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EL FACILITY MANAGEMENT COMO HERRAMIENTA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD AMBIENTAL Y DE LA HIGIENE EN LOS EDIFICIOS - PDF
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José Francisco Ramos Farías
1 EL FACILITY MANAGEMENT COMO HERRAMIENTA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD AMBIENTAL Y DE LA HIGIENE EN LOS EDIFICIOS MAURICIO ESPALIAT CANU NOVIEMBRE 2010
2 EL FACILITY MANAGEMENT COMO HERRAMIENTA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD AMBIENTAL Y DE LA HIGIENE EN LOS EDIFICIOS
3 DEFINICIONES DEL FACILITY MANAGEMENT IFMA (International Facility Management Association): La práctica de coordinar el personal y el trabajo de una organización en el puesto de trabajo físico ; añade además que es la práctica empresarial de planificar, proporcionar y mantener entornos de trabajo productivos. MIT (Massachusetts Institute of Technology): La práctica de gestionar y coordinar el puesto de trabajo físico con el personal y el trabajo de la organización; contribuye a la conservación del medio ambiente, alimenta la cultura empresarial, e integra los principios de la administración de empresas, arquitectura, ingeniería y ciencias del comportamiento.
4 OBJETIVOS DEL FACILITY MANAGEMENT Integrar el Plan Estratégico de Facility Management con el Plan Estratégico de Gestión General de la empresa. Establecer estrategias a largo plazo de ahorro de costes operativos en la gestión del edificio, racionalizando todo tipo de recursos, y aplicando rigurosos criterios de sostenibilidad. Mejorar la productividad mediante la conciliación equilibrada de recursos humanos, económicos e inmobiliarios. Generar ingresos y plusvalías. Analizar y gestionar el ciclo de vida de los elementos del edificio. Planificar los mantenimientos preventivos y correctivos del edificio. Adquirir un criterio profesional a la hora de implantar tecnologías inteligentes. Gestionar eficazmente espacios y reubicaciones. Optimizar el consumo energético en los edificios. Mejorar la imagen corporativa. Garantizar la calidad ambiental, el confort, la higiene y la seguridad dentro de las dependencias del edificio. Gestionar eficazmente la subcontratación de servicios vinculados a los activos inmobiliarios. Seleccionar acertadamente el software más adecuado de gestión en Facility Management.
5 POR QUÉ SE JUSTIFICA ACTUALMENTE EL FACILITY MANAGEMENT PRIMER ARGUMENTO: Su adopción como herramienta de gestión se ve justificada por el elevado coste de los recursos inmobiliarios, patrimonio que integra parte importante del activo en el balance de las empresas, y por el hecho de que el mantenimiento de los inmuebles constituye alrededor del 80% del total del coste de un edificio a lo largo de su vida útil, si ésta se estima en términos de alrededor de 50 años.
6 POR QUÉ SE JUSTIFICA ACTUALMENTE EL FACILITY MANAGEMENT SEGUNDO ARGUMENTO: La creciente demanda de adaptación de los edificios a los cambios se ve además acompañada de un incremento en la complejidad y en la cantidad del número de instalaciones que alojan: redes de informática y telecomunicaciones, sistemas de control "inteligente", climatización, energía, agua sanitaria, sistemas de seguridad, etc., lo que complica de forma significativa su adecuada gestión.
7 POR QUÉ SE JUSTIFICA ACTUALMENTE EL FACILITY MANAGEMENT TERCER ARGUMENTO: Las personas pasan alrededor del 60% de su vida laboral y doméstica en espacios interiores, realidad que plantea el requisito ineludible de asegurar los aspectos de calidad ambiental, confort, higiene y seguridad en los edificios, mediante la adopción de los adecuados sistemas de gestión.
