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Timestamp: 2018-05-25 11:38:37+00:00

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Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland. Planungsbericht nach Art. 47 RPV. gemäss 15 BauG - PDF
Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland. Planungsbericht nach Art. 47 RPV. gemäss 15 BauG
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1 Kanton Aargau Gemeinde Zeihen Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland gemäss 15 BauG Planungsbericht nach Art. 47 RPV 18. Februar 2014 Verfasser: Gregor Schweri, BSc FHO in Raumplanung, DAS aargauischer Bauverwalter
2 Inhaltsverzeichnis 1 Planungsgegenstand / Ziel Anlass Bestandteile Adressat 4 2 Ausgangslage / Rahmenbedingungen Rechtskräftige Planungsinstrumente Rahmenbedingungen und Grundlagen Grundlagen Bund Grundlagen Kanton Grundlagen Region Grundlagen Gemeinde Technische Grundlagen Fazit 9 3 Zentrale Sachthemen Beurteilung der Bauzonengrösse Entwicklung öffentliche Bauten und Anlagen Entwicklung Wohnen Entwicklung Gewerbe Ortsbild- und Denkmalpflege Grünbereiche im Siedlungsgebiet Verkehr Energie 15 4 Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten Bauzonenplan Zonenübersicht Ein- / Aus- / Umzonungen Aufhebung Sondernutzungspläne Gebäude mit Substanz- oder Volumenschutz Kulturobjekte Hochwasser Hangwasser Lärm Waldgrenzen Altlasten Kulturlandplan Landwirtschaftszonen Naturschutzzonen Kulturland Naturschutzzonen Wald Überlagerte Schutzzonen Naturobjekte 23
3 4.2.6 Kulturobjekte Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG Weitere Planinhalte Historische Verkehrswege Bau- und Nutzungsordnung Integration der harmonisierten Baubegriffe und Messweisen Änderungen 25 5 Schlussfolgerungen 27 6 Ablauf / Information / Mitwirkung 27 Verzeichnis der wichtigsten Rechtserlasse 29 Beilagenverzeichnis 30 Die im Planungsbericht verwendeten Funktions- und Personenbezeichnungen beziehen sich auf beide Geschlechter.
4 Gemeinde Zeihen Seite 4 / 30 1 Planungsgegenstand / Ziel 1.1 Anlass Die Nutzungspläne Siedlung und Kulturland der Gemeinde Zeihen sind 20-jährig und die Bau- und Nutzungsordnung ist bald 15 Jahre alt. Damit haben die Planungsinstrumente der Gemeinde den Planungshorizont von 15 Jahren überschritten, womit die Voraussetzungen für eine Revision gemäss Raumplanungsgesetz (RPG) gegeben sind. An der Gemeindeversammlung im November 2012 hat die Gemeinde Zeihen die Gesamtrevision des Bauzonen- und Kulturlandplanes beschlossen. 1.2 Bestandteile Eine vollständige Nutzungsplanung besteht formal aus: Bauzonenplan M. 1:2 000 Kulturlandplan M. 1:5 000 Änderungsplan M Bau- und Nutzungsordnung (BNO) Mitwirkungsbericht Planungsbericht nach Art. 47 RPV mit Zielen und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG); Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG); Berücksichtigung Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) und kantonaler Richtplan (Art. 8 RPG); die Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung. 1.3 Adressat Der Planungsbericht richtet sich an die kommunalen und kantonalen Behörden sowie an die gesamte Bevölkerung, die ein Interesse an der räumlichen Entwicklung der Gemeinde Zeihen haben. Im Rahmen der Mitwirkung und des Einwendungsverfahrens informiert der Bericht die Bevölkerung und die Einwendungsberechtigten über die Hintergründe der Planung. Danach dient er als Grundlage für den Beschluss der Gemeindeversammlung und nach der Inkraftsetzung durch den Kanton als Basis für den Vollzug.
5 Gemeinde Zeihen Seite 5 / 30 2 Ausgangslage / Rahmenbedingungen 2.1 Rechtskräftige Planungsinstrumente Beschluss- und Genehmigungsdaten der rechtskräftigen allgemeinen Nutzungsplanung: Beschluss Gemeinde Genehmigung Kanton Bauzonenplan (BZP) 30. November März 1993 (GR) Teiländerung BZP Uferschutz 26. November Mai 1995 (GR) Teiländerung BZP 5. Juni Februar 1999 (RR) Kulturlandplan (KLP) 30. November März 1993 (GR) Teiländerung KLP Natur- /Kulturobjekte 26. November Mai 1995 (GR) Teiländerung KLP/BZP 26. November Mai 1995 (GR) Teiländerung KLP 5. Juni Februar 1999 (RR) Bau- und Nutzungsordnung (BNO) 5. Juni Februar 1999 (RR) Beschluss- und Genehmigungsdaten der rechtskräftigen Sondernutzungspläne: Beschluss Gemeinde Genehmigung Kanton Gestaltungsplan Burri / Zentrum 20. November Februar 2008 (RR) Gestaltungsplan Hohbächli- Bahnhofstrasse 14. August Oktober 2007 (RR) 2.2 Rahmenbedingungen und Grundlagen Grundlagen Bund Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) Das Ortsbild von Oberzeihen wird im ISOS als national bedeutend eingestuft und folgendermassen bewertet: Unverbauter Weiler mit besonderen Lagequalitäten durch seine Stellung am Ende einer grösseren Talebene, die durch die beiden voneinander getrennten, zueinander im Winkel stehenden Ortsbildteile wirksam begrenzt wird. Besondere räumliche Qualitäten durch Bildung eines zentralen Plätzchens um eine freistehende kleine Kapelle, welches nach allen vier Seiten übergeht in kurze, klar definierte und ursprüngliche Gassenräume. Gewisse architekturhistorische Qualitäten als Typus eines Kapellweilers, in für die regionale Besiedlung typischer Lage im Talboden und mit ursprünglicher Beziehung zur umliegenden Jura-Landschaft. Durchwegs gut erhaltene, wenn auch einfache regionaltypische Bauernhäuser des 19. Jahrhunderts. Dabei sind folgende spezielle Erhaltungshinweise zu beachten:
6 Gemeinde Zeihen Seite 6 / 30 - Angesichts der geringen Zahl von Altbauten ist ein weiteres Abbrechen von ganzen Höfen oder auch nur von Ökonomieteilen nicht zu verantworten. - Eine besonders sorgfältige Pflege verdienen die intakten bäuerlichen Vor- und Zwischenbereiche. ICOMOS (International Council on Monuments an Sites) Im Hinweisinventar des ICOMOS sind für die Gemeinde Zeihen folgende 4 Objekt aufgelistet: 1 1: Kirchplatz: Kiesfläche mit Rosskastanien und Linden 2: Friedhof: Umfriedung mit Mauer und Zaun; geometrisch angeordnete Buchshecken zur Abgrenzung der Grabfelder; Kieswege, Rasenflächen 3: Einfamilienhausgarten Dorfstrasse 5: Einfassungsmauer mit Zaun, Weinreben, vereinzelte Rosenstöcke 4: Kapellgarten Oberzeihen: Umfassungsmauer; Wege; Brunnen Raumplanungsgesetz Ziel des schweizerischen Raumplanungsgesetzes (RPG) ist, dass Bund, Kantone und Gemeinden dafür sorgen, dass der Boden haushälterisch genutzt wird. Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedelung. Nach Art. 3 RPG sind Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Raumkonzept Schweiz Ziel unter anderem des Raumkonzeptes Schweiz ist, dass Bund, Kantone und Gemeinden Identität stiftende, naturnahe und urbane Landschaften gestalten und für eine qualitativ hochwertige bauliche und räumliche Verdichtung sowohl im urbanen als auch im ländlich geprägten Siedlungsgebiet sorgen. Zeihen liegt gemäss Karte des Raumkonzeptes Schweiz zwischen den Metropolitanräumen Zürich und Basel in einem Gebiet mit besonderen, grossen Hügellandschaften. Die Strategie dabei lautet: Landschaftliche Identität mit ihrer kleinräumigen Siedlungsstruktur erhalten.
