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Timestamp: 2020-08-11 22:28:42+00:00

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von Dipl.-Kffr. Anna Carolina Geier (Autor)
Diplomarbeit 2007 87 Seiten
2 Die G-REIT-AG
2.1 Wesentliche Merkmale der REIT-Aktiengesellschaft
2.1.1 Rechtlicher Rahmen
2.1.2 Unternehmensgegenstand
2.1.3 Vorgaben zum Aktionärskreis
2.1.4 Börsennotierung
2.1.5 Anforderungen an die Geschäftstätigkeit
2.1.5.1 Ausschüttungsverpflichtung
2.1.5.2 Vermögens- und Ertragsanforderungen
2.1.5.3 Ausschluss des Immobilienhandels
2.2 Besteuerung der G-REIT-AG
2.2.1 Steuerbefreiung der G-REIT-AG
2.2.2 Die Exit-Tax
2.2.2.1 Hälftige Steuerbefreiung
2.2.2.2 Rückwirkender Entfall der Steuerbefreiung
2.2.2.3 Sale-and-lease-back-Konstruktionen
2.2.2.4 Veräußerung von Immobilien an eine G-REIT-AG: für wen ist die Veräußerung von Vorteil?
3 Aktionäre der G-REIT-AG
3.1 Natürliche Personen als Anteilseigner
3.1.1 Inländische natürliche Personen als Anteilseigner
3.1.1.1 Besteuerung der Einkünfte inländischer natürlicher Personen als Anteilseigner
3.1.1.2 Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für inländische natürliche Personen in eine G-REIT-AG?
3.1.2 Ausländische natürliche Personen als Anteilseigner
3.1.2.1 Besteuerung der Einkünfte ausländischer natürlicher Personen als Anteilseigner
3.1.2.2 Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für ausländische natürliche Personen in eine G-REIT-AG?
3.2 Juristische Personen als Anteilseigner
3.2.1 Personengesellschaften
3.2.1.1 Besteuerung von Personengesellschaften
3.2.1.2 Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für eine Personengesellschaft in eine G-REIT-AG?
3.2.2 Institutionelle Anleger
3.2.2.1 Inländische institutioneller Anleger
3.2.2.1.1 Besteuerung inländischer institutioneller Anleger
3.2.2.1.2 Aufsichtsrecht für inländische institutionelle Anleger
3.2.2.1.3 Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für inländische institutionelle Anleger in eine G-REIT-AG?
3.2.2.2 Ausländische institutionelle Anleger
3.2.2.2.1 Besteuerung ausländischer institutioneller Anleger
3.2.2.2.2 Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für ausländische institutionelle Anleger in eine G-REIT-AG?
3.2.3 Immobilienfonds-Gesellschaften als Anteilseigner
3.2.3.1 Offene Immobilienfonds-Gesellschaften in Deutschland
3.2.3.1.1 Besteuerung Offener Immobilienfonds-Gesellschaften in Deutschland
3.2.3.1.2 Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für inländische Offene Immobilienfonds-Gesellschaften in eine G- REIT-AG?
3.2.3.2 Geschlossene Immobilienfonds-Gesellschaften in Deutschland.
3.2.3.2.1 Besteuerung geschlossener Immobilienfonds-Gesellschaften in Deutschland
Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsen- notierten Anteilen (REITG) ist nach längerer Diskussion in den gesetzgebenden Körperschaften mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt1 am 1. Januar 2007 rückwirkend in Kraft getreten. Der Bundestag folgte damit einer Forderung der deutschen Finanzwirtschaft, beschloss aber eine Reihe von Änderungen gegenüber ausländischen Vorbildern, die den Schutz der Anleger, aber auch den von Mietern zum Ziel haben. Grundidee ist es, einen Teil des toten Anlagekapitals dritter Unternehmen - nämlich Immobilien - in fungibler Form, nämlich als Aktien auf den Markt zu bringen, und so den Verkäufern Gewinn und Anlegern eine für Deutschland neue international akzeptierte Anlageform zu bieten. Ob dies gelingen wird, ist noch nicht abzusehen. Nach den jüngsten Turbulenzen am US-Immobilienmarkt wird man Vorsicht der Anleger erwarten müssen.
Die Gesetzesmaterialien und Debatten im Bundestag werden in Zukunft bei der Auslegung des Gesetzes eine Rolle spielen. Hier geht es darum, Anlegern eine erste Handreichung zu geben, die die steuerlichen, juristischen und vor allem wirtschaftlichen Vor- und Nachteile der neuen Anlageform vor Augen führt. Neben der Erfüllung wissenschaftlicher Ansprüche geht es also um Verständ- lichkeit und klaren Aufbau, der es ermöglichen soll, diese kleine Darstellung als Referenz zu benutzen.
Viele der jetzt noch offenen Fragen werden erst die Reaktionen der Anleger und die Praxis der Steuerbehörden und Gerichte in den nächsten Jahren beantworten. Erst dann wird sich herausstellen, ob das Gesetz gelungen ist, oder - eher wahrscheinlich - weiterer gesetzgeberischer Feinarbeit bedarf.
Ich bedanke mich bei der PricewaterhouseCoopers AG WPG für die Einführung in die G-REIT-AG während meines Praktikums und für etliche Literaturhinweise. Herrn Frank Hechtner und Professor Dr. Jochen Hundsdoerfer für die Bereit- stellung ihres Aufsatzes und für ihr offenes Ohr. Die HSH Nordbank und die Zeit- schriften „Betriebsberater“, „Der Betrieb“ und „Die Wirtschaftsprüfung“ stellten
Aufsätze und Studien zur Verfügung. Vor allem danke ich Professor Dr. Dr. h.c.
Lutz Kruschwitz für den Vorschlag zu diesem Diplomarbeitsthema. Die Bearbeitung dieses Themas hat viel Freude bereitet.
Abbildung 1: Die G-REIT-AG
Abbildung 2: Die G-REIT-AG und ihre Anteilseigner
Abbildung 3: Kapitaleinkünfte aus einer ausländischen Zwischengesellschaft ...
Abbildung 4: Anteilige Rückerstattung der Quellensteuer aufgrund eines DBA .
Abbildung 5: Besteuerung der Personengesellschaft und ihrer Gesellschafter
Formel 1: Berechnung des ausschüttungsfähigen Gewinns
Das am 30. März 2007 vom Bundestag verabschiedete REIT-Gesetz (REITG)2 wurde nach der amtlichen Begründung geschaffen, weil es in Deutschland bisher an „einem international bekannten und anerkannten Instrument zur indirekten Immobilienanlage mit steuertransparenter Besteuerung“3 fehlte.
