Source: https://www.scribd.com/doc/54738176/7524147-beni-comuni
Timestamp: 2016-12-09 04:31:14+00:00

Document:
BrowseInterestsBiography & MemoirBusiness & LeadershipFiction & LiteraturePolitics & EconomyHealth & WellnessSociety & CultureHappiness & Self-HelpMystery, Thriller & CrimeHistoryYoung AdultBrowse byBooksAudiobooksArticlesSheet MusicBrowse allUploadSign inJoinParte PrimaLe parti comuni
a cura di Pia Grazia Mistò
fa un’elencazione non tassativa delle cose comuni. i portoni d’ingresso. 1117 c. questo non sarebbe né completo né utilizzabile: n. allorché si tratti di una parte destinata all’uso ed al godimento utile
. La disposizione contraria del titolo deve essere al riguardo tassativamente manifestata. per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Nel secondo gruppo sono. Da questa distinzione derivano due conseguenze diverse in ordine alle predette qualità di cosa comune di una parte dell’edificio. come gli ascensori. determinata dalla destinazione dell’uso o al servizio. siano o non utilizzati o utilizzabili da tutti. ma tuttavia senza carattere di permanenza o di necessità. per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune. gli impianti per l’acqua. gli impianti ed i servizi di uso comune e i piani o le porzioni di piano in proprietà esclusiva due differenti forme di collegamento: l’incorporazione (fisica) tra beni inscindibili e la congiunzione stabile tra beni inseparabili. invece. sempre che si tratti di una parte compresa nei primi due gruppi: appunto perché costituendo essa elemento integrante della costruzione (n. quindi. 3 le opere e le installazioni. 1117 c. senza le quali. 1 il suolo su cui sorge le fondazioni.c. gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico. L’art. Tale norma contempla tra le cose. 2). La seconda conseguenza è che tale esclusione. 1) o pertinenza di uso necessario (n. necessarie all’uso comune. le cisterne. gli anditi. i pozzi. Nel primo si comprendono le parti che costituiscono elementi integranti dell’edificio. infine. con un criterio unitario di classificazione. i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio. per il gas. i muri maestri.c classifica le parti comuni dell’edificio in tre gruppi distinti. La prima conseguenza è che l’esclusione di una parte dell’edificio dal novero delle cose comuni deve essere esplicitatamene manifestata per iscritto. i vestiboli. comprese le parti costituenti semplici pertinenze al servizio comune n. i portici. sono sempre comuni a tutti i condomini. ove il titolo non disponga altrimenti. 2 i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere. le scale. i tetti e i lastrici solari. per la lavanderia. Tra le parti dell’edificio che la legge considera necessarie a permetterne l’uso comune sono espressamente indicate: le scale i portoni d’ingresso e gli anditi. nel senso che non sono di quelle di cui non si possa stabilmente o utilmente fare a meno per rendere abitabile l’edificio n. sono comprese le parti destinate bensì all’uso ed al godimento dei condomini. per l’energia elettrica. per il riscaldamento centrale. poiché occorre guardare solamente al servizio che dette parti presentano all’unità dell’edificio.L’art. i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune. Nel terzo gruppo. degli impianti e dei servizi comuni. non essendo valevole come esclusione il fatto di non averla inclusa tra le parti comuni menzionate nel titolo. Essi.
Dal collegamento funzionale. quando cioè tale parte non risulti menzionata fra quelle comuni nell’atto di trasferimento delle singole porzioni dell’edificio o di quelle di costituzione del condominio. con contenuto precettivo. afferma che al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione occorre far riferimento essenzialmente alla situazione di fatto (destinazione) e giuridica (titolo) esistente al momento e precisamente al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggetto (Cass. che rende le cose proprie e comuni inseparabili le uni e dalle altre. dal quale espressamente si fa derivare un diverso regime. Pertanto.
