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Timestamp: 2019-01-23 17:41:15+00:00

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Condomínios sem brigas e desavenças | BOM NEGÓCIO
por admin · Published julho 5, 2010 · Updated julho 5, 2010
CONDOMÍNIO SEM BRIGAS E DESAVENÇAS
CONDOMÍNIOS: HORIZONTAL & VERTICAL e sua lei 4. 591/64 atualizada
SUMÁRIO01 – CONSIDERAÇÕES02 – DA DENOMINAÇÃO03 – DA PROPRIEDADE COMUM04 – CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS E VERTICAIS DE FATO E DE DIREITO05 – OBJETO 06 – GARAGENS NOS EDIFÍCIOS DE APARTAMENTOS 07 – DESPESAS DOS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIOS E VERTICAIS08 – TRANFERÊNCIA OU ALIENAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS09 – VERBAS PARA AS DESPESAS CONDOMINIAIS 10 – DA PRESTAÇÃO DE CONTAS 11 – DA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO 12 – DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO 13 – DO REGIMENTO INTERNO14 – PROVIMENTO CG Nº 10/2004 15 – SEGURO OBRIGATÓRIO DOS CONDOMÍNIOS 16 – CONDOMÍNIOS E INCORPORAÇÕES 17 – INVASÃO DE ÁREA COMUM 18 – ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO CONDOMINIAL 19 – HORÁRIO DE FUNCIONAMENTO20 – DEVERES E RESPONSABILIDADES DOS CONDÔMINOS 21 – TRANSPARÊNCIA DA ADMINISTRAÇÃO 22 – ASSEMBLÉIA GERAL 23 – NULIDADES DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS DOS CONDÔMINOS 24 – DO SÍNDICO – DO SUBSÍNDICO – DO ZELADOR 25 – UNIDADES CONTÍGUAS 26 – COLOCAÇÃO DE LETREIROS OU CARTAZES 27 – CONTRIBUIÇÕES PARA INOVAÇÕES 28 – MODIFICAÇÕES INTERNAS DE UNIDADES AUTÔNOMAS 29 – UTILIZAÇÃO DE ELEVADORES 30 – ANIMAIS DOMÉSTICOS31 – OSUCAPIÃO DAS ÁREAS COMUNS 32 – INOVAÇÃO EM VAGA DE GARAGEM 33 – EXCLUSÃO DE CONDÔMINO 34 – APARELHOS ATMOSFÉRICOS E SEGURANÇA 35 – RESERVA DO INCORPORADOR PARA EXPLORAÇÃO DE ANÚNCIOS 36 – AQUISIÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS PELO CONDOMÍNIO 37 – FURTOS EM CONDOMÍNIOS 38 – VAGAS EM GARAGEM 39 – VAGAS INDETERMINADAS NAS GARAGENS 40 – COBRANÇAS CONDOMINIAIS ATRAVÉS DE TÍTULO 41 – DA PENHORA CONTRA OS CONDÔMINOS 42 – LIMITAÇÃO NAS ÁREAS DE LAZER DE VISITANTES E CONVIDADOS 43 – CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO OMISSOS 44 – DESPESAS IRREGULARMENTE APROVADAS EM ASSEMBLÉIA45 – INGRESSO DE AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS PELO CONDÔMINO 46 – DAS VOTAÇÕES EM ASSEMBLÉIAS 47 – ABONO OU PRÊMIO PONTUALIDADE 48 – PROCEDIMENTO NAS COBRANÇAS JUDICIAIS 49 – AUTO-ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO50 – CLÁUSULA DE NÃO INDENIZAR 51 – SÍNDICO DE FATO E DE DIREITO E SEUS PODERES 52 – SEGURANÇA 53 – CORPO DE UM CONDOMÍNIO OU HIERAEQUIA CONDOMINIAL 54 – DADOS TÉCNICOS DE UM CONDOMÍNIO HORIZONTAL 55 – LEI FEDERAL Nº 4. 591 DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964PREFÁCIO
CONDOMÍNIO HORIZONTALAlguns procuram tumultuar o entendimento da Lei Federal nº 4. 591/64 , que em seu artigo 8º, letra a) diz: “em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo e de partes comuns, que corresponderá às unidades”, portanto a unidade autônoma nos condomínios horizontais corresponde aos lotes dos loteamentos;
CONDOMÍNIO VERTICALA Lei Federal nº 4. 591/64, letra b) diz: “em relação as unidade autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como utilização exclusiva, correspondente às unidades autônomas do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades”, portanto as unidades autônomas nos condomínios verticais correspondem aos edifícios de apartamentos, conjuntos e edifícios garagens;Um condomínio possui cinco etapas e fases importantes na sua constituição, conforme abaixo:
1ª – INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIOO artigo 7º da Lei Federal nº 4. 591/64, diz: “O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento , com inscrição obrigatória, no Registro de imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e descriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. ”A inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, far-se-á conforme o Provimento CG nº 06/1977 de 23 de junho de 1977 da Corregedoria Geral da Justiça;
2ª – PROJETOS E MEMORIAISOs projetos e memoriais aprovados pelos órgãos públicos estaduais, federais e municipais, que fiscalizam e autorizam a instalação do empreendimento, são partes integrantes da instituição de condomínio acima referida, e nestes documentos estão na maioria das vezes os esclarecimentos das dúvidas que surgem e provocam dissensões;3ª – VENDA E COMPRAOs proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificação a serem construídas, em construção ou já construídas, quando da compra do imóvel deram suas formais e totais adesões, sem restrições ou ressalvas, para nunca mais reclamar ou exigir, sobre a instituição de condomínio, os projetos e memoriais do empreendimento;OBSERVAÇÃO: A instituição de condomínio, os projetos e memoriais, tornam o condomínio , perpétuo, indivisível e indissolúvel sob o regime do Código Cível Brasileiro, para efeito de se conciliar a perpetuidade, indissolubilidade e indivisibilidade do condomínio com as disposições do Código Civil, obrigando a todos os co-proprietários de frações ideais como condição do negócio, a manter o condomínio perpétuo, indivisível e indissolúvel;
4 – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIOO artigo 9º da lei Federal nº 4. 591/64, diz: “Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificação a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. ”;O artigo 9º, parágrafo 2º da lei Federal nº 4. 591/64, diz: “Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio”;OBSERVAÇÃO: A convenção de condomínio, para que seja um documento de fato e de direito, é registrada no livro nº 03 do Cartório de Registro de Imóveis, conforme a Lei Federal nº 6. 015/73, artigo 178, inciso III. Na convenção de condomínio deve constar somente o que está exarado nas letras a) a m) do parágrafo 3º, artigo 9º da Lei Federal nº 4. 591/64, para não se entulhar a referida convenção, sendo as demais regras e procedimentos do Regimento Interno;5º – REGIMENTO INTERNOO artigo 9º da lei Federal nº 4. 591/64, diz: “Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificação a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. ”;A convenção de condomínio possui as regras básicas da convivência e procedimentos entre os titulares condôminos, portanto as demais regras e procedimentos que não foram previstas na convenção citada, devem fazer parte obrigatória do Regimento Interno;Possui o regimento interno que é realizado por contrato ou deliberação em assembléia (2/3 da massa condominial), poderes para impor multas e outras penalidades aos condôminos insurgentes, ressalvando apenas as penalidades exaradas no artigo 12 da Lei Federal nº 4. 