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Silvana Rosa Fontana
2 Page 1 of 1 22/07/2010
3 COMUNE DI FERRARA CAPITOLO 2 INDIVIDUAZIONE DELLE ZONE A E SOTTOZONE ART. 27 Zone A 1 Le zone A sono costituite dagli insediamenti storici urbani e dalle strutture insediative storiche non urbane di cui all art. 16 delle presenti norme. 2 Gli insediamenti storici urbani individuati sono: - il centro storico di Ferrara, costituito dalle aree interne alla cinta muraria e dalle aree immediatamente circostanti, nonché dall'isolato di S. Giorgio; - il centro storico di Francolino 3 Gli insediamenti storici urbani di cui al comma precedente sono descritti attraverso i seguenti elaborati: Tav. 3/1 Centro Storico di Ferrara Analisi storica del tessuto urbano Tav. 3/2 Centro Storico di Ferrara Analisi tipologica degli edifici. Tav. 3/3 Centro Storico di Ferrara Categorie d'intervento. Tav. 3/4 Centro Storico di Ferrara Piano dei servizi Tav. 3/5 Centro Storico di Ferrara Individuazione degli ambiti storico - morfologici Tav. 3a/1 Centro Storico di Francolino Analisi storica del tessuto urbano Tav. 3a/2 Centro Storico di Francolino Categorie d'intervento da Tav. 3b/1 a 3b/26 Centro Storico di Ferrara Schede d ambito 4 All'interno delle zona A vengono individuate le seguenti sottozone: A1 Ambiti urbani costituiti dal tessuto insediativo storico ed in cui la tipologia edilizia ha prevalentemente conservato la propria integrità e coerenza con il tessuto. A1/1 nel centro storico di Ferrara A1/2 nel centro storico di Francolino A2 Ambiti del centro storico di Ferrara costituiti dal tessuto insediativo pianificato tra le due guerre ed in cui la tipologia edilizia è solo in parte congruente con il tessuto stesso. 44
4 PIANO REGOLATORE GENERALE - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE A3 A4 A5 Ambiti urbani costituiti dal tessuto insediativo di recente formazione ed in cui non esiste alcun legame fra il tessuto stesso e la tipologia edilizia. Ambiti esterni alla cinta muraria interessati prevalentemente da insediamenti produttivi che hanno subito processi di degrado, dismissione o riuso improprio. In tali ambiti il tessuto insediativo è privo di elementi caratterizzanti e dovrà pertanto essere sostituito. Insediamenti sparsi costituiti prevalentemente da ville con relative pertinenze. In tali ambiti si ritiene determinante il recupero dell'integrità dell'insediamento comprendente gli edifici ed il parco. ART. 28 Modalità di attuazione degli interventi in zona A 1 Gli interventi in zona A si attuano per unità minima di intervento mediante piano particolareggiato pubblico o privato, piano di recupero pubblico o privato, concessione edilizia diretta, secondo quanto indicato in cartografia o previsto dalle presenti norme. 2 Nel caso di intervento edilizio diretto, per unità minima di intervento si intende la singola unità edilizio - immobiliare, risultante da una o più unità catastali e costituente storicamente o attualmente un unità tipologica e funzionale per presenza di parti e servizi d uso comuni, quali ingresso, atrio, scale, giardino, area cortiliva e altri elementi. 3 Per tutti gli interventi eccedenti la manutenzione straordinaria degli edifici è obbligatorio fare riferimento all unità minima di intervento. 4 Se l intervento edilizio diretto non interessa l intera unità minima, sia perché le opere per le quali si richiede concessione non sono necessarie su tutto l organismo, sia perché l unità risulta catastalmente frazionata, l intervento potrà essere comunque autorizzato a condizione che sia congruente con il recupero ipotizzabile dell intera unità. Tale congruenza deve essere comprovata sulla base di un idonea documentazione estesa a tutta l unità minima di intervento per gli edifici di categoria restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione. 5 Nel caso di strumento urbanistico preventivo, l unità minima di intervento é l intero comparto oggetto dello strumento stesso, secondo quanto previsto per le varie sottozone. 6 Gli edifici sono soggetti a specifica categoria di intervento secondo quanto previsto alle tavv. 3/3 e 3a/n. 45
