Source: https://www.laleggepertutti.it/184135_testimonianza-dei-condomini-quando-vale
Timestamp: 2018-12-15 10:42:34+00:00

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Testimonianza dei condomini: quando vale?
I singoli condomini sono portatori di un interesse personale alla causa oppure possono testimoniare essendo gli unici soggetti informati sui fatti?
Immaginiamo un caso molto frequente: il condominio ha una vertenza con il proprio amministratore il quale viene accusato di cattiva gestione e di disinteresse per le questioni del palazzo. Così l’assemblea decide di chiamarlo in giudizio per ottenere la revoca immediata per giusta causa e il risarcimento del danno. Viene però la fase delle prove e a sapere in che condizioni ha versato per anni il condominio sono solo coloro che vi abitano. Così l’avvocato chiama a testimoniare alcuni di questi. Ma, secondo il difensore dell’amministratore, si tratta di soggetti di parte che, quindi, non possono rendere dichiarazioni nell’ambito di una causa civile. Chi ha ragione? Quando vale la testimonianza dei condomini? La risposta viene data da una recente sentenza del Tribunale di Massa [1].
Il codice di procedura civile stabilisce quali sono i soggetti che non possono mai testimoniare [1]. Si tratta di coloro che nella causa hanno un interesse che potrebbe legittimare la loro partecipazione al giudizio. Si deve cioè trattare di un interesse particolarmente “forte” e diretto. Ad esempio, è stata considerata legittima la testimonianza dei genitori, del coniuge e del dipendente di un’azienda, nonostante l’apparente conflitto di interessi. A decidere se ammettere o meno la testimonianza di un determinato soggetto è il giudice al momento della richiesta di prove formulatagli dall’avvocato nella fase istruttoria della causa. Il magistrato valuta se il potenziale testimone possa avere un interesse a che il giudizio abbia una sorta piuttosto che un’altra e così emette l’ordinanza con cui decide l’ammissione o meno dei testimoni.
Venendo al caso della testimonianza dei condòmini in favore del condomìnio, la sentenza in commento ha evidenziato che l’eventuale sentenza di condanna del condomìnio potrebbe essere fatta valere nei confronti dei singoli proprietari se il primo non ottempera al pagamento. È infatti noto che, in mancanza di adempimento da parte delle casse comuni (ad esempio perché il conto corrente condominiale è in rosso), il creditore può pignorare i beni dei singoli proprietari. Questa circostanza li rende interessati in modo diretto e forte all’esito della controversia. Risultato: i singoli condomini sono privi di capacità a testimoniare nelle cause che coinvolgono il condominio, poiché l’eventuale sentenza di condanna è immediatamente azionabile nei confronti di ciascuno di essi.
Tale interpretazione è stata sposata anche dalla Cassazione in diverse sentenze [3]: secondo la corte, i singoli condomini sono privi di capacità a testimoniare nelle cause che coinvolgono il condominio (nella specie, per il risarcimento dei danni derivanti da una caduta sul pianerottolo condominiale) poiché l’eventuale sentenza di condanna è immediatamente azionabile nei confronti di ciascuno di essi. Precisa la Corte: «Nella lite promossa da un condomino nei confronti del condominio in relazione alla ripartizione delle spese sostenute per l’utilizzazione della cosa comune, i singoli condomini, potendo assumere la qualità di parti, sono incapaci di testimoniare».
C’è un altro caso in cui la testimonianza dei condomini non ha alcun valore ed è stato sottolineato dal tribunale di Salerno in una sentenza dell’anno scorso [4]; secondo i giudici campani è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quanto risulti nel verbale in quanto la delibera condominiale deve risultare in forma documentale. Pertanto è vietato la prova per testi quanto un fatto deve essere provato per iscritto [5].
[1] Trib. Massa sent. del 6.11.2017.
[2] Art. 246 cod. proc. civ.
[3] Cass. sent. n. 17199/2015. Cfr. anche Cass. sent. n. 17925/2007.
[4] Trib. Salerno, sent. del 4499/2016.
[5] Art. 2725 cod. civ.
Tribunale Massa, 06/11/2017, (ud. 06/11/2017, dep.06/11/2017)
La domanda di parte attrice è solo parzialmente fondata e deve essere accolta limitatamente alla richiesta dichiarazione di nullità della nomina dell’amministratore.
Va peraltro osservato il singolare modo di procedere di parte attrice, che ha precisato conclusioni preannunciando produzioni unitamente alla comparsa conclusionale(peraltro irrituali in quella sede) e altrettanto irritualmente introducendo in quella sede una domanda nuova in ordine a diversi motivi nullità, poi non coltivati in sede di comparsa conclusionale.
Altrettanto singolare che parte attrice si ostini a reiterare istanze istruttorie in cui elenca quali testimoni unicamente soggetti che rivestono la qualità di condomino, sostenendo che costoro “sono gli unici a poter testimoniare sulla materia condominiale e, in particolare, sulle circostanze avvenute in sede di assemblea” (pag. 7 comparsa conclusionale).
