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Timestamp: 2017-10-17 16:36:43+00:00

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El Blog legal de GÓMEZ DE MERCADO: Urbanismo, Inmobiliario y Medio Ambiente: 2017
La falta de financiación no es causa para desligarse de la compra
La Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2017 (Rec. 621/2015), ponente Excma. Sra. Dña. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN, aborda el problema que se produce cuando no se ha obtenido financiación para la compra ya escriturada, sin que, en principio, tal evento sea obstativo de la eficacia del contrato en virtud de la cláusula rebus sic stantibus, en su FJ 5º:.
“Motivo del recurso.
El recurso se funda en un único motivo, en el que se denuncia infracción del principio que consagra la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus.
La parte recurrente alega como interés casacional la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina de la sala contenida en las sentencias de 17 de enero de 2013, de 18 de enero de 2013 y de 30 de junio de 2014. En el desarrollo del motivo expone que la aplicación de los criterios contenidos en estas sentencias debería conducir a la desestimación de la demanda y que la sentencia recurrida, para fundar la aplicación de la cláusula rebus, únicamente se apoya en la crisis económica y en la no obtención del préstamo hipotecario por los compradores, pero no tiene en cuenta otros datos, como la capacidad económica de los compradores, antes de la compra y con posterioridad, que pidieran un préstamo personal para abonar la señal (lo que pudiera ser indicativo de su capacidad económica en el momento de la compra), la separación de los compradores y posible falta de interés en la compraventa, el que se incluyera en el contrato una cláusula que permitía a los compradores ceder a terceros su posición en el contrato, la caída de los precios de la vivienda o el que no solicitaran en otra entidad la necesaria financiación.
Los demandados recurridos no formalizan oposición.
Por los motivos que se exponen a continuación, el motivo debe ser estimado.
QUINTO.- Derecho aplicable y doctrina de la sala.
1.- El Derecho español carece de una disposición general sobre revisión o resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias. SÍ existen, dispersas a lo largo del ordenamiento, expresas previsiones legales que tienen en cuenta el cambio de circunstancias en el cumplimiento de las obligaciones, introduciendo excepciones que, por razones diversas, flexibilizan las consecuencias del principio pacta sunt servanda y del principio de la responsabilidad del deudor.
Así, en el ámbito contractual, en circunstancias excepcionales, el legislador ha promulgado normas de revisión de los efectos de contratos ya existentes: no solo se trata de superar las injusticias que pudieran derivarse de su exacto cumplimiento para una de las partes, sino también de incidir de manera más general en los intereses de la economía nacional, en una suerte de promulgación de un Derecho de aplicación retroactiva (a contratos ya otorgados) justificada en razones extraordinarias. De esta forma se pueden explicar las leyes excepcionales dictadas después de la guerra (la Ley de 5 de noviembre de 1940, sobre contratación en zona roja, estableció causas de anulación y revisión para contratos celebrados durante la guerra «por excepción y respecto solamente de algunos contratos», según se indicaba en su preámbulo).
Desde otro punto de vista, en el ámbito de la protección del consumidor, se establecen previsiones específicas sobre las consecuencias de la necesidad de introducir una modificación en el contrato de viaje combinado (art. 158 Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias ), o se permite que el juez altere el contenido del contrato atendiendo a circunstancias sobrevenidas personales del deudor, lo que es excepcional (art. 11 Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Mueble ).
La protección de los deudores más vulnerables económica y socialmente justifica las normas recientes en materia de protección de deudores hipotecarios y la introducción de la posibilidad de liberación parcial de la parte no satisfecha del crédito hipotecario tras la ejecución de la garantía sobre la vivienda habitual (Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y las que le han seguido). Junto a ello, consideraciones de protección frente a las consecuencias del sobreendeudamiento, así como la concesión de una segunda oportunidad para restablecer la actividad económica de quienes no pueden pagar todos sus créditos, han dado lugar a la introducción tímida del beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho, un régimen de exoneración de ciertas deudas para los deudores persona natural en el marco del procedimiento concursal, siempre que el deudor sea de «buena fe» y que se liquide previamente su patrimonio o que se declare la conclusión del concurso por insuficiencia de masa ( art. 178 bis de la Ley concursal, introducido por la Ley 25/2015, de 28 de julio , de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social).
Estas disposiciones en las que el legislador, o bien se ocupa de la revisión de los contratos o bien permite la exoneración del pasivo insatisfecho por el deudor, se refieren a supuestos concretos y puntuales. En Derecho español no existe una formulación legal de la doctrina de la cláusula rebus ni tampoco una regla general que permita al deudor liberarse de sus obligaciones cuando empeora su situación económica.
