Source: http://kraken.slv.cz/28Cdo179/2002
Timestamp: 2018-01-19 04:04:30+00:00

Document:
28 Cdo 179/2002
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Milana Pokorného, CSc., v právní věci žalobkyně M. L., zastoupené advokátem, proti žalovanému V. N., zastoupenému Mgr. B. Z., o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 12 C 239/98, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 14.9.2000, č.j. 15 Co 177/2000-84, takto:
Žalobkyně se domáhala žalobou podanou dne 3.8.1998 vydání rozsudku, jímž měla být žalovanému uložena povinnost vyklidit byt blíže popsaný v petitu žaloby a vyklizený žalobkyni předat, a to do 15 dnů od právní moci rozsudku. Tvrdila, že dne 10.7.1996 uzavřeli manželé Š. se žalovaným dohodu o výměně bytů, se kterou vyslovili souhlas pronajímatelé obou bytů. Na základě výše uvedené dohody se žalovaný nastěhoval do předmětného bytu a přesto, že byl několikrát vyzván, neuzavřel se žalobkyní novou nájemní smlouvu. Žalovaný tedy užívá předmětný byt bez právního důvodu.
Obvodní soud pro Prahu 3 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 23.3.1999, č. j. 12 C 239/98-31 žalobě vyhověl. Vyšel ze zjištění, že žalobkyně je spoluvlastnicí 3/4 domu, v němž se předmětný byt nachází, zbývající 1/4 je ve vlastnictví Městské části P. Vzal za prokázáno, že žalovaný se nastěhoval do předmětného bytu na základě dohody o výměně bytu mezi žalovaným a manžely Š. uzavřené dne 10.7.1996 a to se souhlasem pronajímatelů obou bytů. Dospěl k závěru, že uskutečněním výměny bytů nevzniká ze zákona nájem ve vyměněných bytech, je proto třeba uzavřít nové nájemní smlouvy. Uzavřel, že žalovaný užívá předmětný byt bez právního důvodu a tím neoprávněně zasahuje do vlastnického práva žalobkyně podle § 126 o.z. Zároveň vyslovil závěr, že žádné zákonné ustanovení neukládá pronajímateli ani povinnost uzavřít nájemní smlouvu na dobu neurčitou.
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 14. 9. 2000, č. j. 15 Co 177/2000-84, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, neztotožnil se však s jeho právním posouzením. Na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že schválením dohody o výměně bytu ze dne 10.7.1996 vstoupil žalovaný do práv a povinností dosavadních uživatelů, došlo tedy k sukcesi ze zákona. Jestliže žalovaná dala k výměně bytu svůj souhlas, nelze namítat, že žalovaný užívá předmětný byt bez právního důvodu. Uzavřel, že ostatní námitky ( např. neplacení úhrad, pronajímání třetím osobám apod.) je třeba ve vztahu k danému sporu považovat za bezvýznamné a mohly by být předmětem pouze jiného řízení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně včas dovolání, jehož přípustnost dovozovala z ustanovení § 238 odst. 1 písm. a) o.s.ř. Tvrdila existenci dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci podle § 241 odst. 3 písm. d) o.s.ř. Namítala, že uzavřením dohody o výměně bytů nevzniká jejím účastníkům nájemní právo k vyměněným bytům a je třeba uzavřít nové nájemní smlouvy. Dále poukazovala na předchozí právní úpravu platnou před tzv. velkou novelou občanského zákoníku z roku 1992, na základě níž po uzavření dohody o výměně bytu vzniká právo nájmu bytu, resp. tehdy právo užívání bytu až uzavřením nové smlouvy mezi pronajímatelem a uživatelem bytu. Nesouhlasila rovněž s právním názorem odvolacího soudu s odkazem na § 716 odst. 1 o.z. Podle dovolatelky v dané věci nelze ani aplikovat § 3 o.z. a to s ohledem na § 711 odst. 1 písm. c), d) o.z. Navrhla proto zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.
S přihlédnutím k uplatněnému dovolacímu důvodu podle § 241 odst. 3 písm. d) o.s.ř. a jeho obsahové konkretizaci půjde v dovolacím řízení především o posouzení, zda z provedených důkazů lze dovodit závěr, že podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu je uzavření nové nájemní smlouvy a též o posouzení, jaké účinky obecně má dohoda o výměně bytů na trvání dosavadních nájemních poměrů ve směňovaných bytech a k jakému okamžiku a na základě jaké právní skutečnosti vzniká nájemní vztah účastníků výměny k výměnou získanému bytu. Odvolací soud aplikoval správně v úvahu přicházející ustanovení § 715 o.z. a toto ustanovení rovněž správným způsobem vyložil.
Podle ustanovení § 715 o.z. se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.
