Source: https://elderecho.com/interpretacion-de-la-suficiencia-del-retraso-en-la-entrega-de-viviendas-en-construccion-al-amparo-del-art-3-de-la-ley-571968-aunque-no-sea-especialmente-intenso-o-relevante-a-la-luz-de-la-recie
Timestamp: 2020-01-28 08:11:57+00:00

Document:
Interpretación de la suficiencia del retraso en la entrega de viviendas en construcción, al amparo del art. 3 de la Ley 57/1968
Foro 01-06-2015 Coordinador: Soler Pascual
Uno de los sectores esenciales de la promoción inmobiliaria, el destinado a la construcción de viviendas de no protección oficial, está específicamente vinculado a la Ley 57/68 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Entre otros preceptos, contiene dicha Ley una norma específica en materia de cumplimiento temporal por el promotor, disponiéndose en relación a ello en su artículo 3 que el adquirente –cesionario- "expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar (por) la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual...". La interpretación que de este precepto había hecho el Tribunal Supremo desde su Sentencia de 9 de junio de 1986, reiterado con posterioridad, había llevado a considerar el incumplimiento en el contexto general del artículo 1124 CC -EDL 1889/1- en el sentido de exigir voluntad de incumplidor deliberada y obstinadamente rebelde con la finalidad de favorecer la conservación del contrato, en suma, diferenciando entre el mero retraso de los retrasos incumplidores del contrato. Sin embargo el Tribunal Supremo ha cambiado de criterio en su Sentencia de Pleno de 20 de enero de 2015 -EDJ 2015/11445-, donde ha venido a establecer lo siguiente: "Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807- introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulaa do por la Ley 57/68, no seaplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.".
¿Cómo interpretar, a la vista de este contenido y de las razones que se dan en la Sentencia, la suficiencia del retraso aunque no sea ...especialmente intenso o relevante...?. ¿Es suficiente con superar en un día el plazo debido de entrega?. Y si no es así ¿qué criterios han de modular la menor intensidad o relevancia?.
Comentario: Si en algo coinciden varios de nuestros autores es entender que el concepto "mero retraso" ha adquirido una nueva dimensión en el caso de la resolución de contratos de compraventa inmobiliaria vinculados a la Ley 57/68 -EDL 1968/1807- en el sentido de no resultar ya excluyente de ser causal a una resolución contractual con la excepción, apuntada por el propio Tribunal Supremo, a la apreciación de mala fe o abuso de derecho del comprador. Pero que la cuestión resulta compleja, entendido el problema de cómo entender ahora ya, en el tipo de contratos indicados, el concepto genérico de retraso en la entrega, de incumplimiento por tanto del vendedor en lo que constituye su obligación principal, se refleja extraordinariamente bien en las diversas consideraciones que aparecen en los textos de las respuestas dadas a la cuestión formulada. Desde la apreciación de que con la doctrina jurisprudencial se produce una exclusión de falta de culpabilidad en el retraso a los efectos de considerarlo causa de resolución, a la consideración de que el Tribunal Supremo construye a partir del artículo 3 de la Ley 57/68, una causa de resolución especial de los contratos de compraventa de viviendas en construcción, desgranándose en general una posición que vincula el retraso, más bien mero retraso, al concepto de mala fe, más bien de injustificación, sin huir de la valoración de la conducta del comprador cuando, en función de las circunstancias, resultara evidente que la pretensión resolutoria encubre incumplimientos oportunistas de los propios compradores, carentes de un interés jurídicamente protegible.
Es cierto, finalmente, que frente a una mayoría que sigue resistiéndose, como parece por otro lado desprenderse del propio texto de la resolución judicial que comentamos, a considerar el retraso, cualquiera que este sea, como causa automática de resolución, hay quien ve en la decisión del Tribunal Supremo no sólo una evidente exclusión de cualquier veleidad entorno al retraso para excluirlo como motivo incumplimiento de la obligación de entrega, generador por tanto la crisis contractual, sino un claro intento de equiparar el formal incumplimiento de la obligación del comprador, la de pagar, y el incumplimiento objetivo del vendedor, la de entregar, aplicando los mismos estrictos condicionantes a uno y otro incumplimiento como modo de encauzar en el futuro el comportamiento contractual de los promotores.
En fin, no ya la polémica sino el causismo queda abierto, casi igual de abierto, que antaño la Sentencia que comentamos.
Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de junio de 2015.
En alguna ocasión he comentado cómo el prototipo de “pleito de la c...
En alguna ocasión he comentado cómo el prototipo de “pleito de la crisis” es aquél que plantea, tratando de resolver el contrato de compraventa, el comprador de un inmueble sobre planos o en construcción y que, llegada la fecha de entrega del mismo, ésta no tiene lugar.
