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Timestamp: 2020-06-01 20:02:47+00:00

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Los elementos comunes en la comunidad y su modificación o cambio Tufinca® Artículos publicados
Publicada en diciembre 28, 2016 mayo 2, 2020 por TuFinca Administración de Fincas y Abogados
Las zonas o elementos comunes vienen regulados en una ley que aunque sorprenda al lector no es la Ley de Propiedad Horizontal, sino el artículo 396 del Código Civil. La Ley de la Propiedad Horizontal solo hace mención a estos elementos en su artículo 7, pero no los clasifica ni enumera.
Obviamente esta clasificación que hace el artículo 396 del Código Civil de las zonas comunes es sólo ejemplificativa (se conoce como numerus apertus), es decir, que hay elementos comunes que no enumera porque es imposible enumerarlos todos.
Los elementos o zonas comunes comparten la característica de que su uso o beneficio es común por todos los propietarios, o al menos estar pensados para toda la comunidad aunque luego se beneficien sólo algunos.
La modificación o establecimiento de un servicio o zona común nueva
Imaginemos que usted, querido lector, acaba de comprar una casa nueva, ha gastado miles de euros en reformarla y tras meses de espera ha conseguido amueblarla. Imaginemos que usted compró la casa (entre otros motivos) porque dispone de una serie de servicios comunes que, sin ser perfectos, le convencen.
Pues suponga ahora que la comunidad de propietarios somete a votación la retirada de alguno de estos servicios comunes en su comunidad (piscina, pista de tenis o calefacción central, en este último caso siempre y cuando el cambio no venga como consecuencia de la nueva directiva de reparto de costes de calefacción) sin un fundamento que a usted le convenza, y por supuesto usted se quiere oponer a la modificación de la zona común:
¿Qué recursos tiene frente un acuerdo sobre un elemento común que no es de su gusto pero sin embargo es adoptado conforme a la Ley?
Si está en un caso similar quizá pueda aclararle este esquema general:
-Como elemento común, requiere para su establecimiento o supresión la participación de los interesados en la comunidad ( 397 y 398 Ccivil ) y según la mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal señala en su artículo 17.3:
“El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general”, y exige el “voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación”
– Si el acuerdo se tomó sin dicha mayoría puede alegrarse, pues no hay acuerdo y puede impugnarlo por ser contrario a la ley (artículo 18 LPH letra primera). Sobre la impugnación de las actas o de los acuerdos de una comunidad de propietarios puede pinchar el enlace.
– Si el acuerdo reúne la mayoría antedicha todavía puede impugnarlo, pero no por vulnerar la ley sino por la vía de la letra tercera del artículo 18 LPH, que le da dos opciones para impugnarlo:
1) Porque el acuerdo le suponga “un grave perjuicio para algún propietario” y que además “no tenga obligación jurídica de soportarlo”
2) Se hayan adoptado “con abuso de derecho”
“Su éxito va a depender de su maña para justificarle al juez ( en un hipotético juicio) o a sus queridos vecinos estos requisitos. Aquí le podemos dar unas cuantas pistas jurídicas en su labor:”
La opción del “grave perjuicio”:
El perjuicio es fácil de probar, la clave está en la gravedad, que debe ser lo suficientemente intensa como para que por un solo propietario no se ejecute un acuerdo que fue tomado por una mayoría del 60% o más.
Para justificar que es grave el perjuicio en nuestro caso podemos alegar que la calefacción, la pista de tenis o la piscina (cualquier elemento común en definitiva) fue un requisito determinante para comprar dicha vivienda; el precio desembolsado por ella, así como los gastos que le produce el tener que deshacer una obra recién terminada para perder una ventaja que usted ni siquiera desea perder.
Pero lamentablemente es posible que por esta vía no llegue lejos, puesto que usted tiene “obligación jurídica de soportarlo”, al menos a la vista del 17.3 párrafo segundo, que dice: “en este caso, los acuerdos validamente adoptados (…) obligan a todos los propietarios”.
La opción del “Abuso de derecho”:
En palabras del autor, Arturo Lodeiro, en tono sarcástico: “Si la anterior vía fallase, le queda este concepto, que es en Derecho el equivalente a la balsa de madera a la que se aferraba DiCaprio en Titanic.”
