Source: https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/kauf-eines-gemeindegrundstuecks-unter-der-aufschiebenden-bedingung-eines-bebauungsplans-3102438
Timestamp: 2020-07-09 05:00:03+00:00

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Kauf eines Gemeindegrundstücks - unter der aufschiebenden Bedingung eines Bebauungsplans | Rechtslupe
Im Aus­gangs­punkt ent­beh­ren zwar ver­trag­li­che Zusa­gen einer Gemein­de, einen inhalt­lich näher bestimm­ten Bebau­ungs­plan inner­halb bestimm­ter Zeit auf­zu­stel­len oder zumin­dest die Auf­stel­lung in Über­ein­stim­mung mit dem Ver­trags­part­ner zu för­dern, gemäß § 134 BGB in Ver­bin­dung mit § 1 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB der Wirk­sam­keit [1]. Auf­grund von § 1 Abs. 8 Bau­GB gilt das­sel­be für ver­trag­li­che Ver­pflich­tun­gen zur Abän­de­rung eines Bebau­ungs­plans. Ent­ge­gen der von der Käu­fe­rin in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Bun­des­ge­richts­hof geäu­ßer­ten Ansicht ent­hält § 1 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB kein Ver­bot, das sich nur an die betrof­fe­ne Gemein­de wen­det und des­halb nicht zur Unwirk­sam­keit von Ver­ein­ba­run­gen führ­te, die auf die Ver­kür­zung der Bau­leit­pla­nung zie­len. Die nach Maß­ga­be von § 1 Abs. 5 bis 7 Bau­GB vor­zu­neh­men­de Abwä­gung setzt eine Aus­ein­an­der­set­zung mit den in § 1 Abs. 6 Bau­GB beschrie­be­nen Belan­gen vor­aus, die grund­sätz­lich unge­bun­den und umfas­send sein soll. Ein der Ein­lei­tung des Pla­nungs­ver­fah­rens vor­ge­ge­be­ner, mehr oder weni­ger fest­ge­leg­ter und in die­ser Fest­le­gung von einem Begüns­tig­ten erzwing­ba­rer Pla­nin­halt wür­de sich inner­halb des Pla­nungs­ver­fah­rens nahe­zu not­wen­dig als eine zu miss­bil­li­gen­de und daher zur Nich­tig­keit des Bebau­ungs­plans füh­ren­de Ver­kür­zung der gebo­te­nen Abwä­gung dar­stel­len [2]. Eine Ver­pflich­tung zur Ver­kür­zung die­ser Abwä­gung wider­spricht dem zen­tra­len Anlie­gen der All­ge­mein­heit und ist nicht nur der Gemein­de ver­bo­ten, son­dern auch dem Bür­ger oder Unter­neh­men, das die Gemein­de mit die­sem Ziel in die Pflicht neh­men will.
Nich­tig sind indes­sen nur Ver­ein­ba­run­gen der Gemein­den mit Bür­gern oder Unter­neh­mern, die in der beschrie­be­nen Wei­se auf eine Ver­kür­zung des bei der Bau­leit­pla­nung vor­zu­neh­men­den Pla­n­ab­wä­gungs­vor­gangs zie­len. Eine sol­che Aus­wir­kung hat eine pri­vat­recht­li­che Ver­ein­ba­rung selbst dann grund­sätz­lich nicht, wenn sie für den Fall des Aus­blei­bens des Bau­leit­plans oder der Ver­wirk­li­chung eines von den Vor­stel­lun­gen der Par­tei­en abwei­chen­den Pla­nin­halts die Gemein­de mit einer Scha­dens- oder Auf­wen­dungs­er­satz­ver­pflich­tung belas­tet. Sol­che pri­vat­recht­li­chen Ver­ein­ba­run­gen sind im Inter­es­se des red­li­chen Grund­stücks­ver­kehrs und der För­de­rung der für die bau­li­che Ent­wick­lung der Gemein­den not­wen­di­gen Pri­vat­in­itia­ti­ve der Grund­ei­gen­tü­mer grund­sätz­lich nicht zu miss­bil­li­gen [3]. Der von Ver­ein­ba­run­gen sol­cher Art aus­ge­hen­de "indi­rek­te Zwang" zu einer den Wün­schen der Ver­trags­part­ner ent­spre­chen­den Bau­leit­pla­nung kann den Wir­kun­gen einer öffent­lich­recht­li­chen Zusa­ge bestimm­ter Pla­nungs­ak­te nicht gleich­ge­setzt wer­den, weil er der Ein­hal­tung der zu beach­ten­den Bin­dun­gen recht­lich nicht im Wege steht [4]. Eine Gemein­de darf des­halb eige­ne Grund­stü­cke zu einem durch die sich abzeich­nen­de Bau­leit­pla­nung gerecht­fer­tig­ten (höhe­ren) Preis ver­kau­fen und die Fol­gen einer Ent­täu­schung die­ser Erwar­tung regeln. Es kommt des­halb im vor­lie­gen­den Fall dar­auf an, ob sich die Par­tei­en mit dem Kauf­ver­trag in die­sem Gestal­tungs­rah­men gehal­ten haben.
