Source: https://colombialegalcorp.com/aspectos-del-arrendamiento-en-colombia-que-debes-saber/
Timestamp: 2019-05-20 15:02:25+00:00

Document:
Aspectos del arrendamiento en Colombia que debes saber – Colombia Legal Corporation
Aspectos del arrendamiento en Colombia que debes saber
Cuáles son y cómo realizar algunos contratos que frecuentemente se tramitan en Colombia
Corrupción en Colombia: Los extremos de la desfachatez
Un arrendamiento es un contrato que confiere el título de mero tenedor del inmueble ya que el arrendatario no tiene el título de propiedad sino que posee el dominio ajeno del bien arrendado. En este contrato, una de las partes llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso, goce y disposición del bien inmueble o mueble arrendado a otra denominado arrendatario y quien a su vez, este, se compromete a pagar una cantidad de dinero por dicho uso.
Sin embargo, este contrato va más allá de simplemente arrendar, existen obligaciones entre las partes que deben ser pactadas en dicho contrato, protección por parte de la Ley y consideraciones importantes relativas al uso, pago, desalojo y restitución del bien que a continuación expondremos.
Vivir en arriendo para muchas personas es la primera opción de vida, ya que les representa (según el estrato) cuotas mensuales menores como si ingresaran en un crédito. Además, les permite tener muchos beneficios semejantes al de ser propietario sin tener que pagar nada a el Estado.
¿Es realmente viable?
Recordemos que según la zona y el estrato un arriendo mensual puede variar desde los $200.000 hasta los $6.000.000 de pesos mensuales. ¿No sería buena idea reconsiderar estos pagos, si son muy elevados y pueden sopesar el adquirir una vivienda propia?
Algunos de los costos a tener en cuenta cuando se es arrendatario son: primero, encontramos el dilema de tener que conseguir una buena vivienda, a un buen precio.
Cuando se es arrendatario se está sujeto a la renovación del contrato para continuar con la vivienda, en caso de que esta no se dé o usted desee otro hogar, deberá enfrentarse a la búsqueda constante de un nuevo apartamento.
Cuando encuentre el lugar que cumple con sus expectativas, tenga presente si el valor de arrendamiento que usted paga tiene incluido el costo de administración, sino, debe presupuestarse para saber si alcanza a cubrirlo todo o no.
Adicionalmente, averigüe sobre el costo promedio que debe pagar por los servicios según el estrato, pues este, por más poco que usted gaste, siempre incidirá en el valor total a cancelar.
Adicionalmente, recuerde que cuando usted se trastea debe dejar todo pago en el lugar que deja y al lugar que ingresa, incluyendo algunos depósitos por el trasteo mismo, por el ingreso del camión, el pago adelantado del primer mes, entre otras cosas.
Esto le implica un ahorro previo suficiente para soportarlo todo. También, tenga en cuenta que un trasteo le implica otros gastos aparte del camión: pintar el lugar que dejó, comprar clavos y enseres para decorar el nuevo sitio, lo necesario para dejarlo todo limpio y en buen estado en su anterior apartamento, así como los requerimientos para que todo quede en buen estado en su nuevo hogar.
Si la vivienda a la que se traslada o la que abandona tiene algún tipo de daño, debe comunicarse con suficiente antelación (uno o dos meses) con la inmobiliaria o el dueño del bien para que se realice la gestión. Si no asumen ellos el costo, usted deberá asumirlo, lo que le implica un dinero adicional.
Claro está, no todo es malo, pero si tiene algunas desventajas que una vivienda propia le ahorraría, comenzando por no tener que trastearse. Recuerde, si su familia le incomoda por no comprar una vivienda, que es su vida y si aún no reúne el valor de la cuota inicial o las condiciones pertinentes, un arriendo de bajo costo le favorece más para propiciar su ahorro.
Recuerde que aunque es su hogar no es su propiedad, por lo que debe atenerse a las normas allí implantadas. Sea el tener o no mascotas, los horarios para fiestas, música, los permisos para trabajar en obra, o los requisitos que exijan.
Si usted no se atiene a ello, va tener que cancelar más de una multa o entregar el inmueble. Por todo lo anterior, la mejor opción es que usted decida con suficiente antelación cuándo trastearse, busque con calma y reúna el dinero excedente para poder realizar el cambio sin verse corto de presupuesto después.
Obligaciones de las partes en un contrato de arrendamiento
Las obligaciones de las partes en un contrato de arrendamiento están establecidas mediante la Ley 820 de 2003, en donde se señalan, entre otras cosas, el cumplimiento del pago y el cuidado del bien.
