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Timestamp: 2017-02-27 09:30:40+00:00

Document:
SVIT - Immobilia marzo 2017 by SVIT Ticino - issuu
MARZO 2017 Edizione 1 | Anno 6 | Immobilia SVIT Ticino | www.svit-ticino.ch
LA DOMANDA DI ALLOGGI È STRETTAMENTE LEGATA ALL’EVOLUZIONE
DEL SALDO MIGRATORIO, IN DIMINUZIONE NEGLI ULTIMI ANNI
DIRITTO IMMOBILIARE. Regole più chiare nel diritto di prelazione............................................................. 14
professione immobiliare. L’armonizzazione del traffico pagamenti................................................. 22
attività svit ticino. Al LAC con Signac........................................................................................................................... 26
Nasce TiHome.ch
La nuova pagina dell'ipoteca
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immobilia MARZO 2017
«formazione formazione
e formazione»
Giornico sotto la neve, 2016
(foto Stefano Ember /
«Un settore che cresce, che si
aggiorna, che studia, che comunica è un settore vivo.»
L’auspicio del nostro neopresidente, che da queste colonne
nell’ultimo numero segnalava il “nuovo corso” impresso
dall’Ufficio fiduciari al controllo delle attività “fiduciarie” abusive nell’immobiliare, ci permette di constatare interessanti effetti collaterali. Mai prima d’ora il nostro segretariato è stato
così sollecitato con domande di informazione, di consigli e
suggerimenti, oltre che domande di iscrizione ai corsi di formazione. Una “onda formativa” e informativa si abbatte sul Ticino immobiliare. I nostri corsi di base (corsi per assistenti in
amministrazione locativa, di PPP, vendita, perizie e contabilità) sono regolarmente richiesti e completati, i corsi per la preparazione all’attestato professionale di gestore immobiliare
devono essere riproposti a cadenze annuali (invece che bi-annuali) per eccesso di iscritti, i nostri seminari e i convegni, che
si tratti di “annual immobiliare” o di “pomeriggi di aggiornamento” contano partecipanti come mai prima (e il numero dei
nostri soci continua a crescere!). Ne siamo coscienti e ce ne
rallegriamo. Svit Ticino ha da sempre voluto porsi come garante e promotore della formazione delle nuove leve dell’immobiliare locale, e così continuerà a fare in futuro. Un settore che
cresce, che si aggiorna, che comunica, è un settore vivo, professionale, che offre qualità e innovazione alla clientela. Forse
è solo un inizio, la “digitalizzazione” è un tema che ancora difficilmente si riscontra nel nostro settore. Siamo talvolta forse
troppo “artigianali” o troppo ancora seduti sull’impressione, in
rapido cambiamento, che siano i clienti a trovare noi, e non noi
che dobbiamo trovare i clienti. Ma il cambiamento non si può
gestire o frenare, si può solo assecondare. Altrimenti ci si trova in poco tempo al lato del corso degli avvenimenti. Avremo
occasioni per parlarne. Accogliamo intanto con favore questo
desiderio di formazione di tanti nostri collaboratori e colleghi,
guardiamo con simpatia chi fa della propria professione la propria passione e, magari rischiando il proprio, si incammina su
nuove e rischiose vie, garantendo professionalità e correttezza. Il settore ne avrà grandi vantaggi, la nostra professione
guadagnerà stima e attrattiva, il nostro contributo all’economia locale sarà apprezzato.
04	IN CONTINUO CALO I COSTI PER L’ALLOGGIO
Secondo un’inchiesta della Confederazione, le famiglie svizzere spenson una quota sempre minore del proprio budget per l’alloggio.
05	I FLUSSI MIGRATORI MODIFICANO LA DOMANDA
Fra i 2006 e il 2015 sono giunte in Svizzera 1.71
milioni di persone. Al netto dei rientri risulta un
saldo medio migratorio di 75000 persone/anno.
07 LA PROPRIETà ABITATIVA ALLA PROVA DEL NOVE
Il flash di WP sul mercato immobiliare ticinese con i dati aggiornati al quarto trimestre 2016.
08	Questioni di diritto nella vita quotidiana
La Camera professionale SVIT della PPP ha dedicato l’evento autunnale 2016 alla delimitazione tra
comproprietà e PPP.
10	eliminare i difetti di costruzione
A fronte di un crescente fabbisogno di risanamento nella PPP e con uno sviluppo degli insediamenti
verso l’interno, si presentano difficoltà a realizzare
misure di risanamento e costruttive necessarie.
14 regole più chiare nel diritto di prelazione
La decisione del TF sull’esercizio del diritto di prelazione e l’acquisizione dei fondi collegati tra loro.
16 IL TRIBUNALE SCARDINA LE FINESTRE DI AERAZIONE
La decisione del TF contro la prassi delle finestre
18	TUTELA DELLA VISUALE NONOSTANTE GLI ALBERI
La decisione del TF su un caso nel canton Zurigo
in merito a una servitù prediale da lungo tempo
20 tihome, la nuova ipoteca online
Intervista al direttor Filippo Dotti sulla novità
tecnologica lanciata nel 2016 da BancaStato
21	Passaggio ad all ip di telefoni per lift e allarmi
Il passaggio a All IP riguarderà anche gli impianti tecnici che comunicano attraverso la telefonia
22	L’ARMONIZZAZIONE DEL TRAFFICO DEI PAGAMENTI
Secondo la norma ISO 20022 l’armonizzazione
dovrà essere raggiunta entro il 2018.
24	Piu sicurezza per i passeggeri
È questo l’obiettivo delle nuove norme obbligatorie per i lift dal 1 settembre 2017.
25	adeguamento della struttura SVIT
26	la visita al lac con signac
27	FORMAZIONE
28 organi e soci di svit ticino
30 corsi svit ticino
immobilia Marzo 2017 | 3
BUDGET DELLE ECONOMIE DOMESTICHE
In continuo calo i costi
Le famiglie svizzere spendono una quota sempre minore del proprio budget per l’alloggio, come risulta da un’inchiesta della Confederazione. Anche nelle categorie di reddito meno elevato
le spese per l’alloggio in media non rappresentano più del 27% del reddito lordo.
to anche la prossima indagine sul budget
delle economie domestiche nel periodo
dal 2015 al 2017 presenterà presumibilmente un calo dei costi per l’alloggio.
MEDIA SVIZZERA DEI REDDITI E DELLE SPESE DELLE ECONOMIE DOMESTICHE
Cifra 2014, fonte: Ufficio federale di statistica
Reddito proveniente
da un‘attività lucrativa
DIFFERENZE REGIONALI CONTENUTE. Se si con-
Assicurazioni, tasse
Alimenti e bevande analcoliche
Reddito primario: 8051
Spese di consumo: -5432
o affitti
Versamenti pecuniari
ad altre economie
Reddito disponibile: 7176
Reddito lordo: 10079
da altre economie
Altre spese di consumo
Redditi occasionali
Per l’alloggio e per l’energia le famiglie svizzere spendono in media solo il 14,9% del reddito lordo.
IVO CATHOMEN* 
L’ALLOGGIO STA DIVENTANDO PIÙ CONVENIENTE
IN TERMINI ASSOLUTI E RELATIVI. In base all’in-
dagine dell’Ufficio federale di statistica la
quota dei costi per l’alloggio nell’ambito
dell’intero budget familiare svizzero medio è diminuita di nuovo. Le spese per l’affitto netto e rispettivamente gli interessi
ipotecari come pure i costi accessori ammontavano nel periodo dal 2012 al 2014
al 12,5% del reddito lordo, come ha reso
noto l’Ufficio federale alla fine di novembre. Nell’arco dei tre anni precedenti era
il 13,3%, e nell’intervallo dal 2006 fino al
2008 ancora il 13,7%. Mentre il reddito
lordo in tutti i periodi è aumentato fino a
CHF 10’064 al mese, le spese per l’alloggio nel periodo dal 2012 al 2014 sono diminuite nominalmente a CHF 1’259 (periodo precedente: 1’265). Per l’alloggio
e l’energia una famiglia media ha speso
nell’attuale periodo di tre anni il 14,9%.
La situazione si ripete in tutte le categorie reddituali. Nel quintile di reddito più
basso, con un reddito lordo medio di CHF
3’542/mese, i costi dell’alloggio, nel periodo dal 2012 al 2014, ammontavano al
26,8%. Dal 2006 al 2008 essi s’aggiravano in media sul 27,4%. Anche il ceto inferiore disponeva in quel periodo di maggior
denaro, considerando che anche i costi
per l’alloggio crescevano in termini asso4 | immobilia Marzo 2017
luti, anche se in modo comparativamente
inferiore. Il quintile del ceto medio con un
budget familiare lordo di CHF 8’628/mese spendeva solo il 14,6% per l’affitto netto, rispettivamente per interessi ipotecari,
come pure per i costi accessori. Nelle classi di reddito superiori con un budget medio di CHF 20’302/mese queste spese rappresentavano un 8,0% quasi trascurabile.
siderano le diverse parti del paese si nota che le quote del budget tra le famiglie
nelle grandi regioni non differiscono considerevolmente. Per l’alloggio e l’energia
le famiglie spendono meno nella regione
del Mittelland con il 14,0% e spendono di
più nella regione di Zurigo con il 15,7%.
Si può concludere pertanto che le famiglie
nei mercati più costosi, come Zurigo, dispongono di superfici minori.
Anche l’indagine secondo i cantoni,
in cui sono stati analizzati soltanto i ceti
più ricchi della popolazione, non mostra
un quadro diverso. A Ginevra la quota del
budget attribuita all’alloggio e all’energia,
pari a 14,7%, è perfino inferiore alla media nazionale del 14,9%.
Un dato caratterizzato da un andamento anomalo nella statistica è rappresentato
dalle famiglie composte da persone sole a
partire dai 65 anni di età. Con il 22,6% le
loro spese per l’alloggio e l’energia sono
evidentemente maggiori della media, seguite dalle famiglie monoparentali con il
19,0%. Le famiglie monoreddito o monorendita sono pertanto maggiormente colpite dai costi per l’alloggio rispetto alle altre economie domestiche.	NESSUN ACCENNO DI RINCARO A LIVELLO STATISTICO. Il fatto che la situazione finanzia-
ria delle famiglie a basso reddito diventi
sempre più precaria si rispecchia anche
nell’indagine sul budget delle economie
domestiche della Confederazione. Il quintile delle famiglie a basso reddito non è più
in grado di coprire le proprie spese con le
entrate. Questo non dipende soltanto dai
costi per l’alloggio, come viene costantemente ribadito dalla sinistra e dai rappresentanti degli inquilini. Gli aumenti dei costi vanno individuati piuttosto nei settori
delle prestazioni sociali, delle imposte e
delle casse malati.
La diminuzione dei costi per l’alloggio è in parte dovuta agli interessi. Gli
interessi ipotecari per l’alloggio di proprietà e le spese per i canoni di locazione delle famiglie che vivono in affitto
hanno registrato dal 2008 praticamente
una sola direzione: verso il basso Pertan-
*IVO CATHOMEN
della rivista Immobilia.
IMMO-MONITORING 2017
I flussi migratori modificano
La forte immigrazione ha segnato il mercato immobiliare svizzero. Fra il 2006 e il 2015 sono
giunte nel nostro Paese 1,71 milioni di persone. Al netto dei rientri, risulta un saldo medio migratorio di 75’000 persone l’anno.
5.20 Durchschnittlicher internationaler Wanderungssaldo in
Fonte: UST, SEM(2008–2015)
SALDO MEDIO DELLA MIGRAZIONE INTERNAZIONALE
numero di stranieri in Svizzera è aumendi chi decide di ri5.15 Einwanderungsgrund
Una fetta consistente
dei migranti internazionali continuerà a soggiornare
per un certo periodo nel nostro Paese.
CAUSA DI IMMIGRAZIONE, PER PAESE DI ORIGINE
– 2014,
ANCHE IL PROFILO DELLA DOMANDA. Il calo
della domanda di alloggi indotto dal saldo
negativo tocca le regioni svizzere
piuttosto diversificato (v. fiPolen
gura). Stando alle cifre più recenti sulla
Deutschland sono interessate in particolamigrazione,
re le grandi città, non poche regioni della
Svizzera romanda come pure alcune aree
turistiche. Se tuttavia per le grandi città le
ripercussioni dovrebbero essere contenuAsyl richiesta da
te, Erwerbstätigkeit
grazie ad una sempre forte
SvizzeAttività lucrativa
ra, sono daRicongiungimento
attendersi effetti
famigliare più marcati
Fino a 0,50%
Bewilligung ohne Erwerbstätigkeit
Formazione e discoste dai grandi
0,50 – 0,75%
0,75 – 1,00%
Quanto Asilo
più pessimistiche saranno le
1,00 – 1,25%
prospettiveAltri
accessidei singoli settori assoPiù di 1,25%
0.50–0.75%
0.75–1.00%
1.00–1.25%
Über 1.25%
ciati, tanto maggiore sarà la crescita del
numero di appartamenti vuoti, mentre, di
Quellen: BFS; SEM
salire al miglioramento della situazione riflesso, si osserverà un calo del prezzo deANCHE IN FUTURO VI È DA ATTENDERSI UNA QUO- economica generale in alcuni significati- gli affitti – questo a dipendenza dei nuovi
TA ELEVATA DI RIMPATRI. Negli ultimi mesi la vi Paesi d’origine, ciò che ha comportato alloggi realizzati.
domanda di alloggi legata all’immigra- una riduzione dell’immigrazione da queOltre agli effetti dissimili sul piano rezione internazionale ha registrato un ca- ste destinazioni e un aumento dei rientri gionale sono da prevedere differenze anche per il tipo di abitazione. Un fatto che si
lo sensibile. Un numero inferiore di im- o dell’emigrazione.
migrati (meno 7,6% nel primo semestre
Lo spiega bene l’esempio della Germa- lega principalmente alla mutata composi2016 rispetto allo stesso periodo dell’an- nia, dove in seguito al prospero mercato zione del saldo migratorio: non più di cinno prima), e al contempo l’aumento di co- del lavoro il saldo migratorio delle perso- que anni fa la Germania era di gran lunloro che lasciano la Svizzera (più 8,6%), ne con nazionalità tedesca nel 2015 non ga il più importante Paese di provenienza.
hanno ridotto di 15’000 persone il saldo ha superato le 7 000 unità. Nel 2008 que- Francia, Portogallo, Italia e Polonia hanmigratorio dei primi sei mesi del 2016. sto valore si attestava a 34 000 persone. no nel frattempo superato i nostri vicini
Con una occupazione media di due per- Quanto importante sia lo sviluppo econo- del Nord. Alla crescita della popolazione
sone per appartamento, sono state richie- mico nei Paesi d’origine per l’immigrazio- stabilmente dimorante concorrono poi in
ste 7’500 unità abitative in meno rispetto ne locale si conferma del resto osservan- misura sempre maggiore i Paesi d’origine
do la situazione nell’Europa meridionale: dei richiedenti l’asilo – come ad esempio
all’anno prima.
