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Timestamp: 2016-10-25 21:10:35+00:00

Document:
5C.126/2004 (21.10.2004)
5C.126/2004 /frs
d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Reynald P. Bruttin, avocat,
lib�ration judiciaire d'une servitude (art. 736 CC),
La Fondation X.________ (ci-apr�s : la Fondation) est propri�taire, depuis le 22 d�cembre 2002, de la parcelle n� xxx de la commune de Z.________, sur laquelle est �rig� un b�timent d'habitation avec des arcades au rez-de-chauss�e.
Cette parcelle a notamment �t� grev�e des deux servitudes suivantes, constitu�es pour une dur�e de cinquante ans � partir du 1er octobre 1962 :
- n� yy1 : Superficie, arrivant � �ch�ance le 1er octobre 2012, en faveur de Y.________ SA;
- n� yy2 : Passage � pied et � v�hicule, �ch�ant le 1er octobre 2012, en faveur de Y.________ SA.
L'acte constitutif, d�pos� au Registre foncier, pr�cise le contenu de ces servitudes de la mani�re suivante :
- n� yy1 : "Une servitude personnelle de superficie, comportant pour la soci�t� Y.________ SA ou ses successeurs, le droit d'installer et exploiter ou laisser exploiter sur le fond servant, aux endroits choisis par elle, � titre de construction mobili�re au sens de 677 CCS des citernes et des colonnes de distribution pour carburants";
- n� yy2 : "Une servitude personnelle de passage � pied et pour tous les v�hicules permettant l'exploitation normale des installations de distribution ci-dessus et cela, aussi bien pour le personnel de Y.________ SA que pour la client�le de la station de distribution".
Une station-service a �t� �rig�e sur la parcelle et exploit�e pendant de nombreuses ann�es. Une des arcades du b�timent d'habitation de la parcelle a �t� utilis�e pour l'exploitation d'un garage. Les locataires successifs dudit garage ont longtemps exploit�, en plus de leur activit� de garagiste, la station-service. Dans le cadre de ces activit�s, ils ont entrepos� des v�hicules sur la parcelle en vue de les vendre ou de les louer.
Au milieu des ann�es 1990, il a �t� mis fin � l'exploitation de la station-service � la demande de sa locataire de l'�poque. Y.________ SA avait acc�d� � cette demande, car la station-service n'�tait pas appel�e � se d�velopper. Les colonnes ont �t� d�mont�es, mais la marquise et les citernes souterraines sont rest�es en place.
A la suite de l'arr�t de l'exploitation de la station-service, Y.________ SA a remis � bail une partie de la parcelle sise entre le b�timent d'habitation et la route. Les locataires successifs y ont entrepos� des voitures afin de les vendre ou de les louer. La propri�taire de la parcelle de 1994 � 2000, A.________ SA, ne s'est pas oppos�e � l'entreposage de v�hicules sur celle-ci.
Post�rieurement � l'acquisition de la parcelle par la Fondation le 22 d�cembre 2000, le garage situ� dans le b�timent d'habitation n'a plus �t� lou� au locataire de Y.________ SA.
La Fondation a entrepris une proc�dure d'�vacuation contre le locataire de Y.________ SA, B.________, consid�rant que l'entreposage de voitures et l'occupation de la parcelle en r�sultant �taient illicites. Apr�s avoir obtenu un jugement d'�vacuation le 21 juin 2001, elle en a suspendu l'ex�cution. Cette suspension a toutefois �t� conditionn�e � la consignation des montants vers�s en ex�cution du contrat de bail conclu le 19 d�cembre 2000 entre Y.________ SA et M.________.
Le 22 mai 2002, la Fondation a form� devant le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve, � l'encontre de Y.________ SA, une demande en lib�ration de servitude et en constatation de droit. Elle a conclu � ce que le Tribunal ordonne au pr�pos� du Registre foncier la radiation des servitudes personnelles n� yy1 et n� yy2, et � ce qu'il constate que la d�fenderesse n'�tait pas en droit d'user ou d'autoriser l'usage par des tiers de tout ou partie de la parcelle en vue d'y faire stationner des v�hicules. La d�fenderesse s'est oppos�e � la demande et a conclu � ce que le Tribunal ordonne la lib�ration des loyers consign�s en sa faveur par B.________.
