Source: https://www.obecniportal.cz/33/predkupni-pravo-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EnPGWq9HO3eheqSuFBIe1xtPpA5B5rrwHw/?uri_view_type=5
Timestamp: 2020-01-27 15:15:20+00:00

Document:
Pøedkupní právo | Mìsta a obce profi - kompletní zdroj informací pro starosty, tajemníky, radní i zastupitele
3.11.2017, Mgr. Jindøich ©imberský, Mgr. Jan Svoboda, Zdroj: Verlag Dashöfer
Právní úpravu pøedkupního práva nalezneme pøedev¹ím v ust. § 1124 a § 1125 zákona è. 89/2012 Sb., obèanského zákoníku (dále jen „NOZ”), a dále v ust. § 2140 - § 2149 NOZ jako tzv. „vedlej¹í ujednání pøi kupní smlouvì”. Podstatou pøedkupního práva je povinnost vlastníka vìci (dlu¾níka) nabídnout vìc ke koupi pøedkupníkovi, pokud by ji chtìl prodat tøetí osobì (koupìchtivému). Smluvní strany si v¹ak mohou sjednat pøedkupní právo i pro pøípad, ¾e vlastník vìci bude chtít vìc nìkomu darovat èi ji smìnit. Pøedkupní právo lze zøídit jak k vìci movité, tak k vìci nemovité, stejnì tak k vìci hmotné èi nehmotné, k vìci hromadné i ke spoluvlastnickému podílu.
Ujednání o zøízení pøedkupního práva bývá v praxi nejèastìji souèástí kupní smlouvy, v ní¾ si prodávající coby pøedkupník s kupujícím ujedná pøedkupní právo pro pøípad, ¾e kupující bude chtít vìc v budoucnu prodat. Pøedkupní právo lze v¹ak dle ust. § 2140 odst. 2 NOZ sjednat i v jiné souvislosti ne¾ s kupní smlouvou. Pøedkupní právo si tak velice èasto sjednává nájemce coby pøedkupník ve smlouvì o nájmu bytu, nebo ve smlouvì o nájmu prostoru slou¾ícímu k podnikání. Pøedkupní právo lze samozøejmì sjednat i ve zcela samostatné smlouvì o zøízení pøedkupního práva, ani¾ by bylo souèástí jiné smlouvy.
Stav v období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2017 - zru¹ení zákonného pøedkupního práva spoluvlastníkù spoleèné vìci
V období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2017 NOZ, a¾ na výjimky uvedené ní¾e, zákonné pøedkupní právo spoluvlastníkù ke spoleèné vìci neupravoval. To byla nejzásadnìj¹í zmìna oproti právní úpravì obsa¾ené v obèanském zákoníku è. 40/1964 Sb. (dále jen „ObèZ”) zru¹eném ke dni 31. 12. 2013. Podle pøechodného ust. § 3062 NOZ zákonné pøedkupní právo spoluvlastníkù, vzniklé dle § 140 ObèZ zru¹eného ke dni 31. 12. 2013, zaniklo uplynutím jednoho roku ode dne nabytí úèinnosti NOZ, tj. ke dni 1. 1. 2015 (to ov¹em neplatí v pøípadì spoluvlastnictví zemìdìlského nebo rodinného závodu). Po 1. 1. 2015 tak spoluvlastníci vìci (a to jak vìci movité, tak vìci nemovité), a¾ na výjimky uvedené ní¾e, mìli pøedkupní právo ke spoluvlastnickým podílùm ostatních spoluvlastníkù spoleèné vìci pouze v pøípadì, ¾e si jej mezi sebou zøídili smluvnì, nikoliv automaticky ze zákona. S úèinností od 1. 1. 2018 v¹ak zaène platit novela NOZ, která do nìj opìt vrací zákonné pøedkupní právo spoluvlastníkù nemovité vìci.
Pokud tedy spoluvlastník rodinného domu chtìl svùj spoluvlastnický podíl na rodinném domu prodat, nebyl v období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2017 povinen nabídnout jej ke koupi ostatním spoluvlastníkùm, leda¾e mezi spoluvlastníky byla uzavøena smlouva o zøízení pøedkupního práva.
