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Geh-, Leitungs-, Reit- und Befahrrecht
| 27.11.2006 19:58 |
mein Problem verhält sich wie folgt:
Im Jahr 2002 erwarb ich ein Reihenhaus mit einem eingetragenen Geh- und Befahrrecht. Das Haus bestand zum Zeitpunkt des Erwerbs lediglich als Bodenplatte. Veräußerer und Erbauer sind identisch. Der Erbauer errichtete nach Fertigstellung des Hauses die Zufahrt für die 3 folgenden Eigentümer auf einer Breite von 2,20 m. Hiergegen richtete sich die Klage des 1. Nachbarn. Sämtliche Versuche - die ich bereits nach Fertigstellung der Zufahrt unternahm - diese Urkunde vom Erbauer zu erhalten, scheiterten. Das Gericht bot mir eine Anerkennung bzw. ein Urteil an. Ich erkannte an.
Aufgrund dieser Eintragung von 3 m sind die auf meinem Grundstück ebenfalls vom Erbauer errichteten 2 Parkplätze als solche nicht mehr nutzbar, weil nahezu jeder PKW längere Flächenerfordernisse hat. Aufgrund dessen mußte ich umbauen, d. h. ich ließ eine neue Hütte auf den ehemaligen Parkplätzen und neue Parkplätze auf meinem Grundstück errichten. Ich entfernte die Beflasterung auf der Zufahrt innerhalb meines Grundstücks und ersetzte diese durch Rasengittersteine. Dies tat ich um einerseits keine Überbauung zu riskieren und andererseits keine Abwassergebühren für den entsprechenden Anteil versiegelter Fläche zahlen zu müssen. Darüber hinaus konnte und wollte ich mir keine neuen Steine für die Carports leisten, weil die Umbaukosten sich schon auf über 3.000 € belaufen und ich zudem noch die Gerichts- und Anwaltskosten zu zahlen habe.
Anmerkung: Mit der Gewährung der o. g. Rechte sich keinerlei Zahlungsverpflichtungen der Berechtigten verbunden.
Aus dem geschilderten Sachverhalt ergeben sich für mich folgende Fragen:
1. Wenn ich schon von meinem 325 m² fast 35 ² für eine Zufahrt kostenlos abgeben muß, bin ich dann auch verantwortlich für die Beschaffenheit, also Vollflasterung, Rasengitter o. ä.? Hätte ich z. B. auch nur mit Mutterboden und Rasen die Zufahrt ausstatten können. Muß ich auch für die Befestigung der gemäß Urteil freigelegten Fläche von 80 cm auf 13 m aufkommen?
Diese Frage ergibt sich aus einem heutigen Schreiben eines Nutzers, der der Meinung ist, die Zufahrt sei bautechnisch falsch und unsachgemäß ausgeführt und stellt somit eine erhebliche Minderung der Wohnqualität dar. Er meint, er habe das Haus und das Grundstück in einem anderen als dem jetzigen Zustand gekauft (Ich hoffe, er meint seins) und verlangt mit dieser Argumentation die Wiederherstellung des Ursprungszustandes. Andernfalls droht er mit gerichtlichem Weg.
2. Bei der Errichtung der Hütte ist es aufgrund der nicht symmetrischen Maße meines Grundstücks im Aufmaß zu einem Fehler gekommen, so daß die Zufahrtsbreite auf 3 m Länge nur 2,95 m beträgt. Die Gesamtlänge der Zufahrt innerhalb meines Grundstücks beträgt 13 m, wobei auf den verbleibenden 10 m und vor allem im Einfahrtsbereich 3 m + 0,05 m gegeben ist. Der Nachbar verlangt nunmehr den Abriß der Hütte. Hat das vor Gericht Bestand? Greift hier evtl. der § 1020 BGB? Ich bin sicher, daß es sich hierbei um reine Schikane handelt, denn vor Gericht hat er ausgesagt, daß ihm auch 2,60 bis 2,70 Breite reichen würden. Ich habe mich darauf nicht eingelassen, weil dann die beiden folgenden Eigentümer sich mit Sicherheit das gleiche Recht erstritten hätten.
3. Haben die Nutzer der Zufahrt neben Rechten auch Pflichten (z. B. Schnee räumen) und wenn ja, welche? Ich selbst kann nunmehr diese Zufahrt überhaupt nicht nutzen.
4. Kann ich ggf. gegen den Veräußerer mit hohen Chancen vorgehen? Schließlich hat dieser die Zufahrt hergestellt und ich habe sie bezahlt. Darüber hinaus hat er mir die eingetragene Breite bewußt verschwiegen - sonst hätte ich ja auch bei Errichtung der Zufahrt Protest erhoben.
