Source: https://www.otrosi.net/civil/doctrina/2019-9588
Timestamp: 2019-06-18 11:05:24+00:00

Document:
DGRN, Resolución, 28-02-2019
Mediante escritura autorizada por el notario de Vigo, don Pablo Rueda Rodríguez-Vila, el día 23 de marzo de 2016, con el número 441 de protocolo, la entidad mercantil «Lojim 2010, S.L.» declaró como obra nueva en construcción una nueva edificación que se estaba ejecutando en ejercicio de unos derechos inscritos en el Registro de la Propiedad de Vigo número 3 sobre la finca registral número ...008. Se incorporaba a la citada escritura resolución adoptada el día 3 de noviembre de 2005 por el Secretario de la Xerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Vigo, por la que se autorizaba a la entidad mercantil «Giráldez BDR, S.L.» para construir, conforme a los informes que obraban en el expediente y proyecto básico presentado, redactado por los arquitectos don D. y doña R. G. R., siendo directores de las obras los mismos arquitectos y director de la ejecución el arquitecto técnico don S. P. C., un edificio compuesto de planta sótano destinada a garaje, planta baja para portal de acceso y resto porticada, y plantas primera a sexta y bajo cubierta a vivienda. En dicha resolución, además, se declaraba la indivisibilidad de la parcela en una superficie de 662 metros cuadrados y 26 decímetros cuadrados, pues la edificación agotaba la superficie de aprovechamiento materializable sobre la finca.
«Hechos: Mediante escritura autorizada el veintitrés de marzo de dos mil dieciséis por el notario de Vigo, don Pablo Rueda Rodríguez-Vila, número 441 de protocolo, la entidad "Lojim 2010, S.L." como titular de los siguientes derechos constituidos sobre la finca registral ...008, con C.R.U. ...443: "a) El derecho de ceder, incluso de modo gratuito, al Excmo. Ayuntamiento de Vigo, para uso público, las zonas excedentarias del terreno afectadas para tales servidos, verificando las segregaciones que fueran menester. b) El derecho de independizar, del terreno excedentario las parcelas de aprovechamiento en el subsuelo, verificando las segregaciones necesarias con trascendencia registral y realizando en esas zonas excedentarias las construcciones en el subsuelo que estime oportunas. c) De ser permisibles, el derecho de adicionar al inmueble alguna planta más, o construir en el terreno excedentario alguna otra edificación. d) El derecho de modificar, de hacer uso de cualquiera de los derechos que se reserva, las normas contenidas en la escritura que se despacha con la finalidad de asignar a las nuevas cuotas de participación en elementos comunes y en beneficios y cargas, redistribuyendo las señaladas en la escritura de declaración de obra nueva y parcelación horizontal otorgada ante el notario de Vigo, don Alberto Casal Rivas el 30 de diciembre de 1989 con el número 4882 de su protocolo. Otorgará, sin ninguna otra concurrencia, las escrituras necesarias, con la finalidad de adoptar a la realidad física de cada momento el contenido de los libros del Registro de la Propiedad. e) El de instalar o autorizar la instalación, en la zona elevada del edificio, de letreros y anuncios opacos y luminosos."; declara en ejercido de los derechos descritos, la obra nueva en construcción que tiene la siguiente descripción: "Edificio (…) de Vigo, compuesto de sótano destinado a garaje, planta baja para portal de acceso y zona porticada y plantas primera a sexta y bajo cubierta destinada a vivienda, para un total de seis viviendas, una de ellas dúplex entre las plantas sexta y bajo cubierta. La superficie total construida del edificio es de 1.170,50 m2. La planta bajo cubierta cuenta con una terraza. La ocupación del edificio sobre el terreno es a nivel de sótano de 221,35 m2".
