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Timestamp: 2019-10-21 12:43:06+00:00

Document:
Modernisierung (Miete) / 1.5 Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Zu den Verbesserungsmaßnahmen zählen insbesondere:
Anlage einer Kanalisation, wodurch die bisherigen Ungeziefer- und Geruchsbelästigungen durch die Fäkaliengrube beseitigt werden
Errichtung einer Fahrradhalle oder Einbau eines Fahrradständers
Einbau einer Waschküche oder eines Trockenraums in das Haus
Leuchtdrücker im Treppenhaus
Anlage einer Gemeinschaftsantenne oder eines Hausbriefkastens
Verlegung des Standorts der Müllboxen zur Straße oder die Neuanlage solcher Boxen
Beleuchtung des Hauseingangs oder der Wege des Hausgrundstücks
Verlegung des Zugangs zur Wohnung von der Hausrückseite auf die Vorderseite
Anbringung eines Blitzableiters
zusätzliche Geräte für einen Kinderspielplatz
zusätzliche Bepflanzung von Grünanlagen
Einbau eines Fahrstuhls, Einrichten eines Kinderspielplatzes, eines Wäschetrockenplatzes
zusätzliche Kfz-Abstellplätze oder Garagen
Abbruch eines Nebengebäudes oder einer Mauer, wenn dadurch bessere Sicht- und Lichtverhältnisse geschaffen werden
Mit dem Begriff der Verbesserungsmaßnahme hat sich der BGH bereits befasst. Dem lag ein Fall zugrunde, in dem ein Verpächter an einem verpachteten Gebäude Baumaßnahmen durchführen wollte, um das Anwesen zu erweitern. Der BGH hatte u. a. zu klären, ob der Pächter die Maßnahme nach § 541a Abs. 2 BGB a. F. zu dulden hatte. Dies hing davon ab, ob die Maßnahmen als "Verbesserungsmaßnahme" im Sinne der genannten Vorschrift zu bewerten sind. Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass der Begriff der Verbesserungsmaßnahme zwar weit auszulegen sei. Von einer Verbesserung könne aber "jedenfalls dann nicht mehr gesprochen werden, wenn wie hier etwas völlig Neues geschaffen, nämlich ein für den Gaststätten- und Pensionsbetrieb eingerichtetes Gebäude durch Verbreiterung und Aufstockung etwa um das Doppelte vergrößert und zu einem Haus mit Ladenräumen und Wohnungen umgestaltet werden soll".
In dem Beschluss vom 21.11.2017 hat der BGH klargestellt, dass die aktuell geltenden Modernisierungsvorschriften in derselben Weise auszulegen sind.
Weil es sich nicht um eine Modernisierung i. S. v. § 555b BGB handelte, stoppte der BGH den Komplettumbau.
Sanierung oder Modernisierung?
Der Vermieter wollte die Fassade, das Dach und die Bodenplatte dämmen. Sämtliche alten Fenster und Türen sollten ausgetauscht werden. Die Elektroleitungen sollten leistungsfähiger gemacht und unter Putz gelegt werden. Insgesamt sollte sich der Zuschnitt der Wohnräume und des Bades verändern, die von den Mietern eingebaute Gasetagenheizung durch eine neue ersetzt werden.
Auf der Sanierungsliste standen folgende Arbeiten:
Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und der Einbau einer neuen Badewanne samt Dusche
Spül- und Waschmaschinenanschlüsse
ein Wintergarten mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche
Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss
der Abriss einer Veranda
die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum
die Tieferlegung des Bodenniveaus
eine neue Innentreppe
Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, den Kaltwasserleitungen, der Treppen zum Obergeschoss und am Abwasseranschluss
Für umfangreiche Umbaumaßnahmen kann sich eine Duldungspflicht aus § 242 BGB ergeben. Hier kommt es zunächst darauf an, ob dem Vermieter die Unterlassung der geplanten Baumaßnahme oder deren Verschiebung bis zum Ende des Mietvertrags zugemutet werden kann. Erst dann ist nach den Folgen für den Mieter zu fragen.
Dulden der Umbaumaßnahmen nur ausnahmsweise
Im Grundsatz gilt, dass Verträge zu halten sind und dass der Mieter deshalb einen Anspruch auf ungestörten Mietbesitz hat. Die Anwendung des § 242 BGB ist deshalb auf Ausnahmefälle beschränkt. Dann hat der Mieter die Arbeiten zu dulden.
Nicht jeder Umbau gilt als Modernisierung
Es ist keine Verbesserung und damit Modernisierung einer Wohnung mehr, wenn etwas völlig Neues geschaffen wird. Das ist der Fall, wenn nach der geplanten Baumaßnahme die ursprüngliche Mietsache nicht mehr erkennbar ist. Das gilt dann nicht mehr als Modernisierung, die der Mieter dulden muss. Etwas anderes ist es, wenn der Vermieter Instandhaltungsarbeiten durchführt. Die muss der Mieter dulden.
Nach der Rechtsprechung des BGH besteht keine Duldungspflicht, "wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume, beispielsweise Wintergarten oder Ausbau des Spitzbodens, unter Veränderung des Grundrisses, veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads, Anlegung einer Terrasse, Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde".

References: BGH 
 BGH 
 § 541
 BGH 
 BGH 
 § 555
 BGH 
 § 242
 § 242
 BGH