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Timestamp: 2019-02-21 02:01:16+00:00

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Die Rückgabe der Wohnung - wohnungswirtschaft.online
Die Ansprüche des Vermieters
Die Räumung der Wohnung
Die Herausgabe der Wohnung
Das Wegnahmerecht
Die Herausgabepflicht Dritter
Schadensersatz wegen verspäteter Rückgabe
Die Rückgabe vor Vertragsende
Die Rückgabe bei Insolvenz des Mieters
Pflichten zwischen Vertragsende und Rückgabe
1. Die Ansprüche des Vermieters
Endet das Mietverhältnis, hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 546 BGB. Die Vorschrift lautet:
Ohne Mietvertrag erlischt das Recht des Mieters zum Gebrauch der Mietsache, also sein Recht zum Besitz (Nicht dieser selbst, da er lediglich an die tatsächliche Sachherrschaft anknüpft). Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Wohnung geräumt spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben (§ 546 Absatz 1 BGB). Es gibt einige Gerichte, die dem Mieter eine sogenannte „Ziehfrist“ einräumen. Dafür gibt es jedoch keine gesetzliche Grundlage. Streit gibt es über diese Frage erfahrungsgemäß nur selten. In den meisten Fällen legen Mieter und Vermieter einvernehmlich einen Rückgabetermin fest.
Fällt der letzte Tag des Mietverhältnisses auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, so tritt an dessen Stelle nach § 193 BGB der nächste Werktag.
Der Vermieter ist seinerseits verpflichtet, die Wohnung zu diesem Zeitpunkt zurückzunehmen. Er ist jedoch nicht verpflichtet, sie vorzeitig zurückzunehmen.
Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 546 Absatz 1 BGB bedeutet Räumung der Wohnung durch den Mieter und Herausgabe an den Vermieter, indem ihm der unmittelbare Besitz wieder eingeräumt wird. Der BGH hat dazu geschrieben, dass eine Rückgabe weder dann angenommen werden könne, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen fortschaffe, aber die Schlüssel mitnehme noch dann, wenn er zwar die Räume unter Rückgabe der Schlüssel verlasse, aber seine Sachen nicht aus den Räumen entferne (BGH, Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87). Im einen Fall (bei Mitnahme der Schlüssel) verschaffe er dem Vermieter nicht den Besitz an den Räumen. Im anderen Fall (bei bloßer Rückgabe der Schlüssel) überlasse er dem Vermieter zwar den Besitz, er räume aber nicht. In jedem der beiden Fälle gebe er die Mietsache nicht zurück und enthalte sie dem Vermieter deshalb vor.
Neben dem vertraglichen Anspruch aus § 546 BGB hat der Vermieter gegen den Mieter auch noch den sachenrechtlichen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB (Es sei denn, er ist nicht der Eigentümer der Wohnung, was jedoch nur selten der Fall ist). Er kann beide Ansprüche zugleich geltend machen. Der Rückgabeanspruch nach § 546 BGB ist jedoch umfangreicher als der Herausgabeanspruch des Eigentümers. Nach § 985 BGB kann der Eigentümer vom Besitzer nur verlangen, dass er ihm den Besitz an der Sache verschafft. Der Vermieter hat gegen den Mieter nach § 546 BGB dagegen neben dem Anspruch auf Herausgabe auch einen Anspruch auf vertragsgerechte Räumung (Dazu mehr unter Ziffer 2.). Außerdem setzt der Anspruch nach § 546 BGB nicht voraus, dass der Vermieter zugleich Eigentümer der Wohnung ist. Er gilt daher auch im Verhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter.
Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Rückgabe der Wohnung nicht nach, kann und muss der Vermieter beim zuständigen Gericht eine Räumungsklage gegen ihn erheben.
Die Beweislast für die Rückgabe der Wohnung liegt beim Mieter.
Nach § 570 BGB steht dem Mieter kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters zu. Er kann die Rückgabe daher nicht vom Ausgleich von Ansprüchen aus dem Mietvertrag oder aus anderen Rechtsverhältnissen abhängig machen.
2. Die Räumung der Wohnung
Geräumt ist die Wohnung dann, wenn der Mieter alles aus ihr entfernt hat, was er in Ausübung seines vertragsgemäßen Gebrauchs in sie hineingebracht hat. Er ist daher verpflichtet, alles Inventar und alle Einrichtungsgegenstände (Möbel, Teppiche, Gardinen, Elektrogeräte, etc.) zu entfernen. Tut er dies nicht, hat er seine Verpflichtung zur Räumung nicht erfüllt und die Wohnung nicht geräumt.