Para que se aprecie el Abuso de Derecho el Tribunal Supremo impone los siguientes requisitos (no son los únicos):
a) El abuso de Derecho debe aplicarse de forma limitada y prudente y especialmente en materia de Propiedad Horizontal
b) Requiere el abuso de una norma en perjuicio de otro u otros sin que se obtenga un beneficio amparado por dicha norma ( en este caso la LPH)
c) Requiere un elemento objetivo (extralimitación manifiesta) y subjetivo (mala fe o falta de un fin legítimo o serio)
d) Debe producir un daño
e) Quien sufre el daño no debe haber participado en su producción de forma culpable
En el caso que nos ocupa, es viable que un juez de la razón al propietario que impugna, en la medida en que por regla general las obras se hacen para poner un nuevo servicio o reparar el que funciona mal, no para quitar uno que funciona correctamente.
Además se produce un perjuicio cuantificable (haber comprado una casa por servicios que ahora puede perder y realización de nuevas obras dudosamente justificables); no participamos en la producción del daño ( no hemos votado a favor de dichas obras) y se está abusando, en principio, de la norma ( los acuerdos de comunidad deberían buscar mejorar la comunidad y no empeorarla).
Estos son a grandes trazos los recursos de que usted goza, pero si el lector es por naturaleza curioso siempre puede acudir a la fuente de estas argumentaciones:
1) Ccivil 392 y siguientes (regulación general de la Comunidad de Bienes)
2) LPH y Estatutos de su comunidad normas de régimen interior (regulación específica)
3) Jurisprudencia: (entre otras)
-STS 12 Diciembre 2011 (Fundamento de Derecho Tercero) y
-STS 18 Julio 2012 ( Fundamento de Derecho Segundo)
Arturo Lodeiro Pedrero es Licenciado en Derecho y en la actualidad oposita a judicaturas. Colabora como Asesor de TuFinca Administración de Fincas y Asesores.
Arturo Lodeiro atenderá gustosamente cualquier duda o sugerencia sobre el contenido original del artículo.
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62 comentarios en “Los elementos comunes en la comunidad y su modificación o cambio”
Gracias por ilustrarnos.He administrado condominios tengo una duda, tengo un apto.en un edificio 22 pisos, los pisos 21 y 22 son PH. tienen terraza privada panoràmica y los de abajo no tenemos acceso a ella.Hay una filtraciòn sin identificar si es en uno de los aptos. o comunal allà arriba.La Junta dice q el costo de la reparacion es de $24mil dòlares porque conlleva reparar la losa y se necesita hacer una derrama.Nos opusimos y llevamos el caso a DACO con un cese y desista.Debemos los de abajo ser parte de esa derrama? La escrituras identifican la terraza como àrea comunal para los aptos PH.
(un miembro de la Junta es dueño (a) de un apto.PH.)GRACIAScon antelaciòn a su respuesta.
marzo 28, 2017 a las 9:46 am
Esta comunidad está en España? Lo digo por los dólares y por lo de la palabra “aptos”. A qué se refiere con aptos?
Ricardo Aranceta Gutierrez dice:
abril 29, 2017 a las 6:50 pm
Hola , expongo que vivo en una comunidad de 28 vecinos en la reunion de final de año se expone retirar el deposito de gas propano que tenemos enterrado en la finca de dicha comunidad , se hizo una votacion y se supero mas de las 3/5 partes que exige la LPH de los de los 20 vecinos asistentes, los que queremos cambiarnos al gas natural ,( motivos por seguridad comodidad y recuperacion de espacio de terreno, la instalacion la empresa instaladora nos lo hace gratuitamente si llegamos a las 3/5 partes,) votacion que se supero ampliamente, los que queremos pasamos a gas natural ¿nos vemos obligados al mantenimiento o incidentes que pudiera surgir del deposito mencionado,? agrdeceria nos darian una aclacion Juridica,
mayo 3, 2017 a las 10:08 am
Si nos llama al Nº de teléfono 674726308 le preguntaremos alguna duda necesaria par responderle con corrección.
Javier Espín (Abogado especializado en D. civil y LPH)
octubre 24, 2017 a las 7:55 am
Me esta afectando a mi descanso, hasta que no terminan no puedo dormir y es a dirario.
Ese mismo caso nos pasó el invierno pasado en una de las comunidades que administrabamos y asesorabamos como abogados. Al final, en las escrituras venía que no se podía hacer si no se tenía la unanimidad, aunque venía de una forma muy poco explícita.