Por esta razón, tanto el arrendador como el arrendatario no solo deben cumplir con estas obligaciones sino también ofrecer un servicio de atención adecuado, o de lo contrario puede recibir sanciones o multas.
Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al co-deudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.
Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.
En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene, además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda;
Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.
Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.
Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil.
Causales de terminación de un contrato de arrendamiento
Aunque resulte curioso para algunos, hay causales de terminación de un contrato de arrendamiento que pueden generar inquietudes y dudas entre las dos partes.
Dentro de estas causales, puede suceder que una de las partes implicada y afectada demande por incumplimiento y generar una multa o sanción a la parte que incumple. Es así que conviene saber muy bien cuáles son las causas que permiten terminar un contrato de arrendamiento.
Terminación por parte del arrendador
La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
De no mediar constancia por escrito del pre-aviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
Terminación de un contrato de arrendamiento por parte del arrendatario
La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.
El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.
¿Se puede terminar el contrato antes del plazo fijado?
El incumplimiento de cualquier cláusula del contrato de arrendamiento puede ser causa de la finalización del mismo. Tanto el arrendatario como el arrendador pueden solicitar unilateralmente la finalización del contrato si se incurre en cualquiera de las siguientes causales:
Causales de falta de pago
El arrendador puede solicitar la terminación del contrato si no se le pagan las rentas y sus ajustes en tiempo y forma acordados. O si el arrendatario no paga los servicios y con ello causa la desconexión del mismo. O si no abona las expensas comunes si ellas estuvieran a su cargo.
Causales de incumplimiento del destino del inmueble:
Que el arrendatario alquile en forma total o parcial el inmueble, cambie el destino del mismo o ceda su uso o goce sin autorización expresa.
Causales morales:
Cuando el proceder del inquilino altere la tranquilidad de su entorno, o en el inmueble se cometan actos ilegales y que fueran verificados por autoridad policiva; o cuando el arrendatario no cumpla con el régimen de propiedad horizontal, si existiere.
Causales de conservación del inmueble:
Está prohibida la alteración edilicia del inmueble, ya sea que se efectúe alguna construcción adicional o destrucción o innovación de la estructura existente, y no se haya obtenido la autorización correspondiente por parte del dueño del bien.
Causales de necesidad inminente:
Cuando el propietario necesite el inmueble para vivienda propia, o tenga que demolerlo para llevar a cabo una nueva construcción o haya que desalojarlo a fin de efectuar reparaciones o forme parte del pago de una operación de compraventa.
Causales de falta de pago:
Cuando el arrendador con su comportamiento provoque la suspensión de los servicios del inmueble. Si fuera por constituirse en deudor moroso de los mismos, el arrendatario podrá cancelar la deuda y descontar del canon los importes pagados.
Causales de uso y goce:
Cuando el arrendador impida de alguna forma el legal uso o goce del inmueble, y este proceder fuera comprobado por autoridad policiva.
Causales de desconocimiento:
Cuando los derechos del arrendatario, reconocidos por ley o por el contrato, no son respetados por el arrendador.
Para que la finalización del contrato de arrendamiento accionada por el arrendatario pueda ser correctamente implementada antes del plazo de vencimiento estipulado en el contrato de origen o durante las prórrogas subsiguientes, es necesario que la voluntad de finalizar el contrato sea comunicada al arrendador por escrito, utilizando para ello el servicio postal autorizado.
Es requisito a tener en cuenta que dicha comunicación sea cursada con una anticipación de por lo menos tres meses antes de que el arrendatario proceda a la entrega del inmueble.
Si el arrendatario cumple con estas condiciones y con la causa de rescisión debidamente comprobada, el arrendador está en la obligación de recibir el inmueble. Si éste se negara a dicha devolución, el arrendatario deberá solicitar la intervención de la autoridad que le compete. Esto no impide que se inicie el accionar judicial que corresponda.
Pago de arriendo por consignación
En múltiples ocasiones los arrendadores buscan sacar el mejor provecho de su arrendatario y la propiedad en arriendo; aunque esto implique asumir ciertas acciones poco legales.
Varios optan por no recibir los pagos respectivos al canon de arrendamiento, para constituirlo en mora y poder asegurar que el arrendatario incumplió el contrato.
Para estas situaciones se debe recurrir al Código Civil desde su artículo 1656, donde contempla la solución a este conflicto: el pago por consignación.
Bueno, hace referencia según su artículo 1657 a “el depósito de la cosa que se debe, hecho a virtud de la repugnancia o no comparecencia del acreedor a recibirla, y con las formalidades necesarias, en manos de una tercera persona”.
