Source: https://www.goedtel-immobilien.de/glossar/
Timestamp: 2019-05-21 19:14:57+00:00

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Glossar – Gödtel Immobilien
Das Immobilienlexikon von Gödtel Immobilien Auflassungsvormerkung, Instandhaltungsrücklagen und Gutachterausschuss – viele Fachbegriffe rund um die Immobilie. Eine Übersicht über die wichtigsten Begriffe soll das kleine Lexikon in kurzen und auf den Punkt gebrachten Erklärungen liefern. Bei weitem sind nicht alle Fachbegriffe erfasst. Gerne erweitern wir unser Glossar aufgrund von Ihren Anregungen und Vorschlägen. Bitte klicken Sie das Pluszeichen neben dem Buchstaben an, dann öffnen sich die Einträge. Sobald Sie den hinterlegten Begriff anklicken, können Sie die Erläuterung lesen.
Die Abschreibung ist ein Betrag, um den der Wert von Vermögensgegenständen gemindert wird. Die Wertminderung entsteht im Laufe der Nutzungsdauer durch Nutzung und wird bei der bilanziellen Abschreibung als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung (in der Kostenrechnung als Kosten) angesetzt. Wird ein Grundstück verkauft, besteht häufig aus steuerlichen Gründen ein Interesse, den Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen, da nur der Anteil für das Gebäude der Abschreibung unterliegt.
Abzahlungsdarlehen, auch als Ratenkredit bezeichnet
Im Wesentlichen wird unter Altbau die Bauweise bei Wohngebäuden bis zum Zweiten Weltkrieg mit typischen Bauelementen wie Kappengewölbedecken, Holzbalkendecken mit Stroh/Lehmfüllung oder Holzständerwände und Kastenfenster verstanden. Ab 1949 halten Betonwände und -decken sowie Verbund- und Isolierglasfenster Einzug und beenden die Altbau-Ära.
Zur Übereignung eines Grundstückes bedarf es neben dem schuldrechtlichen Vertrag der Einigung des Käufers und des Verkäufers über den Übergang. Die Auflassung ist die Einigungserklärung zwischen beiden Parteien. Sie muss gleichzeitig von beiden Parteien vor dem Notar erklärt. Diese Einigungserklärung beinhaltet zwei Rechtsgeschäfte: ein schuldrechtliches Geschäft (Kaufvertrag) und das dingliche Geschäft. Das dingliche Geschäft ist die Verpflichtung, dass die jeweiligen Ansprüche, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben, auch erfüllt werden müssen. Die Auflassungsvormerkung dient der Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs, dem Eigentumswechsel. Mit der Vormerkung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Somit kann der Verkäufer keine Änderungen mehr im Grundbuch vornehmen – z.B. weitere Lasten eintragen lassen. Die Vormerkung schützt u.a. vor der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Eigentümer, der Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens oder vor Absichten des Verkäufers, doch an einen anderen Interessenten zu verkaufen, weil der ein noch höheres Angebot nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung abgegeben hat.
Die Provision ist ein prozentualer Anteil vom Verkaufspreis, der an den vermittelnden Makler gezahlt wird. Die Provision wird entweder nur vom Käufer (Außenprovision), nur vom Verkäufer (Innenprovision) oder anteilig von beiden (Innen- und Außenprovision) gezahlt. Die Höhe der Provision und liegt in der Region Pfalz 3 % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer des beurkundeten Kaufpreises.
ihm ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen worden,
Der Vermieter kann unter folgenden Voraussetzungen fristlos kündigen:
wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt,
wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist,
Nach § 5, Absatz 2 der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) bildet der Entwicklungszustand „Bauerwartungsland“ als werdendes Bauland die erste Zwischenstufe von Nichtbauflächen zu den Bauflächen (baureifes Land). Dabei handelt es sich um Flächen, die insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung eines Gebiets, eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit ausreichender Sicherheit erwarten lassen. Das könnten z.B. Flächen am bebauten Ortsrand einer Gemeinde sein, die im Flächennutzungsplan, einem auf die langfristige Planung einer Gemeinde ausgelegten Kartenwerk, als künftige Bauflächen dargestellt sind. Aus dem Begriff „Bauerwartung“ selbst lässt sich die Erwartung auf eine bauliche Nutzung, nicht aber die völlige Sicherheit, unmittelbar bauen zu können, ableiten.
Unter einer Baugenehmigung wird die Genehmigung der Baubehörde verstanden, dass einem baulichen Vorhaben nach geltenden öffentlichen-rechtlichen Vorschriften keine Hindernisse gegenüberstehen. Mit der Baugenehmigung dürfen bauliche Anlagen errichtet, beseitigt oder verändert werden.