Z ustanovení § 716 odst. 1 o.z. se pak podává, že právo na splnění dohody o výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas; jinak právo zanikne.
Dohoda o výměně bytů je institutem, jehož prostřednictvím mohou účastníci existujících nájemních vztahů k bytům (nájemci) prosadit změnu v osobě nájemce bytu přesto, že účastníci stojící na druhé straně dosavadního nájemního vztahu (pronajímatelé), kteří nejsou ani účastníky dohody o výměně bytů, s takovou změnou nesouhlasí (srov. § 715, třetí větu, o.z.). Tento závěry plyne již z toho, že předmětem dohody není byt (nepřevádí se tu vlastnické právo k bytu), nýbrž právo jej užívat (právo nájmu). Zánik dosavadního nájemního vztahu nájemce k bytu, jenž směňuje, nastává (právě proto, že jde o směnu práva nájmu) splněním dohody o výměně bytu (srov. § 716 odst. 1 o.z.). Ke stejnému časovému okamžiku (ke dni splnění dohody o výměně bytů) účastníci dohody (nájemci) realizací výměny ve výměnou získaných bytech vstupují do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem. Jinak řečeno, není-li zde před realizací dohody o výměně bytů dohoda mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem (účastníkem směny) o tom, že dojde ke změně původní nájemní smlouvy (nebo není-li před splněním dohody o výměně bytů mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem nová nájemní smlouva uzavřena /s tím, že je podmíněna účinností dohody o výměně bytů/), pak dnem, kdy se výměna uskuteční, se nájemní poměr trvající mezi pronajímatelem a původním nájemcem změní právě jen co do osoby nájemce a nikoli již v dalších rozhodných znacích, jako je např. doba trvání nájemního poměru nebo výše nájemného. Z toho plyne závěr, že podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu tedy není uzavření nové nájemní smlouvy. Výklad založený na úvaze, že nejde jen o změnu v subjektech nájemního vztahu, a že je nutno uzavřít novou nájemní smlouvu, v jejímž rámci má pronajímatel právo požadovat jiné (vyšší) nájemné nebo jiné ujednání o trvání nájemního poměru, by vedl k popření smyslu úpravy, podle níž si účastníci dohody mohou souhlas pronajímatele s výměnou vynutit soudní cestou (srov. opět § 715, třetí větu, o.z.). Kterýkoliv pronajímatel by totiž měl možnost zmařit smysl institutu dohody o výměně bytu prostě tím, že v mezích své smluvní volnosti (bez zřetele k tomu, že s dohodou o výměně souhlasil) následně podmíní uzavření nové nájemní smlouvy pro účastníka směny nepřijatelnými požadavky. Přitom námitka, že pouhá změna v osobě nájemce (v důsledku dohody o výměně bytu) bez možnosti pronajímatele ovlivnit další rozhodné znaky přetrvávajícího nájemního poměru, by v konkrétní situaci neúměrně omezila realizaci práv pronajímatele, může být uplatněna právě jako důvod nesouhlasu s dohodou a účinně (co do své opodstatněnosti) přezkoumána v soudním řízení dle § 715, věty třetí, o.z.
Tato otázka byla již řešena rozsudkem uveřejněným pod č. 7/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek. Podle závěrů tohoto rozsudku ke dni splnění dohody o výměně bytů (§ 716 o.z.) vstupují účastníci dohody ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu. Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu tedy není uzavření nové nájemní smlouvy.
Na základě výše uvedeného se dovolací soud ztotožňuje s právním závěrem odvolacího soudu, že schválením dohody o výměně bytů uzavřené dne 10.7.1996 nájemci ve vyměňovaných bytech vstupují navzájem do svých práv a povinností bez nutnosti uzavřít nové nájemní smlouvy. Žalovaný tedy vstoupil do práv a povinností dosavadních uživatelů a nelze namítat, že užívá předmětný byt bez právního důvodu. Rovněž lze přisvědčit odvolacímu pokud uzavřel, že další námitky žalobkyně ( např. ohledně neplacení úhrad, pronajímání třetím osobám, apod.) nemohou být v této souvislosti řešeny, ale mohou být pouze předmětem jiného řízení.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 4 o.s.ř. za použití § 224 odst. 1 o.s.ř., § 151 odst. 1 o.s.ř. a § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobkyně neměla se svým dovoláním úspěch a žalovanému v souvislosti s podaným dovoláním zřejmě žádné náklady řízení nevznikly.

References: soud 
 soud 
 soud 
 § 126
 soud 
 soud 
 soud 
 § 238
 § 241
 § 716
 § 3
 § 711
 § 241
 soud 
 § 715
 § 715
 soud 
 § 716
 § 715
 § 716
 § 715
 § 715
 soud 
 § 243
 § 224
 § 151
 § 142