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Timestamp: 2018-09-22 20:44:51+00:00

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NOVEDADES - CONCLUSIONES SEMINARIO 11 DE ABRIL.
Revista Nº 37 Abril-Junio 2018
CONCLUSIONES DEL SEMINARIO 30 DE MAYO
CONCLUSIONES SEMINARIO 11 DE ABRIL.
CASO 1.- CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. ¿Debe notificarse el resultado de la calificación sustitutoria en todo caso al presentante y al notario? ¿O sólo a quién la solicitó? La solicitud de la calificación sustitutoria ¿interrumpe los plazos de interposición del recurso gubernativo para quien no lo solicitó? En caso de que la calificación sustitutoria revoque uno de los defectos y mantenga otro u otros ¿le puede aprovechar a quién no la solicitó el resultado de la calificación sustitutoria?
La respuesta a todas estas cuestiones dependerá de la naturaleza jurídica de esta especial vía de revisión de la calificación registral. La primera doctrina de la DGRN sobre la figura (RDGRN de 14 de enero 2012, y otras posteriores) se ha visto superada y revisada por la más reciente que se recoge por extenso en la RDGR de 23 de abril de 2014. El cambio de doctrina tiene su fundamento en la jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto de la naturaleza jurídica especial del procedimiento registral y el régimen legal a que queda sujeto, fijado por la importante STS (Sala 1ª) de 3 de enero de 2011. De ella resultan, entre otros pronunciamientos de interés, que la función de la calificación registral presenta particularidades de notoria importancia respecto del régimen de las actividades de las administraciones públicas; que la revisión de la actividad registral inmobiliaria no corresponde al orden jurisdiccional contencioso-administrativo, sino que es una de las expresamente atribuidas al orden jurisdiccional civil por razón de la naturaleza privada y patrimonial de los derechos que constituyen su objeto –artículo 3.a) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la jurisdicción contencioso-administrativa–; y que, por ello, la aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo al ámbito de la calificación registral no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta.
Esta doctrina ha sido asumida, como no podía ser de otro modo, por la DGRN rectificando su primer posicionamiento. Si antes sostenía que la calificación sustitutoria se asimilaba con un recurso previo de reposición típicamente administrativo (e inexistente en el procedimiento registral) en base a una pretendido proceso de administrativización del procedimiento registral y, en consecuencia, entendía que la solicitud de calificación sustitutoria suspendía los plazos para interponer el recurso incluso respecto de quien no la solicitó y que, en caso de que el registrador sustituto calificara negativamente el título, debería notificarlo tanto al solicitante como al notario autorizante; ahora esta posición no puede sostenerse.
Recuperando la doctrina clásica de la DGRN en relación con la naturaleza del procedimiento y función registral, sintetizada en la RDGRN de 26 de junio de 1986, señala ahora que la calificación sustitutoria se prevé por la LH como una medida distinta de los recursos para desvirtuar la calificación registral negativa y, por tanto, como trámite del procedimiento registral y no como un recurso. La calificación por registrador sustituto recibe el tratamiento legislativo de alternativa frente al recurso. En el procedimiento registral, como señala la STS de 3 de enero de 2011 citada, nos encontramos ante un procedimiento especial, especialidad que se extiende también al recurso contra la calificación y a la calificación por sustitución, integrando uno de los denominados procedimientos triangulares, en el que ha de primar la seguridad jurídica y en el que no se enfrentan el interés de la Administración y del administrado, sino el de diversos administrados entre sí –quien solicita la inscripción y quien como consecuencia de ella va a verse expulsado del Registro o afectado por su contenido– por lo que no hay razón alguna para que prime el interés de uno de ellos (quien no recurrió la resolución denegatoria) frente al de otros terceros (los perjudicados o afectados por la inscripción).
