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Timestamp: 2020-08-15 12:56:32+00:00

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Universimmo.com - Préemption Frais d'agence et compromis de vente
Préemption Frais d'agence et compromis de vente Forum fermé
Posté - 25 oct. 2007 : 19:12:08
Vous voyez ma biquette, moi, je ne suis pas mythomane au point de m'inventer une vie virtuelle de bailleuse avec 40 baux. Et moi, biquette, je cite des arrêts de Cour de Cassation. Allez. Chiche que vous en citez au moins un pour me contredire afin d'amuser la galerie ?
Je ne me nourris pas d'arrêt de cour de cassation moi, mais de rédaction de baux d'habitation, et j'ai la chance de ne pas me tromper dans le choix de mes locataires, vous ne pouvez pas en dire autant !
Pas trop difficile d'aller sur un site et de faire un copier/coller
s'il vous manque un site , en voila un :http://www.droitenligne.com/jurispru/Cass.html
le web en est plein
Posté - 25 oct. 2007 : 19:49:11
Initialement entré par fanette44
mais de rédaction de baux d'habitation, et j'ai la chance de ne pas me tromper dans le choix de mes locataires,
Ouah..... Vous méritez bien le surnom de fanette pipeau sur le fil d'en face.
Posté - 25 oct. 2007 : 20:24:32
on peut inventer n'importe quel surnom, votre compère papanoel est à bout de souffle , il est en train de se noyer dans son aquarium
a bout d'arguments, il insulte, il est à bonne école avec vous
en ce qui vous concerne c'est encore pire , la bérézina du pronostic Des années à annoncer un crach/crack qui n'arrive pas.
combien ça rapporte la pige d'articles de jurisprudence ?
Edité par - fanette44 le 25 oct. 2007 20:42:06
Posté - 25 oct. 2007 : 20:40:57
Rien. Ce qui n'empêchera pas de dire que vous n'y connaissez pas grand chose en droit immobilier pour défendre la profession.
Posté - 25 oct. 2007 : 20:44:50
Pas besoin de m'encombrer , je cherche ce qui me convient au fur et à mesure des besoins.
COmme la jurisprudence ne fait pas tout et qu'il peut venir une loi derrière pour l'annuler il vaut mieux se tenir au courant au jour le jour
Posté - 25 oct. 2007 : 20:49:38
Encore bravo pour l'ânerie du siècle que vous venez de prononcer. Les juristes apprécieront.
Edité par - LeNabot le 25 oct. 2007 20:51:34
Posté - 25 oct. 2007 : 21:26:51
les frais de mutation de lots de coproriété réclamés par les syndics.
Les tribunaux avaient statué mais la loi ENL a tout changé
cela c'était avant la loi ENL
http://aufildudroit.over-blog.com/article-1742557.html
Les frais et honoraires prévus au contrat de syndic, y compris en cas de vente d’un lot, sont à la charge de la copropriété
cela c'est après la LOI ENL
http://onb-france.com/constructa/index.php3?id_gmenu=4040&code_menu=vente_copropriete&id_art=36985&langue=fr
La loi ENL: Frais de mutation du syndic
Une "légalisation"
Les syndics de copropriété, par la loi ENL, obtiennent une "légalisation" partielle de la pratique des frais de mutation.
La Cour de Cassation, par un arrêt de sa 3e chambre civ. du 11 octobre 2005, avait rappelé l’illégalité du prélèvement des honoraires facturés au vendeur en cas de mutation.
Les syndics, avec la loi ENL, sont autorisés désormais à prélever des honoraires pour l’établissement de "l’état daté" qu'ils fournissent aux notaires avant chaque mutation de lot.
Edité par - fanette44 le 26 oct. 2007 01:59:41
Posté - 25 oct. 2007 : 22:08:07
Les juristes apprécieront.
j'attends impatiemment votre argumentation de pseudo juriste
Posté - 26 oct. 2007 : 07:35:42
Fanette pipeau qui parle de légalisation en divergeant sur les frais de mutation. Vous en faites quoi de l'autorité de la chose jugée ? Hein ? Répondez, madame la doyenne des juristes d'UI.
