Source: http://forum.darzycia.pl/index.php/topic,995.0.html?PHPSESSID=33st8e57mk87ukuua65v9h10g7
Timestamp: 2018-11-15 08:00:04+00:00

Document:
Autor Wątek: Mieszkanie -prawo (Przeczytany 413154 razy)
« dnia: Wrzesień 04, 2003, 10:11:44 am »
Wielu rodziców boryka się z problemami mieszkaniowymi - przepisy o tym:
Mieszkanie spółdzielcze i uwłaszczenie - Nasz Dziennik , Nr 27(1523)
Sejm RP 19 grudnia 2002 r. uchwalił ustawę o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2002 r., nr 240, poz. 2058). Jest to już druga nowelizacja tzw. ustawy-matki, czyli ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2001 r., nr 4, poz. 27). Pierwszej nowelizacji tej ustawy Sejm obecnej kadencji dokonał dnia 21 grudnia 2001 r. w ramach pakietu ustaw tzw. okołobudżetowych (DzU z 2001 r., nr 154, poz. 1802).
Dla ścisłości należy również nadmienić, iż ingerencji w ustawę spółdzielczą orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego z 29 maja 2001 r. opublikowanym (DzU z 2001 r., nr 57, poz. 601) uchyliła w art. 46 ust. 1 dotyczącym możliwości nabycia przez członków spółdzielni mających spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności za kwotę nieprzekraczającą 3 proc. wartości rynkowej tego lokalu (oraz ust. 1 art. 47 w zakresie, w którym odsyła ona do zakwestionowanego art. 46 ust. 1).
Mieszkanie w spadku po dziadku
« Odpowiedź #1 dnia: Październik 04, 2003, 12:45:27 pm »
Spadkobierca, który nie ukończył 18 lat, może korzystać ze zwolnienia z podatku spadkowego przypadającego od mieszkania. Jednym z podstawowych warunków skorzystania z tej ulgi jest zamieszkiwanie przez 5 lat w dziedziczonym lokum.
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_031004/prawo/prawo_a_17.html
Urząd Skarbowy mówi co innego, sąd co innego-
Ile są warte dawne kaucje mieszkaniowe
« Odpowiedź #2 dnia: Październik 22, 2003, 04:47:43 pm »
Na przełomie zeszłego i obecnego roku media krzyczały: jeśli masz mieszkanie komunalne lub zakładowe i wpłaciłeś za nie kaucję, to możesz ją odzyskać i to zrewaloryzowaną! Jak pokazuje praktyka, nie zawsze jest to takie łatwe
W sierpniu '78 Zbigniew Cyran dostał od fabryki mieszkanie zakładowe. Przy przeprowadzce wpłacił na jej konto 18 tys. zł kaucji mieszkaniowej. Wówczas była to równowartość trzech i pół pensji krajowych. Pan Zbigniew wziął więc w zakładzie pożyczkę, którą spłacał przez dwa lata.
W zakładowym M mieszkał kilkanaście lat. W końcu mieszkanie wykupił na własność i zażądał od zakładu zwrotu kaucji. Dalej było jak w czeskim filmie. Fabryka zaproponowała mu wypłatę... 2,91 zł. Cyran odmówił przyjęcia tej kwoty i na początku tego roku pozwał swój dawny zakład do sądu o zapłatę 7,2 tys. zł w ramach waloryzacji kaucji mieszkaniowej.
Sąd przyznał mu 3 tys. (co dla emeryta i tak było sporą kwotą), ale fabryka od wyroku się odwołała do sądu apelacyjnego i... wygrała.
Sąd stwierdził, że pieniądze panu Zbigniewowi się nie należą bo przy wykupie mieszkania zakładowego skorzystał z 75 proc. ulgi co - zdaniem sądu - było swoistą waloryzacją kaucji mieszkaniowej.
Ale ty się nie załamuj!
Przeczytaj uważnie nasz poradnik, może uda ci się uniknąć losu pana C. I tak:
http://www2.gazeta.pl/dom/1,22114,1734898.html
Co zrobić, kiedy władze spółdzielni mieszkaniowej blokują sp
« Odpowiedź #3 dnia: Październik 29, 2003, 02:48:01 pm »
Co zrobić, kiedy władze spółdzielni mieszkaniowej blokują sprzedaż mieszkania
Wystarczy brak zaświadczenia
Złośliwy zarząd spółdzielni może odmówić członkowi wydania zaświadczenia niezbędnego do sprzedaży mieszkania własnościowego. Transakcja może wtedy nie dojść do skutku, ponieważ takich dowodów praw do lokalu wymagają notariusze. Czy można coś na to poradzić?
Marek S. opiekował się emerytką mającą własnościowe prawo do mieszkania. Po jakimś czasie kobieta postanowiła sprzedać mu mieszkanie. Notariusz zażądał zaświadczenia ze spółdzielni, że przysługuje jej prawo do lokalu. Zarząd spółdzielni dokument wystawił, ale nie podał w nim, jak długo była członkiem spółdzielni. Wystąpiła więc o nowe zaświadczenie, ale tymczasem zmienił się zarząd. Nowy nie chciał wydać dokumentu, a gdy w końcu to uczynił, podpisał go tylko prezes. Jednak statut wymagał podpisu jeszcze jednego członka zarządu. Drugie zaświadczenie określało za to okres członkostwa. Notariusz, sporządzając akt notarialny, uwzględnił oba zaświadczenia - pierwsze z podpisem prezesa i członka zarządu, ale bez okresu członkostwa, i drugie z okresem członkostwa, lecz tylko z podpisem prezesa. Mieszkanie zostało sprzedane. Problemy jednak się nie skończyły. Marek S. wystąpił o przyznanie mu członkostwa w spółdzielni. Do tej pory nie uzyskał odpowiedzi. Zwrócił się więc do sądu.
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_031029/prawo/prawo_a_2.html
ODLICZENIA. ULGA Z TYTUŁU OSZCZĘDZANIA W KASIE MIESZKANIOWEJ
« Odpowiedź #4 dnia: Październik 30, 2003, 10:29:41 am »
Cesja dla rodziców bez korzyści
Możliwość kontynuowania po 1 stycznia 2002 r. odliczeń z tytułu tzw. kasy mieszkaniowej przyznano wyłącznie tym podatnikom, którzy będąc posiadaczem rachunku oszczędnościowo-kredytowego w banku prowadzącym kasę mieszkaniową pierwszych wpłat na ten rachunek dokonali przed 1 stycznia 2002 r.
Od 1 stycznia 2002 r. ulga związana z systematycznym oszczędzaniem w kasie mieszkaniowej została zlikwidowana. Niemniej jednak osoby, które do tego czasu zawarły umowę i spełniały wszystkie przesłanki warunkujące możliwość korzystania z odliczenia, mogły kontynuować ulgę. Na tym tle rysuje się kilka kwestii, o których podatnicy powinni pamiętać.
Dla przykładu przyjmijmy, że podatnik podpisał umowę z kasą mieszkaniową w 1999 r. Okres oszczędzania określono do 2004 r. W 2002 r. prawo do rachunku oszczędnościowo-kredytowego podatnik postanowił scedować na swojego ojca. Jednocześnie w urzędzie skarbowym uzyskał informację, iż co prawda ulga mieszkaniowa 1 stycznia 2002 r. uległa likwidacji, to jednak zostały zachowane prawa nabyte. Jak w związku z tym będzie wyglądać jego sytuacja w kontekście obowiązków podatkowych?
Zlikwidowana, ale nie dla wszystkich
http://www.infor.pl/serwis.html?serwis=01&P180=I02.2003.211.000001700&krok=A
Co się dzieje z mieszkaniami, gdy upada spółdzielnia mieszka
« Odpowiedź #5 dnia: Listopad 04, 2003, 11:46:32 am »
Upadłość spółdzielni mieszkaniowej nie oznacza dla spółdzielcy utraty mieszkania. Jego sytuacja jednak się zmienia. W jaki sposób? To zależy w dużej mierze od posiadanego przez niego prawa.
Kwestie te reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: usm). Prawo upadłościowe spółdzielców bezpośrednio nie dotyczy.
W usm najważniejszy jest art. 541. Spółdzielcom z prawem lokatorskim i własnościowym oraz najemcom daje roszczenie o przekształcenie ich praw. W pierwszym i ostatnim przypadku w odrębną własność lub we własnościowe prawo, a w drugim - w odrębną własność.
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_031104/prawo/prawo_a_1.html
« Odpowiedź #6 dnia: Listopad 05, 2003, 12:44:50 pm »
« Odpowiedź #7 dnia: Listopad 05, 2003, 12:52:04 pm »
Nie ma dochodu - odliczenia w latach następnych
« Odpowiedź #8 dnia: Listopad 05, 2003, 12:55:41 pm »
Możliwość skorzystania z dużej ulgi budowlanej, zachowanej w ramach praw nabytych, ma - z racji poniesionych w 2003 r. wydatków objętych dużą ulgą budowlaną - także osoba, która w 2003 r. nie uzyskała żadnych dochodów. Odliczenie przysługujące w związku z tymi wydatkami będzie mogła wykorzystać w roku lub latach, w których uzyska dochody i wykaże pozwalający na to podatek.
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_031025/prawo/prawo_a_12.html
Wykup mieszkanie od spółzielni -bonifikaty
« Odpowiedź #9 dnia: Listopad 05, 2003, 01:31:35 pm »
Jeżeli myślisz o wykupie swojego mieszkania, dowiedz się, czy twoja spółdzielnia proponuje zniżki przy przekształceniu mieszkania lokatorskiego we własnościowe.
W całej Polsce jest ponad milion spółdzielczych mieszkań lokatorskich. W niektórych spółdzielniach to prawie połowa tzw. zasobów.
Absolutnym liderem w dziedzinie bonifikat jest bydgoska spółdzielnia Budowlani - jej członkowie już za równowartość trzech telewizorów (3-4 tys. zł czyli 5 proc. rynkowej wartości M) mogą przekształcić swoje lokatorskie prawo do mieszkania we własnościowe. Własność "pełną gębą" jest droższa o ok. 1 tys. zł (koszty notarialne, sądowe + stuzłotowa opłata na rzecz spółdzielni). Przeważnie jednak bonifikaty są mniejsze - przeciętnie od 25 do 50 proc. wartości mieszkania.
http://www2.gazeta.pl/dom/1,22106,1758974.html
Przewłaszczenie w spółdzielni
« Odpowiedź #10 dnia: Listopad 07, 2003, 09:14:22 am »
W jakim czasie od złożenia wniosku o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia jest zobowiązana przewłaszczyć dotychczasowego członka? – pytali czytelnicy w trakcie wczorajszego dyżuru telefonicznego dotyczącego wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Dyżurujący przy naszym telefonie radca prawny Cezary Grzybowski wyjaśniał, że ustawodawca nie wyznaczył spółdzielniom terminu na zawarcie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Wskazał jedynie, że w ciągu 24 miesięcy od wystąpienia przez pierwszą osobę o wyodrębnienie własności lokalu spółdzielnia jest zobowiązana do podjęcia pisemnej uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali mieszkalnych i innych lokali na terenie danej nieruchomości. Uchwała taka wchodzi w życie w terminie 2 miesięcy od dnia jej podjęcia, o ile nie zostanie zaskarżona przez osoby uprawnione. Z kolei umowa o ustanowienie odrębnej własności powinna być zawarta niezwłocznie po wejściu w życie uchwały.
http://www.gazetaprawna.pl/dzialy/6.html?numer=1074&dok=1074.6.3.8.6.4.0.1.htm
« Odpowiedź #11 dnia: Listopad 11, 2003, 05:57:28 pm »
Mam książeczkę mieszkaniową, którą chciałbym przekazać siostrze. Czy prawo na to zezwala?
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_031110/prawo/prawo_a_3.html#1
UŻYTKOWANIE WIECZYSTE. ZASADY ZBYCIA PRAWA
« Odpowiedź #12 dnia: Listopad 18, 2003, 10:42:01 am »
Skutecznie tylko po wpisie do księgi
Użytkowanie wieczyste danej nieruchomości jest prawem zbywalnym, niejednokrotnie więc dochodzi do przenoszenia tego prawa na inne osoby, np. w drodze umowy sprzedaży. Skuteczne zbycie tego prawa może nastąpić dopiero po wpisie zbywcy do księgi wieczystej. Wpis ten jednak ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku.
http://www.infor.pl/serwis.html?serwis=03&P180=I02.2003.223.000002500&krok=A
jak kupować mieszkanie z drugiej ręki
« Odpowiedź #13 dnia: Listopad 27, 2003, 03:21:09 pm »
Dzisiaj radzimy, o co pytać właściciela mieszkania, na co zwracać uwagę w samym budynku oraz jak przebrnąć przez prawny tor przeszkód.
Gdy kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, odpada ci ból głowy o to, że deweloper (spółdzielnia) splajtuje w trakcie budowy, że będziesz czekał kilka lat na akt notarialny. Cena używanego jest zwykle o kilkanaście (a nawet kilkadziesiąt) procent niższa niż nowego, a w dodatku nie musisz go wykańczać, często wystarczy odświeżający remont.
http://www2.gazeta.pl/dom/1,22111,1794869.html
Nowe podatkowe pomysły rządu -mieszkania
« Odpowiedź #14 dnia: Listopad 27, 2003, 03:24:27 pm »
Od kilkunastu tygodni poranne (widocznie fiskus pracuje nocą) ekonomiczne informacje radiowe zaczynają się tak: rząd chce opodatkować... i tu pada nazwa kolejnej grupy ludności, instytucji lub typu działalności.
Budżet państwa zieje pustką, więc rząd na gwałt szuka pieniędzy. Wydaje się, że każde źródło pieniędzy jest dobre. Co ciekawe, rząd nie nazywa tego "nakładaniem podatków", ale "porządkowaniem systemu"...
Wiele z tych koncepcji bije w budownictwo mieszkaniowe. Jakie będą tego konsekwencje? Dziś omawiamy nowe pomysły podatkowe dotyczące mieszkaniówki.
http://www2.gazeta.pl/dom/1,48480,1710423.html
Bonifikaty przy sprzedaży mieszkań komunalnych
« Odpowiedź #15 dnia: Listopad 27, 2003, 05:28:39 pm »
Czy gminy mogą jednym mieszkańcom przyznawać bonifikaty, a drugim nie, albo dawać jednym większe upusty, a innym mniejsze? Rzecznik praw obywatelskich uważa, że nie mają do tego prawa. I chce z tym walczyć.
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_031127/prawo/prawo_a_13.html
SĄD NAJWYŻSZY Bonifikata przy zakupie mieszkania
« Odpowiedź #16 dnia: Grudzień 03, 2003, 02:36:55 pm »
Cena wyczerpała obniżki
Jeżeli ustalona cena mieszkania mieści się w bezwzględnie obowiązującej bonifikacie, nie ma podstaw do podważenia zawartej wiele lat temu umowy sprzedaży.
Marta i Grzegorz C. nabyli aktem notarialnym w października 1996 r. od miasta gminy Krakowa odrębną własność lokalu w centrum miasta. Przy sprzedaży gmina zastosowała 80-proc. bonifikatę od powierzchni normatywnej i 50-proc. od powierzchni ponadnormatywnej. Nabywcy zapłacili więc ok. 49 tys. zł. Po jakimś czasie uznali, że zapłacili za dużo. Ich zdaniem, gmina niewłaściwie obliczyła bonifikatę, bo kamienica wpisana była do rejestru zabytków. Wobec tego – zgodnie z obowiązującym wówczas art. 40 ust. 4 pkt 4 ustawy z 29 kwietnia 1989 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. nr 30, poz. 127) – należało najpierw obniżyć cenę o obowiązkowe 50 proc. i potem zastosować jeszcze bonifikatę fakultatywną.
Ponieważ gmina przed zawarciem umowy nie poinformowała ich o wpisie kamienicy do rejestru zabytków, nabywcy wystąpili do sądu o zobowiązanie jej do złożenia w tej sprawie oświadczenia woli o zastosowaniu obniżenia ceny oraz zwrot nadpłaty. Sąd I instancji oddalił powództwo. Uznał, że umowa sprzedaży wyodrębnionego prawa do lokalu została zawarta prawidłowo, a decydujące znaczenie przy jej zawieraniu miała wola stron. Powodowie wnieśli od tego wyroku apelację, którą sąd II instancji uwzględnił. W uzasadnieniu stwierdził, że gmina miała obowiązek zastosowania najpierw bonifikaty obligatoryjnej, a potem można było stosować dalsze obniżki. Z wyliczenia sądu wynikało, że nabywcy nadpłacili ponad 19 tys. zł, co uznał za świadczenie nienależne, które należy zwrócić.
Od tego wyroku kasację wniosła pozwana gmina. W uzasadnieniu twierdziła, że nie miała obowiązku kumulacji bonifikaty. Innego zdania był pełnomocnik powodów, który podczas rozprawy przed Sądem Najwyższym 26 listopada podnosił, że swoboda zawieranych umów także podlega ograniczeniom, w tym wypadku określonym w art. 40 ust. 4 pkt 4 wspomnianej wcześniej ustawy.
Sąd Najwyższy nie zgodził się z tym stanowiskiem i zmienił wyrok sądu apelacyjnego w ten sposób, że oddalił apelację powodów. W ustnym uzasadnieniu stwierdził, że do oceny tej sprawy należy zastosować art. 3531 kodeksu cywilnego, regulujący swobodę zawierania umów. Wynika z niego, że strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego cel lub treść nie sprzeciwiały się naturze tego stosunku i zasadom współżycia społecznego. O naruszeniu żadnej z tych przesłanek nie może być mowy – podkreślił Sąd Najwyższy. W dodatku w uchwale Rady Miasta Krakowa napisano, że stosowanie ulg się „zaleca”. Ponieważ ustalona cena mieściła się w ramach obligatoryjnej bonifikaty, nie ma podstaw do podważenia dokonanej w 1996 r. czynności prawnej.
http://gazetaprawna.pl/dzialy/6.html?numer=1091&dok=1091.6.3.2.9.1.0.1.htm
Jak odzyskać pieniądze z książęczki mieszaniowej
« Odpowiedź #17 dnia: Grudzień 06, 2003, 11:07:46 am »
Ponad 2 mln osób trzyma w szufladach stare książeczki mieszkaniowe, założone przed 23 października 1990 r. Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że – po spełnieniu określonych warunków – mają prawo do premii gwarancyjnej. Jej wysokość uzależniona jest od wielu czynników. Od tego m.in., jak długo oszczędzali, jak wysokie wnosili wpłaty w poszczególnych latach (kwartałach), jakie obowiązywały w tym czasie ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Najniższa premia to kilkaset złotych, najwyższa może sięgać nawet kilkunastu tysięcy złotych.
http://www.infor.pl/serwis.html?serwis=06&P180=I02.2003.235.000001200&krok=A
Zmiany na lepsze i na gorsze
« Odpowiedź #18 dnia: Styczeń 17, 2004, 11:27:52 am »
Po sprzedaży nieruchomości (domu, placu itd.) czy spółdzielczego mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku, w którym zostały kupione, trzeba od tej transakcji zapłacić 10-proc. podatek. Później tego obciążenia już nie ma. Ale są też zwolnienia pozwalające go w ogóle uniknąć. Od 2004 r. niektóre ich warunki zostały istotnie zmodyfikowane.
Najważniejszym warunkiem jest - mówiąc najogólniej - przeznaczenie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży: nieruchomości (domu, gruntu, lokalu będącego odrębną nieruchomością) i ich części oraz udziału w nieruchomości; spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania albo lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; prawa wieczystego użytkowania gruntu - na inne cele mieszkaniowe.
Nadal musi to nastąpić w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży.
Rozszerzony został natomiast katalog tych celów. Słowem, jest więcej możliwości uniknięcia obciążenia na rzecz fiskusa, bez oczekiwania na upływ 5-letniego terminu, po którym przestaje ono obowiązywać.
Tak więc w zmienionym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) updf wyraźnie napisano, że zwolnienie przysługuje także, gdy przychód ze sprzedaży zostanie wydany (w ciągu 2 lat) na nabycie:
udziału w domu mieszkalnym, mieszkaniu stanowiącym odrębną nieruchomość, we własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu, w gruncie i w prawie użytkowania wieczystego gruntu, a także udziału we własności gruntu, udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego,
gruntu, udziału w gruncie lub prawa użytkowania wieczystego gruntu i udziału w takim gruncie z rozpoczętą budową domu mieszkalnego,
na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
W dotychczasowym art. 21 ust. 1 pkt 32 updf mowa była tylko o uprawniającym do zwolnienia wydatku na nabycie "części" budynku mieszkalnego. Przepis ten nie przewidywał, że od 10-proc. podatku uwalnia wydatkowanie pieniędzy ze sprzedaży na nabycie "udziału" (w domu, mieszkaniu, gruncie itd.). Podobnie uwalniało od podatku sfinansowanie nimi rozbudowy, nadbudowy, przebudowy "własnego budynku albo lokalu mieszkalnego". Według nowych przepisów dotyczy to także adaptacji własnych budynków i lokali niemieszkalnych oraz pomieszczeń niemieszkalnych na cele mieszkalne (łącznie z nadbudową, rozbudową i przebudową).
Na spłatę kredytu mieszkaniowego
Nadal oczywiście uwalnia od 10-proc. podatku wydanie pieniędzy ze sprzedaży na budowę i kupno domu mieszkalnego, mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, gruntu i prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego, a także na remont i modernizację własnego mieszkania, domu mieszkalnego albo jego części. Warunkiem zwolnienia jest, by dom, mieszkanie grunt itd. były położone na terytorium RP. Jeśli na wskazane cele wyda się tylko część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, tylko ona będzie objęta zwolnieniem; od pozostałej części 10 proc. należeć się będzie fiskusowi.
Nadal nie uprawnia do zwolnienia wydatkowanie pieniędzy na wkład mieszkaniowy na mieszkanie spółdzielcze o statusie lokatorskim.
Podobnie jak w 2003 r. uwalnia od 10-proc. podatku wydanie pieniędzy z tej transakcji na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na wszystkie wskazane wyżej cele mieszkaniowe, zaciągnięte w banku oraz w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej w Polsce. W 2004 r. od podatku uwalniać będzie - nie tylko jak w 2003 r. - spłata samego kredytu lub pożyczki, ale także odsetek od nich.
Wedle przepisu w brzmieniu, w jakim obowiązywał do końca 2003 r., zwolnienie dotyczyło tylko spłaty kredytu zaciągniętego nie wcześniej niż na 24 miesiące przed sprzedażą. W noweli do updf z 12 listopada 2003 r. warunek ten zmieniono w ten sposób, że okres, jaki upłynął od zaciągnięcia kredytu lub pożyczki a sprzedażą mieszkania, nie jest istotny; wystarczy że zaciągnięte zostały przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży. Warunek w wersji złagodzonej będzie odnosił się do przychodów ze sprzedaży uzyskanych w 2004 r.
Tak więc po sprzedaży starego mieszkania np. 20 listopada 2003 r. z 10-proc. podatku uwolnić się można było, przeznaczając pieniądze na spłatę kredytu, jeśli był on zaciągnięty nie wcześniej niż 20 listopada 2001 r. Natomiast po sprzedaży tego lokum w 2004 r. termin zaciągnięcia kredytu będzie bez znaczenia, byle tylko był wcześniejszy od dnia sprzedaży.
Od 1 stycznia 2004 r. obowiązuje jeszcze jedna istotna zmiana, która jednak dotyczyć będzie tylko dochodów ze sprzedaży mieszkań, domów, działek, lokali użytkowych uzyskanych w 2004 r. Aby można było z tej racji skorzystać z ulgi, pieniądze na spłatę kredytu muszą być wydane w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży. Przepis w brzmieniu obowiązującym do końca 2003 r. nie wyznaczał żadnego terminu. Jeśli transakcja nastąpiła w 2003 r. i w 2003 r. sprzedający uzyskał z niej pieniądze, może poczekać z wydaniem ich na spłatę np. 4 lata i więcej.
Nieruchomości biznesowe inaczej
Jedna z istotniejszych modyfikacji polega na tym, że - inaczej niż dotychczas - nie można w 2004 r. skorzystać ze zwolnienia w związku z wydaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na cele mieszkaniowe, jeżeli jest to przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej (art. 21 ust. 2 pkt 2 updf).
Chodzi o sytuację, gdy przedmiotem sprzedaży są grunty, lokale, budynki, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą albo przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej niemających charakteru mieszkaniowego. Dochód z ich sprzedaży, także gdy przedsiębiorca wycofał je już wcześniej z działalności gospodarczej, opodatkowany jest na podobnych zasadach jak inne dochody z działalności gospodarczej. Sprzedaż nie powoduje powstania przychodu z działalności gospodarczej, jeśli między miesiącem, w którym wycofano je z działalności gospodarczej, a zbyciem upłynęło 6 lat. Wtedy, ze względu na upływ czasu, nie wchodzi też w rachubę 10-proc. podatek od odpłatnego zbycia.
Zaznaczyć trzeba, iż przychód ze sprzedaży nieruchomości mających charakter mieszkalny wykorzystywanych w działalności gospodarczej jest traktowany tak, jak uzyskany ze sprzedaży innych mieszkań czy domów mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkalne. Jeśli więc do takiej transakcji dochodzi przed upływem 5 lat od końca roku, w którym zostały nabyte, wydanie pieniędzy z niej na inne cele mieszkaniowe uwalnia od tej daniny.
Podatkowe preferencje ograniczone
W niektórych sytuacjach wyłączono zwolnienie obejmujące należności wypłacone stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedającym nieruchomości na cele uzasadniające wywłaszczenie oraz w związku z realizacją przez gminę prawa pierwokupu. Wskazane należności będą obciążone 10-proc. podatkiem, jeśli właściciel uzyskał własność w okresie 2 lat od wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego albo od dnia sprzedaży na cele uzasadniające wywłaszczenie za cenę niższą o co najmniej 50 proc. od otrzymanego odszkodowania albo ceny sprzedaży na te cele lub w związku ze skorzystaniem przez gminę z prawa pierwokupu.
Zniknęło od 1 stycznia 2004 r. zwolnienie obejmujące pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.
Pozostałe zwolnienia obejmujące przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych pozostały w 2004 r. bez zmian. Dotyczy to m.in. przychodów ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nabytych w drodze spadku i darowizny oraz nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego (chyba że w związku ze sprzedażą grunty straciły charakter rolny albo leśny).
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_040117/prawo/prawo_a_13.html
Można podarować mieszkanie przed spłatą kredytu
« Odpowiedź #19 dnia: Marzec 31, 2004, 12:21:01 pm »
Mam mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym. Czy mogę podarować je córce przed jego całkowitym spłaceniem czy też dopiero potem? – Dariusz M. z Gliwic.
– Hipoteka jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża nieruchomość w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności i daje wierzycielowi uprawnienie do dochodzenia zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu, czyją stanie się własnością (art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Oznacza to, że wierzyciel hipoteczny może wykonywać uprawnienia płynące z hipoteki, a więc np. prowadzić egzekucję z nieruchomości obciążonej, chociażby własność tej nieruchomości przeszła na inną osobę.
Uprawnień wierzyciela hipotecznego (jakim w pana przypadku jest bank) nie niweczy fakt przeniesienia własności nieruchomości, stąd też nie ma konieczności spłacenia całego długu przed dokonaniem darowizny.
Jeśli bowiem na pana nieruchomości ustanowiona została na rzecz banku hipoteka na zabezpieczenie udzielonego kredytu i następnie pan tę nieruchomość daruje córce, pan nadal będzie tzw. dłużnikiem osobistym banku (odpowiada pan nadal całym majątkiem za udzielony kredyt), natomiast pana córka stanie się tzw. dłużnikiem rzeczowym, którego odpowiedzialność będzie ograniczona tylko do tej nieruchomości.
Trzeba również zaznaczyć, że hipoteka z racji swego akcesoryjnego charakteru nie może istnieć samoistnie, dlatego też wygaśnie ona równocześnie ze spłatą kredytu.
http://www.gazetaprawna.pl/dzialy/29.html?numer=1173&dok=1173.29.32.2.20.2.0.1.htm
Spółdzielnie mieszkaniowe. Po wyroku TK
« Odpowiedź #20 dnia: Kwiecień 01, 2004, 10:56:17 am »
Własnościowe do lamusa?
Zarówno wtorkowy, jak i wcześniejsze wyroki Trybunału Konstytucyjnego, spowodowały, że własnościowe prawo do lokalu niewiele różni się od odrębnej własności lokalu. Nabywca tego prawa na rynku wtórnym nie będzie już musiał starać się o przyjęcie do spółdzielni. Jakie to będzie miało znaczenie w praktyce?
Prof. Teresa Dębowska-Romanowska, sędzia TK, złożyła głos odrębny do części wyroku uznającej za niekonstytucyjny obowiązek złożenia przez nabywcę własnościowego prawa do lokalu wniosku o przyjęcie do spółdzielni. Jej zdaniem, oznacza to zwolnienie z obowiązku kontynuowania członkostwa przez nabywcę, co uderza w samą istotę własnościowego prawa do lokalu. – Bardzo szybko to prawo może zaniknąć lub występować w postaci szczątkowej – mówi T. Dębowska-Romanowska.
Zwolnienie z obowiązku uzyskania członkostwa oznacza też, że spółdzielnia straci jakąkolwiek kontrolę nad przedmiotem swojej własności: jak jest wykorzystywane, w czyje ręce trafiło mieszkanie własnościowe. Entuzjastą własnościowego prawa do lokalu nie jest prof. Marek Safjan, sędzia-sprawozdawca. – Wyrok TK nie znosi tego prawa. Jest ono zbliżone do własności, ale jednak pełną własnością nie jest – podkreśla M. Safjan. Przypomina też, że powstało ono w PRL jako namiastka własności. Jego zdaniem, nawet sama jego nazwa jest myląca, a pełni ono funkcję prawie identyczną jak pełna własność, tyle samo kosztuje w momencie powstania itp.
Wyrok może mieć wpływ na obrót własnościowym prawem do lokalu i działanie spółdzielni w praktyce. – Myślę, że skutki tego wyroku będą widoczne w spółdzielczości, gdyż dotychczas spółdzielnie miały wpływ na to, komu przypadną mieszkania – uważa pos. Adam Markiewicz, który na rozprawie przed TK reprezentował Sejm. Jego zdaniem, teraz jeszcze bardziej zmniejszy się zainteresowanie mieszkańców działalnością ich spółdzielni, udział w zebraniach itp.
Korzystne skutki dla mieszkańców dostrzega natomiast Kamila Dołowska z biura Rzecznika Praw Obywatelskich. – Zniknie obawa wielu spółdzielców, że jeśli z jakichś powodów (np. krytyki władz spółdzielni) ustanie ich członkostwo w spółdzielni, to mogą nawet stracić swoje prawo do lokalu – uważa. K. Dołowska podkreśla też, że w praktyce łatwiej będzie zbywać własnościowe prawo do lokalu.
Co orzekł Trybunał Konstytucyjny
Sędziowie zakwestionowali art. 172 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uzależniający skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. W sposób istotny ogranicza wykonywanie prawa własnościowego. Zdaniem TK, brak jest ekonomicznego uzasadnienia dla wprowadzenia odrębnych rozwiązań dotyczących z jednej strony spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z drugiej – odrębnej własności lokalu. Wprowadzanie przez ustawodawcę rozwiązań prowadzących do sytuacji, w której trudno wskazać różnice w treści analizowanych praw podmiotowych (prawa własności i spółdzielczego prawa własnościowego), przy jednoczesnym zróżnicowaniu ich ochrony, jest niedopuszczalne. TK uznał za niekonstytucyjny także art. 178, który stanowił, że własnościowe prawo do lokalu wygasa z upływem 6 miesięcy od dnia ustania członkostwa z innych przyczyn niż śmieć członka, chyba że przed upływem tego terminu zbędzie on to prawo, a jeden z nabywców złoży deklarację członkowską. Wówczas prawo to wygasało dopiero po tym, jak odmowa przyjęcia nabywcy do spółdzielni stała się ostateczna.
http://www.gazetaprawna.pl/dzialy/29.html?numer=1174&dok=1174.29.3.2.22.2.0.1.htm
Podatki Jak uniknąć zapłaty fiskusowi 10 proc. przychodu
« Odpowiedź #21 dnia: Kwiecień 24, 2004, 12:26:47 pm »
Następne mieszkanie w zamian za sprzedane
Jeżeli do sprzedaży nieruchomości lub mieszkania dochodzi przed upływem pięciu lat od nabycia lub wybudowania, trzeba zapłacić podatek.
Wynosi on 10 proc. uzyskanego przychodu. Pod pewnymi warunkami można się jednak od niego uwolnić.
Jeśli do sprzedaży domów i mieszkań spółdzielczych, prawa użytkowania wieczystego dojdzie po pięciu latach od ich zakupu, podatek się nie należy. Wystarczy więc odczekać. Jeśli jednak jest to niemożliwe lub nieopłacalne, też można się uwolnić od opłaty dla fiskusa. Trzeba wydać pieniądze z transakcji na cele mieszkaniowe lub - pod pewnymi warunkami - na spłatę kredytów zaciągniętych na te cele.
Zupełnie inną kwestią jest podatek od czynności cywilnoprawnych, który obciąża umowy sprzedaży. Wynosi on 2 proc. wartości rynkowej bez względu na to, jaki czas minął miedzy uzyskaniem nieruchomości a jej sprzedażą.
Od ruchomości, zamiany i nieruchomości biznesowych
W razie sprzedaży lub zamiany ruchomości (rzeczy), np. samochodu, danina się nie należy, jeśli do sprzedaży doszło po upływie pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym owa rzecz została nabyta. Podatek przy sprzedaży i zamianie ruchomości obowiązuje tylko wówczas, gdy sprzedający lub zamieniający się uzyskał dochód (sprzedał za więcej niż kupił). Od dochodu tego płaci się podatek według skali podatkowej. Dolicza się go więc do innych dochodów (jako dochód z tzw. innych źródeł) w rocznym zeznaniu podatkowym.
Obowiązuje odrębny, 10-letni okres, w którym sprzedaż i zamiana pociągają za sobą obowiązek zapłacenia 10-proc. daniny w odniesieniu do mieszkań lub domów wzniesionych z wykorzystaniem ulgi na budowę domów wielorodzinnych z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem.
Podatek obciąża także zamiany. W przypadku zamiany okresy (5-letni lub 6-miesięczny), w których danina będzie wchodziła w rachubę, liczą się u obu stron zamiany. Podatkiem od dochodu (przychodu) z zamiany obciążone są obie strony - zarówno ta, która daje dopłatę, jak i ta, która ją otrzymuje, w tym również wówczas, gdy zamiana jest ekwiwalentna.
