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Timestamp: 2019-07-20 17:05:13+00:00

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LG Berlin, 16.07.2015 - 67 S 120/15 - dejure.org
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LG Berlin, 16.07.2015 - 67 S 120/15 (https://dejure.org/2015,18020)
LG Berlin, Entscheidung vom 16.07.2015 - 67 S 120/15 (https://dejure.org/2015,18020)
LG Berlin, Entscheidung vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15 (https://dejure.org/2015,18020)
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§ 558c BGB, § 558d BGB, § 287 ZPO
Mieterhöhung für Wohnraum in Berlin: Berliner Mietspiegel 2013 als geeignete gerichtliche Schätzgrundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete; Verwertbarkeit gerichtlicher Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei anonymisierten Vergleichswohnungen; konkludenter Abschluss eines Beweisvertrags; wohnwerterhöhendes Merkmal "Bevorzugte Citylage" für Wohnung in Prenzlauer Berg
Bestimmung der ortsüblichen Miete durch Berliner Mietspiegel 2013 als einfachem Mietspiegel
Örtliche Vergleichsmiete kann über den Berliner Mietspiegel 2013 ermittelt werden!
Berliner Mietspiegel 2013 ist als einfacher Mietspiegel hinreichende Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Weitere Entscheidung im Verwirrspiel um den Berliner Mietspiegel
Keine Mieterhöhung: Prenzlauer Berg keine "bevorzugte Citylage"
Mietrecht - Berliner Mietspiegel 2013 ist als einfacher Mietspiegel hinreichende Schätzungsgrundlage
archive.is (Pressebericht, 17.07.2015)
Berliner Mietspiegel nicht ungültig
Angriff auf qualifizierten Berliner Mietspiegel zurückgewiesen
Verhandlung im Rechtsstreit über Duldung von Modernisierungsmaßnahmen
Berliner Mietspiegel 2013 kann als einfacher Mietspiegel ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln (IMR 2015, 362)
AG Berlin-Pankow/Weißensee, 28.01.2015 - 7 C 52/14
AG Berlin-Mitte, 11.02.2015 - 17 C 291/14
LG Berlin - 63 S 56/14 (anhängig)
NZM 2015, 626
Er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben und kann Grundlage einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO sein (…vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12;… LG Berlin, Urt. v. 07.07.2016 - 67 S 72/16; Urt. v. 16.07.2015 - 67 S 120/15;… Urt. v. 04.03.- - 63 S 81/12).
Unter diesen Umständen ist der Berliner Mietspiegel für eine richterliche Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichend (…vgl. LG Berlin, Urt. v. 07.07.2016 - 67 S 72/16; Urt. v. 16.07.2015 - 67 S 120/15).
Trägt der Mieter etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, kann dies Anlass für eine weitere gerichtliche Beweiserhebung sein (…vgl. BGH, a.a.O.; LG Berlin, Urt. v. 16.07.2015 - 67 S 120/15).
Daraus folgt aber lediglich für den Fall hinreichend substantiierter inhaltlicher Einwendungen gegen den Mietspiegel, dass diesem in der gerichtlichen Auseinandersetzung nicht ohne Weiteres die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB beigemessen werden kann (…vgl. BGH, a.a.O.; LG Berlin, Urt. v. 16.07.2015 - 67 S 120/15).
Da der Mietspiegel gleichwohl in seiner jetzigen Form veröffentlicht und zudem umfassend anerkannt wurde, ist mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zumindest davon auszugehen, dass die beklagtenseits behaupteten Mängel der Datenerhebung und -auswertung im Falle ihres Vorliegens für die sachlich zutreffende Ermittlung der ausgewiesenen Mietwerte nur unerheblich ins Gewicht gefallen sind und selbst eine statistisch fehlerfreie Erstellung des Mietspiegels allenfalls zu einer der Höhe nach unwesentlich abweichenden ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung geführt hätte (…vgl. LG Berlin, Urt. v. 07.07.2016 - 67 S 72/16; Urt. v. 16.07.2015 - 67 S 120/15).
Sie entspricht der gefestigten Rechtsprechung zu den sog. "Sternchenfeldern" des Berliner Mietspiegels, die ebenfalls nicht an der Qualifizierungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB teilnehmen, gleichwohl aber auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden können (…vgl. KG, Urt. v. 12.11.2009 - 8 U 106/09), selbst wenn der Vergleichsmietenbildung wie bei den sog. "Doppelsternchenfeldern" nur 10-14 Mietwerte zugrunde liegen und diesen Feldern bereits ausweislich der Erläuterungen zum Mietspiegel lediglich eine bedingte Aussagekraft zukommt (…vgl. LG Berlin, Urt. v. 04.03.2014 - 63 S 81/12; LG Berlin, Urt. v. 16.07.2015 - 67 S 120/15).
