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Timestamp: 2020-08-11 17:08:55+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 7433 del 23/03/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7433 del 23/03/2017
Cassazione civile, sez. III, 23/03/2017, (ud. 22/02/2017, dep.23/03/2017), n. 7433
sul ricorso iscritto al numero 26517 del ruolo generale dell’anno
ISOLE IMPIANTI S.r.l., (P.I.: (OMISSIS)), in persona del legale
rappresentante pro tempore, I.A. rappresentato e difeso,
giusta procura in calce al ricorso, dall’avvocato Giuseppe Danile
(C.F.: DNLGPP63P03H159F);
CONSORZIO PER L’AREA DI SVILUPPO INDUSTRIALE A.S.I. DI AGRIGENTO IN
LIQUIDAZIONE – GESTIONE SEPARATA I.R.S.A.P. (C.F.: 00251800843), in
persona del Commissario ad Acta, legale rappresentante pro tempore,
B.M.G.E. rappresentata e difesa, giusta procura in
calce al controricorso, dall’avvocato Francesco Panepinto (C.F.:
PNPFNC38M03B429);
78/2015, depositata in data 27 aprile 2015;
Il Consorzio per l’Area di Sviluppo Industriale di Agrigento ha intimato ad Isole Impianti S.r.l. sfratto per morosità in relazione a tre rustici industriali a questa locati.
La società intimata si è opposta alla convalida ed ha comunque chiesto decurtarsi dalle somme pretese dal locatore a titolo di canoni insoluti gli importi eccedenti rispetto al canone fissato dalla legge nonchè quelli dallo stesso dovuti a titolo di risarcimento per i danni provocati da suoi asseriti inadempimenti agli obblighi contrattuali.
Il Tribunale di Agrigento, negata la convalida e disposto il mutamento del rito, ha dichiarato la risoluzione dei contratti di locazione per inadempimento della società conduttrice, che ha condannato al rilascio degli immobili locati e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere, dichiarando inammissibili le sue istanze, qualificate come domande riconvenzionali.
La Corte di Appello di Palermo, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ha ridotto l’importo oggetto della condanna a carico della conduttrice, detraendo da esso la somma di Euro 36.380,00 riconosciuta in favore di quest’ultima per l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria su uno degli immobili locati; ha confermato per il resto la decisione di primo grado.
Ricorre Isole Impianti S.r.l., sulla base di tre motivi.
Resiste con controricorso il Consorzio per l’Area di Sviluppo Industriale di Agrigento.
Il pubblico ministero, in persona del sostituto procuratore generale Dott. Corrado Mistri, ha depositato conclusioni scritte ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., n. 1, chiedendo il rigetto del ricorso. Il collegio ha disposto che sia redatta motivazione in forma semplificata.
1. L’eccezione preliminare di inammissibilità del ricorso sollevata dal consorzio controricorrente è infondata.
Anche se contiene effettivamente la integrale trascrizione di alcuni atti processuali, il ricorso illustra comunque adeguatamente l’oggetto del processo, lo svolgimento di esso, il contenuto della sentenza impugnata e le censure mosse alla stessa. Deve quindi ritenersi adempiuto l’onere di provvedere all’esposizione sommaria dei fatti di causa, ai sensi dell’art. 366, c.p.c., comma 1, n. 3.
2. Con il secondo motivo del ricorso la società ricorrente denunzia “violazione, falsa applicazione ed errata interpretazione della L.R. 4 gennaio 1984, n. 1 – Regione Sicilia – Disciplina dei consorzi per le aree di sviluppo industriale e per i nuclei di industrializzazione della Sicilia, nonchè violazione, falsa applicazione ed errata interpretazione della L.R. 18 maggio 1996, n. 33 – L.R. Sicilia 18 maggio 1996, n. 33 – B.U.R. 21/05/1996, n. 26, Interventi urgenti per l’economia. Norme in materia impresa, agricoltura, artigianato, lavoro, turismo e pesca. Disposizioni su altre materie, modifiche ed abrogazioni di norme”.
Il motivo – con il quale si deduce la radicale nullità dei contratti di locazione per cui è causa, in quanto stipulati in violazione delle norme regionali che regolano l’attività dei consorzi per lo sviluppo delle aree industriali – assume carattere logicamente preliminare rispetto agli altri e deve quindi essere esaminato per primo.
