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Timestamp: 2019-08-25 09:29:40+00:00

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Bolletta luce scale : pianterreno non paga ma ...
Da Haoren, 4 Agosto, 2016
Buongiorno, ho letto che il pianterreno (altezza strada) non paga la quota di bolletta per l'illuminazione delle scale.
Ma se all'ultimo piano sottotetto si trova un locale tecnico adibito a stanza per la centralina dell'antenna condominiale..... non vi sono i presupposti per l'utilizzo potenziale delle scale anche da parte del pianterreno che potrebbe fare sali-scendi a piedi o ascensore di giorno e di notte per sistemale l'antenna ?
dove hai letto una cosa simile! L'art. 1124 anche di niuova formulazione è chiaro, e salvo un esonero contrattuale, o che non sia comproprietario del vano scala, deve contribuire al pagamento.
L'art 1124 cc vale per la manutenzione e riparazione scale e ascensore, per l'illuminazione e pulizia delle scale si usa l'art. cc 1123 2° comma, o solo la 2° parte dell'art 1124 cc (stesso criterio dell'art 1123 cc)
In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica,"in parte qua", dell'art. 1124 cod.civ., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, II comma, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. Deve farsi riferimento, pertanto, per la ripartizione delle spese in questione, in via analogica, alla regola posta dall'articolo 1124,I comma, c.c.. Di tale precetto, peraltro, può applicarsi, con riguardo alle pulizia e illuminazione delle scale, solo la sua seconda parte - che prevede la ripartizione del relativo onere in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo - mentre è inapplicabile la prima (che prevede che metà delle spese sia ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani).
Cass civ., Sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432
p.s. fatto salvo altri accordi unanimi o convenzioni diverse
non è condivisibile sic et simpliciter la enunciazione del massimario che hai postato. Io ritengo che anche la illuminazione e la pulizia delle scale debba essere ripartita in base all'art. 1124, per una serie di motivi che mi sembrano ovvi, anche per la chiarezza della enunciazione della norma, che a mio giudizio lascia pochi spazi anche alle interpretazioni spesso sorprendenti degli ermellini che poi spesso arrivano a smentire se stessi.
Mi si dovrebbe spiegare che la pulizia delle scale non è una manutenzione!
Mi si dovrebbe poi anche spiegare perchè la corrente per il funzionamento dell'ascensore si debba ripartire in modo diverso da quello della illuminazione della scala. Bah....
36331 messaggi
Illuminazione scale, pulizia scale e forza motrice seguono lo stesso principio del riparto per sola altezza piano perchè sono spese di miglior godimento e non di manutenzione per conservazione.
Se nessuno passasse per le scale e si lasciasse sporco per un mese non ci sarebbe da fare nessun intervento di conservazione.
Allo stesso modo, se non si accendono le luci e non si usa l'ascensore, l'ascensore non si deteriora e non c'è bisogno di fare manutenzione.
Le motivazioni di quella sentenza sono ben spiegate ma se vuoi puoi leggere la sentenza completa a questo link:
http://www.miolegale.it/sentenze/cassazione-civile-ii-432-2007/
Premesso che in tema di ripartizione delle spese condominiali gli articoli civili sono tutti derogabili da diversa convenzione, quindi regolamento di condominio, ti consiglio pertanto di leggere il tuo regolamento.
Ad ogni buon conto, normalmente l'utenza elettrica comprende l'illuminazione delle scale, la forza motrice dell'impianto elevatore, il bruciatore della caldaia, eventuale cancelli automatici pertanto a mio avviso sarebbe corretto stabilire delle percentuali da attribuire ad ogni elemento: in modo esemplificativo 10% scale 60% ascensore 25% bruciatore e 5% cancello e ripartire l'importo in percentuale per la propria tabella. Saluti
ho letto la sentenza, ma questa mi ha fatto ancora più convincere che la sola ripartizione in base all'altezza del piano, sia un metodo meno corretto che 50 % altezza piano e 50% millesimi.
I presupposti della sentenza sono abbastanza anomali ( fabbricato di 5 piani di cui i primi 4 ad albergo ed il 5 abitativo).
l'esempio che tu porti per sostenere la bontà della decisione è che ... Se nessuno passasse per le scale e si lasciasse sporco per un mese non ci sarebbe da fare nessun intervento di conservazione..... che è una affermazione non del tutto versa, visto che anche se nessuno passa, qualche pulizia si dovrà fare.