. La situazione di fatto. in relazione all’art.c. La giurisprudenza della Suprema Corte. desumibile dalle caratteristiche strutturali dell’opera e la sua obiettiva funzione è vinta dal titolo contrario. n. può essere rilevata per implicito dal silenzio del titolo in ordine ad essa. ha origine la relazione fisica indissolubile. 1117 c. 3).ma non indispensabile alla funzionalità dell’edificio (n. Dall’incorporazione. 4 novembre 1994. all’attribuzione della proprietà comune può derogarsi solamente per titolo contrario: in presenza di un atto scritto. scaturisce che le cose possono separarsi. 9062).
c. 1117 c. ma solo ed in quanto risultino obiettivamente destinati all’uso ed al godimento comune. Oggetto di proprietà comune è quella porzione di terreno su cui viene a poggiare l’intero stabile. dovendosi avere riguardo alla materiale e fisica occupazione del terreno coi materiali e manufatti di cui il fabbricato è composto. in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini. Rientrano in tale nozione la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno e l’area dove sono infisse le fondazioni che si trova sotto il piano cantinato più basso: si presume di proprietà comune indipendentemente dalla sua menzione nell’elenco delle cose comuni contenuto nei titoli costitutivi o regolamentari. Suolo
Per suolo su cui sorge l’edificio. esistente sotto il piano cantinato più basso. perché data la sua funzione rispetto all’intero complesso in condominio. pertanto. e ciò anche con riguardo alla funzione di sostegno che esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato.c. per cui i vani scantinati possono presumersi comuni non in quanto facenti parte del suolo su cui sorge l’edificio.Capitolo 1
I beni comuni ai sensi dell’art. 1117. va compreso tra le parti comuni dell’edificio. destinato a sorreggere il soprastante pavimento di un terraneo costituisce un’opera indispensabile per l’uso del piano stesso e.. deve intendersi quella porzione di terreno su cui poggia l’intero edificio ed immediatamente la parte infima di esso. Il suolo è quello occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali esterni del fabbricato stesso. Sottosuolo
Per il combinato disposto degli artt. Il terrapieno. Pertanto va considerato di proprietà comune. non può non presumersi come appartenente alla collettività dei condomini.
. il sottosuolo è costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio condominiale. 1117 e 840 c. anche se non menzionato espressamente dall’art. cioè la parte infima di questo.
4.c. per il combinato disposto di questa norma e dell’art. allo scopo di elevare e reggere l’edificio. lo spazio esistente al di sotto è suscettibile di ulteriori destinazioni. 1136 c. quanto da parte della collettività condominiale. Il sottosuolo può essere utilizzato per altri scopi.. opere di consolidamento.: dette modificazioni. preesistenti non dotati di posto auto riservato. 1120 c. le innovazioni sono invece costituite da quelle modifiche materiali della cosa comune che importino alterazione dell’entità sostanziale o mutamento della sua destinazione originaria. che non implicano alterazione della consistenza e della destinazione della cosa anche quando determinino un uso più intenso a favore dell’autore.. per quanto concerne gli edifici. Inoltre. Ma anche tra le innovazioni contemplate dall’art. ovvero maturata usucapione) che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini. 1120 c. che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato. nell’interesse dell’intero condominio e ovviamente con la partecipazione di tutti i condomini alla spesa. Le innovazioni. Il posto auto rappresenta una pertinenza della singola unità immobiliare negli edifici di nuova costruzione. tra le c. 840 dello stesso codice e con riguardo alla funzione di sostegno ch’esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato. invece. “parti comuni”.c.c. sono consentite sempre che non ne consegua un cambiamento della destinazione del bene comune o un turbamento dell’equilibrio nella possibilità di uguale uso da parte degli altri comproprietari.c. tanto da parte di un singolo condomino.d.c. ma tutto quanto si è fatto nel sottosuolo. 1102 c. nei suoi due commi. di cui tratta l’art. devono essere tenute distinte dalle modificazioni che si concretino in un’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo comproprietario ai sensi dell’art. dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni (comma 1).
