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Timestamp: 2016-10-22 08:56:41+00:00

Document:
2C_471/2011 (14.11.2011)
2C_471/2011
tous les trois repr�sent�s par Me Antoine Eigenmann, avocat,
Commission fonci�re, section II, Rue de la Paix 6, 1014 Lausanne Adm cant VD.
Autorisation d'acqu�rir un logement de vacances; non-respect d'une charge,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 29 avril 2011.
Le 12 mars 2001, X.________, ressortissant g�orgien, domicili� � l'�tranger, a requis de la Commission fonci�re, Section II, du canton de Vaud, (ci-apr�s: la Commission fonci�re) l'autorisation d'acqu�rir la parcelle n� 3698 du cadastre de la commune de A.________, d'une surface de 1'001 m2. Il projetait d'y b�tir une villa d'un �tage sur rez, avec sous-sol habitable, � l'exception de la buanderie-chaufferie, d'une surface totale de 215,5 m2, qui serait affect�e � un logement de vacances.
Par d�cision du 23 mars 2001, la Commission fonci�re a rejet� la requ�te au motif que la surface habitable de la villa projet�e atteignait plus du double de la surface maximale autoris�e.
Le 22 mai 2001, X.________ a promis-c�d� � ses deux filles Y.________ et Z.________, n�es le 31 janvier 1978, une part de 56% de la parcelle n� 3698. Le m�me jour, la Commission fonci�re a �t� saisie de deux requ�tes distinctes visant � l'acquisition de la parcelle n� 3698 en copropri�t� afin d'y construire une villa de deux appartements de vacances : d'une part, celle de X.________ pour le lot n� 2, d'une surface de 123,62 m2 et, d'autre part, celle de Y.________ et Z.________ pour le lot n� 1, d'une surface de 156,08 m2.
Le 27 juillet 2001, la Commission fonci�re a d�livr� les autorisations requises, en les assortissant en particulier de la charge suivante:
"Obligation de constituer la propri�t� par �tages envisag�e, en deux lots de 56/100 et 44/100, l'acte de constitution de PPE devant �tre produit (...) avant le 31.12.2002".
Le 8 octobre 2001, la Commission fonci�re a �t� saisie d'une requ�te d'approbation des plans de la villa, �tablis le 21 septembre 2001. Cette autorit� a constat� que les plans pr�sentaient des modifications importantes par rapport au projet initial en ce qui concernait la r�partition des locaux : la surface du lot n� 1 �tait ainsi port�e � 157 m2 et celle du lot n� 2 ramen�e � 93,35 m2, mais les deux appartements demeuraient distincts, sans communication interne, et chacun �tait dot� de son propre acc�s, l'un au niveau du rez-de-chauss�e, l'autre au premier �tage. Le sous-sol, sans communication directe avec les appartements, avait aussi son propre acc�s, par l'ext�rieur; il comprenait les parties communes aux deux lots: buanderie, chauffage, douche, sauna, jacuzzi et salle de gymnastique.
Par d�cision du 18 octobre 2001, la Commission fonci�re a approuv� les plans et maintenu les autorisations d�livr�es le 27 juillet 2001 pour le surplus.
Les plans d�pos�s lors de la mise � l'enqu�te publique du 16 octobre au 5 novembre 2001 divergeaient de ceux approuv�s par la Commission fonci�re en ce sens que le hall d'entr�e du lot n� 1 a �t� agrandi vers l'ext�rieur, au d�triment de l'entr�e ind�pendante du sous-sol qui communiquait d�s lors directement avec l'appartement n� 1. Le 13 d�cembre 2001, la Municipalit� de A.________ a d�livr� le permis de construire sur la base de ces plans.
La propri�t� par �tages a �t� constitu�e le 14 juin 2002. Les plans annex�s � l'acte constitutif et d�pos�s au Registre foncier correspondaient � ceux approuv�s le 18 octobre 2001 par la Commission fonci�re. X.________ d�tenait une part de 44% et une part de 28% �tait attribu�e � chacune des filles Y.________ et Z.________.
