Source: http://www.iurisprudente.com/2017/01/la-reciente-doctrina-de-la-dgrn-sobre.html
Timestamp: 2017-09-20 18:06:27+00:00

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Iuris Prudente: La reciente doctrina de la DGRN sobre rectificación de cabida tras la Ley 13/2015, de 24 de junio. Los nuevos artículos 201 y 199 de la Ley Hipotecaria: ¿es realmente posible la utilización del expediente del artículo 199 del Reglamento Hipotecaria con independencia de la cuantía de la rectificación? Las Resoluciones de la DGRN de 3 de octubre de 2016 y 17 de octubre de 2016 y las dudas fundadas del registrador.
La reciente doctrina de la DGRN sobre rectificación de cabida tras la Ley 13/2015, de 24 de junio. Los nuevos artículos 201 y 199 de la Ley Hipotecaria: ¿es realmente posible la utilización del expediente del artículo 199 del Reglamento Hipotecaria con independencia de la cuantía de la rectificación? Las Resoluciones de la DGRN de 3 de octubre de 2016 y 17 de octubre de 2016 y las dudas fundadas del registrador.
Trabajando la tierra. Paul Gaughin. 1873.
1.- Introducción. Transcripción artículos 9, 199 y 201 Ley Hipotecaria.
2.- La rectificación de la cabida. Ámbito y diferencias entre los expedientes de los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.
- El caso de los elementos privativos de la división horizontal.
3.- La doctrina de la DGRN sobre rectificación de la cabida tras la reforma hipotecaria.
4.- Las Resoluciones de 3 de octubre de 2016 (las dudas fundadas).
5.- El expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
a.- La calificación negativa no puede basarse solo en la magnitud de la rectificación pretendida.
b.- Posibilidad de utilizar una representación gráfica alternativa en el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Coordinación a posteriori con el catastro.
c.- ¿Debe emitir el notario un juicio de notoriedad sobre la rectificación pretendida en el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria?
d.- Las dudas fundadas en proceder la finca de previas modificaciones hipotecarias (Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2016).
6.- Otras resoluciones sobre dudas fundadas.
Entre las abundantes dudas que ha suscitado la reciente reforma hipotecaria (Ley 13/2015, de 24 de junio), no es el aspecto que menos ha contribuido a su número la nueva regulación de la rectificación de la cabida de las fincas. Es por ello que esta materia, en unión de otras también reformadas, como las declaraciones de obra nueva, las inmatriculaciones o la preceptiva representación georreferenciada de las modificaciones hipotecarias, ha generado, en muy breve tiempo, un cuerpo de doctrina de la DGRN de cierto volumen, en un flujo de resoluciones que ha ido cogiendo ritmo progresivo y que no es de prever que vaya a interrumpirse a corto plazo, en lo que ya se asemeja bastante a la contrarreforma administrativa de un texto legal manifiestamente mejorable.
Así que he pensado que podía ser útil, al menos para mí, dedicar una entrada a las resoluciones ya dictadas sobre esta cuestión, con el propósito de mantenerla actualizada en el futuro, a medida que las nuevas resoluciones lleguen, esto siempre dentro de mis capacidades, que a prestaciones imposibles no se debe obligar uno.
La reforma instaura un régimen claramente más restrictivo que el anterior, en donde se admitía, por ejemplo, la rectificación de la cabida hasta el 5% sin trámite alguno, ni anterior ni posterior; la certificación catastral descriptiva y gráfica permitía modificar cabidas sin expediente previo y sin limitación de extensión (a salvo siempre las dudas fundadas del registrador); y era posible la rectificación de la cabida que no excediese del 20%, justificada mediante un informe técnico, de lo que nunca más se supo. Con el reforzamiento del régimen legal parece que se pretendiera dotar, de una vez y por todas, de la ansiada relevancia jurídica a la cabida registral, "dato físico" cuya desdichada suerte judicial es de todos conocida hasta la fecha, aunque ello haya sido a costa de ver convertido el catastro en la auténtica oficina inmobiliaria primaria, en un camino sin aparente retorno y cuyo final no se adivina todavía.
Para facilitar el mejor seguimiento de la entrada, comenzaré por transcribir los largos artículos 9.b, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, que son los esenciales en esta materia, por si se quisiera consultarlos (quien no se los sepa de memoria):
Artículo 9.b:
"Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa. En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.
Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro. Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real".
"1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro".
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes haciendo constar que ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.»
2.- Ámbito y diferencias entre los expedientes de los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.
Tras la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, son varios los expedientes previstos para la rectificación de la descripción de una finca registral.
Existe, así, un procedimiento específico, de tramitación notarial, regulado en el nuevo artículo 201 de la Ley Hipotecaria, que viene a suplir, aunque con un distinto alcance, al antiguo expediente judicial de dominio. Pero servirá para este mismo propósito, según la doctrina de la DGRN que después citaremos, el expediente previsto en el artículo 199 Ley Hipotecaria, cuyo objeto propio era la delimitación gráfica de la finca y, en su caso, su coordinación catastral, y que tiene una tramitación fundamentalmente registral. Por último, las rectificaciones de cabida que sean inferiores al 10% o al 5% están sujetas a un régimen especial, que las permite sin expediente previo, y con aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica o sin ella, respectivamente, al margen de las notificaciones posteriores a titulares registrales de las fincas colindantes (201.3 de la Ley Hipotecaria).
Partiendo de esta realidad legislativa, es particularmente destacable la interpretación amplia que se ha realizado por la DGRN del ámbito del expediente registral del artículo 199 Ley Hipotecaria. Este procedimiento esta previsto como un medio específico de delimitación gráfica de la finca, a través de la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica o de una representación gráfica alternativa, en unión de aquella, cuando "el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca".
El precepto citado (artículo 199 Ley Hipotecaria) prevé que la representación gráfica de- la finca "será objeto de calificación conforme al artículo 9 de la LH". Y en este artículo 9 de la Ley Hipotecaria, también reformado, se dice: "... La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes...". Y aunque de esto podría parecer, a sensu contrario, que las diferencias de cabida superiores al 10% implicarían por sí solas la falta de correspondencia de la representación gráfica de la finca y abocan al expediente notarial del artículo 201 Ley Hipotecaria, no ha sido esta, como veremos, la posición de la DGRN.
Para demostrar que las dudas sobre esta interpretación de la DGRN no son solo mías, ni tienen un sesgo corporativo, qué mejor que citar a un acreditado hipotecarista y miembro del cuerpo registral, José Manuel García García (La finca registral y el catastro. Aranzadi. 2016), quien al analizar el ámbito propio del artículo 199 Ley Hipotecaria y su relación con el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, nos dice: "Por tanto, el procedimiento del artículo 199 LH puede implicar «rectificación de cabida», que debe realizar el Registrador como consecuencia de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada porque lo establece directamente la Ley en el artículo 9.b LH, al menos en los casos en que después de calificar la identidad y correspondencia de la finca y de los recintos y de las colindantes, se trate de una diferencia de superficie que no exceda del diez por ciento de la cabida inscrita, ya que el párrafo sexto de la letra b) del artículo 9 LH da una definición de lo que se entiende por «correspondencia» a efectos de la incorporación de la representación gráfica al folio real, haciendo referencia al supuesto de «diferencias de cabida, si las hubiera, que no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». En los demás casos, es decir, cuando las diferencias de cabida exceden del diez por ciento de la cabida inscrita, parecería que es necesario en todo caso el expediente de rectificación de descripción del artículo 201.1 LH con todos sus requisitos".
A mi entender, es precisamente el que se haya admitido la utilización del procedimiento del artículo 199 Ley Hipotecaria para rectificar cabidas sin límite, en contra de lo que parece su probable sentido, lo que da trascendencia a las discordancias que apuntaremos entre ambos expedientes, al mismo tiempo que las explica, si se asume que la inicial voluntad legislativa era otra.
A esto se une la posición realmente flexible de la DGRN sobre el principio de rogación en relación con el referido expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria, de manera que el simple hecho de recoger en el título notarial una descripción catastral diversa de la previa registral, dando por exacta dicha descripción catastral, se considera como rogación implícita. A ello habrá que prestar especial atención cuando se redacte la escritura, pues si la intención de las partes fuera la de mantener la cabida registral precedente, a pesar de reconocer la exactitud de la descripción catastral (lo que no es descartable), se haría precisa una manifestación expresa en tal sentido (es verdaderamente revelador de este criterio "flexible" el caso, que después veremos, de admisión de una rogación "por silencio" para la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en una rectificación de cabida inferior al 10%).
Resulta así que el expediente del artículo 199 LH, una vez ampliado su ámbito objetivo, goza de un especial tratamiento favorable frente al notarial del artículo 201 en diversos aspectos básicos, lo que unido a razones de economía procesal y las de la otra economía, lo harán el probable triunfador en la práctica.
Con todo, y como veremos, la posterior doctrina de la DGRN, aun confirmando que el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es utilizable con independencia de la magnitud de la rectificación, ha acotado su ámbito en relación con el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, admitiendo que este último expediente notarial podrá tramitarse para resolver las dudas fundadas surgidas al registrador en la tramitación del primero, o que procede el expediente notarial en casos en los que no cabría acudir al expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (fincas procedentes de modificaciones hipotecarias o objeto de previas rectificaciones de cabida), llegando a afirmar que "tratándose de superficies superiores al 10% este Centro Directivo ha considerado que es más adecuado el procedimiento notarial previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria" (Resolución DGRN de 26 de julio de 2017).
Al margen de estos dos procedimientos (artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria) quedarían ciertos casos de rectificación de cabida, posibles sin expediente previo, caracterizados por sus límites cuantitativos (como máximo el 10% de la cabida inscrita). Serían, según la doctrina de la DGRN que después veremos, los de las letras "a" y "b" del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria y el del artículo 9.b párrafos III a IV de la Ley Hipotecaria. La DGRN los trata como dos supuestos diferentes, caracterizados por pretender o no la inscripción de la representación gráfica de la finca: en los casos de las letras "a" y "b" del artículo 201 de la Ley Hipotecaria no se pretendería dicha inscripción y en el del artículo 9."b" de la Ley Hipotecaria sí se pretendería. El procedimiento del artículo 9."b" debe estar basado en una certificación catastral descriptiva y gráfica, no siendo uno de los supuestos exceptuados de la misma, por lo que existirían dos procedimientos alternativos de constatar diferencias de cabida no superiores al 10% de la inscrita, basados en una certificación catastral descriptiva y gráfica: el del artículo 9."b" y el del artículo 201.3."a" de la Ley Hipotecaria, con la importante diferencia de que solo en el segundo de ellos, cuando no se pretenda la inscripción de la representación gráfica de la finca registral, está prevista legalmente la necesaria notificación posterior a los titulares registrales de las fincas colindantes, previendo el artículo 9. "b" la notificación solo a "los titulares de derechos inscritos", lo que deberá entenderse como derechos inscritos sobre la misma finca. Otra posible diferencia a destacar es que el caso del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, cuando se pretenda rectificar cabidas que no excedan de un 10% pero sí del 5%, con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica y sin pretender la inscripción de la representación gráfica de la finca, se exige en la norma "la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita" (salvo en cuanto a la cabida se entiende), mientras que en el ámbito del procedimiento del 9 "b" de la Ley Hipotecaria bastaría que "ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio". Esto lleva a la duda de si en el caso del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria la coincidencia se extenderá a cuestiones como linderos, lo que dificultaría su utilización práctica.
Por último, debe precisarse que, según se ha dicho (así, Carlos Jiménez Gallego -"La nueva coordinación catastro registro". Tirant lo Blanch. 2016), hay que distinguir en la nueva regulación, como realidades independientes, en cuanto operan en momentos y planos distintos: la inscripción de la rectificación de la cabida, la incorporación al folio real de la representación gráfica y la coordinación de la finca registral con el catastro.