Par jugement du 25 septembre 2003, le Tribunal a ordonn� la radiation des servitudes personnelles n� yy1 et n� yy2, a d�clar� irrecevables les conclusions en constatation de droit, a condamn� la d�fenderesse aux d�pens et a d�bout� les parties de toutes autres conclusions.
En substance, le Tribunal a consid�r� que le contenu des contrats constitutifs des servitudes �tait clair et n'autorisait pas la d�fenderesse � user ou � autoriser l'usage par des tiers de tout ou partie de la parcelle en vue d'y faire stationner des v�hicules. Eu �gard au fait que l'exploitation de la station-service avait cess� depuis une dizaine d'ann�es, faute de rentabilit� suffisante, et au fait qu'une nouvelle exploitation n�cessiterait la remise en �tat des installations et donc des investissements disproportionn�s par rapport au rendement qui pourrait �tre obtenu de l'exploitation d'une station-service jusqu'en 2012, le Tribunal a retenu que les servitudes litigieuses ne seraient pas exerc�es dans l'avenir et qu'elles avaient ainsi perdu toute utilit� au sens de l'art. 736 al. 1 CC.
Par arr�t du 23 avril 2004 rendu sur appel de la d�fenderesse, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve a annul� le jugement de premi�re instance. Statuant � nouveau, elle a d�bout� la demanderesse des fins de sa demande de radiation des servitudes litigieuses, a d�clar� irrecevables les conclusions en constatation de droit prises par la demanderesse et a condamn� celle-ci aux d�pens de premi�re instance et d'appel. Elle a en outre d�clar� irrecevable la demande reconventionnelle de la d�fenderesse tendant � la lib�ration des loyers consign�s par B.________.
La motivation de cet arr�t, dans ce qu'elle a d'utile � retenir pour l'examen du recours, est en substance la suivante :
E.a Le destin de la servitude de passage n� yy2 est intimement li� � celui de la servitude de superficie n� yy1, en ce sens que la radiation (ou au contraire le refus de la radiation) de celle-ci emporterait n�cessairement la radiation (ou au contraire le maintien) de celle-l�.
E.b La servitude n� yy1 emportant droit de superficie est une servitude personnelle irr�guli�re, � laquelle les r�gles g�n�rales des art. 730 ss CC sur les servitudes fonci�res s'appliquent mutatis mutandis. En vertu de l'art. 736 al. 1 CC, le propri�taire grev� peut exiger la radiation d'une servitude qui a perdu toute utilit� pour l'ayant droit; l'utilit� se d�finit conform�ment au principe de l'identit� de la servitude, selon lequel celle-ci ne peut �tre maintenue dans un autre but que celui pour lequel elle a �t� constitu�e.
E.c Le droit de superficie permet � son titulaire d'�tre propri�taire des constructions et autres ouvrages qui existent sur l'immeuble grev� lors de sa constitution ou qui sont �difi�es par la suite. Le superficiaire peut �galement utiliser le sol avoisinant la construction et prendre les mesures sans lesquelles l'exercice du droit ne sera pas possible et qui sont implicitement comprises dans l'octroi de celui-ci. Dans ce cadre, le contenu pr�cis du droit r�el conf�r� sera d�termin�, comme pour les servitudes fonci�res, par l'acte constitutif auquel l'inscription dans le Registre foncier renverra. Le contrat constitutif de la servitude doit �tre interpr�t� conform�ment au principe de la confiance, soit dans le sens o� il peut �tre compris, selon les r�gles de la bonne foi, par une personne attentive raisonnant objectivement.