Bauland (baureifes Land)
Unter baureifem Land versteht man unbebaute Grundstücke, Grundstücksteile, die für die Bebauung vorgesehen sind und Baulücken, die sofort bebaut werden können. Die Erschließung ist gesichert, die Flächen sind parzelliert. Oftmals liegt ein qualifizierter Bebauungsplan verbindlich fest, welche Bebauung möglich ist. Nach § 5, Absatz 4 ImmoWertV haben Flächen, die nach öffentlich – rechtlichen Vorgaben baulich und den tatsächlichen Gegebenheiten (Beschaffenheit, Lage, Bedarf, Marktlage) nutzbar sind, die Qualität „baureifes Land“ erreicht. In jedem Fall muss die Erschließung gesichert, jedoch nicht endgültig hergestellt sein.
Baulast und Baulasterverzeichnis
Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte, das Grundstück betreffende, Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Klassisches Beispiel ist der Grenzabstand von Wohngebäuden (sog. Bauwich).
Das Baulastenverzeichnis ist ein Verzeichnis der Baulasten, das i.d.R. bei der Bauordnungsbehörde (Kreis- oder Stadtverwaltung) geführt wird.
Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude in der Regel bereits von Anfang an anhaften, z.B. durch mangelhafte Planung des Architekten oder mangelhafte Ausführung der Baufirma. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen.
Beleihung ist die Gewährung eines Kredits auf Basis einer Sicherheit. Als Sicherheit dient der Bank das zu finanzierende Grundstück. Der nachhaltig erzielbare Wert einer Immobilie ist der Beleihungswert. Er sichert den Kreditgeber zu jedem Zeitpunkt ab. Der Verkehrswert (Marktwert) ist nicht geeignet, da nur der Beleihungswert den Kreditgeber bei Wertschwankungen und während der gesamten Dauer der Beleihung absichert. Der Beleihungswert liegt daher immer unter dem Verkehrs- oder Marktwert. Der Kreditgeber muss jedoch nicht in gleicher Höhe den Kredit gewähren – es wird meist nur ein prozentualer Anteil des Beleihungswertes beliehen. Die maximale Kredithöhe ist die Beleihungsgrenze.
Die Beleihungsgrenze ist die maximale Kredithöhe, die ein Kreditgeber anhand des Beleihungswertes bereit ist zu vergeben. Die Grenzen sind je nach Kreditgeber unterschiedlich.
Derjenige, der die tatsächliche Herrschaft über eine Sache, z.B. über eine Immobilie, ausübt, ist Besitzer dieser Sache. Das heißt aber nicht, dass er Eigentümer dieser Sache sein muss. Der Mieter einer Wohnung ist ihr Besitzer.
Betriebskosten gehören zu den Bewirtschaftungskosten einer Immobilie und fallen für Eigentümer als Lasten eines Grundstücks an. Sofern die Immobilie vermietet ist, können diese Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung z.T. auf den Mieter umgelegt werden. Alle wiederkehrenden Kosten, wie z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Straßenreinigung, Zentralheizung, Hausmeister, Schornsteinfegergebühren und Hausversicherung sind umlagefähige Kosten. Ausgeschlossen davon sind z.B. Kosten für Verwaltung und Instandsetzung.
Der Bodenrichtwert ist ein Richtwert, um den Preis eines Grundstückes zu ermitteln. Er wird in Euro pro m² angegeben und kann von jedermann bei dem zuständigen Gutachterausschuss angefragt und eingesehen werden. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt durch den Gutachterausschuss anhand von Kaufpreissammlungen im Turnus von zwei Jahren.
Grundlage für die Definition der Bruttogrundfläche (auch BGF) ist die DIN 277, Teil 1, Abschnitt 2.1: „Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes. Nicht dazu gehören die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von konstruktiv bedingten Hohlräumen, z.B. in belüfteten Dächern oder über abgehängten Decken“, soweit die Definition. Zu den nicht nutzbaren und den damit nicht der BGF zuzurechnenden Flächen gehören in der Regel auch Außentreppen, Kellerlichtschächte, Kriechkeller und nicht ausgebaute Dachbodenflächen mit einer lichten Raumhöhe unter 1,5 m.
Denkmalschutz ist eine staatliche Maßnahme zur Bewahrung von kulturhistorisch relevanten Gebäuden oder Gebäudeteilen, um sie dauerhaft und unverfälscht zu erhalten. Jedes Gebäude, das künstlerisch oder geschichtlich von Bedeutung ist, kann unter Denkmalschutz gestellt werden. Der Denkmalschutz kann sich auch nur auf Teile eines Gebäudes beziehen. Zuständig ist die Generaldirektion Kulturelles Erbe (www.gdke-rlp.de/Kulturdenkmäler RLP) mit Sitz in Koblenz. Die Publikationen zum Denkmalschutz können Sie regional bezogen per Download kostenlos eingesehen werden. Das Denkmalbuch, ein amtliches Verzeichnis, wird von der Kreis- oder Stadtverwaltung geführt.