5. Neben den o. g. Rechten besteht auch ein Leitungsrecht. Beinhaltet dies auch den Bestand eines Schachtes auf meinem Grundstück, der die Wasseruhren ausschließlich der Berechtigten beinhaltet?
Neben der Sachverhaltsaufklärung bitte ich um Angabe der entsprechenden Gesetze und §. Im Hinblick auf den ausgeübten Druck der Berechtigten bitte ich um eine zügige Antwort.
-- Einsatz geändert am 28.11.2006 13:14:39
Grundstück BGB Grundstück Nachbar Zufahrt
28.11.2006 | 13:13
Sehr geehrter Herr Lautenschläger,
ich möchte meine Fragen zunächst auf die Fragen 1 und 2 eingrenzen.
In einem ersten Schritt ist zu prüfen, in welchem Umfang aktuell ein Geh-, Leitungs-, Reit- und Befahrrecht besteht. Dazu müssten der Kaufvertrag, Grundbuchauszüge und das Urteil (des Nachbarn 1) eingesehen werden.
Bei ersten Vorüberlegungen müsste auch in Betracht gezogen werden gegen den Verläufer Ihres Reihenhauses vorzugehen, da dieser zu Ihren Lasten ein zu grosses Grundstück ausgewiesen hat und/oder Ihren Nachbarn keine richtige Zufahrt erstellt hat. Dazu müsste der Kaufvertrag genau geprüft werden - möglichst zeitnah, da Verjährungen drohen.
Wegerechte können als Grunddienstbarkeit ausgestaltet sein §1018BGB. Grunddienstbarkeiten verpflichten lediglich zu einer Duldung oder einer Unterlassung. §1021, 1105 BGB trifft Regelungen zur Unterhaltungspflicht einer Anlage (= des Strassenbelges). Die Anlage ist -falls eine Unterhaltungspflicht überhaupt besteht - so zu unterhalten, dass die Grunddienstbarkeit (also das Wegerecht) vom Berechtigten ausgeübt werden kann; dazu gehört auch eine sachgemässe Unterhaltung und Weiderherstellung. Aber : Erstherstellungspflichten sind keine Unterhaltung.
Handlungen (Bau einer Straße) können als Reallast § 1105 BGB eingetragen sein.
Das Wegerecht kann auch auf einem schuldrechtlichen Vertrag (ohne Eintragung in das Grundbuch) beruhen - hier u.U. ein Vergleichsvertrag vor Gericht.
Es muss geprüft werden, ob Sie obengenannte Rechte lediglich dulden müssen (Duldungspflicht), oder ob Sie verpflichtet sind die Zufahrt (den Belag) herzustellen oder instandzusetzen.
Auch hier verwundert auf den ersten Blick, dass dieser Nutzer (Nachbar 2 ?) gegen Sie und nicht gegen den Verkäufer vorgehen will. Formaljuristisch könnte man möglicherweise argumentieren, dass das Urteil zunächst nur im Verhältnis zu N1 gilt.
Es stellt sich die Frage, ob Ihr Nachbar wegen Ihres Messfehlers den Abriss der Hütte verlangen kann, weil diese etwa 5cm in die Zufahrt ragt und damit das Wegerecht "behindert".
Hätten Sie die Hütte entsprechend 5cm auf das Grundstück Ihres Nachbarn gebaut käme § 912 BGB zur Anwendung - der Nachbar hätte den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er sofort nach Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hätte. Nach § 912 II BGB hätten Sie eine geringe Geldrente zu zahlen.
In Ihrem Fall geht es aber um die Beeinträchtigung eines Wegerechts. Praktisch stellt sich zunächst die Frage, ob die Zufahrt tatsächlich 5cm zu eng ist (wer hat gemessen ?). Aus taktischen Gründen wäre es wohl gut wenn Sie den Messfehler nicht einräumen, sondern diesen jetzt erstmals feststellen, weil Sie ja die 3m auch einhalten wollen, um den Anschein einer bewussten Rechtsverletzung zu zerstören.
Das Verlangen Ihres Nachbarn könnte durchaus schon unter § 226 BGB (Schikaneverbot) fallen und deshalb unzulässig sein.
Ob Ihr Nachbar daneben aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften namentlich dem Baurecht einen solchen Anspruch ableiten kann ist fraglich, jedenfalls dann, wenn Sie für die Hütte eine Baugenehmigung haben oder eine solche Genehmigung nicht erforderlich ist. Im Einzelnen wären die örtlkichen Bauvorschriften (BauGB, Landesbauordnung, Bebauungsplan) etc. zu prüfen. Es ist eher unwahrscheinlich, dass Ihr Nachbar die Baubehörde zum Erlass einer Abrissverfügung bewegen kann.
