Source: https://www.abogados.com.ar/nueva-regulacion-de-los-alquileres-temporarios-con-fines-turisticos-en-la-caba/24958
Timestamp: 2020-02-19 15:48:37+00:00

Document:
Nueva regulación de los alquileres temporarios con fines turísticos en la CABA | Abogados.com.ar
Nueva regulación de los alquileres temporarios con fines turísticos en la CABA
El jueves 28 de noviembre pasado, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires transformó en ley (la 6255) el proyecto rotulado Expediente 2852-D-2019, de autoría de los diputados Straface, Bauab y Yuan, que tiene por finalidad regular la actividad de Alquiler Temporario Turístico en ésta Ciudad.
La nueva norma, que se aprobó con 41 votos a favor y 17 en contra (votaron 58 de los 60 legisladores), viene a intervenir en el mercado de alquileres de unidades habitacionales destinadas a ser utilizadas con fines turísticos con carácter temporario.
En sus 26 artículos, la ley informa que tendrá vigencia desde el 1° de diciembre de 2020; los sujetos comprendidos en la misma deberán adecuarse a las prescripciones de la normativa en un plazo de ciento ochenta (180) días a partir de su entrada en vigencia; que se abroga la anterior ley referida a la temática en análisis (la 4632) (1), sin perjuicio de lo cual “Hasta tanto se habilite el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires creado por el artículo 7° de la presente ley, continuará vigente el Registro previsto por la ley N° 4632 y su respectiva reglamentación” (2).
La ley local 4632, a su tiempo, estableció un sistema de registración de las propiedades que fueran dadas en locación temporaria con fines turísticos de manera habitual en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
En sus 19 artículos, fijaba que se encontraban comprendidos en esas disposiciones los propietarios, usufructuarios, cesionarios, apoderados y quienes administren, gestionen, exploten y/o comercialicen bajo cualquier título inmuebles en la modalidad locativa mencionada, de manera habitual en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires independientemente del domicilio o lugar de contratación. “Sólo están facultados a contratar bajo esta modalidad quienes cumplan con las disposiciones de esta ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten”, rezaba el art. 2°.
Asimismo, definía como locación temporaria con fines turísticos a la que brindara alojamiento a turistas en viviendas amuebladas de manera habitual por un período no menor a una pernoctación y no mayor a los 6 meses (cfr. art. 3° de la norma).
Excluía, por su parte, del régimen al edificio que destinara todas las unidades a alquiler temporario con fines turísticos y las mismas pertenezcan a un mismo titular o se encuentren bajo una misma unidad de explotación comercial, el que debería contar con la habilitación que corresponda a la clase de servicio que fije la ley de alojamiento turístico.
“La Agencia Gubernamental de Control o el organismo que en el futuro la reemplace – decía el art. 4° de la reseñada ley -, registrará a los edificios completos mencionados y reglamentará la habilitación, fiscalización y recepción de las denuncias correspondientes. Los edificios mencionados pre-existentes a la sanción de la presente Ley deberán adecuarse a las prescripciones establecidas en el presente artículo en un plazo de noventa (90) días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley”.
En su art. 5°, determinaba cuáles eran los principios rectores de la ley, a saber: a) El reconocimiento de una creciente oferta de alojamiento no tradicional que utiliza la modalidad contractual de locación con fines turísticos.
b) La inclusión en un registro de los inmuebles locados con fines turísticos y sus titulares en el ámbito de la autoridad de aplicación favoreciendo el desarrollo de la actividad en un marco de legalidad.
c) La defensa y fortalecimiento de la sana competencia registrando esta creciente modalidad de contratación.
