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Timestamp: 2020-07-06 22:55:30+00:00

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OLG Braunschweig zur Mangelhaftigkeit eines Tiefgaragen-Abstellplatzes – Verkehrsrecht Blog
von Alexander Gratz| 2020-01-19T16:07:43+01:00 24. Januar 2020|Zivilrecht|0 Kommentare
Der Kläger verlangte die teilweise Rückzahlung von (gemindertem) Werklohn wegen behaupteter Mangelhaftigkeit des von ihm erworbenen Pkw-Abstellplatzes in der Tiefgarage eines Wohnhauses. Das OLG Braunschweig führt hierzu aus, zur vereinbarten Beschaffenheit – im Sinne des Werkrechts, da vorliegend ein Bauträgervertrag vorliege – gehöre, dass ein Durchschnittsfahrer zumindest mit einem gehobenen Mittelklassefahrzeug in zumutbarer Weise den Abstellplatz nutzen kann. Dies sei nicht der Fall, wenn das Einfahren nur bei teilweiser Ausnutzung anderer, (zeitweise belegter) Parkflächen anderer Wohnungseigentümer möglich sei oder der Kläger die gesamte Tiefgaragenzufahrt zu seiner Fläche (58 Meter) rückwärts zurücklegen müsse.
OLG Braunschweig, Urteil vom 20.06.2019 – 8 U 62/18
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 13.233,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.07.2016 zu zahlen.
Die Berufung des Klägers ist entgegen der Auffassung der Streithelferin zu 3. zulässig.
Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung auf den konkreten Streitfall zugeschnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formularmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen erster Instanz zu verweisen. Dabei muss die Berufung die tragenden Erwägungen des Erstgerichts angreifen und darlegen, warum diese aus Sicht des Berufungsklägers nicht zutreffen; die Begründung muss – ihre Richtigkeit unterstellt – geeignet sein, das gesamte Urteil in Frage zu stellen (vgl. BGH, Beschluss v. 29.11.2018 – III ZB 19/18 – NJW-RR 2019, 180, Tz. 10). Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die Berufungsbegründung in dieser Weise jede tragende Erwägung angreifen; andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 11).
Diesen Anforderungen genügt die Berufungsbegründung. Das Landgericht hat die Abweisung der Klage nicht auf unabhängige, selbstständige tragende rechtliche Erwägungen gestützt. Vielmehr hat das Landgericht es offengelassen, ob ein Mangel bereits deshalb zu verneinen sei, weil der Stellplatz mit der vereinbarten Beschaffenheit übereinstimme. Das Landgericht hat ausgeführt, dass, „wenn man zusätzlich verlange, dass der Stellplatz die übliche Beschaffenheit aufzuweisen“ habe, diese Voraussetzung auch erfüllt sei. Es handelt sich mithin nicht um zwei selbstständige rechtliche Erwägungen. Auch die weiteren Ausführungen im landgerichtlichen Urteil, wonach der Stellplatz genutzt werden könne, betrifft nicht eine andere rechtliche Erwägung, sondern lässt offen, an welchen Mangelbegriff insoweit angeknüpft wird.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Minderung der von ihm gezahlten Vergütung für den Erwerb eines Tiefgaragenplatzes nach §§ 631, 633, 634, 638 BGB in Höhe von 13.233,00 €. Im Einzelnen:
Zwischen den Parteien findet Werkvertragsrecht Anwendung. Dabei ist auf dieses Rechtsverhältnis das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung anzuwenden, die für ab dem 1. Januar 2002 und bis zum 31. Dezember 2017 geschlossene Verträge gilt, Art. 229 § 5 Satz 1, § 39 EGBGB.
Zwischen den Parteien finden die Regeln des Gewährleistungsrechts, § 634 Nr. 2 bis 4 BGB Anwendung. Dabei geht der Senat davon aus, dass der Kläger ausweislich des Protokolls vom 29.04.2016 (Bl. 41 ff d.A.) das Werk abgenommen hat, so dass die vorgenannten Mängelrechte geltend gemacht werden können. Letztlich kann dies dahinstehen, da das Rechtsverhältnis durch die Geltendmachung der Minderung in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist und daher die Rechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB auch ohne Abnahme geltend gemacht werden können (vgl. BGH, Urt. v. 19.01.2017 – VII ZR 301/13 – BauR 2017, 875, Tz. 47 f).
