Source: http://www.avvocatoveronatosi.com/2018/01/12/contratto-preliminare-di-vendita-di-immobile-il-risarcimento-del-danno-presuppone-un-inadempimento-imputabile/
Timestamp: 2018-07-20 02:22:52+00:00

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Contratto preliminare di vendita di immobile, il risarcimento del danno presuppone un inadempimento imputabile |
Contratto preliminare di vendita di immobile, il risarcimento del danno presuppone un inadempimento imputabile
Qualora la domanda per la risoluzione del contratto sia rigettata per assenza di colpa nell’inadempimento, la domanda accessoria di risarcimento del danno non può essere accolta.
Due proprietari citavano a comparire innanzi al tribunale uno studio immobiliare per chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento della convenuta ovvero per violazione del termine essenziale, con condanna della medesima accomandita alla restituzione dell’immobile, nonchè al risarcimento dei danni per l’occupazione dell’abitazione durata circa 10 anni.
Lo studio istava per il rigetto dell’avversa domanda ed in via riconvenzionale formulava domanda ex art. 2932 cod. civ.. Il tribunale adito rigettava tutte le domande. Proposto appello, La Corte trasferiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. la proprietà dell’immobile allo studio immobiliare. La proprietaria, vista la soccombenza in prime cure, agiva in appello chiedendo la riforma della decisione.
Resisteva anche in questo grado lo studio, che muoveva nuovamente la predetta domanda ex art. 2932 c.c..
La Corte d’Appello rigettava l’appello principale, ma accoglieva quello incidentale e in particolare la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto di vendita.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso la proprietaria sulla scorta di un unico motivo con il quale denuncia ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 4 e 5, error in procedendo, omessa motivazione su fatto controverso e decisivo per il giudizio.
Deduce che la corte di merito non si è pronunciata in ordine alla domanda formulata in prime cure e reiterata con autonomo motivo di gravame di risarcimento del danno correlato alla anticipata disponibilità dell’immobile da parte della promissaria acquirente. Deduce che la corte si è limitata ad accordare un ulteriore importo senza motivazione alcuna e senza esplicitazione dell’iter logico – giuridico seguito, senza indicare peraltro il numero dei mesi da considerare ai fini del computo. Deduce in particolare che l’accomandita ha goduto dell’immobile per oltre dieci anni.
Il ricorso è infondato e va respinto. E’ indubitabile che la domanda – recte il motivo di gravame – in relazione alla quale la corte di merito avrebbe omesso ogni pronuncia ovvero non avrebbe motivato, si connota, alla stregua della prospettazione della stessa ricorrente, in guisa di domanda risarcitoria correlata all’asserito inadempimento della promissaria acquirente.
E’ indubitabile altresì che la corte distrettuale ha dato corso alla domanda ex art. 2932 cod. civ. della promissaria acquirente – appellante incidentale, sicchè in tal guisa non ha riscontrato nessun inadempimento a carico dello stesso studio. Del tutto ingiustificato perciò è l’assunto della ricorrente secondo cui “la Corte territoriale non ha escluso l’inadempimento”.
Ebbene, nel quadro testè delineato, questo Giudice del diritto non può che ribadire il proprio insegnamento, a tenor del quale il risarcimento del danno presuppone un inadempimento imputabile, con la conseguenza che, allorquando sia da rigettare la domanda di risoluzione del contratto per mancanza di colpa nell’inadempimento o per la scarsa importanza di esso o a fortiori – si aggiunge – per assenza di inadempimento, viene meno il presupposto per l’accoglimento della domanda accessoria di risarcimento.
Ulteriormente ne discende che non ha valenza alcuna la prospettazione della ricorrente secondo cui, pur ad ammettere che fosse priva “della legittimazione attiva per richiedere la risoluzione del preliminare, non è altrettanto vero che sulla stessa difettasse la legittimazione attiva idonea ad ottenere il giusto ristoro per la prolungata detenzione dell’immobile da parte della resistente”.
Si tenga conto d’altra parte che non è configurabile il vizio di omessa pronuncia quando il rigetto di una domanda sia implicito nella costruzione logico – giuridica della sentenza, con la quale venga accolta una tesi incompatibile con tale domanda.
A nulla vale dedurre che “parte resistente ha goduto dell’immobile per oltre dieci anni”, sicchè “l’importo complessivo determinato dalla Corte risulta incomprensibilmente di gran lunga inferiore a quello dovuto”.
Se è vero difatti che le pronunce costitutive che tengono luogo dell’obbligo di concludere un contratto, essendo fonte autonoma di rapporti giuridici, spiegano i loro effetti solo dal momento del loro passaggio in giudicato (cfr. Cass. 28.7.2010, n. 17688).
Se è vero più esattamente che, nell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, l’esecutività provvisoria, ex art. 282 cod. proc. civ., della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., non può essere riconosciuta al capo decisorio relativo al trasferimento dell’immobile contenuto nella sentenza di primo grado, nè alla condanna implicita al rilascio dell’immobile in danno del promittente venditore, poichè l’effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla stessa sentenza si produce solo dal momento del passaggio in giudicato, con la contemporanea acquisizione dell’immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia (cfr. Cass. sez. un. 22.2.2010, n. 4059).
Nondimeno nella proiezione risarcitoria nel solco della quale propriamente la proprietaria ha inteso far valere l’anticipata disponibilità dell’immobile da parte della promissaria acquirente (cfr. ricorso, pagg. 2 e 5), non può che ribadirsi che nessun inadempimento è stato riscontrato a carico dello Studio. Cosicchè l’asserita indisponibilità da parte della ricorrente del cespite compromesso in vendita rinviene rigorosamente il suo unico ed esclusivo antecedente eziologico nella condotta della stessa ricorrente – promittente venditrice.
Cassazione civile, sez. VI, 21/12/2017, n. 30763

References: art. 2932
 art. 2932
 sentenza 
 art. 2932
 Cass. 
 art. 282
 sentenza 
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 Cass. sez.