Zu einer nur teilweisen Räumung ist der Mieter nicht berechtigt (BGH, Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87). Dies folgt aus § 266 BGB. Die Vorschrift lautet:
Aber auch dann, wenn der Mieter die Wohnung nicht vollständig geräumt hat, ist der Vermieter in der Regel verpflichtet, sie zurückzunehmen. Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann nämlich dennoch anzunehmen sein, daß der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat. Daher steht das Zurücklassen von wenigem Gerümpel der Annahme einer Rückgabe nicht entgegen (BGH, Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87). Ob der Mieter geräumt hat, ist im jeweiligen Einzelfall zu beurteilen und bedarf im Streitfall einer Entscheidung durch den Richter. Hiervon ist nicht auszugehen, wenn die noch erforderlichen Maßnahmen einen beträchtlichen Umfang haben und nicht unerhebliche Kosten verursachen (Blank/Börstinghaus, § 546 BGB, Rdnr. 48). Bleiben dagegen nur einzelne Gegenstände zurück, kann davon ausgegangen werden, dass es dem Vermieter möglich ist, die Wohnung wieder zurückzunehmen. Die Rückgabe ist dann im Rechtssinne erfolgt, wenn auch unvollständig. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht befugt, die Rücknahme zu verweigern. Häufig werden nur wenige und geringwertige Sachen vom Mieter zurückgelassen. In diesen Fällen kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass der Mieter sein Eigentum an ihnen aufgegeben hat.
Der Vermieter kann dann nach Belieben mit ihnen verfahren, sie insbesondere vernichten (Blank/Börstinghaus, § 546 BGB, Rdnr. 52). Für die dafür aufgewandten Kosten kann er ggfls. Schadensersatz verlangen, für den er auch auf die Mietsicherheit zurückgreifen kann.
Handelt es sich hingegen um Wertgegenstände, so ist der Vermieter zur Verwahrung verpflichtet. Er darf sie nicht einfach vernichten oder veräußern (Blank/Börstinghaus, § 546 BGB, Rdnr. 51). Ist unklar, ob es sich um wertvolle oder wertlose Gegenstände handelt, sollten sie im Zweifel lieber aufbewahrt werden. Eine Vernichtung kommt dann erst in Frage, wenn der Mieter zuvor erfolglos aufgefordert wurde, sein Eigentum wieder an sich zu nehmen.
Macht der Vermieter an den Gegenständen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend, z.B. im Rahmen einer Berliner Räumung, so ist der Mieter zur Beräumung dieser Gegenstände selbstverständlich weder berechtigt noch verpflichtet.
Im Zuge der Räumung muss der Mieter auch bauliche Veränderungen rückgängig machen, die er in der Wohnung vorgenommen hat. Dazu gehören Grundrißveränderungen, Bodenbeläge und Wandverkleidungen (Nicht die Tapeten) oder Veränderungen in Küche und Bad. Die Rückbaupflicht besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Vermieter der baulichen Veränderung zugestimmt hat (Blank/Börstinghaus, § 546 BGB, Rdnr. 35). Häufig wird es jedoch so sein, dass der Vermieter damit einverstanden ist, dass die bauliche Veränderung, die meistens eine Verbesserung der Wohnung ist, vom Mieter nicht beseitigt werden muss.
Der Mieter muss die Wohnung nicht reinigen, es sei denn, er hat sich vertraglich dazu verpflichtet (Blank/Börstinghaus, § 546 BGB, Rdnr. 44). In den meisten Fällen geben Mieter die Wohnungen besenrein zurück. Wenn sie dazu vertraglich verpflichtet sind, müssen sie nur grobe Verschmutzungen beseitigen (BGH, Urteil vom 28.6.2006 – VIII ZR 124/05). Ist der Mieter allerdings verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, so gehört dazu auch eine Grundreinigung (Blank/Börstinghaus, § 546 BGB, Rdnr. 44).
Das Recht des Vermieters, bei Ablauf des Vertrages die Wiederherstellung des alten Zustandes der vom Mieter für seine Zwecke umgebauten Räume verlangen zu können, entfällt, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räume in der Weise umbauen will, daß die Wiederherstellungsarbeiten des Mieters wieder beseitigt werden müßten (BGH, Urteil vom 23.10.1985 – VIII ZR 231/84). Dem Vermieter steht auch kein Ausgleichsanspruch in Geld zu.
Eine Verletzung der Räumungspflicht kann zu Schadensersatzansprüchen nach den §§ 280 Abs. 3, 281 BGB führen. Der Schadensersatzanspruch setzt voraus, dass der Mieter erfolglos unter Fristsetzung zur Erfüllung der Rückbaupflicht aufgefordert wurde.
3. Die Herausgabe der Wohnung
Die Herausgabe nach § 546 Absatz 1 BGB ist erst dann erfolgt, wenn der Mieter seinen Besitz an der geräumten Wohnung vollständig aufgegeben und dem Vermieter den ungestörten alleinigen Besitz eingeräumt hat. Dazu gehört auch die Übergabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter. Räumt der Mieter die Wohnung, gibt er aber die Schlüssel nicht zurück, so hat er nicht geräumt mit der Folge, dass er zur Zahlung der Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verpflichtet ist. Da der Mieter seinen Besitz an der Wohnung vollständig aufgeben muss, gilt dies ebenfalls, wenn er auch nur einen Schlüssel nicht zurückgibt, da er dann zumindest noch Mitbesitzer ist. Hat er den Schlüssel jedoch selber nicht mehr, weil er verloren ging, kann er ihn natürlich auch nicht mehr zurückgeben (Blank/Börstinghaus, § 546 BGB, Rdnr. 22). In diesem Fall kann sich aber ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter ergeben.
