Source: http://www.bdidu.fr/archive/2013/10/02/bail-commercial-copropriete-et-mauvaises-odeurs-5186834.html
Timestamp: 2020-07-12 21:54:16+00:00

Document:
Bail commercial, copropriété et mauvaises odeurs - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
20h40 02 oct. 2013
Voici un arrêt qui condamne un syndicat des copropriétaires à garantir un bailleur des condamnations prononcées à l'égard de son locataire qui se plaignait de mauvaises odeurs nuisibles à son commerce :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 2 mars 2011) que l'EURL Marc Ituarte, preneuse à bail de locaux à usage de restaurant situés dans un immeuble en copropriété et appartenant à la société Gica, se plaignant d'odeurs nauséabondes affectant son activité, a assigné la bailleresse en résiliation du bail et en indemnisation de son préjudice d'exploitation et de la perte de valeur du fonds ; que la société Gica a appelé en cause le syndicat des copropriétaires du 20 rue des Paradoux (le syndicat), qui, lui-même, a appelé en garantie son assureur, la société Axa France ;
Attendu que la société Axa France fait grief à l'arrêt de condamner le syndicat à garantir la société Gica, à raison de sa condamnation à payer à l'EURL Marc Ituarte une certaine somme en réparation de la perte d'exploitation subie par le preneur pendant la durée du bail et de condamner la société Axa France à relever et garantir le syndicat des condamnations prononcées contre lui, alors, selon le moyen, que la réparation d'une chance perdue doit être mesurée à l'aune de celle-ci et ne peut jamais être égale à l'avantage qui aurait été procuré si cette chance s'était réalisée ; qu'en l'espèce, la cour, qui a octroyé à l'EURL Marc Ituarte une indemnisation de 50 000 euros, telle que chiffrée par l'expert judiciaire et qui correspondait, selon les premiers juges, à une perte de chance « totale » de réaliser un chiffre d'affaires comparable à celui obtenu par le prédécesseur du preneur à bail commercial, ce dont il résulte que l'indemnité allouée à ce dernier était égale à l'avantage que lui aurait procuré la chance perdue si elle s'était réalisée, a violé l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'en retenant, par motifs propres et adoptés, que du fait de la présence d'odeurs nauséabondes dans la salle de restaurant, caractérisant un trouble de jouissance dont le bailleur devait répondre, l'EURL Marc Ituarte avait subi une perte de clientèle et donc une perte d'exploitation, la cour d'appel abstraction faite de la référence erronée mais surabondante à une perte de chance, a réparé un préjudice certain dont elle a souverainement évalué le montant ;
Attendu, d'abord, qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que le dommage résultait de fuites d'eau accidentelles de chéneaux ou gouttières et d'infiltrations également accidentelles et relevé que la quasi-totalité des travaux à effectuer pour faire cesser les désordres concernaient les parties communes et qu'il n'était justifié d'aucune intervention autre que celles réalisées dans le cadre des opérations d'expertise la cour d'appel, qui a, implicitement, mais nécessairement écarté la clause d'exclusion visant les débordements de canalisations souterraines, fosses d'aisance et égouts, a répondu aux conclusions d'appel prétendument délaissées et a pu retenir que les dommages entraient dans le champ de la garantie souscrite pour les dégâts des eaux ;
Attendu, ensuite, qu'ayant retenu que la police d'assurance ne définissait ni les notions de défaut permanent d'entretien et de réparations indispensables à la sécurité, ni celles d'incurie de l'assuré dans la réparation d'entretien, la cour d'appel en a exactement déduit que la clause d'exclusion figurant à l'article 8, 3°) des conditions générales du contrat n'était ni formelle ni limitée et que la société Axa France devait sa garantie ;
Attendu, enfin, que la cour d'appel n'ayant pas retenu l'application de la garantie « responsabilité civile accidents » , mais la garantie « dégâts des eaux », le moyen est inopérant en ses cinquième, sixième et septième branches ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Axa France à payer au syndicat des copropriétaires du 20 rue des Paradoux la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Axa France ;
Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Axa France.
II est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait condamné un syndicat de copropriétaires (le syndicat des copropriétaires du 20 rue des Paradoux, assuré par la compagnie AXA FRANCE) à garantir une bailleresse (la SCI GICA), à raison de sa condamnation à payer une somme de 50.000  en réparation de la perte d'exploitation subie pendant la durée du bail par le preneur à bail commercial (l'EURL MARC ITUARTE), et en ce qu'il avait condamné la société AXA ASSURANCES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui ;
AUX MOTIFS QUE, concernant la perte d'exploitation, si la perte d'une chance doit être mesurée à la chance perdue, elle ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que les éléments débattus contradictoirement dans le cadre de la mesure d'instruction permettaient de retenir, à ce titre, comme l'avaient fait les premiers juges, la somme de 50.000  à laquelle l'expert commis avait abouti, après prise en compte de tous les éléments portant tant sur le chiffre d'affaires théorique que sur la marge sur coûts variables perdue et sur les coûts variables de personnels et de structure non supportés ; qu'en effet, pour la période du 17 novembre 2004 au 31 août 2006, une telle estimation correspondait à une perte de 2.336  par mois, alors que le loyer mensuel que l'EURL MARC ITUARTE avait réglé ou était condamnée à régler s'élevait à 1.434  hors taxes et hors charges ;
ALORS QUE la réparation d'une chance perdue doit être mesurée à l'aune de celle-ci et ne peut jamais être égale à l'avantage qui aurait été procuré si cette chance s'était réalisée ; qu'en l'espèce, la cour, qui a octroyé à l'EURL MARC ITUARTE une indemnisation de 50.000 , telle que chiffrée par l'expert judiciaire et qui correspondait, selon les premiers juges, à une perte de chance « totale » de réaliser un chiffre d'affaires comparable à celui obtenu par le prédécesseur du preneur à bail commercial, ce dont il résulte que l'indemnité allouée à ce dernier était égale à l'avantage que lui aurait procuré la chance perdue si elle s'était réalisée, a violé l'article 1147 du code civil.
