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Timestamp: 2020-06-03 12:17:20+00:00

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Mietrecht Beratung | Rechtsanwalt Russisch
Worin liegt der Unterschied zwischen einem Pachtvertrag und Mietvertrag?
Die Miete bezieht sich nur auf die Vermietung von Sachen. Sie kann sich auch auf Rechte beziehen. Die Grenze zwischen Miete und Pacht lässt sich nicht immer scharf ziehen. Vor allem ist der Verpächter verpflichtet, dem Pächter neben dem Gebrauch des verpachteten Gegenstandes auch den Genuss der Früchte zu gewähren. Werden Grundstücke oder Räume für einen gewerblichen oder für einen freiberuflichen Betrieb überlassen, so liegt nach der Rechtsprechung Pacht nur dann vor, wenn der Pachtgegenstand nicht nur baulich für den Betrieb geeignet, sondern auch so eingerichtet und ausgestattet ist, dass er alsbald für den Betrieb mit Gewinn benutzt werden kann. So ist z.B. der Vertrag über die entgeltliche Überlassung einer eingerichteten Gaststätte mit Wohnung Pacht. Die Überlassung von Räumen zum Betrieb einer Anwaltskanzlei oder eines Ladenlokals, das nicht schon für einen speziellen Geschäftszweig eingerichtet ist, ist Miete.
Hat der Mieter Anspruch gegen den Vermieter auf Erlaubniserteilung hinsichtlich der Untervermietung?
Nein! Gemäß § 553 BGB, der § 540 BGB für Wohnräume ergänzt wird, kann die Erlaubnis für die Vermietung eines Teils des Wohnraumes verlangt werden.
Meist wird der Mietvertrag eine ensprechende Besichtigungsklausel beinhalten. Diese ist an § 307 BGB zu messen. Von einer unangemessenen Benachteiligung ist auszugehen, wenn eine Besichtigung nicht in angemessenen Abständen (ein bis 2 Jahre wegen Feststellung des Zustandes der Wohnung/24 Stunden Vorlaufzeit bei Kaufinteressenten) und oder ohne vorherige Vorankündigung
Hier ist zunächst zu unterscheiden: Haltung von Kleintieren (Zierfische, Meerschweinchen) Dies kann nicht untersagt werden Haltung von Haustieren (Hunde/Katzen) hier ist wiederum zu unterscheiden: -im Mietvertrag nichts vereinbart die Tierhaltung hängt im Einzelfall von der Abwägung der beiderseitigen Interessen (Art des Tieres, Verhalten, Wohnungsgröße) ab. -im Mietvertrag Erlaubnis des Vermieters zur Tierhaltung vorbehalten hier ist zunächst darauf zu beachten, dass die Vereinbarung einer schriftlichen Erlaubnis nicht zulässig ist. Zu achten ist noch darauf, ob sich der Erlaubnisvorbehalt auch auf Kleintiere bezieht (in diesem Fall wäre dies unwirksam). Ist nach diesen Maßstäben der Erlaubnisvorbehalt wirksam, so steht die Erteilung der Erlaubnis im freien Ermessen des Vermieters! -Im Mietvertrag ist Tierhaltung verboten wenn darunter auch Kleintiere fallen, dann ist die Klausel unwirksam.
Darf der Mieter eine Satellitenschüssel instalieren?
Grundsatz: Ist im Vertrag ein generelles formularmäßiges Parabolantenne Verbot (mit Erlaubnisvorbehalt) halten, so ist dies unwirksam. Bei einem möglichen Anspruch eines Mieters auf Anbringung ist Folgendes zu unterscheiden: Beim deutschsprachigen Mieter deckt ein vorhandener Breitbandkabelanschluss das verfassungsrechtlich garantierte Informationsbedürfnis in der Regel ab. Also nein. Beim fremdsprachigen Mieter ist zu unterscheiden: Wenn über den Kabelanschluss für den ausländischen Mieter ausreichender Zugang zu Programmen in seine Heimatsprache besteht, kein Anspruch. Ebenso kein Anspruch, wenn auf den Kabelanschluss i.V.m. einem zusätzlich zu installierenden Decoder verwiesen werden kann (Russen-Fall BGH), was regelmäßig der Fall ist. Also auch nein!
