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Timestamp: 2020-07-03 13:44:38+00:00

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Immobilie zur Kapitalanlage kaufen | Alles, was Sie wissen müssen
4. Juni 2020 by fidescapital Kommentar verfassen
Immobilie zur Kapitalanlage kaufen in 2020 - Das müssen Sie wissen, damit Ihr Immobilien-Investment gelingt...
"Nach diesem Artikel habe ich mich dazu entschieden, eine Immobilie zur Kapitalanlage bei Fides Capital zu kaufen..."
Sabina Schlüter
Immobilie zur Kapitalanlage kaufen und von Mieteinnahmen leben – Der heilige Gral des privaten Investors.
Immobilien als Kapitalanlage kaufen gewinnt immer mehr an Beliebtheit - Hier ist alles, was Sie wissen müssen beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage, damit Ihr Investment nicht im Desaster endet...
Ratgeber: Immobilie zur Kapitalanlage kaufen nach diesen Grundprinzipien
"Sie erhalten keine Zinsen mehr bei der Bank und ihr Geld ist nur noch bis 100.000€ abgesichert?! - So parken Sie Ihr Kapital gewinnbringend in Immobilien!"
Immobilien zur Kapitalanlage kaufen macht besonders in 2020 definitiv Sinn! Gerade in Zeiten von Strafzinsen und extrem niedrigen Schuldzinsen für Kapitalanlage-Immobilien kümmern sich immer mehr Menschen um die Altersvorsorge mit Immobilien.
Eine Immobilie zur Kapitalanlage zu kaufen ist allerdings nicht risikofrei und wer sich nicht vorher genauestens informiert, wird sich mit Mietern ärgern, keine Wertentwicklung erleben und sich am Ende einen unbezahlten Teilzeitjob kaufen…
In diesem Artikel erörtern wir, wieso auch Sie eine Immobilie zur Kapitalanlage als zusätzlichen Rentenbaustein in Ihrem Investment-Portfolio benötigen!
„Sachwert schlägt Geldwert!“
„Grundbuch schlägt Sparbuch!“
Das sind Zitate von Kapitalanlegern und privaten Investoren, die man immer wieder hört. Doch wieso sind Immobilien so beliebt wie nie?
Vermietete Kapitalanlage-Immobilien bringen viele Vorteile mit sich. In der Kurzübersicht sind das die 7 Vorteile einer Investment-Immobilie als Alternative zu klassischen Kapitalanlagen in Form von Wertpapieren und Geldwerten:
Immobilie zur Kapitalanlage kaufen - Diese 7 Vorteile überzeugen deutsche Kapitalanleger...
Vorteil #1: Immobilie zur Kapitalanlage kaufen
Inflationssicherheit: Eine Kapitalanlage-Immobilie steigt im Wert durch die Inflation, während die Schulden für die Baufinanzierung in derselben Zeit durch die Inflation im Wert geringer werden.
Vorteil #2: Immobilie zur Kapitalanlage kaufen
Mieteinnahmen: Leben Sie ein schönes Leben in der Rente und profitieren Sie von monatlichen Mieteinnahmen als zusätzliche Rente bzw. zweites Standbein im Alter. Kapitalanlage-Immobilien eigenen sich hervorragend zur Altersvorsorge.
Vorteil #3: Immobilie zur Kapitalanlage kaufen
Hebeleffekt: Nutzen Sie fremdes Geld der Bank und lassen Sie Geld der Bank für sich arbeiten, indem Sie eine vermietete Immobilie zur Kapitalanlage kaufen und den Leverage-Effekt nutzen.
Vorteil #4: Immobilie zur Kapitalanlage kaufen
Zinslage: „Niedrigste Zinsen überhaupt!“ oder Artikel, wie „Zinstraumland Deutschland“ liest man heutzutage in fast jeder Zeitung. Nutzen Sie die Niedrigzinsen für Ihre Kapitalanlage.
Vorteil #5: Immobilie zur Kapitalanlage kaufen
Absicherung: Eine Immobilie vor einem deutschen Notar beglaubigt und Ihnen im Grundbuch zugeschrieben ist vermutlich die größtmögliche Sicherheit, die Sie bei einem Investment überhaupt haben können.
Vorteil #6: Immobilie zur Kapitalanlage kaufen
Altersvorsorge: Monatliche Mieteinnahmen im Alter von Kapitalanlage-Immobilien zum Kauf sind eines der häufigsten Argumente für eine Immobilien-Investition von Kapitalanlegern.
Vorteil #7: Immobilie zur Kapitalanlage kaufen
Steuervorteile: Immobilien zur Kapitalanlage bringen erhebliche Steuervorteile mit sich – ganz besonderes Denkmalschutz-Immobilien als Investment über die Sonder-AFA.
Der Klassiker: Immobilie zur Kapitalanlage kaufen
Bereits im alten Rom wurde Wohnraum gegen Entgelt von Grundbesitzern zur Verfügung gestellt…
Wohnungen wurden vermietet, um aus dem Vermögen – also den Mieteinnahmen – leben zu können. Auch heute nutzen Immobilien-Investoren Wohnungen zur Kapitalanlage, um den Kaufpreis im Laufe der Jahre von Mieter und Staat zurückzubekommen und anschließend von den Mieteinnahmen zu leben oder nach mindestens 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen.
Immobilie zur Kapitalanlage kaufen: Das sind die Risiken im Kern
Verwaltung: Wer keine Konzeptimmobilie mit Full-Service Paket wählt, kann sich unter Umständen mit der Immobilie einen Teilzeitjob anschaffen.
Leerstandsrisiko: Ohne Mieter kostet die Immobilie nur Geld, ohne Mieten zu bringen. Durch gezielte Prüfung der Wohnung lässt sich das größtenteils vermeiden.
Mietnomaden: Es gibt sehr günstige Versicherungen gegen Mietnomaden, die zu empfehlen sind.
Unerwartete Renovierungen: Die Instandhaltungsrücklage sollte ausreichend sein für unerwartete Kosten, ebenso wie die Instandhaltungsrücklage für die einzelne Wohneinheit.
