Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialki/ibpp1-443-1021-14-aw
Timestamp: 2017-10-21 14:06:42+00:00

Document:
IBPP1/443-1021/14/AW | Interpretacja indywidualna
Opodatkowanie zadatku i dostawy działki niezabudowanej – 1. dla której nie wydano decyzji o warunkach zabudowy; 2 – dla której wydano taką decyzję. Zwolnienie podmiotowe.
IBPP1/443-1021/14/AWinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 października 2014 r. (data wpływu 15 października 2014 r.), uzupełnionym pismem z 13 stycznia 2015 r. (data wpływu 19 stycznia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości, opodatkowania zadatku od tej sprzedaży oraz korzystania ze zwolnienia podmiotowego w związku z tą sprzedażą – jest nieprawidłowe.
W dniu 15 października 2014 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości, opodatkowania zadatku od tej sprzedaży oraz korzystania ze zwolnienia podmiotowego w związku z tą sprzedażą.
Wniosek uzupełniono pismem z 13 stycznia 2015 r. (data wpływu 19 stycznia 2015 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 31 grudnia 2014 r. nr IBPP1/443-1021/14/AW.
Wnioskodawca (w dalszej części niniejszego wniosku zwany Stowarzyszeniem) prowadzi wyłącznie działalność statutową – nie prowadzi działalności gospodarczej – i do dnia 2 października 2014 r. nie był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Stowarzyszenie jest właścicielem nieruchomości – działki nr 121 o pow. 1,1452 ha objętej księgą wieczystą. Niniejsza działka jest częściowo zabudowana fundamentami bloku wejściowego i bloku łóżkowego „południowego” Ośrodka Leczenia i Rehabilitacji, obecnie nie podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów 0,5040 ha to tereny rekreacyjno-przemysłowe, natomiast pozostała część to grunty orne.
Dnia 30 września 2014 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży ww. nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym. Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Stowarzyszenie otrzymało zadatek w kwocie: 360.000 zł netto oraz 82.800 zł tytułem podatku VAT.
Jednym z podstawowych, ale nie przesądzających o zawarciu transakcji, warunków zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży jest uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań. Nabywca w umowie przedwstępnej zachował sobie prawo do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży również bez spełnienia się ww. warunku, tj. uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań. Jednocześnie Nabywca zobowiązuje się do wyburzenia fundamentów znajdujących się na działce. Zgodnie z ustaleniami przedwstępnej umowy sprzedaży strony ustaliły cenę transakcji ostatecznej na kwotę 3.600.000 zł powiększoną o 23% stawkę VAT jednocześnie zobowiązując Stowarzyszenie do uzyskania indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie zwolnienia Stowarzyszenia z podatku od towarów i usług należnego od sprzedaży działki. Jednocześnie Stowarzyszenie dokonało rejestracji jako podatnika czynnego z dniem 2 października 2014 r. w dniu 9 października 2014 r.
1.Celem Stowarzyszenia jest wspieranie i inicjowanie działalności w zakresie promocji i ochrony zdrowia. Jednym z głównych celów jest budowa Ośrodka Leczenia i Rehabilitacji. Działka została nabyta dla realizacji celu statutowego tzn. budowy Ośrodka Leczenia i Rehabilitacji.
2.Stowarzyszenie nabyło następujące działki:
działki o nr 121 i 122 o łącznej powierzchni 1,2377 ha w dniu 31 maja 1993 r. na podstawie umowy darowizny nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego – transakcja nie podlegała podatkowi VAT,
udział w części 1/10 w działkach o nr 121 i 122 w dniu 27 maja 2009 r. został zbyty –przeniesiony na podstawie umowy przeniesienia udziału we własności nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego – transakcja nie podlegała podatkowi VAT,
udział w części 1/10 w działkach o nr 121 i 122 w dniu 7 maja 2014 r. został przeniesiony na Stowarzyszenie na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego – transakcja podlegała podatkowi VAT, jednak Stowarzyszenie nie będąc podatnikiem czynnym VAT nie dokonało odliczenia podatku naliczonego.