Stav od 1. 1. 2018 - návrat zákonného pøedkupního práva do obèanského zákoníku
S úèinností od 1. 1. 2018 nabude úèinnosti novela § 1124 a § 1125 NOZ, provedená zákonem è. 460/2016 Sb. (dále jen „novela NOZ”), na základì které se do èeského právního øádu vrací zákonné pøedkupní právo spoluvlastníkù nemovité vìci, a to jak k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí, tak k nemovitosti, která se do katastru nezapisuje. Od 1. 1. 2018 tedy bude platit, ¾e pokud spoluvlastník nemovité vìci bude pøevádìt svùj spoluvlastnický podíl, ostatní spoluvlastníci dané nemovité vìci mají k pøevádìnému podílu pøedkupní právo. To ale neplatí, pokud se bude jednat o pøevod osobì blízké. Osobou blízkou se dle § 22 odst. 1 NOZ rozumí pøíbuzný v øadì pøímé, sourozenec a man¾el nebo partner podle zákona o registrovaném partnerství, jako¾ i jiné osoby v pomìru rodinném nebo obdobném, pokud by újmu, kterou utrpìla jedna z nich, druhá dùvodnì poci»ovala jako újmu vlastní. Dále se má té¾ za to, ¾e osobami blízkými jsou i osoby se¹vagøené nebo osoby, které spolu trvale ¾ijí.
Pokud se spoluvlastníci nemovité vìci na výkonu pøedkupního práva nedohodnou, platí, ¾e mají právo spoluvlastnický podíl vykoupit podle pomìru velikosti svých dosavadních podílù.
Pøíklad è. 1: Pan Svoboda, pan Novák, paní Dlouhá a pan Dvoøák jsou spoluvlastníci bytového domu. Spoluvlastnický podíl pana Svobody èiní id. 1/8, spoluvlastnický podíl pana Nováka èiní té¾ id. 1/8, spoluvlastnický podíl paní Dlouhé èiní id. 1/4 a spoluvlastnický podíl pana Dvoøáka id. 1/2. Paní Dlouhá se v lednu roku 2018 rozhodla svùj spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/4 prodat, a jeliko¾ ostatní spoluvlastníci od 1. 1. 2018 mají ke spoluvlastnickému podílu pøedkupní právo, nabídla jej tedy k odkupu ostatním spoluvlastníkùm. Ostatní spoluvlastníci nabídku paní Dlouhé na odkup jejího spoluvlastnického podílu pøijali, ale ji¾ se nedohodli na tom, jak velkou èást jejího spoluvlastnického podílu ka¾dý z nich odkoupí. V takovém pøípadì má ka¾dý z nich právo odkoupit èást podílu paní Dlouhé urèenou podle vzájemného pomìru velikosti jejich dosavadních podílù. Pomìr velikosti podílu pana Svobody, pana Nováka a pana Dvoøáka tedy bude 1 : 1 : 4 (pan Svoboda a pan Novák mají stejné podíly a pan Dvoøák má podíl 4x vìt¹í, ne¾ je podíl pana Svobody a pana Nováka). Matematickým výpoètem pak lze urèit, ¾e pan Svoboda i pan Novák ka¾dý odkoupí od paní Dlouhé podíl na nemovité vìci o velikosti id. 1/24 a pan Dvoøák od paní Dlouhé odkoupí podíl o velikosti id. 1/6. Po nabytí tìchto podílù tak pan Svoboda i pan Novák bude ka¾dý vlastnit podíl na nemovité vìci celkem o velikosti id. 1/6 a pan Dvoøák bude vlastnit podíl na nemovité vìci celkem o velikosti id. 2/3.
Zákonné pøedkupní právo zakotvené v NOZ s úèinností od 1. 1. 2018 se nevztahuje na pøevody podílù u vìci movité. Pakli¾e spoluvlastníci movité vìci budou chtít mít pøedkupní právo ke spoluvlastnickým podílùm ostatních spoluvlastníkù, budou si jej moci mezi sebou sjednat smluvnì.
Vý¹e uvedená pravidla výkonu pøedkupního práva se pou¾ijí i v pøípadì, pokud nìkterý ze spoluvlastníkù nemovité vìci bude pøevádìt svùj podíl bezúplatnì (tj. nejèastìji darováním). V takovém pøípadì mají ostatní spoluvlastníci nemovité vìci právo vykoupit pøevádìný spoluvlastnický podíl za cenu obvyklou.
Vzdání se zákonného pøedkupního práva
S úèinnosti od 1. 1. 2018 se bude moci spoluvlastník nemovité vìci svého pøedkupního práva vzdát. Takové vzdání se pøedkupního práva bude mít úèinky i pro právní nástupce daného spoluvlastníka, tedy pro v¹echny následné vlastníky podílu toho spoluvlastníka, který se pøedkupního práva vzdal. Pokud se bude jednat o nemovitou vìc zapsanou v katastru nemovitostí, vzdání se pøedkupního práva se do nìj k pøíslu¹né nemovitosti zapí¹e. Zákon výslovnì neøíká, jakou formou musí být vzdání se pøedkupního práva provedeno. Jeliko¾ v¹ak na jeho základì de facto dochází ke zru¹ení vìcného pøedkupního práva k nemovité vìci, musí být v souladu s § 560 NOZ uèinìno v písemné formì.