So geht’s: Step-by-Step Immobilie zur Kapitalanlage kaufen
„Finden Sie heraus, wie viel Geld Ihnen die Bank bei einer Finanzierung zur Verfügung stellt oder überlegen Sie sich bei einem Barkauf Ihr gewünschtes Budget. Ebenfalls sollten mindestens die nächsten 10-12 Jahre geplant werden, um eine möglich Exit-Strategie (also Verkauf/Abzahlung und Mieteinnahmen kassieren) anzupeilen. Ebenso sollte eine Asset-Klasse ausgewählt werden. Bei der Wahl des Standorts sollten Sie ebenfalls Recherche betreiben oder einen Berater Ihrer Wahl fragen, um nicht in eine Lage zu gehen, die nicht zukunftsträchtig ist und Ihnen Ihre Rendite zerstört.“
„Finden Sie eine Immobilie zur Kapitalanlage zum Kauf, die Ihren Kriterien aus Schritt 1 entspricht. Hierbei sind wir Ihnen gerne behilflich und präsentieren Ihnen auch sogenannte Off-Market Immobilienangebote für Investment-Immobilien, die Sie nicht im Internet oder Zeitungen finden, sondern nur über persönliche Berater, da einige Bauträger Diskretion wertschätzen. Wie Sie sicher gesehen haben, haben auch wir nur sehr wenige unserer über 3.000 Wohneinheiten zur Kapitalanlage zum Verkauf öffentlich inseriert. Um alle Angebote zu erhalten, die Ihren Suchkriterien entsprechen, nehmen Sie Kontakt mit uns auf.“
„Bei der Finanzierung können wir Ihnen auch mit Rat und Tat über unsere Kooperationsfirma zur Verfügung stehen, um Ihnen beste Konditionen zu Ihrem Investment zu sichern. Den Notartermin betreuen wir auf Wunsch ebenfalls, die Prüfung des Kaufvertragsentwurfs mit unseren Mandanten ist für uns selbstverständlich. Während der gesamten Kaufabwicklung fühlen Sie sich bei uns gut beraten und all Ihre Fragen werden stets objektiv beantwortet. Wir bieten Ihnen gerne dazu ein kostenloses und unverbindliches Beratungsgespräch an, wenn Sie Kontakt zu uns aufnehmen.“
Die wichtigsten Faktoren beim Betongold-Investment
Eine Investition in das Betongold Immobilien kann eine weise Entscheidung sein und eine gute Rendite wird oft versprochen. Doch was sind die wirklich entscheidenden Faktoren beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage?
Faktor #1 beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage:
„Der Kaufpreis einer Immobilie zur Kapitalanlage variiert je nach Standort, Zustand und Nutzungsart der Immobilie. Ein Faktor von 20 ist in der Regel günstig, ein Faktor von 25 Durchschnitt und ein Faktor von 30 hoch, allerdings auch oft gesehen. Der Faktor alleine ist allerdings nicht alleine entscheidend für ein gelungenes Investment. Manchmal kann eine Immobilie zum Faktor 30 ein besseres Investment sein als eine Immobilie zum Faktor 20, vor allem wenn die Miete angepasst werden kann, es Entwicklungspotential gibt oder der Standort eine wesentlich höhere Wertentwicklung verspricht.“
Faktor #2 beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage:
„Die Kaufnebenkosten beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage sind ebenfalls nicht irrelevant. Sie liegen je nach Bundesland zwischen ca. 6-15%. Zu beachten ist, dass viele Immobilien zur Kapitalanlage provisionsfrei vom Bauträger bzw. Aufteiler oder Projektentwickler angeboten werden. Dadurch entfallen die Gebühren der Maklercourtage, was in einigen Fällen mehrere zehntausend Euro ausmachen kann. Auch hier gilt: Nur weil eine Immobilie provisionsfrei ist, heißt es nicht, dass eine provisionspflichtige Immobilie nicht das bessere Investment sein kann.“
Faktor #3 beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage:
„Die Mietrendite in Kurzform: Mietrendite = Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis. Doch die Mietrendite alleine ist nicht kriegsentscheidend. Die Miete kann zum Beispiel nicht wirklich sicher sein (schlechter Standort, semi-guter Mieter, kurze Laufzeit des Mietvertrags ohne Verlängerungsaussichten, etc.), die Miete kann u.U. in Zukunft nach oben angepasst werden oder die Nettomiete ist wesentlich niedriger als die Bruttomiete vermuten lässt. Hinzu kommen mögliche Kostenfaktoren wie bspw. ein neues Dach, eine neue Fassade, neue Elektrik oder Wasserleitungen.“
Faktor #4 beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage:
„Steuern sind beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage nicht zu vernachlässigen. Denn bspw. mit Denkmalschutz-Immobilien können Sie massiv Einkommensteuer sparen durch das EStG. §7h / §7i über die Sonder-AFA – getreu dem Motto: Kaufen Sie eine Immobilie und holen Sie sich das Geld vom Finanzamt zurück! Wenn Sie sich für eine Immobilie zur Kapitalanlage interessieren und mehr über eine denkmalgeschützte Immobilie erfahren möchten, dann lesen Sie hier mehr zu diesem Thema in unserem Blogbeitrag über Steueroptimierung mit Denkmalimmobilien. Außerdem gibt es bei jeder Wohnimmobilie die lineare Abschreibung in Höhe von 2.0-2.5%, die Sie steuerlich geltend machen können.“
Faktor #5 beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage:
„Die ideale Finanzierung kann Ihnen einige zehntausend Euro sparen. Wir empfehlen, mit unabhängigen Finanzierungsvermittlern zu arbeiten, denn diese können Ihnen mehr als eine Bank anbieten, oftmals sogar 250-400 Banken für Ihre Finanzierung. Dadurch erhalten Sie beste Zinssätze und Konditionen von der Bank und bauen Ihr Vermögen noch schneller auf. Bei der Finanzierung einer Denkmalschutz-Immobilie lohnt es sich in der heutigen Zeit sehr, ein endfälliges Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag abzuschließen, da Sie damit die Zinsen des gesamten Finanzierungsbedarfs hoch halten und diese von der Einkommensteuer abschreiben können. Da jeder Fall individuell ist, sprechen Sie bitte mit uns über die ideale Finanzierungsstruktur beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie.“
Faktor #6 beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage: Der Anlagehorizont
„Die Nutzungsdauer einer Immobile zur Kapitalanlage kann nie 100% genau vorhergesehen werden. Doch Sie sollten grundsätzlich wissen, ob Sie eine Immobilie zur Kapitalanlage länger als 10 Jahre (Frist bei der Spekulationssteuer) halten können und möchten. Ebenfalls sollten Sie wissen, ob Sie die Immobilie lieber nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen möchten oder von den Mieteinnahmen leben möchten, sobald sie abbezahlt ist, je nach persönlicher Präferenz.“
Faktor #7 beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage: Der Wiederverkauf
„Der Wiederverkauf sollte bereits beim Einkauf der Immobilie zur Kapitalanlage bedacht werden. Denn nur wenn Sie sich vorher darüber Gedanken machen, gibt es nach 10 Jahren kein böses Erwachen, wenn Sie merken, dass Sie die Immobilie zu teuer eingekauft haben oder in einer unverkäuflichen Lage. Mit unseren Kunden besprechen wir bereits vor der Objektauswahl die individuelle Bestlösung was den Wiederverkauf und den Anlagehorizont angeht, um genau das zu vermeiden.“
Immobilie zur Kapitalanlage kaufen und finanzieren
Bei den aktuell deutlich niedrigeren Zinsen als die Mietrenditen lohnt es sich fast immer, eine Immobilie zur Kapitalanlage fremdzufinanzieren, also sich das Geld für die Immobilie von der Bank zu besorgen.