Es verdad que los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas, que las reclamaciones por impago de la cuotas comunitarias o que las ejecuciones de títulos no judiciales en general y de hipotecarios, en particular, han aumentado de forma ostensible, “estrepitosa” podría decirse, pero, con ser eso cierto, también lo es que siempre estuvieron ahí, aunque en menor cantidad y no puede considerárseles como “novedad”.
El pleito al que he hecho referencia al principio era, prácticamente inexistente, salvo casos aislados, fundamentalmente, porque, justo al contrario de lo que ocurriría después, el comprador sabía que cada día que se demoraba la entrega de la finca comprada el precio de la misma se veía incrementado, con lo que, en la generalidad de los casos, a ese comprador no le importaba en absoluto en incumplimiento en que pudiera haber incurrido el vendedor respecto a la fecha de entrega del objeto de compra pues la vivienda adquirida se revalorizaba por momentos.
Cuando cambiaron las tornas, es cuando los compradores empezaron a acordarse “de lo que dejaron detrás” es decir, de determinadas cláusulas o estipulaciones que establecían una fecha límite para que les fuera entregada la finca, una finca que, por mor de la referida crisis, devaluaba su precio por días, hasta el punto de que hoy no valía lo que se estipuló al contratar, pero mañana aún menos y que, por ese motivo, si se hacían valer tales cláusulas, podía quedar resuelto el contrato con restitución de lo entregado a cuenta del total del precio, dejando sin efecto la obligación adquirida de abonar una suma que ya no se correspondía con el valor real del inmueble.
Como se dice, los pleitos de este tipo proliferaron de la noche a la mañana, sosteniendo la pretensión de los actores, bien lo normado en el art. 1124 CC -EDL 1889/1- -en cuanto a la posibilidad de resolver el contrato por incumplimiento del mismo por la parte vendedora -, bien lo dispuesto en el art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 al que se refiere la pregunta.
Quien suscribe no recuerda haber resuelto ninguno de los litigios que se le han planteado contra el vendedor al respecto de lo que se comenta-, y han sido bastantes, aplicando de forma “automática” lo pactado entre las partes contratantes en cuanto a la fecha de entrega de la finca comprada– puede que de forma equivocada a la luz de la sentencia del Tribunal Supremo a que se refiere el coordinador en la cuestión que plantea, aunque no a la de la anterior interpretación del propio Tribunal-, y siempre trató de calibrar, a la hora de decidir, determinadas cuestiones: si la citada data se conformaba como algo esencial del contrato, de tal manera que si no se cumplía en el plazo fijado era manifiesto que la adquisición del inmueble ya no podía interesar al comprador si el incumplimiento por el promotor podía ser calificado como culpable o sin embargo concurrían circunstancias totalmente ajenas a su voluntad que lo impedían o si dicho incumplimiento no llegaba, siquiera, a tener la entidad de tal, pudiéndosele considerar como un mero retraso sin la virtualidad suficiente como para “dejar sin sentido” lo pactado por las partes.
En definitiva, siempre trató quien responde de aplicar el principio de pervivencia de los contratos cuando concurrían hechos que lo justificasen, pues no cabe duda que si las circunstancias con la dichosa crisis se hicieron difíciles para los compradores por los motivos expuestos y por la minoración e incluso privación de sus ingresos, no menos problemáticas se hicieron notar en las promotoras, que tuvieron que hacer frente a las obligaciones adquiridas -por su puesto que hay de todo-, no sólo frente a los compradores – que no siempre cumplían con el pago – sino ante constructoras, técnicos, proveedores y financiadores.
Una pervivencia de los contratos que nunca había que tratar fuera a toda costa – no se trataba de la “congelación” o “hibernación” del contrato – pues había casos en que el retraso era de tal magnitud y las esperanzas de cumplimiento del plazo de entrega tan etéreas que lo que procedía desde luego era la resolución.
Nunca entendió quien suscribe que lo dispuesto en el art. 3 de la citada Ley 57/68 -EDL 1968/1807 en cuanto a la facultad de “rescisión” que se ofrece en el mismo al cedente en caso de expiración del plazo de iniciación de las obras o entrega de la vivienda participara de una filosofía diferente a la que alumbraba a la teoría general de los contratos y, en particular, a la del mencionado art. 1124 CC -EDL 1889/1 o lo que es lo mismo, que el mero retraso en la entrega de la vivienda al comprador, aunque no fuera “especialmente intenso o relevante” pudiera ser elevado a la categoría de un incumplimiento tal que fuera capaz de justificar por sí mismo, cualquiera que fuera la causa – la sentencia del Pleno deja a salvo únicamente la mala fe o abuso de derecho por parte del comprador – la resolución del contrato.
