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Timestamp: 2020-08-10 16:46:25+00:00

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Kündigung der Mieter wegen Hausverkauf Einfamilienhaus im Forum für Mietrecht
Kündigung der Mieter wegen Hausverkauf Einfamilienhaus
Miele2006
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Beitrag von Miele2006 » 19.05.16, 21:01
Herr und Frau A wohnen seit einem Jahr gemeinsam mit dem Vermieter in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Sie haben die Hauptwohnung, dazu gehören die Kellerräume mit der Heizungsanlage, Gaszähler und den beiden Stromkästen. Außerdem gehört noch ein Gartenstück 20 qm und ein Carport dazu. Der Vermieter lebt in der Einliegerwohnung und hat den Garten mit Nebengebäuden. Herr und Frau A haben die Haushälfte nach einer Komplettsanierung bezogen, unter der Voraussetzung dort sehr lange wohnen zu bleiben. Deshalb waren sie auch in die Sanierung komplett einbezogen, d. h. sie haben sich um die komplette Innenausstattung wie Böden, Sanitäre Anlagen, Fliesen etc. gekümmert - da der Vermieter damit überfordert war. Frau A hat alles hochwertig, aber günstig eingekauft und der Vermieter war sehr dankbar und hat bezahlt. Des weiteren haben sie die Holztreppe in Eigenleistung (ca. 120 Stunden) renoviert, den kompletten Erstanstrich übernommen sowie die kompletten Lichtschalter und Steckdosen. Kurz nachdem sie eingezogen waren drohte der Vermieter plötzlich mit dem Verkauf des Hauses, welcher aber dank der beiden Geschwister, die wohl Mitspracherecht haben abgewendet werden konnte. Nun haben sie aber erfahren, dass hinter ihrem Rücken eine Nachbarin dem Vermieter das Haus abkaufen will, damit ihre Tochter in die Hauptwohnung ziehen kann (welche natürlich durch monatelangen Einsatz von Herrn und Frau A in einem Top-Zustand ist) und der Vermieter erhält lebenslanges Wohnrecht für die Einliegerwohnung. Herr und Frau A sind schockiert, da sie ihr ganzes Kapital und vor allem auch Ihre Arbeitskraft investiert haben und nun praktisch auf die Kündigung warten, zumal eines der Geschwister des Vermieters auch verkaufen will. Es ist nichts vorgefallen und der Vermieter will nur verkaufen, weil er keine Lust mehr hat ggf. anstehende Reparaturen zu finanzieren bzw. er nur eine kleine Rente und die Mieteinnahmen hat. Haben Herr und Frau B eine Chance ihre Investitionen wiederzubekommen? Sie fühlen sich getäuscht, da die Voraussetzungen beim Einzug ganz andere waren.
Entschuldigung, es ist etwas lang geworden.
Es grüßt die Miele
"Wer die Lebenslaufbahn seiner Kinder zu verpfuschen gedenkt, der räume ihnen alle Hindernisse aus dem Weg."
Emil Oesch, Schweiz. Schriftsteller
Beitrag von Baden-57 » 19.05.16, 21:33
Vermutlich gibt es keine schriftliche Vereinbarung, dass die "Investitionen" der Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses von Belang sind, sicherlich ist aber im Mietvertrag vereinbart, dass "mündliche Vereinbarungen keine Gültigkeit haben".
Wenn es keine nachweislichen Vereinbarungen gibt, unter welchen Voraussetzungen die Mieter "modernisieren", ist dies Privatangelegenheit.
Wenn das Haus verkauft wird, übernimmt der Käufer das Mietverhältnis so wie mit dem derzeitigen Vermieter vereinbart ist.
Es gibt eine Entscheidung des BGH, wonach ein Mietverhältnis in den ersten 3 Jahren nicht gekündigt werden kann, da dem Vermieter zuzumuten ist, seine Lebensplanung für wenigsten 3 Jahren vorzunehmen; dies ist für neue Mieter eine Rechtssicherheit.
Der Käufer wird Eigenbedarf geltend machen, denn sonst hätte der Kauf der Immobilie keinen Sinn.
Sollte der Vermieter mit dem bestehenden Mietverhältnis nicht verkaufen können, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, weil sonst der Verkauf nicht möglich wäre.
Da die finanziellen Verhältnisse des Vermieters den Mieters ggf. bei Einzug bekannt gewesen sein könnten, wäre es angebracht gewesen, sich die wirtschaftlichen Investitionen zu sichern.
Bisher gibt es offensichtlich keinen Verkauf, sondern nur "Nachbarschaftsgequatsche" und das ist uninteressant.
Also abwarten, ob doch ein Verkauf ansteht bzw. verkauft wird; da wird es ja sicherlich eine Hausbesichtigung durch den Käufer geben und dann weiß man Näheres, bis dann gute Nerven
Beitrag von freemont » 19.05.16, 21:51
Das ist mir alles völlig unbekannt, so ein Urteil gibt es nicht.
