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Timestamp: 2020-07-02 20:02:53+00:00

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¿EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL CUÁNTOS Y CUÁLES SON LOS PROTOCOLOS DE BIOSEGURIDAD QUE SE DEBEN APLICAR?
Abogado tratadista y conferencista internacional en derecho inmobiliario y de propiedad horizontal
Es extraño saludar sin dar un apretón de manos, ¡aquel apretón de manos! que según algunas teorías empezó en la antigüedad como un gesto de paz, para demostrar que no se sostenía un arma y al mover las manos arriba y abajo se aseguraba que el otro no llevaba nada escondido en la manga; y que decir del beso en la mejilla, como una forma de saludo mucho más íntima, que los romanos clasificaron en tres versiones: el osculum (beso en la mejilla, típico entre amigos), el basium (beso en los labios, destinado al esposo o esposa) y el suavem (beso entre amantes), el mismo que el cristianismo incorpora en ceremonias religiosas. San Pablo, en su Epístola a los romanos, recomendaba a sus seguidores "saludarse con un beso sagrado".
Pero llegó el día en que abruptamente todo aquello que solíamos hacer quedó prohibido, la situación actual de pandemia de Covid-19 parece que nos cambiará la vida, nos piden que no saludemos de beso, que no demos abrazos y la costumbre milenaria del apretón de manos parece que quedará relegada a un hecho histórico, ahora nos deberemos a acostumbrar a cerrar acuerdos chocando los codos.
Para conjurar los peligros de la nueva pandemia, las autoridades de salud a nivel mundial han expedido sendas recomendaciones, instrucciones y prohibiciones para todo tipo de actividades, todas ellas conocidas como protocolos de bioseguridad, situación de la que no es ajena a nuestro país, donde cada día se expide uno nuevo, hasta el punto de sentirnos casi asfixiados con tanta literatura normativa, y ello explica de algún modo, la avalancha de inquietudes que me formulan a diario, los cientos de seguidores de mis redes sociales, en especial referidas a la propiedad horizontal, sobre los siguientes aspectos:
¿Es necesario tomar la temperatura en la recepción o ingreso a la copropiedad?
¿Se pueden prestar los parqueaderos de visitantes?
¿Se deben fumigar o desinfectar los vehículos al ingreso? ¿Quién realiza estas actividades?
¿Se debe poner un lavamanos al servicio de los visitantes en la recepción?
¿Si tengo un infectado con Covid, en la copropiedad, qué debo hacer, puedo hacer público ese hecho?
¿Cómo se manejan las basuras y desechos de ese inmueble?
¿Se pueden hacer mudanzas y/o obras en los inmuebles? ¿Qué se pide a ese personal?
¿Se pueden arrendar o vender inmuebles, cómo se hacen esas visitas, quien las controla?
¿Hasta cuándo pueden hacer reuniones de asamblea, en forma presencial, y qué protocolos se aplican?
¡Por favor! ¿Qué está permitido y qué está prohibido?
Para dar respuesta a todas estas inquietudes, y a otras tantas, y pensando en la comodidad de las personas que siguen mis columnas, me he dado a la tarea de hacer una síntesis de los protocolos de bioseguridad que son de aplicación obligatoria en la propiedad horizontal, así:
En primer lugar debemos tener presente, que el protocolo de bioseguridad general aplicable en el país, a todas las actividades económicas, sociales, y de obligatorio cumplimiento por parte de todos los empleadores y trabajadores del sector público y privado se encuentra en la resolución 666 del 24 de abril de 2020, expedido por el Ministerio de Salud y Protección Social; en esta resolución se indica que para su aplicación a cada sector, empresa o entidad, se debería realizar, con el apoyo de las ARL, las adaptaciones correspondientes, definiendo las estrategias que garanticen el distanciamiento social y adecuados procesos de higiene.
Dentro de las obligaciones más importantes para los empleadores, señaladas en esta resolución, podemos destacar las siguientes: Adoptar, adaptar e implementar las normas de bioseguridad, capacitar a los trabajadores sobre las mismas, implementar las acciones que permitan la continuidad de las actividades y la protección integral de los trabajadores, adoptar medidas de control administrativo para la flexibilización de turnos y horarios de trabajo, así como propiciar trabajo remoto o trabajo en casa. Solicitar asistencia y asesoría técnica a la ARL para verificar medidas y acciones adoptadas a sus diferentes actividades, proveer a los empleados los elementos de protección personal que deban utilizarse para el cumplimiento de las actividades laborales.
