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Timestamp: 2018-01-22 19:56:23+00:00

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Immobilien-LexikonKejser Immobilien
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Wertverlust Ihrer Immobilie durch Kontimination
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Einfamilien- und Reihenhäuser
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine nach deutschem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) baubehördliche Bestätigung, dass eine Eigentumswohnung (entweder als Sonder- oder Teileigentum ) baulich von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist, d.h. Zugänge vom Freien, Treppenhaus und anderen Räumen müssen verschließbar sein. Die Abgrenzung erfolgt durch schall- und wärmegedämmte Wände und Decken und muss als abschließbare Einheit hervorgehen (gem.§ 3,Abs.2 und § 7,Abs.4 Nr. 2 WEG). Jede Wohnungseinheit wird mit einer Nummer im Aufteilungsplan eines aufgeteilten Hauses versehen.Unter Sondereigentum (SE) an einer Wohnung ist eine zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeit zu verstehen, während unter Teileigentum (TE) an Räumen eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist. Wohnungen müssen über Wasserversorgung, WC und Ausguss verfügen. Zusätzliche Räume wie Keller, Boden- und Abstellräume, die außerhalb der Wohnung liegen, müssen ebenfalls verschließbar sein.
Die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und eines Aufteilungsplans durch die Behörden, bedarf der vorherigen Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und/oder Teileigentum durch einen öffentlich bestellten Vermesser und gilt als Grundlage für die Anlage eigener Grundbuchblätter für jede einzelne Eigentumswohnung (die eigentliche Umwandlung). Sie ist unabdingbar, wenn der Neubau von Eigentumswohnungen oder die Aufteilung eines Mietshauses in separat verkäufliche Eigentumswohnungen beabsichtigt ist.Wohngungseigentum kann auch an Kfz-Stellplätze in Tiefgaragen begründet werden, wenn diese durch ein Geländer, Wände oder eine dauerhafte Markierung getrennt sind.Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom regional zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt, die auch für die Baugenehmigung und die bauaufsichtlichen Abnahmen zuständig ist. (Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974). Seit 2007 können die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung (und des Aufteilungsplans) statt von der Baubehörde auch von öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen vorgenommen werden kann (§ 7 Abs. 4 WEG), diese Regelung ist allerdings nicht bundeseinheitlich festgelegt.
Erläuterung folgt
Abschreibung beim Denkmalschutzimmobilien
Immobilien die unter Denkmalschutz stehen, bieten aufgrund der hervorragenden Abschreibungs-möglichkeiten noch bessere Bedingungen für eine Kapitalinvestition. Um die wertvolle Bausubstanz von Baudenkmälern zu sichern, hat der Gesetzgeber entsprechende Grundlagen wie die §§ 7i, 10f und 11b oder §§ 7h, 10f oder 11a Einkommensteuergesetz geschaffen.
Damit können Investitionen in ausgewiesene Baudenkmäler oder bei Immobilien in förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten, die nach Art und Umfang zum Erhalt des Gebäudes/-teile dienen, von Kapitalanlegern zu 100% und von Selbstnutzern immerhin zu 90% über 12 bzw. 10 Jahre steuerlich abgeschrieben werden.
Abschreibungszeiträume:
12 Jahre für Kapitalanleger (8 Jahre Abschreibung je 9% = 72%, nachfolgende 4 Jahre bei 7% = 28 %)
10 Jahre für Selbstnutzer (10 Jahre Abschreibung zu je 9%).
Voraussetzung ist aber, dass die Immobilie vor Beginn der Sanierungsarbeiten erworben wird.
Steuerliche Aspekte bei Kapitalanlagen
Bei Fremdvermietung kann der Gebäudewert über 40 (Fertigstellung bis 1925) bzw. 50 (nach 1925) Jahre abgeschrieben werden. Außerdem können Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend gemacht werden. Darüber hinaus wird der Kapitalanleger vom Staat zusätzlich bei Vermietung seiner Immobilie begünstigt, da die Zinsen der Fremdfinanzierung ebenfalls abgesetzt werden können.
Als Altlasten werden umgangssprachlich abgrenzbare Flächen bezeichnet, die aufgrund menschlicher Tätigkeiten in der Vergangenheit den Boden oder das Grundwasser gesundheitlich oder umweltschädlich verändert oder verschmutz haben. Die gesetzliche Mindestqualität des Bodens bzw. Grundwassers ist somit nicht mehr gegeben, was zu einer eingeschränkten Nutzung von Flächen sowie finanziellen Belastungen führen kann.
Rechtlich werden Altlasten gemäß § 2 Abs. 5 BbodSchG (Bundesbodenschutzgesetz) wie folgt unterschieden:
1. Altablagerungen
Ehemalige Mülldeponien oder auch als inaktive Abfallbeseitigungsanlagen bezeichnet, die heute auf großräumigen Grundstücksflächen ruhen, auf denen entsprechende Abfälle verwendet, behandelt oder gelagert wurden. Diese Ablagerungen stehen unter Verdacht, schädliche Stoffe durch Niederschlagswasser in den unterliegenden Boden abgeführt zu haben.rläuter
2. Altstandorte
Grundstücke von inaktiven Anlagen oder Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen hantiert wurde. Davon ausgenommen sind Anlagen, die gemäß
Atomgesetz für die Stilllegung eine entsprechende Genehmigung benötigen.
Diese Altlasten stehen im Verdacht schädliche Bodenveränderung, und weitere Gefahren für die Allgemeinheit hervorgerufen zu haben
Rüstungsaltlasten nehmen eine Sonderstellung ein. Hierbei handelt es sich um Flächen,
• auf denen militärische Güter (z. B. Sprengstoffe) hergestellt wurden,
• die von militärischen Streitkräften genutzt wurden,
• deren Kontamination durch die Einwirkung von Waffen entstand.
Eine Wertminderung wird durch das Alter einer Immobilie verursacht und bezeichnet die Wertabnahme des Gebäudes und/oder Gebäudeteile über ihre Lebensdauer hinweg und wird daher als Alterswertminderung bezeichnet, hingegen einer wirtschaftlichen Wertminderung, die aufgrund eines Feuer am Gebäude, Bauschäden oder Unterhaltungsstau hervorgerufen wird.
