Source: http://www.steuerthek.de/handbuch/est/fw_fremdergrundundboden.htm
Timestamp: 2018-01-24 02:07:28+00:00

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SteuerThek: Bauten auf fremdem Grund und Boden
Abzugsberechtigt i.S. des § 10e EStG ist der bürgerlich-rechtliche oder der wirtschaftliche Eigentümer (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 AO), der die Herstellungskosten oder AK getragen hat. Die Voraussetzungen für die Annahme wirtschaftlichen Eigentums des Bauherrn sind bei Bauten auf fremdem Grund und Boden in der Regel nicht erfüllt (BFH-Urteil vom 21.5.1992, Az. X R 61/91 , BStBl II 1992, S. 944). Sofern für den Bauherrn jedoch an dem unbebauten Grundstück ein Erbbaurecht oder ein Nießbrauchsrecht bestellt wurde, erlangt der Bauherr das bürgerlich-rechtliche Eigentum an dem von ihm errichteten Gebäude.
Nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 AO liegt wirtschaftliches Eigentum nur vor, wenn ein anderer als der Eigentümer die tatsächliche Herrschaft über ein WG in der Weise ausübt, daß er den Eigentümer im Regelfall für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das WG ausschließen kann. Allein die Tatsache, daß der Nutzungsberechtigte ein Gebäude auf einem ihm überlassenen Grundstück errichtet und die Lasten des Grundstücks trägt, begründet noch kein wirtschaftliches Eigentum des Nutzenden (BFH-Urteil vom 21.12.1978, Az. III R 20/77, BStBl 1979 II S. 466). Auch das bloße Einverständnis des Eigentümers mit dem Bauvorhaben begründet kein wirtschaftliches Eigentum des Bauherrn. Vielmehr ist es erforderlich, daß der Eigentümer durch vertragliche Vereinbarungen oder aus anderen Gründen von der Einwirkung auf das WG auf Dauer ausgeschlossen ist. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Herausgabeanspruch des bürgerlich-rechtlichen Eigentümers keine wirtschaftliche Bedeutung mehr hat oder ein Herausgabeanspruch überhaupt nicht mehr besteht (BFH-Urteil vom 21.12.1978, und BFH-Urteil vom 21.5.1992). Diese Voraussetzungen erfüllt im Regelfall nur der Dauerwohnberechtigte i.S. des § 31 ff. Wohnungseigentumsgesetz (WEG), sofern seine Rechte und Pflichten bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise den Rechten und Pflichten eines Eigentümers entsprechen und er aufgrund des Dauerwohnrechtsvertrages bei Beendigung des Wohnrechts eine angemessene Entschädigung erhält. Einzelheiten siehe weiter unten.
Dinglich oder schuldrechtlich begründete Nutzungsrechte an einer Wohnung begründen id.R. kein wirtschaftliches Eigentum. Auch der Vorbehaltsnießbraucher ist nicht als wirtschaftlicher Eigentümer der errichteten Wohnung anzusehen.
Eine Wohnung ist in der Regel auch dann i.S. des § 10e EStG angeschafft, wenn sie durch Baumaßnahmen des Nutzungsberechtigten auf fremdem Grund und Boden entstanden ist und dieser das Eigentum an dem Objekt gegen Aufgabe seines Aufwendungs- und Ersatzanspruches nach § 951 BGB i.V.m. § 812 BGB erwirbt.
Mit der übertragung des Grundstücks geht der Aufwendungs- und Ersatzanspruch bürgerlich-rechtlich unter. Eine ausdrückliche Erklärung der Vertragsparteien über die Behandlung des Aufwendungs- und Ersatzanspruches ist deshalb nicht erforderlich. In Höhe des untergegangenen Aufwendungs- und Ersatzanspruchs liegen nunmehr AK des Gebäudes vor. Es kann davon ausgegangen werden, daß die geschätzte Höhe des Aufwendungs- und Ersatzanspruches dem Betrag der vom Steuerpflichtigen getragenen Herstellungskosten entspricht. Diese Herstellungskosten sind nicht um zwischenzeitlich fiktive oder ggf. in Anspruch genommene AfA-Beträge zu kürzen. Die AK entfallen in vollem Umfang auf das Gebäude ohne den dazugehörigen Grund und Boden. Der Verzicht auf den Aufwendungs- und Ersatzanspruch ist somit mit der Zahlung eines Entgelts vergleichbar, seine Höhe dient als Bemessungsgrundlage für den Abzugsbetrag nach § 10e EStG.
