Source: https://judicialis.de/Oberlandesgericht-Karlsruhe_7-U-186-06_Urteil_18.04.2007.html
Timestamp: 2019-06-18 00:47:44+00:00

Document:
Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007 mit dem Az.: 7 U 186/06	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: 7 U 186/06
Rechtsgebiete: BGB, II. BVO
BGB § 558 Abs. 2 S. 1
II. BVO § 28 Abs. 4 S. 2
Geschäftsnummer: 7 U 186/06
hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 14. März 2007 unter Mitwirkung von
I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 06.07.2006 - 8 C 540/05 - im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert:
Mit der Berufung begehrt die Klägerin zunächst über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete für die Wohnung um weitere 36,47 EUR auf 386,23 EUR monatlich. In der mündlichen Verhandlung hat sie die Klageerweiterung wieder zurückgenommen und begehrt noch die Zustimmung zu einer weiteren Erhöhung der Miete um 28,28 EUR auf den im Mieterhöhungsverlangen genannten Betrag von 378,04 EUR. Zur Begründung führt sie aus, dass das Amtsgericht in rechtsfehlerhafter Weise einen jährlichen Zuschlag für Schönheitsreparaturen von 8,50 EUR/m² Wohnfläche im Jahr versagt habe. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen habe Entgeltcharakter. Wenn - wie hier - die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sei, könne erst durch die Hinzurechnung eines Zuschlags, der sich an § 28 Abs. 4 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung mit 8,50 EUR/m² Wohnfläche im Jahr orientiere, die Vergleichbarkeit mit Mieten anderer Wohnungen sichergestellt werden.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes übersteigt 600,00 EUR (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die Rechtsmittelbeschwer bei Klagen auf Mieterhöhung ist nach § 9 ZPO zu bestimmen, sodass der 3 1/2-fache Jahresbetrag des streitigen Betrages maßgeblich ist (vgl. BGH BGHR 2003, 1036; Zöller/Herget, Zivilprozessordnung, 26. Auflage § 3 Rn. 16 "Mietstreitigkeiten" und § 9 Rn. 1). Hier hat die Klägerin erstinstanzlich eine Mieterhöhung um 30,36 EUR monatlich verlangt und lediglich mit einem Betrag von 2,08 EUR monatlich obsiegt, sodass sie in Höhe von 28,28 EUR monatlich durch das amtsgerichtliche Urteil beschwert ist und sich damit der Wert des Beschwerdegegenstandes auf 1.187,76 EUR beläuft (28,28 EUR x 42 Monate).
Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB über den im erstinstanzlichen Urteil zugesprochenen Betrag von 2,08 EUR hinaus Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete um weitere 28,28 EUR auf 378,04 EUR monatlich ab dem 01.12.2005, da die in § 14 b Nr. 2 des Formularmietvertrages enthaltene Regelung über die laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam ist und der Klägerin in Anlehnung an § 28 Abs. 4 S. 2 der II. Berechnungsverordnung einen Zuschlag von 8,50 EUR/qm im Jahr zusteht.
b) Nicht gefolgt werden kann der Auffassung der Beklagten, dass eine Mieterhöhung hier schon deshalb ausscheide, weil nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete nur aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind, während eine bestimmte vertragliche Regelung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen durch die gesetzlichen Vergleichskriterien nicht erfasst werde. Dies kann schon deshalb nicht zutreffen, weil die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden muss und der Sachverständige Dr. L. davon ausgeht, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter zu tragen sind. Strukturelle Unterschiede zwischen der verlangten Miete und der Vergleichsmiete sind deshalb durch Zu- oder Abschläge auszugleichen (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 558 Rn. 18). Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB hat der Vermieter dem Mieter die gemietete Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dem Vermieter obliegt daher der Erhaltungsaufwand einschließlich der Schönheitsreparaturen. Überwiegend werden in Mietverträgen die Schönheitsreparaturen jedoch auf den Mieter abgewälzt. In diesem Fall stellt die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eine Hauptpflicht des Mietvertrages dar, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter hat (vgl. BGHZ 105, 71 = NJW 1988, 2790). Haben die Parteien davon abgesehen, dem Mieter die Schönheitsreparaturen vertraglich aufzubürden, sind diese gemäß § 535 BGB vom Vermieter vorzunehmen; dieser kann aber den für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Anteil in die Miete einkalkulieren. Geht daher ein Mietspiegel von einer durch Mietvertrag vorgenommenen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus, enthält er keine Anteile für Schönheitsreparaturen. Verlangt in einem derartigen Fall der Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der keine Werte für Schönheitsreparaturen enthält, Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist er berechtigt, zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag hinzuzurechnen (vgl. OLG Koblenz, NJW 1985, 333; LG München I NZM 2002, 945; LG Frankfurt a.M. NJW-RR 2003, 1522; Münchener Kommentar/Arzt, BGB, 4. Aufl., § 558 a Rn. 20; Hannemann/Wiegner/Flintrop, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., §§ 558 ff., Rn. 115). Das gleiche muss nach Auffassung des Senats gelten, wenn -wie hier - ein Mietwertgutachten davon ausgeht, dass die Schönheitsreparaturen entsprechend der vertraglichen Regelung auf den Mieter abgewälzt wurden.
