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Timestamp: 2019-09-15 19:57:17+00:00

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Mietrecht | Anwaltskanzlei Müller-Stein
Belegeinsicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung
Mit dem Urteil vom 07.02.2018, Az. VIII ZR 187/17. Mit dem Urteil vom 07.02.2018, Az. VII ZR 187/17 klärt der BGH (Bundesgerichtshof) grundsätzliche Fragen der Darlegungs- und Beweislast und zum Umfang des Belegeinsichts-rechts im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. In dem vom BGH entschiedenen Fall verlangte der Vermieter vom Mieter für die Jahre 2013 und 2014 eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in erheblicher Höhe. Die betreffenden Jahresabrechnungen wiesen für die betroffene Wohnung Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Der Mieter beanstandete diese Abrechnungs-werte als nicht plausibel und bestritt, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Seiner Aufforderung, ihm zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam der Vermieter nicht nach. Streitig war, wer für die korrekte Abrechnung die Darlegungs- und Beweislast in einem Prozess trägt. Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, dass der Mieter Einwände gegen eine korrekte Erfassung der Heizkosten konkret darlegen und beweisen müsse. Der Mieter vertrat hingegen die Auffassung, dass er die Abrechnung ohne die Prüfung der weiteren Verbrauchswerte der anderen Mieter nicht prüfen könne. Der BGH hat seine Entscheidung genutzt, einige Grundsätze zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu vertiefen. Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liegt nach der Entscheidung des BGH die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Der Vermieter hat die Zuverlässigkeit und Korrektheit der von ihm vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung darzulegen und unter Beweis zu stellen. Darüber hinaus muss es dem Mieter möglich sein, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Mitgeteilt von Frau Rechtsanwältin Renate Hecker
Entscheidung des BGH vom 17.06.2015, Az. VIII ZR 19/14. Der Vermieter kann das Mietverhältnis eines insolventen Mieters auch wegen Mietrückständen, die vor der Insolvenz entstanden sind, fristlos kündigen, sofern der Insolvenzverwalter die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat. Nach der Entscheidung des BGH vom 17.06.2015, Az. VIII ZR 19/14, gilt die Kündigungssperre des § 112 InsO nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB zu berücksichtigen. Die Enthaftungserklärung bewirkt, dass das Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, so dass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist. Mitgeteilt von Frau Rechtsanwältin Renate Hecker
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.10.2015, Az. VIII ZR 247/14. Bei Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters kann die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangt werden. In dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Fall begehrten die Mieter eines Einfamilienhauses die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag. Der Vermieter erklärte sich bereit, die Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn sie einen neuen Nachmieter stellen. Dieser sollte allerdings mehrere Erklärungen abgeben, wie zum Beispiel zu den Familienverhältnissen und zur Bonität. Der Bundesgerichtshof hielt die Anforderungen für zumutbar und entschied zu Gunsten des Vermieters. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs habe es allein den Mietern oblegen, einen geeigneten Nachfolger zu benennen. Es sei ihre Sache gewesen, den Vermieter über die Person des Nachmieters aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt habe, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter habe sich demgegenüber nicht aktiv an der Suche beteiligen müssen. Die Mieter haben sich um Mietinteressenten zu bemühen, Besichtigungstermine durchzuführen sowie Unterlagen über Bonität und Zuverlässigkeit anzufordern. Mitgeteilt von Frau Rechtsanwältin Renate Hecker
Beschluss des Landgericht Berlin vom 04.06.2015, Az. 67 S 140/15 und Urteil des BGH vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14. Sind Vertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam, besteht keine Renovierungspflicht. Wird einem Mieter zum Mietbeginn die Wohnung unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassen, ohne dass er dafür einen angemessenen Ausgleich erhält, so ist eine im Mietvertrag aufgenommene Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Von der Renovierungsbedürftigkeit ist nach Ansicht des Landgerichts Berlin bei einer 42 m² großen Zweizimmerwohnung z. B. dann auszugehen, wenn die Fenster nicht frisch gestrichen sind und Lackabplatzungen aufweisen. Die Mieterin sei nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen, da die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam sei. Dies habe sich daraus ergeben, dass die Wohnung bei Mietbeginn der Mieterin ohne angemessenen Ausgleich renovierungsbedürftig überlassen wurde. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin sei eine Wohnung nicht erst dann als renovierungsbedürftig bzw. unrenoviert einzustufen, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder abgewohnt sei. Vielmehr genüge es, wenn die Wohnung Gebrauchsspuren aufweise. Es komme maßgeblich darauf an, ob die Räume den Eindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Aufgrund der nicht frisch gestrichenen Fenster und den Abplatzungen habe die Wohnung einen renovierungsbedürftigen Eindruck vermittelt. In diesem Zusammenhang sei zu berücksichtigen gewesen, das Fenster dem ständigen Gebrauch des Mieters unterliegen und daher häufig seiner Wahrnehmung ausgesetzt seien. Zudem fallen optische Mängel in kleinen Wohnungen stärker ins Gewicht. Der BGH hat bereits in seiner Entscheidung vom 18.03.2015 ausgeführt, dass eine Wohnung nicht erst dann unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Nach dem BGH ist maßgeblich, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außeracht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztendlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Mitgeteilt von Frau Rechtsanwältin Renate Hecker
