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﻿ Sentencia 2002-08463 de diciembre 14 de 2010
SENTENCIA 2002-08463 DE 14 DE DICIEMBRE DE 2010
CONTENIDO:RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. SE ENCUENTRA RESUELTO POR EL RETRACTO MANIFESTADO Y OPORTUNAMENTE COMUNICADO POR LA PROMETIENTE VENDEDORA A LA PROMETIENTE COMPRADORA, CON LAS SECUELAS QUE A DICHA FIGURA CORRESPONDEN. EN RELACIÓN CON EL PACTO DE ARRAS SIMPLES O DE RETRACTO SE PLANTEAN DOS FINALIDADES: ASEGURAR LA CELEBRACIÓN DE UN CONTRATO EN ÉPOCA POSTERIOR O GARANTIZAR EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE UN NEGOCIO JURÍDICO QUE YA SE HA PERFECCIONADO.
TEMAS ESPECÍFICOS:MUTUO DISENSO, ESTIPULACIÓN DE ARRAS, RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, ARRAS DE RETRACTACIÓN, DEBERES DEL JUEZ, PROMESA DE COMPRAVENTA, REQUISITOS DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA, CUMPLIMIENTO DEL OBJETO DEL CONTRATO, DERECHO DE RETRACTO
REVISTA JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA N°:470 DE FEBRERO DE 2011, PG.155
Sentencia 2002-08463 de diciembre 14 de 2010
Ref.: 41001-31-03-001-2002-08463-01
Procede la Corte a dictar la sentencia sustitutiva que resuelva el recurso de apelación interpuesto por ambas partes, así como el grado de consulta que se ha tramitado, en el proceso ordinario que la señora Aideé Duran de Beltrán promovió frente a los señores Martha Cecilia Cabrera de Castillo, Rocío y Álvaro Cabrera Cuellar, como herederos de Bárbara Cuellar de Cabrera.
1. Ante el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, Aideé Durán de Beltrán entabló demanda ordinaria contra Martha Cecilia Cabrera de Castillo, Rocío y Álvaro Cabrera Cuellar, herederos de la señora Bárbara Cuellar de Cabrera, para que en sentencia se accediera a las siguientes pretensiones:
1.1. “Declarar resuelto por incumplimiento de la parte demandada y por no haberse pagado parte del precio”, el contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de diciembre de 1985, respecto del inmueble que allí se identificó por sus medidas y linderos, ubicado, según la nomenclatura urbana, en la calle 20 Nº 8-71 y en la carrera 9ª Nº 19-70/74 de Campoalegre (Huila).
1.2. Como primera súplica subsidiaria, “declarar resuelto por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora, el contrato a que se refiere la petición anterior”.
1.3. A título de segunda pretensión subsidiaria, “la nulidad del referido contrato por ausencia del requisito esencial de la promesa de indicar el lugar de ubicación del inmueble” (fl. 41, cdno. 1).
1.4. Como consecuencia de la prosperidad de los anteriores pedimentos, se solicitó la restitución del inmueble con las mejoras que le correspondan, así como con sus instalaciones y anexidades; el pago de los frutos que el bien hubiese podido producir con mediana inteligencia y cuidado a partir del 14 de diciembre de 1985, junto con la corrección monetaria para asegurar el reembolso pleno en razón del efecto retroactivo de la resolución; se indicó que “[e]l valor de las arras será deducido de la parte del precio que mi representada deba devolver, este sin corrección monetaria, por estar declarada judicialmente incumplida la parte demandada y, en caso que se impetre dicha devolución”; del mismo modo, se solicitó ordenar la cancelación de “la inscripción de las declaraciones acreditando construcción” (fl. 42, cdno. 1), recaudadas en actuación adelantada ante el Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva y registradas en el folio de matrícula inmobiliaria Nº 200-0001300.
1.5. Se solicitó, finalmente, condenar a los demandados al pago de las costas del proceso.
2. Los supuestos de hecho que sirvieron de soporte a las pretensiones antes reseñadas se pueden sintetizar de la siguiente manera:
2.1. La señora Aideé Durán de Beltrán prometió vender a la señora Bárbara Cuellar de Cabrera el inmueble ubicado en la calle 20 Nº 8-71 y en la carrera 9ª Nº 19-70/74 de Campoalegre (Huila).
2.2. El precio se convino en la suma de $ 650.000. La prometiente vendedora declaró haber recibido la cantidad de $ 500.000, y se acordó que el saldo de $ 150.000 se pagaría en la fecha en la que se otorgara la escritura pública que perfeccionara el contrato prometido, que las partes fijaron para el día 22 de marzo de 1986 en horas de la mañana, en la Notaría Primera del Círculo de Neiva. Las contratantes pactaron “como arras del contrato la suma de $ 100.000” (fl. 42, cdno. 1).
2.3. En la fecha anteriormente indicada no se perfeccionó el contrato prometido, porque “no se presentaron los paz y salvos municipal y nacional” que estaba obligada a exhibir la prometiente compradora y porque la prometiente vendedora “hizo uso de la cláusula penal pactada que la facultaba para retractarse como en efecto lo hizo, de lo cual había informado por escrito y con antelación a su cocontratante y con base en ello había procedido a otorgar escritura de enajenación a otra persona” (fl. 42, cdno. 1).
2.4. Como la prometiente compradora falleció, sus herederos, aquí demandados, presentaron una demanda ejecutiva contra la señora Aideé Durán de Beltrán para obtener el otorgamiento de la escritura pública de venta y “el cobro de la cláusula penal pactada”. El Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva, mediante sentencia que está ejecutoriada, pues los ejecutantes desistieron de la apelación que contra ella en su momento interpusieron, declaró probada la excepción de “incumplimiento de la parte demandante” formulada por la prometiente vendedora, con las secuelas de rigor, además de lo cual se abstuvo de resolver sobre la excepción de fondo propuesta por la ejecutada —aquí demandante— para que se declarara resuelto el contrato de promesa de compraventa “en razón de la retractación por arras de la parte [allí] demandada”.
2.5. “El mutuo disenso contractual es prerrogativa que le asiste” a la demandante “para resolver el contrato en virtud de las arras pactadas y frente al incumplimiento declarado, además que manifiesta su voluntad no perseverar en el mismo. Tal el fundamento de la petición primera subsidiaria principal” (fls. 42 y 43 cdno. 1).
2.6. En el documento que contiene la promesa de contrato las contratantes omitieron un elemento muy importante para su validez, como “era el lugar de la ubicación del inmueble prometido” en venta, y, aunque tal deficiencia podría “purgarse” por cuanto se manifestó en el texto del contrato que el predio está inscrito en el catastro de Campoalegre, en todo caso, se solicitó de manera subsidiaria la nulidad del contrato.
3. Los demandados dieron oportuna respuesta a la demanda y, tras aceptar algunos hechos y negar otros, presentaron las excepciones de fondo que denominaron “exceptio nom adimpleti contractus” y “exceptio doli” (fl. 72).
4. Tramitado el proceso de acuerdo con lo previsto en el capítulo II del título XXI del Código de Procedimiento Civil, el juez del conocimiento dictó sentencia de primera instancia en la que denegó prosperidad a las súplicas de la demanda, así como a las excepciones formuladas; empero, declaró “mutuamente incumplido por las partes el contrato de promesa de compraventa” y, como consecuencia de tal pronunciamiento, decretó “su resolución sin indemnización de perjuicios”; por tanto, condenó a los demandados a restituir dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria del fallo el inmueble materia del contrato y a la demandante le ordenó devolver la suma de $ 500.000, “debidamente indexada” a partir del 14 de diciembre de 1985; se abstuvo de “condenar en mejoras por falta de prueba” e impuso, finalmente, a la actora el pago de las costas del proceso.
5. El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, al resolver la segunda instancia propiciada por los recursos de apelación que las partes interpusieron contra la sentencia anteriormente reseñada, modificó el fallo del a quo, para denegar la totalidad de las pretensiones de la demanda —principal y subsidiarias—, revocar las restantes determinaciones de la sentencia impugnada e imponer el pago de las costas a la parte demandante, por cuanto de los elementos probatorios aportados al proceso se evidenciaba, por una parte, que las contratantes quedaron en estado de incumplimiento recíproco, de manera que las dos perdieron el derecho a demandar la resolución contractual prevista por el artículo 1546 del Código Civil, y, por la otra, que en ellas existe una clara intención orientada a persistir en el contrato celebrado, lo que se convierte en un obstáculo insalvable para la prosperidad de la pretensión de terminación por mutuo disenso. Anotó el tribunal, finalmente, que el inmueble objeto del contrato ciertamente está ubicado en el municipio de Campoalegre (Huila), según lo dedujo del texto del contrato, y con fundamento en tal aserto desechó cualquier irregularidad que de dicha circunstancia se hubiera podido derivar.
6. La Corte, al pronunciarse sobre el recurso extraordinario de casación propuesto por la parte actora, casó el fallo de segunda instancia porque el ad quem cometió el yerro fáctico denunciado por el censor, en cuanto que el tribunal consideró, erróneamente, por una parte, que la demandante, prometiente vendedora, incumplió el contrato de promesa cuando, de manera previa a la fecha de celebración del contrato prometido, transfirió a un tercero el bien prometido en venta, pues por esa vía desnaturalizó las obligaciones que se derivan de este tipo de contratos preparatorios, que solo se refieren a un “hacer” y no a un “dar”, confundiendo, igualmente, la función que en el ordenamiento jurídico nacional se asigna al título y al modo, y, por otra, por cuanto el tribunal consideró incumplida a la prometiente vendedora por no haber presentado el paz y salvo correspondiente al impuesto predial del inmueble, con lo que se desconoció que en la sentencia que resolvió el proceso ejecutivo adelantado entre las mismas partes por iniciativa de la prometiente compradora, se concluyó que esa precisa obligación no estaba a cargo de la prometiente vendedora sino de su contraparte, y, en consecuencia, se declaró allí que la prometiente compradora había incumplido la obligación a su cargo atinente a la presentación “ante la notaría del paz y salvo notarial correspondiente al año de 1986”.
La Sala, con apoyo en los artículos 179 y 180 del estatuto procesal civil, ex officio, decretó la práctica de un dictamen pericial para establecer el valor de los frutos que produjo el inmueble a partir de su entrega a la prometiente compradora, los deterioros que sufrió y las expensas necesarias para su conservación.
7. Como ya se realizó y sometió a contradicción el señalado peritaje, es preciso definir los recursos de apelación interpuestos contra el fallo de primer grado, además de surtir el grado jurisdiccional de consulta que corresponde, por haber estado los herederos indeterminados de Bárbara Cuellar de Cabrera representados por un curador ad litem.
1. El Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, tras recordar las formalidades que establece el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, para la existencia y validez del contrato de promesa, precisó delanteramente que si en el contrato preparatorio celebrado por las partes de este litigio se mencionaron “la nomenclatura, los linderos y el número de la matrícula inmobiliaria del bien, no existe razón para cuestionar el contrato por ausencia de identificación del objeto, por no haberse indicado la localidad” de su ubicación, dado que las contratantes incorporaron al citado documento elementos que permiten su plena determinación incluyendo el municipio del cual forma parte (fls. 133 y 134, cdno. 1), lo que le sirvió de apoyo para concluir “la existencia y validez” del referido negocio jurídico.
