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Timestamp: 2020-07-06 06:41:20+00:00

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Verbrauchsabhängige Umlage von Müllkosten | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
§ 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen (Fortführung von BGH, Urteil v. 6.10.2010, VIII ZR 183/09, NJW 2010 S. 3645). Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen.
Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB schließt es nicht aus, das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben, weil sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweisen kann.
In dem zur Entscheidung stehenden Fall erfolgte die Umlage der Kosten für die Beseitigung des Restmülls bis zum Jahr 2007 nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohnflächen. Ende 2007 wurde der Behälter für den Restmüll mit einer Einrichtung zur mengenmäßigen Erfassung des Mülls ausgestattet, wobei jeder Haushalt einen Chip zur Öffnung der Abfallschleuse erhielt. In den Jahren 2008 und 2009 erfolgte die Abrechnung zu 70 % nach dem erfassten Volumen und zu 30 % nach dem Verhältnis der Wohnfläche.
Ende 2009 teilte der Vermieter den Mietern mit, dass der Verbrauchsanteil der Haushalte künftig unter Berücksichtigung einer Mindestmenge von 10 Liter Müll pro Woche für einen 2-Personen-Haushalt (= 520 Liter pro Jahr) berechnet werde.
In den Jahren 2010 und 2011 hat der Vermieter nach diesem Maßstab abgerechnet. Für einen der Haushalte hatte dies eine erhöhte Kostenbelastung zur Folge, weil deren Verbrauchsanteil in den Jahren 2008 und 2009 erheblich unter der Mindestmenge lag. Für die Jahre 2010 und 2011 berechnen die Mieter ihren Verbrauchsanteil auf 60 bzw. 70 Liter jährlich.
Sie beantragen, den Vermieter zur Neuabrechnung unter Berücksichtigung der tatsächlich erfassten Schüttmenge zu verurteilen.
1. Freie Wahl des Umlageschlüssels
Werden verbrauchsabhängige Betriebskosten gem. § 556a Abs. 1 BGB nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die Mieter umgelegt und entscheidet sich der Vermieter für eine verbrauchsabhängige Erfassung, so kann er "durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig ... ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden ..., der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt" (§ 556a Abs. 2 Satz 1 BGB).
Aus der Formulierung "ganz oder teilweise" folgt, dass der Vermieter zwar berechtigt, aber nicht verpflichtet ist, die fraglichen Kosten zu 100 % nach dem tatsächlichen Verbrauch umzulegen. Vielmehr kann er auch einen festen und einen verbrauchsorientierten Umlageschlüssel kombinieren; insoweit steht dem Vermieter ein Ermessensspielraum zu.
Hiervon hat der Vermieter Ende 2007 Gebrauch gemacht.
2. Bestimmung des Umlagemaßstabs in jeder Abrechnungsperiode möglich
In dem zur Entscheidung stehenden Fall hat der Vermieter den Umlagemaßstab Ende 2009 erneut geändert.
Teilweise wird vertreten, dass der Vermieter von der Möglichkeit des § 556a Abs. 2 BGB nur einmal Gebrauch machen kann. Dies beruht darauf, dass das dem Vermieter eingeräumte einseitige Bestimmungsrecht eine Vertragsänderung zur Folge hat; an den geänderten Vertrag seien die Parteien künftig gebunden (Schmid, in FA-MietRWEG, Kap. 5 Rn. 399e).
Nach anderer Meinung kann das Bestimmungsrecht für jede Abrechnungsperiode neu ausgeübt werden (Langenberg, in Schmidt-Futterer, § 556a Rn. 17).
Der BGH schließt sich dieser Auffassung an (Rn. 22).
3. Ansatz von pauschalierter Mindestmenge erlaubt
Streitig ist, ob bei der Berücksichtigung des Verbrauchsanteils eine pauschalierte Mindestmenge angesetzt werden kann mit der weiteren Folge, dass sich lediglich ein über der Mindestmenge liegender Verbrauch auf die individuelle Kostenbelastung auswirkt.
"Wilde" Entsorgung vermeiden
Ein solcher Umlageschlüssel wird insbesondere dort empfohlen, wo zu befürchten ist, dass ein Teil der Mieter den Müll zur Kostenersparnis anderweitig entsorgt, z. B. auf Parkplätzen, in öffentlich zugänglichen Müllbehältern oder in der Natur.
Durch die Berücksichtigung einer Mindestmenge sollen die finanziellen Vorteile dieses gemeinschafts- und umweltschädlichen Verhaltens minimiert werden. Allerdings ist nicht zu verkennen, dass die Festlegung einer Mindestmenge im Ergebnis zu einer vom tatsächlichen Verbrauch (ganz oder weitgehend) unabhängigen Kostenverteilung führt; deshalb wird teilweise vertreten, dass ein solcher Umlageschlüssel mit § 556a Abs. 2 BGB nicht im Einklang steht (Weitemeyer, in Staudinger, § 556a Rn. 21).
Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Die Festlegung der Mindestmenge muss allerdings billigem Ermessen entsprechen. Die Festlegung von 10 Liter Restmüll pro Woche für einen 2-Personen-Haushalt sei nicht zu beanstanden.
Abfallmissbrauch muss nicht verwirklicht sein
Wesent...
Betriebskostenumgestaltung
Zusammenfassung Begriff Der Vermieter ist bei der Umlage von Betriebskosten grundsätzlich an einen vertraglich vereinbarten oder an den gesetzlich bestimmten Umlagemaßstab gebunden; eine Änderung des Umlagemaßstabs ist nur im Ausnahmefall möglich. Für einige ...

References: § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 556
 § 556
 BGH