2.- Sin embargo, es indiscutida en la doctrina jurisprudencial la existencia de un principio que permitiría a un contratante desligarse del contrato, exonerándose de toda responsabilidad, como consecuencia de la aparición de hechos sobrevenidos imprevisibles. La cuestión es determinar en qué medida la dificultad para conseguir financiación para cumplir un contrato puede considerarse una circunstancia imprevisible cuando se perfeccionó el contrato de modo tal que, sobrevenida, permita al deudor resolver el contrato sin consecuencias económicas para él.
A) Con carácter general, la jurisprudencia de la sala ha negado que las dificultades de financiación de un contratante le permiten resolver el contrato, por ser un riesgo que corre de su cuenta.
Así, en la sentencia 433/1997, de 20 de mayo, se alegaba por la promotora vendedora de vivienda protegida la imposibilidad de construir a un precio ventajoso al no haber obtenido la financiación que esperaba (por agotamiento del cupo de hipotecas que podía conceder la entidad). Entiende la sentencia que «la imposibilidad del cumplimiento de la prestación que admite restrictivamente la jurisprudencia no puede venir referida a unas circunstancias como las de autos en las que influyó decisivamente el comportamiento del deudor, puesto que es meridiano, que existían más entidades de crédito para la concesión del préstamo hipotecario (...), puesto que la posible dificultad que hubiese habido en la obtención de dicho préstamo para financiar la construcción de la vivienda era cuestión razonablemente previsible a la celebración del contrato, sin perjuicio de que la mayor o menor dificultad de cumplimiento de una obligación nunca puede equivaler a la imposibilidad que establece la norma legal que se denuncia como infringida».
Por su parte, la sentencia 567/1997, de 23 de mayo, confirma la sentencia que desestima la pretensión de liberación del pago debido «sin negar expresamente la difícil situación económica que afectó a la sociedad minera, a las infructuosas gestiones para obtener subvenciones estatales y oficiales, lo que no supone acontecimiento imprevisible, pues, aparte de no hacerse referencia alguna en el contrato, se trata de un riesgo susceptible de prever mediante las gestiones y estudios adecuados y que, en todo caso, asumió una parte y no puede repercutir en la otra».
B) Esta sala se ha pronunciado en varias ocasiones acerca de la posible aplicación de la cláusula rebus en supuestos en los que el comprador ha alegado la imposibilidad o la dificultad para conseguir financiación para liberarse de las consecuencias de un contrato de compraventa inmobiliaria que había concertado.
a) El punto de partida en esta materia debe ser, como recuerda la sentencia 266/2015, de 19 de mayo, que la imposibilidad liberatoria prevista en los arts. 1182 y 1184 CC no es aplicable a las deudas de pago de dinero, tampoco cuando el deudor se ve afectado por una desgracia familiar. La sentencia, además, consideró que la imposibilidad subjetiva que se invocaba en el caso (pérdida de ingresos como consecuencia del fallecimiento del esposo de la actora) «no puede calificarse de imprevisible, pues las contingencias relacionadas con la salud, bien de la parte contratante o de su núcleo familiar, con afectación de su solvencia, son previsibles, según es notorio por máximas de experiencias, asimismo es notorio, cómo en caso de comprometerse la parte compradora, normalmente de vivienda, al pago aplazado de la adquisición, suele concertar un contrato de seguro que cubra el siniestro descrito, a fin de evitar la insolvencia mencionada».
b) Precisamente porque el riesgo de financiación lo asume el deudor, como dice la sentencia 822/2012, de 18 de enero de 2013, la imposibilidad de conseguir financiación no determina la imposibilidad de la obligación del pago del precio de compra. En el caso, además, es decisivo que el contrato incorporara una cláusula para el caso de que los compradores no obtuvieran financiación para pagar el precio (bien mediante la subrogación en el préstamo hipotecario concertado por la vendedora bien por otra vía) y en cuya virtud los vendedores podían optar entre resolver el contrato, reteniendo un porcentaje de las cantidades entregadas, o exigir el cumplimiento del contrato, como así hicieron. En definitiva, añade la sentencia, la falta de financiación no era un impedimento sobrevenido que no hubiera sido tomado en consideración por las partes al contratar. De esta forma, se casa la sentencia de instancia que estimó la demanda de los compradores que solicitaban la resolución del contrato con devolución de las cantidades abonadas alegando que el cumplimiento de la obligación de pagar el precio había devenido imposible para los compradores ante la «falta de entidad bancaria que financiara la operación».