También creaba un Registro de Propiedades de Alquiler Turístico Temporario, “el que será implementado y gestionado por la Autoridad de Aplicación y/o el Organismo que en el futuro la reemplace” (cfr. art. 6° de la norma)(3); imponía “la registración de las propiedades y los sujetos que establece el artículo segundo”, la que “será obligatoria en los casos en que el bien locado esté comprendido en un conjunto mayor a tres departamentos y/o unidades funcionales sujetos o no al régimen de propiedad horizontal, independientemente de su ubicación y que se encuentren bajo una misma unidad de comercialización o pertenezcan al mismo titular”. Toda explotación realizada en contravención estaba prohibida e implicaba la aplicación de las sanciones que correspondieren, de acuerdo al art. 7°.
A reglón seguido, se reguló que “Con la firma de cada contrato de locación temporaria con fines turísticos se suscribirá un formulario pre-numerado entre el locador y el locatario. Todos los contratos junto con los formularios correspondientes deberán permanecer a disposición de los Organismos Públicos pertinentes por el plazo de diez (10) años que establece la normativa para los libros de comercio. La reglamentación de la presente Ley establecerá el contenido del formulario prenumerado” (art. 8° de la ley).
Por el art. 10°, la autoridad de aplicación tenía las siguientes funciones y atribuciones:
1.- Determinar los requisitos generales y específicos que se deben cumplir a efectos de obtener la inscripción en el Registro que dispone el artículo 6 conforme lo establecido por esta Ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten.
2.- Recibir la documentación requerida conforme la reglamentación de la presente e inscribir en el Registro pertinente tanto la propiedad locada cuanto los sujetos.
3.- Actuar a petición de parte en el caso de las denuncias que se originen por incumplimiento de Registración o por contener la documentación aportada omisiones o datos inexactos en cuanto a duración de la estadía, precio, sujetos y demás datos que establezca la reglamentación de la presente.
4.- Proceder a la baja del registro establecido en el Artículo 6 a los casos que incumplan con las intimaciones por omisiones en la documentación y/o errores en la confección de la misma.
5.- Remitir a los Organismos o reparticiones públicas que correspondan las denuncias que sean de competencia de otras dependencias administrativas y que deban ser evacuadas y resueltas por las mismas.
6.- Tomar conocimiento de las tarifas denunciadas por los responsables de los inmuebles locados.
Esta ley, además, comprendía una serie de obligaciones para los locadores, quienes tenían que suscribir con carácter de Declaración Jurada un acta en la que conste el cumplimiento de las mismas. Entre ellas, las más preponderantes eran: (i) Contar con la registración; (ii) Cumplir con las disposiciones de seguridad, las técnico-constructivas y las referentes a personas con discapacidades y/o movilidad reducida de acuerdo a la normativa vigente en la Ciudad; (iii) Incluir el número de inscripción en el registro que creaba el art. 6° en toda reserva y publicidad en la que se ofreciere el inmueble en locación, cualquiera fuere el medio o soporte en el que se realizara, así como en el contrato a suscribir y en el formulario prenumerado que se adjuntará al mismo; (iv) lnformar al huésped al momento de efectuarse la reserva los servicios ofrecidos y sus condiciones, comunicarle el horario de ingreso y egreso y la tarifa a aplicar a la estadía; (v) Notificar la transferencia, venta o cesión del inmueble, el cambio de destino o el cese del ofrecimiento como propiedad de alquiler turístico temporario en los plazos y términos que establezca la reglamentación; (vi) Brindar a los huéspedes las comodidades y servicios en las fechas y condiciones pactadas y a los que se obligara en la contratación; (vii) Notificar al Consorcio de Propietarios de la existencia de un inmueble que sea dado en locación temporaria con fines turísticos; (viii) Informar al locatario de la existencia del Reglamento de Copropiedad y poner una copia a su disposición (cfr. art. 11° de la norma).
En otra de sus reglas, la normativa extendía, solidariamente, entre los sujetos mencionados en su art. 2°, la responsabilidad “respecto al cumplimiento de la registración ante la autoridad de aplicación, al pago de las tasas que la reglamentación establezca, al cumplimiento de la normativa legal vigente y a la veracidad y exactitud de la documentación aportada por el locador en el momento de la registración” (ver art. 12° de la ley).