Tu zajmiemy się tylko 10-proc. podatkiem - a przede wszystkim zwolnieniami z niego - od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, pomijając podatek od sprzedaży i zamiany ruchomości, bo ten ma w praktyce stosunkowo niewielkie znaczenie.
Odmienne reguły dotyczą obciążeń związanych ze sprzedażą nieruchomości biznesowych, tj. wykorzystywanych w działalności gospodarczej i figurujących w ewidencji środków trwałych przedsiębiorcy. Jednakże przychód ze sprzedaży domów i mieszkań wykorzystywanych w tej działalności jest traktowany tak samo jak ze sprzedaży domów i mieszkań wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkalne.
Transakcje bez obciążenia
Bez względu na czas, jaki upłynął od nabycia, nie płaci się 10-proc. podatku w razie sprzedaży nieruchomości otrzymanych w drodze spadku lub darowizny. Nie obciąża on przychodu ze sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, chyba że w wyniku sprzedaży grunt traci swój dotychczasowy charakter - rolny lub leśny. Wolne od niego są przychody ze sprzedaży nieruchomości uzyskanych jako rekompensata za mienie zabużańskie.
W praktyce najważniejsze znaczenie ma to, że nie trzeba się dzielić z fiskusem, jeżeli pieniądze ze sprzedaży przeznaczy się w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; dalej updf).
Przychody ze sprzedaży nieruchomości i podobnych dóbr są więc zwolnione od podatku zryczałtowanego w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
innego budynku mieszkalnego lub jego części,
mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość (tzw. hipotecznego; należą do nich mieszkania wykupione od gminy lub państwa),
spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania,
gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
na nabycie wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym,
Zwolnienie przysługuje także, gdy pieniądze ze sprzedaży zostaną w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży wydane na:
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę albo remont lub modernizację własnego domu mieszkalnego lub mieszkania.
Od 1 stycznia 2004 r. zwolnienie przysługuje także w razie wydania (w ciągu 2 lat) przychodu ze sprzedaży na nabycie:
Jeśli na wskazane cele wyda się tylko część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, tylko ona będzie objęta zwolnieniem. Od pozostałej części 10 proc. należeć się będzie fiskusowi. Nie uprawnia do zwolnienia wydatkowanie pieniędzy na wkład mieszkaniowy na mieszkanie spółdzielcze o statusie lokatorskim.
Uwalnia od 10-proc. podatku wydanie - w okresie 2 lat od dnia sprzedaży - pieniędzy z tej transakcji na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na wszystkie wskazane wyżej cele mieszkaniowe, których realizacja daje prawo do zwolnienia z tej daniny. Chodzi o pożyczki i kredyty zaciągnięte w banku oraz w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium RP. W 2004 r. od podatku uwalnia nie tylko, jak w 2003 r., spłata samego kredytu lub pożyczki, ale także odsetek od nich. Okres, jaki upłynął od zaciągnięcia kredytu lub pożyczki do sprzedaży mieszkania, nie jest istotny. Wystarczy, jeśli zaciągnięte zostały przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży. Pieniądze ze sprzedaży muszą być wydane na spłatę kredytu w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży.
Tylko wydatkowanie pieniędzy na wskazane tu cele - żadne inne - uwalnia od podatku. Zwolnienie nie dotyczy sytuacji, gdy pieniądze ze sprzedaży są wydatkowane na nabycie gruntu, budowę, rozbudowę lub remont budynku lub jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne. Zostało to wyraźnie zapisane w art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Oświadczenie w urzędzie
Podatnik, który chce skorzystać ze zwolnienia z 10-proc. podatku od sprzedaży nieruchomości ze względu na planowaną inwestycję mieszkaniową, powinien złożyć w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży oświadczenie o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży na wskazane wyżej cele. Jeżeli oświadczenia nie składa, musi w tym samym terminie zapłacić podatek w wysokości 10 proc. od przychodu uzyskanego ze sprzedaży (na PIT-23). Nie wolno czekać na wezwanie z urzędu. Obowiązuje zasada samoopodatkowania, czyli samemu trzeba obliczyć i wpłacić daninę.
Jest to podatek ryczałtowy. Przychodu ze sprzedaży nie dolicza się do innych przychodów sprzedającego i nie uwzględnia w zeznaniu rocznym.
Jeśli podatnik nie przeprowadzi inwestycji mieszkaniowych lub nie uczyni tego w ciągu dwóch lat, musi najpóźniej następnego dnia po upływie tego terminu zapłacić podatek wraz z odsetkami. Odsetki te pobierane są za okres od 14. dnia po sprzedaży, w związku z którą ten podatek się należy. Aż do upływu dwu lat od sprzedaży wynoszą połowę karnych odsetek za zwłokę w płaceniu podatków. Po upływie dwu lat od sprzedaży od niezapłaconego podatku należą się odsetki w pełnej wysokości odsetek za zwłokę w zapłacie podatków.
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_040424/prawo/prawo_a_13.html
Prawo mieszkaniowe Przekształcanie spółdzielczych praw lokat
« Odpowiedź #22 dnia: Kwiecień 24, 2004, 12:27:54 pm »
Prawo mieszkaniowe Przekształcanie spółdzielczych praw lokatorskich we własnościowe
Bonifikata z pięcioletnią karencją
RYS. PAWEŁ GAŁKA
Spółdzielnie mieszkaniowe stosują duże bonifikaty przy przekształceniu lokatorskich praw we własnościowe. Wiele robi to dopiero od tego roku. Zainteresowanie wykupem mieszkań jest więc duże. Liczni spółdzielcy, obawiając się pomysłów opodatkowania takich transakcji przez fiskusa, na wszelki wypadek wolą to zrobić już teraz.
Przekształcić lokatorskie prawo do mieszkania we własnościowe można od 15 stycznia 2003 r. Wtedy weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która przywróciła taką możliwość.
Zmiany statutów
Razem z możliwością przekształceń wróciły bonifikaty. Stosuje je większość spółdzielni mieszkaniowych. By było to możliwe, walne zgromadzenie (a w dużych spółdzielniach - zebranie przedstawicieli) musiało podjąć uchwałę w sprawie bonifikat. Potrzebne były także zmiany statutu. Od podjęcia uchwały do zarejestrowania w sądzie zmian w statucie mija wiele miesięcy. Wiele spółdzielni, jak np. SM Energetyka w Warszawie, dopiero od tego roku stosuje więc bonifikaty.
Są jednak i takie, które jeszcze nie zdążyły dostosować swoich statutów do regulacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W ich statutach przepisy o przekształceniach i bonifikatach były przez dwa lata "uśpione". Od 15 stycznia 2003 r. mogą stosować je na nowo.
- Zainteresowanie spółdzielców przekształceniami jest duże. Znacznie przyczyniły się do tego obawy, że od 1 maja od przekształcenia trzeba będzie zapłacić VAT. Całe szczęście, okazały się one nieprawdziwe - mówi Ryszard Jajszczyk, dyrektor Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Według jego oceny jest jeszcze ok. 950 tys. mieszkań lokatorskich.
Różne upusty i różne zasady
Bonifikaty są różne. Różnie też się je oblicza. W każdym jednak przypadku ustala się wartość rynkową lokalu. Robi to biegły rzeczoznawca, a za wycenę płaci spółdzielca. Na tej podstawie waloryzuje się wkład mieszkaniowy i ustala wielkość dopłaty do niego, od tej zaś kwoty może być udzielona bonifikata.
- W Energetyce wynosi ona 50 proc., a ile to tak naprawdę jest, najlepiej pokaże przykład - mówi Sylwester Mirecki, zastępca prezesa ds. ekonomicznych tej spółdzielni.
Załóżmy, że spółdzielca zajmuje kawalerkę o powierzchni 30 mkw. Biegły rzeczoznawca wycenił ją na 100 tys. zł. Wkład mieszkaniowy wniesiony przez członka spółdzielni to 70 proc. tej kwoty. Spółdzielca musi dopłacić brakujące 30 tys. zł. Przysługuje mu jednak bonifikata w wysokości 50 proc. Zapłaci więc o połowę mniej, czyli 15 tys. zł.
Jeszcze wyższe bonifikaty obowiązują w innej warszawskiej spółdzielni - Szwoleżerów. Wynoszą 1/3 wartości rynkowej mieszkania.
W lubelskiej SM Czechów spółdzielcy płacą natomiast tylko 5 proc. wartości rynkowej lokalu. - Wkłady mieszkaniowe, wpłacane przez spółdzielców na przestrzeni lat, były różne i wynosiły od 70 do 50 proc. kosztów budowy - wyjaśniła Małgorzata Rusek, kierownik Działu Księgowości Finansowej SM Czechów. - Dlatego bonifikaty bywają różne, chociaż każdy zapłaci 5 proc. wartości lokalu. Osoba, której wkład wyniósł 70 proc., otrzyma bonifikatę w wysokości 25 proc., a ta z wkładem 50 proc. - 45 proc.
Wiele spółdzielni rozkłada też należną za przekształcenie sumę na raty. Jednocześnie niektóre uzależniają wysokość bonifikaty od tego, jak długo spółdzielca będzie spłacał swój dług.
Poznańska spółdzielnia Blok daje bonifikatę w wysokości 50 proc., ale tylko tym, którzy od razu wpłacą całą sumę. Jeżeli spłata całości zajmie spółdzielcy rok, to upust wynosi już mniej, bo 30 proc., jeżeli dwa lata - 20 proc., jeżeli trzy lata - 10 proc.
Sprzedaż z karencją
Większość spółdzielni mieszkaniowych, które udzieliły bonifikaty, stawia spółdzielcom jeszcze jeden warunek. Nie mogą oni przez 5 lat od daty przekształcenia sprzedać mieszkania, a jeżeli to zrobią, muszą zwrócić bonifikatę. Tak zdecydowały m.in. Energetyka, Szwoleżerów, Domator czy Czechów. Ta ostatnia ulgowo traktuje przypadki losowe, kiedy na przykład umiera spółdzielca, który skorzystał z preferencyjnego przekształcenia. Spadkobierca nie musi zwracać tej bonifikaty, przechodzi ona na niego.
W kieleckiej SM Domator wysokość bonifikaty, jaką potencjalnie trzeba zwrócić, pomniejsza się w miarę upływu czasu. Gdyby spółdzielca chciał sprzedać mieszkanie po trzech latach od przekształcenia, to zwróci spółdzielni mniej, niż gdyby planował to zrobić po roku.
Nie wszystkie jednak spółdzielnie stosują bonifikaty, bo nie wszystkim to się opłaca. W wielu członkowie przekształcali swoje prawa przed wejściem w życie ustawy. Osób, które mogłyby to teraz zrobić, zostało więc niewiele albo wcale ich nie ma. Istnieją jednak takie spółdzielnie jak poznański Blok. Lokali lokatorskich ma ona jeszcze tylko 12, mimo to stosuje bonifikaty, bo chce, żeby mieszkańcy je wykupili - spółdzielnia miałaby już wtedy charakter czysto własnościowy.
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_040424/prawo/prawo_a_1.html
Podatki Do 110 mkw. bez daniny
« Odpowiedź #23 dnia: Kwiecień 27, 2004, 05:05:42 pm »
Sporna powierzchnia
Sposób ustalania powierzchni użytkowej mieszkania lub domu uzyskanych w drodze spadku lub darowizny ma istotne znaczenie przy wyliczeniu ulgi mieszkaniowej. Polega ona bowiem na wyłączeniu z wartości darowizny (lub spadku) równowartości 110 mkw. powierzchni użytkowej lokalu.
Ulga ta przysługuje pod warunkiem, że obdarowany mieszkaniem lub domem albo spadkobierca, który uzyskał lokum w spadku, nie ma własnego mieszkania i będzie mieszkał w darowanym czy spadkowym przez 5 lat. Zgodnie z art. 16 ust. 4 ustawy z 28 lipca 1983 r. ustawy o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity Dz. U. z 1997 r. nr 34, poz. 209 ze zm.), normującej to zwolnienie, za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach - podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów (tych do powierzchni użytkowej się nie wlicza). Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.
Przedmiotem sporów z urzędem skarbowym przy wyliczaniu ulgi są często tzw. przyziemia - najniższa kondygnacja budynku, pełniąca funkcję mieszkalną, ale o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m. Takiego sporu dotyczy wyrok NSA z 2 grudnia 1998 r. (sygn. III SA 7365/98).
Urząd skarbowy przy wyliczaniu ulgi mieszkaniowej włączył powierzchnię takiego przyziemia do powierzchni użytkowej budynku w 50 procentach. Powołał się na definicję powierzchni użytkowej zawartą w ówczesnej ustawie o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.
NSA uznał, że odwołanie się do tej definicji jest bezpodstawne. Art. 16 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn zawiera bowiem własną, tzw. normatywną, definicję powierzchni użytkowej.
NSA nie zgodził się jednak z zarzutem podatnika dotyczącym zakwalifikowania spornej powierzchni, którą ten uważał za piwnicę, przystosowaną tylko do potrzeb mieszkalnych. NSA stwierdził, że skoro ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji piwnicy, należy posłużyć się przepisami prawa budowlanego. Wedle zaś § 3 pkt 12 rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, przez piwnicę rozumie się część budynku przeznaczoną na pomieszczenia gospodarcze lub techniczne, w których poziom podłogi ze wszystkich stron znajduje się poniżej terenu. [obecnie obowiązuje rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - dopisek ROL]
W tej konkretnej sprawie, z wyjaśnień podatnika, a także dokumentacji technicznej wynikało, że tylko kotłownię można było zaliczyć do piwnic. Zatem sporna kondygnacja, w której urządzono kuchnię, pokój, w.c. i hol, musiała być uwzględniona przy wyliczeniu powierzchni objętej ulgą mieszkaniową i tej, której wartość jest opodatkowana. I.L.
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_040427/prawo/prawo_a_11.html
Prawo rodzinne i opiekuńcze Wycena mieszkania na potrzeby po
« Odpowiedź #24 dnia: Maj 04, 2004, 05:28:20 pm »
Prawo rodzinne i opiekuńcze Wycena mieszkania na potrzeby podziału
Lokatorskie spółdzielcze po rozwodzie
Z chwilą rozwodu ustaje majątkowa wspólność małżeńska. Dorobkowy majątek staje się współwłasnością w częściach ułamkowych. Do tego majątku wchodzi także spółdzielcze mieszkanie o statusie lokatorskim. Jego wartość wyznacza zwaloryzowany wkład mieszkaniowy z dnia, w którym dochodzi do podziału majątku dorobkowego.
Taki sam skutek jak rozwód w kwestii stosunków majątkowych między małżonkami ma separacja orzeczona przez sąd. Kwestią odrębną jest ewentualne przyznanie prawa do mieszkania przez sąd jednemu z małżonków. Także bowiem, gdy np. w wyroku rozwodowym czy w postanowieniu o podziale majątku dorobkowego zostanie ono przyznane np. żonie, jego wartość, jako wchodząca do majątku wspólnego, jest przedmiotem podziału.
Dorobek do podziału
Udziały byłych małżonków w majątku są równe (z możliwością ustalenia przez sąd wyjątkowo udziałów nierównych, a nawet pozbawienia udziału jednego z małżonków). Do dorobku zalicza się także spółdzielcze prawo do mieszkania lokatorskiego, jeśli zostało przydzielone w czasie trwania małżeństwa, bez względu na to, który z małżonków jest członkiem spółdzielni i za czyje pieniądze opłacono wkład. Inną kwestią jest rozliczenie - przy podziale majątku dorobkowego - ewentualnych nakładów na ten majątek z majątku odrębnego (np. pieniędzy darowanych żonie przez jej rodziców).
Sądowy podział majątku jest konieczny, jeśli małżonkowie nie są w stanie sami porozumieć się w tej kwestii. Sprawa wspólnego mieszkania może być rozstrzygnięta już wcześniej w wyroku rozwodowym. Na zgodny wniosek stron sąd może przyznać mieszkanie jednemu z małżonków, jeśli drugi zgodzi się na opuszczenie mieszkania bez prawa do mieszkania zamiennego czy zastępczego. Jeśli to jest możliwe, sąd może dokonać fizycznego podziału mieszkania między małżonków (art. 58 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
Według prawa o spółdzielniach mieszkaniowych
Wniesienie odrębnej sprawy do sądu o podział majątku, w tym rozstrzygnięcie o mieszkaniu, jest konieczne, jeśli byli małżonkowie nie są w stanie sami dojść do porozumienia. Z takim wnioskiem do sądu może wystąpić każdy z nich. Mimo równości udziałów podział nie musi być równy, jeśli sami małżonkowie tak uzgodnią.
Reguły stosowane przy podziale majątku dorobkowego, w tym reguły wyceny wartości lokatorskiego prawa do mieszkania spółdzielczego zostały wypracowane przez orzecznictwo sądowe. Uwzględnia ono jednak przede wszystkim przepisy prawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Wartość tego prawa dla celów majątkowych rozliczeń między byłymi małżonkami ustala się według reguł przyjmowanych przez spółdzielnie w razie wygaśnięcia tego prawa, np. wskutek śmierci członka spółdzielni. Jego wartość wyznacza więc wkład mieszkaniowy zwaloryzowany według wartości rynkowej lokalu z dnia, w którym dochodzi do tego podziału (art. 11 ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych).
Wartość rynkowa w konkretnych okolicznościach
Jeśli podział przeprowadza sąd, ustala on wartość rynkową mieszkania na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego (biegłego) oraz określa, jaką część kosztów budowy lokalu stanowi wkład mieszkaniowy. Uwzględnia także spłacone przez spółdzielcę raty kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na budowę, przypadającego na mieszkanie będące przedmiotem podziału majątku dorobkowego. Nie uwzględnia natomiast umorzenia uzyskanego przez spółdzielnię i pozostałych do umorzenia rat kredytu. Słowem, wedle wartości rynkowej wycenia się tylko tę część wartości mieszkania lokatorskiego, która została pokryta przez członka spółdzielni.