Otra cosa es lo que ocurría en los juicios ejecutivos que se seguían, al amparo de lo dispuesto en el art. 3.2 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807-, contra las entidades garantizadoras -por aval o seguro de caución de la devolución de las sumas entregadas a cuenta. En estos supuestos es cierto que, como indicó la STS. de 7 de mayo de 2.014 -EDL 2014/96067-, reforzando la posición del adquirente, el avalista no puede oponer los motivos de oposición que corresponderían al avalado con fundamento en el art. 1853 CC -EDL 1889/1 ya que -el art. 1 de la Ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma, por lo que una vez se acredita el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval, no podemos entrar en si la demora es excesiva o no, porque nada de ello permite el legislador que se oponga, ya que incumplida la obligación de entrega, el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta, debidamente reclamadas.
No puede situarse el avalista bajo el amparo del art. 1853 del CC -EDL 1889/1-, pues el art. 1 de la Ley 57/1968 -EDL 1968/1807 condiciona la exigencia del importe del aval al -caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido-, resultando indiferente para el legislador que el retraso haya sido más o menos breve-.
La interpretación que hace el Tribunal Supremo de 20 de enero de 2015 -EDJ 2015/11445 del referido art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 deja pocas opciones para la interpretación, de tal manera que se antoja de su lectura que el mero retraso en la entrega del inmueble, al margen de los supuestos indicados de la mala fe o abuso de derecho del comprador, sería suficiente como para acordar la resolución contractual, operando ésta de forma automática, una vez se incumpliera por el vendedor lo estipulado en cuanto a la fecha de entrega de la vivienda. Creo que se viene a dar un tratamiento semejante al supuesto en que la demandada es la entidad garante.
Parece pues que la falta de culpabilidad en el retraso por parte del vendedor, siempre y cuando no fuera imputable al comprador, no sería cuestión relevante para impedir la resolución del contrato -por supuesto, que cuando hago referencia a causas no imputables al vendedor no estoy pensando en aquéllas que pudieran provenir de una culpa in eligendo o in vigilando del propio promotor, o aquéllas que hubieran podido preverse a la fecha de suscribir el contrato de compraventa-.
Esta es la conclusión a la que llego tras la lectura y examen de la Sentencia del Pleno de la Sala Primera de nuestro Tribunal Supremo.
La ley 57/1968 -EDL 1968/1807- en su artículo 3 consagra el d...
La ley 57/1968 -EDL 1968/1807 en su artículo 3 consagra el derecho del comprador, en los contratos de adquisición de viviendas en construcción, a resolver el contrato en el caso de que la vivienda no sea entregada en el plazo estipulado en el contrato, teniendo derecho a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
La sentencia que ahora se somete a análisis de 20 de enero de 2015, número: 778/2014 -EDJ 2015/11445-, aunque pone el énfasis en el cambio de criterio jurisprudencial, respecto al que se recogía en la sentencia de la misma sala de 9 de junio de 1986 -EDJ 1986/3909-, lo cierto es que esta en la línea en que ya se venían dictando resoluciones judiciales, tanto en casación, como por órganos judiciales inferiores, como son las audiencias provinciales, que han venido no solo dulcificando las causas de resolución del contrato de compraventa de inmuebles, tanto en base al artículo 1124 -EDL 1889/1 del CC, como en los supuestos especiales contemplados en el artículo 3 de la ley 57/1968 -EDL 1968/1807-.
Frente a la interpretación que se venía haciendo para resolver el contrato por incumplimiento de los contratos bilaterales en general, en base al artículo 1124 del CC -EDL 1889/1 en la que exigía un incumplimiento total por una de las partes que patentice su voluntad de incumplir el contrato, o que impida su cumplimiento la jurisprudencia en base al propio artículo 1124 del C. civil, ha venido haciendo una interpretación menos rígida, bastando que el incumplimiento de una de las partes impida o haga que se frustre las expectativas derivadas del contrato a favor del contratante cumplidor.
La sentencia de 20 de enero de 2015 -EDJ 2015/11445 de la Sala I del Tribunal Supremo, es una manifestación de la evolución de la jurisprudencia en esa dirección, si bien da un paso más e importante, al configurar como una causa de resolución especial del contrato de compraventa de viviendas en construcción la prevista en el artículo 3 de la ley 57/1968 -EDL 1968/1807-, desligando esa causa, y el examen de su resolución de la interpretación que se venía haciendo de la resolución de los contratos bilaterales regulada en el artículo 1124 del C. civil -EDL 1889/1-, o mejor configurando la resolución del contrato de compraventa de vivienda en base al artículo 3 de la ley 57/1968, como una categoría especial de resolución del contrato.
En todo caso la sentencia no establece una efecto automático, entre el retraso en la entrega de la vivienda y la resolución del contrato, pues exige que exista un retraso aunque no sea especialmente intenso o relevante, lo que hace necesario precisar o interpretar esos términos, porque no deja de ser paradójico que la interpretación de una norma, el artículo 3 de la ley 57/1968 -EDL 1968/1807-, nos lleve a ver que ha dicho o que ha querido decir el Tribunal Supremo, a su vez al interpretar esa norma.
