Source: http://domoforum.it/2014/04/nullo-il-contratto-preliminare-di-un-immobile-irregolare/
Timestamp: 2018-05-23 01:11:03+00:00

Document:
Domoforum » Nullo il contratto preliminare di un immobile abusivo
Nullo il contratto preliminare di un immobile abusivo
art. 1418 cod. civ., art. 1427 cod. civ., L. 47/85, nullo preliminare immobile abusivo, Sentenza 17 ottobre 2013 n.23591, Sentenza del 05/04/2001 n. 5068, Sentenza del 05/07/2013 n. 16876, Sentenza del 07/12/2005 n. 26970, Sentenza del 18/09/2009 n. 20258, Sentenza del 19/12/2006 n. 27129, Sentenza del 22/11/2012 n. 20714, Sentenza del 24/03/2004 n. 5898, Studio del Notariato n° 5389 c
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE – Sentenza 17 ottobre 2013, n.23591
Una interessante sentenza:
E’ nullo ogni atto, anche preliminare, che riguardi un’unità immobiliare, o una parte di essa, la quale pur facendo parte di un fabbricato regolarmente licenziato, sia stata realizzata senza titoli, ancorché essa sia “condonabile”, come ad esempio una mansarda realizzata a corredo di un appartamento e poi venduta separatamente che non sia stata oggetto di un permesso edilizio per il recupero a fini abitativi o di un condono edilizio. A nulla vale che tale manufatto sia regolarizzabile con un’istanza di mantenimento e con l’ottenimento di un permesso in sanatoria.
Il principio generale per la nullità è che l’oggetto dell’abuso è “commercializzabile a parte” cioè è divenuta un’unità immobiliare priva di titolo abilitativo. Si tratta quindi di Abuso maggiore e non di abuso minore.
Domoforum indizza allo Studio del Notariato n° 5389 c importante analisi per la determinazione delle varie casistiche possibili.
1. Deve ritenersi nullo, per contrarietà alla legge, il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico.
2. Dall’art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, è desumibile il principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunte una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.
1. I signori D.C.V. e M.L. , convenivano in giudizio i sig. Z.G. e Mi.An. , dai quali, per il prezzo reale di L. 49.000.000, indicato nell’atto in L. 19.300.000, avevano acquistato un appartamento sito in (OMISSIS) , per sentir dichiarare la nullità del contratto di compravendita ai sensi degli art. 17 e 40 L. 47/85 e art. 15 l. 10/77, anche per illiceità dell’oggetto.
2. I convenuti si costituivano, deducendo:
a) di aver alienato l’immobile nello stato in cui l’avevano a loro volta acquistato da C.A. e Ma.Di. , a loro volta acquistato dalla xxxx Costruzioni s.r.l.;
b) la condonabilità dell’immobile;
c) la coincidenza tra prezzo pagato e dichiarato nell’atto pubblico.
3. Chiesta ed autorizzata la chiamata in causa in garanzia dei danti causa, si costituiva il solo A.C. , in proprio e quale legale rappresentante della xxxx Costruzioni s.r.l., eccependo la prescrizione della domanda e la sanabilità della mansarda ai sensi della legge Regione Campania n. 15 del 28 novembre 2000.
Rimanevano contumaci i sig.ri C.A. e Ma.Di. (acquirenti da A. e venditori a Z. – Mi. ).
4. Con sentenza del 1°marzo 2003 il Tribunale di Benevento rigettava le domande avanzate nei confronti della xxxx Costruzioni s.r.l., in assenza di alcun rapporto di garanzia, né proprio né improprio, non essendo intervenuto nessun contratto tra detta società ed i chiamanti in causa. Respingeva la domanda di nullità dell’atto di vendita stipulato dagli attori e dai convenuti, per essere stata ritualmente indicata la licenza edilizia in base alla quale era stato costruito il fabbricato, non rilevando ai fini della validità dell’atto la difformità rispetto alla licenza del bene venduto. Riteneva, invece, sussistente l’errore, determinante e comune alle parti, su una qualità essenziale dell’immobile compravenduto. Il giudice di prime cure, quindi, annullava il contratto e rigettava le domande risarcitorie in considerazione della buona fede dei venditori e dei loro danti causa.
