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Timestamp: 2019-10-21 16:04:21+00:00

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Gesetzliche Mietzinsbeschränkung - Auswirkung bei Feststellung des Einheitswertes - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 26.01.2015, RV/7102962/2007
Gesetzliche Mietzinsbeschränkung - Auswirkung bei Feststellung des Einheitswertes
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin R in der Beschwerdesache der BF vertreten durch V , gegen die Bescheide des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 2. August 2006 betreffend
1.) Feststellung des Einheitswertes zum 1. Jänner 2006 (Wertfortschreibung gemäß § 21 Abs. 1 Z 1 BewG 1955), betreffend Einheitswert des Grundvermögens (gemischt genutztes Grundstück)
2.) Grundsteuermessbescheid zum 1. Jänner 2006 (Fortschreibungsveranlagung)
beide EW- AZ
ad 1.) Der Beschwerde wird teilweise stattgegeben.
Der angefochtene Bescheid wird gemäß § 279 (1) BAO abgeändert wie folgt:
Für den Grundbesitz (Mietwohngrundstück), wird der Einheitswert zum 1. Jänner 2006 mit € 143.400,-- und der gemäß AbgabenänderungsG 1982 um 35 % erhöhte Einheitswert mit € 193.500,-- festgestellt.
ad 2.) Der Beschwerde wird teilweise stattgegeben.
Für den gegenständlichen Grundbesitz wird der Grundsteuermessbetrag auf Grund des Grundsteuergesetzes 1955 idgF mit € 381,50 festgesetzt.
Mit Feststellungsbescheid vom 2. August 2006 wurde im Zuge einer Wertfortschreibung gemäß § 21. Abs. 1 Z. 1 BewG 1955 der Einheitswert für das Mietwohngrundstück Grundstücksnummer 2 mit € 195.600,- und erhöht mit € 264.000,- festgestellt.
Weiters war auf Basis dieses Einheitswertes der Grundsteuermessbetrag in Höhe von € 522,52 berechnet worden.
Auf Grund von baulichen Änderungen war dem Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes bebauter Grundstücke samt einer Nutzflächenaufstellung übermittelt worden.
In der Folge hatte das Finanzamt den gegenständlichen Bescheid erlassen und bei der Feststellung des Einheitswertes eine Kürzung gemäß § 53 Abs. 7 lit d BewG in Höhe von 25% vorgenommen.
In der gegen den Bescheid betreffend Feststellung des Einheitswertes zum 1.1.2006 eingebrachten Berufung wurde im Wesentlichen Folgendes vorgebracht:
„Da bei der Ausfüllung des Pkt. 8 des Formulars zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes bebauter Grundstücke am 27.07.2006 ein Irrtum unterlaufen ist, wird dieser Punkt entsprechend berichtigt und hat wie folgt zu lauten:
8. Falls ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins entrichtet wird, Ausmaß der von der Mietzinsbeschränkung betroffenen nutzbaren Flächen, die den folgenden Zwecken dienen:
Wohnzwecken 2.006,35 m2, gewerblichen oder öffentlichen Zwecken 676,01 m2;
Hiezu wird erläuternd folgendes bemerkt:
Sämtliche Mietgegenstände sind gemäß den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes vermietet und es werden für diese ein Hauptmietzins aufgrund der Mietzinsbeschränkungen des MRG entrichtet.
Ein Richtwertmietzins gemäß§ 16 Abs. 2-4 MRG i.F.m. dem Richtwertgesetz wird für 2 Bestandseinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von 93,97m2 entrichtet.
Ein Kategoriemietzins gemäß § 15a MRG wird für 8 Bestandseinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von 766,82m2 entrichtet.
Ein Mietzins gemäß § 45 MRG wird für 3 Bestandseinheiten mit einer Gesamfläche von 259,34m2 entrichtet.
Ein "angemessener" Mietzins gemäß § 16 Abs. 1 MRG wird für 6 Bestandseinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von 886,22m2 entrichtet.
Dabei handelt es sich um vermietete Rohdachbodenflächen, die vor dem 1.1.2002 zum Zwecke des Ausbaues vermietete worden sind und somit den Mietzinsbestimmungen des MRGs unterliegen.
Dies ergibt eine Gesamtwohnnutzfläche von 2.006,35m2.
Ein "angemessener" Mietzins gemäß § 16 Abs. 1 MRG wird für 9 Bestandseinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von 676,01m2 entrichtet.
Die Berufungswerberin stellt daher nachfolgenden Antrag:
Die Berufungsbehörde möge den angefochtenen Bescheid bei Berücksichtigung der berichtigten Angaben abändern und den Einheitswert entsprechend herabsetzen .“
Ebenso wurde gegen die Feststellung des Grundsteuermessbetrages Berufung erhoben
Mit Berufungsvorentscheidung vom 24. September 2007 gab das Finanzamt der Berufung mit folgender Begründung teilweise statt:
„Der Begriff "Mietzinsbeschränkung" im Sinne des §53 Abs.7 lit.a BewG 1955 ist historisch zu interpretieren, demnach sind unter diesem Begriff nur Mietzinsbeschränkungen im Sinne des Mietengesetzes zu verstehen. Nach dem BGBl. Nr. 800/1994 (RichtwertGesetz) kann für Vermietungen ab 1.3.1994 ein "angemessener Hauptmietzins" vereinbart werden. Diese Mietzinse orientieren sich an einem regionalen Richtwert, Zu- oder Abschläge sind möglich. Diese "angemessenen Hauptmietzinse" kommen dem Preisniveau frei vereinbarter Mietzinse schon recht nahe. Da für Mietverträge, die nach dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden, kein kategoriemäßig beschränkter Mietzins mehr als Obergrenze gilt, sondern ein "angemessener Mietzins", der eine kalkulatorische Gewinnkomponente beinhaltet, gilt dieser Mietzins nicht als ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter.
Im gegenständlichen Fall sind daher 1.026,16m2 für Wohnräume und 60,21m2 für gewerbliche Zwecke anzusetzen, dies ergibt zur gesamten Nutzfläche einen Anteil von 41%. Die Kürzung gemäß § 53 Abs.7 lit.a BewG 1955 beträgt daher 45% und der Einheitswert war herabzusetzen.
Darüber hinaus war die Berufung jedoch aus den oben angeführten Gründen abzuweisen."
Der Einheitswert wurde demzufolge in der Berufungsvorentscheidung mit € 143.400,- und der um 35% erhöhte mit € 193.500,- festgestellt.
Dementsprechend wurde auch der Berufung gegen den Bescheid mit dem der Grundsteuermessbetrag festgestellt wurde nur teilweise entsprochen.
Fristgerecht wurden Anträge auf Vorlage der Berufungen an die Abgabenbehörde II. Instanz gestellt.
Das Finanzamt legte die Berufungen sodann dem unabhängigen Finanzsenat zur Entscheidung vor.
Mit Bescheid vom 7. Dezember 2010 setzt der unabhängige Finanzsenat die Entscheidung über die Berufungen gemäß § 281 BAO bis zur Beendigung von vergleichbaren - beim Verwaltungsgerichtshof zu den Zlen 2010/13/0131, 2010/13/0135 und 2010/13/0136 anhängigen Verfahren - aus.
In seinem Erkenntnis vom 24. September 2014 Zlen 2010/13/0131-6, 2010/13/0135-5 und 2010/13/0136-5 brachte der Verwaltungsgerichtshof - unter Verweis auf Vorjudikatur – zum Ausdruck, dass die nur an den Marktgegebenheiten orientierte Angemessenheitsprüfung des Mietzinses noch keine gesetzliche Beschränkung des Mietzinses im Sinne des § 53 Abs. 7 lit. a BewG darstelle und damit der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Abs. 1 MRG – nicht als Mietzinsbeschränkung nach § 53 Abs. 7 lit. a BewG anzusehen sei.
Der Gerichtshof stellte jedoch weiters klar, dass der unabhängige Finanzsenat richtigerweise die Regelungen des "Richtwertmietzinses" als eine den Mietzins beschränkende Vorschrift gemäß § 53 Abs. 7 lit. a BewG gesehen hatte.
Nun waren die gegenständliche Berufungen am 31. Dezember 2013 beim unabhängigen Finanzsenat anhängig und es ist daher die Zuständigkeit zur Entscheidung gemäß § 323 Abs. 38 BAO auf das Bundesfinanzgericht übergegangen.
Es sind die Rechtssachen somit als Beschwerden im Sinne des Art 130 Abs. 1 B-VG zu erledigen.
b) bei Einfamilienhäusern und sonstigen bebauten Grundstücken gemäß § 33 Abs. 2 30 v.H.,
Wie sich schon aus dem Wortlaut des § 53 Abs. 7 lit a BewG ergibt, soll dies dazu dienen, der unterschiedlichen Ertragsfähigkeit bebauter Grundstücke gerecht zu werden. Für das Ausmaß des Abschlages ist daher maßgeblich, ob zum Bewertungsstichtag tatsächlich ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins entrichtet wird. Für Objekte, die ungenutzt sind und für die aus diesem Grunde kein Mietzins, also auch kein durch gesetzliche Bestimmungen beschränkter Mietzins entrichtet wird, ist deshalb kein Sonderabschlag zu gewähren (she auch Twaroch-Wittmann-Frühwald, Kommentar zum Bewertungsgesetz, § 53, 273). Das gleiche gilt für eigengenutzte Wohnungen.
Aus der von der Bf zum maßgeblichen Stichtag vorgelegten Liste geht hervor, dass in der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft zum weitaus überwiegenden Teil Wohnungen für Wohnzwecke vermietet wurden. Für den Großteil der Flächen wurde ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins verrechnet.
2.682,36m2
Davon Wohnnutzfläche
2.006,35m2
Wohnnutzfläche mit angemessenem Mietzins (§ 16Abs.1)
-886,22m2
1.120,13m2
d.s. 41,76% ergibt Kürzung um 45 %
180.948,4000
106.480,2318
-26.620,0588
260.808,5712
Kürzung gem. § 53 (7) lit. a BewG 45 %
- 117.363,8594
143.444,7118
143.400,--
193.500,--
Die Kürzung gemäß § 53 Abs. 7 lit. a BewG war entsprechen dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 24.9.2014, Zl. 2010/13/0131ff - unter Außerachtlassung der der Flächen, für die ein angemessener Hauptmietzins bezahlt wurde mit 45 % durchzuführen.
186.190,-
Die Lösung der Frage, für welche Mietzinse eine für die Kürzung nach § 53 Abs. 7 lit. a BewG relevante gesetzliche Beschränkung bestehe, ergibt sich aus dem jüngst ergangenen Erkenntnis des VwGH vom 24.9.2014, Zl. 2010/13/0131ff.
ECLI:AT:BFG:2015:RV.7102962.2007
Findok-Nr: 103407.1, aufgenommen am: 11.02.2015 10:53:13, Dokument-ID: 38e0bdd6-bbb6-4339-9c25-e0a1d233c5b6, Segment-ID: f82380a0-9a5a-459a-ba76-4e4b4445d104

References: § 21
 § 279
 § 21
 § 53
 § 15
 § 45
 § 16
 § 16
 §53
 § 53
 § 281
 § 53
 § 16
 § 53
 § 53
 § 323
 § 33
 § 53
 § 53
 § 53
 § 53
 § 53