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Timestamp: 2016-10-25 21:10:50+00:00

Document:
1C_3/2013 (19.11.2013)
1C_3/2013, 1C_19/2013 � � Urteil vom 19. November 2013
1C_3/2013
vertreten durch F�rsprecher Rolf Freiermuth,
Gemeinderat Rothrist, Bernstrasse 108, 4852 Rothrist, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Ries,
Staatskanzlei, Regierungsgeb�ude, 5001 Aarau,
1C_19/2013
Staatskanzlei, Regierungsgeb�ude, 5001 Aarau.
Beschwerden gegen die Urteil vom 30. Oktober 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 3. Kammer.
Die X.________ AG ist Eigent�merin der Liegenschaft "A.________strasse ..." (Parzelle Nr. 928 und Geb�ude Nr. 82) in der Gemeinde Rothrist. Seit 1992 wurde im Erdgeschoss ein Massagesalon mit zwei Massager�umen betrieben. Im Ober- und Dachgeschoss waren Wohnungen eingerichtet. Im September 2009 ersuchte die X.________ AG um nachtr�gliche Bewilligung zur Nutzung der Wohnungen als Massager�ume. In Gutheissung der hiegegen erhobenen Einsprache der Y.________ AG wies der Gemeinderat Rothrist mit Entscheid vom 22. M�rz 2010 das Umnutzungsgesuch ab. Dagegen reichte die X.________ AG beim Regierungsrat des Kantons Aargau Beschwerde ein. Dieser liess durch seinen Rechtsdienst am 30. September 2010 eine Augenscheinsverhandlung mit s�mtlichen Beteiligten durchf�hren, woraufhin die Abteilung Verkehr des Departements Bau, Verkehr und Umwelt den aktualisierten Fachbericht vom 7. Januar 2011 zum Parkplatzbedarf verfasste. Mit Entscheid vom 19. Oktober 2011 hiess der Regierungsrat die Beschwerde teilweise gut, hob den angefochtenen Entscheid auf und wies die Sache zur Bewilligungserteilung im Sinne der Erw�gungen an den Gemeinderat Rothrist zur�ck.
Dagegen reichten sowohl der Gemeinderat Rothrist als auch die Y.________ AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau ein. Der Regierungsrat und die X.________ AG liessen sich dazu in abweisendem Sinne vernehmen. Mit Entscheiden vom 30. Oktober 2012 (WBE.2011.398 und WBE.2011.400) hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerden gut, soweit darauf eingetreten wurde (WBE.2011.400), hob den Entscheid des Regierungsrates vom 19. Oktober 2011 auf und best�tigte den Entscheid des Gemeinderates Rothrist vom 22. M�rz 2010.
Mit zwei separaten Beschwerden in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragt die X.________ AG zur Hauptsache, die Entscheide vom 30. Oktober 2012 und der Entscheid des Gemeinderates Rothrist vom 22. M�rz 2010 seien aufzuheben; die Sache sei zur Bewilligungserteilung an die Bewilligungsbeh�rde, eventualiter in Best�tigung des Entscheids des Regierungsrates vom 19. Oktober 2011 zur entsprechenden Bewilligungserteilung an den Gemeinderat Rothrist zur�ckzuweisen; subeventualiter sei die Sache an den Gemeinderat Rothrist, eventualiter an das kantonale Verwaltungsgericht zu neuem Entscheid zur�ckzuweisen (Verfahren 1C_3/2013 [WBE.2011.400] und 1C_19/2013 [WBE.2011.398]).
Das kantonale Verwaltungsgericht schliesst in beiden Verfahren auf Abweisung der Beschwerden, desgleichen der Gemeinderat Rothrist, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Y.________ AG (Beschwerdegegnerin) stellt im Verfahren 1C_3/2013 ebenfalls den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
In ihren weiteren Rechtsschriften halten die Parteien an ihren Standpunkten fest.
Die Beschwerden richten sich gegen zwei verschiedene, in den massgeblichen Erw�gungen und im Ergebnis indessen im Wesentlichen gleich lautende letztinstanzliche kantonale Entscheide. Es liegt ihnen der n�mliche Sachverhalt zu Grunde und es stellen sich die gleichen Tat- und Rechtsfragen. Es kommt dazu, dass die Rechtsbegehren und deren Begr�ndung weitgehend identisch sind. Es rechtfertigt sich daher, wie beantragt, die Verfahren 1C_3/2013 und 1C_19/2013 zu vereinigen und in einem einzigen Urteil zu erledigen (vgl. Art. 24 BZP in Verbindung mit Art. 71 BGG; Urteil 2C_171/2007 vom 19. Oktober 2007 E. 1).