. occorre distinguere quelle. integrando gli estremi dell’innovazione ai sensi dell’art. si pone la questione del parziale mutamento di destinazione del sottosuolo. Utilizzo del sottosuolo
Il sottosuolo. possono essere disposte dall’assemblea condominiale con la maggioranza indicata dal comma 5 dell’art. quali scavi. quali i parcheggi e posti auto. in mancanza di un titolo (atto scritto. “costituito dalla zona esistente in profondità al disotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio condominiale” ancorché non menzionato espressamente dall’art. ecc. va considerato di proprietà comune.3. che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (comma 2) e che sono perciò vietate.c. 1120 c. Fondazioni
Le fondazioni non sono le parti dei muri maestri che stanno al di sotto dell’area. 1117 c. quelle. le quali. di rincalzo.
nel condominio. tra le parti comuni e il fabbricato.
6. dalla fondamentale esigenza. sono da considerare di proprietà dei rispettivi condomini. non sussiste. cui accedono. i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano. con le relative mensole e balaustre. postula il collegamento strumentale. i balconi di cui sono dotati le scale di un edificio condominiale. Facciata
La facciata risulta dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominate ed imprimono alle varie parti dell’edificio ed all’edificio stesso nel suo insieme una determinata fisionomia ed in particolare pregio estetico: il Giudice deve accertare non soltanto se l’edificio abbia. cioè tra le cose. 1117. una funzione comune dei balconi. e come tali. comunque precluso o diminuito per alcuno dei condomini l’uso ed il godimento di alcune parti dell’edificio. Pertanto. per attribuire all’una o all’altra una diversa qualifica. né resti. Invece. ma anche se tale turbamento o lesione importi un deprezzamento dell’intero edificio. I balconi. sono a carico di tutti i proprietari in proporzione. sono degli accessori dei singoli appartamenti. luci7
. che sono accessibili unicamente da queste ed hanno una funzione architettonica. materiale o funzionale. degli impianti e dei servizi. dirette a rafforzare i muri maestri e a sottrarli nelle fondazioni all’azione delle acque provenienti dal sottosuolo. come stabilito dalla normativa. ed in che misura. e non sono neppure destinati all’uso o al servizio dell’intero edificio. non venga alterato il decoro architettonico di esso. gli impianti ed i servizi di uso comune e tutti i piani o le porzioni di piano: esige che le parti siano materialmente necessarie per l’esistenza o l’uso. agli effetti della loro qualificazione di “maestri” vanno considerati nella loro struttura unitaria e non già sulle singole parti. 1120. un decoro architettonico e se esso risulti concretamente turbato o leso dall’opera che il condomino intende compiere o ha già compiuto. Balconi
L’attribuzione in “proprietà comune” delle cose. ovvero siano destinate all’uso o al servizio dell’edificio (termine di sintesi per indicare tutti i piani e le porzioni di piano compresi nel fabbricato).
5. I muri di un edificio. il criterio limite è integrato. sia per le innovazioni in senso tecnico sia per le modificazioni ai sensi dell’art. È del tutto evidente che i balconi non sono necessari per l’esistenza o per l’uso. sottolineata dall’art. 1102. enunciati espressamente o richiamati per relationem dall’art.Nelle case divise per piani. che non resti compromessa la stabilità e la sicurezza del fabbricato. quindi. le opere fatte negli scantinati.
