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Novembre 2011 Volume 27, No 11 Depuis Since Le Propriétaire - PDF
Novembre 2011 Volume 27, No 11 Depuis Since Le Propriétaire
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1 Depuis Since 1984 Le Propriétaire Le journal par excellence de l immobilier PROFITEZ d'une nouvelle méthode révolutionnaire grâce à la TECHNOLOGIE! Augmentez vos revenus. Lequel de mes investissements est le plus rentable? Améliorez vos communications. Comment m assurer de la qualité du service à la clientèle? Soyez sur la piste de l argent! Découvrez suivremesappels.com, un outil simple qui vous permettra de: cibler les médias les plus rentables pour votre entreprise; revoir vos processus d accueil des clients, de vente et du service à la clientèle; consulter en tout temps des informations précises sur le nombre, la durée des appels et les appels non-répondus; écouter les appels afin de contrôler et d'améliorer vos façons de faire. Quelques questions / réponses: Comment identifier la provenance de mes clients? Le principe est simple, suivremesappels.com vous fournit plusieurs numéros de téléphone. Donc vous n avez plus qu à utiliser un numéro différent dans chacune des publications, sites internet, affiches ou autres. En fait, suivremesappels.com enregistre automatiquement la provenance de vos appels. Suite à la page 19 The number one real estate newspaper Un jugement favorable rendu à l'égard des propriétaires Me Bill Kostopoulos Dans la décision Russo c. Prémont1, la locatrice demande, en date du 22 février 2010, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire pour non-respect d'une ordonnance émise en vertu de l article 1973 du Code civil du Québec. Elle requiert de plus l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et les frais judiciaires. Les parties sont liées par le bail du logement du 1er juillet jusqu au 30 juin 2010 au loyer mensuel de 450 $. L'immeuble abritant les lieux loués comporte cinq unités d'habitation réparties sur trois niveaux. Le logement concerné de deux pièces et demie est situé à l'étage inférieur (demi-sous-sol) avec un autre portant le numéro Depuis mai 2008, la locatrice occupe le logis de cinq pièces et demie au-dessus de ces deux logements. Le 30 avril 2009, la locatrice intente un recours en résiliation du bail pour divers motifs. Suivant jugement rendu le 19 juin 2009, le tribunal retient celui ayant trait aux bruits excessifs, substitue la résiliation du bail requise en émettant une ordonnance en vertu de l article 1973 du Code civil du Québec:( ) ORDONNE au locataire de respecter ses obligations légales d'user des lieux loués avec prudence et diligence, de manière à ce que ne soit émis aucun bruit anormal ou excessif de son logement, entre 22 heures le soir et 8 heures le matin; ET CE, pour la durée du bail en cours ainsi que pour deux de ses reconductions subséquentes, le cas échéant; ( )» Suite à la page 6 Mauvais dossier de crédit, puis-je offrir un bail à plus court terme? i l est possible dans la loi d'offrir un bail plus court que douze mois aux proposants locataires. Selon le contexte, cette possibilité peut offrir des avantages, mais également son lot d'inconvénients. Contrairement à ce qu'on pourrait croire, offrir un bail à durée fixe plus court à un locataire dans le but de s'assurer de ses habitudes de paiement ne protège que ce dernier. En effet, à partir du moment où un locataire signe un bail avec vous, il a le droit au maintien dans les lieux, le renouvellement automatique du bail vaut donc tout autant, quelle que soit la durée du bail. Le locataire ne peut donc pas être évincé au terme de 3, 6, ou 12 mois du bail. Suite à la page 19 Poste-Publication convention les questions de baillus2 3 DOMMAGES CAUSÉS PAR UN BIEN 4 La Régie manque de ressources FOYER D'HÉBERGEMENT 8 16 auto-construction Recevez votre journal par courriel à chaque mois, c est plus pratique et bon pour notre environnement!
2 2 Le Propriétaire LES QUESTIONS DE BAILLUS JEU-QUESTIONNAIRE: LES RUDIMENTS DE L ACCÈS À VOS LOGEMENTS Me Reed VRAI OU FAUX 1. Il n est pas nécessaire d envoyer un préavis de 24 heures au locataire afin d'accéder au logement pour le faire visiter en vue de la re-location. 2. Je dois absolument être présent dans le logement lorsqu un sous-traitant y effectue des travaux. 3. Même en situation d urgence je dois aviser le locataire et obtenir sa permission pour entrer faire des travaux dans son logement. 4. Le locataire peut, dans le bail, renoncer au bénéfice de recevoir un préavis du propriétaire avant la visite du logement ou pour y faire des travaux. 5. Je peux entrer dans le logement en tout temps sans préavis pour faire inspecter le logement en vue d une vente. 6. Si le locataire est absent au moment de la visite prévue je ne peux entrer dans le logement sans autorisation écrite de le faire. 7. Le propriétaire doit obtenir une ordonnance de la Régie du logement en cas de refus du locataire. 8. Il pourrait y avoir des conséquences criminelles si le propriétaire entre sans permission dans le logement. Réponse de Me Reed: 1. Vrai, le Code civil du Québec ne prévoit pas de délai dans cette circonstance. Néanmoins, il est toujours préférable d aviser le locataire le plus tôt possible pour s assurer de sa présence et/ou de sa collaboration. 2. Vrai, d une part, le locataire peut refuser l accès au sous-traitant si vous n êtes pas présent (1932 2ème alinéa du Code civil) et d autre part votre présence est nécessaire pour s assurer de la qualité des travaux, pour éviter des conflits ou des vols ou même éviter que le locataire demande des travaux non autorisés. 3. Faux, en cas d urgence majeure impliquant la sécurité de l immeuble ou des occupants et/ou pour éviter des dommages majeurs, le propriétaire pourrait entrer sans avis ni présence du locataire pour régler le problème. Nous suggérons la présence d au moins un témoin. La police ou les pompiers pourraient même intervenir en cas de refus du locataire de donner accès dans ces cas précis. (Voir article 1932 et 1933 du Code civil). 4. Faux, même avec le consentement du locataire, la loi (à l'article 1893 du Code civil du Québec ) interdit aux parties d'écrire une telle clause dans le bail puisque contraire aux exigences de la loi. 5. Faux, sauf en cas d urgence, vous devez obtenir le consentement du locataire pour accéder au logement pour quelque raison que ce soit. En cas, de refus, le propriétaire doit demander une ordonnance à la Régie du logement. 6. Vrai. 7. Vrai, encore là si le locataire vous refuse l accès après l ordonnance, vous ne pouvez malheureusement forcer l entrée. L ordonnance d accès demande au locataire de faire quelque chose mais n autorise pas le propriétaire à entrer de force de quelque manière que ce soit. Ce refus obligera le propriétaire à demander à la Régie du logement la résiliation du bail pour non respect d une ordonnance. 8. Vrai, le locataire pourrait accuser le propriétaire d introduction par infraction, de vol ou bien de l infraction moins connue sous le vocable «prise de possession par la force (article 72 du Code criminel)». LEASE QUIZ QUESTION & ANSWER GAME: THE FUNDAMENTALS OF ACCESS TO YOUR DWELLINGS TRUE OR FALSE 1. It is un-necessary to send a 24-hour notice to the tenant in order to enter the dwelling to have it visit it for the purpose of re-letting. 2. I must always be present in the dwelling when a subcontractor carries out work there. 3. Even in emergency situations I must advise the tenant and obtain his permission to enter to do work in his dwelling. 4. In the lease, the tenant can renounce the right to receive a notice from the landlord before a visit of the dwelling or to do work there. 5. I can enter the dwelling at any time without notice to have the dwelling inspected priort to a sale. 6. If the tenant is absent at the time of the scheduled visit I cannot enter the dwelling without written permission to do so. 7. The owner must obtain an order from the Rental Board in the event of refusal of the tenant. 8. There could be criminal consequences if the owner enters the housing without permission. Me Reed's answers: 1. True, the Civil code of Quebec does not require a delay in this circumstance. Nevertheless, it is always preferable to notify the tenant as soon as possible to ensure his presence and/or his collaboration. 2. True. On the one hand, the tenant can refuse access to the subcontractor if you are not present (article 1932, 2nd subparagraph, Civil code of Québec) and, on the other hand, your presence is necessary to ensure the quality of the work, to avoid conflicts or thefts, or even to prevent the tenant requesting un-authorized work. 3. False. In the event of major emergency threatening the safety of the building or its occupants and/or to avoid major damage, the owner may enter without notice or presence of the tenant to solve the problem. We suggest the presence of at least one witness. The police or the firemen can intervene in the event of refusal of the tenant to give access in these specific circumstances. (See articles 1932 and 1933 of the Civil code of Québec). 4. False. Even with the tenant's permission, the law (article 1893 of the Civil code of Quebec) forbids the parties from including such a clause in the lease since it runs contrary to the purpose of the law. 5. False. Except in the event of an emergency, you must obtain the tenant's permission to enter the dwelling for whatever reason. In case of refusal, the owner must request an order from the Rental Board. 6. True. 7. True. If the tenant refuses to provide access after the order, unfortunately you cannot enter by force. The access order requires the tenant to allow access but does not authorize the landlord to enter by force by any means. This refusal will force the owner to ask the Rental Board to cancel the lease because the order was violated. 8. True. The tenant could accuse the owner of breaking and entering, of theft, or of the lesser know infraction called taking possession by force (article 72 of the Criminal Code).
