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﻿ ACUERDO 1110 DE JUNIO 5 DE 2008
ACUERDO 1110 DE 05 DE JUNIO DE 2008
CONTENIDO:EMPRESAS INDUSTRIALES Y COMERCIALES DEL ESTADO. SE EXPIDE EL REGLAMENTO DE CRÉDITO PARA VIVIENDA PARA LOS AFILIADOS AL FONDO NACIONAL DE AHORRO POR AHORRO VOLUNTARIO CONTRACTUAL.
TEMAS ESPECÍFICOS:FONDO NACIONAL DEL AHORRO, EMPRESA INDUSTRIAL Y COMERCIAL DEL ESTADO, ENTIDAD PÚBLICA, CRÉDITO DE VIVIENDA, CORPORACIÓN FINANCIERA
DIARIO OFICIAL N°:47011 DE JUNIO 5 DE 2008
VIGENCIA:DEROGADO POR EL ACUERDO 1146 DE 2010 ARTÍCULO 6º DEL FONDO NACIONAL DE AHORRO
ACUERDO 1110 DE 2008
“Por el cual se expide el Reglamento de Crédito para Vivienda de los afiliados al Fondo Nacional de Ahorro por ahorro voluntario contractual”.
(Nota: Derogado por el Acuerdo 1146 de 2010 artículo 6º del Fondo Nacional de Ahorro)
La Junta Directiva del Fondo Nacional de Ahorro “Carlos Lleras Restrepo”,
en ejercicio de sus facultades legales y estatutarias, en especial las otorgadas por las leyes 432 de 1998, 546 de 1999 y 1114 de 2006 y los decretos 1453 de 1998, 1454 de 1998 y 1200 de 2007, y
Que el Fondo Nacional de Ahorro “Carlos Lleras Restrepo”, en adelante FNA, fue transformado en una empresa industrial y comercial del Estado, de carácter financiero del orden nacional, organizada como establecimiento de crédito de naturaleza especial, mediante la Ley 432 de 1998;
Que de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 432 de 1998, el FNA tiene como objeto contribuir a la solución del problema de vivienda y educación de sus afiliados, con el fin de mejorar su calidad de vida, convirtiéndose en una alternativa de capitalización social;
Que es función del FNA, adelantar con criterio de justicia social e imparcialidad en la adjudicación, programas de crédito hipotecario y educativo;
Que la Ley 432 de 1998 en concordancia con lo dispuesto en el artículo 13 del Decreto 1453 de 1998, establece como criterios para la asignación de créditos del FNA los siguientes:
i) Distribución regional de los recursos de acuerdo con el número de afiliados por departamento,
ii) Composición salarial de los afiliados, y
iii) Sistema de asignación del crédito por puntaje;
Que el parágrafo del artículo 1º de la Ley 546 de 1999 establece que el FNA podrá otorgar créditos de vivienda denominados en moneda legal colombiana o en unidades de valor real, UVR, con las características y condiciones que apruebe su respectivo órgano de dirección, siempre que los sistemas de amortización no contemplen capitalización de intereses, ni se impongan sanciones por prepagos totales o parciales;
Que de conformidad con el artículo 47 literal f) del Decreto 1453 de 1998 y el artículo 12 literal f) del Decreto 1454 de 1998, corresponde a la junta directiva del FNA expedir el reglamento de crédito, de cesantías, de ahorro voluntario y de inversiones;
Que la Ley 1114 de 2006, consagra la posibilidad de afiliación al FNA a través del ahorro voluntario contractual en adelante AVC;
Que mediante Decreto 1200 del 12 de abril de 2007 se reglamentó la Ley 1114 de 2006, estableciendo que el FNA podrá conceder créditos para educación y vivienda a los afiliados por ahorro voluntario contractual, siempre que se cumplan con las condiciones, modalidades y requisitos establecidos en el reglamento de crédito que para tal fin expida su junta directiva;
Que mediante Acuerdo 1094 de 2007, la junta directiva reglamentó el ahorro voluntario contractual, señalando que los afiliados por AVC podrán solicitar crédito de vivienda y educación, siempre que hubiesen cumplido las condiciones pactadas en el contrato, de conformidad con la metodología fijada para el efecto por la junta directiva, mediante el Acuerdo 1095 de 2007;
Que en el proceso de estudio y generación de la oferta de crédito de vivienda que realice el FNA para el otorgamiento de créditos a afiliados a través del AVC, debe hacerse una evaluación del riesgo crediticio de acuerdo con lo establecido en el manual de administración de riesgo crediticio (SARC) y las disposiciones que sobre el particular establezca la Superintendencia Financiera de Colombia;
Que de conformidad con lo anterior, se hace necesario expedir el reglamento de crédito para vivienda para los afiliados al FNA por AVC;
Que en mérito de lo expuesto, la junta directiva,
ART. 1º—Expedir el reglamento de crédito para vivienda de los afiliados al FNA por ahorro voluntario contractual, en los siguientes términos:
1. Política de crédito para vivienda
El FNA con fundamento en lo previsto en las leyes 432 de 1998, 546 de 1999 y 1114 de 2006 y los decretos 3118 de 1968 y 1200 de 2007 en lo pertinente, fija las siguientes políticas de crédito para vivienda para afiliados al FNA por ahorro voluntario contractual:
a) Los créditos que se otorguen tendrán como objeto contribuir a la solución del problema de vivienda de los afiliados al FNA por AVC, siempre que los mismos hayan dado cumplimiento a las obligaciones contractuales;
b) Para cumplir los postulados sociales de su creación, el FNA, deberá otorgar los créditos para vivienda teniendo en cuenta los ingresos mensuales del afiliado que se determinaran, entre otros, por el monto del contrato de AVC;
c) El sistema de asignación del crédito para vivienda por puntaje, será mediante calificación personal del afiliado;
d) En virtud del carácter financiero del FNA y la necesaria protección de sus recursos, los créditos que se otorguen deberán colocarse con criterio de dispersión de riesgo, satisfactorias garantías y adecuadas fuentes de pago,
e) Los créditos para vivienda del FNA se otorgarán con tasas de interés, bajo las condiciones financieras que apruebe la junta directiva y teniendo en cuenta la capacidad económica de los afiliados;
f) En el proceso de crédito el FNA realizará periódicamente la evaluación del riesgo crediticio de conformidad con lo establecido en el manual de administración de riesgo crediticio y las disposiciones aplicables que sobre el particular establezca la Superintendencia Financiera de Colombia;
g) Los sistemas de amortización de los créditos otorgados por el FNA no contemplarán capitalización de intereses, ni se impondrán sanciones por prepagos totales o parciales,
h) El FNA, aplicará políticas y controles sobre prevención de lavado de activos (LA) y financiación del terrorismo (FT), de conformidad con lo establecido en la ley y demás normas concordantes. Por tanto, se reserva el derecho de otorgar o desembolsar créditos, cuando quiera que ello implique exponer a la entidad a los riesgos LA/FT y sus asociados.
A. Compra de vivienda nueva. Destinado a la financiación del precio de venta, convenido mediante contrato de compraventa, protocolizado en escritura pública de una unidad habitacional cuyo certificado de tradición y libertad registre solo una transferencia de dominio cuando se adquiera directamente del constructor;
B. Compra de vivienda usada. Destinado a la financiación del precio de venta, convenido mediante contrato de compraventa, protocolizado en escritura pública cuando el mismo se refiera a una unidad habitacional cuyo certificado de tradición y libertad registre un número plural de transferencias de dominio.
PAR.—Se entiende incluida dentro de las modalidades de compra previstas en el presente artículo, la que se destina a la adquisición de vivienda que se derive de un contrato de leasing habitacional, siempre que el solicitante y/o su cónyuge y/o compañero(a) permanente, tenga la calidad de locatario(a) en dicho contrato;
C. Construcción individual de vivienda. Destinado a la financiación del valor de un contrato civil de obra o presupuesto de obra, sobre un inmueble que cuente con las respectivas licencias de construcción, de propiedad del afiliado(a) usuario(a) del crédito, y/o de su cónyuge o compañero(a) permanente. En general, el término construcción para efecto del presente reglamento se aplicará a toda obra que implique ampliación de área;
D. Mejora. Es el crédito destinado a la financiación de inversiones en una unidad habitacional de propiedad del afiliado usuario del crédito para vivienda y/o del cónyuge o compañero(a) permanente, sobre el cual se constituya gravamen hipotecario a favor del FNA. Las inversiones financiadas podrán destinarse a la reparación, remodelación, o modificación de la vivienda, siempre y cuando tales inversiones se destinen a superar una o varias de las carencias básicas de la vivienda, o a aumentar la vida útil o el valor del inmueble sobre el que se ejecuten las obras. La mejora de vivienda se clasificará de la siguiente manera:
1. Remodelación o reparaciones locativas, siempre que las mismas, tengan como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas, de conformidad con lo que dispone el artículo 8º de la Ley 810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
2. La ejecución de obras para modificar o reforzar estructuralmente una vivienda de conformidad con lo previsto en los numerales 2º, 4º y 6º del Decreto 564 de 2006 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
E. Liberación de gravamen hipotecario. Destinado a la liberación de gravamen(es) hipotecario(s), sobre la vivienda de propiedad del afiliado(a) y/o su cónyuge o compañero(a) permanente, constituidas a favor de entidades autorizadas legalmente para otorgar crédito para vivienda.
En el caso de los créditos para liberación de gravamen hipotecario o sustitución de deuda, el FNA autorizará la cesión de la hipoteca. No se requerirá constituir una nueva hipoteca siempre que la existente se ajuste a las condiciones establecidas en el capítulo IX del presente acuerdo.
2.1. Condiciones generales
2.1.1. Comunes a todas las finalidades
a) En crédito individual, se entenderá por vivienda de propiedad del afiliado(a): aquella en la que el afiliado, su cónyuge o compañero(a) permanente, sea(n) o se haga(n) propietarios del ciento por ciento (100%) de la misma;
b) Retiro del monto ahorrado en la cuenta de AVC: Una vez generada la oferta de crédito, el afiliado podrá solicitar el retiro hasta por el saldo disponible que tenga en la cuenta de AVC o mantener las sumas ahorradas. Desembolsado el crédito, los saldos disponibles podrá mantenerlos en la cuenta o abonarlos a capital o a cuotas del crédito hipotecario.
PAR.—En el evento de presentar y ser aceptada por parte del FNA la solicitud de crédito para compra de vivienda, el afiliado podrá solicitar el giro de sus ahorros aportando el documento que acredite la existencia de encargo fiduciario y/o la promesa de compraventa o escritura pública en que se formalice el contrato de leasing habitacional y se acredite la calidad de locatario, según sea el caso;
c) Se entenderá como crédito conjunto aquel que solicitan dos afiliados en cualquier modalidad de crédito, que ostenten la calidad de cónyuges o compañeros permanentes, o padres e hijos(as), quienes en forma individual deberán cumplir con los requisitos establecidos en el presente reglamento para ser sujetos de crédito y en todo caso, se deberán hacer propietarios del ciento por ciento (100%) del inmueble adquirido con crédito del FNA. Tratándose de liberación de gravamen hipotecario, construcción o mejora, los afiliados, o al menos uno de ellos, será(n) propietario(s) del ciento por ciento (100%) de la vivienda.
PAR.—El FNA aceptará créditos conjuntos de afiliados vinculados a través de AVC y cuyo cónyuge o compañero(a) permanente, padre o hijo(a) se haya afiliado por cesantías o viceversa. Las condiciones y requisitos para la recepción y posterior generación de la oferta de crédito se realizarán conforme a la reglamentación que rija para cada uno de los afiliados según el tipo de afiliación al FNA. En todos los casos, las condiciones financieras del crédito conjunto corresponderán a aquellas determinadas en el estudio del crédito para el afiliado por AVC. En este evento, la tasa de interés será la ponderación de las tasas calculadas a cada uno de los afiliados(as).
2.1.2. Condiciones particulares para crédito de construcción y mejora
Además de las condiciones generales previstas en el presente reglamento, los créditos de construcción y mejora deberán cumplir las siguientes:
a) A la solicitud de crédito se deberá anexar fotocopia de la licencia de construcción y/o de mejora que autorice las obras que el afiliado(a) pretende financiar. Este requisito será exigible únicamente en los casos previstos en la ley.
Previo a cada desembolso, se determinará el valor del avance de obra mediante peritaje con base en el presupuesto de obra presentado con la solicitud;
b) Número de desembolsos: El monto del crédito asignado y utilizado se girará hasta en dos desembolsos.
c) Condiciones particulares para los desembolsos:
• Inversión previa. Para realizar el primer o único desembolso se requiere la inversión total en la obra del monto del AVC y/o de recursos propios. Dicha inversión la establecerá el perito encargado de certificar el avance de obra.
• Cobertura de la garantía. El valor acumulado que se alcanzará con cada desembolso, no superará el 70% de la sumatoria del avalúo del predio sobre el que se adelante la obra más el valor correspondiente al avance de obra alcanzado antes de dicho desembolso.
• Plazo entre desembolsos. Entre el primer y segundo desembolso, no podrán transcurrir más de cinco meses, vencidos los cuales, no se desembolsará el saldo del crédito asignado.
• Plazo para acreditar la terminación de la obra. Una vez girado el segundo o único desembolso el afiliado dispone de tres meses para la presentación al FNA del informe pericial de terminación de la obra. El incumplimiento del plazo para presentar el informe pericial de terminación de la obra, podrá dar lugar al FNA para extinguir el plazo del crédito y exigir el pago anticipado de la obligación.
3. Afiliados al FNA por ahorro voluntario contractual, AVC
La evaluación de la capacidad de pago y la medición del nivel de riesgo de los afiliados por AVC, se efectuará así:
3.1. Trabajadores subordinados o dependientes
Son trabajadores subordinados o dependientes, los oficiales, suboficiales y soldados profesionales de las Fuerzas Militares; oficiales, suboficiales y miembros del nivel ejecutivo, agentes de la Policía Nacional; el personal civil al servicio del Ministerio de Defensa Nacional, de las Fuerzas Militares y de la Policía Nacional, el personal docente oficial, los docentes vinculados a establecimientos educativos privados y quienes devenguen salario integral de acuerdo con lo previsto en el artículo 1º parágrafo 2º de la Ley 1114 de 2006 que modifica el artículo 29 de la Ley 546 de 1999.
3.2. Trabajadores independientes y madres comunitarias
Los trabajadores independientes y las madres comunitarias se distinguen para efectos del presente acuerdo, así:
3.2.1. Sin información en central de riesgo-sin información. Se entenderá que un afiliado carece de información en central de riesgo, cuando carece de historial crediticio en las centrales de información financiera que el FNA consulte.
3.2.2. Con información en central de riesgo-con información. Se entenderá que un afiliado cuenta con información en central de riesgo, cuando esté calificado en la central de riesgo definida por el FNA.
