Source: https://www.ibr-online.de/IBRUrteile/sachgebiete.php?zg=0&nlrm=a3ccd&SGID=15&Sachgebiet=Bautr%E4ger
Timestamp: 2020-07-13 21:24:43+00:00

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IBRRS 2020, 1748
1. Dem Erwerber steht kein Anspruch auf abstrakte Nutzungsentschädigung zu, wenn ihm während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung steht und ihm die Kosten der Miete ersetzt werden.
2. Die Vergleichbarkeit der Ersatzwohnung ist durch einen Vergleich der erworbenen Wohnung mit dem Ersatzwohnraum zu ermitteln; dabei ist vornehmlich auf die Größe des zur Verfügung stehenden Wohnraums abzustellen.
3. Als Ausgangspunkt für die Berechnung des Nutzungswerts der vorenthaltenen Eigentumswohnung können entweder die anteiligen Vorhaltekosten oder die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden.
4. Wird als Maßstab der fiktive Mietpreis angesetzt, ist er von allen auf Gewinnerzielung gerichteten und sonstigen, eine erwerbswirtschaftliche Nutzung betreffenden Wertfaktoren zu bereinigen. Der Abzug für die eine erwerbswirtschaftliche Nutzung einer Eigentumswohnung betreffenden Wertfaktoren ist auf 30% der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bestimmen.
5. Hat der Bauträger die Erwerber während des Fertigstellungsverzugs in einem Hotel/einer Ferienwohnung untergebracht, so sind auf den solcherart errechneten Nutzungsausfallschaden die tatsächlich entstandenen und vom Bauträger zu tragenden Kosten der Unterbringung der Erwerber in voller Höhe anzurechnen.
6. Dies hat zur Folge, dass der Bauträger als Nutzungsausfallschaden nur die Differenz zwischen dem Wert des Nutzungsausfalls und den für den in Anspruch genommenen Ersatzwohnraum tatsächlich entstandenen Kosten zu erstatten hat. Soweit die zum Ersatz des Reparationsinteresses entstandenen Kosten den errechneten Wert des Nutzungsausfalls übersteigen, scheidet Ersatz eines zusätzlichen Nutzungsausfallschadens aus.
7. Die tatsächlich angefallenen Kosten für Hotelzimmer und Ferienwohnung können allenfalls ausnahmsweise dann nicht zur Begrenzung des Nutzungsausfalls herangezogen werden, wenn Anhaltspunkte ersichtlich sind, dass der Preis für die Ersatzunterkunft nicht dem Marktwert einer Ferienwohnung oder eines Hotelzimmers entspricht.
8. Bei der verbleibenden subjektiven Beeinträchtigung der Erwerber wegen des fehlenden Komforts einer eigenen Wohnung und "des Lebens aus dem Koffer" im Hotel oder der Ferienwohnung - wiewohl durchaus gut nachvollziehbar - handelt es sich um einen immateriellen Schaden, der nicht ersetzt wird.
9. Ersparte Aufwendungen sind wegen ihres engen Zusammenhangs mit dem entstandenen Nachteil nach der für den Schadensersatz maßgebenden Differenzhypothese nach allgemeiner Meinung grundsätzlich anzurechnen.
IBRRS 2020, 1787
LG Münster, Urteil vom 26.09.2018 - 16 O 356/17
IBRRS 2020, 1500
OLG Koblenz, Beschluss vom 23.04.2019 - 2 U 1212/18
3. Behauptet der Bauträger, hätten sich vor Vertragsschluss auf den Entfall einer Leistung verständigt, hat er darzulegen und zu beweisen, wann, unter welchen Umständen, zwischen welchen Personen und vor allen Dingen mit welchem konkreten Inhalt eine diesbezügliche Einigung getroffen worden sein soll.
IBRRS 2020, 1706
Bauträger verlangt Umsatzsteuer zurück: Unternehmer kann Zahlung an sich verlangen!
LG Münster, Urteil vom 16.04.2019 - 11 O 393/17
Sind Bauunternehmer und Leistungsempfänger bei einem vor Erlass des BFH-Urteils vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn der Bauträger Erstattung der Steuer verlangt und deshalb für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen.
IBRRS 2020, 1556
OLG München, Beschluss vom 28.10.2019 - 27 U 851/19 Bau
1. Wegen Mängeln des Objekts sind die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts anzuwenden, soweit die Herstellungsverpflichtung verletzt wird. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Bauträger eine Herstellungsverpflichtung übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar ist.
