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Timestamp: 2016-09-26 15:36:27+00:00

Document:
1C_486/2015 (24.05.2016)
1C_486/2015 � � Arr�t du 24 mai 2016
D�partement f�d�ral de l'environnement, des transports, de l'�nergie et de la communication,
repr�sent� par Me Luc del Rizzo, avocat,
Municipalit� de Leysin,
Service du d�veloppement territorial du canton de Vaud,
restriction au droit de reconstruire un �difice mat�riellement illicite hors de la zone � b�tir,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 19 ao�t 2015.
Depuis 1969, A.________ est propri�taire de la parcelle n� aaa de la Commune de Leysin, situ�e au lieu-dit "Vers Bas d'Avau"; d'une surface totale de 2'466 m�, ce bien-fonds, en mains de sa famille depuis plusieurs d�cennies, est colloqu� en zone agricole et alpestre; il supporte un chalet de 91 m
2, le reste de la surface �tant en nature de pr�, champ et p�turage. Le chalet, qui comprenait � l'origine une habitation et une ancienne �curie attenante, date d'environ 1850.
En ao�t 2012, le pr�nomm� a sollicit� du Service cantonal du d�veloppement territorial (ci-apr�s: SDT) l'autorisation de diviser son bien-fonds en deux parcelles distinctes; la fraction du fonds � d�tacher est enti�rement en nature de pr�, champ et p�turage; elle est destin�e � �tre fusionn�e au fonds voisin n� bbb, propri�t� du neveu de A.________.
Dans le cadre de l'instruction de cette demande, la Division hors zone � b�tir du SDT a sollicit� de l'int�ress� des informations quant � l'utilisation du chalet avant la date de r�f�rence du 1
er�juillet 1972; le SDT lui demandait �galement de le renseigner sur l'�tendue des travaux r�v�l�s par la comparaison de photographies r�centes avec celles du recensement architectural r�alis� en 1975.
En r�ponse � cette requ�te, A.________ a notamment pr�cis� qu'� ses d�buts le b�timent servait � la fois pour abriter le b�tail et les travailleurs charg�s de s'en occuper; d'apr�s les t�moignages qu'il a pu obtenir, le chalet n'est toutefois plus utilis� pour le b�tail depuis les ann�es soixante, celui-ci �tant stationn� dans des �tables sises � proximit�. S'agissant des travaux, le pr�nomm� a indiqu� que le rehaussement de la toiture du chalet avait �t� autoris� par la Commune en 1982.
La municipalit� s'est �galement d�termin�e, pr�cisant que l'autorisation portant sur la sur�l�vation de la toiture et la r�novation du chalet-�curie pr�voit express�ment que le volume suppl�mentaire des combles engendr� par le rehaussement doit rester inhabitable.
Par d�cision du 15 f�vrier 2013, retenant que le chalet n'�tait plus n�cessaire � l'exploitation agricole, le SDT a consid�r� qu'il pouvait �tre d�tach� de celle-ci; il a acc�d� � la demande de fractionnement et a d�livr� l'autorisation sp�ciale "hors-zone � b�tir" requise par l'art. 24a de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT; RS 700). Au pied de cette m�me d�cision, sous une rubrique intitul�e "Remarques", le service cantonal a en revanche interdit toute transformation future du chalet en ces termes:
--..], les transformations de b�timents devenus non-conformes � la zone sont soumises aux limites indiqu�es dans la l�gislation (art. 24c LAT et 42 OAT [ordonnance sur l'am�nagement du territoire du 28 juin 2000; RS 700.1]). A ce titre, un permis de construire communal avait �t� d�livr� le 12 ao�t 1982 en vue de la r�novation de la toiture du chalet et de l'�curie attenante, impliquant un rehaussement des fa�tes suite au remplacement de toute la poutraison (70 cm pour le chalet-�curie) ainsi qu'une r�adaptation de la ma�onnerie et de la pente du toit. Ces travaux lourds d�passaient donc le cadre de l'entretien. La dispense d'enqu�te publique mentionn�e dans ledit permis s'est d�roul�e sans la consultation de notre service, contrairement aux dispositions l�gales f�d�rales et cantonales (art. 25 al. 2 LAT, 81, 103 al. 5 et 120 al. 1
er�let. a LATC [loi cantonale sur l'am�nagement du territoire et les constructions du 4 d�cembre 1985; RS/VD 700.11]). A d�faut de l'autorisation cantonale de notre service requise, le permis de construire communal est nul et sans effet selon la jurisprudence en la mati�re.