Der Kläger ist auch aktiv legitimiert den geltend gemachten Minderungsanspruch zu verfolgen.
Sämtliche Mängelrechte des Sondereigentums stehen dem Sondereigentümer zu (vgl. Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl., 11. Teil, Rn. 346). Der Kläger verfolgt aber keine Rechte aus Mängeln des Sondereigentums, sondern Rechte bezüglich Abweichungen von der vereinbarten Sondernutzung. Das Sondernutzungsrecht betrifft die Nutzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. Palandt/Wicke, BGB, 78. Aufl., WEG, § 13 Rn. 8).
Grundsätzlich stehen Rechte auch wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums den Erwerbern aus den mit dem Veräußerer jeweils geschlossenen Verträgen zu (vgl. BGH, Urt. v. 12.04.2007 – VII ZR 236/05 – BGHZ 172, 42, Tz. 14). Der Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt werden (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 18). Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist daher für die Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte von vornherein allein zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen (vgl. BGH, Urt. v. 12.04.2007 – VII ZR 236/05 – NJW 2007, 1952, Tz. 19).
Das von der Beklagten erstellte Werk ist mangelhaft.
Tatbestandliche Voraussetzung des Minderungsrechts nach § 634 BGB ist ein Mangel des Werks der Beklagten im Zeitpunkt der Abnahme. Ein Sachmangel liegt unter anderem vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit fehlt, § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB. Eine Abweichung zur vereinbarten Beschaffenheit liegt vor, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck des Werks nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt (BGH, Urteil vom 8. November 2007- VII ZR 183/05 – BGHZ 174, 110, Tz.15; BGH, Urt. v. 07.02.2019 – VII ZR 274/17 – zit. aus juris, Tz. 22).
Daraus folgt nicht, dass ein Mangel des Werkes bereits deshalb zu verneinen sei, weil der Einstellplatz entsprechend der Anlage 1 zur Teilungserklärung (Sondernutzungsplan Tiefgarage – Anlage B 1 – Bl. 40 d.A.) errichtet worden ist, wobei diese Bestandteil des zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrages ist. Auch ein Werk, das entsprechend der Leistungsbeschreibung errichtet worden ist, kann bei fehlender Funktion mangelhaft sein.
Ebenso kommt es auch nicht darauf an, ob die Regelungen des öffentlichen Baurechts eingehalten worden sind.
Zur vereinbarten Beschaffenheit des Werkes gehört hier aber ferner, dass ein Durchschnittsfahrer zumindest mit einem gehobenen Mittelklassefahrzeug in zumutbarer Weise den Abstellplatz nutzen kann. Das ist nicht der Fall.
Aufgrund der Gesamtumstände der verkauften Wohnung (Preis, Lage, Wohngegend, Bewerbung mit besonderem Komfort) war zu erwarten, dass die Bewohner des Gebäudes mindestens Fahrzeuge der gehobenen Mittelklasse fahren. Das ist zwischen den Parteien auch unstreitig. Der Kläger hatte hierauf bereits mit Schriftsatz vom 19.01.2017 (Bl. 79 d.A.) hingewiesen, indem er vorgetragen hat, dass der streitbefangene Stellplatz mit einem Fahrzeug der Mittel- bzw. der Oberklasse befahrbar sein müsse. Dem ist nicht entgegengetreten worden. Auch ist der Auffassung der Streithelferin zu 1. nicht zu folgen, dass eine solche Beschaffenheitsvereinbarung zu unbestimmt sei. Vielmehr bedarf es gerade der Auslegung aller vertraglichen Umstände, was der Erwerber eines Stellplatzes in dem konkreten Fall erwarten kann, ohne dass dies ausdrücklich so vereinbart worden sein muss. Daher kommt es auch nicht darauf an, ob – wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten worden ist – in anderen Orten – wie z.B. in Hamburg – bei einer vergleichbaren Innenstadtlage die Bewohner angeblich sowieso nur Kleinfahrzeuge nutzen.
Weiter ist zu berücksichtigen, dass aufgrund des Umstandes, dass die typischen Personenkraftwagen in ihren Ausmaßen in den letzten Jahren zunehmend breiter geworden sind (vgl. Leitfaden des ADAC für benutzerfreundliche Parkhäuser aus dem Jahr 2013 – adac.de/mmm/pdf/fi_benutzerfreundliche_parkhäuser_0114_238764.pdf), auch teilweise die entsprechenden gesetzlichen Vorschriften geändert worden sind. So würde für den hier streitgegenständlichen Fall nach § 125 Abs. 1 Satz 2 Nr.3 SBauVO (SonderbauVO des Landes Nordrhein-Westfalen vom 02.12.2016) von einer notwendigen Breite des Stellplatzes von 2,65 m auszugehen sein. Ferner ist sehr wohl auch auf die Empfehlungen der Forschungsgesellschaft für Straßen und Verkehrswesen (EAR 05) abzustellen (vgl. Hensel, in BeckOK Bauordnungsrecht Bayern, Stand 30.11.2018, Art. 47 BayBO, Rn. 76). Auch der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. Landesverband Baden-Württemberg (Bl. 66 ff d.A.) nimmt auf die vorgenannten Empfehlungen Bezug und geht davon aus, dass die Einhaltung der bisherigen Normen des öffentlichen Baurechts nicht ausreichend ist, um die notwendige Mindeststellfläche für Fahrzeuge zu erhalten. Danach läge die Mindeststellplatzbreite bei 2,75 m.
Auch steht aufgrund der erstinstanzlichen Beweisaufnahme fest, dass der Kläger seinen Einstellplatz nicht in zumutbarer Weise nutzen kann. Dies ergibt sich aus den vorgenommen Fahrversuchen und den Berechnungen des Sachverständigen.
Die entsprechenden Fahrversuche und Berechnungen sind hinsichtlich der Größe des Fahrzeuges zutreffend mit einem Mittelklassefahrzeug ausgeführt worden.
Aus den Fahrversuchen ergibt sich, dass der Stellplatz nicht wie allgemein üblich vorwärts angesteuert und vorwärts zum Einparken genutzt werden kann (Variante A des Sachverständigengutachtens).
Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung ist nach §§ 638 Abs. 1 Satz 1, 636, 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB entbehrlich, weil die Beklagte mit Schreiben vom 08.07.2016 (Bl. 23) das Vorliegen eines Mangels geleugnet und anderweitige Ausgleichsmöglichkeiten abgelehnt hat. Im Übrigen dürfte eine Nacherfüllung auch unmöglich sein. Eine Nachbesserung ist dann unmöglich, wenn der Mangel nicht durch technisch und rechtlich mögliche Maßnahmen behoben werden kann oder wenn die zur Beseitigung der Mangelfolgen geeignete Maßnahme die Grundsubstanz oder die Konzeption des Werkes wesentlich verändert (vgl. BGH, Urt. v. 24.11.1988 – VII ZR 222/87 – NJW-RR 1989, 775, 776; Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl., 6. Teil, Rn. 228). Das Versetzen der Säule neben dem Stellplatz dürfte eine wesentliche Veränderung der Statik nach sich ziehen. Auch aus diesem Grund ist eine Fristsetzung entbehrlich.
Die Minderungserklärung, § 636 Abs. 1 Satz 1 BGB, liegt vor.
Gegen die Berechnung der Minderung in Höhe von 2/3 des Kaufpreises für den Tiefgaragenplatz bestehen keine Bedenken.
