Source: https://www.jakpronajimatbyty.cz/jak-zabranit-tunelovani-fondu-oprav-ve-vasem-dome/
Timestamp: 2020-02-20 01:16:13+00:00

Document:
Jak zabránit tunelování fondu oprav ve vašem domě... - JakPronajimatByty.cz
Pokud vlastníte byt v domě, ve kterém již vzniklo společenství vlastníků (SV), na vlastní kůži jste už jistě zažili humorné, překvapivé i smutné příhody, které se v průběhu jeho shromáždění odehrávají.
Panoptikum lidských názorů, chování a motivů se zde totiž často otevírá v celé šíři… a tento článek vám ukáže, jak se v takovém společenství ubránit pasivitě skupiny či hamižnosti některých jednotlivců.
Někteří vlastníci bytů se tváří, že je „nějaké společenství“ vůbec nezajímá – oni přece mají svůj byt a co se děje za jeho dveřmi, to už je podle nich starost někoho jiného.
A ti uprostřed chápou společenství vlastníků jednotek často jen mlhavě. Sám jsem musel několikrát analogicky vysvětlovat, že SV je něco jako rodina, která užívá rodinný dům: Každý z jejích členů má svůj vlastní pokojíček (byt) a tam si dělá, co chce. Protože ale do domu musí téct voda a musíme čas od času opravit střechu, za všechny obyvatele to zařizuje jedna určená osoba, zpravidla táta (výbor, předseda). Když se ale rozhoduje o důležitých záležitostech, scházíme se u večeře a povídáme si o tom všichni (shromáždění vlastníků, hlasování). A i ten, kdo s rozhodnutím většiny nesouhlasí, se musí podřídit.
V daném případě šlo o to, že se většina vlastníků rozhodla provést v domě výměnu oken, proběhlo o tom hlasování, rozhodli výměnu oken zaplatit z fondu oprav a okenářské firmě zadali objednávku.
Jeden z vlastníků s tím ale nesouhlasil a podal k soudu žalobu na zrušení tohoto usnesení.
Soudy první i druhé instance zkoumaly jeho aktivní legitimaci (zda může vůbec žalobu podat), jak má znít žalobní petit (zda v něm může či nemůže navrhovat změnu rozhodnutí shromáždění) a také fakt, zda se vůbec jedná o natolik závažné rozhodnutí, aby soudy tuto žalobu vůbec připustily… a žalobu zamítly.
Dotyčný se ale dovolal k Nejvyššímu soudu a ten tyto zamítavé rozsudky zrušil.
S rozhodnutím Nejvyššího soudu (sp. zn. 22 Cdo 1423/2009, ze dne 25. 5. 2011) by se měl seznámit každý člen výboru společenství vlastníků a snad i každý vlastník bytu:
Zaprvé, žalobu na zrušení usnesení shromáždění vlastníků může podat i ten vlastník bytu, který se shromáždění vůbec neúčastnil:
„Z možnosti podat návrh na soudní přezkum rozhodnutí v důležité záležitosti podle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, není bez dalšího vyloučen vlastník jednotky, který se hlasování nezúčastnil a s rozhodnutím nesouhlasí. Výklad, podle něhož by právo napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek příslušelo bezvýhradně vlastníku jednotky toliko v případech, kdy se vlastník jednotky hlasování zúčastnil, je co do základu v rozporu s rozsahem ústavního práva na soudní ochranu poskytovanou v režimu čl. 36 Listiny základních práv a svobod.“
Za druhé, nespokojený vlastník bytu nemusí soudu rovnou navrhovat, jak má rozhodnout. Stačí jen, když požádá, aby soud usnesení shromáždění vlastníků zrušil:
