Source: https://www.mieszkanie-i-wspolnota.pl/artykul/kontrola-zarzadcy
Timestamp: 2020-08-11 07:10:32+00:00

Document:
Kontrola zarządcy - Mieszkanie i Wspólnota | czasopismo dla zarządców i właścicieli nieruchomości
Kontrola zarządcy
Deweloper wybudował budynek mieszkalny wielorodzinny. Przy sprzedaży pierwszego lokalu w budynku na podstawie art. 18.1 u.o.w.l. powierzono zarząd nieruchomością wspólną deweloperowi, wraz ze stosownym wpisem w dziale III KW nieruchomości wspólnej. Obecnie sprzedanych jest już 99% lokali w budynku, wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje bez zastrzeżeń, a deweloper pełni obowiązki wynikające z powierzenia zarządu, rozlicza wspólnotę, prowadzi bieżącą administrację, organizuje zebrania wspólnoty, zainteresowanym właścicielom lokali udostępnia wgląd do dokumentacji WM itp.
Mimo bardzo dobrej współpracy wspólnoty z deweloperem kilku właścicieli lokali nie jest zadowolonych z faktu, że we wspólnocie nie ma zarządu właścicielskiego. Argumentują to w ten sposób, że bez zarządu właścicielskiego wspólnota nie ma kontroli nad poczynaniami dewelopera w zakresie powierzonego mu zarządu. Czy pełniący zarząd deweloper może zaproponować wspólnocie mieszkaniowej podjęcie uchwały wraz ze stosownym pełnomocnictwem w sprawie wyboru spośród właścicieli lokali np. trzyosobowej „reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej”, której zadaniem byłoby: reprezentowanie właścicieli przed pełniącym zarząd w sprawach zwykłego zarządu, komunikacja z pełniącym zarząd w bieżących sprawach wspólnoty, kontrolowanie w imieniu pozostałych właścicieli pracy pełniącego zarząd itp.?
Dwie formy zarządu
Zarząd powierzony a zarząd wybrany to w świetle ustawy o własności lokali dwie formy sprawowania zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. Należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że z brzmienia przepisów ustawy o własności lokali nie wynika zakaz wybrania zarządu mimo jego powierzenia. Jednak w doktrynie i orzecznictwie trwa w tej materii spór. W orzecznictwie pojawiły się dwie sprzeczne koncepcje.
Do tego czasu w orzecznictwie dominował pogląd, że zarząd i zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, mogą występować w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, inne bowiem są ich zadania oraz usytuowanie.
W postanowieniu z dnia 14 września 2005 roku w sprawie III CZP 62/05 Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 tejże ustawy, motywując to istotnymi względami natury organizacyjno-gospodarczej. Do tego czasu w orzecznictwie dominował pogląd, że zarząd i zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, mogą występować w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, inne bowiem są ich zadania oraz usytuowanie. Zarząd, o którym mowa w art. 20 ust. 1 i w art. 21 ust. 1 ustawy własności lokali, jest organem wspólnoty, a zarządca, któremu zarząd powierzono, w świetle art. 18 ust. 1 jest podmiotem w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącym zarządzaniem. Pogląd ten wyrażony został najpełniej w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2004 roku w sprawie I CK 108/03. Także Sąd
Apelacyjny w Katowicach w postanowieniu z dnia 29 czerwca 2010 roku, sygn. akt: I ACz 369/10, zdecydowanie opowiedział się za tradycyjną koncepcją współwystępowania obu rodzajów zarządu. Nie można jednak tracić z pola widzenia, że ustawodawca, wprowadzając aktualne brzmienie art. 18, ani nie zmodyfikował odpowiednio art. 20 i art. 21, ani nie zawarł w ustawie żadnej normy, która nakazywałaby odstąpienie od powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym, jeżeli doszło do powierzenia zarządu w jego funkcjonalnym znaczeniu. Wprawdzie art. 18 ust. 3 ustawy utrzymuje obowiązek wyboru zarządu płynący z art. 20 ust. 1 wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono ani w umowie, ani w późniejszej uchwale, nie oznacza to jednak, że zarząd taki z woli członków wspólnoty nie może zostać wybrany. Przemawiają za tą koncepcją względy natury organizacyjno-gospodarczej co najmniej tak samo ważkie jak te, które miał na myśli Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 62/05. Właściciele lokali ze zrozumiałych względów są zainteresowani, by zarządca działał efektywnie i nie generował nadmiernych kosztów. Nie są do tego na ogół należycie przygotowani, nie dysponują czasem, a oczywiste jest, że im liczniejsza wspólnota, tym większy stopień komplikacji. Pożądane jest, by taką stałą bieżącą kontrolę zarządcy powierniczego prowadził organ wspólnoty, a jedynym znanym ustawie organem jest wybieralny zarząd. Art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali nakłada na wspólnotę mieszkaniową, w której jest więcej niż siedem lokali, obowiązek wyboru zarządu, w skład którego wchodzić mogą tylko osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lub spoza ich grona. Wybór takiego zarządu w niczym nie narusza umowy o powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy) lub późniejszej uchwały zmieniającej sposób zarządu (art. 18 ust. 2a ustawy), w szczególności zaś nie stanowi zmiany sposobu zarządu ustalonego w umowie lub w uchwale (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2004 r. w sprawie I CK 108/03).
Zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali właścicielom lokali służy prawo kontroli działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Bezsprzecznie w prawie kontroli działalności zarządu zawiera się prawo wglądu do wszelkich dokumentów wspólnoty mieszkaniowej, gdyż w innym wypadku sprawowanie kontroli nie byłoby możliwe. Właściciel, oprócz faktycznego wglądu w dokumenty, może też żądać kopii dokumentów. Jest to zupełnie zrozumiałe, gdyż trudno sobie wyobrazić, aby właściciel zapamiętał szczegółowo wszystkie interesujące go informacje zawarte w dokumentach. Trudno też żądać od właściciela znajomości wszystkich zagadnień zawartych w dokumentach, więc tylko kserując je, może zasięgnąć opinii osób trzecich, np. prawnika czy księgowego na temat ich poprawności czy zagadnień z nich wynikających.
Warto zwrócić uwagę, że rozwój techniki powoduje, że kopiowanie dokumentów na różnego rodzaju nośniki jest tanie i proste, więc w naturalny sposób zastąpiło sporządzanie notatek z dokumentów udostępnianych do wglądu. Obowiązkiem zarządu/zarządcy jest umożliwienie właścicielom lokali sprawowania kontroli działalności zarządu, a właściciel lokalu powinien decydować, czy...

References: art. 18
 art. 18
 art. 20
 art. 20
 art. 21
 art. 18
 art. 18
 art. 20
 art. 21
 art. 18
 art. 20
 Art. 20
 art. 29