Como consecuencia de esta doctrina:
a) La solicitud de calificación sustitutoria interrumpe los plazos para recurrir sólo respecto de quién la solicitó. Respecto de quien no la solicitó (sea el notario autorizante o el presentante) los plazos para interponer recurso ante la DGRN o la demanda en juicio verbal se computan desde la fecha de la notificación de la primera calificación negativa (de acuerdo con el artículo 322 LH la calificación negativa deberá notificarse al presentante y al notario autorizante del título presentado y, en su caso, a la autoridad judicial o al funcionario que lo haya expedido).
b) En caso de que el registrador sustituto califique negativamente el título, en todo o en parte, sólo deberá notificar el resultado de su calificación a quien la instó, y nunca a quien no lo hizo. Si, a pesar de ello, el registrador sustituto notifica el resultado de su calificación también a quien no lo solicitó, concediéndole los correspondientes recursos, puede provocar el efecto no deseado de que se abran de nuevo para él los plazos de recurso.
c) En caso de que uno de los interesados interponga recurso ante la DGRN y el otro solicite la calificación sustitutoria, si el registrador sustituto confirma los defectos señalados por la calificación primitiva, la DG deberá continuar con el expediente y resolver el recurso interpuesto por el otro interesado. Si, por el contrario, la calificación sustitutoria revoca la calificación inicial, la RDGRN de 23 de abril de 2014 entendió que el recurso debe sobreseerse al quedar sobrevenidamente sin objeto. Aplicando esta última interpretación debe entenderse que si el registrador sustituto confirma unos defectos y revoca otro u otros, respecto de éstos últimos quedará también sin objeto un eventual recurso ante la DGRN.
CASO 2.- En una escritura de partición de herencia, el causante, casado en segundas nupcias y con hijos de ambos matrimonios, deshereda a los hijos del primer matrimonio “de conformidad con lo dispuesto en el artículo 853 del Código Civil, quienes no hablan ni se ocupan del testador desde hace más de dieciocho años. Si deviniera inválida o ineficaz la desheredación, en su caso, verán reducida su herencia a la parte que por legítima estricta le corresponda”. Lega a su segunda esposa el tercio de libre disposición y su cuota legal, e instituye herederos a los hijos del segundo matrimonio, sustituidos vulgarmente por sus descendientes en el supuesto de premoriencia.
Las operaciones particionales se han realizado prescindiendo de los hijos del primer matrimonio.
Los hijos del segundo matrimonio renuncian pura y simplemente a la herencia, considerando el notario “que, según los términos del testamento del causante, considero a la segunda esposa como sucesora universal y además, en cuanto a la liquidación de gananciales se produce el fenómeno jurídico llamado “acrecimiento por descompresión”, refundiéndose en la segunda esposa todos los derechos como única y universal derechohabiente.” No consta además que los hijos del primer matrimonio (ni los del segundo) tengan o no descendientes.
Se consideró que debían ser objeto de estudio tres cuestiones: la validez de la cláusula de desheredación; la omisión en la escritura de toda referencia a la posible existencia de descendientes de los desheredados; y las consecuencias sucesorias de la renuncia a la herencia de los hijos del causante instituidos herederos.
En cuanto a la validez de la cláusula de desheredación, se consideró mayoritariamente que aun cuando la causa alegada no está comprendida en el tenor literal del artículo 853 del Código Civil sí está comprendida en su espíritu, máxime cuando la jurisprudencia ha afirmado que el abandono emocional de los padres por los hijos supone un maltrato psicológico que puede considerarse como maltrato de obra (así, sentencias del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2014 y 30 de enero de 2015), debiendo en consecuencia respetarse la voluntad del causante en tanto no conste la impugnación de la misma. En este sentido, ha señalado la Dirección General en resolución de 6 de marzo de 2012 que “hay que entender eficaz la desheredación ordenada por el testador cuando se funda en justa causa expresada en el testamento y la certeza de dicha causa no ha sido contradicha por los desheredados (cfr. artículos 850 y 851 del Código Civil).”
Ahora bien, desheredados los hijos del primer matrimonio del causante, procederá la intervención en las operaciones particionales de sus descendientes, mereciendo en consecuencia un juicio negativo el hecho de que la escritura calificada omita cualquier referencia a los mismos. Afirma al respecto el Centro Directivo en la resolución anteriormente citada que “siendo desheredado un hijo del testador, la cualidad de legitimario pasa a los hijos de éste, de conformidad con lo que establece el artículo 857 del Código Civil. Corolario de lo anterior es que los hijos del descendiente desheredado han de intervenir en la partición, pues como también ha dicho esta Dirección General (Resolución de 25 de febrero de 2008), la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia, para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1057.1 del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos.”
