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Condominio Parti comuni edificio art. 1117 cc presunzione di comunione
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Parti comuni edificio art. 1117 cc presunzione legale di comunione
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 27 febbraio 2017, n. 4954
la presunzione di comunione dei beni rientranti nell’elencazione di cui all’articolo 1117 c.c., presuppone per essere vinta che vi sia un titolo contrario all’atto costitutivo del condominio, cioe’ in occasione del primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggetto, titolo che nella fattispecie non esisteva.
sul ricorso 18095/2011 proposto da:
(OMISSIS) SRL (OMISSIS), CONDOMINIO (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) SRL (OMISSIS), (OMISSIS) SRL (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) SRL (OMISSIS), (OMISSIS) SNC, (OMISSIS) SAS, (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) SRL (OMISSIS), (OMISSIS) SAS (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) SRL (OMISSIS), (OMISSIS) SNC (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;
(OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura notarile in atti del 26/01/2017, unitamente all’avvocato (OMISSIS);
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) SAS, FALLIMENTO (OMISSIS) SRL IN LIQUIDAZIONE, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) SAS, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) SPA, LA (OMISSIS) SRL, (OMISSIS), (OMISSIS) SPA, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) SRL, (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 1027/2011 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 14/04/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/02/2017 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per i ricorrenti e l’Avvocato (OMISSIS), anche per delega dell’Avvocato (OMISSIS) per controricorrenti;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco, che ha concluso per il l’inammissibilita’ ovvero per il rigetto del ricorso.
Con atto di citazione del 5/3/2004, (OMISSIS) conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano il Condominio di (OMISSIS) nonche’ i 33 condomini del fabbricato deducendo che con atto di compravendita del 15/2/2000 aveva acquistato dalla (OMISSIS) S.r.l. l’appartamento sito nell’edificio condominiale ed ubicato al sesto piano, con annessa terrazza sovrastante al settimo piano, per il prezzo complessivo di Lire 1.300.000.000, di cui Lire 300.000.000 relativi alla porzione di terrazzo sovrastante. Deduceva che l’immobile era pervenuto alla (OMISSIS) S.r.l. – poi fusasi per incorporazione nella (OMISSIS) S.r.l. – giusta atto di compravendita del 16/10/1947, con il quale la Societa’ (OMISSIS) cedeva alla (OMISSIS) “il diritto di sopralzo per la costruzione di cinque locali al piano sesto (settimo fuori terra) ed annessa porzione del corrispondente sovrastante terrazzo del ricostruendo immobile che insistera’ sull’area”, disciplinandosi all’articolo 5 del contratto l’ipotesi in cui non si fosse proceduto alla ricostruzione di un ottavo piano fuori terra.
Poiche’ in concreto non si era provveduto alla sopraelevazione, l’attore assumeva di essere esclusivo proprietario sia dell’appartamento collocato al sesto piano che della sovrastante terrazza, cosi’ che aveva iniziato i lavori di ristrutturazione anche di quest’ultimo bene, lavori ai quali il condominio aveva reagito mediante l’esercizio di un’azione possessoria.
All’esito del giudizio possessorio, il Tribunale aveva accolto la domanda del condominio di reintegra, e pertanto l’attore aveva interesse, in via petitoria, ad ottenere l’accertamento della piena proprieta’ dell’appartamento e della sovrastante terrazza, chiedendo, in via subordinata, e nell’ipotesi in cui fosse stata riconosciuta la natura condominiale del lastrico solare, che la societa’ venditrice, parimenti evocata in giudizio, fosse condannata alla restituzione della somma corrispondente, secondo il contratto di compravendita, alla parte di prezzo relativa alla terrazza.
