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Timestamp: 2020-07-14 00:23:12+00:00

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﻿ Schrottimmobilien - Anwaltskanzlei für Bankrecht in München
Wenn Sie eine sog. "Schrottimmobilie" oder einen nicht werthaltigen Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds erworben haben und sich falsch beraten fühlen, die Anlage rückabwickeln oder Schadenersatz geltend machen wollen, dann zögern Sie nicht, uns anzusprechen.
Wir haben seit Kanzleigründung im Jahr 1999 bereits eine vierstellige Zahl von geschädigten Immobilienanlegern beraten und vertreten. In einer Vielzahl von Fällen konnten wir bereits außergerichtlich und kostengünstig eine komplette Rückabwicklung oder eine Entschuldung von Anlegern erreichen. Aber auch in einer Vielzahl von Gerichtsverfahren gegen Verkäufer, Anlagerberater und Banken konnten wir für unsere Mandanten Schadenersatzansprüche durchsetzen.
Im nachfolgenden Artikel wollen wir Ihnen einige Informationen über Schrottimmobilien an die Hand geben. Zögern Sie bei weiterführenden Fragen nicht, uns unverbindlich anzurufen oder schreiben Sie uns eine email. Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
► Einen Fragenkatalog, mit dem Sie uns speziell betreffend Schrottimmobilien kontaktieren und uns erste Informationen für eine Vorprüfung geben können, finden Sie hier.
Gerne können Sie auch direkt einen persönlichen oder telefonischen Beratungstermin vereinbaren. Aufgrund unserer Erfahrung und Expertise in Sachen Schrottimmobilien können wir in aller Regel im Rahmen des ersten Beratungstermins alle offenen Fragen und die rechtlichen Möglichkeiten abschließend klären.
Was ist eigentlich eine Schrottimmobilie?
Was soll ich tun, wenn ich merke, dass ich eine Schrottimmobilie erworben habe?
Soll ich die Zahlungen an die Bank einstellen?
Kann ich vom Vermittler oder Verkäufer Schadenersatz verlangen?
Welche Möglichkeiten habe ich, um auszusteigen oder meinen Kauf rückabzuwickeln?
Wir wollen versuchen, Ihnen diese und andere Fragen im nachfolgenden Beitrag zu beantworten.
Als Schrottimmobilie bezeichnet man eine minderwertige Immobilie. Gemeint sind damit regelmäßig Immobilien oder Immobilienfonds in den neuen Bundesländern oder anderen strukturschwachen Gebieten, die von „Drückerkolonnen“ an Anleger verkauft werden. Dabei werden den Anlegern zumeist sichere Wertsteigerungen sowie Steuerersparnisse versprochen. Oft werden die Immobilien auch als Altersvorsorge verkauft.
Der Erwerb wird zumeist über Kreditinstitute fremdfinanziert. Die größte Anzahl von Immobilienfinanzierungen hat die HypoVereinsbank aufzuweisen.
Viele Anleger müssen bald, teilweise aber auch erst Jahre später feststellen, dass das Konzept nicht aufgeht. Die angeblich sicheren Mieten treffen nicht oder nicht in der erwarteten Höhe ein. Nach Ablauf der Zinsbindung steigt teilweise die Zinsbelastung an. Leerstände, nicht umlagefähige Nebenkosten und Sonderumlagen für Reparaturen und Renovierungen sorgen für Zusatzbelastungen. Die Steuerersparnis sinkt vielleicht im Lauf der Zeit.
Stellen Anleger fest, dass die Immobilie monatlich einen erheblichen Mehraufwand verursacht, wird vielfach versucht, diese zu verkaufen. Dabei muss der Anleger oft mit Schrecken feststellen, dass sich die erwarteten Wiederverkaufsgewinne nicht erzielen lassen. Riesige Verluste sind teilweise die Folge.
So sind die Immobilien häufig bereits erheblich überteuert verkauft worden. Bauträger, Strukturvertrieb, Finanzierungsvermittlung, Treuhänder etc. haben alle an dem Geschäft verdient. Die entsprechenden Margen werden einfach auf den reellen Kaufpreis aufgeschlagen. Die Gebühren für Wertermittlung und Bearbeitung durch die finanzierende Bank sowie die Erwerbsnebenkosten für Notar und Grundbuchamt verteuern den Erwerb zusätzlich.