Eine G-REIT-AG (German Real Estate Investment Trust Akteingesellschaft) ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, deren Hauptzweck darin besteht, selbst oder über Tochtergesellschaften Immobilien zu besitzen und zu verwalten. Die G-REIT-AG ist folglich eine Sonderform der deutschen Aktiengesellschaft, deren Gewinne nicht auf Gesellschaftsebene durch die Körperschaftssteuer besteuert werden, sondern diese steuertransparent beim Anleger veranlagt.4
Jede in- oder ausländische natürliche sowie jede in- oder ausländische juristische Person kann sich an einer G-REIT-AG als Aktionär beteiligen, indem sie Aktien der G-REIT-AG an einer Börse erwirbt.
In dieser Arbeit wird auf die G-REIT-AG als neues Finanzinstrument eingegan- gen. Im ersten Teil wird die Struktur der G-REIT-AG dargestellt. Diese struktu- relle Darstellung beschränkt sich auf die für ihre Funktion als Anlagevehikel rele- vanten Aspekte. Für eine ausführlichere Darstellung ihres Aufbaus und Vorraus- setzungen wird auf andere Autoren verwiesen.5 Das Kapitel schließt ab mit der Betrachtung der sogenannten Exit-Tax - eine Steuervergünstigung bei Veräuße- rungen von Immobilien an eine G-REIT-AG - als Mittel zur Mobilisierung von Unternehmensimmobilien. Im zweiten Teil wird auf die potentiellen Anteilseigner der G-REIT-AG eingegangen. Es werden hierbei zuerst die Besonderheiten der Besteuerung aufgezeigt, um darauf aufbauend eine Investitionsanalyse für die einzelnen Anlegergruppen vornehmen zu können. Die Arbeit endet mit einer Auswertung der Ergebnisse und einem Ausblick auf die künftige Bedeutung der G-REIT-AG in Deutschland.
Die G-REIT-AG ist eine Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen. Es handelt sich hierbei nicht um eine eigene Rechtsform, sondern um eine Sonderform der AG, auch als Immobiliengesellschaft sui generis bezeichnet.6 Für die G-REIT-AG gelten daher die allgemeinen Vorschriften für Aktiengesell- schaften, soweit das REIT-Gesetz nichts Abweichendes bestimmt (§ 1 Abs. 3 REITG).
Eine für den Gesetzgeber sehr wichtige abweichende Bestimmung wurde für den Sitz der G-REIT-AG festgelegt: Gemäß § 9 REITG müssen sich sowohl der durch die Satzung bestimmte rechtliche Sitz sowie der tatsächliche Verwaltungssitz der Geschäftleitung in der Bundesrepublik Deutschland befinden.7 Eine solche Rege- lung ist notwendig, da Doppelbesteuerungsabkommen8 (DBA) regelmäßig das Recht zur Quellensteuererhebung demjenigen Staat zusprechen, in dem die aus- schüttende Gesellschaft ansässig ist. Ohne eine solche Norm dürfe der deutsche Fiskus keine Quellensteuer erheben, sofern ein DBA zwischen Deutschland und dem Ansässigkeitsstaat des Anteilseigners existiert. Eine Gesellschaft deren Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland ansässig ist und folglich § 9 REITG erfüllt, kann entweder die Rechtsform einer deutschen Aktiengesellschaft i.S.d. §§ 1 ff. Aktiengesetz (AktG), oder einer Europäischen Aktiengesellschaft (SE) i.S.d. Art. 1 ff. SE-Ausführungsgesetz (SEAG) haben.9
Eine G-REIT-AG muss ein Mindestgrundkapital i.H.v. 15 Millionen Euro vorwei- sen. Es wird somit kleinen und mittelständigen Immobilienunternehmen oftmals nur durch Zusammenschluss möglich sein, die für den Börsengang nötige Finanz- kraft zu erlangen.10
Die Aktien einer G-REIT-AG müssen gemäß § 5 Abs. 1 REITG sogenannte Stammaktien11, also stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung, sein (§ 5 Abs. 1 Satz 1 REITG). Sie dürfen nur gegen volle Leistung des Ausgabebetrags ausgegeben werden (§ 5 Abs. 1 Satz 2 REITG).
Die Firmenbezeichnung einer G-REIT-AG muss nach § 6 REITG "REIT-Aktiengesellschaft" oder "REIT-AG" enthalten. Durch diese Regelung soll jeder erkennen können, dass es sich bei der jeweiligen Gesellschaft um einen REIT handelt.12 Um zu verhindern, dass andere Unternehmen Begriffe in ihrer Firma oder als Zusatz verwenden, die mit der Geschäftstätigkeit als eine REIT- Gesellschaft assoziiert werden, hat der Gesetzgeber in § 7 REITG einen Bezeich- nungsschutz verankert.13
In § 1 REITG sind die zulässigen Geschäftsaktivitäten einer G-REIT-AG gere- gelt14. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a und b REITG muss sich der Unterneh- mensgegenstand einer REIT-AG darauf beschränken, in- und ausländisches unbewegliches Vermögen zu erwerben, zu halten, im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und des Leasings einschließlich notwendiger immobiliennaher Hilfstätigkeiten zu verwalten sowie Immobilien zu veräußern. Bei Veräußerungs- geschäften darf die Grenze zum Immobilienhandel i.S.d. § 14 REITG nicht über- schritten werden (siehe später Kapitel 2.1.5.3). Unter „unbeweglichem Vermö- gen“ versteht das Gesetz „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sowie vergleichbare Rechte nach dem Recht anderer Staaten“ (§ 3 Abs. 8 REITG). Zum inländischen unbeweglichen Vermögen zählt demnach Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an inländischen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Ausnahme sogenannter Bestandsmietwohnimmobilien (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a REITG). Bestandsmietwohnimmobilien sind gemäß § 3 Abs. 9 REITG inländische Immobilien, die überwiegend Wohnzwecken dienen und vor dem 1. Januar 2007 erbaut wurden. Der Gesetzgeber schloss die Einbringung solcher Immobilien in eine REIT-AG zum Schutz der Mieter aus.15 Zum zulässigen aus- ländischen unbeweglichen Vermögen zählen auch Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte sowie vergleichbare Rechte nach dem Recht anderer Staaten, soweit diese im Belegenheitsstaat im Eigentum einer REIT-Körperschaft, -Personenvereinigung oder -Vermögensmasse oder einer einem REIT vergleichbaren Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse stehen dürfen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b REITG).
