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Timestamp: 2020-02-18 12:23:15+00:00

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﻿ ﻿ Modelo de contestação - reajuste mensal de prestação de imóvel | Portal Jurídico Investidura - Direito
EXCELENTÍSSIMO DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ......ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE .................
....................., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob n.º ................, com sede na Alameda .............., n.º ......, nesta Capital, neste ato representada por seu sócio, Sr. .........., brasileiro, casado, engenheiro civil, portador da Carteira de Identidade expedida pela SSP/..... n.º .......... e inscrito no CPF/MF sob n.º ............., por intermédio de seu procurador abaixo assinado (doc. ....), ..........., brasileiro, solteiro, advogado regularmente inscrito na OAB-.... sob n.º ......., com escritório profissional na rua .........., n.º ........., nesta Capital, onde recebe intimações e notificações, vem com o devido respeito e acatamento diante de V. Exa., com fundamento no artigo 297 e seguintes do Código de Processo Civil, apresentar
à presente Ação para Nulidade de Cláusula Abusiva e Fixação de Valor Provisório de Prestações proposta por ............., já qualificada nos autos em epígrafe, passando, para tanto, a expender as seguintes razões de fato e de direito:
1. Dos argumentos expedidos na inicial:
Alega o Autor que as parcelas do preço avençadas no contrato, encontram-se respaldadas por cláusulas contratuais que afrontam os artigos 5º, XXXII e 170, V da Constituição Federal, o Código de Defesa do Consumidor, a exemplo do seu artigo 52, bem como o artigo 28 da Lei n.º 9.069/95 (que instituiu o Plano Real), pois: a) a correção estabelecida na Cláusula 3ª, § 2º, não obedeceria a periodicidade mínima permitida em lei; b) ao contrário do previsto na Cláusula 3ª, o CUB não seria o índice aplicável para a correção após a entrega das chaves do imóvel; e, c) os juros mensais, no seu entendimento, seriam capitalizados.
Aduz, ainda, que a Cláusula 4ª, § 2º seria nula, em face do que dispõe a Cláusula 3ª, § 2º, segunda parte.
Ao final propugna pela procedência da ação, com a condenação da Autora na restituição dobrada das quantias eventualmente pagas a maior, assim como nas verbas de sucumbência.
Os argumentos expendidos na peça exordial improcedem. Senão vejamos:
2. Da contestação:
2.1.1 Defeito de representação
Como se observa do instrumento público de fls. ..., o Autor outorga poderes para a Sra. ..........., a fim de que a mesma o represente perante a empresa ................. e os cartórios e repartições públicas em geral, no trato de assuntos referentes ao imóvel objeto do contrato em análise. Como se vê, não houve a outorga de poderes para a representação do mesmo perante a Requerida, razão pela qual é de se ter como inexistente o instrumento de procuração, nos termos do artigo 37 do Código de Processo Civil, extinguindo-se o processo sem julgamento do mérito.
Caso, todavia, Vossa Excelência entenda que a Sra. ............... tinha poderes para representar o Autor perante a Requerida, o que se admite somente por amor ao debate, é de considerar que a procuração de fls. ... confere à Sra. ........, no máximo, poderes para substabelecer, mas não outorgar procurações. Assim o fazendo, mediante o documento de fls. ....., acabou por outorgar procuração em nome próprio e, o que é pior, com poderes da cláusula ad judicia et extra, o que não foi previsto no mandato de fls. ..... Portanto, necessária a regularização da representação sob as penas do artigo 13, I do CPC.
2.2 No mérito
Não sendo, entretanto, o entendimento de Vossa Excelência em acolher a preliminar acima arguida, a Requerida, fundada no princípio da eventualidade, passa a deduzir defesa de mérito, a fim de que as razões nele expostas sejam adotadas para o fim de reconhecer a improcedência da ação promovida em seu desfavor, com a consequente condenação do Autor nas verbas de sucumbência.
2.2.1 Da correção monetária e dos juros previstos no contrato
Inicialmente, não se pode deixar de observar o princípio da força obrigatória dos contratos, pedra angular da segurança do ordenamento jurídico. Na evolução histórica do contrato, doutrina, jurisprudência e lei jamais se afastaram da idéia de conceituá-lo como sendo o acordo de vontades, tendente a criar, modificar ou extinguir um direito.