E.d En l'esp�ce, il n'appara�t pas que l'utilisation de l'emplacement d�limitant le droit de superficie ait fait l'objet de dispositions particuli�res. Il n'appara�t notamment en rien que le stationnement de v�hicules aurait �t� prohib� sur l'emplacement de la station-service destin�e � �tre exploit�e par la d�fenderesse, les activit�s d'une station-service supposant n�cessairement la pr�sence de v�hicules sur l'emplacement qui lui a �t� r�serv�. De m�me, il n'a pas �t� mis en �vidence de clause emp�chant l'exploitation simultan�e d'un garage pouvant se trouver dans l'une des arcades du b�timent �difi� sur la parcelle grev�e.
En cons�quence, il faut interpr�ter le contrat constitutif de la servitude n� yy1 de mani�re large, soit comme portant sur l'exploitation d'une station-service destin�e � assurer l'approvisionnement en carburant de tous v�hicules, � fournir les prestations accessoires se rapportant � cette activit� (gonflage des pneus, lavage des v�hicules, vente de mat�riel automobile voire d'autres biens de consommation) et � permettre le stationnement des v�hicules devant utiliser les installations de la station-service proprement dite ou relevant de l'exploitation du garage susceptible de se trouver dans le b�timent construit sur le fonds grev�.
E.e Par rapport � la demande de la radiation des deux servitudes, il faut seulement d�terminer si l'absence d'exploitation proprement dite d'une station-service depuis le milieu des ann�es 1990 constitue un �tat de fait suffisant pour retenir que la servitude avait perdu toute utilit� pour son b�n�ficiaire au moment du d�p�t de la demande de radiation le 22 mai 2002.
Pour que le motif de radiation tir� d'une absence d'utilisation d'une servitude puisse �tre retenu, il faut prendre en consid�ration une p�riode d'au moins dix ans, correspondant au d�lai ordinaire de prescription du droit suisse, qui est de dix ans contre vingt en Italie et trente en France. Si un d�lai de dix ans s'est �coul�, il y a alors lieu de pr�sumer que tout int�r�t au maintien de la servitude a disparu, � moins que son b�n�ficiaire n'�tablisse avec une haute vraisemblance qu'il exercera la servitude dans un proche avenir (Liver, Z�rcher Kommentar, Band IV/2a/1, 1980, n. 68 ad art. 736 CC).
En l'esp�ce, la station-service a �t� ferm�e depuis le milieu des ann�es 1990. En date du 22 mai 2002, le d�lai de dix ans mentionn� ci-dessus n'�tait ainsi pas �coul�, de sorte qu'on ne peut soutenir en l'�tat que la servitude en question aurait perdu toute utilit�, ce d'autant qu'il ne r�sulte pas des faits constat�s qu'une reprise d'exploitation donnerait lieu � des difficult�s particuli�res ou ne serait pas rentable, la Cour ne retenant pas l'approche du Tribunal sur ces points. En cons�quence, la demande de radiation des deux servitudes doit �tre rejet�e.
Agissant par la voie du recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, la demanderesse conclut � ce que l'arr�t de la Cour de justice soit r�form� dans le sens de la confirmation du jugement de premi�re instance, les d�pens des instances cantonales et f�d�rale �tant mis � la charge de la d�fenderesse.
La d�fenderesse conclut avec suite de frais et d�pens au rejet du recours.
L'arr�t entrepris est une d�cision finale prise par le tribunal supr�me d'un canton, au sens de l'art. 48 al. 1 OJ. Portant sur des droits de nature p�cuniaire, il est susceptible d'un recours en r�forme, d�s lors que, comme l'expose la demanderesse dans son recours en r�forme conform�ment � l'art. 55 al. 1 let. a OJ, les droits contest�s dans la derni�re instance cantonale d�passent largement la valeur d'au moins 8'000 fr. exig�e par l'art. 46 OJ (cf. ATF 121 III 52, consid. 1a non publi�; 114 II 426, consid. 1 non publi�; 107 II 331, consid. 1 non publi�). Interjet� dans le d�lai fix� par l'art. 54 al. 1 OJ et dans les formes pr�vues par l'art. 55 OJ, le recours est par ailleurs recevable au regard de ces dispositions.
