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Timestamp: 2019-01-20 01:49:20+00:00

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Denuncia nuova opera in condominio: come funziona - Denuncia nuova opera in condominio come funziona
Denuncia nuova opera in...
NEWS DI Parti comuni22 Maggio 2018 ore 13:43
Quali sono le tutele previste dalla legge se la nuova opera iniziata dal vicino si rivela potenzialmente dannosa per il proprietario confinante? Che si può fare?
denuncia nuova opera , danno temuto , articolo 1171 , articolo 1122
Che fare se il vicino di casa inizia a costruire un’opera che potrebbe arrecare un danno alla nostra proprietà? La legge prevede una forma di tutela costituita dall’azione di denuncia di nuova opera, di cui all’articolo 1171 del codice civile. Rientra tra quelle che la legge definisce azioni di nunciazione.
Vediamo quali sono i presupposti per esercitare l’azione e se la stessa possa essere esperita anche nell’ambito di uno stabile condominiale .
Chi è il legittimato attivo all’azione? In proposito specifichiamo che non solo il proprietario può avvalersi di tale strumento di protezione, in quanto la legge riconosce anche al possessore (indipendentemente dal fatto che sia o meno proprietario del bene) e al titolare di altro diritto reale di godimento (usufruttuario) la possibilità di esercitare l’azione.
La denuncia di nuova opera è un’azione cautelare e preventiva la cui funzione è quella di far cessare una minaccia presente o futura che potrebbe concretizzarsi in un danno effettivo sul proprio bene.
Quali sono i requisiti per poter esperire l’azione?
L’articolo 1171 del codice civile afferma che:
Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da una nuova opera, da altri intrapresa sul proprio come sull'altrui fondo, sia per derivare danno alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare all'autorità giudiziaria la nuova opera, purché questa non sia terminata e non sia trascorso un anno dal suo inizio. L'autorità giudiziaria, presa sommaria cognizione del fatto, può vietare la continuazione dell'opera, ovvero permetterla, ordinando le opportune cautele: nel primo caso, per il risarcimento del danno prodotto dalla sospensione dell'opera, qualora le opposizioni al suo proseguimento risultino infondate nella decisione del merito; nel secondo caso, per la demolizione o riduzione dell'opera e per il risarcimento del danno che possa soffrirne il denunziante, se questi ottiene sentenza favorevole, nonostante la permessa continuazione Art. 1171 cod.civ.
Rileviamo in primo luogo che per poter denunciare la nuova opera è necessaria una condotta umana lesiva della proprietà o del possesso del bene altrui. Il pericolo di danno deve dipendere da un’iniziativa intrapresa da una persona. Si pensi al caso in cui il vicino abbia iniziato a costruire a distanza inferiore alla distanza di legge.
Vi deve essere quindi una nuova opera che deve essere iniziata ma non compiuta e comunque non deve essere stata intrapresa da più di un anno. Qualora l’opera fosse terminata non vi sarebbe più motivo di iniziare una causa avente carattere cautelare e si dovrebbe ricorrere ad azioni dirette alla eliminazione del danno effettivo.
In ultimo, ci deve essere il pericolo ragionevole di danno futuro determinato dall’opera iniziata. Dunque non un danno effettivo e nemmeno certo nel suo verificarsi. La possibilità del pregiudizio deve ritenersi ragionevole, dunque probabile o quanto meno possibile per una persona di media diligenza.
Il soggetto nei cui confronti verrà rivolta l’azione (legittimato passivo) sarà colui che ha avviato i lavori presso il fondo proprio o altrui. Si può trattare di un opera intrapresa dal singolo proprietario su proprietà esclusiva o dal condominio su parti comuni.
Quali sono i termini di prescrizione dell’azione? Siamo in presenza di una prescrizione alquanto breve e su questo aspetto bisogna porre molta attenzione. L’azione può essere esperita fino a quando l’opera non sia terminata e purché non sia trascorso un anno dal suo inizio.
Il termine decorre dal momento in cui vengono poste in essere concrete modificazioni del mondo esterno, che siano idonee a poter essere potenzialmente lesive.
Requisiti processuali
Da un punto di vista processuale, per avviare il procedimento per denuncia di nuova opera è necessario depositare ricorso davanti all’autorità giudiziaria del luogo dove è avvenuta la costruzione della nuova opera.
