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Timestamp: 2019-10-14 20:35:39+00:00

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Leçon 8 - Bail commercial et propriété commerciale (Sec 1. Les conditions… Coggle
Leçon 8 - Bail commercial et propriété commerciale (Sec 1. Les conditions…
Leçon 8 - Bail commercial et propriété commerciale
Sec 1. Les conditions d'application du statut des baux commerciaux
§3. L'existence d'une exploitation commerciale autonome
Immeuble/Local affecté exploitation ccial (direct ou indirect)
JP rigoureuse pour statut affecté aux accessoires à l'exploitation
Surtout, exploitation ccial autonome (ptaire fonds de ccme et pouvoir l'exploiter). MS Q réseau de distribution, centres commerciaux...
JP = clientèle nécessaire sans ê prépondérante tant que maitrise gestion fonds, libre exercice activité ccial (
§4. Les conditions tenant aux parties
Locataire -> immatriculation au RCS (nécessaire, obligatoire pr renew bail Civ 3 OCT 2003)
CF pour succursales, pluralité de preneurs, CF alinéa L 145-1 Civ
MS Q commerçants dispensés d'immatriculation L 123-1-1
Date immatric ?
Bailleur = capacité, pouvoir conclure bail ccial (consentement 2 conjoints, nu ptéaire si usufruitier Civ 3 24 mars 1999)
§2. L'existence d'un immeuble ou d'un local
:red_cross: constructions mobiles/démontables, faut réelle activité cciale possible (pas vitrines)
= Local = espace et couvert à l'intérieur où l'H peut avoir accès
EN REALITE -> Civ 3 20 mars 2014, emplacement stable et permanent (doit justifier clientèle, détachage achalandage espace ccial par ex.
§1. L'existence d'un bail
B. Les exclusions en raison de la nature de la convention
1. Les conventions d'occupations précaire
Confère jouissance immeuble ms peut à tt moment révoquer convention
Précarité essentielle -> Cf L 145-5-1 civ L PINEL
2. Les autres exclusions
Concessions domaine public
MS :check: fonds de ccme exploité sur domaine public sous réserve clientèle propre Com 28 mai 2013
Contrats de crédit bail immo (promesse unilatérale de vente, usage prof, op complexe)
A. Les exclusions en raison de la durée
3. Les locations saisonnières
:no_entry: bail ccial, notion de saison importante, ptaire doit retrouver jouissance lieux entre chaque location
2. Les baux dérogatoires
CT. Connait dès le départ précarité situation ; Même bail, même fonds, mêmes locaux pas possible
L 145-5 si maintien ds les lieux au delà terme -> Nouveau bail dispositions l 145-1 s.
L 145-1 :check: si activité différente ds mêmes parties, locaux (Civ 3 31 mai 2012)
Renonciation possible au droit ms claire et non équivoque Civ 3 11 janvier 2006
1. Les baux emphytéotiques
18->99 ans -> droit réel immo ; :red_cross: tacite reconduction, d renouvellement ; :check: révision des loyers
Sec 3. Le renouvellement du bail
§2. Le bail renouvelé
Durée, prise d'effet bail -> L 145-12
Nouveau bail prend effet dès expiration du précédent ou jour acceptation non renouvellement bail notifiée au locataire par acte extra judiciaire.
En principe identique au précédent même si nouveau (Ass Plen 7 mai 2004), pas prétexte pour nouvelles clauses (Civ 3 15 mars 2000) ms révision loyer. A défaut d'accord -> L 145-33 et 34
Stipulation contractuelle possible
§3. Le refus de renouvellement
B. L'éviction non justifiée
Indemnité -> l 145-14 (valeur marchande FC, frais déménagement...) Peut être juste indemnité de transfert car activité transférable sans perte de clientèle. (Com 13 fev 2001, car notoriété)
Refus tjrs possible, sans motif .
Fixé par parties ou juge ms peut être lourde donc droit de repentir pour bailleur (sous 15j ap décisions passée en force de chose jugée, si locataire encore dans les lieux sans avoir déjà lié/acheté) Peut pas être obligé de quitter les lieux sans indemnité.
A. L'éviction justifiée
Cf L 145-17 deux motifs légitimes
S'il est établi que l'immeuble doit totalement ou partiellement ê démoli (insalubrité reconnue ou établissement du danger de son occupation). Priorité pour louer si reconstruction. Ms minime. La reprise pour travaux n'exonère pas le bailleur du versement d'une indemnité d'éviction (sauf trouve local équivalent emplacement, besoins, possibilités) + remboursé frais normaux déménagement/en.
L 145-18, L 145-58 pour procédure notification, contestation
§1. Conditions et modalités d'exercice du droit au renouvellement
outre immatriculation, nécessité d'exploiter ou faire exploiter le fonds
Invocation -> L 145-8
L 145-9
Bail ne cesse que par l'effet d'un congé donné 6 mois à 'avance ou d'une demande de renouvellement; -> Autrement prolongation tacite.
