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Timestamp: 2019-08-25 16:21:02+00:00

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AG Dortmund: Eine Flächenabweichung von 9,9767% führt nicht zu einem Mietmangel – Kanzleibeier.eu
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Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 26.11.2013 – 425 C 7773/12
Der Kläger hat von den Beklagten ab 1. Oktober 2005 im ersten Obergeschoss des Hauses N-Straße eine Wohnung mit Schrägen gemietet. In § 1 des Mietvertrages heißt es: „Die Wohnfläche beträgt ca. 43 m².“ Das Mietverhältnis endete im April 2012. Als Nettokaltmiete waren vereinbart ein Grundmiete von 200 € sowie Betriebs – und Heizkostenvorauszahlungen i.H.v. 85 €.
Der Kläger wäre für einen solchen Rückzahlungsanspruch jedoch aktivlegitimiert. Er allein ist gegenüber den Beklagten Leistender, selbst wenn er vom Jobcenter die Kosten der Unterkunft für die hier in Streit stehende Zeit „erstattet“ bekommen hat. Er hätte lediglich einen entsprechenden Rückzahlungsbetrag aus dem vorliegenden Verfahren wiederum an das Jobcenter abführen müssen.
Die Angabe einer Wohnfläche in einem Mietvertrag stellt aufgrund der Bedeutung für die Parteien und die jeweils für die andere Seite erkennbaren Folgen nicht nur eine reine Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar (BGH, NZM 2010, 196 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 30; BGH, NZM 2007, 595 = NJW 2007, 2624 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 18; BGH, NZM 2004, 454 = NJW 2004, 2230 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 2; BGH, NJW 2004, 1947 = NZM 2004, 453 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 3; BGH, NJW 2005, 2773 = NZM 2005, 699 = MietPrax-AK, § 536 BGB Nr. 10). Daran ändert auch der Zusatz „ca.“ im Mietvertrag nichts (BGH, NJW 2004, 2230 = NZM 2004, 454 = MietPrax-AK, § 536 BGB Nr. 2; BGH, NZM 2009, 477 = NJW 2009, 2295 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 23; BGH, NJW 2009, 2880 = NZM 2009, 659 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 25; BGH, NJW 2010, 1745 = MietPrax-AK, § 536 BGB Nr. 32). Somit liegt im Mietvertrag die Vereinbarung einer Sollbeschaffenheit von 43 m2 vor.
Die 10%-Grenze ist kein Ausschlusstatbestand gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, also die Grenze, bis wohin ein Mangel unerheblich ist, wofür der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig wäre (dafür jedoch Bieber, jurisPR-MietR 10/2011 Anm.1). § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB enthält einen Ausnahmetatbestand. Bei unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen mindert sich die Miete nicht. Bis zum Jahr 1964 kannte das Gesetz einen solchen Ausschluss der Minderung nicht. Er wurde durch das „Zweite Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (2. MietRÄndG – BGBl v. 17.7.1964 I S. 457) eingefügt. Im Bericht des Rechtsausschusses (BT-Drucks. IV/2195 S. 2) heißt es dazu: „Die Änderung […]. zielt darauf ab, eine Befreiung von der Entrichtung des Mietzinses … nur dann eintreten zu lassen, wenn der Mangel nicht unerheblich ist. Die Regelung soll kleinliche Streitigkeiten verhindern, die den Frieden in der Hausgemeinschaft stören“. Aber selbst bei einer unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung bleibt der Erfüllungsanspruch des Mieters bestehen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, § 536 BGB Rn. 48; Blank in: Blank/Börstinghaus, § 536 BGB Rn. 96), den der Mieter auch durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes an der Miete durchsetzen kann. Genau das spielt aber bei Flächenabweichungen keine Rolle, da der Vermieter den Mangel nicht beseitigen kann. Er kann die Fläche, um die die Wohnung im Vergleich zu der im Mietvertrag angegebenen Fläche kleiner ist, nicht herstellen und dem Mieter zur Verfügung stellen.
Trotzdem könnte für die Annahme eines vom Vermieter darzulegenden und zu beweisenden Ausschlusstatbestands sprechen, dass der BGH in seinen Entscheidungen teilweise von „Erheblichkeitsgrenze“ (BGH, NZM 2004, 456 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 4) spricht. Diese Terminologie hält er aber selbst nicht durchgängig ein. In der ersten Leitsatzentscheidung vom 24. März 2004 (BGH, NJW 2004, 1947 = NZM 2004, 453 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 3) spricht er noch von „Wesentlichkeitsgrenze“. Vom Wortlaut des § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB her kann man die 10%-Grenze bereits bei der Gebrauchsbeeinträchtigung festmachen. An dieser Stelle muss eine Bewertung stattfinden. Wann führt der Mangel, der in jeder negativen Abweichung der tatsächlichen Fläche von der angegebenen Fläche zu sehen ist, zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung? Dies kann man konkret in jedem Einzelfall versuchen festzustellen, also ob die Schlafzimmermöbel aufgestellt werden können oder ob im Kinderzimmer Platz für das zweite Kinderbett ist. In der Praxis ist eine solche Anknüpfung an den konkreten Einzelfall schwierig, da für jede Mietvertragspartei und demnach auch für jeden Rechtsanwender andere Folgen der Flächenabweichung bedeutsam sind. Das bedeutet, dass in einem eventuellen Prozess zum einen fraglich ist, welche Tatsachen zu welcher Beeinträchtigung jeweils vorzutragen sind und zum anderen die Prognostizierbarkeit gerichtlicher Entscheidungen ebenfalls kaum noch gegeben sein dürfte. Die Rechtssicherheit würde extrem leiden. Deshalb ist unter teleologischen Gründen die 10%-Grenze bereits bei der Gebrauchsbeeinträchtigung anzusiedeln, die der Mieter darlegen und beweisen muss. Letztendlich handelt es sich für ihn um eine Beweiserleichterung.
Flur – 0,04 m²
Letztendlich gibt es auch zulässige Fehlertoleranzen. Diese ergeben sich im vorliegenden Fall noch nicht aus dem „Gesetz über das Inverkehrbringen und die Bereitstellung von Messgeräten auf dem Markt, ihre Verwendung und Eichung sowie über Fertigpackungen (Mess- und Eichgesetz – MessEG vom 25.7.2013 BGBl I, 2722) sondern noch aus der Eichordnung. Nach § 33 EichO gilt für die Ersteichung die „Eichfehlergrenze“. Aus „Anlage 1: Geräte zur Messung von Längen und ihrer Kombinationen“ zur Eichordnung ergeben sich für die verschiedenen Messgeräte zur Ermittlung von Längen und Flächen verschiedene maximal zulässige Abweichungen. Damit wird erfasst, wann der Meter eines Zollstocks noch als Meter gilt. Davon zu unterscheiden sind die Verkehrsfehlergrenzen. Sie gelten gem. § 33 Abs. 3 EichO bei der Verwendung des Messgerätes und der anschließenden Befundprüfung. Diese Verkehrsfehlergrenze beträgt für Flächenmesswerkzeuge das 1,5-fache der Eichfehlergrenzen. Auch diese zulässigen Abweichungen können hier zu kleineren Abweichungen führen, die rechtlich aber zulässig und hinnehmbar sind. Hierdurch wird das gerichtliche Sachverständigengutachten nicht unrichtig.
Schwieriger ist die zweite Stufe, nämlich die Feststellung, ob hierdurch eine Gebrauchsbeeinträchtigung eintritt. Während früher (OLG Dresden Rechtsentscheid v. 15.12.1997 – NZM 1998, 184; auch LG Berlin, GE 2004, 50) neben der Flächenabweichung auch noch die Darlegung einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung erforderlich war, hat der BGH (BGH, NZM 2004, 454 = NJW 2004, 2230 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 2; BGH, NJW 2004, 1947 = NZM 2004, 453 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 3; BGH, NZM 2004, 456 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 4) im Jahre 2004 insofern eine Wende vollzogen, als jetzt bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung nicht zusätzlich vorgetragen werden muss, da diese unwiderleglich vermutet wird (Emmerich in: Staudinger (2011), § 536 BGB Rn. 39b).
Dieser Wandel der Rechtsprechung beruht vor allem auf einem Praktikabilitätsargument; zwingend ist die Grenze nicht (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 536 BGB Rn. 64). Die Festlegung einer starren Grenze führt aber zu Beratungssicherheit und damit letztendlich auch zu mehr Rechtssicherheit. Hoffmann (MietRB 2010, 281, 284) spricht von „Verlässlichkeit der Rechtsanwendung“. Die Entscheidungen werden schlicht prognostizierbarer. Die Feststellung einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung im Einzelfall ist stark von subjektiven Einflüssen abhängig. Stellt es eine Gebrauchsbeeinträchtigung dar, wenn das Wohnzimmer statt behaupteter 25 m2 nur 22 m2 aufweist, Sitzecke und Essplatz aber wie beabsichtigt aufgestellt werden können?
Das erkennende Gericht hält die Grenze, so wie es der BGH in ständiger Rechtsprechung tut, bei 10% auch für richtig gezogen, auch wenn in letzter Zeit durchaus ernstzunehmende Kritik daran geäußert wurde (Beyer, NJW 2010, 1025, 1030; Derleder, WuM 2010, 202). Derleder vermutet jüngst in seinem Beitrag „Fiktive Räume“ (myops 19/2013, 32, 37), dass der erkennende Richter die 10%-Grenze deshalb verteidige, weil er sich davon weniger Arbeit für die Instanzgerichte verspreche. Das ist deshalb nicht überzeugend, weil gerichtliche Verfahren, wie das vorliegende nur überdeutlich zeigt, sich in der Regel, auf die Grenzfälle beziehen. Insofern ist es für die Anzahl und Qualität der Verfahren egal, ob die Grenze bei 3, 5 oder 10 % liegt. Gestritten wird immer über die Fälle, die nah an der Grenze liegen, auch wenn eine nicht zu beweisende Vermutung bestehen könnte, dass Abweichungen von 3% oder 5% wahrscheinlich etwas häufiger vorkommen, also solche von 10%.
Kraemer (NZM 1999, 156) hat sich schon auf dem Deutschen Mietgerichtstag 1998 dafür ausgesprochen, im Mietrecht die Schwelle „eher unter zehn Prozent“ anzusetzen. Auch Scheffler (NZM 2003, 17, 18 (aber für Gewerberaummiete)) hat schon vor den drei Urteilen des BGH vom 24. März 2004 gemeint, die „Bagatellabweichung“ bei maximal 5% anzusetzen. Nach Meinung von Derleder (WuM 2010, 202) ist die Erheblichkeitsschwelle mit 10% viel zu hoch. Er schlägt einen Wert von 3 bis 5% vor. Bei der Festlegung dieser Grenze müssen seiner Meinung nach auch die Entwicklung der Arbeitseinkommen und deren in weiten Teilen sehr niedriges Niveau, das Fehlen eines Mindestlohns in der Bundesrepublik sowie die hohe Zahl der Grundsicherungs- und Sozialhilfeempfänger berücksichtigt werden. Beyer (NJW 2010, 1025, 1030) hat auf dem Mietgerichtstag 2010 und in einer anschließenden Veröffentlichung darauf hingewiesen, dass auch im Reisevertragsrecht in § 651a Abs. 5 Satz 2 BGB der Gesetzgeber eine niedrigere Schwelle eingeführt hat. Nach dieser Vorschrift kann der Reisende vom Vertrag zurücktreten, wenn sich der Reisepreis um mehr als 5% erhöht oder sonst eine erhebliche Änderung der Reisleistung eintritt.
„Zur Ermittlung der Wohnfläche können abgezogen werden
Auch im Betriebskostenrecht wird eine 10%-Grenze vorgeschlagen. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen stellt sich regelmäßig das Problem, dass die Wohnungseigentümer untereinander die Kosten entsprechend § 16 WEG nach dem Miteigentumsanteil verteilen, dem Mieter gegenüber die Kosten aber mangels abweichender Vereinbarung gem. § 556a Abs. 1 BGB nach dem Verhältnis der Wohnflächenanteile zu verteilen sind. Einige wenige sorgfältige Vermieter vereinbaren im Mietvertrag auch die Verteilung nach Mieteigentumsanteilen (was zulässig ist: BGH, NZM 2004, 580 = MietPrax-AK, § 556 BGB Nr. 6). Deren Verwendung wird dann für zulässig erachtet, wenn die Miteigentumsanteile „ungefähr“ dem Anteil an der maßgeblichen Gesamtwohnfläche entsprechen (Schmid, Mietnebenkosten, Rn. 4158; kritisch Langenberg, NZM 2004, 361, 362.). Auch hier wird eine Abweichung von 10% für noch hinnehmbar erachtet, zumindest wenn der Vermieter den Mieter bei Vertragsschluss gem. §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB darauf hingewiesen hat (Nüßlein, PiG 76, 102/103).
Auch das Bundessozialgericht (BSG, NZS 2007, 428) arbeitet bei der Festlegung der angemessenen Größe selbstgenutzten Wohnraums mit einer 10%-Grenze. Es ermittelt die maßgeblichen Flächen grundsätzlich nach den für den öffentlich geförderten Wohnungsbau geltenden Normen (BSG, NZS 2008, 263). Die angemessene Größe eines selbstgenutzten Hausgrundstücks bzw. einer selbstgenutzten Eigentumswohnung gem. § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II ergibt sich nach Ansicht des BSG regelmäßig aus den – aufgehobenen – Vorschriften des 2. WoBauG. Wird die sich daraus ergebende Wohnflächenobergrenze aber um nicht mehr als 10% überschritten, soll nach dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz noch von einer angemessenen Wohnflächengröße ausgegangen werden (BSG, NZS 2007, 428). Auch hier wird die 10%-Grenze zugunsten des Wohnungsnutzers angewandt.
Diese Grenze haben sowohl der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat wie auch der für die Gewerberaummiete zuständige XII. Senat bei 10% gezogen. Davon abzuweichen besteht kein Anlass. Der Wortlaut der Vorschrift des § 536 Abs. 1 BGB gibt selbst weder für einen niedrigeren Wert noch einen höheren Wert etwas her. Auch eine Abweichung von mehr als 10% wird vom Wortlaut her gedeckt, ebenso wie es Abweichungen von nur 5% wäre. Entscheidend sind deshalb vor allem systematische und teleologische Argumente. Dabei kann nicht übergangen werden, dass der Gesetzgeber für das Mietrecht an verschiedenen Stellen bereits eine 10%-Grenze eingeführt hat. Hierdurch hat er zu erkennen gegeben, dass er bis zu diesem Schwellenwert Nachteile für die jeweilige Mietvertragspartei als noch hinnehmbar bewertet. Das gilt zum einen für Mieterhöhungen über den angekündigten Umfang hinaus. Zum anderen sollen aber auch Flächen, die weniger wertvoll sind, pauschal bei bestimmten Gebäudetypen mit einem Abschlag von 10% bewertet werden. Das sind Vorgaben im Mietrecht, die man unter Hinweis auf andere Rechtsgebiete nicht einfach übergehen kann. Es ist systematisch nicht zwingend geboten, einen für alle Rechtsgebiete einheitlichen Schwellenwert für die Definition so unterschiedlicher Rechtsbegriffe wie „unerheblich“, „Fehler“, „Mangel“, „unangemessene treuwidrige Benachteiligung“ oder „zahlungsunfähig“ (BGHZ 163, 134) zu postulieren. Jeder dieser Begriffe erfüllt in seinem Rechtsgebiet eine andere Aufgabe. Im Mietrecht gibt es Anhaltspunkte im Gesetz. Die Grenze ist praktikabel und wird heute von der Rechtsprechung nach Kenntnis des Gerichts uneingeschränkt angewandt. Auch das erkennende Gericht sieht keinen Anlass, davon abzuweichen.
