Source: https://garciaalonso.com.ar/blog/como-es-el-procedimiento-de-desalojo-abreviado-en-la-prov-de-buenos-aires-que-implica-menos-tiempo-para-desalojar-inquilinos-incumplidores/
Timestamp: 2019-08-22 01:38:38+00:00

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Cómo es el procedimiento de desalojo abreviado en la Prov. de Buenos Aires que implica menos tiempo para desalojar a inquilinos incumplidores | Editorial Garcia Alonso
Por Dres. Abatti - Rocca (h) 19/03/2018 julio 2nd, 2018 Inmobiliario, Desalojo
La norma procesal en comentario sancionada en 2011, comúnmente llamada “desocupación inmediata”, “entrega anticipada del inmueble” o “desalojo abreviado”, permite al locador recuperar expeditivamente el inmueble, bajo caución real y antes de terminar el proceso, en los casos de “vencimiento de contrato” o “falta de pago del alquiler”.
I – FLAMANTE NORMA (Art.676 ter CPCC -PBA-)
Se acaba de reformar (1) el Código Procesal Civ. y Com. de la PBA (CPCC –PBA-), incorporándose el art. 676 ter, que instituye un procedimiento de desalojo abreviado de inmuebles por las causales “falta de pago” o “vencimiento del contrato” y lo acerca al imperante en la Capital Federal (justicia nacional).
Consideramos la nueva norma una acertada decisión de los legisladores provinciales, que al desechar demoras innecesarias en la recuperación de inmuebles con alquileres impagos o contratos vencidos, genera mayor seguridad jurídica a las relaciones locativas, que podrá beneficiarlas y especialmente a los inquilinos cumplidores.
II – DESALOJO INMEDIATO DE LOCATARIOS POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO O FALTA DE PAGO DE ALQUILERES (ART. 676 TER CPCC -PBA12
1. Normas relacionadas.
La nueva norma dispone: “art. 676 ter. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupación inmediata. En supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el Artículo 676 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la contraparte, más los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como la multa, con la caución real”.
Esto supone que también debe aplicarse el art. 676 bis CPCC (PBA) para el desalojo de tenedores precarios o intrusos, que establece: “En los casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor o intruso, en cualquier estado del juicio luego de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega de la finca si el derecho invocado fuera verosímil y previa caución real por los eventuales daños y perjuicios que se pudieren irrogar. El juez sólo ordenará la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata de la finca, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante.”
1) El legitimado activo puede peticionar la entrega anticipada del inmueble en cualquier etapa del proceso luego de trabada la litis, tal como lo determina el art. 676 bis.
2) Los legitimados activos (actores) podrán ser: a) propietario; b) condómino; c) herederos; d) locador; e) locatario principal en caso de sublocación; f) usufructuario; g) usuario; h) poseedor; i) comodante por contrato de comodato a plazo (vencido) o cuando se ha cumplido la finalidad convenida; j) administrador de la sucesión; k) mandatario; l) consorcio o copropietario de PH; ll) “superficiario” en derecho real de superficie forestal; m) dador en el leasing por causales de falta de pago de cánones o plazo vencido.
3) Los legitimados pasivos (demandados) podrán ser: a) locatario; b) sublocatario, en caso de sublocación; c) comodatario con contrato de comodato a plazo (vencido) o cuando se haya cumplido la finalidad convenida; d) tomador en el leasing caído en las causales de impago de cánones o plazo vencido.
3.Traba de la litis
La demanda debe haber sido notificada al accionado y posibles subinquilinos y ocupantes. Esto es en resguardo de la garantía de defensa en juicio (art. 18 CN).
4. Verosimilitud del derecho invocado
Se debe persuadir al juez que el derecho aducido en la demanda es formalmente creíble, sea un contrato, una copia de recibo firmada por el locatario, un reconocimiento unilateral del inquilino, una carta documento donde el ocupante se haya reconocido como arrendatario, etc.