8 POR QUÉ SE JUSTIFICA ACTUALMENTE EL FACILITY MANAGEMENT ADEMÁS: PORQUE SE HAN DE TENER EN CUENTA LOS REQUISITOS Y EXIGENCIAS DE LOS USUARIOS DEL ESPACIO INTERIOR EN MATERIAS RELACIONADAS CON CALIDAD AMBIENTAL, HIGIENE Y SEGURIDAD PORQUE SE HAN DE CONSIDERAR LOS CAMBIOS RELEVANTES QUE ESTAN OCURRIENDO EN LAS TENDENCIAS DE LA ECONOMIA GLOBALIZADA, FUNDAMENTALMENTE DERIVADOS DE LA CRISIS FINANCIERA E INMOBILIARIA PORQUE LAS INVERSIONES EN ACTIVOS INMOBILIARIOS SE HAN DE RENTABILIZAR, ASEGURANDO A LARGO PLAZO LA VIDA UTIL DE LOS EDIFICIOS PORQUE SE HAN DE MINIMIZAR LOS COSTES DE GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE LOS PATRIMONIOS INMOBILIARIOS PORQUE, PARA MINIMIZAR DICHOS COSTES, SE HA DE RECURRIR DE MODO ORGANIZADO A LA UTILIZACIÓN DE LAS TECNOLOGÍAS Y RECURSOS DISPONIBLES A TALES EFECTOS, LLEVÁNDOLAS A LA PRÁCTICA CON CRITERIOS DE SOSTENIBILIDAD
9 FACILITY MANAGEMENT Y CALIDAD AMBIENTAL EN EDIFICIOS Las técnicas de gestión integral de edificios vía FM se han de implantar y asumir con criterios de sostenibilidad, principio que describen los conocidos términos populares que empiezan con R : REDUCIR (consumos, residuos ) RESTAURAR (estructuras, instalaciones ) REHABILITAR (edificios, interiores ) REUTILIZAR (materiales, recursos varios ) REPARAR (mobiliario, equipamiento ) RECICLAR (residuos, envases ) RECUPERAR (excedentes, tiempo, eficacia ) Siempre y cuando sea posible, aplicar dichos principios en la práctica
10 LOS SIMBOLOS DE LA SOSTENIBILIDAD
12 PATRIMONIO ESPACIO INSTALACIONES SETRVICIOS CONDICIONES DE HIGIENE Y SALUD CALIDAD DE AMBIENTE INTERIOR
13 ENFOQUE Y CONTENIDO DEL FACILITY MANAGEMENT Gestión de proyectos Gestión patrimonial Gestión de servicios generales Gestión y mantenimiento de elementos constructivos Gestión y mantenimiento de instalaciones Gestión de espacios Gestión de servicios Programas informáticos de soporte al FM Implantación del Facility Management
14 EL ENTORNO DE USO O DE TRABAJO, BASE DEL MARCO DE REFERENCIA DEL FM EL ENTORNO DE USO O DE TRABAJO, es decir, el espacio utilizado por las personas en diferentes tipos de edificios, se ha convertido en un recurso estratégico y en una herramienta competitiva de gran importancia. Partiendo de esta base, dicho entorno es el concepto alrededor del cual se ha de dar forma a un protocolo de Facility Management, siendo sus componentes fundamentales las siguientes: EL CONTINENTE, es decir, los edificios e inmuebles dentro de los cuales las personas llevan a cabo sus actividades. EL CONTENIDO, particularmente lo referente a la distribución del espacio interior y de los recursos materiales que lo sustentan, como las instalaciones y el mobiliario.
15 EL ENTORNO DE USO O DE TRABAJO, BASE DEL MARCO DE REFERENCIA DEL FM Son cuatro los elementos básicos del Entorno de Uso y de Trabajo: El Trabajo o actividad a realizar El Puesto físico donde se realiza el trabajo o la actividad Las Personas El Edificio dentro del cual se llevan a cabo las actividades Y son también cuatro las disciplinas que conducen al correcto diseño y coordinación del Entorno de Uso y Trabajo: Los Principios de Organización Empresarial La Arquitectura La Ingeniería Las Ciencias del Comportamiento
