Source: https://www.notariosyregistradores.com/doctrina/resumenes/2012-deudores-hipotecarios-buenas-practicas.htm
Timestamp: 2019-08-21 00:50:45+00:00

Document:
PROTECIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS CON RIESGO DE EXCLUSIÓN Y CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS
PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS CON RIESGO DE EXCLUSIÓN
Y CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS
Objeto Destinatarios Umbral del exclusión
Intereses de demora Código de buenas prácticas Modo de acreditar
Reestructuración Quita Dación en pago
Aplicación indebida Procedimiento extrajudicial Medidas fiscales
Arrendamientos Cajas de Ahorro Entrada en vigor
Entidades Adheridas Servicio de Ayuda de Euskadi Estudio en Consumo y D.
Ver importante reforma por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
Ver reforma Ley 8/2013, Ley de Rehabilitación Urbana.
Ver cuadro comparativo de disposiciones 2012/2013.
Ver artículo de Mº Concepción Iborra
Resumimos, a continuación, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Este RDL viene motivado por la crisis económica y financiera que desde hace cuatro años azota a toda la sociedad y, especialmente, a colectivos muy vulnerables como son los deudores -y sus familias- sin recursos, como consecuencia de su situación de desempleo o de ausencia de actividad económica, lo que les hace peligrar su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el artículo 47 de la Constitución española, principio que ha de guiar la actuación de los poderes públicos.
- Establecer medidas conducentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago;
- flexibilizar los procedimientos de ejecución hipotecaria.
- Como regla general, a los deudores situados en el umbral de exclusión con contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria
- Serán de aplicación general las medidas contenidas en los artículos 12 (procedimiento de ejecución extrajudicial) y 13 (preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos).
Umbral de exclusión. Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
- ha de ser la única vivienda, propiedad del deudor
- préstamo/crédito concedido para su adquisición sin más garantías reales o personales o insuficientes
- todos los miembros de la unidad familiar deben carecer de rentas del trabajo o actividades económicas;
- cuota hipotecaria superior al 60 por 100 de los ingresos netos de la unidad familiar;
- los miembros de la unidad familiar han de carecer de bienes patrimoniales para hacer frente a la deuda
Modo de acreditación de los requisitos. Se desarrolla en el art. 3.2. Se incluyen diversos certificados (entre ellos, de titularidades según el Registro), libro de familia, escrituras y una declaración responsable.
Moderación de los intereses moratorios. A partir del momento en el que el deudor acredite que se encuentra situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo. Esta medida se aplica, aunque la entidad financiera no haya firmado el Código de Buenas Prácticas, ya que el artículo 4 que la recoge es independiente de la regulación de dicho Código.
- podrán suscribirlo de forma voluntaria las entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios;
- se publica como anexo al RDL;
- una vez suscrito, su cumplimiento será obligatorio;
- cualquiera de las partes podrá compeler a la otra a otorgar escritura pública de novación del contrato, aplicando las previsiones contenidas en el Código de Buenas Prácticas, siendo los costes a cargo del solicitante; la novación tendrá los efectos previstos en el artículo 4.3 de la Ley 2/1994, (no alteración de rango de la hipoteca, salvo aumento de responsabilidad o plazo);
- podrá invocarse ante los Tribunales por el afectado;
- la permanencia en el Código será por un mínimo de dos años, prorrogable automáticamente de año en año;
- el valor de adquisición de la vivienda que se financia habrá de ser inferior a los siguientes márgenes:
- Ciudades de más de un millón de habitantes: 200.000 euros.
- De más de 500.000 o en áreas metropolitanas de más de un millón: 180.000 eur
- De más de 100.000 habitantes: 150.000 euros.
- Resto: 120.000 euros.
- será de aplicación exclusiva a las entidades adheridas, deudores y contratos a los que se refiere este real decreto-ley, no procediendo su extensión, con carácter normativo o interpretativo, a ningún otro ámbito, aunque, lógicamente, las entidades adheridas podrán con carácter puramente potestativo aplicar las previsiones del Código de Buenas Prácticas a deudores distintos o mejorar las previsiones contenidas en el mismo.
- Las entidades financieras deberán comunicar su inclusión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, quién hará público el listado trimestralmente en su Sede Electrónica y en el BOE.
- El seguimiento será efectuado por una Comisión de Control en la que estará una representación de la Asociación Hipotecaria Española, el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Secretaría de Estado de Economía que presidirá la comisión y tendrá voto de calidad.
- La Comisión de Control publicará un informe semestral sobre su grado de cumplimiento.
- Podrán formularse ante el Banco de España las reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades de crédito del Código de Buenas Prácticas, las cuales recibirán el mismo tratamiento que las demás reclamaciones cuya tramitación y resolución corresponde al citado Banco de España
C) Fases. Según el Anexo, el Código de Buenas Prácticas se aplicará en las siguientes fases:
- Podrán solicitarla a la entidad y obtenerla los deudores en el ámbito de exclusión, para alcanzar la viabilidad de la deuda a medio y largo plazo, presentando la documentación del art. 3.
- Pueden hacerlo, incluso iniciado el procedimiento de ejecución, hasta el anuncio de la subasta.
- La entidad deberá presentar un plan en el plazo de un mes, que deberá incluir:
- una carencia en la amortización de capital de cuatro años;
- la ampliación del plazo de amortización hasta cuarenta años desde la concesión del préstamo,
- la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos durante la carencia y
- la posibilidad de pedir medidas adicionales si el plan resulta inviable.
- Potestativamente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.
- La amortización anticipada solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración no tendrá costes por compensación.