2. Soll eine Fassade nach dem Bauträgervertrag entsprechend der gesetzlichen Vorschriften behandelt werden, muss der Bauträger die Fassade komplett demontieren und erneuern, wenn es sich um unbeschichtete Asbest-Zementplatten handelt, die weder gereinigt noch beschichtet werden dürfen.
IBRRS 2020, 1554
OLG München, Beschluss vom 03.09.2019 - 27 U 851/19 Bau
IBRRS 2020, 1357
OLG München, Urteil vom 30.07.2019 - 9 U 3235/18 Bau
1. Bei der Auslegung des Verkaufsprospekts eines Bauträgers geht die konkrete Baubeschreibung des Kellers der allgemein gehaltenen Qualitätsbeschreibung des Gesamtbauvorhabens vor.
2. Sichert der Bauträger keine Kellerräume in Wohnraumqualität zu, kann der Erwerber nicht erwarten, dass die Kellerräume beheizbar sind.
IBRRS 2020, 1266
Erstattung der Reservierungsgebühr?
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19.12.2019 - 18 C 186/19
IBRRS 2020, 1206
IBRRS 2020, 0910
Mängelbeseitigung unverhältnismäßig: Schaden wird nach Wertminderung bemessen!
OLG Frankfurt, Urteil vom 12.10.2015 - 1 U 22/14
1. Bei divergierendem Bausoll ist es Sache der Eigentümergemeinschaft, das Vorgehen gegen den Bauträger intern zu klären und einen entsprechenden Beschluss zu fassen. Hat sich die Eigentümergemeinschaft verständigt, kann der Bauträger dem nicht entgegenhalten, er schulde die vereinbarte Beschaffenheit nur gegenüber einem Erwerber oder einzelnen Erwerbern.
2. Die Abweichung der tatsächlich ausgeführten von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit begründet einen Mangel und kann durch allgemeine formularvertragliche Freizeichnungen nicht legitimiert werden.
3. Die Mängelbeseitigung ist unverhältnismäßig und kann vom Bauträger verweigert werden, wenn mit der Beseitigung einer nicht störenden farblichen Abweichung ein ganz erheblicher Instandhaltungsaufwand verbunden ist.
4. Wird die Mängelbeseitigung vom Bauträger wegen Unverhältnismäßigkeit verweigert, ist der Schaden nicht anhand der Mängelbeseitigungskosten, sondern anhand der Minderung des Verkehrswerts des Baugrundstücks zu bemessen.
IBRRS 2020, 1107
OLG München, Beschluss vom 28.01.2019 - 28 U 3555/18 Bau
1. Eine Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach eine Schadenspauschale vom Bauträger zu zahlen ist, wenn bis zu einem bestimmten Datum die Eigentumswohnung nicht rechtzeitig bezugsfertig erstellt wird, ist dahin auszulegen, dass die Pauschale auch dann anfällt, wenn die Wohnung aus Gründen, die der Bauträger zu vertreten hat, nicht übergeben wird.
2. Sieht der Bauträgervertrag einen Zahlungsplan entsprechend § 3 Abs. 2 MaBV vor und regelt eine gesonderte Klausel "Der Veräußerer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme nach Ziff. 2 durchgeführt ist und der Erwerber alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate", so ist der Vertrag dahin auszulegen, dass der Bauträger zur Übergabe nur verpflichtet sein soll, wenn die Abnahme erklärt und die Bezugsfertigstellungsrate gezahlt wurde; eine solche Regelung ist insgesamt nichtig.
IBR 2020, 293
IBRRS 2020, 1020
LG Hamburg, Urteil vom 11.04.2019 - 305a O 9/16
IBRRS 2020, 0989
Erwerber muss letzte Rate nicht auf Notaranderkonto zahlen!
OLG Schleswig, Urteil vom 21.02.2020 - 1 U 19/19
Eine vom Bauträger vorformulierte Vertragsbestimmung, wonach der Erwerber einer Wohnung die letzte Rate des Erwerbspreises auf ein Notaranderkonto zahlen muss, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.
IBRRS 2020, 0689
KG, Urteil vom 04.04.2019 - 27 U 111/18
1. Sind der Beurkundungspflicht unterliegende Vereinbarungen unrichtig beurkundet worden, richten sich die Rechtsfolgen danach, ob die Parteien bewusst oder unbewusst Unrichtiges haben beurkunden lassen. Im ersten Fall ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft und der wirklich gewollte Vertrag wegen Formmangels nichtig. Im zweiten Fall ist der Vertrag gültig, wenn die Parteien sich über das in Wahrheit Gewollte einig waren.
