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Francisco José Sevilla Herrero
1 ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL INFORME DE ACTIVIDAD PRIMER SEMESTRE 2014 AGO SEP OCT NOV DIC2 ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL INFORME DE ACTIVIDAD PRIMER SEMESTRE 2014 AGO SEP OCT NOV DIC 13 0 Resumen ejecutivo p. 4 1 Introducción 2 Contexto económico y sectorial 3 Evolución de la actividad p. 6 p. 14 p Constitución y cartera p Órganos de gobierno p Régimen de supervisión p Situación económica p Evolución de los precios y las transacciones p Condiciones p Mercado no residencial p Evolución reciente p Un modelo de negocio avanzado p Reestructuraciones y recuperaciones p Patrimonio p Transacciones p. 37 24 INFORME DE ACTIVIDAD PRIMER SEMESTRE Sareb en Cifras 5 Políticas de gobierno y control interno 6 Los compromisos de Sareb p. 42 p. 52 p Auditoria interna p Sistema de gobierno interno p Políticas internas p Gestión de recursos humanos p Relación con proveedores p. 62 35 0 RESUMEN EJECUTIVO Resumen Ejecutivo 2014 es un ejercicio de gran trascendencia para Sareb. Después de superar en 2013 el doble reto en tiempo récord de constituir la sociedad e iniciar el mandato desinversor conferido por su marco regulador y los accionistas, la compañía ha afrontado su segundo ejercicio de vida con una estructura más madura, dirigida a crear mayor valor en la cartera de activos y acometer un impulso comercial más intenso. Asimismo, la sociedad encara dos hitos no menos trascendentes: su adaptación a un nuevo marco contable y un nuevo esquema de relación con las entidades cedentes y los nuevos servicers, que surgirá como consecuencia de la expiración de los contratos de gestión y administración suscritos a finales de 2012 y principios de El enfoque estratégico adoptado en el primer semestre se concretó en el rediseño de la estructura organizativa de Sareb y en el sustancial refuerzo de su equipo de gestión con la incorporación de nuevos miembros al equipo gestor con amplia experiencia en el sector financiero. La nueva estructura organizativa y el refuerzo del equipo de gestión han buscado no solo adaptarse al perfil cambiante que la cartera va adquiriendo a medida que avanza el proceso desinversor, sino también a la necesidad de crear mayor valor para los activos inmobiliarios y financieros. En este sentido, la compañía ha diseñado estrategias y acciones concretas ya en la primera mitad del año para concluir obra en curso y urbanizar suelos para su comercialización. A medio plazo, Sareb pretende realizar, asimismo, una aproximación industrial en el negocio del alquiler de vivienda, que le permita poner en valor su parque de activos en renta y consolidar los ingresos provenientes de este segmento destinando algunos de los inmuebles de su cartera a esta actividad. El impulso comercial buscado con el reenfoque y el rediseño de la estructura ha comenzado ya a dar frutos visibles, lo que le permite avanzar en su objetivo de colocarse entre los cinco grandes operadores del mercado. Los datos correspondientes al primer semestre del año indican que Sareb vendió inmuebles al cierre de junio pasado a través del canal minorista. Cabe recordar que la compañía había establecido una estimación de venta para todo el año de unas unidades. El ritmo de venta de unidades durante la primera mitad del año se situó en 45 al día. Los ingresos generados por la actividad de gestión y desinversión durante la primera mitad del año alcanzaron los millones de euros. Este impulso a la actividad comercial nos permite ser optimistas en el cumplimiento de la principal misión de la compañía: la amortización de la deuda. Para el conjunto del año, Sareb se ha marcado el objetivo de amortizar millones de euros, un 50 por ciento más que en Por lo que respecta a la actividad mayorista, mediante los habituales procesos competitivos Sareb vendió en el primer semestre a diferentes inversores institucionales internacionales varias carteras compuestas en su mayoría por activos inmobiliarios residenciales y de oficinas, si bien dos de las carteras desinvertidas están integradas por suelo, un síntoma de que la recuperación está llegando al mercado inmobiliario español. 46 INFORME DE ACTIVIDAD PRIMER SEMESTRE 2014 A este respecto, y en cuanto al entorno de mercado en el que Sareb ha tenido que desarrollar su actividad durante la primera mitad del año, cabe comentar que se han consolidado las expectativas de estabilización del sector inmobiliario, y se han detectado incluso recuperaciones selectivas de los precios en determinados submercados y zonas. El índice de Precios de la Vivienda (IPV) publicado recientemente por el Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondiente al segundo trimestre de 2014 ya ha confirmado esta impresión y recoge un crecimiento del 0,8% en el precio de la vivienda. Con un mayor detalle, en el segundo trimestre del año la vivienda nueva creció el 1,9% y la usada el 0,2%. Sareb encara la segunda mitad del año con el reto de adaptarse a un nuevo esquema de relación con las entidades receptoras de ayudas públicas a las que adquirió activos y con los grandes operadores inmobiliarios surgidos de la restructuración del mercado. Para ello y anticipándose al próximo vencimiento de los contratos de gestión suscritos con las nueve entidades cedentes sujetas a saneamiento y restructuración, Sareb ha abierto un proceso competitivo, denominado Íbero, para adjudicar la gestión de sus activos a las mejores plataformas del mercado con criterios de calidad de servicio, eficiencia y maximización del valor. Dicho concurso se ha diseñado asegurando no sólo la concurrencia y la competencia sino también la transparencia y el rigor en el proceso, para lo que se ha contado con la ayuda de un auditor independiente. La adaptación a un nuevo marco contable diseñado para Sareb por el Banco de España es otro de los grandes desafíos al que se enfrenta la compañía en esta segunda mitad del año. Dicho marco contable podría de tener impactos significativos en la valoración de los activos de la compañía y, en consecuencia, en su solidez financiera. El supervisor presentó a finales del primer semestre un borrador de circular que está sometida a proceso de consultas, y cuya aprobación final se producirá próximamente. Una vez se conozcan los criterios a aplicar se podrá determinar el impacto que supondrá en la valoración de los activos de la compañía. Finalmente, al cierre del primer semestre del año Sareb y la Generalitat de Cataluña presentaron en Barcelona el primer acuerdo suscrito por la sociedad para ceder a la Comunidad Autónoma 600 viviendas para destinarlas a alquiler asequible y ayudar así a la Administración autonómica a paliar, en la medida de lo posible, los problemas de vivienda derivados de la crisis económica registrada en los últimos años. Sareb tiene abiertas negociaciones con otras Comunidades Autónomas, y espera cerrar nuevos acuerdos durante la segunda mitad del año. 57 1 68 INFORME DE ACTIVIDAD PRIMER SEMESTRE 2014 Introducción9 1 INTRODUCCIÓN 1.1 Constitución y cartera La creación de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) se enmarca en los compromisos firmados en julio de 2012 entre el Gobierno español y las autoridades comunitarias, que permitieron a España recibir ayuda financiera para atender las necesidades de capital de las entidades financieras con excesiva exposición inmobiliaria. El acuerdo, incluido en el Memorando de Entendimiento sobre Condiciones de Política Sectorial Financiera (MoU), implicaba la creación de una gestora de activos externa a la que transferir parte de los activos vinculados al sector inmobiliario de dichas entidades. Según lo establecido, el perímetro de activos que serían transferidos a la sociedad fue el siguiente: Exposiciones crediticias con el sector promotor con un valor neto contable superior a euros por acreditado. Inmuebles adjudicados con un valor contable neto superior a euros. Con el nacimiento de Sareb, esta entidad se erige como pieza clave en la reestructuración del sistema financiero y la recuperación de la economía española. Su objetivo exclusivo quedó establecido en el MoU y se concretó en la tenencia, gestión y administración, directa o indirecta, adquisición y enajenación de los activos que le transfieran las entidades de crédito. La sociedad se constituye por un periodo de tiempo limitado, que quedó fijado en 15 años por el Real Decreto 1559/2012 de 15 de noviembre, que regula su funcionamiento y régimen jurídico. El 31 de diciembre de 2012 se produjo la transmisión a Sareb de los activos definidos en el perímetro de traspaso por parte de las entidades del llamado Grupo 1, participadas mayoritariamente por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB): BFA-Bankia, Catalunya Banc (CX), Novagalicia Banco, Banco Gallego y Banco de Valencia. El 28 de febrero de 2013 se completó el traspaso mediante la transmisión a Sareb de los activos de las entidades del llamado Grupo 2: Banco Mare Nostrum (BMN), Liberbank, Banco Caja 3 y Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria (Banco CEISS). En conjunto, Sareb recibió millones de euros de activos inmobiliarios y financieros para su gestión en el plazo establecido. El detalle de la cartera recibida es el siguiente: 810 INFORME DE ACTIVIDAD PRIMER SEMESTRE 2014 Cartera Sareb (a fecha de traspaso) Nº de activos Coste de adquisición Millones de euros Coste de adquisición % Valor bruto Millones de euros Activos financieros % Activos inmobiliarios % Activos financieros Activos inmobiliarios Créditos Préstamos Fuente: Elaboración propia Producto terminado Obra en curso Suelo 911 1 INTRODUCCIÓN Misión, Visión y Valores La cultura empresarial de Sareb está directamente vinculada al compromiso asumido de ser una pieza clave para recuperar el adecuado y sostenible funcionamiento de la economía española. Su Visión, Misión y Valores pretenden trasladar los principios que guiarán la forma de alcanzar con éxito la tarea que le ha sido encomendada. 1012 INFORME DE ACTIVIDAD PRIMER SEMESTRE 2014 Misión Gestionar y vender los activos recibidos en un plazo de 15 años, optimizando su valor. Sareb es un instrumento clave en el saneamiento bancario español. Su compromiso es gestionar y vender, en el plazo establecido, los activos financieros e inmobiliarios recibidos, tratando de obtener el máximo valor por ellos, y cumplir con la devolución de su deuda, avalada por el Estado español Visión Sareb aspira a que su labor permita mejorar la economía española, de forma que repercuta favorablemente en el conjunto de la sociedad. Sareb es una empresa privada dedicada a cumplir el mandato que le ha sido encomendado, contribuyendo así al saneamiento del sector financiero y de la economía española. Valores Los comportamientos que rigen el día a día de Sareb son la Integridad, la Transparencia y el Compromiso Cívico. La Integridad: Supone asumir que las actuaciones de todos los empleados de Sareb y sus comportamientos preservarán la norma y estándares éticos de la cultura empresarial de la sociedad. La Transparencia: Implica que Sareb facilitará la comunicación de sus políticas y procedimientos, consciente de que actúa bajo la mirada atenta de la sociedad en su conjunto. El Compromiso Cívico: Para llevar a cabo la tarea que tiene asignada bajo estándares éticos y de forma socialmente responsable. 1113 1 INTRODUCCIÓN 1.2 Órganos de Gobierno Los órganos de Gobierno de Sareb son la Junta General y el Consejo de Administración. La Junta General está integrada por los accionistas de Sareb y se reúne para la deliberación y acuerdo sobre los asuntos que son de su competencia. Por su parte, el Consejo de Administración está integrado por 15 miembros, cinco de los cuales son independientes, José Ramón Álvarez-Rendueles Medina, Emiliano López Atxurra, Isidoro Lora-Tamayo Rodríguez, José Poveda Díaz y Luis Sánchez-Merlo Ruiz. El resto del Consejo lo conforman ocho consejeros dominicales en representación de los principales accionistas de la sociedad -Remigio Iglesias Surribas, Rodolfo Martín Villa, Antonio Massanell Lavilla, Miguel Montes Güell, José Ramón Montserrat Miró, Ana María Sanchez Trujillo, Rafael de Mena Arenas y Antonio Trueba Bustamante y dos ejecutivos, la presidente, Belén Romana, y el consejero delegado, Jaime Echegoyen. En los primeros seis meses de 2014, el Consejo de Administración de Sareb se ha reunido en 10 ocasiones. En el seno del Consejo de Administración se crearon a su vez dos Comités: el Comité de Auditoría y el Comité de Nombramientos y Retribuciones. Cada uno de ellos cuenta con 9 miembros, siendo todos ellos no ejecutivos y la mayoría de ellos Consejeros Independientes. Ambos Comités están presididos por Consejeros Independientes. La estructura y reglas de funcionamiento, así como las principales