Source: https://informationsrapidesdelacopropriete.fr/les-texts/recommandations
Timestamp: 2020-01-25 15:28:39+00:00

Document:
25. Recommandation n°25 relative à l'acces aux immeubles en copropriété du 1er Juillet 2008
La Commission relative à la copropriété :
Vu les articles 25 n et 26 e de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction de l'article 15 de la loi no 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance.
Considérant que l'article 25 n de la loi susvisée dispose :
« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires : n) les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens » ;
Considérant que l'article 26 e de la même loi dispose :
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante » ;
Considérant qu'il en résulte qu'en principe les portes d'accès aux immeubles équipées d'un dispositif permettant leur fermeture totale doivent être, désormais, totalement fermées, sauf décision contraire de l'assemblée générale statuant dans les conditions de l'article 26 e ;
Considérant que, si l'assemblée générale décide d'installer un dispositif permettant une fermeture totale de l'immeuble, elle doit décider les modalités d'ouverture des portes d'accès de l'immeuble et les travaux destinés à assurer la sécurité des biens et des personnes sous réserve de l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ;
I – Sur les travaux
– que la réalisation des travaux visés à l'article 25 n n'est pas rendue obligatoire par la loi mais est laissée à la libre appréciation des copropriétaires ;
– que ces travaux ne concernent pas seulement les accès à l'immeuble, mais, d'une manière générale, la sécurité des biens et des personnes, notamment par l'installation de vidéo-surveillance, détection incendie...
– que la décision concernant les travaux visés à l'article 25 n est distincte de la décision relative aux modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles énoncés à l'article 26 e ;
– que l'article 25 n ne mentionne que les travaux sur les parties communes et, en l'absence de référence à cette disposition dans l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, n'autorise pas une réalisation dans les parties privatives d'un lot sans l'accord du propriétaire et, le cas échéant, de ses ayants droit ;
– que, dans les conditions prévues à l'article 25-1, l'assemblée générale peut être amenée à décider des travaux de l'article 25 n à la majorité de l'article 24 ;
– que les contrats de maintenance des équipements d'accès à l'immeuble relèvent d'une décision différente sur laquelle l'assemblée générale statue à la majorité de l'article 24 ;
– de bien expliquer aux copropriétaires que la finalité des travaux relevant de l'article 25 n consiste à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ;
– de ne soumettre au vote en application de l'article 25 n que les projets de décisions relatifs à des travaux d'équipement ou d'installation ;
– de soumettre la proposition de travaux en observant les dispositions des articles 11 et 39 du décret du 17 mars 1967 ;
– dans la mesure où les travaux communs rendent nécessaires la réalisation de travaux dans les parties privatives, d'obtenir l'autorisation de chacun des copropriétaires concernés, afin de les faire exécuter dans la partie privative de leur lot ;
– enfin d'appeler l'attention des copropriétaires sur la durée du ou des contrats de maintenance des équipements d'accès à l'immeuble ;
II – Sur les modalités de l'ouverture
– que la fermeture totale de l'immeuble s'entend d'un verrouillage permanent des accès à l'immeuble au moyen d'un dispositif spécifique empêchant le libre accès ;
– que l'assemblée générale ne délibère sur les modalités d'ouverture de l'immeuble que si ce dernier est pourvu d'un dispositif permettant une fermeture totale de l'immeuble ;
– que les décisions visées à l'article 26 e portent exclusivement sur les modalités d'accès aux immeubles ;
– que, si l'immeuble est pourvu d'un dispositif permettant sa fermeture totale, le principe est qu'en dehors d'une décision d'ouverture les accès doivent être totalement fermés ;
– que ces décisions d'ouverture ne sont toutefois valables que jusqu'à l'assemblée générale suivante et, dès lors, elles doivent être confirmées ou modifiées à chaque assemblée générale ;
– qu'en l'absence de décision sur les modalités d'ouverture lors d'une assemblée générale s'applique la règle de fermeture, mentionnée au premier tiret et ses limites tenant à l'exercice d'une activité autorisée mentionnée ci-dessus.
– que l'assemblée générale décide des conditions d'ouverture des portes d'accès aux immeubles non seulement pour rendre la fermeture totale compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété, mais aussi, plus généralement, toutes les fois qu'elle l'estime nécessaire ;
– que la décision d'ouverture ne peut être votée qu'à la majorité en nombre des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires, sans recours à une majorité inférieure ;
A) Au syndic :
– de soumettre à chaque assemblée générale, après concertation avec le ou les copropriétaires intéressés, une proposition relative aux modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles lorsque les accès sont pourvus d'un dispositif permettant leur fermeture totale et que le dispositif existant n'est pas compatible avec l'exercice dans ces immeubles d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ;
– dans le cas d'une ouverture compatible avec l'exercice d'une activité, de proposer des modalités strictement nécessaires à l'exercice de cette activité ; dans les autres cas d'ouverture, de proposer des modalités d'ouverture strictement nécessaires à l'objectif recherché ;
– de veiller à ce que la proposition précise tant les périodes d'ouverture (mois, jour et heures), que le dispositif technique mis en place ;
– de veiller à porter la question des modalités d'ouverture au vote de l'assemblée générale qui suit celle au cours de laquelle a été prise la décision d'ouverture, faute de quoi cette dernière devient caduque lors de la tenue de l'assemblée générale suivante et la fermeture totale des portes d'accès aux immeubles s'impose alors ;
– de prévoir l'information des copropriétaires relative aux modalités d'ouverture et de fermeture des accès aux immeubles ;
– dans le cas d'absence de dispositif de fermeture de l'immeuble, de ne pas soumettre à l'assemblée générale une proposition relative aux modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles ;
B) Au copropriétaire bailleur :
– de s'assurer que les modalités d'accès à l'immeuble proposées au vote de l'assemblée générale sont compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété et que pourrait avoir son ou ses locataire(s), et, dans ce but, de se concerter avec eux préalablement à l'assemblée générale ;
– d'informer, dans les meilleurs délais, son ou ses locataire(s), d'une part des décisions prises par l'assemblée générale relative aux modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles comprenant notamment les horaires d'ouverture et de fermeture, et, d'autre part, de la réalisation de travaux dans les parties privatives des lots loués, consécutifs aux travaux sur les parties communes votés par l'assemblée générale en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.
1° Sur l'objet des adaptations :
a) Sur la notion de modification législative :
Considérant, dès lors, que la notion de « modifications législatives » ne peut être prise dans son sens le plus formel ;
Considérant qu'en revanche, les termes de « modifications législatives » s'opposent à la prise en compte d'évolutions jurisprudentielles ;
Considérant que les termes « adaptation de règlement de copropriété » ne permettent pas la régularisation de situations de fait intervenues indépendamment de toute modification législative ou réglementaire ;
2° Sur la date de prise en compte des modifications législatives :
3° Sur la notion « d'adaptations rendues nécessaires » :
Considérant que l'exigence d'interpréter strictement l'article 49 impose de donner toute sa portée à l'adjectif « nécessaire » ;
Considérant que l'objet des réclamations affectant seulement le quantum des quotes-parts, et non le critère légal lui-même, et les erreurs de calcul, ne constitue pas une violation directe des principes légaux de l'article 10 ; que celui-ci fixe seulement des principes légaux et non les modalités légales de ces principes ; et qu'en conséquence ces objets ne sauraient être soumis à la procédure de l'article 49 ;
• supprimer toute clause incompatible avec les dispositions législatives ou réglementaires entrées en vigueur postérieurement à l'établissement ou à la modification du règlement de copropriété : par exemple, la clause interdisant, avant la loi du 31 décembre 1985, de conférer une délégation de vote à une personne qui n'aurait pas la qualité de copropriétaire ;
• substituer, si nécessaire, aux précédentes clauses des clauses conformes aux dispositions législatives ou réglementaires postérieures à l'établissement ou à la modification du règlement de copropriété : par exemple, la clause prévoyant, avant la loi du 31 décembre 1985, la majorité en nombre des copropriétaires représentant les trois quarts des voix du syndicat, au lieu des deux tiers ;
• analyser la conformité du critère de la répartition des charges par rapport aux dispositions impératives de l'article 10, sans qu'aucune disposition législative ou réglementaire ne détermine les éléments et la méthode permettant d'établir une nouvelle répartition des charges.