Mediante escritura autorizada el tres de junio de dos mil dieciséis por el notario de Vigo don Pablo Rueda Rodríguez-Vila, número 944 de protocolo, la mercantil "Lojim 2010, S.L.", en ejecución de los derechos indicados, segrega de la finca ...008, la parcela …A de seiscientos sesenta y dos metros con sesenta decímetros cuadrados, resultando un resto de finca de mil cuatrocientos treinta y siete metros con cuarenta decímetros cuadrados, que es el solar sobre el que se asienta el edificio (…) El Notario manifiesta que tiene a la vista copia autorizada de la escritura otorgada el diecisiete de junio de dos mil tres ante el notario de Vigo, don Antonio A. Salgueiro Armada, número 1024 de protocolo, en la que aparece incorporada copia de la autorización municipal de la cual deduce fotocopia para incorporar a la escritura. Dicha licencia fue otorgada el día doce de abril de mil novecientos noventa y cinco en la que, partiendo de la base de que la finca ...008 tiene una cabida de dos mil quinientos doce metros cuadrados, según escritura, que no consta inscrita en el Registro, autorizada por el notario de Vigo don José María Rueda Pérez, el dos de marzo de mil novecientos noventa y cinco, concede licencia de parcelación en dos fincas, una la parcela …A de seiscientos sesenta y dos metros con sesenta decímetros cuadrados, sin que se describa en la licencia incorporada a la escritura calificada la otra parcela, por estar incorporada parcialmente. De la resolución de la D.G.R.N. de fecha 16 de febrero de 2004, a la que luego se hará referencia, la parcela …B tiene una superficie de mil ochocientos cuarenta y nueve metros cuadrados. También se incorpora Acta de la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios (…) El Notario advierte que no asistieron todos los propietarios del inmueble, por lo que será necesario que acrediten el consentimiento de los no asistentes en cualquiera de las formas previstas en la Ley de Propiedad Horizontal y legitima las firmas del Presidente y de la de la Secretaria-Administradora que figuran en el acta en que se recoge el citado acuerdo. En la escritura comparece don F. B. S., en calidad de Presidente de la "Comunidad de Propietarios del Edificio (…) de Vigo", según manifiesta y acreditará donde se le requiera, para ejecutar el acuerdo reflejado en el acta.
La escritura antes mencionada, otorgada el diecisiete de Junio de dos mil tres ante el notario de Vigo, don Antonio A. Salgueiro Armada, número 1024 de protocolo, fue objeto de recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado dio lugar a la Resolución de dieciséis de febrero de dos mil cuatro, tal y como consta en nota extendida al margen de la Inscripción 4.ª de la citada finca ...008.
– La finca ...008 tiene según su inscripción 1.ª, la siguiente descripción: «Urbana.–Finca número …15. Parcela urbanizada en el «(…)», del Plan Parcial número XI, Municipio de Vigo. Tiene la superficie de dos mil cien metros cuadrados. Limita: Norte y Este; con el vial C del proyecto de Urbanización; Sur, con el Vial A de dicho proyecto, y, Oeste, con la parcela número …19 propiedad de los señores herederos de C. G.» Dicha finca es resultante de un Proyecto de Compensación aprobado por el Ayuntamiento de Vigo el 30 de abril de 1980.
– Mediante escritura otorgada ante el notario que fue de Vigo don Alberto Casal Rivas el 30 de diciembre de 1989, que produjo la inscripción 4» de la finca ...008, la entidad «Xa-Toc, S.L.» declaró la obra nueva y división horizontal de un edificio compuesto de semisótano, planta baja, nueve plantas más elevadas, y planta bajo cubierta y lo constituyó en régimen de propiedad horizontal, habiéndose trasmitido a terceros sus distintos locales y viviendas. En dicha escritura la entidad promotora se reservó los derechos antes descritos y que no se transcriben nuevamente para evitar repeticiones innecesarias.
– Los derechos reservados por la entidad promotora «Xa-Toc, S.L», fueron adjudicados a la entidad «Telia Vella, S.L.» en subasta judicial que motivó la Inscripción 7.ª de la finca ...008; posteriormente transmitidos a la entidad «Giráldez BDR, SL» como consta en la inscripción 8.ª siguiente; y finalmente adquiridos por la entidad «Lojim 2010, S.L» en virtud de escritura otorgada el nueve de febrero de dos mil dieciséis, ante el notario de Vigo, don Pablo Rueda Rodríguez-Vila, número 160 de protocolo, que motivó la Inscripción 9.ª de la finca ...008.
– Por nota extendida al margen de la inscripción 4.ª de la finca ...008, se hizo constar que la Comisión Municipal Permanente del Ayuntamiento de Vigo, en sesión del día 18 de abril de 1.989, acordó autorizar la construcción del edificio ya inscrito en la citada finca y declaró la indivisibilidad de la misma.