Questa cifra corrisponde al 15% cirl’Eritrea e la Sica dell’attuale produzione annua nella coSi può ritenere che il numero di emigranti ria. Presumendo
che la citata distruzione di nuovi alloggi. I fattori che derimarrà alto anche nel medio termine.»
versa compositerminano tale evoluzione sono più di uno:
zione tenda nel
in primis il rallentamento della crescita occupazionale in Svizzera. E poiché lo svolbreve e medio
gimento di un’attività lucrativa è ancora il
termine ad immotivo principale di immigrazione (v. fi- in Paesi come l’Italia o il Portogallo, do- porsi, dovrebbero rafforzarsi due trend
gura 1), la conseguenza è un regresso dei ve la quota di senza lavoro rimane tutto- già osservati:
nuovi arrivi. Il secondo fattore è dato dal ra importante, il saldo migratorio conti- – Aumento tendenziale del gruppo di minumero piuttosto elevato di licenziamenti nua ad essere proporzionalmente forte. Si granti con possibilità economiche piutin settori con una forte quota di lavoratori può ritenere che anche nel breve e medio tosto ristrette. Questo darà vita a un instranieri, ad esempio i rami della gastro- termine la quantità di emigranti si man- cremento della domanda di abitazioni in
nomia e dell’albergheria, ma anche l’edi- terrà all’attuale elevato livello, indipen- affitto nel segmento «semplice». Ad occulizia nelle regioni turistiche come pure le dentemente da come evolverà l’immigra- pare oggetti il cui prezzo di locazione si siindustrie. Per la terza ragione si può ri- zione. A seguito della forte crescita del tua sotto la media svizzera sono di regola
immobilia Marzo 2017 | 5
2010 – 2014, Fonte: SEM
5.15 Einwanderungsgrund (2010–2014)
Übrige Zugänge
Permesso senza attività lucrativa
Più di 1,25%
le persone che giungono in primo luogo
dall’Italia o dal Portogallo. Per questa categoria di locatari sono richiesti in misura
superiore alla media alloggi per famiglie
a prezzi economici, poiché oltre la metà
delle economie domestiche portoghesi ha
– Diversa invece la situazione per gli immigrati da Germania, Polonia e Francia.
Queste economie domestiche sono costituite da un numero abbastanza elevato di
single o di coppie con un livello di formazione tendenzialmente più alto. La loro
disponibilità a spendere per abitazioni in
affitto è maggiore e, dove possibile, essi
scelgono quelle concepite per le piccole
economie domestiche.	IMMO-MONITORING 2017/1
Fonte di riferimento: «Immo-Monitoring» 2017/1:
edizione autunnale, 200 pagine, in tedesco, da
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6 | immobilia Marzo 2017
La proprietà abitativa
Immobilia Ticino, con i dati aggiornati al quarto trimestre 2016.
TENDENZE CONFERMATE. Il quarto trimestre
ha confermato di fatto le tendenze in tutti i segmenti. Nel corso del primo trimestre 2016 gli indici dei prezzi degli
appartamenti PPP hanno toccato l’apice. Nell’arco degli ultimi tre trimestri i
prezzi sono diminuiti mediamente del
6.6 per cento, dell’1.5 per cento solamente nell’ultimo trimestre. Stessa tendenza anche se meno accentuata anche
per le case unifamiliari con una diminuzione su base annua del 3.0 per cento.
Lusso: - 12 per cento negli ultimi 12 mesi. In
difficoltà è soprattutto il segmento del
lusso. Gli appartamenti del segmento superiore, indistintamente dalla regione,
fanno registrare una nuova diminuzione
dei valori pari al 12.9 per cento rispetto
al quarto trimestre 2015. Nella sola Lugano gli appartamenti di oltre 1.0 milioni
di franchi offerti sul mercato sono attualmente quasi 480 unità, un incremento
di circa 70 unità rispetto a fine 2015, di
140 rispetto a fine 2014. Il prezzo mediano richiesto è di circa 11’500 franchi
al m2 in leggera crescita rispetto all’anno precedente. Un evidente segnale che
a giungere sul mercato sono in particolare proprio gli appartamenti del segmento
superiore (appartamenti vecchi e nuovi).
A meno di un’improvvisa ripresa della domanda, questa situazione dovrebbe protrarsi anche nei prossimi mesi.
Tendenze divergenti: + 8 per cento per le case unifamiliari. Sul fronte opposto conti-
nua il consolidamento nella fascia bassa
del mercato con un aumento dei valori degli appartamenti PPP dell’1.0 per
cento nell’ultimo trimestre e del 5.7 per
cento su base annua. Questo mercato
trascinato dai tassi bassi è in costante recupero, ciò che si manifesta in modo ancora più marcato per le case unifamiliari
e nei centri urbani. La crescita dei prezzi delle transazioni è stata mediamente
del 9.7 per cento a livello canto-nale e del
10.9 per cento nella regione di Lugano.
Il reddito supera la proprietà. Malgrado
un certo rallentamento della domanda di
appartamenti in affitto e la conseguente
lieve crescita degli sfitti, l’investimento
immobiliare resta appetibile e ricercato.
Stabili di reddito, in particolare se affittati e in posizioni centrali, costituiscono
l’oggetto del desiderio di un’ampia fascia di investitori. I rendimenti sono ulteriormente diminuiti nel corso del 2016
e hanno raggiunto un nuovo minimo storico. L’aumento degli sfitti per il momento si traduce soprattutto in una leggera
diminuzione delle pigioni.
In un contesto reso più selettivo dalle
condizioni quadro del mercato, oggi come non mai gli investitori hanno un occhio di riguardo per le opportunità sul
lungo periodo e premiano in modo particolare le location centrali e le operazioni
di qualità. Via libera ai progetti meritevoli con un chiaro target di mercato.
Fonte: Wüest Partner, 4° tr. 2016
immobilia Marzo 2017 | 7
PROFESSIONI IMMOBILIARI
EVENTO AUTUNNALE DELLA CAMERA PROFESSIONALE DELLA PPP
Questioni di diritto nella vita
La Camera professionale SVIT della PPP si occupa dello scambio di esperienze su questioni
attuali. In occasione dell’evento autunnale 2016 i relatori e i partecipanti si sono dedicati alla difficile delimitazione tra comproprietà e proprietà per piani.
La Camera professionale della proprietà per piani comprende 50 membri tra individuali e aziende, e si occupa dello scambio di esperienze; attualmente si
impegna anche per l’ulteriore sviluppo della proprietà per piani.
JÜRG ZULLIGER* 
RICONOSCERE LE INTERDIPENDENZE. La pro-
prietà per piani di per sé è già una struttura complessa. Chi non è esperto in materia presto si troverà a non sapere come
procedere. La situazione di partenza con
le disposizioni di legge, il regolamento
della comunione dei comproprietari per
piani, l’atto costitutivo e le delibere rappresenta una grande sfida. «Si aggiunge
poi il fatto che spesso entrano in gioco
anche quote di comproprietà», così il relatore Amédéo Wermelinger, professore
titolare presso l’università di Friburgo.
Nella prassi è importante essere consapevoli delle interdipendenze reciproche
tra proprietà per piani e comproprietà.
«E questo ha anche importanti conseguenze per gli amministratori», afferma
il professor Amédéo Wermelinger. Ogni
amministratore, a seconda dell’immobile che amministra, deve continuamente
passare da proprietà per piani a comproprietà e viceversa, perché parti di una
edificazione sono strutturate come proprietà per piani, mentre altre come comproprietà.
«COME GEMELLI SIAMESI». Il professor
Amédéo Wermelinger introduce il tema
facendo riferimento al fatto che la comproprietà e la proprietà per piani sono disciplinate in punti diversi del CCS (art.
646 ss. risp. art. 712a ss.). La proprietà
per piani va considerata una forma particolare di comproprietà. «Potremmo
parlare di gemelli siamesi», così Wermelinger. Al lato pratico si pone tuttavia una
semplice domanda: le disposizioni legali previste per la comproprietà sono ap8 | immobilia Marzo 2017
plicabili anche alla proprietà per piani?
La comproprietà si può equiparare alla
proprietà per piani? Oppure vi sono delle contraddizioni? In linea di principio,
secondo Wermelinger, vale quanto segue: i singoli articoli sulla comproprietà
sono applicabili alla proprietà per piani
nella misura in cui gli art. 712a ss. non
contengano disposizioni particolari.
Concretamente, alla proprietà per piani
sono applicabili ad esempio: il proprietario può alienare e costituire in pegno
la sua quota (art. 646 cpv. 3 CC). Particolarmente rilevante è anche la regolamentazione sulla comproprietà secondo cui
ogni comproprietario può esigere e in
caso di necessità fare ordinare da un tribunale misure necessarie per garantire
conservazione del valore e la fruibilità.
Allo stesso modo ciò si applica per la disposizione secondo cui un singolo comproprietario può attuare immediatamente misure urgenti atte a preservare la
cosa da un danno imminente o maggiore (art. 647 cpv. 2). Secondo Wermelinger si tratta in questo caso di «diritti non
limitabili».
Lo stesso vale per l’esecuzione di atti amministrativi, sempre che non sia stato nominato un amministratore. Analogamente, sia per la comproprietà che per
la proprietà per piani si applicano le regolamentazioni sulle misure costruttive
necessarie, utili o dirette ad «abbellire la
cosa». Naturalmente a tal proposito va
osservato che si fa sempre riferimento alle parti comuni. Ciò che riguarda la struttura interna, le modifiche, la manutenzione, ecc. nel diritto speciale, il
comproprietario per piani prende le de-
cisioni per lo più autonomamente.
DIFFERENZE CON LA PROPRIETÀ PER PIANI.
Un’importante differenza riguarda i diritti di prelazione dei comproprietari:
mentre la legge nelle regolamentazioni
sulla comproprietà prevede un tale diritto di prelazione, il diritto relativo alla proprietà per piani non contiene simili disposizioni.
Anche se a livello regolamentare è
possibile introdurre diritti di prelazione,
nella prassi questi ultimi rimangono un
vero e proprio pomo della discordia, tanto più che limitano la flessibilità di un
proprietario che desidera vendere la proprietà rendendone più difficoltosa la rivendita. In sintesi: molte cose valgono
in via analoga anche per la proprietà per
piani, ma sarebbe sbagliato parlare di un
Nella seconda parte, il relatore ha
trattato anche delle interdipendenze di
fondi principali e fondi dipendenti (garage sotterraneo in edifici costituiti in
proprietà per piani o in aree edificate
ecc.). Inoltre si è parlato anche di alcune
recenti sentenze del Tribunale federale
relative alla proprietà per piani. Controversa è ad esempio una decisione relativa a una misura costruttiva su una terrazza sul tetto. In breve, i residenti delle
mansarde desideravano un nuovo rivestimento in piastrelle al posto della vecchia copertura in ghiaia, il tutto a spese
della comunione. Il Tribunale federale ha
respinto la richiesta dei comproprietari
per piani non ritenendo di annoverare
l’intervento richiesto fra i lavori «necessari», bensì fra i lavori di lusso.
Secondo l’esperto Wermelinger un tale
punto di vista conduce nella direzione
sbagliata, come si può facilmente spiegare: se ad esempio nel suddetto punto
sul tetto il parapetto non corrispondesse
più alle attuali norme costruttive e prescrizioni, non si parlerebbe certo di misure «di lusso».
