Source: https://cebulla.es/
Timestamp: 2020-02-21 08:21:37+00:00

Document:
Deutscher Anwalt Spanien
Lawyer Abogado Avocat Mallorca
Immobilienrecht | Steuerrecht | Erbrecht
﻿Nur noch digitale Steuerpost von ATIB
Beitrag veröffentlicht am 18/08/2019 - Auf neuer Seite öffnen
ATIB, die regionale Finanzbehörde der Balearen verschickt per Post keine Steuerzahlkarten mehr. Stattdessen muss man sich nun online für das „Cartero Virtual“ registrieren. Diese Änderung betrifft Immobilieneigentümer hinsichtlich der Grundsteuer IBI, den Müllgebühren und je nach Ortschaft z.T. auch Wasser und Abwassergebühren. Nicht davon sind Eigentümer betroffen, deren Immobilie in einer Ortschaft liegt, wo die Stadtverwaltung die Gebühren selbst einzieht (Calvia).
Dieser Schritt der Digitalisierung ist zu begrüßen, da es sich um eine Vereinfachung und Verbesserung der Kommunikation handelt. Die bislang per normalem Brief versendeten Zahlkarten kamen aus verschiedenerlei Gründen nicht immer beim Empfänger an und so liefen dann Zahlungsrückstände auf, die zu einem späteren Zeitpunkt mit Strafaufschlägen zu begleichen waren oder überraschend vom Konto gepfändet werden.
Den Zugangscode zum Cartero Virtual bekommt man am einfachsten, indem man sich auf der Webseite https://sede.atib.es => „No tengo código“ registriert. Bei der Registrierung muss man eine Handynummer angeben und erstaunlicherweise funktioniert der Vorgang sogar mit Nicht-Spanischen Nummern. Im nächsten Schritt bekommt man eine SMS mit einem Zahlencode, den man dann auf der Webseite eintragen muss. Danach bekommt man eine Email mit einem Link zu einer PDF-Datei, welche den Zugangscode bzw. das Passwort, sog. „Código Contribuyente“ enthält, mit dem man sich einloggen kann. Einmal eingeloggt, muss man nochmal die Handynummer bestätigen und man kann das Passwort ändern. Ebenso kann man einrichten, dass man per Email und SMS erinnert wird, wenn Gebühren zu zahlen sind. Auf der Startseite findet man eine Übersicht der Gebühren, die man bezahlt hat und jener, die zur Bezahlung anstehen. Ebenso lässt sich eine Bankeinzugsermächtigung einrichten, wo man auch ausländische IBAN-Nummern eintragen kann.
Organisatorisch ist die Lokalbehörde hier also etwas besser geworden. Weiterhin etwas rückständig sind die Fristen bis IBI- und Müll-Bescheide auf den Namen eines neuen Eigentümers laufen. Wer zum Beispiel im Oktober 2018 eine Immobilie gekauft hat, stand am 01.01.2019 höchstwahrscheinlich noch nicht als Eigentümer im Kataster (nicht zu verwechseln mit dem Grundbuch/Registro de la Propiedad), was bedeutet dass im Jahr 2019 die Grundsteuer-Zahlkarten und die Müllzahlkarten immer noch auf den Namen des Voreigentümers laufen und der neue Eigentümer dann im Jahr 2020 erstmals die Bescheide auf seinen Namen auf der Webseite zu sehen bekommt. Leider kann man auch erst dann die Einzugsermächtigung einrichten, wenn man erstmals eine Zahlkarte auf seinen Namen bekommen hat. Wer eine Immobilie erwirbt muss daher bzgl. dieses Themas mit dem Voreigentümer in Kontakt bleiben, da die Zahlkarten weiterhin auf die Person ausgestellt werden, die am 1.1. des Jahres im Kataster eingetragen ist oder war.
Mein Tipp: Registrieren Sie sich hier, zahlen Sie offene Beträge nach, richten Sie wenn schon möglich die Einzugsermächtigung ein und fragen Sie ggf. auch beim Voreigentümer oder direkt bei ATIB nach, ob alle Gebühren bezahlt sind.
﻿Neuigkeiten zur Ferienvermietung Stand Mai 2018
Beitrag veröffentlicht am 02/05/2018 - Auf neuer Seite öffnen
Es herrscht Verwirrung. Viel Verwirrung. Klar ist lediglich, dass ein Eigentümer, der ohne Genehmigung Ferienvermietung betreibt, mit Geldstrafen zwischen 20.000€ und 40.000€ rechnen muss, Art. 109 Ley 8/2012.
Zugunsten der Verwaltung greift eine Vermutung, dass Ferienvermietung vorliegt, wenn ein Schlafplatz zur unmittelbaren Nutzung für einen kurzfristigen Zeitraum angeboten wird und nicht nachgewiesen werden kann, dass es sich dabei um einen nicht-touristischen Zweck handelt, Art. 50.14 Ley 8/2012.
Wenn die Verwaltung anklopft und die entsprechende Geldbuße verhängen möchte, dann ist also der Eigentümer bzw. Vermieter in der Pflicht, diese gesetzlich aufgestellte Vermutung zu wiederlegen, indem er z.B. darlegt, dass die Person gar kein Tourist war, sondern ein Freund oder ein Geschäftsreisender. Ebenso ist der Anwendungsbereich des Gesetzes nicht eröffnet, wenn es sich um einen Aufenthalt handelt, der länger als einen Monat dauert. Zunächst greift aber die gesetzliche Vermutgung, dass Ferienvermietung vorliegt und der von der Verwaltung Beschuldigte hat die Beweislast, dass dem doch nicht so ist. Diesen Beweis zu führen ist Einzelfall aber leider gar nicht ganz so einfach. Wie soll man die negative Tatsache nachweisen, dass kein Geld geflossen ist? Vorsicht also, wer Freunde übernachten lässt muss irgendwie nachweisen können, dass die Freundschaft so tief ist, dass kein Geld geflossen sein kann.