Vznik pøedkupního práva
Vedle pøípadù, kdy pøedkupní právo vzniká pøímo ze zákona, je v praxi nejèastìj¹ím dùvodem vzniku pøedkupního práva smlouva o zøízení pøedkupního práva uzavøená mezi vlastníkem vìci (dlu¾níkem) a osobou, je¾ má zájem vìc v budoucnu nabýt (pøedkupníkem). Smlouva o zøízení pøedkupního práva k nemovité vìci musí být uzavøena v písemné formì pouze v pøípadì, zøizuje-li se pøedkupní právo jako právo vìcné, zapisované do katastru nemovitostí. V ostatních pøípadech není zákonem písemná forma smlouvy vy¾adována, av¹ak z dùvodu právní jistoty a ochrany obou smluvních stran ji lze v¾dy doporuèit.
Pøímo ze zákona vzniká pøedkupní právo napø. nájemci bytu v pøípadì jeho prvního pøevodu, èlenovi rodiny pøi zcizení rodinného závodu nebo vìci, která má dle své povahy a dosavadního urèení rodinnému závodu trvale slou¾it, a samozøejmì od 1. 1. 2018 i spoluvlastníku nemovité vìci, aj. – k dal¹ím pøípadùm zákonného pøedkupního práva blí¾e v textu ní¾e. Pøedkupní právo mù¾e té¾ vzniknout i na základì soudního rozhodnutí èi ze závìti.
Pøedkupní právo jako právo závazkové a jako právo vìcné
Pøedkupní právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí mù¾e být smlouvou zøízeno té¾ jako právo vìcné povahy. To znamená, ¾e takové pøedkupní právo je u pøedmìtné nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí, co¾ má pøedev¹ím ten dùsledek, ¾e pøedkupní právo s pøevodem èi pøechodem vlastnictví dané nemovitosti nezaniká. Stejný dùsledek má samozøejmì od 1. 1. 2018 i zákonné pøedkupní právo spoluvlastníkù nemovité vìci. Závazek nabídnout nemovitost k odkupu pøedkupníkovi tak pøechází na právního nástupce (dìdice, kupujícího) vlastníka nemovitosti.
Má-li být pøedkupní právo zøízeno smluvnì jako právo vìcné, vy¾aduje se k nabytí jeho úèinnosti zápis tohoto práva do pøíslu¹ného katastru nemovitostí. V ostatních pøípadech, tj. zøizuje-li se pøedkupní právo pouze jako právo závazkové povahy, vzniká ji¾ úèinností samotné smlouvy o zøízení pøedkupního práva. Pøedkupní právo zøízené jako právo vìcné je mnohem silnìj¹ím instrumentem ne¾ pøedkupní právo zøízené jako právo závazkové, nebo» pøedstavuje pro pøedkupníka vìt¹í jistotu, stejnì tak ale usnadní situaci potencionálním zájemcùm o nemovitost, nebo» lustrací listu vlastnictví se o existenci pøedkupního práva ihned dozví a mohou si ovìøit, zda byl závazek nabídnout nemovitost ke koupi pøedkupníkovi øádnì splnìn.
Pluralita pøedkupníkù
Pokud je pøedkupní právo smluvnì zøízeno nìkolika osobám spoleènì, pak tyto osoby mohou dle ust. § 2141 NOZ pøedkupní právo uplatnit jen v celku, tj. opìt spoleènì. Lhùta na zaplacení vìci poèíná bì¾et od doruèení nabídky poslednímu z pøedkupníkù. Zanikne-li pøedkupní právo nìkterému z pøedkupníkù, nebo neuplatní-li je, mohou zbývající pøedkupníci pøedkupní právo uplatnit opìt v celku. Ustanovení § 2141 NOZ tedy v tomto pøípadì chrání vlastníka vìci tím, ¾e brání nechtìnému vzniku rùzných spoluvlastnických podílù na vìci.
Pakli¾e je v¹ak k jedné vìci sjednáno nìkolik pøedkupních práv pro více osob (tedy nìkolik pøedkupních práv na základì na sobì nezávislých smluv o zøízení pøedkupního práva), ustanovení § 2141 NOZ se nepou¾ije.
