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Timestamp: 2020-07-02 06:36:22+00:00

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Attribuzioni dell'assemblea condominiale
Home Giurisprudenza Rassegna condominio Obbligazioni principali del locatore
Pubblicato il: 03 Agosto 2017
SOMMARIO: a) Consegna dell’immobile; b) Garanzia di pacifico godimento; c) In genere; d) Manutenzione; e) obblighi necessari.
a) Consegna dell’immobile
Avuto riguardo al disposto di cui all’art. 1575 c.c., nella parte in cui fa obbligo al locatore di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto, il che comporta anche l’obbligo di garantire che l’uso e il godimento della cosa locata non diano luogo a pericolo per la sicurezza del conduttore, sussiste la penale responsabilità, a titolo di colpa, del locatore di un alloggio destinato a lavoratori extracomunitari il quale, avendo avuto modo di rendersi conto che era stata da loro rimossa una vetrata che avrebbe dovuto impedire l’accesso ad uno sporto privo di parapetti, non era intervenuto per eliminare la situazione di pericolo che in tal modo era venuta a crearsi, per cui era potuto avvenire che uno degli occupanti dell’alloggio, portatosi su detto sporto ed essendo in stato di ubriachezza, era precipitato al suolo riportando così lesioni di esito mortale.
* Cass. pen., sez. IV, 21 agosto 2013, n. 35296, in Arch. loc. e cond. 2013, 746.
L’inidoneità dell’immobile all’esercizio di una determinata attività commerciale o industriale per la quale è stato locato (che può consistere anche nella mancanza dei requisiti all’uopo prescritti dalla pubblica autorità) non comporta per il locatore l’obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano state poste a suo carico dal contratto, poiché al locatore incombe l’obbligo di conservare, non già di modificare, lo stato esistente al momento della stipula della locazione, che il conduttore ha riconosciuto idoneo all’uso pattuito. (Nella specie, la S.C. – sulla base del principio sopra enunciato – ha reputato corretta la decisione del giudice del merito che aveva escluso l’esistenza del vizio occulto nella mancanza di «galleggiamento del solaio» — necessario per attutire i rumori e le vibrazioni prodotti dal gioco del bowling, per l’esercizio del quale gli ambienti erano stati locati — che non era stato promesso dal locatore e che il conduttore non aveva ragione di attendersi).
b) Garanzia di pacifico godimento
Con riguardo alla liquidazione del danno, che il locatore di immobile adibito ad esercizio commerciale debba risarcire al conduttore, per l’impossibilità di godere del bene fino alla scadenza del relativo contratto, va negata la possibilità di computare autonomamente, in aggiunta al mancato guadagno del conduttore stesso, le spese da questi sostenute per l’acquisto delle attrezzature necessarie a quell’esercizio, ove tali attrezzature siano da considerarsi del tutto deprezzate o non utilmente asportabili all’indicata data di scadenza del contratto, perché in tale situazione, il ristoro del mancato guadagno esclude la rimborsabilità di dette spese, che vanno considerate quali elementi passivi in ragione delle quote d’ammortamento, da imputare a ciascun esercizio per la durata contrattualmente prevista della locazione.
* Cass. civ., sez. III, 25 gennaio 1991, n. 759, S.r.l. Immobiliare Portici c. S.r.l. Sevesia Films.
L’inidoneità dell’immobile all’esercizio di una determinata attività commerciale o industriale, per il quale è stato locato, non comporta per il locatore l’obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano state poste a suo carico dal contratto.
* Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001, n. 3341, Zamboni c. Pucciarelli, in Arch. loc. e cond. 2001, 466.
c) In genere
Nel caso di morte degli occupanti di un immobile determinato dalle esalazioni di monossido di carbonio prodotte da una stufa a gas priva di idonei dispositivi di sicurezza, la responsabilità per omicidio colposo del proprietario può sussistere anche se non sia stato stipulato un contratto di locazione in forma scritta (forma richiesta “ad substantiam” dall’art. 1 della legge n. 431 del 1998), qualora sia provata l’instaurazione per fatti concludenti di un rapporto di comodato gratuito, anticipatore degli effetti della futura locazione. (Nel caso di specie, l’inquilino aveva ricevuto dal proprietario le chiavi dell’immobile, aveva intrapreso lavori di imbiancatura delle pareti e aveva allacciato le utenze a suo nome).
* Cass. pen., sez. IV, 15 gennaio 2014, n. 1508, ud. 24 ottobre 2013, Barberio ed altro, in Arch. loc. e cond. n. 1/2015.
* Cass. pen., sez. IV, 21 agosto 2013, n. 35296.
La mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio, ed in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 cod. civ. (ovviamente, sempre che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e non l’avesse consapevolmente accettata), a nulla rilevando il fatto che il locatore abbia proposto domanda di concessione in sanatoria per regolarizzare l’immobile.
* Cass. civ., sez. III, 7 giugno 2011, n. 12286, in Arch. loc. e cond. 2011, 637.
In tema di danni prodotti dalla cosa locata, il principio secondo cui sul proprietario locatore – che ha l’obbligo, imposto dall’art. 1575 c.c., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all’uso convenuto – grava una presunzione di responsabilità, che può essere vinta mediante la prova, offerta dal locatore medesimo, dell’imputabilità dell’evento al caso fortuito ovvero dal fatto illecito del terzo, non trova applicazione qualora il conduttore imputi al locatore difetti che non attengano alla struttura originaria della cosa locata né sono a questa ricollegabili. (La S.C. ha cassato la sentenza impugnata ritenendo non applicabile il riportato principio alla fattispecie esaminata, in cui i ricorrenti, in relazione all’infezione batterica dell’acqua potabile erogata negli appartamenti da loro condotti in locazione, non imputavano all’unica locatrice difetti che attenevano alla struttura originaria dell’impianto di autoclave – ed al correlativo obbligo di tenerla in buono stato – o che fossero alla stessa ricollegabili ma, in sostanza, lamentavano l’omessa modifica di tale struttura originaria nella parte divenuta obsoleta).
