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Timestamp: 2018-07-16 01:17:56+00:00

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Berufungsentscheidung - Steuer (Senat) des UFSL vom 13.12.2004, RV/0786-L/04
Der unabhängige Finanzsenat hat durch die Vorsitzende Dr. Edith Putschögl und die weiteren Mitglieder Mag. Karin Peherstorfer, Josef Pointinger und Christian Nemeth über die Berufung der Bw., Adresse, vertreten durch Dr. Ernst Wittmann, Notar, 4010 Linz, Landstraße 3, gegen den Bescheid des Finanzamtes Urfahr, vertreten durch RR Renate Pfändtner, vom 10. Oktober 2002 betreffend Grunderwerbsteuer und Wiederaufnahme des Verfahrens nach der am 9. Dezember 2004 in 4010 Linz, Zollamtstraße 7, durchgeführten Berufungsverhandlung entschieden:
Die Grunderwerbsteuer wird gemäß § 7 Z 3 GrEStG 1987 mit 3,5% von der Bemessungsgrundlage in Höhe von 1,643.100,00 S mit 4.179,31 € festgesetzt. Dies entspricht einem Schillingbetrag von 57.508,50.
Am 10. Oktober 1990 wurde zwischen Frau L.R., Herrn M.R., Frau H.G. sowie Frau R.R. und Herrn F.R. als Verkäufer einerseits und A.W. und Bw. als Käufer andererseits ein Kaufvertrag abgeschlossen. Die für die Berufungsentscheidung wesentlichen Vertragsteile lauten wie folgt:
Die Verkäufer verkaufen und übergeben an A.W. und Bw. und diese kaufen und übernehmen von den ersteren je 301 / 10000 Anteile an der neu zu eröffnenden Grundbucheinlage der KG Rue, .......um den vereinbarten Kaufpreis von 538.510,00 S.
Dieser Ergänzungsvorhalt wurde von der Berufungswerberin nicht beantwortet.
Bauvertrag vom 6. Dezember 1990 abgeschlossen zwischen A.W. und Bw. als Auftraggeber einerseits und der Firma M.H., Bauunternehmung, als Auftragnehmer andererseits. Die für die Berufungsentscheidung wesentlichen Teile des Vertrages lauten wie folgt:
Die Auftraggeber erteilen dem Auftragnehmer den unwiderruflichen Auftrag, auf dem bereits erworbenen Grundstück das Bauvorhaben nach der den Auftraggebern im Einzelnen bekannten Projektbeschreibung "Reihenhausanlage K. in R., Bau- und Ausstattungsbeschreibung" zu errichten. Weitere Grundlagen für die Errichtung dieses Bauvorhabens sind die Bescheide des Stadtamtes L..
Im Hinblick auf A.W. und Bw. wurden die Baukosten laut Schlussrechnung, die anteiligen Vermessungskosten, die endgültigen anteiligen Planungskosten sowie die anteiligen Kanalerrichtungskosten angefordert.
Beigelegt wurde die erste Honorarteilrechnung des Architekten Dipl.Ing. G.E. an Herrn A.W. vom 17. Mai 1991 über 52.047,60 S. Dieser Betrag würde entsprechend dem Kaufvertrag und der Bau- und Ausstattungsbeschreibung nach Abschluss der Bebauungseinreichungs- und Ausführungsplanung für die Grundausstattung 70 % der Gesamtsumme in Rechnung gestellt werden.
Weiters wurde eine Honorarnote der Vermessungskanzlei vom 31. Dezember 1990 an Herrn A.W. und Bw. über in Summe 9.100,00 S eingereicht.
2. Höhe der endgültigen anteiligen Planungskosten (Punkt VIII des Kaufvertrages)
Weiters wurde bekannt gegeben, dass die Schlussrechnung der Firma M.H. 2,574.464,59 S ausmachen würde, die Planungskosten des Architekten Dipl.Ing. G.E. 74.877,60 S. Der Kanal sei über die T.S. in Auftrag gegeben worden. Unterlagen darüber würden zum damaligen Zeitpunkt nicht vorgelegen sein.
