Source: https://www.p2pforum.cz/viewtopic.php?f=68&p=32404
Timestamp: 2020-08-06 06:49:48+00:00

Document:
Investiční nemovitosti | P2Pforum.cz
Domů Obsah fóra Hmotná aktiva, alternativní investice Investiční nemovitosti
O investování do nemovitostí.
Příspěvek od Carhir » 14 črc 2020, 09:35
Dovoluji si založit téma které mi zde chybí - investování do nemovitostí za účelem pronájmu. Je to něco o čem uvažuji.
První po čem jsem se začal shánět je zdroj kde bych viděl aktuální vývoj cen na nemovitostním trhu dle lokality. Co jsem nalezl a z čeho jsem nadšen je tato stránka:
https://www.reas.cz/
Najdete zde skutečné prodejní ceny tahané přímo z katastru nemovitostí. V Atlasu cen si jednoduše můžete zadat svoji lokalitu a přehledně vidíte nedávné prodeje v okolí včetně ceny za m2, jak dlouho se nemovitost prodávala případně jaká sleva byla uplatněna proti ceně inzerované.
V části Ceny bytů vidíte přehledné statistiky, opět můžete filtrovat pro konkrétní oblast. Mě nejvíce zaujala část Rozdíl mezi inzerovanou a prodejní cenou. Kupříkladu u lokalit které mě zajímají dochází v posledních měsících k zajímavému jevu - inzerovana cena stále (mírně) roste kdežto reálná prodejní naopak klesá - tj. nůžky mezi těmito dvěma cenami se měsíc za měsícem mírně rozevírají...
Budu rád pokud se někdo se zkušenostmi s touto oblastí připojí se svými zkušenostmi;)
Re: Investiční nemovitosti
Příspěvek od P2P_Ronie » 14 črc 2020, 10:29
Díky za založení. Odkaz znám, je to šikovná stránka. Dlouho jsem taky uvažoval o investiční nemovitosti, ale pořád se od toho nějak odrazuju... je s tím hrozně práce (něco vhodného/výhodného najít, zařídit financování a pak ještě hledat nájemníka) a jsem dost konzerva na to, abych si bral X mio hypotéku na koupi bytu. Chce to určitě větší zkušenosti / mít kontakty, kde se člověk poradí.
Nicméně myšlenka nemovitostí mě pořád nechce úplně opustit, proto jsem osobně uvažoval spíš třeba o garážích. Jenže i ty mi přijdou přepálený. A dávat v Brně třeba půl mega za garáž či dokonce jen parkovací stání (často ještě navíc na pozemku města - tj. navíc platíš pronájem), to se mi prostě nechce...
Příspěvek od Carhir » 14 črc 2020, 12:54
Ještě rozvedu proč o tomto aktivu uvažuji:
V současné situaci jsem došel k názoru že portfolio by mělo těžit z (velmi, velmi) uvolněné měnové politiky kdy je unlimited QE brán jako nový normál a o splacení současných dluhů se už vůbec neuvažuje. Jediné co pro mě přichází v úvahu držet jsou akcie, nemovitosti + případně rezerva v protiinflačních dluhopisech. V akciích již mám zainvestováno dost, na řadě je investice do nemovitosti. Důvody:
- beru za velmi výhodné pokud se dnes zadlužíte. Úrokové sazby na hypo jsou velmi nízké. Lze sjednat fixace na velmi dlouhou dobu. A asi všichni tušíme že 10tisíc splátky dnes bude mít úplně jinou hodnotu za 5 nebo 10 let. Jinými slovy, chci též monetizovat své dluhy
- část spátky vám (ideálně) pokryje příjem z pronájmu
- konečně došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitosti (4% úspora)
- naopak daňové odpočty z hypoték zůstávají! (ano, příšti rok jsou volby)
- do nákladů spojených s pronájmem si můžete zahrnout odpis nemovitosti
- a asi nejdiskutovanější bod: vzhledem k recesi která nás velm pravděpodobně čeká je pravděpodobné přechodné snížení cen nemovitostí
Ano, o tom posledním bodu můžeme dlouze diskutovat. Já beru současnou situaci jako test. Pokud dojde k výraznějšímu poklesu super, bude sleva. Pokud nedojde tak si řeknu ok, minulé poučky (nemovitosti v krizi / recesi klesají) už neplatí, trh je už tak pokřiven současnou měnovou politikou že můžu v klidu koupit i tak.
