Source: http://www.studiumfori.it/visallex.php?id=2244
Timestamp: 2018-05-25 20:30:28+00:00

Document:
RUBRICA di LOCAZIONI e CONDOMINIO
07/02/2008 18:00
Processo Civile: breve disamina dei diversi riti e loro applicazione pratica - Il processo delle locazioni
di : Marisa Bonanno da : gif.vr.it
GRUPPO D’INIZIATIVA FORENSE
6 dicembre 2007 – Corte d’Assise di Verona ore 14,30
Processo Civile: breve disamina dei diversi riti
e loro applicazione pratica.
Il processo delle locazioni – Avv. Marisa Bonanno
Si intende qui offrire una panoramica delle azioni locatizie ed un breve prontuario di alcune prassi processuali ricorrenti e/o da evitare.
I procedimenti sommari per convalida
Il processo sommario locatizio, previsto fin dalla formulazione origin
aria del codice di procedura (art.657 e ss.), prevede tre azioni tipiche: licenza per finita locazione, sfratto per finita locazione e sfratto per morosità. La procedura non è utilizzabile, neppure in via di eccezione o, tantomeno, di domanda riconvenzionale per ottenere risarcimenti vari, restituzioni (es.: canoni pagati in eccedenza, indennità di avviamento, deposito cauzionale). Queste ricorrenti domande od eccezioni servono solo, in questa sede, ad incrinare la vittoria sulle spese.
L’atto introduttivo, che è una citazione a comparire a udienza fissa, produce oltre agli effetti processuali di cui discutiamo anche alcuni effetti sostanziali, come la disdetta del contratto, in mancanza di altra precedente e la tacita riconduzione del rapporto (art.657 c.p.c.).
I termini a comparire (giorni 20) non sono stati influenzati dalla riforma di quelli del rito ordinario del 2006. La L.534/1995 ha introdotto nella vocatio lo speciale avvertimento relativo alla convalida in caso di mancata comparizione e opposizione (art.660). Non sono previsti termini di costituzione per entrambe le parti, che possono costituirsi anche all’udienza. E’ chiaro peraltro che nei nostri Tribunali se l’attore non ha iscritto la causa a ruolo qualche giorno prima, questa non verrà neppure chiamata. E’ importante tenere presente che la competenza del Tribunale del luogo dove si trova il bene locato è inderogabile e può quindi essere rilevata d’ufficio anche in caso di mancata comparizione dell’intimato (art.661).
Oltre ai requisiti di forma richiesti dall’art.660, nelle fattispecie dello sfratto e della licenza per finita locazione è fondamentale, a pena di inaccoglibilità della domanda, l’indicazione espressa della data in cui si è data disdetta al contratto, impedendone il tacito rinnovo e di quella che si assume di cessazione del rapporto e con riferimento alla quale si chiede la convalida giudiziale. E’ consigliabile altresì, per i contratti rinnovatisi più volte nel tempo, 2 l’indicazione e documentazione della legittimazione attiva e passiva nel rapporto, per evitare eccezioni anche solo dilatorie. Il ricorso deve essere il più chiaro possibile anche nell’individuazione degli elementi essenziali del rapporto. Ciò anche nell’ipotesi di probabile mancata comparizione dell’intimato. Si pensi infatti che il successivo provvedimento di convalida, ove non opposto, neppure tardivamente, o impugnato, acquista efficacia di giudicato (Cass. civ., sez. III 04-02-2005, n. 2280; Cass. civ., sez. III 23-06-1999, n. 6406; Cass. civ., sez. III 01-12-1994, n. 10270). Farà quindi stato fra le parti, loro eredi ed aventi causa, data la rituale laconicità del provvedimento, il contenuto dell’intimazione da esso richiamato.
Nello sfratto per morosità è dovuta altresì l’indicazione e la documentazione precisa dei canoni e degli oneri accessori insoluti per ottenere la convalida dello sfratto, ma soprattutto per ottenere anche l’ingiunzione giudiziale di pagamento (art 634 c.p.c.). Per questi ultimi occorrerà quindi produrre fatture e ricevute di spesa, bilanci di gestione condominiale con le relative delibere di approvazione, altrimenti il Giudice non potrà concedere non tanto la convalida dello sfratto quanto l’emissione del successivo decreto ingiuntivo (su cui torneremo).