En un caso semejante, en el que el contrato recogía la posibilidad de la parte compradora de «subrogarse al préstamo del promotor», pero también la posibilidad de que la entidad de crédito denegara la subrogación, la sentencia 820/2012 SIC, de 17 de enero de 2013 , advierte que el que pueda aplicarse la regla rebus a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.
c) Pero las partes han podido atribuir el riesgo de la falta de financiación al vendedor. Así sucederá cuando el vendedor haya asegurado al comprador que podrá obtener la financiación precisa subrogándose en el préstamo que el vendedor negocia con un tercero.
En los casos en los que el vendedor-promotor asume contractualmente el compromiso de que el comprador obtendrá la financiación que precisa para cumplir el contrato de compraventa mediante la subrogación en el préstamo hipotecario que el propio vendedor negocia con tercero (una entidad financiera, en la práctica), la denegación de la subrogación supone un incumplimiento por parte del vendedor y permite al comprador resolver la compraventa y liberarse de sus obligaciones.
Esto ha sucedido en los casos a que se refieren las sentencias 805/2012, de 16 de enero, 251/ 2013, de 12 de abril y 309/2013, de 26 de abril.
i) Así, la sentencia 805/2012, de 16 de enero, se refiere a un supuesto en el que el «contrato de reserva» contenía una cláusula conforme a la cual «en todo caso, si así lo desea» el comprador se subrogaría en el crédito hipotecario gestionado por la vendedora. Este pronunciamiento del contrato de reserva se desarrollaba en el contrato de compraventa, en el que se refería que el vendedor estaba gestionando el préstamo hipotecario, es decir, aún no estaba concedido, y se recogía la posibilidad de que el Banco variase plazos e importes, de acuerdo con los datos económicos de los compradores. La sentencia de instancia, en interpretación del contrato, declara que en el contrato de reserva y en el de la compraventa no se menciona la posibilidad de que el Banco rechazase la subrogación y que del tenor de la cláusula se desprende que la vendedora se comprometía a que la entidad financiera aceptase la subrogación y para ello era necesario que la vendedora hubiese pactado con el Banco que la sola garantía hipotecaria fuese suficiente para la subrogación, por lo que el Banco debería aceptar a todos los propietarios que lo quisieran. En casación se mantiene la interpretación que se da en la sentencia recurrida al tenor contractual porque se funda en la literalidad del contrato y porque se considera ajustado a la lógica, pues si bien toda subrogación requiere la aquiescencia del acreedor hipotecario (Banco), en este caso, la vendedora se comprometió a que la entidad de crédito aceptaría la subrogación y no lo respetó.
La sentencia declara que una cosa es lo que la vendedora podía legalmente hacer y otra a lo que se comprometió a efectuar con el comprador, al que hizo creer que «en todo caso» podría subrogarse. La conducta que podía estar al alcance de la vendedora era haber pactado con el Banco una subrogación que eludiese la responsabilidad universal (art. 1911 CC), limitando la responsabilidad al valor del inmueble, con lo que la subrogación no dependería de la solvencia del comprador, y esto no lo hizo, frustrando esencialmente las expectativas del comprador. El comprador puede resolver y recuperar las cantidades anticipadas.
ii) La sentencia 251/2013, de 12 de abril mantiene la interpretación realizada por la sentencia de instancia de una cláusula contractual oscura y confusa pero que pudo razonablemente ser entendida por el comprador en el sentido de que se le iba a hacer una oferta vinculante de préstamo, por acuerdo entre el Banco y la vendedora, lo que era un aliciente especial para la compra ( arts. 1281 , 1284 , 1285 , 1286 y 1288 CC ). Interpretado así el contrato, en el sentido de que el vendedor garantizaba la subrogación en el préstamo hipotecario y denegada tal subrogación, el vendedor no puede exigir al comprador el cumplimiento del contrato.
iii) La sentencia 309/2013, de 26 de abril, admite la resolución de la compraventa de la vivienda solicitada por el comprador que no logra la subrogación en el préstamo hipotecario y, aunque invoca la doctrina de la base del negocio, entendida como conjunto de circunstancias que impiden que se obtenga el resultado que se propone el negocio, la sentencia analiza las cláusulas del contrato en las que «se daba por supuesto que en el préstamo hipotecario se subrogará la parte vendedora» y cita en su apoyo como precedentes las sentencias 805/2012, de 16 de enero y 251/2013, de 12 de abril que, como hemos visto, analizando los contratos, llegan a la conclusión de que el vendedor asumió tal compromiso contractualmente.
d) La solución es diferente cuando se ofrece la posibilidad de subrogación, pero el vendedor no la garantiza.
