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Timestamp: 2020-01-17 20:05:39+00:00

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Manual de Corretaje de Propiedades y Contratación Inmobiliaria | Plutus
Como sabemos, todo ser humano tiene tres tipos de necesidades: las básicas, que son esenciales para su sobrevivencia (las biológicas), las intermedias (seguridad; amor y pertenencia) y las superiores (autoestima y autorrealización). El sicólogo Abraham Maslow, sintetizó en la “jerarquía de motivos”, todo lo que las personas necesitan para satisfacer sus carencias. Es así como en la base de la llamada “pirámide de Maslow” aparece, en primer lugar, la necesidad de comida, techo y abrigo. En otras palabras, el tener un lugar dónde habitar, es necesidad esencial de toda persona.
En nuestro país, durante las últimas décadas, las expectativas de vida de la
población chilena, han aumentado considerablemente. Por lo mismo, la
preocupación por la vejez, su calidad de vida por una parte y las bajas jubilaciones por otra, ha llevado a muchas personas que no son del ámbito de los negocios ni del derecho propiamente tales, a invertir en bienes raíces para arrendar y tener una segunda fuente de ingresos. Junto con ello, en nuestra sociedad se incentiva a las personas que a los 30 años de edad, tengan trabajo, estén pr onto a casarse y a comprar su primera vivienda. Al mismo tiempo, a las personas que ya han adquirido un bien raíz, el mercado las incentiva a adquirir una segunda propiedad, ya sea para obtener una renta, o para tener un lugar de descanso.
Al adentrarnos en el mercado inmobiliario, se evidencian algunas carencias, tanto en la normativa legal, como en la especialización de los corredores de
propiedades. Por lo mismo, sabiendo que en Chile el “sueño de la casa propia” cruza todos los estratos socio económicos y que requiere profesionalización, es que surgió la pregunta ¿Quién es el corredor de propiedades y en qué consiste su gestión? Esta pregunta tiene relevancia por cuanto el adquirir un bien raíz (casa o departamento) es la mayor inversión que realiza la mayoría de las personas e involucra gran parte de su vida laboral en la sociedad, ya que estarán pagando dividendos que van desde los 15 a 30 años . Siendo esto así, el rol del corredor de propiedades, es relevante al interior de la vida de las personas, de la sociedad y la economía.
Dado el enorme desarrollo inmobiliario que ha tenido nuestro país en los últimos años y la fuerte incidencia que tiene el derecho inmobiliario en la economía, hace necesario que exista una mayor profundización y transmisión de conocimientos por parte de los investigadores jurídicos.
Para responder la pregunta inicial, se ha elaborado un plan de trabajo consistente en cinco capítulos, en los cuales se hace referencia a los principales aspectos del Derecho Inmobiliario, al estatuto jurídico del Corredor de Propiedades, a la Corredora de Propiedades como empresa inmobiliaria y a las personas que participan en dicha gestión, y los principales Contratos del Código Civil aplicados a la gestión inmobiliaria.
CAPITULO 1: EL DERECHO INMOBILIARIO
En Chile, el Código Civil en su Art. 582 establece el concepto de dominio o propiedad el cual señala que: “Es el derecho real sobre una cosa corporal para usar y gozar arbitrariamente, no siendo contra la ley o contra derecho ajeno”.
el derecho inmobiliario es una rama del derecho civil, compuesta por el conjunto de normas jurídicas que regulan los bienes inmuebles, a fin de otorgar seguridad jurídica en el traspaso de los bienes raíces.
En cuanto Derecho:
a.-Es una parte del derecho civil que consagra un régimen jurídico circunscrito a los bienes raíces
b.-organiza el registro de la propiedad
c.-determina el valor jurídico de la inscripción
Dentro de su ámbito de aplicación, está la regulación de la constitución,
transmisión, modificación y extinción de derechos reales que recaen sobre
inmuebles. Así también, dentro de su esfera de competencia, encontramos los estudios de título, las inscripciones y registros, principalmente, que determinan el valor jurídico de la inscripción.
El Código Civil señala en el artículo 565, que los bienes consisten en cosas
corporales o incorporales. En el 566, divide las cosas corporales en muebles e inmuebles y el artículo 568, los define: “Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles. Las casas y heredades son llaman predios o fundos.”