Przyjmuje się też, że przy tej wycenie należy uwzględnić także postanowienia statutu spółdzielni dotyczące waloryzacji odsetek od kredytu, zasady upustów i umorzeń przysługujących w danej spółdzielni przy przewłaszczeniu. Jednakże, według ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wkład mieszkaniowy nie może przewyższać ceny, jaką spółdzielnia jest w stanie uzyskać w trybie przetargu przeprowadzonego na takie mieszkanie. Tę zasadę będzie zapewne brał także pod uwagę sąd przy wycenie przeprowadzanej w związku z podziałem majątku dorobkowego.
W praktyce wycena ta musi uwzględniać konkretne okoliczności odnoszące się do konkretnego mieszkania. Wycena przeprowadzona według wskazanych reguł może być przez sąd z powodu szczególnych okoliczności podwyższona albo obniżona.
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_040504/prawo/prawo_a_5.html
Mieszkania dla niezamożnych - II edycja konkursu Habitat for
« Odpowiedź #25 dnia: Maj 12, 2004, 06:44:35 pm »
Mieszkania dla niezamożnych - II edycja konkursu Habitat for Humanity
• Habitat for Humanity International (11-05-04, 22:50)
• Jakie zarobki (11-05-04, 22:50)
Bank nie chce dać ci kredytu na kupno mieszkania, od lat żyjesz w fatalnych warunkach, twoje dzieci nie mają własnego pokoju? Nie chcesz tak dłużej żyć i marzysz o własnym kącie? Rozwiązaniem może być budowa domu z Habitatem.
- Dajemy wędkę, a nie rybę - zastrzega Joanna Pyzel z fundacji Habitat for Humanity. - Pomagamy rodzinom niezamożnym, których dochody pozwolą na spłatę zbudowanego mieszkania, ale nie stać ich na zaciągnięcie tradycyjnego kredytu w banku.
Jedni wznoszą mury
Dom w Józefosławiu pod Piasecznem razem z Habitatem wznosi sześć rodzin, wybranych w zeszłym roku przez specjalną komisję. Do zbudowanych przez siebie mieszkań wprowadzą się już we wrześniu.
- Jak przyjechaliśmy na plac, to rosły jabłonki. Początkowo trochę nas przerażało,że będziemy musieli pracować na budowie - przyznaje Monika Mrozowska, która wcześniej z mężem i dwójką małych dzieci zajmowała jeden pokój u rodziców na Ursynowie. - Jednak malowałam, murowałam. Być może postawiłam własną ścianę. Teraz nasze marzenia zaczynają się spełniać. Widzimy nasz dom - cieszy się pani Monika.
Drudzy składają wnioski
W tym roku Habitat for Humanity wybierze kolejne sześć rodzin, które będą mogły zamieszkać w wybudowanym przez siebie bloku, także w Józefosławiu.
Zasady budowania z fundacją są proste. Rodziny, które chcą ubiegać się o mieszkanie, muszą zaświadczyć, że nie mają własnego lokum, mieszkają w trudnych warunkach. Muszą też wykazać, że mają niskie dochody (patrz ramka). Potem pod okiem specjalistów będą musiały przepracować na placu budowy co najmniej 500 godzin.
Wnioski można składać do 23 maja, decyduje data stempla pocztowego. Do końca czerwca komisja dokona wyboru rodzin.
Informacje i druki wniosków można uzyskać w siedzibie Habitatu przy ul. Bartyckiej 20 lok. 27 (pon., śr., pt. w godz. 13-19, wt., czw. - 11-17), na www.warszawa.habitat.pl i pod tel. 497 91 11
http://miasta.gazeta.pl/warszawa/1,34862,2068570.html
Pięć lat własności
« Odpowiedź #26 dnia: Czerwiec 17, 2004, 05:47:08 pm »
Jak liczy się okres pięciu lat, po upływie których nie trzeba płacić podatku od dochodu ze sprzedaży mieszkania?
Okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie mieszkania. Jeśli więc sprzedający kupił mieszkanie przed 1 stycznia 1999 r., obecnie sprzedając je nie będzie zobowiązany do płacenia 10-proc. podatku od dochodu z tej sprzedaży.
Pytania prosimy kierować pod numer (0-22) 530 40 34
http://www.gazetaprawna.pl/dzialy/22.html?numer=1225&dok=1225.22.383.1.25.1.0.1.htm
Czy od sprzedaży darowanego mieszkania trzeba płacić podatek
« Odpowiedź #27 dnia: Październik 25, 2004, 05:27:18 pm »
Mój syn otrzymał w ubiegłym roku w darowiźnie mieszkanie od dziadków. W maju tego roku sprzedał je. Uzyskał w ten sposób dochód. Czy będzie musiał zapłacić od niego podatek?
NIE. Syn nie musi płacić podatku. Przychody uzyskane ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze darowizny są w całości zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
http://www.gazetaprawna.pl/dzialy/22.html?numer=1318&dok=1318.22.383.1.31.1.0.1.htm
Co stanowi powierzchnię
Matka chce mi przekazać w formie darowizny mieszkanie. Przepisy mówią o tym, że nie wlicza się do podstawy opodatkowania wartości mieszkania do wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej. O jaką powierzchnię chodzi w tych regulacjach?
– Odpowiedź znajduje się w art. 16 ust. 4 i 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Według tych regulacji, za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.
Czy należy się ulga
Czy można zachować ulgę mieszkaniową w podatku od spadków i darowizn przewidzianą w art. 16 ust. 7 ustawy, jeżeli zbywa się mieszkanie przed upływem 5 lat i zawiera umo-wę przedwstępną kupna-sprzedaży innego lokalu mieszkalnego?
– Fakt zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży z firmą deweloperską w celu wybudowania przez nią lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym i dokonywanie wpłat zgodnie z harmonogramem na poczet ceny finansowania przedmiotu umowy nie stanowi spełnienia warunku nabycia lokalu mieszkalnego, gdyż nabycie lokalu mieszkalnego nastąpi dopiero z chwilą przeniesienia własności przedmiotu umowy (a to nastąpi o wiele później).
Oznacza to, że podatnik nie nabył lokalu mieszkalnego w ciągu sześciu miesięcy od dnia zbycia lokalu będącego przedmiotem darowizny, nie dotrzymując terminu określonego w przepisie art. 16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wobec tego nie spełnia warunków wymienionych w art. 16 ust. 2 tej ustawy, tracąc prawo do zachowania ulgi w tym podatku (zob. pismo Urzędu Skarbowego w Zielonej Górze z 2 lipca 2004 r., nr II-3/SIP/11/2004).
http://www.gazetaprawna.pl/dzialy/22.html?numer=1606&dok=1606.22.3.1.27.3.0.1.htm
PRAWO MIESZKANIOWE Eksmisja do pomieszczenia tymczasowego
« Odpowiedź #28 dnia: Luty 04, 2005, 01:52:29 pm »
Pięć metrów, prąd i woda
Od 5 lutego nie można nikogo eksmitować na bruk. Osobie, która ma orzeczoną eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego, trzeba dostarczyć tymczasowe pomieszczenie. Musi ono spełniać warunki określone w przepisach.
Zakaz eksmisji na bruk wprowadza obowiązująca od soboty nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego (art. 1046 ust. 4). Szczegółowe zasady jej przeprowadzania zawiera wchodzące w życie razem z nim rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 r. Nosi nazwę: w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (D. U. nr 17, poz. 155).
Komornik nie może przeprowadzić eksmisji, jeżeli się zorientuje, że nie ma dokąd eksmitować. Musi poczekać, aż właściciel lub sam eksmitowany znajdzie pomieszczenie zastępcze. Jeżeli tego nie zrobią, komornik powinien zwrócić się o pomoc do gminy. Do czasu dostarczenia pomieszczenia komornik wstrzymuje eksmisję.
Takie pomieszczenie nie może być przypadkowe. Ma się znajdować w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Na każdego domownika i samego eksmitowanego powinno przypadać co najmniej 5 mkw. powierzchni mieszkalnej. To jednak nie wszystko. W pomieszczeniu powinien być dostęp do: wody, ustępu (może znajdować się poza budynkiem), światła naturalnego, prądu, ogrzewania. Ściany nie mogą być zawilgocone, a eksmitowany musi mieć możliwość zainstalowania kuchenki (lub innych urządzeń) do gotowania posiłków.
Pomieszczenia nie można zastąpić miejscem w noclegowni. Do pomieszczenia nie można też eksmitować osoby mającej prawo do lokalu socjalnego.
Do tej pory eksmisje donikąd przeprowadzano. Obowiązująca od kilku lat ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera jednak długą listę osób przed nimi chronionych. Wciąż jednak zdarzały się przypadki, że orzekano eksmisję osoby spoza tej listy.
W I półroczu 2004 wykonano 2373 eksmisje na bruk, w 2003 r. - 4557, w 2002 r. - 4935.
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_050204/prawo/prawo_a_5.html
PRAWO RODZINNE Intercyza wyłączająca wspólność dorobku
« Odpowiedź #29 dnia: Luty 22, 2005, 10:50:53 am »
Mieszkanie spółdzielcze współwłasnością małżonków
Do 15 stycznia 2003 r. obowiązywała zasada, że do wspólnego majątku małżonków zalicza się spółdzielcze prawo do mieszkania spółdzielczego zarówno lokatorskiego, jak i własnościowego, jeśli zostało przydzielone w czasie trwania małżeństwa na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny. Z tym dniem została zniesiona. W uchwale z 11 lutego 2005 r. Sąd Najwyższy wyjaśnił jedną z konsekwencji tej zmiany.
Reguła tzw. wspólności przymusowej, obowiązującej także wówczas, gdy małżonkowie za pomocą intercyzy wybrali ustrój rozdzielności majątkowej, wynikała z art. 215 prawa spółdzielczego. Przepis ten został uchylony z dniem 15 stycznia 2003 r. (ustawą z 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. nr 240, poz. 2058). Na tle konkretnej sprawy powstało pytanie, jak po tym dniu traktować prawo do mieszkania, które należało nadal do majątku wspólnego, mimo że małżonkowie już wcześniej podpisali umowę majątkową małżeńską wyłączającą tę wspólność. Odpowiedział na nie Sąd Najwyższy w uchwale z 11 lutego 2005 r.
Zamiast łącznej - ułamkowa
Sąd Najwyższy stwierdził, że spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu przysługujące na podstawie art. 215 łącznie obojgu małżonkom pozostającym w ustroju rozdzielności majątkowej stało się z dniem uchylenia tego przepisu przedmiotem ich współwłasności w częściach ułamkowych.
Różnica jest taka, że obowiązująca w odniesieniu do majątku wspólnego (dorobkowego) współwłasność jest współwłasnością łączną, niepodzielną. Współwłasność w częściach ułamkowych oznacza, że każdy ze współwłaścicieli ma w niej oznaczony udział. W tym wypadku będzie on wynosił dla każdego z małżonków 1/2.
Myli się ten, kto uważa, że jest to tylko prawnicze dzielenie włosa na czworo. Dowodzi tego sprawa, w związku z którą powstało zagadnienie prawne wyjaśnione przez SN w przytoczonej uchwale.
Prawo do mieszkania zajęte
Wojciech i Elżbieta D. są małżeństwem od wielu lat. Wojciech D. prowadzi działalność gospodarczą. W 1998 r. małżonkowie D. zawarli w formie aktu notarialnego intercyzę wprowadzającą między nimi ustrój rozdzielności majątkowej. Stosownie do art. 42 k.r. i o., od momentu ustania wspólności do majątku, który był nią objęty, stosuje się przepisy o współwłasności w częściach łącznych. Nie dotyczyło to jednak, ze względu na wspomnianą wspólność przymusową, ich spółdzielczego mieszkania.
Wojciech D. miał długi, których nie był w stanie spłacić. Komornik dokonał zajęcia m.in. prawa do wspomnianego mieszkania. Elżbieta D. wniosła do sądu skargę na jego czynność. Domagała się, by sąd wyłączył mieszkanie spod egzekucji. Powołała się na art. 41 § 3 k.r. i o., który pozwala sądowi na ograniczenie lub wyłączenie możliwości wyegzekwowania długu jednego z małżonków z majątku wspólnego, jeżeli ze względu na charakter wierzytelności albo stopień przyczynienia się małżonka będącego dłużnikiem do powstania majątku wspólnego ściągnięcie jego długu z tego majątku byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Kto kupi 1/2 udziału
Sąd skargę Elżbiety D. oddalił. Przewidziana bowiem w art. 7671 k.p.c. możliwość wyłączenia spod egzekucji nie ma w tym wypadku zastosowania, argumentował sąd - bo dotyczy tylko sytuacji, w której między małżonkami istnieje wspólność majątkowa małżeńska. Sąd zobowiązał natomiast komornika do ustalenia w spółdzielni statusu prawnego zajętego mieszkania.
Wskutek zażalenia Elżbiety D. na postanowienie oddalające jej skargę na czynności komornika sprawa znalazła się w sądzie II instancji. Ten uznał, że występuje w niej zagadnienie prawne, które powinien rozstrzygnąć SN. Jego rozstrzygnięcie zawiera przytoczona uchwała z 15 lutego 2005 r.
Wynika z niej konkluzja, że spółdzielcze prawo do mieszkania przysługujące łącznie małżonkom D. stało się 15 stycznia 2003 r. przedmiotem ich współwłasności w częściach ułamkowych, ma zasadnicze znaczenie dla możliwości ściągnięcia długu z jednej strony i zachowania własnego dachu nad głową przez małżonków, którzy podpisali intercyzę.
Gdyby bowiem spółdzielcze prawo nadal, mimo uchylenia art. 215 § 2, należało do majątku wspólnego, dług męża jego wierzyciele mogliby egzekwować z całego prawa, słowem - wystawić całe mieszkanie na licytację. Jeśli jednak stanowi współwłasność w częściach ułamkowych, mogą oni ściągnąć swą należność tylko z udziału męża w tym prawie. Tak dzieje się zawsze, gdy następuje zniesienie wspólności ustawowej w wyniku intercyzy lub w drodze postanowienia sądu.
Zapewne komornikowi nie będzie łatwo znaleźć chętnego do kupna takiego udziału. Chyba że będzie nim żona.
Ale też z drugiej strony, gdy prawo do lokum stanowi współwłasność małżonków w częściach ułamkowych, nie istnieje możliwość całkowitego wyłączenia go spod egzekucji, jaką daje art. 7671 k.p.c. w związku z art. 41 § 3 k.r. i o. Sąd, stosując ten przepis, nie może jednak kierować się wyłącznie interesem rodziny; musi uwzględniać także interesy wierzycieli. (sygn. III CZP 79/04)
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_050222/prawo/prawo_a_11.html
Czy najemca może odliczyć wpłaty na fundusz
« Odpowiedź #30 dnia: Luty 23, 2005, 04:00:17 pm »
Czy to prawda, że osoby zajmujące mieszkanie na podstawie umowy najmu nie mogą odliczać wydatków na fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej? To jedno z pytań zadawanych w trakcie dyżuru dotyczącego ulg podatkowych w zeznaniach za 2004 r.
Udzielająca informacji ekspert z izby skarbowej Ewa Teofilak wyjaśniała, że w sytuacji gdy najemca opłaca czynsz, w tym należność na fundusz remontowy, to spółdzielnia zalicza te wpłaty na konto osoby mającej spółdzielcze własnościowe prawo do określonego lokalu mieszkalnego. Z tego powodu osoby zajmujące mieszkanie na podstawie umowy najmu nie mogą pomniejszać swojego podatku.
http://www.gazetaprawna.pl/dzialy/27.html?numer=1403&dok=1403.27.3.8.5.3.0.1.htm
« Odpowiedź #31 dnia: Marzec 23, 2005, 06:06:15 pm »
http://dzis.dziennik.krakow.pl/informator/przewodniki/002.pdf
Ustawa z 5 lutego na temat eksmisji
« Odpowiedź #32 dnia: Maj 04, 2005, 08:15:53 pm »
Spółdzielnie mieszkaniowe. Trybunał dba o równe prawa
- Gazeta Podatkowa NR 35 (137) z dnia 02.05.2005 r.
W dniu 20 kwietnia br. Trybunał Konstytucyjny uznał kilka przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych za niezgodne z Konstytucją. Wyrok Trybunału uderza w regulacje istotne dla tysięcy mieszkańców naszego kraju, które do tej pory budziły wiele kontrowersji. Wśród nich wymienić należy przepisy dotyczące przekształceń spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo spółdzielcze własnościowe oraz w odrębną własność. Nie wiedzieć czemu w pierwszym przypadku spółdzielnie mogły stosować bonifikaty, w drugim już nie. Poza tym panowało zbyt duże zróżnicowanie odnośnie stosowanych bonifikat. Niektóre spółdzielnie przyznawały je na wysokim poziomie, co czyniło przekształcenie prawa lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe bardzo opłacalnym, inne w ogóle nie stosowały zniżek.
Nowe przepisy, nad którymi pracuje parlament, mają ten stan rzeczy zmienić. Najprawdopodobniej
spółdzielnie obowiązywać będzie jedna, 50% bonifikata, zarówno w przypadku przekształcenia prawa lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe, jak i w odrębną własność. Ponieważ spółdzielcy płacą różnicę między rynkową własnością lokalu a
zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym, co zazwyczaj obniża koszt wykupu o połowę, wystarczające do przekształcenia okaże się posiadanie środków odpowiadających 1/4 wartości mieszkania.
