Source: https://www.iberley.es/temas/comunidad-propietarios-propiedad-horizontal-60437
Timestamp: 2020-07-02 22:48:06+00:00

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La comunidad de propietarios en la propiedad horizontal | Iberley
Las comunidades de propietarios están constituidas por el conjunto de propietarios de los diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Como así establece la TS, Sala de lo Civil, nº 780/2010, de 24/11/2010, Rec. 1026/2007, las comunidades de propietarios existirán aún sin el otorgamiento formal del título constitutivo, ya que en la misma se establece la posibilidad de que "haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma".
Por comunidad de propietarios debe entenderse el conjunto de propietarios de los diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia entre los diversos titulares, hace indispensable la creación de órganos de gestión y administración. Esta necesidad viene cubierta por la Ley de Propiedad Horizontal, que alude a aquellos órganos básicos con la función de "administrar y gestionar el correcto funcionamiento de la comunidad".
Para conocerlos es preciso acudir al Art. 13 ,Ley de Propiedad Horizontal, en el que se establecen las funciones de cada uno de los órganos de gobierno, entre los que se encuentran:
Sin embargo, cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro, podrán acogerse al régimen de administración del Art. 398 ,Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Con respecto al régimen de propiedad, establecido en el Art. 396 ,Código Civil, corresponde a cada piso o local:
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
La fijación de la cuota de participación podrá ser realizada por el propietario único, por acuerdo de todos los propietarios o por resolución judicial, debiendo seguir los criterios fijados en el párrafo segundo del artículo 5 LPH:
En cualquier caso, no se debe confundir la fijación de coeficiente en relación con el edificio, con el coeficiente que se asigne para hacer frente a los gastos, que puede ser diferente. Por ejemplo, un local comercial en planta baja sin acceso al portal puede tener un coeficiente de participación en relación únicamente con su superficie, y así deberá contribuir a los gastos generales, pero sin embargo puede estar exonerado de los gastos concretos de mantenimiento de portal, escaleras y ascensor.
¿Cuáles son las problemáticas más habituales en una comunidad de propietarios?
En la guía de la Colección Paso a Paso de la Editorial Colex, sobre la propiedad horizontal, respuestas y problemáticas más habituales en las comunidades de propietarios, se hace analizan los casos más problemáticos dentro de una comunidad de propietarios, a los que haremos mención a continuación:
El Tribunal Constitucional en la STC Nº 119/2001, Rec 4214/1998, de 24 de mayo de 2001, recuerda que el ruido perjudican gravemente la calidad de vida hasta el punto de afectar a los derechos a la integridad física y moral (Art. 15 CE) y al derecho a la intimidad personal y familiar y a la inviolabilidad del domicilio (Art. 18 CE).
El ruido que afecta a una comunidad de propietarios al que hacemos referencia es aquel ruido que provenga de una actividad desarrollada en una de las vivienda o locales de la comunidad. Si ese ruido viniera de una fuente externa al inmueble, los perjudicados podrían ejercitar las acciones civiles de responsabilidad extracontractural del artículo 1902 del Código Civil o las reclamaciones o denuncias administrativas que procedan.
Centrándonos en el ámbito de la propiedad horizontal, como ya vimos, el artículo 7.2 LPH señala que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".
Es claro que los ruidos excesivos pueden enmarcarse dentro de las actividades molestas, pero no cualquier ruido podrá dar lugar a la exigencia de responsabilidad, sino solo aquellos que excedan de lo tolerable, normal o socialmente admisible, pues la vida en una comunidad conlleva el deber de soportar pequeñas molestias.
Sentencia Civil Nº 418/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 138/2010, de 03 de Junio de 2011
Pese a que el artículo 7.2 habla de “contravención de las disposiciones generales”, la jurisprudencia viene interpretando con flexibilidad este precepto, admitiendo que puede existir una actividad molesta a los efectos de la LPH pero que, sin embargo, no suponga infracción de normas administrativas, ni requiera de la realización de mediciones (Sentencia CIVIL Nº 28/2018, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 412/2017 de 18 de Enero de 2018. Núm)
La comunidad no puede prohibir la tenencia de animales de forma genérica e indiscriminada, pero sí podrá reaccionar en el caso de que el derecho del propietario rebase los límites socialmente admitidos y la tenencia de un animal se pueda encajar dentro de una de las actividades prohibidas del artículo 7.2 LPH y la comunidad podrá accionar contra el causante.
Será necesario, por tanto, desplegar una actividad probatoria suficiente (principalmente mediante testifical, actos notariales, fotografías, vídeos, etc) que permita valorar la gravedad de la situación y la necesidad de decretar la medida de cese de la actividad (en este caso, prohibición de tenencia del animal o que el propietario tome medidas para evitar las molestias: insonorización de la vivienda, collares antiladridos, prohibición de tenerlos en la terraza, etc) del artículo 7.2 LPH. La medida extrema de prohibición de uso del piso o local prevista en el último párrafo del precepto citado, no parece aplicable a estos supuestos, salvo que todos los requerimientos y medidas tomadas con anterioridad se hayan manifestado del todo insuficientes y exista una actitud rebelde del propietario (Sentencia Civil Nº 166/2015, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 206/2015 de 30 de Abril de 2015)
Por ejemplo, en la SAP de Cantabria, Nº 561/2018, de 18 de octubre de 2018, se da la razón a una comunidad de propietarios que habia demandado a una vecina por los malos olores y ruidos de sus perros. (Comunidad de propietarios y mascotas)
c) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto, entendiéndose que la base de la notoriedad está constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad y que en ese concepto de actividad notoriamente incómoda ha de incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales".