Por lo tanto, sólo un examen de las escrituras y de los estatutos puede determinar si el acuerdo se tiene que hacer por la unanimidad o mayoría simple.
Si quiere que examinemos las escrituras o le asesoremos en cualquier otra cosa puede llamarnos al 685349280.
Sin otro particular y agradeciendo su atención reciba un cordial saludo,
Abogado especializado en C.P. y administrador de fincas
noviembre 21, 2017 a las 9:10 pm
Gracias por la informacion. He comprado un piso con zonas comunes: piscina, parque infantil, padel y sala comunitaria. Algunos quieren q se pague por el uso del padel, es decir, cada vez q se haga una reserva pagar una cuota.¿esto se puede hacer? ¿es legal? Se puede hacer para unas instalaciones y para otras no?. Muchas gracias
diciembre 18, 2017 a las 10:43 pm
Hola.un vecino dejó la claraboya un poco abierta pero sujeta con en hierro que permite diferentes alturas de apertura….la claraboya se encuentra en el tejado y lo mantiene todo el efificio …..con los fuertes vientos (Ana)…le ha girado la tapa dañándola….lo tiene que pagar todo el edificio o es negligencia del propietario????
diciembre 20, 2017 a las 10:47 am
Buenos días Amaia y muchas gracias por comentar.
Lo tendrá que pagar el seguro particular de la casa del vecino, puesto que lo más seguro es que cubra RC. El hecho dañoso lo ha producido el vecino.
Cualquier duda me puede llamar al 685349280.
E. Olivares Lozano dice:
abril 10, 2018 a las 6:13 pm
Vivo en una finca pequeña de solo cinco viviendas; dos por rellano y un ático. En mi rellano he estado viviendo yo sola durante beintiun años y, estaba decorado de una manera determinada. Acaba de ocuparse la otra vivienda por una pareja y, sin encomendarse a nadie, han cambiado la decoración y lo han hecho mal educadamente. Aprovecharon que yo estaba de viaje y cuando regresé me encontré que habían sustituido los cuadros y las plantas por otros , dejando los que habían en el suelo apoyados en la pared. Puede un propietario cambiar las cosas sin preguntar? Es correcto? Gracias.
Buenos días y muchas gracias por comentar:
No sería correcto, ya que los elementos comunes sólo se pueden modificar por acuerdo en junta por mayoría simple.
Por lo tanto, si quieren ponerle cualquier decoración tendría que pasar por el voto favorable de la junta de propietarios.
Administrador de Fincas, Abogado especializado en comunidades de propietarios.
Amelia F. dice:
abril 27, 2018 a las 2:24 pm
Hola. En nuestra comunidad hay menos plazas de garaje que comuneros. Al ser común, es un problema. Los que están “acomodados” votan no a rotar o sortear, o cualquier otro sistema que pueda cambiarles el estatus. No parece justo que unos vecinos nunca podrán usar esas plazas. ¿No sería obligatorio un sistema de rotación, que no perjudique gravemente los derechos de otros?
mayo 28, 2018 a las 11:55 am
Las plazas de garaje serán privativas y estarán adjudicadas a cada comunero en la escritura de división horizontal. Si el caso es distinto, necesitaría que me llamara sin compromiso en horario de mañana al 912307191, para que me explicara mejor.
Un saludo cordial y muchas gracias por comentar,
mayo 24, 2018 a las 12:15 am
En mi edificio comunitario en Madrid, somos 56 vecinos. Tenemos terraza comunitaria, a la que se accede ocasionalmente y está cerrada. Uno de los propietarios propone en junta el cambio de uso, como espacio de esparcimiento, con las obras de adecuación oportunas. Qué cuorum se precisa para estecambio de uso?
Con la información que me da, no sería un cambio de uso (sigue siendo comunitario) sino que se llevaría a cabo una mejora, para lo cual habría que estar al artículo 17.4 , con una mayoría de 3/5 sería, por tanto, suficiente.
CUalquier duda añadida puede llamarme al 912307191.
Buenas tardes y muchas gracias por comentar:
Legalmente debería aprobarse en junta la decoración, puesto que es un elemento común.