In der Regel reicht auch die Rückgabe der Schlüssel an den Hauswart, wenn dieser wie häufig vor Ort für die Übergaben und Abnahmen der Wohnungen zuständig ist (BGH, Urteil vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12). Nicht ausreichend ist hingegen die Aushändigung der Schlüssel an einen anderen Mieter. In diesem Fall ist die Rückgabe der Wohnung erst dann erfolgt, wenn dieser die Schlüssel an den Vermieter weitergegeben hat.
Die Rückgabeverpflichtung wird zumeist vor Ort, also in den Mieträumlichkeiten, im Rahmen eines Rücknahmetermins erfüllt. Daher muss auch die Schlüsselübergabe grundsätzlich dort erfolgen. Die Parteien können sich jedoch einvernehmlich auf ein anderes Procedere verständigen.
Wenn der Mieter einen Teil der Wohnung untervermietet hat, ändert das an seiner Rückgabepflicht nichts. Er genügt ihr nicht schon dadurch, dass er den Besitz aufgibt oder auf den Besitz verzichtet. Er muss vielmehr aktiv dafür Sorge tragen, dass der Untermieter ebenfalls räumt und auszieht. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, von seinem Recht aus § 546 Abs. 2 BGB (Dazu mehr unter Ziffer 6) Gebrauch zu machen. Diese Vorschrift erweitert die Rechte des Vermieters; Einschränkungen sind damit nicht verbunden.
Für die Erfüllung der Rückgabepflicht nach § 546 Absatz 1 BGB ist der Zustand der Wohnung bei der Rückgabe unerheblich (BGH, Urteil vom 10.01.1983 – VIII ZR 304/81; BGH, Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87). Das gilt auch dann, wenn der Mieter die vereinbarten Schönheitsreparaturen gar nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführt hat. Der Vermieter muss die Wohnung trotzdem zurücknehmen. Außer in ganz extremen Fällen ist die Rücknahme daher immer anzuraten. Der Mieter sollte dann unter Fristsetzung aufgefordert werden, seine Sachen aus der Wohnung zu entfernen oder noch geschuldete Arbeiten auszuführen. So erhält man sich ohne Risiko alle Rechte.
Die Beweislast für die Herausgabe der Wohnung liegt beim Mieter.
4. Das Rückgabeprotokoll
Die Rücknahme der Wohnung sollte immer in einem gemeinsamen Übergabetermin vor Ort erfolgen, der schriftlich protokolliert wird. Das Protokoll soll vor allem dokumentieren, dass die Wohnung zurückgegeben wurde und wann sie zurückgegeben wurde.
Eine gesetzliche Verpflichtung zur Protokollierung gibt es nicht. Es reicht aus, wenn der Mieter die Schlüssel in der Verwaltung abgibt oder sie mit der Post schickt.
Nach Meinung vieler Fachleute bezweckt das Rückgabeprotokoll vor allem, den Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe einvernehmlich festzuhalten (Schach, Mietrecht, § 3 , Rn. 852). Der Zustand der Mietsache im Rückgabezeitpunkt soll zur Vorbereitung von Ansprüchen dokumentiert werden (Schach, Mietrecht, § 3 , Rn. 853). Es werden daher umfangreiche Protokollentwürfe vorgeschlagen. Außerdem soll das Ganze ausführlich vor- und nachbereitet werden.
Wir halten das für falsch. Der überwiegende Teil der Rückgaben geht ohne Probleme über die Bühne. In diesen Fällen ist es nicht erforderlich, ein umfangreiches Rückgabeprotokoll vorzubereiten und auszufüllen. Wer dutzende oder hunderte von Rückgaben im Jahr durchzuführen hat, sollte seine Zeit sinnvoller verbringen als damit, sinnlose Protokolle zu erstellen.
Aber auch in den Fällen, bei denen die Wohnung sich bei der Rückgabe nicht in einem vertragsgemäßem Zustand befindet, ist eine sofortige detaillierte, gar lückenlose Protokollierung nicht erforderlich. Sie kann sogar problematisch sein. Wird nämlich ein Mangel in einem solchen Rückgabeprotokoll nicht protokolliert, so kann man ihn später nicht mehr geltend machen, auch wenn man ihn nur durch eine eingehende fachmännische Untersuchung hätte erkennen können (Schach, Mietrecht, § 3 , Rn. 858). Es ist daher effektiver, aber auch rechtlich sicherer, nur in den Fällen ein ausführliches Mängelprotokoll zu erstellen, in denen das wirklich erforderlich ist. Und dieses Mängelprotokoll erstellt ein technisch versierter Mitarbeiter in aller Ruhe nach der Rückgabe der Wohnung. Zusammen mit einer Fotodokumentation und einer Kostenschätzung geht dieses Mängelprotokoll dann zu dem zuständigen Hausverwalter, der die Ansprüche gegen den Mieter damit fundiert geltend machen kann.
Man bekommt auf diese Weise keine Unterschrift des Mieters unter das Mängelprotokoll. In der Tat, dafür müssten die Mängel bereits im Rückgabeprotokoll aufgelistet sein. Das ist aber kein rechtlicher Nachteil, wenn man dafür über das vorgeschlagene qualifizierte Mängelprotokoll verfügt. Das dürfte im Streitfall vor Gericht sogar mehr wert sein als eine Unterschrift des Vermieters unter einer Mängelliste im Rückgabeprotokoll, die immer unter Zeitdruck entsteht und immer in der Gefahr schwebt, nicht konkret genug oder gar unvollständig zu sein.