„Žalobce, přehlasovaný vlastník bytové jednotky není povinen v soudním řízení o důležité záležitosti podle § 11 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, navrhovat věcné řešení, jež se váže k důležité záležitosti. Opačné stanovisko (že v rámci soudního rozhodování o důležité záležitosti odhlasované shromážděním vlastníků jednotek musí žalobce v žalobě uvést konkrétní způsob řešení takové důležité záležitosti) by ve svém důsledku vedlo fakticky k tomu, že názor vyjádřený v žalobě přehlasovaným vlastníkem bytové jednotky, a tudíž vlastníkem minoritním, by bylo možno prosadit prostřednictvím soudního přezkumu rozhodnutí o důležité záležitosti proti většinovému rozhodnutí mimo rámec hlasování shromáždění vlastníků jednotek. Nadto, vlastník jednotky, který se domáhá rozhodnutí o důležité záležitosti, může v řadě případů vyjádřit podanou žalobou toliko nesouhlas s rozhodnutím jako takovým, aniž by měl současně zájem na realizaci jiného rozhodnutí ohledně důležité záležitosti. Formulace žalobního návrhu musí odpovídat nesouhlasnému stanovisku s většinovým rozhodnutím podle okolností konkrétního případu.“
A za třetí, soud se bude zabývat žalobou nespokojeného vlastníka tehdy, pokud bude předmětem sporu záležitost jisté finanční náročnosti, o které má rozhodovat kvalifikovaná většina:
„V souzené věci nalézací soudy posuzovaly žalobu vlastníka bytu směřující proti usnesení shromáždění vlastníků jednotek, v němž bylo rozhodnuto o výměně oken v celém bytovém domě a úhradě nákladů této opravy z fondu oprav společenství vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu, že se jednalo o záležitost, u níž lze předpokládat, s přihlédnutím k jejímu rozsahu, jistou finanční náročnost a také k tomu, že o této záležitosti bylo rozhodováno kvalifikovanou většinou, která by měla být u důležitých záležitostí vyžadována vždy, je uvedené rozhodnutí shromáždění vlastníků třeba považovat za rozhodnutí o důležité záležitosti ve smyslu ust. § 11 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.
Toto rozhodnutí padlo sice za doby starého občanského zákoníku, platí ale i nyní.
Nový občanský zákoník totiž v § 1209 stanoví, že:
– Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.
– Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.
Co znamená výše uvedené pro praxi společenství vlastníků a jednotlivých vlastníků bytů?
1. V průběhu shromáždění vlastníků je nutné pečlivě vést evidenci o jejím průběhu, přítomných účastnících (a jejich oprávnění hlasovat), poměru hlasování a přesném znění toho, co bylo odhlasováno.
2. Nespokojený vlastník může podat k soudu žalobu i tehdy, když ostatní rozhodnou většinovým hlasování o něčem, s čím nesouhlasí, v jeho nepřítomnosti. Soud ale takovou žalobu odmítne, pokud se nebude jednat o důležitou záležitost (měřeno financemi, okolnostmi případu).
3. V žalobě stačí vyjádřit nesouhlas s rozhodnutím většiny.
Na první pohled získali více prostoru „potížisté“ a mohou podávat žaloby pro každou prkotinu. Stejné rozhodnutí ale chrání i menšinový „odpovědný“ názor před pasivitou většiny.
Společenství vlastníků jednotek bývá zřídka spolkem osob, které si ve všem rozumí a hlasují jako jeden muž. Některé schůze bývají ukázkou menších či větších konfliktů. Většina je spíše přehlídkou pasívních účastníků, kteří chtějí, aby to už skončilo a oni se mohli vrátit domů.
Každý vlastník bytové jednotky by si měl tedy uvědomit, že SVJ nejsou „oni“, tj. protivník, vůči kterému je nutné se vymezovat. Součástí této skupiny je i on sám. A členové výboru a jeho předseda vykonávají tuto práci na úkor svého vlastního času, za což jim náleží uznání.
Shromáždění vlastníků ale není jen „zbytečná schůze“: Rozhoduje se zde o penězích, které každý měsíc posílají všichni vlastníci bytů do fondu oprav. A pokud tedy uvidíte (a někdy se to bohužel stává), že pasivní většina odhlasuje zbytečné plýtvání, nevýhodnou opravu nebo neúčelný nákup (s pokoutnými motivy objednávajících), nyní máte možnost tomu zabránit.

References: § 11
 zákona č. 72
 čl. 36
 soud 
 § 11
 zákona č. 72
 soud 
 § 11
 zákona č. 72
 § 1209
 soud 
 Soud