II est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait condamné l'assureur (la société AXA FRANCE) d'un syndicat de copropriétaires (le syndicat des copropriétaires du 20 rue des Paradoux), à le garantir des condamnations prononcées à son encontre et au profit d'un preneur (l'EURL MARC ITUARTE) à bail commercial, consenti par une bailleresse (la SCI GICA) ;
AUX MOTIFS QUE, concernant l'appel en cause de la compagnie AXA FRANCE, comme l'avait jugé de façon particulièrement pertinente le tribunal de grande instance, la garantie était due, s'agissant de fuites d'eau accidentelles, les clauses d'exclusion invoquées n'étant ni formelles ni limitées, la police ne définissant ni les notions de défaut permanent d'entretien et de réparations indispensables à la sécurité, ni celle d'incurie de l'assuré dans la réparation d'entretien ; qu'il devait en outre être relevé que le syndicat de copropriétaires justifiait avoir entrepris les démarches pour parvenir à une réparation rapide, dès qu'il avait été saisi par le copropriétaire, par le vote de la réalisation des travaux en assemblée générale et que ces travaux n'avaient pas été réalisés en raison de l'introduction, par l'EURL MARC ITUARTE, d'une procédure en référé ; que la compagnie AXA FRANCE devait, en conséquence, relever et garantir le syndicat des copropriétaires du 20 rue des Paradoux ;
1°/ ALORS QUE l'indemnité d'assurance n'est due qu'à raison des dommages entrant dans le champ de la garantie ; qu'en l'espèce, la cour, qui a jugé que la garantie dégâts des eaux de la société AXA FRANCE était mobilisable, alors que, selon l'article 7 des conditions générales de la police, n'étaient garanties que les fuites d'eau « accidentelles » et provenant de canalisations non-souterraines, a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la cour, qui a jugé que le sinistre dont l'EURL MARC ITUARTE s'était prévalue entrait dans le champ de la garantie dégâts des eaux souscrite auprès d'AXA FRANCE, sans répondre au moyen de celleci, tiré de ce que l'article 7 des conditions générales renvoyait à l'article 3 1°) d)
prévoyant la garantie des dommages causés aux locataires, par suite seulement de vice de construction ou de défaut d'entretien, a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ ALORS QU'est formelle et limitée la clause d'un contrat d'assurance excluant les dommages de dégâts des eaux ayant pour origine l'incurie de l'assuré dans les réparations d'entretien ; qu'en l'espèce, la cour, qui a refusé d'appliquer cette clause d'exclusion figurant (article 83° des conditions générales) dans la police d'assurance consentie par la société AXA FRANCE au syndicat des copropriétaires du 20 rue des Paradoux, prétexte pris de ce qu'elle ne serait ni formelle ni limitée, a violé l'article L. 113-1 du code des assurances ;
4°/ ALORS QUE les juges du fond doivent répondre à toutes les conclusions pertinentes des parties ; qu'en l'espèce, la société AXA FRANCE s'était prévalue de l'article 8 2°) des conditions générales du contrat d'assurance, aménageant une exclusion de garantie concernant les dégâts des eaux causés par les débordements de canalisations souterraines, fosses d'aisance et égouts, moyen qui a été délaissé par la cour, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ ALORS QUE l'indemnité d'assurance n'est due qu'à raison des dommages entrant dans le champ de la garantie de l'assureur ; qu'en l'espèce, le contrat d'assurance ne garantissait que les dommages causés à des tiers, du fait de l'immeuble assuré et provenant d'un vice de construction, de travaux de réparation ou d'entretien qui y seraient effectués ; que la cour, qui a jugé que la garantie responsabilité civile de la société AXA FRANCE était due, alors que n'entraient pas dans le champ de la garantie de responsabilité civile, les dommages provenant d'un défaut permanent d'entretien ou d'un manque de réparations imputables à l'assuré, a violé l'article 1134 du code civil ;
6°/ ALORS QUE les exclusions de garantie formelles et limitées doivent être mises en application ; qu'en l'espèce, la cour, qui a jugé que la clause d'exclusion de la garantie responsabilité civile d'AXA FRANCE, relative au défaut d'entretien permanent et de réparations imputable à l'assuré (article 134° des conditions générales), ne pouvait recevoir application, car elle n'était ni formelle ni limitée, a violé l'article L. 113-1 du code des assurances ;
7°/ ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la cour, qui a omis de répondre au moyen de la compagnie AXA FRANCE, tiré de l'application de la clause d'exclusion, stipulée à l'article 13 1°) des conditions générales de la police responsabilité civile et excluant de la garantie les dommages causés par l'eau ou autres liquides, a violé l'article 455 du code de procédure civile."

References: l'article 1147
 l'article 8
 l'article 700
 l'article 1147
 l'article 7
 l'article 1134
 l'article 7
 l'article 3
 l'article 455
 l'article 8
 l'article 455
 l'article 1134
 l'article 13
 l'article 455