Source: https://www.dane.du.cz/33/nemovitosti-nemovite-veci-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EnqEQC_cNuPvGtAs4UC1fR4/?serp=1&version_year=2017&uri_view_type=18
Timestamp: 2019-10-20 18:52:13+00:00

Document:
Nemovitosti (nemovité vìci) | Danì profi
Nemovitosti (nemovité vìci)
24.10.2016, RNDr. Ivan Brychta, Zdroj: Verlag Dashöfer
Domníváme se, ¾e nemovitost (nebo chcete-li nemovitá vìc, jak se jí také øíká od úèinnosti nového obèanského zákoníku) je po poèítaèi, automobilu a mobilním telefonu ètvrtým nejèastìj¹ím druhem majetku, se kterým se mù¾eme v úèetnictví podnikatelských subjektù setkat. Proto si jistì zaslou¾í mít své vlastní pojednání mapující daòové a nedaòové náklady (výdaje) související s vlastnictvím a správou nemovitosti. Následující rozbor bude provádìn pøedev¹ím ze strany vlastníkù. Problematiku druhé strany, tedy nájemce (v pøípadì nájmu) a u¾ivatele (v pøípadì finanèního leasingu), lze nalézt v textech Nájem, podnájem v daòových a úèetních souvislostech a Finanèní leasing u u¾ivatele.
1. Vymezení pojmu, právní úprava
Definice pojmù
Definici nemovitostí (pøesnìji øeèeno nemovitých vìcí) a dal¹ích základních pojmù vá¾ících se k nemovitosti nalezneme v novém obèanském zákoníku (viz napø. § 498 NOZ). Zde se uvádí základní rozdìlení vìcí na vìci movité nebo nemovité. Nemovitostmi (nemovitými vìcmi) dle této definice jsou:
pozemky a podzemní stavby se samostatným úèelovým urèením, jako¾ i vìcná práva k nim, a práva, která za nemovité vìci prohlásí zákon,
stanoví-li jiný právní pøedpis, ¾e urèitá vìc není souèástí pozemku, a nelze-li takovou vìc pøenést z místa na místo bez poru¹ení její podstaty, je i tato vìc nemovitá,
in¾enýrské sítì, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické èi jiné vedení, a
Nemovitou vìcí je také (podle § 1242 NOZ) právo stavby (§ 1240 NOZ a § 1241 NOZ).
Souèástí nemovitosti je (podle § 505 NOZ) v¹e, co k ní podle její povahy nále¾í a nemù¾e být oddìleno, ani¾ by se tím vìc znehodnotila. Na rozdíl od obèanskoprávní úpravy platné do konce roku 2013 v¹ak nový obèanský zákoník uvádí v § 506 NOZ, ¾e souèástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zøízené na pozemku a jiná zaøízení (toto v¹e oznaèuje jako „stavba” a uvádí, ¾e souèástí pozemku nejsou stavby doèasné) vèetnì toho, co je zapu¹tìno v pozemku nebo upevnìno ve zdech. Toto vymezení v¹ak zákon o daních z pøíjmù neakceptuje a jako hmotný majetek vymezuje budovy, domy, jednotky a dal¹í stavby (viz § 26 odst. 2 ZDP) bez ohledu na to, ¾e v obèanskoprávním pojetí by se mohlo jednat o souèást pozemku.
Katastr nemovitostí je veøejný seznam, který obsahuje soubor údajù o nemovitých vìcech (vymezených katastrálním zákonem) zahrnující jejich soupis a popis, jejich geometrické a polohové urèení a zápis práv k tìmto nemovitostem. Je vymezen zákonem è. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).
zákon è. 586/1992 Sb., o daních z pøíjmù (ZDP) – pro nemovitosti platí ustanovení týkající se hmotného majetku, speciálnì pak odkazuje na nemovitosti napø. v:
- § 4 odst. 1 písm. a) a b) ZDP, pøi urèení podmínek, za kterých je prodej nemovitosti pro fyzickou osobu osvobozen od danì z pøíjmù,
- § 24 odst. 7 ZDP, kde se øe¹í nabývací cena pøi vkladu nemovité vìci do obchodní korporace.