Centrándonos ya en los procedimientos de los artículos 199 y 201.1 de la Ley Hipotecaria, y sin pretender un análisis detallado de los mismos, cabe apuntar las siguientes diferencias de regulación:
El expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria puede basarse en una certificación catastral descriptiva y gráfica, a la cual se pretende adaptar la descripción registral de la finca, o en una representación gráfica alternativa, "cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca". En este segundo caso, el registrador, después de calificar favorablemente la representación gráfica alternativa y su correspondencia con la finca registral, incorporará la representación gráfica al folio real, y, con posterioridad, lo comunicará al catastro, para que este practique la correspondiente alteración catastral (artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria). La fase final sería la expresión de la coordinación de la finca registral con el catastro.
En el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria también se admite que pueda tener por base tanto una certificación catastral descriptiva y gráfica como una representación gráfica alternativa. Según las letras "a" y "d" del número 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el promotor del expediente aportará al mismo "en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma" ... En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario".
El párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario dispone:
"El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción".
Cabría plantearse si, en el procedimiento del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, es imprescindible para la rectificación de la descripción registral de la finca que previamente se haya tramitado la alteración catastral, y conste así en el expediente notarial mediante la oportuna comunicación del catastro, o bien cabe acceder a la constancia registral rectificación objeto del expediente notarial, al margen de que el catastro haya accedido o no a la alteración catastral solicitada. Esta segunda ha sido la posición seguida por la DGRN, como veremos (Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2015), con lo que se hace equivalente el régimen de ambos expedientes a estos efectos.
Respecto de esta cuestión, cabe citar la opinión de Pablo Puyal Sanz ("El nuevo régimen de coordinación entre el catastro y el registro de la propiedad". Tirant lo Blanch. 2016). Este autor admite, como regla general, que la ley ha conservado la independencia entre los procedimientos registral y catastral, lo que lleva a admitir la práctica registral de la operación basada en una representación gráfica alternativa, cuando esta sea posible por no existir motivos para la calificación negativa, con carácter previo y al margen de que dé lugar o no a la coordinación catastral de la finca registral, lo que resultaría de los artículos 9 "b" 10º, 10.3 y 199.2 Ley Hipotecaria. Sin embargo, al referirse al expediente notarial de rectificación de la descripción registral de la finca y la obligación del notario de observar lo dispuesto en el artículo 18.2."c" TRLC, cuando se base dicho expediente notarial en una representación gráfica alternativa, afirma: "en la fase de tramitación de los procedimientos previstos en los arts. 200 y 201.1 LH citados, el Notario debe remitir la representación gráfica alternativa al Catastro conforme al art. 18.2.c LCI, antes de la inscripción, para que éste actualice la cartografía catastral previamente a la finalización del procedimiento y remita al Notario la certificación catastral descriptiva y gráfica que refleje las modificaciones realizadas, que la incorporará a la escritura, por lo que en el Registro se solicitará la inscripción de la representación gráfica catastral actualizada y no la representación gráfica alternativa".
Carlos Jiménez Gallego (op. cit.) apunta que esta notificación por el notario al catastro debe realizarse cuando se haya terminado la fase de alegaciones en el expediente notarial, para evitar suministrar al catastro una información derivada de un posible expediente fallido, y entiende necesaria para la terminación del expediente la validación por el catastro de la nueva descripción. Afirma este autor: "Si la base del expediente ha sido una representación gráfica alternativa a la catastral, el notario debe comunicar la nueva descripción de la inca al Catastro una vez finalizada la fase de alegaciones, pero antes de extender la diligencia de cierre, pues el expediente no se puede cerrar hasta que no finalice este trámite. El artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro (LCI) dice que el plazo para enviar la información es de cinco días desde “la formalización del documento público”. Hay que entender que en este caso lo será desde el día en que proceda extenderse la diligencia de cierre, que es el día siguiente a la finalización del plazo de alegaciones, siempre que el notario considere justificada la pretensión del promotor". No obstante, el propio autor considera que si el catastro no contesta en el plazo de cinco días hábiles el notario podrá cerrar el acta (apuntando la inexistencia de canales operativos en funcionamiento) y si el registrador, que tiene también la obligación de comunicar la alteración al catastro, no recibiera contestación del mismo, lo que no se haría constar sería la coordinación con el catastro, pero eso no impediría la inscripción de la rectificación, que es previa a dicha comunicación.
Vuelve a tratar específicamente de esta materia la Resolución DGRN de 6 de abril de 2017, que en el ámbito específico del procedimiento notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, habiéndose planteado como defecto en la calificación registral la falta de adaptación del catastro a la cabida final que se pretendía reflejar con el expediente notarial, considera la DGRN que cuando se aporte una representación gráfica alternativa como base del expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, al margen de la obligación del notario de notificar a los titulares catastrales colindantes, no es preciso lograr la rectificación catastral y coordinación registro catastro con carácter previo a la inscripción de la rectificación de la cabida. Dice la resolución:
"Aunque no cabe duda que lo deseable es lograr el objetivo de la coordinación gráfica con el Catastro, de la dicción de los artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria resulta claramente que puede acceder al Registro una rectificación de descripción de la finca por cualquiera de los procedimientos regulados en tales preceptos aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral. En el caso concreto del expediente del artículo 201, la letra d) de su apartado 1 prevé expresamente como particularidad la posibilidad de aportar una representación gráfica alternativa, a diferencia de lo que ocurre con el supuesto de la inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria) en el que obligatoriamente la representación gráfica debe ser catastral. Además, de la regulación del procedimiento no resulta en ningún caso que la falta de aportación de la representación gráfica catastral sea defecto que impida la inscripción de la rectificación de la descripción. Lo contrario supondría hacer depender la eficacia del procedimiento tramitado ante notario de actuaciones o trámites que corresponden a otros organismos que no intervienen directamente en dicho procedimiento".
La Resolución DGRN de 19 de julio de 2017 reitera esta doctrina. La Resolución se refiere a un auto judicial en expediente de dominio para rectificación de cabida tramitado conforme a la legislación anterior a la reforma, en el que existía una diferencia entre la superficie resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada y la cabida que resultaba del auto judicial. La DGRN reconoce que conforme su anterior doctrina, recaída en el ámbito del expediente judicial de dominio para los excesos de cabida, en excesos superiores a una quinta parte era de aplicación, por analogía a la inmatriculación, la obligación de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la superficie de la finca que se pretendía hacer constar. Pero aclara que tras la reforma legal esta doctrina debe variarse, al no equipararse en la legislación reformada la rectificación de la descripción con la inmatriculación, permitiéndose para el primer caso la aportación de una representación gráfica alternativa. Dice la DGRN:
"En lo que respecta a las modificaciones descriptivas, a partir de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de fincas, cobra una especial relevancia la representación gráfica georreferenciada de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble. Así, se regula el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (artículo 199), el deslinde (artículo 200) o el expediente notarial regulado en el artículo 201. Por otra parte como ya ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General, cuando la Disposición Derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015. Por tanto, la regulación del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario relativa a los excesos de cabida, en la que se incluía la asimilación a los supuestos de inmatriculación en la que se basaba la doctrina antes expuesta, resultará actualmente inaplicable a los nuevos procedimientos antes citados. Especialmente debe considerarse que, aunque las previsiones legales tienen como objetivo que todo documento pueda llegar al Registro con una representación gráfica catastral y se alcance así la coordinación gráfica, también se prevé la posibilidad de que esta coordinación se alcance con posterioridad a la inscripción de la operación correspondiente, de manera que puede aportarse una representación gráfica alternativa (cfr. artículos 9.b) y 10 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 6 de abril de 2017), excepto los citados supuestos de inmatriculación de fincas al amparo de los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria".
Lo que no cabe es aportar al expediente una certificación catastral y un informe técnico y no precisar sobre la base de cuál de los dos se pretende rectificar la cabida (en este sentido, Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2016, para un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria).
Desde el punto de vista del procedimiento registral del artículo 199 Ley Hipotecaria, cuando este esté basado en una representación gráfica alternativa, debe tenerse en cuenta que dicha representación debe cumplir, además de los requisitos técnicos que permitan su incorporación al catastro, lo previsto en el artículo 9 "b" 4º de la Ley Hipotecaria ("En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral"). A efectos de comprobar que dicha representación gráfica alternativa cumple estos requisitos, la Resolución Conjunta DGC-DGRN de 29 de octubre de 2015 prevé un informe de validación catastral de la representación gráfica alternativa, en el que los órganos catastrales se pronunciarán con carácter previo sobre estos aspectos. No obstante, se contempla en dicha resolución conjunta que la solicitud por el registrador del informe de validación con carácter previo a la inscripción sea solo potestativa para este (aunque es de prever que se exigirá en la práctica). Diversas Resoluciones de la DGRN, que se citarán, contemplan como base de las dudas fundadas del registrador la invasión de las fincas colindantes o la alteración del perímetro catastral (así, Resolución DGRN de 1 de junio de 2017 o Resolución DGRN de 15 de junio de 2017).
En materia de oposición de los colindantes, aspecto básico en la utilidad del procedimiento, en el expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, expresamente se nos señala que el registrador "decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción". Sin embargo, en el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, por remisión al artículo 203 de la Ley Hipotecaria, resulta que, además de que el notario, dentro del espíritu de la reforma, no llegue a formular juicio alguno de notoriedad o legalidad favorable o desfavorable (en lo que después insistiré), y mucho menos vincular con su decisión la posterior calificación registral (que es por descontado libérrima respecto a la actuación notarial), resulta obligado a interrumpir el expediente ante cualquier oposición: "Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador..."
No obstante lo dicho, la Resolución DGRN de 13 de julio de 2017, reinterpretando, a mi entender, la letra y el espíritu legal, considera que la "esencia" de este expediente de jurisdicción voluntaria, así como la referencia a que deba expresar el colindante la causa en que funde la oposición y aportar prueba escrita de la misma, determinan que no toda oposición de un colindante supone la necesaria suspensión del expediente por el notario en el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, alegando como fundamento de su decisión la previsión al respecto del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, lo que parece que implica dar a ambos expedientes el mismo tratamiento (sobre esta cuestión volveré después).
Volviendo al ámbito del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la norma literalmente se refiere a que "la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción". A sensu contrario, parecería que la oposición de quien sí acredite ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes implicaría la necesidad de denegar la rectificación. Sin embargo, no parece ser esta la posición de la DGRN, quien concede al registrador la facultad de valorar la oposición, e incluso le impone la obligación de dicha valoración, como se dirá a continuación.
Esto no implica que el registrador no pueda fundar su calificación negativa del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en la oposición de un colindante. En este sentido, la Resolución de la DGRN de 14 de noviembre de 2016, en la que un colindante se opuso a la inscripción de la concordancia con base en una supuesta invasión de su finca, considerando la DGRN bien fundamentada la calificación negativa con base en dicha oposición, al existir "dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, en especial de los historiales registrales y las representaciones gráficas de las fincas, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertida, la invasión del colindante, que igualmente conlleva dudas de que pudiera afectarse a los derechos de terceros cuyo derecho de servidumbre de paso se encuentra inscrito gravando la finca colindante". La resolución hace otras precisiones sobre el expediente, como la admisión que la concordancia se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales y la de que no es obligación del registrador dar al requirente una copia de las alegaciones presentadas por el colindante.
Pero parece que el caso de que se observe invasión de finca colindante es particular, pues en tal supuesto se exigiría de forma necesaria el consentimiento expreso de los titulares afectados, bien en documento público, bien por comparecencia ante el propio registrador, sin que bastara su no oposición ante la notificación del registrador (así, Pablo Puyal Díaz -op. cit.-).
La Resolución DGRN de 28 de noviembre de 2016 justifica la denegación del registrador a la constancia de un exceso de cabida en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con base en la oposición de unos titulares registrales de fincas colindantes, alegando la delimitación gráfica catastral de la finca registral colindante, la presentación por los titulares registrales colindantes de informes técnicos contradictorios con la petición del interesado y que la representación gráfica alternativa no respetaba el perímetro de las parcelas catastrales colindantes, en contra de lo exigido en el artículo 9.b 4º de la Ley Hipotecaria.
