Source: http://www.mgc.com.tr/die-gesetzgebung-bezuglich-der-mehrwertsteuerbefreiung-beim-verkauf-von-immobilien-an-auslander
Timestamp: 2018-12-14 10:06:47+00:00

Document:
Die Gesetzgebung bezüglich der Mehrwertsteuerbefreiung beim Verkauf von Immobilien an Ausländer
Tarih 06 Haziran,2017
Paylaşan: Mustafa GUNES
Für die Inanspruchnahme der Mehrwertsteuerbefreiung gemäß MwST Art. 13/(i) ist weder die gebrauchsfertige Übergabe der Immobilie noch deren Eigentumsübertragung beim Grundbuch notwendig.
Am 8. März 2017 wurde im Amtsblatt verkündet, dass das Gesetz mit Nummer 6824 in Kraft getreten ist und dass demnach von nun ab eine Mehrwertsteuerbefreiung beim Kauf von Immobilien, die mit einer vom Ausland überwiesenen Fremdwährung finanziert wurden, angewandt wird. Aus Sicht der Gesetzgebungsmethodologie hat man mit dem Gesetz mit der Nummer 6824 einen neuen Absatz zu Art. 13 des Mehrtwertsteuergesetzes mit der Nummer 3065 (“MwST”) hinzugefügt und somit eine neue Mehrwertsteuerbefreiung anwendbar gemacht. Artikel 7 des Gesetzes mit Nummer 6824 lautet wie folgt:
Artikel 7 ‐
Folgender Absatz ist zu Artikel 13 des Mehrwertsteuergesetzes vom 25/10/1984 mit Nummer 3065 hinzugefügt worden:
“i) Bei der ersten Übergabe von Eigentumswohnungen mit Wohn- oder gewerblichen Zwecken nach deren Bau gilt die Mehrwertsteuerbefreiung mit der Voraussetzung, dass der Immobilienverkaufswert von a.) Türkischen Staatsbürgern mit Wohnsitz im Ausland seit mindestens 6 Monaten, b.) Ausländern, die nicht in der Türkei angesiedelt sind oder c.) juristischen Personen mit Sitz im Ausland und ohne einer Vertretung und eines Einkommens in der Türkei; mit Fremdwährung finanziert werden und dass diese nicht zu den Personen, die in Art. 3 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes aufgezählt werden, zugehören (Ferner haftet der Steuerpflichtige gemeinsam mit dem Käufer für die nichtgezahlte Steuer, die Steuerausfallsstrafe und für die Zinsen, falls festgestellt werden sollte, dass die obigen Voraussetzungen nicht vorhanden sind. Bei Wohnungen, die mit Mehrwertsteuerbefreiung übernommen wurden und binnen einem Jahr weiterverkauft wurden ist die Zahlung der Steuer nebst der nach Art. 48 des Gesetzes mit Nummer 6183 zu berechnenden Verzugszinsen vom Verkäufer vor Eigentumsübertragung zu entrichten),”
Am 05.05.2017 ist eine amtliche Verlautbarung über die gesetzliche Anwendung der obigen Mehrwertsteuerbefreiung im Amtsblatt verkündet worden. Die amtliche Verlautbarung beinhaltet nützliche Anwendungsregelungen, wobei einige deren Bestimmungen auch stark kritisiert werden müssen:
1. In Art. 12.1.1. der Verlautbarung ist vorgesehen, dass “die Wohnung oder Gewerbsstelle eine Baubewilligung haben und gebrauchsfertig an den Käufer übergeben werden muss, um der Steuerbefreiung zu unterliegen”.
2. Ferner sieht Art. 12.3. der Verlautbarung folgendes vor: “Für die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung, ist eine Eigentumsübertragung beim Grundbuch notwendig. Verkäufer, die von der Steuerbefreiung gebrauch machen möchten, müssen beim Grundbuchamt bekanntgeben, dass der Wohnungsverkauf gem. Art. 13/i des Gesetzes mit der Nummer 3065 der Steuerbefreiung unterliegt. Nach Ankündigung muss vom Grundbuchamt im Grundbuch vermerkt werden, dass bei Weiterverkäufen binnen einem Jahr die nicht gezahlten Steuern gem. Art. 48 des Gesetzes mit der Nr. 6183 nebst Verzugszinsen zu zahlen sind”.
Die Bestimmungen der Verlautbarung erwecken den Anschein, als ob die Anwendung der Steuerbefreiung gem. MwST von der gebrauchsfertigen Übergabe der Wohnung an den Käufer und der Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt abhängt. Das Gesetz schliesst diese Merkmale nicht aus, sieht diese jedoch ebenso nicht als zwingende Voraussetzung vor.