3 Me Lebeau L es propriétaires d'unités de copropriété divise se doivent de connaître les règles entourant leur responsabilité civile à titre de propriétaire du bien qu'est l'unité d'habitation, ainsi que des biens meubles qui se trouvent à l'intérieur de celle-ci. Ces règles peuvent déroger au régime de droit commun contenu dans le Code civil du Québec. La responsabilité du propriétaire ou du gardien d'un bien. La règle de l'article 1465 du Code civil du Québec indique: «1465. Le gardien d'un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu'il prouve n'avoir commis aucune faute.» Cet article a donc pour effet de rendre responsable le propriétaire d'un bien qui cause un dommage à un tiers. Toutefois, ce même article donne au propriétaire un moyen de défense basé sur l'absence de faute lorsqu'il s'agit du fait «autonome» du bien. De ce fait le propriétaire doit être en mesure de prouver qu'il ne s'est pas servi du bien ou gardé le bien imprudemment LES DOMMAGES CAUSÉS PAR UN BIEN: la responsabilité du copropriétaire est engagée au point de constituer une faute, ou bien qu'il n'a pas manqué à l'entretien de celui-ci de manière à provoquer un mauvais fonctionnement ou une détérioration qui entraînent par la suite un dommage. À l'heure actuelle, la jurisprudence émanant des tribunaux sur la question n'est pas constante et fait l'objet d'une controverse. L'application en copropriété divise. Tant les membres du conseil d'administration que le gestionnaire de l'immeuble peuvent être confrontés à de diverses situations: Exemple de la lessiveuse d'un copropriétaire qui déborde pour des raisons nébuleuses, causant ainsi des dommages importants à l'unité du copropriétaire, à celle des autres copropriétaires et aux parties communes. Le syndicat de copropriété tient le copropriétaire responsable des dommages causés, et selon l'envergure des dommages, la responsabilité du copropriétaire pourra se limiter au montant de la franchise d'assurance du syndicat en cas d'une réclamation, ou pour la totalité des dommages lorsque ceux-ci se chiffrent en bas du montant de cette franchise. Dans l'un ou l'autre des cas, le copropriétaire peut choisir de transmettre la réclamation des dommages à son assureur. Le bon cheminement du dossier sans tracas à partir de ce point dépendra de la reconnaissance par l'assureur du copropriétaire que la responsabilité civile du copropriétaire assuré sera engagée dans la majorité des cas, en raison des dispositions de la déclaration de copropriété, et non pas par le régime général de l'article 1465 C.c.Q. La majorité des déclarations de copropriété comprennent des dispositions, lesquelles sont de nature contractuelle, qui ont pour effet de rendre les copropriétaires responsables des dommages causés à l'immeuble. Voici un exemple d'une clause type fréquemment rencontrée: «Responsabilité: - Chaque copropriétaire est responsable, à l'égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables de ses actes ou de sa négligence et/ou ceux de ses préposés, locataires, invités ou membres de sa famille, ou des dommages causés par un bien dont il est légalement responsable.» Il arrive que le copropriétaire dont la responsabilité civile est recherchée, ou son assureur, ne connaissent pas l'existence de ce type de clause contenue à la déclaration de copropriété. Dans bien des cas, et lorsque le syndicat attirera l'attention du copropriétaire et/ ou de son assureur quant à l'existence de celle-ci, le copropriétaire et son assureur reconnaîtront leur responsabilité et Le Propriétaire 3 ALPC Intégration de différentes plateformes de contrôle d'édifices. Domotique. Caméra de surveillance IP et analogue. Système d'incendie. Système contre le vol et supervision. Supervision de gicleurs. Système d'accès par cartes ou sans-fil. Les spécialistes de la sécurité sans compromis! Plus de 30 ans d'experience Commercial -Industriel- Résidentiel Membre canasa RBQ Estimation Gratuite dédommageront le syndicat pour le coût des travaux de réparation. Dans d'autres cas, le copropriétaire et son assureur insisteront sur l'application de l'article 1465 C.c.Q., surtout dans les cas d'un mauvais fonctionnement du bien en question. Ils soulèveront l'argument de n'avoir commis aucune faute au niveau de l'utilisation de l'appareil ou de son entretien. Dans ce cas le copropriétaire et son assureur nieront toute responsabilité et refuseront de verser quelque somme que ce soit au syndicat pour la réparation des dommages que le syndicat a le devoir d'exécuter. Face à ce refus, le syndicat n'aura pas d'autre alternative que de financer le coût des travaux à même les fonds de la copropriété. Toutefois, un jugement de la Cour du Québec, division des Petites Créances dans l'affaire de Syndicat des copropriétaires «Le Condo» 1820 c. Boyer et Desjardins Assurances Générales1 semble fermer la porte à la défense de l'absence de faute du propriétaire du bien lorsque celui-ci est copropriétaire. Dans cette affaire, la toilette du copropriétaire s'est fissurée et a provoqué des dommages importants à cinq unités de l'immeuble de la copropriété. Le syndicat fut indemnisé par son propre assureur pour les dommages causés, mais poursuivait le copropriétaire en dommages pour la franchise d'assurance de 2500$ qu'il a dû assumer, ce qui est d'ailleurs permis par sa déclaration de copropriété et la jurisprudence. En défense, le copropriétaire et son assureur ont invoqué la défense prévue à l'article 1465 C.c.Q., c'est à dire l'absence de faute car ce n'était pas le copropriétaire qui avait fissurée la toilette. Pour sa part, le syndicat plaidait que la responsabilité du copropriétaire était engagée en raison d'une clause de la déclaration de copropriété identique à celle citée plus haut, laquelle est de nature contractuelle. Dans son jugement, le Tribunal affirme: «...dans les circonstances de la présente affaire, la notion de faute n'est pas en cause et la controverse jurisprudentielle entourant l'interprétation de l'article 1465 C.c.Q. n'est pas pertinente. En effet, dans la déclaration de copropriété, chaque copropriétaire a convenu d'assumer la responsabilité des dommages causés par un bien dont il est légalement responsable.» À la lumière de ce jugement, il semble maintenant claire que la responsabilité d'un copropriétaire pour les dommages causés par l'un de ses biens (responsabilité fondée sur la nature contractuelle de la déclaration de copropriété, laquelle est opposable à tous les copropriétaires) ne puisse faire l'objet d'une défense fondée sur l'absence de faute. Par contre, comme le contenu de la déclaration de copropriété peut varier, ainsi que la rédaction même des clauses de ce genre, une vérification de votre déclaration de copropriété s'impose. Note 1: 12 février 2010, l'honorable Gérald Locas, J.C.Q, 2010 QCCQ 1793
4 Mot de L Éditeur La Régie manque de ressources Martin A. Messier ribunal spécialisé exerçant T sa compétence en matière de bail résidentiel, la Régie du logement voit le jour en Elle se donne pour mission de «décider des litiges dont elle est saisie dans le cadre d une procédure simple et respectueuse des règles de justice naturelle, d informer les citoyens sur les droits et obligations découlant du bail afin d éviter que des conflits ne se développent du seul fait de l ignorance des dispositions de la loi, et à favoriser la conciliation des relations entre propriétaires et locataires.» Cependant, après plus de 30 ans de service, le bilan établi reste fortement mitigé. Plusieurs griefs sont constatés et peinent à être réglés. Grande victime des mesures d austérité gouvernementales, le budget annuel de la Régie du logement n a jamais été à la mesure du but qu elle s est fixée. De $ dans les années 90, il est de $ en S en suit la question épineuse des délais devant la Régie ainsi que du manque de régisseurs. Au nombre de 28 ou 30 selon leurs disponibilités, cette pénurie de régisseurs a pour conséquence le rallongement des délais d audience pour des causes générales, délais qui sont passés de 3 à 18 mois entre début 2000 et fin Vers le début avril 2011, on estimait à près de le nombre de dossiers en attente d une audience. Le protecteur du citoyen dénonce une «manipulation de la mise au rôle qui a eu pour effet de pénaliser des citoyens dont les causes n ont pas été traitées dans l ordre chronologique ordinairement en vigueur, ce qui a créé une iniquité.» Devant la Commission de l aménagement du territoire qui s est tenue il y a un an, le Président de la Régie du logement Me Luc Harvey tirait la sonnette d alarme quant au budget alloué et au manque d effectif affirmant qu il était à «l os» par rapport aux fonds et moyens mis à disposition par le gouvernement. Les promesses d aides des parlementaires suite à cette déclaration ne sont toujours pas tenues. Créée en 1984, soit quatre après la Régie du logement, l Association des Propriétaires du Québec (APQ) a suivi de façon constante et continuelle l évolution de la Régie du logement et elle ne peut que constater les difficultés de la Régie à maintenir des délais acceptables. Ces problèmes font partie des revendications de l Association depuis plusieurs années. Le manque récurrent de régisseurs pour entendre les causes constitue le noyau du problème, lequel est directement relié au manque de ressources budgétaires de la Régie du logement. Aussi, l'apq demande que la Régie ait plus de régisseurs afin de traiter le volume de dossiers plus