Anderkonto (Notaranderkonto)
Ein Anderkonto, oder auch “Notaranderkonto” genannt, ist ein vom Notar eingerichtetes Sonderbankkonto, auf das der Kaufpreis gemäß des beurkundeten Kaufvertrags zum vereinbarten Termin überwiesen werden kann. Die zur spätere Auszahlung an den Verkäufer oder dessen Gläubigerbank verbleibt so lange auf dem Konto, bis alle Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Das Notaranderkonto ist nicht unabdingbar, wird aber in der von den Vertragsparteien bevorzugt.
Architektenleistung - HOAI
Die Gesamtleistung eines Architekten oder Ingenieurs wird in Deutschland nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in Leistungsphasen gegliedert.
Das Honorar, das ein Architekt für seine erbrachten Leistungen in der Planungs- und Bauphase erhält, richtet sich nach der HAOI und gilt als Baunebenkosten, die in die Gesamtkosten eines Bauwerkes einfließen. Errechnet werden die neun Leistungsphasen für Gebäude und Innenraum gemäß nachstehend aufgeführten Leistungen:
1. Grundlagenermittlung* 3 %
2. Vorplanung mit Kostenschätzung 7 %
3. Entwurfsplanung und Kostenberechnung 11 %
6. Vorbereitung der Vergabe, einschließlich Ermittlung
der Mengen und Aufstellen von Leistungsverzeichnissen (LV) 10 %
7. Mitwirkung bei der Vergabe inklusive Kostenanschlag 4 %
8. Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation 31 %
9. Objektbetreuung 3 %
*Unter der Grundlagenermittlung ist die der eigentlichen Planung vorgeschalteten Maßnahmen und Überlegungen, insbesondere Gespräche mit dem Auftraggeber bzw. Bauherren zu verstehen.Die Honorarzonen sind wie folgt gegliedert:
Honorarzone I: Gebäude mit sehr geringer Planungsanforderung
Honorarzone II: Gebäude mit geringer Planungsanforderung
Honorarzone III: Gebäude mit durchschnittlicher Planungsanforderung
Honorarzone IV: Gebäude mit überdurchschnittlicher Planungsanforderung
Honorarzone V: Gebäude mit sehr hoher Planungsanforderung
Gebäude, die im Mietwohnungsbau errichtet werden, sind i.d. Regel gem. Honorarzone III abzurechnen.
Die Auflassung * ist die Einigung zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück zwischen Käufer und Verkäufer, die grundsätzlich durch Vormerkung den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gem. § 883 BGB sichert. Rechtskräftig wird die Übertragung des Eigentums durch die rechtsändernde Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer in Abteilung II des Grundbuches (§ 873)
Das Bürgerliche Gesetzbuch hat mit seiner rechtlichen Regelung damit klare Vorgaben geschaffen, wie die Eigentumsübertragung an einem Grundstück zu vollziehen ist.
Es reicht für die Auflassung zunächst eine mündliche Erklärung, der rechtskräftige Beweis gegenüber Dritten bedarf aber den Eintrag ins Grundbuch.
In § 925 BGB ist geregelt, dass die Auflassung zwischen Käufer und Verkäufer die Anwesenheit eines Notars erfordert. Die notarielle Beurkundung der Auflassung wird i.d.R. im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages in Vermeidung erhöhter Notariatskosten vollzogen.
Die Beurkundung der Auflassung ist gem. BGB nicht vorgeschrieben, sie gilt jedoch gegenüber dem Grundbuchamt als Nachweis der Auflassung, und sichert damit verfahrensrechtlich die Eintragung ins Grundbuch ab (siehe § 29 GBO, § 20 GBO, Grundbuchordnung).
*Die Auflassung ist ein Begriff aus dem Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) der Bundesrepublik Deutsch- land. Sie ist ein Bestandteil der Übereignung von Grundstücken. Die Übereignung (Auflassung und Eintragung) ist ein Verfügungsgeschäft.
Auflassungsvormerkung:
Die Auflassungsvormerkung ist eine im Grundbuch eingetragene Vormerkung zur Sicherung des Eigentumserwerbs und dient zugleich bei Baufinanzierung als grundsätzliche Sicherungsmaßnahme zur Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gem. § 883 BGB.Die Vormerkung wird zum Schutz des Erwerbers in Abteilung II des Grundbuches eingetragen, da sie verhindern soll, dass der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal verkauft. Die Vormerkung kommt auch bei Grundstücksverkäufen zur Anwendung, wenn der Verkäufer bereits frühzeitig eine Zahlung verlangt, obwohl der Käufer erst nach Erlangung der verschiedenen Formalitäten als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.Die Auflassungsvormerkung ist ins besondere beim Kauf von einem Bauträger ein wichtiges Sicherungsmittel. Für die Eintragung wird die Hälfte der vollen Gebühr verlangt.
Ein mit einer Auflassungsvormerkung belastetes Grundstück kann nicht beliehen werden, da der Vormerkungsberechtigte bei der Geltendmachung des Auflassungsanspruches das später eingetragene Grundpfandrecht nicht gegen sich gelten lassen braucht, sondern dessen Löschung verlangen kann (§ 888 BGB). Entsprechend wird das Kreditinstitut des Käufers den Rangrücktritt der Auflassungsvormerkung hinter sein Grundpfandrecht verlangen.
Für die Eintragung von Sondereigentum an Wohnungen oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in das Grundbuch ist dem Grundbuchamt ein Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigungen vorzulegen.
Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der jeweils im Sondereigentum und/oder Teileigentum sowie der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile deutlich hervorgeht. Der Aufteilungsplan muss von der örtlich zuständigen Baubehörde, geprüft und durch Siegel und Unterschrift bestätigt werden.
Bauzeichnung in zweifacher Ausfertigung, aus der hervorgeht 1.die Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum, 2.die Größe und Lage der einzelnen Einheiten untereinander und wie sie voneinander abgegrenzt sind, 3. die fortlaufende Nummerierung der Einheiten, sei es als TE oder SE, und 4. wie die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Dabei sind alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume (auch der dazugehörige Kellerraum) in der Bauzeichnung mit der jeweils gleichen Nummer zu versehen.
Alle auf einem Grundstück vorhandenen und mit diesem fest verbundenen Einrichtungen und Anlagen wie Versorgungsanlagen – Wasser, Strom, Gas-, Entwässerungsanlagen, Einfriedungen, Wegebefestigungen, Gartenanlagen, Schwimmbecken, die nicht zu den Gebäuden gehören.