Wermelinger, ritengono necessario mettere mano a una riforma del diritto concernente la proprietà per piani – le disposizioni di legge attuali spesso non sono
sufficienti per consentire di procedere in
modo professionale e pianificato. «Ma
all’atto pratico tutte le iniziative politiche
per una riforma sono state respinte dal
Parlamento e dal Consiglio federale», ha
PROPRIETÀ PER PIANI: PROCESSO DI RIFORMA? I constatato disilluso Wermelinger.
colloqui avvenuti durante l’evento autun- Riveste importanza particolare il tema
nale hanno anche mostrato cosa impe- degli apporti al fondo di rinnovo. Il Congna fortemente i gestori e i professioni- siglio federale respinge una modifica
sti nel settore: più di 50 anni dopo della legge su questo tema adducendo
l’introduzione della proprietà per piani, come argomentazione che tali obblighi
avvenuta nel 1965, i segni del tempo si non sarebbero imposti ad altre categorie
fanno evidenti in molte edificazioni. In di proprietari. Ma l’esperienza pratica ha
molti casi oggi sono in attesa grandi la- mostrato che il fondo di rinnovamento
vori di rinnovo e di adeguamento, se si delle comunioni di comproprietari per
parte dal presupposto che gli immobili piani non dispone di mezzi sufficienti per
non hanno una durata infinita e, pur a in- i risanamenti davvero importanti e netervalli ampi, devono essere risanati in cessari. A ciò si aggiunge che il procesmodo integrale. Gli amministratori si tro- so decisionale – anche dal punto di vista
vano attualmente di fronte a costellazio- dell’amministrazione incaricata – spesso
ni impegnative; di conseguenza nel ca- si rivela pieno di difficoltà. A iniziare dal
pitolato dovrebbe rientrare il compito di fatto che i singoli comproprietari per piafornire alle comunioni di comproprieta- ni, in base alla loro età, ai loro progetti
ri per piani un quadro relativo alla piani- di vita e alle loro possibilità finanziarie,
ficazione dei risanamenti e al relativo perseguono interessi diversi e rapprebudget e di illustrare i fatti in materia di sentano posizioni opposte.
Un’altra idea emersa all’evento austato dell’edificio, processo decisionale
e finanze. La camera professionale della tunnale è che anche il principio dell’una2017
Ann. Immobilia
188x86.qxp_Layout
1 02.02.17
09:51previsto
Pagina 1dalla legge per determinimità
per piani,
ma anche Amédéo
nate decisioni debba essere oggetto di
un esame più approfondito. Per questioni importanti come ad esempio il rinnovo di un diritto di superficie o un rinnovamento integrale e un rifacimento di
una facciata spesso è sufficiente un solo
voto contrario per bloccare un importante punto all’ordine del giorno. Il relatore
e i rappresentanti della Camera professionale della PPP hanno esortato gli amministratori a partecipare attivamente a
questa importante discussione per poter
giungere a migliori soluzioni pratiche
nei prossimi anni. AIL SA: un servizio concreto e affidabile
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immobilia Marzo 2017 | 9
LA PPP DAL PUNTO DI VISTA DEI PROPRIETARI
Eliminare i difetti di costruzione
A fronte di un crescente fabbisogno di risanamento nella proprietà per piani e con uno sviluppo degli insediamenti verso l’interno, in relazione alle proprietà per piani piuttosto vecchie si presentano difficoltà a realizzare le misure di risanamento e costruttive necessarie.
DAVID DÜRR & RAIMUND KEMPER* 
LA PROPRIETÀ PER PIANI È SOLIDA. La pro-
prietà per piani, a cinquant’anni dall’introduzione di questa forma di proprietà, è ancora gradita e richiesta. Tuttavia,
a fronte di un patrimonio immobiliare
sempre più vetusto, anche nelle PPP possono apparire difetti che causano difficoltà dal punto di vista pratico. Infatti le
disposizioni di legge indicate nel Codice civile svizzero (CCS) sulla proprietà
per piani soddisfano certamente in relazione ai diritti esclusivi dei singoli proprietari (art. 712b cpv. 1 CCS), ma non
in relazione alla comunione di comproprietari per piani. Nelle disposizioni sulle parti comuni (art. 712b cpv. 2 rispettivamente 712m ss. CCS) si evidenziano
anche difficoltà nella relativa attuazione pratica. Ciò riguarda soprattutto i requisiti di maggioranza o unanimità per
le decisioni relative a determinati lavori di costruzione oppure il principio della libertà delle decisioni assembleari circa gli apporti al fondo di rinnovamento.
Questa situazione ha conseguenze per
nulla irrilevanti per la pianificazione, il
finanziamento e la realizzazione di misure di risanamento o lavori di costruzione.
NUMERO CRESCENTE DI IMMOBILI CON FABBISOGNO DI RISANAMENTO. Il fabbisogno di ri-
Fig.1: Piccola proprietà di abitazione.
10 | immobilia Marzo 2017
sanamento nella proprietà per piani cresce. Infatti dopo quaranta o cinquant’anni
sussiste un fabbisogno di risanamento in
particolare per quanto riguarda l’involucro degli edifici e gli impianti tecnici
quali parti integranti della proprietà comune (cfr. Bruni et al. 2010, Thurnherr
2010). Ma le misure di risanamento necessarie, come il rinnovo della facciata
in conformità con gli standard energetici attuali spesso non vanno a buon fine a
causa delle necessarie deliberazioni dei
comproprietari per piani. I motivi di questa situazione sono già stati abbondantemente tematizzati (cfr. Thurnherr 2010;
Wermelinger 2014): informazioni mancanti per decisioni strategiche, conflitti
personali e interessi divergenti all’interno delle comunioni di comproprietari per
piani così come mezzi finanziari insufficienti. A tale proposito sono soprattutto
le comunioni di comproprietari di lunga
data a trovarsi di fronte a problemi: da un
lato diventano sempre più urgenti lavori di rinnovamento dispendiosi, e dall’al-
tro cresce l’eterogeneità della comunione. Può quindi accadere che per misure
necessarie e integrali sull’edificio, che
richiedono una delibera unanime o una
maggioranza qualificata, un’unica persona o una piccola minoranza ne possa
bloccare l’attuazione per anni.
PROBLEMATICHE DELLA PROPRIETÀ PER PIANI LEGATE ALLA SITUAZIONE DELL’IMMOBILE.
Alle problematiche legate all’immobile
specifico si aggiungono quelle che non
riguardano un singolo edificio, ma aree
con diversi immobili o interi quartieri.
In tal senso i proprietari di fondi, come
anche città e comuni, si trovano a confrontarsi con il fatto che misure costruttive relative allo sviluppo centripeto degli
insediamenti e previste dalla Legge federale sulla pianificazione del territorio
(LPT) del maggio 2014 dipendono dalla collaborazione con diversi proprietari
e quindi dalle rispettive delibere interne
(cfr. Straumann und Bühlmann 2015). E,
ad esempio, a seconda del tipo di lavori di costruzione, o anche di una riparcellizzazione allo scopo di una densificazione, sono necessarie la maggioranza
qualificata oppure persino l’unanimità.
Se ad esempio un comune nel suo Pia-
guardo alle problematiche succitate è
chiaro che vi sia necessità di intervento. È quindi del tutto naturale che si richieda di modificare le disposizioni di
legge nel CCS in modo tale che nell’ambito delle parti di edifici generali si riduca la centralità dei singoli proprietari
rafforzando invece la comunione (cfr. de
Roche 2015). Ma una tale modifica del
CCS richiede discussioni e chiarimenti
ancora più ampi e approfonditi. Lo mostra ad esempio la gestione del postulato, accolto nell’ultima sessione del Consiglio nazionale (contro l’opposizione
del Consiglio federale), di Andrea Caroni (9/2014) per la verifica della necessità di modifica nel diritto concernente la
proprietà per piani (art. 712a ss. CCS).
Quali alternative di soluzione vi sono?
COLLABORAZIONE CON IL COMUNE. Proprio
nel caso degli edifici più vetusti nella proprietà per piani sussiste il rischio che sia
difficile trovare una soluzione relativamente ai blocchi allo sviluppo di cui sopra, attuati dalle comunioni di comproprietari per piani. Quale ruolo può avere
per le comunioni di comproprietari l’ente pubblico, anche al di là del suo ruolo
di legislatore?
A tale proposito si ipotizzano
Misure adeguate e vantaggiose, come i
approcci conrisanamenti delle facciate in conformità con
nessi con il digli attuali standard energetici, spesso non
ritto privato,
vanno a buon fine a causa delle necessarie
quindi influendelibere dei comproprietari per piani.»
ze «su un piano
di parità»; sia
– quasi come in
no Regolatore definisce una zona come una Public-private-Partnership – sfrutti
punto cardine della densificazione con le possibilità relative al diritto di vicinaun corrispondente aumento di densità to che spetterebbero anche a un privaedificabile, che concede ai proprietari to, oppure che lo stesso nell’ambito delun maggiore sfruttamento, la problema- le possibilità di organizzazione ai sensi
tica del blocco delle delibere si può pre- del diritto privato stipuli accordi volonsentare anche in modo trasversale per tari con le comunioni di comproprietari
diversi immobili. E questo non è posi- per piani in questione. Un esempio innotivo né per l’ente pubblico né per i pro- vativo è rappresentato dalla «Piccola proprietari. Lo stesso dicasi per le misure prietà di abitazione».
di rivalutazione, quando una maggioSono tuttavia possibili anche approcranza di comproprietari per piani in un ci cooperativi dell’ente pubblico, coquartiere, in collaborazione con il comu- me in particolare la procedura di svine, desideri effettuare migliorie ai com- luppo del territorio illustrata più avanti.
parti residenziali (cfr. Kemper 2015).
PICCOLA PROPRIETÀ DI ABITAZIONE. Una riSONO NECESSARIE SOLUZIONI EFFICACI. Ri- sposta alle problematiche di cui sopra
in caso di misure necessarie su parti comuni nella proprietà per piani è offerta dall’approccio di cooperazione-partenariato in base al modello della «Piccola
proprietà di abitazione» (cfr. Dürr 1999;
Dürr & Baumann 2016).
Secondo questo modello il comune
o, con il suo supporto, un promotore di
abitazioni di utilità pubblica, o anche un
investitore, potrebbero acquisire le parti
comuni (involucro degli edifici e ambiente residenziale) di un immobile e in cambio effettuare le misure di risanamento
necessarie accumulatesi.
Il modello prevede sostanzialmente
di ridurre la proprietà di abitazione rispettivamente ai singoli appartamenti e
di separarla, sotto l’aspetto della proprietà, dalle parti di edificio comuni, di assegnare quindi le parti comuni a una gestione propria. Lo si potrebbe paragonare a
un comò con tanti cassetti: il promotore
o l’investitore, in qualità di proprietario
con mansioni di amministrazione, acquisisce il «telaio del comò», cioè le parti in
comune spesso causa di controversie, e
i singoli residenti, in qualità di proprietari con diritto d’uso, – e ora liberati dalla comproprietà gravida di conflitti – si
limitano al loro «cassetto», cioè all’appartamento con il diritto esclusivo della
proprietà per piani ai sensi dell’art. 712b
cpv. 1 CCS.
Il proprietario con mansioni di amministrazione mette poi a disposizione le
parti comuni dell’immobile ai proprietari con diritto d’uso, mentre questi ultimi
gli versano un corrispettivo per le misure
di manutenzione e risanamento così come per la rimunerazione del capitale per
il suo investimento. La proprietà per piani rimane così una proprietà di abitazione senza limitazione dei diritti per quanto riguarda la garanzia della proprietà, la
libertà di disporre e la sistemazione, anche se limitatamente alle proprie quattro
mura. E con il trasferimento delle parti
comuni a un terzo, il conflitto di interessi, problematico proprio per le grandi comunioni di comproprietari per piani, viene eliminato grazie alla ripartizione tra
proprietari con diritto d’uso e proprietari
con mansioni di amministrazione.
PROCEDURA DI SVILUPPO DEL TERRITORIO
QUALE OPPORTUNITÀ PER I QUARTIERI . In
connessione con le problematiche legaimmobilia Marzo 2017 | 11
costruttive o di rivalutazione (cfr. Bühlmann 2014, Thoma 2014). Grazie all’affiancamento pubblico di misure private,
trasversali alle diverse parcelle e coordinato dal punto di vista temporale, sarebbe possibile raggiungere la sicurezza
della pianificazione e degli investimenti
per tutti gli interessati. Un tale approccio
al risanamento di zona poggia sull’approccio già testato con successo in diversi paesi europei e dimostratosi efficace:
il cosiddetto «Housing Improvement District» (HID) o area di innovazione (cfr.
Gorgol 2009). Si tratta di iniziative incentivate e affiancate dall’ente pubblico
per lo sviluppo del territorio, che vengono deliberate, condivise, cofinanziate
e attuate da proprietari di fondi privati.
In tal caso il comune in qualità di proprietario dell’area pubblica (superfici
verdi, strade, ecc.) può agire anche come
partner di cooperazione. In una Publicprivate-Partnership di questo tipo, le comunioni di proprietari private e il comune stipulano un accordo contrattuale per
garantire i rispettivi interessi ovvero per
ottimizzarli. Sono possibili contratti in
Fig. 2: Funzionamento della procedura di sviluppo del territorio.
base ai quali la proprietà si impegna a effettuare lavori di manutenzione e di rinnovo trasversali alle parcelle (ad esempio
te alle zone di Piano Regolatore va cita- ra nel Canton Zurigo non è ancora stato un parco giochi per diversi immobili), se
to lo strumento del risanamento di zo- effettuato un singolo risanamento di zo- il comune in cambio si assume parte dei
na previsto nel Canton Zurigo ai sensi na. L’idea di fondo di questo approccio, costi di investimento ed eventualmendell’art. 186 della legge edilizia canto- tuttavia, alla luce degli sforzi orientati te della responsabilità. Allo stesso monale (LEC). Il risanamento di zona serve allo sviluppo centripeto, viene discussa do è possibile concordare che il comune
al rinnovamento edilizio delle aree edi- con sempre maggiore forza, non tanto sia autorizzato a effettuare direttamente
ficate. Lo spostamento di parcelle e il
lavori di mamiglioramento dell’urbanizzazione sono
nutenzioIl comune o un investitore potrebbero acne e di rinmisure accessorie di questo risanamen- quisire le parti comuni (involucro degli edifici
to. Nelle regolamentazioni per le delinovo su un
e ambiente residenziale) di un immobile e in
bere determinanti, i comproprietari per
privacambio effettuare le misure di risanamento ne- fondo
to in cambio
piani possono apportare, nel perimetro
di una confiinteressato, una maggioranza sufficien- cessarie accumulatesi.»
te dal punto di vista del diritto pubblico,
gurazione e
una dotazioanche se non raggiunge il quorum, ovvero la maggioranza ai sensi del diritto per l’eliminazione di inconvenienti co- ne esterne di alto livello qualitativo diprivato. Infatti, ai sensi dell’art. 191 LEC, struttivi quanto piuttosto per misure di sposta dai proprietari privati.