An solcherlei Aspekten mag es liegen, dass die Leute ein solches Gesetz nicht so richtig ernst nehmen. Im Juli 2017 hatte das Parlament der Balearen den Gesetzesentwurf mit grundlegenden Änderungen des bisherigen Gesetzes zur Ferienvermietung 8/2012 verabschiedet. Das neue Gesetz ist im August 2017 in Kraft getreten. In den Medien propagiertes Ziel war es, für Klarheit zu sorgen und der Realität der vernetzen Welt und der Sharing-Ecomomy ins Auge zu sehen. Wen interessiert wie es aktuell mit der Umsetzung in der Realität aussieht, kann bei Airbnb vorbeisurfen und nach Angeboten suchen welche – wie gesetzlich vorgeschrieben – die behördliche Erlaubnisnummer der Genehmigung des Eigentümers enthalten.
Kritikpunkt an der alten Gesetzesfassung war, dass nur jene Immobilien eine Genehmigung bekommen konnten, welche die einzige Wohneinheit auf einem Grundstück darstellten und Wohnungen in Mehrparteienhäusern die Möglichkeit der Vermietung an Touristen gänzlich untersagt war. Letzteres ist nun nach dem neuen Gesetz zwar theoretisch möglich, allerdings sind die Hürden für die Genehmigung an anderen Stellen gewachsen. Das neue Regelungswerk ist nicht gerade eine Einladung für Eigentümer an Touristen zu vermieten.
Wer die folgenden Voraussetzungen erfüllt, wird eine Genehmigung beantragen können, wenn das Moratorium für neue Genehmigungen zum 1.8.2018 ausläuft.
Lage: Die Immobilie muss in einem Bereich liegen, in der die touristische Vermietung erlaubt ist. Noch bis zum 1.8.2018 hat der Inselrat offiziell Zeit, um Mallorca in entsprechende Gebiete einzuteilen, in welchen Ferienvermietung möglich sein soll. Im Stadtgebiet von Palma soll Ferienvermietung gänzlich verboten sein, wie in den Medien bekannt wurde.
Hauptwohnsitz: Immobilien in sog. gesättigten Zonen können nur 60 Tage im Jahr und unter der Einschränkung vermietet werden, dass es sich um den Hauptwohnsitz des Eigentümers handelt.
Neubauerklärung: Die Immobilie muss vollständig und korrekt im Grundbuch eingetragen sein (Declaración de Obra Nueva), von der Stadt abgenommen worden sein (Declaración de final de obra) und über eine Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügen. Die zur Vermietung angebotenen Plätze dürfen die Zahl der Plätze auf der Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht überschreiten.
Alter: Die Immobilie muss mindestens fünf Jahre alt sein.
Eigentümergemeinschaft: Befindet sich die Immobilie in einem Mehrfamilienhaus, ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft notwendig.
Energie-Zertifikat: Die Immobilie muss einen Effizienznachweis ihres Energieverbrauchs, ein sogenanntes „certificado energético“, besitzen und je nach Alter mindestens mit “D” oder “F” bewertet sein.
Individuelle Verbrauchszähler: Befindet sich die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, sind separate Wasser- und Stromzähler erforderlich.
Sozialwohnungen: Wohnungen in Sozialbauten, sog. Vivienda de Protección Oficial, sind von der touristischen Ferienvermietung ausgeschlossen.
Haftpflichtversicherung: Der Vermieter muss eine Haftpflichtversicherung abschließen. Bei Wohnungen muss diese auch jene Schäden decken, die normalerweise von der Versicherung der Eigentümergemeinschaft im Falle von Schäden außerhalb der Wohnung zu tragen wären.
Touristische Dienstleistungen: Es müssen touristische Dienstleistungen, wie Reinigung, Wechsel der Bettwäsche oder z.B. 24-Std. telefonische Erreichbarkeit angeboten werden. Eine Reinigungskraft muss einen ordentlichen Arbeitsvertrag vorweisen können, es müssen Beitragszahlungen zur Sozialversicherung abgefürt werden und die arbeitsrechtlichen Bestimmungen eingehalten werden.
Barrierefreiheit: Die gesetzlichen Richtlinien zur Barrierefreiheit für Behinderte müssen erfüllt werden.
Übermittlung der Gästedaten an die Polizei: Der Vermieter muss gem. Art. 25 Bürger-Sicherheitsgesetz Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo und dem ORDEN INT/1922/2003 die Daten der Gäste an die Polizei übermitteln.
Satzung der Eigentümergemeinschaft: Der Gastgeber muss die Satzung der Eigentümergemschaft und Verhaltensregelungen aushändigen und vom Gast die Aushändigung gegenzeichnen lassen.
Bettenbörse: Es soll eine Bettenbörse ins Leben gerufen werden. Die noch festzulegende Gesamtzahl an zur Verfügung stehenden Betten für Touristen soll limitiert werden. Um eine neue Genehmigung zu bekommen ist dann notwendig, dass ein anderer Vermieter auf einen Platz verzichtet oder dass ein Interessent diesem seinen Platz abkauft.
Mehrwertsteuer: Von den Kunden ist Mehrwertsteuer einzunehmen und diese ist in regelmäßigen Steuererklärungen an das Finanzamt abzuführen.
Fazit: Eine Immobilie auf Mallorca legal an Touristen zu vermieten ist schwierig bis unmöglich, sofern keine alte Genehmigung existiert. Eine Einzelperson, die gelegentlich etwas dazuverdienen möchte, wird all die Vorschriften kaum erfüllen können, selbst wenn die Immobilie zufälligerweise in einer Zone liegt, wo Ferienvermietung erlaubt ist.
Dass es den Politikern nur um solch ehrenwerte Ziele ging, wie den immer weiter steigenden Mietpreisen Einhalt zu gebieten, Verbraucherschutz für Reisende oder Ruhestörungen in Mehrfamilienhäusern zu vermeiden, darf bezweifelt werden. Treibende Kraft dieser Regelungen dürften eher die Interessenvertreter der Hotels gewesen sein, die Angst vor Markteinbußen haben.
﻿Patientenverfügung, Testament, Vorsorgevollmacht und Betreuungsverfügung in Spanien
Beitrag veröffentlicht am 17/05/2017 - Auf neuer Seite öffnen
Im nachfolgenden Artikel werden die in der Überschrift genannten Rechtsinstitute analysiert und voneinander abgegrenzt.