Si en la Comunidad existe un lugar destinado específicamente a este fin, deberá ser utilizado por los comuneros y tendrá la naturaleza de elemento común.
Por el contrario los tendales de cada vivienda o local serán elementos privativos. En cuanto a su ubicación, no estará permitido colocarlos en las fachadas principales del edificio por cuanto afectan a la estética de este (entre otras, Sentencia Civil Nº 164/2012, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 695/2011 de 03 de Abril de 2012) y sin perjuicio de que, además, muchos Ayuntamientos prohíben esta práctica en sus ordenanzas. Pero sí estará permitida su instalación en otros elementos comunes (como los patios interiores) siempre que no supongan molestia o perjuicio al resto de comuneros o a la comunidad (Sentencia Civil Nº 585/2007, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 85/2007 de 09 de Noviembre de 2007)
Los locales comerciales tendrán que abonar los gastos de mantenimiento del ascensor siempre y cuando no exista exoneración en los estatutos o así se acuerde por unanimidad. Esta obligación incluirá también a los gastos que origine la sustitución o adaptación de los ascensores cuando ello sea necesario, salvo cláusula de exoneración. Sobre el alcance de las cláusulas genéricas de exoneración, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en diversas ocasiones, concluyendo que las exenciones genéricas de gastos que afectan los locales comerciales contenidas en cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios
En el caso de acordarse la instalación de ascensor en un edificio en el que no existiese, los locales comerciales están obligados a sufragarlo en proporción a su cuota, con independencia de si existen o no cláusulas de exoneración de mantenimiento, reparaciones ordinarias o extraordinarias Sentencia Civil Nº 620/2010, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2218/2006 de 20 de Octubre de 2010
Para la nueva instalación podrán constituirse servidumbres sobre elementos privativos de los locales comerciales sin necesidad del consentimiento del afectado y con la correspondiente indemnización, siempre y cuando no suponga una pérdida de funcionalidad del local (Sentencia Civil Nº 732/2011, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2240/2008 de 10 de Octubre de 2011)
En los negocios de hostelería, una de los problemas más habituales tienen que ver con las salidas de humos. Los estatutos suelen prever esta situación y exoneran a los propietarios de los locales de contar con el acuerdo comunitario para instalar la chimenea. La Sentencia Civil Nº 196/2011, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1584/2007 de 17 de Enero de 2012 vino indicar que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales, para evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Esta jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la autonomía de la voluntad que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario.
En el supuesto de que no exista autorización en el título, el propietario de local deberá contar con el acuerdo unánime de la comunidad, pues este tipo de instalaciones deberán discurrir por elementos comunes (fachas, patios, forjados, etc) y, en todo caso, generan una servidumbre y, por tanto, un gravamen, sobre esos elementos.
En caso de negativa de la comunidad, el comunero afectado podrá impugnar el acuerdo.
Es frecuente que se invoque el abuso de derecho ante la negativa de la comunidad a instalaciones de este tipo, pero dicha alegación no suele tener demasiado recorrido, toda vez que los tribunales, en una interpretación restrictiva de esa institución, no lo aprecian, pues encuentran justificada la negativa de los comuneros a soportar un gravamen sobre un elemento común (por ejemplo: Sentencia Civil Nº 517/2007, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 568/2007 de 04 de Diciembre de 2007)
No obstante, la casuística puede ser tan variada que no se puede descartar la existencia de abuso de derecho en aquellos casos en que no exista ninguna afectación a elementos comunes, ni se cause perjuicio a ningún propietario, como es el caso de la Sentencia CIVIL Nº 147/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 724/2017 de 04 de Mayo de 2018 , en la que se apreció abuso de derecho en la negativa de la comunidad a autorizar la elevación de una chimenea preexistente.
Ante una filtración lo primera que hay que determinar es su procedencia, cuestión que no es sencilla en la práctica y que hace obligada la presencia de peritos. Una vez conocido el origen, debemos preguntarnos sobre si el elemento causante de la filtración es privativo o comunitario., pues en función de la respuesta la responsabilidad recaerá en uno u otro sujeto.
Los tribunales vienen considerando que una conducción será privativa si su función es satisfacer a un propietario. Así, serán privativas las cañerías que salgan de la red general del edificio para dar servicio a la vivienda o local. Serán comunes el resto de conducciones, aun cuando puedan discurrir en parte por espacios privativos.
SAP Tenerife Nº 587/2011, Rec 765/2011, de 1 de diciembre de 2011
SAP Madrid, Nº 303/2009, Rec 426/2008, de 6 de julio de 2009
La comunidad de propietarios ESTOY AQUÍ
Sentencia Civil Nº 13/2008, TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1, Rec 62/2007, 31-03-2008
Orden: Civil Fecha: 31/03/2008 Tribunal: Tsj Cataluña Ponente: Alegret Burgues, Maria Eugenia Num. Sentencia: 13/2008 Num. Recurso: 62/2007

References: resolución 
 artículo 5
 artículo 1902
 artículo 7
 artículo 7
 artículo 7
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