Apr�s comparaison des photographies r�centes et celles du recensement architectural de 1975, nous constatons que les travaux de 1982 ont sensiblement modifi� l'identit� et les proportions du b�timent au 1
er�juillet 1972, au sens des articles 24c LAT et 42 OAT. En effet, la toiture de l'ancienne "�table" Nord-Est du b�timent rehauss�e et align�e sur la corniche ainsi que le fa�te du chalet Sud-Ouest, extensions vers l'angle Nord du b�timent, percement de deux fen�tres dans les combles du dit chalet [sic]. Cependant, en consid�rant que les travaux sont relativement anciens (30 ans) et par souci de proportionnalit�, nous sommes en mesure de tol�rer ces travaux � titre pr�caire. En revanche, plus aucune transformation ne pourra �tre admise � l'avenir pour le b�timent ECA n
o�ccc. Bien plus, ce dernier ne pourra �tre reconstruit que dans ses gabarits initiaux en cas de d�molition volontaire ou accidentelle, ou de sinistre. Une mention au Registre foncier sera inscrite par nos soins dans ce sens (art. 44 OAT) ".
Le 18 mars 2013, A.________ a recouru contre cette d�cision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud; se pr�valant de la garantie de la situation acquise, il a conclu � la d�livrance d'une autorisation sp�ciale "hors zone � b�tir" exempte de restrictions.
Apr�s s'�tre rendu sur place pour proc�der � une inspection locale, la cour cantonale a, par arr�t du 19 ao�t 2015, admis le recours; elle a en substance consid�r� que le SDT n'�tait plus en droit de limiter la reconstruction �ventuelle du chalet � son gabarit initial, le d�lai de p�remption de trente ans fix� par la jurisprudence pour la remise en �tat de constructions �rig�es sans droit �tant �chu; l'instance pr�c�dente a en cons�quence r�form� la d�cision du SDT en ce sens que le chalet sis sur la parcelle n� aaa est mis au b�n�fice de la situation acquise.
Agissant par la voie du recours en mati�re de droit public, le D�partement f�d�ral de l'environnement, de l'�nergie et de la communication (DETEC), par l'interm�diaire de l'Office f�d�ral du d�veloppement territorial ARE (ODT), demande au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t attaqu� et de confirmer la d�cision du Service cantonal du d�veloppement territorial intitul�e "Remarques".
Le Tribunal cantonal se r�f�re aux consid�rants de son arr�t et conclut au rejet du recours. Le SDT en propose l'admission. L'intim� sollicite que le recours soit rejet� dans la mesure de sa recevabilit�, conclusion qu'il r�it�re au terme d'ultimes observations.
Dirig� contre un d�cision prise en derni�re instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public conform�ment aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. L'office f�d�ral a la qualit� pour recourir (art. 89 al. 2 LTF, mis en relation avec l'art. 48 al. 4 OAT). Les autres conditions de recevabilit� sont au surplus r�unies, si bien qu'il y a lieu d'entrer en mati�re.
L'office recourant reproche essentiellement � la cour cantonale d'avoir mis l'entier du chalet au b�n�fice de la garantie �tendue de la situation acquise offerte par l'art. 24c LAT; selon lui, l'�coulement du d�lai de trente ans au-del� duquel une remise en �tat ne peut plus �tre exig�e n'autorisait pas le Tribunal cantonal � faire b�n�ficier les travaux r�alis�s en 1982 - que l'ODT tient implicitement pour illicites - de cette garantie, cette derni�re supposant que les b�timents aient �t� construits ou transform�s l�galement.