Erklärung folgt
Die Abnahme erfolgt nach Abschluss eines Bauwerkes, entweder für ein einzelnes Gewerk (Los) oderfür das gesamte Bauvorhaben mit der /den an der Errichtung eines Bauwerkes beteiligten Firmen und in Anwesenheit des Auftraggebers und Auftragnehmers, des Bauleiters bei umfangreichen Bauten sowie eines oder mehrerer Vertreter der öffentlichen Hand bei gefördertem Wohnungsbau. Mögliche Mängel werden in einem Abnahmeformular/-Protokoll aufgeführt und sind unter Fristsetzungzu beseitigen. Vor der endgültigen Abnahme aller beanstandeten Mängel werden keine Zahlungen auf die Schlussabrechnung geleistet. Mit der mängelfreien Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.
Bauerwartungland
Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung tatsächlich erwarten lasse und wird dadurch begründet , daß die
• Bebaubarkeit in Zukunft mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, beispielsweise wegen der Nähe einer Stadt oder Gemeinde oder weil in der Nähe bereits erschlossene Gebiete liegen (subjektiver Faktor), oder
• von einer Bebaubarkeit in naher Zukunft auszugehen ist, da es im gemeindlichen Flächen-nutzungsplan als Baufläche dargestellt wurde (objektiver Faktor).
Der Begriff des Bauerwartungslandes ist in § 5 Abs. 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert. Die Verordnung hat die Entwicklungsstufen wie folgt aufgeteilt:
1. Baureifes Land (Bebauungsfähig)
2. Rohbauland (es wurde noch keine Vermessung und Aufteilung in Gemarkung und Flur- stücke vorgenommen, die Erschließung hat folglich noch nicht stattgefunden)
3. Bauland (siehe Definition oben)
4. Land- und Forstwirtschaft (Ackerland)
Festsetzung im Bebauungsplan über Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen, die von Gebäuden und Gebäudeteilen nicht überschritten werden dürfen. Überschreitungen bedarf der besonderen Genehmigungen durch die regionale Baubehörde.
(siehe auch Grunddienstbarkeit und Altlasten)
Unter einer Baulast ist eine vom Grundstückseigentümer dem zuständigen Bauaufsichtsamt gegenüber öffentlich-rechtlich abgegebene, als einseitige Willenserklärung zu einem seinem Grundstück betreffenden Handeln (Tun, Duldung oder Unterlassung) zu verstehen. Diese Verpflichtung wird als Baulast in ein separates Baulastenblatt – Bestandteil des Baulastenverzeichnis oder Baulastenbuch – von der Baubehörde eingetragen und wird somit für jeden Rechtsnachfolger wirksam.
Bei nachweisbar berechtigtem Interesse kann bspw. einem potentiellen Erwerber Einsicht in das Baulastenbuch gewährt werden.
Obgleich das Baulastenbuch der Rechtsicherheit im Grundstücksverkehr dient, genießt es keinen öffentlichen Glauben wie das Grundbuch
Bauleistungen sind alle Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen.
Zu Bauleistungen zählen sowohl Leistungen, die im Auftrag des Bauherrns durch eine Baufirma getätigt werden, als auch Leistungen, die in Eigenleistung ausgeführt werden. Selbst verrichtete Leistungen werden als Eigenleistung bezeichnet. In der Regel werden Bauleistungen jedoch durch professionelle Bauunternehmen auf der Grundlage von Werks- oder VOB-Verträgen ausgeführt und vergütet.
Beispiele für Bauleistungen – Gewerke oder Lose – sind:
• Einbau oder Austausch einer Heizungsanlage – Sanitär oder Heizungsfirma
• Einbau oder Austausch von Fenstern oder Türen – Zimmerei
• Verlegen von Bodenbelegen – Textilboden-Lieferant
• Decken des Daches – Dachdeckerei
Nicht als Bauleistung, sondern als bauvorbereitende bzw. bauabschließende Leistungen sind:
• Planung- und Überwachungsarbeiten durch bspw. einen Architekten – Bauvorbereitende Maßnahme
• Reine Materiallieferungen
• Gerüstbau
• Entsorgung von Bauschutt
• Bepflanzungen des Grundstücks oder Anlegen von Gärten oder Wegen
In einer Bauleistungsbeschreibung werden die zwischen Bauherren und Bauträger vereinbarten Leistungspflichten des Bauträgers detailliert aufgeführt. Bei umfang-reichen Baumaßnahmen, die eine öffentliche Ausschreibung bedürfen, wird vom Bauherren oder dessen Vertreter ein Leistungskatalog erstellt, in dem alle auszuführende Gewerke und zu verbauenden Materialen nach Los gesondert gelistet
Im Bebauungsplan festgesetzte Grenzlinie der überbaubaren Flächen, an die angebaut werden muss. Ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugestanden werden
Baunebenkosten sind in mehrere Bereiche aufzuschlüsseln:
Bei der Immobilienfinanzierung fallen Kosten für die Beratung und für die Bereitstellung des Kredites an. Außerdem lässt der Baufinanzierer als Absicherung eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Die Höhe der mit einer Finanzierung verbundenen Kosten erfahren Sie auf Anfrage bei dem von Ihnen ausgesuchten Baufinanzierer.Bevor der Bau des Hauses beginnen kann, stehen einige Behördengänge an: Bauantrag, Baugenehmigung und Bauanzeigen kosten Geld. Zur Vorbereitung müssen diverse Arbeiten erledigt werden, die neben dem eigentlichen Hausbau zu Buche schlagen.
Kosten für die Baustelle:
Dazu gehört die Erschließung des Grundstücks und die Einrichtung der Baustelle, sodass die Baufahrzeuge Zugang bekommen und die Handwerker mit Strom und Wasser versorgt werden. Auch die Hausanschlüsse für Strom, Gas, Wasser und Abwasser sowie die Entsorgung des Bodenaushubs muss der Bauherr extra bezahlen, falls es im Vertrag nicht anders geregelt wird. Diese Baunebenkosten sind – je nach Region und Vertragspartner – unterschiedlich hoch. Um sich hier eine Übersicht zu verschaffen, können Sie von Ihrem Architekten, Generalunternehmer oder Hausanbieter vor der Vertragsunterzeichnung eine Aufstellung verlangen.