591/64 (inadimplentes), cujas não podem se estender, para não ofender os direitos dos condôminos;NOTAS: A língua portuguesa é muito rica sendo influenciada pelos que aqui estavam e vieram, deixando terminologias com várias interpretações, e como consta do dicionário de Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, citamos algumas:ÁREA – Superfície plana delimitada, extensão de um terreno e etc. ;COMUM – Pertence a todos ou a muitos, e etc. ;CONDOMÍNIO – Dono juntamente com outrem; co-proprietário e etc. ;CONVEÇÃO – Pacto; acordo; aquilo que só tem valor , sentido ou realidade mediante acordo recíproco; tudo aquilo que é tacitamente aceito, por uso de geral consentimento, como norma de proceder, de agir, no convívio social;EDIFÍCIO – Construção de alvenaria, madeira e etc, de caráter mais ou menos permanente, que ocupa certo espaço de terreno, são geralmente limitadas por paredes e teto, e serve de abrigo, moradia; construções que resultam de um conjunto de planos sobrepostos e etc;EMPREENDIMENTO – Pôr em execução os projetos e levar a cabo, e etc. ;FRAÇÃO – Número que representa uma ou mais partes da unidade que foi dividida, e etc;HORIZONTAL – Paralelo ao horizonte; esticado; deitado; linha paralela ao horizonte e etc. ;IDEAL – Que existe somente na idéia, imaginário, fantástico, e etc. ;INSTITUIÇAO – Ato de instituir; organização estrutural decorrente de necessidades sociais básicas e etc. ;ISOLADA – Individual, sem relação com pessoas ou coisas da mesma espécie e etc;JARDIM – Área de estar de uma casa, e etc;LOTE – Área pequena de terreno, urbano ou rural, destinada a construções ou pequena agricultura, e etc;LOTEAMENTO – Ato ou efeito de dividir em lotes (terrenos) para fins de construção ou de cultivo, e etc. ;PARTE – Elemento ou porção de um todo, e etc. ;PAVIMENTO – O conjunto de dependências de um edifício situadas num mesmo nível, andar e etc. ;QUINTAL – Pequeno terreno, muitas vezes com jardim ou com horta, atrás da casa, e etc. ;QUOTA – De, ou em que número, subentendendo-se “parte”;TERRENO – Porção de terra cultivável, campo, e etc;UNIDADE – Qualidade, condição ou estado de único;VERTICAL – Perpendicular ao plano horizontal; segue a direção do fio de prumo e etc. ;A Lei nº 4. 591/64 “dispõe sobre os condomínios horizontais e verticais e suas incorporações”, portanto regulamenta os loteamentos em condomínio (condomínio horizontal), os edifícios de apartamentos (condomínio vertical), e os edifícios garagens (condomínio vertical), com suas incorporações conforme o Título I e II da Lei acima citada de nº 4. 591 de 16 de dezembro de 1964;CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS – UNIDADES AUTÔNOMAS = LOTESCONDOMÍNIOS VERTICAIS – UNIDADES AUTÔNOMAS = APARTAMENTOS, CONJUNTOS DE ESCRITÓRIOS OU LOJAS, E VAGAS EM EDIFÍCIOS GARAGENS01 – CONSIDERAÇÕES01. 1 – A Lei Federal nº 4. 591/64, dispõe sobre os condomínios horizontais, relativos às unidades autônomas “que se constituem em casas térreas ou assobradadas”, e sobre os condomínios verticais, relativos às unidades autônomas “que se constituem em edifícios de dois ou mais pavimentos” (apartamentos, conjuntos, salas, garagens), tudo conforme os artigos 1º e 8º, letras a), b), c), e d) da Lei Federal nº 4. 591/64 de 16 de dezembro de 1964;01. 2 – Existem conjuntos de casas (condomínios horizontais) constituídos de casas térreas ou assobradadas que possuem jardim e quintal individualizados de utilização exclusiva destas casas, conforme o artigo 8º, letra a) da Lei Federal nº 4. 591/64, lembrando que apartamentos, conjuntos, salas, vagas em garagens não possuem jardim e quintal. Tais unidades autônomas isoladas entre si por área não construída, que não são apartamentos, conjuntos, salas, vagas em garagens perfazem um conjunto de edificações, dentro de uma área ou terreno devidamente “instituído”, para comportar tais casas térreas ou assobradadas. As unidades isoladas dos condomínios horizontais estão situadas dentro de um lote de terreno, cujo lote está situado em um loteamento que foi aprovado pelos órgãos competentes da Comarca e Estado, fundamentado em leis federais, estaduais e municipais, cujos projetos aprovados são partes integrantes da “Instituição de condomínio”. É importante se atentar para o Decreto-Lei Federal nº 271/67, artigo 3º, que na época em que estava em pleno vigor, dizia: “Aplica-se aos loteamentos, a Lei nº 4. 591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção de edificação”. Portanto a área do lote corresponde à área da unidade autônoma e não a área onde se situa a casa construída. Salientamos que tais loteamentos (edificações isoladas entre si) possuem uma convenção de condomínio, e cada unidade autônoma (lote) possui uma área comum, que somadas formam a fração ideal incidente sobre a área “instituída” e que tais frações ideais na maioria quase absoluta dos casos dão origem às quotas-partes para o rateio das despesas condominiais;01. 3 – Existem conjuntos de garagens em edificação (condomínios verticais), cujas unidades autônomas (vagas), possuindo uma entrada comum para as vias públicas, rampas de acesso entre os andares e elevadores. Tais edifícios estão dentro de terrenos ou áreas que foram devidamente “Instituídas” para comportar o conjunto de vagas em edifícios. Alertamos que os projetos de construção dos edifícios garagens e outros aprovados pelos órgãos competentes fazem parte integrante da “Instituição de Condomínio”. Salientamos que o edifício possui suas unidades autônomas (vagas), e que tais unidades autônomas (vagas) são somadas com as suas áreas comuns perfazendo a fração ideal incidente sobre o terreno ou a área instituída, e que tais frações ideais dão origem às quotas-partes para o rateio das despesas condominiais;01. 4 – Existem apartamentos, conjuntos de escritórios e salas em uma única edificação e outros em mais de uma edificação (condomínios verticais), cujas unidades autônomas (apartamentos, conjuntos, salas) são isoladas entre si por paredes, pisos e tetos, possuindo uma entrada comum para as vias públicas, escadas, corredores e hall para entrada nas unidades autônomas. Tais edifícios estão dentro de terrenos ou áreas que foram devidamente Instituídas para comportar o conjunto de edifícios de apartamentos. Alertamos que os projetos de construção dos apartamentos e outros aprovados pelos órgãos competentes fazem parte integrante da “Instituição de Condomínio”. Temos que salientar que cada edifício possui suas unidades autônomas (apartamentos), e que tais apartamentos possuem uma fração ideal incidente sobre a área instituída, e que tais frações ideais dão origem às quotas-partes para o rateio das despesas condominiais;01. 5 – Para se instalar um condomínio vertical ou horizontal, é necessário pedir autorização ou anuência escrita da Prefeitura Municipal, em cuja autorização ou anuência deve constar o tipo de infra-estrutura que o local onde se situa a área ou terreno possui, desta forma se desenvolve o anteprojeto e o planejamento da futura instalação;01. 6 – Alguns fazem confusão quanto às unidades isoladas entre si. Tecnicamente falando os apartamentos ou residências possuem um entendimento diferente: os apartamentos são separados por paredes pisos e tetos, sendo construções geminadas, pois possuem ligações entre si, que são as respectivas paredes, pisos e tetos, portanto não são isoladas, mesmo que suas separações sejam confeccionadas por materiais acústicos ou isolantes. As construções isoladas são aquelas que possuem uma área não construída entre as unidades autônomas, portanto não são separadas por paredes, pisos ou tetos, tanto que é que os riscos estimados no Seguro constante do Capítulo IV, Título I da Lei Federal nº 4. 591/64 são diferentes. Os chamados muros separam as unidades isoladas (lotes) e são construídos nos limites dos respectivos onde se situam as residências;01. 7 – Os condomínios horizontais são loteamentos normais com base nas leis, e aprovados pelos órgãos que fiscalizam tais empreendimentos, e se “Instituídos” destinam-se para construções de residências térreas ou assobradadas em condomínio, pelas condições estabelecidas na Lei Federal nº 4. 591/64, Título II, Capítulo I, conforme Artigos 7º e 8º Letras a), b), c) e d), onde estão caracterizadas as áreas de construções (lotes – casas térreas ou assobradadas – condomínio horizontal), e os edifícios de dois ou mais pavimentos (condomínios verticais);
