Source: http://www.bufetejmarti.com/item/82-acreditacion-del-cierre-de-oficinas-y-despachos-como-causa-resolutoria-del-contrato-de-arriendo-sometido-a-prorroga-forzosa
Timestamp: 2019-02-17 19:33:24+00:00

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En definitiva es lo que en la praxis judicial se denomina el "no uso" del local arrendado. Ahora bien, el no uso del local arrendado, cuando éste se destina a una actividad comercial, en establecimiento abierto al público en general y con acceso directo desde la calle (en las "tiendas") es ciertamente sencillo de probar en demanda. Basta acreditar fehacientemente el "cierre" del establecimiento, mediante la reja bajada o las puertas cerradas durante el período de los seis meses anteriores a la presentación de la demanda. El no uso de un local comercial no plantea, pues, complejidad de su prueba en juicio.
El arrendatario puede seguir pagando el alquiler, acudir a él sólo de vez en cuando, incluso utilizarlo de forma residual y para un uso distinto del inicial. No obstante, en el sentido estricto del término, el local "no permanece cerrado durante más de seis meses", en definitiva, no puede predicarse, ciertamente, el "no uso" de la oficina o despacho.
Se refiere ésta a que debe interpretarse como "no uso" del local arrendado, aunque en su interior se desarrollen actividades accesorias o intermitentes (SSTS. 15 Jun. 1952, 20 Feb. 1960, 23 Feb. 1970.), eventuales o residuarias (SSTS. 11 Nov. 1965, 5 Abr. 1968, 12 May. 1969 .), esporádicas o accidentales (SSTS. 5 Oct. 1964, 27 Dic. 1971, 4 Oct. 1975 .) o de carácter secundario (SSTS. 14 Nov. 1962, 7 May. 1971 .), o para usos particulares (SSTS. de 4 Feb. 1966, 28 Nov. 1974), o actividades limitadas y sin hora fija (SSTS. 18 Dic. 1971, 16 Abr. 1973), o por la utilización del local alquilado como tal en función de simple almacén, cuando no es éste el destino pactado, mero instrumento de una actividad pasiva para la guarda, depósito o gestión de negocio sin contacto con el público (SSTS. 3 Dic. 1963, 8 Feb. 1965, 10 Feb. 1966, 7 Jun. 1971, 14 May. 1974, 18 Mar. 1983, 6 Abr. 1992, 7 Nov. 1992 .)
La resolución contractual por el citado "no uso" la determina un juez, y todo juicio se resuelve por la consistencia de la prueba. Aquí hay que probar una cuestión negativa (no uso) y como toda prueba de carácter negativo, tiene su propia configuración.
Si de la evacuación de la citada prueba documental solicitada, el demandado presenta unos consumos de luz y teléfono mínimos, no presenta consumo de agua y no tiene trabajadores, o bien su cuota de IVA es 0, estaremos acreditando, con algo más que indicios, el "no uso" a que se refiere la jurisprudencia.
Nos remitimos a la conclusión de la SAP de A Coruña, Sección 4ª, de 20 Dic. 1999, rec. 1197/1999, donde se considera acreditado el no uso del local por cuanto el consumo de agua y electricidad es nulo. Se refiere la Sala a que, en el supuesto enjuiciado, salvo algunos trimestres muy esporádicos y puntuales, en los que el consumo es el "minimum minimorum", de una sola unidad, el resto, durante años, es cero; y para la Sala "el cero es un absoluto: no es que hubiera mucho o poco consumo, es que no lo hubo en absoluto. "Como nuestra un botón: desde el 22 Ene. 1993 hasta el 23 Jul. 1998 (la demanda se plantea el 9 Jul. 1998), el consumo de electricidad es cero; y otro tanto en el de agua de 29 Mar. 1994 a 31 Jul. 1998. Tales indicios o hechos-base, son suficientes para estimar la causa resolutoria".
Esta misma prueba sirvió para esa acreditación en el supuesto enjuiciado por la AP de Guipúzcoa, Sección 1ª, Sentencia de 30 Jul. 2004, rec. 2122/2004. Para esa Sala, la certificación emitida por la empresa encargada de la lectura de los contadores de agua, demuestra igualmente que la arrendataria nunca se encontraba en la vivienda. Resulta conocido que cuando tales lecturas no pueden realizarse por no encontrarse por ausencia del usuario, la empresa encargada deja un aviso a fin de que se le facilite la lectura para poder facturar el consumo, y en este caso, la Sra. Filomena, por tres veces consecutivas no respondió a dicho aviso, lo que avala su falta de permanencia en la vivienda. Si como sostiene, hubiera acudido a su casa por la noche para pernoctar en ella, hubiera recibido los correspondientes avisos, y es lógico pensar que al menos hubiera contestado a alguno de ellos. Y, por lo tanto, no cabe admitir la alegación de su desconocimiento acerca de la lectura de los contadores (ausencia de lectura extrapolable a oficinas y despachos).
Ante la falta de contacto con la clientela, ante la falta de facturación, de emisión de facturas, de cobros de los servicios profesionales, ante la ausencia de transacciones económicas con la clientela, el "no uso" se considera probado.
