Source: https://www.prawo-budowlane.info/najem_a_pozwolenie_na_uzytkowanie,59,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2020-05-27 07:02:36+00:00

Document:
Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-02-10
Co do zasady oczywiście przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego można dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Jak stanowi art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego, w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.
W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w tym zakresie wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.
Aczkolwiek Pana pytanie stricte dotyczy najmu i ewentualnych skutków związanych z najmem lokalu bez pozwolenia na jego użytkowanie.
Wyjaśniam zatem, że zgodnie z treścią art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Tak więc lokal oczywiście winien mieć m.in. wydane pozwolenie nas użytkowanie, bo de facto od te pory można go w ogóle zamieszkiwać.
Oczywiście jest to założenie teoretyczne, bo w praktyce bywa różnie.
Jak się jednak przyjmuje w orzecznictwie, strony mogą się umówić inaczej, niż stanowi przepis. Przykładem może tu być wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r., wydany w sprawie o sygn. akt I ACa 1254/13, w którym sąd wyraźnie powiedział, że „kodeksowe przepisy o najmie, w tym art. 662–664 k.c., mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron”.
Tak więc teoretycznie może się Pan umówić z najemcą, że przedmiotem najmu nie jest rzecz zdatna do umówionego użytku, jakkolwiek absurdalnie to brzmi, tyle że jest to de facto uzależnione od umowy stron.
Dlatego w umowie najmu w części opisującej lokal proszę zawrzeć wyraźne zastrzeżenie, że w stosunku do lokalu nie wydano jeszcze pozwolenia na użytkowanie, zaproponuję Panu jakiś tego rodzaju zapis poniżej:
„Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem mieszkania położonego na … piętrze … w budynku znajdującym się w … przy ul. … nr … a składającego się ........... z pokoi, kuchni, łazienki oraz …, o łącznej powierzchni … m2. Wynajmujący oświadcza, a najemca akceptuje w pełni fakt, że w stosunku do powyższego mieszkania organy budowlane nie wydały jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Najemca oświadcza, że stan prawny jest mu w pełni znany”.
Dokładne opisanie w umowie tego faktu jest bardzo ważne z uwagi na okoliczność, że brak pozwolenia na użytkowanie jest w mojej ocenie wadą lokalu, która albo uprawniałaby najemcę do rozwiązania najmu, albo do obniżenia czynszu. Podstawę do tego rodzaju działań stanowi art. 664 Kodeksu cywilnego:
Dlatego też ważne jest wyraźne wskazanie w umowie, że lokal ma wady. Proszę jeszcze dodatkowo, pomimo brzmienia § 3, dodać w umowie zapis, że „najemcy nie przysługują uprawnienia przewidziane art. 664 Kodeksu cywilnego”.
Oczywiście nie mogę Panu napisać „proszę lokal wynająć ale według obowiązującego prawa”, w mojej ocenie bardziej można się obawiać jakichś sankcji administracyjnych niż cywilnych z tytułu umowy najmu.
Przed 25 laty mój teść rozpoczął budowę domu jednorodzinnego podpiwniczonego z poddaszem użytkowym na podstawie wydanego pozwolenia na budowę....

References: art. 57
 art. 54
 art. 59
 art. 662
 art. 662
 art. 664
 art. 664