Sulla mancata ammissione delle testimonianze sarà sufficiente osservare che “I singoli condomini sono privi di capacità a testimoniare nelle cause che coinvolgono il condominio, poichè l’eventuale sentenza di condanna è immediatamente azionabile nei confronti di ciascuno di essi.” Cass. 17199/2015; l’inammissibilità è stata tempestivamente eccepita dal convenuto nella terza memoria ex art. 183 VI comma c.p.c.
Deve preliminarmente essere dichiarata infondata anche l’eccezione, avanzata dal convenuto, relativa alla asserita di carenza di legittimazione attiva degli usufruttuari Ma. Fe. e Ce. Fo., per le delibere che riguarderebbero lavori straordinari, atteso che a fronte della solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario, oggi prevista dall’art. 67 disp.att.cod.civ., la delibera è direttamente ed immediatamente azionabile contro entrambi, sì che a costoro va riconosciuta la pari facoltà di agire per far dichiarare la sua invalidità.
Riguardo al merito delle domande di parte attrice, paiono altresì non provate (e comunque destituite di fondamento)le istanze circa l’invalidità della delibera per la irregolare nomina di presidente e segretario.
Va a tal proposito evidenziato che dal verbale risulta che costoro siano stati eletti dalla assemblea e che le parti attrici, seppur presenti, non abbiano in quella sede contestato alcunchè: era peraltro in capo a loro l’onere di provare, ex art. 2697 I comma cod.civ., la sussistenza del vizio lamentato, prova che non risulta fornita: “.Il verbale di una assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicchè il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.” Cass. 11375/2017
Nè, peraltro, risulta alcuna norma che preveda l’esistenza di tali figure nella assembla condominiale e, anche a voler mutuare la loro funzione dai principi generali in tema di funzionamento degli organi collegiali, non si rinviene alcun dato normativo –ne parte attrice lo individua –che preveda che eventuali vizi afferenti alla nomina di tali soggetti comportino nullità dei deliberati della assemblea, sussistendo anzi giurisprudenza in senso assolutamente contrario (.Tribunale Milano, 24/07/1997).
Parimenti del tutto infondata si rivela la doglianza rispetto alle irregolarità che inficerebbero la votazione per non essere stati nominativamente indicati tutti i soggetti che hanno votato a favore e contro: il verbale contiene, in apertura, l’elenco di tutti i soggetti presenti e, per ogni punto in votazione, l’indicazione di chi abbia eventualmente votato contro, con l’espressa quantificazione del loro valore millesimale complessivo. Si tratta, in accordo con la giurisprudenza consolidata, di modalità più che sufficienti a garantire la facoltà di impugnazione ai dissenzienti e la possibilità di individuare i soggetti che abbiano votato a favore e il loro valore millesimale. (Cass. 6552/2015; Cass. 2413272009, cass. 10329/1998); sul punto, nella citazione introduttiva, sembra farsi richiamo –quanto alla asserita irregolarità della verbalizzazione –ad un obbligo derivante dal regolamento condominiale di natura contrattuale, senza peraltro alcun ulteriore riferimento e senza che lo stesso sia mai stato prodotto da parte attrice, di tal che la censura si rivela non provata prima ancora che non fondata.
Si rivela inconcludente anche la censura relativa a tal Quartieri, che gli attori assumono non essere condomino (nè tale qualità si può desumere dalla semplice visura catastale addotta –a confutazione –dal convenuto), poichè non solo non hanno dimostrato ma neanche hanno dedotto che l’eventuale erroneo computo dei valori numerici e millesimali a lui riconducibili abbiano avuto incidenza esiziale sulle maggioranze con le quali si è deliberato (peraltro così non è, portando costui, come si rileva dal verbale, solo dieci millesimi).