Das ist hier ein 2-Fam.-Haus. Der Vermieter wohnt in einer der Wohnungen. Hier kann nach § 573a BGB "erleichtert", auch ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden. Kein Eigenbedarf erforderlich, bloß die Kündigungsfrist ist 6 statt 3 Monate.
Was die Mieterinvestitionen betrifft, besteht grundsätzlich nur ein Wegnahmerecht, so weit der Vermieter das nicht sowieso bezahlt hat. Sonst ist ein Wertausgleich schwierig bis unmöglich, das hätte besser vor der Modernisierung besprochen werden sollen.
Beitrag von Bumblebii » 20.05.16, 09:34
@Baden-57,
würden Sie bitte einen Link oder die Quelle zu der Entscheidung des BGH einstellen?
Das würde Freunden, die in der gleichen Situation sind, sicher sehr helfen. Auch die wohnen erst ein Jahr in ihrer Mietwohnung. Der Vermieter findet keinen Käufer, solange die Wohnung vermietet ist. Darauf hat er den Mietern mit Frist von 3 Monaten gekündigt. Der Anwalt hat es geschafft, dass die Kündigungsfrist auf 6 Monate verlängert wurde. Mehr war nicht drin.
Beitrag von Tastenspitz » 20.05.16, 09:44
Bumblebii hat geschrieben: die in der gleichen Situation sind, sicher sehr helfen.
Auch in einem Haus und der Vermieter wohnt in einer von zwei Wohnungen? Dann sind die 6 Monate vermutlich genau das Resultat aus dem 573a. 3 Monate regulär + 3 Monate Verlängerung lt. Abs 1.
Beitrag von Bumblebii » 20.05.16, 09:57
Beitrag von Tastenspitz » 20.05.16, 10:10
Ein Fortfall oder eine Änderung der Nutzung nach Ablauf der Kündigungsfrist schadet zwar grds. nicht. Geschieht dies allerdings unmittelbar nach der Beendigung des Mietverhältnisses, liegt jedoch die Annahme nahe, dass der Vermieter bereits im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung oder zumindest vor dem Ablauf der Kündigungsfrist die Absicht hatte, die eigene Nutzung zu Wohnzwecken aufzugeben. In diesen Fällen ist die Privilegierung des § 573a BGB nicht gerechtfertigt. Das LG Duisburg hat mit Urteil vom 18. 1. 2005 – 13 S 333/04 eine auf § 573a Abs.1 BGB gestützte Kündigung für unwirksam gehalten, weil der Vermieter in der Absicht gekündigt hatte, das Haus nach dem anschließenden eigenen Auszug unvermietet weiterzuverkaufen. Das gleiche gilt im Falle eines schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses für die Zeit unmittelbar nach dem Auszug des Mieters geplanten Abrisses des Hauses zwecks Neubaus eines Mehrfamilienhauses (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 16. 1. 2004 – 4 S 100/03). In solchen Fällen kann der Vermieter nur unter den erschwerten Voraussetzungen des § 573 Abs.2 Nr.3 BGB (sog. Verwertungskündigung) kündigen.
Beitrag von ExDevil67 » 20.05.16, 10:27
Dürfte aber hier nur bedingt helfen. Damit könnte man zwar gegen eine Kündigung des Verkäufers nach §573a BGB vor dem Verkauf vorgehen. Gegen eine Kündigung des Käufers nach erfolgtem Kauf wegen Eigenbedarf dürfte aber kein Kraut gewachsen sein.
Beitrag von freemont » 20.05.16, 10:31
Bumblebii hat geschrieben: Ja, identische Situation. Nur das der Vermieter nach Verkauf auszieht und die Mieter in der Einliegerwohnung, der Vermieter in der Hauptwohnung wohnt.
da muss man sehen, daß der Käufer in den Mietvertrag eintritt, gesetzlicher Pareiwechsel mit dem Eigentumsübergang.
Und dann hat auch er das Recht aus § 573a, wenn er in die andere Wohnung einzieht, d.h. kein Eigenbedarf erforderlich, 6 Monate Kündigungsfrist.
Also auch wenn man die vorliegende Kündgung des Altvermieters anzweifelt, würde das neben viel Ärger wahrscheinlich bloß Zeitgewinn bedeuten. Falls der Käufer allerdings nicht einzieht, bestünde keine Kündgungsmöglichkeit.
Falls das Objekt vermietet tatsächlich unverkäuflich ist, könnte der Vermieter auch noch auf die Idee kommen wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung zu kündigen. Wenn er schwere Nachteile nachweisen kann, das kommt auf den Einzelfall an, wäre dann die Kündigungsfrist nur 3 Monate.
Beitrag von Redfox » 20.05.16, 10:34
Vielleicht sind die Urteile Az VIII ZR 62/08 und BGH VIII ZR 233/12 gemeint. Dort geht es um Fristen bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Eigenbedarf schon bei Mietvertragsabschluss erkennbar war.