El propio tribunal entiende que si ha de existir un retraso, por lo que no cabe entender que exista un automatismo, entre la no entrega en el plazo y la resolución automática.
La propia sentencia 778/2014 de 20 de enero de 2015 -EDJ 2015/11445-, ya establece un límite o dato importante para interpretar que debe entenderse por retraso aunque no sea especialmente intenso o relevante, al no excluir que la resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador.
En conclusión la doctrina legal que la sentencia examinada de 20 de enero de 2105 -EDJ 2015/11445-, viene a consagrar por un lado el criterio que ya se venía aplicando en numerosas resoluciones de las audiencias provinciales en que el retraso en la entrega de la vivienda por parte del vendedor es causa de resolución del contrato, aún cuando no se hubiera calificado como esencial el plazo de entrega por las partes en el contrato, pero va mas allá, al no exigir que ese retraso sea especialmente grave o relevante.
En todo caso esta doctrina legal debe entenderse matizada o interpretada a su vez por la sentencia de la misma sala de 30 de abril de 2015 -EDJ 2015/65049 que en síntesis viene a establecer, que en aplicación de esa teoría recogida en la sentencia de 20-1-2015 -EDJ 2015/11445 la jurisprudencia ya denegado pretensiones resolutorias de los compradores de viviendas cuando, en función de las circunstancias de cada caso, resulte patente que en realidad encubren incumplimientos oportunistas de los propios compradores carentes de un interés jurídicamente protegible, entre otras en sentencia de Pleno de 5 de mayo de 2014 -EDJ 2014/80795-.
A modo de conclusión si bien la sentencia examinada viene a recoge un criterio interpretativo más acorde con la realidad actual, de acuerdo con la interpretación sociológica de las normas que establece el artículo 3 del C. civil -EDL 1889/1-, no por ello resuelve las dudas interpretativas que se deducen del artículo 3 de la ley 57/1968 -EDL 1968/1807-, puesto que deberá examinarse en cada caso, no solo la existencia del retraso por parte del vendedor en la entrega, sino también si la conducta del vendedor que pretende resolver el contrato no tiene otra base que el mero oportunismo por parte del comprador, cuando no ha existido un cumplimiento esencial por parte del vendedor, cuestión que deberá valorarse en relación al caso concreto.
La cuestión que se plantea gira en torno al cambio de criterio llevado...
La cuestión que se plantea gira en torno al cambio de criterio llevado a cabo por el Tribunal Supremo sobre la aplicación e interpretación del artículo 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 en la STS de Pleno de 20 de enero de 2015 -EDJ 2015/11445 -sentencia 429/15, pte. Sr. Marín Castán-. De la lectura de la misma se desprenden una serie de premisas interpretivas, la más importante de las cuales es la especificación de que las compraventas incluidas en el régimen general del citado artículo 3 de la Ley 57/68 están sometidas a un régimen especial en relación al retraso en la fecha de entrega, que excluye la aplicación del régimen general del artículo 1124 del Código Civil -EDL 1889/1 y la jurisprudencia que lo ha interpretado, y que permite entender que concurre causa de resolución aunque el incumplimiento del vendedor no sea especialmente intenso o relevante. La doctrina en principio puede parecer clara, pero el empleo por el Alto Tribunal de términos ambiguos y no definidos, como es la expresión “especialmente intenso o relevante”, deja de nuevo abierta la puerta a la interpretación del precepto, lo que va en contra de la seguridad jurídica que se pretendía obtener a través de esta sentencia. Dada la línea argumental, hubiera sido preferible que la sentencia que se comenta hubiese establecido claramente que cualquier incumplimiento del plazo de entrega en las compraventas sometidas a la Ley 57/68 era causa de resolución, sin perjuicio de la posible aplicación del abuso del derecho o la mala fe en el vendedor.
La citada sentencia nos lleva de nuevo a la aplicación al caso concreto de dicha doctrina y en atención a las circunstancias concretas tanto del contrato como de la actitud de vendedor y comprador durante el plazo de ejecución de las obras. La calificación como especialmente intenso o relevante debe de ponerse en relación con la no aplicación a este tipo de compraventas de la doctrina general de la resolución del artículo 1124 del Código Civil -EDL 1889/1 que sigue exigiendo la frustración del fin del contrato en casos como mero retraso o cumplimiento defectuoso de las obligaciones de una de las partes. Ello implica que, en atención a las circunstancias, un solo día de retraso podrá dar lugar a la resolución del contrato por aplicación del artículo 3 Ley 57/68 -EDL 1968/1807-, mientras que en otras ocasiones retrasos mayores no justificarían tal resolución.