Trybunał zakwestionował również przepisy ustalające zakres świadczeń, do których zobowiązany jest członek spółdzielni, który zawiera ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu, ubiegając się o ustanowienie na jego rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Nie różnią się one bowiem od obowiązków, które bierze na siebie osoba nabywająca w ten sam sposób własność lokalu. Tak czy inaczej ponosi pełne koszty budowy swojego lokalu. Tymczasem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to nie to samo, co jego własność, choć większość uprawnień jest identyczna. Wyrok TK zmierza więc do tego, by warunki nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu były nieco łagodniejsze aniżeli w przypadku budowy (i sprzedaży) przez spółdzielnię mieszkań na własność.
Warto też wspomnieć o przepisie art. 108a prawa spółdzielczego, który w styczniu 2003 r. został
uchylony. Umożliwiał on podział spółdzielni na
żądanie grupy członków. Podział dokonywał się na
podstawie uchwały walnego zgromadzenia, a w razie odmowy żądanie podziału mogło być zgłoszone do sądu. Regulacja ta była dla Trybunału "instrumentem realizacji wolności zrzeszania się". Dlatego też nie zaprzepaścił szansy na uznane przepisu uchylającego art. 108a prawa spółdzielczego za niekonstytucyjny.
Oznacza to przywrócenie dawnego brzmienia tego przepisu.
« Odpowiedź #33 dnia: Maj 05, 2005, 12:05:22 pm »
Marek Wielgo, Piotr Miączyński
Czy od czerwca przeszło milion spółdzielczych lokatorów będzie mogło wykupić od spółdzielni swoje mieszkania tylko za jedną czwartą ich wartości rynkowej? Sejm odwlekł w czwartek decyzję w tej sprawie
Tuż przed głosowaniami, dowiedziałem się, że Sejm rozpatrzy senackie poprawki do nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych za dwa tygodnie - opowiada poseł sprawozdawca Jerzy Polaczek (PiS). - Marszałek Włodzimierz Cimoszewicz podjął taką decyzję, żebyśmy mogli zastanowić się nad konsekwencjami wczorajszego wyroku Trybunału Konstytucyjnego - dodaje.
Trybunał wyrównuje prawa obywateli
Trybunał uchylił w środę obecne przepisy regulujące kwestię przekształceń własnościowych w spółdzielniach. Sędziom nie podobało się, że spółdzielniom wolno udzielać bonifikat tylko tym lokatorom, którzy decydują się na własnościowy status swoich mieszkań, a nie na pełną własność.
Wyjaśnijmy, że prawo odrębnej własności (w tym drugim przypadku) jest silniejsze od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, bo np. umożliwia rezygnację z członkostwa w spółdzielni. Z drugiej strony, przeciętny spółdzielca chce jedynie móc dysponować swoim mieszkaniem (np. sprzedać je), a taka możliwość istnieje w jednym i w drugim przypadku.
Wątpliwości Trybunału wzbudziła też całkowita dowolność w stosowaniu bonifikat przez poszczególne spółdzielnie - decyzje podejmują walne zgromadzenia lub zebrania przedstawicieli członków. Prowadzi to do naruszenia zasady równości obywateli wobec prawa. - Działania spółdzielni nie powinny zmierzać do przysporzenia jej zysków kosztem własnych członków - wyjaśnili sędziowie.
Nowela to poprawi
Czy czekająca w Sejmie nowelizacja ustawy spełnia oczekiwania Trybunału? Specjaliści są podzieleni.
Poseł Polaczek uważa, że głosowania nadającego ostateczny kształt nowelizacji można było nie odkładać, bo nie można już do niej wprowadzić poprawek. Nowela zakłada jednakową dla wszystkich, 50-proc. bonifikatę przy przekształcaniu mieszkań spółdzielczych o statusie lokatorskim na spółdzielcze własnościowe i w prawo odrębnej własności. Gdy ta nowela przejdzie w Sejmie, a prezydent ją podpisze, lokatorzy zapłacą jedną czwartą, a nie - jak obecnie - z reguły połowę wartości rynkowej mieszkania.
Wyjaśnijmy: dzieje się tak dlatego, że płacą oni różnicę między ową wartością lokalu a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym, a ten zwykle redukuje koszt wykupu o połowę.
Polaczek nie wyklucza jednak, że Sejm zdecyduje się na przyjęcie w superekspresowym tempie jeszcze jednej nowelizacji, która umożliwiałaby spółdzielniom stosowanie dodatkowej bonifikaty, gdyby uznały, że ustawowa zniżka jest niewystarczająca. - Według mojej wstępnej oceny takie rozwiązanie zasugerował Trybunał w uzasadnieniu swojego wyroku - mówi poseł sprawozdawca. Taka propozycja pojawiła się już w Senacie, ale nie przeszła.
Senat zaproponował za to poprawkę (Sejm najpewniej ją przyjmie) korzystną dla - lekko licząc - kilkudziesięciu tysięcy najemców byłych mieszkań zakładowych, które w latach 90. przeszły nieodpłatnie w posiadanie spółdzielni. Ci najemcy już nie będą musieli wpłacać do spółdzielni wkładu mieszkaniowego (połowa wartości rynkowej mieszkania), żeby zostać posiadaczami lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu. Takie prawo daje więcej uprawnień lokatorowi, bo jako członek spółdzielni ma np. wpływ na to, co się w niej dzieje.
Prezes za kratki?
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzi odpowiedzialność majątkową prezesów i członków rad nadzorczych spółdzielni (nie tylko mieszkaniowych, ale także rolnych czy pracy) za wyrządzone jej szkody. Obecnie prezes, który narazi swoją spółdzielnię na straty, np. zawierając niekorzystne dla niej umowy, co najwyżej zapłaci karę w wysokości trzymiesięcznego wynagrodzenia. Dzięki nowelizacji prezesi nie będą już mogli czuć się bezkarni.
Ponadto nowela przewiduje sankcje karne wobec członków władz spółdzielni za niedopełnienie obowiązków lub przekroczenie uprawnień - np. karą za działalność na szkodę spółdzielni byłoby nawet pięć lat więzienia i grzywna, a za niezwołanie walnego zgromadzenia lub zebrania przedstawicieli członków spółdzielni - "grzywna albo kara ograniczenia wolności".
Stare kredyty spółdzielcze inaczej
Innymi zasadami wykupu mieszkań są objęci lokatorzy spłacający jeszcze tzw. stary kredyt spółdzielczy. Oczywiście warunkiem wyjściowym ubiegania się o własność jest spłacenie całości zadłużenia. Ułatwia to ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, która wprowadziła system umorzeń.
Wczoraj Sejm przyjął ostateczny kształt jej nowelizacji. M.in. wydłuży ona o trzy lata (do końca 2008 r.) możliwość spłaty całego kredytu i 30 proc. dotychczas wykupionych przez państwo odsetek z nagrodą w postaci umorzenia reszty, czyli 70 proc. odsetek. Ponadto lokatorzy mogą wówczas zostać właścicielami swoich mieszkań po spłaceniu nominalnej kwoty umorzonego przez państwo w latach 70. i 80. kredytu.
Za ile można wykupić
Koszty wykupu mieszkań spółdzielczych są od lat kością niezgody między lewicą i prawicą. W poprzednim Sejmie posłowie AWS i UW upierali się, by te koszty były symboliczne, ale najpierw plany pokrzyżował im Trybunał Konstytucyjny (na wniosek posłów SLD sędziowie zakwestionowali słynną formułę 3 proc. wartości mieszkania), a potem prezydent Aleksander Kwaśniewski. W 2001 r. zawetował on nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dzięki której wszyscy lokatorzy dostawaliby mieszkania na własność po spłaceniu jedynie nominalnej kwoty umorzonego przez państwo w latach 70. i 80. kredytu. To rozwiązanie popierał wówczas już nieistniejący Urząd Mieszkalnictwa, który zwracał uwagę, że de facto lokatorzy płaciliby tylko tyle, ile spółdzielnia ma oddać do skarbu państwa, czyli często... kilka złotych.
http://gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33209,2668193.html
« Odpowiedź #34 dnia: Czerwiec 09, 2005, 04:27:56 pm »
Dla zainteresowanych wykupem mieszkania z bonifikatą
http://dom.gazeta.pl/dom/1,50848,2751990.html
PRAWO MIESZKANIOWE Przynależność do spółdzielni
« Odpowiedź #35 dnia: Lipiec 02, 2005, 10:51:22 pm »
Dziecko też można zapisać
Członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być nie tylko osoba dorosła. Ma do tego prawo także firma, choć nie zawsze.
Przepisy dotyczące przynależności do spółdzielni zawierają dwie ustawy: prawo spółdzielcze oraz o spółdzielniach mieszkaniowych.
Członkiem spółdzielni może być - na podstawie tej ostatniej - osoba fizyczna, nawet gdy nie ma zdolności do czynności prawnej lub jest ona ograniczona (art. 3). To oznacza, że spółdzielcą może byćtakże osoba ubezwłasnowolniona lub dziecko.
Członkostwo przysługuje też obojgu małżonkom i to nawet gdy tylko jeden z nich ma prawo do lokalu spółdzielczego lub ma pełną własność, a drugiemu ono nie przysługuje.
Członkami spółdzielni mogą być także osoby prawne, pod jednym wszak warunkiem. Statut spółdzielni musi to dopuszczać.
Osoba prawna nigdy nie będzie jednak posiadaczem lokatorskiego prawa do lokalu. Może jej za to przysługiwać: pełna własność, własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, użytkowego, w tym garażu. Spółdzielcą można zostać na dwa sposoby (art. 17 § 1 - 4 prawa spółdzielczego). Pierwszy to taki, że dana osoba jest założycielem spółdzielni, podpisuje statut i staje się członkiem z chwilą jego rejestracji w sądzie. Częstszy jest jednak drugi sposób. O przyjęciu w poczet członków decyduje zarząd (lub rada nadzorcza, zależy to od statutu). Składa się pisemną deklarację członkowską, podpisuje ją dwóch członków zarządu (rady nadzorczej) z podaniem daty podjęcia uchwały w tej sprawie. Przyszły spółdzielca musi wpłacić udziały oraz wpisowe (na zasadach przewidzianych przez statut). Wysokość wpisowego nie może przekroczyć obecnie najniższego wynagrodzenia za pracę, czyli 760 zł. Wkrótce jednak wejdzie w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która najniższe wynagrodzenie zastępuje minimalnym wynagrodzeniem za pracę (jest to do końca roku 849 zł).
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_050702/prawo/prawo_a_22.html
Przekształcenia mieszkań na nowych zasadach
« Odpowiedź #36 dnia: Lipiec 11, 2005, 09:55:28 pm »
22 lipca ruszą przekształcenia praw lokatorskich we własnościowe. Tego dnia wejdzie w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. nr 122, poz. 1024), która to umożliwia. Od 28 kwietnia, kiedy opublikowano wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 20 kwietnia, kwestionujący konstytucyjność przepisów dotyczących warunków finansowych tych przekształceń, zostały one zawieszone. Na pytania czytelników dotyczące wykupu mieszkań lokatorskich odpowiadał dyrektor Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP
Jaka bonifikata
Zamierzam złożyć wniosek o przekształcenie lokatorskiego prawa do mieszkania we własnościowe, czy będą mogła skorzystać z bonifikat?
Tak. Będą one jednak inne niż te, które obowiązywały przed 28 kwietnia. Przed tą datą każda spółdzielnia mieszkaniowa miała swoje zasady finansowe dotyczące przekształceń. Określały je statuty. Wysokość bonifikat była więc różna. Teraz zasady przekształceń będzie regulowała wyłącznie wspomniana ustawa. Wysokości bonifikat określa art. 11 1 ust. 1 pkt 5. Członek spółdzielni - według niego - który chce przekształcić swoje prawo, musi wpłacić różnicę między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z "pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków", to wspomnianą różnicę zmniejsza się o połowę. Warto też wyjaśnić, co oznacza pojęcie "pomocy publicznej". Od lat 50. do 80. ubiegłego wieku państwo umarzało część kredytów zaciąganych przez spółdzielnie na budowę mieszkań, m.in. lokatorskich. Te umorzenia to inaczej pomoc publiczna.
Najlepiej pokaże to przykład. Wartość rynkowa mieszkania wynosi 100 tys. zł, a zwaloryzowany wkład mieszkaniowy - 60 proc. tej wartości.
Pomoc państwa wyniosła więc 40 proc. wartości lokalu, bonifikata natomiast - połowę tej kwoty. Za przekształcenie prawa do lokalu trzeba zapłacić więc 20 tys. zł.
Nowe czy stare zasady
Spółdzielnia zawarła już przed 28 kwietnia umowę o przekształcenie praw lokatorskich. Przewiduje ona, że jeżeli w ciągu dwóch lat sprzedam mieszkanie, muszę zwrócić przyznaną ulgę finansową. Czy te zasady będą obowiązywały mnie po wejściu w życie nowelizacji?
Tak. Przecież doszło do zawarcia umowy przed 28 kwietnia. Jej postanowienia są wiążące zarówno dla członków, jak i spółdzielni.
Wniosek o przekształcenie złożyłam przed 28 kwietnia, czy teraz będą miały do mnie zastosowanie stare zasady przekształcenia, czy nowe?
Odpowiedź zawiera art. 4 ust. 1 nowelizacji. Mówi on, że "do oceny skutków zdarzeń prawnych stosuje się przepisy obowiązujące w dniu, w którym zdarzenia te nastąpiły". Takim zdarzeniem prawnym jest złożenie wniosku. Tak więc przekształcenie powinno być przeprowadzone na warunkach ze statutu w brzmieniu sprzed 28 kwietnia. Natomiast gdyby okazało się, że zasady stare są mniej korzystne dla członka spółdzielni od nowych, to zawsze można wniosek wycofać i złożyć kolejny. Do tego wniosku już będą miały zastosowanie zasady obowiązujące od 22 lipca.
Wykup mieszkań zakładowych oraz zadłużonych
Mój ojciec chce przekształcić lokatorskie mieszkanie we własnościowe, ale to ja miałabym być jego właścicielką (nie jestem członkiem tej spółdzielni). W tej chwili mam już tytuł prawny do innego lokalu. Czy taka operacja jest możliwa?
Nie. Przekształcenia można dokonać tylko na rzecz osoby, która jest członkiem spółdzielni. Najpierw więc spółdzielnia powinna przekształcić prawo do mieszkania na rzecz ojca czytelniczki, będącego członkiem, a następnie może on w formie notarialnej dokonać na jej rzecz darowizny tego mieszkania. Można posiadać kilka mieszkań. Przepisy spółdzielcze tego nie zabraniają.
Mieszkam w lokatorskim mieszkaniu wybudowanym ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, czy mogę je wykupić?
Nie. Przepisy na to nie pozwalają, a konkretnie ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Spłacam stary kredyt mieszkaniowy. Czy nowe zasady przekształceń dotyczą także mieszkań lokatorskich obciążonych takim zadłużeniem?
Nie. Do nich w dalszym ciągu stosuje się ustawę o pomocy państwa w spłacie starych kredytów mieszkaniowych. Jej przepisy dotyczą zaś tylko spółdzielni i indywidualnych kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty do 31 maja 1992 r., a także osób, które wzięły kredyt hipoteczny do 31 marca 1995 r. Zgodnie z nią członek spółdzielni musi spłacić zadłużenie kredytowe oraz 30 proc. odsetek wykupionych przez budżet państwa (pozostałe 70 proc. się umarza). Wtedy dopiero ma prawo złożyć wniosek o przekształcenie. Pod warunkiem jednak, że wpłaci sumę odpowiadającą nominalnej kwocie umorzenia kredytu związanego z tym lokalem. Chodzi o tę część kredytu, którą zaciągnęła spółdzielnia na budowę budynku mieszkalnego, a następnie umorzono ją w ciężar budżetu państwa. Przed przekształceniem sumę tę wnioskodawca musi zapłacić spółdzielni, a ta wpłaca ją do budżetu państwa - za pośrednictwem banku. Nie są to wysokie kwoty, w większości wypadków wynoszą od kilkudziesięciu do kilkuset złotych.
Mój syn mieszka w dawnym lokalu zakładowym, który wraz z całym budynkiem jego przedsiębiorstwo przekazało nieodpłatnie spółdzielni mieszkaniowej. Czy on także może wykupić zajmowany przez siebie lokal?
Tak. Najpierw jednak syn powinien złożyć niosek o przyjęcie go w poczet członków spółdzielni i ustanowienie na jego rzecz lokatorskiego prawa do mieszkania. Nowelizacja obowiązująca od 22 lipca przewiduje, że nie musi on wpłacać wkładu mieszkaniowego, by otrzymać lokatorskie prawo. Potem, jak już będzie spółdzielcą, może składać wniosek o przekształcenie. Obowiązują go takie same zasady przekształcenia jak innych członków spółdzielni.
Wycena i opłaty
Czy zmienią się poza bonifikatami pozostałe zasady przekształcenia lokatorskich praw we własnościowe?
Tak jak dotychczas osoba, która składa wniosek o przekształcenie, musi pokryć koszty wyceny lokalu przez rzeczoznawcę, w wypadku odrębnej własności pokrywa też opłaty notarialne i sądowe. Po zmianie przepisów wyniosą one 1/3 minimalnego wynagrodzenia.