Nachtragsanbot Nr. 6
Weiters liegt vor eine Projektbeschreibung über die baubiologische Reihenhausanlage K., R. der T.I.. Diese beinhaltet einen Plan des Architekten Dipl.Ing. G.E. über 18 Reihenhäuser.
Es wurde Berufung gegen obigen Bescheid sowie gegen den Wiederaufnahmebescheid eingereicht mit im Wesentlichen folgender Begründung:
1. Gegen die Wiederaufnahme des Verfahrens 1.1 Gegen die Auffassung der Behörde seien alle Voraussetzungen für die Bauherrenschaft, wie - Einflussnahme auf die bauliche Gestaltung des Hauses - Tragung des Baurisikos - Verpflichtung gegenüber den bauausführenden Unternehmen - Tragung des finanziellen Risikos - Durchführung der Bauaufsicht gegeben gewesen. Sie würden fast täglich auf ihrer Baustelle gewesen sein und hätten die meisten Arbeiten selbst koordiniert und überwacht. Weiters hätten Sie Verhandlungen und Vertragsabschlüsse mit den Subunternehmern selbst geführt und vergeben, koordiniert und überwacht, da sie das Grundkonzept in vielen wesentlichen Punkten abgeändert hätten, z.B. den Rohbau, die Raumaufteilung, den Innenausbau, Fenster und Türen, Elektro-, Wasser-, Abwasser- und Heizungsinstallation, Maler-, Fliesen-, Stiegen- und Architekturleistungen, was sich in Summe auch in ganz erheblichen Mehr- und Minderpreisen und somit auf die Endabrechnung mit der Firma M.H. ausgewirkt habe und per Saldo zu einer erheblichen Preisminderung des ursprünglichen Kaufpreises geführt habe. Wobei die Leistungsänderungen und Direktvergaben an die Professionisten cirka 20% des Kaufpreises betragen hätten, woraus deutlich die Bauherrenschaft zu erkennen sei. - Abwicklung aller Abrechnungen samt Kontrolle und Bezahlung ausschließlich von ihnen erfüllt, weil die Bauherreneigenschaft auch nur durch sie wahrgenommen werden konnte und musste. Die Feststellung, dass A.W. und Bw. nicht Bauherren wären, sei eine Auslegung/Beurteilung der Abgabenbehörde. Diese entspreche weder den Tatsachen, als auch keiner nachvollziehbaren gesetzlichen Grundlage. daher sei auch keine Begründung für die Wiederaufnahme des Verfahrens gegeben und diese abzulehnen. Im Übrigen würde in diesem Zusammenhang auf die einschlägige Rechtsprechung verwiesen werden: Nach der Rechtssprechung des VwGH (vergleiche unter Anderem vom 27.6.1991, 90/16/0169, mit weiteren Nachweisen, 22.4.1982, 81/16/0077, 5.8.1993, 93/14/0044, und viele andere mehr) sei als Bauherr der Käufer nur dann anzusehen, wenn er
Sämtliche Voraussetzungen seien bei ihnen erfüllt: 1.2. Eine Wiederaufnahme des Verfahrens sei nur dann zulässig, wenn neue Tatsachen oder Beweismittel neu hervorkommen würden. Wenn die Behörde die Fakten bereits kennen habe müssen - wie im gegenständlichen Fall spätestens seit Ende 1993 - diese aber unbeachtet gelassen habe oder, aus welchem Grund auch immer, verabsäumt hätte zu berücksichtigen, sei die Wiederaufnahme nicht begründet und auch nicht mehr zulässig (§ 303 Abs. 4 BAO, Judikatur VwGH 1395/77 vom 23.11.1977). 1.3. Es sei spätestens per 28. November 2000 Verjährung eingetreten, da laut Bescheid das geforderte erste Ersuchen um Ergänzung am 16. November 1993 erfolgt sei, die zweite Anfrage am 10. April 1995, das nächstfolgende Ersuchen um Ergänzung aber erst am 28. November 2000 ergangen sei, somit die Frist zwischen der zweiten Anfrage und dem folgenden Ersuchen um Ergänzung verabsäumt worden sei. 1.4. Der Finanzbehörde seien schon mit dem ersten Ersuchen um Ergänzung vom 16. November 1993 alle Inhalte und Fakten bekannt gegeben worden, das heißt, dass bei den Anfragen keinerlei neue Fragen, Inhalte oder Fakten behandelt worden seien, die der Finanzbehörde nicht schon spätestens Ende 1993 beim ersten Ersuchen um Ergänzung zugänglich gewesen wären. 1.5. Wenn die Finanzbehörde schon von Beginn dieses Verfahrens an zügig agiert hätte, dann würden sie in die Lage versetzt worden sein, die seinerzeit an die von ihnen für den Rohbau beauftragte Baufirma M.H. als bezahlte "unechte" Umsatzsteuer auf Antrag/Betreiben zurückerstattet zu bekommen. Dies sei nunmehr, nachdem die Firma M.H. in der seinerzeitigen juristischen Form nicht mehr existiere, auch nicht mehr möglich.
