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Timestamp: 2020-01-29 02:29:59+00:00

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EXENCIONES EN EL IRPF POR VENTA VIVIENDAS - Consulting DMS - Blog
El pasado 28 de noviembre se publicaron en el Boletín Oficial del Estado las tres Leyes que configuran la importante reforma fiscal que entrará en vigor el 1 enero 2015, con modificaciones relevantes de los principales impuestos (IRPF, Impuesto Sociedades, IVA):
-Ley 26/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifican la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes …..
-Ley 28/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifican la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido …..
Pues bien, aunque la Ley 26/2014 introduce una importante rebaja de los tipos de gravamen aplicables en el IRPF, lo cierto es que puede incrementar la tributación por venta de viviendas, por lo que resulta esencial conocer todas las exenciones aplicables en estos supuestos, para poder acogerse cumpliendo todos los requisitos y formalidades, pues cualquier mínimo error puede salir muy caro.
1.-SE APLICARÁN MENORES TIPOS, PERO HACIENDA CALCULARÁ MAYORES GANANCIAS
2.-EXENCIONES APLICABLES POR LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDA HABITUAL
2.1.-EXENCIÓN POR REINVERSION EN VIVIENDA HABITUAL
2.2.-EXENCIÓN POR REINVERSIÓN DE VIVIENDA HABITUAL SIENDO NO RESIDENTE
2.3.-EXENCIÓN POR la transmisión de su vivienda habitual por mayores 65 años
2.4.-EXENCIÓN POR DACIÓN EN PAGO O EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE VIVIENDA HABITUAL
3.-EXENCIONES APLICABLES POR LA TRANSMISIÓN DE OTROS INMUEBLES
3.1.-NUEVA EXENCIÓN GANANCIAS MAYORES 65 AÑOS POR REINVERSIÓN EN RENTA VITALICIA
3.2.-EXENCIÓN 50% GANANCIA TRANSMISIÓN INMUEBLES ADQUIRIDOS DEL 12/5/12 AL 31/12/12
Por las ganancias derivadas de la venta de inmuebles en 2014 los particulares pagan por IRPF del 21 al 27% (hasta 52% si se obtienen en menos de un año). En 2015 pagarán del 20% al 24%, y a partir 2016 del 19% al 23%.
-los coeficientes de actualización, que incrementaban el valor de adquisición según inflación
-los coeficientes de abatimiento que reducían ganancias por venta de bienes adquiridos antes 31/12/1994, aunque se mantendrán para ventas a partir 2015 pero sólo hasta llegar a un valor máximo de transmisión de 400.000€.
La transmisión de la vivienda habitual siempre ha tenido un tratamiento fiscal muy favorable, que se mantiene con la reforma fiscal, e incluso se introducen algunas mejoras.
A efectos del IRPF se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años (art. 54 Reglamento IRPF) y, para poder disfrutar de los beneficios fiscales que se comentarán a continuación, Hacienda exige que se tenga el pleno dominio (total o parcial) y no sólo usufructo o nuda propiedad.
En determinados supuestos se sigue considerando vivienda habitual aunque no se llegue a residir durante 3 años (fallecimiento, matrimonio, traslado laboral, etc.).
Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje adquiridas en el mismo acto, con el máximo de dos.
Si la reinversión es parcial sólo quedará exenta la parte proporcional de la ganancia obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
MUY IMPORTANTE, para no perder la exención:
-La reinversión deberá efectuarse en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión (contados de fecha a fecha), y si se reinvierte en construcción (que se equipara a adquisición) ésta debe estar finalizada dentro de ese plazo.
-Si se vende un año y la reinversión se realizará al año siguiente o al otro, es obligatorio reflejar la ganancia en la declaración de IRPF del año en que se venda y hacer constar la intención de reinvertir para no tener que tributar. Así por ejemplo, si un contribuyente vendió su vivienda habitual en 2013 por 250.000€ con una ganancia de 110.449,91€, y en ese año todavía no ha reinvertido el importe obtenido, para no tributar en su declaración IRPF 2013 deberá reflejar la ganancia en la página 10 y asumir el compromiso de reinversión cumplimentando las siguientes casillas de la página 11:
Una Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 18/12/2008 para unificación de criterio y una Sentencia del Tribunal Superior Justicia de Cataluña de 8/3/2012 consideran que no se pierde la exención por incumplir ese requisito formal, si se cumplen todas las demás condiciones. Señaló el TEAC en aquella Resolución que es razonable entender que la falta de inclusión en la declaración de la ganancia patrimonial “pueda ser reveladora de la intención de elegir la exención por reinversión y, si se cumplen, obviamente, la totalidad de los requisitos de esta figura, aceptar su aplicación. Ello sin perjuicio, como es obvio, de que se pueda considerarcomo constitutiva de infracción tributaria la falta de incorporación al modelo de declaración de información que es requerida por él, en particular si, cuando en el ejercicio de la venta aun no se ha realizado la reinversión, no se informa de la intención de reinvertir en el plazo legalmente disponible para ello”.
