Source: https://ilonacernochova.cz/koronavirus-a-realitni-pravo-jak-pandemie-dopadne-na-smluvni-vztahy/
Timestamp: 2020-04-04 10:51:56+00:00

Document:
Koronavirus a realitní právo: Jak pandemie dopadne na smluvní vztahy? | Ilona Černochová
Pandemie koronaviru v posledních týdnech tvrdě zasáhla všechny oblasti lidského života, právo nevyjímaje. Onemocnění známé jako COVID-19 a v návaznosti na něj přijatá vládní bezpečnostní opatření značně zasahují i do smluvních vztahů, kam se řadí také realitní právo – převody nemovitostí, nájmy bytů a podobně. Víte, co pro vás současná situace znamená? Lze koronavirus zařadit pod instituty vyšší moci, podstatné změny okolností nebo následné nemožnosti plnění? A je reálná náhrada škody od státu? Odpovědi na tyto i mnohé další otázky jsme pro vás shrnuli do následujících řádků.
Prodat nebo koupit byt můžete i během pandemie
Nouzový stav i celostátní karanténa přinášejí pro dennodenní život nespočet omezení. Všechny potřebné dokumenty pro převod nemovitostí – příkladně kupní smlouvu, smlouvu o advokátní úschově a návrh na vklad práva do katastru nemovitostí – lze připravit, zrevidovat, uzavřít i podat bez osobní schůzky. To bude aktuální zejména v případě, kdy jste si nemovitost před nařízením opatření prohlédli, seznámili se s jejím stavem a podepsali rezervační smlouvu, ve které jste se zavázali prodej nebo koupi nemovitosti uskutečnit.
Naše kancelář drtivou většinu právních služeb od počátku své existence s úspěchem poskytuje na dálku, a proto se z naší strany prakticky nic nemění. Nadále u počítačů svědomitě a v plném nasazení řešíme zadání klientů a plníme jejich požadavky. Obrátit se na nás můžete prostřednictvím e-mailu nebo telefonu. Jak v současné době fungují naše výhodné balíčky služeb, jakou formou se při karanténě řeší podpisy smluv a další podrobnosti si můžete přečíst v samostatném článku.
Jak je to s fungováním katastru nemovitostí?
Všechna pracoviště katastrálních úřadů mají v návaznosti na přijatá bezpečnostní opatření vlády od pondělí 16. března až do odvolání omezený provoz pro veřejnost. Neodkladné záležitosti lze na pracovištích řešit ve zkrácených úředních hodinách v pondělí a ve středu od 8 do 11 hodin.
Zcela bez omezení naopak funguje příjem podání činěných elektronicky (datovou schránkou nebo e-mailem) či poštou, a to včetně návrhů na vklad práva do KN. Co se úhrady správního poplatku týče, příslušné pracoviště vás po přijetí návrhu písemně vyzve k jeho úhradě a uvede příslušné platební údaje.
Veškeré žádosti o výpis z KN či žádosti o opis listiny ze sbírky listin pak lze vyřešit z pohodlí domova v e-shopu při nahlížení do KN nebo prostřednictvím webové aplikace pro registrované uživatele.
Pokud si nejste jisti, jaké listiny budete pro vyřízení koupě nebo třeba darování nemovitosti potřebovat získat nebo máte jakýkoliv jiný dotaz ohledně práva nemovitostí, neváhejte se na nás obrátit. Rádi vám pomůžeme.
Co dělat, když nemůžu plnit závazky ze smlouvy?
V důsledku současné krize se mnohé subjekty – ať už fyzické osoby, fyzické osoby podnikající nebo právnické osoby – dostanou do prodlení se svými povinnostmi ze smluv. Jednoduše proto, že jsou nuceni omezit předmět svého podnikání, musí si vystačit s 60 % mzdy a podobně. Jakkoliv je pandemie koronaviru, nouzový stav a související opatření bezprecedentní a vážnou situací, nadále je třeba se řídit základní soukromoprávní zásadou pacta sunt servanda (smlouvy se mají dodržovat), která je mimo jiné zakotvena v § 3 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku.
Vypadl vám rodinný příjem, kvůli kterému nejste schopni dočasně splácet celý nájem? Dopadla na vás krize natolik, že vám rozpočet neumožňuje splácet hypotéku na dům nebo leasing na auto? Jakkoliv jde o nepříjemnou situaci, snažte se ji řešit okamžitě. „Dělat mrtvého broukat“ a nečinnost by se vám v budoucnu, až krize pomine, dojde na sčítání škod a řešení nyní vzniklých sporů mohly tvrdě vymstít.
