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Timestamp: 2018-12-14 04:56:47+00:00

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Wassergeldabrechnung, ich bin der Vermieter? Mietrecht Forum 123recht.de
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Wassergeldabrechnung, ich bin der Vermieter?
5.1.2011 Thema abonnieren Zum Thema: Mieter Wohnung erhöht Mietvertrag
Frage vom 5.1.2011 | 16:04
Frischling (45 Beiträge, 1x hilfreich)
mein Mann und ich haben dieses Jahr eine Wohnung mit anhängendem Appartement bei einer Zwangsversteigerung ersteigert.
Die Wassergeldabrechnung hat sich um 32 m3 erhöht.
Nun liegt zwischen dem Appartement und der Wohnung kein Wasserzwischenzähler kann ich denn die Wassergeldkosten dennoch umlegen auf die Mieter oder wenigstens teilweise?
Also ich weiß das der Mieter in dem Appartement sehr oft seine Freundin zu besuch hat, sie ist angeblich nicht eingezogen aber seither haben sich die Wasserkosten erhöht.
Was meint ihr geht das und wenn ja wie rechne ich das durch.
Ich wäre über Tipps und Ratschläge sehr dankbar.
Mieter Wohnung erhöht Mietvertrag
Antwort vom 5.1.2011 | 16:15
Unbeschreiblich (32585 Beiträge, 11557x hilfreich)
Wie das Wassergeld auf den Mieter umgelegt werden kann, richtet sich nach dem Mietvertrag.
Ohne spezielle Vereinbarung zum Umlageverfahren wird der Wasserverbrauch nach Wohnfläche umgelegt. Häufig wird der Wasserverbrauch auch nach Kopfzahl umgelegt, wenn es keinen Zwischenzähler gibt. Das müsste dann aber im Mietvertrag so vereinbart worden sein.
Der Umstand, dass der Mieter Besuch bekommt hat jedoch keinen Einfluss auf die Höhe der Wasserkosten, die ihm auferlegt werden können.
Sollte im Mietvertrag eine Pauschale für die Wasserkosten vereinbart worden sein, so können tatsächlich angefallene Kosten gar nicht umgelegt werden.
-- Editiert am 05.01.2011 16:16
Antwort vom 5.1.2011 | 17:47
Schüler (458 Beiträge, 123x hilfreich)
Antwort vom 5.1.2011 | 18:49
Bachelor (3390 Beiträge, 2023x hilfreich)
Welches Bundesland ist das denn?
Es gibt verschiedene Verordnungen zur Umlage des Wasserverbrauchs, daher müßtest du erst mal in die für dich zuständige gucken.
Wenn im Mietvertrag nichts genannt ist und dein Bundesland Bayern ist, kannst du zum Beispiel fast gar nichts machen. Woanders kann es Pflicht sein, Wohnungswasserzähler zu haben mit der Konsequenz, dass die Bewohner des Appartements also nur Untermieter sind - das würde ganz andere Optionen eröffnen...
Antwort vom 5.1.2011 | 18:57
Antwort vom 5.1.2011 | 19:11
§ 573a BGB
Antwort vom 5.1.2011 | 19:20
Antwort vom 5.1.2011 | 19:21
Praktikant (834 Beiträge, 825x hilfreich)
Antwort vom 5.1.2011 | 21:54
In Bayern gibt es (noch) keine Regeln für den Einbau von Kaltwasserzählern in Mietwohnungen.
Dieser Bestätigung meiner Aussage sowie dem schlagkräftigen Argument "Schmarrn" von weiter oben entnehme ich, dass die Bayern meine Aussage nicht verstehen. Also zur Verdeutlichung:
Die Beschreibung des TE ist nicht eindeutig: ist "eine Wohnung mit anhängendem Appartement" nun eine Wohneinheit oder sind es zwei? Bei einer Wohneinheit liegt Untervermietung vor, bei zweien nicht. Klar soweit?
In Bayern sind keine Wasserzähler vorgeschrieben. Deswegen kann es sein, dass das Apartement mietrechtlich als eigenständige Wohnung gilt. Mietrecht und WEG-Recht gehen nicht immer konform!
In anderen Bundesländern hingegen ist die Erfassung des Wasserverbrauchs bei eigenständigen Wohneinheiten vorgeschrieben. Ergo kann das Apartement keine eigenständige Wohnung sein, wenn keine Verbrauchserfassung vorliegt.
Antwort vom 5.1.2011 | 21:59
Lehrling (1902 Beiträge, 295x hilfreich)
Ergo kann das Apartement keine eigenständige Wohnung sein, wenn keine Verbrauchserfassung vorliegt.