i) Así, en el caso que da lugar a la sentencia 568/2012, de 1 de octubre, en el contrato de compraventa en el que se hacía mención a la negociación por el vendedor de la concesión de un préstamo a promotor para la financiación de la construcción con garantía hipotecaria y con subrogación del comprador, se añadía expresamente que la subrogación tendría lugar «siempre y cuando el Banco haya consentido expresamente la subrogación».
ii) Incluso, hay que entender que el ofrecimiento inicial por la sociedad vendedora de la contratación de un préstamo hipotecario únicamente como una posibilidad no permite exigir que se integre en el contrato obligando a dicha sociedad a hipotecar la urbanización sin necesidad (es el caso de la sentencia 731/2012, de 10 de diciembre, que tiene en cuenta lo avanzado de la construcción al iniciarse el pleito y su terminación a los pocos meses) y además en las condiciones que interesen al comprador, es decir, de un modo incompatible con la forma de pago claramente pactada entre las partes. En el caso, además, eran significativas la ambigüedad e incoherencia del comprador, que en su demanda alegó la nulidad de las cláusulas relativas al préstamo hipotecario, por imponérsele la subrogación, pero contra la sentencia de primera instancia que las declaró nulas recurrió en apelación alegando que se le privaba de financiación, dando así la impresión de que precisamente cuando se le comunicaron las condiciones del préstamo y la inminente firma de la escritura pública fue cuando decidió desvincularse del contrato por cualquier medio.
iii) En especial no es un riesgo del vendedor la falta de aceptación por el Banco de la subrogación ofrecida como una posibilidad a compradores que asumen el riesgo de una compraventa especulativa.
La sentencia 597/2012, de 8 de octubre, rechaza el argumento de los compradores que pretenden resolver el contrato de compraventa alegando que era imprevisible que la entidad les denegara el crédito (imposibilidad sobrevenida). En el caso, los recurrentes compraron con fines de especulación, adquiriendo para revender antes de la finalización de la obra, obviando la escrituración y los gastos correspondientes, hasta que la situación económica se deteriora y las ventas se ralentizan hasta el punto de que se ven en la necesidad de subrogarse en el préstamo hipotecario, lo que se le deniega por su edad y falta de solvencia. La sala entendió que, al realizar una compra especulativa, los compradores asumieron el riesgo de la operación, y sería contrario a la buena fe tratar de repercutir tal riesgo sobre el vendedor, cuando los compradores debieron preverlo. Concurre culpa del deudor al no prever la existencia de una situación de riesgo que era posible anticipar mentalmente, dado que las fluctuaciones del mercado son cíclicas como la historia económica demuestra.
El mismo criterio mantiene, también respecto de una compra especulativa, la sentencia 227/2015, de 30 de abril. En el caso, la sentencia de instancia, que se confirma, consideró que no había existido un incumplimiento por parte del vendedor de su obligación de garantizar financiación al comprador, puesto que tal obligación no resultaba del contrato, en el que solo se establecía la opción del comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario y que tampoco podía admitirse la ineficacia del contrato por el cambio sobrevenido de circunstancias económicas, pues ello estaba excluido cuando concurría una falta de previsión sobre las propias capacidades económicas para hacer frente al esfuerzo financiero al que se estaba obligando. Entiende la sala que, «a la posibilidad de una ganancia rápida y sustancial, consecuencia de la rápida subida que venían sufriendo los precios de las viviendas, correspondía lógicamente un riesgo elevado de que se produjera un movimiento inverso. Acaecido tal riesgo, no puede pretender el contratante quedar inmune mediante la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus y trasladar las consecuencias negativas del acaecimiento de tal riesgo al otro contratante. Una aplicación en estos términos de la doctrina rebus sic stantibus sería contraria a la buena fe, que es justamente uno de los pilares en los que debe apoyarse la misma».
3.- En definitiva, en nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en los casos de dificultades de financiación.
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La prescripción de los responsables de la edificación es independiente
La Ley de Ordenación de la Edificación impone unas responsabilidades a distintos agentes que intervienen en el proceso edificatorio, con ciertos plazos de prescripción. Pues bien, el Tribunal Supremo niega que exista, en general, una responsabilidad solidaria y que, por tanto, las reclamaciones contra unos interrumpan la prescripción respecto de otros.
Debemos partir de que el art. 1974 del Código Civil dispone que “la interrupción de la prescripción de acciones en las obligaciones solidarias aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores”, pero el Tribunal Supremo distingue entre las obligaciones establecidas como solidarias conforme a lo previsto en el art. 1137 del Código Civil y otros supuestos de responsabilidad solidaria.