2. En el punto atinente a las acciones de resolución o cumplimiento de los contratos bilaterales, comenzó el juzgador a quo por recordar que para su buen suceso es indispensable que el actor sea el contratante “cumplido o que se haya allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden” y, a su turno, que el demandado sea el “contratante que se ha desentendido de cumplir con lo pactado en la convención” (fl. 134), presupuestos que lo condujeron a desestimar la pretensión principal —resolución contractual—, pues si bien los documentos aportados ponen de relieve que “las contratantes concurrieron a la notaría en la fecha señalada a cumplir las cargas impuestas, esto no era posible ya que la vendedora no podía transferir el dominio del bien por cuanto ya había salido de su patrimonio, colocándose así en imposibilidad de cumplir y la demandada no llevó el paz y salvo del impuesto requerido para el trámite escriturario” (fl. 135).
3. La constatación de que los dos extremos del contrato se habían sustraído de satisfacer las prestaciones que por virtud de su celebración adquirieron, por tratarse de obligaciones que debían “cumplirse simultáneamente”, condujo al a quo a concluir, por una parte, que la defensa propuesta no se abría paso, y, por la otra, que lo procedente era decretar la resolución de dicho negocio jurídico sin indemnización de perjuicios, en cuanto que “no es posible generar los efectos que [se derivan de] la mora, pues como ya se dijo, lo que se [presentó] fue un incumplimiento mutuo”. Como consecuencia de lo anterior, el juzgador de primer grado condenó a los demandados a restituir dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria de la sentencia el inmueble materia del contrato de promesa y a la demandante a devolver la suma de quinientos mil pesos ($ 500.000), con el correspondiente reajuste monetario a partir del 14 de diciembre de 1985; se abstuvo de condenar al pago de mejoras por falta de prueba que las demostrara y condenó en costas a la demandante (fls. 136 y 137).
1. Ambas partes recurrieron la sentencia de primera instancia. La demandante, para que el superior modificara la decisión en orden a “hacerla congruente con las pretensiones de la demanda, su contestación y lo que resultó probado”, merced a que, en suma, aunque se allegó copia de la sentencia proferida en el proceso ejecutivo que en su contra instauraron los herederos de la prometiente compradora, en la que se declaró el incumplimiento de esta por no haber presentado los paz y salvos que eran de su incumbencia para otorgar la escritura pública, dicho medio demostrativo no se valoró adecuadamente, y, de esa manera, se soslayó el instituto de la cosa juzgada. Añadió que el aniquilamiento de la promesa impone la restitución del bien con los frutos civiles que haya producido o podido producir, así como el reconocimiento de los perjuicios causados, lo que debe conducir, en cuanto a este último aspecto, al pago de la “cláusula penal” pactada.
2. Los demandados, por su parte, solicitaron la revocatoria del fallo, porque al estar acreditado que ambas contratantes incumplieron las obligaciones derivadas de la promesa celebrada, no podía anonadarse el negocio jurídico, menos si la conducta asumida por ellos “no puede tomarse como una clara manifestación de desistencia del contrato” (fl. 9, cdno. 4). Agregaron que, pese a que no pidieron expresamente el pago de las mejoras, como existen elementos que acreditan su existencia, es imperativo su reconocimiento, aún de oficio, ya que “hacer justicia es dar a cada cual lo que le pertenece” (fl. 9).
1. Se impone recordar, en primer término, que en la demanda con la que se dio inicio al presente proceso, se solicitó, de manera principal, la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de diciembre de 1985 por la señoras Aideé Durán de Beltrán, como prometiente vendedora, y Bárbara Cuellar de Cabrera, como prometiente compradora, persona fallecida que está representada en el proceso por sus herederos, habida cuenta “del incumplimiento de la parte demandada y por no haberse pagado parte del precio”. Subsidiariamente se pidió, en primer lugar, la resolución del contrato “por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora”, y, en segundo término, la nulidad absoluta del aludido contrato preparatorio “por ausencia del requisito esencial de la promesa de indicar el lugar de ubicación del inmueble”.
2. De conformidad con el planteamiento que se deja expuesto, acomete la Corte el estudio de cada una de las pretensiones formuladas, para efectos de lo cual se realizará una interpretación integral de la demanda que estará dirigida a hacer efectivos los derechos sustanciales de las partes, como adelante se precisará. Asimismo, se despacharán las pretensiones en el orden lógico que les corresponde.
2.1. Se comienza, entonces, por el análisis de la pretensión enderezada a que se declare la nulidad del acuerdo de disposición de intereses materia de la controversia, aunque está planteada de manera subsidiaria, porque de cualquier forma el estudio de las otras peticiones de la demandante impone escrutar, anticipadamente, la plena presencia de los requisitos establecidos en el ordenamiento jurídico para la existencia y validez del negocio jurídico de que se trata.
2.1.1. En esa dirección, útil es recordar que el contrato de promesa, como de manera uniforme lo han sostenido la jurisprudencia y la doctrina nacionales, únicamente produce efectos si cumple con los requisitos que se determinan expresamente en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, es decir, que ella conste por escrito; que el negocio prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces, por no concurrir los requisitos que el ordenamiento establece; que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido; y que se determine este, de tal manera, que para su perfeccionamiento solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
2.1.2. Repasado el texto del documento en el que las contratantes otrora materializaron la promesa de compraventa que en su momento las vinculó, se comprueba el cumplimiento de aquellas exigencias legales, incluida la que extrañó la demandante para postular la nulidad derivada de no haberse incorporado allí “el lugar de ubicación del inmueble” (fl. 41, cdno. 1), habida cuenta que si bien en la cláusula destinada a identificar el bien raíz objeto de la enajenación prometida no se mencionó explícitamente el municipio al que correspondían las direcciones a él asignadas, es lo cierto que las mismas prometientes, en la estipulación siguiente, colmaron la supuesta omisión, al señalar el número de matrícula inmobiliaria que al bien le asignó la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos y el código o la cédula que le fijó la dependencia de catastro de Campoalegre (ver cláusulas 2ª y 3ª, fl. 6, cdno. 1), lo que conduce a la Corte a estimar que el referido inmueble fue adecuadamente identificado, amén que en el respectivo escrito el predio se singularizó por su cabida y linderos.
2.1.3. Lo dicho es suficiente para colegir que la nulidad reclamada no está llamada a abrirse paso, más aún cuando no se advierte la presencia de otros vicios que pudieran conducir a la Corte a declarar oficiosamente la invalidez del referido contrato de promesa de compraventa.
2.2. Como pretensión principal, la demandante solicitó la resolución del contrato base de la acción por el incumplimiento que le imputó a la prometiente compradora, campo en el que se impone elucidar si los supuestos de tal acción hacen presencia en el sub judice. Para estos efectos es pertinente memorar que en la órbita de los contratos sinalagmáticos, el buen suceso de la expresada súplica, derivada del artículo 1546 del Código Civil, exige, además de la presencia de un contrato bilateral válido, que el actor hubiese guardado fidelidad a sus obligaciones, esto es, cumplido o procurado cumplir los compromisos que del respectivo negocio jurídico dimanan para él, al tiempo que es menester que la otra parte, por el contrario, no hubiese atendido los deberes de prestación establecidos a su cargo.
En razón de lo anterior, la Corte tiene dicho que “... el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado u opositor...” (G.J., tomo CLIX, págs. 309 y ss.).
2.2.1. Explorado el contenido de la convención preparatoria fuente de este debate, se advierte que para el otorgamiento de la escritura pública que perfeccionaría la compraventa prometida, sus celebrantes fijaron la Notaría Primera de Neiva y acordaron que concurrirían a ella en las horas de la mañana del día 22 de marzo de 1986.
Teniendo en la mira la estipulación que se deja comentada, propio es destacar que con la demanda se adosó soporte documental que pone de relieve que ambas contratantes concurrieron a la citada notaría en la fecha señalada y que, pese a su comparecencia, no otorgaron la escritura pública que daría lugar a la enajenación del inmueble, resultado este que fuerza a establecer el motivo de ese singular comportamiento, en orden a definir la viabilidad de la resolución impetrada.
Al respecto, milita en autos copia de la escritura pública 763 de 22 de marzo de 1986 de la Notaría Primera de Neiva, en la cual se hizo constar la comparecencia de la prometiente vendedora, aquí demandante, quien expuso que “no puede hacer la escritura de venta prometida en primer lugar porque de conformidad con la cláusula quinta de la promesa de venta la señora Bárbara Cuéllar de Cabrera no presentó en la notaría el certificado de paz y salvo municipal sobre los impuestos del inmueble ni entregó a la suscrita con la debida anticipación el recibo de pago expedido por la tesorería de Campoalegre sobre los impuestos pagados por dicho lote, con el fin de haber reclamado el paz y salvo respectivo. En segundo lugar no puede hacerse la escritura de venta prometida porque hizo uso de la cláusula penal, la cual le faculta para retractarse como en efecto lo hizo, de lo cual le informó por escrito a la prometiente compradora y con base en ello procedió a hacer escritura de venta del mismo bien a otra persona” (fls. 24 y 24 vto., cdno. 1).
2.2.2. Examinado el segundo de los motivos aducidos por la señora Aideé Durán de Beltrán para abstenerse de otorgar la escritura pública de venta a la prometiente compradora, relativo a que, con apoyo en lo estipulado en el señalado acto preparatorio, comunicó a la señora Bárbara Cuéllar de Cabrera su decisión de “retractarse” del contrato, por lo que vendió el bien raíz a un tercero, surge como cuestión evidente que, pese a que la prometiente vendedora hizo presencia en la fecha y en el lugar que se habían convenido para la ejecución del indicado compromiso, es lo cierto que su verdadera y manifestada intención no era, precisamente, la de transferir el dominio del bien a la otra contratante, toda vez que alegaba la existencia de una causa que la justificaba para “no hacer la escritura de venta prometida”, como en esos precisos términos lo expuso en el numeral segundo de la aludida escritura pública, y, adicionalmente, lo afirmó en el libelo introductorio de este proceso.