Pokud tušíte, že následující týdny a měsíce nebudete schopni dostat svým závazkům, doporučujeme se bez zbytečného odkladu spojit s věřitelem a pokusit se s ním najít kompromisní řešení, kterým může být dočasné snížení splátek, sleva nebo například odklad splátek o několik měsíců. Aktivním přístupem k řešení problému se vyhnete možným problémům do budoucna.
Povede-li se vám s druhou stranou dohodnout na dočasném řešení a ošetření vašich vzájemných práv a povinností po čas koronavirové krize, trvejte na písemném utvrzení sjednaných skutečností. To lze učinit třeba písemným dodatkem, dohodou o ukončení smlouvy, splátkovým kalendářem, uznáním dluhu a podobně.
Pokud si nejste jisti, jak vaši životní situaci řešit, napište nám a společně najdeme vhodné řešení. Ať už se nacházíte v roli dlužníka nebo věřitele.
Vyšší moc a vliv COVID-19 na plnění smluvních povinností
Pandemie koronaviru představuje vyšší moc, též známou jako vis maior. Z pohledu právní teorie se pod tento pojem řadí nepředvídatelné, mimořádné, nezaviněné a neodvratitelné události, které způsobí škodu. Člověk nad takovými jevy zásadně nemá kontrolu a odpovědnost za ně z tohoto důvodu je vyloučena. Typicky může jít o revoluci, válku, živelní pohromu nebo právě pandemii.
Co do plnění smluvních povinností na tyto situace pamatuje například ustanovení § 2913 odst. 2 občanského zákoníku, dle kterého se povinnosti k náhradě škody zprostí škůdce, který prokáže, že mu ve splnění smluvní povinnosti zabránila mimořádná, nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka, která vznikla nezávisle na jeho vůli. Povinnosti nahradit škodu se naopak nezprostí škůdce v případě, kdy taková překážka vznikla až v době, kdy již škůdce byl v prodlení s plněním smluvní povinnosti. Jinak řečeno: pokud byl dotyčný v prodlení s plněním povinnosti ještě před tím, než pandemie koronaviru propukla, nemůže se s úspěchem dovolávat zproštění odpovědnosti k náhradě škody. Roli pro posuzování jednotlivých případů bude hrát také skutečnost, zda vaše smlouva obsahuje speciální doložku o vyšší moci nebo se uplatní zákonný režim.
Koronavirus však nemůže být chápán jako vyšší moc absolutně. Ano, koncem roku 2019 ještě zákeřné onemocnění pro Českou republiku skutečně představovalo nepředvídatelnou překážku. O nepředvídatelnosti však již nelze hovořit nyní, kdy zde COVID-19 bohužel nekompromisně řádí a denně se z médií dozvídáme o desítkách nových nakažených pacientů. Každopádně je však nezbytné, aby v současnosti uzavírané smlouvy na koronavirus a z něj se odvíjející rizika pamatovaly. Ať už speciálním odstavcem ve smlouvě, rozvazovací podmínkou nebo komplexním, provázaném řešením v celém dokumentu. Na požádání vám rádi připravíme kupní smlouvu, darovací smlouvu a jiné dokumenty související s převodem nemovitostí. Stejně tak jsme schopni rychle a pečlivě zrevidovat vaše stávající smlouvy a analyzovat z nich plynoucí rizika.
Institut vyšší moc není jediným, který by mohl mít na závazkové vztahy v následujících týdnech a měsících vliv. V souvislosti s pandemií koronaviru by mohlo v některých případech dojít k podstatné změně okolností, kterou upravuje § 1765 občanského zákoníku. Ve smyslu tohoto ustanovení se může strana, která se cítí v důsledku podstatné změny okolností dotčená, domáhat obnovení jednání o smlouvě, respektive o změně jejího obsahu. Podmínky pro aplikaci tohoto práva jsou následující:
musí jít o natolik podstatnou změnu okolností, která založí v právech a povinnostech zvlášť hrubý nepoměr;
tento nepoměr zvýhodní jednu ze stran neúměrným zvýšením nákladů nebo neúměrně sníží hodnotu předmětu plnění;
dotčená strana musí prokázat, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy nebo se dotčené straně stala známou až po uzavření smlouvy;
dotčená strana na sebe nepřevzala nebezpečí změny okolností.
Je třeba zdůraznit, že uplatnění práva z důvodu podstatné změny okolností neopravňuje dotčenou stranu k odložení plnění. V plnění je tak třeba pokračovat během uplatnění práva i po čas případného soudního sporu, a to až do pravomocného rozhodnutí, které by případně stanovilo opak.
