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Timestamp: 2016-10-23 09:38:26+00:00

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1.) Keine Abzinsung eines Wohnbauförderungsdarlehens bei Kaufvertrag (wie RV/0118-W/08 ua)2.) Der als Wohnbauförderung gewährte "nichtrückzahlbare Zuschuss" des Landes ist in die Bemessungsgrundlage der GrESt miteinzubeziehen
RV/0947-W/08-RS1
Eine Bauvereinigung errichtet ein Wohnhaus und das Land zahlt als Wohnbauförderung einen Teil der Baukosten unter der Bedingung, dass der "nichtrückzahlbare Zuschuss" dem Käufer zugute kommt. Die Bauvereinigung vereinbart mit den Käufern jeweils einen nominellen Kaufpreis und gibt die Wohnbauförderung so weiter, dass der proportional auf den Kaufpreis entfallende nichtrückzahlbare Zuschuss des Landes von den Käufern nur unter der Bedingung nicht zu zahlen ist, dass sie die Wohnbauförderungsvorschriften einhalten. Grunderwerbsteuerrechtlich stellt die anteilige Bezahlung der Baukosten durch das Land eine teilweise Aufbringung des Kaufpreises durch einen Dritten dar. Der zwischen Bauvereinigung und dem Käufer im Kaufvertrag vereinbarte, nominelle Kaufpreis ist daher Gegenleistung und der nichtrückzahlbare Zuschuss in die Bemessungsgrundlage der GrESt miteinzubeziehen. Zusatzinformationen betroffene Normen:
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw., inA, vertreten durch Weissborn & Wojnar Kommandit-Partnerschaft, 1020 Wien, Praterstraße 68, gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 18. Dezember 2007, ErfNr. xxx, StNr. yyy betreffend Grunderwerbsteuer entschieden: Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen. Der angefochtene Bescheid mit der Festsetzung von Euro 5.070,52 an Grunderwerbsteuer bleibt unverändert. Entscheidungsgründe
Am 30. Oktober 2007 wurde zwischen der A gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft (kurz: A ) als Verkäuferin einerseits und Frau Bw. , der Berufungswerberin (Bw.) als Käufer andererseits ein Kauf- und Wohnungseigentumsanwartschaftsvertrag abgeschlossen, welcher auszugsweise lautet: "I....Die A ....ist Alleineigentümerin....der Liegenschaft EZ bb....Die Verkäuferin errichtet für die Wohnungseigentumsbegründung auf dieser Liegenschaft eine Wohnhausanlage samt Tiefgarage mit 76 KFZ-Abstellplätzen, 26 Wohnungen, 2 Büros und 3 Archiven, sowie einen als allgemeinen Teil nicht im Wohnungseigentum gewidmeten Kinderspielraum.
Am 22. Mai 2007 stellte das Finanzamt in einem Parallelverfahren, das dasselbe Bauvorhaben betrifft, folgende Fragen: "1.) Handelt es sich bei der vorliegenden Wohnbauförderung um eine Objektförderung oder eine Subjektförderung?
Die Stellungnahme dazu langte am 3. Juli 2007 beim Finanzamt ein: "Ad 1.) Die Art der Wohnbauförderung ergibt sich aus Zusicherungen, Schuldscheinen und dem darauf abgestimmten Vertrag unter ausdrücklicher Bezugnahme auf das WWFSG. Es wird darauf verwiesen, dass auch im Vertrag ausdrücklich darauf hingewiesen ist, dass die Errichtung der kaufgegenständlichen Wohnungen mit Hilfe von, vom Land Wien zugesicherten Wohnbauförderungsmitteln, und zwar nach dem WWFSG 1989 (LGBl. 18/89 idgF iVm den Neubauverordnungen 46/2001 idF 21/2003 zum WWFSG (WWFSG - VO 2001 bzw. 2003) erfolgt.