La Resolución DGRN de 15 de junio de 2017 confirma la calificación registral que denegó la inscripción de la representación gráfica alternativa tramitada por el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, admitiendo la alegación de dudas fundadas por el Registrador, que, entre otras razones, como la oposición manifestada por los colindantes, se basaban en no respetar la representación gráfica alternativa el perímetro de las parcelas catastrales (resultante del informe de validación catastral), con posible lesión para los colindantes, aportando como posibles soluciones instar el deslinde (artículo 200 Ley Hipotecaria), la prestación por los colindantes de consentimiento en documento público, la tramitación del expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, o acudir a un juicio declarativo.
Matiza el Centro Directivo su doctrina al respecto de los efectos de la oposición de los colindantes en la Resolución DGRN de 26 de julio de 2017, pues si bien admite genéricamente la posibilidad de que el registrador funde su calificación negativa en la oposición de un colindante, exige que se exprese la razón por la cual se estima fundada dicha oposición. Dice la Resolución:
"En el caso de este expediente, consta la oposición de quien resulta acreditado que es titular registral de una finca colindante, pero en la calificación se omite cualquier valoración al respecto por la registradora, sin que conste siquiera el motivo de la misma o si dicha oposición está o no debidamente fundamentada. Tampoco se expresa o motiva duda alguna de identidad o la forma en la que la inscripción de la representación gráfica pudiera afectar al titular registral que formula la oposición. Por ello, en cuanto a esta finca, la calificación no puede mantenerse".
Debe observarse que, en este caso, a diferencia de los de otras Resoluciones citadas, el único motivo a la denegación invocado en la calificación registral era la oposición del colindante, y que se trataba del titular registral de una finca colindante, lo cual no lleva por sí solo a la eficacia de la oposición.
Otra diferencia relevante es que, mientras en el expediente notarial del artículo 201 Ley Hipotecaria se prevé la notificación no solo a los propietarios de las fincas registrales colindantes sino a los titulares de derechos reales sobre las mismas, en el caso del expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria parece restringirse la notificación a los titulares registrales del dominio de las fincas colindantes ("El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas...).
Además, mientras en el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria los colindantes citados deberán ser los titulares tanto registrales como catastrales, en el del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, la regla general es la notificación solo a los titulares registrales. Únicamente en el caso de que el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se base en una representación gráfica alternativa, por no ser exacta la descripción catastral, contempla la norma la notificación a los titulares catastrales colindantes (artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria). Según García García (op. cit.), esto se explica porque los titulares catastrales no se ven afectados por el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que la situación catastral no se modifica por el mismo. Sin embargo, lo cierto es que, en el caso del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, la circunstancia de que se tramite con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica y no dé lugar a alteración catastral alguna no parece que dispense de la obligación de notificar a los titulares catastrales, al menos en una interpretación literal de la norma.
Hay que precisar que la notificación no lo es a quienes figuren como colindantes en la propia inscripción registral de la finca cuya descripción se pretende modificar, sino a los titulares registrales del dominio de las fincas colindantes (artículo 199 Ley Hipotecaria) o a los propietarios de las fincas registrales colindantes (artículo 201-203 de la Ley Hipotecaria), lo que implica el que esa finca colindante esté inmatriculada. Si no lo estuviera, no existirá propiamente un titular registral de la finca colindante a quien notificar, aunque en la descripción de la propia finca cuya rectificación se proceda se haya hecho constar el nombre de los propietarios colindantes. Además, como precisa el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la notificación solo será necesaria a los titulares de las fincas registrales afectadas, lo cual supone que si consta claramente que la rectificación que se pretende deja inalterados determinados linderos, los titulares registrales de fincas colindantes no afectados no precisarán ser notificados.
Esto salvará muchas de las dificultades que podría plantear la notificación a los colindantes expresados en la inscripción de la finca registral modificada, pues, en la gran mayoría de los supuestos, dichos colindantes estarán determinados solo por referencia a un nombre, y a veces incluso por un apodo, sin mayor expresión de otros datos identificativos. Por contra, si se entiende que la notificación será necesaria solo a los titulares registrales de fincas colindantes inmatriculadas, en la inscripción de las mismas constarán normalmente los datos completos de los mismos.
Con todo, no hay que descartar que falte algún dato o los que contengan las inscripciones no estén actualizados. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria prevé que "cuando se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203". La misma cuestión no está tan claramente resuelta en el ámbito del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, pues, por remisión al artículo 203 de la Ley Hipotecaria, la notificación por edictos no se prevé expresamente al regular la notificación a los titulares de las fincas registrales y catastrales colindantes (último párrafo número 5 artículo 203 de la Ley Hipotecaria), aunque parece que la solución deberá ser la misma que para el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al menos cuando el colindante no tenga domicilio conocido. En este sentido, la Disposición Adicional 2ª de la Ley 13/2015 dispone, de manera general para notarios y registradores, que "Los anuncios y edictos que los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el «Boletín Oficial del Estado» con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común" (esta disposición vigésimo primera de la Ley 30/1992 establecía un sistema telemático de publicación de anuncios en el BOE, además de su gratuidad; después volveré sobre esta cuestión).
Al margen de este supuesto, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria prevé que la notificación será "personal" y se refiere a la notificación subsidiaria por edictos "tras dos intentos". La Resolución Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 afirma que estas notificaciones personales del registrador se ajustarán a lo previsto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, relativo a la forma de notificación de la calificación, el cual se remite, a su vez, a los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Para García García (op. cit), debe admitirse la notificación por correo certificado con acuse de recibo, sin que sea precisa la actuación personal del registrador practicando la notificación. No obstante, hoy parece que habría que estar al nuevo artículo 41 de la Ley 39/2015 (que deroga la Ley 30/1992), y aunque esta norma prevé la notificación prioritariamente por medios electrónicos, de conformidad con el artículo 322 citado, esa notificación telemática exigiría la previa conformidad del interesado, lo que difícilmente se producirá. Esto nos remite a lo dispuesto en el párrafo 2º de ese artículo 41, que contempla dos alternativas: la recogida por el interesado de la notificación en las oficinas del registro; y la entrega personal por un empleado del registro. No obstante, el párrafo 3º de ese artículo 41 establece que la notificación será válida por cualquier medio "siempre que permitan tener constancia de su envío o puesta a disposición, de la recepción o acceso por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna del remitente y destinatario de la misma. La acreditación de la notificación efectuada se incorporará al expediente". Esto podría llevarnos a pensar en la validez de la notificación por correo certificado con acuse de recibo, pero la norma exige que el medio empleado acredite el "contenido íntegro" de dicha notificación, lo que no cumpliría el envío por correo.
En el ámbito del expediente notarial, el artículo 203.5 de la Ley Hipotecaria, por remisión del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, se refiere a la notificación por el notario "en la forma reglamentaria". Parece que esta referencia se debe entender hecha a los requisitos de las actas de notificación del reglamento notarial, y, en consecuencia, habrá que acudir al auxilio notarial para practicarla fuera del distrito del notario que tramite el expediente. Cumpliendo este requisito, el reglamento notarial sí da valor de notificación a la que se realice por correo certificado con acuse de recibo. No obstante, debe apuntarse una opinión, bastante generalizada entre la doctrina notarial que se ha ocupado de este procedimiento, favorable a simplificar y abaratar los requisitos del expediente en este extremo, admitiendo la notificación por correo certificado con acuse de recibo incluso fuera del distrito notarial.
La Resolución DGRN de 5 de marzo de 2012 se refirió a la práctica de la notificación a los colindantes en un acta notarial de notoriedad para constancia de exceso de cabida, tramitada conforme a la legislación previa a la reforma, estableciendo doctrina sobre el alcance de la notificación por correo certificado con acuse de recibo. Según dicha resolución, para que la notificación se entienda correctamente realizada, en supuestos en que esta no se practique materialmente por no llegarse a entregar la cédula por el servicio de correos a persona idónea para recibirla, deben realizarse dos intentos infructuosos de notificación, el primero personalmente por el notario, en cuyo caso se tendría por practicada y sería innecesaria la publicación edictal. Dice la resolución citada: "El Reglamento Notarial establece, en el último párrafo del artículo 202, que «la notificación o el requerimiento quedarán igualmente cumplimentados y se tendrán por hechos en cualquiera de las formas expresadas en este artículo». A la vista de esta norma, y de las consideraciones que preceden, habría de concluirse que siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el precepto, ya se haga la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del servicio de Correos, ya se constate la negativa a la recepción, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona idónea para recibirla) se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal), ha de tenerse por efectuada la notificación. Es decir, con carácter general basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo. En los casos de negativa a la recepción del documento por persona idónea, la falta de entrega del mismo es imputable al destinatario, por lo que esta circunstancia no debe impedir la eficacia de la actuación objeto de comunicación".
La Resolución DGRN de 6 de marzo de 2017 recoge esta misma doctrina en un supuesto de expediente notarial para declaración de exceso de cabida al que se entiende aplicable la nueva legislación.
Lo cierto es que el actual artículo 203 de la Ley Hipotecaria, aplicable por remisión del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, no impone expresamente la notificación edictal a los colindantes, al margen de la genérica notificación del expediente por edictos publicados en el BOE. Consiguientemente, en aplicación de esta doctrina, siempre que exista un domicilio determinado para los mismos, que podrá ser el que proporcione el propio requirente (el artículo 203.1. "b" de la Ley Hipotecaria impone al requirente del expediente la obligación de indicar "el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas"), la notificación podrá entenderse cumplida, en el procedimiento notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, con los requisitos expresados de doble intento y uno personal por el notario, sin necesidad de acudir a la notificación por edictos, a pesar de lo que dispone la Disposición Adicional 2ª de la Ley 13/2015. No obstante, en el caso del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, parece que siempre deberá publicarse edicto en el BOE, conforme al primer párrafo del número 5 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, no estando dicho primer párrafo entre los requisitos de los que dispensa, en su remisión al 203 de la Ley Hipotecaria, el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Este edicto comunicará en general a todos los interesados su derecho a intervenir en el expediente y hacer valer en él sus derechos. Lo que no será necesario será un segundo edicto notificando especialmente a los colindantes, cuando la notificación personal y por correo a los mismos sea infructuosa, si se cumplen los requisitos expresados.
Entiendo, no obstante, que si el requirente en el expediente notarial afirmase que el titular registral actual es el que resulta de la certificación catastral, es defendible que la notificación se practique solo a este último, salvo casos en que los titulares registrales consten plenamente identificados o sean entes públicos. El artículo 203.1."b" exige que el promotor del expediente notarial indique una "relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas". Aunque el sentido de la norma no es claro y lo que digo podría parecer contradictorio con la doble exigencia legal de notificar a titulares colindantes catastrales y registrales, cabría entender que si el propietario actual coincide con el expresado en la certificación catastral, se diera por acreditado el cambio de titularidad en relación con el titular registral, siendo suficiente la notificación al que aparece como propietario actual en la certificación catastral. Y aun si no se entendiera así como regla general, sí bastaría, a mi entender, con notificar al titular catastral colindante cuando se aporte justificación suficiente de que este es el propietario actual por haber sucedido inter vivos o mortis causa al titular registral (por ejemplo, se presenta una escritura pública que acredite al titular catastral como causahabiente del registral).
Por otra parte, en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, según se ha transcrito, la notificación solo se prevé al titular registral del dominio de la finca, si no hubiera instado este el procedimiento. Esto suscita dudas sobre la necesidad o no de intervención en el expediente de, por ejemplo, un usufructuario o el acreedor hipotecario sobre la misma finca, ante una rectificación de cabida, especialmente a menos. Para García García (op. cit), la no notificación a estos titulares de derechos reales sobre la finca, aunque pudiera parecer contradictoria con la legitimación que se les confiere para instar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es la solución que resulta del texto legal. Sin embargo, en el ámbito del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el interesado deberá "expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca", y el notario notificará a unos y a otros (artículo 203.5, por remisión del 201: "... el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular ...).