Infondata risulta la censura relativa alla approvazione di spese straordinarie, che si assume illegittima poichè non sarebbero stati preliminarmente inviati preventivi: posto che tale procedura non è prevista da alcuna norma in materia di condominio e che l’assemblea, ove raggiunga le maggioranze necessarie, è assolutamente sovrana nella scelta delle opere da eseguire, ivi compresi i relativi costi, ciò nell’ambito delle attribuzioni dell’organo collegiale stabilite dall’art. 1135 cod.civ. e salvi solo i limiti delineati dagli artt. 1102 e1120 cod.civ
Risulta invece fondata la censura sulla nullità della nomina dell’amministratore, in assenza di una valida accettazione che contenga specifica indicazione del suo compenso; il dettato dell’art. 1129 comma XIV cod.civ. è tassativo e non ammette equipollenti: “è nulla la nomina dell’amministratore di condominio -con conseguente nullità della delibera in parte qua -in assenza della specificazione analitica del compenso a quest’ultimo spettante per l’attività da svolgere, in violazione dell’art. 1129, comma 14, c.c. Tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l’emolumento dell’organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell’amministratore che nel caso delle successive riconferme”.Tribunale Milano, sez. XIII, 03/04/2016, n. 4294
A tal fine va osservato che nel verbale di assembla nulla risulta in ordine al compenso, nè potrà a tal fine rilevare –come pretenderebbe il convenuto -la mera indicazione di una somma complessiva, per nulla dettagliata, inserita fra le voci del preventivo che –anche ove si possa ritenere che comprenda tutto quanto dovuto all’amministratore alla luce di Cass. 22313/2013 –non soddisfa quella esigenza di chiarezza documentale, trasparenza e formalità che traspaiono dal meccanismo di nomina ed accettazione individuati dal novellato art. 1129 cod.civ., meccanismo che non può prescindere da un atto formale dal quale risulti l’espressa e analitica indicazione del compenso.
Mette conto di rilevare, in proposito, che il preventivo di spesa costituisce una semplice stima –che potrebbe anche essere variata in sede di consuntivo –e non rappresenta invece quell’assunzione di un obbligo negoziale da parte dell’amministratore in ordine al corrispettivo (che rappresenta l’obbligazione assunta dal condominio) che oggi appare indispensabile a mente del novellato art. 1129 cod.civ., a tutela della posizione contrattuale del mandante.
Il Condomino non ha peraltro provato che tale indicazione fosse stata allegata alla convocazione, che neppure è stata prodotta, nè che vi sia stato un formale atto di accettazione conforme al dettato di cui all’art. 1129 commi II e XIV cod.civ., norma inderogabile ex art. 1138 cod.civ.: a tal fine non può avere alcun rilievo il bizzarro atto di integrazione del verbale inviato ai condomini alcuni mesi dopo l’assemblea e che reca almeno tre date diverse: tale scrittura rappresenta una mera dichiarazione –parrebbe a posteriori –di coloro che lo sottoscrivono ed al quali non si può riconoscere alcun valore se non quello di semplice dichiarazione riconducibile agli estensori, atteso che è lecito ritenere che gli organi assembleari (presidente e segretario) cessino la loro funzione –e vengano meno i relativi poteri -con la chiusura della riunione e non potendo ritenersi consentito emendare, a posteriori e in sedi diverse dalla assemblea (con il relativo assenso dei partecipanti), la carenza di elementi essenziali del verbale e delle delibere che quel verbale attesta esser avvenute.
Peraltro tale dichiarazione –con la quale si asserisce che prima della votazione alla assemblea del 20 agosto 2016 si sarebbe espressamente indicato ai presenti il compenso richiesto dall’amministratore -risulta del tutto incomprensibile (e come tale inattendibile) anche solo sotto il profilo cronologico, posto che ne reca ben tre diverse: l’una in apertura coincidente con la delibera stessa, (e non si comprende come possa essersi redatto un verbale alle ore 9 del 20..8.2016 e poi una nota di correzione dello stesso, che reca la stessa data ed ora, senza che alla correzione si sia provveduto durante l’assemblea stessa e nello stesso verbale), l’altra anteriore (22.6.2016 e pare improbabile che si possa ex ante correggere qualcosa che ancora non è avvenuto), l’ultima –forse l’unica attendibile (22.9.2016) -che pone la nota al difuori del contesto assembleare ed in tempi successivi allo stesso, incorrendo nelle censure testè evidenziate.
Va infine rilevato che la dedotta nullità della delibera impedisce qualunque sanatoria, di tal chè la delibera successivamente assunta in data 3.6.2017 –con cui è stato nominato lo stesso amministratore Ba. -si pone come atto autonomo e distinto da quello impugnato, avente effetti dal momento della sua adozione ed inidoneo a sanare il vizio dedotto nel presente procedimento, circostanza che se da un lato consente di ritenere ovviato il problema concreto della nomina dell’amministratore a far data dal 3.6.2017, dall’altro lascia intatto l’interesse dagli attori di veder dichiarare la nullità della precedente nomina e impedisce di ritenere cessata la materia del contendere, sì che si dovrà pronunciare anche in punto di soccombenza, ai sensi dell’art. 91 cod.proc.civ., senza alcun criterio virtuale.
L’accoglimento di una sola delle domande avanzate da parte attrice e l’assenza di rilevanti questioni di diritto inducono a liquidare le spese nei minimi di scaglione (indeterminabile) e a disporre compensazione per tre quarti.