5 COMUNE DI FERRARA 7 Fatte salve eventuali prescrizioni specifiche per ambito, nonché le indicazioni della tav. 3/4 e delle schede 3/b, nelle diverse sottozone sono ammessi i seguenti usi, purché compatibili con la categoria d'intervento attribuita agli edifici, ai sensi del comma precedente: Sottozona A1 U1 Abitazioni U2.1 Attività ricettive di tipo alberghiero ed extra alberghiero. U3.1 Attività commerciali ad dettaglio esercizi di vicinato U3.2 Pubblici esercizi U3.3 Usi vari di tipo diffusivo. È richiesto il solo requisito della Su massima pari a 200 mq per ogni unità d uso U3.4.1 Attività commerciali al dettaglio mediopiccole strutture di vendita purché non superiori a mq 400 di Su U3.6 Direzionale, complessi terziari. Nel caso, in cui tali insediamenti avvengano attraverso un cambio d uso con aumento di carico urbanistico potranno essere ammessi solamente nell'ambito di strumenti urbanistici preventivi in cui almeno il 50% della Su di progetto sia destinata a residenza (U1) ed in cui sia previsto il reperimento di almeno il 50% dello standard di parcheggio privato di tutte le attività insediate. Non sono soggette a tali prescrizioni le attività pubbliche come definite all art. 35, 2 comma. U3.9 Attività culturali di ritrovo e spettacolo U3.10 Servizi sociali di quartiere U3.11 Scuole superiori U3.12 Università U3.13 Attrezzature per lo sport U3.14 Attrezzature sociosanitarie Sottozone A2/A3 U1 Abitazioni U2.1 Attività ricettive di tipo alberghiero ed extra alberghiero U3.1 Attività commerciali al dettaglio esercizi di vicinato U3.2 Pubblici esercizi U3.3 Usi vari di tipo diffusivo 46
6 PIANO REGOLATORE GENERALE - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE U3.4.1 Attività commerciali al dettaglio mediopiccole strutture di vendita purché siano reperiti integralmente gli standard pubblici e privati se insediate mediante cambio d uso o ricostruzione. Gli standard pubblici possono essere localizzati anche al di fuori dell area d intervento purché nell ambito della stessa sottozona. U3.6 Direzionale, complessi terziari, purché siano reperiti integralmente gli standard pubblici e privati se insediate mediante cambio d uso o ricostruzione. Gli standard pubblici possono essere localizzati anche al di fuori dell area d intervento purché nell ambito della stessa sottozona. Non sono soggette a tali prescrizioni le attività pubbliche come definite all art comma. U3.7 Artigianato di servizio U3.9 Attività culturali di ritrovo e spettacolo U3.10 Servizi sociali di quartiere U3.11 Scuole superiori U3.12 Università U3.13 Attrezzature per lo sport U3.14 Attrezzature sociosanitarie U6.1 Attrezzature tecnologiche compatibili con la residenza. U6.6 Parcheggi attrezzati Sottozone A4 U1 Abitazioni U2.1 Attività ricettive di tipo alberghiero ed extra alberghiero U3.1 Attività commerciali al dettaglio esercizi di vicinato U3.2 Pubblici esercizi U3.3 Usi vari di tipo diffusivo U3.4.1 Attività commerciali al dettaglio mediopiccole strutture di vendita U3.5 Commercio all'ingrosso e magazzini U3.6 Direzionale, complessi terziari U3.7 Artigianato di servizio U3.8 Stazioni di servizio e distribuzione carburanti U3.9 Attività culturali di ritrovo e spettacolo U3.10 Servizi sociali di quartiere U3.11 Scuole superiori U3.12 Università 47