2.1.1.�Aux termes de l'art. 24c al. 1 LAT, hors de la zone � b�tir, les constructions et installations qui peuvent �tre utilis�es conform�ment � leur destination mais qui ne sont plus conformes � l'affectation de la zone b�n�ficient en principe de la garantie de la situation acquise. L'art. 24c LAT n'est cependant pas applicable aux constructions illicites, m�me si le r�tablissement de l'�tat conforme au droit n'a pas pu �tre effectu� pour des raisons de proportionnalit�, de prescription ou de p�remption (ODT/ARE, Nouveau droit de l'am�nagement du territoire, explications relatives � l'OAT et recommandations pour la mise en oeuvre, 2001, partie I, p. 43; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Am�nagement du territoire, construction, expropriation, 2001, n. 598 p. 280; WALDMANN/ H�NNI, Raumplanungsgesetz, 2006, p. 622; arr�ts 1A.190/2006 du 11 juin 2007 consid. 10.3; 1A.103/2001 du 5 mars 2002 consid. 3.3.1). Le fait qu'une construction illicite en zone agricole ait �t� tol�r�e pendant longtemps par les autorit�s et que le propri�taire soit d�s lors prot�g� dans sa bonne foi emp�che �galement l'application de l'art. 24c LAT et s'oppose tout au plus � une remise en �tat des lieux (arr�ts 1A.17/2004 du 19 mai consid. 2.2.7 publi� in ZBl 106/2005 p. 384 et 1A.42/2004 du 16 ao�t 2004 consid. 3.2 et les r�f�rences cit�es, publi� in SJ 2005 I p. 23). L'art. 24c LAT ne r�git donc pas les transformations de constructions qui auraient d� �tre d�molies (arr�t 1A.270/1992 du 8 juin 1993 consid. 4a).
2.1.2.�En l'esp�ce, le Tribunal cantonal a jug� que d�s lors que le d�lai de p�remption de trente ans pour ordonner la remise en �tat des transformations de 1982 �tait �chu, celles-ci b�n�ficiaient�
ipso iure�de la garantie de la situation acquise, ind�pendamment de leur lic�it�, point qu'il a d'ailleurs laiss� ind�cis; le SDT ne pouvait partant - selon la cour cantonale - imposer au propri�taire, en cas de reconstruction suite � une d�molition volontaire ou accidentelle, le respect des gabarits initiaux ni en faire mention au registre foncier en application de l'art. 44 OAT.
Avec l'office recourant, on comprend, � la lecture de l'arr�t attaqu�, que l'instance pr�c�dente a mis les transformations effectu�es en 1982au b�n�fice de la garantie �tendue de la situation acquise pr�vue par l'art. 24c LAT. Il est constant que ces transformations ont �t� effectu�es il y a plus de trente ans et que le droit pour l'autorit� d'en exiger la suppressionest �chu (au sujet du d�lai de p�remption, cf. arr�t 1A.78/2005 du 19 janvier 2006 consid. 5.1 avec renvoi � l'ATF 107 Ia 121 consid. 1 p. 123 s.; ATF 132 II 21 consid. 6.3 p. 39); il n'en d�coule toutefois pas - comme l'a estim� la cour cantonale - que ces travaux jouissent automatiquement de cette garantie: les droits �tendus pr�vus par l'art. 24c LAT pr�supposent en effet que la construction ait �t� �rig�e ou transform�e l�galement; la jurisprudence pr�cise d'ailleurs express�ment qu'une construction illicite tol�r�e en raison de la p�remption ne tombe pas dans le champ d'application de l'art. 24c LAT; une construction illicite d�truite volontairement ou accidentellement ne peut dans ce cas de figure �tre reb�tie (arr�t 1A.17/2004 du 19 mai 2004 consid. 2; RUDOLF MUGGLI, Commentaire LAT, 2010, n. 11 s. ad art. 24c LAT et les r�f�rences), ce ind�pendamment d'une �ventuelle mention au registre foncier, cette derni�re n'ayant qu'une port�e d�claratoire sur le plan du droit public (art. 680 al. 1 du Code civil suisse du 10 d�cembre 1907 [CC; RS 210], art. 44 OAT; cf. arr�t 1P.806/2006 du 10 mai 2007 consid. 3.4 et les r�f�rences cit�es).
2.1.3.�Dans ces conditions, contrairement � ce qu'a estim� la cour cantonale, la question de savoir si le rehaussement de la toiture, le percement de fen�tres dans les combles et les autres transformations constat�es ont �t� r�alis�s l�galement ne peut rester ind�cise; celle-ci est en effet centrale pour r�soudre la pr�sente affaire.