Z daòových zákonù øe¹í problematiku nemovitostí:
zákon è. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých vìcí, specifikující v¹e pro zatí¾ení nemovitých vìcí daní z nemovitých vìcí,
zákonné opatøení è. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých vìcí (ZDNNV), upravující zdanìní úplatného nabytí vlastnického práva k nemovitým vìcem.
Dále upozoròujeme na:
zákon è. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), øe¹ící evidenci nemovitých vìcí,
zákon è. 89/2012 Sb., nový obèanský zákoník, kterým mj. vymezuje jednotku coby nemovitou vìc (§ 1159 NOZ, § 1158 NOZ),
zákon è. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úøadech, upravující øízení o pozemkových úpravách, zøízení a funkci pozemkových úøadù.
2. Poøízení nemovitosti
Zpùsobù, jakými lze poøídit nemovitost, je hned nìkolik. Vedle koupì, která je nejèastìj¹í, pøípadnì i smìny nemovitostí, se mù¾eme setkat pøedev¹ím s vlastní výstavbou a té¾ s nabytím darováním a dìdìním (pøedev¹ím u FO), pøípadnì vkladem (pro PO). Podrobnìji viz text Poøízení dlouhodobého hmotného majetku.
V souvislosti s úpravou v NOZ je tøeba také pøipomenout, ¾e v pøípadì, kdy nevlastníme pozemek, je mo¾né nabýt práva ke stavbám na nìm umístìným pouze na základì práva stavby. Jde v¹ak o komplikovanìj¹í pøípad, proto ho rozebereme dále samostatnì.
K poøízení nemovitosti se vá¾í zejména tyto pøedpisy:
zákon è. 563/1991 Sb., o úèetnictví (ZÚ), speciálnì pak § 25 odst. 1 písm. a) a b) ZÚ hovoøí o zpùsobu ocenìní hmotného majetku,
zákon è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku (ZOM), vyu¾ívaný (jak plyne ze samotného názvu) k oceòování nejen nemovitostí,
vyhlá¹ka è. 441/2013 Sb., kterou se provádìjí nìkterá ustanovení zákona o oceòování majetku (oceòovací vyhlá¹ka),
zákon è. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním øádu (stavební zákon), vymezující napø. celé stavební øízení vèetnì kolaudace,
vyhlá¹ka è. 500/2002 Sb. (PVZÚ), zejména § 7 PVZÚ definující dlouhodobý hmotný majetek a § 47 PVZÚ vymezující náklady související s jeho poøízením.
Nabytí vlastnictví vkladem do katastru
Pøipomeneme, ¾e naprostá vìt¹ina nemovitostí podléhá zápisu do katastru nemovitostí a ¾e se FO nebo PO stane vlastníkem nemovitosti ode dne provedení zápisu do katastru. To je zásadní vìc, nebo» jak bude v dal¹ím textu rozebíráno, mnoho výdajù spojených s poøízením nemovitosti má odli¹ný re¾im pøed nabytím a po nabytí vlastnických práv.
Firma Alfa, s.r.o., zabývající se zahranièním obchodem, zakoupila pro své prodejce men¹í nemovitost v Praze. Kupní smlouvu podepsala 20. 12. 201X a ¾ádost na zápis zmìny vlastnických práv na katastr nemovitostí podala a¾ 5. 1. 201X+1. Dne 10. 3. 201X+1 obdr¾ela firma vyrozumìní o tom, ¾e vklad vlastnického práva byl zapsán dne 25. 2. 201X+1 a právní úèinky vkladu vznikly 5. 1. 201X+1 (tedy podáním ¾ádosti o vklad).
Rozhodné datum pro ve¹keré úètování o nemovitosti jako o vlastním majetku a s tím spojené daòové otázky je datum 5. 1. 201X+1, tedy datum podání ¾ádosti o vklad do katastru nemovitostí. Od tohoto dne se dá øíci, ¾e firma Alfa, s.r.o., je vlastníkem uvedené nemovitosti se v¹emi právy a povinnostmi, vèetnì pøípadné mo¾nosti majetek odpisovat. Pøíklad jsme volili tak, abychom ukázali dùle¾itost vèasného podání návrhu na vklad, nebo» v na¹em pøípadì byla „de jure” nemovitost poøízena a¾ v roce 201X+1, i kdy¾ kupní smlouva byla uzavøena ji¾ v roce 201X.