Lo primero que hay que señalar es que esta doctrina jurisprudencial se aplica, con cita de la STS de 5 de mayo de 2014 -EDJ 2014/80795-, sólo a los casos en los que el comprador tenga una conducta activa previa, esto es, que ejercite el derecho a resolver antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de la escritura pública al estar la vivienda terminada y apta para su entrega aún después de la fecha fijada en el contrato. Si hay tal requerimiento y previamente no se ha resuelto por el comprador, entiendo que no sería de aplicación el régimen del artículo 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807-, sino el general del artículo 1124 del Código Civil -EDL 1889/1-, ante el incumplimiento del comprador de sus obligaciones.
En segundo lugar el Tribunal Supremo establece otro límite al ejercicio de la acción por parte del comprador, pues permite la no resolución en aquellos casos en los que éste actúe de mala fe o con abuso de derecho -fundamento de derecho séptimo-. Ello nos lleva de nuevo al caso concreto y las circunstancias en las que se produce el retraso, debiendo de valorarse fundamentalmente la propia actitud del comprador y sus actos propios en relación al retraso en la terminación de la obra.
Por último, en cuanto a los criterios a valorar, no pueden fijarse criterios absolutos o generales dada la necesidad de atender al caso concreto. En todo caso habrá que tomar en consideración las causas del retraso y la imputabilidad de las mismas el carácter con el que se adquiere la vivienda -como vivienda habitual, como segunda residencia o mera inversión del comprador la actitud del comprador, en especial la importancia que da al plazo pactado las condiciones del contrato firmado por las partes, etc. aspectos todos ellos que serán de aplicación tanto para la valoración de la intensidad o relevancia del retraso como para la determinación del posible abuso de derecho o ejercicio de acción de mala fe.
Referida la cuestión a cómo interpretar el retraso en la entrega de u...
Referida la cuestión a cómo interpretar el retraso en la entrega de una vivienda en el ámbito del artículo 3º de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 tras la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de enero de 2015 -EDJ 2015/11445-, es de destacar que la sentencia objeto de la cuestión, tras señalar el cambio de criterio que la misma supone respecto de la de 9 de junio de 1986 -EDJ 1986/3909 –también interpretativa del artículo 3º de la Ley 57/68-, e indicar que la evolución jurisprudencial ha venido siendo la de “atenerse al rigor con que la propia Ley 57/68 configura las obligaciones del vendedor”, reflejando en la propia sentencia diversos ejemplos de tal dirección jurisprudencial, señala: “procede declarar ahora que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al artículo 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador…”, lo que significa que “el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante constituye un incumplimiento del vendedor…”.
Es decir, si bien, como igualmente se razona en la misma, en los contratos de adquisición de viviendas ex Ley 57/68 -EDL 1968/1807 no cabe la aplicación de la norma general sobre la facultad resolutoria ex artículo 1124 del Código Civil -EDL 1889/1 -de no constituir el retraso, de por sí, una causa que justifique la resolución contractual-, ello tampoco puede llevar a entender que, en el ámbito de la referida ley especial 57/68, el retraso en la entrega de la vivienda lleve aparejada, sin más, la resolución del contrato.
Así, es de destacar que el Tribunal Supremo hace referencia al retraso como justificativo de la resolución del contrato, “aunque no sea especialmente intenso o relevante”, lo que deja la vía de entrar a valorar diversos grados o intensidades en el retraso, así podría plantearse las consecuencias de este si fuese mínimo o irrelevante -valoraciones meramente subjetivas-.
Además, dicha sentencia, en su siguiente fundamento de derecho alude a que tal doctrina no excluye la resolución del contrato “por mala fe o abuso de derecho del comprador”, es decir, está dejando la puerta abierta a considerar que un mero o leve retraso no faculte para resolver el contrato si el comprador no actúa conforme a las reglas de la buena fe.
Esto es, en principio, bajo el ámbito de dicha Ley, el mero retraso en la entrega de la vivienda constituye causa resolutoria del contrato, si bien cabrá denegar la misma cuando la conducta del comprador no se adecúe a las reglas de la buena fe. Así acontecería en el caso de un leve retraso que no ocasionase perjuicio alguno al comprador -distinto del supuesto en el que este tuviese que hacer frente a gastos por el alquiler de otra vivienda, o viese frustrada su intención de ocupar la misma en época estival……-.
Es decir, lo que parece excluirse es el supuesto en el que el comprador pretenda “aprovecharse” de una circunstancia que no le ocasiona daño o perjuicio alguno para así resolver el contrato sobre una vivienda que adquirió a un precio que la crisis inmobiliaria ha disminuido sustancialmente.
El Tribunal Supremo se ha pronunciado reiteradamente en los últimos me...