Kann das Musizieren mietrechtlich ausgeschlossen werden?
Eigentlich nicht, soweit sich das Musizieren in engem zeitlichen Rahmen und außerhalb der Nacht Ruhezeiten bewegt, es auch über den nach der Vereinbarung zulässigen Bereich der Zimmerlautstärke hinaus als hinnehmbar angesehen werden muss. Aber keine Duldungspflicht bei Gitarrenunterricht!
Dürfen Wohnräume auch Teil gewerblich genutzt werden?
Ja, wenn es sich hierbei um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Andererseits muss der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit nicht dulden, die mit geschäftlicher Tätigkeit nach außen (wie Benennung der Geschäftsadresse gegenüber Kunden und Angabe der Wohnung gegenüber dem Gewerbeamt) verbunden ist.
Was ist die Bedeutung der Erhaltungspflicht des Vermieters?
Ist der vertragsgemäße Zustand beeinträchtigt, hat der Vermieter, soweit die Beeinträchtigung nicht auf Verschulden des Mieters zurückzuführen ist, eine Erhaltungspflicht. Diese gilt auch bei Mängeln, deren Ursache der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, die der Mieter aber nicht zu vertreten hat, da der vertragsgemäße Gebrauch nicht überschritten ist.
was sind die wesentlichen Pflichten des Vermieters und Mieters?
Vermieter: -Gewährung des Gebrauchs, § 535 I S. 1 BGB -Erhaltungspflicht, § 535 I S. 2 BGB -Lasten der Mietsache, § 535 I S. 3 -Gewährleistung für Mängel, Paragraf § 536-536d Mieter: -Zahlung des Mietzinses und Nebenkosten, § 535 Abs. 2 -Obhutspflicht Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs -Duldungspflichten, § 546 -Rückgabepflicht -Nebenpflichten
Wie ist die Problematik zu lösen, wenn ein Mitmieter aus der Wohnung einfach so auszieht und der Vermieter das Mietverhältnis kündigen möchte?
Hier steht der Vermieter vor dem Problem, wirksam kündigen noch die Mieterhöhungserklärung abgeben zu können, falls ihm die Anschrift des ausgezogenen Mieters nicht bekannt ist. Die Berufung des verbliebenen Mieters auf die Unwirksamkeit der Erklärung soll deswegen treuwidrig sein, wenn er dem Vermieter trotz Kenntnis die Adresse des ausgezogenen Mieters nicht mitteilt. Nach BGH muss der Vermieter auch im Falle der endgültigen Besitzaufgabe durch den ausgezogenen Mieter auch diesen auf Räumung verklagen, weil er seine Rückgabepflicht nach § 362 BGB nicht erfüllt hat.
Was muss der Vermieter bei Kündigung gegenüber mehreren Mietern beachten?
Er kann nur einheitlich gegenüber allen Mietern einer Wohnung Kündigung. Es soll aber dann, wenn der Kündigungsgrund nur bei einem Teil der Mitmieter gegeben ist, nach Treu und Glauben verpflichtet sein, den vertragstreuen Mietern die Fortsetzung bzw. den Neuabschluss des Vertrages zu den bisherigen Bedingungen anzubieten. Die Notwendigkeit der einheitlichen Abgabe von Erklärungen gilt auch im Falle der Mieterhöhung.
Wie ist die Mehrheit von Mietern oder Vermietern rechtlich einzustufen und welche Konsequenz hat dass?
