Source: http://www.serforma.it/amministrazioni-condominiali/
Timestamp: 2019-07-17 05:02:54+00:00

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Amministrazioni Condominiali - Serform
Il condominio, secondo la legge italiana, è un Ente di gestione che indica comproprietà sulle parti o degli edifici che sono composto da più unità immobiliare (come ad esempio un appartamento).
Disciplina e caratteristiche dell'ente di gestione
Il condominio è disciplinato dal codice civile italiano. La legge 11 dicembre 2012 n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), entrata in vigore il 18 giugno 13, ha riformato alcuni aspetti della materia, recependo gran parte della giurisprudenza e svecchiando la disciplina dell'istituto.
Il condominio ha una sua Personalita’ Giurdica
Si parla di condominio minimo quando i condomini sono due. Se i proprietari sono più di otto, è obbligatoria la nomina di un amministratore; non sono previste sanzioni in caso di inadempienza a questa norma, se non la possibilità della nomina di un amministratore giudiziario, a opera del Tribunale, su istanza anche di un solo condomino. Se i proprietari non sono più di quattro, possono provvedere direttamente alla gestione
L'assemblea di condominio, nell'ordinamento giuridico italiano, è l'organo deliberante del condominio, disciplinato dagli art. 1135, 1136 e 1137 del codice civile italiano. Hanno diritto di partecipare all'assemblea tutti i condomini, che devono essere avvisati in maniera certa almeno 5 giorni prima, attraverso posta raccomandata o mail certificata. L'assemblea decide sul regolamento di condominio, sulla nomina dell'amministratore, sulla gestione ordinaria e straordinaria del condominio. L'assemblea si esprime a maggioranza, che può variare a seconda di quello che viene votato.
L'amministratore è l'organo che esegue le deliberazioni dell'assemblea, riscuote i contributi dai condomini ed eroga le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redige il rendiconto annuale (Bilancio condominiale), rappresenta il condominio nei procedimenti giudiziari nei quali è parte. Questi dura in carica un anno, ma può essere revocato in ogni momento, salvi i danni. Nomina, revoca e determinazione della retribuzione dell'amministratore spettano all'assemblea con la maggioranza dei presenti (anche per delega) all'assemblea che rappresentino (art. 1136 2° comma).
Il regolamento predisposto dall'originario proprietario e/o costruttore dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità abitative solo se il relativo acquisto è fatto in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso: infatti se nell'atto di acquisto fosse previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro risulta evidente che viene a mancare uno schema negoziale definitivo; in quest'ipotesi diventa suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto, pertanto il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, vi presti volontaria adesione.Il regolamento approvato dall'assemblea condominiale con maggioranza qualificata, invece, può contenere solo norme che regolano la vita comune dei partecipanti al condominio, ossia non può limitare l'esercizio libero del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale originario può vietare la destinazione d'uso degli appartamenti per attività commerciali; ma non a seguito di una modifica dello stesso approvata a maggioranza).
L'articolo 1138 del codice civile dispone che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
Il condominio in quanto sostituto d'imposta è tenuto a importanti adempimenti fiscali: effettuare e versare ritenute di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura soggetti alle ritenute stesse con rilascio della relativa certificazione, nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (Modello 770). È pertanto necessario che il condominio abbia un codice fiscale. Questo deve essere richiesto dall'amministratore all'Agenzia delle Entrate presentando i suoi dati personali e il verbale dell’assemblea in cui risulta la sua nomina. In caso di sostituzione dell’amministratore del condominio sarà cura del nuovo rappresentante comunicare la variazione.
Diversamente, per i condomini con più di otto condòmini, per i quali c'è l'obbligo di nominare l'amministratore e per quelli con non più di otto condòmini che hanno provveduto a nominare l'amministratore, il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti delle funzioni di sostituto d'imposta è l'amministratore, già tenuto a comunicare gli acquisti effettuati nell'anno solare e i dati dei relativi fornitori nonché, in forza di altre disposizioni di legge a eseguire gli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti degli istituti previdenziali. Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate possono, inoltre, richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale. L'obbligo di effettuare le ritenute si applica anche al supercondominio e al condominio parziale.
Il supercondominio, generalmente, riguarda un complesso immobiliare composto da più edifici (ciascuno dei quali di norma costituito in condominio), caratterizzato dalla presenza di cose, servizi e aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio. Si ha, invece, condominio parziale nel caso di gestione separata di un bene che, per obiettive caratteristiche funzionali, è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio.