Vklad do katastru
V katastru nemovitostí se evidují:
pozemky v podobì parcel,
budovy (pokud nejsou souèástí pozemku nebo práva stavby), a to nejen budovy, kterým se pøidìluje popisné nebo evidenèní èíslo, ale i takové, kterým se nepøidìluje, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby,
jednotky vymezené podle obèanského zákoníku (§ 1159 NOZ, § 1158 NOZ),
jednotky vymezené coby byty a nebytové prostory zákonem è. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytù,
nemovitosti, o nich¾ to stanoví jiný právní pøedpis.
Výstavba stavebních dìl
Zatímco v pøípadì ji¾ existujících nemovitostí øe¹íme zejména otázku nabytí vlastnictví k nim (viz pøedchozí), v pøípadì výstavby stavebních dìl, pøíp. pøi provádìní technického zhodnocení stavebních dìl, se musíme zabývat pøedev¹ím otázkou toho, kdy lze daný majetek zaevidovat a zaèít odpisovat (daòovì èi úèetnì), nebo» v pøípadì výstavby nemovitosti je podnikatel vlastníkem ji¾ od prvopoèátku. Dùle¾itý moment, ke kterému se vá¾e re¾im uplatòování nákladù, je datum uvedení nemovitosti do stavu zpùsobilého obvyklému u¾ívání (viz § 26 odst. 5 ZDP).
Uvedené se netýká pozemkù, ale pouze staveb, a to i tìch, které nevy¾adují zápis v katastru nemovitostí. Podle stavebního zákona lze u¾ívat dokonèenou stavbu, popøípadì její èást schopnou samostatného u¾ívání uvedenou v bodech 4 a¾ 8 ustanovení § 103 odst. 1 písm. e) zákona è. 183/2006 Sb., stavebního zákona, nebo stavbu, popøípadì èást stavby schopnou samostatného u¾ívání, pokud vy¾adovala stavební povolení nebo ohlá¹ení stavebnímu úøadu [v pøípadech podle § 104 odst. 1 písm. a) a¾ d) a k) stavebního zákona], jen na základì:
oznámení stavebnímu úøadu (zasílá se nejménì 30 dní pøedem, pøièem¾ pokud do 30 dní od oznámení stavební úøad u¾ívání nezaká¾e, mù¾e být v u¾ívání zapoèato),
kolaudaèního souhlasu, jemu¾ pøedchází kontrolní prohlídka a pøípadné odstranìní nedostatkù.
Stavebník musí zajistit, aby byly pøed zapoèetím u¾ívání stavby provedeny a vyhodnoceny zkou¹ky pøedepsané zvlá¹tními právními pøedpisy.
V ostatních pøípadech lze stavbu u¾ívat pouze:
na základì èasovì omezeného povolení k pøedèasnému u¾ívání stavby, které mù¾e stavební úøad na ¾ádost vydat za podmínek stanovených stavebním zákonem (§ 123 stavebního zákona) pøed úplným dokonèením stavby, pokud to nemá podstatný vliv na u¾ivatelnost stavby a pøedèasné u¾ívání neohro¾uje bezpeènost a zdraví osob, zvíøat nebo ¾ivotní prostøedí,
ve zku¹ebním provozu, kterým se ovìøuje funkènost a vlastnosti provedené stavby podle dokumentace èi projektové dokumentace; vyhodnocení výsledkù zku¹ebního provozu stavebník pøipojuje k ¾ádosti o vydání kolaudaèního souhlasu (§ 124 stavebního zákona).
Podle ZDP se uvedením stavby do stavu zpùsobilého obvyklému u¾ívání rozumí dokonèení vìci a splnìní technických funkcí a povinností stanovených zvlá¹tními právními pøedpisy pro u¾ívání. Pro správce danì je v daných pøípadech stì¾ejní existence kolaudaèního souhlasu nebo skuteènost, ¾e stavební úøad ve lhùtì dané zákonem nezaká¾e u¾ívání na základì oznámení stavebnímu úøadu.
