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BOE.es - Documento BOE-A-2015-10266
Documento BOE-A-2015-10266
«BOE» núm. 229, de 24 de septiembre de 2015, páginas 85842 a 85849 (8 págs.)
BOE-A-2015-10266
El día 24 de abril de 2015, don Jesús María Rodríguez Vázquez, notario autorizante de la escritura, interpuso recurso contra la calificación en el que, en síntesis alega, lo siguiente: «(…) Una de las formas de configurar las plazas de garajes y trasteros lo es como cuotas indivisas del local en que se ubican atribuyendo a cada una de ellas/ellos un uso exclusivo de una o más plazas y trasteros, configuración que es distinta en su esencia a aquella en la cual todas y cada una de las plazas de garaje/trasteros son elementos privativos independientes dentro del régimen de la propiedad horizontal sobre todo el edificio. En aquella configuración, el local en el cual están ubicadas/os es una finca independiente dentro del régimen de propiedad horizontal, como tal es un elemento privativo, con todos los requisitos que estos deben reunir para esta configuración, entre ellos salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública (art. 396 C.c. y 3 y siguientes de la Ley Propiedad Horizontal). Con estas características aparece descrito en el título constitutivo en el cual se indican, además, la descripción de los elementos comunes constando inscrito como finca independiente de acuerdo con lo dispuesto en el artículo. 8, 5.º, L. H. En los Estatutos de Propiedad horizontal que figuran incorporados al título constitutivo de ésta, y de la cual el local independiente en el que se ubican las plazas de garaje y trasteros forma parte, se indica en la regla cuarta lo siguiente: “Cuarta.–El local de sótano y bajo-semisótano (este último local número dos de la División Horizontal) podrán ser vendidos por cuotas indivisas con atribución del uso y disfrute exclusivo de plazas de garaje y trasteros. Constituyéndose al efecto en cada una de tales locales una comunidad especial que excluye la acción de división y el derecho de retracto”. Existe una legitimación vía estatutos para la atribución del uso y disfrute sin ningún tipo de condicionamientos. En la escritura calificada, se transmiten sendas cuotas de propiedad: una para la plaza de garaje y otra para el trastero, ambas con un mismo denominador común. La diferenciación de cuotas obedece, primero a su configuración física, dado que uno es un espacio abierto y otro cerrado, colindante éste último con otras plazas de garaje con la posibilidad de poder ser usado y aprovechado por los titulares de cualquiera de ellas, a su situación, a su diferente naturaleza y en definitiva a la facultad que tiene el propietario para, respetando las licencias, autorizaciones y limitaciones urbanísticas configurar el aprovechamiento en función de las posibilidades del local. En base a ello, puede establecer cuotas separadas para las plazas y trasteros, fijar su perímetro, establecer sus accesos, etc. Y esta configuración, no puede llevar a la conclusión de que estamos ante una subespecie de propiedad horizontal considerando a cada uno de esos espacios como un elemento privativo con todas las características de éstos, pues no tienen salida a un elemento común del edificio ni a la vía pública, dado que este acceso es del local independiente del cual forman parte, tampoco número correlativo en los términos del artículo 5 L.P.H., ni cuota en el valor del inmueble, al menos directamente(art. 5 L.P.H.), ni cada propietario puede ejercitar su derecho de voto individual e independientemente de los demás propietarios, ya que entre todos tienen que designar un representante para que les asista y vote (art. 15 LPH), etc. Lo que en la escritura se transmite, es una cuota en propiedad para la plaza y otra para el trastero, y la apertura de folio que el art. 68 R.H. establece “inscripción de transmisión de una cuota indivisa...” tiene por objeto la citada cuota, no la plaza o el trastero en sí, sin perjuicio de que, con arreglo al art. 53, b, RD 1993/1997 de 4 de julio se incluyan en el título las circunstancias que establece: “descripción pormenorizada de la misma con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil así como la descripción correspondiente a los elementos comunes”. No puede pretenderse que como consecuencia de la descripción pormenorizada se transforme la naturaleza de la cuota indivisa transmitida y que ese espacio que se describe sobre el cual se proyecta el uso y disfrute, alcance la naturaleza de elemento privativo teniendo que reunir las características propias de éstos, pues esa descripción no es más que la concreción física de una zona determinada del local en condominio sobre la cual se concreta el uso y disfrute del condueño. La apertura de folio independiente que para cada cuota permite el art. 68 RH, facultativa para el Sr. Registrador, no pasa de ser un método mecánico de funcionamiento interno del Registro sin efecto sustantivo alguno (Resolución 