Oder es wurde einfach gegen irgendeine Vorschrift verstoßen ?
"Herr Wachtmeister, ich kann gar keine 80 km/h gefahren sein; hier sind doch nur 50 km/h erlaubt."
Antwort vom 5.1.2011 | 22:55
@qiddje
In Deinem letzten Beitrag ist ja nicht ein Satz richtig.
Dieser Bestätigung meiner Aussage sowie dem schlagkräftigen Argument "Schmarrn" von weiter oben entnehme ich, dass die Bayern meine Aussage nicht verstehen.
Das war keineswegs eine Bestätigung Deiner Aussage, sondern vielmehr eine Richtigstellung.
Bei einer Wohneinheit liegt Untervermietung vor, bei zweien nicht. Klar soweit?
Nein, diese Aussage ist natürlich Unsinn. Du weißt offenbar gar nicht, was Untervermietung ist. Der Fragesteller ist Eigentümer und da kann grundsätzlich keine Untervermietung vorliegen. Nur ein Mieter kann untervermieten.
In Bayern sind keine Wasserzähler vorgeschrieben. Deswegen kann es sein, dass das Apartement mietrechtlich als eigenständige Wohnung gilt.
Was hat das eine mit dem anderen zu tun? Ob eine Wohnung eigenständig ist oder nicht, ergibt sich übrigens aus dem Baurecht und nicht aus dem Mietrecht. Einzige Voraussetzung für eine Eigenständigkeit ist eine Abgeschlossenheit, nicht jedoch ein Wasserzähler.
Mietrecht und WEG-Recht gehen nicht immer konform!
Das ist richtig, aber was hat das mit der Abrechnung des Wasserverbrauchs zu tun. Außerdem ist hier das WEG-Recht auch wahrscheinlich dann nicht anzuwenden, wenn es sich um zwei getrennte Wohnungen handelt. Und wenn doch, wäre das auch egal, da dem Fragesteller beide Wohnungen gehören.
Ob es sich um eine eigenständige Wohnung handelt, hängt wohl kaum davon ab, ob der Wasserverbrauch separat erfasst wird. Ein Verstoß gegen die Vorschrift zur Erfassung des Wasserverbrauchs hat keinen Einfluss auf die Eigenständigkeit der Wohnung.
Im Übrigen bleibt es dabei, dass der Wasserverbrauch nach den Vereinbarungen im Mietvertrag umgelegt werden muss.
Antwort vom 6.1.2011 | 07:41
Eigentlich ganz einfach :
BGB § 556a Absatz 1
Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach dem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Antwort vom 6.1.2011 | 08:01
Antwort vom 6.1.2011 | 08:13
Ein Verstoß gegen die Vorschrift zur Erfassung des Wasserverbrauchs hat keinen Einfluss auf die Eigenständigkeit der Wohnung.
Ein Verstoß gegen die Vorschrift zur Erfassung des Wasserverbrauchs führt allerdings dazu, dass man sie künftig einhalten muss mit der Konsequenz, dass in gewissen Bundesländern Wasserzähler einzubauen sind und nach dem Verbrauch abzurechnen ist, der Mietvertrag muss(te) dort entsprechend angepaßt werden. Das wird natürlich erst mal teuer für die TE, muss aber sowieso gemacht werden. Je schneller sie es macht, desto eher ist sie ihr Problem los. Dieser Weg setzt voraus, dass es sich a) um eine eigenständige Wohnung handelt und b) diese sich in einem Bundesland befindet, in dem Verbrauchsabrechnung vorgeschreiben ist.
Du weißt offenbar gar nicht, was Untervermietung ist. Der Fragesteller ist Eigentümer und da kann grundsätzlich keine Untervermietung vorliegen. Nur ein Mieter kann untervermieten.
Ich meinte die Definition aus §573a BGB, "Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung". Dieser Passus greift, sofern das Apartement keine eigenständige Wohnung ist.
Es handelt sich anscheinend um eine WEG, und der Verwalter dürfte die lokalen Vorschriften zur Verbrauchserfassung kennen. Wenn Verbrauchserfassung vorgeschrieben ist und das Apartement keine eigene hat, ist das ein ziemlich starkes Indiz dafür, dass jedenfalls aus WEG - Sicht das Apartement keine eigenständige Wohnung ist. Das wäre dann wohl auch die baurechtliche Seite.
Mit dem oben genannten Paragraphen kann die TE dem Mieter dann mit einer entsprechend verlängerten Frist kündigen und einen neuen Mietvertrag aufsetzen, in dem der Verbrach nach ihren Wünschen geregelt ist.