2. Medidas complementarias:
- Si, pese a la refinanciación, resulta inviable el pago de la deuda, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan.
- Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota mensual superior al 60 por 100 de sus ingresos.
- Podrán solicitar la quita los deudores antes y durante el procedimiento de ejecución, aunque se haya anunciado la subasta y también aquellos deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusión, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.
- la entidad realizará el cálculo entre tres métodos que se especifican, siendo uno de ellos el del reducir la deuda un 25%.
3. Medidas sustitutivas:
- Si ninguna de las dos fases anteriores resulta viable, los deudores en ámbito de exclusión podrán solicitar la dación en pago de la vivienda, quedando obligada la entidad a aceptarla.
- El plazo es de doce meses desde la solicitud de la reestructuración
- Supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con la hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda
- La entrega de la vivienda podrá hacerse a la propia entidad o a tercero que ésta designe.
- El deudor podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3 por 100 del importe de la deuda pendiente en el momento de la dación. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por 100.
- La dación en pago no será aplicable cuando ya se haya anunciado la subasta o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.
- Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.
Aplicación indebida. Al deudor que se hubiese beneficiado, tanto de los intereses moratorios reducidos como de las previsiones del Código de Buenas Prácticas sin reunir los requisitos para ello, o que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusión, le afectarán al menos las siguientes consecuencias:
- será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir por un importe no inferior al beneficio indebidamente obtenido;
- abonará todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización.
- ITPYAJD. Se añade un nuevo número 23 al artículo 45.I.B) del texto refundido:
- Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales:
- IRPF. Se añade una disposición adicional a la Ley 35/2006, de 28 de noviembre:
Aranceles. Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión de este real decreto-ley, se bonificarán en un 50 por cien. El deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria, la titularidad del bien antes hipotecado.
Procedimiento de ejecución extrajudicial. Esta reforma es de aplicación general -y no sólo a los deudores incluidos en el umbral de exclusión-, pero sólo afecta a los casos en los que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor:
La reforma trata de adaptar este procedimiento de regulación reglamentaria (arts. 234 y ss del Reglamento Hipotecario, a los que remite el art. 129 LH) a las reformas de la Ley de Enjuiciamiento Civil que afectaron a sus artículo 670, 671 y añadido posterior de la Disposición Adicional Sexta.
Desde ahora, la posibilidad de tres subastas se circunscribe a los casos en los que la finca no sea la vivienda habitual del deudor.
Pero, incluso tras esta reforma, cabe adjudicaciones por posturas que cubran la cantidad reclamada, aunque ésta fuese irrisoria (apartado 4), también por parte del acreedor, si actuó como postor.
La Disposición final tercera anuncia un desarrollo reglamentario de la ejecución extrajudicial en el plazo de seis meses con el fin de simplificar el procedimiento de venta extrajudicial, e incorporar, entre otras medidas, la posibilidad de subasta electrónica.
Ver artículo de Jorge López Navarro.
Ver artículo de Javier López Cano y formularios.
Ver artículo de Enrique Rojas Martínez de Mármol.
Ver articulo de Fernando Gomá.
Ver artículo de Joaquín Zejalbo.
Ver artículo de Juan Montero-Ríos.
Ver artículo de Francisco Javier González López.
- Preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos. Podrán ser beneficiarias de las ayudas a los inquilinos y tendrán la consideración de colectivo con derecho a protección preferente para el acceso a estas ayudas:
- Las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual por ejecución hipotecaria con posterioridad al 1 de enero de 2012
- Los solicitantes que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de este RDL.
- Ley de Arrendamientos Urbanos. Los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas se considerarán contratos de arrendamientos de vivienda y estarán sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus artículos 9 y 18 (plazo mínimo y actualización de renta), con las especialidades que se regulan a continuación.
- La duración será de dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes.
- La renta durante el período de dos años quedará establecida de conformidad con los parámetros del Código de Buena Prácticas. Después, se aplicarán criterios de mercado.
- Procederá el desahucio del arrendatario tras seis meses de impago de la renta sin que éste se haya regularizado en su integridad. También, si transcurrido el plazo de dos años de duración, el arrendatario no desalojara la vivienda.
Cajas de Ahorro. La D.F. 1ª modifica el RDL 11/2010, de 9 de julio, de órganos de gobierno y otros aspectos del régimen jurídico de las Cajas de Ahorros, acortando la redacción del primer párrafo del artículo 6.3:
«3. Corresponde al Estado la supervisión y control de las fundaciones de carácter especial a las que se refiere el presente real decreto-ley, cuyo ámbito de actuación principal exceda el de una Comunidad Autónoma, a través del Protectorado que será ejercido por el Ministerio de Economía y Competitividad.» Desaparece la frase siguiente: En los supuestos de segregación se considerará ámbito de actuación de la fundación de carácter especial el de la entidad bancaria resultante de la segregación.
Entrada en vigor: el 11 de marzo de 2012.
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REFORMA LABORAL ORDEN TRANSPARENCIA BANCARIA CUANDO EL BANCO SE QUEDA LA CASA
ESTUDIO EN CONSUMO Y DERECHO PRIMERAS MEDIDAS URGENTES GOBIERNO RAJOY RESPUESTAS NORMATIVAS ANTE LA CRISIS
SUSPENSIÓN DE DESAHUCIOS REFORMA LEY 1/2013 CUADRO COMPARATIVO DISPOSICIONES

References: artículo 47
 artículo 4
 artículo 4
 resolución 
 artículo 45
 artículo 106
 artículo 670
 resolución 
 artículo 6