Si premette che un eventuale divieto di concedere in locazione ordinaria i beni immobili di cui sono titolari, a carico dei consorzi per le aree di sviluppo industriale e per i nuclei di industrializzazione della Sicilia, dovrebbe risultare da una disposizione normativa espressa, trattandosi di una deroga al principio generale della libera disponibilità dei propri beni da parte del proprietario.
Tale espressa disposizione certamente non esiste.
Un siffatto divieto non è poi desumibile, diversamente da quanto pretende la società ricorrente, dalla disciplina dettata dalle leggi regionali in materia di consorzi per le aree di sviluppo industriale, ed in particolare dalla L.R. Sicilia 4 gennaio 1984, n. 1, art. 3.
In base a tale norma, “I consorzi mirano a favorire l’insediamento di piccole e medie imprese nelle aree attrezzate secondo gli indirizzi stabiliti dagli organi regionali all’uopo preposti. Per il conseguimento di tale scopo i consorzi provvedono a: a) predisporre i piani regolatori delle aree e dei nuclei; b) acquisire e cedere terreni per la costruzione di stabilimenti industriali; c) progettare, eseguire e gestire le opere infrastrutturali, i servizi sociali e tecnologici, i rustici industriali da cedere anche in locazione finanziaria alle imprese e tutte le altre opere di interesse generale al servizio dell’industria ovvero atte a favorirne la localizzazione; d) svolgere tutti gli altri compiti loro assegnati da particolari leggi regionali e dalle leggi nazionali”.
La formulazione della disposizione non consente di ricavarne un implicito divieto di cessione in locazione ordinaria degli immobili di proprietà dei consorzi.
Se anche essa possa ritenersi indicare quale ordinaria finalità dei consorzi quella di cedere alle imprese la proprietà delle infrastrutture industriali realizzate, ciò di per sè non implica – a differenza di quanto sostenuto dalla ricorrente – alcun obbligo in tal senso, e quindi non è sufficiente a ritenere che vieti la loro cessione in locazione ordinaria.
In ogni caso, laddove un contratto di locazione ordinaria dei beni del consorzio sia comunque di fatto stipulato in concreto – ed anche laddove si potesse eventualmente ritenere che con tale modalità di gestione non siano in concreto adeguatamente perseguiti gli ordinari fini istituzionali del consorzio – ciò non comporterebbe necessariamente la nullità del contratto, in mancanza della diretta violazione di una norma imperativa, ai sensi dell’art. 1418 c.c..
3. Con il primo motivo del ricorso si denunzia “nullità della sentenza e del procedimento per violazione, falsa applicazione ed erronea interpretazione dell’art. 418 c.p.c.”.
Il motivo – senz’altro ammissibile ai sensi dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, diversamente da quanto eccepito dal consorzio controricorrente, in quanto gli atti processuali posti a base delle censure esposte risultano correttamente richiamati e trascritti nel loro contenuto rilevante – è fondato.
Con la memoria integrativa depositata a seguito del mutamento del rito disposto ai sensi degli artt. 660 e 426 c.p.c., la società conduttrice aveva chiesto di compensare gli importi oggetto di talune sue pretese nei confronti del consorzio locatore con quelli eventualmente accertati come dovuti in favore dello stesso a titolo di canoni di locazione insoluti.
La corte di appello ha qualificato come domande riconvenzionali quelle relative: alla decurtazione del canone fissato in misura superiore a quanto previsto dalla L.R. 18 maggio 1996, n. 33, art. 5; al rimborso della spesa sostenuta per la fornitura di un “carroponte”, necessaria per la manutenzione straordinaria di uno degli immobili locati omessa dal consorzio locatore; ad un preteso danno da perdita di chance, provocato da irregolarità edilizie ed urbanistiche degli immobili locati.
Le ha conseguentemente dichiarate inammissibili ai sensi dell’art. 418 c.p.c., per omessa richiesta del differimento dell’udienza.
In questo modo ha però operato una non corretta distinzione tra domanda riconvenzionale ed eccezione, fondandola sul titolo posto a base della difesa della parte, invece che sull’oggetto di essa.