Dürfte hier allerdings uninteressant sein, da sich die Urteile nicht auf § 573a BGB beziehen.
Beitrag von ExDevil67 » 20.05.16, 10:57
freemont hat geschrieben: Also auch wenn man die vorliegende Kündgung des Altvermieters anzweifelt, würde das neben viel Ärger wahrscheinlich bloß Zeitgewinn bedeuten. Falls der Käufer allerdings nicht einzieht, bestünde keine Kündgungsmöglichkeit.
Welche vorliegende Kündigung? Gemäß Eingangsbeitrag steht der Verkauf nur im Raum und angedacht ist dem Verkäufer für seine Wohnung ein Wohnrecht zu geben und für die aktuell vermietete Hauptwohnung Eigenbedarf anzumelden. Und da bleibe ich bei meiner Meinung, gegen einen begründeten Eigenbedarf des Käufers wird man als Mieter nichts machen können.
Beitrag von freemont » 20.05.16, 11:13
Vielleicht sind die Urteile Az VIII ZR 62/08 und BGH VIII ZR 233/12 gemeint. ...
Ja, vermutlich, aber es ist blanker Unsinn hier etwas von "3 Jahren" zu schreiben. Die BGH-Begründung:
BGH, Urteil vom 4. 2. 2015 – VIII ZR 154/14
[55] Dabei lassen sich aber keine festen Fristen festlegen. Insbesondere ist die in § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF vorgesehene fünfjährige Höchstfrist für den Abschluss eines Zeitmietvertrags kein geeigneter Anknüpfungspunkt.
[56] Das Bundesverfassungsgericht hat zwar in seinen Ende der 1980er und Anfang der 1990er Jahre ergangenen Entscheidungen an die nach damaligem Recht für einen befristeten Mietvertrag geltende Höchstfrist von fünf Jahren angeknüpft (BVerfGE 79, 292, 310). ...
[57] Die nunmehr geltende Bestimmung des § 575 BGB sieht eine solche Höchstfrist aber nicht mehr vor (vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 70).
Das Argument ist, der Verm. muss einen Zeitmietvertrag schliessen, wenn er vorhersehbaren Eigenbedarf hat. Dann darf er nicht unbefristet vermieten und dem Mieter hohe Kosten verursachen. Nach alter Rechtslage war ein Zeitmietvertrag für max. 5 Jahre möglich, jetzt geht das auch länger.
Wie lange die Kündigung ggf. ausgeschlossen ist, hängt also vom jeweiligen Einzelfall ab, das kann sogar länger als 5 Jahre sein.
Aber all das hat nichts mit § 573a zu tun. Es wäre zumindest höchst riskant da mit § 242, Treu und Glauben zu argumentieren. Da ist das "enge persönliche Zusammenleben" im 2-FH der Hintergedanke, die Mieterinteressen sind grundsätzlich durch die mind. 6-monatige Frist berücksichtigt.
Beitrag von Tastenspitz » 20.05.16, 11:15
Die Konstellation ist ein Verkauf des Hauses an die Nachbarin. Der Verkäufer bleibt dabei mit Wohnrecht in der Nebenwohnung und für die Hauptwohnung wird vom neuen Eigentümer für die Tochter Eigenbedarf angemeldet.
Und es ging wohl nicht um den Verbleib in der Wohnung sondern um
Miele2006 hat geschrieben: Haben Herr und Frau B eine Chance ihre Investitionen wiederzubekommen?
und da schaut´s halt ohne irgend eine Vereinbarung eher Mau aus.
Beitrag von freemont » 20.05.16, 11:19
ExDevil67 hat geschrieben: ... Und da bleibe ich bei meiner Meinung, gegen einen begründeten Eigenbedarf des Käufers wird man als Mieter nichts machen können.
Das mag ja sein, aber parallel besteht dann auch die Kündigungsmöglichkeit aus § 573a. Das ist wesentlich "einfacher", da kann es keinen Streit geben, ob der Eigenbedarf begründet ist.
Praktisch würde sowohl nach § 573, als auch hilfsweise nach § 573a gekündigt.
Beitrag von ExDevil67 » 20.05.16, 11:48
Wenn der Käufer in die zweite Wohnung zieht ja. Hier ist aber angedacht die zweite Wohnung dem Verkäufer zu belassen und damit kommt §573a BGB nicht in Betracht da das Gebäude nicht vom Vermieter selbst bewohnt wird. Und zu einer Kündigung des Verkäufers nach §573a hatte Tastenspitz ja schon was geschrieben.

References: § 573
 BGH 
 § 573
 § 573
 § 573
 §573
 § 573
 BGH 
 § 573
 BGH 
 § 564
 § 575
 § 573
 § 242
 § 573
 § 573
 § 573
 §573
 §573