Source: https://www.adil49.org/aj-offres-pret-ptz-2020/?MP=246-25460
Timestamp: 2020-01-28 19:05:50+00:00

Document:
Prêt à taux zéro (PTZ) : Offres de prêt émises à compter du 1er Janvier 2020
PTZ : offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2020
N° 2020-03 / À jour au 8 janvier 2020
CCH : L.31-10-2 à L.31-10-14 ; D.31-10-2 à D.31-10-12 et D.321-13 / CGI : art. 244 quater V / Décret n° 2020-9 du 6.1.20 : JO du 7.1.20 / Arrêté du 30.12.10 modifié par l’arrêté du 6.1.20 / Arrêté du 30.12.10 : JO du 31.12.17 / Loi de finances pour 2020 : art. 135 / Loi de finances pour 2019 : art. 185 / Loi de finances pour 2018 : art. 83
Le dispositif du prêt à taux zéro (PTZ), codifié aux articles L.31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, a été mis en place par les articles 90 et 94 de la loi du 29 décembre 2010 pour 2011. Ce dispositif de soutien à l’accession à la propriété a été prorogé (une seconde fois) par la loi de finances pour 2018 (art. 83 II).
Pour les opérations relatives aux logements neufs(1), la loi de finances pour 2018 avait prévu de recentrer le Prêt à taux zéro (PTZ), à compter du 1er janvier 2020, aux zones très tendues (zones A et B1) et dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense. La loi de finances pour 2019 a ouvert le PTZ à l’ensemble du territoire pour les contrats de location-accession signés avant le 1er janvier 2020 pour lesquels la condition de localisation n’était pas applicable. La loi de finances pour 2020 abroge les dispositions instaurées par la loi de finances pour 2018 en ce qui concerne les logements neufs, en maintenant le bénéfice du PTZ pour ces opérations dans les zones détendues (B2 et C) à compter du 1er janvier 2020.
Les conditions d’éligibilité et les caractéristiques du PTZ sont fixées chaque année par décret. Le décret du 6 janvier 2020 introduit :
pour les PTZ dans l’ancien avec travaux, une obligation de consommation énergétique annuelle inférieure à 331 kWh/m² après réalisation des travaux ;
pour le vendeur dans le cadre d’une opération en location-accession, la possibilité de réaliser les travaux exigibles pour un PTZ dans l’ancien.
Le PTZ concerne l’ensemble du territoire (métropole et DOM).
1 - Est considéré comme un logement neuf au sens du PTZ : la construction d’un logement accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement, l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation, l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation, l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux de grande envergure, l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location ou d’un bail réel solidaire (consulter l’analyse juridique n° 2016-24 relative au bail réel solidaire) lorsque l’emprunteur est le premier occupant. Dans le cadre d’un contrat de location- accession, cette condition est appréciée à la date de la levée d’option.
Condition de primo-accession
(CCH : L.31-10-3 et D.31-10-3)
L’emprunteur (et chacun des co-emprunteurs, le cas échéant) ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale ou ne pas avoir acquis les droits réels immobiliers de sa résidence principale dans le cadre d’un bail réel immobilier, à aucun moment au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt. La condition de primo-accession s’applique aux bénéficiaires du PTZ (emprunteurs et co-emprunteurs du bien financé) et non aux personnes destinées à occuper le logement financé.
Cette condition n’est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l’une des personnes destinées à occuper le logement :
est titulaire d’une carte "mobilité inclusion"(2) comportant la mention "invalidité" ou d’une carte d’invalidité délivrée en application du même article L.241-3 dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2017 ;
perçoit une pension d’invalidité attribuée au titre de la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L.341-4 du code de la sécurité sociale ;
bénéficie d'une Allocation adulte handicapé (AAH) ou d'une Allocation d'éducation de l’enfant handicapé (AAEH) (Code de la sécurité sociale : L.821-1 à L.821-8 et L.541-1 à L.541-3) ;
est victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (CCH : D.31-10-3).