Notowała: Renata Krupa-Dąbrowska
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_050711/prawo/prawo_a_2.html
« Odpowiedź #37 dnia: Lipiec 11, 2005, 11:52:41 pm »
WYKUP MIESZKAŃ Wolimy mocne prawo
Lepiej być właścicielem niż lokatorem
- Rzeczpospolita 11.07.05 Nr 160
Około 60 procent zasobów mieszkaniowych należy do tych, którzy formalnie tam mieszkają. Ale i ci, którzy są tylko lokatorami, gdy pojawia się możliwość zdobycia prawa własności, przeznaczają na ten cel ostatnie grosze.
Polacy preferują własność domu lub mieszkania. Z tym prawem czują się bezpieczniej. Mają bowiem przykre doświadczenia z roli najemcy czy z posiadacza praw spółdzielczych. Z prawem najmu czy słabym lokatorskim spółdzielczym prawem do lokalu czują się ubezwłasnowolnieni. Wielu rozumuje jeszcze tak: wykupię się, zanim mnie wykupią. Ludzie bowiem boją się prywatnych właścicieli. Boją się, że prywatny właściciel wyznaczy im czynsz, którego nie będą w stanie zapłacić.
Po uwolnieniu czynszów ten lęk najemców czy spółdzielczego lokatora jeszcze bardziej wzrósł. Przyczyniły się do tego - niestety - decyzje
właścicieli odzyskujących swoje nieruchomości lub właścicieli, którym udało się w pewnym okresie nabyć relatywnie tanio mieszkania po upadłych zakładach.
Czy warto być właścicielem
Niewątpliwie tak - zwłaszcza gdy nabywa się własność domu czy mieszkania za ułamek jego rynkowej wartości. Trzeba jednak pamiętać, że nieruchomość mieszkalna to również obowiązki. Trzeba o nią dbać i
łożyć na jej utrzymanie.
Często osoby, zwłaszcza z niskimi dochodami, które kupiły mieszkania od zakładu czy gminy za naprawdę niewielki ułamek wartości, głównie pilnują, aby miesięczne opłaty były jak najniższe i nie chcą lub po prostu nie mają z czego pokrywać kosztów utrzymania i remontu starych i zdekapitalizowanych budynków.
Dotychczasowe doświadczenia pokazują, że w najgorszym stanie są stare budynki należące do wspólnot mieszkaniowych powstałych właśnie z takich tanich wykupów. A to oznacza utratę wartości tych lokali.
Czy warto uwłaszczać się w spółdzielni
Budynki spółdzielcze są na ogół w lepszym stanie, ale od tej reguły są liczne wyjątki. Często bowiem to właśnie brak takiej demokracji jak we wspólnotach sprzyja podejmowaniu decyzji o remontach, choć miesięczne opłaty z tego powodu rosną. Spółdzielnie są też z reguły większe, mają jeszcze inne dochodowe nieruchomości i ich sytuacja finansowa - choć nie wszystkich - bywa korzystniejsza. Większe też bywają możliwości zaciągania kredytu.
Dla wielu osób otwarte pozostaje pytanie, czy warto zmieniać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w wyodrębnioną własność.
Odpowiedź nie jest łatwa i jednoznaczna. Prawo własności jest mocniejsze, ale właściciela np. nie dotyczy nikła już ochrona lokatora - spółdzielcy tak. Egzekucja należności z nieruchomości jest
łatwiejsza w przypadku posiadania wyodrębnionej własności lokalu niż ze spółdzielczego prawa. Jeżeli mieszka się w spółdzielczym budynku, to i tak nawet po pełnym uwłaszczeniu lepiej nie wypisywać się ze
spółdzielni. Traci się bowiem wpływ na jej działalność, prawo do wglądu w dokumenty, a spółdzielnia może wystawiać wtedy rachunek za różne usługi, z których i tak trzeba korzystać.
Skazani na wynajem, choć zapłacili
Warto więc jeszcze wspomnieć o grupie, która ma ustawowy zakaz nabycia na własność czy przekształcenia ze słabego w mocniejsze prawo - swoich praw do lokalu. To mieszkańcy towarzystw budownictwa społecznego i spółdzielni mieszkaniowych, które skorzystały z preferencyjnego kredytu Krajowego Funduszu Mieszkaniowego zarządzanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Mieszkań wybudowanych za pieniądze pożyczone z KFM nie można nabyć ani na własność, ani w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Mieszkańcy TBS mają na wieki pozostać najemcami, mieszkańcy spółdzielni - przy lokatorskim prawie. Jest to dlatego paradoksalne, że z reguły pokryli oni 30 - 35 proc. wartości lokalu i spłacają kredyt z KFM.
« Odpowiedź #38 dnia: Lipiec 17, 2005, 09:40:01 pm »
Sejm wreszcie zakończył prace nad ustawą o zwrocie VAT dla indywidualnych inwestorów, którzy ucierpieli z powodu podwyżki stawki tego podatku na materiały budowlane po 1 maja 2004 r. Ponieważ posłowie byli w tej sprawie jednomyślni, więc należy się spodziewać, że - mimo oporu rządu, który jest przeciwny tej ustawie - jej przegłosowanie przez Senat będzie raczej zwykłą formalnością. Oczywiście senatorowie najpewniej zaproponują jakieś poprawki. Np. uregulowania wymaga sytuacja tych, którzy zakończyli już budowy i remonty. Ale o tym później.
Jeśli sprawdzi się taki scenariusz (a to nie jest pewne, bo rząd prawdopodobnie poprosi prezydenta o zawetowanie ustawy), od 1 stycznia 2006 r. do 30 czerwca 2008 r. będzie można składać wniosek o rekompensatę skutków podwyżki VAT na materiały budowlane z 7 do 22 proc.
UWAGA! Nie ma znaczenia, że ustawa wejdzie w życie dopiero w przyszłym roku. W tegorocznym budżecie i tak nie ma zarezerwowanych pieniędzy na ten cel. Najważniejsze, że zwrotem VAT, a ściślej różnicy między 22-proc. i 7-proc. stawką tego podatku, mają być objęte wydatki poniesione po 1 maja 2004 r.
Wówczas ceny wielu materiałów budowlanych z miejsca poszły w górę o kilkanaście procent.
Kto może liczyć na zwrot VAT? Tylko ci, którzy budują albo remontują swój dom i mieszkanie systemem gospodarczym, czyli nie korzystają z usług profesjonalnej firmy wykonawczej.
Uwaga! Zwrot nie obejmuje więc np. składek na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni. Te remont budynku zlecają firmom, które do swojej usługi (wraz z materiałami) doliczają 7-proc. VAT.
Nie ma znaczenia, czy jesteś podatnikiem PIT, czyli płacisz podatek od swoich osobistych dochodów, czy też rolnikiem, który płaci podatek rolny.
Szacuje się, że w tzw. systemie gospodarczym budowane i remontowane są właściwie wszystkie domy na wsi. Z kolei w miastach na samodzielną budowę bądź remont domu jednorodzinnego decyduje się 60-70 proc. inwestorów.
Uwaga! Zwrot ma przysługiwać łącznie obojgu małżonkom.
Za co będą zwracać?
Oczywiście, za wydatki związane z zakupem materiałów na budowę lub remont. Ponadto w grę wchodzi nadbudowa lub rozbudowa budynku, dzięki której powstanie nowy lokal mieszkalny, a także przebudowa budynku niemieszkalnego na mieszkalny.
Uwaga! Ustawa zawiera zawężoną w stosunku do prawa budowlanego definicję budynku mieszkalnego. Oznacza to, że nie można wystąpić o zwrot VAT za materiały użyte do budowy ogrodzenia, garażu, drogi, dojścia lub dojazdu.
W przypadku budowy domu oddzielenie tego typu wydatków jest fikcją. W praktyce przepis ten ma zapobiec sytuacjom, że o rekompensatę wystąpi ktoś, kto poprzestał np. na ogrodzeniu działki.
Uwaga! Zwrot VAT obejmie tylko te materiały, które zostały obłożone 22-proc. stawką tego podatku dopiero od maja. Żeby nie było wątpliwości, które to są materiały, minister infrastruktury w porozumieniu z ministrem finansów ogłosi ich wykaz (w stosownym obwieszczeniu).
Przypomnijmy, że wzrósł podatek m.in. za tarcicę podłogową, okna, drzwi, ościeżnice i progi drewniane, tapety papierowe i okładziny ścienne, cegły, dachówki i materiały ceramiczne, cement, wapno, gips, wełnę mineralną, konstrukcje stalowe, a także wyroby z betonu i gipsu (w tym pustaki), kotły centralnego ogrzewania, piece grzewcze, gazowe i uniwersalne, wodomierze i gazomierze. A także m.in. zlewy, umywalki ze stali nierdzewnej, wanny żeliwne i emaliowane, płytki ceramiczne (ścienne i podłogowe).
Z kolei 22-proc. stawkę VAT płaciliśmy przed 1 maja m.in. za deski, łaty, listwy, płyty pilśniowe, sklejkę, blachę stalową, cynkowo-tytanową, miedzianą siatkę ogrodzeniową, słupki, kleje (np. do tapet), masy sylikonowe, akrylowe, piankę poliuretanową, emalie, farby, pigmenty, lakiery, folie z pcM i PE (dachowa, izolacyjna, paroizolacyjna), gwoździe, wkręty, kołki rozporowe, siatkę i tapety z włókna szklanego, a także kamień brukowy i kostkę granitową.
Za te wyroby fiskus nie zwróci ci różnicy VAT.
Ile i w jaki sposób zwrócą?
Jeśli budujesz lub remontujesz (a nie odliczałeś wydatków w ramach podatkowej ulgi budowlanej lub remontowej), zwrot ma wynosić 68,18 proc. kwoty VAT wynikającej z faktur. Ta pozornie zaskakująca wartość wzięła się z dzielenia 15 (o tyle punktów procentowych wzrósł VAT) przez 22 proc.
Równocześnie ustawa zawiera górny limit kompensaty:
• dla inwestycji wymagających pozwolenia na budowę - 12,295 proc. równowartości średnich kosztów budowy 70 m kw. mieszkania; do obliczania tych kosztów ma być stosowany wskaźnik podawany przez GUS na użytek PKO BP do wyliczania premii gwarancyjnej dla posiadaczy książeczek mieszkaniowych; dziś byłoby to nieco ponad 21,5 tys. zł;
• dla remontów niewymagających pozwolenia - 12,295 proc. równowartości średnich kosztów budowy 30 m kw. mieszkania, czyli dziś niespełna 10 tys. zł.
W pierwszym przypadku na materiały budowlane musiałbyś wydać około 175 tys. zł, zaś w drugim - 75 tys. zł.
Uwaga! Rekompensatę - choć pomniejszoną - dostaną też ci, którzy korzystali do końca ubiegłego roku z podatkowej ulgi budowlanej oraz skorzystają z ulgi remontowej.
W obu przypadkach zwrot ma wynosić 55,23 proc. kwoty VAT wynikającej z faktur. Będzie też górny limit: 9,959 proc. równowartości kosztów - w zależności od rodzaju inwestycji - 70 lub 30 m kw. mieszkania.
Załóżmy, że na remont mieszkania wydasz w tym roku 12,2 tys. zł brutto. Ta kwota obejmuje VAT - 2,2 tys. zł. Na uldze remontowej zaoszczędzisz przeszło 2318 tys. zł. Dodatkowo fiskus zwróci ci 1215 zł rekompensaty z tytułu podwyżki VAT. Remont kosztował cię więc de facto 8667 zł.
Wydałbyś dokładnie tyle samo, czyli 8667 zł, gdyby nie było podwyżki VAT na materiały budowlane z 7 do 22 proc. Zapłaciłbyś bowiem za nie 10,7 tys. zł, a dzięki uldze remontowej zyskałbyś 2033 zł.
A teraz wyobraź sobie sytuację, gdy pakujesz w gruntowny remont domu 122 tys. zł. Wiadomo, że także ulga remontowa ma górny limit - od podatku możesz odliczyć maksymalnie 5670 zł (czyli ulga obejmuje wydatki nieprzekraczające około 29,8 tys. zł). Z kolei rekompensata z tytułu VAT - wskutek wprowadzenia górnego limitu - wyniesie niespełna 7,5 tys. zł (9,959 proc. równowartości średnich kosztów budowy 30-metrowego mieszkania).
Jakie dokumenty trzeba mieć
Formalności związane z uzyskaniem zwrotu raczej nie będą zbyt skomplikowane. Podstawa to faktury VAT. Warto je zbierać, bo są one dowodem poniesionych wydatków.
Już w trakcie inwestycji - lub najpóźniej w ciągu sześciu miesięcy od jej zakończenia - będziesz mógł udać się do swojego urzędu skarbowego, aby złożyć w nim wniosek o zwrot wraz z całym plikiem dodatkowych dokumentów i - oczywiście - kopiami faktur.
Taki wniosek (urząd wyda ci najpewniej specjalny formularz) ma zawierać m.in. informację o rodzaju poniesionych wydatków (jaka to jest inwestycja) i roku rozpoczęcia inwestycji. Ponadto we wniosku ma być podana kwota zwrotu oraz oświadczenie o zakresie przeprowadzonego remontu, o ile nie było wymagane pozwolenie na budowę.
Jeśli twoja inwestycja jest remontem niewymagającym uzyskania takiego pozwolenia (limit zwrotu jest wtedy niższy), będziesz musiał dołączyć do wniosku dokument potwierdzający tytuł prawny do domu lub mieszkania.
Uwaga! Taki tytuł daje: akt własności; przydział lokalu kwaterunkowego lub zakładowego; tzw. umowa użyczenia; umowa najmu lub dzierżawy (oraz inne umowy tego typu, np. umowa podnajmu czy poddzierżawy); dowód potwierdzający nabycie domu albo mieszkania w drodze kupna, spadku lub darowizny.
Jeśli jednak inwestycja wymaga pozwolenia na budowę, fiskus będzie chciał mieć kopię tego dokumentu oraz - jeśli wniosek złożysz po zakończeniu budowy - "pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego". A jeśli takie pozwolenie nie będzie wymagane przez nadzór budowlany - zawiadomienie o zakończeniu inwestycji.
Uwaga! Wbrew wcześniejszym zapowiedziom ustawa nie uzależnia zwrotu VAT od zakończenia inwestycji w określonym terminie, np. w ciągu pięciu lat od uzyskania pozwolenia na budowę.
Nie wolno tylko zwlekać ze złożeniem wniosku. Pamiętaj: masz na to sześć miesięcy od zakończenia inwestycji. W obecnej ustawie jest jednak luka pozbawiająca rekompensaty tych, którzy zakończyli budowę np. w ubiegłym roku lub na początku tego.
Chodzi o to, że ustawa wejdzie w życie 1 stycznia 2006 r. Tak więc te osoby nie będą mogły wywiązać się z sześciomiesięcznego terminu na złożenie wniosku, mimo że kupowały materiały obłożone 22-proc. VAT. Czy Senat naprawi ten błąd posłów? Najprawdopodobniej tak.
Pieniądze za rok
Gdy złożymy wszystkie dokumenty w urzędzie skarbowym, ruch będzie należał do jego naczelnika. Decyzję przyznającą zwrot będzie on musiał wydać w ciągu sześciu miesięcy od złożenia wniosku (za opóźnienie fiskus płaciłby odsetki). Czyli jeśli złożysz wniosek w styczniu 2006 r., pieniądze odzyskasz najpóźniej w lipcu (fiskus ma mieć 25 dni na ich wypłatę w kasie urzędu skarbowego lub przekazem pocztowym albo przelewem na konto bankowe).
Uwaga! Ustawa przewiduje grzywnę albo nawet więzienie za wyłudzenie podatku.
W kodeksie karnym skarbowym znajdzie się m.in. taki nowy przepis: "Jeśli kwota narażona na nienależny zwrot należności (...) jest małej wartości, sprawca czynu zabronionego (...) podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych".
Zgodnie z tym kodeksem liczbę i wysokość stawki dziennej ustala sąd, biorąc pod uwagę "dochody sprawcy, jego warunki osobiste, rodzinne, stosunki majątkowe i możliwości zarobkowe".
Materiały z usługą z niższym VAT
Ustawa o zwrocie VAT ma obowiązywać do końca 2007 r., a równocześnie jeszcze do końca 2005 r. będzie istniała możliwość dokonywania odliczeń podatkowych z tytułu ulgi remontowej.
Jest jeszcze trzecie rozwiązanie, kto wie, czy nie najkorzystniejsze - zlecenie wykonania budowy lub remontu firmie będącej płatnikiem VAT. Może ona wystawić jedną fakturę z 7-proc. stawką tego podatku, która obejmie zarówno usługę, jak i kupione przez tę firmę materiały. Oczywiście w tym wypadku o zwrocie VAT nie może być mowy. Można natomiast wykorzystać ulgę remontową.
Przeczytaj w internecie
Ustawę o "zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym" będziesz mógł wkrótce przeczytać w internecie pod adresem: www.sejm.gov.pl.
7-proc. VAT na gotowe mieszkania
Podwyżki VAT na materiały budowlane nie powinni byli odczuć kupujący mieszkania i domy od spółdzielni i firm deweloperskich. Dlaczego? Bo nowe lokale są wciąż opodatkowane 7-proc. stawką tego podatku.
Kupuj z fakturą!
Niestety, wielu sprzedawców (a nawet niektórzy producenci!) proponuje swoim klientom diabelską alternatywę: materiały z fakturą - droższe - oraz bez faktury - tańsze. W szarej strefie najczęściej działają producenci i dostawcy cegieł, pustaków, materiałów sypkich (np. piasku i gipsu), tarcicy i wyrobów z niej, stolarki otworowej (drzwi i okien) oraz chemii budowlanej (klejów do glazury, farb i fug).