In einer spanischen Patientenverfügung legt der Ersteller fest, welche medizinische Behandlung er für den Fall wünscht, dass er selbst nicht mehr in der Lage ist seinen Willen zu äußern. Die Ärzte können z.B. angewiesen werden, auf lebenserhaltende Maßnahmen zu verzichten, wenn schon ein gewisser irreversibler Zustand eingetreten ist. Der Ersteller kann verfügen, dass er eine starke medikamentöse Behandlung zur Schmerzstillung wünscht oder ablehnt, dass seine Angehörigen im Rahmen des Möglichen möglichst anwesend sein sollen oder auch nicht, dass man Medikamente oder Untersuchungen ablehnt, die von vornherein keinerlei Linderung der Symptome versprechen, ob er seine Organe Spenden möchte, wie die Bestattung vollzogen werden soll usw.. Im lokalen Vorsorgeregister wird eine Kopie der Verfügung hinterlegt und im zentralen Vorsorgeregister werden Ort, Datum und Behörde der Erstellung der Patientenverfügung gespeichert, so dass Ärzte und Krankenhäuser im Bedarfsfalle Zugriff haben. Die Patientenverfügung kann jederzeit geändert oder zurückgenommen werden, solange der Ersteller voll geschäftsfähig ist.
Eine Vorsorgevollmacht ist eine notarielle Vollmacht, in welche eine Klausel aufgenommen wird, dass die Vollmacht auch gelten soll, wenn der Vollmachtgeber geschäftsunfähig wird. Die meisten spanischen Vollmachten beinhalten eine solche Klausel gerade nicht, was heißt dass sie mit dem Eintreten der Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers ihre Wirkung verlieren. Bei jedem spanischen Notar kann man bei Erstellung einer Vollmacht ohne weiteres um die Aufnahme dieser Klausel bitten. Insbesondere bei einer Generalvollmacht oder einer Vollmacht, die zur Veräußerung von Immobilien befugt oder deren Belastung ermöglicht sollte aber über Schutzmechanismen nachgedacht werden, wie z.B. dem Erfordernis der Zustimmung durch eine weitere Person.
Mit der Überarbeitung des Art. 223 Código Civil durch das Gesetz 41/2003 wurde die Möglichkeit eingeführt, dass eine Person selbst in einer notariellen Urkunde festlegt, wer ihr Betreuer oder Vermögensverwalter sein soll. Diese Festlegung wird beim Standesamt „Registro Civil“ registriert, welches von Richtern zu konsultieren ist, wenn eine Betreuungsklage eingereicht wird. Ein Richter ist in einem möglichen zukünftigen Betreuungsverfahren dann an diese Festlegung gebunden, die der Betreute selbst getroffen hat.
Eine spanische Vollmacht erlischt per Gesetz mit dem Tode des Vollmachtgebers, Art. 1732 Código Civil. Eine Vollmacht post mortem ist dem spanischen Rechtssystem fremd. Vor Verkauf einer Immobilie oder Veräußerung eines anderen Vermögensgegenstandes muss korrekterweise eine Erbschaftsannahme stattfinden, bei welcher ein spanisches Testament die entscheidende Rolle einnehmen kann, sofern kein anderes Dokument zum Nachweis der Erbenstellung (Erbschein) vorliegt. Die gem. spanischem Testamentsregister aktuellste Fassung eines notariellen Testaments gilt als Nachweis der Erbenstellung. Ein spanisches Testament kann bei jedem spanischen Notar erteilt werden. Der Notar sendet den Namen des Erstellers, sowie Ort und Datum des Testaments, jedoch nicht dessen Inhalt zum zentralen Testamentsregister nach Madrid, welches von den Erben dann später zur Auffindung des aktuellsten Testaments konsultiert werden kann.
﻿Ferienvermietung auf Mallorca
Beitrag veröffentlicht am 24/08/2016 - Auf neuer Seite öffnen
Die vorübergehende Vermietung einer Immobilie an Mallorca-Urlauber kann im Vergleich zur normalen Langzeitvermietung eine attraktive Alternative sein. Die Tendenz zum Individualtourismus ist nach wie vor deutlich zu spüren, was auch rückläufige Zahlen der Belegung der Hotelbetten bei gleichzeitiger Steigerung der Flugpassagierzahlen zu bestäigen scheinen. Portale wie Airbnb boomen.
Wer seine Immobilie kurzzeitig vermieten möchte, sollte auf folgende Punkte achten:
Achtung inzwischen neue Rechtslage. Beitrag veraltet!
Wenn es sich um eine „touristische“ Vermietung handelt, dann sind die Voraussetzungen des Tourismusgesetzes der Balearen „Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears“ zu beachten, genauso wie auch dessen Ausführungsverordnung 20/2015 vom 17 April.
Den Behörden ist die Ferienvermietungsaktivität mitzuteilen bzw. es ist eine entsprechende Genehmigung zur Ferienvermietung einzuholen. Diese kann nur bei folgenden Immobilientypen erteilt werden:
Doppelhaushälfte auf einem Grundstück mit zwei Wohneinheiten
Einheit in Reihenhaus, das die einzige Wohneinheit auf dem Grundstück darstellt, Wand an Wand zwischen anderen Einheiten (sog. Casas de Pueblo)
Immobilien in analoger Situation
Daneben sind noch einige weitere Voraussetzungen zu erfüllen, u.a. max. 6 Schlafzimmer mit max. 12 Betten, 1Bad/Toilette je 3 Gästebetten.
Ferienvermietung von normalen Wohnungen in Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist nach dem genannten Gesetz nicht genehmigungsfähig und kann mit horrenden Geldstrafen belegt werden.
Möglich und legal ist aber nach dem zentralstaatlichen spanischem Mietgesetz LAU prinzipiell die nicht-touristische Kurzzeitvermietung, sog. „Alquiler de Temporada“, welche sich in verschiedenerlei Hinsicht von der touristischen Vermietung unterscheidet.
Die Frage der Fragen: Kann ich meine Wohnung tageweise oder wochenweise vermieten?
Der Einschätzung der überwiegenden Mehrheit der Anwälte auf Mallorca ist „ja“, sofern gewisse Voraussetzungen beachtet werden.
Die Gesamtumstände des Einzelfalles dürfen nicht ergeben, dass es sich um touristische Vermietung handelt. Ferienvermietung kann man insbesondere als gegeben annehmen, wenn
die Wohnung über Kanäle angeboten wird, die zur Publikation von Ferienvermietung bzw. touristischer Vermietung genutzt werden (z.B. Airbnb)
touristische Dienstleistungen angeboten werden (Wechsel der Bettwäsche, Endreinigung, Abholung vom Flughafen usw.)
kein entsprechender schriftlicher Mietvertrag unter Beachtung der Voraussetzungen des spanischen Mietgesetzes vorliegt, mit welchem man nachweisen kann, dass es sich nicht um touristische Vermietung handelt
Es kann trotz Beachtung dieser Punkte nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass eine Behörde zu der Einschätzung gelangt, dass Ferienvermietung vorliegt. Der Busgeldbescheid kann dann zwar gerichtlich angegangen werden, allerdings muss die Geldbuße zunächst einmal gezahlt werden. Ob diese missliche Lage der Unsicherheit für eine Vielzahl von Wohnungseigentümern in den nächsten Jahren gesetzlich besser geregelt wird, bleibt abzuwarten. Bis dahin werden sich eine Vielzahl von Wohnungseigentümern weiterhin im halblegalen oder illegalen Bereich bewegen und auf die Trägheit der Behörden setzen was die Verfolgung der Verstöße betrifft.
Ferienvermietung „Alquiler Turistico“ Nicht-touristische Kurzzeitvermietung „Alquiler de Temporada“ gem. LAU
Genehmigung notwendig Ja Nein
Mehrwertsteuer muss verlangt werden Ja Nein
Vermieter muss als Selbstständiger angemeldet sein und alle drei Monate Steuererklärungen abgeben Ja (für Nicht-Residenten nur schwer erfüllbar) Nein
Touristische Dienstleistungen wie z.B. Wechsel der Bettwäsche oder Abholung vom Flughafen können angeboten werden Ja Nein
Anforderungen des Tourismusgesetzes der Balearen sind zu beachten, z.B. hinsichtlich Ausstattung der Wohnung Ja Nein
Haftpflichtversicherung muss abgeschlossen werden Ja Nein
Einschlägiges Gesetz Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears und Ausführungsverordnung 20/2015 vom 17 April LAU, ley de arrendamientos urbanos, spanisches Mietgesetz
Anzeigen können in Kanälen zur Kommerzialisierung touristischer Angebote geschaltet werden Ja Nein
Schriftlicher Mietvertrag notwendig Nein Ja
Einnahmen müssen in Steuererklärungen angegeben werden Ja Ja
﻿Erhöhung der Grunderwerbssteuer ab 1.1.2016 auf den Balearen
Beitrag veröffentlicht am 28/01/2016 - Auf neuer Seite öffnen
Die Grunderwerbssteuer auf den Balearen wurde zum 1.1.2016 für hochpreisige Immobilien (Kaufpreis über 1. Million Euro) von 10% auf 11% angehoben. Diese Steuer muss von jedem Immobilienerwerber unabhängig von dessen Steuerwohnsitz bezahlt werden. Die Steuersätze sind nun wie folgt gegliedert:
Wert der Immobilie bis (Euro) Grundbetrag Überschuß Wert Spalte 1 bis (Euro) Steuersatz (%)
Die Grunderwerbssteuer muss in Spanien in Eigenregie bzw. durch ein dazu beauftragtes Büro bezahlt werden.
﻿Die Bewohnbarkeitsbescheinigung
Beitrag veröffentlicht am 11/06/2015 - Auf neuer Seite öffnen
Der Verkäufer einer Immobilie sollte dem Käufer dieses Dokument vorlegen. Auch wenn die Aufmachung des Dokumentes äußerst schlicht gehalten ist und der „Zettel“ mehr einer Quittung als einem wichtigen behördlichen Nachweis ähnelt, so verliert die sog. „Cédula de habitabilidad“ deshalb dennoch auf keinen Fall an Bedeutung. Mit dem Vorliegen des Dokuments wird von Seiten des Inselrates bestätigt, dass alles seine Ordnung hat. Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telefonanschluss nur eingerichtet bzw. geändert werden, wenn eine Cédula vorliegt. Auch für die Genehmigung zur Ferienvermietung hat dieses Dokument vorzuliegen. Ebenso ist das Vorliegen für Hausratsversicherungen relevant, denn diese schließen in ihren AGBs gerne Immobilien aus ihrem Gültigkeitsbereich aus, wenn die Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht vorliegt.
Im Prinzip ist jeder Eigentümer verpflichtet das Dokument nach Ablauf der 10-jährigen Gültigkeit erneuern zu lassen und insbesondere wer plant die Immobilie in absehbarer Zeit zu veräußern, sollte daran denken. Das Dokument wird vom Inselrat (Consell de Mallorca) ausgestellt und bestätigt, dass ein zu Wohnzwecken bestimmtes Gebäude die Mindestanforderungen der Bewohnbarkeit erfüllt.
Man unterscheidet drei Arten der Cédula de habitabilidad:
a) Cédula de primera ocupación: Diese ist erforderlich, wenn ein Gebäude erstmals fertiggestellt, an- oder umgebaut wurde oder eine Nutzungsänderung vollzogen werden soll.
b) Cédula de renovación: Wenn die vorher genannte Cédula de primera ocupación nach zehn Jahren abgelaufen ist, kann die Erneuerung beantragt werden.
c) Cédula de Carencia: gilt nur für Gebäude, die vor dem 1.3.1987 gebaut wurden
Notwendige Dokumente, um die „Cédula de Renovación“ zu beantragen:
a) Grundbuchauszug oder Kopie der notariellen Kaufurkunde
b) Alte/Abgelaufene Cédula
c) Von Architekt ausgestellte Bescheinigung zur Bewohnbarkeit „Certificado de habitabilidad“
d) Aktuelles Foto des Gebäudes, mit Datum und Unterschrift eines Architekten
e) Karte mit Standort des Gebäudes, mit Katasterdaten falls Gebäude nicht auf Bauland, mit Unterschrift eines Architekten
f) Antragsformular
Notwendige Dokumente, um die „Cédula de Primera Ocupación“ zu beantragen:
b) Aktuelles Foto des Gebäudes, mit Datum und Unterschrift eines Architekten versehen
c) Karte mit Standort des Gebäudes, mit Katasterdaten falls Gebäude nicht auf Bauland, mit Unterschrift eines Architekten
e) Baufertigstellungs-Bescheinigung (certificado final de obra)
f) Bestätigung der Bewohnbarkeit (certificado de habitabilidad) ausgestellt vom Bauleiter und vom Architekten unterschrieben.
﻿Bankverkäufe von Immobilien in Spanien
Beitrag veröffentlicht am 14/04/2015 - Auf neuer Seite öffnen
Es gibt sie, die Immobilienschnäppchen direkt von der Bank. Die spanischen Banken sitzen auf einem enormen Immobilienbestand, den sie Stück für Stück abzubauen versuchen. Zusätzlich zu attraktiven Preisen werden Käufer zum Teil auch noch mit großzügigen Angeboten zur Finanzierung gelockt. Nachteil der Bankverkäufe sind die vorgegebenen teils etwas käuferunfreundlichen Klauseln im Kaufvertrag (Verzicht auf Mängelrechte usw.), weshalb eine anwaltliche Überprüfung einer solchen Immobilie auf jeden Fall Pflicht ist.
Mallorca-Immobilien direkt von der Bank finden Sie z.B. auf www.solvia.es (Grupo Sabadell), www.servihabitat.es (La Caixa), Altamira (Santander), BBVAVivienda (BBVA), Casaktua (Banesto).
Beitrag veröffentlicht am 15/02/2015 - Auf neuer Seite öffnen
Wir beraten Sie bei der Erteilung von Vollmachten bei spanischen Notaren oder deutschen Notaren zur Verwendung in Spanien.
﻿Der Vorvertrag beim Immobilienkauf in Spanien
Es ist in Spanien üblich, vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde einen Vorvertrag zu unterzeichnen, mit welcher der Käufer sein ernsthaftes Kaufinteresse zum Ausdruck bringt und eine Anzahlung geleistet wird. Dieser Vertrag kann auf verschiedene Art und Weise gestaltet sein und wird als Kaufversprechen, Reservierungsvertrag, Optionsvertrag oder Kaufvertrag mit Rücktrittsrecht bezeichnet.
Es ist wichtig, sich man sich als Käufer über die Tragweite dieses privatschriftlichen (Vor-)Vertrages im Klaren ist. Wenn die Parteien diesen Vertrag unterzeichnen, dann heißt das, dass die Vorverhandlungen abgeschlossen sind und man sich über den Verkauf und dessen Konditionen einig ist. Der Verkäufer darf ab dessen Unterzeichnung nicht weiter mit Dritten verhandeln. Die spätere Unterzeichnung der notariellen Urkunde ist letztlich nur ein formaler Akt, in welchem die im privatschriftlichen Vertrag vereinbarten Konditionen zu einer öffentlichen Urkunde erhoben werden.
Es gibt bei Immobilienkäufen in Spanien v.a. zwei beliebte bzw. geläufige Formen des privatschriftlichen Vorvertrages, zum einen der sog. „Contrato de arras“, auf Deutsch in etwas Vorvertrag mit Rücktrittsrecht und die sog. „Opción de compra“, Kaufoptionsvertrag.
Der privatschriftliche Vorvertrag in beiden genannten Formen begründet für den Käufer letztlich die Pflicht, den Kaufpreis zu bezahlen, wenn er die Anzahlung nicht verlieren möchte. Aus diesem Grunde muss er sich bei Unterzeichnung des Vorvertrages absolut sicher sein, das in Frage stehende Objekt erwerben zu wollen und idealerweise sollten alle tatsächlichen und rechtlichen Vorüberprüfungen des Objektes abgeschlossen sein.
Nachfolgend werden die beiden Vertragstypen verglichen und die rechtlichen Folgen der Nichterfüllung der vertraglichen Pflichten erläutert.
Privatschriftlicher Vorvertrag „Contrato de Arras“
Bei Unterzeichnung des Vorvertrages kann eine Anzahlung geleistet werden, welche in spanischen Rechtstermini mit „Arras“, „Señal” oder „pago a cuenta” bezeichnet werden kann. Üblich und meist von den Parteien gewollt ist ein „Contrato de Arras“ mit den sog. „Arras confirmatorias“. Im Vorvertrag mit „Arras” wird die Pflicht begründet, den eigentlichen Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt zu den vereinbarten Konditionen durchzuführen. Es gilt zu beachten, dass es drei verschiedene Arten von „Arras” gibt. Die „Arras penitenciales“ ermöglichen beiden Parteien durch die schlichte Nichtdurchführung des Vertrages von diesem wirksam zurückzutreten. Die „Arras confirmatorias“ zwingen die Parteien zur Durchführung des Vertrages.
Hier ist zu unterscheiden, ob der privatschriftliche Vertrag mit „Arras penitenciales“ geschlossen wurde oder nicht. Sollte der Vorvertrag ohne dieses „Rücktrittsrecht“ geschlossen worden sein, so kann der Käufer gem. Art. 1124 Código Civil wählen, ob er auf die Vertragsdurchführung zu den vereinbarten Bedingungen besteht oder ob er die Aufhebung des Vertrages und Schadenersatz verlangt.
Handelt es sich um einen Kaufvertrag mit „Arras penitenciales“ gemäß Art. 1454 Código Civil, so haben beide Vertragsparteien das Recht, ohne weiteres vom Vertrag zurückzutreten, mit der bloßen Konsequenz dass der Verkäufer die erhaltene Anzahlung behalten darf, für den Fall dass der Käufer den Vertrag nicht durchführen möchte. Sollte der Verkäufer den Vertrag nicht schließen wollen, so muss er dem Käufer als Vertragsstrafe die erhaltene Summe doppelt zurückzahlen. Es kann weder auf Durchführung des Vertrages noch auf Schadenersatz geklagt werden.
Der Optionsvertrag „Contrato de Opción de Compra“
Mit einem Optionsvertrag räumt der Optionsgeber dem Optionsnehmer das Recht ein, zu entscheiden, ob ein Kaufvertrag zu den vereinbarten Bedingungen geschlossen werden soll. Dieses Recht kann entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt werden. Als Gegenleistung für die Kaufoption kann eine gewisse Summe gezahlt werden, die – je nach vertraglicher Vereinbarung – später auf den Kaufpreis angerechnet werden kann oder auch nicht.