• modifier les quotes-parts de parties communes, en tant que quotes-parts de propriété, lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles ;
• rectifier les erreurs de calculs ou ajuster seulement le quantum des charges.
Rappelle qu'il appartient au syndic d'assurer l'exécution des décisions de l'assemblée générale et que celles-ci s'imposent aux copropriétaires dès qu'elles ont été votées, et ce tant qu'elles n'ont pas été judiciairement annulées ;
Considérant que l'adaptation ne peut, en conséquence, s'improviser, ni faire l'objet d'une seule assemblée, tant il est nécessaire de procéder par étape.
• au syndic de procéder à une concertation avec le conseil syndical pour recenser les adaptations rendues nécessaires ;
• d'attendre la publication des décrets d'application avant de saisir l'assemblée pour l'adoption définitive du projet de modification ;
• d'appeler l'attention des syndics sur le temps nécessaire pour parvenir à l'adoption définitive de l'adaptation ;
• de porter à l'ordre du jour, dans tous les cas, d'une assemblée générale :
– l'opportunité de procéder aux adaptations rendues nécessaires ;
– le ou les contrats avec les consultants, après notification des conditions essentielles de ces contrats, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour le cas où l'assemblée générale aurait admis l'opportunité des adaptations ;
– l'autorisation de dépense, avec l'échéancier des appels de fonds ;
• de soumettre à une autre assemblée générale :
– le projet d'adaptation, dans son intégralité, notifié au plus tard en même temps que la convocation, en prévoyant un vote par division, à moins que l'absence de complexité permette un vote global ;
– le montant des frais, ainsi que l'échéancier des appels de fonds ;
– le pouvoir conféré au syndic de déposer une copie certifiée conforme du procès-verbal au rang des minutes d'un notaire et de déposer l'acte authentique au fichier immobilier ;
• de rappeler le recensement des votes conformément à l'article 17 du décret qui doit être mentionné après chaque scrutin ;
• de notifier le procès-verbal de l'assemblée aux copropriétaires opposants ou défaillants, dans les deux mois de la tenue de l'assemblée générale ;
• d'adresser une copie du procès-verbal, sous pli simple, aux autres copropriétaires ;
• de déposer le procès-verbal, certifié conforme, aux rangs des minutes d'un notaire, pour authentification ;
• de déposer la copie authentique au fichier immobilier.
22. Recommandation n°22 relative à l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé
La Commission de la copropriété a adopté le 6 novembre 2001 sa 22e recommandation dont le texte suit.
... Considérant la 14e recommandation de la Commission portant sur le libellé de la question de l'ordre du jour relative à l'ouverture ou non d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat et du projet de résolution notifié simultanément ;
... Considérant que l'article 18, premier alinéa, sixième tiret, de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000, dispose que :
... le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
... Considérant que l'article 77, § II de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 précise que :
Pour les mandats de syndic en cours à la date de promulgation de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000, l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé s'applique à compter du 31 décembre 2002, à peine de nullité de plein droit dudit mandat.
– que lorsque le syndic n'est pas soumis à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, par exemple lorsque les fonctions du syndic sont assumées par un copropriétaire, les fonds détenus pour le compte du syndicat sont nécessairement déposés sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat, sans que l'assemblée générale puisse en décider autrement ;
– que lorsque le syndic est soumis à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, l'obligation pour lui d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé est désormais une obligation légale, et non plus comme précédemment l'obligation d'exécuter une décision de l'assemblée générale. Il n'y a donc plus lieu de saisir l'assemblée générale en vue de l'ouverture d'un compte séparé ;
– que l'assemblée générale peut, toutefois, décider de ne pas faire procéder à l'ouverture d'un compte séparé, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, observation faite que la pratique du « sous-compte individualisé » proposée par certains syndics ne correspond pas à un compte séparé et nécessite en conséquence une décision de l'assemblée générale afin de dispenser le syndic de l'ouverture du compte séparé (Note 1).
– d'informer les copropriétaires de la nouvelle disposition législative, ainsi que de la réglementation, à laquelle il est soumis, organisant le maniement des fonds d'autrui ;
– d'examiner avec le conseil syndical s'il y a lieu de porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale une question sur la décision de ne pas ouvrir un compte séparé, étant précisé qu'à défaut, le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte séparé ;
– le cas échéant, de libeller ainsi la question de l'ordre du jour : « dispense d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat », et de rédiger ainsi le projet de résolution : « L'assemblée générale dispense le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.»
2. Sur la mise en œuvre
– qu'une fois ouvert, le compte séparé continue de fonctionner pendant toute la durée du mandat, et des mandats subséquents, même si un nouveau syndic est nommé, jusqu'à une décision contraire de l'assemblée générale ;
– que pour que l'assemblée puisse « en décider autrement », il faut que la question soit portée à l'ordre du jour d'une assemblée, peu important que ce soit celle au cours de laquelle est désigné le syndic ou une assemblée ultérieure, et que la décision soit prise, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 ;
– que si l'assemblée générale en décide autrement, les fonds du syndicat seront versés sur un compte ouvert au nom du syndic. Cette modalité devrait fonctionner même si un nouveau syndic est nommé, jusqu'à ce qu'une décision de l'assemblée générale refuse de dispenser le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé. Toutefois, la lettre du texte, prévoyant un « délai de trois mois suivant sa désignation », conduit à s'interroger, à défaut de précision réglementaire, sur le point de savoir si la dispense ne couvre pas que la durée du mandat au cours duquel elle a été décidée.
– d'informer les copropriétaires de ce que le compte séparé fonctionne sous la seule signature du syndic, représentant légal du syndicat, et qu'il ne peut en conséquence fonctionner sous la signature conjointe du syndic et du président du conseil syndical, ce dernier n'ayant pas la qualité de représentant légal du syndicat ;
– par prudence, s'il n'existe pas de compte séparé, de porter à l'ordre du jour de l'assemblée devant désigner le syndic la question relative à la dispense, et à défaut, d'ouvrir le compte séparé.
3. Sur le délai d'ouverture du compte séparé
– qu'en principe, le délai de trois mois, dont dispose le syndic pour ouvrir effectivement le compte, est calculé à compter de la date de l'assemblée générale qui l'a nommé, et expire le même quantième du troisième mois suivant ;
– que si l'assemblée décide de revenir sur la décision par laquelle elle avait dispensé le syndic d'ouvrir un compte séparé, aucune disposition législative ou réglementaire ne précise, à ce jour, le délai imparti au syndic pour ouvrir le compte séparé. Il semble pouvoir être admis, dans ce cas, que le syndic devrait ouvrir le compte séparé dans les trois mois qui suivent l'assemblée générale au cours de laquelle la décision a été prise ;
– qu'à défaut par le syndic d'ouvrir un compte séparé dans le délai de trois mois suivant sa désignation, la nullité de plein droit de son mandat est encourue, étant précisé que le terme de désignation paraît ici concerner la désignation qui inaugure le premier mandat après l'entrée en application de la loi ;
– que la nullité de plein droit du mandat du syndic relevant d'un ordre public de protection des seuls copropriétaires, elle ne peut, en cas de contestation, être constatée par le juge qu'à la demande de ces derniers (Note 2) ;
– que si le mandat est nul, les actes que le syndic aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent toutefois valables.
– d'ouvrir le compte séparé sans attendre l'expiration du délai de trois mois ;
– dès que le compte est ouvert, d'en informer le conseil syndical en précisant la banque ou le centre de chèques postaux auprès duquel le compte est ouvert ;
– si l'assemblée décide de revenir sur la décision par laquelle elle avait dispensé le syndic d'ouvrir un compte séparé, d'ouvrir ledit compte dans les trois mois qui suivent l'assemblée générale au cours de laquelle cette décision a été prise, sans attendre l'expiration de ce délai.