02 – DA DENOMINAÇÃO02. 1 – Os diversos autores dissentem quanto o instituto jurídico do condomínio. A Lei brasileira é clara: Os condomínios verticais são constituídos de edifícios com dois ou mais pavimentos, cujas unidades autônomas são separadas por paredes, pisos e tetos, conforme a Lei Federal nº 4. 591/64, artigo 8º, letra b), e não possuem jardim e quintal de uso exclusivo, bem como os edifícios garagens, cujas vagas são as unidades autônomas. Os condomínios horizontais são constituídos por lotes onde são erguidas as casas térreas ou assobradados, possuindo jardim e quintal de uso exclusivo, portanto são isoladas entre si por área não construída, cujos lotes são separados por muros construídos nos limites dos referidos, conforme a Lei Federal nº 4. 591/64, artigo 8º, letra a) – {vide o Provimento CG nº 10/2004 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça}, sendo que nestes casos o lote considerado como unidade autônoma;02. 2 – A diferença está no condomínio tradicional que não foi Instituído, desta forma a Lei deve intervir para conciliar os interesses ofendidos, pois não existem parâmetros para base do negócio, ou então não estão alicerçados em lei específica. E principalmente a lei obriga quando da venda de sua fração ideal, a mesma seja oferecida aos demais condôminos por escrito, e não havendo interesse dos referidos e transcorrido o prazo da lei, pode ser vendida à pessoa estranha ao condomínio;02. 3 – O condomínio Instituído com base na Lei Federal nº 4. 591/64, não admite que nenhum condômino que não tenha sido compelido a comprar qualquer unidade do complexo, se insurja contra a instituição na qual aprovou e deu sua formal adesão sem restrições ou ressalvas na sua compra, desta forma a insurreição contra o que está instituído e registrado conforme a Lei Federal nº 6. 015/73, artigo 167, parágrafo I, item 17), não é admissível, portanto, cabe ao insurgente despersonalizado retirar-se do condomínio;
03 – DA PROPRIEDADE COMUM03. 1 – Os condomínios são constituídos de propriedades de uso exclusivo e propriedades de uso comum, existindo regras estabelecidas pela Lei conforme o Capítulo II, Título I da Lei Federal nº 4. 591/64, cujas regras estabelecem o modo vivente no complexo condominial;03. 2 – Não existindo a CONVENÇAÕ DE CONDOMÍNIO registrado no Cartório Imobiliário, conforma a Lei Federal nº 6. 015/64, artigo 178, inciso III, não existe o condomínio, portanto trata-se de um empreendimento que não pode ser chamado de condomínio, pois não possui as regras necessárias para a boa convivência entre os condôminos. Não havendo registro da convenção citada, aparecem os aproveitadores fazendo leis particulares e absurdas, transformando o empreendimento em uma favela melhorada onde predominam interesses particulares de grupos;03. 3 – A Lei permite aos condôminos alterarem a convenção de condomínio conforme seus interesses, quando reunidos em assembléia ordinária e com a assinatura de 2/3 dos titulares de direitos, cujas determinações devem ser respeitadas por todos;03. 4 – Outro documento importante do complexo é o REGIMENTO INTERNO, elaborado da mesma forma que a convenção de condomínio acima citada;04 – CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS E VERTICAIS DE FATO E DE DIREITO04. 1 – São necessários (4) quatro os documentos básicos e fundamentais para se ter um condomínio horizontal ou um condomínio vertical:04. 2 – A “Incorporação” e a “Instituição de Condomínio” elaborada pelos proprietários do terreno ou área, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de situação do imóvel, conforme o artigo 167, inciso 17) e artigo 176 (livro 02) da Lei Federal nº 6. 015/73;04. 3 – A “Convenção de Condomínio” que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem , no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de situação do imóvel, tudo conforme o artigo 178, inciso III (livro 03) da Lei Federal nº 6. 015/73. Ainda salientamos que a citada “Convenção de Condomínio” pode ser realizada por requerimento solicitando a anuência do condômino na minuta elaborada, bem como pode ser realizada a sua alteração pelo mesmo procedimento. Os componentes da massa condominial devem responder sim o não no citado requerimento de consulta da minuta de convenção como na alteração proposta;04. 4 – O “Regimento Interno” registrado no Cartório de Títulos e Documentos, que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem , no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio, conforme o artigo 127, parágrafo único da Lei Federal nº 6. 015/73;05 – OBJETO05. 1 – A unidade estrutural da construção está presente nos condomínios verticais. Não existe unidade estrutural das construções nos condomínio horizontais, pois são construções individualizadas;05. 2 – O condomínio horizontal é primeiramente aprovado como loteamento, e as autoridades reguladoras permitem o exame de cada caso, quando tais loteamentos são regulados pela Lei nº 4. 591/64, portanto, o novo instituto não surgiu para permitir melhor e mais intenso aproveitamento da área com menor dispêndio de dinheiro. Esta última colocação do novo instituto cabe aos condomínios verticais;05. 3 – As áreas de uso exclusivo dos titulares condôminos nos condomínios horizontais são as áreas das unidades autônomas (lotes); 05. 4 – As áreas comuns dos condomínios horizontais são: ruas, vielas, praças, logradouros, áreas de recreio, áreas de reflorestamento, área destinadas ao lazer, áreas institucionais, áreas destinadas a serviços; cujo direito de gozo é comum entre todos os titulares de direito das unidades autônomas, tanto é que a soma de tais áreas são dividas igualmente entre todos, pelo número de unidades autônomas, e estas últimas possuem saída para a via pública diretamente conforme consta do artigo 2º da Lei Federal nº 4. 591/764, e com as áreas de uso exclusivo (lotes) formam a chamada fração ideal;05. 5 – As áreas de uso exclusivo dos titulares condôminos nos condomínios verticais são as áreas das unidades autônomas como: apartamentos, salas, conjuntos, lojas, e garagens cujas podem possuir ou não saída diretamente para as vias públicas, e sim por processo de uso comum conforme consta do artigo 2º da Lei Federal nº 4. 591/64;05. 6 – As áreas comuns dos condomínios verticais são: jardins, piscinas, sala de jogos, sala de recreação, pátios, elevadores, portaria, muros divisórios do terreno e etc. , cujo direito de gozo é comum entre todos os titulares de direito das unidades autônomas, tanto é que a soma de tais áreas são dividas igualmente entre todos os condôminos, formando com as áreas de uso exclusivo a chamada fração ideal;05. 7 – O artigo 2º da Lei Federal nº 4. 591/64 trata de duas situações específicas:05. 7. 1 – A 1ª (primeira) refere-se às unidades autônomas com saída para a via publica diretamente, cujas características são as dos condomínios horizontais;05. 7. 