Source: http://www.juramagazin.de/abgeschlossenen-mietvertrag.html
Timestamp: 2019-01-22 20:39:13+00:00

Document:
abgeschlossenen Mietvertrag
Tritt ein Dritter durch Vereinbarung mit dem Mieter in den von diesem abgeschlossenen Mietvertrag ein und stimmt der Vermieter dem Eintritt zu, so hat der Mietvertrag mit dem Dritten grundsätzlich denselben Inhalt wie der Vertrag mit dem Vormieter.
Zum Sachverhalt: Der Beklagte vermietete 1962 der Nebenintervenientin Räume seines Anwesens zum Betrieb eines Textileinzelhandelsgeschäftes. Die Räume wurden mit Öfen beheizt, welche die Mieterin zu stellen hatte. Die Nebenintervenientin stellte zwei Ölöfen auf und verband sie durch eine Ölleitung mit dem Öltank, aus dem das Öl durch eine Pumpe zu den Öfen befördert wurde. Am 1.4. 1971 schlossen der Beklagte und die Nebenintervenientin einen neuen Mietvertrag für 10 Jahre. Die Kläger vereinbarte am 4. 4. 1971 mit der Nebenintervenientin den Erwerb deren Textilgeschäfts und ihren Eintritt in den Mietvertrag vom 1. 4. 1971. Der Beklagte stimmte dieser Vereinbarung zu. Anfang 1974 trat aus der Ölleitung Öl aus. Dabei wurden der Kläger gehörige Textilien beschädigt. Da der Beklagte der Aufforderung der Kläger zur Beseitigung des an den Mieträumen entstandenen Schadens nicht nachkam, kündigte die Kläger den Mietvertrag zum 30.9. 1974 und zog zu diesem Zeitpunkt aus.
Mit der Klage begehrt die Kläger Schadensersatz sowie die Feststellung, dass der Beklagte ihr allen weiteren Schaden zu ersetzen habe. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat den bezifferten Schadensersatzanspruch in Höhe der Hälfte des tatsächlich entstandenen Schadens dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und festgestellt, dass die Schadensersatzansprüche der Kläger, soweit sie durch die frühzeitige Räumung der Geschäftsräume entstandenen Schaden betreffen, dem Grunde nach gerecht- fertigt sind. Auf die Revisionen des Beklagten und der Nebenintervenientin wurde unter Zurückweisung der Anschlussrevision der Kläger das Berufungsurteil dahin geändert, dass die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts zurückgewiesen wird.
Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht meint, durch den mit Zustimmung des Beklagten vorgenommenen Eintritt der Kläger in den zwischen dem Beklagten und der Nebenintervenientin bestehenden Mietvertrag sei die Kläger Mieterin der Gewerberäume geworden. Das auf diese Weise be- gründete Mietverhältnis habe sich im Gegensatz zu dem Mietvertrag zwischen dem Beklagten und der Nebenintervenientin auf die Heizung erstreckt. Als Vermieter habe der Beklagte für den durch den Austritt des Öles verursachten Schäden einzustehen. Dieser sei nämlich darauf zu- rückzuführen, dass die Heizung bereits bei Zustandekommen des Mietvertrages mangelhaft gewesen sei, weil die Ölleitung locker verlegt gewesen sei. Dadurch hätten sich im Laufe der Zeit bei Betätigung des über der Ölpumpe angebrachten Absperrventils die Verschraubungen des Ventils gelöst mit der Folge, dass dort das Öl ausgetreten sei. Der Beklagte brauche aber wegen mitwirkenden Verschuldens der Kläger nur die Hälfte des mit dem Leistungsantrag geltend gemachten Schadens zu ersetzen. Den Schaden, der auf die frühzeitige Räumung zurückzuführen sei, habe der Beklagte aus positiver Vertragsverletzung zu erstatten. Insoweit komme mitwirkendes Verschulden der Kläger nicht in Betracht.
2. Hiergegen wendet sich die Revision mit Erfolg.
a) Nicht zu beanstanden ist die Annahme des Berufungsgerichts, die Kläger sei Mieterin der Räume im Anwesen der Beklagte geworden. In der Rechtsprechung und im Schrifttum wird nämlich allgemein anerkannt, dass die Zustimmung des Vermieters zu einer Vereinbarung zwischen dem Mieter und einem Dritten über dessen Eintritt in den Mietvertrag bewirkt, dass ein Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Dritten zustande kommt (vgl. Senat, LM vorstehend Nr. 21 a = BB 1959, 1259 = Betr 1959, 1250; BGH, WM 1963, 217; Senat, WM 1967, 796; Gel haar, in: RGRK, 12. Aufl., Vorb. § 535 Rdnr. 179).
b) Mit Erfolg rügt die Revision aber, dass das Berufungsgericht angenommen hat, der Mietvertrag zwischen dem Bekl, und der ICI. habe bezüglich der Heizungsanlage einen anderen Inhalt als der Mietvertrag zwischen dem Beklagten und der Nebenintervenientin
aa) Das Berufungsgericht stellt fest, der Beklagte habe der Nebenintervenientin im Jahre 1962 die Räume ohne Heizung vermietet. Nach dem Mietvertrag vom 1. 4. 1971 sei die inzwischen von der Nebenintervenientin ange- brachte Heizung nicht Teil der Mietsache geworden. Sie sei aber der Kläger bei deren Eintritt in den Mietvertrag mit vermietet worden. Das ergebe die Auslegung der Erklärungen der Parteien. Die IC1. habe den Mietvertrag vom 1. 4. 1971 dahin verstehen dürfen, dass die Heizung Teil der Mietsache sei. Der Beklagte habe nicht klargestellt, dass die Heizanlage nicht mit vermie- tet sein solle.
bb) Die Revisionsbeklagte meint aus den Ausführungen des Berufungsgerichts sei zu entnehmen, dass nach seiner Meinung die Heizung bereits nach dem Mietvertrag vom 1.4. 1971 Teil der Mietsache geworden sei. Dem kann nicht gefolgt werden. Wäre diese Ansicht richtig, hätte das BerGer seine Auffassung, die Heizung sei der Kläger mit vermietet worden, nicht mit einer Auslegung der Erklärungen der Parteien zu begründen brauchen, sondern es hätte die Erwägung genügt, es bestünde kein Anhalt dafür, dass die Parteien ihren Vertragsbeziehungen einen anderen Inhalt hätten geben wollen als dem erst einige Tage vorher dem Beklagten und der Nebenintervenientin abgeschlossenen Vertrag vom 1. 4. 1971.
cc) Der Annahme des Berufungsgerichts, die Heizung sei beim Eintritt der Kläger in den Mietvertrag Teil der Mietsache geworden, kann nicht gefolgt werden. Die im Schrifttum streitige Frage, ob der mit Zustimmung des Vermieters vorgenommene Eintritt eines Dritten in einen Mietvertrag als Abschluss eines neuen Vertrages unter Aufhebung des alten (so das Berufungsgericht) oder als Fortsetzung des alten Vertrages durch den Dritten anzusehen ist (vgl. dazu die Nachw. in Senat, LM vorstehend Nr. 21a = BB 1959, 1259 = Betr 1959, 1250), braucht hier nicht entschieden zu werden. Denn in beiden Fällen hat der Eingetretene grundsätzlich dieselben Rechte und Pflichten wie der Vormieter. Das versteht sich von selbst, wenn man annimmt, der neue Mieter setze das alte Mietverhältnis nur fort. Aber auch bei Annahme eines neuen Mietvertrages gilt nichts anderes. Auch dann hat nämlich die mit dem neuen Mieter zustande gekommene Vereinbarung grundsätzlich den- selben Inhalt wie der Vertrag mit dem Vormieter (vgl. Senat, LM vorstehend Nr. 21 a = BB 1959, 1259 = Betr 1959, 1250); BGH, WM 1963, 217). Das schließt nicht aus, dass der Mietnachfolger und der Vermieter im Einzelfall etwas Abweichendes vereinbaren. Beide Vertragspartner müssen sich aber darauf verlassen können, dass der Wille des anderen Teiles, einen Vertrag mit anderem Inhalt abzuschließen, erkennbar ist. Deshalb ist besondere Zurückhaltung mit der Annahme eines von dem ursprünglichen Vertrag abweichenden Vertragsinhaltes geboten, wenn wie hier die Vereinbarung hierüber stillschweigend zustande gekommen sein soll.
Hier ist die Kläger in einen Mietvertrag eingetreten, der erst wenige Tage zuvor neu abgeschlossen worden war und nach dem die bereits vorhandene Heizanlage nicht mit vermietet war. Die Kläger hat nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht erklärt, sie wolle den Vertrag nicht so übernehmen, wie er von der Vormieterin abgeschlossen worden war. Der Beklagte, dessen Mitwirkung bei Zustandekommen der Vertragsbeziehungen der Parteien nur in der ohne jeden Zusatz erklärten Zustimmung zum Eintritt der Kläger in den Mietvertrag bestand, hat eine Erklärung, aus der bei objektiver Würdigung entnommen werden könnte, er sei damit einverstanden, dass der Vertrag mit der Kläger einen anderen Inhalt habe als der mit der Vormieterin abgeschlossene, nicht abgegeben. Da es bei Willenserklärungen nicht auf das ankommt, was die Parteien erklären wollen, sondern auf das, was sie objektiv erklären (vgl. BGHZ 47, 75 [78] = LM § 1357 BGB Nr. 3 = NJW 1967, 673), ist es unbeachtlich, wenn die Kläger geglaubt haben sollte, die Heizanlage sei Gegenstand des Mietvertrages. Ob eine solche Vorstellung der Kläger eine Anfechtung wegen Irrtums gerechtfertigt hätte, kann dahingestellt bleiben, weil die Kläger eine Irrtumsanfechtung nicht erklärt hat.
3. Da demnach die Heizungsanlage nicht Teil der Mietsache war, stehen der Kläger weder die aus § 538 BGB hergeleiteten noch die aus positiver Vertragsverletzung geltend gemachten Schadensersatzansprüche zu. Es bedurfte deshalb keiner Entscheidung, ob die Ausführungen des Berufungsgerichts zu einem Haftungsausschluss nach § 539 BGB von Rechtsfehlern frei sind und ob nicht jedenfalls ein Schadensersatzanspruch aus § 538 BGB nach § 545 BGB ausgeschlossen wäre (vgl. dazu BGHZ 68, 281 = LM § 505 BGB Nr. 2 = NJW 1977, 1236).
4. Da die Kläger gegen den Beklagten einen Schadensersatzanspruch nach § 538 BGB nicht erworben hat, ist die Anschlussrevision, mit der sie fehlerhafte Anwendung des § 254 BGB rügt, nicht begründet.
5. Demnach war unter Zurückweisung der Anschlussrevision auf die Revisionen des Beklagten und der Nebenintervenientin das Berufungsurteil zu ändern. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts war zurückzuweisen.

References: § 535
 § 1357
 § 538
 § 539
 § 538
 § 545
 § 505
 § 538
 § 254