Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialki/0112-kdil2-3-4012-462-2018-2-as
Timestamp: 2019-05-23 04:51:01+00:00

Document:
0112-KDIL2-3.4012.462.2018.2.AS | Interpretacja indywidualna
♦ › Działki › 0112-KDIL2-3.4012.462.2018.2.AS
Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki oraz rejestracja podatnika w urzędzie skarbowym i wystawienia faktury VAT lub uznania transakcji sprzedaży działki jako sprzedaży zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 sierpnia 2018 r. (data wpływu 31 sierpnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 października 2018 r. (data wpływu 23 października 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki – jest nieprawidłowe;
rejestracji podatnika w urzędzie skarbowym i wystawienia faktury VAT lub uznania transakcji sprzedaży działki jako sprzedaży zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.
W dniu 31 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki oraz rejestracji podatnika w urzędzie skarbowym i wystawienia faktury VAT lub uznania transakcji sprzedaży działki jako sprzedaży zwolnionej. Wniosek uzupełniono w dniu 23 października 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy i uzupełnienie własnego stanowiska.
W dniu (...) umową darowizny od rodziców Wnioskodawca nabył własność nieruchomości rolnej, o powierzchni ogólnej 0,96 ha, oznaczonej w ewidencji numerami działek 981/1 i 981/2, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...).
Działka 981/2 ma powierzchnię 0,68 ha. Działka nr 981/2 nie jest zabudowana. W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę działka ta oznaczona jest jako łąki trwałe (ŁIV, ŁV).
Wnioskodawca nie prowadził i nadal nie prowadzi działalności gospodarczej czy też rolniczej. Nieruchomość ta nigdy nie była i nadal nie jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej czy też rolniczej.
Nieruchomość ta stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy.
Wnioskodawca nie podejmował działań w celu reklamowania sprzedaży ww. działki poza jednostkowym ogłoszeniem w Internecie.
Potencjalny nabywca sam zaproponował zakup wydzielonej części działki nr 981/2.
Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym w dniach (...) Wnioskodawca wystąpił z czterema wnioskami o wydanie dla działki nr 981/2 decyzji o warunkach zabudowy, w których teoretycznie podzielił ww. działkę na cztery osobne 17-arowe działki.
W dniach (...) Wnioskodawca uzyskał cztery decyzje ustalające warunki zabudowy działek gruntu stanowiących część nieruchomości o numerze ewidencyjnym 981/2, w których jako rodzaj inwestycji podano: „budowę budynku jednorodzinnego”.
Potencjalny nabywca chciałby zakupić wydzieloną część działki o obszarze ok. 0,2990 ha. Ewentualne nabycie ma na celu budowę budynku handlowo-usługowego.
Druga z wydzielonych działek o obszarze ok. 0,3810 ha pozostanie na razie we własności Wnioskodawcy. Wnioskodawca rozważa jej sprzedaż w przyszłości.
Wnioskodawca i potencjalny nabywca zawarli w dniu (...) przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkami – uzyskania przez potencjonalnego nabywcę:
prawomocnych, ostatecznych i wykonalnych decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę, z których będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 0,2990 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 981/2, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi, w tym obiektem handlowym o pow. zabudowy nie mniejszej niż 600 m2,
decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość gruntową stanowiącą działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 0,2990 ha, wg koncepcji potencjalnego nabywcy na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie pow. 25 ton, bez konieczności przebudowy pasa drogowego,
uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych potencjonalnego nabywcy,
uzyskania decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,
niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości gruntowej, skutkującego koniecznością rekultywacji,
potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na projektowanej działce budynków, przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
uzyskania przez potencjonalnego nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego,
dokonania podziału geodezyjnego działki nr 981/2 oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału ww. nieruchomości, zaewidencjonowanej przez właściwy urząd/organ – opatrzonej klauzulą, że stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej,
wydania przez właściwy urząd/organ prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działki nr 981/2 z klauzulą ostateczności,
wydania przez właściwy urząd/organ wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej obejmujących działki ewidencyjne powstałe w wyniku podziału działki nr 981/2 opatrzone klauzulami, że stanowią podstawę do wpisu do księgi wieczystej,
założenia księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze 0,2990 ha.