La construction de la villa a �t� achev�e en ao�t 2002 et la Municipalit� de A.________ a d�livr� le permis d'habiter le 23 juin 2005, tout en constatant que les deux appartements �taient reli�s entre eux .
A la suite d'une perquisition effectu�e dans la villa le 20 juin 2008, l'Office f�d�ral de la police a constat� que celle-ci ne comprenait qu'un seul logement, sans s�paration particuli�re. Les plans saisis, mis � jour le 20 janvier 2005, montraient aussi que le mur s�parant les deux appartements au premier �tage avait �t� perc� d'une porte de communication. Il est apparu �galement que les parties communes au sous-sol �taient accessibles depuis le rez-de-chauss�e, soit depuis le lot 1 et que, depuis le lot 2, on ne pouvait y acc�der qu'en empruntant la porte communicante au premier �tage et en passant par le lot 1.
La Commission fonci�re a �t� saisie d'une demande de r�vocation des autorisations du 27 juillet 2001 par le D�partement de l'�conomie de l'Etat de Vaud. Elle a proc�d� � une inspection locale, le 4 septembre 2009, et constat� que la construction �tait conforme aux plans modifi�s au 20 janvier 2005.
Par d�cision prise dans sa s�ance du 18 septembre 2009 et notifi�e le 2 octobre 2009, la Commission fonci�re a renonc� � r�voquer les autorisations du 27 juillet 2001 (ch. 1). Elle a toutefois constat� que les plans d�pos�s au Registre foncier ne correspondaient pas � la construction r�alis�e (ch. 2) et a d�s lors ordonn� aux copropri�taires, d'ici au 31 mai 2010, de (ch. 3 et 4):
"- canceler d�finitivement la porte de communication existant au premier �tage entre les deux lots mentionn�s sous chiffre 2, la porte en cause devant �tre supprim�e et son ouverture totalement bouch�e;
- fermer l'acc�s du lot n� 1 au sous-sol par une porte d'entr�e usuelle, soit pouvant �tre ferm�e � clef, afin d'individualiser ce lot par rapport aux parties communes;
- cr�er un acc�s propre du lot 2 aux parties communes sises au sous-sol, par exemple par la construction d'un escalier ext�rieur � l'est du b�timent, sorte de pendant de l'escalier existant � l'ouest et desservant le lot 1."
Il �tait �galement demand� aux int�ress�s de pr�senter � la Commission fonci�re les plans int�grant les travaux ordonn�s "pour approbation par une nouvelle d�cision et ce de telle fa�on que le d�lai au 31 mai 2010 puisse �tre respect�" (ch. 5), de produire une attestation de la Municipalit� de A.________ confirmant la r�alisation des travaux conform�ment aux plans approuv�s, d'ici au 30 juin 2010 (ch. 6), enfin, de produire au Registre foncier les plans ainsi approuv�s dans un d�lai au 31 ao�t 2010 (ch. 7).
X.________, ainsi que Y.________ et Z.________, ont recouru contre cette d�cision aupr�s du Tribunal cantonal vaudois (Cour de droit administratif et public) et ont conclu principalement � l'annulation des mesures ordonn�es.