rapidement, puisque les locataires tout comme les propriétaires sont d'accord sur le fait que la Régie a besoin de plus de régisseurs, mais que les ressources se font toujours attendre. Quand le gouvernement met en place des dispositions de protection exceptionnelles et décide de hausser le niveau de protection des justiciables The Rental Board lacks resources comme dans le logement il doit donner les moyens à l'organisme de contrôle d'effectuer son travail correctement. Pour l'apq l'allègement du niveau de protection accordé aux locataires s'impose. D'abord pour nous permettre d'établir un équilibre entre les droits des locataires et ceux des propriétaires ainsi que pour alléger le fardeau administratif d'une lourdeur difficile. Volume 27, numéro 11 Novembre 2011 LE PROPRIÉTAIRE Éditeur Québec inc. Président directeur général Martin Messier Rédaction et mise en page Québec inc. Collaborateurs Me Martin A. Messier, avocat Me Robert Soucy, avocat Impressions Payette & Simms Le contenu du journal Le Propriétaire ne peut être reproduit, en tout ou en partie, sans l autorisation écrite de l éditeur. La direction du journal ne peut être tenue responsable du contenu publicitaire et, de ce fait, peut, à sa discrétion, refuser toute publicité qu elle juge non conforme à sa politique rédactionnelle. La direction du journal ne peut se tenir responsable des erreurs ou omissions qui pourraient involontairement se glisser dans les pages du journal. Cependant, la direction se réserve le droit de corriger les erreurs d impression dans une édition ultérieure. Le Propriétaire est tiré à exemplaires, 12 fois par année. Note: le genre masculin est utilisé sans discrimination et dans le seul but d alléger le texte. Dépôt légal Bibliothèque nationale du Québec Bibliothèque nationale du Canada ISBN L Association des Propriétaires du Québec Président Martin Messier Responsable du journal Svetlana Ermakova Surintendant: Jean Côté s a specialized court with Ajurisdiction over residential leases, the Régie du logement was created in It was given the mission to render decisions in litigious matters before it within the framework of a simple procedure respectful of the rules of natural justice, to inform citizens of their rights and obligations arising from the lease in order to prevent conflicts caused by ignorance of the law, and to encourage conciliation in relations between landlords and tenants. However, after more than 30 years of existence, appraisals of its record of achievment reveals some gaps. Several problem areas exist for which we are awaiting solutions. A major victim of governmental austerity measures, the annual budget of the Régie du logement has never been commensurate with the goals which it sets for itself. From 15,232,000 $ in the Nineties, it grew to 18,900,000$ in There remains the thorny question of the deadlines before the Régie du logement as well as the lack of commissioners. At a maximum of 28 or 30 according to their availabilities, Continued next page Photographe: François Lemay Service à la clientèle Me Martin A. Messier, avocat Me Robert Soucy, avocat Me Jean-Olivier Reed, avocat Me Bill Kostopoulos, avocat Me Kevin Lebeau, avocat Nathalie Blais François Lemay Sylvie Lachance Estelle Fabre Andreea Evsei Conseillers Germaine Régnier Gérald Leblanc Diane Gagnon Pierre Maurais LE PROPRIÉTAIRE 8350, St-Laurent, Montréal (Qc) 2P2M3 Tél.: (514) Fax: (514)
5 Le Propriétaire 5 UN AVIS DE TROIS MOIS pour quitter son logement ce n'est pas possible pour tous les locataires! ontrairement à la croyance Cpopulaire, un locataire ne peut comme bon lui semble abandonner son logement, même avec un préavis de trois mois. Le bail est un contrat entre deux parties, qui comporte des droits et des obligations de part et d'autre; le locataire a droit au maintien dans les lieux pour toute la durée du bail, il a également l'obligation d'honorer ses engagement suivant la même durée. Un avis de trois mois pour résilier le bail n'est valable que dans certaines circonstances biens définies au Code civil du Québec. En effet, il est valide dans le cas du décès du locataire, s'il est fait par le liquidateur de sa succession ou ses héritiers. Si le locataire se voit attribuer un logement à loyer modique ou s'il ne peut plus occuper son logement en raison d'un handicap, un tel avis est valide. Dans le cas d'une personne âgée, elle peut également résilier moyennant un avis de trois mois dans le cas où elle serait admise dans un centre d'hébergement et de soins de longue durée ou dans un foyer d'hébergement. Un autre motif valide réside dans la violence d'un conjoint ou d'un ancien conjoint, ou d'une agression à caractère sexuel, qui menacerait la sécurité du locataire ou de son enfant. Les autres cas de résiliation doivent être accordés par le tribunal et requièrent un motif tel qu'un logement devenu impropre à l'habitation, ou un retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer. Le déguerpissement des locataires cause également la résiliation du bail, mais ils ne sont pas moins responsables du paiement du loyer jusqu'à la relocation. Il est toutefois possible d'en venir à un consentement entre le propriétaire et le locataire pour une résiliation de bail. Un avis de trois mois, autre que dans les cas énumérés plus haut, n'est toutefois pas valide et il faudra y aller d'une résiliation de bail si vous voulez que tout soit légal et si vous consentez, évidemment, au départ dudit locataire. Vous pouvez alors convenir que le locataire continuera de payer son loyer jusqu'à la relocation du logement et vous devrez par ailleurs agir avec diligence afin de le relouer dans des délais raisonnables. Autrement, vous pouvez établir entre vous, lors de la résiliation conventionnelle du bail, une indemnité pour dommages-intérêts liquidés, qui équivaut globalement à l'assumation du risque que vous prenez, mais pas nécessairement à trois mois de loyer. Le montant peut être moindre, ou plus élevé. Cela vous permet de conserver la somme totale, même si vous louez avant l'écoulement du temps que vous vous étiez donné. Nous conseillons de garder une copie des factures pour les annonces dans les journaux, photographies des pancartes, factures d'enquêtes de prélocation... etc, dans le cas où il y aurait des problèmes et que le dossier se retrouverait à la Régie du logement. Vous auriez alors des preuves pour fonder une demande d'indemnité de relocation. Une fois de plus, n'oubliez pas que si vous relouez le logement avant le terme de tout avis de trois mois valide, il n'est pas possible, (selon une tendance bien appliquée par les tribunaux et un projet de loi en processus d'entrée en vigueur) de percevoir le loyer en double. Les montants obtenus suite à un cas de résiliation prévu dans la loi servent à couvrir les pertes d'un logement non loué. De ce fait, il n'est pas possible de demander le montant total représentant les trois mois de loyer de suite, de peur de ne plus revoir le locataire. Le paiement demeure mensuel et dès qu'un autre locataire prend possession des lieux, il faut cesser de percevoir du premier locataire. Ce n'est pas la même situation lorsque la somme donnée, lors d'une résiliation conventionnelle est une indemnité pour dommages-intérêts liquidés. Continued from previous page this shortage of commissioners has a direct consequence of extending the hearing delays for general cases, delays which have increased from 3 to 18 months between the beginning of 2000 and the end of Towards the beginning of April 2011, according to one estimate there were nearly files waiting for a hearing. The ombudsman denounces a manipulation of the hearing roll which has resulted in penalizing citizens whose cases were not processed in the usual chronological order, which created conditions of unfairness. Before the Public Sector Planning Commission which was held one year ago, the President of the Rental Board, Me Luc Harvey, rang the alarm bell regarding its budget allocation and the lack of manpower, insisting that he was down to barebones concerning funds and resources at his disposal by the Government. The promises of help from MNA s remain to be delivered upon. Created in 1984, that is to say four years after the Rental Board, the Quebec Landlords Association (APQ) has consistently monitored the evolution of the Régie du logement and can only take note the difficulties of the Régie in maintaining acceptable delays. These problems are part and parcel of the demands made by the Association for many years. The recurrent lack of commissioners to hear cases constitutes the core of the problem, which is directly connected to the lack of budgetary resources of the Régie du logement. Also, the APQ has long asked that the Régie be assigned more commissioners in order to process the volume of cases more quickly, since tenants, as well as landlords owners agree that the Régie needs more commissioners, but that the resources are still lacking to do so. When the Government sets up special protection measures and chooses to raise the level of protection of certain parties, as in housing matters, it must provide the required means to the controlling organization to carry out its work correctly. For the APQ, diminishing the level of protection granted to the tenants is an imperative in order to achieve a balance between the rights of the tenants and those of the landlords, as well as to reduce the burden of their administration.