2 – A 2ª (segunda) – refere-se às unidades autônomas com o processo de passagem comum, cujas características são dos condomínios verticais;06 – GARAGENS NOS EDIFÍCIOS DE APARTAMENTOS06. 1 – Existem unidades autônomas em edifícios de apartamentos (condomínios) verticais, em cujos projetos aprovados pelos órgãos responsáveis constam às unidades chamadas de vagas nas garagens, portanto neste caso, as áreas ideais tipos de construções, são a soma da área do apartamento com a área da vaga na garagem demarcada que pertence ao condômino titular de direito da referida unidade autônoma, ficando claro nestes casos, que as vagas nas garagens não são áreas comuns, são áreas de uso exclusivo, lembrando que as áreas de circulação das garagens citadas, estas sim são áreas comuns;06. 2 – As garagens coletivas nos condomínios verticais, trazem dissensões entre os condôminos, porem a convenção de condomínio nada pode fazer para mudar tal regra. As garagens coletivas são citadas no projeto total aprovado pelos órgãos responsáveis, portanto é parte integrante da “Instituição de Condomínio” do referido edifício (condomínio vertical). Alertamos que o condômino insurgente deu sua formal adesão sem restrições ou ressalvas na instituição e no projeto aprovado quando da compra efetuada, não sendo compelido a comprar, e o referido documento de compra está registrado em Cartório Imobiliário, desta forma só cabe ao condômino insurgente retirar-se do condomínio. Nestes casos nada é a convenção de condomínio ou a Justiça, para conciliarem interesses de condôminos que não sabem o que querem. Pode o síndico consultar os órgãos que aprovaram o projeto e solicitar a demarcação das vagas ou o aumento de tais vagas;06. 3 – As garagens no condomínio horizontal fazem parte da construção efetuada na unidade autônoma (lote), portanto as vagas são critérios adotados por cada proprietário condômino, pois o tamanho da construção não altera a fração ideal e muito menos a quota-parte;06. 4 – Nos edifícios garagens de dois ou mais pavimentos as vagas são consideradas como unidades autônomas de uso exclusivo, com passagem por processo comum, sendo as demais áreas chamadas de áreas comuns, que somadas com as vagas (unidades autônomas), constituem as frações ideais e estas últimas às quotas partes no rateio das despesas condominiais;07 – DESPESAS DOS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIOS E VERTICAIS07. 1 – A Lei nº 4. 591/764 faz total e completa justiça, quando em seu artigo 12 diz que as despesas condominiais devem ser rateadas conforme a quota-parte que couber a cada unidade autônoma;07. 2 – Definidas as áreas comuns do condomínio, seja ele vertical ou horizontal, a soma das áreas comuns é dividida pela quantidade de unidades autônomas, cujo resultado é somado com a área de cada da unidade autônoma, resultando um número fracionário que é chamado de fração ideal, ou porcentual que é chamado de quota-parte. As somas das frações ideais devem totalizar 1 (inteiro) e as quotas-partes deve totalizar 100% do condomínio;07. 3 – As variações das frações ideais e quotas-partes, estão nas variações das áreas das unidades autônomas (apartamentos, lotes ou vagas), quando umas forem maiores do que as outras e evidentemente variam nestes casos os valores fracionários (fração ideal) e os porcentuais das referidas quotas partes;08 – TRANFERÊNCIA OU ALIENAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS08. 1 – O artigo 4º da Lei 4. 591/64 foi VETADO;08. 2 – Completado pelo Parágrafo único que diz: “A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante com o respectivo condomínio. ”08. 3 – É conflitante tal artigo e parágrafo, pois se trata de uma unidade autônoma, cujos direitos e obrigações estão perfeitamente caracterizados. Quem recebe créditos ou débitos de taxas condominiais é a unidade autônoma perfeitamente qualificada conforme o parágrafo 1º, artigo 1º da Lei nº 4. 591/64, portanto tanto os créditos ou débitos da unidade autônoma são do condômino titular de direitos na posse, e para este último devem ser creditados os valores que houverem ou debitados os valores a serem cobrados. Alertamos que às vezes tais transferências são realizadas por instrumentos particulares ou por decisões judiciais. O síndico diante a Lei não possui obrigação de investigar tais casos, mesmo que a referida Lei lhe impute a obrigação de praticar os atos de defesa dos interesses comuns;08. 4 – Concluindo, não importa quem é o proprietário titular condômino na posse, a este cabe a obrigação de pagar, sendo que a lei lhe faculta o direito de cobrar do condômino antecessor pelo ato recessivo, e mais, é obrigação do adquirente de uma unidade autônoma, verificar os possíveis débitos que a mesma possua com impostos e taxas condominiais;09 – VERBAS PARA AS DESPESAS CONDOMINIAIS09. 1 – O artigo 24 da Lei Federal nº 4. 591/64 é muito claro, as verbas devem ser aprovadas em Assembléia Geral Ordinária, cujas devem prever serviços e obras do ano que se avizinha, sendo responsabilidade do síndico e dela não se deve declinar. Assume o representante passivo e ativo toda a responsabilidade civil e criminal dos atos que pratica;09. 2 – Definida a verba anual a ser gasta, na conservação das áreas comuns do condomínio horizontal ou vertical, a referida verba deve ser dividida em 12 (doze) parcelas rateadas conforme a quota-parte que cabe a cada condômino;09. 3 – A verba anual referida trata-se do planejamento ideal da administração, onde deve estar previsto o fundo de reserva, este último representado em 10% da taxa condominial paga mensalmente, cujo é depositado conta poupança especial diferente e específica, desta forma não haverá oscilação da taxa condominial mensal, e todos os condôminos sabem por antecedência os valores a pagar mensalmente, e se evitarão surpresas desagradáveis para a massa condominial;09. 4 – O referido fundo de reserva está previsto na lei, para atender as dificuldades ou necessidades financeiras urgentes e acidentais, onde a administração do condomínio se socorre para suprir tais débitos de imediato. Como deve ser depositada em conta especial, a necessidade urgente é atendida como empréstimo realizado ao fundo de reserva, e posteriormente deve ser pago ao referido fundo o valor emprestado;09. 5 – Havendo necessidade de uma taxa complementar para os serviços aprovados em assembléia que reúna 2/3 da massa condominial, tais despesas devem ser consideradas como taxa complementar e sempre citada como tal, aprovada na assembléia que a originou;10 – DA PRESTAÇÃO DE CONTAS10. 1 – A prestação de contas dos condomínios horizontais ou verticais devem ser realizadas mensalmente, por balancetes que reúnam todos os recebimentos do mês como os pagamentos efetuados no mês;10. 2 – As unidades autônomas devem ter uma ficha de créditos e débitos igual aos extratos bancários, relatórios individualizados ou coletivos. Nos relatórios coletivos é maior e mais clara a situação financeira do condomínio. Todos da massa condominial indistintamente teriam acesso à situação financeira atualizada do condomínio, e desta forma se evitariam críticas à administração, onde estaria claro o motivo da não realização dos serviços esperados, ou então definitivamente a inoperância ou procedimento escuso do síndico;10. 