Zusätzlich erlaubt das Gesetz Eigentumserwerb am Geschäftsvermögen, dass zum Hauptgegenstand als akzessorisch angesehen wird, wie zum Beispiel das Eigen- tum oder dingliche Nutzungsrechte an anderen Vermögensgegenständen i.S.d. § 3 Abs. 7 REITG (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c REITG). Dies betrifft vornehmlich die für die Bewirtschaftung des unbeweglichen Vermögens benötigten Gegenstände sowie Bankguthaben oder Forderungen und Verbindlichkeiten, die aus der Nut- zung oder Veräußerung des unbeweglichen Vermögens stammen. Es sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die Errichtung von Immobilien nicht zum Unter- nehmensgegenstand einer REIT-AG gehört.16
Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 bis Nr. 5 REITG sind Beteiligungen einer G-REIT-AG an anderen Gesellschaften möglich: eine deutsche REIT-AG darf Anteile an Immobi lienpersonengesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 REITG), REIT Dienstleistungsgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 REITG), Auslandsobjektgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 REITG) oder an Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG) erwerben.
Die Kapitalgesellschaft muss in diesem Zusammenhang persönlich haftender Gesellschafter einer Immobilienpersonengesellschaft sein (sogenannte „Komplementär-Kapitalgesellschaft“)17 und darf vermögensmäßig nicht an der Tochtergesellschaft beteiligt sein (§ 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG).
Immobilienpersonengesellschaften sind Personengesellschaften, die denselben Gesellschaftszweck wie eine REIT-AG verfolgen und ebenfalls den Vorgaben des § 3 Abs. 7 REITG unterliegen. Jedoch dürfen sie weder Anteilseigner einer REIT- Dienstleistungsgesellschaft, noch einer Auslandsobjektgesellschaft werden (§ 3 Abs. 1 REITG).
REIT-Dienstleistungsgesellschaften sind in § 3 Abs.2 REITG definiert. Es sind „Kapitalgesellschaften, deren Anteile von der REIT-Aktiengesellschaft gehalten werden und die entgeltliche immobiliennahe Nebentätigkeiten im Auftrag der REIT-Aktiengesellschaft für Dritte erbringen“. Unter „entgeltliche immobilien- nahe Tätigkeiten“ fallen zum Beispiel Verwaltung und Vermittlung von Immobi- lien sowie Projektsteuerung und -entwicklung für Dritte. REIT- Dienstleistungsgesellschaften werden in Deutschland in vollem Umfang besteu- ert.18 Der G-REIT-AG selbst ist es verboten selbst entgeltliche Nebentätigkeiten für Dritte anzubieten (§ 1 Abs. 2 REITG).
Eine Auslandsobjektgesellschaft muss, ebenso wie eine REITDienstleistungsgesellschaft, im alleinigen Eigentum der REIT-AG stehen und ist ebenfalls im vollen Umfang steuerpflichtig.19 Gemäß § 3 Abs. 3 REITG ist eine Auslandsobjektgesellschaft eine Kapitalgesellschaft, die als ausländische Tochter einer G-REIT-AG fungiert. Die von ihr bewirtschafteten Immobilien müssen außerhalb Deutschlands belegen sein (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 REITG).
Abbildung 1: Die G-REIT-AG20
Mindeststreubesitzquote Gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 REITG müssen sich min- destens 15 % der Aktien einer G-REIT-AG im Streubesitz befinden, also von Aktionären gehalten werden, denen jeweils weniger als drei Prozent der Stimm- rechte zustehen (§ 11 Abs. 1 Satz 3 REITG). Die Berechnung dieser Anteile erfolgt nach Maßgabe von §§ 22 und 23 des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG) (§ 11 Abs. 1 Satz 4 REITG). § 22 WpHG legt fest, unter welchen Umständen Stimmrechte, die einem Dritten gehören, dem Mitteilungspflichtigen zugerechnet werden, wohingegen § 23 WpHG festlegt, welche Stimmrechte nicht berücksich- tigt werden. Die G-REIT-AG muss der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs- aufsicht (BaFin) ihre Streubesitzquote jährlich zum 31. Dezember melden (§ 11 Abs. 2 Satz 1 REITG). Die Streubesitzregelung dient dazu „Kleinanlegern dauerhaft eine Investition in REIT-Aktiengesellschaften zu ermöglichen“.21
Höchstbeteiligung Zusätzlich zur Streubesitzregelung soll auch die für Anteils- eigner einer G-REIT-AG festgelegte Höchstbeteiligungsgrenze der Streuung der Aktien dienen.22 Nach § 11 Abs. 4 REITG darf kein Anleger zehn Prozent oder mehr der Aktien oder Aktien in einem Umfang halten, so dass er über zehn Prozent oder mehr der Stimmrechte verfügt. Für die Berechnung dieser Anteile dürfen laut § 11 Abs. 4 Satz 2 REITG die Bestimmungen in § 22 WpHG über die Zurechnung von Stimmrechten Dritter, sowie die gemäß § 23 WpHG zu berück- sichtigen Stimmrechte nicht herangezogen werden23. Jedoch werden Aktien, die auf Rechnung eines Dritten gehalten werden, so behandelt, als ob sie direkt durch den Dritten gehalten würden. Somit können die Vorschriften über die Höchstbe- teiligungsquote nicht durch Treuhandverhältnisse umgangen werden.24
Es besteht jedoch die Möglichkeit durch Zwischenschaltung einer Holdinggesellschaft und Etablierung von Tochtergesellschaften die Höchstbeteiligungsgrenze zu umgehen. Durch mehrere mittelbare Beteiligungen kann eine höhere Beteiligung erzielt werden.25
Die Überwachung der Höchstbeteiligungsgrenze erfolgt auf Grundlage der in § 21 WpHG geregelte Meldepflicht der Anleger. Demnach müssen die Anteilseigner die Über- oder Unterschreitung eines bestimmten Prozentsatzes von Stimmrech- ten26 an einer G-REIT-AG innerhalb von sieben Tagen der BaFin sowie der Gesellschaft selbst mitteilen. Versäumt der Anleger dies, sieht das Gesetz eine Sanktion in Form eines Rechtsverlustes vor (§ 28 WpHG): Der Anleger wird solange so behandelt, als ob er die meldepflichtigen Anteile an dem Unternehmen nicht besäße, bis er der Meldepflicht nachkommt. Diese Meldepflicht gilt für inländische wie ausländische Anteilseigner und ist unabhängig von ihrem Wohn- sitz.27
Die Höchstbeteiligungsklausel soll nicht nur eine weite Streuung der Aktien erzie len, sondern sie soll auch das deutsche Steuereinkommen aus Einkünften ausländischer Anteilseigner an einer G-REIT-AG sicher stellen.28
Sanktion Befinden sich während dreier aufeinander folgender Wirtschafts- jahre weniger als 15 % der Aktien im Streubesitz oder wird in diesem Zeitraum gegen die Vorschrift über die Höchstbeteiligung verstoßen, so endet die Steuerbe- freiung der G-REIT-AG mit Ablauf des dritten Wirtschaftsjahres (§ 18 Abs. 3 Satz 1 und 2 REITG). Dies gilt jedoch nicht für den Fall, dass die G-REIT-AG den Verstoß aus den Meldungen der Aktionäre nach dem WpHG nicht entnehmen kann (§ 18 Abs. 3 Satz 3 REITG).
Hat die G-REIT-AG einen Verstoß gegen die Vorschriften über den Streubesitz oder die Höchstbeteiligung aufgedeckt, so muss sie gemäß § 18 Abs. 3 Satz 4 REITG die Einhaltung dieser Vorschriften bis zum Ende des auf die Aufdeckung des Verstoßes folgenden Wirtschaftsjahres wieder erreichen.29 Gelingt ihr dies nicht, so endet die Steuerbefreiung rückwirkend zum Ende des Wirtschaftsjahres, in dem der Verstoß aufgedeckt wurde (§ 18 Abs. 3 Satz 5 REITG).
Vorbeugend für den Fall, dass die Steuerbefreiung der G-REIT-AG aufgrund eines Verstoßes gegen die Vorschriften über den Streubesitz oder die Höchstbeteiligung aufgehoben wird, muss die G-REIT-AG eine Entschädigung der Streubesitz-Aktionäre in ihrer Satzung vorsehen (§ 11 Abs. 3 REITG). Dieser Regelung bezweckt den Schutz der Minderheitsaktionäre, da diese keinen Einfluss auf die Einhaltung der Mindeststreubesitzquote haben.30
Besitzt ein Anteilseigner demnach zehn Prozent oder mehr der Anteile an einer G-REIT-AG, so hat dies nicht direkt das Ende der Steuerbefreiung der REIT-AG
zu folge (§ 16 Abs. 2 Satz 1 REITG). Vielmehr wird der Anteilseigner selbst belastet: Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 3 REITG verliert der Anteilseigner weder seinen Anspruch auf Dividenden noch sein Stimmrecht, er darf jedoch nur die Rechte geltend machen, die ihm bei einer Beteiligung von unter zehn Prozent zustehen würden.
Nach § 10 Abs. 1 REITG müssen die Aktien einer REIT-AG an einer Wertpapier- börse in Deutschland, in einem EU-Mitgliedstaat oder in einem anderen Vertrags- staat des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum notiert sein.31 Sogenannte „Private REITs“ sind folglich nicht zulässig. Der Gesetzgeber begründet diese Entscheidung mit der Existenz von Offenen Immobilienspezial- fonds-Gesellschaften (im Folgenden „Offener Immobilienspezialfonds“ genannt)32 in Deutschland, zu denen „Private REITs“ aufgrund ihrer Ähnlichkeit in direkter Konkurrenz stehen würden.33
Der Anreiz für Anleger sich an einem G-REIT-AG zu beteiligen soll die hohe Ausschüttungsverpflichtung von mindestens 90 % des ausschüttungsfähigen Gewinns sein34. Der ausschüttungsfähige Gewinn berechnet sich wie folgt:
Grundlage für die Berechnung des ausschüttungsfähigen Gewinns ist der handels- rechtliche Jahresüberschuss i.S.d. § 275 Handelsgesetzbuch (HGB). Vom handels- rechtlichen Jahresabschluss werden sogenannte Reinvestitionsrücklagen abgezo- gen, also Rücklagen in Höhe der Hälfte des aus unbeweglichen Vermögen erwirt- schafteten Veräußerungsgewinns35. Der Abzug der Rücklagen erfolgt erfolgsneut- ral.36 Die Reinvestitionsrücklagen können innerhalb der folgenden zwei Jahre auf neues unbewegliches Vermögen übertragen werden (§ 13 Abs. 3 Satz 2 REITG). Nicht übertragene Reinvestitionsrücklagen müssen aufgelöst werden und erhöhen somit den Jahresüberschuss (§ 13 Abs. 1 Satz 1 REITG). Eine gesetzliche Kapital- rücklage wie nach § 150 AktG ist nicht vorgesehen (§ 13 Abs. 1 Satz 2 REITG).37
Die Ausschüttungsverpflichtung wurde als Pendant zur Steuerbefreiung der G-REIT-AG38 und zur Vollbesteuerung der Dividenden der Aktionäre39 geschaf- fen. Mit ihr soll zudem gewährleistet werden, dass Gewinne der G-REIT-AG bei dem Anleger als steuerpflichtige Dividende zeitnah besteuert werden können.40
Durch die hohe Ausschüttung steht der G-REIT-AG nur wenig Eigenkapital zur Innenfinanzierung zur Verfügung. Neuinvestitionen müssen deshalb durch Kapitalerhöhungen finanziert werden.41
Sanktionen Verletzt die G-REIT-AG die gesetzlichen Ausschüttungsbestim mungen, so setzt ein zweistufiger Sanktionsmechanismus ein.42
Die erste Stufe sieht bei einem Verstoß gegen die Ausschüttungsbestimmungen aus § 13 Abs. 1 REITG die Festsetzung einer Zahlung durch die zuständige Finanzbehörde vor (§ 16 Abs. 5 Satz 1 REITG). Die Höhe der Zahlungsverpflichtung beträgt mindestens 20 % und höchstens 30 % der Differenz zwischen Soll- und Istausschüttung (§ 16 Abs. 5 Satz 2 REITG).
Verstößt die G-REIT-AG wiederholt gegen die Vorschriften des REIT-Gesetzes, so tritt die in § 18 REITG geregelte zweite Stufe des Sanktionsmechanismus in Kraft: das Ende der Steuerbefreiung und folglich der Verlust des REIT-Status.43 Für Verstöße gegen die Ausschüttungsvorschriften schreibt der Gesetzgeber in § 18 Abs. 5 REITG die Aberkennung der Steuerbefreiung durch die Finanzbehör- de dann vor, wenn entweder in drei aufeinander folgenden Wirtschaftjahren gegen dieselbe Vorschrift oder aber in fünf aufeinander folgenden Wirtschaftsjahren gegen unterschiedliche Vorschriften verstoßen wird, bei deren Verletzung (Straf-)zahlungen nach § 16 Abs. 3 bis 6 REITG festgesetzt werden können. Neben den Ausschüttungsvorschriften (§ 16 Abs. 5 REITG) zählen hierzu auch die Vermögens- oder Ertragsvorschriften44 (§ 16 Abs. 3 und 4 REITG), sowie die Vorschriften über unerlaubte entgeltliche Nebentätigkeiten (§ 16 Abs. 6 REITG). Die Steuerfreiheit endet jeweils mit Ablauf des dritten bzw. des fünften Wirt- schaftsjahres (§ 18 Abs. 5 Satz 1 bzw. Satz 2 REITG).