16 MARCO GENERAL DE REFERENCIA DEL FACILITY MANAGEMENT FACILITY MANAGEMENT PLANIFICACION ESTRATEGICA TACTICA EJECUCION GESTION OPERACION MANTENIMIENTO AUDITORIA DISEÑO UBICACIÓN COMPRA ADMINISTRACION IMAGEN EXTERIOR DISEÑO DE PROCEDIMIENTOS PATRIMONIO INMOBILIARIO PROYECTO PLAN DE INVERSIONES PERMISOS ORIENTACION DIRECCION PROYECTOS ESPECIFICACIONES CONSTRUCCION REFORMAS DOCUMENTACION LEGAL REPERCUSION COSTES GESTION INVENTARIOS CUENTA EXPLOTACION ELEMENTOS EXTERIORES ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS EQUIPOS EXTERIORES ANALISIS DE COSTES ESTADO ESTRUCTURAL SEGURIDAD REQUISITOS NORMATIVOS PRESUPUESTOS: SEGUROS IMPACTO EXTERIOR: AGUA SOL OPERACIÓN VIENTO CONTAMINACION MANTENIMIENTO REQUERIMIENTOS ESPECIFICACIONES SELECC. PROVEEDORES SISTEMAS: SISTEMAS: DISEÑO DE PROCEDIMIENTOS PLAN DE INVERSIONES AMPLIACIONES INSTALACION AUTOMATIZACION AUTOMATIZACION FUNCIONALIDAD DE LOS SISTEMAS PLANES DE CONTINGENCIA INFORMATICA AMPLIACIONES INFORMATICA INFORMATICA ANALISIS DE COSTES INSTALACIONES POLITICA AMBIENTAL NORMATIVAS PRESUPUESTOS: MODIFICACIONES CONTRATOS SERVICIOS COMUNICACIONES ENERGIA ENERGIA COMUNICACIONES AUDITORIA ENERGETICA AUDITORIA RIESGO LEGIONELOSIS OPERACIÓN DOCUMENT. TECNICA AGUA AGUA DIAGNOSTICO SIST. CLIMATIZACION MANTENIMIENTO CLIMATIZACION CLIMATIZACION EVALUACION SERVICOS EXTERNOS PLANOS INVENTARIO GESTION SUBCONTRATAS SEGUIMIENTO GARANTIAS GESTION SERVICIOS EXTERNOS PLAN DE INVERSIONES PLAN UTILIZACION SELECC. PROVEEDORES MODIFICACIONES MOBILIARIO DISEÑO DE PROCEDIMIENTOS ESPACIO IMAGEN CORPORATIVA NECESIDADES DE USUARIOS UTILIZACION DEL ESPACIO DISTRIBUCION PLAN MODIFICACIONES DISEÑO INTERIORES MODIFICACIONES GESTION PROYECTOS DEFINIR ESTANDARES: CALIDAD DEL AIRE USO MOBILIARIO ILUMINACION ACABADOS INTERIORES SINDROME DEL EDIFICIO ENFERMO ENTORNO ELECTROMAGNETICO CALIDAD DEL AMBIENTE INTERIOR ESTANDARES MOBILIARIO PRESUPUESTOS FUNCIONALIDAD SUBCONTRATACIONES EVALUACION DISEÑOS DE ESPACIO PARAMETROS ERGONOMICOS INTERIORISMO SATISFACCION USUARIOS POLITICA AMBIENTAL EVALUACION POST-OCUPACION SERVICIOS GENERALES ESPECIFICACIONES SELECC. PROVEEDORES SERVICIOS: SERVICIOS GENERALES DISEÑO DE PROCEDIMIENTOS SERVICIOS OPERATIVOS SERVICIOS COMPLEMENTARIOS AMENITIES POLITICA AMBIENTAL PLAN EMERGENCIAS PRESUPUESTOS: OPERACION CONTRATACION SIMULACROS: EMERGENCIA LIMPIEZA HIGIENE (DDD) VIGILANCIA SERVICIOS COMPLEMENTARIOS JARDINERIA ZONAS RECREATIVAS Y DE DESCANSO FUNCIONALIDAD SISTEMAS FUNCIONALIDAD SERVICIOS SATISFACCION USUARIOS GESTION DE RESIDUOS FUNCIONALES SEGURIDAD PARKING ANALISIS / REVISION DE COSTES RESIDUOS CATERING, MATERIALES Adaptado del original elaborado por Joan Miró Bedós
17 MARCO DE REFERENCIA DEL FM APLICADO A LA GESTION DE LA CALIDAD AMBIENTAL Y DE LA HIGIENE EN HOTELES MANAGEMENT FACILITY ESTRATÉGICA PLANIFICACIÓN TÁCTICA EJECUCIÓN GESTIÓN OPERACIÓN MANTENIMIENTO AUDITORIA PATRIMONIO Diseño Proyecto Permisos Normativa Ubicación Orientación Especificaciones Reformas Estructural Seguridad INSTALACIONES Requerimientos Política ambiental Normativas Energía Agua Climatización Energía Agua Climatización Energía Legionella Climatización ESPACIO Nec. Usuarios Ergonomía Política ambiental Distribución Diseño interior Calidad aire Iluminación SEE Electromagnético Calidad ambiente Satisfacción SERVICIOS Política ambiental Gestión residuos Limpieza Higiene Residuos Zonas recreativas Áreas de descanso Satisfacción
18 EJEMPLOS DE FACILITIES : PATRIMONIO EDIFICIOS CORPORATIVOS HOTELES CENTROS COMERCIALES HOSPITALES
19 EJEMPLOS DE FACILITIES : INSTALACIONES CLIMATIZACION AGUA CALDERAS ELECTRICIDAD - COMUNICACIONES ASCENSORES
20 EJEMPLOS DE FACILITIES : ESPACIO INTERIOR OFICINAS HOTELES HOSPITALES PUBLICA CONCURRENCIA
21 EJEMPLOS DE FACILITIES : SERVICIOS OPERATIVOS LIMPIEZA GESTION DE RESIDUOS VIGILANCIA - SEGURIDAD HIGIENE - DESINFECCION
