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Timestamp: 2016-10-24 06:57:15+00:00

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120 III 7925. Extrait de l'arr�t de la Chambre des poursuites et des faillites du 2 juin 1994 dans la cause X. et Y. (recours LP)
Art. 97 al. 1 LP et 9 ORI; estimation de la valeur v�nale d'une parcelle sur laquelle une construction est en cours de r�alisation. Recevabilit� du recours au Tribunal f�d�ral en mati�re d'estimation de biens saisis (consid. 1). L'immeuble dont la valeur v�nale pr�sum�e doit �tre d�termin�e selon l'art. 9 al. 1 ORI comprend non seulement le terrain, mais aussi les constructions qui s'y trouvent, qu'elles soient achev�es ou non (consid. 2a). Entre deux estimations diff�rentes, �manant d'experts aussi comp�tents l'un que l'autre, il est raisonnable de trancher pour un moyen terme (consid. 2b). Bases de calcul de cette moyenne (consid. 2c). R�le de l'estimation, notamment � l'�gard des �ventuels ench�risseurs et des cr�anciers hypoth�caires l�gaux. Question non r�solue en l'esp�ce (consid. 3). Faits � partir de page 79
Dans le cadre de poursuites en r�alisation d'un gage immobilier intent�es contre X. et Y., d�biteurs solidaires, la banque Z. a requis la BGE 120 III 79 S. 80r�alisation de l'objet du gage, savoir une parcelle de 6078 m2 sur laquelle une importante construction de style m�diterran�en est en cours de r�alisation. Pour proc�der � l'estimation de l'immeuble en question, l'office des poursuites s'est adjoint le concours de l'architecte C. Dans son rapport, celui-ci a d�gag� deux valeurs, l'une de 3'400'000 fr., tenant compte du projet de construction en cours de r�alisation (villa individuelle de haut standing avec logement de service) dans son �tat actuel, et l'autre de 2'222'000 fr., tenant compte des travaux de d�molition des constructions d�j� r�alis�es et de remise en �tat de la parcelle en vue d'une nouvelle mise en valeur. Dans ses proc�s-verbaux d'estimation, l'office a retenu comme valeur d'estimation du gage un montant de 2'200'000 fr.
Par la voie d'une plainte, les d�biteurs ont requis l'annulation de l'estimation ainsi qu'une nouvelle expertise. En cours de proc�dure, les parties sont convenues de confier celle-ci � l'architecte J., qui a estim� � 6'880'000 fr. la valeur totale du terrain et des constructions existantes, d�duction faite des moins-values et compte non tenu de l'int�r�t d'un repreneur �ventuel des constructions en l'�tat.
L'autorit� cantonale inf�rieure de surveillance a admis la plainte en ce sens que l'immeuble litigieux devait �tre estim� � 4'500'000 fr., moyen terme entre les montants avanc�s par les experts. X. et Y. ont recouru � l'autorit� cantonale sup�rieure de surveillance en lui demandant d'arr�ter la valeur estimative du gage � 6'880'000 fr. La Cour cantonale a rejet� leur recours et confirm� le prononc� entrepris.
X. et Y. ont d�f�r� l'arr�t cantonal � la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal f�d�ral. Ils reprochaient � l'autorit� cantonale d'avoir commis un exc�s ou un abus de son pouvoir d'appr�ciation, et d'avoir viol� les art. 9 et 11 al. 1 ORI (RS 281.42). Ils ont conclu principalement � la r�forme de l'arr�t attaqu�, leur immeuble devant �tre estim� � 6'880'000 fr., subsidiairement � son annulation, la cause �tant renvoy�e � l'autorit� cantonale pour nouvelle instruction et nouveau jugement. La Chambre des poursuites et des faillites a admis partiellement le recours dans la mesure o� il �tait recevable et a r�form� l'arr�t attaqu� en ce sens que l'immeuble des recourants devait �tre estim� � 5'140'000 fr. et les proc�s-verbaux d'estimation du gage corrig�s en cons�quence.