En el art. 13°, se reglaban ciertos derechos para los inmuebles destinados al fin designado en la norma:
“1.-Todo inmueble inscripto en el Registro que por medio de la presente se crea, podrá ser favorecido con la inclusión en la publicidad oficial y en programas de difusión, promoción y oferta promovidos por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
2.- Recibir asistencia, información y asesoramiento de la autoridad de aplicación.
3.- Fijar las políticas comerciales más adecuadas para el desenvolvimiento de la actividad asegurando el mejor servicio a los usuarios” (cfr. art. 13° de la ley).
Quedaba, por disposición del art. 14°, expresamente prohibido denominar a los inmuebles de alquiler temporario turístico ubicados en la Ciudad “de manera análoga a cualquier establecimiento de alojamiento turístico habilitado conforme la legislación vigente en la materia”, a los fines de evitar la competencia desleal y la confusión en el consumidor.
Y los incumplimientos a la ley y/o su reglamentación se sancionaban aplicando el Régimen de Faltas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (4). “Sin perjuicio de ello, la autoridad de aplicación podrá revocar los beneficios otorgados de acuerdo a lo establecido en el artículo 13 inciso primero y en su caso dar de baja la registración oportunamente otorgada” (art. 15° de la norma).
La reglamentación fue dictada mediante el decreto 227/14, del 10/06/2014, publicado en el BOCBA Nº 4420 del 18/06/2014.
Como vimos ut supra, la ley y su reglamentación fueron abrogados por el art. 24 de la recientemente sancionada ley 6255, que a partir del 01/12/2020 se aplicará a la regulación del sistema.
La novísima norma, a diferencia de su antecesora, expresa claramente en su primer artículo que “tiene por finalidad regular la actividad de Alquiler Temporario Turístico en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”.
Al definir que se entiende por “alquiler temporario turístico”, también distanciándose de su antecedente legislativo, lo hace distinguiendo al mismo como el “servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, en su totalidad o una parte de éstas, por un período mínimo de una pernoctación y de hasta tres (3) meses” (cfr. art. 2°, ley 6255).
Con lo cual, queda patentizado que las locaciones temporarias con fines turísticos en la Ciudad, lo pueden ser en unidades destinadas a vivienda ya sea completa o por espacios y/o habitaciones que comprendan dicha unidad.
Con respecto al plazo, lo reduce a un máximo de 3 meses, armonizando, de este modo, el precepto con lo estipulado en el inciso b del art. 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación (5).
La ley 4632 ponía el límite de tiempo de la locación en 6 meses por ser anterior al Código unificado, en consonancia con el plexo normativo velezano.
En lo referente a los sujetos, se añade a los incluidos en la ley derogada, a los locadores “que exploten y/o comercialicen inmuebles de manera habitual en la modalidad locativa definida en el artículo 2° de la presente ley”, a los que a partir del nuevo ordenamiento serán denominados “anfitriones” y comprende a “todo sujeto que comercialice, publicite o intermedie en la oferta de alquiler temporario turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso” (de acuerdo al art. 3° de la ley).
Así las cosas, por el art. 4° se excluye del ámbito de aplicación de la ley la actividad “en que en un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se destinen un 75% o más de las unidades funcionales con destino habitacional a la actividad objeto de la presente ley y pertenezcan a un mismo propietario”, que “deberán contar con la habilitación, registro y categorización que corresponda según la Ley Nº 4631 de Regulación de Alojamientos Turísticos o la que en el futuro la reemplace”.
La norma bajo estudio mantiene la misma autoridad de aplicación que su precedente (Ente de Turismo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o el organismo que en el futuro lo reemplace).
Y reitera la técnica legisferante de imponerle principios rectores, a los que se incorpora – diferenciándose de la abrogada – el “Promover la seguridad jurídica de los actores involucrados en las operaciones objeto de la presente ley”.