Meglio calzante e di più facile spiegazione è la fornitura elettrica. In realtà la bolletta elettrica ha una parte di fisso e una parte a consumo. Si dovrebbe quindi suddividere la stessa applicando per una parte i millesimi e una parte l'altezza di piano, poi, come hanno ragionato in sentenza, si dovrebbe anche tener conto delle variazioni del numero degli abitanti di ciascuna unità, e qui siamo alla giustificazione dell'assurdo.
Il criterio del 50 e 50, non è un criterio giusto e perfetto, in quanto basato sempre sul potenziale uso possibile e non sull'uso effettivo, ma è quello che secondo me più si avvicina alla realtà.
Applicando in maniera esasperata i ragionamenti espressi nella citata sentenza, in caso di appartamento vuoto, questo per tutto il periodo in cui rimane vuoto non dovrebbe pagare nulla, visto che non usa tali parti. Comunque, va bene così. Per non avere contestazioni in futuro, quindi, bisognerà attrezzarsi ai fini del corretto riparto di un conta accessi piano per piano... E' vero... il bravo azzeccagarbugli trova sempre una diversa al buon senso che il legislatore attribuisce al .... buon padre di famiglia.
... I presupposti della sentenza sono abbastanza anomali ( fabbricato di 5 piani di cui i primi 4 ad albergo ed il 5 abitativo)....
Ai primi 4 piani pur essendoci un via vai di gente per via dell'attività alberghiera, pagano meno della famiglia l quinto piano che non usa di certo le scale come proprietari/ospiti/dipendenti dell'albergo.
Concordo, sottoscrivo totalmente: tali parametri sono già inclusi nel calcolo delle tabelle millesimali "scale e ascensori" redatte tenendo conto del combinato disposto degli art. 1123 e 1124.
Sono le elementari nozioni di estimo insegnati al 5° anno di quelli che una volta si chiamavano ITG.
ma è quello che sostengo io. Usando solo l'altezza del piano, il signore al quinto piano paga di più che usando il criterio del 50 e 50, che riduce il costo dei piani superiori di un quid che viene scaricato nei piani inferiori.
per il caso specifico, c'erano altre norme come la rivalutazione della destinazione che avrebbe portato ad un aumento dei costi per l'albergo che effettivamente utilizzava di più le scale.
L'articolo 1124 parla di MANUTENZIONE e SOSTITUZIONE.
Il 2° comma dell'art. 1123 parla di spese ESCLUSIVAMENTE di USO.
Prendiamo in considerazione la corsa dell'ascensore ed ipoteticamente supponiamo che l'ascensore consumi 1 Kw per ogni piano percorso e che i piani (consideriamone due) abbiano gli stessi millesimi (500 a piano).
Se vado al primo piano consumo 1Kw
Se vado al secondo piano consumo 2 Kw
Supponendo che un Kw costi €. 0,20 e che i proprietari di ciascun piano facciano una corsa ciascuno, il costo totale delle due corse è di €. 0,60.
Applicando l'art. 1124 c.c. (50%+50%) avremmo che
il 1° piano paga (0,30*500/100)+(1/3*0,30) = €. 0,25
il 2° piano paga (0,30*500/100)+(2/3*0,30) = €. 0,35
Qual'è il principio per il quale il secondo piano, pur consumando esattamente il doppio del primo piano, deve essere agevolato pagando meno del doppio della spesa?
Non appare più logico che:
il 1° piano che ha consumato 1 Kw paga 0,20
il 2° piano che ha consumato 2 Kw paga 0,40
sarebbe giusto quello che dici se il costo della bolletta fosse fatto solo dei condumi effettivi, ma c'è anche il fisso che spesso è superiore al costo dei consumi.
Per la ripartizione in base all'uso, bellissima espressione, praticamente inapplicabile salvo un compromesso che l'applicazione del 50 e 50, non risolve ma è più prossimo alla realtà.
Se leggi la sentenza poi, parlano che correttamente si dovrebbe si dovrebbe rilevare l'uso effettivo fatto ( e non il potenziale), cosa che non permette di avere una tabella di riparto fissa in quanto potrebbe variare di mese in mese, se usiamo tale criterio alla lettera. Visto che siamo nel periodo estivo, tu ai tuoi condomini che sono in ferie per il mese , fai lo sconto ? Quando un appartamento aumenta o cala il numero degli abitanti, modifichi di conseguenza il riparto ? Forse, per soddisfare le precisazioni degli ermellini, la sola soluzione per la luce scala sarebbe quella di mettere un rilevatore che ad ogni piano rilevi chi passa, se ha acceso le luci e per quanto queste sono rimaste accese. In sostanza, una ripartizione esatta non è mai possibile senza enormi costi, per cui il 50 e 50 mi sembra più vicina alla realtà di quella secondo la sola altezza di piano.
sarebbe giusto quello che dici se il costo della bolletta fosse fatto solo dei consumi effettivi, ma c'è anche il fisso che spesso è superiore al costo dei consumi...