6 6 Le Propriétaire Me Kostopoulos Suite de la page couverture. Un jugement favorable rendu à l'égard des propriétaires. L ordonnance entrait en vigueur le 19 juillet 2009 et le demeure potentiellement jusqu au 30 juin En conséquence, tout autre grief, même tenant au bruit, ne sera considéré si ce n est celui excessif ou anormal produit entre 22 heures le soir et 8 heures le matin après le 19 juillet Dans le cadre de la présente demande, la locatrice soutient que le locataire a contrevenu à l ordonnance visée à compter de septembre 2009 et ce, à plusieurs reprises. Elle n aurait par ailleurs toléré cette situation à aucune occasion, manifestant instamment au locataire sa désapprobation, tantôt par des gestes de répliques, tantôt par avis verbaux ou écrits. S aidant de notes prises à même un calendrier, la locatrice en relate les occurrences relativement au bruit excessif émanant du logement du locataire. Malgré les nombreux avis donnés et ripostes sonores, le locataire n aurait pas obtempéré à l ordonnance émise aux termes de la décision en cause. Les bruits accusés seraient excessifs et causeraient toujours un sérieux préjudice. À l appui de son recours, la locatrice fait comparaître trois témoins. En premier lieu, une locataire de l'immeuble, Johanne Dutrisac, confirme avoir été réveillée à chacune des nuits des 15, 16 et 17 décembre 2009, alors qu elle avait la garde du logis de la locatrice en son absence. En deuxième lieu, Madame Élissa Amyotte, locataire, témoigne que le locataire concerné ne cesse de tenir des conversations à haute voix la nuit, ponctuées de cris de type «engueulades», notamment les mardis, mercredis et jeudis. Cette situation l obligerait aussi souvent à se lever pour changer de pièce afin de s assurer d un sommeil moins perturbé, sommeil dont elle dit avoir besoin pour effectuer son travail avec diligence. En troisième lieu, la constable Annick Grand-Maison (matricule 6256) témoigne s être présentée le 11 mars 2010 au logement avec la constable Bégin, suite à un appel logé à 1 heure 46 par la locatrice, se plaignant du locataire qui parlerait «fort au téléphone toute la nuit». Arrivée à la porte du logement vers deux heures, le locataire aurait mis du temps à ouvrir. Aucun bruit n est alors constaté. Néanmoins, étant rouge et agité, le locataire est perçu comme étant agressif. Le locataire calmé, les policières se retirent et discutent ensuite avec la locatrice qui se trouve sur son balcon. S apprêtant à monter dans leur véhicule, la locatrice leur fait signe de retourner sur les lieux. Le témoin dit avoir alors entendu, de la rue, un bruit sourd et fort. Ouvrant la porte du vestibule menant au logement, elle perçoit des sons de cognements, comme si le locataire frappait le plafond ou les murs du logement à répétition, avec importants retentissements à l extérieur. Le bruit est anormal. Le comportement du locataire est jugé excessif et agressif par la policière. En défense, le locataire dénie avoir contrevenu à l ordonnance. Depuis la décision en cause, il s appliquerait à ne pas y contrevenir, parlerait certes régulièrement au téléphone avec Madame Girard la nuit, mais toujours à voix basse, en chuchotant, parfois même avec une couverture sur la tête et d autres fois dans la salle de bain. Quant aux autres témoignages, il ne faudrait pas y donner foi, considérant qu ils émanent de personnes liées à la locatrice. Le tribunal est saisi d un recours en résiliation du bail pour contravention à une ordonnance émise en vertu de l'article 1973 du Code civil du Québec.À la lumière du texte du premier alinéa, l ordonnance prévue vient souvent tempérer la rigueur du prononcé immédiat de la résiliation d un bail, justifiée par ailleurs de la preuve d un préjudice sérieux. L ordonnance est donc rendue en lieu et place de cette résiliation. En cas de contravention de celle-ci, le second alinéa de cette disposition s avère sans équivoque sur la sanction à appliquer. Cette sanction est la résiliation du bail et il n y a alors plus lieu d e x a m i n e r le préjudice sérieux qu en subit le créancier de l obligation. Dans le cadre de l examen d une demande de résiliation sous ce thème, la discrétion judiciaire du tribunal est alors limitée à évaluer si le sujet a respecté ou non l'ordonnance. Lors de cette demande en résiliation, le locataire fautif ne pourra pas soulever les moyens de défense qu il aurait pu invoquer à l encontre de la demande initiale. En somme, le tribunal est d avis que les prescriptions in fine de l article 1973 du Code civil du Québec, ne lui laisse entrevoir aucune autre avenue, discrétion, latitude ou alternative que celle de résilier le bail lorsque le défaut est constaté. En l espèce, de la preuve prépondérante administrée, le tribunal conclut que le locataire a contrevenu à l ordonnance en cause, que cette ordonnance était en vigueur au moment des faits reprochés et l est demeurée, qu elle est suffisamment claire, que le locataire en comprenait la portée, que la locatrice n y a renoncé d aucune façon, que la locataire n a jamais toléré les contraventions, que l avis de reconduction du bail donné le 13 janvier 2010 n équivaut pas à transaction ou renonciation quant à son droit de s en prévaloir, et que la preuve ne sous-tend pas que la locatrice ait abusé de ses droits. En effet, il a été démontré à la satisfaction du tribunal qu après le 19 juillet 2009, le locataire a produit à maintes reprises des bruits excessifs et anormaux entre 22 heures le soir et 8 heures le matin, notamment par ses conversations téléphoniques nocturnes. Le temps de leur occurrence, leur fréquence ainsi que leur intensité ont été considérés dans cette évaluation menant au constat qu ils transgressaient l ordonnance visée. L excès et l anormalité est jugée telle, car outrepassant la tolérance que des voisins se doivent. L ensemble des prétentions du locataire ne sont pas retenues. Sa preuve n aura suffi pour contrer celle de la locatrice quant à son défaut de respecter l ordonnance. Par ailleurs, il n y a pas lieu de discréditer les témoignages présentés en demande, lesquels se sont avérés fiables, probants, crédibles et convergents. En conséquence, il y a lieu d accueillir la demande de la locatrice. quant à la résiliation du bail et les frais judiciaires, l exécution provisoire de la décision n étant pas accordée en application de l'article 82.1 de la Loi sur la Régie du logement S , 12 mai 2010, Me Chantale Bouchard
7 Le Propriétaire 7 A judgement rendered in favor of landlords Me Bill Kostopoulos In the Russo vs Prémont decision 1, the landlord's request, dated February 22, 2010, asks for the cancellation of the lease and the expulsion of the tenant for non-observance of an order render under the terms of article 1973 of the Civil code of Quebec. She requests, moreover, the provisional execution of the decision notwithstanding appeal, plus court costs. The parties are bound by a lease of the dwelling from July 1st until June 30th, 2010, at a monthly rent of $450. The building in which the dwelling is located comprises five housing units distributed on three floors. The dwelling in question comprises two and a half rooms, and is located on the lower floor (half-basement) with another unit the address of which is Since May 2008, a tenant has occupied a five and a half room dwelling above these two residences. On April 30th, 2009, the tenant files a request for cancellation of the lease for various reasons. According to the judgement rendered on June 19th, 2009, the court grants the one regarding excessive noise, and substitutes the requested cancellation of the lease by an order under the terms of article 1973 of the Civil code of Quebec: ( ) ORDERS the tenant to respect her legal obligations to use rented premises with prudence and diligence, so that no abnormal or excessive noise coming from her housing is emitted, between 10 p.m. and 8 a.m.; AND THIS, for the duration of the lease in progress as well as for two of its subsequent renewals, if necessary; ( ) The order came into effect on July 19th, 2009 and remains so potentially until June 30, Consequently, no other objection, even concerning noise, will be considered if it is not the excessive or abnormal between 10 p.m. and 8 a.m. the morning after July 19, Within the framework of this request, the tenant argued that the (other) tenant violated the order of September 2009 and this, on several occasions. She did not tolerate this situation, immediately expressing her disapproval, sometimes by verbal or written warnings. Making use of notes taken as well as of a calendar, the tenant testified about occurrences of excessive noise emanating from the other tenant's dwelling. In spite of the many notices delivered, the tenant refused to comply with the order made under the decision in question. The noises referred to were excessive and caused serious harm. In support of her request, the tenant produced three witnesses. Initially, a tenant of the building, Johanne Dutrisac, confirms having been awakened every night on the 15, 16, and 17th of December, 2009, when she was keeping watch over the dwelling when the tenant was absent. Secondly, Mrs Élissa Amyotte, a tenant, testified that the tenant concerned does not cease having loud conversations during the night, punctuated by screams of the swearing-match type, in particular on Tuesdays, Wednesdays and Thursdays. This situation would also often oblige her to change rooms in order to ensure herself of a less-disturbed sleep, sleep which she says she requires to do her work properly. Continued page 18
