Source: https://czasopisma.beck.pl/nieruchomosci/aktualnosc/rozne-stawki-czynszu-w-lokalach-komunalnych/
Timestamp: 2020-02-17 21:58:31+00:00

Document:
Różne stawki czynszu w lokalach komunalnych : Czasopisma C.H.Beck
Różne stawki czynszu w lokalach komunalnych
Sądowym wyrokiem zakończył się spór między radą gminy a grupą najemców wspieranych przez wojewodę, dotyczący sposobu ustalania stawek czynszu za pomocą wieloletniego programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy. Przyczyną powstałego konfliktu było podjęcie przez urzędników uchwały, w której znalazł się zapis: „wójt gminy będzie ustalał stawkę czynszu nie częściej niż co 6 miesięcy, z zachowaniem obowiązujących w tym zakresie przepisów dla lokali mieszkalnych. Podwyżka czynszu nie może przekroczyć w skali roku 10% czynszu dotychczasowego, jeżeli czynsz najmu przekracza już 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Ograniczenie to nie obowiązuje, dopóki czynsz najmu nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu”. Zapis ten wzbudził sprzeciw niektórych mieszkańców, a także wojewody, który zaskarżył wspomnianą uchwałę. W jego opinii reguły, które usiłowała wprowadzić gmina stały w sprzeczności z ustawą o ochronie lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Skarżąc uchwałę wojewoda przytoczył art. 7 ust. 1 (w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: położenia budynku; położenia lokalu w budynku; wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu; ogólnego stanu technicznego budynku) i art. 8 pkt 1 (jeżeli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, stawki czynszu ustala organ wykonawczy tej jednostki) wspomnianej ustawy. W opinii wojewody w omawianym przypadku stawki czynszu powinny zostać ustalone w drodze uchwały rady gminy z uwzględnieniem czynników podwyższające lub obniżające wartość użytkową lokali, o czym jest mowa w art. 7 ww. ustawy.
Grupa najemców zarzucała natomiast radzie gminy, że niezgodny z prawem jest fakt ustalania stawki czynszu jednakowej dla wszystkich lokali mieszkalnych, bez względu na to, jaką wartość one reprezentują. Co więcej, podatnicy kwestionowali również zasadność podwyżki czynszu. Z takimi zarzutami nie zgodził się wójt gminy. Wraz z radą gminy uznał on, że różnicowanie wysokości stawek czynszu w stosunku do lokali komunalnych jest w omawianym przypadku bezzasadne. Zdaniem urzędników mieszkania te charakteryzowały się podobną lokalizacją, wiekiem, wyposażeniem i stanem technicznym. Co więcej, w opinii wójta ograniczanie wzrostu stawek czynszu jest powszechnie stosowaną regułą kształtowania polityki czynszowej gminy. O jej poprawności miał świadczyć fakt, że dotychczas nikt nie kwestionował podobnych uchwał podejmowanych w innych częściach Polski. Argumentując jak powyżej, wójt domagał się on odrzucenia skarg.
Spór trafił na wokandę WSA w Krakowie. Sąd ten postanowił rozpatrzeć obydwie skargi – wojewody i grupy najemców – łącznie. W wyroku z 1.2.2016 r. (III SA/Kr 1137/15) wymiar sprawiedliwości zgodził się co do tego, że działanie urzędników gminnych było błędne. Organ zwrócił uwagę na zależność, jaka dotyczy uchwały rady gminy w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zarządzenie organu wykonawczego gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) w sprawie ustalania stawek czynszu. Drugi dokument jest niejako aktem wykonawczym w stosunku do pierwszego. Co za tym idzie, wójt musi posiadać bazę, na podstawie której będzie ustanawiał wysokość stawek czynszu.
W toku sprawy sąd badał, czy przy wprowadzaniu nowych zasad urzędnicy uwzględnili czynniki z art. 7 ust. 1 ww. ustawy. Efekt analizy wypadł na niekorzyść rady gminy. W opinii sądu zapis w uchwale, dotyczący charakterystyki lokali objętych taką samą stawką czynszu, był zbyt ogólny. Co więcej, tabela, będąca załącznikiem do kwestionowanej uchwały, opisującej wyposażenie lokali znajdujących się w gminnym zasobie mieszkaniowym, wskazywała na to, że lokale te istotnie się od siebie różnią np. co do stanu technicznego, jak i wyposażenia. Sąd stwierdził ponadto, że zaskarżone uchwały istotnie naruszają również art. 87 ust. 2 i art. 94 Konstytucji oraz art. 40 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, a także inne zasady praworządności i legalności.

References: art. 7
 art. 8
 art. 7
 art. 7
 art. 87
 art. 94
 art. 40