La Corte di Cassazione a Sezione Unite ha stabilito in via definitiva il principio della parziarietà o pro quota delle obbligazioni condominiali, in sostituzione del principio di responsabilità solidale passiva (Cass. civ., Sez. un., Sentenza 8 aprile 2008, n. 9148)[8].
Pertanto, è illegittimo far anticipare ai soli condomini non morosi l'importo del debito, in quanto questo comporterebbe di addebitare ad altri condomini una quota superiore ai loro millesimi di proprietà, essendo questa maggiorata della quota relativa ai millesimi di proprietà di quelli morosi. Il creditore può esercitare avverso i condomini debitori nei suoi confronti l'azione esecutiva per l'intero importo, d'altronde non può esercitare nei confronti degli altri azioni esecutive per importi superiori al debito dovuto ripartito rispetto ai millesimi di proprietà. L'ingiunzione include interessi legali, spese di sollecito e spese legali. Riguardo spese legali questione da approfondire: È affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione, come secondo la sentenza dalla Suprema Corte di Cassazione Civile, Sezione II, 6 ottobre 2008 n 24696.
Il creditore continuerà ad avviare un'unica citazione in giudizio e ingiunzione di pagamento avverso il condominio e l'amministratore, suo legale rappresentante, dovendo procedere nei confronti dei singoli condomini nella sola fase del pignoramento. L'amministratore può chiedere al giudice un decreto ingiuntivo di pagamento avverso i condomini morosi. Se il valore della controversia non eccede 1.100 euro la domanda può essere proposta personalmente dall'amministratore (art. 82 c.p.c.), negli altri casi sarà sempre necessaria l'assistenza di un avvocato. Il decreto ingiuntivo per il pagamento di contributi condominiali risultanti dallo stato di ripartizione approvato dall'assemblea il decreto può essere richiesto con efficacia provvisoriamente esecutiva, perciò idoneo a fondare una esecuzione forzata anche in pendenza di eventuale opposizione presentata da controparte. In questo modo, il creditore può recuperare in tempi rapidi quanto dovuto e l'amministratore avere copertura per le altre spese determinate dalla morosità (spese di sollecito, legali, ecc), permettendo ai condomini di anticipare al peggio somme limitate. In alternativa, l'amministratore può come in passato procedere d'ufficio a ripartire i deficit di cassa, penali e interessi di mora notificati dai creditori, fra tutti i condomini, in base ai millesimi. L'amministratore non è obbligato dalle leggi vigenti ad avvalersi degli altri strumenti previsti dal c.c. (interruzione dei servizi a godimento separato o l'ingiunzione, art. 63 commi 1 e 3) e quindi nemmeno ad avvalersene prima di ripartire le somme mancanti pro quota fra tutti i condomini.
La responsabilità personale dei condomini per le obbligazioni deliberate dall'assemblea condominiale e dall'amministratore è una tematica oggetto di un dibattito che dura da 50 anni.In passato, la maggioranza dei provvedimenti della magistratura stabiliva che i condomini sono responsabili in via solidale nei confronti di qualunque creditore. Se un condòmino non pagava la propria parte di spese, l'amministratore, esercitando diritto di rivalsa se aveva anticipato la somma ai creditori, ovvero il creditore stesso potevano richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo e procedere al pignoramento verso uno o più condomini a sua scelta, per il soddisfacimento del credito.
Come caso limite, poteva essere chiamato ad anticipare in tempi brevi l'intero importo mancante, ossia ingenti somme, un solo condòmino. La scelta poteva prescindere dalla sua condizione di reddito, dai millesimi di proprietà o dal fatto che avesse pagato la propria quota di spese condominiali. Infatti, la ripartizione del debito dell'inadempiente su tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà per evitare un eccessivo onere su pochi, era un'opzione che il creditore e l'amministratore potevano rifiutare[10].
La Cassazione ha ammesso come unica eccezione una delibera a maggioranza in merito alla creazione di un fondo cassa, la situazione di urgenza che si crea quando il creditore notifica al condominio il precetto delle sue spettanze, e il mancato blocco dell'azione esecutiva comporta l'interruzione di servizi di condominio di particolare importanza, quali riscaldamento, ascensori, luci (Corte suprema di cassazione, sent. n. 13631 del 5 novembre 2001, pag. 2025). Ciò vale a titolo provvisorio e temporaneo, salvo conguaglio a favore dei condomini non morosi e avvio da parte dell'amministratore delle iniziative necessarie per ottenere il pagamento degli oneri insoluti dal debitore.