Y existe una última diferencia entre ambos expedientes que merece la pena poner de relieve, por más que su sentido no sea del todo claro. En el expediente notarial del artículo 201 LH expresamente se dispone: "No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente". El artículo plantea, en sí algunos problemas de delimitación: por ejemplo, si es o no aplicable a elementos de un complejo inmobiliario o de un propiedad horizontal tumbada, o a los elementos comunes de la propiedad horizontal, especialmente el solar donde se levante el edificio, pareciendo la respuesta negativa en este último caso, aunque la redacción legal se haya referido genéricamente a elementos, sin distinguir los privativos de los comunes.
Pero la cuestión dudosa es si esta regla limitativa es también aplicable a los excesos de cabida que se tramiten por la vía del artículo 199 Ley Hipotecaria, pues en el contenido de este último artículo no aparece expresamente este límite. Así que, ni en el caso de expedientes de reorganización de la propiedad (concentración parcelaria, expedientes de ejecución urbanística, expropiación o deslinde), ni en el de los elementos privativos de la propiedad horizontal, existe un límite expreso a la utilización de este artículo 199. Y en cuanto a estos últimos incluso parece existir un reconocimiento expreso de la posibilidad de su delimitación gráfica, teniendo en cuenta la redacción legal que dice: "Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal". El inciso resaltado, pese a no ser de sentido completamente claro, bien podría ser interpretado en el sentido de contemplar la coordinación gráfica de un elemento privativo en la propiedad horizontal, con la ventaja adicional de no ser necesaria notificación alguna a los colindantes.
Antes de la reforma la DGRN había admitido la posibilidad de hacer constar el exceso de cabida de un elemento privativo de la propiedad horizontal, si bien de modo matizado. Así:
- La Resolución DGRN de 30 de enero de 2013 se refirió a la rectificación de la cabida, aumentando los metros inscritos, de dos elementos privativos de una división horizontal, consentida por los titulares registrales de los elementos modificados (uno de los cuales era la empresa promotora del edificio; también concurría el consentimiento de la entidad acreedora titular de la hipoteca sobre los locales; se daba la particularidad de que el técnico certificante era, además, el representante de la entidad promotora), pero sin acuerdo de los propietarios de los demás elementos privativos del edificio. con base en una certificación técnica expedida por el director de la obra, en la que se hacía constar la real superficie y que esta se correspondía con el proyecto para el que se había obtenido la licencia de obra. Se trataba de una vivienda protegida, y existía una certificación del organismo autonómico de vivienda relativa a la superficie de las que se pretendía rectificar. La DGRN, después de sentar que, como regla general, la modificación de la superficie de un elemento privativo afecta al título constitutivo, excepciona el caso de que resulte justificado que se trata de la rectificación de un mero error descriptivo, sin afectar a los elementos comunes ni a los derechos de otros propietarios.
"en principio y como regla general, la inscripción pretendida supone una modificación –quizá por error– del título constitutivo y, por ello, sería necesario que se cumplieran los requisitos para dicha modificación. Ahora bien, si se tiene en cuenta; a) que tal diferencia puede deberse a una errónea medición de los elementos privativos; b) que se acredita la exacta cabida construida y útil de los pisos o elementos independientes –con certificación del técnico competente–, c) que no se modifica la superficie construida ni útil de los restantes elementos privativos; d) que presta su consentimiento la propiedad de los elementos cuyas cabidas se corrigen; e) que la medición real que ahora se aclara, corresponde y coincide plenamente con el proyecto en base al cual se concedió la licencia para edificación, ha de concluirse que, en el caso debatido, puede accederse a la inscripción pretendida".
- La Resolución de 14 de junio de 2013 sigue la doctrina de la anteriormente citada. En el caso se presentaba un acta notarial de presencia con fotografías del elemento que se pretendía rectificar, una certificación técnica y una certificación catastral descriptiva y gráfica. Se trataba de un local comercial en planta baja, con una superficie registral de 288 metros cuadrados, en cuya descripción se hacía constar que poseía una entreplanta, sin indicación de la superficie de esta, pretendiéndose el aumento de la superficie registral que constaba para el local de la planta baja (a 322 metros cuadrados) y la constancia de los metros cuadrados de la entreplanta (366 metros cuadrados). La calificación registral exigía el cumplimiento de los requisitos de declaración de obra nueva (entre otros extremos, su otorgamiento en escritura y no en acta) y los de modificación del título constitutivo de la división horizontal, esto es, el consentimiento unánime de los propietarios. La DGRN revoca la calificación registral, argumentando, después de reproducir la doctrina de la de 30 de enero de 2013:
"Desde este punto de vista, el problema se centra en averiguar si dada la descripción recogida en el título de «local de planta baja, con altura de entreplanta» y reconocido que no se afecta ni a elementos comunes, ni a otras unidades privativas del inmueble, se está ante una mera corrección del dato equivocado de cabida o si se está pretendiendo algo más, como sostiene el registrador para quien, dada la gran diferencia en la cabida, realmente se está intentando dar de alta una ampliación de obra, que sí exigiría el consentimiento unánime de todos los copropietarios del edificio. Así, aunque es cierto, que la expresión «con altura de entreplanta» puede dar lugar a distintas interpretaciones, ello en ningún caso puede conllevar a que se deba sostener necesariamente la más desfavorable para su titular, puesto que no sólo no existe norma alguna que imponga la especificación separada de la superficie en planta baja y en la entreplanta cuando ambas constituyen un único local, sino que, además, en este supuesto se demuestra, de forma indubitada a través del óptimo modo del acta notarial de presencia (Resolución de 5 de mayo de 2011), con las fotos, la certificación catastral descriptiva y gráfica y su fecha y la certificación del técnico competente, que es una interpretación errónea, que perpetúa la falta de correlación entre la realidad y el Registro".
- La Resolución DGRN de 19 de diciembre de 2016, ya tras la reforma, confirma que no cabe rectificar la cabida de un elemento privativo de una división horizontal prescindiendo de los requisitos para la rectificación del título constitutivo (acuerdo de los propietarios por unanimidad, aunque admite el adoptado en junta, con el voto favorable de los que no se hubiesen opuesto en plazo), doctrina que refuerza con la cita del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
- Como he dicho, el expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria es de tramitación registral, al margen de cuestiones de rogación. Pero en él está expresamente previsto el otorgamiento del consentimiento de los colindantes a la rectificación en instrumento público. Así, el párrafo IV del número 1 del articulo 199 prevé:
"Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente".
Por ello, a mi entender, y siempre al margen de otras posibles cuestiones que puedan llevar a una calificación negativa sobre la correspondencia de la representación gráfica con la finca, o de posibles invasiones de dominio público, si los colindantes afectados comparecen ante notario prestando su consentimiento a la coordinación gráfica de la finca con la correspondiente rectificación de cabida, podrá practicarse la rectificación en base al procedimiento del artículo 199 LH, sin necesidad de cumplir con el trámite de notificación por el registrador.
La Resolución de la DGRN de 2 de junio de 2012 resolvió un caso en que se pretendía hacer constar un exceso de cabida (de 252 metros cuadrados a 450 metros cuadrados), justificado mediante certificación catastral, y en la que comparecían para prestar su consentimiento 3 de los 4 titulares registrales de fincas colindantes. La DGRN estima justificadas las dudas de identidad de la finca que motivaron la calificación registral, aludiendo a lo razonable de estas dudas cuando los excesos pretendidos "son de gran superficie o existen discordancias descriptivas entre la descripción registral y la catastral". Y en cuanto a la intervención de los colindantes, no la considera bastante para permitir la inscripción, afirmando:
"Respecto al consentimiento de dos de los tres colindantes de la finca, no es suficiente para la inscripción del exceso de cabida, pues aparte de que faltaría el del colindante del fondo, la citación a los colindantes en los excesos de cabida sólo está prevista en procedimientos de acreditación como el expediente de dominio o el acta de notoriedad, porque su consentimiento no es determinante por sí mismo, sino que pueden dar lugar a que en la resolución del procedimiento correspondiente de acreditación, ya sea por el juez en el caso del expediente de dominio o por el notario en el procedimiento de acta de notoriedad o de acta notarial de presencia y notoriedad se tenga en cuenta dicha circunstancia. No es suficiente, en cambio, cuando se trata de la pretensión de inscripción de excesos de cabida por medios ajenos al consentimiento de los colindantes, dada la finalidad de evitar agregaciones o inmatriculaciones de porciones de terreno por el simple mecanismo de solicitar un exceso de cabida, sobre todo cuando éste, como aquí sucede es de la desproporción que implica respecto a la superficie inscrita. Por otra parte, la mera coincidencia del lindero de fondo tampoco es suficiente en estos supuestos de excesos de cabida desproporcionados, pues no se trata de lindero fijo, como tampoco se puede aplicar el concepto de linderos fijos por el mero hecho de que la finca esté delimitada por un muro, conforme ya señaló la Resolución de 19 de noviembre de 1998 respecto a la existencia de dos paredes de la finca de que se trataba".
Pasando ya a las resoluciones de la DGRN recaídas tras la reforma, cabe señalar lo siguiente:
La Resolución DGRN de 17 de noviembre de 2015, en pronunciamiento obiter dicta, anuncia su doctrina, posteriormente confirmada, sobre los medios de rectificación de la cabida tras la reforma de 2015, destacando que la rectificación de la cabida que no exceda del 5% o del 10% no exige notificación previa alguna a los colindantes, aunque sí la posterior, y la que excede del límite del 10% puede tramitarse alternativamente a través del expediente notarial del 201 o del expediente registral del 199.
"es de destacar que la Ley 13/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta también hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la Propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación, como luego se expresa".
Esta resolución recoge la doctrina general de la DGRN sobre medios para rectificar la cabida tras la entrada en vigor de la reforma de 2015 (aunque es anterior a la misma), doctrina que va a confirmar en las posteriores resoluciones que analizaremos, en los siguientes términos:
"En resumen, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:
– Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».
– El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b.
– Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos".
La DGRN omite toda referencia a la posibilidad de rectificar la cabida mediante una sentencia declarativa. El artículo 198 de la Ley Hipotecaria, dedicado a los medios de concordancia entre el registro y la realidad, y que enumera los distintos procedimientos registrales de rectificación o concordancia con la realidad, aunque no menciona entre ellos el procedimiento judicial declarativo, afirma: "La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél". Aunque la norma solo parezca contemplar el proceso jurisdiccional como remedio tras el fracaso de uno de los expedientes específicamente previstos en la legislación registral, no parece que esto deba ser un requisito esencial. La DGRN se había mostrado favorable a esta posibilidad, aunque exigiendo que en el proceso declarativo se diese audiencia a los propietarios colindantes. La citada Resolución DGRN de 15 de junio de 2017, después de confirmar la calificación registral negativa en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, menciona como una de las soluciones posible el procedimiento declarativo con cita del artículo 198 de la Ley Hipotecaria.
- La Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2015 defiende la suficiencia de una representación gráfica alternativa, sin necesidad de que el exceso de cabida resulte necesariamente de una certificación catastral, aunque en el marco del expediente notarial de rectificación de la cabida del artículo 201 LH, posibilitando la coordinación a posteriori de la finca con el catastro. Dice la resolución:
"Distinta será la conclusión a la que habrá de llegarse cuando resulte de aplicación la reforma operada por la Ley 13/2015, pues en ella, además de la desjudicialización de los expedientes de exceso de cabida para encomendarlos a los notarios, se prevé expresamente en el nuevo artículo 201 de la Ley Hipotecaria que «en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma». En tales supuestos, cuando el exceso de cabida declarado no sea coincidente con la certificación catastral sino con la representación gráfica alternativa, y aun cuando tal exceso superara el 20% de la cabida inscrita, ya no será necesario obtener por el interesado una previa rectificación catastral y una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica que sea coincidente con la nueva cabida acreditada para su presentación al registro de la propiedad, sino que será el propio registrador el que, si la representación gráfica alternativa a la catastral cumple los requerimientos legales y los que han de señalarse por resolución conjunta de este Centro Directivo y la Dirección General del Catastro, remitirá la nueva representación geográfica inscrita al Catastro para que éste ultimo la incorpore y se produzca, con posterioridad a la inscripción, la deseada coordinación entre el Registro y el Catastro".