Wichtige Versicherungen beim Bauen
Bei jedem Bauvorhaben lauern Risiken. Deshalb sollten Sie einige unverzichtbare Versicherungen abschließen. An erster Stelle steht die Bauleistungs-Versicherung, die Schäden am Baumaterial sowie am Roh- und Neubau abdeckt. Die Feuerrohbau- und Wohngebäudeversicherung schützt vor Brandschäden. Bei Unfällen auf der Baustelle kommt die Bauherren-Haftpflichtversicherung auf. Wenn Freunde oder Familienmitglieder beim Bau helfen, ist eine zusätzliche Unfallversicherung nötig. Viele Versicherer bieten diese Bauversicherungen als Paket an. Dafür sollten Sie 350 bis 600 Euro auf die Checkliste der Baunebenkosten setzen.
Besitzübergang
Mit der Eintragung ins Grundbuch, nach Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes für Grunderwerb findet der Eigentümerwechsel einer Immobilie statt. Aufgrund der hohen Anzahl an Immobilienverkäufen in den vergangenen 10 Jahren kann sich die Eintragung durch das Amtsgericht um Monate verzögern.
Der Besitzübergang und damit der Übergang aller Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer wird beim Notar verhandelt und im Kaufvertrag festgehalten und erfolgt i. d. Regel unmittelbar nach Überweisung der Kaufsumme auf das Notaranderkonto oder an den Verkäufer direkt bzw. dessen Bank.
Als Bodenordnung werden private und hoheitliche Maßnahmen zur Herbeiführung von Eigentums- und Besitzverhältnissen an Grundstücken bezeichnet, die der jeweiligen Bodennutzungsplanung entsprechende Nutzungen ermöglichen.
Die Einbeziehung eines Grundstücks in ein Bodenordnungsverfahren bedeutet in aller Regel, dass besondere Bestimmungen des Baugesetzbuchs zu beachten sind. Diese sind in einer automatisierten Bewertung häufig nicht zu erfassen. Es bedarf der individuellen Würdigung im Rahmen eines Wertgutachtens. Liegt kein Wertgutachten vor wird unterstellt, dass das zu bewertende Objekt aktuell in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist.) Das Bodenordnungsverfahren dient häufig dem Flurbereinigungsverfahren. (Siehe oben)
Der Bruttorauminhalt – BRI – ist dem Volumen eines Gebäudes gleich zu setzen. Der BRI errechnet sich auf der Grundlage der Norm DIN 277 und wird in Kubikmeter (m³) ausge-
wiesen. Die Berechnung des Bruttorauminhaltes dient u.a. zur Wertermittlung einer Immobilie.
Bruttogrundflächenzahl
Die Bruttogrundflächenzahl versteht sich als Gesamtfläche des Gebäudes, welche sich aus der Addition der Grundflächen aller Grundrissebenen ergibt.
Courtage*
DHH - Doppelthaushälfte
Eine Due Diligence (DD) bezeichnet eine mit „gebotener Sorgfalt“ durchgeführte Risikoprüfung, die am häufigsten in Zusammenhang mit dem Erwerb eines Unternehmens, Börsenganges oder eines Immobilientransfers zur Anwendung kommt und in der Regel vom Käufer in Auftrag gegeben wird. Bei den Prüfungen werden u.a. Bilanzen, sachliche wie personelle Ressourcen, finanzielle wie rechtliche Risiken und die strategische Marktpositionierung einbezogen.
Im Zuge eines beabsichtigten Immobilientransfers wird die potentielle Kaufimmobilie auf bauliche wie auch wirtschaftliche Stärken und Schwächen hin analysiert , d.h. Potentiale wie auch Risiken werden bei der Wertfindung des Objektes berücksichtigt. Die Stärke-/Schwächenprüfung einer Immobilie wird i.d. Regel von Fachleuten mit spezifischen Kenntnissen in der Immobilienwirtschaft durchgeführt. Das Hauptaugenmerk liegt dabei auf versteckten Sachverhalten bzw. Risiken, die den Käufer zu Preisabschlägen oder gar zum Abbruch der Kaufverhandlungen veranlassen könnten; b.w. werden Immobilien – Gebäude sowie Grund und Boden – oft auf eventuelle Altlasten hin geprüft, deren nachträgliche Beseitigung sehr kostenintensiv ist.
Der Effektivzins wird im alltäglichen Sprachgebrauch unter verschiedenen Bezeichnungen benutzt, wie effektiver Jahreszins oder effektiver Jahreszinssatz . Der effektive Jahreszins (wie er im Bankwesen bezeichnet wird) stellt die Bezifferung der jährlichen und auf die Kredithöhe bezogenen Kosten dar. Im Effektivzins sind die jährlichen Gesamtkosten eines Darlehens enthalten.Bei Krediten, deren Zinssätze und Konditionen sich während der vereinbarten Laufzeit noch ändern können, wird vom anfänglichen effektiven Jahreszins gesprochen. Die finanzierenden Institute sind nach §§ 6, 6a PAngV* dazu verpflichtet den effektiven Jahreszins und dessen Berechnungsmethode, inklusive der darin enthaltenen Kostenbestandteile, anzugeben. Dies soll dem Verbraucher ermöglichen zur Entscheidungsfindung verschiedene Kredite miteinander vergleichen können. Der Effektivzins wird vom Nominalzinssatz, dem Disagio oder Auszahlungskurs, dem Agio oder Ausgabeaufschlag, den Bearbeitungsgebühren sowie Kreditvermittlungskosten, etwaigen Prämien für Restschuldversicherungen und der Tilgung sowie der Dauer der Zinsfestschreibung bestimmt. Bei Bauspardarlehen wird noch zusätzlich die anteilige Abschlussgebühr für den Darlehensanteil und eine eventuell anfallende Darlehensgebühr mitberücksichtigt.Die Umsetzung der europäischen Verbraucherkreditrichtlinie, welche für bessere Transparenz und Vergleichbarkeit der Kreditangebote sorgen sollte, hat jedoch ihr Ziel verfehlt. Bei Baufinanzierungen laufen die Kredite in der Regel nicht bis zu ihrer vollständigen Tilgung, sondern es werden individuelle Zinsbindungen mit unterschiedlicher Laufzeit vereinbart, die anschließend prolongiert werden. Der „neue“ Effektivzins muss jedoch über die gesamte Kreditlaufzeit berechnet werden. Dafür kann das Kreditinstitut zwei unterschiedliche Zinssätze (vereinbarter Sollzinssatz oder Sollzinssatz für variable Darlehen) verwenden, da es den zukünftigen Zinssatz, nach Ende der Zinsbindung nicht wissen kann. Dieser Zinssatz kann somit sogar unter dem Nominalzins liegen. Für den Darlehensnehmer ist der Vergleich unterschiedlicher Angebote fast unmöglich und es empfiehlt sich den Effektivzins selbst zu berechnen.
