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Timestamp: 2019-01-21 16:52:24+00:00

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Mietrecht Archive - Michael Wübbe - Rechtsanwalt Mietrecht Archive - Michael Wübbe - Rechtsanwalt
Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass schwere Pflichtverletzungen des Sohnes eines Mieters dem Mieter nicht per se zugerechnet werden können und allein keine fristlose Kündigung rechtfertigen. (Entscheidung vom 11.September 2018, Akteneichen: 2 U 55/18)
Die Vorinstanz, das LandgerichtLimburg hatte die außerordentliche Kündigung für unwirksam erachtet, die Mieterin aber wegen der wirksamen ordentlichen Kündigung zur Räumung und Herausgabe zum 31.08.2018 verurteilt.
Nach Auffassung des Oberlandesgerichts liegt trotz der Vielzahl der Vorfälle bei einer wertenden Gesamtschau und im Hinblick auf das wirksame Ende des Mietvertrages jedenfalls zum 31.08.2018 kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor. Dabei müsse „der Schweregrad der Pflichtverletzungen unter Prüfung aller Umstände des Einzelfalles berücksichtigt“ werden. Das Aufstellen von Überwachungskameras sei zwar ein Eingriff in das Recht auf informationelle Selbstbestimmung. Die Vermieterin habe jedoch ihrerseits ebenfalls Kameras aufgestellt. Sie könne sich angesichts des angespannten Mietverhältnisses nicht darauf berufen, dass für ihre Kameras ein sachlicher Grund vorgelegen habe, nicht jedoch für die der Mieterin. Dass der Sohn der Mieterin eine Überwachungskamera der Vermieterin zertrümmert habe und es zu einer körperlichen Auseinandersetzung zwischen den Söhnen der Mietparteien gekommen sei, rechtfertige ebenfalls nicht die fristlose Kündigung. Das Verhalten ihres Sohnes könne der Mieterin nicht „per se“ zugerechnet werden. Die Vermieterin hätte die Mieterin vielmehr zuvor abmahnen müssen, bevor sie darauf eine Kündigung stütze. Schließlich ergebe sich auch aus der Strafanzeige der Anwältin der Mieterin kein Grund zur außerordentlichen Kündigung. Äußerungen in einer Strafanzeige unterfielen grundsätzlich dem Recht auf freie Meinungsäußerung. Dies umfasse auch „pointierte, polemische oder überspitzte Kritik“. Erst Schmähkritik sei die Grenze. Die Erwähnung der Herkunft der Familie der Vermieterin habe sich bei der erforderlichen Kontextanalyse zwar als „fremdenfeindlich erscheinende(n) Entgleisung“ dargestellt. Es sei jedoch nicht feststellbar, dass sich die Mieterin diese Bewertung ihre Anwältin zu eigen gemacht habe. Im Hinblick auf das ohnehin zu Ende Mai 2018 wirksam beendete Mietverhältnis sei auch kein überwiegendes Interesses an der sofortigen Beendigung feststellbar.
Das Urteil ist zumindest dahingehend zweifelhaft, dass es außer Acht lässt, dass mitunter doch eine Gesamtbetrachtung notwendig ist, verbunden mit der Dauer und der Schwere der Ereignisse und die damit verbundene Einwirkung auf das Mietverhältnis und die Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag.
Die Entscheidung finde Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA181103441&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam ist. (BGH, Entscheidung vom 22.08.2018, Aktenzeichen: VIII ZR 277/16)
https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180802543&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp
Der BGH hat entschieden, dass der in § 577a BGB vorgesehene Schutz des Mieters beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften unabhängig davon gilt, ob Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll (Entscheidung vom 21.März 2018, Aktenzeichen:VIII ZR 104/17).
Der Bundesgerichtshof hat seine Entscheidung recht ausführlich begründet und die Vorinstanzen bestätigt.
Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hatte schon deshalb keinen Erfolg, weil die Klägerin die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB nicht eingehalten hatte.
Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen und entschieden, dass die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 i.V.m. Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfordert, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen – hier die Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter – hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln.
Nach Auffassung des BGH ist es vorliegend der Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwar an sich möglich, sich im Anschluss an ihren Eintritt in den Mietvertrag in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Eigenbedarf ihres Gesellschafters zu berufen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15). Ob im Streitfall ein solcher Eigenbedarf allerdings – was die Beklagten in Abrede gestellt haben – überhaupt in Betracht komme, habe das Berufungsgericht offen lassen können, da die von der Klägerin im Mai 2015 ausgesprochene Kündigung bereits wegen Nichtbeachtung der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 i.V.m. Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB unwirksam war. Denn trotz der Überschrift des § 577a BGB („Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“) gelte der darin vorgesehene Schutz des Mieters nach dem Willen des Gesetzgebers beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften unabhängig davon, ob Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll.
Mit der Einführung des § 577a Abs. 1a BGB sei zwar insbesondere beabsichtigt gewesen, die faktische Umgehung des in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem sog. „Münchener Modell“ zu unterbinden. Bei diesem verzichte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten. Stattdessen kündige sie den betreffenden Mietwohnraum wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgehe so die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1 BGB. Mit der eingefügten Neuregelung des § 577a Abs. 1a BGB habe der Gesetzgeber jedoch nicht allein Umgehungen der Sperrfrist nach dem „Münchener Modell“ entgegenwirken wollen, sondern ausdrücklich auch etwaigen neuen Umgehungstatbeständen vorbeugen. Deshalb habe er für ein Eingreifen der Sperrfrist jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber ausreichen lassen, da sich nach seiner Einschätzung bereits hierdurch das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser insoweit eines Schutzes bedürfe.
§ 577a Abs. 1a BGB verstoße auch nicht gegen höherrangiges Verfassungsrecht. Bei ihrer gegenteiligen Auffassung übersehe die Klägerin, dass neben der Rechtsposition des Vermieters auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) geschützt sei. Den insoweit zum Schutz des Mieters erforderlichen Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters habe der Gesetzgeber mit der Kündigungssperrfrist in § 577a Abs. 1 i.V.m. Abs. 1a Satz 1 BGB dabei auf das erforderliche Maß beschränkt und etwa davon abgesehen, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich zu verwehren, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen. Ebenso wenig verletze es das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG), dass nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nur der Erwerb durch eine Personengesellschaft oder -mehrheit, nicht aber durch eine Einzelperson die Sperrfrist auslöse. Denn es liege auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden könne, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöhe, auch tatsächlich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden.
Das Urteil mit Sachverhaltsdarstellung finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180300797&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp
Starke Zugluft = Mietminderung?
Über diese Frage hatte das Amtsgericht in Frankfurt zu entscheiden. (Entscheidung vom 18.August 2017; Aktenzeichen: 33 C 1251/17 (76))
Das AG Frankfurt hat in einer mittlerweile rechtskräftigen Entscheidung festgestellt, dass kalte Zugluft in einem neu errichteten Passivhaus einen Mietmangel darstellt, welcher eine Minderung der Miete um 10% rechtfertigt.
Die Entscheidung lesen Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180300635&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp
muss der Vermieter eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen?
Der BGH hat entschieden, dass ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter erfordert. (Entscheidung vom: 28.Februar 2018, Aktenzeichen: VIII ZR 157/17)
Nach Auffassung des BGH gilt das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. Als eine derartige Leistungspflicht sei etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen anzusehen. Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben.
Die Entscheidung finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180200547&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp
mal wieder: Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung
Das Amtsgericht Düsseldorf hat entschieden, dass eine wirksame Eigenbedarfskündigung nur bei hinreichender Angabe der Personen und deren Eigennutzungsinteresse vorliegt. (Entscheidung vom 20.Februar 2018, Aktenzeichen: 25 C 447/16)
Nach Auffassung des Amtsgerichts ist der Vermieter nicht seiner Verpflichtung nachgekommen, die Gründe für das berechtigte Interesse an der Wohnung ausreichend darzulegen. Hierbei handele es sich um eine formelle Anforderung, die bei einer ordentlichen Kündigung Wirksamkeitsvoraussetzung sei. Der Zweck des Begründungserfordernisses bestehe insbesondere darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck komme die Kündigung nur nach, wenn diese konkretisiert werde. Insofern seien bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich zum einen die Angaben der Person, für die die Wohnung benötigt werde und zum andern die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe, darzulegen. Sofern dies nicht erfolge, sei die Kündigung gerade nicht ausreichend begründet.
Allein in der Formulierung, dass das Haus für den Vermieter und seine Kinder zu nutzen sei, liege keine ausreichende Begründung. Es fehle bereits an der Anzahl der Kinder. Es sei somit nicht klar gewesen, wer alles tatsächlich in das Haus einziehen soll. Darüber hinaus wurde in keiner Weise angegeben, inwieweit sich die aktuelle Wohnort- und Arbeitssituation des Vermieters durch den Einzug verbessert bzw. überhaupt ändere. Auch das Einzugsinteresse der Mutter des Vermieters sei nicht ausreichend dargelegt gewesen.
