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Timestamp: 2016-10-27 18:55:51+00:00

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2P.190/2006 (23.11.2006)
X.________ erwarb am 31. Juli 2001 eine 3 �-Zimmerwohnung in der Gemeinde Pontresina zum Preis von Fr. 1,23 Mio. Die Wohnung war mit einer Erstwohnungsverpflichtung gem�ss kommunalem Baurecht belastet. Aufgrund gesundheitlicher Probleme entschied sich X.________, den Wohnsitz in Pontresina aufzugeben und die Wohnung zu verkaufen. Als Kaufinteressenten fand er die Eheleute Y.________, welche bereit gewesen w�ren, die Wohnung als Erstwohnung zu einem Preis von Fr. 1,1 Mio. zu erwerben. Sie beabsichtigten, getrennt in Z.________ ZH und Pontresina Wohnsitz zu nehmen. Auf entsprechende Anfrage teilte die Gemeinde den Eheleuten Y.________ mit Schreiben vom 8. Juni 2005 mit, dass gem�ss klarem Wortlaut des kommunalen Baugesetzes sowohl der steuerrechtliche als auch der zivilrechtliche Wohnsitz in Pontresina begr�ndet werden m�sse und sich die Gemeinde vorbehalte, Kontrollen durchzuf�hren. In der Folge stellte X.________ ein Gesuch um Entlassung der Wohnung aus der Erstwohnungsverpflichtung, dem die Gemeinde am 17. August 2005 stattgab, und verkaufte die Wohnung den Eheleuten Y.________ am 31. August 2005 als Zweitwohnung zum Preis von Fr. 1,15 Mio.
Am 14. September 2005 erhob die Gemeinde Pontresina gegen�ber X.________ f�r die Entlassung aus der Erstwohnungsverpflichtung eine Ersatzabgabe von Fr. 260'000.-- (20% von Fr. 1,3 Mio.), welche mit Einspracheentscheid vom 6. Oktober 2005 auf Fr. 246'000.-- (20% von Fr. 1,23 Mio.) reduziert wurde. Die Reduktion wurde damit begr�ndet, dass vom Erwerbspreis von Fr. 1,3 Mio. ein Betrag von Fr. 70'000.-- f�r die beiden Abstellpl�tze sowie den Aussenparkplatz in Abzug zu bringen sei.
Am 24. November 2005 rekurrierte X.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden mit dem Antrag, den Einspracheentscheid aufzuheben und die Ersatzabgabe auf Fr. 50'000.--, d.h. den von ihm erzielten Mehrwert, festzusetzen. Eine Ersatzabgabe von Fr. 246'000.-- verstosse u.a. gegen den Zweck der Abgabe, gegen das Verh�ltnism�ssigkeits- bzw. �quivalenzprinzip und das Verbot konfiskatorischer Besteuerung. Am 25. April 2006 wies das Verwaltungsgericht den Rekurs ab.
Die Gemeinde Pontresina und das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden schliessen auf Abweisung der Beschwerde (soweit darauf einzutreten sei).
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid, gegen den nur die staatsrechtliche Beschwerde offen steht (vgl. Art. 86 Abs. 1 und Art. 87 in Verbindung mit Art. 84 Abs. 2 OG). Der Beschwerdef�hrer ist zu diesem Rechtsmittel legitimiert (vgl. Art. 88 OG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.1 Gem�ss Art. 50 des Baugesetzes der Gemeinde Pontresina in der Fassung von 2003/2004 soll in den der Wohnnutzung dienenden Bauzonen der Wohnraum und das Wohneigentum der Einheimischen gef�rdert werden. Laut Art. 58 kann die Baubeh�rde auf schriftliches Gesuch hin und gegen Entrichtung einer Ersatzabgabe von der Erstwohnungsanteil-Regelung entbinden, wenn der Eigent�mer nachweist, dass die betreffende Wohnung schon mindestens zwei Jahre als Erstwohnung genutzt worden ist und dass infolge ver�nderter Verh�ltnisse (Tod, Krankheit, Scheidung, Stellenverlust und dergleichen) die Einhaltung der Erstwohnungsanteil-Verpflichtung f�r ihn eine unverh�ltnism�ssige H�rte bedeuten w�rde. Art. 59 Abs. 1 h�lt fest, dass die Ersatzabgabe 20% des Preises betr�gt, zu dem der Eigent�mer die Wohnung gekauft hat, mindestens aber 20% des Verkehrswerts der letzten amtlichen Sch�tzung der betreffenden Wohnung bzw. des Hausteils (Land, Erschliessungs- und Nebenkosten eingerechnet).