Sie bilden eine BGB Innengesellschaft nach § 705 BGB. Folgen: Will einer der Gesellschafter aus dem Mietverhältnis ausscheiden, so muss er die Zustimmung der anderen Mitgesellschafter zur Auflösung verlangen, also die Mitwirkung zu einer gemeinsamen Kündigung. Ein eigenes Kündigungsrecht steht ihm nicht zu. Die Zustimmung kann nur zum nächst möglichen vertragsmäßigen Beendigungszeitpunkt verlangt werden, selbst wenn der Vermieter einer vorzeitigen Vertragsbeendigung zustimmen würde!
Was ist hinsichtlich der Schriftform bei Mehrheit von Mietern oder Vermietern zu beachten?
Vertrag muss grundsätzlich von allen Beteiligten auf beiden Seiten unterschrieben werden. Wer den Vertrag nicht unterschrieben hat, wird, falls nicht ein Fall der Vertretung vorliegt, auch nicht Vertragspartei. Es genügt also nicht, wenn eine Partei nur im Kopf des Vertrages aufgeführt ist, diesen aber nicht unterschrieben hat. Ausnahmen: Ehegatte, wenn beide Ehepartner an den Vertragsverhandlungen beteiligt oder beim Abschluss des Vertrages anwesend waren, gelten, dass der Anschein für gemeinsame Anmietung spricht und die Unterschrift des einen Partners auch im Namen des anderen, der den Vertrag nicht unterschrieben hat, erfolgt.
Was ist bei Kündigungen eines Käufers einer Mietwohnung zu beachten?
Auch wenn ein Grundstück veräußert wird, kann der Erwerber im eigenen Namen erst nach Vollendung des Rechtserwerbs, also nach Eintragung in das Grundbuch, kündigen, eine Auflassungsvormerkung reicht nicht aus!
Was ist im Hinblick auf Formulierungen bei Mieterhöhungsverlangen zu beachten?
Das Mieterhöhungsverlangen muss an alle Mieter gerichtet sein, sie müssen also in dem Erhöhungsverlangen benannt sein. Dies gilt auch dann, wenn die Ehegatten getrennt leben und einer von beiden ausgezogen ist!
Ist eine Stellvertretung bei Abschluss von Mietverträgen zulässig?
Selbstverständlich, sowohl auf Vermieter als auch auf Mieterseite. Zulässig ist jedoch nur die offene Stellvertretung, die verdeckte Stellvertretung ist also nicht zulässig, Beispiel: Schließt ein Hausverwalter einen Mietvertrag ohne Hinweis darauf, dass er den Vermieter vertritt, kommt der Vertrag mit dem Hausverwalter zustande!
Was ist eine qualifizierte Schriftformklausel und was ist bei Ihnen besonders zu beachten?
D.h.: „Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sowie das Abweichen von dieser Formvorschrift bedürfen der Schriftform.“ Jedenfalls in Wohnraummietverträgen sind derartige Klausel unwirksam!
Was ist im Hinblick auf Schriftform bei Nachträgen zu beachten?
Sind auf einem bereits unterschriebenen Vertrag Nachträge unterhalb der Unterschrift angebracht worden, die selbst formbedürftig sind, weil sie wesentliche Vertragsinhalte aufweisen, müssen diese zur Wahrung der Schriftform erneut von beiden Vertragsteilen unterzeichnet werden. Beachte aber: Abreden, die für den Inhalt des Vertrages von nebensächlicher Bedeutung sind (z.B. Aufteilung der Betriebskosten, soweit diese bereits im Vertrag zweifelsfrei bezeichnet sind), bedürfen nicht der Schriftform. Wird eine mündliche Vereinbarung behauptet, so kommt es darauf an, ob Beweis insoweit geführt werden kann. Gelingt dies, so ist in der mündlichen Vereinbarung gleichzeitig eine einvernehmliche Aufhebung der vertraglich vereinbarten Schriftform zu sehen. Bei gewerblicher Miete entschied BGH, dass mündliche Individualvereinbarungen vor Schriftformklauseln Vorrang haben. Rechtsanwalt Czuczkowski beantwortet alle in diesem Zusammenhang stehenden Fragen auch auf Russisch.