De igual modo, se imponen, entre otras, las siguientes obligaciones a los trabajadores: cumplir con los protocolos de bioseguridad, reportar al empleador o contratante cualquier caso de contagio que se llegase a presentar en su lugar de trabajo, o en su familia, reportar igualmente las alteraciones en su estado de salud especialmente relacionadas con síntomas de enfermedad respiratoria y reportar en “Coronapp”
En el anexo técnico de esta resolución se nos ilustra en detalle con las medidas generales de bioseguridad, como son el correcto lavado de manos (mínimo cada 3 horas, o cada vez que se requiera), distanciamiento social fuera de casa y las instrucciones para el uso de tapabocas, se indica además que se deben fortalecer los protocolos de limpieza y desinfección de elementos e insumos de uso habitual, superficies, equipos, pisos, paredes, ventanas, y todos aquellos elementos con los cuales las personas tiene contacto constante y directo, para lo cual se tendrán que elaborar fichas técnicas e instructivos, sobre los procesos de limpieza y desinfección (preferiblemente en forma digital). Las empresas especializadas en aseo y desinfección deben contar con un concepto sanitario, expedido por las direcciones territoriales de los ministerios de salud o de trabajo; los insumos químicos empleados, desinfectantes, aromatizantes, desengrasantes, jabones o detergentes deberán contar con su respectiva hoja de seguridad, especificando dosis y naturaleza química del producto.
En cuanto a los elementos de protección personal, EPP, se indica que es el empleador quien debe suministrarlos y garantizar su disponibilidad y recambio; solamente para las labores de aseo o manipulación de residuos, se recomienda el uso de guantes, para las demás actividades se recomienda el lavado de manos con agua, jabón y toallas desechables. Ningún trabajador debe usar la dotación o EPP dados para el trabajo, fuera de la actividad laboral, y aún menos compartirlos. Los tapabocas, guantes, y demás EPP que se desechen deben ir en doble bolsa de color negra, y no debe ser abierta por las personas que hacen reciclaje, por lo cual deben estar separados de los residuos aprovechables, que, recordemos, van en bolsa blanca.
Se debe desarrollar un proceso diario, para el monitoreo de estado de salud y temperatura de los trabajadores, en lo posible utilizando un termómetro láser digital, el cual debe ser limpiado y desinfectado después de cada uso, realizando la toma al ingreso y salida del turno, con el debido registro en el formato establecido por la empresa. Los trabajadores mayores de 60 años y trabajadores que presenten morbilidades preexistentes, identificadas como factores de riesgo para COVID-19 deberán realizar trabajo remoto, para lo cual se deberá promover el uso de herramientas tecnológicas, y los trabajadores deben abstenerse de ir al lugar de trabajo en caso de presentar gripa o fiebre mayor a 38°
Siempre que se conozca un caso de una persona con síntomas compatibles con COVID-19 se debe reportar a la EPS y a la secretaría de salud correspondiente, quienes evaluarán la situación y decidirán las medidas a tomar, entre ellas la de permanecer en su casa con un aislamiento preventivo para síntomas leves, o traslado al centro médico en caso de dificultad respiratoria, y se encargarán del protocolo para las personas con las que haya hecho contacto esta persona. (Esto aplica para trabajadores y copropietarios, y en cumplimiento de la ley de habeas data no se puede hacer de público conocimiento la historia clínica de las personas)
Como complemento a lo dispuesto en la resolución 666, el Ministerio de Salud expidió la resolución 890 del 3 de junio de 2020, que contiene los protocolos de bioseguridad para el sector inmobiliario, referido a las actividades de compra venta, y arrendamiento de inmuebles residenciales y no residenciales, amoblados y sin amoblar, incluso por periodos inferiores a 30 días, y promoción y comercialización de proyectos inmobiliarios, así como lo avalúos y la administración de propiedad horizontal.
Señala la resolución, que los corredores, agentes inmobiliarios y avaluadores pueden visitar los inmuebles sometidos a propiedad horizontal, acompañados de un solo cliente, ambos deberán contar con los elementos de protección personal, guardando la distancia social de 2m, además deberán cumplir con las medidas de ingreso de visitantes dispuestas por la administración de la copropiedad, y entre visita y visita debe mediar como mínimo tres (3) horas.
En cuanto a la administración propiedad horizontal, destacamos los siguientes aspectos:
Cuando se realice el cambio de administración, se podrá realizar el recorrido inicial de la copropiedad por máximo dos personas portando los elementos de protección personal, dentro de la documentación a solicitar a la antigua administración se encontrarán los planes y medidas de prevención vigentes dentro de la copropiedad para dar continuidad, o realizar los ajustes.
