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Anwalt Berlin Blog - Mo, 06/30/2014 - 00:00
Rechtsthemen: KündigungMieterVermieterEigenbedarfZweitwohnungRechtsklarheit: Mietrecht
Kategorien: Anwalt Berlin Blog
Das Bundesverfassungsgericht führt zu den Bgründungsmängeln aus: Die Verfassungsbeschwerde kann, soweit eine Verletzung von Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gerügt wird, trotz einiger Begründungsdefizite den Anforderungen der §§ 92, 23 Abs. 1 Satz 2 BVerfGG noch genügen.
Hier ist oft das Einschalten eines Anwaltes sinnvoll. Ein erfahrenenr Anwalt im Mietrecht kennt das für beide Seiten bestehende Prozessrisiko und deren möglichen Interessen.
Anwalt Berlin Blog - Mo, 10/07/2013 - 14:47
Als Jurist wäre ich stolz, wenn die Eigenbedarfskündigung und meine rechtliche Argumentation „Rechtsgeschichte“ geschrieben hätte. Anders als die Süddeutsche Zeitung und die Mieterin meinen, schreibt das Urteil des Landgerichts Berlin vom 22.08.2013 (67 S 121/12, Urteilsbegründung bitte hier als PDF herunterladen) keine „Rechtsgeschichte“. Das Landgericht folgt nur konsequent der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs zu der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit des Vermieters, die in dem Urteil zitiert wird.
Hintergrund des Rechtsstreits war, dass der Vermieter in Berlin ein Kind aus einer früheren Beziehung hat. Die Eltern hatten sich kurz nach der Geburt des Kindes getrennt. Ab diesem Zeitpunkt und die folgenden neun Jahre teilten sich die Eltern das gemeinsame Umgangs- und Sorgerecht für ihre Tochter. Zwei Wochen war die Tochter bei der Mutter. Zwei Wochen verbrachte die Tochter bei dem Vater. Eine typische Patchworkfamilie, deren es eine Vielzahl gibt. Die Tochter des Vermieters hatte zum damaligen Zeitpunkt zwei Familien in Berlin und verbrachte mit ihren Eltern und den Geschwistern aus beiden Beziehungen gleichviel Zeit.
Als der Vermieter ein Stellenangebot als Chefarzt in Hannover bekam, entschloss er sich umzuziehen. Zunächst ging er davon aus, dass er die bisherige enge Beziehung zu seiner Tochter dergestallt aufrecht erhalten könne. Als der Vermieter nach ca. einem Jahr feststellte, dass seine Besuche in Berlin und die Besuche der Tochter in Hannover die vorherige Nähebeziehung zu seiner Tochter nicht aufrecht erhalten konnten, überlegte er sich, wie er auch in Berlin eine familiäre und häusliche Atmosphäre für seine Tochter schaffen könne.
Der Kläger entschied sich, dass er die vermietete Wohnung selber nutzen will. In dieser Wohnung kann er eine familiäre Atmosphäre schaffen, in der er und seine Familienangehörigen spontan, kurzfristig und jederzeit seine Tochter in einer familiären Umgebung treffen können. Er wusste, dass die Mieterin seit geraumer Zeit mit der Wohnung unzufrieden war. Er kündigte der Mieterin aufgrund dieses Selbstnutzungswunsches als Zweitwohnung wegen Eigenbedarfs.
Weshalb war die Kündigung wirksam?
In rechtlicher Hinsicht entspricht, wie bereits oben gesagt, das Urteil des Landgerichts Berlin der ständigen Rechtsprechung. So hat der Bundesgerichtshof das berechtigte Interesse auch dann bejaht, wenn der Vermieter die Wohnung für sein Au-Pair oder für das Gewerbe seiner Ehefrau benötigt.
Bemerkenswert an dem Urteil des Landgerichts ist, wie dieses sich mit der gesellschaftlichen Lebenswirklichkeit auseinandersetzt, dass eine Großzahl von Kindern in Familien aufwächst, bei denen sich die leiblichen Eltern getrennt haben. Diese Kinder, die keine Schuld an der Trennung der Eltern trifft, müssen dennoch hinnehmen, dass ein Elternteil in eine andere Stadt zieht. Wenn das weggezogene Elternteil den Kontakt zu dem Kind an dem Wohnsitz des Kindes in einer familiären Atmosphäre wünscht und aus diesem Grunde die vermietete Wohnung als Zweitwohnung selber benötigt, stellt dies ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages dar.
Diesem Elternteil ist es eben nicht zuzumuten, auf dem Sofa der ehemaligen Lebenspartnerin zu schlafen oder sein Kind immer nur bei Bekannten oder in Hotels zu treffen. Art. 6 GG stellt die Familie unter den besonderen Schutz der staatlichen Ordnung und ist auch im Rahmen der Eigenbedarfskündigung von den Gerichten zu beachten.
Wo bleibt der Mieterschutz
In Ballungsräumen, wie z.B. in Berlin zahlen Mieter mit Altmietverträgen teilweise sehr geringe Mieten. So auch in diesem Fall. Wie sich aus dem Artikel der Süddeutschen Zeitung ergibt, stellt für die Mieterin nicht der Wohnraumverlust an sich eine Belastung dar, sondern dass vergleichbarer Wohnraum bei einer Neuanmietung erheblich teurer werden wird.
Diese Mieter sind aber nicht schutzlos. Das Eigentum unterliegt verfassungsrechtlich einer sozialen Verantwortung. Der Gesetzgeber schützt über § 574 BGB die bedürftigen Mieter. Wenn die ordentliche Kündigung für die Mieter im Vergleich zu den Vermieterinteressen eine Härte bedeutet, können diese erfolgreich der Kündigung widersprechen. Der Gesetzgeber verlangt insoweit von den Gerichten, dass diese die verfassungsmäßig geschützten Rechte des Vermieters gegenüber den berechtigten Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses abwägt. Überwiegen die Mieterinteressen, wird das Mietverhältnis trotz Vorliegens eines Eigenbedarfs mit dem Vermieter fortgesetzt.
In diesem Fall brauchte das Landgericht Berlin das Vorliegen der Härtegründe nicht zu prüfen. Die Mieterin legte keine Tatsachen dar, aus denen sich eine Härte aufgrund der Kündigung ergeben könnte. Dies ist aber Voraussetzung, damit das Gericht das Vorliegen eines Härtegrundes prüfen kann. Das Urteil war somit im Hinblick auf die Wirksamkeit der Kündigung weder mieter- noch vermieterfreundlich. Das Landgericht konnte nur entsprechend den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung überprüfen, inwieweit die Kündigungsgründe des Vermieters tatsächlich gegeben waren.
Das Vorliegen eines Härtegrundes bei der Mieterin konnte nicht berücksichtigen, da jeglicher beweiserheblicher Tatsachenvortrag auf Seiten der Mieterin fehlte.
Weshalb wurde auch der Mieterin Geld zugesprochen?
Defacto hat das Landgericht der Mieterin eine Umzugsbeihilfe zugesprochen, um dieser einen Auszug zu erleichtern.
Anders als das Amtsgericht, meinte das Landgericht, dass die Mieterin zur Mietminderung berechtigt sei. Ist gegen ein Urteil kein Rechtsmittel möglich, wie in diesem Fall, besteht immer die Gefahr einer willkürlichen Entscheidung des Gerichts. Die Parteien stritten auch darüber, ob die Mieterin nach Treu und Glauben bzw. aufgrund von Verwirkung sich nicht auf ihr Mietminderungsrecht berufen durfte. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde. Im Jahre 1996 sollen bei Umbauarbeiten in dem Mehrfamilienhaus die damals gültigen Schallschutzbestimmungen nicht eingehalten worden sein.
Eine Mängelanzeige durch die Mieterin erfolgte nicht. Als die Hausverwaltung im Jahre 2001 bei der Mieterin nachfragte, ob auch ihre Wohnung nach den Bauarbeiten extrem hellhörig geworden sei, erhielt diese keine Antwort. Der Vermieter ging davon aus, dass seine Wohnung von den Baumängeln nicht betroffen sei.
Es ist dem Vermieter aus nachvollziehbaren Gründe verwehrt, regelmäßig die Wohnung seiner Mieter auf das Vorliegen von Mängeln zu untersuchen. Er ist auf die Mängelanzeige der Mieter angewiesen, um nach Baumaßnahmen den Mangel anzuzeigen und durch die bauausführende Firma beseitigen zu lassen. In diesem Fall fragte der Vermieter bei der Mieterin im Jahre 2001 sogar nach, ob es bei ihr Mängel im Hinblick auf den Schallschutz gäbe.
Erst Ende 2005, also neun Jahre später, zeigte die Mieterin gegenüber dem Vermieter den Mangel an. Grund hierfür war, dass die Mieterin von ihrer Nachbarin erfuhr, dass diese erfolgreich die Miete minderte. In dem Verfahren trug die Mieterin vor, dass die Wohnung derart hellhörig sei, dass sie das Zähneputzen der Nachbarn sowie normale Gespräche aus der Nachbarwohnung hören würde. Auf die Nachfrage, weshalb sie diesen Mangel nicht bereits nach Beendigung der Bauarbeiten anzeigte, meinte sie, erst aufgrund des Mieterwechsels in der Nachbarwohnung seien diese Geräusche verstärkt aufgetreten.
Ihre vorherigen Nachbarn, ein älteres Rentnerehepaar, müssen nach diesen Ausführungen der Mieterin im Laufe von acht Jahren sich niemals die Zähne geputzt oder sonstwie das Badezimmer genutzt haben. Außerdem muss das Rentnerehepaar stumm gewesen sein, wenn die Mieterin erst das Zähneputzen der Krankenschwester und deren Unterhaltungen nach deren Einzug gehört haben will. Dies wiederum hat die Mieterin in dem Verfahren nicht vorgetragen. Selbst mein dreizehnjähriger Sohn konnte ohne weiteres Erkennen, dass der von der Mieterin vorgetragene Sachverhalt nicht zutreffen konnte. Auch das Amtsgericht hatte erhebliche Zweifel, dass die Ausführungen der Mieterin vom Zeitpunkt der Kenntnis des Mangels zuträfen. Dennoch nahm das Landgericht an, dass dieser Tatsachenvortrag der Mieterin der Wahrheit entspreche.
Wenn jemand über neun Jahre einen Mietmangel aufgrund von Bauarbeiten selbst auf Nachfrage des Vermieters nicht anzeigt und keine Mietminderungsrechte geltend macht, darf der Vermieter aufgrund des langen Zeitraums und den Umstand der fehlenden Mängelanzeige darauf vertrauen, dass dieser Mieter auch in Zukunft keine Mietminderungsrechte geltend macht. Dies sah das Landgericht anders und sprach der Mieterin die Mietminderungsansprüche, quasi als Umzugsbeihilfe, zu. Der Vermieter kann mit dieser Entscheidung des Landgerichts leben. Er hätte es allerdings bevorzugt, sich bereits im Vorfeld gütlich mit der Mieterin im Hinblick auf die Umzugsbeihilfe zu einigen statt einen jahrelangen Rechtsstreit führen zu müssen.
Wie soll ich mich im Falle einer Eigenbedarfskündigung verhalten?
Im Ergebnis zeigt dieser Rechtsstreit wieder, dass sowohl Vermieter als auch Mieter sich bei einer Eigenbedarfskündigung anwaltlicher Hilfe bedienen und nach einer einvernehmlichen Lösung suchen sollten. Es ist in der Regel für beide Seiten besser, wenn sie sich im Vorfeld eines anstehenden Gerichtsverfahrens einigen können. Der Vorteil für den Vermieter besteht darin, dass dieser durch Zahlung einer Umzugsbeihilfe sich von dem immer bestehenden Prozessrisiko freikauft und erheblich schneller seine Wohnung selber nutzen kann.
Eine gütliche Einigung hat für den Mieter wiederum den Vorteil, dass dieser eine Umzugsbeihilfe erhält, die den Verlust der Wohnung teilweise auffangen kann. Gegebenenfalls kann der Mieter auch in der Wohnung verbleiben, wenn dem Vermieter Alternativmöglichkeiten aufgezeigt werden, mit denen dieser auch Leben kann.
Rechtsthemen: MietrechtEigenbedarfskündigungMietkündigungRechtsklarheit: MietrechtKanzlei
Anwalt Berlin Blog - Sa, 05/21/2011 - 21:01
Immer wieder kommt es im Rahmen von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu Schäden am Sondereigentum und Vermögenseinbußen des Sondereigentümers, wie z.B. Mietausfall.
Der Sondereigentümer ist verpflichtet, im Rahmen von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten des Gemeinschaftseigentums seine Wohnung der Gemeinschaft zur Verfügung zu stellen, soweit dies für die Ausführung dieser Arbeiten erforderlich ist.
Tritt im Rahmen dieser Arbeiten beim Betretens oder der Benutzung der Wohnung ein Schaden am Sondereigentum auf, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 14 Abs. 4 HS 2 WEG verschuldensunabhängig verpflichtet, dem Sondereingentümer den Schaden und die Vermögenseinbußen zu ersetzen.
Der Gesetzgeber wollte hierdurch gewährleisten, dass der Sondereigentümer keinen Nachteil dadurch erleiden soll, indem er der Gemeinschaft seine Wohnung zur Verfügung stellt. Aufgrund der verschuldensunabhängigen Haftung wird ebenfalls vermieden, dass es zu Streit zwischen der Gemeinschaft und dem Sondereigentümer über mögliche Pflichtverletzungen bei der Ausführung dieser Arbeiten kommt.
In der Regel sind zumindest die Folgeschäden des Sondereigentümers durch die von der Gemeinschaft abgeschlossenen Haftpflichtversicherung mitversichert (BGH, Urt. v. 11.12.2002, GeschZ: IV ZR 226/01).
Für sonstige Schäden des Sondereigentümers, die im Rahmen von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten des Gemeinschaftseigentum entstehen, haftet die Gemeinschaft ausschließlich verschuldensabhängig.
Aufgrund der Komplexität der Sach- und Rechtslage kann das oben Gesagte nur einen groben Überblick bieten und es ist im Schadensfall anwaltliche Hilfe geboten.
Rechtsthemen: undefinedRechtsklarheit: Versicherungsrecht
Anwalt Berlin Blog - Sa, 02/26/2011 - 22:22
Betroffen sind nicht alle Versicherungen. Es sind nur Versicherungen betroffen, die vor der Reform des Versicherungsvertragsgesetzes abgeschlossen, nach dem sog. Policenmodell zustande kamen und bei denen der Versicherungsnehmer nicht die vollständigen Vertragsunterlagen erhalten hat. Hintergrund ist, dass die Versicherungen aufgrund europarechtlicher Richtlinien und seit der Einführung des § 5a VVG a.F. verpflichtet sind, dem Versicherungsnehmer alle wesentlichen Vertragsbedingungen mit Abschluss des Versicherungsvertrages zur Verfügung zu stellen.
Nach Erhalt der Versicherungsvertragsbedingungen hatte der Versicherungsnehmer ein Widerspruchsrecht von zwei Wochen. Hat der Versicherungsnehmer niemals die Versicherungsbedingungen erhalten, sollte das Widerspruchsrecht entsprechend der damaligen Gesetzeslage nach einem Jahr erlöschen.
Der für Versicherungsrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs hat in seinem Hinweisbeschluss vom 01.10.2010 (IV ZR 120/09; nicht veröffentlicht) mitgeteilt, dass er erwägt durch den EuGH überprüfen zu lassen, inwieweit die Begrenzung des Widerspruchsrechts gem. § 5a Abs. 2 Satz 4 VVG a.F. auf ein Jahr eine hinreichende Umsetzung der Richtlinie 92/96/EWG bzw. der Richtlinie 2002/83/EG darstellt.
Sollte der Europäische Gerichtshof zu dem Ergebnis gelangen, dass die gesetzliche Begrenzung des Widerspruchsrechts auf ein Jahr nicht mit Europarecht vereinbar ist, können die Versicherungsnehmer, die die erforderlichen Vertragsunterlagen nicht erhalten haben, den Versicherungsvertrag selbst nach Jahren noch rückabwickeln. Dies ist in der Regel für die Versicherungsnehmer kapitalbildender Versicherungen mit einer ungünstigen Entwicklung oder bei einer vorzeitigen beabsichtigten Auflösung der Versicherung überlegenswert.
Die Versicherungen werden sich auf den Standpunkt stellen, dass diese keine Schuld an der fehlerhaften Umsetzung der Richtlinien trifft und die Versicherungen ihre gesamten Prämienkalkulation auf die damalige Gesetzeslage aufgebaut haben. Dem ist entgegenzuhalten, dass die Versicherungen bereits aufgrund der fehlenden Übergabe der Vertragsunterlagen gegen die damals bestehende Rechtslage verstoßen haben. Sie können daher keinen größeren Schutz genießen, als den durch die Informationspflichten zu schützenden Versicherungsnehmer. Außerdem haben die Versicherungen im Laufe des Vertragsverhältnisses jederzeit die Möglichkeit, dem Versicherungsnehmer die Vertragsunterlagen mit einer Belehrung über sein noch bestehendes Widerspruchsrecht zu übersenden und damit ihrer gesetzlichen Informationspflicht nachträglich nachzukommen.
Ganz anders ist der Fall, wenn ein Schadensfall eingetreten ist und die Versicherung für den Schaden nicht aufkommen will. Teilweise und vollständige Leistungsfreiheit der Versicherungen tritt im Schadensfall unter anderem ein, wenn der Versicherungsnehmer gegen Vertragspflichten aus dem Versicherungsvertrag verstoßen hat.
Hatte der Versicherungsnehmer keine Kenntnis von seinen Pflichten aus dem Versicherungsvertrag, weil ihm diese Vertragsunterlagen entgegen der gesetzlichen Informationspflicht nicht übergeben wurden, nützt ihm sein Widerspruchsrecht herzlich wenig. In diesem Fall hat er kein Interesse an der Rückabwicklung des Versicherungsvertrages. sondern begehrt gerade die Leistung aus dem Vertrag.
Geht man davon aus, dass der Versicherungsvertrag solange schwebend unwirksam ist, bis das Widerspruchsrecht des Versicherungsnehmers erloschen ist beziehungsweise der Versicherungsnehmer die Versicherungsleistung verlangt, bestehen während der schwebenden Unwirksamkeit keine Obliegenheiten aus dem Versicherungsvertrag. Somit kann die Versicherung sich nicht auf ihre Leistungsfreiheit wegen einer während des Versicherungsvertrags zu erfüllenden Obliegenheitsverletzung des Versicherungsnehmers berufen. Dies auch nicht, wenn der Versicherungsvertrag später rückwirkend wirksam wird. Es ist dem Versicherungsnehmer unmöglich, eine vertragliche oder gesetzliche Pflicht, die rückwirkend entstanden ist, nachträglich zu erfüllen.
Als Ergebnis ist festzuhalten, das Versicherungsrecht bleibt spannend. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung entwickelt.
Rechtsthemen: LebensversicherungunwirksamGeld zurückFehlerWiderspruchVersicherungsbedingungenRechtsklarheit: Versicherungsrecht
Anwalt Berlin Blog - Sa, 12/11/2010 - 20:14
In der Regel läuft es dergestalt ab. Ein Mietshaus in begehrter Wohnlage wird zu einem niedrigen Preis aufgrund der geringen Mieteinnahmen an einen Investor verkauft.
Der Investor überlegt, wie er die weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietungen liegende Miete erhöhen kann. Teilweise beabsichtigt er, die Wohnungen einzeln und unvermietet zu verkaufen. Hat die Entmietung oder Neuvermietung zu einem höheren Mietpreis stattgefunden, kann der Investor auch das Mietshaus als Ganzes gewinnbringend verkaufen.
Die Mieter erhalten nach dem Erwerb von dem Investor eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Anschließend erhalten sie eine Modernisierungsankündigung, aus der sich ergibt, dass der zu zahlende Mietpreis sich nach der Modernisierungsmaßnahme aufgrund exorbitant hoher Baukosten verdoppelt bis verdreifacht.
Es werden horrende Baukosten für energetische Sanierungen des Gebäudes veranschlagt, die nicht einmal ansatzweise durch die Energieeinsparung aufgefangen werden. Drittmittel oder Instandsetzungskosten werden nicht von den Baukosten, die die Grundlage für die Mieterhöhung bilden, zum Abzug gebracht.
Die Mieter, die nunmehr gleich den Mietvertrag kündigen, geben zu früh auf. In der Regel erhalten die Mieter, die sich gegen solche Modernisierungsmaßnahmen wehren nicht unerhebliche Abfindungen für ihren Auszug oder man einigt sich auf eine moderate Mieterhöhung. Auch habe ich bereits erlebt, dass die Eigentümer die Klage auf Zustimmung zur Modernisierungsmaßnahme zurückgenommen haben, wenn eine ausreichende Anzahl von Mietern bereits ausgezogen sind oder alle Mieter des Hauses sich gemeinsam wehren.
Auch wenn der Eigentümer des Hauses mit der Modernisierungsmaßnahme tatsächlich nur eine Wohnwerterhöhung beabsichtigt, sollte der Maßnahme nicht ungeprüft zugestimmt werden. So kann zum Beispiel der Mieter der Modernisierungsmaßnahme widersprechen, wenn diese für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Auch gibt es formale und inhaltliche Vorgaben, die die Modernisierungsankündigung einhalten muss.
Mietervereine und Anwälte stehen den Mietern unterstützend zur Seite, damit in den Großstädten die gewachsene Gemeinschaft erhalten bleiben kann.
Rechtsthemen: MieterVermieterModernisierungMieterhöhungZustimmungVertreibungModernisierungsmaßnahmeRechtsklarheit: Mietrecht
Anwalt Berlin Blog - Do, 09/16/2010 - 20:28
Die Kündigungssperrfrist besagt, dass der Käufer einer umgewandelten Wohnung gegenüber dem Mieter frühestens drei Jahre, bei Wohnungsknappheit spätestens zehn Jahre nach dem Grundbucheintrag eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung aussprechen darf. Der Gesetzgeber wollte mit diesem verstärkten Kündigungsschutz sicherstellen, dass Gegenden mit gewachsenen Mieterstrukturen innerhalb kurzer Zeit nicht entmietet werden, zum Beispiel weil der Erwerber diese teuer an Selbstnutzer verkaufen oder Luxuswohnungen schaffen will.
Kauft eine Eigentümergemeinschaft ein Mietshaus, kann jeder Gesellschafter der Eigentümergemeinschaft die Wohnung vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarf kündigen, ohne dass diese Sperrfrist gilt. Es ist davon auszugehen, dass in Zukunft vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen das Haus an Eigentümergemeinschaften von potentiellen Selbstnutzern verkauft wird. Anschließend spricht jeder Gesellschafter für die ihm versprochene Wohnung eine Eigenbedarfskündigung aus. Sind die Mieter aus dem Haus ausgezogen, werden die Wohnungen in Sondereigentum umgewandelt, ohne dass der Schutz der Kündigungssperrfrist noch greifen kann.
Es ist abzuwarten, ob der Gesetzgeber dieser oben beschriebenen Vorgehensweise durch eine Gesetzesänderung einen Riegel vorschieben wird. Bis dahin wird es für die Mieter schwer sein, sich gegen die oben beschriebenen Eigenbedarfskündigungen zu wehren.
Rechtsthemen: undefinedRechtsklarheit: Mietrecht
Anwalt Berlin Blog - Mi, 07/14/2010 - 17:37
Rechtsthemen: Räumung Wohnung Mieter Gewerbe Gerichtsvollzieher Schadensersatz VermieterRechtsklarheit: Mietrecht

References: Art. 101
 Art. 6
 § 574
 § 14
 § 5
 EuGH 
 § 5