O contrato enfocado resulta da atualidade: as relações entre a população e o comércio são por meio de condições diversas impressas com antecipação. Em conseqüência do dinamismo do capitalismo econômico há formação de grandes empresas, consequentemente o aumento de produção e maior ampliação da área de consumidores.
Em decorrência disso, existe um tráfego em massa quanto às transações negociais: os contratos são celebrados em massa, por ter-se como impossível formular contratos singulares com cada um dos clientes. Houve, então, necessidade e premência de racionalização e organização de um contrato único ou contrato padrão. Ele foi cristalizado em formulários impressos.
O mestre Orlando Gomes ensina: "o contrato é lei entre as partes... deve ser executado pelas partes, como se as cláusulas fossem preceitos imperativos. O contrato obriga os contratantes, sejam quais forem as circunstâncias em que tenha de ser cumprido. Estipulado validamente seu conteúdo, vale dizer definidos os direitos e obrigações de
cada parte, as respectivas cláusulas têm, para os contratantes, força obrigatória. Diz-se que é intangível, para significar-se à irretratabilidade do acordo de vontades". ( in Contratos, Rio de Janeiro, Forense, 12ª. edição, p. 38 - grifo nosso) .
Do princípio, resultam algumas consequências de máximo interesse para a hipótese sub judice: a) a impossibilidade do contratante poder ad nutum libertar-se de tais vínculos por efeito de sua própria deliberação, a menos que tal direito se haja reservado; b) intangibilidade do conteúdo dos contratos; e, c) as cláusulas contratuais não podem ser alteradas judicialmente, seja qual for a razão invocada por uma das partes.
Esse tratamento conferido ao contrato não só decorre do dever moral, pelo qual toda pessoa deve honrar a palavra empenhada, mas também como decorrência da autonomia de vontade dos contratantes que, em alienação voluntária da liberdade, utilizaram-se da faculdade de pactuar.
Calcado em tais fundamentos, conclui Orlando Gomes (ob. cit., p. 39) que:
"..... não seria possível admitir que a superveniência de acontecimentos determinantes da ruptura do equilíbrio das prestações pudesse autorizar a intervenção do Estado, pelo órgão de sua magistratura, para restaurá-lo ou liberar a parte sacrificada. Cada qual que suporte os prejuízos provenientes do contrato. Se aceitou condições contratuais extremamente desvantajosas, à presunção de que foram estipuladas validamente, impede se socorra da autoridade judicial para obter a suavização, ou a libertação. Pacta sunt servanda. Ao Direito é indiferente a situação a que fique reduzido para cumprir a palavra dada.".
Nestas condições, o princípio da força obrigatória dos contratos, por si só, elide as alegações que fundamentam a pretensão deduzida na inicial, pois: a) as partes ajustaram livremente o valor das parcelas, bem como a periodicidade do indexador de correção monetária e dos juros; e, b) o contrato, mesmo da espécie de adesão, não é nulo, posto que firmado livremente pelos contratantes e amparado legalmente.
A respeito disto, pronunciou-se o Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, através do seguinte acórdão, sintetizado:
"Caracterizando-se o contrato do fato de uma das partes aceitar tacitamente cláusulas e condições previamente estabelecidas, deve ser qualificado como de adesão. Aceitando-o, não pode posteriormente, negar validade ao avençado." (RT 609/118).
Nessa esteira, os argumentos expendidos pelo Autor, de que as parcelas aumentaram abusivamente ante a correção em periodicidade menor da permitida em lei e a ocorrência de capitalização, não merecem guarida.
E, com efeito, caso fosse observado o prazo mínimo de doze meses, tal como previsto no artigo 28 da Lei n.º 9.069/95 invocado pelo Requerente, a correção monetária acumulada neste período teria de ser aplicada numa única parcela, o que comprometeria seriamente o adimplemento das prestações. Por esta razão o Autor concordou em que o reajuste fosse aplicado mês a mês (Proposta de Atualização Mensal de Parcelas de Financiamento em anexo), não havendo qualquer respaldo, como se percebe, para o seu argumento lançado às fls. ...., de que fora induzido a erro nesta questão.
A corroborar a legalidade da correção mensal, ainda há a Medida Provisória n.º 1.445, de 10 de outubro de 1995, a qual em seu artigo 1º estabelece a possibilidade da cobrança de resíduo, ao final de um ano, referente ao pagamento das parcelas efetuadas durante este período, verbis:
"Nos contratos objetivando a produção de bens imóveis ou a aquisição de direitos a eles relativos, de prazo de duração igual ou superior a três anos, as partes poderão pactuar a atualização das obrigações, a cada período de um ano e no seu vencimento final, considerando, para tal fim, a periodicidade de pagamento das prestações e abatidos os pagamentos, atualizados da mesma forma, efetuados no período."
