Source: http://www.zarzadca.pl/komentarze/3214-umowa-najmu-czynsz-najmu-najem-kiedy-wlasciciel-musi-obnizyc-czynsz
Timestamp: 2019-11-20 15:43:19+00:00

Document:
NAWIGACJA Komentarze Najem: kiedy właściciel musi obniżyć czynsz
Poniedziałek, 21 październik 2019 09:13
Może się zdarzyć, że wynajęte lokum ma takie wady, iż dalsze zamieszkiwanie w nim staje się uciążliwe, na obniżenie komfortu mogą też mieć wpływ okoliczności zewnętrzne tkwiące poza samym mieszkaniem. Co w takiej sytuacji najemca może zrobić, czy musi te niedogodności cierpliwie znosić, czy można domagać się obniżenia czynszu, albo zerwać umowę?
Właściciel powinien wydać najemcy lokal w należytym stanie , na co wskazuje przepis art. 662 § 1 k.c., zgodnie z którym: „wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.”
W toku użytkowania mogą się jednak ujawnić wady tkwiące w wynajętym lokalu, które utrudnią, albo nawet i uniemożliwią korzystanie z niego – najemca może wtedy skorzystać ze środków przewidzianych w przepisach o rękojmi, które – w zależności od sytuacji – dają możliwość obniżenia czynszu najmu, a nawet i wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym.
Dodatkowa, szczególna ochrona najemcy, jego domowników, czy osób zatrudnionych w lokalu przewidziana została w sytuacji, gdy wady, zagrażają zdrowiu. W takim przypadku umowę można natychmiast wypowiedzieć również wtedy, gdy źródło tego zagrożenia ma charakter zewnętrzny, czyli nawet jeżeli wada znajduje się poza tym lokalem, np. hałas windy przekraczający dopuszczalne normy (art. 682 Kodeksu cywilnego)
Nie każda wada uprawnia do wypowiedzenia w trybie natychmiastowym, ponieważ Kodeks cywilny wyraźnie odróżnia wady, które ograniczają przydatność najętej rzeczy do umówionego użytku od wad, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy.
Możemy mieć zatem do czynienia z ograniczeniem przydatności, albo z niemożnością używania rzeczy w sposób przewidziany w umowie.
W przypadku ograniczenia przydatności – prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najemcy nie przysługuje – najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady.
Roszczenie o obniżenie czynszu przysługuje zatem, gdy mamy do czynienia z wadą, która tkwi w przedmiocie najmu ogranicza przydatność lokalu oraz, gdy najemca o wadzie tej w chwili zawierania umowy najmu nie wiedział.
Wada przedmiotu najmu musi istnieć w samym lokalu, a nie na zewnątrz – jeżeli więc mamy do czynienia z jakąś usterką, której istnieniu nie można się przeciwstawić dokonując jego naprawy czy odpowiedniej modyfikacji – wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności i nie odpowiada za niedogodności.
„Gdyby nawet założyć, iż leasingowana rzecz miała wady za które odpowiadał powód, to wady te mogły mieć charakter wad o jakich mowa w art.664§1 k.c. (stosowany odpowiednio przez art.709 17kc) tj., wad ograniczających jej przydatność do użytku. Takowe jednak wady nie uzasadniają wypowiedzenia, a jedynie odpowiednie obniżenie wysokości opłat. Brak natomiast było wad uniemożliwiających korzystanie z rzeczy, tudzież takich, które nie dałyby się usunąć (art. 664§2 k.c.). Przedmiot leasingu nawet po odebraniu jej od pozwanej Spółki w dalszym ciągu spełniał swoje funkcje gospodarcze dla których został zaprojektowany, co w szczególności znajduje odzwierciedlenie w wycenie oraz samej jej wartości rynkowej uzyskanej w ramach sprzedaży rzeczy poleasingowej na rzecz kolejnego podmiotu.”
(por. wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 14 stycznia 2015 roku, sygnatura akt: VI ACa 485/14).
Hałasujący sąsiedzi, remont budynku naprzeciwko, czy brak miejsc do parkowania to nie są wady, które uprawniałyby najemcę do wysuwania roszczeń do wynajmującego o obniżenie czynszu, ponieważ nie są to usterki lokalu, a wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za działania osób trzecich, gdyż nie ma na nie wpływu na ich występowania.
Natomiast najemca ma możliwość obrony swych praw kierując roszczenia o zaniechanie naruszeń bezpośrednio do naruszyciela – np. pozywając hałasującego sąsiada.
„Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, za wadę przedmiotu najmu może zostać uznane jedynie coś co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, która ostatecznie negatywnie wpływa na walory użytkowe, ograniczając, jak stanowi powoływany art. 664 § 1 k.c. jego przydatność do umówionego użytku. Za tak rozumiane wady wynajmujący ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Zdecydowanie należy wykluczyć rozszerzanie pojęcia "wady" na wszelkie okoliczności zewnętrzne, które jedynie oddziaływają na przedmiot najmu. Za takie zewnętrzne okoliczności należy uznać czynniki, którym nie można się skutecznie przeciwstawić poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji przedmiotu najmu. Taka wykładnia pojęcia wady prowadziłaby do nieuzasadnionego rozszerzenia odpowiedzialności” (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 2 marca 2017 roku, sygn.. akt: I ACa 2436/15).
