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Timestamp: 2014-10-25 06:16:36+00:00

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INTRODUCCIÓN AL TEMA: LA REPRESENTACIÓN DE DERECHOS EN LOS CONDOMINIOS (EN VENEZUELA) | procondominiosvenezuela
marzo 24, 2012	INTRODUCCIÓN AL TEMA: LA REPRESENTACIÓN DE DERECHOS EN LOS CONDOMINIOS (EN VENEZUELA)
LA REPRESENTACIÓN DE DERECHOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL (condominios).
Las presentes líneas tienen como finalidad práctica darle al lector una visión amplia sobre un tema altamente sensible en cualquier comunidad de copropietarios que guarda estrecha relación con la forma de expresión de la voluntad de ésta, a través de los órganos máximos de decisión que están regulados en la vigente Ley de Propiedad Horizontal, cuales son: la asamblea de propietarios legalmente convocada y la consulta escrita, sobre los temas que pueden ser decididos por esta vía de expresión comunitaria, y que no constituyen materia exclusiva de la asamblea. Intentaremos expresar nuestras ideas con un sentido práctico, y con un vocabulario entendible para el público lego en derecho, aunque obviamente, nos apoyaremos en conceptos y normas jurídicos al momento de argumentarlas y justificarlas, fijando posiciones no tanto desde un punto de vista doctrinario, pero sí desde una arista práctica del ejercicio que como administradores de inmuebles hemos tenido. Y esto, creemos que es lo que mayor utilidad brindan estas líneas: la experiencia diarias y las distintas situaciones que hemos documentado en múltiples asambleas de propietarios vividas, y la forma cómo éstas han tomado decisiones para bien o para mal en el destino de las comunidades inmobiliarias donde hacen vida.
Así, pensamos que con el método de preguntas y respuestas y utilizando una unidad temática podremos con éxito guiar al lector por temas interesantes: a) la representación de los derechos de un copropietario para las asambleas de propietarios; b) la representación de los derechos de la Junta de Condominios; c) la representación que hace el administrador de los intereses comunes de la copropiedad: tanto para actuaciones extrajudiciales y judicial, entre otros; y en cada caso, iremos planteando los problemas concretos que hemos observado para intentar impregnar al lector de la sabiduría que la experiencia y vivencia práctica nos ha dado a través del tiempo. Ojalá que sea de utilidad para ustedes y si estas líneas contribuyen con la prevención o resolución de conflictos en las comunidades inmobiliarias, nos sentiremos profundamente útiles.
II- Sub Temas a tratar:
Sub Tema 1: La representación de los derechos de un copropietario en las asambleas de propietarios:
Todos los que hemos vivido alguna vez en un condominio seguramente también hemos asistido a una asamblea de propietarios que ha despertado nuestro interés (aunque insistimos siempre y recomendamos a los propietarios asistir o hacerse representar en todas las que ocurran, para aportar ideas, voz y voto, y contribuir a las mejores decisiones en la gerencia de los asuntos comunitarios) donde muchos propietarios no han concurrido personalmente, pero sí se han hecho representar mediante lo que comúnmente se llama en los documentos de condominio una “carta poder”. De hecho, en las convocatorias de las asambleas aparecidas en la prensa, los convocantes siempre ponen una coletilla refiriéndose a la posibilidad de que aquél propietario que no pueda asistir, puede hacerse representar mediante carta poder. Y esta “coletilla” no es tan casual. Pensamos que es una forma de luchar contra la apatía generalizada que se presenta en casi todos los condominios en Venezuela, sin importar su ubicación geográfica y tampoco, la condición económica, cultural o educativa de sus copropietarios. Hay una realidad en los condominios de la Venezuela de hoy: las gentes no asisten ni se hacen representar a las reuniones de las asambleas de propietarios, aunque estén en juego asuntos de gran importancia; y peor aún, las reuniones se encuentran o polarizadas por temas políticos; o simplemente los propietarios sienten que las decisiones están “entubadas” o predeterminadas por un grupo de propietarios que ejercen la representación de otros de forma mayoritaria, y entonces aquellos como minoría (percepción aparente y prejuiciosa antes de realizarse la asamblea) deciden no asistir.
Ya estamos dejando entrever algunos problemas que guarda este tema: por una parte tenemos la formalidad que debe guardarse para elaborar esa carta o poder; por otro lado encontramos el problema del control fáctico de la veracidad o “calidad” de esos instrumentos privados en el mismo momento cuando se realiza la asamblea: tanto para constituirla válidamente, como para sus decisiones o votaciones según la agenda propuesta. Con relación al primer punto señalado, los documentos de condominios no señalan ninguna formalidad mayor sobre cómo debe darse la carta poder. Hemos estado en reuniones de propietarios donde la junta de condominio o grupo de propietarios pretenden que las mismas sean otorgadas ante un Notario Público, lo cual es una exigencia que va más allá lo legalmente establecido en el documento de condominio. Normalmente, estas exigencias son colocadas como barreras u obstáculos por determinados grupos que tiene una manera distinta de pensar y que desean truncar determinada decisión que saben que puede ser tomada por otro grupo dentro de la asamblea de condominio; y en casos donde a veces reinan intereses oscuros y todo tipo de manipulaciones con distintos fines: económicos; ejercicios de parcelas de poder; tentación de controlarlo todo en la vida comunitaria para demostrar poder o vanidad personal, entre las conductas desviadas que hemos documentado en nuestra experiencia profesional.
Desde un punto de vista estrictamente jurídico, la carta poder como instrumento de representación de los derechos de un copropietario por tercera persona, tiene su fundamento legal en el propio documento de condominio[1] o en su reglamento, y en las normas del Código Civil que no se oponga a las de la Ley de Propiedad Horizontal. Debemos también señalar, que la carta poder, a pesar de que se trata de un instrumento legal, normalmente no es autenticada y ésta es una de sus principales diferencia con los poderes que sí son otorgados bajo la fe y fecha cierta de un Notario Público, que es un funcionario público que da prueba de ello, y está legalmente reconocido con competencia específicas y especiales para ello. En la elaboración de la carta poder no interviene ningún funcionario público que pueda dejar constancia de la identidad de la persona que está suscribiéndola; ni mucho menos si tiene su condición de copropietario dentro del condominio, lo cual pensamos que es fundamental de tener presente a la hora de realizarse las votaciones, puesto que de lo contrario, las decisiones pudieran nacer viciadas de nulidad absoluta si son tomadas por quienes nunca tuvieron la capacidad de tomarlas válidamente. Como ejemplo de comprensión fácil, sería como si en una elección para Presidente de la República u otra de naturaleza política similar, quien emite el voto no tiene la condición ni capacidad de constituirse en elector y no está inscrito en el padrón electoral, y se presenta ante la autoridad competente para pretender votar. Por eso, siempre recomendamos a los administradores y juntas de condominios, que desde el propio momento de redactar el texto de la convocatoria a una asamblea de propietarios, se deje constancia de la exigencia que hará quien ejerza la condición del administrador del condominio de la condición de copropietario del asistente de la asamblea a través de una copia simple fiel a su original del documento de propiedad. Claro que el administrador puede rechazar aquellos documentos que pudiera considerar que están claramente adulterados o falsificados, y de ser así, deberá dejar constancia escrita en sus observaciones en el propio Libro de Acuerdos de los Propietarios reunidos en la asamblea.
