Source: http://fliphtml5.com/pgow/rnhp/basic
Timestamp: 2019-10-23 15:49:34+00:00

Document:
AoB Mars 2017 Pages 1 - 40 - Text Version | FlipHTML5
Home Explore AoB Mars 2017
AoB Mars 2017
Published by bofakta, 2017-02-26 11:32:45
Description: AoB Mars 2017
Nr 1-2017Pris 20 kr ALLT OM BOSTADSRÄTT Brf Vårlöken satsade på solel & bergvärme Lokaler byggs om till bostäder Hyra ut i andra hand - hyresgästen svarar för skadorallt om Väl mött på Fastighetsmässan! BOSTADSRÄTT
INNEHÅLL 6 04 INLEDARE 30 06 Hyresgäst svarar för UTHYRES  skador mot föreningen BoFakta 10 Äntligen hiss i huset Media & Förlag 12 Solel i Kungälv Box 49 182 11 Danderyd 17 Drömmen om den 10 flexibla bostaden Tel 073 - 89 32 633 18 Dags för ny mässa i Kista e-post bofakta@bofakta.se 20 Lokaler förvandlas till bostadsrätter hemsida 26 Varning för svensk 26 www.bofakta.se bostadsrätt utomlands Ansvarig utgivare 28 Advokaternas spalt: och chefredaktör ”När bostadsrättshavaren vill bygga om” L -O KJERSTADIUS 30 Rättsfall I redaktionen 31 Dåliga råd gav 12 miljoner OSMO VATANEN 32 Byte av fönster & dörrar JAN ERIXON 33 Att återställa ytskikt efter skada 34 Avgift betalas till tillträdesdag Övriga skribenter 36 Straffavgifter är inte tlllåtna i detta nummer 37 Vem har rätt till bostaden? HANS GUSTAVSSON 38 20BoNytt ANNA BERGGREN Annonser LOTTA SUNNERT 072- 85 41 386 GUNILLA SUNDSTEDT 0708- 88 16 97 Omslag Modern Living Ill: Jacob Beruf Övriga fotografer JORMA VALKONEN MAARIT MÄKELÄ ERIK MÅRTENSON Tryck Printall, Tallin Eftertryck av text och bilder förbjuden. Tidningen ansvarar ej för icke beställt insänt material. BoFakta Media & Förlag 2017 Årgång 24 ALLT om BOSTADSRÄTTallt omBOSTADSRÄTT
INLEDARE Om rätten att dra av för ränteutgifterEn gång för länge sen fick bostadsmarknaden, som inte hämtade sig på Om Sverige sällar sig till tio år. Många som var tvungna att sälja sinlåntagare dra av 100 procent bostad under den här tiden blev förlorare, övriga länder i Europa,av räntekostnaden mot skat- medan de som satsade och köpte in sig tvärt- där de flesta inte har nå-ten i deklarationen. om har blivit vinnare. gon avdragsrätt för rän-Det var under en tid när både Ett försämrat ränteavdrag skulle emellertid tekostnader alls (det ärränteläget och skatterna var drabba de sämst ställda hushållen mest, som främst Danmark, Holland,så pass höga, att få skulle ha skulle få det ännu svårare att ta sig in på den Finland och Belgien somhaft råd att låna till en bostad rådande bostadsmarknaden. fortfarande tillämpar sys-om man samtidigt inte kun- temet) kommer synen pånat göra avdrag för ränteut- En ytterligare nedtrappning av ränteavdra- boendet att ändras ytterli-giften. gare ett snäpp.Som bekant har ränteläget get bör därför kopplas ihop med någon form Allt fler kommer att insedärefter stadigt förändrats, av stöd till unga och låginkomsttagare som värdet av att äga sin bo-dvs sjunkit, och som en följd vill köpa sin första bostad. stad, jämfört med att hyraockså avdragsrätten, som Det är klart bättre än att fortsätta plädera för den, som hittills varitförst sänktes till 50 procent fler hyreslägenheter, som ända inte byggs, mantrat från de flesta håll.och sedan till 30 procent i och om de trots allt gör det på sina ställen, Men det kanske samtidigt vore bra. Visamband med skattereformen i början av är de så dyra att det praktiskt taget är rent svenskar borde vänja oss mer vid tanken1990-talet. lurendrejeri att locka in de flesta i den fällan. på det goda med ett eget ägande till förmånDen stora frågan är nu om avdragsrätten ska Betala hyra bör bara den som är riktigt väl- för att hyra.försämras ännu mer, eller trappas ner för att beställd göra - det är inget för låginkomst- Det skulle nämligen gynna de sämst ställdapå sikt kanske helt tas bort. hushållen. Så de politiker som väljer att slå hushållen allra mest, sett över längre tid.Hittills har företrädare för de största parti- in ytterligare en kil i ”bostadsspelet” bör Och här ger bostadsrätten - och även ägar-erna (s) och (m) valt att inte säga något spe- tänka sig för noggrant. lägenheter - en klar fördel för konsumen-cifikt i den frågan. ten, i och med att man för det första bor tillSnarare har det låtit som om man inte har självkostnadspris - ingen annan ska tjänaför avsikt att röra den rådande avdragsrät- något på ditt boende - och för det andra attten, som i så fall skulle ligga kvar på dagens det går att påverka kostnaderna genom egetnivå. arbete, god planering och ett väl fungeran-Samtidigt kliar det i fingrarna på många po- de förenings- och styrelsearbete.litiker. Tänk så mycket pengar som skulle Och det sköter alla hårt arbetande styrel-kunna tillföras statskassan med ett sänkt av- ser i landets cirka 30.000 bostadsrättsföre-drag till, låt oss säga, 20 procent i ett första ningar mycket bra.steg.Nedtrappat med en procentenhet per år un- L-O Kjerstadiusder en tioårsperiod till exempel. redaktörscenariot är fullt möjligt och kanske ocksåtroligt.Men är det önskvärt? Många ekonomer lyf-ter ett varningens finger åt beslutsfattarna.I samband med den senaste sänkningen till30 procent blev resultatet ett kraftigt ras på Allt om Bostadsrätt - Styrelsehandboken - Bostadsrättshandboken Vi på BoFakta har publicerat nyhetstid- År 2005 ökade vi på med det första numret ficiella postadress, eller till namngiven av Styrelsehandboken, ett årligt temanum- kontaktperson i de fall adressen går till ningen Allt om Bostadsrätt sedan 1994, mer om juridik, ekonomi och teknik speci- en förvaltare. Har vi fel adress, eller om då det första numret gavs ut. ellt avsett för föreningarnas styrelser. ni önskar byta mottagare, kan ni meddela Några år senare utökades utgivningen Ett exemplar av tidningen distribueras oss så ändrar vi uppgiften omgående. med den särskilda Bostadsrättshand- alltid kostnadsfritt till samtliga föreningar Och om ni önskar fler exemplar av någon boken, som är den enda specialskrift på i regionen via vårt eget adressregister. tidskrift går de alltid att beställa via vår marknaden som vänder sig direkt till Vi skickar tidningen till föreningens of- hemsida bofakta.se enskilda bostadsrättshavare. allt om BOSTADSRÄTT
allt om BOSTADSRÄTT
UTHYRES Den som hyr en bostadsrättslägenhet i andra hand är ansvarig för skador gentemot bostadsrättsföreningen - inte bostadsrättshavaren, som de flesta hittills trott, enligt en dom i Svea Hovrätt (Mål T2241-16). Detta gäller alltså skador som rör föreningen och som uppstått på fastigheten. Hyregäster svararA ndrahandsuthyrningar fortsätter Bara under de senaste åren har uthyrningarna ner i och med den hovrättsdom som kom iatt öka starkt, och orsakar en hel del problem i andra hand ökat med med över 60 procent september förra året.och huvudvärk för bostadsrättsföreningar på och kurvan verkar inte plana ut. Bakgrundgrund av skador som hyresgästerna då och Omkring hälften av alla uthyrningar sker i Stockholm. Två personer ägde en bostadsrätt, som dedå medverkar till – och som de är ekono- Fram till nu har ansvarsfrågan verkat täm- hyrde ut till ett bolag som skulle användamiskt ansvariga för enligt en hovrättsdom. ligen enkel. Medlemmen har ansetts vara den som bostad till en kvinnlig anställd.Det gäller även vid korta ”turistuthyrning- juridiskt ansvarig för de skador som en hy- Efter en tid upptäcktes vattenskador i huset.ar”, typ AirBnB. resgäst orsakat oberoende av hyrestidens En vattenkran hade stått och runnit i kökets diskho, samtidigt som avloppsröret hadeAtt tänka på längd. lossnat och läckte. Hyrestiden är dock i själva verket juridiskt Föreningen stämde bostadsrättshavarna och krävde ersättning för de skador som uppståttMen i båda fallen finns flera sätt att lindra likgiltig, eftersom alla typer av andrahands-eller avhjälpa föreningens och medlemmens uthyrningar likställs.problem. Men för bostadsrätter vändes allt upp och allt om BOSTADSRÄTT
Text: OSMO VATANEN Foto: MISCHA GABON m.fl.Skador i själva lägenheten får dock, som brukligt, bostadsrättshavaren stå för själv. Se därför till att andrahandshyresgästerhar fullgod försäkring. Den boendes försäkringar gäller inte när bostaden är uthyrd, vilket i sin tur kan drabba föreningen.för skador på huseti fastigheten. Föreningen stödde sig på bo- utöka de boendes ansvar till något som berör ler medlemmens ansvar, och att det inte går fastigheten! Det skulle helt enkelt strida motstadsrättslagens kapitel 7 paragraf 12: lagen. att hitta tillräckligt stöd i hyresrättsreglerna....vid vårdslöshet och försummelse av an- Domstolens svar för att kunna tillämpa dem i bostadsrätt.nan än bostadsrättshavaren är denne ansva-rig om han eller hon brustit i omsorg och I den första rättsliga prövningen, dvs i tings- Föreningen överklagade det hela till hovrät-tillsyn, heter det bland annat. rätten, enades man om att pröva om de tvåMen den här paragrafen reglerar bara den medlemmarna var skyldiga att ersätta före- ten, som konstaterade att frågan måste lösasboendes ansvar för den egna lägenheten, inte ningen.det som berör föreningen och fastigheten, Andrahandshyresgästens skuld eller oskuld med hjälp av skadeståndslagen, eftersompåpekar nu både tingsrätt och hovrätt. lämnades åt sidan.En förening kan ta på sig ansvar för lägenhe- Och här gick föreningen på en mina. Tings- bostadsrättslagen saknar regler om medlem-ternas inre genom att ändra stadgarna - något rätten tryckte på att bestämmelserna bara gäl-som dock är mycket ovanligt. mens ansvar för fastigheten.Däremot går det inte att göra tvärtom, dvs Hovrätten friade därför de två medlemmar-allt om na från så kallat strikt ansvar.BOSTADSRÄTT Lagen saknar helt enkelt stöd för en sådan tolkning. Eftersom fallet bedömdes enligt skadeståndslagen, föll betalningsansvaret på hyresgästen. Domen har w