Daòové náklady (výdaje)
Tak jako pøi poøízení jakéhokoliv jiného majetku je tøeba i pøi poøízení nemovitosti peèlivì zva¾ovat, co patøí a bude souèástí poøizovací ceny a co je pøímým nákladem.
Poøizovací cenu stavby do daòových nákladù (výdajù) uplatníme prostøednictvím odpisù nebo jako zùstatkovou cenu v pøípadì následného prodeje (èi darování); touto problematikou se budeme zabývat v dal¹ích èástech tohoto textu. Zde si vymezíme, co lze pøi poøízení nemovitosti pova¾ovat za pøímý náklad ji¾ v momentì vynalo¾ení finanèních prostøedkù.
Pro náklady související s poøízením nemovitosti, které nejsou souèástí poøizovací ceny, obecnì platí, ¾e jde o daòovì uznatelné náklady. V mnoha pøípadech je pro nás rozhodující datum uvedení nemovitosti do u¾ívání v souladu s právními pøedpisy.
Jeliko¾ souvisejících nákladù pøi poøízení nemovitostí je pomìrnì hodnì, uvádíme alespoò ty nejèastìji se vyskytující, a to v rozèlenìní na náklady vstupující do poøizovací ceny a náklady, které nejsou souèástí vstupní ceny.
Souèástí poøizovací ceny bude:
pøíprava a zabezpeèení poøizovaného majetku, zejména odmìny za poradenské slu¾by a zprostøedkování, správní poplatky, platby za poskytnuté záruky a otevøení akreditivu, expertizy, patentové re¹er¹e a pøedprojektové pøípravné práce (týká se napø. i projektové dokumentace),
úroky, zejména z úvìru, pokud tak úèetní jednotka rozhodne (rozhodnutí v¹ak není zcela bezvýhradnì na úèetní jednotce – ta je musí uèinit s ohledem na dodr¾ení úèetních zásad, zejména principu vìrného a poctivého zobrazení majetku),
prùzkumné, geologické, geodetické a projektové práce, vèetnì variantních øe¹ení a rozpoètu, zaøízení staveni¹tì, odstranìní porostu a pøíslu¹né terénní úpravy, clo, dopravné, montá¾,
umìlecká díla tvoøící souèást nemovitostí,
odvody za trvalé nebo doèasné odnìtí zemìdìlské pùdy zemìdìlské výrobì a za trvalé nebo doèasné odnìtí lesní pùdy,
licence, patenty a jiná práva vyu¾itá pøi poøizování majetku, nikoliv pro budoucí provoz,
vyøazení stávajících staveb nebo jejich èástí v dùsledku nové výstavby. Zùstatkové ceny vyøazených staveb nebo jejich èástí a náklady na vyøazení tvoøí souèást nákladù na novou výstavbu,
zabezpeèovací a konzervaèní práce, popø. udr¾ovací a dekonzervaèní práce v pøípadì zastavení (pøeru¹ení) výstavby nemovitosti,
náhrady majetkové újmy vlastníkovi nebo nájemci nemovitosti nebo náhrady za omezení v obvyklém u¾ívání nemovitosti, náhrady za pøedèasnì smýcený porost v souvislosti s výstavbou,
úhrada podílu na oprávnìných nákladech dodavatele spojených s pøipojením a zaji¹tìním po¾adovaného pøíkonu nebo po¾adované dodávky plynu a tepla, jako¾ i úhrada vlastníkovi rozvodného zaøízení za pøelo¾ku rozvodného zaøízení,
zkou¹ky, kterými zhotovitel prokazuje øádné provedení díla.
Provádìcí vyhlá¹ka k zákonu o úèetnictví (PVZÚ) ve v¹ech pøípadech pova¾uje uvedené náklady za souèást poøizovací ceny majetku do doby uvedení do u¾ívání.
Do provozních nákladù budou pøímo zahrnuty:
smluvní pokuty a úroky z prodlení, popø. jiné sankce ze smluvních vztahù,
opravy a údr¾ba,
nájemné za stavební pozemek, na kterém probíhá výstavba,
náklady na biologickou rekultivaci,
kurzové rozdíly.
