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Timestamp: 2019-07-18 07:23:57+00:00

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BGH Schadenersatz Kosten Schliessanlage
Schadensersatzpflicht des Mieters bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels - VIII ZR 205/13 -
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in einer Entscheidung vom März 2014 mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt.
Der Beklagte (Mieter) mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers (Vermieters). In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist vermerkt, dass dem Beklagten (Mieter) zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31. Mai 2010. Der Beklagte (Mieter) gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger (Vermieter) die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Beklagte (Mieter) den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger (Vermieter) die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger (Vermieter) hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht.
Der Kläger (Vermieter) begehrt vom Beklagten (Mieter) unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten (Mieters) zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte (Mieter) habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger (Vermieter) sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB* könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten (Mieters) hatte Erfolg. Der zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlt es hier.
BGH, Urteil vom 5. März 2014
 VIII ZR 205/13 
Mitteilung der Pressestelle des BGH Nr. 42/2014
Der Beklagte mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers (Vermieters) in N. . In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll vom 28. Februar 2010 ist vermerkt, dass dem Mieter zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich nach drei Monaten zum 31. Mai 2010. Der Beklagte (Mieter) gab einen Wohnungsschlüssel zurück und bestritt, einen zweiten erhalten zu haben. Nachdem die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Kläger (Vermieter) darüber in Kenntnis gesetzt worden war, dass der Beklagte (Mieter) nicht in der Lage ist, den Verbleib des (zweiten) Wohnungsschlüssels darzulegen, verlangte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger (Vermieter) die Zahlung von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage und fügte einen Kostenvoranschlag in gleicher Höhe bei. Sie kündigte in dem Schreiben an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang in Auftrag zu geben. Der Kläger (Vermieter) hat den Betrag bislang nicht gezahlt; auch wurde die Schließanlage bisher nicht ausgetauscht.
Der Kläger (Vermieter) hat den Beklagten (Mieter) - unter Abzug von dessen Kautionsguthaben in Höhe von 500 € - auf Zahlung von Schadensersatz an die Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten (Mieters) zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte (Mieter) die vollständige Abweisung der Klage.
Der Kläger (Vermieter) habe Anspruch auf Schadensersatz aus § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 2, § 257 BGB, weil der Beklagte (Mieter) durch die Nichtrückgabe eines ihm vom Kläger (Vermieter) überlassenen Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht (§ 241 Abs. 2, § 546 Abs. 1 BGB) verletzt habe, die sich auch auf mitvermietetes Zubehör der Mietsache erstrecke; hierzu gehöre auch der vom Kläger (Vermieter) vermisste Schlüssel. An der Beweiswürdigung des Amtsgerichts, nach der aufgrund des Übergabeprotokolls sowie der Aussagen der hierzu vernommenen Zeugen feststehe, dass der Beklagte (Mieter) zwei Wohnungsschlüssel erhalten habe, bestünden keine Zweifel. Dass der Beklagte (Mieter) dem Kläger (Vermieter) nur einen Wohnungsschlüssel zurückgegeben habe, sei zwischen den Parteien unstreitig. Umstände, welche die gesetzliche Verschuldensvermutung widerlegten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), seien weder vorgetragen noch ersichtlich.
Dem Kläger (Vermieter) sei in Gestalt der Inanspruchnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, der gegenüber der Beklagte (Mieter) Erfüllungsgehilfe im Rahmen der den Kläger (Vermieter) als Miteigentümer treffenden Schutzpflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums sei (§§ 241 Abs. 2, 278 BGB), auch ein Schaden entstanden. Diese Verbindlichkeit umfasse über die Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels hinaus auch die Kosten der Erneuerung der Schließanlage in dem von dem gerichtlichen Sachverständigen für erforderlich gehaltenen Umfang.
Sei wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so könne der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen (§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB). Die der Vorenthaltung des fehlenden Schlüssels innewohnende Substanzverletzung beschränke sich nicht allein auf diesen Schlüssel und der geschuldete Schadensersatz damit nicht auf den verhältnismäßig geringfügigen Betrag für das Nachmachen dieses Schlüssels. Vielmehr habe der Beklagte (Mieter) auch in die substantielle Funktionalität der Gesamtheit der Sache "Schließanlage" eingegriffen. Denn diese sei dadurch, dass der Verbleib des fehlenden Schlüssels ungeklärt bleibe, in ihrer Funktion beeinträchtigt. Die durch den unbekannt verbliebenen Schlüssel begründete Missbrauchsgefahr verletze nicht nur das Eigentum an dem Schlüssel selbst, sondern die Sachgesamtheit Schließanlage für das Gesamtgebäude.