Cualquier cosa añadida en la que le pueda ayudar me tiene a su disposición en el TLF 912307191
Los propietarios morosos cuentan a la hora de determinar los 3/5 tanto en presentes como en participación
junio 15, 2018 a las 11:02 am
No tienen derecho a voto, por lo que entiendo que no cuentan puesto que no pueden decidir.
Javier Espín Granizo, Abogado especialziado en comunidades de propietarios
Mi pregunta es :vivo en una comunidad de adosados, enfrente de mi casa hay un sombraje con bancos, es una entrada de bomberos ,en el césped hay mesas de picnic y tenemos un club social, los vecinos decidieron sacar las mesas del club social al sombraje para utilizarlo para comer y cena, yo lo tengo a 100 metros de mi casa y no tengo horas de descanso, eso lo pueden hacer?
Si hacen ruido superando los límites de decibelios usted podría llamar a la policía municipal. Además, la comunidad puede aprobar un horario para utilizar esos elementos comunes.
julio 16, 2018 a las 6:33 pm
Hola Javier, muchas gracias por tu respuesta, me he equivocado con los metros son 10 no 100, mi pregunta es teniendo sitios delimitados para comer como son las mesas de picnic del jardín y el club social, siendo que ese sombraje es de todos se puede hacer uso privativo de un vecino para usarlo para comer con toda su familia, entonces todos los vecinos podemos usar las zonas comunes para sacar mesas y sillas para comer con nuestras familias, eso como está regulado. Muchas gracias
Si me llama al 912307191 o me facilita su Nº de teléfono podré atenderla mejor, sin coste.
septiembre 17, 2018 a las 6:05 am
tenemos un local alquilado, y los vecinos nos denunciaron por ruidos. Se personó el ayuntamiento y les dío la razón.
El ruido lo reducimos y estamos dentro del margen exigido. Tambien queremos instalar la chimenea cumpliendo con la noramtiva del ayuntamiento, para lo cual nos hemos puesto en contacto con la comunidad para solicitar el permiso. Estos llevan mas de una año sin contestarnos, les hemos enviado varios burofax y la administracion ha pasado de nosotros, hasta hace pocos días que nos dice que no nos autoriza.
– A la persona que le “invitaron” a cambiar el voto, se podria invalidar el voto tambien ¿?
– Según la modificación de la ley, que porcentaje de votos necesitariamos para poder realizar la obra ¿?
Buenas tardes Roberto y muchas gracias por comentar:
Los votos de los morosos no deben contar. La mayoría exigida, siempre que no se modifiquen estatutos ni escrituras de la comunidad, es mayoría simple. En un 80% de los casos es mayoría simple.
Lo mejor sería impugnar el acta ante los tribunales o solicitar una nueva junta. Cualquier propietario tiene el derecho de incluír cualquier tema en la próxima junta, para lo cual se ha de solicitar al administrador que se incluya.
Si lo desea le atenderé encantado y sin coste en el teléfono 623111743.
septiembre 18, 2018 a las 2:46 pm
Carmen J N dice:
noviembre 15, 2018 a las 9:11 pm
en mi urbanización hay una ducha en la piscina construida con elementos de obra. Consiste en un fuste con cuatro duchas en torno a el, con un tejado circular, todo revestido de gressite. Típica ducha de una piscina en una urbanización de playa.
Como ya tiene una antigüedad de más de 30 años, es necesario cambiar las tuberías ya que se han detectado fugas.
Los operarios que han venido a cambiarlas no han querido taladrar ni picar en el fuste, con buen criterio, ya que es un elemento estructural, y han propuesto la solución fácil de DEMOLER TODO y, en su lugar, colocar una ducha de acero inoxidable y punto. Yo no estaba de acuerdo y proponía buscar otras soluciones que mantuvieran las estética que va acorde con toda la urbanización ya que me parece que no es necesario demoler además de que probablemente fuera más económico.
Por circunstancias me fue imposible asistir a la Junta y mandé un comunicado con mis opiniones sobre este asunto al administrador el cual debió hacer caso omiso porque ni siquiera contestó al correo aunque sé que lo recibió.
La decisión en ella fue la siguiente:
Asistentes y representados en la junta: 48,4848 %
En el punto a tratar el Acta dice que se aprueba por mayoría demoler la ducha y se faculta a la Junta Directiva a elegir el modelo de duchas nuevas a instalar.
Dado que me parece que lo apropiado es buscar una solución técnica para mantener la estética sin demoler este elemento que está perfectamente integrado en el jardín, me planteo las siguientes dudas:
– ¿Puede ese porcentaje de asistentes decidir la demolición?