7 Gemeinde Zeihen Seite 7 / Grundlagen Kanton Kantonaler Richtplan Die Richtplan-Karte enthält für die Gemeinde Zeihen folgende Eintragungen, die für die Nutzungsplanungsrevision relevant sind: - Ortsbild von nationaler Bedeutung (Oberzeihen) - Weiler - Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung - Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung im Wald - Landschaften von kantonaler Bedeutung Bauinventar (Kanton Aargau/ Denkmalpflege) Mit dem Bauinventar (ehemaliges Kurzinventar) wird eine systematische Bestandesaufnahme von kommunal schützenswerten Bauten und Kulturobjekten geführt. Diese werden von der kantonalen Denkmalpflege nach einheitlichen Kriterien gemeindeweise erfasst, dokumentiert und gewürdigt (Verordnung zum Kulturgesetz 26 Abs. 2). Aufnahme finden Objekte, die baugeschichtlich, typologisch, künstlerisch oder aufgrund ihrer Stellung im Ortsbild für die Gemeinde von besonderer Bedeutung sind. Das Bauinventar kann bei der kantonalen Denkmalpflege oder auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Raumkonzept Aargau Zeihen befindet sich im ländlichen Entwicklungsraum des Fricktals umgeben von den Kernräumen der Landschaftsentwicklung. Der ländliche Entwicklungsraum umfasst die Landgemeinden ausserhalb der urbanen Räume. Sie richten ihre Entwicklung auf ihr spezifisches Potenzial aus und nehmen ihre Funktionen im zugeordneten grösseren Agglomerations- und Wirtschaftsraum wahr. Die Grundversorgung ist sicherzustellen. Betreffend Siedlungsqualität und innere Siedlungsentwicklung fordert der Richtplan, dass der Grad der Verdichtung auf die Quartierstrukturen angepasst werden muss. Denn der haushälterische Umgang mit dem Boden und eine gute Siedlungsqualität sind nicht trennbar, das heisst die verdichtete Bauweise muss mit der Erhaltung und Verbesserung der Siedlungsqualität einhergehen (vgl. 13 Abs. 2bis BauG). Eine Gemeinde soll bei Einzonungen namentlich aufzeigen, welche Nutzungsreserven im Baugebiet bestehen, wie die Nutzungsreserven in den überbauten und unüberbauten Bauzonen ausgeschöpft werden, wie die bestehenden Reserven verfügbar gemacht werden, wie die Wohnqualität und die Qualität der Aussen- und Naherholungsräume namentlich in Zentren und Agglomerationen verbessert werden ( 13 BauG). Die Ziele der Siedlungsgestaltung sind attraktive, raumsparende und energieeffiziente Wohneinheiten in klar strukturierten, verkehrsmässig gut erschlossenen Siedlungen; daran anschliessend naturnahe Erholungsgebiete, landwirtschaftliche Nutzflächen und landschaftliche Freiräume (kantonales Entwicklungsleitbild 2009, S. 17).
8 Gemeinde Zeihen Seite 8 / Grundlagen Region Fricktal-Charta Zeihen wird im regionalen Entwicklungskonzept Fricktal-Charta als periurbane Wohngemeinde klassifiziert. Das Siedlungsziel der Fricktal-Charta ist, Verdichtungsräume für Wohnnutzungen zu schaffen. Um diese zu erreichen, werden folgende Strategien verfolgt: - Nachhaltige und regional abgestimmte Nutzungsplanungen der einzelnen Gemeinden - Konzentration der Bauzonenentwicklung, um der Zersiedlung vorzubeugen - Potenzial der inneren Reserven nutzen - Bau- und Zonenreglemente überkommunal abstimmen Weiter werden unter Wohnen im Fricktal folgende Projekte verfolgt: - Angemessenes qualitatives Wachstum der Gemeinden fördern - Siedlungsdruck durch die Konzentration der Bauzonenentwicklung kanalisieren - Sicherstellen der planerischen, organisatorischen und infrastrukturellen Leistungen für die zu erwartenden Zuzüger Grundlagen Gemeinde Leitbild Der Gemeinderat Zeihen arbeitete 2010 ein Leitbild mit folgenden Zielen aus (Auszüge der siedlungsrelevanten Aspekte): Der ländliche Charakter von Zeihen soll erhalten bleiben; Zeihen soll ein eigenständiges Dorf bleiben; Die Wohn- und Lebensqualität ist zu erhalten und zu fördern; Zeihen soll als lebendiges Dorf erhalten und gefördert werden; Es wird eine nachhaltige Entwicklung unter dem Label Energiestadt angestrebt. Es wird auf das separate Energieleitbild der Gemeinde verwiesen; Der eigene und ländliche Charakter von Zeihen ist zu erhalten. Eine verdichtete Bauweise ist dennoch, wo möglich, anzustreben. Das erfreuliche und moderate Wachstum soll unterstützt und gefördert werden. Als verträgliche Grösse erachtet der Gemeinderat eine Bevölkerungszahl von Personen; Zeihen soll ein Dorf für alle Bevölkerungsschichten und Generationen sein. Es sind daher entsprechende Rahmenbedingungen zu schaffen; Zeihen strebt ein massvolles, kontinuierliches Wachstum an. Das Ausschöpfen der bestehenden Siedlungsreserven hat gegenüber Neueinzonungen Priorität.