Esto implica, en consecuencia, que la herramienta que brinda el Código Civil es para que una tercera persona pueda realizar el pago de la obligación, y así usted, como arrendador no deba cargar con los sobre-costos del incumplimiento en el pago y los consecuentes problemas legales.
Para poder realizar este proceso, es importante tener en cuenta que el pago lo debe hacer una persona capaz (autorizada por el juez), quien hará el pago al acreedor o a su representante para que lo reciba y se cancele la deuda.
Para acudir a este recurso, usted también debe estar en la fecha límite de pago, por lo que solo unan vez expirado el plazo o cuando la obligación se haya cumplido usted podrá apelar al pago por consignación.
Adicionalmente, el pago debe ser realizado de la manera y lugar apropiado (banco, cheque, pagaré en oficina, etc.) y acordado por el juez. Es esencial que como deudor usted envié por escrito la oferta y hechos presentados al acreedor haciéndole una entrega de los mismos al juez, como soporte de la voluntad de pago y el proceso que se ha desarrollado.
Debemos recordar que el pago por consignación no se refiere únicamente a dinero sino a cualquier otra cosa o bien que se haya acordado a cambio o por el pago. En efecto, es el juez quien da la autorización para realizar la consignación y la persona a quien se debe consignar.
Este apelará siempre a favor del que exponga el interés por el buen desarrollo y pago oportuno de la obligación. Con esta información y la negativa de su acreedor, es hora de ponerse en acción a realizar el proceso de pago por consignación si su arrendador no le desea recibir el pago.
¿Qué pasa si el arrendatario no quiere desocupar el inmueble?
Otro mes y el arrendatario no quiere desocupar el inmueble… Nosotros le informamos qué hacer. Cuando se obtiene una vivienda propia, machas personas optan por ponerla en arriendo para poder recibir un ingreso constante, y así subsanar otros gastos.
Lamentablemente, no todos los arrendatarios cumplen con las responsabilidades expresas en el contrato (escrito o verbal). En esos casos en que le arrendatario no quiere desocupar el inmueble, es pertinente que se asesore por un buen profesional en leyes, como los que encontrará en Colombia Legal Corporation, y teniendo en cuenta lo siguiente:
Si el arrendatario ya ha cumplido el periodo del contrato (sin que este sea renovado) o ha infringido alguna de las obligaciones mayores del contrato (pago del arriendo, daños materiales, etc) usted puede dar cumplimiento a la Ley 820 de 2003, artículo 22 según la cual usted debe informarle al arrendatario que desaloje con un periodo no inferior a 3 meses el inmueble, teniendo en cuenta que el arrendador (usted) debe pagarle tres meses de indemnización a su arrendatario.
Este pago solo se realizará si el desalojo se pretende antes de la terminación del contrato, en caso opuesto no se debe hacer el pago. En caso del pago, es preferible, si se llega al acuerdo con el arrendatario, que este no cancele el arriendo durante ese periodo, como signo del pago que le debería dar el arrendador por medio de un documento escrito.
En caso de que pasen los tres meses y el inquilino no desaloje el inmueble, se puede entablar un proceso judicial para apelar a la restitución del bien. Este proceso como última instancia es apropiado pero puede tardar entre 6 meses y 3 años.
Se debe buscar siempre llegar a un acuerdo con el arrendatario, de manera que si requiere un poco más de tiempo para el desalojo, se le extienda o se organice un nuevo acuerdo de pago.
En cualquiera de los casos es indispensable contar con la asesoría de un buen abogado, un representante legal que vele por la eficacia del proceso. En Colombia Legal Corporation, usted puede contar con los mejores asesores para su proceso.
Si yo soy el fiador del arrendador y éste no quiere pagar, ¿Qué pasará?
Si este es su caso debe saber que el Código Civil en su artículo 2369 garantiza ciertos límites para la persona que ejerce el papel de fiador, es decir, que no todo es tan malo como parece, usted cuenta con ciertas normas que lo amparan.
Según este artículo, quien ejerce el papel de fiador nunca deberá pagar más que el deudor principal, por el contrario puede pagar menos. A su vez, puede pagar un monto de dinero en vez de un bien o viceversa, desde que este sea de igual o mayor valor.
En esos casos, el acto legal es denominado como fianza, ya que corresponde a una obligación accesoria donde una o más personas responden por una obligación ajena. Quien responde por el acto o contrato realizado entre el deudor y el acreedor es denominado fiador.
¿En qué consiste pagar igual o menos que el deudor principal?
Bueno, ya que esta es una obligación accesoria, la situación del fiador también entra en juego a la hora de responder por el deber del deudor principal.