La mancata e ingiustificata partecipazione del condominio alla mediazione importa la sua condanna al versamento in favore dell’Erario dell’importo corrispondente al contributo unificato
Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe
Dichiara la nullità della delibera 20 agosto 2016 del Condominio (omissis…) limitatamente al punto
Respinge le altre domande di parte attrice
Condanna parte convenuta a pagare all’Erario l’importo di € 518,00 – pari al contributo unificato della presente causa – a norma dell’art. 8 comma 5 D.Lgs. 28/2010
Condanna parte convenuta alla refusione delle spese di lite in favore di parte attrice che liquida in € 136,25 per esborsi ed € 1.000 (già applicata la compensazione per tre quarti su esborsi e competenze calcolate in € 4.000: € 838 studio, € 574 fase introduttiva, € 1204 istruttoria, € 1384 decisionale) oltre rimb. forf. 15%, iva e cnpa di legge, spese così determinate in forza del D.M. 55/2014
Così deciso dal Tribunale di Massa il 06/11/2017
Cassazione civile, sez. III, 27/08/2015, (ud. 26/05/2015, dep.27/08/2015), n. 17199
1. – C.A. ricorre, affidandosi a cinque motivi, per la cassazione della sentenza della corte di appello di Bari n. 904 del 20.9.10, con cui è stato rigettato il suo appello avverso la reiezione – da parte del tribunale di Foggia, sez. dist. di San Severo – della sua domanda di condanna del Condominio di via Reggio 5 di San Severo al risarcimento dei danni da lei patiti per una caduta sul pianerottolo condominiale, controversia nella quale erano stati chiamati in causa l’esecutore dei lavori sul posto al momento del fatto, V.G., nonchè la FondiariaSAI, assicuratrice della responsabilità civile del Condominio.
Gli intimati non notificano controricorso.
2. – La ricorrente C. si duole:
– col primo motivo, di: “violazione e falsa applicazione di norma di diritto ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3: art. 246 c.p.c.: incapacità a testimoniare. Insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5: ammissibilità o meno delle testimonianze di condomini nelle cause che coinvolgono il condominio”;
– col secondo motivo, di: “violazione o falsa applicazione di norme di diritto ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3: art. 230 c.p.c., comma 3: modo dell’interrogatorio. Omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5: al V.G. sono state fatte domande su fatti diversi da quelli formulati nei capitoli”;
– col terzo motivo, di “violazione o falsa applicazione di norme di diritto ed ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3: art. 116 c.p.c.: valutazione delle prove; Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5: valutazione dei compendio probatorio”;
– col quarto motivo, di “violazione o falsa applicazione di norme di diritto ed ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3: art. 2051 c.c.. Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5: art. 2051 c.c.: onere della prova, caso fortuito, colpa del danneggiato, colpa esclusiva dell’evento dannoso”;
– col quinto motivo, di “violazione o falsa applicazione di norme di diritto ed ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3: art. 5 della tariffa forense approvata con D.M. 8 aprile 2004, n. 127. Omissione e vizio di motivazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5:
sproporzione delle spese liquidate rispetto al valore della causa”.
3. – E’ evidentemente fondato il primo motivo – in relazione all’elaborazione dell’interesse rilevante ai fini dell’art. 246 cod. proc. civ. come quello giuridico, personale, concreto, che legittima l’azione o l’intervento in giudizio (da ultimo, v. Cass. 29 gennaio 2013, ove altri riferimenti) – per l’insanabile incapacità del singolo condomino a testimoniare nelle cause relative al condominio:
quest’ultimo si risolve invero – siccome mero ente di gestione – negli stessi condomini (in generale, sulla incapacità di testimoniare dei condomini nelle liti che coinvolgono il condominio, v. Cass. 23 agosto 2007, n. 17925) ed è perciò evidente la possibilità, concreta e non solo potenziale, che ogni eventuale condanna al pagamento sia azionabile immediatamente (costituendo essa titolo diretto nei confronti di ciascuno di questi: Cass. 24 luglio 2012, n. 12911) contro i singoli condomini, a prescindere che, per le obbligazioni extracontrattuali, sia esclusa (con la nota Cass. Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148) o meno (con Cass. 29 gennaio 2015, n. 1674, che applica invece l’art. 2055 cod. civ.) la natura solidale.
4. – Tanto comporta però la sola correzione della motivazione della gravata sentenza, in quanto il suo dispositivo resta conforme a diritto, alla stregua dell’infondatezza dei successivi tre motivi, esaminati tra loro in via congiunta per l’evidente intima connessione.
4.1. In materia, è consolidato orientamento di questa Corte in tema di danno da cose in custodia che la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia, prevista dall’art. 2051 cod. civ., ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell’attore del verificarsi dell’evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia: una volta provate queste circostanze, il custode, per escludere la sua responsabilità, ha l’onere di provare il caso fortuito, ossia l’esistenza di un fattore estraneo che, per il suo carattere di imprevedibilità e di eccezionalità, sia idoneo ad interrompere il nesso causale (tra le più recenti: Cass. 5 febbraio 2013, n. 2660).
