Source: http://gartenfreunde-orlatal.de/resources/html-K$C3$BCndigung+des+Pachtvertrages+und+m$C3$B6gliche+Schritte+danach.htm
Timestamp: 2019-02-18 06:10:31+00:00

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Kündigung des Pachtvertrages und mögliche Schritte danach (Teil I)
Dem Pächter muss nach der Abmahnung inhaltlich klar sein, welche Veränderungen er auf der Parzelle bewirken muss, um innerhalb der ihm gesetzten Frist wieder einen vertragsgerechten Zustand zu erreichen, sodass er dem Kündigungsrisiko entgeht.
Der folgende Beitrag befasst sich mit den Voraussetzungen für die Kündigung eines Kleingartenpacht­vertrages nach den Vorschriften der §§ 8 und 9 des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) und mit der Verfahrensweise in gerichtlichen Verfahren, die sich möglicherwei­se anschließend ergeben. Dane­ben geht es um die Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung aus er­gangenen entsprechenden Gerichtsurteilen.
Sowohl die Normen des §8 des BKleingG als auch die Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 1 des BKleingG eröffnen dem Verpächter die Mög­lichkeit, einen Kleingartenpachtvertrag zu kündigen. Beide Vor­schriften setzen voraus, dass der Pächter Pachtvertragspflichtverlet­zungen begeht.
Während es sich im Falle des § 8 BKleingG um eine fristlose Kündi­gungsmöglichkeit handelt, spricht § 9 Abs. 1 Nr. 1 die Möglichkeit der ordentlichen Vertragskündigung, die nach 19 Abs. 2 nur für den 30. November eines jeden Jahres zu­lässig ist, an.
Zu § 9 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG
Zunächst zu §9 Abs. i Nr. 2. Der Gesetzestext lautet:
„Der Verpächter kann den Kleingartenpachtvertrag kündigen, wenn der Pächter ungeach­tet einer in Textform abgegebenen Abmahnung des Verpachten eine nicht-kleingärtnerische Nutzung fortsetzt oder andere Verpflichtungen, die die Nutzung des Kleingartens betreffen, nicht unerheblich verletzt, insbeson­dere die Laube zum dauernden Woh­nen benutzt, das Grundstück unbefugt einem Dritten überlässt, erhebliche Bewirtschaftungsmängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist abstellt oder geldliche oder sonstige Gemeinschaftsleistungen für die Kleingartenanlage verweigert."
Der in der Praxis am häufigsten vorkommende Fall ist die nicht kleingärtnerische Nutzung des gepachteten Grundstücks. Zeigen sich solche Bewirtschaftungsmängel, dann kommt es - im Hinblick auf die Vorschrift des § 9 Abs. 2 Nr. 1, wonach die Kündigung spätestens am 3. Werktag im August dem Pächter zugegangen sein muss - für den Verpächter da­rauf an, möglichst frühzeitig im laufenden Jahr die ungenügende Bewirtschaftungssituation zu beanstanden, denn nach der Vorschrift des 19 Abs. 1 Nr. 1 ist dem Pächter bei erheblichen Bewirtschaftungsmängeln ei­ne angemessene Frist zu deren Beseitigung zu setzen.
Ist die Frist nicht ausreichend lang bemessen, könnte eine gleichwohl rechtzeitige - also eine spätestens am 3. Werktag im Monat August dem Pächter zugegangene - Kün­digung unwirksam sein. Normalerweise zeigen sich die er­heblichen Bewirtschaftungsmän­gel bereits nach der Entfaltung der vollen Vegetationsperiode; das ist spätestens Ende Mai/Anfang Ju­ni der Fall. Mahnt der Verpächter den Pächter bereits zu diesem Zeit­punkt, so bleibt ein genügend lan­ger Zeitraum für die Fristsetzung zur Beseitigung der Bewirtschaf­tungsmängel.
Diese Fristen können dann durch­aus bis Anfang/Mitte Juli gesetzt werden. Nach Möglichkeit sollten sie aber zeitlich nicht länger aus­gedehnt werden, damit noch ge­nügend Zeit für die evtl. notwendig werdende Absetzung und Zustel­lung der Kündigungserklärung ver­bleibt, die - wie erwähnt - spätes­tens am 3. Werktag im Monat Au­gust dem Pächter zugegangen sein muss.
Die Abmahnung muss nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG in Textform abgege­ben werden.
Dabei sind allgemeine Formulierungen wie „Der Zustand des Gartens entspricht nicht den vertraglichen Bestimmungen" oder „Der Garten wird nicht kleingärtne­risch bewirtschaftet" nicht ausrei­chend. Vielmehr muss die Abmah­nung ausreichend detailliert die im einzelnen zu beanstandenden Um­stände aufführen. Zugleich muss dem Pächter inner­halb einer angemessenen Frist auf­gegeben werden, die konkret be­nannten Missstände zu beseitigen.
Der Pächter muss jedenfalls aus der Abmahnung erkennen können, wel­che Bewirtschaftungsmissstände er bis wann zu beseitigen hat. Eine Orientierung für die Formulie­rung der Abmahnung gibt die Ent­scheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) v. 17.06.2004 (Az. III ZR 281/03) vor. Mit dieser Entschei­dung hat der BGH zum Verständnis des §1 Abs. 1 Ziff. 1 des BKleingG klargestellt, dass
a) eine Kleingartenanlage nicht vo­raussetzt, dass wenigstens die Hälfte ihrer Fläche zur Gewin­nung von Gartenbauerzeugnis­sen für den Eigenbedarf (insbe­sondere Obst und Gemüse) ge­nutzt werden muss,
b) es genügt, wenn diese Nutzung den Charakter der Anlage maß­geblich mitträgt und
c) dies in der Regel anzunehmen ist, wenn wenigstens ein Drit­tel der Fläche zum Anbau von Gartenerzeugnissen für den Ei­genbedarf genutzt wird, wobei Besonderheiten, wie eine aty­pische Größe der Parzellen, topographische Eigentümlich­keiten oder eine Bodenqualität, die den Anbau von Nutzpflan­zen teilweise nicht zulässt, eine vom Regelfall abweichende Be­urteilung rechtfertigen könnte.
Die Abmahnung müsste bei gänz­lich fehlendem Obst- und Gemü­seanbau bzw. bei zu geringem Um­fang desselben zumindest zum Ausdruck bringen, dass auf mindes­tens einem Drittel der Fläche der Parzelle der Obst- und Gemüsean­bau betrieben werden muss, dieser Zustand derzeit aber nicht auf der Parzelle zu vermerken ist und des­halb die Anbaufläche für Obst und Gemüse auf mindestens ein Drit­tel der Fläche der Parzelle erweitert werden muss und die Parzelle im übrigen zumindest vom Wildwuchs befreit wird (sofern Pflegemaßnah­men über längere Zeit gänzlich un­terblieben sind und sich die Par­zelle tatsächlich von Wildwuchs überwuchert präsentiert). Der Hin­weis auf die vorerwähnte Entschei­dung des BGH wäre zudem durch­aus zweckdienlich. Dem Pächter muss jedenfalls nach der Abmahnung inhaltlich klar sein, welche Veränderungen er auf der Parzelle bewirken muss, um inner halb der ihm gesetzten Frist wieder einen vertragsgerechten Zustand zu erreichen, sodass er dem Kün­digungsrisiko entgeht.
Zu beachten ist auch, dass die Ab­mahnung gegenüber allen Päch­tern der Parzelle ausgesprochen wird. In der Praxis kommt es häufig vor, dass die Kleingartenparzellen durch mehrere Personen gepach­tet sind, so z.B. durch Eheleute, durch Lebenspartner nicht eheli­cher Lebensgemeinschaften oder durch Partner im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes (wei­tere Konstellationen wären denk­bar). In solchen Fällen kristallisiert sich häufig nur eine Person als Ansprechpartner für den Vereinsvorstand heraus.
In der weiteren Folge wird dann mitunter übersehen, dass nicht nu diese Person Partner des Pacht Vertrages ist, und die Abmahnung oder später die Kündigung (im übrigen auch die Jahresrechnungen wird nur an denjenigen adressiert der dem Vereinsvorstand regelmäßig als Ansprechpartner zur Verfügung steht.
Ein solcher Bearbeitungsfehler in Rahmen des Ausbringens der Abmahnung/der Kündigung würde von vornherein zu deren Unwirksamkeit führen. Es ist also sehr sorgfältig (durch Einsichtnahme in den Pachtvertrag) darauf zu achten, dass an jeden Pächter de Parzelle die Abmahnung (und ggf. die später auszusprechende Kündigung) adressiert und ausgebracht wird.
Im Streitfall über die Wirksamkeit der Abmahnung und Kündigung muss der Verpächter aber nicht nur nachweisen können, dass die vor genannten Erklärungen an jede Pächter der Parzelle abgesetzt worden sind, sondern es muss auch der Nachweis geführt werden können, dass jeder Pächter der Parzelle die Abmahnung/Kündigung tatsächlich erhalten hat. Um den Zugang des Schriftstück belegen zu können, werden regelmäßig das so genannte Einwurf-Einschreiben oder Einschreiben mit Rückschein genutzt. Viele Ver­eine nutzen auch die Zustellmög­lichkeit per Bote.
Ist die dem Pächter gesetzte Frist zur Behebung der Bewirtschaftungs­mängel verstrichen, prüft der Ver­einsvorstand, ob die Bewirtschaf­tungsmängel behoben sind. Ist das nicht der Fall, wird der Verpächter über den Ausspruch der Kündigung entscheiden müssen. Soll dieser Schritt gegangen wer­den, muss - wie bereits erwähnt - darauf geachtet werden, dass die Kündigung spätestens am 3. Werk­tag des Monats August dem Päch­ter/den Pächtern zugegangen ist. Für die inhaltliche Gestaltung der Kündigungserklärung selbst gilt im wesentlichen das zur Abmahnung Gesagte gleichfalls. Es muss in der Kündigungserklärung zumindest zum Ausdruck kommen, dass ob­gleich der Abmahnung die Bewirt­schaftungsmängel nicht abgestellt worden sind.
Vorzugsweise sollte der Zustand des Gartens zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch einmal inhaltlich in der Kündigungserklä­rung selbst beschrieben sein mit der Konsequenz, dass deshalb das Vertragsverhältnis auf der Grund­lage des § 9 Abs. 1 Nr. 2 gekündigt wird und zwar mit Wirkung zum 30.11. des Jahres. Die Kündigungserklärung sollte auch die Aufforderung enthalten, dass bis spätestens zum 30.11. die Kleingartenparzelle zu räumen und geräumt an den Verpächter herauszugeben ist. Eines besonderen Hinweises bedarf es auf die Vorschrift des §545 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Sie lautet: „Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzelt den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.
für den Vermieter mit dem Zeltpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. "
Sollte also nicht bereits im Text des mit dem betroffenen Pächter ge­schlossenen Pachtvertrages ausdrücklich festgehalten sein, dass § 545 BGB keine Anwendung fin­det, dann muss der Verpächter mit Ablauf der Kündigungsfrist zum 30.11.07 sehr sorgfältig da­rauf achten, dass - falls die Par­zelle nicht bis dahin an den Ver­pächter herausgegeben worden ist - kein neues Vertragsverhält­nis entsteht.
Das wäre durch eine ausdrückliche schriftliche Erklärung des Verpächters zu bewirken in der zum Ausdruck kommt, dass - obgleich der bislang nicht erfolgten Herausga­be des Gartens - unter keinen Um­ständen Bereitschaft zu weiterer Gestattung der Nutzung der Par­zelle durch den vormaligen Pächter gegeben ist und ein neuer Pacht­vertrag unter keinen Umständen zustande kommen soll. Diese Erklärung sollte sicherheits­halber innerhalb von zwei Wochen nach dem 30.11. abgesetzt sein. Dabei ist darauf zu achten, dass die Erklärung wiederum allen vor­maligen Pächtern zugeht, und auch hier müsste wiederum dafür Sor­ge getragen werden, dass der Zu­gangsnachweis geführt werden kann.
Volkmar Kölzsch, Anwaltskanzlei Kölzsch, Weimar

References: §8
 § 9
 § 8
 § 9
 § 9
 §9
 § 9
 § 9
 BGH 
 §1
 BGH 
 § 9
 §545
 § 545