Es decir, no habiéndose cumplido la obligación de hacer derivada de la promesa de contrato celebrada entre las partes —el perfeccionamiento del contrato prometido—, es menester determinar si la prometiente vendedora se encontraba allanada a cumplir con sus compromisos contractuales, frente a lo cual es claro que la citada contratante, a pesar de asistir a la notaría en la oportunidad convenida, no manifestó su disposición de “conformarse, avenirse [o] acceder a algo” (Diccionario de la Lengua Española) —allanarse a la celebración del contrato prometido—, pues explícitamente indicó lo contrario, que se había retractado con base en la facultad que le confería la “cláusula penal pactada” y que, por tanto, no otorgaría la escritura pública correspondiente. De modo que es cierto que la prometiente vendedora no incumplió el contrato de promesa por haberle vendido el bien a un tercero de manera previa a la fecha de celebración de la compraventa prometida y tampoco puede materializarse desatención de dicha parte contractual en relación con la obtención de los paz y salvos fiscales que permitirían el otorgamiento del instrumento público de marras. Lo que la Corte concluye en sede de instancia es que la prometiente vendedora, sin estar en situación de incumplimiento contractual, no podía entenderse allanada a cumplir el contrato por causa de sus propias manifestaciones, y, en particular, por la potísima razón de que al haberse retractado de la celebración del contrato prometido, como adelante se verá, ninguna obligación surgida del acuerdo preparatorio podía considerarse subsistente para la fecha en la que las partes convinieron que se celebraría la compraventa respectiva.
2.2.3. Siendo así las cosas, pertinente es concluir, sin que para ello sea necesario estudiar la disciplina de cumplimiento contractual de la prometiente compradora, que la circunstancia primeramente analizada descarta la prosperidad de la acción resolutoria gobernada por el artículo 1546 del Código Civil.
Es que para acceder a una declaración de ese linaje es indispensable que la formule “el contratante cumplidor de las obligaciones a su cargo, nacidas de un acuerdo de voluntades, o por lo menos que se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo debidos, (...) cuando la otra parte no ha cumplido con las suyas” (Cas. Civ., sentencia de 12 de agosto de 1974, G.J. t. CXLVIII, pág. 202).
2.3. El fracaso de la resolución por incumplimiento materia de la pretensión principal, habilita el estudio de la primera súplica subsidiaria, atiente, como ya se anticipó, a que el contrato objeto del proceso se declare “resuelto por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora” (fl. 41, cdno. 1).
2.3.1. Es evidente que la interpretación literal o exegética de dicha reclamación, en tanto que apunta a que se disponga la resolución “por mutuo disenso” del contrato de promesa de compraventa materia del litigio, ubica dicho pedimento en el instituto de ese mismo nombre desarrollado jurisprudencialmente, en torno del cual la Sala ha sostenido que “[a]sí como el contrato surge de un concurso de voluntades, los mismos contratantes, como norma general, pueden mediante mutuo consentimiento dejarlo sin efecto, pues según el artículo 1602 del Código Civil ‘todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales’. Del texto de este ordenamiento se desprende que si bien toda relación contractual vincula vigorosamente a sus participantes, no es óbice para que la convención celebrada quede sin efectos, ora por el acuerdo de las partes, ya por los motivos previstos en la ley” (se resalta).
Más adelante, agregó que “[l]a primera forma de disolución del contrato autorizada por la ley, que otros denominan ‘mutuo disenso’, ‘resciliación’ o ‘distracto contractual’, es la prerrogativa que asiste a las partes, fundada en la autonomía de la voluntad, para deshacer y desligarse del contrato entre ellas celebrado. Fundados en el mismo principio, pueden mutuamente extinguir sus obligaciones, tal como lo enseña el primer inciso del artículo 1625 del Código Civil, en cuanto dice que ‘toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula’...” (Cas. Civ., sent. nov. 5/79, G.J., t. CLIX, pág. 306; se resalta. En similar sentido, fallos de jul. 16/85, G.J., t. CLXXX, pág. 125; jun. 7/89, G.J., t. CXCVI, pág. 162; dic. 1º/93, G.J., t. CCXXV, pág. 707; sep. 15/98, G.J., t. CCLV, pág. 588 y feb. 12/2007, Exp. 00492-01).
Y en cuanto a las formas en que el mutuo disenso o distracto contractual adquiere perfil, la Corte tiene dicho que él se estructura por razón de un consentimiento expreso, o por cuenta de un proceder que tácitamente así lo denote. De suyo, que tal forma de terminación contractual puede tener “origen [en] una declaración de voluntad directa y concordante en tal sentido” o “en la conducta desplegada por los contratantes en orden a desistir del negocio celebrado y además concluyente en demostrar ese inequívoco designio común de anonadar su fuerza obligatoria” (Cas. Civ., sent., dic. 1º/93, G.J., t. CCXXV, pág. 707).
2.3.2. Puestas de este modo las cosas, es decir, entendida la primera pretensión subsidiaria como que ella apuntaría a obtener la terminación de la convención en comento como consecuencia del “mutuo disenso” tácito de las partes, se advierte que el acogimiento de una petición de ese linaje requiere el abandono recíproco de las prestaciones que se derivan del respectivo negocio jurídico y, por consiguiente, que la actitud de los contratantes exteriorice que su firme propósito es que lo pactado no perviva o, con otras palabras, que ellos anhelan su desvinculación de las obligaciones surgidas con ocasión del negocio jurídico, el cual, por ende, debe aniquilarse.
En forma constante ha advertido la Corte que para la prosperidad del mutuo disenso, estructurado con base en los mandatos de los artículos 1602 y 1625 del Código Civil, es preciso que “la conducta de todas las partes involucradas sea lo suficientemente indicativa de esa recíproca intención de ‘desistencia’ que constituye su sustancia” (Cas. Civ., sent., mar. 7/2000; se resalta).
2.3.3. Al margen de que la actitud de la aquí demandante, prometiente vendedora, ciertamente haya estado enderezada a deshacer el memorado negocio jurídico, particularmente porque desde antes de la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa optó, con apoyo en la cláusula sexta de la promesa y en el artículo 1859 del Código Civil, por retractarse del aludido contrato, decisión que posteriormente comunicó a la señora Bárbara Cuéllar de Cabrera y en la que luego se respaldó para no perfeccionar la citada escritura de enajenación, cuestión que se abordará más adelante, es ostensible que en cuanto hace a la prenombrada contratante —la prometiente compradora— o a sus sucesores, no existe en el expediente elemento alguno que permita inferir una actitud o intención similar, es decir, indicativa de querer desvincularse de la referida convención o de que su designio haya estado orientado a dimitir de ella.
Por el contrario, el proceso registra varios comportamientos que muestran el deseo de la parte demandada de mantener los efectos propios de la promesa, v.gr. el hecho consistente en que la prometiente compradora hubiese manifestado su inconformidad con el retracto que le comunicó la prometiente vendedora —al margen del efecto jurídico que tal manifestación pudiera comportar—; haber concurrido a la Notaría Primera de Neiva para suscribir la escritura pública prometida, pese a no llevar consigo la totalidad de los documentos que eran necesarios para el efecto; o que sus herederos hubiesen, de un lado, promovido ejecución para obtener coercitivamente el cumplimiento de la obligación de hacer derivada del contrato preparatorio y, de otro, formulado oposición a las pretensiones de la demanda que se analiza.
2.3.4. Lo expresado líneas atrás se infiere de lo que sobre el particular revela la prueba documental adosada a la demanda, en concreto, de los elementos demostrativos relacionados con las copias autenticadas de las escrituras públicas 761 y 763 de 22 de marzo de 1986, otorgadas en la Notaría Primera del Círculo de Neiva, en las que, las prometientes compradora y vendedora, respectivamente, dejaron expuestas sus manifestaciones en relación con el perfeccionamiento del contrato de compraventa prometido en el negocio jurídico objeto de este proceso. La aquí demandante expuso su imposibilidad para otorgar la escritura que perfeccionara la venta prometida, porque, por un lado, la prometiente compradora no había allegado parte de la documentación fiscal indispensable para realizar el mencionado trámite notarial, y, por otro, con apoyo en las diligencias anticipadas que adelantó ante el Juzgado Primero Promiscuo Municipal de Campoalegre, con las que dio a conocer a la prometiente compradora su intención de retractarse. Esta, por su parte, además de que exteriorizó su desacuerdo en torno a la señalada determinación de la prometiente vendedora, de todos modos se presentó a la notaría con la intención de suscribir la escritura pública que perfeccionara el contrato prometido.
También de la copia autenticada de la sentencia pronunciada el 8 de abril de 1996 por el Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva para resolver sobre la ejecución que, por obligación de hacer —suscribir documentos—, emprendió la parte prometiente compradora contra la prometiente vendedora, con resultados adversos, sin que el desistimiento de la apelación que en su momento interpusieron los sucesores de la prometiente compradora respecto de la mencionada sentencia del trámite coactivo, permita entender que la intencionalidad que se desprende de sus restantes actuaciones se haya modificado sustancialmente, pues, con posterioridad, en el escrito con el cual los demandados en este proceso ordinario dieron respuesta a la demanda, reiteraron su oposición a la terminación del contrato.
2.3.5. Siendo de tal estirpe la actitud que, frente a la promesa o, más exactamente, al cumplimiento de las obligaciones derivadas de ella, acompañó a la prometiente compradora y, luego de su muerte, a sus herederos, los aquí demandados, es evidente la imposibilidad de acoger la súplica sometida a estudio con el alcance literal que en principio se le pudiera atribuir, en tanto que su prosperidad dependería, como en precedencia se destacó, de la demostración de que todos los intervinientes en el respectivo contrato hubieran asumido una conducta inequívocamente dirigida a apartarse del mencionado negocio jurídico preparatorio, con el marcado interés común de anonadar su fuerza obligatoria, y en este litigio, independientemente de lo que sobre el punto exteriorizó la prometiente vendedora, quedó evidenciado que la otra contratante, escogió un sendero notoriamente opuesto a ese propósito.
2.3.6. Sentado lo anterior, y teniendo presentes los propósitos de la función pública de administrar justicia, se impone a la Corte interpretar integralmente la demanda, en especial su pretensión primera subsidiaria y los hechos que la sustentan, con el propósito de extraer de ese acto de postulación su verdadero alcance, con el que se logre, además, zanjar el conflicto que enfrentan las partes y, por contera, hacer eficaces sus derechos, teniendo muy en cuenta la prevalencia del derecho sustancial, que como regla de principio en la actualidad consagra el artículo 228 de la Constitución Política, sin socavar, claro está, las reglas de la consonancia y sin quebrantar tampoco la objetividad de la controversia trazada por la actora.
En ese empeño, importa recordar que es deber del juez, en este caso de la Corte, como sentenciador de instancia, interpretar la demanda, actividad en la que, sin desfigurar su contenido objetivo, debe preferir el sentido de ella que le permita arribar a una decisión que, conforme al sistema jurídico, constituya solución a la problemática sometida a su conocimiento.
Con razón se ha aseverado que “en aquellos casos en que exista cierta vaguedad en la demanda, el juez está en la obligación de interpretarla ‘... con el fin de no sacrificar un derecho y siempre que la interpretación no varíe ni modifique los capítulos petitorios del libelo. En la interpretación de una demanda, ha dicho la Corte, existe el poder necesario para ir tras lo racional y evitar lo absurdo...’ (G.J., t. XLIV, pág. 439), facultad que se torna en un deber en cuanto compele al fallador a emplear sus atribuciones legales para evitar las decisiones inhibitorias (CPC, art. 39)” (Cas, Civ., sent., feb. 6/2001, Exp. 5656; se resalta); y que en desarrollo de esa actividad, importa “tener en cuenta todo el conjunto del libelo y además, si ello fuere menester para precisar su verdadero sentido, todas las actuaciones desarrolladas no solo en el curso de proceso sino también durante la génesis del litigio” (Cas. Civ., sent. jul. 19/85. G.J. CLXXX, pág. 175).