– ¿Puedo impugnar ese acuerdo?
– ¿Se necesita unanimidad por ser un elemento común? O, al alegar problemas estructurales pueden plantearse esa solución?
– ¿El mandar un comunicado al Administrador con mi opinión, al no poder asistir, sirve de algo?
noviembre 16, 2018 a las 9:51 am
Para poder dar una opinión jurídica viable lo primero que habría que hacer es ver la ducha y ver lo que quieren hacer (la propuesta aprobada).
Luego examinar los estatutos de la comunidad.
En principio, según me comenta, las obras van a ser de mantenimiento y conservación, puesto que no se pueden considerar de mejora ya que vienen provocadas por una avería y esta sería la solución.
Habría que ver si esta es la única opción viable o hay otras. Eso se examinó en la junta en la que usted no pudo ir, por lo que es difícil ahora tratar de convencer a la junta de otras propuestas.
Usted puede impugnar el acta de la junta, pero tiene que tener motivos muy fundados porque si no le pueden condenar en costas. Hay que recordar que las obras de conservación y mantenimiento son obligatorias. Sólo requeriría de la mayoría de 3/5 cuando sean de mejora, y la unanimidad cuando afecte al título constitutivo o estatutos.
Un saludo cordial y gracias, espero haberle ayudado.
Carmen NJ dice:
noviembre 16, 2018 a las 11:25 am
Si, veo que es complicado.
enero 9, 2020 a las 7:04 pm
Soy propietario de un bajo con Salida aún jardín comunitario ( solo puede salir otro vecino y yo…). Lleva la puerta de salida al jardín toda la vida ( acabo de comprarla )pero mi vecino dice q solo el tiene derecho a salir por el jardín.
La comunidad pide prohibirme salir por e jardín a la calle ( da calle el jardín , y al ser misñdres muy mayores,les viene mejor salir por el jardín , tal y como lo hacían los antiguos propietarios ). La comunidad no me da la llave de la puerta de Saida de jardín ( pusieron un candado en cuanto el vendedor de mi piso, me lo vendió)
Pues seguir saliendo por e jardín aunque los vecinos se opongan ? Se lleva haciendo toda la vida…
Ahora q se fue el antiguo propietario, q tenía mal carácter, han puesto un candado en el jardín y no pued salir a la calle desde mi casa)
629607560
Buenas tardes y gracias por comentar.
No me he enterado de nada jeje. Si prefiere hacerme la consulta por TLF los cinco primeros minutos aproximadamente son gratuitos.
Administración Marmulara dice:
Si existe una piscina de 260 m2 en una Comunidad, y se desea hacer una reforma de la misma para reducir sus metros a 198 m2 y colocar una fuente al lado, es necesaria la unanimidad para realizar dicho cambio?
noviembre 27, 2018 a las 8:43 am
Entiendo que no, sería mayoría de 3/5 por obras de mejora.
enero 9, 2020 a las 7:28 am
Hola, en nuestro edificio hace tres años nos pusieron el ascensor y reestructuraron todo el interior del edificio para poder adaptarlo en la parte interior del portal ya que no había espacio suficiente .
Después de este tiempo, nos hemos dado cuenta que el acceso al tejado lo han anulado sin haber informado a la comunidad y sin permiso alguno.
La empresa que desempeñó la obra nos comunica que ese acceso no es obligatorio y se disculpa por no haber informado de dicha anulación de acceso al tejado y nos dice que si queremos volver a tenerlo debemos sufragar la comunidad ese coste de obra.
Buenas tardes Ainhoa y gracias por comentar,
Pienso que la empresa debería dejarlo como estaba sin coste puesto que no tenía contrato como para cerrar ese acceso. Además no era necesario cerrarlo y necesita el permiso de la comunidad para poder modificar un elemento común.
diciembre 3, 2018 a las 6:29 pm
Hola, vivo en una comunidad en la que existen distintos servicios (wc) que pertenecen a la piscina comunitaria. Por mayoría simple han adoptado el acuerdo de que uno de ellos se ceda su uso, ya que no se pudo vender -que era la intención- al no existir unanimidad. Cual sería la mayoría necesaria para su cesión de uso? Dicha cesión puede ser mediante usufructo, o tendría que ser mediante alquiler?
Entiendo que por unanimidad, al modificar la configuración original de la comunidad, modificando con ello sus escrituras.
Hola, soy de la junta de propietarios, nuestra comunidad consta de 2311, m2 de parcela de la q está construida 1818 m2…pasando el resto a zonas comunes jardines, viales de paso de coches y aceras donde se indica el uso privativo de los locales y uso público…así consta en la escritura de constitución y registrada en Pozuelo de Alarcón
Mi pregunta es; teniendo en cuenta esto tienen derecho los locales comerciales a usar indiscriminadamente el espacio de su parte delantera del local y transforma esta parte, impidiendo el paso público?
Entiendo q al ser una zona común, necesitará el permiso y aprobación de la junta con 3/5 partes de los propietarios?
Puede la junta denegar el uso, si va en contra sus instalaciones del paso indiscriminado del público?
Espero su atenta respuesta, muchas gracias.
Lo cierto es que debería ver las escrituras para examinarlo mejor y poderle responder con precisión. Si pide una copia a su administrador debería dárselas y luego me la puede pasar y las echo un ojo!
Muchas gracias y cualquier duda estoy disponible en el 912307191 de 9 a 15 horas.
En mi comunidad tenemos una piscina comunitaria,y en la última junta se aprobó una derrama para instalar césped artificial en la misma
En la derrama que ha hecho el administrador, ha excluido los coeficientes correspondientes a los garajes y trasteros, ya que dice que no deben incluirse dichos coeficientes al tratarse la piscina de una zona común. Esta bien calculada la derrama, o debería hacerse contando el 100% de los coeficientes,garajes y trasteros incluidos. Gracias
Personalmente pienso que si por estatutos o por acta tienen prohibido el uso de ese elemento común los propietarios de los garajes y trasteros, la lógica dispone que no deberían pagarlo. Es complicado hablar de lógica porque la ley en ocasiones no parece estar ideada con lógica, pero en este caso me parece que así se debería considerar.
En todo caso lo mejor sería (si no lo hay ya) crear una subcomunidad y dejar claro por escrito en qué gastos participan unos y en que gastos participan otros. Es posible, como digo, que los estatutos ya hablen de eso, y entonces habría que ir a lo que disponen los estatutos o escrituras.
Lo que ha hecho el administrador resulta, a priori, lógico, y muchas veces los jueces dan la razón a las pretensiones más lógicas, así que pienso que eso es lo que se debería buscar en todo acuerdo. Por lo tanto, en este caso concreto, estoy de acuerdo con el administrador a no ser que lo estatutos o acuerdos digan lo contrario.
abril 2, 2019 a las 8:01 am
Buenos días, vivo en una urbanización con piscina y mucha zona verde. Casi todos los bajos tienen enredaderas que están en la zona común pero suben por las verjas de los jardines privados y se ha decidido en la junta de vecinos por mayoría simple quitarlas (tenemos jardineros pero no las podan siempre que deben hacerlo, las dejan crecer mucho). ¿Esto se puede hacer? Yo vivo en un bajo y la enredadera, además de intimidad me ofrece seguridad, ya que sin la enredadera es fácil saltar la valla.
abril 4, 2019 a las 9:07 am
Buenos días Elena y muchas gracias por comentar,
Tendría que ver la foto para poder decir con mayor precisión. Si las enredaderas suben por zona común entiendo que la junta puede decidir sobre su mantenimiento y corte.