Posté - 26 oct. 2007 : 08:53:12
Dans le domaine des agents commerciaux par exemple un arrêt de cassation a tenté de les invalider dans l'immobilier, une loi a remis les choses en place :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=59912
Si on ne peut pas dire au sens strict qu'une loi peut annuler une jurisprudence (sauf les lois "rétroactives" chères à LeNabot...), rien n'est effectivement figé.
Edité par - jcm le 26 oct. 2007 08:56:42
Posté - 26 oct. 2007 : 08:59:04
la question n'était pas de savoir si on pouvait revenir sur un jugement ,j'ai dit annuler la jurisprudence pas l'arrêt en question, vous détournez de manière honteuse les propos des autres.
Vous cherchiez, voir plus haut à me faire citer un arrêt de la cour de cassation ce qui est parfaitement stupide car cela tout le monde peut le faire en allant faire un tour sur legifrance.
Je vous disais que le droit évoluait et que je préfèrais me tenir au courant au jour le jour et l'exemple de l'état daté des syndics en est la preuve.
RELISEZ VOUS vous n'arrivez pas à retomber sur vos pattes qui ne sont pourtant pas très hautes
Edité par - fanette44 le 26 oct. 2007 09:03:43
Posté - 31 oct. 2007 : 19:09:08
je reviens sur ce site car je viens d'apprendre que mes proprietaires ont vendu l'appartement avant hier en dépit du fait que nous avions préempté et que la date butoir est le 24 novembre.
Nous avions en effet contesté le paiement des frais d'agence que nous n'avions pas mandaté.Nous avons d'ailleurs mis l'affaire entre les mains d'un avocat.Celui ci reconnaît que nous pouvions contester le paiement des frais d'agence sachant cependant que la position du CRIDON est elle très claire:le locataire se substitue à l'acquéreur avec toute les charges et obligations.
Et hier j'ai reçu un avis d'huissier des nouveaux proprios nous donnant congé pour habiter,ce qui veut dire que nous sommes à la rue dans 6 mois!Notre avocat nous propose de faire une assignation.Je ne sais pas ou cela va nous emmener...
Posté - 02 nov. 2007 : 19:16:25
Initialement entré par satyam
Et hier j'ai reçu un avis d'huissier des nouveaux proprios nous donnant congé pour habiter,ce qui veut dire que nous sommes à la rue dans 6 mois!
vous n'êtes obligé de partir qu'à la fin du bail !
Posté - 02 nov. 2007 : 19:26:40
.Notre avocat nous propose de faire une assignation.Je ne sais pas ou cela va nous emmener...
Vous devriez écouter votre avocat car je rejoins sa position. Vous pouvez à la fois attaquer la vente intervenue en méconnaissance de votre droit à préemption et accessoirement le congé pour vente qui vient de vous être délivré.
La position du CIDRON est contraire à la jurisprudence de la Cour de Cassation par ailleurs.
Vous avez ici une jurisprudence invalidant une vente intervenue en méconnaissance du droit de préemption du locataire.
Audience publique du 12 mai 2004	Rejet.
N° de pourvoi : 02-19560
Rapporteur : Mme Gabet.
Avocats : la SCP Vuitton, Me Cossa, la SCP Defrenois et Levis, Me Odent.