Otro aspecto que hemos observado en las asambleas, son las cartas poderes cuando son remitidas a la persona autorizada por correo electrónico. El Decreto con fuerza y rango de Ley de Mensajes y de Transmisión de Datos Electrónicos dictado por el Presidente de la República en el mes de Diciembre del año de 1999, actualiza y regula esta normativa. Aunque no es motivo de este ensayo entrar a analizar con detenimiento la norma, nuestro criterio apunta a que sí es posible permitir la representación de un copropietario que haya mostrado su voluntad mediante un correo electrónico donde el administrador tenga la sensación de que fue emitido realmente por el copropietario. No se trata de convertir al administrador en un detective especializado en la veracidad de la data electrónica que reciba; él con la comunicación permanente con los propietarios tiene suficientes reglas de sana crítica para apreciar si la representación dada por este medio electrónico en fraudulenta o no; debe partir siempre en sus juicios de la buena fe; pero la mínima prudencia que debe salvaguardar y que así recomendamos, es que dicha representación conste en el propio cuerpo del mensaje electrónico, que sigue a los datos de identificación de quien lo envía, y no mediante documento adjunto (o attachment –en inglés-) ya que desde cualquier cuenta de correo se puede adjuntar documentos. Los administradores de inmuebles no pueden ser tan estrictos para impedir la representación de los copropietarios al momento de expresar su voluntad; pero tampoco puede mostrarse despreocupado totalmente en este tema, puesto que compromete su ética y seriedad profesional.
En las asambleas de propietarios el administrador o secretario de la junta de condominio debe llevar una carpeta para archivar cada uno de las carta poderes que reciba, y copia de las cédulas de identidad de los copropietarios y de sus autorizados, y este material debe quedar bajo su estricto resguardo, el cual pudiera ser objeto de control a a si fuese el caso, bien para un recuento de los votos emitidos, o bien, para analizar la validez de la constitución de la asamblea o de los votos que soportan las decisiones, ya sea en un conflicto extrajudicial o judicial que se presente.
Un modelo de carta poder podría ser el siguiente:
Yo, ___________________, de nacionalidad __________, mayor edad, de estado civil ___________, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. ____________, en mi carácter de legítimo(a) propietario(a) del inmueble constituido por el apartamento No. ______ situado en el piso _____ de las Residencias _____________, por medio del presente documento declaro que: doy poder o autorización expresa al(la) ciudadano(a) ___________________, quien es de nacionalidad __________, mayor edad, de estado civil ___________, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. ____________, para que me represente plenamente ante la Asamblea General de Propietarios que ha sido convocada, a realizarse el día ____ del mes de _________ del año ______, en el Salón de Fiestas de dicho conjunto residencial. En consecuencia, mi mandatario(a) podrá tomar cualquier tipo de decisión que sea menester tomar de conformidad con la agenda de discusión que ha sido debidamente publicada en la prensa y cuyo contenido conozco perfectamente, sin que nadie pueda señalarle la falta de poder y representación. Asimismo, queda mi mandatario(a) autorizado(a) para representarme en las convocatorias posteriores que se hagan para deliberar y decidir sobre la citada agenda de dicha reunión asamblearia. Asi lo digo y firmo en la ciudad de ____________a los _____ días del mes de ________del año ________. Firmo conforme;
NOTA: SI DESEA AQUIRIR ESTE MATERIAL, SOLICÍTELO POR: VISOASOCIADOS2003@GMAIL.COM
[1] Las disposiciones del documento legal son de obligatorio acatamiento por parte de todos los copropietarios, incluso por sus causahabientes. Así reza expresamente el artículo 30 de la L.P.H. que debe ser concordado con lo indicado en su artículo 20, literal “c” donde se le impone al administrador el deber de cumplirlo y velar por su cumplimiento.
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34 pensamientos en “INTRODUCCIÓN AL TEMA: LA REPRESENTACIÓN DE DERECHOS EN LOS CONDOMINIOS (EN VENEZUELA)”	anselmo rodriguez dijo:	mayo 22, 2013 en 11:12 am	quien me limita la cantidades de carta poder que presente un copropietario ejemplo 15
Responder	Procondominios dijo:	mayo 22, 2013 en 6:43 pm	Apreciado Sr. Anselmo Rodríguez: En realidad, la Ley de propiedad no trata ni siquiera el tema, y copn relación al Código Civil Venezolan, no hay límites en la capacidad de representación que una persona haga de otras. En nuestro Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias sí ponemos un límite a la representación para evitar el entubamiento de votos en las asambleas; pero insisto, sólo es un proyecto que presentamos ante la Asamblea Nacional y cuyo cuarto borrador pordrá ver en el blog.
Responder	ingrid carrillo dijo:	agosto 6, 2014 en 9:48 pm	por favor aclarenme cuantas representaciones o cartas poder puedee tener un copropietario en una asamblea puede uno representar a tres
Procondominios dijo:	agosto 11, 2014 en 11:06 pm	Apreciada señora Ingrid Carrillo: Gracias por seguir nuestro blog. En realidad, en Venezuela no hay un límite establecido para ejercer la representación de un propietario por otro en una asamblea de propietarios. Aquí debe privar lo que diga el documnento de condominio del edificio; más si nada dice, entonces no hay límite, puesto que se supone que la representación que una persona hace de otra, se logra por la confianza existente entre ambas.
Lo que sí debe tenerse en cuenta y con mucho cuidado, es la calidad de esa representación, es decir, que se tenga la certeza que quien la de, sea un verdadero propietario del inmueble, aportando su cédula de identidad o asaporte (copias simples legibles) y también, conviene identificar al representante quien recibe el empoderamiento a travñes de la carta o poder.
Esperamos haber dado respuesta exacta a su inquietud. De usted nos suscribimos y siga nuestro blog y Twitter: @procondominios.
(Inpreabogado: 40.236)
Mireya Ruiz dijo:	mayo 22, 2013 en 5:45 pm	Buenas tardes gustaría que xf me informe si es correcto que el administrador del edificio donde vivo en Venezuela dice que tiene 4 poderes de diferentes copropierios, además de ser el apoderado del dueno del apto.donde vive y si el poder es para todo e indefinido.Saludo y Gracias.
Responder	Procondominios dijo:	mayo 22, 2013 en 6:51 pm	Señora Mireya Ruíz: con relación a sus preguntas le respondemos que:
1) No es correcto desde el punto de vista ético que el administrador tenga representación de sus administrados, auqnue en realidad, no hay un impedimento legal al respecto, ni en la Ley de Propiedad Horiozntal ni en el Código Civil Venezolano.