Ich erlaube mir abschliessend folgenden Hinweis :
Ihr Fall betrifft das Nachbarschaftsrecht, welches mit besonderer Sensibilität angegangen werden muss, da solche Streitigkeiten oftmals allerseits ungewollt eskalieren.
In Ihrem Fall meine ich, dass die vom Verkäufer angesterbte exzessive Nutzung (am Rande dessen, was das Burecht erlaubt ? Feuerwehrzufahrten ? Ausreichend Stellplätze ?) der Grundstücke um diese möglichst profitabel verkaufen zu können Hauptursache für die Auseinandersetzungen sind. Nur ein "Zufall" nämlich die räumliche Lage Ihres Grunstücks im vergleich zu den anderen lässt Sie mehr betroffen erscheinen.
Womöglich können Sie und Ihre Nachbarn Ihren Ärger überwinden und gemeinsam gegen den Verkäufer vorgehen, und dessen Fehler (schlechte Zufahrten, schlechte Parkplätze etc.) durch einen umfassenden Kompromiß (auf Kosten des Verkäufers) beheben.
Womöglich hat das Bauamt ein paar nützliche Hinweise bei derartigen "Privatstrassen".
Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.
Nachfrage vom Fragesteller	30.11.2006 | 17:15
zunächst bedanke ich mich ganz herzlich für die besonders schnelle Antwort, die mich (insbesondere hinsichtlich des angedrohten Abrisses) seit dem wesentlich besser schlafen läßt.
Die eingetragene Grunddienstbarkeit (lt. Notarurkunde) beschränkt sich auf "das Einräumen eines vollen Wegerechts zum Gehen, Fahren und Reiten. Den jeweiligen Berechtigten ist es ferner gestattet, die erforderlichen Ver- und Entsorgungsleistungen zu verlegen und zu unterhalten. Die Ausübung des Wege- und Leitungsrechtes beschränkt sich auf die im anliegenden Lageplan schraffiert eingezeichnete Fläche, die eine Breite von 3 m hat."
Der 2. Satz aus dem Zitat veranlaßte den Richter, der eingeklagten Forderung des 1. Nachbarn vollumfäglich statt zu geben. Das Urteil liegt mir noch nicht vor. Es kann m. E. aber nichts anderes enthalten, denn ich habe lediglich die 3 m Breite anerkannt. Das Urteil gilt nur im Verhältnis zum 1. Nachbarn. Nur dieser hat geklagt, ganz einfach aus dem Grund, daß er PKH erhalten hat. Der 3. Berechtigte hätte hierzu keine Möglichkeit. Der 2. Berechtigte hält sich ganz kontinuierlich aus dem Ganzen raus. Auch der Kaufvertrag beinhaltet lediglich die Grunddienstbarkeit und verweist auf die Notareintragung. Allerdings sichert der Verkäufer dem Käufer zu, "daß dem Käufer keine Kosten für die Instandhaltung, Beräumung sowie Verkehrssicherungspflichten entstehen dürfen." In der Baubeschreibung ist notariell festgehalten: "Die Zufahrt und die PKW-Stellplätze werden mit Rasengittersteinen (zweispurig) hergestellt." Statt dessen hat der Bauträger allerdings voll gepflastert. Ich bin jetzt jedoch davon überzeugt, daß ich -wie Sie es auch formulierten- lediglich zur Duldung verpflichtet bin. Das nun vorher gepflastert war, ist völlig unerheblich, denn die Pflastersteine gehören mir. Verstehe ich das so richtig?
Darüber hinaus würde ich gern noch wissen, ob das Leitungsrecht auch den Bestand eines Schachtes auf meinem Grundstück, der die Wasseruhren ausschließlich der Berechtigten beinhaltet, einbezieht?
Im Hinblick auf Ihren dezenten Hinweis auf das Nachbarschaftsrecht möchte ich ergänzen, daß die Streitigkeiten nicht von uns ausgingen. Wir beabsichtigten seinerzeit die Überdachung unserer Terrasse und befragten dazu vor Baubeginn unseren 1. Nachbarn, mit dem wir zu diesem Zeitpunkt befreundet waren. Er stimmte ohne Einschränkungen zu. Über die konkrete Bebauung - also Flächenangaben - wurde er vor Ort genau informiert. Kaum stand die Überdachung (immerhin im Wert von 15.000 €), forderte er den Abriß. Da wir diesem nicht Folge leisteten, zeigt er uns beim Bauamt an. Nachdem ich die Zeichnungen eines Vermessungsbüro´s beim Bauamt eingereicht habe, wurde festgestellt, daß der Nachbar das Terrassendach dulden muß. Das paßte unserem lieben Nachbarn natürlich überhaupt nicht. In unserem Wohngebiet war zeitweilig das Betreiben eines Kamins unter Androhung von 5000 € Strafe verboten. Dagegen sind alle Kaminbesitzer gemeinsam vorgegangen und gewannen. Zu Zeiten unserer Freundschaft war unserem Nachbar das Kaminverbot bekannt. Aufgrund der Auseinandersetzung war er natürlich über den Ausgang des Prozesses nicht informiert. Kaum hatten wir also den Kamin am Laufen, rief er die Feuerwehr, die sich natürlich gleich wieder zurück zog. Also wieder Verlust für den Nachbarn. Daneben unternahm er noch diverse andere Aktivitäten, wobei er halt immer den kürzeren zog. Er glaubte nun, sich unbedingt in Szene setzen zu müssen und verpaßte meinem Lebensgefährten aus dem Nichts heraus eine Ohrfeige mit den Worten "Das wollte ich schon immer mal tun!" Ich erstattete zwar Anzeige, aber wie üblich wurde das Verfahren eingestellt. Nun ist er doch so glücklich, daß er endlich einmal gegen uns gewonnen hat und wir zeigen uns einfach nicht bereit, in die Knie zu gehen, indem wir einfach die 3 m anerkennen und innerhalb kürzester Frist umbauen. Damit haben wir zuwenig Ärger und Verdruß gezeigt. Natürlich muß er nun versuchen, gegen den Umbau vorzugehen, um sich selbst konstante Genugtuung zu verschaffen. Manche Menschen sind einfach so. Wenn sie nicht über genügend Selbstbewußtsein verfügen, brauchen sie einfach einen anderen Ausgleich. Wir akzeptieren das und fertig. Insofern sehe ich hier wahrlich keine Möglichkeiten einer Wiederherstellung gut-nachbarschaftlicher Beziehungen. An solchen sind weder der Nachbar (er verbietet z. B. seiner Tochter den Umgang mit unserer Tochter, die befreundet sind, und wir haben schriftliches Zutrittsverbot zu seinem Grundstück) und inzwischen auch wir nicht mehr interessiert. Sie können sicher sein, daß wir diese Streitigkeiten niemals gewollt und weiß Gott genug andere Probleme haben. Ich selbst bin vor 2,5 Jahren an Niereninsuffizienz erkrankt und hatte 2 Schlaganfälle. Da ich selbständig tätig bin, hat dies alles natürlich erhebliche Auswirkungen auf meine Leistungsfähigkeit und ist nahezu existenzbedrohend.
Die Zufahrt ist auf einem 3m-Stück tatsächlich 5 cm zu schmal. Wir haben das nach Schreiben des Anwaltes des 1. Nachbarn selbst aufgemessen und festgestellt. Der Anwalt forderte Rückbau und drohte bei Nichteinhaltung bis zum... Vollstreckung an. Seit dem sind ca. 3 Wochen vergangen, ohne daß wir irgendetwas gehört hätten.
Lt. Landesbauordnung handelt es sich bei einer Hütte um ein genehmigungsfreies Bauwerk mit nicht mehr als 15 m³ im Außenbereich. Zudem haben wir die zuvor bestehende Hütte entfernen müssen und eine gleich große ca. 1 m daneben neu errichtet. Von daher dürfte es also keine Schwierigkeiten geben.
Ich bedanke mich nochmals für Ihre hilfreichen Ausführungen, die mir auch zu einer gewissen Rectssicherheit verhalfen.
In der Hoffnung auf baldige Antwort zeichne ich
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2006 | 21:43
Ich erlaube mir zunächst in Ergänzumng meiner Antwort in Bezug auf Frage 1 (Abriss der Hütte) den Verweis auf folgende Entscheidung de Bundesgerichtshofes : BGHZ 39, 5 "Die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Grenzüberbau (§§ 912-916) sind entsprechend anzuwenden, wenn durch die Errichtung eines Gebäudes – ohne Überschreitung der Grundstücksgrenze – eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt wird." Der Anspruch auf Beseitigung der Hütte kann also nur Erfolg haben, wenn der Beklagte nicht gemäß § 912 BGB zur Duldung des jetzigen Zustandes verpflichtet ist. Neben objektiven Voraussetzungen gibt es in dieser Vorschrift auch subjektive Voraussetzungen – kein grobes Verschulden Ihrerseits und kein rechtzeitiger Widerspruch des Nachbarn. Diese ohnehin schwer zu beweisenden Voraussetzungen liegen in Ihrem Fall - wegen eines unbeabsichtigten Messfehlers - nicht vor. Allerdings hätten Sie als Entschädigung eine Überbaurente zu zahlen.