aa) Teilweise wird es für zulässig erachtet, dass ein Zuschlag auf die vereinbarte Miete bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorgenommen wird (vgl. AG Bretten, DWW 2005, 293; AG Frankfurt a.M., NJW 2005, 3294; AG Langenfeld, NZM 2006, 178; Stürzer, WuM 2004, 512; Warnecke, WuM 2006, 188; Both, WuM 2007, 3). Es könne keinen Unterschied machen, ob die Parteien sich bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter wegen der Unwirksamkeit der Formularklausel von Gesetzes wegen in Ermangelung einer abweichenden Vereinbarung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Durch die Unwirksamkeit der Vertragsklausel solle nicht der Vermieter bestraft werden, sondern der Mieter vor einer unangemessenen Benachteiligung durch eine Verpflichtung zur Durchführung übermäßiger Schönheitsreparaturen geschützt werden (AG Langenfeld a.a.O.). Da die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter habe (vgl. BGHZ 105, 71, 79 f. = NJW 1988, 2790, 2792), habe die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen und angemessenen Vergleichsmiete i. S. von § 558 BGB (AG Frankfurt a.M. a.a.O.).
bb) Das Landgericht Düsseldorf vertritt dagegen im Urteil vom 18.05.2006 (NZM 2006, 657) die Auffassung, dass der Vermieter als Verwender einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel im Kompensationswege einen Zuschlag zur örtlichen Vergleichsmiete nur verlangen dürfe, wenn er zuvor dem Mieter Vertragsverhandlungen mit dem Ziel der Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturübernahme durch den Mieter angeboten habe (ebenso: Kappes, NJW 2006, 3031, 3033; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a Rn. 51; ders. NZM 2005, 931; ders. jurisPR-MietR 23/2005 Anm. 1). Zur Begründung wird ausgeführt, dass der Vermieter auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebots gemäß § 241 Abs. 2 BGB infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen könne, was aber voraussetze, dass der Vermieter dem Mieter vor einer entsprechenden Zustimmungsklage Verhandlungen über eine Vertragsänderung anbiete (vgl. LG Düsseldorf a.a.O.). Der Vermieter, der eine solche Mieterhöhung durchsetzen wolle, müsse sich selbst auf die Unwirksamkeit seiner eigenen Schönheitsreparaturklausel berufen. Er enttäusche damit das Vertrauen des Mieters, der davon ausgehe, keine höhere Miete zahlen zu müssen, sondern stattdessen in längeren Abständen - gegebenenfalls in Eigenleistung - Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen, was unter Umständen günstiger sei, da er nur Materialkosten und Zeit aufwenden müsse (vgl. Börstinghaus NZM 2005, 931). Teilweise wird auch ein Wahlrecht des Mieters, entweder der Mieterhöhung zuzustimmen oder den Vermieter an der Renovierungsklausel festzuhalten, angenommen (vgl. Blank, Folgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln, S. 22).
cc) Das Landgericht Nürnberg-Fürth vertritt in seinem Urteil vom 18.11.2005 (NZM 2006, 53) die Meinung, dass jedenfalls dann, wenn der Mieter zu erkennen gebe, dass er trotz Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen wegen eines Verstoßes gegen § 307 BGB auch in Zukunft für den Erhalt der Wohnung, soweit es sich um die Folgen gewöhnlicher Abnutzung handelt, selbst zu sorgen bereit sei, es dem Vermieter verwehrt sei, einen Zuschlag auf die Miete durchzusetzen. Begründet wird diese Auffassung damit, dass es als ein gegen § 242 BGB verstoßendes widersprüchliches Verhalten erscheine, wenn sich der Vermieter als Verwender der AGB wegen der Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Klausel einen wirtschaftlichen Vorteil verschaffe. Damit würde die hinter §§ 305 ff. BGB stehende Wertung konterkariert. Das Risiko der Unwirksamkeit einer Formularklausel hätte sonst entgegen der gesetzlichen Wertung der Verbraucher zu tragen (ebenso: Blank a.a.O. S. 21 f.).
dd) In der Literatur wird teilweise die Auffassung vertreten, dass bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter der Vermieter keinen Zuschlag auf die Miete verlangen kann. Dies wird zum Teil mit dem Strafcharakter des § 307 BGB begründet (vgl. Ahlt, DWW 2005, 96), teilweise wird auf das Verbot geltungserhaltender Reduktion unwirksamer Klauseln abgestellt (vgl. Hemming WuM 2005, 165; Lehmann-Richter ZMR 2005, 170, 173). Emmerich (NZM 2006, 761) wendet sich bereits gegen das "Entgeltargument", wonach Schönheitsreparaturen eine Gegenleistung des Mieters seien, sondern vertritt die Auffassung, dass die Gegenleistung des Mieters nur in der Miete bestehe, weshalb bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch kein Raum für eine Kompensation bestehe.
Nicht überzeugend ist hingegen die Meinung, dass der "Strafcharakter" von § 307 BGB dem Erhöhungsverlangen schon grundsätzlich entgegenstehe. Der "Strafcharakter" von § 307 BGB erschöpft sich darin, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen gegen den Mieter hat und für den Zeitraum vor dem nach § 558 b BGB maßgeblichen Zeitpunkt für die Mieterhöhung keinen zusätzlichen Mietzins verlangen kann. Ebenfalls nicht überzeugend ist der Ansatz, dass bei Zuerkennung eines Zuschlages ein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion vorliegen würde. Verstößt der Inhalt einer Allgemeinen Geschäftsbedingung teilweise gegen die §§ 307 ff. BGB, so ist die Klausel grundsätzlich im Ganzen unwirksam und es findet keine geltungserhaltende Reduktion auf den noch zulässigen Inhalt statt (ständige Rechtsprechung, vgl. BGH NJW 2000, 1110, 1113; BGH NJW 1983, 1322, 1325). Dies strebt die Klägerin aber auch nicht an. Die Klausel über die laufenden Schönheitsreparaturen ist unwirksam und soll auch nicht teilweise aufrechterhalten bleiben. Vielmehr geht es darum, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
Die Auffassung des Landgerichts Nürnberg-Fürth betrifft den Sonderfall, dass es einer finanziellen Kompensation nicht bedarf, da der Mieter nicht an den Vermieter wegen der Durchführung der Schönheitsreparaturen herantreten wird und sich selbst um den Erhalt der Wohnung kümmern wird, soweit es um die Folgen üblicher Abnutzung geht. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Die Beklagte hat sich jedenfalls im Berufungsrechtszug auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen und damit zum Ausdruck gebracht, dass sie in Zukunft nicht mehr bereit ist, für den Erhalt der Wohnung zu sorgen, soweit es um die Folgen gewöhnlicher Abnutzung geht. Nicht zu überzeugen vermag die insbesondere von Börstinghaus vertretene Meinung, der sich das Landgericht Düsseldorf angeschlossen hat, dass der Vermieter gestützt auf das Gebot der Rücksichtnahme zunächst dem Mieter die Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel anbieten muss, bevor er die Mieterhöhung verlangen kann. Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine Vertragsänderung und die Unwirksamkeit einer Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist von Amts wegen zu beachten (vgl. Palandt/Heinrichs a.a.O., Vorb. vor § 307 Rn. 7). Daher trifft das Argument nicht zu, dass sich der Vermieter auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen muss und damit das berechtigte Vertrauen des Mieters enttäuscht, was sich auch im vorliegenden Fall zeigt, da die Unwirksamkeit der Klausel erstinstanzlich von den Parteien nicht angesprochen wurde und erstmals im Urteil des Amtsgerichts auf § 14 b des Formularmietvertrages eingegangen wird.

References: § 558
 § 28
 § 28
 § 9
 BGH 
 § 3
 § 9
 § 558
 § 14
 § 28
 § 558
 § 558
 § 535
 § 535
 § 558
 § 558
 § 558
 § 241
 § 307
 § 242
 § 307
 § 307
 § 307
 § 558
 BGH 
 BGH 
 § 307
 § 14