En España, se denomina más bien “Derecho hipotecario”, que Francisco Hernández Gil la define como “el conjunto de normas que regulan la publicidad registral de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas. De donde resulta que el Derecho hipotecario, dentro de la teoría general de la publicidad, tiene un campo de acción muy limitado. Sólo se ocupa de la publicidad de los derechos reales inmobiliarios, desentendiéndose de la relativa a derechos inmobiliarios y de la que pertenece a la esfera de las personas.” Esta denominación, que utiliza también Jerónimo González, se explica porque en la legislación española, el término “hipotecario” se ha consagrado como sinónimo de registral. De hecho, la ley que regula la materia relativa a la publicidad registral inmobiliaria, se denomina precisamente Ley Hipotecaria. Así también, algunos estudiosos prefieren el término “Derecho del registro de la propiedad” y el profesor Marín Pérez, tras desarrollar un concepto amplio del Registro como instrumento de publicidad, optó por referirse al “Derecho registral”.
“Registro” sería el conjunto de instrumentos en los cuales se va dejando
constancia de las mutaciones o cambios jurídicos que se producen sobre una propiedad raíz, así, se reconocen los registros personales. ¿Cómo se organizan? En base al nombre de los titulares de la propiedad. Cada vez que hay un cambio jurídico, se deja constancia, la cual es ordenada cronológicamente, pero ubicada por el nombre de la persona que produce la alteración, por orden alfabético. Frente a éste, tenemos el registro real, que se organiza en base al inmueble o bien raíz.
La característica fundamental de un registro, es que tenga o no legalidad. En materia de registro, se entiende por legalidad el carácter de seguridad absoluta de que los titulares de derechos sobre inmuebles incorporados al registro, efectivamente son los dueños.
En este sentido, encontramos varios sistemas en el derecho comparado:
a) Sistema francés:
en Francia, se ocupa el sistema de transcripción. Allá, las transferencias de dominio son consensuales, se realizan por el sólo acto jurídico traslaticio de dominio. En este sistema, lo que se hace es transcribir completamente el acto jurídico en el registro. La crítica que se hace a este sistema, es la falta de publicidad, porque estas transcripciones son enteramente voluntarias y con ellas no es posible establecer la historia fidedigna del bien raíz.
b) Sistema australiano o Acta Torrens:
es ocupado en varios países, como Estados Unidos, Inglaterra, Brasil y Panamá. En este sistema, la inscripción es prueba de dominio. Tiene tres grandes características:
a) la matrícula; para que una propiedad pueda quedar registrada, es necesario que se matricule y ello no es otra cosa que una investigación, tanto respecto del inmueble mismo, como del derecho de propiedad del solicitante.
b) Certificado de título: matriculada que esté la propiedad, se otorgan dos certificados de título. En ellos se establece si el inmueble está hipotecado, si tiene otro gravamen, si está arrendado, etc. Ade más, contiene una descripción. En estos dos ejemplares se deja un espacio con el objeto que pueda inscribirse cualquier acto posterior que modifique la situación jurídica del inmueble. Un ejemplar queda registrado en la llamada Oficina General Registral y el segundo ejemplar queda en manos del propietario.
c) Transferencia de propiedad: aquí, la misma se transfiere mediante el endoso del certificado, además de una comunicación a la Oficina Registral.
c) Sistema alemán:
también es un sistema de legalidad. Para ellos, igual que para nosotros, la tradición de derechos reales sobre inmuebles, se efectúa mediante la inscripción. En Alemania, en cada distrito existen oficinas donde se llevan dos libros: a) Registro Catastral, donde se establecen las constancias de todo cambio material ocurrido en la propiedad. b) Registro territorial: donde se deja constancia de todo cambio jurídico ocurrido en la propiedad.
En este sistema, lo más importante es la constitución de hipoteca, que es un contrato principal. El Conservador inscribe la hipoteca y entrega al dueño bonos que son equivalentes en un porcentaje al valor del inmueble, bonos que pueden transarse en el mercado inmobiliario.
d) Sistema registral chileno:
en esta materia, el legislador siguió la fuente germana, especialmente el Código Prusiano, Austriaco y Leyes Bávaras. Las normas a este respecto, están contenidas en el artículo 686 y siguientes del Código Civil y, particularmente, en el artículo 695.
Roca Sastre, aun cuando titula su obra como Derecho Hipotecario, señala que sería mejor hablar de Derecho inmobiliario registral. Finalmente, a fines del siglo XIX y comienzos del XX, Bienvenido Oliver introdujo en la ciencia jurídica española, el concepto de “Derecho inmobiliario”, tomándolo del derecho alemán. De cualquier modo, esta última, es la expresión que ha recogido la legislación chilena y ha tenido amplia aceptación por parte de la doctrina, principalmente, por lo constreñido que resulta en el Derecho hipotecario, su ámbito de estudio y aplicación. En cambio, Derecho inmobiliario resulta más amplio, de manera tal que acoge más temas que le conciernen a un bien raíz, tales como los diferentes tipos de contrato que le son aplicables, por ejemplo, el arrendamiento y el leasing, que van más más allá de la hipoteca propiamente tal.