2.1 La demanderesse reproche � l'autorit� cantonale d'avoir interpr�t� le contrat constitutif de la servitude n� yy1 de mani�re trop extensive (cf. lettre E.d supra) et d'avoir admis qu'une servitude de superficie relative � des citernes et � des colonnes de distribution d'essence autorisait son titulaire � exercer exclusivement un commerce de voitures d'occasion, ce qui violerait le principe de l'identit� de la servitude applicable dans le cadre de l'art. 736 CC. La cour cantonale aurait en outre viol� cette disposition en rejetant la demande de radiation de la servitude, sur la seule base d'une citation de Liver, pour le motif qu'il ne s'�tait pas �coul� dix ans depuis la cessation d'exploitation de la station-service (cf. lettre E.e supra).
2.2 Aux termes de l'art. 736 al. 1 CC, le propri�taire grev� peut exiger la radiation d'une servitude qui a perdu toute utilit� pour le fonds dominant, respectivement pour le b�n�ficiaire de la servitude puisque l'art. 736 CC est aussi applicable aux servitudes personnelles (cf. Petitpierre, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2e �d. 2003, n. 7 ad art. 736 CC). Cette facult� d�coule du principe g�n�ral selon lequel une servitude doit pr�senter un int�r�t raisonnable pour l'ayant droit (ATF 121 III 52 consid. 2a; 108 II 39 consid. 3b; 107 II 331 consid. 3 p. 334/335; Steinauer, Les droit r�els, t. II, 3e �d. 2002, n. 2263). A cet �gard, il faut tenir compte du principe de l'identit� de la servitude, qui veut qu'un tel droit ne peut �tre maintenu dans un autre but que celui pour lequel il a �t� constitu� (ATF 121 III 52 consid. 2a; 117 II 536 consid. 4b; 114 II 426 consid. 2a; 107 II 331 consid. 3 p. 335; 100 II 105 consid. 3b p. 116 et les r�f�rences cit�es; arr�t non publi� C.216/1980 du 18 d�cembre 1980, reproduit in RNRF 1983 p. 119, consid. 4b). Il convient ainsi de rechercher si l'usage de la servitude pr�sente encore pour le propri�taire du fonds dominant, respectivement pour le titulaire de la servitude, un int�r�t conforme � son but initial (ATF 121 III 52 consid. 2a; 114 II 426 consid. 2a).
2.3 Aux termes de l'art. 738 al. 1 CC, l'inscription fait r�gle, en tant qu'elle d�signe clairement les droits et les obligations d�rivant de la servitude. Dans la mesure o� l'inscription est peu claire, incompl�te ou - ce qui est fr�quent - sommaire, il est cependant n�cessaire de recourir � d'autres �l�ments d'interpr�tation tels que son "origine", � savoir l'acte constitutif de la servitude (art. 738 al. 2 CC; ATF 130 III 554 consid. 3.1; 121 III 52 consid. 2a; Steinauer, op. cit., n. 2292). Ce dernier doit �tre interpr�t� de la m�me mani�re que toute d�claration de volont�, � savoir, s'agissant d'un contrat, selon la r�elle et commune intention des parties (art. 18 CO), respectivement, pour le cas o� celle-ci ne peut �tre �tablie, selon les r�gles de la bonne foi; toutefois, vis-�-vis de tiers qui n'�taient pas parties au contrat constitutif de la servitude, ces principes d'interpr�tation sont limit�s par la foi publique attach�e au registre foncier (art. 973 CC); celle-ci interdit de prendre en consid�ration les circonstances et motifs personnels qui ont �t� d�terminants dans la formation de la volont� personnelle des constituants mais qui, dans la mesure o� ils ne r�sultent pas de l'acte constitutif, ne sont pas opposables au tiers qui s'est fond� de bonne foi sur le registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1 et les r�f�rences cit�es). C'est dans ce sens qu'il a pu �tre dit, de mani�re quelque peu simplifi�e, que vis-�-vis d'un tiers, le contrat constitutif de servitude doit �tre interpr�t� conform�ment au principe de la confiance, soit dans le sens o� il peut �tre compris, selon les r�gles de la bonne foi, par une personne attentive raisonnant objectivement (ATF 130 III 554 consid. 3.1; cf. ATF 108 II 542 consid. 2). Une telle interpr�tation selon le principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral, saisi d'un recours en r�forme, peut examiner librement (ATF 129 III 118 consid. 2.5, 702 consid. 2.4 et les arr�ts cit�s).