Immobiliengesellschaften müssen bestimmte Vermögens- und Ertragsanforderungen erfüllen, um den Status als G-REIT-AG beanspruchen zu dürfen. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von „Strukturvoraussetzungen“.45
Grundlage für die Ermittlung der Strukturkennzahlen ist die Bewertung zum bei ulegenden Zeitwert gemäß IFRS46 -Abschluss. Für die Ermittlung der Struktur- werte schreibt § 12 Abs. 1 Satz 2 REITG vor, dass unbewegliches Vermögen47, welches i.S.d. International Accounting Standard 40 (IAS 40) als Finanzinvestiti- on gehalten wird, mit dem beizulegenden Zeitwert (Fair Value) anzusetzen ist. Der beizulegende Zeitwert wird in IAS 40.5 als der Betrag definiert, „zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte“. Unter Immobilien, die als Finanzinvestitionen gehalten werden, sind solche zu verstehen, die „zur Erzielung von Mieteinahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden“ (IAS 40.5). Da dies den zulässigen Geschäftsaktivitäten einer G-REIT- AG entspricht (§1 Abs. 1 REITG), handelt es sich bei den meisten von einer G-REIT-AG gehaltenen Immobilien um Finanzinvestitionen, für die die Vor- schriften des IAS 40 gelten.48 Auf weitere Kategorien von Immobilien im Sinne des IFRS wird in Rahmen dieser Untersuchung nicht eingegangen, da die bilanz- politischen Möglichkeiten der G-REIT-AG nicht Gegenstand dieser Untersuchung ist.49 Die in IAS 40.30 verankerte Wahlmöglichkeit zwischen dem Modell des beizulegenden Zeitwerts und dem Modell der fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Anschaffungskostenmodell) für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien wird durch § 12 REITG nicht beschränkt. Entscheidet sich die Gesellschaft jedoch für die Anwendung des Anschaffungskostenmodells, so muss der beizulegende Zeitwert im Anhang angegeben werden.50
Vermögensanforderungen Um die Vermögensstrukturkennzahl zu berechnen, werden von der Summe der Aktiva gemäß Einzel- bzw. Konzernabschluss die Ausschüttungsverpflichtung aus §13 Abs. 1 REITG51 und die zulässigen Rücklagen im Sinne des §13 Abs. 3 REITG52 abgezogen (§ 12 Abs. 2 REITG).
Nach Abzug der Ausschüttungsverpflichtung und der Rücklagen muss das unbe- wegliche Vermögen mindestens 75 % der Aktiva ausmachen (§ 12 Abs. 2 Buchst. a REITG). Ferner dürfen nur 20 % des Aktivvermögens einer G-REIT-AG aus REIT-Dienstleistungsgesellschaften53 entstammen (§ 12 Abs. 2 Buchst. b REITG).
Ertragsanforderungen
Die Ertragsforderungen sollen, wie die Regelungen bezüglich der Vermögensan- forderungen, die Ausrichtung der G-Reit-AG auf Immobilientätigkeiten sicher- stellen.54
Um die Ertragsstrukturkennzahl zu berechnen, sind die Umsatzerlöse und sonsti- gen Erträge aus unbeweglichem Vermögen eines Geschäftsjahres gemäß Einzel- bzw. Konzernabschluss zu addieren (§ 12 Abs. 3 REITG). Was unter „sonstigen Erträge aus unbeweglichen Vermögen“ zu verstehen ist, definiert der Gesetzgeber in § 12 Abs. 4 REITG. Hierunter fallen unter anderem nicht regelmäßig wieder- kehrende Erträge sowie realisierte Veräußerungsverluste. Die Summe der Umsatzerlöse und sonstigen Erträge aus unbeweglichen Vermögen, sprich die Ertragsstrukturkennzahl, muss mindestens zu 75 % aus Erträgen aus Vermietung, Leasing, Verpachtung einschließlich immobiliennaher Tätigkeiten oder Veräuße- rungen von unbeweglichem Vermögen bestehen (§ 12 Abs. 3 Buchst. a REITG). Hierbei dürfen wiederum nur 20 % der Summe der Umsatzerlöse zuzüglich der
sonstigen Erträge aus unbeweglichen Vermögen aus REIT Dienstleistungsgesellschaften entstammen (§ 12 Abs. 3 Buchst. b REITG).
Eine tabellarische Zusammenfassung der Vermögens- und Ertragsanforderungen ist im Anhang beigefügt (Anhang 1).
Sanktionen Verletzt die G-REIT-AG die Vorschriften über die Vermögens- und Ertragsstruktur, so greift wie bei Verstößen gegen die Ausschüttungsbestim- mungen55 der oben erwähnte zweistufige Sanktionsmechanismus ein. Die Festset- zung durch das Finanzamt bei Verstößen gegen die Vermögensvorschriften beträgt zwischen ein und drei Prozent des Differenzbetrages zwischen zugelasse nen und tatsächlichen Werten (§ 16 Abs. 3 REITG). Für Verstöße gegen die Ertragsvorschriften ist eine Zahlung von zehn bis 20 Prozent des Differenzbetrages vorgesehen (§ 16 Abs. 4 REITG). Bei der Ausübung des Ermessens muss die Finanzbehörde berücksichtigen, ob und wie oft bereits gegen die Vorschriften verstoßen wurde (§ 16 Abs. 3 Satz 3 bzw. Abs. 4 Satz 3 REITG).
Auch für die Erwirtschaftung eines Gewinns durch entgeltliche Nebentätigkeiten für Dritte56 durch die G-REIT-AG selbst oder durch eine ihr nachgeordnete Immobilienpersonengesellschaft sieht der Gesetzgeber eine (Straf)zahlung an die zuständige Finanzbehörde vor. Diese Behörde kann zwischen 20 bis 30 % des durch unerlaubte entgeltliche Nebentätigkeiten erzielten Gewinns festsetzen (§16 Abs. 6 REITG). Auch hier muss die Finanzbehörde vorangegangene Verstöße berücksichtigen (§ 16 Abs. 6 Satz 3 REITG).