5. Peligro en la demora y medida cautelar
Es posible que en algunos casos el antecedente normativo del art. 680 bis de CPCC nacional, aplicable al desalojo de intrusos, que contempla la entrega inmediata de la finca al accionante, introducido por la ley 24.434, tiene como genitor al art. 676 bis del CPCC (PBA), donde sí se exige el “periculum in mora” (no en el 680 bis CPCC nacional). Tal vez ésta sea la razón de la confusión entre los intérpretes del derecho, que en determinados casos los consideran medidas cautelares.
De todos modos, a nuestro entender, tanto el art. 680 bis del CPCC nacional como el 676 bis del CPCC (PBA), no son medidas cautelares propiamente dichas, sino procesos especiales de desalojo, con algunas de las características de aquéllas, tal como ya se sostuvo doctrinariamente (Abatti, Enrique L., Allende, Osvaldo H., “Desalojo inmediato de ocupantes precarios e intrusos. El art. 676 bis del CPCC de la Prov. de Bs. As.”, ADLA, 1993-D-5358), donde opinamos que a dicha norma le faltan los siguientes caracteres propios de las medidas cautelares: 1) no se tramita inaudita parte, porque el actor puede pedir la entrega de la finca en cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis, aunque por otro lado, daría argumento para sostener que nada impediría que ello se tramite inaudita parte, pues el texto no lo prohíbe. Al respecto sostuvimos que el trámite debería ser inaudita parte (Abatti, Enrique L. y Rocca Ival (h), “Nuevo desalojo abreviado para locaciones. Ley 25.488”, LL, sec. Actualidad, 19/II/02, p. 1); 2) no requiere de información sumaria previa.
6. Caución real
El art. 676 ter CPCC (PBA) reafirma lo dispuesto por el art. 676 bis imponiendo el ofrecimiento de una fianza real, cuyo monto lo determina el juez. La fijación de la extensión -calidad y monto- de la caución es atribución del magistrado actuante en autos, de acuerdo con la mayor o menor verosimilitud del derecho y las circunstancias del caso. Así, lo cierto es que cuanto mayor es la probabilidad del derecho que se invoca, la contracautela que debe prestarse será menor. Se cumple sobre cosas inmueble o mueble registrables, sean propias del peticionante o de terceros. También sobre dinero, títulos valores (acciones, bonos, debentures, obligaciones negociables, warrants, etc.), metales preciosos. El art. 676 bis (CPCC PBA) no impone el tipo de caución real que debe fijar el juez. En la práctica, los jueces disponen –previo al otorgamiento de la medida- que el peticionante acompañe un informe dominial sobre el bien registrable ofrecido en caución y el informe de inhibiciones personales negativas del titular. Incluso podría admitirse la contracautela sobre un inmueble hipotecado, ya que el ordenamiento procesal deja librado al juez la determinación del monto de la contracautela de acuerdo a la mayor o menor verosimilitud del derecho invocado, por lo que aunque el inmueble ofrecido se encuentre hipotecado, esto puede considerarse suficiente en función la valuación del bien y la porción libre.
La norma contempla sanciones pecuniarias de hasta $20.000, en favor de la contraparte, cuando el actor haya logrado vigorizar la medida de desalojo inmediato ocultando hechos o documentos, sean referentes a la relación locativa o al pago de alquileres, a más de poder llegar a ejecutarse la caución real efectivizada, para responder por los daños y perjuicios irrogados al legitimado pasivo y, de haberse desocupado o no la finca.
8. Ejecución de la multa y caución
Tanto la caución real, como la multa que contempla el art. 676 ter CPCC (PBA), tienen la función de resarcir al demandado por la conducta ilícita del actor que hubiere ocultado hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres. En el caso de la multa, por su naturaleza procesal, se hará por el procedimiento de ejecución de sentencia. En el supuesto de la caución, su ejecución procederá por el trámite de incidente o por proceso sumario. El monto del proceso puede estar constituido por el mayor valor locativo que el demandado debió pagar por un inmueble de similares características al que fue desalojado, los gastos de mudanza y si se tratare de una locación de finalidad lucrativa, también podrá incluirse el lucro cesante, además en todos los casos, del daño moral y otros rubros resarcibles conforme los arts. 519, 522, 1068 1069 y conc. Cód. Civil.