Falls die Verlautbarung jedoch mit seinem jetzigen Inhalt angewandt werden sollte, besteht die Gefahr dass das Gesetz für Wohnungen mit Vorverkauf nicht gilt, da in diesem Fall die Wohnung nicht gebrauchsfertig den Käufer übergeben werden kann. Demzufolge werden sich die Fälle, für die die Steuerbefreiung anzuwenden wäre, vermindern und das Gesetz wird dessen erwarteten Auswirkungen nicht zeigen können. Ferner wird das MwST bei Mixprojekten, insbesondere von Emlak Konut (Staatliches Bauunternehmen), nicht anwendbar sein, da der Bauherr bei solchen Projekten keine Grunddiensbarkeiten an Anlieger oder Investoren aufgrund potentieller Projektänderungen übertragen kann. Grund dafür sind jegliche Genehmigung für Bebauungspläne und Lizenzen, die von hunderten Anliegern bei Projektänderungen eingeholt werden müssen. Daher ist es empfehlenswert die Verlautbarung so schnell wie möglich an das Gesetz anzupassen und die Bestimmungen des Gesetzes, jedoch nicht der Verlautbarung direkt anzuwenden.
Ferner ist es wichtig den Steuertatbestand festzustellen, da es sich hier um eine gesetzliche Regelung im Zusammenhang mit der Steuer handelt und eine Steuerbefreiung nur dann vorliegen kann, wenn ein Steuertatbestand vorhanden ist. Der Steuertatbestand wird in Artikel 10 des MwST wie folgt definiert:
Die Vorlage eines Steuertatbestandes:
Artikel 10 -
Steuertatbestand:
a) Bei der Produktlieferung und bei der Dienstleistung, bei Lieferung des Produktes oder Leistung des Dienstes,
b) Im Falle der Ausstellung einer Rechnung oder eines ähnlichen Dokuments vor Lieferung des Produkts oder Leistung des Dienstes, die Ausstellung der Rechnung oder des ähnlichen Dokuments beschränkt mit dem auf diesem Dokument vorgelegenen Betrag;
Nach dem Wortlaut dieses Artikels besteht ein Mehrwertsteuertatbestand im Falle der Produktverlieferung, aber auch dann wenn keine Rechnung ausgestellt werden sollte. Nachfolgend von Paragraph (a) in Paragraf (b) wird jedoch reguliert, dass ein Mehrwertsteuertatbestand (auch wenn nur mit dem Rechnungsbetrag beschränkt) vorliegt, wenn vor der Produktlieferung eine Rechnung oder ähnliche Dokumente ausgestellt werden sollte. Grund dieser Regelung ist das Begehren die Steuer so früh wie möglich zu veranlagen und einzutreiben.
In diesem Zusammenhang ist es wichtig, festzustellen wann die Rechnung auszustellen ist. Diesbezüglich sieht Art. 231 Abs. 5 des Steuerverfahrensgesetzes vor, dass “die Rechnung binnen spätestens sieben Tag nach Lieferung des Produkts oder Leistung des Dienstes ausgestellt werden muss”. Ferner wird im selben Absatz vorgesehen, dass Rechnungen, die nach dieser Frist ausgestellt werden als “nicht-ausgestellt” erachtet werden, woraus man ebenso zum Beschluss kommen kann, dass das Gesetz die unverzügliche Ausstellung der Rechnung verlangt. Allerdings kann man daraus nicht zum Beschluss kommen, dass das Gesetz die Austellung einer Rechnung vor Produktlieferung ausschliesst. Das Gesetz sieht nur vor, bis wann eine Rechnung spätestens ausgestellt werden müsste.
Ein anderer wichtiger Punkt ist der Grundgedanke der Steuerbefreiung im Gesetz mit der Nummer 6824, welcher der Einfluss von Fremdwährend ins Land beim Kauf von Immobilien ist. Mit anderen Worten hat sich der Gesetzgeber hier für den Einfluss von Fremdwährung und deren Beibehaltung für mindestens ein Jahr anstatt der Veranlagung einer Steuer entschieden.
Unter einer gesamten Betrachtung der gesetzlichen Bestimmungen und mit Rücksicht auf deren Grundgedanken kann man zum folgenden Zwischenergebnis kommen:
- Gemäß Art. 10 des MwST KDV m.10 liegt ein Steuertatbestand vor, wenn eine Rechnung vor Lieferung des Produktes ausgestellt wird.
- Art. 231 Abs. 5 des Steuerverfahrensgesetzes sieht vor bis wann die Rechnung spätestens ausgestellt werden kann, was uns entsprechend zum Ergebnis bringt, dass eine Rechnung auch vor Lieferung des Produktes ausgestellt werden kann.