Über Finanzierungsspezialisten können Sie bereits vor der Objektrecherche herausfinden, bis zu welchem Kaufpreis die Bank Sie mit einer Finanzierung unterstützt und wie gut Ihre Konditionen ungefähr sind. Mit dieser ersten Einschätzung können Sie bereits vor Ankauf berechnen, ob sich ein potentieller Kauf lohnt.
Eine Immobilie zur Kapitalanlage ist extrem planbar und genau hier liegt auch der Vorteil. Doch das ist noch nicht alles. Viel beeindruckender ist, wie Sie ein Vermögen mit dem Geld der Bank für sich schaffen können durch den Hebeleffekt.
Eine Immobilie zur Kapitalanlage können Sie oft mit 100% finanzieren, in Einzelfällen auch zu 110% – also eine Vollfinanzierung. Mieter und Staat tilgen anschließend den Kredit.
Immobilie zur Kapitalanlage kaufen - Denkmalschutz-Immobilien
Eine Denkmalschutz-Immobilie zur Kapitalanlage ist für Steuersparer mit hoher persönlicher Steuerlast das ideale Investment.
Steuern sparen mit Denkmalschutzimmobilien war früher besonders beliebt in Berlin, dann Leipzig und nun ist Magdeburg im Vormarsch, da in Berlin und Leipzig nur noch wenige Denkmalobjekte bestehen, bei denen die Sonder-AFA noch nicht gezogen wurde.
Der Sanierungsanteil bei einer denkmalgeschützten Immobilie zur Kapitalanlage liegt oft zwischen 40-80% des Kaufpreises.
Dieser Sanierungsanteil ist auch der, der von der Steuer abgesetzt werden kann. Das Steuersparen mit Denkmalschutzimmobilien über die Senkung der persönlichen Einkommensteuer ist geregelt durch §7h / §7i EStG.
Hier wird festgelegt, dass die Kosten für die Sanierung mit der Steuer verrechnet werden können in Form einer Sonderabschreibung (Sonder-AFA). Einen ausführlichen Beitrag zum Thema Denkmalschutz-Immobilie zur Kapitalanlage mit Steuervorteilen haben wir hier für Sie veröffentlicht.
Wertentwicklung beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage
Die Wertsteigerung bei Immobilien kann man schlichtweg nicht exakt vorhersehen. Doch der Trend des letzten Jahrhunderts kennt nur eine Richtung: Nach oben!
Während in C-Standorten die Immobilienpreise bei vernünftiger Konjunktur oft nur 2-3% steigen – auf Inflationsniveau – krachte es in den vergangenen 10 Jahren in Ballungsgebieten wie Berlin, München oder Hamburg richtig!
Hier konnten bei Immobilien zur Kapitalanlage spektakuläre Wertsteigerungen von kontinuierlich 5-8% p.a. beobachtet werden.
Die Vergangenheit war golden, doch die Zukunft wird nicht schlechter. Wohnraum wird immer knapper, immer mehr Menschen leben zur Miete und die Preise für Immobilien werden von der hohen Nachfrage nach oben getrieben.
Wer jetzt kauft, kann davon ausgehen, dass seine Immobilie zur Kapitalanlage bei guter Vorprüfung des Objekts in Zukunft noch mehr wert sein wird als der Preis, für den er die Immobilie gekauft hat.
Ein weiteres fantastisches Argument für Kapitalanleger ist, dass man eine Immobilie zur Kapitalanlage nach 10 Jahren, eine eigengenutzte Immobilie bereits nach 2 Jahren steuerfrei verkaufen und die Gewinne der Wertentwicklung einstreichen kann.
Wertschwankungen bei Immobilie zur Kapitalanlage
Die Wertschwankungen (Volatilität) von Investment-Immobilien ist oftmals verschwindend gering verglichen mit anderen, spekulativen Anlageformen.
Im Regelfall ist es so, dass eine Immobilie zur Kapitalanlage nur dann im Wert schwankt, wenn die Konjunktur nicht gut läuft und Immobilien weniger gefragt werden bzw. hoher Leerstand innerhalb des Standorts vorherrscht (Downside) oder aber der Standort sich positiv verändert durch bspw. Sanierungsgebiete und die Nachfrage prinzipiell höher wird (Upside), wie wir es in den letzten Jahren in Germany’s Big 7 sehen konnten.
Durch das Grundbuch abgesichert verlieren Sie selbst während eines möglichen Krieges nicht Ihr Vermögen, da eine Immobilie zur Kapitalanlage auch nach dem Krieg zu Ihnen zurück verfolgbar ist.