2.3.7. Tal y como ya se memoró, en la pretensión primera subsidiaria la demandante reclamó literalmente “declarar resuelto por mutuo disenso [el contrato], ante el incumplimiento de la parte demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora”. En relación con dicha petición es vigorosamente expresivo lo que se indicó en el hecho segundo de la demanda que dio origen al proceso, en el que —en lo pertinente— el apoderado judicial de la señora Aideé Durán de Beltrán expresó que “ella hizo uso de la cláusula penal, que [la] facultaba para retractarse como en efecto lo hizo, de lo cual había informado por escrito y con antelación a su contratante y con base en ello había procedido a otorgar escritura de enajenación a otra persona”, para después precisar en el numeral quinto de ese acápite, que “[e]l mutuo disenso contractual es prerrogativa que le asiste a mi mandante para resolver el contrato en virtud de las arras pactadas y frente al incumplimiento declarado, además que manifiesta su voluntad de no perseverar en el mismo. Tal el fundamento de la petición primera subsidiaria principal” (fls. 41, 42 y 43, cdno. 1).
En virtud de lo anterior, cumple advertir, entonces, que el aniquilamiento de la promesa celebrada por las partes el 14 de diciembre de 1985, que la actora solicitó en la mencionada pretensión, no está fundado, en rigor, en el “mutuo disenso” de las contratantes, sino que ella lo situó, en estrictez, a partir de lo que se estipuló en su cláusula sexta del contrato de promesa, conforme a la cual, “las partes acuerdan como arras del contrato la suma de cien mil pesos $ 100.000”, convenio que, entonces, la “facultaba para retractarse”, lo que en efecto tal prometiente vendedora hizo e informó “por escrito y con antelación a su contratante”, materializando así su propósito de “no perseverar” en el referido acuerdo de voluntades, actitud que explica que en la demanda hubiese solicitado su resolución “en virtud de las arras pactadas”, en relación con las cuales, al aludir a las prestaciones mutuas, expresamente, pidió que su “valor” fuera “deducido de la parte del precio” que como prometiente vendedora debía devolver a la prometiente compradora (Cfme. fls. 6 y 41 al 47, cdno. 1).
2.3.8. El cabal entendimiento de las precedentes afirmaciones extractadas obviamente del texto de la demanda, en torno de las cuales los demandados expresaron que la retractación de la prometiente vendedora habría sido extemporánea por haberse producido con posterioridad a la entrega del bien, aspecto que posteriormente se analizará, y corroboradas —las mencionadas aseveraciones— con los documentos existentes en el proceso, cuyo alcance demostrativo no fue controvertido por los demandados, quienes, por el contrario, pidieron igualmente tenerlos como prueba (fls. 71 y 72, cdno. 1), con abstracción, se repite, de la estricta literalidad que acerca de las figuras jurídicas signadas como súplicas formuló la demandante, particularmente, la primera subsidiaria, impone señalar que el constante y firme querer de la actora relacionado con deshacer, a ultranza, la promesa celebrada el 14 de diciembre de 1985, en estricto sentido, tuvo origen y lo edificó en la figura jurídica del retracto, derivado del pacto de arras que allí incorporaron las contratantes.
2.3.9. Sobre el mencionado instituto de las arras, propio es observar lo siguiente:
a. Como lo tiene señalado la jurisprudencia nacional, por arras “se entiende... de acuerdo con la significación etimológica del vocablo, las cosas que una parte da a la otra en prenda de la celebración o ejecución del contrato y que constituyen una estipulación de carácter real y de naturaleza accesoria, vinculada como tal a la validez del contrato principal a que accede” (Cas. Civ., sent. jul. 30/41, LII, 25).
El pacto de arras, institución con innegable raigambre romana pero cuya regulación particular en el código civil colombiano tiene claro origen en el derecho castellano(1), corresponde a un elemento accidental del acto o contrato, toda vez que no se sobreentiende sino que requiere del consentimiento expreso de las partes, lo que resulta lógico si se tiene en cuenta que a través de tal estipulación, en su modalidad general —arras de retracto—, se introduce una importante excepción al principio de obligatoriedad de los actos jurídicos (C.C., art. 1602), al permitirse que por la sola voluntad de uno de los contratantes se frustre un negocio jurídico previamente convenido o se le prive de efectos, con carácter vinculante para todos los que participaron en él.
Por la razón que se deja señalada —el carácter accidental y expreso de las arras—, la jurisprudencia también ha indicado que no todo lo que las partes se entregan, unas a otras, sea en el periodo precontractual o en el de ejecución, puede tomarse como arras. Tal atributo lo tendrá únicamente aquello que las partes hayan convenido en darle el carácter de señal o garantía de la celebración o del cumplimiento del respectivo acto.
b. Aunque en el derecho comparado y en los desarrollos doctrinales se identifican diversas modalidades de arras, es claro que la legislación civil colombiana solamente consagró dos clases principales: aquellas que se entregan como símbolo, señal o manifestación de querer o de perseverar en el contrato, excluyendo de suyo cualquier posibilidad lícita de arrepentimiento, las cuales pueden entregarse como parte del precio de la correspondiente operación o como “señal de quedar convenidos” los contratantes, arras que tradicionalmente se han denominado en nuestro entorno como arras confirmatorias; y las que se entregan como garantía de la celebración o de la ejecución del contrato, pero que simultáneamente confieren a los contratantes la facultad de retractarse, arrepentirse o desvincularse del acto o negocio, asumiendo las consecuencias desfavorables establecidas en la ley para el efecto, consistentes en perderlas el que las ha entregado o restituirlas dobladas el que las haya recibido, modalidad esta que, en razón del particular efecto antes descrito, recibe la denominación de arras penitenciales, arras de retractación o de retracto o, también, la de arras simples.
En todo caso, es claro que las arras de retractación o arras penitenciales constituyen la regla general en esta materia, de tal forma que si se pacta la entrega de arras, pero no se menciona la intención de que las mismas constituyan la señal de confirmación de la voluntad contractual, se debe considerar —presunción de derecho— que las partes conservan la facultad de retractarse, en los términos establecidos en los artículos 1859 y 1860 del Código Civil.
c. No obstante, dada la naturaleza excepcional que ostentan las arras de retracto, por el carácter general que tiene el efecto normativo y vinculante de las convenciones (C.C., art. 1602), el legislador tiene establecido que la posibilidad de arrepentimiento caduca en el plazo determinado por las partes o en el breve lapso establecido en el artículo 1860 de la Ley Civil (dos meses contados a partir de la fecha del acto o negocio), facultad que también se extingue, independientemente del plazo transcurrido, si antes de su vencimiento se otorga la escritura pública de venta o comienza a efectuarse la entrega (ibídem).
Al respecto, la jurisprudencia de la Corte, luego de reiterar que las arras de retractación son la regla general, y de indicar que su principal efecto consiste en que por virtud de ellas las partes tienen “el derecho de desligarse del vínculo contractual, mediante la pérdida de una suma igual al valor de las arras, esto es, el que las dio perderá el derecho de reclamarlas y el que las recibió deberá devolver el doble del valor de ellas”, ha señalado que “con todo, la prerrogativa de retractación no puede ser indefinida, pues la ley, para precaver la incertidumbre del vínculo jurídico, señala un plazo dentro del cual se debe ejercitar y, además, fija otras condiciones para su procedencia”, consistentes, básicamente, precisa la Corte, en que no se haya materializado la forma solemne establecida para el perfeccionamiento del contrato, en el caso de que se hayan pactado arras simples en garantía de su celebración, o se haya dado comienzo a la ejecución de las prestaciones derivadas del contrato, en aquellos eventos en que las arras se hayan convenido para asegurar el cumplimiento del respectivo negocio jurídico.
d. Con apoyo en lo anterior, la Sala concluyó el análisis que realizó en relación con las arras simples o de retracto, de la siguiente manera: “Lo hasta aquí expresado en torno a las arras de retractación, permite observar que ellas presentan las características siguientes: a) Cada una de las partes tiene el derecho de arrepentirse del contrato, mediante el pago de una pena; b) El derecho de retractación, para que sea eficaz, debe ejercerse dentro del término convencional, o en su defecto dentro de los dos meses siguientes a la celebración del contrato y, en todo caso, antes de darse comienzo a este o de otorgarse la escritura pública; c) Quien ejerza la facultad de retractación, con motivo de este arrepentimiento pierde las arras si las dio, o le corresponde restituirlas dobladas si las recibió; d) Si dentro del término convencional o legal, o antes de iniciada la ejecución del contrato o de otorgada la escritura pública, ninguna de las partes se retracta, este derecho se extingue para los contratantes y trae como consecuencia obvia la de que las arras deben ser restituidas a quien las dio o tomarse como parte del precio si fue el comprador quien las entregó; e) Extinguido el derecho de retractación, las partes deben cumplir el contrato en las condiciones pactadas. Por tanto, el incumplimiento subsiguiente no impide al contratante que sí ha cumplido promover las acciones pertinentes” (Cas. Civ., sent., dic. 11/78, CLVIII, pág. 311).
e. En relación con el pacto de arras simples y, en particular, teniendo en cuenta la posibilidad del retracto, la Corte ha considerado que a través de esta estipulación las partes convienen la celebración de un contrato sujeto a condición resolutoria. Así, ha sostenido esta corporación que “[e]n la promesa de venta la estipulación de arras penitenciales constituye una condición resolutoria. La promesa se resuelve si una de las partes desiste dentro del plazo convencional o legal. En tal caso la otra parte no puede exigir del que se retracta, el cumplimiento de la promesa: solo puede retener las arras o pedirlas dobladas, según el caso. Expirado el plazo dentro del cual podía ejercitarse la facultad de desistir, la condición resolutoria se considera fallida (C.C., art. 1539) y el contrato debe ejecutarse” (Cas. Civ., sent. jun. 6/55, LXXX, pág. 407).
Dentro de dicho contexto, ha de precisarse, entonces, que el ejercicio del derecho de retracto derivado del pacto de arras simples implica el acaecimiento de la condición resolutoria expresa de la que pende la subsistencia del respectivo contrato, condición que es potestativa, en la medida en que depende de la voluntad del contratante que desee hacer uso de tal prerrogativa, sin que dicha característica, como es bien sabido, pueda generar su invalidación, toda vez que lo que proscribe el ordenamiento jurídico son las condiciones suspensivas que dependan exclusivamente de la voluntad de la persona que se obliga, supuesto que, claramente, no se presenta en el evento que se analiza.