El administrador(a) debe evitar, en la medida de lo posible, la asistencia presencial a la copropiedad, para lo cual de suministrar una línea de contacto y reforzar el uso de otros medios como el correo electrónico para estar en contacto digital con los copropietarios y residentes; igualmente la administración debe verificar, preferiblemente mediante el uso de medios tecnológicos, los protocolos de higiene, desinfección, ingreso y manejo de portería, registros y minutas, y el uso adecuado de los EPP y lavado constante de manos de los trabajadores.
Se indica que las mascotas sean sacadas fuera de las zonas comunes del edificio o conjunto, el personal de aseo y limpieza deben tener en cuenta el plan de aseo y desinfección general, los residentes deben recibir directamente los domicilios en la recepción, la correspondencia debe ser recibida en por el personal de recepción y debe venir sellada, los visitantes deben usar tapabocas, guardar la distancia social y la higiene de manos (no se indica que se deba tomar de temperatura ni desinfectar el calzado o vehículos, se podrán usar los parqueaderos de visitantes cumpliendo los protocolos) quienes deben ingresar con destino a cumplir únicamente con las labores anunciadas.
Se deben elaborar planes de trabajo describiendo las actividades, y condiciones para la verificación, se deben hacer desinfección en forma periódica de zonas comunes, establecer turnos de trabajo para evitar aglomeración de personal, y definir que el ingreso de los trabajadores que no cuenta con trasporte particular sea en horarios intermedios de bajo flujo de personas, y se debe realizar la desinfección de las áreas de trabajo al ingreso y salida; al trabajador vinculado directamente con la copropiedad se le debe suministrar una carta de autorización para el desplazamiento en la que se indique la identidad del trabajador, la actividad a desarrollar, y se debe anexar una copia del certificado (personería jurídica) expedido la Alcaldía. Las empresas de vigilancia y aseo deben suministrar los elementos de protección personal, los cuales deben lavarse y desinfectarse en cada jornada.
Hasta tanto las autoridades sanitarias lo autoricen, debe permanecer suspendido el ingreso a zonas comunes, tales como: piscinas, squach, spa, salón social, gimnasio. El mantenimiento de la infraestructura de bienes comunes se debe limitar a los equipos críticos cuando presenten fallas o sean obligatorios, y se permite las obras de reparación de bienes comunes o privados, que pongan en riesgo la seguridad de sus ocupantes, así como la interrupción de servicios públicos domiciliarios.
A los contratistas y proveedores de la copropiedad, antes de adquirir sus productos, se les debe informar de los protocolos de ingreso, se les debe solicitar y verificar sus aportes a seguridad social, que porten los EPP, tanto ellos como sus colabores, y deben contar con una carta de autorización para prestar el servicio, las facturas y pagos se deben hacer preferiblemente por medios electrónicos.
Se permiten las mudanzas, a las cuales no se puede oponer ni el administrador ni el consejo de administración, cuando se cumpla con: la empresa encargada debe presentar una carta con los datos del personal de logística y su seguridad social, se les debe verificar el correcto uso de los EPP y uso alcohol mínimo al 60% para la desinfección los muebles previamente al ingreso a la copropiedad, no se permitirá más una mudanza diaria por bloque o torre, y des ser necesario se deberá reevaluar los días y horarios establecidos en el RPH o manual de convivencia. Una vez se termine la mudanza el personal de aseo de la copropiedad deberá hacer la desinfección de las zonas comunes, de tránsito del personal de mudanzas, cumpliendo los protocolos de limpieza.
En cuanto a la ejecución de obras construcción a ejecutar en los hogares e instituciones habitadas, el Ministerio de Salud y Protección Social el pasado 10 de junio de 2020, mediante la Resolución 898 expidió los protocolos de bioseguridad para estas actividades, protocolo diferente al previsto en la circular 01 del 11 de abril de 2020, conjunta de los ministerios de Salud, Trabajo y Vivienda y que tiene como propósito orientar las medidas preventivas a los sectores de la construcción de edificaciones y su cadena de suministros, por lo tanto, si lo que se va a hacer es una construcción de un inmueble nuevo en una parcela o lote de terreno en una propiedad horizontal, incluso si se van a realizar las terminaciones o acabados de los inmuebles en un proyecto nuevo, que no esté habitado, el protocolo a aplicar es el circular 01, pero si lo que se va a realizar es el mejoramiento físico interno y externo, de viviendas, locales, oficinas o consultorios a estas obras les será aplicable la Resolución 898.
Como complemento a lo anterior, debemos tener presente que el Ministerio de Vivienda mediante circular externa 01 del 29 de mayo de 2020 indicó que solo hasta el primero (1°) de Julio de 2020, se podrán realizar las actividades de remodelación en inmuebles con destinación habitacional que se encuentren sometidos a propiedad horizontal, como vemos, ni las construcciones de obras nuevas, ni los acabados de apartamentos entregados en obra negra están suspendidos, ya que no son remodelaciones, por lo tanto, no se puede impedir a los interesados su ejecución.
