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Timestamp: 2019-12-12 18:35:45+00:00

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Defectos de Construcción. Interrupción de la prescripción. Solidaridad Propia o impropia | López de Rego & Asociados
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De Borja Legazpi 30 junio, 2015 Derecho Inmobiliario
¿La reclamación a un agente constructivo interrumpe la prescripción de la acción –de la LOE- respecto a los demás agentes?. La reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo.
El artículo 18 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (en adelante, “LOE”) establece un plazo de prescripción de dos años para reclamar la responsabilidad derivada de los defectos de construcción.
Con la LOE se ha reducido sustancialmente el plazo en el que los perjudicados por defectos de construcción pueden accionar contra los distintos agentes intervinientes en el proceso constructivo –antes de la LOE, el plazo de prescripción era de 15 años-. En dicho plazo –dos años-, existen numerosas actuaciones que hay que acometer antes de proceder a interponer una demanda (acuerdos de la comunidad de propietarios, contratación de un perito-arquitecto, redacción de dictamen pericial, etc.). Por ello, reviste especial interés la posibilidad de interrumpir la prescripción de las acciones, para ganar así un valioso tiempo en el que preparar correctamente la demanda y la documentación necesaria.
Conviene conocer, por tanto, la diferencia entre las denominadas solidaridad propia e impropia. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2003 vino a distinguir entre una y otra: “el párrafo primero del artículo 1.974 del Código Civil únicamente contempla efecto interruptivo en el supuesto de las obligaciones solidarias en sentido propio cuando tal carácter deriva de norma legal o pacto convencional, sin que pueda extenderse al ámbito de la solidaridad impropia, como es la derivada de responsabilidad extracontractual cuando son varios los condenados judicialmente”. Cabe extraerse, pues, que se está ante obligaciones solidarias propias o solidaridad propia cuando dicha solidaridad deriva de una norma legal o acuerdo. En caso contrario, estamos ante un supuesto de solidaridad impropia. La distinción entre ambos tipos de solidaridad tiene gran importancia pues, en los supuestos de solidaridad propia, el requerimiento extrajudicial realizado a uno de los responsables interrumpe el plazo de prescripción respecto al resto. Sin embargo, en la solidaridad impropia, no se produce tal interrupción, por lo que puede peligrar la acción contra aquellos responsables que no hayan sido requeridos.
Llegados a este punto, cabe preguntarse, ¿la responsabilidad por defectos de construcción es propia o impropia?. De la lectura del artículo 17.3 de LOE cabría concluir que estamos ante un supuesto de responsabilidad solidaria propia –a diferencia de lo que ocurría en el régimen anterior, en el que la solidaridad había sido determinada por la Jurisprudencia-. Así el artículo 17.3 LOE determina que “cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.”. Esta solidaridad propia parecía que venía a atenuar la reducción del plazo de prescripción provocado por la LOE y así lo entendió la jurisprudencia mayoritaria. Cabe citarse, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 16 de mayo de 2012: “sobre la interrupción de la prescripción de acciones en las obligaciones solidarias, por tratarse de un supuesto de solidaridad propia , que nace directamente de la ley (del artículo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación), al que es inaplicable, por tanto, lo establecido por la doctrina jurisprudencial sentada para los casos de solidaridad impropia.”
Sin embargo, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de enero de 2015, da una vuelta de tuerca más a la cuestión y, ante la contradictoria jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Álava, con respecto a la del resto de Audiencias Provinciales, da la razón a la primera y establece que la interrupción de la prescripción solo opera respecto a la promotora, es decir, que la reclamación efectuada contra, por ejemplo, el arquitecto Director de obra, interrumpe el plazo de prescripción respecto a la promotora, pero no respecto al resto de agentes de la construcción. Por el contrario, la reclamación efectuada a la promotora no tendrá efecto interruptivo respecto al resto de agentes. Por lo tanto, el uso común de un solo requerimiento a la promotora –creyendo segura la interrupción de la prescripción respecto del reto de agentes- habría hecho peligrar el ejercicio de numerosas acciones que ya se están tramitando en los juzgados españoles o estaban siendo preparadas para interponer la correspondiente demanda judicial. Ahora, con esta nueva jurisprudencia, muchas demandas podrían verse desestimadas por prescripción de la acción respecto a los técnicos o la constructora. Igualmente, los masivos concursos de acreedores solicitados por las promotoras españolas, harán inviables o, cuando menos no aconsejables, las acciones reclamando defectos constructivos cuando solo exista requerimiento respecto de dichas promotoras.
«Solo queda estudiar y ver la evolución y repercusión que tiene esta Sentencia del Tribunal Supremo en las distintas Audiencias Provinciales. De momento, la Audiencia Provincial de Madrid parece no haberse hecho eco de dicha resolución y, en su Sentencia de 10 de marzo de 2015 determinó que “Los efectos de la interrupción de la prescripción por reclamación extrajudicial a la promotora y constructora del 27 de abril de 2011 (en cuanto a la acción para reclamar por los daños del proceso, a excepción de los defectos en la escalera exterior) se extienden al arquitecto técnico apelante, señor Jose Manuel, al ser la solidaridad entre promotor y restantes agentes constructivos propia, esto es, establecida por la ley (artículo 17, apartado tres, inciso final, de la Ley de Ordenación de la Edificación ) y ser, en consecuencia, aplicable al caso el primer párrafo del artículo 1974 del Código Civil , conforme al cual “la interrupción de la prescripción de acciones en las obligaciones solidarias aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores”. Como hemos sostenido en la sentencia de esta Sección de 16 de abril de 2009 (rollo 505/08 ), y, literalmente, en las de 7 de junio de 2011 (rollo 621/11 ) y 12 de junio de 2013 (rollo 633/12 )”
Es cierto que una sola Sentencia del Tribunal Supremo no sienta jurisprudencia, pero tarde o temprano habrá más (recursos para la unificación de doctrina) y, en ese caso, será imperativa la aplicación de la nueva Jurisprudencia del Tribunal Supremo, lo que parece conducir inexorablemente a un cambio en la forma de proceder de las comunidades de propietarios y de los abogados o verán desestimadas sus pretensiones respecto a aquellos agentes constructivos a los que no hayan requerido extrajudicialmente para interrumpir la prescripción de la acción.»
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References: artículo 18
 artículo 1
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 17
 resolución 
 artículo 1974