- La Resolución DGRN de 22 de abril de 2016, ya vigente la reforma, confirma la doctrina de la resolución de 17 de noviembre de 2015 sobre los medios para rectificar la cabida tras la nueva redacción legal. Reitera la resolución la posibilidad de acudir al expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria para la constancia de excesos de cabida superiores al 10 por ciento.
- La Resolución DGRN de 19 de julio de 2016 recoge la misma doctrina general sobre los excesos de cabida tras la reforma de la LH ya expuesta. Esta resolución ratifica la actuación del registrador que, ante sus dudas sobre la cabida de la finca, pues la superficie que se pretendía hacer constar coincidía con la que originariamente figuraba en el registro y posteriormente se había solicitado una reducción de la misma, pretendiéndose ahora volverse a aumentar, tramita el expediente del artículo 199 LH, a pesar de que la rectificación de la cabida solicitada era, en el caso, inferior al 10%, considerando, de modo muy flexible, que la rogación para el expediente se producía al haber sido notificado y no oponerse al mismo, lo que debe ser tomado en cuenta como criterio que puede aplicarse en otros supuestos. Dice la DGRN:
"En el presente caso se pretende hacer constar en el Registro de la Propiedad 966 metros cuadrados, es decir, un exceso de cabida inferior al 10% de la superficie inscrita. Como se ha señalado anteriormente en estos casos, se pretenda o no inscribir la representación gráfica, no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes». A pesar de ello, la registradora procedió a iniciar el procedimiento del artículo 199 de la Ley, con buen criterio, ya que, como manifiesta en su informe, existen dudas fundadas respecto a la verdadera superficie, debido a que, como resulta del historial registral que se aporta al expediente y reconoce el recurrente, en el año 2008 se hizo constar una reducción de la cabida inscrita de los 961 metros cuadrados a 893 metros cuadrados. Por ello, ante la insuficiencia de otros procedimientos para acceder a inscribir la rectificación de superficie pretendida, el registrador actúa correctamente acudiendo a dicho procedimiento que, como se ha visto, permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca que este caso se aporta. A tal efecto, y para respetar el principio de rogación, el interesado fue notificado del inicio de dicho procedimiento, según consta en el expediente, por lo que tuvo oportunidad de oponerse a su tramitación".
También trata la DGRN de la cuestión de la oposición de los colindantes. Ya he apuntado que en el expediente registral del artículo 199 LH la oposición de un interesado no supone necesariamente el fracaso del expediente y la diferencia de trato que ello supone con el expediente notarial del artículo 201 LH (aunque esto último, como he dicho y se verá después en detalle, ha resultado matizado por la reciente doctrina de la DGRN).
En el caso de esta resolución, se estima justificada la actuación registral negando la inscripción del exceso de cabida en virtud de la oposición de dos interesados. Se tienen en cuenta las circunstancias del caso. Los interesados que se opusieron fueron una Administración Pública (Confederación Hidrográfica del Duero), lo que lleva a la DGRN a valorar la especial protección que se concede al dominio público en la ley, y uno de los herederos del titular registral, considerando la DGRN que es posible que uno solo de los herederos se oponga y valorando la existencia de un procedimiento judicial sobre un cierre de la finca.
Por último señala la DGRN, como alternativas para obtener la inscripción de la cabida, aparte del consentimiento de los afectados, el expediente de deslinde del artículo 200 LH, lo cual se traduce también en la necesidad de consentimiento de los interesados, lo que deja de ser una alternativa real en el caso de oposición.
- La Resolución DGRN de 12 de septiembre de 2016 es de interés por su trascendencia fiscal. En ella se revoca la calificación registral que exigía la presentación en la oficina liquidadora de una instancia privada para la tramitación del procedimiento de rectificación de cabida a través del artículo 199 Ley Hipotecaria, sobre la base de la no sujeción a tributación de la rectificación de cabida de una finca.
- La Resolución DGRN de 4 de abril de 2017 confirma esta doctrina sobre el ámbito del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en un caso de reducción de cabida superior al 10% y actualización de linderos, revocando la calificación registral que exigía acudir al expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
4.- Las Resoluciones de 3 de octubre de 2016. La doctrina de la DGRN sobre las dudas fundadas.
* (Resolución DGRN de 3 de octubre de 2016 y Resolución DGRN de 3 de octubre de 2016 (enlace BOE).
En dos resoluciones de la DGRN del mismo día, 3 de octubre de 2016, además de reproducirse la doctrina general sobre medios de rectificación de la cabida ya expuesta, se analiza el fundamento de la calificación registral negativa de una rectificación de cabida, en un caso una reducción y en otra un incremento, en el ámbito del procedimiento del artículo 199 Ley Hipotecaria.
Como doctrina común de ambas resoluciones sobre la calificación registral de las rectificaciones de cabida, en primer término, la DGRN recuerda la que ha sido su posición tradicional sobre la naturaleza de los excesos de cabida (también aplicable a las reducciones) como la simple rectificación de un dato físico de la finca, que en ningún caso puede encubrir operaciones traslativas o modificaciones hipotecarias. Dice la resolución:
"a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
En consecuencia, la calificación negativa de la rectificación de cabida puede basarse en no ser la operación presentada a registración una auténtica rectificación de la cabida, al margen de que esta calificación deba estar adecuadamente motivada.
Desarrollando esta tesis tradicional, expone la DGRN:
"en todo caso es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie (cfr. último párrafo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria)".
Este fundamento confirma la aplicación, tras la reforma de 2015, de lo que señala el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en cuyo párrafo V del número 2 se recoge, al regular la inscripción de los excesos de cabida: "En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie".
No obstante, aquí debe distinguirse entre el expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y el notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, pues la DGRN ha dado al segundo un alcance mayor que el primero, permitiendo tramitarlo en supuestos en que aquel no cabría.
Sobre el concreto caso de las fincas procedentes de modificaciones hipotecarias, la Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2016 considera que en el ámbito del procedimiento notarial del artículo 201.1 Ley Hipotecaria no cabría la calificación registral negativa exclusivamente en esta circunstancia.
La Resolución DGRN de 6 de marzo de 2017 confirma las dudas fundadas del registrador con base en proceder la finca respecto de la que se pretende la constancia del exceso de cabida de una segregación, afirmando que los casos en que se ha admitido las declaraciones de exceso de cabida en fincas procedentes de segregaciones son aquellos en que "los linderos que constan en el título y en la inscripción son fijos, de tal forma que indudablemente contienen una determinada superficie sin riesgo alguno de invadir otras fincas". Esta Resolución recae ante un acta notarial complementaria de título público tramitada conforme a la legislación derogada, y respecto de los medios para superar estas dudas menciona la DGRN la tramitación del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, lo que supone asumir que podrá tramitarse dicho expediente notarial aunque la finca proceda de operaciones de modificación hipotecaria. Dice la DGRN:
"Por tanto, la única forma de lograr la inscripción de la rectificación pretendida será despejar tales dudas, acudiendo a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de fincas, una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble. Así, se regula el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (artículo 199), el deslinde (artículo 200) o el expediente regulado en el artículo 201, en cuya tramitación podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas expuestas, en particular la intervención de los colindantes cuya notificación no ha podido cumplimentarse. En otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración del dominio sobre el inmueble, con citación de los posibles perjudicados".
Respecto a la existencia de anteriores modificaciones de cabida como posible fundamento de las dudas para una nueva rectificación, debe tenerse en cuenta que esta circunstancia viene recogida en la nueva Ley solo al referirse al caso particular del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, que permite la rectificación de cabidas no superiores al 10% de la inscrita sin expediente previo. Ello por sí solo permite dudar de que sea una causa de inadmisión o duda fundada razonada en el ámbito de los expedientes del artículo 199 o 201.1 de la Ley Hipotecaria. Además, mientras el artículo 298 del Reglamento Hipotecario se refería a "aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca", el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria contempla la "reiteración de rectificaciones", lo que parece implicar más de una rectificación previa.
En la Resolución DGRN de 9 de junio de 2017 se confirma la calificación registral, ante un defecto de cabida del 18% que se pretendía reflejar a través del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, considerando justificadas las dudas de identidad basadas entre otras circunstancias en haber sido objeto la finca de varias rectificaciones de superficie previas.
No obstante, y en línea con lo antes señalado para fincas procedentes de modificaciones hipotecarias, la citada Resolución DGRN de 9 de junio de 2017, además de señalar que las dudas fundadas en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria puede manifestarlas el registrador al inicio del mismo, basadas en el caso en la existencia reiteradas rectificaciones de cabida sobre la misma finca (dos rectificaciones previas), apunta como solución la tramitación del expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, lo que implica podrá tramitarse dicho expediente notarial aun respecto de fincas que hayan sido objeto de previas rectificaciones de cabida. Dice la DGRN:
"Toda vez que no procede la inscripción de la representación gráfica conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, los interesados podrán acudir al específico procedimiento ante notario para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas por el registrador. Y ello dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente, conforme prevé el último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria".
Conforme a esta doctrina de la DGRN, no parece que si el notario tramita el expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria respecto de fincas que hubieran sido objeto de previas rectificaciones de cabida o resultantes de modificaciones hipotecarias pueda el registrador fundar una calificación negativa de dicha rectificación con base en dichas razones.
Cabe citar también la Resolución DGRN de 29 de junio de 2017, la cual confirma la calificación registral de un acta de fin de obra por la discordancia entre la superficie que constaba en la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al acta, a la que esta se remitía para la identificación de las coordenadas de la porción ocupada por la edificación, y la superficie de la finca según el registro, afirmándose que la edificación ocupaba la totalidad del solar. Dicha superficie registral había sido resultado de una anterior rectificación de cabida con base en una certificación catastral previa, en la que se expresaba una superficie para la finca mayor de la que recogía la certificación catastral incorporada al acta de fin de obra. Lo trascendente a nuestros efectos es que la DGRN propone como posible solución, además de la rectificación del acta de fin de obra para aclarar, en su caso, que la obra no ocupaba toda la superficie del solar, la nueva rectificación de la cabida, "bastando incluso la mera solicitud del interesado para la rectificación de la superficie conforme a la certificación catastral, en base al artículo 201.3.a) de la Ley Hipotecaria, que permite tal rectificación «cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita»".
Respecto al supuesto de previa comprobación con exactitud de la cabida inscrita, tomado también del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, solo por ello ya sería dudoso su extensión al ámbito de los expedientes del 199 y 201 de la Ley Hipotecaria. Al margen de esto, podría pensarse en su aplicación a casos de previa tramitación de un expediente judicial o notarial que implicase una exacta medición de la finca, con intervención de técnicos. También podría comprender el caso de que por sentencia judicial declarativa se halla precisado la superficie exacta de la finca. En ningún caso lo entiendo aplicable a haberse practicado previamente una inmatriculación de finca con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica que, en el momento de la inmatriculación, expresase una superficie distinta a aquella que se pretende hacer constar en la rectificación (ver adenda final).
No obstante, debe tenerse en cuenta que el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria prevé expresamente que el expediente notarial de rectificación de cabida, y lo mismo debe extenderse al expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, no se podrá utilizar respecto de "fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde". Nada se dice de expedientes de inmatriculación o de rectificación de cabida.