Die Sachurteilsvoraussetzungen sind f�r beide Beschwerden grunds�tzlich erf�llt. Unzul�ssig ist jedoch der Antrag der Beschwerdef�hrerin, auch den abschl�gigen Entscheid des Gemeinderates von Rothrist vom 22. M�rz 2010 aufzuheben. Dieser ist durch die Rechtsmittelentscheide ersetzt worden (Devolutiveffekt) und gilt inhaltlich als mitangefochten (BGE 134 II 142 E. 1.4 S.144).
Streitgegenstand bildet die vorinstanzlich best�tigte Verweigerung der Umnutzung der Wohnr�umlichkeiten im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss der Liegenschaft "A.________strasse ..." (Parzelle Nr. 928, Geb�ude Nr. 82) in Massager�ume mangels gen�gender Pflichtparkpl�tze.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt, der vom kantonalen Verwaltungsgericht festgelegte Bedarf von acht Parkpl�tzen (f�r die gesamte Liegenschaft) stelle einen schweren, insbesondere unverh�ltnism�ssigen Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und in die Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 Abs. 2 BV) dar, weil aufgrund rechtlicher Vorgaben die Anzahl der Parkpl�tze auf der Parzelle Nr. 928 sowie auf der Nachbarparzelle Nr. 929 nicht mehr erh�ht werden d�rfe. Somit k�nne sie von vornherein ihrer Parkplatzerstellungspflicht nicht nachkommen, was im Verbund damit, dass sie davon nicht befreit worden sei - entsch�digungslos oder durch Ersatzabgabe - dazu f�hre, dass die rechtlich zul�ssige und zonenkonforme Nutzung ihrer Liegenschaft g�nzlich und dauerhaft untersagt werde. Die Grundrechtsverletzung beruhe auf einer unrichtigen, ja sogar willk�rlichen Anwendung des einschl�gigen kantonalen Rechts. Weiter wende die Vorinstanz offensichtlich kantonales Prozessrecht willk�rlich an, indem sie das Ermessen des Gemeinderates �ber dasjenige des Regierungsrates stelle, mithin eine ihm verwehrte Ermessenskontrolle vornehme.
Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Dabei pr�ft es die Auslegung und Anwendung kantonaler und kommunaler baurechtlicher Vorschriften grunds�tzlich nur auf Willk�r hin (Art. 9 BV; Urteil 1A_57/2006 vom 6. September 2006 E. 4.4.1, in: ZBl 108/2007 S. 453), sofern nicht eine schwerwiegende Grundrechtseinschr�nkung zur Diskussion steht (Urteil 1P.840/2006 vom 4. Juli 2007 E. 5.1). Die beschwerdef�hrende Partei trifft eine qualifizierte R�ge- und Begr�ndungspflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG). Sie hat anhand und in Auseinandersetzung mit den Erw�gungen im angefochtenen Entscheid pr�zise darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid willk�rlich ist (BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 133 II 396 E. 3.1 S. 399 f.).
Nach der Rechtsprechung liegt Willk�r in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begr�ndung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist; dass eine andere L�sung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, gen�gt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5 mit Hinweisen).
Ebenfalls pr�ft das Bundesgericht die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung und Beweisw�rdigung grunds�tzlich bloss unter dem eingeschr�nkten Blickwinkel des Willk�rverbots (Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG; BGE 136 II 101 E. 3 S. 104 f. mit Hinweisen; vgl. auch Art. 97 Abs. 1 BGG).
6.1.�Gem�ss � 55 Abs. 1 des Gesetzes vom 19. Januar 1993 �ber Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen des Kantons Aargau (seit 1. Januar 2010: Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG; SAR 713.100, in der bis 31. Dezember 2009 geltenden, hier anwendbaren Fassung]) sind bei Erstellung und eingreifender Umgestaltung, Erweiterung oder Zweck�nderung von Bauten gen�gend Abstellpl�tze f�r die Fahrzeuge der Benutzer und Besucher sowie die erforderlichen Verkehrsfl�chen f�r den Zubringerdienst zu schaffen. Die Abstellpl�tze m�ssen auf privatem Grund in n�tzlicher Distanz zur Liegenschaft, der sie zu dienen haben, liegen und dauernd als solche benutzt werden k�nnen. Nach � 56 BauG m�ssen die Abstellpl�tze und die Verkehrsfl�chen so bemessen und gestaltet sein, dass die Fahrzeuge der Benutzer und der Besucher aufgenommen und der Zubringerdienst bew�ltigt werden k�nnen. Dabei sind die Gr�sse der Bauten, die Art ihrer Benutzung, die Erschliessung durch �ffentliche Verkehrsmittel und die M�glichkeiten, andere Parkfl�chen zu benutzen, zu ber�cksichtigen (Abs. 1). Der Regierungsrat erl�sst Richtlinien �ber Ausmass und technische Gestaltung der Abstellpl�tze und Verkehrsfl�chen. Im einzelnen Fall werden Anzahl und Gestaltung vom Gemeinderat festgelegt (Abs. 2).
Laut � 25 Abs. 1 der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz vom 23. Februar 1994 (ABauV; SAR 713.111, in Kraft gestanden bis 31. August 2011, in der vom 1. September 2005 bis 31. Dezember 2009 g�ltig gewesenen Fassung) gelten als Richtlinien f�r die Umschreibung der Begriffe und die Bemessung der Anzahl Abstellpl�tze die Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS), u.a. SN 640 290 "Parkieren; Grenzbedarf, reduzierter Bedarf, Angebot" (ohne Ziffer 11) vom Mai 1993 samt Beilage mit Erfahrungswerten sowie die regierungsr�tliche "Richtlinie zur Ermittlung des Angebots an Parkfeldern f�r Personenwagen bei verkehrsintensiven Nutzungen" vom 7. Juli 2004.
6.2.�Die Pflicht, im Zusammenhang mit Bauten Parkpl�tze zu schaffen oder f�r Parkierungsm�glichkeiten zu sorgen, bedeutet einen Eingriff in die Eigentumsgarantie nach Art. 26 BV, somit in ein Grundrecht. Solche Einschr�nkungen sind nur zul�ssig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, im �ffentlichen Interesse liegen und verh�ltnism�ssig sind (Art. 36 BV; BGE 125 II 129 E. 8 S. 141 mit Hinweis). Bei der baurechtlichen Parkplatzerstellungspflicht handelt es sich in der Regel nicht um einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie, soweit dadurch der bisherige oder k�nftig m�gliche bestimmungsgem�sse Gebrauch des Eigentums nicht massgeblich erschwert oder sogar verunm�glicht wird. Eine klare und ausdr�ckliche Regelung in einem formellen Gesetz ist somit nicht erforderlich; es gen�gt eine materielle Rechtsgrundlage, die ihrerseits verfassungsm�ssig ist, sich im Rahmen der Delegation h�lt und von der zust�ndigen Beh�rde erlassen worden ist; deren Vorhandensein und Anwendung wird im bundesgerichtlichen Verfahren lediglich unter dem Gesichtswinkel des Willk�rverbots gepr�ft (Urteil 1P.840/2006 vom 4. Juli 2007 E. 5.1 mit Hinweisen). Dabei ist davon auszugehen, dass die Delegation von Rechtsetzungszust�ndigkeiten an die Exekutive oder ein anderes Organ zul�ssig ist, wenn sie in einem formellen Gesetz enthalten ist, nicht durch das kantonale Recht ausgeschlossen wird und sich auf ein bestimmtes Gebiet beschr�nkt (Urteil 1P.693/2004 vom 15. Juli 2005 E. 3.1 und 3.2 mit Hinweisen, in: ZBl 107/2006 S. 484).
� 55 Abs. 1, � 56 Abs. 1 und 2 BauG sowie � 25 Abs. 1 ABauV bilden eine hinreichende gesetzliche Grundlage f�r eine Einschr�nkung der Eigentumsgarantie; der ebenfalls angerufenen Wirtschaftsfreiheit kommt aufgrund der Vorbringen in der Beschwerde keine weiter gehende Bedeutung zu. Ausser Diskussion steht das �ffentliche Interesse an der Parkplatzerstellungspflicht. Deren Verh�ltnism�ssigkeit kann ebenfalls nicht mit Fug bestritten werden und sie bewirkt in F�llen wie hier auch keinen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie, da eine bestimmungsgem�sse und der Zonenordnung entsprechende Nutzung der Liegenschaft m�glich ist. Im �brigen sind bei der Anwendung der VSS-Norm SN 640 290 zur Bestimmung des Parkplatzbedarfs im Einzelfall die gesetzlichen Vorgaben in � 56 Abs. 1 Satz 2 BauG (Gr�sse der Bauten, Art ihrer Benutzung, Erschliessung durch �ffentliche Verkehrsmittel, M�glichkeiten, andere Parkfl�chen zu benutzen) zu beachten, wobei nach der Praxis der Vorinstanz die darin enthaltenen Richtlinien nicht v�llig schematisch und stur zu �bernehmen sind (vgl. auch Urteil 2A.263/1999 vom 3. Mai 2000 E. 3d). Die Beschwerdef�hrerin sieht u.a. diese Grunds�tze verletzt.