* Cass. civ., sez. III, 13 maggio 2008, n. 11903, De Rosa ed altri c. Italiana Assicurazioni spa ed altra, in Arch. loc. e cond. 2008, 465.
Presupposta la locazione di appartamento in stabile condominiale, qualora l’immobile locato rimanga privo del servizio di riscaldamento per effetto della delibera condominiale di soppressione dell’impianto centralizzato, il locatore, subentrato nel rapporto per effetto della vendita dell’immobile dopo la delibera, è tenuto ad adempiere l’obbligazione di mantenimento della cosa in stato da servire all’uso convenuto mediante l’installazione di un impianto di riscaldamento autonomo.
* Trib. civ. Roma, sez. VI, 30 marzo 2005, n. 7292, Sassani c. De Santis, in Arch. loc. e cond. 2006, 320.
d) Manutenzione
L’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 n. 2 c.c.) consiste nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata. Il locatore non è tenuto, invece, a compiere quelle successive modificazioni e trasformazioni, non previste dal contratto, che ineriscono alla idoneità specifica dell’immobile all’esercizio di una determinata attività industriale o commerciale per la quale è stato locato, in relazione a successive normative imposte dall’autorità.
* Cass. civ., sez. III, 28 novembre 1998, n. 12085, Del Soldato c. Baldini ed altro, in Arch. loc. e cond. 1999, 258.
Nel vigore del regime vincolistico delle locazioni urbane il locatore non è tenuto ad effettuare le riparazioni di cui agli artt. 1575, 1576 e 1577 c.c., essendo stata sostituita alla relativa disciplina generale del codice civile quella speciale prevista dall’art. 41 della L. 23 maggio 1950, n. 253, alla stregua della quale è concessa al conduttore soltanto la facoltà di provvedere direttamente a dette riparazioni, previa autorizzazione del pretore, dopo che il locatore , interpellato con lettera raccomandata, abbia risposto, espressamente o tacitamente in senso negativo. In difetto di siffatto rimedio il conduttore può chiedere solamente la risoluzione del contratto, senza poter vantare alcun diritto al risarcimento, per i danni che possano essergli derivati dalla mancata esecuzione delle riparazioni, non essendo configurabile la violazione di alcun obbligo da parte del locatore.
* Cass. civ., sez. III, 21 aprile 1983, n. 2750.
In tema di locazione di immobili per uso abitativo, l’obbligazione che incombe sul locatore di intervenire e provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie per mantenere l’immobile nelle condizioni di servire all’uso convenuto non sussiste per i vizi dei quali il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nelle condizioni in cui essa si trovava, salvo che il locatore non abbia assunto uno specifico impegno in tal senso, impegno del quale occorre che sia fornita la prova.
* Cass. civ., sez. I, 5 ottobre 2000, n. 13270, Biondi c. Amm. autonoma Monopoli di Stato, in Arch. loc. e cond. 2000, 6.
La permanenza nell’immobile locato dopo la scadenza, quando deriva dall’applicazione di provvedimenti legislativi di sospensione degli sfratti non si può qualificare come occupazione abusiva. Ne segue, pertanto, che proposta dall’ex conduttore domanda di risarcimento dei danni a causa dell’allagamento dell’alloggio (provocato da infiltrazioni d’acqua ascrivibili a una terrazza sovrastante, nella disponibilità esclusiva del locatore), deve essere cassata la sentenza del giudice di merito che respinga una tale domanda sul rilievo che l’attore occupava abusivamente l’immobile.
* Cass. civ., sez. III, 3 maggio 2000, n. 5522, Morena ed altra c. Nani Mocenigo ed altra, in Arch. loc. e cond. 2001, 86.
In tema di locazione di immobili per uso abitativo, l’obbligazione che incombe sul locatore di intervenire e provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie per mantenere l’immobile nelle condizioni di servire all’uso convenuto non sussiste per vizi dei quali il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nelle condizioni in cui essa si trovava, salvo che il locatore non abbia assunto uno specifico impegno in tal senso, impegno del quale occorre che sia fornita la prova.
* Cass. civ., sez. I, 5 ottobre 2000, n. 13270, Biondi c. Amministrazione autonoma dei monopoli di Stato, in Arch. loc. e cond. 2001, 233.
e) Obblighi accessori
Laddove dal contratto regolativo del rapporto tra le parti non risulti l’assunzione di uno specifico obbligo del locatore di consegnare il certificato di agibilità alla parte conduttrice né, quest’ultima, fornisca prova del pregiudizio patito nell’esercizio dell’attività commerciale, cui l’immobile era destinato contrattualmente, a causa della carenza della suddetta documentazione, non può ritenersi legittima la sospensione totale o l’autoriduzione del canone attuata dal conduttore.
* Trib. civile di Palermo, 19 febbraio 2016, n. 1053, in Arch. loc. e cond. n. 5/2016.
Salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato: pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato.
* Cass. civ., sez. III, 12 maggio 2000, n. 6121, Aspiv c. Telecom.
RASSEGNA TEMATICA DI GIURISPRUDENZA LOCATIZIA E CONDOMINIALE
Con la collaborazione della redazione dell’Archivio delle locazioni, del condominio e dell’immobiliare
e della Casa editrice La Tribuna.
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Le obbligazioni principali del locatore
Confedilizia notizie – Giugno 2020

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