Source: http://mitfugundrecht.de/2009/11/lg-dusseldorf-auch-wer-als-makler-verwaltend-fur-den-mieter-tatig-ist-verliert-seinen-provisionsanspruch/
Timestamp: 2020-05-26 12:42:31+00:00

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LG Düsseldorf – Auch wer als Makler verwaltend für den Mieter tätig ist, verliert seinen Provisionsanspruch
Die Klägerin machte für die Vermittlung eines Mietvertrages Maklerprovision in Höhe von knapp 4.000 Euro geltend. Tatsächlich war ein Mietvertrag zwischen der X AG und einer Mieterin zustande gekommen. Allerdings war die X AG selbst nur Mieterin der Wohnanlage, die dazu diente, ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Die Klägerin war neben der Vermittlung von Mietverträgen an die Mitarbeiter auch für die X AG tätig und betreute deren Mietverhältnis. So nahm sie beispielsweise mit dem eigentlichen Vermieter Kontakt auf, um eine Aufhebung bzw. Änderung bestehenden Vertrages zu verhandeln.
Als die Mieterin die Provision an die Klägerin nicht zahlte, klagte diese vor dem Amtsgericht Düsseldorf. Die Mieterin wiederum verlangte von der Klägerin Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung des Provisionsanspruches in Höhe von knapp 550 Euro und erhob Widerklage.
Das Amtsgericht Düsseldorf hat die Mieterin zur Zahlung der Provision verurteilt und die Widerklage mangels Anspruchsgrundlage abgewiesen. Die Berufung der Mieterin zum Landgericht Düsseldorf hatte vollen Erfolg. Nach der Entscheidung des Landgerichts ist ein Provisionsanspruch wegen der Verwaltungstätigkeit der Klägerin für die X AG ausgeschlossen. Zwar sei die Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters – untypisch. Dies ändere an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Auf die Widerklage ist der Mieterin Schadenersatz für die Abwehr des unberechtigten Provisionsanspruches zu leisten. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung hat das Landgericht die Revision zugelassen.
Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.
Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).
Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des Eigentümers oder Vermieters einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine „echte Vermittlungstätigkeit“ nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der Verwalter von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).
Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).
Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung branchenüblicher Serviceleistungen eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).
Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).
Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.
(…) Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die X AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn (…) sie (wurden) vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.
Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die X AG ist somit nicht als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine „echte Vermittlungstätigkeit“ liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der X AG noch bestanden hatte.
Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die X AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters – ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der X AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.
Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.
Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).
Weil – wie dargetan – ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie (…) eine unbegründete Forderung (…) gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.
Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.
Landgericht Düsseldorf, Urt. v. 24.10.2008, Az: 22 S 172/08 (Volltext Justiz NRW)
Vorinstanz: Amtsgericht Düsseldorf, Urt. v. 10.04.2008, AZ: 27 C 378/08
Makler, Mietvertrag, Provision, Verwaltung, Wohnraumvermittlung
Dieser Beitrag wurde am 23. November 2009, 22:26 unter Mietrecht, Vermischtes verfasst. Sie können alle Antworten auf diesen Beitrag nachverfolgen mit RSS 2.0. Sie können ans Ende springen und eine Antwort hinterlassen. Pinging ist derzeit nicht erlaubt.

References: BGH 
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