In das Rückgabeprotokoll gehört daher unseres Erachtens neben der Bestätigung der Rückgabe vor allem die Quittung für die zurückgegebenen Schlüssel, die Auflistung der für die Betriebskostenabrechnung erforderlichen Zählerstände sowie die neue Anschrift des Mieters. Alles andere kann später geregelt werden, wenn es denn erforderlich ist.
5. Das Wegnahmerecht
Der Mieter ist gemäß § 539 Absatz 2, 258 BGB berechtigt, Einrichtungen auszubauen und mitzunehmen, die er in die Wohnung eingebaut hat. Dazu zählen z.B. Einbaumöbel. Dieses Recht kann vertraglich gemäß § 552 Absatz 2 BGB nur dann ausgeschlossen werden, wenn zugleich eine angemessene Geldentschädigung gezahlt wird.
Auf der anderen Seite ist der Mieter verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Wohnung auf seine Kosten wiederherzustellen, also insbesondere seine Einbauten zu entfernen und die dadurch verursachten Beschädigungen an der Wohnung zu beseitigen.
Der Mieter wird oft ein Interesse daran haben, mit seinem Nachfolger eine Vereinbarung dahingehend zu treffen, dass dieser die Gegenstände gegen Zahlung eines Geldbetrages übernimmt. Diesbezüglich verweisen wir auf unseren Beitrag um Thema Abstandszahlung.
6. Die Herausgabepflicht Dritter
Gemäß § 546 Absatz 2 BGB kann der Vermieter auch gegenüber einem eventuellen Untermieter und sonstigen Dritten selbständig die Herausgabe der Wohnung geltend machen. Er ist also nicht darauf angewiesen, den Herausgabeanspruch des Mieters gegen den Dritten zu pfänden.
Die Norm ist im Zusammenhang damit zu sehen, dass der Vermieter nicht verhindern kann, dass der Mieter Dritte, beispielsweise Familienangehörige, in die Wohnung mit aufnimmt oder nur in Grenzen unterbinden, dass der Mieter die Wohnung zum Teil untervermietet. Da der Vermieter zu diesen Dritten jedoch in keiner vertraglichen Beziehung steht, hätte er bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses diesen gegenüber keinen vertraglichen, sondern nur den allgemeinen inhaltlich beschränkten Herausgabeanspruch aus § 985 BGB. Aus diesem Grunde verschafft § 546 Absatz 2 BGB dem Vermieter einen originären vertraglichen Rückforderungsanspruch gegen den Dritten.
Zu den Dritten gehören Untermieter und all diejenigen, die der Mieter zum Mitgebrauch der Wohnung dauerhaft in seinen Haushalt aufgenommen hat, insbesondere also Lebensgefährten, Ehegatten, Kinder, etc. Für die Anwendung des § 546 Absatz 2 BGB ist es unerheblich, ob sich der Dritte berechtigt oder unberechtigt in der Wohnung aufhält.
Der Anspruch gegen den Dritten setzt voraus, dass das Hauptmietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter rechtlich wirksam beendet worden ist. Es setzt nicht voraus, dass der Mieter bereits aus der Wohnung ausgezogen ist. Andererseits entsteht der Anspruch auch nicht durch den tatsächlichen Auszug des Mieters ohne eine Kündigung. Dies ist vor allem bei der Trennung von Paaren von Bedeutung, bei der der mietende Partner auszieht. Es kommt für den Anspruch des Vermieters auch nicht darauf an, ob ein eventuell zwischen dem Mieter und dem Dritten bestehender Untermietvertrag beendet worden ist.
Der Anspruch gegen den Dritten richtet sich auf Herausgabe der Mietsache. Zur Räumung ist der Dritte nur insoweit verpflichtet, als es um von ihm selbst in die Wohnung gebrachte Gegenstände bzw. durchgeführte Umbauten geht, nicht jedoch soweit diese durch den Hauptmieter eingebracht bzw. veranlasst wurden. Andererseits haftet der Mieter in vollem Umfang auch für solche Maßnahmen, die auf den Dritten zurückzuführen sind.
Ein Problem ergibt sich daraus, dass den Dritten häufig die zwischen dem Hauptmieter und dem Vermieter bestehenden Rechtsverhältnisse bzw. deren Beendigung nicht bekannt sind. Konsequenterweise muss der Vermieter seinen Herausgabeanspruch gegenüber dem Dritten ausdrücklich geltend machen.
Ein weiteres Problem ergibt sich daraus, dass der Vermieter oft gar nicht genau weiß, wer sich außer dem Mieter noch in der Wohnung aufhält. Da eine Klage gegen alle Personen zu richten ist, die ein selbständiges Besitzrecht an der Wohnung haben, sind auch die Dritten mitzuverklagen. Dies gilt gegenüber Untermietern, nicht mietenden Ehegatten sowie sonstigen Drittnutzern, nicht jedoch gegenüber Kindern, die nur ein von den Eltern abgeleitetes Besitzrecht haben. Stellt sich erst im Zuge der Räumungsvollstreckung heraus, dass ein Dritter in der Wohnung ist, muss zunächst ein separater Titel beschafft werden. Dies ist mit viel Zeit und Aufwand verbunden.