Anlässlich der Anzeige der Erwerbsvorganges am 16. Oktober 1990 seien lediglich der Kaufvertrag vom 10. Oktober 1990 und eine Grunderwerbsteuerabgabenerklärung vorgelegt worden. Auf dieser sei eine Gegenleistung von 538.510,00 S erklärt worden, welche den Kaufpreis für den Grundanteil darstelle. Es sei weder aktenkundig, dass der Vorhalt vom 16. November 1993 beantwortet worden sei.
Die Beantwortung des Vorhaltes vom 10. April 1995 (darin sei um Stellungnahme zum Erwerbsvorgang und um Vorlage von Unterlagen ersucht worden), die der Notar Dr. W.W. als Vertreter der Berufungswerberin vorgenommen hätte, hätte den Bauvertrag sowie Plankopien enthalten. Im weiteren Vorhalt vom 12. Oktober 1995 sei darauf hingewiesen worden, dass von der Berufungswerberin folgende Unterlagen (anteilige Vermessungskosten, Baukosten lt. Schlussrechnung, endgültige anteilige Planungskosten, anteilige Kanalerrichtungskosten) fehlen würden. Erst in der Vorhaltsbeantwortung vom 27. November 2000, eingelangt am 26. Jänner 2001 seien alle für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer maßgeblichen Umstände dargelegt worden. Gemäß § 207 Abs. 2 BAO würde die Verjährungsfrist 5 Jahre betragen.
"Für Zwecke der Grunderwerbsteuerbemessung Unterlagen und Belege vorzulegen hinsichtlich" Höhe der anteiligen Vermessungskosten, Höhe der anteiligen endgültigen Planungskosten und Anteil der Kanalerrichtungskosten, also genau dieselben Fragen, die bereits im Vorhalt vom 12. Oktober 1995 an die Berufungswerberin gestellt und von dieser beantwortet worden seien.
Laut Aktenlage liege keine Vorhaltsbeantwortung im Hinblick auf den Ergänzungsvorhalt der Abgabenbehörde I. Instanz vom 16. November 1993 vor. Eine solche würde ebenfalls in Kopie einzureichen sein samt den eventuell beigelegten Schriftstücken.
Unstrittig sei am 16. November 1993 durch die Abgabenbehörde I. Instanz ein Ergänzungsvorhalt abgefertigt worden, der den Umfang der Abgabepflicht klären hätte sollen. Ebenso unstrittig seien am 10. April 1995 sowie am 12. Oktober 1995 Ergänzungsvorhalte durch die Abgabenbehörde I. Instanz an die Berufungswerberin gerichtet worden.
Erst am 7. Februar 2001 sei von der Berufungswerberin erstmals die Schlussrechnung der Firma M.H. und die Honorarschlussrechnung des Architekten eingereicht worden.