Auf Duldung oder Unterlassen ausgerichtete Rechte sind Dienstbarkeiten beispielsweise an einem Grundstück (Sache). Drei Arten kennt das BGB: Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Leitungsrecht)
Grundstücke können mit Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten belastet werden. Nießbrauch kann auch an beweglichen Sachen, Rechten, Vermögen und natürlich an Grundstücken eingeräumt werden.
Alle Lasten und Beschränkungen lassen sich im Grundbuch einsehen. Die zweite Abteilung des Grundbuchs enthält alle Angaben zu Dienstbarkeiten – mit Ausnahme der Grundpfandrechte.
(Beschränkt) Dingliche Rechte
Welche Rechte welche Personen an Sachen haben ist im dritten Buch des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt (dingliche Rechte). Das BGB unterscheidet zwischen dem Eigentum und den beschränkt dinglichen Rechten an einer Sache, z.B. einem Grundstück. Nutzungsrechte (Grunddienstbarkeit, Nießbrauch, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Erbbaurecht), die Verwertungsrechte (Reallast, Hypothek, Grundschuld, Pfandrecht) und Erwerbsrechte (Vorkaufsrecht, Vormerkung, Anwartschaftsrecht) sind im BGB als beschränkt dingliche rechte benannt. Ein dingliches Recht gewährt eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache und ist gegenüber jedermann wirksam (Eigentum, Besitz, Pfandrecht, Dienstbarkeit).
Discounted Cashflow Verfahren (DCF)
Das DCF Verfahren ist vom Grundsatz her eine Prognose in die Zukunft. Die Geldflüsse eines Grundstücks, vom jeweiligen Stichtag an betrachtet, werden untersucht. In sogenannten Zeitscheiben wird der Geldfluss untersucht und für jede Scheibe der Ertragswert berechnet. Auf den Stichtag diskontiert (abgezinst) werden die einzelnen Ertragswerte der jeweiligen Zielscheibe addiert. Aus der Sicht eines Investors hat das DCF Verfahren durchaus Stärken, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie mit anderen Anlageobjekten zu vergleichen. Basis sind Ertragserwartung und Zinsaufwendungen. Da es sich um eine – wie bereits erwähnt – Prognose handelt, ist die Schwäche des DCF Verfahrens bei der Verkehrswertermittlung zu suchen.
Eigenbedarf ist ein Begriff aus dem Mietrecht und bezeichnet einen Grund für die ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) eines Mietvertrages durch den Vermieter. Die Eigenbedarfskündigung kann vom Vermieter erfolgen, um die Wohnung selber zu nutzen oder zur Nutzung für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushaltes frei zu machen. Die Kündigung muss den Grund für ein berechtigtes Interesse des Vermieters angeben. Er muss zudem die gesetzliche Kündigungsfrist von Mietverträgen nach §573c BGB beachten. Die Frist verändert sich mit der Länge des Mietverhältnisses und kann je Dauer bis zu neun Monate betragen. Werden Wohnungen während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt, kann eine gesetzliche Kündigungssperrfrist anfallen. Diese beträgt mindestens drei Jahre und kann in bestimmten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.
Eigentum ist das umfassende recht an einer Sache. Man unterscheidet Alleineigentum und Miteigentum. Beim Miteigentum wird weiter unterschieden zwischen Miteigentum nach Bruchteilen oder Gesamthandseigentum. Miteigentum bedeutet, dass das Eigentum mehreren natürlichen Personen oder juristischen Personen zu jeweils einem ideellen Bruchteil (z.B. 250/10.000) zusteht. Jeder Miteigentümer kann über seinen ideellen Anteil frei und unabhängig von den anderen Miteigentümern verfügen. Beim Gesamthandseigentum dagegen können die Eigentümer nur gemeinschaftlich über ihr Eigentum verfügen. Zur Übereignung eines Grundstücks bedarf es der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch.
Eigentum ist das umfassende Recht an einer Sache. Man unterscheidet Allein- und Miteigentum. Das Eigentum an einer Immobilie wird mittels der Auflassung (notarielle Kaufurkunde) und der Eintragung in das amtliche Register, das Grundbuch, übertragen.
Erschließung, auch Aufschließung umfasst die Gesamtheit von baulichen Maßnahmen und rechtlichen Regelungen zur Herstellung der Nutzungsmöglichkeiten eines oder mehrerer Grundstücke. Aufgrund des Erschließungsaufwandes ist meist ein Erschließungsbeitrag an die Kommunen zu entrichten.
