Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialalnosc-gospodarcza/0112-kdil1-1-4012-68-2018-2-mr
Timestamp: 2018-04-26 06:02:30+00:00

Document:
0112-KDIL1-1.4012.68.2018.2.MR | Interpretacja indywidualna
♦ › Działalność gospodarcza › 0112-KDIL1-1.4012.68.2018.2.MR
Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanej działki.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 stycznia 2018 r. (data wpływu 1 lutego 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 marca 2018 r. (data wpływu: 4 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki – jest nieprawidłowe.
W dniu 30 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 31 marca 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.
Wnioskodawca jest właścicielem i zamierza sprzedać niezabudowaną o nr 56/1 i pow. 7186 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę. Działkę 56/1 Wnioskodawca nabył w 2006 r. w celu powiększenia gospodarstwa rolnego jako działkę rolną.
Uchwałą z dnia 11 maja 2009 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dając możliwość stawiania na działce 56/1 budowli i budynków usługowych mieszczących funkcje edukacji, kultury i/lub sportu oraz usługi towarzyszące tym funkcjom.
Wnioskodawca nie dokonuje niniejszej czynności w związku z działalnością gospodarczą oraz nie jest czynnym podatnikiem VAT. W przedwstępnej umowie sprzedaży rzeczonej nieruchomości w formie aktu notarialnego z dn. 30 stycznia 2018 roku, sporządzonej przez notariusza, sprzedający nie doliczył do kwoty sprzedaży nieruchomości podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie posiada oraz nigdy nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego. Kupująca spółka zamierza wybudować przedszkole w sąsiedztwie istniejących już obiektów oświatowych. Sprzedający udzielił kupującej spółce pełnomocnictw do występowania w jego imieniu o warunki techniczne dla mediów (prąd, woda, gaz, odbiór ścieków) w celu szybszej realizacji inwestycji użytku publicznego. Zainteresowany oświadcza, że nie miał działki wystawionej na sprzedaż.
Wnioskodawca w latach wcześniejszych dokonywał sprzedaży gruntów, ale sprzedaże następowały w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Wszystkie sprzedane wcześniej nieruchomości Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej na podstawie umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego.
w 2011 r. budynek mieszkalny i budynki gospodarcze/rolnicze
2008 r. grunty rolne;
2007 r. udziały w działce zabudowanej budynkami gospodarczymi/rolniczymi oraz 2 działki z przeznaczeniem zabudowy mieszkaniowej z prawem prowadzenia działalności gospodarczej oraz teren działalności gospodarczej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej
w 2005 r. grunty rolne
w 2004 r. grunty rolne
w 2003 r. 7 działek o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej z prawem prowadzenia działalności gospodarczej;
w 2001 r. grunt rolny
w latach 1995–1998 – 3 działki mieszkaniowo-rzemieślnicze, 8 rzemieślniczych, 1 przeznaczona pod usługi
w 1993 r. – grunt rolny
w 1992 r. – grunt rolny.
Ponadto z uzupełnienia otrzymanego w dniu 4 kwietnia 2018 r. wynika, że:
Wnioskodawca nie wykorzystywał działki 56/1 w działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej.
Wnioskodawca działkę użyczał bezpłatnie na cele rolnicze w okresie wiosna 2007 r. do końca stycznia 2018 r.
Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów mających na celu zwiększenie wartości działki.
Sporządzenie planu miejscowego wywołała rada gminy. Gmina w sąsiedztwie miała grunt, który chciała przeznaczyć pod budowę szkoły. Inwestycja została zrealizowana. Działka 56/1 leży na terenie miejscowego planu zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy z dnia 12 maja 2009 r. Działka 56/1 znajduje się w całości w planie z symbolem 1U, to jest teren zabudowy usługowej, na której dopuszcza się lokalizowanie: budowli i budynków usługowych mieszczących funkcje edukacji, kultury i/lub sportu oraz usługi towarzyszące tym funkcjom, jako właściciel Zainteresowany nigdy nie wnioskował o warunki zabudowy działki 56/1.
Kupująca Spółka zamierza zrealizować na kupowanej nieruchomości inwestycję polegającą na budowie przedszkola.
Sprzedający w związku z planowaną przez kupującą spółkę inwestycją na nieruchomości, udzielił kupującej spółce pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu i reprezentowania jego przed właściwymi organami administracji państwowej i samorządowej, w charakterze strony/wnioskodawcy, bądź uczestnika postępowania odnośnie planowanej przez kupującą spółkę inwestycji na nieruchomości, z prawem składania wniosków w zakresie uzyskania zapewnień i warunków technicznych dla mediów (woda, prąd, gaz, odbiór ścieków) oraz uzgodnienia wjazdu na nieruchomość. W przypadku gdy właściciel nieruchomości będzie adresatem decyzji w związku z planowaną przez kupującą spółkę inwestycją na nieruchomości, zobowiązuje się wyrazić zgodę na przeniesienie uprawnień z nich wynikających na kupującą spółkę.
Czy Wnioskodawca postąpił zgodnie z prawem nie doliczając do kwoty sprzedaży nieruchomości podatku od towarów i usług w przedwstępnej umowie sprzedaży i czy może postąpić tak samo w umowie sprzedaży?
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanej nieruchomości nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Na gruncie prawa cywilnego wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości – nieruchomość gruntową, nieruchomość budynkową oraz nieruchomość lokalową. Z punktu widzenia VAT wszystkie rodzaje nieruchomości mogą być przedmiotem dostawy towarów, a zatem dojść może do zarówno do dostawy gruntu, dostawy budynku, jak i do dostawy lokalu. Aby obrót nieruchomościami podlegał opodatkowaniu VAT musi być dokonywany przez podatników VAT działających w takim charakterze. Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza w rozumieniu VAT, zgodnie z art. 15 ust. 2 u.p.t.u., obejmuje wszelką działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Na gruncie powyższych przepisów nie ulega wątpliwości, że opodatkowaniu VAT podlega profesjonalny obrót nieruchomościami, tj. obrót nieruchomościami dokonywany przez osoby prowadzące działalność w tym zakresie. Opodatkowaniu VAT podlega również obrót nieruchomościami dokonany przez osoby prowadzące działalność gospodarczą w innym zakresie niż obrót nieruchomościami, które nieruchomości te nabyły w ramach tejże działalności. Nie podlega z kolei opodatkowaniu VAT „prywatny” obrót nieruchomościami, tj. obrót nieruchomościami nabytymi przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej oraz nieruchomościami nabytymi przez osoby prowadzące działalność, które jednak zostały nabyte przez te osoby poza tą działalności.
Innymi słowy nie podlega opodatkowaniu obrót nieruchomościami stanowiącymi majątek osobisty osób fizycznych.
Przedstawiony we wniosku przypadek sprzedaży nieruchomości dokonywany jest przez osobę fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, a więc sprzedaż dokonywana jest z majątku własnego Wnioskodawcy. Sprzedaż ta nie jest czyniona z zamiarem jej powtarzania czy kontynuowania i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, a sprzedawane towary nie były nabywane jedynie w celu ich zbycia, a więc czynności te nie są uznane za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy od podatku od towarów i usług i jako takie nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Opinia, że sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątku prywatnego tej osoby, nie jest objęta podatkiem od towarów i usług, została potwierdzona wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (ETS) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10/C-181/10.
po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa
w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
Inaczej jest natomiast, jak wyjaśnił Trybunał, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym – podkreślił Trybunał.
Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań takich jak: podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności marketingowych – świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).
Z opisu sprawy wynika, Wnioskodawca zamierza sprzedać niezabudowaną działkę o nr 56/1 i pow. 7186 m2. Działkę 56/1 Wnioskodawca nabył w 2006 r. w celu powiększenia gospodarstwa rolnego jako działkę rolną. W dniu 11 maja 2009 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dając możliwość stawiania na działce budowli i budynków usługowych mieszczących funkcje edukacji, kultury i/lub sportu oraz usługi towarzyszące tym funkcjom. Wnioskodawca nie dokonuje niniejszej czynności w związku z działalnością gospodarczą oraz nie jest czynnym podatnikiem VAT. W przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, sprzedający nie doliczył do kwoty sprzedaży nieruchomości podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie posiada oraz nigdy nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego. Kupująca spółka zamierza wybudować przedszkole w sąsiedztwie istniejących już obiektów oświatowych. Sprzedający udzielił kupującej spółce pełnomocnictw do występowania w jego imieniu i reprezentowania go przed właściwymi organami administracji państwowej i samorządowej, w charakterze strony/wnioskodawcy, bądź uczestnika postępowania odnośnie planowanej przez kupującą spółkę inwestycji na nieruchomości, z prawem składania wniosków w zakresie uzyskania zapewnień i warunków technicznych dla mediów (woda, prąd, gaz, odbiór ścieków) oraz uzgodnienia wjazdu na nieruchomość. W przypadku gdy właściciel nieruchomości będzie adresatem decyzji w związku z planowaną przez kupującą spółkę inwestycją na nieruchomości, zobowiązuje się wyrazić zgodę na przeniesienie uprawnień z nich wynikających na kupującą spółkę. Ponadto Wnioskodawca poinformował, że nie wykorzystywał działki 56/1 w działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej. Wnioskodawca przedmiotową działkę użyczał bezpłatnie na cele rolnicze w okresie: wiosna 2007 r. do końca stycznia 2018 r. Zainteresowany nie ponosił żadnych nakładów mających na celu zwiększenie wartości działki, oraz nie miał działki wystawionej na sprzedaż.
