Source: http://retro.lagen.nu/dom/nja/2000s10
Timestamp: 2019-05-23 18:06:22+00:00

Document:
NJA 2000 s. 10 (NJA 2000:2) | Lagen.nu
NJA 2000 s. 10
Arrende har efter fastighetsreglering kommit att gälla i två fastigheter. Ägarna till de båda fastigheterna har härigenom blivit gemensamt förpliktade gentemot arrendatorn vad avser arrendet i dess helhet. Det har ansetts råda nödvändig processgemenskap mellan fastighetsägarna. Även fråga om tillämpning av 14 kap 8 § andra stycket rättegångsbalken.
B.M., G.M., B2.M., B1.M. och R.M., i fortsättningen kallade bröderna M., har sedan 1976 av M.H. arrenderat Stora Bjurums huvudgård med Bredegården och Mårbylund i Falköpings kommun.
Den 13 sept 1993 sade M.H. upp arrendekontraktet till upphörande vid kontraktstidens utgång d 14 mars 1996. Som grund för uppsägningen åberopades självinträde från jordägarens sida. Samtidigt upplystes om att bl a Stora Bjurum och Mårbylund skulle säljas. M.H. hänsköt tvisten till arrendenämndens prövning d 3 okt 1994 och vidhöll sin uppsägning. Bröderna M. bestred ansökan och yrkade att arrendet skulle förlängas på fem år, räknat från d 14 mars 1996. Båda parter begärde att villkoren för arrendet skulle ändras. Genom beslut d 30 okt 1995 ogillade arrendenämnden M.H:s yrkande om att arrendet skulle upphöra och förlängde arrendet fem år. I beslutet anförde arrendenämnden att villkoren för det fortsatta arrendet skulle prövas när nämndens beslut vunnit laga kraft eller när part påfordrade det. Ärendena beträffande villkorsdelen förklarades vilande.
M.H. överklagade arrendenämndens beslut genom ansökan om stämning som kom in till Mariestads TR, fastighetsdomstolen d 15 jan 1996. Sedan stämning utfärdats förordnade rätten d 3 april 1996 en särskild medlare. Denne anmälde d 1 nov 1996 till TR:n att medling inte hade varit möjlig att genomföra. Det upplystes vidare i målet att M.H. genom köpeavtal d 18 april 1996 sålt en del av arrendestället till staten genom Naturvårdsverket. I köpeavtalet antecknades bl a att M.H. sagt upp arrendet och att frågan om uppsägningen var föremål för prövning i fastighetsdomstolen samt att köparen förband sig att acceptera arrendet i den del som omfattade det förvärvade området men förbehöll sig rätt att begära ändring i arrendevillkoren i den ordning som nämns i arrendenämndens beslut d 30 okt 1995.
Genom beslut av lantmäterimyndigheten d 20 dec 1996 skedde en fastighetsreglering och avstyckning varigenom det område som Naturvårdsverket förvärvat fördes över till fastigheten Hornborga 13:6. I beslutet förordnades att arrendet skulle belasta denna fastighet.
I en skrift som kom in till TR:n d 3 jan 1997 yrkade bröderna M. att M.H:s talan skulle avvisas. Som stöd härför anfördes att det råder nödvändig processgemenskap mellan M.H. och Naturvårdsverket och att verket inte inträtt i processen. Något yrkande från bröderna M. att Naturvårdsverket skulle inträda som part framställdes inte.
TR:n, fastighetsdomstolen (rådmannen Nilsson) meddelade d 21 jan 1997 följande beslut i avvisningsfrågan: Frågan om vad som gäller då ett förordnande om fortsatt arrende medför att arrenderätten kommer att gälla i två eller flera fastigheter med olika ägare synes inte vara besvarad i lag eller rättspraxis. Den mest ändamålsenliga lösningen är enligt TR:ns mening att anse arrenderätten uppdelad i separata avtal i förhållande till varje fastighetsägare. På grund härav avvisar TR:n M.H:s talan såvitt avser det markområde som efter försäljning d 18 april 1996 till staten genom Naturvårdsverket numera ingår i fastigheten Hornborga 13:6, men lämnar i övrigt B.M:s och medparters avvisningsyrkande utan bifall.
Bröderna M. överklagade i Göta HovR och yrkade i själva saken att HovR:n skulle avvisa M.H:s talan i dess helhet.