Das gilt natürlich auch, wenn das Ganze zum Beispiel in Bayern ist, entscheidend ist hier, ob die Wohnung mietrechtlich eine eigene Wohnung ist. In Hamburg wäre die fehlende Wasseruhr einfach nur ein starkes Indiz dafür, dass das Apartement zur Wohnung der TE gehört.
War das jetzt endlich verständlich?
Antwort vom 6.1.2011 | 08:25
Antwort vom 6.1.2011 | 09:34
Praktikant (948 Beiträge, 399x hilfreich)
von quiddje am 06.01.2011 08:13
Selbstverständlich... Es handelt sich um eine Ansammlung von Versatzstücken, die in ihrer Gesamtheit nur eine Wertung verdienen: dummes Geschwätz, resultierend aus völliger Ahnungslosigkeit.
In der Sache richtet sich die Kostenumlage, soweit beriets zutreffend dargestellt, nach den Vereinbarungen des Mietvertrags. Gibt es keine Vereinbarung über den Umlageschlüssel, ist - auch dieses war hier schon zu lesen - nach Wohnfläche oder nach erfasstem Verbrauch anzurechnen. (In Worten: Punkt)
Damit ist die Frage des Umlageschlüssels vollständig geklärt. Die Abgeschlossenheit einer Wohnung, Untermietverhältnisse oder die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB haben damit nicht das geringste zu tun.
Antwort vom 6.1.2011 | 10:36
Hamburgische Bauordnung zum Thema "Wohnung":
In Hamburg ist das Apartement entweder keine Wohnung (dann greift § 573a BGB) oder es liegt ein Verstoß gegen die Bauordnung vor und die Wohnung ist mit einem Wasserzähler nachzurüsten (Kosten trägt Vermieter und kann die mit jährlich 11% auf Mieter umlegen).
LautHamburger Mieterverein gilt:
Ist eine Inklusivmiete vereinbart, kann der Vermieter verlangen, dass für das Wasser zukünftig Vorauszahlungen geleistet werden, über die jährlich abgerechnet wird. Die Inklusivmiete muss dann aber auch entsprechend gesenkt werden.
Damit ist die Frage des Umlageschlüssels in meinen Augen nicht vollständig geklärt. Der Vermieter will nach Wasseruhr umlegen, der Mieterbund unterstützt ihn darin - na ja, bis zum Bundesgerichtshof hat sich offenbar noch kein Mieter dagegen gewehrt.
Ich habe seinerzeit eine Mietvertragsänderung bekommen, dass eben anch dem Einbau der Wasseruhren nach Verbrauch abgerechnet werde und ich dem zustimmen solle. Ich weiß halt von niemandem, der nicht zugestimmt hätte, so einen müsste man mal finden und fragen, was denn daraus geworden ist.
Also lautete meine Frage, um welches Bundesland es sich überhaupt handelt. Die nächste Frage wäre dann, ob es eine eigene Wohnung ist oder beide Wohnungen als eine Wohneinheit mit zwei Haushalten zu sehen sind.
Die Frage, um wieviel Geld es eigentlich geht, stelle ich lieber nicht; danach wird es meistens lächerlich....
Antwort vom 6.1.2011 | 10:51
Der Antwort von RMHV ist eigentlich nichts hinzuzufügen, dennoch möchte ich den von quiddje geschriebenen Unsinn hier erneut korrigieren:
Ein Verstoß gegen die Vorschrift zur Erfassung des Wasserverbrauchs führt allerdings dazu, dass man sie künftig einhalten muss mit der Konsequenz, dass in gewissen Bundesländern Wasserzähler einzubauen sind und nach dem Verbrauch abzurechnen ist, der Mietvertrag muss(te) dort entsprechend angepaßt werden. Das wird natürlich erst mal teuer für die TE, muss aber sowieso gemacht werden.
Es ist nett, dass Du darauf herumreitest, aber wie kommst Du darauf, dass es sowieso gemacht werden muss? Eine Nachrüstpflicht für Bestandswohnungen gibt es nur in Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern. Die Nachrüstung ist eine Modernisierung, die mit 11% Mieterhöhung pro Jahr auf den Mieter umgelegt werden kann. Auf die Abrechnung für die Vergangenheit hat das keinen Einfluss. Außerdem dürfte ein verstoß gegen die Landesbauordnung in diesem Punkt auch keinen Einfluss auf die mietvertraglichen Vereinbarungen haben.