Entre los expedientes administrativos de reorganización de la propiedad el principal es el de concentración parcelaria, con lo que parece que estos expedientes del artículo 201.1 y 199 de la Ley Hipotecaria no serán aplicables a fincas de reemplazo, aunque sí, probablemente, los de los artículos 9.4 y 201.3 de la Ley Hipotecaria, con los límites superficiales de los mismos.
Podría entenderse que literalmente esta norma se refiera al expediente "administrativo" de deslinde, pero parece que su espíritu se extenderá a los deslindes judiciales. Más dudoso sería el caso de deslindes voluntarios entre colindantes.
En cuanto a la cuestión específica de la calificación registral de la incorporación de la representación gráfica de la finca y las dudas fundadas que puede expresar el registrador, dicen las dos resoluciones analizadas:
"Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). Además, como señaló este Centro Directivo en la Resolución 22 de abril de 2016, según el artículo 199, la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto Cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita".
Esta doctrina es confirmada por Resoluciones posteriores. Así, la Resolución DGRN de 30 de junio de 2017 declara, con cita de otras previas, "Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016)".
También cabrá que la duda recaiga directamente sobre la correspondencia de la representación gráfica aportada y la finca registral, lo que no es cuestión menor, si atendemos a la normal falta de coincidencia descriptiva entre las parcelas catastrales y las fincas registrales, sobre todo respecto de las fincas registrales que hayan accedido al registro antes de que se exigiese normativamente la aportación para la inmatriculación de una certificación catastral catastral descriptiva y gráfica. En tales casos, la coincidencia en aspectos tales como los titulares de las fincas colindantes o la identificación de los parajes de situación es prácticamente inusitada en la práctica.
Según el 9.b IV y V Ley Hipotecaria:
"La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.
Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes".
Y el artículo 199 de la Ley Hipotecaria se remite a este artículo 9 a la hora de calificar la representación gráfica ("La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9").
Particularmente, en cuanto a la diferencia de linderos, parece que tiene especial relevancia el caso de los linderos fijos. Así, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, afirmaba: "La rectificación de la cabida de una finca registral, o la alteración de sus linderos cuando éstos sean fijos o de tal naturaleza que existan dudas de la identidad de la finca, podrá realizarse con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca".
La nueva regulación no hace referencia específica a esta cuestión de los linderos fijos, aunque el apartado 2 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria dispone:
"Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente".
A sensu contrario, parece que cualquier modificación de linderos está sujeta a expediente, aunque no se trate de linderos fijos, y simplemente se altere el nombre del titular de la finca colindante, que es la forma habitual en que se identificaban los linderos, al menos antiguamente. Pero esto no significa que cualquier alteración en un lindero pueda justificar las dudas fundadas del registrador ante la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, la alteración de un lindero fijo sí parece que podría justificar dichas dudas sobre la naturaleza de la rectificación pretendida, tal y como veremos que considera alguna de las resoluciones recaídas sobre la cuestión.
En cuanto a qué debe entenderse por lindero fijo; por ejemplo, la Resolución de la DGRN de 30 de octubre de 2012, aunque confirma la calificación negativa basada en dudas de identidad, en relación con la existencia de un muro que rodeaba la finca según la descripción registral, afirma: "no se puede aplicar el concepto de linderos fijos por el mero hecho de que la finca esté delimitada por un muro, conforme ya señaló la Resolución de 19 de noviembre de 1998 respecto a la existencia de dos paredes de la finca de que se trataba (cfr. También Resolución de 2 de junio de 2012)" -la cuestión, en este punto, era si la existencia del muro excluía la necesidad de certificación administrativa de no invasión de un monte público colindante). La Resolución DGRN de 3 de septiembre de 2009 entiende lindero fijo un elemento físico o geográfico (arroyo, en el registro, y camino, en el catastro). Una de las resoluciones de 3 de octubre de 2016, que analizamos, considera cambio de lindero fijo el que tiene lugar de "casa" a "camino". En la Resolución DGRN de 15 de junio de 2017 se considera lindero fijo la línea de delimitación de municipios que constaba en el plano catastral.
Un caso que puede ser frecuente y que planteará dudas de correspondencia es el de que la finca registral cuya cabida se pretende rectificar se corresponda con más de una parcela catastral.
La ya citada Resolución de la DGRN de 14 de noviembre de 2016 admite que la correspondencia se establezca entre una finca registral y varias parcelas catastrales.
La Resolución DGRN de 26 de julio de 2017 analiza una calificación negativa de un expediente de rectificación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria basada, entre otros motivos, en establecerse la correspondencia con un número de parcelas catastrales superior a las que expresaba inicialmente la inscripción, aunque existían circunstancias adicionales que reforzaban las dudas fundadas. Esta circunstancia afectaba a dos fincas. En cuando a una de ellas, "la superficie que consta en Registro se corresponde con una parcela catastral y ahora se añaden cuatro más, una de las cuales radica en término municipal distinto y parcialmente otra parcela, aportando representación gráfica alternativa. Se formulan alegaciones por la Administración municipal relativas a la invasión de caminos de uso público pertenecientes". En cuanto a la otra, se dice "considerando que la superficie que consta en Registro se corresponde con tres parcelas catastrales y ahora se añaden dos más y parcialmente otras dos parcelas más, que los cultivos no se corresponden con los de las parcelas catastrales que se pretenden añadir, que se aportan planos en los que se incluyen caminos de uso público pertenecientes al Ayuntamiento de Tielmes. Y que una de las parcelas catastrales que se dice corresponder con la finca registral no es colindante con ninguna de las demás parcelas que se pretenden incluir dicha finca registral en cuestión. Además se afirma que según certificación del Ayuntamiento la parcela 6 del polígono 3 de Tielmes es propiedad de persona distinta". En ambos casos se confirma la calificación registral negativa.
Otra cuestión a tener en cuenta es la de si las dudas de identidad puedan estar basadas sobre la falta de coincidencia entre el titular registral de la finca que insta la rectificación y quien figura como titular catastral en las certificaciones aportadas. Antes de la reforma se había pronunciado en tal sentido la Resolución DGRN de 30 de agosto de 2013. En el caso se compraban dos fincas, que se agrupaban, afirmando que la agrupada coincidía con una parcela catastral, existiendo una importante diferencia entre las cabidas registrales y la catastral (a menos). Dice la resolución:
"En cuanto al primer defecto observado, considera el registrador que existen dudas fundadas acerca de la identidad de la finca, debido a que de la certificación catastral aportada al efecto resulta titular catastral distinto. Siendo esta la única causa de duda que expresa el registrador, no cabe contemplar otras diferencias entre la descripción de las fincas agrupadas y la resultante de la agrupación y la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica que podrían haber suscitado dificultades en cuanto a la identidad de la finca. El defecto debe ser confirmado por cuanto la dicción literal del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario no deja lugar a dudas sobre la necesidad de que la finca se encuentre catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente".
Esta solución se basó en el artículo 298.3.I del Reglamento Hipotecario, que dispone: "Asimismo, podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente". Sin embargo, una exigencia alguna en tal sentido no consta en ninguna de las nuevas normas, lo que hace dudar del mantenimiento de esta tesis.
La ya citada Resolución DGRN de 26 de julio de 2017 recoge la circunstancia de estar una de las parcelas catastrales con las que teóricamente se correspondería la finca registral a nombre de persona distinta del titular registral de la finca que insta la rectificación como uno de los motivos de duda fundada, pero eso no significa que se haya admitido que este pueda ser el único motivo de duda, y más aun si en el ámbito de las inmatriculaciones la DGRN ya ha declarado que la nueva normativa no impone el requisito de la coincidencia entre el titular catastral y el registral.
Y por último, y como veremos a continuación en detalle, la DGRN, en las resoluciones analizadas, después de admitir este expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, teóricamente, como medio de rectificación de la cabida con independencia de la magnitud de la rectificación solicitada, alude a este mismo parámetro -la magnitud o cuantía de la rectificación-, casi de modo único en algún caso, para justificar la duda fundada del registrador sobre que la operación de rectificación de cabida encubra otra de distinta naturaleza, como la futura transmisión de una superficie "liberada" o una inmatriculación o modificación hipotecaria encubierta.
En un sentido similar, la ya citada Resolución DGRN de 26 de julio de 2017 confirma la calificación negativa de un expediente de rectificación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria basada en la "ampliación desproporcionada de la superficie que hace dudar de la identidad de la finca registral" (de 772 metros cuadrados a 8.294 metros cuadrados). La DGRN considera fundada la calificación registral y alude a que para estos supuestos el trámite adecuado es el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, afirmando: "tratándose de superficies superiores al 10% este Centro Directivo ha considerado que es más adecuado el procedimiento notarial previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria".
- Doctrina particular de las Resoluciones de 3 de octubre de 2016.
En cuanto a la doctrina particular de cada una de ellas, en la primera que aparece relacionada en el BOE (Resolución DGRN de 3 de octubre de 2016), se analiza el caso de una compraventa de dos fincas en que se rectificaba la descripción registral de las fincas para adaptarla al catastro. El registrador deniega la rectificación por considerar que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca. En cuanto a una de las fincas, la rectificación consistía en reducir su superficie (de 220 metros cuadrados a 208 metros cuadrados), además de modificar un lindero (de una casa a una calle). En la segunda de las fincas, se pretendía también reducir la cabida (de 1000 metros cuadrados a 225). Además, se expresaba que la finca registral se correspondía con dos parcelas catastrales que no lindaban entre sí.
En este caso, se consideran fundadas las dudas de identidad del registrador, pues en la primera finca se alteraba un lindero fijo (de casa a calle), y en la segunda existía una gran desproporción entre la cabida originaria y la que se pretendía rectificar. Dice la DGRN:
"Como ya señaló la Resolución de 3 de enero de 2005, las dudas de identidad no han de entenderse en el sentido de que pongan en cuestión que la finca objeto del documento sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del transmitente, sino a que la total cabida que ahora se justifica que tiene fuera la que tenía en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Esa duda está totalmente justificada en este caso dada la alteración de linderos fijos en un caso o la notable discrepancia que supone el atribuir a la finca una cabida inferior en más del triple a la inscrita sin justificar la adquisición de tal exceso por el transmitente, justificación que ha de hacerse por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador, y sin que ello impida la inscripción parcial limitada a la cabida inscrita".
Aparte de la cuestión del lindero fijo, introduce aquí la DGRN el argumento de la extensión de la rectificación solicitada como justificativo de una calificación registral negativa, que es casi el único fundamento en cuanto a una de las fincas objeto de la escritura.
Debe tenerse en cuenta, por último, que el recurso del notario autorizante no versaba sobre la procedencia o no de hacer constar la coordinación gráfica de las fincas o la rectificación de la cabida, sino sobre la inscripción de la escritura de compraventa, afirmando que la coordinación quedaría para un momento posterior, al no haberse solicitado en la escritura. La DGRN considera que la rogación para la inscripción de la representación gráfica de la finca, con la tramitación de los correspondientes expedientes, está implícita en su descripción conforme a los datos catastrales diversos de la finca registral. Dice la resolución:
"En relación al inicio de este procedimiento, la Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 sobre interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015 en su apartado segundo letra a señala que «para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado. Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore".
Pero, por último, aclara la DGRN que en estos supuestos de coordinación gráfica no preceptiva, la calificación negativa de la misma no debe impedir la inscripción del título presentado (la compraventa) con la cabida registral previamente inscrita. Dice la resolución:
"No obstante, y pese a la suspensión de inscripción de la descripción de las fincas registrales, ello no es óbice para proceder a la práctica de inscripción de la compraventa con precio aplazado. En este sentido la citada Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 en su apartado segundo, letra c), señala que «cuando la inscripción de la representación geográfica y lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de éstas últimas». Como ya señaló la Resolución de 3 de enero de 2005, las dudas de identidad no han de entenderse en el sentido de que pongan en cuestión que la finca objeto del documento sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del transmitente, sino a que la total cabida que ahora se justifica que tiene fuera la que tenía en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Esa duda está totalmente justificada en este caso dada la alteración de linderos fijos en un caso o la notable discrepancia que supone el atribuir a la finca una cabida inferior en más del triple a la inscrita sin justificar la adquisición de tal exceso por el transmitente, justificación que ha de hacerse por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador, y sin que ello impida la inscripción parcial limitada a la cabida inscrita".
