Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/sasiedzi-powoduja-zwiekszenie-kosztow-ogrzewania-co-robic,573,p.html
Timestamp: 2020-01-22 18:20:49+00:00

Document:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-10-11
Piszę w imieniu swoim i sąsiadów, mieszkamy w bloku na jednym piętrze. Formalnie jesteśmy wspólnotą mieszkaniową. Mamy problem z sąsiadami – małżeństwem, które uporczywie i świadomie w okresie jesienno-zimowym wyziębia korytarz (przestrzeń wspólną) poprzez ciągłe otwieranie okien. Takie działanie zwiększa nasze wydatki na ogrzewanie. Pomimo próśb i kartki informacyjnej z administracji, nadal z uporem maniaka otwierają okna na całe dnie i noce, pomimo ujemnych temperatur. Kilka lat temu ponieśliśmy ogromne koszty w związku z ociepleniem bloku, jak również wstawieniem drzwi międzyklatkowych w celu obniżenia kosztów ogrzewania. Wobec takiego działania tych ludzi inwestycja nie daje rezultatów! Zastanawiamy się z sąsiadami, czy nie pozwać tego małżeństwa do sądu z powództwa cywilnego, aby ponieśli odpowiedzialność za celowe działanie na szkodę wspólnoty. Co w opisanej sytuacji można jeszcze zrobić?
Odpowiedzialność karna za celowe działanie na szkodę wspólnoty
Opisana sytuacja zawiera zarówno aspekty prawne, jak i faktyczne; jedne z drugimi wiążą się, ale dobrze jest je wyróżniać, np. w strategii działania, którą warto opracować.
Zaakcentowanie zagadnień odszkodowawczych skłania do przywołania treści artykułu 415 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. To jest pierwszy z przepisów o cywilnej odpowiedzialności z tytułu czynów niedozwolonych (w ujęciu prawa cywilnego) – tak zwanych deliktów cywilnych. Jak widać, przepis ten ma znaczenie ogólne – co może ułatwiać kwalifikowanie różnych sytuacji związanych z wywołaniem szkody, ale także daje spore szanse na obronę.
Być może rzeczywiście sporna droga prawna okaże się zbędna, ale warto się na nią przygotować. W postępowaniach prawnych (szczególnie spornych) duże znaczenie mają dowody. W sprawach cywilnych należy wywiązać się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c., art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Ponadto przydaje się odpowiednia aktywność (art. 230 K.p.c.) – „bronienie swych racji”.
Sąsiad działa na szkodę wspólnoty
Proszę zastanowić się nad możliwością udowodnienia, że to właśnie te (a nie inne) osoby powodują bardzo znaczne wyziębienie klatki schodowej (co, w jakimś stopniu, wpływa także na obniżenie komfortu używania mieszkań). Wprawdzie zeznania świadków mogą być dowodem (i niekiedy są cennym środkiem dowodowym), to jednak bardzo trudno rozstrzyga się spory o cechach „słowo przeciw słowu”. Montowanie monitoringu mogłoby okazać się kosztowne, a poza tym sporo ludzi wciąż ceni prywatność (z którą mogłoby kolidować monitorowanie korzystania wchodzenia do mieszkań i wychodzenia z nich). Z perspektywy osoby obcej (a tak do rozpatrywanych przez siebie spraw powinni podchodzić sędziowie), nie można wykluczyć nawet intrygi, np. polegającej na tym, że ktoś (być może złośliwie nastawiony wobec tych sąsiadów) korzysta z okazji i otwiera pozostałe okna (chociaż oni np. otwierają tylko jedno okno); przynajmniej nie można wykluczyć takiej próby bronienia swego stanowiska przez tychże Państwa.
Problemem (zwłaszcza w rzeczywiście dużych wspólnotach mieszkaniowych) jest przyjęta praktyka (bazująca na orzecznictwie), według której w różnych rodzajach spraw (dotyczących wspólnoty mieszkaniowej) powinni oficjalnie uczestniczyć wszyscy właściciele lokali – osobiście lub przez swych przedstawicieli (art. 95 i następne K.c.), np. przez swych pełnomocników (art. 98 i następne K.c.); dodać można, że pełnomocnictwo w sprawie cywilnej może zostać udzielone między innymi komuś z bliskiego grona rodzinnego. To dotyczy np. zaskarżania do sądu uchwał wspólnot mieszkaniowych (art. 25 ustawy o własności lokali); niekiedy pisma do sądu przywozi się samochodem i wnosi do biura sądowego w pudłach. Ta praktyka dotyczy także np. zawezwania do próby ugodowej (art. 917 K.c., art. 918 K.c. w związku z artykułami: od 184 do 186 K.p.c.).
