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Timestamp: 2017-10-20 21:43:24+00:00

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BGH, 25.07.2012 - XII ZR 22/11 - dejure.org
BGB §§ 566 Abs. 1, 566 a, 578
§ 566 Abs 1 BGB, § 566a BGB, § 578 BGB
Gewerberaummiete: Eintritt des Grundstückserwerbers in den Anspruch auf Kautionsleistung
BGB §§ 566 Abs. 1, 566a, 578
Eintritt des Erwerbers in vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Kautionsleistung
Eintritt eines Erwerbers eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch eines Veräußerers auf Leistung der Kaution
BGB § 566 Abs. 1, §§ 566a, 578
Geltendmachung rückständiger Mietkaution durch Veräußerer in Prozessstandschaft für Erwerber
BGB §§ 566 Abs. 1 ; BGB 56 6 a; BGB 57 8
Erwerbereintritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen Kautionsanspruch des Veräußerers gegen Mieter; Barkaution; Neuleistung; Gemeinschaftskonto von Mieter und Vermieter
Eintritt des Erwerbers eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution
BGB § 566 Abs. 1; BGB § 566a; BGB § 568
Gewerblich vermietetes Grundstück erworben: Was wird aus Kaution?
Prozessführungsbefugnis des Verkäufers eines Mietobjekts hinsichtlich noch nicht geleisteter Kautionen
Erwerber einer gewerblich vermieteten Immobilie tritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Kaution ein
Eintritt des Grundstückserwerbers in den Anspruch auf Kautionsleistung
Anspruch des Käufers einer Wohnung auf Kaution
Mietrecht - Wer hat Anspruch auf die Mietkaution, wenn der Vermieter die Mietsache veräußert, bevor der Mieter die vereinbarte Kaution erbracht hat
"Kauf bricht nicht Miete" gilt auch zulasten des Mieters
Erwerber ist nach Veräußerung Forderungsinhaber des Kautionsleistungsanspruchs! (IMR 2012, 451)
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 25.07.2012, Az.: XII ZR 22/11 (Geltendmachung rückständiger Mietkaution durch Veräußerer in Prozessstandschaft für Erwerber)" von RA Dr. Sven Wortberg, original erschienen in: ZfIR 2012, 868 - 872.
LG Berlin, 08.06.2009 - 25 O 58/09
KG, 27.01.2011 - 20 U 152/09
NJW 2012, 3032
MDR 2012, 1082
DNotZ 2012, 940
NZM 2012, 681
ZMR 2012, 856
WM 2013, 1089
Die Wirkung des § 566 BGB besteht darin, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11, NJW 2012, 3032 Rn. 25;… vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, NJW 2008, 2256 Rn. 17; vom 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388 unter III [zu § 571 BGB aF]; jeweils mwN).
Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind (BGH, Urteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11, aaO Rn. 26 mwN;… vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02, BGHZ 166, 125 Rn. 14 f. [zu § 571 BGB aF]; vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 166 [zu § 571 BGB aF];… Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 566 Rn. 91 f. mwN;… enger MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 566 Rn. 33: keine Bindung des Erwerbers an ungewöhnliche Abreden, die er weder kannte noch kennen musste).
Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, jedoch mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 25 mwN).
Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 32 mwN; zur Ausnahme bei Nebenkosten vgl. Senatsurteil vom 29. September 2004 - XII ZR 148/02 - NZM 2005, 17), weshalb die Wirkung der Zäsur auch mit dem Begriff "Fälligkeitsprinzip" umschrieben wird (…vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 11. Aufl. § 566 BGB Rn. 86 mwN).
Mit dieser - hinsichtlich des Eintritts des Erwerbers im Wesentlichen § 572 BGB a.F. entsprechenden - Bestimmung wollte der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung tragen, dass der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Sicherheit nicht zu den von § 571 BGB a.F. (als der Vorgängervorschrift des § 566 BGB) erfassten Rechten und Pflichten gehörte (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858 f.; hiervon für den Kautionszahlungsanspruch abgrenzend Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 28).