7. Die Nutzungsentschädigung
Gibt der Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig zurück, so hat er dem Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der bisherigen Miete zu zahlen. Dies ist geregelt in § 546 a BGB. Die Vorschrift lautet:
Einen Anspruch auf weitere Mietzahlung hat der Vermieter für diesen Zeitraum nicht mehr, da der Mietvertrag als dessen Rechtsgrundlage beendet ist. Der Nutzungsentschädigungsanspruch tritt also an die Stelle des Mietanspruchs. Es handelt sich um einen vertraglichen Anspruch eigener Art, nicht um einen Schadensersatzanspruch, so dass dem Vermieter kein Mitverschulden nach § 254 BGB entgegengehalten werden kann (Blank/Börstinghaus, § 546a BGB, Rdnr. 2).
Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht, wenn der Mieter dem Vermieter die Wohnung nicht zurückgibt, obwohl dieser bereit ist, sie zurückzunehmen. Der Anspruch setzt nicht voraus, dass dem Vermieter ein Schaden entsteht oder der Mieter einen Nutzen aus dem Objekt zieht. Er setzt auch keine weitere Nutzung der Mietsache durch den Mieter voraus, kann also auch gegenüber dem bereits ausgezogenen Mieter bestehen. Entscheidend ist allein, dass die Wohnung gegen den Willen des Vermieters nicht zurückgegeben wird. Zieht der Mieter einfach nur aus, ohne die Wohnung dem Vermieter zurückzugeben, so enthält er sie ihm vor und schuldet ihm die Nutzungsentschädigung. Dies endet erst dann, wenn der Vermieter die Wohnung tatsächlich in Besitz nimmt, z.B. nach Übergabe durch den Gerichtsvollzieher. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Nachforschungen darüber anzustellen, ob der Mieter bereits ausgezogen ist. Nur wenn es offensichtlich ist, dass der Mieter ausgezogen ist, darf der Vermieter nicht weiter zuwarten. Dies widerspräche auch aller Erfahrung.
Keine Nutzungsentschädigung gibt es bei nicht ordnungsgemäß ausgeführten Schönheitsreparaturen. Wenn der Vermieter dem Mieter eine Nachfrist dafür setzt, muss er ihm auch über das Ende des Mietvertrages hinaus den Zutritt zu der Wohnung überlassen. Für diesen Zeitraum hat der Vermieter keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung, da der Mieter ihm die Wohnung nicht vorenthält. Vielleicht hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz, z.B. weil ein anderer vertraglich schon gebundener Mieter jetzt erst später einziehen kann. Dann müssen aber auch die Voraussetzungen dieses Schadensersatzanspruches in vollem Umfang vorliegen. Eine Nutzungsentschädigung bekommt der Vermieter hingegen nicht.
Der Vermieter hat auch keinen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter ihm zwar die Wohnung, aber nicht sämtliche Schlüssel zurückgibt, weil ihm einer abhanden gekommen ist. Der Mieter hat dann trotzdem den Besitz an der Wohnung aufgegeben.
Das gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnung nicht zurücknimmt, weil er irrtümlich der Meinung ist, er sei zur Rücknahme nicht verpflichtet (Z.B. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder weil er die seitens des Mieters ausgesprochene Kündigung für unwirksam hält). Anders sieht es aus, wenn der Vermieter sein Pfandrecht nach § 562 BGB geltend macht. Die Ausübung des Vermieterpfandrechts hindert lediglich die vollständige Räumung der Wohnung, nicht aber ihre Rückgabe (Kammergericht Berlin, Urteil vom 18. Juli 2016, 8 U 234/14). Auch wenn der Vermieter sein Pfandrecht geltend macht bleibt der Mieter verpflichtet, die Wohnung zurückzugeben. Gleiches gilt, wenn der Vermieter ein Räumungsurteil nicht vollstreckt. Daraus kann nicht geschlossen werden, dass er nicht bereit ist, die Wohnung zurückzunehmen. Es bleibt Sache des Mieters, sie zurückzugeben. Er muss aktiv werden, nicht der Vermieter (Kammergericht Berlin, Urteil vom 18. Juli 2016, 8 U 234/14).
Die Vorschrift gewährt als Anspruch auf Nutzungsentschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Nach einem Urteil des BGH vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16 ist das der Betrag der Neuvertragsmiete. Diese Entscheidung bedeutet aufgrund der Mietpreisbremse für die Nutzungsentschädigung einen Aufschlag von 10 % auf die sich aus dem Mietspiegel ergebende ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vermieter kann also nicht nur die zuletzt vereinbarte Miete als Nutzungsentschädigung verlangen, sondern darüber hinaus die sich für die konkrete Wohnung ergebende ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % beanspruchen. Dies ist vor allem deshalb von Bedeutung, da Bestandsmieter häufig Mieten zahlen, die deutlich darunter liegen. Der Grund für diese Regelung liegt in der Überlegung, dass der vertragswidrig handelnde Mieter nicht noch durch eine günstige Miete belohnt werden soll, da er eigentlich mit dem Vermieter für die zusätzliche Nutzungszeit eine Vereinbarung hätte treffen müssen. Bei Wohnungen im sozialen Wohnungsbau wird die Kostenmiete geschuldet. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung umfasst auch die anfallenden Nebenkosten.
Der Nutzungsentschädigungsanspruch endet mit der Rückgabe der Mietsache. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung etwa in der Mitte des Monats zurückgegeben wird. Der Tag der Rückgabe ist auch dann maßgeblich, wenn der Vermieter die Sache zu diesem Zeitpunkt nicht sofort weitervermieten kann. Der Vermieter hat dann aber eventuell einen Schadensersatzanspruch.
Die Vorschrift gilt nicht im Verhältnis zwischen dem Vermieter und einem Untermieter, da zwischen ihnen kein Mietverhältniss bestand. Der Vermieter hat aber einen Anspruch gegen den Mieter, auch wenn dieser mit Sack und Pack ausgezogen ist, da die Wohnung nicht zurückgegeben werden kann, solange der Untermieter nicht ausgezogen ist. Daran ändert auch der Herausgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 2 BGB gegenüber dem Untermieter nichts, weil dieser die Rechte des Vermieters nicht beschränkt, sondern ihm einen zusätzlichen Herausgabeanspruch gibt (BGH, Urteil vom 15-02-1984 – VIII ZR 213/82).
Der Anspruch besteht auch dann, wenn dem Mieter eine Räumungsfrist oder Vollstreckungsschutz bewilligt wird (BGH, Beschluß vom 23. 8. 2006 – XII ZR 214/04). Durch die genannten Maßnahmen wird der Vermieter nur an der Vollstreckung gehindert. Die materiellrechtliche Rückgabepflicht wird hierdurch aber nicht berührt.
Die Darlegungs- und Beweislast für die Rückgabe trägt der Mieter, die für die Höhe der Nutzungsentschädigung der Vermieter.
Der Anspruch verjährt nach § 195 BGB in 3 Jahren (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche”).
Die Relevanz der Vorschrift ist relativ gering. In den meisten Fällen nutzen die Mieter die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters weiter, etwa weil sich ihr eigener Umzug verschiebt. In aller Regel wird dann der ursprüngliche Mietzins weitergezahlt.
8. Schadensersatz wegen verspäteter Rückgabe
Über den Anspruch auf Nutzungsentschädigung hinaus kann der Vermieter nach § 546a II BGB weiteren Schadensersatz geltend machen. Die Vorschrift ist keine eigene Anspruchsgrundlage, sondern stellt nur klar, dass die allgemeinen Vorschriften des Schadensrechts neben § 546a BGB anwendbar sind. In Betracht kommen vor allem verschuldensabhängige Schadensersatzansprüche aus den §§ 280, 281 und 286 BGB.
Sie können sich aber auch aus der verspäteten Rückgabe der Wohnung ergeben (=Verzugsschäden). Ist die Wohnung beispielsweise bereits wieder vermietet, ggfls. zu einer höheren Miete, oder springt der neue Mieter sogar ab, hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch in Höhe der entgangenen Mieteinnahmen. Ein solcher Mietausfallschaden setzt aber voraus, dass ein bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Konditionen einen Mietvertrag abgeschlossen hat oder zu einem Abschluss bereit gewesen wäre. Einer Mahnung bedarf es für den Schadensersatzanspruch nicht, da der Mieter nach § 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB auch ohne Mahnung in Verzug gerät.
Nach § 571 Absatz 1 BGB kann der Vermieter solche Ansprüche aber nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Schaden ist außerdem nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Dies gilt allerdings nur im Falle der Kündigung durch den Vermieter, nicht wenn der Mieter gekündigt hat. Außerdem ist der Mieter nach § 571 Absatz 2 BGB nicht zu weiterem Schadensersatz für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist verpflichtet, wenn ihm nach § 721 ZPO oder § 794a ZPO eine Räumungsfrist gewährt wurde. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 571 Absatz 3 BGB unwirksam.
9. Die Rückgabe vor Vertragsende
Gibt der Mieter die Wohnung bereits vor dem Ende der Vertragslaufzeit zurück, so bleibt er trotzdem bis zu deren Ende zur Mietzahlung verpflichtet (§ 537 BGB). Der Vermieter muss sich jedoch nach § 537 Absatz 1 Satz 2 BGB den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt. Dies betrifft insbesondere die Fälle, in denen der Vermieter die Wohnung vor Vertragsende an einen anderen Mieter vermieten kann.
10. Die Rückgabe bei Insolvenz des Mieters
Die Insolvenz des Mieters spielt hauptsächlich im Gewerberaummietrecht eine Rolle. Aber auch ein Wohnungsmieter kann in Privatinsolvenz gehen.
Im Falle der Insolvenz richtet sich der Anspruch des Vermieters in aller Regel nur auf die Herausgabe der Mietsache. Für weitergehende Ansprüche wie die Räumung oder gar Schadensersatz und Nutzungsentschädigung ist zumeist kein Raum, da es sich dabei in der Regel nicht um Masseverbindlichkeiten, sondern um Insolvenzforderungen handelt, für die kein Vermögen vorhanden ist. Im einzelnen ist allerdings zu differenzieren: Wird das Mietobjekt nach dem Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Mieter oder gar nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens trotz beendetem Mietvertrag dem Vermieter vorenthalten, so können die dadurch entstehenden Nutzungsentschädigungsansprüche als Masseansprüche im Sinne des § 55 InsO entstehen. Dies setzt aber voraus, dass der Insolvenzverwalter bzw. der vorläufige Insolvenzverwalter das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses noch in seinem Besitz behält und für die Masse in Anspruch nimmt bzw. sich zumindest vorbehält, noch darüber zu entscheiden, ob, wann und in welcher Weise er es an den Vermieter zurückgeben wird. Fehlt es an diesen Voraussetzungen, so sind die Nutzungsentschädigungsansprüche lediglich Insolvenzforderungen.
