Source: https://www.sluzebnosc.info/zakaz-przejazdu-droga-konieczna-material-630.html
Timestamp: 2020-08-12 03:59:33+00:00

Document:
Zakaz przejazdu drogą konieczną
Janusz Polanowski • Opublikowane: 08-05-2019
Posiadam działkę, która nie ma ustanowionej służebności, czyli teoretycznie jest bez dojazdu. Zakupiłem dwie sąsiadujące działki, które mają uregulowany prawnie dojazd poprzez ustanowioną drogę konieczną. Po zakupie tych działek uzyskałem pozwolenie na budowę. W czasie przygotowywania terenu pod budowę zamówiłem kamień na drogę na zakupionych działkach. Kierowca rozładował materiał, ale wyjazd zastawił mu właściciel działki, przez którą prowadzi droga konieczna. Doszło do bardzo nerwowej sytuacji. Sąsiad upiera się, że nie mam prawa zamawiać materiałów budowlanych i grozi blokowaniem kierowców z towarem. Powinienem dodać, że równocześnie w sądzie toczy się sprawa o ustanowienie drogi koniecznej dla tej pierwszej działki, która nie ma przejazdu. Sprawę skierowałem do sądu, zanim zakupiłem pozostałe 2 działki, które dojazd mają. Czy sąsiad ma prawo zakazać korzystania z drogi przebiegającej po jego działce? Czy może zatrzymać kierowcę na mojej posesji i uniemożliwić mu jej opuszczenie?
Jest Pan uprawniony korzystać ze swych nieruchomości w sposób zgodny z prawem oraz (w bardzo dużym stopniu) z własną wolą – stosownie do ustawowego określenia własności, zawartego w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.). Właścicielem nieruchomości obciążonej służebnością (w rozumieniu art. 285 K.c.) na rzecz Pańskich nieruchomości jest inna osobą (w ujęciu art. 140 K.c.) – czyli osoba, której podstawowym obowiązkiem jest powstrzymanie się od ingerowania w przysługującą Panu własność. Ingerencje w cudzą własność (inne od pozbawienia posiadania) mogą skutkować wytoczeniem powództwa negatoryjnego – roszczenie negatoryjne jest drugim w kolejności spośród roszczeń przewidzianych w art. 222 K.c. Co więcej, przewidziane w art. 222 roszczenia mogą być odpowiednio stosowane do uprawnień przysługujących do rzeczy cudzej, np. z tytułu służebności gruntowej.
Do sporów (np. związanych z używaniem cudzych gruntów) przyczyniają się, i to znacznie, niskiej jakości przepisy; sytuacja jest tak poważna, że w praktyce na znaczeniu traci ustawowe określenie nieruchomości z art. 46 K.c. – w świetle orzecznictwa sądowego jako jedną nieruchomość należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest ta sama księga wieczysta. Zwracam uwagę na ten „szczegół” także przez wzgląd na Pańskie słowa o tym, że jedna z należących do Pana nieruchomości jest bez prawnego dostępu do drogi publicznej; ten problem stał się szczególnie poważny (zwłaszcza w przypadku planów inwestycyjnych) od 2015 r. (czyli od liberalizacji Prawa budowlanego), ponieważ urzędnicy (w całej Polsce) zaostrzyli wykładnię przepisów o dostępie nieruchomości do drogi publicznej (na ogół wymaga się przedstawienia na piśmie dowodu na prawny dostęp do drogi publicznej, z czym czasem wiążą się okoliczności wprost niesamowite, np. dzierżawa w mieście wojewódzkim ulicy, która nie ma statusu drogi publicznej).
Da się zauważyć różne podejście organów administracji publicznej (w tym administracji budowlanej) do sytuacji, w której inwestor (np. planujący wybudowanie budynku, nie tylko mieszkalnego) jest właścicielem albo współwłaścicielem bezpośrednio sąsiadujących ze sobą nieruchomości – jednej „w głębi pól” (ogólnie rzecz ujmując) i bez prawnego dostępu do drogi publicznej oraz drugiej (z prawnym dostępem do drogi publicznej). Różnica podejść pozwala na stwierdzenie, że powstają odrębne (niejako „dzielnicowe”) standardy w poszczególnych powiatach, a nawet niekiedy gminach (zwłaszcza w sprawach związanych z planowaniem przestrzennym). Niekiedy organa administracji publicznej przyjmują, że przysługiwanie nawet niewielkiej wielkości udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności nieruchomości, mającej prawny dostęp do drogi publicznej (np. z uwagi na służebność gruntową), oznacza przysługiwanie prawnego dostępu do drogi publicznej także nieruchomości „w głębi pól” – takie podejście ułatwia (a niekiedy umożliwia realizację inwestycji w sposób zgodny z prawem, a przynajmniej wymagany przez organa administracji publicznej). Takie podejście (wprawdzie niekiedy faktycznie aż zbyt liberalne) mogłoby ułatwiać realizację planów inwestycyjnych na jednej z Pańskich nieruchomości – z uwagi na to, że inne Pańskie nieruchomości (które z tamtą sąsiadują) mają prawny dostęp do drogi publicznej (poprzez obciążoną służebnością gruntową cudzą nieruchomość). Niestety, zdarzają przejawy podejścia odmiennego; niekiedy organa administracji publicznej nawet narzucają wymogi, które – w przypadku sporu między współwłaścicielami – mogą zostać orzeczone przez sąd. Różnie przedstawia się też zagadnienie umieszczania instalacji na nieruchomości z drogą wewnętrzną (także jeśli ma się udziały we współwłasności).
Z uwagi na art. 289 K.c. Pan (jako właściciel nieruchomości władnącej) prawdopodobnie jest zobowiązany do utworzenia (wybudowania) urządzenia (np. drogi), służącego do korzystania z nieruchomości obciążonej. W praktyce niekiedy dochodzi w związku z tym do sporów z właścicielami nieruchomości obciążonej – szczególnie wtedy, gdy z tej samej drogi wewnętrznej korzysta właściciel nieruchomości obciążonej.
Bez znajomości treści ksiąg wieczystych (szczególnie prowadzonych dla Pańskich nieruchomości) byłoby bardzo trudno wskazywać (a zwłaszcza doradzać) określone rozwiązania, np. połączenie (w jednej księdze wieczystej) i następnie ponowne rozdzielenie (do odrębnych ksiąg wieczystych) działek ewidencyjnych (jednej z nieruchomości mającej prawny dostęp do drogi publicznej, drugiej bez prawnego dostępu do drogi publicznej). Korzystne (z Pańskiej perspektywy) mogłoby być to, że wpis dotyczący służebności (obciążającej cudzą nieruchomość) – przy odpowiednim połączeniu działek ewidencyjnych w jednej księdze wieczystej – zostałby „rozciągnięty” także na „dodatkową” działkę ewidencyjną; faktycznie chodziłoby o przejaw sprytu (delikatnie rzecz ujmując), a więc o zachowanie, które mogłoby spotkać się z reakcją, np. z powołaniem się na art. 5 K.c. (zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa). Trzeba także brać pod uwagę (potencjalne) ryzyko w przypadku połączenia (w jednej księdze wieczystej) nieruchomości dotychczas bez obciążeń z nieruchomością obciążoną (np. hipoteką) – ponowne wydzielenie nieruchomości do odrębnych ksiąg wieczystych zapewne skutkowałoby obciążeniem (np. hipotecznym) także w nowej księdze wieczystej (założonej dla nieruchomości odłączanej od księgi wieczystej z wpisem obciążenia). Powtarzam oraz podkreślam, że takie czynności mogłyby wiązać się ze znacznym ryzykiem.
Właściciel nieruchomości władnącej jest upoważniony samodzielnie (nawet bez powiadamiania właściciela nieruchomości obciążonej) wnioskować o ujawnienie służebności w odpowiednich księgach wieczystych. Niestety, w Polsce obciążenia nieruchomości (np. służebnościami) są do ksiąg wieczystych wpisywane dobrowolnie (bez prawnego obowiązku wnioskowania o taki wpis) – wyjątkiem jest hipoteka, ponieważ hipoteka powstaje wraz z wpisem do księgi wieczystej (taki wpis nazywany jest wpisem konstytutywnym, ponieważ on „tworzy w takim przypadku „hipotekę”). Sporo osób „oszczędza” w ten sposób, czasami w umowach (nawet mających formę aktu notarialnego) spotyka się postanowienia o niewnioskowaniu o wpisanie służebności – skutkiem jest praktyczne obniżenie wiarygodności ksiąg wieczystych. Jeżeli służebność dotychczas nie została ujawniona w odpowiednich księgach wieczystych, to należałoby zawnioskować o jej wpisanie – przydać się to może nie tylko w przypadku wystąpienia do sądu (np. o zaprzestanie utrudnień w używaniu drogi).
Dość często przydaje się dążenie do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Można zaproponować ugodę w liście (np. określonym „wezwaniem przesądowym”) – dobrze jest wskazać czas oczekiwania na spełnienie żądania lub na udzielenie odpowiedzi. Do zawarcia ugody może się przyczynić (także) zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym, właściwym dla wzywanego) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); jedną z zalet takiego wezwania jest niska opłata sądowa.
Wprowadzenie utrudnień w korzystaniu z gruntu obciążonego służebnością może być także przejawem bezprawnego naruszenia posiadania – a posiadanie znajduje się pod ochroną prawa (art. 342 i następne K.c.) – co więcej, z ochrony prawnej (przed bezprawnym naruszeniem posiadania) jest uprawniony korzystać np. posiadacz służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.). Osoba uprawniona do wykonywania służebności jest posiadaczem zależnym cudzej nieruchomości – oba rodzaje posiadania (samoistne i zależne) ustawowo określono w art. 336 K.c. Osoba, której posiadanie bezprawnie naruszono, jest uprawniona nie tylko wytoczyć powództwo o przywrócenie posiadania (art. 344 K.c.) – powództwo takie należy wytoczyć w ciągu roku od naruszenia posiadania. Także w przypadku powództwa o przywrócenie posiadania wolno wnioskować o zabezpieczenie roszczenia (art. 730 i następne K.p.c.), np. przez wydanie sądowego upoważnienia do korzystania z drogi wewnętrznej (podczas rozpatrywania sprawy), oraz wnioskowanie o przeprowadzenie dowodów, np. dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.). Niekiedy dozwolone jest (ale zawsze z zakazem stosowania przemocy wobec człowieka) korzystanie z przewidzianej w art. 343 K.c. legalnej obrony koniecznej lub legalnej samopomocy; czasami legalne bywa rozwalenie bramy lub szlabanu, a nawet (i to dosłownie rozumiane) wyrąbanie drzwi siekierą. Dość często emocje towarzyszące takim sytuacją są na tyle silne, że „nerwy puszczają” – to zaś może skutkować nawet bardzo poważną odpowiedzialnością na podstawie przepisów Kodeksu karnego (K.k.).
Nie tylko w przypadku korzystania z legalnego (art. 343 K.c.) reagowania na bezprawne pozbawienie posiadania przydają się dowody obiektywne (np. z nagrań lub zdjęć); bardzo trudno rozstrzyga się spory o cechach „słowo przeciw słowu”. Dlatego warto dbać o możliwość wywiązania się z prawnego obowiązku wykazania faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Sporo kierowców ma urządzenia rejestrujące, zaś używanie telefonów komórkowych jest powszechne. Mogę wyrazić zaskoczenie tym, że jakiś kierowca tak nisko cenił swą wolność i zaniedbał powiadomienia organów ścigania o tym, że został pozbawiony wolności (art. 199 K.k.). Być może należy z kierowcami lub ich zwierzchnikami omówić sytuację (na wszelki wypadek).
Wracam do niskiej jakości przepisów. Ona w znacznym stopniu skutkuje sytuacjami, które w rzeczywiście cywilizowanych państwach (w tym z Polską sąsiadujących) trudno byłoby objaśnić większości mieszkającym tam ludziom. Faktyczne tolerowanie – a może nawet rozszerzanie (np. z uwagi na ubiegłoroczną „ustawę deweloperską”) – faktycznej patologii, w ramach których gminy mogą ograniczyć się do pobierania (a może nawet bardziej – zdzierania) podatków bez zapewniania bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Słabość (przez wiele osób od lat zauważana) ustawy o ochronie zdrowia psychicznego skutkuje zaś tym, że wielu „Napoleonów” znajduje się na wolności (a nie w zakładach zamkniętych). Jeżeli te dwie faktyczne patologie (przez władze aprobowane) spotykają się, to może dojść nawet do nieszczęścia (także o skutkach tragicznych dla człowieka, którego zachowanie odbiega od szeroko rozumianej normy psychicznej). Kierowca, który znalazł się w opisanej przez Pana sytuacji, być może popełnił błąd (co być może uda się spokojnie omówić). Skoro jakiś człowiek (niezależnie od jego uprawnień do jakiejś nieruchomości) staje przed samochodem (zwłaszcza ciężarowym), to takie zachowanie może być przejawem zaburzeń psychicznych. Trudno przewidzieć, czy ktoś (zaniepokojony zachowaniem owego mężczyzny) powiadomi sąd rejonowy (wydział właściwy w sprawach opiekuńczych) o jego odbiegającym od normy zachowaniu. Jeżeli do tego nie dojdzie, to warto rozważyć (i omówić wcześniej) skorzystanie z następnej (jeżeli wystąpi) okoliczności, w której ów człowiek mógłby skorzystać z fachowej pomocy medycznej. W ustawie o ochronie zdrowia psychicznego przewidziano możność przymusowego leczenia (choć na ogół niezbyt długiego) psychiatrycznego człowieka, który swym zachowaniem zagraża życiu lub zdrowiu ludzkiemu (w tym własnemu). Nagrania (czy to z pojazdu, czy to wykonane z aparatury stacjonarnej, np. zamaskowanej na Pańskiej nieruchomości) mogłyby przyczynić się do sprawnego udzielenia pomocy człowiekowi wykazującemu poważne odstępstwa od normy w zachowaniu – oczywiście możliwie szybko należałoby wezwać pogotowie ratunkowe (z „opcją psychiatryczną”), które często przyjeżdża w asyście policyjnego patrolu. Część ludzi faktycznie ubzdurała sobie, jakoby własność gruntu (lub budynku) dawała im „władzę nad innymi” (np. sąsiadami lub domownikami). Są sposoby legalnej reakcji na zachowania związane z takim nastawieniem.
Możliwość uzyskania prawa przejazdu przez działki sąsiadów
Poszerzenie drogi kosztem prywatnej działki
Mieszkam w domu położonym przy wąskiej drodze o szerokości 4 metrów. Po drugiej strony drogi nowy inwestor buduje domy w postaci zabudowy szeregowej. Do tej...
Na działce, która stanowi moją i męża własność, znajduje się droga gminna (tak jest oznaczona na mapkach). Ta droga od bardzo dawna użytkowana jest...

References: art. 140
 art. 285
 art. 140
 art. 222
 art. 222
 art. 46
 art. 289
 art. 5
 art. 918
 art. 184
 art. 186
 art. 352
 art. 336
 art. 343
 art. 232