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Timestamp: 2018-01-22 08:23:19+00:00

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Síndico Profissional - Administrador de Empresas: Legislação
O Novo Código Civil, que entrou em vigor em 11.01.2003, introduziu diversas alterações no que se diz respeito aos condomínios edilícios. Dessa forma, uma parte dos dispositivos da antiga Lei de Condomínio (Lei nº 4.591, de 16.12.1964), ficou sem efeito a partir de janeiro de 2003, tendo sido substituídos pelos dispositivos do Novo Código Civil (artigos 1331 a 1358).
I –PENALIDADES POR ATRASO NO PAGAMENTO DA COTA CONDOMINIAL
Diz o § 1º do artigo 1336:
Verifica-se por aí que a multa máxima a ser cobrada do condômino pelo atraso no pagamento das cotas condominiais será de 2% (dois por cento), aplicável aos débitos vencidos a partir de 11.01.2003. A fim de amenizar o impacto negativo que essa interferência nos condomínios causará, poderão ser adotadas algumas medidas, a saber:
a) Estabelecer na convenção, a cobrança de juros moratórios pela taxa SELIC, que atualmente (março de 2003) gira em torno de 1,8% ao mês, mencionando que nunca serão inferiores a 1% ao mês. Tal norma deverá ser introduzida através de alteração na convenção de condomínio. O artigo 406 permite a adoção da taxa SELIC. Ao que tudo indica, os juros poderão ser capitalizados mensalmente pois a lei fala em juros de um por cento “ao mês”. E é assim que são calculados os juros pela Secretaria da Receita Federal sobre tributos em atraso. Juros capitalizados mensalmente, significa que todo mês os juros são incorporados ao valor da dívida, incidindo no próximo mês sobre o valor da dívida mais os juros do mês anterior. Exemplo: Dívida de R$ 100,00. Juros de 1,8% ao mês. No primeiro mês de atraso dará 100,00 + 1,80 = 101,80. No segundo mês os juros incidirão sobre R$101,80. Se forem ainda de 1,8% darão R$ 1,83 que, somados ao valor já capitalizado anteriormente, dará R$ 103,63. E assim por diante
b) Estabelecer a cobrança dos juros “pro rata die”, ou seja, proporcional aos dias de atraso, quando não der mês completo. Exemplo: Atraso de um mês e 15 dias. Taxa SELIC de 1,8% ao mês. Juros de 1,8% (um mês), mais 0,9% (15 dias).
c) Multa de cinco vezes o valor da cota condominial. Diz o artigo 1337: “o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem”.
Observe-se que a falta deve ser reiterada. Não basta que o atraso seja de apenas um mês. Mas os atrasos constantes (digamos, pelo menos três meses) poderiam, a nosso ver e salvo melhor juízo, serem considerados para efeito da multa quíntupla. Note-se que essa multa deve ser calculada sobre o valor de uma cota mensal e não sobre todas as cotas em atraso. Esta penalidade deverá ser aprovada por 3/4 dos condôminos restantes.
Cremos que esse assunto dará ensejo a muitas controvérsias. Mas os argumentos a favor são fortes, pois a multa está prevista para aqueles que não cumprem reiteradamente com seus deveres e o primeiro dever do condômino, elencado no artigo 1336, é “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais”.
d) Honorários de advogado – Amenizando mais ainda o pequeno percentual da multa (2%), os artigos 389 e 395 do Novo Código Civil permitem a cobrança de honorários de advogado, independentemente de se ter entrado com ação judicial. Basta que a cobrança tenha sido remetida a um advogado ou ao “departamento jurídico”. Esse entendimento tem sido esposado por diversos articulistas.
e) Correção monetária das parcelas em atraso, também prevista pelos citados artigos 389 e 395.
Para dar mais força às penalidades acima, convém que as mesmas sejam incluídas na convenção do condomínio.