Das ist wahr, aber mit Untervermietung hat der § 573a nichts zu tun, jedenfalls wird darin nicht definiert, was eine Untervermietung ist. Der § 573a BGB würde hier übrigens auch greifen, wenn die beiden Wohnungen abgeschlossen sind. Außerdem greift der § 573a BGB auch für normale Vermietungen und nicht nur bei Untervermietungen und es geht darin nur um die erleichterte Kündigung, nicht jedoch um irgendwelche Nebenkosten.
Es handelt sich anscheinend um eine WEG, und der Verwalter dürfte die lokalen Vorschriften zur Verbrauchserfassung kennen.
Wie kommst Du denn darauf? Es gibt nicht den geringsten Anhaltspunkt dafür, dass es sich hier um eine WEG handelt. Es würde mich sogar überraschen wenn das so wäre.
Ich habe erhebliche Zweifel, ob der § 573a BGB auch für eine Änderungskündigung missbraucht werden darf.
Das gilt natürlich auch, wenn das Ganze zum Beispiel in Bayern ist, entscheidend ist hier, ob die Wohnung mietrechtlich eine eigene Wohnung ist.
Das ist nicht entscheidend, da der § 573a BGB auch dann angewendet werden kann, wenn die Wohnung eigenständig ist.
In Hamburg wäre die fehlende Wasseruhr einfach nur ein starkes Indiz dafür, dass das Apartement zur Wohnung der TE gehört.
Das ist natürlich Unsinn. Auch in Hamburg dürfte es noch eine Vielzahl von eigenständigen Wohnungen geben, bei denen sich der Eigentümer nicht an die Nachrüstpflicht gehalten hat.
Kommentar zur weiteren Antwort:
Langsam kommen wir der Sache näher. Der fehlende Wasser zähler ist also kein Indiz, weil schließlich auch ein Verstoß gegen die Bauordnung vorliegen kann. Was der § 573a BGB mit der Abrechnung des Wasserverbrauchs zu tun hat ist aber immer noch nicht klar außerdem scheint quiddje noch nicht bemerkt zu haben, dass der § 573a BGB auch dann gilt, wenn es eine eigenständige Wohnung ist.
Damit ist die Frage des Umlageschlüssels in meinen Augen nicht vollständig geklärt.
Wenn Wasseruhren vorhanden sind, muss natürlich nach Verbrauch abgerechnet werden. Es ist in jedem Fall der § 556a BGB anzuwenden und der lässt doch nichts offen.
Eine Zustimmung des Mieters wäre gar nicht erforderlich gewesen.
Also lautete meine Frage, um welches Bundesland es sich überhaupt handelt.
Welche Rolle sollte das für die Verteilung der Wasserkosten vergangener Abrechnungszeiträume spielen? wenn kein Wasserzähkler vorhanden ist, dann kann selbst dann nicht nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn es eine Nachrüstpflicht geben sollte. Es bleibt dann bei der Vereinbarung aus dem Mietvertrag oder der Verteilung nach § 556a BGB.
Die nächste Frage wäre dann, ob es eine eigene Wohnung ist oder beide Wohnungen als eine Wohneinheit mit zwei Haushalten zu sehen sind.[7quote]
Welchen Einfluss sollte die Beantwortung dieser Frage auf die Verteilung der Wasserkosten haben? Keinen!!
-- Editiert am 06.01.2011 11:05
Antwort vom 6.1.2011 | 11:02
Antwort vom 6.1.2011 | 11:43
sorry ich konnte gestern nichts mehr lesen.
Auch für die editierten, auch wenn ich sie nicht mehr lesen konnte. Ich finde es immer wieder erstaulich das sich in Foren immer mal im Ton vergriffen wird.
Ich werde dieses Jahr nachträglich Wasserzwischenzähler einbauen lassen wenn das möglich ist. Einen Termin habe ich schon.
Ich möchte das aus dem Grund machen weil ich dann für jede Wohnung eine Jahresabrechnung genau ausrechnen kann.
Ich bin der Meinung wenn ein Mieter 3 mal am Tag badet muss er die Kosten dafür auch tragen. Etwas übertrieben natürlich.
Für den einen Mieter geht das nicht, der hat einen Pauschal-Mietvertrag aber der zieht auch bald aus.
So der andere bleibt uns noch lange erhalten, dort wohnt jetzt seine Freundin inoffiziell und ich kann nichts beweisen, ist mir auch egal wenn ich die Mehrkosten für die Umlagen mit ihm abrechnen kann.
Es handelt sich um 2 Wohnungen.
1 mit 4 Zimmern und 125 qm
1 mit 1 Zimmer und 45 qm
Ich wollte nur wissen ob ich die Mehrkosten für 2010 auf die Meiter anrechnen kann und wie man das ausrechnet, denn ich will ja jetzt nicht gemein sein oder unfair.