22/07/2009) La finca principal y elemento privativo es el local garaje en su conjunto, que es el que tiene salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública y las fincas especiales las cuotas indivisas transmitidas. Así constan ya inscritas en el mismo registro las cuotas transmitidas hasta la fecha tanto de garajes como de trasteros. De haberse pretendido configurar las plazas y trasteros como elementos independientes dentro de la propiedad horizontal, hubiera optado por la misma en el título constitutivo. Además, en la escritura cuya calificación se impugna, se establece a continuación de la descripción del trastero que “Tiene su acceso por la plaza de garaje número cuarenta y uno, antes descrita”, cuyas cuotas correspondientes son también adquiridas por el mismo titular, quien, como dueño de todas las participaciones indivisas que confieren el uso y disfrute de ambos, determina por donde y como acceder al correspondiente trastero. La interpretación que efectúa el Sr. Registrador equiparando este tipo de comunidad así constituida sobre garajes y trasteros al tipo de la propiedad horizontal conduce a una situación compleja: a) Cierra el registro para la inscripción aún sumando la cuota de garaje y trastero pues siempre resultará que la descripción pormenorizada de cada uno de esos espacios sobre los cuales se proyecta el aprovechamiento es idéntica a la que se efectúa de modo separado y ninguno de ellos tiene salida a un elemento común del edificio o vía pública. b) Conduce a una modificación en el modo de organizar las plazas de garajes y trasteros, modificación que se complica al estar inscritas cuotas indivisas en forma similar a la de la escritura calificada, cuyos asientos están bajo la salvaguarda de los tribunales desplegando todos sus efectos, para transformarla en el otro tipo citado al comienzo en el cual las plazas y trasteros son elementos privativos dentro del régimen de propiedad horizontal, previas las modificaciones estructurales correspondientes y con los requisitos necesarios para la modificación del título constitutivo».
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa en la que concurren las circunstancias siguientes: unos de los bienes que son objeto de la compraventa, son dos participaciones indivisas de local en sótano, que dan una de ellas derecho al uso y aprovechamiento de una plaza de aparcamiento y la otra a trastero; la plaza de aparcamiento tiene acceso a los viales de acceso pero la participación que da derecho al uso del trastero, en la descripción individualizada del mismo, sólo tiene acceso a través de la plaza de garaje.
2. La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de diciembre de 1990 establece que «sin lugar a duda se componen de dos elementos perfectamente delimitados sobre el terreno (...), susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente, y que como tal se asignan, con la correspondiente titularidad dominical a los respectivos dueños, que por tanto son propietarios, y, por otra parte, para que su uso sea racional y adecuado, la existencia de una serie de los clásicos elementos comunes (...)». En consecuencia, el Tribunal Supremo establece que los espacios de uso exclusivo han de ser susceptibles de aprovechamiento separado e independiente, con los elementos comunes del local para un uso racional y adecuado de las plazas de garaje y trasteros.
3. Por otra parte, la Sentencia de 10 de enero de 2008 establece que: «La cuota, como ya se dice en la sentencia de 16 de Mayo de 2006, es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio para aparcamiento y el objeto de la compraventa es, en realidad, la plaza o espacio que puede estar asignado en un puesto concreto o intercambiable, pero que en todo caso ha de ser el necesario para el aparcamiento y maniobrabilidad de un vehículo... es esencial la adecuación de las plazas de garaje respecto del fin que les es propio y para el que se adquirieron, lo que comprende tanto las dimensiones necesarias para hacerlas aptas de albergue de automóviles de uso ordinario, como los elementos superficiales accesorios que permitan las maniobras adecuadas y suficientes de los mismos dentro de los locales, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y a la plena utilidad del comprador para permitir el uso normal de las plazas adjudicadas… La venta de cuotas con indicación de que dan derecho a plazas de aparcamiento ha de ser valorada, en función de lo que parece ser la “intención común”, los actos coetáneos y posteriores de las partes, y de modo acorde con los usos del tráfico como una venta de plazas de garaje, en la que la indicación de la cuota constituye un elemento para fijar no la medida del uso, que viene determinada por el número de plazas o de vehículos, y es independiente pero solidaria en cuanto a los elementos forzosamente comunes (rodamiento, acceso) sino la participación o concreción en la organización en los poderes de disposición y administración y en los gastos».
