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Timestamp: 2018-10-20 23:07:40+00:00

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Limiti diritto di proprietà se c’è servitù di passaggio – Avvocato Luca Falcone
Limiti diritto di proprietà se c’è servitù di passaggio
Pubblicato il 10 ottobre 2018 da Luca Falcone
Cosa sono le servitù prediali? In cosa consiste la servitù di passaggio e come limita la proprietà? Cos’è una servitù di passaggio coattiva?
La proprietà è probabilmente un concetto antico quanto l’uomo: fin dalle origini gli esseri umani hanno distinto ciò che è proprio da quello che è di altri. L’appartenenza di un bene ad una persona sembrerebbe una nozione talmente intuitiva da non esserci nemmeno bisogno di soffermarci a spiegarla; in realtà, non è così. La proprietà è un diritto complesso, che va ben oltre il semplice «questo è mio, quello è tuo». Forse un tempo la proprietà era quel “diritto terribile” davanti al quale ogni altro doveva cedere il passo: lo dimostra il fatto che, in passato, le sanzioni per chi si appropriava delle cose altrui oppure per chi invadeva la proprietà di altri erano severissime: si andava dalla prigione alle pene corporali vere e proprie. Per fortuna, col tempo si è compreso che la proprietà è sì importante, ma non così tanto da dover essere tutelata con sanzioni fisiche. Oggi che la tortura non è più una risposta che lo Stato può permettersi (per fortuna!), i delitti contro la proprietà sono ugualmente puniti, ma con pene meno severe rispetto ai crimini che riguardano la persona, la sua dignità e la sua incolumità personale. In ambito civilistico, la proprietà ha ugualmente subito un ridimensionamento: ad esempio, ove vi siano necessità di tipo pubblico, lo Stato può espropriare un bene di appartenenza del privato cittadino, pagando un giusto indennizzo. Ma non è l’unico caso di limite alla proprietà: questa deve spesso convivere con i diritti di altre persone, subendone una compressione a volte non indifferente. Nella manualistica giuridica, i diritti che riguardano le “cose” vengono chiamati diritti reali (da res, che in latino significa appunto cosa, oggetto): se è vero che il diritto reale per eccellenza è la proprietà, è altrettanto vero che ne esistono altri che, sebbene non abbiano la pienezza e la completezza di quest’ultima, sono ugualmente capaci di conferire importanti poteri alle persone che ne sono titolari. Tra questi diritti reali rientrano anche le servitù prediali, le quali consistono, come vedremo, in una limitazione su un fondo di proprietà altrui. In pratica, il titolare della servitù prediale può “sfruttare” la proprietà di altri, ovviamente entro limiti tassativi. Se quello che ho detto finora ti interessa, allora ti invito a proseguire nella lettura: scopriremo insieme cosa sono le servitù prediali e quali sono i limiti del diritto di proprietà se c’è una servitù di passaggio.
Proprietà: cos’è
Pima di analizzare i limiti del diritto di proprietà se c’è una servitù di passaggio, facciamo chiarezza e spieghiamo com’è possibile che una proprietà abbia delle limitazioni. Secondo il codice civile, la proprietà è quel diritto che consente al suo titolare di godere delle sue cose in modo pieno ed esclusivo, nei limiti, però, stabiliti dalla legge [1]. Quest’ultimo inciso sta a significare che la proprietà non può mai essere “selvaggia”, cioè svincolata da regole: vuol dire, in pratica, che se sei proprietario di un bene non puoi farne proprio tutto quello che vuoi. Leggi il prossimo paragrafo per comprendere meglio.
Proprietà: ci sono limiti?