A seconda della veste giuridica, tala procedura di pianificazione può esse- densificazione edilizia e di rivalutazione
re avviata su richiesta dei proprietari dei dell’area residenziale.
li regolamentazioni possono essere infondi interessati a cui appartengono più
Sarebbe quindi possibile ampliare le serite nel registro fondiario; in tal caso
di due terzi della superficie dell’area da disposizioni relative al risanamento di con l’acquisto della proprietà passeranrisanare. In tal modo i quorum ai sensi zona con uno strumento per lo svilup- no all’acquirente (cfr. Dürr & Baumann
dell’art. 712g in connessione con l’art. po territoriale. Questo comprende un 2016).
647 s. CCS si possono in un certo senso piano di utilizzazione speciale orientato allo sviluppo futuro con una collabo- SINTESI. Durante la realizzazione di misunon raggiungere.
Ora, fino ad oggi, in ragione della razione contrattualmente garantita dei re di risanamento in immobili o l’esecucomplessità e durata di questa procedu- proprietari per la realizzazione di misure zione di progetti di sviluppo di quartieri
12 | immobilia Marzo 2017
possono evidenziarsi difetti di costruzione nelle proprietà per piani. Con gli approcci illustrati, il comune può aiutare
i proprietari privati al fine di superare
blocchi nei confronti di misure di risanamento e sviluppo e sviluppare soluzioni
efficaci. Fonti: Dürr, D (1999): Kleines Wohnungseigentum.
Ein neuer Vorschlag zur Eigentumsstreuung. Schriftenreihe Wohnungswesen des Bundesamts für
Wohnungswesen Band 68. Grenchen
Dürr, D.; Baumann, A. (2016): Langzeitprobleme des
Stockwerkeigentums aus der Sicht von Gemeinden
– Öffentlichrechtliche und privatrechtliche Ansätze.
In: Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und
Grundbuchrecht (ZBGR 97, 2016, 297 ss.)
Gorgol, A. (2009): Housing Improvement Districts –
Quartiersentwicklung durch private Initiative. In: vhw
FWS 3/maggio– giugno 2009. 155 – 158.
Kemper, R. (2015): Zukunft Stockwerkeigentum –
Werkzeuge für Gemeinden. Rapperswil
Roche de, M. (2015): Handlungsbedarf im Stockwerkeigentum. In: Immobilia 11/2015. P. 42 – 43
Straumann, A.; Bühlmann, L. (2015): Areale blockiert
– wie weiter? In: Immobilia 11/2015. P. 48 – 49
Thoma, M. (2014): Instrumente für das Zeitalter
der Innenentwicklung. Vortrag am CUREM Forum
Raumwissenschaften. 6 novembre 2014. Zurigo
*DAVID DÜRR
L’autore è professore titolare di diritto privato e teoria del diritto all’università di Zurigo
e avvocato e notaio presso SwissLegal
Dürr+Partner a Basilea.
*RAIMUND KEMPER
L’autore è amministratore del Kompetenzzentrum Wohnumfeld (Centro di competenze per l’ambiente residenziale) presso la Hochschule für Technik (Scuola superiore
tecnologica) di Rapperswil.
Thurnherr, C. (2010): Bauliche Massnahmen bei Mitund Stockwerkeigentum. Grundlagen und praktische
Zurigo/Basilea/Ginevra
Wermelinger, A. (2014): Stockwerkeigentum: Überlegungen zur Überwindung der gesetzgeberischen
Krankheiten. In: Swiss Real Estate Journal 9/2014,
p. 36f ss.
immobilia Marzo 2017 | 13
DIRITTO IMMOBILIARE DECISIONE DEL TRIBUNALE FEDERALE
Regole più chiare nel diritto
Nel presente caso il Tribunale federale ha approfondito la questione se un avente diritto in
sede di esercizio del suo diritto di prelazione possa essere costretto ad acquisire diversi fondi del venditore collegati tra loro.
CHARLES GSCHWIND* 
IN SEDE DI ESERCIZIO DI UN DIRITTO DI PRELAZIONE SI DEVONO ACQUISIRE INSIEME I FONDI
COLLEGATI TRA LORO? A differenza di quan-
to previsto per i comproprietari per piani, i comproprietari di fondi, sulla base
dell’art. 682 cpv. 1 CC, hanno un diritto
legale di prelazione nei confronti di ogni
terzo non proprietario che acquisti una
parte del fondo. Il diritto di prelazione accorda al titolare dello stesso la facoltà di
acquisire, tramite dichiarazione unilaterale, incondizionata e senza riserve nei
confronti di un obbligato, la proprietà di
un oggetto, a condizione che l’obbligato venda questo oggetto a un terzo. Secondo il Tribunale federale questa regolamentazione ha l’obiettivo, da un lato, di
incentivare la trasformazione della comproprietà (considerata antieconomica e
caratterizzata dalla frequenza di controversie) in proprietà esclusiva e, dall’altro
lato, di tutelare i comproprietari dall’ingresso di terzi non graditi nella comunità.
Nel presente caso il Tribunale federale si è confrontato, evidentemente per
la prima volta, con la questione di fondo
se un avente diritto in sede di esercizio
del suo diritto di prelazione possa essere costretto ad acquisire, oltre ai fondi
(di comproprietà) oggetto del diritto di
prelazione, anche altri fondi del venditore che sono collegati con i suddetti ai
sensi di un’unità economica.
La ricorrente e le parti convenute erano comproprietari dei tre seguenti fondi:
— N. rrr, casa d’abitazione: 4/10 ricorrente, 6/10 parti convenute
— N. sss, spiazzo: 3/5 ricorrente, 2/5 parti convenute
— N. ttt, giardino: 2/4 ricorrente, 2/4 parti convenute.
Le parti convenute hanno venduto a
un terzo le loro quote di comproprietà
delle parcelle n. rrr, sss, ttt e quote di
comproprietà di una parcella uuu (cantina) e le parcelle n. vvv (fabbricati rurali
/ rimessa) e www (parcheggio / posteggio). Le parti hanno stipulato un unico
contratto di compravendita per i sei fondi con un prezzo complessivo. In questo
contratto hanno stabilito espressamente che è possibile esercitare un diritto di
prelazione solo per tutti i sei fondi insieme, poiché gli stessi costituiscono un’u14 | immobilia Marzo 2017
nica unità economica.
Su comunicazione del caso di prelazione da parte del notaio, la ricorrente ha
esercitato il suo diritto di prelazione solo su due fondi, e precisamente il n. sss
e il n. ttt. Le parti convenute si sono opposte quindi al trasferimento di proprietà, per cui il terzo ha dichiarato alle parti
convenute di voler recedere dal contratto di compravendita.
A essere contestata nella procedura
cantonale era la questione, non espressamente disciplinata nel diritto svizzero,
se le parti convenute possano pretendere
che la ricorrente debba esercitare il suo
diritto di prelazione su tutti i sei fondi. In
analoga applicazione di una disposizione del codice civile tedesco (BGB) le autorità cantonali inferiori avevano risposto affermativamente. Secondo il BGB un
obbligato può pretendere che una prelazione si estenda a tutte le cose vendute nella misura in cui possa dimostrare
che l’esercizio del diritto di prelazione
sull’oggetto gravato pregiudicherebbe la
vendita al prezzo complessivo e per lui
rappresenterebbe uno svantaggio.
Il Tribunale federale ha chiarito che nella presente situazione, in cui diversi fon-
di, di cui alcuni sono oggetto di un diritto
legale di prelazione, vengono venduti a
un prezzo complessivo, «né le parti contraenti né il notaio rogante (hanno potuto determinare) se si è in presenza di un
caso di prelazione oppure se il diritto di
prelazione debba essere esercitato solo
su tutti i fondi che costituiscano eventualmente un’unità economica». Questa
questione dovrebbe essere piuttosto risolta dalla legge e non a discrezione delle parti contraenti.
Quindi il tribunale si è occupato in
modo approfondito di chiarire se la suddetta regolamentazione del BGB possa
essere applicata in via analoga all’esercizio del diritto legale di prelazione nel
rapporto di comproprietà. Se un fondo
gravato dal diritto di prelazione viene
venduto a un prezzo complessivo insieme ad altri fondi che non sono soggetti
al diritto di prelazione, secondo il Tribunale federale si è in presenza di un caso di prelazione. Il diritto di prelazione
potrebbe quindi essere esercitato sulla
parte del prezzo di acquisto che, in base
alla proporzione del valore, si riferisce
al fondo interessato. Non cambierebbe
nulla se i fondi venduti costituissero una
cosiddetta opera comune, cioè se fossero collegati in un’unità economica in
ragione di una destinazione a uno scopo specifico comune. Piuttosto i singoli fondi sarebbero indipendenti dal punto di vista del diritto reale, a prescindere
dalla loro affinità. Questa indipendenza
potrebbe essere annullata solo tramite
l’inserimento nel registro fondiario di un
collegamento materiale ai sensi dell’art.
655a CC. In questo caso in determinate
circostanze è anche possibile escludere
il diritto legale di prelazione dei comproprietari (cfr. art. 655a cpv. 2 CC).
Il Tribunale federale giunge alla conclusione che non è indicata un’applicazione analoga alla norma del BGB. In primo
luogo la regolamentazione svizzera sul
diritto di prelazione, a differenza di quella tedesca, è strutturata piuttosto nell’interesse della persona avente il diritto di
In secondo luogo, il diritto svizzero
nei casi complessi in cui i fondi venduti
sono collegati in una unità economica in
ragione di una destinazione a uno scopo
specifico comune offre già il collegamento ai sensi dell’art. 655a CC.
La decisione del Tribunale federale dal
punto di vista economico può effettivamente implicare che fondi collegati tra
loro complessivamente non possano es-
sere venduti a un prezzo ottimale (ad
esempio quando un’edificazione complessiva lucrativa può essere realizzata
solo su diversi fondi vicini che vengono
divisi in ragione dell’esercizio di singoli
diritti di prelazione). Dal punto di vista
giuridico, invece, la decisione convince per diversi motivi: in primo luogo nel
diritto svizzero vale il principio secondo
cui si può disporre singolarmente in relazione a cose ovvero fondi individuali.
Una violazione di questo principio senza un’espressa base giuridica causerebbe un’incertezza del diritto. In secondo
luogo una tale nuova regolamentazione metterebbe in dubbio fino a un certo
punto la pubblicità del registro fondiario. A differenza dei collegamenti materiali ai sensi dell’art. 655a CC, i collegamenti economici di fondi in ragione
della mancanza di basi giuridiche non
vengono inseriti nel registro fondiario.
In terzo luogo, la regolamentazione, come ha adeguatamente stabilito il Tribunale federale, favorirebbe operazioni di
A fini di completezza si noti che la
presente decisione del Tribunale federale non modifica nulla relativamente al
principio secondo cui il titolare del diritto di prelazione in sede di esercizio del
suo diritto di prelazione deve assumer-
si i diritti e i doveri derivanti dal contratto di compravendita nel quale subentra
con l’esercizio del suo diritto di prelazione (come minimo nella misura in cui tali
diritti e doveri si riferiscono totalmente
o in parte al fondo acquistato). Ciò vale
ad esempio per un obbligo contrattuale
dell’acquirente di sostenere determinati costi o assumere contratti esistenti o
di istituire sul fondo una servitù a favore del venditore.
In caso di vendita contemporanea di
diversi fondi (in parte) oggetto di diritto
di prelazione, nel contratto va regolarmente effettuata un’allocazione del prezzo di acquisto per tutti i fondi e vanno
stabilite le precise conseguenze di un
esercizio di singoli diritti di prelazione.
BGer 5A_1006/2015 del 2 agosto 2016
*CHARLES GSCHWIND
L’autore è avvocato presso Bär & Karrer a
Zurigo e specializzato in transazioni immobiliari e diritto societario.
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immobilia Marzo 2017 | 15
EDILIZIA E ABITAZIONE DIRITTO DELLA COSTRUZIONE, IMMOBILIARE E REALE
Il tribunale scardina le finestre
Il TF si è espresso contro la «prassi delle finestre di aerazione». Secondo questa prassi, finora era sufficiente che i valori limite di immissione per locali sensibili al rumore venissero rispettati non per tutte le finestre, ma solo per le finestre meno interessate dal problema.
CHRISTOPHER TILLMAN* 
PIANO DI UTILIZZAZIONE STRAORDINARIO STABILITO. In una zona industriale esistente
(grado di sensibilità al rumore IV) c’è già
un’azienda industriale. Confina con un
terreno edificabile di una zona residenziale con un grado di sensibilità al rumore inferiore, pari a II. Per urbanizzare
quest’area nonostante l’inquinamento
acustico vicino, il comune ha stabilito un
piano di utilizzazione straordinario.