Wnioskodawca w latach wcześniejszych dokonywał wielokrotnych sprzedaży gruntów i budynków oraz udziałów w nieruchomościach, w tym działek z przeznaczeniem do zabudowy nie tylko mieszkaniowej ale także z prawem do prowadzenia działalności gospodarczej, rzemieślniczej czy usługowej. Jak twierdzi Wnioskodawca, sprzedaże te następowały w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wszystkie sprzedane wcześniej nieruchomości Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej na podstawie umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego.
W związku z powyższym należy wskazać, że istotnym elementem, przesądzającym o uznaniu planowanej przez Zainteresowanego transakcji sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej będą czynności przygotowawcze, jakie czyni Wnioskodawca w związku z zamierzoną dostawą działki.
W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma bowiem kwestia udzielenia pełnomocnictwa Spółce, która będzie działa w imieniu Wnioskodawcy. Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
Wnioskodawca wskazał, że w związku z planowaną przez kupującą spółkę inwestycją na nieruchomości, udzielił kupującej spółce pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu i reprezentowania go przed właściwymi organami administracji państwowej i samorządowej, w charakterze strony/wnioskodawcy, bądź uczestnika postępowania odnośnie planowanej przez kupującą spółkę inwestycji na nieruchomości, z prawem składania wniosków w zakresie uzyskania zapewnień i warunków technicznych dla mediów (woda, prąd, gaz, odbiór ścieków) oraz uzgodnienia wjazdu na nieruchomość. Również w przypadku gdy właściciel nieruchomości (Wnioskodawca) będzie adresatem decyzji w związku z planowaną przez kupującą spółkę inwestycją na nieruchomości, zobowiązuje się wyrazić zgodę na przeniesienie uprawnień z nich wynikających na kupującą spółkę.
W myśl art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny – czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
Stosownie do art. 96 ustawy Kodeks cywilny – umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Oznacza to więc, że stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie Kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawcy nie działa przecież we własnym imieniu lecz w imieniu Wnioskodawcy.
Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca (uprzednio dokonujący już wielokrotnych sprzedaży nieruchomości) podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż opisanej we wniosku działki, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.
Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowa działka zgodnie ze sporządzonym w 2009 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1U – teren zabudowy usługowej.
Zatem, nieruchomość opisana we wniosku w momencie sprzedaży będzie terenem budowlanym jak stanowi art. 2 pkt 33 ustawy i cytowane wyżej zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie znajdzie tu zastosowania.
Jak wskazano w opisie sprawy, przedmiotowa działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie służyła zatem wyłącznie działalności zwolnionej od podatku VAT w rozumieniu ustawy. Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie dostawa ww. działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu, w konsekwencji czego dostawę działki o nr 56/1 Wnioskodawca będzie zobowiązany opodatkować stawką VAT w wysokości 23% zgodnie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.
Należy zwrócić uwagę, że regulacje dotyczące momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, zawiera przepis art. 19a ustawy.
Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis art. 19a ust. 1 ustawy, formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres. Jeżeli przed wykonaniem dostawy/usługi podatnik otrzyma całość lub część zapłaty, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.
Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działki będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. W przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż działki nr 56/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawca jest zobowiązany do rozliczenia należnego podatku zarówno w przedwstępnej umowie sprzedaży (jeżeli wiąże się ona z otrzymaniem części zapłaty), jak i w samej umowie sprzedaży.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy odnośnie uznania, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT należało uznać za nieprawidłowe.
0112-KDIL1-1.4012.68.2018.2.MR

References: art. 13
 art. 14
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 9
 art. 9
 art. 95
 art. 95
 art. 96
 art. 15
 art. 2
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 19
 art. 19
 art. 15
 art. 15
 art. 15