Par arr�t du 29 avril 2011, le Tribunal cantonal a rejet� le recours et confirm� la d�cision de la Commission fonci�re du 2 octobre 2009. Les juges cantonaux ont tout d'abord retenu que la proc�dure �crite �tait suffisante pour examiner les griefs soulev�s soit, principalement, la violation du principe de la bonne foi. Ils ont ensuite estim� que ce grief �tait mal fond� dans la mesure o� l'autorit� intim�e n'avait pas eu connaissance des modifications des plans op�r�es par les recourants, ni du permis d'habiter d�livr� par la Municipalit� de A.________ le 23 juin 2005. Le manque de coordination entre la proc�dure d'autorisation d'acqu�rir un logement de vacances et la proc�dure de permis de construire n'avait au demeurant pas pour effet de lever les conditions pos�es par la Commission fonci�re et les arguments tir�s des r�gles de la propri�t� par �tages �taient sans pertinence, d�s lors que les mesures ordonn�es �taient proportionn�es et tendaient uniquement � rem�dier � une violation de la loi f�d�rale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger du 16 d�cembre 1983 (LFAIE; RS 211.412.41). Le Tribunal cantonal a enfin relev� que la d�cision attaqu�e devait �tre consid�r�e comme une mise en demeure dont le non-respect pourrait alors entra�ner une r�vocation.
X.________, ainsi que Y.________ et Z.________, forment un recours en mati�re de droit public aupr�s du Tribunal f�d�ral et concluent, avec suite de frais et d�pens, principalement � la r�formation de l'arr�t du Tribunal cantonal du 29 avril, en ce sens qu'aucune mesure ne leur est ordonn�e et, subsidiairement � l'annulation dudit arr�t, la cause �tant renvoy�e � l'autorit� intim�e pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Le Tribunal cantonal a renonc� � se d�terminer. La Commission fonci�re a d�pos� des d�terminations au terme desquelles elle conclut au rejet du recours. Les recourants ont r�pliqu� et ont maintenu leur conclusions. L'Office f�d�ral de la justice se r�f�re � l'arr�t attaqu� et propose de rejeter le recours.
Par ordonnance pr�sidentielle du 29 juin 2011, l'effet suspensif a �t� accord� au recours.
L'arr�t attaqu� est une d�cision finale (art. 90 LTF), rendue en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF) ne tombant pas sous le coup des exceptions de l'art. 83 LTF. La voie du recours en mati�re de droit public est donc en principe ouverte. D�pos� en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes prescrites (art. 42 LTF) par les destinataires de l'acte attaqu� qui ont un int�r�t digne de protection � son annulation ou � sa modification (art. 89 al. 1 LTF), le pr�sent recours est recevable comme recours en mati�re de droit public.
Saisi d'un recours en mati�re de droit public, le Tribunal f�d�ral examine librement la violation du droit f�d�ral (cf. art. 95 let. a et 106 al. 1 LTF), alors qu'il n'examine la violation de droits fondamentaux que si ce grief a �t� invoqu� et motiv� par le recourant conform�ment au principe d'all�gation (art. 106 al. 2 LTF). En outre, le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il peut cependant rectifier ou compl�ter d'office les constatations de l'autorit� pr�c�dente si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF; cf. aussi art. 97 al. 1 LTF). Par ailleurs, l'art. 99 al. 1 LTF dispose qu'aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision entreprise.
Les recourants reprochent � la Cour cantonale d'avoir viol� le droit f�d�ral en ne tenant pas compte du droit de la propri�t� par �tages, alors qu'ils ont respect� la charge impos�e par la Commission fonci�re dans ses d�cisions d'acqu�rir du 27 juillet 2001, soit l'obligation de constituer une propri�t� par �tages.
3.1 Il faut tout d'abord rappeler que les recourants �tant de nationalit� g�orgienne et domicili�s � l'�tranger, ils sont, � ce titre, soumis au r�gime de l'autorisation pr�vu par la loi f�d�rale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (cf. art. 2 al. 1 et 5 al. 1 let. abis LFAIE), de sorte qu'ils ne sauraient se pr�valoir des r�gles de la propri�t� par �tages pour �chapper aux obligations que leur impose cette loi. Par ailleurs, le litige ne porte pas sur la charge pr�vue dans les d�cisions d'autorisation d'acqu�rir d�livr�es le 27 juillet 2001, qui obligeaient les recourants de constituer une propri�t� par �tages, mais uniquement sur les charges impos�es par la nouvelle d�cision de la Commission fonci�re du 2 octobre 2009. Il y a donc lieu d'examiner les motifs � l'origine de cette d�cision, provoqu�e par la fa�on dont la proc�dure s'est d�roul�e depuis 2001.
3.2 A l'origine, le recourant n'avait pas obtenu l'autorisation d'acqu�rir pour son premier projet de b�tir une villa, sur la parcelle n� 3698 du cadastre de la commune de A.________, parce que la surface habitable �tait largement sup�rieure � la limite des 100 m2 requise en r�gle g�n�rale pour une r�sidence secondaire, tel que le prescrivait l'art. 10 al. 2 de l'ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger, dans sa version au 10 septembre 1997, en vigueur jusqu' 30 juin 2003 (OAIE; RO 1997 p. 2122 ss). Il a alors c�d� une partie de l'immeuble � ses filles pour cr�er deux lots distincts, ce qui a permis aux int�ress�s d'obtenir les autorisations d'acqu�rir, sous r�serve de constituer une propri�t� par �tages. Celle-ci a �t� cr��e le 14 juin 2002; les plans annex�s � l'acte constitutif et remis au registre foncier correspondaient bien � ceux approuv�s par la Commission fonci�re le 18 octobre 2001. En r�alit�, le probl�me vient du fait que, d�j� lors de la mise � l'enqu�te publique de la villa projet�e, les recourants n'ont pas respect� les plans, �tablis le 21 septembre 2001 et approuv�s par la Commission fonci�re le 18 octobre 2001, qui pr�voyaient la constitution de deux lots distincts de 157 m2 et 93,35 m2, sans communication interne entre les deux appartements et comprenant un acc�s propre pour les locaux communs par l'ext�rieur. Ils ont en effet d�pos� des plans o� le sous-sol communiquait directement avec le lot 1 puis, au vu des plans mis � jour en janvier 2005 et d�couverts au hasard d'une enqu�te p�nale, de cr�er une porte de communication entre les deux appartements. Les charges impos�es aux recourants par l'autorit� intim�e ne visent donc qu'� r�tablir un �tat des lieux conforme aux plans initiaux et approuv�s par la Commission fonci�re. Les recourants n'ont d'ailleurs jamais remis en cause la d�cision d'approbation du 18 octobre 2001. Ils ont ainsi choisi de s'en �carter en toute connaissance de cause, plut�t que de risquer de ne pas obtenir de la Commission fonci�re une nouvelle d�cision approuvant les modifications projet�es. Il faut en effet rappeler que l'obligation de cr�er une copropri�t� de deux lots distincts avait �t� institu�e pr�cis�ment pour que les autorisations d'acqu�rir d�livr�es soient conformes � la LFAIE et que toute tentative de vouloir r�unir les deux appartements et de supprimer l'acc�s propre aux locaux communs constitue une violation de cette loi. Les arguments des recourants justifiant la communication entre les deux lots par des r�gles de copropri�t� sont d�s lors sans pertinence.
Compte tenu de ces circonstances, les autorisations d'acqu�rir auraient aussi pu �tre r�voqu�es, de sorte que les charges impos�es aux recourants pour r�tablir une situation conforme au droit sont tout � fait proportionn�es.
3.3 Il s'ensuit que le Tribunal cantonal n'a pas viol� le droit f�d�ral en jugeant la d�cision de la Commission fonci�re conforme � la LFAIE, sans tenir compte du droit de la propri�t� par �tages.
Les recourants se plaignent aussi d'une violation du droit f�d�ral en raison de l'absence de coordination entre la l�gislation sur l'am�nagement du territoire et celle sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger. Sans se pr�valoir express�ment du principe de la bonne foi, comme devant l'instance pr�c�dente, ils pr�tendent qu'ils se sont fi�s au permis d'habiter de la Commune de A.________, qui indique bien deux appartements avec deux entr�es s�par�es, mais avec la possibilit� de passer de l'un � l'autre.