Tańszy towar kusi. Ale czy naprawdę warto? Oto sześć argumentów przemawiających za kupowaniem materiałów budowlanych w sposób legalny.
Ulga remontowa. Jeszcze tylko w tym i w przyszłym roku możesz skorzystać z ulgi remontowej. Musisz mieć jednak imienne faktury na kupione materiały.
Ulga ta umożliwia odliczenie od podatku 19 proc. kosztów remontu (bądź urządzania nowego mieszkania), czyli w wypadku mieszkania - 4725 zł, a domu - 5670 zł. Limit ulgi remontowej możesz zwiększyć nawet o 945 zł. Warunek: trzeba wyremontować instalację gazową.
Zwrot VAT. Jeśli wejdzie w życie, fiskus będzie zwracał różnicę między starą 7-proc. stawką a 22-proc. na materiały, ale tylko tym osobom, które udokumentują poniesione wydatki za pomocą faktur.
Ryzyko zakupu bubla. W szarej strefie są sprzedawane zazwyczaj wyroby gorszej jakości produkowane przez drobnych wytwórców, którzy w ten sposób chcą być bardziej "konkurencyjni" na rynku. Decydując się na taki wyrób bez rachunku, musisz być świadom, że w razie problemów nie będziesz mógł zażądać naprawy ani wymiany danego wyrobu. Po prostu nie będziesz miał dokumentu, że faktycznie cokolwiek kupiłeś. Sprzedawca może stwierdzić, że widzi cię pierwszy raz na oczy.
Z kolei jeśli kupisz legalnie (z fakturą), prawo staje w twojej obronie. Przysługuje ci tzw. zgodność towaru z umową. Zgodność oznacza, że przedmiot może być użyty do celu, do jakiego został zrobiony, np. okno ma się otwierać i chronić przed wiatrem. Gdy wyrób okaże się wadliwy, będziesz mógł żądać jego naprawy lub wymiany. Masz na to dwa lata od daty zawarcia umowy i dwa miesiące od momentu wykrycia wady.
Uwaga! Wymiana i naprawa są bezpłatne, czyli sprzedawca musi wziąć na siebie wszelkie koszty z tym związane, a więc również demontażu.
Gwarancja. Kupując legalnie, dostajesz gwarancję, czyli obietnicę producenta, sprzedającego lub wykonawcy, że w określonym terminie dokona on naprawy albo wymiany felernego wyrobu. O długości trwania gwarancji decyduje producent, zazwyczaj jest to rok. Żeby domagać się gwarancji, musisz pokazać kartę gwarancyjną oraz dokument zakupu (innymi słowy - rachunek).
Serwis. Kupując legalnie, masz swobodny dostęp do serwisu pogwarancyjnego, napraw, informacji o nowych produktach, a czasami także zniżek dla stałych klientów.
Po prostu uczciwość. Wspierasz przedsiębiorców, którzy dają pracę innym, dbają o jakość i bezpieczeństwo swoich wyrobów (mają stosowne certyfikaty) i uczciwie płacą podatki.
Marek Wielgo, PM
http://gospodarka.gazeta.pl/podatki/1,25044,2816745.html?as=3&ias=3
« Odpowiedź #39 dnia: Październik 13, 2005, 11:08:01 pm »
Nieruchomości. PrzeksztaŁcenie użytkowania wieczystego-Trzeci raz po własność:
Od dzisiaj użytkownicy wieczyści nieruchomości państwowych i gminnych mogą żądać przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności na nowych zasadach. Przekształcenia potrwają aż do końca 2012 r. Skorzystają na tym przede wszystkim wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe.
Możliwość zostania właścicielami stworzono użytkownikom wieczystym już trzeci raz. Z wnioskiem o przekształcenie będą mogły wystąpić osoby fizyczne, które są użytkownikami nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, garażami albo przeznaczonych pod garaże albo nieruchomości rolnych, a także wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Zainteresowanie przekształceniami od początku było spore, przede wszystkim ze względów finansowych. Użytkownik płaci podatek od nieruchomości i opłatę roczną za użytkowanie wieczyste. Natomiast właściciel tylko podatek od nieruchomości.
W dodatku użytkownik wieczysty ma znacznie słabsze prawo do nieruchomości niż właściciel, który włada nią bez żadnych ograniczeń czasowych i nikt nie może mu jej odebrać bez odszkodowania obliczonego na podstawie cen rynkowych.
Dlatego ostatnio grupa kandydatów na przyszłych właścicieli powiększyła się o użytkowników z obszarów zachodniej i północnej Polski. Uważają, że prawo użytkowania wieczystego nie chroni ich w sposób wystarczający przed roszczeniami byłych niemieckich właścicieli.
Z zaproponowanych po raz pierwszy w 1997 r. możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego we własność chciało skorzystać ok. 424,4 tys. osób, ale właścicielami zostało tylko 315,8 tys. Natomiast druga ustawa uchwalona w 2001 r., a znowelizowana dwa lata później, okazała się bublem legislacyjnym. Dlatego zainteresowanie przekształceniami na jej podstawie było znacznie mniejsze, domagało się ich tylko ok. 88,4 tys. użytkowników, a decyzję pozytywną dostało tylko ok. 13 tys.
Trzecia kolejna ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości została uchwalona 29 lipca 2005 r. Już teraz wiadomo, że jest bardziej korzystna dla spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkańców od swoich poprzedniczek. W dodatku będą mogli z niej skorzystać również użytkownicy, którzy wcześniej dostali decyzje odmowne, albo ich wnioski nie zostały do tej pory rozpatrzone. Takich spraw jest sporo, bo urzędnicy na podstawie przepisów poprzedniej ustawy często nie wiedzieli, jakie opłaty powinni pobierać i według jakich zasad wydawać decyzje.
– Jest również bardziej korzystna dla właścicieli nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste – powiedział Andrzej Porawski, dyrektor Biura Związku Miast Polskich – ponieważ kończy z dawaniem prezentów użytkownikom wieczystym. Ogranicza liczbę tych, którzy nie muszą płacić za przekształcenie.
« Odpowiedź #40 dnia: Październik 13, 2005, 11:34:09 pm »
Skorzystają wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe.
Od dzisiaj użytkownicy wieczyści nieruchomości mogą przekształcać swoje prawo we własność na nowych zasadach. Skorzystają na tym przede wszystkim wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe oraz firmy w budynkach należących do wspólnot.
Już po raz trzeci użytkownicy wieczyści przymierzają się do przekształcenia przysługującego im prawa w prawo własności. Wnioski będą mogli składać aż do końca 2012 r. w gminie, czyli do wójta, burmistrza, prezydenta miasta, albo do starostwa (w sprawie gruntów należących do Skarbu Państwa). Muszą do nich dołączyć odpis z księgi wieczystej i dane z ewidencji gruntów. Gmina nie będzie mogła odmówić im przyznania prawa własności.
Dwie pierwsze ustawy: z 1997 r. i 2001 r. (znowelizowana w 2003 r.) nie spełniły ich oczekiwań. Wprawdzie już teraz wiadomo, że nowe przepisy są dla nich korzystne, ale – jak twierdzi Józef Mazurkiewicz, wójt gminy Przemyśl – zainteresowanie na razie jest niewielkie i nie złożono żadnych wniosków. – Jak na razie, mamy dwie osoby zainteresowane takim przekształceniem – dodaje Hanna Sobota z referatu geodezji gminy Wiązowna. Skoro nie ma wniosków, to na razie nie jest przygotowywana uchwała wójta w sprawie bonifikaty. Inaczej jest w gminie Brok. Tam było zainteresowanie przekształceniami. Zdaniem Lucyny Kubat ludzie wprawdzie pytali i dowiadywali się, ale nikt nie złożył jeszcze wniosku.
W użytkowanie wieczyste od 1961 r. przekazywane są grunty Skarbu Państwa oraz należące obecnie do samorządów terytorialnych oraz ich związków. Najczęściej oddawane są na 99 lat, w wyjątkowych wypadkach na krócej, ale na nie mniej niż czterdzieści lat. Użytkownik wieczysty może domagać się przedłużenia swojego prawa na dalszy okres od 40 do 99 lat. W dodatku umowa może zostać rozwiązana przed terminem. Dlatego zainteresowanie możliwością przekształceń użytkowania wieczystego we własność zawsze było spore.
Do tej pory w gminach leżą nierozpoznane wnioski złożone przez ok. 100 tysięcy użytkowników na podstawie dwóch wcześniej uchwalonych ustaw i będą w nich sukcesywnie wydawane decyzje na podstawie przepisów, które zaczną obowiązywać od jutra. Wnioski będą mogły złożyć nawet te osoby, którym wcześniej odmówiono przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Na nowych zasadach wniosek będą mogły złożyć: osoby fizyczne, które są właścicielami domów, mieszkań we wspólnotach mieszkańców oraz w spółdzielniach mieszkaniowych, garaży, a także działek, które są przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe i pod garaże. Składać je będą mogły spółdzielnie mieszkaniowe, tzn. ich zarządy upoważnione do tego przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie – w zależności od tego, co stanowi statut spółdzielni. Oprócz nich z wnioskiem mogą wystąpić użytkownicy gruntów rolnych oraz firmy, które mają lokale w tych budynkach, gdzie istnieje wspólnota mieszkańców.
Wniosek o przekształcenie może złożyć jedynie ten, kto ma prawo do tej nieruchomości. Dlatego spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkańców, które nie mają uregulowanego prawa do działki, na której stoi budynek, najpierw będą musiały uregulować swoje prawo do niej, a dopiero później przystąpić do przekształceń własnościowych.
Za przekształcenie trzeba zapłacić. Nieodpłatnie przekształcić swoje prawo będą mogły jedynie osoby, które otrzymały nieruchomość w użytkowanie, ponieważ ze swojej zostały wywłaszczone lub przejęło ją państwo (np. dotyczy to właścicieli gruntów warszawskich, którzy utracili je na skutek dekretów wydanych w latach czterdziestych).
NIERUCHOMOŚCI Opłata za użytkowanie wieczyste
« Odpowiedź #41 dnia: Październik 31, 2005, 11:32:33 pm »
Bonifikata liczy się od zarobków brutto
Użytkownik wieczysty ma prawo do bonifikaty w opłacie rocznej, jeśli dochód miesięczny na jednego członka jego rodziny nie przekracza 50 proc. średniego miesięcznego wynagrodzenia. Bierze się pod uwagę zarobki brutto.
Czytelnik jest, użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym w 1984 r. wybudował dom. Jego żona straciła pracę. Od dwu miesięcy także on nie pracuje i oboje utrzymują się z jego emerytury. Zamierza ubiegać się o bonifikatę (obniżkę) w opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste. Pyta w związku z tym, jaka jest aktualnie kwota średniego miesięcznego wynagrodzenia i czy uwzględnia się dochód brutto czy netto, po potrąceniu podatku? Czy liczy się do tego dochodu nagroda jubileuszowa? Czy można korzystać z obniżki w trakcie roku, czy też dopiero od następnego roku?
Chodzi o średnie miesięczne wynagrodzenie w gospodarce narodowej za ostatni kwartał roku poprzedzającego rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłoszone przez prezesa GUS. W ostatnim kwartale 2004 r. wynosiło ono 2405,46 zł. A więc o bonifikatę ubiegać się mogą ci użytkownicy wieczyści, w których rodzinie dochód na jedną osobę nie przekracza w 2005 r. 1202,48 zł. Chodzi o dochód brutto, bo i średnie wynagrodzenie jest liczone od dochodu brutto, a nie netto. Nie ma żadnych podstaw do wyłączania z dochodu nagród jubileuszowych.
Bonifikata dotyczy tylko opłaty rocznej za grunty przeznaczone i wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Przepisy nie wyznaczają żadnego terminu do wystąpienia z wnioskiem o jej udzielenie. Ponieważ opłata roczna płatna jest za dany rok, zrozumiałe wydaje się, że zniżka będzie dotyczyć dopiero najbliższej opłaty rocznej. Wnosi się ją bowiem zasadniczo w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok (art. 71 ust. 4 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Możliwe jest ustalenie innego terminu zapłaty, ale nieprzekraczającego danego roku kalendarzowego. Wniosek kieruje się do właściciela gruntu (jednostki organizacyjnej zajmującej się gospodarką nieruchomościami), a właścicielem gruntów oddanych w wieczyste użytkowanie jest najczęściej gmina. Gdyby użytkownik wieczysty korzystał już z jakiejś innej bonifikaty w opłacie rocznej, to przysługuje mu tylko jedna - ta korzystniejsza. Trzeba bowiem zaznaczyć, że gminy za zgodą rady gminy, a starostwo powiatowe za zgodą wojewody mogą udzielać generalnych bonifikat w opłatach rocznych (art. 73 ust. 1 ustawy z 1997 r.). Obowiązuje też 50-proc. bonifikata w odniesieniu do nieruchomości zabytkowych, wpisanych do rejestru zabytków.
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_051031/prawo/prawo_a_16.html
« Odpowiedź #42 dnia: Listopad 07, 2005, 08:47:22 am »
PRAWO MIESZKANIOWE Eksmisje. Szczególna ochrona dla starszych osób
Można wypowiedzieć umowę najmu bez zapewnienia lokalu zamiennego. Korzystają z tej możliwości właściciele prywatnych kamienic.
Umowę najmu bez zapewnienia lokalu zamiennego można wypowiedzieć tylko w jednym wypadku. Okres wypowiedzenia musi wynieść trzy lata (art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów). Kolejny wymóg jest taki, że sam właściciel lub jego rodzina zamieszkają w opuszczonym lokalu.
Właściciel musi ponadto określić w wypowiedzeniu konkretną osobę, która zamieszka w lokalu (warunek ten obowiązuje od 1 stycznia 2005 r., dotyczy więc tylko wypowiedzeń złożonych po tej dacie). Jest to forma ochrony lokatora przed nieuczciwym właścicielem. Zdarzało się bowiem, że lokator się wyprowadzał, chociaż nikt z rodziny właściciela nie zamierzał tam mieszkać, a ten wynajął lokal innej osobie.
Przepisy dają wprawdzie najemcy prawo wprowadzenia się w takim wypadku z powrotem lub zażądania odszkodowania w wysokości różnicy między obecnym czynszem a uiszczanym u poprzedniego właściciela, jednak powrót lokatora, który już się wyprowadził, jest niemożliwy, bo mieszkanie jest zajęte. Trzyletniego wypowiedzenia niemożna ponadto wręczyć osobie, która ukończyła 75 lat. Wypowiedzenie umowy najmu jest skuteczne dopiero z chwilą śmierci takiej osoby. Przepis dotyczy osób samotnych, które nie mają od kogo żądać świadczeń alimentacyjnych na swoją rzecz oraz nie mają tytułu prawnego do innego lokalu. Nie obejmuje więc osób starszych, których dzieci mogą łożyć na ich
utrzymanie albo mogą zabrać rodziców pod swój dach. Przepis obejmuje ponadto tylko wypowiedzenia składane po 1 stycznia 2005 r.
Może się zdarzyć, że upłynie okres wypowiedzenia, a najemca się nie wyprowadzi. Wówczas będzie zajmował lokal bez tytułu prawnego.
Właściciel ma prawo żądać wtedy nie czynszu, lecz odszkodowania. Jego wysokość będzie odpowiadała kwocie, jaką właściciel mógłby otrzymać za wynajęcie mieszkania na wolnym rynku. Właściciel ma prawo wystąpić przeciwko niemu do sądu o eksmisję. Tej nie można wykonać na bruk, ale tylko do lokalu socjalnego lub pomieszczenia zastępczego (przysługuje tym, którym sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego).
Warto też pamiętać, że trzyletnie wypowiedzenia nie dotyczą najmu lokalu, z którego właściciel sam nie korzysta tylko przejściowo.
« Odpowiedź #43 dnia: Listopad 21, 2005, 09:44:05 pm »
Czy ktoś orientuje się jak ma się umowa użyczenia mieszkania do przyznania dodatku mieszkaniowego.
Dostaję tak sprzeczne informacje ,że czuję się zdezorientowana.
« Odpowiedź #44 dnia: Listopad 21, 2005, 10:34:39 pm »
Zerknij na post z 17 sierpnia -powyzej(taki doklejony, zaraz go podkoloruję na czerwono)
Dla kogo dodatek.Dla każdego. Nie ma znaczenia, czy jesteś właścicielem mieszkania spółdzielczego, czy hipotecznego, najemcą lub podnajemcą, masz umowę użyczenia. W tym ostatnim przypadku możesz się starać o dodatek, o ile ponosisz jakieś koszty utrzymania mieszkania, np. czynsz
ale lepiej dopytaj w swoim wydziale lokalowym (lub w OPS)
wiem, że w moim mieście niekorzystnie interpretują nadmetraż
wiele osob nawet niepełnosprawnych nie dostało
« Odpowiedź #45 dnia: Listopad 21, 2005, 11:49:20 pm »
Dodatki mieszkaniowe omawialiśmy w oddzielnym temacie. :arrow: Dodatek mieszkaniowy
Umowa użyczenia mieszkania daje prawo do starania się o dodatek mieszkaniowy jeśli ponosisz koszty utrzymania go.
Ponadto musisz spełniać warunki przewidziane prawem w tej konkretnej sprawie.
Ważne jest aby mieszkanie nie przekraczło dozwolonego metrażu przypadającego na 1 osobę.
Ważny jest dochód na członka rodziny za 3 meisiace wstecz od daty wniesienia druków o dodatek.