Sur le moyen unique du pourvoi principal et de chacun des pourvois incidents, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 juin 2002), que la société civile immobilière des Pyrénées a, par acte de la société civile professionnelle de notaires Guérin-Bertrand-Gremont-Lardière en date du 6 avril 1994, vendu à la société civile immobilière la Campagne un immeuble soumis au régime de la copropriété, après que notification du projet de vente ait été faite à Mme X..., locataire de certains lots, suivant courrier recommandé du 14 février 1994 ; que cette dernière a sollicité la nullité de la notification de l'offre dès lors que celle-ci ne contenait pas la reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, l'annulation de la vente consentie à la société civile immobilière la Campagne et la substitution dans le bénéfice de la vente ;
Attendu que la société civile immobilière la rue des Pyrénées, la société civile immobilière la Campagne et la société civile professionnelle Guérin-Bertrand-Gremont-Lardière font grief à l'arrêt de dire Mme X... substituée dans le bénéfice de la vente reçue le 6 avril 1994, alors, selon le moyen :
1 / qu'aux termes de l'article 10-I, alinéa 1 , de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, modifié par l'article 81-1 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, toute vente projetée doit, à peine de nullité de la vente, faire l'objet d'une offre de vente qui doit être notifiée par le bailleur au locataire ; qu'aux termes de l'alinéa 6 du même texte, "les termes des cinq alinéas qui précèdent doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification" ; que la loi a ainsi fait de l'indication des cinq alinéas visés une condition de validité de la notification et de la notification d'une offre de vente une condition de validité de la vente, en sorte que la nullité de la notification entraîne celle de la vente ; qu'en l'espèce, en estimant que la vente intervenue pouvait subsister, nonobstant la constatation de la nullité de la notification de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les dispositions sus-visées ;
2 / que le droit de substitution n'a de raison d'être que dans le cadre d'une obligation existante ; qu'aux termes de l'article 10-I, alinéa 1 , de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, modifié par l'article 81-1 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, le droit de substitution peut-être exercé par le locataire lorsque la vente est intervenue avec un tiers pendant le délai octroyé au locataire pour réaliser la vente acceptée (alinéa 4) ou lorsque, l'offre présentée n'ayant pas été acceptée par le locataire, la vente a été conclue avec un tiers à des conditions plus avantageuses (alinéa 5) ; que ces deux hypothèses ont un présupposé identique, à savoir l'existence d'une offre de vente valide, préalable, génératrice pour le locataire de droits sur la chose ; qu'en l'espèce, aucune notification valable de l'offre de vente n'étant intervenue, ni l'hypothèse de l'alinéa 4 ni celle de l'alinéa 5 n'étaient applicables ; qu'en estimant dès lors que le droit de substitution du locataire pouvait être exercé par lui dans ces deux hypothèses, nonobstant le constat de la nullité de la notification de l'offre de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les dispositions sus-visées ;
3 / qu'aux termes de l'article 10-1, alinéa 1er, de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, modifié par l'article 81-1 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, toute vente projetée doit, à peine de nullité de la vente, faire l'objet d'une offre de vente qui doit être notifiée par le bailleur au locataire ; qu'aux termes de l'alinéa 6 du même texte, "les termes des cinq alinéas qui précèdent doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification" ; que la loi a ainsi fait de l'indication des cinq alinéas visés une condition de validité de la vente, en sorte que la nullité de la notification entraîne la nullité de la vente ; qu'en l'espèce, en estimant que la vente intervenue pouvait subsister, nonobstant la constatation de la nullité de la notification de l'offre préalable de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les dispositions susvisées ;
4 / que le droit de substitution n'a de raison d'être que dans le cadre d'une obligation existante ; qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, modifié par l'article 81-1 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, le droit de substitution peut être exercé par le locataire lorsque la vente est intervenue avec un tiers pendant le délai octroyé au locataire pour réaliser la vente acceptée (al. 4), ou lorsque, l'offre présentée n'ayant pas été acceptée par le locataire, la vente a été conclue avec un tiers à des conditions plus avantageuses (al. 5) ; que ces deux hypothèses ont un présupposé identique, à savoir l'existence d'une offre de vente valide, préalable, génératrice, pour le locataire, de droits sur la chose ; qu'en l'espèce, aucune notification valable de l'offre de vente n'étant intervenue, ni l'hypothèse de l'alinéa 4, ni celle de l'alinéa 5 n'étaient applicables ; qu'en estimant dès lors que le droit de substitution du locataire pouvait être exercé par lui dans ces deux hypothèses, nonobstant le constat de la nullité de la notification de l'offre préalable de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a derechef violé les dispositions susvisées ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la notification de la vente faite à Mme X... ne comportait pas la reproduction des cinq alinéas de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 en sa rédaction résultant de la loi du 22 juin 1982, que le défaut de reproduction de ces dispositions entraînait la nullité de la notification de l'offre sans que le locataire soit astreint à démontrer l'existence d'un grief, que lorsque la notification était nulle, la vente était conclue en violation du droit de préemption reconnu au locataire ou à l'occupant de bonne foi en sorte qu'en application de l'alinéa 4 du texte précité, celui-ci pouvait pendant un délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente, déclarer se substituer à l'acquéreur , la cour d'appel en a exactement déduit que Mme X... disposait de la faculté de se substituer à l'acquéreur dans le mois de la notification de la vente ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les SCI la rue des Pyrénées et La Campagne et la SCP Guérin-Bertrand-Gremont-Lardière à payer à Mme X... et à M. Y..., ès qualités, ensemble, la somme de 1 900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes formées par les SCI la rue des Pyrénées et La Campagne et la SCP Guérin-Bertrand-Gremont-Lardière ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quatre.
