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Timestamp: 2018-04-23 21:47:04+00:00

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Il contributo di iscrizione all'Associazione è di Euro 75,00 annui per le persone fisiche e di Euro 85,00 annui per le società e gli Enti.
Possono iscriversi anche i condominii con una quota associativa di Euro 5,00 per unità immobiliare e con un minimo di Euro 75,00.
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Al costo di Euro 15,00/anno per unità immobiliare è possibile aderire al servizio di gestione automatica dei contratti di locazione.
Tutti i servizi sono riservati ai soci.
L' Associazione è a disposizione degli Associati per il controllo gratuito dei contratti di locazione in essere con i propri inquilini.
In particolare, verrà controllata la convenienza della sostituzione del contratto “ordinario” (durata 4 + 4) con un contratto di tipo “agevolato” (durata 3 + 2), che possa fruire dei benefici fiscali relativi all’imposta di Registro, l’IRPEF e l’ICI.
E' inoltre disponibile per il calcolo di convenienza della "cedolare secca" al fine della scelta del regime impositivo di tassazione degli immobili.
CEDOLARE SECCA: IL CALCOLO DELLA CONVENIENZA PER I PROPRIETARI
E’ disponibile, presso l'Associazione, un programma informatico per calcolare la convenienza della cedolare secca sugli affitti in relazione alla situazione personale dei singoli proprietari-locatori.
Il programma consente di valutare, caso per caso, l’influenza che la scelta dell’uno o dell’altro trattamento fiscale del canone di locazione determina sul complessivo carico fiscale del proprietario.
Come noto, infatti, sulla valutazione della convenienza della scelta del regime della cedolare secca incidono molteplici fattori: i differenti canoni applicabili ai contratti liberi e a quelli agevolati; l’ammontare del reddito che il locatore ricava da fonti diverse dall’immobile locato (es.: reddito da lavoro) e la relativa aliquota Irpef applicabile in ragione dello scaglione di appartenenza; l’aliquota dell’addizionale regionale e quella dell’addizionale comunale Irpef, variamente stabilite dagli enti impositori; le deduzioni e le detrazioni fiscali eventualmente spettanti al proprietario. Fattori ai quali deve aggiungersi quello costituito dall’aggiornamento del canone, che deve essere sospeso per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione per la cedolare secca.
Sono solo alcuni dei numerosisimi i quesiti che sorgono nella vita di ogni condominio.
Per facilitare un dialogo equilibrato tra tutti i condomini e tra i condomini e gli Amministratori, il Garante privacy ha predisposto un sintetico manuale che affronta i temi più caldi in materia di trattamento di dati personali: "Il condominio e la privacy".
La guida tiene conto anche delle novità introdotte dalla recente riforma del condominio, e offre le prime risposte ad alcuni dei quesiti già pervenuti al Garante in merito alla corretta applicazione delle nuove norme.
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Locazioni - Raccolta Sentenze
CASSAZIONE CIVILE 2016: LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
L'ordinanza di convalida pronunciata nella mancata comparizione dell'intimato, in assenza di prova dell'avvenuta ricezione da parte di quest'ultimo dell' avviso di ricevimento della raccomandata ex art. 140 c.p.c., non costituisce di per sé ipotesi di ammissibilità dell'opposizione tardiva ai sensi dell'art. 668 c.p.c., occorrendo, a tal fine, la prova che il procedimento notificatorio si sia svolto in modo nullo o che si sia perfezionato, con il ricevimento dell'avviso di cui all'art. 140 c.p.c. ovvero con il decorso dei dieci giorni dalla spedizione, in un momento tale da non consentire il rispetto del termine libero di cui al quarto comma dell'art. 668 c.p.c. Cass. Civ., Sez. 3, 08/01/2016, n. 122
Le sanzioni del ripristino della locazione o del risarcimento del danno, previste a carico del locatore che abbia esercitato il diritto di diniego del rinnovo del contratto di locazione per una finalità non più realizzata (art. 31 della l. n. 392 del 1978 e art. 3, commi 3 e 5, della l. n. 431 del 1998), non sono applicabili qualora la tardiva o mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato siano giustificate da esigenze, ragioni o situazioni non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto non imputabile al locatore, e quindi non sanzionabile, la mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione, per i quali era stata esercitata la facoltà di diniego del rinnovo, perchè la causa di tale omissione era addebitabile alla conduttrice, che aveva instaurato un infondato giudizio di opposizione al rilascio, conclusosi solo dopo la scadenza del termine per l'inizio dei lavori stessi, previsto nel permesso di costruire). Cass. Civ., Sez. 3, 21/01/2016, n. 1050
Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti. Cass. Civ., Sez. 2, 02/02/2016, n. 1986
MARZO I beni demaniali possono formare oggetto di diritti obbligatori tra privati e, quindi, anche di locazione, senza che il carattere eventualmente abusivo dell'occupazione del terreno demaniale da parte del locatore comporti l'invalidità del contratto di locazione del bene, il quale vincola reciprocamente le parti contraenti all'adempimento delle obbligazioni assunte, escluso ogni pregiudizio per la P.A., a cui spetta le eventuali iniziative a tutela della particolare destinazione del bene. Cass. Civ., Sez. 3, 14/03/2016, n. 4902 GIUGNO
In tema di contratto di locazione ad uso abitativo, l'art. 2, comma 1, della l. n. 431 del 1998, nel disporre che la disdetta al termine del secondo periodo di durata contrattuale sia effettuata in forma scritta ed inviata a mezzo raccomandata, non ne sanziona l'inosservanza con la nullità, sicché sono ammissibili forme equipollenti purché idonee ad evidenziare all'altra parte la volontà negoziale, derivandone altresì che, ove all'invio della lettera di disdetta provveda un rappresentante della parte, non è necessario il conferimento al medesimo di un mandato in forma scritta. Cass. Civ., Sez. 3, 09/06/2016, n. 11808
CASSAZIONE CIVILE 2015: LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
In tema di locazioni ad uso abitativo, la rinnovazione tacita di un contratto con canone ultralegale, intervenuta successivamente all'entrata in vigore della legge 9 dicembre 1998 n. 431, legittima il conduttore ad esercitare l'azione prevista dall'art. 79 della legge 27 luglio 1978 n. 392, onde ottenere l'applicazione del canone cd. equo, determinato ai sensi degli artt. 12 e ss. della citata legge n. 392, a decorrere dall'origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza, ivi compreso il periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nel vigore della legge n. 431 del 1998, con sostituzione imperativa del canone convenzionale ai sensi dell'art. 1339 cod. civ. Cass. Civ., Sez. 3, 24/02/2015, n. 3596
