Source: http://www.scip2pregio.it/Lettere%20Inps%2011.02.2010.htm
Timestamp: 2018-10-16 09:42:54+00:00

Document:
Coordinatore nazionale inquilini dei "cosiddetti" immobili di pregio
Napoli, 23 dicembre 2015
Egregio Prof. Tito Michele Boeri
è ormai evidente che l'Inps (a differenza dell'Inail) non intende vendere alcun immobile appartenente alla sfera del suo patrimonio nè tanto meno quelli classificati "di pregio" dove esiste un contenzioso giudiziario in corso.
Lei stesso, il 15 dicembre, ha dichiarato alla Camera che preferirebbe trasferire tutto il patrimonio immobiliare dell'istituto al fondo della Invimit Sgr.
Mi rendo conto che per lei questa sarebbe la soluzione più semplice tuttavia, finchè permangono le attuali norme, gli immobili residenziali non posso essere toccati e anzi andrebbero trasferiti alle migliaia di inquilini che ci abitano.
Le ricordo che questi inquilini sono in attesa di acquistare la loro prima casa da circa 20 anni essendo beneficiari di un vero e proprio diritto di opzione all'acquisto dei rispettivi appartamenti sancito dalla legge e che fin'ora l'Inps non gli ha consentito di esercitare.
Sarebbe dunque azzardato non tenerne conto continuando a non vendere le case!
Anche perchè dovrebbe spiegare come mai nel frattempo l'Inps stipula contratti milionari con società di gestione del patrimonio (vedi Romeo) per chiedere agli stessi inquilini somme di danaro che giustifica sotto forma di "indennità di occupazione" e che finiscono solo in minima parte nelle casse dell'istituto per gli enormi costi della gestione stessa.
Pertanto, nella sua qualità di Presidente protempore e legale rappresentante dell'Inps, la invito a riflettere su questo tema.
Al neo designato Presidente dell'Inps
Oggetto: la vendita degli immobili residenziali Inps
Illustre Prof. Boeri,
desidero affidare alla Sua cortese attenzione la questione del blocco delle vendite dei beni immobili dell'Inps, in atto dopo la chiusura della settennale cartolarizzazione, blocco che comporta lesione agli interessi legittimi di migliaia di famiglie, produce disparità di trattamento tra inquilini e contribuisce ad aggravare i già disastrati conti pubblici italiani.
La mia speranza è che anche su questa questione, e non solo sulle pensioni, venga ristabilita un pò di equità.
Da circa 15 anni seguo la vicenda della dismissione dei beni immobili degli enti previdenziali pubblici, come coordinatore delle attività di tutela degli inquilini titolari del diritto di opzione e di prelazione essendo promotore del sito http://www.scip2pregio.it/ e coordinatore del Comitato Nazionale.
La vicenda inizia, quando il Governo Dini vara il Decreto Legislativo n. 104 del 16 febbraio 1996 per vendere tutto il patrimonio immobiliare residenziale degli enti previdenziali agli inquilini, entro 5 anni, stabilendo che il prezzo di vendita degli appartamenti è pari alla rendita catastale per 100.
Sarebbe bastato applicare questa semplice norma per incassare subito 12,5 miliardi di euro e invece, a maggio 1997, l'allora Ministro del Lavoro, Prof. Tiziano Treu, dà disposizione agli enti di vendere gli alloggi al valore di mercato al netto di una riduzione del 30%, decidendo di adottare, anche per gli enti previdenziali, le norme che la Finanziaria 97 aveva in realtà introdotto, solo per le “altre amministrazioni” pubbliche (art. 3, c. 109 della legge n. 662 del 23 dicembre 1996).
Abbandonando il criterio del valore catastale si rinuncia così a conseguire un immediato e consistente beneficio per le casse degli enti e, nel frattempo, si determina il rallentamento, se non il blocco, delle vendite dovendosi avviare tutto il complesso lavoro di valutazione degli immobili.
Nel 2001, partono le alchimie finanziarie e, con la motivazione di velocizzare le vendite, 90.392 unità immobiliari di proprietà degli enti vengono cartolarizzate attraverso le due famose operazioni SCIP 1 e SCIP 2, volute dal Prof. Tremonti con il decreto legge n. 351 del 25 settembre 2001 convertito in legge n. 410 del 23 novembre 2001, per essere trasferite alla società veicolo S.C.I.P. S.r.l.
Tralasciando gli aspetti finanziari delle cartolarizzazioni immobiliari, su cui anche lei in passato ha nutrito qualche dubbio e che sono stati ampiamente fallimentari come poi ho documentato nel mio libro Scippopoli, và comunque considerato che, attraverso la S.C.I.P. Srl, si è alienato ai conduttori il 90% del patrimonio abitativo cartolarizzato.
Pertanto, secondo le regole della legge 410/2001, gli appartamenti sono stati venduti ai conduttori ad un prezzo uguale all'importo stimato dall'Agenzia del Territorio al netto di una riduzione del 30% e di un ulteriore sconto variabile dal 10 al 15 per cento in relazione al numero di acquirenti del fabbricato.
Inoltre, se l'inquilino aveva manifestato la volontà di acquistare entro il 31 ottobre 2001, inviando una semplice raccomandata all’ente, il prezzo dell’appartamento veniva riparametrato all’anno 2001 subendo un’ulteriore riduzione in base ai coefficienti di abbattimento previsti dal decreto legge n. 41 del 23 febbraio 2004 convertito, in legge n. 104 del 23 aprile 2004, relativi alle diverse città.
Solo una minoranza di inquilini, i cui immobili sono stati classificati "di pregio" (perché situati in zone centrali delle città e non per le loro caratteristiche costruttive), sono stati esclusi dalle suddette regole e i loro appartamenti non hanno beneficiato di alcuna riduzione rispetto al valore di mercato), pur essendo locati e spesso in condizioni di cattivo stato manutentivo.
Con gli immobili "cosiddetti di pregio" si è quindi cercato di far cassa puntando a realizzare il più probabile prezzo di scambio degli stessi come se fossero sul libero mercato, senza considerare che erano locati, andavano venduti agli inquilini e spesso si trovavano in condizioni di cattivo stato manutentivo.
Tale discriminazione, anche per i numerosi profili di illegittimità che ne hanno caratterizzato la specifica normativa, come lei stesso nel 2002 aveva previsto, ha generato numerosi contenziosi giudiziari, tutt'ora in corso, non avendo trovato applicazione nemmeno la regola generale di mercato, secondo la quale il prezzo di una casa occupata è in ogni caso inferiore rispetto a quello della stessa casa libera, indipendentemente dal tipo di immobile o dal maggior valore dello stesso.
Nel contenzioso gli inquilini sostengono che, avendo manifestato la volontà di acquisto dei rispettivi appartamenti a partire dal 1997 e comunque entro il 31 ottobre 2001, hanno maturato il diritto ad acquistarli ai valori correnti di mercato del 2001, come ha stabilito il decreto legge n. 41 del 2004 e confermato la sentenza della Cassazione n. 21596/2013 che ha visto soccombere l'Inps.
Dopo il clamoroso fallimento delle cartolarizzazioni, il Governo, con l'art. 43-bis della legge n. 14 del 2009, ha nuovamente ritrasferito all'Inps e agli altri enti originari proprietari, il patrimonio immobiliare residuo (circa 27.122 unità per un valore di 2,4 miliardi di euro), ma ha disposto, contemporaneamente, la continuazione delle vendite garantendo, la salvaguardia dei diritti degli inquilini con l'obbligo per gli Enti di promuovere inoltre la definizione del contenzioso immobiliare esistente, privilegiando soluzioni transattive.
Si era fatta strada l'idea di trovare un punto di convergenza in base agli specifici interessi, obiettivi e condizioni di entrambe le Parti coinvolte nella transazione (Enti e inquilini).
Invece, forte della sua esperienza in Idea Fimit Sgr, Mastrapasqua, decide invece di costituire un Suo "Fondo immobiliare chiuso di tipo privato" (determinazione n. 109 del 25 giugno 2009) al fine di devolvere al medesimo anche gli immobili residenziali risultati invenduti dopo la fine delle cartolarizzazioni e, nonostante l'Agenzia del Territorio avesse completato le valutazioni degli immobili sin dal 2003, l'Inps non ha più inviato le offerte in opzione degli appartamenti ai conduttori nè tantomeno alcuna comunicazione di vendita degli stessi.
Allora, sono intervenuti i Ministeri vigilanti con una direttiva indirizzata agli enti pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 135 del 13 giugno 2011, disponendo che, per gli immobili retrocessi agli enti a seguito della messa in liquidazione della Scip S.r.l., “occorre procedere alla loro dismissione nel rispetto delle procedure già previste favorendo soluzioni transattive che consentano di stipulare contratti di compravendita che prevedano un corrispettivo pari al valore di mercato dell’immobile, determinato a suo tempo dall’Agenzia del Territorio, con il versamento di una quota parte di tale prezzo. La corresponsione del saldo, oltre interessi e alla rivalutazione monetaria sarà legata alla risoluzione in sede giurisdizionale delle cause pendenti. In questo modo, l’Ente incasserà una parte del valore degli immobili senza rinunciare ai propri interessi che verranno tutelati nelle sedi opportune...."
A dicembre 2011, in ossequio alla suindicata direttiva, alcuni inquilini interessati dal contenzioso giudiziario citato in precedenza, hanno pagato all'Inps la parte non contestata del prezzo dei loro immobili stabilito dalla sentenza 8359/09 del Tribunale di Napoli e chiesto all'ente di stipulare i relativi contratti di compravendita.
Ciononostante, l'Inps non ha fornito spiegazioni sulla mancata stipula dei rogiti, continuando a richiedere il corrispettivo della locazione, formalizzando una situazione di stallo e rinviando a tempo indeterminato la continuazione delle vendite perché, a suo dire, si sarebbero creati una serie di dubbi interpretativi nell'applicazione della normativa.
Il comportamento dell'Inps non trova però alcuna giustificazione tanto più che l'Inail ha sempre proseguito le vendite degli immobili agli inquilini stipulando anche in applicazione della direttiva interministeriale.
L'Inps ha causato quindi gravi incertezze a migliaia di famiglie per avergli negato un diritto costituzionalmente garantito, contravvenendo alle indicazioni fornite dal Governo e dal Parlamento con le quali non è mai stato disposto il blocco delle dismissioni.
Infatti, anche il decreto legge 6 luglio 2012 n. 95, convertito in legge n. 135 del 7 agosto 2012, nel sancire in capo all'Inps l'obbligo di "prevedere" il conferimento ad un Fondo di investimento immobiliare ad apporto del proprio patrimonio immobiliare da reddito, ha chiaramente ribadito che l'obiettivo è quello di "pervenire alla completa dismissione del patrimonio, nel rispetto dei vincoli di legge ad esso applicabili".
Pertanto, non è stata certamente asseverata la scelta che Mastrapasqua aveva fatto precedentemente di conferire il patrimonio immobiliare ex cartolarizzato ad un fondo immobiliare chiuso di tipo privato, ma si è prevista semplicemente la possibilità per l’Inps di conferire il suo accresciuto patrimonio da reddito (a seguito della incorporazione degli altri enti previdenziali), in una Società di Gestione del Risparmio pubblica.
Infatti, il successivo decreto Ministeriale del 5 febbraio 2014 (G.U. n. 65 del 19 marzo 2014), nell’autorizzare il conferimento del patrimonio immobiliare Inps ad un fondo immobiliare della società pubblica “Inv.Im.It” Sgr di proprietà del Ministero dell’economia e delle finanze, riferendosi all'art. 4 della legge n. 410 del 2001, ha di fatto escluso gli immobili residenziali dal conferimento ai fondi immobiliari in quanto il comma 1, dell’art 4 cita testualmente: il Ministero dell’economia e delle finanze è autorizzato a promuovere la costituzione di uno o più fondi comuni di investimento immobiliare, conferendo beni immobili a uso diverso da quello residenziale...