4. Sur la disposition transitoire
– que selon les différentes situations prévues à l'article 28 du décret du 17 mars 1967, le mandat du syndic peut être de durée variable sans pouvoir, toutefois, excéder trois années ;
– que pour les mandats de syndic en cours à la date de promulgation de la loi, c'est-à-dire à la date du 13 décembre 2000, l'obligation d'ouvrir le compte séparé s'applique à compter du 31 décembre 2002 ;
– que c'est dans les trois mois qui suivent l'expiration du mandat en cours à la date de promulgation de la loi du 13 décembre 2000 que le syndic a l'obligation d'ouvrir le compte séparé, sauf décision contraire de l'assemblée ;
– que la lettre du texte permet de déduire qu'à compter du 31 décembre 2002, pour les mandats dont la durée est la plus longue, le syndic devra, dans le délai de trois mois, qui expirera le 31 mars 2003, ouvrir le compte séparé à moins que l'assemblée générale l'ait dispensé de cette obligation.
– avant l'expiration du mandat en cours, d'informer les copropriétaires de la nouvelle disposition législative ;
si l'assemblée n'a pas décidé de dispenser le syndic de l'obligation légale, d'ouvrir le compte séparé dans les trois mois qui suivent la fin du mandat en cours, sans attendre l'expiration de ce délai.
Constatant que le syndic de copropriété doit satisfaire aux obligations qui découlent de différents textes législatifs ou réglementaires, certains relevant du statut de la copropriété et d'autres étant extérieurs à celui-ci ;
1° Les archives prévues par le statut de la copropriété
– l'article 33 du décret du 17 mars 1967 modifié énumère, dans une liste qui n'est qu'indicative, les pièces et documents que doit détenir le syndic, en sa qualité «d'archiviste» de la copropriété : ainsi, l'article 33 du décret précité prévoit-il que le syndic détient une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 de ce même décret, c'est-à-dire le règlement de copropriété, l'état de répartition des charges, l'état de division, les conventions relatives aux droits accessoires aux parties communes, et leurs actes modificatifs;
– l'article 33 du décret précité prévoit aussi que le syndic détient toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat, et en particulier les registres contenant les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et les pièces annexes ;
– les « conventions » prévues par l'article 33 du décret précité correspondent notamment aux contrats de maintenance des équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, portes de garage par exemple), aux contrats d'assurance de l'immeuble (responsabilité, incendie, dégât des eaux, dommages-ouvrages le cas échéant), aux contrats de travail des préposés du syndicat (concierge, employé d'immeuble, préposé aux espaces verts par exemple) ;
– les « pièces et documents relatifs à l'immeuble et au syndicat », prévus par ce même texte, comprennent notamment la fiche cadastrale et la fiche hypothécaire générale de l'immeuble, les statuts de l'union de syndicats ou de l'association syndicale si elles existent, la liste des membres du syndicat, les dossiers relatifs au personnel du syndicat, les dossiers comptables et financiers, les documents d'urbanisme, les documents techniques relatifs à l'immeuble, étant précisé que certains de ces dossiers et documents incluent les conventions mentionnées ci-dessus;
– « les pièces annexes des registres des procès-verbaux des assemblées » comprennent la copie des convocations et les accusés de réception correspondants, la feuille d'émargement lorsque les convocations sont remises contre récépissé ou émargement, l'ordre du jour et les documents notifiés en même temps que celui-ci, la feuille de présence, la copie des notifications du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants et leurs accusés de réception.
2° Les archives prévues par des textes extérieurs au statut de la copropriété
– l'article R. 238-38 du Code du travail prévoit, en vue d'assurer la sécurité et de protéger la santé des personnes intervenant sur les chantiers de bâtiment, la remise au maître de l'ouvrage du « dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage ». Cet article mentionne spécifiquement que, dans le cas d'une copropriété, un exemplaire de ce dossier qui rassemble sous bordereau tous les documents, tels que les plans et les notes techniques, de nature à faciliter l'intervention ultérieure sur l'ouvrage, est également remis au syndic de l'immeuble ;
– d'autres textes, sans viser expressément le syndic, font obligation de constituer et de conserver des dossiers ou documents relatifs aux immeubles ; dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, cette charge incombe au syndic ;
– ainsi l'article R. 125-5 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que soit conservé un carnet d'entretien des portes automatiques de garage ;
– l'article 8 du décret no 96-97 du 7 février 1996 modifié, relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis, impose la constitution, la conservation et l'actualisation d'un dossier technique regroupant les informations relatives à la recherche et à l'identification de certains matériaux et produits, ainsi qu'à l'évaluation de leur état de conservation ;
– l'article 86 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972, pris pour l'application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, prévoit que les syndics, dès lors qu'ils sont soumis à cette loi, peuvent être amenés à communiquer à leur garant les documents nécessaires à la vérification de la suffisance de la garantie (livre de caisse, livres de banques et de chèques postaux, registre des mandats, relevés bancaires et postaux, documents constatant la reddition des comptes...) ;
la recommandation n° 16 relative aux travaux affectant les parties communes et les équipements communs, dans laquelle la Commission préconise qu'un cahier de maintenance de l'immeuble soit ouvert et mis à jour, et que les plans des ouvrages exécutés soient conservés par le syndic.
– aux syndics, de veiller à la constitution, en application de dispositions législatives ou réglementaires, du fonds documentaire relatif au syndicat et à l'immeuble ;
– aux syndics, de verser au fonds documentaire relatif au syndicat et à l'immeuble, les documents qui, bien que n'étant pas expressément prévus par des dispositions législatives ou réglementaires, peuvent apparaître utiles au suivi d'une bonne administration de l'immeuble (cahier de maintenance de l'immeuble préconisé par la recommandation n° 16, liste des fournisseurs et des entrepreneurs intervenant dans l'immeuble, bordereaux de transmission des archives entre syndics successifs...) ;
– aux syndics qui ne détiendraient pas certains des documents visés ci-dessus, d'en demander copie par exemple au notaire pour le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division, à l'architecte, au promoteur ou au constructeur pour les plans de l'immeuble...
– que l'organisation des archives par le syndic doit permettre un accès rapide et facile aux documents recherchés ;
– que les documents relatifs à l'immeuble et au syndicat doivent, dans un souci d'efficacité, être actualisés et mis à jour lorsque nécessaire ;
– que, d'une manière générale, les dispositions légales ou réglementaires mettant à la charge des syndics l'obligation de conserver certains documents ne précisent pas si cette obligation est limitée dans le temps ;
– que, toutefois, pour certains documents, une durée de conservation spécifique a été prévue, et que l'existence d'un délai de prescription de certaines actions en justice justifie que soient conservées, pendant ce délai, les pièces qui pourraient apparaître utiles en cas de litiges.
1° La durée de conservation de certains documents
– que l'article 16 du Code de commerce, applicable au syndic commerçant, prévoit que les documents comptables et les pièces justificatives doivent être conservés pendant dix ans ;
– que les articles R. 143-2 du Code du travail et L. 243-12 du Code de la sécurité sociale imposent que les livres de paie soient conservés pendant cinq ans à compter de leur date de clôture ;
– que l'article L. 244-3 du Code de la sécurité sociale prévoit un délai de conservation de trois années pour les documents relatifs aux charges sociales ;
– que la conservation de certains de ces documents, au-delà des délais requis, peut présenter un intérêt particulier (documents nécessaires à la constitution du dossier de retraite d'un membre du personnel du syndicat, documents historiques...).