Roszczenie najemcy o obniżenie czynszu jest zatem możliwe wyłącznie wtedy, gdy wada tkwi w wynajętych lokalu i ogranicza jego przydatność do umówionego użytku. Należy jednak pamiętać, że najemca musi złożyć wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, jeżeli tego nie uczyni czynsz będzie płacić w umówionej wysokości. Nie jest też uprawniony do zaprzestania ponoszenia opłat, na co wskazał m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r., sygnatura akt: II CSK 610/12:
„Ze względu na to nie wnosili o zmniejszenie czynszu – zmniejszonego w stosunku do pierwotnego i ustalonego aneksem do umowy z dnia 30 grudnia 2006 r. - zgodnie z art. 664 § 1 k.c., ani tym bardziej nie wypowiedzieli umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, zgodnie z art. 664 § 2 k.c. Przepisy te ustanawiają uprawnienia dla najemcy, nie stanowią zaś automatycznie ani o wypowiedzeniu umowy, ani o obniżeniu czynszu wobec wynajmującego, a tym bardziej o ustaniu obowiązku jego płacenia, tak jak usiłują dowieść skarżący z odwołaniem się do art. 659 § 1 w związku z art. 664 § 1 k.c. Skutki prawne określone w art. 664 § 1 i 2 k.c. powstaną, w razie wystąpienia przesłanek w nich zawartych tylko wtedy, jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z uprawnień przyznanych tymi przepisami.”
Również w innym orzeczeniu Sąd Najwyższy wskazał, że istnienie wady nie uprawnia to tego, aby w ogóle czynszu nie płacić, np. uzasadniając wyrok z dnia 12 października 2011 r., sygnatura akt: II CSK 29/11:
„Także zarzut naruszenia art. 664 w związku z art. 694 k.c. nie może być uwzględniony. Skarżący, powołując się na fakt pozbawienia go możliwości użytkowania gruntu będącego przedmiotem dzierżawy podnosił, że miał prawo powstrzymać się od płatności czynszu wobec istnienia wady uniemożliwiającej korzystanie z tego gruntu. Wbrew jednak zarzutom, przytoczone przepisy (zresztą żadne inne) nie dają najemcy czy dzierżawcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu. Przepisy te uprawniają jedynie do żądania obniżenia czynszu albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.”
Z inną natomiast sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby wada wyłączała możliwość używania rzeczy – w takim przypadku, jak wskazuje orzecznictwo przysługuje zwolnienie z zapłaty czynszu skoro z przedmiotu najmu nie można korzystać: „Skoro w świetle art. 664 k.c. w przypadku wady ograniczającej przydatność rzeczy do umówionego użytku, najemca może żądać obniżenia czynszu, to wada wyłączająca określone w umowie używanie rzeczy, tym bardziej uzasadnia zwolnienie z zapłaty czynszu za czas trwania wady (tak też J. Panowicz - Lipska w Systemie Prawa Prywatnego tom 8 „Prawo zobowiązań – część szczegółowa” C.H. Beck 2004 Legalis). Podzielając powyższy pogląd należy uznać, iż z uwagi na brak możliwości wykorzystywania przez pozwaną spółkę przedmiotu leasingu zgodnie z umową i przepisami prawa, roszczenie powoda o zapłatę rat leasingowych również za okres do daty wypowiedzenia umowy należy uznać za bezzasadne. Tym samym brak było podstaw do wypełnienia weksla na kwotę odpowiadającą niezapłaconym ratom leasingowym i zarzut naruszenia art. 10 prawa wekslowego jest uzasadniony.” (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 stycznia 2015 r., sygn.. akt: VI ACa 485/14).
Jeżeli wiesz o wadzie – czynszu nie obniżysz
Przyjmuje się, że jeżeli najemca wiedział o wadzie w chwili wydania rzeczy, to nie może mieć potem pretensji do wynajmującego i żądać obniżenia czynszu, na co miałby wskazywać przepis art. 664 § 3: „roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”
To błędne przekonanie, na co zresztą wyraźnie wskazuje przecież cytowany powyżej przepis, ponieważ kluczowe znaczenie ma to, czy najemca wiedział o wadzie w chwili zawierania umowy, a nie w momencie przekazania lokalu. Jeżeli zatem wada ujawniła się już po podpisaniu umowy najmu – odpowiedzialność wynajmującego nie zostaje wyłączona.
Wiedza najemcy o istnieniu wady musi być pozytywna, nie chodzi tu o samą „możliwość czy powinność dowiedzenia się o istnieniu wady (zob. wyrok SN z 10.8.2006 r., V CSK 155/06, Legalis).
Nie ma znaczenia czy najemca o wadzie mógł się dowiedzieć – chodzi o to czy w momencie zawierania umowy o wadzie wiedział.