Infine, l'Art. 20, comma 4 del decreto legge "Sblocca Italia" (decreto legge 12 settembre 2014, n. 133 coordinato con la legge di conversione 11 novembre 2014, n. 164), ha stabilito che le tutele e le garanzie per gli inquilini previste dalla legge n. 410 del 2001 si applicano anche in caso di conferimento degli immobili Inps ai fondi immobiliari.
Il risultato di questa scandalosa pagina di mala gestio all’italiana è stato che ancora oggi, a quasi 20 anni dall'avvio delle dismissioni, agli inquilini, è stato negato l'acquisto del bene primario della vita mentre il patrimonio immobiliare dell'Inps continua a generare ingenti perdite nonchè un contenzioso tra le diverse società private che vorrebbero gestirlo.
Basta osservare che la gestione ordinaria del patrimonio da reddito dell'INPS, affidata sempre alle stesse società, tra cui la IGEI S.p.a. (in liquidazione dal 1996 e di proprietà dello stesso Inps per il 51%), ha prodotto perdite per 289,53 milioni di euro solo nel periodo 2008-2013.
Inoltre, ad oggi, non è stata ancora aggiudicata definitivamente la gara (da 44,1 milioni di euro) che l'Inps aveva indetto nel 2011 per l'affidamento dei servizi di gestione del patrimonio immobiliare ad un'unica società e questo a causa di una serie di interminabili ricorsi e controricorsi giudiziari azionati dalle varie società partecipanti alla gara (tra cui la Romeo Gestioni Spa).
Oltre all'ingente danno economico arrecato a migliaia di famiglie, costrette a continuare a pagare una indennità di occupazione (essendo ormai scaduti tutti i contratti di locazione), si è anche accresciuta la preoccupazione e l'incertezza delle stesse, non certo per colpa loro, ma per la promessa tradita da parte dell'Inps, in concomitanza oltretutto del perdurare della crisi economica che colpisce il Paese.
Adesso, dopo le dimissioni di Mastrapasqua e il periodo di commissariamento sotto la guida di Conti e Treu, mi auguro che, sotto la sua presidenza, l'Inps faccia ripartire senza indugio le vendite degli immobili ferme dal 2009 con le modalità di determinazione del prezzo, le tutele e le garanzie sociali vigenti per i conduttori, previste dall'articolo 43-bis della legge n. 14 del 2009, tutt'ora in vigore, che rinvia alla legge n. 410 del 2001.
Spero anche che Lei comprenda l'importanza di sollecitare le Istituzioni governative al fine di ottenere regole semplici e più eque per risolvere finalmente il contenzioso giudiziario dei "cosiddetti" immobili di pregio che interessa centinaia di famiglie in maggioranza costituite da anziani e pensionati, che non hanno potuto acquistare la casa in cui vivono da decenni, regole che, tra l'altro, sono state sollecitate anche dal Parlamento il 19 dicembre 2013 con la Mozione dell'On. Morassut n. 1-00011, approvata a larghissima maggioranza.
In attesa di conoscere quale sarà la strategia di vendita del patrimonio immobiliare dell'istituto a seguito delle sue decisioni, le invio i migliori auguri di buon lavoro.
Napoli, 09 gennaio 2015
A SEGUIRE TUTTE LE PRECEDENTI LETTERE INVIATE ALL'INPS
Al Commissario dell'Inps
Al Direttore Generale dell'Inps
Oggetto: Patrimonio immobiliare - vendita degli immobili residenziali Inps
Egregio Commissario, Egregio Direttore Generale,
nel corso dell'audizione del 30 ottobre scorso alla Camera dei deputati, il Dott. Nori ha affermato: "la gestione del patrimonio non è il nostro mestiere" e ha dichiarato: "il patrimonio, messo da parte quello strumentale, lo vogliamo dismettere, anche se la cosa non è semplice, chiediamo aiuto alle Istituzioni governative e al Parlamento di darci delle regole semplici per realizzare il nostro obiettivo che è quello di non occuparci più di patrimonio".
Ebbene, concordo pienamente sul fatto che l'Inps non debba più occuparsi di gestione del patrimonio immobiliare, visto che - nel periodo dal 2008 al 2013 - ha registrato perdite per circa 300 milioni di Euro.
Invece, sulle "regole" richieste dal dott. Nori, desidero fare alcune precisazioni.
L'art. 43 bis. della legge n. 14 del 2009, ha esplicitamente disposto la continuazione delle vendite secondo quanto previsto dalla legge n. 410 del 2001, garantendo, anche nella fase post cartolarizzazione, la salvaguardia delle prerogative e i diritti degli inquilini, con l'obbligo per gli Enti di promuovere inoltre la definizione del contenzioso immobiliare esistente, privilegiando soluzioni transattive.
In base a queste regole, l'Inps avrebbe dovuto proseguire le vendite agli inquilini applicando, al prezzo stabilito dall'Agenzia del Territorio una riduzione del 30% ed un ulteriore sconto variabile dal 10 al 15 % in relazione al numero di acquirenti del singolo fabbricato.
Inoltre, come stabilito la legge n. 104 del 2004, l'Inps avrebbe dovuto riparametrare all'anno 2001 il prezzo stabilito dall'Agenzia del Territorio se l'inquilino avesse inviato una semplice raccomandata chiedendo di acquistare l'appartamento entro il 31 ottobre 2001.
Solo una minoranza di inquilini, i cui immobili sono stati classificati "di pregio" (perché situati in zone centrali delle città e non per le loro caratteristiche costruttive), avrebbero dovuto essere esclusi dalle suddette regole e i loro appartamenti non beneficiare di alcuna riduzione rispetto al prezzo pieno di mercato, pur essendo spesso in condizioni di cattivo stato manutentivo.
Tale discriminazione ha generato numerosi contenziosi tuttora in corso, non avendo trovato applicazione nemmeno la regola generale di mercato, secondo la quale il prezzo di una casa occupata è in ogni caso inferiore rispetto a quello della stessa casa libera, indipendentemente dal tipo di immobile o dal maggior valore dello stesso.
In ogni caso, dal 2009, l'INPS ha bloccato qualsiasi iniziativa di vendita agli inquilini causando gravi incertezze a migliaia di famiglie per avergli negato un diritto costituzionalmente garantito e contravvenendo alle indicazioni fornite dal Governo e dal Parlamento con le quali non è mai stato disposto il blocco totale delle dismissioni.
Infatti la direttiva interministeriale del 2011 (G.U.R.I. n. 135 del 13 giugno 2011), proprio nel chiarire agli enti le linee di indirizzo sulle vendite, ha disposto che, per gli immobili retrocessi agli enti a seguito della messa in liquidazione della Scip S.r.l., “occorre procedere alla loro dismissione nel rispetto delle procedure già previste favorendo soluzioni transattive che consentano di stipulare contratti di compravendita che prevedano un corrispettivo pari al valore di mercato dell’immobile, determinato a suo tempo dall’Agenzia del Territorio, con il versamento di una quota parte di tale prezzo...."
Ebbene, alcuni inquilini hanno anche pagato all'Inps la parte non contestata del suddetto prezzo, ma questo ente, al contrario dell'Inail, continua a non stipulare i rogiti.
Anche la legge n. 95 del 2012, nel sancire in capo all'Inps l'obbligo di "prevedere" il conferimento al Fondo di investimento immobiliare ad apporto del proprio patrimonio immobiliare da reddito, ha chiaramente ribadito che l'obiettivo è quello di "pervenire alla completa dismissione del patrimonio, nel rispetto dei vincoli di legge ad esso applicabili".
Lo stesso decreto Ministeriale di marzo 2014 che autorizza il conferimento del patrimonio immobiliare Inps ad un fondo immobiliare della società Invimit Sgr di proprietà del Mef, riferendosi all'art. 4 della legge n. 410 del 2001, ha di fatto escluso gli immobili residenziali dal conferimento ai fondi immobiliari.
In ogni caso, l'articolo 20 del decreto legge "Sblocca Italia" in fase di conversione al Senato, stabilisce che le tutele e le garanzie per gli inquilini previste dalla legge n. 410 del 2001 si applicano anche in caso di conferimento degli immobili Inps ai fondi immobiliari.
Conseguentemente, l'Inps deve vendere gli immobili residenziali agli inquilini con le modalità di determinazione del prezzo, le tutele e le garanzie sociali vigenti per i conduttori, previste dall'articolo 43-bis della legge n. 14 del 2009, tutt'ora in vigore, che rinvia alla legge n. 410 del 2001.
L'unico aiuto che l'Inps può chiedere alle Istituzioni governative e parlamentari, che troverà d'accordo centinaia di famiglie in maggioranza costituite da anziani e pensionati, che non hanno potuto acquistare la casa in cui vivono da decenni, è quello finalizzato ad ottenere regole semplici e più eque per risolvere il contenzioso giudiziario dei "cosiddetti" immobili di pregio.
Nel rimanere a disposizione per ogni chiarimento invio distinti saluti.
Napoli, 04 novembre 2014
Faccio seguito alla precedente corrispondenza riferendomi inoltre alla risposta del Sottosegretario di Stato Vito De Filippo all'interrogazione dell'On. Morassut resa alla Camera nel corso della seduta n. 307 del 10 ottobre.
Premesso che il Sottosegretario ha dichiarato che:
per quanto riguarda la dismissione del patrimonio abitativo dell'INPS, la legge n. 95 del 2012 ha definitivamente sancito in capo all'Istituto previdenziale l'obbligo di prevedere il conferimento al Fondo di investimento immobiliare ad apporto del proprio patrimonio immobiliare da reddito, con l'obiettivo di perseguire una maggiore efficacia operativa ed una maggiore efficienza economica e pervenire alla completa dismissione del patrimonio, nel rispetto dei vincoli di legge ad esso applicabili;
lo stesso Inps ha precisato che tali vincoli sono quelli contenuti nell'articolo 43-bis della Legge n. 14 del 2009, tutt'ora in vigore, che rinvia espressamente alla legge n. 410 del 2001;
conseguentemente, per questi beni immobili (e, in particolare, per quelli per i quali sussistono tuttora i diritti spettanti agli aventi diritto, ai sensi del predetto articolo 43- bis), laddove non interessati dal conferimento, è confermata la prosecuzione dell'attività di dismissione del patrimonio immobiliare con le modalità di determinazione del prezzo, le tutele e le garanzie sociali vigenti per i conduttori, previste proprio dalla legge n. 410 del 2001;
in attuazione della citata legge n. 95 del 2012, il Ministero dell'economia e delle finanze ha adottato – lo scorso 5 febbraio – un decreto che ha previsto la costituzione di Fondi comuni di investimento immobiliare cui conferire o trasferire anche l'intero patrimonio immobiliare da reddito dell'INPS;
il decreto demanda, inoltre, ad un successivo accordo tra l'INPS e la Società Investimenti Immobiliari Italiani Società di Gestione del Risparmio per azioni (InvImIt Sgr Spa) le modalità di costituzione e di partecipazione, nonché le caratteristiche dei Fondi;
l'InvImIt Sgr Spa – cui sarà affidata la gestione dei costituendi Fondi – dovrà inoltre assistere i soggetti apportanti – tra cui l'INPS, per l'appunto – nell'individuazione degli immobili e dei diritti reali immobiliari da conferire o trasferire ai Fondi medesimi;
in tale quadro complessivo, il piano industriale degli interventi di integrazione 2014-2016, adottato proprio dall'INPS con determinazione commissariale dello scorso 10 aprile, ha previsto, quali azioni di valorizzazione del patrimonio immobiliare strumentale: in primo luogo, il conferimento al costituendo Fondo degli immobili di proprietà dell'Istituto, non utilizzati a fini istituzionali; in secondo luogo, l'individuazione di strategie di celere smobilizzo e vendita per quei cespiti non trasferibili al Fondo, anche attraverso il supporto dell'Agenzia del Demanio;
l'INPS, inoltre – in considerazione dell'attuale impossibilità tecnica da parte di InvImIt Sgr Spa di acquisire l'intero patrimonio dell'Istituto – ha precisato che il programma di cessione e valorizzazione dovrà avvenire necessariamente in maniera graduale;
conseguentemente, l'Istituto ha ritenuto opportuno proseguire – parallelamente alle attività di conferimento – nell'attività, attualmente in essere, di dismissione del patrimonio immobiliare residuo retrocesso in proprietà, con le modalità previste dalla più volte citata legge n. 410 del 2001;
infatti la normativa sopravvenuta sul patrimonio degli enti pubblici, nel prevedere ulteriori strumenti rispetto a quelli forniti a legislazione vigente, non preclude tuttavia l'autonoma assunzione, da parte degli enti pubblici, delle iniziative necessarie per la prosecuzione dell'attività di dismissione immobiliare;
chiedo che venga chiarito al più presto se anche gli immobili residenziali passeranno al fondo Invimit oppure se rimarranno in capo all'Inps.
