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Banco Malo ¿Traspaso de activos o expropiación? | Urbaniker
Banco Malo ¿Traspaso de activos o expropiación?
Febrero 5, 2013 Banco Malo, Crisis inmobiliariaCrisis inmobiliariaadmin
Ya desde la redacción del Real Decreto Ley 24/2012 (después, Ley 9/2012) sobre Reestructuración y Resolución de Entidades de Crédito me llamó poderosamente la atención su artículo 35 que disponía la potestad del FROB, con carácter administrativo, de obligar a una entidad de crédito a transmitir a una determinada sociedad de gestión determinadas categorías de activos especialmente dañados o que se considerara perjudicial su permanencia en el balance para su viabilidad (en el mismo sentido, el artículo 64 letra b de dicha ley)
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10 comentarios en “Banco Malo ¿Traspaso de activos o expropiación?”
maurizio da silva dice:
Mayo 3, 2013 a las 12:50 pm
mi empresa alquilo una vivienda a un particular para su gerente (yo). el titular de la vivienda la dio en pago a caixa catalunya, quien nos hizo (a mi empresa) un nuevo contrato de alquiler. o sea, mi empresa le alquila a caixa catalunua un inmueble de su propiedad.
ese inmueble, propiedad de catalunya caixa, fue traspasado a sareb a un precio que desconozco sin notificar al inquilino (no ofrecio el tanteo) de lo que me entere cuando los recibos de alquiler los empezo a girar Sareb.
no debiera por tanto tener derecho de retracto por el monto en el que fue traspasado a sareb? no es un activo toxico, que es propiedad 100% de caixa catalunya y siempre se cobro el alquiler y no entra en las previsiones del art 36-1, que habla de clausulas estatutarias y contratos, pero en mi caso el derecho esta fundado en la ley de arrendamientos urbanos.
mi idea es pedir el retracto a sareb y dejar de pagar el alquiler, ya que no fui notificado a titulo de que me esta cobrando y ademas los nuevos alquileres se estan devengando sin causa, ya que entiendo que tengo derecho a comprar esa propiedad desde la fecha en que se traspaso a sareb.
lo que planteo, es logico o temerario??
Mayo 4, 2013 a las 4:10 pm
Es una gran pregunta la que haces pero mi especialidad es el derecho administrativo y no el civil. En cualquier caso, te doy mi opinión por si te puede valer. Entiendo que el no ofrecimiento de la vivienda en tanteo habilita a exigir al arrendatario (tu empresa) el retracto en Tribunales. Porque ninguna duda cabe que se trata de una transmisión de un bien inmueble arrendado y que ese supuesto otorga al arrendatario derecho a retracto de la legislación de arrendamientos urbanos. Por otra parte, el artículo 36.4 de la Ley establece condiciones especiales de esa transmisión, algunas de las cuales pueden entenderse asimilables a lo no existencia del derecho de tanteo y retracto. Pero no es menos cierto que la similitud no me parece argumento suficiente y, en mi opinión, no puede esgrimirse como defensa de la SAREB por el carácter especialísimo y privilegiado de la transmisión de que se trata.
Más duda me cabe en lo de dejar el pagar el alquiler porque la demanda en ejercicio del derecho de retracto no es incompatible con el pago de la renta. Lo que hay que plantear en la demanda a SAREB es el ofrecimiento de la vivienda en compra al mismo precio al que se le transmitió y la devolución de los importes indebidamente cobrados desde entonces (que se descontarían del precio final si los Tribunales os dieran la razón)
Espero haberte aclarado y no haberte liado más
Mayo 5, 2013 a las 8:17 am
Gracias por su detallada respuesta.
Respecto del tema de si corresponde pagar los nuevos alquileres o no, creo que no corresponderia hacerlo, por lo menos hasta que Sareb notifique fehacientemente que es el nuevo propietario.
Una vez notificados a lo sumo debieramos CONSIGNARLOS (si acaso) ya en que principio la inscripcion a nombre de Sareb en el registro de la propiedad seria nula por haberse incurrido en falsedad de documento ya que no se habrian cumplido ninguno de los requisitos exigidos en el Art. 25-5 de la ley de arrendamientos urbanos.
link, https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1994-26003
Mayo 5, 2013 a las 9:31 am
Lo que intentaba trasladarte es que el hecho de que no se haya hecho fehacientemente la notificación de venta es causa de no inscripción en el Registro de la Propiedad, efectivamente. Pero a mi entender no determina la nulidad del contrato de compraventa (aunque ya te he comentado que no soy experto en derecho civil). Por eso creo más prudente consignar las rentas, como apuntas, incluso a cuenta de la consignación posterior del precio de compraventa, imprescindible para ejercer el retracto. Además, el obligado a la notificación es el vendedor (la entidad financiera), no la SAREB. Supongo que el “pastel” se descubrirá cuando SAREB vaya a inscribir la transmisión en el Registro (con el follón que tienen igual todavía no lo han hecho).
Tened en cuenta que si la vivienda formaba parte de una promoción más amplia (que fue entregada por una promotora a la entidad financiera en dación en pago) y la transmisión de la entidad financiera a la SAREB incluye otras viviendas del mismo inmueble, no hay derecho de tanteo y retracto (artículo 25.7)
Finalmente está el debate que apunto yo en el post sobre la verdadera naturaleza jurídica de esta transmisión. La entidad financiera (que es la que incumplió su obligación) quizás alegue que la transmisión para ellos fue una “venta forzosa” por determinación legal, donde se le imponían el precio y el comprador (SAREB). Y es que en el caso de “venta forzosa” yo entiendo que no procede el tanteo y retracto. Pero esta línea de defensa abre otro debate sobre la naturaleza expropiatoria de la transmisión (que tiene más interés desde el punto de vista doctrinal que práctico para vosotros).