HovR:n (hovrättslagmannen Thorelli, fastighetsrådet Landin, hovrättsrådet Holm, referent, och hovrättsassessorn Bragsjö) anförde i slutligt beslut d 3 dec 1997 efter en redogörelse för saken i allt väsentligt överensstämmande med referatets inledning: HovR:ns skäl. Efter förslag av fastighetsbildningsutredningen (SOU 1986:29) infördes ett tillägg till fastighetsbildningslagen (FBL) vad gäller en fastighetsbildnings verkan på avtalsrättigheter. Vid en fastighetsreglering som avser marköverföring får lantmäterimyndigheten förordna att en avtalsrättighet, som upplåtits i den avstående fastigheten och som utövas inom det område som överförs, skall bestå i det överförda området (5 kap 33 a § FBL). Utredningen anförde härvid att en rättighet, som efter fastighetsindelning gäller i flera fastigheter, från rättighetshavarens synpunkt fortfarande bara är en rättighet. Den regleras i samma upplåtelseavtal i förhållande till samtliga fastighetsägare. Från fastighetsägarnas synpunkt föreligger däremot, trots det gemensamma avtalet, två eller flera upplåtelser vilka kan ha sins emellan olika karaktär. Utredningen framhöll härvid att den uppdelade rättigheten måste betraktas från rättighetshavarens synpunkt när det gäller tillämpningen av bestämmelser som gäller förhållandet mellan fastighetsägare och rättighetshavare samt anförde följande. "Att upplåtelsen efter fastighetsbildningen gäller mot flera fastighetsägare gemensamt hindrar inte att en av dem för sin del gör uppsägning enligt de bestämmelser som gäller till följd av avtalet samt lagregler beträffande det slags upplåtelse som är i fråga. En sådan uppsägelse från en fastighetsägare gäller inte för de övriga. Rättighetshavaren kan också säga upp avtalet. Därvid gäller på motsvarande sätt att en uppsägning som riktas mot en av fastighetsägarna inte har någon betydelse i förhållande till de övriga." Eftersom det ansågs äventyrligt för rättighetshavaren att rättigheten skulle kunna upphöra att gälla i en del av rättighetsområdet men fortsätta att belasta återstoden föreslogs ett tillägg till JB 7 kap 28 § av innebörd att rättighetshavaren i en sådan situation ägde samtidigt frånträda upplåtelsen även med avseende på övriga fastigheter. Nyttjanderättshavaren skulle därmed inte löpa risken av att vara bunden av upplåtelseavtalet efter att ha förlorat rätten till en del av det ursprungliga upplåtelseområdet (SOU 1986:29 s 209 f).
Departementschefen ansåg emellertid att rättighetshavarnas intressen redan var säkerställda inom det nuvarande regelsystemet och framhöll att upplåtelsen gäller mot fastighetsägarna gemensamt under den återstående upplåtelsetiden. Detta innebar att en av de båda fastighetsägarna därför inte kunde säga upp avtalet med verkan enbart på förhållandet mellan honom och rättighetshavaren, varför avtalet i hela sin vidd skulle bli föremål för prövning vid en uppsägning. Enligt departementschefen saknades det anledning att göra ett tillägg till 7 kap 28 § JB eftersom en nyttjanderättshavare inte kunde förlora rätten enbart till en del av det upplåtna området (prop 1988/89:77 s 54-55). I kommentaren till arrendelagen har Bäärnhielm- Larsson för sin del anfört att en mera ändamålsenlig lösning är att anse nyttjanderätten uppdelad i separata avtal i förhållande till varje fastighetsägare.
Det framgår således av departementschefens uttalande att, vid en uppsägning av en av fastighetsägarna, avtalet i hela dess vidd skall kunna bli föremål för prövning. Enligt HovR:ns mening föreligger i en sådan situation en nödvändig processgemenskap mellan fastighetsägarna. I det nu aktuella målet har uppsägningen ursprungligen avsett arrendeavtalet beträffande Stora Bjurum, Mårbylund och Bredegården, vilken egendom M.H. fortfarande ägde när han ansökte om stämning. Visserligen har staten genom Naturvårdsverket förklarat att arrendet kvarstår i det område som förvärvades i april 1996 men staten har förbehållit sig möjligheten att få villkoren i arrendet ändrade. Det kan således för rättighetshavaren finnas ett intresse av att få uppsägningen av arrendet i sin helhet prövad.