In questo caso, le chiedo di riavviare immediatamente le vendite ferme ormai dal 2009 e di intervenire anche per risolvere l'annosa vicenda del contenzioso giudiziario dei "cosiddetti" immobili di pregio.
A questo proposito le ricordo che proprio l'articolo 43-bis della Legge 14 del 2009, tutt'ora in vigore, dispone che i soggetti originariamente proprietari “al fine di favorire la tutela del diritto all’abitazione… nella attuale fase di eccezionale crisi economica, promuovono la definizione del contenzioso in materia immobiliare privilegiando soluzioni transattive.....".
Inoltre la direttiva interministeriale del 2011 (G.U.R.I. n. 135 del 13 giugno 2011), ha perfino disposto che, per gli immobili retrocessi agli enti a seguito della messa in liquidazione della Scip S.r.l., “occorre procedere alla loro dismissione nel rispetto delle procedure già previste favorendo soluzioni transattive che consentano di stipulare contratti di compravendita che prevedano un corrispettivo pari al valore di mercato dell’immobile, determinato a suo tempo dall’Agenzia del Territorio, con il versamento di una quota parte di tale prezzo...."
Nel rimanere a disposizione per qualsiasi chiarimento, invio distinti saluti.
Napoli, 17 ottobre 2014
Oggetto: vendita degli immobili residenziali Inps
E' il 16 febbraio 1996, quando il Governo Dini emana il D. Lgs n. 104 con il quale gli enti previdenziali pubblici avrebbero dovuto vendere, entro 5 anni, tutto il loro patrimonio immobiliare residenziale agli inquilini. Il prezzo di vendita degli appartamenti era pari alla rendita catastale per 100. Tale norma, se applicata subito, avrebbe consentito un beneficio per le casse degli Enti in tempi strettissimi.
A maggio 1997, il Ministero del Lavoro dà invece disposizione a codesti istituti di vendere gli alloggi al prezzo di mercato al netto di una riduzione del 30%, in applicazione delle disposizioni introdotte dalla Finanziaria (art. 3 c. 109 della legge n. 662 del 1996).
In realtà, come si evince dagli atti parlamentari, la suddetta norma serviva solo a disciplinare la vendita degli immobili di altre "amministrazioni pubbliche" e non quella degli enti previdenziali pubblici la cui normativa era stata varata appena 9 mesi prima.
Il risultato è che ancora oggi migliaia di inquilini, in maggioranza anziani e pensionati, non hanno potuto acquistare la casa in cui vivono da decenni mentre il patrimonio immobiliare dell'Inps continua a generare ingenti perdite nonchè un contenzioso tra le diverse società private che vorrebbero gestirlo.
Ricordo che la gestione ordinaria del patrimonio da reddito dell'INPS, affidata sempre alle stesse società, tra cui la IGEI S.p.a. (in liquidazione dal 1996 e di proprietà dello stesso Inps per il 51%), ha fatto registrare perdite per oltre 600 milioni di euro nel periodo 2008-2013.
Inoltre, a seguito di ricorsi e controricorsi tra le varie società partecipanti, ancora non è stata aggiudicata definitivamente la gara (da 44,1 milioni di euro) che l'Inps aveva indetto nel 2011 per l'affidamento dei servizi di gestione del patrimonio immobiliare ad un'unica società.
Nel 2001, per velocizzare le vendite, gli immobili sono stati cartolarizzati attraverso la società S.C.I.P. Srl (L. 410/2001) ma, dopo l'evidente fallimento di questa operazione, il patrimonio invenduto è stato nuovamente ritrasferito all'Inps e agli altri enti originari proprietari (art. 43 bis. L. 14/2009).
La S.C.I.P. Srl ha comunque alienato ai conduttori il 90% del patrimonio abitativo cartolarizzato, al prezzo stabilito dall'Agenzia del Territorio riparametrato all'anno 2001 (se l'inquilino aveva inviato una semplice raccomandata chiedendo di acquistare), al netto di una riduzione del 30% e di un ulteriore sconto variabile dal 10 al 15 per cento in relazione al numero di acquirenti del fabbricato.
Invece, alcune centinaia di inquilini, i cui immobili nel frattempo sono stati classificati "di pregio" (perché situati in zone centrali delle città), sono rimasti esclusi da tutte le suindicate riduzioni del prezzo di vendita e, i loro appartamenti sono stati valutati a prezzo pieno di mercato, come se fossero liberi.
Tale esclusione ha determinato una ingiustificata disparità di trattamento tra inquilini, generando numerosi contenziosi tuttora in corso, non avendo trovato applicazione nemmeno la regola generale di mercato, secondo la quale il prezzo di una casa occupata è in ogni caso inferiore rispetto a quello della stessa casa libera, indipendentemente dal tipo di immobile o dal maggior valore dello stesso.
Con la legge del 2009, il legislatore ha esplicitamente disposto la continuazione della vendita del portafoglio immobiliare residuo (circa 27.122 unità immobiliari per un valore di 2,4 miliardi di euro), garantendo, anche nella fase post cartolarizzazione, la salvaguardia delle prerogative e i diritti degli inquilini, con l'obbligo per gli Enti di promuovere inoltre la definizione del contenzioso immobiliare esistente, privilegiando soluzioni transattive.
L'Inps ha invece deciso di costituire un Suo "Fondo immobiliare chiuso di tipo privato" (determinazione n. 109 del 25 giugno 2009) e di devolvere al medesimo anche gli immobili residenziali risultati invenduti dopo la fine delle cartolarizzazioni e, nonostante l'Agenzia del Territorio avesse completato le valutazioni degli immobili sin dal 2003, non ha più inviato le offerte in opzione degli appartamenti ai conduttori.
Nel contenzioso giudiziario gli inquilini sostengono che, avendo manifestato la volontà di acquisto dei rispettivi appartamenti a partire dal 1997 e comunque entro il 31 ottobre 2001, hanno maturato il diritto ad acquistarli ai valori correnti di mercato del 2001, come ha stabilito la legge n. 104 del 2004 e confermato la sentenza della Cassazione n. 21596/2013.
Tuttavia l’INPS, a differenza dell'INAIL, e senza addurre valide motivazioni, non ha nemmeno applicato la Direttiva Interministeriale del 2011 (G.U.R.I. n. 135 del 13 giugno 2011), la quale stabilisce che “occorre procedere alla vendita degli immobili favorendo soluzioni transattive che consentano di stipulare contratti di compravendita che prevedono il corrispettivo pari al valore di mercato dell’immobile, determinato a suo tempo dall’Agenzia del Territorio, con il versamento di una quota parte di tale prezzo, legando la corresponsione del saldo alla risoluzione in sede giurisdizionale delle cause pendenti".
Ebbene, l'INPS ha bloccato ogni iniziativa di vendita agli inquilini causando così un danno enorme a migliaia di famiglie e contravvenendo alle indicazioni fornite da Governo e Parlamento che non hanno mai disposto il blocco totale delle attività di dismissione da parte dell'ente nemmeno con l’art. 8, comma 2 lett. c) della legge 7 agosto 2012, n. 135, con il quale è stato stabilito che “l’INPS dovrà prevedere il conferimento al fondo di investimento immobiliare ad apporto del proprio patrimonio immobiliare da reddito, con l’obiettivo di perseguire una maggiore efficacia operativa ed una maggiore efficienza economica e pervenire alla completa dismissione del patrimonio nel rispetto dei vincoli di legge ad esso applicabili”.
La normativa suindicata ha posto semplicemente dei paletti alla determinazione dell'Inps di costituire un suo "Fondo immobiliare chiuso di tipo privato", ma non ha assolutamente disposto il blocco totale delle attività di dismissione da parte dello stesso ente il quale, anche secondo quanto ribadito dal Mef, doveva continuare la vendita agli inquilini.
L’INPS, ha invece alzato un muro ed ha addirittura formalizzato la situazione di stallo nella relazione alla Commissione Parlamentare di controllo sulle attività degli Enti del 14 marzo 2012, che sostanzialmente rinvia a tempo indeterminato la continuazione delle vendite perchè si sarebbero creati una serie di dubbi interpretativi nell'applicazione della normativa.
Il 9 dicembre scorso la Camera dei deputati ha approvato, a larga maggioranza, la mozione 1-00011 che impegna il Governo "ad assumere iniziative, nel più breve tempo possibile, per chiarire il quadro normativo che regola il processo di alienazione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, in particolare precisando che, in ogni caso, al processo di alienazione si applica la disciplina della legge 410 del 2001, con riferimento al regime delle tutele degli inquilini, al prezzo e alle garanzie, contemperando le esigenze di redditività per la finanza pubblica dei processi di alienazione con quelle sociali e, tra l'altro, ad intervenire, anche mediante precise disposizioni normative, per risolvere l'annosa vicenda del contenzioso giudiziario dei cosiddetti immobili di pregio".
Da allora c'è stata solo la previsione (contenuta nell'ultima legge di Stabilità) di definire un modesto piano straordinario di cessione di immobili pubblici e la pubblicazione in G.U. (marzo 2014) del Decreto Ministeriale che autorizza il conferimento del patrimonio immobiliare Inps ad un istituendo fondo della società per azioni Invimit SGR S.p.a., istituita dal MEF nel 2013 e che potrà gestire Fondi immobiliari di cui all'art. 33 bis del Decreto Legge n. 98/2011.
E' ormai evidente che il trascorrere del tempo sta danneggiando non solo gli inquilini (dovevano acquistare casa e invece continuano a pagare un'indennità di occupazione) ma anche lo Stato che avrebbe la possibilità di incassare soldi e invece continua a perderne dalla gestione del patrimonio Inps.
Le dimissioni di Mastrapasqua e la nomina del Commissario Conti non sono servite a modificare lo stallo delle vendite degli immobili all'Inps nè tantomeno a definire il piano di investimenti e disinvestimenti del patrimonio dell'ente.
Mi auguro pertanto che con la nomina autorevole ed accreditata del Prof. Tiziano Treu si chiarisca subito in che tempi e soprattutto a quali condizioni gli immobili saranno offerti in vendita agli inquilini.
Immagino che il Commissario Treu sappia prevedere, anche al fine di risolvere il contenzioso giudiziario dei "cosiddetti" immobili di pregio, condizioni di acquisto degli appartamenti a prezzi sostenibili per gli inquilini, stante la drammatica e perdurante crisi economica.
Napoli, 03 ottobre 2014
Prof. Pier Calo Padoan
Al Capo Segreteria Tecnica
fabrizio.pagani@tesoro.it
Al Capo Ufficio Coordinamento Legislativo
segreteria.sica@tesoro.it
legislativo.finanze@tesoro.it
Oggetto: Interpellanza sulla vendita degli immobili residenziali Inps e Inail ex cartolarizzati.