9 Gemeinde Zeihen Seite 9 / Technische Grundlagen Als Grundlage für den neuen Bauzonen- und Kulturlandplan wurden die Daten der amtlichen Vermessung benutzt. Zusätzlich wurden Datensätze aus dem AGIS (Aargauisches geographisches Informationssystem) hinterlegt, um die bestehende Nutzungsplanung zu verifizieren resp. ergänzen zu können. Die digitalen Daten der neuen Pläne werden nach erfolgter Genehmigung der Abteilung Raumentwicklung des Kantons Aargau (ARE) zur Verfügung gestellt, damit die Änderungen und die aus früheren Datenerfassungen resultierenden Ungenauigkeiten bereinigt werden können. 2.3 Fazit Gestützt auf die raumplanerischen Rahmenbedingungen sind folgende Entwicklungsziele anzustreben: Ausschöpfen bestehender Siedlungsreserven / Innere Verdichtung Keine weitere Zersiedlung Hohe Siedlungsqualität Erhalten des ländlichen Charakters 3 Zentrale Sachthemen 3.1 Beurteilung der Bauzonengrösse Für die Festlegung der in den nächsten 15 Jahren erforderlichen Bauzonengrösse diente die vom Kanton im Rahmen der Grundlagenerhebung aufbereitete Datenübersicht Bauzonendimensionierung Zeihen verfügt heute über Baulandreserven von insgesamt 6.1 ha. Diese setzen sich hauptsächlich aus vereinzelten Parzellen in den Wohn- und Mischzonen zusammen. Eine grössere zusammenhängende unbebaute Fläche von 1.3 ha bildet die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen in der Bläimatt, zwischen dem Dorf Zeihen und dem Ortsteil Oberzeihen. Diese kann aber nicht für weitere Wohnnutzungen verwendet werden. Der Bedarf an Bauland resp. die Berechnung und Beurteilung der Bauzonengrösse hängt von verschieden wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und politischen sowie weichen und harten Standortfaktoren ab. Um jedoch ein Szenario abschätzen zu können, kann die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre und Jahrzehnte herangezogen und beurteilt werden. Bevölkerungsstatistik Zeihen ( ):
10 Gemeinde Zeihen Seite 10 / Zeihen verzeichnete ein starkes Bevölkerungswachstum in den letzten 5 Jahren. Dieses starke Bevölkerungswachstum ist auf die Umsetzung der beiden Gestaltungspläne Burri-Zentrum und Hohbächli-Bahnhofstrasse zurückzuführen. Insgesamt wurden so bisher 8 Mehrfamilienhäuser bzw. 58 Wohneinheiten realisiert. Auch in den nächsten Jahren ist mit einem ähnlichen Wachstum zu rechnen: ca. 40 Wohneinheiten sind im Bau und weitere 20 bewilligt resp. geplant. Die kantonale Bevölkerungsprognose geht gestützt auf die Volkszählung vom Jahre hingegen für den Planungshorizont bis 2025 von Einwohnerinnen und Einwohner aus. Dies setzt eine Schrumpfung voraus, was aber nicht zu erwarten ist. Durch den anhaltenden Siedlungsdruck im Fricktal ist viel eher davon auszugehen, dass ein weiteres Wachstum resultiert. Zeihen ist aufgrund des Autobahnhalbanschlusses bestens durch den motorisierten Individualverkehr (MIV) erschlossen. Die Planungskommission geht davon aus, dass die Einwohnerzahl Zeihens bis 2025 entgegen dem Leitbild auf über ansteigen kann. Die Kapazität der heute rechtskräftigen Wohn- und Mischzonen liegen gemäss kantonaler Berechnung bei rund Einwohnern. Es ist davon auszugehen, dass bereits im Jahre 2015 diese Bevölkerungszahl aufgrund der im Berechnungsmodell wohl nicht berücksichtigten Verdichtung der beiden Wohnüberbauungen Burrizentrum und Römerweg - erreicht wird. Innerhalb der Bauzonen von Zeihen bestehen folgende Bauzonenreserven: - unüberbaute Wohn und Mischzonen 4.50 ha - unüberbaute Gewerbezonen 0.30 ha - unüberbaute Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen 1.30 ha Bei der Hochrechnung von den heute durchschnittlich 36 E/ha resultiert heute eine Baulandreserve für ca. 160 zusätzliche Einwohner. Die Kapazität ist deshalb einerseits durch Verdichtung der bestehender Dorfstruktur (geeignete Aufzonungen) sowie durch Bauvorschriften (Verzicht auf Ausnützungsziffer), andererseits durch Einzonung geeigneter Bauzonen infolge Kompensation
11 Gemeinde Zeihen Seite 11 / 30 (Auszonung) nicht benötigter peripherer Flächen zu erhöhen. Geht man davon aus, dass der Wohnflächenbedarf pro Person auch in Zukunft zunehmen wird, werden zusätzliche Baulandreserven benötigt, um innerhalb des Planungshorizonts (nächsten 15 Jahre) den Bedarf zu decken. Übersicht Flächenstatistik Zone überbaut (ha) unüberbaut (ha) Total (ha) Kanton 2012 KOPA 2013 Kanton 2012 KOPA 2013 Kanton 2012 KOPA 2013 K W W WG WG G öba US Total Die genaueren Zahlen der amtlichen Vermessung weichen von der kantonalen Erhebung mittels digitalisierter Aufnahmen ab. Die Resultate zeigen auf, dass sich die gemäss der kantonalen Schätzung ausgewiesenen, unüberbauten Baulandreserven reduziert haben. 3.2 Entwicklung öffentliche Bauten und Anlagen Es existiert mit den Parzellen Nrn (Bläimatt) in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zwischen dem Dorf Zeihen und Oberzeihen eine grössere Fläche, die ursprünglich für eine Sportanlage ausgeschieden wurde. Aufgrund der Neugestaltung von Sportplätzen in der Schulhausumgebung im Jahre 2013 ist der Bedarf für die nächsten 20 Jahre gedeckt. Abb. 1 und 2 Die ehemals für eine Sportanlage geplante Fläche in der Bläimatt befindet sich ausserdem im Gefahrengebiet Hochwasser. Weiter ist das Gebiet ausserhalb der
12 Gemeinde Zeihen Seite 12 / 30 ÖV-Güteklassen, günstiges Ackerbauland (Fruchtfolgeflächen) und eignet sich bei einer Auszonung als eigentlicher Siedlungstrennungsgürtel. Die Zersiedlung zwischen Oberzeihen und Zeihen kann so gestoppt werden. Die Gemeindeverwaltung, das Primarschulhaus mit Turnhalle sowie die Liegenschaften der römisch-katholischen Kirchgemeinde befinden sich heute zusammenhängend in der Zone für Öffentliche Bauten und Anlagen im Zentrum und sind ausreichend dimensioniert. Sowohl das Kindergartengebäude als auch das Gemeindehaus mit den Aussenräumen sind sanierungsbedürftig. Entsprechende Planungsarbeiten für Neu- bzw. Umbauten wurden bereits in Angriff genommen. Aufgrund der grosszügigen Aussenräume drängt sich jedoch keine Erweiterung des Perimeters für die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen auf. Die bestehenden Anlagen vermögen ein Bevölkerungswachstum bis 300 zusätzlichen Einwohnern problemlos bewältigen. 3.3 Entwicklung Wohnen Nachfolgend werden die Gebiete aufgezeigt, die sich für eine Einzonung als Kompensation zur auszuzonenden Fläche in der Bläimatt- eignen. Parzelle Nr. 156, Hirschweid Abb. 3 und 4 Unmittelbar östlich des Dorfzentrums an einer relativ steilen Hanglage befindet sich die im Volksmund genannte Hirschweid, die sich heute in der Landwirtschaftszone befindet. Die einzuzonende Fläche beträgt 0.49 ha. Die Erschliessung kann entweder von der Burristrasse im Norden oder von der Oberdorfstrasse her im Osten erfolgen. Dem Gebiet wird die Erschliessungsplanpflicht auferlegt. Eine Einzonung des Gebietes eignet sich aufgrund der zentralen Lage, der Nähe zum Öffentlichen Verkehr und zur klaren Abgrenzung Bau-/ Nichtbaugebiet.
13 Gemeinde Zeihen Seite 13 / 30 Parzellen Nrn. 94 und 203, Stauftel / Hohbächli / Stiegli Abb. 5 und 6 Die beiden Parzellen Nrn. 94 und 203 befinden sich an bevorzugter Wohnlage und eignen sich für eine Einzonung, da die verkehrstechnische Erschliessung bereits vorhanden ist. Durch die unweit entfernten Bushaltestellen Hohbächli oder Stauftel ist die ÖV-Güteklasse D gewährleistet. Gesamthaft sollen so 0.77 ha eingezont werden, womit Bauland für ca Einfamilienhäuser bereit gestellt werden kann. Nachfolgend werden Umzonungen erläutert, die der inneren Verdichtung dienlich sind. Parzellen 74, 80, Bahnhofstrasse / Hohbächli Abb. 6 und 7 Zwischen Bahngeleisen und der Kantonsstrasse sowie der Wohnzone 3 bzw. Kernzone befinden sich zwei Parzellen in der Wohn- und Gewerbezone 2. Um die innere Verdichtung zu fördern und um einen besseren Lärmschutz für die südlicheren Liegenschaften zu ermöglichen ist eine Aufzonung um ein Geschoss der richtige Ansatz der vorliegenden Situation.
14 Gemeinde Zeihen Seite 14 / 30 Kernzone nördlich des Bahndammes Abb. 8 und 9 Nördlich des Bahndammes, isoliert vom eigentlichen Dorfkern, befinden sich Wohnhäuser und 2 ältere, sanierungsbedürftige Liegenschaften in der Kernzone. Aufgrund fehlender erhaltenswerter Bausubstanz sowie zur Vereinheitlichung des Quartiers eignet sich eine Umzonung in die Wohnzone 2, die mehr Gestaltungsmöglichkeiten für Einfamilienhäuser bietet. 3.4 Entwicklung Gewerbe Die Grundstücke in der Gewerbezone in Zeihen sind heute bis auf eine Parzelle überbaut. Eine Entwicklung des Gewerbes steht aufgrund der kantonalen und regionalen Planungsgrundsätzen nicht zur Diskussion: In der Fricktal-Charta wird Zeihen als periurbane Wohngemeinde bezeichnet. Abgesehen von der Umzonung der Einstellhalle für den Forstbetrieb in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, verändert sich die Gewerbezone nicht. 3.5 Ortsbild- und Denkmalpflege In Zeihen sind keine Gebäude von nationaler oder kantonaler Bedeutung vorhanden bzw. inventarisiert. Der Schutz der Struktur innerhalb der Dorfkerne Zeihen (Ortsbild von lokaler Bedeutung) und Oberzeihen (Ortsbild von nationaler Bedeutung) wird mit Bestimmungen in der Bau- und Nutzungsordnung Rechnung getragen. Besondere Schutzmassnahmen betreffen die im Bauzonenplan eingetragenen Gebäude mit Substanz- oder Volumenschutz. 3.6 Grünbereiche im Siedlungsgebiet Die selbst ernannte grüne Oase zwischen Zürich und Basel legt Wert auf grüne Aussenräume. Mit der vorliegenden Nutzungsplanung wird mit der grosszügigen Friedhofsanlage, der geschützten Hecke auf den Bauparzellen Nrn. 187 und 196, den geschützten Bäumen vor der Kirche und auf dem Dorfplatz (Parzelle Nr. 216) Rechnung getragen. Entlang des Zeiherbaches wird auf den Bauparzellen Nrn. 264, 265, 266 und 292 Bauland ausgezont, um den Ufer- und Gewässerschutz sowie die Siedlungsdurchgrünung sicherzustellen.
15 Gemeinde Zeihen Seite 15 / 30 Aufgrund der vielen Hanglagen in Zeihen sind dichte Überbauungen aufgrund Erschliessung, Ausrichtung der Gebäude eher schwierig zu realisieren, was relativ grosszügige Aussenräume zur Folge hat. Das lässt auf die ziemlich niedrige Einwohnerdichte schliessen. 3.7 Verkehr Durch das Ausbleiben von Durchgangsverkehr und den daher sehr geringen durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV) von ca Fahrzeugen ist momentan kein Handlungsbedarf für verkehrsplanerische Massnahmen im Bereich motorisierter Individualverkehr (MIV) angezeigt. Das für die nächsten Jahren erwartete Bevölkerungswachstum und der damit einhergehende zusätzliche Verkehr kann auch hinsichtlich Kapazität und Lärmemissionen problemlos bewältigt werden. Das Fusswegnetz hingegen weist Lücken (Stauftel-Hohbächli/ Burrihübel-Dorf) auf und bedarf eines Richtplans bzw. kommunalen Konzeptes. Bei den Neueinzonungen besteht Erschliessungsplanpflicht. Es ist alsdann darzulegen, ob der zusätzliche Verkehr auf den Gemeindestrassen bewältigt werden kann. 3.8 Energie Bezüglich Energieplanung steht es den Gemeinden frei, entsprechende Energiekonzepte erstellen zu lassen (vgl. 14 des Energiegesetzes des Kantons Aargau, EnergieG). Die Abklärung über wirtschaftlich nutzbare Potenziale mittels einer kommunalen Energieplanung erachtet der Gemeinderat als prüfenswert. 4 Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten 4.1 Bauzonenplan Zonenübersicht Im Bauzonenplan werden folgende Bauzonen ausgeschieden: Dorfzone (alt: Kernzone) Kernzone Oberzeihen KO Wohnzone 2 Geschosse (W2) Wohn- und Gewerbezone 2 Geschosse (WG2) Wohnzone 3 Geschosse (W3) Wohn- und Gewerbezone 3 Geschosse (WG3) Gewerbezone (G) Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OeBA) Uferschutzzone Baugebiet (USZ)
16 Gemeinde Zeihen Seite 16 / Ein- / Aus- / Umzonungen (vgl. Änderungen Bauzonenplan 1:2 000 (Orientierungsplan) / Flächenvergleich gemäss Beilage) Nr. Parzelle / Lage Zone (alt) Zone (neu) Bemerkungen / Erläuterungen 1 1, Bündtematt L G Einzonung best. Verkehrsfläche 2 1, Zeiherbach L USZ Uferbereich neu innerhalb Bauzone 3 11, Weiheracher L W2 Einzonung best. Verkehrsfläche 4 24, 804, Berg L W2 Einzonung best. Verkehrsfläche 5 27, Lätt L W2 Einzonung best. Verkehrsfläche 6 820, Vorstatt L WG2 Einzonung best. Verkehrsfläche 7 73, Herznacherstrasse - - Einzonung best. Verkehrsfläche (Kantonsstrasse) 8 267, Zeiherbach - USZ Neuzuteilung best. Verkehrsfläche im Uferbereich 9 238, Eichwaldstrasse L W2 Einzonung best. Verkehrsfläche 10 div., Schlatthübel, Hohbächli, L W2 Einzonung best. Verkehrsfläche Stauftel 11 96, Hohbächli L W3 Einzonung best. Verkehrsfläche 12 div., Sommerhalde, Stiegli, Bahnhofstrasse Übriges Gebiet W2 / - Einzonung best. Verkehrsfläche , Zeiherbach Übriges USZ Einzonung best. Verkehrsfläche Gebiet 14 46, Vorstatt L WG2 Einzonung bereits bebauter Fläche , Herznacherstrasse / L W2 Arrondierung, bebaute Fläche Burrihübel , Burrihübel L W2 Arrondierung / Abgrenzung Bau-/ Nichtbaugebiet durch Flurstrasse , Burrihübel L W2 Einzonung bebauter Fläche , 303, 862, Röti L W2 Einzonung zur Verbesserung der Überbaubarkeit (Kompensation Nr. xx , Oberzeiherstrasse L W2 Einzonung zur zweckmässigen Arrondierung , 777, Weizacher L KO Einzonung zur zweckmässigen Arrondierung , 667, Hondern L KO Einzonung zur zweckmässigen Arrondierung , Schlatthübel L W2 Einzonung von geeignetem Bauland 23 94, Stauftel / Hohbächli L W2 für Wohnnutzungen; Erschliessungsplanpflicht , Hohbächli L USZ Einzonung des Uferbereiches 25 12, 13 Weiheracher L L Verzicht auf Einzonung, Planungswerte gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) nicht eingehalten , Hirschweid L W2 Einzonung von geeignetem Bauland: Zentrumsnah, innerhalb ÖV-