1.2 PRINCIPIOS DEL DERECHO INMOBILIARIO
Son las normas jurídicas fundamentales que organizan y sustentan el aparataje legal del movimiento inmobiliario. Estos son:
a) Libertad económica y derecho de propiedad:
Se encuentran consagra dos en la Constitución Política de la República. Ambos principios de carácter libertario, basados en el hecho que en la economía nos encontramos con recursos escasos frente a necesidades ilimitadas, lo cual requiere una buena administración para equilibrar los bienes disponibles frente a las necesidades. Una alternativa frente a esta situación, consiste en que la ley permita que los bienes puedan ser usados más de una vez, a objeto de satisfacer la mayor cantidad de necesidades posibles, dentro de su vida útil.
N°21. El derecho a desarrollar cualquiera actividad económica que no sea contraria a la moral, al orden público o a la seguridad nacional, respetando las normas legales que lo regulen.
N°24. El derecho de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes corporales o incorporales.”
En Chile, el sistema económico del libre mercado inspirado en las ideas de Milton Friedman (1912 2006, Premio Nobel de Economía 1976) promueve la propiedad privad a como el motor del desarrollo económico y social. Desde el punto de vista inmobiliario, se distingue entre propiedad privada individual y colectiva, que corresponde a la llamada copropiedad, que es el caso de los condominios, cuya construcción ha aumentad o notablemente en los últimos 15 años. En nuestro sistema, la propiedad es la proyección de la libertad del individuo respecto de los bienes.
b) Legalidad y Responsabilidad:
Al ser una parte del derecho civil, en el derecho inmobiliario está permitido realizar todos los actos que la ley no prohíbe. Esto nos lleva al principio de legalidad, ya que los particulares pueden realizar todo tipo de contratos referidos a bienes raíces, pero siempre dentro del marco legal. Resulta pertinente recordar el artículo 8° del Código Civil: “Nadie puede alegar ignorancia de la ley, una vez que ha sido promulgada.”
Por su parte, la responsabilidad se refiere a que, frente a todo derecho, encontramos un deber correlativo; cada vez que no se cumple con éste, nace la responsabilidad, que en general en materia civil se hace efectiva a través de la indemnización de perjuicios. Pero puede haber también otras sanciones, tales como nulidad (absoluta o relativa), la inoponibilidad, la inexistencia, la resolución. Esta responsabilidad puede provenir de tres materias distintas: precontractual (antes del contrato), contractual (ya se ha celebrado el contrato, pero una de las partes no ha cumplido en todo o parte, con dolo o culpa) y extracontractual (en este caso, no hay contrato, pero una persona realizó un hecho ilícito y produjo un daño en la persona o propiedad de otro).
c) La autonomía de la voluntad:
Llamado también autonomía privada, este principio consiste en dejar entregado a la voluntad de las partes, de los individuos o particulares, la adopción o creación de un acto jurídico o de un contrato. De esta manera, el elemento gravitante en la actividad inmobiliaria en general, es la voluntad. Para equilibrar el sistema, nos encontramos con la limitación de la ley, el orden público y el derecho ajeno, destinado a proteger a todos los terceros del contrato, es decir, a los que no participaron, de los posibles perjuicios derivados del mismo.
Este principio, encuentra su fundamento en el Código Civil, artículos 12, 1445, 1560, 670, 72 0, 1234, 1450, 1567 y, principalmente, 1545: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”
d) La libre circulación de los bienes:
Por cuanto sus normas aseguran el traspaso de los bienes raíces en sus diferentes modalidades y con el tiempo ha ido facilitando y haciendo más expedita la gestión de compraventa, arrendamiento, donación, etc. de bienes inmuebles. Así también, estas normas otorgan seguridad jurídica en el movimiento inmobiliario que se produce en el país y que mueve millones de dólares diariamente.
e) La buena fe:
Definida por el Código Civil, artículo 706, inciso 1°: “La buena fe es la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraude y de todo otro vicio.” Esto, puede mirarse desde dos puntos de vista, a) estar de buena fe. Llamada también “buena fe subjetiva”, debe entenderse como una actividad espiritual que consiste en ignorar o no tener conocimiento de que se perjudica un derecho ajeno o que se obra contra derecho. Y b) actuar de buena fe o “buena fe objetiva”, consiste en observar una conducta necesaria para que se cumpla en la forma comprometida la expectativa ajena. Ahora bien, la regla gen eral es la buena fe, de tal manera que ha de presumirse siempre la buena fe, salvo aquellos casos en que la ley expresamente determina que ha de presumirse la mala fe.