Mientras el art. 7° de la ley mantiene el Registro creado por la 4632, el 8° se refiere al objeto de la registración diciendo: “Será objeto de registración la unidad con destino habitacional afectada a la actividad de alquiler temporario turístico. Los anfitriones, son los únicos sujetos facultados para inscribir una unidad en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Los trámites ante este Registro se harán de forma digital”. Es última oración define, por otro lado, la idea de desburocratización y despapelización en consonancia con los tiempos de las tecnologías de la información y la comunicación (TICs), que de por sí es atinada y debe ser reconocida como un promisorio avance.
Entre tanto, se mantiene la obligatoriedad del registro para “Todo inmueble con destino habitacional que se oferte, en su totalidad o una parte de éste como alquiler temporario turístico” (vgr. art. 9° de la ley) y se establece una nueva prohibición, como es la del “alojamiento de niñas, niños o adolescentes menores de edad que no estén acompañados o autorizados fehacientemente por sus padres, tutores o responsables legales” (ver art. 10° de la norma).
Otra de las prohibiciones, que en esta norma se aclaran, es la relacionada con la denominación, atento a que expresamente se veda “el uso de cualquier clase o categoría establecida por Ley Nº 4631(6) o la norma que en el futuro la reemplace, para la denominación u oferta de alquileres temporarios turísticos”, vale decir la clasificación y categorización de los alojamientos turísticos, en el sentido de diferenciar ambos regímenes (cfr. art. 11° de la ley).
Por el art. 13° de la norma, se innova en lo relativo a las obligaciones de los huéspedes y se determina que deberán: 1.- 1. Observar las reglas de higiene, educación, convivencia social, y de respeto a las personas, instituciones y costumbres para la utilización adecuada de los diferentes servicios turísticos; 2.-Respetar las instalaciones y los equipamientos.
Entre las nuevas obligaciones a las que se somete al locador (como dijimos más arriba, ahora llamado anfitrión) encontramos que además de notificar fehacientemente al consorcio de propietarios, cuando una o varias unidades de dicho ente sea destinada al alquiler temporario con fines turísticos, se tendrá que tener en cuenta que “La actividad no debe estar expresamente prohibida por reglamento de copropiedad”.
Para mayor abundamiento, se regula en la novel norma que el anfitrión deberá también:”Constatar la identidad y registrar información de cada huésped alojado, así como el periodo de alojamiento. La información debe ser conservada por el plazo que la Autoridad de Aplicación determine”; “Presentar una declaración jurada en la que conste el cumplimiento de las disposiciones de seguridad de acuerdo a la normativa vigente en la Ciudad”; “Contratar seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros”; la debida información al huésped – en su carácter de consumidor, añadimos – a lo que esta ley aneja a la anterior lo referido a “las políticas de reserva y cancelación” y “Entregar al huésped un inventario del equipamiento y mobiliario, a los fines de constatar las condiciones de la unidad al momento del ingreso, en el caso en que reciba un depósito en carácter de garantía” (vgr. art. 14° de la ley).
Un capítulo aparte merecen en la norma las plataformas digitales de alquiler temporario turístico.
El art. 15° las define como “aquella que lleve a cabo la comercialización, promoción, oferta y/o publicidad del alquiler temporario turístico de las unidades situadas en el territorio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por medios informáticos”. Es de destacar, como analizaremos infra, el rol que en esta clase de actividad económica-comercial cumplen en la actualidad éstas plataformas y aplicaciones en la web, al punto que las opiniones contrarias a la ley se centran en que, en rigor de verdad, son las reales destinatarias y beneficiarias de la regulación.
De por sí, las plataformas estarán obligadas en razón de la ley a: 1.- Habilitar un campo en la plataforma digital para que el anfitrión informe el número de inscripción ante el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de cada unidad y en toda publicación o publicidad que se dé al mismo; 2.- Proceder, previa notificación fehaciente y mediante resolución fundada, a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y 3.-Exhibir en forma accesible en todo medio de publicación la información que la Autoridad de Aplicación determine (vgr. art. 16° de la norma).