Secondo risalente e costante giurisprudenza di questa Corte “ciò che distingue l’eccezione riconvenzionale, la cui prima formulazione è ammissibile in appello, dalla domanda riconvenzionale, esperibile soltanto in primo grado, è costituito dalle conseguenze giuridiche che il deducente intende trarre dal fatto nuovo allegato, e, cioè, dal provvedimento che egli chiede al giudice in base a tale fatto: si ha, cioè, eccezione riconvenzionale, allorchè l’istanza resti contenuta nell’ambito dell’attività strettamente difensiva e, pure eventualmente ampliando la sfera dei poteri cognitori, lasci immutati i limiti di quelli decisori del giudice, quali determinati dalla domanda dell’attore; si ha, invece, domanda riconvenzionale quando il convenuto chieda un provvedimento positivo, autonomamente attributivo di una determinata utilità, cioè tale che vada oltre il mero rigetto della domanda avversaria, ampliando, così, la sfera dei poteri decisori come sopra determinati” (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 3612 del 06/08/1977, Rv. 387226; conf., ex multis, Sez. 2, Sentenza n. 246 del 10/01/1981, Rv. 410656; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 3843 del 06/06/1983, Rv. 428766; Sez. L, Sentenza n. 363 del 16/01/1987, Rv. 450109; Sez. 2, Sentenza n. 2860 del 02/04/1997, Rv. 503443; Sez. L, Sentenza n. 14432 del 04/11/2000, Rv. 541379; Sez. L, Sentenza n. 9965 del 21/07/2001, Rv. 548391; Sez. 1, Sentenza n. 20178 del 24/09/2010, Rv. 614253; Sez. L, Sentenza n. 16339 del 04/08/2015, Rv. 636348; si vedano anche le pronunzie richiamate dalla ricorrente: Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11679 del 26/05/2014, Rv. 631063-01; Sez. L, Sentenza n. 756 del 06/02/1986, Rv. 444302-01).
A tale ricostruzione consegue altresì che anche l’eventuale inammissibilità della domanda riconvenzionale non impedisce al giudice di considerare i fatti (o i rapporti giuridici) dedotti a suo fondamento nella più limitata ottica dell’eccezione, con il solo effetto di impedire l’accoglimento della domanda avversaria (cfr. ad es. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 9044 del 15/04/2010, Rv. 612531; in senso sostanzialmente analogo, tra le altre: Sez. 3, Sentenza n. 16314 del 24/07/2007, Rv. 599444; Sez. 3, Sentenza n. 73 del 08/01/2010, Rv. 610865; Sez. 3, Sentenza n. 4233 del 16/03/2012, Rv. 621661; Sez. 3, Sentenza n. 14852 del 13/06/2013, Rv. 627017; si veda anche: Sez. 2, Sentenza n. 24567 del 31/10/2013, Rv. 628914, la quale precisa che “il giudice è comunque tenuto ad emettere una pronuncia di accoglimento o di rigetto su tutti i capi delle domande proposte dalle parti e su ogni eccezione che sia idonea ad influire sul rapporto sostanziale oggetto della controversia”; per una recente conferma e puntualizzazione dei principi enunciati, si veda: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 21472 del 25 ottobre 2016, non massimata).
Nella specie, emerge dall’esame del contenuto delle difese della società ricorrente che questa non ha proposto alcuna domanda di condanna del consorzio attore, limitandosi a chiedere di “compensare” le pretese da questo avanzate per il mancato pagamento dei canoni con i propri crediti risarcitori per il dedotto inadempimento dello stesso agli obblighi gravanti a suo carico quale locatore, e comunque (a prescindere dalla specifica qualificazione dell’eccezione proposta) la detrazione dei relativi importi da quelli eventualmente accertati come dovuti a titolo di canoni insoluti.
Si tratta di difese che in realtà non possono ritenersi integrare neanche una vera e propria eccezione di compensazione in senso tecnico (si veda sul punto Cass., Sez. 3, Sentenza n. 16800 del 13/08/2015, Rv. 636862-01: “in caso di crediti originati da un unico rapporto, la cui identità non è esclusa dal fatto che uno di essi abbia natura risarcitoria, derivando da inadempimento, è configurabile la cd. compensazione atecnica, nel qual caso la valutazione delle reciproche pretese comporta l’accertamento del dare e avere, senza necessità di apposita domanda riconvenzionale od eccezione di compensazione, che postulano, invece, l’autonomia dei rapporti ai quali i crediti si riferiscono”).
In ogni caso, se anche le difese in questione fossero state qualificabili come domande riconvenzionali, esse – per quanto sopra osservato – avrebbero comunque dovute essere prese in esame quali eccezioni, al limitato effetto di paralizzare eventualmente la domanda principale di parte attrice.
I principi di diritto che avrebbe dovuto applicare la corte di appello sono dunque i seguenti: “la distinzione tra domanda riconvenzionale ed eccezione non dipende dal titolo posto a base della difesa del convenuto, e cioè dal fatto o dal rapporto giuridico invocato a suo fondamento, ma dal relativo oggetto, e cioè dal risultato processuale che il convenuto intende con essa ottenere, che nell’eccezione è limitato al rigetto della domanda proposta dell’attore; di conseguenza non sussistono limiti al possibile ampliamento del tema della controversia da parte del convenuto a mezzo di eccezioni, purchè vengano allegati a loro fondamento fatti o rapporti giuridici prospettati come idonei a determinare l’estinzione o la modificazione dei diritti fatti valere dall’attore, e in base ai quali si chieda la reiezione delle domande da questo proposte e non una pronunzia di accoglimento di ulteriori e diverse domande”;
“laddove il convenuto invochi fatti diversi da quelli posti dall’attore a fondamento delle sue pretese, sull’assunto che da essi deriverebbero diritti risarcitori in proprio favore, che opponga in compensazione (anche atecnica, in quanto derivanti dal medesimo rapporto contrattuale) alle pretese fatte valere dall’attore stesso, o comunque deduca fatti estintivi, impeditivi o modificativi dei diritti fatti valere dall’attore, e ne chieda in via riconvenzionale l’accertamento, nell’ipotesi in cui la domanda riconvenzionale risulti inammissibile per motivi processuali, ciò nonostante la medesima difesa può e deve essere presa in considerazione come eccezione, con il solo e più limitato possibile esito del rigetto delle domande di parte attrice”. E’ opportuno precisare in proposito che nessun rilievo può assumere la qualificazione delle difese della conduttrice come eccezioni in senso stretto o in senso lato, nè la circostanza che esse siano fondate su fatti eventualmente allegati per la prima volta con la memoria integrativa depositata in seguito al mutamento del rito.
La corte di appello, qualificando le predette difese come domande riconvenzionali, non le ha in realtà ritenute inammissibili per essere state proposte tardivamente, e come tali precluse in virtù della definitiva delimitazione del thema decidendum nel corso della fase sommaria del procedimento, ma soltanto perchè non accompagnate dalla richiesta di differimento dell’udienza ai sensi dell’art. 418 c.p.c. (implicitamente quindi riconoscendone la loro ammissibilità, se l’istanza di differimento fosse stata avanzata).
Riconoscendo la possibilità di proporre con la memoria integrativa depositata ai sensi degli artt. 660 e 426 c.p.c., domande riconvenzionali (a condizione che fosse avanzata l’istanza di differimento dell’udienza), ha implicitamente ma necessariamente anche riconosciuto la possibilità, a fortiori, per l’intimato di proporre con tale memoria nuove eccezioni, anche in senso stretto.
In ogni caso, va senz’altro ribadita la possibilità per l’intimato di proporre nuove domande riconvenzionali, e a maggior ragione nuove eccezioni (anche in senso stretto) con la memoria integrativa depositata ai sensi degli artt. 660 e 426 c.p.c., in continuità con la giurisprudenza di questa Corte, consolidatasi, dopo talune oscillazioni, a partire da Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13963 del 30/06/2005, Rv. 582519, poi confermata in numerose pronunzie successive (cfr. ad es. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 12121 del 23/05/2006, Rv. 590115-01; Sez. 3, Sentenza n. 21242 del 29/09/2006, Rv. 593975-01; Sez. 3, Sentenza n. 16635 del 19/06/2008, Rv. 603890-01; Sez. 3, Sentenza n. 5356 del 05/03/2009, Rv. 606955-01; Sez. 3, Sentenza n. 15399 del 28/06/2010, Rv. 613809-01; Sez. 3, Sentenza n. 3696 del 09/03/2012, Rv. 621626-01; Sez. 3, Sentenza n. 12247 del 20/05/2013, Rv. 626372 – 01; in precedenza, nel medesimo senso: Sez. 3, Sentenza n. 6221 del 21/11/1981, Rv. 417014-01; Sez. 3, Sentenza n. 6806 del 18/06/1993, Rv. 482814-01; Sez. 3, Sentenza n. 8336 del 03/05/2004, Rv. 572539-01; Sez. 3, Sentenza n. 8336 del 03/05/2004, Rv. 572539-01; Sez. 3, Sentenza n. 12288 del 05/07/2004, Rv. 574144-01; per l’orientamento contrario, poi sostanzialmente superato, si veda invece Sez. 3, Sentenza n. 8411 del 27/05/2003, Rv. 563613-01).
Va infine disatteso l’assunto del consorzio controricorrente secondo il quale, almeno con riguardo alla questione della previsione del canone in misura superiore a quanto stabilito dalla legge, vi sarebbe stata una implicita statuizione di rigetto da parte dei giudici di merito.
Il richiamo della L.R. n. 33 del 1996, art. 5, è stato effettuato dalla corte di appello in relazione alla diversa questione della possibilità per il consorzio di locare i propri beni. La corte non si è dunque pronunziata, neanche in via implicita, sulla applicabilità dei parametri di cui alla L. n. 33 del 1996, art. 5, ai fini della determinazione della misura del canone dovuto in relazione alla locazione ordinaria per cui è causa. La sentenza impugnata va in conclusione cassata in relazione al motivo di ricorso in esame, con rinvio alla Corte di Appello di Palermo, in diversa composizione, affinchè prenda in considerazione e valuti le eccezioni avanzate dalla società conduttrice, alla luce dei principi di diritto sopra enunciati.
4. Con il terzo motivo del ricorso si denunzia “violazione, falsa applicazione ed errata interpretazione dell’art. 1460 c.c., in combinato disposto con l’art. 1584 c.c.”.
La corte di appello ha ritenuto:
– che non era stata fornita la prova che il rilascio del certificato di agibilità per gli immobili locati fosse stato richiesto alla competenti autorità, e definitivamente negato (e dunque che detto rilascio non fosse possibile, per vizi degli immobili locati);
– che nessuno specifico obbligo sul punto fosse stato assunto dal consorzio locatore;
– che la società conduttrice aveva comunque potuto utilizzare e di fatto utilizzato gli immobili locati per svolgere normalmente la propria attività produttiva, nonostante i vizi degli stessi, anche conseguenti all’omessa manutenzione straordinaria da parte del locatore;
– che non era stata in alcun modo prospettata in giudizio una possibilità di uso solo parziale del bene, nè era stata avanzata la conseguente domanda di riduzione del canone.
Sulla base di tali incensurabili accertamenti di fatto, la decisione impugnata risulta del tutto conforme, in diritto, ai principi di diritto enunciati in proposito da questa Corte, secondo i quali:
a) “in tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio – e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale – solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l’assoluta impossibilità di ottenerli” (così, da ultimo: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 15377 del 26/07/2016, Rv. 641148-01; in precedenza: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 13651 del 16/06/2014, Rv. 631823; Sez. 3, Sentenza n. 26907 del 19/12/2014, Rv. 633840; Sez. 3, Sentenza n. 666 del 18/01/2016, Rv. 638364; tali pronunzie hanno operato una condivisibile sintesi ed un coordinamento dei precedenti orientamenti, in apparenza non sempre consonanti, sul tema degli obblighi del locatore con riguardo agli immobili adibiti ad uso non abitativo destinati ad attività per il cui esercizio siano necessari titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio);
b) “il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand’anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore; la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (ex plurimis: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 3341 del 07/03/2001, Rv. 544524-01; Sez. 3, Sentenza n. 7772 del 23/04/2004, Rv. 572287-01; Sez. 3, Sentenza n. 2855 del 11/02/2005, Rv. 582070 01; Sez. 3, Sentenza n. 14739 del 13/07/2005, Rv. 583885-01; Sez. 3, Sentenza n. 8425 del 11/04/2006, Rv. 589183-01; Sez. 3, Sentenza n. 13133 del 01/06/2006, Rv. 590326-01; Sez. 3, Sentenza n. 261 del 10/01/2008, Rv. 601212-01; Sez. 3, Sentenza n. 24799 del 08/10/2008, Rv. 604824-01; Sez. 6-3, Ordinanza n. 13887 del 23/06/2011, Rv. 618817-01).
5. Sono rigettati il secondo e il terzo motivo di ricorso. E’ accolto il primo motivo, per quanto di ragione, e la sentenza impugnata è cassata in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Palermo, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
– rigetta il secondo ed il terzo motivo di ricorso; accoglie il primo motivo e cassa in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Palermo, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

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 Cass. Sez. 
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