II – GARAGENS
Com relação às garagens há três hipóteses a serem consideradas:
1ª hipótese – A garagem constitui uma unidade autônoma, perfeitamente descrita e caracterizada, com as suas respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, com matrícula própria no Registro de Imóveis. Neste caso, a garagem poderá ser alienada, gravada ou alugada livremente, mesmo a pessoas estranhas ao condomínio. É como se fosse um apartamento ou conjunto (art. 1331, § 1º).
2ª hipótese – A garagem, embora esteja individualizada e separada do apartamento ou unidade condominial, forma um só todo com esta, com uma única matrícula no Registro de Imóveis. Nesta hipótese, a garagem poderá ser alienada a outro condômino. Só poderá ser alienada a terceiros, se essa faculdade constar da convenção do condomínio e se não houver oposição por parte da assembléia geral (art. 1339, § 2º). Na alienação para outro condômino, deverá ser alterada a descrição das unidades, na convenção. Já se o adquirente for pessoa estranha ao condomínio, a garagem deverá ser destacada, com atribuição da sua parte ideal no terreno e partes comuns e deverá obter matrícula própria no cartório de registro de imóveis. O melhor mesmo é as convenções e assembléias não permitirem a venda ou cessão a terceiros. Para a locação não é necessária a autorização da convenção, nem da assembléia. Entretanto, deverá ser dado o direito de preferência, em condições iguais, primeiramente aos possuidores (proprietários, inquilinos e outros, que ocupam o imóvel), em seguida aos demais condôminos e somente depois destes, a estranhos (art. 1338).
3ª hipótese – A garagem é coletiva, cabendo a cada condômino apenas o direito a ocupar uma ou mais vagas, sem que necessariamente, as vagas a serem ocupadas se localizem sempre no mesmo lugar. Nesta terceira hipótese, a vaga de garagem não poderá ser alienada, pois faz parte de área comum do condomínio. Mas poderá ser alugada, dando-se a preferência, em condições iguais, primeiramente aos possuidores (proprietários, inquilinos e outros, que ocupam o imóvel), em seguida aos demais condôminos, e somente depois destes a estranhos (art. 1338). Pergunta-se: O condômino que possui o direito de uso de uma ou mais vagas na garagem coletiva poderá vender ou ceder o seu direito de uso de alguma dessas vagas para outro condômino ou mesmo para terceiros não condôminos? Alguns entendem que pode, desde que autorizado pelo ato constitutivo do condomínio e com aprovação da assembléia. Entendemos que a venda ou cessão só poderá ser feita a outro condômino, mediante alteração na convenção, no que diz respeito à descrição das unidades e das suas respectivas partes ideais. A venda ou cessão a terceiros não é possível, pois a vaga de garagem não é passível de ser destacada a fim de obter uma matrícula própria no cartório de registro de imóveis.
No que diz respeito a venda e cessão, as normas acima aplicam-se também a outros tipos de partes acessórias (edículas, depósitos, etc.). As que dizem respeito à locação, são apenas para as garagens. O Novo Código Civil é omisso quanto à locação das outras partes acessórias.
III – CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO
Quando da constituição do condomínio, o Regimento Interno já deverá estar elaborado juntamente com a Convenção (art. 1334, V).
A convenção, bem como o regimento interno, deverão ser subscritos por condôminos que representem pelo menos 2/3 das frações ideais (art. 1333) e suas alterações exigirão o mesmo quorum de 2/3 (art. 1351).
A convenção e o regimento interno poderão ser feitos por instrumento público ou particular (art. 1334, § 1º) e não precisarão ser registradas, porém, para ser oponível contra terceiros, deverá ter o seu registro lavrado no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1333, § único).
IV – FRAÇÃO IDEAL E RATEIO DAS DESPESAS
Pela legislação anterior, a fração ideal de cada unidade autônoma no solo e nas demais partes comuns era proporcional à área construída de cada unidade autônoma, mas dava liberdade para se adotar outro critério que melhor atendesse às peculiaridades do condomínio.
