Source: https://www.eporady24.pl/nieobecnosc_na_zebraniach_wspolnoty_mieszkaniowej,pytania,18,125,8728.html
Timestamp: 2020-06-05 18:20:57+00:00

Document:
Nieobecność na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej
Autor: Marek Gola • Opublikowane: 05.03.2014
W budynku, w którym mieszkam, istnieje wspólnota mieszkaniowa. Niestety jeden z jej członków jest notorycznie nieobecny na zebraniach (twierdzi, że pasują mu wyłącznie terminy po godzinie 20, ale mamy podejrzenie, że po prostu chce zablokować działania wspólnoty), wskutek czego nie możemy podjąć żadnej uchwały (wymagana jest jednomyślność). Co możemy zrobić? Dodam, że firma zarządzająca wspólnotą wysyła tej osobie zawiadomienia o zebraniach listem poleconym (bez potwierdzenia odbioru).
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (w skrócie: u.w.l.).
W pierwszej kolejności należałoby się zastanowić nad tym, czy w opisywanym przez Pana przypadku (notorycznej nieobecności na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej) nie zachodzi okoliczność opisana w art. 16 ustawy, zgodnie z którym jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie: K.p.c.) o egzekucji z nieruchomości.
Uprawnienie przyznane w art. 16 u.w.l. jest przykładem najdalej idącego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do ingerowania w prawo własności lokalu.
Z uwagi na fakt, że w opisywanym przypadku wymagana jest jednomyślność, zasadne jest zwrócenie uwagi na treść art. 24 ustawy, zgodnie z którym w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.
Możliwość rozstrzygania na drodze sądowej o kwestiach dotyczących nieruchomości wspólnej ma na celu przede wszystkim zapewnienie prawidłowego zarządu tą nieruchomością (rozumianego także w znaczeniu gospodarczym, jako obowiązek zapewnienia należytego stanu nieruchomości).
Firma zarządzająca Państwa wspólnotą mieszkaniową powinna znać treść art. 24 ustawy. Jak podnosi się w literaturze przedmiotu: „w art. 24 u.w.l. zawarte też zostały dyspozycje dla sądu, który rozpatrzyć ma żądanie zarządu (lub zarządcy). Zgodnie z nimi orzekając, sąd ma wziąć pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli (całej wspólnoty mieszkaniowej), a sąd rozpatruje sprawę w postępowaniu nieprocesowym” (Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 24, art. 25 ustawy o własności lokali, 1 stycznia 2012 r.).
Pozew taki można wnieść nie tylko w sprawie uchwał, które pozytywnie rozstrzygają dany problem, ale też np. w takich, które odmawiają zgody na dokonanie jakiejś czynności lub zawierają zakaz (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6 kwietnia 2011 r., I ACa 103/11, LEX nr 798065).
W Państwa sprawie istotny jest ponadto pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 października 2006 r. (sygn. akt I CZ 74/06), w którego tezie wskazano, iż „czynności podejmowane przez zarząd, wymienione w art. 22 u.w.l., z natury dotyczą interesu ekonomicznego właścicieli lokali, a nie osobistych praw członków zarządu. Członkowi zarządu nie przysługuje podmiotowe prawo w tym zakresie, ponieważ jego status wynika z sytuacji faktycznej ukształtowanej wolą większości wyrażoną w uchwale. Podejmując działania zaczepne lub obronne dotyczące zmiany w składzie zarządu, członek zarządu lub inny właściciel zmierza do utrzymania lub zmiany dotychczasowego stanu ze względu na kierowanie przez nią sprawami wspólnoty. U podstaw działania leży więc interes ekonomiczny ogółu właścicieli lokali i ten interes, a nie realizacja abstrakcyjnych praw członka wspólnoty określa charakter sprawy o uchylenie, ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały o wykluczeniu jako sprawy o prawa majątkowe”.
Mając na uwadze powyższe, zasadne jest wystąpienie do sądu przez zarządcę wspólnoty z pozwem na mocy art. 24 ustawy celem rozstrzygniecia przez sąd istotnej dla wspólnoty kwestii, np. zmiany sposobu podejmowania uchwał. Zanim jednak taki pozew zostanie skierowany do sądu, w mojej ocenie zasadne jest chociaż raz lub dwa wyznaczenie terminu zebrania członków wspólnoty mieszkaniowej na godz. np. 20:30, w celu umocnienia swojej pozycji przed sądem. Jeżeli mimo wyznaczenia takiego terminu członek wspólnoty byłby nieobecny na zebraniu, nie ulega wątpliwości, iż swoim działaniem zmierza bezpośrednio do „paraliżu” wspólnoty.
Założenie małej wspólnoty mieszkaniowej
Czy można wykluczyć ze wspólnoty mieszkaniowej członka, który stale narusza zasady współżycia społecznego, nie wypełnia obowiązków wskazanych w ustawie o własności lokali, niszczy mienie, wyraża się wulgarnie i sieje postrach wśród sąsiadów? Jakie przesłanki uprawniają do licytacji lokalu takiego cz
Mamy własnościowe mieszkanie, które kupiliśmy w 2009 r. na rynku wtórnym. Nie jesteśmy członkami spółdzielni. Czy spółdzielnia może uchwałą zmienić stawkę za podgrzanie wody za okres wsteczny? Kto decyduje o wymianie podzielników ciepła? Chcielibyśmy, aby spółdzielnia przedstawiła nam kalkulację opł
Podjęcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową
Jak wymusić na wspólnocie mieszkaniowej podjęcie uchwały o określonej treści? Chciałbym, aby zlikwidowano pęknięcia na elewacji budynku, ponieważ są one przyczyną zagrzybienia ścian w moim mieszkaniu. Wspólnota mnie zbywa, twierdzi, że nie ma pieniędzy, jednakże robi inne remonty – moim z
Samowolne działanie sąsiada we wspólnocie mieszkaniowej Montaż klimatyzatora na elewacji bloku wspólnoty mieszkaniowej - czy potrzebna zgoda? Odzyskanie zadłużenia przez spółdzielnie mieszkaniową po śmierci właściciela mieszkania Nowy regulamin rozliczania kosztów ciepła w wspólnocie mieszkaniowej Adaptacja strychu i przepisanie udziałów z niepełnym poparciem lokatorów Problem z naprawą pionu kanalizacyjnego we wspólnocie mieszkaniowej Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo odciąć ciepłą wodę za brak zapłaty za szkodę? Przerobienie instalacji gazowej w mieszkaniu spółdzielczym Odpowiedzialność za wymianę kaloryferów w mieszkaniu Dłużnik w małej wspólnocie mieszkaniowej zalegający za media

References: art. 16
 art. 16
 art. 24
 art. 18
 art. 24
 art. 24
 art. 24
 art. 25
 art. 22
 art. 24