4. Solicitud de crédito para afiliados a través de AVC requisitos generales para presentar solicitud de crédito para vivienda
Para presentar una solicitud de crédito para vivienda se deben reunir los siguientes requisitos:
a) Ser afiliado al FNA a través de ahorro voluntario contractual;
b) Contar con el puntaje mínimo de 400 puntos calculado mediante el sistema de calificación personal definido por la junta directiva. Según la metodología establecida por la junta directiva, el cumplimiento del contrato de ahorro voluntario contractual por parte del afiliado, le dará un puntaje equivalente al 100%, de conformidad con lo previsto en el Acuerdo 1095 de 2007;
c) Que las sumas depositadas en la cuenta de AVC no se encuentren embargadas o pignoradas;
d) No tener crédito para vivienda vigente con el FNA;
e) Presentar el formulario de solicitud de crédito para vivienda de afiliados a través de AVC (formato original o fotocopia), debidamente diligenciado, anexando la documentación requerida de acuerdo con la finalidad. En caso de solicitudes conjuntas, cada afiliado debe diligenciar el formulario correspondiente,
f) Autorizar al Fondo Nacional de Ahorro para consultar y reportar su comportamiento crediticio a las centrales de riesgo que la entidad disponga.
PAR. 1º—El afiliado deberá comunicar al FNA cualquier variación de la información suministrada en la solicitud de crédito para vivienda, antes del desembolso del mismo.
PAR. 2º—En el evento que una solicitud de crédito para vivienda no haya sido aceptada, el afiliado dispondrá de un término máximo de seis meses para solicitar la devolución de los documentos que presentó para estudio. Este plazo se empezará a contar a partir de la fecha en que se comunique al afiliado que la solicitud no ha sido aceptada. Una vez transcurrido este término los documentos podrán ser destruidos.
4.1. Condiciones y requisitos para la aprobación de las solicitudes de crédito para vivienda de afiliados al FNA por AVC
4.1.1. Requisitos generales:
1. Presentar moralidad comercial de conformidad con lo dispuesto en el presente acuerdo y las demás disposiciones aplicables.
2. Tener capacidad de pago para cubrir el valor de las cuotas mensuales incluidos los seguros, del crédito asignado, conforme a lo establecido en el presente reglamento.
3. Que la información suministrada durante el proceso de estudio, generación de la oferta, legalización y perfeccionamiento del crédito sea veraz y fidedigna.
4. Presentar en debida forma la documentación requerida para el desembolso del crédito, de acuerdo con los parámetros expuestos en el presente reglamento.
PAR. 1º—Los requisitos y condiciones acreditados al momento de presentar y ser aceptada la solicitud de crédito deben permanecer hasta la fecha del perfeccionamiento del mismo, entendiéndose el perfeccionamiento como el desembolso total de la suma mutuada. El FNA se abstendrá de autorizar el giro del crédito si las condiciones financieras del afiliado varían, desmejorando su situación económica o crediticia, de tal manera que le impidan cumplir con el pago de la obligación adquirida con la entidad, o si sumariamente se demuestra que los documentos aportados presentan inconsistencias que impidan el desembolso del mismo.
PAR. 2º—Un afiliado puede tener vigentes dos créditos, uno para educación y otro para vivienda o dos para educación, siempre y cuando tenga capacidad de pago.
4.2. Parámetros para el estudio de la capacidad de pago y comprobación de ingresos
4.2.1. Ingresos
Los ingresos del afiliado por AVC, se calcularán así:
i) Con base en el ingreso mensual. Para efectos del presente reglamento, el monto total ahorrado por AVC, durante doce (12) meses corresponde al ingreso mensual, y
ii) Atendiendo los ingresos soportados por el afiliado, con los documentos que se señalan a continuación.
Documentos Trabajadores subordinados o dependientes Trabajadores independientes y madres comunitarias
Sin información Con información
1 Solicitud de crédito para vivienda debidamente diligenciada. X X X
2 Fotocopia legible del documento de identidad del afiliado. X X X
3 Certificación del jefe de nómina y/o personal de la empresa o entidad o de quien haga sus veces, expedida dentro de los 2 meses anteriores a la fecha de radicación de solicitud en la que conste:
i) Asignación básica mensual;
ii) Antigüedad;
iii) Tipo de vinculación. X
4 Desprendibles de nómina en fotocopia u original, o fotocopia legible de las planillas de nómina de los últimos tres (3) meses, contados a partir de la fecha de radicación de la solicitud de crédito para vivienda.
Estos desprendibles deberán contener las deducciones realizadas, si existen. X
5 Certificado de ingresos y retenciones, declaración de renta o carta de no declarante, según el caso. X X X
6 Madres comunitarias:
i) Certificación donde conste que hace parte del Programa de Hogares Comunitarios del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar,
ii) Últimos tres (3) desprendibles de pago de la asociación de padres de familia o quien haga sus veces, donde se incluyan las deducciones realizadas. X X
7 Los afiliados que se encuentren en encargo, deberán aportar la certificación de la asignación básica del cargo en propiedad, con base en la cual se establecerá el cupo de crédito. X
Documentos adicionales según la actividad, profesión u oficio:
1 Fotocopia del último recibo de agua y luz del sitio de negocio del afiliado, en caso de ser negocio propio, o del lugar de residencia. En caso de ser compartido especifique y determine el valor pagado por el afiliado. X X
2 Carta del administrador o arrendador del lugar donde desempeña su actividad, profesión u oficio, en la que se especifique el valor cancelado por concepto de cuota de administración y/o arrendamiento, estado de pago de las obligaciones y tiempo de permanencia en dicho lugar. X X
3 Fotocopia de los extractos bancarios personales o del negocio propio de los últimos tres (3) meses en los que se refleje el movimiento de los ingresos mensuales reportados. X X X
4 Para comerciantes inscritos, certificado de registro mercantil, en caso de poseerlo. X X
5 Si recibe ingresos por pensiones, el comprobante de pago de los últimos tres (3) meses. X X X
6 Si recibe ingresos por arrendamientos fotocopia del (los) contrato(s) de arrendamiento del (los) bien(es) inmueble(s) acompañado(s) de certificado de tradición y libertad, en original o fotocopia, expedido dentro de los treinta (30) días calendario anteriores a la fecha de radicación de la solicitud de crédito. X X X
7 Estados financieros debidamente certificados por contador, indicando el Nº de tarjeta profesional del mismo, si aplica. X X X
a) Cuando un afiliado al FNA por AVC tenga más de una relación laboral, la asignación básica mensual corresponderá a la suma de las asignaciones básicas mensuales certificadas por cada uno de los empleadores;
b) Cuando los ingresos mensuales permanentes reflejados en los desprendibles de nómina sean variables, se tomará el promedio aritmético de los últimos tres (3) meses, el valor resultante se comparará con la certificación expedida por el jefe de personal y se tomará para efectos del cálculo de los ingresos el menor valor;
c) Si la remuneración derivada del vínculo laboral, corresponde a aquella en la que por algún esquema de contratación se reflejen valores y conceptos equivalentes tanto en lo correspondiente a los ingresos como a los egresos, estos valores y conceptos de ingresos y egresos equivalentes no se tendrán en cuenta para efectos del estudio de la capacidad de pago ni del cálculo del cupo del crédito.