17 Gemeinde Zeihen Seite 17 / 30 Güteklasse , Oberzeiherstrasse L KO Einzonung zur zweckmässigen Arrondierung , Zeiherbach L USZ Einzonung des Uferbereiches zur zweckmässigen Arrondierung 40 9, Chängelmatt G OeBA Umzonung Einstellhalle Bauamt/ Forstamt 41 10, Chängelmatt USZ G Korrekte Zuweisung bereits best. Verkehrsfläche 42 div., Weiheracher K W2 Umzonung, Zäsur durch SBB-Damm -vom eigentlichen Dorfkern abgetrennt, wenig erhaltenswerte Bausubstanz 43 47, Hornusserstrasse K WG2 Umzonung gemäss Parzellengrenze Parzellen 47/ , 80, Bahnhofstrasse WG2 WG3 Aufzonung zur inneren Verdichtung; Lärmschutz; Steigerung der Attraktivität 48 89, 967, Stauftel W2 W3 Umzonung zur zweckmässigen Arrondierung 49 95, Hohbächli W3 W , Hohbächli USZ W , Hohbächli USZ W , Friedhofareal W2 OeBA , Bühl-Chloster OeBA W , Schloss K W2 Verkehrsfläche hälftig den angrenzenden Zonen zugewiesen 55 div., Oberdorf K W2 Umzonung zur zweckmässigen Arrondierung , 137, 139, Herznacherstrasse 60 60, Widenmatt / Spitzmättli K W2 Umzonung von freistehenden (Wohn-)Häuser ausserhalb des eigentlichen Dorfkerns in die Wohnzone 2 WG2 L Auszonung aufgrund peripherer und nicht erschlossener Lage , 273, 274, Bläimatt OeBA L Vgl. Kap , 783, Röti W2 L Auszonung, Anpassung an Parzellenform resp. Überbaubarkeit , Weizacher K L Auszonung, Anpassung an Parzellenform , 292, Oberzeiherstrasse WG2 L Vgl. Kap , 265, Oberzeiherstrasse WG3 L Vgl. Kap div., Oberzeiherstrasse L W Aufhebung Sondernutzungspläne Im Rahmen der Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland können bestehende Sondernutzungspläne (Gestaltungspläne oder Erschliessungspläne)
18 Gemeinde Zeihen Seite 18 / 30 aufgehoben werden, sofern sie überholt resp. die Erschliessungsanlagen gebaut sind. In Zeihen existieren folgende rechtskräftige Sondernutzungspläne: Beschluss Gemeinde Genehmigung Kanton Erschliessungsplan Chorbacher 24. März Mai 1999 (RR) Gestaltungsplan Hohbächli- 14. August Oktober 2007 (RR) Bahnhofstrasse Gestaltungsplan Burri / Zentrum 20. November Februar 2008 (RR) Erschliessungsplan Chorbacher Da das Gebiet Chorbacher praktisch vollständig überbaut ist und die Erschliessungsanlagen gebaut sind, kann der Sondernutzungsplan aufgehoben werden. Gestaltungsplan Hohbächli-Bahnhofstrasse Die Baubereiche A, B, D sind bereits überbaut, die Erschliessungsanlagen erstellt. Der Baubereich C hingegen ist noch nicht bebaut. Der Gestaltungsplan kann noch nicht aufgehoben werden. Gestaltungsplan Burri / Zentrum Die Wohnüberbauung Burri-Zentrum, Merowingerweg wurde im Jahre 2012 realisiert. Der Gestaltungsplan kann aufgehoben werden Gebäude mit Substanz- oder Volumenschutz Im Rahmen der Aktualisierung des Bauinventars zur Erfassung der kommunalen schützenswerten Gebäuden fanden mehrere Begehungen mit der kantonalen Denkmalpflege statt. Das überarbeitete Inventar liegt vor und wurde von der Kommission geprüft. Nur ein Teil wird grundeigentümerverbindlich im Bauzonenplan umgesetzt. Objekt Strasse Parz. Eigentümerschaft Schutz (1841) Oberzeihen ( / ) 331 Röm.-kath. Kirchgemeinde Zeihen Kapelle Oberzeihen Substanzstanzschutz Röm.-kath. Pfarrkirche St. Karl Borromäus Kirchweg ( / ) 167 Röm.-kath. Kirchgemeinde Zeihen Substanzstanzschutz ( ) Trafostation Oberzeiherstrasse ( / ) 258 Einwohnergemeinde Zeihen Substanzstanzschutz
19 Gemeinde Zeihen Seite 19 / 30 Unterscheidung Substanzschutz / Volumenschutz Der Volumenschutz bezweckt den Schutz der räumlichen Anordnung (z. Bsp. im Strassenraum) des Gebäudes. Der Schutz der Bausubstanz steht dabei nicht im Vordergrund. Gebäude mit Volumenschutz befinden sich im Weiler Eichwald. Entsprechende Vorschriften werden in der Bau- und Nutzungsordnung erlassen. Beim Substanzschutz geht es um die Erhaltung der Bausubstanz (z. Bsp. Fassadengestaltung, innere Raumordnung, wertvolle historische Oberfläche) Kulturobjekte Die im Bauzonenplan eingetragenen Kulturobjekte beinhalten Wegkreuze, Brunnen, Grenzsteine und eine Waldkappelle. Die in die Pläne aufgenommenen Kulturobjekte wurden mit dem von der kantonalen Denkmalpflege revidierten Bauinventar koordiniert Hochwasser Zur Vermeidung von Personen- und Sachschäden in Zusammenhang mit Hochwasserereignissen ist die Gemeinde verpflichtet, basierend auf der Gefahrenkarte sowie der Massnahmenplanung, raumplanerische Vorkehrungen zu treffen. Vordergründig sind dabei Gebiete mit Schutzdefiziten nach Möglichkeit zu verkleinern oder andernfalls darin nötige Vorkehrungen zu treffen. Zeihen liegt im Untersuchungsperimeter der Gefahrenkarte Fricktal. Diese liegt seit dem September 2008 vor. Aufgrund der verbleibenden Schutzdefizite werden für die Bauzonen in Anlehnung an die Gefahrenstufen und die Fliesstiefen bei einem HQ100 und HQ300 zwei Hochwassergefahrenzonen sowie Flächen mit einer Restgefährdung ausgeschieden. Deren Ausdehnung ist im Bauzonenplan mit einem Raster gekennzeichnet und in der BNO werden die entsprechenden Schutzbestimmungen erlassen Hangwasser Lärm Unterhalb von Hangflächen ist hangseitig der Oberflächenschutz (Hangwasser) zu thematisieren. Ein entsprechender Paragraph wurde in die BNO aufgenommen. Hinweise auf Oberflächenwasser in der Gemeinde Zeihen sind primär auf der Gefahrenkarte ersichtlich und können bei der Aargauischen Gebäudeversicherung (AGV) nachgefragt werden. Strasse Aufgrund der niedrigen Lärmbelastung auf den Kantonsstrassen K480 und K482 sind keine planerischen Lärmschutzmassnahmen vorgesehen. Die Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe (ES) II gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) werden gemäss Groblärmkataster (Quelle AGIS) eingehalten. Schiene