1. Les autorit�s cantonales de surveillance tranchent en principe d�finitivement les litiges qui ont trait � l'estimation des biens saisis, BGE 120 III 79 S. 81car il s'agit l� de questions d'appr�ciation (art. 9 al. 2 in fine ORI; ATF 101 III 32 consid. 1 p. 33). Toutefois, l'abus ou l'exc�s du pouvoir d'appr�ciation �tant assimil� � une violation de la loi au sens des art. 19 LP et 78 ss OJ (ATF 106 III 75 consid. 2 p. 78, ATF 103 III 79 consid. 2 p. 82; GILLI�RON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3e �d., Lausanne 1993, p. 58), le Tribunal f�d�ral peut �tre requis d'intervenir, notamment si l'autorit� a retenu des crit�res inappropri�s ou n'a pas tenu compte de circonstances pertinentes (ATF 110 III 17 consid. 2 p. 18 et arr�ts cit�s; SANDOZ-MONOD, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciaire, vol. II, Berne 1990, p. 721). Il peut �galement revoir une d�cision rendue en mati�re d'estimation de biens saisis lorsque l'autorit� cantonale viole des r�gles f�d�rales de proc�dure (ATF 101 III 32 consid. 1 p. 33).
2. Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORI, l'estimation doit d�terminer la valeur v�nale pr�sum�e de l'immeuble.
a) Les constructions �rig�es sur un fonds constituent des parties int�grantes de celui-ci en vertu de la loi (art. 667 al. 2 et 671 CC), ind�pendamment de la r�alisation des trois conditions de l'art. 642 al. 2 CC qui sont: le lien mat�riel, le lien intellectuel et la reconnaissance par l'usage local (STEINAUER, Les droits r�els, tome I, 2e �d. 1990, n. 1047 ss et tome II, 2e �d. 1994, n. 1622 ss).
L'immeuble dont la valeur v�nale pr�sum�e doit �tre d�termin�e selon l'art. 9 al. 1 ORI comprend donc, de par la loi, non seulement le terrain mais aussi les constructions qui s'y trouvent, qu'elles soient achev�es ou non (cf. STEINAUER, op.cit., t. II, n. 1623). Il suit de l� que les recourants ne peuvent se plaindre que de la violation de la disposition pr�cit�e; ils ne sauraient se pr�valoir en outre de l'art. 11 al. 1 ORI, disposition relative aux choses qui sont parties int�grantes (ou accessoires) d'apr�s l'usage local et non pas, comme les constructions �rig�es sur un fonds, en vertu de la loi.
b) En l'esp�ce, les experts d�sign�s en conformit� des art. 97 al. 1 LP et 9 al. 2 ORI, aussi comp�tents l'un que l'autre selon les constatations souveraines de l'autorit� cantonale (art. 63 al. 2 en liaison avec l'art. 81 OJ), ont arr�t� la valeur v�nale pr�sum�e � deux montants tr�s diff�rents. Ainsi que l'ont relev� avec raison les autorit�s cantonales de surveillance, il n'est pas rare que deux hommes de l'art ou deux connaisseurs aient un avis diff�rent sur le m�me objet, les crit�res d'estimation pouvant varier consid�rablement de l'un � l'autre. Cela �tant et comme en mati�re technique l'autorit� s'en remet en principe � l'avis des experts (cf. ATF 118 Ia 144), il �tait raisonnable de trancher pour un BGE 120 III 79 S. 82moyen terme entre les deux estimations. L'autorit� cantonale sup�rieure de surveillance n'a d�s lors pas commis d'exc�s ou d'abus de son pouvoir d'appr�ciation en confirmant une telle solution.
c) Les recourants ne reprochent d'ailleurs pas en soi � l'autorit� cantonale d'avoir opt� pour une estimation moyenne. Ils contestent simplement l'un des deux termes pris en consid�ration pour le calcul de cette moyenne: celle-ci aurait d� �tre �tablie entre le montant de la seconde expertise (6'880'000 fr.) et le montant sup�rieur de la premi�re expertise, soit 3'400'000 fr. - estimation tenant compte de la valeur des constructions en l'�tat et paraissant la plus favorable aux yeux de l'expert - et non pas 2'222'000 fr., correspondant � la valeur du seul terrain remis en �tat apr�s d�molition des constructions existantes.