1.3 FUENTES DEL DERECHO INMOBILIARIO
Se refiere a los cuerpos legales en base a los cuales se construye el derecho inmobiliario y regula la actividad en Chile. Estos son:
– Código Civil, Libro IV, Título XXVI, del contrato de arrendamiento
– Ley N°6.071, sobre pisos y departamentos. Instituye el concepto de propiedad horizontal, el cual consiste en que los diversos pisos de un edificio y los diferentes departamentos en que se divida cada uno, pueden pertenecer a distintos propietarios. El reglamento de esta ley, se refiere a aspectos técnicos que deben cumplir aquellas construcciones que pretenden acogerse a este sistema. El Reglamento de Copropietarios de Edificios (reducido a escritura pública e inscrito) está contenido en el DS 695 y publicado en el Diario Oficial en 1971 y que fue modificado por la Ley 18.681.
De acuerdo a esta ley, ¿Qué se entiende por bienes propios? Que cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectos al uso común.
¿Cuáles son los bienes comunes?
Son aquellos necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio. Ellos permiten a cada uno de los propietarios, el uso y goce del piso o departamento de su exclusivo dominio. Son: el terreno, los cimientos, los muros exteriores, la obra gruesa de los suelos, la techumbre, la habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas, agua potable, vestíbulos, terrazas y puertas de entrada, jardines del edificio, ascensores, patios, escaleras y corredores de uso común. Estos bienes, en ningún caso, pueden perder la condición de comunes.
– Decreto Ley 993 del año 1975, regula el arrendamiento de predios urbanos. Este texto legal responde a la necesidad de distinguir estos predios de los rurales.
– Ley N°18.101 del 29 de enero de 1982 (rectificada en el Diario Oficial N°31.183, de 4 de febrero de 1982). Se derogó totalmente el Decreto Ley N°964 de 1975, que reglamentaba esta materia con anterioridad. Esta ley regula el contrato de arrendamiento de bienes raíces.
– Ordenanza General de Construcciones y Urbanización
– Plan regulador
– Ley Orgánica de expropiación DL Nº2.186 (1978)
– Ley Nº 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, instituye el concepto de propiedad horizontal, el cual consiste en que los diversos pisos de un edificio y los diversos departamentos en que se divida cada uno, pueden pertenecer a distintos propietarios.
– Ley 19.281 (1993), de Leasing Habitacional, sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa
– Decreto 1.205 del Ministerio de Economía, publicado en el Diario Oficial de 9 de noviembre de 1944, que regula a los corredores de propiedades.
– Decreto N° 564 del Ministerio de Economía, publicado en el Diario Oficial del 7 de agosto de 1956.
CAPITULO 2: ESTATUTO JURÍDICO DEL CORREDOR DE PROPIEDADES
El corredor es un elemento clave dentro del derecho inmobiliario, puesto que gestiona un importante porcentaje de ventas y arriendos de propiedades en Chile, en su calidad de intermediario. Su trabajo está directamente relacionado con una necesidad básica y fundamental de todo ser humano: la vivienda. Principalmente, la compraventa, el arriendo, tasación, estudio de valorización y plusvalía, administración de propiedades. Esta actividad está sometida al control y supervigilancia del Ministerio de Economía, a través de su Asesoría Jurídica, que es la autoridad administrativa llamada a conocer de las denuncias o reclamos que tengan los clientes en contra de los corredores. El Ministerio tiene las atribuciones necesarias para cancelar la inscripción de un corredor denunciado, a través de un Decreto Supremo, fundado en un sumario que se debe seguir en su contra.
En la actualidad, los corredores de propiedades conforman una agrupación sólida que cuenta con la Asociación de Corredores de Propiedades (ACOP), entidad gremial que tiene facultades de tuición sobre las actividades profesionales de sus afiliados, debiendo actuar como árbitro arbitrador frente a la solicitud de cualquier persona que haya contratado con un corredor.
Al día de hoy, se encuentra en trámite en el Congreso, un proyecto de ley que crea un Registro Nacional de Corredores de Propiedades.
2.1 CONCEPTO DE CORREDOR DE PROPIEDADES
“Los Corredores de Propiedades son personas reconocidas como tales por la autoridad administrativa para presta r su mediación remunerada a los interesados en convenir operaciones sobre bienes raíces.”
Por su parte, el artículo 1° del Decreto 1.205 del Ministerio de Economía, del año 1.944, señala en su artículo 1°: “Son corredores de propiedades las personas naturales que, reuniendo los requisitos que señala el presente Reglamento, ejecutan habitualmente actos de mediación remunerada entre contratantes para facilitar la conclusión de operaciones sobre inmuebles, establecimientos comerciales o industriales, tales como compraventa, permutas, arrendamientos e hipotecas, o que, al mismo tiempo, se dedican a la administración de inmuebles ajenos, como actividad conjunta o anexa a la anteriormente expresada, o en caso que dentro de la administración haya actos de mediación.”
