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Timestamp: 2020-02-18 15:14:30+00:00

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Immobilienmakler muss Reservierungsgebühr zurückzahlen
28. Nov. 2019 S&O Redakteur Maklerrecht
Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 19.11.2019 zum Aktenzeichen 11 O 94/19 des von dem durch Herrn Rechtsanwalt Michael Janßen vertretenen Kläger gegen die Immobilienmaklerin entschieden:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 7000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.2.2019 sowie außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 650,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.6.2019 zu zahlen.
der Kläger begehrt von der Beklagten die Rückzahlung von 2 Zahlungen aufgrund von Reservierungsvereinbarungen.
Der Kläger war Kaufinteressent und die Beklagte war Maklerin zweier zum Verkauf angebotener Immobilien in Ratingen. Bei den beiden Immobilien handelte es sich um Mehrfamilienhäuser auf der …. Straße bzw. der … Straße in Ratingen.
Mit Reservierungsvereinbarungen vom 27.12.2018 schlossen die Parteien über beide Immobilien eine sogenannte Reservierungsvereinbarung. In diesen heißt es unter anderem:
Aufgrund der erfolgten Besichtigung des Objektes, der vom Makler gegebenen Informationen über das Objekt und der ausgehandelten Vertragsbedingungen erklären die Kaufinteressenten ihre Absicht, das Kaufobjekt zum Kaufpreis von 990.000 € (betrifft das Objekt … Straße) / 430.000 € (betrifft das Objekt … Straße) erwerben zu wollen.
2. Kaufobjektreservierung
Der Makler versichert, vom Verkäufer mit der Vermittlung eines Kaufvertrages bzw. dem Nachweis eines Kaufinteressenten beauftragt zu sein. Um dem Käufer jedoch eine Frist zur Klärung oder eine Überlegungsfrist zur Herbeiführung einer endgültigen verbindlichen Kaufentscheidung einzuräumen, verpflichtet sich der Makler, vom Tag der Unterzeichnung dieser Reservierungsvereinbarung während der Dauer der Reservierung bis zum 15.1.2019/31.12.2018 keine weiteren Kaufverhandlungen mit anderen Interessenten zu führen bzw. das Objekt anderweitig zu verkaufen oder zu verwerten.
3. Reservierungsgebühr
Die Kaufinteressenten zahlen an den Makler eine einmalige Reservierungsgebühr in Höhe von 2000 €/5000 € einschließlich Mehrwertsteuer, die sofort zur Zahlung fällig ist.
Die Maklergebühren für die Käufer betragen, in dem an sie bereits ausgehändigten Exposé in Höhe von (vor vereinbart) 4 % zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer vom Gesamtkaufpreis inklusive aller Nebenabreden und mit verkauftem Inventar, fällig bei Abschluss des notariellen Vertrages. Die Reservierungsgebühr wird bei der fälligen Vermittlungsgebühr voll in Anrechnung gebracht.“
Die Reservierungsgebühr für das Objekt … Straße in Ratingen sah zudem noch die Ermächtigung der Beklagten vor, namens und im Auftrag des Klägers den Kaufvertragsentwurf anfertigen zu lassen.
Der Kläger entrichtete die Reservierungsgebühren in Höhe von insgesamt 7000 €. Zum Abschluss der Hauptverträge kam es nicht. Der Kläger forderte daraufhin die Beklagte per E-Mail schreiben vom 1.2.2019 zur Rückzahlung der Reservierungsgebühren bis spätestens zum 14.2.2019 auf. Die Beklagte zahlte darauf hin nicht.
Der Kläger trägt vor, dass der beabsichtigte Kauf der Immobilie … Straße in Ratingen nicht zustande gekommen sei, weil der Verkäufer mit dem Entwurf des notariellen Kaufvertrages nicht einverstanden gewesen sei die üblichen Modalitäten eines notariellen Kaufvertrages abgelehnt habe.
Der Kläger, der zudem mit Schreiben vom 2.4.2019 den Widerruf der beiden Vereinbarungen erklärt hat, hält diese für unwirksam. Es fehle bereits an der erforderlichen Form der notariellen Beurkundung gemäß § 313 BGB analog. Darüber hinaus verstießen die Reservierungsvereinbarungen auch gegen § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB, weil sie als erfolgsunabhängige Provision in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden könnten. Bei den Reservierungsvereinbarungen handele es sich auch um Allgemeine Geschäftsbedingungen der Beklagten.
Sie vertritt die Ansicht, dass § 307 BGB nicht einschlägig sei, da es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele. Es lägen keine bloßen Preisnebenabreden vor, vielmehr seien die Hauptleistungen selbst betroffen.
Hinsichtlich desweiteren Sach- und Streitstand es wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, das Protokoll sowie den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.
Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Reservierungszahlungen aus ungerechtfertigter Bereicherung, § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB, zu. Denn die zwischen den Parteien getroffenen Reservierungsvereinbarungen vom 27.12.2018 sind wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Bei den Reservierungsvereinbarungen handelt es sich auch um Allgemeine Geschäftsbedingungen der Beklagten.
Bei (vorformulierten) Reservierungsvereinbarungen handelt es sich um eine jedenfalls in Allgemeinen Geschäfts Bedingungen unzulässige Regelung (BGH, Urteil vom 23.9.2010, III ZR 21/10). Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB ist dann anzunehmen, wenn der Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerechtfertigt ist (ständige Rechtsprechung, vgl. BGH, Urteil vom 1.2.2005 – X ZR 10/04, NJW 2005,1774 ff.; BGH, Urteil vom 27.5.2010 – VII ZR 195/09, NJW 2010, 2272).
Die dabei erforderliche Interessenabwägung führt im Streitfall zu dem Ergebnis, dass die Pflicht zur Zahlung des Reservierungsentgelts bzw. der ausnahmslose Ausschluss der Rückzahlung dieses Entgelts bei Nicht-zustande-Kommen des Kaufvertrages über die Wahrung schutzwürdiger Interessen der Beklagten hinausgeht, die hier ausweislich der Reservierungsvereinbarung in einer Abgeltung der Verringerung der Erfolgschancen durch Verhandlungsverzicht mit anderen Kaufinteressenten liegen soll, und aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Kunden vorliegt. Denn die streitgegenständliche Klausel stellt letzte glich den Versuch der Beklagten dar, sich für den Fall des Scheiterns ihrer – die Hauptleistung darstellenden – Vermittlungsbemühungen gleichwohl eine – erfolgsunabhängige – Vergütung zu sichern, ohne dass dabei gewährleistet ist, dass sich aus dieser entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben oder seitens der Beklagten eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.
Denn insoweit ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch zu bedenken, dass das Versprechen der Beklagten, die Objekte nicht mehr anderweitig anzubieten, letztlich das Recht der Verkaufsinteressenten unberührt lässt, ihre Verkaufsabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung der Beklagten an Dritte zu veräußern. Der Kunde zahlt damit einen nicht ganz unerheblichen Betrag, ohne dass es hier darauf ankäme, wie sich dieser prozentual zu einer entstehenden Maklerprovision insgesamt verhält, ohne dafür die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt erwerben zu können. Der Nutzen dieser Vereinbarung für den Kunden ist mithin sehr gering was hier noch durch die kurze Reservierungsdauer unterstrichen wird.
Bei den streitgegenständlichen Reservierungsvereinbarungen handelt es sich auch um Allgemeine Geschäfts Bedingungen der Beklagten. Insoweit die Regelung entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht als Vereinbarung über eine Hauptleistung, sondern als Allgemeine Geschäftsbedingungen eines mit einem Maklervertrag verbundenen Reservierungsauftrags anzusehen. Dafür sprechen neben der hier praktisch inhaltsgleichen Reservierungsvereinbarung für die beiden Objekte auch der Umstand, dass die Reservierungsgebühr bei der fälligen Vermittlungsgebühr in Anrechnung gebracht werden soll. Das bedeutet aber nichts anderes, als dass die Beklagte selbst von einem Maklervertrag mit dem Kläger ausgeht. Die Reservierungsvereinbarungen enthalten entsprechend auch, dass das Objekt auf Veranlassung der Beklagten besichtigt werden konnte, die Beklagte ferner über das Objekt entsprechende Informationen an den Kläger weitergegeben hat und dieser sogar bereits seine Bereitschaft erklärt habe, aufgrund dieser Information Lage das Objekt zu einem bestimmten Kaufpreis erwerben zu wollen. Letztlich bestehen nicht die geringsten Zweifel daran, dass es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen der Beklagten handelt. Dass die Vereinbarungen dagegen individuell ausgehandelt worden wären, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Dem Kläger steht aus Verzug auch ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in zu erkannter Höhe zu. Der Kläger selbst hatte die Beklagte bereits zur Rückzahlung der Reservierungsgebühren bis zum 14.2.2019 aufgefordert, bevor er sich anwaltlicher Hilfe bediente.
Prozessuale Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91,709 ZPO.“
Gerne prüfen wir auch in Ihrem Fall ob Sie die bereits an den Immobilienmakler gezahlten Reservierungsgebühr zurückverlangen können.
Reservierungsgebühren sind in der Regel nicht nur im Rahmen eines Immobilienkaufvertrages unwirksam, sondern auch im Rahmen eines beabsichtigten Mietvertrages.

References: § 313
 § 307
 § 307
 § 812
 § 307
 § 307