In altri termini (Cass., ord. 30 dicembre 2011, n. 30434; Cass., ord. 30 agosto 2013, n. 20001), la responsabilità per le cose in custodia ai sensi dell’art. 2051 cod. civ. ha natura oggettiva e necessita, per la sua configurabilità, del mero rapporto eziologico tra cosa ed evento e tale da prescindere dall’accertamento della pericolosità della cosa stessa e sussistere in relazione a tutti i danni da essa cagionati, sia per la sua intrinseca natura, sia per l’insorgenza in essa di agenti dannosi, essendo esclusa solo dal caso fortuito (per tutte, v. Cass. 22 marzo 2011, n. 6550, Cass. 7 aprile 2010, n. 8229, Cass. 5 dicembre 2008, n. 28811) ed alla sola condizione che il danneggiato adempia l’onere di provare il nesso causale tra queste ultime e il danno, ossia di dimostrare che l’evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa (Cass., 6 sez., ord. 11 marzo 2011, n. 5910), salva comunque la possibilità di valutare in concreto l’apporto (o il concorso) causale della condotta del danneggiato o di terzi.
Perciò, non è dispensato il danneggiato dall’onere di provare il nesso causale tra queste ultime e il danno, ossia di dimostrare che l’evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa (Cass., ord. 11 marzo 2011, n. 5910, ai sensi dell’art. 360-bis c.p.c., n. 1; tra le molte anche successive, v. Cass. 21 marzo 2013, n. 7125).
4.2. Nella più recente giurisprudenza, ad ogni modo (a partire almeno da Cass. 17 ottobre 2013, n. 23584), si è affermato il principio per il quale:
– da un lato, l’art. 2051 cod. civ., stabilendo che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”, contempla un criterio dì imputazione della responsabilità che, per quanto oggettiva in relazione all’irrilevanza del profilo attinente alla condotta del custode, è comunque volto a sollecitare chi ha il potere di intervenire sulla cosa all’adozione di precauzioni tali da evitare che siano arrecati danni a terzi;
– dall’altro lato, peraltro, a tanto fa pur sempre riscontro un dovere di cautela da parte di chi entri in contatto con la cosa:
perciò, quando il comportamento di tale secondo soggetto sia apprezzabile come incauto, lo stabilire se il danno sia stato cagionato dalla cosa o dal comportamento della stessa vittima o se vi sia concorso causale tra i due fattori costituisce valutazione squisitamente di merito, che va bensì compiuta sul piano del nesso eziologico ma che comunque sottende un bilanciamento fra i detti doveri di precauzione e cautela.
Ed allora quando, pure in mancanza di intrinseca pericolosità della cosa, la situazione di possibile pericolo comunque ingeneratasi sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, potrà allora escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e ritenersi integrato il caso fortuito (in tali esatti termini, v. Cass. 20 dicembre 2013, n. 28616; in senso sostanzialmente analogo, v. Cass. 20 gennaio 2014, oppure, in relazione alla cd. insidia stradale, Cass. 13 gennaio 2015, n. 287, a mente della quale quanto più la situazione di pericolo connessa alla struttura o alle pertinenze della cosa è suscettibile di essere prevista e superata dal danneggiato con l’adozione di normali cautele, tanto più rilevante deve considerarsi l’efficienza del comportamento imprudente del medesimo nella produzione del danno, fino a rendere possibile che il suo contegno interrompa il nesso eziologico tra la condotta omissiva del proprietario della cosa e l’evento dannoso).
4.3. Orbene, anche espunta dal materiale probatorio legittimamente valutabile ogni risultanza delle prove testimoniali rese dai condomini ed ovviamente esclusa, come del resto – a ben leggerne la motivazione – finisce col fare peraltro la stessa corte territoriale, la valenza delle dichiarazioni a sè favorevoli rese dalla parte in sede di interrogatorio formale, la valutazione del giudice di appello in punto di elisione di nesso causale tra la cosa – il pianerottolo condominiale interessato da lavori evidenti – ed il sinistro – la caduta della C. – è adeguatamente sorretta da altre considerazioni (v. pie di pag. 11 e pag. 12 della gravata sentenza):
– la conoscenza dei luoghi, poichè frequentati quasi quotidianamente (circostanza indicata in sentenza come riferita dalla stessa C., nell’ultima parentesi di pag. 11, pure da essa volendosi espungere il riferimento ai testi e, peraltro, ai soli testi condomini);
– il fatto che pure nelle precedenti occasioni di accesso i lavori erano in corso (circostanza indicata in sentenza come ammessa dalla C. all’ud. 10.10.03);
– il fatto che la C. recasse seco due buste di plastica piene e che il corridoio dell’androne era in parte già privo di mattonelle, per essere presente il solo massetto (circostanze indicate anche stavolta in sentenza come riferite pure dalla stessa C., nella seconda e nella terza parentesi di pag. 12, anche da essa volendosi espungere il non corretto riferimento ai testi condomini).