Ich denke ich werde es vielleicht dieses Jahr lassen und Ende 2011 eine Abrechnung anhand der Wasserzähler machen.
Ich weiß von dem Wasserverbrauch weil besargte Wohnungen auf meinem Haus (früher das Haus meiner Mama) sitzen.
Mein Bruder baute vor 20 Jahren da drauf, kam jetzt in den Knast und wir ersteigerten die Wohnung das Ruhe herscht.
Ich bezahle seit 6 Jahren das Wassergeld. Zwischen meinem Haus und den Wohnungen gibts einen Zwischenzähler aber nicht zwischen großer Wohnung und kleiner wohnung!
Antwort vom 6.1.2011 | 12:21
Das haben die nur gemacht, um im Vorfeld schon abzusichern, daß es später bei der Abrechnung kein großes Trara gibt.
Ich finde es immer wieder erstaulich das sich in Foren immer mal im Ton vergriffen wird.
Das ist selten der Grund für Löschungen.
besargte Wohnungen
Das hat allerdings schon was.
Antwort vom 6.1.2011 | 12:35
Zunächst einmal solltest Du in den Mietvertrag schauen, ob es darin vereinbarungen über den Umlagemaßstab für die Wasserkosten gibt. Dann gelten diese auch.
Ansonsten (keine Pauschalabrechnung vorausgesetzt) erfolgt die Abrechnung nach § 556a BGB, also nach Wohnfläche. Die Gesamtwohnfläche beträgt 170qm. Der Mieter der kleinen Wohnung muss daher 45/170-tel der gesamten Wasserkosten tragen. Es spielt dabei keine Rolle, wieviel er tatsächlich verbraucht hat. Dass das im Einzelfall zu sehr unfairen Ergebnissen führen kann, spielt ebenfalls keine Rolle. Auch wenn Du beweisen könntest, das seine Freundin dort wohnt, würde das an den vom Mieter zu tragenden Kosten in so einem Fall nichts ändern.
Dabei sollte die Mitteilungspflicht nach § 556a Abs. 2 BGB nicht vergessen werden, was auch dazu führt, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung frühestens für den Abrechnungszeitraum 2012 möglich ist, wenn in diesem Jahr ein Wasserzähler eingebaut wird.
Außerdem möchte ich der Vollständigkeit halber darauf hinweisen, dass für die Verbrauchserfassung nur geeichte Wasserzähler verwendet werden dürfen, d.h. die Wasserzähler müssen nach 6 Jahren gewechselt oder neu geeicht werden.
-- Editiert am 06.01.2011 12:42
Antwort vom 6.1.2011 | 12:37
Das hat allerdings schon was
ist einer der Löschungsgründe......
die ein Bepelzter sich selbst schafft.
Antwort vom 6.1.2011 | 14:03
Antwort vom 6.1.2011 | 14:30
@good man: Wo ist jetzt deine Frage?
Ich weiß dass das ganze nicht leicht zu verstehen ist und ich müßte Seiten schreiben um alles zu erklären.
Da habe ich ehrlich gesagt nicht die Lust zu denn es sind jedesmal die selben Fragen wenn ich hier eine andere Frage stelle.
Letztendlich wollte ich blos eine Antwort auf meine Frage.
Antwort vom 6.1.2011 | 14:31
@good man: Ach so. Dann bin ich ja beruhigt.
Es handelt sich um eine ETW.
Antwort vom 6.1.2011 | 16:36
Antwort vom 6.1.2011 | 17:03
Rosarot1972
Beginner (105 Beiträge, 34x hilfreich)
*****Dann frage ich dich mal, warum Du dich als VM selbst nur als klein darstellst ?
Meinst Du weil Du Kleinvermieter bist ?
Das ist kein Grund !
Du bist VM und kannst hocherhobenen Hauptes den Kragen strecken.
Du bist immerhin wer und auch deine M sind neidisch auf dich.
Such dir nächstens einen für VM treffenderen Nick.****
oh je, jetzt wird es lustig...
Antwort vom 6.1.2011 | 17:12
Antwort vom 7.1.2011 | 13:31
@Talib: Also ich bin hier schon recht lange angemeldet ich war vorher im Forum Erbrecht, Strafrecht (wegen meines Bruders), Zwangsversteigerungsrecht und jetzt im Mietrecht.
Den Namen fand ich eher süß und lustig.
Aber eins stimmt, ich bin noch nicht erhobenen Hauptes, das werde ich erst noch lernen müssen.
Ich bin recht lieb und nett und will die Mieter nicht verärgern, nachher zahlen die nicht und das wäre eher unser Untergang. :-)
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