Il Dott. Mario Milone, in qualità di coordinatore nazionale degli inquilini dei "cosiddetti" immobili di pregio
il patrimonio immobiliare da reddito dell’INPS e quello degli altri Enti previdenziali interessati dalle operazioni di cartolarizzazione (SCIP 1 e SCIP 2) di cui al decreto legge 25 settembre 2001 n. 351, convertito nella legge 23 novembre 2001, n. 410, è stato ritrasferito agli Istituti originariamente proprietari per effetto dell’art. 43-bis del decreto legge 30 dicembre 2008, n. 207, convertito nella legge n. 14 del 27 febbraio 2009;
il 90 per cento del patrimonio abitativo è già stato alienato ai conduttori con le prerogative della legge 410, attraverso la SCIP S.r.l. (società cartolarizzazione immobili pubblici) prima che nel 2009 venisse messa in liquidazione e che gli enti originari proprietari subentrassero in tutti i rapporti attivi e passivi facenti capo a SCIP con l’obbligo di onorare le obbligazioni già assunte ed in essere alla data di chiusura delle due operazioni di cartolarizzazione;
con la legge del 2009 il Parlamento ha esplicitamente disposto, la continuazione della vendita del portafoglio immobiliare residuo, ritrasferito agli enti dopo la messa in liquidazione della SCIP S.r.l. (che le relazioni al Parlamento hanno quantificato in circa 27.122 unità immobiliari per un valore di 2,4 euro miliardi di euro), garantendo, anche nella fase post cartolarizzazione, la salvaguardia delle prerogative degli inquilini (titolari di specifici diritti nel processo di vendita) con obbligo agli Enti di promuovere inoltre la definizione del contenzioso immobiliare esistente privilegiando soluzioni transattive;
l'Inps, attraverso la Determinazione Commissariale n. 109 del 25 giugno 2009, ha invece deciso di costituire un Fondo Immobiliare "ad apporto privato" e di devolvere al medesimo tutto il suo patrimonio da reddito, compresi gli immobili residenziali risultati invenduti dopo la fine delle cartolarizzazioni;
l'INPS, ha ritardato l'invio delle offerte in opzione degli appartamenti a coloro che hanno manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 e che quindi hanno diritto ad acquistarli ai valori correnti di mercato del 2001 come ha stabilito il D.L. n. 41 del 23 febbraio 2004 convertito, con modificazioni, nella legge n. 104 del 23 aprile 2004 nonostante le valutazioni fossero state completate dall'Agenzia del Territorio sin dal 2003;
l’INPS, a differenza dell'INAIL, non ha nemmeno applicato la Direttiva Interministeriale del 10 febbraio 2011 e pubblicata in G.U.R.I. n. 135 del 13 giugno 2011 (direttiva Prot. 01/Gab/0012214/2.176) ove si dispone che “occorre procedere alla vendita degli immobili favorendo soluzioni transattive che consentano di stipulare contratti di compravendita che prevedono il corrispettivo pari al valore di mercato dell’immobile, determinato a suo tempo dall’Agenzia del Territorio, con il versamento
di una quota parte di tale prezzo, legando la corresponsione del saldo alla risoluzione in sede giurisdizionale delle cause pendenti";
l'INPS non ha assunto alcuna iniziativa di vendita agli inquilini, causando un danno enorme a migliaia di famiglie, anche dopo aver incorporato il patrimonio immobiliare dell’INPDAI, INPDAP, ENPALS e IPOST malgrado questi enti stessero procedendo nelle vendite o avessero già dato vita ad SGR incaricate della gestione di compendi immobiliari che in alcuni casi erano stati anche conferiti a Fondi immobiliari della Idea Fimit S.g.r.;
l'art. 33, del D.L. 6-7-2011 n. 98, conv. L. 15 luglio 2011, n. 111, modificato dall’art. 23-ter, del D.L. 6 luglio 2012, n. 95, convertito, con modificazioni, dalla L. 7 agosto 2012, n. 135 (cd. “Spending Review”), ha stabilito che “con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze è costituita una società di gestione del risparmio avente capitale sociale pari ad almeno un milione e comunque non superiore a 2 milioni di euro per l’anno 2012, per l’istituzione di uno o più fondi d’investimento al fine di partecipare in fondi d’investimento immobiliari chiusi promossi o partecipati da regioni, provincie, comuni anche in forma consorziata o associata ai sensi del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, ed altri enti pubblici ovvero da società interamente partecipate dai predetti enti, al fine di valorizzare o dismettere il proprio patrimonio immobiliare disponibile”;
l’art. 8, comma 2 lett. c) del decreto legge 6 luglio 2012 n. 95, convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 135, ha stabilito che “l’INPS (…) dovrà prevedere il conferimento al fondo di investimento immobiliare ad apporto del proprio patrimonio immobiliare da reddito, con l’obiettivo di perseguire una maggiore efficacia operativa ed una maggiore efficienza economica e pervenire alla completa dismissione del patrimonio nel rispetto dei vincoli di legge ad esso applicabili”;
le normative suindicate hanno posto dei paletti alla determina dell'Inps di costituire un Suo Fondo immobiliare chiuso di tipo privato, ma non hanno assolutamente disposto il blocco totale delle attività di dismissione da parte dell'Inps il quale, anche secondo quanto ribadito dal Ministero dell'Economia il 05 giugno 2012, doveva continuare la vendita agli inquilini come previsto dall’art. 43-bis citato;
l’INPS, ha invece formalizzato la situazione di stallo nella relazione del 14 marzo 2012 alla Commissione Parlamentare di controllo sulle attività degli Enti, che sostanzialmente rinvia nel tempo la continuazione delle vendite;
il Rapporto sul patrimonio immobiliare da reddito dell'INPS, depositato il 06.11.2013 agli atti della Camera durante l'audizione del direttore generale dell'Inps Mauro Nori, stabilisce che le unità immobiliari dell'ente sono pari a 25.440 per un valore di circa 2,4 miliardi di Euro (ex INPDAP 15.100 unità immobiliari per un valore di 890 milioni, ex INPDAI 9.500 unità per 1.330 milioni, INPS 750 unità per 170 milioni e ex IPOST 90 unità per 22 milioni);
il 40% delle unità sono residenziali di cui solo il 20% delle unità sono libere mentre il 75% sono locate (ma con contratti scaduti) o "inoptate" e il 5% sono occupate da "senza titolo";
il 30 maggio 2013 è stato pubblicato sulla G.U. n. 125 del 30 maggio 2013 il decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 19 marzo 2013 di costituzione della società per azioni denominata «Investimenti Immobiliari Italiani Società di Gestione del Risparmio Società per Azioni» (in forma abbreviata, «InvImIt SGR S.p.a.) che potrà gestire Fondi immobiliari di cui all'art. 33 bis del Decreto Legge n. 98/2011;
Il 9 dicembre scorso la Camera dei deputati ha approvato, a larga maggioranza, la mozione 1-00011 che impegna il Governo ad assumere iniziative, nel più breve tempo possibile, per chiarire il quadro normativo che regola il processo di alienazione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, in particolare precisando che, in ogni caso, al processo di alienazione si applica la disciplina della legge 410 del 2001, con riferimento al regime delle tutele degli inquilini, al prezzo e alle garanzie, contemperando le esigenze di redditività per la finanza pubblica dei processi di alienazione con quelle sociali e, tra l'altro, ad intervenire, anche mediante precise disposizioni normative, per risolvere l'annosa vicenda del contenzioso giudiziario dei cosiddetti immobili di pregio;
la gestione ordinaria del patrimonio da reddito dell'Inps, dal 2008 al 2013, ha fatto registrare ingenti perdite per complessivi 655 mln;
il Consiglio di Stato con sentenza n. 5049 del 17 dicembre 2013 ha accolto il ricorso della ROMEO GESTIONI S.p.a. dichiarandola aggiudicataria della gara indetta dall'Inps in data 28 marzo 2011, volta all'affidamento dei "Servizi di gestione amministrativa, tecnica e di supporto alla valorizzazione del patrimonio immobiliare da reddito dell'INPS per un importo di 44,1 Mln;
Recentemente però il Tar del Lazio ha sospeso nuovamente l'aggiudicazione alla Romeo Gestioni accogliendo stavolta le richieste del terzo classificato, il Raggruppamento temporaneo d'imprese guidato da Cofely Italia, e costituito con Sovigest e Ingenium Real Estate ritenendo esistenti «elementi di pregiudizio sufficienti all'accoglimento della domanda cautelare» di sospensione dell'efficacia dell'aggiudicazione dell'appalto, almeno fino al prossimo 18 giugno, quando sarà celebrata l'udienza di merito;
Il comma 391 della Legge 27 dicembre 2013, n. 147 (Legge di stabilità 2014) ha anche stabilito che entro 60 giorni dalla sua data di entrata in vigore, il Governo definisce, sentita la società InvImIt e le commissioni parlamentari competenti, un programma straordinario di cessioni di immobili pubblici tale da consentire introiti per il periodo 2014-2016 non inferiori a 500 milioni di euro annui;
il 21 marzo 2014 sono stati pubblicati i decreti che autorizzano il trasferimento del patrimonio immobiliare da reddito di Inps e Inail alla nuova società INVIMIT SGR SPA;
a distanza di oltre 17 anni dall’avvio della dismissione immobiliare in base al D. Lgs. 104/1996, che prevedeva la vendita degli alloggi entro 5 anni, migliaia di famiglie non sono riuscite ad acquistare la loro prima abitazione a differenza di tantissime altre (magari residenti negli stessi stabili o in quelli di enti diversi) interessate dallo stesso processo di dismissione;
sono alcune centinaia le famiglie di inquilini che occupano immobili che, essendo stati classificati «di pregio»- a prescindere dalle loro effettive condizioni - perché situati in zone centrali delle città, sono rimasti esclusi dalle riduzioni del prezzo di vendita applicate a tutti gli altri immobili venduti in base alla stessa legge (art. 3 L. 410/2001);
tale esclusione ha determinato una ingiustificata disparità di trattamento tra gli inquilini, che ha portato a numerosi contenziosi tuttora in atto, attesa l’irragionevolezza di non aver applicato la regola generale di mercato, secondo la quale il prezzo di una casa occupata è inferiore rispetto a quello della stessa casa libera, indipendentemente dalla qualificazione dell'immobile o dal maggior valore di mercato;
ripetutamente questo coordinamento, gli inquilini e diversi parlamentari hanno avanzato negli ultimi anni proposte per una soluzione transattiva del contenzioso;
appare ormai imprescindibile risolvere la questione che interessa migliaia di famiglie, in maggioranza costituite da anziani ed ex dipendenti degli stessi enti, che da decenni occupano le case di proprietà degli enti previdenziali pubblici (INPS-INAIL) superando la situazione di stallo delle vendite che permane dal 2009;
appare urgente che gli immobili ad uso abitativo, di pregio e non di pregio, siano offerti in opzione e che si avvii il superamento delle controversie in atto, in particolar modo per i cosiddetti immobili di pregio, prevedendo modalità di vendita che tengano conto delle condizioni di difficoltà economica delle famiglie in questo particolare momento di crisi (considerando anche le attuali condizioni del mercato immobiliare e le difficoltà di accesso al credito), in modo da consentire l’acquisto degli appartamenti a prezzi sostenibili in questa fase difficile e impegnativa sul piano economico, che vede nell'emergenza abitativa un tema di grande rilevanza sociale;
il prezzo pagato nel 2009 dagli enti alla Scip S.r.l. per riacquistare il pacchetto di immobili residenziali invenduti è lo stesso che l'Inps e l'Inail si riportano nei loro bilanci e pertanto solo le unità libere possono essere oggetto di percorsi di valorizzazione mentre quelle residenziali occupate da inquilini non possono che essere eventualmente conferite ad un Fondo immobiliare della InvImIt allo stesso prezzo di presa in carico da parte degli enti;
gli inquilini, dopo aver pagato per 40 anni il canone di locazione ed essendo stati certamente danneggiati dai ritardi della vendita, hanno interesse alla tutela della situazione giuridica generata dal precedente comportamento degli enti che li ha indotti a confidare nell'acquisto della prima casa a condizioni di prezzo semmai migliorative ( visto il calo dei prezzi di mercato) rispetto a quelle praticate al 90% degli inquilini che prima del 2009 ha già acquistato la propria abitazione nell'ambito dello stesso processo di dismissione iniziato con D.Lgs 104/1996;
per la determinazione del prezzo di vendita degli appartamenti si dovrebbe in ogni caso tenere conto della recente sentenza della Corte di Cassazione n. 21596/13 che ha stabilito che il prezzo di vendita delle unità residenziali - per tutti gli inquilini che hanno manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 - deve essere quello ai valori correnti di mercato del 2001 così come previsto dall'art. 1, comma primo, del decreto-legge n. 41 del 2004 convertito in legge 104 del 2004;
bisognerebbe poi superare l'irragionevolezza delle norme che in passato hanno creato disparità di trattamento tra inquilini, escludendo quelli dei "cosiddetti" immobili di pregio, dallo sconto del 30% e dallo sconto di blocco uniformando le condizioni di acquisto tra tutti gli inquilini, eliminando le disparità e risolvendo così tutto il contenzioso giudiziario da esse originato;
l'istante chiede di sapere:
- se e quando gli immobili residenziali occupati di Inps e Inail verranno conferiti ad un Fondo Immobiliare di InvImIt SGR;
- se il prezzo di offerta in vendita degli appartamenti, per tutti gli inquilini (compresi quelli dei cosiddetti immobili di pregio) che hanno manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre del 2011, sarà quello a suo tempo determinato dall'Agenzia del Territorio riparametrato al valore corrente di mercato del 2001 mediante i coefficienti previsti dal decreto-legge n. 41 del 2004 convertito in legge 104 del 2004 (così come previsto dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 21596/13;
- quando si interverrà, come previsto dalla Mozione 1/00011, per risolvere l'annosa vicenda del contenzioso giudiziario dei cosiddetti immobili di pregio e se effettivamente si uniformeranno le condizioni di acquisto tra tutti gli inquilini eliminando le disparità di trattamento.