PAR. 1º—El FNA podrá solicitar los documentos que estime pertinentes con el fin de corroborar los ingresos de acuerdo con la ocupación declarada por el afiliado al momento de presentar la solicitud de crédito para vivienda. Igualmente, el FNA podrá consultar bases de datos disponibles o utilizar criterios auxiliares que conduzcan a verificar el rango de ingresos en que está catalogada la actividad declarada por el afiliado por AVC.
Para efectos de determinar el ingreso del afiliado, se podrá tomar el menor de los valores evaluados, salvo que el afiliado demuestre documentalmente el valor indicado en la solicitud de crédito.
PAR. 2º—En todo caso, el afiliado deberá demostrar capacidad de pago para cubrir la cuota de amortización mensual, incluidos los seguros, por concepto del crédito para vivienda que le asignaría el FNA.
PAR. 3º—En el evento de tratarse de afiliados por AVC trabajadores subordinados o dependientes y el solicitante de crédito para vivienda tenga egresos mensuales que le impidan acceder al monto requerido sin exceder el máximo de crédito que el Fondo Nacional de Ahorro le asignaría de acuerdo con su asignación básica, se le aceptará acreditar ingresos familiares hasta en cuantía del treinta por ciento (30%). Para tal efecto, se podrá completar el 30% faltante con ingresos aportados por el cónyuge o compañero(a) permanente, y/o los hijos(as) del afiliado(a), hasta un máximo de dos personas. En todo caso, las personas que acrediten los ingresos aquí previstos se sujetarán al estudio de capacidad de pago y moralidad crediticia en los términos establecidos en el presente acuerdo y deberán firmar el pagaré correspondiente.
4.3. Egresos
Para determinar los egresos del afiliado, se tendrá en cuenta la clasificación de consumo individual por finalidades establecida por el DANE, en la que se reflejan los porcentajes correspondientes a cada uno de los ítems que satisfacen las necesidades básicas a saber:
a) Educación: 12%;
b) Alimentación: 20%;
c) Así mismo se tendrán en cuenta:
d) *Descuentos de nómina (pago de salud y pensión): 8%;
e) Obligaciones contractuales vigentes, de acuerdo con la información disponible para el análisis.
*En los casos y porcentajes que aplique.
Para establecer el valor de las obligaciones contractuales vigentes, se tendrán en cuenta los valores de las cuotas mensuales para las obligaciones actuales certificadas por el jefe de personal o quien haga sus veces, las consignadas en los desprendibles o planillas de nómina y/o los comprobantes de pensión y/o los estados financieros, según sea el caso y en los reportes de las centrales de riesgo. Para el evento en que no aparezca registrado el valor de la cuota de una obligación, esta se estimará de la siguiente manera: $ 50.000 por millón de saldo de la obligación para créditos no hipotecarios y $ 13.000 por millón para créditos hipotecarios, valores que deberán ser ajustados de acuerdo con las condiciones del mercado.
En razón a que al momento de radicar la solicitud de crédito el afiliado no debe encontrarse en mora en ninguna de las obligaciones reportadas por las centrales de riesgo como codeudor, el (los) valor(es) de la(s) cuota(s) correspondiente(s) a la(s) obligación(es) no será(n) tenida(s) en cuenta como egreso del solicitante.
En los casos en que la finalidad del crédito sea construcción, adicionalmente a los egresos descritos anteriormente, también se tendrá en cuenta el valor del canon mensual de arrendamiento pagado por el afiliado cuando a ello haya lugar.
En los casos en que la finalidad del crédito sea liberación de gravamen hipotecario, el FNA no tendrá en cuenta como egreso el valor de la cuota que el solicitante esté cancelando por dicha obligación y que aparezca en el reporte de las centrales de riesgo. De lo anterior se exceptúan los casos en los que el monto del crédito que se asignaría más las cesantías que se aplicarían a la liberación, sea inferior al saldo actual de la obligación, caso en el cual se establecerá proporcionalmente al saldo el valor de la cuota que quedaría vigente con la entidad acreedora y este último valor se tomará como egreso.
El valor destinado mensualmente por el afiliado por AVC al cumplimiento de su contrato, no será tenido en cuenta como egreso para efectos del cálculo de su capacidad de pago.
PAR.—En caso de que sobre la asignación básica del afiliado se registre un embargo, el valor dejado de percibir por este concepto, será considerado como un egreso al momento de hacer el estudio de capacidad de pago.
PAR. 2º—(Nota: Adicionado por el Acuerdo 1123 de 2009 artículo 1º del Fondo Nacional de Ahorro)
4.4. Cuentas AFC
En el evento de que el afiliado por AVC destine sumas mensuales en cuenta de ahorro para el fomento de la construcción AFC, se tendrá en cuenta el valor mensual ahorrado por este concepto en razón a lo establecido en las normas que regulan dichas cuentas, en el sentido de que el destino del ahorro es para la adquisición de vivienda, para cubrir la cuota inicial o para amortizar el crédito hipotecario otorgado con el mismo fin.
En caso de que el valor no sea suficiente para cubrir el valor de la cuota mensual correspondiente al monto máximo de crédito para vivienda que se le otorgaría, se efectuará el estudio de capacidad de pago según lo dispuesto en el presente acuerdo sin incluir como egreso el valor mensual del ahorro en la cuenta AFC. El valor de la cuota mensual correspondiente al monto del crédito que el FNA le otorgaría será el máximo entre el valor disponible resultante del estudio de capacidad de pago y el valor del monto mensual de ahorro en la cuenta AFC.
4.5. Paz y salvos y/o certificaciones
Para efectos de aclarar o actualizar la información registrada en los reportes de las centrales de riesgo y/o en los desprendibles o planillas de nómina, el FNA tendrá en cuenta para el análisis del crédito, tanto al momento del otorgamiento como para el análisis previo al desembolso, los paz y salvos y/o certificaciones en original o fotocopia, expedidos por las entidades acreedoras y/o nominadoras.
En estos paz y salvos y/o certificaciones deberá constar, según sea el caso, el error de la información reportada, el estado de las obligaciones, el monto, el saldo de las mismas y/o el valor de la cuota. El FNA se reserva el derecho de verificar la información ante la entidad respectiva.
4.6. Visitas de verificación y licencias de construcción
De forma previa al desembolso del monto del crédito, el FNA realizará visitas de campo a los trabajadores independientes y a las madres comunitarias, directamente o a través de terceros, para verificar para la fuente de ingresos y la actividad económica del solicitante, caso en el cual se anexará el respectivo informe de visita a la solicitud de crédito. Para los demás afiliados por AVC el FNA realizará visitas de campo cuando lo considere necesario.
PAR.—En las solicitudes de crédito para vivienda cuya finalidad sea la construcción o mejora de vivienda, es requisito para la presentación de la solicitud anexar fotocopia de la licencia de construcción y/o de mejora que autorice las obras que el afiliado pretende financiar. Este requisito será exigible únicamente en los casos previstos en la ley.
5. Parámetros para el estudio de la moralidad comercial del afiliado por AVC, trabajadores subordinados o dependientes
Para determinar si un trabajador subordinado o dependiente afiliado al FNA, por AVC, es sujeto de crédito para vivienda, además del cumplimiento de los requisitos definidos en el capítulo cuarto del presente acuerdo, deberá cumplir con los parámetros respecto a la moralidad comercial y los requisitos que se describen:
a) Tener un puntaje genérico Acierta igual o superior a 550 puntos, de acuerdo con la información contenida en los reportes de la central de riesgo Data Crédito. Este puntaje genérico se utilizará en todos los casos en que se evalúe la moralidad crediticia de afiliados solicitantes de crédito para vivienda cuyo ingreso mensual sea menor o igual a tres (3) smlmv.
El puntaje alcanzado al aplicar el modelo estadístico basado en el comportamiento y hábito de pago puntaje genérico Acierta, debe ser igual o superior a 550 puntos. En el caso en que el afiliado(a) no presente historia crediticia, se asumirán 550 puntos;
b) Tener un puntaje genérico Delphi Plus igual o superior a 621 puntos, de acuerdo con la información contenida en los reportes de la central de riesgo Cifin. Este puntaje genérico se utilizará en todos los casos en que se evalúe la moralidad crediticia de afiliado(a) solicitante de crédito para vivienda cuyo ingreso mensual sea mayor a tres (3) smlmv.
El puntaje alcanzado al aplicar el modelo estadístico basado en el comportamiento y hábito de pago puntaje genérico Delphi Plus debe ser igual o superior a 621 puntos. En el caso en que el afiliado (a) no presente historia crediticia o el reporte de la central de información Cifin despliegue la siguiente información:
a) Sin datos,
b) No posee información de cuentas corrientes, tarjetas de crédito, y cartera total, y/o
c) No posee información de endeudamiento global se asumirán 621 puntos;
c) No estar en mora al momento de presentar la solicitud de crédito en ninguna de las obligaciones registradas en los reportes expedidos por las centrales de riesgo, tanto en las que es deudor principal como codeudor. Para verificar la condición de encontrarse al día en el pago de las obligaciones a cargo del solicitante, se tendrá en cuenta la información correspondiente a la última actualización efectuada por la entidad acreedora.
PAR.—El FNA no continuará con el trámite de la solicitud de crédito para vivienda en aquellos eventos en los que la información reportada por las centrales de riesgo registre datos bloqueados. No obstante, una vez subsanada esta situación se dará viabilidad al estudio de la solicitud, siempre y cuando esta y sus anexos mantengan vigencia.
(Nota: Modificado el literal a) del presente numeral por el Acuerdo 1125 de 2009 artículo 3º del Fondo Nacional de Ahorro)
6. Parámetros para el estudio de la moralidad comercial de afiliados por AVC trabajadores independientes y madres comunitarias
Para determinar si un trabajador(a) independiente o madre comunitaria afiliado(a) al FNA por AVC, es sujeto de crédito para vivienda, además del cumplimiento de los requisitos definidos en el capítulo IV del presente acuerdo, deberá cumplir los parámetros respecto a la moralidad comercial y los requisitos que se describen a continuación:
a) Tener un puntaje genérico Acierta igual o superior a 550 puntos, de acuerdo con la información contenida en los reportes de la central de riesgo Data Crédito. Lo anterior aplica para los afiliados “Con información”. Dicho puntaje genérico se utilizará en todos los casos en que se evalúe la moralidad crediticia de los afiliados solicitantes de crédito para vivienda;
b) No estar en mora al momento de presentar la solicitud de crédito, en ninguna de las obligaciones registradas en los reportes expedidos por las centrales de riesgo, tanto en las que es deudor principal como codeudor. Para verificar la condición de encontrarse al día en el pago de las obligaciones a cargo del solicitante, se tendrá en cuenta la información correspondiente a la última actualización efectuada por la entidad acreedora;
c) La moralidad comercial se verificará igualmente sobre el comportamiento de pago de los créditos que el afiliado tenga o haya tenido con el FNA así como con el cumplimiento del AVC;
d) Para afiliados “Sin información”. En caso de que el afiliado(a) no esté calificado por la central de riesgos Data Crédito con el puntaje genérico Acierta, se utilizará el puntaje sociodemográfico desarrollado por el FNA para determinar si es o no sujeto de crédito. En este caso, el afiliado(a) debe tener un puntaje FNA igual o superior a 550 puntos.
PAR. 1º—El FNA no continuará con el trámite de la solicitud de crédito para vivienda en aquellos eventos donde la información reportada por las centrales de riesgo registre datos bloqueados. No obstante, una vez subsanada esta situación se dará viabilidad al estudio de la solicitud, siempre y cuando esta y sus anexos mantengan su vigencia.
El afiliado(a) podrá subsanar la(s) inconsistencia(s) que se presente(n) en el trámite de la solicitud de crédito para vivienda dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de envío de la comunicación en la cual se informen las inconsistencias. En el caso en que no sea posible subsanar la(s) inconsistencia(s) dentro del plazo antes citado, el afiliado(a) podrá presentar una nueva solicitud de crédito para vivienda cuando desaparezca(n) la(s) causa(s) que impiden continuar con el trámite.
6.1. Puntaje FNA
Es el mecanismo de calificación de afiliados por AVC cuya actividad corresponda a trabajadores independientes o madres comunitarias que no tienen información en centrales de riesgo. Se utilizará para determinar si el afiliado(a) es sujeto de crédito en el FNA.
El puntaje FNA es un puntaje que se obtiene a partir de modelos econométricos y estadísticos que será actualizado con información de las siguientes fuentes: formulario de afiliación al FNA por AVC, formulario de solicitud del crédito, historia del cumplimiento del contrato AVC, puntaje del puntaje genérico Acierta de Data Crédito de afiliados “con información”, valores promedio de variables de interés de la encuesta continua de hogares (ECH) del DANE, por grupos de personas con características similares a las de los afiliados al FNA por AVC. El puntaje obtenido a partir de esta relación es el puntaje FNA, el cual debe ser igual o superior a 550 puntos, para que el afiliado se califique como sujeto de crédito.
Cuando el FNA cuente con información histórica suficiente de moralidad sobre los créditos otorgados a los afiliados por AVC cuya actividad corresponda a trabajadores independientes o madres comunitarias “sin información”, se incluirá esta información en los modelos de cálculo del puntaje FNA.
7. Condiciones para el otorgamiento de créditos de vivienda
El FNA, otorgará créditos para vivienda a los afiliados a través del AVC denominados en unidades de valor real UVR o en pesos, bajo los sistemas de amortización aprobados por la Superintendencia Financiera de Colombia contenidos en la Circular Externa 085 de 2000 o en las normas que la modifiquen, sustituyan o adicionen.
7.1. Condiciones financieras
Las condiciones financieras adicionales a las previstas en el presente acuerdo, de los créditos para vivienda otorgados por el FNA a sus afiliados por AVC, serán las fijadas mediante acuerdo por la junta directiva.
7.2. Monto del crédito
Para calcular el monto del crédito, se tendrán en cuenta los siguientes aspectos:
a) Los montos máximos y mínimos de financiación autorizados por la entidad;
b) Las condiciones financieras vigentes;
c) El monto máximo que se aprueba está condicionado a la capacidad de pago del afiliado. En cualquier caso, la cuota resultante incluidos los seguros, no debe superar el 30% de los ingresos mensuales del afiliado o el 30% del valor del contrato de ahorro voluntario contractual, cuando dicho valor sea inferior a los ingresos mensuales del afiliado;
d) El valor máximo de financiación en la finalidad de mejora no podrá exceder el 50% del valor comercial de la vivienda determinado en el avalúo comercial del inmueble;
e) El monto del crédito, en ningún caso superará el 80% del valor del inmueble dado en hipoteca, si se trata de vivienda nueva, o del 70% si se trata de vivienda usada.
PAR.—Cuando la solicitud de crédito para vivienda fuere conjunta, se tendrá en cuenta la capacidad de pago de cada uno de los solicitantes y con ella se establecerá el monto individual a que tendrían derecho y la sumatoria de estos será el monto total del crédito conjunto.
7.3. Intereses
7.3.1. Intereses remuneratorios:
Los préstamos que conceda el FNA causarán intereses pagaderos por mensualidades vencidas.
PAR. 1º—La junta directiva determinará la tasa de interés remuneratoria de los créditos para vivienda de los afiliados por AVC.
7.3.2. Intereses de mora:
En caso de mora el deudor pagará al FNA el valor de las cuotas vencidas y sobre las mismas se liquidará una tasa de interés equivalente a la máxima legalmente autorizada, que se cobrará sobre las cuotas vencidas a partir del día siguiente al vencimiento y proporcional al tiempo de mora.
Incurso el deudor en mora, el FNA podrá hacer exigible el pago de la totalidad de la obligación, iniciando la respectiva acción judicial, siendo de cargo del deudor los honorarios judiciales y en general los gastos a que el cobro diere lugar.
El FNA se reserva la facultad de restituir el plazo inicialmente pactado.
7.4. Amortización de los créditos-cuotas
El crédito será pagado por los afiliados mediante cuotas mensuales sucesivas mes vencido, en cuyo valor estarán incluidos los intereses remuneratorios y la amortización a capital. Adicionalmente, se cobrará el valor correspondiente al costo de los seguros. La primera cuota será exigible a los treinta (30) días calendario contados a partir de la fecha de desembolso del crédito. El valor de la primera cuota del crédito, incluidos los seguros, no podrá exceder el 30% de los ingresos mensuales del afiliado considerados para el otorgamiento del crédito.
El valor de la primera cuota se ajustará a las fechas de vencimiento para pago definidas por el FNA.
Los créditos podrán prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad alguna. En caso de prepagos parciales, el deudor tendrá derecho a elegir si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación.
7.5. Beneficios tributarios para afiliados por AVC
Los afiliados por AVC que soliciten crédito y pretendan recibir el beneficio tributario deberán suscribir un nuevo contrato en el que depositen una suma periódica equivalente al valor de su cuota mensual del crédito. Conforme a lo establecido en el Decreto 1200 de 2007, el FNA debitará de la cuenta de AVC la suma correspondiente.
7.6. Plazos y condiciones
El plazo de amortización de los créditos para compra de vivienda será mínimo de 5 años y máximo de 30 años. Las condiciones específicas de plazos y naturaleza del crédito serán reguladas en el acuerdo por medio del cual se adoptan las condiciones financieras de los créditos para vivienda de afiliados por AVC.
PAR. 1º—El afiliado que demuestre título de formación académica de maestría, doctorado o posdoctorado en Colombia o en el exterior, en cuyo caso debe estar debidamente convalidado en el país, podrá acceder a las finalidades de crédito previstas en el presente acuerdo, con un plazo de financiación hasta de treinta (30) años. Para las solicitudes conjuntas que se presenten, se verificará que cada uno de los solicitantes cumpla con el requisito de acreditar título de formación académica de maestría, doctorado o posdoctorado en Colombia o en el exterior.
7.6.1. Reporte a centrales de riesgo:
El FNA reportará a las centrales de riesgo, los créditos así como su comportamiento financiero, siempre y cuando medie autorización expresa y escrita del afiliado.
7.7. Estudio de títulos
El FNA asumirá el valor del estudio de títulos requerido para la legalización de los créditos aprobados para los afiliados cuyos ingresos no superen dos salarios mínimos legales mensuales vigentes. En los demás casos el costo será asumido por el solicitante.
7.8. Seguros
Con el fin de amparar las obligaciones hipotecarias el FNA contratará con una compañía de seguros legalmente autorizada los siguientes amparos, los cuales estarán cubiertos a partir de la firma de la escritura pública:
7.8.1. Seguro de vida grupo deudores. Comprende muerte o incapacidad total y permanente de los afiliados de crédito para vivienda.
7.8.2. Seguro de incendio grupo deudores. Ampara los daños causados a la vivienda contra los riesgos de incendio y/o rayo y demás coberturas adicionales, incluido terremoto y actos terroristas hasta por el monto asegurado, el cual corresponde al avalúo comercial de la construcción de la vivienda, valor que se ajusta periódicamente, de acuerdo con la normatividad vigente.
7.8.3. Otros seguros. El FNA podrá tomar nuevas coberturas que no representen costo para el afiliado(s).
Estará a cargo del (los) afiliado(s) deudor(es) el pago de las primas que ocasionen los seguros. Su costo se cancelará de manera conjunta con las cuotas de amortización. El valor correspondiente al seguro será causado desde la firma de la escritura y se cobrará en la primera cuota.
PAR. 1º—Seguro de desempleo. El FNA podrá tomar por cuenta y a cargo de los trabajadores subordinados o dependientes afiliados por AVC, la cobertura de desempleo, quedando facultado para modificar o suprimir esta cobertura atendiendo razones de conveniencia para el FNA y el afiliado y teniendo en cuenta las condiciones del mercado asegurador.
PAR. 2º—Cobertura Fondo Nacional de Garantías, FNG. Tratándose de créditos para vivienda de interés social VIP y VIS, con los cuales se haya adquirido vivienda nueva o usada o se utilicen en mejoras o construcción, se podrá contar con la cobertura del FNG.
8. Procedimiento de otorgamiento crédito
8.1. Aprobación de la adjudicación de créditos
Se delega en el presidente del FNA la función de aprobar la adjudicación de créditos a los afiliados vinculados por AVC, de acuerdo con las políticas establecidas en el presente reglamento hasta por un monto inferior o igual a 250 smlmv.
PAR.—La delegación otorgada al presidente de la entidad no contempla la aprobación de la adjudicación de créditos a afiliados por un monto superior a 250 smlmv; a los servidores públicos del FNA; a los miembros de la junta directiva ni a sus familiares dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni a la cónyuge o compañera o compañero permanente de los anteriores.
Realizado el estudio y calificación de las solicitudes de crédito para vivienda de acuerdo con lo establecido en el presente reglamento, se elaborará el informe de adjudicación de crédito para someter a consideración del presidente de la entidad o la junta directiva según el caso, en el cual se indicará el proceso surtido y la relación de los afiliados que pueden ser beneficiarios de créditos.
El presidente rendirá mensualmente informes a la junta directiva sobre el ejercicio de esta delegación.
8.2.1. (Modificado).* Oferta de crédito:
Una vez aprobada la solicitud de crédito, se formula oferta de crédito al afiliado.
La oferta debe contener lo siguiente:
• Las condiciones del contrato de mutuo a suscribir, esto es, finalidad, monto, tasa, plazo y sistema de amortización.
• Requisitos para perfeccionar el crédito.
• Plazo para aceptación de la oferta, que no podrá ser mayor de 5 meses contados a partir a la fecha de la oferta.
• La oferta debe comunicarse por escrito.
PAR.—En la oferta deberá indicarse expresamente que si al momento de efectuarse el desembolso del crédito las condiciones patrimoniales del afiliado se han alterado en tal forma que hagan notoriamente difícil la restitución de la suma a prestar, el fondo se abstendrá de hacerlo.
8.2.2. Aceptación de la oferta por el afiliado:
El afiliado deberá aceptar expresamente y por escrito la oferta de crédito para lo cual deberá reunir los siguientes requisitos:
• Aceptarla dentro del tiempo señalado en la oferta.
• Presentar los documentos correspondientes al perfeccionamiento del contrato, tales como escritura pública debidamente otorgada y registrada contentiva del contrato de mutuo e hipoteca de primer grado, pagaré en blanco con carta de instrucciones y los demás documentos requeridos por el FNA.
PAR. 1º—Durante el plazo para aceptar la oferta, el afiliado podrá solicitar por escrito el cambio de la finalidad del crédito, ciudad de utilización y plazo de amortización, para lo cual se expedirá otra oferta, pero sin que se modifique el plazo inicialmente concedido para aceptarla.
PAR. 2º—Expirado el término de vigencia de la oferta, el afiliado podrá presentar una nueva solicitud de crédito.
En caso que se haya realizado el retiro del monto ahorrado en el AVC, con el fin de invertirlo en la negociación que adelanta el afiliado y no alcance a legalizar y perfeccionar el trámite del crédito en los plazos previstos en el presente reglamento, podrá radicar la solicitud de crédito dentro de los cuatro (4) meses siguientes al vencimiento de la vigencia de la oferta de crédito. En este caso, se le conservará el puntaje obtenido del AVC, es decir, se tendrá por cumplido el 100% del contrato del AVC.
8.2.3. Verificación de la aceptación:
Recibida la aceptación de la oferta de crédito se procederá a verificar el cumplimiento de los requisitos de tiempo y modo señalados, y a elaborar la solicitud de disponibilidad presupuestal.
La revisión comprenderá la debida constitución de las garantías.
PAR. 1º—Si en los documentos presentados llegaren a encontrarse inconsistencias que impidan el desembolso del crédito y estas son subsanables, el afiliado dispondrá de un plazo máximo de tres (3) meses contados a partir de la fecha de envío de la comunicación en la cual se informan las inconsistencias, para solucionar el inconveniente presentado. Vencido dicho término expirará la oferta.
PAR. 2º—Si se tratare de créditos cuyo desembolso se realice en dos instalamentos, entre el primer y segundo desembolso no podrán transcurrir más de dos (2) meses. Vencido este término se perderá el derecho al desembolso del saldo ofertado, con excepción de los créditos destinados para construcción o mejora.
*(Nota: Modificado el numeral 8.2.1 del presente artículo por el Acuerdo 1123 de 2009 artículo 2º del Fondo Nacional de Ahorro)
8.3. Disponibilidad presupuestal
Para autorizar la expedición de disponibilidad presupuestal, previamente se presentará al presidente informe sobre las ofertas debidamente aceptadas, relacionando los afiliados y el monto de crédito correspondiente.
El presidente del FNA solicitará la disponibilidad presupuestal de las ofertas de crédito aceptadas por los afiliados de AVC de acuerdo con las políticas establecidas en el presente reglamento y el estatuto presupuestal.
8.4. Desembolso del crédito
Una vez expedido el registro presupuestal se procederá al desembolso del crédito.
9. Garantías de los créditos
9.1. Constitución de garantías
Los créditos para vivienda constarán en documento público y pagaré en blanco otorgado a favor del FNA por el (los) afiliado(s) con su correspondiente carta de instrucciones y demás documentos que el FNA estime necesarios, los cuales estarán garantizados de la siguiente forma:
1. Con garantía real, mediante la constitución de hipoteca en primer grado abierta y sin límite de cuantía sobre el inmueble objeto de la financiación, construcción o mejora, otorgada a favor del FNA por el propietario del inmueble. La hipoteca cubrirá el monto total de la deuda durante la vigencia del crédito. Dos o más créditos hipotecarios del FNA no podrán garantizarse con hipoteca sobre un mismo inmueble.
PAR.—Para verificar la constitución de las garantías y prestar servicios de asesoría jurídica para el trámite y perfeccionamiento de los créditos, el FNA podrá suscribir contratos de prestación de servicios con personas naturales o jurídicas con capacidad para desarrollar esta actividad.
9.2. Avalúos
Los inmuebles objeto de negociación con los créditos otorgados por el FNA deben ser previamente avaluados comercialmente, con el fin de determinar si constituyen garantía suficiente para el crédito.
Los avalúos incluirán el valor total de la propiedad. Deben elaborarse en formatos establecidos por el FNA, con una visión de largo plazo, considerando las variables que pueden afectar su avalúo comercial en el tiempo.
Dichos avalúos tendrán una vigencia de un (1) año, y serán evaluados atendiendo lo establecido para el efecto en las leyes 546 de 1999 y 550 de 1999 y las demás normas que las modifiquen, sustituyan o adicionen.
El FNA podrá verificar y actualizar el avalúo comercial de los inmuebles dados en garantía, para establecer que continúan cubriendo los saldos de las obligaciones. En caso contrario, el afiliado deberá otorgar una garantía hipotecaria en primer grado satisfactoria para el FNA.
10. Alternativas a los usuarios de los créditos
10.1. Sustitución del bien dado en garantía
El FNA podrá aceptar la sustitución del bien inmueble dado en garantía hipotecaria de créditos otorgados a sus afiliados, conforme a las siguientes reglas:
• Cuando el inmueble objeto de la garantía fuere perseguido judicialmente, sufra desmejora o deprecio, de tal suerte que así no preste suficiente garantía a juicio de un perito, o cuando la garantía se vea afectada por hechos sobrevinientes a su constitución, casos en los cuales deberá otorgar una garantía hipotecaria en primer grado satisfactoria para el FNA, previo avalúo del inmueble. De no ser posible otorgar esta garantía, el saldo del crédito podrá ser exigido anticipadamente.
• Cuando el afiliado mediante escrito, solicite al FNA el cambio de la garantía hipotecaria en eventos diferentes a los anteriores y a juicio del FNA resulte conveniente para los intereses de la entidad.
• El deudor hipotecario debe hallarse al día en el pago de sus obligaciones a favor del FNA, y deberá asumir los gastos que genere el perfeccionamiento del trámite de sustitución, incluyendo los honorarios fijados por la entidad al abogado externo asignado.
• El bien inmueble con el que se pretende sustituir la garantía hipotecaria, deberá estar destinado a vivienda y su avalúo comercial debe ser como mínimo el saldo de la obligación certificado por la división de cartera a la aceptación de la sustitución, dividido en el cero punto siete (0,7). El avalúo del inmueble deberá realizarse en la forma establecida en este reglamento.
• El bien inmueble con el que se pretende sustituir la garantía hipotecaria, deberá ser de propiedad del afiliado y/o su cónyuge o compañero(a) permanente.
PAR.—Corresponderá a la división de crédito, previa verificación de los requisitos aquí establecidos, autorizar toda sustitución de bien dado en garantía y la expedición de la correspondiente minuta de cancelación de la hipoteca sobre el inmueble sustituido, una vez se haya constituido en debida forma la nueva garantía.
10.2. Sustitución de deudor
El FNA podrá autorizar la sustitución del deudor hipotecario en los casos de cambio de la titularidad del derecho de dominio de un bien inmueble adquirido con crédito del FNA, cuando ambos deudores expresamente lo soliciten, siempre y cuando quien sustituya, cumpla con los requisitos previstos en el presente acuerdo. Cuando el crédito haya sido conjunto y se pretende sustituir en uno de los deudores, no se tendrá en cuenta el requisito de no tener crédito vigente. En ningún caso se autorizará la sustitución a un tercero no afiliado. Se deben reunir los siguientes requisitos:
La obligación hipotecaria deberá encontrarse al día.
10.2.2. El nuevo deudor deberá cumplir con los requisitos establecidos para presentar solicitud de crédito para vivienda, conforme al numeral 4.1 del presente reglamento.
10.2.3. Las condiciones financieras aplicables al deudor de la nueva obligación las indicará la división de cartera de acuerdo con las normas vigentes al momento de hacerse la sustitución. Las condiciones financieras aplicables al crédito se harán constar en la escritura pública en la cual se constituyen los contratos de mutuo e hipoteca.
10.2.4. El nuevo deudor hará constar su obligación en documento público, pagaré en blanco otorgado a favor del FNA con su correspondiente carta de instrucciones, así como en los documentos privados necesarios y será obligación de este garantizarlo en la siguiente forma:
• Con garantía real, mediante la constitución de hipoteca en primer grado abierta y sin límite de cuantía otorgada a favor del FNA sobre el inmueble objeto de la financiación.
• Mediante la autorización de abono a crédito de los saldos del AVC o cesantías, intereses y protección, según sea el caso, que queden consignados en el FNA a la fecha de aceptación de la sustitución y los que se causen a partir de esa fecha.
• La sustitución de deudor se hará constar en la misma escritura pública en la que se celebre la compraventa del inmueble objeto de la negociación y la constitución de la garantía hipotecaria en primer grado a favor del FNA.
PAR. 1º—Correrán por cuenta de los solicitantes, los gastos ocasionados por la legalización de la sustitución y de constitución de la hipoteca, incluyendo los honorarios fijados por la entidad al abogado externo asignado para tal efecto.
PAR. 2º—El total de la obligación a sustituir no podrá ser superior al setenta por ciento (70%) del avalúo comercial actual del inmueble dado en garantía.
PAR. 3º—Corresponderá a la división de crédito, previa verificación de los requisitos aquí establecidos, autorizar el trámite y legalización de las solicitudes de sustitución de deudor que se presenten. Corresponde a la división de cartera certificar la extinción de la obligación a cargo del deudor inicial y ordenar la elaboración de la correspondiente minuta de cancelación de la hipoteca constituida por el mencionado deudor.
Durante el trámite de sustitución deberá permanecer el crédito al día, desde el momento de radicación de solicitud de sustitución hasta la creación del nuevo deudor.
PAR. 3º—La sustitución podrá hacerse con un afiliado por cesantías, caso en que regirán las disposiciones aplicables a dicho afiliado salvo lo relacionado con la tasa que se mantendrá durante la vigencia del crédito.
11. Gastos de cancelación de hipoteca y cobro judicial
En los trámites de cancelación de hipoteca, corresponde al afiliado usuario de crédito asumir de manera directa todos los costos que dicha actuación genere, tales como impuestos, escrituración e inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos. Así mismo, los honorarios de abogado externo, perito y en general todos los gastos a los que diere lugar el cobro judicial del crédito.
12. Causales de exigibilidad anticipada del crédito para vivienda por AVC
El FNA podrá unilateralmente dar por extinguido el plazo pactado para el pago del crédito y exigir su cancelación anticipada, una vez se presente la correspondiente demanda judicial, en los casos que se señala a continuación, sin perjuicio de las demás causales consagradas en la ley, en este reglamento o contractualmente.
En los casos en que se utilice el crédito para compra de inmuebles sobre los que recaiga un gravamen hipotecario, el incumplimiento de la cancelación de dicho gravamen por parte del afiliado(a) podrá dar lugar a que el FNA extinga el plazo del crédito y exija el pago anticipado de la obligación.
12.1. Persecución judicial de la garantía
Cuando el inmueble hipotecado en favor del FNA sea perseguido judicialmente, sufra desmejora o deprecio en tal magnitud, que en dichas condiciones no preste suficiente garantía a juicio de perito, o cuando la hipoteca otorgada en garantía se vea afectada por hechos sobrevinientes a su constitución.
12.2. Indebida inversión del crédito de construcción o mejora
Cuando el FNA compruebe que un crédito para construcción o mejora no se invirtió en su totalidad en la obra para la cual fue destinado o no se presente oportunamente la documentación exigida para la demostración de la inversión.
13. Definiciones del reglamento
13.1. Asignación básica para trabajadores subordinados o dependientes
Es la remuneración básica mensual devengada por el afiliado más las sumas que habitualmente y con periodicidad mensual percibe este como retribución por sus servicios según certificación expedida por el jefe de personal o quien haga sus veces y se utiliza para definir el monto del crédito y la capacidad de pago.
13.2. Mejora
Es el crédito destinado a la financiación de inversiones en una unidad habitacional de propiedad del afiliado usuario del crédito para vivienda o del cónyuge o compañero permanente, sobre el cual se constituya gravamen hipotecario a favor del FNA. En este caso las inversiones financiadas podrán destinarse a la reparación o remodelación, ampliación o modificación de la vivienda, siempre y cuando tales inversiones se destinen a superar una o varias de las carencias básicas de la vivienda, o a aumentar la vida útil o el valor del inmueble sobre el que se ejecuten las obras. Para el efecto, la mejora de vivienda se clasificará de la siguiente manera:
Remodelación o reparaciones locativas que tengan como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas, de conformidad con lo que dispone el artículo 8º de la Ley 810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
El mantenimiento, la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes internas de instalaciones:
Hidráulicas de suministro Tubos de agua fría y caliente.
Griferías y accesorios.
Sanitarias Tubería para desagües y accesorios.
Eléctricas Tubos y cableado.
Puntos eléctricos adicionales.
Aparatos de iluminación como rosetas, apliques. Lámparas fijas.
Interruptores, tomacorrientes.
Telefónicas Tubos y cableado.
Aparatos de conexión.
Puntos telefónicos adicionales.
Muebles fijos y carpintería
El mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de:
Carpintería fija Ventanearía, vidrios y herrajes.
Marcos, puertas, cerrajería, bisagras tiradores, picaportes.
Clóset o muebles empotrados.
Rejas y barandas.
Divisiones de baños.
Muebles y/o aparatos fijos de baño Lavamanos, sanitarios, grifería y accesorios.
Muebles y/o aparatos fijos de cocina Lavaplatos, grifería y estufa (fija).
Pisos Afinado de contrapiso.
Enchapes interiores y exteriores Resanes
Pañetes y estucados (empastado).
Enchapes de baños.
Enchapes de fachada.
Cubierta Tejas.
13.3. Oferta de crédito
Es el acto jurídico en virtud del cual el FNA ofrece al afiliado la posibilidad de acceder a un crédito, siempre y cuando la acepte en el plazo y con los requisitos señalados en el presente acuerdo.
13.4. Trabajador independiente
Es toda persona natural que desarrolla actividad oficio o profesión, a título lucrativo y de forma habitual, por su cuenta y riesgo y no tiene vínculo laboral con un empleador.
13.5. Adjudicación de crédito
Proceso en virtud del cual previo análisis de los requisitos establecidos en el presente reglamento, se somete a consideración de la junta directiva o el presidente cuando la función le ha sido delegada, la decisión de adjudicar crédito a los afiliados del FNA por AVC.
13.6. Significado de términos no definidos
Las demás expresiones que se utilizan en este acuerdo se entenderán en su sentido natural y obvio, a menos que una disposición vigente sobre la materia de que se tratan las haya definido expresamente, caso en el cual se les dará el significado previsto en dicha disposición.
ART. 2º—El presente acuerdo regirá a partir del 10 de junio de 2008.
El presente acuerdo fue aprobado en sesión de junta directiva Nº 713 del 5 de junio de 2008.
Dado en Bogotá, D.C., a 5 de junio de 2008.

References: ARTÍCULO 6
 artículo 6
 artículo 13
 artículo 1
 artículo 47
 artículo 12
 artículo 8
 artículo 1
 artículo 29
 artículo 1
 artículo 3
 artículo 2
 artículo 8