De los documentos presentados resulta que el Ayuntamiento de Vigo concedió, el día doce de abril de mil novecientos noventa y cinco, licencia para parcelar la finca registral ...008 en dos, una de seiscientos sesenta y dos metros con sesenta decímetros cuadrados y otra de mil ochocientos cuarenta y nueve metros cuadrados. Posteriormente, el día tres de noviembre de dos mil cinco, el Ayuntamiento de Vigo concedió licencia para edificar en la parcela de seiscientos sesenta dos metros con sesenta decímetros cuadrados. Sin embargo, las escrituras están otorgadas en orden inverso: primero, el día veintitrés de marzo de dos mil dieciséis la escritura de obra nueva y, después, el día tres de junio de dos mil dieciséis, la escritura de segregación. Esta circunstancia, el orden en que están otorgadas las dos escrituras, motiva que la de obra nueva tenga los siguientes defectos:
– El Ayuntamiento de Vigo concedió licencia para construir un edificio sobre una parcela de seiscientos sesenta y dos metros con sesenta decímetros cuadrados que según los relacionados antecedentes es una de las resultantes de la parcelación de la finca ...008, autorizada por el Ayuntamiento el día doce de abril de mil novecientos noventa y cinco. En la escritura que se califica se declara la obra sobre la finca registral ...008, que según el Registro tiene una superficie inscrita de dos mil cien metros cuadrados-. Por lo tanto, no hay identidad entre la finca registral sobre la que se declara la obra nueva –finca ...008– y la identificada en la licencia municipal. De lo anterior resulta que debe inscribirse con carácter previo la escritura de segregación, por cuyo motivo se califican conjuntamente.
– No se modifican las normas contenidas en la escritura de declaración de obra y división horizontal otorgada ante el notario que fue de Vigo don Alberto Casal Rivas el 30 de diciembre de 1989, que motivó la inscripción 4.ª de la finca ...008, con la finalidad de asignar las nuevas cuotas, redistribuyendo las señaladas en dicha escritura, tal y como establece la noma d) de las facultades reservadas. La creación de un elemento privativo en lo que, al menos, registralmente, es un elemento común, supone la modificación del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal. Y aunque la Norma d) le faculta para realizar por sí solo dicha modificación, sin ninguna otra concurrencia, al no fijar las cuotas, ni las normas para su establecimiento, la modificación de éstas, en tanto en cuanto afecta al derecho individualizado de cada uno de los propietarios de los pisos o locales, requerirá el consentimiento individualizado y singular de los propietarios afectados en escritura pública.
– En relación con la georreferenciación aportada, se hace constar que está incompleta por cuanto únicamente figuran las coordenadas georreferenciadas de dos vértices, y no es válida porque ni se realiza sobre un plano georreferenciado ni dentro de una finca georreferenciada. Por ello surgen dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca registral ...008. El artículo 202 de la Ley Hipotecaría tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de Junio, exige este requisito de georreferenciación para las declaraciones de obra nueva. Sin embargo, la D.G.R.N., en resolución de 23 de mayo de 2016, entre otras, declara que este requisito sólo es exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que se deberá aportar y será objeto de calificación.
– El Ayuntamiento de Vigo en resolución de doce de abril de mil novecientos noventa y cinco, partiendo de la base de que la finca ...008, tiene una la superficie de dos mil quinientos doce metros cuadrados, según escritura autorizada por el notario de Vigo, don José María Rueda Pérez, el dos de marzo de mil novecientos noventa y cinco, que no ha tenido acceso al Registro, concede licencia de parcelación, resultando dos parcelas, una de seiscientos sesenta y dos metros con sesenta decímetros cuadrados y otra de mil ochocientos cuarenta y nueve metros cuadrados. En la escritura se parte de la superficie inscrita de dos mil cien metros cuadrados, de la que se segrega una parcela de seiscientos sesenta y dos metros con sesenta decímetros cuadrados, quedando un resto de mil cuatrocientos treinta y siete metros con cuarenta decímetros cuadrados. Por tanto, la segregación, efectuada no se ajusta a la licencia concedida.
– No constando en el Registro la superficie de parcela ocupada por la edificación ya inscrita y teniendo en cuenta que la finca ...008 tiene un exceso de cabida declarado en escritura autorizada por el notario de Vigo, don José María Rueda Pérez, el dos de marzo de mil novecientos noventa y cinco –que no consta inscrita– y a la que se hace referencia en la licencia de parcelación y en el Acta de la Junta General de la comunidad de propietarios existen dudas fundadas en cuanto a que haya en el Registro superficie suficiente para segregar.”