Aus­zu­ge­hen ist davon, dass die Par­tei­en im Zwei­fel das­je­ni­ge wol­len, was geset­zes­kon­form und nach den Maß­stä­ben der Rechts­ord­nung zu einer ver­nünf­tig und sach­ge­rech­ten Rege­lung führt [5]. Sind im Zusam­men­hang mit dem Ver­kauf eines gemein­de­ei­ge­nen Grund­stücks, das erst durch die Pla­nung bebau­bar wer­den soll, pri­vat­recht­li­che Ver­ein­ba­run­gen nur in einem bestimm­ten Gestal­tungs­rah­men zuläs­sig, ist anzu­neh­men, dass die Par­tei­en eine Ver­ein­ba­rung tref­fen wol­len, die sich im Rah­men des danach Zuläs­si­gen bewegt. So liegt es auch hier.
Die Par­tei­en haben vor­lie­gend in ihrem Kauf­ver­trag nicht gere­gelt, dass das ver­kauf­te Grund­stück in einer bestimm­ten Wei­se bebau­bar sein soll. Die Gemein­de woll­te, wie der umfas­sen­de Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung im Ver­trag zeigt, eine sol­che Beschaf­fen­heit nicht ver­spre­chen und eine Haf­tung dafür auch nicht über­neh­men. Das wäre ihr nicht gelun­gen, wenn die Bebau­bar­keit als Beschaf­fen­heit ver­ein­bart wor­den wäre. Denn dann erfass­te der Haf­tungs­aus­schluss die­se Beschaf­fen­heit gera­de nicht [6]. Schon das schließt es aus, in der Ver­pflich­tung, die Bebau­bar­keit her­zu­stel­len, die Über­nah­me einer ent­spre­chen­den Leis­tungs­pflicht zu sehen. Dage­gen spricht gera­de auch die von dem Ober­lan­des­ge­richt Olden­burg [7] in der Vor­in­stanz für sei­ne gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung ange­führ­te Ver­knüp­fung die­ser Ver­pflich­tung mit der Fäl­lig­keits­re­ge­lung. Die von der Beklag­ten im Ver­trag über­nom­me­ne Bau­ver­pflich­tung haben die Par­tei­en zwar als ech­te Leis­tungs­ver­pflich­tung aus­ge­stal­tet und nicht beson­ders sank­tio­niert mit der Fol­ge, dass die Vor­schrif­ten des all­ge­mei­nen Leis­tungs­stö­rungs­rechts zur Anwen­dung kom­men. Als Fol­ge des Aus­blei­bens der in Aus­sicht genom­me­nen Ände­rung des Bebau­ungs­plans haben die Par­tei­en aber nur eine Rege­lung hin­sicht­lich der Fäl­lig­keit des Kauf­prei­ses getrof­fen. Nach den Bestim­mun­gen des Kauf­ver­tra­ges ist der Kauf­preis erst zur Zah­lung fäl­lig, wenn der Notar u.a. mit­teilt, dass die im Ver­trag auf­ge­führ­ten Vor­aus­set­zun­gen gege­ben sind. Wei­te­re Sank­tio­nen für die Ver­let­zung der Ver­pflich­tung der Gemein­de sind nicht vor­ge­se­hen. Das Aus­blei­ben der Pla­nung soll also fol­gen­los blei­ben. Sei­ne ein­zi­ge Fol­ge ist, dass die Käu­fe­rin die Grund­stü­cke dann nicht abneh­men und bezah­len muss.