3.1.�Selon l'art. 25 al. 2 LAT, dans sa version en vigueur lors de la d�livrance de l'autorisation de construire du 24 mars 1982 et de l'autorisation compl�mentaire du 12 ao�t 1982 (aLAT; RO 1979 1573), hors de la zone � b�tir, l'autorisation ou l'approbation d'une autorit� cantonale est requise pour toute d�rogation au sens de l'art. 24 aLAT. L'actuel art. 25 al. 2 LAT, en vigueur depuis le 1er septembre 2000 (RO 2000 2042), maintient ce principe en disposant que, pour tous les projets de construction situ�s hors de la zone � b�tir, l'autorit� cantonale comp�tente d�cide si ceux-ci sont conformes � l'affectation de la zone ou si une d�rogation peut �tre accord�e. La jurisprudence pr�cise, s'agissant de cette exigence, que, sans autorisation cantonale pr�alable, un permis de construire d�livr� par une commune hors de la zone � b�tir ne peut d�ployer d'effet. L'autorisation cantonale est un �l�ment constitutif indispensable de l'application de l'art. 24 LAT. Si l'approbation cantonale ne peut �tre obtenue apr�s coup, le permis communal est radicalement nul (cf. ATF 111 Ib 213 consid. 5b p. 220; voir aussi arr�t 1A.211/1999 du 27 septembre 2000 consid. 4c).
En l'esp�ce, il n'est pas contest� que les autorisations de construire d�livr�es au cours de l'ann�e 1982 n'ont pas �t� approuv�es par l'autorit� cantonale comp�tente; la d�cision litigieuse le rappelle d'ailleurs express�ment, sans que cela ne soit remis en cause. L'incomp�tence de la commune constitue un vice de proc�dure grave (cf. arr�t 1A.43/2002 du 6 juin 2002 consid. 3.2), qui �tait ais�ment reconnaissable (cf. arr�t� cantonal vaudois du 28 janvier 1981 concernant la protection juridique en mati�re d'opposition au plan d'extension et l'autorisation cantonale requise pour les constructions hors des zones � b�tir; � ce sujet voir consid. 3.2.2 ci-dessous), ce d'autant plus que l'affectation de la parcelle en cause � la zone agricole ne faisait alors aucun doute. Cela �tant, pour que la nullit� soit constat�e, encore faut-il que l'octroi d'une autorisation ult�rieure soit clairement exclue (cf. arr�t 1A.211/1999 du 27 septembre 2000 consid. 4c et la r�f�rence � l'ATF 111 Ib 213 consid. 5 ss p. 219 ss), ce qui, comme on le verra ci-dessous, est le cas en l'esp�ce.
3.2.�Selon la jurisprudence relative au droit applicable en mati�re d'ordre de remise en �tat ou de proc�dure de r�gularisation - applicable par analogie au cas d'esp�ce -, la l�galit� de la construction s'examine en principe au moment o� les travaux ont �t� effectu�s. On applique toutefois le droit en vigueur au moment o� l'autorit� statue si celui-ci est plus favorable au recourant (cf. art. 52 al. 2 OAT; ATF 127 II 209 consid. 2b p. 211; 123 II 248 consid. 3a/bb p. 252; 102 Ib 64 consid. 4 p. 69). S'agissant plus particuli�rement de la garantie �tendue de la situation acquise pr�vue par l'art. 24c LAT, son application n'est pas exclue par des modifications non autoris�es si l'�tat conforme au droit est r�tabli ou si elles peuvent �tre autoris�es�
a posteriori�(ODT/ARE, op. cit., partie V, p. 5 nbp. 1).