Entscheidung des Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 234/13: 07.05.2014. Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit der Wirksamkeit einer Vereinbarung beschäftigt, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten. Die streitgegenständliche Vereinbarung lautete: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“ . Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von dem Mieter bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen, da ein solches Vorgehen des Vermieters dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution widerspricht. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei einer Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Hiervon zum Nachteil von Mietern abweichende Vereinbarungen sind daher gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Mitgeteilt von Frau Rechtsanwältin Renate Hecker
BGH Urteil VIII ZR 294/09 09.06.2010. Hier ging es um Wohnungsmieter, die von Dezember 1963 bis September 2007 eine Wohnung von der Wohnungsbaugesellschaft in München gemietet hatten. Der Wohnraummietvertrag vom 19. November 1963 enthielt folgende Klausel zu den Schönheitsreparaturen: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)“. Die Wohnungsbaugesellschaft als Vermieterin der Wohnung erhob Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen der Mieter in Höhe von 7.036,35 €. Die Klage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung der Klägerin wies das Landgericht zurück. Die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass die im Mietvertrag enthaltene Klausel, die den Mietern die Pflicht auferlege, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“ unwirksam sei. Die Klausel sei wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam, wenn dem Mieter bei kundenfeindlichster Auslegung die Möglichkeit genommen wird, Schönheitsreparaturen in kostengünstiger Eigenleistung vorzunehmen und die Klausel dahin verstanden wird, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Für die Mieter bestand daher keine Pflicht, die Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Der Vermieterin stand dementsprechend auch kein Anspruch in der geltend gemachten Höhe wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu.
BGH (VIII ZR 185/09) 12.05.1010. Nach dem Urteil des BGH (VIII ZR 185/09) sind Einwendungen der Wohnungsmieter gegen eine Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, auch wenn die Mieter die gleichen Einwendungen schon gegenüber früheren Nebenkostenabrechnungen erhoben haben. In der Nebenkostenabrechnung hatte der Vermieter die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt; aufgrund des Mietvertrages war die Grundsteuer jedoch nicht umlagefähig. Für die Jahre 2003 und 2004 scheiterte der Vermieter mit seiner Klage auf Nachzahlung von Nebenkosten, da die Mieter gegen diese Nebenkostenabrechnungen Einwendungen unter anderem bezüglich der Umlagefähigkeit der Grundsteuer erhoben hatten. Für das Jahr 2005 mussten die Mieter dagegen nachzahlen, da sie es unterlassen hatten, auch für dieses Jahr die gleiche Einwendung aus den vorherigen Jahren bezüglich der Umlagefähigkeit der Grundsteuer erneut einzuwenden.
BGH VIII ZR 96/09 12.05.2010. Hier ging es um eine Vermieterin, die von ihren Mietern Räumung einer Wohnung in Leipzig verlangte. Von den Mietern war von März 2004 bis Oktober 2007 nur eine geminderte Miete an die Vermieterin gezahlt worden. Nachdem sie die Mieter im März 2007 zur Rückzahlung des Mietrückstandes in Höhe von 5.023,80 € aufgefordert hatte, kündigte sie nach Ausbleiben der Zahlung das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzuges fristlos. Für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 wurden von ihr die Rückstände der Kaltmiete und der Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen aufgelistet und für die Kaltmiete ein Gesamtrückstand in Höhe von 5.303,27 € und für die Vorauszahlungen ein Gesamtrückstand von 2.038,80 € angegeben. Das Amtsgericht hat die hierauf gestützte Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Auf ihre Berufung hin, hat das Landgericht die Mieter zur Räumung verurteilt, da das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Vermieterin vom 21.Mai 2007 beendet worden sei. Die Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass die fristlose Kündigung vom 21.Mai 2007 wirksam sei. Zweck des Begründungserfordernisses einer Kündigung sei es, dass dem Kündigungsempfänger verdeutlicht wird, auf welche Vorgänge und auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stütze und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Für einfach gelagerte Sachverhalte genügt es, dass der Vermieter den Zahlungsverzug des Mieters als gesetzlichen Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Bei schwierigeren Sachlagen, in denen die Kündigung auch auf frühere Zahlungsrückstände gestützt wird, genügt es für die formelle Wirksamkeit der Kündigung, dass für den Mieter anhand des Kündigungsschreibens deutlich wird, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass der Zahlungsrückstand als Kündigungsgrund angegeben wird, so dass der Mieter hierdurch die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen kann. Die Kündigung vom 12. Mai 2007 entsprach diesen Anforderungen, da sie auf den Zahlungsverzug gestützt wurde und die Rückstände der Kaltmiete und die der Vorauszahlungen monatlich aufgelistet wurden und zudem der Gesamtrückstand beziffert wurde.

References: BGH 
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 BGH 
 § 112
 § 109
 § 109
 § 543
 BGH 
 BGH 
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 BGH 
 § 551
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