Reglerna i 13 kap 7 § RB torde vara analogiskt tillämpliga på M.H:s överlåtelse av en del av fastigheten (jfr Ekelöf, Rättegång II, 7:e uppl s 150). Äger partssuccession inte rum kan överlåtarens talan komma att ogillas (jfr NJA 1991 s 488 med hänvisningar till litteratur och äldre rättsfall). Såväl M.H. som bröderna M. torde vara oförhindrade att med stöd av 13 kap 7 § RB begära att staten genom Naturvårdsverket inträder i rättegången.
Mot denna bakgrund har fastighetsdomstolen enligt HovR:ns mening förfarit felaktigt genom att avvisa M.H:s talan i viss del. Bröderna M. har visserligen inte överklagat avvisningsbeslutet i denna del men beslutet har påverkat målets handläggning i övrigt. Något hinder att pröva M.H:s talan beträffande arrendet av den fastighetsdel han har behållit föreligger inte. På grund av det anförda bör fastighetsdomstolens avvisningsbeslut undanröjas. - - -.
HovR:ns beslut. Med ogillande av bröderna M.:s yrkande i HovR:n undanröjer HovR:n fastighetsdomstolens avvisningsbeslut.
Bröderna M. (ombud för samtliga jur kand Anders Lundmark) överklagade och yrkade i själva saken att HD skulle avvisa talan som, sedan M.H. avlidit, fördes av hans dödsbo eller ogilla denna talan.
Dödsboet efter M.H. (ombud advokaten Staffan Uvabeck) bestred ändring.
Föredraganden, RevSekr Bramstång, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl. Enligt 7 kap 29 § 2 st JB upphör nyttjanderätt att gälla i den mark som frångår fastighet vid fastighetsreglering. Denna huvudregel har emellertid, efter förslag av Fastighetsbildningsutredningen (SOU 1986:29), modifierats genom införandet av bestämmelsen i 5 kap 33 a § fastighetsbildningslagen, enligt vilken lantmäterimyndigheten under vissa förutsättningar kan förordna att nyttjanderätten skall fortsätta att gälla i den överförda egendomen. Beträffande frågan om vad som skall anses gälla när ett förordnande om fortsatt nyttjanderätt medför att rättigheten uppdelas på flera fastigheter med olika ägare uttalade utredningen bl a följande. "En rättighet som efter fastighetsindelning gäller i flera fastigheter är från rättighetshavarens utgångspunkt fortfarande bara en rättighet. Den regleras i samma upplåtelseavtal i förhållande till samtliga fastighetsägare. Från fastighetsägarnas synpunkt föreligger emellertid, trots det gemensamma avtalet, två eller flera upplåtelser vilka kan ha sins emellan olika karaktär." Utredningen framhöll att den uppdelade rättigheten måste betraktas från rättighetshavarens synpunkt när det gäller tillämpningen av bestämmelser som gäller förhållande mellan fastighetsägare och rättighetshavare samt anförde vidare. "Att upplåtelsen efter fastighetsbildningen gäller mot flera fastighetsägare gemensamt hindrar inte att en av dem för sin del gör uppsägning enligt de bestämmelser som gäller till följd av avtalet samt lagregler beträffande det slags upplåtelse som är i fråga. En sådan uppsägning från en fastighetsägare gäller inte för de övriga. Rättighetshavaren kan också säga upp avtalet. Därvid gäller på motsvarande sätt att en uppsägning som riktas mot en av fastighetsägarna inte har någon betydelse i förhållande till de övriga." Eftersom det ansågs riskfyllt för rättighetshavaren att nyttjanderättsupplåtelsen skulle kunna upphöra att gälla i en del av området men fortsätta att belasta återstoden föreslogs i ett tillägg till JB 7 kap 28 § att rättighetshavaren i en sådan situation ägde samtidigt frånträda upplåtelsen även beträffande övriga fastigheter (SOU 1986:29 s 209 f).