8. Tramitación
Este procedimiento especial y abreviado, se puede impulsar en cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis.
a) en el proceso: Podrá optarse por tramitarlo en el proceso de desalojo o formando un incidente. Se tramitará en el mismo expediente cuando la actitud asumida por el demandado no haga prever el uso abusivo de las defensas procesales, que de algún modo retardarían el desalojo o restitución inmediata de la finca.
b) por vía incidental: Será recomendable la vía incidental, desde luego previo a la elevación de los autos al superior, cuando por articulación recursiva (apelación, inconstitucionalidad, inaplicabilidad de ley, etc.), pudiera verse detenida la restitución de la finca, especialmente ante la forma de concesión de los recursos (en relación o con efecto suspensivo) y el trámite impuesto al proceso. En el ámbito del CPCC nacional, por incidente firme y consentido, fueron tramitados los autos de Pinsur (CNCiv, sala I, 26/IX/02, Edificadora Pinsur S.A. c/Velarde, Néstor Rubén s/Desalojo por falta de pago s/Incidente de desocupación inmediata art. 684 bis CPCCN s/Incidente art. 250 CPCC nacional –con n. Ival Rocca h., DJ, 202-3,646).
Incluso en la justicia nacional civil, hemos tenido experiencias, donde incomprensiblemente, el mismo juzgado de 1ra. instancia sin fundamento alguno ha suspendido la diligencia de lanzamiento anticipado, que él mismo antes había ordenado, con el argumento en un caso, sobre que no existían garantías suficientes para resguardar la vida de los ocupantes, vecinos, transeúntes y demás participantes del lanzamiento (JNCiv. Nº57, de Dra. Paradiso Fabri, “Fisch, Carlota y otros c/Riveros, Raúl y otros s/Desalojo por vencimiento de contrato”), resolutorio del 14/V/2008 de la jueza Gabriela Paradiso Fabbri, que la sala E del fuero, con los votos de los Dres. Racimo, Calatayud y Dupuis, revirtió el 2/VII/2010 y, en otro, dándole cabida a una improcedente presentación del asesor de menores y luego la jueza entendiendo que no había suficiente verosimilitud del derecho, suspendió el lanzamiento (JNCiv. Nº96, de Dra. Silvia Caviglia, “Rullor SRL c/Amado, Sergio y otro s/Desalojo”), que la sala A, de los Dres. Li Rosi, Molteni y Álvarez Juliá, revocó, ordenando se practique el lanzamiento anticipado. Estos son típicos casos de dispendio de actividad jurisdiccional ocasionada por los mismos juzgadores que a veces pareciera actúan con un exceso de garantismo en favor de demandados que con notorias conductas antijurídicas originan el movimiento del aparato jurisdiccional por parte de los locadores o propietarios que deben actuar en resguardo de su derecho de propiedad prepotentemente avasallado.
El recurso de apelación contra la resolución que dispone la entrega anticipada de la finca debe concederse con efecto devolutivo, pues aunque no se trata de una medida cautelar pura, para su viabilidad en la faz recursiva, debe regir el art. 198 CPCC (PBA), en cuanto a que ningún incidente planteado por el destinatario de la medida (locatario, comodatario, intruso u ocupante) podrá detener su cumplimiento y la apelación deberá concederse en efecto devolutivo y, nunca con efecto suspensivo. Además, la interpretación judicial, jamás debería torcer la voluntad del legislador, cuando al imponer este sistema quiso obtener un rápido desalojo en aras de la protección de la propiedad y la seguridad en los negocios; si se utilizara la medida ilegalmente, está la caución para responder a los daños que pudieran causarse al desahuciado.
En relación al art. 676 bis del CPCC (PBA), la jurisprudencia se ha orientado en el mismo sentido al resolver que resulta aplicable el art. 198 in fine de la ley ritual y se debe conceder el recurso de apelación con efecto devolutivo (arts. 275 y 277 CPCC -PBA-), consecuentemente, este mismo criterio debería ser aplicado al art. 676 ter.
11. Constitucionalidad
Ante la justicia nacional es común emplear, como planteo defensista, la invocación de inconstitucionalidad del art. 684 bis CPCC nacional, pero la jurisprudencia invariablemente ha rechazado estas “artimañas” meramente dilatorias, como aquí vemos: “Corresponde disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los términos del art. 684 bis del CPCC nacional, si el contrato de locación que vinculó a las partes está vencido y pese al desconocimiento de la firma allí inserta por quien se emplazó en calidad de locatario, éste reconoce su carácter de inquilino en virtud de un contrato posterior cuya existencia no se ha probado ni fue agregado a la causa. No obsta a la procedencia del lanzamiento preventivo de la finca en los términos del art. 684 bis del CPCC nacional, el hecho sobre que no se haya probado fehacientemente el peligro en la demora -como recaudo general de toda medida cautelar-, desde que cabría presumirlo de la privación del ejercicio pleno del derecho de propiedad a quien resulta ser titular del dominio de la finca afectado a una ocupación supuestamente ilegítima. Corresponde desestimar el planteo de inconstitucionalidad del art. 684 bis del CPCC nacional, en cuanto autoriza el lanzamiento preventivo de la finca, si se invocan razones de índole general, tales como la emergencia habitacional que afecta a una numerosa la población, pero no hay pruebas que avalen el pretendido perjuicio o menoscabo cierto y actual que supuestamente sufre el locatario.” (CNCiv., sala A, 17/X/02, Zaiek, María M. y Otro c/González, José y Otro, elDial, aa13d4). En igual sentido: “1- No se advierte que la norma contenida en el art. 684 bis del CPCC nacional resulte irrazonable ni violatoria de la garantía constitucional de la defensa en juicio. Esta -como todos los derechos individuales reconocidos- está sujeta a las leyes que reglamentan su ejercicio (art. 14 de la CN) y sólo sería observable cuando los medios que dicha reglamentación arbitra no se adecuan a los fines cuya realización procuran o cuando consagran una manifiesta iniquidad, pues el principio de razonabilidad debe cuidar especialmente que las normas legales mantengan coherencia con las reglas constitucionales durante el lapso que dure su vigencia en el tiempo, de suerte que su aplicación concreta no resulte contradictoria con lo establecido en la CN. 2- Es evidente que en el intento de simplificar y agilizar el trámite de los juicios de desalojo el legislador ha buscado equilibrar el derecho de ambas partes del proceso. Por un lado, la desocupación inmediata no funciona automáticamente a pedido del locador, sino que es menester que éste demuestre la verosimilitud del derecho invocado y otorgue previamente caución real. Además, para el caso que ocultare hechos o documentos, se prevé una fuerte multa a favor de la contraparte. Por tanto, si luego de trabada la litis, una prudente apreciación de las constancias agregadas a la causa revela que hay suficiente verosimilitud y se exige al interesado garantía suficiente para responder por los daños y la multa en caso de desvirtuarse la apariencia del derecho sumariamente comprobado, no se advierte que exista violación al necesario equilibrio y a la igualdad que debe presidir el proceso” (CNCiv., sala G, 12/II/04, Glatstein, Rosa C. c/Antonelli, César A. y otros s/Desalojo por falta de pago, elDial, ae1e20). Es de esperar que en la provincia de Buenos Aires se siga esta misma corriente, que en definitiva afianza la seguridad jurídica.
12. Comodato. Aplicación de la entrega anticipada del inmueble (art. 676 ter CPCC -PBA-)
a) Sujetos del proceso
En el proceso de desalojo de comodatario intervienen dos sujetos: 1) el órgano jurisdiccional; 2) las partes, que son: a-) la actora o legitimada activa, constituida por el comodante; b-) la demandada o legitimada pasiva, conformada por el comodatario, subcomodatario, ocupantes y terceros. Conforme al art. 676 bis del CPCC (PBA), son legitimados pasivos los tenedores precarios (comodatarios precarios, art.2285 Cód. Civil) y los intrusos.
1) Legitimado activo. El comodante es el legitimado activo de la pretensión de desalojo porque es el titular de la acción para reclamar la restitución de la finca. No es necesario ser propietario, sólo basta la calidad de comodante.
2) Legitimado pasivo. El comodatario en todas sus clases o sea con plazo o sometido a finalidad determinada (art. 2271 Cód. Civil) o, precario (art. 2285 Cód. Civil), este último es el titular de un derecho a ocupar, usar y disfrutar gratuitamente un inmueble por título revocable a voluntad de quien lo autoriza. La precariedad obliga a restituir la finca en cualquier momento cuando lo requiera el comodante (art. 2285 Cód. Civil).
b) Normas Posibilidad de extender al comodato el desalojo abreviado (art. 676 bis CPCC nacional)
En orden del CPCCN son aplicables a este proceso todas las normas sobre desalojo de locatarios, por cuanto nos remitimos en lo pertinente a lo expuesto en su desarrollo. Sostenemos que en el desalojo del comodatario es posible ejercitar el procedimiento especial de desalojo inmediato previsto por el art. 684 bis CPCCN. La doctrina también acompaña nuestra tesitura, así Kenny, ha sostenido refiriéndose al art. 684 bis, que como esta nueva disposición no formula distinciones para el otorgamiento de la medida cautelar, consideramos que también abarca el supuesto del vencimiento de contrato en el comodato (art. 2271 Cód. Civil) y, tanto más en el supuesto del préstamo precario del inmueble, dado que el comodante puede pedir la restitución de la cosa cuando quisiere (art. 2285 Cód. Civil) (Kenny, Héctor E., Proceso de desalojo, Astrea, Bs. As. 2006, p. 453). En el mismo sentido se ha pronunciado Areán (v. Areán, Beatriz, Juicio de desalojo, Hammurabi, Bs. As., 2004, p. 832) Así lo ha resuelto la Cámara Civil en un fallo que admitió la procedencia del lanzamiento del comodatario y de un pretensor locatario en los términos del art. 684 bis CPCCN, si se acreditó el vencimiento del plazo del comodato y la existencia de una cláusula que prohibía la locación, al resolver: “1 Si el contrato de comodato que vinculó a las partes se encuentra vencido y además prohibía la locación del bien en favor de terceros, corresponde disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los términos del art. 684 bis del CPCCN. No obsta a la procedencia de la referida medida el grado de verosimilitud del derecho invocado por el actual inquilino de la finca, si resulta ‘prima facie’ inoponible al accionante. 2 La circunstancia sobre que no se haya probado fehacientemente el peligro en la demora no es óbice para disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los términos del art. 684 bis del CPCCN, desde que cabría inferírselo de la privación del ejercicio pleno del derecho de propiedad a quien resulta titular del dominio de un inmueble cuya restitución resulta ‘prima facie’ exigible.” (CNCiv., sala A, 8/IV/03, Busco, Juan G. y Otro c/Ciociano, Horacio y Otro s/Desalojo, LL, 2003-C,435); íd. Critto, Adolfo c/Di Pascale, Rosa y Otro s/Desalojo de comodatario, Juzg. Nac. Civil Cap. Fed. Nº54, expte. Nº86.779/2004). También se ha resuelto en un proceso por desalojo de comodatario por plazo vencido: “Bs. As. 25/X/06. De conformidad con lo dispuesto en el art. 319 segundo párrafo del CPCC. (texto ley 25.488) que estimo aplicable analógicamente al caso, y al versar esta demanda sobre derechos que no son apreciables en dinero, imprímese al presente juicio el trámite del proceso sumarísimo regido por el art. 498 del CPCC.” “Bs. As. 14/III/07 En atención a lo solicitado, constancias de autos y en virtud de lo dispuesto por el art. 684 bis del CPCC incorporado por la ley 25.488, por resultar “prima facie” verosímil el derecho invocado en la demanda, decrétase el lanzamiento de Mabel Mulet y de eventuales subinquilinos y/u ocupantes, con relación al inmueble sito en la Av. Rivadavia 1313/17, piso 9º, Dpto. “A” de esta Capital Federal (JNac. Civ. Nº103, a cargo del Dr. Martín Christello, Sec. Dr. Eduardo Villante, expte. Nº 85.783/2006, 25/X/06, Mulet, Gaspar c/Mulet, Mabel y otro s/Desalojo por vencimiento de comodato). Consecuentemente, siguiendo el mismo razonamiento, es posible la aplicación en el orden provincial (art. 676 ter CPCCBA) al desalojo de comodatario con plazo vencido o supeditado al cumplimiento de finalidad determinada (art. 2271 Cód. Civil), porque ya para el comodato precario, se aplicaba el art. 676 bis CPCCBA.
13. Propuestas de reformas en códigos provinciales
Tanto el Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH), bajo la presidencia de Enrique L. Abatti y vicepresidencia de Ival Rocca (h), como la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), presidida por Enrique L. Abatti, han sido consultados sobre la reforma en el CPCC Chaco, el CPCC Córdoba y el CPCC Mendoza, en relación al juicio de desalojo, elaborando respectivos proyectos y se han emitido dictámenes académicos, donde básicamente se puntualizó.
a) Es oportuno destacar que se trata de un proceso especial de desalojo abreviado, con algunos requisitos de las medidas cautelares genéricas: 1) verosimilitud del derecho y 2) caución (real o juratoria), por cuanto esto quedará a criterio del juez; en el art. 684 bis del CPCC nacional es real y en general se instrumenta mediante un embargo por la suma fijada judicialmente y sobre la finca a desalojar. Por ello es importante, para que su naturaleza jurídica no se confunda con las medidas precautorias ni las autosatisfactivas, que no se le imponga el requisito del “periculum in mora”, como lamentablemente algunos jueces de 1º instancia de la Cap. Fed. –a pesar que la ley no lo expresa- han interpretado, cuestión luego revocada por la Cámara Civil, con el consiguiente dispendio témporo-procesal.
b) Convendría que abarque las causales de falta de pago y de vencimiento del plazo contractual y además el desalojo de intrusos y de ocupantes precarios (comodatarios), como lo hace el art. 676 bis. del CPCC (PBA).
c) Es primordial que este procedimiento especial pueda realizarse como incidente “inaudita parte”, para evitar planteos dilatorios de la contraparte y, además los recursos deberán concederse con efecto devolutivo.
d) Respecto al reconocimiento judicial previo para las otras causales como el cambio de destino, etc., sería deseable que el juez pudiera delegarlo en el secretario y otro funcionario del juzgado, para no recargar sus funciones. En el CPCC nacional (art. 680 ter), esta función, lamentablemente, es indelegable y abarca también los supuestos de las causales de falta de pago y vencimiento del contrato, cuanto en la práctica, para estos dos últimos casos, los jueces no practican esa diligencia.
e) Es imprescindible que en los códigos rituales provinciales, tal cual lo dispone el art. 14 del CPCC nacional a partir de la reforma por ley 25.488, se vede la posibilidad de recusación sin causa del juez, para los juicios de desalojo, tercerías y en los procesos sumarísimos y de ejecución, a fin de evitar las susodichas “chicaneadas”, además, su implantación carece de fundamento.
f) En un mundo de multicomunicaciones instantáneas se impondría cambiar la actual organización federalística para posibilitar consolidar en uno, los veinticuatro (próximos a 25) códigos rituales y, con la meta de fusionar el sistema de gobierno y administración de la república. Habría que pensar en una estructura austera y ágil, con la ciudadanía representada en único gran Parlamento Nacional y bicameral, acompañada de sólidos basamentos municipales; cavilemos sobre desechar nuestra abrumadora multiplicación de instituciones y funcionarios, que un provincialismo agobiante básicamente impone. Hoy miramos con envidia cómo naciones limítrofes, sin desmedro para sus habitantes o regiones, desarrollaron estructuras austeras y eficientes, cuando aquí, con enormes presupuestos y derroche de recursos, la ecuación gastos-resultados es muy deficiente.
Algunas provincias, como, Chaco, Mendoza, Misiones, La Pampa, Santiago del Estero, Tucumán y ahora Buenos Aires, ya han incorporado a sus códigos procesales el juicio de desalojo abreviado.
Creemos por un lado, que esto va a permitir moralizar el “juicio de desalojo” con relación a las defensas o afirmaciones temerarias –“la conciencia de la sinrazón”– pululantes en los últimos tiempos, como un grave signo de descomposición social, acompañado de la devaluación jurídica e intelectual de algunos profesionales “non santos”.
Asimismo entendemos que el “nuevo procedimiento” debe ser aplicado con mesura, sin menguar la inviolabilidad de la defensa en juicio de la persona y de los derechos (art. 18 Const. Nac.), respetando el precepto liminar que reconoce sus orígenes en el derecho romano “audiatur et altera pars” (óigase a la otra parte), es decir el correcto y temporario ejercicio –por parte del órgano jurisdiccional– de los denominados “actos de transmisión” (v.gr.: traslados, vistas, notificaciones), permitiendo al demandado una suficiente y razonable oportunidad de ser oído y de producir la prueba que hace a la defensa de sus derechos.
(1) LEY 14.220 (Art. 676 ter al Decr-ley 7.425-68 Código Procesal, Civil y Comercial: ARTÍCULO 1º: Incorpórase el artículo 676 ter al Decreto-Ley 7.425/68 Código Procesal, Civil y Comercial: “Artículo 676 ter: Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupación inmediata. En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el Artículo 676 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, en favor de la contraparte, mas los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en la multa, con la caución real.”. ARTÍCULO 2º: Comuníquese al Poder Ejecutivo. Dada en la Sala de Sesiones de la Honorable Legislatura de la Provincia de Buenos Aires, en la ciudad de La Plata, a los dos días del mes de diciembre de dos mil diez. Fecha de Promulgación: 23/12/2010. Decreto Promulgación: 2765/2010. Fecha B.O.: 14/01/2011
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Unete a la charla 8 Comentarios
jose Iacona dice:
29/08/2018 a las 8:15 am
Felicitaciones Enrique e Ival! Buscando informacion sobre esta tematica (proceso de desalojo), encontre esta excelente nota. Con la calidad y el prestigio de siempre en esta materia tan especifica. Un abrazo para los dos. José
Dres. Abatti - Rocca (h) dice:
29/08/2018 a las 10:14 am
Muchas gracias José, siempre recordaremos a Guillermo.
Enrique e Ival
24/09/2018 a las 9:52 pm
muy bueno el articulo, me sirvio de mucho. Tenes idea si los gastos del desalojo se deben abonar una vez que se sepa que se aprobo la orden de desalojo o antes, es decir, se paga la orden de desalojo sin conocimiento certero de ser aprobada o solo despues de aprobarse, y por un lado se paga la orden de desalojo y por otro lado el porcentaje de ganancia al abogado cierto? espero te respuesta, muchas gracias desde ya, saludos!
Dr. Ival Rocca (h) dice:
28/09/2018 a las 11:13 am
Los honorarios del abogado se pagan según los plazos y pasos procesales del convenio celebrado, puede ser una parte con la demanda, otra al lanzamiento, etc.
A falta de convenio el juez determinará el monto de los honorarios al finalizar el juicio, siempre después del desalojo (si se obtuvo).
03/11/2018 a las 3:25 am
Hola. Muy buena info. De cuando es el artículo este?
06/11/2018 a las 2:46 pm
De 2012. Slds.
05/11/2018 a las 8:14 pm
esto se encuentra vigente en la actualidad? cual es el plazo en el que realmente se desaloja a un inquilino moroso?
06/11/2018 a las 2:42 pm
Como mínimo y sin chicanas del locatario, ante la justicia de la PBA más de 6 meses y en la Nac. de Cap. Fed. un poco menos. Slds.

References: Artículo 676
 resolución 
in fine
 ARTÍCULO 1
 artículo 676
 Artículo 676
 ARTÍCULO 2