2° Le délai de prescription de certaines actions
– que la loi précitée du 10 juillet 1965 prévoit des délais spécifiques de prescription pour l'action en révision de la répartition des charges, laquelle doit être intentée dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété ou dans un délai de deux ans à compter de la première mutation du lot à titre onéreux (article 12) ; pour les actions personnelles, nées de l'application de cette loi, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, qui se prescrivent par dix ans (article 42, alinéa 1er) ; pour les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblées générales lesquelles doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions (article 42, alinéa 2) ;
– que des textes extérieurs au statut de la copropriété prévoient des délais particuliers de prescription, en matière notamment de responsabilité civile extra-contractuelle (10 ans – article 2270-1 du Code civil), d'obligations commerciales (10 ans – article 189 bis du Code de commerce [L. 110-4]), de responsabilité des constructeurs (10 ans ou 2 ans – article 2270 du Code civil), de paiement de salaires (5 ans – article 2277 du Code civil) ;
– qu'à défaut de texte spécifique, la prescription est trentenaire en matière civile (article 2262 du Code civil) ;
– que l'absence de conservation par le syndic des documents concernant le syndicat peut entraîner un préjudice pour ce dernier, de nature à engager la responsabilité contractuelle du syndic ;
– que, s'il a la qualité de commerçant, le syndic qui a fait disparaître des documents comptables, ou qui n'a pas tenu de comptabilité complète ou régulière, peut être condamné pour banqueroute en cas d'ouverture d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaires (article 197, 4o et 5o de la loi du 25 janvier 1985 modifiée) ;
– que la destruction, la dégradation ou la détérioration d'un registre, d'une minute ou d'un acte original de l'autorité publique (tel par exemple un arrêté de péril,...) est punie d'un emprisonnement de trois ans et d'une amende de 300 000 F (article 322-2 du Code pénal) ;
– que le syndic est dépositaire de documents relatifs à l'immeuble et au syndicat des copropriétaires ;
– que la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application prévoient expressément l'obligation pour le syndic de communiquer certaines pièces au conseil syndical ou aux copropriétaires ;
– qu'ainsi, le conseil syndical bénéficie, en application des articles 21 (alinéas 3 et 4) de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, et 26 (alinéa 3) du décret du 17 mars 1967 modifié, d'un droit général d'accès et de communication aux archives ; que l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée prévoit, dans certaines conditions, la consultation par les copropriétaires des pièces justificatives des charges pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci ; qu'en application de l'article 33 (alinéa 2) du décret du 17 mars 1967 modifié, les copropriétaires, pris individuellement, peuvent obtenir une copie ou un extrait, certifié conforme, des procès-verbaux des assemblées générales ;
– qu'en dehors des cas expressément prévus par les textes, a été admise, la possibilité, pour les copropriétaires, d'obtenir sur leur demande la copie de certaines pièces, telles que la copie des feuilles de présence des assemblées générales (Cass. 3e civ., 4 janv. 1996 : Bull. civ. III, no 3. – CA Paris, 14e ch. A, 4 mars 1987 : Rev. Administrer oct. 1987, p. 46 ; D. 1987 ; Inf. rap. copr., p. 109 ; Rép. min. 6 juin 1970 : JOAN, p. 2323. – Rép. min. 23 mars 1974 : JOAN, p. 1286) ;
– que s'agissant de la communication de la liste des copropriétaires, dont l'établissement et la mise à jour par le syndic sont prévus par l'article 32 du décret du 17 mars 1967 précité, la Commission a considéré, dans sa recommandation no 3, en l'absence de texte et de jurisprudence, que les copropriétaires et le syndic ont intérêt à être informés de l'identité exacte des titulaires de droits sur les lots privatifs et les parties communes de l'immeuble en copropriété ;
– au syndic, de communiquer au conseil syndical et aux copropriétaires, les documents relatifs à l'immeuble et au syndicat, dans le respect des textes et de la jurisprudence susvisés ;
– au syndic, d'observer, en dehors des situations ci-dessus, la plus grande prudence dans la communication, sur demande des tiers, de pièces relatives au syndicat ou aux copropriétaires ;
– au syndic, de ne communiquer, le cas échéant, ces pièces que dans le respect des règles relatives à la vie privée, et si besoin est, avec l'autorisation du ou des copropriétaires intéressés.
– qu'en cas de changement de syndic, le syndic dont les fonctions ont pris fin, est tenu, en application de l'article 18-2 (alinéas 1 et 2) de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, de remettre au nouveau syndic, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, ainsi que le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat dans le délai de deux mois suivant l'expiration de même délai ;
– que ces dispositions s'appliquent aux syndics exerçant à titre professionnel ou non professionnel, aux organismes HLM exerçant la fonction en application de l'article L. 443-15 du Code de la construction et de l'habitation, aux syndics judiciaires désignés en application de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 ; que ces dispositions paraissent également s'appliquer, tant dans les obligations qu'elles prévoient que dans les droits qu'elles confèrent, aux administrateurs provisoires nommés, par voie judiciaire, en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, ou de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 modifié ou, le cas échéant, de l'article 49 de ce même décret (Cass. 3e civ., 5 déc. 1990 : Bull. civ. III, no 257, p. 145 ; Inf. rap. copr. 1991, p. 151. – Cass. 3e civ., 14 janv. 1998 : Bull. civ. III, no 7, p. 5 ; RD imm. 1998, 293) ;
– qu'en cas de difficultés de transmission des pièces visées ci-dessus, le nouveau syndic peut, en application de l'article 18-2 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965, adresser une mise en demeure au syndic dont les fonctions ont pris fin ;
– que, pour le cas où cette mise en demeure resterait infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peut, en application de ce même article, demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés ci-dessus ;
– que la responsabilité du syndic, dont les fonctions ont pris fin, peut être engagée en cas de non-respect des dispositions de l'article 18-2 (alinéas 1 et 2) de la loi du 10 juillet 1965 précitée ;
– que la responsabilité du nouveau syndic pourrait être engagée s'il ne procédait pas, en cas de difficultés de transmission des archives par le syndic dont les fonctions ont pris fin, aux mises en demeure et actions prévues par l'article 18-2 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965.
• de transmettre au nouveau syndic, le plus rapidement possible, et en tout état de cause dans les délais impartis, l'ensemble des fonds, documents et archives relatifs à l'immeuble et au syndicat ;
• de procéder, si besoin est, et en tout état de cause dans les délais impartis, à plusieurs remises successives des fonds et documents visés ci-dessus ;
• de transmettre, de manière urgente, au nouveau syndic, les « archives vivantes » et les fonds de trésorerie, permettant d'assurer la continuité de la gestion de l'immeuble et du syndicat (liste des copropriétaires, fonds de trésorerie immédiatement disponibles...) ;
• d'établir, et d'adresser, ou de remettre, au nouveau syndic, en même temps que la transmission, un état faisant apparaître le montant des fonds et le contenu des archives transmises, ainsi que la date de cette transmission.
• de vérifier la concordance entre les archives qui lui sont transmises et celles indiquées dans l'état qui les accompagne ;
• en cas de difficultés de transmission, d'effectuer auprès du syndic dont les fonctions ont pris fin, et si besoin est, après rapprochement avec le président du conseil syndical, tout rappel et mise en demeure, et le cas échéant, d'exercer les actions en justice nécessaires.
• Qu'il résulte de la loi du 2 juillet 1966 susvisée une préférence pour les antennes collectives par rapport aux antennes individuelles ; que cette préférence régit aussi le raccordement de l'immeuble collectif à un réseau câblé ;
• Que selon les dispositions du décret du 26 mars 1993, et de l'article R. 111-14, alinéa 2, du Code de la construction et de l'habitation susvisés, les immeubles collectifs dont le permis de construire a été déposé postérieurement au 28 mars 1993 doivent être munis des dispositifs collectifs nécessaires à la distribution des services de radiodiffusion sonore et de télévision dans les logements et des gaines ou passages pour l'installation des câbles correspondants ;
• Que, quelle que soit la date de construction de l'immeuble, l'installation ou la modification d'une antenne collective (antenne râteau ou parabole) ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé est une décision qui relève des conditions de majorité de l'article 25 ;
• Qu'en l'absence de réseau interne raccordé au réseau câblé, l'article 34-3 de la loi du 30 septembre 1986, modifiée, institue au bénéfice des communes, des groupements de communes ou des personnes autorisées en vertu du 1er alinéa de l'article 34 de ladite loi, une servitude permettant d'installer dans les parties communes et d'entretenir, aux frais du bénéficiaire, les câbles et équipements nécessaires à la desserte des locaux à usage privatif, observation faite que cette servitude semble jusqu'à présent peu utilisée ;
• Que le même article 34-3 indique que l'installation de ces câbles et équipements doit être réalisée dans le respect de la qualité esthétique des lieux et dans les conditions les moins dommageables possibles pour les propriétés, et que le décret no 93-534 du 27 mars 1993 pris pour l'application de ce texte précise les modalités de la mise en œuvre de la servitude, notamment les conditions de la visite préalable des lieux et d'établissement du dossier.