funciones del Consejo de Administración y de los Comités de Auditoría y de Nombramientos y Retribuciones, se encuentran recogidas en sus respectivos Reglamentos de Funcionamiento, disponibles también en la web corporativa (www.sareb.es). Además de los anteriores, la sociedad cuenta con los llamados Comités de Apoyo, formados por representantes del equipo directivo de Sareb y por representantes de accionistas de la sociedad, cuya principal función es proporcionar asistencia al Consejo de Administración. Los Comités de Apoyo son los siguientes: Comité de Dirección: asiste en la gestión financiera y operativa de la sociedad y en sus funciones de informe presupuestario y de gestión. Comité de Riesgos: supervisa y propone acciones para responder a situaciones o actuaciones que puedan dar lugar a niveles excesivos de riesgo. Comité de Inversiones: valora y propone estrategias o acciones de inversión y desinversión. Comité de Activos y Pasivos: asesora sobre cualquier circunstancia que pueda afectar al balance de la Sociedad y, en particular, las relativas a la estructura de capital, financiación y liquidez. A lo largo del primer semestre, los Comités de Apoyo se reunieron en seis ocasiones. 1214 INFORME DE ACTIVIDAD PRIMER SEMESTRE Régimen de supervisión Sareb se constituyó como una sociedad anónima que presenta determinadas particularidades derivadas de su objeto social singular y el interés público asociado a su actividad. Como consecuencia de estas peculiaridades, Sareb debe actuar en todo momento con transparencia y profesionalidad y está sujeta a un completo régimen de supervisión. De un lado, está la supervisión de Banco de España, a quién le corresponde, de conformidad con la Ley 9/2012, entre otros aspectos supervisar el cumplimiento de: el objeto exclusivo de Sareb los requisitos específicos que se establezcan para los activos y, en su caso, los pasivos que se hayan de transferir las normas referidas a la transparencia y a la constitución y composición de sus órganos de Gobierno y control La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), por su parte, supervisa a Sareb en lo relativo a la actividad, en cuanto emisora de valores de renta fija. Adicionalmente, este organismo está encargado de crear un registro para los Fondos de Activos Bancarios (FAB) y supervisar el cumplimiento, por las sociedades gestoras de los mismos, de su normativa. Además, de acuerdo con la Ley 9/2012 se constituyó una Comisión de Seguimiento, con el fin de reforzar la supervisión del cumplimiento de los objetivos generales de Sareb. Entre sus funciones está el análisis del plan de negocio de la sociedad y sus posibles desviaciones, así como el análisis de los planes de desinversión y de amortización de la deuda avalada. La compañía suministra a la Comisión de Seguimiento información periódica con el detalle de su actividad. La Comisión de Seguimiento está integrada por cuatro miembros -uno nombrado por el Ministerio de Economía y Competitividad, que preside la Comisión; otro nombrado por el Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas; otro nombrado por el Banco de España, que actúa como secretario; y otro nombrado por la CNMV. Asimismo asiste en calidad de observador un representante del Banco Central Europeo. Durante los seis primeros meses de 2014, se han celebrado cuatro reuniones con esta Comisión. La sociedad debe elaborar un Informe Semestral sobre su actividad y debe someterse anualmente al Informe de Cumplimiento de un experto independiente. El Informe Semestral de Actividad será remitido al Banco de España y a la Comisión de Seguimiento y debe ponerse a disposición del público a través de la web corporativa de Sareb (www.sareb.es). El presente Informe se emite en cumplimiento de la citada obligación y se refiere al primer semestre del ejercicio15 2 1416 INFORME DE ACTIVIDAD PRIMER SEMESTRE 2014 Contexto Económico y Sectorial17 2 CONTEXTO ECONÓMICO Y SECTORIAL 2.1 Situación Económica Principales magnitudes La actividad económica de España está experimentando una recuperación desde mediados de 2013 con vuelta a crecimientos positivos del PIB. En el tercer y cuarto trimestre de 2013, el PIB ofreció crecimientos intertrimestrales del 0,1% y 0,2% respectivamente, situación que se ha consolidado con unos crecimientos intertrimestrales del 0,4% y 0,6% en el primer y segundo trimestre de Variación intertrimestral PIB - Tasa de Paro (EPA) 1,5 30 1,0 25 0,5 0,0-0,5-1,0-1, ,0 0 2T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T 2014 PIB, variación trimestral (eje izqdo. %) Tasa de Paro, EPA (eje dcho. %) A lo largo de finales de 2013 y en 2014 se ha visto una mejoría en la mayoría de los componentes del PIB, ralentizando su caída y, en varios casos, entrando en terreno positivo. El consumo final de los hogares, que en el primer trimestre de 2013 ofrecía una caída interanual del -4,8%, volvió a tasas positivas en el último trimestre de 2013, mostrando un crecimiento interanual del 2,1% y 2,2% en los dos primeros trimestres de La inversión ha entrado igualmente en terreno positivo. La formación bruta de capital fijo ha pasado de tasas interanuales negativas durante 2012 y principios de 2013 en el entorno del -7% a una tasa interanual positiva del 0,6% en el segundo trimestre de Entre los activos fijos materiales, la construcción ha moderado sustancialmente su caída, pasando de una tasa negativa del -9,7% en 2012 y -9,6% en 2013 a un -3,7% en el segundo trimestre de18 INFORME DE ACTIVIDAD PRIMER SEMESTRE 2014 PIB, Componentes de Demanda Tasas de variación interanual T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T Gasto en consumo final -2,7-2,9-3,8-3,9-4,1-3,2-0,7-0,3 1,7 1,8 Gasto en consumo final de los hogares -2,0-2,5-3,4-3,5-4,8-3,2-1,2 1,1 2,1 2,2 Gasto en consumo final de las ISFLSH -0,2-0,4 0,0-0,1-1,2-0,5 0,4 1,0 0,7-0,3 Gasto en consumo final de las AAPP -5,4-3,8-5,2-4,8-2,3-3,3 0,5-3,7 0,5 1,0 Formación bruta de capital fijo -6,0-7,0-7,2-7,7-7,1-5,5-5,4-2,4-0,7 0,6 Activos fijos materiales -7,0-7,7-8,3-8,3-7,7-5,6-5,8-3,2-1,3 0,5 Construcción -9,1-10,0-10,1-9,5-9,4-10,8-9,7-8,3-8,4-3,7 Bienes de equipo y activos cultivados -3,1-3,5-3,7-5,6-4,9 3,5 3,0 7,5 10,4 6,9 Activos fijos inmateriales 4,7 2,6 6,7-1,6-0,6-4,3-1,8 5,5 3,9 1,7 Variac. exist. y adq. menos cesiones objetos valiosos (*) 0,3 0,0-0,1 0,1 0,2 0,0 0,1-0,4 0,3 0,1 Demanda nacional (*) -3,4-3,8-4,5-4,7-4,6-3,8-1,7-0,6 1,3 1,9 Exportaciones de bienes y servicios -1,4-0,7 3,9 6,7 2,5 10,1 3,7 3,2 6,4 1,5 Importaciones de bienes y servicios -8,0-7,4-4,4-2,9-4,4 3,6 0,5 1,8 8,9 3,8 PRODUCTO INTERIOR BRUTO a precios de mercado -1,3-1,7-1,7-1,9-2,5-1,7-0,6-0,1 0,7 1,1 Por el lado de la oferta, tanto la industria como los servicios han presentado tasas de crecimiento positivas en los dos primeros trimestres de La industria ha pasado de un crecimiento interanual negativo del -0.5% y -1,2% en 2012 y 2013, respectivamente, a un crecimiento positivo del 0,7% y 0,9% en los dos primeros trimestres de Los servicios también han cambiado la tendencia pasando de unas tasas negativas del -0,3% y -0,5% en 2012 y 2013, respectivamente, a crecimientos interanuales del 0,9% y 1,5% en los dos primeros trimestres del año actual. La construcción, desde la perspectiva de la oferta, sigue siendo la rama que presenta una mayor caída, pero esta disminución se ha moderado sustancialmente pasando de unas tasas negativas del -8,6% y -7,7% en 2012 y 2013 a una disminución interanual del -3,2% en el segundo trimestre de En referencia a la variación de precios, la inflación ha ido disminuyendo a lo largo de los últimos años hasta entrar en terreno negativo en varios meses de Desde entonces, el IPC se está moviendo en una banda entre el -0,5% y 0,5% interanual. El empleo, por su parte, al igual que el PIB y sus componentes comentados anteriormente, está dando síntomas de mejoría sostenida. Tomando en consideración la EPA (INE), la tasa de paro alcanzó el máximo en el primer trimestre de 2013 en el 26,9%. Desde entonces, ha ido disminuyendo hasta situarse en el 24,5% en el segundo trimestre de 2014, lo que supone una disminución de 2,5 puntos porcentuales. En términos absolutos, el paro ha disminuido desde 6,3 millones de personas a 5,6 millones de personas entre esas fechas. El número de ocupados se ha incrementado en personas en el primer trimestre de 2014 respecto al último trimestre de Este cambio de tendencia, y en mayor medida si se continúa consolidando, debería tener una repercusión positiva en la evolución del sector inmobiliario. Desde un