1) Quest'affermazione non è veritiera negli edifici con ascensore e visto che sei un amministratore professionista puoi verificarlo tu stesso dalle fatture ENEL
2) Nelle bollette ENEL è riportato il dettaglio dei costi fissi e dei costi a Kw per cui non ci vuole una laurea per estrapolare il costo di ogni KW al netto dei costi fissi e moltiplicarlo per i Kw risultanti dal contatore a defalco al quale è collegato l'ascensore.
3) Per chi non volesse dilettarsi ad estrapolare il costo puro del KW può utilizzare il costo medio del kw indicato in fattura da inizio 2016.
E' come avere un'auto in comune.
Possiamo discutere sui costi di manutenzione (cambio olio, tagliandi...) in proporzione ai Km percorsi ma almeno per la benzina (forza motrice) ognuno si paga il carburante necessario al proprio percorso.
Se tu ti devi fare 500 Km ti paghi un pieno.
Se io devo fare 1.000 Km mi pago due pieni.
Questi sono i conti della serva che con un po' di ragionamento si sa fare anche chi non è mai andato a scuola.
"In proporzione all'USO" intendevo in proporzione all'USO POTENZIALE senza prendere in considerazione ogni altra singola discriminante altrimenti potremmo discutere di un milione di casi specifici per un milione di condominii.
Un pensionato vive da solo al decimo piano ed esce a mala pena una volta al giorno per fare la spesa.
Al quinto piano vive una famiglia di 4 persone in cui i genitori rientrano in casa 4 volte al giorno perchè lavorano con orari spezzati.
I due figli escono 4 volte al giorno per andare a scuola e fare attività extrascolastiche, accompagnati dai nonni.
La sera gli amici si recano a far visita....
Neanche l'art. 1124 regge sul maggior costo del 5 piano rispetto al decimo che invece è costretto a pagare di più.
Servirebbe una scheda prepagata chilometrica (si dovrebbe pagare in base al numero dei piani percorsi).
........Servirebbe una scheda prepagata chilometrica (si dovrebbe pagare in base al numero dei piani percorsi).
Sarebbe una bella cosa se la facessero diventare obbligatoria come il libretto caldaia o la RCA dell'automobile.
Si creerebbe lavoro extra per gli ascensoristi e il comparto vendita materiale elettrico !
...e si toglierebbe la patata bollente dalle mani degli ammnistratori
è una questione di lana caprina, ma.... cerco di spiegarti il mio pensiero, il più semplicemente possibile e pratico
... se prendi la bolletta ascensore : questa va divisa in base all'art. 1124, come recita la sentenza.
.... se prendi la bolletta per la illuminazione : questa va divisa in proporzione all'altezza del piano, e non tenendo conto degli abitanti, sempre come recita la sentenza.
Sorvoliamo ora sulla diversità di criterio, cosa assurda anche con il ragionamento più astruso possibile.
Prendendo ora due bollette reali attuali, solo ascensore - tot. 204.81 - di cui 58.00 spesa per energia - spesa 42.80 per gestione contatore - 76.82 per oneri di sistema e quindi 27.19 di iva. - qui applichi art. 1124 ( cioè 50 e 50 come dice la sentenza)
bolletta solo scale - € 144.64, di cui energia 28,93 - gestione contatore 59,46; oneri sistema 40,63 e iva 15.62. Qui la ripartizione va secondo l'altezza di piano ( e qui lascio perdere di disquisire se due appartamenti con millesimi molto differenti, secondo la sentenza debbano pagare solo in base al piano, cioè uguale!) ottemperando alla sentenza.
qualche dubbio su cosa abbia portato a tale decisione sinceramente rimane
......poi dici
.... quindi ogni bolletta va spacchettata estrapolando la quota in base al 1124 e l'altra in base all'altezza. Quindi devi creare altre due sottotabelle. In un condominio con 50 6 scale, quindi per ripartire la spesa di illuminazione di ogni singola scala devi farti i calcoli manuali e poi inserirli nelle rispettive tabelle con criterio diverso ( ometto ogni considerazione nel caso di letture presunte).