En todo caso, es muy conveniente cumplir también con ese requisito formal porque una reciente Sentencia del TJS Valencia de 18/7/2014 ha fallado en sentido totalmente contrario.
-También se puede aplicar la exención cuando primero compramos la nueva vivienda habitual y, después, dentro del plazo de 2 años, vendemos la anterior reinvirtiendo lo obtenido en el pago de la nueva. Según Hacienda la exención sólo se puede aplicar en ese caso si el precio de la nueva había quedado aplazado o financiado con préstamo. Es decir, si una persona compra y paga en su totalidad (con sus ahorros) la nueva vivienda habitual, cuando dentro de los 2 años siguientes consiga vender su vivienda anterior ya no podrá aplicar la exención. Sin embargo, esto cambiará gracias a una reciente Resolución del TEAC de 11/9/2014 para unificación de criterio que vincula a la Administración Tributaria y que permite disfrutar de la exención aun cuando la nueva vivienda haya sido pagada con fondos propios.
En concreto, dicha Resolución del TEAC termina fijando el siguiente criterio: “Para determinar la exención de las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto en la transmisión de un vivienda habitual, cuando la nueva vivienda habitual se adquirió en los dos años anteriores a la transmisión de aquélla, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión”.
-La vivienda que se venda debe tener la consideración de vivienda habitual (por haberse habitado durante 3 años siendo titular del pleno dominio, total o parcial, durante todo ese tiempo) y, aunque se deje de habitar, se mantiene esa condición durante 2 años. Obviamente, la nueva vivienda en que se reinvierta también debe llegar a tener la condición de habitual y habitarse durante 3 años, salvo que concurran determinadas causas justificadas que lo impidan.
A partir 2015, y para favorecer la libre circulación de personas dentro de la UE, también se tendrá el mismo beneficio fiscal (aunque en el Impuesto Renta No Residentes) si primero se deja de ser residente en España y se vende después (ya como no residente) la que fue vivienda habitual en España dentro de los dos años anteriores (reinvirtiéndose el importe obtenido en nueva vivienda habitual en extranjero).
2.3.-EXENCIÓN POR la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años
Al igual que con la exención por reinversión, se entiende que el mayor de 65 años está transmitiendo su vivienda habitual cuando esa edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Es decir, un anciano se puede trasladar a vivir a casa de un hijo o a una residencia y dispondrá desde ese momento de un plazo de 2 años para vender la que era su vivienda habitual sin tener que tributar sobre la ganancia.
Esta medida, introducida con Real Decreto Ley 8/2014 publicado en BOE 5/7/14, tiene efectos retroactivos desde 1 enero 2014 y para años anteriores no prescritos.
3.1.-NUEVA EXENCIÓN GANANCIAS MAYORES 65 AÑOS POR REINVERIÓN EN RENTA VITALICIA
A partir de 1 enero 2015 no tributarán las ganancias patrimoniales obtenidas por mayores de 65 años derivadas de la transmisión otros elementos patrimoniales que no sean vivienda habitual (por ej. otros inmuebles, acciones, fondos de inversión, etc.) siempre que el importe obtenido se reinvierta en 6 meses en una renta vitalicia asegurada a su favor (hasta un máximo de 240.000€).
Las personas que adquirieron inmuebles urbanos (viviendas, aparcamientos, oficinas, locales, solares, etc.) de forma onerosa, desde el 12 mayo hasta el 31 diciembre 2012, sólo tributarán sobre el 50% de la ganancia que puedan obtener cuando los transmitan.
Este novedoso incentivo fiscal, introducido por el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, es compatible con la exención por reinversión en vivienda habitual, cuando la reinversión no sea total y haya que tributar sobre una parte de la ganancia.