w överklagats till Högsta Domstolen som hade inte ens en hemförsäkring. Kommunen Inget ansvar betalade kvinnans förlorade egendom, menmed stor sannolikhet tar upp fallet. Först se- lika enkelt var det inte med de övriga ska- Malmö stad avsade sig allt ansvar för attnare i år får vi veta om det här utslaget står dorna. kompensera föreningen, som har krävt kom-sig. Återställandet av lägenheten och trapphuset munen på de 236.000 kronorna. Staden kostade 960.000 kr. grunnar fortfarande på frågan.Andra fall Fastighetsförsäkringen och föreningens kol- -För oss är beloppet i nödfall möjligt att han- lektiva bostadsrättstilläggsförsäkring beta- tera eftersom vi har 226 medlemmar, men enDilemmat för drabbade föreningar spetsas lade det mesta. liten förening på säg 15-20 skulle kunna fåtill rejält när det handlar om kommunala -Utan tillägget skulle föreningen riskerat att mycket stora problem, säger Roland Wen-andrahandsuthyrningar av lägenheter, som förlora betydligt mer än de 236.000 kr som nick.kommuner köpt in för att hysa människor vi för närvarande ligger ute med. Av det är -Sista ordet är inte sagt eftersom vi väntar påmed sociala behov – det kan handla om 45.000 kr självrisk, säger Roland Wennick. att få möta staden snart, men om kommunenmedellösa, flyktingar eller ungdomar. inte tar sitt ansvar får vi låta vår jurist tittaFöreningen kan som bekant inte säga nej, Ingen försäkring på alternativet att föra frågan till tingsrätten.lika lite som de kan neka de personer kom- Risken är då att det blir ett krav på hela sum-munen placerar där. Föreningen anser att kommunen inte upp- man.För även här blir det frågan om ett boende i fyllt lagens krav utan ”brustit i omsorg och Hans råd till andra föreningar är att tecknaandra hand, eftersom kommunen är den part tillsyn”. kollektivt bostadsrättstillägg, eftersom mansom blir medlem av föreningen. -Det är också ytterst anmärkningsvärt att la- då trots allt är delvis skyddad.Problemen med detta fick Brf Lugnet i Mal- gen medger att en kommun oavsett förening- - Därutöver är det ju självklart att kommu-mö erfara på ett hårdhänt sätt. ens ståndpunkt kan köpa en bostadsrätt, men nen kontrollerar att deras hyresgäster har ställer så vaga krav på motprestatation att hemförsäkring, säger Roland Wennick.Slarv med eld det överhuvud ska behöva ifrågasättas om vi Nu har ett antal föreningar i Malmö startat ska erhålla kompensation för den skada som en samarbetsgrupp för att hantera de här frå--På nyårsnatten tände en kvinna som bodde föreningen åsamkats. gorna.i kommunens lägenhet en marschall på ett - Dessutom uppstår den märkliga konse-plastbord. Hon gick och vilade sig, men kvensen att kommunen får sin lägenhet re- Lösningarsomnade, bordet smälte och elden spred sig noverad på föreningens bekostnad. Även omtill en trätrall och sen till träpanelen på fasa- kommunen betalar ut yrkat belopp, faller Det finns även andra lösningar som kanden till lägenheten som blev utbränd, berät- summan i vilket fall som helst till stor del på hjälpa till.tar ordföranden Roland Wennick. föreningen och det har gett oss ökad försäk- En sådan är företaget Samtrygg, som grun-Alla kvinnans tillhörigheter förstördes, och ringspremie, anser Roland Wennick. dades så sent som 2013.det blev rejäla rök- och fuktskador. Hon Roland Wennick, ordförande i Brf Lugnet i Malmö, är bekymrad över de stora kostnader föreningen tvingas betala sedan en inneboende i en kommunägd lägenhet orsakat en brand, samtidigt som lägenheten stod oförsäkrad. Om inte föreningen haft kollektivt tillägg hade det blivit ännu dyrare. Foto: Peter Frennesson, Sydsvenskan. allt om BOSTADSRÄTT
Se upp med försäkringen vid upplåtelse i andra handFöretaget ger bland annat två månaders hyresgaranti, andrahands- Allt fler hyr ut sin bostad tillfälligt till turister, men många bo-försäkring, säkra hyresavtal samt står för inbetalningarna av hyranåt den som hyr i andra hand. stadsrättsföreningar har också beslutat att inte godkänna detta.Hyresgästen slipper betala deposition eller förskott, eftersom sys- Ett beslut i hyresnämnden ger i princip föreningarna den rätten,temet gör detta onödigt. men exemplet är inte prejudicerande och saken måste i principFöretaget befattar sig dock inte med tillfälliga turistuthyrningar. prövas från fall till fall.Den som hyr ut sin lägenhet bör se till att hyresgästen har egen Men följer man alla försiktighetsåtgärder är riskerna trots allthemförsäkring och att det finns ett bostadsrättstillägg – kollektivt små.eller eget. Den ojämförligt största mellanhanden för turistuthyrningar ärFöreningen kan göra en checklista åt medlemmarna och den kan AirBnB, som har verksamhet i 32 länder och som har utvecklatsomfatta sådant som: till en global koncern.* Se över försäkringarna. Det viktigaste problemet för den som hyr ut är att den egna hem-* Om det handlar om korttidsuthyrning, gå igenom hyresgästens försäkringen inte täcker lösöret om någonting förstörs eller blirprofil och tidigare omdömen. stulet, så länge lägenheten helt eller delvis är uthyrd.* Lås in eller avlägsna värdefulla föremål. Enda undantagen är vid brand, inbrott eller vattenskada.* Skriv ett heltäckande avtal med regler för uthyrningen. Om hyresgästens egendom skadas eller försvinner, måste hyres-* Skaffa styrelsens tillstånd att hyra ut. gästen ha en egen försäkring för detta.Om man hyr ut regelbundet eller i stor omfattning räknas det somaffärsmässig verksamhet, men även då kan uthyraren skaffa sig en Oäker garantiförsäkring för detta. AirBnB erbjuder dock en så kallad värdgaranti som täcker ska- dor orsakade av hyresgästen med en övre gräns på en miljon dollar. Liknande arrangemang har även andra turistförmedlare. Värdgarantin är inte en försäkring i egentlig mening och ersätter inte hemförsäkring eller uthyrningsförsäkring, utan det är bola- gets lösningscenter som fattar beslut om eventuell ersättning. Dessutom täcker värdgarantin inte kontanter, värdepapper, sam- larobjekt, smycken, värdefulla konstverk och husdjur. Normalt slitage ersätts inte heller.allt om BOSTADSRÄTT
Äntligen hiss i huset! Text: ANNA BERGGREN Foto: MAARIT MÄKELÄ Bf Tuben valde en hisstyp som inte kräver stort utryme för maskineriV eller tung motvikt för att drivas. flyttade till exempel in på villkor att hissen isst är en ny hiss dyr att installera, började, var man bättre förberedd ett antalmen den öppnar dörrarna för en föryngring år senare. verkligen skulle byggas. - Tidigare flyttadeav föreningen, ett roligare socialt liv och många yngre ut efter bara en kort tid, minnshöjer komforten och husets och bostädernas Bostadsförening Hort.värde. Bristen på hiss medförde att medelåldernSå blev också fallet när bostadsföreningen Ändå blev beslutet fattat med minsta möjli- stadigt kröp uppåt, samtidigt som de somTuben i Stockholm efter 15 års väntan och ga marginal, nio röster mot tre på två möten, bodde högre upp fick se handikappade ochdiskussioner tog beslutet att installera en enligt föreningens stadgar som kräver kva- äldre vänner avstå från besök.hiss för tiotalet år sedan. lificerad majoritet för den typen av beslut.Huset är från slutet av 1800-talet och togs Att Tuben då var en bostadförening (man har Hydraulhissöver av föreningens tolv medlemslägenheter numera ombildat till brf) och inte en bostads-redan i mitten av 20-talet. Då rustades huset rättsförening, spelar stor roll i sammanhanget. I första omgången begärde föreningen inupp, men man avstod från hiss. En bf har som bekant ingen bostadsrättslag offerter från fyra företag, men de ville inte- Från början var vi bara fyra som ville ta att rätta sig efter, utan här är det enbart lagen installera enbart hissen utan komplettera detreda på fakta om ett hissbygge, minns Pa- om ekonomiska föreningar och stadgarna hela med en vindsombyggnad samtidigt.trick Hort, som då bodde längst upp i huset som gäller. Till sist fick man tag på ett mindre hissföre-och var ordförande i föreningen. Men när hissen väl blivit installerad, och tag via sin förvaltare, som kunde genomföraÄven om man hade vunnit ekonomiskt på att man såg fördelarna med den, stöddes pro- projektet på totalentreprenad.installera hissen tidigare, när diskussionerna jektet av praktiskt taget alla. En ung familj Företaget sågade upp utrymme för ett his�-10 allt om BOSTADSRÄTT
schakt i den vacka marmortrappan med sina stenräcken. 11Där det gick lämnades räcket kvar. Detaljer som särskilda nät ischaktväggarna och träpaneler i körsbär i bakre hissväggen medmera, gör att det ser ut som om hissen alltid funnits där.Annars är tekniken modern fast inte så vanlig. Inga motvikter löpert.ex. utmed schaktet och bärlinor saknas också.Istället pumpas hydraulolja in i ett teleskoprör som lyfter hissenmycket tyst. Valet av teknik gör utrymmet större än i en konven-tionell linhiss.Fördelen med hydraulhissen är att den inte behöver en hissgropeller stort maskinrum på vinden. Även dagens linhissar kräver vä-sentligt mycket mindre utrymme än förr.Hos Tuben ryms maskineriet på en kvadratmeter och oljan pumpasvia ett rör till ”teleskopet”. Ingen tung motvikt behövs!Farten blir dock relativt sett långsam. Hydraulhissar går cirka 0,3-0.6 m i sekundeen medan linhissar går mycket snabbare. Driften ärdock mycket säker i båda fallen.Ett annat kompakt alternativ är kedjehissen, som lyfts av kedjordrivna av en trefas elmotor.Dessa hissar kan byggas in i ett fristående schakt utan infästningari väggar och trapphus, vilket kan vara ett stort plus om man tillexempel sågar upp schaktet i trapphuset.Den lösningen är vanlig. Lyfthöjden här är maximalt cirka 14 me-ter, eller åtta våningar.Erfarenheterna leder till några goda råd till hugade föreningar.- Förhasta er inte. Ta inte första bästa erbjudande utan se er om.- Hissar kan också placeras utanpå huset eller till exempel byggasin i glas så att ljuset släpps in i trapphuset.Lägg på extra pengar för att få det snyggt, för totalkostnaden ärändå hög.EkonomiFöreningen betalade cirka 2 miljoner kronor för sin hiss. Men förekonomin spelade det inte så stor roll. Lånet för hissen var det endaman hade, och föreningen hade därmed ändå mycket låga avgif-ter.Eller vad sägs om så lite som 2.000 kronor i månaden för den 130kvm stora lägenheten längst upp.Till det kom 650 kronor i månaden för hissen.- Avgiften stegades beroende på hur högt man bor. På bottenvå-ningen betalar man ingenting, men sen mer och mer på respektivevåning,Det låter sig göras eftersom man som sagt är en bostadsförening.I bostadsrätt blir stegad kostnad möjlig endast om man tar ut densom ökade insatser.Så gjorde t.ex. Brf Fria Bad i Helsingborg, medlem i HSB, när deinstallerade ny hiss för en tid sen. Några medlemmar protesterade idet fallet mot lösningen, men fick se sig slagna i både hyresnämndoch hovrätt, som godkände upplägget.För Bf Tuben gjorde tålamod och en konstruktiv lösning hissbyg-get möjligt.Men man ska ha en konstruktiv dialog med medlemmarna, samti-digt som det är viktigt för styrelsen att inte låsa sig vid en särskildlösning långt i förväg.allt omBOSTADSRÄTT