2. Haben die Vertragsparteien eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinn verstanden, geht der wirkliche Wille des Erklärenden dem Wortlaut vor und eine abweichende Auslegung kommt nicht in Frage.
3. Im Fall der Formnichtigkeit einer Vereinbarung ist die Berufung einer Partei hierauf ausnahmsweise unbeachtlich, wenn eine Partei, sei es auch nur unabsichtlich, die andere zum Absehen vom erforderlichen Abschluss eines formgültigen Vertrags veranlasst und diese daraufhin angenommen hat, dass eine formlose Vereinbarung genüge.
4. Die Berufung auf die Formnichtigkeit durch den Bauträger ist unter dem Gesichtspunkt selbstwidersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen, wenn er in Kenntnis der die Nichtigkeit begründenden Umstände den Vertrag durchführt und seine Bauleistung erbracht hat.
IBRRS 2020, 0941
OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019 - 21 U 114/18
1. Sichert ein Bauträger die Fertigstellung des Objekts zu einem bestimmten Datum zu und wird das Vorhaben nicht termingerecht übergeben, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.
2. Will der Bauträger darlegen, dass ihn an der Verzögerung kein Verschulden trifft, hat er eine baustellenbezogene Darstellung der Ist- und Soll-Bauabläufe vorzulegen.
3. Der Erwerber ist nicht verpflichtet, Sonderwünsche geltend zu machen. Nicht geäußerte Sonderwünsche stellen deshalb keinen Umstand dar, der zu einer Verzögerung des Bauablaufs führt.
IBRRS 2020, 0781
IBRRS 2020, 0034
Bauträger erhält Umsatzsteuer erstattet: Bauunternehmer kann Zahlung an sich verlangen!
OLG Köln, Beschluss vom 13.07.2018 - 16 U 30/18
1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem vor Erlass des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) geschlossenen Bauvertrags übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat dieser die auf die erbrachten Bauleistungen entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, hat der Bauunternehmer gegen den Bauträger einen Anspruch auf Zahlung der Umsatzsteuer, wenn diese dem Bauträger vom Finanzamt erstattet wurde.
2. Die ergänzende Vertragsauslegung hat Vorrang vor den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage.
IBRRS 2020, 0370
1. Eine in der Nähe einer vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung auf Anweisung der Stadt errichtete Wertstoffsammelstelle begründet keinen Sachmangel der Kaufsache i.S.v. § 437 BGB, weil die damit einhergehende Beeinträchtigung als sozialadäquat hinzunehmen ist.*)
2. Der Bauträger ist nicht verpflichtet, den Erwerber der Eigentumswohnung vor Vertragsschluss über die geplante Aufstellung der Wertstoffsammelstelle aufzuklären, wenn es sich um eine für jedermann öffentlich zugängliche Information handelt, die jederzeit bei der Stadt abrufbar war.*)
IBRRS 2020, 0170
OLG Hamburg, Urteil vom 11.09.2019 - 5 U 128/16
1. Die vom Bauträger geschuldete Leistung entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu entscheiden, ist allein Sache des Erwerbers. Dies gilt auch für das Gemeinschaftseigentum.
2. Die von einem Bauträger vorformulierte Klausel, wonach das Gemeinschaftseigentum vom Verwalter zusammen mit einem in der ersten Eigentümerversammlung zu wählenden Abnahmeausschuss abgenommen wird, benachteiligt einen Ersterwerber unangemessen und ist unwirksam. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger von der Wahl des Abnahmeausschusses ausgeschlossen ist.
IBRRS 2020, 0089
OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2017 - 5 U 114/16
IBRRS 2020, 0036
Mal wieder: Wer sich als Bauträger die Umsatzsteuer erstatten lässt, muss sie an den Unternehmer zahlen!
OLG Köln, Beschluss vom 11.10.2018 - 17 U 92/17
Gehen die Parteien bei Vertragsschluss - unzutreffend - von einer Steuerschuldnerschaft des Auftraggebers (hier: eines Bauträgers) aus, wird eine hierauf beruhende Vereinbarung zur Umsatzsteuer nachträglich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach § 157 BGB angepasst (Anschluss an OLG Köln, IBR 2017, 351).
IBRRS 2020, 0039
Vertragsanpassung vor Störung der Geschäftsgrundlage!
BGB § 199 Abs. 1, §§ 286, 288 Abs. 2, §§ 313, 631; UStG §§ 13b, 27 Abs. 19
IBRRS 2019, 4143
1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem vor Erlass des Urteils des BFH vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) geschlossenen Bauvertrags übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat dieser die auf die erbrachten Bauleistungen entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, hat der Bauunternehmer Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags, wenn der Bauträger Erstattung der Steuer verlangt und deshalb die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen (Anschluss an BGH, IBR 2018, 372). Entsprechendes gilt, wenn der Bauunternehmer seinen Anspruch an den Fiskus abgetreten hat.
IBRRS 2019, 3857
LG München I, Urteil vom 26.06.2019 - 24 O 6425/19
2. Es besteht kein Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen einen Bauträger, die bezugsfertig hergestellte Wohneinheit dem Erwerber zu übergeben, wenn unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes bei divergierenden Parteigutachten nicht zuverlässig festgestellt werden kann, ob nach dem materiellen Recht ein dahingehender Anspruch des Erwerbers einredefrei besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert hat.*)
3. Ein Verfügungsgrund besteht nicht, wenn der Erwerber von dem bei Bezugsfertigkeit vertraglich geschuldeten Zahlungsstand umstrittene Abzüge vorgenommen hat und/oder in Kenntnis von Bauverzögerungen seine Mietwohnung bereits kündigte.*)
4. Die Weigerung des Bauträgers, die Wohneinheit zu übergeben, kann berechtigt sein, wenn der Bauträger den Vertragsrücktritt gestützt auf Zahlungsverzug des Erwerbers erklärt hat.*)
IBRRS 2019, 3455
OLG Koblenz, Urteil vom 11.04.2018 - 10 U 1167/16
In einem vom Bauträger vorformulierten "Kaufvertrag" über eine neu errichtete bzw. grundlegend sanierte Eigentumswohnung kann wirksam vereinbart werden, dass der Erwerber kein Recht dazu hat, einen Baumangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen.
IBRRS 2019, 3119
Anwendbarkeit des § 13b UStG?
OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.01.2019 - 23 U 16/18
IBRRS 2019, 3178
OLG Frankfurt, Urteil vom 05.03.2018 - 25 U 119/14
1. Haben die Parteien eines Bau(träger)vertrags keine besondere Vereinbarung über eine bestimmte Beschaffenheit getroffen, genügt der Unternehmer seiner Leistungspflicht, wenn er die der Gattung nach beschriebene Sache in einer mittleren Art und Güte einbaut. Dabei kommt es nicht stets auf einen allgemeinen Maßstab an, sondern dieses Maß kann auch durch die übrigen Vertragsbestimmungen konkretisiert werden.
2. Die Besichtigung in einem Musterhaus erschöpft sich in der Meinungsbildung. Ob es dazu kommt und welche Anforderungen an das dann gewählte Projekt und einzelne Bauteile zu stellen sind, ist in diesem Stadium noch ohne jede Fixierung.
IBRRS 2019, 3242
OLG Stuttgart, Beschluss vom 05.04.2017 - 9 U 2/17
1. Mängelbeseitigungsansprüche sind modifizierte Erfüllungsansprüche. Wählt der Insolvenzverwalter Erfüllung, werden die Ansprüche zu Masseforderungen.
2. Wählt der Insolvenzverwalter gegenüber einem Erwerber Erfüllung, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüche dieses Erwerbers geltend machen und die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums verlangen. Das gilt auch dann, wenn es sich um eine Mehrhausanlage handelt und nach der Teilungserklärung die Instandsetzung der einzelnen Häuser nur den Eigentümern der jeweiligen Häuser obliegt.
IBRRS 2019, 3073
1. Mängelbeseitigungsansprüche nach § 635 BGB sind modifizierte Erfüllungsansprüche. Wählt der Insolvenzverwalter gem. § 103 Abs. 1 InsO Erfüllung, werden die Ansprüche zu Masseforderungen.
IBRRS 2019, 3172
IBRRS 2019, 2877
1. Die Schlussrate darf im Rahmen eines Bauträgervertrags vom Bauträger erst nach vollständiger Fertigstellung entgegengenommen werden. Eine vollständige Fertigstellung liegt vor, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel beseitigt sind.
2. Wird die Besitzübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht, kann ein darauf zahlender Erwerber diese Zahlung auch dann zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war.
IBRRS 2019, 2742
Schimmelpilze sind zu beseitigen - gleichgültig, was es kostet!
OLG Naumburg, Urteil vom 11.07.2019 - 1 U 116/18
1. Eine neu errichtete Eigentumswohnung ist mangelhaft, wenn es dort bis zur Abnahme zum Eintrag von Nässe kommt, die ein über die normale Hintergrundbelastung von 10.000 KBE/g hinausgehendes Schimmelpilzwachstum auslöst.*)
2. Schimmelpilzwachstum in Innenräumen ist ein Gesundheitsrisiko, dessen Beseitigung der Erwerber einer neu errichteten Eigentumswohnung vom herstellenden Verkäufer (Unternehmer) verlangen kann, ohne dass dem die Unverhältnismäßigkeit der Kosten oder des Aufwands entgegenstehen.*)
3. Beruft sich der nacherfüllungspflichtige Unternehmer im Prozess auf die Unverhältnismäßigkeit der sachverständig begründeten und ermittelten Mangelbeseitigungskosten, kann dies eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zum Ausdruck bringen, sodass es einer Fristsetzung nach § 637 Abs. 1 BGB für den Vorschuss zur Selbstvornahme nicht mehr bedarf. Auf eine vorausgegangene vermeintliche Zuvielforderung des Erwerbers beim Umfang der beanspruchten Mangelbeseitigung kommt es dann nicht an.*)
4. Der Erwerber hat gegen den Verkäufer neben der Leistung Anspruch auf Ersatz der aufgewandten Sachverständigenkosten. Ob sich dieser Schadensersatzanspruch der Höhe nach auf den Anteil des späteren Prozesserfolges beschränkt, bleibt offen.*)
5. Wird die auf Zahlung des Restkaufpreises der Eigentumswohnung gerichtete Widerklage rechtskräftig abgewiesen, weil das Gericht erster Instanz eine Aufrechnung des Käufers mit Teilen der Klageforderung annimmt, steht für die gegen die damit verbundene (teilweise) Klageabweisung gerichtete Berufung des Käufers fest, dass die betroffenen Teile seiner Klageforderung verbraucht sind.*)
IBRRS 2019, 2393
IBRRS 2019, 2392
OLG München, Beschluss vom 07.02.2018 - 28 U 2471/17 Bau
3. Kommt es zu keiner Einigung über den Abnahmetermin und unterlässt der Auftraggeber die Terminsbestimmung, geht dieses Recht nicht auf den Auftragnehmer über. Dieser kann jedoch eine Frist zur Abnahme setzen.
2. Bei behebbaren Mängeln ist auf die Kosten der Mängelbeseitigung und nicht auf das Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung abzustellen. Soweit für die Abgrenzung Prozentsätze (Reparaturkosten im Verhältnis zum Kaufpreis) herangezogen werden, liegt die Erheblichkeitsschwelle bei 5% des Mängelbeseitigungsaufwands.
IBR 2019, 676
IBRRS 2019, 2083
OLG München, Urteil vom 14.08.2018 - 9 U 3345/17 Bau
1. Nach Abschluss des Bauträgervertrags vereinbarte Sonderwünsche des Erwerbers müssen notariell beurkundet werden. Anderenfalls ist die Vereinbarung nichtig.
2. Sonderwünsche sind Abweichungen vom angebotenen Leistungspaket des Bauträgers. Diese Zusatzleistungen können in der Form höherwertiger Materialien oder aber auch in zusätzlichen Baumaßnahmen bestehen. Gleichgültig ist, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Änderungen handelt.
3. Die Nichtigkeit der nachträglichen Sonderwunschvereinbarungen führt nicht zur Unwirksamkeit des ursprünglichen Bauträgervertrags.
4. Der Bauträger kann nicht vom Bauträgervertrag zurücktreten, wenn der Erwerber einen Betrag von weniger als 10% der geschuldeten Vergütung nicht zahlt. In einem solchen Fall ist es dem Bauträger zuzumuten, die Berechtigung seiner Forderung gerichtlich klären zu lassen.
IBRRS 2019, 2176
IBRRS 2019, 1903
IBRRS 2019, 1151
IBR 2019, 375
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References: § 3
 § 437
 § 157
 § 199
 § 13
 § 635
 § 103
 § 637