En el numeral 3.2.5 del anexo técnico de la Resolución 898 se indican las disposiciones para la propiedad Horizontal, donde se realiza la obra de remodelación, dentro de las cuales destacamos: Se debe permitir el ingreso al personal, teniendo en cuenta la flexibilización de horarios, evitar el ingreso de visitantes ajenos a la obra, y en caso dado llevar el registro, informar acerca de las indicaciones para la disposición de residuos y uso de las áreas comunes, facilitar un espacio en la propiedad horizontal, para la recepción y desinfección del material, permitir con la coordinación del personal de aseo, el uso del ascensor para el transporte materiales y escombros, suministrar los insumos para la desinfección de los trabajadores para el ingreso a la copropiedad, hacer un registro del personal que entra a trabajar a la obra, de manera que permita hacer un rastreo.
Finalmente y por considerarlo pertinente, cerraremos con las reuniones de asamblea de copropietarios; recordemos que el 12 de marzo de 2020, mediante resolución 385 el Ministerio de Salud y Protección Social adoptó las medidas para hacer frente al Covid-19 entre ellas decretó la emergencia sanitaria en todo el territorio nacional hasta día 30 de mayo de 2020, y en el numeral 2.1 suspendió lo eventos con aforo mayores a 500 personas, y solo cinco (5) días después, mediante resolución 450 del 17 de marzo de 2020, el mismo ministerio redujo el aforo a más de 50 personas, y en el numeral 2.2 de esta nueva resolución indicó que los responsables de estos eventos o actividades (hasta 50 personas) deben garantizar el cumplimiento de los protocolos dispuestas por el mismo Ministerio y las señaladas en la circular externa 11 del 10 de marzo de 2020.
El 13 de marzo de 2020 fue expedido por parte del Ministerio de Comercio Industria y Turismo el Decreto 398, que reglamentó las reuniones no presenciales de juntas de socios, asambleas de accionistas, o juntas directivas e hizo extensivas tales disposiciones a todas las personas jurídicas sin excepción, por lo tanto, le es aplicable a la propiedad horizontal (Art. 33 ley 675 de 2001) en dicho decreto se aclaran las condiciones de quórum deliberatorio y decisorio en las reuniones no presenciales, que para el caso de la P.H. están en el artículo 45; así mismo se creó una nueva modalidad de reunión que es la mixta, entendiéndose por ellas las que permiten la presencia física y virtual de personas.
Posteriormente mediante Decreto 579 del 15 de abril de 2020, del Ministerio de Vivienda Salud y Territorio, en el Artículo 8 indica que hasta el 30 de junio se pueden realizar reuniones en forma no presencial siguiendo además de lo dispuesto en la ley 675 de 2001, las regulaciones del Decreto único reglamentario del sector Comercio Industria y Turismo, y de manera presencial dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica.
La presidencia de la República mediante Decreto 637 del 6 de mayo de 2020 declaró, por segunda vez en el presente año, la Emergencia Económica, Social y Ecológica, por el término de 30 días calendario, es decir hasta el 6 de junio pasado, y no debemos olvidar que el Ministerio del Interior, mediante Decreto 749 del 28 de mayo prorrogó el aislamiento preventivo obligatorio en todo el país desde el 1 de junio y hasta el 1 primero de Julio de 2020, indicando en el artículo 5 que es una actividad no permitida, los eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas de conformidad con las disposiciones que expida el Ministerio de Salud y Protección Social.
En consecuencia, de la interpretación armónica de las disposiciones antes referidas podemos concluir que: las reuniones mixtas (hasta el próximo 30 de junio), y las presenciales (a partir del 6 de junio) no podrán superar el aforo máximo de 50 personas, y en cualquier caso cumpliendo los protocolos de bioseguridad, en especial lo señalado en la circular externa 11 del 10 de marzo de 2020 (num. 2.1) como son: lavado de manos, uso de tapabocas, no asistir con cuadro gripal, saludar sin contacto físico, limpiar y desinfectar las superficies, contar con gel antiséptico de manos, contar con baños y en ellos jabón, agua y toallas de papel.
Como vemos apreciados amigos, cada día son más las responsabilidades y funciones para nuestros amigos, los administradores de Propiedad Horizontal, y algunas personas siguen pensado en que se les debe bajar su remuneración; espero nos volvamos a reencontrar para darnos un fuerte choque de codos.
Todos los documentos y normas los puede consultar y descargar en https://colombianadederecho.org/documentos

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 artículo 45
 Artículo 8
 artículo 5