2.2. REQUISITOS PARA SER CORREDOR
El corredor puede ser una persona natural o jurídica, a quien recurren los clientes a fin de solicitar que arrienden, vendan o administren su propiedad, principalmente. También, para pedir asesoría en la gestión, organización y planificación de negocios inmobiliarios. Para realizar todas estas funciones en calidad de corredor, se requiere:
1°) Ser mayor de edad y legalmente capaz para comerciar;
2°) Ser de reconocida honorabilidad y buenas costumbres;
3°) No estar condenado a penas aflictivas;
3°) Comprobar conocimientos suficientes acreditados con certificados pertinentes;
4°) No estar declarado en quiebra o sujeto a convenio con los acreedores, ni hallarse procesado ni haber sido condenado por delito que merezca pena aflictiva;
5°) Estar inscrito en el Registro Especial de Corredores de Propiedades que llevará el Ministerio de Economía y Comercio;
6°) Rendir una fianza personal, calificada por el Ministerio de Economía y Comercio, o una fianza en efectivo.
7°) Reinscribirse cada cuatro años.
8°) Obtener la respectiva patente municipal.
Por otra parte, aunque esta actividad está cometida al control y supervigilancia del Ministerio de Economía, detectamos una carencia legal en el ejercicio del corretaje como profesión, ya que actualmente no cuenta con regulación legal y tampoco la fiscalización debida. En este sentido, es imperativo legislar y regular exhaustivamente esta actividad y profesionalizarla, por los valores jurídicos que están en juego, junto con el patrimonio de las personas.
Aunque no son propiamente requisitos, sí son características que conviene adquirir para ser corredor de propiedades:
a.- Rigurosidad en su desempeño profesional: en el equilibrio de precio entre arrendador y arrendatario; entre vendedor y comprador. En la Asesoría sobre los precios de mercado de las propiedades, publicidad y proceso de negociación.
b.- Idoneidad: en el sentido de ser una persona idónea, conveniente, apropiada, para este trabajo. Al respecto, señala el consultor inmobiliario Hernán Marchant: “Como no hay barreras de entrada, en la práctica, cualquier persona que se jubila o que lo despiden agarra una tarjeta de visita, capta una propiedad y ya es corredor.” Una persona apropiada para el cargo, debe ser empática, para captar las necesidades del cliente e interpretar en una propiedad concreta, sus sueños.
2.3. FUNCIONES DEL CORREDOR
Respecto de las funciones del corredor de propiedades, podemos señalar las siguientes:
a) Ser intermediario:
Para compra y arriendo de bienes raíces. Dar a conocer a las partes (vendedor/potencial comprador; arrendatario/potencial arrendatario las oportunidades que se presentan, contactarlas y colaborar con ambas para que las negociaciones terminen en un contrato favorable para todos.
b) Administración de Propiedades.
¿Qué es el mandato de administración?
Es un documento firmado en el cual se encomienda a un Corredor de Propiedades la administración de uno o varios inmuebles.
¿Es válido legalmente un mandato verbal?
Sí, pero no es aconsejable, ya que en la eventualidad de judicializar en tribunales la relación, se dificulta la prueba.
¿Cuáles son las funciones que comprende el cargo?
a.- El cobro de la renta de arrendamiento.
b.- Realización de trámites administrativos mensuales correspondientes al arrendador,
referentes al proceso de cobro y pago de la renta de la propiedad.
c.- Pago de las contribuciones de la propiedad, en la Tesorería General de la
República, las que son descontadas de la correspondiente renta (abril, junio,
septiembre y noviembre).
d.- Pago de seguros referentes a la propiedad arrendada. El más común, es el de incendio, pero si hay otros seguros comprometidos, también (terremoto, robos, inundaciones, etc.). Al adquirir un seguro, al cliente se le descuenta el 3% más el IVA de la renta mensual, por concepto de porcentaje correspondiente al cobro del servicio.
e.- En el caso de oficinas y departamentos: pago de los gastos comunes
f.- Efectuar el correspondiente pago de la renta de arrendamiento al arrendador previo descuento del porcentaje de comisión por el servicio pactado sobre el valor mensual.
g.- Asesorar al cliente en la evaluación de proyectos inmobiliarios que involucren su propiedad.
h.- Informar al cliente acerca de la tasación de su propiedad, su rentabilidad futura, valorización y plusvalía, paralelamente con las tendencias del mercado.
i.- Visitar la propiedad arrendada a fin de verificar si el arrendatario está dando buen uso a la propiedad y lo cuida en conformidad al contrato.
j.- Pedir presupuestos para realizar reparaciones en la propiedad. Aprobar el que resulte más conveniente y ordenar la ejecución de los trabajos, previa autorización escrita del mandante.
k.- Al término del arrendamiento, devolver íntegramente el mes de garantía.
La ventaja de la administración, es que el cliente recibe mensualmente su renta sin preocuparse de aspectos técnicos y legales que le pueden generar gran estrés por el desconocimiento de temas que, dada lo complejidad de las actividades económicas de hoy, pueden llevarlo a cometer errores.
¿Cuáles son las obligaciones del mandatario?
Ejecutar el encargo que se le ha confiado y rendir cuenta de su administración.
c) Asesorar a sus clientes en todas las etapas para comprar una vivienda.
Lo ideal es el servicio integral: prestar asesoría en la obtención y revisión de títulos; en la gestión y tramitación de créditos hipotecarios; en el análisis de las diferentes formar en que puede adquirir un bien raíz y, principalmente, en la compra de la vivienda.
La mayor inversión que realiza en su vida la mayoría de las personas, es el bien raíz donde vivirán gran parte de su existencia. Como se trata de un tema complejo que requiere estar atento a numerosos detalles para que la compra resulte perfecta, es del todo recomendable, por una parte, que el comprador solicite asesoría profesional y, por otra, que el corredor conozca a la perfección su trabajo.
A) Antes de la compra.
– Conocer las necesidades del cliente. Reunirse con el potencial comprador de manera relajada, ideal en un café, para tener una conversación que permita conocerlo mejor, sus gustos, sus opiniones, los temas que le interesan y las actividades que lo motivan. Su edad, profesión, situación familiar, con quién vive, si tiene animales, sus gustos y su renta. Toda información contribuye a formar un perfil para buscar una casa o departamento que sea el (la) preciso(a) para el potencial comprador.
– Estar atento a la oferta disponible en ese momento, para elegir la propiedad y el barrio según la personalidad y estilo de vida del cliente. Revisar en la base de datos las propiedades en venta.
– Ver lo que se ofrece a través de la publicidad. Leer atentamente los folletos; pedir toda la información por escrito. Detectar cualquier indicio de publicidad engañosa. Al respecto, debe decir a su cliente que no está indefenso, ya que la ley lo protege en caso de engaño. La Ley N°19.496, señala:
Artículo 28 A.- Asimismo, comete infracción a la presente ley el que, a través de cualquier tipo de mensaje publicitario, produce confusión en los consumidores respecto de la identidad de empresas, actividades, productos, nombres, marcas u otros signos distintivos de los competidores.
– Visitar los inmuebles personalmente y observarlos con atención. Descartar los que no respondan a las necesidades del cliente y dejar las tres mejores para que el cliente decida. Para ello, observar su orientación, el equipamiento. Evaluar el barrio y su seguridad e iluminación. Ver si tiene plaza cerca y el movimiento vehicular. También la cercanía a colegios, supermercados, locomoción, bancos, farmacias, centros médicos, bomberos, carabineros, centros comerciales, al centro de la ciudad y al trabajo. Apreciar si el entorno cuenta con buena urbanización y dotación de servicios tales como pavimentos, calles, colectores de alcantarillado, matrices de agua potable, colectores de aguas lluvias y urbanización eléctrica.
– Reunirse nuevamente con el cliente y mostrarle las tres propiedades escogidas, según sus indicaciones y necesidades. De ellas, se escogerá in situ una: la que se comprará.
– Teniendo escogida la vivienda y conociendo las posibilidades económicas del cliente, se procede al análisis de las diferentes alternativas que ofrecen los bancos para financiar la propiedad: subsidio habitacional, subsidio de renovación urbana o
crédito hipotecario. En la asesoría, recomendar al cliente que no se endeude más allá
de su real capacidad de pago: un dividendo no debe ser superior al 25% del ingreso
mensual del comprador.
– Lo ideal es que el corredor trabaje en conjunto con un abogado inmobiliario, ahora bien, si es ambas cosas, tanto mejor, pues se debe efectuar un estudio de título que investigue la historia de la propiedad, para determinar si está saneada, o tiene prohibiciones ni gravámenes (hipotecas, embargos) problemas de herencia, ventas o donaciones. Hay que asegurarse que no tenga deudas por contribuciones impagas.
– Conviene anotar los nombres de los arquitectos y de la empresa inmobiliaria a cargo del proyecto y/o la ejecución de la obra, ya que -en caso de llevarse a cabo acciones judiciales-sea posible individualizar a los responsables.