2.2 In Anwendung dieser Bestimmungen hat die Gemeinde Pontresina hier eine Ersatzabgabe von Fr. 246'000.-- erhoben, was das Verwaltungsgericht gesch�tzt hat. Dies erachtet der Beschwerdef�hrer als Verstoss u.a. gegen das Rechtsgleichheitsgebot von Art. 8 BV, das Willk�rverbot von Art. 9 BV und die Eigentumsgarantie von Art. 26 BV. Daf�r st�tzt er sich im Wesentlichen auf zwei Argumente, die indessen eine Verfassungsverletzung nicht zu begr�nden verm�gen:
2.2.1 Es ist von keiner Seite bestritten, dass die Ersatzabgabe in einem Fall wie dem vorliegenden nach dem Vorteil zu bemessen ist, der dem Belasteten aus der Befreiung von der prim�ren Pflicht erw�chst (vgl. unver�ffentlichtes Bundesgerichtsurteil 1P.586/2004 vom 28.06.2005 i.S. R. E. 4.1 mit Hinweisen). Das ist hier die Belastung, dass das Grundst�ck des Beschwerdef�hrers nur als Erstwohnung benutzt werden durfte. Die Entbindung von dieser Last erm�glicht es dem Beschwerdef�hrer, sein Grundst�ck auf dem Zweitwohnungsmarkt zu verkaufen. Der ihm erwachsene Vorteil besteht in der Differenz des Preisniveaus f�r Erst- und Zweitwohnungen. Der Betroffene vertritt die Auffassung, diese Differenz belaufe sich im vorliegenden Fall lediglich auf Fr. 50'000.--, gem�ss den von den Kaufinteressenten gebotenen Preisen.
Dieser Sichtweise hat das Verwaltungsgericht indessen entgegenhalten k�nnen, ohne die Verfassung zu verletzen, dass bei der Bemessung der Ersatzabgabe auf durchschnittliche Verh�ltnisse abgestellt bzw. von dem im Einzelfall konkret erzielten Mehrwert abgesehen werden darf, zumal dieser auch von subjektiven Faktoren abh�ngen kann (vgl. 1P.586/2004 E. 4.8.2; siehe auch ZBl 104/2003 551 E. 5b im Zusammenhang mit einer Parkplatzersatzabgabe). Nach den - grunds�tzlich nicht bestrittenen - Feststellungen des Verwaltungsgerichts werden im Oberengadin Zweitwohnungen regelm�ssig um einen Viertel bis einen Drittel teurer gehandelt als Erstwohnungen. Die (teilweise) Absch�pfung dieses Mehrwerts bei einem Abgabesatz von 20% des Kaufpreises (gem�ss Art. 59 Abs. 1 BauG) stellt somit zum vornherein keine konfiskatorische Besteuerung dar (vgl. auch 1P.586/2004 E. 4.3). Das Abstellen auf den Erwerbspreis l�sst sich ebenfalls mit sachlichen Gr�nden vertreten, selbst wenn auch andere L�sungen denkbar w�ren; bei steigenden Liegenschaftspreisen gereicht dieses Kriterium dem Belasteten �brigens zum Vorteil. Dass der Beschwerdef�hrer nach eigener Darstellung nur einen Mehrerl�s von Fr. 50'000.-- erzielt hat, macht die Bemessung der Abgabe weder rechtsungleich noch willk�rlich und steht genauso wenig in Widerspruch zum Gerechtigkeitsgedanken oder zum �quivalenzprinzip (vgl. zu diesem Prinzip BGE 128 I 46 E. 4a S. 52 mit Hinweisen; im Zusammenhang mit Ersatzabgaben allgemein siehe u.a. das unver�ffentlichte Bundesgerichtsurteil 1P.693/2003 vom 15. Juli 2005 i.S. S. E. 2 sowie: Adrian Hungerb�hler, Grunds�tze des Kausalabgaberechts, ZBl 104/2003 S. 512 u. 518 f.). Der unterdurchschnittliche Preisunterschied l�sst sich nur dadurch erkl�ren, dass der Beschwerdef�hrer seine Wohnung entweder (als Erstwohnung) zu teuer gekauft oder (als Zweitwohnung) zu billig verkauft hat.