2) Entiendo que el administrador vive en el propio edificio que administra y además cuenta con un poder del dueño del apartamento donde vive, posiblemente arrendado; pues bien, el poder no es indefinido; debe darse de forma auténtica si es para uno o varios negocios jurídicos especiales, y por ante Notaría Pública. Suponemos que a lo que usted se refiere es a las cartas o autorizaciones para representar a un propietario en una asamblea de propietarios. Pues bien, esas autorizaciones son válidas y se agotan para las asambleas respectivas. Mal puede valer indefinidamente, puesto que las mismas deben hacer referencia en su texto a la asamblea de la cual se traten.
Si el propietario quiere que lo representen más allá del momento de una determinada asamblea, debe entonces dar un poder a su apoderado de forma auténtica donde señale el alcance de la representación que otorga, ante el funcionario público competente; bien sea un notario o un registrador.
0424-148.40.34 (celular)
Responder	josé delgado dijo:	junio 8, 2013 en 2:31 pm	Buenas tardes, en mi Edificio se acaba de aprobar una decisión para la construcción de un tanque de agua, el cual fue aprobado por la apatía y falta de comparecencia de la mayoria de los copropietarios. La decisión fue tomada por un grupo muy pequeño que asistió a la 3° convocatoria pero el proyecto en sí es sumamente oneroso y la mayoria de los copropietarios se le hace casi que imposible pagarlo por la grave crisi económica que vive el país, además de considerar dicha construcción innecesaria. Mi pregunta es, ¿un proyecto de cantidades de dinero considerable puede ser aprobado con mayoría simple? ¿no existe un quorum especial para proyectos de gran magnitud? ¿De qué manera podemos atacar esa decisión? Gracias por su respuesta
Responder	Procondominios dijo:	junio 8, 2013 en 4:18 pm	Apreciado señor José Delgado:
Ante todo, gracias por contactarnos!.
Con relación a sus preguntas nos permitimos señalarle lo siguiente:
1) Debe considerarse lo dispuesto en el artículo 11, literal “b”, norma que exige un quórum calificado del 75% de los propietarios para acordar un gasto que sea común a todos los propietarios: Lógicamente, excluyendo de este quórum aquellos gastos que derivan de la administración conservación y reparación de cosas comunes. Esta es una norma de orden público ya que establece con claridad una definición o determinación muy precisa para que se de su consecuencia jurídica, no dejando al la libre voluntad cualquier otra interpretación o razonamiento. Fíjese bien si en su caso las convocatorias cumplen con el requisito de publicidad indicado en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, y lo que disponga el documento de condominio de su inmueble, ya que para precisar más nuestra respuesta desde el punto de vista legal, debemos tener a la vista este documento.
Es muy común el error de las juntas de condominios y de las administradoras de inmuebles, realizar todas las convocatorias de la asamblea de propietarios para un mismo día, en diferentes horas, violando así el derecho a la participación de los propietarios, y las disposiciones de orden público establecidas en el citado art. 24.
2) Con relación al quórum calificado para proyectos de gran inversión, en la Ley de Propiedad Horizontal no hay especificación alguna, pero sí le advertimos lo siguiente para su caso en concreto:
2.1) El tanque de agua propuesto representa una mejora para el edificio, de manera que ineludiblemente debe ser aprobada por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, considerando a cada propietario a los fines del voto como una individualidad y mediante el voto capitalístico o por alícuota, para evitar la discriminación prohibida por la Constitución de la República en su artículo 21.
Las mejoras no están definidas en la Ley de Propiedad Horizontal, pero constituyen un valor adicional y nuevo al inmueble que no existía al momento de su construcción inicial ejecutada por el dueño de la obra, el constructor. Lo invitamos a leer el artículo 9 de esta Ley.
2.2) Por otra parte, si se trata de una construcción para construir un tanque subterráneo, eso implica hacer una excavación, por lo que para aprobar una obra de esta naturaleza deberá contarse con la unanimidad del voto de los propietarios y además, obtener el permiso de las autoridades competentes, tal y como lo dispone el artículo 10 de la ya comentada Ley.
2.3) Le recomendamos que lea también el artículo 11, (literal “b”) L.P.H.; el cual fija en un 75% el quórum de APROBACIÓN (OJO, NO DE CONSTITUCIÓN PARA LA VALIDEZ DE LA ASAMBLEA) PARA ACORDAR UN GASTO COMÚN.
3) Para atacar esta decisión debe considerarse lo dispuesto en el artículo 9, literal “e” que señala que las reclamaciones deberán formularse ante los tribunales competentes siguiendo el procedimiento correspondiente al de obra nueva, el cual está contemplado en el Código de Procedimiento en sus artículos 712 y siguientes; EN CONCORDANCIA CON LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 25 DE ESTA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL QUE OTORGA UN LAPSO DE CADUCIDAD DE 30 DÍAS PARA INTENTAR EL RECURSO DE IMPUGNACIÓN DE LA ASAMBLEA POR HABER TOMADO UNA DECISIÓN EN FRANCA VIOLACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL O DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO O POR ABUSO DE DERECHO.No deje de leer toda esta norma y recomendamos que el al interponer el recurso, solicite como punto especial, la suspensión provisional del acuerdo tomado por la asamblea.
Estamos a sus órdenes para cualquier otra información. Lo invitamos a seguir nuestro blog y a recomendarlo entre sus amistades y relacionados.
Recuerde, somos los especialistas en condominios en Venezuela!
Responder	anselmo rodriguez dijo:	junio 8, 2013 en 4:14 pm	quisiera tener la repuesta a la pregunta del sr jose delgado
Responder	nicherssen urbaneja dijo:	julio 10, 2013 en 1:05 pm	saludos, escribo para consultar sobre un asunto que le sucedio a mi esposa en un conjunto residencial en venezuela donde por hacer un reclamo a la vijilancia del mismo recibio un golpe de una vijilante y todo esto paso ante la mirada complaciente de directivos de la junta de condominio quienes dicen que ella no tiene voz en la recidencia por estar morosa. ´porfavor su opinion gracias
Responder	Procondominios dijo:	julio 13, 2013 en 1:47 am	Apreciado señor Urbaneja: Reciba nuestros cordiales saludo!
Con relación a su caso, su esposa puede denunciar la agresión del personal de la vigilancia, no sólo ante la compañía de seguridad privada, sino también, ante las autoridades competentes de acuerdo a la Ley contra la Violencia de la Mujer y la Familia. En muchos municipios de Venezuela operan las dependencias de la Fiscalía General de la República que atienden este tipo de agresiones.
En otro orden de ideas, la actitud tomada por los miembros de la Junta de Condominio que usted menciona, es absolutamente deplorable. El hecho que una persona se encuentre en mora con sus obligaciones en el condominio no significa de modo alguno, que pierde sus derechos o disminuye su capacidad jurídica como propietario que es de un inmueble. El moroso no sufre ninguna perturbación en su cualidad de propietario y todos sus derechos se mantienen intactos hasta que deje de serlo, o bien sea atacado jurídicamente por medio de un proceso judicial que perturbe su condición de tal.