Die Steuervergünstigung des § 10e EStG kann jedoch erst für den Veranlagungszeitraum in Anspruch genommen werden, in dem Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr des Grundstücks auf den Stpfl übergegangen sind. Ein Verzicht auf den Aufwendungs- und Ersatzanspruch ohne übertragung des Eigentums ist nicht ausreichend.
S bewohnt seit 1987 unentgeltlich eine der Wohnungen im elterlichen ZFH. Im Jahre 1988 erweitert er seine Wohnung mit Zustimmung der Eltern auf eigene Kosten für 50.000 DM. Die Steuerpflichtigen vereinbaren im Jahre 1991, daß das Grundstück auf den Sohn gegen Abgeltung des Aufwendungs- und Ersatzanspruchs übertragen werden soll. Besitz, Nutzen und Lasten des Grundstücks gehen jedoch erst im Jahre 1992 auf den Sohn über.
Durch den Anbau an der selbstgenutzten Wohnung erwirbt der Sohn im Jahre 1988 einen Aufwendungs- und Ersatzanspruch nach § 951 i.V.m. § 812 BGB i.H.v. 50.000 DM. Eine Berücksichtigung der Aufwendungen nach § 10 e EStG kommt jedoch noch nicht in Betracht, weil der Sohn weder bürgerlich-rechtlicher noch wirtschaftlicher Eigentümer des Anbaus geworden ist. Für den Veranlagungszeitraum 1991 kommt eine Steuervergünstigung nach § 10e EStG ebenfalls nicht in Betracht, da der Steuerpflichtige zwar auf den Aufwendungs- und Ersatzanspruch verzichtet hat, aber noch kein bürgerlich-rechtliches Eigentum an dem Grundstück begründet hat. Mit übergang des Grundstücks im Jahre 1992 liegen nunmehr AK des Gebäudes in Höhe des untergegangenen Aufwendungs- und Ersatzanspruches i.H.v. 50.000 DM vor. Diese AK entfallen in vollem Umfang auf das Gebäude ohne den dazugehörigen Grund und Boden. Da es sich im vorliegenden Fall jedoch um ein ZFH handelt, sind die AK im Verhältnis der Nutzflächen auf die beiden Wohnungen zu verteilen. Zwar wurde durch die Baumaßnahme des Steuerpflichtigen keine neue Wohnung geschaffen, wie es im BMF-Schreiben ausdrücklich gefordert wird. Es handelt sich hierbei lediglich um eine nach § 10e Abs. 2 EStG begünstigte Wohnungserweiterung, der Aufwendungsersatzanspruch ist jedoch im Zuge der Eigentumsübertragung des Gebäudes als Anschaffungsaufwand zu behandeln, mit der Folge, daß es sich um ein Anschaffungsgeschäft nach § 10e Abs. 1 Satz 4 EStG handelt. Der Zeitraum zwischen der Fertigstellung der Baumaßnahmen und der späteren Eigentumsübertragung ist ebenfalls unbeachtlich; zu beachten: § 10e Abs. 1 Satz 4 2. HS EStG.
Die Förderung des § 10e EStG ist jedoch zu versagen, wenn bei Fertigstellung der Baumaßnahmen vor dem Veranlagungszeitraum 1987 die Steuervergünstigung des § 7b EStG in Anspruch genommen worden wäre (vgl. BMF-Schreiben vom 4.7.1986, BStBl I S. 318 ff.), weil dies zu einer Doppelförderung ein und derselben Baumaßnahme führen würde.