Der Herausgabeanspruch richtet sich gegen den Insolvenzverwalter, wenn dieser die Mietsache in Besitz genommen hat, was aber bei Wohnungen in aller Regel nicht vorkommt. Handelt es sich um die Wohnung des Schuldners, so wird der Insolvenzverwalter zumeist eine Erklärung nach § 109 I 2 InsO abgeben. Die Vorschrift lautet wie folgt:
Hat der Verwalter diese Erklärung abgegeben, so wird das Wohnungsmietverhältnis normal zwischen Mieter und Vermieter weitergeführt. Im Falle des Zahlungsverzuges stehen dem Vermieter die normalen Rechte zu.
11. Pflichten zwischen Vertragsende und Rückgabe
Die Rechte und Pflichten während des Mietverhältnisses sind in den §§ 535 ff BGB ausführlich geregelt. Zur Frage, welche Rechte und Pflichten zwischen dem Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung bestehen, finden sich keine gesonderten Regelungen.
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter nicht mehr zur Vertragserfüllung verpflichtet, da § 535 Absatz 1 BGB nur während der Mietzeit gilt.
Der Vermieter darf dem Mieter nicht den Zutritt verweigern oder den Besitz eigenmächtig entziehen, da dies nach § 858 BGB als verbotene Eigenmacht widerrechtlich wäre. Er darf Vermieter darf die Räume weder eigenmächtig betreten, noch darf er Schlösser auswechseln, noch die Einrichtungsgegenstände gegen den Willen des Mieters entfernen.
Solange der Mieter die Nutzungsentschädigung bezahlt, ist der Vermieter auch verpflichtet, die Mieträume mit Wasser, Strom und Heizung zu versorgen (Blank/Börstinghaus, § 546a BGB, Rdnr. 60).
Der Mieter ist in erster Linie zur Zahlung der Nutzungsentschädigung verpflichtet. Außerdem muss er die Obhutspflicht erfüllen, auf seine Mitmieter Rücksicht nehmen und die Hausordnung einhalten.
Der Herausgabeanspruch sowie der Anspruch auf Nutzungsentschädigung verjähren in der dreijährigen Regelverjährungsfrist des § 195 BGB.
Für den Beginn der Verjährung ist § 199 I BGB maßgeblich.
Dies gilt nur für den mietvertraglichen Herausgabeanspruch aus § 546 BGB, nicht für den daneben bestehenden Herausgabeanspruch aus § 985 BGB, der nach § 197 I Nr.1 BGB erst in 30 Jahren verjährt.
Für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gegen den Mieter gilt gemäß § 548 BGB eine verkürzte Verjährung von 6 Monaten. Bei einem beendeten Mietverhältnis soll nach dem Willen des Gesetzgebers schnell Klarheit über die gegenseitigen Ansprüche geschaffen werden. Außerdem sollen Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses nicht gezwungen werden, wegen der drohenden Verjährung von Ansprüchen gegeneinander vorzugehen. Daher beginnt die Verjährung nicht schon mit dem Entstehen des Anspruchs, sondern erst mit der Rückgabe der Mietsache bzw. mit dem Ende des Mietverhältnisses. Die Vorschrift lautet:
Die kurze Verjährungsfrist für Ersatzansprüche gegen den Mieter beginnt gemäß § 548 Absatz 1 Satz 2 BGB mit der Rückgabe der Wohnung zu laufen, nicht mit dem Ende des Vertrages. Gibt der Mieter die Wohnung vor dem Ende des Vertrages zurück, so beginnt die Verjährung bereits mit der Rückgabe. Sie beginnt aber für die aufgeführten Ansprüche auch nicht vor der Rückgabe (Blank/Börstinghaus, § 548 BGB, Rdnr. 2). Dies beruht auf der gesetzgeberischen Erwägung, dass der Vermieter die Mietsache nach der Rückerlangung auf Schäden untersuchen und eventuelle Ersatzansprüche geltend machen kann (BGH, Urteil vom 8. November 2017, VIII ZR 13/17, Blank/Börstinghaus, § 548 BGB, Rdnr. 14). Der Beginn der Verjährung hängt nicht davon ab, dass der Vermieter den Aufenthalt des ehemaligen Mieters kennt. Für den Lauf der Verjährung spielt es deshalb keine Rolle, ob der Mieter dem Vermieter seine neue Anschrift mitteilt (Blank/Börstinghaus, § 548 BGB, Rdnr. 14). Im Falle der Zwangsräumung beginnt die Verjährung, nachdem der Gerichtsvollzieher dem Vermieter die Wohnung zurückgegeben hat.