Buscando información sobre algunos problemas de la comunidad, me salió su blog y sus respuestas que ya me aclararon algunas dudas. Hay discrepancias con el nombramiento del administrador actual que cobra 100 € més siendo 14 vecinos y aunque no es éste el asunto que les planteo, me sorprende que estén dispuestos a gestionar la comunidad por 3 €.Tomo nota de su oferta. Pero el problema que me ocupa ahora es otro. Somos dos portales que tenemos la calefacción en común desde su construcción. No hay estatutos ni cif de esta mancomunidad, sólo el hecho de que el combustible se paga con la firma de los dos presidentes . No hay actas de acuerdos de esta mancomunidad de hecho en el servicio de calefacción. La escritura no cita el servicio de calefacción. Cada comunidad tiene su cif.. Ahora se plantea separarnos precisamente por falta de estatutos que regulen el servicio habiendo constantes fricciones. ¿La separación podría ejecutarse con la simple negativa del presidente a firmar el pago de combustible?. El portal que tiene la caldera ha tomado decisiones sin contar con nosotros, Unas veces se les ha pagado y otras no porque nuestro presidente no tomó parte e las decisiones. En este momento ante un problema de calefacción en nuestra red de calefacción y denuncia de un vecino, ellos se escudan que es un problema específico de nuestro portal y no colaboran a los gastos de la demanda de forma que nuestra comunidad está actuando como si fuera la exclusiva titular del servicio. Es decir, una mancomunidad de hecho de calefacción que en ocasiones funciona como si no hubiera tal mancomunidad. Me toca ser presidente para mediados de año. ¿como podríamos independizarnos?. Y si nos separamos, la calefacción común que se ponga en nuestro edificio, se podrá considerar como obra nueva de forma que el que no quiera, no estaría obligado a pagar ( ni luego a disfrutar) su instalación, o por el contrario se puede considerar simplemente un cambio en el servicio, que se aprobaría por mayoría simple de un tercio?. Muchas gracias por su atención.
Buenos días Luis y muchas gracias por comentar,
En cuanto a los honorarios, nosotros cobramos siempre un mínimo de 60 euros al mes + IVA para comunidades muy pequeñas.
El hecho de que no haya ningún documento escrito sobre la regulación de la caldera o de la existencia de esa mancomunidad no obsta para que de hecho estéis compartiendo la caldera. Pero no tiene por qué ser una mancomunidad, pudiera ser que simplemente les esteis comprando la calefacción al portal vecino y que no compartais nada.
Ahora viene la preguntas de las mayorías, que es complicada por la inexistencia de estatutos. Entiendo que si vuestra comunidad se está comprando la calefacción al portal vecino podrá por mayoría dejar de hacerlo. Sin embargo, si tenéis una instalación conjunta ya sería definitivamente una mancomunidad, por lo cual el acuerdo debería ser por la mayoría de toda la mancomunidad.
La separación en todo caso no puede llevarse a cabo desde un punto de vista legal por la negativa del presidente a firmar el pago del combustible. El presidente no puede decidir en este tipo de cuestiones sino que el foro sería una junta general.
Cualquier duda añadida puede llamarme al 623111743.
Hola es sobre el local q supuestamente es para cumpleaños y reuniones de comunidad se está utilizando todas las tardes para diferentes actividades como yoga sevillanas etc y entra gente de fuera de la urbanización eso genera gasto de luz y se están poniendo espejos
Que se puede hacer si cada alumna paga 24€ y no repercute nada para los gastos de uso y deterioro además de no poder disponer de la sala de lunes a viernes por la tarde.
Pienso que la comunidad tiene Derecho a solicitar una contraprestación económica por el uso privado y comercial del local.
En todo caso se debería tratar en una junta, y si usted no está conforme con lo que salga de la junta siempre podrá impugnar el acuerdo por estimar que es contrario a la ley o a los intereses de los comuneros.
Mi problema viene por las plazas de garaje,tengo mi plaza de garaje , el lado por el que me tengo que bajar tengo pared y para poder abrir la puerta necesito dejar mi coche pisando 10cm la plaza del vecino ya q si no me es imposible bajarme del coche . Después de pedírselo en repetidas ocasiones que si el rueda su coche hacia el otro lado podemos usar los dos cómodamente nuestras plazas de garaje el se niega y me dice que me busque la vida ,pero que no me meta en su plaza . Lo único que se me ocurre es picar en la pared una guía donde me cuadra la puerta para así poder abrir y evitar problemas ,Tendría que pedir permiso a la comunidad ?? En caso de que fuera a votación con la mayoría de votos podría?? Muchas gracias de antemano
julio 15, 2019 a las 8:42 am
Buenos días Sheila y gracias por comentar,
Lo cierto que lo más prudente es pedir permiso a la comunidad para exponer el problema y la solución propuesta.
Estimo que sería suficiente con la mayoría de votos en la junta, ya que es un tema de accesibilidad.
vivo en una adosado y tengo una fuga de gas en la acometida que comparto con el vecino, en el tramo entre la tubería general de gas y la bifurcación a mi domicilio (antes de llegar a mi contador). La Administradora de la Comunidad dice que esa infraestructura es privativa (de mi vecino y mía), pero leyendo el Art. 396 del Código Civil no me queda nada claro. ¿Sería privativo o elemento común de la comunidad?.
