Source: https://lopezmanso.com/rd-ley-21-2018/
Timestamp: 2020-06-04 19:41:43+00:00

Document:
RD-LEY 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler – Procuradora Monica Lopez
El BOE de hoy martes 18 de diciembre publica el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entrará en vigor mañana miércoles 19 de diciembre de 2018. En lo que respecta a los aspectos procesales, hay que tener en cuenta la reforma de los artículos 441, 549 y 686 de la LEC, que se hace en el artículo Tercero de este RD-Ley.
Los cambios mas importantes son:
Prórroga forzosa del contrato a 5 años si el propietario es persona física y 7 si es persona jurídica.
Exención de ITP-AJD en contratos de vivienda
Obligatoriedad de comunicar la posibilidad de ir a Servicios Sociales, cuando se emplaza para contestar demanda y posibilidad de suspender el procedimiento 1 o 2 meses para ello.
MODIFICACIONES DE LA LAU:
Se excluyen de la LAU las viviendas de mas de 300 m2 y de mas de 5,5 veces el SMI. (Art. 4.2 LAU)
Redacción anterior: «1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.»
Añade una exclusión para arrendamientos turísticos.
Fija la prórroga obligatoria a 5 años en caso de propietarios-personas físicas, y a 7 años en caso de propietarios-personas jurídicas.
Art. 9: 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Tras la prórroga obligatoria, anteriormente el contrato se renovaba por anualidades hasta un máximo de 3, ahora la prórroga es necesariamente de 3 años.
Modifica el art. 18, en cuanto a la actualización de rentas, introduciendo los contratos de «renta reducida».
En los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. A estos efectos, se entenderá como “renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.»
Modifica el art. 20, para imputar al arrendador los gastos de formalización de contrato si éste es persona jurídica.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario
Se establece la prohibición de que la fianza ADICIONAL a la obligatoria sea superior a dos mensualidades. Por tanto, las fianzas y avales no podrán ser superiores en total a tres mensualidades.
Art. 36.5: 5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta
MODIFICACIONES SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
Modificaciones sobre la Ley 49/1960:
Se amplia el fondo de reserva de las comunidades al 10% (antes el 5%)
Se añade la obligatoriedad de ejecutar las obras para garantizar la accesibilidad si las subvenciones alcanzan el 75% de las mismas.
Art. Diez.1: b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Los acuerdos que limiten el uso turístico de viviendas pueden aprobarse con los 3/5 de la comunidad.
Art. Diecisiete.12: «12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Se añade la obligación de informar al demandado de que puede acudir a servicios sociales, y si lo hace, se suspenderá el proceso por un mes si el arrendador es persona física y dos meses si es jurídica.
Art. 441. «1 ter. En el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los Servicios Sociales a los que puede acudir el ciudadano.»
Se obliga a la comunicación anterior cuando se vaya a producir el lanzamiento de los procedimientos actuales, modificando el art. 549.
Art. 549.4 4. El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos.
No obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441 de esta Ley
De igual modo se procederá en lanzamientos hipotecarios. Para ello se modifica el art. 686
En el requerimiento a que se refiere el párrafo anterior habrán de incluirse las indicaciones contenidas en el apartado 1 ter del artículo 441, produciendo iguales efectos.
Modificaciones del Real Decreto Ley 2/2004 de 5 de marzo.
Se excluye la repercursión de impuestos a los inmuebles de renta reducida propiedad de la Administración.
Art. 63. 2. Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común.
Se fija la posibilidad de recargos en el IBI para inmuebles desocupados.
Art. 72.4. 4. Dentro de los límites resultantes de lo dispuesto en los apartados anteriores, los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos, excluidos los de uso residencial, tipos diferenciados atendiendo a los usos establecidos en la normativa catastral para la valoración de las construcciones. Cuando los inmuebles tengan atribuidos varios usos se aplicará el tipo correspondiente al uso de la edificación o dependencia principal.
Se introduce la posibilidad de bonificaciones en el IBI para viviendas de renta limitada.
Art. 74.6 6. Los ayuntamientos mediante ordenanza fiscal podrán establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
MODIFICACION DE LA LEY ITP-AJD
Se exceptúan del pago de ITP los alquileres de vivienda sujetos a la LAU.
Art. 45.I.B: 26. (excepciones) Los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Descargar RDL 21/2018 en PDF
Por Mónica Lopez Manso|2019-11-02T01:36:50+01:00diciembre 18th, 2018|Leyes|
Baremo accidentes de circulación – 2018
Real Decreto Ley que regula las cláusulas suelo.
Borrador del decreto que regula las cláusulas suelo.
Ley de reforma del Baremo de accidentes de circulación

References: Real Decreto 
 artículo 5
 artículo 441
 artículo 441
 Real Decreto 
 artículo 2

Real Decreto