Pues bien, la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2017 (RC 1044/2015), ponente Excmo. Sr. D. Francisco Javier ARROYO FIESTAS contiene la siguiente doctrina:
La cuestión que es objeto de decisión es si la reclamación extrajudicial remitida al promotor, interrumpe la prescripción, también, para el arquitecto técnico, en materia propia de vicios de la edificación, regulados por la Ley de Ordenación de la Edificación.
Esta sala en sentencia 761/2014 declaró:
«La responsabilidad de las personas que intervienen en el proceso constructivo por vicios y defectos de la construcción - STS 17 de mayo 2007 - es, en principio, y como regla general, individualizada, personal y privativa, en armonía con la culpa propia de cada uno de ellos en el cumplimiento de la respectiva función específica que desarrollan en el edificio, o lo que es igual, determinada en función de la distinta actividad de cada uno de los agentes en el resultado final de la obra, desde el momento en que existen reglamentariamente impuestas las atribuciones y cometidos de los técnicos que intervienen en el mismo. Cada uno asume el cumplimiento de sus funciones y, en determinadas ocasiones, las ajenas, y solo cuando aquella no puede ser concretada individualmente procede la condena solidaria, por su carácter de sanción y de ventaja para el perjudicado por la posibilidad de dirigirse contra el deudor más solvente entre los responsables del daño, tal y como estableció reiterada jurisprudencia (SSTS 22 de marzo de 1.997; 21 de mayo de 1999; 16 de diciembre 2000; 17 de julio 2006).
En definitiva, se podrá sostener que la solidaridad ya no puede calificarse en estos casos de impropia puesto que con la Ley de Ordenación de la Edificación no tiene su origen en la sentencia, como decía la jurisprudencia, sino en la Ley. Lo que no es cuestionable es que se trata de una responsabilidad solidaria, no de una obligación solidaria en los términos del artículo 1137 del Código Civil (cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria), con la repercusión consiguiente en orden a la interrupción de la prescripción que se mantiene en la forma que ya venía establecida por esta Sala en la sentencia de 14 de marzo de 2003 , con la precisión de que con la LOE esta doctrina se matiza en aquellos supuestos en los que establece una obligación solidaria inicial, como es el caso del promotor frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, puesto que dirigida la acción contra cualquiera de los agentes de la edificación, se interrumpe el plazo de prescripción respecto del mismo, pero no a la inversa, o de aquellos otros en los que la acción se dirige contra el director de la obra o el proyectista contratado conjuntamente, respecto del otro director o proyectista, en los que también se interrumpe, pero no respecto del resto de los agentes, salvo del promotor que responde solidariamente con todos ellos "en todo caso" (artículo 17.3.) aún cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo ( SSTS 24 de mayo y 29 de noviembre de 2007 ; 13 de Marzo de 2008 ; 19 de julio de 2010; 11 de abril de 2012 )».
En el mismo sentido en la sentencia 709/2016, de 25 de noviembre.
A la vista de esta doctrina deben estimarse los motivos de casación dado que la acción ejercitada estaba prescrita cuando se interpone la demanda, dado que las interrupciones efectuadas mediante burofax al promotor no paralizaban el transcurso del plazo de la acción ejercitada contra el arquitecto técnico, contra el cual también deberían haberse interrumpido por alguno de los medios establecidos en el art. 1973 del C. Civil.
El hecho de que el promotor asegurase que iba a transmitir la reclamación a los técnicos no constituye prueba de que así lo hiciese, por lo que debemos insistir en la ausencia de interrupción de la prescripción de la acción ejercitada contra el arquitecto técnico.
Por lo tanto, procede casar la sentencia recurrida, dictando otra en su lugar por la que se desestima la demanda interpuesta contra D. Gabino, imponiendo al actor las costas que en primera instancia haya causado al Sr. Gabino.
Publicado por Francisco García Gómez de Mercado en 23:53 No hay comentarios:
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Actuaciones de dotación y de urbanización: la anulación del APR Mahou-Vicente Calderón
La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2017 (RC. 2168/2016), Ponente Excmo. Sr. D. Rafael Fernández Valverde, confirma la anulación del APR Mahou-Vicente Calderón como consecuencia de la omisión de reserva de vivienda protegida, al deber configurarse como actuación de urbanización y no como actuación de dotación, tal y como pretendían los recurrentes.
Al aplicarse el Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 y no la legislación anterior, ya no debe observarse la Jurisprudencia confeccionada sobre la base de la normativa derogada. Precisamente también por referencia a la legislación vigente, el Tribunal Supremo ignora las diferentes clasificaciones urbanísticas (sean de suelo urbano consolidado o no consolidado), toda vez que el Texto Refundido estatal no las contempla. La sentencia, aparte de resolver la cuestión controvertida, tiene un cierto ánimo categórico sobre la nueva normativa, aun sin mucha claridad expositiva.