Pokud by se smluvní strany ve smyslu § 1765 nedohodly o změně smlouvy v přiměřené lhůtě, může o něm dle § 1766 na návrh některé z nich rozhodnout soud. Ten je oprávněn rozhodnutím:
obnovit rovnováhu v právech a povinnostech plynoucích ze smlouvy, anebo
k určitému dni smlouvu zrušit.
Dotčená strana musí právo u soudu uplatnit v přiměřené lhůtě, kdy změnu okolností musela zjistit. Vyvratitelná právní domněnka stanovuje tuto lhůtu na 2 měsíce.
Podstatné změny okolností kvůli koronaviru nebo z jiných důvodů se však nelze dovolávat v případě, kdy strany aplikaci §§ 1765 a 1766 výslovně vyloučily, což se v praxi často děje.
Vzhledem k nastalému stavu se skloňuje také institut následné nemožnosti plnění, který je ukotven v § 2006 občanského zákoníku. Dle něj zaniká závazek pro nemožnost plnění v situaci, kdy se dluh stane po vzniku závazku nesplnitelným. Zároveň citované ustanovení vymezuje mantinely použití tohoto institutu, které jeho aplikaci v praxi značně omezují i při tak výjimečné situaci, jakou je pandemie koronaviru: „Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době.“ Důkazní břemeno nese v tomto případě dlužník a je tedy na něm, aby nemožnost plnění prokázal.
Nouzový stav: Jak je to s náhradou škody od státu?
K vyhlášení nouzového stavu došlo v České republice dle zákona č. 240/2000 Sb., o krizovém řízení a změně některých zákonů (dále jen krizový zákon). Jeho obsahem jsou mj. ustanovení, která jsou dle judikatury Nejvyššího soudu „speciální normou obsahující zvláštní skutkovou podstatu odpovědnosti státu za škodu“.
Podle krizového zákona je stát povinen nahradit škodu způsobenou jak fyzickým tak i právnickým osobám v příčinné souvislosti s krizovými opatřeními. Platí přitom, že této povinnosti se stát zprostí jen tehdy, prokáže-li, že si poškozený způsobil škodu sám. Důkazní břemeno v tomto případě tedy nese stát.
Předpoklady pro aplikaci § 36 krizového zákona jsou v zásadě tři:
přijetí krizového opatření,
vznik škody fyzické nebo právnické osobě,
příčinná souvislost mezi přijatým krizovým opatřením a vznikem škody.
Nárok na náhradu škody může poškozený uplatit u daného orgánu krizového řízení do 6 měsíců od chvíle, kdy se o škodě dozvěděl. Maximální lhůta pro uplatnění práva činí 5 let od vzniku škody. Po jejím marném uplynutí právo zaniká.
Je však třeba zdůraznit, že dosavadní zkušenosti tuzemské právní praxe s nastalou situací nejsou rozsáhlé a bude tak záležet na posouzení každého jednotlivého případu po prozkoumání všech jeho aspektů. Pokud si myslíte, že na vás pandemie koronaviru dopadla výše uvedeným způsobem, doporučujeme vám již nyní shromažďovat veškeré doklady prokazující a co nejpřesněji vyčíslující škodu, která vám v důsledku krizového opatření vznikla nebo stále vzniká. Takovými doklady budou nejčastěji kupní, nájemní a jiné smlouvy, faktury, objednávky a podobně.
Pro řešení mnoha sporů bude také velmi důležité, jakým směrem se po skončení současné krize bude ubírat soudní judikatura v otázce toho, co vše se do takové škody bude počítat. Tedy zda pouze reálně způsobená škoda nebo i ušlý zisk. Znění zákona se k této otázce výslovně nevyjadřuje.
Celkově jde o situaci neznámou a podobné to bude i s uplatňováním práva na náhradu škody od státu po konci krize. Dosavadní judikatura se zabývala zejména krizovými opatřeními souvisejícími s lokálními událostmi, příkladně povodněmi, avšak nikoliv rozsáhlými omezeními účinnými pro celou zemi. Nicméně již nyní je jasné, že stát nebude mít na poskytování těchto náhrad škod určitě peníze nazbyt…
Budete-li potřebovat jakoukoli konzultaci v souvislosti se současnou situací, napište nám e-mail na ilona@ilonacernochova.cz! V rámci pomoci jsme se rozhodli, že osobám postiženým současným stavem budeme poskytovat písemné konzultace do 30 minut až do odvolání zdarma!

References: § 3
 § 2913
 § 1765
 § 1765
 § 1766
 § 2006
 zákona č. 240
 § 36