3 – O relatório mensal (extrato coletivo) auxilia inclusive o controle da administração, onde mensalmente são lançadas a débito as taxas de condomínio fixa e posteriormente lançados a crédito o seu pagamento. O acumulativo mensal dos créditos e débitos permite a melhor visualização e conferência pelo condômino, das taxas de condomínio pagas e dos débitos cobrados. Na cópia do demonstrativo de taxas condominiais pagas e despesas rateadas, podem estar presentes: o andar ou quadra, o nº do apartamento ou lote, o nome do condômino, o acumulado mensal dos valores creditados, o acumulado mensal dos valores creditados, a área da unidade autônoma, a área comum, a quota parte, a fração ideal, o nº de voto, cujo condômino pode multiplicar a sua quota-parte pelo valor total das despesas constante do balancete mensal, e conferir com o valor debitado no relatório;10. 4 – O extrato coletivo não provoca constrangimento ao condômino inadimplente, e não provoca uma carga maior (críticas, fofocas e suspeição) para a administração do condomínio, portanto não fere direitos aos que não os possui;10. 5 – Entende-se que o condômino inadimplente é uma fase temporária, ao contrário do condômino inadimplente contumaz, sendo a justiça à forma de resolver o problema deste último. O condômino inadimplente merece oportunidades, como por exemplo, à possibilidade de depositar na conta bancária do condomínio valor menor do que a taxa cobrada, cuja cópia do depósito seria entregue para a administração, que fará o lançamento a crédito, pois se entende que as multas e juros devem ser lançados sobre o saldo devedor, situação permitida no extrato coletivo;10. 6 – Alertamos que os condôminos inadimplentes são expressamente punidos com multas e juros, conforme consta da Lei nº 4. 591/64, Título I, Capítulo III, não se admitindo interpretação extensiva, por se tratar de norma restritiva de direitos, tudo conforme a Lei e a Revista dos Tribunais;10. 7 – Com o demonstrativo de taxas condominiais pagas e despesas condominiais rateadas, pode o condomínio por intermédio de seu representante legal ou de sua administração eleita e autorizada por assembléia específica, registrar em Cartório de Títulos e Documentos, o saldo negativo da unidade autônoma em nome do titular de direitos na posse. Tal registro se tornado um título executável, se o titular da unidade autônoma for avisado do registro. Tais procedimentos auxiliam as cobranças judiciais, e se o condômino inadimplente for notificado com base o título acima, pode ocorrer acordos que resultam em menores despesas para o condomínio. As despesas Cartorárias correm por conta do condômino inadimplente, que nestes casos só lhe é permito a contestação dos valores cobrados no saldo negativo da unidade autônoma;11 – DA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO11. 1 – A constituição dos condomínios horizontais e verticais é regida pelo artigo 7º da Lei Federal nº 4. 591/64, que diz: “O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória, no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua descrição e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a sua descrição interna da unidade” (vide o Provimento CG nº 06/1977 de 23 de junho de 1977 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – Registro);11. 2 – È parte integrante da Instituição de Condomínio o seu projeto licenciado e registrado pelos órgãos competentes, bem como o relatório de suas frações ideais sobre o terreno ou área, alertando que a fração ideal é a soma da área da unidade autônoma com a área comum que dela faz parte, portanto faz parte da instituição o relatório das quotas-partes que lhe cabe no rateio das despesas condominiais, que na maioria quase absoluta devem corresponder às suas frações ideais;11. 3 – Alertamos que posteriormente ao registro, as quotas-partes podem ser modificadas pela Convenção de Condomínio;12. – DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO12. 1 – Após a “Instituição de Condomínio” realizada pelo (s) proprietário (s) do terreno ou área, que fornece ao empreendimento os preceitos jurídicos necessários para a boa convivência entre os condôminos, faz-se literalmente com base no Capítulo II, Título I da Lei Federal nº 4. 591/64, a “Convenção de Condomínio”, onde constam os preceitos determinadas pela maioria, ou seja, pelos 2/3 da massa condominial que assinam a referida convenção de condomínio presentes na assembléia devidamente e especialmente convocada para o fim;12. 2 – É importante “atentar” para o parágrafo 2º do artigo 9º da Lei Federal nº 4. 591/64 que diz: “Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas’ de titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio”;12. 3 – Exige a Lei a Convenção de Condomínio escrita no livro de atas com as assinaturas de no mínimo 2/3 da massa condominial, e após as referidas assinaturas o encerramento da ata da assembléia específica que a convocou;12. 4 – Não pode ser de outra forma, porque pode representar a vontade de um único participante, ou de um grupo deles, e se assim for, fica demonstrado a intenção escusa que induziu os leigos, e com certeza haverá dificuldades para modificá-la;12. 5 – A melhor forma de se modificar a convenção de condomínio é o procedimento constante do Provimento CG nº 10/2004 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, ou seja, por requerimento enviado aos condôminos, diante da dificuldade de se reunir os 2/3 requeridos pela Lei, com base em uma minuta elaborada, e juntamente com esta citada minuta, em assembléia, devem ser conferidas as respostas, para que a minuta e respostas sejam registradas juntamente;12. 6 – Conclusões:12. 6. 1 – A Convenção de Condomínio quando realizada em assembléia especialmente convocada para o fim, na ata da referida assembléia deve ser transcrito a convenção aprovada, e logo após a transcrição deve ser assinada pelos condôminos que a aprovaram, sendo que os as unidades autônomas dos titulares condôminos presentes devem ser perfeitamente qualificadas com o nome do titular de direito, conforme o parágrafo 1º, artigo 1º da Lei Federal nº 4. 591/64, ou não terá valor jurídico algum, e será considerada vontade individual ou de grupos;12. 6. 2 – Quando a convenção de condomínio for realizada por requerimento com resposta assinada, onde deve constar também a unidade autônoma qualificada e com o nome do proprietário titular de direitos (nunca assinado por procuradores ou terceiros), deve fazer parte da minuta que foi aprovada, sendo registrada a minuta juntamente com as assinaturas dos que aprovaram a referida convenção de condomínio;