Ello implica qué su situación no puede ser mucho más gravosa que la del deudor, por lo que según su condición a la hora del cobro, el fiador puede pactar un monto equivalente o inferior, así como variar la condición o modo de pago, el tiempo, el lugar, entre otras cosas negociables.
Adicionalmente, el fiador cuenta con el respaldo del artículo 2382 del Código Civil donde dice
“Artículo 2382. Requirimiento del acreedor por el fiador: Aunque el fiador no sea reconvenido, podrá requerir al acreedor, desde que sea exigible la deuda, para que proceda contra el deudor principal; y si el acreedor después de este requerimiento, lo retardare, no será responsable el fiador por la insolvencia del deudor principal, sobrevenida durante el retardo.
Artículo 2383. Beneficio de excusión: El fiador reconvenido goza del beneficio de excusión, en virtud del cual podrá exigir que antes de proceder contra él se persiga la deuda en los bienes de deudor principal, y en las hipotecas o prendas* prestadas por éste para la seguridad de la misma deuda.
Artículo 2384. Requisitos del beneficio de excusión: Para gozar del beneficio de excusión son necesarias las condiciones siguientes:
Que no se haya renunciado expresamente.
Que el fiador no se haya obligado como deudor solidario.
Que la obligación principal produzca acción.
Que la fianza no haya sido ordenada por el juez.
Que se oponga el beneficio luego que sea requerido el fiador; salvo que el deudor, al tiempo del requerimiento, no tenga bienes y después los adquiera.
Que se señalen al acreedor los bienes del deudor principal.”
En base a lo anterior, usted como fiador aún tiene dos recursos. El primero, es pedir que se proceda contra el deudor principal al acreedor; pero si se tarda en proceder luego de habérselo solicitado el fiador, usted no podrá hacerse responsable de la insolvencia económica del deudor principal, desde que esta se dé durante el retardo en el cobro del acreedor.
Por otro lado, puede acceder al beneficio de excusión con el cual se solicita se persigan los bienes del deudor principal. Para acceder a este se debe no ser un fiador solidario y que el monto a pagar no haya sido ordenado expresamente por un juez, así como que el acreedor tenga conocimiento pleno de los bienes del deudor principal.
Así que si usted se encuentra en una situación semejante, es momento de asesorarse bien con un abogado, realizar una conciliación y buscar en el Código Civil las normas que más lo pueden beneficiar.
Proceso de restitución del inmueble arrendado
Nadie niega que en un contrato entre dos personas pueda haber una disputa, que puede ocasionar muchos dolores de cabeza y más en un proceso de restitución de inmueble arrendado. Este tipo de acciones puede generar estrés para ambas partes.
En situaciones como estas, casi siempre es mejor conciliar. Sin embargo, cuando una de las partes no acepta su responsabilidad debe iniciarse un proceso como este. Es así que queremos explicar hoy en qué consiste.
El Proceso de restitución de inmueble arrendado está regular por el Código de Procedimiento Civil, en el cual se acude a una jurisdicción ordinaria para que un Juez determine la devolución del inmueble y el pago de prejuicios. Aunque esto pareciera ser algo favorable, no lo es del todo, puesto que en la Ley 820 de 2003 hay unas cláusulas de terminación de contrato para arrendadores como para arrendatarios. Es así que si una de las partes incumple el otro puede solicitar una reparación.
Sin embargo, en el caso en que un arrendador haya cumplido con todo lo expuesto en el Código Civil y en la Ley 820 de 2003, puede empezar con el proceso de restitución de inmueble arrendado.
Es así que para ello es posible hacerlo mediante un Juez de procedimiento civil, mediante la justicia ordinaria o un proceso ejecutivo para solicitar medidas cautelares. En este último, el perdedor de este proceso deberá pagar los cánones adeudados, los perjuicios ocasionados y una multa por incumplimiento.
La persona que inicia con este tipo de procedimientos debe tener claro que puede durar bastante tiempo y generar costos adicionales. Por esta razón es indispensable acudir a un abogado experto en derecho civil para una asesoría y de esta manera agilizar el proceso.
Dentro de las obligaciones del arrendatario está el de pagar a tiempo y de Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. Por su parte, una de las obligaciones del arrendador es mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
¿Deseas asesoría jurídica de Abogado Civil en Colombia sobre este tema?
Nelson sevilla dice:
20/06/2018 a las 7:36 pm
Tome en arriendo un local comercial con un valor de $700.000 el señor del inmueble me pide un deposito de $500.000 de un contrato de 6 meces q para los servicios es legal este proceso

References: artículo 1656
 artículo 1657
 artículo 22
 artículo 2369
 artículo 2382

Artículo 2383

Artículo 2384