Mit Schreiben vom 15. Oktober 2004 wurde vorerst wie folgt geantwortet: Angezeigt wurde die Vertretungsvollmacht für Dr. W.E.. Die gegenständlichen Verträge seien vom Vater des Vertreters errichtet worden, in dem dieser als Substitut beschäftigt gewesen wäre. Er hätte auch seinerzeit nahezu alle Käufer des Projektes im Grunderwerbsteuerverfahren vertreten. Nach Eingang der von der Abgabenbehörde erster Instanz am 19. Oktober 1995 versendeten tabellarischen Anfrage wurden Unterlagen angefordert. Er hätte kurz darauf um Fristerstreckung zur Beantwortung bis 31. Jänner 1996 ersucht, und es seien nach seinem Handakt auch nahezu alle Unterlagen fristgerecht dem Gebührenfinanzamt übermittelt worden. Der im Schreiben genannte Ergänzungsvorhalt vom November 2000 sei ihm nicht bekannt bzw. sei dieser direkt an den Mandanten gerichtet worden. Jedenfalls sei seit Jänner 1996 weder an das Notariat seines Vaters, noch an das Notariat, in dem er seit Dezember 1995 tätig sei, seitens des Gebührenfinanzamtes weitere Fragen oder Urgenzen gerichtet worden, wodurch sein Vater und er selbst davon ausgegangen seien, dass mit Vorlage der fehlenden Unterlagen die Angelegenheit erledigt sein würde. Es würde nun um Fristerstreckung zur Beantwortung aller Fragen und Vorlage allenfalls fehlender Unterlagen sowie Kopien der offensichtlich in Verlust geratenen Urkundenvorlage vom Frühjahr 1996 ersucht werden.
Mit Schreiben vom 31. Oktober 2004 wurde zusätzlich ausgeführt: Zu Punkt 3: Wiederaufnahme: Die im Schreiben vom 2. September 2004 dargelegte Darstellung erscheine richtig. Zu Punkt 4: Verjährung: Aus der Tatsache, dass bereits ursprünglich (15. November 1990) vorläufige Grunderwerbsteuerbescheide erlassen worden wären, werde offenkundig, dass die Behörde schon in diesem Zeitpunkt davon Kenntnis gehabt habe, dass auf dem gegenständlichen Grundstück eine Reihenhausanlage errichtet werde. Anders sei der vorläufige Bescheid nicht zu erklären, da der Kaufpreis (Grundstückspreis) ein Fixpreis gewesen wäre. Außer Streit gestellt werde, dass mehrere Vorhalte, jedenfalls im Oktober (12. oder 19.) 1995 Ergänzungsvorhalte von der Abgabenbehörde erster Instanz gestellt worden seien, der Vorhalt vom Oktober 1995 in Form einer Tabelle betreffend alle 18 Wohnungseigentumseinheiten (Häuser) zu Handen Dr. W.E.. Aus diesem Umstand (der Gestaltung des Vorhaltes) gehe hervor, dass wenn schon nicht 1990, dann zumindest im Oktober 1995 der gesamte Sachverhalt der Abgabenbehörde bekannt gewesen wäre. Aus dem Vorhalt vom Oktober 1995 (Tabelle) gehe hervor, dass zu diesem Zeitpunkt der Behörde schon 12 Bauverträge, 2 Schlussrechnungen, 4 Vorschreibungen der anteiligen Vermessungskosten und eine Vorschreibung der anteiligen Kanalkosten und die Tatsache, dass auch anteilige Plankosten verrechnet werden würden, bekannt gewesen wären. Somit erscheine erwiesen, dass der Behörde die Art des Projektes, die gesamte Vertragsgestaltung und auch die Art der Aufteilung (Division der Gesamtkosten durch die Zahl der Häuser) bekannt und somit auch für jedes Haus bestimmbar gewesen wären. Die geforderten Unterlagen seien vom nunmehrigen Vertreter der Berufungswerberin der Behörde mit Schreiben vom 16. Februar 1996 übermittelt worden (da die Beschaffung der Unterlagen sehr langwierig gewesen wäre). Es erscheine sohin die Verjährung erwiesen, da die Behörde sehr wohl schon im Zeitpunkt der Verfassung des Vorhaltes vom Oktober 1995, jedenfalls aber mit seiner Beantwortung im Februar 1996 in Kenntnis der gesamten Sachlage gewesen wäre und bis zum 28. November 2000, sohin länger als 5 Jahre, untätig geblieben sei. 5. Bauherreneigenschaft: Es bestehe nur ein Wohnungseigentumsvertrag, die