Verbraucher treffen bei der Aufnahme eines Kredits auf die Begriffe Effektiv- und Nominalzins. Wichtig in diesem Zusammenhang ist: nur der Effektivzins gibt wirklich Aufschluss über die Kosten eines Kredites, da er den Zinseszinseffekt, Abschlussgebühren und weitere Kosten berücksichtigt. Einmalige und laufende Gebühren können u.a. Bearbeitungsgebühren und/oder Kontoführungsgebühren sein, die für die gesamte Kreditlaufzeit berücksichtigt und auf einen effektiven Jahreszins umgerechnet werden müssen. Um also den tatsächlichen Zins zu berechnen, wäre es ein Fehler, nur den Nominalzins zu kalkulieren.
Welchen Energieausweis der Eigentümer erstellen lassen muss, ist abhängig vom jeweiligen Gebäude, wobei ein bedarfsorientierter Ausweis immer erstellt werden kann. Er ist jedoch im Vergleich teurer als der verbrauchsorientierte Ausweis. Für einen Verbrauchsausweis müssen sich mindestens fünf Wohnungen im Gebäude befinden, es muss ein Bauantrag mit Ausstellungsdatum nach dem 1. November 1977 vorliegen und das Gebäude muss die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen oder auf diesen Stand nachgerüstet worden sein.
Ein Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) räumt einem Erbbauberechtigten (Erbbaurechtsnehmer) die Errichtung und Nutzung eines Hauses auf dessen Grundstück ein. Hierfür wird eine regelmäßige Zahlung (Erbbaurechtzins) an den Erbbaurechtsgeber vereinbart. Erst nach Beendigung des Erbbaurechts werden die errichteten Bauwerke auch Bestandteile des Grundstücks. Das Erbbaurecht wird auf eine bestimmte Zeit bestellt.
Es gibt drei Standardverfahren der Wertermittlung von Immobilien: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn mit der Nutzung der Immobilie ein möglicher Ertrag erzielt werden soll – bei Grundstücken durch die Vermietung oder aber auch eine gewerbliche Eigennutzung. Der Verkehrswert – ermittelt über das Ertragswertverfahren – ermöglicht eine objektive Betrachtung der zu erwartender Erlöse in Abhängigkeit des Kaufpreises. Wichtigste Faktoren sind der richtig abgeleitete Liegenschaftszins, der nachhaltige Wert für Roherträge und die Bewirtschaftungskosten.
Das Exposé präsentiert eine Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung und dient der Vermarktung über Online-Immobilienportale oder in gedruckter Form zur Vergabe an Interessenten. Es ist eine Beschreibung des Objektes, seiner Ausstattung und Lage und beinhaltet alle Objektmerkmale (Fläche, Kaufpreis/Miete, Baujahr, Energieverbrauch) – ergänzt durch Objektfotos und den Auszug aus der Liegenschaftsbeschreibung (sog. Lageplan). Das Exposé wird vom Immobilienmakler angefertigt und durch weitere Marketingmaßnahmen für einen Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie ergänzt.
Für den Kauf einer Immobilie benötigt ein Käufer ausreichend Kapital. In den wenigsten Fällen können sämtliche Aufwendungen aus dem Eigenkapital getragen werden. Die Immobilie wird also über eine Bank oder einen unabhängigen Finanzmakler finanziert. Bei der Immobilienfinanzierung kann zwischen der Finanzierung des Eigennutzers und der Finanzierung des Kapitalanlegers unterschieden werden. Kreditgeber sind u.a. Banken, Hypothekenbanken, Bausparkassen oder Lebensversicherungen.
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Förderkredite für Kapitalanleger und Eigennutzer, wobei KfW-Kredite häufiger von Eigennutzern in Anspruch genommen werden. Nachdem der Kreditbedarf ermittelt ist, sollte immer ein Angebotsvergleich anhand von Effektivzins, Beleihungsgrenze und Restschuld unterschiedlicher Kreditgeber erfolgen. Ist der passende Kreditgeber gefunden, wird der Kreditantrag mit allen benötigten Objektunterlagen (Lageplan, Baubeschreibung, Bauzeichnung, Baugenehmigung, Grundbuchauszug etc.) und persönlichen Unterlagen eingereicht. Daraufhin prüft und bewilligt der Kreditgeber den Kredit.
Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener, eindeutig begrenzter und genau bezeichneter Teil der Erdoberfläche, der in der amtlichen Flurkarte grafisch dargestellt ist und mit einer eindeutig zuzuweisenden Nummer bezeichnet ist.
Im Grundbuch ist das Flurstück im Bestandsverzeichnis eingetragen – es werden das Grundstück, die laufende Grundstücksnummer, die Gemarkung, die Nutzungsart und die Größe bezeichnet. Das Flurstück ist die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster und kommt bei Fragen zum Grenzverlauf von Grundstücken zum Einsatz. Mehrere Flurstücke können ein Grundstück bilden. Umgekehrt können mehrere Grundstücke kein Flurstück bilden.
