Source: http://docplayer.pl/3386338-Prognoza-skutkow-finansowych.html
Timestamp: 2017-08-21 23:57:45+00:00

Document:
1 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO DLA TERENÓW W REJONIE ULIC KOSZALIŃSKIEJ I HEZJODA W POZNANIU MIEJSKA PRACOWNIA URBANISTYCZNA Oprac. mgr Bogna Tatarkiewicz Pawuła Poznań, sierpień 2013 rok
2 Spis treści 1. WSTĘP CEL I ZAKRES OPRACOWANIA... 3 CEL OPRACOWANIA... 3 ZAKRES OPRACOWANIA PODSTAWA PRAWNA OPRACOWANIA ŹRÓDŁA INFORMACJI I WYKORZYSTANE MATERIAŁY CHARAKTERYSTYKA OBSZARU OBJĘTEGO GRANICAMI MPZP BILANS TERENÓW STAN ISTNIEJĄCY... 8 PROJEKT PLANU STRUKTURA WŁASNOŚCI PROGNOZA WPŁYWU USTALEŃ MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO NA DOCHODY WŁASNE I WYDATKI GMINY PROGNOZOWANE WPŁYWY Z PODATKU OD NIERUCHOMOŚCI (WZROST PODATKU) PROGNOZOWANE WPŁYWY ZE SPRZEDAŻY TERENÓW NALEŻĄCYCH DO MIASTA PROGNOZOWANE WPŁYWY Z RENTY PLANISTYCZNEJ OPŁATY ADIACENCKIE Opłaty adiacenckie z tytułu podziału nieruchomości Opłaty adiacenckie z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej PROGNOZOWANE KOSZTY WYPŁATY ODSZKODOWAŃ, WYKUPÓW I PRZEPROWADZENIA ZAMIAN GRUNTÓW KOSZTY URZĄDZENIA ZIELENI KOSZT UTRZYMANIA ZIELENI KOSZT BUDOWY USŁUG OPIEKI SPOŁECZNEJ I ZDROWIA PROGNOZA WPŁYWU USTALEŃ MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO NA WYDATKI ZWIĄZANE Z REALIZACJĄ INWESTYCJI Z ZAKRESU INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ, KTÓRE NALEŻĄ DO ZADAŃ WŁASNYCH GMINY KOSZT REALIZACJI DRÓG PUBLICZNYCH Ulice KD-Z Ulice KD-L Ulice KD-D Koszt budowy pieszo - jezdni Koszt budowy chodników Koszt budowy ścieżek rowerowych ROZWÓJ SIECI WODOCIĄGOWEJ I KANALIZACJI SANITARNEJ Realizacja wodociągu wody pitnej Realizacja kanalizacji sanitarnej ZESTAWIENIE KOSZTÓW WNIOSKI I ZALECENIA DOTYCZĄCE PRZYJĘCIA PROPONOWANYCH ROZWIĄZAŃ PROJEKTU PLANU MIEJSCOWEGO, WYNIKAJĄCE Z UWZGLĘDNIENIA ICH SKUTKÓW FINANSOWYCH.. 22 ZAŁOŻENIA DO OCENY EFEKTYWNOŚCI OCENA EFEKTYWNOŚCI PRZEDSIĘWZIĘCIA METODĄ DYSKONTOWĄ ZA POMOCĄ ZAKTUALIZOWANEJ WARTOŚCI NETTO NPV WNIOSKI I ZALECENIA
3 1. Wstęp Niniejsze opracowanie jest prognozą skutków finansowych przedsięwzięcia jakim jest uchwalenie i realizacja założeń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zidentyfikowane koszty i przychody, które potencjalnie mogą się pojawić po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dotyczą budżetu miasta. Opracowanie może mieć wpływ na racjonalizację procesu planowania i może być wykorzystane do wspomagania procesu decyzyjnego w zakresie: wyboru wariantów rozwiązań w planie, określania zakresu opracowywania planu, ustalania kolejności uchwalania planów, wstępnego budżetowania dochodów i wydatków własnych gminy związanych z wpływem ustaleń mpzp, itp. Prognozy nie należy traktować jako wyceny inwestycji ani wyceny wartości nieruchomości. Wskazuje ona zmiany wartości rynkowej przestrzeni planistycznej, a nie zmiany wartości pojedynczych nieruchomości. Zamieszczone wartości są przybliżone i nie można ich wykorzystywać jako podstawy do wydawania decyzji administracyjnych. Prognoza wykazuje potencjalne dochody generowane przez nowe zagospodarowanie z tytułu podatków, opłat: adiacenckich i planistycznej oraz sprzedaży gruntów miejskich, które w okresie horyzontu prognozy, wiążącym się z okresem cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości, szacowane są jako możliwe do osiągnięcia. Opracowanie zawiera hipotetyczne symulacje, które mogą ale nie muszą wystąpić. Na ich podstawie nie jest możliwe określenie wiążących wartości roszczeń, których wystąpienie, wysokość i skala uwarunkowane są nie tylko przepisami prawa ale także sytuacją społeczno-gospodarczą. Obciążenia finansowe z tytułu negatywnych ustaleń planistycznych szacowane są wyłącznie jako potencjalne koszty wykupów lub zmniejszenia się wartości nieruchomości. Zasadność i wysokość roszczeń jest rozstrzygana przez niezawisłe sądy w postaci prawomocnych wyroków, wydawanych w oparciu o operaty szacunkowe. Prognoza skutków finansowych jest aktualna na dzień przekazania projektu planu do opiniowania i uzgadniania Cel i zakres opracowania Cel opracowania 2 Sporządzenie prognozy skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów w rejonie ulic Koszalińskiej i Hezjoda w Poznaniu. 1 Zgodnie z 10.1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164 poz z późniejszymi zmianami} 2 Zgodnie z art. 17 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 poz 647 z póź. zmianami) 3
4 Zakres opracowania 3 - bilans terenów z wyszczególnieniem: stanu istniejącego stanu projektowanego struktury własności. - prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy; - prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy; - wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych. 3. Podstawa prawna opracowania - Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późniejszymi zmianami. zmianami); - Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, (Dz. U. nr 164 poz. 1587); - Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, (Dz. U Nr 121 poz. 1266, z późniejszymi zmianami); - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U r. Nr 102 poz. 651, z późniejszymi zmianami); - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 04 Nr 207 poz. 2109); - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165 poz. 985); - Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 157 poz. 1240, z późn. zmianami); - Ustawa o samorządzie gminnym z dnia 8 marca1990 r (Dz. U Nr 142 poz 1591 z dnia 12 października 2001r. z poźń. zmianami) - Ustawa z dnia 9 września 2000r o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. Nr 101 poz. 649 z dnia 17 maja 2010r) - Ustawa z dnia 16 grudnia 2005r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. 05 Nr 267 poz. 2251, z późniejszymi zmianami); - Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 08 Nr 193 poz. 1194, z późniejszymi zmianami); - Uchwała Rady Miasta Poznania nr XLII/445/IV/2004 z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu 3 zgodnie z 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1587) 4
