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Timestamp: 2020-08-06 10:42:33+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 9254 del 11/04/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 9254 del 11/04/2017
Cassazione civile, sez. III, 11/04/2017, (ud. 23/11/2016, dep.11/04/2017), n. 9254
sul ricorso 17979-2015 proposto da:
D.C.D., elettivamente domiciliata in ROMA, L.GO MESSICO 7,
presso lo studio dell’avvocato FEDERICO TEDESCHINI, che la
S.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ULPIANO 29,
presso lo studio dell’avvocato MARCO ANTONETTI, che la rappresenta e
difende unitamente all’avvocato ARMANDO PIPERNO giusta procura
avverso la sentenza n. 1760/2015 della CORTE D’APPELLO di ROMA,
23/11/2016 dal Consigliere Dott. ARMANO ULIANA;
udito l’Avvocato GIOVANNI CONTE per delega;
udito l’Avvocato ARMANDO PIPERNO;
La Corte d’appello di Roma, con sentenza depositata il 17 aprile 2015, in riforma della sentenza di primo grado, ha accolto la domanda proposta dalla conduttrice S.A. di determinazione dell’equo canone in relazione ad un immobile da lei condotto in locazione asseritamente ad “uso abitativo transitorio”, con conseguente condanna della locatrice D.C.D. a restituirle la somma di Euro 67.884,00 oltre accessori, per canoni ricevuti in più del dovuto durante tutta la durata della locazione.
Avverso questa decisione propone ricorso D.C.D. con tre motivi.
Resiste con controricorso S.A..
1. La Corte d’appello ha ritenuto che il contratto di locazione stipulato fra la D.C. e la S., con decorrenza quadriennale a partire dalla 13 marzo 1993, non fosse stato stipulato ai sensi della L. n. 359 del 1992, cosiddetta de patti in deroga – perchè, contemporaneamente alla previsione derogatoria sulla misura del canone, non era prevista la rinunzia della locatrice a dare disdetta della locazione al primo quadriennio, salvo i casi previsti legge. Pertanto alla locazione neanche successivamente poteva essere applicata la successiva L. n. 431 del 1998, con conseguente nullità della previsione del canone contrattuale superiore alla misura prevista dalla L. n. 392 del 1978.
La Corte di merito, disposta una consulenza tecnica per accertare la misura dell’equo canone, ha condannato la locatrice a restituire tutti i canoni ricevuti in più del dovuto dal 1993, inizio della locazione, al marzo 2005, rilascio dell’immobile.
2. Con il primo motivo di ricorso si denunzia vizio di motivazione ex art. 360 c.p.c., n. 5, per omesso esame di un fatto decisivo individuato nella disponibilità di immobili in capo alla signora P.S., figlia della S., così da ricondurre la fattispecie contrattuale per cui è causa nell’ambito della disciplina dei cosiddetti patti in deroga.
Si ricorda che la sentenza impugnata è stata depositata il 17-4-2015 e di conseguenza alla stessa si applica la nuova formulazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5.
L’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, riformulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4, il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sè, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorchè la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie.
La riformulazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, disposta dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sè, purchè il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione. Cass. Sez. U, Sent n. 8053 del 07/04/2014.
La ricorrente nel denunziare il vizio di motivazione non ha rispettano il modello legale imposto dalla nuova norma per la formulazione del vizio.
4. Con il secondo motivo si denunzia nullità della notificazione della sentenza fatta in luogo diverso dall’abitazione.
5. Il motivo è inammissibile per difetto di interesse.
Infatti la sentenza di appello è stata notificata in forma esecutiva ed è stata seguita dal successivo atto di precetto.
Tale notificazione è ininfluente per la presente decisione, in quanto non è stata invocata nemmeno per la decorrenza di un eventuale termine breve di impugnazione e la sua regolarità riguarda la successiva fase di esecuzione.
5. Con il terzo motivo si denunzia violazione” della L. n. 392 del 1978, art. 11″. Sostiene la ricorrente che l’interpretazione del contratto fatta dal primo giudice era conforme al disposto della norma avendo egli ravvisato la presenza dei due principi fondamentali affinchè la fattispecie potesse confluire nella L. n. 359 del 1992, art. 11, comma 2, vale a dire gli accordi convenzionali delle parti in ordine alla deroga al canone vincolato e la rinuncia da parte della locatrice a disdettare il rapporto alla prima scadenza, elemento facilmente desumibile dalla circostanza che il rapporto locativo tra le parti era durato per ben 12 anni.
In materia di locazione di immobili ad uso abitativo, la pattuizione del canone prevista dalla L. 7 luglio 1992, n. 359, art. 11, in deroga a quello stabilito dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, è valida, ai sensi dell’art. 79 di quest’ultima legge, a condizione che essa sia contestuale alla rinuncia del locatore alla facoltà di disdetta alla prima scadenza, con obbligo del locatore medesimo di rinnovare il contratto per ulteriori quattro anni, stante lo stretto nesso funzionale fra il vantaggio del maggior canone per il locatore e quello della maggiore stabilità del rapporto per il conduttore, a meno che nel corso del rapporto la rinuncia divenga inefficace per giusta causa, identificabile nell’intenzione del locatore di adibire l’immobile ad abitazione propria o di congiunti, di esercitarvi una delle attività indicate nell’art. 29 o di eseguirvi le opere indicate nella L. n. 392 del 1978, art. 59, Cass. Sent. n. 8402 del 7-4-2009.
Inoltre in materia di locazioni abitative, la pattuizione di un canone in deroga a quanto stabilito dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, prevista dal D.L. 11 luglio 1992, n. 333, art. 11, comma 2, convertito in L. 8 agosto 1992, n. 359, è valida a condizione che il locatore rinunci alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza ed espressamente convenga il rinnovo obbligatorio della locazione per un’ulteriore durata di quattro anni, contestualmente alla pattuizione in deroga, stante lo stretto nesso funzionale fra il vantaggio del maggior canone per il locatore e quello della maggiore stabilità del rapporto per il conduttore. Ne consegue che, in mancanza di tale rinuncia, va dichiarata, la L. n. 392 del 1978, ex art. 79, la nullità della pattuizione di un canone extralegale, con conseguente sostituzione automatica delle clausole difformi, ai sensi dell’art. 1339 c.c., e art. 1419 c.c., comma 2, con la norma inderogabile attinente al canone legale. Cass. Sent n. 18868 del 10-7-2007.
Nella presente fattispecie è stato accertata dalla Corte di appello la mancanza della rinunzia espressa a disdettare il rapporto alla prima scadenza, rinunzia che non può essere sostituita dalla durata di fatto della locazione per 12 anni.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate in Euro 5.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi,oltre accessori e spese generali come per legge.
Così deciso in Roma, il 26 novembre 2016.

References: Sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 360
 sentenza 
 sentenza 
 art. 369
 sentenza 
 art. 54
 sentenza 
 Cass. Sez. 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 59
 Cass. 
 art. 11
 art. 79
 art. 1419
 Cass.