Anche le ricevute dei versamenti del tributo di registrazione annuale (mod. F23) andranno prodotti per ottenere il pagamento del 50% a carico del conduttore moroso e vi saranno comunque utili per la registrazione del decreto ingiuntivo: L’Ufficio entrate vi richiederà infatti le registrazioni delle annualità non prescritte (ultimi 5 anni).
All’udienza di comparizione occorrerà esplicitare nel caso dello sfratto per morosità la “persistenza” della medesima, indicando con precisione l’importo di eventuali canoni o acconti ricevuti. Può essere utile accorgimento propedeutico non accettare generiche promesse di pagamento e di bonifico da parte di conduttori e colleghi che non provvedano a fornire tempestivamente (e quindi almeno il giorno prima dell’udienza) la prova dell’avvenuto pagamento (es. contabile di bonifico bancario) per non ritrovarsi, all’udienza, nell’imbarazzo deontologico di non poter sapere con certezza se la controparte ha effettivamente tenuto fede all’impegno.
Nella licenza e nello sfratto per finita locazione è richiesta la proposizione espressa della domanda subordinata di “ordinanza” (e non di “convalida”) “con riserva delle eccezioni”. E’ capitato ad una mia controparte di vedersela respingere, a scioglimento della riserva assunta in udienza, per inammissibilità ed inesatta formulazione della relativa domanda (con buona pace del principio di conservazione della stessa!). Entrambi i provvedimenti non sono impugnabili, ma soggetti solo ad opposizione, salvo il caso dell’appellabilità dell’ordinanza emessa in carenza dei presupposti di legge, che assume valore di sentenza.
Detta ordinanza verrà denegata nell’ipotesi di opposizione “fondata su prova scritta”. Deve intendersi per tale ogni prova documentale, proveniente o fatta propria in qualche modo dalla parte locatrice, estranea al contratto e che dimostri ad esempio: la diversa scadenza o altra novazione del rapporto, l’avvenuto pagamento dei canoni, la carenza di legittimazione dell’intimato. Ma la prova scritta può trovare fondamento anche nello stesso contratto per il quale si è proceduto e che lo rende pertanto suscettibile di più approfondito accertamento giudiziale: si pensi ad una eccezione di incompetenza del Tribunale adito per ritenuta applicazione di altra fattispecie contrattuale, come l’affitto di fondo rustico. Potremmo infatti trovarci di fronte ad unica scrittura privata, magari di origine remota, che faccia riferimento, alla locazione di una casa di abitazione con circostante terreno coltivabile. Sarà dunque il terreno che accede all’unità abitativa come sua pertinenza oppure la casa rappresenta il classico fabbricato rurale, magari passato per legge al catasto urbano? Se il conduttore dovesse opporsi ritenendo il contratto di natura agricola e quindi soggetto alla competenza delle sezioni agrarie (artt.26 L.n.11/1961 e 47 L.203/1982) ed alla durata quindicinale prevista dalla L.203/1982, l’intimazione non potrebbe naturalmente essere convalidata ed il processo rimesso al Giudice competente.
Negli sfratti per morosità potrà avvenire invece che il conduttore compaia e sani, o prometta di sanare la sua morosità. Nel primo caso la sanatoria deve essere completa di oneri, interessi e spese, nel secondo il termine di grazia concesso dal Giudice su domanda non potrà essere superiore a 90 giorni (art.55 L.392/1978 applicabile a tutte le controversie locatizie, abitative e non). Questa sanatoria giudiziale non può essere concessa per più di tre volte (art.56 L.392/1978). Si tratta di due disposizioni processuali estranee al codice di rito e di esso integranti.