Právo stavby se eviduje samostatnì, tj. není ani souèástí stavby vyhovující právu stavby a ani stavba vyhovující právu stavby není souèástí práva stavby (toto platí po novele úèetních provádìcích vyhlá¹ek od roku 2015, s mo¾ností postupovat takto ji¾ v úèetní závìrce sestavované od 1. 1. 2015 za úèetní období zapoèaté v roce 2014). Nabude-li se právo stavby vèetnì jemu odpovídající stavby za jedinou èástku, je potøeba (podle § 47 odst. 3 PVZÚ) provést rozdìlení ocenìní práva stavby na èást odpovídající stavbì a právu stavby, a to pøi respektování principu významnosti a vìrného a poctivého zobrazení obou èástí práva stavby.
Zatímco související náklady, které jsou souèástí poøizovací ceny, úètujeme na úèet skupiny 04 – Nedokonèený dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek (napø. 042 – Poøízení dlouhodobého hmotného majetku), náklady, které vstupují ihned do provozních nákladù, mù¾eme úètovat podle charakteru na více úètù úètové tøídy 5 – Náklady, napø. na úèet:
518 – Ostatní slu¾by,
544 – Smluvní pokuty a úroky z prodlení,
562 – Úroky,
563 – Kurzové rozdíly.
Právo stavby je evidováno samostatnì (oddìlenì od stavby jemu vyhovující) v polo¾ce na pøíslu¹ném úètu úètové skupiny 02, a to bez ohledu na vý¹i ocenìní a dobu pou¾itelnosti.
Nemovitost jako zásoba
Nemovitosti lze za urèitých podmínek evidovat jako zásoby, resp. jako zbo¾í.
Tuto mo¾nost bude mít podnikatel:
jeho¾ pøedmìtem èinnosti je nákup a prodej nemovitostí,
nakoupí nemovitost za úèelem prodeje,
sám nemovitost nepou¾ívá, nepronajímá a neprovádí na ní ani technické zhodnocení.
Smìna nemovitosti
Velice zajímavá je problematika nabytí nemovitosti smìnou za jinou nemovitost. Návod, jak v pøípadì smìny postupovat, nalezneme v § 47 odst. 9 PVZÚ, kde se øíká, ¾e DHM poøízený smìnnou smlouvou se ocení:
poøizovací cenou, jsou-li ceny ve smlouvì sjednány (viz následující pøíklad), anebo
reprodukèní poøizovací cenou, nejsou-li ceny ve smlouvì (viz pøíklad v textu Poøízení dlouhodobého hmotného majetku).
Nezále¾í tedy vùbec na ocenìní nemovitosti v úèetnictví protistrany.
Firma Alfa, s.r.o., je vlastníkem nemovitosti (pozemku s budovou) v Liberci, pøièem¾ pozemek je evidován v poøizovací cenì 500 000 Kè, budova má poøizovací hodnotu 4 000 000 Kè, úèetní zùstatkovou cenu 1 000 000 Kè a daòovou zùstatkovou cenu 800 000 Kè (vè. polovièních odpisù v roce smìny). Smìnnou smlouvou získá od firmy Gama, a.s., nemovitost (pozemek s budovou) v Brnì, pøièem¾ bylo smluvnì dohodnuto, ¾e cena nemovitosti v Liberci pro úèely smìny bude 2 500 000 Kè (z toho pozemek 500 000 Kè a budova 2 000 000 Kè) a cena nemovitosti v Brnì 3 000 000 Kè (z toho pozemek 500 000 Kè a budova 2 500 000 Kè).
Ke smìnì do¹lo zápisem zmìn v katastru nemovitostí. Datum zápisu je urèující jak pro úètování o vyøazení, tak pro úètování o nabytí nemovitosti smìnou.
Firma Alfa, s.r.o., bude úètovat:
È. Text Èástka v Kè MD D
1. Úèetní zùstatková cena budovy v Liberci (do vý¹e
daòové ZC je daòovì uznatelná) 800 000 541 du 081
200 000 541 dn 081
2. Vyøazení budovy v Liberci 4 000 000 081 021
3. Vyøazení pozemku v Liberci 500 000 541 du 031
4. Nabytí budovy v Brnì smìnou 2 500 000 021 641
5. Nabytí pozemku v Brnì smìnou 500 000 031 641
Pro firmu Alfa, s.r.o., je tedy výnosem z prodeje cena dohodnutá ve smlouvì pro nemovitost v Brnì. Cena pro nemovitost v Liberci uvádìná ve smlouvì bude urèující pro firmu Gama, s.r.o.