En la segunda de las que se relacionan en el BOE del mismo día (Resolución DGRN de 3 de octubre de 2016) se resuelve sobre una escritura de compraventa y agregación de fincas. En ella se pretendía la rectificación de la descripción de dos fincas registrales, manifestándose que, en ambos casos, cada finca se correspondía con dos parcelas catastrales, siendo la suma de la superficie de dichas parcelas catastrales superior a la de la finca registral (en un caso se pasaba de 3.400 metros cuadrados a 8.406,87 metros cuadrados, y en el otro, de 900 metros cuadrados a 1.346,68 metros cuadrados). En ambos casos, se rectificaban, además, los linderos de las fincas. En la escritura se solicitaba expresamente la tramitación del expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria.
En el caso, considera adecuada la calificación registral negativa, con base en: "la magnitud de la rectificación, la alteración de los linderos (en particular, desaparición de los linderos «explanación de la vía»), las modificaciones en los números de polígono y parcela catastral y la dudosa correspondencia de la finca registral con las parcelas catastrales, con posibilidad de encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria".
Nuevamente es sorprendente la referencia a que las dudas fundadas pueden estar basadas en la "magnitud de la rectificación", después de decirnos la misma DGRN que el expediente del artículo 199 es apto para rectificar cabidas sin límite de superficie.
Además, se señala en esta resolución que la cédula parcelaria que se aportaba para tramitar el expediente no es un documento adecuado a tal fin, pues, a diferencia de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, no permite la georreferenciación de la finca. Dice la resolución:
"Las cédulas parcelarias que constan en este expediente, aun cuando representan gráficamente las fincas mediante un croquis de parcela a escala, no expresan las coordenadas de tales parcelas, ni permiten siquiera la obtención de las mismas, a diferencia de lo que sucede con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, en las que el plano en el que se representan se encuentra georreferenciado y permiten la obtención en línea de la lista de coordenadas de los vértices de cada parcela. Por ello, las cédulas parcelarias aportadas no son hábiles para proceder conforme a los citados artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, dado que no aportan una representación gráfica georreferenciada ni acreditan la ubicación y delimitación gráfica, según exigen tales preceptos".
* La Resolución DGRN de 17 de octubre de 2016 (enlace BOE)
Esta resolución resuelve sobre una rectificación de descripción, con un importante incremento de cabida y rectificación de linderos, pero tramitada a través del expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
En ella, se pretendía rectificar la cabida, que se aumentaba en más del doble (de 475 metros cuadrados, cabida registral inicial, a 1283,88 metros cuadrados, resultantes de medición topográfica; catastralmente parece que estaba formada por dos parcelas, rústica y urbana, que sumaban una superficie de 1252 metros cuadrados). Además, en la descripción registral originaria la finca lindaba por norte y sur, por donde tiene su entrada, con caminos, y en la descripción rectificada se indican como linderos por frente, por donde tiene su entrada, una carretera, y por sur, una parcela catastral titularidad del Ayuntamiento del lugar.
En su calificación, el registrador entendió que no se trataba de una verdadera rectificación de descripción, sino de la adición de una nueva finca, que exigiría un procedimiento de inmatriculación, argumentando que la superficie cuya constancia se solicitaba era casi tres veces la originaria, y que, incluso, se pretendía hacer constar una superficie superior a la catastral.
La DGRN revoca la calificación registral. Después de recordar su doctrina sobre la naturaleza del exceso de cabida, considera que, en el caso, no está suficientemente motivada la calificación registral, pues esta se basa en exclusiva en la cuantía del incremento, debiendo tenerse en cuenta que el expediente utilizado (artículo 201 Ley Hipotecaria) está legalmente previsto para la rectificación de superficies sin límite alguno. Dice la resolución:
"En el presente caso, la duda del registrador únicamente se fundamenta en la magnitud del exceso, sin que de la nota de calificación resulte ninguna otra circunstancia adicional que justifique tales dudas de identidad. Las dudas que pudieran surgir de las modificaciones en los linderos de la finca tampoco son concretadas en la calificación, y, además, tales alteraciones no son relevantes según los datos que resultan del expediente, pues no concurren en ellas circunstancias (como cambio de linderos fijos a móviles o viceversa) que puedan fundar dudas de identidad. Además, hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación".
Resulta, por tanto, que en este expediente del 201 Ley Hipotecaria (y teóricamente tampoco en el del artículo 199 Ley Hipotecaria) la duda que justifique la denegación de la inscripción no puede estar basada solo en la magnitud de la rectificación, aunque sí parece que este, en unión de otros, es uno de los elementos que pueden formar el juicio del registrador.
En cuanto a la posible variación de linderos, en el caso se considera, además de no justificado, sin trascendencia relevante. Debe tenerse en cuenta que no hay una auténtica contradicción entre los linderos originarios (caminos) y los nuevos cuya constancia se pretende (carretera y parcela catastral del Ayuntamiento, que bien puede ser un camino público). No se da relevancia alguna al cambio de linderos inicialmente identificados por el nombre del titular.
En esta misma resolución, aclara la DGRN que, en el expediente del artículo 201 Ley Hipotecaria, es posible solicitar una rectificación que no se ajuste a los datos catastrales, mediante la aportación de una representación gráfica alternativa. Esto está expresamente previsto en la ley, conforme a la cual: "en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma".
No obstante, la DGRN sí indica que esta representación gráfica alternativa debería haberse ajustado a los requisitos exigidos por la Resolución Conjunta de esta Dirección General y la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, aunque no entra en esta cuestión, por no haber sido planteada en la calificación registral.
Por otra parte, en dicho caso, se dispone en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria que el notario "procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario".
Obsérvese que, en el expediente registral del artículo 199 Ley Hipotecaria, se prevé que sea el propio registrador el que, después incorporar la representación gráfica alternativa al folio real, lo comunique al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y el Catastro, una vez practicada la alteración que corresponda, lo comunicará al registrador, para que este haga constar la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación catastral de la finca.
Sin embargo, en el caso del expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, se parte de que sea el notario que tramite el expediente el que promueva la coordinación catastral. Conforme al artículo 18.2 "c" párrafo 2º del Texto Refundido de la Ley del Catastro;
"2. Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, de conformidad con el siguiente procedimiento:
El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción".
Parecería resultar de este artículo 18.2 "c" del TRLC la necesidad de que el notario, en el curso del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, promueva la alteración catastral y que su terminación favorable esto fuera un requisito necesario para la constancia registral de la rectificación de cabida. Sin embargo, en el caso de la resolución analizada nada se dice de que se haya promovido tal alteración catastral previa por el notario, y se asume que la cabida que se hace constar en el registro no sea la resultante de las certificaciones catastrales. Quizás quepa deducir que, si no se ha tramitado la alteración catastral previa por el notario conforme al artículo 18.2 "c" del Texto Refundido de la Ley del Catastro, se proceda por el registrador conforme a lo previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y 18.3 del TRLC, y sea este el que notifique al catastro la alteración, para lograr la posterior coordinación, sin perjuicio de hacer constar previamente la rectificación de la descripción de la finca.
En este sentido, aunque en pronunciamiento obiter dicta, la ya citada Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2015 defiende la suficiencia de una representación gráfica alternativa, sin necesidad de que el exceso de cabida resulte necesariamente de una certificación catastral, en el marco del expediente notarial de rectificación de la cabida del artículo 201 LH, posibilitando la coordinación a posteriori de la finca con el catastro.
Lo que no cabe es aportar al expediente una certificación catastral y un informe técnico, y no precisar sobre la base de cuál de los dos se pretende rectificar la cabida (en este sentido, Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2016, para un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria).
c.- Los efectos de la oposición de los colindantes en el ámbito del expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria.
En una primera versión de estas notas daba por supuesto que tanto la intención del legislador (o de su inspirador material) y la letra del artículo 203 determinaban la obligación del notario de suspender el expediente siempre que se le plantease oposición por un colindante invocando la causa. La regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, prevista para el expediente notarial de inmatriculación, y aplicable por remisión al de rectificación de cabida del artículo 201.1, dispone:
"Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.
Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante ...".
A mi entender, y me guste esto más o menos como notario, la norma permite efectivamente hacer alegaciones y aportar pruebas escritas a cualquier interesado, y, en párrafo independiente, regula los efectos de la oposición, exigiendo para que esta tenga efecto, y sea vinculante para el notario, que se invoque una causa. Pero ni prevé que el notario valore el fundamento de la oposición del interesado, ni exige propiamente que la oposición se funde en prueba escrita, pues esto es una opción para el interesado y no una obligación para este.
Pero esta no ha sido la posición del Centro Directivo, recogida en la Resolución DGRN de 13 de julio de 2017. En el caso, se trataba de un expediente notarial de inmatriculación tramitado conforme al artículo 203 de la Ley Hipotecaria, pero su doctrina resulta claramente trasladable al expediente notarial de rectificación de cabida del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, llegando la DGRN a invocar como fundamento de su decisión lo previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria sobre efectos de la oposición de los colindantes notificados.
En dicho expediente de inmatriculación, uno de los colindantes notificados se opone, alegando ser titular de una servidumbre sobre la finca cuya inmatriculación se pretende. Al margen de la razón de fondo de la oposición (que, por cierto, la DGRN parece considerar suficiente en el caso de inmatriculaciones, lo que es, en sí, debatible), la cuestión se plantea porque el notario autorizante no interrumpe el procedimiento y termina emitiendo un juicio de notoriedad favorable a la inmatriculación. La calificación registral opone que el notario tenía la obligación de suspender el expediente ante dicha oposición. La DGRN estima el recurso del interesado, considerando que tanto la naturaleza de este expediente de jurisdicción voluntaria, destinado a evitar en lo posible la controversia judicial, como la propia letra de la norma transcrita (artículo 203.6 Ley Hipotecaria) determinan que la oposición solo obligará a interrumpir el expediente cuando el notario la estime fundada y esté justificada por escrito. En el caso, aunque se considera que la oposición podía estar fundada de fondo, la falta de aportación de toda prueba escrita por el interesado supone la corrección de la actuación notarial continuando el expediente.
En virtud de esta doctrina, se convierte la mera alegación formal de una causa de oposición, en la obligación y responsabilidad para el notario de valorar el fondo de la oposición o la razonabilidad de la misma (lo cual ya veremos en qué medida condiciona la posterior inscripción, aunque me temo lo peor), y exige que la oposición se funde en prueba escrita (aunque no pública), lo que implicará la obligación del notario de entrar a determinar la suficiencia o no de la prueba escrita que se pueda presentar.
El Centro Directivo alega también como fundamento de su decisión el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, de lo que parece deducirse la equiparación de ambos expedientes a estos efectos. Dice la DGRN:
"En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».
Alega, por último, la propia naturaleza de este expediente de jurisdicción voluntaria, afirmando:
"Uno de los principios de esta nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3.",
Carecería de sentido que si reconoce la competencia del notario para emitir un juicio sobre el fundamento de la oposición del interesado, como hace esta Resolución, este juicio de fondo quede sujeto a la revisión también de fondo y casi inmediata de otro funcionario, que pude tener un criterio distinto a aquel, aunque lo cierto es que la DGRN no se pronuncia claramente en esta Resolución sobre la posibilidad de revisión registral del juicio notarial. Pues si bien el Centro Directivo revoca la calificación registral, lo hace por considerar que el notario no estaba obligado inexcusablemente a suspender el expediente, no por negar que el Registrador pueda revisar el juicio notarial, aunque esta debería ser la conclusión lógica de su doctrina.
d.- ¿Debe emitir el notario un juicio de notoriedad sobre la rectificación pretendida en el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria?