segreteriatecnica.civ@postacert.inps.gov.it
dcpatrimoniocredito@postacert.inpdap.gov.it
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Al Segretario SUNIA
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// Al segretario SICET
Guido Piran
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// Al segretario UNIAT
// Al segretario UNIONE INQUILINI
Oggetto: Sentenza della Cassazione 21596/13 del 20 settembre 2013 - Vendita degli immobili residenziali dell'Inps.
Egregio Dott. Mastrapasqua,
le scrivo per sollecitare la ripresa della vendita degli immobili residenziali dell’Inps alla luce della recente Sentenza della Cassazione 21596/13.
A partire dal 2009, l'INPS ha bloccato il processo di dismissione degli immobili retrocessi dalla Scip, tentando il loro conferimento in un "Fondo chiuso ad apporto privato".
Relativamente al contenzioso sui "cosiddetti" immobili di pregio, l’Inps ha prima ignorato le indicazioni del legislatore contenute nel comma 12 dell'art. 43-bis della legge 14/2009 e successivamente anche la direttiva Interministeriale del 10 febbraio 2011 (G.U. n.135 del 13 giugno 2011).
Questa decisione ha procurato ingenti danni agli inquilini ed evidenti disparità di trattamento tra gli stessi costringendo migliaia di famiglie, costituite prevalentemente da anziani ed ex dipendenti dell'Istituto, a non poter acquistare la casa in cui vivono da decenni.
Il danno è quantificabile nel corrispettivo della locazione che gli inquilini stanno continuando a pagare mentre la discriminazione è rispetto agli altri inquilini (magari residenti negli stessi stabili o in quelli di enti diversi) che, invece, hanno potuto acquistare l'alloggio durante il processo di dismissione degli immobili iniziato nel 1996 e proseguito con le cartolarizzazioni.
Adesso la Suprema Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso promosso dall’Inps avverso la sentenza della Corte di Appello di Roma che aveva già trasferito agli inquilini di Viale Parioli la proprietà dei loro appartamenti ai prezzi del 2001.
La Suprema Corte, ripercorrendo puntualmente la normativa sulle dismissioni, stabilisce una volta per tutte che il prezzo di vendita delle unità residenziali, per gli inquilini che hanno manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, deve essere quello ai valori correnti di mercato del 2001.
Mi auguro quindi che l'Inps riavvii rapidamente la vendita delle case agli inquilini che hanno inviato all'ente la raccomandata con la richiesta di acquisto entro il 31 ottobre di quell'anno al prezzo a suo tempo determinato dall'Agenzia del territorio riparametrato al 2001.
Per calcolare il prezzo dei singoli appartamenti all'ottobre del 2001, basta moltiplicare le stime già determinate dall'Agenzia del territorio prima del 2009, per i coefficienti contenuti nell’ultima tabella pubblicata sulla G.U. Serie Generale n. 181 del 5 agosto 2006 e previsti dal D.L. n. 41 del 23 febbraio 2004 convertito, con modificazioni, nella legge n. 104 del 23 aprile 2004.
Arrivati a questo punto sarebbe incomprensibile costringere gli inquilini ad ulteriori e/o prolungate azioni giudiziarie per ottenere semplicemente il rispetto delle normative attualmente in vigore.
In attesa di conoscere le sue decisioni in merito, le invio distinti saluti.
Napoli, 02 gennaio 2012
Oggetto: definizione del contenzioso - avvio delle procedure di vendita dei cosiddetti immobili di pregio - direttiva interministeriale del 10.02.2011 (G.U. 135 del 13.06.2011)
l’11 febbraio 2010 a mezzo comunicato diramato dall’Ufficio Stampa dell’Istituto Lei ha detto:”la dismissione del patrimonio immobiliare continua ad essere una delle priorità nell’azione dell’Istituto e proseguirà secondo quanto stabilito dalle attuali disposizioni in materia, in particolare seguendo le modalità e le condizioni previste dall’art. 43 bis della legge 14 del 2009” e che in questa prospettiva l’Inps rinnova la propria disponibilità ad incontrare le associazioni che rappresentano gli inquilini per affrontare congiuntamente le problematiche inerenti l’alienazione degli immobili.
Ebbene son passati due anni ma dopo queste parole di fatto non si è registrato più nulla !
Adesso devo doverosamente informarLa che diversi inquilini degli stabili di Napoli di Via F. Crispi 72 e P.zza Medaglie d’Oro 35 sono divenuti proprietari dei rispettivi alloggi, come si passa ad esporre:
- hanno manifestato la volontà di acquisto dei propri appartamenti in data 03.03.1997 secondo quanto prescritto dal D.Lgs 16 febbraio 1996, n. 104, volontà ribadita anche successivamente a più riprese e comunque entro il 31 ottobre del 2001 secondo le modalità previste dal richiamato D.L. 351/2001;
- hanno, con gli altri locatari degli stabili, promosso giudizio davanti al Tribunale di Napoli, per ottenere il trasferimento dall’INPS in capo agli stessi della proprietà - ex art 2932 c.c. - dell'appartamento e relative pertinenze di cui all'oggetto per il prezzo corrispondente al valore catastale moltiplicato cento ottenendo con sentenza n.8359/09 dello stesso Tribunale, il trasferimento in loro favore delle rispettive unità immobiliari al prezzo della rendita catastale moltiplicata 100;
- avverso la richiamata sentenza (registrata) l'INPS ha proposto appello, pendente davanti la Corte di Appello di Napoli (R.g. 3742/2009); appello che non potrà trovare accoglimento perchè la sentenza del Tribunale è ormai divenuta giudicato in quanto l'Inps dopo la notifica non si è costituito, ma ha notificato un secondo atto di appello, nonostante il primo non contenesse alcun vizio.
Ebbene, la mancata costituzione nel termine di 10 giorni dalla notificazione dell'appello (ai sensi dell'art. 347 c.p.c.) determina automaticamente l'improcedibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 c.p.c. - come sostituito dalla legge 26 novembre 1990 n. 353 - che ha apportato la radicale modifica ispirata al "favor" per il passaggio in giudicato della sentenza di 1° grado, nel senso dell'accelerazione dell'attività processuale (Cass. n. 20898/10 del 08/10/2010).
Peraltro, l'automatica improcedibilità (rilevabile di ufficio dal giudice) non viene impedita dal disposto dell' art. 358 c.p.c. (invocato dall'INPS) perchè trattasi di disposizione incompatibile con il novellato art. 348 c.p.c. e che potrebbe forse trovare applicazione solo in caso di una prima impugnazione viziata.
Ebbene poiché la predetta sentenza n. 8359/2009, ha trasferito la proprietà degli appartamenti e relative pertinenze agli inquilini fissando il prezzo nella rendita catastale moltiplicata 100, da versare a mezzo bonifico bancario all’Inps a valere quale quietanza, alcuni inquilini, hanno inteso essere adempienti alla sentenza stessa, provvedendo al versamento del prezzo, trascrivendo a loro favore la proprietà dei rispettivi immobili presso l’Ufficio Provinciale di Napoli – Servizio di Pubblicità Immobiliare - dell’Agenzia del Territorio e hanno cessato di pagare il corrispettivo della locazione.
In ogni caso essi si sono dichiarati disponibili a prendere in considerazione proponimenti dell’Istituto relativi alla direttiva interministeriale del 10 febbraio 2011 di cui all’oggetto.
Egregio Presidente, non è mai troppo tardi per dar seguito alle parole da Lei pronunciate nel 2010.
Risponderebbe allo scopo una sua sollecitazione verso la Direzione Centrale Patrimonio affinchè venisse promossa una soluzione transattiva per il contenzioso in atto così come prevede il comma 12 dell’art.43 bis del D.L. 207/2008, inserito dalla legge di conversione 14/2009, ultimo periodo, che dispone che i soggetti originariamente proprietari “al fine di favorire la tutela del diritto all’abitazione…nella attuale fase di eccezionale crisi economica, promuovono la definizione del contenzioso in materia immobiliare privilegiando soluzioni transattive o di bonario componimento e che comportino l’immediato conseguimento di un apprezzabile risultato economico in relazione al rischio implicito del giudizio, allo stato ed al presumibile costi di esso, nonché alla possibilità di effettiva riscossione del credito”;
Gli inquilini, sono stati ottimisti rispetto alla prospettiva di veder avviate a soluzione questioni annose, convinti che un buon numero di controversie sono state generate dall’irragionevolezza del criterio di vendere le case occupate di una certa tipologia (“di pregio”) al prezzo delle stesse case libere e sono stati fiduciosi sull’osservanza della disposizione parlamentare avendo considerato che agli Enti Previdenziali non è stata concessa una facoltà ma è stato dato un vero e proprio obbligo di legge, come è affermato anche nella presentazione n. 117 del 13/2/2009 della Legge stessa alla Camera dei Deputati: “in capo ai soggetti originariamente proprietari è fatto obbligo di promuovere la definizione del contenzioso”.
La norma sulla promozione delle soluzioni da parte degli Enti, peraltro, ha incontrato indirizzi giurisdizionali di primo grado che favoriscono gli accordi come, ad esempio, le sentenze n. 8359/09, n. 2840/2010 e n. 6396/2010 del Tribunale di Napoli, che hanno determinato l’effetto traslativo con conseguente acquisto del diritto di proprietà ex art. 2932 c.c dall’INPS a favore di centinaia di inquilini di alloggi a Napoli in Via F. Crispi,72, P.zza Medaglie D’Oro, 35 e Via Cilea 32 e 46 delle rispettive unità immobiliari per il prezzo corrispondente al valore catastale moltiplicato per cento (dlgs. 104/1996).
La determinazione del prezzo di vendita degli immobili che l'INPS avrebbe potuto offrire agli inquilini per chiudere definitivamente il 100% delle vertenze poteva essere pari al valore di mercato dell'immobile determinato a suo tempo dall’Agenzia del territorio riparametrato ad ottobre 2001, per coloro che hanno manifestato la volontà di acquisto entro tale data, con l'applicazione dei coefficienti aggregati di abbattimento contenuti nell'ultima tabella pubblicata sulla G.U. Serie Generale n. 181 del 5 agosto 2006.
L’INPS ha ritenuto, invece che nessuna soluzione transattiva possa riguardare il contenzioso sugli immobili di pregio, rifiutando quindi la proposta degli inquilini che ipotizzava un accordo basato sui prezzi di mercato del 2001 senza ulteriori sconti e/o benefici; ha dato quindi un’interpretazione restrittiva del comma 12 dell’art. 43 bis della L. 14/2009 nonostante la legge faccia riferimento al “contenzioso in materia immobiliare” senza alcuna specificazione circa la tipologia dell’immobile in ordine al quale si controverte.