Sie haben das Wege- und Leitungsrecht in Form einer Grundienstbarkeit zu dulden §1018 BGB - zu aktiven Handlungen (Erstherstellung des weges) sind sie demnach nicht verpflichtet. Nach § 1020 BGB haben die Berechtigten die Dienstbarkeit (der befestigte Weg ist eine Anlage im Sinne dieser Vorschrift) schonend auszuüben. Bezüglich des Leitungsrechts ist bestimmt, dass Ihre Nachbarn die Leitungen erstellen können und unterhalten müssen (§1021 BGB).
Wer den Weg erstellen (ursprünglich der Verkäufer) und unterhalten muss ist wohl nicht geregelt. Gerdade darüber herrschen ja die Meinungsverschiedenheiten. Die ursprüngliche Gestaltung des Weges (2,60m) wurde vom Bauträger vorgenommen. Eine Verpflichtung zur Erstherstellung Ihrerseits lässt sich aus § 1021 BGB nicht ableiten (RG 131, 176).
Allerdings erscheint es mir doch fraglich, ob und inwieweit Sie berechtigt waren den schmalen Weg von Pflastersteinen in Rasengittersteine umzubauen, auch wenn dieser Zustand ursprünglich geplant war.
Auch bezüglich der Verbreiterung des Wegs auf 3,00m haben Sie diese nur zu dulden. Aus welchem rechtlichen Grund Sie die Erstherstellung der Verbreiterung alleine tragen sollten kann ich nicht erkennen.
Man könnte wohl gut argumentieren, dass im Zweifel die Regelungen über die Leitungen (Sie müssen dulden, dass ihre Nachbarn erstellen und unterhalten) auch für den Strassenbelag des Weges gelten müsste. Möglicherweise nimmt das Urteil hierzu noch Stellung.
Die Frage wer den Weg (jezt) herstellen und zukünftig unterhalten (Strassenreinigung, Räumpflichten - möglicherweis hilft hier ein Blick in die entsprechende Satzung der Gemeinde, Entwässerung - Abwassergebühren, Ausbesserungen, Kosten Haftpflichtversicherung) muss scheint derzeit völlig offen zu sein, weil diesbezüglich keine Regelungen getroffen wurden.
Die Frage ob das eingeräumte Leitungsrecht auch den Betrieb des Schachtes mit den Wasseruhren umfasst kann ich ohne weitere Ortskenntnis und Kenntnis der Zeitabläufe ohne Blick in die Unterlagen nicht abschliessend beurteilen. Aus folgenden Gesichtspunkten tendiere ich Ihnen zu raten den Schacht und den Betreib des Wasseruhren hinzunehmen :
Gesichtspunkte der Verjährung - im Nachbarschaftsverhältnis gilt das Gebot der Rücksichtnahme (obwohl Ihre Nachbarn dieses Gebot mit Füssen treten) , das Verlangen den Schacht zu beseitigen kommt spät. Gesichtspunkte des Baurechts - der Schacht ist wohl genehmigt und dient der Erschliessung der Grundstücke. Wegen des Gebotes der "schonenden Ausübung" müsste gesichert sein, das der Schacht vernünftig betrieben wird.
Mein routinemässiger Hinweis im Rahmen einer Erstberatung auf die Problematik bei Nachbarschaftsstreitigkeiten, sollte in keinster Weise andeuten, dass Sie für den Konflikt verantwortlich sind - aus meiner Sicht hat weder der Verkäufer (noch sein Notar, noch das Bauamt im Rahmen des Genehmigungsverfahrens) das typische Konfliktpotential bei (Reihen-)Hausahlagen auf engsten Raum erkannt oder gar gelöst.
"Vielen Dank nochmals für Ihre Hilfe. Herzliche Grüße "
Schadensersatz, Nachbar grub Grundstück ab
Gemeinsame Zufahrt durch Nachbarn stark verängt
Finanzielle Zuständigkeit für L-Steine, Nachbar trug sein Grundstück ab
Grundstücksnutzung durch Nachbar (Fallrohr Abfluss)
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References: § 1020
 §1018
 §1021
 § 1105
 § 912
 § 912
 § 226
 § 912
 §1018
 § 1020
 § 1021