Debe también apuntarse que en el expediente del caso el notario formuló juicio de notoriedad sobre la rectificación de cabida. Sin embargo, ni el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ni el artículo 203 (expediente de dominio para la inmatriculación), al que aquel se remite, exigen la emisión de tal juicio de notoriedad. El artículo 203 de la Ley Hipotecaria dice (regla 6 párrafos I y II):
"Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada ...".
En ningún momento se exige en dicha norma que el notario emita juicio propio alguno de notoriedad sobre la veracidad o corrección de fondo de la rectificación de la cabida, sino que, más bien, se le impone que, de no existir oposición, acceda a la petición del requirente, a salvo siempre de la posterior calificación registral, Y la expresión "acceder a la petición" no debe tener ese alcance de notoriedad, que implicaría necesariamente la asunción por el notario de la veracidad de las manifestaciones del requirente sobre que "las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita", manifestaciones que se recogerán en el acta obligatoriamente pero bajo la exclusiva responsabilidad del requirente, entre otras razones, porque no se permite al notario negarse por estimar que no se trata de una verdadera rectificación de cabida, y esto resulta no solo de los términos literales de la norma ("en otro caso, levantará el notario acta accediendo a la pretensión del solicitante), sino de que no se prevé recurso o actuación alguno del requirente ante una posible negativa del notario a emitir un juicio de notoriedad por razones de fondo, como sí se prevé cuando el cierre negativo del acta por el notario se deba a la oposición de los interesados (lo que, por cierto, también parece que se concibe como obligatorio para este), y, siendo esto así, no debe asumir el notario la responsabilidad por un juicio favorable que se le impone, siendo el alcance de "acceder a la pretensión" meramente formal. Esto podrá gustarnos más o menos, pero es el sentido de la norma, en letra y en espíritu, sin que se deban asumir juicios (y responsabilidades) que la ley, para bien o para mal, no ha querido atribuirnos. Desde luego, a mi entender, la fórmula de la "aceptación" notarial debe ajustarse a los estrictos términos legales (y casi digo que "por imperativo legal"), esto es, "de conformidad con los términos del artículo 203.6.III), y al no haberse formulado oposición, accedo a la pretensión del requirente, quedando advertido de que esta acta queda sujeta a calificación registral en especial en cuanto a la veracidad del exceso de cabida, en cuanto esta encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria", o cosa parecida.
La Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2016 analiza la inscripción de un expediente notarial tramitado conforme al artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, en el que las dudas expresadas por el registrador se basaban en proceder la finca objeto del mismo de actos de modificación hipotecaria (agregaciones y segregaciones). La DGRN rechaza que pueda fundarse la calificación negativa exclusivamente en esta circunstancia, destacando que la referencia a "proceder la finca de actos de modificación hipotecaria", como fundamento de la calificación negativa se contiene en el apartado 3 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (relativo a modificaciones de cabida practicadas sin expediente previo por no superar el 10% de la superficie), sin referencia alguna a dicha cuestión en el apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Dice la resolución:
"En el presente caso, la duda del registrador consiste en que «se albergan dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad de la modificación solicitada, al proceder el inmueble de actos de modificación de entidades hipotecarias reiteradas (…) y su posible coincidencia con otras ya inscritas en este Registro, pudiéndose plantear un supuesto de doble inmatriculación». Por tanto, la única justificación de la existencia de dudas reside en la existencia de operaciones previas de modificación de entidades hipotecarias, que, aunque pueda servir de indicio concurriendo otras circunstancias, ni siquiera es un supuesto recogido en el apartado 1 del artículo 201 (a diferencia de lo que sucede con el párrafo 3). En cuanto a la posible coincidencia con otras fincas ya inscritas y la amenaza de doble inmatriculación, lo cierto es que la calificación del registrador carece de motivación alguna sobre tal extremo, ya que no se hace referencia a cuáles puedan ser tales fincas afectadas, en qué forma les afectaría la rectificación pretendida o qué elementos o circunstancias fácticas de las fincas (situación, linderos, etc.) llevan a tal conclusión".
6.- Otras resoluciones.
La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2016.
* Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2016 (enlace BOE).
Esta resolución resuelve sobre un caso de agrupación de dos fincas registrales, existiendo un defecto de cabida entre la suma de las superficies registrales (506,17 metros cuadrados, constando. tanto en el Registro como en el título la mención de que, de la superficie expresada, cincuenta y cinco metros con noventa y cinco decímetros cuadrados serán cedidos para viales), y la de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada ( 438 metros cuadrados).
La resolución entiende que la correspondencia no puede apreciarse por exceder la diferencia de superficie del 10%. Particular interés tiene la cuestión de la reserva de superficie para la cesión de viales. Para la DGRN "la manifestación relativa a la cesión de superficie para viales, tal y como figura en la inscripción y en el título, no es más que una mención (cfr. artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51.7 de su Reglamento y Resolución de 26 de julio de 2007), toda vez que no está documentada ni consignada registralmente dicha cesión de viales, que además requeriría la correspondiente modificación hipotecaria para lograr la disminución de la cabida por tal cesión". Sin embargo, sí sería posible si el acto se hubiera configurado como relativo al resto de finca tras una segregación que no hubiera accedido al registro, por la vía del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en cuyo caso la georreferenciación podría limitarse a esta porción de finca matriz.
- La Resolución de 28 de noviembre de 2016.
* Resolución DGRN de 28 de noviembre de 2016 (enlace BOE).
Esta resolución, que ya he citado, estima justificada las dudas del registrador con base en la oposición de los colindantes en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, aludiendo la posible invasión de las fincas registrales colindantes, que la representación gráfica alternativa no respetaba el perímetro de las mismas (aunque esto parece que debería ser motivo por sí solo bastante para no admitir dicha representación gráfica alternativa, ex artículo 9. "b" 4º) y la aportación por dichos colindantes de informes técnicos que contradecían la petición del interesado en la constancia del exceso de cabida. Dice la resolución:
"En el presente caso resultan fundadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, con posible invasión de las mismas. Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, considerando especialmente las siguientes circunstancias: a) Según el historial registral de la finca colindante 14.752 de Castrillón, esta finca se encuentra identificada catastralmente, constando además la descripción registral coincidente con la catastral de la parcela 104 del polígono 64 de Castrillón. Ello permite la localización indubitada de esta finca registral en la cartografía catastral. b) Del informe de validación gráfica catastral resulta que la delimitación gráfica propuesta afecta las parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral. Si bien el conjunto de todas las fincas representadas respeta el perímetro catastral, ello se hace a costa de atribuir una representación gráfica a las fincas colindantes sin consentimiento de sus titulares (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria): la representación gráfica alternativa aportada comprende no sólo la finca objeto del documento sino también las colindantes. c) La existencia de diferentes y contradictorios informes técnicos justificativos tanto de la representación gráfica del promotor como de las alegaciones de los titulares colindantes, que evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de las fincas propuesta por el recurrente. Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en informe técnico".
- La Resolución DGRN de 1 de junio de 2017.
En el caso de esta Resolución se confirma la calificación con base en las dudas fundadas del Registrador en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por los siguientes motivos:
"a) Del informe de validación gráfica catastral resulta que la delimitación gráfica propuesta afecta las parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral, pues no respeta el perímetro catastral.
b) Las alegaciones de varios titulares colindantes evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por el recurrente.
c) Uno de los titulares que formula la oposición alega, asimismo, cotitularidad sobre la finca cuya representación pretende inscribirse, sobre la base de títulos presentados pendientes de inscripción.
d) Existe una total falta de correspondencia entre la descripción de la finca en el Registro y la que resulta de la representación gráfica aportada (alteración de superficie superior al 10% y alteración de linderos).
- La Resolución DGRN de 15 de junio de 2017 confirma las dudas de la calificación registral, en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Se pretendía la rectificación de la cabida de una finca que se decía la suma de dos parcelas, en cuanto a una de ellas, con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica, y en cuanto a la otra, en una representación alternativa, afirmándose que la superficie real era superior a la que constaba en el catastro. Las dudas expresadas en la calificación eran:
"la posible invasión de determinadas fincas colindantes inmatriculadas, pues la georreferenciación aportada reconoce expresamente invadir las fincas colindantes al norte y al este, como así resulta también de la validación negativa del Catastro y del programa auxiliar de bases gráficas del registro, y de las alegaciones recibidas de los colindantes". Se indicaba, además, que uno de los linderos por los cuales se producía la invasión era fijo, la línea de separación de dos municipios. También se toma en cuenta la oposición de los colindantes.
- La Resolución DGRN de 30 de junio de 2017 estima fundadas las dudas del registrador, en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sobre el que la rectificación de la cabida encubriese un negocio dispositivo o una operación de modificación hipotecaria, con base en la cuantía de la rectificación solicitada (180% de la superficie inscrita) y que el solicitante era el titular registral de una finca colindante, lo que la DGRN refuerza con las manifestaciones de este en el propio recurso solicitando que se hiciese constar una superficie menor a la de la certificación catastral (la ocupada por una edificación existente en la finca). Dice la Resolución:
"En el presente caso, resultan debidamente justificadas las dudas del registrador, aunque no con el detalle que sería deseable, tal y como se aprecia en el informe. De este modo la calificación pone de manifiesto la magnitud del exceso y la sospecha de la existencia de posibles negocios no documentados por pertenecer al mismo titular una finca colindante, circunstancia esta última expresamente proscrita en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Dudas que se ven corroboradas con las manifestaciones del propio interesado en el escrito de recurso al reconocer que la modificación de superficie de la finca, consistente en incrementar de 137 metros cuadrados a 385 metros cuadrados, según consta en Catastro, se debe a que la nueva superficie es «la superficie urbana total del solar en que está enclavada la vivienda como consecuencia de las modificaciones en el PGOU del municipio de Arucas». Tal manifestación supone el reconocimiento de que no se trata de una mera rectificación de la superficie inicial erróneamente consignada en el Registro, sino que se debe a posteriores modificaciones en el planeamiento, por lo que efectivamente, como señala el registrador en su calificación, denota la existencia de posibles negocios no documentados, en particular, la agregación de superficie de la finca colindante de su misma titularidad".
¿Puede ser fundamento de las dudas fundadas del registrador el que se solicite la rectificación de cabida con base en una certificación catastral sobre una finca previamente inmatriculada con una superficie menor, coincidente con la que en el momento de la inmatriculación expresaba la certificación catastral entonces aportada?
En conversación reciente con un compañero, me informó de que en la calificación de una escritura autorizada por él con solicitud de rectificación de cabida a través del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y con base en una certificación catastral descriptiva o gráfica, la negativa o dudas fundadas registrales se basaban en haber sido inmatriculada previamente la finca con otra superficie y con incorporación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica que en dicho momento de la inmatriculación expresaba dicha superficie menor a la que se pretendía rectificar. Ambos concluimos que esta circunstancia no está prevista ni en la letra de la Ley ni en su espíritu como fundamento bastante de dudas razonables en un expediente de rectificación de cabida, pues por definición toda rectificación de cabida se referirá a una finca previamente inmatriculada, y toda inmatriculación, ya en la legislación anterior a la reforma, exige la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica, pudiéndose haber tramitado desde la inmatriculación expedientes de rectificación catastral para adaptar la finca a su realidad física, lo que puede dar lugar, a su vez, a la correspondiente rectificación de la descripción registral. La Ley asume que la certificación catastral pueda expresar una cabida errónea, no ya en un momento anterior al que se solicite la rectificación de la misma, sino al propio tiempo en que se tramite el correspondiente expediente de rectificación, por lo que prevé que el expediente de rectificación pueda basarse en una representación gráfica alternativa y no en la certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, tanto el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria como el del artículo 201 de la misma Ley, añaden garantías adicionales a la presentación de una certificación catastral o representación alternativa, especialmente, la citación a colindantes.
Publicado por Francisco Mariño Pardo en 11:36:00
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