Finalmente, se entendió que la renuncia a la herencia de los herederos designados no permite en modo alguno atribuir al cónyuge supérstite la condición de heredero, sino que, como ha señalado la Dirección General en resolución de 21 de enero de 2013, debe procederse a la tramitación de la oportuna acta de declaración de herederos abintestato, teniendo en todo caso preferencia los nietos a la esposa, conforme al artículo 923 del Código Civil, según el cual «repudiando la herencia el pariente más próximo, si es solo, o, si fueren varios, todos los parientes más próximos llamados por la ley, heredarán los del grado siguiente por su propio derecho y sin que puedan representar al repudiante».
CASO 3.- Un señor fallece en estado de casado y con dos hijas. Una de sus hijas tienes su capacidad modificada judicialmente y rehabilitada la patria potestad de sus padres. Tenía otorgado testamento en el cual lega a su cónyuge lo que por legítima le corresponde y ordena que le sea pagado con el usufructo del tercio de mejora; lega a su hija incapacitada Y lo que por legítima estricta le corresponde, disponiendo que dicho pago se efectúe con cargo a las participaciones de las sociedades que posea la testadora a su fallecimiento, y si faltare mediante la adjudicación del efectivo o entrega de bienes muebles; y sin perjuicio de lo dispuesto anteriormente, instituye heredera universal de todos sus bienes, derechos y acciones, presentes y futuros, a su otra hija X. “Expresamente manifiesta la testadora que el nombramiento de su hija doña X como heredera, es, por cuanto la misma tenga la obligación y carga de procurar alimentos para su hermana doña Y, para el caso de que no le quedasen bienes suficientes para mantenerse, y con el mismo nivel y capacidad económica que ha ostentado hasta la fecha”.
En la escritura comparece, el cónyuge sobreviviente, la hija heredera y el defensor judicial nombrado para representar a la otra hija por existir conflicto de intereses. El proyecto de partición, en la que no se hace mención ninguna a la carga impuesta por el causante en el testamento, se presentó a aprobación judicial, obteniéndose ésta por auto que es firme. La escritura presentada no hace referencia alguna a la carga ¿Es posible practicar la inscripción? ¿Cómo se debe practicar la inscripción de la carga?
Todos los concurrentes convinieron en que se trata de una auténtica carga o modo testamentario. No puede entenderse como un simple ruego, dado los términos empleados y el sentido técnico que se presume deben tener los utilizados en los testamentos redactados por notario. No es un simple ruego, consejo o recomendación, que sería jurídicamente irrelevante, sino que produce, en el favorecido por la carga, una acción para exigir su cumplimiento.
Tampoco puede considerarse condición pues, además de la presunción a favor de la carga frente a la condición del artículo 797 Código Civil, resulta de la voluntad manifestada del testador que la eficacia de la adquisición no queda supeditada al cumplimiento del modo, como sucedería si fuera una condición. El heredero que acepta adquiere desde luego, pero los bienes adquiridos quedan sujetos, a su vez, al cumplimiento de una carga, gravamen o destino (una obligación de dar, hacer o no hacer).
Se trata pues de una carga o modo testamentario y, como ha señalado la RDGRN de 19 de octubre de2015, la carga modal debe cumplirse por el gravado y en caso de incumplimiento culpable faculta para resolver la sucesión. En opinión de la doctrina mayoritaria los artículos 647 y 797 del Código Civil dan a entender inequívocamente que el incumplimiento de la carga faculta para resolver la liberalidad, tanto en los negocios inter vivos como en los mortis causa. La afección modal no es correctamente equiparable a la obligación personal (crediticia), cuyo acceso registral rechazan, a falta de especial y real garantía, los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 9 de su Reglamento, pero tiene indudable trascendencia real, lo cual no supone afirmar que genere un derecho real, debiendo inscribirse en el Registro por las mismas razones que un pacto de resolución convencional de cualquier transmisión o constitución de derechos reales inmobiliarios (artículo 37.2 LH). En definitiva, concluye esta resolución que el modo ordenado testamentariamente siempre que se refiera al bien inmueble y sea inherente a su titularidad, como ocurre aquí, es susceptible de trascendencia respecto a terceros y debe constar en el Registro de la Propiedad.