5 wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej; - Uchwała Rady Miasta Poznania nr XLII/444/IV/2004 z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału; - Uchwała Rady Miasta Poznania nr XXVI/255/V/2007 z dnia 20 listopada 2007 r. w sprawie zwolnień z podatku od nieruchomości; - Uchwała Rady Miasta Poznania nr XL/598/VI/2012 z dnia 06 listopada 2012 r. w sprawie wysokości stawek podatku od nieruchomości na 2013 rok; - Uchwała Rady Miasta Poznania nr XVII/185/VI/2011 z dnia 30 sierpnia 2011 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dl terenów w rejonie ulic Koszalińskiej i Hezjoda w Poznaniu 4. Źródła informacji i wykorzystane materiały - Rysunek projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i ustalenia zawarte w projekcie uchwały; - Dane na temat rynkowych cen nieruchomości mapa cenności gruntów wg cen średnich, materiały poglądowe Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ w Poznaniu; - Dane uzyskane z Urzędu Miasta Poznania z Wydziału Finansowego dotyczące stawek podatku od nieruchomości, podatku rolnego i podatku leśnego; - Dane na temat cen rynkowych wykonania infrastruktury technicznej (drogowej i sieciowej); - Biuletyn cen obiektów budowlanych BCO cz. II obiekty inżynieryjne Ośrodek Wdrożeń Ekonomiczno-Organizacyjnych Budownictwa Promocja Sp z. o. o.- II kwartał 2013r. - Dane z ZDM nt. kosztów budowy dróg; - Opłaty adiacenckie z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej, Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ, Biuro Koordynacji Przestrzennej, Poznań; - Ocena przedsiębiorstwa według standardów światowych Maria Sierpińska, Tomasz Jachna, PWN, Warszawa, 1998; - Wrocław 2000 Plus. Studia nad strategią miasta, Zeszyt 6 (50) 2003, Wrocław, 2003 materiały z seminarium szkoleniowego na temat: Miejscowe plany i ich skutki finansowe ; - Problematyka ekonomiczna w planowaniu miejscowym, luty 2004 materiały z seminarium szkoleniowego na temat: Miejscowe plany i ich skutki finansowe ; 5
6 5. Charakterystyka obszaru objętego granicami mpzp. Dla terenu sporządzanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem terenu pomiędzy ul. Szczawnicką i terenami kolejowymi, obowiązywał do końca 2003 r. miejscowy plan szczegółowy zagospodarowania przestrzennego budownictwa mieszkaniowego Poznań Strzeszyn (Uchwała Miejskiej Rady Narodowej Nr XXV/164/88 z dnia 31 marca 1988 roku). Na obszarze tym ww. plan wydzielał jednostki strukturalne: A, K, oraz częściowo B przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o różnym stopniu intensywności, usługi (handel, oświata, zdrowie), tereny zieleni, jednostkę O (część) przestrzenie publiczne, place; jednostkę N tereny usług, baz, składów, nieuciążliwych zakładów produkcyjnych. Z planowanego na tym obszarze zagospodarowania i zabudowy zrealizowano jedynie zabudowę mieszkaniową niską, wielorodzinną w części jednostki K. Część budynków w parterach mieści funkcje usługowe. W rejonie ulicy Wergiliusza wybudowano kościół parafialny. Pozostały teren, będący w znacznej części własnością Miasta Poznania, pozostaje niezabudowany. W południowo - wschodniej części terenu funkcjonują zakłady produkcyjno usługowe: zakład recyklingu, kruszarnia betonu, wytwórnia betonu. W związku z utratą ważności ww. planu, Rada Miasta Poznania podejmowała kolejne uchwały o przystąpieniu do sporządzenia nowych planów dla terenów, znajdujących się w granicach wcześniej obowiązującego planu; w tym uchwałę Nr LVIII/600/IV/2004 z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów w rejonie ulic Koszalińskiej i Hezjoda w Poznaniu. Uchwała obejmowała obszar położony pomiędzy ul. Hezjoda, ul. Literacką, ul. W. Gombrowicza (na fragmencie stanowiącym przedłużenie ul. Horacego), ulicą projektowaną, ul. Koszalińską, ul. Lutycką, granicą terenów kolejowych, ul. Safony, o powierzchni ok.77, 3 ha Po zebraniu wniosków do planu, dla przedmiotowego obszaru opracowano koncepcję planu, w której znaczną część terenów miejskich przeznaczono pod niską, ekstensywną zabudowę wielorodzinną, przeprowadzono opiniowanie wewnętrzne uzyskując opinie jednostek miejskich i gestorów sieci. Przedstawiona w koncepcji propozycja zabudowy uległa zmianie, na skutek silnego sprzeciwu mieszkańców Strzeszyna, domagających się by zarówno w planie, jak i sporządzanym w tym czasie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, przedmiotowy teren przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Po uchwaleniu zmiany Studium 4, przeznaczającego znaczną część terenu objętego sporządzanym planem pod zabudowę jednorodzinną, koncepcja dostosowywana była do kolejnych wymagań z związku ze staraniami m. Poznania o organizację imprez sportowych. Po informacji o odstąpieniu od zamiaru wykorzystania obszaru Strzeszyna dla realizacji Wioski Olimpijskiej - zawieszono prace nad opracowaną koncepcją. Ostatecznie, ze względu na zmianę przepisów umożliwiających formułowanie w planach ustaleń dla terenów zamkniętych 5, mającą istotne znaczenie dla opracowywanego planu, w obrębie którego znajdują się tereny kolejowe zakwalifikowane jako zamknięte, zdecydowano o odstąpieniu od sporządzania planu według dotychczasowych przepisów. 4 Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania (Uchwała Nr XXXI/299/V/2008 Rady Miasta Poznania z dnia 18 stycznia 2008 r.) 5 ustawy o Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia r. (Dz.U. Nr 130, poz.8710, art.14
7 Potrzeba sporządzenia planu dla przedmiotowego obszaru wynika z faktu, że jest on nadal w znacznej części niezabudowany i niezagospodarowany. Z planowanych wcześniej na tym terenie celów publicznych wybudowany został obiekt oświatowy, mieszczący szkołę podstawową i gimnazjum. Sporządzenie planu dla tego terenu pozwoli na racjonalne zaplanowanie i zagospodarowanie wielkiego terenu inwestycyjnego, będącego własnością Miasta Poznania, w tym obsługi komunikacyjnej i umożliwi zaplanowanie obszarów przestrzeni publicznych, oraz zieleni. Obszar posiada połączenie z układem komunikacyjnym miasta ul. Koszalińską, oraz ul. Literacką, którą odbywa się ruch komunikacji zbiorowej autobusowy, co umożliwi obsługę komunikacyjną dla projektowanych terenów zabudowy mieszkaniowej. Jako wiodącą funkcję dla tego terenu przewiduje się funkcję zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oraz funkcje usługowe, w tym usługi oświaty i usługi zdrowia. Przewiduje się także, w południowej części obszaru, w rejonie torów kolejowych oraz na terenach przyległych do terenów komunikacji, lokalizację zieleni urządzonej i funkcji związanych z usługami sportu i rekreacji. Wskazane jest także zaplanowanie rozwiązań przeciwhałasowych od terenów komunikacji. Przedmiotowy obszar sąsiaduje z terenami, dla których obowiązują: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: obszaru Strzeszyna rejon ulic Koszalińskiej i M. Wańkowicza w Poznaniu (Uchwała Nr XXXIV/273/IV/2003 Rady Miasta Poznania z dnia 2 grudnia 2003 r.), dla terenów w rejonie ulic L. Tołstoja i T. Boya-Żeleńskiego w Poznaniu (Uchwała Nr XXII/190/V/2007 Rady Miasta Poznania z dnia 25 września 2007 r. dla terenów w rejonie ulic Literackiej i Horacego w Poznaniu (Uchwała Nr XXV/231/V/2007 Rady Miasta Poznania z dnia 06 listopada 2007 r.), dla terenów w rejonie ulic Horacego i Hezjoda w Poznaniu (Uchwała Nr CIII/1190/IV/2006 Rady Miasta Poznania z dnia 26 września 2006 r), Podolany Zachód E (Uchwała Nr LXX/964/V/2010 Rady Miasta Poznania z dnia 13 kwietnia 2010r.) a także z terenami dla których Rada Miasta podjęła uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, tj.: dla terenów w rejonie ulic III RAMA KOMUNIKACYJNA odcinek północny w Poznaniu (Uchwała Nr L/528/IV/2004 Rady Miasta Poznania z dnia 20 lipca 2004 r.) Przyjęte granice pozwalają kompleksowo zaplanować rozwiązania komunikacyjne, w tym połączenia pomiędzy osiedlami mieszkaniowymi Strzeszyna i Podolan, rozważenie lokalizacji parkingu P&R w rejonie przecięcia się linii kolejowej Poznań Piła z III ramą komunikacyjną. W Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania, obszar objęty analizą znajduje się w podstrefie intensywnego zagospodarowania mieszkaniowego jednorodzinnego (w zabudowie wolno stojącej, bliźniaczej, szeregowej, rezydencjonalnej) oznaczonej symbolem B4, w której wyznaczono następujące tereny: M2n teren zabudowy niskiej, mieszkaniowej jednorodzinnej, z usługami podstawowymi. Utrzymuje się funkcje ogólnomiejskie; U1sw/US2 tereny zabudowy średniowysokiej, o funkcji usługowej/ z dopuszczeniem terenów sportu i rekreacji: obiekty sportowo-rekreacyjne otwarte (niekubaturowe) i kubaturowe. KZ tereny komunikacji, ulica klasy zbiorczej Literacka, 7
8 oraz w podstrefie B3, na terenie P2n/U1n tereny zabudowy niskiej, zakładów przemysłowych, w tym wysokich technologii, baz, składów, hurtowni, półhurtowni i innej działalności gospodarczej, z dopuszczeniem terenów zabudowy niskiej, wolno stojącej o funkcji usługowej. Przeprowadzona analiza pozwoliła stwierdzić, że przewidywane rozwiązania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów w rejonie ulic Koszalińskiej i Hezjoda w Poznaniu, są zgodne z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania. 6. Bilans terenów. Stan istniejący Teren objęty granicami w znacznej części jest niezagospodarowany. W rejonie ulicy Wergiliusza wybudowano kościół parafialny, w pobliżu którego zlokalizowana jest zabudowa wielorodzinna. W południowo - wschodniej części terenu zlokalizowano i funkcjonują nadal zakłady produkcyjno usługowe: zakład recyklingu, kruszarnia betonu, wytwórnia betonu. W części północno wschodniej znajduje się szkoła podstawowa i 8
9 gimnazjum. Wschodnią granice planu stanowią tory kolejowe relacji Poznań-Piła. Obszar posiada połączenie z układem komunikacyjnym miasta ul. Koszalińską, oraz ul. Literacką, którą odbywa się ruch komunikacji zbiorowej autobusowy. 9
10 Projekt planu Na obszarze planu ustalono następujące przeznaczenie terenów: - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczone na rysunku planu symbolami 1MN, 2MN, 3MN, 4MN, 5MN, 6MN, 7MN, 8MN, 9MN, 10MN, 11MN, 12MN, 13MN, 14MN, 15MN, 16MN, 17MN, 18MN, 19MN, 20MN, 21MN, 22MN, 23MN, 24MN, 25MN, 26MN, 27MN, 28MN, 29MN, 30MN, 31MN, 32MN, 33MN, 34MN, 35MN, 36MN, 37MN, 38MN i 39MN; - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, oznaczone na rysunku planu symbolami 1MW, 2MW, 3MW, 4MW, 5MW, 6MW, 7MW, 8MW, 9MW, 10MW, 11MW; - tereny zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolami 1U, 2U, 3U, 4U; - tereny zabudowy usługowej lub przemysłowej oznaczone na rysunku planu symbolami 1U/P i 2U/P; - teren zabudowy usługowej oświaty, oznaczony na rysunku planu symbolem UO; - teren zabudowy usługowej sakralnej, oznaczony na rysunku planu symbolem UK; - tereny zieleni urządzonej, oznaczone na rysunku planu symbolami 1ZP, 2ZP, 3ZP, 4ZP, 5ZP, 6ZP, 7ZP; - teren zieleni urządzonej oraz sportu i rekreacji, oznaczony na rysunku planu symbolem ZP/US; 10
11 - tereny komunikacji: - dróg publicznych, oznaczone na rysunku planu symbolami 1KD-Z, 2KD-Z, 3KD-Z, 4KD-Z, 1KD-L, 2KD-L, 3KD-L, 4KD-L, 5KD-L, 6KD-L, 7KD-L, 8KD-L, 9KD-L, 10KD-L, 11KD-L, 12KD-L, 13KD-L, 1KD-D, 2KD-D, 3KD-D, 4KD-D, 5KD-D, 6KD-D, 7KD-D, 8KD-D, 9KD-D, 10KD-D, 11KD-D, 12KD-D, 13KD-D, 14KD-D, 1KD-Dx i 2KD-Dx; - dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolami 1KDW, 2KDW, 3KDW, 4KDW, 5KDW, 6KDW, 7KDW, 8KDW, 9KDW, 10KDW, 11KDW, 12KDW, 13KDW, 14KDW, 15KDW; - teren kolei, oznaczony na rysunku planu symbolem KK, - tereny infrastruktury technicznej elektroenergetyki, oznaczone na rysunku planu symbolami 1E, 2E, 3E i 4E; - teren infrastruktury technicznej kanalizacji, oznaczony na rysunku planu symbolem K. Bilans powierzchni z projektu mpzp Lp. Symbol Projektowane w mpzp przeznaczenie terenów Powierzch nia MN MW U tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej tereny zabudowy usługowej [ha] 16, ,2544 9,2020 Procentowo w do granicach wykupu planu [%] [ha] 20,24 17,31 11,18-11
12 4 U/P tereny zabudowy usługowej lub przemysłowej 4,2955 5,22-5 UO tereny zabudowy usługowej- oświaty 1,6687 2,03-6 UK tereny zabudowy usługowej - sakralnej 1,0924 1,33-7 ZP tereny zieleni urządzonej 5,7767 7,02-8 ZP/US teren zieleni urządzonej oraz sportu i rekreacji 6,0227 7,31-9 KD-Z, KD-L, KD-D tereny dróg publicznych 18, ,29-10 KDW tereny dróg wewnętrznych 2,0877 2,53-11 KK Tereny kolei 2,7966 3,39-12 E tereny infrastruktury technicznej - elektroenergetyki 0,0305 0,04-13 K tereny infrastruktury technicznej - kanalizacji 0,0895 0,11 - razem 82, , Tereny dróg publicznych Lp symbol Powierzchnia do wykupu ha ha 1 1KD-Z Droga klasy zbiorczej 0, KD-Z Droga klasy zbiorczej 2, KD-Z Droga klasy zbiorczej 0, KD-Z Droga klasy zbiorczej 0, KD-L Droga klasy lokalnej 0, KD-L Droga klasy lokalnej 0, KD-L Droga klasy lokalnej 0, KD-L Droga klasy lokalnej 0, KD-L Droga klasy lokalnej 0, KD-L Droga klasy lokalnej 0, KD-L Droga klasy lokalnej 2, KD-L Droga klasy lokalnej 1, KD-L Droga klasy lokalnej 0, KD-L Droga klasy lokalnej 1, KD-L Droga klasy lokalnej 1, KD-L Droga klasy lokalnej 0, KD-L Droga klasy lokalnej 1, KD-D Droga klasy dojazdowej 0, KD-D Droga klasy dojazdowej 0, KD-D Droga klasy dojazdowej 0, KD-D Droga klasy dojazdowej 0, KD-D Droga klasy dojazdowej 0, KD-D Droga klasy dojazdowej 0, KD-D Droga klasy dojazdowej 0, KD-D Droga klasy dojazdowej 0,
13 26 9KD-D Droga klasy dojazdowej 0, KD-D Droga klasy dojazdowej 0, KD-D Droga klasy dojazdowej 0, KD-D Droga klasy dojazdowej 0, KD-D Droga klasy dojazdowej 0, KD-D Droga klasy dojazdowej 0, KD-Dx Droga klasy dojazdowej 0, KD-Dx Droga klasy dojazdowej 0, razem 18, Struktura własności Obszar opracowania obejmuje powierzchnię 82,3318 ha. Większość terenu stanowią grunty Miasta Poznania. W użytkowaniu wieczystym znajduje się 5,85% gruntów. Grunty Kościoła i związków wyznaniowych stanowią 1,32% powierzchni, grunty Skarbu Państwa 3,65%. 13
14 7. Prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy Prognozowane wpływy z podatku od nieruchomości (wzrost podatku) Plan obejmuje tereny, które w dużej części w ewidencji gruntów występują jako grunty rolne w związku z tym założono wzrost podatku od gruntu. Ustalenia planu pozwalają na zainwestowanie wolnych terenów. Realizacja budownictwa spowoduje możliwość pobrania podatku od powierzchni użytkowej. Dla terenów, na których istnieje możliwość zabudowy oszacowano przybliżoną maksymalną powierzchnię użytkową zabudowy mieszkaniowej na poziomie m 2 oraz usługowej m 2. [Podatek od gruntu] = [powierzchnia w m 2 ] x [stawka podatku od gruntu M] [Podatek od gruntu] = x 0,45 = ,5 zł [Podatek od gruntu] = [powierzchnia w m 2 ] x [stawka podatku od gruntu U] [Podatek od gruntu] = x 0,88 = ,56 zł Razem wzrost podatku od gruntu ,06 zł Przyjęto do dalszych obliczeń zł [Podatek od powierzchni użytkowej] = [prognozowana nowa powierzchnia użytkowa w m 2 ] x [stawka podatku od powierzchni użytkowej M za 1m 2 ] [Podatek od powierzchni użytkowej] = x 0,73 = ,9 zł. Do dalszych obliczeń przyjęto zł [Podatek od powierzchni użytkowej] = [prognozowana nowa powierzchnia użytkowa w m 2 ] x [stawka podatku od powierzchni użytkowej U za 1m 2 ] [Podatek od powierzchni użytkowej] = x 22,82 = ,2 zł. Do dalszych obliczeń przyjęto zł Razem wzrost podatku od powierzchni użytkowej zł Prognozowane wpływy ze sprzedaży terenów należących do miasta 89% terenu objętego granicami planu należy do Miasta Poznania. Założono sprzedaż terenów MN, 2U, 3U, 4U, 4MW, 5MW, 6MW, 7MW, 8MW, 9MW, 10MW, 11MW oraz 1U/P. Oszacowano powierzchnie terenów do sprzedaży na poziomie 38,0512 ha [Sprzedaż terenów] = [powierzchnia terenów w m 2 ] x [cena m 2 gruntu] [Sprzedaż terenów] = x 600 = zł Prognozowane wpływy z renty planistycznej Wartość renty planistycznej wynika ze zmiany wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat. Opłata planistyczna 14
15 stanowi opłatę na rzecz gminy za uzyskanie nowych walorów gruntów, które w wyniku ustaleń planu przeznaczone zostały do pełnienia innej niż dotąd funkcji. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej wartość nieruchomości określa się uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie (nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości). Natomiast stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Definicja stanu nieruchomości przedstawiona została szczegółowo w art. 4 pkt. 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w następującej treści: Ilekroć w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Z przedstawionych założeń wynika, że różnica wartości nieruchomości ustalana dla potrzeb naliczenia renty planistycznej dotyczy wyłącznie zmiany wartości spowodowanej faktem uchwalania lub zmiany planu miejscowego. Wzrost wartości spowodowany innymi czynnikami nie może być brany pod uwagę. Projekt planu ustala stawkę procentową stanowiącą podstawę do określania opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w wysokości 30%. Zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 roku, Art. 37 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 roku, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej. Do końca 2003 roku na terenie planu, z wyjątkiem terenu pomiędzy ul. Szczawnicką i terenami kolejowymi, obowiązywał miejscowy plan szczegółowy zagospodarowania przestrzennego budownictwa mieszkaniowego Poznań Strzeszyn (Uchwała Miejskiej Rady Narodowej Nr XXV/164/88 z dnia 31 marca 1988 roku). Na obszarze tym ww. plan wydzielał jednostki strukturalne: A, K, oraz częściowo B przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o różnym stopniu intensywności, usługi (handel, oświata, zdrowie), tereny zieleni, jednostkę O (część) przestrzenie publiczne, place; jednostkę N tereny usług, baz, składów, nieuciążliwych zakładów produkcyjnych. 15
16 Plan nie zmienia przeznaczenia terenu, nie założono wzrostu wartości nieruchomości z tytułu uchwalenia planu a ponadto są to w przeważającej większości tereny miejskie, a więc nie założono pobrania renty planistycznej. Opłaty adiacenckie Opłata adiacencka jest to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Opłata ta ma w części lub w całości pokryć koszty jakie ponosi gmina z związku z wykonywaniem i realizacją wyodrębnionych zadań własnych. Opłaty adiacenckie to opłaty o charakterze publiczno prawnym uwarunkowane zaistnieniem określonych warunków, a mianowicie: - wykonaniem infrastruktury technicznej, - scaleniem i podziałem nieruchomości, - podziałem nieruchomości. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, wzrośnie jej wartość, prezydent miasta może ustalić, w drodze 16
17 decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały. W Poznaniu stawka ta została ustalona w wysokości 30% różnicy między wartością nieruchomości przed dokonaniem podziału, a wartością nieruchomości po podziale. Prezydent może w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do trzech lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Na terenie miasta Poznania stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej ustalono w wysokości 50% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Opłata adiacencka może być na wniosek właściciela nieruchomości rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej, jako świadczenia pieniężnego, następuje w drodze decyzji administracyjnej wydawanej w postępowaniu administracyjnym. Opłaty adiacenckie z tytułu podziału nieruchomości Opłata ta jest związana ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Podział nieruchomości polega na ewidencyjnym wyodrębnieniu w ramach jednej nieruchomości kilku działek gruntu, bez zmiany podmiotu, któremu przysługuje do niej prawo rzeczowe. Wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału występuje, jeżeli przy potencjalnym zbywaniu tej nieruchomości w częściach geodezyjnie wydzielonych można uzyskać wyższą cenę niż cena możliwa do uzyskania w wyniku zbycia danej nieruchomości, jako jednej działki ewidencyjnej. Dla ustalenia opłaty adiacenckiej podstawowe znaczenie ma ustalenie przez Prezydenta czy wzrosła wartość nieruchomości w wyniku jej geodezyjnego podziału. Ustalenie tej okoliczności następuje po zasięgnięciu opinii o wartości nieruchomości, sporządzanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie jest dopuszczalne ustalenie opłaty adiacenckiej w przypadku gdy geodezyjny podział sporządzony został z urzędu oraz w przypadku dokonania geodezyjnego podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Ze swojej istoty opłata adiacencka skierowana do właścicieli nieruchomości oraz do tych użytkowników wieczystych którzy nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych, ponieważ użytkownicy wieczyści, których wartość wzrosła zapłacą z tego tytułu wyższą zaktualizowaną opłatę roczną. Art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi: jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. 17
18 Nie założono pobrania opłat z tytułu podziału nieruchomości. Na obszarze planu znajdują się głównie tereny miejskie. Założono sprzedaż już podzielonych działek. Opłaty adiacenckie z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej Założono pobranie opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej. Opłata ta pokrywa w całości lub części koszty jakie ponosi gmina budując infrastrukturę techniczną. Opłata stanowi dochód gminy, na terenie której znajduje się dana nieruchomość, bez względu na to, który z podmiotów publicznych uczestniczy w realizacji inwestycji. O obowiązku uiszczenia opłaty rozstrzyga decyzja o opłacie a nie sam fakt stworzenia warunków do korzystania z infrastruktury technicznej. Obowiązek jej zapłaty ciąży na aktualnym właścicielu. W projekcie planu przewiduje się budowę dróg publicznych a więc założono pobranie opłat adiacenckich z tego tytułu. [Opłata adiacencka z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej] = [procentowa stawka opłaty] x [wzrost wartości nieruchomości ] x [powierzchnia terenów w m 2 ] [Opłata adiacencka z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej] = 0,5 x 50 x [Opłata adiacencka] = zł Prognozowane koszty wypłaty odszkodowań, wykupów i przeprowadzenia zamian gruntów Gmina ponosi skutki prawne i finansowe jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; - korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, to właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać w takim przypadku od gminy odszkodowania, wykupienia nieruchomości lub jej części lub zamiany nieruchomości na inną, - następuje spadek wartości nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw wymienionych wyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. W celu ustalenia zadośćuczynienia za brak możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy konieczne jest - określenie rodzaju oraz zakresu szkód mogących powstać na skutek ustaleń planu - ustalenie wielkości obszaru objętego odszkodowaniem; - oszacowanie wartości szkody. Uniemożliwienie korzystania z nieruchomości z dotychczasowym jej przeznaczeniem określonym w planie miejscowym oznacza sytuację, w której w wyniku zmiany planu nie jest już możliwa realizacja na nieruchomości celu, na jaki była dotychczas przeznaczona, chociażby cel ten nie był dotychczas realizowany. Wykonywanie prawa własności nie oznacza bowiem korzystania z całego wachlarza 6 dopuszczalnych prawem uprawnień, ale z możliwości potencjalnego korzystania z nich i dokonywania wśród nich wyboru przez 6 Marian Wolanin Uwarunkowania prawne związane z opłatą planistyczną, z opłatami adiacenckimi podziałowymi i infrastrukturowymi oraz odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z nieruchomości Problematyka wyceny odszkodowań i opłat z nieruchomości dla potrzeb gmin materiały szkoleniowe Kiekrz k/poznania, 8-10 października 2004r 18
19 właściciela. Istotnym zatem ograniczeniem własności jest pozbawienie właściciela nieruchomości potencjalnego chociażby jej zagospodarowania, którego dotychczasowy właściciel nie miał obowiązku realizować, ale sama możliwość realizacji na nieruchomości określonego celu tworzyła potencjalny na nią popyt w obrocie rynkowym, który odpadł z uwagi na odebranie prawnej możliwości realizacji tego celu. W ten sposób następuje zatem uszczuplenie możliwości zbycia nieruchomości w obrocie rynkowym.(...) Reasumując następstwem uchwalenia planu mogą być skutki: - użytkowanie niemożliwe lub istotnie ograniczone - obniżenie wartości nieruchomości. Jeżeli dalsze użytkowanie nieruchomości stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone zachodzi roszczenie od gminy o: - wypłatę odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, - wykupienie nieruchomości lub jej części. Szkoda rzeczywista nie została w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zdefiniowana, dlatego tez dla oceny jej zaistnienia konieczne jest ustalenie, w jaki sposób nowe przeznaczenie nieruchomości wpływa na dotychczasowe korzystanie z nieruchomości. Miernikiem wartości rzeczywistej szkody będzie zatem w dużej mierze ocena wartości nieruchomości po zmianie przeznaczenia w stosunku do wartości adekwatnej do przeznaczenia przed zmianą Należy założyć że rzeczywista szkoda oznacza że odszkodowaniu podlegają tylko poniesione straty a nie utracone korzyści. Po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wystąpi konieczność uregulowania własności gruntu na terenie 12 KD-L. Jest to droga istniejąca, nieulepszona,(własność Skarbu Państwa). W związku z tym, że droga już istnieje w prognozie nie uwzględniono kosztów wykupu, jako nie będących skutkiem uchwalenia planu. Koszty urządzenia zieleni [Koszt urządzenia zieleni] = [powierzchnia terenu w ha] x [cena urządzenia 1ha parku] [Koszt urządzenia zieleni] = 7,5835 x = zł Założono zagospodarowanie ok 50% terenów infrastrukturą towarzyszącą [Koszt urządzenia zieleni] = 3,7917 x = ,5 zł Razem urządzenie zieleni = ,5 zł Przyjęto zł Koszt utrzymania zieleni [Koszt utrzymania zieleni] = [powierzchnia terenu w ha] x [cena utrzymania 1ha parku] [Koszt utrzymania zieleni] = 7,5835 x = ,4 zł Przyjęto zł Koszt budowy usług opieki społecznej koszt budowy obiektu oszacowano 7 na poziomie zł 7 Na podstawie katalogu cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych 19
20 8. Prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy. Spośród zadań własnych gminy związanych z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, bezpośredni wpływ na budżet miasta Poznania ma realizacja dróg publicznych. Pozostałe elementy infrastruktury technicznej leżą w kompetencjach wydzielonych spółek: Rozwój sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej: Aquanet Rozwój sieci energetycznej: Grupa Energetyczna Enea Rozwój sieci gazociągowej: Wielkopolska Spółka Gazownictwa Sp.z o.o. Rozwój sieci cieplnej: Dalkia Poznań S.A. Koszt realizacji dróg publicznych Ulice KD-Z [Koszt budowy jezdni] = [powierzchnia jezdni w m 2 ] x [koszt budowy 1m 2 jezdni] [Koszt budowy jezdni] = 7882 x 700 = zł Ulice KD-L [Koszt budowy jezdni] = [powierzchnia jezdni w m 2 ] x [koszt budowy 1m 2 jezdni] [Koszt budowy jezdni] = x 600 = zł Ulice KD-D [Koszt budowy jezdni] = [powierzchnia jezdni w m 2 ] x [koszt budowy 1m 2 jezdni] [Koszt budowy jezdni] = 9638 x 500 = zł Koszt budowy pieszo - jezdni [Koszt budowy jezdni] = [powierzchnia jezdni w m 2 ] x [koszt budowy 1m 2 jezdni] [Koszt budowy jezdni] = x 500 = zł Koszt budowy chodników [Koszt budowy chodników] = [powierzchnia chodnika w m 2 ] x [koszt budowy 1m 2 chodnika] [Koszt budowy chodnika] = x 300 = zł Koszt budowy ścieżek rowerowych [Koszt budowy ścieżek rowerowych] = [powierzchnia ścieżki rowerowej w m 2 ] x [koszt budowy 1m 2 ścieżki rowerowej] [Koszt budowy ścieżek rowerowych] = 6138 x 300 = zł Razem koszt budowy dróg zł Koszt budowy przejść podziemnych Koszt oszacowano na zł Infrastruktura 20
21 Rozwój sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej Realizacja wodociągu wody pitnej [Koszt realizacji wodociągu]=[długość wodociągu wody pitnej w m.] x [koszt budowy 1m] [Koszt realizacji wodociągu] = 7100 x 400 = zł Realizacja kanalizacji sanitarnej [Koszt realizacji kanalizacja]=[długość kanału sanitarnego w m.] x [koszt budowy 1m] [Koszt realizacji kanalizacja]= 6200 x 600 = zł Zestawienie kosztów Koszt budowy ulic, chodników i ścieżek rowerowych zł Koszt urządzenia zieleni zł Koszt budowy przejść podziemnych zł Koszt budowy kanalizacji sanitarnej zł Koszt budowy wodociągu zł Budowa obiektów opieki społecznej i zdrowia zł razem zł 21
22 9. Wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych. Założenia do oceny efektywności Wykup terenów pod drogi i zieleń urządzoną nie założono wykupu; Sprzedaż gruntów założono sprzedaż gruntów w 2 roku 20%, 3 roku 10%, 4 roku-10%, 5 roku 10%, 6 roku 10%, 7 roku 10%, 8 roku 10%, 9 roku 5%, 10 roku 5% Budowa komunikacji założono rozkład kosztów w czasie 4 rok 30%, 5 rok 30%, 6 rok 40%; Budowa przejścia podziemnego założono rozkład kosztów w czasie 7 rok 40%, 8 rok- 60%; Urządzenie zieleni założono w 5 roku funkcjonowania planu; Utrzymanie zieleni- założono od 6 roku funkcjonowania planu; Opłaty adiacenckie z tytułu podziału nie założono pobrania opłat; Opłaty adiacenckie z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej założono pobranie opłat po wybudowaniu infrastruktury technicznej 6 rok 30%, 7 rok 30%, 8 rok 40%; Wzrost podatku od nieruchomości (grunty) założono wzrost podatku w 2 roku 20%, 3 roku 30%, 4 roku- 40%, 5 roku 50%, 6 roku 60%, 7 roku 70%, 8 roku-80%, 9 roku 90% 10 roku 100%; Wzrost podatku od nieruchomości (pow. użytkowa) założono stopniowy wzrost podatku od pow. użytkowych w miarę zabudowywania terenów; założono procentowe zainwestowanie terenów w latach: 1 rok 0%, 2 rok 0%, 3 rok - 20%, 4 rok - 30%, 5 rok - 40%, 6 rok - 50%, 7 rok - 60%, 8 rok - 70%, 9 rok - 80%, 10 rok - 100%; Renta planistyczna nie założono pobrania opłaty planistycznej; Przyjęto stopę dyskontową, za pomocą której uwzględnia się wartość pieniądza w czasie, na podstawie analizy rynku kapitałowego (w oparciu o koszt kapitału i poziom ryzyka dla lokalnego rynku nieruchomości miasta Poznania) na poziomie 8%. 22
23 Ocena efektywności przedsięwzięcia metodą dyskontową za pomocą zaktualizowanej wartości netto NPV Zaktualizowana wartość netto NPV jest obecną (zdyskontowaną) wartością kosztów i efektów związanych z realizacją ocenianego przedsięwzięcia. Nie jest to suma algebraiczna pozycji z tabeli. Wartość NPV jest wynikiem formuły finansowej uwzględniającej zmienność wartości pieniądza w czasie. Opiera się na prognozowanych przepływach pieniężnych dla okresów przyszłych. Na tej podstawie można określić efektywność(opłacalność) podejmowanych działań rozwojowych (uchwalenie planu miejscowego). Wariant I przy założeniu maksymalnego zainwestowania terenu i sprzedaży 100% gruntów miejskich wartość wykupy wykup terenu pod drogi - zieleń nieruchomości budowa chodników i ścieżek rowerowych prognozowany rozkład kosztów i efektów w czasie (w okresie 10 lat funkcjonowania planu) [zł] koszty zł budowa dróg zł koszty przejścia po torami zł budowa obiektów opieki społecznej i zdrowia zł koszty urządzenia zieleni zł koszty utrzymania zieleni zł RAZEM efekty przychód ze sprzedaży gruntów inwestorom zł podatki od nieruchomości (grunty) zł wzrost podatku od nieruchomości od powierzchni użytkowych nowych budynków renta planistyczna - opłaty adiacenckie z tytułu podziałów opłaty adiacenckie z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej zł zł RAZEM OGÓŁEM stopa dyskontowa 0,08 NPV
24 Wariant II przy założeniu sprzedaży 40% gruntów miejskich i zainwestowaniu w 40% wartość wykupy wykup terenu pod drogi - zieleń budowa chodników i ścieżek rowerowych prognozowany rozkład kosztów i efektów w czasie (w okresie 10 lat funkcjonowania planu) [zł] koszty zł budowa dróg zł koszty przejścia po torami zł budowa obiektów opieki społecznej i zdrowia koszty urządzenia zieleni koszty utrzymania zieleni zł zł zł RAZEM efekty przychód ze sprzedaży gruntów inwestorom podatki od nieruchomości (grunty) zł zł nieruchomości wzrost podatku od nieruchomości od powierzchni użytkowych nowych budynków renta planistyczna opłaty adiacenckie z tytułu podziałów opłaty adiacenckie z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej zł zł RAZEM OGÓŁEM stopa dyskontowa 0,08 NPV zł 24
25 Wnioski i zalecenia Celem prognozy skutków finansowych uchwalenia planu była próba określenia potencjalnych wydatków i wpływów z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów w rejonie ulic Koszalińskiej i Hezjoda w Poznaniu. W przeważającej większości znajdują się tu tereny niezabudowane. Celem opracowania planu ma być określenie przeznaczenia oraz linii rozgraniczających terenów o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Wykonane obliczenia (Ocena efektywności przedsięwzięcia metodą dyskontową za pomocą zaktualizowanej wartości netto NPV) wykazały w okresie 10-cio letnim dodatni wynik finansowy przedsięwzięcia na poziomie zysku w wysokości zł (przy 100% sprzedaży gruntów miejskich), oraz przy założeniu sprzedaży 40% gruntów miejskich oraz zainwestowaniu w 40%). W prognozie nie założono wpływów z opłat adiacenkich z tytułu podziału nieruchomości natomiast założono wpływy z opłat adiacenckich z tytułu budowy infrastruktury technicznej. Projekt planu ustala 30% stawkę służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej wartość nieruchomości określa się uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego. Nie założono pobrania renty planistycznej. W prognozie założono wzrost podatku od gruntów oraz wzrost podatku od powierzchni użytkowej, który spowodowany będzie zainwestowaniem terenów. Gmina ponosi skutki prawne i finansowe jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; - korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, to właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać w takim przypadku od gminy odszkodowania, wykupienia nieruchomości lub jej części lub zamiany nieruchomości na inną. - następuje spadek wartości nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw wymienionych wyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie wystąpi konieczność wykupu gruntów pod drogi publiczne. Uzasadnieniem ponoszenia nakładów jest perspektywiczna polityka przestrzenna i gospodarcza miasta i właśnie w tym kontekście należy oceniać ustalenia planu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest jednym z narzędzi sterowania rozwojem przestrzennym i jako taki znajduje swoje odzwierciedlenie w prognozie skutków finansowych uchwalenia planu. Prognoza pokazuje rozkład kosztów w czasie, skumulowanych w pierwszych latach obowiązywania planu oraz pokazuje narastające, z biegiem czasu, dochody generowane przez nowe zagospodarowanie. Prognoza określa czas od uchwalenia planu, w jakim suma poniesionych nakładów przestanie przewyższać sumę dochodów - jest to moment, od którego plan zacznie przynosić dochody netto 8. Plan określa sposób zabudowy i zagospodarowania terenów, pozwoli na konsekwentne stworzenie całościowego zespołu urbanistycznego, sformułowanie 8 Marcin Świetlik Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, biblioteka urbanisty nr 4, Warszawa 2004
26 szczegółowych zasad umożliwiających zagospodarowanie terenów wolnych, przy jednoczesnym zapewnieniu im prawidłowej dostępności komunikacyjnej, określenie zasad uporządkowania terenów już zainwestowanych, określenie zasad obsłużenia zabudowy elementami infrastruktury technicznej oraz określenie obszarów przestrzeni publicznych i zasad ich ochrony oraz stworzy podstawę prawną do wydawania decyzji administracyjnych na wyżej wymienionym obszarze, a więc stworzy warunki dla optymalnego wykorzystania przestrzeni miejskiej a są to korzyści których nie można wycenić w sposób jednoznaczny. Rozwiązania przyjęte w projekcie planu, zwłaszcza w zakresie struktury funkcjonalnej, należy ocenić pozytywnie. Projekt planu umożliwia rozwój obszaru poprzez wprowadzanie funkcji niekolidujących z charakterem terenu sąsaiadującego. Umożliwia rozbudowę budynków już istniejacych oraz powstanie nowych obiektów, jednocześnie określając optymalną intensywność zainwestowania działek budowlanych, poprzez wskazanie maksymalnego procentu zabudowy. Potencjalna zabudowa, jaka powstanie w wyniku realizacji ustaleń planu, stanowić będzie kontynuację dotychczasowego zainwestowania i kierunku rozwoju oraz dobrze wkomponuje się w krajobraz tego terenu. Rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne przyjęte w projekcie planu, zapewnią ład przestrzenny, zwiększając jego atrakcyjność i dostępność komunikacyjną, z drugiej strony eliminują potencjalne, konflikty. Należy podkreślić, że wykazane w analizie koszty nie wystąpią natychmiast po uchwaleniu mpzp i mogą być rozłożone w czasie. Prognozowany poziom wyniku finansowego przedsięwzięcia wykazany w analizie może być obarczony dużym błędem, z uwagi na nieprzewidywalność cen rynkowych i zmienność uwarunkowań w czasie. Również dane wyjściowe przyjęte do kalkulacji są danymi przybliżonymi. Analiza opłacalności przedsięwzięcia, jakim jest uchwalenie i realizacja założeń planu, pokazuje skalę pewnych ograniczeń. Jest wskazówką do przyjęcia kierunków w polityce finansowania inwestycji, ma również uświadomić skalę problemów i podać przybliżone wielkości kwot, które mogą potencjalnie pojawić się po stronie wydatków i przychodów miasta w przypadku uchwalenia planu. W prognozie nie wzięto pod uwagę innych dochodów gminy dotyczących podatków od środków transportowych, podatków od posiadanych psów, opłat administracyjnych, opłat skarbowych oraz odsetek za nieterminowo wnoszone opłaty. Mogą one stanowić znaczącą pozycję w dochodach własnych gminy jednak na etapie prognozy są trudne do oszacowania. Prognozą nie są też objęte koszty wyceny nieruchomości po budowie dróg i urządzeń infrastruktury technicznej oraz koszty podziału nieruchomości (wydzielenie części nieruchomości należących do osób prywatnych na cele inwestycji publicznych). Nie stanowią one znaczącego udziału w całości kosztów. Sporządzona prognoza skutków finansowych uchwalenia planu zawiera prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy, w tym na wpływy z podatku od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem nieruchomościami gminy oraz na opłaty i odszkodowania o których mowa w art. 36 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Szacunkowe wielkości podane w niniejszym opracowaniu nie mogą stanowić podstawy do wydania decyzji podatkowych oraz decyzji związanych z pobieraniem opłat związanych ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu i innych roszczeń finansowych. 26
MPU-ORZ1/5044-1/C1pc/16 556/16 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO W REJONIE ULIC BÓŻNICZEJ I PÓŁNOCNEJ - CZĘŚĆ C W POZNANIU. MIEJSKA PRACOWNIA URBANISTYCZNA

References: art. 17
 art.14
 art. 4
 art. 36
 Art. 37
 art. 87
 art. 2
 art. 32
 Art. 98
 art. 36