In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist jedoch geklärt, dass ein Anspruch unter Umständen auch dann im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft geltend gemacht werden kann, wenn er nicht abtretbar ist (Senat…, Beschluss vom 16. Januar 2014 - V ZB 12/13, NZM 2014, 267 Rn. 11; BGH, Urteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11, Grundeigentum 2012, 1225 Rn. 23; Urteil vom 16. Juni 1999 - VII ZR 385/98, NJW 1999, 3707, 3708).
Eintritt des Erwerbers eines gewerblich vermieteten Grundstücks in ein zwischen …
Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (…Senatsurteile BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 10 und vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 25 mwN.).
Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind (Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 26 mwN;… so auch Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 566 Rn. 90 ff.;… Erman/Lützenkirchen BGB 14. Aufl. § 566 Rn. 14;… Lammel Wohnraummietrecht 3. Aufl. § 566 Rn. 57 f.;… Prütting/Wegen/Weinreich/Riecke BGB 11. Aufl. § 566 Rn. 1;… Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. I 193 f.;… Blank/Börstinghaus/Blank 4. Aufl. § 566 Rn. 54 f.).
Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen (Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 27).
Der Bundesgerichtshof hat demgemäß als von § 566 Abs. 1 BGB bzw. § 571 Abs. 1 BGB aF erfasst angesehen das Vermieterpfandrecht (…Senatsurteil BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 23), die Übernahme der Kosten für Schönheitsreparaturen durch den Vermieter (…BGH Urteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13 - NJW-RR 2015, 264 Rn. 41), den Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution (Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 24 ff.), eine Schiedsvereinbarung (Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346) und die Übernahme des Inventars durch den Verpächter (BGH Urteil vom 21. September 1965 - V ZR 65/63 - NJW 1965, 2198, 2199).
Vielmehr ist eine objektive Betrachtung unter Berücksichtigung des materiellen Gehalts der jeweiligen Vertragsbestimmung entscheidend (vgl. Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 27).
a) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass, was das Revisionsgericht von Amts wegen zu beachten hat (BGH, Urteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11, WM 2013, 1089 Rn. 16), die Vollstreckungsabwehrklage insoweit, als der Kläger die Einstellung der Zwangsvollstreckung zugunsten seiner Ehefrau erstrebt, mangels Prozessführungsbefugnis des Klägers unzulässig ist.
Unmittelbare Anwendbarkeit des § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch ( BGB ) bei …
Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (…Senatsurteile BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 10 und vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 25 mwN).
Dabei ist das Revisionsgericht nicht an die Feststellungen des Berufungsgerichts gebunden (Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 16 mwN).
Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st. Rspr. des Bundesgerichtshofs, zuletzt NJW 2012, 3032 m. w. N.).
Deshalb gilt die zeitliche Zäsur zwischen den beiden Mietverhältnissen für einen schon vor dem Eigentumsübergang fälligen Anspruch auf Leistung einer vertraglich vereinbarten Kaution des Mieters nicht; BGH NJW 2012, 3032 zu Rz. 34 nach juris.
Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (…BGH NJW 2000, 2346 Rn. 13 m. w. N.; Urteil vom 25.07.2012 - XII ZR 22/11 - Tz. 25, jeweils zitiert nach juris).
c) Zwar tritt mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrages mit dem Erwerber gemäß § 566 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein, denn die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche richten sich gegen den bisherigen Vermieter, während gegen den Grundstückserwerber nur solche Ansprüche geltend gemacht werden können, die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig geworden sind (BGH Urteil vom 25.07.2012 - XII ZR 22/11 - Tz. 32 m. w. N., zitiert nach juris; BGH NJW 1988, 705 unter 2.b.cc.;… Schmidt-Futterer/Streyl a.a.O § 566 Rn. 86).

References: § 566
 § 566
 § 578
 § 566
 § 566
 § 566
 § 568
 BGH 
 § 566
 § 571
 § 571
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 § 566
 § 566
 § 566
 § 572
 § 571
 § 566
 § 566
 § 566
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 § 566
 § 566
 § 566
 § 566
 § 571
 § 566
 BGH 
 § 566
 BGH 
 § 566