* Preisangabenverordnung
EFH - Einfamilienhaus
Eigenkapital ist der wichtigste Bestandteil einer Immobilienfinanzierung, und meint das aus eigenen Mitteln herbeigeführte Kapital.
Beispiele vom Eigenkapital:
1. Barmittel und Guthaben auf Sparkonten,
2. Sparbriefe, Aktien, Wertpapiere, Investmentfonds,
3. Guthaben aus Bausparverträgen, einschl. Prämien und Zinsen,
4. in Kürze fällige Lebensversicherungen,
5. ein unbelastetes Grundstück, das Sie bebauen können,
6. unbelasteter Grundbesitz, den Sie verkaufen können,
7. ausstehende Geldforderungen, mit deren Rückzahlung in absehbarer Zeit gerechnet wird,
8. vorgezogene Erbauszahlungen oder Schenkungen,
9. zinslose oder zinsgünstige Darlehen von Verwandten oder einem Arbeitgeber.
Neben dem Eigenkapital gibt es den Eigenkapitalersatz. Unter Eigenkapitalersatz sind Eigenleistungen zu verstehen, die bei der Errichtung eines Eigenheims vom Bauherren erbracht werden und einem entsprechenden geldwerten Beitrag – nach Absprache mit dem Bauträger oder dem zuständigen Architekten gleich zu setzen sind. Die erbrachten oder zu erbringenden Eigenleistungen werden der finanzierenden Bank schriftlich detailliert vorgelegt.
Das Verhältnis von Eigenkapital zu Fremdkapital wirkt sich entscheidend auf die Schuldzinshöhe der Baufinanzierung aus. Eigenkapital ist der wichtigste Bestandteil einer Immobilienfinanzierung, und meint das aus eigenen Mitteln herbeigeführte Kapital.
Die Erschließung eines Grundstückes bezeichnet sämtliche bauliche Maßnahmen und rechtliche Regelungen die erforderlich sind, damit das anschließend fertigzustellende Gebäude ordnungsgemäß genutzt werden kann. Die Erschließung ist eine der Voraussetzungen dafür, dass ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf.
Unter dem Punkt Erschließung ist der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz sowie an das Versorgungsnetz zu verstehen:
• Elektrizitätsanschluss
• verkehrsgerechte Anbindung an eine Straße
• Wasseranschluss
• Abwasseranschluss
• Telekommunikationsleitungenwerden häufig im Rahmen der Erschließung mit verlegt.
Die Erschließung eins Grundstückes ist gemäß § 123 BauGB Aufgabe der jeweiligen Gemeinde, wobei zu beachten ist, dass gemäß § 123Abs. 3 BauGB kein rechtlicher Anspruch auf Erschließung besteht, selbst wenn ein Bebauungsplan die Erschließung vorsieht. Die vom Grundstückeigentümer zu zahlenden Erschließungs-kosten (meistens bis zu 90 % der anteiligen Gemeinschaftskosten) variieren von Ge- meinde zur Gemeinde.
Die Herstellung der Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 setzt einen Bebauungsplan voraus.
Sollte ein Bebauungsplan nicht vorliegen, dürfen die Anlagen nur dann erstellt werden, wenn die im § 1 Abs. 4 bis 7 BauGB genannten Anforderungen erfüllt werden.
Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch die Eintragung in das Grundbuch begründet, d. h. jede Wohnung erhält bei der Begründung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden. Vom Wohnungseigentum zu unter-scheiden ist Wohneigentum.
Im Rahmen der Errichtung eines Bauwerkes kann der Bauherr zu seinen Lasten eine Fertigstellungsbürgschaft vom ausführenden Bauunternehmer verlangen, die ihn vor dem finanziellen Risiko einer eventuellen Firmeninsolvenz schützt. Bei einer Fertigstellungsbürgschaft übernimmt also ein Dritter die Kosten, falls die Baufirma nicht in der Lage ist, das Bauwerk fertigzustellen. In aller Regel tritt eine Versicherung oder eine Bank als Bürge auf.Es ist Aufgabe der Baufirma eine Fertigstellungbürgschaft für das jeweilige Bauvorhanden bei einem geeigneten Bürgen einzuholen, während es im Interesse des Bauherren liegt, den Inhalt und die definierten Sicherungsfälle, in denen der Bürge eintritt, genauestens zu prüfen. Wichtig ist, dass der Bürge dann eintritt, wenn das Bauunternehmen seine vertraglichen Verpflichtungen innerhalb eines fest definierten Zeitraums nicht mehr erfüllen kann.Eine Fertigstellungsbürgschaft ist in Bezug auf Laufzeit und Kostenübernahme begrenzt. Der Bürge hat bei einem Ausfall des Bauunternehmens nur einen bestimmten Prozentsatz der Kosten zu tragen. Die zeitliche Begrenzung ist beim Abschluss einer Fertigstellungsbürgschaft für die gesamte Laufzeit des Bauvorhabens zu berücksichtigen, denn der Bürge übernimmt nur das Risiko für die in der Bürgschaft festgelegten Zeit, auch dann wenn die Bauzeit sich über einen längere Zeitraum erstreckt.Die Bürgschaftssumme der Bank oder Versicherung beläuft sich zwischen 10 und 25 Prozent der Auftragssumme.Die Erfüllungsbürgschaft kann entweder bei einem Kreditinstitut als Avalkredit oder bei einer Versicherung als Kautionsversicherung abgeschlossen werden. Für die Erfüllungsbürgschaft bei einer Versicherung sprechen insbesondere die geringen oder wegfallenden Sicherheitsforderungen und die daraus resultierenden hohen Liquiditätsvorteile.Kann die ausführende Baufirma oder der Unternehmer keine Fertigstellungsbürgschaft herbei führen, ist dies i.d. Regel ein Zeichen für eine mangelnde Bonität der Baufirma.