8 8 Le Propriétaire LA DÉFINITION D UN FOYER D HÉBERGEMENT selon la jurisprudence Me Soucy L a Régie du logement a tenté par de nombreuses lectures de trouver une définition exhaustive de ce qu est un foyer d hébergement. Le Code civil ne comporte aucune définition et la Loi sur les services de santé et services sociaux n en comporte aucune bien qu elle définisse ce qu est la mission d un centre d hébergement et de soin de longue durée 1. Centre d hébergement. Ce type d institution est défini à l article 83 de la Loi sur les services de santé et services sociaux (L.Q c.42): "83. La mission d un centre d hébergement et de soin de longue durée est d offrir de façon temporaire ou permanente un milieu de vie substitut, des services d hébergement, d assistance, de soutien et de surveillance ainsi que des services de réadaptation, psychosociaux, infirmiers pharmaceutiques et médicaux aux adultes, qui en raison de leur perte d autonomie fonctionnelle ou psychosociale, ne peuvent plus demeurer dans leur milieu naturel, malgré le support de leur entourage." À cette fin, l établissement qui exploite un tel centre reçoit, sur référence, les personnes qui requièrent de tels services, veille à ce que leurs besoins soient évalués périodiquement et que les services requis leurs soient offerts à l intérieur de ses installations. La mission d un tel centre peut comprendre l exploitation d un centre de jour ou d un hôpital de jour». En pratique, l identification d un centre d hébergement ne pose aucune difficulté. Résidence pour personnes aĝées. Selon le dictionnaire Larousse, la résidence est un groupe d habitation d un certain confort. Il ne s agit rien d autre que d un immeuble à logement de luxe exigeant de ses locataires un loyer élevé parce que le locateur y offre de nombreux services comme la possibilité pour le locataire d y prendre ses repas et d y recevoir des soins infirmiers. Chaque situation devra être exa- minée attentivement puisque toute résidence n est pas nécessairement un foyer. Il faudra vérifier la vocation de la résidence, la clientèle logée. 2 Foyer d hébergement. Selon la tendance majoritaire, cette qualification vise les foyers qui offrent exclusivement aux personnes âgées des services de soutien, d assistance et de surveillance requis en raison de l âge ou de l état de santé. La question de la perte d autonomie n est pas nécessairement un facteur déterminant. La Régie croit qu un foyer d hébergement comporte intrinsèquement et par essence la mission de servir comme lieu de refuge, de protection et d offrir nécessairement assistance ou entraide, réconfort ou soutien à une personne en perte d autonomie, de mobilité ou d indépendance devant faire appel aux ressources de la communauté. Les dictionnaires définissent le mot foyer comme «un lieu servant d asile, d abri». Ils définissent le mot hébergement comme étant l action de loger. 3 Le tribunal considère qu une résidence sera un foyer d hébergement si elle loge uniquement des personnes auxquelles elle donne des services d assistance, de soutien et de surveillance devenus nécessaires en raison d un état causé par le vieillissement ou une santé défaillante. Les services offerts par le foyer d hébergement doivent comporter une certaine prise en charge du locataire même s il est considéré autonome. 4 Décision récente. Dans une décision récente rendue le 10 août 2011, la juge administrative a décidé que les services offerts par la résidence en vertu du bail sont limités. La résidence n offre pas les repas ni l entretien ménager ou un service permanent de personnel médical Les services offerts sont des commodités qui rendent la vie des résidents plus confortable. La résidence s apparente alors à un immeuble pour personnes âgées et non un foyer d hébergement. Le tribunal ne croit pas que la résidence pourrait prendre en charge la locataire en cas de perte de son autonomie. L infirmière n est présente qu une fois toutes les deux semaines et le médecin une fois par semaine. Il n y a aucune prise en charge de la locataire qui est autonome et l établissement n a aucune attestation spécifique d un médecin à l appui de son avis de résiliation du bail. 5 La Régie a déjà décidé 6 qu une résidence était un foyer d hébergement parce que l établissement offrait les services suivants: 1) les trois repas par jour et deux collations servis à la salle à manger; 2) infirmière disponible 24h par jour, 7 jours par semaine; 3) bouton de panique et système d appel d urgence reliés à l infirmière; 4) système de surveillance par caméra; 5) entretien ménager hebdomadaire; 6) gestion et contrôle des médicaments sur demande; 7) diète appropriée à l état des locataires sur demande; 8) visite hebdomadaire d un médecin; 9) conditionnement physique et intellectuel deux fois par semaine; 10) service de zoothérapie. 1. Granchetti c. Desjardins. R.L G, Bureau c. Les résidences du Carrefour (2007) J.L. p Investissement Maly inc. c. Raymond QC RDL Résidences de Longpré c. Simard. R.L Déjà citée note Déjà citée note 4 ou Place de CE enr c. Gilbert RL T he Rental Board has tried, through many written works, to find an exhaustive definition of what a care home is. The Civil code does not provide any definition and neitther does the Act respecting health and social services, although it defines what the mission of a residential long-term care home 1. A residential centre. This type of institution is defined in article 83 of the Act respecting health services and social services (L.Q c.42): "83. The mission of a residential and long-term care centre is to offer, on a temporary or permanent basis, an alternative environment, lodging, assistance, support and supervision services as well as rehabilitation, psychosocial and nursing care and pharmaceutical and medical services to adults who, by reason of loss of functional or psychosocial autonomy can no longer live in their natural environment, despite the support of their families and friends." Assessment of needs. To that end, every institution which operates such a centre shall receive, on referral, the persons who require such services, ensure that their needs are periodically assessed and that the required services are offered within its facilities. Day care. The mission of such a centre may include the operation of a day centre or day hospital. In practice, the identification of a residential centre does not raise any difficulty. A residence for elderly persons. According to the Larousse dictionary, the residence is a group of dwellings of a certain comfort. Continued next page
9 Le Propriétaire 9 THE DEFINITION OF A CARE HOME according to jurisprudence Continued from previous page It is nothing else than a building with luxurious housing requiring from its tenants a high rent because the lessor offers many services, such as the possibility for the tenant of taking his meals there and to receive nursing care. Each situation will have to be carefully examined since not every residence is necessarily a foyer. It will be necessary to determine the purpose of the residence, and the customers dwelling there. 2 A lodging home According to the majority opinion, this qualification applies to homes which exclusively offer to elderly people services of support, assistance and necessary supervision because of their age or their health. The question of the loss of autonomy is not necessarily a determining factor. The Rental Board believes that a lodging home intrinsically and essentially includes the mission of serving as a place of refuge, of protection and of necessarily offering assistance or mutual aid, comfort or support to a person with loss of independence, mobility or independence having to call upon the resources of the community. Dictionaries define the word home as a place being used as asylum, of shelter. They define the word lodging as being the action to lodge. 3 The Court considers that a residence will be a lodging home if it accommodates only people to whom it gives services of assistance, support and monitoring required because of ageing or a failing health. The services offered by the lodging home must comprise a certain taking of responsibility of the tenant even if they are considered autonomous. 4 A recent decision. In a recent decision rendered on August 10, 2011, a commissioner ruled that the services offered by the residence under the terms of the lease are limited. The residence does not offer the meals nor domestic services or a full-time service by medical personnel. The services offered are conveniences which make the lives of the residents more comfortable. The residence is then considered to be a residence for elderly people and not as a lodging home. The court does not believe that the residence could take care of the tenant in the event of loss of his autonomy. The nurse is present only once every two weeks and the doctor once per week. There is no assumption of responsibility for the tenant who is autonomous and the establishment does not have any specific certificate from a medical doctor supporting its notice of cancellation of the lease. 5 The Rental Board has already decided (6) that a residence was a lodging home because the establishment offered the following services: 1) three meals per day and two light refreshments served at the dining room; 2) a nurse available 24h per day, 7 days per week; 3) alarm button and emergency call system connected to the nurse; 4) monitoring system by camera; 5) weekly domestic maintenance; 6) management and control of the drugs on request; 7) diet appropriate to the tenant's condition on request; 8) weekly visit by a doctor; 9) physical and intellectual conditioning twice per week; 10) service of animal-assisted therapy. 1. Granchetti vs Desjardins. R.L G, Bureau vs Les résidences du Carrefour (2007) J.L. p Investissement Maly Inc. vs Raymond QC RDL Résidences de Longpré vs Simard. R.L Already quoted note Already quoted note 4 or Place de CE enr. vs Gilbert RL