13. – DO REGIMENTO INTERNO13. 1 – O “Regimento Interno” é realizado conforme a Lei Federal nº 4. 591/64, artigo 9º, parágrafo 3º, letra m), e deve constar da Convenção de Condomínio aprovada, o quorum para aprovação do referido regimento;13. 2 – O Regimento Interno é registrado no Cartório de Títulos e Documentos, com as assinaturas dos proprietários titulares de direitos condôminos conforme o quorum previsto na Convenção de Condomínio, pois é também um documento contratual, portanto deve conter as assinaturas dos proprietários condomínios titulares de direitos o aprovou, conforme o artigo 127, parágrafo único da Lei Federal nº 6. 015/73 (Registro);13. 3 – Os mesmos procedimentos adotados nos itens 12. 6. 1 e 12. 6. 2, devem ser adotados na confecção do Regimento Interno, pois não terá valor jurídico algum, e será considerada vontade individual ou de grupos;13. 4 – Pelos procedimentos a serem adotados e requeridos pela lei, entende-se que a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, são contratos e devem ser assinados pelos 2/3 dos proprietários condôminos titulares de direitos que o aprovaram;14 – PROVIMENTO CG nº 10/200414. 1 – Os chamados condomínios horizontais irregulares por diversos motivos, receberam da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça mais uma oportunidade de buscarem a sua regularização, porem, primeiramente necessitam enquadrarem a administração do condomínio perfeitamente na Federal nº 4. 591/64, antes de buscarem a sua regularização pelo Provimento CG nº 10/2004 de 27 de abril de 2004, e submeterem-se ao exame dos órgãos constantes do referido Provimento por intermédio da Corregedoria Permanente da Comarca de situação do empreendimento;
15 – SEGURO OBRIGATÓRIO DOS CONDOMÍNIOS15. 1 – Existem diferenças entre o condomínio horizontal e o condomínio vertical, pois a Lei Federal nº 4. 591/64, Título I, Capítulo IV, obriga a massa condominial a realizar o “seguro contra incêndio ou outros sinistros, que causem a destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio”. Nos condomínios horizontais as unidades autônomas possuem quintal e jardim, e são realmente isoladas sendo seu risco diferente. Nos condomínios verticais as unidades autônomas são separadas por paredes, pisos ou tetos, se destruída a parede de um se está destruindo a parede do outro e assim por diante, desta forma possui outro risco;15. 2 – Para que não se cometam injustiças, o referido prêmio deve ser rateado conforme o tamanho da área ocupada pelo apartamento ou pela residência (unidades autônomas), atentando-se para a fração ideal e a quota parte;15. 2. 1 – O valor total do prêmio deve ser dividido pelo valor total das áreas construídas, onde teremos o valor por m², que será multiplicado pelo valor da área construída de cada unidade autônoma;15. 2. 2 – Os prêmios das construções existentes nas áreas comuns são rateados pela fração ideal;15. 2. 3 – Desta forma teremos com justiça o valor que deve ser pago pela unidade autônoma, sendo a soma do item 15. 2. 1 com o item 15. 2. 2;16 – CONDOMÍNIOS E INCORPORAÇÕES16. 1 – Em 16 de dezembro de 1964 entrou em vigor a Lei Federal nº 4. 591, que “Dispõe sobre condomínio em edificações e suas incorporações imobiliárias”;16. 2 – Em 28 de fevereiro de 1967 entrou em vigor o Decreto-Lei Federal n 271, que “Dispõe sobre loteamento urbano, responsabilidade do loteador, concessão de uso e espaço aéreo e dá outras providências”, sendo que em seu artigo 3º dizia: “Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4. 591 de 16 de dezembro de 1064, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação. ”;16. 3 – Em 19 de dezembro de 1979 entrou em vigor a Lei Federal nº 6. 766, cancelando parte do Decreto-Lei Federal nº 271, permanecendo os artigos 5º ao 8º;16. 4 – Os condomínios registrados até 18 de dezembro de 1979, que apresentaram problemas em seus registros e foram cancelados, e atualmente são beneficiados pelo Provimento CG nº 10/2004;16. 5 – Portanto a Lei Federal nº 4. 591/64 rege os condomínios horizontais e verticais com suas incorporações, desta forma os projetos e memoriais que autorizaram as suas instalações, são parte integrante da Instituição de Condomínio, cuja instituição não se pode mudar, se não houver provas que os condôminos insurgentes foram compelidos a comprar. Alertamos que na compra deram sua formal e total adesão sem restrições ou ressalvas na instituição registrada, portanto nada se pode mudar com relação à instituição, aos projetos e memoriais, sem o consenso da massa condominial e dos órgãos que aprovaram tais projetos e memoriais, fornecendo as licenças de instalações;17 – INVASÃO DE ÁREA COMUM17. 1 – Qualquer condômino que invadir a área comum de um condomínio, para transformá-la em caráter exclusivo, é motivo bastante para o síndico intentar uma ação de reintegração de posse em nome do condomínio, sem receio, dó ou piedade, pois este tipo ou espécie de condômino, sempre trará problemas para a massa condominial;17. 2 – A utilização de qualquer espaço comum mesmo em caráter provisório, ofende a Lei, a instituição e a convenção de condomínio, cujas assembléias não possuem poderes para autorizar tal diante a lei;18 – ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO CONDOMINIAL18. 1 – Os órgãos públicos que forneceram a licença de instalação do empreendimento, cujos processos determinaram o uso do condomínio, portanto somente tais órgãos podem mudar a destinação do condomínio, ou seja, o uso do referido, e não cabe a massa condominial decidir mesmo que seja por unanimidade;18. 2 – Cabe sim ao representante legal do condomínio, quando houver unanimidade quanto ao seu uso, contestar no órgão que expediu a licença de funcionamento o uso inadequado, como por exemplo: o uso por bares ou boates;18. 3 – Se o uso pelo condômino ou locatários está causando transtornos aos demais da massa condominial, deve o representante legal em Juízo promover uma ação com base no artigo 19 da Lei Federal nº 4. 591/64, pois o referido uso: não está de acordo com as normas de boa vizinhança, e não está sendo usada a parte e coisa comum, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, colocando obstáculos ou embaraços ao bom uso das mesmas partes por todos;19 – HORÁRIO DE FUNCIONAMENTO19. 1 – O horário de funcionamento de um condomínio é de 24 horas no dia, qualquer outro horário tolhe a liberdade dos condôminos, desta forma, pode o Regimento Interno determinar o fechamento das portas do condomínio, desde que o condomínio possua porteiros de plantão para abri-las quando solicitado por condôminos residentes;20 – DEVERES E RESPONSABILIDADES DOS CONDÔMINOS20. 1 – Quando a massa condominial e seu representante legal respeitarem o artigo 24 da Lei Federal nº 4. 591/64, que diz: “Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas naordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatos. ”, deve o condômino concorrer para as despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a sua quota-parte que lhe couber no rateio das referidas despesas condominiais;20. 2 – O parágrafo 2º do artigo 1º da Lei Federal nº 4. 591/64, diz: “A cada unidade caberá. Como parte inseparável, uma fração ideal do terreno (área) e coisas comuns expressa sob a forma decimal ou ordinária”, sendo que alguns autores que escrevem sobre a matéria concordam, inclusive com o conteúdo do parágrafo 3º, artigo 9º da Lei Federal nº 4. 591/64, portanto, se a quota-parte é a fração ideal expressa em decimal, esta última faz parte integrante da Instituição de Condomínio, projetos e memoriais, e nesta última os condôminos nas compras das unidades autônomas deram suas formais adesões sem ressalvas ou restrições, e a Convenção de Condomínio não possui competência para fixar a quota-parte no rateio das despesas condominiais de cada unidade autônoma, se não houver consenso da maioria absoluta;20. 3 – Em caso de locação, no contrato da locação da unidade autônoma, deve constar quem pagará as despesas condominiais, e assim está assegurado os direitos do locatário, desta forma os recibos e taxas condominiais, devem ser sacadas em nome do locador condômino titular de direitos da unidade autônoma, pois a responsabilidade condominial não pode ser transferida, mesmo com a autorização do referido condômino titular de direitos;20. 4 – O artigo 19º da Lei Federal nº 4. 591/64, diz: “Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outras, ás normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”;20. 4. 1 – As obras e serviços urgentes atinentes à segurança da edificação nos condomínios verticais, devem ser realizadas pelo fundo de reserva, bem como as obras nas áreas comuns; 20. 4. 2 – Outras obras e serviços que envolvam a massa condominial principalmente nos edifícios de apartamentos (condomínios verticais), devem ser aprovadas por unanimidade pela massa condominial;20. 4. 3 – As obras e serviços nas edificações das unidades autônomas (lotes) nos condomínios horizontais, estruturais, internas e externas, são de responsabilidade e realizadas conforme a conveniência do condômino titular de direitos, salvo as obras realizadas nas áreas comuns;20. 4. 4 – Cabem responsabilidades civil e criminal de orientação e fiscalização na atuação do síndico, nas obras e serviços comuns realizados no condomínio, ao Conselho Consultivo como expresso está no artigo 23 da Lei Federal nº 4. 591/64, que diz: “Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição”. O referido Conselho Consultivo sem responsabilidades perante a lei, o torna inoperante, inócuo, irresponsável, ficando a mercê de síndicos da mesma espécie, caráter e formação, portanto, deve constar da convenção de condomínio as atribuições específicas do Conselho Consultivo;21 – TRANSPARÊNCIA DA ADMINISTRAÇÃO21. 1 – O condômino inadimplente está sujeito ao Capítulo III, Título I da Lei Federal nº 4. 591/64, cujas penalidades estão exaradas na referida lei, e a mesma não admite extensão das referidas penalidades. O condômino inadimplente possui direitos e a sua inadimplência possui o porquê, que deve ser esclarecido pelo Conselho Consultivo;21. 2 – As massas condominiais possuem direitos, que se somados superam os dos condôminos inadimplentes, desta forma entendemos que nas prestações de contas mensais realizadas pelo síndico ou administradora (autorizada pela assembléia que elegeu o referido síndico), deve emitir relatórios mensais conjuntos de todas as unidades autônomas qualificadas com o nome do condômino titular de direitos, para que se tenha a transparência tão desejada, onde deve constar a soma dos créditos (taxas pagas), a soma dos débitos (rateio das despesas) e o saldo se negativo ou positivo, pois os saldos negativos são receitas futuras, que cabe a massa condominial fiscalizar e cobrar da administração as atitudes convenientes, ou então os condôminos ficarão aos critérios estabelecidos pelos síndicos ou administradores, que normalmente deixam suspeitas;22 – ASSEMBLÉIAS GERAIS22. 1 – O artigo 24 da Lei Federal nº 4. 591/64, diz: “Haverá anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação o conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas”;22. 2 – Como se pode verificar existe detalhes a atentar importantes no que está exarado no artigo 24 da Lei Federal nº 4. 591/64. Um dos detalhes importantes é o fato da obrigatoriedade da Assembléia Geral Ordinária ser realizada 1 (uma) vez por ano, outro detalhe importante é a convocação pelo síndico, que assume total e completa responsabilidade sobre a obrigatoriedade da convocação, cujo deve assinar o edital de convocação, e ainda a Ordem do Dia, que em cuja deve constar em 1º lugar: “aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio (anual), compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas”. Os Editais de Convocação da Assembléia Geral Ordinária em pauta, devem estar com os seus originais assinados pelo síndico, e as cópias distribuídas, afixadas e publicadas conforme a convenção de condomínio. O não atendimento ao acima colocado é um ato desastroso que traz conseqüências imprevisíveis para a massa condominial, cujo ato cabe recurso para a assembléia, convocada pelo interessado, conforme parágrafo 3º do artigo 22 da Lei Federal nº 4. 591/64;22. 3 – Não havendo o Quorum estimado pela Convenção de Condomínio para a instalação da referida Assembléia Geral Ordinária anual, não pode ser instalada ou transformada em Assembléia Geral Extraordinária, por causa do Edital e da lei, nada poderá ser decidido nesta data em que deveria ser realizada. Se a Assembléia Geral Ordinária não se instalar, a Ordem do Dia pode ser consultada por escrito (requerimento), principalmente no que se refere às verbas para as despesas anuais, com o retorno da aprovação ou não do condômino, alem do que o síndico pode e deve buscar o artigo 27 da Lei Federal nº 4. 591/64, que diz: “Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe compete, 15 (quinze) dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados”. Deve-se ficar alerta com algo importante exarado no artigo 27 acima citado: “o artigo 27 da Lei federal nº 4. 591/64, não fala na proposição de uma ação e sim em requerimento dos interessados, que deve ser assinado e protocolado na distribuição do Fórum, cujo procedimento é rápido e resolutivo”;22. 4 – “Nas Assembléias Gerais os votos serão proporcionais às frações ideais”, portanto o proprietário condômino de duas ou mais unidades autônomas, terá direito a dois ou mais votos nas assembléias. O proprietário condômino não terá direito a voto pela grandeza (tamanho) de sua fração ideal, é por unidade autônoma, conforme o parágrafo 3º do artigo 24, da Lei nº 4. 591/64;22. 5 – O artigo 25 da Lei Federal nº 4. 591/64, diz: “Ressalvado o disposto no parágrafo 3º do artigo 22 da Lei Federal nº 4. 591/64, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, sempre que exigirem os interesses gerais”;22. 6 – Não existe na Lei a instalação de Assembléias Gerais Extraordinárias com a presença de qualquer número de condôminos. O quorum sempre será o da lei ou o que está estipulado na Convenção de Condomínio registrada. O edital deve ser transcrito no livro ata integralmente na forma que foi publicado. A ordem do dia (matérias) deverá ser seguida na assembléia conforme a ordem que se apresenta no edital;22. 6 – Nula é a convocação (edital) que não comporte o dia, a hora da 1ª e 2ª convocação se houver (quorum), o quorum de instalação da assembléia conforme a Convenção ou a lei e a ordem do dia por descrição crescente;22. 7 – Como é curial, não pode nas Assembléias Gerais dos Condôminos conter em seu Edital de Convocação a Ordem do Dia com “assuntos gerais”, pois os direitos dos condôminos não podem ser surpreendidos com temas suscitados durante o transcorrer da assembléia, sem tempo para a reflexão sobre os mesmos;22. 8 – Nas Assembléias Gerais dos Condôminos, só podem participar os proprietários condôminos titulares de direito na posse da unidade autônoma, procuradores com procurações assinadas e firma reconhecida do proprietário condômino titular de direitos na posse. Os inquilinos podem participar se tiverem procuração assinada com firma reconhecida conforme acima, ou tal autorização esteja exarada no contrato de locação;22. 9 – Os inadimplentes são obrigados pela lei a atender as imposições das Assembléias Gerais dos Condôminos, portanto, a própria lei não permite que a massa condominial imponha restrições de participação dos inadimplentes nas referidas Assembléias. O condomínio e seu representante legal não podem impor ao condômino inadimplente a extensão das penalidades existentes no Capítulo III, Título I da Lei Federal nº 4. 591/64;22. 10 – As Assembléias Gerais dos Condôminos devem ser convocadas com um prazo mínimo de 60 dias a contar da distribuição, afixação e publicação dos editais, pois a massa condominial não pode ser surpreendida com temas da Ordem do Dia, que exigem reflexão quando a sua aprovação ou não;23 – NULIDADES DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS DOS CONDÔMINOS23. 1 – Devem ser impugnadas as deliberações das Assembléias Gerais dos Condôminos, que contiverem o que abaixo segue:23. 1. 1 – Modificação do critério do rateio de despesas condominiais prevista na Lei ou na Convenção, sem a concordância da maioria citada no artigo 9º da Lei Federal nº 4. 591/64;23. 1. 2 – Deliberações tomadas sem a convocação prévia dos condôminos, dentro do prazo legal;23. 1. 3 – Deliberações que são ou se tornem lesivas aos direitos dos condôminos às coisas e serviços comuns;23. 1. 4 – Deliberações tomadas por maioria inferior à exigida em lei ou na convenção;23. 1. 5 – Deliberações que não privem o direito do voto, mas impedem a intervenção do condômino da discussão para expor suas opiniões sobre a matéria em pauta;23. 1. 6 – Deliberações que exoneram condôminos de contribuir para as despesas relativas às coisas comuns;23. 1. 7 – Deliberações com mais de um sentido ou com falhas, faltas ou omissões;24 DO SÍNDICO – DO SUBSÍNDICO – DO ZELADOR24. 1 – Possuindo o condomínio horizontal ou vertical, Instituição de Condomínio registrada no livro 02 do Cartório Imobiliário da Comarca de situação do imóvel, conforme o artigo 167, inciso I, número 17) e artigo 176, da Lei Federal nº 6. 015/73 e a Convenção de Condomínio registrada conforme o artigo 178, inciso III da referida Lei, a Lei Federal nº 4. 591/64, artigo 22 é clara e diz: “Será eleito na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleição”;24. 2 – Compete ao síndico eleito conforme acima colocado, o que consta das letras do parágrafo 1º, artigo 22 da Lei 4. 591/64, abaixo citadas:a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites da atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;b) exercer a administração interna da edificação ou conjunto de edificações (áreas comuns), no que respeita à vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessem a todos os moradores;c) praticar os atos que lhe atribuírem as Leis, a Convenção e o Regimento interno;d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;f) prestar contas à assembléia dos condôminos;g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio;24. 3 – A prestação de contas citada na letra f) do artigo 22 da Lei 4. 591/64 acima citada com referência a contábil, é desnecessária se a prestação de contas forem realizadas mensalmente por intermédio de balancetes e anual por intermédio do seu balanço (resumo), evidentemente se ratificada na assembléia;24. 4 – O subsíndico é eleito conforme o parágrafo 6º do artigo 22 da Lei nº 4. 591/64, cujas atribuições são fixadas pela Convenção, e ainda substitui o síndico no seu impedimento;24. 5 – O zelador é empregado contratado do condomínio, fiscaliza e orienta todos os serviços que interessam à massa condominial, recebendo e atendendo os condôminos, os visitantes e as autoridades em geral, está última atribuição é executa a pedido do síndico e na sua ausência;25 – UNIDADES CONTÍGUAS25. 1 – Os proprietários condôminos titulares de direito de duas unidades autônomas contíguas de um mesmo edifício, podem ligá-las, desde que sejam autorizados pelos órgãos que forneceram a Licença de Instalação do empreendimento, e se tais ligações não comprometerem as estruturas do edifício, porem, tais unidades autônomas permanecem com a mesma fração ideal e quotas-partes. Os serviços devem ser autorizados pelos órgãos competentes que forneceram a Licença de Instalação do referido empreendimento, e não pela massa condominial;26 – COLOCAÇÃO DE LETREIROS OU CARTAZES26. 1 – As fachadas de um condomínio vertical pertencem à área comum, desta forma não pode ser utilizada se não houver consenso da massa condominial. Este é um assunto que deve ser previsto no Regimento Interno, no qual se constam as multas quando houver o abuso;27 – CONTRIBUIÇÕES PARA INOVAÇÕES27. 1. As inovações nas áreas comuns de um condomínio horizontal ou vertical são onerosas, porém em certos casos, podem trazer algum lucro que seria usado para abater despesas condominiais. As inovações já existentes já foram examinadas pela 13ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça, conforme consta da Apelação nº 249. 604-2, cuja r. decisão deixa muito claro que deve prevalecer à vontade da maioria e nunca à vontade de um ou da minoria. Consta também da r. decisão: “Quem deseja impor regras ou não admite pequenos deslizes terá de morar em casa, de preferência bem isolada, pois a convivência com terceiros será sempre difícil”;28 – MODIFICAÇÕES INTERNAS DAS UNIDADES AUTÔNOMAS28. 1 – Nas unidades autônomas dos condomínios horizontais, já foi deixado muito claro que tais unidades são os lotes, portanto as construções internas no lote, os jardins e quintais, são de completa responsabilidade do condômino proprietário, o que não ocorre nos condomínios verticais. Qualquer modificação da estrutura interna de uma unidade autônoma situada em um condomínio vertical, deve ser aprovada pelos órgãos técnicos competentes que forneceram a licença de instalação do edifício, mesmo como exemplo: transformação de teto em terraço de unidade situada no último andar e outros;29 – UTILIZAÇÃO DE ELEVADORES29. 1 – No condomínio vertical, os elevadores e as escadarias ligam áreas comuns situadas em andares superiores ao térreo, e os elevadores são partes integrante de toda a estrutura, os condôminos que possuem unidades autônomas situadas no térreo do edifício, não foram compelidas a comprá-las no andar térreo, comprado-as deram suas formais adesões sem restrição ou ressalvas ao que foi instituído e no seu projeto, portanto, não poderá ser dispensada a cobrança da quota-parte das manutenções e de todas as despesas concernentes aos elevadores, porem, se tal propositura for solicitada pelos condôminos proprietários de unidades autônomas situadas no andar térreo, a decisão é da massa condominial, com a decisão assinada pelos 2/3 dos condôminos;30 – ANIMAIS DOMÉSTICOS30. 2 – Os animais domésticos devem ser disciplinados pelo Regimento Interno, que tem poderes para multar os abusados, sendo decisão soberana quando aprovado pela maioria. Existem órgãos específicos na área de proteção dos animais e correlatos, que devem ser procurados pelo síndico, quando este último não for omisso, e se não resolvido com o relatório ou cópia da multa ingressar em Juízo. Quando a lei fala em tolerância, se refere a tolerar o próximo, relação de seres humanos para com seres humanos e não seres humanos para com seres humanos intermediados por animais domésticos;30. 2 – Os animais domésticos nos condomínios ho
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Condom: CONDOMÍNIO SEM BRIGAS E DESAVENÇAS CONDOMÍNIOS: HORIZONTAL & VERTICAL e sua lei 4. 591/64 atualizada SUMÁR… https://bit.ly/ctivyp

References: artigo 8
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 artigo 9
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