El propietario morosos puede llegar en cualquier momento a un convenio de pago, pero hágalo o no, tiene sus plenos derechos como propietario que es. En todo caso, la Junta de Condominio ni ningún otro propietario tienen derecho a avalar o consentir la violencia contra nadie; y mucho menos por parte de un proveedor de un servicio del condominio, porque además, cuando su esposa se ponga al día, Dios mediante, entonces, ¿cómo queda la vigilancia privada por la agresión realizada? ¿actuará entonces la Junta de Condominio a favor de su esposa y en contra de la vigilancia cuando se ponga al día?
Estos asuntos deben ser vistos con gran madurez por parte de la Junta de Condominio, por cuanto el día de mañana cualquier de sus miembros pudieran caer en mora y no por ello van a perder sus derechos como propietarios que son en el conjunto residencial.
Sin más por los momentos, le reiteramos nuestra gratitud por escribirnos y siga en contacto con nuestro blog.
Responder	anselmo rodriguez dijo:	julio 13, 2013 en 3:21 am	tengo una propiedad en venezuela la junta de condominio inicial representada por la constructora de la urbanizacion duro ocho años en sus funciones nunca consulto ningun gasto con la asamblea de copropietaros y cuando salio nunca entrego cuentas varios propietarios nos negamos a pagar y ahora la nueva junta quiere cobrar las deudas atrasadas que via debemos tomar
Responder	isabella dijo:	enero 11, 2014 en 8:29 am	despues de 18 años de vicios en una junta de condominio en mcy edo aragua se pudo nombrar un adm residente del edificio y otra nueva junta junta que entro en mandato el 18 junio del 2013 .ahora bien la adm nombrada violando la ley ley y desconociendo la ley saco en prensa una convicatoria para elegir otra ya que ella solo acata lo que dicen los vecinos !!!
Responder	anselmo rodriguez dijo:	enero 11, 2014 en 12:33 pm	tengo una propiedad en venezuela la constructora se auto nombre administrador sin nombrar junta de condominio duro ocho en funciones sin presentar gastos anuales ni consultar ninguna mejora al entregar tampoco presento memoria y cuenta muchos propietarios no negamos a pagar por lo viciado de esta administracion pero la nueva junta si le recibio la morosidad y ahora nos quiere demandar cual es el camino pagar o pelear esto durante ese periodo la administracion suspendio el cobro por y que estaba calculuando mal la alicuota esto lo paso por escrito
Responder	Ramon Lanten dijo:	enero 27, 2014 en 1:29 pm	Nuestra junta cumplio un año en sus funciones el 20 de Octubre y el administrador convoco a una Asamblea con los siguientes Puntos Informe de Gestion 2.- Informe Financiero 3.- Eleccion de la Nueva Junta.. Un propietario a traves de correo quiere hacer nula la convocatoria porque no se incluyo Presentacion del Balance y eleccion de la administradora. se le respondio que no habria problema que esos puntos perfectamente podian incluirse al momento de someter a consideracion la agenda a la Asamblea.Nosotros convocamos por prensa con 10 dias de antelacion a la primera reunion ,la segunda con mas dias , y la tercera con 11 dias de antelacion,las tres asamblea se convocaron por prensa ,al salir publicado se les particpo a todos los propietarios por correo e inmediantamente se coloco en la cartelera del conjunto y en otras areas visible,No se recibio ningun reclamo u observacion ,a excepcion de este propietario.Llegamos a la tercera convocatoria y el propietario cuestionante no se presenta a la Asamblea sino con una carta de autorizacion a otro propietario ,quienes fueron los dos que alegan que la asamblea no es valida.Se sometio a votacion de la asamblea la consideracion de continuar con la asmablea y por mayoria 17 a 2 ,se decidio que si. Y se llevo a cabo la inclusion de los puntos (2) faltantes ,se Sometio a consideracion el balance debidamente auditado por un contador publico. En los dos punto restante ,en la eleccion de la nueva junta , nadie quiso pertenecer.Se tomo la decision de los asambleista convocar a una reunio extraordinara para 15 dias despues,con 2 puntos solamente 1._ Eleccion de la Junta y 2.- Eleccion del administrador. Cabe destacar que nuestro reglamento no indica los puntos obligatorio en la convocatoria para la asamblea..Cree usted no haber cumplido con los parametros para la convocatoria por solo no haber mencionado el administrador esos 2 puntos Gracias
Responder	Procondominios dijo:	febrero 5, 2014 en 2:27 pm	Apreciado amigo señor Ramón Lanten: reciba nuestros más cordiales saludos. Con relación a su planteamiento le informo lo siguiente:
1) Luego que la convocatoria ha sido publicada en prensa y cumplidas todas sus formalidades legales (tanto las señaladas en el artículo 24 de la LPH, así como las contempladas en su documento de condominio y en su reglamento) no es posible realizar cambios en la agenda que se tratará el día pautado para la celebración de la misma.
2) En este orden de ideas, la convocatoria relizada, tal y como usted lo plantea es perfectamente válida, así como los acuerdos derivados de la asamblea. Si un propietario tiene objeciones sobre los resultados de la asamblea, tiene perfecto y legítimo derecho a acudir a la vía jurisdiccional para interponer los recursos que considere dentro del plazo de caducidad que establece el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que por ello pierdan validez los acuerdos que haya tomado la mayoría de los propietarios legalmente reunidos.
3) No era necesario someter a votación el día de la asamblea programada legalmente, su continuación. Ya la conocatoria estaba legalmente hecha, a tenor de lo planteado en el artículo 24 de la LPH. Lógicamente, no tenemos a la mano las disposiciones del documento de condominio de su edificio para verificar que se hayan cimplido con las disposiciones en él contenidas para la realización de la asamblea de propietarios, que son de orden público.
4) En el día de la asamblea, no de podía deliberar válidamente, sino sobre los puntos derivados y señalados en la agenda publicada en la convocatoria hecha por la prensa. Los dos puntos adicionales que se trataron y que se incluyeron luego, sus resultados son nulos de nulidad absoluta, puesto que no gozaron de la legalidad que exige su documento de condominio y la propia LPH en el artículo antes citado.
5) La segunda convocatoria a la asamblea de propietarios debe llenar y cumplir con los mismos requisitos de ley, recordando que el ADMINISTRADOR debe rendir cuentas de todas sus operaciones de acuerdo al mandato que ejerce, al menos una vez al año.
Si tiene alguna duda, estamos a sus órdenes para ayudar a su comunidad y llenar correctamente el libro de actas de la asamblea. Nosotros prestamos el servicio de asesoría jurídica y moderación y preparación de las asambleas de propietarios; es un servicio que se presta antes, durante y posterior a la realización de las asambleas de propietarios.
Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted cordialmente.