Este artículo se publicó en la Revista Inmueble de diciembre 2014-enero 2015. Se puede acceder al pdf a través del siguiente enlace: Revista Inmueble exenciones IRPF venta viviendas
Palma de Mallorca, 15 diciembre 2014
nieves mayo 26, 2015 at 12:53 pm - Reply
Quisiera saber si hay algun beneficio o no en firmar antes o despues de cara a hacienda la compra de la nueva vivienda fiscalmente hablando. Yo he vendido en el mes de marzo 2015 y tengo previsto comprar en Julio 2015
Alejandro del Campo Zafra mayo 26, 2015 at 2:06 pm - Reply
Si lo que vendes es tu vivienda habitual (que lo haya sido los últimos 3 años) y el importe obtenido lo reinviertes después (en el plazo de 2 años) en la compra de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de aquella quedará exenta en IRPF. También se puede hacer al revés (primero comprar la nueva y después vender la anterior, como explico en el post, aunque es algo más arriesgado.
Esteban junio 25, 2015 at 11:51 am - Reply
Hola, si yo compro el piso y plaza de garage ¿puedo hacer la reinversion por el piso y la plaza de garage?
Alejandro del Campo Zafra junio 25, 2015 at 11:59 am - Reply
Se considera vivienda habitual un piso y hasta dos plazas de garaje que compres conjuntamente, por lo que si has vendido una anterior vivienda habitual con ganancia y reinviertes el importe obtenido en la compra de un piso con garaje que se vaya a convertir en tu nueva vivienda habitual, aquella ganancia quedaría exenta.
Amalio Sanchez junio 28, 2015 at 7:54 pm - Reply
guillermo julio 9, 2015 at 6:50 pm - Reply
me estuviste dando clases de irpf no se si te acordaras. Fue fantastico
Mi mujer vende vivienda habitual yo vendo mi vivienda no habitual.
la venta del piso de mi mujer sera el mismo día de compra del nuevo inmueble.
Caso de mi mujer para acogerse a la exencion por reinversion podemos solicitar prestamos hipotecario ( ya que desconocemos la cantidad exacta) del nuevo piso por el total y amortizar posteriormentemi mujer su parte una vez que sepamos el liquido?
el piso se escriturara al 50%
Alejandro del Campo Zafra julio 10, 2015 at 1:29 pm - Reply
Tu mujer no tributará por la ganancia derivada de la venta de vivienda habitual si reinvierte el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual (o en la adquisición de la mitad de la misma) tanto si invierte directamente el dinero obtenido como si primero financia la compra de la mitad de la nueva con un préstamo y luego amortiza su parte del préstamo con el dinero obtenido con la venta. En todo caso, si la reinversión es parcial sólo quedará exenta la parte proporcional, es decir si reinvierte sólo un 80% del importe obtenido tendrá que tributar sobre el 20% de la ganancia obtenida.
ANTONIA FEMENIAS noviembre 10, 2015 at 7:27 pm - Reply
Me encanta tu blog es muy interesante y nos enseña mucho, mi duda es la siguiente soy de Palma de Mallorca, y mis hijos también son mallorquines, pero tengo una hija casada con un chico alemán y lleva 17 años residiendo en Alemania, como vienen mucho a Mallorca, le quiero hacer donación de un pisito cuyo valor catastral es de 60000 €. tiene que pagar el impuesto por donación en España al ser residente fiscal en Alemania o no tiene que pagar nada ,gracias y espero tu respuesta.
Alejandro del Campo Zafra noviembre 11, 2015 at 8:06 am - Reply
Por esa donación se pueden devengar tres impuestos diferentes:
-tu hija tendría que pagar Impuesto Donaciones ante la Hacienda Estatal, por ser no residente, pero podría aplicar normativa balear y pagar un 7% (o incluso un 1% en determinado supuesto),
-tu hija también tendría que pagar Plusvalía Municipal al Ayuntamiento,
-tú podrías tener una ganancia que tributaría en tu próxima declaración de IRPF por la diferencia entre el valor real del piso donado y el valor por el que lo adquiriste.
Ponte en contacto con nosotros (adelcampo@consultingdms.com) si quieres que te ayudemos a calcular esos impuestos y tomar una decisión.
alejandro enero 20, 2016 at 3:39 pm - Reply
Mi padre mayor de 80 años quiere vender su vivienda habitual. Fue comprada en 1970. Estaria exenta de Irpf por ser mayor de 65 años?
Alejandro del Campo Zafra enero 20, 2016 at 6:39 pm - Reply
Al ser tu padre mayor de 65 años, si vende la vivienda que haya sido su vivienda habitual al menos en los últimos tres años, quedará exenta la posible ganancia patrimonial que obtenga con esa transmisión.
