Source: https://www.mesec.cz/clanky/rizika-pronajimani-bytu/nazory/
Timestamp: 2020-01-27 12:31:27+00:00

Document:
Měšec.cz » Bydlení » Rizika pronajímání bytu » Všechny názory
Názory k článku Rizika pronajímání bytu
14. 4. 2014 15:06
Zaujalo mě, že spolu s kaucí musí pronajímatel nájemníkovi vyplatit též úrok ve výši zákonného. Takže z kauce 20000 Kč při 8,05% úroku vznikne po 10 letech 43000 Kč, které musím nájemníkovi vyplatit.
Určitě se nejedná o sazbu úroku z prodlení, který je nařízením vlády stanoven na repo sazbu ČNB navýšenou o 8% p.a. (předpokládám, že Vašich 8,05% p.a. pochází odsud).
Jde o sazbu podle § 1802 NOZ: "Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy."
Protože tedy prováděcím předpisem stanoveno není, je třeba postupovat podle druhé věty. Vyšel bych z toho, že pronajímatel je majitelem nemovitosti k bydlení, tedy obvyklý úrok pro něj je průměrný úrok na hypotečním úvěru, a stanovil bych úroky na úrovni Hypoindexu. Ale uznávám, i tak je to pro nájemníka velmi výhodné.
14. 4. 2014 17:23
Vycházím z §2254 odst. 2 "Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby."
1) Jste si jistý, že pojmem "zákonný úrok" je myšlen právě §1802, a ne ono nařízení vlády (tj. 8,05 %) ?
2) Pokud ano, znamená to, že tedy úrok můžeme smluvně sjednat, např. na úrovni 0,01 % (což jsou obvyklé úroky u běžných bankovních účtů - ne spořících).
Pokud tomu tak je, pak jste mě trochu uklidnil :-)
V tom nařízení vlády je výslovně napsáno, že jde o úrok z prodlení. To je zcela jiný právní institut.
Bohužel ale kombinace § 2254 a § 1802 podle mne neumožňuje sjednat 0,01%, ale musí jít minimálně o obvyklou sazbu na bankovních úvěrech, čili minimálně podle § 1802. Čili buď ten Hypoindex, nebo data z ARADu ČNB. Můžete sjednat i víc, ale nikoli míň.
14. 4. 2014 17:32
Máte na mysli toto? http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/
14. 4. 2014 17:37
Ano. Je to nejdostupnější referenční bod.
Umím vymyslet i jiné konstrukce, ale to už je práce, kterou se mi fakt nechce dělat bez jakékoli odměny v rámci diskuse na veřejném serveru.
15. 4. 2014 15:27
Mě by zajímalo kolik nájemníku v % po ukončení nájmu dostane s vrácenou kaucí také úrok a kolik pak úrok přesahující 3%, když na spořících účtech je běžná sazba 1%.
Cartman (neregistrovaný) 193.245.34.---
Samozřejme, že nikdo :) Jedna věc jsou právní diskuze a druhá věc je běžná praxe. Uplně stačí dát kauci na běžný spořící účet, i to je víc, než co dostane 95% nájemníků, většina nájemců kauci prochlastá a vrací ji ve stejné výši.
Pokud vím, tak zatím nebyla pro pronajímatele povinnost kauci úročit.
Já jsem před asi deseti lety hledal nájem, a jeden pronajímatel už tenkrát skládal kauci na účet vybraný nájemcem a výnos pak šel nájemci. Bohužel to byl jediný takto slušný pronajimatel a jeho byt mi nevyhovoval.
16. 4. 2014 14:14
Sorry - ne skládal, ale ukládal.
16. 4. 2014 18:18
Já bych to tak klidně dělal, ale když pronajímáte víc bytů, zakládat pro každého nájemníka samostatný účet, by bylo poněkud na palici, byť např. u Fia lze spořící účty zakládat online.
16. 4. 2014 19:04
Jednak tím pronajimatelem byla dost velká realitka, která těch bytů nemá jen víc, ale prostě spoustu, a přesto to zvládají.
A pak, podle NOZ má být kauce uložena na samostatném účtu, takže se tomu od 1. 1. žádný pronajimatel nevyhne.
16. 4. 2014 20:07
Kde v NOZ vidíte, že kauce musí být na samostatném účtu? O kauci se píše v §2254
14. 4. 2014 16:24
Údajně (bohužel nemám osobní zkušenost, v zahraničí jsem nikdy nežil) ve Francii a Německu pronajímatelé od nájemníků žádají ukázat výpis z registru dlužníků a pracovní smlouvu nebo potvrzení o výši příjmů. Za první republiky prý v Československu požadovali pronajímatelé po nájemnících písemné doporučení od předchozího pronajímatele.