Was bedeutet eigentlich die Schriftform im Sinne des § 126 BGB?
Der Vertrag muss vom Aussteller eigenhändig unterzeichnet sein. Grundsätzlich ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die einzelnen Teile des Vertrages fest miteinander verbunden oder jeweils gesondert unterschrieben sind. Dies gilt auch für Anlagen, die Vertragsbestandteil sein sollen. Beachte aber OLG München: Ausreichend bei einem Vertrag, der fortlaufenden Text, Seitennummerierung und Paragrafenzahlen aufweist. Feste Verbindung ist also gewahrt, wenn inhaltliche Verknüpfung durch wechselseitige Bezugnahme gegeben ist
Ist die Schriftform des Mietvertrages vorgeschrieben und was sind die Rechtsfolgen der Nichteinhaltung?
Die gesetzliche Schriftform bei Mietverträgen ergibt sich aus § 550 BGB. Für gewerbliche Mietverhältnisse sollen sie nach § 578 Abs. 2 BGB gelten. Bei Nichteinhaltung der Form ist der Vertrag nicht unwirksam, sondern gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Kündigung ist bei Formunwirksamkeit aber erst für den Schluss des 1. Jahres zulässig.
Sind Fragen nach dem Familienstand zulässig? Was sind die Rechtsfolgen einer falschen Auskunft?
JA! Werden Fragen, die zulässigerweise gestellt werden, falsch beantwortet, kommt vor Bezug der Mieträume eine Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung in Betracht, nach Bezug die fristlose oder ordentliche Kündigung. Es ist aber zu berücksichtigen, ob die falsche Auskunft tatsächliche negative Auswirkungen für den Vermieter bzw. das Mietverhältnis hat. Erbringt z.B. der Mieter trotz einer Falschauskunft über seinen Arbeitsplatz die Miete dürfte eine Kündigung nicht in Betracht kommen. Rechtsanwalt auf russisch beantwortet weitere Fragen
Hat der Mieter Anspruch auf Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?
Nach überwiegender Rechtsprechung, NEIN!
Inwieweit ist der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages verpflichtet, Informationen über seine Einkommensverhältnisse zu offenbaren?
Der Mieter ist verpflichtet, ungefragt darüber aufzuklären, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist sowie darüber, dass das Vormietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete gekündigt und er deshalb zur Räumung verurteilt worden ist.
folgende Klausel wirksam? : Die Abrechnungen des Vermieters gelten als anerkannt, wenn nicht innerhalb eines Monats nach Zugang vom Mieter Einspruch eingelegt wird?
Unwirksam, denn hier ist auf §§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB hinzuweisen, wonach der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens ein Jahr nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen hat.
Ist folgende Klausel wirksam: „Der Mieter ist zur jährlichen Wartung der Fenster durch eine Fachfirma verpflichtet“?
Nein, denn Instandhaltung ist grundsätzlich Sache des Vermieters, für eine wirksame Kleinreparaturklausel fehlen die Voraussetzungen.
Ist folgende Klausel wirksam: „Bei vorzeitiger einverständlicher Beendigung des Mietverhältnisses auf Wunsch des Mieters muss eine pauschale Abgeltung der Kosten der vorzeitigen Vertragsbeendigung in Höhe einer Monats Kaltmiete an den Vermieter gezahlt werden“?
Nein, weil sie dem Mieter den Nachweis abschneidet, dass dem Vermieter infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses keine oder geringere Kosten entstanden sind.

References: § 553
 § 540
 § 307
 § 535
 § 535
 § 535
 § 536
 § 535
 § 546
 BGH 
 § 362
 § 705
 § 126
 § 550
 § 578