Source: https://rechtsanwalt-und-mietrecht.de/kuendigungsverzicht/
Timestamp: 2018-08-16 02:37:13+00:00

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Gemäß § 573 Absatz 1 Satz 1 c BGB ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 573 c Abs. 4 BGB.
Dennoch hält der BGH gemäß einer Entscheidung vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03) einen Kündigungsverzicht für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren für zulässig. Gegenüber der vom BGH vertretenen Auffassung lässt sich „eigentlich“ einwenden, dass durch die Vereinbarung zum Kündigungsverzicht die Regelung des § 573 c Abs. 4 BGB – die ordentliche Kündigung darf nicht bzw. nur in dem durch § 573 c BGB vorgegebenen Rahmen beschnitten werden – „ausgehebelt“ wird. Ausdrücklich führt der BGH dazu aber aus (s. o. BGH zu II. 1. c):
c) Entgegen einer im Schrifttum verbreitet vertretenen Meinung (Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 573 c Rz. 3; Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, S. 518 f.; Börstinghaus, WuM 2003, 487 ff.; Börstinghaus, Gedächtnisschrift Sonnenschein, 2003, S. 349, 351 ff.; Wiek, WuM 2001, 442 f.; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 c Rz. 40; Lammel, WuM 2003, 123 [125]) gebietet auch der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts. Zwar sollte durch Verkürzung der Fristen für die Kündigung durch den Mieter der „in der heutigen modernen Gesellschaft … zunehmend (verlangten) Mobilität und Flexibilität“ und damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Wohnung, insbesondere bei Wechseln des Arbeitsplatzes oder einer gesundheitsbedingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim, Rechnung getragen werden (BT-Drucks. 14/4553, 38 f., 67). Andererseits hat der Gesetzgeber die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts anerkannt und zugleich eine Stärkung der Vertragsfreiheit, insbesondere im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Index-, Staffelmieten und Zeitmietverträgen, betont (BT-Drucks. 14/4553, 2). Dementsprechend kann gem. § 557a Abs. 3 BGB bei einem Staffelmietvertrag das Kündigungsrecht des Mieters bis zu vier Jahren ausgeschlossen werden. Auch § 575 BGB lässt einen Zeitmietvertrag – nunmehr ohne zeitliche Beschränkung – zu, der nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit zur Beendigung des Mietverhältnisses führt (§ 542 Abs. 2 BGB).
Einschränkend führt der BGH in einem späteren Urteil vom 8. Dezember 2010 (VIII ZR 86/10) aus, dass der Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1. S. 1 BGB höchstens für die Dauer von 4 Jahren zulässig vereinbart werden kann. Für die Berechnung des Vierjahreszeitraums sei dann auch auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht auf den des Vertragsbeginns bzw. des Einzuges abzustellen (s. o. BGH zu II. 2. und 3 b):
2. Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass dies regelmäßig der Fall ist, wenn der Kündigungsausschluss einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet; …
b) … Der Senat entscheidet nunmehr, dass die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbeziehung der Regelung des § 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – nicht überschritten werden darf (so auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 575 BGB Rn. 89; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 c Rn. 21).
Der BGH entschied in einem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03) zur Wirksamkeit … | mehr
Einen gesetzlichen Anspruch auf Aufhebung des Mietvertrages bei Stellung eines zumutbaren Nachmieters/Ersatzmieter kann der Mieter … | mehr
Chris1990 :
Mein Mietvertrag wurde zum 10.04.2017 abgeschlossen und hat zum 15.06.2017 begonnen. Dabei wurde ein Kündigungsausschluss (KA) von 12 Monaten vereinbart, ein Termin, ab wann eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann, ist nicht im Mietvertrag enthalten. Ich gehe nun davon aus, dass ab dem 10.04.2018 eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann (frühestens zum 31.07.2018 Ende des Mietvertrages), da laut obigem Gerichtsurteil ohne andere Vereinbarung der Startpunkt des KA das Datum des Vertragsabschlusses ist, nicht das des Mietbeginns.
Beide Parteien verzichten für die Dauer von 12 Monaten auf das Aussprechen einer ordentlichen Kündigung.
Mein Vermieter hat nun allerdings in der Kündigungsbestätigung den 30.09.2018 als frühesten Auflösungszeitpunkt genannt. Kann nach dem obigen Urteil auf dem 31.07. beharrt werden oder gilt der Punkt:
„Der Senat entscheidet nunmehr, dass die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbeziehung der Regelung des § 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – nicht überschritten werden darf.“
Nur bei einem 4-jährigen KA? Oder ist generell der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausschlaggebend?
die Frage habe ich zunächst freigeschaltet. Eine Beantwortung ist mir allerdings zurzeit nicht möglich. Eventuell habe ich in den nächsten Tagen etwas Zeit, um mich mit der Fragestellung zu beschäftigen. Ansonsten müssten Sie ggf. einen Kollegen mit der Beantwortung beauftragen.

References: § 573
 § 573
 BGH 
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 § 573
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 BGH 
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 § 573
 § 573
 § 557
 § 575
 BGH 
 § 307
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 § 557
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 § 573
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