Mariano enero 22, 2016 at 4:20 pm - Reply
Un buen articulo, ya que aclara perfectamente lo referente al IRPF en la venta de vivienda habitual.
Dispongo de un piso en una comunidad en la cual no resido que voy a vender y otro que es mi vivienda habitual.
El importe de ambos lo deseo reinvertir en una nueva vivienda habitual.
En ese caso, ¿solo está exento de tributación mi vivienda habitual o puedo hacer valer otra normativa para evitar tener que pagar IRPF por la venta de la vivienda que tengo en otra comunidad?
Alejandro del Campo Zafra enero 24, 2016 at 9:56 pm - Reply
La ganancia derivada de la transmisión de ese otro piso que no es tu vivienda habitual no quedará exenta de tributación en IRPF, hagas lo que hagas con el importe obtenido, aunque lo inviertas en financiar en parte la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Cinco tipos de inversión y algún que otro error – Paciencia de surfista enero 29, 2016 at 11:56 am - Reply
[…] https://www.consultingdms.com/derecho-fiscal/exenciones-en-el-irpf-por-venta-viviendas/ […]
chus febrero 19, 2016 at 9:25 pm - Reply
Vendi mi piso en el 2014 y quisiera saber si hay alguna forma de que pueda comprar mi nueva vivienda en una promoción de viviendas en construccion cuya entrega es para el primer trimestre de 2017 , cuando mi plazo de dos años para reinvertir finaliza en Diciembre de 2016. Me han dicho que es imposible ya que tengo que tenerlo escriturado y haber recibido la entrega de llaves en diciembre de 2016
Alejandro del Campo Zafra febrero 21, 2016 at 3:40 pm - Reply
Efectivamente lo ideal sería tener la nueva vivienda finalizada, comprada y escriturada antes de los dos años desde la venta de la anterior, para acogerse sin problemas a la exención por reinversión, pero he visto alguna Sentencia que permite acogerse a la misma si has reinvertido (pagado) antes de los dos años, aunque no se haya formalizado la adquisición.
Nicolaus Lundahl marzo 13, 2016 at 12:37 pm - Reply
Hola Señor del Campo,
En primer lugar quisiera darle las gracias por haber publicado en su pagina esta excelente información sobre la venta de viviendas.
Habiendo dicho esto, en mi caso tengo unas dudas que espero ud. me podria aclarar.
Soy dueño de un adosado en Mallorca, comprado en octubre del 1993. Vivo y trabajo en Suecia pero dicho adosado en Mallorca es mi unica vivienda en España.
Como ahora estoy casado y ademas tengo dos hijos el adosado se nos ha hecho muy pequeño. Por lo tanto llevamos unos años buscando una vivienda mas adecuada para nuestras nececidades. Hace unos meses por fin hemos logrado comprar una vivenda mas grande, tambien en Mallorca.
La idea principal era de vender el adosado y, en un segundo momento, reinvertir la ganancia comprando una vivienda mas grande. Esto no ha sido posible debido a que encontramos la «vivienda nueva» antes de haber encontrado un comprador para el adosado.
He descargado el BOE Núm 281 pero no estoy seguro de la interpretaccion del mismo en mi caso concreto.
Para recapitular, soy no residente, dueño de una vivienda en Mallorca desde el 1993. Ahora he «reinvertido la ganancia», hasta el dia de hoy hipotetica y por lo tanto no realizada, de la venta de mi adosado comprando otra vivienda, tambien en Mallorca, que por cierto sera nuestra unica vivienda en España.
Lo que me/le pregunto es si la informacion del BOE Núm 281 solo es aplicable en casos de personas que han sido residentes en España y dueños de una vivienda y que en segundo momento venden y se mudan a otro pais, por ejemplo Suecia, o si tambien es aplicable en mi caso?
Osea se puede considerar que reuno los requisitos para poder beneficiarme de la informacion del BOE Núm 281?
Saludos cordiales de Estocolmo,
Alejandro del Campo Zafra marzo 15, 2016 at 2:36 pm - Reply
Hola Nicolaus:
Si no has sido residente fiscal en España entonces por definición no has tenido vivienda habitual en España, por lo que no te puedes acoger a ninguna exención por reinversión.