3.2.1.�Dans le cas particulier, bien qu'il ait laiss� ind�cise la question de la l�galit� des transformations du chalet, le Tribunal cantonal a n�anmoins relev� que les art. 24c LAT et 42 OAT, sur lesquels s'est bas� le SDT pour fonder sa d�cision, n'�taient pas en vigueur lors de la d�livrance des autorisations municipales en 1982, la mati�re �tant alors r�glement�e par l'art. 24 LAT, dans sa teneur initiale entr�e en vigueur le 1
er�janvier 1980 (aLAT; RO 1979 1573); l'alin�a 2 de cette disposition, en tant que norme attributive de comp�tence (cf. ATF 107 Ib 233 consid. 2a p. 236; DFJP/OFAT, Etude relative � la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire, 1981, n. 33 ad art. 24 aLAT), offrait au droit cantonal la facult� d'autoriser, hors de la zone � b�tir, la r�novation de constructions ou d'installations, leur transformation partielle ou leur reconstruction pour autant que ces travaux soient compatibles avec les exigences majeures de l'am�nagement du territoire.
A ce propos, la cour cantonale a pr�cis� que l'adaptation formelle du droit cantonal � la l�gislation f�d�rale n'avait �t� op�r�e qu'avec l'entr�e en vigueur, le 1er janvier 1987, de la loi cantonale sur l'am�nagement du territoire et les constructions du 4 d�cembre 1985 (LATC; RS/VD 700.11); l'instance pr�c�dente a en outre indiqu� que, dans sa mouture originelle, l'art. 81 al. 4 LATC, qui reprenait les termes du r�glement du 19 octobre 1983 sur les constructions hors des zones � b�tir, d�finissait de mani�re large les constructions qui pouvaient �tre autoris�es dans la zone agricole ou viticole. Le Tribunal cantonal a ajout� que la pratique g�n�reuse des autorit�s de l'�poque se reconnaissait d'ailleurs au travers de sa propre jurisprudence au vu de la fr�quence des transformations autoris�es alors et d�passant le potentiel d'agrandissement susceptible d'�tre allou� par le droit actuel. Sans toutefois trancher formellement cette question, le Tribunal cantonal en a d�duit qu'il n'�tait pas impossible que le rehaussement et les autres transformations litigieuses aient pu b�n�ficier d'une autorisation du d�partement, fond�e sur l'art. 24 al. 2 aLAT, si la Commune de Leysin lui avait, � l'�poque, soumis la demande d'autorisation, conform�ment � l'art. 25 al. 2 aLAT, exigeant l'approbation d'une autorit� cantonale (exigence maintenue par l'actuel art. 25 al. 2 LAT; cf. consid. 3.1 ci-dessus).
3.2.2.�Avant l'entr�e en vigueur de ces dispositions cantonales, l'arr�t� cantonal du 28 janvier 1981 concernant la protection juridique en mati�re d'opposition au plan d'extension et l'autorisation cantonale requise pour les constructions hors des zones � b�tir ne contenait - comme l'a d'ailleurs pr�cis� l'instance pr�c�dente - aucune r�gle mat�rielle; son art. 6 pr�voyait simplement qu'en dehors de la zone � b�tir, toute demande de permis de construire ou tout changement de destination d'une construction ou d'une installation existante devait �tre soumis pour autorisation pr�alable au d�partement comp�tent (cf. BENO�T BOVAY, Le permis de construire en droit vaudois, th�se, 1986, p. 143 ss et les r�f�rences cit�es). Ainsi, au moment des travaux, le l�gislateur cantonal n'avait pas fait usage de la facult� accord�e par l'art. 24 al. 2 aLAT; la r�novation de constructions ou d'installations sises hors de la zone � b�tir, leur transformation partielle ou leur reconstruction ne pouvaient d�s lors �tre autoris�es qu'aux conditions restrictives de l'art. 24 al. 1 aLAT, � savoir une implantation impos�e par la destination de la construction (let. a) et l'absence d'int�r�t pr�pond�rant contraire (let. b) (cf. ATF 107 Ib 233 consid. 2a p. 236; DFJP/OFAT, op. cit., n. 33 ad art. 24 aLAT; JEAN-MICHEL HENNY, R�novation transformation et reconstruction d'installations ou de constructions hors de la zone � b�tir,�
in�RDAF 1988 p. 377 n. 2 et 2.1 p. 378 ss; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 596 p. 279; pour le cas du canton de Vaud, cf. BENO�T BOVAY, op. cit., p. 143 ss).