Non a caso il Procuratore Generale della Corte dei conti dott. Mario Ristucci, nella Relazione del 24 giugno 2010 sullo Stato Patrimoniale 2009, ha rilevato la mancata attuazione della Legge 14/2009 per la parte concernente le transazioni del contenzioso.
Devo doverosamente rappresentare che la norma è stata dettata proprio per definire un rilevate ed oneroso contenzioso venutosi a creare nel lungo e tortuoso processo di dismissione, stabilito da oltre 15 anni (L.335/1995), disciplinato dal D.Lgs. 104/1996, accelerato poi con le costose operazioni di cartolarizzazione (L.410/2001) attraverso la società S.c.i.p. S.r.l., tenuta in piedi per sette anni e poi messa in liquidazione (L.14/2009); non v’è alcun motivo per escludere, “a priori”, la ricerca di soluzioni transattive per il contenzioso riguardante la qualificazione di pregio degli immobili, quando proprio questo costituisce gran parte delle vertenze in atto.
Inoltre gli immobili ad uso abitativo (di pregio e non di pregio) devono (entro un tempo tecnico ragionevole) essere offerti in opzione (con apposita comunicazione di offerta in vendita) agli aventi diritto (locatari) per consentirgli l’esercizio del diritto di opzione legislativamente previsto, indipendentemente dalla stato controversia, in atto o futura, circa il prezzo di vendita o circa la qualificazione di pregio.
L'INPS non può certo interrompere la procedura di vendita decidendo arbitrariamente di non inviare le lettere di offerta in opzione ai prezzi già determinati a suo tempo dall’Agenzia del Territorio né tantomeno condizionarne l’invio.
Nella requisitoria del 24 giugno 2010 sul Rendiconto generale dello Stato per l’esercizio finanziario 2009, anche il dott. Mario Ristucci, Procuratore Generale presso la Corte dei conti– a proposito delle problematiche relative alla retrocessione delle unità immobiliari invendute dalla società di cartolarizzazione SCIP agli enti originariamente proprietari – ha rilevato come “una delle questioni emerse con la legge 27 febbraio 2009 n. 14 art. 43 bis è l’invito a chiudere con delle transazioni le cause in materia immobiliare”.
Ecco allora che, con la recente direttiva del Ministero del Lavoro e delle politiche sociali e del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 10 febbraio 2011 (Gazzetta Ufficiale N. 135 del 13 Giugno 2011), indirizzata a tutti gli Enti Previdenziali Pubblici, il Governo è intervenuto sulla situazione di sostanziale blocco delle vendite e dispone che, per gli immobili retrocessi agli stessi enti a seguito della messa in liquidazione della Scip S.r.l., “occorre procedere alla loro dismissione nel rispetto delle procedure già previste favorendo soluzioni transattive che consentano di stipulare contratti di compravendita che prevedano un corrispettivo pari al valore di mercato dell’immobile, determinato a suo tempo dall’Agenzia del Territorio, con il versamento di una quota parte di tale prezzo. La corresponsione del saldo, oltre agli interessi e alla rivalutazione monetaria sarà legata alla risoluzione in sede giurisdizionale delle cause pendenti. In questo modo, l’Ente incasserà una parte del valore degli immobili senza rinunciare ai propri interessi che verranno tutelati nelle sedi opportune”
Questo intervento “politico”, detta un orientamento preciso e univoco sul comportamento di tutti gli Enti circa la gestione degli immobili in dismissione ma non ha consentito fin'ora di sbloccare le vendite.
Le chiedo – Sig. Presidente – se non si possa ravvisare un danno all’Erario derivante dal comportamento dell'INPS!
Infatti mentre il forte incremento dei tassi sui titoli di Stato italiani pone gravi problemi, lo stallo delle vendite immobiliari del “cosiddetto” Super-Inps causa un grave danno per la finanza pubblica.
Significativo è stato il peggioramento della gestione del patrimonio immobiliare da reddito dell’Istituto per il 2010, per il quale non si rinvengono nelle relazioni di bilancio utili elementi informativi se non che: il valore degli immobili di proprietà dell'INPS alla data del 31 dicembre 2010 ammonta complessivamente, a 1.501 mln/€ ed è costituito per 1.364 mln/€ da immobili da reddito (di cui 1.148 mln/€ di pertinenza dell’ex INPDAI e 59 mln/€ di pertinenza dell’ex IPOST) e per 138 mln/€ da beni strumentali, di cui 2 mln/€ di pertinenza dell’ex IPOST.
Per quanto riguarda, inoltre, il risultato della gestione 2010 del patrimonio immobiliare da reddito dell'Istituto, si evidenziano entrate pari a 38,1 mln/€ (+120,94% rispetto al 2009) ed uscite pari a 93,2 mln/€ (+ 236,31% rispetto al 2009), con una perdita pari a 55,105 mln/€.
L’INPS ormai vanta il patrimonio immobiliare più rilevante tra gli enti previdenziali pubblici (con l’ultima manovra l’INPS ha assorbito anche il patrimonio immobiliare dell'INPDAP), ma nonostante ciò, a partire dal primo gennaio 2010 al 31 dicembre 2010 ha venduto solo n. 16 unità residenziali principali e relative pertinenze per un incasso complessivo di euro 8.561.773,94.
E’ evidente che non vendere e tenere ancora in fitto il patrimonio immobiliare non è un buon affare per l’Istituto ed ancor peggio quest’anno con l’esordio dell’IMU e l’aumento delle rendite catastali del 60% su cui l’imposta andrà calcolata, senza considerare le spese di manutenzione, i costi del personale amministrativo e tecnico impegnato direttamente o indirettamente nell’attività di dismissioni nonché quelli legali.
Il rendimento annuo del patrimonio immobiliare dell’INPS continuerà ad essere negativo, sotto lo 0% dunque!
Viceversa se i 1.501 mln/€ (valore del patrimonio indicato nel bilancio 2010) fossero stati tra le disponibilità liquide e non tra le immobilizzazioni materiali, avrebbero potuto essere utilizzati per sottoscrivere Btp decennali a tassi di interesse intorno al 7% con un rendimento per l’ente di 105 mln/€ annui. Che in dieci anni fanno 1.050 mln/€!
Con il trascorrere del tempo, aumenta il danno erariale qualora l’INPS non intendesse applicare la richiamata direttiva interministeriale.
L’INPS ha comunque l’obbligo di vendere agli inquilini titolari del diritto di opzione e, alcuni di essi, avendo già versato una quota parte del prezzo a suo tempo determinato dall’Agenzia del Territorio e sarebbero disposti, ad assumere la qualifica di proprietari a tutti gli effetti – accollandosi quindi il costo dell’IMU e delle spese di manutenzione straordinaria in attesa che il passaggio in giudicato delle sentenze stabilisca il prezzo definitivo degli immobili.
Nel ringraziarLa per qualsiasi iniziativa vorrà prendere, desidero dichiarare la mia disponibilità ad illustrare personalmente aspetti della vicenda e/o approfondimenti, con la speranza di avere comunque un cenno di riscontro nel merito, mi è gradito inviare i migliori auguri di buon lavoro per l’impegnativo anno 2012.
Napoli, 10 maggio 2011
Alla Direzione Centrale Risorse Strumentali INPS
Dott.ssa Rosanna Casella
dc.risorsestrumentali@postacert.inps.gov.it
Al Coordinamento GeneraleLegale
Avv. Alessandro Riccio - Avv. Gaetano De Ruvo
coordinamentogenerale.legale@postacert.inps.gov.it
Al C.I.V. dell’INPS
Al Collegio Sindacale dell’INPS
segreteriatecnica.collegiosindaci@postacert.inps.gov.it
Al Magistrato delegato al Controllo dell'INPS
All’Ufficio legislativo dell’INPS
Al Dott. Stefano Scalera
Direttore Generale VIII Sez. del Tesoro
dt.segreteria.direzione8@tesoro.it
Al Dott. Edoardo Gambacciani
Direttore Generale per le politiche previdenziali
EGambacciani@lavoro.gov.it
Oggetto: definizione del contenzioso - avvio delle procedure di vendita dei cosiddetti immobili di pregio.
Egregio Sig. Presidente, Sig. Direttore Generale, Spett.le Direzione Centrale Risorse Strumentali, desidero riassumere alcune informazioni essenziali, relative alla vendita degli immobili residenziali "cosiddetti di pregio" rimasti invenduti dopo la chiusura delle cartolarizzazioni, circa la situazione cui siamo giunti oggi.
La Legge 27 febbraio 2009 n. 14, disponendo la chiusura delle operazioni di cartolarizzazione SCIP e il trasferimento degli immobili rimasti invenduti agli enti originari proprietari, ha stabilito anche che gli Enti “procedono, nel rispetto dei diritti esistenti e delle procedure in vigore, alla vendita diretta degli immobili e promuovono la definizione del contenzioso in materia immobiliare privilegiando soluzioni transattive”.
Ebbene, fin'ora l’INPS non ha promosso alcuna iniziativa per una soluzione transattiva che definisse il contenzioso ma, ha continuato a chiedere agli inquilini la rinuncia alle cause civili ed amministrative come condizione sine qua non per l’acquisto a prezzo pieno degli immobili.
Alla luce di ciò si sono intensificati i rapporti con i Ministeri vigilanti e, in data 15 novembre 2010, il Dipartimento del Tesoro ha confermato l’intento - a livello ministeriale - di voler predisporre una direttiva che definisse le linee guida che gli Enti avrebbero dovuto seguire per la vendita degli immobili di pregio oggetto di contenzioso.
La direttiva interministeriale è stata emanata il 07 dicembre 2010 a firma dei Ministri Sacconi e Tremonti, è indirizzata a tutti gli Enti Previdenziali Pubblici, è stata registrata dalla Corte dei Conti in data 18 marzo 2011 e si è in attesa della sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
Il Governo è voluto intervenire così sulla situazione di sostanziale blocco delle vendite disponendo che: “per gli immobili retrocessi ai sensi e per gli effetti dell'articolo 43-bis del decreto-legge 30 dicembre 2008, n. 207, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 febbraio 2009, n.14, occorre procedere alla loro dismissione nel rispetto delle procedure già previste favorendo soluzioni transattive che consentano di stipulare contratti di compravendita che prevedano un corrispettivo pari al valore di mercato dell’immobile, determinato a suo tempo dall’Agenzia del Territorio, con il versamento di una quota parte di tale prezzo. La corresponsione del saldo, oltre agli interessi e alla rivalutazione monetaria sarà legata alla risoluzione in sede giurisdizionale delle cause pendenti. In questo modo, l’Ente incasserà una parte del valore degli immobili senza rinunciare ai propri interessi che verranno tutelati nelle sedi opportune”.
Questo intervento “politico”, detta un orientamento preciso e univoco sul comportamento di tutti gli Enti circa la gestione degli immobili in dismissione e consente adesso di sbloccare le vendite con il versamento di una quota parte del prezzo determinato a suo tempo dall’Agenzia del territorio.
In attesa che la direttiva venga pubblicata in Gazzetta Ufficiale, ho dovuto registrare l'assordante silenzio dell'Istituto e la paralisi delle vendite nonostante le ripetute proposte avanzate da questo coordinamento nazionale per chiudere definitivamente il contenzioso, avendo già manifestato la disponibilità di gran parte degli inquilini a rinunciare alle cause in cambio della vendita del proprio appartamento al prezzo a suo tempo determinato dall’Agenzia del Territorio riparametrato ai valori di mercato del 2001.
Confido pertanto che l’INPS assuma finalmente tutte le iniziative finalizzate a promuovere la definizione del contenzioso con soluzioni transattive o che, quanto meno, dia attuazione alla recente direttiva interministeriale come sta facendo l'INAIL che ha già stipulato i primi atti notarili, evitando così una indiscutibile lesione degli interessi legittimi degli inquilini, atteso che quella di promuovere la chiusura delle cause con soluzioni transattive non può essere considerata una facoltà concessa agli Enti bensì costituisce un vero e proprio obbligo di legge.
Non è più sostenibile per l'Istituto mantenere il silenzio nei confronti degli inquilini, destinatari delle vendite degli immobili e delle transazioni delle vertenze previste da ben tre normative dello Stato (D.Lgs. 104/1996, L. 410/2001, L. 14/2009) e che sono stati lasciati da 15 anni senza alcuna offerta di opzione all'acquisto.
Un comportamento corretto è alla base del buon andamento della pubblica amministrazione e sicuramente contribuirebbe alla trasparenza della gestione immobiliare dell'INPS rimasta compromessa da caotici comportamenti per le vendite degli ultimi anni fatte - tra l'altro - con tante insopportabili disparità di trattamento tra gli inquilini.
Resto pertanto a disposizione per un incontro al fine di ricercare assieme la migliore soluzione costruttiva che incontri i bisogni degli inquilini e soddisfi gli interessi dell'Ente.
Spett.le INPS Direzione Centrale Risorse Strumentali
Alla c.a. della Dott.ssa Rosanna Casella
00144 - ROMA- Via Ciro il Grande, 21
Tel. 0659054279 - Fax 0659054240
oramai da anni l’INPS non invia l’offerta di vendita in opzione a centinaia di inquilini, pur avendo ricevuto dal 2003 - da parte dell’Agenzia del Territorio - la determinazione del prezzo di vendita per le singole unità immobiliari, regolarmente occupate in base a contratti di locazione.
L’INPS ha sempre sostenuto che tale comportamento viene mantenuto nei confronti degli inquilini che hanno instaurato vertenze giudiziarie ordinarie chiedendo il riconoscimento della manifestazione di volontà all’acquisto, espressa entro il 31 ottobre 2001, come accettazione dell’offerta definita legislativamente nel 1996 oppure, amministrative, con cui hanno contestato l’individuazione dell’immobile, cui appartiene l’unità da loro occupata, tra quelli qualificati di pregio.
Nessuna iniziativa è stata assunta, poi, dall’INPS dopo la Legge 27/2/2009 n. 14 che, disponendo la chiusura delle operazioni di cartolarizzazione SCIP e il trasferimento degli immobili rimasti invenduti agli enti originari proprietari, ha stabilito anche che gli Enti “procedono, nel rispetto dei diritti esistenti e delle procedure in vigore, alla vendita diretta degli immobili e promuovono la definizione del contenzioso in materia immobiliare privilegiando soluzioni transattive, che comportino l’immediato conseguimento di un apprezzabile risultato economico in relazione al rischio implicito del giudizio, allo stato ed al presumibile costo di esso”.
Nel corso dell'incontro del 22 febbraio 2010 a Roma presso la Direzione Centrale Patrimonio dell’INPS, nonostante abbia ribadito che devono rimanere intangibili i diritti e le legittime aspettative degli inquilini circa il vincolo della dismissione degli immobili, l’invariabilità dei prezzi di vendita stabiliti sin dal 2003 dall’Agenzia del Territorio e l'ineludibile definizione transattiva del contenzioso, nessuna ipotesi di transazione per definire il contenzioso riguardante gli immobili di pregio è stata ritenuta ammissibile dagli Uffici e a nulla è valso chiedere in data 22 marzo 2010 anche il suo personale impegno con la lettera che allego. La situazione è rimasta invariata!
In altri termini, l’INPS ha mantenuto bloccate vendite creando malcontento tra gli inquilini per il tempo che trascorre inutilmente mentre sul fronte giudiziario gran parte delle cause civili sono in fase di appello mentre alcune sono già innanzi alla Corte di Cassazione.
Ora con la direttiva interministeriale n. 01/Gab/0012214/2.176, a firma dei Ministri Sacconi e Tremonti, indirizzata a tutti gli Enti Previdenziali Pubblici, il Governo interviene sulla situazione di sostanziale blocco delle vendite e dispone che, per gli immobili retrocessi agli stessi enti a seguito della messa in liquidazione della Scip S.r.l., “occorre procedere alla loro dismissione nel rispetto delle procedure già previste favorendo soluzioni transattive che consentano di stipulare contratti di compravendita che prevedano un corrispettivo pari al valore di mercato dell’immobile, determinato a suo tempo dall’Agenzia del Territorio, con il versamento di una quota parte di tale prezzo. La corresponsione del saldo, oltre agli interessi e alla rivalutazione monetaria sarà legata alla risoluzione in sede giurisdizionale delle cause pendenti. In questo modo, l’Ente incasserà una parte del valore degli immobili senza rinunciare ai propri interessi che verranno tutelati nelle sedi opportune”.
A questo punto la gran parte degli inquilini sarebbero disponibili a rinunciare a quanto hanno chiesto innanzi ai Tribunali civili ed amministrativi, per chiudere definitivamente il contenzioso acquistando il proprio appartamento al prezzo di vendita a suo tempo determinato dall’Agenzia del Territorio riparametrato ai valori di mercato del 2001.
In ogni caso qualora l'ente non volesse accettare tale offerta transattiva (insistendo nel perdurare del contenzioso), molti inquilini sarebbero comunque disposti a rogitare dal notaio (alla luce della direttiva interministeriale del 07 dicembre 2010), offrendo come acconto del prezzo di vendita l’importo corrispondente alla rendita catastale per 100 (prezzo stabilito dal giudice in 1° grado) mentre la differenza rimarrebbe legata al prezzo definitivo che sarà stabilito dalle sentenze passate in giudicato.
Ove l’INPS non promuovesse la definizione del contenzioso con soluzioni transattive né prendesse in considerazione alcuna proposta pur formulata dall’Avv. Giovanni Salvati e dal sottoscritto, si determinerebbe una indiscutibile lesione degli interessi legittimi dei locatari, individuati per legge sin dal 1996 come acquirenti opzionari, atteso che quella di promuovere la chiusura delle cause con soluzioni transattive non può essere considerata una facoltà concessa agli Enti bensì costituisce un vero e proprio obbligo di legge, così come si legge a pag. 4 della scheda n. 117 del 13/2/2009 della Camera dei Deputati relativa alla presentazione della Legge 14/2009: “in capo ai soggetti originariamente proprietari è fatto obbligo di promuovere la definizione del contenzioso”.
Egregio Signor Presidente, l’intento del sottoscritto non è certamente quello di avviare ulteriori vertenze, veramente non auspicabili, Le chiedo però di intervenire su un’altra questione che considero estremamente delicata.
Considerati i rapporti tra INPS e IGEI, chiedo ufficialmente che le indennità di occupazione che i legittimi locatari hanno sempre regolarmente pagato alla IGEI S.p.a., a partire da gennaio 2011 siano versate direttamente all’INPS e che vengano urgentemente indicate agli inquilini le modalità per il relativo pagamento.
La società IGEI S.p.a. è stata posta in liquidazione dal 31 dicembre 1996, dall'art. 14 del D.Lgs 104/1996 e pertanto la convenzione, sottoscritta in data 18 maggio 1992, con la quale l'INPS ha affidato a tale società la gestione degli immobili da reddito di cui era proprietario, non può che ritenersi conseguentemente risolta ex lege per effetto della richiamata normativa.
Si aggiunga inoltre che lo statuto della IGEI S.p.a. prevede come scadenza della società il termine del 31 dicembre 2010. Pertanto credo che qualsiasi eventuale ed ulteriore proroga del contratto di gestione tra l'INPS e l'IGEI sarebbe del tutto illegittima.
Comunico sin d'ora la mia disponibilità ad un incontro di approfondimento e in attesa di un Suo cortese riscontro invio cordiali saluti.
Napoli, 17 gennaio 2011
mi permetto di sottolineare come gli immobili ad uso abitativo degli Enti Previdenziali Pubblici siano vincolati alla dismissione e che, qualunque sia il motivo e/o l’entità del ritardo nell’alienazione, essi debbano essere alienati nel rispetto di tutti i diritti, i benefici e le prerogative giuridico-patrimoniali che dapprima il D.Lgs. 104/1996 e successivamente, con effetto perfezionativo e migliorativo, il D.L. n. 351/2001 hanno riconosciuto ai conduttori o agli occupanti, in base alle determinazioni del prezzo di vendita già fatte da tempo – a norma di legge - dall’Agenzia del Territorio.
L'Inps dovrebbe quindi procedere predilegendo un approccio sistematico e costituzionalmente orientato, evitando la proliferazione del contenzioso originato da simili operazioni di rilevante impatto socio-economico.
La disposizione contenuta nel comma 12 dell'art. 43 bis - legge 14/2009 contiene un esplicito invito agli Enti previdenziali, rientrati nella disponibilità dei beni invenduti, retrocessi dalla S.C.I.P., a promuovere la definizione del contenzioso in materia immobiliare privilegiando soluzioni transattive, che comportino l’immediato conseguimento di un apprezzabile risultato economico in relazione al rischio implicito del giudizio, allo stato ed al presumibile costo di esso.
La soluzione messa a punto dall’Inail, notificata recentemente agli inquilini dei cosiddetti immobili di pregio (vedi lettera allegata), è quella di stipulare il contratto di compravendita dell’immobile con il contestuale versamento della parte di corrispettivo, che comunque non dovrà essere inferiore al 70% del valore di mercato dell' immobile stesso come, a suo tempo, determinato dall'Agenzia del Territorio (prima del trasferimento degli immobili dalla Scip agli enti), e di condizionare la corresponsione del saldo, oltre interessi e rivalutazione monetaria, alla conferma in sede giurisdizionale della natura di pregio degli immobili stessi.
La soluzione avanzata dall'Inail non è certamente la soluzione transattiva definitiva a cui aspiravano gli inquilini (i quali hanno già in passato avanzato proposte) nè quella auspicata dal Legislatore (che potrà sempre intervenire in un secondo momento), ma intanto non si chiede più la rinuncia alle cause e si garantisce finalmente il rispetto di quei principi costituzionali in base ai quali deve essere sempre garantita la tutela giurisdizionale dei diritti.
Intanto, l'Inps, sta portando avanti il programma di valorizzazione del patrimonio immobiliare da reddito mediante costituzione di uno o più fondi immobiliari ad apporto privato con l'intento di farvi confluire tutto il suo patrimonio.
In attesa che i Ministeri vigilanti diano la loro approvazione a tale programma, anche in relazione all'art. 8, comma 15, del D.L. 78/2010, sollecito l'Inps a non bloccare ulteriormente le vendite programmate degli immobili oggetto di contenzioso già cartolarizzati e restituiti ai sensi dell'art. 43 bis della L. 14/2009, perchè questa situazione di stallo, a distanza di un anno e mezzo dall'entrata in vigore della legge non è più compatibile con il raggiungimento degli obbiettivi di Finanza pubblica che il Legislatore intende perseguire.
Conseguentemente appare assolutamente indispensabile che l'Inps, qualora non intendesse promuovere la definizione del contenzioso in materia immobiliare privilegiando soluzioni transattive, così come prevede il comma 12 dell'art. 43 bis - legge 14/2009, tenga almeno conto delle procedure di vendita adottate dall'Inail onde evitare disparità di trattamento tra gli inquilini, motivo di ulteriore contenzioso.
Si sottolinea inoltre come la necessità di giungere a delle transazioni definitive sia stata recentemente sottolineata anche, nella memoria del 24 giugno 2010 sul Rendiconto dello Stato relativa all'anno 2009, dal Procuratore Generale della Corte dei Conti.
Mi auguro pertanto che, Lei dott. Mastrapasqua, possa prendere seriamente in considerazione tali ipotesi
e le chiedo di poterla incontrare personalmente per cercare insieme la migliore soluzione al fine di sbloccare la vendita degli immobili cosiddetti di pregio oggetto di contenzioso giudiziario.