El Tribunal Supremo se ha pronunciado reiteradamente en los últimos meses sobre el supuesto ahora planteado. En una reciente Sentencia de 22 de abril de 2015 -EDJ 2015/58390-, enuncia que “la sentencia de 20 de enero de 2015 -EDJ 2015/11445 -recurso nº 196/2013-, interpretando el art. 3 de la Ley 57/1968 -EDL 1968/1807-, declara que «el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 -rec. 328/2012 -EDJ 2014/80795-, el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha de la fecha estipulada para la entrega», doctrina que igualmente se reitera en la presente sentencia. Merece destacarse, además, que aquella sentencia indicaba, como una de las razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/1968 a la resolución contractual por incumplimiento del plazo de entrega por el vendedor, «el riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor», evento que en el presente caso se produjo unos días después de que la compradora comunicara a la vendedora la resolución de los contratos por incumplimiento del plazo de entrega.
Si a lo anterior se une la relevancia que la licencia de primera ocupación o «cédula de habitabilidad» tiene en la Ley 57/1968 -EDL 1968/1807 -arts. 2 a y 4 y la progresiva importancia que la reciente jurisprudencia de esta Sala le ha venido atribuyendo como requisito que completa la entrega de la vivienda en cuanto objeto apto para el tráfico jurídico -SSTS 10 de septiembre de 2012, recurso nº 1899/2008 -EDJ 2012/256202-, de Pleno, 8 de noviembre de 2012, recurso nº 877/2010 -EDJ 2012/335879-, 12 de febrero de 2013 recurso nº 1439/2010 -EDJ 2013/15622-, y 11 de marzo de 2013, recurso nº 576/2010 -EDJ 2013/27733--, la desestimación del recurso no viene sino a corroborarse, porque el retraso de más de un año en el otorgamiento de la licencia de una de las viviendas y de casi dos años en el de la otra, debido a la falta de terminación de las obras de urbanización y no sin que la promotora llegara a un convenio con el Ayuntamiento, es bien revelador de un incumplimiento de la promotora que, salvo prórroga concedida por el comprador y ajustada a los términos del art. 3 de la Ley 57/1968 , determinaba la responsabilidad de la aseguradora demandada frente a la compradora demandante.”
La jurisprudencia del Tribunal Supremo en los últimos años ha superado en sede de resolución contractual la tesis fundada en aspectos subjetivos, relativos a la voluntad deliberada y rebelde de incumplimiento, para atender más al aspecto objetivo de frustración del negocio, de la causa económica del contrato para la parte in bonis. Evidentemente atendido el supuesto planteado, parece que deberá estarse al caso concreto, sin que desde luego se atisbe que el retraso en un solo día respecto del plazo pactado pudiere justificar una resolución contractual o aun la demanda frente a la entidad avalista o la entidad aseguradora -además en estos casos sin necesidad de demandar también al promotor e impetrar la resolución, como recuerda la propia STS de 22 de abril de 2015 -EDJ 2015/58390--. Pero es que, lamentablemente, el supuesto que la realidad evidencia no es un retraso tan exiguo, al que el comprador se aferra para intentar desligarse del negocio oneroso que se vincula, sino antes bien, un retraso significativo en el tiempo respecto de los plazos fijados en el contrato, habitualmente además mediante una clausula predispuesta en un contrato tipo por la entidad promotora. Pues bien, producido el retraso en la entrega y siendo éste de alguna significación -algunos meses-, es claro que el adquirente in bonis bien podría entablar la acción de resolución contractual.
Reiteradas manifestaciones del TS permiten afirmar que la tendencia en ...
Reiteradas manifestaciones del TS permiten afirmar que la tendencia en casos de resolución contractual por incumplimiento, es la de mantener el vínculo contractual por eso viene exigiendo una voluntad deliberadamente rebelde a la ejecución de lo pactado, o un hecho no imputable al deudor que de modo absoluto y definitivo impida el cumplimiento de la relación contractual, añadiendo que el mero retraso temporal que sea compatible con el designio de lo prometido, no es suficiente para romper el pacto. Siendo esta la cuestión general, lo que el TS ha hecho en la sentencia del pleno reciente que se cita es considerar que en este tipo de contratos, el plazo de ejecución, y por lo tanto el incumplimiento del mismo, sí constituye una cláusula esencial de este tipo de pactos, y su incumplimiento puede conllevar la resolución.
Hasta dónde debemos ir con esta nueva consideración, es una cuestión de interpretación contractual, como también viene reiteradamente exponiendo el Alto Tribunal ya que, en todo caso, habría que estar al tiempo concreto y la posible incidencia de ese incumplimiento en la finalidad perseguida por el comprador, si el tiempo de retraso no es excesivo, y a su vez se comprueba que en un tiempo no prolongado la obra puede estar terminada, considero que el Tribunal puede hacer uso de lo dispuesto en el párrafo tercero del art 1124 CC -EDL 1889/1 y señalar un plazo razonable para la finalización de la construcción -STS de 19-12-59-. Sin embargo, si nos encontramos ante un retraso del que puede apreciarse que ha frustrado determinadas expectativas del comprador, o bien que el no cumplimiento en plazo le ocasiona daños y perjuicios, aunque los mismos no sean de especial intensidad, es cuando el TS, entiendo, que ha elevado ese plazo a cláusula esencial del contrato, y por lo tanto bastaría para rescindir el mismo a petición de parte.