2.4 En l'esp�ce, le contenu et l'�tendue des servitudes litigieuses r�sulte clairement de l'acte constitutif d�pos� au Registre foncier, tel qu'il doit �tre interpr�t� selon le principe de la confiance. Il s'agit d'une servitude de superficie (n� yy1) pour des installations de distribution de carburant (citernes et colonnes), permettant � son b�n�ficiaire d'am�nager et d'exploiter lesdites installations sur le fonds servant, assortie d'une servitude de passage � pied et pour tous v�hicules (n� yy2) permettant l'exploitation normale des installations de distribution en question. Autrement dit, les servitudes litigieuses permettent � leur b�n�ficiaire d'am�nager sur le fonds servant des installations de distribution de carburant et d'y exploiter une station-service, ce qui implique le passage et le bref stationnement des v�hicules de la client�le, du personnel ou encore des fournisseurs.
La cour cantonale pouvait ainsi � bon droit interpr�ter le contrat constitutif des servitudes en ce sens qu'il portait sur l'exploitation d'une station-service et permettait le stationnement des v�hicules devant utiliser les installations de la station-service (cf. lettre E.d supra). En revanche, rien n'autorisait les juges cantonaux � affirmer, du seul fait qu'il n'avait pas �t� mis en �vidence de clause emp�chant l'exploitation simultan�e d'un garage susceptible de se trouver dans le b�timent �difi� sur la parcelle grev�e, que les servitudes litigieuses permettaient �galement le stationnement de v�hicules relevant de l'exploitation du garage pr�cit� (cf. lettre E.d supra). L'exploitation dudit garage par le propri�taire de l'immeuble ou son ayant-droit (par exemple un locataire) et celle de la station-service par la d�fenderesse ou son ayant-droit relevaient en effet de r�gimes juridiques parfaitement distincts. Lors m�me qu'une seule personne a r�uni pendant des ann�es les qualit�s de locataire tant de la d�fenderesse que du propri�taire de l'immeuble, elle n'avait rien � voir, en cette seconde qualit�, avec la servitude.
En tous les cas, les servitudes en question ne peuvent manifestement pas �tre interpr�t�es, selon le principe de la confiance, en ce sens qu'elles permettraient d'exploiter sur le fonds servant, en lieu et place d'une station-service d�saffect�e depuis le milieu des ann�es 1990, exclusivement un commerce de voitures d'occasion. L'exploitation d'un tel commerce, qui implique le stationnement � demeure des v�hicules offerts � la vente, repr�sente un changement d'affectation manifeste de la superficie concern�e par la servitude.
2.5 Compte tenu du contenu des servitudes litigieuses tel qu'il ressort d'une interpr�tation du texte clair de l'acte constitutif selon le principe de la confiance (cf. consid. 2.3 et 2.4 supra), force est de constater, au regard du principe de l'identit� de la servitude, que l'usage actuel des servitudes litigieuses ne pr�sente plus, pour leur titulaire, un int�r�t conforme � leur but initial (cf. consid. 2.2 supra).
Comme les servitudes litigieuses avaient ainsi perdu, au moment du d�p�t de la demande, toute utilit� pour leur b�n�ficiaire au regard du but originaire en vue duquel elles avaient �t� cr��es, la demanderesse, propri�taire du fonds servant, peut exiger leur radiation en vertu de l'art. 736 al. 1 CC, � moins que l'int�r�t � un usage conforme � leur but initial puisse rena�tre dans un avenir pr�visible (Steinauer, op. cit., n. 2269 et les r�f�rences cit�es; ATF 130 III 393 consid. 5.1 et les r�f�rences cit�es). Il ne suffit toutefois pas que la renaissance d'un tel int�r�t soit th�oriquement possible; il faut au contraire qu'elle pr�sente une certaine probabilit� concr�te (ATF 130 III 393 consid. 5.1 et les r�f�rences cit�es).