Adicionalmente, ha de tenerse presente que la forma de terminación contractual a la que se ha hecho referencia —resolución— opera, en este evento en particular, “sin necesidad de acudir al órgano jurisdiccional del Estado, pues que en tal supuesto el convenio queda deshecho extraprocesalmente y como obvia consecuencia del ejercicio de la facultad legítima de retracto por parte de uno de los contratantes” (Cas. Civ., mayo 10/77, G.J., CLV, primera parte, pág. 113).
f. Pese a que en alguna época la Corte consideró que el pacto de arras simples solo era admisible en la compraventa y en el arrendamiento, habida cuenta de la expresa referencia que en las normas correspondientes se hacía a la viabilidad de aplicar dicha figura en tales tipos negociales (C.C., arts. 1859, 1860, 1861, 1932 y 1979), y que, por ende, promesa de contrato y arras eran “negocios incompatibles por regla general” (Cas. Civ., sent. oct. 6/53, LXXVI, pág. 521), lo cierto es que tal postura se rectificó en breve (Cas. Civ., sent. jun. 6/55, G.J. LXXX, pág. 414) y posteriormente la corporación ha venido reiterando la viabilidad del pacto de arras no solo en la promesa de contrato (sents. de casación feb. 21/67, CXIX, pág. 17, y dic. 11/78, CLVIII, pág. 311, entre otras), sino también en otros tipos contractuales de naturaleza sinalagmática, teniendo en cuenta, además, la previsión que, con carácter general, establece el Código de Comercio de 1971, el cual en su artículo 866 dispone que “[c]uando los contratos se celebren con arras, esto es, dando una cosa en prenda de su celebración o de su ejecución, se entenderá que cada uno de los contratantes podrá retractarse, perdiendo las arras el que las haya dado, o restituyéndolas dobladas el que las haya recibido. Celebrado el contrato prometido o ejecutada la prestación objeto del mismo, no será posible la retractación y las arras deberán imputarse a la prestación debida o restituirse, si fuere el caso”.
Y es que en verdad el terreno propicio para el pacto de arras simples que garanticen la celebración del contrato, es un negocio jurídico de carácter preparatorio, como lo es la promesa de contrato(2), mientras que la estipulación de arras de retracto con el propósito de asegurar la ejecución de la convención, debe realizarse, por regla general, en el contrato definitivo. Así lo precisó la Corte en fecha reciente, al indicar que “[v]ista la compatibilidad existente entre el pacto de arras y la promesa de contratar, fácil es colegir cuál es la función que de ordinario están llamadas a cumplir: la de garantizar la obligación que es propia de la promesa, vale decir, la de celebrar el contrato prometido. En este marco de ideas, no es cierto, como erradamente lo piensa el impugnador, que el cumplimiento anticipado de las obligaciones propias del contrato prometido posea virtud para extinguir la función de las arras pactadas al tiempo de la promesa, desde que, como es inconcuso, aun está en vilo la celebración, nada menos, que del contrato objeto de promisión; esto es, desde que está pendiendo aquello que principalmente, por no decir únicamente, tiende a garantizar en tal evento el compromiso de las arras, si es que, de otra parte, como aquí lo señala el propio recurrente, se las tiene como de retractación, o comúnmente llamadas penitenciales” (Cas. Civ., sent., sep. 7/99, Exp. 5217).
g. Así las cosas, si al ajustarse una promesa de contrato se entrega dinero u otras cosas a título de arras, sin más calificaciones, habrá de entenderse que cualquiera de los prometientes tiene la facultad de retractarse, de desistir del contrato en otra terminología, sin que dicha manifestación comporte incumplimiento o desatención de la obligación de hacer surgida del mencionado contrato preparatorio. Se trata del ejercicio de una facultad de obrar, por ende lícita, que, en todo caso, haciéndose efectiva en la oportunidad pactada, o, en su defecto, en la consagrada en la ley, genera para el que adopta tal determinación una consecuencia desfavorable, consistente en perder lo que entregó, si así lo hizo, o restituir duplicado lo que recibió, si ese fuera el caso.
Si las partes del contrato de promesa no hacen uso oportuno del beneficio del retracto, o si precluye la oportunidad para ello por efecto de la celebración del contrato prometido, en principio, lo dado a título de arras debe ser restituido a quien lo entregó, comoquiera que la finalidad de dicha prestación —el retracto— ya no se va a concretar. Sin embargo, en tal supuesto, si el que entregó las arras fue el prometiente comprador, y ellas se materializaron mediante la transferencia de una suma de dinero, resulta viable entender que el valor de las arras puede imputarse a la suma convenida como precio del bien objeto de la venta en caso de hallarse pendiente y ser exigible, en aplicación de las reglas de la compensación de obligaciones.
2.3.10. Ubicada la situación en el escenario que, en punto a la figura jurídica de las arras, imponen las reflexiones precedentes, aprecia la Corte que en la promesa de compraventa sobre la que versa este conflicto, las partes convinieron una cláusula en ese preciso sentido, con alcance que permite situar la estipulación dentro de la modalidad de las llamadas arras simples o de retractación. Igualmente, que la demandante, en tiempo, le comunicó a la prometiente compradora su decisión de “retractarse” de dicho acuerdo, con las previsiones y con las consecuencias establecidas en los artículos 1859 y 1860 del Código Civil, con los ajustes que la naturaleza del contrato —promesa— implica.
Desde luego que la conclusión anterior proviene de que al expediente, en adición a que se aportó el escrito en el que se formalizó el contrato con esa especial estipulación, también adosó la actora con la demanda copia simple y, luego, en cumplimiento a la exhibición que la Corte le ordenó hacer con fundamento en los artículos 179 y 180 del Código de Procedimiento Civil, presentó los soportes documentales idóneos —copia autorizada y autenticada por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Neiva— con los que se acredita que ella, tempestivamente, materializó su determinación de retractarse, esto es, de no perseverar en el contrato de promesa de compraventa en su momento celebrado.
En efecto, de dichos elementos de persuasión se desprende claramente que el 28 de diciembre de 1985, la señora Aideé Durán de Beltrán radicó en el Juzgado Promiscuo Municipal de Campoalegre —reparto—, un escrito mediante el cual solicitó que se le notificara a la contratante Bárbara Cuéllar de Cabrera su determinación de “hacer uso del derecho de retractarme del contrato de promesa de compraventa que celebramos en documento fechado en Campoalegre el 14 de diciembre de 1985”, respecto del “inmueble ubicado en la esquina sureste de la calle 20 con la carrera 9ª (...) en razón de haberse pactado arras y por cuanto el artículo 1859 del Código Civil, me cnfiere (sic) ese derecho de retractación que ha de ejercerse, a falta de pacto entre las partes, dentro de los dos meses siguientes al contrato”, libelo en el que solicitó, además, que se la requiriera para la restitución del citado bien, y que se le comunicara que “estoy lista a devolverle la suma de $ 500.000 que recibí como parte del precio, y a pagarle las arras de ley” (fl. 296). El Juzgado Primero Promiscuo Municipal de esa población, autoridad a la que por reparto se le asignó dicha petición, tras ordenar la correspondiente citación a través de proveído calendado el 31 de diciembre de 1985, en diligencia realizada el 8 de enero de 1986 le notificó a la señora Cuéllar de Cabrera “el contenido del auto anterior y previa lectura de la petición” formulada y del contrato anexo en fotocopia autenticada, efectuó los requerimientos de rigor (fls. 297 y 298).
Por virtud de lo anterior se acreditó entonces, por una parte, que las señaladas contratantes incluyeron expresamente en el documento una estipulación de arras simples, y, por la otra, que la prometiente vendedora antes de que expirara el lapso de dos meses previsto en el artículo 1860 de Código Civil, esto es, el 8 de enero de 1986, en cuanto que tales interesadas “no fijaron plazo dentro del cual podían retractarse”, dio a conocer a la prometiente compradora su decisión de no persistir en el contrato, temática esta última sobre la que, en estrictez, ninguna controversia ofrecen las posturas que en el proceso exteriorizaron los demandados, al punto que, se repite, espontáneamente, aceptaron lo que en los anteriores términos, sobre el retracto, aseguró la demandante.
Mírese que la actora en el libelo con el que promovió el proceso, según arriba se indicó, sostuvo que “hizo uso de la cláusula penal que la facultaba para retractarse como en efecto lo hizo”, habiendo “informado [de ello] ... por escrito y con antelación a su cocontratante”, aseveración que aunque los sucesores de la prometiente compradora replicaron con la fórmula “no es cierto”, importa ver que tal negativa la limitaron a que “cuando [la vendedora] se retractó ya había perdido el derecho para hacerlo” (fl. 70, cdno. 1), dejando así en claro que el blanco de tal desaprobación era lo relacionado con el vigor de la figura, esto es, la divergencia solo apuntó a la temática relativa a la tempestividad del retracto —cuestión sobre la cual líneas adelante se harán las reflexiones necesarias— y no, se repite, en cuanto a la existencia del pacto de arras, ni en relación con el empleo que la actora hizo de la facultad que de allí se derivaba para ella.
De lo expuesto surge claro, igualmente, que en el proceso, con los referidos medios de convicción, está acreditado que la promesa base de la acción, suscrita el 14 de diciembre de 1985, se extinguió por virtud del acaecimiento de una condición resolutoria —el retracto ejercido por la prometiente vendedora—, como aquí habrá de reconocerse, en razón de lo cual, como adelante se precisará, deberán realizarse las restituciones mutuas correspondientes, para lo cual se observarán las reglas legales y jurisprudenciales que gobiernan tal materia.
De igual forma, de las mencionadas probanzas se desprende que para la fecha convenida por las contratantes para suscribir la escritura pública que habría de perfeccionar el negocio jurídico prometido —mar. 22/86—, el contrato de promesa, y, por ende, las obligaciones que de él surgieron, en rigor, ya no se encontraban subsistentes, se repite, por razón de los efectos de la condición resolutoria que se desprendía del oportuno ejercicio del retracto efectuado por la prometiente vendedora. Asimismo, de allí se evidencia que el incumplimiento que se ha endilgado a la prometiente compradora, en razón de no haber concurrido a la notaría, en la fecha antes indicada, con la totalidad de los comprobantes fiscales necesarios para otorgar la escritura pública prometida, en realidad, carece de trascendencia, pues mal podría darse efectos a la desatención de compromisos para esa época claramente inexistentes.
2.3.11. En punto a la cuestión que atañe con la manifestación que realizó la parte demandada al dar respuesta al hecho segundo de la demanda, circunscrita, como se anticipó, a que “cuando la demandante se retractó ya había perdido el derecho para hacerlo, por haber hecho entrega del bien” a la prometiente compradora (fl. 70, cdno. 1), estima la Corte que dicha objeción no tiene la virtualidad de modificar las conclusiones anteriormente reseñadas, como pasa a precisarse seguidamente.
En primer término, ha de reiterarse que la actora hizo uso en tiempo de la facultad de retractarse, habida cuenta que si el contrato en el que se pactaron las arras se celebró el 14 de diciembre de 1985, sin convenir lapso alguno para que las partes emplearan la figura, y la prometiente vendedora enteró a la prometiente compradora de aquella determinación el 8 de enero de 1986, se comprueba, en acatamiento a lo reglado en el citado artículo 1860 del Código Civil, que tal acto ciertamente lo ejecutó de manera oportuna la parte interesada, pues la mencionada disposición civil establece un plazo de dos (2) meses para el tempestivo ejercicio de la referida facultad negocial.