Solicitada por don A. J. A., en nombre y representación de «Lojim 2010, S.L.», calificación sustitutoria, la misma recayó, con arreglo al cuadro de sustituciones, en la registradora de la Propiedad interina de A Estrada, doña Sandra María Martínez Valente, quien confirmó dos defectos de la calificación inicial mediante nota de fecha 30 de octubre de 2018, esto es: «1. Falta de identidad de la finca registral sobre la que se declara la obra y la identificada en la licencia municipal. 2. Falta de consentimiento de la Comunidad de Propietarios para la concreción del ejercicio de las facultades reservadas y la modificación de las mismas».
I. Respecto a la falta de identidad de la finca registral sobre la que se declara la obra v la identificada en la licencia municipal.
No existe falta de identidad de la finca registral sobre la que se declara la obra nueva (que es la número ...008) y la finca identificada en la licencia municipal.
En el terreno, dentro de la finca registral ...008, la obra nueva se está construyendo en una parte de la misma que está físicamente delimitada por unos cierres localizados en sus linderos, realizados a base de tela metálica, la cual cuenta con una superficie aproximada de 662,26 m2 (me remito al Informe Técnico incorporado a la escritura pública de fecha 29 de mayo de 2018 ante el notario D. Pablo Rueda Rodríguez-Vila n.º 1080 de protocolo). Esta parte delimitada de 662,26 m2 no constituye finca registral distinta e independiente de la ...008, sino que está ubicada dentro de ella, como se reconoce en la calificación sustitutoria, cuando afirma que «la licencia de obra se concede para edificar sobre una parcela de 662,60 metros cuadrados resultante de la parcelación de la finca ...008».
Sin embargo, en el Registro de la Propiedad no se ha llevado a cabo ninguna parcelación ni segregación de la finca ...008, que por lo tanto es la única que sigue existiendo.
En consecuencia, al encontrarse esos 662,26 m2 dentro de la finca registral ...008, la licencia se está concediendo para construir dentro de la finca registral ...008, no en una finca diferente.
No es exacto afirmar que la licencia municipal se concede para construir en una finca de 662,26 m2, ya que no existe registralmente, sino que se concede para construir en la finca registral ...008 y dentro de ésta en una superficie delimitada en el terreno, de 662,26 m2.
En definitiva: la parcela identificada en la licencia municipal no es una finca registral diferente a la ...008, por lo que no se puede afirmar que existe falta de identidad de la finca registral sobre la que se declara la obra nueva y la finca identificada en la licencia municipal.
En el caso que nos ocupa se aportó la autorización administrativa referida a la obra nueva ubicada en la finca registral ...008, por lo que se ha cumplido el requisito exigido por la Ley para inscribir la escritura pública de obra nueva.
II. Respecto a la necesidad de consentimiento de la Comunidad de Propietarios para la concreción del ejercicio de las facultades reservadas y la modificación de las mismas.
«I. En relación con el defecto número 1 (Falta de identidad de la finca registral sobre la que se declara la obra y la identificada en la licencia municipal), en la Licencia Municipal de Obras se dice literalmente «Autorizar á entidade mercantil Giráldez BDR, S.L., para construir (...) un edificio no número (…)». El número (…) de Vigo es el número que asigna el Concello de Vigo para el edificio que se va a construir. Según consulta en el Catastro no existe actualmente la dirección «(…)». Sí existe, en cambio, los números (…) de esa misma calle. El número (…) corresponde al edificio que se pretende construir, y para el cual se concede la licencia.
Actualmente la finca registral ...008 se corresponde con la finca situada en (…) (este segundo número todavía pendiente de asignación).
II. En relación con el defecto 2 (Falta de consentimiento de la Comunidad de Propietarios para la concreción del ejercicio de las facultades reservadas y la modificación de las mismas), debemos tener en cuenta dos cuestiones diferentes, pero ambas relacionadas. Por un lado, que dichas facultades reservadas constan inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre del recurrente (como él mismo detalla de forma clara en el recurso) y, por otro lado, que en la escritura autorizada por mí el día 29 de mayo de 2018, con número de protocolo 1080 únicamente se hace una renuncia parcial al ejercicio de esas facultades.