7 COMUNE DI FERRARA U3.13 Attrezzature per lo sport U3.14 Attrezzature sociosanitarie U6.1 Attrezzature tecnologiche compatibili con la residenza. U6.4 Attrezzature ferroviarie U6.5 Aree di servizio alla navigazione U6.6 Parcheggi attrezzati Sottozona A5 U1 Abitazioni U2.1 Attività ricettive di tipo alberghiero ed extra alberghiero U3.1 Attività commerciali al dettaglio esercizi di vicinato U3.2 Pubblici esercizi U3.3 Usi vari di tipo diffusivo U3.9 Attività culturali di ritrovo e spettacolo U3.10 Servizi sociali di quartiere U3.11 Scuole superiori U3.12 Università U3.13 Attrezzature per lo sport U3.14 Attrezzature sociosanitarie U5.3 Annessi rustici 9 8 Le attività esistenti in contrasto con quanto previsto nel presente articolo potranno essere mantenute ed adeguate mediante interventi edilizi che rientrino nella manutenzione ordinaria e straordinaria. 9 Eventuali ampliamenti di attrezzature aventi destinazione U3.6 esistenti, dovranno, per la parte in ampliamento, rispettare le prescrizioni di cui al presente articolo 10 Gli interventi di cui all art. 9 della legge 122/89 sono attuabili se ed in quanto compatibili con le categorie di intervento indicate in cartografia. 11 Le destinazioni fissate nel piano dei servizi ( Tav. 3.4) non possono essere inferiori: - alla consistenza in termini di Su del servizio esistente alla data di adozione delle presenti norme - al 50% dell Su complessiva dell immobile per i nuovi servizi. 9 comma modificato in sede di Conferenza provinciale di servizi sul commercio del 19/06/00 48
8 PIANO REGOLATORE GENERALE - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE 12 La cartografia di P.R.G. (tavv. 3.3 e 3.4) individua 45 aree soggette a Progetti Unitari (P.U.). I Progetti Unitari sono suddivisi in 26 schede (3b.n) ricadenti in sottozona A1 e in sottozona A4 con l eccezione del P.U. di S. Giorgio che ricade in sottozone A1 e A3. In ogni scheda progetto é indicato il tipo di intervento, una relazione illustrativa, le destinazioni d uso possibili, nonché eventuali elementi progettuali non modificabili in sede di strumento attuativo. Per le aree soggette a ristrutturazione urbanistica le schede riportano anche alcuni dati tecnici relativi alle volumetrie massime consentite ed agli standard. ART Sottozone A1 1 Gli interventi ammessi in sottozona A1 si attuano mediante concessione edilizia diretta, salvo diversa indicazione cartografica o prescrizione delle schede d ambito,. 2 Per ogni intervento edilizio diretto la richiesta di certificato d uso, così come definito dal regolamento edilizio, dovrà essere corredata da una relazione da cui sia possibile desumere: a) - l'evoluzione storica nella costituzione della unità edilizia. A tal fine si farà riferimento alla documentazione storica disponibile o, in mancanza, ad ipotesi tecniche suffragate da elementi riscontrabili in unità edilizie analoghe; b) - la definizione tipologica della unità edilizia. A tal fine si farà riferimento alla tav. 3.2, nonché a particolari situazioni anomale o derivanti da modificazioni delle classi tipologiche individuate. c) - lo stato di conservazione dell'edificio. A tal fine sarà descritto lo stato delle singole strutture (murature portanti, solai, coperture, ecc.), e delle finiture anche mediante il supporto di una dettagliata documentazione fotografica 3 Per gli interventi sulle unità edilizie, individuate sulle tavv. 3.3 e 3a.2, soggette alla categoria di intervento restauro e risanamento conservativo sottocategorie A, B e relativo ripristino tipologico di cui all art. 49, qualora non vi fosse corrispondenza tra le indicazioni cartografiche e le risultanze della relazione, gli uffici comunali preposti, su conforme parere della Commissione Edilizia, in sede di rilascio del certificato d uso attribuiranno la sottocategoria corrispondente (tipo A, tipo B, ripristino tipologico) come definita all art. 49 nonché la classificazione o sottoclassificazione tipologica con riferimento alla tav
