Source: http://www.administrator24.info/artykul/id6486,co-nowego-w-orzecznictwie-wspolistnienie-zarzadu-wybranego-i-powierzonego-rozliczenie-spoldzielni-ze-wspolnota-mieszkaniowa
Timestamp: 2019-08-25 13:11:48+00:00

Document:
Co nowego w Orzecznictwie? Współistnienie zarządu wybranego i... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 180), a w nim o współistnieniu zarządu wybranego i powierzonego , a także o rozliczeniu się spółdzielni ze wspólnotą mieszkaniową.
Współistnienie zarządu wybranego i powierzonego
Zarząd i zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, mogą jednocześnie występować we wspólnocie mieszkaniowej, gdyż inne są ich zadania i inne usytuowanie.
Zarząd w znaczeniu podmiotowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.) jest organem wspólnoty, zaś zarządca, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym.
Przepisy ustawy o własności lokali nie zawierają żadnej normy, która nakazywałaby odstąpienie od powołania zarządu, jeżeli wcześniej doszło do powierzenia zarządu – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku.
W przedmiotowej sprawie właścicielka lokalu wniosła o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej o powołaniu zarządu. Sąd Okręgowy oddalił jednak powództwo.
Jak wyjaśnił sąd wspólnota właścicieli lokali w powyższej nieruchomości nie miała powołanego zarządu jako jej organu ani nie powierzyła go wyspecjalizowanemu podmiotowi zewnętrznemu posiadającemu licencję na wykonywanie zarządu. Administratorem powyższej nieruchomości jej zarządcą faktycznym była osoba fizyczna.
Wykonywała ona w imieniu i za zgodą współwłaścicieli tej nieruchomości czynności faktyczne dotyczące administrowania tą nieruchomością. Członkowie powyższej wspólnoty mieszkaniowej postanowili jednak nadać ramy wspólnocie poprzez powołanie zarządu w celu zapewnienia jej prawidłowego funkcjonowania.
Sąd też zważył, iż zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Umowa taka powinna określać zakres uprawnień i obowiązków zarządcy oraz jego wynagrodzenie i sposób ustalania tego wynagrodzenia.
Z art. 18 ust. 2 u.w.l. wynika, że w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Natomiast stosownie do art. 18 ust. 2a cytowanej ustawy zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Przewidziany w art. 18 ust. 2a u.w.l. obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze zarządu podjętej w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l.
Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w rozdziale czwartym tej ustawy dotyczące zarządu ustawowego. (art. 18 ust. 3 u.w.l.)
Jak wynika z art. 20 ust. 1 u.w.l. jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. W takich, tzw. dużych wspólnotach, co do zasady, ustawowy zarząd, sprowadzający się do dokonywania czynności zwykłego zarządu, nie jest pełniony bezpośrednio przez współwłaścicieli, lecz przez wybrany przez nich zarząd.
Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Zarządca zaniedbał kontrolę kotłowni | Odłączenie od instalacji c.o.
Sąd Okręgowy zważył, że właściciele nieruchomości, którzy nie zarządzają nią bezpośrednio mogą kwestię gospodarowania swoją nieruchomością uregulować według swojego wyboru, np. udzielając pełnomocnictwa do czynności prawnych, a w zakresie czynności faktycznych zawierając umowę podobną do umowy zlecenia.
Mogą również powierzyć pełnienie zarządu innemu podmiotowi wykorzystując regulacje zawarte w art. 18 u.w.l. Jeżeli jednak powierzają oni wykonywanie zarządu nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami, to muszą zawrzeć umowę z licencjonowanym zarządcą nieruchomości.
Sąd Okręgowy uznał, że w wspólnocie nie doszło do ustanowienia zarządu umownego, którego podstawą jest przepis art. 18 ust. 1 u.w.l., lecz jedynie do zlecenia wykonania czynności faktycznych przez członka wspólnoty, co uczyniło ją tzw. administratorem – zarządcą faktycznym nieruchomości.
Podstawą tego zlecenia nie był przepis art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, lecz przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności regulacja art. 750 k.c. dotycząca umów nieuregulowanych innymi przepisami, do których stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zlecenia. Za takim stanowiskiem wskazuje treść umów dotyczących ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży lokalu, że zarząd nieruchomością wspólną sprawować będzie zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego ta osoba.
Sąd Okręgowy podkreślił, że gdyby strony rzeczywiście zamierzały zawrzeć umowę o powierzenie wykonania zarządu tej osobie na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, to wskazałyby w treści powyższego paragrafu, że podstawą sprawowania tego zarządu są postanowienia umowy zawartej na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l, o powierzeniu tego zarządu oraz odpowiednio stosowane przepisy rozdziału czwartego tej ustawy zawarte w jej art. 21 i nast. dotyczące zarządu we wspólnotach, do których odsyła art. 33 u.w.l.
Po drugie, strony zawarłyby w cytowanych wyżej umowach postawienia w zakresie wynagrodzenia za pełnienie zarządu, co jest standardem umowy o powierzenie zarządu na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy. Po trzecie, wskazane wyżej umowy, podobnie jak i kolejne umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży, zawarte były przed podmiotem profesjonalnym, rozeznanym w problematyce prawa rzeczowego i przepisach ustawy o własności lokali, jakim był notariusz.
Z tych względów Sąd Okręgowy uznał, że członkowie pozwanej Wspólnoty mieszkaniowej nie musieli podjąć uchwały o powołaniu zarządu i wyborze do tego zarządu z zachowaniem rygorów, o jakich mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l. Podjęte przez nich uchwały były ważne i skuteczne. Powódka wniosła apelację ale Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.
Przeczytaj: Co nowego w Orzecznictwie? Dług wspólnoty nie jest długiem jej zarządcy | Zasady podziału nieruchomości wspólnej
Sąd przypomniał, że zgodnie z linią orzecznictwa Sądu Najwyższego zarząd w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym mogą występować w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, gdyż inne są ich zadania i inne usytuowanie.
Zarząd w znaczeniu podmiotowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.) jest organem wspólnoty, zaś zarząd, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącą administracją.
Przepisy u.w.l. nie zawierają żadnej normy, która nakazywałaby odstąpienie od powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym (jako organu wspólnoty), jeżeli wcześniej doszło do powierzenia zarządu w jego funkcjonalnym znaczeniu.
Wprawdzie art. 18 ust. 3 u.w.l. utrzymuje obowiązek wyboru zarządu w rozumieniu art. 20 u.w.l. wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono w umowie ani w późniejszej uchwale, jednak nie oznacza to, ze taki zarząd z woli członków wspólnoty nie może zostać wybrany.
Kwestionowane przez powódkę uchwały w przedmiocie powołania zarządu jako organu pozwanej wspólnoty (art. 20 ust. 1 u.w.l) nie były uchwałami dotyczącymi zmiany ustalonego w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali sposobu zarządu.
Powoływały jedynie organ wspólnoty, który może funkcjonować równolegle z zarządem w znaczeniu funkcjonalnym. Zatem uchwała ta dla swej ważności nie wymagała zaprotokołowania przez notariusza. Zarzut nieważności kwestionowanych uchwał, okazał się więc nieuzasadniony.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 07.02.2013 roku sygn. akt V ACa 791/13
Czytaj dalej: Rozliczenie spółdzielni ze wspólnotą mieszkaniową
powołanie zarządu |
tofana | 15.07.2014, 12:42
GŁOSUJ OCENIAJ

References: art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 20
 art. 20
 art. 18
 art. 185
 art. 18
 art. 18
 art. 750
 art. 18
 art. 18
 art. 21
 art. 33
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 20