Responder	marbilia dijo:	julio 2, 2014 en 11:36 pm	Buenas noches, soy residente de conjunto residencial tepuy barcelona anzoategui, el 24 de mayo se eligio una junta de condominio la cual la presidenta electa ha tomado el caney para su uso personal de lunes a viernes ocupa el caney para bailoterapia a exceso de volumen que coarta el derecho al desacanso ya q el caney queda muy cerca de uno de los edificios la sra. cobra por particpantes, el caney es un area comun, que se hace en este caso donde puedo acudir
Responder	Procondominios dijo:	julio 3, 2014 en 3:58 pm	Apreciada usuaria Marbilia: reciba nuestros cordiales saludos y le damos las gracias por seguir nuestro blog.
En respuesta a su planteamiento le señalamos lo siguiente:
1) El caney es un área común y su arrendamiento debe ser considerado como un ingreso común que de acuerdo a lo estipulado en el artículo 20, lietral “d”, puede ser imputado a los gastos comunes mensuales del condominio para disminuir el monto que deban pagar finalmente los señores propietarios.
2) Por otra parte, La Junta de Condominio, tal y como lo señala el artículo 18 de la Ley antes citada, debe regular el uso de esa área común para evitar las perturbaciones al resto de la comunidad de propietarios, en lo relativo a las fiestas; horarios de esparcimiento; tipo de actos a realizar; volumen; control de los invitados; limpieza luego de terminada las fiestas; garantías para soportar cualquier daño que hagan mientras esté arrendado a un propietario; condiciones para arrendar (los propietarios deberían estar solventes en sus pagos de los recibos de gastos comunes); entre los aspectos más importantes.
3) Si la señora Presidenta cobra entrada, prácticamente está convirtiendo esta área común en un lugar o locación de recreación donde todo el que paga pudiera entrar; y se desnaturaliza la misma, la cual debe ser exclusivamente para uso de los propietarios del conjunto residencial.
4) Sería procedente y muy importante, que usted procediera ante la Alcaldía de la jurisdicción donde se encuentra el edificio que propusiera una denuncia contra la Junta de Condominio y su presidenta, porque ella está cobrando entrada por espectáculos públicos no autorizados por el documento de condominio. La denuncia puede interponerla a título personal o sumando las firmas de varios propietarios, ante la Dirección de Espectáculos Públicos de la referida Alcaldía.
5) Deben los propietarios solicitarle al administrador (en caso que lo haya); a la Junta y en su defecto, si esta no convoca, a un Juez de Municipio, para que convoque a una asamblea general de propietarios para que este órgano tome una decisión que prohíba el uso del caney por terceras personas ajenas al edificio en los términos como lo hace la Presidenta de la Junta de Condominios y establezca todas las regulaciones de uso de esta área común. Igualmente, consideramos que es procedente la destitución inmediata de esta Presidenta de la Junta y de los demás miembros que avalan esta conducta anticomunitaria, por violación del documento de condominio y la Ley de Propiedad Horizontal.
Responder	miribeth dijo:	julio 4, 2014 en 9:51 pm	buenas noches, soy residente del conjunto residencial guayabal en san joaquin edo. carabobo, en mi conjunto se nombro una nueva junta de condominio la misma no esta registrada en ningún ente gubernamental o registro, mi pregunta es como se puede justificar el pago de lo correspondiente a condominio de forma contable, ya que yo poseo un negocio y por lo tanto debo presentar mensualmente ante el seniat mi pago de impuestos, pero el gasto de condominio como lo reflejo si, dicho condominio no tiene factura, yo expuse mi caso a la junta de condominio y les informe que hasta no tener factura no puedo cancelar los gastos del mismo, mas me dirijo a uds para saber que se puede hacer en estas circunstancias.
Responder	Procondominios dijo:	julio 16, 2014 en 10:23 pm	Apreciada usuaria Miribeth. Gracias por contactarnos. Con relación a su asunto pasamos seguidamente a responderle:
1) El Seniat ha resuleto dese hace tiempo este asunto a través de su Gerencia Jurídica. Los recibos de condominio no son facturas, realmente son “planillas de liquidación de gastos comunes” y según la Ley especial que rige la materia, cual es la Ley de Propiedad Horizontal, son títulos ejecutivos.
2) La Junta de Condominio no tiene que estar registrada en ningún registro para que tenga validez o vida legal. Al realizarse la asamblea de propietarios y asentarse su designación en el Libro de Acuerdos de la Asamblea, ya tiene validez legal para actuar, siempre y cuando el libro de actas haya cumplido con la formalidad y solemnidad de haber sido autenticado ante una Notaría Pública de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble, tal y como lo exige el artículo 20, literal “g” de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.
3) No especifica usted si el pago del condominio lo hace en su condición de propietario del inmueble o simplemente es un arrendador del local donde funciona su negocio. Le comentamos que en un centro comercial que manejamos el propietario del local principal del condominio que representaba más del 16% del total de valor del inmueble, nos exigía simplemente el recibo o planilla de liquidación de gastos mcomunes en original, para proceder a pagar el condominio; es decir, no le bastaba con el aviso de cobro fiel a su original. Y pagaba normalmente, sus gastos comunes luego de recibir el formato original que tenía un número de recibo y de control, según la impresión realizada del formato en una imprenta autorizada por el Seniat.
4) Le recomendamos que pague de inmediato sus gastos comunes del condominio si usted es el propietario del local; caso contrario, le corresponde al propietario hacerlo.
Sin más por los momentos y esperando haberle sido de ustilidad, nos suscribimos cordialmente,
Responder	Roxana dijo:	julio 22, 2014 en 5:25 pm	Buenas tardes, en el conjunto donde resido la junta de condominio colocó una notificación pegada sobre el recibo de condominio de la administradora con una nueva cuenta y rif diferente de la misma, ademas nunca de hizo consulta a los propietarios sobre esa cuenta, que se puede hacer en ese caso.
Responder	Procondominios dijo:	julio 22, 2014 en 9:22 pm	Apreciada usuaria Roxana: gracias por contactar y seguir nuestro blog. Respondemos su planteamiento de la siguiente forma:
En primner lugar, se trata de un tema netamente administrativo donde la Junta de Condominio, como ente representante legal de la comunidad de copropietarios tien la responsabilidad legal de informar de todas las operaciones que haga. Tome en cuenta que la Junta es un mandatario de la asamblea de propietarios que la eligió, siendo esta última el ente mandante.
En segundo término, nuestra recomendación es que se dirija por escrito a la Junta de Condominio y a la administradora, para que le den razón escrita de los motivos que tuvo la Junta para cambiar del Registro de Información Fiscal y del número de cuenta bancaria. No entendemos como el Seniat permite este tipo de cambios, o si el RIF cambiado pertenecía a otra persona jurídica distinta al condominio (quizás a la constructora del edificio o a otra administradora); pero hasta donde nos da nuestra experiencia, el Seniat es bien estricto a la hora de asignar un RIF al condominio. Solicitan tanto el documento de condominio como el acta de la asamblea de propietarios donde se designa a la Junta de Condominio.
En fin, creemos que debe pedir información por escrito y publicarla en las carteleras del edificio; o enviarlas por correo electrónico del edificio o coolagrlas en las redes sociales en las cuentas del condominio, si es que las utilizan.