verschiedenen Datierungen würden sich auf die erste (9. Juni 1994) bzw. die letzte Unterschrift (29. Juni 1994) beziehen. Richtig sei, dass nur die Gemeinschaft der Liegenschaftseigentümer über diese Immobilie verfügen und dementsprechende Entscheidungen treffen könne. Grundsätzlich bestehe hierzu jedoch keinerlei Formpflicht, auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten würden Entscheidungen getroffen werden können. Dass bereits eine frühere Baubewilligung vorliege, könne der Bauherreneigenschaft nicht entgegenstehen, da eine rechtskräftige Baubewilligung ja keine Pflicht zu einer Bebauung darstelle, sondern lediglich die (bzw. eine) Möglichkeit, eine gewisse Bebauung zu errichten biete. Selbstverständlich hätten die Miteigentümer jederzeit die rechtliche Möglichkeit, von einer Bebauung Abstand zu nehmen oder eine abweichende Bebauung zu wählen und hierfür neu anzusuchen oder Planänderungen vorzunehmen. Dies sei auch bei mehreren Häusern erfolgt. (Einbau von Dachgaupen, Errichtung zusätzlicher Garagen, etc.). Im Übrigen werden auf die Entscheidung der FLD Oberösterreich vom 14. Dezember 1994, 344/1-9/Mü-1993, verwiesen. In dieser Entscheidung hätte die FLD Oberösterreich klar ausgesprochen, dass für die Beurteilung der Bauherreneigenschaft in erster Linie darauf ankomme, ob jemand die Möglichkeit hätte, Umplanungen und Veränderungen vorzunehmen und ob der Käufer das wirtschaftliche Risiko der Bauführung trage. Es würde nicht darauf ankommen, ob tatsächlich Umplanungen vorgenommen würden. Selbiges gelte hinsichtlich der Vereinbarung eines Fixpreises, da andernfalls eine solche (zivilrechtliche) Vereinbarung eine Bauherreneigenschaft überhaupt unmöglich machen würde. Im konkreten Fall ergebe sich aus der Tatsache, dass der Wohnungseigentumsvertrag erst lange nach dem letzten Liegenschaftskauf errichtet und unterschrieben worden sei, dass den Käufern die Gelegenheit gegeben worden sei, Änderungen und Umgestaltungen vorzunehmen. Erst mit Errichtung des Wohnungseigentumsvertrages sei eine gewisse Fixierung der Bauführung eingetreten, da ab diesem Zeitpunkt eine Änderung einen wesentlich höheren und auch kostenintensiven Aufwand verursacht haben würden. Zum wirtschaftlichen Risiko - Fixpreisgestaltung der Bauaufträge werde auf die beiliegende Schlussrechnung und die daraus ersichtlichen Abweichungen zum ursprünglichen Auftrag verwiesen. Unzweifelhaft stehe fest, dass das gesamte Risiko der Bauführung und auch alle organisatorische Arbeit im Zuge der Bauführung alleine auf Käuferseite liege und in keinem Zusammenhang mit der Verkäuferin oder dem zwischengeschalteten Makler stehe. Durch den Umstand, dass sich die Käufer unabhängig vom Erwerb des Grundstückes dazu entschlossen hätten, im Sinne der vorliegenden Baubewilligung zu bauen und sich hierbei - zumindest schlüssig - mit den übrigen Miteigentümern abgesprochen hätten, sei der Verlust der Bauherreneigenschaft nicht abzuleiten. 6. Baubeginn, Fertigstellung, Bezug: Baubeginn etwa Juli 1991, Fertigstellung gegen Oktober 1994 Im Sinne der obigen Ausführungen, insbesondere im Sinne der zitierten FLD-Entscheidung, welche annähernd zeitgleich mit der Realisierung des gegenständlichen Projektes getroffen worden sei, sei sohin der angefochtene Bescheid aufzuheben und Grunderwerbsteuer lediglich vom reinen Liegenschaftskaufpreis zuzüglich der Vermessungskosten und allenfalls zuzüglich der anteiligen Planungskosten (da die Planung großteils übernommen worden sei) zu bemessen. Beigelegt wurde der oben zitierte Wohnungseigentumsvertrag. Beigelegt wurde weiters ein Leistungsverzeichnis für die gegenständliche Reihenhausanlage Rue, nicht jedoch die angeforderte Projektbeschreibung.
