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Timestamp: 2019-05-19 18:35:59+00:00

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Crónica Breve de Tribunales-6. Por Álvaro Martín. | Notarios y Registradores
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Crónica Breve de Tribunales-6. Por Álvaro Martín.
Admin, 10/01/2019
CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES – 6
El desamor revocó el poder
De ayer es la fecha
La letra mata, más el espíritu vivifica
La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 468/2018, de 19 de julio de 2018, confirma las de primera instancia y apelación que habían declarado la nulidad de un préstamo hipotecario y de su inscripción registral.
Una pareja -en la que él se dedicaba a las subastas judiciales- acordó, en un momento próximo a la ruptura, que ella se quedaría con una propiedad que se le había puesto (a él) a tiro, financiando su adquisición mediante un préstamo hipotecario, a cuyo efecto le otorgó en 1991 un poder con amplias facultades.
La pareja se rompió, ella compró la casa con un préstamo hipotecario que firmó personalmente y se olvidó del poder (no lo revocó). Pero él no se olvidó. En 2008, con intervención de una de esas sociedades que hacían de intermediarias entre inversores particulares y deudores en apuros firmó, utilizando el poder, un préstamo hipotecario a seis meses con la garantía de la vivienda de su antigua pareja. No pagó un euro, la hipoteca se empezó a ejecutar, la propietaria se enteró entonces del asunto y presentó una querella que no prosperó.
En la vía civil el único demandado compareciente (el prestamista/inversor que es el recurrente en casación), alegó que era ajeno a toda confabulación, que se había fiado de la sociedad asesora, del notario que no había apreciado ninguna irregularidad en el poder y del registro que había inscrito la hipoteca y que, por todo eso, se había sobreseído la querella criminal en lo que le afectaba.
Nada de esto convenció a los sucesivos jueces civiles. La sentencia del Tribunal Supremo zanja el asunto diciendo (F.D. 4ª):
“Lo realizado tras la extinción del poder es nulo (art. 1259 CC ), no vincula al representado (mandante, art. 1727 CC ), y frente al tercero es responsable el representante (mandatario, art. 1725 CC). El art. 1738 CC protege al representante cuando actúa desconociendo la extinción del poder y, en tal caso, afirma la continuidad de la relación representativa frente a los terceros de buena fe.
Esta sala ha reiterado que la aplicación del art. 1738 CC requiere dos presupuestos: que el tercero con el que contrata el representante haya actuado de buena fe, o sea, que desconociera la anterior extinción del mandato; y que dicho representante, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la concurrencia de cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato (sentencias 984/2008, de 24 de octubre , 98/2014, de 13 de febrero Rc. 200/2012 , 4/2015 , de 22 de enero).
En el presente caso, la sentencia recurrida no es contraria a la doctrina de la sala porque considera probado, como ya se ha explicado, que el representante conocía que no podía hacer uso del poder, lo que excluye la posibilidad de encaje en el supuesto de hecho del art. 1738 CC. Pero además, y esto es verdaderamente relevante a juicio de esta sala, de los hechos probados, tampoco se infiere que la diligencia del recurrente fuera la suficiente para desplegar la protección que dispensa el precepto, pues sería precisa una confianza razonable en la aparente subsistencia del poder que, en el caso, no se da.
Basta recordar a estos efectos, como dice la sentencia recurrida, que estamos ante el uso de un poder cuanto menos sospechoso por su antigüedad (1991) y que el recurrente, pese a acudir a ver por fuera la finca, no intentó comprobar la realidad de la autorización para la constitución de la hipoteca de una vivienda a nombre de persona distinta de quien era el prestatario, a quien conoció en la notaría. Frente a ello, no es suficiente el argumento del recurrente, mantenido en todas las instancias y reiterado ahora en casación, de que si el notario dio por válido el poder y el registrador de la propiedad lo calificó, él no tenía por qué dudar. En cualquier caso, el carácter sospechoso del poder otorgado en 1991 para hipotecar una vivienda comprada por la poderdante ese mismo año, en garantía de un préstamo a la propia poderdante, era más que evidente en 2008 para hipotecar esa misma vivienda, no ya en garantía de otro préstamo a la propietaria, la poderdante, sino de un préstamo personal a quien solo formalmente, dado lo muy perjudicial de la operación para la poderdante, podía seguir considerársele su apoderado.
Lo que no se declara nula es la ejecución de la hipoteca. En primera instancia se dijo: 3. No ha lugar a declarar la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria n.º 1115/08 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Bilbao para le ejecución de hipoteca cuya nulidad se declara en esta resolución, sin perjuicio de solicitar esta declaración ante el mencionado Juzgado.
Es de esperar que ese juicio de nulidad se haya interpuesto antes de ejecutarse la finca. O de que, al menos, se haya anotado la demanda del declarativo de esta sentencia.
Si se me permite una ocurrencia, puestos a idear una segunda temporada (en este caso solo posible ante el Tribunal Constitucional) para este culebrón, podría girar sobre el argumento de que la confabulación es entre propietaria y apoderado (cuya relación se mantiene en secreto) y que el rol del prestamista es, en realidad, el de esa figura tan de la picaresca española, que es el primo (el que pensando dar un pelotazo arriesga un dinero que nadie le devuelve y pierde la garantía sin recibir ninguna compensación).
Mucho se está escribiendo últimamente sobre los bienes inmatriculadas a favor de la Iglesia Católica por certificación expedida por la autoridad eclesiástica competente.
Tratándose, como se trata, de una facultad que la legislación vigente ha suprimido (con buen criterio, a mi juicio) la discusión sobre si se ajustaba o no a la Constitución Española, a los principios de aconfesionalidad del Estado y de igualdad ante la ley de todas las confesiones religiosas pierde, al menos para mí, mucho de su interés, teniendo en cuenta que el Tribunal Constitucional no llegó a pronunciarse y que la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo no es concluyente, siendo la última sentencia dictada de la que tengo noticia contraria a considerar inconstitucional el procedimiento.
Lo que sí puede tener interés para llevar la cuestión a sus justos términos históricos es determinar el momento histórico en que se introduce en la legislación hipotecaria la certificación administrativa o eclesiástica como forma de inmatricular bienes poseídos o administrados por el Estado y las Corporaciones civiles o eclesiásticas.
Tal es el Real Decreto de 11 de noviembre de 1864 que adjunto (en particular, artículos 13 y ss.). Se observa que es precisamente la legislación desamortizadora la que está en el origen de una disposición que después se incorporaría al Reglamento Hipotecario.
No se puede atribuir, pues, a ningún legislador del siglo XX la idea.
Tomo prestado de la Biblia (2 Cor. 3.6b) el título de este comentario de la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, núm. 475/2018, de 20 de julio de 2018 en que se solventa si se reconoce o no derecho a subrogarse en un arrendamiento urbano (Ley 1964) al viudo de la arrendataria.
Se plantea la discusión porque no se cumplió el requisito establecido por el art. 16.3 L.A.U. 1994 (aplicable al caso por mor de la disposición transitoria segunda de la misma ley) de que el arrendador, en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, reciba notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado.
La doctrina que sienta la sentencia está recogida en lo esencial en el F.D. Tercero 3. cuando dice:
“3. () Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.
No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.”
Que el pleno haya avocado para sí el conocimiento de este asunto se justifica porque la doctrina que sienta es contraria a la que el mismo pleno había sentado con anterioridad:
“F.D. Tercero
“2.- Esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU, que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse. Así se afirmó en la sentencia 343/2012, de 30 de mayo, se ratificó en la sentencia de pleno 247/2013, de 22 de abril , y se confirmó en la sentencia 664/2013, de 23 de octubre .
3.- Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico ( arts. 1.4 y 7 CC).”
Así que tomen nota quienes hayan acudido a los tribunales pensando que tenían el pleito ganado o perdido según les favoreciera o perjudicara la doctrina ahora abandonada.
Informar aquí sobre la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, núm. 110/2018 de 2 de marzo de 2018 me ha llevado a buscar sus antecedentes, que son las de la misma Sala núm. 68/2014 de 12 febrero y 1127/2008 de 20 noviembre.
El asunto empieza en 1999 con una demanda en que se interesaba la declaración de nulidad de una escritura de préstamo hipotecario por ser usurario y, como consecuencia, la del procedimiento del art. 131 L.H. promovido para el cobro de la deuda y la cesión de crédito hipotecario a quien, mediante la ejecución, se había adjudicado la finca. Se pedía también la cancelación de asientos registrales e indemnización de daños y perjuicios.