Il procedimento è regolato in base alle disposizioni di cui agli artt 688 e 669 sexies del codice civile. Esso consta di due fasi: la prima fase, avente carattere cautelare e d’urgenza è la fase in cui l’autorità giudiziaria, dopo aver preso sommaria cognizione dei fatti, emette provvedimenti provvisori volti ad assicurare gli effetti della futura decisione.
Segue una fase di merito, volta ad accertare l’esistenza o l’inesistenza dei presupposti di legge dell’azione che è stata intrapresa ovvero la fondatezza dell’azione.
Nel procedimento per denuncia di nuova opera il provvedimento cautelare consiste nella possibile sospensione dell’opera o nell’ordine di eseguire delle misure di carattere cautelare.
Quindi il giudice potrà imporre al soggetto che sta compiendo l’opera il divieto alla sua prosecuzione o consentirla con l’obbligo di adottare delle cautele idonee a eliminare o minimizzare il pericolo prospettato dall’attore.
Si pensi al mancato proseguimento di una costruzione di un edificio, qualora il proprietario o possessore dell’edificio vicino ritenga di poter subire un danno per gli effetti degli scavi e perforazioni sulle fondamenta.
Colui che intraprende l'azione giudiziaria sarà tenuto al versamento di una cauzione, poiché al termine del giudizio di merito, la domanda potrebbe essere rigettata in quanto infondata e al convenuto verrebbe riconosciuto il risarcimento del danno per la sospensione dell’opera.
Giunti a questo punto facciamo un ulteriore approfondimento. Che succede se all’interno di uno stabile condominiale taluno dei condomini intraprende una nuova opera potenzialmente idonea ad arrecare pregiudizio alle parti comuni?
La tutela genericamente prevista dall’articolo 1171 deve essere coordinata con quanto statuito dall’articolo 1122 del codice civile in base al quale:
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’ amministratore che ne riferisce all’assemblea. Art. 1122 cod. civ.
Evidenziamo sin da subito che quest’ultima disposizione mira a tutelare esclusivamente le parti comuni e l’edificio condominiale nel suo complesso.
Sulla base del predetto articolo 1122 c.c. è vietato eseguire nell'unità immobiliare di proprietà esclusiva opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio o che ne compromettano nel complesso la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico. Il condomino in ogni caso deve comunicare all'amministratore la propria intenzione di eseguire determinati lavori affinché l'assemblea ne possa venire a conoscenza.
Evidenziamo come la norma non sia posta a tutela della proprietà di ciascun condomino.
A favore di quest’ultima interviene l’articolo 1171 c.c. che potrà essere invocato qualora vi siano i presupposti.
La denuncia di nuova opera deve essere mantenuta distinta dall’azione di danno temuto.
Quest’ultima consiste nella denuncia all’autorità giudiziaria di un danno grave e imminente che si teme possa derivare alla cosa dall’edificio o da altra cosa altrui, come stabilito dall’articolo 1172 del codice civile.
Si pensi al caso in cui l’edificio del vicino minacci di crollare travolgendo anche il proprio.
Anche in questo caso legittimati attivi sono il proprietario, il possessore o il titolare di altro diritto reale di godimento. A differenza dell’azione di denuncia di nuova opera, nella denuncia di danno temuto, il pregiudizio non deriva da una condotta umana ma da una cosa materiale (da un edificio o un albero ad esempio). L’articolo 1172 cc afferma che:
Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all’autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo. L’autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali. Art. 1172 cod. civ
Anche qui abbiamo un pericolo ragionevole di un pregiudizio. La norma tuttavia conferisce al danno delle caratteristiche ben precise. Deve trattarsi di un danno grave e soprattutto imminente, cioè prossimo temporalmente, anche se non certo nel suo verificarsi.
Qualora il danno si sia già verificato l’attore intraprenderà una normale azione risarcitoria.
L’aspetto che differenzia l'azione di denuncia di nuova opera da quella di danno temuto è soprattutto che in quest’ultimo caso il pericolo di danno proviene da una cosa e non da una condotta umana diretta ad eseguire un opera. Qui l’opera potenzialmente lesiva è già esistente.
Sottolineamo inoltre che il danno temuto è arrecato alla cosa non alla persona del proprietario che agisce in giudizio.
Articolo: Denuncia nuova opera in condominio: come funziona
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References: articolo 1171
 articolo 1122
 sentenza 
 Art. 1171
 Art. 1122
 articolo 1122
 Art. 1172