Hinzu kommt ein in weiten Teilen Deutschlands seit Mitte der 90er Jahre nachgebender Immobilienmarkt. Es ist nämlich ein weit verbreiteter Irrglaube, anzunehmen, Immobilien stiegen immer im Wert und seien eine grundsolide, wertbeständige und vollkommen sichere Anlage. Mag dies für Grundstücke zumindest teilweise noch richtig sein, so gilt es für Eigentumswohnungen kaum noch. Denn eine Eigentumswohnung setzt sich zum einen aus dem Anteil am Grundstück, also Grund und Boden, und zum anderen – zumeist wertmäßig erheblich größeren Teil – aus der Bausubstanz zusammen. Wie jeder Gebrauchsgegenstand, wohnt sich die Bausubstanz aber ab. Diese verliert im Lauf der Zeit an Wert. Hinzu kommt der sich wandelnde Geschmack. Man denke nur an Plattenbauten und Wohnbunker aus den 60er Jahren. Dabei handelt es sich zweifellos um Immobilien. Trotzdem sind diese in weiten Teilen Deutschlands praktisch unverkäuflich. Sie treffen nicht mehr den Geschmack der Zeit. Sinnbildlich kann man davon ausgehen, dass eine Neubauwohnung, die man zum Erstbezug erwirbt, bereits in dem Moment erheblich an Wert verliert, in dem man die Eingangstür zum ersten mal von innen hinter sich schließt. Denn würde man die Wohnung nun sofort weiter verkaufen wollen, so würde man sie als gebrauchte Wohnung weiter verkaufen. Der Zweiterwerber kann Zuschnitt und Ausstattung der Wohnung nicht mehr mitbestimmen. Zudem ist der Zweiterwerb aufgrund der nur linear möglichen AfA steuerlich regelmäßig ungünstiger als der Ersterwerb mit degressiver AfA. Der Zweiterwerber wird daher, auch wenn die Wohnung noch gar nicht gebraucht ist, nur einen deutlich unter dem Einstandspreis liegenden Preis bezahlen.
Hält man sich vorstehendes vor Augen, so ist nachvollziehbar, warum sich der Begriff Schrottimmobilie herausgebildet hat.
Nichtsdestotrotz hat dieser juristisch keine Bedeutung. Häufig kommen Anleger zu uns und sind der Ansicht, Vermittler, Verkäufer und finanzierende Bank müssten ihnen den durch den Immobilienerwerb entstandenen Schaden schon deshalb ersetzen, da ihnen doch eine „Schrottimmobilie“ verkauft worden sei. So einfach ist die Sache aber leider nicht. Es gibt keine juristische Definition des Begriffes „Schrottimmobilie“ und demnach auch keine Rechtsfolgen, die sich isoliert betrachtet aus dem Erwerb einer Schrottimmobilie ergeben.
Die Sache muss differenzierter betrachtet werden. Statt danach zu fragen, ob eine Schrottimmobilie erworben worden ist, muss danach gefragt werden, ob der Anleger falsch beraten worden ist, wie sich dies ggf. beweisen lässt, ob vielleicht ein sogenanntes Haustürgeschäft vorlag, so dass ein Widerruf des Darlehensvertrages gegenüber der Bank möglich ist, usw. Denn daraus ergeben sich jeweils bestimmte Rechtsfolgen. So würde z.B. eine Fehlberatung durch den Vermittler zu Schadenersatzansprüchen gegen diesen führen.
Falls Sie eine Schrottimmoblie erworben haben und sich von uns beraten lassen wollen, empfehlen wir Ihnen, einen ersten Gesprächstermin zu vereinbaren. Aufgrund unserer Erfahrung in diesem Bereich können wir in aller Regel in diesem ersten Termin alle offenen Fragen klären und die Erfolgsaussichten eines Vorgehens, eventuelle Kosten etc. prüfen. So oder so bekommen Sie von uns am Ende des ersten Termins ein konkretes Ergebnis präsentiert. Gerne können Sie uns zunächst auch unverbindlich anrufen, um Details vorab telefonisch zu klären.
Wir geben nachfolgend eine kurze Übersicht über rechtliche Möglichkeiten und Anknüpfungspunkte. Die nachfolgende rechtliche Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt selbstverständlich nicht eine anwaltliche Beratung sondern soll Ihnen nur ganz knapp aufzeigen, anhand welcher Kriterien wir u.a. Ihren Fall prüfen werden.
1. Vorgehen gegen das finanzierende Kreditinstitut:
Um vorab die eingangs gestellte Frage
"Soll ich die Zahlungen an die Bank einstellen?"