Pelo Novo Código Civil, essa fração ideal passou a ser proporcional ao valor de cada unidade imobiliária (art. 1331, § 3º). Esse novo critério é muito subjetivo e deverá causar muitos problemas. É muito difícil estabelecer o valor de cada unidade num montante que seja aceito por todos. Depois, esses valores estarão sempre sujeitos a variações no decorrer do tempo.
A fração ideal de cada unidade no terreno e nas demais partes comuns é utilizada principalmente para se calcular o quorum das deliberações condominiais e para o rateio das despesas.
O rateio das despesas continua como anteriormente, ou seja: A quota de cada condomínio é proporcional à fração ideal da unidade condominial no terreno (art. 1336, I).
O novo código nada fala a respeito do fundo de reserva. Ficam valendo, portanto, as normas da lei anterior.
O terraço de cobertura é considerado parte comum, salvo disposição em contrário da escritura de constituição do condomínio (art. 1331, § 5º).
V – ASSEMBLÉIAS E QUORUM
Convocará o síndico, anualmente, a assembléia dos condôminos, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, eventualmente, eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno (art. 1350).
Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo (art. 1350, § 1º).
Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino (art. 1350, § 2º).
Todos os condôminos deverão ser convocados, sob pena de a assembléia não poder deliberar (art. 1354). Os promissários compradores e os cessionários das unidades são considerados condôminos, salvo disposição em contrário da convenção (art. 1334, § 2º). O novo código nada fala a respeito dos inquilinos. A lei anterior permitia a participação e voto do locatário nas assembléias, em assuntos que não envolvam despesas extraordinárias, caso o condômino-locador não compareça. Entendemos que essa possibilidade ainda permanece, pois não foi revogado pela nova lei.
O condômino poderá ser representado por procurador. A procuração não precisa ter firma reconhecida, a menos que o condomínio exija (art. 654).
Os condôminos inadimplentes não poderão participar das assembléias (art. 1335, III).
A assembléia extraordinária também será convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1355).
A assembléia que se reunir em primeira convocação deverá ter presente pelo menos o número de condôminos que detenham metade das frações ideais do solo. Em segunda convocação, poderá ser qualquer número. As deliberações serão tomadas mediante a aprovação da maioria dos votos presentes (mais de 50%), tanto em primeira como em segunda convocação. Os votos, nas assembléias, serão calculados em função das frações ideais de cada condômino, salvo disposição diversa da convenção (art. 1352, § único).
Há casos de quoruns especiais previstos na lei, que são os seguintes:
a) aprovação da convenção e regimento interno e suas alterações: Pelo menos dois terços das frações ideais totais do condomínio (arts. 1333 e 1351);
b) mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária: A unanimidade de todos os condôminos (art. 1351);
c) construção de outro pavimento, ou no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias: Unanimidade de todos os condôminos (art. 1343);
d) realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes: Dois terços dos votos de todos os condôminos (art. 1342);
e) realização de benfeitorias voluptuárias: Dois terços dos votos de todos os condôminos (art. 1341, I);
f) realização de obras úteis: Maioria dos votos de todos os condôminos (mais de 50%) (art. 1341, II);
g) destituição do síndico: Maioria absoluta dos votos dos condôminos presentes na assembléia (mais de 50%) (art. 1349);
h) se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais (art. 1357). O artigo da lei não esclarece o que se significa “uma fração ideal”. Entendemos que os votos devem ultrapassar os 50% das frações ideais no solo e nas partes comuns;
i) instituir a multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal, para o condômino que não cumpre com seus deveres, exceto o dever de pagar em dia a sua cota: Dois terços dos condôminos restantes, presentes na assembléia (art. 1336, § 2º);
j) impor a mesma multa ao condômino ou possuidor que reiteradamente não cumpre com seus deveres, inclusive o dever de pagar em dia a sua cota: Três quartos dos condôminos restantes (art. 1337).
