Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=20.11.2013&Aktenzeichen=XII%20ZR%2077%2F12
Timestamp: 2020-02-23 12:08:11+00:00

Document:
BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12 - dejure.org
https://dejure.org/2013,36342
BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12 (https://dejure.org/2013,36342)
BGH, Entscheidung vom 20.11.2013 - XII ZR 77/12 (https://dejure.org/2013,36342)
BGH, Entscheidung vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 (https://dejure.org/2013,36342)
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§ 536 BGB, § 543 Abs 2 S 1 Nr 1 BGB, § 28 VwVfG
Gewerberaummietvertrag: Außerordentliche Kündigung wegen behördlicher Ankündigung der Ablehnung eines Nutzungsänderungsantrages
Erforderlichkeit der Bescheidung eines Nutzungsänderungsantrags zur Feststellung eines Mangels einer Mietsache
Lediglich angekündigte Versagung einer beantragten Nutzungsänderung berechtigt nicht zur außerordentlichen Kündigung; Mangel der Mietsache durch öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkung
Keine Beschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs einer Mietsache durch die Genehmigungsfähigkeit der Nutzung bezweifelndes behördliches Anhörungsschreiben
VwVfG § 28; BGB § 536; BGB § 543
Eine mögliche baurechtswidrige Nutzung ist kein Mangel der Mietsache
Kein Grund zur Kündigung eines Mietvertrages wegen Mitteilung der Behörde, dass Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig ist
Mangel wegen fehlender Nutzungsänderungsgenehmigung?
Minderung und Kündigung bei fehlender Nutzungsgenehmigung - Mietmangel?
BGB §§ 536, 543; VwVfg § 28 Nicht genehmigungsfähige Nutzungs-änderung; Mangel der Mietsache
Behörden meinen nicht immer, was sie (zuerst) sagen
Fristlose Kündigung wegen eines Mangels erst nach dessen Vorliegen möglich! (IMR 2014, 63)
OLG Oldenburg, 05.06.2012 - 12 U 156/11
NJW-RR 2014, 264
MDR 2014, 141
NZM 2014, 165
ZMR 2014, 266
Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB unter anderem dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird; letzteres kommt auch beim Auftreten eines Mangels in Betracht, der dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entgegensteht (vgl. Senatsurteile vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 18 und vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - ZMR 2008, 274, 275).
Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20;… BGH Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 6).
Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20).
Zwar entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass es dem Mieter grundsätzlich zugemutet werden kann, behördliche Anordnungen betreffend den Gebrauch der Mietsache auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20; BGH Urteil vom 20. Januar 1971 - VIII ZR 167/69 - WM 1971, 531, 532).
Für Mietverträge kann sich zudem ein Recht auf ordentliche oder außerordentliche Kündigung ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 -, NZM 2014, S. 165 ; KG…, Urteil vom 14. Juli 2014 - 8 U 140/13 -, juris, Rn. 28).
Unabhängig davon, dass ein entsprechendes behördliches Eingreifen bislang nicht erfolgt ist und ein Mangel der Mietsache damit nicht vorliegt (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20), hat das Berufungsgericht - von der Revision unangegriffen - im Einzelnen ausgeführt, dass allenfalls ein Teilbereich der Labortätigkeit betroffen sein kann.
aa) Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, stellen grundsätzlich einen Sachmangel i.S. von § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (BGH WM 1994, 1136, 1137; NJW-RR 2014, 264 Tz 20).
Diese Würdigung steht auch in Übereinstimmung mit der Wertung der - freilich eine andere Fallgruppe betreffenden - Rechtsprechung des BGH, wonach sogar die bloße Unsicherheit über die Zulässigkeit einer behördlichen Nutzungsuntersagung mit der daraus folgenden Besorgnis , die Räume nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können, einen Sachmangel begründen kann, wenn gegenwärtige Interessen des Mieters davon abhängen (s. BGH NJW-RR 2014, 264 Tz 20; WM 1971, 531, 533 unter I.2.b).
Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietminderung (…BGH, Urteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 6;… vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064 Rn. 20;… vom 3. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 Rn. 20;… Beschluss vom 29. September 2009 - VIII ZR 242/08, WuM 2009, 662 Rn. 4;… siehe auch BGH, Urteile vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06, GE 2008, 120 Rn. 11; vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20;… vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104 Rn. 15).
Danach kann ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, der einem vertragsgemäßen Gebrauch der Pachtsache entgegensteht, zur fristlosen Kündigung im Sinne des § 543 BGB berechtigen (vgl. BGH, Urt. v. 20.11.2013 - XII ZR 77/12 -, juris Rn. 18).
Auf die Frage, inwieweit der Beklagte selbst zur Ausführung der handwerklichen Arbeiten berechtigt war, kommt es für die hier zu erörternde Frage der Mietminderung nicht an, weil ein Gebrauchshindernis, welches in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters seine Ursache hat, den Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt (vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2013, a.a.O.;… Urteil vom 02.11.2016, a.a.O.).
Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, stellen grundsätzlich einen Sachmangel i.S. von § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (BGH WM 1994, 1136, 1137; NJW-RR 2014, 264 Tz 20).
Diese Würdigung steht auch in Übereinstimmung mit der Wertung der - freilich eine andere Fallgruppe betreffenden - Rechtsprechung des BGH, wonach sogar die bloße Unsicherheit über die Zulässigkeit einer behördlichen Nutzungsuntersagung mit der daraus folgenden Besorgnis, die Räume nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können, einen Sachmangel begründen kann, wenn gegenwärtige Interessen des Mieters davon abhängen (s. BGH NJW-RR 2014, 264 Tz 20; WM 1971, 531, 533 unter I.2.b).
Öffentlich-rechtliche Beschränkungen stellen allerdings nur dann einen Mangel dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (ständige Rechtsprechung; vgl. unter anderem BGH NZM 2014, 165; BGH NZM 2011, 153; BGH ZMR 2008, 274; BGH NJW 2000, 1713; OLG Düsseldorf BeckRs 2011, 17446; OLG Düsseldorf ZMR 2010, 29; KG ZMR 2010, 31; OLG Rostock NZM 2002, 701;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts, 10. Aufl. Rn 295;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl. § 536 Rn. 18;… Staudinger/Emmerich, BGB (2014) § 536 Rn. 20;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl. § 536 Rn. 78 ff; Kraemer/Ehlert in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete (2014) III B Rn 3218, je mit zahlr.
Dem steht die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. November 2013 (XII ZR 77/12, NZM 2014, 165) nicht entgegen.

References: § 536
 § 543
 § 28
 § 28
 § 536
 § 543
 § 28
 § 543
 BGH 
 BGH 
 § 536
 BGH 
 § 536
 § 543
 § 536
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 536
 § 536
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