Sentado que se trata de una carga o modo testamentario de indudable trascendencia real, y de imprescindible constancia registral para su eficacia frente a terceros, se entendió por algunos que, al no mencionarse su existencia en las adjudicaciones realizadas en la escritura de partición, su inscripción en el Registro exigiría el consentimiento del heredero, que podría salvarse con instancia ratificada ante el registrador. Otros, en cambio, consideraron que tal solicitud era innecesaria pues la aceptación de la herencia y la partición implican aceptar la adjudicación con la carga y que, en todo caso, la presentación de la escritura en el Registro presume la solicitud de inscripción de todos los pactos y estipulaciones en ella contenidos. Lo que no sería posible en ningún caso, con consentimiento del heredero o sin él, es practicar la inscripción del dominio omitiendo la existencia de la carga.
Se planteó finalmente si, dada la condición de heredero forzoso del gravado con la carga y el principio de intangibilidad de la legítima (artículo 813 Código Civil), podría éste exigir que la parte de su adjudicación correspondiente con su porción legitimaria pudiera quedar libre de la carga. Pero esta cuestión, además de no resultar de la escritura presentada, exigiría una nueva aprobación judicial de la partición, dada la limitación de capacidad de la heredera favorecida por la carga. Teniendo en cuenta, además, que parece evidente, dados los términos del testamento, que la causa de reducir la institución de la hija incapaz a su legitima estricta para favorecer en el resto a la otra descendente tiene su fundamento precisamente en la carga que le impone, de manera que la extensión de la legítima para ésta implicaría la aceptación de la carga sobre toda su porción. La no aceptación de la carga sobre la legítima supondría cuestionar el contenido del testamento, de modo similar a lo que acontecen con la denominada “cautela socini”. Se entiende que la causante ha dejado a un legitimario una mayor parte de la que le corresponde en la herencia por legítima estricta, para gravar lo así dejado con ciertas cargas o limitaciones, de tal manera que si el legitimario no aceptara dichas cargas o limitaciones podría entenderse que también debería perder lo que le ha dejado por encima.
CASO 4.- En la escritura objeto de calificación es objeto de transmisión una finca situada en el Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares (respecto de la cual existe derecho de retracto a favor de la Comunidad de Madrid, conforme al artículo 3 de la Ley 1/1985, de 23 de enero, del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares), finca que ha sido objeto de enajenación por una subasta pública notarial de conformidad con el plan de liquidación aprobado por el Juez del Concurso.
De acuerdo con la escritura calificada, una sentencia firme de 1999 del Tribunal Supremo declaró procedente el retracto ejercitado por la Comunidad de Madrid contra la titular registral sobre la finca objeto del título calificado, considerando la parte transmitente que ha caducado o prescrito la sentencia, no habiendo sido ejecutada la misma por la Comunidad de Madrid, haciendo el notario autorizante las oportunas advertencias.
Señala expresamente el fallo de la citada sentencia: “Se declara procedente el retracto por el precio de treinta y dos millones de pesetas con abono de las obras de mejora e infraestructuras ejercitado por la Comunidad de Madrid contra la titular registral, debiéndose otorgar la correspondiente escritura por la titular registral, como transmitente y Comunidad de Madrid como adquirente y caso de no hacerse por aquélla se otorgará de oficio por el Juzgado”.
Se consideró que el solo hecho de ser el transmitente el titular registral no faculta para la venta si de la propia escritura resultan viciadas las facultades dispositivas del titular. En este sentido, como ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado (así, resolución de 19 de octubre de 2013), no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.
Es cierto que este poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), cuando así resulta del contenido tabular (y dicha presunción puede, mediante el juego del artículo 34 de la misma Ley determinar el mantenimiento de la adquisición aun cuando fuera inexacta), pero el registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Así lo imponen (cfr. Resolución de 22 de enero de 1999), la doctrina de los actos propios, que puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular registral (artículo 40.d de la Ley Hipotecaria), como la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, que deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral.
En consecuencia, habiendo recaído sobre la finca objeto de transmisión una sentencia del Tribunal Supremo que declara procedente el retracto sobre la misma, a favor de la Comunidad de Madrid, debe analizarse si tal derecho priva al titular de sus facultades de disposición.
Se consideró al respecto que la declaración de la procedencia del retracto es una circunstancia que impide la inscripción del documento, aun estando pendiente de formalizarse la correspondiente escritura pública, siendo especialmente significativa al respecto la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de enero de 2015, según la cual el fenómeno adquisitivo derivado de los derechos de adquisición preferente se producen por el propio efecto subrogatorio que contempla el artículo 1.521 del Código Civil ("derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago") y por el cumplimiento por el retrayente del referente obligacional de dicho pago, extremo que lleva a cabo con la correspondiente consignación del precio de la venta y demás elementos previstos en el artículo 1518 del Código Civil .
Señala a continuación el Alto Tribunal la innecesariedad de la realización de un acto posterior de específica transmisión del dominio, pues el esquema básico transmisivo que impone nuestro sistema y, con él, el efecto adquisitivo, queda embebido en la propia consumación y función traslativa que se infiere del originario contrato de compraventa, en cuya estructura y eficacia, también la traslativa, se subroga el retrayente y consuma la relación negocial con la correspondiente consignación o pago.
CASO 5.- Se presenta a inscripción escritura de compraventa de una vivienda propiedad de una persona física. En el historial de la finca consta inscrita una hipoteca a favor de una Entidad Financiera en garantía de un principal de 204.000 euros, con un valor de tasación para subasta de 256.000 euros; y también una anotación preventiva de la apertura del procedimiento del acuerdo extrajudicial de pagos del titular.
De la escritura resulta: que el procedimiento concluyó sin acuerdo y que por auto de fecha 16/10/2017 se declaró en concurso de acreedores consecutivo al deudor con intervención de sus facultades y nombramiento de administrador concursal. Por auto de 18/01/2018 se aprueba el plan de liquidación presentado, que se inserta y sin que conste su firmeza. El Plan prevé, respecto de la finca en cuestión, único bien inmueble que posee el deudor, en una primera fase de un mes, a contar desde el día siguiente al de la aprobación del Plan, la venta directa por el precio mínimo que será el 100% del valor de liquidación que recoge el propio plan de liquidación y que asciende a 134.546,97 euros.
En la escritura comparece el deudor, el administrador concursal y la parte compradora formalizando la enajenación por el precio mínimo fijado de 134.546,97 euros, afirmando que es la única oferta recibida. No comparece el acreedor hipotecario en la escritura pero el vendedor se obliga a cancelar registralmente la hipoteca que grava la finca, a cuyo efecto destinará el precio de la venta al pago de la deuda pendiente (no se dice a cuánto asciende) utilizándose, además, en la medida en que fuere necesario la tesorería o el dinero del activo inventariado en el Plan de Liquidación para el pago de toda la deuda pendiente que tiene la condición de crédito con privilegio especial.
Se señaló que la legislación concursal ha previsto que, una vez abierta la fase de liquidación, la realización de los bienes se haga conforme al plan de liquidación aprobado. De no haberse aprobado el plan de liquidación las operaciones de liquidación deberán ajustarse a las reglas previstas en los artículos 149 y siguientes de Ley Concursal. Estas normas, especialmente el artículo 155 Ley Concursal, será también aplicables aun cuando se haya aprobado el Plan de Liquidación, pues no se trata de reglas supletorias sino imperativas, como ha venido a aclarar la reforma operada por el Real Decreto Ley 11/2014, de 5 de septiembre, y la Ley 9/2015 de 25 de mayo, que cambia la rúbrica de "reglas legales supletorias" por la de "reglas legales de liquidación". Así lo ha entendido también la jurisprudencia.
En nuestro caso se trata de la enajenación de un bien que está gravado con una hipoteca a favor de una entidad Financiera en garantía de préstamo, resultando, en consecuencia, que se trata de la enajenación de un bien afecto a un crédito con privilegio especial (artículo 90.1. 1º Ley Concursal). Los derechos de este acreedor hipotecario deben ser respetados, en todo caso, pues como ha señalado la Sentencia del Tribunal Supremo 491/2003, de 23 de julio "el plan de liquidación puede prever una forma especial de realización o enajenación de los activos del deudor, alternativa o complementaria a la prevista con carácter general y subsidiario en el artículo 149 LC, pero no puedo obviar los derechos del acreedor hipotecario en el concurso regulados legamente, en este caso, en el artículo 155 LC."
El artículo 149 Ley Concursal en su redacción vigente, que es plenamente aplicable dadas las fechas del concurso, dispone en su apartado 2 que, para los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial, se aplicará lo dispuesto en el artículo 155.4. Y este precepto prevé unos trámites (conformidad de los acreedores hipotecarios al precio acordado, tasación oficial actualizada, anuncio de la mejor oferta aprobada judicialmente en los términos legales, inexistencia de mejores ofertas, etc.) que no se han cumplido en el caso que nos ocupa.
Este criterio ha sido confirmado por la Resolución DGRN de fecha 11 de septiembre de 2017 (BOE de 5 de octubre), cuyo fundamento de derecho 2, último párrafo señala: "… las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien sobre que recae el derecho real de garantía (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal) tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación (vid., por todas, la Resolución de 10 de enero de 2017). Por lo demás, el carácter imperativo de tales normas ha sido confirmado por la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013 (aunque se pronunciara específicamente sobre el apartado 3 del artículo 155 de la Ley Concursal), se desprende claramente del contenido y posición sistemática del citado artículo. Así resulta con mayor claridad después de la modificación introducida en el artículo 149 de la Ley Concursal por la Ley 9/2015, de 25 de mayo, que sustituyó en aquél la rúbrica de «Reglas legales supletorias» por la de «Reglas legales de liquidación», así como de la regulación modificada, de la que se infiere que la norma del segundo párrafo del apartado 2, remitente al artículo 155.4 de la Ley Concursal, no es regla supletoria sino de imperativa observancia. Y es que, de tales normas resulta patente la voluntad del legislador, para el caso de realización fuera de convenio de bienes gravados con prenda o hipoteca (y dada la especial afección del bien objeto de estos derechos de garantía), de dificultar la realización de tales bienes por un precio inferior al de tasación fijado de mutuo acuerdo por las partes en el momento de constitución de la garantía real, de modo que la realización por ese precio inferior requiere el consentimiento de la entidad acreedora con privilegio especial."
Y también ha sido ratificado de forma rotunda por la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 625/2017, de 21 de noviembre, de lectura imprescindible, y que aclara cuál es el régimen legal aplicable a la enajenación de un bien inmueble, titularidad del concursado, que está gravado con hipoteca. Del Fundamento Tercero de esta sentencia, aun cuando se refiere a un supuesto de transmisión de unidad productiva, resulta con claridad:
c) Que la regla general del artículo 155.4 Ley Concursal debe ser respetada en todo caso y que es necesario la conformidad del acreedor hipotecario para la enajenación del bien gravado por un precio inferior al pactado
Alguno de los asistentes apuntó que, dado que no se cancelaba la hipoteca, los derechos del acreedor hipotecario quedaban indemnes por lo que no tenía justificación la aplicación del repetido apartado 4 del artículo 155 LC. Si para enajenar bienes que no están afectos a créditos con privilegio especial no existe limitación alguna en los términos que establece el artículo 155.4 de la Ley Concursal, es porque en el artículo 155.4 lo que se tutela el interés del acreedor que como consecuencia de la venta va a ver cancelado su derecho. Si no se cancela y el acreedor muestra su conformidad a la operación realizada no se ve la razón por la que haya que excluir esta posibilidad. Se argumentó, en sentido contrario, que debía tenerse en cuenta que las reglas de liquidación no tienen como finalidad la tutela del interés particular de uno o varios acreedores, sino el interés colectivo de la masa, por lo que no cabe una interpretación extensiva de las reglas previstas (RDGRN de 28 de junio de 2016); y que, incluso contando con el consentimiento del acreedor hipotecario y el concursado, el precepto exige para la venta por un precio inferior al pactado que se haga conforme al valor de mercado según tasación oficial actualizada, que se autorice judicialmente la venta y que se anuncie con la misma publicidad que la subasta del bien, pues de lo que se trata de obtener el mayor valor posible en beneficio del concurso.
CASO 6.- Escritura de partición de herencia de un matrimonio que fallece con testamentos idénticos, en los que instituyen herederos por partes iguales a sus 5 hijos, sustituidos vulgarmente por sus descendientes.
Uno de los hijos (A) fallece después de sus padres, sin haber aceptado ni repudiado la herencia, sin testamento, ni acta de declaración de herederos ab intestato. Fallece en estado de separado judicialmente, y según manifiestan con solo 2 hijos-herederos forzosos (B y C), quienes renuncian a la herencia de su padre. Tras la renuncia, consideran que no ha lugar al derecho de transmisión y acrece la porción de A a sus cuatro hermanos.
Cuestión: Habiendo fallecido A, heredero instituido, con posterioridad a sus padres, transmite su derecho a aceptar la herencia a sus herederos (art. 1006 CC).
¿Debe de acreditarse mediante declaración de herederos ab intestato quienes son los herederos ab intestato de A, quienes a su vez podrán aceptar/renunciar la herencia del matrimonio? (podrían existir otros hijos o nietos)
O ¿Puede considerarse suficiente la declaración de la escritura de que no existen otros herederos salvo los dos hijos B y C que han renunciado, y que por lo tanto tiene lugar el derecho de acrecer a favor de los hermanos/tíos? O si bien no se considera suficiente la manifestación, ¿Sería indispensable para acreditarlo la declaración de herederos ab intestato de A, o se podría admitir otros medios de prueba (acta notarial, Libros de Familia de A, B y C)?
La repudiación de todos los herederos del transmitente va a provocar el acrecimiento en favor del resto de los herederos del causante originario. Para que se produzca este efecto es esencial acreditar la condición de únicos herederos de los primeros. El artículo 991 del Código civil es claro al indicar que nadie puede aceptar ni repudiar una herencia sin estar cierto su derecho a la misma. Precepto que hay que conectar, en materia registral, con los artículos 14 y 20 de la Ley Hipotecaria. La repudiación de la herencia del transmitente va a provocar que queda sin efecto el llamamiento en la herencia del causante originario: se puede aceptar la primera y repudiar la segunda, pero no repudiar la primera y aceptar la segunda. Por todo ello, sólo es válida el acta de declaración de herederos abintestato del transmitente que acreditará existencia de un llamamiento efectivo y de únicos llamados en la herencia de éste.
CASO 7.- El causante de una herencia, otorgó testamento en estado de viudo y con cinco hijos, desheredando a todos ellos por abandono, causas del art 853 1 y 2 Cc y nombró heredero de todos sus bienes a un sobrino.
En la escritura de partición de herencia, comparece el sobrino y los cinco hijos, y declaran que: "No obstante lo determinado en el expresado testamento, los comparecientes, hijos y heredero del causante, siendo mayores de edad y con la libre administración y disposición de sus bienes, ha decidido adjudicarse los bienes relectos en la siguiente forma…”
En la escritura no hay declaración alguna sobre la inexistencia la causa de desheredación incluida en el testamento, y las adjudicaciones realizadas no respetan los tercios de legítima corta o larga (de dos bienes en total, al heredero se le asigna la mitad de uno y el 75% del otro, y a los hijos en proindiviso y por iguales medias partes la otra mitad del primer bien y el 25% del segundo)
¿Es posible entender que cabe acceder a esta adjudicación hereditaria con justa causa, solo por el hecho de que comparezcan todos y sean mayores y capaces? ¿No sería al menos necesario que se recogiera manifestación aceptada por el heredero de la inexistencia de la causa de desheredación testamentaria? De existir tal declaración, ¿no sería necesario adjudicar a los hijos 2/3 de la herencia como legitimarios, suponiendo cualquier otra adjudicación de los bienes el correspondiente exceso de adjudicación liquidable?
Se mantuvieron diversas posiciones. La primera consideró que el acuerdo entre todos los interesados que cierran el círculo de afectados por la sucesión era bastante para practicar la inscripción. Revelaba la existencia de un acuerdo de naturaleza transaccional en el que existía renuncia parcial a las pretensiones que cada uno de los interesados podían sostener: el heredero instituido perdía parte de los derechos que le atribuía el testamento; los desheredados, por su parte, perdían parte de lo que por legítima igualmente recibirían en caso de impugnar el testamento y obtener una sentencia favorable.