II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Der Kläger (Vermieter) ist nicht verpflichtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft fiktive Kosten eines noch nicht vorgenommenen Austauschs der Schließanlage zu erstatten; die auf Freistellung von diesem Anspruch gerichtete Klage ist daher unbegründet.
1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der Beklagte (Mieter) seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat (§ 241 Abs. 2 BGB; vgl. KG, NJW-RR 2008, 1245; Flatow, NZM 2011, 660, 661; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 262a; Schmid, MDR 2010, 1367, 1369) und daher dem Kläger (Vermieter) gegenüber - grundsätzlich - zum Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 546 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet ist. Vom Verschuldensvorwurf hat sich der Beklagte (Mieter) nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht entlastet (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er hat zum Verbleib des Schlüssels nichts vorgetragen.
2. Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend angenommen, dass der Kläger (Vermieter) als Schadensersatz vom Beklagten (Mieter) Freistellung (Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft) verlangen kann, soweit er wegen des abhanden gekommenen Schlüssels seinerseits Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist. Es hat aber verkannt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zusteht, weil die Schließanlage nicht ausgetauscht worden ist.
b) Diese Schutz- und Obhutspflicht erstreckt sich - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2004, 1310; Schmid, aaO S. 1368). Denn zwischen den Wohnungseigentümern besteht eine Schutz- und Obhutspflicht hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenstände (§ 14 Nr. 1 WEG, § 241 Abs. 2 BGB). Zu dieser Schließanlage gehören auch die hierfür gefertigten Schlüssel. Daher ist der Kläger (Vermieter) als Miteigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in gleicher Weise zur Obhut über die ihm ausgehändigten Schlüssel der Schließanlage verpflichtet wie der Beklagte (Mieter) im Rahmen des Mietverhältnisses gegenüber dem Kläger (Vermieter). Da dem Kläger (Vermieter) das Verschulden des Beklagten (Mieters) nach § 278 BGB zuzurechnen ist, haftet er gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für den durch den Verlust eines dem Beklagten (Mieter ausgehändigten Schlüssels entstandenen Schaden.
c) Schließlich ist dem Berufungsgericht auch darin beizupflichten, dass der Verlust des Wohnungsschlüssels einer Schließanlage aus Sicherheitsgründen den Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich machen kann, falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 546 BGB Rn. 35 mwN; Flatow, aaO; Ruthe, NZM 2000, 365; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 546 Rn. 6; Schmid, aaO; KG, aaO S. 1246; LG Berlin, ZMR 2000, 535, 536; LG Münster, WuM 1989, 508; LG Mannheim, WuM 1977, 121).
d) Jedoch hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Kläger (Vermieter) keinen Anspruch auf Zahlung des für den Austausch der Schließanlage erforderlichen Geldbetrages. Zwar kann ein Geschädigter den für die Beseitigung eines Sachschadens erforderlichen Aufwand im Hinblick auf § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich auch fiktiv abrechnen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 23. März 1976 - VI ZR 41/74, BGHZ 66, 239, 241 [zur Beschädigung eines Kfz]). Dies setzt aber voraus, dass ein erstattungsfähiger Vermögensschaden entstanden ist. Hieran fehlt es im Streitfall.
cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. Eine Sache oder Sachgesamtheit ist nur dann beschädigt, wenn ihre Sachsubstanz verletzt ist (Staudinger/Schiemann, BGB, Neubearb. 2005, § 249 Rn. 218; Münch- KommBGB/Oetker, 6. Aufl., § 249 Rn. 424, jeweils mwN). Der Verlust eines Schlüssels führt aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer - über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen Schlüssels hinausgehende - Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage.
III. Da die Revision begründet ist, ist das angefochtene Urteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil keine weiteren Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). Die Klage ist abzuweisen, weil dem Kläger (Vermieter) der geltend gemachte Anspruch, wie ausgeführt, nicht zusteht.

References: § 249
 BGH 
 § 280
 § 249
 § 257
 § 546
 § 280
 § 535
 § 546
 § 241
 § 241
 § 278
 § 546
 § 546
 § 249
 § 249
 § 249