Dieser wurde mit Schreiben vom 24. November 2004 wie folgt beantwortet: Es werde eine Kopie der seinerzeitigen Mitteilung vom 16. Februar1996 (an das Gebührenfinanzamt) sowie nochmals die Kopien der vorgelegten Urkunden übermittelt. Im Hinblick auf den gegenständlichen Fall würden das die Schlussrechnung der Firma M.H. vom 7. Dezember 1994 - welche zum damaligen Zeitpunkt noch beeinsprucht worden sei, eine Stellungnahme dazu der Familie Wa. vom 3. Oktober 1995, ein Reklamationsschreiben vom 21. September 1993, Besprechungsprotokolle vom 16. April 1993 und vom 11. November 1993, die Honorarschlussrechnung im Hinblick auf die Planungskosten von Dipl.Ing.G.E. vom 6. Dezember 1993 und eine Vereinbarung der Kanalabtretung an die Gemeinde L. sein. Weiters werde auf die seit 20. Dezember 2003 geltende Fassung des § 208 BAO iVm § 207 BAO und § 295a BAO verwiesen. Diese Bestimmungen seien mangels anders lautender Übergangsregelungen in der derzeit geltenden Fassung auf jedes laufende Verfahren anzuwenden. Demnach beginne der Lauf der Verjährung in Angelegenheiten der Grunderwerbsteuer mit Ablauf des Jahres, in welchem der Tatbestand verwirklicht worden sei. Auf die Kenntnis der Finanzbehörde bzw. die Kenntnis aller Umstände bei der Finanzbehörde werde nicht mehr Bezug genommen. Unzweifelhaft sei somit in allen im Hinblick auf die gegenständliche Reihenhausanlage anhängigen Fällen die Verjährung eingetreten.
Im Hinblick auf die Unterberechungswirkung von Verwaltungsakten kommt es nicht darauf an, ob der Amtshandlung eine zutreffende Rechtsansicht zu Grunde liegt (siehe auch das Erkenntnis des VwGH vom 12.8.1994, 94/14/0055). Die Argumentation der Berufungswerberin, es würde sich beim Ergänzungsvorhalt vom 28. November 2000 nicht um Amtshandlungen zur Feststellung das Abgabeanspruches handeln, da alle Sachverhaltspunkte aus Sicht der Berufungswerberin bereits geklärt gewesen wären, ist folglich nicht relevant. Auch die gegebenenfalls auf Grund unrichtiger Rechtsansicht durch die Abgabenbehörde erster Instanz an die Berufungswerberin gerichteten Fragen unterbrechen den Lauf der Verjährungsfrist. Ebenso unwesentlich ist es, ob die Unterbrechungshandlungen untauglich sind, zum Beweisthema beizutragen (VwGH 29.11.1988, 86/14/0134).