Dazu wurden folgende Unterlagen vorgelegt, die das gesamte Bauvorhaben betreffen: 1. Zusicherung vom 30.11.2005 für das Förderdarlehen im Betrage von Euro 631.673,00 2. Schuldschein vom 29.6.2006....mit den...Fälligkeits-/Verzinsungs-/Tilgungsraten 3. Nachtragzusicherung vom 13.6.2006 "Nachtragszusicherung aufgrund der Gewährung eines Baukostenzuschusses" über einen Betrag von Euro 86.152,00 4. Verpflichtungserklärung und Pfandbestellungsurkunde vom 13.6.2006 über Euro 86.152,00 5. Liste der bisher, mit entsprechend gleichlautenden Verträgen....erfolgten Abverkäufe, denen bereits eine Erfassungsnummer zuzuordnen ist. In der "Nachtragszusicherung aufgrund der Gewährung eines Baukostenzuschusses" vom 13.6.2006 (Pkt. 4. s.o.) wurde vom Land Wien neben dem Wohnbauförderungsdarlehen auch ein nichtrückzahlbarer Zuschuss in Höhe von Euro 86.152,00 gemäß
§ 14 des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes - WWFSG 1989, LGBl. Nr. 18/1989, in Verbindung mit § 6a der Verordnung der Wiener Landesregierung, LGBl. für Wien Nr. 46/2001 idF LGBl. für Wien Nr. 2001/2003 gewährt, und zwar an den Bauträger. Der Zuschuss wurde für die Errichtung von 17 Eigentumswohnungen gewährt. Laut Punkt II sind sämtliche sonstige Bedingungen, Beschränkungen und Auflagen der das Landesdarlehen betreffenden Punkte auch sinngemäß für den Baukostenzuschuss (nichtrückzahlbaren Zuschuss) anzuwenden. Darüber hinaus gilt weiters, dass die Nachförderung voll und ganz den künftigen Wohnungseigentumswerbern zugute kommen muss. Das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien bezog den "anteilig auf das Objekt entfallenden nicht rückzahlbaren Zuschuss des Landes Wien in Höhe Euro 2.791,00" in die Bemessungsgrundlage mit ein und setzte mit Bescheid vom 18. Dezember 2007 für den Erwerbsvorgang die Grunderwerbsteuer mit € 5.070,52 von einem Betrag von € 144.872,00 x 3,5% fest. Eine "Abzinsung der Förderungsdarlehens erfolgte nicht. Als Begründung gab das Finanzamt an, dass eine Abzinsung gemäß
§ 14 BewG nur vorzunehmen sei, wenn der Erwerber des Grundstückes das Darlehen übernehme und der bisherige Darlehensnehmer, der Veräußerer aus seiner Schuld entlassen werde. In der Berufung wird vorgebracht, dass 1. das anteilig übernommene hypothekarisch sichergestellte Förderungsdarlehen abzuzinsen und eine endgültige Zumessung der GrESt vorzunehmen sei. Dem Vertragsverhältnis sei der dort dargestellte GB-Stand zugrunde gelegt und auch ausdrücklich angeführt welche eingetragenen Pfandrechte und Belastungen zu übernehmen seien. Die Übernahme des anteiligen Förderungsdarlehens und die ausdrückliche Unterwerfung unter alle Bedingnisse von Zusicherungen und Schuldscheine ist statuiert. Mit der erklärten Schuldübernahme gehe auch die Pfandrechtsübernahme einher. Für diesen Fall sehe das Gesetz das Recht des "Altschuldners" vor, seine Haftungsentlassung zu begehren. Damit sei auch klar, dass die statuierte Schad- und Klagloshaltung des WE-Organisators bei Verletzung der Förderungsbedingungen der (privativen) Schuldübernahme nicht entgegen steht. Man könne die monatlichen Akontizahlungen nicht als Teilkaufpreisgestaltung ansehen, nur weil die Zusicherung die Rückführung halbjährlich vorsieht und 2. der nicht rückzahlbare Zuschuss nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sei, da er keine Gegenleistung darstelle, die der Grunderwerbsteuer unterläge. Diese Berufung wurde vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien mit Berufungsvorentscheidung vom 12. März 2008 teilweise stattgegeben und der nicht rückzahlbare Zuschuss wiederum aus der Bemessungsgrundlage herausgenommen. Über die Berufung wurde erwogen:
§ 5 Abs. 3 Z. 1 und 2 sind der Gegenleistung Leistungen hinzuzurechnen, die der Erwerber des Grundstückes anderen Personen als dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstückes verzichten, sowie Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt. Das GrEStG definiert nicht, was Gegenleistung ist, sondern zählt in § 5 demonstrativ auf, was bei einzelnen Erwerbsvorgängen Gegenleistung sein kann (Kauf, Tausch, Leistung an Erfüllungs Statt, Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren, Übernahme aufgrund eines Übernahmsanerbietens, Abtretung des Übereignungsanspruches und Enteignung). Aber nicht nur, was zwischen den Vertragsteilen vereinbart wird, sondern auch das, was darüber hinaus geleistet wird, ist Gegenleistung. Gegenleistung ist kein Terminus des ABGB. Zivilrechtlich gibt das Verpflichtungsgeschäft darüber Auskunft, welche Leistungen - im Sinne einer Hauptleistungspflicht - in Zukunft von den Vertragsparteien erbracht werden sollen, hier findet die Einigung über Ware und Preis statt. Das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, ist nichts anderes als das Verpflichtungsgeschäft (VwGH 23.1.1976, 731/74). § 304 ABGB lautet: Der bestimmte Wert einer Sache heißt ihr Preis. Gemäß
§§ 1053ff ABGB. Wird eine Schuld ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen, ist nach dem ABGB der Kaufpreis noch immer bestimmt, zumindest aber bestimmbar. Den Kaufpreis iSd §§ 1053ff ABGB bildet die betragsmäßig genannte Kaufsumme und die übernommene Schuld. Dem folgt insoweit auch das Grunderwerbsteuergesetz (Fellner, Kommentar, Grunderwerbsteuer, zu § 5 Rz 58). Der Verwaltungsgerichtshof traf seine Aussage zu dieser Frage aber nicht zur Grunderwerbsteuer, sondern zu den Rechtsgeschäftsgebühren, und zwar zum Hoffnungskauf gemäß
Das Zivilrecht.online: http://www.uibk.ac.at/zivilrecht/buch/kap14, Zugriff vom 17.7.2008 zählt 3 Arten des Schuldnerwechsels auf: 1.) befreiende oder privative Schuldübernahme 2.) Kumulative Schuldübernahme, Schuldbeitritt 3.) Kumulative Schuldübernahme, Erfüllungsübernahme und die Hypothekenübernahme ad 1.) befreiende oder privative Schuldübernahme §§ 1405, 1406 und 1407 ABGB. Den eigentlichen Schuldübernahmsvertrag schließen Alt- und Neuschuldner. Darin wird vereinbart, dass der Neuschuldner an die Stelle des Altschuldners tritt. Das bedarf immer der Zustimmung des Gläubigers. Die Schuld bleibt aber dieselbe (§ 1407 ABGB). Daher stehen alle Einwendungen gegen seinen Gläubiger auch dem Übernehmer (Neuschuldner) zu. Aber: Bürgen und Pfänder haften nicht mehr für den Übernehmer (§ 1407 Abs. 2 ABGB). Der Vertrag, mit dem ein Miteigentümer dem Käufer seines Eigentumsanteils seine Verpflichtungen gegenüber den anderen Miteigentümer überbindet, ist eine Schuldübernahme, nicht ein Vertrag zugunsten Dritter (RZ 1960, 82). Ad 2.) Kumulative Schuldübernahme, Schuldbeitritt Der Schuldbeitritt wird in § 1406 Abs. 2 ABGB geregelt. Er "setzt den Übernehmer nicht an die Stelle, sondern an die Seite des Altschuldners, der (dadurch) nicht befreit wird (Gschnitzer). - Der Gläubiger gewinnt einen Schuldner dazu und erlangt dadurch erhöhte Sicherheit, weshalb er nicht zustimmen muss. Altschuldner und beitretender Schuldner haften solidarisch. Der Schuldbeitritt ist formfrei. Der Beitrittsvertrag erfolgt zwischen Altschuldner und beitretendem Schuldner oder durch Erklärung des beitretenden Schuldners an den Gläubiger. "Im Zweifel ist aber die dem Gläubiger erklärte [Schuld]Übernahme [eines Dritten] als Haftung neben dem bisherigen Schuldner, nicht an dessen Stelle zu verstehen"; § 1406 Abs. 2 ABGB. Altschuldner und beitretender Neuschuldner (Dritter) haften im Zweifel solidarisch (§ 1357 ABGB) als "ungeteilte Mitschuldner"; SZ 11/196 (1929). Ad 3.) Kumulative Schuldübernahme, Erfüllungsübernahme "Wer einem Schuldner verspricht, die Leistung an dessen Gläubiger zu bewirken [EÜ], haftet dem Schuldner dafür, dass der Gläubiger ihn nicht in Anspruch nehme. Dem Gläubiger erwächst daraus unmittelbar kein Recht"; § 1409 ABGB. Der Erfüllungsübernehmer verpflichtet sich dem Schuldner gegenüber für ihn zu erfüllen. Der Schuldner wird nicht (von seiner Schuld) befreit. Die EÜ wirkt nur im Innenverhältnis zwischen Schuldner und Übernehmer. Der Übernehmer wird nicht Schuldner des Gläubigers, Der Gläubiger kann deshalb auch nicht auf den Übernehmer greifen, da dieser ihm ja nichts schuldet. Schuldner kann von EÜ nur Leistung an Gläubiger fordern, nicht an sich selbst! Übliche Formulierung in den Verträgen: "Der Übernehmer verpflichtet sich, den Schuldner klag- und schadlos zu halten." Dementsprechend auch Schwimann, ABGB, Praxiskommentar3, Bd. 6 §§ 1293-1502 ABGB (2006), Rz 3 und Rz 9: Ob Erfüllungsübernahme oder Schuldbeitritt durch Schuldnervertrag vorliegt, ist Auslegungsfrage. Möglich ist allerdings, dass der Erfüllungsübernehmer von vornherein auch selbst für die Schuld haftet, wie etwa im Fall von Solidarverpflichtungen: hier liegt eine interne Schuldnervereinbarung über die Lastentragung vor. Gebräuchlich ist die Formel einer "Schad- und Klagloshaltung" des Schuldners. Das Schuldverhältnis muss zumindest dem Grunde nach feststehen, es kann sich aber auch um ein Zukünftiges handeln, bei dem die Höhe der Gläubigerforderung noch nicht festgelegt ist. Ebenso kann das Schuldverhältnis bedingt oder befristet sein. Einzelfälle: Erfüllungsübernahme liegt vor....bei Übernahme einer Hypothek unter Anrechnung auf den Kaufpreis oder bei Übernahme der Verpflichtungen einer Bauvereinigung durch den Erwerber. Der OGH hat auch eine Vereinbarung, wonach der Käufer einer Liegenschaft eine hypothekarisch gesicherte Verbindlichkeit in seine eigene Zahlungs- und Verzinsungspflicht übernimmt und sich verpflichtet, den Verkäufer diesbezüglich klag- und schadlos zu halten, (ausschließlich) als Erfüllungsübernahme qualifiziert (FN 59: ÖBA 1988, 1235 (krit. P. Bydlinski); vgl. auch den Fall ÖBA 1992, 743 (Apathy). (nahe liegt indess Vereinbarung einer privativen Schuldübernahme bzw. - für den Fall dass der Gläubiger nicht zustimmt - eines Schuldbeitritts). 5. Zum Vorbringen
Im gegenständlichen Fall wurde unter Punkt IIIa) vereinbart, dass der Kaufpreis für den Wohngegenstand Euro 137.629,00 beträgt. Der Kaufpreis setzt sich zusammen aus einem Anteil an Grundkosten und Baukosten.... Aus diesem Vertragspunkt geht hervor, dass ein festbetragsbestimmter Kaufpreis vereinbart wurde. Das Wohnbauförderungsdarlehen wurde in Anrechnung auf den Gesamtkaufpreis übernommen. Ein nomineller Kaufpreis, auch wenn in Anrechnung darauf niedrigverzinsliche Darlehen übernommen werden, ist nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes nicht abzuzinsen. Dabei ist es gleichgültig, ob der Käufer das Darlehen privativ, im Schuldbeitritt oder als Erfüllungsübernahme übernommen hat. Im Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 28.6.2007, 2007/16/0028 ging es jedenfalls nicht darum, dass ein geringverzinsliches Darlehen nur deshalb abzuzinsen ist, weil es vom Erwerber der Liegenschaft privativ übernommen wurde. Eine derartige Aussage ist auch der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes nicht zu entnehmen, auf die über Fellner verwiesen wurde. 6. Der "anteilig auf das Objekt entfallende nicht rückzahlbare Zuschuss des Landes Wien" ist in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen
Im Rahmen des Wohnbauvorhabens werden vom Land neben Wohnbauförderungsdarlehen auch nichtrückzahlbare Zuschüsse gemäß
§ 14 des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes - WWFSG 1989, LGBl. Nr. 18/1989, in Verbindung mit § 6a der Verordnung der Wiener Landesregierung, LGBl. für Wien Nr. 46/2001 idF LGBl. für Wien Nr. 2001/2003 gewährt, und zwar an den Bauträger. Laut "Nachtragszusicherung aufgrund der Gewährung eines Baukostenzuschusses" wird der Zuschuss für die Errichtung von 17 Eigentumswohnungen gewährt. Die Nachförderung muss voll und ganz den künftigen Wohnungseigentumswerbern zugute kommen. In den Verträgen zwischen Bauträger und Wohneigentumswerber wird der nichtrückzahlbare Zuschuss anteilig als Teil des Kaufpreises aufgelistet. 6.1. Aus dem Gesetz über die Förderung des Wohnungsneubaues und der Wohnhaussanierung und der Gewährung von Wohnbeihilfe (Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz - WWFSG 1989, LGBl. 18/1989 idF LGBl. 67/2006) geht folgendes hervor:
§ 1 fördert das Land Wien die Errichtung von Wohnhäusern, Wohnungen, Heimen, Eigenheimen und Kleingartenwohnhäusern durch Neubau, Zubau, Einbau oder Umbau. Nach § 7 kann die Förderung in der Gewährung von Förderungsdarlehen des Landes, in der Gewährung von Baukosten-, Annuitäten- oder Zinsenzuschüssen oder in der Gewährung von nichtrückzahlbaren Beiträgen uvam bestehen. Diese Fördermaßnahmen dürfen nur gewährt werden für die Errichtung von Wohnungen (Geschäftsräumen) zur Überlassung in Miete, für die Errichtung von Wohnungen im bzw. zur Übertragung in das Wohnungseigentum...an bestimmte Personen (§ 9). Nach § 15 kann für die Errichtung von Wohnungen ein nichtrückzahlbarer Beitrag gewährt werden. Die Neubauverordnung 2001 idF 2003 besagt folgendes: Nach § 5 erfolgt die Förderung der Errichtung von Wohnungen und Geschäftsräumen, an denen Wohnungseigentum begründet werden soll, durch die Gewährung eines Förderungsdarlehens des Landes. Daneben kann gemäß
§ 6a ein nichtrückzahlbarer Zuschuss für tatsächlich angefallene Baukosten gewährt werden, wenn die Gesamtnutzfläche weniger als 4.500 m2 beträgt. Die Höhe des Zuschusses orientiert sich nach Quadratmeter Nutzfläche. 6.2. Wohnbauförderungsmassnahmen aus Sicht der Grunderwerbsteuer
Unter einer Gegenleistung ist daher geldwerte Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstückes - in den Fällen Abs. 2 und Abs. 3 des § 5 GrEStG auch nur mittelbar - zu entrichten ist. Jede nur denkbar Leistung, die für den Erwerb des Grundstückes vom Erwerber versprochen wird, ist Teil der Bemessungsgrundlage. Zur Gegenleistung gehört jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstückes gewährt, oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstückes empfängt. Ob eine Leistung Gegenleistung ist, richtet sich nach dem inneren Zusammenhang der Leistung mit dem Grundstückserwerb. 6.2.1. Wohnbauförderungsdarlehen
Wohnbauförderungsdarlehen werden vom Erwerber übernommen und bilden daher einen Teil der Gegenleistung, das ist auch im vorliegenden Fall unstrittig. Berufungsgegenständlich ist nur, ob diese Darlehen mit dem Nennwert oder mit dem abgezinsten Betrag in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer aufzunehmen sind. 6.2.2. Baukosten-, Annuitäten oder Zinsenzuschüsse
Laut Fellner, Grunderwerbsteuer zu § 5, Rz 38, September 2003, können durch Zuschüsse aus Mitteln der Wohnbauförderung (Baukosten-, Annuitäten oder Zinsenzuschüsse) die von Banken gewährten Darlehen oder Kredite für den Empfänger der Zuschüsse zu einem unverzinslichen Darlehen oder Kredit insbesondere dann werden, wenn diese Zuschüsse die Zinsen des Darlehens oder Kredites ganz oder zum größten Teil decken. Die Bewertung einer vom Erwerber eines Liegenschaftsanteils übernommenen Darlehensschuld mit deren Nennwert ist auch dann nicht rechtswidrig, wenn eine Gebietskörperschaft im Rahmen der Förderung der Errichtung von Wohnungen für Zinsen und Tilgung einen Zuschuss (Annuitätenzuschuss) leistet (VwGH 19. 3.2003, 2002/16/0083). 6.2.3. Gewährung nichtrückzahlbarer Zuschüsse