Precisamente, a la autoridad de aplicación, entre sus funciones y facultades, la recientemente sancionada ley le suma a la predecesora el tener que, previamente a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el Registro, notificar de manera fehaciente y mediante resolución fundada al infractor, teniendo que “individualizar adecuadamente la unidad habitacional de que se tratare”. Otra de las novedades es que tendrá que “Informar a los propietarios sobre el Código de conducta nacional para la protección de los derechos de niñas, niños y adolescentes en viajes y turismo” y, a su vez, aplicar las otras sanciones que se agregan a la máxima consistente en la baja del Registro: esto es la de apercibimiento y la de suspensión– que no puede superar los 30 días corridos -, promoviendo una suerte de progresividad sancionatoria administrativa (art. 17° de la norma).
La sanción de baja en el Registro “procederá en caso de acumularse cinco (5) apercibimientos o dos (2) suspensiones” y tanto la suspensión cuánto la baja “deberá ser comunicada por la Autoridad de Aplicación a las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico a fin de que procedan a retirar de la comercialización, promoción, oferta y/o publicidad del alquiler temporario turístico la unidad afectada por la sanción” (cfr. art. 18° de la ley).
Se incorporan por la ley sub exámine, en este sentido, tres nuevas Faltas al régimen instaurado por la ley local 451 y estas son: a) “Los anfitriones de alquileres temporarios turísticos que ejerzan la actividad sin haber iniciado el trámite de inscripción en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires serán sancionados con una multa de 100 a 200 unidades”; b) “Los anfitriones de alquileres temporarios turísticos que ejerzan la actividad durante la vigencia de la suspensión o baja en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires serán sancionados con una multa de 200 a 400 unidades” y c) “Las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turísticos que no den cumplimiento a las obligaciones establecidas en el Capítulo Tercero de la Ley de Alquileres Temporarios Turísticos(7) serán sancionados con una multa de 100 a 200 unidades” (ver arts. 19, 20 y 21, respectivamente, de la norma).
Finalmente, las disposiciones transitorias norman que “Los sujetos comprendidos en la presente ley deberán adecuarse a las prescripciones de la misma en un plazo de ciento ochenta (180) días a partir de su entrada en vigencia” y que “Hasta tanto se habilite el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires creado por el artículo 7° de la presente ley, continuará vigente el Registro previsto por la ley N° 4632 y su respectiva reglamentación”.
Los fundamentos, las razones, los beneficios, las críticas y las incógnitas del régimen legal aprobado. Su tensión con la propiedad horizontal.
Entre los fundamentos para la sanción del proyecto de ley, según sus autores, es que “Este fenómeno no es ajeno a nuestra Ciudad de Buenos Aires, en donde el turismo internacional viene creciendo en forma ininterrumpida hace 3 años. Y en particular, en este año 2019 se prevé alcanzar el récord histórico de 3 millones de turistas extranjeros, con un impacto económico de más de 3 mil millones de dólares si incluimos el turismo doméstico en la Ciudad. De este modo, el gasto de los visitantes se traduce en un mayor consumo de bienes y servicios locales como alojamiento, gastronomía, excursiones, actividades culturales y de entretenimiento, comercios, entre otros, lo cual dinamiza muy fuertemente a las pequeñas y medianas empresas del tejido productivo de nuestra ciudad”, al tiempo que “El posicionamiento turístico de los alojamientos disponibles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires de la Ciudad requiere de un modelo de gestión autosustentable, que garantice la disposición y uso de los recursos necesarios para ejecutar acciones estratégicas, a efectos de potenciar no solo el turismo sino también las herramientas necesarias que lo ayudan a consumarse positivamente, traduciéndose en un beneficio para la comunidad entera”.
Información cercana en el tiempo da cuenta que a raíz de la fuerte devaluación del peso y el consecuente aumento en el valor del tipo de cambio, los alquileres temporarios con fines turísticos - en especial a visitantes extranjeros - han tomado un nuevo auge, en línea con su mejor época, entre los años 2004 y 2009.