Ve Švýcarsku to patrně tak rovněž platí, našel jsem tento článek: http://www.switzerland.cz/mkportal/modules/wiki/index.php/Kde_hledat_ubytov%C3%A1n%C3%AD_ve_%C5%A0v%C3%BDcarsku_-_%C5%A0vaj%C4%8Diarsku#Prohl.C3.ADdka_bytu ("Ve formuláři většinou chtějí vědět, kde pracujete, kolik vyděláváte, jestli máte reference od zaměstnavatele, jestli nedlužíte peníze, jaký typ povolení k pobytu máte (L,B?), zda máte zvíře, atp. Daná firma pak rozhodne, kdo byt dostane. Někteří pronajímatelé od vás můžou chtít tzv. Betreibungsre­gisterauszug. Tzn. chtějí vědět, zda máte nějaké nezaplacené dluhy či zda jste v minulosti měli např. nějaké problémy s platbou za mobil, nájmu atp. ")
Chtěl jsem si to tak také zavést (díky tomuto "scoringu" pak nemusím trvat na 3-měsíční kauci, ale stačila by mi třeba jen 1-měsíční).
Tak jsem se ptal svého právníka, co on na to. A bohužel mi podobné prověřování zakázal, prý bych porušoval ochranu osobních údajů...
Jediné, co mi dovolil, je zjišťování rodného čísla, podle kterého pak můžu nájemce prověřit, zda není v insolvenčním rejstříku nebo evidenci exekucí (zde se za náhlednutí platí).
14. 4. 2014 16:49
Tak v tom případě doporučuji výměnu právníka za někoho, kdo se v ochraně osobních údajů aspoň trochu orientuje.
Pokud pronajímáte jako fyzická osoba, zákon o ochraně osobních údajů se na zpracování pro Vaše osobní účely vůbec nevztahuje (§ 3 odst. 3).
A i kdyby šlo o pronajímatele - právnickou osobu, podle § 5 odst. 2 písm. e) zákona o ochraně osobních údajů můžete zpracovávat i bez souhlasu subjektu údajů za účelem ochrany Vašich práv a právem chráněných zájmů. A už vůbec není problém si nechat od nájemníka na tom formuláři podepsat souhlas se zpracováním osobních údajů.
Případy, kdy pronajímatel (či realitka) nabízí za "čistý" výpis ze SOLUSu snížení kauce, jsou podle mne poměrně běžné.
No nevím: "§3 (3) Tento zákon se nevztahuje na zpracování osobních údajů, které provádí fyzická osoba výlučně pro osobní potřebu."
Já to chápu tak, že když si v mobilu shromažďuji telefonní čísla, tak to je ta "osobní potřeba".
Ale když profesionálně pronajímám byty a živím se tím, tak jsem de facto podnikatel (i když nemám IČO).
14. 4. 2014 17:45
Je ustálený princip, že správa vlastního majetku (např. v podobě podnikání) není podnikáním. To potvrzuje judikatura. Rozsah není rozhodující, stejně jako to, jakým způsobem se to podílí nebo nepodílí na Vašem živobytí. Konec konců, to je velmi variabilní: chudá vdova si může, bude-li dostatečně skromná, pokrýt všechny životní náklady tím, že bude studentům pronajímat tři pokoje v bytě 4+1. A naopak člověku navyklému na hýřivý životní styl nemusí stačit výnosy z činžáku na Vinohradech.
Ale i kdybyste měl pravdu a neuplatnil se § 3 odst. 3, uplatní se § 5 odst. 2 písm. e). Jediný rozdíl by byl v tom, že byste měl povinnost se registrovat u ÚOOÚ. K tomu by také došlo tehdy, pokud by šlo o podnikání, protože byste k nájmu poskytoval nějaké nadstandardní služby.
14. 4. 2014 18:14
petr (neregistrovaný) ---.111.broadband3.iol.cz
Pronajímám byt v RD , již 20 let. Nejhorší nájemníci jsou Češi, lepší jsou cizinci (jen Italové hluční) , nejlepší byli Vietnamci (byli u mne 8 let bez jediného problému!!!))Ted mám polské kluky, zatím bez větších problémů.
Moje zásady.: smluva na 1 rok, pak se prodlužuje,bez kauce, ale nájem se platí k15. v měsíci na DALŠÍ měsíc.Pokud není zaplacen, smlouva automaticky končí.!! Tohle se mi osvědčilo...