La presente resolución tiene por objeto una escritura de declaración de obra nueva en construcción.
– Mediante escritura autorizada por el notario de Vigo don Antonio Andrés Salgueiro Armada, el día 17 de junio de 2003 se segregó de la llamada zona excedentaria, con la pertinente licencia municipal, amparándose en los derechos que se reservó en las normas estatutarias letras B) y C), una porción de solar. Puesta nota de calificación negativa por el registrador, con fecha 16 de febrero de 2004 esta Dirección General desestimó el recurso en relación con la finca registral ...008 declarándose lo siguiente: «El recurso no puede prosperar. Sin prejuzgar ahora, pues es un tema no planteado, la validez de las facultades que se reservó la entidad promotora, es lo cierto que tales facultades -n concreto las incluidas en el apartado B) antes transcritas, puesto que las demás son totalmente ajenas a la operación que se pretende- no se incluyen la segregación total de una parte del solar, sino únicamente las segregaciones necesarias para realizar determinadas construcciones en el subsuelo. Por ello, lo que se hace en la escritura ahora presentada excede de las facultades concedidas, por lo que es necesario el consentimiento de la Junta de propietarios, ya que aquéllas no pueden interpretarse extensivamente».
– Mediante escritura autorizada por el notario de Vigo, don Pablo Rueda Rodríguez-Vila, el día 23 de marzo de 2016, número 441 de protocolo, la entidad mercantil «Lojim 2010, S.L.» declara, como obra nueva en construcción, una nueva edificación que se está ejecutando en ejercicio de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad sobre la finca registral ...008, anteriormente relacionados. Se incorpora a la citada escritura resolución adoptada el 3 de noviembre de 2005 por el Secretario de la Xerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Vigo, por la que se autoriza a la entidad mercantil «Giráldez BDR, S.L.» para construir. En dicha resolución, además, se declara la indivisibilidad de la parcela en una superficie de 662 metros cuadrados y 26 decímetros cuadrados, pues la edificación agota la superficie de aprovechamiento materializable sobre la finca.
El recurrente afirma, resumidamente: a) respecto a la falta de identidad de la finca registral sobre la que se declara la obra y la identificada en la licencia municipal: no es exacto afirmar que la licencia municipal se concede para construir en una finca de 662,26 metros cuadrados, ya que no existe registralmente, sino que se concede para construir en la finca registral ...008 y dentro de ésta en una superficie delimitada en el terreno, de 662,26 metros cuadrados, y b) respecto a la necesidad de consentimiento de la comunidad de propietarios para la concreción del ejercicio de las facultades reservadas y la modificación de las mismas: el artículo 34 de la Ley Hipotecaria consagra el principio de fe pública registral.
Como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 12 de noviembre de 2013 y 29 de septiembre de 2017) la licencia municipal cumple una función de acreditación de la legalidad administrativa y urbanística vigente.
En el presente expediente, la nota de calificación parte de dos hechos: que el Ayuntamiento de Vigo concedió el día 12 de abril de 1995 licencia para parcelar la finca registral ...008 en dos: una de 662,60 metros cuadrados y otra de 1.489 metros cuadrados; posteriormente, el día 3 de noviembre de 2005, concedió licencia para edificar en la parcela de 662,60 metros cuadrados, que es una de las resultantes de la parcelación de la finca ...008 autorizada en escritura autorizada el día 12 de abril de 1995.
En la escritura de fecha 23 de marzo de 2016 se está declarando la obra nueva sobre la totalidad de la finca registral ...008, antes de la segregación, que de acuerdo con su historial registral tiene una superficie de 2.100 metros cuadrados, lo que significa que «no hay identidad entre la finca registral sobre la que se declara la obra nueva (registral ...008) y la identificada en la licencia municipal».
En relación al segundo de los defectos, es doctrina reiterada de esta Dirección General (Resolución de 28 de marzo de 2008 y resolución de 29 de enero de 2015), «que es indudable que el ejercicio del derecho de vuelo constituido comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que podrá llevar a término por sí solo el titular de tal derecho si se le atribuye al constituirse éste, sin que sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar, documentalmente, las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo, siempre que se realice dentro de los límites legalmente establecidos (entre ellos los relativos a la necesaria fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento –artículo 16.2. letra «a» del Reglamento Hipotecario–)».

References: resolución 
 resolución 
 Resolución 
 artículo 202
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 34
 resolución