(CCH : L.31-10-3 et D.31-10-3-1)
À la date d’émission de l’offre de prêt, l’emprunteur doit justifier d’un montant total de ressources inférieur (ou égal) aux plafonds suivants (fonction de la localisation du logement).
(*) - Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 1er août 2014.
Nota bene : ces plafonds s’appliquent également aux PAS. Ils ne sont pas modifiés en 2020.
Quotités de prêt
(CCH : L.31-10-9 et D.31-10-9)
Zone A et B1
La quotité de prêt pour les opérations portant sur la vente du parc social à ses occupants est fixée à 10 % du coût total d’opération (cf Dispositions relatives à une acquisition dans le cadre de la vente du parc social à ses occupants).
Plafonds d’opération pris en compte pour le calcul du PTZ
(CCH : D.31-10-10)
Conditions de remboursement du prêt
(CCH : D.31-10-11)
Les conditions de remboursement du prêt à taux zéro sont fonction de la localisation du logement (zonage A, B1, B2 et C), et des ressources de l'emprunteur (et de celles des personnes destinées à occuper le logement, soit revenu fiscal de référence de l’année n-2 ou « revenu plancher »).
Pour déterminer les conditions de remboursement du PTZ, on divise le montant retenu pour apprécier le respect des plafonds de ressources (revenu fiscal de référence ou coût d'opération divisé par neuf) par un coefficient familial, qui dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Les revenus « familialisés » ainsi calculés déterminent les conditions de remboursement.
Le remboursement, par mensualités constantes, du prêt sans intérêt s’effectue en deux périodes ; l’emprunteur ne commence à rembourser qu’à l’issue de la période de différé.
Condition d’occupation du logement à titre de résidence principale
(CCH : L.31-10-6 et D.31-10-6)
Le logement financé à l’aide d’un PTZ doit être occupé à titre de résidence principale par l’emprunteur et les personnes destinées à occuper le logement au minimum huit mois par an, sauf en cas de force majeure, pour raison de santé ou en cas d’obligation liée à l’activité professionnelle, pendant une durée minimale de six ans (sauf remboursement anticipé du prêt intervenant à l’intérieur de ce délai), à compter du premier déblocage de fonds (au lieu de la durée de remboursement jusqu’ici).
L’occupation doit intervenir dans un délai d’un an à compter de la déclaration d’achèvement des travaux ou de l’acquisition du logement si celle-ci est postérieure. Ce délai peut être porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l’emprunteur à compter de son départ à la retraite. Dans ce cas, le logement doit obligatoirement être loué sous conditions de ressources et de loyer (cf. infra).
Par ailleurs, la location du logement est possible quand l’emprunteur est appelé à quitter sa résidence du fait de la survenance d’événements limitativement visés par la réglementation : mobilité professionnelle entraînant un trajet d’au moins 50 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé (ou un temps de trajet aller au moins égal à 1h30), décès, divorce, dissolution d’un PACS, invalidité ou incapacité reconnue par la délivrance d’une carte d’invalidité par la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à Pôle emploi.
Obligatoire (en cas de retraite) ou facultative (cf. supra), la location, d’une durée maximale de six ans, se fait dans les conditions prévues par la réglementation (conditions de loyers et de ressources PLS, déclaration à l’établissement prêteur, durée maximale de six ans).
Le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire, ni occupé à titre d’accessoire d’un contrat de travail, ni détruit sans qu’il soit procédé à sa reconstruction dans un délai de quatre ans à compter de la date du sinistre.
Le logement peut être utilisé par l’emprunteur ou l’un des occupants du logement à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel dès lors que la surface affectée à cette activité n’excède pas 15 % la surface financée initialement par le prêt.
Passé le délai de six ans, l’emprunteur sera libre de l’usage du logement financé.
Nota bene : cette mesure d’assouplissement peut concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement de crédit, tous les PTZ en cours d’amortissement, quelle que soit la date à laquelle l’offre de prêt a été émise (CCH : D.31-10-1 et suivants pour les offres de prêts émises depuis le 1er janvier 2011, CCH : D.318- 1 et suivants pour les offres de prêts émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2010 et D.317-1 et suivants pour les offres de prêt émises entre le 1er octobre 1995 et le 31 janvier 2005).
La mesure concerne également les prêts conventionnés dont l’offre de prêt est émise à compter du 1er janvier 2016 et peut concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement prêteur, les prêts conventionnés en cours d’amortissement.
Changement de propriétaire et transfert du prêt
Toute mutation entre vifs (vente ou donation) du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû au titre du PTZ, au plus tard au moment de l’accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation.
Toutefois, l'emprunteur peut transférer son prêt sur une nouvelle opération éligible au PTZ, à la date du transfert. Désormais, au-delà d’un délai de six ans suivant la date du premier déblocage de fonds, le transfert de prêt peut se faire sur toute opération d’acquisition ou de construction d’une nouvelle résidence principale (logement neuf ou ancien sans conditions de localisation et/ou de travaux, ou de vente du parc social à ses occupants). L’établissement de crédit pourra toujours refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.
Nota bene : cette mesure d’assouplissement peut concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement de crédit, tous les PTZ en cours d’amortissement dont l’offre de prêt a été émise à compter du 1er janvier 2011. Pour mémoire, dans le cadre des offres de prêt PTZ émises précédemment (CCH : D.318-1 et suivants pour les offres de prêts "NPTZ" émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2010 et D.317-1 et suivants pour les offres de prêt émises entre le 1er octobre 1995 et le 31 janvier 2005), le transfert du prêt est déjà possible sur toute opération d’acquisition ou de construction d’une nouvelle résidence principale (logement neuf ou logement ancien sans conditions).
La mesure d’assouplissement concerne également les prêts conventionnés dont l’offre de prêt est émise à compter du 1er janvier et peut concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement prêteur les prêts conventionnés en cours d’amortissement à la date du 1er janvier 2016.
2 - La carte "mobilité inclusion" (CMI), remplace depuis le 1er janvier 2017, les cartes de stationnement, de priorité et d'invalidité. Cette carte comporte différentes mentions : priorité, invalidité, stationnement. Les cartes d’invalidité délivrées avant le 1er janvier 2017 sont valables jusqu'à leur fin de validité et au plus tard jusqu'au 31 décembre 2026.
Dispositions relatives au PTZ pour un achat dans l’ancien avec travaux
(LF 2018 : art.83 I 1°/ CCH : L .31-10-2)
Les opérations d’acquisition-amélioration sont soumises à une condition de localisation : elles doivent être situées dans une zone géographique ne se "caractérisant pas par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant" correspondant aux zones B2 et C de l’arrêté zonage du 1er aout 2014 modifié (arrêté du 30.12.17 : JO du 31.12.17).
Vente d’immeuble à rénover
(LF 2018 : art. 83 3°C / CCH : L.31-10-3 / arrêté du 30.12.10)
Les opérations de vente d’immeuble à rénover sont finançables depuis le 1er janvier 2018 au titre des opérations d’acquisition-amélioration avec quotité minimale de travaux. Pour mémoire, dans le cadre de ce contrat spécial, le vendeur s’engage à réaliser des travaux sur le bien vendu.
Avant l'émission de l'offre de prêt, le vendeur et l’acheteur s'engagent à réaliser des travaux d'amélioration dans un délai de trois ans. Après leur achèvement, ils transmettent les justificatifs correspondants à l'établissement de crédit.
Pour justifier du programme de travaux d’amélioration au titre de la réglementation du prêt à taux zéro, l’acquéreur fournit à l’établissement de crédit une attestation sur l’honneur conforme à un modèle (cf. Annexe XVI) et une attestation du vendeur (cf. Annexe XV de l’arrêté du 30.12.10) ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel des travaux qu’il va réaliser concomitamment à l’acquisition.
Le statut légal de la vente d’immeuble à rénover est codifié aux articles L.262-1 à L.262-11. Le statut réglementaire est codifié aux articles R.262-1à R.262.