Nicht sanktioniert werden hingegen Verstöße gegen die Vermögens- und Ertrags anforderungen bezüglich der Beteiligungen an REIT Dienstleistungsgesellschaften.57
Wie in Kapitel 2.1.2 erwähnt, ist die G-REIT-AG zwar berechtigt, Immobilien zu veräußern (§ 1 Abs. 1 REITG). Es ist ihr jedoch untersagt, Immobilienhandel im Sinne des § 14 Abs. 1 REITG zu betreiben. Mit dem Verbot des Immobilienhan- dels will der Gesetzgeber erreichen, dass Umsatzerlöse der G-REIT-AG aus der Bewirtschaftung von Immobilien und nicht durch Immobilienhandel erzielt wer- den.58 Um die Grenze zum Immobilienhandel zu ermitteln, wird der Wert des durchschnittlichen Bestandes an unbeweglichen Vermögen der vorausgegangenen fünf Geschäftsjahre berechnet. Besteht die G-REIT-AG weniger als fünf Jahre, ist auf den entsprechenden kürzeren Zeitraum abzustellen (§ 14 Abs. 2 Satz 3 REITG). Als Basis dient der IFRS-Konzern- bzw. Einzelabschluss, wobei das als Finanzinvestition gehaltene Vermögen mit dem Fair-Value-Modell59 zu bewerten ist (§ 14 Abs. 2 Satz 2 REITG). Betragen die Erlöse, die in diesen fünf Jahren aus der Veräußerung von unbeweglichen Vermögen durch die G-REIT-AG und ihrer konsolidierten Tochterunternehmen erzielt worden sind, mehr als 50 % des durch- schnittlichen Bestandes an unbeweglichen Vermögen, handelt es sich um unzuläs- sigen Immobilienhandel im Sinne dieses Gesetzes (§ 14 Abs. 2 Satz 1 REITG).
Sanktionen Im Unterschied zu Verstößen gegen die Ausschüttungsvorschriften60 sowie gegen die Vermögens- und Ertragsvorschriften61, zieht unerlaubter Immobilienhandel einen sofortigen und rückwirkenden Verlust der Steuerfreiheit für das laufende Wirtschaftsjahr nach sich (§ 18 Abs. 2 REITG).
Umfang Eine G-REIT-AG ist als Aktiengesellschaft mit Sitz und Geschäftsleitung im Inland gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 Körperschaftsteuergesetz (KStG) grundsätzlich körperschaftsteuerpflichtig. Zudem stellt die G-REIT-AG einen Gewerbebetrieb i.S.d. § 2 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Gewerbesteuergesetz (GewStG) dar und ist daher auch grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig.62
§ 16 Abs. 1 Satz 1 REITG sieht jedoch für die G-REIT-AG eine Sonderregelung vor. Erfüllt eine G-REIT-AG folgende drei Voraussetzungen, so ist sie von der Körperschafsteuer befreit: erstens muss die G-REIT-AG die in Kapitel 2.1 bespro- chenen Voraussetzungen der §§ 8 bis 15 REITG, wie zum Beispiel die Börsenzu- lassung (§ 10 REITG) oder die Vermögens- und Ertragsanforderungen (§ 12 REITG), erfüllen. Dies führt auch zur Befreiung von der Gewerbesteuer (§ 16 Abs. 1 Satz 2 REITG). Zweitens muss die G-REIT-AG unbeschränkt körper- schaftsteuerpflichtig sein. Es darf sich folglich nicht um eine beschränkt steuer- pflichtige Gesellschaft i.S.d. § 2 KStG oder um eine gemäß § 5 KStG von der Körperschaftsteuer befreiten Gesellschaft handeln.63 Drittens darf die G-REIT-AG auch nicht im Sinne eines der Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) in einem anderen Vertragsstaat ansässig sein. Erfüllt die G-REIT-AG diese drei Vorausset- zungen, so ist sie mit ihren gesamten Einkünften64 vollständig von den Ertragsteu- ern (Körperschafts- und Gewerbesteuer) befreit (§ 16 Abs. 1 REITG). Die Besteuerung findet somit nur auf Ebene der Anteilseigner statt. Man spricht in diesem Zusammenhang auch vom „Transparenzprinzip“.65
Das Gesetz sieht jedoch nur hinsichtlich der Körperschafts- und Gewerbesteuer Ausnahmeregelungen für die G-REIT-AG vor. Für Verkehrs- (z. B. Umsatzsteuer) und Substanzsteuern (z. B. Grundsteuer) gelten die allgemeinen Vorschriften für inländische Aktiengesellschaften.66
Tochtergesellschaften einer G-REIT-AG werden von der Körperschafts- und Gewerbesteuerbefreiung der Mutter erfasst. Hierdurch sollen laut amtlicher Be- gründung die deutschen Steuereinkünfte sichergestellt werden. Ohne diese Rege- lung bestünde die Gefahr, dass ausländische Investoren nicht zuverlässig besteuert werden könnten und die G-REIT-AG von Investoren als Steuervermeidungsin- strument missbraucht wird. Daher unterliegen die Tochtergesellschaften der G-REIT-AG ohne Ausnahme den allgemeinen Vorschriften des deutschen Rechts.67
Die G-REIT-AG kann auch als Mutter- oder Tochtergesellschaft eines ausländi- schen Unternehmens fungieren. In beiden Fällen darf aufgrund der Steuerbefrei- ung der G-REIT-AG die EU-Mutter-Tochter-Richtlinie (MTR), die über § 43b Einkommensteuergesetz (EStG) ins nationale Recht umgesetzt ist, nicht ange- wandt werden. Eine ausländischen Muttergesellschaft darf laut MTR die Nichterhebung der Kapitalsteuer im Inland (Quellensteuer) beantragen, wenn fol gende drei Voraussetzungen erfüllt werden: erstens muss sich ihre Betriebsstätte in einem EU-Mitgliedsstaat befindet. Zweitens dürfen ihr Sitz und ihre Ge- schäftsleitung nicht im EU-Inland liegen und drittens muss sie mit mindestens 1568 % an der Tochtergesellschaft beteiligt sein. Die Mutter-Tochter-Richtlinie führt demnach zu einer Privilegierung der Dividenden ausländischer Kapitalge- sellschaften. § 43b EStG ist jedoch nur für unbeschränkt steuerpflichtige Tochter- gesellschaften anwendbar (§ 43b Abs. 2 S. 3 EStG), da die Richtlinie die Doppel- besteuerung grenzüberschreitender Dividendenzahlungen verhindern soll. Eine deutsche REIT-Gesellschaft ist steuerbefreit und daher keine Tochtergesellschaft i.S.d. § 43b EStG. Die MTR ist folglich für G-REIT-Aktiengesellschaften und deren ausländische institutionellen Anleger nicht anwendbar.
Eine G-REIT-AG ist berechtigt, Immobilien im Ausland zu erwerben. In diesem Fall kommen für die Frage, welches Land die Immobilienerträge besteuern darf, die Regeln des jeweils einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) hin- sichtlich der Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen zur Anwendung. Die von Deutschland abgeschlossenen DBA sind i.d.R. an das OECD-Musterabkommen (OECD-MA)69 angelehnt. Dieses regelt in Art. 6 und Art. 13 Abs. 1 OECD-MA, dass der Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus und Veräuße- rungen von unbeweglichem Vermögen hat. Daraus folgt, dass eine G-REIT-AG im Ausland regelmäßig beschränkt steuerpflichtig ist. Konsequenzen, die sich hieraus für die Anteilseigner einer G-REIT-AG und ihre Investitionsentschei- dungen ergeben, werden in Kapitel 3.1.1.2 und 3.1.2.2 erörtert.