Pøíklad è. 2: Pan Kulhánek se rozhodl, ¾e ke svému rodinnému domu zøídí spoleèné pøedkupní právo ve prospìch svých tøí synovcù, Jana, Petra a Pavla. Nyní pan Kulhánek chystá svùj dùm prodat koupìchtivému za kupní cenu 4.800.000,- Kè. V souladu s ujednaným pøedkupním právem pan Kulhánek nabídne svùj dùm k odkupu svým synovcùm. Pavel nabídku pøedkupního práva odmítl. Jan s Petrem nabídku pøedkupního práva pøijali, av¹ak s tím, ¾e nechtìjí odkoupit celý dùm, ale pouze spoluvlastnický podíl na domu o velikosti dvì tøetiny, a to za dvì tøetiny kupní ceny. Pan Kulhánek v¹ak s takovými po¾adavky svých synovcù nesouhlasí, a jeliko¾ chce dùm prodat celý, tak svým synovcùm sdìlí, ¾e buï pøedkupní právo uplatní v souladu s § 2141 NOZ k celému domu, nebo jej prodá tøetí osobì – koupìchtivému. Jeliko¾ Jan s Petrem nemají tolik finanèních prostøedkù, aby mohli odkoupit celý dùm za plnou vý¹i kupní ceny, nabídku pøedkupního práva nevyu¾ili.
Zákonné pøedkupní právo nájemce k jednotce
Dle ust. § 1187 NOZ platí, ¾e pokud jednotka vznikla rozdìlením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu pøedkupní právo k jednotce pøi jejím prvním pøevodu. Toto pravidlo se v¹ak pou¾ije pouze v pøípadì, ¾e nájemcem je fyzická osoba.
Pøíklad è. 3: Pan Svoboda je vlastníkem bytové jednotky, kterou pøed lety koupil od svého kamaráda pana Nováka. Nájemcem této jednotky je paní Novotná. Nyní se pan Svoboda chystá tuto jednotku prodat, a to panu Procházkovi za kupní cenu 2.500.000,- Kè. Paní Novotná v¹ak s pøevodem bytové jednotky do vlastnictví pana Procházky nesouhlasí a po panu Svobodovi po¾aduje, aby danou bytovou jednotku pøevedl jí. Dle tvrzení paní Novotné jí jako nájemci na odkup bytové jednotky svìdèí pøedkupní právo dle ust. § 1187 NOZ.
Dle ust. § 1187 má nájemce pøedkupní právo k jednotce, pouze jedná-li se o první pøevod této jednotky. Z uvedeného pøíkladu v¹ak vyplývá, ¾e se o první pøevod jednotky nejedná (pan Svoboda bytovou jednotku koupil døíve od pana Nováka), a proto paní Novotné pøedkupní právo nesvìdèí.
Dal¹í pøípady zákonného pøedkupního práva dle NOZ
Dle § 1124 NOZ ve znìní do 31. 12. 2017 vzniká zákonné pøedkupní právo té¾ v pøípadì, ¾e spoluvlastnictví k vìci (a to jak k vìci movité, tak k vìci nemovité) bylo zalo¾eno tak, ¾e spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od poèátku ovlivnit (napø. závìtí èi soudním rozhodnutím apod.). Takové pøedkupní právo v¹ak trvá pouze 6 mìsícù ode dne vzniku spoluvlastnictví a neuplatní se v pøípadì, ¾e spoluvlastník pøevádí svùj podíl jinému spoluvlastníku nebo svému man¾elu, sourozenci nebo pøíbuznému v øadì pøímé. Pokud chce nìkterý ze spoluvlastníkù pøevést svùj podíl bezúplatnì, mohou jej ostatní spoluvlastníci vykoupit za obvyklou cenu. S úèinností od 1. 1. 2018 je v¹ak tento zpùsob vzniku zákonného pøedkupního práva, na základì novely NOZ, zru¹en. Pøechodná ustanovení k této novele v¹ak nijak neøe¹í pøípady, kdy toto pøedkupní právo vzniklo ménì ne¾ 6 mìsícù pøed úèinností dané novely, a tedy zda takové pøedkupní právo bude trvat i po 1. 1. 2018 a skonèí a¾ po tomto datu øádným uplynutím uvedené ¹estimìsíèní doby, nebo zda zanikne ke dni 1. 1. 2018. Uvedený problém se týká pouze spoluvlastníkù movité vìci (spoluvlastníci vìci nemovité budou mít pøedkupní právo od. 1. 1. 2018 na základì novely NOZ – viz vý¹e). S ohledem na zákaz retroaktivity právních pøedpisù a s ohledem na po¾adavek legitimního oèekávání a právní jistoty se domníváme, ¾e pøedkupní právo spoluvlastníkù movité vìci, vzniklé dle § 1124 NOZ ménì ne¾ 6 mìsícù pøed 1. 1. 2018, by mìlo „dobìhnout” v celé své délce, a skonèit tedy a¾ uplynutím uvedené ¹estimìsíèní doby po 1. 1. 2018. Koneèné…

References: § 1124
 § 1125
 § 2140
 § 2149
 § 2140
 § 3062
 § 140
 § 1124
 § 1125
 § 22
 § 560
 § 2141
 § 2141
 § 2141
 § 2141
 § 1187
 § 1187
 § 1187
 § 1124
 § 1124