Potrà inoltre contestare l’ammontare della somma pretesa, nel qual caso il Giudice concederà un termine non superiore a 20 gg., ordinando il pagamento delle somme non contestate e convalidando successivamente lo sfratto. In tutti i casi di rigetto della domanda di convalida (anche con concessione dei provvedimenti ex art.665 e 666), il Giudice rimetterà la causa a rito ordinario locazioni, concedendo i termini per la formulazione delle prove e degli atti integrativi (art.426 c.p.c. che parla invero di passaggio dal rito ordinario al rito speciale, mentre noi siamo a transitare da un rito sommario ad uno speciale sì, ma ordinario per tutti i procedimenti locatizi, come vedremo). Si aprirà a questo punto una nuova fase del processo, regolamentata dagli artt.420 e ss. c.p.c., di cui parleremo appresso e dove le memorie integrative prendono il posto a tutti gli effetti del ricorso ex art.447 bis e della comparsa di costituzione avversa.
Fino a qualche tempo fa la conversione del rito comportava l’obbligo di integrazione del contributo unificato fino all’importo fisso di € 103,30, spettante per i proc. introdotti con ricorso ex art.447-bis, mentre ora non più.
Nell’ipotesi di avvenuta convalida e su richiesta di parte, Il Giudice dovrebbe liquidare le spese del giudizio di convalida. Non lo farà nel caso in cui si chieda anche il decreto ingiuntivo (664).
Quest’ultimo potrà essere concesso solo nel caso di convalida. Il testo va successivamente predisposto e depositato in cancelleria unitamente ad una copia (autenticata dallo stesso difensore) dell’intimazione convalidata, con nota di deposito, senza CU e senza marca e……ovviamente senza ricorso. E’ opportuno, ancora una volta, dettagliare nel corpo del decreto gli importi relativi a canoni scaduti successivamente al provvedimento di convalida ed inserire la locuzione “e da scadere”. Solo in questo caso i canoni successivi potranno infatti essere inseriti in precetto. Per le spese, fino a poco tempo fa presentavamo la tabellina di quelle per l’ingiunzione ed allegavamo una nota separata per il giudizio di convalida. Ora esiste una tabella concordata fra Tribunale e Consiglio dell’Ordine anche per queste ultime. Nel decreto andranno dettagliate separatamente le une e le altre. Il decreto è esecutivo per disposizione speciale (664). L’opposizione segue la procedura del processo monitorio e non pregiudica gli effetti sostanziali e processuali della convalida dello sfratto: risoluzione del rapporto ed esecutorietà del titolo.
Tanto l’opposizione al decreto ingiuntivo (art.664), quanto l’opposizione tardiva alla convalida (art.668) seguono il rito ordinario delle locazioni (ricorso ex art.447-bis di cui infra). La proposizione della citazione non comporta improcedibilità, applicandosi la conversione del rito. Ma attenzione ai termini: l’atto di citazione notificato andrà depositato in cancelleria (e non notificato) entro il termine di 40 gg. di cui agli artt.641 e 645, come richiamati (Cass. civ., sez. III 01-06-2000, n. 7263). Solo un cenno merita la convalida rimasta ineseguita, per gli effetti sostanziali che ne possono derivare e per ribadire l’importanza della chiara impostazione della intimazione e dalla centralità della data di scadenza da cui ero partita. Come sapete l’ordinanza di convalida contiene un termine per l’esecuzione dello sfratto (art.56 L.392/1978). Decorso tale termine senza che l’intimante abbia proceduto esecutivamente ed in presenza di altri fatti concludenti indicativi del consolidamento del rapporto, qest’ultimo deve intendersi rinnovato. Ma da quale data? Mi sono vista eccepire il rinnovo contrattuale dalla data di esecuzione. Ritengo invece che il nuovo contratto, di 4 o 6 anni debba decorrere dalla data di scadenza del rapporto indicata nell’originaria intimazione, il contenuto della quale, in forza del provvedimento di convalida, acquista efficacia di giudicato quanto alla configurazione ed alla durata del rapporto.
Non abbiamo il tempo di soffermarci sulle procedure esecutive. Ricordo solo che a seguito della sentenza di illegittimità costituzionale dell’art.7 L.431/1998 (C: Cost. 05.10.2001 n° 333) non è più causa di nullità la mancata indicazione specifica in precetto di tutti i dati di registrazione del contratto e delle dichiarazioni IRPEF e ICI e degli ultimi versamenti. E’ opportuno tuttavia 5 segnalare al cliente, fin da principio che la procedura comporterà sicuramente la regolarizzazione fiscale del rapporto.