V pøíkladu jsme zámìrnì volili rùzné ceny, abychom ukázali, ¾e i toto je mo¾né. Èastìj¹í je v¹ak, ¾e smlouva obsahuje zmínku o tom, ¾e ceny jsou stejné, anebo zde ocenìní uvedeno není.
3. Odpisy
Jak bylo naznaèeno v pøedchozím, poøizovací cenu nemovitosti lze promítnout do nákladù pomocí odpisù.
Hovoøíme-li o odpisech, je tøeba upozornit, ¾e se uvedené týká pouze staveb. Pozemky nelze odpisovat ani úèetnì, ani daòovì.
Zákon o daních z pøíjmù rovnì¾ neuvádí mezi hmotným majetkem právo stavby, aèkoliv právo stavby je dlouhodobým hmotným majetkem z pohledu úèetních pøedpisù. Daòovì se v pøípadì práva stavby postupuje tak, ¾e:
u úèetní jednotky jsou úèetní odpisy práva stavby daòovì úèinné podle bodu 1 § 24 odst. 2 písm. v) ZDP, a
u poplatníka, který nevede úèetnictví, se výdaje na zøízení samostatnì evidovaného práva stavby uplatòují do nákladù podle § 24 odst. 2 písm. zx) ZDP (v pomìrné vý¹i pøipadající ze sjednané doby zøízení práva stavby na pøíslu¹né zdaòovací období).
Odli¹nost u staveb oproti jinému hmotnému majetku vyplývá i z ustanovení § 26 odst. 2 ZDP. Zatímco u samostatných movitých vìcí existuje hranice 40 000 Kè, a pokud tuto èástku vstupní ceny nepøesáhnou, nepova¾ují se za hmotný majetek, pro budovy a stavby ¾ádná hranice neplatí.
Daòové odpisy se øídí ustanoveními §§ 26 a¾ 32 ZDP a blí¾e jsou rozebírány v textu Odpisy hmotného majetku. Odpis coby daòový náklad je pøitom uveden pøímo v § 24 odst. 2 písm. a) ZDP, pokud tedy správnì urèíme vý¹i daòových odpisù, nemìl by být s daòovou uznatelností problém.
Nemovitý majetek je zaøazen zpravidla ve 4., 5. nebo 6. odpisové skupinì. Pár zanedbatelných výjimek v¹ak nalezneme i ve 2. a 3. odpisové skupinì.
Rozhodující pro zaøazení nemovitého majetku do odpisové skupiny je jeho zatøídìní podle klasifikace stavebních dìl CZ-CC, platné k 1. 1. 2004. Podle nìho lze pøíslu¹nou odpisovou skupin urèit s pomocí pøílohy è. 1 ZDP.
Stavební dílo (dùm, budova, stavba) se zaøazuje do odpisové skupiny podle jeho hlavního u¾ívání (v souladu se stavebním zákonem). Platí pøitom, ¾e pøi u¾ívání budovy k nìkolika úèelùm je pro zaøazení do odpisové skupiny rozhodující pøeva¾ující podíl u¾ívání na celkové vyu¾itelné podlahové plo¹e.
Pokud by do¹lo u stavebního díla ke zmìnì hlavního u¾ívání a v dùsledku této zmìny by se zmìnilo i zatøídìní do odpisové skupiny, je poplatník povinen zmìnu zatøídìní tohoto majetku provést ji¾ ve zdaòovacím období nebo v období, za nì¾ se podává daòové pøiznání, ve kterém ke zmìnì do¹lo.