Der Regierungsrat ermittelte in Anwendung der VSS-Norm SN 640 290 einen Pflichtbedarf von drei Parkpl�tzen, und zwar unabh�ngig von der Einstufung als kundenintensiver oder �briger Dienstleistungsbetrieb. Dabei ging er aufgrund des Betriebskonzepts der Gesuchstellerin von einem Betrieb mit drei Angestellten und demzufolge h�chstens drei gleichzeitig anwesenden Besuchern aus. Er bewilligte daher die Umnutzung der Wohnr�umlichkeiten im Ober- und Dachgeschoss der Liegenschaft "A.________strasse ..." in weitere Massager�ume unter ausdr�cklicher Behaftung der Gesuchstellerin, dass (gleichzeitig) nicht mehr als drei Mitarbeiterinnen t�tig sind. Unbestrittenermassen verf�gt die Beschwerdef�hrerin �ber drei Parkpl�tze, die den gesetzlichen Anforderungen gem�ss � 55 Abs. 1 BauG entsprechen.
7.1.�Das kantonale Verwaltungsgericht hat dargelegt, weshalb das Betriebskonzept der Beschwerdef�hrerin, wonach maximal drei Damen gleichzeitig arbeiten w�rden bzw. von effektiv drei Arbeitspl�tzen auszugehen sei, nicht plausibel ist: Es erscheine nicht realistisch, zu den bereits bestehenden zwei Massager�umen drei neue einzurichten, damit bloss ein Arbeitsplatz mehr betrieben werden k�nne. Auch sei kaum �berpr�fbar, ob tats�chlich maximal drei Damen gleichzeitig arbeiten w�rden. Dagegen spreche unter anderem, dass gem�ss den aktenkundigen Ausz�gen der Internetseiten "Z.________" der Beschwerdef�hrerin bereits in der Vergangenheit mehr als drei Damen ihre Dienste angeboten h�tten. Dass an einem Freitag- oder Samstagabend oder sonst zu Hauptbetriebszeiten nur drei Damen gleichzeitig arbeiten sollen, auch wenn die Nachfrage gr�sser sei, erscheine nicht glaubhaft. Eine zus�tzliche Belegung, insbesondere zu Hauptbetriebszeiten, k�nne nicht ausgeschlossen werden bzw. erscheine sogar wahrscheinlich und w�re �konomisch selbstredend auch sinnvoll. Diese Sachverhaltsfeststellungen sind weder offensichtlich unrichtig noch kann von willk�rlicher Beweisw�rdigung gesprochen werden. Soweit dem Regierungsrat in diesem Zusammenhang ein Beurteilungsspielraum (Tatbestandsermessen) zukommt, war die �berpr�fungsbefugnis der Vorinstanz nicht eingeschr�nkt (vgl. Art. 110 BGG; Urteile 2C_702/2012 vom 19. M�rz 2013 E. 2.2, in: StR 68/2013 S. 464, und 5C.91/2004 vom 5. August 2004 E. 5.1 in fine, in: ZBGR 86/2005 S. 315). Der Vorwurf, die Vorinstanz habe unzul�ssigerweise in das Ermessen des Regierungsrates eingegriffen, ist somit unbegr�ndet.
7.2.1.�Wie das kantonale Verwaltungsgericht festgestellt hat, enth�lt das Geb�ude Nr. 82 auf der Liegenschaft "A.________strasse ..." insgesamt f�nf Massager�ume, drei Aufenthaltsr�ume und drei weitere R�ume nebst K�che und Duschen/WCs. Es ist unbestritten, dass in diesen R�umlichkeiten mehr als nur drei Personen gleichzeitig arbeiten k�nnen, was eine h�here Anzahl von Pflichtparkpl�tzen bedeute. Unter diesen Umst�nden kommt der �berpr�fbarkeit der Einhaltung des Betriebskonzepts, d.h. dass tats�chlich maximal drei Frauen zur selben Zeit arbeiten, entscheidende Bedeutung zu. Der Regierungsrat hat dazu nichts gesagt. Es muss indessen mit zumutbarem Aufwand �berpr�ft werden k�nnen, ob die geltend gemachte Nutzung, um deren Bewilligung nachgesucht wird, auch eingehalten wird, wenn eine in Bezug auf Anzahl Mitarbeiterinnen und Kunden intensivere Nutzung objektiv m�glich ist und die Gefahr des Missbrauchs besteht.