Como ya se ha señalado, el pacto de arras simples o de retracto puede tener dos específicas finalidades: asegurar la celebración de un contrato en época posterior o garantizar el cumplimiento de las obligaciones de un negocio jurídico que ya se ha perfeccionado. Se ha dicho, igualmente, que el terreno natural para el pacto de la primera clase de arras —en garantía de la celebración del contrato— es el de un negocio jurídico preliminar o de carácter preparatorio, como lo es el contrato de promesa, así como el de las arras de la segunda especie —en garantía de la ejecución del contrato—, es el de los actos jurídicos que se podrían denominar definitivos.
En ese contexto, la previsión del artículo 1860 del Código Civil sobre la caducidad del retracto, dejando de lado el evento del plazo de carácter preclusivo, en la que se indica que la mencionada facultad ya no se puede ejercer si se ha otorgado “escritura pública de venta” o ha “principiad[o] la entrega”, no puede ser aplicada considerando estas dos circunstancias indistintamente, esto es, sin precisar la clase de arras simples específicamente convenidas por las partes, pues es claro que el primer evento hace referencia a las arras simples pactadas para garantizar la celebración del contrato y el segundo para las arras simples estipuladas con el propósito de asegurar la ejecución del respectivo negocio jurídico. Se reitera al respecto lo señalado por esta corporación en la sentencia arriba citada, de fecha 7 de septiembre de 1999 (Exp. 5217), en cuanto que la ejecución anticipada de obligaciones propias del contrato prometido no tiene la virtualidad de “extinguir la función de las arras pactadas al tiempo de la promesa”, desde que esté pendiente “aquello que principalmente, por no decir únicamente, tiende a garantizar” este tipo de estipulaciones, que es, como bien se sabe, la celebración del contrato prometido.
En consecuencia, si en el contrato de promesa de compraventa objeto de este proceso las partes acordaron incorporar las señaladas arras y al propio tiempo previeron que desde esa misma fecha Aideé Durán de Beltrán le entregaba a Bárbara Cuéllar de Cabrera el inmueble materia del contrato prometido, ello no significa que materializado esto último perdiera virtualidad el principal efecto que de aquella modalidad de arras es dable derivar, merced a que, se repite, atendiendo a las normas sustanciales que gobiernan el tipo de arras particularmente convenido, tal consecuencia solo se hubiera producido, bien porque en el plazo acordado, en su caso, o dentro de los dos meses siguientes, las interesadas no hubieran manifestado su intención de retractarse, o bien porque antes de consumarse el respectivo término las contratantes hubieran decidido celebrar el contrato prometido, a través de la suscripción de la respectiva escritura pública.
Una interpretación como la que sugieren los demandados, llevaría a concluir que la estipulación de arras objeto de análisis no habría tenido ningún efecto desde el propio momento de su pacto, toda vez que en la misma fecha en la que ella se convino, la viabilidad de sus efectos —habilitar el retracto— habría decaído en virtud de la entrega efectuada en esa data, propuesta interpretativa que, sin duda, socava lo establecido por el artículo 1620 del Código Civil, en punto a que “[e]l sentido en el que una cláusula puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno”. Sobre el alcance del citado precepto la Corte ha precisado que “si la interpretación de una cláusula puede aparejar dos sentidos diversos, uno de los cuales le restaría —o cercenaría— efectos, o desnaturalizaría el negocio jurídico, dicha interpretación debe desestimarse, por no consultar los cánones que, de antiguo, estereotipan esta disciplina” (Cas. Civ., sent., feb. 28/2005).
2.3.12. Como consecuencia de lo señalado en precedencia, se declarará que el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las señoras Aideé Durán de Beltrán y Bárbara Cuéllar de Cabrera se encuentra resuelto por el retracto manifestado y oportunamente comunicado por la prometiente vendedora a la prometiente compradora, con las secuelas que a dicha figura corresponden, como se pasa a elucidar a continuación, dejando claro que para alcanzar la señalada conclusión no es necesario examinar las excepciones presentadas por los sucesores demandados, en cuanto que las mismas —“exceptio nom adimpleti contractus” y “exceptio doli” (fls. 72 y 73, cdno. 1)— tenían como propósito enervar las pretensiones de resolución por incumplimiento de la parte demandada y mutuo disenso —en su interpretación simplemente literal— que, como se indicó, no pueden prosperar, de modo que los soportes fácticos de aquellas en manera alguna se relacionan con la institución jurídica en la que realmente se fundamenta el aniquilamiento del memorado acuerdo de voluntades.
3. En punto de las prestaciones que, como consecuencia de haberse resuelto por retracto el contrato de promesa celebrado por las partes, surgen para sus celebrantes, opera, sin duda, aquel principio consagrado en el artículo 1544 del Código Civil, según el cual “[c]umplida la condición resolutoria, deberá restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condición...”, cuyo desarrollo se deberá establecer de acuerdo con las particularidades que el caso específico ofrezca, comoquiera que “[l]a circunstancia de que el estado de cosas tengan que retrotraerse a como se hallaban instantes antes de aquel en que se produjo la conjunción de voluntades resuelta, se apoya en la necesidad de evitar que se produzcan injustos incrementos patrimoniales, impidiendo de tal manera que, en el evento de que hubiera mediado actividad parcial de cumplimiento por una o ambas partes, el contratante beneficiado con ella pueda retener la prestación así recibida e imponiendo que las prestaciones ya realizadas deban ser restituidas del modo y con el alcance que se muestren apropiados para impedir los enriquecimientos a que se ha hecho mención, pues es así como se reponen las cosas al statu quo ante, por cuya virtud ‘se producen en general los efectos que corresponden propiamente al cumplimiento de toda condición resolutoria, restituyéndose las partes mutuamente todo lo que han recibido o percibido por motivo del contrato, en las condiciones y con el alcance especialmente determinados en el artículo 1932 del Código Civil’ (G.J., t. LI, pag. 570)” (Cas. Civ., sent., jun. 28/2005, Exp. 03169-01).
4. Así pues, se impone analizar las prestaciones que, en tal virtud, corresponden a cada una de las partes de este proceso, en virtud de la resolución del contrato de promesa de compraventa que en su momento las vinculó.
4.1. Serán de cargo de la demandante, como prometiente vendedora, las obligaciones que a continuación se relacionan:
4.1.1. Devolver a los demandados la parte del precio que recibió de manos de la prometiente compradora, en cuantía de $ 400.000, en cuanto que si bien esta recaudó como parte del precio la suma de $ 500.000, lo cierto es que, como ya se ha señalado, las contratantes convinieron una cláusula en materia de arras por el monto de $ 100.000.
Ahora bien, como el motivo determinante de la resolución contractual que operó fue el retracto que ejercitó la citada demandante, en el que ninguna incidencia tuvieron las acciones u omisiones de la prometiente compradora o de sus sucesores, los aquí demandados, propio resulta que el valor correspondiente a la parte del precio recibida por la prometiente vendedora deba ser restituida con la corrección monetaria causada y que se cause desde la fecha en que la señora Aideé Durán de Beltrán la recibió, esto es, el 14 de diciembre de 1985, y hasta cuando realice la efectiva y completa restitución de la misma.
Sobre este particular, en el fallo que se acaba de referir se señaló que así como “alrededor de las mentadas restituciones la doctrina jurisprudencial de la corporación ha proclamado la idea de evitar el aludido enriquecimiento, también ha propendido, en aplicación de principios como el de la justicia y la igualdad que dimanan de la interpretación de los principios generales de derecho, porque ellas se satisfagan mediante la aplicación de la correspondiente actualización monetaria conforme a las circunstancias prácticas que ofrezca cada caso en particular y en la medida en que las mismas lo permitan; ello equivale a decir que en presencia de una de dichas eventualidades la prestación restitutoria no se efectúe en la cifra nominal sino debidamente actualizada, como mecanismo idóneo que permite preservar la equidad aun en este tipo de obligaciones, contrarrestando de esta manera las inevitables consecuencias del envilecimiento del dinero, como así, ciertamente, se consideró en sentencia de 9 de septiembre de 1999, al señalar cómo “ante la ausencia de norma expresa que prohíje la corrección monetaria en nuestra legislación y dado que la inestabilidad económica del país y el creciente deterioro del poder adquisitivo del dinero son circunstancias reales y tangibles que no pueden pasar desapercibidas al juez a la hora de aplicar los preceptos legales que adoptan como regla general en la materia, el principio nominalista, el cual, de ser aplicado ciegamente conduciría a graves e irreparables iniquidades, ha concluido la Corte, que ineludibles criterios de justicia y equidad imponen condenar al deudor a pagar en ciertos casos, la deuda con corrección monetaria” (G.J., t. CCLXI, volumen I, pág. 280)”.
4.1.2. Del mismo modo, la señora Aideé Durán de Beltrán, de conformidad con las previsiones del artículo 1859 del Código Civil, deberá devolver a los sucesores demandados el doble del valor de las arras que recibió.
En lo que hace a este concepto, estima la Corte que, en el caso concreto, como desde la celebración del contrato de promesa hasta la fecha de este fallo ha transcurrido un considerable periodo de tiempo, que en tal interregno la moneda nacional ha sufrido un evidente proceso de depreciación, y que del mencionado contrato se retiró con éxito justamente la propia demandante, en acatamiento de principios superiores, en particular el criterio de la equidad (C.N., art. 230), el duplo de la suma transferida a título de arras simples —$ 100.000— deberá ser entregado por la demandante a los demandados con la correspondiente actualización monetaria, al margen de que las partes no hubieren convenido expresamente un mecanismo de reajuste o revaluación monetaria, pues es evidente que, en circunstancias normales, la restitución de las arras debe realizarse, por lo general, en un corto periodo de tiempo —dos meses—, por lo que no es razonable exigir a las partes que prevean la pérdida del poder adquisitivo de una suma que se debe entregar en tan corto tiempo; sin que pueda objetarse frente a tal determinación, por otra parte, que a la prometiente compradora se la hubiere considerado en su momento como “contratante incumplida”, toda vez que la terminación del contrato por el retracto que exteriorizó la prometiente vendedora —detonante de la obligación de restituir las arras duplicadas— ocurrió, ciertamente, con antelación a la presunta infracción de aquella relacionada con presentar a la notaría unos comprobantes fiscales; ni tampoco pueda esgrimirse, finalmente, para negar la indexación, el carácter sancionatorio o punitivo que en ocasiones se le ha asignado a la figura jurídica de las arras de retracto, pues ciertamente resulta extraño estimar como sanción o castigo la consecuencia que se produce por el ejercicio de una facultad de obrar, como es la de retractarse.