Con esta acertada doctrina legal se vuelve a los orígenes históricos ...
Con esta acertada doctrina legal se vuelve a los orígenes históricos de la regla del art. 1124 CC -EDL 1889/1 y se hace una interpretación literal tanto de su texto, como del art. 3 de la ley sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas -EDL 1968/1807-.
Esta regla tiene la misma razón de equidad que la excepción de contrato no cumplido, garantizar el derecho del contratante que cumple frente al que incumple. En el derecho romano era habitual el pacto de lex commissoria, que se utilizaba en la compraventa, estipulando que el incumplimiento de una de las partes daba derecho a la otra para resolver el contrato, apropiándose de lo que hubiese entregado el incumplidor en ejecución parcial de su prestación. A continuación pasó a sobreentenderse ese pacto aunque no lo mencionara el contrato y, por la aplicación de los tribunales, se extendió a todos los contratos sinalagmáticos. Se recogió en nuestro código civil por influencia del Código Napoleón, con un texto terminante, que reconoce la facultad de resolver las obligaciones “para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe”, por lo que el precepto, a diferencia de la doctrina legal, no exige además una voluntad de incumplir deliberada y obstinadamente rebelde. Por si este texto no fuera claro y terminante, el art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807 sólo exige que expire el plazo de iniciación o entrega de las obras de la vivienda para que nazca el derecho del cesionario, sin otro requisito que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, para que el comprador pueda optar por la resolución del contrato, mientras no se haya producido el requerimiento para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.
La propia ley Ley 57/68 -EDL 1968/1807 en su exposición de motivos explica que es “frecuente en los contratos de cesión de viviendas que la oferta se realice en condiciones especiales, obligando a los cesionarios por el estado de necesidad de alojamiento familiar en que se encuentran a la entrega de cantidades antes de iniciarse la construcción o durante ella”: esa es la razón o motivo para extender a todos los contratos de cesión de vivienda las medidas de garantía que ya fueron establecidas para las viviendas construidas con la protección del Estado en el Decreto de 3 de enero de 1963.
Con la nueva doctrina y el texto legal es claro que cualquier retraso, incluso de un día, constituye un incumplimiento que faculta al comprador para ejercer su opción, esto no hace desaparecer el resto de los requisitos para su ejercicio así, sin carácter exhaustivo, se mantiene que: el derecho corresponde al comprador que ya cumplió con la entrega de cantidades anticipadas como precio. A éste le corresponde una opción, ya que cumplimiento y resolución son sustancialmente incompatibles, el acreedor ha de escoger uno u otro a su conveniencia. El momento en que se perfecciona es el del ejercicio de la facultad, judicial o extrajudicialmente.
Tras esta doctrina, lo que se seguirá discutiendo es si se ha producido o no la iniciación de las obras o la entrega de la vivienda o, dicho de otra forma, si el incumplimiento ha de ser grave o si la prestación defectuosa da lugar automáticamente a la rescisión o resolución. No hay duda con los cumplimientos esenciales, la falta de entrega o inicio de la obra hace nacer la facultad en el comprador. En los cumplimientos defectuosos o incumplimientos parciales habrá que valorar su gravedad, la regla del art. 1124 -EDL 1889/1 se aplica a los incumplimientos esenciales, aunque sean parciales y no hay motivo para limitar la regla en el caso de entrega de viviendas. Por ello si lo ofrecido se aparta sustancialmente de lo pactado, aunque sea una vivienda, nacerá el derecho del adquirente a “optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga…”, como dispone el artículo 3 citado.
Este criterio del TS viene a resolver las demoras en la entrega de los ...
Este criterio del TS viene a resolver las demoras en la entrega de los inmuebles por parte de los promotores, dándole carta de naturaleza real a lo firmado en tanto en cuanto el incumplimiento se había verificado si en la fecha en la que se había comprometido el promotor a entregar el inmueble este no se producía. Se destaca en la jurisprudencia anterior a la STS de fecha 20-1-2015 -EDJ 2015/11445 que no se entendía retraso a la hora de aplicar el art. 1124 CC -EDL 1889/1 que a la fecha de la entrega de viviendas este hecho no se hubiera producido, salvo que ese retraso fuera intenso y relevante, lo que equivalía en definitiva a inaplicar el art. 3 antes citado que, verdaderamente, decía lo que decía, y no es otra cosa que expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar -por la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual. La jurisprudencia hasta la fecha aplicable recogía que había de atenderse a las situaciones de retraso intenso determinante de entrega notoriamente tardía, lo que equivalía a alterar el contenido del art. 3, es decir, una interpretación contraría o distinta a la literalidad de la norma, porque esta interpretación podría dar lugar a un amplio juego cuando el precepto a interpretar daba margen para el juego interpretativo, pero cuando, como en el caso del art. 3, la norma era clara y establecía como opción al adquirente la de resolver el contrato cuando a “la expiración del plazo de la entrega de la vivienda”, un plazo que era real y concreto, no amplio de margen, es decir, sujeto a un día fijado, cuyo incumplimiento daba lugar a la concesión de la opción resolutoria del adquirente de la vivienda.
Al objeto de interpretar lo del retraso esencial se había acudido a tal efecto, como apunta Audiencia Provincial de Guadalajara, Sentencia de 27 Sep. 2011, rec. 167/2011 -EDJ 2011/229665-, a la referencia al Art. 8:103 PECL, que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento. Pero nótese que ya no se aplica esta adjetivación, o toma en consideración, del retraso intenso o relevante, sino que ahora el TS hace mención tan solo a que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador y por retraso en la entrega no podemos entender otra cosa que lo que literalmente especifica el art. 3 de la citada norma y que es que a la fecha fijada en el contrato no se haya entregado la vivienda y a esto se anuda una clara consecuencia, cual es la de la opción del comprador de resolver el contrato, lo que no se produce a un plazo posterior en fecha a la fijada en el contrato, sino a la misma fecha pactada y no a otra. Ello, salvo que en el contrato se hubiere especificado algo distinto como alternativa.
Como apunta la sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara, Sentencia de 27 Sep -EDJ 2011/229665-. 2011, rec. 167/2011 de fecha 6 de abril del año 2.011 -el plazo de entrega no aparece configurado en el Código Civil como una de las obligaciones esenciales del vendedor hasta el punto de que el artículo 1.461 -EDL 1889/1 establece como obligaciones de éste la entrega y saneamiento de la cosa objeto de venta sin mención del tiempo del cumplimiento-, frente a lo acontecido con el comprador a quien el artículo 1.500 del mismo texto sustantivo le obliga a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado en el contrato. Y también la Sentencia de esta misma Audiencia de fecha 17 de febrero del año 2.010 -EDJ 2010/57202-. -Allí se dijo se refiere a la Sentencia de 8 de enero del año 2.009 que -Cabe insistir por último en que -así, las SS. de esta Sala de 7 octubre 1994 y 15 octubre 1999-, para que el simple retraso en la ejecución de una prestación sea equiparado a un verdadero y propio incumplimiento y pueda dar lugar, en las obligaciones recíprocas, al efecto resolutorio, es necesario que el término o plazo convenido haya sido elevado, por la voluntad expresamente declarada de las partes, o por exigencias derivadas de la naturaleza de la obligación o del comprobado interés de las partes, decisivos a la hora de otorgar el consentimiento perfeccionador del contrato, a la categoría de elemento o condición esencial del mismo, de tal manera que el retraso conduzca a una frustración del fin práctico perseguido con el negocio y el cumplimiento tardío se convierta en relativamente imposible, al carecer ya de todo interés para el acreedor-. Pero no hay que olvidar que esta jurisprudencia se produce al abrigo de los mismos pronunciamientos del TS en orden a la que ahora acaba de modificar, y a tenor de la propia literalidad de la sentencia de la Sala 1ª del TS de fecha 20-1-2015 -EDJ 2015/11445 “en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 -EDL 1968/1807-, no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC -EDL 1889/1-, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante”, y ello no puede entenderse de otra manera que llegada la fecha de entrega si esta no se ha producido dará al adquirente la opción resolutoria del art. 1124 CC. No se trata, pues, de menor intensidad o relevancia, sino de aplicabilidad directa del art. 3 de la Ley 57/68 y concesión de la opción en caso de incumplimiento directo de entrega en “la fecha pactada”, lo que obligará a los empresarios a adoptar las medidas oportunas para cumplir lo realmente firmado al igual que lo hacen los adquirentes en su obligación de pago de lo pactado.

References: artículo 3
 artículo 1124
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 3
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 3
 artículo 3
 resolución 
 artículo 1124
 artículo 3
 artículo 1124
 artículo 1124
 resolución 
 artículo 3
 resolución 
 resolución 
 artículo 1124
 resolución 
 artículo 3
 resolución 
 resolución 
 artículo 3
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 3
 artículo 3
 artículo 3
 artículo 3
 artículo 1124
 resolución 
 resolución 
 artículo 1124
 resolución 
 artículo 3
 artículo 3
 artículo 1124
 resolución 
 artículo 3
 artículo 3
 artículo 3
 resolución 
 artículo 1124
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 3
 resolución 
 artículo 1
 artículo 1
 resolución