22 LAS HERRAMIENTAS FUNDAMENTALES DEL FACILITY MANAGEMENT INTEGRACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN DEL FM, DE NATURALEZA ORGANIZATIVA, EN EL ESQUEMA DE GESTIÓN ESTRATÉGICA GENERAL DE LA EMPRESA INTEGRACIÓN DE LOS PROTOCOLOS DE MANTENIMIENTO INTEGRAL DE LOS EDIFICIOS EN LOS PROCEDIMIENTOS ESPECÍFICOS DE GESTIÓN DEL FM, DE CARÁCTER ESENCIALMENTE TÉCNICO UTILIZACIÓN DE TÉCNICAS DE GESTIÓN INTELIGENTES BASADAS EN SOPORTES INFORMÁTICOS, CON CRITERIOS DE MEJORA CONTINUA, SOSTENIBILIDAD E INNOVACIÓN CONCILIACIÓN EN EL EDIFICIO DE LOS CONCEPTOS ESPACIO / AMBIENTE Y USUARIO / PUESTO DE TRABAJO
23 AMBITOS DE APLICACIÓN DE LA GESTION FM ENTIDADES PÚBLICAS Y ORGANIZACIONES PRIVADAS EDIFICIOS SINGULARES Y EMBLEMÁTICOS EDIFICIOS INSTITUCIONALES Y DE PÚBLICA CONCURRENCIA PATRIMONIOS INMOBILIARIOS DIVERSIFICADOS, COMPLEJOS Y VOLUMINOSOS PATRIMONIOS INMOBILIARIOS DE NATURALEZA CORPORATIVA SECTORES ESPECÍFICOS, TALES COMO HOSPITALES, HOTELES, UNIVERSIDADES, FERIAS Y CENTROS COMERCIALES
24 AMBITO LEGISLATIVO Y NORMATIVA APLICABLE A LA GESTION VIA FACILITY MANAGEMENT DE LA CALIDAD AMBIENTALY DE LA HIGIENE EN LOS EDIFICIOS La norma fundamental que orienta las actividades del Facility Management en España es la UNE EN , de octubre 2007, sobre Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte. Corresponde a la versión española de la norma europea EN :2006.
25 AMBITO LEGISLATIVO Y NORMATIVA APLICABLE A LA GESTION VIA FACILITY MANAGEMENT DE LA CALIDAD AMBIENTALY DE LA HIGIENE EN LOS EDIFICIOS En lo que atañe concretamente a la gestión de la Calidad Ambiental y de la Higiene en los edificios, los principales decretos y normas aplicables en territorio español son los siguientes: Ley 31 / 1995 Prevención de Riesgos Laborales. Real Decreto 1027 / 2007 Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE). Modificado por Real Decreto 1826 / 2009 Real Decreto 486 / 1997 Disposiciones mínimas de Seguridad y Salud en los lugares de trabajo. Real Decreto 314 / 2006 Código Técnico de la Edificación (CTE). Real Decreto 865 / 2003 Prevención y Control de la Legionelosis. Real Decreto 140 / 2003 Criterios Sanitarios de la Calidad del Agua de consumo humano. Real Decreto 3349 / 1983 Reglamentación Técnico Sanitaria para la fabricación, comercialización y utilización de Plaguicidas. Modificado por R.D. 162 / 1991 y R.D. 443 / Norma UNE Higienización de Sistemas de Climatización. Norma UNE Buenas prácticas en operaciones de Limpieza. Norma UNE Calidad Ambiental en Interiores Diagnóstico de Calidad Ambiental. Norma UNE Buenas prácticas en los planes de Desinfección, Desinsectación y Desratización.
26 CONSIDERACIONES GENERALES REFERENTES A LA GESTION DE EDIFICIOS VIA FM Aunque el FM gestiona actividades, servicios y temas ajenos al core business de la empresa, genera un positivo impacto en el balance y en la cuenta de resultados de la empresa. La gestión vía FM es de carácter técnico y de naturaleza organizativa, lo que le confiere valor relevante como herramienta estratégica. La adopción del FM puede generar ahorros de un 10% a un 15% de los gastos de gestión de activos inmobiliarios. Además de generar ventajas económicas, el FM genera beneficios cualitativos, tales como seguridad, confort, calidad ambiental e higiene para los usuarios de inmuebles. Al priorizar el entorno de uso y trabajo, el FM se transforma en un valioso recurso estratégico y en una importante herramienta competitiva. Las externalizaciones que soportan la gestión vía FM obligan al máximo rigor a la hora de seleccionar alternativas y servicios adecuadamente acreditados.
27 COLOQUIO FINAL COMENTARIOS Y PREGUNTAS

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 Real Decreto 
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