Es un tema interesante y complicado. Entiendo que la tubería que comparten su vecino y usted es común a ustedes dos, pero no es común a toda la comunidad, a no ser que se diga lo contrario en el título constitutivo o los estatutos. Por ejemplo, el muro divisorio entre los dos adosados, ¿sería común a toda la comunidad de propietarios o sólo a vosotros dos? Me inclino a pensar que sería común a vosotros dos sólo.
No obstante, pienso que otros elementos que tienen un impacto visual o estético como es el tejado, serían comunes a todos y no sólo a vosotros dos. Pero mñas que nada por el requisito de uniformidad visual y también porque los tejados son elementos comunes por naturaleza y no por destino.
Sería positivo realizar un estudio más profundo de la jurisprudencia con respecto a los chalets adosados.
La vecina del ático modificó las terrazas( que constan como comunes) y ahora el vecino de abajo tiene goteras, la administradora dice que al ser zona común la tenemos que pagar entre todos la reparación, eso es así?
septiembre 28, 2019 a las 12:39 pm
Buenos días Francisco y gracias por comentar,
Todo dependerá del tipo de modificación que realizó. Habría que ver que es lo que hizo y también si la modificiación de las terrazas fue consentida por la comunidad. Entiendo que fue consentida (al menos tácitamente) porque no se la requirió para que lo dejara en su estado inicial.
Es cierto que las terrazas son elementos comunes, pero también que si una vecina modifica de forma unilateral el elemento común sin el permiso de los demás propietarios y a causa de esa modificación se producen humedades, no deberían pagarlo todos los vecinos sino sólo la causante, puesto que entonces estaría incumpliendo el deber de mantenimiento correcto de los elementos comunes que exige la Ley de Propiedad Horizontal.
Como fue consentida por la comunidad
En mi comunidad se está estudiando la posibilidad de cambiar una de las dos pistas de tenis por dos de pádel. Me gustaría saber si para este cambio de uso de la pista de tenis se necesita mayoría simple, mayoría cualificada o unanimidad. Muchas gracias
septiembre 28, 2019 a las 12:35 pm
Buenos días Luis y gracias por comentar,
Con la reforma de la LPH la mayoría de acuerdos de esa índole en la que se modifica la configuración inicial de la comunidad se realiza por mayoría cualificada de 3/5. Esta es la posición también del Colegio de Administradores de Madrid.
Mª Angeles Martín dice:
Para cambiar de lugar las tuberías de agua fría y caliente, al ser elementos comunes según los estatutos de la Comunidad , ¿ es necesaria la unanimidad u otro porcentaje? Gracias
Pues todo depende del motivo por el que se cambian. Si es para hacer una reparación o mantenimiento es obligatorio. Si es por motivos estéticos se trataría como una mejora…
Entiendo que es por mantenimiento, por lo que se haría por mayoría simple.
Hola! Cuando dices que la mejora de un elemento comun requiere un acuerdo en junta de las 3/5 partes de los votos. Es del total de los propietarios o de los asistentes a la junta? Como se computan los votos de los ausentes.
Es del total de propietarios. En la junta sólo se requiere tener la mayoría pero luego hay que lograr los 3/5 del total, computando como favorables los votos de los que no hubieran expresado en un mes después de la recepción del acta su discrepancia con el acuerdo. Es el artículo 17.4 LPH en relación con el 17.8.
Algunas sentencias dicen que para la construcción de piscina no se aplicar el 17.8 por lo que debería de obtenerse los 3/5 del total en el momento de la junta, cosa complicada!
Buenos días, residencial que tiene una tienda de desavío. Al lado hay una piscina, y los vecinos quieren colocar un banco (de quita y pon). La vecina del primero no quiere.
La mayoría necesaria para aprobar su colocación es la simple? Art 17.7 LPH
Sí! es la mayoría simple.
enero 30, 2020 a las 5:07 pm
Hola buenas, estoy haciendo obras en la cocina y quisiera sacar la caldera fuera al patio que tengo, voy a pedir permiso a los vecinos, que Cuorum hace falta? Mayoría absoluta? El patio es de uso exclusivo mío pero no deja de ser comunitario

References: artículo 396
 artículo 7
 artículo 396
 artículo 17
 artículo 18
 artículo 17
 artículo 17