Il processo ordinario delle locazioni.
E’ stato introdotto con la riforma del 1990 (art.70 L.n.353/1990). Prima il rito era ancora più frammentario, vigendo disposizioni processuali, peraltro molto simili, anche nella legge 392/1978, di cui ora residuano come vigenti solo gli artt.30, parte del 45, 55 e 56, già citati.
Il rito è un adattamento, o meglio, un “ammorbidimento” di quello del lavoro. Il campo di applicazione è molto vasto: vi rientrano per disposto di legge tutte le controversie in materia di locazione e di comodato di immobili urbani e quelle di affitto di aziende. La locuzione immobili urbani risulta imprecisa, ma si riferisce, per giurisprudenza ormai consolidata, a tutti gli immobili abitativi, ovunque collocati e a quelli non abitativi ove venga svolta una delle attività di cui all’art.27 L.392/1978 (che come sappiamo è ancora vigente per questi ultimi): industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico (queste ultime con alcune limitazioni su cui non posso soffermarmi). In sostanza la locuzione deve intendersi come “oggetto attuale o potenziale di disciplina urbanistica” o comunque non agricola (Trisorio Liuzzi). In quest’ambito dovrebbe rientrare anche la locazione (affitto) di bene produttivo (art. 1615 e ss. cod. civ. - es.: la cava), ma la giurisprudenza lo esclude (Cass. 16.11.2006 n.24371). Ipotesi ancora discusse sono le seguenti: l’occupazione sine titulo, che per la dottrina esorbita dal disposto di legge, mentre per la giurisprudenza vi rientra (Tribunale Bari, 15-11-2005, n. 2476, Cass. civ., sez. II 20-03-1999, n. 2603): tant’è che esiste perfino uno specifico codice per l’iscrizione a ruolo. Ma qualche Giudice, anche del nostro Tribunale ritiene trattarsi di azione di revindica (art. 948 cod. civ.). Ritengo che la linea di confine debba consistere nella causa petendi: laddove si adduca l’inesistenza dell’altrui diritto reale contrastante con il proprio, la causa dovrà configurarsi di natura petitoria ed andrà promossa con citazione, mentre laddove il rapporto dell’occupante con la cosa abbia natura strettamente personale, dovrà valere la vis actractiva del rito locazioni. A chi si occupa frequentemente di contenzioso immobiliare sarà capitato il classico caso del promittente acquirente che abbia esercitato il recesso dal contratto (solitamente per sopravvenute difficoltà economiche) ma non abbia riconsegnato l’immobile di cui aveva acquistato il possesso in virtù del contratto preliminare risolto. Il titolo della detenzione e l’eventuale causa petendi non possono ritenersi, a mio avviso, di natura reale. Altre ipotesi limite consistono nei cd contratti misti, come il contratto di albergo, di alloggio, pensione o residence, i contratti turistici. Un caso particolare me lo ha raccontato il nostro segretario del GIF, che si è visto rimettere a rito locazioni un rapporto di Business center (strutture che erogano 6 servizi temporanei di ufficio arredato con servizi di segretariato. Il termine è anche noto come Ufficio Residence, Ufficio Arredato a Tempo, Ufficio a Noleggio). Ritengo che debba valutarsi la preminenza dell’interesse finalistico delle parti (causa contrattuale): laddove il “godimento” (art.1571 cod. civ.) dell’immobile (urbano) prevalga sugli altri servizi concessi dovrà applicarsi il rito locazioni, mentre laddove la consegna delle chiavi rappresenti un servizio accessorio e/o minoritario nel negozio, non direttamente proporzionale peraltro al corrispettivo convenuto, si tratterà di rapporto soggetto al rito ordinario civile.