3.W momencie nabycia działki (31 maja 1993 r.) nie istniał dla niej plan zagospodarowania przestrzennego. W akcie notarialnym nabycia działki z dnia 31 maja 1993 r. brak jest zapisów o przeznaczeniu gruntów wynikającego z ewidencji gruntów. Stowarzyszenie nie posiada dokumentacji z ewidencji gruntów z okresu nabycia działki.
4.W momencie nabycia działki nie było dla niej wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Stowarzyszenie otrzymało decyzją Prezydenta Miasta z dnia 20 października 1994 r. pozwolenie na budowę fundamentów I etapu Ośrodka Rehabilitacji i Leczenia.
5.Nabycie działki nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT przy transakcji opisanej w punkcie 2.a). Natomiast transakcja opisana w punkcie 2.c) podlegała podatkowi VAT, jednak Stowarzyszenie nie będąc podatnikiem czynnym VAT nie dokonało odliczenia podatku naliczonego.
6.Nabycie nie było udokumentowane fakturą VAT.
7.Na pytanie Organu: czy w stosunku do tej działki przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, Wnioskodawca odpowiedział, że Stowarzyszeniu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
8.Stowarzyszenie 31 maja 1993 r. nabyło działkę niezabudowaną, a budowę rozpoczęto po nabyciu. Stowarzyszenie nie będąc czynnym podatnikiem VAT nie dokonywało odliczeń podatku naliczonego.
9.Stowarzyszenie nie wykorzystywało działki ani posadowionych na niej fundamentów.
10.Fundamenty nie są budynkami, ani budowlami – są elementami konstrukcji budowlanej w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
11.Fundamenty są trwale związane z gruntem.
12.Pierwsze zasiedlenie nie nastąpiło, ponieważ budowa Ośrodka nie została dokończona, lecz została przerwana na etapie fundamentów.
13.Na pytanie Organu: czy Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były wyższe lub równe niż 30% wartości początkowej obiektów oraz czy w stosunku do tych wydatków Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, Wnioskodawca odpowiedział: „Nie dotyczy (odpowiedź na pkt 12)”.
14.Na pytanie Organu: jeżeli obiekty te były ulepszone w wysokości co najmniej 30% ich wartości początkowej, to czy po ulepszeniu nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, Wnioskodawca odpowiedział: „Nie dotyczy (odpowiedź na pkt 12)”.
15.Obiekty nie były przedmiotem najmu (dzierżawy).
16.Sprzedaż nastąpi przed pierwszym zasiedleniem.
17.Nie wydano decyzji o wyburzeniu oraz nie występowano o taką decyzję.
18.Stowarzyszenie posiada wiedzę, że Nabywca nosi się z zamiarem wyburzenia fundamentów po nabyciu działki.
19.Stowarzyszenie nie zamierza dokonać wyburzenia ani rozpoczynać prac wyburzeniowych fundamentów do dnia zbycia działki.
20.Wyburzenie zostanie dokonane na koszt Nabywcy.
21.Zdaniem Stowarzyszenia przedmiotem sprzedaży będzie działka niezabudowana (bez względu na to, czy w momencie sprzedaży fundamenty będą wyburzone, czy też nie) z uwagi na fakt, iż fundamenty nie stanowią budynku ani budowli zgodnie z Prawem budowlanym.
22.Stowarzyszenie rozpoczęło działalność 28 października 1991 r.
23.Do dnia złożenia uzupełnienia wniosku Stowarzyszenie nie złożyło deklaracji VAT-7K i nie odprowadziło podatku należnego.
24.Przyczyną rejestracji Stowarzyszenia dla celów VAT było prawdopodobieństwo opodatkowania niniejszej transakcji podatkiem VAT.
25.Zadatek wpłynął na rachunek bankowy Stowarzyszenia dnia 2 października 2014 r.