As demais deliberações, como foi dito acima, serão tomadas pelos condôminos presentes à assembléia, que representem mais da metade das frações ideais do terreno.
Outros quoruns especiais poderão ser estabelecidos pela convenção.
VI – DESPESAS DO CONDOMÍNIO
As despesas de condomínio serão rateadas proporcionalmente à fração ideal de cada condômino no terreno e demais partes comuns (art. 1336, I). Mas a convenção poderá estabelecer outras formas de rateio (art. 1334, I).
As despesas relativas às partes comuns do edifício, quando de uso exclusivo de um condômino, correrão por conta desse condômino. Pode ser o caso, por exemplo, do terraço de cobertura que seja de uso exclusivo de um condômino, sem ser de sua propriedade exclusiva. Igualmente quanto às vagas de garagens. Os que possuem direito a mais vagas, contribuirão com a parte correspondente às mesmas. Os que não possuem vagas, não contribuirão relativamente a elas. Quando o terraço de cobertura fizer parte da propriedade de um condômino, as despesas relativas ao mesmo já entrarão no rateio normal desse condômino. Neste caso incumbem a ele também as despesas de conservação do terraço, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores (art. 1344). Não havendo estipulação em contrário na convenção, o terraço de cobertura será considerado parte comum (art. 1331, § 5º).
É obrigação do síndico contratar o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial (arts. 1346 e 1348, IX).
As obras voluptuárias e as úteis, dependem de aprovação da assembléia. Quanto às obras necessárias, há que se distinguir se são de pequeno vulto ou se excessivas. Se forem de pequeno vulto, compete ao síndico mandar realizá-las. Se, entretanto, forem consideradas excessivas (convém a convenção definir o valor a partir do qual serão assim consideradas), há que distinguir ainda se são urgentes ou não. Se não forem urgentes, deverão ser aprovadas em assembléia (ordinária ou extraordinárias). Se, entretanto, além de necessárias, são urgentes, o síndico determinará a sua imediata realização. São obras necessárias e urgentes, por exemplo, aquelas decorrentes de rompimento de tubulações de água, esgoto ou gás, quebra de elevador, etc. Sendo as obras necessárias e urgentes e se o síndico se omitir ou estiver impedido, qualquer condômino poderá realizar as obras, devendo depois ser reembolsado das despesas que teve. Outros tipos de despesas não são reembolsáveis (art. 1341 e §§).
VII – PUNIÇÃO DOS CONDÔMINOS FALTOSOS
No Novo Código Civil temos as seguintes punições que poderão ser aplicadas aos condôminos faltosos:
1. Atraso no pagamento das cotas condominiais
Esta parte já foi vista anteriormente, no item I.
2. Condômino que não cumpre com seus deveres
O condômino que não cumpre com seus deveres pagará a multa prevista na convenção, a qual não poderá ultrapassar a cinco vezes o valor de sua contribuição mensal. Não havendo na convenção, disposição expressa a respeito dessa multa, caberá à assembléia geral deliberar sobre a sua cobrança, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes (art. 1336, § 2º).
A aplicação da multa não exclui a possibilidade de cobrar indenização por perdas e danos.
Os deveres que o condômino está obrigado a observar, sob pena de multa, são os seguintes (art. 1336):
a) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
b) não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
c) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes.
3. Condômino que não cumpre reiteradamente com seus deveres
O Código Civil distingue entre as penalidades para aqueles que não cumprem com suas obrigações e para os que não cumprem reiteradamente com suas obrigações.
Neste último caso, a multa também será de até cinco vezes o valor da contribuição condominial, independentemente das perdas e danos que se apurar (art. 1337), mas deverá ser aprovada por três quartos dos condôminos restantes.
Os deveres que o condômino deverá cumprir, sob pena de multa, são as mesmas relacionadas acima do item 1, acrescidas do dever de contribuir para as despesas do condomínio. Só que, neste caso, exige-se que a falta seja reiterada. Veja acima no tópico I, a respeito do atraso no pagamento das cotas.