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14 14 12 Annuaire de nos fournisseurs professionnels Autre : (514) Gestion immobilière résidentielle - Immeuble de 1 logement et plus - Gestion court terme, long terme, vacancier, convalescence, etc. GESTION IMMOBILIÈRE GIVAL Tél./Fax: Gestion d immeubles à logements multiples à partir de 2 portes! - Gestion de copropriétés - Forfait petits immeubles - Services juridiques - Étude de prélocation complète - Gestion personnalisée selon vos besoins! - Service d urgence 24h/24, 7j/7 et bien plus! Gestion Immobilière et Service Associés Geoffrey Darwent Tél.: (514) Gestion immobilière depuis Service de construction - Démolition - Restauration - Rénovation - Réparation - Paysagiste - Jardinage - Entretien Services Prologements Tél.: (514) Télec.: (514) Cell.: (514) Administration de 2 logements et plus - Entretien extérieur - Peinture - Maintenance intérieure (électricité, plomberie, plancher, ) 24. Huissiers de justice Darveau & Associé Huissiers de justice s.e.n.c Ste-Hélène, Longueuil, J4K 3R5 Tél.: (514) Télec.: (450) Nous sommes là pour vous servir - Signification de tous documents - Exécution de vos jugements - Prise de constat d état des lieux Philippe & Associés Huissiers de justice Tél.: (450) Fax: (450) Nous desservons les districts judiciaires de Montréal, Laval, Terrebonne, Longueuil, et offrons un service de répartition à travers la province - Service 24 heures, 7 jours par semaine - Régie du logement, petites créances, vente, encan, saisie, constat 25. Impôt fiscalité Centre financier Carrefour Planificateur financier Louis Robert Tél.: (514) Accrédité par l APQ depuis 18 ans - Une heure gratuite de planification et analyse pour membre APQ - Règlement de succession - Fiducie familiale - Analyse de placements Noël Hémond Planificateur financier, Pl. fin Groupe Investors Tél.: (514) , poste Avez-vous vraiment les moyens de payer autant d impôt? - Consultation gratuite pour les membres de l APQ 26. Informatique Hopem inc. 1080, Côte du Beaver Hall, bureau 1740, Montréal Montréal: (514) Québec: (418) Sans frais: Logiciels intégrés de gestion immobilière 27. Insonorisation Les Insonorisations M.G. Inc Tél.: (450) Télec. : (450) Cell: (514) Correctif de bâtiments en isolation et insonorisation - Cellulose haute densité, uréthane giclée - Mur mitoyen, plancher, plafond - Produit écologique - Résidentiel et commercial ATCQ: A ; RBQ: Inspecteurs bâtiment Action Inspection Tél.: (514) Sans frais: Inspection de bâtiments - Préachat/Prévente/Préréception/Livraison - Copropriétés/Maisons neuves - Résidentiel/Multi-logements/Commercial/ Industriel - Expertise en bâtiments (vices cachés)/ Témoins experts à la cour - Services d ingénierie du bâtiment - Gestion de projets - Détenteur d un Certificat National en Inspection de Bâtiments - Titre de la meilleure entreprise en inspection par le Choix des Consommateurs selon Léger Marketing depuis 2005 à 2011 Centre d inspection et d expertise en bâtiment du Québec La Prairie (Québec) René Vincent Tél.: (450) Sans frais : Inspection en bâtiment commercial et résidentiel - Témoin expert à la Cour Immo-Spec St-Eustache - Repentigny Tél.: (514) Tél.: (514) Inspection en bâtiment (pré-achat) - Secteur Laval - Laurentides - Lanaudières 29. Lignes de stationnement Lignes de stationnements Bruno Charest Tél.: (450) Cell.: (514) Lignes de stationnement. - Nettoyage de stationnement. - Intérieure/extérieure. - Résidentiel/commerciale. 30. Maçonnerie Britek Restauration Tél.: (514) Réparation de maçonnerie. - Brique-bloc-pierre-nettoyage de maçonnerie. - Calfeutrage-scellant à maçonnerie. Maçonnerie BJM Inc Bernabi Contreras Téléphone: (514) Travaux de brique, bloc, pierre - Rejointement - Réparation des cheminées - Membre APCHQ - Français, anglais, espagnol - RBQ Métho-Brique Inc Tél.: (450) Réparation. de crépi, rejointement + allège, linteaux. - Nettoyage + hydrofuge scellant. - Scellant de fenêtres. - RBQ Nettoyage et entretien A 1 Ventilation Enr. Gilles Lesage Bureau: (450) Cell.: (514) Spécialiste en nettoyage de conduit d air, inspection robotisée - Commercial, résidentiel, industriel - Assurance-responsabilité de 2 M $ - Plan pour entretien périodique - Entretien de conduits de sécheuse Gagnant du prix: Choix du consommateur 2010 Nettoyage d égout Magic Enr. André Lefebvre Tél.: (450) Pag.: (514) Débouchage de drains (racines) - Résidentiel et commercial - Bain Lavabo Toilette - Drains de 1 ½ pouces à 8 pouces Servitout Inc. Tél.: (450) Cell.: (514) Entretien ménager commercial -Travaux légers, lavage de tapis -Service de conciergerie -Vitres, gouttières, conduits sécheuse * Escompte aux membres APQ SLB Entretien Ménager Inc. Tél.: (514) Résidentiel, commercial, condo. - Lavage de vitre, tapis, bureau. - Cirage, décapage. 32. Peinture Bétonel Tél.: (514) Sans frais: bétonel - Prix spéciaux pour les membres de l APQ (peintures, vernis et accessoires) 33. Plâtrier et Peintre Finition Intérieure Syltre Sylvain Tremblay, propriétaire Tél.: (514) Fax: (514)
15 1215 Encouragez les fournisseurs qui appuient votre cause! - Plâtre et tirage de joints sans poussière ni sablage - Recommandée par CAA HABITATION - Certifiée RÉNO-MAÎTRES - Protection supérieure sur tous les chantiers - Réfection d anciennes moulures, rosaces, ornements, travertins - Restauration de différents texturés, peinture résidentielle - Réclamation d assurances - R.B.Q Plomberie et chauffage Plomberie Chayer Tél.: (514) Plomberie: résidentiel, commercial - Depuis 1945 à votre service - Chauffage, gaz naturel - Service 24 heures Plomberie La Petite Patrie Inc. Alexandre Vincent Dubois maître tuyauteur (514) Système de récupération de chaleur - Système de recyclage d eau grise - Réparations générales - Service personnalisé 35. Portes et fenêtres ASTRA FENESTRATION INC. Pavel Ardelean Tél.: (514) Pacifique Lachine Autoroute Laval Ouest - Manufacturier de portes et fenêtres PVC, - Aluminium - Hybride - Rampes et balcons - Direct du fabricant D.V. Aluminium 8751, 8e avenue, Montréal Tél. : (514) Téléc. : (514) Résidentiel et commercial - Portes et fenêtres en aluminium et PVC - Hybride - Directement du fabricant GIT Portes & Fenêtres Ltée 8645 boul Langelier, St-Léonard Tél.: (514) Sans frais: Aussi: Boul. Brien, Repentigny Boul. Des sources, DDO Principale, Châteauguay - Fenêtres en aluminium - Porte Patio en aluminium - Portes d acier Fabricant et installateur à votre service depuis 43 ans Multi-Services Dépôt Dany Bélanger, président Tél.: (514) Sans frais : Réparation de fenêtres - Calfeutrage - Recouvrement de fenêtres - Remplacement de vitres thermos - Manivelle - Coupe-froid RBQ Thermos Sans Buée Inc. Tél.: (514) Désembuage de fenêtres thermos embuées - Garantie 20 ans - Commercial et résidentiel - 7 années d expérience - Calfeutrage, Réparation de fenêtres - Manivelles, Coupe-froid - Estimation gratuite Vitrerie Saran Inc. Tél. : Télec. : Résidentiel Commercial - Fenêtres Thermos - Miroirs décoratifs - Douche vitrée sur mesure - Moustiquaire - Service rapide et courtois 36. Prêt hypothécaire Hypoteck Avantage-Rmai Laurent Bilodeau Président et Correspondant hypothécaire Cell. : (514) Financement immobilier - Multi- Résidences pour retraités - Condos - Correspondant hypothécaire de Peoples Trust Company auprès de la SCHL - Financement pour constructeurs et développeurs - Prêt a court et long termes: incluant le financement intérimaire Meilleurs taux et meilleures conditions Pouvoir de décision et d approbation sur place. 37. Rénovation Construction Ducan Mascouche (Québec) Tél.: (450) Cell.: (514) Rénovation résidentielle, commerciale et générale - Balcon en fibre de verre - Escalier et rampe en aluminium - Tout sinistre avec assurance Construction Patco Patrick Gilbert Cell.: (514) Rénovation générale - Gypse, plâtre, peinture - Salle de bain, plancher : pose, sablage - Béton, crépie, enduit acrylique - Équipe disponible, rapide et propre RPG RÉNOVATION résidentielle - commercial - industrielle Plâtre, gypse, céramique, peinture béton, fissures, imperméabilisation menuiserie, balcons, palissades - Brique, crépi, allèges, rejointoyage 38. Sécurité Les Services Techniques ALPC Inc. Alain Lizotte, Président Tél.: (514) Télec.: (514) Caméra - Alarme - Gigleur - Accès - Incendie 39. Serrurerie Serrunik Sebastien Beausoleil 2636, rue Bélanger, Montréal Serrurie générale. - Intercom. - Porte et cadre acier. - Serrure haute sécurité. - Vente et installation. - Service 24h. 40. Traitement des eaux Centrale Thermique B.C. Plus inc. Tél./Téléc.: (514) Spécialiste en traitement des eaux pour chaudières à vapeur, tours d eau, circuits fermés - Water treatment specialist for steam boiler, cooling towers and closed loop systems - Fourniture et réparation d adoucisseur, pompe doseuse, nettoyage à l acide et glycol - Supply and repair water softener, metering pump, acid cleaning and glycol BIENVENUE AUX NOUVEAUX PARTENAIRES DE L'APQ Évaluation Groupe Batimmo Farid Hajji, É.A ou Dardy Jean-Jacques, Technicien (514) (514) Évaluateurs agréés Valeur assurable Résidentiel, industriel, commercial Wifi Studio Media Inc Marcel Dupont Acheter, vendre, louer en toute simplicité. Forfait speciale pour les gestionnaires immeubles. Fabrication de site web, seo. Imprimerie. Consultant marketing et Ligne tracking Rabais au membre APQ. Le plus gros site de location du Québec