- Die mit Art. 7 des Gesetzes mit der Nr. 6824 in Art. 10 Abs. (i) des MwST eingefügte Bestimmung über die Mehrwertsteuerbefreiung bezweckt den einbehaltenen Einfluss von Fremdwährung beim Kauf von Immobilien.
Aufgrund dessen hat Art. 12.1.1. der Verlautbarung, welche die Einholung einer Baubewilligung und die gebrauchsfertige Lieferung der Immobilien an den Käufer voraussetzt, keine gesetzliche Grundlage. Unseres Erachtens nach ist es möglich, dass auch für den Verkauf von Immobilien, für die Grunddienstbarkeiten schon eingetragen sind, Rechnungen ausgestellt werden können und dass bei diesen Rechnungen eine Steuerbefreiung beschränkt auf den Rechnungsbetrag vorliegt. Die Voraussetzung über die Eintragung von Grunddienstbarkeiten ist eine Selbstverständlichkeit, da vor Eintragung der Grunddienstbarkeit ins Grundbuch auch nicht die Rede eines dinglichen Rechtes und demzufolge auch keine Rechtssicherheit im Zusammenhang mit der verkauften Eigentumswohnung sein kann (da die Nummer der Eigentumswohnung davor nicht feststeht). Die diesbezügliche Bestimmung in der Verlautbarung trifft daher zu.
Die Regelung in der Verlautbarung bezüglich der “gebrauchsfertigen Lieferung der Eigentumswohnung” beruht auf der falschen Bewertung des Begriffs “der ersten Übergabe” in Art. 10 (i) des MwST. Der Gesetzgeber trifft hier wieder eine Entscheidung und bevorzugt nicht nur den Einfluss von Fremdwährung, sondern auch die Unterstützung von Bauunternehmern, die abgesehen von Immobilienhändlern auch einen Wert in den reelen Sektor bringen und für die Beschaffung von neuen Arbeitsplätzen sorgen. Daher steht der Begriff “erste Übergabe” für den Ausschluss von “second-hand” Verkäufen. Aus dem selben Grund wird hier nicht der Begriff “erste Eigentumsübertragung” sondern “erste Übergabe” benutzt und somit vorausgesetzt, dass die Investoren die Eigentumswohnung übernehmen und diese für mindestens ein Jahr nicht weiterverkaufen. Daher ist es wichtig den Zweck des Gesetzes richtig zu verstehen und diese Bestimmung als Grundlage für den Einfluss von Fremdwährung und die Unterstützung des reelen Sektors zu interpretieren und somit von falschen Auslegungen, die zu falschen Ergebnissen führen könnten, abzuweichen.
Auch bei Art. 12.3 der Verlautbarung ist auf die Bestimmung in Art. 10 (i) des MwST, die mit dem Gesetz mit Nummer 6824 hinzugefügt wurde, zu verweisen. Im letzten Satz des betreffenden Absatzes in Klammern wird reguliert, dass “bei Wohnungen, die mit Mehrwertsteuerbefreiung übernommen wurden und binnen einem Jahr weiterverkauft worden sind, die Zahlung der Steuer nebst der nach Art. 48 des Gesetzes mit Nummer 6183 zu berechnenden Verzugszinsen vom Verkäufer vor Eigentumsübertragung zu leisten ist”. Dieser Satz müsste anstatt der Bezeichung “vor Eigensübertragung” eigentlich die Bezeichung “der Verkauf binnen einem Jahr ab Eigentumsübertragung oder Wohnungsübergabe” beinhalten, da der Satz in seiner jetzigen Form keinen Sinn hat. Bei richtiger Interpretation dieses Satzes ist es nicht schwer zum Beschluss zu kommen, dass der Gesetzgeber eigentlich nur die Beibehaltung von Fremdwährung für mindestens ein Jahr bezweckt und somit die Umwandlung dieses Geldes in Fluchtkapital vermeiden möchte. Die Regelung des Gesetzgebers in dieser Form macht daher das “Grundbuchgeschäft” in Art. 12.3. der Verlautbarung keine Vorbedingung. Die Parteien sind frei zwischen einander einen Vertrag abzuschliessen und den Preis sowie die Zahlungsbedinguungen zu vereinbaren und im Gegenzug der Rechnung die Zahlung zu entrichten. Selbstverständlich dürfen die Parteien auch gleichzeitig vereinbaren, wann die Eigentumsübertragung stattfinden wird. Allerdings sollte bei der Eigentumsübertragung darauf geachtet und im Grundbuch verwerkt werden, dass die Immobilie für ein Jahr ab Übergabe oder Eigentumsübertragung vom Käufer nicht weiterverkauft werden kann und dass im Falle einer Übertragung die Mehrwertsteuerbefreiung nicht mehr gilt und diese Steuer nebst Zinsen zu entrichten ist. Dadurch wird nähmlich der Zweck des Gesetzes bewahrt. Demzufolge kann man auch nicht zur Auffasung kommen, dass die Eigentumsübertragung für die Anwendbarkeit der Befreiung gem. Art. 10 (i) des MwST notwending ist.