Davon abgesehen ist es wegen der in der gutachterlichen Praxis üblichen Anonymisierung der herangezogenen Vergleichswohnungen bereits grundsätzlich zweifelhaft, ob und unter welchen Voraussetzungen entsprechend erstellte Sachverständigengutachten überhaupt verfahrensfehlerfrei verwertet werden können (…vgl. dazu BGH, Urt. v. 03.07.- - III ZR 354/12; LG Berlin, Urt. v. 16.07.2015 - 67 S 120/15).
Der Mietspiegel orientiert sich zudem an einem objektiven Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen in der Gemeinde gezahlten Entgelte darstellen soll (vgl. BVerfG, Beschl. v. 3. April 1990 - 1 BvR 268/90, 1 BvR 269/90, 1 BvR 270/90, WuM 1992, 48, juris Tz. 4, 7;… BGH, Urt. v. 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946, juris Tz. 11;… BGH, Urt. v. 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NZM 2019, 290, juris Tz. 18 m.w.N.; Kammer, Urt. v. 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626, juris Tz. 7).
Wurde der Mietspiegel aber wie hier unter Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe unter Anerkennung der gefundenen Ergebnisse erstellt, spricht nach der ständigen Rechtsprechung des BGH und der Kammer schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (…vgl. BGH, Urt. v. 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NZM 2019, 290, juris Tz. 18 m.w.N.; Kammer, Urt. v. 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626, juris Tz. 7).
Die Kammer schließt sich der Einschätzung an, dass der Berliner Mietspiegel i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB ordnungsgemäß erstellt worden ist (eingehend LG Berlin 65 S 197/17 vom 31.08.2016; juris Ziff. 31 - 32 m.w.N.), dass er eine nach Maßgabe des § 287 ZPO taugliche Grundlage für die gerichtliche Schätzung darstellt (ausführlich LG Berlin 67 S 120/15 vom 16.07.2015 unter juris Rz. 11 - 13 m.w.N.) und dass die so gewonnenen Werte eine gerichtliche Entscheidung des Einzelfalls mindestens so überzeugend begründen können, wie dies von den Kritikern des Mietspiegels anderen Erkenntnisquellen zugeschrieben wird, insbesondere dem Mittel des Sachverständigengutachtens (das aber regelmäßig auf deutlich kleinerer Datengrundlage erstellt wird).
Bezüglich der Anerkennung des Berliner Mietspiegels als hinreichende Grundlage, die ortsübliche Vergleichsmiete zu schätzen, verweise er auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, worin dieses eine andere Rechtsauffassung als das Amtsgericht Charlottenburg im Urteil vom 11. Mai 2015 - 235 C 133/13 vertrete.
Das Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15 des Landgerichts Berlin steht dem nicht entgegen.
Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (BGH, Urteil vom 3. Juli - - VIII ZR 267/12, Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW -, 775; Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626).
Dies gilt selbst dann, wenn der Mietspiegel - anders als der Berliner Mietspiegel - - nicht von der Gemeinde, sondern nur von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde (BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626).
Dass der Mietspiegel vom Land Berlin erstellt und von den Interessenvertretern sowohl der Mieter- als auch der Vermieterseite anerkannt worden ist, spricht nach der Lebenserfahrung bereits dafür, dass er die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626; BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 für den Mietspiegel der Stadt Schorndorf).
Wendet etwa eine Partei substantiiert ein, den Verfassern habe es an der nötigen Sachkunde gefehlt, sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder unzureichendem Datenmaterial, ist dem grundsätzlich nachzugehen (BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626).
Ob die beweisrechtlichen Voraussetzungen zur Anwendung des einfachen Mietspiegels vorliegen, ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar (LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15).
Mieterhöhung bei Wohnraum: Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf …
Zwar ist das Gericht gehalten, in Streitigkeiten wegen Mieterhöhungen einen vorhandenen Mietspiegel für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015, Az. 67 S 120/15).
Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (BGH, Urteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 267/12, juris; Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775; Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626).
Dies gilt selbst dann, wenn der Mietspiegel - anders als der Berliner Mietspiegel 2013 - nicht von der Gemeinde, sondern nur von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde (BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626).
Dass der Mietspiegel vom Land Berlin erstellt und von den Interessenvertretern sowohl der Mieter- als auch der Vermieterseite anerkannt worden ist, spricht nach der Lebenserfahrung bereits dafür, dass er die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626; BGH, Urteil vom 16.Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 für den Mietspiegel der Stadt Schorndorf).
Wendet etwa eine Partei substantiiert ein, den Verfassern habe es an der nötigen Sachkunde gefehlt, sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder unzureichendem Datenmaterial, ist dem grundsätzlich nachzugehen (BGH, Urteil vom 16.Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16.Juli 2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626).
AG Berlin-Lichtenberg, 02.02.2016 - 20 C 450/15
Was ist eine "moderne gesteuerte Entlüftung"?
LG Berlin, 09.04.2019 - 67 S 50/19
AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 08.05.2018 - 13 C 431/17

References: § 558
 § 558
 § 287
 § 287
 § 558
 § 558
 § 287
 BGH 
 § 558
 § 287