La segunda entendió que de los términos de la escritura no podía deducirse de modo claro y excluyente la causa de la atribución patrimonial. Es necesario aclarar la misma como presupuesto básico para la práctica de la inscripción. Se planteó cual sería en última instancia la causa de existir transacción y reconocimiento parcial de los derechos de los desheredados sin impugnación de la disposición testamentaria. Se trajo a colación la doctrina del Tribunal Supremo, que se inicia con la Sentencia de 20 de mayo de 1931, relativa a la total eficacia del testamento, en los supuestos de desheredación, en tanto en cuanto no recaiga resolución judicial que declare su ineficacia en procedimiento iniciado por el desheredado. Para esta posición, los derechos atribuidos a los legitimarios sólo tendrían un origen contractual -transaccional- no sucesorio. Por el contrario, otros sostuvieron que la atribución patrimonial de los desheredados tenía una naturaleza dual. No es necesario acudir a juicio para negar la causa de desheredación si el heredero muestra su conformidad a esta negativa o se aviene parcialmente a la misma. En sede de preterición no intencional se ha admitido el acuerdo unánime de los interesado con exclusión de la declaración de herederos abintestato (Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 1909 y de 7 de noviembre de 1935-y Resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado- Resoluciones de 20 de mayo de 1889, 30 de junio de 1910, 31 de enero de 1913 y 10 de mayo de 1950, 14 agosto de 1959 y 4 de mayo de 1999) Todo el sistema trata de lograr el acuerdo entre los posibles contendientes para evitar la iniciación de un procedimiento judicial o para facilitar la conclusión del mismo -conciliación, desistimiento, allanamiento, transacción- No parece razonable que no pueda anticiparse extrajudicialmente, al menos parcialmente, el resultado que podría obtenerse en sede judicial . No se puede olvidar que la interposición de una demanda por parte del desheredado, negando la causa de desheredación, obliga a los herederos a la prueba de la misma y a sostener la validez del testamento (cfr. art. 850 del Código civil).
CASO 8.- Hipoteca inscrita con un plazo indeterminado, de 10 años a contar desde la constancia de la entrega del capital del préstamo. No consta nota marginal de entrega. Al amparo art 210 LH ¿Cabe proceder a la cancelación de la hipoteca transcurridos 40 años desde la inscripción de hipoteca?
Se consideró unánimemente que procedía la cancelación por caducidad al amparo de la nueva redacción del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, según el cual las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.
Se realizó además una valoración muy positiva de la reforma legal introducida respecto a la cancelación por caducidad por la Ley 13/2015, en cuanto que permite la cancelación sin necesidad de acudir al expediente de liberación de cargas y gravámenes, respecto de aquellas hipotecas cuya duración no constaba determinada en el Registro.
CASO 9.- Un cónyuge, titular con carácter privativo de una vivienda que es domicilio familiar, dispone de la nuda propiedad: ¿es necesario el consentimiento del cónyuge?
La resolución de la Dirección General de 26 de octubre de 1987, en un supuesto en que se hipotecaba la nuda propiedad de una finca cuyo usufructo correspondía a otra persona y que de facto constituía la vivienda familiar del nudo propietario, consideró que "no es la nuda propiedad, sino la específica relación jurídica entablada con el usufructuario la que le habilita para el goce y disfrute de aquél; aun cuando de la literalidad del artículo 1.320 del Código civil parece desprenderse la respuesta afirmativa, la finalidad práctica de esta norma, cual es el impedir que los actos unilaterales de uno de los cónyuges puedan provocar el desalojo del hogar familiar, así como su carácter excepcional para el caso de que los derechos pertinentes correspondan privativamente a uno de los esposos, imponen la respuesta negativa". De esta resolución puede concluirse que se excluyen de la restricción a las facultades dispositivas del cónyuge titular de la vivienda aquellos actos unilaterales que no puedan provocar el desalojo o comprometer del hogar familiar como la enajenación de la nuda propiedad con reserva del usufructo. Algunos criticaron la resolución. Los términos del artículo 1.320 no admiten exclusión. La resolución se refiere a un supuesto de hecho distinto al que se contempla en el caso planteado. En el supuesto de la resolución el titular de la nuda propiedad no tenía derecho a usar la finca, este derecho correspondía al usufructuario, en el supuesto planteado el titular que dispone tiene derecho al uso de la finca.

References: resolución 
 artículo 322
 artículo 853
 artículo 853
 resolución 
 resolución 
 artículo 857
 resolución 
 artículo 923
 artículo 797
 resolución 
 resolución 
 artículo 3
 resolución 
 artículo 34
 Resolución 
 artículo 1
 artículo 1518
 artículo 155
 Real Decreto 
 artículo 149
 artículo 155
 artículo 149
 artículo 155
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 155
 artículo 149
 artículo 155
 artículo 155
 artículo 155
 artículo 155
 artículo 155
 artículo 991
 resolución 
 artículo 210
 resolución 
 artículo 1
 resolución 
 artículo 1
 resolución 
 resolución