Příspěvek od Carhir » 14 črc 2020, 14:02
další výhoda o které jsem netušil: refinancovat hypo se dá i mimo fixaci:
,,Refinancovat hypotéku se teď vyplácí i mimo zafixovanou úrokovou sazbu, protože u některých bank přechod stojí jen stovky korun, oproti stovkám tisíc v minulosti. Změna se týká hypotečních úvěrů sjednaných až od prosince 2016. Ne všichni klienti o uvolnění pravidel vědí"
https://archiv.ihned.cz/c7-66790130-qo8 ... 1a96896126
Příspěvek od P2P_Ronie » 14 črc 2020, 14:10
Nejsem si jisty, jdou ty odpisy i kdyz to koupis jako fyzicka osoba / nemusis to kupovat treba na sro? A pokud musis, daji ti pak hypo, kdyz si zalozis novou spolecnost...?
Příspěvek od Carhir » 14 črc 2020, 14:20
Odepisování jako fyzická osoba mi zmíňil kolega co jako vedlejšák dělá daňová přiznání, tak čekám že by to tak mělo být:D Třeba to zde ještě někdo potvrdí.
Info jsem našel zde: https://www.hypoindex.cz/clanky/jak-odp ... emovitost/
Příspěvek od Peli16 » 15 črc 2020, 03:55
14 črc 2020, 14:20
U pronajmu nemovitosti pro tebe platí vesměs stejný pravidla jako pro osvc, sro apod.
Tzn. že máš náklady buď paušálně a nebo pak reálný - nad 40tis (myslím) jsou to dlouhodobý co se daji odepisovat (napr kuchyň odpis na 5let, nemovitost na 30) a pod 40tis (vesměs vše co se týká nemovitosti - sekacka, žárovky, talíře , nábytek apod.) dále pak taky třeba až 48tis ročně za auto - doprava spojena s obstaravanim nemovitosti
Vždy jsou lepší reálný náklady jelikož už jen díky odpisum dosahnes takového snížení ze by jsi měl platit minimální dan z příjmu
Registrován: 13 bře 2020, 21:27
Kontaktovat uživatele Sid
Příspěvek od Sid » 15 črc 2020, 08:58
Dovolím si tu trochu objasnit daňovou otázku, jak je řešeno v současnosti v 586/1992 Sb.:
> Je na Vás, jestli paušální výdaje nebo skutečné. Reálně se paušální výdaje dávají na pronájmy polí a tam, kde jste nemovitost nekoupili hned jako investiční, ale vlastníte ji již x let. Vyplatí se však ve většině ostatních případů. Mimo jiné tam lze dát onen paušál na auto.
Pozor, jedna zrada při změně ze skutečných na paušální výdaje. Je zde fikce, že odpisy běží dál a tedy si snižujete daňovou zůstatkovou cenu viz níže komentář k § 31. Je to tedy třeba propočítat pokud byste to zvažovali.
(3) Pokud podle účetnictví, daňové evidence nebo podle záznamů o příjmech a výdajích přesáhnou výdaje příjmy uvedené v § 7 a 9, je rozdíl ztrátou. O ztrátu upravenou podle § 23 (dále jen "daňová ztráta") se sníží úhrn dílčích základů daně zjištěných podle jednotlivých druhů příjmů uvedených v § 7 až 10 s použitím ustanovení odstavce 1.:
> Ano, pokud vytvoříte ztrátu z pronájmu, můžete ji započíst proti dílčímu základu daně z kapitálových příjmů (§8) a ostatních příjmům (§10) = pro zdejší čtenáře zejména příjmy z prodeje akcií . Pozor, nikoliv proti příjmům ze zaměstnání (§6). Tedy pokud už daníte příjmy v §8 a 10 diverzifikace do nemovitostí může mít i další pozitivní daňové dopady Jak víme, ušetřená 1 Kč dnes je hodnotnější než ta obdržená zítra.
