Source: https://www.fulsoft.cz/33/navrh-novely-casti-noz-tykajici-se-bytoveho-spoluvlastnictvi-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EhK9J53q15D9-YES33nEyt0/?uri_view_type=4
Timestamp: 2018-04-20 18:20:07+00:00

Document:
Návrh novely části NOZ týkající se bytového spoluvlastnictví | Fulsoft.cz - Zákony, judikatura a literatura 2018
13.4.2018, JUDr. Pavla Schödelbauerová, Zdroj: Verlag Dashöfer
Úprava obsažená v občanském zákoníku nahradila úpravu obsaženou v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Zákon o vlastnictví bytů byl zrušen, stejně tak nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým byly vydány tzv. Vzorové stanovy.
V souvislosti se zrušením zákona o vlastnictví bytů byl dále přijat zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů. Tato právní úprava byla přijata proto, že občanský zákoník neupravuje speciální problematiku bytových družstev, která prováděla výstavbu s finanční a úvěrovou pomocí státu, která byla předmětem úpravy v zákoně o vlastnictví bytů, a to především vzhledem k časově omezenému působení těchto transformačních ustanovení o bezúplatných převodech těch družstevních bytů, která prováděla výstavbu s finanční a úvěrovou pomocí státu před rokem 1992. Zákon č. 311/2013 Sb. tedy řeší záležitosti převodů vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům z vlastnictví některých bytových družstev (vzniklých do 1. ledna 1992) do vlastnictví oprávněných členů v případě, kdy členovi uvedeného bytového družstva vznikne právo na převod jednotky nebo skupinového rodinného domu do vlastnictví až po dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku. Daná právní úprava se netýká družstev vzniklých po 1. lednu 1992, tedy zejména družstev vzniklých privatizací.
I přes poměrně krátkou dobu, po kterou nová úprava platí, se v praxi objevily otázky a problémy, které v některých případech ztěžují aplikaci nových ustanovení, vyvolávají četné diskuse a rozporné názory, které by bylo vhodné odstranit úpravou srozumitelnější a jednodušší pro praktické využití. Návrh novely občanského zákoníku se tak ukázal jako nezbytný i s ohledem na skutečnost, že právní úprava problematiky bytového spoluvlastnictví se každodenně dotýká velkého počtu vlastníků jednotek a společenství vlastníků jako specifické právnické osoby.
Základním východiskem při tvorbě návrhu novely občanského zákoníku bylo tedy na jedné straně zachovat koncepční rámec právní úpravy nastavený s účinností od 1. 1. 2014, a neprovádět změny právní úpravy tam, kde nečiní výkladové problémy. Na straně druhé však jsme byli vedeni snahou provést úpravy tam, kde to v praxi přinese lepší srozumitelnost a odstraní některé výkladové a aplikační potíže a zpřístupní tak tuto právní úpravu více praxi.
V návrhu novely se y objevuje návrhy na řešení jednotlivých okruhů problémů, které souvisejí i s členěním materie celé části upravující bytové spoluvlastnictví.
Jedná se zejména o řešení následujících okruhy této právní úpravy:
Zjednodušení nuceného prodeje vlastníka, který porušuje svoje povinností
V této souvislosti je navrhováno přistoupit i ke zjednodušení procesu přijímání změn prohlášení. Dle stávající úpravy se ke změně prohlášení vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek; z úpravy jasně nevyplývá, za jakých okolností je možné považovat vlastníka za dotčeného – zda jen když se jedná přímo o změny týkající se předmětu vlastnictví, nebo i jakékoliv změny týkající se např. společných částí. K účinnosti dohody je nezbytný souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů, který musí být učiněn v písemné formě. A konečně, vzniklo-li společenství vlastníků, musí v souladu se stávajícím § 1208 písm. b) o změně prohlášení rozhodovat i shromáždění, a to prostou většinou hlasů. Tento postup je komplikovaný a zatěžuje aplikační praxi. Napříště se proto navrhuje postup při změnách prohlášení zjednodušit a vymezují se případy, ve kterých se vyžaduje jen souhlas shromáždění.
Navrhovaná úprava odstavce dále vyjasňuje, jakým způsobem se mění prohlášení, nevzniklo-li společenství vlastníků jako právnická osoba. Systém je naprosto shodný jako po vzniku právnické osoby, vlastníci jednotek však netvoří orgán právnické osoby (tj. shromáždění). Vlastníci tak budou rozhodovat jako „sbor vlastníků” či „shromáždění vlastníků”, aniž by tvořili orgán. Většiny pro schválení změny, aby změna prohlášení mohla nabýt účinnosti, jsou však stejné – buď je třeba souhlasu nadpoloviční většiny všech vlastníků jednotek, nebo takové většiny, kterou stanoví prohlášení.
Současně se upravuje změna pravidel pro správu domu (včetně dalších stanovených pravidel), ať již jsou součástí prohlášení samostatně nebo součástí stanov v prohlášení s tím, že zde postačí souhlas shromáždění.
I když je zachována úprava povinného vzniku společenství vlastníků po převodu čtvrté jednotky, ukázalo se jako nezbytné vyjasnit postavení společenství vlastníků jako non subjektu, do doby, než vznikne právnická osoba (v době, kdy funguje na principu spoluvlastnickém). Pokud se bude jednat o domy, které mají počet jednotek menší než 5 nebo jsou ve vlastnictví 4 vlastníků, není upraven povinný vznik společenství vlastníků, a je třeba řešit správu takových domů. Proto byla navržena podrobnější úprava týkající se správy domu a pozemku bez vzniku společenství vlastníků tak, aby byly pokud možno odstraněny pochybnosti týkající se použití ustanovení o podílovém spoluvlastnictví v době, kdy není v domě ustavena právnická osoba.
Podle stávající úpravy není zřejmé, zda správci náleží správa, jak je vymezena v § 1189 NOZ, nebo může činit pouze to, co je nutné k zachování spravovaného majetku (§ 1192 odst. 2 stávajícího znění NOZ) Napříště se navrhuje postavit najisto, že s výjimkou otázek, o kterých po vzniku společenství vlastníků rozhoduje shromáždění (podle § 1208), rozhoduje před vznikem společenství vlastníků správce sám (aniž by potřeboval souhlas ostatních vlastníků jednotek). Svým jednáním ve vztahu k třetím osobám správce opravňuje i zavazuje všechny vlastníky jednotek. Pokud se však k nějaké věci požaduje po vzniku společenství vlastníků souhlas shromáždění, musí správce získat souhlas požadované většiny vlastníků jednotek i před vznikem právnické osoby, jinak zaváže pouze sám sebe. Dále je navržena úprava rozhodování vlastníků jednotek v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků. Má-li mít význam, že některá zásadní rozhodnutí (ta, která jsou po vzniku společenství vlastníků v působnosti shromáždění – srov. § 1208) může činit správce pouze se souhlasem zbylých vlastníků, je nezbytné formulovat pravidlo, které umožní zohlednit vůli zbylých vlastníků. To by se nestalo, pokud by platilo běžné pravidlo § 1206, podle kterého jsou rozhodnutí přijímána prostou většinou přítomných vlastníků jednotek. Rozhodnutí by v takovém případě činil opět samotný správce – většinový vlastník. Z tohoto důvodu se navrhuje hlasování podle hlav. Na druhou stranu se jeví žádoucí, aby bylo zohledněno i vlastnické uspořádání domu. Zavádí se proto i hlasování podle podílů, čímž se chce předejít stavu, kdy by menšinoví vlastníci mohli zneužívat svého postavení vůči vlastníku většinovému. S ohledem na uvedené se navrhuje kombinace hlasování podle hlav i hlasů, aby byly dostatečně zohledněny zájmy všech osob. Zde je nutné vzít v potaz, že před vznikem společenství vlastníků jsou všichni vlastníci oprávnění a zavázáni společně a nerozdílně.
Společenství vlastníků zakládá přijetím stanov na ustavující schůzi. I nadále se stanoví požadavek veřejné listiny – notářského zápisu. Nepůjde však o notářský zápis o právním jednání, nýbrž o notářský zápis o rozhodnutí orgánu. Pokud však bude společenství vlastníků zakládat jediná osoba, půjde o notářský zápis o právním jednání. V současné době jsou vedeny diskuse o povinných notářských zápisech při založení společenství a při změnách stanov.
V návaznosti na přetrvávající výkladové problémy se navrhuje pravidla upravená v § 1198 zpřesnit a postavit najisto že stanovy bude třeba přijmout při počtu 4 vlastníků (výjimečně bude možné, aby se stanovy přijímaly při vyšším počtu vlastníků jednotek – například při vypořádání spoluvlastnictví, viz dále).
V návaznosti na založení je přijato další pravidlo pro vznik společenství, jehož smyslem je zabránit tomu, aby v důsledku převodu…

References: § 1208
 § 1189
 § 1208
 § 1208
 § 1206
 § 1198