– Ir a la Municipalidad que corresponda y pedir una copia con las especificaciones técnicas de la construcción. Averiguar si cuenta con los permisos correspondientes o hay observaciones pendientes.
B) Durante la compra.
– El abogado debe redactar la promesa de compraventa y el contrato de compraventa definitivo. Ambos documentos deben tener esta información:
1. Ubicación de la propiedad.
3. Fecha de entrega del inmueble.
4. Declaración de que el inmueble está libre de gravamen.
5. Certificado que acredita que la propiedad está al día en el pago de las contribuciones. Pedirlo al vendedor o en la Tesorería General de la República.
6. En la Dirección de Obras Municipales, pedir el Certificado de Urbanización.
7. En la escritura de promesa, debe figurar el plazo para la firma del contrato. En caso
contrario, la escritura no vale.
– Conviene tener presente que la compra en verde permite hacer un seguimiento a la construcción para corroborar la calidad, tanto de los materiales, como de la construcción.
– El vendedor debe entregar un documento (por ejemplo, una boleta de garantía) que garantice el giro que se ha dado como parte de pago de la compra en verde.
C) Después de la compra.
– Leer y revisar atentamente el contrato. Luego, firmar y posteriormente inscribir en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se encuentra la propiedad.
– Una vez inscrita la propiedad, comienzan a operar las garantías. En conformidad a la Ley N° 20.016, sobre la calidad de la construcción, tenemos: 10 años cuando hay problemas que afectan a la estructura; 5 años cuando afectan las instalaciones y 3 años cuando afectan las terminaciones o acabado.
– En la eventualidad de encontrarse con problemas, el afectado debe relacionarse con quien le vendió la casa y éste, debe responder por las fallas, ya sea de estructura, instalaciones o terminaciones.
2.3.1. Modelo de Ofrecimiento de Servicios de Corretaje
2.3.2. Formulario s de Orden de Visita para Arrendamiento y para Venta
La Orden de Visita: Es el documento en virtud del cual, los interesados pueden ingresar a la propiedad y recorrerla , para decidir si la tomarán e n arriendo o la comprarán.
¿Es válida una orden de visita verbal?
Sí, pero es difícil de probar en un eventual juicio, de manera que no sería recomendable. Actualmente, se puede enviar por correo electrónico y quien la recibe, la imprime.
La orden de visita, debe contener: la fecha, la individualización del interesado, los datos del inmuebles, el valor del arriendo o la venta, la obligación de realizar la gestión teniendo al Corredor de Propiedades como intermediario, los honorarios por dicha gestión.
2.3.3. Formulario Orden de Venta de Bien Raíz
La Orden de Venta: “Es el documento en virtud del cual una persona encomienda a un corredor de propiedades la venta de un inmueble y las condiciones de la misma, obligándose a pagarle la comisión respectiva en caso de concretarse el negocio.”
“Las órdenes de venta son los instrumentos en que consta el mandato otorgado por el comitente al corredor de propiedades, para que éste medie en una compra o venta, de acuerdo con las condiciones estipuladas y, a cambio, aquél se obliga a pagarle la remuneración convenida o usual.”
¿Cuáles son los requisitos de la orden de venta?
1.- Debe constar por escrito. En caso de omisión, su única sanción es la inadmisibilidad de la prueba de testigos, artículo 1708: “No se admitirá prueba de testigos respecto de una obligación que haya debido consignarse por escrito.”
2.- Debe contener ciertas menciones o datos.
3.- Debe ser suscrita por ambas partes: el comitente y el corredor.
¿Qué menciones deben estar presentes en una orden de venta?
La orden venta, debe contener:
1.- Menciones fundamentales: la fecha, el plazo por el cual se extiende, si es exclusiva, la individualización del mandante, la ubicación y precio del inmueble, la gestión que se encomienda y forma de pago. También, nombre, apellidos, cédula de identidad del comitente. Además, condiciones de la gestión.
2.- Menciones optativas: eventualidad de retiro de la orden; obligación del comitente de proporcionar los títulos de su propiedad o del corredor de formar el expediente con cargo a aquel.
¿El comitente que ordena vender un inmueble, puede no ser el dueño?
En principio, sí, en virtud del artículo 1815 del Código Civil: La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso del tiempo. Perfectamente, el comitente que no es dueño, puede adquirir después la propiedad, antes del cierre de la operación encomendada al corredor. Tal es el caso de los herederos que están tramitando la posesión efectiva o de la persona que tiene pendiente la promesa de compra del bien raíz.