Nein, das sollten Sie zunächst auf keinen Fall tun, jedenfalls nicht ohne ausführliche vorherige Beratung durch einen qualifizierten Anwalt. Denn ob Ihnen ein Leistungsverweigerungsrecht gegen die Bank zusteht, können Sie ohne entsprechende Beratung keinesfalls beurteilen. Mit einer Zahlungseinstellung provozieren Sie aber eine sofortige Kündigung des Darlehens durch die Bank. Damit schaffen Sie vollendete Tatsachen, die Sie später kaum mehr rückgängig machen können. Die Bank wird dann das gesamte Darlehen zur Rückzahlung fällig stellen. SCHUFA-Eintrag, Versteigerung der Immobilie, Gehaltspfändung sind die Folge. Sie wären gezwungen, sich dagegen gerichtlich zu wehren. Ein möglicher Weise langer und teurer Prozess wird Ihnen so aufgezwungen, ohne dass Sie dessen Erfolgsaussichten vor Zahlungseinstellung prüfen konnten.
Die Zahlungseinstellung bedarf daher reiflicher Überlegung und will gut durchdacht sein. In den allermeisten Fällen ist von einer solchen auch nach Prüfung der Rechtslage abzuraten. Selbstverständlich gibt es aber Ausnahmen. Wir beraten Sie diesbezüglich gern.
1.1. Widerruf nach HausTürWiG – Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs
Eine komplette Rückabwicklung des Darlehensvertrages kommt in Betracht, wenn der Vertragsabschluss in einer sogenannten Haustürsituation angebahnt worden ist. Der Darlehensvertrag kann dann widerrufen werden, wenn dieser nicht eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung enthält. Viele Darlehensverträge enthalten gar keine oder nur eine Widerrufsbelehrung nach dem Verbraucherkreditgesetz. Diese genügt nicht den Anforderungen des Haustürwiderrufsgesetzes, so dass diese Verträge widerrufen werden können. Die sich hieraus ergebenden Rechtsfolgen, insbesondere die Frage, ob der Widerruf zu einer vollständigen Rückabwicklung der gesamten Anlage führt, sind in Rechtsprechung und Literatur nicht abschließend geklärt. Eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs zu dieser Problematik wird für Ende des Jahres erwartet. Die mündliche Verhandlung hat bereits im Juni stattgefunden. Da die EU-Kommission diesbezüglich eine verbraucherfreundliche Haltung eingenommen hat und der Europäische Gerichtshof den Empfehlungen der Kommission in den meisten Fällen folgt, erwarten wir mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit eine anlegerfreundliche Entscheidung. Dies hätte unter Umständen zur Folge, dass die Banken das Steuersparmodell übernehmen müssten und das Darlehen nicht mehr zurückgezahlt werden müsste. Gleichzeitig müsste die Bank alle erbrachten Leistungen zurück gewähren, d.h. gezahlte Zins und Tilgung zurück zahlen und die gestellten Sicherheiten (Lebensversicherungen) frei geben.
1.2. Verbraucherkreditgesetz, BGH v. 14.06.2004 - Einwendungen aus dem Wohnungserwerb (sog. Einwendungsdurchgriff)
Der zweite Zivilsenat beim Bundesgerichtshof hat in einer viel beachteten Entscheidung vom 14. Juni 2004 festgestellt, dass im Falle eines Immobilienfondserwerbs der Fondsbeitritt und der im Zusammenhang damit von dem Anlagevermittler angebahnte Kreditvertrag als verbundenes Geschäft iSd. Verbraucherkreditgesetzes (dieses Gesetz ist mittlerweile als §§ 355 ff. in das BGB eingefügt worden) gelten. Die Bank muss sich deshalb alle Einwendungen entgegenhalten lassen, die der Anleger gegen die Fondsverantwortlichen hat. Wenn diese wegen Täuschung des Anlegers verpflichtet sind, ihn so zu stellen, als wäre er dem Fonds nie beigetreten und als hätte er daher den Kreditvertrag nie geschlossen, hat die Bank keinen Zahlungsanspruch gegen den Anleger. Umgekehrt hat der Anleger einen Anspruch gegen die Bank auf Rückzahlung all dessen, was er aus seinem eigenen Vermögen - nicht aus den Erträgnissen des Fonds - an die Bank gezahlt hat. Dafür muss er seine Ansprüche gegen den Fonds und die Fondsverantwortlichen an die Bank abtreten und sich etwaige Steuervorteile anrechnen lassen.