Agradeciendo su amable atención nos suscribimos.
Responder	carlos de prisco dijo:	agosto 11, 2014 en 7:39 pm	Buenas noches soy presidente de una junta de condominio en la guaira estado Vargas y hemos estado realizando un manual de convivencia por iniciativa de varios propietarios convocamos a todo el edificio a participar mas sin embargo todos no lo han echo pero si, un numero importante del mismo, una vez finiquitado el mismo que cabe destacar nos reunimos por seis semanas se sometió a una carta consulta, la aprobación del mismo así como también como hubo discrepancias en cuanto a horarios e invitados a la piscina también se sometió ello a la carta consulta para recoger las impresiones de todos, la duda es la siguiente, ¿puede un propietario darle una autorización a otro para que este elabore su carta consulta aun cuando yo la envíe por correo también y puede perfectamente responderla por ese medio? se que para las asambleas extraordinarias esto si es valido mas no se que tan legal sea para una carta consulta, gracias
Responder	Procondominios dijo:	agosto 11, 2014 en 10:46 pm	Apreciado señor Carlos de Prisco: estimado usuario: hemos leído muy atentamente su planteamiento y antes de responderle, queremos darles las gracias por seguir nuestro blog. Al respecto le señalamos que:
1) Lo primero que hay que decir, es que lo que usted llama Manual de Convivencia, en verdad no es otra cosa que una parte de la estructura del denominado “REGLAMENTO DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO” que se estipula en el artículo 26 y cuya estructura de contenido pordrá ver en sus numerales del 1 al 5. Precisamente el numeral “5” señala que el Reglamento versará sobre: “Normas para el mejor funcionamiento del régimen. Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta”. 2) En su caso, se trata de la aprobaciónb de un Reglamento del Documento de Condominio, el cual a nuestro criterio debe aprobarse mediante una asamblea de propietarios, envirtud a que el mismo artículo 26 habla que su modificación se hará por la asamblea. Por interpretación analógica, concluimos que debe seguirse el mismo procedimiento sugerido por el legislador para la modificación, cuando se va a aprobar por primera vez.
3) La consulta, de acuerdo a nuestros estudios, es letra muerta o de muy difícil y enhorroso cumplimiento, porque para que se cumplan y den inicio a sus lapsos para poder considerar aprobada o negada una cuestión o asunto, debe tenerse la certeza y dejarse constancia de haber consultado al propietario y no a ningún otro poseedor del inmueble. Y ocurre que muchas veces los propietarios ni siquieran residen o viven en el país y no son consultados….entonces, ¿cómo y cuándo comienza a correr el lapso para la aprobación o no de una cuestión? Es decir, no hay certeza jurídica de lo que es la “consulta del último propietario interesado” (vale decir, todos los propietarios son interesados) siendo que basta con que un propietario no se encuentre en el inmueble o no sea ubicable o ubicado para ser consultado, el laspso legalmente no comienza a correr.
4) Sobre la representación, en el plano teórico, cualquier persona puede representar a otra, pero debe siempre tenerse la certeza de quien otorga la carta o poder y quien lo recibe, dejando constancia de su identificación plena a través de un documento de identidad como el pasaporte o su Cédula de Identidad.
5) Insistimos, la consulta no es el procedimiento apropiado,a nuestro humilde criterio, para aprobar las normas que usted señala. Debe hacerse por asamblea de propietarios y sus decisiones para este caso, deben tomarse por una mayoría calificada, al menos los dos tercios del valor inmobiliario total del edificio, para contar con la mayor legitimidad posible, lo que garantizará la menor resistencia a las normas.
6) Otro aspecto que nos parece fundamental decirle y aunque no nos lo está preguntando, es el que refiere a la metodología de aprobación de un “REGLAMENTO DE CONDOMINIO”. Reconmendamos que se somenta a aprobación capítulo por capítulo, o sección por sección (dependiendo cómo esté estructurado) para evitar que una persona que no esté de acuerdo con una norma de una sección o capítulo, terminen rechanzando la totalidad del texto propuesto. De esa forma, se van aprobando por partes, y luego, donde haya desacuerdos, se podrá proponer en otra asamblea o en la misma, una redacción diferente que los supere para converger en un acuerdo definitivo de la parte o sección en discordia.
Si tiene alguna duda o su comunidad requiere asesoría profesional sobre este tema, estamos a sus órdenes para asesorarles. Esperamos que estas líneas le hayan permitido una buena orientación. Tratamos de ser bien especfíficos en nuestras respuestas para que sean apreciadas siempre de forma didáctica. Recuerde: a veces creemos que hacemos las cosas bien, llenas de nuestra mejor intención; pero por desconocimiento erramos y causamos consecuencias no deseadas.
Sin más por los momentos nos suscribimos de usted.
Celular: 0424+8178841
Responder	carlos de prisco dijo:	agosto 12, 2014 en 11:08 pm	Estimado Rafael, buenas noches y gracias por tu respuesta y sugerencias seguro la tendremos presente, te voy a insistir en algo, sabemos que para las asambleas un propietario puede autorizar a otro con un formato sencillo y copia de cédula, ahora bien, para una carta consulta procede igual un formato así al igual con copia de cédula, o en este caso tendría que ser una carta poder notariada como he visto en el blog¿? gracias y buenas noches…
Procondominios dijo:	agosto 13, 2014 en 12:57 pm	Apreciado amigo Carlos Di Prisco. Gracias por volver a contactarnos. Respondemos su planteamiento señalando que también un propietario podría habilitar a otro par que responda por él, una carta consulta. Lo importante es que tal habilitación no deje lugar a dudas que ha sido hecha por el propietario mandante, a su mandatario o representante; debiendo anexar la copia de su Cédula de Identidad; del documento de propiedad del inmueble y el formato correspodneinte formado en original donde se deje constancia para qué se está dando tal autorización.
Agradeciendo su amablle contacto, no deje de seguir nuestro blog y Twitter: @procondominios.
Inpreabogado: 40236
Andrea dijo:	agosto 14, 2014 en 9:56 am	Buenos días,
En nuestro edificio debemos registrar o dar de alta ante el IVSS (TIUNA) a la nueva trabajadora residencial. Entre los requisitos se indica el RIF del Representante legal, aparte del RIF del Edificio.
Quién funge como representante legal para ello, es el Presidente de la Junta de Condominio o puede ser cualquier miembro de la Junta de Condominio? Pudiera ser representante legal un propietario que no forme parte de dicha Junta?
Responder	Procondominios dijo:	agosto 19, 2014 en 9:38 am	Apreciada usuaria Andrea: gracias por contactar nuestro blog. Respondemos a su planteamiento de la siguiente forma:
1) El representante legal del condominio normalmente es el Presidente de la Junta de Condominio, cuyo cargo es el único al que hace mención el artículo 18 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, y quien normalmente también es tenido como representante legal en los documentos de condominios.
2) Debe revisar su documento de condominio; y si nada dice al respecto, será el representante legal el Presidente de la Junta de Condominio elegido por la asamblea de propietarios legalmente reunida, o quien haya sido designado en la primera reunión de la Junta electa, siempre y cuando así lo determine el documento de condominio. Muchos documentos de condominios establecen que una vez electo los miembros principales y suplentes de la Junta de Condominio, de su seno se elegirá al Presidente de la Junta en votación universal, directa y secreta.
2) La Ley de Propiedad Horizontal no le atribuye expresamente la representación legal al Presidente de la Junta de Condominio, por ello, consideramos que es un punto bien importante que debe resolverse en la reunión de Junta donde se ratifique o no al Presidente de la Junta como representante legal del Condominio. Puedoera la Junta designar a otra persona distinta a su Presidente como representante legal, pero a nuestro criterio, debería ser cualquier otro de los miembros principales electos por la asamblea de propietarios y no una persona ajena a la Junta, a sus miembros principales.
3) Sin duda es un tama interesante en lo jurídico y forma parte, a nuestro criterio, de los vacíos legales que hay que resolver, junto al tema de la personalidad jurídica y patrimonio del condominio. Esperando haberle respondida claramente su duda, nos suscribimos de usted.
Responder	Marjorie Rodriguez dijo:	septiembre 19, 2014 en 9:21 am	Buenos dias.
En nuestro edificio ubicado en Maracaibo estado Zulia las actas de asambleas no son firmadas por los presente en el libro correspondiente, sino en un documento con los puntos a tratar ya que la administradora dice que para cerrar el acta en el libro en el momento final de la asamblea debe de estar presente un abogado, que de cierto es esto.
Son validas las cartas poder de inquilinos representando a los propietarios con sus respectivas cedulas. Saludos.
Responder	Procondominios dijo:	septiembre 20, 2014 en 3:50 pm	Apreciada señora Marjorie Rodríguez: gracias por contcatranos! Con relación a su planteamiento le señalamos lo siguiente:
1) Si eesa es la respuesta que le dio el representante de la administradora del condominio donde vive, sencillamente nos parece una BARBARIDAD y realmente to tiene el conocimiento ni la experticia profesional que rige la materia de administración del condominio.
2) Las actas que no son firmadas, sencillamente nada recogen y en el caso de las asambleas de propietarios, si no hay firma de los propietarios, no hay acuerdos, quedan como inexistentes y sin piso jurídico. 3) No es válido el procedimiento seguido por la administradora, puesto que el artñiculo 20, literal “g” de la vigente ley de propiedad horizontal establece que: “Corresponde al administrador: g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios……” y si no los llena como debe ser, entonces no señala el legislador ninguna otra opicón que sustituya a este importante registro de, nada más y nada menos, la voluntad de decisión de la comunidad legalmente reunida.
4) Recomendamos que de inmediato, usted se movilice con la mayoría de los propietarios y procedan a convocar a una asamblea de propietarios para que registren en el libro el acuerdo de revocarle el mandato a ese administrador, que no está actuando apegado a la norma jurídica. Imagínese usted: si eso es con el Libro de Actas, cómo estará llevando las cuentas del edificio?
Procedan….Protéjanse!
Atentamnente;
P.D.: Recomiéndele a la administradora que se inscriba en nuestros talleres para que supere las deficiencias del conocimiento de su actividad, para que ello le permita ofrecer un mejor servicio a su clientela.
Responder	Anna Pollacci dijo:	septiembre 19, 2014 en 12:52 pm	Estimado RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO. Primeramente excelente su portal ud. no sabe todo lo que he aprendido leyendo cada caso y explicacion que ud. ha dejado plasmada en este blog. Definitivamente lo voy a recomendar. Mi pregunta es la siguiente: Tengo un caso parrticular: los desagües de ciertos aptos. de una de las alas de mi edificio están cerradas con cemento lo que hace que nuestro apto. sea el respiradero de todo el edificio. Nos sale agua negra y los olores son insoportables. De hecho una vez ya se nos inundo el apto con aguas negras que llegaban mas arriba de los tobillos y perdimos lencería y bienes inmuebles ,y la junta de esa oportunidad no ofreció absolutamente ninguna ayuda económica, ni colaboración sobre los sucedido. Hoy en día seguimos con este problema y como bien sabemos la situación país es delicado y todo cuesta dinero. Los vecinos no desean que se haga un trabajo a profundidad sino que se pasen guayas cuestión que ya se ha demostrado no es efectivo y se debe hacer un trabajo mas completo para que permita una real limpieza de este sistema de aguas sucias y se permita al sistema de tuberias respirar ya que los propietarios que trancaron esto generandon un problema para los demas.
El inconveniente esta en que como NO TODOS los que viven en el edf. son los afectados sino solo 3 apto. siendo el nuestro el mas afectado …los propietarios se niegan o establecen este :echo” como no prioritario. Nos preocupa es que vuelva a suceder lo que ya comentamos. Como podemos legalmente presionar a los propietarios para que se haga un trabajo que es un problema de tuberías de todo el edf, y no de un o 3 aptos como lo hacen ver?. Tenga presenta que los propietarios de los otros aptos CERRARON con cemento los respiraderos de los edificios y la presión de las tuberías hace que se convierta nuestro apto. en el desagüe de toda la ala. ASi mismo aprovecho para comentarle: que vVivimos en una residencia (edificio) donde tenemos en las plantas bajas 2 comercios y anquen no tenemos limitados puestos de estacionamiento (porque no existen) sino aéreas comunes que se han convertido en esto, el uso de los puestos (para los comercios) es cada vez mas abusivo y, no desean que se cobre por el uso del equivalente de casi 7 a 8 puestos mas de 3.000 bsf MENSUALES, lo que bien sabemos es absolutamente irracional para el costo de la vida y situación país. Estoy en la junta de condominio y se llego un acuerdo de aumentarlo a esto (3.000) imagínese ud que estaban cobrándoles por este espacio 1500 bsf. Como podemos proceder a aumentar racionalmente el uso de estos “puestos” considerando que al ser locales comerciales legalmente se asume que le corresponde (1) si no estamos equivocados. Un alquiler de un puesto de estacionamiento para un (1) vehículo esta sobre los 2.500 bsf. Y la Cristalería (que es el comercio) utiliza como ya mencionado hasta 8 puestos diariamente por este insignificante cifra esto sin contar los daños que generan al edificio.
Responder	Procondominios dijo:	septiembre 20, 2014 en 3:29 pm	Apreciada señora Anna Pollacci: reciba nuestros cordiales saludos y ante todo queremos darles las gracias por sus gratas palabras por nuestra labor; y gracias por remendarnos! Le ofrecemos excusas por la demora en responderle, pero hemos estado ocupado en asuntos profesionales con otros condominios y no habíamos sacado el tiempo para responderle detenidamente a ustedes, y a las decenas de personas que nos consultan diariamente. Pasamos seguidamente, a responderle en los términos siguientes:
1) Legalmente, la responsabilidad por los daños y perjuicios que le han causado a usted derivan de dos factores: a) por un lado, de la conducta ilícita y contraria al interés comunitario causado por propietarios inescrupulosos que intervinienron la red de aguas negras; y b) por el otro, por la omisión de la Junta de Condominio quien tiene el principal deber de cumplir con lo pautado por el documento de condominio y la propia ley de propiedad horizontal.