Potrzebne jest też rozliczenie energii, bo wg tego obliczają dodatek.
Są specjalne druki do wypełnienia, w tym do podpisania także w Sp-ni Mieszkaniowej, (nie wolno mieć zaległości za czynsz), wymagają też specyfikacji czynszowej, która wskże nie tylko kwotę, ale ilość osób zamieszkujących dane mieszkanie.
http://forum.darzycia.pl/tutaj-vp51557.html#51557
http://forum.darzycia.pl/tutaj-vp38400.html#38400
Sty 03, 2005 22:34 Wyższy dochód do dodatku mieszkaniowego
« Odpowiedź #46 dnia: Grudzień 03, 2005, 01:08:30 pm »
Lokum w towarzystwie budownictwa społecznego
Średniozamożny wynajmie
Osoba, której nie stać na kupno mieszkania, może wynająć je w towarzystwie budownictwa społecznego. Nie każdy ma jednak do tego prawo. Spełnić trzeba też kilka warunków
Szansę na wynajęcie ma osoba, która spełnia warunki zawarte w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, a także w statucie towarzystwa budownictwa społecznego (TBS). Przede wszystkim ani przyszły najemca, ani jego domownicy nie mogą mieć tytułu prawnego do innego mieszkania. Jest jednak od tej zasady wyjątek: TBS może wynająć lokal osobie, która zmieniła miejsce zamieszkania ze względu na pracę.
Wynajęcie mieszkania także kosztuje - zazwyczaj trzeba wpłacić partycypację. Taka partycypacja to nic innego, jak współfinansowanie budowy mieszkania w zamian za obietnicę jego wynajęcia. Wynosi ona najczęściej 30 proc. kosztów. Resztę, czyli 70 proc., TBS finansuje z nisko oprocentowanego kredytu zaciągniętego w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym (dysponuje nim Bank Gospodarstwa Krajowego).
Tym, którzy nie mają pieniędzy na partycypację, niektóre banki komercyjne oferują już kredyty na ten cel. Przepisy pozwalają również wykorzystać premię gwarancyjną z książeczki mieszkaniowej.
Towarzystwo ma obowiązek zwrócić najemcy zwaloryzowaną kwotę partycypacji, jeżeli lokator się wyprowadzi. Przepis ten jednak dotyczy tylko wpłat na mieszkania, które TBS zamierza wybudować za kredyty zaciągnięte na podstawie wniosków wstępnych o kredyt składanych w Banku Gospodarstwa Krajowego od 2005 r. Taką możliwość wprowadziła nowelizacja ustawy, obowiązująca od 15 października 2004 r., stąd to czasowe ograniczenie.
Zwrot partycypacji wpłacanych przed tą datą zależy więc od dobrej woli towarzystwa.
TBS uzależnia ponadto wynajęcie lokalu od dochodu przyszłego najemcy (lub osób, które z nim zamieszkają). W dniu zawarcia umowy najmu nie może on przekroczyć 1,3 przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie (pod określonymi warunkami - art. 30 ustawy). Obecnie maksymalny dochód dwuosobowej rodziny, który uprawniałby do najmu w TBS, wynosi np. w woj. mazowieckim 7438 zł, ale już w świętokrzyskim - 4931 zł. Są to więc mieszkania dla średniozamożnych rodzin.
Towarzystwa mają prawo stosować różne stawki czynszu, nie mogą tylko przekroczyć górnej ich granicy, czyli 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (wartość odtworzeniowa to iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku, w którym znajduje się dane mieszkanie).
Towarzystwa kalkulują czynsz tak, żeby wystarczył im nie tylko na pokrycie kosztów eksploatacji mieszkania, ale i na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę budynku.
Według danych Instytutu Rozwoju Miast w 2003 r. średnie stawki czynszu wyniosły w towarzystwach - 6,64 zł za mkw. Czynsz za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. zajmowane przez 3 osoby wyniósł natomiast średnio 516 zł.
Po wynajęciu mieszkania raz na dwa lata najemca powinien składać deklarację o średnim miesięcznym dochodzie rodziny w poprzednim roku. Jeżeli przekroczy on maksymalną dopuszczalną wysokość, TBS może wypowiedzieć umowę najmu jedynie w części dotyczącej czynszu i zastosować wolny. Nie musi jednak tak robić.
Mieszkania w towarzystwie nie można wykupić na własność. Zabrania tego ustawa o niektórych formach budownictwa mieszkaniowego
Rzeczpospolita 03.12.05 Nr 1
« Odpowiedź #47 dnia: Grudzień 05, 2005, 12:54:27 pm »
Wdowa wywalczyła mieszkanie
Najbliżsi mają prawo do przejęcia lokatorskiego mieszkania po zmarłym członku spółdzielni bez dopłat do wkładu mieszkaniowego, wynikających z waloryzacji - orzekł Sąd Najwyższy.
Sąd Najwyższy (na zdjęciu przewodniczący składu orzekającego w tej sprawie sędzia Gerard Bieniek)apelował do spółdzielni mieszkaniowych o więcej życzliwości dla swoich członków
(c) ADAM JAGIELAK
Choć przepis przyznający to uprawnienie wszedł w życie 15 stycznia 2003 r., dotyczy również osób, których bliski zmarł wcześniej, jeśli umowa o ustanowienie prawa lokatorskiego jest zawierana po tej dacie. Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 2 grudnia 2005 r. Kończy on wygraną wdowy kilkuletni spór ze spółdzielnią mieszkaniową o przyznanie członkostwa i zawarcie umowy dającej jej lokatorskie prawo do mieszkania po mężu.
Lokum z majątku odrębnego
Hieronim M. uzyskał to prawo przed ślubem z Leokadią M. Należało więc ono do jego majątku odrębnego (osobistego). Zmarł w styczniu 2000 r.
Prawo lokatorskie nie podlega dziedziczeniu. Po śmierci członka wygasa. Jednakże obowiązujący wówczas art. 221 ustawy o spółdzielniach przyznawał m.in. zamieszkałemu z nim małżonkowi roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i przydzielenie lokum. Takie samo uprawnienie zapisane jest teraz w art. 15 ust. 2 ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zarówno przepisy aktualnej ustawy, jak i prawa spółdzielczego dawały bliskiemu rok na złożenie deklaracji członkowskiejwraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowieniu na jego rzecz lokatorskiego prawa do mieszkania.
Spór o wkład się przeciąga
Przedmiotem dziedziczenia jest jednak wkład mieszkaniowy. Załatwienie sprawy mieszkania Leokadii M. przeciągało się z powodu sporu o uzupełnienie wkładu. Była tu bowiem dodatkowa komplikacja. Ponieważ Hieronim M. nie miał dzieci, spadek po nim odziedziczyły żona oraz siostra. Spółdzielnia stosownie do postanowienia sądu wypłaciła jego siostrze połowę wkładu. Żonę zaś zobowiązała do dostarczenia sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, ustalającego wartość rynkową lokum. Według spółdzielni było to konieczne do określania wysokości wkładu mieszkaniowego.
Leokadia M. taki operat dostarczyła. Wszystko to trwało. Formalną deklarację członkowską i wniosek o zawarcie umowy wdowa złożyła dopiero w lutym 2003 r. Jednak strony wciąż nie mogły dojść do porozumienia. W lipcu 2003 r. spółdzielnia wystawiła zaświadczenie, że wdowa zachowuje roszczenie o przyznanie jej lokatorskiego prawa do zajmowanego lokum.
Spółdzielnia odmawia
Ostatecznie jednak spółdzielnia odmówiła przyjęcia w poczet członków i zawarcia umowy o ustanowienie na jej rzecz tego prawa, a to z powodu - jak twierdziła - niedotrzymania rocznego terminu złożenia deklaracji członkowskiej. Leokadia M. wystąpiła do sądu. Przegrała w pierwszej instancji. Natomiast sąd drugiej instancji uwzględnił żądania przyjęcia jej w poczet członków i zobowiązanie spółdzielni do zawarcia takiej umowy.
Spółdzielnia wniosła kasację od tego wyroku, ale Sąd Najwyższy ją oddalił. - Mimo pewnych uchybień - mówił sędzia Gerard Bieniek - wyrok sądu drugiej instancji odpowiada prawu.
Przyczyna złej aury
Sąd Najwyższy nie zgodził się z zarzutem kasacji naruszenia przepisu wyznaczającego roczny termin złożenia deklaracji członkowskiej. Ten termin liczy się od śmierci członka.
- Nie można jednak twierdzić - mówił sędzia Bieniek - że w celu zachowania terminu musi być złożona formalna deklaracja, a takie działania, jak złożenie pełnomocnictwa do załatwienia tej sprawy, postanowienia sądu o nabyciu praw do spadku, są bez znaczenia. Przeczy zresztą temu zaświadczenie wydane Leokadii M. przez spółdzielnię w lipcu 2000 r.
Do przyjęcia na członka nie jest potrzebne wpłacenie pełnego wkładu. Jeśli zaś zainteresowany nie wpłaci go, a jest to obowiązek ustawowy, spółdzielnia ma do dyspozycji sankcję w postaci wykluczenia. Nie było też potrzebne obciążanie Leokadii M., i to na jej koszt, dostarczaniem wyceny mieszkania. Zgodnie bowiem z wiążącymi spółdzielnię przepisami art. 10 w związku z art. 15 ust. 2 ustawy z 2000 r. waloryzacja wkładu wedle wartości rynkowej nie dotyczy osób w takiej sytuacji. Leokadia M. obowiązana jest wnieść połowę wkładu w wysokości, w jakiej został wypłacony siostrze męża.
- Prosimy spółdzielnie o większą życzliwość wobec członków - apelował sędzia Bieniek. - Jej brak jest powodem złej aury wokół spółdzielczości mieszkaniowej, co znajduje wyraz także w zamierzeniach legislacyjnych (sygn. II CK 255/05).
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_051205/prawo/prawo_a_3.html
« Odpowiedź #48 dnia: Grudzień 12, 2005, 04:21:30 pm »
PRAWO MIESZKANIOWE Kiedy lokator czeka na eksmisję. Odszkodowanie zamiast mieszkania
Renata Krupa-Dąbrowska, Rzeczpospolita 12.12.05 Nr 289
Gmina musi dostarczyć lokal socjalny najemcy, gdy sąd przyznał go w wyroku eksmisyjnym. Jeśli nie wywiąże się z tego obowiązku, właściciel lokalu może żądać od niej odszkodowania.
Wyrok eksmisyjny wykonuje się, dopiero gdy eksmitowany dostaje lokal socjalny (albo pomieszczenie zastępcze). Trwa to nierzadko latami. Gminy nie mają ich bowiem za wiele.
Większość wyroków eksmisyjnych jest orzekanych z powodu zaległości czynszowych. Oczekujący na przymusową przeprowadzkę zazwyczaj nadal nie płaci za mieszkanie. Dla właściciela oznacza to straty. Jest jednak przepis, który pomaga częściowo je zrekompensować (tylko gdy eksmitowanym jest najemca). Chodzi o art. 18 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Daje on właścicielom prawo żądania odszkodowania od gminy i mówi, jak obliczyć jego wysokość.
Musi ono odpowiadać różnicy między czynszem, jaki właściciel otrzymywałby za lokal, gdyby wynajął go na wolnym rynku, a odszkodowaniem, jakie płaci lokator za zajmowanie mieszkania bez tytułu prawnego (zamiast czynszu). Jeżeli więc najemca powinien płacić 400 zł, a na wolnym rynku za taki sam lokal można otrzymać 700 zł, to właściciel ma prawo żądać 300 zł odszkodowania za każdy miesiąc. Nie ma jednak prawa wymagać od gminy, gdy lokator nie płaci, by regulowała za niego należności za mieszkanie.
Właściciel, który chce skorzystać z odszkodowania, składa wniosek do gminy. Następnie czeka na odpowiedź. Jeżeli gmina odmówi, to może przeciwko niej wystąpić do wydziału cywilnego sądu rejonowego. W praktyce wygląda to różnie. Wiele gmin nie chce wypłacać odszkodowania. Są jednak i takie, np. Kraków, które to robią. Podobnie jest z wyrokami sądowymi. Niektóre sądy zasądzają odszkodowanie, inne przyznają rację samorządowi. Renata Krupa-Dąbrowska
« Odpowiedź #49 dnia: Grudzień 26, 2005, 10:39:15 pm »
Hipoteka na wypadek zwrotu bonifikaty
Gminy sprzedają najemcom mieszkania komunalne z bonifikatami. W razie utraty prawa do bonifikaty i obowiązku jej zwrotu gmina może podczas sprzedaży obciążyć lokum hipoteką kaucyjną
Orzekł tak Sąd Najwyższy w uchwale z 9 grudnia 2005 r. Stwierdził też, że bonifikata wchodzi w rachubę i w innych wypadkach sprzedaży bezprzetargowej przewidzianych w art. 68 ust. 1 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, m.in. z przeznaczeniem na działalność charytatywną, opiekuńczą i pod budownictwo mieszkaniowe. Jeśli nowy właściciel przed upływem 10 lat, licząc od dnia notarialnego kupna, sprzedał albo darował nieruchomość lub wykorzystał ją na cele inne niż uzasadniające przyznanie bonifikaty, obowiązany jest ją zwrócić, i to w kwocie zwaloryzowanej. To samo dotyczy bonifikaty udzielonej podczas sprzedaży mieszkania, z tym że obowiązek zwrotu bonifikaty istnieje tylko przez 5 lat, licząc od dnia aktu notarialnego. Nie trzeba oddawać bonifikaty w razie darowania lub sprzedaży lokum czy innej nieruchomości osobie bliskiej.
We wszystkich wypadkach sprzedaży bezprzetargowej gmina może - jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego - zagwarantować sobie ściągnięcie bonifikaty przez ustanowienie hipoteki kaucyjnej.
Sprawa jest bardzo ważna zarówno dla lokatorów wykupujących mieszkania, jak i dla gmin. Chodzi w sumie o duże pieniądze. Bonifikaty, zwłaszcza udzielane w wypadku sprzedaży mieszkań komunalnych najemcom, bywają bardzo duże - dochodzą do 90 proc. wartości rynkowej. W razie wyzbycia się lokum na rzecz osoby trzeciej wyegzekwowanie zwrotu bonifikaty może się okazać wręcz niemożliwe, jeśli były właściciel nie ma innego majątku, a pieniądze uzyskane ze sprzedaży rozdysponował, np. w formie darowizn.
Dlatego gminy próbowały znaleźć sposób na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń. Najkorzystniejszą formą okazała się hipoteka. Obciąża bowiem nieruchomość bez względu na to, kto jest jej właścicielem. W razie więc sprzedaży lokum, jeśli pociąga ona za sobą utratę bonifikaty, gmina może domagać się jej zwrotu od nowego właściciela. Gdy ten nie zapłaci, może ją ściągnąć przez zlicytowanie mieszkania.
Trzeba zaznaczyć, że obciążenie hipoteką nie stanowi co do zasady przeszkody prawnej, która mogłaby ograniczać sprzedaż. W praktyce bywa inaczej. Jest to jednak zasadniczo kwestia uzgodnienia między sprzedającym a nabywcą ceny, która będzie uwzględniać takie obciążenie. Od dłuższego czasu nie było wśród prawników zgody co do dopuszczalności skorzystania z hipoteki dla zabezpieczenia ewentualnego zwrotu bonifikaty. Chodzi o to, że podstawą do ustanowienia hipoteki jest istnienie jakiegoś stosunku między wierzycielem a dłużnikiem. Tymczasem po zapłaceniu ceny lokum strony transakcji są kwita, i żaden taki stosunek ich nie łączy. Powstanie on dopiero w razie niedochowania warunków bonifikaty. Pytanie prawne w tej kwestii trafiło już do Sądu Najwyższego, ale z przyczyn formalnych pozostało bez odpowiedzi. W sprawie, które j dotyczy uchwała z 9 grudnia 2005 r., pytanie sformułował sąd w związku ze skargą gminy na czynności komornika. Notariusz odmówił spisania aktu sprzedaży mieszkania, w którym na życzenie gminy miała być ustanowiona hipoteka kaucyjna zabezpieczająca ewentualny zwrot bonifikaty.
Uchwała podjęta w odpowiedzi na to pytanie prawne otwiera drogę dla praktyki znakomicie chroniącej interesy gmin i skarbu państwa, nie tylko w związku ze sprzedażą mieszkań najemców, ale i we wszystkich sytuacjach sprzedaży nieruchomości z bonifikatą. Hipoteka ustanawiana w tych wypadkach tytułem zabezpieczenia będzie hipoteką kaucyjną. Zabezpiecza ona spłatę należności, których wysokość nie jest ustalona. Wówczas w umowie o jej ustanowienie wskazuje się najwyższą kwotę zabezpieczenia. W razie zwroty bonifikaty dokładna wysokość kwoty, jakiej zażądać może gmina, nie jest znana, ponieważ wedle art. 68 ust. 2 ustawy z 1997 r. zwraca się ją w wysokości zwaloryzowanej (sygn. III CZP 112/05).
http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_051224/prawo/prawo_a_2.html

References: art. 46
 art. 47
 art. 46
 art. 541
 art. 40
 art. 40
 art. 3531
 art. 21
 art. 21
 art. 172
 art. 178
 art. 21
 art. 16
 Art. 16
 art. 21
 art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 16
 art. 215
 art. 215
 art. 42
 art. 41
 art. 7671
 art. 215
 art. 7671
 art. 41
 art. 108
 art. 108
 art. 11
 art. 4
 art. 30
 art. 221
 art. 15
 art. 10
 art. 15
 art. 18
 art. 68
 art. 68