Wertschwankungen bei Immobilien zur Kapitalanlage kommen also in der Regel nur selten vor, der Trend zeigt in gefragten Lagen nach oben und liegt in weniger gefragten Regionen oft inflationsangepasst beim selben Wert.
Eine Immobilie zur Kapitalanlage ist also durchaus als wertstabiles Investment anzusehen.
Immobilie zur Kapitalanlage vorzeitig verkaufen (vor Ablauf der Spekulationssteuer)
Wenn Sie eine Immobilie zur Kapitalanlage vor Ablauf der Frist der Spekulationssteuer verkaufen möchten, müssen Sie sich bewusst machen, dass Sie nur auf den Mehrerlös bzw. Gewinn der Immobilie Steuern zahlen müssen.
Verkaufen Sie also eine Immobilie frühzeitig, dann wird nur die Differenz zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis versteuert.
Bei Konzeptimmobilien (Pflegeimmobilien, Denkmalschutz-Immobilien, Micro-Apartments, Ferienimmobilien, Boardinghouse, etc.) kann es allerdings sein, dass der Betreiber es Ihnen schwer macht, die Immobilie vorzeitig zu verkaufen.
Informieren Sie sich deshalb unbedingt vor Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage über die Möglichkeiten eines Wiederverkaufs.
Eigenkapital für eine Immobilie zur Kapitalanlage
Je nach Asset-Klasse (Klassisches Wohnen, Pflegeimmobilie, Denkmalschutzimmobilie, Ferienimmobilie, Boardinghouse, etc.) möchte die Bank unterschiedlich viel Eigenkapital von Ihnen sehen.
In vielen Fällen ist eine 100%-Finanzierung möglich, manchmal sogar eine Vollfinanzierung – Finanzierung inkl. Kaufnebenkosten – bei guter Bonität des Kunden.
Die Kaufnebenkosten (ca. 6-15% des Kaufpreises) sollten Sie unserer Meinung allerdings immer mitbringen.
Sollten Sie unbedingt eine Immobilie zur Kapitalanlage kaufen wollen komplett ohne Eigenkapital, dann haben wir mit unserer Kooperation allerdings auch hierfür eine Lösung für Sie.
Hierfür benötigen wir allerdings einige grundlegende Informationen von Ihnen, sodass Sie erst eine Anfrage stellen müssen, bevor wir Ihnen sagen können, ob diese Möglichkeit für ein zweitrangiges Darlehen auch für Sie möglich ist.
Rote Flaggen beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage: 3 unabstreitbare Nachteile
1. Klumpenrisiko
Beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage besteht das Problem, dass Sie viel Geld auf einmal investieren und das oftmals nur in ein Objekt.
Wir empfehlen bankfinanziert 2-3 verschiedene Kapitalanlage-Immobilien zu kaufen anstatt eine Immobilie zur Kapitalanlage cash zu kaufen. Dadurch senken Sie das Klumpenrisiko.
Doch auch durch die genaue Auswahl eines Objekts können Sie alle Eier in den Gewinnerkorb legen, anstatt hinterher einige sehr schöne Eier, einige mäßige und einige faule Eier zu haben.
Wer sich Mühe gibt bei der Immobilienauswahl beim Immobilieninvestment, der hat es hinterher leichter und wird sich über die Ernte für seine Saat freuen.
2. Kapitalbindung
Beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage binden Sie Ihr Kapital langfristig. Sollten Sie unter Gelddruck kommen, müssen Sie die Immobilie entweder neu beleihen oder verkaufen.
Deshalb ist es lohnenswert, sich vor dem Ankauf einer Immobilie zur Kapitalanlage einen 10 Jahresplan zu erstellen, um sauber aus der Spekulationsfrist rauszukommen.
Wenn Sie Ihr Kapital maximal 2-3 Jahre binden möchten, dann können wir Ihnen eine Immobilie zur Kapitalanlage nicht empfehlen.
3. Vermieterrisiko
Ein Dasein als Vermieter ist nicht immer schön wie am Tag der Mietzahlung.
Denn wenn Sie sich nicht für eine Konzeptimmobilie mit Full-Service Paket entschieden haben, dann werden Sie im Laufe der Jahre Ärger mit dem Mieter haben, Mietzahlungen nicht erhalten und müssen Sie sich mittelfristig mit Reparaturen, Instandsetzungen und Instandhaltungen auseinandersetzen müssen.
Hinzu kommt, dass Sie Abrechnungen überprüfen müssen, Sie sich mit anderen Eigentümern bei WEG-Versammlungen abstimmen müssen und es kann sein, dass Sie ein Mietinkasso beauftragen müssen.
Doch für wenige Euro pro Monat können Sie Sondereigentums- (SE) und Mieteigentumsverwaltungen anheuern, die Ihnen die gesamte Arbeit abnehmen, sodass Sie sich 10 Jahre lang nicht mit der Immobilie auseinandersetzen müssen.
Vermietete Immobilie zur Kapitalanlage vermieten
Die Vermietung einer Immobilie zur Kapitalanlage verhält sich unterschiedlich. In der Regel kümmert sich der Betreiber bei einer Konzept-Immobilie zur Kapitalanlage um die gesamte Haus- und Mietverwaltung.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage gekauft haben, dann müssen Sie sich in der Regel darum kümmern oder eine Sondereigentumsverwaltung bzw. Mieterverwaltung zwischenschalten, wenn Sie sich nicht darum kümmern möchten.
Wenn Sie Ihre Immobilie zur Kapitalanlage kaufen, um sie selbst zu managen, dann ist es Ihre Aufgabe, bei Mieterwechsel einen neuen Mieter zu finden.
Wenn Sie eine Immobilie zur Kapitalanlage kaufen möchten, dann nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf, wir machen den 12-stufigen Investment-Check und anschließend präsentieren wir Ihnen aus unserem Portfolio aus über 3.000 Wohneinheiten in Immobilienprojekten in ganz Deutschland die für Sie passende Immobilie. Bitte beachten Sie, dass wir die wenigsten Immobilien öffentlich inserieren, sondern Off-Market.
Ihr Fides Capital Team
Denkmalschutz Immobilie kaufen | So wandeln Sie Steuern in Vermögen um!