2) El artículo 1.185 del Código Civil Venezolano dispone que: “El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debene igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”. De tal manera, que civilmente son responsable tanto la Junta de Condominio o el administrador (si lo hubiere) por ser el ente responsable de velar por el estado de las cosas comunes, y por supuesto, existe la posibilidad que el administrador o la Junta, se sibroguen y ejerzan el derecho de repetición contra los propietarios quienes realizaron el indepiso “tapado” de los respiraderos a que usted refiere.
3) Todo daño proveniente de las cosas y bienes comunes hacia una unidad susceptible de apropiación individual o particular, deberá ser reparado por el condominio, excluyendo por supuesto del cobro del correspondiente gasto, al grupo de personas afectadas (según sus alícuotas) vale decir, que el gasto común (de la reparación del daño) que les correspondería pagar a todos los propietarios en una situación normal, aquí debe cargarse a la comunidad de propietarios sin considerar las alícuotas de las personas afectadas, cuya sumatoria debe distribuirse entre proporcionalmente en la comunidad, de acuerdo a las alícuotas de cada inmueble.
4) ahora bien, le proponemos a la Junta de Condominio que pase una carta a los propietarios que intervinieron la red de aguas negras, que es una cosa común inherente a la sanidad del inmueble, para que ejerciendo su principio de autoridad, elimine los “tapados” de estas red y proceda a realizar el normal mantenimiento de la misma. La comunidad se expone a cualquier sanción o multa administrativa de las autoridades competentes ante la denuncia que puedan hacer los propietarios afectados por tal situación.
5) Con relación a los puestos de estacionamiento: la Junta tiene plena comptencia y atribución legal para reglamentar el uso de las áreas comunes, tal y como lo establece el artículo 18, literal “d”. En consecuencia, la decisión del aumento debe quedar anotada en el libro de actas de la Junta y enviarle una comunicación a los comerciantes para tales fines. Tome en cuenta que son comerciantes que persiguen un fin de lucro en su actividad, y el monto de alquiler es realmente económico. Así mismo, al alquiler debe aplicarse el IVA de ley, y además, se debe emitir por el condominio, una factura según los términos del Seniat a los arrendatarios de estos puestos; y el ingreso obtenido por ello, puede imputarse a los gastos comunes para disminuir el monto que deban pagar mensualmente los propietarios, tal y como lo señala el artículo 20, literal “d” de la Ley de Propiedad Horizontal.
Recomendamos que las cuentas del edificio las lleve un contador público colegiado, o bien una personas licenciada en administración, conocedora de la normativa tributaria y fiscal vigente.
Agradeciendo su amable atención , esperamos que nuestra respuesta le haya sido de utilidad.
Responder	ANA ORTUÑO DE GONZALEZ dijo:	octubre 16, 2014 en 9:09 pm	Buenas noches, Estimado RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO, le escribo a los fines de solicitar su asesoría.. Es el caso que vivo en un conjunto residencial (Caracas – Venezuela), donde no existen puestos de estacionamientos privados, ya que los que hay son áreas comunes, el problema se presenta en que de un tiempo para acá, algunos copropietarios se han dado a la tarea de reservar algunos puestos de estacionamiento colocando motos atravesadas y/u otros obstáculos con el fin de que al llegar en las noches, poder quitarlos y estacionar, por lo que los otros copropietarios que lleguen antes que ellos no pueden estacionar porque están ocupados por tales obstáculos y en dos oportunidades algún copropietario ha quitado el obstáculo, estacionado su vehículo y al llegar el dueño del obstáculo, se ha encontrado con los vidrios rotos o se han generado discusiones que han llegado a golpes. Mi pregunta es.. ¿Que podemos nosotros hacer legalmente con respecto a esta problematica y donde debemos dirigirnos, quien o quienes pueden tener la cualidad para denunciar?
Responder	Procondominios dijo:	octubre 21, 2014 en 3:26 pm	Apreciada usuaria: ANA ORTUÑO DE GONZÁLEZ: Le damos las gracias ante todo por seguir nuestro blog y pasamos de inmediato a responder su planteamiento de la siguiente manera:
1) El área de estacionamiento o parqueadero de vehículos que usted señala, es un área común más del edificio y como tal, la Junta de Condominio con base a lo dispuesto en el art{iculo 18 (donde se establecen sus funciones y atribuciones) puede expresamente proceder a reglamentarla. De tal forma, que ningún propietario puede ahora y mientras no exista la regulación, realizar conductas de facto para reservar ningún área común, ya que ello constituitía un evidente abuso de derecho que puede ser perseguido y atacado judicialmente.
2) ¿Qué hacer y cómo? Nuestra recomendación es que de inmediato la Junta de Condominio dele edificio se reúna con carácter de urgencia y reglamente el área común que está sirviendo de estacionaiento o parqueadero de vehículos. Esta reglamentación debe ser elaborada con un gran sentido de justicia, donde establezca una serie de criterios o de principios que permitan a todos los propietarios servirse de algún puesto de estacionamiento, así sea de forma tempral. Rifar los puestos y tomar previsiones con relación a las dimensiones de los carros y la prohibisión de realizar actividades mecánicas o de naturaleza similar, forman parte de alguna de las rcomendaciones. Por supuesto, nosotros estamos en la capacidad de redactar una reglamentación del área de estacionamiento, si la Junta así nos lo requiere, previo acuerdo del pacto de servicios profesionales.
3) Recomendamos a la Junta de Condominio que instale cámaras de seguridad en dicha área para poder grabar durante 24 horas y todo el año, lo que allí ocurra, a fin de proteger los bienes de los propietarios y de poder contar con un elemento probatorio si alguien cometiera un delito de violentar la propiedad privada (un vehículo) de otro propietario.
4) Exhortamos a que la Junta de Condominio o el ente administrador convoque a una asamblea de propietarios con car{acter de urgencia para tratar este caso y concienciar a los propietarios del deber de respetar las normas de convivencia pacífica y democrática que debe reinar en todo condominio.
5) La reglamentación de esta área que antes propusimos, no necesariamente debe ser aprobada por una asamblea de propietarios, porque precisamente el legislador venezolano le da tal facultad de forma expresa a la Junta.
6) Para las denuncias de los delitos, deben acudir los afectados a la Unidad de Atención a la Víctima del Ministerio Público y realizar la denuncia correspondiente. En la Torre Este, Mezzanina 1 y 2 del Parque Central en la ciudad de Caracas, están dichas oficinas para formular las denuncias.
Esperamos haber respondido íntegramente su inquietud y que nuestra orientación le sea de utilidad. Siga nuestro Blog y promociónelo todo cuanto pueda. Sin más a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de usted.
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 ARTÍCULO 25
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 artículo 26
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