Nur der Optionsgeber hat Pflichten aus diesem Vertrag. Der Optionsnehmer kann die Option ausüben oder auch nicht. Der Optionsgeber darf die Immobilie nicht mehr veräußern und ist verpflichtet, diese in dem vereinbarten Zustand bis zum Ablauf des Optionsrechtes zu erhalten.
Für den Käufer bzw. Optionsnehmer hat die Nichtausübung der Kaufoption die Folge, dass er den gezahlten Preis für die Kaufoption verliert. Für ihn ist die praktische Folge letztlich dieselbe, wie beim Kaufvertrag mit Rücktrittsrecht - er verliert die Anzahlung.
Wenn der Verkäufer bzw. Optionsgeber seine Pflichten aus dem Optionsvertrag nicht erfüllt, so kann der Käufer bzw. Optionsnehmer gem. Art. 1124 Código Civil wählen, ob er auf die Vertragsdurchführung zu den vereinbarten Bedingungen besteht oder ob er die Aufhebung des Vertrages und Schadenersatz verlangt.
Festzuhalten bleibt die Tragweite des Vorvertrages, welche von Ausländern oftmals unterschätzt wird. Makler drängen oftmals auf eine schnelle Unterzeichnung eines von ihnen vorgelegten Vorvertrages oder Reservierungsvertrages. Hier ist Vorsicht geboten, unterzeichnen Sie solcherlei Dokumente nicht vorschnell und ohne Überprüfung durch einen Experten Ihres Vertrauens.
Beitrag veröffentlicht am 23/10/2014 - Auf neuer Seite öffnen
Es gibt noch weitere Banken in Spanien, die kaum oder keine Filialen haben (Internetbanken), aber dafür günstigere Konditionen bieten. Zu nennen ist insbesondere die „Selfbank“ oder „Openbank“, ebenso „EVO Banco“ oder „ING Direct“. Gerade bei den ersten beiden genannten Banken, der „Selfbank“ und der „Openbank“ kann man sehr gute Konditionen für ein Girokonto finden, es gibt keine komplizierten Bedingungen für das Entfallen der Kontoführungsgebühr und alle typischen Bankgeschäfte sind kostenlos. Bei „EVO Banco“ sind alle typischen Bankgeschäfte kostenlos und zudem ist auch die Nutzung der Kreditkarte weltweit an allen Automaten kostenlos möglich, allerdings nur wenn man ein Mindestguthaben iHv. 3.000 Euro nicht unterschreitet und regelmäßige Geldeingänge vorweisen kann. Wer der spanischen Sprache jedoch nicht mächtig ist, für den dürfte die Kontoeröffnung eines Internet-Kontos und das Nutzen des Online-Bankings naturgemäß schwierig sein. Und zumindest bei der „Selfbank“ oder der „Openbank“ muss man bei der Eröffnung eines Kontos einen spanischen Wohnsitz angeben können. Weiterer Nachteil mancher Internetbanken: Diese sind nicht immer sog. „kooperierende Institute“ der spanischen Behörden, wie z.B. der Sozialversicherungskasse und damit ist es nicht immer möglich, Gebühren online einziehen zu lassen, was bei den oben genannten Großbanken ohne weiteres möglich ist.
Ibiza, Formentera, Menorca, Alaro, Alcudia, Algaida, Andratx, Arenal, Ariany, Artá, Banyalbufar, Binissalem, Bunyola, Calvià, Cala Ratjada, Cala Millor, Cala Pi, Campanet, Camp de Mar, Campos, Capdepera, Consell, Deià, Escorca, Esporles, Estellencs, Felanitx, Fornalutx, Inca, Lloseta, Llubì, Lluc, Llucmajor, Maioris, Magaluf, Manacor, Mancor, Marratxi, Montuiri, Muro, Paguera, Palmanova, Petra, Pollensa, Porreres, Portals, Portopetro, Portocolom, Puigpunyent, Puigderrós, Sa Pobla, S'Arracó, Santany, Sa Coma, Sant Elm, Sa Torre, Santa Ponsa, Santelmo, Ses Salines, Sineu, Soller, Son Servera, Tolleric, Valldemossa, Ciutadella, Ferreries, Es Mercadal, Es Migjorn, Alaior, Maó, Mahón, La Savina, Es Pujols, Illetas, Sant Ferran, Eivissa, Sant Antoni de Portmany, Santa Eulària des Riu
Rechtsvokabular
Adjudicación Aneignung, Zueignung
Adquirente Erwerber
AEAT Zentralstaatliches Finanzamt - Agencia Estatal de Administración Tributaria
Afección Dingliche Haftung einer Immobilie, z.B. gegenüber der Finanzverwaltung für Steuern
Afectación Oberbegriff für Belastungen einer Immobilie, z.B. Hypothek, Wegerecht, Nutzungsrecht
Agrupación Zusammenlegung zweier Nachbargrundstücke oder Nachbarwohnungen
Alodio Feudallast auf einer Immobilie
Apostilla Apostille – Überbeglaubigung einer öffentlichen Urkunde zur Verwendung in einem anderen Land gem. dem multilateralen Haager Übereinkommen Nummer 12 zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation
Arrendador Vermieter
Arrendatario Mieter
Asesor Fiscal Steuerberater
ATIB Lokale Finanzverwaltung der Balearen - Agència Tributària de les Illes Balears
Auto Gerichtsbeschluss
Autoliquidación Selbstveranlagung, Steuererklärung auf Eigeninitiative des Steuerpflichtigen
Autónomo Selbstständiger Unternehmer
Ayuntamiento Gemeindeverwaltung, Stadtverwaltung, Rathaus
Capitulaciones Matrimoniales Ehevertrag
Cargas Oberbegriff für Lasten (insb. auf einer Immobilie)
Catastro Katasteramt. Grundbuchamt und Katasteramt sind zwei unterschiedliche Behörden.