Ademais, a interpretação do mesmo em relação a Cláusula ....ª do contrato é tendenciosa e equivocada. Tanto é verdade que no cálculo elaborado às fls. ....., o Autor chega a inarredável conclusão de inexistência de qualquer prejuízo ocasionado pela Requerida, uma vez que as parcelas do mês de ........ da tabela exemplificativa por ele elaborada, nas colunas "VALOR PAGO" e "VALOR DEVIDO", basta observar, têm valores idênticos.
De igual forma, inocorreu capitalização, pois a base de cálculo das parcelas vincendas correspondia às vencidas acrescidas somente da correção, sem considerar a aplicação de juros de 1% (um por cento) do mês anterior. E, as planilhas acostadas pelo Autor, não demonstram o contrário.
Registre-se, ainda, o equívoco da assertiva da inicial, para o dizer o menos, de que são "indevidos os juros incidentes sobre as prestações, que não moratórios, mesmo que calculados de forma simples" (fls. ....), pois no preço apontado no "ITEM ..." do quadro resumo (fls. ....) não estão previstos quaisquer sorte de juros. Tanto é verdade, que nos seus subitens, "06.2.1" e "06.2.2", vem mencionado o valor individual e o número de parcelas correspondentes aquele preço, com a expressa menção de que seriam acrescidas dos "juros e atualização monetária na forma adiante prevista", qual seja, na forma do "ITEM 07", que estipula:
"INDEXADOR E JUROS: O valor do imóvel e das parcelas do financiamento será atualizado monetariamente segundo a variação mensal do CUB (CUSTO UNITÁRIO BÁSICO), e vencerá mês a mês juros de 1.00% (um por cento) ou 12.00% (doze por cento) ao ano, desde a DATA BASE.".
Autor, ainda, firmou aditivo contratual, em ..... de ....... de ......., concordando com o saldo devedor consolidado de seu contrato, como se observa da Cláusula ......... do instrumento (doc. em anexo). Desta forma, não há se falar em violação do artigo 52 do CDC, pois o Quadro Resumo de fls. ... bem elucida o valor inicial das parcelas e o método adotado na correção das mesmas, de modo a possibilitar a perfeita compreensão da quantia a ser paga até o último mês de financiamento. Aliás, o Autor limita-se a lançar acusações sem juntar qualquer planilha de cálculo demonstrando o alegado equívoco na atualização das parcelas.
Insurgência há, ainda, quanto à incidência da correção pelo CUB - Custo Unitário Básico. No entanto, mesmo nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados após .../.../..., para o reajuste das parcelas é permitida a utilização de qualquer índice setorial pactuado entre as partes (CUB, INCC, etc.), inclusive, após a entrega das chaves do imóvel (Medida Provisória 542, publicada no D.O.U. de 01.07.94, a qual foi reeditada mensalmente até 06/95, quando foi convertida na Lei 9.069, de 29.06.95, publicada no D.O.U. de 30.06.95 e medidas complementares ao Plano Real M.P. 1.620-38 de 10.06.98, publicada no D.O.U. de 12.06.98).
Segundo reza o artigo 27, parágrafo primeiro, inciso II da Lei 9.069/95,
"A correção, em virtude de disposição legal ou estipulação de negócio jurídico, de expressão monetária de obrigação pecuniária contraída a partir de 1º. de julho de 1994, inclusive, somente poderá dar-se pela variação acumulada do Índice de Preços ao Consumidor, Série r-IPC-r.
Parágrafo Primeiro: O disposto neste artigo não se aplica:
II - aos contratos pelos quais a empresa se obrigue a vender bens para entrega futura, prestar ou fornecer serviços a serem produzidos, cujo preço poderá ser reajustado em função do custo de produção ou variação de índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados."(grifos nossos).
Some-se, ainda, que o Autor concordou expressamente com a utilização do CUB como índice de correção das parcelas (Proposta de Atualização Mensal de Parcelas de Financiamento em anexo, na qual, ao requerer a aplicação da correção monetária mensalmente em seu contrato, alude a Cláusula ...ª e parágrafos do instrumento, que prevê a incidência do referido índice para atualização das parcelas). Não pode, agora, alegar a inaplicabilidade do mesmo.
Por fim, como se observa do cotejo entre as planilhas em anexo, uma elaborada com base na correção do CUB e a outra do IGPM, o saldo devedor do imóvel na primeira (índice utilizado pelo contrato) é sobremaneira menor do que da última (índice pretendido pelo Autor). Esta comparação cristaliza de forma definitiva a inexistência de qualquer prejuízo ao Autor, bem como a insubsistência dos argumentos expendidos na inicial.
Desta forma, mais uma vez, o contrato de promessa de compra e venda encontra-se aparelhado, o que faz cair por terra as alegações declinadas na peça exordial.
2.2.2 Da inexistência de violação do Código de Defesa do Consumidor
O Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula contratual que: a) estabeleça obrigações iníquas ou abusivas; b) coloquem o consumidor em desvantagem exagerada; ou, c) sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade (CDC - art. 51, IV).
Como vantagem exagerada, reputa aquela que ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico ao qual pertence, restringe direitos ou obrigações fundamentais à natureza do contrato, ameaçando seu objeto ou o equilíbrio contratual e onerem excessivamente o consumidor, dada à natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras peculiaridades do caso (CDC - art. 51, § 1º).
Entretanto, as atitudes reveladoras de má-fé, ofensa ao sistema jurídico, ameaça ao equilíbrio contratual, entre outras, têm partido do Autor, o qual vem utilizado o imóvel gratuitamente, desde ..../..../.... (Notas Promissórias e notificação em anexo). Não por outro motivo, aliás, a Requerida já promoveu perante a ....ª Vara Cível desta Capital (autos n.º .......), Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos em face do Autor (docs. em anexo). Portanto, evidenciada a mora do Autor no pagamento das parcelas do preço, pergunta-se: a que título ainda permanece na posse do imóvel?
Ademais, inexiste qualquer abusividade na Cláusula 4ª, § 2º, pois a matéria nela tratada (congelamento de preços) restou interpretada de modo tendencioso pelo Autor. É que referida cláusula vem, exatamente, garantir a igualdade de tratamento entre os contratantes, na medida em que não admite a permanência do promissário comprador no imóvel - que tem seu preço valorizado -, sem que o valor das parcelas também possa ser corrigido. Entender o contrário, s.m.j., seria permitir enriquecimento ilícito por parte do Autor. Ademais, a Cláusula 3ª, § 2º, invocada na inicial para fundamentar a abusividade da aludida Cláusula 4ª, § 2º não envolve previsão de aplicação de redução da periodicidade mínima para correção das parcelas avençadas no contrato, como quer fazer crer a inicial.
Cumpre, ainda, frisar que a Requerida vem experimentando crescentes prejuízos, pois o Autor permanece na posse do imóvel sem efetuar qualquer pagamento há vários meses e, ainda, impede a venda ou a prática de qualquer outro ato de disposição sobre o bem.
Por mais este prisma, sem qualquer amparo as alegações da defesa, quanto mais a sustentada violação dos artigos 5º, XXXII e 170, V da Constituição Federal, os quais protegem o consumidor nas relações em que se evidenciem prejuízos ao seu patrimônio, o que não se faz presente no caso tela, como sobejamente demonstrado acima.
a) a juntada do substabelecimento em anexo;
b) a produção de todas as provas em direito admitidas, mormente o depoimento pessoal do Autor, cuja intimação deverá ser feita por A.R., assim como a testemunhal cujo rol será oportunamente oferecido;
c) seja acolhida a preliminar levantada para extinguir o processo sem julgamento do mérito ante ausência de instrumento de mandato (CPC - art. 37), ou alternativamente, determinar ao Autor o suprimento da apontada irregularidade de representação, sob as penas do artigo 13, inciso I do CPC;
d) sucessivamente, no mérito, seja julgada improcedente a presente ação, com a condenação do Autor no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios nas bases usuais.
MODELO,. Modelo de contestação - reajuste mensal de prestação de imóvel. Portal Jurídico Investidura, Florianópolis/SC, 02 Mar. 2015. Disponível em: investidura.com.br/modelos/direito-do-consumidor/327289-modelo-de-contestacao-reajuste-mensal-de-prestacao-de-imovel. Acesso em: 18 Fev. 2020
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 artigo 52
 artigo 28
 artigo 37
 artigo 13
 artigo 28
 artigo 1
 artigo 52
 artigo 27
 artigo 13