26.W pierwszym wariancie na dzień sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy. W drugim wariancie na dzień sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy. Na dzień złożenia niniejszego uzupełnienia została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia 7 stycznia 2015 r. Decyzja nie jest jeszcze prawomocna.
27.Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy został złożony w lipcu 2014 r. przez Nabywcę.
28.W dniu 7 stycznia 2015 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Na dzień dzisiejszy decyzja zgodnie z KPA nie jest jeszcze prawomocna.
29.W najbliższej przyszłości Stowarzyszenie nie zamierza świadczyć usług doradczych.
30.Stowarzyszenie nie wykonuje i nie będzie wykonywało czynności wskazanych w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT, za wyjątkiem uznania przedmiotowej transakcji jako sprzedaż terenów budowlanych.
31.W przypadku uznania przedmiotowej transakcji jako sprzedaży opodatkowanej jej wartość przekroczy kwotę 150.000 zł w roku podatkowym 2014.
W związku z powyższym zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 13 stycznia 2015 r.):
Wariant I – ostateczna umowa sprzedaży następuje przed uzyskaniem przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań, ale Nabywca nabędzie ww. nieruchomość w celu realizacji ww. przedsięwzięcia i po jej nabyciu będzie czynił dalsze starania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań:
1.Jaka jest właściwa stawka podatku od towarów i usług od otrzymanego zadatku na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży ww. nieruchomości...
2.Jaka jest właściwa stawka podatku od towarów i usług od ostatecznej umowy sprzedaży ww. nieruchomości...
3.Czy w przypadku opodatkowania ww. transakcji podatkiem od towarów i usług będzie miało zastosowanie zwolnienie podmiotowe określone w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług...
Wariant II – ostateczna umowa sprzedaży następuje po uzyskaniu przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań:
4.Jaka jest właściwa stawka podatku od towarów i usług od otrzymanego zadatku na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży ww. nieruchomości...
5.Jaka jest właściwa stawka podatku od towarów i usług od ostatecznej umowy sprzedaży ww. nieruchomości...
6.Czy w przypadku opodatkowania ww. transakcji podatkiem od towarów i usług będzie miało zastosowanie zwolnienie podmiotowe określone w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług...
Dla wariantu II pytania 4-6 odnoszą się do sytuacji, w której ostateczna umowa sprzedaży następuje po uzyskaniu przez Nabywcę ostatecznej prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
Ad 1. Właściwą stawką podatku od towarów i usług od otrzymanego zadatku na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży ww. nieruchomości jest stawka zwolniona z uwzględnieniem zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Ad 2. Właściwą stawką podatku od towarów i usług od ostatecznej umowy sprzedaży ww. nieruchomości jest stawka zwolniona z uwzględnieniem zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Ad 3. W przypadku opodatkowania ww. transakcji podatkiem od towarów i usług będzie miało zastosowanie zwolnienie podmiotowe określone w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Ad 4. Właściwą stawką podatku od towarów i usług od otrzymanego zadatku na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży ww. nieruchomości jest stawka podstawowa 23% z uwzględnieniem zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Ad 5. Właściwą stawką podatku od towarów i usług od ostatecznej umowy sprzedaży ww. nieruchomości jest stawka podstawowa 23%.
Ad 6. W przypadku opodatkowania ww. transakcji podatkiem od towarów i usług będzie miało zastosowanie zwolnienie podmiotowe określone w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Na wstępie należy zaznaczyć, że ze względu na fakt, iż na moment wydania interpretacji część pytań Wnioskodawcy nie jest adekwatna do zdarzenia przyszłego jakie u Wnioskodawcy wystąpi, mianowicie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a interpretacja dotycząca zdarzenia przyszłego nie może odnosić się do zdarzenia przyszłego, które nie zaistnieje, tut. Organ wydał dla Wnioskodawcy interpretację przedstawiając jak należy przedmiotową transakcję rozliczyć w sposób prawidłowy, a ponadto opodatkowanie zadatku uzależnione jest w tym konkretnym przypadku od warunków umowy, a nie od opodatkowania ostatecznej transakcji.
Pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (zbycie), np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.
Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT zbycie dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że Stowarzyszenie jest właścicielem działki nr 121 częściowo zabudowanej fundamentami bloku wejściowego i bloku łóżkowego „południowego” Ośrodka Leczenia i Rehabilitacji. Dnia 30 września 2014 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży ww. nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym. Jednym z podstawowych, ale nie przesądzających o zawarciu transakcji, warunków zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży jest uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań. Nabywca w umowie przedwstępnej zachował sobie prawo do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży również bez spełnienia się ww. warunku, tj. uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań. Jednocześnie Stowarzyszenie dokonało rejestracji jako podatnika czynnego z dniem 2 października 2014 r. w dniu 9 października 2014 r. Przyczyną rejestracji Stowarzyszenia dla celów VAT było prawdopodobieństwo opodatkowania niniejszej transakcji podatkiem VAT.
Mając na uwadze przedstawiony stan sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa stwierdzić należy, że Wnioskodawca (Stowarzyszenie) będące od 2 października 2014 r. czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, dokonując dostawy działki stanowiącej jego majątek, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
Wszelkie zaś odstępstwa od tej zasady poprzez zastosowanie obniżonej stawki lub zwolnienie z opodatkowania, należy uznać za wyjątek w stosowaniu ww. przepisu. Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.
Jak wynika z wniosku, przedmiotem dostawy dokonywanej przez Wnioskodawcę będzie działka nr 121 o pow. 1,1452 ha częściowo zabudowana fundamentami bloku wejściowego i bloku łóżkowego „południowego” Ośrodka Leczenia i Rehabilitacji. Nabywca zobowiązuje się do wyburzenia fundamentów znajdujących się na działce.
Wnioskodawca podał, że fundamenty nie są budynkami, ani budowlami – są elementami konstrukcji budowlanej w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Fundamenty są trwale związane z gruntem. Nie wydano decyzji o wyburzeniu oraz nie występowano o taką decyzję. Wnioskodawca posiada wiedzę, że Nabywca nosi się z zamiarem wyburzenia fundamentów po nabyciu działki. Wnioskodawca nie zamierza dokonać wyburzenia ani rozpoczynać prac wyburzeniowych fundamentów do dnia zbycia działki. Wyburzenie zostanie dokonane na koszt Nabywcy. Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotem sprzedaży będzie działka niezabudowana (bez względu na to, czy w momencie sprzedaży fundamenty będą wyburzone, czy też nie) z uwagi na fakt, iż fundamenty nie stanowią budynku ani budowli zgodnie z Prawem budowlanym. Powyższe oznacza, że przedmiotowa działka (bez względu na to, czy w momencie sprzedaży fundamenty będą wyburzone, czy też nie) zbywana będzie jako działka niezabudowana gdyż – jak wskazał Wnioskodawca – znajdujące się na tej działce fundamenty nie stanowią budynku ani budowli zgodnie z Prawem budowlanym. Biorąc pod uwagę wynikający z wniosku opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego należy więc stwierdzić, że w stosunku do przedmiotowej działki nie będzie miało zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ani w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, bowiem przepisy te dotyczą wyłącznie dostawy budynków, budowli lub ich części, a zatem nie mogą być stosowane do dostawy gruntu niezabudowanego.
Jak ponadto wynika z wniosku, obecnie działka nie podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów 0,5040 ha to tereny rekreacyjno-przemysłowe, natomiast pozostała część to grunty orne.
Stowarzyszenie rozpoczęło działalność 28 października 1991 r.
Stowarzyszenie dokonało rejestracji jako podatnika czynnego z dniem 2 października 2014 r. w dniu 9 października 2014 r.