---- prosegui
.... è vero. Il tuo esempio è calzante , ma se il pensionato abitasse allo stesso piano e avesse un mini appartamento di 40 mq,, e la famiglia a fianco di quattro persone avesse un appartamento di 250 mq, pagherebbe, secondo la sentenza, come il pensionato.
.... è vero che anche l'art. 1124 non è preciso, ma comunque più vicino alla possibile realtà della soluzione solo a piano, naturalmente facendo sempre riferimento all'uso potenziale.
Forse la sentenza è frutto dell'arzigogolato ragionamento dei giudici che si sono dimenticati della realtà pratica e delle innumerevoli varianti, anche se il massimario della sentenza parte da dei presupposti molto particolari ( 4 piani di albergo e il quinto abitazione).
Sicuramente no, perchè col sistema che ha spiegato Leonardo, una volta calcolata la quota piano con il calcolo proporzionale (1+2+3+ ... = xxx) questa si dividerà il proporzione mlm tra le u.i. del piano e se come dici un appartamento ha 250 mq e l'altro 40 mq, come logica quello da 250 mq avrà c.a. 5 volte di più di millesimi rispetto quello da 40 mq, per cui pagherà 5 volte di più
è giusto il criterio della divisione che condivido in toto all'interno del 1124. Ma la sentenza si limita a dire solo secondo l'altezza del piano, e disquisisce poi sul numero di abitanti di ciascun appartamento .
Comunque l'anziano solo, secondo la sentenza paga, se avesse le stesse quote millesimali, pagherebbe come la famiglia di 4 persone che va aventi e indietro. E' ciò non sarebbe corretto secondo le SSLL.
Anche più di due sottotabelle se necessario:
Come separi l'energia elettrica consumata per l'ascensore da quella del consumo dell'energia elettrica dell'autoclave, che va calcolata in proporzione ai consumi idrici di ciascuno?
Come separi il consumo dell'illuminazione corsello box al quale non hanno accesso quei condòmini che non hanno box?
Come separi il consumo di energia elettrica del cancello elettrico di cui non hanno diritto ad usufruire i locali esterni?
Come vedi, se è vero che la fattura è unica, è anche vero che l'energia fornita da ENEL è usata in modo diverso.
Che si voglia optare per la soluzione di riparto più comoda è un conto; lo si può fare andando contro Norma senza unanimità e sperando nell'ignoranza e/o nell'inerzia dei condòmini.
Altro conto è optare per la soluzione secondo Norma, in proporzione all'uso o con criterio in deroga approvato all'UNANIMITA'.
Infatti le spese non si pagano per numero di persone, fatto salvo un accordo unanime o convenzione, e se il pensionato (magari con la pensione d'oro) pagherà a parità di mlm come la famiglia di 4 persone (magari monoreddito di un operaio), ma questo non c'entra nulla se pensionato o no, era un esempio, ma vale la regola proporzionale per altezza e poi quella millesimale, sono anni che leggo così in questo Forum, comunque il mio intervento era per sottolineare che le quote al piano venno ripartite per mlm, l'unico metro di paragone previsto dal C.C. salvo altri accordi unanimi o convenzioni.
... Comunque l'anziano solo, secondo la sentenza paga, se avesse le stesse quote millesimali, pagherebbe come la famiglia di 4 persone che va aventi e indietro. E' ciò non sarebbe corretto secondo le SSLL.
Proprio perchè si parla di USO POTENZIALE.
Nessuno può impedire all'anziano solo di salire 100 volte al giorno; non VUOLE ma PUO'.
Una volta stabilito il diverso USO con il criterio dell'altezza (2° comma art. 1123 c.c.), per quelli che hanno lo stesso USO POTENZIALE (che sono sullo stesso piano), si applica il criterio legale del 1° comma dell'art. 1123 c.c. e cioè in proporzione al valore dell'immobile e non in proporzione alle persone che ci abitano, altrimenti bisognerebbe esonerare anche chi chiude casa 4 mesi all'anno perchè se ne va alla villa al mare o chi ha l'appartamento vuoto in cui nessuno ha la residenza.
Dubbio ripartizione bolletta Enel luce scale

References: sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1123
 sentenza 
 art. 1124
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
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 sentenza 
 sentenza 
 art. 1123