Besonders für die Objektanalyse sind Grundriss und Bauplan eine wichtige Informationsgrundlage. Ein Grundriss stellt die einzelnen Etagen eines Gebäudes horizontal aus der Vogelperspektive dar. Damit neben den tragenden und nicht tragenden Innen- sowie Außenwänden auch wesentliche Details wie die Lage der Fenster in einem Grundriss sichtbar werden, erfolgt der horizontale Längs- bzw. Querschnitt.
Fehlt der Grundriss für ein Gebäude (insbesondere bei älteren Objekten häufiger der Fall) kann dieser beim Bauordnungsamt angefragt werden.
Das Geldwäschegesetz soll Geldwäsche und die Finanzierung von Terrorismus verhindern. Immobilienmakler gehören nach §2 Abs. 1 Nr. 10 GwG zu den Verpflichteten. Sie müssen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien – nicht bei Mietverträgen – die Identität der Kunden, mit denen sie eine Geschäftsbeziehung eingehen wollen, feststellen und unterliegen im Geldwäsche-Verdachtsfall der Meldepflicht.
Geschossflächenzahl (GFZ) und Geschossfläche
Die GFZ gibt an, wie hoch das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der Bebauung auf einem Grundstück zu der Fläche des Grundstücks maximal sein darf (§ 20 Baunutzungsverordnung – BauNVO). Ein Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und eine GFZ von 1,0. Die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden darf somit ebenfalls 500 m² betragen. Die Errichtung eines viergeschossigen Gebäudes mit je 125 m² Geschossfläche pro Geschoss wäre möglich.
Das Grundbuch ist ein öffentliches, amtliches Verzeichnis von Grundstücken. Es erfasst alle Eigentumsverhältnisse und mögliche mit dem Grundstück verbundenen Rechte und auf ihm liegenden Lasten. Es wird beim Grundbuchamt geführt. Die Einsicht ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, also auch der Kaufinteressent, der mit dem Eigentümer in konkreten Verhandlungen steht (nicht um den Namen des Grundstückseigentümers zu erfahren!). Es genießt öffentlichen Glauben, d.h. dass die Teilnehmer am Rechtsverkehr (z.B. Kauf eines Grundstücks), die sich auf die Richtigkeit des Grundbuchs verlassen können, geschützt werden.
Änderungen im Grundbuch werden durch Unterstreichungen gekennzeichnet. Dadurch ist gewährleistet, dass alle Vorgänge uneingeschränkt nachvollzogen werden können.
In § 1018 BGB wird erläutert, was unter einer Grunddienstbarkeit zu verstehen ist. Ein Grundstück kann zugunsten eines Eigentümers eines anderen Grundstücks wie folgt belastet werden:
Die Nutzung in einer einzelnen Beziehung, die sogenannte Nutzungsdienstbarkeit wie z.B. das Wegerecht.
Gewisse Handlungen dürfen auf dem Grundstück nicht vorgenommen werden, wie z.B. eine Bebauungsbeschränkung (Unterlassungsdienstbarkeit).
Die Ausübung eines rechts ist ausgeschlossen, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt – die sogenannte Duldungsdienstbarkeit wie z.B. die Duldung von Immissionen.
Beim einem Verkauf (Eigentumsübergang bleibt die Grunddienstbarkeit bestehen, da sie dem jeweiligen Grundstückseigentümer eines anderen Grundstücks zusteht und nicht nur dem jetzigen Eigentümer.
Die grundlegenden Voraussetzungen für die Begründung einer Grunddienstbarkeit wird in § 1019 BGB beschrieben.
Sie ist beträgt aktuell in Rheinland – Pfalz 5 % des beurkundeten Kaufpreises abzüglich bspw. des Wertes einer Einbauküche. Sie zählt zu den Nebenkosten. Erhoben werden die Gebühren von der Grunderwerbssteuerstelle der Finanzverwaltung, die Abschriften aller Grundstückskaufurkunden erhält.
Den Teil eines Grundstücks, der bebaut werden darf, gibt die GRZ in Prozent an. 40 Prozent der Fläche eines Baugrundstücks dürfen bebaut werden, wenn die GRZ 0,4 beträgt. Beispiel: Die Grundstücksfläche beträgt 400 m², bebaut werden dürfen 40 Prozent, also 160 m².
Umgangssprachlich versteht man unter dem Begriff Grundstück einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche. Rechtlich gesehen ist das Grundstück im Sinne der Grundbuchordnung ein Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster der Vermessung- und Katasterveraltung Rheinland – Pfalz genau bestimmten Bereich der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer besonderen Nummer geführt wird (Grundbuchblatt). Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen
Grundstücksmerkmale (§ 6 ImmoWertV)
Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.
Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.
Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.
Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.
Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.
Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das als Belastung auf einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht als Kreditsicherheit für ein Darlehen oder als Sicherung für eine sonstige Forderung dient.
Ideelle Grundstücksteilung (Miteigentum)
Unter einer Immobilie ist in der Rechts- und Wirtschaftssprache ein unbewegliches Gut zu verstehen, das der Bank als Kreditsicherung dient, da Immobilien als langfristige und besonders wertbeständige Geldanlage gelten. Immobilien werden je nach Nutzungsart unterschieden in Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien und Sonderimmobilien.
Immobilienbewertung (siehe auch Gutachten)
Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV). Auf Grund des § 199 Absatz 1 des Baugesetzbuchs, der zuletzt durch Artikel 4 Nummer 4 Buchstabe a des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) geändert worden ist, verordnet die Bundesregierung:
„Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte ist diese Verordnung anzuwenden.
Die Vorschriften sind auf grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken sowie auf solche Wertermittlungsobjekte, für die kein Markt besteht, entsprechend anzuwenden. In diesen Fällen kann der Wert auf der Grundlage marktkonformer Modelle unter besonderer Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile ermittelt werden.“
Die Provision ist ein prozentualer Anteil vom Verkaufspreis und ist nicht gesetzlich geregelt. Die Provision für einen Immobilienmakler kann entweder nur vom Käufer (Außenprovision), nur vom Verkäufer (Innenprovision) oder anteilig von beiden (Innen- und Außenprovision) gezahlt werden. Die Provision wird im Maklervertrag vereinbart und beträgt in der Region Pfalz 6 % (zuzügl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer).
Die Dämmung des Dachs ist eine lohnenswerte Maßnahme. Rund 20 Prozent Heizkosten lassen sich durch eine einmalige Investition dauerhaft einsparen. Zudem gibt es Gesetze, die ohnehin dazu verpflichten, eine gewisse Mindestdämmung zu installieren.
Aus dem Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt sich der Jahresreinertrag.
Unter der Voraussetzung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und einer zulässigen Nutzung marktüblich erzielbare Erträge aus der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie.
Möchte der Vermieter das Mietverhältnis beenden, richtet sich die Frist nach Dauer des Mietverhältnisses; bei einem Mietverhältnis bis zu fünf Jahren gelten drei Monate, ab fünf Jahren bis acht Jahren gelten sechs Monate, ab acht Jahren Mietdauer gelten neun Monate Kündigungsfrist. Grundsätzlich muss der Vermieter die Kündigung z.B. wegen Eigenbedarfs begründen.<br< Bei der Kündigung ist – neben den Fristen – darauf zu achten, dass die Kündigung in schriftlicher Form erfolgt. Es muss eindeutig ersichtlich sein, für welche Immobilie die Kündigung gilt. Außerdem müssen alle Mieter (Vertragsnehmer) unterschrieben haben und das Mietkonto ausgeglichen sein.
Das Gesetz ist die Grundlage, welche Vorgaben und Vorschriften für die Bebauung eines Grundstücks oder der Umbau eines Gebäudes zu beachten sind. Die Landesbauordnung Rheinland – Pfalz ist vom 24. November 1998.
Liegenschaftskarte (Lageplan)
Der Auszug aus der Geobasisinformation – Liegenschaftskarte – wird vom Vermessungs- und Katasteramt, den öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren und den Kommunalverwaltungen gegen Gebühr ausgegeben. Die Liegenschaftskarte, ebenso wie die Liegenschaftsbeschreibung, liegen vollständig in digitaler Form vor. Sie ist der darstellende Teil des Liegenschaftskatasters, die die Flurstücke und Gebäude maßstäblich nach Lage, Form und Abgrenzung darstellt. Die Grundlage der Sicherung des Eigentums an Grund und Boden sowie die amtliche Kartengrundlage des Grundbuchs werden in der Liegenschaftskarte vereint.
Auszüge aus der Liegenschaftskarte werden beispielsweise bei Anträgen für jedwede Baugenehmigung zwingend benötigt.
Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.
Der Liegenschaftszins ist der Zins, mit dem ein Grundstück marktüblich verzinst wird. Er bildet das Risiko künftiger Zahlungen (z.B. Mieten) ab. Für Investoren bedeuten hohe Liegenschaftszinsen ein hohes Risiko und ein niedriger Zins ein niedriges Risiko für die Investition. Der Liegenschaftszinssatz wird durch Gutachterausschüsse ermittelt und ist in deren Kaufpreissammlungen zu finden.