HSB Brf Vårlöken i Kungälv har satsat på solel kombinerad med bergvärme och sparar 65 procent av de tidigare fjärrvärme-kostnaderna. (Foto: Svensk Solenergi) Solel & bergvärme spararenergi i KungälvNär fjärrvärmepriserna steg 34 pro- Text: HANS GUSTAVSSON tet tillsammans med styrelsekamraten Gus- tav Hessfelt.cent under ett år fick Brf Vårlöken i Kung- 600.000 kr om året, berättar Lennart Lund- De funderade först på enbart bergvärme,älv nog och letade efter ett sätt att valla in qvist, som varit ordförande i ett par år och men Lundqvist kom att tänka på att radhu-kostnaderna. som har lett solpanel- och bergvärmeprojek- sens takyta sammanlagt är mycket stor. FrånValet föll på hybridsolceller och bergvärme. den insikten var det bara ett tuppfjät till attUppvärmningskostnaderna sjönk 65 pro- fundera på solceller och att koppla ihop decent. två systemen.När föreningens 70 lägenheter byggdes Husens brutna tak ligger också rätt för att1958, var det vanligt att knyta samman rad- kunna stjäla maximalt med solljus.husen med fjärrvärme. Valet föll på Energiförbättring Västs hy- bridsolcellanläggning på 330 m², elva styck-Fimpat system en ända ner till 225 meter djupa borrhål och tre bergvärmepumpar.Systemet fungerade så länge fjärrvärmen Solcellerna och det övriga systemet är somhöll rimliga priser, men kraftiga höjningar sagt sammankopplat och jobbar sen 2013.tvingade föreningen att fimpa den. Det är ett äktenskap med parter som kom-- Våra uppvärmningskostnader var uppe i allt om12 BOSTADSRÄTT
pletterar varandra. Solcellen är i och för sigkonventionell, men under den löper ett rör-verk som drar till sig värmen från solpane-lerna.Vattnet kyler solpanelerna vilket gör demända till 20-30 procent effektivare.Verkningsgrad- Annars har solpaneler normalt en verk- Solhybriden i sig levererar omkring 490 centrerat solljus, kan nå en verkningsgrad påningsgrad kring 16-17 procent, säger Johan kwh(kilowattimmar) solvärme och 44 mwh 40-50 procent.Ahlgren på Energiförbättring Väst, tillika (megawattimmar) solel, vilket blir cirka 22 Skatten för egenproducerad el lägger fortfa-företagets grundare. procent av föreningens elförbrukning rande en hämsko på utbyggnaden av solel.Företaget håller på och utvecklar egna sol- - Systemet kostade oss 4,5 miljoner kr, allt En del länder låter solcellsproducenter heltpaneler av hybridtyp. Hittills har de kommit i lånade pengar, men vi räknar med en åter- enkelt låta elmätaren sno baklänges, men såfrån Tyskland. betalningstid för panelerna på 9,5 år utan enkelt får det inte bli här.Den värmemängd som fångas från solcel- statligt stöd och 4,5 år för värmepumparna,lerna blir inte lika stor som om man skulle summerar Lennart Lundqvist. Rabattha använt bara solfångare, men kommer till Det räcker gott för att göra systemet till engod nytta. god affär. Skatterabatterna för egenproducerad ochVärmen pumpas ner till bergvärmepumpar- Ännu bättre är det faktum att solceller över- såld el är dock rätt generösa, och nya regler,na som blir effektivare, även på natten. lever i över 20 år, minst. det vill säga en radikal sänkning av elskat-Om det är varmt då, startar vätskecirkulatio- Många fabrikanter erbjuder en effektgaranti ten på egenproducerad el, kan mycket välnen och för ner ännu mer värme till pum- på 25 år. komma.parna. När kostnaden amorterats, är elen och vär- Intresset för att montera solceller är mycketSolel eller solfångarvärme är båda beroende men gratis (med undantag för underhålls- stort, men det dröjer säkert länge innan deav sol, väder och vind och produktionen va- kostnader). kan bidra till statens målsättning om ett fos-rierar därför helt naturligt över året. Fortfarande dominerar kiselsolcellerna silfritt samhälle år 2040. – något annat är inte på väg till marknaden. Det finns omkring 25.000 solcellsanlägg-Säljer överskott Experimentpaneler, som belyses med kon- ningar, men bidraget till energiförbrukning- en är bara 0,08 procent.Vårlöken träffade ett avtal med Göteborgs wEnergi-Din El, om att kunna sälja sin egenöverskottsel dit och samtidigt nyttja bola-gets el för att jämna ut energitillförseln.allt om 13BOSTADSRÄTT
w Sol, vind & vattenFör bara ett fåtal år sen fanns endast ”van- medan solfångare kräver en rörmokares Priset för dem måste räknas in i helhetspri-liga” solfångare på marknaden. tjänster, i alla fall under monteringstiden. set, men Flemming Wagner säger att åter-Nu har dessa dömts till ett mediemörker och Men få verkar komma ihåg att solfångare betalningstiden för tankarna kan bli så litenlever i okunskapens skuggor. har en tre gånger bättre verkningsgrad per som tre till sju år.Idag är det elsolpaneler som dominerar. Men m² än solpaneler. För kunden handlar allting om vad man mestdet borde inte vara så, för solfångaren för- Det behövs alltså 1/3 färre solfångare för att vinner på och behöver – el eller värme. Ing-svarar väl sin plats. få ut samma energieffekt. enting annat gäller.El är inte allena saliggörande, trots alla pro- Flemming Wagner värdesätter solfångarefeter. Sjunkande priser högst, sedan värmepumpar och först på tred-En tung orsak till solfångarens reträtt är att je plats solpaneler.staten inte uppmanar hushåll, bolag och or- Priset på solpaneler har visserligen gått nerganisationer att välja teknik efter sin eko- med cirka 60 procent på ett par år, men sol- Vindkraftnomi och sina behov, det vill säga agerar fångarna har rönt samma utveckling.teknikneutralt, utan satsar ensidigt på att - En kvadratmeter solfångare kostade för ett Det finns faktiskt en energikälla till som kansubventionera solpaneler. tag sen 3.000 kr men har trillat till hälften, vara intressant, nämligen vindkraft. vilket innebär att solfångaren kan vara be- Ett höghus med begränsat takutrymme harRäkna utan stöd tald på ett par år, understryker norrmannen alltid plats för en mölla med lodrät axel. Flemming Wagner vid norska ASV Solar De är tysta och effektivare vid låga vindhas-Stödet till företag och fastighetsägare ligger som är på väg att etablera sig i Sverige via tigheter än propellermöllorna.på 30 procent av investeringskostnaden. västkusten. Det finns flera utföranden. Bland annat fin-Därmed inte sagt att stödet utbetalas – kön Han tycker att solfångarbranschen varit all- ska Windsides originella - och faktiskt vack-är lång, stödet är maximalt 1,2 miljoner kr deles för passiv och med tiden fått en onödig ra - rotormodell.per anläggning och staten har reserverat 330 renommé för att vara dyr. Med tanke på hur många faktorer - ävenmiljoner kr till och med 2019, som kanske -Vi vill producera solfångare som är så bil- osäkra - det finns i en panelekvation bör manförlängs, kanske inte. liga att de inte behöver subventioneras, sä- gå den säkra vägen och anlita en pålitlig- Räkna på investeringsbudgeten utan stöd, ger Wagner. konsult innan man tar ett slutgiltigt beslut.uppmanar Peter Litzén på företaget Rexel. Solfångare brukar kopplas ihop med acku- Han eller hon tillhandahåller alltid vägbaraElpaneler är också något lättare att koppla, mulatortankar. fakta.Även den framtida elbilen måste laddas. Varför inte med vindkraft från en egen rotormodell som t.ex. kan placeras på taket påfastigheter där det blåser mycket. Finska Windside ligger långt framme med sådana mindre, lokala vindkraftverk.14 allt om BOSTADSRÄTT
allt om 15BOSTADSRÄTT
16 allt om BOSTADSRÄTT
Flexibel bostad en framtidsdrömD en flexibla bostaden, där väg-gar kan flyttas och planlösningen hållbart, säger Fredrik Törnqvist.ändras efter behov och egna önske- Som ett led i undersökningen kom-mål, är ett drömscenario för många mer bolaget att uppföra sin förstasvenskar. flexibla bostad, i det nya och redanDet visar en SIFO-undersökning som mycket omskrivna bostadsområdetdet kommunala bostadsbolaget Stån- Vallastaden, i höst.gåstaden i Linköping låtit genom-föra. Allt fler vill ha en flexibel bostad där planlösning och Fem-etta- Resultatet var inte någon större rumsindelning kan ändras efter behov. (Illustration)överraskning. Det här har vi känt av Bostaden, en fem-etta, som fåttlänge i takt med att familjesituationen allt namnet för att den kan ändras från att varaoftare ändras för många, säger Stångåsta- allt från en etta till en femrummare, kommerdens vd Fredrik Törnqvist. stigit till fyra procent och idag är den alltså först att visas på den lokala bomässan Val- uppe i 35 procent. lastaden 2017 i september.Växlande behov – Det har skett en stor förändring de senaste Under tre veckor kommer det nya bostads- 30 åren, där bostadsmarknaden inte har hängt området att vara öppet för allmänheten medVar tredje barn med särboende föräldrar bor med. Självklart växlar behovet av hur många hjälp av visningar, seminarier, utställningidag växelvis hos sina föräldrar, vilket gör rum man behöver om man ena veckan har och guidade turer.att ”varannan vecka-familjerna” har ökat. tre barn som bor hemma för att veckan därpå - Då passar vi på att visa upp vår drömlä-Bland de föräldrar som nyligen separerat är leva själv.siffran ännu högre. genhet med alla smarta funktioner. En rik- - Men det är också en naturlig utveckling av tigt flexibel bostad bygger på att det ska varaI mitten av 1980-talet bodde endast en pro- dagens utmaningar som utöver nya famil- enkelt att ändra planlösning genom att flyttacent av barnen med separerade föräldrar jekonstellationer handlar om ekonomi och väggar samt öppna golv och det kommer detväxelvis, i början på 1990-talet hade siffran miljö. Vi behöver helt enkelt tänka nytt och garanterat att bli, säger Törnqvist.allt om 17BOSTADSRÄTT