Ke zmìnì odpisové skupiny u stavebních dìl by mohlo dojít té¾ novelou ZDP, jak tomu bylo napø. od 1. 1. 2004 (kdy vznikla 6. odpisová skupina). Pokud ale mìl poplatník do konce roku 2003 zaevidovanou v 5.odpisové skupinì stavbu, která je od 1. 1. 2004 uvádìna v 6. odpisové skupinì (napø. budovy hotelù, obchodních domù èi administrativní budovy), pokraèuje podle pøechodných ustanovení ZDP (èl. II bod 11 zákona è. 669/2004 Sb.) u takového majetku v odpisování v 5. odpisové skupinì (tj. majetek do 6.odpisové skupiny nepøeøazuje).
Rovnomìrné nebo zrychlené odpisy
Zaøazený majetek mù¾e poplatník odpisovat rovnomìrnými odpisy (§ 31 ZDP) nebo zrychlenými odpisy (§ 32 ZDP), vybranou metodu v¹ak nelze v prùbìhu odpisování mìnit.
U stavebních dìl bychom v¹ak doporuèili spí¹e volit rovnomìrné odpisování, a to nejen z dùvodu jednoduchosti, ale také kvùli tomu, ¾e u stavebních dìl dochází pomìrnì èasto k jejich technickému zhodnocení, pøièem¾ ve vìt¹inì pøípadù platí, ¾e prodlou¾ení doby odpisování v dùsledku provedeného technického zhodnocení je krat¹í v pøípadì rovnomìrných odpisù.
Ni¾¹í sazby odpisù
Pro úplnost doplòujeme, ¾e v pøípadì rovnomìrného odpisování je dal¹í výhodou, ¾e poplatník mù¾e na základì svého rozhodnutí pou¾ít pro výpoèet odpisù i sazby ni¾¹í ne¾ maximální sazby uvedené v § 31 odst. 1 ZDP, to v¹ak nelze v letech, kdy uplatní výdaje pau¹álem (podle § 7 odst. 7 ZDP nebo § 9 odst. 4 ZDP) anebo kdy¾ pou¾ívá stavbu pouze èásteènì ke svým zdanitelným pøíjmùm (výnosùm) a do výdajù tak zahrnuje pouze pomìrnou èást.
Doèasná stavba
Kromì rovnomìrných èi zrychlených odpisù se u nemovitostí setkáme také èasto s èasovými odpisy, stanovenými jako podíl vstupní ceny a stanovené doby odpisování. Toto èasové odpisování se pou¾ije v pøípadech § 30 odst. 4 ZDP, tedy i u tzv. doèasných staveb, jejich¾ pou¾ití je omezeno rozhodnutím stavebního úøadu.
Firma Stavba, a.s., staví na zakázku luxusní hotel v Karlových Varech. Po dobu výstavby, od 1. 6. 201X do 31. 10. 201X+1, získala povolení umístit na pozemku pøilehlém budoucímu hotelu doèasnou stavbu vyu¾ívanou jako sociální zázemí pro pracovníky. Tato doèasná stavba byla dokonèena 31. 7. 201X. Pokud èinily náklady na doèasnou stavbu 600 000 Kè, odepí¹e firma do nákladù:
v roce 201X celkem 5/15 z 600 000 Kè, tj. 200 000 Kè,
v roce 201X+1 celkem 10/15 z 600 000 Kè, tj. 400 000 Kè.
Výpoèet byl brán s pøesností na mìsíce, a to od srpna 201X do øíjna 201X+1 vèetnì. Ustanovení § 30 odst. 7 ZDP umo¾òuje výpoèet té¾ s pøesností na dny.
K daòovým odpisùm se více vyjadøujeme také v textech Odpisy hmotného majetku a Odpisy hmotného majetku sazby. Úèetnì mù¾e být pøi odpisování staveb pou¾ita metoda komponentního odpisování, jejím¾ daòovým dopadem se zabýváme v èlánku Odpisování majetku úèetní komponentní odpisy.
4. Technické zhodnocení, údr¾ba a opravy
S odli¹ením technického zhodnocení od opravy èi bì¾né údr¾by bývá v¾dy problém a u stavebních dìl to platí dvojnásob, nebo» se vzrùstající cenou nìkterých zásadních oprav roste i nebezpeèí posouzení opravy jako technického zhodnocení, a tím i významný dopad do daòové povinnosti poplatníka.
O technickém zhodnocení pojednává podrobnì samostatný text Technické zhodnocení.
Definice TZ
Zákon o daních z pøíjmù má pøesnì definováno technické zhodnocení (TZ) v § 33 ZDP, kde se øíká, ¾e se jím pro úèely danì z pøíjmù rozumí v¾dy výdaje na:
dokonèené nástavby (tj. zmìny stavby, kterými se stavba zvy¹uje),
pøístavby (takové zmìny stavby, kterými se stavba pùdorysnì roz¹iøuje a je vzájemnì provoznì propojena s dosavadní stavbou),
stavební úpravy (zmìny, kterými se zachovává vnìj¹í pùdorysné i vý¹kové ohranièení stavby; podle stavebního zákona se za stavební úpravu pova¾uje té¾ zateplení plá¹tì stavby),
rekonstrukce (vymezené v ZDP jako zásahy do majetku, které mají za následek zmìnu jeho úèelu nebo technických parametrù) a
modernizace majetku (definované jako roz¹íøení vybavenosti nebo pou¾itelnosti majetku),
pokud pøevý¹ily u jednotlivého majetku v úhrnu èástku 40 000 Kè. Pokud náklady uvedenou èástku nepøevý¹í, stane se TZ jen v pøípadì, ¾e je poplatník na základì svého rozhodnutí neuplatní jako náklad podle § 24 odst. 2 písm. zb) ZDP. I kdy¾ je toto ustanovení velice pøíjemné, v pøípadì nemovitostí je limit pøíli¹ malý.
Technické zhodnocení je od roku 2014 vymezeno samostatnì (pro úèely úèetnictví) v úèetních provádìcích vyhlá¹kách. I kdy¾ jsou práce charakterizující TZ vymezeny úèetními vyhlá¹kami shodnì jako v § 33 ZDP, pøesto mù¾e být TZ v úèetním pojetí jiné ne¾ z pohledu ZDP. Napø. dle § 47 odst. 4 PVZÚ pro podnikatelské subjekty technické zhodnocení stavby nastane, pokud dosáhnou vynalo¾ené náklady významné hodnoty ve vztahu k poøizovací cenì nebo reprodukèní poøizovací cenì jednotlivé stavby!
Definice – údr¾ba a oprava
Definice oprav a údr¾by je uvedena v § 47 odst. 2 písm. a) PVZÚ, pøièem¾ tuto úèetní úpravu respektuje i zákon o daních z pøíjmù.
Zde se uvádí, ¾e opravami se odstraòují úèinky èásteèného fyzického opotøebení nebo po¹kození za úèelem:
uvedení do pøedchozího stavu nebo
uvedení do provozuschopného stavu.
Uvedení do pøedchozího stavu je z hlediska daòového „bezproblémové”. Slo¾itìj¹í je to pøi opravì spoèívající v uvedení majetku do provozuschopného stavu, èím¾ se rozumí provedení opravy i s pou¾itím jiných ne¾ pùvodních materiálù, dílù, èástí nebo technologií, a jak dodává vyhlá¹ka, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení.
Údr¾bou se rozumí soustavná èinnost, kterou se zpomaluje fyzické opotøebení, pøedchází poruchám a odstraòují se drobnìj¹í závady.
Daòový re¾im TZ
TZ stavebního díla zvy¹uje jeho poøizovací cenu a daòovou zùstatkovou cenu a do nákladù se promítne prostøednictvím odpisù (jde-li o nemovitost, kterou lze odpisovat).
Výjimkou je technické zhodnocení nemovité kulturní památky, které se (podle úpravy v § 29 odst. 3 ZDP a § 30 odst. 6 ZDP) odpisuje daòovì samostatnì, pøièem¾…
§ 83 ZDPH Vracení danì zahranièním osobám povinným k daniGarance

References: § 498
 § 1242
 § 1241
 § 505
 § 506
 § 26
 § 4
 § 24
 § 1158
 § 25
 § 7
 § 47
 § 1158
 § 26
 § 103
 § 104
 § 47
 § 47
 § 24
 § 24
 § 26
 § 24
 § 31
 § 7
 § 9
 § 30
 § 30
 § 33
 § 24
 § 33
 § 47
 § 47
 § 29
 § 30

§ 83