> Co zaplatíte za nemovitost není okamžitým nákladem, musíte použít odpisy pokud chcete uplatňovat skutečné výdaje. Pozor hypotéka se skládá ze splátky jistiny a úroků. Jen úroky jsou uznatelné jako "průběžný" daňový náklad, splátka jistiny nikoliv, je součástí pořizovací ceny pro odpisy. Úroky lze i zahrnout do vstupní ceny nemovitosti a také odepisovat, pokud se tak poplatník rozhodne (většinou je ale nevíte na celou dobu).
v prvním roce odpisování	1,4%
v dalších letech odpisování 3,4%
> Při volbě rovnoměrného odpisování lze s výškou odpisů čarovat, je totiž stanovena maximální výše procentní sazby, tedy nic Vám nebrání zvolit 0,1 %. Proč? Odpisy Vám současně snižují daňovou zůstatkovou cenu, to je cena, kterou uplatníte jako náklad v případě prodeje nemovitosti, není-li osvobozena (osvobození je nyní relativně krátké, ale možná jste už slyšeli o zrušení dani z nabytí nemovitosti a současném prodloužení lhůty pro držení před osvobozením na 10 let). Zkrátka pokud vytvoříte ztrátu, kterou nemáte proti čemu pustit (viz. komentář k §5) tak si zbytečně snižujete budoucí daňové výhody.
Daňovou ztrátu lze uplatnit dalších 5 zdaňovacích období jako položku odčitatelnou od základ daně. Je zde jedna nevýhoda, máte totiž delší období pro doměření daně, místo 3 let je to 8 (přičítají se ty roky, kdy máte možnost daňovou ztrátu uplatnit).
Příspěvek od P2P_Ronie » 15 črc 2020, 09:34
Díky za fajn shrnutí.
No, pokud se dá odepisovat i jako fyzik / nepodnikající osoba, tak super. Vím, že investoři do nemovitostí nicméně často doporučují to stejně kupovat přes s.r.o. - tam to ale asi bude dáno spíš rizikama/ručením majetku. Ale osobně myslím, že tam bude ten problém, že pokud už to člověk nedělá delší dobu / nemá v tom s.r.o. majetek, tak mu stejně pak nedají tu hypošku.
Příspěvek od Carhir » 15 črc 2020, 13:05
Děkuji Sidovi za skvělý detailní komentář ohledně zdanění!
Ještě bych zmínil že na peníze.cz si lze dohledat články od Daniela Kotuly kde detailně popisuje jak hledá a vybírá investiční byt. Za mě to rozhodně stojí za přečtení.
Příspěvek od P2P_Ronie » 15 črc 2020, 13:15
https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-ne ... -za-krokem
Přidávám odkaz - pokud teda myslíš tohle Je to nějaký step by step, ale je to už dost staré (z roku 2011). Když jsem si dal Kotulu na penize.cz, tak v aktuálních článcích řešil spíš konkrétní témata (vývoj trhu, novela zákona, Airbnb).
Příspěvek od Boží mlýn » 15 črc 2020, 14:15
15 črc 2020, 09:34
A nebylo to primárně díky tomu, že se tak dalo vyhnout té 4% dani z nabytí? Když to teď padlo, tak moc rozdíl nevidím u jednoho bytu. Převody obchodních podílů apod. se nás asi týkat nebudou.
Jinak díky za založení vlákna, rád se něčemu přiučím. Odpisy, zahrnutí auta apod. je pro mě natolik neznámou oblastí, že nevím, kde začít se vzděláváním...
Příspěvek od Chichi43 » 28 črc 2020, 08:51
Mně připadá, že jsou ty ceny na reasu nějak podezřele nízké. Kdyby takové ceny byly opravdu, tak by nikdo nemohl říkat, že byty jsou předražené. Moc těm cenám nevěřím.
Příspěvek od Sid » 28 črc 2020, 12:08
Našel jsem tam svoji nemovitost a cena za metr sedí. Myslí, že jako celek by to mělo mít odpovídající hodnotu. Samozřejmě individuální nemovitosti mohou mít cenu, která zohledňuje opotřebení či spřátelené vazby na prodejce.
Příspěvek od Maedal » 28 črc 2020, 12:14
Taky jsem našel v mém vchodě údaje k prodeji, předpokládám, že to byl byt sousedky (o jiné změně majitele za poslední dobu nevím).. za ty prachy bych ho neprodal, má tam půlku nábytku na míru atd.. ale původní majitelka měla cca 25 let, tak kdo ví, jak ji natáhli.. cena stejná jako můj byt před 2,5 lety..
Zpět na „Investiční nemovitosti“

References: § 31
 § 7
 § 23
 § 7
 §8
 §5