Source: https://www.comunitaria.com/blog/normativa/escalera-interior-para-acceder-terraza-comunitaria
Timestamp: 2019-02-22 05:48:33+00:00

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Comunitaria > ¿Puedo construir escalera interior para acceder a la terraza comunitaria?
Posted at 14:45hin NormativabyRaquel Riesgo
PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Palma de Mallorca, se dictó sentencia en fecha 16 de febrero de 2015 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: “Que estimando como estimo la demanda interpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 NUM000 -NUM001 -NUM002 SITUADO EN LA CALLE000 DE PALMA DE MALLORCA NÚMEROS NUM003 AL NUM004 , con Procuradora Sra. De Diego Martín, frente a la entidad GLEZMO JURIS &amp; ASOCIADOS S.L., con Procurador Sr. Buades Garau:
Debo condenar y condeno a la demandada a efectuar las obras necesarias para la reposición de la vivienda NUM005 a su estado anterior a las obras, en el plazo máximo de un mes, procediendo a cerrar el hueco abierto en el forjado de forma que el acceso a la terraza comunitaria de la que tiene uso privativo sea como se establece en los estatutos, es decir: “que se accede por la escalera general y por una puerta que da a una zona común de distribución” , condenándola asimismo a obtener y satisfacer a su costa los oportunos proyectos, licencias y dirección técnica que fueran necesarios para la ejecución de tales obras.
Debo condenar y condeno a la demandada al pago de las costas procesales”.
PRIMERO.-Frente a la sentencia que concluye la primera instancia resolviendo estimar en su integridad la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios actora, en los exactos términos que han sido transcritos en el antecedente de hecho primero de la presente resolución, se alza la entidad demandada, propietaria de la vivienda sita en la planta NUM005 del número NUM006 de la CALLE000 , solicitando de este Tribunal su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se desestime la demanda en su contra interpuesta, si bien con carácter previo insta la nulidad del acto del juicio pues, afirma, la jueza “a quo” eliminó y limitó los medios de prueba que habían sido admitidos en la Audiencia Previa, cercenando el derecho de defensa de la parte demandada, manteniendo una inadmisible ingerencia en la practica de las pruebas, excediendo la facultad judicial contemplada en el artículo 306 LEC en cuanto al interrogatorio de las partes, así como en la práctica de la prueba pericial. Reitera la falta de legitimación activa de la Comunidad pues acciona contradiciendo un acuerdo de la Junta de Propietarios, siendo unánime la jurisprudencia -entre otras las SSTS de 10 de octubre de 2011 y 12 de diciembre de 2012 , entre otras-, que exige el acuerdo previo para ejercer acciones judiciales, lo que no ha ocurrido en el presente caso pues la Junta de Propietarios del 25 de marzo de 2010, excluye expresamente el extremo referido al “cerramiento existente” al reconocer que existen otros en la comunidad, resultando harto confusa la redacción del SUPLICO de la demanda, lo que podría dar lugar a excesos no solicitados en fase de ejecución de sentencia, debiendo limitarse la condena al tema de la escalera interior y el hueco realizado en la vivienda propiedad de la entidad demandada. Alega la demandada hoy apelante que la comunidad de propietarios litiga con abuso de derecho pues existen otros cerramientos similares a los ejecutados por ella, así lo manifestó el perito Sr. Eutimio y se observa de la contemplación de las fotografías aportadas a los autos, siendo que la intención de la comunidad es causar daño a la entidad demandada a quien se aplica un criterio distinto del aplicado a otros comuneros que también han realizado cerramientos. En cuanto al fondo del asunto, afirma: 1o) que “el pequeño hueco de 1,20m x 1,20m” abierto en el forjado y la instalación de la escalera, “fue señalada e instalada por la promotora”, y así lo declaró el constructor que realizó la obra, afirmando que “el hueco realizado estaba preparado en Proyecto”, y que no altera la configuración exterior ni la seguridad del edificio; 2o) El título constitutivo de la Comunidad, permite en su artículo 2 a) a los propietarios y como regla general “Realizar cualquier operación de agrupación, agregación y división (tanto vertical como horizontal) y subdivisión, fijando cuotas de participación”, por tanto, el hueco a la terraza privativa estaba permitido a los efectos de poder agruparla a la vivienda, lo que no perjudica los derecho de otros comuneros, siendo que el forjado forma parte de del perímetro de una vivienda; 3a) no existe una prohibición expresa en los estatutos, por lo que la modificación en el forjado puede realizarse sin necesidad de autorización de la Junta. Mediante OTROSI la citada demandada apelante solicitó la práctica de la prueba testifical en esta alzada, consistente en el examen del testigo Sr. Leon .
El artículo 225 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dispone que los actos judiciales serán nulos de pleno derecho en los casos que enumera, entre los que se halla el contemplado en su apartado 3o relativo a: “Cuando se prescinda total y absolutamente de las normas esenciales de procedimiento establecidas por la Ley, siempre que efectivamente se haya producido indefensión”.
“1.- La nulidad de pleno derecho, en todo caso, y los defectos de forma en los actos procesales que impliquen ausencia de los requisitos indispensables para alcanzar su fin o determinen efectiva indefensión, se harán valer por medio de los recursos establecidos en la Ley contra la resolución de que se trate o por los demás medios que establezcan las leyes procesales”.
En consonancia con todo ello el artículo 459 del citado cuerpo procesal dispone que, “En el recurso de apelación podrá alegarse la infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideran infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello.”
Se afirma por la parte apelante que la juzgadora “a quo” “eliminó y limitó” sus medios de prueba, violando así su derecho de defensa, al no practicar pruebas que habían sido admitidas en la Audiencia Previa, interviniendo directamente en el interrogatorio, declarando impertinentes sus preguntas, e interrogando directamente a los peritos de las partes, ambos arquitectos. Dicha parte demandada hoy apelante solicitó se practicara la prueba testifical en esta segunda instancia por examen del testigo don Leon , en su condición de “Presidente del portal y/o Subcomunidad donde esta ubicada la vivienda”, afirmando que es “fundamental”, y que ante la postura de la jueza “a quo” formuló oportuna protesta al objeto de practicar dicha prueba en esta alzada.
Pues bien, siendo cierto que la prueba testifical fue admitida como medio de prueba en la Audiencia Previa y citados los testigos al acto del juicio oral, tambien lo es que la Jueza “a quo” explicitó al inicio del acto del juicio los motivos por los que entendía que no resultaba procedente la practica de la prueba testifical de ambas partes litigantes, y, frente a tal criterio, el letrado hoy apelante no mostró disconformidad o protesta alguna, sino que alegó que entendía indispensable para su defensa la declaración del Presidente de la Comunidad y de don Carlos Ramón . Ambos dos fueron examinados, así como los peritos de las partes sin que el Letrado hoy apelante manifestara protesta alguna. Lo que ocurrió fue que luego de las declaración de los peritos se suspendió el acto por unos breves instantes al tener que acudir la jueza “a quo” a otro Juzgado a los efectos de una sustitución y al reanudarse el juicio es cuando el Letrado Sr. Romaguera manifiesta que hay otro testigo cuya declaración entiende que es indispensable, don Leon , lo que no es aceptado por la juzgadora al haberse ya resuelto la cuestión anteriormente, y es aquí cuando se formula la protesta a los efectos de solicitar la declaración del citado testigo en esta segunda instancia. Debe señalarse que la decisión de la jueza “a quo” de limitar el numero de testigos afectó igualmente a la parte actora, no existiendo tratamiento desigual al respecto.
Del relato de lo acaecido en el acto del juicio se concluye que el letrado de la parte apelante se aquietó a la decisión de la jueza “a quo” de practicar la prueba testifical por examen únicamente de dos testigos, del Presidente de la Comunidad y del Sr. Carlos Ramón , ambos propuestos por dicha parte; el hecho de que no se formulara protesta alguna por parte del letrado al momento de adoptarse tal decisión, motivó que este Tribunal denegara la solicitud de la práctica de la prueba testifical por examen del Sr. Leon en esta alzada, tal como expresamente se indica en el auto de la Sala de 17 d julio de 2015 . Por tanto, deberá concluirse que el hecho de no acordarse por el juez “a quo” el examen testifical del citado Sr. Leon , no infringe norma alguna ni vulnera garantía procesal de la hoy apelante, cuando, además, dicha parte ha podido proponer la prueba en esta alzada, proposición que ha sido desestimada por este Tribunal mediante el auto ya citado de 17 de Julio del corriente año.
Se afirma por la parte apelante que la jueza “a quo” se extralimitó en su intervención, tanto en las declaraciones de los testigos como en la práctica de la prueba pericial. Cierto es que la juzgadora intervino de manera activa en el desarrollo de la vista, conclusión evidente tras el visionado de la correspondiente grabación, sin embargo, y a la vista del debate procesal, no comparte la Sala la afirmación de la apelante de que tal intervención supusiera una violación del derecho de defensa de las partes, pues delimitado de común acuerdo el objeto de la controversia, la intervención judicial tuvo como finalidad ceñir la práctica de la prueba a aquella, intervención permitida al amparo de las distintas normas que regulan el desarrollo de las pruebas, a modo de ejemplo, los artículos: 306 y 307 en relación a los interrogatorios, 338 y 347 relativos a la prueba pericial, 353 y siguientes relativos al reconocimiento judicial, 363, 367 y 368 relativos a la prueba testifical; debiendo señalarse que tanto las intervenciones de la jueza “a quo”, como sus decisiones respecto a la prueba, afectaron por igual a ambas partes litigantes. Consecuencia de todo lo anteriormente expuesto es que no se aprecia por el Tribunal vulneración procesal alguna ni indefensión para la parte hoy apelante.
TERCERO .- Se afirma por la parte demandada apelante que no existe acuerdo previo de la Junta de propietarios para ejercer las presentes acciones judiciales de la forma y manera que se contienen en el Suplico, siendo la Junta el órgano soberano y su voluntad no puede ser suplida, corregida y/o anulada por el presidente de la comunidad, que es lo ocurrido en el presente caso pues, el acuerdo comunitario adoptado en la Junta de 25 de marzo de 2010 excluye expresamente el cerramiento al existir otros en la Comunidad, limitándose el acuerdo al hueco abierto en el forjado, la escalera construida en el interior de la vivienda y su reposición al estado anterior. La jueza “a quo”analiza el exacto contenido del punto 5o del Orden del día de la Junta de 25 de marzo de 2010, en su apartado b) cuyo enunciado es el siguiente: “Estudio y aprobación, si procede de las medidas legales a tomar contra los siguientes propietarios: a) ………b) Propietaria del piso NUM005 , CALLE000 , no NUM006 , por el cerramiento practicado en su vivienda, así como por la ejecución de obras que afectan a la estructura del edificio sin autorización de la comunidad.”, para luego compararlo con el concreto SUPLICO de la demanda y concluye que existe perfecta coherencia entre uno y otro, desestimando la excepción de falta de legitimación. Comparte la Sala el criterio sustentado en la sentencia apelada pues la Junta, luego de la negativa de la demandada de facilitar el acceso a la terraza con la finalidad de verificar que tal como ella afirma no se ha practicado hueco alguno en el forjado, ACUERDA “que sea el departamento de celadores, en cumplimiento de lo solicitado por la administradora, quien verifique el estado de dicha terraza. En caso afirmativo, SE ACUERDA instar las acciones legales oportunas para que se retire la escalera interior de la vivienda y se devuelva a su estado anterior…”.
Debe señalarse que la Comunidad de propietarios, previamente a la adopción del antedicho acuerdo, interpuso denuncia, en el año 2008 posteriormente ampliada en el año 2009, ante el Departamento de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento de Palma, dando lugar al Expediente Administrativo DO 2008/192, que ha finalizado en fecha 6 de marzo de 2013, con la orden de demolición de las obras ilegales consistentes en la “Construcción de unos 30 m2, con estructura de “totxo de cerámica” o similar con cerramiento de aluminio con vidrieras, la cubierta hecha con panel prefabricado y aislante imitación de teja árabe”; se especifica en dicha resolución administrativa que tales obras no están amparadas por licencia alguna y que atendiendo al informe de los servicios técnicos son ilegalizables. La intervención municipal y consiguiente actuación de los celadores tiene su explicación en el hecho, debidamente acreditado en autos, imputable a la demandada de impedir cualquier examen y comprobación por parte de la comunidad de las obras realmente efectuadas, impedimentos que también sufrieron los celadores que tuvieron que realizar sus averiguaciones desde otras viviendas. Conducta obstruccionista por parte de la demandada que, además, incluso dos años después de realizadas las obras relativas al forjado, negaba en la Junta de 25 de marzo de 2010 que hubiera practicado el hueco en el forjado para acceder desde el interior de su vivienda a la terraza comunitaria de uso privativo.
CUARTO.-El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración, o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador”.
Y, el artículo 9.1 del mismo texto legal recoge, entre las obligaciones de los propietarios, la de “respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos”.
Las normas anteriormente citadas resultan de plena aplicación al caso hoy sometido a la decisión de este tribunal al resultar debidamente acreditadas las obras denunciadas en la demanda y negadas reiteradamente por la demandada previamente a la interposición de la demanda, pero es que, además, no se ajusta a la verdad que el hueco o perforación del forjado estuviera proyectado por la promotora ni la escalera instalada, pues nada de ello se acredita documentalmente, resultando que la declaración testifical del Sr. Gómez resulta a tales efectos poco creíble. Y que las obras ejecutadas vulneran las disposiciones estatutarias, resulta una afirmación del todo coherente con los Estatutos que obran aportados a los autos, y ello pese a la lectura parcial e interesada de la parte apelante, pues, tal como dispone el artículo 2.2 de los citados estatutos, “los propietarios de las viviendas podrán efectuar en las mismas las obras que consideren convenientes, siempre que no afecten a los elementos comunes y no menoscaben la seguridad, apariencia, y decoración del edificio, ni perjudiquen a otros propietarios y dichas obras se ajusten a la legislación vigente “.
QUINTO.-Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 2013 , la aplicación de la doctrina del abuso de derecho a las obras realizadas sin autorización expresa de la comunidad, ” Depende de cada caso y de las circunstancias que concurren: no es suficiente con que exista una obra autorizada para que se estimen abusivas todas las acciones que se ejerciten frente a la nuevas alteraciones; sí se considera abuso del derecho cuando, a la vista de las circunstancias, se aprecia la inexistencia de justa causa o de finalidad que no puede considerarse legítima, sin que el que acciona obtenga beneficio alguno y perjudique a otro propietario .”
Por su parte, la STS de 6 de marzo de 2013 señala que, ” la doctrina del abuso de derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no ha de ser legítima.”

References: artículo 306
 artículo 2
 artículo 225
 resolución 
 artículo 459
 resolución 
 artículo 7
 artículo 9
 artículo 2