9 COMUNE DI FERRARA 4 Per le unità edilizie, individuate sulle tavv. 3.3 e 3a.2, soggette alla categoria di intervento ristrutturazione edilizia, sottocategorie ristrutturazione parziale, ristrutturazione totale, ripristino edilizio, si opererà analogamente a quanto previsto al punto precedente, attestando la conformità tra i dati della relazione e quelli di Piano e rilasciando il relativo certificato d uso, ovvero attribuendo in sede di rilascio del certificato d uso, su conforme parere della Commissione Edilizia, la sottocategoria adeguata (ristrutturazione parziale, ristrutturazione totale, ripristino edilizio), come definite all art. 49, e la classificazione tipologica. 5 Qualora dagli elementi raccolti attraverso la relazione di cui al precedente comma 2 emerga una palese incongruenza tra la situazione di fatto e la categoria attribuita, è possibile attribuire la corretta categoria d'intervento mediante variante al P.R.G. da approvarsi ai sensi dell art. 15, 4 comma della Legge Regionale 47/78 e successive modificazioni. 6 In tutti gli edifici residenziali soggetti a ristrutturazione totale è ammesso l adeguamento funzionale, come definito all art. 49 punto 9, purché non comporti aumento della superficie coperta esistente alla data di adozione delle presenti norme e non arrechi danno ad eventuali elementi di pregio di edifici confinanti. ART Sottozone A2 1 Nella sottozona A2, salvo specifiche indicazioni cartografiche, gli interventi ammessi si attuano mediante concessione edilizia diretta. 2 In tali zone, fermo restando quanto previsto dal Regolamento Edilizio, la procedura di cui al comma 2 del precedente articolo 28.1 è facoltativa. Qualora tale procedura venga adottata, entrano in vigore tutte le prescrizioni e si producono gli effetti di cui ai successivi commi dello stesso articolo Valgono le prescrizioni di cui al 6 comma del precedente articolo ART Sottozone A3 1 Nelle sottozone A3 si applicano le norme procedurali previste al precedente art per le sottozone A2. ART Sottozone A4 50
10 PIANO REGOLATORE GENERALE - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE 1 Salvo diverse indicazioni specifiche per particolari ambiti o edifici, nelle sottozone A4 si interviene mediante strumento urbanistico preventivo: P.P. di iniziativa pubblica o privata, Piano di Recupero di iniziativa pubblica o privata, nel rispetto delle categorie di intervento e delle indicazioni cartografiche e normative stabilite per ogni ambito di intervento. 2 Lo strumento urbanistico preventivo dovrà essere esteso all'intero ambito perimetrato in cartografia ed individuato mediante numero, ovvero all'intero subambito individuato mediante numero e lettera 3 Nei casi di cui al precedente 2 comma del presente articolo, ferme restando le categorie di intervento indicate in cartografia saranno ammessi tutti gli interventi sull'esistente compresa la ristrutturazione urbanistica secondo le indicazioni e le quantità fissate in cartografia e con If non superiore a 4 mc/mq. Ai fini del conteggio la Sf non potrà essere superiore al 75 % della St; fermo restando l IF di 4 mc/mq, detta percentuale può essere aumentata qualora i soggetti attuatori propongano la localizzazione delle quote di standard richieste, da cedere all Amministrazione Comunale, all interno delle aree di espansione site ad est del centro urbano ( bastioni ), di cui alle schede n. 2B/39; 2B/41; 2B/42; 10 3bis Le aree di proprietà comunale site all interno delle zone A4 verranno prioritariamente permutate, previa valutazione, con aree localizzate all interno dei comparti di espansione di cui alle schede 2B/39, 2B/41, 2B/42 o con aree G localizzate in prossimità delle mura ad Est, ovvero alienate, a valore di mercato, a soggetti che possano localizzare i relativi standard, da cedere al Comune, all interno dei comparti di cui alle schede 2B/39,2B/41,2B/42; 11 4 Qualora lo strumento urbanistico non interessi l'intero ambito o subambito come precisato al 2 comma, l'unità minima dovrà comunque essere estesa almeno ad un intera proprietà. In tal caso saranno consentiti tutti gli interventi sull'esistente ad esclusione della ristrutturazione urbanistica. 5 Nei casi di cui al comma precedente sarà ammessa la ristrutturazione fondiaria mantenendo l If esistente sull area di proprietà anche se superiore a 4 mc/mq, con che, attraverso lo strumento urbanistico o la scheda d ambito, venga dimostrato che l If dell intero ambito perimetrato in cartografia, calcolato come al 3 comma, non superi l If massimo di 4 mc/mq. Ove ciò non fosse possibile ogni singolo intervento non potrà comunque superare i 4 mc/mq. I distacchi dei confini e le distanze tra edifici dovranno rispettare l art. 45 punto comma integrato con delibera Consiglio Comunale n del 29/11/ comma inserito con delibera Consiglio Comunale n del 29/11/