16 16 Le Propriétaire L AUTO-CONSTRUCTION: toutes les vérités dévoilées! Collaboration spéciale de Francis Montmigny, M.Sc. Conseiller en relations du travail. Association Provinciale des Constructeurs d Habitations du Québec (APCHQ) de la construction québécoise est un secteur d activité économique complexe qui L industrie opère dans le cadre d une règlementation stricte. Dans le cas d un particulier désirant s investir dans la construction de sa maison, la Loi du Bâtiment donne au futur propriétaire un privilège unique: celui d agir à titre d auto-constructeur et d exécuter lui-même, en temps que personne physique, des travaux de construction sur son chantier, sans pour autant détenir de Licence en provenance de la Régie Si les entrepreneurs sont particulièrement touchés par les agissements des auto-constructeurs spéculatifs, les particuliers le sont tout autant! Beaucoup de particuliers se lancent dans l aventure de l auto-construction pour économiser de l'argent sur la main-d'œuvre. Cependant, dans la réalité, des études ont prouvé que très peu d'entre eux se retrouvent avec un avantage financier au terme de leur projet. Lorsque vous achetez d un auto-constructeur spéculatif qui a tourné les coins ronds en utilisant des salariés payés au noir, sans les compétences techniques requises pour législation en place prévoit des pénalités salées pour les contrevenants. Pour ce type de bâtiment, il est nécessaire et beaucoup plus avantageux de passer par un entrepreneur général qualifié, enregistré convenablement auprès des différentes instances, qui effectuera une soumission en fonction des taux prescrits par les conventions collectives de l industrie et qui offrira, si nécessaire, le plan de garantie obligatoire en vertu de la règlementation gouvernementale en vigueur. Pour contrer le phénomène de l auto-construction spéculative, L APCHQ, dans son rôle de protection du consommateur et des intérêts de ses entrepreneurs membres, a pris soin de développer des partenariats avec différents organismes publics et gouvernementaux. Plus que jamais, des ressources ont été mises en place dans plusieurs régions particulièrement touchées par le phénomène de l auto-construction spéculative afin d informer le public et retracer les contrevenants qui s auto-construisent pour fin de revente. Pour en savoir d avantage sur l autoconstruction, sur vos droits en tant que particulier ou pour toute question concernant les relations du travail dans l industrie de la construction, n hésitez pas à contacter un conseiller de l AP- CHQ qui se fera un plaisir de répondre à vos attentes. Vous trouverez les coordonnées des professionnels en relations de travail de l APCHQ, de même qu une multitude d informations pertinentes, en consultant le site internet de l association au Un leader national offrant des solutions de buanderie pour les multilogements Comparez nos solutions! Clients ont choisi PHELPS. du Bâtiment du Québec (RBQ). L auto-construction est donc en soi un processus tout à fait légal. Cependant, ce privilège d auto-construction peut aussi prendre la forme d un problème majeur, lorsque le propriétaire utilise le droit que lui accorde la Loi dans un but de revente immédiate. Ce phénomène, par lequel un individu construit et revend des habitations personnelles de manière répétitive, en se substituant à l entrepreneur et en lui faisant concurrence illégalement, porte le nom de spéculation. Les auto-constructeurs spéculatifs sont des individus qui agissent à titre d entrepreneurs, sans toutefois en détenir les qualifications, cautionnements et garanties. Ils contournent les Lois et Règlements applicables dans l industrie de la construction, de même que les Lois fiscales gouvernementales, dans le but caché de faire frauduleusement un gain non déclaré lors de la revente. Photo François Lemay compléter l ensemble des étapes de la construction, ou lorsque quelques mois plus tard, des erreurs de construction entraînent des coûts de réparation que vous n aviez pas prévu, que reste-t-il de l économie promise au départ? Aussi, contrairement à la pensée populaire, notez qu il est impossible de procéder à l auto-construction d un bâtiment à logements multiples, même en considérant que le propriétaire habitera l un des espaces construits. Pour procéder soi-même à la construction d un bâtiment à loyers, ou pour faire exécuter directement les travaux par des salariés et de sous-traitants, il faut obligatoirement détenir au préalable une Licence de constructeur propriétaire émise par la RBQ, en plus d être convenablement enregistré à la Commission de la Construction du Québec (CCQ). L auto-construction d un multiplex sans la Licence adéquate peut s avérer être une aventure très coûteuse, puisque la Plus de profits et des coûts d opérations plus bas. Appelez-moi aujourd hui, vous aurez tous les détails. Mario Edison Alvarez Carte à puce ou pièces de monnaie D un océan à l autre
17 Le Propriétaire 17 DAMAGE CAUSED BY A THING: A CO-OWNER IS LIABLE Me Kevin J. Lebeau ondominium owners Cmust know the rules regarding their civil liability as owner of the property, as well as the movable property which it contains. These rules can differ from the general rules contained in the Civil code of Quebec. The responsibility of the owner or of the guardian of a thing. The rule of article 1465 of the Civil code of Quebec states the following: «1465. A person entrusted with the custody of a thing is liable to reparation for injury resulting from the autonomous act of the thing, unless he proves that he is not at fault. This article thus renders the owner of a piece of property libale when it causes damage to a third party. However, this same article provides the owner a means of defence based on the absence of fault when there has been an autonomous act of the property. Thus the owner must be able to prove that he has not used or strored the property carelessly to the point of constituting a fault, or that he did not fail to maintain of this property so as to cause it to operate improperly or to deteriorate in a way which causes a later damage At present, the case law on the question is inconsistent and is the subject of a controversy. Application in divided co-ownership The members of the Board of Directors as well as the building manager can be confronted with various situations: For example, the washing machine of a co-owner overflows for reasons that are unclear, thus causing significant damage to the co-owner's unit, to those of the other co-owners and to the common portions. The syndicate of co-ownership holds the co-owner responsible for the damage caused, and depending on the extent of the damage, the co-owner's liability will be be limited to the amount of the syndicate's insurance deductible if it makes a claim, or for the full cost of the damage when it is less than the amount of the deductible. In either case, the co-owner can choose to send this civil liability claim to his insurer. In the vast majority of cases, just how well how well the file evolves from this point will depend on whether the co-owner's liability insurer admits that the co-owner is responsible, because of the provisions of the declaration of co-ownership, and not by the general article 1465 C.c.Q. The majority of the declarations of co-ownership include provisions which are of contractual nature, which render the co-owners responsible for the damage caused to the building. Here is an example of a standard clause encountered frequently: Responsibility: - Each co-owner is responsible, with regard to the other co-owners, for dammage caused as a consequence of his acts or his negligence and/or those of his employees, tenants, guests or members of his family, or the damage caused by a thing for which he is legally responsible. It often occurs that the co-owner who is held responsible, or his insurer, are unaware that the declaration of coownership contains this type of clause. In many cases, and usually when the syndicate brings it to the co-owner's attention, or to his insurer, the insurer will compensate the syndicate for the cost of the repair work. In other cases, the co-owner and his insurer