Departementschefen ansåg däremot att rättighetshavarnas intressen redan var säkerställda inom det nuvarande regelsystemet. Genom förrättningen tillkommer inte någon ny upplåtelse utan denna gäller mot fastighetsägarna gemensamt under den återstående upplåtelsetiden. Detta innebar att en av de båda fastighetsägarna därför inte kunde säga upp avtalet med verkan enbart på förhållandet mellan honom och rättighetshavaren, varför avtalet i hela sin vidd skulle bli föremål för prövning vid en uppsägning. Enligt departementschefen saknades det anledning att göra ett tillägg till 7 kap 28 § JB eftersom en nyttjanderättshavare inte kunde förlora rätten enbart till en del av det upplåtna området (prop 1988/89:77 s 54-55).
Frågan vad som skall gälla när en nyttjanderätt uppdelas så att den blir gällande i flera fastigheter med olika ägare har emellertid inte berörts i förarbetena till JB och kan knappast besvaras med ledning av vare sig bestämmelserna om förlängning av upplåtelsetiden, om ändringar och tillägg till upplåtelseavtalet eller rättighetens ställning vid fastighetens övergång till ny ägare. En följd av departementschefens tolkning skulle bli att en av fastighetsägarna inte kan säga upp avtalet med verkan enbart på honom och rättighetshavaren. Vid en uppsägning kommer avtalet i hela dess vidd att upphöra. Även i övrigt synes det angivna synsättet medföra tillämpningsproblem. Är exempelvis arrenderätten förverkad på grund av betalningsförsummelse mot en av fastighetsägarna skulle detta kunna leda till att arrendet upphör även i förhållande till övriga fastighetsägare. Å andra sidan skulle en gårdsarrendator kunna åberopa det för gårdsarrende gällande besittningsskyddet mot fastighetsägare för vilka upplåtelsen har karaktär av sidoarrende (jfr Bäärnhielm-Larsson, Arrendelagen s 7:34). Nyttjanderätten bör därför i den aktuella situationen anses uppdelad i separata avtal i förhållande till varje fastighetsägare. Vid denna bedömning skall dödsboets efter M.H. talan avvisas såvitt avser det markområde som efter försäljning d 18 april 1986 till staten genom Naturvårdsverket ingår i fastigheten Hornborga 13:6.
Slut. Med ändring av HovR:ns beslut fastställer HD TR:ns beslut. - - -.
HD (JustR:n Magnusson, Munck, Westlander, referent, Blomstrand och Lundius) fattade följande slutliga beslut: Skäl. Av utredningen i målet framgår sammanfattningsvis följande. Bröderna M. arrenderar en dödsboets jordbruksfastighet. Arrendeavtalet blev uppsagt av tidigare ägaren M.H. men förlängdes till d 14 mars 2001 genom beslut av arrendenämnden. M.H. klandrade beslutet genom att väcka talan mot bröderna M. vid fastighetsdomstolen. Medan tvisten var föremål för fastighetsdomstolens prövning sålde M.H. en del av arrendestället till staten. Den frånsålda delen överfördes genom fastighetsreglering till en av staten ägd fastighet. Lantmäterimyndigheten förordnade därvid att nyttjanderätten skulle fortsätta att gälla i den överförda egendomen. Staten har inte inträtt i rättegången och har, såvitt framkommit, heller inte anmodats att göra det.
Fråga i målet är om dödsboet efter fastighetsregleringen i fortsättningen ensamt kan föra talan om upphörande av arrendet avseende hela den ursprungliga fastigheten eller i vart fall beträffande den del av fastigheten som dödsboet fortfarande äger eller om dödsboet och staten endast tillsammans kan föra talan och då om upphörande av arrendet i dess helhet.
I 7 kap 27 § JB föreskrivs, för det fall delning sker av en fastighet som besväras av nyttjanderätt som inte genom upplåtelseavtalet är begränsad till visst område, att nyttjanderätten gäller i var och en av de nya fastigheterna. Denna bestämmelse infördes genom JB. Dessförinnan saknades regler angående vilken inverkan en delning av en fastighet hade på en nyttjanderätt som upplåtits i fastigheten. Förslaget till bestämmelsen hade framförts av Lagberedningen i dess förslag till jordabalk. I anslutning till förslaget anförde Lagberedningen att det torde vara tydligt att, då rättigheten belastar envar av de nya fastigheterna, däri innefattas en solidarisk skyldighet för ägarna att i förhållande till rättighetshavaren fullgöra ägarsidans förpliktelser. (Se SOU 1960:25 s 339 f.)
