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Timestamp: 2017-02-24 08:05:29+00:00

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Anwalt? Hier lang www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Themen: Mietvertrag wichtigen
26.11.2008 15:42 | Preis: ***,00 € |
Wir haben Anfang 2007 eine Ladenfläche gemietet um ein Fachmöbelgeschäft (Stilmöbel) zu eröffnen. Da sich in diesem Bereich es sich um repräsentative Einrichtungsgegenstände handelt, ist die einwandfreie Umgebung für den Verkauf ausschlaggebend. Folgender Mißstand ist bei den von uns angemieteten Räumen zu verzeichnen. Es geschehen immer wieder massive Wasserschäden, welche unsere ausgestellten Waren (Möbel und Orientteppiche irreparabel beschädigen).
Da sich diese Wasserschäden leider nicht nur auf eine Stelle beschränkt sondern sich über die gesamte Ladenfläche (300m²) verteilen, gibt es keine Stelle wo man sicher sein kann, dass kein Ausstellungsstück in Mitleidenschaft gezogen wird. Wir haben diesen Mangel am Anfang des Mietzeitraumes gewissermaßen toleriert, nun ist aber bereits der 9. Schadensfall eingetreten und es ist inzwischen für uns eine Existenz gefährdende Situation. Nahezu alle Möbelstücke haben Schäden davongetragen. Nach Rücksprache mit dem Vermieter wurde uns lapidar mitgeteilt, dass es im Mietvertrag einen Passus gibt, in der steht, dass es eine „Gefahr vor Wasserschäden“ gibt.
Es ist uns durchaus bekannt, dass es in einen Mietshaus zu Wasserschäden kommen kann, jedoch sind es nicht nur Schäden welche Mieter verursacht haben sondern es gibt mannigfaltige Ursachen (Falsch montierte Abwasserleitungen, Rohrbrüche, Kondenswasser ect). Beim letzten Schaden konnte abermals nicht festgestellt werden was den die genaue Ursache war. Somit ist es nicht auszuschließen, dass es jederzeit wieder passieren kann. Trotz Fristsetzung wurden die Ursachen nicht abgestellt. Lediglich wurde uns mitgeteilt, dass bei der nächsten Eigentümerversammlung ein Punkt (Renovierung der Wasserleitungen im EG) auf die Tagesordnung gesetzt wird. Nach Rücksprache bei einem anderen Eigentümer ist diese Punkt jedoch nicht auf der Tagesliste gesetzt worden. Wahrscheinlich sind die Kosten für eine komplette Sanierung zu hoch. Somit wurden wir abermals vertröstet und getäuscht. Uns wurde nur mitgeteilt, dass es nun eine Rohrreinigung bzw. eine Rohrinspektion geben soll, was aber unserer Meinung nach zu den normalen Wartungsarbeiten in einen Mietshauses gehören sollte. Nach einem Gespräch mit unserem Nachbarn stellten wir fest, dass er einen gleichlautenden Mietvertrag unterschrieben hat. Wie wir in einem Gespräch mit unserem Vermieter erfahren haben ist das regelmäßige Auftreten von Wasserschäden in dieser Mietfläche bereits hinlänglich bekannt. Einer unser Vormieter hat den gesamten Mietbereich deshalb mit Fliesen auslegen lassen um die ständigen Wassereinbrüche besser beseitigen zu können. Wir verstehen nicht, wie man unter diesen Voraussetzungen uns diese Mietsache für unseren Verwendungszweck (Möbelverkauf) vermieten konnte. Wir verstehen dies als arglistige Täuschung und möchten aus dem bis 2012 laufenden Mietvertrag vorzeitig aussteigen. In wie weit ist dies möglich, und falls dies zutreffen sollte, wie groß sind die Chancen für eine Schadensersatzforderung bezüglich der in den Laden investierten Ausstattungsgegenstände ( Leuchtreklame, Schaufensterbeschriftung, Stuck-, Tapezierarbeiten sowie unter Vorbehalt gezahlten Mietzins.) Sollten Sie den kompletten Mietvertrag zur Ansicht benötigen geben Sie uns bitte Bescheid, damit wir Ihn als „Pdf“ – Datei einscannen.
Grundsätzlich kann auch ein zeitlich festgelegter Mietvertrag gemäß § 543 BGB außerordentlich und fristlos gekündigt werden, sofern hierfür ein wichtiger Grund vorliegt. Gemäß § 543 Abs. 4 BGB sind auf das dem Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zustehende Kündigungsrecht jedoch die §§ 536b, 536d BGB entsprechend anzuwenden. Dies bedeutet, dass ein Recht zur Kündigung wegen eines Mangels gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht gegeben ist, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte bzw. grob fahrlässig nicht kannte. Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.
Rechtsanwalt Nachfrage vom Fragesteller	27.11.2008 | 13:44
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Maik Elster, vielen Dank für den Überblick der Situation. In der Tat handelt es sich um einen gewerblichen Mietvertrag. Wir würden trotz mulmigem Gefühl Ihre Ausführung nach unseren Kenntnissen kommentieren und einige Unklarheiten hinterfragen.
RA: Gemäß § 536b BGB stehen dem Mieter Rechte aus § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) und § 536a BGB (Schadens- und Aufwendungs-ersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels) dann nicht zu, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache kannte * bzw. grob fahrlässig nicht kannte, es sei denn der Vermieter hat den Mangel im letztgenannten Fall arglistig ver-schwiegen.
