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Timestamp: 2019-01-16 05:57:25+00:00

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Arrendamientos urbanos | Abogados arrendamientos urbanos
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Ámbito de la ley de arrendamientos urbanos
La renta y su actualización
Régimen especial del arrendamiento para deudores hipotecarios
El desahucio de vivienda o local
Subrogación del adquiriente de la vivienda arrendada
La Ley de arrendamientos urbanos es por la que se rigen los contratos de alquiler o más propiamente el contrato de arrendamiento urbano, ya sea de vivienda o de local de negocio, que regula la citada ley de arrendamientos urbanos.
Por consiguiente el contrato de alquiler o de arrendamiento urbano es el de fincas urbanas y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio (el traspaso no se contempla), refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.
Regulación del subarriendo y cesión de estos contratos
La Ley de arrendamientos urbanos, regula, asimismo, los subarriendos de viviendas y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el alquiler de viviendas amuebladas.
Regulación legal del contrato
Los contratos de arrendamientos urbanos (más conocido como alquiler de vivienda o asimilado) están configurados por la Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 40/1964, de 11 de junio, la citada Ley ha sido derogada por Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no obstante mantienen en vigor para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 la anterior Ley, con las salvedades contenidas en las disposiciones transitorias 2ª, 3ª, 4ª y 6ª de la citada Ley de 1994, modificada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre, reformado por la Ley 39/2010 de 22 diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2011 y por la reforma efectuada por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, ha sido modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y esta por
Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Régimen jurídico del contrato de arrendamiento urbano
El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley.
Reducción del tiempo máximo de contrato
La duración del arrendamiento, es de cinco años la prórroga obligatoria para las personas físicas y 7 años para las jurídicas. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
El consentimiento es uno de los requisitos esenciales del contrato, al extremo que puede afirmarse que es su elemento mas sustancial, al ser el contrato un acuerdo de voluntades que se manifiestan por medio del consentimiento. Su ausencia determina la nulidad o inexistencia del contrato, art.1261 CC , y la existencia de vicios en el mismo, su anulabilidad,
El CC art.1554 apartado.1 CC , establece como primera obligación del arrendador la entrega de la cosa objeto del contrato, obligación que es básica, puesto que el contrato de arrendamiento se define como aquel por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado a cambio de un precio cierto.
La renta del pactada en el contrato de alquiler
La renta en el contrato de arrendamiento urbano será la que libremente estipulen las partes.
El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
Contratos excluidos de la LAU
Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil o en la legislación foral, en su caso, y en las leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos.
Asimismo, quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se acogerán a la vigente legislación sobre arrendamientos rústicos aquellos contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el objeto principal del arrendamiento es la explotación del predio cuando la contribución territorial de la finca por rústica sea superior a la urbana.
También se excluye de la LAU los arrendamientos de apartamentos para uso turístico.
¿Desde cuando se computa el plazo de vigencia del contrato?
Cuando no procede la prórroga obligatoria del arrendamiento
Cuando debe ocuparse la finca desalojada
Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo.
Que pasa en caso de venta de la vivienda arrendada
Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el art. 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado art. 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.
Son obligaciones del arrendador de vivienda o local
Usar la cosa arrendada con la debida diligencia destinándola a satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos dependientes (arts. 1555-2 C.C. y 2, 7 y, a sensu contrario, 27-2f LAU) y devolverla al término del contrato (art. 1561 C.C.)3.ª) Abonar los gastos de escrituración del contrato salvo pacto en contrario (art. 1555-3º C.C.).
Esta enumeración no exhaustiva, además debe de tenerse en cuenta que el artículo 1255 C.C. permite establecer derechos y obligaciones siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Por su parte el artículo 6 LAU dispone que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, salvo los casos en que la propia norma lo autorice. Y el artículo 4.4 del mismo cuerpo legal establece que la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Según el artículo 1561 Código Civil el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Por su parte el artículo 1562 dispone que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la Ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
La prórroga en el contrato de arrendamiento
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres
Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el art. 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica
Forma del contrato de arrendamiento urbano
La norma general que impera en nuestro ordenamiento jurídico es la libertad de forma; así lo establece el CC al señalar que “los contratos son obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se haya celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”. artículo.1278 CC artículo.1278 CC
Este principio de libertad de forma permite a las partes aplicar o no la ley a su concreta relación jurídica.
Es perfectamente válido y eficaz, el contrato formalizado en escritura pública, o en documento privado o incluso el celebrado verbalmente.
No afecta, por lo tanto, a la validez del contrato, la forma en la que se haya realizado, aunque no se puede pasar por alto, que la forma en la que se recoge el contrato es fundamental a la hora de probar la existencia del mismo y las condiciones establecidas por las partes.
La LAU ha optado por dejar a la libre determinación de las partes la forma del contrato. Así se desprende del Preámbulo de la Ley, cuando señala que “por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita”. Ademas establece que “las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento”. artículo.37 LAU
Este artículo está recogido en el Título IV de la LAU . Las normas de este Título son de carácter imperativo, siendo de aplicación obligatoria para los arrendamientos sometidos al imperio de la ley especial. artículo.4 LAU
El artículo debe ponerse en relación con el artículo.1279 CC artículo.1279 CC que afirma que las partes contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar la forma escrita desde que hubiese intervenido el consentimiento y los demás requisitos para su validez.
Se trata, por tanto, de una facultad de las partes, pudiendo éstos optar por formalizar el contrato por escrito, sin que sea requisito esencial para la validez del mismo.
Desestimiento contrato de arrendamiento urbano
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
El Real Decreto 5/2012, de 9 de marzo , de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, establece una serie de mecanismos conducentes a permitir la restructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real.
Entre las medidas que se establecen está la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario, medida incluida en el Código de Buenas Prácticas.
En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.
Esta dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.
A este respecto ha de tenerse en cuenta la Disposición Adicional Única del Real Decreto, que regula el régimen especial de aplicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, de manera que los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas se considerarán contratos de arrendamientos de vivienda y estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus arts. 9 y 18 , con las especialidades que se regulan a continuación.
En cuanto a la duración de estos contratos de arrendamiento será de dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes.
Transcurrido el plazo de dos años de duración del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desahucio.
Desistimiento en el caso de matrimonio
La actual Ley de Arrendamientos Urbanos en protección de la vivienda famliar y de los moradores en relación matrimonial o asimilada y de los hijos que vivan con ellos, regula una serie de supuestos y soluciones en orden a las vicisitudes que puedan correr la relación y la intencionalidad de las partes en el mantenimiento de la vivienda arrendada o de la conviviencia.
Para ello parte de los supuestos de desistimiento, no renovación o renuncia a la prórroga del plazo contractual (art. 9 y 11 y 12 ) e incluso de abandono y prevé también las decisiones judiciales sobre la atribución de la vivienda dentro de los procesos matrimoniales que sancionan la nulidad, la separación o la disolución del mismo (art. 15 ).
Los supuestos se plantean en la ley desde la perspectiva de que uno de los cónyuges o convivientes sea titular del contrato (parte contratante y no el otro) que es quien permanece o desea continuar en el inquilinato, y a su vez el art. 7 de la LAU advierte que el arrendatario no pierde esta condición, aunque no tenga en la finca arrendada su vivienda siempre que la habite el cónyuge no separado de hecho o legalmente (SAP Granada de 31 enero 2008; SAP Barcelona de 3 octubre 2007.
Vigencia del contrato de alquiler en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial
Contrato de arrendamiento de parejas de hecho
El art.12 apa.4 LAU establece que lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Subrogación del comprador de vivienda arrendada
Enajenación o venta de la vivienda arrendada
El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los arts. 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del art. 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Fiscalidad de arrendamientos urbanos
RETENCIONES A ARRENDADORES
ARRENDATARIO O SUBARRENDATARIO:
EMPRESARIO O PROFESIONAL, NO RESIDENTE CON ESTABLECIMIENTO, PERMANENTE.
QUIÉN NO RETIENE
INQUILINOS DE VIVIENDAS
SOBRE QUÉ SE RETIENE
RENTAS DE ARRENDAMIENTOS Y SUBARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES URBANOS
SOBRE QUÉNO SE RETIENE
VIVIENDAS ARRENDADAS POR EMPRESAS PARA EMPLEADOS.
RENTAS (MENORES O IGUALES A 150.000 PESETAS ANUALES).
ARRENDADORES DEL GRUPO 861 DEL I.A.E. SIN CUOTA CERO O SIMILARES.
ARRENDAMIENTOS FINANCIEROS (LEY 26/1988).
RENTAS DE ENTIDADES PLENAMENTE EXENTAS (ART. 9º L.I.S.)
CUÁNDO SE RETIENE
CUANDO SE ABONE LA RENTA.
CÓMO SE RETIENE
DESCONTANDO EL 15% DEL IMPORTE ÍNTEGRO DE LA RENTA.
NO ES PRECISO QUE FIGURE EN FACTURA.
PRESENTAR UN RESUMEN ANUAL EN EL MODELO 180.
EXPEDIR CERTIFICADO DE RETENCIONES.
ACREDITACIÓN DEL ARRENDADOR INSCRITO EN EL GRUPO 861 DEL I.A.E O SIMILAR
CERTIFICADO EXPEDIDO POR LA DELEGACIÓN O ADMINISTRACIÓN DEL DOMICILIO FISCAL:
ALTA EN GRUPO 861, SECCIÓN PRIMERA, I.A.E. O SIMILAR.
SIN CUOTA CERO.
VIGENCIA ANUAL, SALVO MODIFICACIÓN.
este tipo de procedimientos será el adecuado para tramitar cualquier tipo de disputa entre las partes que no tenga como objetivo la resolución del contrato (el desahucio del arrendatario). Ej: la interpretación de una cláusula del contrato.
El procedimiento verbal:
este se empleará para tramitar el desahucio del arrendatario, ya sea por falta de pago (con la posible reclamación conjunta de las rentas adeudadas) o por extinción del plazo del arrendamiento. Este procedimiento se tramita de manera más ágil y sencilla que el procedimiento ordinario.
Es importante destacar que recientemente se ha producido una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (mediante la Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo, que entró en vigor en septiembre de 2003) y más recientemente la Ley 19/2009, de 23 de noviembre que, introduce los denominados DESAHUCIOS EXPRESS en relación con los procesos arrendaticios aquí comentados.
Procedimiento para solicitar el desahucio
Esta es una de las novedades más importantes de la ya citada reforma introducida por la citada Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo.
En caso de que solamente se pretenda reclamar las cantidades debidas y no pagadas, pero sin pretender la resolución del contrato, el procedimiento judicial aplicable dependerá de las cantidades a reclamar: si éstas no superiores a 3.000 Euros, se tramitará por el cauce procesal del juicio verbal, pero si esta cantidad es superior, el procedimiento aplicable será el ordinario (ha de tenerse en cuenta que se viene admitiendo en la práctica, por parte de algunos Juzgados, la reclamación mediante un proceso monitorio de cantidades impagadas por el arrendatario si el valor de la cantidad reclamada no supera los 30.000 Euros).
Procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas
Se inicia con la correspondiente demanda en la que se detallarán los datos identificativos de las partes en litigio, detallando los hechos ocurridos y las pretensiones del demandante (que se declare resuelto el contrato y que le sean abonadas las rentas que se le adeudan, en caso de que se haya acumulado también la acción de reclamación de cantidad).
Con la demanda debe presentarse los documentos (contrato de arrendamiento, recibos impagados, extractos de movimientos bancarios si el pago de la renta estaba domiciliado, etc.) en que el demandante base sus pretensiones.
No es obligatorio incluir razonamientos jurídicos ni las bases legales de la demanda, pero sí manifestar si cabe o no “enervación”.
¿Donde presentar la demanda de desahucio?
En cuanto a la cuestión de dónde presentar la demanda, esto deberá hacerse en el Juzgado del partido judicial en el cual esté ubicada la vivienda (es decir, si la vivienda está en Madrid capital, será en el Juzgado de 1ª Instancia de Madrid que por turno corresponda).
Designación de Abogado y Procurador
Conforme al artículo 22.4 de la LEC cabe en todos los procesos que supongan desahucio por falta de pago, aunque haya acumulación y también se reclamen las cantidades adeudadas y se aplique el artículo 438.3. Sólo es posible enervar si no ha existido otra anterior con posterioridad al 1 de enero de 1995, cuando entró en vigor la LAU y si no ha existido requerimiento previo con un mes de antelación.
Representación Procesal – Abogado y Procurador
La Ley 19/2009 de 23 de noviembre, ha modificado el artículo 22 apartado 4 e introduce el 5 en la LEC, en el sentido siguiente:
Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicia.
Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el art. 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
En el caso de eneravación del desahucio
Casos de acumulación de demanda de desahucio y rentas
En caso de atender el requerimiento de desalojo
Cuantificación de la demanda de desahucio
Sentencias acumulación en desahucios y rentas
En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
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Fuente de información principal: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada por Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
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References: artículo 1255
 artículo 6
 artículo 4
 artículo 1561
 artículo 1562
 Real Decreto 
 resolución 
 resolución 
 artículo 22
 artículo 438
 artículo 22