20 Gemeinde Zeihen Seite 20 / 30 In Zeihen besteht besonders ein Nachtlärmproblem des Eisenbahnlärms (vgl. Karte unten, Quelle Geoportal des Bundes Die grünen Bereiche bedeuten, dass hier die Planungswerte für die ES II eingehalten sind. L ä r m a b s c h ä t z u B Beurteilung Einzonungsgebiete Für neue, der Bauzonen zugewiesenen Gebiete ist die Einhaltung der Planungswerte im Nutzungsplanungsverfahren nachzuweisen (Art. 29 und 30 LSV). Im überbauten Gebiet sind die Immissionsgrenzwerte einzuhalten. Für die geplanten Einzonungsgebiete Hirschweid, Stauftel und Hohbächli werden gemäss kantonalem Groblärmkataster des Strassenverkehrslärm und des Bahnlärmkatasters die Planungswerte der ES II eingehalten Waldgrenzen Die geplanten Neueinzonungen bedürfen keiner Anpassung der rechtskräftigen Waldgrenzenpläne, da kein Wald tangiert wird Altlasten Die geplanten Neueinzonungen gelten gemäss Karte der belasteten Standorte bezüglich Altlasten als unbedenklich. 4.2 Kulturlandplan Der Kulturlandplan enthält alle grundeigentümerverbindlichen Festlegungen ausserhalb der Bauzonen. Gegenüber dem bestehenden Kulturlandplan wurden die Landschaften von kantonaler Bedeutung, Erweiterung des Naturschutzgebietes Lochmatt-Chripfe und Naturschutzzone im Wald gemäss kantonalen Vorgaben umgesetzt. Folgende einzelne Anpassungen wurden gegenüber dem bestehenden Kulturlandplan vorgenommen:
21 Gemeinde Zeihen Seite 21 / 30 Objekt Standort Abweichung / Bemerkungen Parz. Nr. Ufergehölze 373 Abgeholzt Birke 443 Durch Sturm entwurzelt und gefällt Baum bei Ülberg 355 Existiert nicht Baum beim Hof Eich 569 Naturobjekt anstatt markanter Einzelbaum Baum beim Weiler 644 Naturobjekt anstatt markanter Einzelbaum Eichwald Hecke beim Hof Eich 569 Einzelne Bäume statt Hecke Glimmersand-Grube im 754 Richtiger Standort auf Parzelle Nr. 773 Iberg Malmkalk-Steinbruch 851 Richtiger Standort westlich der Strasse auf Parzelle Nr. 621 Kastanienbaum beim Brunnen, Oberzeiherstrasse Bäume westlich vor Kirche 216 Markanter Einzelbaum im Dorfzentrum soll geschützt werden 167 Ganzes Ensemble neu als Schutzobjekte eintragen Landwirtschaftszonen Das ausserhalb des Baugebietes und des Waldes landwirtschaftlich genutzte Areal wird mit Ausnahme der nachfolgend beschriebenen Schutzzonen den Landwirtschaftszonen zugewiesen. In diesen Zonen soll die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Produktion Vorrang haben. Die Landwirtschaftszonen bilden in Zeihen die Grundlage für die produzierenden Landwirtschaftsbetriebe; sie sichern auch die Fruchtfolgeflächen (FFF). Die zulässigen Nutzungen, Bauten und Anlagen in den Landwirtschaftszonen richten sich weitgehend nach dem Bundesrecht Landwirtschaftszone In Zeihen dominiert die reine Landwirtschaftszone. Sie dient primär der bodenabhängigen landwirtschaftlichen Produktion. Die Nutzungsintensität wird mit der Landwirtschaftszone nicht eingeschränkt. Innerhalb dieser Zone haben jedoch die meisten Landwirte ihre ökologischen Ausgleichsflächen. Die diesbezüglichen Einschränkungen sind mittels einzel- oder ganzbetrieblichen Bewirtschaftungsverträgen zwischen Bewirtschafter und Kanton auf freiwilliger Basis und auf jeweils 6 Jahre geregelt. Die landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetriebe befinden sich praktisch ausschliesslich ausserhalb Baugebiet; Betriebsverlegungen aus dem Siedlungsgebiet heraus stehen somit keine zur Diskussion Speziallandwirtschaftszone Es existieren ausserhalb Bauzone folgende 2 Betriebe, die sich in einer Speziallandwirtschaftszone befinden:
22 Gemeinde Zeihen Seite 22 / 30 - Bürgi s Forstbaumschulen, Heid 2, 5079 Zeihen - Benno Birri, Dellen 2, 5079 Zeihen Sie nehmen über ihre betrieblichen Absichten wie folgt Stellung: Stellungnahme ausstehend Naturschutzzonen Kulturland Gebiete, die sich durch eine grosse Artenvielfalt auszeichnen oder als Lebensraum bedrohter oder seltener Arten gelten, sollen ihre Funktion nachhaltig sichern können, indem sie eigentümerverbindlich unter Schutz gestellt werden. In Zeihen werden folgende drei Typen von Naturschutzzonen ausgeschieden: - Magerwiese - Fromentalwiese - Extensive Weide Die Naturschutzzonen bestehen zum grossen Teil bereits. Einige Anpassungen resp. Erweiterungen wurden jedoch im Bereich Naturschutzgebiet Eichwald- Lochmatt-Chripfe vorgenommen Magerwiesen In Zeihen existieren im Gebiet Lochmatt-Chripfe, am Westhang des Chapfbüels sowie am Waldrand der Summerhalde beim Waldlehrpfad und oberhalb Chilchmatt Flächen, die sich aufgrund der Bodenbeschaffenheit, der guten Besonnung und der extensiven Bewirtschaftung eine Flora und damit auch eine Fauna, welche Seltenheitswert hat und als erhaltenswert eingestuft wird. Bereits sind einige Flächen in den bestehenden Plänen und Vorschriften umgesetzt. Neu hinzu kommen Flächen im Naturschutzgebiet Lichmatt-Chripfe. Der Erhalt der Magerwiesen wird mit entsprechenden Schutzbestimmungen in der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) und parzellenscharfe Abgrenzung im Kulturlandplan sichergestellt. Die grundeigentümerverbindlichen Bestimmungen der BNO beinhalten Auflagen bezüglich Bewirtschaftung (frühester Schnittzeitpunkt, keine Düngung, usw.). Die angepasste Nutzung wird zudem mittels freiwilligen Bewirtschaftungsverträgen zwischen Bewirtschafter und Kanton geregelt. Diese regeln nicht nur die Grundnutzung und Abgeltungen, sondern machen teils zusätzliche objektbezogene Auflagen. Damit werden auch die Vorgaben des Richtplans mit den Naturgebieten von kantonaler Bedeutung im Gebiet Lochmatt-Chripfe umgesetzt Fromentalwiesen Verschiedene ökologisch wertvolle Wiesen lassen sich aufgrund ihrer Artenzusammensetzung nicht den klassischen Magerwiesen zuweisen. Sie bedürfen auch einer leicht anderen Nutzung. In der Regel werden sie jährlich zweimal gemäht und mit festem Hofdünger (Mist) leicht gedüngt. Diese Flächen wurden im Nutzungsplan Kulturland als sogenannte Fromentalwiesen zoniert Extensive Weide