De acuerdo con el sitio AirDNA - que recopila información de 10 millones de lugares publicados en las plataformas Airbnb y HomeAway -, en la ciudad de Buenos Aires hay 14.127 lugares disponibles - lejos de los 280 inscriptos en el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico creado por la ley local 4632 y su decreto reglamentario 227/14 -, de los cuales el 74 % corresponde a departamentos o casas enteras, seguido de habitaciones privadas (23%) y habitaciones compartidas (3%). Y la facturación promedio para alguien que alquila su propiedad a través de estas formas es de US$ 677 mensuales, muy lejana a la renta actual por alquileres tradicionales, que en la actualidad no supera el 3% anual del valor de mercado de la unidad.
Se conoció la información que en el primer semestre llegaron 1.465.025 turistas internacionales a la Ciudad y se proyecta que arribarán tres millones para fin de año, un récord histórico para Buenos Aires.
Este “boom” viene acompañado por un movimiento a barrios menos tradicionales: según los datos del Sistema de Inteligencia Turística de la Ciudad, Belgrano recibe el flujo del 31% de los turistas internacionales que visitan Palermo, mientras que también ya se ve movimiento en barrios como Villa Crespo, Caballito y Chacarita, añadieron las fuentes(8).
No obstante, a horas de su sanción, la medida recibió fuertes críticas de inquilinos por considerar que la ley “está hecha a medida de la plataforma Airbnb".
Los locatarios de locaciones clásicas o habitacionales permanentes – que se rigen por el CCyCN, cuyos artículos están por ser reformados con la conocida modificación aprobada por la Cámara de Diputados y en tratamiento en el Senado - consideran que la ley sólo apunta al turismo y va en detrimento de quienes alquilan.
Desde la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) señalaron que la norma desatiende la problemática habitacional en la Ciudad de Buenos Aires y cuestionaron que no se les cobre canon o contribución a una actividad que sí paga impuestos como Ingresos Brutos o monotributo.
La decisión fue cuestionada por la oposición y distintas organizaciones civiles porque, argumentaron, favorecerá a las plataformas digitales e impulsará el cambio de uso de las viviendas, de residenciales a turísticas, desprotegiendo a los inquilinos y agravando la crisis habitacional.
Para el referente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz "es una ley por pedido de Airbnb. Mientras las grandes ciudades limitan el uso de esta plataforma, (Horacio Rodríguez) Larreta le da vía libre para desembarcar en la ciudad. Se construirán edificios solo para alquiler turístico y subirán los precios de alquiler de vivienda familiar. El daño en materia urbana que lleva adelante Larreta es irreparable".
En tanto la legisladora de Unidad Ciudadana, Andrea Conde, sostuvo que se "agravará la crisis habitacional en la que se encuentra sumida la Ciudad: el aumento de los alquileres, la caída en el consumo y el retiro de propiedades del mercado de alquileres permanentes sólo aumentan el déficit habitacional. El proyecto equipara la situación de aquellos que alquilan sus propiedades a través de plataformas de alquiler turístico, desde grandes inversores hasta quienes alquilan su propia vivienda de forma esporádica"(9).
Contrariamente, fuentes del Ente de Turismo de la Ciudad dijeron que lo que permite la nueva norma es tener un control y una estadística de los anfitriones, es decir de quienes alquilan, y que a partir de allí va a ser posible determinar distintas políticas que puedan atender los problemas habitacionales.
“El beneficio es para los que alquilan porque pasa a ser una actividad regulada y que paga impuestos y para los propietarios porque queda claro cuál es el rol del Estado”, indicaron.
Otro costado de análisis, es la tensión existente, en más de una ocasión, entre el sistema de locaciones temporarias con fines turísticos y el régimen del derecho real de propiedad horizontal, en lo que respecta al cumplimiento del estatuto consorcial y los posibles daños que esta clase de alquileres puede significar en bienes, objetos, sectores y partes de propiedad común de los copropietarios dentro de los consorcios, algo que la norma en discusión, afortunadamente, avizora y contempla.