4.4. In tale complessivo contesto non rileva neppure che debba (perchè non suffragata da valide ammissione della danneggiata o da dichiarazioni di terzi disinteressati o capaci di testimoniare) escludersi dalla ratio decidendi la considerazione dell’adozione di cautele specifiche (quali l’apposizione di nastro di segnalazione di colore bianco e rosso, ovvero la diuturna attività di richiamo dei passanti all’attenzione) da parte dell’esecutore dei lavori.
Infatti, gli elementi riassunti sub p. 4.3. sono di per sè soli del tutto idonei a provare l’elisione del nesso causale tra cosa e danno in ragione della disattenzione della danneggiata in rapporto alle particolari condizioni della prima, a lei appunto note e tali da dovere indurre in lei l’adozione di precauzioni adeguate anche alle condizioni in cui si trovava: cosa alla quale ella non si è indotta, attesa la verificazione dell’evento, nell’impegnare un pianerottolo evidentemente sconnesso o dissestato a causa della momentanea rimozione delle mattonelle e quindi nell’impegnare un piano di calpestio che ella ben percepiva trovarsi in condizioni obiettive ed evidenti tali da esigere particolare cautela, oltretutto per essere resi imperfetti la sua stabilità ed il suo equilibrio dal trasporto di due buste piene e quindi verosimilmente pesanti o ingombranti o comunque idonee a limitare l’una e l’altro.
In sostanza, impegnare, in condizioni di imperfetta stabilità od equilibrio, coscientemente un pavimento sconnesso ben percepito come tale fa assurgere la scelta dell’agente a causa esclusiva della conseguenza normale di quell’impegno, consistente nella caduta.
4.5. Pertanto, sia pure così previamente correttane la motivazione, la gravata sentenza si sottrae alle censure mossele ed i primi quattro motivi di ricorso non possono trovare accoglimento, con definitiva statuizione di infondatezza della pretesa risarcitoria dell’odierna ricorrente.
5. – Infine, l’ultimo motivo è inammissibile.
Per consolidata giurisprudenza, qualunque doglianza in materia di liquidazione delle spese di lite può proporsi in sede di legittimità esclusivamente mediante analitica indicazione delle singole voci indicate come effettivamente spettanti, in relazione allo scaglione di tariffa applicabile ratione temporis (per i riferimenti di principio, benchè riferiti alla contestazione di violazione in minus delle tariffe da parte della liquidazione, tra le ultime, v.: Cass. 30 marzo 2015, n. 6402; Cass., ord. 19 novembre 2014, n. 24635).
6. – Il ricorso va dunque rigettato, corretta la motivazione della gravata sentenza in relazione alla questione agitata col primo motivo, la cui fondatezza non modifica la conclusione della complessiva conformità a diritto de dispositivo di rigetto dell’appello; ma non vi è luogo a provvedere sulle spese del giudizio di legittimità, non avendovi svolto attività difensiva gli intimati.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 26 maggio 2015.
Depositato in Cancelleria il 27 agosto 2015
Cassazione civile, sez. II, 23/08/2007, (ud. 11/04/2007, dep.23/08/2007), n. 17925
Con citazione notificata il 7 maggio 1996 P.D., comproprietario delle fabbriche e degli impianti denominati “condominio (OMISSIS)”, conveniva in giudizio avanti al tribunale di Montepulciano il condominio chiedendo dichiararsi la nullità, l’inesistenza o inefficacia della riunione assembleare del 10 maggio 1995, per nullità ed inefficacia del relativo atto di convocazione (effettuato da soggetto non legittimato), nonchè la nullità o l’annullamento della Delib. assembleare 9 aprile 1996, relativa all’approvazione del conto consuntivo per gli anni 1995/1996 e del piano di riparto, nella parte in cui gli erano state addebitate spese particolari per L. 104.700, nonchè spese di amministrazione per L. 271.200, per essere dette spese alcune non documentate e altre relative alla convocazione delle precedente invalida assemblea. Il tribunale respingeva la domanda, osservando che:
1) la Delib. 10 maggio 1995, nulla per vizio di convocazione, doveva ritenersi tamquam non esset perchè era intervenuta una successiva Delib. 14 novembre 1995 adottata in apposita assemblea con ordine del giorno e contenuto deliberatorio identico;
2) non si poteva procedere all’annullamento della deliberazione impugnata, ex art. 2377 c.c., applicabile anche in materia condominiale, perchè la delibera era stata sostituita con altra presa in conformità alla legge;
3) doveva quindi dichiararsi cessata la materia del contendere e ritenersi l’attore carente di interesse ad agire, essendo venuta meno prima del giudizio l’utilità di una pronuncia sulla specifica pretesa azionata.
Quanto poi alle spese addebitate con la Delib. 9 aprile 1996 il tribunale riteneva trattarsi di spese congrue, sia con riguardo alla spesa particolare di L. 104.700 (relative a L. 36.000 per spese postali e L. 68.000 per contribuzione pro quota alla manutenzione della piscina, somma quest’ultima pari a quella sostenuta a tale titolo da ciascuno degli altri condomini) sia riguardo alle spese di amministrazione, forfettariamente determinate in L. 271.200, le quali, ripartite tra le tre palazzine e 22 condomini, con incidenza a carico di ciascun condomino per sole L. 12.000, apparivano congrue in relazione al bilancio complessivo e comunque tali da consentire, in sede di approvazione del rendiconto, il controllo sulla giustificazione causale e la congruità del titolo. Il tribunale quindi condannava il P. anche alle spese di giudizio liquidandole quanto agli esborsi in L. 390.000.
Il P. proponeva appello avverso detta sentenza, cui resisteva il condominio.
La corte d’appello di Firenze con sentenza numero 723 del 2002 rigettava l’appello. Osservava la corte che la prima deliberazione assembleare, riconosciuta nulla dalle parti, era stata poi sostituita da altra adottata il 14 novembre 1995 da ritenersi valida e efficace, perchè non impugnata nei termini. Riteneva inoltre: a) congrue e giustificate le spese postali e varie, per L. 36.000 circa, tenuto conto che in tale somma dovevano essere ricompresi anche gli esborsi concernenti le comunicazioni preliminari e conseguenti alla Delib. 10 maggio 1995, rimasti a carico del condominio pur in presenza della invalidità della relativa deliberazione;
b) giustificata la spesa di L. 68.200, riferibile alla manutenzione della piscina, trattandosi di un esborso “sicuramente sostenuto ed essendo stata analoga somma sicuramente addebitata a ciascun condomino, come da testimonianze in atti, risultando ai fini del giudizio, ammissibile la testimonianza degli altri condomini (Cass. 12379 del 1992);
c) congrue le ulteriori spese di L. 271.200 complessive (da ripartirsi fra tutti i condomini) per spese varie di amministrazione, pur non analiticamente dettagliate nè giustificate con documentazione, posto che “varie singole spese condominiali, in se irrisorie e tuttavia necessaria per l’amministrazione della cosa comune … inevitabilmente sfuggono ad uno specifico conteggio e sono quindi determinate forfettariamente”.
Quanto poi alla censura relativa alle spese del giudizio di primo grado la corte la rigettava, ritenendo congrui e pertinenti gli esborsi indicati nella nota spese.
Il P. ha impugnato detta sentenza articolando quattro motivi.
Resiste il condominio.
1.1 – Con il primo motivo viene dedotta la “omessa pronunzia ed omessa motivazione sulla carenza di interesse (art. 360 c.p.c., n. 5) – violazione e falsa applicazione degli artt. 100 e 112 c.p.c.nonchè dell’art. 1123 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 83)”.
Il ricorrente denuncia che la corte d’appello di Firenze avrebbe preso in esame soltanto la censura relativa alla invalidità della successiva Delib. 14 novembre 1995 senza esaminare quella, avanzata dall’appellante in via gradata, secondo cui in ogni caso doveva esser riformata la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva dichiarato il P. carente di interesse ad agire. Il ricorrente osserva inoltre che anche a ritenere implicitamente rigettato il gravame sul punto, vi sarebbe comunque omessa motivazione nonchè violazione e falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c., art. 1123 c.c..
Infatti l’interesse alla pronuncia gli derivava dall’addebito delle spese relative alla assemblea ritenuta nulla (costi per la convocazione, spedizione verbali eccetera), poichè si era trattato di una attività svolta da soggetto estraneo all’amministrazione e completamente fuori dall’ambito condominiale.
1.2 – Con il secondo motivo di ricorso si deduce la “violazione e falsa applicazione degli artt. 1131 e 1123 c.c., nonchè degli artt. 246, 115 e 116 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 – omessa insufficiente e contraddittoria motivazione (art. 360 c.p.c., n. 5), il tutto con riguardo alla pronuncia sulle spese varie per L. 68.200 addebitate in via esclusiva”. Osserva il ricorrente che si trattava di spese non documentate e mai sostenute, tanto che il condominio si era difeso confermando di non possedere la documentazione giustificativa del preteso credito, sostenendo che si trattava di spese di manutenzione della piscina pagate da tutti gli altri condomini ma non dal P.. Il tribunale aveva ritenuto invece sussistente il debito sulla base della dichiarazione di testi condomini e quindi incapaci a testimoniare. Anche il contenuto delle relative dichiarazioni rese da testi era comunque generico, in quanto non riferito ad un lavoro specifico nè ad alcun soggetto che tali somme avesse percepito. Inoltre deduceva che la spesa complessiva relativa a tutti i condomini appariva di una certa consistenza (L. 1.500.000 circa) e quindi tale da richiedere una regolare ricevuta quietanzata; non vi erano state richieste di pagamento dell’importo in questione; non vi era stata registrazione degli incassi e vi era stata l’approvazione da parte dell’assemblea della spesa individuale e non di una spesa collettiva. La corte d’appello, confermando tale impianto logico, non aveva tenuto conto della incapacità a testimoniare da parte dei condomini uditi come testi, nè delle incongruità rilevate.