7.2.2.�Nach Auffassung der Vorinstanz ist kaum �berpr�fbar, ob tats�chlich maximal drei Damen gleichzeitig arbeiten (w�rden). Die Beschwerdef�hrerin r�gt diese Feststellung als offensichtlich falsch und aktenwidrig. Zum einen habe der Regierungsrat in seinem Entscheid darauf hingewiesen, dass aus seiner Sicht eine Auflage betreffend die Anzahl der in der Liegenschaft t�tigen Mitarbeiterinnen denkbar erscheine. Zum andern habe die Gemeinde mit ihrer Kontrolle vom 21. Oktober 2010 eine M�glichkeit einer solchen �berpr�fung aufgezeigt. Damit vermag sie indessen die Annahme der Vorinstanz, die Anzahl der Mitarbeiterinnen sei kaum �berpr�fbar, nicht als offensichtlich unrichtig darzutun. Dazu h�tte sie aufzeigen m�ssen, wie mit zumutbarem Aufwand �berpr�ft werden kann, dass sich die Betreiberin des Massagesalons (und Mieterin der Liegenschaft "A.________strasse ...") an die zu bewilligende Nutzung h�lt. Das Nichtaussch�pfen der maximal m�glichen Nutzung stellt gleichsam eine negative Tatsache dar (vgl. BGE 119 II 305 E. 1b/aa S. 305 f.). Die Auffassung der Beschwerdef�hrerin, dass die Einhaltung des Betriebskonzepts (maximal drei Frauen arbeiten gleichzeitig) sich nicht mehr oder minder gut �berpr�fen lasse als die Tatsache, ob als Wohnraum bewilligte R�ume als Massagesalon genutzt w�rden, kann nicht geteilt werden.
Nach dem Gesagten stellt es im Ergebnis keine willk�rliche Anwendung der einschl�gigen kantonalen baurechtlichen Bestimmungen dar, dass das kantonale Verwaltungsgericht zur Ermittlung der Anzahl Pflichtparkpl�tze im Falle der Bewilligung der Umnutzung der Wohnungen im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss der Liegenschaft "A.________strasse ..." von den Nutzungsm�glichkeiten, welche der Betrieb objektiv betrachtet er�ffnet, ausgegangen ist und eine angeblich weniger weit gehende Nutzung verneint hat.
Gem�ss Berechnung des kantonalen Verwaltungsgerichts ergibt sich nach der VSS-Norm SN 640 290 ein Pflichtbedarf von neun (Gruppe 2 [�brige Dienstleistungsbetriebe]) bzw. zehn (Gruppe 1 [Kundenintensive Dienstleistungsbetriebe]) Parkpl�tzen, wenn einzig auf die Gesamtfl�che des Geb�udes Nr. 82 in der Liegenschaft "A.________strasse ..." von 337 m2 und die Fl�che pro Arbeitsplatz von 35 m2 bzw. 25 m2 abgestellt wird. Die Gemeinde hatte auf einen Bedarf von acht Parkpl�tzen abgestellt. Die Vorinstanz hat diese Beurteilung als vertretbar bezeichnet mit Blick darauf, dass f�nf Massager�ume betrieben werden sollen, die Beschwerdef�hrerin mit dem Baugesuch ebenfalls von einem Bedarf von acht Parkpl�tzen (f�r die gesamte Liegenschaft) ausgegangen sei und sogar bereits vier Parkpl�tze auf einer anderen Parzelle hinzugemietet habe. Der Entscheid liege innerhalb des der Gemeinde zukommenden Ermessensspielraums. Es bestehe deshalb kein Anlass, korrigierend einzugreifen. Eine Reduktion des Grenzbedarfs aufgrund der Erschliessung durch den �ffentlichen Verkehr werde zu Recht nicht geltend gemacht.
8.1.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt, die Annahme von acht Pflichtparkpl�tzen stelle offensichtlich einen Ermessensmissbrauch und damit eine Rechtsverletzung dar. Den Ausf�hrungen im angefochtenen Entscheid k�nne nirgends entnommen werden, dass tats�chlich mehr als f�nf Arbeitspl�tze theoretisch gleichzeitig betrieben werden k�nnten. F�nf Arbeitspl�tze w�rden gem�ss der VSS-Norm SN 640 290 maximal f�nf Pflichtparkpl�tze ergeben. Weiter habe das kantonale Verwaltungsgericht die gute Anbindung an den �ffentlichen Verkehr sowie die M�glichkeiten, andere Parkfl�chen zu benutzen, unber�cksichtigt gelassen. Diese Vorbringen sind nicht stichhaltig.
Die Gemeinde nahm im Entscheid vom 22. M�rz 2010 keine eigene Berechnung des Bedarfs an Parkpl�tzen f�r die (gesamte) Liegenschaft "A.________strasse ..." vor, sondern stellte auf die diesbez�glichen Angaben der Beschwerdef�hrerin ab. Diese hatte (durch ihren Architekten) im Autoabstellplatz-Nachweis vom 9. Oktober 2009 in Anwendung der VSS-Norm 640 290 acht Parkpl�tze ermittelt, was sie in ihrer Stellungnahme vom 1. Dezember 2009 zur Einsprache der Beschwerdegegnerin best�tigte. Es kommt dazu, dass sie - wenige Tage - vor Einreichung des Baugesuchs auf der Parzelle Nr. 971 vier Parkpl�tze zu den bereits vorhandenen eigenen hinzugemietet hatte. Was sie im vorliegenden Zusammenhang zur Begr�ndung dieses Verhaltens vorbringt, �berzeugt nicht. Niemand mietet Parkpl�tze, wenn er selbst der Meinung ist, diese seien gar nicht n�tig. Unbehelflich ist auch der Einwand der Beschwerdef�hrerin, es st�nde ihr (sogar) frei, das Projekt bzw. die konkrete Nutzung im Laufe des Baubewilligungsverfahrens zu �ndern und anzupassen. Das erstmals im Verfahren vor dem Regierungsrat erw�hnte Betriebskonzept, wonach maximal drei Frauen gleichzeitig arbeiten w�rden, ist nicht von Relevanz (vorne E. 7.2.2). Unter den gegebenen Umst�nden jedenfalls durfte das kantonale Verwaltungsgericht willk�rfrei davon ausgehen, dass f�r den Betrieb des Massagesalons, umfassend f�nf Massager�ume, drei Aufenthaltsr�ume und drei weitere R�ume nebst K�che und Duschen/ WCs (vorne E. 7.2.1), ein Bedarf von acht Parkpl�tzen ausgewiesen ist, ohne sich abschliessend zur Anzahl Arbeitspl�tze zu �ussern bzw. wie viele Frauen gleichzeitig arbeiten werden.
8.2.�Zutreffend ist sodann, dass nach � 56 Abs. 1 Satz 2 BauG bei der Ermittlung der notwendigen Anzahl Parkpl�tze auch die Erschliessung durch �ffentliche Verkehrsmittel sowie die M�glichkeiten, andere Parkfl�chen zu benutzen, zu ber�cksichtigen sind. Gem�ss der VSS-Norm SN 640 290 ist bei guter Anbindung an den �ffentlichen Verkehr ein Abzug vom Grenzbedarf von bis zu 30 % vorzunehmen. Der Regierungsrat hatte eine solche Reduktion abgelehnt, haupts�chlich weil w�hrend der Hauptbesuchszeiten des Massagesalons in den Nacht- bzw. fr�hen Morgenstunden die Benutzung des Busses g�nzlich ausgeschlossen sei. Zudem sei nach der einschl�gigen VSS-Norm nur die Hauptverkehrszeit zwischen 06.00 und 20.00 Uhr massgeblich (vgl. E. 3b/cc des regierungsr�tlichen Entscheids vom 19. Oktober 2011). Die Beschwerdef�hrerin focht diese Erw�gungen nicht an. Vor Bundesgericht bestreitet sie zwar das Bestehen einer Hauptbetriebszeit (ab 20.00 Uhr sowie Freitag- und