2.2.2 Der Beschwerdef�hrer vertritt die Auffassung, der von ihm erzielte Mehrerl�s sei deshalb so niedrig ausgefallen, weil die gemeinderechtlichen Voraussetzungen f�r einen Erwerb als Erstwohnung in der Zeit zwischen seinem Kauf und Verkauf der Wohnung versch�rft worden seien. Auch aus diesem Grund sei das Abstellen auf einen Abgabesatz von 20% des Erwerbspreises in mehrfacher Hinsicht verfassungswidrig.
Art. 3 Abs. 1 des (alten) Gesetzes �ber die F�rderung des Erst- und die Einschr�nkung des Zweitwohnungsbaus vom 16. Dezember 1992 hielt fest: "Als Erstwohnungen gelten Wohnungen, die von ortsans�ssigen Personen mit steuerlichem Wohnsitz in der Gemeinde genutzt werden." Mit Gemeindeversammlungsbeschluss vom 26. November/ 2. und 4. Dezember 2003 wurde dieses Gesetz aufgehoben und in das Baugesetz integriert. Art. 52 BauG bestimmt nun: "Als Erstwohnungen gelten Wohnungen, die von ortsans�ssigen Personen mit zivilrechtlichem und steuerrechtlichem Wohnsitz in der Gemeinde genutzt werden."
Dabei handelt es sich jedoch nur um eine geringf�gige Pr�zisierung des Kreises der Berechtigten, der - soweit ersichtlich - keine ins Gewicht fallende praktische Bedeutung zukommt, insbesondere nicht in dem Sinn, dass sie die Nachfrage nach Erstwohnungen in der Gemeinde nennenswert vermindert h�tte. Das hat umso mehr zu gelten, als schon unter dem alten Recht nur ortsans�ssige Personen Erstwohnungen erwerben konnten. �ber die Entwicklung des Erstwohnungsmarktes vor und nach der Gesetzes�nderung hat der Beschwerdef�hrer denn auch keine konkreten Behauptungen aufgestellt, geschweige denn Beweise vorgebracht. Seine Argumentation beruht - nebst Vorbringen bez�glich der beiden anderen Wohnungen im gleichen Haus - allein auf dem von ihm selber bezahlten Erwerbspreis bzw. dem urspr�nglichen Angebot der Kaufinteressenten sowie dem schliesslich erzielten Verkaufspreis. Indessen bestehen keine Anhaltspunkte daf�r, dass diese Betr�ge marktgerecht waren.
Der steuerrechtliche Wohnsitzbegriff deckt sich im �brigen weitgehend mit dem zivilrechtlichen, mit Ausnahme von ausgesprochenen - und hier nicht massgeblichen - Sonderf�llen (vgl. dazu u.a. ASA 73 420 E. 2 mit Hinweisen). Gerade im Falle der Kaufinteressenten ist nicht einzusehen, wie die Ehefrau ein Steuerdomizil ohne gleichzeitige dauernde Verlegung des Mittelpunkts der Lebensverh�ltnisse in die Gemeinde und damit eine Ver�nderung des zivilrechtlichen Wohnsitzes h�tte begr�nden k�nnen. Nichts anderes ergibt sich mit Bezug auf das Schreiben der Gemeinde vom 8. Juni 2005. Die Voraussetzungen, unter denen eine Ehefrau einen eigenen zivil- und steuerrechtlichen Wohnsitz begr�nden kann, haben sich seit dem Erwerb der Wohnung durch den Beschwerdef�hrer jedenfalls nicht ge�ndert.