14 dicembre 1994. 1973. in Arch. ineriscono alla facciata. presumersi di proprietà comune. comma 1. 1995. 1102 ai due limiti fondamentali consistenti nel divieto per ciascun partecipante di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. se determinate parti di un edificio condominiale i c.). 4 aprile 1973. con sentenza 18 marzo 1989. esso non può estendersi all’occupazione di una parte del bene comune tale da portare. È una delle questioni maggiormente dibattute. si può affermare che le spese concernenti gli elementi del balcone che prospettano all’esterno dell’edificio condominiale gravano sempre e comunque sul condominio in quanto tali elementi. nel concorso degli altri requisiti di legge alla usucapione della parte occupata (Cass. soprattutto in r relazione all’ampiezza del cortile. L’assemblea non ha poteri deliberativi in ordine alla ripartizione delle spese. costituiscono parte organica ed integrante dell’intero fabbricato. al convincimento che i “frontalini” siano parti comuni dell’edificio condominiale. 167). 503). 1361. da parte di un condomino. Giust. 10699). su un cortile comune non può senz’altro ritenersi legittima a norma dell’art. 7831 è pervenuta. accertare di volta in volta. occorrendo. 1120. in senso difforme dai criteri legali. in Mass. e debbono pertanto. n. 27 ottobre 1993. 1117 (Cass. Poiché l’uso della cosa comune è sottoposto dall’art. n. balcone facente parte integrante di un appartamento) e alla struttura e caratteristiche dell’intero edificio. se essa comporti una sensibile diminuzione di aria e luce a danno del medesimo (Cass. ecc. quali frontalini. Una delle questioni maggiormente controverse è la ripartizione delle spese. civ. la precipua funzione di tali parti in rapporto alla proprietà esclusiva (nel caso di specie. Napoli. invece. attenendosi al criterio della determinazione particolare e prevalente delle parti dell’edificio e individuando. viti di ottone.fera e di aerazione.. 13 dicembre 1979. in relazione alle parti comuni. n. Il problema non può essere generalizzato ma occorre un’attenta analisi. L’apertura di un balcone. E concorrono a conferire all’immobile attraverso l’armonia e l’unità di linee e di stile quel decoro architettonico che costituisce bene comune economicamente valutabile e come tale autonomamente valutato (Trib. La Cassazione. ai sensi dell’art. aggiunte sovrapposte con malto cementizio. nel senso che tali lastre di marmo travertino non svolgono alcuna funzione protettiva (come parapetti o ringhiere) nell’esercizio del diritto di pro8
. Nel caso concreto. mentre fanno carico al regime di proprietà esclusiva del balcone tutte le opere che concorrono alla formazione dello sporto.d. balaustre. “frontalini” – cioè lastre di marmo travertino fissate sulla “fronte” della soletta dei balconi – siano necessarie all’uso comune ovvero siano determinate al servizio o all’ornamento della proprietà di un determinato condominio. la Suprema Corte con sentenza 3 agosto 1990. 944. n. locazioni. n. ha chiarito che sono di pertinenza condominiale gli elementi decorativi esterni ai balconi (frontalini. 6502).
oltre al godimento di tutti i condomini per l’armonia della facciata dell’edificio: il che comporta l’applicazione dell’art. che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. infatti. in quanto possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante. unitamente ai “cornicioni”. oltre che ad uso comune. non soddisfa un’utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condominio diverso dal proprietario del piano: se aggetta sul suolo pubblico o sul terreno comune. Foro. questo tipo di balcone (aggettante). nei balconi assume giuridica rilevanza l’appartenenza del parapetto e dei relativi ornamenti. n. vale a dire nel fatto che il balcone – come il soffitto.c. da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore. assieme al pavimento ed al soffitto sottostante. i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai. assieme alla colonna d’aria sovrastante a ciascuno di essi. 7 luglio 1976. it.
. altresì. del soffitto sottostante e del parapetto (e degli altri ornamenti) fa capo a soggetti diversi: rispettivamente. mediante l’interpretazione estensiva. 1976. n. Orbene. né l’uno né l’altro appartengono ad uno dei condomini dell’edificio. ad ornamento dell’intera facciata dello stabile. Le parti dell’edificio in questione sono necessarie all’uso comune (nella loro funzione di “gocciolatoi”). ma fanno capo alla mano pubblica o alla proprietà comune di tutti i partecipanti. 8185. 2543. i quali vengono a costituire elementi essenziali della facciata. n. ai proprietari dei singoli appartamenti ai quali accedono in qualità di pertinenze (Cass. constatando che le parti medesime servono all’armonia della facciata dell’intero edificio e. ma per dare alla caduta delle acque piovane un andamento uniforme”. cui serve il balcone stesso. Il balcone e le colonne costituiscono parte integrante dell’appartamento privato. In definitiva. 3. 2543). sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani. e non sono quindi condominiali (Trib. 1117. la volta ed il solaio – funga. Solo in determinate situazioni di fatto. ed ancora. in Mass. i balconi prospicienti sul cortile comune appartengono in via esclusiva. in proprietà superficiaria ai proprietari dei piani sovrastanti e sottostanti ed in condominio a tutti i condomini. la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all’art.). la ratio consiste nella funzione. dal punto di vista strutturale. È possibile applicare. quindi.spetto praticabile dai balconi delle singole proprietà dei condomini né una specifica funzione ornamentale per i singoli balconi. Non avendo la funzione di copertura del piano sottostante. 1125 all’ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio. Roma. Questa ratio non sussiste relativamente ai balconi aggettanti i quali.. a “gocciolatoi” “non solo per impedire le infiltrazioni d’acqua negli oggetti dei balconi. contemporaneamente. determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato. 1125 c. 26 ottobre 1970. Allo stesso tempo. La titolarità del piano di calpestio (pavimento). esiste una situazione oggettiva funzionale dei predetti “frontalini”.