Samstagabend), sie bringt aber nichts vor, was die (implizite) Annahme des kantonalen Verwaltungsgerichts zu ersch�ttern verm�chte, dass vor allem in den Abend- und Nachtstunden der Massagesalon aufgesucht wird (vorne E. 7.1). Abgesehen davon r�gt sie bloss, dass �berhaupt kein Abzug vom Grenzbedarf von acht Parkpl�tzen f�r die Anbindung an den �ffentlichen Verkehr vorgenommen worden sei. Selbst bei einem Abzug von 20 % erg�be sich immer noch ein Bedarf von sechs Parkpl�tzen, �ber welche sie unbestrittenermassen nicht verf�gt. Aufgrund des Dienstbarkeitsvertrages vom 11. Mai 1979 u.a. betreffend ein Kurzparkierungsrecht w�hrend den Laden�ffnungszeiten zu Gunsten Parzelle Nr. 928 und zu Lasten Parzelle Nr. 929 k�nnte im �brigen nach den �berzeugenden Darlegungen der Vorinstanz h�chstens ein zus�tzlicher Parkplatz angerechnet werden. Schliesslich kann aus � 56 Abs. 1 Satz 2 BauG, wonach bei der Ermittlung der notwendigen Parkpl�tze auch die M�glichkeiten, andere Parkfl�chen zu benutzen, zu ber�cksichtigen sind, nicht auf eine diesbez�gliche voraussetzungslose Abkl�rungspflicht der Baubewilligungsbeh�rde geschlossen werden. Vielmehr w�re es Sache der Beschwerdef�hrerin gewesen, solche dauernden Gelegenheiten zu benennen. Das hat sie nicht getan. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r liegt nicht vor.
Zusammenfassend stellt es keine bundesrechtswidrige, insbesondere keine willk�rliche Anwendung der einschl�gigen kantonalen Vorschriften betreffend die Parkplatzerstellungspflicht dar, dass das kantonale Verwaltungsgericht den Nachweis f�r eine gen�gende Anzahl (acht) Parkpl�tze, deren dauernde und ausschliessliche Verf�gbarkeit zu Gunsten der Liegenschaft "A.________strasse ..." w�hrend den �ffnungszeiten des Massagesalons rechtlich sicher gestellt ist, nicht als erbracht erachtet hat.
Gem�ss � 55 Abs. 3 BauG (in der bis 31. Dezember 2009 geltenden Fassung) befreit der Gemeinderat von der Pflicht zur Erstellung von Abstellpl�tzen ganz oder teilweise, u.a. wenn der Aufwand unzumutbar w�re (lit. b). Wer von der Erstellung von Abstellpl�tzen befreit ist, hat der Gemeinde in der Regel eine Ersatzabgabe zu entrichten (� 58 Abs. 1 und 2 BauG).
9.1.�Nach Auffassung des kantonalen Verwaltungsgerichts kann sich die Beschwerdef�hrerin nicht auf � 55 Abs. 3 lit. b BauG berufen. Es treffe zwar zu, dass es ihr nicht m�glich sei, weitere Parkpl�tze auf der Parzelle Nr. 928 zu erstellen. Dass sie die erforderliche Anzahl Parkpl�tze nicht aufzuweisen verm�ge, liege jedoch einzig daran, dass die von ihr beantragte Nutzungs�nderung einen Mehrverkehr und damit einen h�heren Bedarf an Parkpl�tzen zur Folge habe (unter Hinweis auf AGVE 1997 S. 320 E. 2c/bb). Bei einer anderen Nutzung der Liegenschaft w�re die Anzahl der zur Verf�gung stehenden Parkpl�tze durchaus gen�gend. Die zur Zeit vorhandene Parkplatzanzahl schr�nke die Nutzungsm�glichkeiten auch nicht in einem solchen Ausmasse ein, dass der vorliegende Sachverhalt einer Sonderbehandlung bed�rfte. Die von ihr geltend gemachte Unzumutbarkeit im Sinne von � 55 Abs. 3 lit. b BauG habe sie mithin selbst verursacht.
Die Beschwerdef�hrerin wirft dem kantonalen Verwaltungsgericht sinngem�ss eine unhaltbare, willk�rlich Auslegung von � 55 Abs. 3 lit. b und � 58 Abs. 2 BauG vor.
9.2.�Unter welchen Voraussetzungen auf einen Befreiungstatbestand wegen unzumutbarem Erstellungsaufwand zu schliessen ist, f�hrt das kantonale Recht nicht n�her aus. Das Verwaltungsgericht und die Gemeinde gehen im Gegensatz zur Beschwerdef�hrerin davon aus, dass ein Anspruch auf Befreiung von der Parkplatzerstellungspflicht nicht in jedem Fall besteht, wenn die Bereitstellung von Parkierm�glichkeiten f�r ein bestimmtes Bauvorhaben einen unverh�ltnism�ssig hohen Aufwand verursacht oder sogar �berhaupt unm�glich ist. Sie interpretieren die Befreiungsnorm so, dass die Gemeinde eine Ausnahme nach � 55 Abs. 3 lit. b BauG verweigern darf, wenn eine vern�nftige und rentable zonenkonforme Nutzung eines Baugrundst�cks ohne Beanspruchung einer Ausnahme m�glich ist bzw. - wie hier - bestand und weitergef�hrt bzw. wieder aufgenommen werden kann. Nach dieser Betrachtungsweise darf die Befreiungsnorm demnach nicht einzig zur Erzielung einer m�glichst eintr�glichen Nutzung in Anspruch genommen werden, sondern nur dann, wenn auch eine �bliche zonengem�sse Nutzung des Baugrundes mit unzumutbar hohem Aufwand f�r die Bereitstellung der hierzu erforderlichen Abstellpl�tze verbunden ist. Dieses Verst�ndnis der Bestimmung ergibt sich zwar nicht unmittelbar aus ihrem Wortlaut und ist auch nicht das einzig m�gliche. Es l�sst sich jedoch mit vern�nftigen, sachbezogenen Argumenten begr�nden und ist deshalb keineswegs unhaltbar oder unverh�ltnism�ssig. F�r die Auslegung der kantonalen Beh�rden spricht insbesondere die �berlegung, dass die privaten Grundeigent�mer nicht gegen den Willen der Gemeinde als Planungstr�gerin eine h�chstm�gliche Nutzung ihrer Liegenschaften unter Ausklammerung des damit verbundenen Parkraumbedarfs durchsetzen und der Gemeinde die L�sung der diesbez�glichen Aufgaben und Probleme �berantworten k�nnen sollen. Auch die Frage nach ihrem Sinn und Zweck vermag die Anwendung der Befreiungsnorm durch die kantonalen Beh�rden zu st�tzen. Nach allgemeinem Verst�ndnis sollen Ausnahmen dazu dienen, besonderen Verh�ltnissen Rechnung zu tragen und nicht bloss zur Optimierung der Rendite beansprucht werden k�nnen. Die Verweigerung der Befreiung von der Parkplatzerstellungspflicht durch die Gemeinde und das Verwaltungsgericht h�lt der Willk�rpr�fung durch das Bundesgericht daher stand. Die Berufung auf das Verh�ltnism�ssigkeitsprinzip hilft der Beschwerdef�hrerin in diesem Zusammenhang nicht weiter, weil diesem Grundsatz im Rahmen der Anwendung kantonalen Rechts keine �ber das Willk�rverbot hinaus gehende Tragweite zukommt (BGE 134 I 153 E. 4 S. 156 ff.).
Eine uneinheitliche oder rechtsungleich gehandhabte Bewilligungspraxis hat die Beschwerdef�hrerin nicht dargelegt, weshalb sich weitere Ausf�hrungen unter diesem Blickwinkel er�brigen. F�llt eine Befreiung nach willk�rfreier Anwendung von � 55 Abs. 3 lit. b BauG ausser Betracht, so verf�ngt schliesslich auch der Einwand willk�rlicher Auslegung von � 58 Abs. 2 BauG nicht, weil ohne Entbindung von der Parkplatzerstellungspflicht ohnehin keine Ersatzabgabepflicht besteht. Die Beschwerden erweisen sich in diesem Punkt ebenfalls als unbegr�ndet.
10.�Nach dem Ausgef�hrten sind die Beschwerden abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdef�hrerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Sie hat der Beschwerdegegnerin im Verfahren 1C_3/2013 eine Parteientsch�digung auszurichten (Art. 68 Abs. 2 BGG). Die ebenfalls anwaltlich vertretene Gemeinde Rothrist hat indessen keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 68 Abs. 3 BGG; BGE 134 II 117 E. 7).
Die Verfahren 1C_3/2013 und 1C_19/2013 werden vereinigt.
Die Beschwerdef�hrerin hat der Beschwerdegegnerin Y.________ AG eine Parteientsch�digung von Fr. 3'000.-- auszurichten.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Regierungsrat des Kantons Aargau und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 24
 Art. 71
 BGE 
 Art. 97
 Art. 26
 BGE 
 Art. 110
in fine
 BGE 
 BGE