4. Este Centro Directivo, en Resolución de 14 de febrero de 2013 también ha recogido esta cuestión: «Dispone el artículo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, aprobado por Real Decreto 1097/1997, de 4 de julio, que “cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes”. Este precepto lógicamente no es aplicable a supuestos anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto, siempre que no se pretenda la atribución de uso regulada en el precepto, esto es, si la inscripción queda limitada a la cuota indivisa. Tampoco será aplicable a aquellos casos, aún posteriores a su entrada en vigor, en que las participaciones indivisas de la finca destinada a garaje se hayan transmitido sin atribución del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, como había sucedido con anterioridad en el caso del local a que se refiere la venta objeto del presente recurso. Pero si se quiere modalizar la comunidad existente sobre el garaje, pasando de una comunidad ordinaria (artículos 392 y siguientes del Código Civil) a una comunidad especial con asignación de uso de plazas determinadas, con descripción singular de las mismas, deberán prestar su consentimiento a ello todos los copropietarios, dado el carácter de acto de alteración de la comunidad que comporta (artículo 397 del Código Civil). En este sentido, este Centro Directivo ha señalado reiteradamente que la fijación de determinadas cuotas indivisas, como consecuencia de la pretendida división de un local-garaje que forma parte de una propiedad horizontal, no da lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas jurídicamente como fincas independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad horizontal constituido sobre dicho local, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada en un régimen de Propiedad Horizontal no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participación abstracta. Caso de faltar esa delimitación, las cuotas que se señalen por el propietario único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número (cfr. Resoluciones de 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 de abril de 1996, 5 de enero de 1998 y 19 de julio de 2011). Dicho de otro modo, dentro de los límites de la comunidad de bienes es preciso que las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí; toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el que se enmarque. Faltando esa delimitación espacial, susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y exclusivo de propiedad, las cuotas que se señalen por el propietario único del local, como se ha indicado, carecerán de entidad o sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí, por más que a cada una se le asigne una porción abstracta de la superficie del total local. En este sentido, la sola cuota indivisa no es más que una medida de la participación de cada comunero en la titularidad común. De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. Esa delimitación va a transformar la comunidad ordinaria preexistente en una comunidad especial con asignación de uso de plazas de aparcamiento determinadas, comunidad de carácter funcional, por razón de su destino, en la que queda excluida la “actio communi dividendo” y el derecho de retracto (cfr. Resolución de 27 de mayo de 1983), y que como tal comunidad o subcomunidad participa de algunas de las características propias de la propiedad horizontal, en cuanto integrada por elementos comunes (zonas accesos, rodamiento, etc.) y otros privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala primera, de 24 de diciembre de 1990). Es más, el Tribunal Supremo, Sala primera, ha llegado a sostener en sus Sentencias de 16 de mayo de 2006 y 10 de enero de 2008, que en tales casos la cuota indivisa es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio para aparcamiento, de forma que lo verdaderamente adquirido, cuando así se configura el derecho (cuota con asignación de plaza), es la plaza o espacio asignado, pues los derechos de propiedad, uso y disfrute se han de atener a la conformación o configuración del bien, como ha dicho la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de abril de 1981, de forma que en la venta de las plazas de garaje, la indicación de la cuota constituye, según concluye la última Sentencia citada, un elemento para fijar no la medida del uso, que viene determinada por la plaza asignada según haya quedado delimitada, sino la participación o concurrencia en la organización, en los poderes de disposición y administración y en los gastos de la comunidad. Mutación jurídico-real para la que deberá prestar su consentimiento todos los copropietarios, dado el evidente carácter de acto de alteración de la comunidad que supone (cfr. artículos 397 del Código Civil y 20 y 40 de la Ley Hipotecaria)».
5. En el presente caso, las cuotas transmitidas no constan aún inscritas y se pretende hacerlo con delimitación del espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, de forma que en el título calificado aparece ahora contenida dicha delimitación mediante descripción de manera individualizada, concreta y detallada del trastero asignado con expresión de su ubicación, linderos y superficie perimetral (cfr. artículo 68 Reglamento Hipotecario y apartado 2 del artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio), pero el acceso a la misma lo es a través de otro de los elementos individualizados y no por la vía pública o un elemento común, lo cual plantearía graves problemas en el supuesto de que la cuota correspondiente al garaje y la correspondiente al trastero se enajenaran a diferentes propietarios. Para evitar tales situaciones es por lo que en estas comunidades existen elementos comunes, tales como zonas de acceso, rodamiento, etc., sin perjuicio de que también puedan vincularse ambas cuotas indivisas, de manera que no puedan ser objeto de tráfico jurídico de manera independiente o constituyéndose la correspondiente servidumbre, siempre, no obstante, más conflictiva.

References: artículo 5
 Resolución 
 artículo 53
 Real Decreto 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 68
 artículo 53
 Real Decreto