punto de vista de comparación internacional, el parámetro más seguido es el tipo de interés de la deuda pública española a 10 años y el diferencial respecto al homólogo alemán. El tipo de interés del bono español a 10 años se situó en el 2,7% en junio de 2014, mostrando una clara tendencia a la baja. El diferencial con el bono alemán se redujo de los 354 puntos a principio de 2013 hasta los 231 de diciembre de 2013, y siguió en retroceso situándose en el entorno de 140 puntos básicos en junio de Este dato no sólo afecta positivamente a la financiación del Estado, sino que se transmite a toda la curva de tipos, ejerciendo una influencia beneficiosa sobre la inversión y el consumo de bienes duraderos. 1719 2 CONTEXTO ECONÓMICO Y SECTORIAL 2.2 Evolución de los Precios y las Transacciones Evolución de precios de la vivienda Los precios de la vivienda en España alcanzaron su máximo en 2007 y principios de 2008, según las diversas fuentes disponibles. Desde entonces, acumulan un descenso generalizado que se ha prolongado hasta En este año se comenzaron a observar crecimientos positivos de los precios en algunas provincias españolas. Esta tendencia ha seguido en En el segundo trimestre del año se registró un crecimiento interanual del precio medio de la vivienda en España de un 1%, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad. Los últimos datos publicados por el INE son similares, y sitúan el crecimiento del precio de la vivienda en el segundo trimestre de 2014 en el 0,8% interanual. Según datos del Ministerio de Fomento, la variación del precio de la vivienda en el segundo trimestre fue nula respecto al primer trimestre, aunque un total de 17 provincias presentan crecimientos trimestrales positivos. Tomando datos del INE, las comunidades autónomas donde Sareb tienen la mayor concentración de su cartera ofrecen un crecimiento interanual del precio de la vivienda: Madrid (2,7%), Comunidad Valenciana (2,3%), Cataluña (1,6%), Andalucía (0,7%). El descenso acumulado de los precios de la vivienda desde sus máximos se sitúa en el -32%, según el Colegio de Registradores al segundo trimestre de 2014, y en el -31%, según el Ministerio de Fomento hasta el primer trimestre de Vivienda: (Número de transacciones, precio medio) Trimestre 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º Año Número de transacciones viviendas (eje izqdo.) Fuente: Ministerio de Fomento, Elaboración propia. Precio medicional ( /m 2,eje dcho.) 1820 INFORME DE ACTIVIDAD PRIMER SEMESTRE 2014 Evolución de transacciones de vivienda Las transacciones de viviendas muestran una línea de estabilización, después de haber alcanzado un mínimo en el año 2013,en el que se realizaron transacciones según el Ministerio de Fomento, por debajo de las transacciones de 2012 y las transacciones de El primer trimestre de 2014 ofrece unas cifras ascendentes con transacciones, lo que significa el mejor primer trimestre desde 2010, por encima de las transacciones de 2011, las transacciones de 2012, y las transacciones de La evolución de ambas estadísticas (el precio y el número de transacciones de viviendas) sigue la mejora de los indicadores económicos ya comentados, como el crecimiento del PIB, el aumento del consumo interno, y la disminución de parados, entre otros, lo que podría contribuir al aumento de la demanda de vivienda. Por otro lado, la disminución sustancial de los precios de la vivienda que ha supuesto la corrección de excesos anteriores, la estabilización y ligero incremento de los precios, junto con la mejora económica nacional, están animando a algunos inversores a pensar que puede comenzar a ser el momento oportuno para invertir en el sector inmobiliario. Por comunidades autónomas, el mayor número de transacciones interanuales según datos del Colegio de Registradores a junio de 2014 se dan en Andalucía con , seguida de Cataluña con , Comunidad Valenciana con y Comunidad de Madrid con21 2 CONTEXTO ECONÓMICO Y SECTORIAL Evolución precios y transacciones de suelo El mercado del suelo se ha visto afectado por la crisis en mayor medida que el mercado de la vivienda, evolución comprensible si tenemos en cuenta que el suelo es la materia prima. Habrá que esperar a que el exceso de vivienda se absorba, en primer lugar, y que la demanda de vivienda