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Timestamp: 2019-08-17 11:20:07+00:00

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Maklerrecht 2016 - Rechtsanwalt Mainz - Kanzlei Vollmer, Bock, Windisch, Renz, Göbel Mainz, Wiesbaden und Frankfurt
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Datum: 2016/10
1. Dauerbrenner: § 16 a EnEV
Mit der Frage, welche Angaben in Immobilienanzeigen zum Wesentlichen Energieträger für die Beheizung und zum Baujahr zu machen sind, beschäftigen sich zwei interessante aktuelle Entscheidungen des LG München I sowie des LG Traunstein.
Jeweils waren durch die Beklagten Makler Anzeigen in verschiedenen Medien geschaltet worden, ohne die nach § 16 a Abs. 1 EnEV vorgeschriebenen Pflichtangaben zur Art des Energieausweises.
Während das LG Traunstein der Auffassung ist, dass auch Makler in den Anwendungsbereich von § 16 a EnEV fallen, hat das OLG München die Ausgangsentscheidung des LG München mit Urteil vom 28.04.2016 aufgehoben, allerdings mit dem Hinweis darauf, dass es an einem für den Rechtsstreit entscheidenden Wettbewerbsverhältnis gemangelt hat.
Aussagen zur Reichweite von § 16 a EnEV hat das OLG München nicht getätigt. Nach wie vor ist daher höchst streitig, ob die Pflichten nur für den Verkäufer oder auch für den vom Verkäufer eingeschalteten Makler zu beachten sind.
Jedenfalls bis zur Klärung durch höchstrichterliche Rechtsprechung sollte der Makler schon im Interesse von Verkäufer, Vermieter und Verpächter bei der Bewerbung von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, die Pflichtangaben nach § 16 Abs. 1 EnEV aufnehmen. Die sind:
den dort genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs
sowie den wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
sowie bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
ebenso die Energieeffizientsklasse
2. Haftung des Verkäufermaklers bei Insolvenz des Bauträgers?
Das OLG Düsseldorf hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob der Vermittler einer Immobilie bei Insolvenz des Bauträgers für Mängel oder sonstige nachteilige Umstände des erworbenen Objekts auf Schadenersatz haftet. Das OLG hat dies im konkreten Fall abgelehnt und selbst bei dem dort vorliegenden alleinigen Vertriebsrecht im Rahmen eines Vermarktungsauftrages kein für eine solche Haftung notwendiges „zusätzliches Eigeninteresse des Verkäufermaklers“ bestätigen können.
Die Entscheidung steht im Einklang mit höchstrichterlichen Grundsätzen zur Eigenhaftung des Vermittlers. Diese Haftung ist der Ausnahmefall. Bewegt sich der Verkäufermakler im Rahmen der herkömmlichen Vermittlungstätigkeit, scheidet eine Haftung gegenüber dem Erwerber aus. Das gilt insbesondere dann, wenn der Verkäufermakler gegenüber dem potentiellen Interessenten davon absieht, mit diesem ebenfalls einen Maklervertrag abzuschließen, mithin nicht als Doppelmakler tätig zu sein. Der entschiedene Fall zeigt aber mit hinreichender Deutlichkeit, dass der Verkaufsmakler im Rahmen seiner Tätigkeit bei Bauträgerobjekten unbedingt darauf achten sollte, keine Anhaltspunkte dafür zu geben, dass sein eigener Garantiewille auf die Herstellung, Realisierung und Fertigstellung des Objekts schließen lässt.
3. Kein Provisionsanspruch bei Hinweis per SMS
In einem aktuellen Fall hatte das AG Dülmen „von hinten durch die Brust ins Auge“ über die Frage eines wirksamen Maklervertrages bei der Vermittlung über Wohnräume zu entscheiden. Ein Makler hatte ein Provisionsanspruch erhoben, den der Maklerkunde durch seinen Rechtsanwalt zurückweisen ließ. Nachdem der Makler seine Forderung nicht weiter verfolgte, begehrte der Maklerkunde Ersatz für seine Rechtsanwaltskosten für die Abwehr des Provisionsanspruchs, allerdings ohne Erfolg. Gleichwohl beschäftigt sich das AG Dülmen mit der Frage, ob ein Maklervertrag zustande gekommen sei.
Zwischen Makler und seinem Kunden war umfangreich per SMS kommuniziert worden. Dies genügt gem. § 2 Abs. 1 S. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz allerdings nicht für die dort postulierte Textform, was allerdings nach der einschlägigen Literatur durchaus anders bewertet werden kann. Wir immer empfiehlt es sich, nach dem Prinzip „wer schreibt, der bleibt“ zu verfahren und alle Absprachen tatsächlich schriftlich in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen zu treffen.
4. Keine Maklerprovision für vermittelten Wohnungskauf nach Widerruf des Maklervertrages
Ein Klassiker, der zeigt, welche Risiken ein Makler eingeht, der ohne wirksame Widerrufsbelehrung Leistungen erbringt. Das LG Tübingen hatte sich mit dem Fall zu beschäftigen, wonach ein Verkäufer den Makler mit schriftlichen Maklervertrag mit der Vermittlung eines Käufers für eine Eigentumswohnung des Verkäufers beauftragte. Der Maklervertrag wurde schriftlich in den Wohnräumen des Verkäufers ohne Widerrufsbelehrung oder sonstigen Hinweisen abgeschlossen. Nach erfolgreicher Vermittlung und Stellung der Provisionsrechnung erklärte der Verkäufer den Widerruf des Maklervertrages, zu Recht, wie das LG Tübingen meinte. Der Maklervertrag war wirksam widerrufen worden, mit der Folge, dass ein Vergütungsanspruch untergegangen ist, da dem Verkäufer ein Widerrufsrecht gem. § 312 g Abs. 1 BGB zusteht. Wird ein solcher Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen mit einem Verbraucher geschlossen, unterfällt er der Bestimmung des § 312 b Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB. Damit besteht ein Widerrufsrecht, das auch nicht nach § 356 Abs. 4 S. 1 BGB durch vollständige Leistungserbringung erloschen ist, da es an einer entsprechenden Belehrung des Verbrauchers mangelte.
Das LG Tübingen war auch nicht der Auffassung, dass ein Berufen auf diesen Umstand rechtsmissbräuchlich wäre.

References: § 16
 § 16
 § 16
 § 16
 § 16
 § 2
 § 312
 § 312
 § 356