L'application du droit en vigueur appara�t ainsi plus favorable � l'administr� de sorte que c'est � la lumi�re de l'actuel art. 24c LAT que la conformit� des travaux doit �tre examin�e (sur le caract�re restrictif de l'art. 24 al. 1 aLAT, dont le texte correspond � l'actuel art. 24 LAT, cf. RUDOLF MUGGLI, op. cit., n. 3 ad art. 24 LAT); on rel�vera quoi qu'il en soit que les notions de r�novation, de transformation partielle ou de reconstruction contenues � l'art. 24 al. 2 aLAT - dont la cour cantonale semble retenir l'application en d�pit de ce qui pr�c�de - sont des notions de droit f�d�ral (cf. ATF 108 Ib 53 consid. 3b et 3c p. 54 ss; DFJP/OFAT, op. cit., n. 32 ad art. 24 aLAT) dont l'interpr�tation est ind�pendante d'�ventuelles pratiques g�n�reuses contraires des autorit�s cantonales de l'�poque (le l�gislateur cantonal demeurait libre de pr�voir des conditions plus restrictives, cf. ATF 108 Ib 53 consid. 3c p. 55 s.; JEAN-MICHEL HENNY, op. cit., n. 3.1 p. 382; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 597 p. 279); le crit�re d'identit� des constructions d�coulant de ces notions d�finies par la jurisprudence rendue sous l'�gide de l'art. 24 al. 2 aLAT conserve d'ailleurs toute sa pertinence dans le cadre de l'application de l'actuel art. 24c al. 2 LAT (cf. ATF 132 II 21 consid. 7.1.1 p. 41 s.; arr�t 1C_660/2012 du 16 octobre 2013 consid. 6.1; RUDOLF MUGGLI, op. cit., n. 2 ad art. 24c LAT).
3.3.1.�Selon l'art. 24c al. 2 LAT, l'autorit� comp�tente peut autoriser la r�novation, la transformation partielle, l'agrandissement mesur� ou la reconstruction de constructions et installations b�n�ficiant de la garantie de la situation acquise au sens de l'alin�a 1 de cette m�me disposition, pour autant que les b�timents aient �t� �rig�s ou transform�s l�galement; il en va de m�me des b�timents d'habitation agricoles et des b�timents d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont �t� �rig�s ou transform�s l�galement avant l'attribution du bien-fonds � un territoire non constructible au sens du droit f�d�ral (art. 24c al. 3 LAT).
Aux termes de l'art. 42 al. 1 OAT, une transformation est consid�r�e comme partielle et un agrandissement est consid�r� comme mesur� lorsque l'identit� de la construction ou de l'installation et de ses abords est respect�e pour l'essentiel; le moment d�terminant pour l'appr�ciation du respect de l'identit� est l'�tat de la construction ou de l'installation au moment de l'attribution du bien-fonds � un territoire non constructible (al. 2); la date d�terminante est en principe celle du 1er juillet 1972, date de l'entr�e en vigueur de la loi f�d�rale du 8 octobre 1971 sur la protection des eaux contre la pollution, qui a introduit express�ment le principe de la s�paration du territoire b�ti et non b�ti (ATF 129 II 396 consid. 4.2.1 p. 398). La question de savoir si l'identit� est pour l'essentiel respect�e est � examiner en fonction de l'ensemble des circonstances. D'apr�s la jurisprudence, l'identit� du b�timent est maintenue lorsque les modifications projet�es sauvegardent pour l'essentiel le volume et l'apparence de la construction et n'ont pas d'effets sensiblement nouveaux du point de vue de l'occupation du sol, de l'�quipement et de l'environnement; les transformations doivent �tre d'importance r�duite par rapport � l'�tat existant de la construction (ATF 127 II 215 consid. 3a et 3b p. 218 s.; 123 II 256 consid. 4 p. 261).
3.3.2.�En l'esp�ce, apr�s comparaison de photographies r�centes de la construction � celles du recensement architectural de 1975, le SDT a estim� que les travaux de 1982 ont sensiblement modifi� l'identit� et les proportions du b�timent - au sens des art. 24c LAT et 42 OAT - par rapport � son �tat au 1er juillet 1972; le service a dans ce cadre constat� que la toiture de l'ancienne "�table" a �t� rehauss�e et align�e sur la corniche et le fa�te du chalet; le SDT a �galement relev� des extensions vers l'angle nord du b�timent, ainsi que le percement de fen�tres dans les combles.