W umowie tej Wnioskodawca udzielił pracownikom potencjonalnego nabywcy pełnomocnictw w zakresie: występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. W zakresie tym potencjonalny nabywca działa w swoim interesie, ale w imieniu Wnioskodawcy.
Wnioskodawca osobiście nie będzie podejmować żadnych działań w celu uzyskana ww. decyzji i postanowień.
Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności faktycznych w celu dokonania podziału geodezyjnego ww. działki. W umowie przedwstępnej zgodnie postanowiono, że podziału działki nr 981/2 dokona potencjonalny nabywca. Wszelkie czynności, jak i koszty związane z ewentualnym podziałem nieruchomości będą podejmowane/ponoszone przez przedstawicieli nabywcy w imieniu Wnioskodawcy na podstawie pełnomocnictwa – m.in. podział geodezyjny, przygotowanie wniosku o podział wraz z załącznikami, złożenie wniosku we właściwym urzędzie, odbiór decyzji, itp.
Wnioskodawca w swoim imieniu będzie podpisywać wniosek o podział działki nr 981/2. Z potencjalnym nabywcą zawarto jednocześnie umowę dzierżawy, dot. projektowanej działki o obszarze 0,2990 ha, aby umożliwić mu korzystanie z działki i podjęcie czynności mających przygotować działkę dla celów inwestycyjnych potencjonalnego nabywcy.
Wnioskodawca nigdy osobiście nie podejmował żadnych działań w celu doprowadzenia mediów do działki. Wnioskodawca osobiście nie podejmował działań mających na celu wybudowanie dróg wewnętrznych czy też ogrodzenia na działce nr 981/2.
Intencją Wnioskodawcy w momencie otrzymania darowizny nie był podział i odsprzedaż nieruchomości (od nabycia upłynęło 18 lat).
Wnioskodawca nie zamierza dokonywać sprzedaży drugiej z działek, którą otrzymał w darowiźnie od rodziców, tj. działki nr 981/1.
W piśmie z dnia 18 października 2018 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – Wnioskodawca wskazał, że:
Na moment sprzedaży działki (sprzedaż rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel) nieruchomość ta stanowić będzie grunt niezabudowany.
W związku z powyższym Wnioskodawca na moment sprzedaży nie będzie rozliczał żadnych nakładów na budowę jakichkolwiek obiektów.
Czy sprzedaż (za kwotę wynoszącą 200.000 złotych) działki powstałej w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 981/2 o pow. 0,2990 ha na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, będącego czynnym podatnikiem podatku VAT, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
Jeśli tak, to czy Wnioskodawca powinien zarejestrować się w Urzędzie Skarbowym na formularzu zgłoszeniowym VAT-R i w związku z tym może/powinien wystawić na rzecz nabywcy fakturę z wykazanym podatkiem należnym w stawce 23% VAT czy też byłaby to sprzedaż zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane)?
Zdaniem Wnioskodawcy (doprecyzowanym pismem z dnia 18 października 2018 r.), ewentualna sprzedaż działki wydzielonej w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 981/2 na rzecz podmiotu wymienionego w poz. 75 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Sprzedaż majątku osobistego jest incydentalna, nie następuje w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Wszystkie czynności mające na celu doprowadzenie działki do stanu zgodnego z planami inwestycyjnymi potencjonalnego nabywcy podejmowane są przez ów podmiot i w jego interesie. Warunkiem dokonania sprzedaży jest podjęcie tych czynności.
Wnioskodawca nie występuje przy sprzedaży jako podatnik podatku VAT i w związku z tym nie wystawia faktury z wykazanym podatkiem VAT w stawce 23%.
Od dokonanej sprzedaży winien zostać pobrany przez notariusza podatek od czynności cywilnoprawnych.