3. Juni 2020 by fidescapital Kommentar verfassen
Denkmalschutz Immobilie kaufen & Steuern sparen durch Sonder-AFA - Steuern sparen mit Immobilien: So geht's richtig!
"Sehr objektiver und verständlicher Artikel..."
Denkmalschutz-Immobilien zur Kapitalanlage kaufen und Steuern sparen – das lohnt sich!
Denkmalschutz Immobilien als steuerbegünstigte Kapitalanlage gewinnen immer mehr an Beliebtheit - Doch wieso sparen viele Angestellte, Selbstständige und Unternehmer mit dem Kauf einer Denkmal-Immobilie über die Sonder-AFA Steuern?
Denkmalschutz-Wohnung kaufen
"Sie arbeiten nur noch für's Finanzamt und Ihre persönliche Steuerlast ist Ihnen viel zu hoch? Kaufen Sie eine Immobilie und holen Sie sich das Geld vom Finanzamt zurück!"
Kennen Sie das? Sie arbeiten 40h/Woche und Ihr halbes Einkommen wandert durch die Einkommensteuer direkt wieder zum Staat, ohne dass es jemals in Ihrem Besitz war?
Ihnen kommt es so vor, als arbeiten Sie nur fürs Finanzamt? Nutzen Sie eine fremdgenutzte Denkmalschutz Immobilie als Investment mit hohen Steuerabschreibungen und sparen Sie Steuern mit Fides Capital!
Wir bei Fides Capital haben es uns zur Aufgabe gemacht, Ihnen in diesem Beitrag alles nur Erdenkliche rund um das Thema Steueroptimierung mit Denkmalschutz-Immobilien zur Verfügung zu stellen, sodass auch Sie bald mit einer Denkmal-Immobilie Steuern sparen können…
Doch wie genau funktioniert das eigentlich mit dem Steuern sparen mit denkmalgeschützten Immobilien?!
Bevor wir diese elementare Frage klären, möchte ich Ihnen die 7 großen Vorteile eines Immobilien-Investments näherbringen – denn eine Denkmalschutz-Immobilie zur Kapitalanlage ist nicht nur wegen enormen Steuervorteilen sinnvoll für Topverdiener und Gutverdiener…
Denkmalimmobilie kaufen - Die 7 unfairen Vorteile einer Investition in denkmalgeschützte Immobilien zur Kapitalanlage
Einkommensteuererklärung: Steuern sparen nach EStG. §7h / §7i | Denkmalschutz
Denkmalschutz-Vorteil #1: Inflationssicherheit
Eine Anlage in Sachwerte wie Immobilien – egal ob Bestand, Neubau, Altbau oder Denkmal – steigt durch die Inflation im Preis, während Geldwerte aufgrund der aktuellen Inflationsrate gleichzeitig fallen.
Ein Placement in Sachwerte ist also gerade deshalb so spannend, weil sie eine inflationssichere Geldanlage sind und das Vermögen im Laufe der Zeit vergrößern, anstatt sich aufzulösen.
Denkmalschutz-Vorteil #2: Monatliche Mieteinnahmen
Während Geldwerte wie Ansparpläne und viele Investmentfonds nur über die Wertentwicklung Sinn ergeben, bringen Kapitalanlage-Immobilien dem Käufer zusätzlich monatliche Mieteinnahmen. Eine Preissteigerung durch die Wertentwicklung über einen Anlagehorizont ist in guten Lagen ebenfalls zu erwarten.
Die Immobilie reitet also auf der Welle der Wertentwicklung und wird zusätzlich vom Wind der monatlichen Mieteinnahmen angetrieben, weil der Mieter die Immobilie tilgt.
Denkmalschutz-Vorteil #3: Hebeleffekt
Als Leverage-Effekt bezeichnet man den Hebeleffekt deshalb, weil man bei Sachanlagen in Immobilien fremdes Geld – nämlich das Geld der Bank – für den eigenen Vermögensaufbau nutzen kann und größere Erträge und Wertentwicklungen damit erzielen kann, als man an die Bank Zinsen bezahlt.
Man nutzt also sinnbildlich den Arm der Bank, um das Geld weiter nach oben zu katapultieren. Der Leverage-Effekt funktioniert bei Immobilien, doch für Aktien vergibt die Bank ohne Sicherheiten in der Regel keine hohen Zinsdarlehen.
Denkmalschutz-Vorteil #4: Zinslage
Die aktuelle Zinslage ist unvergleichlich gut! So günstig wie momentan in 2020 konnte man nie zuvor in der Geschichte des Planeten Erde Geld für eine Immobilie zur Kapitalanlage bekommen.
Die Zinsen (cost of money) sind verschwindend gering im Vergleich zu den Mietrenditen und Wertentwicklungen von Betongold. Erzielen Sie Gewinne mit fremden Geldern der Bank.
Kapitalanleger-Beratung: Immobilienmöglichkeiten exklusiv vor Vertriebsstart erhalten…
Namen eingeben Telefonnummer eingeben E-Mail eingeben
Denkmalschutz-Vorteil #5: Absicherung
„Grundbuch statt Sparbuch“ und „Sachwert statt Geldwert“ sind Kapitalanlegern bekannte Zitate. Bei der Bank ist Ihr Vermögen nur bis zu einem Geldbetrag bis 100.000€ abgesichert, mit dem Grundbuch ist Ihr Immobilienvermögen selbst in Weltwirtschaftskrisen oder einem möglichen Krieg bestmöglich abgesichert und Ihnen zugeordnet.
Außerdem erhalten Sie bessere Zinsen bei Kapitalanlageimmobilien als bei der Bank. Die Downside ist also größtmöglich abgesichert beim Immobilieninvestment.
Denkmalschutz-Vorteil #6: Altersvorsorge
Sorgen Sie für sich und Ihre Liebsten vor! Mit einer Immobilie zur Kapitalanlage erhalten Sie den idealen Rentenbaustein zur Altersabsicherung und schützen sich gegen Altersarmut ab.
Mit einer Immobilieninvestition schließen Sie garantiert die bestmögliche Altersvorsorge ab -wenn Sie gut beraten werden und über einen vertrauenswürdigen Profi über alle Nachteile und Risiken aufgeklärt werden und unabhängig und fair beraten werden…
Denkmalschutz-Vorteil #7: Steuervorteile bei Denkmalimmobilien
Lineare Abschreibung von Immobilien von 2%-2,5% p.a. gibt es bei jeder Immobilie. Doch mit einer denkmalgeschützten Anlage-Immobilie erhalten Sie enorm hohe Sonderabschreibungen (Sonder-AFA) von Ihrer persönlichen Steuerlast bei der Einkommensteuererklärung mit bis zu 80%, 85% oder sogar 90% Sonderabschreibung bei Ihrer privaten Einkommensteuererklärung.
Das Motto von Kapitalanlegern in Denkmalschutz: „Kaufen Sie eine Immobilie und holen Sie sich das Geld vom Finanzamt zurück!“
Das streng gehütete, legale Steuerschlupfloch Denkmalschutz-Immobilie für Angestellte, Selbstständige und Unternehmer
Steuern sparen als Privatperson mit denkmalgeschütztem Kulturgut: Denkmalimmobilien zur Steueroptimierung
"Besitzer von denkmalgeschützten Kapitalanlagen zahlen weniger Steuern... Ist das fair von Mutter Staat?"
Wer Steuern in Vermögen umwandeln möchte, für den sind Denkmalschutz-Immobilien in bspw. Leipzig, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Hannover, Dortmund, Essen, Chemnitz, Dresden, Zwickau, Prora, Fulda oder auch in Würzburg besonders interessant.
Das Prinzip einer vermieteten Denkmalimmobilie zur Steueroptimierung funktioniert prinzipiell immer gleich. Topverdiener mit einem hohen Brutto-Einkommen – oft Angestellte, aber auch Selbstständige und Unternehmer – kaufen eine Immobilie mit einem besonders hohen Sanierungsanteil in Sanierungsgebieten- und Städten.
Die hohen Kosten für die Wiederherstellung von Wohnraum werden dann prozentual bemessen am persönlichen Hebelsteuersatz als Kosten von der Einkommensteuer abgesetzt.
Als gesunde Faustregel gilt: Je mehr man verdient, desto mehr zahlt man Steuern und desto mehr lohnt sich eine denkmalgeschützte Kapitalanlage als Privatinvestor.
Doch wo ist der Haken bei der Sache? Sonst würde das ja jeder machen, richtig?!
Kapitalanleger aufgepasst: SCHOCKIEREND! Der Haken bei Denkmalschutz-Immobilien | Betrug mit denkmalgeschützten Immobilien
Denkmalschutz Immobilien sind Betrug
Immer wieder hat man in der Vergangenheit davon gehört, dass Immobilienhändler und Aufteiler mit dem Handel von Denkmalschutz-Immobilien Millionen gemacht haben und Anlegern dabei Geld aus der Tasche gezogen und sich selbst bereichert haben, indem sie Schrottimmobilien an ahnungslose Kapitalanleger verkauft haben. Dabei haben Familien Vermögen verloren und Rentner ihre Altersvorsorge verloren.
Also wo genau ist der Haken bei denkmalgeschützten Kapitalanlage-Immobilien? Oder ist das historische Anlageprodukt doch so gut, wie es auf den ersten Blick aussieht…?
Jain! Es gibt einen ganz klaren Haken: Eine Denkmalimmobilie lohnt sich für Privatinvestoren nur, wenn das ZVE (Zu versteuernde Einkommen) hoch ist. Denn nur wer viele Steuern zahlt, kann auch viele Steuern sparen.
In den 90er Jahren wurden Anleger geprellt mit Denkmalschutz-Immobilien, weil sie zwei Faktoren nicht beachtet hatten:
1. Die persönliche Steuerlast war zu niedrig: Eine Denkmalimmobilie lohnt sich nur, wenn man auch viel Geld legal verdient und versteuern muss. Sprechen Sie hierzu am besten mit uns und Ihrem Steuerberater, um zu erfahren, ob ein Investment für Sie in Frage kommt…
2. Die Wohnungen wurden weder besichtigt noch vom TÜV/Dekra abgenommen und dadurch zu überteuerten Preisen verhökert. Diesen Fehler umgeht man, indem man sich mit dem Objekt intensiv auseinandersetzt und mit dem Immobilienmakler eine Vor-Ort Besichtigung vereinbart…
Denkmalschutz-Immobilien: Das ist ALLES, was Sie wissen müssen (FAQ)
Denkmalschutz Immobilien: Das ist alles, was Sie wissen müssen
Steuern sparen mit Denkmalschutz-Immobilien möchten besonders in Zeiten von Corona viele Kapitalanlaeger aufgrund von maximaler Sicherheit durch einen Sachwert, hoher Steuerabschreibung nach EStG. §7i / §7h sowie dem Inflations-Boost...
In diesem Blogbeitrag zu Denkmalschutz Immobilien verraten wir Ihnen alle Details und Informationen, die Sie vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie kennen sollten, um Ihre private Steuer maximal zu senken, maximale Renditen zu erzielen und bei der Immobilientransaktion keine kostenschweren Fehler zu begehen.
FAQ #1: Wo befinden sich gute Denkmal-Immobilien mit hoher Sonder-AFA für Steuersparer?
Denkmalimmobilien sind rar – doch hier finden Sie sie…
Es gibt deutschlandweit einige Standorte, in denen Sie in denkmalgeschützte Immobilien investieren können. Doch besonders Berlin & Leipzig haben sich in den vergangenen Jahren vermehrt durch hohe Steuervorteile in Kombination mit guter Wertentwicklung bewiesen, ebenso wie Dresden, Mündhcen, Magdeburg und was Steuervorteile angeht darf Chemnitz in dieser Aufzählung auch nicht fehlen. Ebenso wird beispielsweise im Berliner Umland mit dem ältesten, olympischen Dorf der Welt in Wustermark in Denkmalschutz investiert, aber auch in Nauen stehen aktuell denkmalgeschützte Immobilien zum Verkauf.