Es de recordar, que el leading case judicial contrario a esta clase de locaciones en edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal fue en los autos "Consorcio de Propietarios Callao 626 c/ Palacio, Cora María s/ Acciones del art. 15 de la Ley 13.512" (Expte. Nº 26.962/07)(10), en el que el tribunal se pronunció por admitir la demanda, condenar a la accionada y hacer cesar la infracción del reglamento de copropiedad y administración del edificio y de la ley de propiedad horizontal, impidiendo el alquiler de la unidad funcional de la actora "por plazos breves" a turistas extranjeros (que mereció el comentario de este autor en “Acerca de la restricción del alquiler a los turistas. Un fallo controversial”, 25/06/2009, elDial.com - DC1145 y en Microjuris MJ-DOC-4311-AR).
En aquella oportunidad reseñada se ordenó a la propietaria locadora de una unidad funcional abstenerse de efectuar locaciones temporales a turistas extranjeros, pues se tuvo por comprobado que aquellos perturbaban el normal desarrollo de la vida consorcial, configurando el uso abusivo de su inmueble con relación a los demás vecinos.
Asimismo, en igual sentido se pronunció el fallo "Consorcio de Propietarios Libertad 1031/1033/1035 c/ Teryazos, Michael William s/ acciones del art. 15 Ley 13.512"(11), con motivo de la acción promovida por el consorcio que invocó el uso contrario al reglamento de la unidad funcional de propiedad del demandado (con trabajo de este autor comentando sentencia, “Cuando la locación temporaria viola el reglamento”, 24/11/2009, MJ-DOC-4446-AR).
Ahora bien, en un más reciente decisorio, el extremo de la violación del destino de la unidad funcional no se detuvo en las molestias generadas por los alquileres temporarios, sino que se verificó la violación del reglamento por el desarrollo de una actividad comercial sobre el inmueble, que se instrumentaba en los contratos atípicos celebrados por una empresa que administraba la unidad, en in re “Consorcio Propietarios French 3044/48 c/ Droeven, Pamela Carolina s/Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad”(12)(ver nota de este autor, “Ventajas y problemas de los alquileres temporarios con fines turísticos”, Suplemento Reporte Inmobiliario-Clarín, agosto 2019).
Veremos en un futuro no tan lejano, si la reforma al régimen de las locaciones temporarias con fines turísticos permite conjugar gran parte de los intereses en juego y, fundamentalmente, no perjudicar a los residentes y ciudadanos de nuestra Ciudad y proteger los derechos de los consumidores turísticos – complementando el bloque legal consumeril -, otorgando mayor transparencia al sistema, empuje a la actividad económica mediante la defensa de la competencia y apoyado en la función tuitiva que adoptaría el Estado local.
VER LEY N° 6255 DE CABA
(1) Sanción: 04/07/2013; Promulgación: De Hecho del 30/07/2013;
Publicación: BOCBA N° 4214 del 13/08/2013.
(2) Cfr. art. 25, Cláusula transitoria de la ley 6255.
(3) El Ente de Turismo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
(4) Ley 451 y sus modificatorias.
(5) Art. 1199, CCyCN.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: (…)
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; (…).
(6) Ley N° 4.631, sancionada el 04/07/2013, promulgada De Hecho el 30/07/2013 y publicada en BOCBA N° 4214 del 13/08/2013.
(7) Capítulo Tercero. Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico. Obligaciones.
(8) www.infobae.com, Daniel Gómez Blanco, 28/11/19.
(9) Página 12, Sociedad, Nicolás Romero, 29/11/19.
(10) elDial.com - AA50D4.
(11) MJ-JU-M-55823-AR.
(12) elDial.com - AAAE71.

References: artículo 7
 artículo 6
 Artículo 6
 artículo 13
 artículo 2
 resolución 
 resolución 
 artículo 7