RA: Grob fahrlässige Unkenntnis ist dann anzunehmen, wenn im Laufe der Mietzeit=2 0eine Beeinträchtigung auftritt, der Mieter damit jedoch bei gerechnet hatte * . Vorliegend wurden Sie bereits durch den Text des Mietvertrages selbst darauf hingewiesen, dass bei dem von Ihnen anzumietenden Objekt die Gefahr von Wasserschäden besteht. Zwar ist nachträgliche Kenntnis dann anzunehmen, wenn der Mieter Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigung übersehen kann ** . Problematisch hieran ist jedoch, dass Sie bereits vor Abschluss des Mietvertrages über die Möglichkeit des Entstehens von Wasserschäden informiert worden sind *** . M.E. lässt die Tatsache, dass etwaige Ursachen für mögliche Wasserschäden nicht aufgeführt wurden, in diesem Zusammenhang leider keine andere Beurteilung der Rechtslage zu. Insbesondere dürfte der Vermieter nach den Angaben im Mietvertrag nicht verpflichtet gewesen sein, Ihnen die genauen Ursachen ungefragt zu offenbaren.
Wir: * wir haben nicht mit folgendem gerechnet:
-	dem Ausmaß (10 Wasserschäden mit Wasser- und Deckenplatteneinbruch mit Beschädigung von Möbeln, Teppichen und Wänden + >80 Stück Deckenplatten mit Wasserflecke ausgetauscht), -	der Häufigkeit (im Durchschnitt alle 1,5 Monate), -	der flächendeckende Verteilung (über den ganzen 300 m2 Ladenfläche verteilt) ** Eher nachträgliche Kenntnis, da an keiner Stelle und zu keinem Zeitpunkt die Ausstellungsstücke vor Wasserschäden gesichert sind. „Es ist fraglich, ob das Objekt für unseren Verwendungszweck je angeboten werden durfte“ zu dieser Äußerung von uns hatte der Vermieter den Nachbarladen (Bettengeschäft) als erfolgreiches Unternehmen mit ähnlicher Widrigkeit (100 m2 vom Vermieter mit wesentlich weniger Wasserschäden) im nachhinein angezeigt. Angeblich würde dieser Mieter die Probleme tolerieren. Ist der Vergleich rechtlich zulässig? *** Muß der Mieter nicht die Mängel und nicht nur die Gefahren explizit kundtun?
Der zweite Mieter desselben Vermieters hat die gleiche Wasserschadenklausel auch ohne Detailangabe im Vertrag. Eine Kollegin von Ihnen hat uns mitgeteilt, daß in diesem Fall der Vertrag als AGB gilt und diese Wasserschadenklausel rechtlich unwirksam ist, ohne die Ursachen- und mögliche Auswirkungensangaben (schriftlich und unaufgefordert im Vertrag) anzugeben. Ist der Vermieter sozusagen verpflichtet. Könnten Sie uns sagen, ob dem so ist? RA:
Wir: * Ist die Nennung der Gefahr durch Wasserschaden eine Offenbarung der Mängel?
Wir: Wenn Mängel durch die Wasserschadensgefahr entstanden sind, mit der Annahme, daß Ersatzansprüche von unserer Versicherung oder Hausverwaltung getragen werden. Ist der Mieter nicht verpflichtet die aufgetretenen und von uns angezeigten Mängel endgültig zu beseitigen (die Ursache und nicht nur mit Auffangwannen o.Ä das Symptom bekämpfen? oder was heißt Reparatur im Falle von Wasserschaden?) Wenn doch und der Vermieter ist im Verzug, kann man die Minderungsansprüche und Schadensersatzanspruch auf die darauf resultierenden Schäden geltend machen? Und eine außerordentliche Kündigung aussprechen?
1.	Wenn vom Vertragsentwurf bis zur Unterzeichnung 4 Wochen Zeit abgelaufen ist, und zwischenzeitliche Diskussion (jedoch bez. anderen Themen: Miete, und nicht diese Klausel) gilt die Klausel als bedingungslos akzeptiert? Ist die Versäumnis nach Änderung zu verlangen fahrlässig? Wie kann man sich von falscher mündlicher Behauptung des Vermieters, hinreichend über Wasserschaden gesprochen zu haben wehren? Müste nicht die o.g. Zwischendecken Situation dargelegt werden?
2.	Der Vermieter läßt uns einen Nachmieter suchen, wir müßten aber für die Bonität aufkommen. Wie könnten wir dies umgehen?
3.	Zwar sekundär aber wahr: der nächste Mieter wird auf diese Klausel wieder reinfallen. Wenn der Vermieter das gleiche Spiel mit unserem Vormieter gemacht hat, kann man von einem gearteten Betrug ausgehen? (der Vormieter meidet mit uns zu sprechen und seinen Mietvertrag bzw. Aufhebungsvertrag vorzuzeigen). Können wir uns nicht zusammentun und diese Geschäftspraxis rechtlich unterbinden?
4.	Eine Presseredaktion könnte die Geschichte im Fernsehen bzw. in der Zeitung veröffentlichen. Müssen wir es dem Vermieter voranmelden? Ist es ratsam?
5.	Wir haben diesen Vertrag im Vorfeld von einem Rechtsanwalt prüfen lassen und wurden diesbezüglich nicht darauf hingewiesen, dass dieser Fallstrick besteht. Trägt er hier nicht auch eine Teilschuld?
Vielen herzlichen Dank für Ihre Hilfe. Mit den besten Grüßen
Hinsichtlich Ihrer übrigen Fragen muss ich Ihnen mitteilen, dass die kostenlose Nachfragefunktion der Beantwortung von Verständnisfragen hinsichtlich der bereits gegebenen Antwort dient. Weiterführend stellen Sie mehrere neue Fragen. Daher kann eine Beantwortung im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion leider nicht erfolgen. Ich bitte diesbezüglich um Ihr Verständnis. Mit freundlichen Grüßen
Rücktritt vom Mietvertrag - liegt ein wichtiger Grund vor?
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References: § 543
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 § 536
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