muestre síntomas de optimismo para que vuelva a existir un mercado de suelo relativamente pujante. La mayor repercusión negativa en el mercado del suelo respecto al de la vivienda, se puede ilustrar con base en la disminución del precio y en el número de transacciones. Así, el precio del suelo ha disminuido desde un máximo de unos 280 /m 2 que marcó de media algunos trimestres de la fase álgida del ciclo, a 140 /m 2, lo que representa una corrección del 50%. Por el contrario, el descenso en el mercado de la vivienda está en el entorno del 30% ya comentado. En referencia al número de transacciones, el descenso ha sido sustancialmente más elevado en ambos mercados, si bien el suelo vuelve a sufrir una mayor caída: las transacciones de suelo disminuyeron un 85% desde sus trimestres máximos, mientras que la vivienda experimentó un descenso de un 70%. Respecto al número de transacciones, se puede destacar que parece que se haya tocado fondo. Desde 2011 el número de transacciones se ha estabilizado, y aunque en el primer trimestre de 2013 se marcó un mínimo, desde entonces se observa una ligera tendencia alcista. Si hablamos del precio, las estadísticas utilizadas (Ministerio de Fomento) incluyen provincias que presentan repuntes en el último trimestre considerado (segundo trimestre de 2014) y otras con incremento de precios interanuales. Sin embargo, estos datos se deben manejar con cautela debido a la gran disparidad por superficie y uso del suelo. Suelo: (Número de transacciones, precio medio) Trimestre 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º 3º 4º 1º 2º Año Número de transacciones suelo (eje izqdo.) Fuente: Ministerio de Fomento, elaboración propia. Precio medicional ( /m 2,eje dcho.) 2022 INFORME DE ACTIVIDAD PRIMER SEMESTRE Condiciones Condiciones del crédito hipotecario e indicadores de accesibilidad La corrección de precios ha mejorado sustancialmente algunos indicadores de accesibilidad a la vivienda. La ratio de precio de vivienda vs. renta bruta disponible descendió de 7,6 veces en 2007, el pico de ciclo del sector inmobiliario, a 5,9 veces en el segundo trimestre de Precio de la vivienda/ Renta bruta por hogar (años) Dic. 95 Jun. 96 Dic. 96 Jun. 97 Dic. 97 Jun. 98 Dic. 98 Jun. 99 Dic. 99 Jun. 00 Dic. 00 Jun. 01 Dic. 01 Jun. 02 Dic. 02 Jun. 03 Dic. 03 Jun. 04 Dic. 04 Jun. 05 Dic. 05 Jun. 06 Dic. 06 Jun. 07 Dic. 07 Jun. 08 Dic. 08 Jun. 09 Dic. 09 Jun. 10 Dic. 10 Jun. 11 Dic. 11 Jun. 12 Dic. 12 Jun. 13 Dic. 13 Jun. 14 Precio de la vivienda Fuente: Banco de España, elaboración propia. Otro de los indicadores más utilizados en este sentido es la relación entre el importe del préstamo y el precio de transacción (LTV, Loan to Value). Se observa una disminución desde un 64% en 2006 a un 55% en Desde entonces, su comportamiento ha sido relativamente irregular. En los últimos períodos parece mostrar síntomas de aumento, habiendo cerrado el primer semestre de 2014 en el 59%. 2123 2 CONTEXTO ECONÓMICO Y SECTORIAL Relación Préstamo - valor de transacción (%) mar-04 jun-04 sep-04 dic-04 mar-05 jun-05 sep-05 dic-05 mar-06 jun-06 sep-06 dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 Relación Préstamo Fuente: Colegio de Registradores, Banco de España, elaboración propia Rentabilidad de vivienda como inversión En línea con los indicios de que el mercado inmobiliario pudiera estar acercándose a un final escalonado de su ajuste, se sitúa la evolución de los activos inmobiliarios en términos de su rentabilidad como inversión. La rentabilidad bruta por alquiler, que conforma una alternativa a otras inversiones, descendió de manera prolongada hasta 2008 situándose en el 3,3%, y desde entonces muestra una tendencia sostenida al alza hasta alcanzar el 4,8% en el segundo trimestre de La comparación de la rentabilidad bruta del alquiler de vivienda con la rentabilidad de la deuda pública a 10 años ha vuelto a ser ventajosa para la primera desde mediados de En el segundo trimestre de 2014, últimos datos disponibles, la rentabilidad bruta del alquiler se sitúa 2,1 puntos porcentuales por encima de la deuda pública a 10 años. 22 Mostrar más
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References: Real Decreto 
 artículo 21
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 8
 Real Decreto