Die Fertigstellungsbürgschaft ist eine spezielle Form der Vertragserfüllungsbürgschaft.
Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, in der die Eigentümer eigene Regeln in Anlehnung an das Wohnungseigentumsgesetz definieren. Es handelt sich dabei größtenteils um entscheidende Faktoren wie Sondereigentum, Sondernutzungsrechte, Nutzung der Wohnanlage, Kosten- und Stimmrechteverteilung ect. Die Gemeinschaftsordnung ist fester Bestandteil der Teilungserklärung , d.h. sie ist dadurch auch im Grundbuch verankert .
Es können auch abweichende Regelungen vom Wohnungseigentumsgesetz, die sonst verpflichtend sind, getroffen werden. Zugleich können Regeln in der Gemeinschaftsordnung zur Untersagung gewerblicher und beruflicher Tätigkeiten, Tierhaltung, Gartennutzung, Instandhaltung und vieles mehr festgelegt werden.
Eine Gemeinschaftsordnung kann geändert wie auch ergänzt werden, die Änderung bedarf aber eines einstimmigen Beschlusses aller Eigentümer, d.h. bei größeren Eigentümergemeinschaften ist eine Veränderung der ursprünglichen Gemeinschaftsordnung oft schwierig.
Für alle Werkverträge, wie beispielsweise Bauverträge, gilt die Sachmängelhaftung des Herstellers bzw. Verkäufers. Dieser ist verpflichtet, das Werk bei Abnahme mängelfrei, d.h. gemäß der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit, zu übergeben. Werden bei der Abnahme Sachmängel, egal aus welchen Gründen, , festgestellt, sind diese mit Fristsetzung im Nachhinein zu beseitigen. Im Werkvertragsrecht bestehen ähnliche Bestim-mungen, die allerdings durch besondere Klauseln der VOB/B individuell ergänzt bzw. modifiziert werden können.Um dem Risiko vorzubeugen, dass der Auftragnehmer seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung aufgrund von Insolvenz während der darauffolgenden vier Jahre nicht nachkommen kann, ist es bei Bauverträgen mittlerweile üblich, dass Auftraggeber auf Sicherheitseinbehalte bezüglich des Werklohns – i. d. Regel fünf Prozent des Auftragsvolumens bestehen, die bis zum Ende der Gewährleistungsfrist zurückgehalten werden. Diese Sicherheitseinbehalte können durch eine sogenannte Gewährleistungsbürgschaft seitens der Baufirma umgangen werden. Nach Aushändigung einer Bürgschaftsurkunde, die der Auftragnehmer zu erbringen hat, kann er vom Auftraggeber die Auszahlung der vollen Rechnungssumme verlangen.
GFZ - Grundflächenzahl
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das öffentliche Glauben genießt und aus welchem Informationen über Rechtsverhältnisse an Grundstücken wie bspw. Eigentums-verhältnisse, Rechte und Belastungen, Hypotheken und Grundschulden zu entnehmen sind. Es dient der Sicherung von Rechten. Öffentliche Lasten werden im Grundbuch nur dann nachgewiesen, wenn Spezialgesetze dieses vorschreiben (z.B. das BauGB zum Sanierungsvermerk).
Räumlich abgegrenzter Teil bzw. abgegrenzte Teile der Erdoberfläche, der (die) auf einem besonderen Grundbuchblatt oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke gebucht ist (sind) als Buchungseinheit im Grundbuch. Unter diesem Begriff werden der “Grund und Boden” ein- schließlich aller mit ihm fest verbundenen Gegenstände wie Gebäude bezeichnet.
Grundstücksgleiche Rechte sind dingliche Rechte, die wie Grundstücke behandelt werden, ein eigenes Grundbuchblatt erhalten und demzufolge auch belastet werden können. Beispiele hierfür sind das Erbbaurecht und das Wohnungseigentum.
Immobilie*
Kappendecken
Eine Kappendecke – auch als Berliner Gewölbe bekannt – ist eine Deckenkonstruktion, die aus sich wiederholenden flachen Rundtonnengewölben besteht.Preußische Kappen wurden vor allem im 19. Jahrhundert zur Gestaltung von Geschossdecken, aber auch als Kellergewölbe verwendet. Kappendecken wurden in erster Linie bei Böden mit hoher Belastung eingesetzt, wie in Fabriketagen, Werkhallen, aber auch bei Kellerdecken in feuchter Umgebung. Da sie aus Ziegel, Mörtel und aus Stahl bestehen, haben sie gegenüber Holzbalkendecken neben der höheren Dauerhaftigkeit in feuchter Umgebung auch den Vorteil einer höheren Feuerfestigkeit. Kappendecken wurden ab 1930 Jahren nach und nach durch den Einbau von Betondecken weitgehend verdrängt.
Das Katasteramt ist für alle amtlichen Aufgaben des Vermessungswesens zuständig. Je nach Organisationsform ist das Amt in den einzelnen Bundessländern als Vermessungsamt, Katasteramt, Vermessungs- und Katasteramt oder Amt für Bodenmanagement bezeichnet.
In der Regel stellt das Katasteramt eine Abteilung bereit, die sich auf die Wertermittlung von Immobilien spezialisiert.
Liegenschaftszinssatz*
Der Liegenschaftszins wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie herangezogen. Eine Wertermittlung wird bspw. zur Festsetzung des Marktwertes vor Erwerb, Verkauf, Finanzierung oder zur Klärung bei Erbfällen von Grund und Boden durchgeführt.
Der Liegenschaftszinssatz ist definiert als „Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.“
Er ist jeweils auf der Basis geeigneter Kaufpreise und dem ihm entsprechenden Reinertrag für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Zugrundelegung der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens anzuwenden.
Die sachgemäße Verwendung des objektartspezifisch abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes bewirkt vorrangig den Marktbezug im Ertragswertverfahren.
Der Marktwert einer Immobilie ist der Preis, der aufgrund des zu einer jeden Zeit aktuellen, standortspezifischen Marktpreises je Quadratmeter bei der Wertermittlung zu Grunde gelegt wird und bei einem anstehenden Immobilienverkauf am wahrscheinlichsten zu erzielen ist. Es wird der Preis ermittelt, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks zu den allge-meinen Wertverhältnissen am Wertermittlungsstichtag bezahlen würden.