23 Gemeinde Zeihen Seite 23 / 30 Extensive Weiden sind mageres Weideland, wo nicht Futtermenge oder Futterqualität im Vordergrund stehen, sondern das Vorkommen und die Förderung verschiedener Pflanzen und Kleintiere Naturschutzzonen Wald Der geltende Kulturlandplan scheidet im Wald im Gebiet Chapfbüel, Sommerhalde und Ibergflueh sowie Lochmatt vereinzelte Naturschutzzonen aus. Mit dem kantonalen Waldnaturschutzinventar und dem Waldnaturschutzprogramm wird der Naturschutz im Wald auf neue Grundlagen gestellt. Der behördenverbindliche kantonale Richtplan weist in Zeihen nun mehrere Gebiete (Homberg, Dreierberg etc.) den Naturschutzgebieten von kantonaler Bedeutung im Wald (NkBW) zu. Diese sind über den kommunalen Nutzungsplan grundeigentümerverbindlich umzusetzen. Altholzinseln Basierend auf dem kantonalen Richtplan werden neu jene Waldflächen den Altholzinseln zugewiesen, auf welchen im Interesse der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen- und Tierarten Pflegeeingriffe und Holznutzungen unterbleiben sollen. Diese Waldbestände befinden sich im Eigentum der Ortsbürgergemeinde. Hierzu bestehen vertragliche Regelungen zwischen dem Kanton und der Gemeinde. Naturwaldgemässe Bestockungen Zur Umsetzung der NkBW des kantonalen Richtplans wird die Zone der naturwaldgemäss Bestockung in den Kulturlandplan übertragen. Die Einschränkungen sind relativ moderat. Standortfremde Baumarten sollen mittelfristig entfernt und Verjüngungen wo nötig natürlich und nur mit standortheimischen Baumarten getätigt werden Überlagerte Schutzzonen Landschaftsschutzzone Die Landschaftsschutzzone bezweckt in erster Linie die Erhaltung der weitgehend unverbauten und naturnahen Landschaftsräume in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Sie soll Landschaftsveränderungen durch bauliche Massnahmen verhindern und ist der Landwirtschaftszone überlagert. Als Grundnutzung bleibt die Landwirtschaft uneingeschränkt Naturobjekte Hecken / Ufer- oder Feldgehölze Die ökologisch und landschaftlich bedeutungsvollen Hecken / Ufer- oder Feldgehölze sind bereits im bestehenden Kulturlandplan weitgehend umgesetzt.
24 Gemeinde Zeihen Seite 24 / Stehendes Gewässer / Feuchtstandort Der Waldweiher Talmatt wird neu mit einem blauen Punkt (anstelle violett) im Kulturlandplan als schützenswertes Naturobjekt dargestellt. Im Naturschutzgebiet Lochmatt befinden sich Feuchtstandorte (Weiher) als Laichgebiete für Amphibien. Diese werden ebenfalls mit einem blauen Punkt dargestellt Ökologisch besonders wertvoller Waldrand An einigen süd- und westorientierten Waldrändern wird seit einigen Jahren durch gezielte Pflegeeingriffe durch den Forst ökologische Aufwertungen vorgenommen. Im Kulturlandplan sind die schützenswerten Waldränder eingetragen Kulturobjekte Kreuz Im bestehenden Kulturlandplan ist der Schutz der Wegkreuze noch nicht festgelegt. Insgesamt werden neu folgende 6 Wegkreuze, die sich auf dem Gemeindegebiet von Zeihen befinden, als Kulturobjekte in die Nutzungsplanung aufgenommen: Objekt Strasse Parz. Eigentümerschaft Wegkreuz Berg (1870) Wegkreuz Herznacherstrasse (1870) Wegkreuz Oberzeihen (1870) Wegkreuz Eichwald (1949) Wegkreuz Lätt (1870) Wegkreuz bei der Kirche (1870) Berg ( / ) Herznacherstrasse ( / ) Röti ( / ) Eichwald ( / ) Lätt ( / ) Kirchweg ( / ) 12 Röm.-kath. Kirchgemeinde Zeihen 477 Röm.-kath. Kirchgemeinde Zeihen 299 Röm.-kath. Kirchgemeinde Zeihen 700 Röm.-kath. Kirchgemeinde Zeihen 83 Röm.-kath. Kirchgemeinde Zeihen 167 Röm.-kath. Kirchgemeinde Zeihen Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG Materialabbauzone Die Rekultivierung des inzwischen stillgelegten Steinbruchs Schüracher im Iberg steht noch aus. Bis zur Abnahme der Rekultivierung besteht die Materialabbauzone.
25 Gemeinde Zeihen Seite 25 / Weitere Planinhalte Im Orientierungsinhalt des Kulturlandplanes sind zusätzliche Angaben oder solche, welche zum besseren Verständnis des Planes erforderlich sind, dargestellt. Einige dieser Inhalte wurden in einem anderen Verfahren rechtskräftig festgesetzt Historische Verkehrswege Das Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz (IVS) beinhaltet die historischen Verkehrswege und Wegbegleiter. Aus Gründen der Lesbarkeit wurde auf eine Aufnahme in den Kulturlandplan bzw. Bauzonenplan verzichtet. Bei Bauvorhaben im Bereich von schützenswerter Substanz historischer Verkehrsanlagen ist das Inventar zu konsultieren und entsprechende Auflagen in der Baubewilligung zu erlassen. 4.3 Bau- und Nutzungsordnung Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde Zeihen wurde letztmals 1999 teilrevidiert. Zwischenzeitlich wurden sowohl der Richtplan, das Baugesetz und die allgemeine Bauverordnung sowie diverse Spezialgesetze (Gewässerschutzgesetzgebung, Kulturgesetz, Verwaltungsrechtspflegegesetz, etc.) geändert. Die BNO wurde auf Basis der aktuellen, kantonalen Muster BNO grundlegend überarbeitet Integration der harmonisierten Baubegriffe und Messweisen Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen, welche die Definitionen und Messweisen der Baugesetzgebung vereinheitlicht. Das Konkordat ist seit dem August 2010 rechtskräftig. Am 1. September 2011 erfolgte die Inkraftsetzung der auf die harmonisierten Baubegriffe und der neuen Messweise abgestimmten kantonalen Bauverordnung (BauV). Die Gemeinden im Kanton Aargau sind dabei angehalten, ihre allgemeinen Nutzungspläne bis spätestens zehn Jahre nach Inkraftsetzung der BauV an die neuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB anzupassen. Die revidierte BNO der Gemeinde Zeihen soll den kantonalen Vorgaben gemäss BauV entsprechen und auf die neuen Baubegriffe und Messweisen abgestimmt werden. Masswerte (Grundsatz) Im Zusammenhang mit der Integration der harmonisierten Baubegriffe und Messweisen in die revidierte BNO sind die heute gängigen Begriffe der Gebäudehöhe und der Firsthöhe mit den neuen Begriffen der IVHB Fassadenhöhe und Gesamthöhe zu ersetzen Änderungen
26 Gemeinde Zeihen Seite 26 / 30 Nachfolgend die wichtigsten geplanten materiellen Änderungen: Baubegriffe und Messweisen Alt 1b, 2 sowie Allgemeine Bauverordnung (ABauV) Neu Bauverordnung (BauV), gemäss Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) Kernzone Kernzone Aufteilung Kernzone Oberzeihen und Dorfzone (Zeihen) Ausnutzungsziffer In den Wohn- und Mischzonen Aufgehoben zwischen 0.4 und 0.6 Höhen Gebäude- / Firsthöhe Gesamthöhe gemäss IVHB Grenzabstände Grosser Grenzabstand in W3; Kein grosser Grenzabstand mehr Abstand gegenüber 4 m für Hauptbauten 2 m für Hauptbauten dem Kultur- land Stützmauern gegenüber 4 m 60 cm Strassen Dachdurchbrüche 1/3 der Fassadenlänge 40 % der Fassadenlänge Mehrwertausgleich Keine Bestimmung Ausgleichszahlung bei Einresp. Auszonung Unterscheidung Kernzone Oberzeihen / Dorfzone Der Ortsteil Oberzeihen, der im ISOS als schützenswertes Ortsbild von nationaler Bedeutung aufgeführt ist, wird in der neuen BNO neu als Zone Kernzone Oberzeihen aufgeführt. Der Dorfkern Zeihen der über wenig erhaltenswerte Bausubstanz verfügt - wird hingegen der Dorfzone zugeteilt. Diese Unterscheidung ermöglicht eine Liberalisierung der Vorschriften im Dorfkern, womit der Entwicklung Rechnung getragen wird, während in Oberzeihen die Erhaltung der Bausubstanz im Vordergrund steht. Ausnützungsziffer Neu soll für die Gemeinde Zeihen keine Ausnützungsziffer (AZ) mehr gelten. Mit dem Verzicht können bsp. auf Parzellen, auf welchen die AZ ausgeschöpft ist, weiter verdichtet werden, womit Anreize für die innere Verdichtung geschaffen werden. Mehrwertausgleich Gestützt auf das Raumplanungsgesetz (RPG) soll bei Neueinzonungen den planungsbedingten Mehrwert von 25 % abgeschöpft werden können.
27 Gemeinde Zeihen Seite 27 / 30 5 Schlussfolgerungen Die revidierte Nutzungsplanung entspricht den Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsgesetzes (RPG) bzw. der Raumplanungsverordnung (RPV). Die getroffenen Massnahmen tragen zur haushälterischen Nutzung des Bodens bei. Innere Verdichtung / Siedlungsqualität Die innere Siedlungsentwicklung mit hoher Siedlungsqualität wird vom Gemeinderat bereits seit einigen Jahren unterstützt. So wurde der Gestaltungsplan Burri/Zentrum und zu einem grossen Teil auch der Gestaltungsplan Hohbächli-Bahnhofstrasse überbaut. Mit den geplanten Einzonungen an geeigneten Lagen und der Auszonung der Bläimatt zwischen Oberzeihen und Zeihen, der Aufhebung der Ausnützungsziffer, der Liberalisierung der Vorschriften im Dorfkern und gezielten Auf- und Umzonungen (Bsp. Bahnhofstrasse) existieren nun planerische Instrumente, um die innere Verdichtung weiter zu fördern. Abstimmung Siedlung / Verkehr Aufgrund des niedrigen Durchgangsverkehrs der Kantonsstrassen K 480 und 482 bestimmen keine Kapazitätsprobleme. Aufgrund der gut erschlossen Lage mit dem Autobahn-Halbanschluss ist der durch ein weiteres Bevölkerungswachstum aufgrund der Neueinzonungen, Aufzonungen und Verdichtung durch Aufhebung der Ausnützungsziffer zu erwartende Mehrverkehr problemlos zu bewältigen. 6 Ablauf / Information / Mitwirkung Planungskommission Der Gemeinderat hat 5. März 2013 beschlossen, eine 10-köpfige Planungskommission einzusetzen. Diese besteht aus folgenden Mitgliedern: Kommissionsmitglieder Pia Bürgi Gregor Schweri Samuel Emmenegger Philipp Deiss Eveline Schürmann Katharina Egloff Pius Meier Alexander Wenk Mike Greub Christoph Riner Bemerkungen Gemeinderätin, Ressort Bau; Präsidentin Planungskommission Bauverwalter und Raumplaner; Planungsleiter Landwirt Disponent Mitglied Energie- und Umweltkommission Pensionierte Einwohnerin Logistiker, ehem. in Landwirtschaft tätig Berufsschullehrer Inhaber Baugeschäft Greub AG Grossrat SVP Der Entwurf wurde in verschiedenen Themenblöcken an 7 Sitzungen ausgearbeitet. Kantonale Vorprüfung
28 Gemeinde Zeihen Seite 28 / 30 Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abt. Raumentwicklung, beurteilt das vorliegende Planungsvorhaben bezüglich der Recht- und Zweckmässigkeit ( 23 BauG). Mitwirkung der Bevölkerung Das Mitwirkungsverfahren ( 3 BauG) erfolgte mit der Auflage der Mitwirkungsakten vom 28. Februar bis 31. März Der Mitwirkungsbericht ist noch ausstehend. Öffentliche Auflage Nach Auswertung der Mitwirkungseingaben resp. allfälligen Anpassungen der Entwurfsakten wird das Planungswerk öffentlich aufgelegt ( 24 BauG). Wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse geltend machen kann, ist legitimiert während der öffentlichen Auflage beim Gemeinderat Einwendungen zu erheben ( 24 BauG). Beschlussfassung / Genehmigung Die Planungsentwürfe werden von der Gemeindeversammlung beschlossen ( 25 BauG). Die kantonale Genehmigung erfolgt nach Abschluss möglicher Beschwerden durch den Regierungsrat resp. den Grossen Rat ( 26, 27 BauG).
29 Gemeinde Zeihen Seite 29 / 30 Verzeichnis der wichtigsten Rechtserlasse Bundesgesetze und Verordnungen [1] Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 (SR 700) [2] Verordnung über die Raumplanung (RPV) vom 2. Oktober 1989 (SR 700.1) [3] Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG) vom 7. Oktober 1983 (SR ) [4] Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG) vom 24. Januar 1991 (SR ) [5] Gewässerschutzverordnung (GSchV) vom 28. Oktober 1998 (SR ) [6] Lärmschutz-Verordnung (LSV) vom 15. Dezember 1986 (SR ) [7] Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) vom 23. Dezember 2009 (SR ) Kantonale Gesetze, Verordnungen und Dekrete [8] Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz BauG) vom 19. Januar 1993 (SAR ) [9] Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 (SAR ) [10] Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaG) vom 1. Juli 1997 (SAR ) [11] Verordnung zum Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaV) vom 16. Dezember 1998 (SAR ) [12] Energiegesetz des Kantons Aargau (EnergieG) vom 17. Januar 2012 (SAR ) [13] Energieverordnung (EnergieV) vom 4. Juli 2012 (SAR )
30 Gemeinde Zeihen Seite 30 / 30 Beilagenverzeichnis
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References: Art. 47
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 Art. 3
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