Conform�ment � ce qui a �t� expos� sous let. a ci-dessus, force est de donner raison aux recourants sur ce point. Outre que la moyenne �tablie en l'esp�ce l'a �t� entre deux termes incompatibles parce que reposant sur des crit�res diff�rents, � savoir une estimation tenant compte des constructions existantes et l'autre pas, l'autorit� cantonale ne pouvait confirmer comme base de calcul une estimation qui n'avait pas �t� d�termin�e conform�ment � la loi et qui, au dire de l'expert concern�, n'apparaissait d'ailleurs pas comme l'hypoth�se la plus favorable. Au demeurant, contrairement � un principe g�n�ral maintes fois r�p�t� dans la jurisprudence f�d�rale (cf. notamment ATF 118 Ia 144, ATF 107 IV 7, ATF 101 Ia 545 consid. 4 p. 552) et express�ment consacr� en droit vaudois par l'art. 243 CPC (POUDRET/WURZBURGER/HALDY, Proc�dure civile vaudoise, ad art. 243; HABSCHEID, Droit judiciaire priv� suisse, 2e �d., Gen�ve 1981, p. 442), les autorit�s cantonales de surveillance n'ont pas indiqu� les motifs qui commandaient en l'esp�ce de s'�carter de la conclusion de l'expert jug�e pourtant la plus favorable, bien qu'assortie de r�serves (int�r�t d'une client�le limit�e; vente pas �vidente pour une reprise et une finition des travaux).
3. Les recourants reprochent � l'autorit� cantonale de n'avoir tenu compte que des pr�tentions de la cr�anci�re gagiste poursuivante.
Le r�le de l'estimation pr�vue � l'art. 97 al. 1 LP et aux art. 8 et 9 ORI est de servir les int�r�ts des cr�anciers et du d�biteur (ATF 112 III 75 consid. 1a p. 77, ATF 97 III 18 consid. 2a p. 20). L'estimation sert en outre � renseigner d'�ventuels ench�risseurs (ATF 101 III 32 consid. 1 p. 34 et arr�t cit�; FRITZSCHE/WALDER, Schuldbetreibung und Konkurs nach BGE 120 III 79 S. 83schweizerischem Recht, vol. I, 3e �d., Zurich 1984, � 23 n. 28).
L'arr�t attaqu� se borne � consid�rer sur la question que, d�s lors que le montant finalement retenu comme valeur estimative du gage (4'500'000 fr.) suffit � couvrir les pr�tentions de la cr�anci�re gagiste (4'371'488 fr. 90), une telle appr�ciation ne saurait �tre tenue pour d�nu�e de fondement.
Selon les recourants, l'autorit� cantonale aurait d� prendre �galement en consid�ration l'int�r�t des �ventuels ench�risseurs, ainsi que celui des cr�anciers hypoth�caires l�gaux, en vertu du privil�ge dont ces derniers jouissent par rapport aux autres cr�anciers de rang ant�rieur (art. 841 CC). Leur grief ne reposant toutefois sur aucun �l�ment de fait constat� dans la d�cision attaqu�e, le Tribunal f�d�ral ne saurait entrer en mati�re sur ce point: dans le cadre du recours pr�vu par l'art. 19 LP, celui-ci ne peut en effet qu'�tre appel� � trancher des cas concrets, non � discuter de situations hypoth�tiques et � d�battre de questions purement th�oriques (cf. SANDOZ-MONOD, op.cit., p. 729 n. 3.2.1).
4. Il r�sulte de ce qui pr�c�de que la solution du moyen terme ne constitue pas une violation de la loi (consid. 2b) et que c'est le montant de 3'400'000 de la premi�re expertise qui doit intervenir dans le calcul de cette moyenne (consid. 2c). Le montant de l'estimation devant ainsi �tre arr�t� � 5'140'000 fr. [(6'880'000 + 3'400'000) x 1/2], le Tribunal f�d�ral peut statuer lui-m�me dans ce sens.
103 III 79 suite... ,
107 IV 7,
112 III 75,
art. 667 al. 2 et 671 CC,
art. 642 al. 2 CC suite... ,

References: Art. 97
 art. 9
in fine
 ATF 
 art. 19
 ATF 
 art. 97
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 243
 art. 8
 ATF 

art. 667

art. 642