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Timestamp: 2018-06-24 11:02:19+00:00

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RV/0118-W/08-RS1 Permalink
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw. , inA, vertreten durch Dr. Walter Kossarz, 3500 Krems, Roseggerstraße 4, gegen den endgültigen Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 24. Oktober 2007, ErfNr. xxx, StNr. yyy betreffend Grunderwerbsteuer entschieden:
Am 14. September 2004 wurde zwischen der G-AG (kurz: G) als Verkäuferin einerseits und Frau Bw. der Berufungswerberin (Bw.) als Käufer andererseits ein Anwartschaftsvertrag (Anbot) beruhender Kaufvertrag und Wohnungseigentumsübereinkommen betreffend ein gefördertes Wohnungseigentumsobjekt abgeschlossen, welcher auszugsweise lautet:
"(1)....Die....G ist grundbücherliche Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ ZZZ Grundbuch ????? A mit dem Grundstück GST-NR XXX/YY mit einer Fläche von 3418m2.,,,Auf diesem Grundstück wurde....die Reihenwohnhausanlage A IV" mit insgesamt sechs Reihenhäuser und vier KFZ-Abstellplätze in Parkdecks errichtet....An dieser Reihenwohnhausanlage wird Wohnungseigentum begründet. Die Fertigstellung des Bauvorhabens wurde....am 15.8.2005 der Baubehörde angezeigt....
....Die Käufer treten in die im Punkt I.(2) dieses Vertrages näher beschriebenen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der....und dem Land Niederösterreich unter Übernahme der persönlichen Haftung anstelle der Verkäuferin als Schuldnerin ein, übernehmen diese Verbindlichkeiten im Sinne einer Schuldübernahme gemäß § 1405 ABGB in die eigene Zahlung, Leistung und Verzinsung und verpflichten sie sich zur vollständigen und zeitgerechten Erfüllung aller aus den zugrunde liegenden Schuldurkunden sich ergebenden Verpflichtungen und Zahlungen sowie zur Schad- und Klagloshaltung der Verkäuferin, dies für sich und für ihre Rechtsnachfolger....
....Die Käufer treten auch in die von der G gegenüber dem Land Niederösterreich übernommene Verpflichtung zur Rückzahlung des vom Land Niederösterreich auf die Dauer von längstens 25 Jahren gewährten jährlichen, konstanten, rückzahlbaren und mit 1% verzinsten Zuschusses zu den Annuitäten ein und übernehmen die Käufer diese Rückzahlungsverpflichtung im Sinne einer Schuldübernahme gemäß § 1405 ABGB in die eigene Zahlung, Leistung und Verzinsung und verpflichten sie sich zur vollständigen und zeitgerechten Erfüllung aller aus dieser Vereinbarung sich ergebenden Verbindlichkeiten und Zahlungen und zwar für sich und für ihre Rechtsnachfolger im Eigentum der Wohnungseigentumsobjekte....
....Laut Tabelle wurden zwischen G und Bw. für das Reihenhaus 21 und die KFZ- Stellplätze ein Gesamtkaufpreis von € 265.201,00 vereinbart. Davon entfallen auf das Wohnbauförderungsdarlehen Land NÖ € 58.994,72."
Vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien wurde mit endgültigem Bescheid vom 24. Oktober 2007 für den Erwerbsvorgang die Grunderwerbsteuer mit € 9.282,04 (+ € 998,95 gegenüber vorläufigem Bescheid) vom Kaufpreis € 265.201,00 x 3,5% festgesetzt. Eine "Abzinsung des Förderungsdarlehens" erfolgte nicht.
Die Berufung richtet sich gegen die "Nichtabzinsung des Wohnbauförderungsdarlehens" für Zwecke der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Vorgebracht wird, dass der vorliegende Sachverhalt mit dem Sachverhalt, der dem Erkenntnis des VwGH vom 28.6. 2007 zugrunde liegt, nicht vergleichbar sei. Mit Abschluss des Kaufvertrages G - Bw. sei aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen (NÖ WFG und WGG), der mit den Darlehensgebern von der G abgeschlossenen Vereinbarungen und der Bestimmungen des WEG die G als Personalschuldner aus diesen Darlehensverträgen ausgeschieden.
Im vorliegenden Fall liege keine Stundung des Restkaufpreises durch den Verkäufer, sondern eine Darlehensübernahme durch die Käufer vor. Die Zustimmung des Landes Niederösterreich zur privativen Schuldübernahme sei ex lege erfolgt und bleibe inhaltlich unverändert. Die G hafte nach Rechtswirksamkeit des Verkaufes gegenüber dem Land Niederösterreich nicht mehr.
Diese Berufung wurde vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien mit Berufungsvorentscheidung vom 3. Dezember 2007 als unbegründet abgewiesen:
"Wie auch in der Berufung ausgeführt, wurde für den Erwerb der Liegenschaftsanteile verbunden mit Wohnungseigentum am Reihenhaus Nr. 21 ein Fixpreis von € 265.201,00 vereinbart. Bei dieser Art der Gegenleistungsvereinbarung ist es nicht wesentlich, von wem (dem Käufer oder einem Dritten) und aus welchen Mitteln der Fixpreis aufgebracht wird. Gegenleistung für den Erwerb des Reihenhauses ist der vereinbarte Fixkaufpreis. Daher erübrigt es sich auf eine etwaige Schuldübernahme bzw. Abzinsung gemäß § 14 (3) BewG einzugehen."
Im Vorlageantrag wurde dagegen eingewendet, dass wesentliche Feststellungen, die für die rechtliche Beurteilung dieser Grunderwerbsteuersache erforderlich seien, von der Abgabenbehörde nicht getroffen worden seien. Beantragt wurde die Einvernahme des Vorstandsdirektors der G , C, dass der Darlehensnehmer der Wohnungseigentümer sei.
Mit Schreiben vom 19. Mai 2008 wurde von der Bw. an den Unabhängigen Finanzsenat ein Beweisantrag mit Antrag auf Ergänzung des Ermittlungsverfahrens gestellt. Beantragt wurde nochmals die Einvernahme des Vorstandsdirektors der G C und die Einholung einer schriftlichen Stellungnahme des Amtes der NÖ Landesregierung über die nach den Bestimmungen des Wohnungsförderungsgesetzes in der jeweils geltenden Fassung und den darauf beruhenden Richtlinien zwingend vorgesehene Vorgangsweise bei der Veräußerung der nach den NÖ Wohnbauförderungsgesetzen geförderten Wohnungen.
Entsprechend dem von der G gestellten Antrag wurde für dieses Bauvorhaben von der NÖ Landesregierung gemäß § 18 des NÖ Wohnungsförderungsgesetzes in Verbindung mit den von der NÖ Landesregierung am 18.12.2001 beschlossenen Richtlinien unter den in der Zusicherung vom 15.3.2004 enthaltenen Auflagen und Bedingungen für die Schaffung von insgesamt 6 Wohnungen mit einer Nutzfläche von 643,60 m2 ein mit 1% verzinstes Förderdarlehen sowie ein Zuschuss zu den Annuitäten auf die Dauer von 25 Jahren zugesichert. Die G wurde verpflichtet, die nach den Bestimmungen des NÖ Wohnbauförderungsgesetzes zu errichtenden Wohnungen nur an förderungswürdige österreichische Staatsbürger oder Gleichgestellte in das Eigentum zu übertragen. Diese geförderten Wohnungen dürfen ausschließlich mit Zustimmung des Landes NÖ veräußert werden. Die Zustimmung des Landes NÖ wird nur dann erteilt, wenn der Erwerber in die gegenüber dem Land NÖ mit Schuldschein vom 15.6.2004 begründeten Zahlungsverpflichtungen gemäß § 1405 ABGB eintritt und in das ob der Liegenschaft pfandrechtlich besicherte Darlehen als Schuldner eintritt. Dieser Eintritt des Schuldners umfasst nicht nur die Übernahme der Zahlungsverpflichtungen sondern auch die Übernahme sämtlicher dem Darlehensnehmer zustehenden Gestaltungsrechte. Mit der Übernahme des Wohnbauförderungsdarlehens durch den Käufer erklärt das Land NÖ als Darlehensgeber ausdrücklich nicht nur die Entlassung des bisherigen Schuldners (G ) aus der Haftung für das pfandrechtlich gesicherte anteilige Wohnbauförderungsdarlehen, sondern stimmt auch dem Eintritt des Erwerbers in das Schuldverhältnis ausdrücklich zu. Durch die befreiende (privative) Schuldübernahme (Schuldeintritt) wird daher der alte Schuldner entlassen, der neue Schuldner tritt an seine Stelle.