La sentencia de la A.P. Baleares descarta que el cesionario del crédito hipotecario y adjudicatario de la finca esté protegido por el art. 34 L.H. porque “sería tercero si solamente hubiera intervenido para adquirir la finca de otro adjudicatario y ambos hubieran inscrito su derecho. Los adjudicatarios nunca pueden ser terceros respecto del deudor ejecutado».
El T.S. en sentencia 1127/2008 resuelve, frente a la insistencia del adjudicatario en acogerse a la protección registral que cuando se declara nulo un préstamo por usurario lo es con una nulidad radical que afecta a los contratantes y a quien se subrogue en la posición del acreedor mediante novación subjetiva, por lo que el artículo 33 de la Ley Hipotecaria impide que se pueda amparar en el artículo 34 L.H.
El mismo actor presentó en 2009 otra demanda contra el adjudicatario de la finca para que se declarara que las obras que había ejecutado mientras estuvo en su poder, lo habían sido de mala fe, por lo que procedía su reposición al estado original o, subsidiariamente, que se declarara el derecho a quedarse con esas obras sin indemnizar nada. La pretensión subsidiaria prosperó al considerar el juez que el demandado había obrado de mala fe, “ (..) al contratar y llevar a cabo las obras en la vivienda y en su entorno paisajístico cuando era ya conocedor del pleito de nulidad del préstamo por usura”. La Sentencia TS. núm. 68/2014 desestima las alegaciones de ser inaplicables las normas sobre la accesión a “quien realiza obras en la finca es titular registral en virtud de un auto de adjudicación que posteriormente se declara nulo”. Argumenta el TS, entre otras cosas que “(…)desde la propia base del negocio, que informó la cesión efectuada, el demandado tuvo conocimiento del carácter litigioso del crédito cedido; conocimiento que supuso su mala fe cuando a raíz de la nulidad declarada continuó, incluso antes del auto de aprobación del remate, poseyendo y realizando obras en la finca objeto de la litis de forma contraria o frontal al principio de buena fe expuesto”.
Aún quedaba un fleco más, porque en 2005 el mismo actor había iniciado un pleito dirigido a que se le indemnizara por el tiempo que el adjudicatario poseyó ilegítimamente la finca lo que concreta en una cantidad por cada año y otra alzada por daños y perjuicios. La tramitación de este pleito se suspendió mientras se resolvía el que concluye con la sentencia de 2014 del apartado anterior. Continuada la tramitación esta vez ni el Juzgado ni la Audiencia dan la razón al demandante y el TS, en la Sentencia núm. 475/2018 confirma la desestimación de sus peticiones. La base del argumento está en estimar suficientemente compensado al actor dado que se le había reconocido (en 2014) la readquisición sin indemnización por las obras y plantaciones que el demandado había ejecutado mientras tuvo la finca en su poder. Es de resaltar un apartado de la sentencia de la AP Baleares que dice: “Así, en el dictamen de don Norberto, aportado por la demandada, se concluye que antes de la obra el inmueble valía 888.779 € y, tras la edificación, vale 4.008.469 € (folio 801). La diferencia entre un precio y el otro es muy superior a la suma total reclamada en el presente litigio”.
Hay pleitos que pueden durar toda una vida. Este se acerca a los veinte años y no cabe descartar que tenga otros derivados. Si el abogado del actor ha conseguido que el cliente le pague (nada fácil últimamente) es uno de esos asuntos que mantienen vivo un despacho. Aunque no se puede estirar tanto de la cuerda de pedir, porque se acaba rompiendo.
El abogado del demandado posiblemente todavía se esté preguntando por qué se negó sin más a su cliente la condición de tercero. No habría duda si se hubiera negado su buena fe. Pero no fue así. Aunque la sentencia de 2014 pueda sugerir otra cosa lo cierto es que la sentencia de 2008 se funda exclusivamente en la nulidad radical del préstamo por su carácter usurario. Pero si (por hipótesis) el cesionario compró el crédito hipotecario y lo inscribió en el Registro sin mala fe debería haber sido mantenido en su adquisición (y en la de la finca que también inscribió mediante la ejecución) sin que fuera óbice la nulidad del contrato entre el cedente y el deudor, porque precisamente para esos casos está la protección del artículo 34 L.H. como con todo acierto había resuelto la esencial sentencia de Pleno de 5 de marzo de 2007: SÉPTIMO.- La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente.
Castillo de Lorca (Murcia). Por José Lorca.
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References: Real Decreto 
 artículo 33
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 34
 Real Decreto