Si costituiva il condominio il quale, nel riepilogare le vicende che avevano portato alla ricostruzione dell’edificio distrutto a seguito degli eventi bellici, sosteneva che con l’atto per effetto del quale la proprieta’ dell’immobile era pervenuto alla dante causa dell’attore, era stato trasferito solamente il diritto di sopraelevazione, ma non anche la proprieta’ della terrazza, cosi’ come si evinceva dal regolamento condominiale trascritto in epoca anteriore alla data di acquisto della (OMISSIS) S.r.l. nonche’ dalla previsione di cui all’articolo 5 del contratto in questione, che espressamente contemplava l’ipotesi di mancata realizzazione dell’ottavo piano fuori terra, prevedendosi in tal caso semplicemente un diritto di uso del terrazzo in favore del proprietario dell’appartamento al settimo piano.
Nel corso del giudizio si costituiva anche la (OMISSIS) S.r.l., proprietaria dell’appartamento al sesto piano posto a confine con quello dell’attore, la quale aderiva alla domanda proposta dal (OMISSIS), limitatamente alla porzione di terrazzo sovrastante l’appartamento dell’attore.
Nelle more del giudizio si costituivano alcuni dei condomini aderendo alla difesa del condominio.
All’esito dell’istruttoria, di natura esclusivamente documentale, il Tribunale di Milano con la sentenza n. 6778 del 31/5/2007 rigettava la domanda dell’attore e condannava la (OMISSIS) S.r.l. a restituire al (OMISSIS) la somma di Euro 154.937,07 oltre interessi legali dal 15 febbraio al saldo.
Sosteneva il giudice di primo grado che il contratto di acquisto della societa’ dante causa dell’attore prevedeva un espresso richiamo al regolamento di condominio, e che in particolare la previsione di cui all’articolo 5 del contratto, nel disciplinare altresi’ l’ipotesi in cui non fosse stato realizzato in sopraelevazione un ottavo piano fuori terra, espressamente deponeva per il riconoscimento in favore del proprietario dell’appartamento al settimo piano unicamente della facolta’ di utilizzo della terrazza sovrastante, che in ogni caso restava di proprieta’ comune.
Poiche’ quindi l’ (OMISSIS) non aveva mai acquistato la proprieta’ della terrazza, del pari non poteva conferirla al momento dell’incorporazione nella (OMISSIS) S.r.l., cosi’ che quest’ultima non poteva a sua volta trasferirla in favore del (OMISSIS).
D’altronde lo stesso regolamento condominiale trascritto in epoca anteriore all’acquisto della dante causa dell’attore, confermava l’inclusione della terrazza in oggetto nel novero dei beni condominiali. Avverso tale sentenza proponeva appello il (OMISSIS), e la Corte di Appello di Milano con la sentenza n. 1027 del 14/4/2011, in accoglimento del gravame, dichiarava che il (OMISSIS) era proprietario esclusivo della porzione del lastrico solare sovrastante l’unita’ immobiliare di sua proprieta’.
Ad avviso dei giudici di appello occorreva dare priorita’ al contenuto del contratto intercorso tra l’originaria proprietaria dell’intero fabbricato e la societa’ dante causa dell’attore, nel quale risultava in maniera evidente l’intento di trasferire la proprieta’, oltre che dell’unita’ immobiliare, anche della porzione di terrazzo sovrastante, cosi’ come identificata e descritta con colorazione in tinta gialla nella planimetria allegata all’atto stesso.
Ne’ poteva deporre in senso contrario la previsione in merito al diritto di sopraelevare un ulteriore piano concesso egualmente alla (OMISSIS), e cio’, sia in considerazione del fatto che poi tale sopraelevazione non era avvenuta, sia in ragione della affermazione per la quale l’attribuzione del solo diritto di sopraelevazione confortava il trasferimento del diritto di proprieta’ del terrazzo.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso il Condominio di (OMISSIS) nonche’ 13 condomini indicati in epigrafe, sulla base di quattro motivi.
(OMISSIS) e la (OMISSIS) S.r.l. hanno resistito con controricorso.