FAQ #2: Wie hoch ist der Denkmalschutz-Anteil / Sanierungsanteil bei einer Kapitalanlage in Kulturdenkmal?
Die höhe des Sanierungsanteils beim Denkmalschutz variiert von Immobilie zu Immobilie. Eine Wohnung mit hohem Denkmalschutz zu kaufen ist in der Regel aber lukrativer, als eine Immobilie mit einem niedrigeren Denkmalschutz-Anteil zu kaufen, vorausgesetzt der Quadratmeterpreis ist ähnlich und das ZVE (zu versteuernde Einkommen) hoch genug, um das Maximum auszuschöpfen. Die Steuervorteile entstehen durch ein niedriges Einkommen, indem Kosten vom Gewinn (ZVE) abgezogen werden. Wie viel abgezogen werden kann, müssen Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen, allerdings ist der Sanierungsanteil, manchmal ist dieser manchmal 35%, manchmal 40% oder auch 45% / 50% / 55% / 60% / 65% / 70% / 75% 80% / 85% / 90%. Eine Denkmalschutz Immobilie mit 100% Sanierungsanteil gibt es nicht, denn das Grundstück sowie die Altbausubstanz sind meistens mit mindestens 10%, eher 20% und mehr in die Immobilie mit eingerechnet.
FAQ #3: Wie funktioniert das EStG. §7i / §7h genau und wie kann ich meine Steuerlast mit Immobilien senken? So wandeln Sie Steuern in Vermögen um!
Das AFA in Sonder-AFA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Sonder-AFA deshalb, weil sie bei Denkmalschutz-Immobilien als erhöhte Absetzung bezeichnet werden. Zum heutigen Zeitpunkt erkennt das Einkommensteuerrecht ausschließlich bei Herstellungsarbeiten an Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen nach § 7h EStG. und bei Herstellungsarbeiten an Baudenkmalen nach § 7i EStG. an. Durch die Senkung der persönlichen Steuern erhält der Investor einer Denkmalimmobilie mehr Netto-Gehalt jeden Monat. Diese gesparten Steuern kann er anschließend durch Sondertilgung oder weitere Investments in Vermögen umwandeln, um irgendwann von (Miet-)Renditen leben zu können.
FAQ #4: Über welchen Zeitraum und wie hoch kann ich die Kosten für den Sanierungsanteil abschreiben?
Der Begünstigungszeitraum bei erhöhten Abschreibungen nach § 7h / § 7i EStG. in dem sie in Anspruch genommen werden, ist bei vermieteten Wohnungen exakt 12 Jahre lang. Die ersten 8 Jahre Begünstigungszeitraum können Sie die erhöhte Absetzung bis zu jeweils 9% p.a. in Anspruch nehmen, die nächsten 4 Jahre des Begünstigungszeitraums jeweils zu 7% p.a. bezogen auf die begünstigten Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bemessungsgrundlage ist der Sanierungsanteil der Wohnungen.
FAQ #5: Muss ich immer den größtmöglichen Höchstbetrag von der Steuer absetzen?
Während des zugelassenen Abschreibungsrahmens können Sie als Investor in jedem Jahr die Höhe der erhöhten Absetzung frei bestimmen. Dadurch besteht für Sie keinerlei Verpflichtung, einen gleichbleibenden Prozentsatz über den kompletten Begünstigungszeitraum zu verwenden, geschweige denn den Höchstbetrag zu nutzen. Geregelt wird das durch das Wahlrecht zur Inanspruchnahme.
FAQ #6: Höhe der Denkmal-AFA Sanierungskosten bei Objekten in Berlin, Leipzig, Magdeburg, Chemnitz, Dresden, Wustermark, Nauen, Schweinfurt, Bamberg, Würzburg etc.
Also, wie hoch ist die Sonderabschreibung…?
Die Höhe der steuerlichen Vorteile ist abhängig vom Sanierungsanteil der Denkmalschutz Immobilie sowie dem persönlichen ZVE (zu versteuerndes Einkommen). In Leipzig beispielsweise gibt es teilweise denkmalgeschützte Immobilien mit 40-85% Sanierungsanteil. Je höher der Denkmalanteil, desto höher auch die Abschreibungen. Eine 100% Abschreibung bei Denkmalimmobilien gibt es allerdings nicht, da z.B. das Land, auf dem die Immobilie steht, nicht geltend gemacht werden kann, ebenso wie der Altbestand der Immobilie.
FAQ #7: Kann ich meine Denkmalimmobilie steuerfrei verkaufen?
Wie jede Kapitalanlage-Immobilie können Sie prinzipiell immer nach 10 Jahren steuerfrei die Wohnung bzw. das Zinshaus verkaufen. Auch bei denkmalgeschützten Objekten können Sie den Gewinn steuerfrei einsacken, wenn Sie die Wohnung bzw. das Mehrfamilienhaus teurer verkaufen, als sie es eingekauft haben. Die lineare Abschreibung von 2.0%-2.5% p.a. können Sie ebenfalls geltend machen, wenn Sie keine Immobilie mit 100% Sanierungsanteil saniert haben.
FAQ #8: Sind die Zinsen bei Denkmal-Immobilien höher als für eine normale Baufinanzierung?
Ein guter Steuerberater bzw. Finanzierungsberater rät Ihnen während der aktuellen Zinslage stets dazu, ein endfälliges Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag zu abzuschließen, um die Zinsen möglichst lange für den gesamten Kreditbetrag abschreiben zu können. Durch eine Immobilienfinanzierung mit Tilgungsaussetzung wird ein Denkmal-Investment besonders attraktiv für deutsche Topverdienen mit Spitzensteuersatz. Denn die Zinsen für eine Denkmal-Immobilie können Sie anteilig von der Steuer absetzen. Gerne verhelfen wir Ihnen mit unserem Partnerbüro für Finanzierungen zu einem Denkmalobjekt mit entsprechender Finanzierung! Im Normalfall sind die Zinsen dabei nicht höher als bei einer normalen Baufinanzierung.
FAQ #9: Ist eine 100% Finanzierung bei Denkmalschutz-Immobilien möglich?