11 COMUNE DI FERRARA 6 Lo strumento urbanistico preventivo dovrà prevedere la dotazione di standard di cui all art. 24 in rapporto agli usi di progetto 7 In rapporto ai tipi di intervento previsti ed alla situazione contestuale, l Amministrazione Comunale può concedere l'applicazione dell art. 6 (monetizzazione) purché sia garantita la dotazione di standard fissata dalle schede progetto o in assenza di questa, la quota minima di parcheggio pubblico pari a 3 mq ogni 30 mq di Su da cedere o asservire ad uso pubblico. 8 In assenza di strumento urbanistico preventivo sono consentiti gli interventi sui singoli edifici esistenti a cui siano attribuite categorie d'intervento specifiche in cartografia. 9 Per gli edifici a cui non sia attribuita alcuna categoria d'intervento specifica, sono consentiti solo gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. 10 Saranno consentiti interventi di risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia sugli edifici esistenti di cui al comma precedente, anche in assenza di strumento urbanistico preventivo, solo se finalizzati al mantenimento o alla realizzazione della destinazione d'uso residenziale (uso U1 art 24) ovvero di destinazioni di pubblica utilità, come definita all art. 41 delle presenti norme. 11 Gli interventi dovranno in ogni caso mirare alla creazione del maggior spazio aperto possibile tra il Po di Volano e le mura ancora esistenti. ART Sottozona A5 1 Salvo specifica indicazione per singoli ambiti, gli interventi nelle sottozone A5 si attuano mediante concessione edilizia diretta nel rispetto delle categorie d'intervento previste in cartografia. 2 L'unità minima di intervento a cui estendere il progetto è l'intera sottozona come perimetrata in cartografia 3 Nell'ambito del progetto unitario dovrà essere previsto il recupero o ripristino delle aree scoperte storicamente pertinenziali agli edifici, così come perimetrate in cartografia 4 Qualora non si verifichino le condizioni di cui al 2 comma e non vengano rispettate le prescrizioni di cui al 3 comma del presente articolo, saranno consentiti sugli edifici esistenti gli interventi di cui ai commi 9 e 10 del precedente articolo 28.4 In tal caso si dovrà comunque prevedere il ripristino della porzione di area scoperta pertinenziale di proprietà. 52
12 PIANO REGOLATORE GENERALE - NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE 5 Gli interventi in sottozona A5 si attuano mediante le procedure e con gli effetti di cui all art Qualora dalla documentazione storica risulti difformità tra la perimetrazione cartografica delle sottozone ed il sedime storico del parco la prescrizione di cui documentata. al 3 comma è riferita all estensione storicamente 6 La eventuale realizzazione di autorimesse, secondo quanto previsto all art. 7.1, 4 comma potrà avvenire esclusivamente su aree marginali del parco e non dovrà comunque comportare l abbattimento di piante di pregio e/o la compromissione di aree verdi. Dovranno essere seguiti i criteri costruttivi dell art. 51 del R.E Relativamente agli annessi rustici, si applicano altresì le prescrizioni di cui al precedente art Comma modificato con Delibera del Consiglio Comunale 57295/04 del 25/05/ Comma modificato con Delibera del Consiglio Comunale 57295/04 del 25/05/
15 Comune di Ferrara - Cartografie PSC Legenda

References: ART. 27
 art. 16
 ART. 28
 art. 35
 articolo 10
 art. 9
 art. 49
 art. 49
 art. 49
 art. 15
 art. 49
 articolo 28
 art. 45
 art. 24
 art. 6
 art. 41
 articolo 28
 art. 7
 art. 51