Für die Vereinfachung des Themas halten wir es für nützlich, die Problematik mit einem Bespiel aus der Verlautbarung zu erklären. Gehen wir davon aus, dass ein Ausländer für die Finanzierung einer Immobilie in der Türkei eine Fremdwährung vom Ausland bringt und dass er laut Vereinbarung die Hälfte des Kaufpreises im Voraus und die andere Hälfte in sechs Raten zahlen muss. Unter Berücksichtung des Gesetzeswortlautes sollte im Gegensatz zu der Bestimmung in der Verlautbarung die Praxis wie folgt sein:
1. Die Parteien sind frei den Preis und die Zahlungsbedindungen mündlich oder schriftlich zu vereinbaren (Bei der Übertragung von dinglichen Rechten ist offizielle Schriftform nur Notwending um den Käufer den Anspruch zu geben, dieses dingliche Recht an sich übertragen zu lassen. Im Geschäftsleben können die Parteien jedoch auf der Vertrauensbasis die Vereinbarung in einfacher schriftlicher oder mündlicher Form abschliessen).
2. Mit Abschluss der Vereinbarung kann der Verkäufer für den bargezahlten oder für den gesamten Kaufpreis eine Rechnung ausstellen (Die Zahl der Rechnungen ändert aufgrund des Steuertatbestandes nur den Betrag, welcher der Steuerbefreiung unterliegt. Die Parteien können vereinbaren eine einzige Rechnung auszustellen um von der Steuerbefreiung einen pauschalen; oder mehrere Rechnungen auszustellen und bei jedem Steuertatbestand von dieser Regel Gebrauch zu machen.)
3. Bei der Einreichung der Mehrwertsteuererklärung in der jeweiligen Steuerperiode sollte im Zusammenhang mit der Rechnung, die der Steuerbefreiung unterliegt, der jeweilige Code für die Befreiung entsprechend der Verlautbarung angegeben werden.
4. Je nach Vereinbarung der Parteien wird entweder die Grunddienstbarkeit oder dass Wohnungseigentum in der vereinbarten Frist übertragen, unabhängig davon ob das Gebäude schon vervollständigt oder gebrauchsfertig ist.
5. Im Grundbuch sollte bei Eigentumsübertragung vermerkt werden, dass die Immobilie binnen einem Jahr nach Zahlung der letzten Rate und falls die Immobilie bereits übergeben wurde nach Übergabe nicht weiterverkauft werden kann und dass bei Weiterverkauf der befreite Steuerbetrag nebst Zinsen vom Käufer zu entrichten ist.
Wie oben verspiegelt ist es möglich von der Steuerbefreiung Gebrauch zu machen, auch wenn das Gebäude bereits noch nicht fertig ist oder die Immobilie am ersten Tag beim Grundbuchamt nicht übertragen wurde. Bei der Gesetzumgebung ist es auch für das Steueramt ganz einfach dies festzustellen, da das Steueramt die in Punkt 3 genannte Steuererklärung hat, vom Grundbuch eine einfache Recherche im Bezug Punkt 4 machen kann und letzlich prüfen kann, ob die Voraussetzung in Punkt 5 eingehalten wurde. Bei anderweitiger Anwendung, namentlich bei Steuerbefreiung in Falle der gebrauchsfertigen Übergabe und Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt wird sich die Zahl solcher Geschäfte vermindern, der Einfluss von Fremdwährung wird niedriger sein und das Gesetz wird sein Ziel nicht erreichen. Auch bei Gesetzumgehung erleidet die öffentliche Finanzwirtschaft keinen Schaden, da die Steuer mit Zinsen eingetrieben werden kann.
Zusammengefasst vertreten wir die Meinung, dass weder die gebrauchsfertige Übergabe noch Eigentumsübertragung der Immobilie am ersten Tag keine Voraussetzung für den Gebrauch von der der Steuerbefreiung gem. Art. 13 (i) des MwST sein darf.
Etiketler: Ausländer, Die Gesetzgebung bezüglich,Artikel,Türkischen Staatsbürgern,obigen,unterliegen
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