Extension du PTZ aux opérations de location-accession avec travaux du vendeur
(LF 2020 : art. 58 bis / CCH : D.31-10-2 / arrêté du 6.1.20 modifiant l’arrêté du 30.12.10)
Les opérations de location-accession portant sur un logement ancien et dont les travaux d’amélioration sont réalisés par le vendeur sont finançables, à compter du 1er janvier 2020, au titre des opérations d’acquisition amélioration avec quotité minimale de travaux.
Pour mémoire, les opérations de location-accession portant sur un logement ancien pouvaient déjà faire l’objet d’un PTZ au titre des opérations d’acquisition-amélioration lorsque les travaux étaient réalisés par l’acquéreur.
Pour justifier du programme de travaux d’amélioration au titre de la réglementation du PTZ, l’acquéreur fournit à l’établissement de crédit une attestation sur l’honneur conforme à un modèle (cf. Annexe XVI de l’arrêté du 30.12.10 modifiée) et une attestation du vendeur (cf. Annexe XV modifiée) ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel des travaux qu’il va réaliser concomitamment à l’acquisition.
Quotité et catégories de travaux
(CCH : L.31.10.3 et D.31.10.2 III et IV, arrêté du 6.1.20 modifiant l’arrêté du 30.12.10)
La quotité minimale de travaux d'amélioration est fixée à 25 % du coût total de l’opération (incluant les dits travaux et correspondant à 1/3 du prix d’acquisition seule hors frais de notaire majoré, le cas échéant des frais de négociation à votre charge).
Dans le cadre de la réglementation PTZ, le coût total de l’opération comprend :
la charge foncière ou la charge immobilière ;
les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens, les coûts d'aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification, à l'exception des éventuels montants financés au moyen d’un éco-prêt à taux zéro, les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur, les frais relatifs à l'assurance de responsabilité décennale ou à l'assurance de dommages-ouvrages, la taxe d'aménagement ;
les travaux retenus correspondent à tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes (au sens de l’arrêté du 30.12.10), la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie, à l’exception de ceux financés à l’aide d’un éco-prêt à taux zéro.
À compter du 1er janvier 2020, les travaux réalisés doivent permettre au logement d’atteindre une consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m² (soit au moins l’équivalent d’une étiquette énergie E), évaluée sur les consommations d’énergie en matière de chauffage, de production d’eau chaude et de refroidissement.
L’emprunteur doit justifier du programme de travaux et de la performance énergétique envisagée en fournissant à l’établissement de crédit une attestation sur l’honneur conforme à un modèle (cf. annexe XIV de l'arrêté du 30.12.10 modifié) ainsi que l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel de ces travaux.
Il doit justifier à l’établissement de crédit du respect de la performance énergétique projetée après travaux par la production de devis et d’une évaluation énergétique conforme aux dispositions applicables en matière de Diagnostic de performance énergétique (DPE), quels que soient l’année de construction et le type de bâtiment. Cette évaluation indique la consommation du logement telle que résultant de la situation existante avant la réalisation des travaux et telle que projetée après travaux.
Cas de la vente d’immeuble à rénover et de la location-accession
L’acheteur fournit en plus de son attestation sur l’honneur conforme à un modèle (annexe XVI de l’arrêté du 30.12.10 modifié) une attestation du vendeur conforme à un modèle (cf. annexe XV) ainsi que le cas échéant, l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel des travaux réalisés par l’acheteur.
(CCH : L.31.10.3 et D.31.10.2 modifié par le décret n°2017-1861 du 30.12.17 : JO du 31.12.17 / arrêté du 30.12.14 : JO du 31.12.14 / Arrêté du 30.12.10 modifié par l’arrêté du 6.1.20)
Ils devront être réalisés dans un délai de trois ans à compter de l'émission de l'offre de prêt. Par ailleurs, ils ne devront pas avoir été commencés par l’emprunteur avant l’émission de l’offre de prêt.
Cas particulier de la vente d’immeuble à rénover et de la location-accession
Dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover ou d’un contrat de location-accession, les travaux d’amélioration peuvent avoir été commencés par le vendeur avant l’émission de l’offre du prêt à taux zéro.