La Cassazione ha motivato la decisione constatando che il conferimento di un appalto da parte di una pluralità di committenti non è sufficiente perché si applichi l'art. 1294 del codice civile, relativo alla solidarietà fra condebitori. Oltre all'identica causa del debito, occorre anche la sua non-divisibilità, requisito che manca per le spese condominiali, che sono ripartite per millesimi. Alle obbligazioni condominiali deve applicarsi l'art. 1295 del c.c., simile alla ripartizione dei debiti fra coeredi[11].
A seguito di ripetute (e provate) segnalazioni degli altri proprietari, inquilini e/o dell'amministratore, per violazioni al regolamento, il locatore è tenuto a esercitare gli strumenti che la legge e il contratto di affitto mettono a sua disposizione per garantire il quieto vivere e il rispetto del regolamento, fino alla disdetta del contratto e sfratto per giusta causa dell'inquilino inadempiente. Il non avere attivato lo strumento giuridico per riottenere la disponibilità dell'immobile rende a sua volta il locatore inadempiente all’obbligo del rispetto del regolamento di condominio, da ciò derivando la sua responsabilità nei confronti del condominio e degli altri condomini. In un eventuale causa civile, il locatore può essere chiamato in solido con l'inquilino al risarcimento danni verso gli altri condomini[12].
L'assemblea di condominio può deliberare (all'unanimità) modifiche al Regolamento di condominio per introdurre sanzioni pecuniarie a carico di chi viola il Regolamento. Malgrado ciò l'importo della sanzione non può superare quanto previsto dalle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile essendo l'art. 70 inderogabile. La sanzione è stabilita in lire 100. L'interpretazione è rigida, l'esecuzione è compito dell'ammninistratore. Tali sanzioni pecuniarie includono penali o interessi di mora per il mancato e/o ritardato pagamento di rate condominiali. La penale in sé è legittima essendo il Regolamento richiamato in atti pubblici (quali i rogiti notarili) e inserito nei pubblici registri, ma non può essere superiore al tasso di interesse legale.
L'amministratore di condominio ha facoltà di irrogare sanzioni pecuniarie ai condòmini che non rispettano il Regolamento, senza previa delibera dell'assemblea (art. 1131), quando il Regolamento lo preveda espressamente (art. 70), ed è obbligato a irrogare tali sanzioni, secondo un'interpretazione per la quale è tenuto (art. 1130) a "curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio" (Cassazione, sentenza n. 14735 del 26 giugno 2006), e soprattutto a "riscuotere i contributi […] per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni" (art. 1131, comma 3). La riscossione è quindi responsabilità dell'amministratore, il sollecito scritto o telefonico non è obbligatorio prima dell'ingiunzione di pagamento. Compete all'amministratore la scelta di affidare a un avvocato il compito dell'ingiunzione dei pagamenti.
In base all'art. 63, Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Nessuna tutela particolare, invece, è prevista per i proprietari nei confronti di un amministratore reo di appropriazione indebita dei denaro versato dai condomini.
Quindi, l'amministratore può comminare sanzioni pecuniarie ovvero ottenere dal giudice, al pari dell'Avvocato incaricato dal condominio, decreti ingiuntivi di pagamento immediatamente esecutivi, nonostante opposizione. È sufficiente un piano di ripartizione delle spese approvato dall'Assemblea, sia preventivo sia consuntivo: la presenza di un consuntivo di spese non è più condizione per l'ingiunzione di pagamento, né è richiesto il consenso dei condomini (Art. 63 disp. Att. codice civile, R.D. n. 318/1942, sentenze Cassazione n. 24299/08 e n. 6323/03).
L'entità della sanzione può essere impugnata presso il giudice ordinario o di pace, che può ridurla anche d'ufficio (art. 1384, Cassazione Sentenza n. 18128/05 del 13/09/2005) se è manifestamente eccessiva o se il condomino ha parzialmente adempiuto alle sue obbligazioni e non è stata ridotta la sanzione a suo carico. In base all'art. 70 c.c., che stabilisce che la sanzione non può superare una cifra simbolica (100 lire), praticamente qualunque sanzione potrebbe essere dichiarata illegittima.
L'amministratore di condominio, in caso di lavori di manutenzione condominiale, deve verificare la rispondenza dell'edificio alla Legge n. 192/2005 e s.m.i. o alle rispettive leggi regionali e deve eventualmente aggiornare gli Attestati di Qualificazione/Certificazione Energetica. Il certificato energetico validità decennale.

References: art. 1135
 Sentenza 
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 art. 63
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