• Au maire de la commune ou au président du groupement de communes qui, ayant établi un réseau câblé ou ayant autorisé un concessionnaire (appelé « câblo-opérateur ») à établir un tel réseau, entend mettre en œuvre la servitude instituée par l'article 34-3, d'inviter à une réunion préalable d'information le syndic de l'immeuble concerné et les copropriétaires ou, au moins, les membres du conseil syndical ;
• Au syndic et aux membres du conseil syndical d'être présents lors de la visite technique effectuée en vue de l'établissement du schéma de câblage, afin de poser toute question (câblage en sous-sol ou en façade d'immeuble par exemple) et d'exprimer, dès cette étape, toutes observations utiles pour le respect notamment de la qualité esthétique des lieux ;
• Au bénéficiaire de la servitude, de joindre au dossier accompagnant la notification faite au syndic la justification de l'assurance destinée à couvrir les dommages qui trouvent leur origine dans les câbles et équipements annexes, le bénéficiaire de la servitude étant responsable de ces dommages ;
• Au syndic de soumettre sans délai au conseil syndical le dossier qui lui est notifié par le maire de la commune ou le président du groupement de communes afin de présenter des observations éventuelles à l'autorité communale dans le délai prescrit, étant précisé que ce délai ne peut être inférieur à trois mois ;
• Au syndic, d'adresser au bénéficiaire de la servitude, dans le délai prescrit, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, les observations éventuelles des copropriétaires sur les modalités envisagées pour le passage et l'ancrage des câbles et matériels électroniques actifs et passifs nécessaires à la desserte des locaux à usage privatif, ainsi que sur les dommages et préjudices qui pourraient résulter de la servitude.
A. Installation du câble
• Que si le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 28 mars 1993 (date de publication du décret du 26 mars 1993 susvisé) et que la servitude n'a pas été mise en œuvre, la décision de raccordement est prise par le syndicat des copropriétaires (art. 25 j), ou demandée à l'assemblée générale par un ou plusieurs copropriétaires qui se proposent d'exécuter les travaux à leurs frais (art. 25 b) ;
• Que la répartition du coût des travaux décidés par l'assemblée générale se fait conformément à l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 en fonction de l'utilité, et qu'elle est décidée dans les conditions de majorité de l'article 25, en application de l'article 11 de la loi précitée, étant observé qu'une répartition par parts égales peut être admise dans la mesure où elle est conforme à l'article 10, alinéa 1er ;
• Qu'en cas d'autorisation donnée à un groupe de copropriétaires de faire réaliser les travaux de raccordement à leurs frais, il appartient à ceux-ci, et non à l'assemblée des copropriétaires, de décider entre eux de la répartition du coût, étant observé que les autres copropriétaires ne pourront alors bénéficier de ces équipements collectifs qu'après avoir versé leur quote-part du coût des installations conformément à l'article 30, alinéa 4, de la loi.
• Au syndic, de notifier, en même temps que la convocation à l'assemblée générale au cours de laquelle sera évoquée cette question de l'ordre du jour, les conditions essentielles du devis pour la réalisation des travaux et du contrat proposé pour la maintenance des installations, conformément à l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;
• Au syndic, de mettre à la disposition des copropriétaires, préalablement à l'assemblée générale amenée à délibérer sur cette question, le dossier complet comprenant notamment le schéma de câblage envisagé, étant précisé que seules les parties communes doivent être affectées par les câbles et équipements annexes ;
• Au syndic, de distinguer dans l'ordre du jour et dans le procès-verbal, la décision de travaux qui relève des conditions de majorité de l'article 25 et celle du contrat de maintenance qui relève de la majorité de l'article 24 ;
• Au copropriétaire ou au groupe de copropriétaires qui envisagerait de faire exécuter les travaux de raccordement à ses frais, de remettre au syndic un dossier complet comprenant notamment le schéma de câblage envisagé, aux fins de consultation par les autres copropriétaires avant l'assemblée amenée à délibérer sur l'autorisation prévue par l'article 25 b de la loi ;
• Au syndicat des copropriétaires de n'autoriser un copropriétaire ou un groupe de copropriétaires à faire exécuter à ses frais les travaux de raccordement qu'à la condition préalable qu'il soit justifié d'une assurance couvrant les dommages qui pourraient résulter de ces travaux ;
• Au syndic, de conserver un exemplaire du schéma de câblage retenu, et de la justification de l'assurance ;
• Au câblo-opérateur, lorsque cela est possible, d'utiliser pour le passage du câble, une gaine déjà existante.
B. Installation d'une antenne ou d'une antenne parabolique
• Que l'article 25 j de la loi du 10 juillet 1965, en mentionnant l'installation ou la modification d'une antenne collective, ne fait pas de distinction entre l'antenne collective dite «antenne râteau» qui permet la distribution des chaînes de télévision hertzienne terrestre et l'antenne collective parabolique qui permet la distribution des chaînes de télévision hertzienne et des chaînes transmises par satellites ; qu'en conséquence, la décision d'installer ou de modifier l'une ou l'autre des antennes relève des conditions de majorité de l'article 25 ;
• Que, par application de l'article R. 421-1, 8o du Code de l'urbanisme modifié par le décret no 93-1195 du 22 octobre 1993, si l'antenne, dans une de ses dimensions dépasse 4 mètres ou le pylône 12 mètres au-dessus du sol, et si, lorsque l'antenne comporte un réflecteur, la dimension de celui-ci excède un mètre, son installation entre dans le champ d'application du permis de construire mais relève du régime déclaratif ;
• Que l'installation d'une antenne individuelle sur la façade de l'immeuble ou sur un balcon nécessite qu'une autorisation soit donnée par l'assemblée des copropriétaires, dans les conditions de majorité de l'article 25 de la loi, au copropriétaire qui entend procéder à cette installation, laquelle affecte nécessairement les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
• Aux copropriétaires, dans le souci de respecter l'aspect esthétique général de leur immeuble, de ne pas installer d'antenne individuelle extérieure sans avoir obtenu l'autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires ; à défaut de cette autorisation, les travaux étant irréguliers, le syndicat pourrait en demander la dépose ;
• Au syndicat des copropriétaires, lorsqu'il est amené à délibérer sur une demande d'autorisation d'installation d'une antenne individuelle, de s'interroger sur le point de savoir si l'installation d'une antenne collective ne serait pas préférable, notamment pour préserver l'esthétique de l'immeuble ;
• Au syndic et au conseil syndical, de ne pas donner leur accord aux copropriétaires pour l'installation d'une antenne individuelle, cette autorisation ne relevant que de la compétence du syndicat des copropriétaires, et le cas échéant, des pouvoirs du juge saisi après refus d'autorisation de l'assemblée, étant précisé que le juge ne peut ordonner que la remise en état des lieux si l'installation a déjà été réalisée ;
• Au syndic d'informer l'assemblée des copropriétaires des dispositions de l'article R. 421-1, 8o du Code de l'urbanisme susvisé, et le cas échéant, de procéder à la déclaration nécessaire.
• Que le principe de libre communication des pensées et des opinions est constitutionnellement garanti ;
• Que la liberté d'opinion et la liberté de recevoir ou de communiquer des informations ou des idées sont garanties, dans l'Union européenne, par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ainsi que par la directive « télévision sans frontière » du 3 octobre 1989 et, en droit interne, par la loi du 2 juillet 1966 susvisée ;
• Que l'objet du syndicat des copropriétaires est limité à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes, et que les décisions prises en assemblée générale ne peuvent porter que sur les questions relatives à cet objet, à l'exclusion des questions relatives aux parties privatives ou aux droits individuels des copropriétaires ;
• Que l'administration des parties communes inclut la possibilité de faire procéder à des travaux d'amélioration (tels que la création ou la transformation d'éléments d'équipement commun) et la gestion des services collectifs (tels que le chauffage collectif, l'entretien de l'ascenseur ou le service de gardiennage de l'immeuble) ; que toutefois la notion de services collectifs entrant dans l'objet du syndicat ne saurait être étendue à un service individuel proposé à chaque copropriétaire, le fait que ce service puisse intéresser l'ensemble des copropriétaires pris individuellement n'étant pas de nature à transformer ce service individuel en un service collectif soumis à la décision de l'assemblée des copropriétaires ; que toute pratique s'appuyant sur un raisonnement contraire aurait nécessairement pour conséquence de restreindre les droits du copropriétaire sur la jouissance des parties privatives de son lot ;
• Que si l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé est un équipement commun relevant des pouvoirs de l'assemblée générale, la décision de souscrire un « service antenne » avec abonnement comprenant la réception d'une sélection de chaînes hertziennes ou câblées relève du droit individuel de chaque copropriétaire, fondé sur les libertés ci-dessus rappelées ;
• Que s'il appartient à l'assemblée des copropriétaires de prendre la décision d'installer ou de modifier une antenne collective ou un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé à la majorité de l'article 25 de la loi, elle ne peut adopter, à quelque majorité que ce soit, la souscription d'un « service antenne » qui relève de la liberté individuelle ;
• Que si les charges entraînées par l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé, et par leur entretien, sont appelées auprès des copropriétaires conformément à l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, la redevance liée à un « service antenne » n'entre pas dans les charges de copropriété, et son paiement ne peut donc être demandé, à ce titre, par le syndic, quand bien même la somme serait peu importante.