Väl mött påOm ett par veckor, den 15-16 mars, är det åter dags för Fastighetsmässan i Kista, den fjärde i ordningen. Över 270 utställare finns representerade, och för bostadsrättsföreningar arrangeras ett antalförmiddagsseminarier som avslutas med kostnadsfri lunch. Inbjudan finns med som bilaga i detta nummer. Text: LINDA CARLSSONSnart är det åter dags för Fastighetsmä- Passa på att utnyttja den rådgivning som erbjuds på mässan. Fastighetsägarna, som är medarrangörer till mässan, har sinasa, denna gång på Kistamässan i Stockholm, jurister på plats.som huserar mässan för fjärde gången den15-16 mars. erbjuds till rabatterat mässpris. För bostadsrättsföreningar arrangeras ett- Vi på Bofakta finns på plats som vanligt. specialprogram, som i år handlar om pro-Besök oss gärna i vår monter X:01 direkt i Seminarier blematiken kring vattenskador, styrelsensentréhallen ovanför den första rulltrappan, ansvar och befogenheter samt frågor kringsäger Lars-Otto Kjerstadius, chefredaktör Mässan bjuder i år på en mängd seminarier styrelsearvoden.på Allt om Bostadsrätt. och programpunkter. Platserna är begränsade så det gäller att varaVi har varit med alla år sedan starten, och Bland talarna märks t.ex. Fredrik Reinfeldt, ute i tid med sin anmälan, dels till självabjuder som vanligt in intresserade företrä- Helena Olsson från Fastighetsägarna som seminarierna och dels till den kostnadsfriadare för bostadsrättsföreningar i samarbete talar om stadsutveckling, Håkan Kjellberg, lunch som samtidigt erbjuds.med mässan. Anticimex om problemet med råttor och Jo- Föreläsare här är Owe Schramm, ChristineBesök gärna vår monter för ett enkelt samtal han Kvarnström, Svenska Energigruppen Hallberg och Johan Flodin, samtliga fråneller för kort rådgivning i någon bostads- om energianvändningen i våra fastigheter.rättslig fråga. allt om- För den som är intresserad kan det ocksåvara bra att känna till att vi kommer att er- BOSTADSRÄTTbjuda ett antal mässexemplar av vår efter-frågade tidskrift Styrelsehandboken undermässdagarna.- Den är annars slutsåld och går inte längreatt beställa på vanligt sätt via vår hemsida.Den finns bara att få tag på under mässan,säger Lotta Sunnert, mässansvarig på Bo-Fakta.Först till kvarn är det således som gälleräven här.Vår nyhetstidning Allt om Bostadsrätt fårman som vanligt med sig gratis, medan denlikaledes populära Bostadsrättshandboken18
Kistamässan Besök oss gärna i vår monter X:01 direkt i entrehallen (Foto från en tidigare mässa). lägenheter, och minskade därmed sin för- brukning med 30 respektive 26 procent för varm- och kallvatten. Kostnaden för bytet sparades in på bara tre år. Föreningen fick Fastighetsmässans Energi- pris för sitt blandarbyte. - För oss är hållbarhetsarbetet oerhört vik- tigt. Att Brf Uddevallahus 11 fått pris är en inspirationskälla för oss som företag och för de bostadsrättsföreningar som är våra kunder och ägare, säger Kjell Berndtsson, energistrateg på Riksbyggen i ett pressmed- delande. NyheterDessutom erbjuder utställarna särskild rådgivning om säkerhet, energi Och att till exempel spara på energinotan& ventilation, tvättstugans funktion samt fönster och fasad. är inte särskilt svårt i fastigheter, enligt de flesta experter.Fastighetsägarna i Stockholm. I år kommer fokus att riktas mot miljöfrå- Det finns massor av möjligheter och nya tek- gor och energieffektivisering, framför allt i niska lösningar som berör både el, värmeMötesplats äldre fastigheter och hur det kan anpassas till med mera för våra fastigheter. framtida krav. Men smart teknik får för den skull inte taFramtidens Fastigheter är temat för årets Andra viktiga områden är green building och överhanden.mässa, som blivit en viktig mötesplats för hållbarhet där det finns stora utmaningar att Visst kan det vara kul med kylskåp som pra-både fastighetsägare och investerare och de ta tag i, likväl som ekonomiska incitament tar och talar om vad som fattas, eller port-som arbetar med förvaltning, underhåll, drift för investeringar i till exempel smart teknik. telefoner som mer eller mindre fungerar somoch säkerhet i branschen. Ett exempel hämtas från Uddevalla i Bohus- TV-skärmar och som kommunicerar via- Vi har 270 utställare på plats och räknar län, där Brf Uddevallahus 11 valde att byta mobilen. Men fokus måste trots allt ligga påmed över 6000 besökare, säger säljansvarige till energieffektiva blandare i samtliga 267 effektivare energiförbrukning för att mötaJosefine Andersson. framtida mål. Och där finns mycket att ta del av och läraallt om sig på årets mässa.BOSTADSRÄTT 19
Lokaler byggs20 allt om BOSTADSRÄTT
om till bostäder Text: OSMO VATANEN Foto: JOHANNA HOPKINS & MAKESPACE AB Allt fler tomma eller outhyrda lokaler byggs om till fina ww bostäder, som t.ex. källaren på bilden. I takt med att Stockholm växer ökar också efterfrågan. Uppfinningsrikedomen är praktiskt taget oändlig.allt om 21BOSTADSRÄTT
w En gång i tiden en välbesökt cigarraffär i Abrahamsberg, nu förvandlad till en något udda men välplanerad lägenhet. undantag (se nedan). -Vi försökte först hitta nya hyresgäster men Entreprenören står sedan för samtliga kost- det var svårt. Vi hade också tidigare haftBostadsrättsföreningar riktar ofta nader för ombyggnaden, kontakter med många underliga företag där. Vi beslöt till myndigheter i samråd med föreningen, val sist att sälja, och vi ville göra om lokalenblicken mot himlen och fastighetens vind i av underentreprenörer och till sist försälj- och få projektet lönsamt, berättar styrelsele-hopp om att fylla kassan. ning av den nya bostaden. damoten Leif Björn.Alternativet till denna ”manna från ovan”kan vara att låta blicken falla ända ner till Gammalt bageri Seriöst anbudtrottoarnivå.Ofta finns en gammal tom butik, en outnytt- Så gjorde till exempel Brf Gradsågen 2 i Föreningen tog inte högstbjudande anbud,jad lokal, delar av ett garage eller en souter- Enskede när ett före detta bageri anting- utan valde det företag som verkade mest se-rängdel som kan byggas om till bostäder. en skulle hyras ut igen eller byggas om. riöst. Lokalen var sjaskig och nersliten och före- Resultatet blev bra, en tvåvåningslägenhetEfterfrågas ningen förstod snart att den inte hade kom- på sammanlagt cirka 100 m2, fördelad på en petens eller ens lust att sköta ombyggnaden. övervåning på 50 m² och ett beboeligt likaLokaler som passar för ändamålet har blivit Den gamla bagerilokalen såldes som den stort nedre plan.allt mer efterfrågade i takt med att Stockholm stod. Tursamt nog var det högt i tak i övervåning-växer med ett par busslaster varje månad. en, medan bottenvåningen fick räknas somI början av 2017 trängdes 900.000 i kommu- biyta, vilket sänkte priset för lägenheten.nen, men redan om fyra år har antalet svällt Totalt fick föreningen cirka en miljon kronormed 100.000 enligt prognoserna. till kassan, medan entreprenören vid sin för-Med en sådan trängsel kan priserna bara gå säljning fick cirka 5 miljoner.åt ett håll - uppåt. - Men entreprenören kostade på lägenhetenMen pengar är förstås inte det enda som en väldigt mycket, påpekar Leif Björn.förening kan få. Projektet visade att föreningen hade fått bäraÄven om det sällan kan matcha flödet från mycket höga kostnader för en egen ombygg-en lyckad vindsförsäljning, blir det ändå en nad. Nu tog entreprenören på sig den delen.rejäl slant till amortering av irriterande lån,omläggning av taket, förnyelse av innergår-den eller något annat.Nya medlemmar bidrar både med avgifteroch till verksamheten. CigarraffärenOmbyggnaden höjer fastighetens värde ochman kan ofta få så kallade synergieffekter En lika omild behandling genomled en före– en intelligent påpasslighet kan leda till att detta cigarrbutik i Brf Säcken 2:s fastighetnågot annat i underhållsplanen kan göras med ungefär samma problematik.samtidigt, och kanske också billigare. Föreningen sökte först efter en bra hyres-Liknande process gäst, men hittade ingen lämplig. Beslutet blev försäljning.En ombyggnad av lokaler påminner mycket Så här såg bagerilokalen ut innan - en -Vi ville ha in pengarna och fick in cirka enom en vindsombyggnad. sliten lokal som länge stod tom. Idag miljon, det vill säga cirka 20.000 kr kvadrat-Föreningen gör klokt i att följa huvudmönst- ryms här en 100 m2 stor lägenhet för- metern, och nya medlemmar, säger en nöjdret för vindar, det vill säga sälja lokalen som delad på två plan.................. ordförande Claes Lindqvist.den står och går, även om det förstås finns Brf Glasberget 1 stod inför samma dilemma med sin hobbylokal. Möjligheter fanns att22 allt om BOSTADSRÄTT
bygga en lägenhet på 80 m², men Malin använde sig av fär-lokalen var komplicerad: ger, stora mattor, konst och- Det fanns flera bärande väggar möblering för att skapa funk-som behövde avväxlas, och fasa- tionsområden.den behövde delvis öppnas för att Betonggolvet målades grått,släppa in mer ljus, sammanfattar väggarna huvudsakligen vita.förre ordföranden Pia Wildgodt. (”Vem behöver parkettgolv?Den långsmala lokalen byggdes Då kan man lika gärna skaffaom till en färgstark och elegant lä- sig en vanlig lägenhet”).genhet med tre och ett halvt rum. Britses okonventionella valKällarvåning visar att man visst kan sälja direkt till en hugad speku-En helt annan lösning uppstod när lant som ser möjligheterna iBrf Kornetten 7 på Östermalm en lokal med en yta lämpadfunderade på vad man skulle göra för de ideér och behov sommed sin tomma källare på 250 köparen har.m².Ytan hyrdes av en konstnär, men Köket på Spannvägen i Abrahamsberg. Den tidigare tomma Men då ska det inte krävas lokalen är åter fylld med vardagsliv i modern stil. alltför komplicerade föränd- ringar och lokalen bör troli-hade till stor del en industriell gen vara i någorlunda hyfsathantverkskaraktär med tjocka betongpelare, kr / m², alltså kring samma pris som före- skick och ska kunna byggas om med endastbetonggolv, värmerör hängande i taket i en ningen troligen skulle ha fått om källaren hammare och spik, färg och slipning.del av utrymmena. Men allting var i gott sålts på rot till en entreprenör. Det blir en utmärkt affär för både köparenskick. Två sådana stod faktiskt och stampade i an- och föreningen.Utseendet skrämde inte familjen Britse budskön, men drog sig snabbt ur när famil-– Leif, affärskonsult och Malin, inrednings- jen Britse dök upp. Entreprenörarkitekt med döttrarna Hedda och Vera.Där andra såg det ofärdiga i källaren såg Byggde själva Det växande suget efter lokaler har lockat en del entreprenörer.Malin möjligheterna.Familjen föll pladask för de stora utrymme- Affären underlättades av att föreningen En sådan är företaget MakeSpace, vars grun-na, även om fönstren mot gatan var begrän- redan skaffat alla nödvändiga tillstånd av dare Åke Pettersson har ingenjörsutbildning inom bygg och ett stort intresse för arkitek-sade, men väl inom lagens krav – fyra styck- myndigheterna.en djupt infällda 80x80 cm stora fönster. I våningarna ovanför källaren råder Öster- tur i ryggsäcken, och omfattande erfarenhetKöket har ett spröjsat fönster mot gården. malmspriser, vilket handlar om minst 80- av företagande och marknadsföring. Han hade länge haft en längtan ochDe fick källaren intill Karlaplan för 23.000 100. 000 kr kvadraten. w....... och här är köket i det tidigare bageriet, placerat på övervåningen tillsammans med vardagsrum. Nedre plan rymmer sov-och badrum.allt om 23BOSTADSRÄTT