Como ya lo ha decantado suficientemente la jurisprudencia de la Corte, la actualización monetaria de las sumas de dinero no se reconoce en la actualidad como el resarcimiento del daño que se haya podido sufrir por la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, que un contratante incumplido deba reconocer al contratante cumplido, sino que el propósito de la misma es procurar la realización de los principios de justicia y equidad en relación con el poder adquisitivo de las sumas de dinero que se deben entregar en cumplimiento de las obligaciones pecuniarias, particularmente si ello ocurre luego de transcurrido un largo periodo de tiempo, que desborda cualquier previsión objetiva de los contratantes, umbrales que se verían claramente desplazados en casos como el que se analiza, si a los sucesores de la prometiente compradora se les entregara, como consecuencia del retracto de su contraparte, la cantidad nominal de $ 200.000 —duplo de lo entregado a título de arras—, cuando es evidente que desde el mes de enero de 1986 hasta la fecha de este fallo han transcurrido más de dos décadas en las que el poder adquisitivo de la mencionada cantidad indudablemente ha disminuido por el fenómeno inflacionario que, aunque en menor proporción que en otras épocas, todavía continua gravitando sobre nuestra economía.
Sirva memorar para el efecto, lo que la Corte señaló respecto de esta temática en la sentencia de 9 de noviembre de 1999 (Exp. 5005):
“Si bien no puede desconocerse que en alguna oportunidad la Corte justificó la corrección monetaria de las condenas en la necesidad de indemnizar un daño emergente, no lo es menos que en la actualidad, en todos aquellos eventos en los cuales de manera concreta ha inferido la necesidad de reconocerla, ha acudido explícita o implícitamente, como fundamento de tal reconocimiento, a la equidad, entendida no como un principio general del derecho, sino, en acatamiento de lo previsto por el artículo 230 de la Constitución Política colombiana, como un instrumento auxiliar de la interpretación judicial que permite ahondar en las normas jurídicas en búsqueda de esa justicia”.
“Más exactamente, dado que la equidad, además de constituir un criterio o pauta para la interpretación del derecho, admitido por la tópica judicial, asume, por mandato constitucional, la función interpretativa del carácter abstracto de la ley para adaptarla a las circunstancias específicas de cada hipótesis en ella previstas, permitiéndole al juez profundizar en el contenido de una norma con miras a deducir la justa solución de un conflicto, se ha constituido, en no pocas ocasiones, quizás la mayoría, en una imprescindible herramienta que le ha permitido a la Corte ahondar en los preceptos legales que gobiernan los distintos asuntos con miras a encontrar en ellos alcances que convengan con la justicia impidiendo que determinado acreedor soporte el riesgo de la depreciación de la moneda. De la mano de tal instrumento, principios que informan el ordenamiento jurídico colombiano, tales como el del equilibrio contractual o el de la integralidad del pago, justifican con creces su reconocimiento en aquellos eventos en los cuales han tenido cabida”.
“2. Cabalmente, ha dicho esta corporación que “... en ausencia general de norma expresa que lo consagre (salvo las especiales ya reconocidas para el sistema UPAC, en sent., abr. 24/79) ha admitido (la Corte), mediante interpretación de las normas legales vigentes, el derecho al pago íntegro de los perjuicios causados contra el responsable extracontractualmente (Cas. 30-03-1984, G.J. CLXXVI, pág. 128; 06-08-1985, G.J. CLXXX, pág. 266; etc.), comprendiendo dentro de aquel el derecho al quantum equivalente al de la corrección monetaria. Factor este que ha sido incluido en este derecho, más como exigencia de la actualización de la reparación del daño al momento en que efectivamente se verifica el pago, que como daño emergente propiamente dicho, pues si bien se trata de un fenómeno extraño al hecho ilícito, al contrato y a los autores, que lo pone al margen de la responsabilidad directa de estos, no es menos cierto que tienen incidencia al establecer el quantum de la reparación, porque si la víctima o sus herederos requieren de un pago completo por parte del responsable extracontractualmente, que se determina al momento de su realización, lógicamente habrá que incluir, además del valor del momento de su causación, el que corresponda a la corrección hasta el momento del pago, a fin de que sea pleno o completo, lo que desde luego, también descansa en la equidad”.
“Y también es cierto que en numerosos fallos (Cas. 01-04-1987, G.J. CLXXXVIII, pág. 123; 02-02-90; 24-10-90; 06-06-91; 17-09-91; 03-12-92; 01-02-94; 07-03-94; 30-05-94; 08-02-94; 30-10-94; 29-07-94, etc.) en que se ha decretado la nulidad de ciertos contratos, la jurisprudencia de esta corporación, con fundamento en el artículo 1746 del Código Civil, se ha entendido que la regulación de las restituciones mutuas allí contempladas, no solo resaltan la necesidad de que por mandato legal expreso, se logre unas restituciones “al mismo estado en que se hallarían (los contratantes) si no hubiese existido el acto o contrato nulo”, sino que el inciso 2º del citado precepto impone el deber de acudir a “las reglas generales”, que, en materia de contratos conmutativos, sería la de establecer el equilibrio equitativo de los contratantes del contrato anulado. Y precisamente en tal virtud la jurisprudencia, en consideración a las mencionadas restituciones equivalentes y equitativas, ha reconocido la restitución dineraria con corrección monetaria en equivalencia a las contraprestaciones” (G.J. CCXXXIV, pág. 439).
En suma, por los particulares perfiles que se presentan en este asunto, se ordenará a la demandante devolver el valor de las arras que recibió, dobladas, en cuantía total de $ 200.000, cantidad esta que deberá actualizarse monetariamente no desde la fecha en que le fue entregada —diciembre 14 de 1985—, sino a partir de la data en que operó el retracto —enero 8 de 1986— hasta cuando se efectúe su entrega a los accionados.
4.2. A su turno, a los demandados, como sucesores procesales de la prometiente compradora, señora Bárbara Cuéllar de Cabrera, se les habrán de imponer las siguientes prestaciones:
4.2.1. En cuanto a la restitución a la demandante del inmueble prometido en venta, que la causante recibió al tiempo de la celebración del tantas veces mencionado contrato preparatorio, correspondería ordenar que su entrega se realizara por la parte demandada y en el estado en el que dicho bien se encuentra.
No obstante, se observa que el inmueble fue objeto de la medida cautelar de secuestro que ordenó el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, a través de auto de 9 de mayo de 2000, habiéndose realizado tal diligencia el 27 de junio siguiente, por lo que se ordenará que la entrega sea realizada por el respectivo auxiliar de la justicia.
4.2.2. Al tiempo, se determina que el reintegro del inmueble conlleva el del valor de sus frutos, aspecto en torno del cual, como es lógico entenderlo, se deberá establecer el periodo de su causación, la cuantía de los mismos y si procede o no el reconocimiento de la respectiva actualización monetaria.
a. En lo que se refiere a los límites temporales que habrán de tenerse en cuenta para la concreción del factor de que se trata, es de verse que correspondiendo el pacto de arras a una condición resolutoria expresa, según anteriormente se explicó, a voces del artículo 1545 del Código Civil, verificada una condición de dicha naturaleza “no se deberán los frutos percibidos en el tiempo intermedio”, es decir, aquí entre la fecha del contrato y la del acaecimiento de la condición, “salvo que la ley, el testador, el donante o los contratantes, según los varios casos, hayan dispuesto lo contrario”, hipótesis que en el sub lite no se cumple, pues ninguna previsión al respecto expresaron las partes en la promesa materia del proceso.
Se sigue de lo anterior, que los frutos que los demandados deberán devolver a la actora serán los causados desde cuando esta, como prometiente vendedora, ejerció la facultad de retractarse del contrato de promesa de compraventa, esto es, a partir de la fecha en la que ella informó de tal decisión a quien prometió comprar, lo que en precedencia se dijo acaeció el 8 de enero de 1986.
Por otra parte, en consideración a que, como ya se ha señalado, el inmueble se encuentra secuestrado desde el 27 de junio de 2000, será esta la fecha hasta la que se liquidarán los frutos, en el entendido de que los obtenidos a partir de entonces, corresponden a las cuentas que en su oportunidad debió rendir, o que rendirá, el respectivo secuestre, tal y como en un caso similar, aunque referido a un vehículo, lo estimó la Sala, al decir “que las cuentas de la administración del automotor, lo cual incluye los posibles frutos que haya podido producir a partir del embargo y secuestro, son de cargo de los auxiliares de la justicia y no del demandado, para ser tramitadas por el procedimiento señalado en el artículo 689 del Código de Procedimiento Civil” (Cas. Civ., sent. jun. 23/2000, Exp. C-4823, ya citada).
b. Para despejar la problemática en torno al monto de los frutos, importa precisar que al respecto en el expediente obran dos dictámenes periciales. El primero practicado en el trámite de la primera instancia, sin reparo alguno, y el segundo realizado en virtud de lo que dispuso la Corte en la sentencia que resolvió el recurso de casación interpuesto, trabajo que objetó la parte demandada por error grave.
La experticia que no fue materia de reproche, en punto a los frutos causados a partir de la entrega del predio, concluyó que ellos correspondían al valor de los cánones de arrendamiento que se tasaron en $ 98.280.000, tras liquidar la renta mensual durante trece (13) años, en cuanto que si bien la parte demandada declaró haber recibido el inmueble en la fecha en que suscribió el contrato de promesa —diciembre 14 de 1985—, lo cierto es que el quantum de los frutos debe calcularse a partir de la época en la que operó la figura del memorado retracto —enero 8 de 1986—, siendo incontrovertible que el trabajo se presentó en el año 1998.
Dicha experticia concluyó que los frutos causados a partir de la anotada fecha correspondían al valor de los cánones de arrendamiento que se tasaron en $ 98.280.000, tras liquidar la renta mensual durante el señalado lapso.
Tal dictamen, no obstante la brevedad que registra, se ajusta a la prescripciones legales (CPC, art. 237), pues allí consta que los expertos visitaron el bien y comprobaron que la destinación que los demandados le han dado corresponde a su arrendamiento mercantil, y los peritos, sin desconocer que en ese aspecto rige lo que los interesados acuerden, destacaron que en la época del trabajo el citado inmueble era ocupado por un local de Drogas La Rebaja, luego de lo cual fijaron el valor de los cánones de arrendamiento, tras establecer un cifra mensual promedio. Por lo anterior, se habrán de tener en cuenta las citadas conclusiones, ya que, en adición, a la objetividad de las anotadas consideraciones, aquellas y estas guardan armonía con los documentos que al otro peritaje se aportaron.
En lo que refiere al segundo trabajo ordenado en el fallo que emitió la Sala de Casación Civil, lo primero que se impone es desechar la objeción que respecto del mismo planteó el apoderado de los demandados, habida cuenta que con prescindencia de si los fundamentos de esa réplica edifican, en estrictez, contradicción en la modalidad de error grave, el desacuerdo de dicha parte con el perito que lo realizó no concierne con el tema medular para el que la prueba se decretó, pues el mismo apuntó a criticar un asunto claramente divergente a lo que toca con el valor de los frutos, respecto de los cuales ningún reparo se materializó.
El auxiliar de la justicia, cumple anotarlo, para realizar el trabajo encomendado partió de iguales reflexiones a las que expusieron los primeros expertos, esto es, consideró que los frutos aludían al valor de los arrendamientos que generó el predio destinado a la actividad comercial de expendio de medicamentos (droguería) y, por ello, prohijó la cuantificación que en el inicial dictamen se hizo para el citado periodo que, como quedó dicho, va y corresponde tasarla desde que operó el retracto —enero 8 de 1986— hasta la época en que se presentó aquel concepto —1998—, los que fueron valorados, se repite, en la suma de $ 98.280.000.
Respecto de las rentas causadas con posterioridad a ese puntual lapso, el experto, con estribo en los documentos que adosó, las reguló para el año 1999 en $ 9.843.744, y acerca de los seis primeros meses del año 2000 en $ 6.152.340, puesto que el bien, ya se señaló, por orden del tribunal, se secuestró el 27 de junio de 2000 (fls. 36 y 37, cdno. 5), lo que implica que las sumas correspondientes a los cánones subsiguientes quedaron en manos del auxiliar de la justicia designado, de modo que la cifra final a reconocer por dicho rubro será de $ 114.276.084.
En resumen, los frutos causados son los comprendidos entre la fecha en que operó el retracto —enero 8 de 1986— hasta cuando se cauteló el inmueble materia de la promesa —junio 27 de 2000—, lapso en el que se generaron arrendamientos que los peritos cuantificaron en la suma de $ 114.276.084.
c. No se reconocerá corrección monetaria sobre el valor estimado de los frutos, toda vez que en cuanto a ellos, como en reciente oportunidad nuevamente lo ratificó la Corte, “... ‘es ciertamente extravagante la condena a pagar la corrección monetaria..., pues la restitución de frutos debe limitarse a su valor, conforme al artículo 964 del Código Civil, es decir, a lo que valían o debieron valer al tiempo de la percepción, debiéndose deducir al obligado lo que gastó en producirlos, y ese valor, y no otro adicional, es el que debe satisfacer el poseedor’ (G.J., t. CLXXXVIII, pág. 158); esta posición, por lo demás, ha sido reiterada en las sentencias de 27 de marzo de 2006 y 7 de febrero de 2007, atrás citadas” (Cas. Civ., sent. jul. 21/2007, Exp. 7892).
5. Acerca de las mejoras que la prometiente compradora aseguró haber realizado luego de entrar a ocupar el predio materia del precitado contrato, la Sala precisa que respecto de esta particular temática surge la necesidad de proceder en los términos que reclamó el apoderado judicial de los demandados, en cuanto que repasados los elementos de persuasión que obran en el expediente corresponde emitir un pronunciamiento orientado a reconocer la pertinente prestación, a favor de los sucesores de la prometiente compradora.
Se destaca que si en el proceso está acreditado, por una parte, que desde el 14 de diciembre de 1985 la demandante entregó el inmueble materia de la promesa de compraventa a la señora Bárbara Cuéllar de Cabrera, y, por la otra, según el soporte documental —no controvertido—, que luego de materializado ese hecho la prometiente compradora, con dineros propios realizó mejoras en el citado bien raíz para adecuarlo, en orden a generar la posibilidad de explotarlo económicamente, resulta imperativo, para acatar criterios de equidad y soslayar la posibilidad de generar un enriquecimiento sin justa causa a partir de un pronunciamiento contrario, reconocer la efectiva existencia de las mejoras alegadas por los demandados en orden a que, con posterioridad, a través del mecanismo procesal correspondiente, se proceda a realizar su liquidación, como adelante se precisará.
Destaca la Sala que la señora registradora de instrumentos públicos de Neiva remitió “fotocopia autentica de las declaraciones de construcción” que el 20 de enero de 1986 rindieron en el Juzgado Segundo Civil Municipal de esa ciudad, los señores Jesús Antonio Gutiérrez, José Domingo Gutiérrez y Miguel Ángel Torrejano Olarte, testimonios de los que se desprende, en lo que interesa al caso, básicamente, que la señora Cuéllar de Cabrera, tras recibir el predio de la calle 20 Nº 5-29 de Campoalegre, “hizo construir a sus propias y directas expensas, dentro del lote un salón de 6,10 metros de frente por 8 metros de fondo en ladrillo, con una división en la mitad, con techo de zinc, pisos en cemento a color pañetado, con instalaciones de alcantarillado, baño e inodoro, lavamanos, andén de la calle en baldosín, suministrando ella todos los materiales y pagando la obra de mano” (fls. 12 a 16, cdno. 2).
Tales testimonios que la parte interesada protocolizó en la Notaría Segunda de Neiva, a través de escritura pública 552 de 24 de febrero de 1986, fueron aportados en la fase probatoria que la Corte ordenó a propósito de la prosperidad del recurso de casación interpuesto (Cfme. fls. 189 a 193).
También obran en el expediente dictámenes rendidos por los auxiliares de la justicia otrora designados, que dan cuenta, en suma, de que en el inmueble de que se trata se observan dos clases de edificaciones: una zona productiva destinada a la actividad comercial —venta de medicamentos— con anotación en torno a que “[t]odas las obras que en ese local funcionan son con máximo [de] 12 años de antigüedad. Se puede afirmar que lo que allí se presenta fue construido entre diciembre de 1985 y posterioridad” (fls. 22 y 23, cdno. 2), y otro sector “a continuación del local comercial, totalmente enmontado, en cuyo interior se encuentran dos construcciones semidestruidas” (fl. 201, cdno. 5).
Corresponde, entonces, reconocer la existencia de tales mejoras, pues, en adición a que en este proceso los sucesores demandados las reclamaron, en el expediente obran medios probatorios con los cuales se acredita que ellas fueron realizadas con recursos de la prometiente compradora luego de efectuada la entrega que le hizo la demandante; sin embargo, es preciso disponer, como se anticipó, que la cuantificación de tales obras se lleve a cabo en los términos del artículo 307 del Código de Procedimiento Civil a través del trámite especial que deberán promover los interesados dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha de la notificación del auto que emita el juzgado del conocimiento para obedecer lo resuelto por el superior, mediante escrito que contenga la liquidación motivada y especificada de su cuantía.
6. Finalmente, sobre “las expensas necesarias invertidas en la conservación de la cosa”, debe señalarse que no es posible realizar dable declaración en ese sentido, dado que pese a que en la sentencia que resolvió el recurso extraordinario de casación se ordenó determinar y cuantificar, de ser preciso, ese rubro, lo cierto es que la parte interesada no formuló petición en tal sentido, tanto más cuanto que no existen en el proceso elementos demostrativos que pongan de presente su real causación, ni tampoco la cantidad a la que pudieran ascender tales gastos.
7. Corolario de lo analizado es que la sentencia apelada habrá de revocarse para, en su defecto, tras negarse las excepciones propuestas por los demandados, se acogerá la primera pretensión subsidiaria, empero, en el entendido que de la misma hizo la Sala en virtud de la interpretación que se realizó del referido libelo, particularmente, de la señalada petición y de su soporte fáctico. Por lo anterior, se declarará que el contrato de promesa de compraventa base de la acción se resolvió por el retracto que en cuanto a él ejercitó la actora y, por consiguiente, se dispondrán las obligaciones que, como prestaciones mutuas, son de cargo de cada una de las partes, acorde con las consideraciones en precedencia efectuadas al respecto.
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, actuando en sede de segunda instancia, REVOCA la sentencia de 14 de diciembre de 1999, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, en el presente proceso ordinario promovido por la señora Aideé Durán de Beltrán contra los señores Martha Cecilia Cabrera de Castillo, Rocío y Álvaro Cabrera Cuéllar, sucesores de la señora Bárbara Cuéllar de Cabrera, y, en lugar del mismo.
1. DENEGAR la pretensión principal de la demanda.
2. DENEGAR la pretensión subsidiaria relativa a la nulidad del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes de este proceso.
4. DECLARAR, conforme el genuino sentido de la pretensión primera subsidiaria, que el contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de diciembre de 1985 por la citada demandante, como prometiente vendedora, y la ya fallecida señora Bárbara Cuéllar de Cabrera, como prometiente compradora, se resolvió por el retracto que de él hizo la actora.
5. DISPONER, como consecuencia de lo anterior, que la demandante, en el término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria del presente fallo, cumpla las siguientes prestaciones:
a) Devolver a la parte demandada la suma de cuatrocientos mil pesos ($ 400.000) moneda corriente, que recibió como parte del precio del inmueble prometido en venta, corregida monetariamente desde el 14 de diciembre de 1985 y hasta cuando verifique su pago.
b) Reintegrar a la parte demandada la suma que recibió a título de arras, duplicada, esto es la cantidad total de doscientos mil pesos ($ 200.000) moneda corriente, corregida monetariamente desde el 8 de enero de 1986 y hasta cuando verifique su pago.
6. ORDENAR, como consecuencia de lo resuelto en el punto segundo precedente, que, en el término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria del presente fallo, el secuestre que ostenta la tenencia del inmueble ubicado en la calle 20 Nº 8-71 y en la carrera 9ª Nº 19-70/74 de Campoalegre, Huila, identificado además por los linderos y características señaladas en la demanda, lo entregue a la parte actora de este proceso en el estado en que se encuentra. Para dar cumplimiento a lo anteriormente ordenado, se decreta el levantamiento de la mencionada medida cautelar.
7. ORDENAR, como consecuencia de lo resuelto en el punto segundo precedente, que la parte demandada, en el término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria del presente fallo, pague a la demandante la suma nominal de ciento catorce millones doscientos setenta y seis mil ochenta y cuatro pesos ($ 114.276.084) moneda corriente, por concepto de los frutos que percibió de dicho inmueble.
8. CONDENAR a la demandante Aideé Durán de Beltrán a pagarle a los sucesores de la señora Bárbara Cuéllar de Cabrera, por concepto de mejoras, el valor que se demuestre a través del trámite referido en la parte considerativa.
Notifíquese y, en oportunidad, devuélvase el expediente al tribunal de origen.
Magistrados: William Namén Vargas—Jaime Alberto Arrubla Paucar—Ruth Marina Díaz Rueda—Arturo Solarte Rodríguez—César Julio Valencia Copete—Edgardo Villamil Portilla.
(1) Rodríguez Fonnegra, Jaime. Del contrato de compraventa y materias aledañas. Ediciones Lerner. Bogotá, 1960. Páginas 1053 y ss.
(2) Pérez Vives, Álvaro. Compraventa y permuta en derecho colombiano. Editorial Temis. Bogotá, 1953. Pág. 54.

References: RESOLUCIÓN 
 resolución 
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 artículo 1546
 artículo 1611
 artículo 89
 resolución 
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 artículo 1625
 artículo 1859
 artículo 228
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 artículo 1860
 artículo 866
 artículo 1859
 artículo 1860
 artículo 1860
 artículo 1860
 artículo 1620
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 artículo 1544
 artículo 1932
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 artículo 1746
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 artículo 689
 artículo 964
 artículo 307