Con ordinanza del 25 maggio 2016 la Corte disponeva che il ricorso principale fosse notificato a (OMISSIS), alla (OMISSIS) & (OMISSIS) S.a.s., (OMISSIS), (OMISSIS) S.p.A., (OMISSIS) S.r.l., (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), Fall. (OMISSIS) S.r.l., (OMISSIS) S.r.l., che il controricorso (OMISSIS) fosse notificato a (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) & (OMISSIS) S.a.s., (OMISSIS), (OMISSIS) S.p.A., (OMISSIS) S.p.A., (OMISSIS), (OMISSIS), Fall. (OMISSIS) S.r.l., (OMISSIS) S.r.l. e che il controricorso della (OMISSIS) fosse notificato a (OMISSIS), (OMISSIS) & (OMISSIS) S.a.s., (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), Fall. (OMISSIS) S.r.l., (OMISSIS) S.r.l., assegnando a tal fine il termine di gg. 60 dalla comunicazione dell’ordinanza, rinviando la causa a nuovo ruolo, per poi essere nuovamente discussa all’udienza del 14 febbraio 2017.
Nell’imminenza dell’udienza il controricorrente (OMISSIS) ha depositato memorie ex articolo 378 c.p.c..
1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1117, 922 e 2697 c.c., nonche’ l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.
A detta dei ricorrenti risulterebbe violato il principio del “nemo plus iiuris ad alium transferre potest quam ipse habet”, essendosi del tutto omesso di verificare il contenuto del regolamento di condominio, puntualmente versato in atti, e trascritto in data 3/7/1947, anteriormente alla trascrizione dell’atto con il quale la dante causa dell’attore aveva acquistato la proprieta’ dell’immobile, poi trasferito al (OMISSIS).
Con tale regolamento predisposto da parte dell’unico originario proprietario del fabbricato, e’ stato previsto che il tetto, sia a tegole che piano dell’edificio, costituiva bene di proprieta’ comune condominiale, cosicche’ non poteva essere oggetto di successivo trasferimento a terzi in proprieta’ esclusiva ad opera della stessa societa’ unica proprietaria del fabbricato.
La sentenza impugnata avrebbe viceversa dato esclusiva rilevanza all’atto di trasferimento del 16/10/1947 in favore dell’ (OMISSIS), omettendo di considerare che a tale data, ed in ragione delle previsioni del regolamento, peraltro richiamato anche nel contratto in esame, non poteva piu’ disporsi della proprieta’ del lastrico, in quanto costituente un bene comune.
D’altronde, si continua nel motivo, costituisce principio consolidato in giurisprudenza quello secondo cui la presunzione di comunione dei beni rientranti nell’elencazione di cui all’articolo 1117 c.c., presuppone per essere vinta che vi sia un titolo contrario all’atto costitutivo del condominio, cioe’ in occasione del primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggetto, titolo che nella fattispecie non esisteva.
Tale questione risultava, peraltro, espressamente sollevata gia’ nella comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di primo grado, ed era stata puntualmente ripresa nei successivi scritti difensivi anche in grado di appello, senza che la sentenza impugnata abbia in alcun modo motivato sul punto.
Con il secondo motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1117 e 1127 c.c., in quanto la Corte distrettuale avrebbe apoditticamente sostenuto che l’attribuzione del diritto di sopraelevazione in favore dell’ (OMISSIS) S.r.l. confermava l’attribuzione del diritto di proprieta’ sul lastrico solare, senza considerare che il diritto di sopraelevazione di cui all’articolo 1127 c.c., non influisce sulla diversa questione relativa al diritto di proprieta’ del tetto dell’edificio, che, in assenza di una contraria indicazione, deve ritenersi bene comune ex articolo 1117 c.c..