Nell'ipotesi di unico proprietario e locatore di tutte le unità immobiliari che compongono l'edificio, la prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori, posti (per legge o per contratto) a carico dei conduttori, decorre dalla data di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione, in quanto l'unico proprietario ha la possibilità di elaborare il consuntivo e di accertare se le spese effettuate per quell'immobile locato superino o meno gli acconti periodicamente percepiti alla chiusura della gestione annuale, senza che rilevi che, successivamente alla chiusura della gestione, sia stata venduta taluna delle unità abitative. Cass. Civ., Sez. 6 - 3, 26/02/2015, Ordinanza n. 3947
L'acquirente della cosa locata, quand'anche la compravendita sia successiva alla scadenza della locazione, subentra nelle azioni che spettano all'originario locatore per gli adempimenti cui il conduttore sia ancora tenuto, sicché, in caso di rilascio dell'immobile successivo alla compravendita, può chiedere il risarcimento dei danni da deterioramento. Cass. Civ., Sez. 3, 09/04/2015, n. 7099
In tema di preliminare di locazione, la sentenza ex art. 2932 cod. civ., che tenga luogo del contratto non concluso, non ha efficacia retroattiva e vale solo per il futuro, sicché è inidonea ad assicurare tutela al promittente locatore per il periodo pregresso relativamente ai canoni non percepiti, che possono, invece, essere ottenuti tramite le domande di risarcimento del danno o indennità d'occupazione. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato il rigetto dell'azione ex art. 2932 cod. civ. con riferimento ad un preliminare di locazione a termine con scadenza anteriore alla data dell'eventuale sentenza). Cass. Civ., Sez. 6 - 3, 29/04/2015, n. 8607
La tolleranza del locatore nel ricevere il pagamento del canone a mezzo bonifico bancario, anziché presso il proprio domicilio in moneta avente corso legale, non implica, di per sè, salvo prova contraria gravante sul conduttore, anche l'accondiscendenza ad ottenere la materiale disponibilità di quanto dovutogli oltre il termine all'uopo pattuito. Cass. Civ., Sez. 3, 28/05/2015, n. 11110
In materia di immissioni intollerabili, allorché le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 cod. civ. per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell'immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi. Cass. Civ., Sez. 3, 28/05/2015, n. 11125
La risoluzione del contratto di locazione di immobili sulla base di una clausola risolutiva espressa non può essere pronunciata di ufficio, ma postula la corrispondente e specifica domanda giudiziale della parte nel cui interesse quella clausola è stata prevista, sicchè, una volta proposta l'ordinaria domanda ex art. 1453 cod. civ., con l'intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in richiesta di accertamento dell'avvenuta risoluzione "ope legis" di cui all'art. 1456 cod. civ., atteso che quest'ultima è radicalmente diversa dalla prima, sia quanto al "petitum", perchè invocando la risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ. si chiede una sentenza costitutiva mentre la domanda di cui all'articolo 1456 cod. civ. ne postula una dichiarativa, sia relativamente alla "causa petendi", perchè nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ., il fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa. Cass. Civ., Sez. 3, 09/06/2015, n. 11864
Qualora, pendente un giudizio concernente il pagamento di canoni locatizi rimasti inadempiuti, sopravvenga, all'esito di un diverso procedimento tra le stesse parti, una sentenza ex art. 2932 cod. civ., di trasferimento dell'immobile, oggetto del contratto di locazione, al conduttore, quest'ultimo resta obbligato a corrispondere alla controparte i canoni non versati fino alla data del passaggio in giudicato della decisione, la cui natura costitutiva la qualifica come produttiva di effetti "ex nunc" da tale data, senza essere connotata, in quanto tale, da provvisoria esecutività ex art. 282 cod. proc. civ. se non limitatamente ai capi decisori che non si collochino in rapporto di stretta dipendenza con quelli costitutivi relativi alla modificazione giuridica sostanziale. Cass. Civ., Sez. 3, 12/06/2015, n. 12236
Nel giudizio di ripetizione di indebito instaurato dal conduttore, il giudice può trarre la prova del pagamento di canoni di locazione in misura eccedente quella concordata o quella legale, senza violare il divieto di "praesumptio de praesumpto", allorché, essendo stato provato con documenti e testimoni il versamento di somme maggiori del canone contrattuale, o di quello dovuto ai sensi della legge 27 luglio 1978, n. 392, per periodi di tempo non corrispondenti all'intera durata del rapporto, ritenga presuntivamente provato il versamento, anche per i periodi intermedi, di un canone mensile di quello stesso importo. Cass. Civ., Sez. 3, 22/06/2015, n. 12866
L'art. 45, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, consente al conduttore, nella pendenza del giudizio sulla determinazione dell'"equo canone", di corrispondere, salvo conguaglio, l'importo non contestato, sì da assicurare, con l'autoriduzione del canone, una forma di autotutela che, se realizzata in misura ragionevole, non temeraria e, comunque, congrua, non concreta morosità, mentre, al di fuori di questo ambito, integra un inadempimento che, in relazione alla sua qualificazione in termini d'importanza, è idoneo a produrre effetti risolutori. Cass. Civ., Sez. 3, 23/06/2015, n. 12915
Quando il decreto ingiuntivo, ottenuto per canoni di locazione non corrisposti, non sia stato opposto, il giudicato così formatosi fa stato tra le parti non solo sull'esistenza e validità del rapporto corrente "inter partes", e sulla misura del canone preteso, ma anche circa l'inesistenza di fatti impeditivi o estintivi, non dedotti ma deducibili nel giudizio di opposizione. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la decisione di merito che, sul presupposto dell'inoppugnabilità del decreto ingiuntivo relativo a canoni non corrisposti, aveva escluso che in un diverso giudizio il conduttore potesse invocare la nullità della clausola di determinazione del canone in misura superiore a quella legale ex art. 2, commi 3 e 5, della legge 9 dicembre 1998, n. 431). Cass. Civ., Sez. 3, 26/06/2015, n. 13207
In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore abbia corrisposto a titolo di canone una somma maggiore rispetto a quella consentita dalla legge, trova applicazione, in riferimento alla domanda di restituzione delle somme corrisposte in eccedenza, la regola generale di cui all'art. 2033 cod. civ., secondo la quale gli interessi sulle somme da restituire decorrono dal giorno della domanda giudiziale se l'"accipiens" era in buona fede e da quello del pagamento se era in mala fede; in particolare, alla violazione della norma imperativa che stabilisce il canone per un immobile adibito ad uso di abitazione non consegue automaticamente la mala fede del locatore, sicché il conduttore ha l'onere di dimostrare di essere stato indotto dal locatore alla corresponsione del canone in misura superiore a quella legale, nonostante la sua volontà contraria, a meno che la mala fede non emerga dalle circostanze di fatto. Cass. Civ., Sez. 3, 30/06/2015, n. 13368
Non sussiste un rapporto di pregiudizialità tale da giustificare la sospensione del processo ex art. 295 cod. proc. civ. tra la controversia, pendente tra locatore e locatario, per intervenuta scadenza del contratto di locazione e il giudizio di sfratto per morosità, instaurato dal locatario nei confronti del sub conduttore, attesa la parziale diversità soggettiva delle parti dei rispettivi giudizi e tenuto conto che l'obbligo del subconduttore al pagamento dei canoni a favore del sublocatore persiste fino a ché perduri l'occupazione dell'immobile, senza che assuma rilievo l'intervenuta soluzione del contratto di locazione principale. Cass. Civ., Sez. 6 - 3, 17/07/2015, Ordinanza n. 15094
Nella ipotesi di incendio della cosa locata, il conduttore risponde della perdita o deterioramento del bene, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, ponendo l'art. 1588 c.c. a suo carico una presunzione di colpa, superabile solo con la dimostrazione di avere adempiuto diligentemente i propri obblighi di custodia e con la prova positiva che il fatto da cui sia derivato il danno o il perimento della cosa è addebitabile ad una causa esterna al conduttore a lui non imputabile, da individuarsi in concreto, ovvero al fatto di un terzo, del quale è invece irrilevante accertare l'identità, esulando l'identificazione di tale soggetto dall'attività oggetto della prova liberatoria. Cass. Civ., Sez. 3, 27/07/2015, n. 15721
In tema di locazione, la violazione da parte del conduttore dell'obbligo di custodire la cosa locata, per impedirne la perdita o deteriomento, comporta responsabilità del medesimo ai sensi del combinato disposto degli artt. 1590 e 1177 c.c., e non dell'art. 2051 c.c., perché detta norma disciplina l'ipotesi di responsabilità per danni provocati a terzi dalla cosa in custodia e non per danni alla stessa cosa custodita. Cass. Civ., Sez. 3, 27/07/2015, n. 15721
In tema di occupazione abusiva di immobile, il danno patrimoniale subìto dal titolare del bene - della cui prova egli è sempre onerato - dipende dall'atteggiarsi del suo godimento su di esso nel momento in cui si verifica l'occupazione, giacché solo se esista un godimento diretto o indiretto si concretizza un danno emergente da rapportare alle utilità che egli avrebbe potuto acquisire dal bene se non occupato, mentre, in caso contrario, sarà al più ipotizzabile un lucro cessante, da identificare nell'impossibilità di realizzare la modalità di godimento diretto che era stata programmata prima dell'occupazione, ovvero una modalità di godimento indiretto che si sia presentata "medio tempore" e resa, del pari, impossibile dall'occupazione. (Nella specie, la S.C. ha annullato la sentenza impugnata che aveva escluso l'esistenza di un danno da occupazione di una mansarda, già oggetto di un contratto di comodato precario, ritenendo che il giudice di merito avrebbe potuto provvedere alla "aestimatio" del pregiudizio facendo applicazione di criteri equitativi di liquidazione, come l'individuazione del corrispettivo della locazione dell'immobile a terzi, posto che, oltretutto, la stessa occupante aveva ammesso nel corso del giudizio che un simile bene, sul mercato immobiliare, era reperibile ad un canone mensile di locazione compreso tra gli 800 e i 1.200 euro). Cass. Civ., Sez. 3, 27/07/2015, n. 15757
Il conduttore può provare la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile (nella specie, da uso abitativo transitorio a destinazione abitativa ordinaria) dimostrando che il locatore fosse a conoscenza dell'effettiva destinazione dell'immobile locato anche a mezzo di presunzioni e, dunque, allegando circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula (nella specie, l'avvenuto originario subentro, da parte del conduttore, nelle licenze di gas ed elettricità, manifestazione di un progetto di lunga durata ed implicante la cognizione e l'assenso del locatore). Cass. Civ., Sez. 3, 13/08/2015, n. 16797
In caso di crediti originati da un unico rapporto, la cui identità non è esclusa dal fatto che uno di essi abbia natura risarcitoria, derivando da inadempimento, è configurabile la cd. compensazione atecnica, nel qual caso la valutazione delle reciproche pretese comporta l'accertamento del dare e avere, senza necessità di apposita domanda riconvenzionale od eccezione di compensazione, che postulano, invece, l'autonomia dei rapporti ai quali i crediti si riferiscono. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto che, correttamente, nel giudizio di merito fosse stato d'ufficio compensato il credito vantato dal locatore-attore, avente ad oggetto il risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale per violazione della clausola di non rimozione delle addizioni effettuate dal conduttore, con quello vantato dal convenuto-locatario ed inerente l'indennità per l'eseguita addizione). Cass. Civ., Sez. 3, 13/08/2015, n. 16800
In materia di locazione, la domanda di rilascio dell'immobile locato include anche quella diretta al rilascio delle pertinenze, sicché quest'ultima non costituisce domanda nuova e può essere proposta, per la prima volta, anche in appello. Cass. Civ., Sez. 3, 13/08/2015, n. 16801
Il rapporto contrattuale tra locatore e conduttore ha natura personale, sicché il primo non può opporre al locatore usufruttuario del bene (né ai suoi eredi) la mancata titolarità del diritto di proprietà per sottrarsi alle obbligazioni nascenti dal contratto, invocando, una volta deceduto l'usufruttuario, l'esistenza di un litisconsorzio necessario con il proprietario, ove questi non sia attivato per subentrare nel contratto dopo l'estinzione dell'usufrutto. Cass. Civ., Sez. 3, 20/08/2015, n. 17030
In tema di procedimento di sfratto per morosità, la dichiarazione del locatore che la morosità persiste costituisce il presupposto di legittimità della convalida, sicché contro di essa è ammissibile l'appello solo se diretto a contestarne la mancanza e non per dedurne la non veridicità. Cass. Civ., Sez. 6 - 3, 03/09/2015, n. 17582
In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica. Cass. Civ., Sez. U, 17/09/2015, n. 18213
Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale; fa eccezione l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore. Cass. Civ., Sez. U, 17/09/2015, n. 18214
L'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione costituisce un debito di valuta, sicché, ai sensi dell'art. 1224 c.c., la rivalutazione è dovuta solo per la parte eccedente il danno da ritardo coperto dagli interessi. Cass. Civ., Sez. 3, 29/09/2015, n. 19222
È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale - per violazione dell'art. 3 Cost., sotto il profilo della disparità di trattamento tra locazione rinnovata tacitamente ed esplicitamente - dell'art. 14, comma 5, della l. n. 431 del 1998 nella sua interpretazione conforme al diritto vivente, secondo cui, qualora le parti di una locazione abitativa già regolata dalla l. n. 392 del 1978, dopo l'entrata in vigore della l. n. 431 del 1998 abbiano lasciato tacitamente rinnovare per mancata disdetta il contratto, esso rimane regolato, quanto alla durata, dalle disposizioni di detta legge e quanto al canone da quelle della l. n. 378 del 1992, ivi compreso l'art. 79 della stessa legge. Tale effetto infatti non dipende da una scelta irragionevole del legislatore ma dall'inerzia del locatore il quale, pur potendo dare disdetta, lascia che il contratto si rinnovi. Cass. Civ., Sez. 3, 29/09/2015, n. 19231
Nel procedimento per convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato provoca una radicale trasformazione del rito, determinando la cessazione dell'originario rapporto processuale, fondato sulla domanda di convalida, e l'insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui base è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna, che può ritenersi implicitamente proposta dal locatore qualora, dopo l'opposizione dell'intimato, prosegua la sua attività processuale finalizzata alla realizzazione della pretesa sostanziale. Cass. Civ., Sez. 3, 30/09/2015, n. 19525
Non costituisce "mutatio libelli", vietata ai sensi dell'art. 345 c.p.c., la precisazione, in sede di gravame, che la domanda di risarcimento danni per l'illegittima occupazione di un immobile locato, originariamente proposta sul presupposto della intervenuta scadenza contrattuale, debba intendersi riferita anche alla data di introduzione di un separato giudizio di sfratto per morosità, qualora i fatti integranti tale ulteriore "causa petendi" risultino comunque dedotti in primo grado ed il "petitum" risarcitorio sia solo specificato in relazione a fatti già allegati, ciò non determinando novità della domanda. Cass. Civ., Sez. 3, 30/09/2015, n. 19528
Nel procedimento locatizio l'ordinanza di mutamento del rito di cui all'art. 426 c.p.c. deve essere comunicata, in osservanza di un principio generale dell'ordinamento, alla parte contumace, dovendosi ritenere, in mancanza, la nullità della sentenza, senza che, tuttavia, debba essere disposta la rimessione al giudice di primo grado, trattandosi di fattispecie non assimilabile a quelle, tassative, previste dall'art. 354 c.p.c., tanto più che il principio del doppio grado di giurisdizione non ha rilevanza costituzionale. Cass. Civ., Sez. 3, 30/11/2015, n. 24341
La sospensione dei termini durante il periodo feriale trova applicazione anche nelle controversie in materia di locazione, salvo che per la fase sommaria dei procedimenti di sfratto, il cui carattere d'urgenza giustifica l'applicabilità della deroga contenuta nell'art. 3 della legge n. 742 del 1969, in relazione all'art. 92 del r.d. n.12 del 1941. Cass. Civ., Sez. 6 - 3, 12/11/2015, Ordinanza n. 23193
Costituiscono molestie di diritto, per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi dell'art. 1585, comma 1, c.c., le pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, contestando il potere di disposizione del locatore, o rivendicando un diritto che infirmi o menomi quello del conduttore; invece, quando il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento materiale del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro di lui ai sensi dell'art. 1585, comma 2, c.c. Cass. Civ., Sez. 3, 15/12/2015, n. 25219
In tema di agevolazioni tributarie, il beneficio di cui all'art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000 si applica anche nel caso in cui, al momento della registrazione dell'atto, non sia stato ancora stipulato l'accordo con il comune sui prezzi di cessione e sui canoni di locazione, ferma restando la necessità che l'utilizzazione edificatoria dell'area, la quale presuppone la stipula del predetto accordo, intervenga entro cinque anni dall'atto. Cass. Civ., Sez. 5, 18/12/2015, n. 25491
Nell'ipotesi in cui, nel corso del procedimento instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenga la restituzione dell'immobile per finita locazione, non vengono meno l'interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l'accertamento dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha annullato la decisione di merito che aveva dichiarato cessata la materia del contendere, sul presupposto dell'avvenuta cessazione del contratto di locazione ad uso non abitativo nelle more tra il giudizio di primo e secondo grado, rilevando, per contro, la persistenza dell'interesse all'accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto, in forza dell'operatività di una clausola risolutiva espressa, giacché essa avrebbe comportato, ai sensi dell'art. 1458 c.c., la condanna alla restituzione delle prestazioni adempiute). Cass. Civ., Sez. 3, 22/12/2015, n. 25740
CASSAZIONE CIVILE 2014: LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
In materia di locazione, il diritto del conduttore al risarcimento dei danni nel caso in cui il locatore receda dal contratto per adibire l´immobile per necessità proprie e non vi provveda nei novanta giorni successivi al rilascio, già previsto dall´art. 3, comma 4, del d.l. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito nella legge 21 febbraio 1989, n. 61, sussiste anche successivamente all´abrogazione della norma, operata dall´art. 14, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, purché a tale data il contratto fosse ancora in corso ovvero, pur cessato, fosse pendente la relativa controversia, rispondendo la scelta del legislatore ex art. 14, comma 5, della legge 431 cit. di ultrattività della disposizione all´esigenza di conservare, nel primo caso, una funzione di deterrenza dell´utilizzo strumentale da parte del locatore dell´istanza di rilascio per uso proprio e, nel secondo, di non interferire sui rapporti "sub iudice" con un intervento normativo sopravvenuto. Cass. Civ., Sez. III, 29/1/2014, n. 1992
Il conduttore, ai sensi degli artt. 1588 e 1590 cod. civ., al termine della locazione ed all´atto della riconsegna dell´immobile, ha l´onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato, che deve presumersi in buono stato all´inizio del rapporto, esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all´uso dedotto in contratto. Cass. Civ., Sez. III, 5/2/2014, n. 2619
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ai sensi dell´art. 1453 c.c., può essere proposta tanto con ricorso per convalida di sfratto, quanto nelle forme del giudizio ordinario di cognizione, e non muta natura se proposta in un modo piuttosto che nell´altro. Ne consegue che il locatore convenuto nel giudizio di opposizione all´ordinanza di convalida di sfratto, ove chieda al giudice di pronunciare comunque la risoluzione del contratto nell´ipotesi in cui fosse accertato un vizio formale dell´intimazione o della sua convalida, non sta formulando una domanda "riconvenzionale", ma sta semplicemente riproponendo la medesima domanda già formulata con l´intimazione, per cui, ove tale domanda sia erroneamente qualificata come riconvenzionale dal giudice e ritenuta inammissibile, il locatore comunque vittorioso non ha l´onere di riproporla espressamente ai sensi dell´art. 346 cod. proc. civ., né quello di proporre appello incidentale sul punto. Cass. Civ., Sez. VI - III, 6/2/2014, Ordinanza n. 2685
La riscossione dei canoni di locazione di un bene ereditario, quale atto dispositivo e non meramente conservativo, integra accettazione tacita dell´eredità, ai sensi dell´art. 476 cod. civ.
Cass. Civ., Sez. II, 6/2/2014, n. 2743
Il recesso dal contratto di locazione ha natura tipicamente negoziale quale manifestazione dell´autonomia negoziale della parte, ed è pertanto suscettibile di ratifica, disciplinata dall´art. 1399 cod. civ. ed applicabile anche agli atti unilaterali ex art. 1324 cod. civ. Ne consegue che il recesso va considerato tempestivo anche quando la sua ratifica intervenga dopo la scadenza del termine utile per il suo esercizio, retroagendo gli effetti al momento in cui il recesso è stato esercitato. Cass. Civ., Sez. III, 17/2/2014, n. 3616
In tema di interpretazione dei contratti, è prioritario il canone fondato sul significato letterale delle parole, di cui all´art. 1362, primo comma, cod. civ., sicché, quando esso risulti sufficiente, l´operazione ermeneutica deve ritenersi utilmente, quanto definitivamente, conclusa. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto assolutamente chiaro il tenore letterale della clausola di un contratto di locazione ad uso abitativo, con cui le parti avevano voluto pattiziamente estendere ad ogni successiva scadenza la necessità per il locatore di dare disdetta motivata al conduttore ai sensi dell´art. 11, comma 2, del d.l. 11 luglio 1992, n. 333, convertito nella legge 8 agosto 1992, n. 359).Cass. Civ., Sez. III, 11/3/2014, n. 5595
La locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile, ancorché il contratto sia regolarmente registrato, al curatore fallimentare del locatore in ragione dell´effetto di spossessamento e di pignoramento generale dei beni del debitore derivante dalla dichiarazione di fallimento, che determina il subentro "ope legis" del curatore nel contratto nei soli limiti in cui lo stesso sia opponibile alla massa dei creditori. Ne consegue che il curatore, ferma l´opponibilità della data certa del contratto registrato anteriormente al fallimento, alla scadenza del novennio dalla stipulazione può farne valere l´inefficacia per il periodo eccedente tale limite temporale. Cass. Civ., Sez. III, 13/3/2014, n. 5792
Quando la locazione di un immobile ad uno dei comproprietari cessi per scadenza del termine o per risoluzione per inadempimento del conduttore, il bene deve essere restituito alla comunione, affinché questa possa disporne, esercitando, attraverso la sua maggioranza, le facoltà di godimento diretto o indiretto. Ne consegue che il conduttore-comproprietario può essere condannato al rilascio dell´immobile in favore della comunione, onde permettere agli altri comproprietari di disporre delle rispettive quote, facendo uso della cosa comune secondo il loro diritto ai sensi degli artt. 1102 e 1103 cod. civ., trattandosi in tale ipotesi, peraltro, non di ordinare al comproprietario di restituire l´intero bene, ma la sola quota di esso, in maniera da reimmettere il concedente nella sua codetenzione. Cass. Civ., Sez. III, 27/3/2014, n. 7197
Costituisce domanda nuova, come tale inammissibile, la richiesta di ripetizione dei canoni di locazione superiori alla misura legale versati anche nel corso di causa, ovvero successivamente alla data di proposizione della domanda, in quanto si fonda su presupposti di fatto diversi da quelli prospettati con la pretesa originaria, e comporta un mutamento del fatto costitutivo del diritto fatto valere, senza che possa estendersi analogicamente a tale fattispecie l´ipotesi eccezionale di condanna in futuro di cui all´art. 664, primo comma, cod. proc. civ., la quale consente, a chi abbia intimato sfratto per morosità, di ottenere l´ingiunzione per il pagamento, oltre che dei canoni già scaduti, anche dei canoni da scadere.Cass. Civ., Sez. III, 10/4/2014, n. 8405
La verifica in ordine alla competenza va compiuta in relazione ai fatti e negozi allegati dall´attore con la domanda, che il giudice può, a questo solo fine, qualificare giuridicamente, ma dei quali non può anche accertarne, nel merito, l´insussistenza, spettando tale cognizione al giudice competente. (Nella specie, la S.C. ha escluso che, proposta una domanda di rilascio di immobile fondata sull´inadempimento di un atto transattivo contenente una clausola derogatoria della competenza territoriale, il giudice potesse accertare che la scrittura transattiva dissimulasse un rapporto di locazione ad uso commerciale, con conseguente nullità della menzionata clausola ex art. 447 bis cod. proc. civ.). Cass. Civ., Sez. VI - I, 8/5/2014, Ordinanza n. 10010
L´ordinanza di rilascio dell´immobile ex art. 665 cod. proc. civ., in quanto provvedimento provvisorio inidoneo al giudicato, è destinata a perdere efficacia qualora, all´esito del giudizio che prosegua ai sensi dell´art. 667 cod. proc. civ., oppure di un distinto processo promosso tra le medesime parti ed avente ad oggetto il medesimo rapporto di locazione, il giudice pronunci sentenza e fissi un diverso termine di rilascio. Cass. Civ., Sez. III, 14/5/2014, n. 10539
Nei rapporti contrattuali di durata la novazione oggettiva impedisce che il rapporto giuridico sostituito continui a produrre le obbligazioni che da esso sarebbero altrimenti normalmente derivate, ma non estingue le obbligazioni già venute in essere al momento dell´accordo novativo stesso, fatta salva la presenza di un accordo transattivo che disponga diversamente. Cass. Civ., Sez. III, 22/5/2014, n. 11366
La richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore, sia in caso di locazione di immobili ad uso abitativo, sia in caso di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, costituisce condizione per il sorgere del relativo diritto. Ne consegue che solo a seguito di tale richiesta il locatore può domandare il canone aggiornato, per cui, ove non sia mai stato richiesto l´aggiornamento (o non sia stato convenuto tra le parti), lo stesso non rileva per la quantificazione dell´indennità ex art. 1591 cod. civ. per il ritardato rilascio dell´immobile.Cass. Civ., Sez. III, 26/5/2014, n. 11675
I gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione, potendo consistere anche in molestie di fatto da parte di un terzo, in presenza delle quali il conduttore ha unicamente la facoltà, e non l´obbligo, di agire personalmente contro il terzo stesso ai sensi dell´art. 1585 cod. civ. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto corretta l´applicazione di tali principi fatta nella sentenza impugnata, secondo la quale la dismissione della detenzione dell´immobile era legittimamente dipesa dal disturbo della quiete e del riposo notturno arrecato al conduttore dal continuo abbaiare di un cane). Cass. Civ., Sez. III, 30/5/2014, n. 12291
L´ordinanza di rilascio ex art. 665 cod. proc. civ. non è impugnabile né è idonea al giudicato poiché non ha carattere irrevocabile e non statuisce in via definitiva sui diritti e sulle eccezioni delle parti, la cui risoluzione è riservata invece alla successiva fase di merito, in cui intimante ed intimato cristallizzano il "thema decidendum". Ne consegue che l´omessa pronuncia su domande o eccezioni sollevate nella fase sommaria o in quella di merito può essere fatta valere solo con l´impugnazione della sentenza che definisce il giudizio incardinato ai sensi dell´art. 667 cod. proc. civ. Cass. Civ., Sez. VI - III, 6/6/2014, Ordinanza n. 12846
L´ordinanza di convalida della licenza o dello sfratto ex art. 663 cod. proc. civ., pur impugnabile, in linea di principio, soltanto con l´opposizione tardiva ex art. 668 cod. proc. civ., è soggetta al normale rimedio dell´appello solo se emanata nel difetto dei presupposti prescritti dalla legge, costituiti dalla presenza del locatore all´udienza fissata in citazione e dalla mancanza di eccezioni o difese del conduttore ovvero dalla sua assenza, e, quindi, al di fuori dello schema processuale ad essa relativo, essendo, in tal caso, equiparabile, nella sostanza, ad una sentenza anche ai fini dell´impugnazione, sicché la circostanza che il giudice non abbia esaminato questioni di merito rilevabili d´ufficio (quale quella relativa all´eventuale nullità del contratto) non ne comporta l´appellabilità. Cass. Civ., Sez. III, 3/7/2014, n. 15230
Quando i canoni d´uso previsti per le aree asservite a parcheggio di edificio condominiale siano assimilati a canoni di locazione, sono i proprietari delle stesse a dover sopportare le spese di amministrazione condominiale (compenso per l´amministratore, spese per cartoleria e contabilità, ecc.), in quanto non ricomprese tra quelle che il conduttore deve rimborsare al locatore, il quale, diretto interessato all´attività di amministrazione e relativo mandante, ne sopporta per intero il carico, salvo diversa previsione contrattuale; ad analoghe conclusioni deve pervenirsi in relazione al "fondo di riserva" che - quale accantonamento per eventuali future spese condominiali - risponde all´interesse del condomino (locatore) di accantonare somme che consentano un´adeguata e tempestiva amministrazione del bene. Cass. Civ., Sez. III, 8/7/2014, n. 15482
Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme d´ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è legittimato a richiederne la risoluzione. Ne consegue che, in caso di simultanea pendenza di un giudizio relativo al rilascio di un immobile concesso in locazione e di altro relativo alla proprietà dello stesso bene in capo al locatore, non ricorrono i presupposti per la sospensione necessaria del primo di essi poiché l´accertamento della proprietà dell´immobile locato non integra una questione pregiudiziale in ordine alla legittimazione a locare. Cass. Civ., Sez. VI - III, 10/7/2014, Ordinanza n. 15788
In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, nell´ipotesi in cui il locatore, alla prima scadenza quadriennale del contratto, abbia comunicato al conduttore il proprio diniego immotivato alla rinnovazione del contratto e sia sopravvenuta cosa giudicata sull´accertamento dell´inefficacia di quel diniego, sull´automatico rinnovo del contratto e sulla sua scadenza allo spirare del secondo quadriennio, è precluso al locatore stesso l´esperimento di una nuova azione tendente a far accertare il mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza, sulla base di una diversa (benché tempestiva) comunicazione al conduttore dell´esercizio della facoltà di diniego del rinnovo del contratto sulla base dei motivi di cui al comma 1 dell´art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431. Cass. Civ., Sez. III, 11/7/2014 n. 15898
In materia di locazione, qualora il conduttore permanga, dopo la risoluzione del contratto, nella detenzione del bene col consenso del locatore, sulla base di un accordo volto a differire la data del rilascio dietro corrispettivo, l´indennità di occupazione va ragguagliata a quest´ultimo, che continua ad essere dovuto anche in caso di ulteriore detenzione del bene oltre il periodo convenuto, salva la possibilità, per il locatore, di provare il maggior danno, con rigorosa dimostrazione che la ritardata restituzione dell´immobile ha concretamente pregiudicato la possibilità di locare il bene a terzi per un canone superiore all´ultimo corrispettivo convenuto con il conduttore inadempiente, non essendo sufficiente la mera prova del diverso e maggior valore locativo di mercato. Cass. Civ., Sez. III, 11/7/2014, n. 15899
In tema di decadenza del creditore dall´obbligazione fideiussoria per effetto della mancata tempestiva proposizione delle azioni contro il debitore principale, qualora il debito sia ripartito in scadenze periodiche, ciascuna delle quali dotata di un grado di autonomia tale da potersi considerare esigibili anche prima ed indipendentemente dalla prestazione complessiva, il "dies a quo", agli effetti dell´art. 1957 cod. civ., va individuato in quello di scadenza delle singole prestazioni e non già dell´intero rapporto, in quanto scopo del termine di decadenza è quello di evitare che il fideiussore si trovi esposto all´aumento indiscriminato degli oneri inerenti alla sua garanzia, per non essersi il creditore tempestivamente attivato al primo manifestarsi dell´inadempimento, magari proprio contando sulla responsabilità solidale del fideiussore. (Nella specie la S.C. ha ravvisato l´autonomia delle prestazioni aventi ad oggetto le singole rate del canone annuo pattuito per la locazione, anche considerando che la legge autorizza il locatore ad agire per la risoluzione del contratto decorsi venti giorni dalla scadenza del canone ineseguito). Cass. Civ., Sez. III, 11/7/2014, n. 15902
In tema di intimazione di sfratto per morosità, la sentenza che pronunci la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, ex art. 1453 cod. civ., non incorre in vizio di ultrapetizione se non siano state proposte domande e eccezioni nuove rispetto a quelle introdotte dalle parti con l´intimazione di sfratto o comunque oggetto del giudizio di opposizione, ossia se il tema d´indagine sia stato fin dall´origine esteso all´accertamento di inadempimenti diversi da quelli fatti valere dal locatore con l´intimazione di sfratto e dal conduttore con l´atto di opposizione alla convalida. (Nella specie, il locatore non aveva proposto domande diverse dall´accertamento della morosità del conduttore nel pagamento dei canoni, mentre il conduttore aveva, fin dall´origine, eccepito altri inadempimenti del locatore, che a suo avviso ne paralizzavano il diritto al pagamento del canone e gli attribuivano il diritto al risarcimento dei danni). Cass. Civ., Sez. III, 11/7/2014, n. 15904
Il trasferimento dell´immobile oggetto di contratto di locazione stipulato in epoca antecedente alla dichiarazione di fallimento, e per la cui revoca il curatore abbia agito nei confronti del conduttore, non determina una successione ex art. 111 cod. proc. civ. dell´aggiudicatario, atteso che con la vendita forzata dell´immobile si trasferisce la locazione (nei limiti di opponibilità previsti dall´art. 2923 cod. civ.), ma non anche il diritto di farne dichiarare l´inefficacia. Ne consegue l´inammissibilità dell´intervento dell´aggiudicatario nel giudizio promosso dal curatore ex art. 67 legge fall., dovendosi ritenere che l´interesse di quest´ultimo a proseguire il giudizio non venga meno poiché la pronuncia di inefficacia (i cui effetti retroagiscono al momento della proposizione della domanda giudiziale, rendendo inopponibile alla massa il contratto di locazione ed il canone pattuito) costituisce il presupposto perché la curatela possa pretendere il riconoscimento, a titolo di danni, del pagamento di una somma idonea a compensare il fallimento del mancato godimento del bene, senza alcuna necessaria correlazione con il canone pattuito. Cass. Civ., Sez. I, 22/7/2014, n.16652
La pattuizione di un canone libero ex art. 11 del d.l. 11 luglio 1992, n. 333, convertito con modificazioni in legge 8 agosto 1992, n. 359, in deroga alla disciplina sull´equo canone di cui alla legge 7 luglio 1978, n. 392, è valida solo a condizione che il locatore rinunci, espressamente e contestualmente alla conclusione del contratto, alla facoltà di disdire la locazione alla prima scadenza, obbligandosi per l´effetto a rinnovare il contratto per ulteriori quattro anni. Ne discende che, pur quando vi sia espresso richiamo all´art. 11 della legge 359 del 1992, non risulta conclusa un valida pattuizione in deroga ove le parti si siano limitate a prevedere una clausola di rinnovo automatico della locazione per un secondo quadriennio nell´ipotesi di mancata comunicazione della disdetta al conduttore. Cass. Civ., Sez. III, 28/7/2014, n. 17034
La P.A. non ha il potere di emettere, a norma dell´art. 823, secondo comma, cod. civ., atti autoritativi in autotutela per il conseguimento della disponibilità di un bene immobile detenuto in locazione da un privato nell´ambito di un rapporto di diritto comune. Cass. Civ., Sez. I, 6/8/2014, n. 17734
L´inadempimento o l´inesatto adempimento dell´obbligazione contrattuale è di per sè un illecito, ma non obbliga l´inadempiente al risarcimento se in concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore, principio che si applica anche alla fattispecie disciplinata dall´art. 1590 cod. civ., con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all´uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore. (Nella specie, la pattuita riconsegna era strumentale alla ristrutturazione dell´immobile, sul cui costo il deterioramento non aveva alcuna incidenza economica). Cass. Civ., Sez. III, 14/8/2014, n. 17964
In tema di locazione, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, ai sensi dell´art. 1599 cod. civ., il subentro - nella posizione del locatore - dell´acquirente all´alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall´art. 111 cod. proc. civ., fermo restando, sul piano sostanziale, che, in forza dell´art. 1602 cod. civ., la successione ex art. 1599 cod. civ. non ha effetto retroattivo poiché il subingresso dell´acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione avviene nel momento dell´acquisto del bene locato. Ne consegue che l´acquirente dell´immobile locato è terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto. Cass. Civ., Sez. III, 14/8/2014, n. 17986
In tema di divisione ereditaria, agli effetti dell´obbligo del condividente di versare agli altri, "pro quota", i frutti civili del bene comune goduto in esclusiva durante la comunione, qualora si tratti di immobile soggetto al regime vincolistico della legge 27 luglio 1978, n. 392, il rendimento immobiliare deve essere determinato con riferimento a tale legge, anche quanto alla periodica rivalutazione del canone di locazione. Cass. Civ., Sez. II, 29/8/2014, n. 18445
Il conduttore che mantenga la disponibilità dell´immobile dopo la cessazione di efficacia del contratto di locazione è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria ex art. 1168, secondo comma, cod. civ., in quanto detentore qualificato, ancorché inadempiente all´obbligo di restituzione agli effetti dell´art. 1591 cod. civ. Cass. Civ., Sez. II, 1/9/2014, n. 18486
Il proprietario di un bene, cui è sempre riconducibile il potere-dovere di custodia sotto il profilo del controllo, della manutenzione e dell´interdizione dell´accesso a terzi non autorizzati, non è tuttavia responsabile dei danni da esso derivanti, quando lo stesso - contiguo ad altro suo immobile concesso in locazione e da cui solo quel bene sia raggiungibile - risulti in concreto sottratto al suo controllo, per la detenzione qualificata attribuita al conduttore sul confinante appartamento, evenienza che inibisce al proprietario l´accesso a quel bene ed impossibile, materialmente e giuridicamente, ogni attività atta a prevenire ed evitare il rischio di danni. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del proprietario di un lastrico solare, per i danni occorsi ad una bambina precipitata dal lucernario posto in cima al medesimo, rilevando che esso era raggiungibile solo dal contiguo appartamento, sempre di sua proprietà, ma locato ad altra persona, cui era stato, peraltro, contrattualmente vietato l´accesso al lastrico, ma del quale, invece, il conduttore aveva assunto l´utilizzo, trasformando senza autorizzazione una finestra, prospiciente il lastrico, in porta-finestra per l´accesso diretto ad esso). Cass. Civ., Sez. III, 18/9/2014, n. 19657
Il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell´immobile locato anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa qualora gli stessi, con l´uso dell´ordinaria diligenza, potessero essere a lui noti; né rileva che tali condizioni abitative fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interprivato di esclusione o limitazione della responsabilità. Cass. Civ., Sez. III, 19/9/2014, n. 19744
Il conduttore, al termine della locazione, è tenuto a restituire l´immobile nel medesimo stato in cui l´ha ricevuto, sicché, in assenza di una descrizione dello stato del bene al momento della stipula del contratto, si presume che lo abbia ricevuto in buono stato e nelle medesime condizioni deve restituirlo, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall´uso della cosa in conformità del contratto, dovendo rispondere di ogni danno ulteriore che la cosa presenti all´atto della riconsegna. Cass. Civ., Sez. VI - III, 19/9/2014, Ordinanza n. 19835
Nel procedimento per convalida di sfratto, il giudice che ritenga inammissibile l´istanza del conduttore per la sanatoria della morosità, ai sensi dell´art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, può emettere solo l´ordinanza di rilascio, a norma dell´art. 665 cod. proc. civ., disponendo la prosecuzione del giudizio a cognizione piena, in quanto l´ordinanza di convalida, a norma dell´art. 663 cod. proc. civ., risulterebbe emessa nell´opposizione dell´intimato e, quindi, fuori dei casi di legge, sì da integrare una sentenza appellabile. Cass. Civ., Sez. III, 22/9/2014 , n. 19865
Ai fini della convalida dello sfratto, l´attestazione del locatore che la morosità persiste, ai sensi dell´art. 663, terzo comma, cod. proc. civ., è necessaria solo quando l´intimato non compaia all´udienza, perché, se egli compare e si oppone, la deduzione di cessazione della morosità resta affidata alla sua difesa, mentre, se compare e non si oppone, la necessità dell´attestazione è assorbita dalla non opposizione. Cass. Civ., Sez. III, 22/9/2014, n. 19865
In tema di contratto di locazione, ai fini della risoluzione per morosità, il giudice deve valutare la gravità dell´inadempimento anche alla stregua del comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda in quanto l´avvenuto pagamento della somma richiesta dal locatore, nelle more del giudizio, non può non incidere sulla valutazione prognostica del suo futuro comportamento così da escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori inadempimenti. Cass. Civ., Sez. III, 30/9/2014, n. 20551
La speciale sanatoria della morosità del conduttore, disciplinata dall´art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per le sole locazioni abitative di immobili urbani, si applica, oltre che nel procedimento di convalida di sfratto, anche quando la domanda di risoluzione contrattuale sia stata introdotta in via ordinaria, ovvero sia stata deferita agli arbitri. Cass. Civ., Sez. I, 15/10/2014, n. 21836
In tema di locazioni, la competenza territoriale del giudice del "locus rei sitae", come si ricava dagli artt. 21 e 447 bis cod. proc. civ., ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di una eventuale clausola difforme, rilevabile "ex officio" anche in sede di regolamento di competenza. Cass. Civ., Sez. VI - III, 16/10/2014, Ordinanza n. 21908
La rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, né dal pagamento e dall´accettazione dei canoni e neppure dal ritardo con il quale sia stata promossa l´azione di rilascio, occorrendo che questi fatti siano qualificati da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto. (Nella specie, la rinuncia tacita agli effetti della scadenza del contratto è stata esclusa in ragione dell´ampio contenzioso sviluppatosi tra le parti). Cass. Civ., Sez. III, 20/10/2014, n. 22234
Il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente. (Nella specie, la S.C., nel confermare la decisione con cui il giudice di merito aveva affermato la legittimazione del locatore, ha rilevato non solo il difetto di allegazione, da parte del conduttore, dell´illeceità dell´altrui detenzione, bensì l´esistenza, nella documentazione prodotta dal ricorrente, di una scrittura privata con la quale la società proprietaria del bene riconosceva il locatore come il "solo arbitro" dello stesso). Cass. Civ., Sez. III, 22/10/2014, n. 22346
In tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all´interesse del creditore all´adempimento della prestazione attraverso la verifica che l´inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell´economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all´altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell´una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell´altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l´intensità. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva tenuto conto dell´interesse concreto del locatore, non solo patrimoniale ma anche personale - consistente nell´abitare con la propria famiglia in un appartamento sovrastante i locali concessi in locazione - a conseguire dal conduttore, oltre al pagamento del canone, la realizzazione di lavori di insonorizzazione dei locali, oggetto di apposita obbligazione contrattuale). Cass. Civ., Sez. III, 22/10/2014, n. 22346
Qualora il giudice d´appello ritenga che l´azione promossa in primo grado sia stata esercitata erroneamente con le forme del procedimento per convalida di sfratto per morosità, in quanto la domanda prospettava un´azione di rilascio per occupazione "sine titulo" e non un´azione di risoluzione per inadempimento di un contratto di locazione, non può rigettare la domanda per la sola erronea attivazione del procedimento speciale, ma deve procedere all´esame e alla decisione nel merito. Cass. Civ., Sez. VI - III, 23/10/2014, n. 22531
Il rilascio di fideiussione in favore del conduttore di immobili appartenenti ad una società avente per oggetto la gestione di immobili, rientra, indirettamente, in tale oggetto e, dunque, nei poteri rappresentativi degli amministratori, ai sensi dell´art. 2384 cod. civ., nel testo, applicabile "ratione temporis", anteriore alla riforma del diritto societario di cui al d.lgs. 17 gennaio 2003, n. 6, potendosi astrattamente configurare un interesse del locatore a sostenere economicamente il conduttore, in vista del mantenimento della locazione e del corrispondente reddito. Cass. Civ., Sez. I, 30/10/2014, n. 23085
In tema di locazione immobiliare, le immissioni derivanti da immobili vicini non sono idonee ad integrare vizio della cosa locata, agli effetti dell´art. 1578 cod. civ., in quanto non attengono all´intrinseca struttura della cosa medesima né alla sua interazione con l´ambiente circostante, ma dipendono dal fatto del terzo. Esse, pertanto, configurano molestie di fatto, ai sensi del secondo comma dell´art. 1585 cod. civ., con la conseguenza che, se intollerabili, sono interamente ascrivibili alla condotta del terzo, mentre, se tollerabili, non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento. Cass. Civ., Sez. III, 4/11/2014, n. 23447
La sezione delle massime, i cui testi sono stati reperiti negli Archivi del Centro elaborazione dati della Corte di Cassazione, è stata effettuata dall´Ufficio studi della CONFEDILIZIA

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