• De ne pas porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires une seule question portant tout à la fois sur l'installation (ou la modification) d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé et sur la souscription d'un « service antenne » ;
• Et, d'une manière plus générale, de ne pas porter à l'ordre du jour de l'assemblée la question portant sur la souscription d'un « service antenne » ;
• Au syndic, de transmettre aux copropriétaires les propositions de programmes offertes à un tarif préférentiel pour un abonnement groupé, et de rassembler, le cas échéant, les abonnements individuels des copropriétaires souhaitant bénéficier de ces propositions.
• Que l'article 1er de la loi du 2 juillet 1966 susvisée prévoit que le propriétaire d'un immeuble ne peut s'opposer, sans motif sérieux et légitime, à l'installation, aux frais d'un ou plusieurs locataires, d'une antenne extérieure, mais que l'offre faite par le propriétaire de raccordement soit à une antenne collective, soit à un réseau câblé peut constituer un motif légitime et sérieux d'opposition ; que l'article 4 de la même loi prévoit l'application de ce texte aux immeubles soumis au régime de la copropriété ;
• Que l'application des dispositions précitées de la loi du 2 juillet 1966 dans un immeuble en copropriété est de nature à soulever des difficultés dans la mesure où le copropriétaire bailleur n'est pas propriétaire de la structure de l'immeuble, et où il ne peut transmettre à son ayant droit, le locataire, plus de droits qu'il ne détient lui-même de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété ; qu'en outre, le locataire n'a aucun lien de droit avec le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, le bail n'établissant de rapports contractuels qu'entre le locataire et le copropriétaire bailleur.
• Au locataire, dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, qui entend exercer le droit que lui confère l'article 1er de la loi du 2 juillet 1966 susvisée, de s'adresser à son bailleur, et non au syndic avec lequel il n'a aucun lien de droit ;
• Au syndic qui serait destinataire de la demande d'un locataire, de la transmettre au copropriétaire bailleur ;
• Au copropriétaire bailleur, saisi de la demande de son locataire, et pour le cas où il n'existe pas de possibilité de raccordement à une installation collective existante, de demander au syndicat des copropriétaires l'autorisation d'installer, à ses frais, une antenne individuelle ou d'effectuer un raccordement individuel au réseau câblé ;
• Au copropriétaire bailleur, en cas de refus d'autorisation, de saisir le tribunal d'une demande tendant à obtenir l'autorisation de réaliser, à ses frais, l'installation ou le raccordement dont s'agit.
A. Sur le domaine de l'assurance dommages ouvrage
• Que l'assurance prévue par l'article L. 242-1 du Code des assurances est une assurance de choses destinée à permettre aux propriétaires successifs, dans le délai de la garantie décennale, de réparer les dommages subis par l'ouvrage ;
• Que l'assurance dommages ouvrage représente un mécanisme de préfinancement qui intervient en dehors de toute recherche de responsabilités, lesquelles seront couvertes par l'assurance de responsabilité décennale obligatoire ;
• Que l'obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage pèse sur le maître de l'ouvrage (le souscripteur) et bénéficie au propriétaire dont l'immeuble subit le dommage (l'assuré), les qualités de souscripteur et d'assuré n'étant, selon le cas, ni incompatibles ni nécessairement liées ;
• Que l'obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage incombe au maître de l'ouvrage lors de l'édification de l'ouvrage, puis à la collectivité des copropriétaires constituant un syndicat, considéré comme maître de l'ouvrage, lorsque les travaux envisagés entrent dans le champ d'application des articles 1792 et suivants du Code civil ;
• Que le syndic, représentant légal du syndicat, a la qualité de mandataire du maître de l'ouvrage au sens et pour l'application de l'article L. 242-1 du Code des assurances ;
• Que le syndic soumet à l'assemblée générale, qui décide à la majorité de l'article 24, les conditions du contrat d'assurance dommages ouvrage, et le cas échéant, de tous autres contrats d'assurance qui apparaîtraient nécessaires, les conditions essentielles de ces contrats ayant été préalablement notifiées aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, en application de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 ;
• Que doit également souscrire cette assurance le copropriétaire qui fait réaliser des travaux entrant dans le champ d'application des articles 1792 et suivants du Code civil, tel est le cas par exemple du copropriétaire qui entend faire exécuter, à ses frais, des travaux affectant les parties communes, après obtention, si besoin est, des autorisations nécessaires ;
• Que le contrat d'assurance dommages ouvrage soit remis, lors de la construction de l'immeuble, par le souscripteur au syndic à charge pour ce dernier de le conserver pendant la durée de la garantie décennale, et de le transmettre à son successeur, les contrats d'assurance faisant partie des documents et archives du syndicat mentionnés à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• Que cette assurance soit souscrite préalablement à l'ouverture de tout chantier comportant des travaux de construction faisant appel aux techniques de travaux de bâtiment;
• Que le syndic informe les copropriétaires, lors de l'assemblée générale devant statuer sur ces travaux, du caractère obligatoire de cette assurance ;
• Que si ces travaux sont réalisés à l'initiative du syndicat, le syndic conserve la police et ses avenants pendant la durée de la garantie décennale ;
• Que les autorisations données à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux de bâtiment affectant les parties communes soient subordonnées à la justification de la souscription de la police dommages ouvrage ;
• Que lors de l'établissement de l'état daté, qui doit être fourni au notaire à l'occasion de toute mutation de lot, le syndic indique les références des différentes polices et avenants dommages ouvrage en cours de validité et concernant l'immeuble.
B. Sur l'utilisation de l'indemnité versée par l'assureur dommages ouvrage à la réparation matérielle de l'ouvrage
• Que l'indemnité versée par l'assureur dommages ouvrage est destinée au paiement des travaux de réparation de l'ouvrage sinistré ;
• Que si cette indemnité n'est pas employée au financement des travaux de réparation, la responsabilité du syndicat pourrait être engagée, et le cas échéant, sur le fondement de son obligation de conseil, celle du syndic ;
• Que l'absence d'exécution des travaux nécessaires de réparation est de nature à entraîner une aggravation du sinistre, dont l'assureur pourrait refuser la prise en charge.
• Au syndic d'informer les copropriétaires de la perception de l'indemnité dès son versement par l'assureur :
• Au syndic de rappeler aux copropriétaires concernés que l'indemnité d'assurance dommages ouvrage est destinée à la réparation du dommage ;
• Au syndic de conserver la preuve de l'emploi de ces indemnités à la réparation de l'ouvrage sinistré, à toutes fins utiles.
• Qu'en cas de dommages à l'ouvrage, l'assuré doit désormais adresser à l'assureur, en application de l'arrêté du 30 mai 1997 susvisé, une déclaration de sinistre comportant obligatoirement et au minimum les renseignements suivants:
– le numéro du contrat et, le cas échéant, celui de l'avenant ;
– l'adresse de la construction endommagée ;
– la date d'apparition des dommages ainsi que leur description et localisation.
• Que ce texte s'applique aussi bien à la propriété individuelle qu'à l'immeuble en copropriété, et dans ce cas tant aux parties privatives qu'aux parties communes ;
• Que si l'assuré n'a pas adressé ces renseignements à l'assureur, la déclaration de sinistre ne sera pas « réputée constituée », c'est-à-dire valablement faite ;
• Que si la déclaration de sinistre n'est pas « réputée constituée », les délais de notification et de règlement du sinistre ne peuvent commencer à courir ;
• Que cependant l'article précité n'impose pas de mentionner, dans cet acte ou dans l'annexe de celui-ci, le numéro du contrat d'assurance ou de son avenant, la date de réception des travaux et la date de première occupation des locaux ;
• Que ces renseignements sont cependant nécessaires à la mise en œuvre du droit à l'indemnisation ;
• Que l'assuré, ne possédant pas généralement de compétences techniques particulières dans les domaines du bâtiment ou de l'expertise, ne pourra que relater une description sommaire du dommage ;
• Que l'appréciation du coût et de la gravité du sinistre pourra également s'avérer difficile pour l'assuré.