Dice así su FJ 8º:
La ratio decidendi de la sentencia de instancia, para proceder a la estimación el recurso, por no haberse llevado a cabo la reserva de vivienda protegida contemplada en el artículo 10.1.b) del TRLS08, no es otra que la relativa a la clase de "Actuación de transformación urbanística" (artículo 14) que se va a desarrollar, a través del PPRI impugnado en el Área de Planeamiento Remitido (APR) 02.01 "Mahou- Vicente Calderón"; considera la sentencia que tal actuación se incluye en la clase de las denominadas "Actuaciones de Urbanización", y, por ello ( ex artículo 10.b, párrafo 2º in fine ), la sentencia le impone la obligación de la reserva de suelo con destino a viviendas con protección. Para llegar a tal conclusión ---y negar, como pretenden los recurrentes que se está ante una "Actuación de Dotación" (artículo 10.1.b)--- la sentencia, en su Fundamento Jurídico Séptimo, con independencia de una interpretación gramatical y sistemática del artículo 14, lleva a cabo una doble motivación o consideración:
Esto es, la sentencia ha llegado a la conclusión de que lo que se va a realizar es una reforma o renovación de la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado (artículo 14.1.a.2 TRLS08), y, por el contrario, que tal actuación (que la sentencia describe) no tenía ---solo--- por objeto incrementar las dotaciones públicas en un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos , actuación que, por otra parte, no hubiera requerido la reforma o renovación de la urbanización (artículo 14.1.b TRLS08).
Las partes, sin embargo, no han desvirtuado la conclusión alcanzada por la sentencia en el sentido de que la actuación ---de urbanización y no de dotación--- implicaba una reforma o renovación de la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado, por cuanto, en síntesis, se han limitado a intentar contrastar nuestra clásica jurisprudencia ---producida al calor de la LRSV--- con los nuevos conceptos contemplado en el TRLS08 (y hoy en el TRLS15).
Los antiguos ---y autonómicos--- conceptos de SUC y SUNC no cuentan ya con el papel de elementos determinantes de las nuevas exigencias derivadas de una actuación de transformación urbanística, ya que estas miran al futuro, juegan a transformar la ciudad con mayor o menor intensidad ---quizá sin romperla como ciudad compacta---, y se presentan como mecanismos de transformación urbana, sin anclajes ni condicionamientos derivados de la clase de suelo de que se trate. Esto es, el nivel de la actuación ---y sus correspondientes consecuencias--- no viene determinada por el nivel o grado de pormenorización del suelo a transformar, sino por el grado o nivel de la transformación que se realice sobre un determinado suelo, y que, en función de su intensidad, podrá consistir en una reforma o renovación de la urbanización, o, simplemente, en una mejora de la misma mediante el incremento de las dotaciones, en un marco de proporcionalidad, y sin llegar a la reforma o renovación; la reforma o renovación (Actuación de urbanización) es "hacer ciudad" --- cuenta con un plus cualitativo---, y el incremento de dotaciones (Actuación de dotación) es "mejorar ciudad", con un componente más bien cuantitativo. La primera se mueve en un ámbito de creatividad urbanística en el marco de la discrecionalidad pudiendo llegar a una "ciudad diferente", mientras que la actuación de dotación consigue una "ciudad mejor" que no pierde su idiosincrasia.
Insistimos, pues, en que las recurrentes no han desvirtuado la valoración y conclusión -ampliamente motivada de la sentencia de instancia-, sin que, por otra parte, la jurisprudencia de esta Sala que se pretende contraponer, se ajuste -hoy- a los nuevos parámetros o conceptos que hemos examinado, estando construida, más bien, sobre otros conceptos que hoy carecen de relevancia.
Publicado por Francisco García Gómez de Mercado en 3:20 1 comentario:
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Las primeras consecuencias de la inconstitucionalidad de la plusvalía municipal
Las Sentencias del Tribunal Constitucional de 16 de febrero de 2017, de 1 de marzo de 2017, de 27 de abril de 2017 y de 11 de mayo de 2017 (que ya han sido objeto de análisis en publicaciones anteriores) han analizado la configuración actual del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal.
Concretamente, la Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017 ha determinado que los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), que regulan la configuración del IIVTNU en el régimen común, deben considerarse inconstitucionales en la medida en la que se permite la tributación de situaciones en las que no existe manifestación de capacidad económica (es decir, situaciones en las que una transmisión no ha puesto de manifiesto un incremento de valor de los terrenos o, incluso, se han generado pérdidas).
Por ello, no es de extrañar que las Entidades Locales vengan solicitando una reforma urgente de la configuración de los mencionados preceptos. No obstante, lo cierto es que, por el momento, no se ha anunciado ninguna reforma. Ante esa situación, están apareciendo diversas sentencias que se ocupan de la problemática derivada de la exigencia del IIVTNU en supuestos en los que no existe un incremento de valor efectivo.
En este sentido, con anterioridad a la Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017 anteriormente mencionada, pero en base a la Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de febrero de 2017, la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 1 de Burgos núm. 129/2017, de 29 de marzo (rec. 188/2016) anula una liquidación del IIVTNU, en base a la futura y eminente declaración de inconstitucionalidad de la normativa estatal del IIVTNU (esta declaración finalmente se materializó con la Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017). Ese Juzgado considera que, en el supuesto concreto, el obligado tributario ha acreditado la existencia de una pérdida de valor puesta de manifiesto como consecuencia de una transmisión, pues el valor de adquisición es superior al valor de transmisión.
Sin embargo, más recientemente, han aparecido diversas sentencias en las que los órganos judiciales van más allá y consideran que, como consecuencia de las recientes sentencias del Tribunal Constitucional, ya no son los obligados tributarios los que deben probar la existencia de un decremento de valor, sino que los Ayuntamientos deben demostrar la existencia del incremento que pretenden gravar.
La Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 1 de Cartagena núm. 95/2017, de 30 de mayo (rec. 220/2016) sostiene que, ante las declaraciones de inconstitucionalidad realizadas por el Tribunal Constitucional y mientras no se apruebe una reforma normativa, no puede aplicarse ningún tipo de presunción sobre la existencia de un incremento de valor, cuando el mismo es discutido por el contribuyente. A lo que añade que “(e)n esta tesitura, en relación a las liquidaciones llevadas a cabo por los Ayuntamientos sobre plusvalías será necesario que estos acrediten la existencia de ese incremento de valor si les es discutido por el contribuyente (a través de una prueba pericial pública o privada), mientras que en las autoliquidaciones deberán permitir el recurso, u en caso de que se alegue la inexistencia de incremento del valor deberá ser estimado, salvo que a través de la antedicha pericial municipal se acredite que si existe ese incremento”. Por ello, el Juzgado considera que como el Ayuntamiento no ha presentado prueba alguna que demuestre la existencia de un incremento de valor debe estimarse el recurso. En la misma línea, se pronuncia la Sentencia del mismo Juzgado de 1 de junio de 2017 (rec. 376/2016).
Por otro lado, la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 2 de Ciudad Real núm. 158/2017, de 23 de junio (rec. 63/2017) determina que, aunque el juzgado no puede alterar la fórmula de cálculo del IIVTNU, el incremento que grava este impuesto es presunto y, por ende, puede probarse su inexistencia. Asimismo, añade que, dado que el obligado tributario debe probar un hecho negativo, son suficientes “meros indicios objetivos y racionales para que sea la administración a la que corresponda acreditar conforme a las normas y criterios antes transcritos los presupuestos que lleven a la determinación del hecho imponible y de los cálculos”. En consecuencia, en el caso enjuiciado, el juzgado determina que “(a)tendiendo a las alegaciones de ambas partes, así como a la existencia acreditada de indicios serios e importantes de decremento patrimonial derivado de las escrituras aportadas a los autos (doc. 3 la de compra y doc. 6 la de venta), junto con las tasaciones que las mimas incorporan, cabe considerar que se acredita la inexistencia de ese incremento de valor y por ello la inexistencia de norma de cobertura respecto de la liquidación girada, procediendo la devolución de ingresos al considerarlos indebidos”.
Por último, la sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 3 de León núm. 118/2017, de 20 de junio (rec. 337/2015) argumenta que “(e)n el caso enjuiciado, el ayuntamiento se remite a la evolución de los valores catastrales, de la cual se deduce la existencia un aumento de valor. Sin embargo, tales valores ya no pueden considerarse como medio hábil para fundamentar la existencia del incremento de valor, pues el precepto que así lo establecía (art. 107.2.a) TRLHL: “el valor de éstos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles”) ha sido expulsado del ordenamiento jurídico y no existe ningún otro método alternativo que cuente con respaldo legal, hasta el punto de que el Tribunal Constitucional insta expresamente al legislador para que lo establezca en ejercicio de sus competencias”. Además, pone de manifiesto que la parte recurrente ha presentado pruebas de cargo, consistentes en un informe de una sociedad de tasación, de las que no es posible determinar que existió un incremento de valor. Por ello, el Juzgado concluye que “(p)rocede, por tanto, aplicando la doctrina del Tribunal Constitucional, la estimación del recurso, que ha de extenderse igualmente a las resoluciones sancionadoras, puesto que la nulidad de los preceptos legales citados se produce ex origine y el importe de la multa se calcula asimismo sobre la base de una cuota inexistente”.