Das Land Wien zahlt den Zuschuss an den Veräußerer und fördert mit dem Zuschuss die Errichtung von Wohnhäusern und Wohnungen durch Neubau. Der gemäß
§ 6a der Neubauverordnung 2001 idF 2003 nichtrückzahlbare Zuschuss kann für tatsächlich angefallene Baukosten gewährt werden, wobei sich der Zuschuss nach Quadratmeter Nutzfläche orientiert. Das Land trägt der Bauvereinigung die Bedingung auf, die Wohnbaubegünstigung an die Käufer weiterzugeben. Im Kaufvertrag, den die Bauvereinigung mit dem Käufer abschließt, wird der nominelle Kaufpreis für den Liegenschaftsanteil vereinbart. Im Kaufvertrag wird aufgeschlüsselt, welche Kalkulation dem nominellen Kaufpreis zugrunde liegt. So heißt es zu "Punkt III Kaufpreis" des gegenständlichen Kauf- und Wohnungseigentumsanwartschaftsvertrages, dass sich der Kaufpreis für die Wohnung aus einem Anteil an Grundkosten und einem Anteil an Baukosten zusammensetzt. Der Anteil an Baukosten ist der Bauvereinigung tatsächlich erwachsen. Die Förderung funktioniert aber so, dass ein Teil der Baukosten durch den Zuschuss des Landes abgedeckt wird, mit dem Auftrag an die Bauvereinigung, die Begünstigung dem Käufer zugute kommen zu lassen. Im Kaufvertrag gibt die Bauvereinigung den anteilig auf das Objekt entfallenden nicht rückzahlbare Zuschuss des Landes Wien weiter. Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer, den nominellen Kaufpreis, der den anteiligen nichtrückzahlbaren Zuschuss inkludiert, zu entrichten. Nur für den Fall, dass der Käufer die Vorschriften der Wohnbauförderung nicht einhält, ist er verpflichtet, den anteiligen Zuschuss zurückzuzahlen. Der Käufer verpflichtet sich für den Erhalt des Liegenschaftsanteiles den nominellen Kaufpreis zu entrichten. Der nominelle Kaufpreis wird bis auf den Teil, für den sozusagen der "anteilige nichtrückzahlbare Zuschuss" gewährt wurde, vom Käufer gezahlt. Der auf den anteiligen nicht rückzahlbare Zuschuss entfallende Kaufpreisteil wurde vom Land Wien, das ist in Ansehung von Bauvereinigung und Käufer ein Dritter, (als Wohnbauförderung) bezahlt. Aus der Bestimmung des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist zu ersehen, dass für die Berechnung der Steuer das Ausmaß der tatsächlich geleisteten Kaufpreiszahlungen kein rechtliches Gewicht besitzt (VwGH 22.4.1982, 16/3303/79, 16/3304/79). Als Gegenleistung ist also der Nennbetrag des Kaufpreises maßgebend (VwGH 30.8.1995, 94/16/0085, Fellner, Kommentar zum GrEStG, zu § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, Rz 59 und die dort angegebene Rechtsprechung, und Verweis auf Rz 37). Bei der Beurteilung eines grunderwerbsteuerlichen Rechtsvorgangs kommt es nur darauf an, was Gegenleistung im einzelnen Fall ist und nicht darauf, aus wessen Vermögen die Gegenleistung aufgebracht wird (Fellner, Kommentar zum GrEStG, zu § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, Rz 63 und die dort angegebene Rechtsprechung VwGH 14.11.1974, 256/74). Erfüllt laut Boruttau-Egly-Sigloch, dKommentar zum GrEStG, zu § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG, Rz 611, ein Dritter dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung des Erwerbers, so sind auch diese Leistungen Teil der Gegenleistung: denn nach § 267 BGB kann auch ein Dritter die Leistung bewirken, wenn der Erwerber nicht in Person zu leisten hat. Die Einwilligung des Erwerbers ist nicht erforderlich, dass ein Dritter leistet. Das ist in solchen Fällen auf die Berechnung der GrESt ohne Einfluss. Die GrESt wird nach Maßgabe der dem Erwerber des Grundstückes obliegenden Gegenleistung berechnet. Dies ist aber kein Fall des § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG (= § 5 Abs. 3 Z. 2 GrEStG). § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG betrifft vielmehr die Fälle, in denen ein Dritter leistet, ohne dass eine Verpflichtung des Erwerbers vorliegt (Boruttau-Egly-Sigloch: Rz 612). Beispiel: Eine Gemeinde ist am Zustandekommen eines Kaufvertrages interessiert, weil der Käufer auf dem erworbenen Grundstück eine Fabrik bauen will. Sie gewährt deshalb dem Veräußerer Zahlungen, die der Gegenleistung auch dann hinzuzurechnen sind, wenn der Erwerber nichts davon weiß (Boruttau-Egly-Sigloch: Rz 615). Bei der Grunderwerbsteuer kommt es auf den vereinbarten Kaufpreis an und nicht darauf, wer den Kaufpreis dann tatsächlich bezahlt. Der Käufer müsste, wenn der Dritte (das Land Wien) nicht gezahlt hätte, den Kaufpreis in der vereinbarten Höhe tatsächlich an die Bauvereinigung zahlen. Dass dieser Kaufpreisteil vom Dritten, dem Land Wien "im Wege der teilweisen Baukostentragung" direkt an den Verkäufer, die Bauvereinigung, aufgebracht wurde, spielt keine Rolle. Der zwischen der Bauvereinigung und dem Käufer im Kaufvertrag vereinbarte, nominelle Kaufpreis ist daher Gegenleistung iSd Grunderwerbsteuergesetzes und der Bemessung zugrunde zu legen. Die Rückzahlungsverpflichtung des Käufers an das Land Wien für den Fall der Nichteinhaltung der Wohnbauförderungsvorschriften betrifft das "innere Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Käufer". Grunderwerbsteuerrechtlich wurde einerseits dem Verkäufer ein Teil der Baukosten ersetzt und damit aus seiner Sicht, ein Teil des Kaufpreises bereits gezahlt und andererseits verpflichtete sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer zu einem nominellen Kaufpreis. Der nominelle Kaufpreis ist Bemessungsgrundlage. Die Rückzahlungsverpflichtung des Käufers an das Land macht daraus keinen auflösend bedingten nicht grunderwerbsteuerbaren Kaufpreisanteil. 7. Zusammenfassung
Zur Frage, was Wert der Gegenleistung ist, kann aus dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 28.6.2007, 2007/16/0028 unter Berücksichtigung der dort genannten Materialien folgendes entnommen werden: Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung. Gegenleistung ist nach § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 bei einem Kauf der Kaufpreis im Sinn eines festbetragsbestimmten Entgeltes (= nomineller Kaufpreis) einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Wurde zwischen den Vertragsteilen eines Kaufvertrages ein nomineller Kaufpreis vereinbart, so ist der nomineller Kaufpreis der Wert der Gegenleistung. Verpflichtet sich der Erwerber eines Grundstückes, dem Veräußerer gegenüber eine Schuld zu übernehmen, so ist für die Bewertung der Gegenleistung zu unterscheiden, ob er die Schuld ohne Anrechnung auf den nominellen Kaufpreis (= zusätzlich zum Kaufpreis), oder in Anrechnung auf den nominellen Kaufpreis übernimmt. Übernimmt der Käufer eine Schuld des Verkäufers ohne Anrechnung auf den nominellen Kaufpreis, ist der Käufer gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, den nominellen Kaufpreis zu entrichten und zusätzlich die Schuld zu übernehmen. Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist der Kaufpreis und die übernommene Schuld als "sonstige Leistung, die vom Käufer übernommen wurde". Wert der Gegenleistung ist der nominelle Kaufpreis und die nach dem Bewertungsgesetz zu bewertende Schuld. Wird eine Schuld ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen, bildet die Schuld als "sonstige Leistung" gemäß
§ 1408 ABGB übernimmt. Im gegenständlichen Kaufvertrag wurde in Punkt III), ein festbetragsbestimmter Kaufpreis zwischen den Vertragsparteien vereinbart. Im Kaufvertrag ist aufgeschlüsselt, wie sich dieser nominelle Kaufpreis aus Barzahlung und der Übernahme von Schulden durch den Käufer zusammensetzt. Da die Schulden in Anrechnung auf den festbetragsbestimmten Kaufpreis übernommen wurden, bildet der nominelle Kaufpreis den Wert der Gegenleistung und ist mit dem im Vertrag genannten Betrag Bemessungsgrundlage. Die Schuld, die der Käufer übernimmt, kann somit nicht aus dem festbetragsbestimmten Kaufpreis herausgeschält und eigens bewertet, das heißt hier abgezinst, werden, da ein Nennbetrag vereinbart wurde und es nicht darauf ankommt, wie derselbe abgestattet wird. Wird ein festbetragsbestimmter Kaufpreis zwischen den Vertragsteilen für den Erwerb einer Liegenschaft (-anteiles) vereinbart, so bildet dieser in seinem Nennbetrag auch dann die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, wenn der Käufer in Anrechnung auf diesen nominellen Kaufpreis eine Schuld übernimmt. Es kommt nicht darauf an, ob sich der Käufer verpflichtete, die Schuld in Anrechnung auf den Kaufpreis durch befreiende Schuldübernahme, Schuldbeitritt oder Erfüllungsübernahme, bzw. Hypothekenübernahme zu übernehmen. Übernimmt der Käufer eine Schuld in Anrechnung auf den Kaufpreis, findet daher eine Bewertung der Schuld gemäß
§ 14 Abs. 3 BewG bzw. § 14 Abs. 1 BewG (Satzteil: "besondere Umstände begründen einen geringeren Wert"), eine Abzinsung, nicht statt. 7.2. Der als Wohnbauförderung gewährte "nichtrückzahlbare Zuschuss" ist Teil des Kaufpreises, zu dem sich der Käufer verpflichtet hat.
Bei der Grunderwerbsteuer kommt es auf den vereinbarten Kaufpreis an und nicht darauf, wer den Kaufpreis dann tatsächlich bezahlt. Der Käufer müsste, wenn der Dritte (das Land Wien) nicht gezahlt hätte, den Kaufpreis in der vereinbarten Höhe tatsächlich an die Bauvereinigung zahlen. Dass dieser Kaufpreisteil vom Dritten, dem Land Wien "im Wege der teilweisen Baukostentragung" an die Bauvereinigung aufgebracht wurde, spielt keine Rolle. Eine Bauvereinigung errichtet ein Wohnhaus und das Land zahlt als Wohnbauförderung einen Teil der Baukosten unter der Bedingung, dass der "nichtrückzahlbare Zuschuss" dem Käufer zugute kommt. Die Bauvereinigung vereinbart mit den Käufern jeweils einen nominellen Kaufpreis und gibt die Wohnbauförderung so weiter, dass der proportional auf den Kaufpreis entfallende nichtrückzahlbare Zuschuss des Landes von den Käufern nur unter der Bedingung nicht zu zahlen ist, dass sie die Wohnbauförderungsvorschriften einhalten. Grunderwerbsteuerrechtlich ist nicht der anteilige Zuschuss von der Gegenleistung zu subtrahieren, da die anteilige Bezahlung der Baukosten durch das Land nichts anderes darstellt, als die teilweise Aufbringung des Kaufpreises durch einen Dritten. Der zwischen der Bauvereinigung und dem Käufer im Kaufvertrag vereinbarte, nominelle Kaufpreis ist daher Gegenleistung iSd des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG (Da sich die Bw. im Kaufvertrag verpflichtete, den vereinbarten, inklusiven Kaufpreis zu entrichten, wird kein Fall des § 5 Abs. 3 Z. 2 GrEStG vorliegen) und der Bemessung zugrunde zu legen. Aus all diesen Gründen war die Berufung abzuweisen und auch der nichtrückzahlbare Zuschuss in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Wien, am 20. Februar 2009 nach oben

References: § 14
 § 6

§ 14

§ 5
 § 5
 § 304
 § 5
 § 1406
 § 1406
 § 1409
 OGH 

§ 14
 § 6

§ 1
 § 7
 § 15
 § 5

§ 6
 § 5
 § 5

§ 6
 § 5
 § 5
 § 5
 § 9
 § 267
 § 9
 § 5
 § 9
 § 5
 § 5

§ 1408

§ 14
 § 14
 § 5
 § 5