Sin embargo, por regla general, el corredor debe exigir que el comitente sea el dueño de la propiedad, para garantizar un proceso normal, eficiente y expedito. Por lo mismo, cuando se trate de excepciones, éstas deben estar debidamente documentadas.
¿Cuál es el alcance de la cláusula de exclusividad?
Esta cláusula se usa normalmente en las órdenes de arriendo y venta de inmuebles, es válida y está inspirada en el principio de autonomía de la voluntad, en virtud del cual, en conformidad al artículo 1545 del Código Civil: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.“
Esta cláusula implica, por una parte, que solamente el corredor puede mediar, de manera que toda otra persona queda excluida para realizar la gestión. Por otra parte, queda prohibido al mandante hacer el encargo a otro.
En los casos en que no se pacta esta cláusula, puede realizar la gestión tanto el corredor al cual se le encarga el trabajo, como otro, en forma paralela y simultánea.
¿Qué ocurre en la eventualidad de no cumplirse la cláusula de exclusividad?
Si el comitente efectúa la venta o concreta el arriendo por sí mismo o bien, encargando la gestión a un tercero, sin la participación del corredor con el cual firmó la orden, infringiendo de esta manera la cláusula de exclusividad, deberá indemnizar los perjuicios causados por dicho incumplimiento. En la práctica, se calcula una suma equivalente al pago de la comisión estipulada en el contrato.
2.3.4. Formulario Orden de Arriendo
La Orden de Arriendo: Es el documento en virtud del cual, una persona encomienda a un Corredor de Propiedades el arrendamiento de un inmueble, acordando todos sus aspectos, tales como plazos y valores, pagando al final de la gestión la remuneración convenida.
La orden de arrendamiento, debe contener: la fecha, individualización del mandante y del inmueble, el plazo de duración, señalar expresamente si es exclusiva o no para el Corredor de Propiedades, el valor de la renta mensual, la época en que debe pagarse la renta, los servicios que serán de cargo del arrendador y del arrendatario y el monto de la comisión junto con la modalidad del pago, en caso concretarse la gestión de arrendamiento.
Normalmente, quien da la orden al corredor, es el arrendador. Sin embargo, nada obsta que una persona interesada en arrendar, encargue al corredor la gestión de buscarle una propiedad en arriendo.
¿Cuáles son los requisitos de la orden de arriendo?
1.-La orden debe constar por escrito: al igual que en la orden de venta, para evitar la sanción de la inadmisibilidad en la prueba de testigos. Sin embargo, su omisión, no produce la nulidad.
2.-La orden debe contener ciertas menciones:
a) Fundamentales: fecha de la orden, plazo de duración y si es exclusiva nombre, apellidos y domicilio del comitente. Inmueble o parte de éste que se desea arrendar. Número de rol y avalúo fiscal del inmueble. Renta de arrendamiento. Indicación de si la renta es por períodos anticipados o vencidos. Enumeración detallada de los servicios que serán de cargo del arrendatario. La comisión del corredor.
b) Agregadas: en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, nada obsta que comitente y corredor acuerden otras cláusulas, tales como, oportunidad del pago de la comisión; formalidades del retiro de la orden; previsión del fraude del corredor con el objeto de privarlo de su comisión.
3.-La orden debe ser suscrita por ambas partes, esto es, por el corredor y el comitente ya sea que éste actúe personalmente o por medio de mandatario o representante legal. En el caso de arrendar a través de mandatario, requiere de un poder que conste en instrumento privado. Ahora bien, si actúa a través de representante legal, éste debe justificar en tiempo y forma su representación con el correspondiente título. Por su parte, el corredor, en ambos casos, debe conservar comprobante del mandato o representación legal, como fundamentos probatorios de la validez de dicha orden.
¿Para arrendar un bien, el comitente debe ser dueño?
No necesariamente, en virtud de lo señalado en el Libro IV, Título XXVI “Del contrato de arrendamiento”, artículo 1916 del Código Civil: “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.
Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.” No obstante lo anterior, la situación ideal, tanto para el futuro arrendatario como para el corredor, es que el arrendador sea al mismo tiempo el dueño.
2.3.5. Modelo Convenio de Corretaje
2.3.6. Modelo Recepción de Propiedad Arrendada
2.3.7. Modelo Mandato Especial de Administración
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Fuente: MANUAL DE CORRETAJE DE PROPIEDADES Y CONTRATACION INMOBILIARIA, KATHERINE ANDREA SANTORO SALAZAR
corredores de propiedadescorretajeinmueblesmanual

References: artículo 565
 artículo 568
 artículo 686
 artículo 695
 artículo 8
 artículo 706
 artículo 1
 artículo 1

Artículo 28
 artículo 1708
 artículo 1815
 artículo 1545
 artículo 1916