Congé sans motif, ou équivoques -> produit ses effets
Preneur peut agir pour renouvellement -> demande dans les 6 mois av expiration. Réponse sous 3 mois.
Sec 2. L'exécution du bail
Pr bailleur, classique -> entretien chose (Civ 3 19 dec 2012)
§1 La durée du bail
9 ans (l 145-4) mais faculté de résiliation triennale (L 145-9, OP pour le preneur) ; Exceptions pr baux durée sup à 9 ans
Même faculté pour bailleur si invoque art L 145-18, -23-1, -24
§2 La destination des lieux
Nécessité de souplesse pr adaptation éco
Faculté de déspécialisation (partielle, totale, plénière, renforcée)
Déspécialisation partielle -> étendre son activité (L 145-17 Ccme, OP) ; clause contraire ds baille nulle (Civ 3 12 juillet 2000) cme non concurrence
MS procédure, conditions particulières (activité comprise déjà implicitement) -> doit faire connaitre son intention au ptaire pr contestation éventuelle sous 2 mois (-> TGI)
Définition caractère connexe, complémentaire complexe (de fait, souverain pr juge)
Déspécialisation totale -> atteinte dispositions contractuelles car modif totale de l'activité prévue. :check: si accord bailleur (3m ap demande, accepté par silence) et respect formalisme légal. CF L 145-48 ; Désaccord bailleur par acte extra judiciaire. Indemnité demandée possible.
Possible qd départ en retraire du locataire commerçant/artisan (EURL titulaire bail) en cédant le bail. Priorité de rachat par le bailleur 2 mois
§3 Les obligations pécuniaires
B. La révision légale
L 145-38. Révision triennale. Pas autonomatique, demandée (exploit d'huissier/LRAR, précise montant demandé/offert) Si pas d'accord, fixé par juge.
En principe corres à la valeur locative (crit L 145-33)
PLAFONNEMENT: Majoration, diminution peut pas excéder variation intervenue depuis la dernière fixation de l'indice trimestriel des loyers cciaux... L 112-2 CMF
DEPLAFONNEMENT -> Preuve modif matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraine par elle même une variation de + de 10% de la valeur locative (Civ 3 19 fev 2008)
Effet limité L 145-38. Aug progressive.
C. Les révisions conventionnelles
Renonciation procédure révision judiciaire, justifie déplafonnement loyer (Civ 3 15 fév 2018)
Révision demandée chaque fois que le loyer se trouve aug ou diminué de plus 1/4 par rapport au px précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Sys de palliers depuis Pinel
Clause recettes. Lié en tout partie au CA, bénéfices.
A. Le loyer initial et le pas de porte et charges
PDP -> somme versée par le locataire entrant. Pratique ancienne, jamais interdite (nature juridique ?) csq juridiques et fiscales. Appréciation juges du fond
Charges, nx L 18 juin 2014, cf section entière
§4. La vie du contrat: cession du bail, sous location et vente de l'immeuble et résiliation du bail
B. La sous location de l'immeuble
Possible si :check: bailleur dès la conclusion du bail
MS respect formalisme prévu. Ptaire doit concourir à l'acte de sous-location (Civ 3 27 sept 2006)
cf L 145-31 et 32
Pr JP, location gérance :red_cross: sous loc prohibée (Civ 3 23 mai 1995
C. La résiliation
Destruction immeuble (Civ 3 29 juin 2011), défaut paiement loyers, tt autre inexécution contractuelle.
Si pas de clause résolutoire, demande au juge (1127 civ)
Défaut de l'obligation d'exploiter ne peut pas entrainer résiliation sans clause le disant (Civ 3 19 juin 2009)
Si clause, juge possible ms pas appréciation (1225 civ)
Tjrs application droit spécial L 145-41 (clause résiliation de plein droit sous conditions OP)
:red_cross: de plein droit le redressement, liquidation judiciaire. (L 145-45 Com)
A. La cession
/# Si bail cédé seul ou avec FC -> Nullité clause interdisant cessions de bails comprises dans les cessions de fonds de ccme (L 145-16)
Bailleur peut pas s'opposer à la cession ms accord si cession isolée du droit au bail (parfois maquillées en cessions de fonds de commerce, juge voit si opéré une transmission de la clientèle.
D. La vente de l'immeuble loué et droit de préemption du locataire
Ptaire veut vendre -> informer locataire (LRAR, main propre contre récépissé/émargement). Doit indiquer px, conditions = offre de vente au locataire car 1 mois pour se prononcer.
Dérogations à lart L 145-46-1
Pté commerciale = d au renouvellement du bail ccial
Régime commun inadapté -> L 1926
L 145-1 s. -> Législation d'OP -> statut s'applique dès que conditions remplies (Civ 3 9 juillet 2014) MS renonciation possible
Soumission conventionnelle possible même si manque de conditions (comme immatriculation Civ 3 9 fev 2005)

References: §3

§4

§2

§1

§2

§3

§1

§1

§2

§3

§4