Požaduji výpis z TR a prohlášení, že není exekuce.Na to pozor, jednou jsem to neudělal a to pak exekutoři vyberou všechny byty v domě, protože mají ex. příkaz na adresu a nic jiného je nezajímá ..a není obrany.Vylučovací žalobu u soudu jsem vyhrál( soupis asi 30 věcí s doklady jsem předložil), ale náklady ani čas vám nikdo nezaplatí...vše podle zákona!!!
14. 4. 2014 18:48
Nejsem si jistý, jestli je podle zákona okamžité ukončení smlouvy, když do 15. nezaplatí. Podle zákona musí dlužit 3 nájmy, pak můžu podat výpověď a tuším měsíc na vystěhování.
Prohlášení, že nemá exekuci podepíše každý dlužník (nic tím neriskuje a dlužníci už jsou hodnotově tak na dně, že nerozlišují lež od pravdy). Více spolehlivější je výpis z evidence exekucí, ale to stojí 60 Kč a bohužel v něm všechny exekuce nejsou (to vím jistě, dvě probíhající exekuce jsem tam vůbec nenašel).
14. 4. 2014 19:12
Ano, v centrální evidenci spousta exekucí není.
Konkrétně tam nejsou zejména žádné daňové exekuce (vč. sociálky a zdravotek).
A to nemluvím o tom, že Vy potřebujete o problému vědět dřív, než dojde k exekuci - takže zase vychází líp SOLUS.
14. 4. 2014 19:31
Bohužel výpisy z registrů jsou docela drahé a než dorazí, tak to trvá měsíc, sám jsem si je ze zvědavosti nechal dělat - za Solus placeno 218 Kč, NRKI 175 Kč a BRKI 172 Kč. Dobrý byznys pro tyto firmy :-) Kéž by existoval jeden národní registr a každý měl nárok na jeden roční výpis zdarma, jako je to v zahraničí...
Tak zrovna výpis z trestního rejstříku je z hlediska ochrany osobních údajů problematický. Jedná se totiž potenciálně o tzv. citlivé osobní údaje, což je z hlediska ochrany osobních údajů mnohem větší problém, než nějaký výpis z registru dlužníků.
A ohledně data splatnosti si dovoluji upozornit na § 2251 NOZ: nájemné je splatné do 5. dne v měsíci (případně jinak ujednaném platebním období), pokud není ujednán termín pozdější. Takže Vaše ujednání o splatnosti do 15. dne PŘEDCHOZÍHO měsíce je od 1. ledna neplatné.
To ujednání o tom, že nájem končí nezaplacením, je taky hodně nebezpečné: kdyby totiž bylo platné a nezaplacením končí nájem, ale Vy slušnému nájemníkovi den posečkáte, hrozí, že písemně sjednaná nájemní smlouva končí a pokračuje cosi konkludentně sjednaného "za obvyklých podmínek". Ale nejspíš je to neplatné pro obcházení zákona.
14. 4. 2014 19:38
V zákoně je to tak nesrozumitelně napsané ("nájemce platí nájemné předem"), že jsem si dlouho myslel, že nájem musí platit dopředu, tedy např. za duben by musel platit do 5. března, ale asi jsem se mýlil. Nechápu, kdo ty zákony píše a proč je nedávají k jazykové korektuře...
14. 4. 2014 22:03
§2251. Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc... Tato věta zakazuje platit nájemné za leden v lednu. ... nejpozději do 5. dne... nebyl-li sjednán den pozdější... Tedy za leden se platí nejpozději 5.12., ale můžem si sjednat i pozdější termín, nejpozději 31.12. Není však zakázáno sjednat platbu za leden nejpzději 5.10. Jaký jiný výklad je možný?
15. 4. 2014 7:12
I kdybych platil nájem na leden 30. ledna,. je to platba předem (za toho 31. platím předem). Co je na tom nejasného?
15. 4. 2014 13:12
Musel jsem se pousmát nad větou.
Bohužel NOZ v oblasti nájemních vztahů stále zastává názory z doby komunismu, seznam výtek by vydal na samostatný článek (kouření, zvířata, podnikání, výpovědi apod.).
Autor pravděpodobně lituje že tato "komunistická" ustanovení dávají i nájemníkovi stále určitou míru svobody ve svém rozhodování a nemůže tedy z příslušných povolování dobývat rentu. Komunistická ustanovení jsou tedy synonymem pro zdarma.
