Source: http://www.jurischile.com/2015/03/termino-contrato-de-arrendamiento-ley-n.html
Timestamp: 2017-11-18 08:12:13+00:00

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JurisChile: Término contrato de arrendamiento. Ley N° 18.101. Aplicación de las normas del Código Civil sobre indemnización de perjuicios derivada del incumplimiento del contrato. No pago de rentas genera perjuicio. No se requiere prueba distinta a aquella que ha permitido tener por acreditada la existencia de la obligación y sus circunstancias
Término contrato de arrendamiento. Ley N° 18.101. Aplicación de las normas del Código Civil sobre indemnización de perjuicios derivada del incumplimiento del contrato. No pago de rentas genera perjuicio. No se requiere prueba distinta a aquella que ha permitido tener por acreditada la existencia de la obligación y sus circunstancias
En autos RIT C_1985-2013 del Tercer Juzgado Civil de Concepción, el abogado señor Ignacio José Sapiain Martínez, en representación de Ingeniería, Construcción y Servicios MPT Limitada, representada legalmente por don Mauricio Marzán Pinto, deduce demanda en juicio sumario en contra de Comercializadora de Productos de ferretería Industrial SERFECOM Limitada, representada por don Marcelino Soto Ponce y doña Silvia Stuardo Muñoz, a fin que, previas las reconvenciones correspondientes, se declare terminado el contrato de arriendo celebrado con la demandada por no pago de rentas y se la condene a pagar la que adeuda más las que se devenguen durante la tramitación del juicio; a la restitución del inmueble dentro de tercero día de firme y ejecutoriado el fallo; a pagar la indemnización de perjuicios equivalente 858 unidades de fomento o la suma mayor o menor que el tribunal determine más los reajustes e intereses del artículo 21 de la Ley N° 18.101 y las costas de la causa.
La contestación a la demanda se tuvo por realizada en rebeldía de la demandada.
El tribunal de primera instancia, en sentencia de veinticinco de junio de dos mil trece, escrita a fojas 51 y siguientes, acogió la demanda de terminación de contrato de arriendo por no pago de rentas deducida a fojas 1 en todas sus partes y ordenó a la demandada restituir el galpón arrendado, ubicado en calle Montriou N° 1390 de Concepción, dentro de décimo día de notificada esta sentencia; asimismo, la condenó a pagar 33 unidades de fomento, correspondiente a la renta del mes de abril de 2013 y las rentas de arrendamiento por el período de 24 meses faltantes para el término del contrato de arrendamiento, a producirse el 30 de abril de 2015 y contados desde el mes de mayo de 2013. Impuso el reajuste del artículo 21 de la Ley N° 18.101 y las costas de la causa.
Se alzó el demandado y la Corte de Apelaciones de Concepción, en fallo de diecinueve de marzo de dos mil catorce, que se lee a fojas 92, confirmó, en lo apelado, la sentencia de primer grado.
En contra de esta última decisión, la demandada deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido en infracciones de ley que han influido, en su concepto, sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe, con costas.
Primero: Que la demandada denuncia la infracción de los artículos 4°, 1950 N° 4, 1945 y 1558 del Código Civil y artículos 8 y 19 de la Ley N° 18.101.
Argumenta que se les vulnera al condenar a su parte a pagar las rentas de arrendamiento por el período de 24 meses faltantes para el término del contrato a producirse el 30 de abril de 2015, contados desde el mes de mayo de 2013.
Alega que se infringen porque el artículo 1950 N° 4 del Código Civil, establece que el arrendamiento termina por sentencia judicial y es lo que ocurrió con el fallo de primer grado de 25 de junio de 2013, de manera que su parte debe pagar las rentas sólo hasta la restitución que se produjo el 31 de mayo de 2013, según consta en la carta acompañada por la propia demandante a fojas 15, siendo improcedente la condena a pagar rentas por período posterior a aquella fecha en que el arrendamiento está terminado y restituida la cosa a la arrendadora.
Continúa sosteniendo que no procede aplicar el artículo 1945 del Código Civil, ya que de acuerdo a lo resuelto por la sentencia de primer grado, confirmada en segunda instancia, el contrato terminó cuando lo decidió la sentencia con fecha 25 de junio de 2013, ello a petición de la arrendadora demandante. A este respecto, invoca jurisprudencia, reproduciendo un fallo que no particulariza, en el que se sostiene que “Si el arrendador deduce acción de terminación inmediata del arrendamiento porque el arrendatario, que ha caído en falencia no ha pagado las rentas, no cabe aplicar el artículo 1945 del Código Civil, ya que el estado de cesación no implica necesariamente culpa del fallido y, además, en dicho caso el contrato no cesa por
voluntad exclusiva del arrendatario, sino porque éste (sic) gestionó su terminación”, a lo que agrega que sobre todo si en el caso de autos, al notificarse la demanda y practicar la primera reconvención aún no vencía el plazo para pagar el único mes de renta cuyo atraso se atribuye a su parte y que constituye el motivo para pedir la terminación inmediata, según se establece en el fundamento tercero del fallo de primer grado.
Tampoco era procedente condenarla al pago de las rentas como indemnización a la demandante, ya que para que proceda el pago de indemnización se requiere la prueba de los perjuicios de acuerdo con el artículo 1558 del Código Civil, y ninguna de las sentencias los ha tenido por establecidos, los que deben entenderse negados al no haber contestado la demanda.
Reitera que existe error de derecho al no aplicar el artículo 6 de la Ley N° 18.101, que establece la obligación de pago de las rentas hasta la restitución cualquiera sea la causa de la terminación, precepto que es irrenunciable según su artículo 19, normas que deben aplicarse con preferencia en virtud del principio de especialidad establecido en el artículo 4° del Código Civil. No se aplican estos preceptos a un caso regulado por ellos.
Segundo: Que, en la sentencia impugnada, se fijaron como hechos, los que siguen:
a) Con el mérito de la prueba documental rendida por la demandante, en especial contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 18 de abril de 2006, no objetado, es posible establecer que ellas celebraron dicho contrato, en virtud del cual la demandante dio en arrendamiento al demandado el galpón ubicado en calle Montriou N° 1390, de Concepción, pactándose una renta de arrendamiento ascendente a 33 unidades de fomento mensuales, pagaderas por mensualidades anticipadas los días 30 de cada mes. El plazo de duración del contrato sería de 36 meses, a contar del 1° de mayo de 2006 y hasta el 30 de abril de 2009, renovándose automáticamente por períodos iguales, salvo que las partes le pusieran término dando el correspondiente aviso en conformidad con lo señalado en el contrato.
b) El demandado no rindió prueba alguna para demostrar que se encuentra al día en el pago de la renta del mes de abril de 2013, por lo tanto, ha de tenérselo por impaga.
c) Se presentan en autos las condiciones previstas en el artículo 1977 del Código Civil.
d) Se dan los supuestos del artículo 1945 del Código Civil.
Tercero: Que, sobre la base de los hechos narrados en el motivo anterior, los jueces del fondo, considerando que la Ley N° 18.101 no contiene normas sobre indemnización de perjuicios en caso de incumplimiento del contrato, no obstante lo cual el artículo 7 N° 5 prevé que las normas de procedimiento se aplican a las indemnizaciones que intenten arrendador o arrendatario, a lo que agregan que la norma contenida en el artículo 6 de la Ley N° 18.101 no se refiere, empero, a la indemnización de perjuicios derivada del incumplimiento del contrato, sino que únicamente al pago de las rentas de arrendamiento durante el tiempo que dure la ocupación del inmueble, concluyeron que resulta plenamente aplicable el artículo 1945 del Código Civil, que regula la indemnización de perjuicios cuando por culpa del arrendatario se ha puesto término al contrato. Asimismo, estimaron que no se aplican los artículos 3 y 4 de la Ley N° 18.101, porque no se dan esas hipótesis en autos, pues se trata de un contrato por 36 meses, con renovación tácita y automática.
Por tales razones, acogieron la demanda de autos en los términos ya señalados.
Cuarto: Que, conforme a lo consignado, el debate se ha centrado en la procedencia de aplicar la norma contenida en el artículo 1945 del Código Civil, que establece: “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.”
“Podrá con todo eximirse de este pago proponiendo bajo su responsabilidad persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente.”.
Quinto: Que la discusión surge en la medida que el demandado alega la impertinencia de dicha norma para el caso, argumentando: a) que el contrato terminó por sentencia judicial de 25 de junio de 2013, a petición de la arrendadora demandante, de manera que su parte debe pagar las rentas sólo hasta la restitución producida el 31 de mayo de 2013; b) que la condena a pagar indemnización de perjuicios, requiere la prueba de su existencia, lo que no ha ocurrido en la especie, sin que ninguna de las sentencias los haya tenido por establecidos, los que deben entenderse negados al no haber contestado la demanda y, c) que prima –por aplicación del artículo 4° del Código Civil- la norma contenida en el artículo 6° de la Ley N° 18.101, que establece la obligación de pagar las rentas hasta la restitución de la propiedad, cualquiera sea la causa de la terminación, precepto que es irrenunciable de acuerdo al tenor del artículo 19 de la misma Ley.
Sexto: Que, con el fin de elucidar la discusión, resulta útil reproducir el contenido del citado artículo 6° de la Ley N° 18.101, que establece: “Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble …” y el artículo 19 prevé: “Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.”.