Gdyby uznać, że na pytanie nr 1 zawarte w części G poz. 75 odpowiedź byłaby twierdząca (sprzedaż działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług) to zdaniem Wnioskodawcy powinien się on zarejestrować w Urzędzie Skarbowym na formularzu VAT-R przed dokonaniem transakcji (przed przeniesieniem prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel) i może wystawić nabywcy fakturę z wykazanym podatkiem należnym w stawce podstawowej, tj. 23% (nabywca w związku z tym ma prawo odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego w tejże fakturze).
Według Wnioskodawcy nie byłaby to sprzedaż zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust 1. pkt 9 ustawy o VAT, gdyż w przepisie tym mowa o dostawie terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W rejestrze gruntów działka ta oznaczona jest wprawdzie jako łąki trwałe, ale w wydanych dla tej działki decyzjach o warunkach zabudowy ustalono warunki zabudowy dla inwestycji „budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego”. Poza tym potencjalny nabywca ma zamiar wybudować na niej budynek handlowo-usługowy. W związku z tym uznać trzeba, że jest to dostawa niekorzystająca z prawa do zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
rejestracji podatnika w urzędzie skarbowym i wystawienia faktury VAT lub uznania transakcji sprzedaży działki jako sprzedaży zwolniona – jest prawidłowe.
W świetle przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 1.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Z opisu sprawy wynika, że w dniu (...) umową darowizny od rodziców Wnioskodawca nabył własność nieruchomości rolnej, o powierzchni ogólnej 0,96 ha, oznaczonej w ewidencji numerami działek 981/1 i 981/2. Działka 981/2 ma powierzchnię 0,68 ha. Działka nr 981/2 nie jest zabudowana. W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę działka ta oznaczona jest jako łąki trwałe (ŁIV, ŁV). Wnioskodawca nie prowadził i nadal nie prowadzi działalności gospodarczej, czy też rolniczej. Nieruchomość ta nigdy nie była i nadal nie jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej, czy też rolniczej. Nieruchomość ta stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie podejmował działań w celu reklamowania sprzedaży ww. działki poza jednostkowym ogłoszeniu w Internecie. Potencjalny nabywca sam zaproponował zakup wydzielonej części działki nr 981/2. Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym, Wnioskodawca wystąpił z czterema wnioskami o wydanie dla działki nr 981/2 decyzji o warunkach zabudowy, w których teoretycznie podzielił ww. działkę na cztery osobne 17-arowe działki. W dniach (...) Wnioskodawca uzyskał cztery decyzje ustalające warunki zabudowy działek gruntu stanowiących część nieruchomości o numerze ewidencyjnym 981/2, w których jako rodzaj inwestycji podano: „budowę budynku jednorodzinnego”. Potencjalny nabywca chciałby zakupić wydzieloną część działki o obszarze ok. 0,2990 ha. Ewentualne nabycie ma na celu budowę budynku handlowo-usługowego. Druga z wydzielonych działek o obszarze ok. 0,3810 ha pozostanie na razie we własności Wnioskodawcy. Wnioskodawca rozważa jej sprzedaż w przyszłości. Wnioskodawca i potencjalny nabywca zawarli w dniu 25 czerwca 2018 r. przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkami – uzyskania przez potencjonalnego nabywcę: prawomocnych, ostatecznych i wykonalnych decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę, z których będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 0,2990 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 981/2, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi, w tym obiektem handlowym o pow. zabudowy nie mniejszej niż 600 m2; decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość gruntową stanowiącą działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 0,2990 ha, wg koncepcji potencjalnego nabywcy na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie pow. 25 ton, bez konieczności przebudowy pasa drogowego; uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych potencjonalnego nabywcy; uzyskania decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego; niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości gruntowej, skutkującego koniecznością rekultywacji; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na projektowanej działce budynków, przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; uzyskania przez potencjonalnego nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego; dokonania podziału geodezyjnego działki nr 981/2 oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału ww. nieruchomości, zaewidencjonowanej przez właściwy urząd/organ – opatrzonej klauzulą, że stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej; wydania przez właściwy