Napoli, 14 ottobre 2010
e p/c Alla c.a. della Dott.ssa Rossana Casella
INPS Direzione Centrale Risorse Strumentali
PEC:dc.risorsestrumentali@postacert.inps.gov.it
Oggetto: art. 43 bis della L. 14/2009 - procedure di vendita
durante l’incontro avvenuto il 22 febbraio con i dirigenti dell’Istituto, essi hanno sostenuto che nessuna soluzione transattiva può riguardare il contenzioso sugli immobili di pregio, rifiutando quindi la proposta degli inquilini che ipotizzava un accordo basato sui prezzi di mercato del 2001 senza ulteriori sconti e/o benefici.
In sintesi sono state assunte le seguenti posizioni: 1) interpretazione restrittiva dell’art. 43 bis della L. 14/2009; 2) l’Istituto non invia le lettere di offerta in opzione agli aventi diritto se prima questi non rinunciano a tutto il contenzioso in corso e a quello futuro.
Su entrambe, desidero esprimerle alcune osservazioni, confidando in un suo personale intervento.
1) In relazione al primo punto, il comma 12 dell’art. 43 bis recita testualmente: “i soggetti originariamente proprietari promuovono la definizione del contenzioso in materia immobiliare privilegiando soluzioni transattive o di bonario componimento che comportino l'immediato conseguimento di un apprezzabile risultato economico in relazione al rischio implicito del giudizio, allo stato ed al presumibile costo di esso, nonché alla possibilità di effettiva riscossione del credito”.
La legge parla dunque di “contenzioso in materia immobiliare” senza alcuna specificazione circa la tipologia dell’immobile in ordine al quale si controverte essendo stata dettata proprio per definire un rilevate ed oneroso contenzioso venutosi a creare nel lungo e tortuoso processo di dismissione, stabilito da oltre 15 anni (L.335/1995), disciplinato dal D.Lgs. 104/1996, accelerato poi con le costose operazioni di cartolarizzazione (L.410/2001) attraverso la società S.c.i.p. S.r.l., tenuta in piedi per sette anni ed ora messa in liquidazione (L.14/2009).
Appare palese che il Legislatore del 2009 abbia voluto la chiusura definitiva della partita e non v’è motivo per escludere, “a priori”, la ricerca di soluzioni transattive per il contenzioso riguardante
la qualificazione di pregio degli immobili, quando proprio questo costituisce gran parte delle vertenze in atto.
Il fatto che la determinazione del prezzo di vendita sia fatta dall’Agenzia del Territorio non condiziona assolutamente la facoltà dell’Ente, nuovamente proprietario dell’immobile, di modificarlo a seguito di transazione definita nel rispetto della Legge 14/2009, conseguendo un immediato ed apprezzabile risultato economico e rispettando così i principi di “buona amministrazione” dettati nella Costituzione.
2) Sul secondo punto, la procedura di vendita degli immobili in dismissione, decretata il 21.11.2002 (D.M. in G.U. n. 281 del 30.11.2002) e, per gli immobili di pregio, il 18.07.2003 (D.M. in G.U. n. 216 del 17.09.2003), tutt’ora vigente, recita testualmente: “i beni immobili, in relazione ai quali sussista un diritto di opzione ai sensi di legge per l’acquisto, da parte del conduttore, della piena proprietà ovvero del diritto di usufrutto, sono offerti in opzione agli aventi diritto”.
Ebbene, non si comprende come mai l’INPS non abbia inviato alcuna comunicazione di offerta in opzione agli inquilini degli stabili di Napoli, dopo 7 anni dalla determinazione del prezzo di vendita da parte dell’Agenzia del Territorio, nonostante la legge preveda che gli immobili ad uso abitativo (di pregio e non di pregio) devono (entro un tempo tecnico ragionevole) essere offerti in opzione (con apposita comunicazione di offerta in vendita) agli aventi diritto (locatari) per consentirgli l’esercizio del diritto di opzione legislativamente previsto.
Altra cosa è la definizione della controversia, in atto o futura, circa il prezzo di vendita indicato nell’offerta o circa la qualificazione di pregio. In tal caso, se l’INPS non intende promuovere soluzioni transattive e nemmeno inserire nei contratti di compravendita opportune clausole di salvaguardia a favore degli acquirenti, può rinviare la stipula del contratto di compravendita sino alla definizione del contenzioso ma non può certo interrompere la procedura di offerta in opzione né tantomeno condizionarla.
L’INPS, nel corso di 7 anni, si è limitato a vendere soltanto quelle poche unità abitative via via liberatesi da vincoli di locazione nonché quelle pochissime occupate, per le quali i locatari si sono rivolti all’Istituto e sono stati invitati per le vie brevi a rinunciare preventivamente a qualsiasi azione in corso e anche futura davanti all’Autorità Giudiziaria Ordinaria e alla Magistratura Amministrativa.
Appare questa una metodologia non corretta, se addirittura non lesiva di principi costituzionali in base ai quali è sempre garantita, senza esclusioni o limitazioni, la tutela giurisdizionale dei diritti e degli interessi legittimi dei cittadini!
Mi auguro pertanto che alla luce di queste osservazioni, con il suo personale intervento, l’Istituto possa rivedere le posizioni sin’ora espresse ritenendo sempre possibile una giusta soluzione della questione. Viceversa, una totale chiusura dell’Ente sulle sue posizioni potrà solo inasprire il contenzioso andando nella direzione opposta di quella voluta dal legislatore.
Napoli, 22 marzo 2010
Alla c.a. della Dott.ssa Rossana Casella
Gentilissima Dott.ssa Casella,
con lettera raccomandata a/r del 25 gennaio 2010, indirizzata al Commissario Mastrapasqua e per conoscenza a Lei, illustravo la situazione degli inquilini INPS di Napoli di Via F. Crispi e di P.zza Medaglie d’Oro, entrambi interessati dalla sentenza n. 8359/09 del 16 luglio 2009 del Tribunale di Napoli che ha accolto le richieste degli stessi determinando l’effetto traslativo con conseguente acquisto del diritto di proprietà ex art. 2932 c.c dall’INPS agli inquilini delle rispettive unità immobiliari per il prezzo corrispondente al valore catastale moltiplicato per cento.
Chiedevo quindi se l’Istituto avesse intenzione o meno di avviare la definizione transattiva del contenzioso giudiziario relativo agli immobili di pregio così come prevede l’art. 43-bis, c. 12 della Legge 14/09, per cercare una composizione degli interessi sottesi alla evidenziata problematica e ad una eventuale soluzione della stessa chiedendole di fissarmi un incontro al fine di conoscere le modalità di vendita relative agli immobili attualmente interessati da contenzioso giudiziario.
In data odierna, con comunicato diramato dall’Ufficio Stampa dell’Istituto il Dott. Mastrapasqua ha fatto sapere:”la dismissione del patrimonio immobiliare continua ad essere una delle priorità nell’azione dell’Istituto e proseguirà secondo quanto stabilito dalle attuali disposizioni in materia, in particolare seguendo le modalità e le condizioni previste dall’art. 43 bis della legge 14 del 2009” e che in questa prospettiva l’Inps rinnova la propria disponibilità ad incontrare le associazioni che rappresentano gli inquilini per affrontare congiuntamente le problematiche inerenti l’alienazione degli immobili.
A tal proposito le comunico sin d’ora la mia disponibilità ad un incontro alternativamente nei giorni 18-19-22-23-24 del mese di Febbraio.
Al Commissario straordinaio dell’INPS
nel 1996 è stata disciplinata la dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti previdenziali pubblici (D.Lgs 104/1996), con cui anche gli immobili residenziali di proprietà dell’INPS, avrebbero dovuto essere venduti agli inquilini entro il 2001 con il criterio della rendita catastale moltiplicata per cento ma, per il susseguirsi di un’intricata normativa, le vendite non sono mai decollate e gli immobili sono stati prima cartolarizzati e passati alla Scip S.r.l. (L. 410/2001), poi ritrasferiti all’Istituto (L. 14/2009).
In ogni caso la quasi totalità degli inquilini dell’Inps ha acquistato l’alloggio con riduzioni del 30% più l’ulteriore sconto di blocco (10-15%) sul prezzo (determinato dall’Agenzia del Territorio) riportato anche ai valori correnti di mercato dell’ottobre 2001 se, entro tale data l’inquilino avesse manifestato la volontà di acquistare l’appartamento inviando all’Ente una semplice raccomandata (L. 104/2004).
Sennonché a distanza di 14 anni, un’esigua minoranza di legittimi locatari quasi tutti lavoratori dipendenti e pensionati dell’Istituto non è stata ancora messa in condizione di acquistare l’abitazione dove vive da decenni perché, a seguito di vari e ripetuti decreti interministeriali, i relativi immobili sono stati individuati di pregio ed esclusi da qualsiasi riduzione sul prezzo di mercato.
Pertanto gli inquilini più deboli dei “cosiddetti” immobili di pregio hanno subito per anni questa inspiegabile ingiustizia determinata da un’evidente disparità di trattamento dovendosi sobbarcare l’onere di interminabili contenziosi giudiziari sia di tipo amministrativo (avendo impugnato innanzi al Tar del Lazio i richiamati decreti interministeriali), che di tipo civile (avendo rivendicato il diritto di opzione all’acquisto dell’alloggio alle condizioni vigenti al momento della relativa manifestazione di volontà).
Un esempio di quest’ingiustizia (a Roma ce ne sono a decine) è quello dello stabile di Napoli di P.zza Medaglie d’Oro, 35 in cui 24 appartamenti della V° scala (con ingresso indipendente dalla facciata laterale del suddetto stabile, al civico 7 di Via Libroia) su 105 complessivi, sono stati venduti a dicembre 2003 con tutti gli sconti di cui sopra, mentre i restanti 81 appartamenti delle altre quattro scale del medesimo fabbricato venivano dichiarati di pregio (Decreto Interministeriale del 1/4/2003).
Il 16 luglio 2009, la sentenza n. 8359/09 del Tribunale di Napoli emessa dal G.O. Dott. Cresso, accogliendo le richieste degli inquilini, ha determinato l’effetto traslativo con conseguente acquisto del diritto di proprietà ex art. 2932 c.c dall’INPS agli inquilini di Via F. Crispi,72 e di P.zza Medaglie d’Oro, 35 delle rispettive unità immobiliari per il prezzo corrispondente al valore catastale moltiplicato per cento.
Tale Sentenza è stata appellata dall’Istituto e pertanto lo scenario del contenzioso, visti gli attuali tempi della giustizia, è destinato a perdurare ancora molti anni.
Nel frattempo il 16 novembre 2009, l’Avv.to Giovanni Salvati del foro di Milano (che ha avuto mandato dagli inquilini per le cause civili), ha notificato all’INPS una proposta transattiva per tentare di definire transattivamente il contenzioso giudiziario stante l’inerzia dell’Istituto in relazione alla norma varata ormai quasi un anno fa (art. 43-bis, c.12, L. 14/09) la quale prevede che: i soggetti originariamente proprietari promuovono la definizione del contenzioso in materia immobiliare privilegiando soluzioni transattive o di bonario componimento che comportino l'immediato conseguimento di un apprezzabile risultato economico in relazione al rischio implicito del giudizio, allo stato ed al presumibile costo di esso,……….
Ad oggi, sulla proposta avanzata dall’Avv.to Salvati che ipotizza un accordo basato su di un prezzo pari a circa la metà della differenza tra quello richiesto dall’Istituto e quello ottenuto dagli inquilini con la sentenza, non si è avuto alcun tipo di riscontro!
Dott. Mastrapasqua, Le chiedo allora se l’Ente da Lei rappresentato abbia intenzione o meno di avviare la definizione transattiva del contenzioso giudiziario relativo agli immobili di pregio in modo di cercare una composizione degli interessi sottesi alla problematica e ad una eventuale soluzione della stessa e se eventualmente volesse fissarmi un incontro al fine di conoscere le modalità di vendita relative agli immobili attualmente interessati da contenzioso giudiziario.

References: sentenza 
 sentenza 
 articolo 43
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 358
 art. 348
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2932
 art. 43
 art. 43
 sentenza 
 art. 2932
 sentenza 
 art. 2932
 Sentenza