Proponuję ustalić – np. w administracji lub w księgach wieczystych – czy przynajmniej jedna z osób używających owego mieszkania jest jego właścicielem (a przynajmniej współwłaścicielem). W takim przypadku mógłby mieć zastosowanie nawet art. 16 ustawo o własności lokali, który stanowi:
Jeżeli owi Państwo korzystają z cudzego mieszkania, np. na podstawie umowy najmu (art. 659 i następne K.c.) lub umowy użyczenia (art. 710 i następne K.c.) – to w grę mogłoby wchodzić wytoczenie powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego (będącego tytułem prawnym do korzystania z lokalu) między tymi osobami a właścicielem (współwłaścicielami) mieszkania; takie roszczenie przewidziano w art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów….
Sądzić można się długo – nawet (przynajmniej) do kolejnej zimy. Wprawdzie ustawodawca przewidział możność zabezpieczenia roszczenia (art. 730 i następne K.p.c.) – co jest prawnie dopuszczalne także przed wytoczeniem powództwa. Pozostaje zastanowić się nad tym, jak można byłoby wyegzekwować zakaz otwierania okien – nałożony na indywidualnie wskazane osoby. Przecież żaden sędzia ani komornik sądowy, nie będzie pilnował okien przed ich otwieraniem (zaś zaangażowanie „stróża okien” wiązałoby się z kosztami).
Wyziębianie klatki schodowej przez notoryczne otwieranie okien
Warto zastanowić się nad tym, dlaczego okna są otwierane (przez kogokolwiek). Są otwierane, bo da się je otworzyć (są otwieralne). Gdyby ich otwieranie było wykluczone albo poważnie ograniczone (np. przez dopuszczenie jedynie niewielkiego rozszczelnienia), to zapewne nie podejmowano by prób sforsowania zabezpieczeń. Administracja budynku (najlepiej we współpracy z zarządem / zarządcą nieruchomości wspólnej) zapewne jest w stanie wprowadzić zamki w klamkach okien. Oczywiście trzeba brać pod uwagę ewentualne skargi (np. do „nadzoru budowlanego”), ale osoby doświadczone w administracji budynkami powinny umieć rozmawiać z urzędnikami „nadzoru budowlanego”. Być może udałoby się – zwłaszcza w przypadku wpłynięcia do „nadzoru budowlanego” pisma („podania”) mieszkańców – uzyskać zalecenie powiatowego (miejskiego) inspektora nadzoru budowlanego, by okna w częściach wspólnych budynku zostały właściwie zabezpieczone (np. zamkami w klamkach), przynajmniej na okres zimowy.
Celowe pogarszanie właściwości użytkowych budynku wspólnoty mieszkaniowej
Proszę zwrócić uwagę na brzmienie art. 5 ustęp 2 Prawa budowlanego: „Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7”. Ten przepis jest przywoływany w art. 61 Prawa budowlanego, stanowiącym:
„Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.”
Niekiedy rozmowa (spokojna i merytoryczna) pozwala lub ułatwia ustalić problem. Być może ktoś (np. owi Państwo) zauważa poważny problem w funkcjonowaniu budynku, któremu to problemowi stara się zaradzić, otwierając okna na klatce schodowej. Czasem bardzo dokładne uszczelnienie budynku może wiązać się z ryzykiem – różne gazy (w tym zbyt duże nagromadzenie dwutlenku węgla) mogą niekorzystnie wpływać na człowieka, a czasami występują zagrożenia wybuchem. Uszczelnienie budynku ogranicza wydatki (zwłaszcza na ogrzewanie), ale może mieć też negatywne skutki. Co po oszczędnościach w przypadku wybuchu (szczególnie z ofiarami śmiertelnymi)? Podjęcie próby rozmowy może okazać się nie tylko tańsze od sporu sądowego, ale nawet może pomóc zidentyfikować poważny problem i następnie go usunąć (a przynajmniej znacznie ograniczyć). Na braku woli rozmowy i związanych z tym sporach niejedną fortunę zbudowano – wolnym ludziom wolno się spierać (nawet wtedy, gdy są szanse na porozumienie).
Planuję zakup mieszkania w starej kamienicy w centrum miasta. Proszę mi doradzić, jak zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne takiej transakcji. Jakie...
Jestem współwłaścicielem w niewielkiej wspólnocie mieszkaniowej. Od prawie 20 lat zajmuję nieodpłatnie pomieszczenie strychowe, które na podstawie...

References: art. 6
 art. 232
 art. 918
 art. 16
 art. 13
 art. 5
 art. 61