Quest’ultimo stabilisce che i locali sensibili al rumore sulle facciate nord, sud e
ovest devono essere schermate come minimo tramite una finestra di aerazione
sulla facciata est oppure tramite altre misure di costruzione o di disposizione. Infine, in tal senso, sono state presentate
domande di costruzione per case unifamiliari in quest’area, senza portare la prova che i valori limite di immissione sono
rispettati «al centro delle finestre aperte».
FINESTRA di AERAZIONE COME MISURA DI PROTEZIONE CONTRO IL RUMORE. L’art. 22 della Leg-
ge sulla protezione dell’ambiente (LPAmb)
16 | immobilia Marzo 2017
stabilisce che in zone esposte al rumore i
permessi di costruzione per nuovi edifici
destinati al soggiorno prolungato di persone sono concessi soltanto se i valori limite di immissione non sono superati.
La disposizione rappresenta il diritto
ambientale obbligatorio direttamente applicabile della Confederazione, che deve
essere rispettato in ogni procedura relativa ai permessi di costruzione e che ha la
precedenza sul diritto cantonale o comunale.
Quindi se i valori limite di immissione sono superati, la costruzione è vietata. Questo vale anche se si tratta di una
zona edificabile ai sensi di legge. In tal
modo il legislatore ha voluto concedere
alla tutela della salute la precedenza rispetto all’interesse in un utilizzo conforme di zone edificabili. Se i valori limite di
immissione sono superati, un permesso
ai sensi dell’art. 22 cpv. 2 LPAmb e
dell’art. 31 cpv. 1 dell’Ordinanza contro
l’inquinamento fonico (OIF) può essere
concesso solo se i valori limite di immissione si possono rispettare grazie alla di-
sposizione dei locali sensibili al rumore
sul lato opposto dell’edificio rispetto al
rumore stesso, oppure grazie a misure di
costruzione o di sistemazione che proteggano l’edificio dai rumori. Per gli edifici,
le immissioni foniche vanno misurate, secondo quanto previsto dalla legge, «al
centro delle finestre aperte dei locali sensibili al rumore» (art. 39 cpv. 1 OIF). La
cosiddetta «finestra di aerazione» è la finestra del locale sensibile al rumore che
è meno sensibile al rumore.
La pratica di autorizzazione della finestra di aerazione consisteva nel misurare
il livello di rumore proprio nel punto in
cui lo stesso risultava più basso. In quasi
la metà dei Cantoni, le nuove costruzioni
quindi rispettavano il valore limite di immissione solo nelle finestre sul retro e
non sulla facciata dell’edificio direttamente esposta al rumore. Inoltre la «prassi della finestra di aerazione» incentivava
piante snelle che si possono aerare dalla
parte lontana dal rumore e forme di piante aperte senza suddivisioni, che si potevano aerare trasversalmente. L’Ufficio fe-
derale per l’ambiente (UFAM) — come
anche l’altra metà dei Cantoni — ha sostenuto l’interpretazione secondo cui la
misurazione delle immissioni di rumore
debba essere effettuata non su singole finestre, ma su tutte le finestre dei locali
sensibili al rumore. La prassi della finestra di aerazione, come è stata gestita in
circa la metà dei cantoni, rappresenterebbe una contraddizione alla volontà del
legislatore ai sensi dell’art. 22 cpv. 2
LPAmb, e cioè di vietare la costruzione di
edifici con locali sensibili al rumore in zone esposte al rumore.
RISPETTARE RIGOROSAMENTE IL DIRITTO AMBIENTALE. Quindi il Tribunale federale ha do-
vuto confrontarsi con la questione se, ai
sensi dell’art. 39 OIF, per la costruzione
in zone esposte al rumore come punto di
misurazione sia sufficiente la «finestra di
aerazione» cioè la meno esposta al rumore di ciascun locale abitativo esposto al
rumore oppure se qui il valore limite di
immissione debba essere rispettato in
Per il Tribunale federale è stata decisiva l’impostazione dell’art. 22 LPAmb,
che non prevede di rispettare il valore limite di immissione solo nella finestra più
silenziosa di ogni locale esposto al rumore. Se per la concessione del permesso di
costruzione fosse sufficiente rispettare il
valore limite di immissione solo nella finestra più silenziosa, il progetto potrebbe limitarsi solo alla schermatura di questa finestra per aerazione.
Inoltre la prassi della finestra di aerazione conduce a una pretesa giuridica del
committente in caso di rispetto di questi
requisiti e rende impossibile alle autorità competenti una ponderazione degli interessi.
Altre misure non sono state attuate
per ragioni legate ai costi e non avrebbero comunque potuto essere richieste.
Inoltre la prassi della finestra di aerazione riduce la pressione sull’ente pubblico
in relazione alla lotta contro il rumore alla fonte. Questo condurrebbe a una riduzione della tutela della salute tramite la
LPAmb. L’idea di protezione del diritto
ambientale condurrebbe al fatto che ci si
debba basare sulla finestra maggiormente esposta e non, come nel caso della
prassi della finestra di aerazione, su quella meno esposta.
Solo se i valori limite di immissione sono rispettati al centro di tutte le finestre
aperte, è possibile garantire una protezione efficace dal rumore sia in relazione all’aerazione sia nell’ambiente circostante.
La tutela della salute ha la priorità sul
miglior utilizzo possibile ai sensi del piano
di zona. Per questo gli art. 22 LPAmb e 39
cpv. 1 OIF esigono che il valore limite di
immissione debba essere rispettato in tutte le finestre di locali sensibili al rumore.
Come risultato ne deriva che la «prassi della finestra di aerazione» utilizzata finora in molti luoghi, per esempio anche
nei cantoni Zurigo e Argovia, contraddice l’art. 39 cpv. 1 OIF. I valori limite di immissione secondo il Tribunale federale
devono essere rispettati in tutte le finestre di locali (abitativi) sensibili al rumore. Nel caso di appartamenti inoltre anche una ventilazione controllata non
esonera dal rispetto dei valori limite nella finestra aperta. Qui dovrebbero essere
SONO POSSIBILI ECCEZIONI. I sostenitori del- utilizzati anche ventilatori con insonorizla «prassi della finestra di aerazione» op- zazione. Solo nel caso di locali aziendali
pongono in prima linea l’interesse per e scuole l’allestimento di una ventilaziouna maggiore densificazione degli inse- ne controllata può essere ammesso come
diamenti. Secondo il parere del Tribuna- misura per il rispetto dei valori limite.
possibili autorizzaI valori limite delle immissioni seconzioni eccezionali ando il Tribunale federale devono essere ri- che secondo questa
spettati in tutte le finestre di locali abita- nuova prassi del Tritivi sensibili al rumore.»
bunale federale, se
sussistono i requisiti.
Il vero rompicapo
per l’ulteriore messa
in atto tuttavia rimale federale, è possibile tenere in conside- ne da risolvere. Infatti le eccezioni non
razione questa importante osservazione possono diventare la regola con autorizcon un’autorizzazione eccezionale ai sen- zazioni eccezionali per tutti.
si dell’art. 31 cpv. 2 OIF. Questa può esInoltre già solo a causa della densifisere concessa quando il progetto di co- cazione degli insediamenti verso l’interstruzione si trova in un’area in gran parte no e dell’aumento del traffico in futuro
edificata, quando sussiste un’urgente ne- molte più persone saranno esposte al rucessità di spazi abitativi, i valori limite di more. Costruire in ubicazioni rumorose
immissione sono superati solo di poco e rimane quindi problematico dal punto di
si garantisce un confort abitativo adegua- vista del diritto edile e del diritto ambiento. Tuttavia il Tribunale federale nel pre- tale. Committenti, progettisti, autorità
sente caso non ha dovuto verificare con- preposte, fisici delle costruzioni e avvocacretamente questi requisiti. Sembra che ti del settore continueranno a lavorare alavi sia margine d’azione, ma dal punto di cremente anche dopo questa decisione
del tribunale di massima istanza.
vista progettuale la sfida è difficile.
GRANDI CONSEGUENZE PER LA COSTRUZIONE.
Questa decisione del Tribunale federale
(DTF 142 II 100 ss. del 16 marzo 2016)
ha ampie conseguenze per la costruzione in aree esposte al rumore e per la densificazione degli insediamenti. Era già
stata confermata con un’altra decisione
del Tribunale federale del 10 agosto 2016
(1C_313/2015, cosidd. «Ringling» a
Zürich-Höngg; questo progetto «Am
Grünwald» è andato a monte a causa di
una facciata dell’edificio chiusa, della
lunghezza di 650 metri e un’altezza
dell’edificio di 25 metri).
*CHRISTOPHER TILLMAN
L’autore è avvocato e avvocato FSA specializzato in diritto di superficie e diritto immobiliare presso Legis Rechtsanwälte SA, Zurigo, www.legis-law.ch. Inoltre è membro del
consiglio direttivo SVIT KUB e docente di diritto di costruzione e immobiliare al corso
Fiduciario immobiliare della SRES Swiss Real Estate School di Zurigo.
immobilia Marzo 2017 | 17
Edilizia e abitazione diritto di COSTRUZIONE, immobiliare e reale
Tutela della visuale nonostante
In un interessante caso del cantone Zurigo il Tribunale federale ha recentemente deliberato1
a quali severe condizioni non ci si può più appellare a una servitù prediale da lungo tempo
ignorata per far valere una tutela della visuale.
boris grell* 
UN’ASSEMBLEA FUORI PORTA. SITUAZIONE DI PARTENZA E PROBLEMATICHE. Le tre sorelle A, B
e C nel 2002 hanno ereditato l’immobile
in via X a Zurigo e da allora, insieme, hanno costituito, in qualità di comproprietarie per piani, la «Comunione di comproprietari per piani via X».
La ripartizione dell’immobile in proprietà per piani era stata effettuata già dal
loro predecessore legale nel 1988. Inoltre già dal 1925 nel registro fondiario era
inserita una servitù, a carico dell’immobile situato a sud e (non direttamente)
confinante, che dal 2009 è di proprietà di
Y. Secondo la formulazione di questa servitù prediale2 gli alberi e gli arbusti sul
fondo di Y non possono superare l’altezza di 5 metri.
Oggetto della disputa erano un pino
di circa 80 anni situato sul fondo di Y, con
un’altezza di circa 30 metri, e una betulla di circa 90 anni con un’altezza di circa
20 metri. Il pino era molto imponente e
superava nettamente il tetto della casa e
altri alberi nell’ambiente direttamente
circostante e nascondeva quasi completamente la visuale sul lago di Zurigo. La
«comunione di comproprietari per piani
via X» nel 2014 ha citato in giudizio Y e
ha richiesto di potare questi due alberi in
modo da ricondurli all’altezza ammessa
in virtù della servitù prediale, ovvero
un’altezza massima di 5 metri. Fino a
quel momento né le tre sorelle né il loro
predecessore legale avevano richiesto la
18 | immobilia Marzo 2017
potatura dei due alberi; allo stesso modo
gli alberi non erano stati potati fin dall’acquisto del fondo gravato della suddetta
servitù prediale da parte di Y.
Nel processo, che non ha visto l’accordo delle istanze cantonali3, il convenuto Y ha contestato la legittimazione attiva della «comunione di comproprietari
per piani via X» querelante. Inoltre ha
contestato il fatto che la servitù prediale
non valesse più per diversi motivi. Y ha
contestato in particolare l’annullamento
concludente ovvero la rinuncia unilaterale alla detta servitù prediale. Allo stesso
modo ha fatto riferimento alla discrepanza tra l’iscrizione nel registro fondiario e
la situazione effettiva, per cui le attuali
comproprietarie per piani non avrebbero
dovuto fare affidamento alla detta iscrizione nel registro fondiario in buona fede.
SULLA LEGITTIMAZIONE DELLA COMUNIONE DI
COMPROPRIETARI PER PIANI. Innanzitutto il
Tribunale federale si è occupato dell’accusa di Y, secondo cui la «comunione di comproprietari per piani via X» non avrebbe
potuto esigere in via giudiziaria la potatura dei due alberi, ma piuttosto avrebbero
dovuto farlo le tre sorelle insieme in qualità di comproprietarie per piani.
Alla comunione di comproprietari per
piani, ai sensi dell’art. 7121 cpv. 1 CCS
non spetta alcuna personalità giuridica,
ma questa comunione di diritto dei comproprietari per piani gode di una deter-
minata autonomia. Quindi la comunione
di comproprietari per piani nell’ambito
della sua attività di amministrazione può
esercitare i diritti civili e può, in proprio
nome, stare in giudizio come attrice o
convenuta, escutere o essere escussa.
Inoltre la comunione di comproprietari
per piani, ai sensi dell’art. 7121 cpv. 2
CCS, dispone di un patrimonio speciale
che è autonomo ai sensi del diritto. Tuttavia, questo patrimonio della comunione, secondo il Tribunale federale, non
comprende l’immobile (organizzato nella proprietà per piani), perché questo in
quanto tale non serve all’amministrazione della comunione ma piuttosto è il pretesto per l’istituzione della comunione di
comproprietari per piani.
Allo stesso modo il Tribunale federale, con riferimento all’art. 730 cpv. 2 CCS,
ha chiarito che la comunione di comproprietari per piani in quanto tale non è titolare della servitù, soprattutto perché le
servitù prediali sussistono sempre solo a
favore del rispettivo proprietario attuale
Nel presente caso il Tribunale federale ha deliberato (e a tale proposito ha ritenuto non arbitraria la decisione del Tribunale d’appello di Zurigo4) che
l’attuazione della presente limitazione
delle piante rientra nell’amministrazione
comunitaria ai sensi dell’art. 712g ss.