Con il terzo motivo di ricorso si denuncia l’errata interpretazione del contratto del 16/10/1947 di acquisto della dante causa del (OMISSIS), nella parte in cui ha escluso che l’articolo 5 del contratto disciplinasse anche l’ipotesi della mancata realizzazione della sopraelevazione, confermando in tal caso il riconoscimento in favore del proprietario dell’appartamento ubicato al sesto piano del solo diritto di uso sul terrazzo sovrastante, la cui proprieta’ continuava a restare comune a tutti i condomini.
Con il quarto motivo si denuncia invece la violazione dell’articolo 345 c.p.c., comma 3, in quanto il (OMISSIS) aveva prodotto in grado di appello i documenti dai numeri da 4 ad 8 del relativo indice riportato a pagina 25 dell’atto di appello. Poiche’ tali documenti erano stati prodotti per la prima volta solo in secondo grado, pur trattandosi di atti la cui disponibilita’ poteva essere acquisita gia’ nel corso del giudizio di primo grado, degli stessi non poteva tenersi conto ai fini decisori, essendone preclusa la produzione in grado di appello ai sensi dell’articolo 345 c.p.c., cosi’ come interpretato da Cassazione civile sezioni unite n. 8203 del 2005.
Peraltro, l’eccezione sollevata sul punto da parte del condominio non era stata in alcun modo esaminata da parte della Corte distrettuale.
2. Ritiene la Corte che il ricorso debba essere dichiarato inammissibile ex articolo 331 c.p.c., per la mancata notifica dell’atto di integrazione del contraddittorio nei confronti dell’intimata (OMISSIS).
Ed, invero, come si evince anche dalle relate della notifica del controricorso della (OMISSIS) S.r.l., la destinataria della notifica non risulta piu’ essere residente presso il suo originario indirizzo in (OMISSIS), avendo gli stessi ricorrenti provveduto ad effettuare un nuovo tentativo di notifica presso quella ritenuta essere la nuova residenza sita in (OMISSIS).
A tal fine ha prodotto anche una cartolina postale inoltrata al suddetto indirizzo che pero’ non attesta in alcun modo l’avvenuta ricezione dell’atto da parte della destinataria.
Peraltro dalla missiva recante la data del 22 settembre 2016 inviata da Mr. (OMISSIS), all’Ufficio UNEP di (OMISSIS) (allegata alle relate di notifica del controricorso della (OMISSIS)), emerge che il suddetto indirizzo in (OMISSIS) non corrisponde all’effettiva residenza della (OMISSIS), la quale e’ stata raggiunta dalla notifica del controricorso della (OMISSIS) al diverso indirizzo sito al n. 22 di (OMISSIS), il che comprova che l’indirizzo di cui si sono avvalsi i ricorrenti principali per la notifica e’ del tutto privo di collegamenti attuali con la (OMISSIS), confermando quindi l’inidoneita’ della cartolina postale prodotta a fornire la prova dell’affettiva consegna dell’atto alla destinataria.
Ne’ puo’ supplire a tale carenza, l’invio di copia del ricorso all’Avvocato (OMISSIS), in (OMISSIS), in quanto trattasi di soggetto munito di procura generale alle liti (cfr. procura del 21 maggio 2010 prodotta da parte ricorrente), ma privo di poteri di rappresentanza sostanziale, e come tale inidoneo a fungere da destinatario delle notifiche di atti indirizzati alla (OMISSIS), prima della sua eventuale costituzione in giudizio.
La mancata notifica del ricorso, nel termine a tal fine concesso, ad uno dei litisconsorti necessari, determina pertanto l’inammissibilita’ del ricorso principale.
Nulla a provvedere per gli intimati che non hanno svolto attivita’ difensiva.
Condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al rimborso in favore dei controricorrenti delle spese del giudizio che liquida per ognuno degli stessi in Euro 4.200,00 di cui 200,00 per esborsi, oltre 15 % sui compensi per spese generali, ed accessori come per legge.
Delibera assembleare condominio spese processuali dissenziente
umberto davide - 28 Giugno 2018

References: art. 1117
 art. 1117
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 articolo 378
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