CCC Código de cuenta de cotización (Sozialversicherungsnummer) bzw. Código Cuenta Cliente (Kontonummer bei einer Bank)
Cédula de Habitabilidad Bewohnbarkeitsbescheinigung – mit verschiedenen Namen je nach Ausstellungszeitpunkt: „Cédula de primera ocupación“ „Cédula de renovación“ und „Cédula de carencia“ Wichtiges Dokument bei Immobilienkauf und Verkauf.
Certificación Bescheinigung oder Beglaubigter Bescheid – z.B. die Certificación des Grundbuchamtes ist ein „beglaubigter Grundbuchauszug“.
Certificado de final de obra Baufertigstellungsbescheinigung, Bauabnahme
Certificado de herederos Spanische Übersetzung für Erbschein oder Einantwortungsurkunde
CIF Steuernummer für Firmen
Código Civil Spanisches Bürgerliches Gesetzbuch
Compra de vivienda sobre plano Kauf einer Immobilie im Planungsstadium
Comprador Käufer
Compraventa de Acción de Golf Kauf einer Golfaktie
Constructor Für die Bauausführung zuständiger Bauunternehmer
Contrato privado Privatschriftlicher Vertrag
Copia Autorizada Beglaubigte Abschrift einer notariellen Urkunde
Copia Simple Einfache Abschrift einer notariellen Urkunde
Cuarterada (Quarterada), Cuartón (Quarton) Größenangaben für ländliche Grundstücke auf Mallorca, unterteilbar in Horts und Destres
Declaración de herederos abintestato Notarielle Urkunde zur Feststellung der Erben
Declaración de Obra Antigua Notarielle Urkunde zur Eintragung eines Bauwerkes unter	Feststellung der Verjährung eines Baurechtsverstoßes
Declaración de Obra Nueva Notarielle Urkunde zur Eintragung eines Neu- An- oder Umbaus in das Grundbuch
defunción Ableben, Versterben
DNI Documento Nacional de Identidad; Personenidentifizierungsnummer	bzw. Personalausweis spanischer Staatsbürger
Edificación Bebauung, Bauwerk
Embargo Pfändung
Escritura Notarielle Urkunde
Escritura de aceptación de herencia Notarielle Erbannahme
Escritura de Cancelación de Hipoteca Notarielle Löschung einer Hypothek nach vollständiger	Tilgung – teils vor Erwerb einer Immobilie noch zu erledigen
Escritura de Compraventa Notarieller Kaufvertrag
Escritura de Compraventa de Participaciones Notarielle Urkunde zur Übertragung von Gesellschaftsanteilen; Share transfer
Escritura de Constitución de Hipoteca Notarielle Urkunde zur Bestellung einer Hypothek
Escritura de Novación de Hipoteca Änderung der Konditionen eines Darlehens; Modifizierung der Hypothek
Estatutos Satzung, z.B. einer Eigentümergemeinschaft oder einer spanischen GmbH
Exceso de Cabida Notarielle Urkunde zur Eintragung der realen Größe eines Grundstücks in das Grundbuch. In der Urkunde wird festgestellt, was die tatsächliche Größe ist.
Extinción de Condominio Auflösung von Miteigentum – Notarielle Urkunde zur Auflösung von Miteigentum – Insbesondere relevant für (Ehe-)paare nach Trennung oder Scheidung
Factura Rechnung
Finca Immobilie (Oberbegriff; z.B. auch eine Wohnung in der Stadt in Mehrparteienhaus)
Gestoría In Spanien typische Büros zur Abwicklung von Behördengängen, Behördenbüro, Steuerbüro
Hacienda Finanzamt
Herencia Erbschaft
IBI Impuesto sobre Bienes Inmuebles – jährlich zu zahlende Grundsteuer der Stadtverwaltung
IDUFIR, CRU 14-Stellige Immobiliennummer der Grundbuchämter zur spanienweiten Identifizierung von Immobilien
Impuestos Steuern
Impuesto sobre el Patrimonio Vermögenssteuer
Inscripción Eintragung z.B. im Grundbuch oder Handelsregister
ITP y AJD Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados – Steuer auf Vermögensübertragungen und notarielle Urkunden, Stempelsteuer
IVA Impuesto sobre el Valor Añadido - Mehrwertsteuer
Juzgado	 Gericht
La carga de la pruba Beweislast
LAU Ley de Arrendamientos Urbanos – Mietgesetz für städtischen Wohnraum
Laudemio Betrag iHv. bis zu 2% des Wertes einer Immobilie, denn der Inhaber einer Feudallast sog. „Alodio“ vom Verkäufer fordern kann
Ley de Costas Küstengesetz
Ley de Ordenación de la Edificación Spanisches Baugesetz
Ley Hipotecaria Hypothekengesetz; Enthält insb. Regelungen zum Grundbuchrecht
Ley sobre la Propiedad Horizontal Spanisches Wohnungseigentumsgesetz
N.I.E. Steuernummer, Identifizierungsnummer für Nicht-Spanier, Número de Identificación de Extranjeros
NIF Número de Identificación Fiscal; Die DNI oder NIE	wird bei Selbständigen zur Steuernummer, die man NIF nennt.
Nota Marginal Randvermerk im Grundbuch
Nota Simple Einfacher Grundbuchauszug zu Informationszwecken
Número de Finca Immobiliennummer zur Identifizierung der Immobilie bei einem bestimmten Grundbuchamt
Opción de Compra Optionsvertrag, gängiger Vorvertrag beim Immobilienerwerb
Parcela Parzelle
Permuta Tausch
Plazo Frist
Plazo de prescripción Verjährungsfrist
Plusvalía Wertzuwachssteuer der Stadtverwaltung, die bei Verkauf oder Übertragung einer Immobilie anfällt; ausgeschrieben „Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana“
Poder bancario Bankvollmacht
Poder general Generalvollmacht
Poder mercantil Vollmacht zur Vertretung einer juristischen Person (S.L.)
Poder para herencias Notarielle Vollmacht zur Erbabwicklung
Poder para pleitos Notarielle Vollmacht zur Prozessführung
Polígono Katasterbezirk
Préstamo Darlehen
Procurador Prozessanwalt, Prozessvertreter
Promotor Bauträger, Bauherr
Proyectista Für die Planung verantwortliche Person, Architekt oder Ingenieur
Recepción de Obra Bauabnahme
Referencia Catastral Katasterreferenznummer
Régimen Matrimonial Güterstand
Régimen matrimonial de gananciales Gütergemeinschaft (auch „La sociedad conyugal“, „sociedad de gananciales“, „sociedad de bienes“, „comunidad de bienes“, „comunidad de ganancias“, „comunidad de gananciales“)
Régimen matrimonial de separación de bienes Gütertrennung
Régimen matrimonial de separación de bienes con participación en ganancias Zugewinngemeinschaft
Registrador Grundbuchamtsleiter oder Leiter des Handelsregisters
Registro de la Propiedad Grundbuchamt
Registro general de actos de última voluntad Testamentsregister
Registro Mercantil Firmenbuch, Handelsregister
Remate Zuschlag in Versteigerung
Representante Fiscal Steuervertreter – Wer in Spanien keinen Wohnsitz hat muss	in gewissen Situationen einen sog. „Representante Fiscal“ ernennen
Residente Person mit Wohnsitz in Spanien – wer sich mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien aufhält (oder andere Voraussetzungen	erfüllt) der gilt gesetzlich als Steuerresident in Spanien
Retracto Vorkaufsrecht
Sentencia Gerichtsurteil
Servidumbre Dingliche Belastung einer Immobilie, Reallast, Wegerecht
Suelo rústico Vergleichbar mit Außenbereich, „Ländliches Gebiet“
Suelo Urbanizable Bauland
Suelo Urbano Vergleichbar mit Innenbereich, „Städtisches Gebiet“
Tanteo Rückkaufsrecht
Tasa Gebühr
Testamento vital Patientenverfügung
Transmitente Veräußerer
Urbanismo Abteilung der Gemeinde für Baurecht
Usufructo vitalicio Lebenslanges Nutzungsrecht bzw. Nießbrauch
Vendedor Verkäufer
Acto administrativo Verwaltungsakt
Préstamo hipotecario Mit Hypothek dinglich gesichertes Darlehen
Prestamista Darlehensgeber
Prestatario Darlehensnehmer
Ejecución forzosa Zwangsvollstreckung
Avalista Bürge
Fedatario Notar
Dar fe beglaubigen
Fuerza probatoria Beweiskraft
Hechos Tatsachen
Alegaciones Behauptungen
Litigio judicial Rechtsstreit
Permuta de bienes inmuebles Immobilientausch
Transmisión de bienes inmuebles Immobilienübertragung
Negocio jurídico Rechtsgeschäft
Impugnar Anfechten, Widersprechen
Subrogación Vertragsübernahme, Übernahme einer Hypothek bei Erwerb einer Immobilie
Fallido Bankrott, uneintreibbar
Sentencia firme Rechtskräftiges Urteil
PGOU Plan General de Ordenación Urbana - Bebauungsplan, Flächennutzungsplan
División horizontal Teilungserklärung
Planeamiento urbanístico Bauleitplanung
Concejal Gemeinderatsmitglied
Edificabilidad Bebaubarkeit
Suelo consolidado Erschlossener Bereich
Abastecimiento de agua potable Trinkwasserversorgung
Base imponible Bemessungsgrundlage
Certificado de residencia Ansässigkeitsbescheinigung (vom Finanzamt)
Certificado Energético Energieeffizienzzertifikat
Incapacidad Sobrevenida Zustand in der eine Person ihren Willen nicht mehr äußern kann (Relevanz: Vorsorgevollmacht, Patientenverfügung)
Poder Preventivo Vorsorgevollmacht
Autotutela Betreuungsverfügung
Certificación de dominio y cargas Eigentums- und Lastenbescheinigung des Grundbuchamtes
Pacto Sucesorio Erbvertrag
Interés legal del dinero Basiszins (ähnlich § 247 BGB)
Tasa anual equivalente Effektiver Jahreszins
Tipo de interés nominal Nominalzins
Tipo de interés real Realzins
Derecho Real Dingliches Recht
Obligación Forderung
Filial Tochtergesellschaft
Plan General Contable Normierung der Buchführung und Bilanzierung
Cuentas Anuales Jahresabschluss
coheredero Miterbe
legatario Vermächtnisnehmer
Notificación Zustellung
Nupcias, matrimonio Ehe, Hochzeit
La masa hereditaria Erbmasse
adquirir a titulo oneroso Etw. entgeltlich erwerben
Descendiente Nachkommen
Ascendiente Vorfahren
Causante Erblasser
Primacía (de un derecho sobre otro) Vorrang (eines Rechts vor einem anderen)
Alegar vorbringen, geltendmachen, behaupten
Alegar pruebas Beweise vorlegen
Derecho urbanístico Baurecht
Un supuesto Tatbestand
Dilucidar aufklären
Interés devengado angefallener Zins
Un escrito Schreiben, Schriftsatz
Tramitación de un expediente Abwicklung, Durchführung, Bearbeitung einer Akte bzw. eines Sachverhaltes oder Antrages
Caducar Verfallen, ablaufen
mancomunado/a gesamtschulderisch, gesamthänderisch
Recaudación de impuestos Steuererhebung, Steuereintreibung
Subrogar ersetzen, vertreten, austauschen, übernehmen
vitalicio auf Lebenszeit, lebenslang
Arbitrios municipales Lokale Steuern, Steuern der Stadtverwaltung
Parentesco en línea directa/colateral Verwandtschaft in gerader Linie/in Seitenlinie
Relación de parentesco Verwandtschaftsverhältnis
Prestar consentimiento Einverständnis abgeben/leisten
Pago al contado Barzahlung
Subsanación (de vicios de forma) Heilung, Behebung (von Mängeln, Formfehlern)
Deudor Schuldner
Acreedor Gläubiger
Omisión Unterlassung
Sucursal Niederlassung, Zweigstelle
Establecimiento Permanente Betriebsstätte
Necesidad Propia, necesidad del arrendador Eigenbedarf
Expropiación Forzosa Enteignung, Zwangsenteignung
Rescindir un contrato Einen Vertrag kündigen

References: Art. 109
 Art. 50
 Art. 25
 Art. 223
 Art. 1732
 Art. 1124
 Art. 1454
 Art. 1124
 § 247