CCS e quindi la comunione di comproprietari per piani (e non le comproprietarie per piani insieme) era legittimata attivamente e poteva quindi esigere in via
giudiziaria la potatura dei due alberi. A
tale proposito per il Tribunale federale è
decisivo il fatto che si trattava prevalentemente di immobili abitativi e la detta
servitù prediale serviva alla garanzia di
luce, visuale e respiro. Di questo ne beneficiavano tutti i comproprietari per piani del fondo e non solo dal punto di vista
soggettivo (benessere personale grazie a
una maggiore esposizione solare, visuale, ecc.). Piuttosto i comproprietari per
piani, ai sensi delle disposizioni del Tribunale federale, beneficiano potenzialmente anche dal punto di vista del valore, dal momento che i suddetti fattori
possono influenzare il valore di mercato
e il valore di locazione delle singole proprietà per piani.
In seguito il Tribunale federale ha anche trattato l’argomentazione secondo
cui un ombreggiamento eccessivo potrebbe condurre anche a formazione di
muschio e maggiori spese di manutenzione nel fondo. Di conseguenza la detta
servitù prediale e la relativa applicazione
servirebbero al mantenimento del valore
dell’immobile e sarebbero nell’interesse
di tutti i comproprietari per piani (e non
solo di singoli).
SULL’APPLICABILITÀ DELLA SERVITÙ PREDIALE.
Nel merito, il Tribunale federale ha ulteriormente deliberato e anche in questo
caso ha appoggiato la decisione dei tribunali di Zurigo secondo cui la comunione di comproprietari per piani potrebbe
ancora far valere il contenuto di questa
servitù prediale, anche ben 90 anni dopo
la relativa iscrizione nel registro fondiario e nonostante decenni di accettazione
di una condizione contraria a quanto previsto dalla servitù. Quindi per i tribunali
era giuridicamente irrilevante che fino
all’introduzione dell’azione nel 2014 non
fosse mai stata richiesta una potatura,
tanto più che ciò non cambierebbe nulla
per quanto riguarda l’esistenza e l’efficacia della servitù prediale.
NESSUN ANNULLAMENTO CONCLUDENTE, NESSUNA RINUNCIA. Quindi il Tribunale federale
ha innanzitutto respinto il parere di Y secondo cui la servitù prediale sarebbe stata annullata in modo concludente. Un tale annullamento non sarebbe evidente,
tanto più che non ci sarebbe alcuna dichiarazione di volontà esplicita e nemmeno nessuna linea di condotta particolare
che facciano pensare a una manifestazione di volontà corrispondente.
Inoltre il Tribunale federale ha supportato l’interpretazione dei tribunali di
Zurigo secondo cui l’accettazione pluriennale senza contraddizioni della violazione di una servitù non può essere
considerata quale rinuncia concludente
unilaterale. Infatti, una tale tolleranza
(anche per un periodo di decenni e anche se le piante in questione hanno superato l’altezza massima da lungo tempo) potrebbe avere altri motivi (come il
mantenimento di rapporti di buon vicinato).
Nella misura in cui la rinuncia avviene in modo concludente, un tale comportamento definitivo deve essere espresso
in modo univoco e valido. Ciò, ai sensi
dell’esempio proposto dal Tribunale federale, si può tra l’altro verificare nel caso in cui il proprietario di un fondo con
servitù allestisce una costruzione contraria alla servitù sul fondo vicino.
se la crescita delle piante era per lui così
derale nelle sue considerazioni ha indicato che nel diritto svizzero non ci sarebbe alcun istituto giuridico riconosciuto
dalla letteratura o dalla giurisprudenza
relativo a un’«usucapione della servitù»
secondo cui il proprietario del fondo in
questione potrebbe appellarsi al semplice trascorrere del tempo. Piuttosto una
servitù, ai sensi dell’art. 734 CCS, termina solo con la sua cancellazione nel registro fondiario e, in altre parole, in linea
di principio sussiste fino a quando è
iscritta nel registro fondiario.
Tuttavia già prima della cancellazione è possibile rinunciare in modo effettivo a una servitù e quindi, nonostante l’iscrizione nel registro fondiario, non
applicarla più. Una tale rinuncia secondo il Tribunale federale deve tuttavia essere dichiarata dall’avente diritto in modo incondizionato e senza riserve. Nel
presente caso tuttavia, come già detto,
non c’era una tale rinuncia concludente
e il solo trascorrere del tempo non è sufficiente per poter approvare una rinuncia concludente a una servitù prediale.
— Anche se una comunione di comproprietari per piani di per sé non è titolare
della servitù e l’immobile interessato non
rientra nel relativo patrimonio speciale, è
la comunione e non i comproprietari per
piani, nell’ambito dell’amministrazione
comune, ad essere legittimata ad agire
per far valere una servitù iscritta nel registro fondiario a favore della parcella
originaria, nella misura in cui questa sia
stata creata nell’interesse di tutti i comproprietari per piani.
— Una rinuncia unilaterale a una servitù
prediale non può derivare esclusivamente dalla sola tolleranza di una condizione
in contrasto con la servitù stessa, anche
se tale situazione si è mantenuta per
decenni. Piuttosto una tale volontà di rinuncia deve essere resa nota in modo inequivocabile ed è necessario che un’interpretazione diversa sia esclusa o almeno
— Il fatto che su un fondo vi siano degli
alberi che superano notevolmente l’altezza massima indicata nella servitù non è
sufficiente, da solo, perché sia vanificata
la buona fede dell’acquirente del fondo
in questione nell’iscrizione nel registro
fondiario. NESSUNA “PUBBLICITÀ NATURALE”. Inoltre, il
1 La decisione del Tribunale federale qui in parte trattata dell’11
Tribunale federale ha rifiutato anche l’accusa di Y secondo cui le tre comproprietarie per piani in occasione dell’acquisizione del fondo nel 2002 avrebbero
dovuto tenere conto della condizione effettiva e visibile dall’esterno dell’immobile con i due alberi troppo alti e quindi
non avrebbero dovuto in buona fede lasciare l’iscrizione nel registro fondiario
che risultava differente.
Infatti, il principio sviluppato qualche
anno fa dal Tribunale federale della pubblicità naturale5 non era applicabile nel
presente caso. Al contrario, il Tribunale
federale ha ritenuto come non arbitraria
la valutazione del tribunale di Zurigo secondo cui piuttosto il citato Y avrebbe dovuto rispondere alla domanda di perché
in occasione dell’acquisto dell’immobile
nel 2009 non aveva chiarito l’evidente discrepanza tra la limitazione relativa alle
piante registrata e la situazione effettiva,
luglio 2016 può essere consultata all’indirizzo www.bger.ch con
NESSUN’USUCAPIONE. Inoltre il Tribunale fe-
la nota «5A_898/2015». È prevista anche la sua pubblicazione
nella raccolta ufficiale delle decisioni del Tribunale federale.
2 In sede di istituzione della proprietà per piani la servitù è stata iscritta nel registro fondiario sul fondo originario.
3 La sentenza del Tribunale distrettuale di Zurigo è datata 23
febbraio 2015 (atto n. FV140203), il Tribunale di appello del
Cantone Zurigo ha pronunciato la sua sentenza il 6 ottobre
2015 (atto n. NP150008).
4 Il Tribunale federale purtroppo ha potuto deliberare le questioni di diritto solo in modo limitato nell’ambito di una verifica
di arbitrarietà, perché non è stato raggiunto l’importo complessivo di 30 000 CHF necessario per un ricorso in materia civile.
5 Cfr. la decisione di principio della pubblicità naturale BGE 137
III 153 ss.
*BORIS GRELL
L’autore è avvocato (come lavoratore autonomo) a Zurigo e avvocato FSA specializzato
in diritto di costruzione e diritto immobiliare
(www.grell-law.ch).
immobilia Marzo 2017 | 19
ECONOMIA IMMOBILIARE ipoteche
In Ticino l’ipoteca cambia pagina
TiHome è la piattaforma online con la quale è possibile richiedere un mutuo ipotecario dal
proprio PC o tablet. La decisione sul finanziamento arriva in una manciata di minuti e il tasso applicato è preferenziale. Abbiamo incontrato per voi Filippo Dotti di BancaStato.
Filippo Dotti, membro di direzione e responsabile della clientela individuale della Regione Lugano
Pratica. Conveniente. Tradizionale. È con
questi tre aggettivi che Filippo Dotti –
membro di direzione e responsabile della clientela individuale della Regione Lugano – descrive la novità tecnologica
lanciata a fine 2016 da BancaStato sul
mercato immobiliare ticinese, vale a dire TiHome, piattaforma che consente di
stipulare completamente online la propria ipoteca.
Direttor Dotti, ci potrebbe ricordare cosa
è TiHome?
“TiHome è innanzitutto uno strumento e
come ogni strumento ha ragione di esistere perché risulta pratico. TiHome è un
portale Internet che consente di stipulare un’ipoteca dall’inizio alla fine completamente online dal proprio PC o tablet;
offre un servizio a tutto tondo in quanto
non è un “semplice” sito dove inserire i
propri dati con lo scopo di venir contattati dalla banca. Tramite una procedura
guidata si può inoltrare in maniera autonoma una richiesta di finanziamento e
ottenere la decisione della banca in una
manciata di minuti. Qualora venga accettata, basta stampare la documentazione,
firmarla e spedirla all’istituto; in caso
contrario vi è sempre la possibilità di essere contattati da un consulente per
un’assistenza tradizionale”.
“Visto che il software esegue gran parte
20 | immobilia Marzo 2017
delle operazioni in automatico vi sono
meno costi finali. Di ciò la banca ne fa
beneficiare il cliente, proponendogli uno
sconto sul tasso finale e su determinate
spese amministrative. Ma io credo che vi
siano anche altri guadagni, seppur non
monetari. Eseguire una richiesta del genere da casa significa ottenere risparmi
in tempo e comodità: e oggigiorno, in un
mondo sempre più frenetico, questi sono beni molto preziosi”.
Siamo di fronte a un cambiamento “istituzionale”? In altre parole, BancaStato sta
iniziando ad abbandonare la sua tradizionale vicinanza con i clienti e il territorio?
“Assolutamente no, anzi: TiHome rafforza la nostra capillarità sul territorio ticinese e dunque rinnova la tradizione di
BancaStato. Durante le fasi di sviluppo,
avendo a che fare con uno strumento che
automatizza determinate procedure, abbiamo naturalmente dovuto riflettere se
andasse in qualche maniera a danneggiare o meno la consulenza tradizionale.
TiHome, in realtà, è destinato a chi è già
avvezzo alle pratiche ipotecarie e ai sistemi informatici, e non ha bisogno
dell’assistenza del consulente; inoltre
TiHome accoglie unicamente richieste di
ipoteche “standard”. La nuova piattaforma è dunque da vedere come uno strumento in più a disposizione di una determinata fascia di clientela, che non
intacca la modalità con la quale la Banca ha sempre operato; con le dovute pro-
porzioni, va percepita come fu percepito
l’e-banking al suo arrivo: non qualcosa
che distrugge, bensì qualcosa che arricchisce. Nonostante la Banca abbia sempre adattato i suoi canali e continuerà a
farlo, il contatto personale e la prossimità con il cliente rimarranno sempre un
cardine della nostra attività”.
Come garantite che un sistema computerizzato eroghi ipoteche in maniera “sana”?
“Nonostante sia un programma informatico, TiHome garantisce controlli e la
prassi in uso in BancaStato. Calcola la sostenibilità dell’onere del richiedente con
un tasso di interesse teorico, più alto di
quello di mercato e comprensivo di ammortamento e costi di manutenzione,
con l’obiettivo di proteggere l’investimento del cliente da eventuali rialzi dei
tassi di interesse. La valutazione del valore dell’immobile è inoltre affidata “in
diretta” a una delle maggiori società di
perizie immobiliari della Svizzera. Come
detto, TiHome prende in considerazione
solo richieste di ipoteche “standard” e
applica parametri particolarmente prudenziali per quanto riguarda i limiti di
credito. Insomma, è vero che il sistema
è automatico e consente di ottenere una
decisione da parte della Banca in una
manciata di minuti, ma è pur sempre
un’ipoteca di BancaStato: e noi, da sempre, puntiamo a crescite sane e sostenibili”. EDILIZIA E ABITAZIONE TECNOLOGIA IP
Passaggio ad All IP di telefoni
per lift e sistemi di allarme
Il passaggio ad All IP non riguarda solo la telefonia, bensì tutti gli impianti tecnici all’interno di edifici che comunicano ancora attraverso la rete fissa. I proprietari e gli amministratori degli immobili devono affrontare questo cambiamento quanto prima.
NICOLA TOGNI* 
La telefonia di rete fissa viene migrata alla tecnologia IP (protocollo internet) ormai in tutto il mondo e quindi anche da
Swisscom. Dal 2018 avrà inizio il progressivo smantellamento delle vecchie
Come procedere? Prima del passaggio a IP
l’amministratore o il proprietario dell’immobile dovrebbe redigere un inventario
di tutti gli impianti tecnici che funzionano ancora attraverso il collegamento telefonico analogico o ISDN. Si tratta ad
esempio di telefoni per ascensori, impianti d’allarme, impianti di tecnica domotica, sistemi apriporta e di telemanutenzione ecc. In base a questo inventario
è possibile richiedere preventivi, definire budget e assegnare appalti. In caso
di dubbi, l’amministratore può chiedere
all’elettricista di verificare in loco quali
impianti sono collegati a quali collegamenti o numeri.