will insist that article 1465 C.c.Q. applies, especially in the cases of a faulty operation of a piece of property. They will argue that the co-owner committed no fault when using or maintaining the appliance. In this case the co-owner and his insurer will deny all responsibility and will refuse to compensate the syndicate for the damage it has the duty to repair. Faced with such a refusal, the syndicate will have no other alternative than to pay for the cost of work out of its operating budget. However, a judgement rendered by the Court of Quebec, Small Claims division, in the matter of Syndicate of the co-owners Le Condo 1820 vs Boyer and Desjardins Assurances Générales1 seems to deny the possibility of a defense based on the argument that the owner of the item of property committed no fault. In this case, the co-owner's toilet cracked and caused significant water damage to five units in the co-ownership. The syndicate was compensated by its own insurer for the damage, but sued the co-owner for re-imbursement of the 2500$ insurance deductible, which is, as a matter of fact, allowed by its declaration of co-ownership and case law. In his defense, the co-owner and his insurer argued that they were entitled to the defense provided by article 1465 C.c.Q., i.e. the absence fault because it was not the co-owner who had broken the toilet, which actually cracked on its own. For its part, the syndicate agued that the coowner was liable because of a clause in the declaration of co-ownership identical to the one referred to above, which is contractual in nature. In its judgement, the Court stated: in the circumstances of this case, the concept of fault is not in question and the controversy in the case law on the issue of the interpretation of article 1465 C.c.Q. is not relevant. Indeed, in the declaration of co-ownership, each co-owner agreed to assume liability for the damage caused by an item of property for which he is legally responsible. In light of this judgement, it seems clear that a co-owner's liability for the damage caused by an item of his property is based on the contractual nature of the declaration of co- ownership, which is opposable to all the co-owners, and cannot be the subject of a defense based on the absence of fault. As the content of the declaration of co-ownership can vary, as well as wording of clauses of this kind, a careful examination of your particular declaration of co-ownership will be necessary. Note 1: February 12, 2010, the Honourable Gerald Locas, J.C.Q, 2010 QCCQ 1793
18 18 Le Propriétaire Continued from page 7 A judgement rendered in favor of landlords. Thirdly, Constable Annick Grand- Maison (badge number 6256) testified to having presented herself on March 11, 2010 at the dwelling with Constable Bégin following a call made at 1:46 AM by a tenant, complaining about the other tenant who would speak with a loud voice on the telephone all night long. Arriving at the door of the dwelling around 2 a.m., the tenant took considerable time to open the door. No noise was then noted. Nevertheless, being flushed and agitated, the tenant was perceived to be aggressive. Once the tenant calmed down, the policewomen withdrew to converse with the tenant who is standing on her balcony. Being at the point of getting back into their vehicle, the tenant gestured, calling them back on the premises. The witness says to have then heard, from the street, a muffled but loud noise. Opening the door of the foyer leading into the dwelling, she heard knocking, as if the tenant was hitting the ceiling or the walls of the dwelling repeatedly, which could be heard outside. The noise is abnormal. The behaviour of the tenant is considered to be excessive and aggressive by the policewoman. In her defence, the tenant denies that she violated the order. Since the decision in question, she tried to respect it, but would speak regularly on the telephone with Mrs Girard during the night, but always in a low voice, while whispering, sometimes even with the bedcovers over her head and at other times in the bathroom. As for other the testimonies, she argued that they should not be believed, given that they emanate from people related to the tenant. The court is seized of a request to cancel the lease because of a violation of an order issued under the terms of article 1973 of the Civil code of Quebec. In the light of the text of the first subparagraph, the type of order in question if often issued as a more moderate alternative to the immediate cancellation of a lease, which may also be justified by proof of a serious prejudice. The order is thus issued in place of the cancellation. In the event that the order violated, the second subparagraph of this articles is clear on the applicable sanction. The sanction is the cancellation of the lease without the need to examine the seriousness of the damage which the beneficiary of the order suffers from the violation. Within the framework of the examination of a request for cancellation under this article, the legal discretion of the court is then limited to evaluating whether the person in question respected the order or not. At the time of this request for cancellation, the tenant who is at fault is denied the possibility from raising the arguments in defence which he could have used against the initial request. All in all, the court is of the view that the final provisions of article 1973 of the Civil code of Quebec, do not offer it any other avenue, discretion, latitude or alternative than to cancel the lease when the violation occurs. In this case, from balance of the evidence presented, the court concludes that the tenant violated the order in question, that this order was in force at the time of the facts referred to and is on-going, that it is sufficiently clear that the tenant understood its seriousness, that the landlord did not renounce its execution in any way, that the landlord has never tolerated the infringements, that the notice of renewal of the lease given on January 13, 2010 is not equivalent to a transaction or renunciation concerning her right to avail herself of it, and that the evidence does not imply that the landlord abused of her rights. Indeed, it was proven to the satisfaction of the court that after July 19th, 2009, the tenant made excessive and abnormal noise on several occasions between 10 p.m. and 8 a.m., in particular by her nightly telephone conversations. The time of their occurrence, their frequency as well as their intensity have all been considered in the Court's examination leading to the finding that they violated the order in question. They are judged to be excessive and abnormal because exceed the normal standard of tolerance that neighbours owe to each other. The none of the tenants arguments can be given merit by the Court. Her evidence is insufficient to counter that of the other tenant concerning her failure to respect the order. In addition, it was insufficient to discredit the testimonies presented in support of the request, which all proved to be reliable, convincing, credible and convergent. Consequently, it is necessary to grant the landlord's request to cancel the lease and claim for court costs, however the provisional execution of the decision is not granted pursuant to article 82.1 of the Act respecting the Régie du logement S , May 12, 2010, Me Chantale Bouchard
19 Le Propriétaire 19 Suite de la page couverture Nouvelle méthode révolutionnaire grâce à la technologie. Puis-je avoir accès aux conversations? Suivremesappels.com enregistre vos conversations donc vous pouvez vérifier la qualité du service offert, le volume d appels entrants, non-répondus, ainsi que l heure, la date et la durée. Puis-je diriger les appels selon un horaire établi? Suivremesappels.com vous permet d établir un horaire en fonction de vos besoins et tous les appels sont alors dirigés vers le numéro de téléphone de votre choix. Informez-vous sur notre nouveau système révolutionnaire par téléphone au ou sur le site Internet Copyright 2011 suivremesappels.com. Tous droits réservés. Suite de la page couverture Mauvais dossier de crédit Le locataire peut alors renouveler autant qu'il le désire, même s'il ne respecte pas toutes les conditions du bail, ce qui vient contrecarrer la motivation première de cette démarche. Même une clause dans le bail vous octroyant le droit de reprendre le logement à la fin du terme serait sans effet, le Code civil du Québec est strict à ce sujet. Un autre inconvénient majeur d'un bail plus court est que le locataire peut donner un avis de non renouvellement pratiquement à tout moment dans l'année, soit après le premier mois de chaque commencement de bail, si le bail est de 3 mois, par exemple. De plus, s'il ne paie pas son loyer, l'indemnité en cas d'une décision de la Régie sera réduite à la durée du bail, soit 3 mois maximum, à la place d'une indemnité équivalent à 6 mois de loyer. Sachez également qu'un bail de 3 mois ne vous permet une augmentation du loyer qu'une fois par année, tout comme le bail traditionnel de 12 mois.
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References: l'article 1893
 l'article 1465
 l'article 1465
 l'article 1465
 l'article 1465
 l'article 1465
 l'article 1973
in fine
 l'article 82