Sovrum i källarvåningen på Östermalm, färgsatt och belyst så att känslan av att bo under marknivå blir obetydlig.w önskan om att förändra och bygga om då får man ju en ny tvättstuga på samma Lokaler är mycket individuella och anpass- gång. Vi kan ge olika perspektiv på ytorna, ningen kan bli föremål för förhandlingarhus och lägenheter och låta sin kreativitet påpekar Åke Pettersson. med kommunen.komma till uttryck. Föreningens intäkt vid en försäljning kan- Jag är något av en visionär och har ideérna. uppgå till 40.000 kr /m2 i innerstan och AttefallshusFör cirka fyra år sedan hittade jag en lokal i kring 15-20.000 kr utanför.Smedslätten som jag byggde om och flyttade Den slutlige köparen kan få en omgjord lo- En annan möjlighet, som det också finns ex-in i med familjen. kal för cirka 10 procent under normalpriset. empel på, är att bygga ett s.k. Attefallshus- Pengarna jag fick för vår tidigare villa in- Går det samtidigt att åstadkomma en ute- om det finns plats på tomten.vesterade jag i nya projekt, som den gamla plats, höjs förstås värdet. Det finns exempel på att den här typen avtidigare cigarrbutiken i Abrahamsberg, sä- Observera bestämmelserna för vad som är hus har sålts för bortåt fyra miljoner kr.ger han. boarea och biarea. Egentligen får ett Attefallshus inte vara stör- En biyta kan till exempel vara ett stort loft re än 25 m² om man räknar på yttermåtten,Se möjligheter utan tillräcklig takhöjd för att kvalificera men ett rymligt sovloft och en källare, som som boyta, och kan då betinga halva priset kan användas som till exempel sovrum, kanSå gick det vidare. De tre först nämnda pro- jämfört med boyta. Takhöjden måste vara ledigt fördubbla ytan.jekten ovan gjordes om av MakeSpace. Fler minst 2,4 m. Ett Attefallshus får ha en källare, som dockväntar. Ljusinsläpp är ett måste, men fönster behö- inte får vara större än själva husets byggyta.De och andra konkurrenter har troligen ett ver finnas bara längs ena sidan av lokalen. ”Vispgräddeparagraferna” i Attefallslagenstort marknadssegment att utnyttja. Utrymmen för hygien, matlagning, förva- kan förstås utnyttjas av existerande före-- Styrelserna är inte alltid medvetna om före- ring, samvaro och en hall måste finnas. ningar med utrymme till godo.ningens lokaler och ser inte möjligheterna. Man måste också kunna ta sig in och ut med Ett nytt litet hus kan ge flera miljoner kronorDet kan handla om gamla torkrum och stora rullstol. Bygglov krävs. i fräscht kapitaltillskott.förråd eller tvättstugor som kan flyttas och24 allt om BOSTADSRÄTT
allt om 25BOSTADSRÄTT
BoNytt Brf Yamasol Förening får säga Text: upp medlem L-O KJERSTADIUS En bostadsrättsförening i Det som från början såg Karlstad blir av med en stö- ut som en strålande idé, har rande medlem efter en dom i praktiskt taget förvandlats till tingsrätten. motsatsen för medlemmarna i Redan 2012 lovade mannen Brf Yamasol i Fuengirola på den att flytta efter en liknande spanska solkusten. dom som slutade i förlikning, men då inget skedde tvinga- Spansk-svensk des föreningen stämma man- nen på nytt. Det var för tiotalet år sen som Brf Yamasol, den första svenska bostadsrättsföreningen att Föreningens noggranna an- tanken dök upp hos konsul- äga en fastighet utomlands, ser ut att gå emot upplösning och teckningar om störningar ten Filip Gil, född i Sverige av i trapphus, blockerande av spanska föräldrar, som jobbade registrerad i Panama, skulle des, främst till svenskar, men hiss som hindrat rullstols- i trakten. också stå för ombyggnationen några också till medborgare från burna, skrik och oljud från När huset, som tidigare fungerat och renoveringen inför den kom- andra länder. Allt såg ut att fun- lägenheten och det faktum som lägenhetshotell åt bland an- mande försäljningen av ”fritids- gera utan större problem. att mannen tidigare dömts nat svenska Fritidsresor, blev till rätterna”, vilket parterna kanske för ofredande av en granne, salu, föddes idén att låta en bo- trodde var bra. Orosmoln ledde till att hans bostadsrätt stadsrättsförening ta över enligt Och visst skulle det bli fint. Lä- nu förverkas. svensk modell. genheter på 2 eller 3 rok med Men efter en tid började oros- Mannen får även stå för före- Men när Gil ringde runt till ju- tillhörande terrass, vissa med moln dyka upp längs den blå ho- ningens rättegångskostnader rister, revisorer och mäklare här uteplats mot poolområdet, be- risonten på Medelhavet. på 300.000 kronor, skriver hemma blev det nobben över- mannad reception, uppvärmd Den spanska byggfirman, som ju NWT. allt. pool med skötsel, centralvärme, hade byggt om och renoverat åt - Det var först när jag kom till svensk TV, WiFi, porttelefon en svensk förening, fick svenska Oro efter jätteaffär Bjurfors Näringsliv som man lo- med video, garageplatser m.m. skattemyndigheter på sig, ef- vade undersöka saken närmare, De 50 lediga lägenheterna sål- tersom skatter och avgifter inte Brf Matrosen i Luleå köpte berättade Gil för Allt om Bo- stadsrätt då. nyligen sin fastighet för 265 Och efter att ha granskat det ju- miljoner kronor av bostads- ridiska under en längre tid, med företaget Igeln, som i sin tur hjälp av några av landets mest tidigare kunnat köpa fastig- kunniga bostadsrättsjurister, heten av det kommunala bo- kom man fram till att en svensk stadsbolaget Lulebo. bostadsrättsförening mycket väl Efter köpet har dock oron va- kan köpa och äga en fastighet rit stor bland både hyresgäs- utomlands. ter och nyblivna bostadsrätts- havare, skriver NSD. Fina lägenheter Den lokala hyresgästföre- ningen får in flera anmäl- Och så blev det alltså! Brf Ya- ningar i veckan, som kom- masol, med säte och styrelse i mer att skickas vidare till Stockholm, köpte fastigheten av hyresnämnden. den spanske ägaren, som själv - Många bostadsrättshavare tog hand om ett 30-tal av de 84 hör av sig till oss, men jag kan lägenheterna. Hans byggfirma, bara förklara att vi inte kan göra något för dem eftersom allt om de inte längre är hyresgäster, säger Mikael Renqvist, jurist BOSTADSRÄTT på hyresgästföreningen. BInlagndaanrenagt lfeinrnsofmrågeintec-k- dednigiakvrreiindhguydreeesnlgläbmsotfeoärnthdnafsiton.mUgptip- till 30.000 kronor ska kunna dras av från insatsen för dem som väljer att köpa sin lägen- het med bostadsrätt. Frågetecken finns även kring brister i lägenheterna som inte åtgärdats.26
- 10 år senare BoNytt - Nej, de har ingen möjlighet att Polisen får påverka spansk fastighetslag, betala för dörr säger Ljung. Varken kronofogden, skatte- En bostadsrättsförening i myndigheten eller svenska ju- rister kan alltså göra något för Huskvarna får 8.800 kronor att hjälpa föreningen. av Polisen efter en husrann- Trots att tanken med svensk sakan, där man tvingades slå bostadsrätt från början var god, sönder en ytterdörr, rappor- kolliderar det hela med spanska terar Jönköpingsnytt. regler, som gäller för allt öv- Det var föreningen som först rigt. larmade polis och ambulans, eftersom man misstänkte att Slutsatser något inte stod rätt till med den kvinnliga medlem somfrivillig likvidation. Det svenska regelverket är till ringa nytta när Under tiden pågår verksamheten bodde i lägenheten.allt annat styrs av lokala regler i det land där huset ligger. och solandet för de 50 bostads- Ingen svarade när man för- rättshavarna som vanligt. sökte få kontakt, varför Po-erlagts korrekt. När inga pengar tvärhöjas. Enligt svenska regler Föreningen är trots allt populär lisen valde att på laglig vägkom in, blev beslutet från svensk måste som bekant de 50 bo- och gemenskapen mycket god. bryta sig in i bostaden.sida att begära företaget i kon- stadsrättshavarna täcka upp för- Att hyra ut lägenheter delar av Väl inne visade det sig attkurs - utan att kunna verkställa lusten från de 34 lägenheterna året är inga större problem för kvinnan bara sov djupt efterden. som står oanvända, och som har dem som vill. att ha ordinerats medicin ef-Och det är här som det spanska belagts med kvarstad och därför - Om vi bara haft svenska el- ter ett läkarbesök.och svenska regelverket kollide- är oåtkomliga för föreningen ler främst nordiska medlemmar Inget felaktigt begicks, menrar. och dess styrelse. hade det hela säkert fungerat föreningen får ändå ersätt-Bostadsrätt är ett okänt begrepp - Vi är bakbundna och kan ty- bättre, säger Rolf Ljung. ning för sina självriskkost-i Spanien, och där agerar man värr inte göra någonting, säger Men nu sitter man fast som i en nader i ärendet, enligt densom om det hela skulle röra sig Rolf Ljung, ordförande i Brf rävsax, låsta mitt emellan span- angivna summan.om äganderätter i en så kallad Yamasol. ska och svenska myndigheterurbanisation. Ett annat bakslag för föreningen där ingen vill ge sig. OmbildningAvgifterna, som från början är att man inte kan få någon Därför är det troligt att det blir blir inte avvarit mycket låga, fick plötsligt hjälp från svenskt håll. föreningen och dess medlemmar som får vika sig först. En nybildad förening påallt om - Ja, tyvärr tror jag det måste bli så att vi tvingas likvidera före- Gotland får inte ta över sinaBOSTADSRÄTT ningen så att fastigheten kan tas 72 lägenheter sedan banken över och göras om till spanska - i det här fallet Ålandsban- ägarlägenheter. ken - dragit sig ur affären Rådet Rolf Ljung vill ge till bara två dagar innan tillträ- andra som kanske funderar på det, skriver helagotland.se. att bilda svensk bostadsrätt och Medlemmarna är besvikna köpa fastighet utomlands lyder på både banken och på den kort och gott: lokala mäklare som skött - Gör det inte! ombildningen. Banken me- nade att de endast lämnat en offert till föreningen, och att något definitivt lånelöfte aldrig funnits. – Många har tagit lån för att renovera och står nu i eko- nomisk kris, en del har till och med beställt kök, säger en av föreningens medlem- mar anonymt. Själv hade han tagit lån för insatsen, nära 700 000 kro- nor som nu banken begär tillbaka. Trots att styrelsen vill fortsätta arbetet för en framtida ombildning så är han orolig över att bankerna nu kommer att dra öronen åt sig. – Kommer vi få lån efter det här? undrar han. 27
