Source: https://www.prawo-cywilne.info/umowa-uzyczenia-mieszkania-miedzy-matka-a-dzieckiem-626-c.html
Timestamp: 2020-02-20 22:55:48+00:00

Document:
Marcin Sądej • Opublikowane: 2019-04-10
Mój pełnoletni syn chce zająć się wynajmem mieszkania, którego jestem właścicielką. Jak prawnie wygląda to zagadnienie? Czy jest możliwa umowa użyczenia mieszkania między matką a dzieckiem? Czy syn musi zameldować się w tym mieszkaniu? Czy musi założyć działalność gospodarczą?
Kwestie dotyczące konstrukcji prawnej umowy użyczenia zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym (dalej K.c.). Zgodnie z art. 710 K.c. przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Jak zatem widać podstawową cechą umowy użyczenia jest jej nieodpłatny charakter.
Dodatkowo pragnę wskazać na treść art. 712 K.c., w myśl którego, jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania. W rezultacie w przypadku zgody użyczającego biorący w użyczenie może oddać rzecz osobie trzeciej np. w ramach wynajmu. Oznacza to, że jeżeli wyrazi Pani zgodę to syn będzie mógł wynajmować mieszkanie innym osobom.
Jeżeli chodzi natomiast o kwestie podatkowe, to co do zasady, oddanie w nieodpłatne użyczenie powoduje powstanie u biorącego w użyczenie tzw. przychodu z tytułu nieodpłatnego świadczenia. Wartość tego przychodu określa się w wysokości potencjalnego, hipotetycznego czynszu jaki biorący w użyczenie musiałby zapłacić, gdyby umowa była odpłatna. Pragnę jednak zwrócić uwagę, że w przypadku Pani syna obowiązek podatkowy nie wystąpi. Jak bowiem stanowi art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT zwalnia się od podatku wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.
Relacja matka-syn zaliczana jest do I grupy podatkowej. W konsekwencji oddanie synowi w użyczenie nieruchomości jest zwolnione od podatku.
Jeżeli chodzi natomiast o wynajmowanie nieruchomości przez syna to taka czynność nie wymaga rejestrowania jako działalność gospodarcza. Zgodnie bowiem z treścią art. 5a ust. 6 ustawy PIT działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:
W tym miejscu należy podkreślić, że przychód z tytułu najmu stanowi źródło przychodów opisane w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, a więc jest osobnym źródłem przychodu niż działalność gospodarcza.
Fakt, że nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej nie oznacza, że syn nie będzie musiał płacić podatków. Podatek zapłaci, ale od tzw. najmu prywatnego. W takim przypadku może wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali podatkowej (rozliczane na dokumencie PIT-36) lub ryczałt od przychodów w wysokości 8,5% (rozliczany na dokumencie PIT-28).
Najczęściej podatnicy do wynajmu wybierają formę ryczałtową ze względu na niższą stawkę podatku. W celu wyboru ryczałtu syn będzie musiał złożyć oświadczenie o wyborze tej formy do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu z najmu. Rozliczenie PIT-28 należy złożyć do końca stycznia roku następnego po roku podatkowym.
Syn nie musi również rejestrować się dla celów podatku VAT. Zgodnie bowiem z treścią art. 113 ust. 1 ustawy VAT podatnik jest zwolniony od podatku, jeżeli jego obrót nie przekroczy w roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Zwolnienie to przysługuje z mocy prawa i nie trzeba składać żadnych dokumentów do urzędu skarbowego, aby z niego skorzystać.
Podsumowując, syn może wziąć w użyczenie nieruchomość i wynająć osobie trzeciej. Z tytułu użyczenia nie zapłaci podatku, ponieważ jest to czynność zwolniona. Nie zapłaci również podatku VAT od wynajmu. Będzie płacił jedynie podatek dochodowy z tytułu najmu (wg skali podatkowej lub w formie ryczałtu).
Na marginesie dodam, że w kwestii podatków fakt zameldowania nie ma żadnego znaczenia. W związku z tym syn nie musi meldować się w tym mieszkaniu.
Zamierzam nabyć nieruchomość na licytacji komorniczej, która w dziale III KW ma wpisaną umowę dzierżawy na 29 lat z prawem do odszkodowania...

References: art. 710
 art. 712
 art. 21
 art. 5
 art. 10
 art. 113