1.3 – Con il terzo motivo di ricorso viene dedotta la “violazione e falsa applicazione dell’art. 1123 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 – omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione (art. 360 c.p.c., n. 5), il tutto con riguardo alla pronuncia sulle spese postali per L. 36.500 addebitate in via esclusiva al P. ed alle spese varie collettive per L. 271.200.
Quanto alle spese postali il ricorrente deduce che non sono documentate. Anche a tener conto delle comunicazioni relative alla assemblea invalida l’importo dovuto sarebbe stato di lire 14.700 mentre la somma richiesta era di lire 36.500. Si trattava quindi d’importo non documentato che non poteva essere addebitato forfettariamente, trattandosi di spese addebitate specificamente ad un singolo condomino.
Quanto alle spese varie per L. 271.200, occorreva tener conto che si trattava di spese per le quali non vi era stato alcun dettaglio da parte dell’amministratore, oltre che omessa documentazione.
1.4 – Con il quarto motivo di ricorso viene dedotta la “insufficiente motivazione (art. 360 c.p.c., n. 5) con riguardo al gravame relativo alle spese processuali”. Deduce il ricorrente che la sentenza di primo grado doveva comunque essere riformata in quanto erano state liquidate “a favore del condominio spese vive per L. 390.000, laddove invece le uniche spese sopportate dalla controparte erano costituite dai bolli sulle memorie difensive, notevolmente inferiori all’importo liquidato”. Lamenta il ricorrente la genericità della motivazione adottata dalla corte d’appello che si era limitata ad affermare che gli esborsi “appaiono congrui e pertinenti”. Ciò dimostrava che non era stata effettuata alcuna verifica in merito ai singoli importi per spese vive sostenute nonostante la censura mossa.
2.1. – Il primo motivo è infondato e va respinto. Il ricorrente non ha impugnato la successiva delibera condominiale che ha sanato la precedente così determinando la cessazione della materia del contendere. Correttamente, in base a quest’ultima deliberazione, sono state recuperate le spese, gravanti sull’intero condominio, relative alla precedente deliberazione.
2.2 – Il secondo motivo è fondato e va accolto. Nella sostanza la motivazione della Corte si fonda sulle testimonianze rese da alcuni condomini, che avevano dichiarato di aver corrisposto la loro quota per i lavori relativi alla piscina, senza tener conto che nel caso in questione, trattandosi di una lite tra condomini in relazione alla ripartizione delle spese sostenute, i condomini sono incapaci di rendere testimonianza, potendo assumere la qualità di parte. Il precedente giurisprudenziale della Corte di cassazione (n. 12379 del 1992), richiamato dalla Corte di appello, risulta isolato e superato in senso contrario quanto meno da Cass. 1997 n. 6483, che questo Collegio condivide. La sentenza impugnata va quindi cassata sul punto e rinviata ad altra sezione della corte di appello fiorentina, che, nel valutare nuovamente la prova in ordine alla spesa sostenuta, applicherà il principio di diritto secondo il quale: “nella lite tra condomini relativa alla riscossione di contributi condominiali dovuti da ciascun condomino per l’utilizzazione della cosa comune, i condomini, in quanto parti, sono incapaci di testimoniare”.
2.3 – Il terzo motivo è infondato. Infatti, nella sostanza esso propone una questione di merito che non può essere esaminata in questa sede, riguardando conteggi e relativa documentazione, nonchè spese calcolate con modalità forfettaria ammissibile in certi limiti anche nella gestione condominiale in relazione al tipo e modalità di spesa. Sul punto la motivazione della corte territoriale appare adeguata e priva di vizi, anche in relazione della decisione del giudice di primo grado.
2.4 – Il quarto motivo resta assorbito dall’accoglimento del secondo, dovendo la Corte di rinvio provvedere anche in ordine alle spese.
La Corte rigetta il primo e il terzo motivo di ricorso, accoglie il secondo, assorbito il quarto, cassa in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Firenze anche per le spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della seconda sezione civile, il 11 aprile 2007.
Depositato in Cancelleria il 23 agosto 2007
22/11/2017 alle 13:25
avete iniziato parlando di una causa contro la cattiva gestione dell’amministratore e poi siete passati ad altri esempi, vi chiedo di trattare e approfondire il primo esempio, ripeto i condomini possono testimoniare contro l’amministratore?
E perchè,se sì o e no.
Grazie della risposta alla redazione

References: sentenza 
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 Art. 246
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 Art. 2725
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e contrario
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 art. 2051
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 Cass. Sez. 
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