Francisco mayo 16, 2016 at 8:15 am - Reply
hola, quiero vender un piso que poseo en Palma de Mallorca por herencia-donación de mi padre, tiene un valor en escritura de 500.000 pesetas del año 1990 y esta registrado a mi nombre. ¿ cuanto debería pagar en impuestos a Hacienda?
Alejandro del Campo Zafra mayo 16, 2016 at 11:28 am - Reply
Para hacer un cálculo correcto necesitaríamos disponer de copia de la escritura/s de herencia/donación y conocer el precio por que te planteas vender, y también si te resulta aplicable alguna de las exenciones de las que hablo en este artículo.
En todo caso, en este blog tenemos la siguiente herramienta para realizar ese cálculo: https://www.consultingdms.com/calculo-impuesto-renta-por-ganancia-venta-o-donacion-inmueble-en-2016-o-2015/
Toñi mayo 27, 2016 at 11:41 am - Reply
Buenas tardes, mis padres quieren vender su piso que es su vivienda habitual desde hace 30 años, mi padre tiene 67 años jubilado y mi madre 64 años, tiene que pagar impuesto ??
Alejandro del Campo Zafra mayo 27, 2016 at 3:04 pm - Reply
Tu padre no tendría que pagar IRPF sobre su mitad de la ganancia al tener más de 65 años y vender su vivienda habitual.
Tu madre tendría que pagar IRPF sobre la otra mitad si vende con 64 años. Puedes calcular el IRPF con la siguiente herramienta de nuestro blog:
https://www.consultingdms.com/calculo-impuesto-renta-por-ganancia-venta-o-donacion-inmueble-en-2016-o-2015/
J. Ramu junio 5, 2016 at 4:00 pm - Reply
He leido y me ha parecido muy interesante y aclaratorio su articulo.
Quisiera plantearle la siguiente duda:
En la transmisión de mi vivienda habitual, en 2011 se obtuve una ganancia de 40.000 € y me quedo un importe liquido de 50.000 euros tras amortización del préstamo de la misma. Compre nueva vivienda habitual por importe de 120.000 (incluido gastos). Solicite prestamo por importe de 100.000 €.
En mi declaración estime que la ganancia exenta por reinversion era del 100%
La AEAT, en declaración «paralela», interpreta que la exención corresponde solo al 40% de la ganancia pues estima que solo reinverti 20000, de los 50000 disponibles.
Teniendo en cuenta que contaba tanto con el importe de 50000 excedente de la venta, como el importe del préstamo (100000) ¿Tiene facultad la AEAT, para decidir que fondos utilice para la compra de la nueva?
La AEAT, interpreta que el importe usado fue del préstamo y no de la venta, lo que entiendo es un modo abusivo de interpretarlo con el animo exclusivo de incrementar la tributacion.
Le agradecería enormemente su opinión
Alejandro del Campo Zafra junio 5, 2016 at 4:28 pm - Reply
Efectivamente me parece una interpretación de la Agencia Tributaria más que cuestionable. Pienso que vale la pena impugnar esa «paralela».
Hay buenos argumentos para anularla.
Leopoldo junio 9, 2016 at 10:28 pm - Reply
Tengo 74 años y en Noviembre de 2015 vendí mi vivienda habitual. Entiendo que según la ley 26/2014 , por ser mayor de 65 años estoy exento de tributar por las ganancias patrimoniales . Estoy en lo correcto ?
Alejandro del Campo Zafra junio 10, 2016 at 7:59 am - Reply
Correcto si lo que vendiste había sido tu vivienda habitual al menos en los últimos 3 años y lo puedes acreditar.
Juana julio 24, 2016 at 9:55 pm - Reply
Buenas noches.Mi mádre,tiene 81 años,ha vendido su vivienda habitual y esta viviendo en mi casa.Quisiera saber si esta obligada a reinvertir lo que a percibido por ella.Tengo muchas dudas,pórque hay quien me dice que tiene dos años para reinvertirlo y hay quien me dice que no esta obligada.La vivienda se ha vendido por 123.000 euros.Múchas gracias.
Alejandro del Campo Zafra julio 25, 2016 at 8:29 am - Reply
Si tu madre, mayor de 65 años, ha vendido la que ha sido su vivienda habitual hasta el momento de la venta, o hasta dos años antes de la venta, entonces no tendrá que pagar IRPF sobre la ganancia obtenida, y sin que esté obligada a reinvertir el dinero obtenido.

References: Resolución 
 Resolución 
e contrario
 Resolución 
 Resolución 
 Real Decreto