15. 4. 2014 13:54
No já nevím, pronajímám byt, ne ubytovnu. V bytě ať si nájemník dělá co chce (v souladu s očekávaným chováním, tedy nerušit sousedy, nečinit majetek), je to jeho domácnost, já jako pronajímatel tam nemám co pohledávat a nemůžu nájemníkovi diktovat, co může v bytě dělat a co ne.
Podnikání v bytě - výborně, ať podniká, vždyť je mým zájmem, aby nájemník vydělával, a platil mi včas nájem. NOZ zakazuje, aby podnikání rušilo, takže truhlářská dílna v bytě možná není. Účetní nebo kartářka ať klidně doma úřaduje.
Kouření - to je problém (kouř může rušit sousedy), ale kuřákům lze nastavit vyšší nájem, který pokryje potom vymalování a výměnu načichlého nábytku.
Zvířata - kočky, rybičky, morčata problém asi nebudou, psy jak kdy. Zase můžu chovatelům nastavit vyšší nájem, který pokryje výměnu roztrhaného čalounění a koberce.
Výpovědní lhůta - 3 nezaplacené nájmy + měsíc na vystěhování jsou opravdu dlouho, toto by měl zákonodárce ještě upravit ve prospěch pronajímatele.
Když jsem NOZ četl, tak se mi zase tak moc nezdálo, že by nadržoval nájemníkům, spíše se mi zdál zbytečně popisný, že se v něm řeší blbosti, které by stačilo upravit smluvně a nemusí být v zákoně... Proto je taky ten zákon tak dlouhý a nepřehledný, slohové cvičení :-)
18. 4. 2014 7:26
Roman (neregistrovaný) 89.233.177.---
Výraz "komunistický" je pro řadu lidí synonymum pro cokoli, co se jim nelíbí. Takoví lidé paradoxně označují za "komunistické" i zákony směřující k větší svobodě jednotlivce :)
Pronajímatel (neregistrovaný) ---.pernstejn.cz
Rád bych přidal nějaké své zkušenosti.
Pronajímám několik bytů. Hledání slušného nájemníka vždy zabere dost času. Neberu kuřáky, sociálně slabé jedince, zvířata (psy) výjimečně.
Pronájmů v našem městě je dostatek až přehršel, takže nemám možnost vyžadovat 3 kauce jak autor článku doporučuje. Jsem rád, že dostanu jednu kauci.
I tak mi vždy volají "socky" které mě ukecávají, že kauci budou splácet postupně.
Pronajímání mě přestalo bavit. Výnos považuji za nízký, režii za vysokou, rovněž riziko tohoto podnikání je vysoké.
Uvažuji se některých bytů zbavit, jakmile nájemníci sami odejdou.
Nyní zkouším obchodování s akciemi a i přes občasné neúspěchy považuji výnosy za mnohem vyšší a režii a starost s cennými papíry za neporovnatelně bezvýznamnou.
Proto bych chtěl doporučit, pokud vám někdo jako mně doporučí investici do bytů za účelem pronájmu, kopněte ho včas do hlavy a pokud možno si od něj už radit nikdy nenechávejte.
17. 4. 2014 9:45
Právě naopak. kupujte byty, shánějte nájemníky. Za pár let půjdu do důchodu a čím víc prázdných bytů tou dobu bude, tím nižší budu platit nájem. Tak se snažte.
17. 4. 2014 10:55
Nejlepší je asi vlastnit celý činžák. Neuvažoval jste byty prodat a za utržené peníze koupit jeden bytový dům s komerčními prostory v přízemí?
22. 5. 2015 11:09
síma (neregistrovaný) ---.tmcz.cz
8. 7. 2015 22:36 redakčně smazáno, důvod: ***SPAM****
9. 8. 2016 19:16
Nevím, proč poslední dobou chce každý pronajímat byty. To je nějaká mánie, kolem těch pasivních příjmů, ale úplně neopodstatněná
http://www.nelzu.cz/2016/08/09/jak-zbohatnout-pronajimanim-bytu/
7. 9. 2018 20:02
Já jsem si nechal najít nájemce od realitní kanceláře Edoxreality.cz a nemám žádný problém. Jse rád, že mi makléř našel tak dobrého nájemníka.
7. 2. 2019 20:30
Erika (neregistrovaný) 213.235.185.---
Měla bych tu pár tipů https://www.finstart.cz/pronajimate-byt-mame-vas-tipy-spravne-pronajmout-byt/ co se týče pronájmu bytu...třeba se budou hodit...

References: § 1802
 §2254
 §1802
 § 2254
 § 1802
 § 1802
 §2254
 § 5
 § 3
 § 5
 § 2251

§2251