L’emprunteur pourra solliciter au plus tard trois mois avant son expiration un allongement de ce délai par une demande motivée déposée auprès de l’établissement de crédit dans les situations suivantes :
en cas de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou de catastrophe technologique.
Cumul PTZ /aides de l’Anah
(décret du 5.5.17 : art. 11 / CCH : R.321-13)
Depuis le 8 mai 2017, l’interdiction de cumul entre un PTZ et une aide de l’Anah pendant cinq ans est levée pour les logements situés sur les territoires des opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH). Ces logements peuvent cumuler les deux aides, dans le cadre d’une opération d’acquisition-amélioration (dans ce cas, le coût total d’opération pris en compte pour le calcul du PTZ comprend les travaux financés par l’Anah, ces travaux sont compris dans la quotité minimale de 25 %), ou dans le cadre d’une opération d’amélioration postérieure à l’acquisition, sous réserve de remplir les conditions propres à chaque aide (cf. Analyse juridique n °2018-03).
En dehors de cette exception, le principe de non-cumul de ces deux aides, pendant une durée de 5 ans, demeure.
Dispositions relatives au PTZ pour une acquisition dans le cadre de la vente du parc social à ses occupants ("vente HLM")
Depuis le 1er janvier 2012, le PTZ finance au titre du logement ancien sans quotité minimale de travaux "les ventes du parc social à ses occupants".
(CCH : L.31-10-2 et L.31-10-3)
Sont concernées les ventes à leurs occupants des logements appartenant à un organisme HLM (offices publics de l'habitat, sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré, fondations d'habitations à loyer modéré, sociétés de vente d’HLM) ou à une société d’économie mixte. Dans ce dernier cas, le logement doit faire l’objet d’une convention APL (CCH : L.351.2).
Depuis le 25 novembre 2018, la condition d’éligibilité relative au prix de vente est supprimée (cf. Habitat Actualité spécial ELAN). Jusqu’ici, et depuis le 1er janvier 2015, le prix de vente devait être inférieur ou égal à l’évaluation faite par la Direction de l'immobilier de l'État (ex France Domaine).
(CCH : L.31-10-3 / CCH : L.443-11)
Les acquéreurs sont les personnes mentionnées au premier alinéa du II ou au deuxième alinéa du III de l’article L.443-11.
Si le logement est occupé, l’acquéreur peut être le locataire ou, sur sa demande, son conjoint, ou ses ascendants ou descendants (sous conditions de ressources PLS). Ces derniers peuvent acquérir le logement de manière conjointe avec leur conjoint, partenaire de PACS ou concubin.
un locataire d’un logement appartenant à un bailleur social disposant de patrimoine dans le département ou un gardien d’immeuble employé par ce bailleur (sous conditions de ressources PLI + 11%) ;
Nota bene : le compromis de vente fourni à l’établissement prêteur permet de vérifier que les conditions sont remplies (arrêté du 30.12.10).
(arrêté du 30.12.10 modifié)
Le compromis de vente fourni à l’établissement prêteur permet de vérifier que les conditions sont remplies.
Ainsi l’acte doit notamment préciser :
la qualité du vendeur : organisme HLM ou SEM. Dans ce dernier cas (logement appartenant à une SEM), l’emprunteur fournit également la convention APL dont le logement fait l’objet ;
le caractère occupé ou vacant du logement ; si le logement est vacant, l’emprunteur (locataire d’un logement appartenant à un bailleur social disposant de patrimoine dans le département ou un gardien d’immeuble employé par ce bailleur (sous conditions de ressources PLI + 11 %) ou, toute personne physique qui respecte les mêmes conditions de ressources, fournit une attestation établie par l’organisme vendeur indiquant sa qualité de bénéficiaire au sens du deuxième alinéa du III de l’article L.443-11 du CCH.

References: art. 244
 art. 135
 art. 185
 art. 83
 art.83
 art. 83
 art. 58
 art. 11