M�me si - comme on l'a vu - le Tribunal cantonal n'en a pas tir� les m�mes cons�quences que le SDT (cf. consid. 2.1.2), l'�tendue des transformations a n�anmoins �t� constat�e lors de l'inspection locale � laquelle il a proc�d� le 26 juin 2013. La cour cantonale a, � cette occasion, relev� que le premier �tage de la construction n'�tait pas reli� au rez-de-chauss�e, son acc�s s'effectuant par une porte situ�e � mi-hauteur de la fa�ade bordant le chemin; les premiers juges ont remarqu� que cet �tage, situ� dans les combles, n'�tait pas am�nag� pour l'habitation et que la toiture - en tavillons - n'�tait pas isol�e; ils ont n�anmoins constat� la pr�sence, � ce niveau, de quatre fen�tres. La marque de l'ancien toit �tant encore visible sur la ma�onnerie de la chemin�e, le Tribunal cantonal a en outre mesur� 1,40 m de diff�rence de hauteur entre le sommet du mur d'origine (ancienne sabli�re) et la nouvelle panne interm�diaire r�sultant de l'extension du b�timent et du rehaussement de la toiture r�alis�s en 1982. Sur le plan de l'aspect ext�rieur, l'instance pr�c�dente a constat� que la toiture de l'ancienne �curie a �t� rehauss�e et align�e sur la corniche ainsi que sur le fa�te du chalet d'habitation; la toiture de la partie habitation a �galement �t� rehauss�e et les combles ont �t� perc�es de deux fen�tres. La couverture du toit diff�re �galement puisqu'en 1975 elle �tait recouverte de t�le. Deux appentis ont en outre �t� adjoints � la construction.
3.3.3.�Devant le Tribunal f�d�ral, l'intim� ne remet pas en cause ces constatations; il ne pr�tend pas non plus que ces transformations r�pondraient au crit�re d'identit� pr�vu par les art. 24c LAT et 42 OAT, dispositions sur lesquels se fonde la d�cision du SDT. Tout comme devant l'instance pr�c�dente, l'intim� se pr�vaut exclusivement de la garantie de la situation acquise et de sa bonne foi en relation avec l'�coulement du temps, d'une part, et avec les autorisations communales d�livr�es en 1982, d'autre part. Cette argumentation ne lui est toutefois d'aucun secours. En effet, comme expos� pr�c�demment, des travaux illicites ne peuvent b�n�ficier, m�me sous l'effet de l'�coulement du temps, des droits �tendus offerts par l'art. 24c LAT, contrairement � ce qu'a jug� l'instance pr�c�dente (cf. consid. 2.1.2 ci-dessus). Or, en l'esp�ce, si l'on peut concevoir que la mise en place de tavillons r�pond en soi � un but esth�tique compatible avec la zone agricole concern�e, en tant que mat�riau traditionnel de couverture des chalets d'alpage vaudois (art. 42 al. 1 2�me phrase OAT), il faut n�anmoins, avec le service cantonal, reconna�tre que, dans la mesure o� ces travaux interviennent dans le cadre plus �tendu d'une augmentation de la volum�trie, de la hauteur de la toiture, d'une mise � niveau de la hauteur de la grange par rapport � l'habitation et de l'ajout de fen�tres, notamment, l'identit� de la construction s'en trouve ind�niablement atteinte; ces transformations ne sauraient, en cons�quence, �tre admises hors de la zone � b�tir. Il s'ensuit que, faute de pouvoir �tre r�gularis�s, les travaux litigieux ne peuvent b�n�ficier de la garantie �tendue de la situation acquise offerte par l'art. 24c LAT.