Die Minderung errechnet sich nach der Minderungsformel des § 638 Abs. 3 BGB. Danach ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werks in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden hat. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln (vgl. Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl., 6. Teil Rn. 229). Soweit teilweise die Auffassung vertreten wird, dass für die Berechnung der Minderung nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern auf den Zeitpunkt der Abnahme abzustellen sei (vgl. Langen in Kapellmann/Messerschmidt, VOB, 6. Aufl., § 13 VOB/B, Rn. 382), kann dies dahinstehen. Vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes hat die Rechtsprechung (vgl. BGH, Urt. v. 27.06.1996 – VII ZR 151/93 – NJW 1996, 3001, Tz. 27, BGH, Urt. v. 24.02.1972 – VII ZR 177/10 – BGHZ 58, 181, Tz. 22) für die Berechnung der Minderung auf das Verhältnis abgestellt, in welchem zur Zeit der Abnahme der Wert des Werks in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden hätte, obwohl § 634 Abs. 4 BGB a.F. auf § 472 Abs. 1 BGB a.F. verwiesen und letztere Vorschrift nach ihrem Wortlaut auf den Zeitpunkt des Verkaufs abgestellt hat. Mit Einführung des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes wird in § 638 Abs. 3 BGB – ohne Verweis auf die Regeln des Kaufrechts – auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abgestellt. Begründet wird dies damit, dass anders als im Kaufrecht das Bauwerk bei Vertragsschluss regelmäßig noch nicht errichtet ist und es sich meist um Unikate handelt, die sich einer abstrakten Feststellung des Wertes entziehen (vgl. dazu Rast in BeckOGK, Stand 01.03.2019, § 638 Rn. 66; Petermann in Leinemann/Kues, Bauvertragsrecht, § 638 Rn. 30). Ob dieser teilweise vertretenen Ansicht, wonach im Wege der berichtigenden Auslegung weiter auf den Zeitpunkt der Abnahme abzustellen sei (so Langen a.a.O., § 13 Rn. 383), trotz des klaren Wortlautes dieser Vorschrift zu folgen sei (vgl. Voit in BeckOK BGB, 49 Edition, § 638 Rn. 5; Palandt/Sprau, BGB, 78. Auf., § 638 Rn. 4; Petermann in Leinemann/Kues, Bauvertragsrecht, § 638 Rn. 30), kann letztlich offenbleiben. Insoweit ist zu vermuten, dass der vereinbarte Preis auch dem Preis bei Abnahme entspricht, weil beiden Parteien bei Abschluss des Bauvertrages bekannt ist, dass es während der Bauzeit auch zu Werterhöhungen kommen kann. Jedenfalls ist nicht auf den Zeitpunkt der Minderungserklärung oder der mündlichen Verhandlung abzustellen. Solche Wertschwankungen bleiben insoweit außer Betracht (vgl. Moufang/Koos in Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 3. Aufl., § 638 Rn. 17). Es kommt daher entgegen den Ausführungen der Streithelferin zu 3. nicht darauf an, ob sich die Immobilienpreise seit Kauf bzw. Abnahme des Werkes auch für einen zu kleinen Parkplatz erhöht hätten.
Der Senat schätzt, § 287 ZPO, die Minderung des Wertes auf 13.233,00 €. Soweit die Streithelferin zu 3. auf die neuere Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 22.02.2018 – VII ZR 46/17) zum Schadensersatz abstellt, ist nicht ersichtlich, was sie damit vortragen will. Der Kläger macht hier einen technischen Minderwert geltend, weil er den Stellplatz nicht so nutzen kann, wie es vereinbart worden ist.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB.
Unbegründet ist dagegen der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtanwaltskosten. Der Kläger hat insofern nicht vorgetragen, dass ihm ein entsprechender Schaden aus Verzug auch entstanden ist. Dies würde beinhalten, dass der Kläger dartut, dass er auf eine entsprechende Rechnung seines Prozessbevollmächtigten auch eine Zahlung geleistet hat. An einem solchen Vortrag fehlt es hier. Anderenfalls stünde ihm nur ein Anspruch auf Befreiung von einer Verbindlichkeit zu. Einen solchen Antrag hat der Kläger aber nicht gestellt. Eines Hinweises seitens des Senates hat es nach § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht bedurft.
Schlagwörter: Abstellplatz, Mangel, Minderung, OLG Braunschweig, Parkplatz, Rückwärtsfahren, Tiefgarage, vereinbarte Beschaffenheit, Werklohn, Zumutbarkeit

References: § 520
 Art. 229
 § 5
 § 39
 § 634
 § 634
 § 13
 § 634
 § 633
 § 125
 Art. 47
 § 636
 § 638
 § 13
 § 634
 § 472
 § 638
 § 638
 § 638
 § 13
 § 638
 § 638
 § 638
 § 638
 § 287
 § 139