Nießbrauchrechte
Der Nießbrauch bzw. das Nießbrauchrecht ist ein umfassendes Nutzungsrecht an einer Sache (z.B. Grundstück, grundstücksgleiches Recht). Dem Nießbraucher stehen grundsätzlich viele Nutzungsrechte zu, wie Wohnen, Verwalten, Vermieten, Verpachten, oder daraus Ernte zu erzielen. Eine Beschränkung einzelner Nutzungen wie bspw. Vermietung ist durch Ausschluss möglich, während die Einräumung einzelner Nutzungen für bestimmte Personen einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gleichgestellt ist.
Der Nießbrauch ist ein subjektiv-persönliches Recht. das eine bestimmte eine bestimmte Person begünstigt. Der Nießbraucher ist dennoch nicht berechtigt, das Grundstück umzugestalten oder im Wesentlichen zu verändern; d.h. ihm steht nicht automatisch das Recht zur Bebauung des Grundstücks zu.. Als Nießbraucher kommt jede natürliche und juristische Person in Betracht.
Die Bestellung des Nießbrauchs für mehrere Berechtigte ist auch möglich. Der Nießbrauch erlischt u.a. mit dem Tod des/der Berechtigten. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar oder vererblich . Er ist daher ein höchstpersönliches Recht. Nur bei juristischen Personen ist ausnahmsweise eine Übertragbarkeit im Rahmen des § 1059a BGB möglich
Nominalschuld
Von der Nominalschuld aus werden Tilgung, Zinsen und Bearbeitungsgebühren berechnet. Die Nominalschuld entspricht nicht tatsächlich der Summe des ausgezahlten Kredits, da zuvor Beträge wie beispielsweise Disagio und Risikoabschlag im Abzug gebracht werden.
Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes wird ermittelt unter Berücksichtigung des Baujahres, des Ausstattungsstandards und über Jahre durchgeführten Modernisierungen und ergibt die Anzahl Jahre in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden kann.
SE - Sondereigentum
Das Sondereigentum ist definiert in § 5 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und bedeutet, dass das Miteigentum von mehreren Eigentümern an einem Grundstück bzw. den auf diesem Grundstück befindlichen Gebäuden vertraglich so beschränkt worden ist, dass ein Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung (Sondereigentum) entsteht. Jede Wohnung einer Eigentumswohnanlage ist mit einer eigenständigen Nummer und unter Angabe des Miteigentumsanteils am Gemeinschaftseigentum im Aufteilungsplan einer Teilungserklärung aufgeführt. Unter Sondereigentum versteht man nur die zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten, die in sich und nach außen abgeschlossen sind.
Entsprechend des Miteigentumsanteils – 1.000stel oder 10.000stel am Gemeinschaftseigentum werden die Kosten für die laufenden Betriebskosten der Gemeinschaft aufgeteilt.
Darüber hinaus besteht auch Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen (etwa einer Garage), oder – unter bestimmten Voraussetzungen – an zu diesen Räumen gehörenden Bestandteilen des Gebäudes (b.w. einem gesonderten Garagenzugang im Gebäude).
Die Bestimmungen über Rechte und Pflichten eines jeden Miteigentümers einer Wohneigentums-anlage sind der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung zu entnehmen, ebenso die Aufteilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Sondernutzugsrecht
Das Sondernutzungsrecht an einer zum Gemeinschaftseigentum gehörender Fläche berechtigt einen Miteigentümer zur alleinigen Nutzung dieser Fläche, das heißt, der / diejenige hat ein alleiniges Verfügungsrecht – wie beispielsweise über eine Terrasse oder einen gesondert gekennzeichneten Pkw-Stellplatz. Bei Pkw-Stellplätzen muss eine deutliche Markierung des Stellplatzes vorhanden sein. Alle mit dem Sondernutzungsrecht über einen Gegenstand verbundenen Rechte und Pflichten werden in der Teilungserklärung und entsprechend im Grundbuch unter dem jeweiligen Grundbuchblatt eingetragen und gelten auch für den Rechtsnachfolger.
Alle mit der alleinigen Nutzung einer Sondernutzungsfläche verbundenen Kosten, sei es für die Instandhaltung, Versicherung o.ä. gehen zu Lasten des Verfügungsberechtigten
Die gesetzliche Definition des Teileigentums findet sich § 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (auch Wohnungseigentumsgesetz genannt; kurz WEG)
§ 1 Begriffsbestimmungen:
(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
(5) […]
Wie beim Sondereigentum kann in einer Wohneigentumsanlage auch Eigentum an Räumlichkeiten, die nicht zu Wohnzwecken dienen, bestehen. Es sind in der Regel Räumlichkeiten die eher zur Ausübung eines Gewerbes geeignet sind. Meistens sind die Räume im Erdgeschoss oder Dachgeschoß einer Eigentumswohnanlage zu finden.
Das Teileigentum – häufig nur mit TE bezeichnet – ist ebenfalls mit einer eigenständigen Nummer und unter Angabe des Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum im Aufteilungsplan einer Teilungserklärung aufgeführt und entsprechend im Grundbuch unter einem gesondert angelegten Grundbuchblatt für die Einheit eingetragen.
Entsprechend dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum sind die Kosten für den laufenden Betrieb der Gemeinschaftsanlage vom Eigentümer der TE-Einheit zu tragen. Alle Rechte und Pflichten eines TE-Eigentümers in Bezug auf Art und Umfang der Nutzung gehen aus der Gemeinschaftsordnung hervor.Ein Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz oder anderen Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums kann dem Inhaber einer TE-Einheit ebenfalls zugeordnet werden.
Die Verkehrsfläche ist die Fläche die dem Zugang, Verkehr und Verlassen von Räumen bzw. eines Gebäudes dienlich ist.
Grundsätzlich hat die bauausführende Firma – der Auftragnehmer – wie bei jeder anderen Vertragsform all seinen Vertragspflichten nachzukommen. Sollte der Auftragnehmer allerdings innerhalb der Vertragsdauer (Vertragsbeginn bis Verjährungszeitpunkt) Insolvenz anmelden, muss der Auftraggeber damit rechnen, dass er somit auf eine vollkommene Vertragserfüllung verzichten muss. Deshalb bestehen die meisten Auftraggeber auf Sicherheitseinbehalte, welche durch eine sogenannte Vertragserfüllungsbürgschaft -auch bekannt als Erfüllungsbürgschaft bzw. Fertigstellungsbürgschaft – seitens des Auftragnehmers abgelöst werden können.