1.3. Verstöße der Darlehensverträge gegen das Verbraucherkreditgesetz
In vielen Fällen enthalten Kreditverträge nicht die notwendigen Mindestangaben nach dem Verbraucherkreditgesetz, etwa die Angabe des Gesamtbetrags aller vom Anleger zu entrichtenden Teilzahlungen und verstoßen daher gegen § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 b VerbrKrG a.F. Der Anleger schuldet in diesem Fall gemäß § 6 Abs. 2 Satz 2 VerbrKrG nur die gesetzlichen Zinsen, kann von der Bank Neuberechnung der vereinbarten Teilleistungen verlangen (§ 6 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG) und bis zu deren Vornahme weitere Leistungen verweigern (§ 273 BGB). Dies kann zu einem erheblichen wirtschaftlichen Vorteil führen.
Nach herrschender Meinung im Schrifttum besteht die Pflicht zur Angabe des Gesamtbetrags im Sinne des § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 b VerbrKrG a.F. auch bei endfälligen Krediten mit Tilgungsaussetzung, die bei Fälligkeit mittels in der Zwischenzeit angesparter Bausparverträge oder Lebensversicherungen abgelöst werden sollen.
1.4. Verletzung von Aufklärungspflichten
Ferner ist an eine Haftung der finanzierenden Bank zu denken, wenn diese Sie über bestimmte Punkte, die Ihnen unbekannt waren, nicht aufgeklärt hat, obwohl eine Aufklärungspflicht bestanden hätte. Die Bank hätte Ihnen dann den gesamten Schaden zu ersetzen, der Ihnen aus der Immobilienkapitalanlage entstanden ist. Eine derartige Aufklärungspflicht wird in folgenden Fällen von der Rechtsprechung anerkannt:
- Die Bank ist im Zusammenhang mit Planung, Durchführung und Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen
- Die Bank hat einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen, der zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzugekommen ist oder sie hat das Entstehen eines solchen Gefährdungstatbestandes begünstigt.
- Die Bank hat sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenskonflikte verwickelt.
- Die Bank hatte in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer.
1.5. Unwirksame Vollmachten
Weiterhin kommt eine komplette Rückabwicklung des Darlehensvertrages u.U. dann in Betracht, wenn der Darlehensvertrag von einem Treuhänder abgeschlossen worden ist. Der Darlehensvertrag ist dann evt. nichtig, wenn nicht der Treuhänder über eine Erlaubnis zum Abschluss derartiger Verträge nach Art. 1 § 1 RBerG verfügt. Eine derartige Erlaubnis ist in den seltensten Fällen gegeben; insbesondere verfügen Steuerberater regelmäßig nicht über eine solche.
1.6. Wirtschaftliche Lösung
Schließlich kommt auch eine wirtschaftliche Lösung in Betracht. So sind Banken grundsätzlich bereit, Darlehensnachlässe zu gewähren, wenn Ihr pfändbares Vermögen und der pfändbare Teil Ihres Einkommens auf 6 Jahre nicht ausreichen, um die Darlehensvaluta zurück zu führen. Dies ist insbesondere bei einkommensschwächeren und/oder Personen mit vielen Unterhaltsberechtigten häufig der Fall, ferner bei Rentnern, im Falle der Arbeitslosigkeit etc. Ob ein derartiger Fall vorliegt, können wir nach Mitteilung der jeweiligen finanziellen Situation sehr leicht ermitteln. Selbst wenn daher die geprüften rechtlichen Argumente hier nicht weiter führen würden, so käme immer noch eine Einigung auf wirtschaftlicher Basis in Betracht.
2. Veräußerung der Wohnung
Im Rahmen einer Gesamtlösung sollte weiter die Frage erörtert werden, inwieweit ein Verkauf der Wohnung anzustreben ist. Zwar ist dies kein rechtliches Problem. Ziel unseres Vorgehens ist es aber immer, eine möglichst umfassende und finanziell verträgliche Lösung zu finden. Da in den meisten Fällen einer missglückten Kapitalanlage die Wohnung monatlich einen erheblichen Aufwand verursachen und mit einer Besserung des Wohnungsmarktes in vielen Teilen Deutschlands auf absehbare Zeit nach unserer Einschätzung nicht zu rechnen ist, erscheint ein Verkauf häufig geboten, auch wenn dieser sicherlich im Verhältnis zum Ankaufspreis einen erheblichen Verlust bringen wird. Einzelheiten müssen anhand des konkreten Objekts überprüft werden.
3. Vorgehen gegen den Verkäufer
Ein Vorgehen gegen den Verkäufer einer Immobilie ist insbesondere dann erfolgversprechend, wenn der Kaufpreis der Immobilie den Wert der Immobilie um ca. 80% oder mehr übersteigt. In diesen Fällen ist der Kaufvertrag u.U. sittenwidrig, so dass die gegenseitig erbrachten Leistungen zurück zu gewähren sind (so zuletzt BGH NJW 2001, 1127).