• Au maître de l'ouvrage, de remettre au premier syndic de l'immeuble une attestation de la réalité de la réception des travaux avec l'indication de la date de celle-ci ;
• Au maître de l'ouvrage d'informer chacun des premiers acquéreurs de la date de réception des travaux lors de l'établissement du procès-verbal de livraison des locaux constituant les parties privatives et de la remise des clefs ;
• Au maître de l'ouvrage de remettre à chacun des premiers acquéreurs un modèle de déclaration de sinistre clair et précis, pouvant être aisément complété ;
• Aux rédacteurs d'actes de mentionner dans le corps ou en annexe de l'acte qui transfère la propriété ou la jouissance du bien immobilier :
– le numéro du contrat d'assurance et, le cas échéant, celui de l'avenant ;
– la date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux.
• Aux rédacteurs d'actes et aux syndics concernés, lors des mutations ultérieures portant sur les lots, pour pallier l'émission éventuelle d'avenants aux contrats d'assurance, de demander systématiquement à l'assureur une notice récapitulative relative à l'assurance souscrite ;
• À l'assuré, syndicat ou copropriétaire, qui aura transmis à son assureur une déclaration de sinistre, de vérifier auprès de ce dernier que sa déclaration est complète ;
• À l'assureur, en cas de réception d'une déclaration de sinistre incomplète ou imprécise relative à un immeuble en copropriété, de mettre systématiquement en œuvre le délai de dix jours dont il dispose pour réclamer à l'assuré les éléments manquants, y compris après réception d'éléments complémentaires, cela pour permettre à l'assuré de compléter le plus rapidement possible sa déclaration ;
• Aux assurés de joindre à leur déclaration de sinistre tout document de nature à établir la réalité du dommage (devis, photographies, constats d'huissiers, rapports d'architecte...).
• Que l'assureur n'est plus tenu de recourir à l'expertise dans les circonstances suivantes :
– s'il évalue le dommage à un montant inférieur à 12 000 F (TTC)
– s'il considère que la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée.
• Que, lorsqu'il décide de ne pas recourir à une expertise, l'assureur notifie à l'assuré son offre d'indemnité ou sa décision de refus de garantie dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre réputée constituée ;
• Que si l'assuré conteste la position prise par l'assureur quant au montant de l'indemnité ou au refus d'application des garanties, il peut demander à l'assureur de désigner un expert.
• À l'assureur de respecter le délai légal de 15 jours pour faire connaître à l'assuré son offre d'indemnité ou son refus de garantie, afin de ne pas retarder la réparation du sinistre survenu dans un immeuble en copropriété ;
• À l'assureur, pour les raisons ci-dessus indiquées, lorsqu'il décide de ne pas recourir à une expertise, d'indiquer clairement à l'assuré qu'il peut contester cette position et lui demander de désigner un expert.
A. Sur les lots concernés
– que l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot ne s'impose que dans les immeubles soumis au statut de la copropriété fixé par la loi du 10 juillet 1965 et visé par l'article 1er, alinéa 1er, de cette loi, le lot pouvant être situé dans un bâtiment en contenant plusieurs ou constituer l'intégralité d'un bâtiment, observation faite que la loi s'applique aux copropriétés horizontales ;
– que, d'autre part, sont expressément exclus du champ d'application de la loi les caves, les garages et emplacements de stationnement, quelles que soient leur superficie et leur hauteur sous plafond, et d'autre part les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2, étant précisé qu'une fraction de lot est la conséquence de la division d'un lot ;
– que les ventes d'immeubles à construire, quelle que soit leur forme, ne devraient pas être soumises à l'obligation de mentionner la superficie prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ces ventes étant régies par les dispositions spécifiques des articles L. 261-1 et suivants, et R. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ces deux régimes de protection des acquéreurs ne se cumulant pas.
– aux vendeurs professionnels, aux professionnels de l'entremise immobilière et aux rédacteurs d'acte de s'assurer du statut juridique du bien à vendre avant de rechercher un acquéreur ;
– aux rédacteurs d'acte, de ne pas cumuler la protection prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et celle des articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ce cumul pouvant être source d'insécurité juridique.
B. Sur la nature des mutations concernées
– bien que l'article 46 de la loi s'applique à tous les lots de copropriétés, sous les réserves ci-dessous spécifiées, que cet article constitue une dérogation au droit commun de la vente immobilière, et qu'il est donc d'interprétation stricte ;
– que la loi ne s'applique qu'aux promesses unilatérales de vente ou d'achat et aux actes réalisant ou constatant la vente, ce qui implique la stipulation d'un prix en contrepartie du transfert du droit de propriété ; qu'il en est ainsi quelle que soit la qualification donnée à l'acte par les parties ;
– que sont donc exclues les mutations à titre gratuit (donation, donation-partage), les opérations ne transférant pas de droit de propriété (cessions de parts, location-attribution), les mutations ne donnant pas lieu à indication de prix (apport en société, échange sauf requalification de ce dernier par le juge en raison de l'importance de la soulte) ;
– que s'agissant plus précisément de promesses, la loi s'applique aux promesses unilatérales de vente ou d'achat et aux promesses synallagmatiques de vente par acte sous seing privé ou par acte authentique, même si les unes et les autres sont assorties de conditions suspensives ou résolutoires ;
– que certains actes, sans s'intituler « promesse de vente » ou « acte de vente » traduisent soit une intention de vendre de nature, si elle est acceptée par le bénéficiaire, à former une vente, soit un engagement de transférer la propriété du bien ; tel serait le cas, par exemple, des contrats de location-accession ou de location-vente.
– aux rédacteurs d'actes (agents immobiliers, avocats, administrateurs de biens, huissiers de justice, notaires...) de s'assurer que le contenu de l'acte répond, ou non, aux conditions posées par la loi pour son application ;
– de mentionner la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot s'il y a lieu.
– que sont également exclues les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ;
– que la superficie ainsi définie doit être distinguée de celle mentionnée à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 prévue pour déterminer la quote-part de charges relative aux parties communes et, éventuellement, la quote-part de propriété ;
– que la loi n'impose aucune méthode de mesurage ;
– que les parties peuvent elles-mêmes procéder au mesurage sans avoir à recourir aux services d'un professionnel ;
– au copropriétaire de faire mesurer la superficie de la partie privative du lot, ou de procéder lui-même à ce mesurage, dès qu'il envisage de procéder à la vente du lot, notamment en cas de modification de la consistance de celui-ci par suite de travaux, et d'informer l'acquéreur dès le début de la négociation ;
– au vendeur, et le cas échéant à l'acheteur, qui aurait recours à un professionnel, de vérifier que ce dernier est garanti par une assurance de responsabilité civile professionnelle pour cette activité de mesurage ;
– aux rédacteurs d'acte, tenus d'une obligation de conseil, d'appeler l'attention des parties sur les exigences de la loi, lorsque la superficie aura été mesurée sans recours à un professionnel ;
– aux rédacteurs de l'acte authentique, en cas de différence entre la superficie mentionnée dans la promesse et celle mentionnée dans l'acte réalisant ou constatant la vente, de faire figurer dans celui-ci une clause rectificative.
A. En cas d'absence de mention de superficie
– que l'acquéreur ou ses ayants droit peuvent, seuls, invoquer la nullité de l'acte, à l'exclusion du vendeur ou de ses ayants droit ;
– que la demande en justice devra être introduite au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ;
– que la date de l'acte authentique est celle du jour de sa signature par le notaire, laquelle intervient en dernier ;
– que la loi prévoit toutefois que la signature de l'acte authentique constatant ou réalisant la vente et mentionnant la superficie purge le vice affectant la promesse ou tout acte antérieur.