Nell’ambito che abbiamo individuato, devono ritenersi certamente rientranti nella fattispecie processuale all’oggetto tutte le cause relative alla risoluzione, recesso, declaratoria di nullità del rapporto, risarcimento danni anche per ritardato rilascio e comunque dopo di esso, restituzioni ed eccedenze varie. Vi rientra sicuramente ogni controversia inerente l’indennità di avviamento commerciale per le locazioni non abitative che comportino contatto diretto con il pubblico (art.34-35 L.392/1978), dove è importante sapere che la mancata offerta di detta indennità alla scadenza del rapporto preclude non solo il rilascio dell’immobile, ma perfino il diritto al risarcimento del maggiore danno per ritardato rilascio (Cass. civ., sez. III 27-09-2004, n. 19322, Cass. civ., sez. Unite 15-11-2000, n. 1177). Vi rientra certamente anche l’accertamento e condanna di canoni e altri corrispettivi della locazione non assolti, purchè non richiesti già con l’azione sommaria (art.669), oltre che, come già detto, l’opposizione a decreto ingiuntivo per corrispettivi locatizi e l’opposizione tardiva alla convalida. Anche l’appello dovrà seguire il rito locatizio. La proposizione con citazione non comporta inammissibilità ma solo l’obbligo di mutamento del rito, se la citazione è stata depositata (e non solo notificata) entro il termine di impugnativa. Anche la trattazione successiva secondo il rito ordinario e non con quello locatizio comporta una semplice irregolarità (per tutte: Cass. 18.4.2006 n.8947). Le opposizioni all’esecuzione ed agli atti esecutivi sono svincolate dal rito locatizio.
Per quanto riguarda lo svolgimento del processo dicevo che il rito lavoro risulta un po’ “addomesticato” in quanto di fatto, raramente nel processo del lavoro, nonostante la previsione di legge, ci è consentito di verbalizzare deduzioni e di depositare memorie illustrative autorizzate, che sono invece prassi consolidata nelle locazioni. Il rito rimane comunque più rigido di quello ordinario per la presenza delle preclusioni introduttive anche sui mezzi istruttori e per la più breve durata del processo per mancanza di udienze intermedie. Si consideri peraltro che la maggior parte dei processi locatizi sono o divengono documentali.
La giurisprudenza di merito è piuttosto “larga di manica” sull’ammissibilità, in sede di integrazione dell’azione promossa con procedimento sommario e rimessa a rito ordinario locatizio, di ogni domanda attorea e riconvenzionale comunque connessa con l’accertamento della risoluzione di quello specifico contratto.
Il sistema delle preclusioni rende comunque consigliabile, quando si agisce per l’accertamento della risoluzione di un rapporto locatizio, soprattutto se prorogato ex lege, la richiesta di condanna al rilascio per una precisa data o per quella diversa risultante all’esito dell’istruttoria giudiziale e/o ritenuta di giustizia. Mi è capitato che dopo un processo relativamente lungo in cui l’attore non aveva tenuto in debito conto gli effetti degli artt. 2 e 14 della sopravvenuta L.431/1998 il Tribunale, nell’accogliere l’eccezione dei resistenti, ha potuto giustamente accertare in sentenza l’effettiva data di scadenza del rapporto, successiva di due anni a quella indicata in ricorso, ma non condannare il resistente al rilascio, per mancanza della domanda subordinata. Per prassi processuale è facoltà per il ricorrente che abbia visto proporre domanda riconvenzionale, con conseguente spostamento dell’udienza, di depositare a sua volta una memoria difensiva, 10 giorni prima della seconda udienza, in cui può formulare prove dipendenti dalle domande riconvenzionali ed anche proporre la cd riconventio riconventionis. Non si applicano le disposizioni del rito lavoro sull’ammissione dei mezzi di prova d’ufficio (art.421 commi 2-3-4). La sentenza viene pubblicata in udienza e spesso letta integralmente. Non si applicano le disposizioni processuali relative all’esecutorietà della sentenza del Giudice del lavoro (art.431 c.p.c.) e le altre disposizioni non compatibili.
Un processo insomma un po’ ibrido, ma nel complesso razionale, funzionale e, mediamente, di rapida soluzione.
Avv. Marisa Bonanno
(file .pdf scaricabile in alto)

References: Cass. 
 Cass. 
 art.665
 art.447
 art.447
 art.447
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza