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Requalification d'une promesse synallagmatique de vente en promesse unilatérale de vente - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Précisions concernant l'échelonnement des paiements dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement
02h09 23 mai 2011
Requalification d'une promesse synallagmatique de vente en promesse unilatérale de vente
Voici un arrêt qui procède à cette qualification :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris 12 novembre 2009) que le 16 juillet 2003, M. Gilles X..., propriétaire de deux parcelles de terrain, et la société Longindi, représentée par M. Y..., ont signé un acte sous seing privé intitulé " promesse de vente synallagmatique " portant sur ces terrains, sous la condition suspensive, consentie au seul profit du bénéficiaire, de l'obtention de documents d'urbanisme définitifs ; que les 3 novembre 2003 et 12 février 2004, la société Bravo, représentée par M. Y..., a déposé des demandes d'autorisation de lotir ; qu'après une vaine sommation de passer l'acte authentique de vente adressée à M. X...le 25 mars 2005 par la société Longindi, devenue la société Modap et substituée à la société Bravo, constatée par procès-verbal de carence du 4 avril 2005, celui-ci a été assigné en réalisation forcée de la vente par les sociétés Bravo et Modap ;
Attendu que les sociétés Bravo, Longindi développement, Modap aménagement et promotion et M. Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen :
1°/ que les juges du fond ne peuvent, sous couvert d'interprétation et de recherche de la volonté des parties, dénaturer le sens clair et précis d'une convention ; que par ailleurs, le caractère synallagmatique d'une promesse de vente résulte de la réciprocité des engagements contractés par les parties sur la chose et le prix ; qu'en l'espèce, il est constant que le 16 juillet 2003, les parties ont signé une promesse de vente qu'ils ont clairement qualifiée de synallagmatique, par laquelle le « promettant promet tait de vendre, au bénéficiaire qui s'engage ait à acquérir pour tout ou partie, … le bien immobilier dont la désignation sui vait », pour un prix global de 110 000 et sous la condition suspensive, notamment de l'obtention d'une autorisation d'urbanisme et d'un document d'urbanisme définitif ; qu'en l'état de cette dénomination claire et précise du contrat et de la réciprocité des engagements des parties, la cour d'appel ne pouvait, sans dénaturer la promesse du 16 juillet 2003 susvisée, retenir qu'elle était unilatérale ; qu'en se fondant pour statuer ainsi sur les considérations inopérantes que la promesse portait sur « tout ou partie » du bien immobilier, que les parties prévoyaient de « lever la promesse », qu'il était indiqué à plusieurs reprises « si la vente se réalise … », et que l'article XIII de la convention stipulait que les parties entendaient la soumettre à l'article 7 de la loi n° 121 du 19 décembre 1965, aucune de ces stipulations n'étant incompatible avec le caractère synallagmatique de la promesse de vente, et aucune ne justifiant, en l'état de la réciprocité des engagements contractés par les parties, qu'elle doive être davantage considérée comme étant unilatérale, elle a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'en l'état d'une promesse de vente intitulée « promesse de vente synallagmatique » et prévoyant l'engagement réciproque des parties de vendre et d'acheter de manière définitive, et en l'absence de stipulations octroyant au « bénéficiaire » une option pour acquérir, ou non, le bien immobilier objet de la promesse, celle-ci ne peut être requalifiée en promesse unilatérale de vente ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que, bien que qualifiée de synallagmatique, la promesse de vente ne mentionnait qu'un engagement du bénéficiaire à acquérir " tout ou partie " du bien, comportait à plusieurs reprises la mention " la vente, si elle se réalise ", faisait état d'une " levée de la promesse de vente " par le bénéficiaire, et prévoyait l'enregistrement de la promesse de vente conformément à l'article 7 de la loi n° 1241 du 19 décembre 1963 qui ne s'applique qu'aux promesses unilatérales de vente, c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la promesse de vente du 16 juillet 2003 rendait nécessaire, que la cour d'appel a retenu que cette promesse était unilatérale ;
Condamne, ensemble, les sociétés Modap aménagement et promotion, Bravo, Longindi développement et M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés Modap aménagement et promotion, Bravo, Longindi développement et de M. Y... et les condamne, ensemble, à payer à M. X...la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille onze.
Moyen produit par de la SCP Monod et Colin, avocat aux conseils pour les sociétés Modap aménagement et promotion, Bravo, Logindi développement et M. Y...,
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la promesse de vente du 6 juillet 2003 est une promesse unilatérale de vente, de l'avoir déclarée nulle pour défaut d'enregistrement dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire et d'avoir débouté les exposants de leur demande en résiliation forcée de cette vente ;
AUX MOTIFS QUE la promesse litigieuse, quoique qualifiée de synallagmatique et prévoyant que la société LOGINDI s'engage à acquérir « tout ou partie » du bien immobilier désigné, indique à plusieurs reprises « la vente, si elle se réalise … », énonce (article VIII en page 3) : « Il est expressément convenu que la levée de la promesse de vente interviendra sous la condition suspensive de l'absence de recours des tiers … » et, enfin (article XIII), qu'elle sera « enregistrée, en application des dispositions de l'article VII de la loi n° 1241 du 19 décembre 1963 » ; Que l'article 7 de la loi n° 63-1241 du 19 décembre 1963, ultérieurement codifié 1840- A du code général des impôts puis 1589-2 du code civil, dispose : «... est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble si elle n'est pas constatée dans un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire » ; Que ces diverses clauses révèlent la volonté des parties de ne pas échanger un accord ferme sur la chose et sur le prix mais seulement de consentir au bénéficiaire une option sur « tout ou partie » des terrains objet de la promesse, option qui serait levée une fois toutes les conditions suspensives accomplies ; Qu'au demeurant, M. Y..., représentant légal de la société MODAP, l'entendait ainsi puisqu'il a écrit à M. X..., le 22 septembre 2004, pour lui indiquer qu'il « confirmait sa volonté de réaliser l'acte authentique d'acquisition du terrain de Villevaudé » ; Qu'il suit de ces éléments que la promesse du 16 juillet 2003, qualifiée à tort de promesse synallagmatique, est en réalité une promesse unilatérale, laquelle, constatée dans un acte sous seing privé non enregistré dans les dix jours de son acceptation par la société LOGINDI, bénéficiaire, est nulle et de nul effet par application des dispositions de l'article 1589-2 du code civil ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent, sous couvert d'interprétation et de recherche de la volonté des parties, dénaturer le sens clair et précis d'une convention ; que par ailleurs, le caractère synallagmatique d'une promesse de vente résulte de la réciprocité des engagements contractés par les parties sur la chose et le prix ; qu'en l'espèce, il est constant que le 16 juillet 2003, les parties ont signé une promesse de vente qu'ils ont clairement qualifiée de synallagmatique, par laquelle le « promettant promet tait de vendre, au bénéficiaire qui s'engage ait à acquérir pour tout ou partie, … le bien immobilier dont la désignation sui vait », pour un prix global de 110. 000 € et sous la condition suspensive, notamment de l'obtention d'une autorisation d'urbanisme et d'un document d'urbanisme définitif ; qu'en l'état de cette dénomination claire et précise du contrat et de la réciprocité des engagements des parties, la cour d'appel ne pouvait, sans dénaturer la promesse du 16 juillet 2003 susvisée, retenir qu'elle était unilatérale ; qu'en se fondant pour statuer ainsi sur les considérations inopérantes que la promesse portait sur « tout ou partie » du bien immobilier, que les parties prévoyaient de « lever la promesse », qu'il était indiqué à plusieurs reprises « si la vente se réalise … », et que l'article XIII de la convention stipulait que les parties entendaient la soumettre à l'article 7 de la loi n° 121 du 19 décembre 1965, aucune de ces stipulations n'étant incompatible avec le caractère synallagmatique de la promesse de vente, et aucune ne justifiant, en l'état de la réciprocité des engagements contractés par les parties, qu'elle doive être davantage considérée comme étant unilatérale, elle a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QU'en l'état d'une promesse de vente intitulée « promesse de vente synallagmatique » et prévoyant l'engagement réciproque des parties de vendre et d'acheter de manière définitive, et en l'absence de stipulations octroyant au « bénéficiaire » une option pour acquérir, ou non, le bien immobilier objet de la promesse, celle-ci ne peut être requalifiée en promesse unilatérale de vente ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil."

References: l'article 7
 l'article 1134
 l'article 1589
 l'article 7
 l'article 700
 l'article 7
 l'article 1589
 l'article 7
 l'article 1134
 l'article 1589