En la Sentencia de la AP de Barcelona, Sección 13ª, referida ya en este artículo, la Sala considera que en ese supuesto se ha acreditado que la relación con el público es prácticamente inexistente, y que no puede admitirse que sea de menor intensidad, esporádica o encubierta (frente a una relación más intensa o ininterrumpida, de un negocio de venta al por menor); a pesar de que el arrendatario acreditó que en el local se realizaban algunas reparaciones de cortinas y se consuma alguna venta por catálogo; es más, por acta notarial se certificó que en ese local constaba un cartel de "ventas en el nº 13".
Vemos pues, que en este caso el "no uso" viene determinado por la conversión a simple almacén, no por el cierre total del establecimiento. Conversión a almacén que también sirve como causa resolutoria en el supuesto enjuiciado por la Sentencia de la AP de Soria de 7 de Junio de 2000, rec. 130/2000; Ponente Ruiz Ramo, José.
El Alto Tribunal en su Sentencia de 13 de marzo de 2009 consolida dicha doctrina en relación a que el uso como almacén no sirve para acreditar el destino pactado en el contrato de arrendamiento como local de negocio. En ese supuesto se estima la demanda y la resolución contractual por cuanto el local se traspasó como local de negocio afecto a una actividad por lo que su transformación a mero almacén altera el contrato y es causa de resolución. Para el Alto Tribunal basta leer el contrato para entender que, tanto por la literalidad de sus cláusulas, como por la intención de los contratantes, reglas a las que atiende, se ha desfigurado sustancialmente el contenido y alcance de la relación en lo que afecta al destino y uso del local arrendado. Los demandados adquirieron la condición de arrendatarios del local mediante traspaso del mismo, estando este destinado a fábrica de mosaicos, por lo que es evidente que se trataba de un local de negocio abierto al público, ya que de lo contrario, es decir, si el destino del repetido local fuese el de almacén, no hubiera existido tal derecho de traspaso por prohibirlo el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Recuerda el Alto Tribunal la doctrina jurisprudencial relativa a que la nota distintiva de almacén es el estar relacionado con una actividad negocial de carácter auxiliar o secundario del negocio que desarrolla el arrendatario, frente al local de negocio que constituye el establecimiento o base principal de dicha actividad. Y si local era cuando se traspasa, pues como tal es una fábrica destinada a uno de los procesos a que se refiere el artículo 1.1 de la Ley, local de negocio continuó siéndolo después, si bien destinado a una actividad distinta, por cuanto se liberó a los nuevos arrendatarios de las obligaciones señaladas en el artículo 32.2 de permanecer en el local el plazo mínimo de un año y de destinarlo durante ese tiempo a negocio de la misma clase al que venía ejerciéndose al verificarse el traspaso. Y es de esa forma para el TS como se determina la actividad negocial y se interpretan las cláusulas como un todo unitario en el que el destino primordial consistía en "la exposición y venta de electrodomésticos, autos, muebles, artículos similares y almacén de dichas mercancías", es decir de los artículos relacionados en el mismo, en lo que las sentencias de esta Sala de 19 de febrero de 1996 y 21 de diciembre de 2007, califican de actividad integrada y no alternativa para cualquiera de los usos a que se refiere la cláusula en cuestión, luego complementada con otra meramente aclaratoria y limitativa de los usos permitidos para el local.
Si los usos son complementarios y constituyen una unidad de destino, resulta obvio para el TS que la utilización exclusiva como almacén para el simple depósito y guarda de mercancías supone una alteración de la integridad del contrato que posibilita la denegación de la prórroga y consiguiente resolución, pues deja de utilizarse como elemento esencial y necesario del negocio o actividad que la exposición y venta convenida conlleva.
V.- Ausencia de aquiescencia o consentimiento tácito por parte del propietario al cierre continuado del local u oficina.
El TS en su Sentencia de 10 de diciembre de 2009, Ponente Román García Varela, matiza no obstante las estimaciones de las causas resolutorias introduciendo un requisito de ausencia de previa aquiescencia por parte del propietario. En esa STS el Alto Tribunal concluye que los demandantes conocían plenamente que el local litigioso nunca fue destinado a restaurante, bar u otro establecimiento abierto al público y así fue reconocido en su confesión judicial, e, igualmente, en la confesión efectuada por el propietario en otro pleito anterior, en la que precisó que esa situación era plenamente conocida e incluso aceptada.
Por ello, para el Alto Tribunal corresponde significar que cabe incluso el reconocimiento de un consentimiento tácito derivado de actos concluyentes de la propiedad; evidentemente, quien durante un largo período de tiempo sabe que el local está cerrado (no abierto al público) y no actúa frente a ello de ninguna forma, ha asumido tal situación (entre otras, SSTS de 7 de octubre de 2002, 29 de enero de 2003 y 22 de noviembre de 1994 ); y es por ello que desestima en ese caso la resolución contractual instada.
VI.- La protección legal al arrendatario de contratos sometidos a prórroga forzosa.
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References: resolución 
 resolución 
 artículo 30
 artículo 1
 artículo 32
 resolución