Beginn der Steuerbefreiung Die Steuerbefreiung tritt zu Beginn des Wirt- schaftsjahres ein, in dem die G-REIT-AG nach der Anmeldung gemäß § 8 REITG unter einer Firma gemäß § 6 REITG in das Handelsregister eingetragen wird (§ 17 Abs. 1 REITG). Hierbei sind die Vorschriften über die notwendigen Zusätze bei Firmennamen aus § 6 REITG zu berücksichtigen. Die Beschränkung, dass der Firmenname den Zusatz „REIT“ enthalten muss, führt dazu, dass nur solche Gesellschaften steuerbefreit werden, die die Voraussetzungen der §§ 8 bis 15 REITG70 erfüllen.
Ende der Steuerbefreiung Wie bereits in Kapitel 2.1.5 erläutert, kann eine G-REIT-AG gemäß § 18 REITG bei Missachtung von Anforderungen an die Geschäftstätigkeit ihre Steuerbefreiung verlieren und wird somit eine steuerpflichtige Aktiengesellschaft. Je nachdem, gegen welche Anforderung die G-REIT-AG verstoßen hat, tritt der Verlust der Steuerbefreiung entweder direkt oder erst bei wiederholtem Vergehen ein. Verliert eine G-REIT-AG ihre Steuerbefreiung nach § 18 REITG, so kann sie diese erst wieder vier Jahre nach dem Verlust der Steuerbefreiung erlangen (§ 17 Abs. 4 REITG).
Die sogenannte Exit-Tax ist eine Steuerbegünstigung bei Übertragungen von Immobilien auf eine G-REIT-AG oder auf einen Vor-REIT71. Sie greift sowohl bei Veräußerungen von Immobilien an eine G-REIT-AG bzw. an einen Vor- REIT, wie auch bei der „Umwandlung“ einer Gesellschaft in einen Vor-REIT.
Die Exit-Tax soll als eine Starterleichterung für die G-REIT-AG und den Vor-REIT fungieren und gilt daher nur für Veräußerungen an dieselbigen. Die Mobilisierung von bislang „volkswirtschaftlich nicht optimal genutzten Kapitals“72 nimmt eine zweitrangige Position ein. Daher hat der Gesetzgeber davon abgesehen, die Einbringung von Immobilien in andere Immobilienanlagevehikel ebenfalls mit einer solchen Steuererleichterung zu versehen.73
Die Exit-Tax beinhaltet eine hälftige Steuerbefreiung von Gewinnen aus Veräußerungen von Grund und Boden und Gebäuden, die zwischen dem 31. Dezember 2006 und dem 1. Januar 2010 erzielt werden. Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Exit-Tax ist zum einen, dass die Immobilie mindestens seit dem 1. Januar 2002 zum Anlagevermögen eines inländischen Betriebsvermögens des Veräußerers gehörte. Zum anderen muss der Veräußerer im Zeitpunkt der Veräußerung im Inland steuerpflichtig sein. Drittens muss der Gegenstand an eine G-REIT-AG oder an einen Vor-REIT veräußert werden (§ 3 Nr. 70 Satz 1 Buchst. a EStG, für Körperschaften i.V.m. § 8 Abs. 1 Satz 1 KStG).
Die Exit-Tax wird jedoch nicht gewährt, wenn einer der sechs Ausschlusstatbe- stände des § 3 Nr. 70 Satz 2 EstG eintritt. Diese wurden geschaffen, um eine mehrfache Steuerbegünstigung des Steuerpflichtigen zu vermeiden.74 Ein solcher Ausschlusstatbestand liegt zum Beispiel vor, wenn der Steuerpflichtige den Betrieb veräußert oder aufgibt und es sich beim Veräußerungsgewinn um außer- ordentliche Einkünfte gemäß § 34 EStG handelt (§ 3 Nr. 70 Satz 2 Buchst. a EStG). Ein Prüfschema zur Anwendbarkeit der Exit-Tax befindet sich im Anhang dieser Arbeit (Anhang 2).
Sind die Voraussetzungen für die Exit-Tax erfüllt, so sind die mobilisierten Stillen Reserven nur zu 50 % zu besteuern. Betriebsvermögensminderungen, Betriebsausgaben und Veräußerungskosten die in Zusammenhang mit diesen Stillen Reserven stehen, dürfen nur zur Hälfte abgezogen werden (§ 3 Nr. 70 Satz 1 Buchst. a i.V.m. § 3c Abs. 3 EstG).
Die Exit-Tax findet auch bei der Aufdeckung Stiller Reserven in Grund und Boden und Gebäuden im Zuge des Statuswechsels von einer steuerpflichtigen Gesellschaft in eine G-REIT-AG Anwendung. Hierfür müssen jedoch die drei Voraussetzungen des § 3 Nr. 70 Satz 1 Buchst. b EstG erfüllt werden:75
1 BGBl. I, S. 914.
2 BGBl. I, S. 914.
3 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 1.
4 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 1.
5 Vgl. u.a. Bron, BB-Beilage 7, 2007 sowie Sieker et al., DB 2007.
6 Vgl. Sieker et al., DB 2007, S. 934.
7 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 33.
8 Doppelbesteuerungsabkommen werden in Kapitel 3.1.2.1 ausführlich behandelt.
9 Vgl. Dettmeier et al., RIW 2006, S. 832.
10 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 31.
11 Die Stammaktie ist die am weitesten verbreitete Aktienart. Ihr Inhaber ist u. a. zur Mitwirkung an Entscheidungen der Hauptversammlung berechtigt. Vgl. Wöhe, 2002, S. 677.
12 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 32.
13 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 32.
14 Vgl. Kühnberger, BB 2007, S. 490.
15 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 26 sowie BT-Drucks. 16/4026, S. 31.
16 Vgl. auch Kühnberger, BB 2007, S. 490.
17 Vgl. Dettmeier et al., BB 2007, S. 1192.
18 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 29.
19 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 30.
20 In Anlehnung an Dammann et al., 2007, S. 4.
21 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 35.
22 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 36.
23 Vgl. Sieker et al., DB 2007, S. 935.
24 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 36.
25 Vgl. Weber/Polte, 2007, S. 50.
26 Die Meldeschwellen für Aktiengesellschaften liegen bei 3 %, 5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 25 %,
30 %, 50 % und 75 % (§ 21 Abs. 1 WpHG). Für die G-REIT wurden zusätzlich die Schwellen von
80 % und 85 % eingeführt (§ 11 Abs. 5 REITG).
27 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 20 f.
28 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 36.