Sendo o pagamento da cota condominial, um dos principais deveres do condômino, é nosso parecer que o não pagamento, reiteradamente, dessa cota, enseja a aplicação da multa quíntupla, conforme já tratamos acima do item I, letra c.
O parágrafo único do artigo 1337 diz que o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. O dispositivo é vago e dará margem a muita discussão.
Seria conveniente que a convenção estabelecesse quais os comportamentos considerados como anti-sociais. Por exemplo: tráfico de drogas, prostituição, orgias, atividades muito ruidosas, uso demasiado intenso da propriedade, acobertamento de criminosos, etc.
VIII – ALIENAÇÃO DE PARTES ACESSÓRIAS
São partes acessórias de uma unidade imobiliária, as garagens, edículas e outras áreas e construções secundárias (adegas, depósitos, etc.). A venda e cessão dessas partes seguem os mesmos critérios já vistos quando tratamos das garagens, no item II.
Com relação à locação de garagens há um dispositivo especial na nova lei, que é o artigo 1338, já tratado no item II. Nada dispõe o Novo Código Civil a respeito das locações das outras partes acessórias.
É preciso notar que o artigo 1339 e seus parágrafos, que trata da alienação das partes acessórias, é extremamente confuso, dando margem a diversos tipos de interpretação. O parágrafo segundo parece mesmo desmentir o parágrafo primeiro. Nas orientações que demos acima no ítem II, que trata das garagens, mas que se aplica também a outros tipos de edículas, procuramos manter as posições mais lógicas possíveis e evitar os aspectos contraditórios.
IX – RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELOS DÉBITOS DO ALIENANTE
O Novo Código Civil deixa claro que o adquirente da unidade condominial responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, ainda que não possua título registrado e ainda que se trate de débitos antigos (art. 1345).
X – SÍNDICO
O Síndico será eleito pelo prazo máximo de dois anos, cujo mandato poderá renovar-se. O síndico poderá não ser condômino (art. 1347).
Pela lei condominial anterior só era permitida a reeleição por uma vez. Agora, o mandato poderá ser renovado indefinidamente.
O síndico poderá ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos membros da assembléia, ou seja, mais de 50% das partes ideais das pessoas presentes (art. 1349). Anteriormente era exigida a maioria de dois terços.
A assembléia também poderá eleger um conselho fiscal, composto por três membros, com mandato de até dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico (art. 1356). Anteriormente, havia o conselho consultivo que assessorava o síndico na solução dos problemas do condomínio. Não vemos impedimento em que ainda possa haver o conselho consultivo, ou que um único conselho acumule as funções deste.
O síndico poderá transferir a outrem, mediante aprovação da assembléia, total ou parcialmente, os poderes de representação e as funções administrativas, salvo proibição da convenção. É o caso da contratação de uma administradora. A assembléia também poderá investir outra pessoa, que não o síndico, com poderes de representação do condomínio (art. 1348, § 2º).
Ficou estabelecida explicitamente a obrigação do síndico em providenciar o seguro da edificação (art. 1348, IX). O seguro contra incêndio ou destruição total ou parcial é obrigatório (art. 1346).
CÓDIGO CIVIL, aprovado pela lei nº 10.406, de 10.10.2002, em vigor a partir de 11.01.2003
§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º. A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
§ 4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
§ 1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
§ 1º. Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
§ 1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Seção II – Da Administração do Condomínio
§ 1º. Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
§ 1º. Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º. Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Seção III – Da Extinção do Condomínio
§ 1º. Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º. Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Todas essas Leis e estatutos que vigoram desde 2003, você pode conferir na integra no site oficial do Planalto:
A Importância da Convenção Interna do Condomínio
Vagas de Garagens nos Condomínios
Elevador - Modernização e Segurança

References: artigo 1336
 artigo 406
 artigo 1337
 artigo 1336
 artigo 1337
 artigo 1338
 artigo 1339