Bei sehr guter Bonität und einem Vermögen größer als der Verschuldungsgrad bestehen gute Chancen auf eine 100% Finanzierung einer Denkmalimmobilie mit endfälligem Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag, um die Zinsen eines denkmalgeschützten Projekts maximal steuerlich geltend zu machen. Das höhere Netto-Einkommen wird gleichzeitig für ein weiteres Investment verwendet und erst nach Ablauf des Begünstigungszeitraums in die Sondertilgung gesteckt. Informieren Sie sich hierzu am besten bei Ihrem Steuerberater und Ihrem Finanzierungsberater, sowie uns als Ihrem Immobilienberater, um steuerlich die größtmöglichen Vorteile bei Ihrer Investition zu ergreifen. Zu beachten ist allerdings, dass nur in den seltensten Fällen die Kaufnebenkosten einer Immobilie mitfinanziert werden. Eine Vollfinanzierung ist zwar durchaus möglich, aber nicht der Normalfall.
FAQ #10: Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einer Denkmalimmobilie?
Bei einem Denkmalobjekt setzen sich die Kaufnebenkosten aus den Kosten für den Notar, das Grundbuchamt, die Grunderwerbsteuer sowie einer möglichen Maklerprovision – je nach Objekt unterschiedlich, manchmal provisionsfrei – zusammen. Die Kaufnebenkosten liegen je nach Standort bei 6-15% des Kaufpreises. Die genauen Kaufnebenkosten können erst geprüft werden, wenn ein spezielles Objekt bereits vor selektiert wurde.
FAQ #11: Wie viel Wertsteigerung gibt es bei Denkmalschutz-Immobilien?
Also, wie sieht es mit der Wertentwicklung beim Denkmal aus…?
Die Wertentwicklung bei Denkmalobjekten variiert stark und hängt von verschiedenen Wertsteigerungsfaktoren ab. Vor allem eins zählt: Lage, Lage, Lage? Nein. Denn noch entscheidender als die Lage ist der Kaufpreis/m2, der Zustand der Immobilie, die Höhe des Sanierungsanteils, die Entwicklung der Mikrolage sowie die zu erwartende Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Verkaufszeitpunkt. Alleine durch die Inflation stiegen die Kaufpreise für Immobilien im Allgemeinen allerdings sehr in die Höhe, eine starke Nachfrage in Ballungszentren sowie die städtische Entwicklung sind weitere Faktoren, die das Wachstumspotential der Kaufpreise definieren. Eine Immobilie sollte sich allerdings auch dann als Investment rechnen, wenn sie einfach jahrelang im Bestand gehalten wird, auch wenn die Immobilie bereits aus der Spekulationsfrist ist. Durch Mieteinnahmen bei Denkmalschutz-Immobilien können Sie von Ihrem Vermögen leben, das Sie aus Steuervorteilen generiert haben.
FAQ #12: Wie hoch sind die Mietrenditen bei Denkmalschutz-Wohnungen?
Die Mietrendite bei denkmalgeschützten Immobilien zur Kapitalanlage liegen in der Regel bei 2.0%-4.5%, je nach Standort, Sanierungsanteil und Gesamtbild der Immobilie. Grundsätzlich gilt: Je besser der Standort, die Bausubstanz, je höher der Sanierungsanteil und je hochwertiger das Objekt, desto geringer die Mietrendite. Auch bei Denkmalschutz Wohnungen gilt: Hohes Risiko, hohe Rendite, niedriges Risiko, niedrige Rendite. Sicherheit und Service kosten bei jedem Investment, so auch bei der vermieteten Immobilie…
FAQ #13: Wie hoch ist die Eigenkapitalrendite bei Denkmalimmobilien?
Der wohl größte Vorteil bei einem Immobilien-Investment ist, dass die Eigenkapitalrendite sehr leicht zweistellig pro Jahr werden kann durch Hebeleffekte. Eigenkapitalrenditen von über 10% pro Jahr sind keine Seltenheit, eher der Normalfall. Die Eigenkapitalrendite bei Denkmalschutz-Immobilien lässt sich auf Grundlage verschiedener Parameter berechnen. Eine Formel lautet. Eingesetztes Kapital / Jahresnettokaltmiete. Eine weitere Formel funktioniert so, dass man nach dem Verkauf den Erlös und die Mieteinnahmen addiert und die Kosten (Ankauf/Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Finanzierung/Zinsen, Renovierungen/Sanierungskosten, etc.) abzieht. Anschließend teilt man das eingesetzte Kapital durch den Reingewinn (Überschuss nach allen Kosten und erhält die Eigenkapital-Rendite.
FAQ #14: Gibt es Cashflow-positive Denkmalschutz-Immobilien?
Cashflow positive Denkmalschutz Immobilie sind keine Seltenheit, sondern der Regelfall, dadurch, dass man enorm viel Geld mehr Netto rausbekommt. Das Problem hierbei ist, wenn die monatlichen Steuervorteile durch das höhere Nettogehalt nicht in den Vermögensaufbau reinvestiert, sondern verjubelt werden. Wenn das höhere Netto-Gehalt hingegen für das Ansparen eines weiteren Investments genutzt wird (Sondertilgung nicht sinnvoll vor Ablauf des Begünstigungszeitraums, da dann die Zinsen niedriger werden, die steuerlich voll geltend gemacht werden können), dann können Steuern in Vermögen umgewandelt werden in Form von Denkmal-Wohnungen.
FAQ #15: Staatliche Fördermittel und KFW-Darlehen bei Denkmalschutz-Immobilien zur Kapitalanlage
Es gibt einige Fördertöpfe, die Kapitalanleger und private Investoren bei Investitionen in den Denkmalschutz anzapfen können. Diese variieren stark und sind objektbezogen spezifisch, eine Pauschalaussage über die Möglichkeiten einer staatlichen Förderung bzw. Bezuschussung ist folglich unmöglich zu treffen. Wir stellen Ihnen aber gerne eine Immobilienspezialistin mit über 20 Jahren Immobilienerfahrung zur Verfügung, die sich um die für Sie ideale Finanzierung kümmert und alle Fördermittel, KFW-Kredite und Co. kümmert. Kontaktieren Sie uns einfach telefonisch oder über das Kontaktformular auf unserer Webseite!

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