Enligt 7 kap 29 § 2 st JB gäller nyttjanderätt inte vidare i mark som genom fastighetsreglering frångår fastighet vari rättigheten upplåtits. Genom en lagändring år 1990 modifierades emellertid denna bestämmelse. I en ny 33 a § i 5 kap fastighetsbildningslagen (FBL) föreskrevs efter förslag av Fastighetsbildningsutredningen (SOU 1986:29) att det vid fastighetsreglering under vissa förutsättningar kan förordnas att nyttjanderätten skall fortsätta att gälla i den mark som överförs till en annan fastighet. Ett sådant förordnande innebär enligt vad som sägs i paragrafen att nyttjanderättsupplåtelsen såvitt avser den överförda egendomen gäller mot tillträdaren som om denne förvärvat den genom en överlåtelse vid vilken det har gjorts förbehåll om upplåtelsen.
Om rättigheten efter ett förordnande enligt 5 kap 33 a § FBL kommer att belasta såväl upplåtelsefastigheten som den tillträdande fastigheten, blir effekten således i princip densamma som om fastigheten hade delats genom klyvning eller avstyckning.
Fastighetsbildningsutredningen uttalade bl a följande om fastighetsägarnas förhållande gentemot rättighetshavaren efter en fastighetsreglering med sådant förordnande som sägs i 5 kap 33 a § FBL (SOU 1986:29 s 209 ff): "En rättighet som efter fastighetsbildning gäller i flera fastigheter är från rättighetshavarens synpunkt bara en rättighet. Den regleras av samma upplåtelseavtal i förhållande till samtliga fastighetsägare. Från fastighetsägarnas synpunkt föreligger emellertid, trots det gemensamma avtalet, två eller flera upplåtelser som kan ha sins emellan olika karaktär." Som exempel på det sistnämnda framhöll utredningen att ett jordbruksarrende som utgör ett gårdsarrende genom fastighetsbildningen kan ha delats upp i vad som ur fastighetsägarnas synpunkt utgör ett gårdsarrende och ett sidoarrende.
Utredningen anförde vidare: "Att upplåtelsen efter fastighetsbildningen gäller mot flera fastighetsägare gemensamt hindrar inte att en av dem för sin del gör uppsägning enligt bestämmelser som gäller till följd av avtalet samt lagregler beträffande det slags upplåtelse som är i fråga. En sådan uppsägning från en fastighetsägare gäller inte för de övriga."
Eftersom det ansågs riskfyllt för rättighetshavaren att nyttjanderättsupplåtelsen således skulle kunna upphöra att gälla i en del av det utarrenderade området men fortsätta att gälla i återstoden föreslog utredningen att det i ett tillägg i 7 kap 28 § JB skulle föreskrivas att rättighetshavaren i en sådan situation skulle få frånträda upplåtelsen i dess helhet.
Fastighetsbildningsutredningen hade således i den fråga som här har berörts en annan uppfattning än Lagberedningen som, enligt vad som nyss återgivits, menade att de olika fastighetsägarna var solidariskt skyldiga att i förhållande till rättighetshavaren fullgöra ägarsidans förpliktelser.
Departementschefen gav i lagstiftningsärendet uttryck för en uppfattning som låg i linje med Lagberedningens och ansåg inte att det av utredningen föreslagna tillägget var erforderligt. Departementschefen anförde bl a att det genom fastighetsbildningen inte tillkom någon ny upplåtelse utan att den ursprungliga upplåtelsen gällde mot fastighetsägarna gemensamt under den återstående upplåtelsetiden. En av fastighetsägarna skulle därför inte med verkan enbart på rättsförhållandet mellan honom och rättighetshavaren kunna säga upp avtalet. Vid uppsägning skulle nyttjanderättshavaren inte kunna förlora rätten enbart till en del av det upplåtna området utan avtalet i hela dess vidd skulle bli föremål för prövning. (Se prop 1988/89:77 s 55.)
Departementschefens uttalande har kritiserats i doktrinen där det har framhållits att den mest ändamålsenliga lösningen är att nyttjanderätten efter fastighetsbildningen i den aktuella situationen är uppdelad i separata avtal i förhållande till varje fastighetsägare (se Bäärnhielm- Larsson, Arrendelagen s 7:34).