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El Tribunal Supremo considera que la exigencia de la plusvalía municipal debe realizarse conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional
La reciente Sentencia delTribunal Supremo de 27 de junio de 2017 (rec. 3216/2015) resuelve el recurso de casación por interés de ley interpuesto por el Ayuntamiento de Ribarroja del Turia (Valencia) en relación con el Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, conocido también como Plusvalía Municipal).
En este caso, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Valencia, objeto del recurso de casación que nos ocupa, considera que, en virtud del artículo 107 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL), la base imponible del IIVTNU viene constituida por el incremento de valor de los terrenos, por lo que para que este impuesto sea exigible es necesario que se haya producido el hecho imponible regulado en el artículo 104 del TRLHL. En palabras del propio Tribunal, “No se trata de que la base imponible sea el incremento de valor sino de que para que exista base imponible [art. 107] es necesario que haya hecho imponible [art. 104] y éste se determina por la existencia o no del incremento de valor, de manera que [...] si no existe incremento de valor no hay hecho imponible, siendo irrelevante entonces hablar de base imponible al carecer del presupuesto anterior como es el hecho imponible”.
Ante esa interpretación, el Letrado del Ayuntamiento de Ribarroja del Turia interpone recurso de casación por interés de ley contra la meritada sentencia. En el mismo, solicita que se establezca como doctrina legal que “El incremento del valor de los terrenos a efectos de la liquidación del IIVTNU [Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana] es una presunción iuris et de iure, y se calcula en todo caso conforme a las determinaciones contenidas en el art. 107 del Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo, sin que la ganancia o pérdida patrimonial real pueda influir en la determinación de la base imponible, o en la existencia o no de Hecho Imponible”.
Sin embargo, como el objeto del recurso de casación es el mismo de que el de la cuestión de de inconstitucionalidad 1012/2015 planteada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 3 de San Sebastián, el Tribunal Supremo acuerda suspender la tramitación del procedimiento en curso hasta la resolución de esa cuestión de inconstitucionalidad.
Una vez dictada la citada Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de febrero de 2017, que resuelve la cuestión de inconstitucionalidad anteriormente mencionada, se reanuda la tramitación del recurso de casación que nos ocupa. Finalmente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2017 objeto del presente análisis considera que, aunque existe una indudable trascendencia para el interés público y para los intereses particulares de los propietarios en la controversia planteada, no puede acogerse la doctrina legal propuesta por el Ayuntamiento de Ribarroja del Turia.
En primer lugar, el Tribunal Supremo considera que la doctrina legal que se propone en un recurso de casación por interés de ley no puede consistir únicamente en la reproducción de preceptos legales, sino que la misma ha de ser expuesta específicamente. Y ese no es el supuesto del recurso de casación por interés de ley presentado.
Por otro lado, el Tribunal Supremo incide en el hecho de que recientemente el Tribunal Constitucional ha resuelto cuatro cuestiones de inconstitucionalidad en relación con el objeto del recurso planteado. Se trata de las Sentencias del Tribunal Constitucional de 16 de febrero de 2017, de 1 de marzo de 2017, de 27 de abril de 2017 y de 11 de mayo de 2017 (que ya han sido objeto de análisis en publicaciones anteriores). La Sala incide en el hecho de que esta última sentencia, que, a diferencia de las anteriores, resuelve una cuestión de inconstitucionalidad relativa a la normativa estatal del IIVTNU, declara que “[...] en consecuencia que los artículos 107.1, 107.2ªa todos ellos del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, son inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor”.
Por ello, el Tribunal Supremo considera que las sentencias referenciadas fijan una doctrina constitucional, desde la perspectiva del principio de capacidad económica, que es muy diferente a la propuesta por el Ayuntamiento de Ribarroja del Turia. Por lo tanto, la interpretación dada por el Tribunal Constitucional es la que debe prevalecer. En consecuencia, declara no haber lugar al recurso de casación en interés de ley planteado.
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 Real Decreto 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1137
 artículo 10
 artículo 10
in fine
 artículo 14
 Real Decreto 
 artículo 107
 Real Decreto 
 artículo 104
 Real Decreto 
 resolución 
 Real Decreto