Source: https://forum.pim.be/topic-287568-loi-coproprietes-recommandations-au-ministre-de-la-justice-page-1.html
Timestamp: 2018-02-20 09:16:02+00:00

Document:
Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
#2 08-03-2017 21:57:46
Est-il prévu d'indiquer dans l'Ordre du Jour quelle sera la majorité à atteindre pour voter chaque point qui sera soumis aux copropriétaires ?
#3 09-03-2017 00:48:57
Le texte d'en fait 16 pages est un projet de loi, qui doit encore passer le cycle parlementaire.
Espérons qu'il soit voté avant fin juin, pour être d'application fin octobre.
Après lecture en diagonale, j'octroie au moins 80% des points à ce projet.
En gros seul l'opposabilité pratique du ROI et le contrat écrit du syndic provisoire nommé par le juge me posent des problèmes d’interprétation lors de cette lecture diagonale. J'attends pour mieux comprendre des commentaires d'autres intéressés.
Le ROI devient un ROI ACP écrit par le syndic (je crois comprendre qu'il déterminera lui-même sa mission). Il sera nécessaire de créer un ROI Résidents.
La proposition rétablit le contact ACP -> syndic -> CP -> bailleur -> locataire. J'aurais préféré que tout changement du ROI soit aussi signifié par recommandé aux membres du CDC et au commissaire aux comptes.
La création d'un vrai collège de commissaires aux comptes dans le cas des grands ACP est prévue. Dans mon ACP il en faut trois avec chacun leur spécifité (budget, compta et travaux batiment). Le CaC "compta" peut être un reviseur externe, mais les deux autres sont de préférence CP.
Test pratique : pour les procès en cours de moi contre l'ACP, je crois que je reste dans les normes du changement proposé de l'Art.577-9, §2, mais il sera nécessaire dans le futur d'être plus explicite lors de la citation au lieu de l'expliquer dans les conclusions. Mais je crois que je ne devrai plus citer l'ACP, si l'IPI fait ce qu'il faut (je crois que sera la cas selon mes contacts).
Parfois je n'ai pu détailler lors de mes citations passés mon préjudice personnel dans certains cas, vu un refus d'accès aux documents de l'ACP endéans les trois mois. Ce qui impose un suivi plus strict par l’IPI des fautes d’un syndic. Intervenir/suspendre dès qu’il y a une faute déontologique, et pas attendre un jugement civil. Notifier les suspensions, ... au président du CdC. Ce qui nécessite une publication quelque part d'un point de contact.
Les problèmes liés au Code du Droit Economique (2013) et le Code (futur) des Entreprises (= modernisation du Code des Sociétés) n'ont pas été entamé, pour compenser l'absence de protection "consommateurs" de l'ACP.
Pourtant un petit changement de l'Art. 61 du Code des Sociétés y remédierait beaucoup.
Si on insère " le syndic d'une ACP" à la place approprié de l'Art. 61 du Code des Sociétés (ou inserait dans le CC une disposition semblable).
Ce changement imposerait lors de la signature du contrat la présence comme cosignataire d’un représentant permanentée de la firme du syndic. Il responsabilise le "gestionnaire" et rendrait l'assirance RC un peu plus réaliste. En plus cela imposerait au moins de présenter un nouveau contrat, en cas de changement à 100% des associés et/ou du gérant.
En résumé : un grand pas en avant, sous condition que la déontologie de l'IPI est adapté à la loi de 2010 et à cette proposition du Ministre GEENS (dès que voté).
En marge: la proposition lors d’un colloque au KUL en septembre 2010 a été honorée.
#4 09-03-2017 01:11:30
"Le groupe de travail a examiné quelques unes des préoccupations de la pratique. A mon tour à présent de me mettre au travail avec ses recommandations. » affirme le Ministre GEENS.
A mon avis, le stade du projet de loi que rédigera le Ministre au départ notamment des recommandations n'est pas encore atteint et adopté en conseil des Ministres. Ensuite, il entamera seulement son parcours parlementaire.
Une application de nouvelles dispositions fin octobre me semble optimiste.
#5 09-03-2017 07:16:38
Exact. Je suis un optimiste.
Selon un article sur le site du Ministre il table lui-même sur la fin de cette année.
#6 09-03-2017 09:16:41
"On l'a dit, il ne s'agit, à ce stade, que de pistes dégagées par un groupe de travail composé, outre des deux professeurs, de la Fédération royale du notariat et de l'institut professionnel des agents immobiliers, entre autres.