urząd/organ prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działki nr 981/2 z klauzulą ostateczności; wydania przez właściwy urząd/organ wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej obejmujących działki ewidencyjne powstałe w wyniku podziału działki nr 981/2 opatrzone klauzulami, że stanowią podstawę do wpisu do księgi wieczystej; założenia księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze 0,2990 ha. W umowie tej Wnioskodawca udzielił pracownikom potencjonalnego nabywcy pełnomocnictw w zakresie: występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. W zakresie tym potencjonalny nabywca działa w swoim interesie, ale w imieniu Wnioskodawcy. Wnioskodawca osobiście nie będzie podejmować żadnych działań w celu uzyskana ww. decyzji i postanowień. Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności faktycznych w celu dokonania podziału geodezyjnego ww. działki. W umowie przedwstępnej zgodnie postanowiono, że podziału działki nr 981/2 dokona potencjonalny nabywca. Wszelkie czynności, jak i koszty związane z ewentualnym podziałem nieruchomości będą podejmowane/ponoszone przez przedstawicieli nabywcy w imieniu Wnioskodawcy na podstawie pełnomocnictwa – m.in. podział geodezyjny, przygotowanie wniosku o podział wraz z załącznikami, złożenie wniosku we właściwym urzędzie, odbiór decyzji, itp. Wnioskodawca w swoim imieniu będzie podpisywać wniosek o podział działki nr 981/2. Z potencjalnym nabywcą zawarto jednocześnie umowę dzierżawy dot. projektowanej działki o obszarze 0,2990 ha, aby umożliwić mu korzystanie z działki i podjęcie czynności mających przygotować działkę dla celów inwestycyjnych potencjonalnego nabywcy. Wnioskodawca nigdy osobiście nie podejmował żadnych działań w celu doprowadzenia mediów do działki. Wnioskodawca osobiście nie podejmował działań mających na celu wybudowanie dróg wewnętrznych, czy też ogrodzenia na działce nr 981/2. Intencją Wnioskodawcy w momencie otrzymania darowizny nie był podział i odsprzedaż nieruchomości (od nabycia upłynęło 18 lat). Wnioskodawca nie zamierza dokonywać sprzedaży drugiej z działek, którą otrzymał w darowiźnie od rodziców, tj. działki nr 981/1. Na moment sprzedaży działki (sprzedaż rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel) nieruchomość ta stanowić będzie grunt niezabudowany. W związku z powyższym Wnioskodawca na moment sprzedaży nie będzie rozliczał żadnych nakładów na budowę jakichkolwiek obiektów.
W pierwszej kolejności wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą wskazania, czy dokonując sprzedaży działki nr 981/2 występuje on w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.
W opisanej sprawie zauważyć należy, że Wnioskodawca wykonywał typowe działania charakteryzujące aktywność profesjonalnego handlowca (tj. działania podjęte w ramach udzielonych pełnomocnictw).
Fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze stroną kupującą, w ramach której udzielono mu pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawcy szeregu czynności związanych z przedmiotową działką – występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień – jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności.
Z uwagi na powyższe należy przytoczyć brzmienie przepisu art. 95 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając potencjalnemu Nabywcy pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Zainteresowany, a nie Nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik Wnioskodawcy nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że wszystkie koszty związane z wyżej wymienionymi czynnościami poniesie Nabywca.
Zatem przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje na aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami.
Ponadto, jak wskazano w opisie sprawy, Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 981/2, a nadto dla części działki mającej być przedmiotem sprzedaży zawarł umowę dzierżawy z potencjalnym Nabywcą. Tym samym, przedstawiony wyżej ciąg zdarzeń wyklucza dokonanie przedmiotowej transakcji sprzedaży w ramach majątku prywatnego.
W związku z powyższym, mając na uwadze całokształt okoliczności w niniejszej sprawie należy wskazać, że sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej działki wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany w związku z jej sprzedażą działa jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż działki podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego nr 1 oceniono jako nieprawidłowe.
W dalszej kolejności wątpliwości Zainteresowanego – w sytuacji wskazania, że czynność sprzedaży działki podlega opodatkowaniu – dotyczą obowiązku rejestracji Wnioskodawcy jako czynnego podatnika podatku VAT przed dokonaniem przedmiotowej sprzedaży oraz wystawienia faktury z właściwą stawką VAT.