21 gennaio 2000. n.. assieme alla colonna d’aria. 7 luglio 1976. e consente al condomino di esercitare l’azione di manutenzione per l’eliminazione della predetta turbativa.Avuto riguardo a questi principi e tenendo conto delle differenze originate dalla forma architettonica dell’edificio. n. Anditi
Per andito deve intendersi qualunque spazio destinato al passaggio per accedere agli appartamenti ed ai locali comuni. in quanto formano parte integrante dell’appartamento. n. in Nuovo dir. 1587). essa è lecita purché non diminuisca i diritti degli altri condomini (Cass. 7831. Del pari coerente è la precisazione che la natura di beni comuni o di beni in proprietà esclusiva del rivestimento della fronte e della soletta dei balconi. La trasformazione a carattere stabile di un balcone in veranda chiusa può essere idonea ad alterare il decoro architettonico dell’edificio comune. 1976. 2189. in qualità di pertinenza. ai quali accedono. e Cass. Salvo che il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte (parapetto) o della parte sottostante della soletta assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio: in questo caso debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini (ancora Cass. che per espressa presunzione di legge deve ritenersi compreso fra le parti comuni dell’edificio salvo che il contrario non risulti dal titolo (Trib. n. n. non avendo una funzione portante. 25 giugno 1998. Il pianerottolo se non fa parte della scala comune. 12792). n. rientra nel concetto di andito. dalla base del balcone sovrastante con un’intelaiatura stabile metallica.. 8159. in quanto destinati all’uso comune. appare sostanzialmente corretta l’affermazione della giurisprudenza. 13 aprile 1981. n. Per quanto concerne la trasformazione del balcone in veranda. Cass. Giust.. 1998. 1625). Napoli. n. 29 ottobre 1992. 23 maggio 1972. civ. 24 gennaio 1956. Cass. n. 7 settembre 1996. 8159/1996 cit. Ne consegue che ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il balcone di sua proprietà senza dover richiedere l’autorizzazione degli altri compartecipi imposta dal regolamento di condominio soltanto per le innovazioni delle parti comuni dell’edificio. con pareti di legno e cristallo e con grillage (Cass. La destinazione normale dell’androne è quella di creare una zona di disimpegno e di
. 637). in Mass.
7. 2543. cui accedono (Cass. soprastante a ciascuno di essi. App. 28 novembre 1992. civ. 1101). secondo cui i balconi. va accertata sulla base del criterio della prevalenza della funzione (Cass. n. 455). Nella specie il condomino aveva trasformato una terrazza balcone del suo appartamento in veranda chiusa. 1956. 3 agosto 1990. Tale trasformazione non comporta danni igienici ed estetici allo stabile (Cass. 11775). non costituiscono parti comuni anche se sono inseriti nella facciata. I balconi di un edificio condominiale prospicienti sul cortile comune appartengono in via esclusiva. ovvero a pertinenza dell’appartamento di proprietà esclusiva. in Giust. Pisa.
More From This UserRecuperoEdilizioInZonaSismica-AnalisiTecnica--PaoloGenova
7524147 beni comuni by Ida De Rossi16 viewsEmbedDownloadRead on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.Copyright: Attribution Non-Commercial (BY-NC)List price: $0.00Download as PDF, TXT or read online from ScribdFlag for inappropriate contentMore informationShow less

References: sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass.