Source: http://cz-nemovitosti.cz/poruseni-smlouvy-o-smlouve-budouci/
Timestamp: 2019-08-23 21:53:58+00:00

Document:
Porušení smlouvy o smlouvě budoucí – Bez realitky na prodej nemovitosti
ze dne 11. 10. 2001
K důsledkům při porušení smlouvy o smlouvě budoucí (uzavření kupní smlouvy s třetí osobou)
33 Odo 538/2001
§ 39, § 50 zákona č. 40/1964 Sb.
Smlouva o smlouvě budoucí působí jen mezi účastníky smlouvy, a proto její porušení jedním z účastníků nemůže mít samo o sobě vliv na právní postavení třetí osoby a na platnost kupní smlouvy, kterou účastník smlouvy o smlouvě budoucí převádí nemovitosti, o které ve smlouvě o smlouvě budoucí šlo.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v právní věci žalobkyně H. Š., proti žalovaným 1) Ing. V.P., 2) I.J., 3) H.N., 4) A.K., 5) M.J., o neplatnost kupní smlouvy a určení povinnosti uzavřít kupní smlouvu, vedené u Okresního soudu v Benešově pod sp. zn. 11 C 70/97, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 13. června 2000 č. j. 25 Co 107/2000-221, takto:
Okresní soud v Benešově rozsudkem ze dne 1. dubna 1999 č. j. 11 C 70/97-169 ve znění opravného usnesení ze dne 17. listopadu 1999 č. j. 11 C 70/97-212 zamítl návrh na určení, že kupní smlouva ze dne 25. 10. 1996 na dům čp. xxx v N. se stav. parc. č. xx, vše v kat. úz. N.-zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu v B. na LV č. xxxx kat. úz. a obec N., uzavřená formou notářského zápisu č. Nz 162/96 mezi první až čtvrtou žalovanou jako prodávajícími a pátou žalovanou jako kupující je neplatná od počátku /výrok I./ a výrokem II. zamítl návrh na nahrazení projevu vůle mezi žalobkyní a první až čtvrtou žalovanou ke vzniku kupní smlouvy s podstatnými náležitostmi: předmět smlouvy-nemovitost, a to dům čp. 102 na p. č. 85-objekt bydlení-k. ú. N., obec N., zapsán na LV č.xxxx u KÚ v B. a pozemek p. č. xxx o výměře 976 m2-zastavěná plocha, k. ú. N., obec N., zapsán na LV č. xxxx u KÚ v B., a to s příslušenstvím a součástmi (dřevníkem, skladem potravin, krytou rampou, skladem a venkovními úpravami-žumpou), kupní cenou 1 100 000 Kč, kdy kupující byla povinna ji uhradit prodávajícím, každému tj. 275 000 Kč do 15 dnů od právní moci rozsudku a dalšími podstatnými náležitostmi kupní smlouvy uvedenými ve smlouvě o smlouvě budoucí ze dne 26. 9. 1994, která byla prohlášena součástí výroku rozsudku. Současně soud rozhodl o náhradě nákladů řízení. Vyšel ze zjištění, že žalobkyně uzavřela dne 26. 9. 1994 s první až čtvrtou žalovanou smlouvu o smlouvě budoucí, v níž se žalované zavázaly uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu na nemovitosti ve smlouvě specifikované a pro případ odstoupení od smlouvy kteroukoliv smluvní stranou, se dohodli na odstupném ve výši 200 000 Kč. Přípisem ze dne 25. 10. 1996 oznámily první až čtvrtá žalovaná žalobkyni, že odstupují od smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 26. 9. 1994 a dne 29. 10. 1996 vyplatily žalobkyni odstupné v částce 200 000 Kč, které žalobkyně přijala. Dne 25. 10. 1996 pak žalované 1) až 4) uzavřely s pátou žalovanou kupní smlouvu, dle níž jí prodaly každá Ľ domu čp. xxx v N. se st. p. č. xxx. Vklad vlastnického práva dle této smlouvy byl zapsán v katastru nemovitostí dne 18. 11. 1996, přičemž právní účinky vkladu vznikly dnem 29. 10. 1996. Soud dospěl k závěru, že tato kupní smlouva byla uzavřena v souladu s § 588 a násl. obč. zák. ve spojení s § 37 a násl. obč. zák., neshledal, že by účelem této smlouvy bylo něco jiného než koupě a prodej nemovitosti, proto neuznal námitku žalobkyně, že smlouva svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům, a skutečnost, že 1) až 4) žalovaná se ve smlouvě o smlouvě budoucí zavázaly prodat nemovitosti žalobkyni, nezpůsobuje neplatnost kupní smlouvy uzavřené následně se subjektem odlišným od účastníka smlouvy o smlouvě budoucí. Porušení smlouvy o smlouvě budoucí jedním z účastníků působí jen mezi účastníky smlouvy a samo o sobě nemá vliv na právní postavení osoby, která není účastníkem této smlouvy a v případě, že dojde k převodu předmětu smlouvy o smlouvě budoucí na tuto osobu, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění. Žalobkyně neprokázala naléhavý právní zájem na určení neplatnosti předmětné kupní smlouvy, neboť nemá ani věcnou legitimaci v tomto řízení, když nebyla účastníkem smlouvy, jejíž platnost napadá. Dále soud dospěl k závěru, že byla platně uzavřena i smlouva o smlouvě budoucí, neboť tato smlouva splňuje všechny náležitosti požadované § 50a odst. 1, § 37 a násl., a platně bylo v souladu s § 48 a § 497 obč. zák. sjednáno a realizováno odstoupení od smlouvy. Poskytnutí ručení a zastavení vkladů u bank žalobkyní na garanci úvěru první žalované a jejího manžela nebylo poskytnutím zálohy na kupní cenu.
Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 13. června 2000 č. j. 25 Co 107/2000-221 rozsudek soudu prvního stupně ve znění opravného usnesení potvrdil, rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení a zamítl návrh na připuštění dovolání. Odvolací soud převzal skutková zjištění okresního soudu a dospěl ke stejným právním závěrům, že kupní smlouva ze dne 25. 10. 1996 je platná, nebyla uzavřena v rozporu s dobrými mravy podle § 3 obč. zák., jestliže účelem této smlouvy byla jen koupě a prodej a na platnost takové smlouvy nemá vliv skutečnost, že předmět plnění prodávající již dříve slíbily poskytnout jinému ve smlouvě o smlouvě budoucí. Učinil závěr, že žalované 1) až 4) svou povinnost, kterou smlouvou o smlouvě budoucí ze dne 26. 9. 1994 převzaly, splnily, neboť stanovené odstupné sjednané pro případ odstoupení od smlouvy žalobkyni zaplatily, a okolnost, že kupní smlouva uzavřená mezi 1) až 4) žalovanou jako prodávajícími a 5) žalovanou jako kupující, která nese stejné datum 25. 10. 1996 jako odstoupení od smlouvy, které bylo doručeno žalobkyni až dne 29. 10. 1996, nečiní kupní smlouvu ze dne 25. 10. 1996 neplatnou podle § 39 obč. zák. pro rozpor s dobrými mravy. Odvolací soud se ztotožnil i s se závěrem soudu prvního stupně, že žalobkyně neposkytla žalovaným zálohu na plnění smlouvy o smlouvě budoucí. Důvodným neshledal odvolací soud odvolání 5) žalované proti výroku o nákladech řízení, neboť se v daném případě jednalo o určovací žalobu a žalobu o nahrazení projevu vůle, kde není cena předmětem vlastnického práva pro soudní řízení relevantní, hodnotu věci nelze vyjádřit v penězích a s ohledem na tuto skutečnost byla výše nákladů soudem prvního stupně vyčíslena správně. Odvolací soud nepřipustil dovolání proti svému rozsudku, neboť položenou právní otázku nepovažoval za otázku zásadního právního významu, neboť tato problematika již byla řešena judikaturou vyšších soudů.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání z důvodů podle § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř., ve znění před 1. 1. 2001, a navrhla, aby dovolací soud podle § 239 odst. 2 o. s. ř., ve znění před 1. 1. 2001, připustil dovolání proti rozsudku odvolacího soudu, přičemž za otázku zásadního právního významu považuje otázku, zda je možné platně uzavřít kupní smlouvu s třetí stranou v době, kdy nedošlo k odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí zavázanou stranou. Dovolatelka považuje uzavření kupní smlouvy s třetí stranou v době trvání závazku z uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí za neplatné z důvodu rozporu s dobrými mravy. Za neplatné považuje i odstoupení žalovaných od smlouvy o smlouvě budoucí, přičemž poukazuje na § 497 a 498 obč. zák. Nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že poskytnutí ručení za úvěr žalovaným není poskytnutím zálohy na plnění smlouvy o smlouvě budoucí ve smyslu § 498 obč. zák. Má za to, že se jednalo v daném případě o poskytnutí zálohy, proto pak podle § 497 obč. zák. nemohli žalovaní platně od smlouvy o smlouvě budoucí odstoupit. Žalobkyně navrhla, aby rozsudek odvolacího soudu i rozsudek soudu prvního stupně byly zrušeny a věc vrácena k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Podle ustanovení části dvanácté hlavy I bodu 17 zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, se dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (1. 1. 2001) nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů (tedy podle občanského soudního řádu ve znění platném do 31. 12. 2000-dále jen „o. s. ř.“).
Dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas osobou oprávněnou-účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), řádně zastoupenou advokátem podle § 241 odst. 1 o. s. ř. a splňuje formální i obsahové náležitosti předepsané § 241 odst. 2 o. s. ř. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) projednal věc bez nařízení jednání (§ 243a odst. 1, věta první o. s. ř.) a po přezkoumání věci ve smyslu § 242 o. s. ř. dospěl k závěru, že dovolání směřuje proti rozhodnutí, proti němuž není mimořádný opravný prostředek přípustný.
Vady řízení vyjmenované v ustanovení § 237 odst. 1 o. s. ř., k nimž dovolací soud přihlíží z úřední povinnosti /§ 242 odst. 3 o. s. ř./, nebyly dovolatelkou tvrzeny a ani z obsahu spisu nevyplývají. Přípustnost dovolání v dané věci není dána ani podle § 238 o. s. ř., neboť dovolání směřuje proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu, a nejde o případ, kdy soud prvního stupně rozhodl jinak než v dřívějším rozsudku proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil (§ 238 odst. 1 písm. b/ o. s. ř.).
Přípustnost dovolání v dané věci nelze dovodit ani z § 239 odst. 1 o. s. ř., neboť-jak vyplývá z výroku napadeného rozsudku-odvolací soud nevyslovil přípustnost dovolání.
Vzhledem k tomu, že přípustnost dovolání ve smyslu ustanovení § 239 odst. 2 o. s. ř. je spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku po právní stránce, je také dovolací přezkum otevřen zásadně pro posouzení těch právních otázek, pro něž byl návrh na připuštění dovolání učiněn a pro které je dovolání podáno.
Spatřuje-li dovolatel zásadní význam rozhodnutí odvolacího soudu v řešení konkrétně vymezené právní otázky, ve vztahu k níž navrhl, aby dovolání bylo připuštěno, a odvolací soud tomuto návrhu nevyhověl, jsou hranice možného dovolacího přezkumu objektivně určeny toliko zněním uvedené právní otázky. Dovolání podané z důvodu nesprávného posouzení jiné právní otázky je nepřípustné bez ohledu na to, zda z hlediska řešení této jiné otázky by napadené rozhodnutí mohlo mít po právní stránce zásadní význam (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 11. 1998, sp. zn. 25 Cdo 1457/98).
V posuzovaném případě dovolatelka při jednání před odvolacím soudem dne 13. června 2000 navrhla připuštění dovolání, přičemž otázku zásadního právního významu formulovala: „Zda je možné platně uzavřít kupní smlouvu s třetí stranou v době, kdy nedošlo k odstoupení od smlouvy budoucí zavázanou stranou.“ V dovolání pak dovolatelka mimo této otázky jako otázky zásadního právního významu pokládá další otázku-posouzení platnosti odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí s ohledem na § 497 a 498 obč. zák.. S ohledem na výše uvedené je dovolání podané z důvodu nesprávného posouzení této právní otázky nepřípustné.
Z hlediska § 239 odst. 2 o. s. ř. o rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadního významu jde jen tehdy, jestliže odvolací soud posuzoval právní otázku, která v projednávané věci měla pro rozhodnutí ve věci zásadní význam. Rozhodnutí odvolacího soudu musí mít současně po právní stránce zásadní význam z hlediska rozhodovací činnosti soudů vůbec (mající obecný dopad na případy obdobné povahy). Z tohoto pohledu má rozhodnutí odvolacího soudu zásadní význam zpravidla tehdy, jestliže řeší takovou právní otázku, která judikaturou vyšších soudů nebyla vyřešena nebo jejíž výklad se v judikatuře těchto soudů dosud neustálil, nebo jestliže odvolací soud posoudil určitou právní otázku jinak, než je řešena v konstantní judikatuře. Přípustnost dovolání podle § 239 odst. 2 o. s. ř. není založena již tím, že dovolatelka tvrdí, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam. Přípustnost dovolání nastává teprve tehdy, jestliže rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam skutečně má (srov. v tomto směru usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 2 Cdon 1339/96 publikované v časopise Soudní judikatura, pod č. 101, ročník 1997, sešit 12). Za otázku zásadního právního významu nelze zpravidla považovat takovou otázku, která byla v napadeném rozhodnutí řešena v souladu s konformní soudní praxí (srovnej usnesení Nejvyššího soudu České republiky z 29. 10. 1996 sp. zn. 2 Cdon 911/96, uveřejněné v sešitě č. 3 z roku 1997 časopisu „Právní rozhledy“, příp. usnesení téhož soudu z 24. 9. 1997 sp. zn. 2 Cdon 1339/96, uveřejněné v sešitě č. 13 z roku 1997 časopisu „Soudní judikatura“).
Závěr odvolacího soudu, že smlouva o smlouvě budoucí působí jen mezi účastníky smlouvy, a její porušení jedním z účastníků nemůže mít samo o sobě vliv na právní postavení třetí osoby a na platnost kupní smlouvy, kterou účastník smlouvy o smlouvě budoucí převádí nemovitosti, o které ve smlouvě o smlouvě budoucí šlo, na osobu třetí, není-li obsahem kupní smlouvy něco jiného, než prodej a koupě nemovitosti, je v souladu s konstantní judikaturou. Účel kupní smlouvy, jímž předmětem je koupě a prodej, nelze považovat za účel, který by byl v rozporu s dobrými mravy a činil právní úkon neplatným podle § 39 obč. zák. Tento závěr je plně v souladu s dosavadní judikaturou (srov. například rozsudky Nejvyššího soudu ČR: ze dne 29. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 1505/97, uveřejněný v časopise Soudní judikatura, roč. 1998, seš. č. 3, ze dne 25. 2. 1999, sp. zn. 2 Cdon 848/97, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu ČR, roč. 2000, seš. 3) a v soudní praxi nebyla zaznamenána nejednota v řešení položené otázky, proto tato otázka nesplňuje podmínky zásadního právního významu, a nemůže tak založit přípustnost dovolání ve smyslu § 239 odst. 2 o. s. ř.
Nejvyšší soud proto podle § 243b odst. 4 o. s. ř. v návaznosti na § 218 odst. 1 písm. c) o. s. ř. dovolání pro jeho nepřípustnost odmítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 243b odst. 4, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1, neboť žalobkyně s ohledem na výsledek dovolacího řízení na náhradu svých nákladů právo nemá a žalovaným v dovolacím řízení žádné náklady řízení nevznikly.

References: § 39
 § 50
 zákona č. 40
 soud 
 soud 
 soud 
 Soud 
 § 588
 § 37
 soud 
 § 50
 § 37
 § 48
 § 497
 soud 
 soud 
 § 3
 § 39
 soud 
 soud 
 soud 
 § 241
 soud 
 § 239
 § 497
 § 498
 § 497
 zákona č. 30
 § 241
 § 241
 soud 
 soud 
 § 242
 § 237
 soud 
 § 238
 soud 
 § 239
 soud 
 § 239
 soud 
 § 497
 § 239
 soud 
 soud 
 § 239
 § 39
 § 239
 soud 
 § 243
 § 218
 § 243
 § 224
 § 151
 § 142