Wymóg złożenia zgłoszenia rejestracyjnego został określony w art. 96 ust. 1 ustawy. I tak, stosownie do ww. przepisu, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.
Jak wynika z treści przywołanych wyżej przepisów, obowiązki m.in. w zakresie rejestracji jako podatnika VAT ustawodawca – co do zasady – nałożył na podmioty, które działają w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, a zatem podmioty prowadzące działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
W niniejszej sprawie, jak rozstrzygnięto powyżej, dla mającej mieć miejsce planowanej transakcji sprzedaży działki, Wnioskodawcy przypisano status podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w tym zakresie. W konsekwencji przepisy ustawy w tym przypadku będą określały jego prawa i obowiązki, w tym m.in. dotyczące zgłoszenia rejestracyjnego.
W związku z powyższym w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca jako czynny podatnik podatku VAT powinien zarejestrować się przed dokonaniem przedmiotowej sprzedaży.
Natomiast, zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 12 ustawy, faktura powinna zawierać stawkę podatku.
I tak, na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
W analizowanej sprawie przy ocenie, czy działka mająca być przedmiotem zbycia stanowi teren budowlany, uwzględnić należy przede wszystkim zapisy dotyczące przeznaczenia wynikającego z zapisów decyzji o warunkach zabudowy ww. działki. Jak wskazał Wnioskodawca, nieruchomość położona jest na terenie, dla którego brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże Zainteresowany wystąpił z czterema wnioskami o wydanie dla działki nr 981/2 decyzji o warunkach zabudowy, w których teoretycznie podzielił ww. działkę na cztery osobne 17-arowe działki. W ten sposób Wnioskodawca uzyskał cztery decyzje ustalające warunki zabudowy działek gruntu stanowiących część nieruchomości o numerze ewidencyjnym 981/2, w których jako rodzaj inwestycji podano: „budowę budynku jednorodzinnego”.
Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.
Mając na uwadze przedstawiony przez Wnioskodawcę opis sprawy w kontekście obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że skoro – jak wskazano w opisie sprawy – Wnioskodawca uzyskał cztery decyzje ustalające warunki zabudowy działek gruntu stanowiących część nieruchomości o numerze ewidencyjnym 981/2, w których jako rodzaj inwestycji podano: „budowę budynku jednorodzinnego”, to ww. działka spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy i tym samym jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Tym samym, po przeprowadzeniu analizy przedstawionego opisu sprawy na tle przywołanych regulacji prawnych należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej działki nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Jak wskazano powyżej, jeżeli dostawa nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, wówczas należy przeanalizować czy zaistnieją przesłanki dające prawo do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie są spełnione, ponieważ Wnioskodawca nabył przedmiotową działkę w formie darowizny, a nadto nie wykorzystywał jej nigdy w żadnej działalności gospodarczej, w tym zwolnionej.
Reasumując, planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej – będzie czynnością opodatkowaną podstawową 23% stawką podatku VAT – zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług.
Podsumowując, z uwagi na fakt, że planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to przed jej dokonaniem Wnioskodawca ma obowiązek zarejestrować się w Urzędzie Skarbowym na formularzu zgłoszeniowym VAT-R i w związku z tym ma obowiązek wystawić na rzecz nabywcy fakturę z 23% stawką VAT.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego nr 2 oceniono jako prawidłowe.
Zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.
0112-KDIL2-3.4012.462.2018.2.AS
0113-KDIPT1-3.4012.675.2018.2.JM | Interpretacja indywidualna
0114-KDIP1-3.4012.501.2018.1.SM | Interpretacja indywidualna
0114-KDIP1-2.4012.467.2018.2.JŻ | Interpretacja indywidualna

References: art. 43
 art. 13
 art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 5
 art. 9
 art. 15
 art. 95
 art. 15
 art. 15
 art. 96
 art. 15
 art. 5
 art. 15
 art. 15
 art. 106
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 3
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 14