Mayo 5, 2013 a las 6:04 pm
Esperando no estar abusando de su tiempo, le comento que esta es la única propiedad en la promoción que poseía catalunya caixa, por lo q la excepción de venta en bloque no procede.
El retracto es ante el comprador, por lo que caixa banc en principio no es parte, ellos tendrán o no una acción contra sareb o el gobierno en todo caso por una expropiación encubierta y el retracto no le causaria perjuicio a sareb, sociedad que tiene por objeto declarado liquidar los bienes que adquirió.
Aun en el caso en que se considere una venta forzosa, hubo un cambio de dominio de catalunya banc, s.a. a otra sociedad anónima cuyo objeto es “vender los activos buscando la máxima rentabilidad para sus accionistas.” ( http://www.sareb.es ), no debieran ser sus acuerdos (mas o menos forzados) oponibles a un tercero a quien ampara una ley especifica, mas cuando esto sin dudas es un caso de derecho civil, no administrativo. Distinto seria si sareb fuera una entidad estatal y no una sociedad anonima con fin de lucro donde el estado es un accionista mas.
Esta semana envio el burofax a sareb invocando mi derecho de retracto.
SUPONGO que nadie me contestara, ya que esta gente esta tapada de trabajo solamente ordenando lo que les tiraron encima. Luego pediré un informe de dominio al registro (la escritura es de diciembre pasado, ya debiera estar inscripto, ya que ese tramite lo debiera llevar adelante el notario, y ahí me enteraré del precio de mi presunto retracto y como hicieron constar el tema del alquiler y las notificaciones legales. Acto seguido iniciaré la demanda presentando el contrato, el informe de dominio y el burofax y veremos como va.
Dato curioso, aparentemente no tengo que consignar el precio. La ley de enjuiciamientos solo lo pide cuando la ley lo exija (arrendamientos urbanos no lo menciona) o figure taxativamente en el contrato.
Si le interesa le sigo contando como sigue, parece que esto va a ser una novela por entregas,,,,,
Mayo 6, 2013 a las 7:47 am
Efectivamente, el tema es interesante porque estoy convencido que Vd. no es el único caso. Podría interesar a mucha más gente que esté en su misma situación. Ya me gustaría saber qué opinión le merece al juez la transmisión de una entidad financiera a SAREB (venta forzosa de carácter administrativo como parece indicar el artículo 36.1, compraventa con efectos civiles, etc.) Respecto a la exigencia de consignación del precio, según consulto, debe haber jurisprudencia del Tribunal Supremo en el que sí se exige la consignación (STS 19-02-2004 y 19-12-2007) para ser admitida a trámite la demanda de retracto.
En cualquier caso, le agradecería que me mantuviera al corriente. Y no se preocupe por mi tiempo porque si tengo tiempo para escribir un blog, también para atender causas justas como la suya.
Afectada por la Sareb dice:
Mayo 28, 2014 a las 11:14 am
Además, me gustaría saber qué pasó al final con Maurizio da Silva, si logró ejercer su derecho de retracto. Puedo contactar con él? Hay más casos?
Primeramente, gracias por participar en este foro.
En relación al caso de Maurizio da Silva no ha vuelto a contactar. No tengas duda de que si tengo conocimiento de algún caso, aunque aislado, en el que haya prosperado el retracto, lo haré público en el blog porque soy consciente de que el mismo es de público interés y de interés público. Pero desgraciadamente, no es el caso.
En cualquier caso te informo que el derecho de retracto tiene un plazo máximo para ser ejercido desde que el arrendatario tiene conocimiento de la transmisión. Y, por lo que me comentas, probablemente el mismo habrá ya vencido.
En relación a la especulación con los precios de los activos, es cierto lo que comentas y es muy triste que SAREB (con dinero público) se dedique a especular con los precios de las viviendas que se les ha transmitido. En cualquier caso, la recientemente aprobada normativa del Banco de España, y que obliga a aprovisionar por la pérdida progresiva del valor de los activos que permanecen en el balance de SAREB, sospecho que va a presionar a la entidad para “liquidar” sus activos cuanto antes; lo que contribuirá a frenar la estrategia especulativa de precios en la que estaba inmersa.
(Omito la publicación del anterior mensaje que me mandas porque aportas datos que, por prudencia, no entiendo deban hacerse públicos)
Sigue el novelon del sareb.
inicie finalmente el juicio por retracto, a lo que sareb contesto que por ser una venta forzada no corresponde el retracto, argumento debatible, ya que los problemas del banco no debieran ser oponibles a terceros como los de un deudor no son oponibles al banco cuando uno tiene una hipoteca, por ejemplo.
hay una vista en marzo pero en principio parece que salvo que nos pongamos de acuerdo con los abogados del sareb viene para largo (ellos tienen que vender, yo quiero comprar y con este litigio, que puede tomar 5 años, no pueden venderle a nadie mas).
Respecto de lo que comentas en tu entrada anterior, sobre que el derecho de retracto de quien te preguntaba antes pudiera estar caducado, el plazo SOLO COMIENZA A CORRER LUEGO DE RECIBIR NOTIFICACION FEHACIENTE DEL PRECIO Y CONDICIONES DE LA VENTA, no cuando solo sabes que la misma ocurrio.
Mientras tanto, ya van 3 años, increible

References: Real Decreto 
 Resolución 
 artículo 35
 artículo 64
 artículo 36
 artículo 36