En l'esp�ce, il n'appara�t pas qu'il y ait une probabilit� concr�te d'un nouvel usage des servitudes litigieuses dans leur but initial. En effet, la d�fenderesse, qui a remis � bail une partie de la parcelle sise entre le b�timent d'habitation et la route pour l'entreposage de v�hicules d'occasion, ne pr�tend pas qu'il y aurait une probabilit� concr�te d'une nouvelle exploitation, sur le fonds servant, d'une station-service - dont une partie des installations n�cessaires � l'exploitation a �t� d�mont�e au milieu des ann�es 1990 - d'ici � l'�ch�ance des servitudes le 1er octobre 2012. Elle se borne au contraire � l'affirmation th�orique que la remise en exploitation de la station-service "est tout � fait envisageable si le locataire le souhaite", tout en soutenant principalement que "l'exploitation actuelle de la station-service avec entreposage de v�hicules d'occasion entre tout � fait dans l'assiette de la servitude".
2.6 Dans ces conditions, la cour cantonale a viol� l'art. 736 al. 1 CC en rejetant la demande de radiation des servitudes litigieuses pr�sent�e par la demanderesse.
On ne saurait, comme l'ont fait les juges cantonaux en se r�f�rant � l'opinion de Liver (Z�rcher Kommentar, Band IV/2a/1, 1980, n. 68 ad art. 736 CC), refuser la radiation pour le motif qu'il ne s'�tait pas �coul� dix ans, au moment du d�p�t de la demande, depuis la cessation d'exploitation de la station-service (cf. lettre E.e supra). En effet, lorsque Liver propose de se r�f�rer � la dur�e du d�lai de prescription ordinaire, qui est de dix ans en droit suisse contre vingt en droit italien et trente en droit fran�ais, c'est uniquement pour le cas o� l'absence prolong�e d'exercice d'une servitude constitue le seul �l�ment qui permettrait de pr�sumer - cette pr�somption pouvant �tre renvers�e - que cette servitude a perdu tout int�r�t pour son b�n�ficiaire. Or il en va diff�remment lorsque, depuis plusieurs ann�es, une servitude de superficie n'est plus exerc�e conform�ment � son but initial - et ne peut l'�tre d�s lors que les installations n�cessaires ont �t� partiellement d�mont�es - mais est au contraire utilis�e dans un autre but. En pareil cas, � moins qu'il n'y ait de probabilit� concr�te que la servitude soit � nouveau exerc�e conform�ment � son but initial dans un avenir pr�visible (cf. consid. 2.5 supra), le propri�taire du fonds servant peut exiger la radiation de la servitude sans devoir attendre, comme le voudrait la solution adopt�e par la cour cantonale, que le b�n�ficiaire de la servitude ait d'abord utilis� pendant dix ans la servitude � des fins autres que celles pour lesquelles elle avait �t� constitu�e.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours, fond�, doit �tre admis et l'arr�t attaqu� r�form� en ce sens que le jugement rendu le 25 septembre 2003 par le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve est confirm�. La cause sera par ailleurs renvoy�e � l'autorit� cantonale pour qu'elle se prononce � nouveau sur les frais et d�pens de la proc�dure cantonale (cf. art. 157 et 159 al. 6 in fine OJ).
La d�fenderesse, qui succombe, supportera les frais de la proc�dure f�d�rale (art. 156 al. 1 OJ). Il n'y a pas lieu d'allouer de d�pens � la demanderesse puisque celle-ci, plaidant en personne, n'a pas eu de d�bours ni de frais d'avocat (art. 159 al. 1 et 2 OJ; art. 1er al. 2 et art. 2 du Tarif pour les d�pens allou�s � la partie adverse dans les causes port�es devant le Tribunal f�d�ral, RS 173.119.1).
Le recours est admis et l'arr�t attaqu� est r�form� en ce sens que le jugement rendu le 25 septembre 2003 par le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve est confirm�.

References: art. 730
 art. 736
 ATF 
 art. 736
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 736
 art. 157
in fine
 art. 1
 art. 2