Im gegenständlichen Fall wurde am 10. Oktober 1990 der Kaufvertrag im Hinblick auf die Miteigentumsanteile am gegenständlichen Grundstück abgeschlossen. Am 6. Dezember 1990 wurde der Bauvertrag mit der Firma M.H. abgeschlossen. Teil dieses Bauvertrages ist auch die Projektbeschreibung samt Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Aus dieser geht eindeutig hervor, dass es sich bei gegenständlichem Projekt um eine Reihenhausanlage nach baubiologischen Richtlinien handelt, dieser ein einheitlicher Einreichplan vom 21. Mai 1990 (in diesem scheint die T.S. als Bauwerber auf) zu Grunde liegt und für das einheitliche Bild der Anlage Gewähr zu leisten ist. Vorliegend ist weiters die Vereinbarung vom April 1990 zwischen der Grundverkäuferin und der T.S., in der die Zurverfügungstellung des Grundstückes zur Errichtung einer Reihenhausanlage mit garantiertem Fixpreis pro m² vereinbart wurde. Weiters wurde schon darin festgehalten, dass die anteiligen Vermessungs- und Plankosten von den zukünftigen Bauplatzkäufern getragen werden müssten. Ausdrücklich wurde vereinbart, dass die T.S. keinen Anspruch auf Vermittlungsprovision aus diesen Verträgen habe. Aus dieser - im Rahmen des Parteiengehörs der Berufungswerberin nachweislich zur Kenntnis gebrachten - Vereinbarung geht klar der Zusammenhang zwischen dem Verkauf der Grundstücksanteile und der Errichtung der Reihenhausanlage hervor. Im Schreiben vom 2. August 1995 wurde durch die Berufungswerberin bestätigt, dass der Auftrag zur Planung der Reihenhausanlage durch die Familie Ri. im Wege der T.S. erfolgt ist. Das Vorliegen eines einheitlichen Gesamtprojektes steht somit fest. Weiters wird im Bauvertrag ein Haftungsausschluss für die Grundveräußerer vereinbart. Der Zusammenhang zwischen der Haftung der Veräußerer und der Errichtung der Anlage ist für den Senat nur in dem Sinne verständlich, als es ein geplantes Zusammenwirken von Grundstücksveräußerern, der Firma M.H. als Errichter der Anlage und der T.S. und der T.I. gegeben haben muss. Für die Käufer war es nicht möglich, ein unbebautes Grundstück zu erwerben (siehe auch VwGH 16.11.1995, 93/16/0017). Mit Unterzeichnung der beiden erstgenannten Verträge war auch die Berufungswerberin in das Vertragsgeflecht zwischen den oben genannten Parteien eingebunden und hat somit ein Grundstück samt Gebäude im Rahmen eines bereits existierenden Projektes erworben.
Das Vorbringen des Berufungswerbers, dass keine Bauverpflichtung bestanden hätte, ist daher als unrichtig anzusehen und widerspricht den eingereichten Verträgen und vorliegenden Schriftstücken. Dies ist auch daraus ersichtlich, dass im Bauvertrag vom 6. Dezember 1990 in Punkt II der Baubeginn für das Reihenhaus der Berufungswerberin abhängig gemacht wird vom Verkauf anderer Reihenhäuser - die vollkommene Freiheit, kein oder ein anderes Gebäude zu verwirklichen, war demnach nicht gegeben. Es liegt in der Natur einer Reihenhausanlage mit einheitlichem Erscheinungsbild (siehe Projektbeschreibung), dass nicht ein Bauplatz gänzlich freigelassen oder mit einem differierenden Gebäude bebaut werden kann.