B. En cas de mention inexacte
– que si la superficie est supérieure à celle mentionnée dans l'acte, le vendeur ne pourra pas prétendre à un supplément de prix ;
– que si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur pourra demander une diminution du prix proportionnelle à la différence entre la superficie mentionnée et celle mesurée ; qu'à défaut d'arrangement sur ce point, l'acquéreur devra, à peine de déchéance de son droit, intenter l'action en diminution du prix dans le délai de un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
– aux rédacteurs de veiller à ce que la superficie soit mentionnée dans l'acte, l'absence de mention étant (rétroactivement) de nature à entraîner la nullité de cet acte ;
– aux parties d'apporter un soin particulier au mesurage de la superficie, une erreur de plus de 5 % étant susceptible d'entraîner la restitution du trop-perçu par le vendeur et, le cas échéant, de donner lieu, sous réserve de leur recevabilité, à des demandes en remboursement portant sur une partie des honoraires versés au notaire, ou sur le montant des droits de mutation perçus par l'administration fiscale ;
– aux rédacteurs d'appeler l'attention des parties sur l'intérêt de procéder, en cas de vente portant sur plusieurs lots, à une ventilation du prix entre les différents lots vendus afin que la réduction éventuelle du prix puisse ne porter que sur le lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage ;
– aux rédacteurs d'appeler l'attention des parties sur l'éventuelle opportunité, en cas de vente portant sur un lot unique composé à la fois d'une partie privative soumise à l'article 46 de la loi et de locaux exclus de son champ d'application, tels que caves ou garages (copropriété horizontale ou encore lots uniques ne satisfaisant pas aux prescriptions actuelles de la publicité foncière), de ventiler le prix global et le prix de la partie privative devant être mesurée, afin que seul ce dernier soit pris en considération en cas de réduction de prix pour erreur de mesurage ; que toutefois, l'obligation de mention issue de l'article 46 portant sur la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot, et non sur la superficie des locaux constituant ce lot, il serait inefficace de ventiler le prix des différents locaux.
16. Recommandation n°16 relative aux travaux affectant les parties communes et les équipements communs
Cette recommandation ne concerne pas le vote du budget prévisionnel des travaux qui fera l'objet d'une recommandation distincte.
I. Sur le programme des travaux
II. Sur la recherche et la désignation de l'entrepreneur
– que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son quatrième alinéa :
« Il (le syndicat) a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » ;
– que de son côté, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans son deuxième tiret que le syndic est chargé :
« d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».
– l'importance des prescriptions de sécurité parmi les travaux obligatoires en vertu des dispositions législatives et réglementaires ;
– les économies de charges résultant de l'exécution des travaux appropriés d'entretien ou d'amélioration ;
– l'absence dans les archives du syndicat de documents techniques tels que plans et schémas d'ouvrages ou de récolement de réseaux.
– que le syndic informe les copropriétaires de l'état des constructions et des éléments d'équipements communs, ainsi que des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires ;
– que ces travaux étant obligatoires, l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas compétence pour en refuser le principe et doit seulement délibérer sur les modalités de réalisation de ces travaux sans que le syndicat puisse s'en prévaloir pour se soustraire à ses responsabilités. Il convient cependant de réserver les cas d'annulation de la décision administrative prescrivant les travaux ;
– qu'une planification des travaux peut améliorer leur mise en œuvre et leur exécution, faciliter leur financement et abaisser leurs coûts.
1° qu'une visite annuelle de l'immeuble soit effectuée par le syndic en présence du président du conseil syndical et, le cas échéant, des membres du conseil syndical et des copropriétaires intéressés ;
2° qu'en dehors de la visite annuelle, en cas de désordres apparus sur les parties communes ou des équipements collectifs, il est souhaitable qu'un technicien assiste à la visite et que les copropriétaires concernés prennent toutes les dispositions utiles pour permettre l'accès aux parties privatives de leur lot où ces désordres se manifestent ;
3° qu'un cahier de maintenance de l'immeuble soit ouvert et mis à jour ;
4° qu'un état des travaux prévisibles ou souhaitables soit dressé par le conseil syndical compte tenu des éléments du constat effectué ;
5° que le conseil syndical propose un calendrier prévisionnel des travaux et une évaluation approximative de chacun de ces travaux ;
6° qu'un programme pluriannuel de travaux envisagés soit voté, dans son principe, par l'assemblée générale au vu du calendrier et de l'évaluation visés ci-dessus, ces documents étant notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour ;
7° que les plans des ouvrages exécutés soient demandés par le syndic aux entrepreneurs ou aux architectes ou aux autres techniciens contractuellement liés au syndicat, à charge pour le syndic de les archiver.
Considérant que l'organisation d'une procédure de sélection des entrepreneurs introduit plus de clarté dans la gestion de la copropriété ;
– que, pour guider les copropriétaires lorsque le règlement de copropriété ne contient pas de mesures appropriées, l'assemblée générale adopte une procédure de recherche et de désignation de l'entrepreneur comprenant trois phases :
2.1. – Le descriptif des travaux
Considérant que l'assemblée générale doit disposer d'éléments de comparaison entre les entrepreneurs pour faire son choix ;
– que la loi du 10 juillet 1965 vise trois catégories de travaux relatifs aux parties communes ou aux équipements collectifs : les travaux « d'entretien », les travaux « de mise en conformité », les travaux « d'amélioration ».
1° que, sauf décision particulière de l'assemblée générale, le syndic établisse ou fasse établir un document comprenant : un descriptif des travaux, la qualité des matériaux, les garanties financières, les qualifications de l'entrepreneur correspondant aux travaux à réaliser, les assurances et la demande de références des chantiers précédents ;
2° qu'en cas de travaux importants ou complexes, le syndic confie à un maître d'œuvre l'élaboration de ce descriptif.
2.2. – La recherche d'entrepreneurs
1° qu'en cas de travaux peu importants ne dépassant pas le seuil éventuellement fixé par l'assemblée générale, le syndic choisisse les entrepreneurs à consulter, les copropriétaires pouvant, le cas échéant, proposer des noms d'entrepreneurs ;
2° que, dans les autres cas, le choix des entrepreneurs s'effectue après leur mise en concurrence. Le syndic reçoit les réponses sous double enveloppe. Les plis sont ouverts par le syndic en présence des membres du conseil syndical.
2.3. – Le choix de l'entrepreneur
– que l'article 21 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :
« En outre, il (le conseil syndical) donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. »
– que l'article 21 (alinéa 1er) du décret du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé ».
– que l'article 26 (alinéa 2) du décret du 17 mars 1967 dispose :
« Il (le conseil syndical) peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi de 1965 et à l'article 21 du présent décret. »
– que l'information des copropriétaires est normalement assurée par l'application de l'article 11 (alinéa 4) du décret du 17 mars 1967 :
« Sont notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée générale est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret. »
1° que les devis soient communiqués aux membres du conseil syndical ;
2° que, le conseil syndical, lorsqu'il a reçu délégation d'approuver un marché, fasse le choix de l'entrepreneur et adopte les conditions du contrat ;
3° qu'en l'absence de délégation au conseil syndical, le syndic soumette le marché de travaux à l'approbation de l'assemblée générale en observant les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, notamment la notification du ou des devis proposés, ainsi que l'avis du conseil syndical. Il apparaît souhaitable que plusieurs devis soient soumis à l'assemblée générale.

References: l'article 15
 l'article 25
 l'article 26
 l'article 26
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 26
 l'article 25
 l'article 9
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 24
 l'article 24
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 26
 l'article 49
 l'article 10
 l'article 49
 l'article 10
 l'article 17
 l'article 18
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 77
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 28
 l'article 33
 l'article 33
 l'article 33
 l'article 33
 l'article 8
 l'article 86
 l'article 16
 l'article 18
 l'article 33
 l'article 32
 l'article 18
 l'article 46
 l'article 29
 l'article 47
 l'article 49
 l'article 18
 l'article 18
 l'article 18
 l'article 25
 l'article 34
 l'article 34
 l'article 34
 l'article 10
 l'article 25
 l'article 11
 l'article 10
 l'article 30
 l'article 11
 l'article 25
 l'article 24
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 10
 l'article 1
 l'article 4
 l'article 1
 l'article 24
 l'article 11
 l'article 18
 l'article 1
 l'article 46
 l'article 46
 l'article 46
 l'article 5
 l'article 46
 l'article 46
 l'article 14
 l'article 18
 l'article 21
 l'article 25
 l'article 21
 l'article 25
 l'article 26
 l'article 25
 l'article 21
 l'article 11
 l'article 11