Eine Vertragserfüllungsbürgschaft regelt alle Verpflichtungen des Auftragnehmers gegenüber dem Auftraggeber aus dem bestehenden Werkvertrag, bspw. Ausführung, Gewährleistung, Überzahlungen, Schadenersatz usw., die wesentlichen Vertragsinhalte sind allerdings individuell zu vereinbaren.
Die Erfüllungsbürgschaft kann entweder bei einem Kreditinstitut als Avalkredit oder bei einer Versicherung als Kautionsversicherung abgeschlossen werden. Für die Erfüllungsbürgschaft bei einer Versicherung sprechen insbesondere die geringen oder völlig wegfallenden Sicherheitsforderungen und die daraus resultierenden hohen Liquiditätsvorteile.Kann die ausführende Baufirma oder der Unternehmer keine Fertigstellungsbürgschaft herbei führen, ist es i. d. Regel als Zeichen für eine mangelnde Bonität der Baufirma zu werten.
VOB - Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB)
Die VOB ist ein von Praktikern ausgearbeitetes, spezielles Regelwerk, das die Vergabe von Aufträgen und die Abwicklung von Bauleistungen beschreibt bzw. regelt. Die VOB hat weder Gesetzes- noch Verordnungscharakter. Die Anwendung der VOB erfordert eine eindeutige schriftliche Vereinbarung zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber, d.h. in der Regel werden Ausschreibungen gemäß den VOB-Richtlinien vorgegeben, damit die an der Ausschreibung beteiligenden Anbieter/Unternehmen ihr Angebot danach ausrichten können.Die VOB ist in drei Sektionen aufgeteilt:
Teil A: Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen (Konzeption und Durchführung der Vergabe)
Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung der Bauleistungen (bspw. über Art und Umfang der Leistung, Vergütung, Abnahme, Abrechnung, Gewährleistung)
Teil C: Allgemeine technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen (u.A. der DIN-Normen für Art und Weise der technischen Leistungen, die zu erbringen sind)
Das Wegerecht ist eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten eines Dritten, dem das Recht zum Begehen und Befahren des mit dem Wegerecht belasteten Grundstückes eingeräumt wird. Das Wegerecht wird ins Grundbuch eingetragen.
Das eingeräumte Wegerecht ist häufig mit der Verpflichtung zur Instandhaltung der benutzten Fläche, Einfahrt o.ä. verbunden.
Ein Werkvertrag ist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien. Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes und der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Gegenstand des Werkvertrages kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein (BGB § 631).
Als Wohnfläche wird die Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören bezeichnet. Die Gesamtwohnfläche bildet eine wichtige Grundlage für die Finanzierungsplanung und die Darlehensbewilligung sowie die Wirtschaftlichkeitsprognose eines Bauvorhabens.
Berechnungsmethoden zur Ermittlung von Wohnfläche
Zur Ermittlung der Wohnfläche kommen zwei Berechnungsmethoden, die sich in ihrer Art deutlich voneinander unterscheiden zu Anwendung:
Wohnflächenverordnung (WoFlV) – bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau angewandt:
Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe aller Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
• Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen
• Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
wenn sie eindeutig der Wohnung oder dem Wohnheim zuzuordnen sind.
(1) Nachfolgend aufgeführte Räumlichkeiten liegen nicht der Berechnung der Wohnfläche einer Wohnung zur Grunde:
• Kellerräume,
• Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
• Waschküchen,
• Bodenräume,
• Trockenräume,
• Heizungsräume und
• Garagen,
(2) Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellende Anforderungen gemäß dem Bauordnungsrecht der Länder genügen und
(3) Geschäftsräume.
Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.Bei der Ermittlung der Grundfläche sind Grundflächen von
• Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
• Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
• fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
• freiliegenden Installationen,
• Einbaumöbeln und
• nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
die namentlich einzubeziehen sind
Die Grundflächen nachstehend aufgeführter Bauteile werden der Berechnung nicht hinzugezogen :
o Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
o Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
o Türnischen und
o Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.Die Grundflächen durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung berechnet.
Die Grundflächen:
• von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
• von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
• von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
• von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälftein der Ermittlung mit einzubeziehen.
Ermittlung der Wohnfläche nach DIN-Norm 277
Für den preisfreien Wohnraum, das heißt nicht öffentlich geförderten Wohnraum können beide Berechnungsmethoden angewandt werden. Während die Wohnflächen-Verordnung ausschließlich nur die Grundflächen aller zu einer Wohnung oder einem Wohnheim zurechenbaren Flächen ermittelt, dient die DIN-Norm DIN 277 hingegen zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau und ist insbesondere zur Flächenermittlung von Gebäuden mit mehreren Nutzungsarten anzuwenden. Die DIN-Norm ist gegliedert in drei Teilbereiche:
Teil 1: Hier werden die Regeln für die Berechnung von Flächen- und Rauminhalten von Bauwerken festgelegt. Diese Flächen- und Rauminhalte dienen sowohl der Ermittlung der Herstellungskosten von Gebäuden als auch der Ermittlung von Miet- und Kaufpreisen.
Teil 2: hier werden die im Teil 1 definierte Nutzfläche von Gebäuden Gruppen unterschiedlicher Nutzungsarten zugeordnet. Beispiele für die Zuordnung von Räumen und Flächen zu den einzelnen Nutzungsarten.
Teil 3: hier sind die Messgrößen und Bezugseinheiten für Baukostengruppen auf der Grundlage der DIN 276 – Kosten im Hochbau – aufgeführt.
Weitere Informationen zur Ermittlung der Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277 finden Sie hier
Hanna Kejser Brinkmann
William-H.-Tunner-Str. 70
T: +49 30 / 788 931 20
F: +49 30 / 788 931 23
M: +49 176 / 234 288 05
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References: § 7
 § 7
 § 32
 § 2
 § 883
 § 925
 § 29
 § 20
 § 883
 § 5
 § 123
 § 123
 § 127
 § 1
 § 1059
 § 5
 § 1

§ 1
 § 631