Dem Bemü­hen der Par­tei­en, den Spiel­raum für zuläs­si­ge pri­vat­recht­li­che Ver­ein­ba­run­gen ein­zu­hal­ten, ent­spricht es, in der dar­ge­stell­ten Ver­knüp­fung der Ver­pflich­tung zur Plan­än­de­rung mit der Fäl­lig­keit eine auf­schie­ben­de Bedin­gung des Kauf­ver­tra­ges zu sehen. Die Par­tei­en woll­ten eine Leis­tungs­pflicht ver­mei­den. Dem wür­de eine Aus­le­gung als blo­ße Fäl­lig­keits­re­ge­lung nicht gerecht, weil die "Ver­pflich­tung" zur Plan­än­de­rung dann als Leis­tungs­pflicht zu ver­ste­hen wäre, die eben nur nicht fäl­lig wür­de. Die Käu­fe­rin soll­te die Grund­stü­cke zu dem der erwar­te­ten Pla­nung ent­spre­chen­den Preis nur für den Fall erwer­ben, dass es der Gemein­de gelingt, eine den zugrun­de geleg­ten Vor­stel­lun­gen ent­spre­chen­de Ände­rung der bestehen­den Bau­leit­pla­nung her­bei­zu­füh­ren. Die Zah­lungs­ver­pflich­tung der Käu­fe­rin soll­te bei einem Schei­tern der Bemü­hun­gen nicht nur nicht fäl­lig sein, son­dern gar nicht erst ent­ste­hen. Die Par­tei­en woll­ten der Käu­fe­rin kei­nen ein­klag­ba­ren Anspruch der Käu­fe­rin auf Ände­rung des Bebau­ungs­plans ver­schaf­fen. Damit haben sie den Kauf­ver­trag unter die auf­schie­ben­de Bedin­gung gestellt, dass der Gemein­de eine ent­spre­chen­de Ände­rung des Plans gelingt. Die Gemein­de hat es ledig­lich über­nom­men, die Bebau­bar­keit des Grund­stücks zu för­dern. Ihre "Ver­pflich­tung", die­se Ände­rung her­bei­zu­füh­ren, ist des­halb kei­ne Leis­tungs­pflicht mit einem kor­re­spon­die­ren­den Leis­tungs­an­spruch der Käu­fe­rin, son­dern eine Aus­for­mung der Treue­pflicht der Par­tei­en eines schwe­bend unwirk­sa­men Ver­trags. Sie sind gehal­ten, sich um den Ein­tritt der Bedin­gung zu bemü­hen [8].
Die Ver­ein­ba­rung einer auf­schie­ben­den Bedin­gung stellt kein unzu­läs­si­ges, mit der Nich­tig­keits­fol­ge des § 134 BGB ver­bun­de­nes Umge­hungs­ge­schäft dar [9]. Ist nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs eine Risi­ko­über­nah­me der Gemein­de zuläs­sig, die Zah­lungs­an­sprü­che zuguns­ten des Käu­fers aus­lö­sen kann, muss dies erst recht gel­ten für eine Ver­ein­ba­rung, nach der ein Kauf­ver­trag über ein gemein­de­ei­ge­nes Grund­stück nicht zustan­de kommt, wenn die Bebau­bar­keit nicht erreicht wird.
Die Par­tei­en eines schwe­bend unwirk­sa­men Ver­trags sind, wie bereits aus­ge­führt, grund­sätz­lich ver­pflich­tet, sich um das Wirk­sam­wer­den des Ver­trags zu bemü­hen. Dabei kann es zu einer län­ge­ren Schwe­be­zeit vor allem dann kom­men, wenn der Ein­tritt der Bedin­gung allein von dem Ver­hal­ten einer Par­tei abhängt. Eine zeit­lich gren­zen­lo­se Bin­dung der ande­ren Ver­trags­par­tei wäre mit dem Gesichts­punkt von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) nicht ver­ein­bar. Des­halb ist in einem sol­chen Fall der ande­ren Par­tei das Recht zuzu­ge­ste­hen, sich im Fal­le der Unzu­mut­bar­keit eines wei­te­ren Abwar­tens von dem Ver­trag los­zu­sa­gen. Eine ent­spre­chen­de Mög­lich­keit hat der Bun­des­ge­richts­hof für die Fäl­le schwe­ben­der Unwirk­sam­keit von Ver­trä­gen auf­grund noch nicht erteil­ter behörd­li­cher Geneh­mi­gun­gen bejaht [10]. Die­se Grund­sät­ze gel­ten auch hier.
BGH, Urteil vom 23.01.1997 – IX ZR 69/​96, BGHZ 134, 325 Rn.20 mwN; BGH, Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 278/​01, NJW-RR 2003, 1136 Rn. 10; Münch­Komm-BGB/­Bu­sche, 7. Aufl., § 133 Rn. 63; Palandt/​Ellenberger, 74. Aufl., § 133 Rn. 26[↩]
OLG Olden­burg, Urti­el vom 22.11.2013 – 6 U 89/​13[↩]

References: § 134
 § 1
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