"J'espère que la loi sera encore approuvée cette année par le parlement et quoi qu'il en soit, le sujet sera mis en priorité sur la table", a annoncé Koen Geens, qui sait qu'il a encore du plain sur la planche."
https://www.koengeens.be/news/2017/03/0 … proprietes
Ce texte conforte mon avis : à ce jour inexistence d'un projet de loi présenté par le Ministre au gouvernement .
Par ailleurs, même si ce projet est approuvé cette année encore par le parlement, il devra ensuite être publié au Moniteur .
Quant à son entrée en vigueur , les recommandations présentées au Ministre prévoient ce qui suit :
- Insertion d'une disposition :
« La présente loi s'applique dès le premier jour du troisième mois suivant sa publication au Moniteur belge à tout immeuble ou groupe d'immeubles répondant aux conditions visées à l’article 577-3 du Code civil.
La modification de l'article 577-8, § 1er, alinéa 2, ne s’applique qu’aux contrats conclus ou reconduits après l’entrée en vigueur de la présente loi.
Une dérogation à l’application de la section intitulée « Copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis » valablement décidée avant l’entrée en vigueur de cette loi n’entre pas dans le champ d’application du nouvel article 577-3, alinéa 1er, dernière phrase. Nonobstant l’article 577-4, §1, 2° nouveau, les clauses pénales qui figurent au moment de
l’entrée en vigueur de la présente loi dans le règlement d’ordre intérieur conservent leurs effets conformément à l’article 577-10, § 4, alinéa 2. ».
#7 09-03-2017 12:32:40
quel est le pendant du site PIM en néerlandais svp?
C'est déjà assez exceptionnel qu'il existe, sur base d'une initiative privée, en FR...
J'ignore si cela existe en version NL (si vous le trouvez, n'hésitez pas à m'en communiquer l'URL)
angelina, luc
#8 11-03-2017 09:58:44
Copropriete Cassation Belgique :
est-ce que ce principe de respect dû à l'acte de base selon les caractéristiques d'un "contrat d'adhesion" a été examiné par la Cour suprême en Belgique comme ceci par exemple :
le 26 novembre 2003 par la Cour de Cassation de Paris (Cour de Cassation 26 novembre 2003 n° 02-14.184) :
#9 11-03-2017 11:27:45
Quel que soit le réel intérêt de la problématique soulevée, êtes-vous certain que ce message trouve sa place dans un sujet consacré aux recommandations faites par un groupe de travail au Ministre GEENS ?
Dernière modification par GT (11-03-2017 11:29:42)
#10 12-03-2017 09:54:37
Ah !!! Si la question soulevée est d'ordre "problématique" cela implique que la Cour de Cassation n'a pas (encore) pris position à ce sujet ? Le cas échéant , oui je pense que le respect d'un contrat de copropriété ( ACTE AUTHENTIQUE VIA NOTAIRE) concerne à 100% les membres de ce groupe de travail qui a fait des recommendations au Ministre GEENS. Pas vous ?
#11 12-03-2017 10:15:45
En relisant tout ce fil, je ne peux m'empêcher de penser que les ministres successifs ne font que rajouter des couches à un oignon qui en a déjà pas mal. Mais que l'accès à la justice est toujours aussi difficile, lent et aléatoire pour ceux qui s'y soumettent.
Le cas des justices de paix était une exception. Elle marchait relativement bien, humainement et à moindre coût. Avec la possibilité de se défendre seul, pour les cas simples.
Dans le cas de la copropriété, on peut faire toutes les lois qu'on veut, si une partie ne la respecte pas, la justice est à peu près incapable d'imposer le droit face à une AG manipulée et incapable de connaître des règles qui s'appliquent à elle.
C'est à se demander si l'idée ne devrait pas être de faire un "acte de base standard" intégré dans la loi, et qui s'applique à tous. Auquel on rajoute les "conditions particulières": quotités, montants, dates AG, sous-AG, etc.
Quant à l'idée de faire des décisions d'AG en fonction des payeurs, c'est bien. Cela évite que les propriétaires de garages bloquent idiotement une décision sur les ascenseurs ou les chaudières. Mais si il y a un mauvais payeur, est-ce que les propriétaires de garage vont aussi être dispensés de payer?
#12 12-03-2017 14:53:39
"Quant à l'idée de faire des décisions d'AG en fonction des payeurs, c'est bien. Cela évite que les propriétaires de garages bloquent idiotement une décision sur les ascenseurs ou les chaudières. Mais si il y a un mauvais payeur, est-ce que les propriétaires de garage vont aussi être dispensés de payer?"
LE COMMUNIQUÉ DE PRESSE PUBLIÉ CE MARDI 7/3 PAR LE MINISTRE DE LA JUSTICE, GEENS
RÉFORME DES DISPOSITIONS RELATIVES À LA COPROPRIÉTÉ FORCÉE D’IMMEUBLES ET GROUPES D’IMMEUBLES BÂTIS -NOTE et RECOMMANDATION DU GROUPE DE TRAVAIL INSTITUE PAR LE MINISRE DE LA JUSTICE
I. Commentaire général
"Une troisième ligne directrice est le rééquilibrage au sein de la copropriété. En effet, une étape est ici franchie en direction du principe « qui paye, décide». Cela ne se fait toutefois pas de manière démesurée. En effet, il faut toujours garder à l’esprit que les décisions prises par quelques copropriétaires peuvent avoir une incidence sur les autres."
II. AMENDEMENTS PROPOSES
- Insertion à l’article 577-6, § 6, du Code civil :
« Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d’immeubles, ces copropriétaires seuls prennent part au vote à condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans lesdites charges. ».
(Le début du § 6 n'est ni modifié, ni remplacé :" Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.")
Exemple. Un règlement de copropriété prévoit que les frais de fonctionnement , d'entretien, de réparations et d'assurances des ascenseurs sont mis à charge des copropriétaires des appartements mais que les appartements du rez-de-chaussée sont exclus de cette répartition.
L'acte de base prévoit que l'ascenseur est une partie commune.
A suivre l'amendement au Code civil proposé par le groupe de travail, puisque les frais de fonctionnement et d'entretien de l'ascenseur, partie commune de l'immeuble, sont mis à charge de tous les copropriétaires, hormis ceux du rez-de-chaussée, seuls les copropriétaires auxquels s'appliquent , eu égard au règlement de copropriété, la charge des frais de fonctionnement , d'entretien, de réparations et d'assurances prennent part aux votes concernant cette partie commune.
La qualité de bon ou mauvais payeur est irrelevante en la matière. A mon avis, à lire l'amendement proposé, le principe "qui paie décide" pourrait avantageusement êtes remplacé par celui-ci : "qui est tenu de payer décide".
Dernière modification par GT (12-03-2017 14:54:59)
#13 12-03-2017 21:25:30
" En relisant tout ce fil, je ne peux m'empêcher de penser que les ministres successifs ne font que rajouter des couches à un oignon qui en a déjà pas mal. Mais que l'accès à la justice est toujours aussi difficile, lent et aléatoire pour ceux qui s'y soumettent.
Je partage le constat ci-dessus et ma conclusion que lL'acte de base ( contrat de copropriété) est pourtant un acte authentique.
Mais ni la loi et ni l'acte de base (semble-t-il) n'auront (toujours pas) force de loi.
#14 13-03-2017 12:09:38
"Démontrer son intérêt personnel" est un des petits changements avec un impact assez grand. L'avocat du syndic (pas l'avocat de l'ACP) l'a déja utilisé dans une lettre officielle, pour me refuser le droit d'accés à des documents il y a quelques jours.
#15 13-03-2017 15:44:09
#16 13-03-2017 19:17:08
L'ACP et les copropriétaires sont des tiers entre eux depuis 01.08.1995.
#17 14-03-2017 15:06:38
Ah !!! Si la question soulevée est d'ordre "problématique" cela implique que la Cour de Cassation n'a pas (encore) pris position à ce sujet ?
"C'est vous qui le dites" ou, du moins qui tirez, à partir des mes propos, une conclusion à laquelle je ne me rallie pas.
Que la Cour de cassation (belge) se soit prononcée ou non sur la problématique, je l'ignore.
Chaque intéressé peut effectuer des recherches en la matière.
Et quand bien même la Cour de cassation se serait prononcée, la problématique n'aurait pas nécessairement disparu.
La jurisprudence de la cour de cassation est aussi évolutive et il est même arrivé que nos cours suprêmes , Cour de cassation et Cour constitutionnelle aient pris des positions différentes dans les mêmes matières.
Et les juridictions dites inférieures prennent parfois leurs distances avec les positions de la Cour de cassation.
Une recommandation concrète et motivée à adresser au Ministre ?
Dernière modification par GT (14-03-2017 15:13:37)
#18 16-03-2017 12:22:38
Donc effectivement, il s’agit actuellement de recommandations d’un groupe de travail que le Ministre Geens dois passer en projet de loi et ensuite suivre le parcours parlementaire. Le timing espéré est donc un vote vers la fin de l’année. Il faut aussi comprendre que les recommandations d’écoulent d’un consensus, assez large il faut dire.
Pour le syndic nommé par un juge, je suis pour qu’il devienne un auxiliaire de justice comme l’expert judiciaire par exemple. Ce qui n’est toujours pas le cas. Le syndic judiciaire va réaliser une mission fixée et confiée par le juge qui se substitue à l’AG. C’est ce dernier qui pourra révoquer le syndic. A noter l’arrivé de l’administrateur provisoire qui sera nommé par le juge et qui se substituera à l’AG dans le cas où l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales ne sont pas assurées.
Le bail n’a pas de place dans la loi sur les’ACP vu que c’est le contrat qui lie le bailleur et son locataire.
Vous ne trouverez rien au niveau de la Cour de cassation par rapport au fait que les statuts soient un acte d’adhésion. Vu qu’on ne lui a jamais posé la question. Car il n’y a pas de discussion par rapport à ce point. Les statuts sont un acte d’adhésion.
Dernière modification par BMCTools (16-03-2017 12:23:13)
#19 16-03-2017 15:48:49
J'ai formulé personnellement mes recommandations au groupe de travail de K.Geens, qui en tiendra compte j'en suis sure.
"C'est vous qui le dites".
Je vous invite à lire avec attention la fiche "Les charges locatives" et notamment l'extrait que je reprends ci-dessous
"Une triple obligation s’impose à vous lorsque vous réclamez des charges à votre locataire :
Il est important de noter que cette dernière obligation est atténuée dans le cas d’immeubles à appartements multiples. Dans ce cas, il vous suffit de transmette à votre locataire un relevé des frais et charges. Celui-ci pourra ensuite consulter les documents afférents."
Ces obligations sont visées à l'article 1728ter, Code civil.
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … imgcn.y=16
"21 MARS 1804. - CODE CIVIL - LIVRE III :
SECTION I. - DISPOSITIONS GENERALES RELATIVES AUX BAUX DES BIENS IMMEUBLES.
J'ai été locataire dans un immeuble à appartements.
Le bailleur me faisait parvenir un décompte de charges et de frais (sur base des chiffres qu'il avait puisés dans son propre décompte relatif à ses propres charges que lui avait adressé le syndic). Le bailleur seul (et non le syndic) est responsable du décompte adressé au locataire. Entre le syndic et le locataire, il n'existe aucune relation contractuelle. Le syndic n'a d'ailleurs aucun pouvoir pour adresser au locataire un décompte de charges (sauf mandat explicite qui lui serait donné par le bailleur et dans le cadre de ce mandat particulier).
Ensuite je faisais usage du droit qui m'était reconnu par la loi de consulter les pièces justificatives établissant ces charges et frais , qui m'étaient imputées par mon bailleur, au siège de la personne morale qui assurait la gestion de l'immeuble à appartements.
Mes droits de preneur étaient ainsi préservés. Il m'était possible ainsi de contester auprès de mon bailleur un poste de charges ou le montant de celles-ci eu égard à mon contrat de bail.
Le preneur doit évidemment non seulement avoir lu mais aussi compris le texte de son bail.
Pour le contrôle des pièces justificatives, je devais néanmoins me déplacer chez le syndic (50kms aller-retour).
Dans votre recommandation au Ministre, je suppose que vous avez proposé une modification de l'article 1728ter du Code civil ?
#20 16-03-2017 15:54:51
Car si PIM est très informatif sur le sujet, Mr Geens, son groupe de travail, ne le consultera pas pour prendre ses décisions.
Libre au Ministre de suivre ou non les recommandations de chaque citoyen.
Quel est le texte de votre recommandation mûrement réfléchie ? Quelles sont les modifications légales recommandées ? En quoi l'article 1728ter C. civil est-il insatisfaisant ?
Dernière modification par GT (16-03-2017 15:56:39)

References: §2
 l'article 577
 § 1
 §1
 § 4
 § 6
 § 6
 l'article 1728
 l'article 1728
 l'article 1728