per un massimo di 10 mila euro (in pratica si concede un bonus di 5.000 euro);
>> Per approfondimenti, si veda la voce “Bonus mobili ed elettrodomestici” nel menu di sinistra
• la progettazione e per le prestazioni professionali connesse all’esecuzione delle opere edilizie e alla messa a norma degli edifici.
>> Per approfondimenti, si veda la voce “Detrazione 50% (ex 36%) costruttori/acquirenti” nel menu di sinistra
In caso di ristrutturazioni con demolizione e ricostruzione, il beneficio fiscale si può ottenere solo nel caso di fedele ricostruzione dell’edificio. Sono quindi esclusi tutti gli interventi di ampliamento, anche quelli consentiti dal cosiddetto Piano Casa (art. 11 del Decreto legge 112 del 2008, convertito in Legge 133/2008).
L’agevolazione spetta fino a un massimo di spesa di 96.000 euro per singola unità immobiliare.
Si noti che in questo caso viene posto un limite alla spesa complessiva (96.000 euro, che diventano, al 50%, 48.000 euro di detrazione massima), mentre nel caso delle detrazioni 65% (ex 55%) per l’efficienza energetica la legge prevede dei massimi di detrazione e non di spesa.
Se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, oppure ancora all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50%.
In caso di persone fisiche, ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici siano a lui intestati. In pratica i soggetti che possono usufruire della detrazione sono molteplici (il proprietario, l’affittuario, oppure un familiare convivente dell’uno o dell’altro, ecc.), ovviamente non in modo cumulato. Ragionevolmente saranno i soggetti con maggiori redditi tassati ad essere avvantaggiati dalla detrazione in fase di dichiarazione dei redditi.
Attenzione: precedentemente all’emanazione della legge sulle unioni civili (legge 76/2016), il convivente che non era familiare del titolare dell’immobile e che sosteneva le spese per gli interventi in questione, avrebbe potuto beneficiare della detraziole soltanto se risultava detentore dell’immobile in base ad un contratto di comodato. Dopo le novità introdotte dalle legge 76/2016, questa regola decade, in quanto la legge ha attribuito una specifica rilevanza giuridica alla convivenza e “ha evidenziato l’esistenza di un legame concreto tra il convivente e l’immobile destinato a dimora comune. Quindi, secondo quanto stabilito dalla Risoluzione 64/E del 28 luglio 2016, “ai fini della detrazione di cui all’art. 16-bis la disponibilità dell’immobile da parte del convivente risulta insita nella convivenza che si esplica ai sensi della legge n. 76 del 2016 senza necessità che trovi titolo in un contratto di comodato”.
Dunque, sulla base della nuova disciplina e del mutato quadro normativo di riferimento, “il convivente more uxorio che sostenga le spese di recupero del patrimonio edilizio, nel rispetto delle condizioni previste dal richiamato art. 16- bis, può fruire della detrazione alla stregua di quanto chiarito per i familiari conviventi. Così, ad esempio, come chiarito nella risoluzione n. 184/E del 2002, con riferimento ai predetti familiari, il convivente non proprietario dell’immobile può fruire della detrazione anche per le spese sostenute per interventi effettuati su una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza anche se diversa dall’abitazione principale della coppia”.
In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, il venditore è libero di scegliere se continuare a usufruire della detrazione non utilizzata o trasferirla all’acquirente per i rimanenti periodi di imposta. La regola trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile, anche nelle cessioni a titolo gratuito.
Nel caso specifico di vendita di una quota dell’immobile, l’Agenzia precisa che “il trasferimento di una quota di proprietà dell’immobile, da parte del proprietario esclusivo, non è idoneo a determinare un corrispondente trasferimento del diritto alla detrazione in favore dell’acquirente pro-quota, atteso che tale passaggio può verificarsi solo in presenza della cessione dell’intero immobile (Circolare 95/2000 e Circolare 24/2004)”.
“Diversamente, il trasferimento della quota del 50% dell’immobile ristrutturato al soggetto che è già proprietario del restante 50%, comportando il consolidamento dell’intera proprietà dell’immobile in capo all’acquirente, realizza, di fatto, una fattispecie assimilabile alla cessione dell’intera unità immobiliare. In tale ipotesi, pertanto, la residua detrazione Irpef spettante in materia di ristrutturazioni del patrimonio edilizio, può essere trasferita alla parte acquirente che, per effetto della cessione pro-quota, diventa proprietaria esclusiva dell’immobile (Risoluzione 77/2009)”.
La cumulabilità si riferisce alla possibilità di ottenere più benefici per uno stesso intervento. La compatibilità si riferisce alla possibile convivenza, nello stesso periodo, di due incentivi che premiano interventi diversi anche se spesso attigui (ad esempio diversi interventi nell’ambito di una stessa ristrutturazione edile).
Per conoscere l’iter procedurale per l’accesso alle detrazioni, consulta “PROCEDURE 50% (ex 36%)” nel menu di destra.
Dpr 6 giugno 2001, n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia – Testo A
Dichiarazione Irpef – Risposte a quesiti vari – Stralcio – Detrazioni 36% per interventi di ristrutturazione edilizia e 55% per interventi di efficientamento energetico
Risoluzione Agenzia delle entrate 24 marzo 2009 n. 77
Detrazione per ristrutturazione edilizia – Trasferimento del diritto di detrazione residua in caso di cessione della quota di proprietà dell’immobile interessato
Fonti: http://www.nextville.it
Immobili e casse erariali

References: articolo 3
 articolo 3
 articolo 17
 articolo 3
 articolo 3
 art. 16