Die Grenze ist auch starr, so dass selbst bei geringfügigen Unterschreitungen die tatsächliche unwiderlegliche Vermutung nicht eingreift. Das ist nun einmal bei solchen Grenzen der Fall. Entweder sie werden überschritten oder nicht. Einen Tag vor seinem 18. Geburtstag ist man nicht geschäftsfähig und wenn man die Beitragsbemessungsgrenze im Sozialrecht überschritten hat, dann kann man sich privat versichern und umgekehrt eben nicht. Wer die Geschwindigkeit überschreitet, muss mit einer Sanktion rechnen. Auch wenn dort ein Abzug wegen Messungenauigkeiten erfolgt ändert das daran nichts, insofern ist die Grenze – ähnlich wie bei Flächenabweichungen die 10%-Grenze – nur verschoben. Sie bleibt dann aber eine Grenze. Deshalb ist die Kritik von Paul (myops 19/2013 S. 70) völlig unverständlich, der sich beklagt, wegen einer Überschreitung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit um 41 km/h mit einem Fahrverbot belegt worden zu sein, obwohl dies, wenn er nur einen Kilometer langsamer gefahren wäre, nicht der Fall gewesen wäre. Er ist 41 km/h zu schnell gefahren und die Sanktionen sind gestaffelt. So ist es hier auch. Die Grenze beträgt mehr als 10%. Abweichungen bis 10% lösen die Rechtsfolge „unwiderlegliche tatsächliche Vermutung“ gerade nicht aus.
Der Kläger hat auch keine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung vorgetragen. Ein Mangel kann auch bei einer Flächenabweichung von unter 10% vorliegen (KG, NZM 2005, 865 [für Gewerberaum]; Wieck, WuM 2004, 487, 488; Hoffmann, MietRB 2010, 281, 284; Börstinghaus, a.a.O. Rn. 335) a.A. Pauly ZMR 2006, 665, 666). Ob sich dies „beim BGH durchsetzen wird“ (Zweifel daran haben: Ghassemi-Tabar/Leo, AGB im Gewerberaummietrecht, Teil II Rn. 127) ist dabei nicht entscheidend. Der aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit eingeführte Schwellenwert von 10% ändert nur die Darlegungs- und Beweislast. Dadurch, dass der BGH ab einem bestimmten Wert eine –unwiderlegliche– tatsächliche Vermutung für eine Gebrauchsbeeinträchtigung annimmt, ist der Mieter der Darlegung konkreter Beeinträchtigungen enthoben. Der BGH (BGH, NJW 2004, 1947 = NZM 2004, 453 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 3) formuliert selbst: „Bei einem erheblichen Flächenmangel spricht bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muss.“ Da bei unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen die Minderung gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB kraft Gesetzes ausgeschlossen ist, kommt hier auch keine tatsächliche Vermutung für das Vorliegen eines Mangels in Betracht. Die Formulierung kann deshalb nur bedeuten, dass es nicht unerhebliche Flächenabweichungen geben kann, die prinzipiell einen Mangel darstellen können, ohne dass dafür eine tatsächliche Vermutung streitet (Emmerich in: Staudinger (2011), § 536 BGB Rn. 39b; Wieck, WuM 2004, 487, 488; Schul/Wichert, ZMR 2004, 497). Hier bleibt es bei der gesetzlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast. Der Mieter muss die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung darlegen und im Prozess bei entsprechendem Bestreiten auch beweisen (Lützenkirchen in: Anwaltshandbuch Mietrecht, F 54b).

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