Séptimo: Que, por otra parte, como premisa ha de asentarse que, conforme a lo dispuesto en el artículo 1° de la Ley N° 18.101, que prevé “el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos … se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil …”, las normas del Código de Bello resultan del todo aplicables al caso, en las materias no reguladas por la ley especial del caso. Y como acertadamente lo establecieron los jueces del grado, la indemnización de perjuicios derivada del incumplimiento del contrato, es, precisamente, un tema no regulado en la Ley N° 18.101, de modo que para resolverlo, debía recurrirse a las disposiciones correspondientes del Código Civil, específicamente, al artículo 1945, en la que el legislador expresamente dispone el pago de las rentas hasta el final del período contratado, en el evento que la convención haya concluido por culpa del arrendatario, supuestos que se dieron por concurrentes en la especie.
Octavo: Que, en nada altera lo concluido la norma del artículo 6° de la Ley N° 18.101, que impone el pago de las rentas por el tiempo que dure la ocupación del inmueble, sin atender a las razones del término del contrato de arrendamiento, cuestión de toda lógica si se considera que no existe razón para eximir al arrendatario del inmueble del pago de la renta del mismo si aún mantiene su goce, debiendo, por aplicación del principio de la bilateralidad, ingresar al patrimonio del arrendador el monto de la respectiva renta, como contrapartida a la concesión del uso de la cosa que el arrendatario mantiene en su poder. Situación distinta se presenta en el caso que la convención no haya terminado naturalmente, sino que por mediar culpa de una de las partes, quien con su actuar negligente –no pago de las rentas- generó perjuicios a su contraparte, los que deben ser resarcidos y que, en la especie, están constituidos por las rentas que dejó de percibir por todo el tiempo que debía regir la convención, cuestión que no ha necesitado de prueba distinta a aquella que ha permitido tener por acreditada la existencia de la obligación y sus circunstancias, esto es, el contrato de arrendamiento incorporado por el actor.
Noveno: Que, por otra parte, no es dable admitir las alegaciones de la demandada en cuanto a que es improcedente condenarla al pago de las rentas por el período pendiente de vigencia del contrato, desde que el contrato terminó por sentencia judicial a petición de la arrendadora, conforme lo dispone el artículo 1950 N° 4
del Código Civil, alegación a través de la cual, al parecer, pretende eximirse de culpa en la terminación y, por ende, de la indemnización de perjuicios, ya que con ello no sólo ignora o desconoce que el juicio de término lo motivó su conducta negligente, no fue la voluntad caprichosa de la arrendadora o la actuación de oficio del tribunal, sin que puedan, al respecto, considerarse hechos no ventilados en las instancias, como es que no existía mora en el pago de la renta a la época de la primera reconvención.
Décimo: Que, por consiguiente, no habiéndose cometido, en la sentencia impugnada, los errores de derecho que le atribuye la demandada, sólo es dable concluir el rechazo de su arbitrio de nulidad.
Por estas consideraciones y lo dispuesto, además, en los artículos 764, 765, 766, 767, 771, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la demandada a fojas 93, contra la sentencia de diecinueve de marzo de dos mil catorce, que se lee a fojas 92.
Se previene que el Ministro señor Blanco concurre al rechazo del presente recurso de casación en el fondo teniendo únicamente presente que ha sido defectuosamente formalizado, desde que el mismo se desarrolla sobre la base de errores alternativos. En efecto, el recurrente alega, por una parte, que resulta improcedente condenarlo a indemnizar los perjuicios causados y, por la otra, que dichos perjuicios no fueron probados. Esta última argumentación –falta de prueba- supone aceptar la procedencia de la indemnización de perjuicios, la que, en principio se controvierte, alegaciones que hacen inviable un recurso de derecho estricto como es el de que se trata, sin que esta Corte de casación pueda suplir o complementar las actuaciones defectuosas de una de las partes.
Redacción a cargo del abogado integrante señor Alfredo Prieto Bafalluy y de la prevención, su autor.
Nº 10.403-2014.
Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R.,Andrea Muñoz S., y los Abogados Integrantes señores Jorge Lagos G., y Alfredo Prieto B. No firman los Abogados Integrantes señores Lagos y Prieto, no obstante haber concurrido al acuerdo de la causa, por estar ausente el primero y por haber cesado de sus funciones el segundo. Santiago, tres de marzo de dos mil quince.

References: artículo 21
 artículo 21
 artículo 1950
 artículo 1945
 artículo 1945
 artículo 1558
 artículo 6
 artículo 19
 artículo 4
 artículo 1977
 artículo 1945
 artículo 7
 artículo 6
 artículo 1945
 artículo 1945
 artículo 4
 artículo 6
 artículo 19
 artículo 6
 artículo 19
 artículo 1
 artículo 1945
 artículo 6
 artículo 1950