Ti faccio un esempio: se sei proprietario di una casa con giardino, sicuramente sarai libero di abitarvi, di arredarla come più ti piace, di dipingere le pareti del colore che vuoi, di tagliare l’erba del prato, ecc. Queste (ovvie) libertà, però, sono controbilanciate da alcuni divieti che la legge impone e che probabilmente tu rispetti perché li dai, giustamente, per scontato. Ad esempio, il fatto di trovarti in casa tua tra le tue cose non ti autorizza ad alzare il volume della radio in modo tale da farti sentire in tutto l’isolato; alla stessa maniera, non puoi piantare nel tuo giardino alberi che facciano ombra od ostacolino la visuale al vicino; ancora, non puoi costruire immediatamente a ridosso del confine, così come non puoi edificare, seppur nel tuo terreno, senza tutti i permessi amministrativi necessari. Allo stesso modo, non puoi dare alle fiamme la tua abitazione solamente perché vuoi disfartene.
Ecco: sicuramente ora avrai capito perché il godimento pieno ed esclusivo della tua proprietà non è illimitato. Utilizzando una frase molto abusata, possiamo dire che la tua libertà finisce dove comincia quella degli altri (dei tuoi vicini, in particolare).
Diritti reali limitati: cosa sono?
La proprietà, come anticipato nell’introduzione, è il diritto reale per eccellenza. Abbiamo detto che i diritti reali sono quelli che riguardano le cose; tra di essi non v’è solo la proprietà, ma ne esistono altri la cui portata è maggiormente contenuta. Per questo motivo, si parla di diritti reali limitati, o diritti reali su cosa altrui, perché non sono caratterizzati dalla pienezza tipica della proprietà. Tali diritti, infatti, presuppongono una scissione di facoltà nell’ambito del diritto di proprietà, nel senso che alcune di esse vengono compresse, normalmente con il consenso del proprietario, affinché possano essere esercitate da un terzo, titolare, appunto, del diritto reale su cosa altrui. Ad esempio, è un diritto reale limitato l’usufrutto, che consente al suo titolare di godere del bene come se fosse il titolare, sottraendo tale facoltà al proprietario stesso. Altro esempio di diritto reale limitato è la servitù prediale, che consiste nel peso imposto sopra un fondo altrui per l’utilità di un fondo appartenente a diverso proprietario [2]. Approfondiamo.
Servitù di passaggio: cos’è?
Abbiamo spiegato cos’è la proprietà e cosa sono i diritti reali limitati: vediamo ora cos’è una servitù di passaggio. La servitù di passaggio è un particolare tipo di servitù prediale che serve a rendere possibile (o solamente più agevole) l’accesso ad un fondo intercluso. Facciamo un esempio: se sei proprietario di un’abitazione e di relativo giardino, ma non hai alcuno sbocco sulla strada pubblica, dovrai necessariamente attraversare la proprietà altrui per uscire. Ecco: il transito che ti è necessario per andare in strada costituisce proprio una servitù di passaggio, la quale grava sul fondo del vicino a vantaggio del tuo.
Una servitù di passaggio viene normalmente costituita per atto scritto: tu e il tuo vicino potreste trovare un accordo e costituirne una. Nel caso di mancato accordo, potresti adire il tribunale e chiedere che la servitù venga imposta con sentenza. Spesso, la servitù di passaggio viene imposta su un fondo a vantaggio di un altro direttamente da colui che ne era unico proprietario, mediante disposizione testamentaria oppure donazione: se, per esempio, Tizio è proprietario di un unico, grande appezzamento di terra e, in vista della sua dipartita, decide di dividerlo e di lasciarlo ai figli in parti uguali, allora a favore dell’erede che tocca il fondo interno, intercluso dagli altri, Tizio potrà pensare di imporre su tutti gli altri fondi una servitù di passaggio che consenta il transito a chi non ha sbocchi sulla pubblica via.
Servitù di passaggio: come limita la proprietà?
La servitù di passaggio pesa sul fondo che impedisce al titolare della proprietà interclusa di accedere alla strada pubblica. La servitù di passaggio, quindi, è un diritto di godimento su un bene altrui, in quanto il proprietario del fondo intercluso vanta il diritto di poter passare su quello del vicino, con conseguente limitazione della proprietà di quest’ultimo. Ed infatti, il proprietario del fondo gravato dalla servitù di passaggio non può ostacolare l’esercizio di quest’ultimo diritto.
Facciamo un esempio. Se sei proprietario di un terreno ma non puoi accedervi se non percorrendo un tratto di strada appartenente al tuo vicino, puoi costituire, d’accordo con questi, una servitù di passaggio sul suo fondo, il quale sarà servente rispetto al tuo, definito dominante. A fronte del diritto di passaggio, al tuo vicino potrai riconoscere un’indennità. Ora, la servitù vieta al proprietario del fondo servente di impedirti il passaggio: egli, pertanto, non potrà chiudere la strada con un cancello, con la realizzazione di un muretto o con qualsiasi altra opera, né potrà ostacolarti, ad esempio ammucchiando legna oppure arbusti all’ingresso della via.
Servitù di passaggio coattiva: cos’è?
La servitù di passaggio limita la proprietà anche in un altro modo: imponendosi al proprietario del fondo vicino. Mi spiego meglio: la legge dice che il proprietario, il cui fondo è circondato da quelli altrui e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino. Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente. Le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli. Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti [3].
In pratica, la legge dice che il proprietario di un fondo totalmente intercluso (o parzialmente intercluso, ma in quest’ultimo caso è richiesto che l’uscita sulla via pubblica sia difficoltoso) ha il diritto a costituire una servitù di passaggio sul fondo attiguo: ciò significa che il titolare di quest’ultimo non potrà opporsi e che, se lo farà, la servitù gli potrà essere imposta da una sentenza del tribunale, la quale, però, dovrà riconoscergli un’indennità per il danno subito [4]. Per questo si parla di servitù di passaggio coattiva, perché può essere imposta anche contro la volontà del proprietario del fondo servente. Un bel limite al diritto di proprietà, direi.
Tra l’altro, la legge dice che la servitù di passaggio può essere imposta anche nel caso in cui il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato. In questa evenienza, però, il passaggio può essere concesso dal giudice solo quando questi riconosce che la domanda risponde alle esigenze dell’agricoltura o dell’industria [5]. A differenza dell’interclusione che abbiamo visto sopra, quindi, in questo caso la servitù di passaggio può essere imposta solamente per le esigenze della produzione, cioè per ragioni di rilevante interesse economico.
La legge infine dice che se il passaggio cessa di essere necessario, può essere soppresso in qualunque tempo a istanza del proprietario del fondo dominante o del fondo servente. Quest’ultimo deve restituire il compenso ricevuto; ma l’autorità giudiziaria può disporre una riduzione della somma, avuto riguardo alla durata della servitù e al danno sofferto [6].
Servitù di passaggio coattiva: quando non c’è indennità?
La legge, poi, prevede un caso di servitù di passaggio coattiva in cui l’indennità non è dovuta al titolare del fondo servente: se il fondo è divenuto da ogni parte chiuso per effetto di alienazione a titolo oneroso o di divisione, il proprietario ha diritto di ottenere dall’altro contraente il passaggio senza alcuna indennità [7]. Cosa significa? Te lo spiego con un esempio: se acquisti un terreno confinante con il tuo, ma la porzione di fondo che consente l’accesso alla strada pubblica resta nella disponibilità del venditore, allora avrai diritto a chiedere e ottenere una servitù di passaggio coattiva senza dover pagare alcunché all’alienante. Questo avviene perché la legge presume che di tale indennità le parti abbiano già tenuto conto nel prezzo dell’alienazione.
[1] Art. 832 cod. civ.
[2] Art. 1027 cod. civ.
[3] Art. 1051 cod. civ.
[4] Art. 1053 cod. civ.
[5] Art. 1052 cod. civ.
[6] Art. 1055 cod. civ.
[7] Art. 1054 cod. civ.
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References: sentenza 
 Art. 832
 Art. 1027
 Art. 1051
 Art. 1053
 Art. 1052
 Art. 1055
 Art. 1054