Ein Immobilienmakler ist Verhandlungspartner zwischen Verkäufer und Käufer / Vermieter und Mieter und erbringt Dienstleistungen für alle Phasen der Vermarktung einer Immobilie. Er vermittelt den Verkauf oder die Vermietung von Wohnraum für private und gewerbliche Eigentümer. Für Investoren beschafft er unbebaute Grundstücke oder verkauft Neubau-Eigentumswohnungen für Projektentwickler. Anhand seiner Erfahrung und Kenntnis des Immobilienmarktes, der Preisentwicklung und der Nachfrage-Situation ermittelt ein Immobilienmakler den richtigen Marktwert. Des Weiteren entwickelt er eine Strategie um die Immobilie bestmöglich zu verkaufen.
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist die gesetzliche Grundlage der Maklertätigkeit. Sie gilt immer dann, wenn ein Immobilienmakler mit einem privaten Auftraggeber eine Geschäftsbeziehung eingeht. Nach §1 MaBV unterliegt ein Immobilienmakler der Makler- und Bauträgerverordnung, wenn er nach §34c GewO für seine Tätigkeit zugelassen ist.
Miete, Mietzins, Mietpreis und Mietforderung stehen für das vom Mieter zu zahlende Entgelt:
Indexmiete, ein variables Entgelt für eine Mietsache, welches an bestimmte Parameter gekoppelt ist
Staffelmiete, Entgelt für eine Mietsache, bei dem Zeitpunkt und Umfang der Erhöhung bereits feststehen
Kaltmiete, der Teil des Entgelts für Räume und Grundstücke, der alleine für die Nutzung anfällt
Nettokaltmiete, auch Nettomiete, vertragliche Vereinbarung, bei der das Nutzungsentgelt von den Betriebskosten separiert wird
Bruttokaltmiete, auch Bruttomiete, vertragliche Vereinbarung, bei der im vereinbarte Entgelt die Betriebskosten inkludiert sind
Bruttowarmmiete, bei Wohnraum das Entgelt, welches für Nutzung und Betriebskosten insgesamt anfällt
Vergleichsmiete, Vergleichswert aus Entgelten der letzten vier Jahre für Wohnraum innerhalb einer Gemeinde
Kalkulatorische Miete, kalkulatorische Kosten eines Unternehmens bei Nutzung eigener, abgeschriebener Gebäude
Ein Mietspiegel ist laut §558c BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und gibt Auskunft über das Mietgefüge einer Gemeinde oder Stadt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach §558 BGB aus den Durchschnittsmieten, die in der Gemeinde oder Stadt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart wurden, ermittelt. Die Erstellung eines Mietspiegels ist gesetzlich jedoch nicht vorgeschrieben (Soll-Bestimmung gemäß §558c BGB) und so gibt es nicht für jede Gemeinde eine ortsübliche Vergleichsmiete. Unterschieden werden zwei Arten von Mietspiegeln: der einfache und der qualifizierte Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel liegt dann vor, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder Interessenvertretern anerkannt wurde. Eine Neuerstellung des qualifizierten Mietspiegels ist nach vier Jahren zwingend. Der Mietspiegel dient dem Vermieter als Grundlage zur Mieterhöhung bzw. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und dem Mieter dazu, die Angemessenheit der gezahlten Miete zu überprüfen.
Der Miteigentumsanteil (MEA) ist ein rechnerischer Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zum Gemeinschaftseigentum zählen u.a. Fassade, Dach oder Treppenhaus; also alle Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum des einzelnen Eigentümers gehören. Der Miteigentumsanteil gibt dabei an, welcher Anteil jedem Wohnungseigentümer gehört. Der Miteigentumsanteil dient als Grundlage zur Ermittlung der Kosten des Gemeinschaftseigentums, also mit welchem Anteil sich ein Eigentümer an Kosten für Sanierung und Instandhaltungsmaßnahmen beteiligen muss. Die vom einzelnen Eigentümer zu tragenden Kosten können der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) entnommen werden. Der Miteigentumsanteil ist auch bei der Eigentümerversammlung relevant, da Beschlüsse nur getroffen werden dürfen, wenn 50% der Miteigentumsanteile durch anwesende Eigentümer vertreten sind.
Bei Immobiliengeschäften entstehen an unterschiedlichen Stellen Kaufnebenkosten. Die Erwerbsnebenkosten beinhalten die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten. Auch bei einer Grundschuldbelastung fallen beispielsweise Nebenkosten an. Diese erstrecken sich nicht nur auf den Nominalbetrag, sondern auch auf die Zinsen des Darlehens sowie mögliche Nebenkosten (z.B. Kosten eines Zwangsversteigerungsverfahrens). Auch bei der Miete einer Immobilie fallen Nebenkosten an. Diese werden auch Betriebskosten genannt.
Immobilienmakler führen zur Bewertung einer Immobilie eine Objektanalyse durch. Sie dient in erster Linie der Marktwertermittlung des Objekts, hilft aber auch bei der Zielgruppenfindung und dient als Grundlage für die Vermarktung.
(Beschränkte) persönliche Dienstbarkeit
§ 10190 BGB ist maßgebend für den Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Ähnlich wie bei den Grunddienstbarkeiten gibt es drei Arten:
Nutzungsdienstbarkeiten, z.B. Wegerecht oder Leitungsrecht
Unterlassungsdienstbarkeiten, z.B. Verbot einer gewerblichen Nutzung des Grundstücks
Duldungsdienstbarkeiten, z.B. Verzicht auf Ausgleichsschäden in Hangrutschgebieten
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit steht einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person zu – im Gegensatz zu der Grunddienstbarkeit, diese steht dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zu. Daher ist die beschränkt persönliche Dienstbarkeit an die Person gebunden und nicht übertragbar. Ausnahme, wenn vertraglich gestattet, kann die Ausübung einem anderen überlassen werden.
Siehe Wertermittlungsstichtag.
Es gibt zwei Arten ein Grundstück zu teilen: die reale Grundstücksteilung und die ideelle Grundstücksteilung. Bei der realen Grundstücksteilung (Realteilung) wird ein im Miteigentum mehrerer Personen stehendes Grundstück der Fläche nach real, also der Örtlichkeit, geteilt. Mit der Teilung entstehen zwei neue Grundstücke mit jeweils einem eigenen Grundbuchblatt. Der einzelne Miteigentümer gibt sein Miteigentumsrecht am gesamten Grundstück auf und erhält das Alleineigentum an der neuen Teilfläche. Die Vermessung der neuen Grundstücksgrenzen erfolgt durch die Vermessungs- und Katasterämter oder die öffentlich bestellten Vermessungsingenieure.
Die Rechte an Grundstücken (Sachen) werden dingliche Rechte genannt (geregelt im BGB, Sachenrecht). Das BGB unterscheidet bei Rechten an Sachen (Grundstücken) zwischen dem Eigentum als umfassendsten Recht und den beschränkt dinglichen Rechten wie z.B. Nutzungsrechte (Grunddienstbarkeit, Nießbrauch, Erbbaurecht), Verwertungsrechte (Reallast, Hypothek, Grundschuld, Pfandrecht) und den Erwerbsrechten (Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkung).
Bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden (und sonstigen Anlagen) wird die Anzahl der Jahre als Restnutzungsdauer (RND) angesetzt, in denen eine wirtschaftliche Nutzung voraussichtlich möglich ist. Die RND ist entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Gebäudes, erst in zweiter Linie vom Alter des Gebäudes oder von Gebäudeteilen abhängig.
Es gibt drei Standardverfahren bei der Wertermittlung von Immobilien: Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Beim Sachwertverfahren wird ein Substanzwert mithilfe eines objektbezogenen Baukostenansatzes errechnet. Das Verfahren eignet sich besonders zur Bewertung von hochwertigen Ein- und Zweifamilienhäusern – also hauptsächlich Immobilien zur Eigennutzung. Der Bodenwert des unbebauten Grundstücks und der Zeitwert der baulichen Anlagen wird separat ermittelt – die Summe beider ergibt den Sachwert, der angepasst über den Sachwertfaktor an die tatsächliche Marktsituation wiederum den Verkehrswert darstellt.
Es gibt drei Standardverfahren bei der Wertermittlung von Immobilien: Das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Herangezogen werden also erzielte Marktpreise aus der Gegenwart oder näherer Vergangenheit. Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders bei unbebauten Grundstücken, Standard-Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
Steht eine ausreichend große Anzahl von Vergleichswerten für eine gesicherte Aussage zur Verfügung, ist unbestritten, dass das Vergleichswertverfahren die einfachste, zuverlässigste, überzeugendste und zugleich grundstückskonformste Wertermittlungsverfahren ist.
Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag
Grundlage einer jeden Verkehrswertermittlung ist zunächst die Ermittlung der Zustandsmerkmale und ihnen Werte zuzuordnen. Die Lage ist beispielsweise ein wichtiges Zustandsmerkmal, dass es sorgfältig zu recherieren gilt und dementsprechend Werte zuzuordnen sind. Wertverhältnisse und die Zustandsmerkmale beziehen sich i.d.R. auf einen Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag). Im Normalfall fallen Qualitätsstichtag (Zeitpunkt, auf den sich die Qualitätsmerkmale beziehen) und Wertermittlungsstichtag (Zeitpunkt auf den sich die Werte, z.B. die Bodenwerte, beziehen) zusammen auf einen Tag.

References: § 5
 § 5
 §573
 §2
 § 1018
 § 1019
 § 199
 §1
 §34
 §558
 §558
 §558

§ 10190