Der BGH hat in folgenden Fällen eine Sittenwidrigkeit von Immobilienkaufverträgen anerkannt:
• BGH WM 1980, 597f.: DM 80.000 zu DM 45.000 (77,77% Überteuerung) = sittenwidrig
• BGH WM 1984, 874, 875: DM 136.000 zu DM 258.000 (82,93% Überteuerung) = sittenwidrig
• BGH NJW-RR 1991,85: DM 400.000 zu DM 220.000 (81,82% Überteuerung) = sittenwidrig
• BGH NJW 1992, 899: DM 80.000 zu DM 42.000 (90,48% Überteuerung) = sittenwidrig;
• BGH NJW 2001, 1127: DM 441.660 zu DM 224.000 (97,17% Überteuerung) = sittenwidrig;
• BGH NJW DNotZ 96, 983: DM 480.000 zu DM 235.000 (104,26% Überteuerung) = sittenwidrig
Ob die Wohnung bereits verkauft ist oder sich noch in Ihrem Besitz befindet, ist in diesem Zusammenhang irrelevant. In letzterem Fall können Sie die Wohnung an den Verkäufer zurück geben und erhalten den Kaufpreis zurück, im ersten Fall erhalten Sie die Differenz zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis vom Verkäufer erstattet.
Darüber hinaus muss sich der Verkäufer u.U. auch Pflichtverletzungen der Vertriebsgesellschaft zurechnen lassen. Zur Haftung des Verkäufers für den Vermittler nach § 278 BGB verweisen wir insbesondere auf die Urteile des Bundesgerichtshofs, 5. Zivilsenat, vom 19.12.1997, Az.: V ZR 112/96 und vom 26.09.1997, Az.: V ZR 29/96.
4. Vertriebsgesellschaft
Mit der Vertriebsgesellschaft kommt in aller Regel im Rahmen der Vermittlungsgespräche ein sog. Anlagevermittlungs- oder -beratungsvertrag zustande. Dieser verpflichtet die Vertriebsgesellschaft sowie deren Mitarbeiter zu ordnungsgemäßer Aufklärung und Beratung über alle für den Anlageentschluss wesentlichen Tatsachen.
Ein Anlagevermittler ist insbesondere verpflichtet, den Anleger über alle für den Anlageentschluss relevanten Tatsachen wahrheitsgemäß und vollständig aufzuklären und ihn über die wirtschaftliche Entwicklung und die Haftungsgrundlagen umfassend zu unterrichten (BGH NJW 1982, 1095: BGH 4. Zivilsenat, Urteil vom 25.11.1981, Az.: IVa ZR 286/80). Der Anlagevermittler hat dem Anleger alle diejenigen Informationen, die für dessen Anlageentschluss wesentliche Bedeutung haben können, wahrheitsgemäß und sorgfältig, insbesondere vollständig zu erteilen (BGHZ 74, 103, 110; 79, 337, 344). In der Rechtsprechung zur sogenannten Prospekthaftung ist anerkannt, dass nicht nur unrichtige Unterrichtung, sondern auch das Unterlassen gebotener Information Schlechterfüllung sein kann (BGHZ 72, 382, 388; Urteil vom 10. April 1978 - II ZR 103/76 - WM 1978, 611, 612). Je nachdem, wie weit im Einzelfall das schutzwürdige Vertrauen des Informationsempfängers auf die Richtigkeit der Angaben reicht, sind auch Nachforschungen zu fordern (BGHZ 74, 103, 111 und Urteil vom 6. November 1974 - VIII ZR 207/72 - LM BGB § 676 Nr. 14 Bl. 2).
Wird eine der vorstehenden Pflichten verletzt, so ist die Vertriebsgesellschaft grundsätzlich zum Ersatz des aus der Anlageentscheidung entstandenen Schadens verpflichtet, wobei die teils schwierige Beweislage und die Bonität der Vertriebsgesellschaft jeweils im Einzelfall geprüft werden müssen.
5. Vermittler persönlich
Der Anlagevermittler persönlich haftet neben der Vertriebsgesellschaft jedenfalls dann, wenn er entweder in besonderem Maße persönliches Vertrauen in Anspruch genommen hat oder ein eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Geschäft hatte, das über das bloße Provisionsinteresse hinausgeht. Auch dies muss im Einzelfall geprüft werden.
Es gibt noch eine Reihe weiterer Punkte, die bedacht und geprüft werden müssen. Es würde aber den Rahmen dieser Abhandlung sprengen, diese vollständig darzustellen.

References: BGH 
 § 4
 § 6
 § 4
 Art. 1
 § 1
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 278
 BGH 
 § 676