Zu den Ersatzansprüchen im Sinne der Vorschrift gehören Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen zum oder nach Vertragsende, vertragliche Ansprüche auf Beseitigung baulicher Veränderungen oder auf Entfernung von Einrichtungen, Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache oder wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, Ansprüche wegen Verletzung von vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten, Ansprüche wegen Unterlassung der vertraglich übernommenen Wiederherstellung des früheren Zustands der Mietsache, Ansprüche aus vertraglichen Vereinbarungen anlässlich der Rückgabe betreffend die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, zur Schadensbeseitigung oder zur Abgeltung dieser Verpflichtungen durch Zahlung eines Geldbetrags (Blank/Börstinghaus, § 548 BGB, Rdnr. 7). Ist der Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen (Erfüllungsanspruch) verjährt, so kann der Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung nicht mehr entstehen.
Aber: Hat der Vermieter bei Mietbeginn eine Mietsicherheit erhalten, so kann er wegen der Rückzahlungsansprüche des Mieters aus der Kaution auch mit verjährten Schadenersatzansprüchen aufrechnen (Blank/Börstinghaus, § 548 BGB, Rdnr. 25).
Die kurze Verjährungsfrist gilt auch dann, wenn sich der Ersatzanspruch gegen berechtigte Dritte wie den Ehegatten, den Lebensgefährten des Mieters oder andere Untermieter richtet. Sie gilt nicht, wenn bei einer vermieteten Eigentumswohnung Schäden am Gemeinschaftseigentum entstanden sind (BGH, Urt. v. 29. 6. 2011 − VIII ZR 349/10), da es sich dabei nicht um Ersatzansprüche des Vermieters handelt.
Anders ist die Rechtslage bei den Ersatzansprüchen des Mieters oder seinem Wegnahmerecht. Hier beginnt die kurze Verjährung nach § 548 Absatz 2 BGB mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Diese Ansprüche sind jedoch in der Praxis ausgesprochen selten und spielen daher keine große Rolle.
Zu den betroffenen Ansprüchen gehören die gesetzlichen Verwendungs- und Aufwendungsersatzansprüche jeder Art, z. B. aus §§ 536a Abs. 2 BGB, 539 Abs. 1 BGB, aus Auftrag, Geschäftsführung ohne Auftrag, Bereicherung oder dem Eigentümer-Besitzerverhältnis. Schadensersatzansprüche nach § 536a Abs. 1 BGB verjähren nicht innerhalb der kurzen Frist, da diesem Anspruch keine freiwillige Aufwendung, sondern ein unfreiwilliges Vermögensopfer zugrunde liegt. Die Aufwendungsersatzansprüche nach den §§ 555a Abs. 3, 555d Abs. 6 BGB sind ebenfalls keine Aufwendungsersatzansprüche, sondern Entschädigungsansprüche, für die die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren gilt (Blank/Börstinghaus, § 548 BGB, Rdnr. 28, 29). Zu den betroffenen Aufwendungsersatzansprüchen gehört auch der Anspruch des Mieters auf Vergütung von Schönheitsreparaturen, die er aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat (BGH, Urt. v. 4. 5. 2011 − VIII ZR 195/10).
Nach § 539 Absatz 2 BGB ist der Mieter berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat. Auch dieser Anspruch unterliegt der kurzen Verjährung nach § 548 Absatz 2 BGB, die mit der Beendigung des Mietverhältnisses beginnt. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter etwa nach einer strittigen Kündigung vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht (Blank/Börstinghaus, § 548 BGB, Rdnr. 32).
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 8. November 2017 (VIII ZR 13/17) ist die Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen durch eine Regelung im Mietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Näheres zu § 307 BGB in unserem Beitrag „Allgemeine Geschäftsbedingungen”). Der BGH erklärt die kurze Verjährung dadurch zu einem wesentlichen Grundgedanken des Wohnraummietrechts.
Die kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters sei durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und könne somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber werde der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustünden und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen wolle. Es sei nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könne. Diese Benachteiligung des Mieters werde auch nicht dadurch ausgeglichen, dass die Frist für die Ansprüche des Mieters entsprechend verlängert werde, da diese Ansprüche unbedeutend seien. Aufgrund dieser Erwägungen kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass die formularvertragliche Verlängerung der Verjährungsfrist mangels sachlicher Rechtfertigung und wegen der begründeten Interessen der Mieter an der kurzen Verjährung unwirksam ist.
Gleiches entschied der BGH in dieser Entscheidung hinsichtlich einer Veränderung des Verjährungsbeginns für den Vermieter auf die Beendigung des Mietverhältnisses. Auch dies verstoße gegen § 307 Absatz 2 Nummer 1 BGB und sei daher unwirksam. Der Vermieter könne ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache die Wohnung untersuchen und sich so Klarheit über eventuelle Ansprüche gegen den Mieter verschaffen. Es sei kein sachlicher Grund ersichtlich, den Verjährungsbeginn auf die Beendigung des Mietverhältnisses zu verschieben.
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References: § 546
 § 193
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 BGH 
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 § 985
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 § 539
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 § 721
 § 794
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 § 537
 § 55
 § 109
 § 535
 § 858
 § 546
 § 195
 § 199
 § 546
 § 985
 § 197
 § 548
 § 548
 § 548
 § 548
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 § 548
 § 539
 § 548
 § 548
 § 307
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 BGH 
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