Da diese Voraussetzungen gerade nicht erfüllt waren, sei der pauschale Hinweis auf den Eigenbedarf zur Wirksamkeit der Kündigung nicht ausreichend.
Der Link zur Entscheidung: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180200432&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp
Aus aktuellem Anlass und zur Aufklärung einer teilweise weit verbreiteten Meinung, möchte ich ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Schneeräumpflicht des Vermieters präsentieren (Entscheidung vom 21.Februar 2018, Aktenzeichen: VIII ZR 255/16).
Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht (als Anlieger) die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, regelmäßig nicht verpflichtet ist, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehweges zu räumen und zu streuen.
Nach Auffassung des BGH ist ein Vermieter aus dem Mietvertrag (in dessen Schutzbereich vorliegend auch der Kläger als Lebensgefährte der Mieterin einbezogen war) verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren (§ 535 Abs. 1 BGB). Dazu gehöre es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, zu räumen und zu streuen. Die gleiche Pflicht treffe den Eigentümer eines Grundstückes im Übrigen auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Abs. 1 BGB) etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten. Vorliegend sei der Kläger allerdings nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem öffentlichen Gehweg gestürzt. Die dem Vermieter seinen Mietern gegenüber obliegende (vertragliche) Verkehrssicherungspflicht beschränke sich jedoch regelmäßig auf den Bereich des Grundstückes. Entsprechendes gelte für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers, sofern die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg von der Gemeinde nicht auf die Eigentümer (Anlieger) übertragen sei. Im Streitfall habe die Verkehrssicherungspflicht für den öffentlichen Gehweg vor dem Anwesen indes bei der Streithelferin und nicht bei der insoweit vom Winterdienst befreiten Beklagten gelegen. Eine Ausweitung der betreffenden Verkehrssicherungspflicht über die Mietsache bzw. über das Grundstück hinaus komme demgegenüber allenfalls ausnahmsweise bei Vorliegen ganz außergewöhnlicher Umstände in Betracht, die im Streitfall aber nicht gegeben seien. Das OLG München habe es daher mit Recht als dem Kläger zumutbar angesehen, mit der gebotenen Vorsicht den schmalen, nicht geräumten Streifen des Gehweges zu überqueren, um zu dem (durch die Streithelferin) von Schnee und Eis befreiten Bereich zu gelangen.
Das Urteil finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180200457&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in dem nachstehenden Urteil mit der Frage der Darlegung- und Beweislast des Vermieters bei der Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen beschäftigt. (Entscheidung vom 07.Februar 2018, Aktenzeichen: VIII ZR 189/17)
Nach Auffassung des BGH liegt bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB), die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Insofern sei es bereits im Ausgangspunkt verfehlt gewesen, dass das Berufungsgericht den Beklagten als Mietern die Verpflichtung auferlegt habe, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergebe. Es hätte sich jedenfalls im Grundsatz bei sachgerechter Beurteilung der Beweislastverteilung vielmehr von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der von der Klägerin als Vermieterin vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung überzeugen sowie den dazu von der Klägerin angetretenen Zeugen- und Sachverständigenbeweis erheben müssen.
Im Streitfall sei als Besonderheit hinzu gekommen, dass die Beklagten weiterhin den Einwand erhoben hätten, die Klägerin hätte ihnen jedenfalls die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen vorlegen müssen. Diesen Einwand habe das Berufungsgericht zu Unrecht für unerheblich und deshalb zur Rechtfertigung des auch hierauf gestützten Klageabweisungsbegehrens der Beklagten für nicht durchgreifend erachtet. Denn eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung müsse eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.
Dabei gehöre es auch noch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im Anschluss dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermögliche, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich sei. In diesem Zusammenhang könne der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer – wie im Streitfall – verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimme, ob deren Werte plausibel seien oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestünden.
Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts müsse der Mieter insoweit auch kein „besonderes Interesse“ an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen; es genüge hierfür vielmehr bereits sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigere, bestehe deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten. Der BGH habe daher das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Klage als (derzeit) unbegründet abgewiesen.
Das Urteil ist richtig. Im Falle einer Abrechnung über die Heiz- und Betriebskosten muss der Mieter sämtliche Positionen denklogisch nachvollziehen können und bei Bedarf auch durch Einsichtnahme in die Unterlagen überprüfen können.
Der Link ist hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180200333&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

References: BGH 
 § 577
 § 577
 BGH 
 § 577
 BGH 
 § 573
 § 577
 § 577
 § 577
 § 577
 § 577
 § 577

§ 577
 § 577
 § 573
 § 577
 BGH 
 BGH 
 § 280
 § 281
 § 280
 § 249
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 556
 BGH