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Timestamp: 2018-10-19 09:54:37+00:00

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GrVR: Richtlinien für den Verkehr mit staatseigenen Grundstücken - Bürgerservice
Bereich erweitern1. Veräußerung staatseigener Grundstücke
Richtlinien für den Verkehr mit staatseigenen Grundstücken (Grundstückverkehrsrichtlinien – GrVR)
vom 17. Dezember 2009, Az. 43 - VV 2400 - 5 - 21 262/09
(FMBl. 2010 S. 20)
(StAnz. 2010 Nr. 3)
Zitiervorschlag: Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums der Finanzen über die Richtlinien für den Verkehr mit staatseigenen Grundstücken (Grundstückverkehrsrichtlinien – GrVR) vom 17. Dezember 2009 (FMBl. 2010 S. 20)
1In Ergänzung zu den Art. 26, 34, 63, 64 und 113 der Haushaltsordnung des Freistaates Bayern (Bayerische Haushaltsordnung ‑ BayHO) (BayRS 630-1-F), zuletzt geändert durch § 5 des Gesetzes vom 27. Juli 2009 (GVBl S. 400) und den Verwaltungsvorschriften hierzu (VV-BayHO) vom 5. Juli 1973 (FMBl S. 259), zuletzt geändert durch Bekanntmachung vom 19. November 2009 (FMBl S. 436, StAnz Nr. 49), werden die Richtlinien für den Verkehr mit staatseigenen Grundstücken nach Anhörung des Bayerischen Obersten Rechnungshofs nachfolgend neu gefasst. 2Der Ausschuss für Staatshaushalt und Finanzfragen des Bayerischen Landtags hat der Neufassung in seiner Sitzung vom 3. Dezember 2009 zugestimmt. 3Der Ausschuss für Staatshaushalt und Finanzfragen des Bayerischen Landtags behält sich vor, für Einzelfälle oder spezifisch gelagerte Sonderfälle abweichende Vorgehensweisen zu bestimmen.
Veräußerung staatseigener Grundstücke
Kein Staatsbedarf
Vereinbarung von Wiederkaufsrechten
Sicherung des Verkaufszwecks durch Wiederkaufsrecht
Verzicht auf Wiederkaufsrechte
Abweichungen mit Zustimmung des Staatsministeriums der Finanzen
Inhalt des Wiederkaufsrechts
Staatsbedarf
Erwerb durch Tausch
Erwerb zur Arrondierung staatlicher Grundstücke
Dingliche Rechte an staatseigenen Grundstücken
Grundsätze für die Bestellung dinglicher Rechte an staatseigenen Grundstücken
Vermietung und Verpachtung staatseigener Grundstücke
2. Vereinbarung von Wiederkaufsrechten
2.1 Sicherung des Verkaufszwecks durch Wiederkaufsrecht
1Soweit mit der Veräußerung eines staatseigenen Grundstücks ein besonderer Zweck verfolgt wird, ist dieser grundsätzlich durch ein Wiederkaufsrecht zu sichern (VV Nr. 7.4 zu Art. 64 BayHO). 2Ein besonderer Zweck wird in der Regel verfolgt, wenn das Grundstück im Wege des Freihandverkaufs (ohne öffentliche Ausschreibung) gemäß Nr. 1.3 veräußert wird.
2.2 Verzicht auf Wiederkaufsrechte
Ein Wiederkaufsrecht ist nicht zu vereinbaren, wenn
das Grundstück nach einer unbedingten öffentlichen Ausschreibung oder
eine wirtschaftlich nicht selbständig verwertbare Fläche (geringfügige Umgriffserweiterung, Restfläche u. dgl.) veräußert wird;
ein staatseigenes Mietwohngebäude oder Erbbaurechtsgrundstück freihändig zum Verkehrswert an den Mieter bzw. Erbbauberechtigten veräußert wird, nachdem eine Ausschreibung vorangegangen war, oder beim freihändigen Verkauf an den Mieter bzw. Erbbauberechtigten nach Nr. 1.3.4;
der mit der Veräußerung verbundene, zu sichernde Zweck bereits mit der Veräußerung erfüllt ist (z.B. vertragsgemäße Weiternutzung eines bebauten Grundstücks durch den Käufer);
öffentliche Grünflächen, Sportflächen usw. veräußert werden. In diesen Fällen ist das Verbot der Bebauung oder einer anderweitigen Nutzung mittels einer Dienstbarkeit zu sichern.
2.3 Abweichungen mit Zustimmung des Staatsministeriums der Finanzen
Abweichungen von der Regelung in Nr. 2.1 sind mit Zustimmung des Staatsministeriums der Finanzen möglich, wenn besondere Umstände des Einzelfalls dies erfordern, insbesondere wenn das Grundstück im überwiegenden staatlichen Interesse oder an Gebietskörperschaften veräußert wird.
2.4 Inhalt des Wiederkaufsrechts
1Den Inhalt des Wiederkaufsrechts bestimmt grundsätzlich der zu sichernde Zweck. 2Im Interesse der Klarheit und Übersichtlichkeit des Vertragstextes ist auf nicht erforderliche Regelungen zu verzichten.
1In den Fällen des Freihandverkaufs kann der Staat das Wiederkaufsrecht nur bei Eintritt einer der folgenden Voraussetzungen ausüben. 2Unerheblich ist, ob der Erwerber den Eintritt einer dieser Bedingungen zu vertreten hat.
Das bebaute Grundstück wird nicht innerhalb einer Frist von drei Jahren ab Vertragsschluss der vertragsgemäßen Nutzung zugeführt.
1Das unbebaute, zum Zweck der Bebauung veräußerte Grundstück wird nicht innerhalb einer Frist von fünf Jahren ab Vertragsschluss dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck entsprechend bebaut und der vertragsgemäßen Nutzung zugeführt. 2Ist eine Entwicklung und Erschließung des Grundstücks erforderlich, kann die Bebauungsfrist von fünf Jahren auf Antrag des Käufers auf insgesamt maximal acht Jahre ab Vertragsschluss verlängert werden.
Als Wiederkaufspreis ist die Summe bzw. Differenz der folgenden Posten zu vereinbaren:
Der Verkehrswert, höchstens jedoch der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis.
1Der noch vorhandene, durch Gutachten festzustellende Wert der vom Erwerber vorgenommenen Investitionen. 2Hat der Erwerber Wertminderungen verursacht, so sind diese abzuziehen.
Für den Freistaat Bayern ist das Recht zu vereinbaren, anstelle der Ausübung des Wiederkaufsrechts die Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von mindestens 5 v. H. des Kaufpreises zu verlangen.
Der Freistaat Bayern soll berechtigt sein, die Ausübung des Wiederkaufsrechts oder des Rechts, die Zahlung einer Vertragsstrafe nach Nr. 2.4.3 zu verlangen, auf eine Teilfläche des Kaufgrundstücks zu beschränken.
1Die Kosten des Wiederkaufs einschließlich aller anfallenden Nebenkosten sowie der anfallenden Grunderwerbsteuer sind dem Erwerber (Wiederverkäufer) aufzuerlegen. 2Dasselbe gilt, wenn der Freistaat Bayern eine Vertragsstrafe vom Erwerber verlangt oder auf das Wiederkaufsrecht verzichtet.
1Der durch die Vereinbarung des Wiederkaufsrechts entstandene bedingte Auflassungsanspruch ist durch Eintragung einer Vormerkung gemäß § 883 BGB an nächst offener Rangstelle im Grundbuch zu sichern. 2Die Löschung der Vormerkung ist auf Antrag des Erwerbers unentgeltlich zu bewilligen, wenn feststeht, dass der Wiederkaufsfall nicht mehr eintreten kann.
1Das Wiederkaufsrecht wird durch formlose Erklärung gegenüber dem Erwerber ausgeübt (§ 456 BGB). 2Mit der Ausübung werden die Pflichten des Erwerbers als Wiederverkäufer und die des Freistaats Bayern als Wiederkäufer schuldrechtlich im Umfang der §§ 456 ff. BGB wirksam.
3. Erwerb von Grundstücken
3.1 Staatsbedarf
Grundstücke dürfen für das Grundstockvermögen des Freistaats Bayern erworben werden, nachdem das Staatsministerium der Finanzen nach Prüfung der über die Immobilien Freistaat Bayern von den Obersten Staatsbehörden vorgelegten Erwerbsanträge den Bedarf an dem zu erwerbenden Grundstück bestätigt hat.
3.2 Erwerb durch Tausch
Ein Tauschvertrag darf abgeschlossen werden, nachdem das Staatsministerium der Finanzen den Bedarf an dem einzutauschenden Grundstück bestätigt hat.
3.3 Erwerb zur Arrondierung staatlicher Grundstücke
Eine Bedarfsbestätigung durch das Staatsministerium der Finanzen ist nicht erforderlich, wenn der Wert des zu erwerbenden oder einzutauschenden Grundstücks den Betrag von 50.000 € nicht übersteigt und das zu erwerbende oder einzutauschende Grundstück zur Arrondierung staatlicher Grundstücke bestimmt ist.
4. Dingliche Rechte an staatseigenen Grundstücken
4.1 Grundsätze für die Bestellung dinglicher Rechte an staatseigenen Grundstücken
1Dingliche Rechte an staatseigenen Grundstücken dürfen nur in unumgänglichen Fällen und nur in dem unbedingt notwendigen Umfang bestellt werden. 2Dingliche Rechte an staatseigenen Grundstücken dürfen unter Berücksichtigung des Art. 81 BV gemäß Art. 64 Abs. 4 Satz 1 BayHO nur gegen angemessenes Entgelt bestellt werden.
4.2 Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten
Die Bestellung von Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten an staatseigenen Grundstücken sowie die Löschung von Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten des Freistaats Bayern an fremden Grundstücken erfolgen nur gegen ein von der Immobilien Freistaat Bayern festzusetzendes angemessenes Entgelt.
1Die Entgelte sind, wenn sie als einmalige Entschädigungen vereinbart werden, im Grundstock zu vereinnahmen bzw. zu verausgaben. 2Werden für die Bestellung einer Dienstbarkeit an Stelle einer einmaligen Entschädigung jährlich wiederkehrende Leistungen, d.h. Renten, nicht jedoch Teilzahlungen vereinbart, so sind die Leistungen haushaltsmäßig wie Mieteinnahmen bzw. wie Bewirtschaftungskosten zu behandeln.
4.3 Erbbaurechte
Die Bestellung von Erbbaurechten an staatseigenen Grundstücken nach Art. 64 Abs. 6 BayHO setzt voraus, dass die Grundstücke für Zwecke des Staates dauernd entbehrlich sind.
Für die Veräußerung von Erbbaurechten gilt Nr. 1 (Veräußerung staatseigener Grundstücke) entsprechend.
Der Belastung von Erbbaurechten an staatseigenen Grundstücken mit Grundpfandrechten darf nur unter den folgenden Voraussetzungen zugestimmt werden:
Als Inhalt des Erbbaurechtsvertrages wird vereinbart, dass die Reallast abweichend von § 52 Abs. 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung mit ihrem Hauptanspruch bestehen bleibt, wenn der Grundstückseigentümer aus der Reallast oder der Inhaber eines im Range vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechts die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts betreibt.
Die Belastung soll mit den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar sein, wobei die Darlehensmittel in der Regel der Finanzierung eines Bauvorhabens auf dem Erbbaugrundstück dienen sollen.
Es sollte sichergestellt sein, dass die Belastung spätestens zwei Jahre vor Erlöschen des Erbbaurechts planmäßig getilgt ist, und dass die dinglich zu sichernden Darlehen, soweit sie für Baumaßnahmen verwendet werden, nur entsprechend dem Baufortschritt oder nachträglich ausgezahlt werden, es sei denn, die Belastung ist nicht höher als die im Zeitpunkt des Heimfalls voraussichtlich zu leistende Entschädigungszahlung.
Der Erbbauberechtigte sollte sich möglichst verpflichten, die Grundpfandrechte löschen zu lassen, wenn sie sich mit dem Erbbaurecht in einer Person vereinigen, und zur Sicherung des Löschungsanspruchs eine Vormerkung gemäß § 1179 BGB in das Erbbaugrundbuch eintragen lassen.
4.4 Rangrücktritte
Rangrücktrittserklärungen für Kaufpreisresthypotheken, Erbbauzinsen, Vorkaufsrechte an Erbbaurechten und Vormerkungen zur Sicherung von Wiederkaufsrechten dürfen nur abgegeben werden, soweit die Vermögensinteressen des Freistaats Bayern durch den Rangrücktritt nicht gefährdet und für die in Abteilung III des Grundbuchs vorgehenden Rechte Löschungsvormerkungen gemäß § 1179 BGB im Grundbuch eingetragen werden.
Für Rangrücktritte mit dinglichen Rechten an Erbbaurechten gilt 4.3.3 Buchst. a entsprechend.
Soll mit einem Grundpfandrecht im Rang zurückgetreten oder einer Grundschuld der Vorrang eingeräumt werden, so ist dinglich sicherzustellen, dass die vorrangige Belastung nach Valutierung gelöscht wird.
5. Vermietung und Verpachtung staatseigener Grundstücke
Bei der Begründung eines Miet- oder Pachtverhältnisses mit einer festen Laufzeit von mehr als fünf Jahren ist grundsätzlich sicherzustellen, dass eine Kündigungsmöglichkeit bei Staatsbedarf besteht, und eine Regelung aufzunehmen, die
die Anpassung an den ortsüblichen Miet- oder Pachtzins nach Ablauf von in der Regel drei, keinesfalls jedoch mehr als fünf Jahren, ermöglicht oder
Staffelmieten enthält oder
die Anpassung des Mietzinses an den Lebenshaltungsindex vorsieht.
6. Teile von Grundstücken
Die Nrn. 1 bis 5 gelten für Teile von Grundstücken entsprechend.
1Diese Bekanntmachung tritt mit Wirkung vom 1. Januar 2010 in Kraft. 2Mit Ablauf des 31. Dezember 2009 tritt die Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums der Finanzen über die Richtlinien für den Verkehr mit staatseigenen Grundstücken vom 21. April 2004 (FMBl S. 91) außer Kraft.
Anlage: Kaufpreiszuschlag für die Wertermittlung

References: Art. 26
 § 5
 Art. 64
 § 883
 Art. 81
 Art. 64
 Art. 64
 § 52
 § 1179
 § 1179