L'intim� ne saurait pas non plus d�duire de la tol�rance dont font preuve les autorit�s � l'�gard de la configuration actuelle du chalet le droit d'obtenir qu'une situation mat�riellement irr�guli�re se poursuive, en cas de changement de circonstances, suite � une �ventuelle destruction. La situation cr��e par les permis de construire de 1982 et l'�coulement du temps lui conf�re en principe le droit d'entretenir et de r�parer l'immeuble, dans sa forme actuelle, mais non de le r�nover, de le transformer ou de le d�molir pour le reconstruire (art. 24c al. 2 et 3 LAT�
a contrario; arr�ts 1A.17/2004 du 19 mai 2004 consid. 2.2.7, publi� in ZBl 2005 p. 384; 1A.78/2005 du 19 janvier 2006 consid. 5.2�
in fineet les deux arr�ts cit�s, publi� in DEP 2006 p. 714; RUDOLF MUGGLI, op. cit., n. 11 s. ad art. 24c LAT et les r�f�rences; PIERRE MOOR ET AL., Droit administratif, vol. II, 2011, n. 2.4.3.5 (b) p. 393
in fine), la garantie constitutionnelle de la propri�t� (art. 26 Cst.) ne prot�geant que l'exercice de la propri�t� priv�e conforme au droit (cf. ATF 111 Ib 213 consid. 6c p. 225 s.; arr�t 1A.17/2004 pr�cit� consid. 2.2.7). En outre, en limitant la possibilit� de reconstruire aux gabarits initiaux, la d�cision litigieuse du SDT r�pond � l'int�r�t public � la pr�servation de la zone agricole, plus particuli�rement celui de la limitation de l'extension des constructions hors de la zone � b�tir, d�coulant du principe - de rang constitutionnel - de la s�paration du territoire constructible et non constructible (RUDOLF MUGGLI, op. cit., remarques pr�liminaires relatives aux art. 24 � 24d et 37a n. 12 et n. 5 ad art. 24c LAT). Enfin, en tant qu'elle n'interdit pas � l'intim� toute reconstruction, cette mesure n'appara�t de surcro�t pas disproportionn�e au regard de l'importance de l'int�r�t public en cause - ce que l'intim� ne pr�tend d'ailleurs pas c�ans (cf. art. 106 al. 2 LTF) ni n'a soutenu devant l'instance pr�c�dente; cela est d'autant plus vrai que la mention au registre foncier de cette restriction de b�tir ne couvre qu'une situation hypoth�tique, jusqu'� la r�alisation �ventuelle de laquelle l'intim� conserve le droit d'entretenir son ouvrage (art. 26 Cst.; cf. arr�ts 1A.17/2004 pr�cit� consid. 2.2.7).
3.4.�En d�finitive, c'est � juste titre que le SDT a limit� le droit de reconstruire le chalet en cause � son gabarit initial et en a ordonn� la mention au registre foncier.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le recours de l'Office f�d�ral du d�veloppement territorial doit �tre admis et l'arr�t attaqu� annul�. La d�cision du Service cantonal du d�veloppement territorial ("Remarques") du 15 f�vrier 2013 est confirm�e. Les frais judiciaires de la proc�dure f�d�rale sont mis � la charge de l'intim�, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Il n'est pas allou� de d�pens (art. 68 al. 3 LTF).
L'affaire est renvoy�e au Tribunal cantonal pour nouvelle d�cision sur les frais et d�pens de la proc�dure cantonale (art. 67 et 68 al. 5 LTF).
Le recours est admis et l'arr�t attaqu� est annul�; la d�cision du Service cantonal du d�veloppement territorial du 15 f�vrier 2013 est confirm�e.
La cause est renvoy�e au Tribunal cantonal pour nouvelle d�cision sur les frais et d�pens de la proc�dure cantonale.
Le pr�sent arr�t est communiqu� � l'Office f�d�ral du d�veloppement territorial, au mandataire de l'intim�, � la Municipalit� de Leysin, au Service du d�veloppement territorial du canton de Vaud et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.

References: art. 82
 ATF 
 art. 24
 art. 44
 art. 25
 ATF 
 art. 52
 ATF 
 art. 24
 ATF 
 art. 24
 art. 25
 art. 6
 ATF 
 art. 24
 art. 24
 art. 24
 art. 24
 ATF 
 art. 24
 ATF 
 art. 24
 ATF 
 art. 24
 art. 24
 art. 24
in fine
 art. 24
in fine
 ATF 
 art. 24
 art. 24
 art. 106