29 Die wörtliche Interpretation des § 18 Abs. 3 Satz 4 REITG führt dazu, dass eine G-REIT-AG, die einen Verstoß gegen die Beteiligungsanforderungen aufdeckt, im Vergleich zu einer G-REIT- AG, sie einen solchen Verstoß wissentlich stillschweigend toleriert, benachteiligt wird, da der erste Fall zu einem Verlust der Steuerbefreiung im Folgejahr, der zweite Fall jedoch erst nach Ablauf des dritten Jahres hervorruft. Dies kann vom Gesetzgeber so nicht gewollt worden sein. Laut den Autoren Dettmeier, Gemmel und Kaiser ist diese Norm dahingehend zu interpretieren, dass es sich bei dem in § 18 Abs. 3 Satz 4 benannten „Verstoß“ um einen wiederholten Verstoß handeln muss (Dettmeier et al., BB 2007, S. 1196).
30 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 35.
31 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 36.
32 Offene Immobilienfonds werden in Kapitel 3.2.3 ausführlich behandelt.
33 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 19.
34 Der hier beschriebene ausschüttungsfähige Gewinn entspricht nicht dem ausschüttbaren Gewinn einer gewöhnlichen Aktiengesellschaft. Bei einer gewöhnlichen AG ist nur der Bilanzgewinn ausschüttungsfähig (§ 174 Abs. 1 AktG).
35 Vgl. ausführlich Vgl. BT-Drucks. 16/4779, S. 56 ff. sowie kritisch hierzu Hechtner/ Hundsdoerfer, WPg 2007, S. 650.
36 Vgl. BT-Drucks. 16/4779, S. 56.
37 Es besteht jedoch die Möglichkeit eine Gewinnrücklage für eigene Anteile zu bilden. In einem solchen Fall mildert diese Rücklage den ausschüttungsfähigen Gewinn solange nicht, wie ausrei- chende Gewinnrücklagen vorhanden sind (§ 272 Abs. 4 Satz 3 HGB). Vgl. auch Sieker et al., DB 2007, S. 938.
38 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 37.
39 Vgl. Sieker et al., DB 2007, S. 938.
40 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 24.
41 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 37 f.
42 Vgl. Sieker et al., DB 2007, S. 937.
43 Vgl. Sieker et al., DB 2007, S. 938.
44 Die Vermögens- und Ertragsvorschriften sind Inhalt des nächsten Kapitels.
45 Vgl. BT-Drucks. 16/4779, S. 54.
46 International Financial Reporting Standards (IFRS) ist der Oberbegriff für die internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS- und IAS. Vgl. Lüdenbach, 2004, S. 40.
47 Für die Definition von „unbeweglichen Vermögen“ siehe Kapitel 2.1.2.
48 Ebenso Kühnberger, BB 2007, S. 1211.
49 Siehe ausführlich Kühnberger, BB 2007, S. 1211 ff.
50 Vgl. BT-Drucks. 16/4779, S. 55.
51 Siehe Kapitel 2.1.5.1.
52 Siehe ebenfalls Kapitel 2.1.5.1.
53 REIT-Dienstleistungsgesellschaften werden im Kapitel 2.1.2 erläutert.
54 Vgl. BT-Drucks. 16/4779, S. 55.
55 Vgl. Kapitel 2.1.5.1.
56 Entgeltliche Nebentätigkeiten für Dritte dürfen nur von REIT-Dienstleistungsgesellschaften erwirtschaftet werden. Siehe Kapitel 2.1.2.
57 Es handelt sich hierbei jedoch vermutlich um einen redaktionellen Fehler. Es ist anzunehmen,
dass auch Verstöße gegen die Vermögens- und Ertragsanforderungen bezüglich der Beteiligungen an REIT-Dienstleistungsgesellschaften sanktioniert werden sollen. Vgl. Hechtner/Hundsdoerfer, WPg 2007, Fn. 45.
58 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S.38.
59 Siehe auch Kapitel 2.1.5.2.
60 Siehe Kapitel 2.1.5.1.
61 Siehe Kapitel 2.1.5.2.
62 Vgl. Reichl/Schachtner, Stbg 2007, S. 64 f.
63 Vgl. Sieker et al., DB 2007, S. 939.
64 Vgl. Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 39.
65 Vgl. Hey, in: Tipke/Lang, 2005, § 11, Rn. 1.
66 Vgl. Sieker et al., DB 2007, S. 939.
67 Siehe ausführlich BT-Drucks. 16/4026, S. 30.
68 Ab 1. 1. 2007: 15 Prozent; ab 1. 1. 2009: 10 Prozent (Richtlinie 90/435/EWG, zuletzt geändert durch Richtlinie 2003/ 123/ EG von 22. 12. 2003, ABI. EG Nr. L 7 S.41; siehe Artikel 3 Abs. 1 Buchst. a).
69 Das OECD-Musterabkommen wurden von der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) entwickelt um die jeweiligen Vertragsparteien bei der Abfassung Ihrer Doppelbesteuerungsabkommen zu unterstützen. Ihre Vorgaben sind nicht zwingend, vielmehr ist das Musterabkommen als Richtlinie zu verstehen.
70 Siehe Kapitel 2.1.
71 Der Vor-REIT ist eine Vorstufe der G-REIT-AG, welche jedoch nicht zwingend in eine G- REIT-AG münden muss. Der Status des Vor-REIT ermöglicht dem Unternehmen sich während eines bestimmten Übergangzeitraumes an die Voraussetzungen, die es als G-REIT-AG erfüllen muss anzupassen, während er bereits von einigen Privilegierungen einer G-REIT-AG, wie zum Beispiel die Exit-Tax, gebrauch machen darf. Vgl. BT-Drucks. 16/4779, S. 51.
72 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 43.
73 Vgl. Dautzenberger, 2007, S. 3.
74 Vgl. Sieker et al., DB 2007, S. 943.
75 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 40.
9783638879606
v83991
Freie Universität Berlin – Institut für Bank- und Finanzwirtschaft
German Real Estate Investment Trust Instrument Kapitalanlagen Bedeutung Investoren
Dipl.-Kffr. Anna Carolina Geier (Autor)

References: sui generis
 § 9
 § 9
 Art. 1
 § 5
 § 6
 § 7
 § 1
 § 1
 § 14
 § 3
 § 3
 § 1
 § 3
 § 3
 § 3
 § 11
 § 22
 § 23
 § 11
 § 11
 § 22
 § 23
 § 21
 § 18
 § 16
 § 10
 § 275
 § 150
 § 13
 § 18
 § 18
 § 16
 § 12
 § 12
 §13
 §13
 § 12
 § 14
 § 1
 § 2

§ 16
 § 2
 § 5
 § 43
 § 43
 § 43
 Art. 6
 Art. 13
 § 8
 § 6
 § 6
 § 18
 § 18
 § 8
 § 3
 § 34
 § 3
 § 3
 § 18
 § 18
 § 11