5. Avverso la sentenza del Tribunale di Benevento proponevano appello principale Z.G. e Mi.An. deducendo: a) di non aver dichiarato il falso nel contratto di compravendita, avendo, invece, indicato il titolo di provenienza con le concessioni edilizie ivi indicate, compreso il rilascio della abitabilità del novembre 1977 a seguito di accatastamento del bene; b) la condonabilità della mansarda; c) la prescrizione del diritto degli acquirenti; d) l’errata dichiarata inammissibilità della domanda di garanzia, qualificabile come garanzia per evizione.
6. Si costituivano gli appellati D.C.V. e M.L. , i quali proponevano appello incidentale, chiedendo dichiararsi la nullità dell’atto di compravendita per violazione dell’art. 15 legge 47/1985, nonché per illiceità della causa e dell’oggetto ed in subordine rigettarsi l’appello principale.
7. Si costituivano anche gli appellati C.A. e Ma.Di. , che sollevavano questioni processuali e chiedevano il rigetto dell’impugnazione principale, nonché la xxxx Costruzioni s.r.l., che chiedeva il rigetto della impugnazione principale.
8. La Corte territoriale di Napoli rigettava l’appello incidentale, ritenendo insussistente sia la nullità ex art. 15 legge 10/77, essendo stato costruito l’intero immobile condominiale in virtù di licenza edilizia, dovendosi qualificare la trasformazione del sottotetto in mansarda come “opera difforme da quella consentita”, sia la nullità ex art. 1418 cod. civ. non essendo illecita la causa del negozio, essendo illecita l’attività di costruzione in assenza di licenza e non quella di vendita di manufatto realizzato in violazione di tali norme. La Corte di merito accoglieva, poi, l’appello principale, rilevando che l’azione degli acquirenti in primo grado era stata avanzata ex art. 1427 cod. civ., incombendo l’onere della prova dell’errore essenziale sulla parte istante, prova non fornita, dovendosi ritenere essenziale non già l’errore sulla conformità al progetto edilizio approvato, ma “l’idoneità (del bene, ndr) ad assolvere alla funzione abitativa per la quale veniva acquistata”, qualità questa sussistente. Di conseguenza, rigettava la domanda di annullamento del contratto avanzata dagli acquirenti, così dichiarando assorbita l’impugnazione incidentale C. – Ma. .
9. Impugnano tale decisione D.C. – M. , che articolano sei motivi. Resistono con controricorso Z. – Mi. e xxxx Costruzioni srl. Restano intimati C. – Ma. . La società xxxx e i signori Z. – Mo. hanno depositato memorie, questi ultimi tardivamente (udienza 18 giugno — deposito 14 giugno).
TESTO DELLA SENTENZA CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE – SENTENZA 17 ottobre 2013, n.23591
Altri riferimenti giurisprudenza:
Corte di cassazione, Sezione Seconda Civile, Sentenza del 05/07/2013 n. 16876
Corte di cassazione, Sezione Seconda Civile, Sentenza del 22/11/2012 n. 20714
Corte di cassazione, Sezione Seconda Civile, Sentenza del 18/09/2009 n. 20258
Corte di cassazione, Sezione Seconda Civile, Sentenza del 19/12/2006 n. 27129
Corte di cassazione, Sezione Seconda Civile, Sentenza del 07/12/2005 n. 26970
Corte di cassazione, Sezione Seconda Civile, Sentenza del 24/03/2004 n. 5898
Corte di cassazione, Sezione Seconda Civile, Sentenza del 05/04/2001 n. 5068

References: art. 1418
 art. 1427
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 art. 17
 art. 15
 sentenza 
 sentenza 
 art. 15
 art. 1418
 art. 1427
 SENTENZA 
 SENTENZA 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza