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Timestamp: 2018-05-24 23:36:19+00:00

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Der BGH gibt seine bisherige Rechtsprechung in Bezug auf die Anforderungen an eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen auf.
Bislang hat es für die Anpassung von Vorauszahlungen nach § 560 ABs. 4 BGB genügt, wenn der Vermieter eine formal ordnungsgemäße Abrechnung vorlegt. Nunmehr wird auch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung zwingend verlangt.
In den grundlegenden Verfahren (BGH vom 15.05.2012, VIII ZR 245/11) hatte der Kläger als Vermieter die Betriebskosten entsprechend der Abrechnung für das Jahr 2004 erhöht und auch in den Folgejahren entsprechend den jeweiligen Abrechnungsergebnissen angepasst. Diese Abrechnungen waren formal einwandfrei, wiesen aber inhaltliche Fehler zum Nachteil der Mieter auf, die von den Beklagten beanstandet worden waren. Der Kläger kündigte daraufhin wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen des Vermieters sind in den Vorinstanzen abgewiesen worden.
Der Senat wies die Revision nunmehr zurück, da eine Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. An der alten Rechtsprechung, wonach eine formal richtige Abrechnung genügt, hält der Senat nicht mehr fest, denn mit dieser Sichtweise würde der mit den Vorauszahlungen verfolgte Zweck einer möglichst realistischen Berechnung des tatsächlich zu erwartenden Verbrauchs unterlaufen. Vielmehr eröffne eine solche nur auf Formalien fokussierte Berechnung dem Vermieter die Möglichkeit, aufgrund eines von ihm zu vertretenden Fehlers Vorauszahlungen zu erhalten, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Dass eine Vertragspartei aus der Verletzung ihrer Vertragspflichten (hier die korrekte Abrechnung) noch Vorteile ziehe, sei nicht hinnehmbar. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.
Das Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB (Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung) wird in der Praxis von vielen Vermietern vernachlässigt. In der Folge führt dies dazu, dass der Vermieter berechtigt geforderte Nachzahlungen mühsam eintreiben muss, was gerade bei größeren Immobilien die Rücklagen erheblich belastet.
Letztlich stellt das BGH-Urteil nur klar, was selbstverständlich sein sollte, nämlich eine gewissenhafte und seriöse Abrechnung. Der Umstand, dass behauptete inhaltliche Fehler künftig auf den ersten Blick eine Erhöhung der Vorauszahlungen verhindern, dürfte von geringerer praktischer Bedeutung sein. Auch der Mieter trägt das Risiko einer Fehleinschätzung jedenfalls dann, wenn er die Richtigkeit einer Betriebskosten-Abrechnung ohne sachlichen Grund bezweifelt und sodann die vom Vermieter geforderten erhöhten Vorauszahlungen nicht leistet. Neben dem Prozesskostenrisiko trägt der zahlungsunwillige Mieter in solchen Fällen auch etwaige Verzugszinsen (die von keiner Rechtsschutzversicherung erfasst werden und den Mieter direkt betreffen) und riskiert in offensichtlichen Missbrauchsfällen sogar eine fristlose Kündigung durch den Vermieter.
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References: BGH 
 BGH 
 § 560
 § 560
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 BGH