Le chiamate d’emergenza in ascensore al
centro della migrazione. Il passaggio ad
All IP interessa anche i telefoni per ascensori che trasmettono ancora le chiamate d’emergenza attraverso la linea ISDN.
Numerosi ascensori si avvalgono ormai
esclusivamente della rete mobile per comunicare o sono già stati convertiti. L’utilizzo della telefonia mobile ha un grande vantaggio: in caso di interruzione di
corrente, ad esempio, la comunicazione
viene solitamente garantita poiché la rete mobile è supportata da una batteria.
Swisscom consiglia di sostituire l’attuale allacciamento con una soluzione basata sulla telefonia mobile.
Per accelerare la ristrutturazione, i
proprietari/gli amministratori dovrebbero rivolgersi direttamente e quanto prima ai partner addetti alla manutenzione o ai produttori di ascensori. Questi
adotteranno le misure necessarie per garantire il funzionamento ininterrotto degli impianti. La linea di telefonia mobile, la gestione e i costi vengono spesso
integrati nel contratto di manutenzione
dell’addetto alla manutenzione/del produttore di ascensori.
Preparazione di sistemi di allacciamento di
rete fissa basati su IP con corrente d’emergenza. Relativamente agli impianti per i
quali un collegamento basato sulla rete
mobile non è auspicato o possibile, ma il
cui funzionamento deve essere comunque garantito anche in caso di interruzione di corrente, Swisscom lancerà una
soluzione verso la metà del 2017. Il collegamento in essere (analogico o ISDN)
deve essere trasferito a una rete fissa basata su IP (Swisscom Line basic). Il router IP, però, verrà ulteriormente supportato da un gruppo di continuità con
batteria. Di cosa occorre tener conto durante il passaggio?
Su www.swisscom.ch/ip vi è una rubrica dedicata
agli immobili. Sono inoltre disponibili informazioni, risposte alle domande più frequenti e schede
informative sul trasferimento delle applicazioni
speciali (ascensori, impianti d’allarme ecc.) a IP
nonché ulteriori dettagli sulla nuova soluzione di
telefonia fissa basata su IP per le chiamate d’emergenza di Swisscom. Gli interessati possono registrarsi su www.swisscom.ch/protezione-interruzioni
SVIT Ticino ha organizzato due conferenze sul tema della nuova tecnologia Internet Procotol applicata agli immobili: la prima a Rivera nel mese di
ottobre 2016 e la seconda a Vezia a fine gennaio
Il materiale è disponibile sul sito www.svit-ticino.ch
(pagina Agenda) o contattando il segretariato.
*NICOLA TOGNI
Area Manager Ticino, Swisscom
immobilia Marzo 2017 | 21
professione immobiliare nuove norme
L’armonizzazione del traffico dei
L’armonizzazione del traffico pagamenti secondo la norma ISO 20022, già adottata in tutta
Europa, dovrà essere raggiunta in Svizzera entro l’inizio del 2018.
MATTEO pastori* 
A partire dal 1 gennaio 2018, vi sarà, per
quanto riguarda il traffico dei pagamenti, una vera e propria rivoluzione. Infatti
tutti i sistemi attualmente in uso, come
OPAE/DTA, PVR, LSV, verranno abbandonati definitivamente e sostituiti con un
nuovo ed euro compatibile standard ISO
20022, armonizzando così l’intero processo a livello europeo.
A cosa fanno riferimento le attuali sigle?
OPAE/DTA Ordine di pagamento elettronico mediante trasferimento file.
PVR/PPR e VEA	Varie forme di avviso d’accredito mediante trasferimento file.
LSV/DD	Addebito diretto su conti Postali o Bancari
PVR/PV	Polizze di versamento cartacee (nei diversi formati, arancioni, rosa, ecc.)	Da cosa verranno sostituiti? A partire dal
primo gennaio 2018, ci dovremo abituare alle seguenti nuove sigle per indicare i mezzi informatici necessari all’automatizzazione del traffico dei pagamenti:
pain.001	Va a sostituire il file OPAE/DTA per quanto riguarda gli ordini di pagamento.
pain.002	Contiene le informazioni sullo stato d’avanzamento delle diverse elaborazioni in
corso, sia di addebito che di accredito.
camt.052/.053	Contengono le informazioni sullo stato
del vostro conto (Estratto conto elettronico).
camt.054	Va a sostituire il file PVR/PPR/VEA (.V11)
per quanto riguarda la parte d’accredito.
La roadmap di avvicinamento alla trasformazione - Fonte Postfinance SA
le vostre elaborazioni, oltre ad avere un
unico standard di comunicazione a livello Europeo e internazionale.
Molti stati Europei si sono già adeguati da tempo allo standard ISO 20022.
La Svizzera si sta muovendo rapidamente per raggiungere entro il primo gennaio 2018 il medesimo obiettivo.
Per ciò che riguarda le polizze di versamento, il limite temporale è stato prorogato fino alla metà del 2020. Questo
supporto cartaceo passerà dalle attuali 7 versioni (a seconda del tipo di pagamento da effettuare) a solo 2 versioni:
una precompilata e una non compilata
per i pagamenti manuali.
L’esempio sottostante riporta un prototipo di come dovrebbe presentarsi que-
PVR/PV	Le polizze di versamento rimarranno le
attuali, si presume, fino alla metà del
Questa nuova e moderna modalità di trasferimento delle informazioni permetterà di ottenere molte informazioni supplementari che fino ad ora non era possibile
avere in tempo reale, come lo stato del
vostro conto, lo stato d’avanzamento del22 | immobilia Marzo 2017
Fonte Postfinance SA
sto nuovo supporto. Quest’ultimo conterrà un codice QR che andrà a sostituire
la serie di caratteri OCR-B delle attuali
polizze e conterrà tutte le informazioni
necessarie per poter effettuare il pagamento, come il codice IBAN, il beneficiario, l’importo, ecc.
L’importanza di adeguarsi al nuovo standard. A differenza di altre innovazioni tec-
nologiche, la cui adozione è stata seguita da un periodo di “convivenza” con gli
standard precedenti, l’ISO 20022 entrerà
in vigore cancellando di fatto tutto quello che era funzionante in precedenza. È
di fondamentale importanza che nel Software in vostra dotazione sia implementato questo nuovo standard. Purtroppo
Lo standard ISO 20022 apporta un effettivo
- i costi dei pagamenti effettuati all’interno
dell’area europea dei pagamenti vengono uniformati
- il tempo di esecuzione delle transazioni (bonifici e addebiti) viene armonizzato, rendendolo
identico a quello dei 34 paesi dell’area unica dei
pagamenti in euro (SEPA)
- tutti i pagamenti vengono effettuati utilizzando i medesimi procedimenti e formati degli avvisi
MAROGGIA - LUGANO
alcune soluzione installate e attualmente funzionanti con i vecchi standard non
verranno aggiornate al nuovo ISO 20022
- la tecnologia utilizzata per lo sviluppo della soluzione non permette l’implementazione di queste nuove funzioni
(file XML/PDF/compressione .gz/ trasmissione dati SFTP criptata);
- il costo di sviluppo non giustifica l’implementazione nella versione del software;
che venga implementato il nuovo standard ISO 20022.
In particolare il punto di attenzione per
chi valuta il proprio o un nuovo software
deve essere riferito alle seguenti sezioni:
Contabilità Debitori, Contabilità Creditori, Salari e Stipendi, Gestione Immobiliare (Affittanze e P.P.P.) .
Un elenco delle società che si sono impegnate con Postfinance SA alla realizzazione di tale standard, con la precisazione della versione di software e dei
tempi di sviluppo, è disponibile all’indirizzo https://www.postfinance.ch/it/biz/
zv/iso/prod.html. Sisma Informatica SA, società di sviluppo software presente nella Svizzera Italiana da 30 anni con la suite
ISAwinbusiness software, si occupa
di fornire progetti e consulenza relativamente alla soluzioni software
di gestione fiduciaria e immobiliare.
Proprio in quest’ottica ha pianificato proattivamente con largo anticipo
i vari interventi da eseguire per poter portare a termine nel modo migliore la migrazione su questa nuova piattaforma.
con gli specialisti di Postfinance
SA, quale referente per lo sviluppo, il controllo delle funzionalità ed
infine la relativa certificazione, Sisma Informatica SA è pronta ad affrontare questa nuova sfida, per la
soddisfazione della attuale e futura clientela.
www.sisma.ch
- la società che lo ha sviluppato non mantiene più la versione del software;
- La società o il personale che lo ha sviluppato non è più operativo.
*MATTEO Pastori
Responsabile vendite, SISMA INFORMATICA
Per cui si consiglia di ottenere dal vostro
attuale fornitore di software, la garanzia
immobilia Marzo 2017 | 23
EDILIZIA E ABITAZIONE IMPIANTISTICA LIFT
Più sicurezza per i passeggeri
Più sicurezza per passeggeri e addetti alla manutenzione, più comfort: è l’obiettivo delle
nuove norme EN 81-20/50:2014, obbligatorie dal 1° settembre 2017 per la progettazione
degli ascensori. Per evitare difficoltà e costi inutili, raccomandiamo di adottare sin da ora le
chiara funzionerà da ulteriore protezione
contro gli inciampi. Inoltre l’apertura manuale delle porte di cabina, in caso di
emergenza, sarà possibile solo in assenza di rischio caduta nel vano dell’ascensore. I vantaggi delle EN 81-20/50:2014
non sono riservati soltanto agli utenti: anche i tecnici manutentori opereranno con
Nuove regole per la ventilazione. Schindler
Raphael Hegglin* 
Armonizzazione con le norme europee.
Nuove norme significano progresso tecnico e maggiore sicurezza: la loro adozione tuttavia rappresenta sempre una sfida
per progettisti, committenti e produttori
di ascensori. Le nuove norme EN 81-20 /
50:2014, destinate a sostituire le tutt’ora
vigenti 81-1/2 ma già valide per i nuovi
impianti e le modernizzazioni, sono armonizzate con la direttiva europea sugli
ascensori e recepiscono lo stato di avanzamento della tecnologia. La loro adozione mira a incrementare ulteriormente la
sicurezza di passeggeri e addetti alla manutenzione e a migliorare il comfort della corsa.
Prepararsi nonostante la transizione. Le
nuove norme EN 81-20/50 sono valide
già dal 2014 e saranno le uniche applicabili dal 1° settembre 2017, quando saranno abrogate le vecchie EN 81-1/2. Nonostante questo periodo di transizione è
assolutamente consigliabile adeguarsi
per tempo. Se infatti, per qualunque motivo, i lavori non si potessero chiudere entro tale data di scadenza, un ascensore
24 | immobilia Marzo 2017
progettato secondo la vecchia norma EN
81-1/2 non potrebbe più essere messo in
funzione. Quanto più imponente il progetto di costruzione, tanto più rapidamente si arriverà al fatidico 1° settembre
2017, con il rischio di avere installato un
ascensore non più a norma di legge e la
necessità di complessi e costosi lavori di
adeguamento per adeguarsi alla legge.
Schindler ha quindi optato per l’adozione immediata delle nuove norme, creando maggiore certezza di progettazione e
prevenendo costi imprevisti. Cosa prevedono le nuove norme in dettaglio? La EN
81-20:2014 fissa nuovi requisiti tecnici a
livello di struttura e montaggio degli
ascensori; la EN 81-50:2014 amplia le
prescrizioni di configurazione, calcolo e
verifica dei componenti dell’ascensore.
Viene richiesto fra l’altro maggiore spessore per pareti e porte delle cabine, al fine di rendere più fluida la corsa dell’ascensore. In cabina il rivestimento dovrà
presentare una superiore resistenza al
fuoco e una barriera fotoelettrica, che si
illumina automaticamente, eviterà che le
porte in chiusura provochino infortuni ai
passeggeri; un’illuminazione cabina più
pone a disposizione di progettisti e gestori di ascensori tutte le informazioni
pertinenti per operare a norma di legge.
In particolare le nuove norme impongono di osservare alcuni aspetti nella progettazione del vano: ad esempio occorre
posizionare ringhiere più alte sul tetto cabina e creare maggiori spazi di sicurezza. Le EN 81-20/50: 2014 richiedono anche una sufficiente ventilazione del vano
ascensore nonché temperature minime
di + 5° C fino a un massimo di + 40° C nel
vano e nella sala macchine. Al contrario,
con le nuove direttive antincendio per gli
ascensori (vedi riquadro), decade l’obbligo di realizzare l’evacuazione fumi tramite serrande tagliafuoco. Si raccomanda
pertanto di programmare una ventilazione tecnica dell’impianto. LE PRINCIPALI NOVITÀ DELLE DIRETTIVE
Dal 1° gennaio 2015 sono in vigore anche le nuove
normative antincendio. I progetti autorizzati dopo il
1° gennaio 2015 vengono eseguiti sulla base delle
«Prescrizioni antincendio svizzere AICAA», edizione 2015. Le prescrizioni influiscono anche sulle direttive antincendio 23-15 «Impianti di trasporto»
(DA), che sostituiscono l’attuale direttiva «Ascensori». Queste le principali modifiche:
- Eliminazione delle serrande tagliafuoco per l’evacuazione fumi.
- Botola di emergenza AICAA 23-15 da 0,6 × 0,8 m,
quindi maggiorata rispetto alla EN 81-72.
- La DA si estende agli ascensori per i vigili del fuoco.
- Gli ascensori dei vigili del fuoco devono prevedere
un impianto di estinzione.
*Raphael hegglin
L’autore è giornalista MAZ e Chimico Dipl.