4.1 L'autorit� de premi�re instance charg�e de statuer sur l'assujettissement au r�gime de l'autorisation, sur l'octroi de l'autorisation, ainsi que la r�vocation d'une autorisation ou d'une charge au sens de l'art. 15 al. 1 let. a LFAIE est, dans le canton de Vaud, la Commission fonci�re, section II (cf. art. 6 de la loi d'application de la loi f�d�rale du 16 d�cembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger du 19 novembre1986: LVLFAIE; RSVD 211.51). Quant au permis d'habiter, il est du ressort de la municipalit�, qui ne peut le d�livrer que si les conditions fix�es par le permis de construire ont �t� respect�es et si l'ex�cution des travaux correspond aux plans mis � l'enqu�te (cf. art. 128 al. 1 de la loi vaudoise sur l'am�nagement du territoire et les constructions du 4 d�cembre 1985: LATC; RSVD 700.11). Il s'agit donc de deux autorit�s distinctes qui ont des t�ches diff�rentes et n'ont pas une obligation l�gale de se communiquer leurs d�cisions respectives. La premi�re doit en effet examiner si les futurs acqu�reurs assujettis � la LFAIF et leur projet remplissent les conditions pour obtenir l'autorisation d'acqu�rir. Quant � la seconde, elle est uniquement charg�e de d�livrer le permis d'habiter si l'ex�cution de l'immeuble en cause est conforme aux r�gles en mati�re de construction et aux plans mis � l'enqu�te. La d�cision d'accorder le permis d'habiter prise par la Municipalit� de A.________ ne saurait d�s lors engager la Commission fonci�re, seule comp�tente pour pour d�livrer ou r�voquer des autorisations en mati�re d'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (cf. ATF 129 II 361 consid. 7.2 p. 381). A cela s'ajoute le fait que la Municipalit� a �t� tromp�e par les plans d�pos�s lors de la mise � l'enqu�te qui ne correspondaient pas � ceux soumis � la Commission fonci�re pour approbation, mais pr�voyaient d�j� l'absence de s�paration entre les deux lots. Il aurait certes �t� souhaitable que, s'agissant de personnes domicili�es � l'�tranger et soumises au r�gime de l'autorisation d'acqu�rir, la Municipalit� v�rifie que les plans aient bien �t� approuv�s par la Commission fonci�re. Cette absence de v�rification ne saurait toutefois permettre aux recourants d'�chapper aux obligations de la LFAIE, d'autant plus que ces derniers ne sont pas cr�dibles, lorsqu'ils pr�tendre s'�tre fi�s au permis de construire et au permis d'habiter, alors qu'eux-m�mes, ou les professionnels qu'ils ont mandat�s, ont d�lib�r�ment modifi� les plans du 21 septembre 2001, tels qu'approuv�s par la Commission fonci�re, pour la mise � l'enqu�te.
4.2 Dans ces conditions, il faut constater que la proc�dure litigieuse a �t� d�clench�e � la demande du D�partement de l'�conomie, sur d�nonciation de l'Office f�d�ral de la police, et qu'elle n'est aucunement li�e avec la proc�dure d'autorisation de construire et le permis d'habiter. Les griefs des recourants relatifs � l'absence de coordination entre ces deux proc�dure doivent d�s lors �tre rejet�s.
Au vu de ce qui pr�c�de, le recours doit �tre rejet�, avec suite de frais � la charge solidaire des recourants (art. 66 al. 1 et 5 LTF).
Il n'y a pas lieu d'allouer des d�pens � l'autorit� intim�e (art. 68 al. 3 LTF).
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire des recourants, � la Commission fonci�re, section II, au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, ainsi qu'� l'Office f�d�ral de la justice.

References: art. 95
 art. 97
 art. 2
 art. 6
 art. 128
 ATF