Ett sådant synsätt skulle kunna synas vara förenat med praktiska fördelar för vissa fall. Det skulle emellertid leda till att, om arrendeförhållandet upphör att gälla i förhållande till någon av fastighetsägarna, arrendatorn alltjämt skulle vara bunden av avtalet med avseende på återstoden av det arrenderade området, en konsekvens som inte synes godtagbar. Gällande rätt får därför i enlighet med departementschefens nyss återgivna uttalande anses innebära att de båda fastighetsägarna efter en fastighetsbildning, där det förordnats att nyttjanderätten skall fortsätta att gälla i den överförda egendomen, är gemensamt förpliktade gentemot arrendatorn vad avser arrendet i dess helhet.
Av det anförda följer att frågan om arrendets upphörande i den angivna situationen är sådan att endast en dom kan ges för alla på fastighetsägarsidan som har del i saken och att det mellan fastighetsägarna råder nödvändig processgemenskap i frågan. Om endast en av fastighetsägarna väcker talan om arrendets upphörande, kan den därför inte tas upp till prövning. Fastighetsägaren skall i detta läge i enlighet med praxis beredas tillfälle att se till att även den andre fastighetsägaren inträder som part i målet (se t ex NJA 1979 s 377); sker inte detta skall hans talan avvisas.
M.H. ägde fortfarande hela den fastighet som arrendeupplåtelsen avsåg när han klandrade arrendenämndens beslut genom att väcka sin talan vid fastighetsdomstolen, och han var då således behörig att föra talan avseende hela upplåtelsen. Med hänsyn till att han under målets handläggande vid TR:n överlät en del av fastigheten till staten samt det vid den följande fastighetsregleringen förordnades att arrendeupplåtelsen skulle fortsätta att gälla i den överförda egendomen, uppkommer frågan om han bort beredas tillfälle att låta staten inträda som medpart i rättegången vid påföljd av att hans talan annars skulle komma att avvisas.
När vid nödvändig processgemenskap talan väl har väckts i behörig ordning, följer det emellertid av 14 kap 8 § 2 st RB att en rättegångshandling som en medpart företar skall gälla till förmån för de övriga även om den strider mot deras handlingar. Denna regel har i rättspraxis tillagts den innebörden att det mest aktiva beteendet blir utslagsgivande. Den part som aktivt vill föra processen har alltså ansetts kunna göra detta oberoende av om medparten förhåller sig passiv eller t o m bestrider hans yrkande (se NJA 1975 s 611 och 1988 s 78). Eftersom talan i detta fall har väckts i behörig ordning och dödsboet efter M.H. således har rätt att - med giltighet för arrendeupplåtelsen som helhet - få sitt yrkande prövat oberoende av statens inställning i saken, bör inte prövningen av hans talan göras beroende av att staten samtycker till att inträda i rättegången. Staten bör emellertid beredas tillfälle att inträda.
Av det anförda följer att TR:n har förfarit felaktigt genom att avvisa M.H:s talan beträffande den del av upplåtelsen som avsåg den till staten överförda egendomen, men tillåta hans talan i övrigt. Enligt grunderna för 50 kap 26 § 2 st RB bör, som HovR:n funnit, avvisningsbeslutet undanröjas trots att M.H. inte överklagade detta.
HD:s beslut meddelades d 4 jan 2000 (mål nr Ö 4918-97).
Ö4918-97
7 kap. 29 § tredje stycket jordabalken (1970:994)
5 kap. 33 a § fastighetsbildningslagen (1970:988)
14 kap. 8 § andra stycket rättegångsbalken (1942:740)
NJA 1975 s. 611
NJA 1979 s. 377
NJA 2000 s. 576: X har hyrt två fastigheter med samma ägare för ett gemensamt hyresbelopp. Sedan fastigheterna överlåtits, den ena till Y och den andra till Z, har Y väckt talan med yrkande att X skall till Y betala...
RH 2006:45: En tingsrätt har, trots att den ene av två vårdnadshavare inte delgivits handlingarna i ärendet, meddelat slutligt beslut mot den andre vårdnadshavaren i ett ärende om utseende av särskild...

References: HD 
 HD 
 § 2
 HD 

HD 
 § 2
 § 2
 § 2