Edité par - LeNabot le 02 nov. 2007 19:40:13
Posté - 03 nov. 2007 : 00:34:47
http://bdidu.hautetfort.com/index.html
Posté - 03 nov. 2007 : 09:03:22
Hors sujet. Nous sommes dans le cadre de la préemption du locataire.
L'avocat de satyam, et même jcm, reconnaissent que la commission n'est pas due.
Si j'ai un conseil à vous donner, allez jouer ailleurs.
Edité par - LeNabot le 03 nov. 2007 09:06:07
Posté - 03 nov. 2007 : 09:10:56
il y a un problème de date dans votre cas;
si votre "ancien "propriétaire vous avait fait délivrer un congé pour vente dans les délais légaux, votre droit de préemption s'exerçait jusqu'à la date d el'échénace du bail moins 4 mois.
donc si le bien est vendu à un tiers, celi ci ne peut pas vous délivrer un congé pour reprise dans les formes légales (article 15 de la loi de 89) c'est à dire 6 mois avant la fin du bail!
indiquez nous la chronologie exacte des faits;
Posté - 03 nov. 2007 : 11:01:46
cela semble important en effet : quelle est la date de début du bail ?
c'est l'acheteur (qui n'est pour rien dans cette affaire) qui risque de se trouver embété si il ne peut
occuper l'appartement acheté.
quand au vendeur qui n'aurait pas respecté les droits de satyam, ne serait il pas possible comme la vente est très récente de faire sequestrer le réglement de cette vente par une action en référé ?
au quel cas le cas de satyam serait pris bien plus au sérieux par son (ancien) propriétaire
Posté - 21 févr. 2009 : 14:32:21
Je viens de recevoir un mail privé de satyam qui m'a fait très plaisir.
Je viens vous remercier pour vos conseils avisés...En effet je viens de gagner et sur toute la ligne ma procédure en Gde Instance. J'étais locataire et j'avait reçu une notifification pour préempter suite à la loi de 1975 avec dans les conditions essentielles de la vente une clause nous obligeant à payer une commission d'agence immobilière. Nous avions contesté la commission et la vente s'est faite dans notre dos pendant la durée légale de préemption avec d'autres acheteurs. Le juge stipule bien que l'offre de vente aux locataires titulaires d'un droit de préemption ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur ouvrant droit au paiement d'une commission à l'A I... La vente est donc annulée . si le détail du jugement complet vous intéresse ...je peux vous l'envoyer.
Conclusion : vente annulée et aucune commission due à l'agent immobilier. Ce jugement de TGI semble être une application de l'arrêt de Cour de Cassation cité dans le fil.
Au passage, vous relirer les "excellentes" contributions de Fanette qui avec le recul me font bien rire. Excellente mythomane qui s'est inventée une vie et ses quarante baux mais analyste juridique assez médiocre.
PS : j'inciterai éventuellement satyam à intervenir ici pour conclure.
Edité par - LeNabot le 21 févr. 2009 14:35:09
Posté - 21 févr. 2009 : 17:02:37
J'ai reçu un certain nombre de mails "privés" mais je ne me suis jamais permis de les publier, s'agissant justement de mails privés. On retrouve bien ici toute la délicatesse du personnage.

References: l'article 10
 l'article 10
 l'article 81
 l'article 10
 l'article 81
 l'article 10
 l'article 81
 l'article 10
 l'article 81
 l'article 10
 l'article 700
 l'article 700