”När bostadsrättshavaren vill bygga om””Ombyggnader av bostadsrättslägenheter utan tillstånd är ett stort problem för föreningarna”Vi har i tidigare artiklar i Allt om Bo- För att ta ställning till om tillstånd kan läm- ingreppet, upptäcker sprickor i byggnadens nas till viss ombyggnad av lägenheten, är det fasad. Vårt svar till dessa styrelser är att detstadsrätt behandlat frågor om bostadsrätts- vår uppfattning att styrelsen alltid kan kräva till följd av utformningen av 7 kap. 7 § bo-havares rätt att företa ombyggnationer i den att bostadsrättshavaren presenterar ett un- stadsrättslagen är svårt att få framgång i enegna lägenheten. derlag framtaget av fackmän, som beskriver domstolsprocess med krav på bl.a. återstäl-I dessa artiklar låg fokus framförallt på hur den ansökta åtgärden ska utföras för att lande.gränsdragningen avseende vad som ska an- kunna bedöma om och hur den kommer att Det domstolen ska ta ställning till vid enses vara en ombyggnation i respektive utan- påverka föreningen och dess hus. prövning om återställande är om den utfördaför den egna lägenheten, bl.a. utifrån ett upp- Av den aktuella bestämmelsens utformning ombyggnationen är till påtaglig skada ellermärksammat rättsfall från Högsta domstolen framgår att tågordningen ska vara att bo- olägenhet för föreningen i enlighet med dendet s.k. ”Kaminmålet”. stadsrättshavaren först ansöker om tillstånd, ovan angivna bestämmelsen.Vi fortsätter i denna artikel att diskutera bo- styrelsen prövar ansökan, och att bostads- I bestämmelsen anges att styrelsen endaststadsrättshavarens rätt att förändra den egna rättshavaren först därefter, om styrelsen kan neka tillstånd då föreningen drabbaslägenheten. lämnar tillstånd, påbörjar ombyggnaden av av skada eller olägenhet av viss allvarlig-Denna gång fokuserar vi på de problem som lägenheten. hetsgrad till följd av åtgärden, d.v.s att detvi ser med de nuvarande lagreglerna när en Vi kan konstatera att verkligenheten inte föreligger risk för påtaglig skada eller olä-bostadsrättshavare, helt utan kontakt med speglar lagstiftarens intention med bestäm- genhet.föreningens styrelse, genomför stora om- melsen. I de tvister som prövats i domstol har be-byggnationer i lägenheten. visbördan för att sådan skada eller olägenhet Skadat föreningen föreligger lagts på föreningen.Regelverk Vi har under de senaste åren allt oftare bli- Tillståndsplikt negligerasEn bostadsrättshavares rätt att förändra den vit kontaktade av styrelser som undrar vadegna lägenheten regleras i 7 kap. 7 § bo- föreningen kan göra när bostadsrättshavaren Att bostadsrättshavaren inte ens har ansöktstadsrättslagen (”BRL”). utan att ha ansökt om tillstånd genomfört om tillstånd hos styrelsen, spelar inte någonI bestämmelsens första stycke anges att en stora ombyggnationer i lägenheten som sty- roll för domstolens prövning.bostadsrättshavare måste inhämta styrelsens relsen anser ha skadat föreningen. I en domstolsprocess är det alltså föreningentillstånd för att utföra åtgärder i lägenheten Exempelvis när en bostadsrättshavare har ta-som innefattar: git upp hål i en bärande vägg och styrelsen allt om1) ingrepp i en bärande konstruktion i samband med att man får kännedom om2) ändringar i befintliga ledningar för av- BOSTADSRÄTTlopp, värme, gas eller vatten3) annan väsentlig förändring av lägenheten.Enligt andra stycket i samma bestämmelsefår styrelsen inte vägra att medge tillståndtill ovan nämnda åtgärder om inte åtgärdenär till påtaglig skada eller olägenhet för före-ningen.TankegångenI förarbetena till den aktuella bestämmelsenanges att styrelsen måste ha tungt vägandeskäl för att neka tillstånd i det enskilda fal-let.28
Av advokat Blanka Kruljac Rolén & advokat Christofer Morales Blanka Kruljac Rolén är advokat och specialist på juridik i bostadsrätt. Tidigare chefsjurist på HSB Riksförbund, numera verksam på advokatbyrån DLA Piper i Stockholm och kollega med medförfattaren advokat Christofer Morales. d.v.s. att det är föreningen som måste visa För att komma till rätta med ombyggna- på sambandet mellan ombyggnationen och tioner som sker utan styrelsens tillstånd, skadan. anser vi att bestämmelsen bör ändras så att Om både föreningen och bostadsrättshava- det istället blir bostadsrättshavaren och inte ren kan presentera underlag som talar för föreningen som har bevisbördan för att en respektive emot ett orsakssamband, kommer tillståndspliktig ombyggnad inte leder till domstolen inte anse att föreningen har upp- skada eller olägenhet för föreningen. fyllt beviskravet. Med en sådan ändring av bevisbördan tror vi att bostadsrättshavare skulle bli mer för- siktiga med att fritt genomföra stora om- byggnader i sina lägenheter utan styrelsens tillstånd. Orimlig situation Tvisteprövningsom ska bevisa att ombyggnationen har lett Genom att låta utföra en tillståndspliktig om- Vi förespråkar även att tvister om tillståndtill påtaglig skada eller olägenhet för före- byggnadsåtgärd utan att ansöka om tillstånd till ombyggnationer ska prövas i hyresnämn-ningen, och alltså inte bostadsrättshavaren försätter således bostadsrättshavaren före- den, som också prövar andra frågor på bo-som utfört ombyggnationen. ningen i en situation där det blir föreningen stadsrättsområdet.Enbart det förhållande att åtgärden gjorts som ska visa att ombyggnationen medför på- Ett sådant enklare förfarande skulle för-utan tillstånd räcker inte för att kunna kräva taglig skada eller olägenhet för föreningen, hoppningsvis bl.a. innebära att frågan omatt lägenheten ska återställas i ursprungligt trots att det är bostadsrättshavaren som har tillstånd avgörs snabbare samt kosta mindreskick. kunskapen om ombyggnationen och san- än dagens domstolsprocess som ofta tar långFöreningen måste visa att tillstånd inte skulle nolikt också innehar underlag som visar hur tid och är förknippad med höga kostnader.ha erhållits, om bostadsrättshavaren ansökt denna är genomförd eller i vart fall är den Som ett komplement till en sådan lagänd-på rätt sätt. som är bäst lämpad att ta fram underlaget. ring är det vår uppfattning att en otillåten Att tillämpningen av bestämmelsen får såda- ombyggnad också bör utgöra en grund förExempel na konsekvenser anser vi inte vara rimligt. att förverka bostadsrätten. Här är vi dock givetvis medvetna om svå-I exemplet med sprickorna i fasaden, måste Utredningsförslag righeterna för föreningarna att upptäcka så-föreningen först visa att det föreligger ett or- dana ombyggnationer men tror ändå att ensakssamband mellan håltagningen i väggen Just nu pågår en utredning som ska se över sådan bestämmelse skulle sända en viktigoch sprickorna i fasaden. konsumentskyddet på bostadsrättsmarkna- signal till bostadsrättshavarna att inte byggaOm sådant orsakssamband kan visas, ska den. om utan att först ta kontakt med föreningensföreningen därefter också visa att den skada Av direktiven till utredningen framgår att ut- styrelse.eller olägenhet som föreningen drabbas av redningen bl.a. ska se över bestämmelsen i 7 I avvaktan på en lagstiftning som bättre till-till följd av sprickorna är av påtaglig art, kap. 7 § bostadsrättslagen. varatar föreningens intresse att trygga enexempelvis att föreningen drabbas av höga Vår förhoppning är att utredningen, trots att långsiktig förvaltning av föreningens fastig-kostader för att reparera sprickorna, att det fokus ska ligga på att se över skyddet för het, är vår rekommendation att agera snabbtfinns risk för ytterligare skador eller dylikt. konsumenten (bostadsrättshavaren), också när man upptäcker att ombyggnaden pågår iUtifrån vår erfarenhet ligger problemet av- ska se över de problem som drabbar före- fastigheten samt att säkerställa hur ombyg-seende bevisningen oftast i det första ledet, ningarna utifrån bestämmelsens konstruk- gnaden utförs på det föreningen ansvarar för tion och ordalydelse. genom t.ex. besiktningar.allt om 29BOSTADSRÄTT
RÄTTSFALL Bostadsrättsjuridiken är ofta krånglig. Ibland är frågorna så svåra att de måste lösas i domstol eller hyresnämnd. Här redovisar vi några rättsfall med anknytning till bostadsrätt.30 allt om BOSTADSRÄTT
Dålig rådgivningRÄTTSFALL I gav förening 12 miljoner En bostadsrättsförening har vunnit en tivst i hovrätten mot en advokatbyrå, och får 12 miljonerE kronor i skadestånd för dålig rådgivning i en unik dom. det den domens juridiska rättskraft som n bostadsrättsförening, som planerade drivit processen på rätt sätt, genom att bland gällde, och föreningens önskemål kundeatt bygga ett hus i Malmö, har tillerkänts 12 annat inte upplysa om möjligheten att begära därmed inte prövas självständigt i högre in-miljoner kronor i skadestånd från en advo- ersättning för de egna kostnader man haft i stans.katbyrå till följd av dålig rådgivning. samband med entreprenaden.Föreningens huvudman, ett fastighetsföre- Kostnaderna hade inte ens åberopats somtag, hade anlitat en entreprenör som skulle kvittning mot entreprenörens motkrav.bygga det aktuella huset, men efter vissa Inget tilläggkontroverser, och efter att ett sidoavtal upp- Skulle förlora Det gick med andra ord inte att lägga till nyarättats för projektet, valde entreprenören till uppgifter i hovrätten som inte åberopats isist att dra sig ur och säga upp avtalet. Enligt föreningen ledde misstagen till att tingsrätten.Man hade helt enkelt fått ”kalla fötter” i man dels inte kunde begära någon ersättning Hovrätten dömde därför advokatfirman attsamband med den amerikanska fastighets- för dessa utgifter, att man tvingades ersätta ersätta föreningen med 12 miljoner i skade-kris som då seglat upp. advokatbyrån med ett mycket högt belopp stånd för rättsförlust.Ingen skada och dels betala motpartens rättegångskost- Man fick även stå för föreningens rätte- nader. gångskostnader på sammanlagt cirka 1,5 Tingsrätten gick först på advokatfirmansEn tvist uppstod, där föreningen begärde linje och gick emot föreningens talan. miljoner kronor.skadestånd av byggentreprenören för att de Men efter överklagande tog Svea Hovrätt Om domen överklagas och står sig i Högstahävt kontraktet utan grund. upp fallet och konstaterade tvärtom att före- Domstolen anser många juridiska bedömareTvisten slutade dock med att föreningens ta- ningens kostnader faktiskt borde ha räknats att den är ganska unik, då det är ovanligt attlan ogillades, främst för att man inte lyckats av enligt entreprenadkontraktet. en svagare part som en bostadsrättsföreningvisa att man lidit någon egentlig skada av det Advokaten hade visserligen lagt till en så- vinner mot en starkare part i en entreprenad-hela. dan begäran, men först sedan målet hade nått tvist.Då stämde föreningen istället den advokat- hovrätten. Svea Hovrättbyrå man anlitat som hjälp vid tvisten. Mål T 11422-15 Och eftersom denna begäran inte fanns med 2016 12 02Föreningen menade att advokatfirman inte vid tingsrättens ursprungliga prövning, varallt om 31BOSTADSRÄTT