Przyczyną rejestracji Stowarzyszenia dla celów VAT było prawdopodobieństwo opodatkowania niniejszej transakcji podatkiem VAT.
Do dnia złożenia uzupełnienia wniosku Stowarzyszenie nie złożyło deklaracji VAT-7K i nie odprowadziło podatku należnego.
Jednym z podstawowych, ale nie przesądzających o zawarciu transakcji, warunków zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży jest uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań. Nabywca w umowie przedwstępnej zachował sobie prawo do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży również bez spełnienia się ww. warunku, tj. uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań. Zgodnie z ustaleniami przedwstępnej umowy sprzedaży strony ustaliły cenę transakcji ostatecznej na kwotę 3.600.000 zł powiększoną o 23% stawkę VAT jednocześnie zobowiązując Stowarzyszenie do uzyskania indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie zwolnienia Stowarzyszenia z podatku od towarów i usług należnego od sprzedaży działki.
Zadatek wpłynął na rachunek bankowy Stowarzyszenia dnia 2 października 2014 r.
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy został złożony w lipcu 2014 r. przez Nabywcę.
Na dzień złożenia uzupełnienia została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia 7 stycznia 2015 r. Decyzja nie jest jeszcze prawomocna.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania ostatecznej umowy sprzedaży oraz otrzymanego zadatku i zastosowania zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT w dwóch wariantach, a mianowicie gdy ostateczna umowa sprzedaży nastąpi przed uzyskaniem przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy oraz gdy ostateczna umowa sprzedaży następuje po uzyskaniu przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań.
Wnioskodawca wyjaśnił, że w pierwszym wariancie na dzień sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy. W drugim wariancie na dzień sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy.
Odnosząc się jednak do powyższych wątpliwości Wnioskodawcy należy stwierdzić, iż jak wynika z uzupełnienia wniosku, dla działki mającej być przedmiotem sprzedaży została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia 7 stycznia 2015 r. zatem na moment sprzedaży działka będzie spełniała definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przy czym bez znaczenia dla uznania tego terenu za teren budowlany pozostaje kwestia, że decyzja nie jest jeszcze prawomocna. W związku z tym stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działki będzie obejmowała grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, który w świetle art. 2 pkt 33 ustawy należy uznać za teren budowlany. Skoro z uzupełnienia wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie działka dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy, bezzasadnym jest rozpatrywanie kwestii opodatkowania dostawy działki w sytuacji gdy ostateczna umowa sprzedaży nastąpi przed wydaniem tej decyzji.
Jeśli chodzi zatem o kwestię opodatkowania otrzymanego przez Wnioskodawcę w dniu 2 października 2014 r. zadatku na poczet dokonania transakcji sprzedaży działki, stwierdzić należy, że moment powstania obowiązku podatkowego od zadatku reguluje art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.
Zaznaczyć należy, że zgodnie z zawartą w dniu 30 września 2014 r. przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości, podstawowym, ale nie przesądzającym o zawarciu transakcji warunkiem było uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, jednak Nabywca w umowie przedwstępnej zachował sobie prawo do zawarcia ostatecznej decyzji umowy sprzedaży również bez spełnienia się ww. warunku co do uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, co oznacza, że dopuszczał również możliwość zakupu działki bez takiej decyzji.
We wniosku podano też, że Nabywca był skłonny nabyć nieruchomość w celu realizacji przedsięwzięcia i po jej nabyciu będzie czynił dalsze starania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Powyższe wskazuje, że Nabywca była zainteresowany zakupem nieruchomości zarówno z decyzją o warunkach zabudowy, jak i bez decyzji o warunkach zabudowy, jak też i niezależnie od prawomocności takiej decyzji.
Skoro zatem w momencie przyjęcia zadatku, umowa przedwstępna nie przesądzała, że przedmiotem sprzedaży będzie działka przeznaczona pod zabudowę (tj. wyłącznie działka, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy), to zadatek ten był zwolniony od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Z wniosku wynika bowiem, że na moment przyjęcia zadatku działka nie podlegała ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy, a co istotne, nie było wiadomo, czy na moment sprzedaży taka decyzja zostanie wydana.
W związku z powyższym przyjęcie zadatku korzystało ze zwolnienia od podatku VAT.
Jeżeli natomiast w dniu 7 stycznia 2014 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy, to na moment sprzedaży dostawa działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia o podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż przedmiotem sprzedaży będzie grunt niezabudowany spełniający definicję terenu budowlanego określoną w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Teren ten nie podlega wprawdzie ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale została dla niego w dniu 7 stycznia 2015 r. wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przedmiotowa działka zbywana będzie więc jako teren budowlany – bez względu na to, czy w momencie sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy będzie ostateczna czy też nie, gdyż cytowany przepis art. 2 pkt 33 ustawy o VAT nie uzależnia pojęcia terenu budowlanego od ostateczności (czy prawomocności) takiej decyzji. Sam fakt jej wydania przesądza o tym, że dany teren jest terenem budowlanym w myśl powyższego przepisu.
Ponieważ ustawodawca nie przewidział dla dostawy terenów budowlanych innych zwolnień lub stawek obniżonych, dostawa tej niezabudowanej działki będzie opodatkowana będzie według stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.
W związku z opodatkowaniem 23% stawką podatku VAT dostawy przedmiotowej działki, w momencie tej dostawy Wnioskodawca powinien wystawić fakturę korygującą i opodatkować całość dostawy (w tym otrzymany wcześniej zadatek) podstawową stawką podatku VAT.
Zasady i sposób wystawiania faktur korygujących regulują przepisy art. 106j ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 106j ust. 1 tej ustawy w przypadku gdy po wystawieniu faktury:
W świetle art. 106j ust. 2 ww. ustawy faktura korygująca powinna zawierać:
Odnosząc się do kwestii zwolnienia podmiotowego wynikającego z art. 113 ustawy o VAT należy zauważyć, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
W myśl art. 113 ust. 2 tej ustawy do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:
Według art. 113 ust. 5 jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.
Treść art. 113 ust. 11 cyt. ustawy wskazuje, że podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia określonego w ust. 1.
Stosownie do art. 113 ust. 13 powołanej ustawy zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:
Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT w momencie przyjęcia w dniu 2 października 2014 r. zaliczki zwolnionej od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w kwocie 360.000 zł oraz 82.800 zł tytułem podatku VAT, Wnioskodawca utracił zwolnienie podmiotowe określone w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, ze względu na przekroczenie limitu obrotu 150.000 zł w wyniku transakcji zwolnionej od podatku VAT związanej z nieruchomościami.
Ponadto należy zauważyć, że również dostawa przez Wnioskodawcę działki, dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a więc terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, będzie oznaczała dla Wnioskodawcy wyłączenie ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z tym przepisem, zwolnień, o których mowa w art. 113 ust. 1 i 9 nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych. Zaznaczyć jednak należy, iż w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca utracił już prawo do zwolnienia podmiotowego w związku z przyjęciem zaliczki w kwocie przewyższającej 150.000 zł.
W związku z powyższym oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać je za nieprawidłowe.
IPTPB2/415-569/14-2/AKr | Interpretacja indywidualna
IBPP2/443-874/14/JJ | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Działki > IBPP1/443-1021/14/AW

References: art. 14
 art. 2
 art. 113
 art. 113
 art. 113
 art. 43
 art. 43
 art. 113
 art. 113
 art. 113
 art. 7
 art. 2
 art. 5
 art. 15
 art. 43
 art. 43
 art. 113
 art. 2
 art. 2
 art. 19
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 2
 art. 41
 art. 146
 art. 106
 art. 106
 art. 106
 art. 113
 art. 113
 art. 113
 art. 113
 art. 113
 art. 113
 art. 113
 art. 43
 art. 113
 art. 2
 art. 113
 art. 113