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Timestamp: 2020-07-02 19:42:26+00:00

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La Provincia de Buenos Aires regula los Conjuntos Inmobiliarios-Res.400/2019 Liga del Consorcista
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Publicado en BO Prov. de Buenos Aires el 15-5-2019
La normativa tiene 5 Anexos, que se encuentran al pie de página.
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RESOL-2019-400-GDEBA-MGGP
Referencia: Régimen para la regularización de conjuntos inmobiliarios consolidados
VISTO el Expediente N° EX-2019-10317929-GDEBA-DTAMGGP, por el cual se propicia la creación del “Régimen para la Regularización de Conjuntos Inmobiliarios Consolidados en el marco de los Decretos N° 27/98 y N° 9404/86”, el Código Civil y Comercial sancionado por Ley Nacional N 26.994, las Leyes provinciales N° 11.723, 12.257 y 14.989, el Decreto Ley N° 8912/77 y los Decretos N° 9404/86, N° 27/98, N° 1072/18 y N° 1668/18; y
Que el ordenamiento del territorio constituye uno de los instrumentos de política y gestión ambiental enunciados en el artículo 8° de la Ley General del Ambiente N° 25.675, de la cual surgen los presupuestos mínimos generales a complementar por las Provincias en la materia, conforme lo manda la Constitución Nacional en su artículo 41;
Que en ese marco, la Ley N° 11.723 refiere asimismo al Planeamiento y Ordenamiento Ambiental como instrumento de política ambiental, disponiendo en su artículo 7° que en la localización de actividades productivas de bienes y/o servicios, en el aprovechamiento de los recursos naturales y en la localización y regulación de los asentamientos humanos deberá tenerse en cuenta: a) La naturaleza y características de cada bioma; b) La vocación de cada zona o región, en función de sus recursos, la distribución de la población y sus características geo-económicas en general; c) Las alteraciones existentes en los biomas por efecto de los asentamientos humanos, de las actividades económicas o de otras actividades humanas o fenómenos naturales;
Que mediante Ley No 12.257 se aprobó el Código de Aguas de la Provincia de Buenos Aires, que establece el régimen de protección, conservación y manejo del recurso hídrico de la Provincia, del cual es Autoridad de Aplicación la Autoridad del Agua;
Que asimismo el ordenamiento del territorio de la Provincia, se rige por el Decreto Ley N° 8.912/77, el cual regula el uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo, con el objetivo de preservar y mejorar la calidad del ambiente través de una adecuada gestión del territorio;
Que toda vez que las leyes mencionadas en el exordio atribuyen competencias específicas en la materia a distintos órganos provinciales, se ha realizado un trabajo conjunto y coordinado entre la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial (DPOUT), el Organismo Provincial para el Desarrollo Sostenible (OPDS) y la Autoridad el Agua (ADA), a través del cual se han establecido procesos formalizados en la aplicación de la totalidad de las normas que hacen al ordenamiento territorial de la provincia, con el objeto de asegurar las gestiones y los trámites bajo el estricto cumplimiento de las normas que lo rigen, con el máximo de criterio de eficiencia y transparencia, vinculando para ello los trámites, registro, y gestiones ante los diversos órganos técnicos y Municipios a través de una plataforma tecnológica;
Que dicho trabajo se ha llevado a cabo con el objetivo de brindar un servicio transparente y de fácil acceso que asegure igualdad de trato en la gestión de los intereses particulares, certidumbre en los plazos para la toma de decisiones administrativas, y previsibilidad en cuanto al tenor de estas, además de la definición de parámetros técnicos respecto de las condiciones tanto para la aprobación como para el rechazo de proyectos;
Que como consecuencia de dicha labor, se dictó el Decreto N° 1072/18, y la posterior Resolución complementaria 167/18, donde se establecieron procedimientos totalmente integrados entre el Estado Provincial, a través de sus organismos técnicos y los Municipios, para la convalidación de cambios de uso del suelo establecidos en el Decreto Ley N° 8912/77 y la aprobación de conjuntos inmobiliarios regulados por los Decretos N° 27/98 y N°9404/86, a aplicar para todos los nuevos procesos a iniciarse de acuerdo a lo allí dispuesto, posibilitando una debida planificación del territorio;
Que la nueva modalidad de tramitación y aprobación de dichos conjuntos inmobiliarios no resuelve, sin embargo, la situación irregular en que se encuentran diversos desarrollos urbanísticos consolidados, con infraestructura de servicios y condiciones de habitabilidad, pero que por diversas razones no han finalizado los trámites de aprobación y que, de todos modos, fueron consentidos por los Municipios en donde se encuentran, generando éstos, incluso, distintos actos de la administración en pos de su aprobación y permiso (devengamiento y recaudación de tasas por servicios generales, derechos de construcción y registración o aprobación de obras particulares, prefactibilidades, factibilidades, aptitudes de localización, etc);
Que por otra parte, la normativa actual que rige a los conjuntos inmobiliarios está diseñada para Conjuntos Inmobiliarios en etapa de proyecto, es decir, no refiere a obras ni conjuntos inmobiliarios ya ejecutados, quedando un vacío legal sobre el tratamiento que debe darse a esas situaciones existentes;
Que asimismo por RESFC-2019-523-GDEBA-ADA de los organismos mencionados, se aprobó el “Programa de Asistencia Técnica para el Ordenamiento Territorial de los Municipios de la Provincia de Buenos Aires” a fin de posibilitar que las comunas desarrollen los instrumentos para una debida planificación de sus territorios, propiciando la generación de Planes de Ordenamiento Urbano que garanticen un crecimiento ordenado en el futuro;
Que por la misma Resolución Conjunta se conformó una mesa técnica con la finalidad de proyectar subprogramas específicos para el abordaje interdisciplinario de las realidades territoriales existentes y consolidadas, relacionadas con el crecimiento urbano, el desarrollo productivo e industrial, a fin de propiciar en los casos en los que corresponda, su adecuación y/o la disposición de medidas tendientes a la corrección, mitigación y/o compensación de los distintos impactos para un mejor ordenamiento territorial;
Que en virtud del trabajo desarrollado por los distintos organismos y posteriormente sistematizado a través de la mesa técnica, se detectaron en la Provincia, según el informe elevado por esta en el orden N° 4 (NO-2019-10258553-GDEBA-DPGHADA), más de doscientos conjuntos inmobiliarios -enmarcados en los Decretos Nros.
27/98 o 9404/86- ejecutados, que no habrían completado las gestiones necesarias para lograr la escrituración de los aproximadamente cien mil lotes que representan en su totalidad y que, en general, hoy están bajo distintas figuras en posesión de buena fe de vecinos que no cuentan con el justo título;
Que en consecuencia resulta de vital importancia regularizar a los desarrollos urbanísticos con principio de ejecución y en especial a aquellos consolidados, con infraestructura y servicios implementados, pero que aún no cuentan con encuadre legal, observando la plena compatibilidad con los objetivos y principios del Decreto Ley N° 8912/77;
Que el interés público comprometido en la necesidad de no frustrar el derecho a la vivienda de los vecinos que hoy no cuentan el título de propiedad de los inmuebles, amerita la creación de un régimen procedimental que permita resolver esta situación particularizada en el marco de lo dispuesto por el art.
102 del Decreto -Ley N° 8912/77, y en virtud de facultades delegadas en el art 6° del Decreto N° DECTO-2018-1668-GDEBA-GPBA, sin desmedro del desarrollo sostenible;
Que en tal sentido, previo a constituir derechos plenos de propiedad al posibilitar la escrituración, se debe verificar que se encuentren cumplidas las condiciones técnicas suficientes de habitabilidad y no daño a terceros, realizando en su caso el/los responsables todas las adecuaciones y/o compensaciones que correspondieren, sin perjuicio de las sanciones que además pudieran caberles;
Que por ello y en virtud del trabajo integrado de los distintos organismos en la mesa técnica, se implementará un régimen que contempla las situaciones existentes, estableciendo con carácter general los requisitos y procedimientos que permitirán el cumplimiento de las condiciones técnicas y las adecuaciones suficientes para garantizar la compatibilidad con los principios y objetivos del Decreto-Ley N° 8912/77 según lo mencionado precedentemente;
Que tal medida posibilitará en el futuro inmediato, una debida planificación territorial de los Municipios y con ello también la adecuada tributación y registro de los inmuebles;
Que cuando las normas citadas en el visto previeran expresamente la intervención de los Municipios, la misma se efectuará a través de las notas modelo que forman parte de la presente, de forma tal de agilizar la intervención de aquellos como responsables primarios del ordenamiento territorial;
Que el presente proyecto de carácter general para el abordaje de las situaciones particularizadas que se mencionaron, ha sido desarrollado y propuesto en el marco del estudio sobre las mismas realizado por la Mesa Técnica aprobada por la Resolución N° RESFC-2019-523-GDEBA-ADA, según el informe mencionado supra;
Que la presente medida se dicta en un uso de las atribuciones conferidas por la Ley N° 14.989, el Decreto- Ley N° 8912/77 y el DECTO-2018-1668-GDEBA-GPBA;
EN EJERCICIO DE LAS FACULTADES QUE LE CONFIERE EL DECRETO N° DECTO-2018-1668-GDEBA-GPBA
EL MINISTRO DE GOBIERNO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
Establecer el Régimen para la regularización de conjuntos inmobiliarios consolidados en el marco de los Decretos N° 27/98 y N° 9404/86, con los alcances establecidos en los Anexos I a V (IF- 2019- 11264782-GDEBA-DPOUYTMGGP), de la presente Resolución, que forma parte integrante de la misma.
Determinar el plazo de 90 días hábiles para que los responsables den inicio al procedimiento establecido en el artículo 1, a partir de la publicación de la presente resolución.
Los organismos técnicos involucrados en el presente emitirán los actos administrativos que permitan dar cumplimiento a la presente en el marco de su competencia específica.
Registrar, notificar al Fiscal de Estado, comunicar, publicar, dar al Boletín Oficial y al SINBA.
Tags: Para Propiedad Horizontal, conjuntos inmobiliarios,
JUSTICIA -CSJN-ACORDADAS 25 Y 26/2020

References: artículo 8
 artículo 41
 artículo 7
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 1