Was den Kaufpreis betrifft, so die Bw., werden von der Abgabenbehörde die unterschiedlichen rechtlichen Inhalte der Begriffe "Fixpreis", "Kaufpreis", "Fixkosten", "Fixkaufpreis", "Gegenleistung" und "Nominaler Kaufpreis" nicht erkannt und daher auch nicht beachtet. Die genaue Differenzierung dieser Rechtsbegriffe ist jedoch grade bei dem vorliegenden Sachverhalt unbedingt erforderlich, da diese Begriffe nicht ident seien. Von dem Begriff "Fixkosten" ist aber der Begriff "Fixpreis gemäß WGG" zu unterscheiden.
Was die vom Käufer des Wohnungseigentumsobjektes zu erbringende Gegenleistung betrifft, so setze sich diese aus den Eigenmittel und der Übernahme der pfandrechtlich besicherten Darlehen des Landes Niederösterreich und der Raiffeisenbank Krems gemäß § 1405 ABGB zusammen.
Dem folgt insoweit auch das Grunderwerbsteuergesetz (Fellner, Kommentar, Grunderwerbsteuer, zu § 5 Rz 58). Der Verwaltungsgerichtshof traf mit dem Erkenntnis vom 19.3.1990, 89/15/0085 seine Aussage zu dieser Frage aber nicht zur Grunderwerbsteuer, sondern zu den Rechtsgeschäftsgebühren, und zwar zum Hoffnungskauf gemäß § 33 TP 17 GebG:
Dementsprechend auch Schwimann, ABGB, Praxiskommentar3, Bd. 6 §§ 1293-1502 ABGB (2006), Rz 3 und Rz 9, zu § 1404 ff:
Im gegenständlichen Fall wurde unter Punkt IV vereinbart, dass die G an die in der Tabelle in Vertragspunkt V. Spalte 2 genannten Personen verkauft....und diese kaufen um den jeweils in Spalte 11 der Tabelle Vertragspunkt V. ausgewiesenen Gesamtkaufpreis, welcher als Fixpreis vereinbart worden ist. Der Gesamtkaufpreis setzt sich zusammen aus den....Grundkosten und....den Baukosten.
Aus diesem Vertragspunkt geht hervor, dass ein festbetragsbestimmter Kaufpreis vereinbart wurde. Das Wohnbauförderungsdarlehen wurde in Anrechnung auf den Gesamtkaufpreis übernommen. Ein nomineller Kaufpreis, auch wenn in Anrechnung darauf niedrigverzinsliche Darlehen übernommen werden, ist nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes nicht abzuzinsen. Dabei ist es gleichgültig, ob der Käufer das Darlehen privativ, im Schuldbeitritt oder als Erfüllungsübernahme übernommen hat.

References: § 1405
 § 1405
 § 14
 § 18
 § 1405
 § 1405
 § 5
 § 33
 § 1404