Im �brigen h�tte der Beschwerdef�hrer die Belastung durch die Ersatzabgabe ganz vermeiden k�nnen, wenn er die Wohnung als Erstwohnung an einen Ortsans�ssigen mit Wohnsitz in der Gemeinde verkauft h�tte. Der Umstand, dass es ihm angeblich nicht gelungen ist, (zu f�r ihn annehmbaren Bedingungen) einen Erstwohnungsk�ufer zu finden, spricht daf�r, dass das Preisniveau auf dem Erstwohnungsmarkt offenbar wesentlich tiefer war, als er glaubte, und dass der von ihm erlittene Verlust unabh�ngig ist von der Neuformulierung der Voraussetzungen f�r den Erwerb als Erstwohnung.
2.2.3 Gesamthaft halten somit die gemeinderechtlichen Vorschriften und ihre Anwendung gegen�ber den hier erhobenen R�gen vor der Verfassung stand.
Zu Unrecht beklagt sich der Beschwerdef�hrer schliesslich �ber eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV). Es trifft zwar zu, dass sich das Verwaltungsgericht mit der hier in E. 2.2.2 diskutierten Argumentation nicht auseinandergesetzt hat. Indem es jedoch als erwiesen erachtet hat, dass Oberengadiner Zweitwohnungen im Vergleich zu Erstwohnungen generell - d.h. auch ungeachtet der jeweiligen Umschreibung dieser Begriffe - um einen Viertel bis einen Drittel teurer gehandelt werden, hat es die R�ge wohl nicht ausdr�cklich, so doch implizit zur�ckgewiesen. Davon darf umso mehr ausgegangen werden, als sich die Definition der Erstwohnung in den beiden Gesetzen nur geringf�gig unterscheidet. Die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids vermag den verfassungsm�ssigen Anforderungen somit zu gen�gen. Dasselbe gilt f�r den durch die kantonale Verfassung garantierten Anspruch auf Pr�fung der gemeinderechtlichen Bestimmungen durch das Verwaltungsgericht.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegr�ndet und ist abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1 OG in Verbindung mit Art. 153 und 153a OG). Als �ffentlichrechtliche K�rperschaft hat die obsiegende Gemeinde Pontresina grunds�tzlich keinen Anspruch auf Parteientsch�digung (vgl. Art. 159 Abs. 2 OG). Zwar wird kleineren Gemeinden ohne eigenen Rechtsdienst in Abweichung von dieser Regel eine Entsch�digung zugesprochen, wenn sie in komplexeren Angelegenheiten einen Rechtsanwalt mit der Vertretung ihrer Interessen beauftragt haben (vgl. BGE 125 I 182 E. 7 S. 202; ZBl 99/1998 S. 379 ff., E. 6). Unter den vorliegenden Umst�nden (begr�ndeter Entscheid des B�ndner Verwaltungsgerichts, relativ klare Rechtslage) sollte jedoch selbst ein kleineres Gemeinwesen, das gest�tzt auf sein eigenes Recht autonom verf�gt, in der Lage sein, seine Verf�gung in einem nachfolgenden Rechtsmittelverfahren selber zu verteidigen. Somit ist hier eine Ausnahme von Art. 159 Abs. 2 OG nicht gerechtfertigt.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer, der Gemeinde Pontresina und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 86
 Art. 87
 Art. 84
 Art. 88
 Art. 50
 Art. 58
 Art. 59
 Art. 8
 Art. 9
 Art. 26
 Art. 59
 BGE 

Art. 3
 Art. 52
 Art. 153
 Art. 159
 BGE 
 Art. 159