Werden Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft erworben, wie im gegenständlichen Fall eindeutig aus dem Grundstückskaufvertrag hervorgeht, mit denen das Eigentum am Reihenhaus erworben werden soll, wird in ständiger Rechtsprechung des VwGH zur Erreichung der Bauherreneigenschaft vorausgesetzt, dass der Auftrag zur Errichtung der Wohneinheit von der Eigentümergemeinschaft (und nur von dieser) erteilt wird, wofür von vornherein die Fassung eines gemeinsamen, darauf abzielenden Beschlusses erforderlich ist (siehe VwGH 30.5.1994, 93/16/0095, 93/16/0096). Im zitierten Erkenntnis des VwGH wird weiters ausgeführt, dass nur die Gesamtheit aller Miteigentümer rechtlich über das ihnen gemeinsame Grundstück kraft ihres Willensentschlusses verfügen kann. Bei einer Mehrheit von Miteigentümern kann somit nur die Willenseinigung zwischen den Miteigentümern zur gemeinsamen Errichtung der gesamten Anlage unter gemeinsamer Tragung des gesamten Risikos, gemeinsame Erteilung der hiezu erforderlichen Aufträge etc. die Bauherreneigenschaft begründen, wenn ein Wohnhaus - im gegenständlichen Fall eine Reihenhausanlage - durch ein einheitliches Bauvorhaben neu geschaffen wird. Im Vorlageantrag wird eingewendet, dass dieser gemeinsame Beschluss aus dem Kaufvertrag des Grundstückes und dem Wohnungseigentumsvertrag vom 9. Juni 1994 hervorgehen würde. Dem Senat ist nicht einsichtig, wie daraus ein ausdrücklicher Beschluss ableitbar sein soll, zumal der Wohnungseigentumsvertrag erst nach dem Baubeginn im Juli 1991 abgeschlossen worden ist. Trotz Aufforderung konnte ein ausdrücklicher Auftrag - erteilt vor Baubeginn - nicht eingereicht werden. Die Bauherreneigenschaft einer Miteigentümergemeinschaft ist nur dann gegeben, wenn sämtliche Miteigentümer gemeinsam tätig werden und das Risiko tragen. Inhaltsgleiche Einzelerklärungen von Miteigentümern können den erforderlichen gemeinsamen, auf die Errichtung des gesamten Bauwerkes gehenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht ersetzen. Der schlüssigen Annahme eines gemeinsamen Beschlusses zur Auftragserteilung durch sämtliche Miteigentümer auf Grund des Abschlusses von Einzelverträgen kann im Sinne der obigen Judikatur nicht gefolgt werden. Vielmehr wurde im Schreiben vom 16. Februar 1996 von der Berufungswerberin selbst behauptet, dass es sich bei den Bauverträgen um individuelle Einzelverträge zur Errichtung und Gestaltung des Hauses handeln würde. Von einer Miteigentümerschaft kann auch erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Solange diesen Personen Miteigentum nicht eingeräumt ist und eine solche Miteigentumsgemeinschaft nicht besteht, können diese auch nicht als Bauherren handeln. Planungswünsche von Interessenten, die noch nicht Eigentümer sind, sind bloß unverbindliche Anregungen, mit ihnen werden nicht in der Stellung eines Bauherren gründende, durchsetzbare Rechte geltend gemacht. Im gegenständlichen Fall war das Gebäude zum Großteil fertig gestellt bevor der Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen worden ist. Der geforderte gemeinsame Beschluss im Vorhinein kann folglich auch aus diesem Grunde nicht gefällt worden sein.
Demnach ist die Berufungswerberin nicht als Bauherr iSd ständigen Judikatur anzusehen. Daraus folgt, dass ein einheitlicher, auf den Erwerb eines fertigen Reihenhauses samt ideellem Grundstücksanteil gerichteter Vertragswille vorgelegen sein muss (siehe VwGH 3.6.1982, 81/16/0059). Die Kosten der Errichtung des Reihenhauses laut Werkvertrag (fixe, ursprünglich vereinbarte Gegenleistung - siehe auch VwGH 30.5.1994, 92/16/0144, und 6.11.2002, 99/16/0204) sowie die im Grundstückskaufvertrag zusätzlich vereinbarten Kosten sind deshalb der Bemessungsgrundlage gemäß § 5 GrEStG 1987 zuzurechnen. Die Bemessungsgrundlage ergibt sich demnach wie folgt:
davon die Hälfte auf die Berufungswerberin entfallend:
1,643.100,00 S
Findok-Nr: 13119.1, aufgenommen am: 29.12.2004 16:27:09, zuletzt geändert am: 06.07.2010, Dokument-ID: 6a090d8e-7dbf-40f7-888b-8cd00bf788cb, Segment-ID: 1987b422-08e3-4da6-8dec-a9e31f4f2380

References: § 7
 § 207
 § 208
 § 207
 § 295
 § 5