Ponadto, nawet gdyby najemca o wadzie wiedział już w chwili zawarcia umowy, to w pewnych wyjątkowych sytuacjach odpowiedzialność wynajmującego nie zostanie wyłączona.
W orzecznictwie można się bowiem spotkać i z takim poglądem, że niekiedy takie wyłączenie może godzić w zasady współżycia społecznego i pozostawać w sprzeczności z naturą stosunku prawnego:
„Wprawdzie art. 664 k.c. ma charakter względnie obowiązujący, a strony mogą inaczej ukształtować odpowiedzialność za wady, jednakże całkowite wyłączenie odpowiedzialności podlega ocenie z punktu widzenia przepisów prawa, natury stosunku prawnego czy zasad współżycia społecznego. W przypadku umowy, o której mowa w art. 709 ( 18) k.c., takie całkowite wyłącznie odpowiedzialności zdaniem Sądu Apelacyjnego budzi szereg wątpliwości. Świadczenie leasingobiorcy jest odpowiednikiem świadczenia leasingodawcy – właściciela rzeczy, umieszczenie w umowie postanowienia o całkowitym wyłączeniu odpowiedzialności za wady tej rzeczy nawet w sytuacji, gdy niemożliwe jest korzystanie z niej, może doprowadzić do sytuacji, że jedna ze stron zobowiązana jest do świadczenia mimo, iż nie otrzymuje żadnego świadczenia wzajemnego. W literaturze wskazuje się, iż takie całkowite wyłączenie odpowiedzialności może być sprzeczne z naturą stosunku prawnego (tak: Anna Niżankowska i Filip Wejman „Rekojmia za wady przy leasingu” w „Transformacje Prawa Prywatnego” 1-2/2000 Dom Wydawniczy ABC str. 140).” (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 stycznia 2015 r., sygnatura akt: VI ACa 485/14).
Gdy metraż się nie zgadza
Właściciel wpisał do umowy określony metraż, a w rzeczywistości lokal jest mniejszy, albo co prawda metraż się zgadza, ale pozostawił swoje rzeczy, co uniemożliwia wykorzystanie całej powierzchni.
W takie sytuacji najemca może domagać się obniżenia czynszu, ale powinien złożyć oświadczenie wynajmującemu, że korzysta z takiej możliwości.
„W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku ( k. 328) Sąd trafnie wskazał, że wydanie najemcy przedmiotu najmu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie stanowi wadę przedmiotu najmu w rozumieniu przepisu art. 664 § 1 k.c., uzasadniającą roszczenie najemcy o obniżenie czynszu.” (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 8 lutego 2012 r., sygnatura akt I ACa 8/12).
Brakuje miejsc do parkowanie
Problem z parkowaniem nie stanowi wady lokalu, o ile wynajmujący nie zagwarantował miejsc parkingowych w umowie, dlatego taka niedogodność nie stanowi dla najemcy podstawy do wysuwania roszczeń:
„Nie ulega przy tym wątpliwości, iż w momencie podpisywania umowy wynajmujący może zapoznać się ze sposobem organizacji centrum handlowego oraz dostępnością miejsc parkingowych” (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 2 marca 2017 r., I ACa 2436/15).
Niska temperatura w wynajmowanym lokalu może ograniczać jego przydatność do umówionego użytku, a nawet wykluczyć, dlatego też w zależności od sytuacji: „gdy stopień ogrzania lokalu jest wprawdzie niedostateczny i wskazuje na zmniejszoną użyteczność lokalu, lecz nie czyni go z punktu widzenia potrzeb najemcy zupełnie bezużytecznym, najemca może żądać jedynie częściowego zmniejszenia czynszu najmu. Natomiast w razie zaś tak słabego ogrzania lokalu, że można go uznać za całkowicie bezużyteczny, najemcy przysługuje prawo zwolnienia się w całości od obowiązku zapłaty czynszu najmu ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1965r., sygn. akt II CR 470/65, OSN z 1966r., Nr 11, poz. 192; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 1979r., sygn. akt IV CR 491/78, OSNC z 1979r., Nr 10, poz. 194).
wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 14 stycznia 2015 roku, sygnatura akt: VI ACa 485/14,
wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 2 marca 2017 roku, sygnatura. akt: I ACa 2436/15,
wyrok z dnia 12 października 2011 r., sygnatura akt: II CSK 29/11,
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10.8.2006 r., V CSK 155/06, Legalis.
wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 8 lutego 2012 r., sygnatura akt I ACa 8/12,
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 2 marca 2017 r., I ACa 2436/15,
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1965r., sygn. akt II CR 470/65, OSN z 1966r., Nr 11, poz. 192,
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 1979r., sygn. akt IV CR 491/78, OSNC z 1979r., Nr 10, poz. 194.
Art. 664 oraz 662 Kodeksu cywilnego.

References: art. 662
 art.664
 art.709
 art. 664
 art. 664
 art. 664
 art. 659
 art. 664
 art. 664
 art. 664
 art. 694
 art. 664
 art. 10
 art. 664
 art. 664
 art. 709
 art. 664

Art. 664