FH. Scrive per quotidiani e riviste specializzate su Tecnica della costruzione, efficienza
energetica, scienze e natura.
associazione segretariato centrale svit
In occasione dell’ultima assemblea dei delegati è stata deliberata una modifica dello statuto
che entrerà in vigore a partire dal 19.6.2017. In futuro le decisioni strategiche della presidenza verranno chiaramente separate dal livello operativo del segretariato centrale.
CEO/Direzione
Ivo Cathomen '
MARCEL HUG* 
MERITATO PENSIONAMENTO DI TAYFUN CELIKER.
Dopo molti anni presso SVIT Svizzera,
Tayfun Celiker a metà 2017 andrà in pensione. Il commiato ufficiale avverrà in occasione dell’assemblea dei delegati a
Pontresina. La direzione già da qualche
tempo ha deciso che il suo successore
sarà Marcel Hug, attualmente responsabile per la formazione e il perfezionamento professionale.
Direzione Editoria
Comunicazione/Politica
riato centrale; questo nel corso delle modifiche a livello della presidenza. Obiettivo delle modifiche al segretariato centrale
è un’assegnazione chiara dei compiti e
delle competenze, supportata da strutture professionali, in vista delle sfide future.
MAGGIORE VICINANZA ALLA POLITICA. È obiet-
tivo dichiarato di SVIT Svizzera approfondire il lavoro politico e impegnarsi ai
diversi livelli per gli interessi legittimi
dell’economia impoiché
Un’associazione professionale necessita mobiliare,
di strutture agili e al passo con i tempi.»
giuridico liberale risulta sempre
più sotto pressione e il flusso strabordante di regolamentazioni ostacola le forze di mercato
NOMINATO NUOVO CEO. Marcel Hug, in quanel settore. Questo progetto viene sostelità di nuovo CEO, sarà l’anello di collega- nuto dal sostituto CEO e responsabile Edimento tra il segretariato centrale e il nuo- toria/Comunicazione Ivo Cathomen.
vo consiglio direttivo. Ci sarà quindi un
Inoltre i settori formazione, editoria,
cambiamento rispetto alla situazione at- events e segretariato degli esami verrantuale dove i responsabili operativi dell’as- no guidati da persone diverse. Anche la
sociazione (Tayfun Celiker), dell’editoria e contabilità che finora era gestita esterdella politica (Ivo Cathomen) e della for- namente dalla fiduciaria del capo finanze
mazione e del perfezionamento professio- verrà spostata nel segretariato centrale e
nale (Marcel Hug) fanno parte della Dire- quindi gestita direttamente in loco. Tutzione eletta dall’assemblea dei delegati. te le società di SVIT e l’associazione stesIl piano operativo sarà quindi più chiara- sa generano circa CHF 15 milioni di fatmente distinto dal piano strategico.
turato, un tale passo nella modifica delle
Perché il trasferimento delle attività ope- strutture è quindi oggettivamente logico.
rative proceda senza intoppi, innanzitutto
Per SVIT Svizzera e le sue società lale strutture verranno adeguate al segreta- vorano attualmente circa 24 persone in
diverse sedi in Svizzera. A partire dall’agosto 2017 inoltre un apprendista si aggiungerà al team di SVIT Svizzera. SVIT
Svizzera si dichiara chiaramente a favore
della formazione ed è anche pienamente
consapevole della sua funzione modello.
SVIT Svizzera è convinta di avere preparato il terreno per il futuro in direzione della professionalizzazione ed è ben attrezzata per le sfide che la attendono.	*MArcel hug
L’autore è il CEO designato di SVIT Svizzera.
immobilia Marzo 2017 | 25
svit ticino attivita dell’associazione
La SVIT al LAC con Signac
Incontro con l’arte per la trentina di soci e amici dell’Associazione che il 15 dicembre scorso
si sono ritrovati al MASI per la visita della mostra di Paul Signac e il consueto aperitivo natalizio.
Nelle foto alcuni momenti della visita guidata. In alto a sinistra, il presidente Giuseppe Arrigoni con Renato Lovisetto, direttore di Sanitas Troesch, che ha
offerto l’aperitivo.
RED 
la pittura: la fotografia.
auguri con visita. L’apertura del LAC a Lu-
gano ha decisamente incrementato le occasioni di confronto con il multiforme
mondo dell’arte. Svit Ticino ha voluto assaggiare una di queste possibilità invitando i propri soci e, come di consueto per
l’appuntamento degli auguri prenatalizi,
anche i loro collaboratori, parenti, amici
e conoscenti, ad una delle mostre più importanti finora presentate. Signac, il
grande pittore francese, velista per hobby e curioso osservatore della realtà fin
nei suoi più piccoli particolari.
In questo percorso veramente straordinario siamo stati accompagnati da una
guida competente che ci ha introdotto nei
diversi periodi di questo “neo impressionista”, o “post impressionista”, che ha
superato i suoi maestri e per certi versi
anche il nuovo concorrente di allora del26 | immobilia Marzo 2017
un precursore della fotografia. Alla ricer-
ca di un modo per superare l’impressionismo, ha fondato con Pisarro e Seurat il
“pointillisme”, anche detto “divisionismo”.
Veramente belli, oltre che curiosamente disarmanti, i suoi quadri più estremi che, visti da vicino sembrerebbero
non altro che un vasto insieme di piccoli
puntini multicolori sparsi a caso sulla tela, all’allontanarsi dell’occhio assumono
forme definite ma soprattutto nuovi colori che i punti in origine sembravano non
avere: per Signac i colori non si mescolano sulla tavolozza, ma nell’occhio dell’osservatore!
Stupefacente la sua applicazione nella pittura delle conoscenze scientifiche
che l’ottica faceva allora sulla percezione
dell’occhio umano. Quasi un precursore
della tecnica dei pixel usati oggi da tutti
gli schermi e dalle fotocamere digitali.
Coetaneo di Van Gogh, di Gaugin, Monet
e Manet, la sua arte sembra riassumere
tutta la forza di novità racchiusa nell’impressionismo, consegnandola a sua volta ai movimenti artistici che già marcavano il primo novecento. Movimenti che
proseguivano la presentazione di una realtà destrutturata, spezzata e lacerata, la
realtà di un secolo che in pochi anni segnerà, con due guerre mondiali e le conseguenze delle peggiori ideologie che la
storia abbia conosciuto, la fine del sogno
di fraternità e uguaglianza che l’illuminismo francese aveva promesso. SVIT TICINO FORMAZIONE
PPP: 21 nuovi assistenti
È già giunto alla quinta edizione uno dei corsi di formazione per assistenti più richiesti.
L’interesse per la formazione continua è in crescita anche in Ticino.
ASSISTENTI IN AMMINISTRAZIONE DI PPP - EDIZIONE 2016. Sette lezioni per un totale di 21
ore, l’amministrazione di proprietà per
piani, le questioni giuridiche, le conoscenze tecniche. Questo in breve il corso per assistenti in amministrazione di
PPP che ogni anno fa registrare il tutto
Hanno superato con successo l’esame finale della quinta edizione e ottenuto il
certificato SVIT:
Bacciarini Tatjana, Bassetti Aluis, Buzzini Eleonora (miglior risultato finale), Calcagno Nadia, D’Arrigo Daniele, Donati
Nicola, Ferrarelli Lucio, Gellert Markus
Ralf, Ghezzi Daniele, Guidotti Nicolò,
Mazidi Daniele, Minervini Rosa, Pelucca
Nadir, Pianca Simone, Poggi Franco,
Roncoroni Luca, Sabbadin Mara, Savoldelli Nicoletta, Trbovic Ana, Vignanelli
Simone, Zanotto Sladjana.
Il prossimo corso partirà quest’autunno.
Durante l’aperitivo gentilmente offerto da Homegate, una delle docenti, Michela Kwiatkowski, brinda con la classe dopo l’esame finale.
immobilia Marzo 2017 | 27
SVIT Ticino IndiriZzi	Organi e soci di SVIT Ticino
Presidente: Giuseppe Arrigoni,
AM Consulenze Sagl, Via al Forte 10, CP,
6900 Lugano, 079 240 35 81,
Membro: Edda Bruni-Fasani, Leso,
6563 Mesocco, 091 835 90 55,
Membro: Antonio Canavesi, Barinvest
SA, via Cantonale 19, 6900 Lugano
091 913 70 90,
Membro: Stefano Lappe, Immobiliare SL, via Ospedale 10, 6600 Locarno,
091 751 22 21, info@immobiliare-sl.ch
Membro: Werner Leuzinger, Lefor Immobiliare SA, Via Cantonale 45,
Membro: Manuele Morelli, Immoprogramm SA, Viale Stazione 4, 6500 Bellinzona, 091 825 20 40,
Bellinzona e Valli	Alfred Müller SA, Paganini Massimiliano, Camorino, www.alfred-mueller.ch
De Luigi Ivano, Camorino
Fideconto gestioni immobiliari SA ,
28 | immobilia Marzo 2017
Agenzia Fid. e Immobiliare
Amministrazioni Mazzoleni SA, Mazzoleni Stefano, Muralto,
EV Ascona Top Real Estates AG, Peter
Frigo, Ascona, www.engelvoelkers.com
Immobiliare Nodiroli & Co., Nodiroli
Ascona, www.wildi-immobiliare.ch
Abete Rosso SA, Labianca Filippo,
Andrea, Lugano
Dreieck Immobiliare SA, Lugano,
www.fontanasothebysrealty.ch	Galli Immobiliare SA, Galli Ivan, Rive-
ra, www.gallipartners.ch
GERFid Immobiliare Sagl, Arrigoni
Gorzanelli Daniele, Lugano
Maroggia, www.impagconcept.ch
Immobiliare Bandel, Bandel Jacques,
Lugano, www.medat.ch	MG Fiduciaria Immobiliare Sagl,
Arifida SA, Ponti Battista, Chiasso,
Ceppi e Co. Agenzia Immobiliare SA,
Ferretti Achille, Chiasso	Coduri Alessandro, Rancate	Corfida SA, Ciceri Gianpaolo, Novazzano, www.corfida.com
Arch. Casali Matteo Fiorenzo,
Mendrisio, www.vavimmobiliare.ch
gestito con il sistema operativo REM. La
qual cosa mi ha permesso di entrare in un
universo che ha richiesto la necessaria
efficacia operativa per assecondare l’efficienza sistemica dell’azienda. Con questa esperienza professionale sono giunto nel giugno 2013 alla società Alfred
Müller SA di Camorino, nella funzione di
amministratore delle proprietà in Ticino
della ditta. Questa ulteriore esperienza
mi ha permesso e mi permette tuttora di
aggiungere nuovi importanti tasselli alla
mia formazione nel settore della locazione di superfici commerciali e industriali; e soprattutto mi consente di interpretare al meglio la dinamica fra l’inquilino
e il cliente. Per me questa nuova attività
non è solo una professione, ma qualcosa di più, direi un hobby che mi consente un vivo contatto con le persone di ogni
ceto sociale e che richiede un bagaglio di
conoscenze aggiornate nel diritto, nella
tecnica edilizia, nel Marketing e in tanti
altri settori. Oggigiorno sia i proprietari
Daniele Bisang, 1961, di Muzzano, da sempre nel
sia gli inquilini si aspettano interlocutomondo della costruzione immobiliare.
ri con elevate competenze sociali, tecniche e di metodo, perché i problemi soNegli anni 80 ho iniziato come progettista no complessi e non ammettono soluzioni
di impianti di riscaldamento e sanitari in improvvisate e legalmente poco sosteniTicino e nella Svizzera tedesca, ottenen- bili.	do nel 1988 il diploma di maestria federale. Sono poi stato alle dipendenze di
CRS Sezione del Luganese, dove mi sono
occupato fra l’altro della locazione di appartamenti per i richiedenti l’asilo. Un’esperienza, questa, che ha permesso di
avviarmi nel settore del diritto di locazione e mi ha fatto acquisire importanti conoscenze sul parco immobiliare ticinese.
Nel 2006 sono entrato nel Gruppo Interfida SA, dove ho svolto l’attività di responsabile del servizio tecnico per il reparto
immobiliare. Nel frattempo ho seguito i
corsi della SVIT Ticino sulle competenze
di base e sulla Gestione immobiliare, superando gli esami in novembre 2010 con
il miglior risultato. Nel 2012 ho ottenuto
l’autorizzazione cantonale di Fiduciario
immobiliare e dal 2013 sono Socio individuale SVIT Ticino. Dal 2012 sono esperto
d’esame e, dal 2013, membro della Commissione d’esame professionale dell’economia immobiliare svizzera (CEPSEI). In
tale veste ho avuto l’opportunità di condurre un team per l’amministrazione di
un importante portafoglio immobiliare
immobilia Marzo 2017 | 29
settore immobiliare ma che non dispongono ancora delle necessarie conoscenze di base o interessate a rinfrescare le proprie conoscenze di base.
Corsi per l’ottenimento
dell’attestato federale
Gli attestati federali in gestione immobiliare e commercializzazione immobiliare sono titoli di studio riconosciuti
EV. INTERESSATI POSSONO ANNUNCIARSI AL SEGRETARIATO
Annunci, PR e novità sui prodotti servono unicamente come informazione ai nostri soci e lettori sui prodotti e servizi stessi.
«Nuove sfide?»
Formazione professionale e perfezionamento per specialisti e quadri
dell’economia immobiliare.
30 | immobilia Marzo 2017
Insieme con successo.
Offriamo soluzioni su misura per i suoi
progetti immobiliari. homegate.ch, il
suo consulente di commercializzazione
immobiliare con la X.
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SVIT - Immobilia marzo 2017

References: art. 712
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 art. 655
 art. 22
 sentenza 
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