Der Dauerwohnberechtigte i.S. des § 31 ff. WEG ist in der Regel als wirtschaftlicher Eigentümer der Wohnung anzusehen. Voraussetzung ist jedoch, daß der Steuerpflichtige einen entsprechenden Musterrechtsvertrag zum Dauerwohnrecht (Bundesbaublatt 1956 S. 615) nach § 31 ff. WEG abschließt. Durch diesen Mustervertrag soll der Dauerwohnberechtigte eine Stellung, die ihn wirtschaftlich einem Wohnungseigentümer gleichstellt, erlangen. Das Dauerwohnrecht kann an einem bestehenden oder einem noch zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden. Das Wohnrecht kann sowohl zeitlich unbegrenzt als auch über einen besonders langen Zeitraum abgeschlossen werden. Soll das Wohnrecht dem Mustervertrag entsprechen, sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen: Es muß in jedem Fall veräußerlich und vererblich sein. Bei einer vorzeitigen Beendigung des Dauerwohnrechts hat der Grundstückseigentümer dem Dauerwohnberechtigten eine angemessene Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts des Dauerwohnrechts zu zahlen.
Sofern der Dauerwohnberechtigte sowohl die Finanzierung des Grundstückserwerbs und der Gebäudeerrichtung als auch die Verzinsung und Tilgung des Fremdkapitals sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten übernimmt, ist er als wirtschaftlicher Eigentümer anzusehen (BFH-Urteil vom 22.10.1985, BStBl 1986 II S. 258).
Zur Bemessungsgrundlage des § 10e EStG gehören beim Dauerwohnberechtigten die AK für das Dauerwohnrecht oder die vom Dauerwohnberechtigten getragenen Herstellungskosten. Die Kosten für den Grund und Boden sind in jedem Fall aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden.
S bekommt an einem ZFH für die obere Wohnung ein Dauerwohnrecht eingeräumt. Als Gegenleistung für die Einräumung des Dauerwohnrechts verzichtet S auf die Rückzahlung einer fälligen Darlehnsforderung gegenüber dem Grundstückseigentümer i.H.v. 200.000 DM.
Da S für die Einräumung des Dauerwohnrechts einen Betrag von 200.000 DM aufwendet, ist er als wirtschaftlicher Eigentümer der oberen Wohnung anzusehen. Er kann demnach die Steuervergünstigung des § 10e EStG für die AK von 200.000 DM in Anspruch nehmen.
Die Eltern des S gestatten diesem die Errichtung einer Wohnung durch Aufstockung ihres EFH. S führt die Baumaßnahme auf eigene Rechnung im Jahre 1990 mit einem Gesamtaufwand von 150.000 DM durch. Nach Fertigstellung der Baumaßnahme im Jahre 1991 räumen die Eltern dem S mit notariell beglaubigtem Vertrag ein Dauerwohnrecht an der von ihm errichteten Wohnung ein.
S kann für die im Jahre 1991 fertiggestellte Wohnung die Förderung des § 10e EStG in Anspruch nehmen. Bemessungsgrundlagen i.S. des § 10e EStG sind die von ihm aufgewendeten Herstellungskosten i.H.v. 150.000 DM.
Sofern es bei einer Baumaßnahme auf fremdem Grund und Boden unmittelbar danach zur Einräumung eines Dauerwohnrechts kommt, ist ein Vorkostenabzug nach § 10e Abs. 6 EStG grundsätzlich möglich. Ist der Steuerpflichtige im Zeitpunkt der Einräumung des Dauerwohnrechts bereits in die Wohnung eingezogen, kann er den Vorkostenabzug nach § 10e Abs. 6 EStG bis zu dem Zeitpunkt geltend machen, in dem er wirtschaftlicher Eigentümer der Wohnung geworden ist.

References: § 10
 § 39
 § 31
 § 10
 § 951
 § 812
 § 10
 § 10
 § 951
 § 812
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 7
 § 31
 § 31
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10