RÄTTSFALL IIStyrelsebeslut räckerför dörrar & fönsterBeslut om byte eller renovering av fönster och ytterdörrar kan fattas av styrelsen. Men om man ändåväljer att föra frågan till stämman, räcker det med enkel majoritet för att genomföra förslaget. Ettbyte är ingen ombyggnad, och kan därmed inte heller överklagas till hyresnämnden.Styrelsen i en bostadsrättsförening har menade de. ett våningsplan där de gamla fönstren var Detsamma gäller i de flesta föreningar också uttjänta. Några boende protesterade och me-rätt att på egen hand fatta beslut om byte beträffande fönster, där de boende själva nade att det hela måste ses som en ombygg-eller renovering av ytterdörrar och fönster i brukar svara för målning och skötsel av bå- nad, eftersom de nya fönstren var av annatfastigheten. garnas insida. material än de gamla, och de nya glasen såMen om man ändå väljer att ta upp frågan på pass mycket mindre att de påverkade ljusin-en stämma, kan förslaget röstas igenom med Påverkar inte släppet i bostaden.enkel majoritet av de boende. Och som bekant säger lagreglerna att om enVarken högre röstetal eller hyresnämndens Men det inre underhållsansvaret i dessa fall lägenhet kommer att förändras av ett om-godkännande behövs, enligt ett utslag i hov- berörs inte av lagens ombyggnadsregler. byggnadsbeslut, måste det godkännas av denrätten som handlade om ett fönsterbyte. Ett byte av dörrar eller fönster är inte en så boende, och i annat fall också av hyresnämn- väsentlig förändring av lägenheten att det den för att få genomföras.Säkerhetsdörrar räknas som en ombyggnad. Men hovrätten konstaterade kort, liksom i Det krävs därför varken kvalificerad ma- fallet med dörrbytet i Västerås, att den härMotsvarande ärende har tidigare tagits upp i joritet på en stämma, eller hyresnämndens typen av enkla åtgärder inte omfattas av detett fall i Västerås. godkännande för att kunna genomföra dessa strängare lagkravet eftersom det inte är frå-Där ville en bostadsrättsförening byta till beslut i en förening. gan om en ombyggnad.nya säkerhetsdörrar i alla lägenheter. Det räcker i själva verket med ett enkelt sty- Enstaka medlemmar kan med andra ord inteMen några medlemmar, som själva bytt till relsebeslut, menar hovrätten överklaga den här typen av beslut, och hy-säkerhetsdörr tidigare, protesterade och me- resnämnden ska då inte heller ta upp dem.nade att det rörde sig om ett regelbrott efter- Fönsterbytesom föreningen själv hade delat ut lappar om Svea Hovrättsäkerhetsdörrar några år innan, vilket flera I fallet med fönstren handlade det om en för- Mål ÖH6074-13boende också nappade på. ening i Stockholm där stämman fattat beslut 2014-03-26Dessutom har medlemmarna eget under- om byte till nya, mer energisnåla fönster påhållsansvar för ytterdörrarna, åtminstone allt ombeträffande skötsel och målning på insidan, BOSTADSRÄTT32
RÄTTSFALL III Återställning av ytskikt efter skada En bostadsrättsförening är bara skyldig att reparera en bostad till den standard som rådde innan ett nödvändigt ingrepp efter en skada. Samtidigt måste man kunna visa att sämre skick rådde än normalt, om man vill använda slitet eller begagnat material vid återställandet.Det är den part som är skyldig att åter- Skyldighetställa ytskikt efter en skada som måste visa byggvaror eller inte. Och det höll hovrätten i princip med om. En bostadsrättsförening ärvilket skick dessa hade innan skadan inträf- Parterna var överens om att föreningen bara skyldig att återställa till det skick somfade. skulle stå för återställandet, däremot inte till bostaden hade innan en skada inträffat, ochDet menar Svea Hovrätt i en dom efter en vilket skick. har rätt att inom ramen för vad ”fackmässigtvattenskada som inträffade i en förening i Varken kök eller badrum var nyrenoverade utförande” medger, avgöra om man vill an-Uppsala. och föreningen ansåg därför inte att de skul- vända sig av begagnat eller nytt material.Ytskikten le vara tvungna att återställa till ”nyskick”. Samtidigt är det den part som ska stå för Men bostadsrättshavaren påpekade att före- reparationerna - i det här fallet föreningen - ningen enligt lag är skyldig att även hålla lä-Det var i augusti 2011 som en manlig bo- genheterna i gott skick - inte bara fastigheten som måste visa att en lägenhet var i sämrestadsrättshavare upptäckte att hans lägenhet (Brl kap7 §4), och det gäller även om de skick än normalt, om man vill kunna åter-var översvämmad av avloppsvatten, som boende har egen underhållsskyldighet. ställa med mycket slitet eller begagnat ma-dock gick att torka upp och åtgärda utan att Hans lägenhet var väl underhållen innan ska- terial.andra skador uppstod i själva lägenheten. dan menade han och förklarade, via sitt ju- Eftersom man inte kunde det här, dömdeDet var ett stopp i ett avloppsrör i fastighe- ridska ombud, att här gäller samma sak som hovrätten - i motsats till tingsrätten - före-ten som var orsaken till översvämningen. i fallet Brf Olof Knagge i Gävle, där före- ningen att återställa lägenheten till ”gottFöreningen var ensam ansvarig för röret, ningen återställde en lägenhet efter en brand, skick”.och för reparationen anlitades en entrepre- men inte fick låta den boende betala för så Om bostadsrättshavaren velat ha allt i ”ny-nör som gick in genom vägg och trossbotten kallat åldersavdrag för ytskiktens värde- skick”, som han själv hävdade, hade han för-via lägenhetens kök och badrum. minskning. stås kunnat få det, men då hade han samti-Men när det blev dags att återställa ytskikten digt också själv fått stå för den ekonomiskai lägenheten, dvs golvmatta, kakel & klin- Inte nyskick mellanskillnaden.kers, trälister och målning av väggar, upp-stod en tvist mellan bostadsrättshavaren och Här i Uppsala menade föreningen att lägen- Svea Hovrättföreningen om vem som skulle stå för kost- heten inte hade reparerats sedan slutet av Mål T 3964-14naden, varpå byggföretaget tillfälligt avbröt 1980-talet, och att det var upp till dem att 2016-01-26jobbet. avgöra om man skulle använda begagnadeallt om 33BOSTADSRÄTT
RÄTTSFALL IVAvgift måste erläggas till tillträdesdagDen som säljer sin bostadsrätt måste ansåg att det var köparen som var skyldig att bostaden skulle övergå till köparen på tillträ- betala avgifterna för den gångna perioden - desdagen sedan full köpeskilling erlagts.betala avgiften till föreningen fram till dagen inte hon själv, eftersom hon ju faktiskt hade Eftersom det aldrig hade skett, var kvinnanför köparens tillträde. sålt lägenheten. fortfarande skyldig att betala avgiften för lä-Detta till synes självklara förhållande har nu I slutet av juli hade hon emellertid hittat nya genheten.till och med klargjorts av Högsta Domsto- köpare till bostadsrätten, men avfördes ur Hon hade heller aldrig uteslutits som med-len. föreningens medlemsregister först i septem- lem, trots att köparen antagits, vilket inte är ber då de nya köparna samtidigt antogs som felaktigt, menade föreningen.Straffavgift medlemmar av föreningen. I januari 2011 skickade föreningen ett nytt DomstolarnaDet hela handlar om en kvinnlig bostads- inkassokrav till kvinnan, nu för avgifter förrättshavare i en förening i Örebro, som sålde månaderna mars t.o.m. juni 2010. Och både tingsrätt, hovrätt och till sist ävensin bostadsrätt 2009 där hon bott i cirka tio Högsta Domstolen gav föreningen rätt.år. Inte ägare Eftersom lägenheten i praktiken aldrig över-Enligt avtalet skulle köparen tillträda bo- gått till den första köparen, ägde kvinnanstadsrätten den 21 februari året därpå, och Kvinnan hävdade dock i domstolen att hon hela tiden bostadsrätten och var därmedhan godkändes också som medlem av före- inte hade kunnat nyttja bostaden under dessa också skyldig att betala avgifterna för den.ningen i början av januari. månader, eftersom hon hade sålt den och Att köparen fått tillgång till bostaden för vissMen när föreningen inte fick in några avgif- därmed inte ägde den, och att hon dessutom förvaring och annat, ändrar inte på de skyl-ter för februari och mars, vände man sig till inte var regelrätt medlem i föreningen den digheter som är knutna till bostadsrätten,kronofogdemyndigheten, som uppmanade tiden. menade HDsäljaren att omgående frånträda bostaden. Hennes köpare hade ju antagits som medlem Kvinnan dömdes att betala cirka 26.000Anledningen till att hon fortfarande hade redan i januari, påpekade hon. kronor till föreningen för de månader somden kvar var, enligt henne själv, att köpet Köparen hade bara inte flyttat in innan vissa tvisten avsåg.hade hävts eftersom hon ännu inte fått hela renoveringsarbeten var utförda, och förva-den avtalade köpeskillingen. rade dessutom en del personliga ägodelar i Högsta DomstolenHon hade dock flyttat ifrån lägenheten i god bostaden. NJA 2016:402tid innan köparen skulle tillträda den, redan i Men föreningen hänvisade till det första 2016-05-25mitten av februari. köpeavtalet, som angav att äganderätten tillDen 1 juli meddelade hon föreningen att hon allt om34 BOSTADSRÄTT
AVLOPPSRENSNING ENTRÉMATTOR TAKUNDERHÅLLBALKONGER Butik och utställning: Bevakning Birger Jarlsgatan 115, Stockholm Vi är auktoriserade takläggare Telefon: 08-23 41 70 med utbildning och utrustning för heltackande.mattor@telia.com www.heltackandemattor.se arbeten med takpapp och duk. LITTERATUR Våra leverantörer ärBALKONGER RÄCKEN FÖNSTER DÖRRAR ISO-certifierade och samtliga Tidsenliga balkonger i produkter är typgodkända. innerstan. Vi lämnar 10 års tätskiktsgaranti 800 föreningar har valt FÄSTEB. Ring för besiktning och offert! Sigfridsvägen 4, Box 9096 126 09 Hägersten UTNYTTJA ROT-AVDRAGET! Tel 08 - 744 00 07 Östra Bangatan 5, 195 60 Arlandastad www.fasteb.se Tel: 08 - 592 51804 Fax: 08 - 592 50349 www.alltitak.se e-mail info@alltitak.se BALKONGINGLASNING STAMBYTEN FÖRVALTNING EKONOMISK FÖRVALTNING Vi kan bostadsrättsföreningar. Välkommen att kontakta oss för offertförfrågan och ytterligare information. BEJO AB Essingestråket 10 112 66 Stockholm vxl 08 - 656 02 08 info@bejoab.se www.bejoab.se 2121 13502Tyresö Telallt om 35BOSTADSRÄTT
RÄTTSFALL V Straffavgifter är olagliga Bolagsverket godkänner felaktiga stadgar En bostadsrättsförening får bara ta ut de avgifter som framgår av lagen av sina med- lemmar, en regel som inte ens den myndighet som ska granska och godkänna stadgar tycks känna till. och hävdade att avgiften saknade lagligt extra avgifter, utanför de angivna kriterier- stöd. na, är olagliga.Det är bara de avgifter som framgår av Men domstolen höll inte med. Enligt nuva- Trots det finns det många exempel på före- rande praxis kan en förening fatta beslut som ningar som tar ut avgifter felaktigt.lagen som är tillåtna att ta ut i en bostads- innebär att medlemmarna betalar en del av I Malmö debiterar t.ex. en förening 3.000rättsförening. årsavgiften genom eget arbete åt föreningen, kronor av alla nya medlemmar som ”in-Det är således bara insats och upplåtelseav- menade domstolen. trädesavgift”, för att bland annat betala förgift, årsavgift, överlåtelseavgift, pantsätt- Den boende överklagade till högsta instans, exklusiva namnskyltar på dörrar och i trapp-ningsavgift och numera också andrahands- Mark- och Miljöverdomstolen, som emel- hus.uthyrningsavgift som föreningen har rätt att lertid rev upp domen och förklarade att en Och i Stockholm har en nystartad bostads-debitera sina medlemmar. sådan här skönsmässigt uppskattad summa rättsförening för studenter beslutat om enOlika inträdesavgifter, andra administrativa strider mot lagen, i det här fallet samfällig- extra årlig administrationsavgift för den somavgifter eller särskilda straffavgifter är inte hetslagen, och får inte tillämpas. slutar studera och senare säljer sin ”student-tillåtna. Däremot skulle det vara möjligt att ta ut av- bostadsrätt” till någon annan.Det går till exempel inte att ta ut en avgift av giften om man i förväg hade fastställt värdet Avgiften finns till och med inskriven i före-dem som inte kan, eller vill, vara med på före- av utfört arbete, exempelvis 100 kronor per ningens stadgar.ningens städdagar eller andra gemensamt arbetad timme, och därefter debitera med- - Det är mycket märkligt att Bolagsverketbeslutade aktiviteter. lemmarna efter utförd arbetsinsats beräknat godkänt stadgelydelsen, som helt uppenbartDet senare slogs nyligen fast i ett motsva-rande exempel från en samfällighetsföreningi Småland.Straffavgift på var och ens andelstal, påpekade domsto- är olaglig. Att det statliga organ som ska len. granska och godkänna föreningarnas stadgarEfter en gemensam städdag våren 2013, Bostadsrätt gör en så flagrant miss är anmärkningsvärt,beslutade samfälligheten på ett årsmöte att säger L-O Kjerstadius, chefredaktör på Alltde medlemmar som inte deltog i arbetet, Men en sådan ”andelstalsvariant” i en sam- om Bostadsrätt i en kommentar.antingen skulle utföra en valfri underhålls- fällighetsförening går inte att tillämpa i bo-uppgift eller betala en ”straffavgift” på 500 stadsrätt. Mark & Miljööverdomstolenkronor till föreningens reparationsfond. Bostadsrättslagen redovisar istället strikt Mål F 2561-16Men en av medlemmarna överklagade beslu- vilka avgifter som får förekomma (BRL kap 2016-10-31tet till Mark- och Miljödomstolen i Växjö, 7 paragraf 14). Det innebär att alla typer av36 allt om BOSTADSRÄTT
RÄTTSFALL IVVem har rätt till bostaden?Par som flyttar ihop i en bostadsrätt måste skriva ett samboavtal där man avtalar bortsambolagens bodelningsregler, om man vill att bostaden ska stanna hos ena parten viden eventuell separation.Man ska tänka sig för när man flyttar tade de in i den nya bostaden. För säkerhets att det inte kunde råda något tvivel om bo- skull skrev de ett samboavtal, med andeme- staden. Kvinnan hade till exempel en egenihop i bostadsrätt. Efter fem år räknas den ningen att var och en i princip skulle behålla bostad i Tallinn i Estland, som hon hyrde utsom gemensam och delas lika om man flyt- sina egna ägodelar om förhållandet skulle under tiden förhållandet pågick.tar isär, oavsett vem som har betalat för bo- upphöra. Dessutom, påpekade rätten, hade hon självstaden och lagt ner mest pengar på den. Avtalet sa t.ex. att båda skulle tillföra en lika lagt till mannens kalsonger i inventarier-Om lägenheten däremot köpts och ägts av stor summa pengar på ett separat konto för listan innan hon skrev under avtalet, vilketden ena parten innan man flyttade ihop, stan- gemensamma utgifter varje månad. klart angav parets intentioner.nar den hos honom eller henne också efter Åtta år senare blev dock separationen ett Mot bakgrund av det kom tingsrätten framen separation. faktum. till att avtalets inrikting var att båda skulleEnda sättet att ändra på förhållandet är att Då stämde kvinnan sin tidigare partner och behålla alla sina egna ägodelar vid en se-skriva ett så kallat samboavtal. hävdade att avtalet inte gällde bostadsrätts- paration, och att det även måste anses gällaMen det gäller att se till så att avtalet verk- lägenheten och att hon hade rätt till halva respektive bostad.ligen omfattar t.ex. en bostadsrätt, om man värdet. Kvinnan förlorade därför målet och mannenvill att den ska ska undantas om man flyttar fick behålla lägenheten.isär. Rättens syn Trots missen i avtalet var han således nöjd över att det hade skrivits.Bakgrund Avtalet innehöll ingen specifik klausul om Utan det hade han tveklöst förlorat halva att sambolagens bodelningsregler hade av- värdet av sin bostadsrätt.Ovanstående blev tydligt i ett nyligen av- talats bort, påpekade hon.gjort fall i Svea Hovrätt. Men både tingsrätt och hovrätt gav trots det Svea Hovrätt, Avd 4Ett par hade under tiden för sitt förhållande mannen rätt. Mål T 5217-16flyttat ihop i en bostadsrätt i Hägersten i Även om man missat den så viktiga klausu- 2016-10-25Stockholm, som köptes av mannen. len, var avtalet i övrigt så noggrant skrivet,Paret hade träffats 2006 och året efter flyt- 37allt omBOSTADSRÄTT
BoNytt BoNytt Bo Nytt BoNytt BoNytt Hetvatten direkt ur pen även för ägare och förvaltare av bostads- kranen rätter och fastigheter, som enkelt kan söka eltekniklösningar som matchar fastigheter- nas behov. Alla kan enkelt besöka Elrätt Idébanken via dator, mobil och surfplatta via elratt.se. I sökfunktionen finns även kontaktuppgifter till elektriker i närområdet som kan tekniken och som har valt att gå med i samarbetet. www.elratt.se Golvbrunn för montering i hörn som gör Expert på våtrumsskador avloppet nästan osynligt. Men den som ska bygga om sitt badrum med den här typen av avlopp måste tänka sig förVilken lyx, hett vatten direkt ur kökskranen. och planera noggrant i förväg.Nu finns möjligheten med de nya hetvatten- Både montering och spackling av golv blir annorlunda jämfört med en sedvanlig golv-kranarna från InSinkErator.En modell ger både kallt, varmt och hett vat- brunn i mitten av duschutrymmet.ten medan en annan tjänstgör som separat Här krävs särskilda tillbehör med egna mon- teringsanvisningar beroende på om avloppethetvattenbryggare. sF1k3äas5tge6jn2u,Ttayfsröeirnshööejlnleirngfäasrt,asdiisttrTaäenblsjeällekmlaegn. tKöket blir extra lyxigt samtidigt som arb2e1te2t1 medunderlättas.Man behöver inte längre koka vatten på spi- mera är speciella vilket ställer högre krav på My Lundinsen, och extra vattenkokare som tar plats på plattsättaren. Men vill man ha en egen design i sitt dusch- My Lundin är ny ledamot i byggförsäkra-diskbänken behövs inte heller. www.insinkerator.se rum, erbjuder den här typen av golvbrunnar ren Garbos tekniska råd. ett helt nytt koncept. Efter först 20 år som byggchef och därefter Vandalsäkert portregister 10 år som skadereglerare tar hon nu plats www.unidrain.se som ledamot i rådet, vars främsta uppgift är att identifiera och förhindra byggskador. Offentlig finsk bastu Där driver My Lundin just nu ett projekt - what else? med målet att identifiera goda exempel för att komma tillrätta med de kvalitetsbristerUnder 2017 presenterar teknikföretaget I somras öppnade en unik bastuanläggning som branschorganisationerna Byggkeramik- rådet, GVK, Säker Vatten och försäkrings-Malux sitt nya, vandalsäkra portregister i vid Helsingfors vackra kust. branschen identifierat i våtrum.MTM-serien, som ger både ljud och bild i Löyly är inte bara en av få offentliga basturvidvinkel med HD-upplösning. i Finland, utan har också kallats ett arkitek- www.gar-bo.seMTM finns i sju modeller som kan anpas- toniskt mästerverk tack vare byggnadenssas för såväl bostadshus som större anlägg- skulpterade design. Energiförbrukningningar. För att skydda byggnaden, gäster och perso- i fastigheterSäkerhet vid in- och utpassage blir allt vik- nal var det från början ett krav att säkerhetentigare i fastigheter. Det här portregistret skulle ligga på topp. Hela 40 procent av den svenska energi-består av ett antal moduler med t.ex. ljud, Lösningen blev ett högupplöst videoöver-bild, kodlås, uppringning, proxläsare för vakningssystem från tyska mobotix. förbrukningen går till att värma - och ävennyckelbrickor, informationstavla o.s.v. som kyla - fastigheter. Men en SIFO-undersök-kan kombineras och sättas ihop enligt egna www.mobotix.com ning hösten 2016 visade att svenska folketönskemål och efter behov. tvärtom tror att det är transporter och indu- stri som förbrukar mest. www.malux.se - Om vi ska klara målet på 50 procents ener- gieffektivisering till 2030 måste fastighets- Den osynliga golvbrunnen sektorn bli betydligt bättre på att spara ener- gi, säger Mats Bjelkevik på InDoor Energi,Design och exklusiva detaljer i badrum blir Mer om el via nätet som gjort undersökningen tillsammans med Ömangruppen.allt mer populärt. Nu finns en ny serie golv- Elrätt heter en ny idébank på nätet som Många små energisparåtgärder har stor ef-brunnar av märket Unidrain, som byggs in fekt. Det är ganska lätt att spara energi påi duschen på ett sätt som gör den praktiskt samlar smarta lösningsförslag på modern just fastighetssidan, vilket dock alltför sällantaget osynlig. elteknik. görs, menar de två företagen bakom under-Avloppet finns i en mängd olika stilar och Här finns allt från närvarostyrd belysning till sökningen.varianter, för montering intill vägg eller i laddare för elbilar och solceller.hörn, vilket ger duschrummet ett helt nytt Hittills har verktyget bara varit tillgängligtutseende. för elinstallatörer, men nu är idébanken öp-38 allt om BOSTADSRÄTT
allt om 39BOSTADSRÄTT
40 allt om BOSTADSRÄTT
https://fliphtml5.com/pgow/rnhp

References: Domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 Domstolen 
 §4
 Domstolen 
 domstolen 
 domstolen