Source: http://www.wert-von-immobilien.de/ablauf-zwangsversteigerung
Timestamp: 2018-01-20 13:14:15+00:00

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Ablauf eines Zwangsversteigerungsverfahrens
1 Einleitung des Verfahrens
1.1 Grundbucheinsicht
1.2 Zwangsversteigerung oder Pfändung
1.3 Verfahrenseinleitung
1.3.1 Antragsberechtigte
1.3.2 Persönliche Titel
1.3.3 Dingliche Titel
1.4 Dauer des Verfahrens
1.5 Zwangsversteigerungskosten
2 Beschlagnahme des Grundbesitzes
2.1 Beginn der Beschlagnahme
2.2 Umfang und Wirkung der Beschlagnahme
3 Wert des zu versteigernden Grundbesitzes
3.1 Verkehrswertgutachten
3.2 Weitere Informationsquellen
4 Gebotsermittlung
4.1 Bestehendbleibende Rechte
4.1.1 Nachrangige Rechte
4.1.2 Vorrangige Rechte
4.1.3 Rangermittlung
4.2 Geringstes Gebot
4.2.1 Legaldefinition
4.2.2 Deckungsprinzip
5 Tag der Zwangsversteigerung (Versteigerungstermin)
5.1 Ort und Termin der Zwangsversteigerung
5.2 Ablauf der Versteigerung
5.2.1 5/10 und 7/10 Grenzen
5.3 Zuschlagsverhandlung
6 Kosten für den Ersteher
7 Verteilungstermin
8 Wiederversteigerung
9.1 Vorteile eines Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung
9.1 Nachteile eines Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung
Des einen Freud ist des andern Leid. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise überdurchschnittlich gestiegen. Dies führt dazu, dass sich viele den Traum vom Eigenheim oder der Eigentumswohnung zu normalen Marktpreisen nicht leisten können. Unabhängig von der Marktlage gibt es immer Eigentümer, die teils verschuldet (z.B. riskante Finanzierungen) teils unverschuldet (z.B. persönliche, unvorhersehbare Schicksalsschläge) in finanzielle Schieflage geraten, die in einem Zwangsversteigerungsverfahren enden kann.
Nicht immer sind finanzielle Engpässe Auslöser eines Zwangsversteigerungsverfahrens. Auch durch Scheidung oder Erbschaften ausgelöste Vermögensauseinandersetzungen können zu einem Zwangsversteigerungsverfahren (Teilungsversteigerung) führen.
Die Zwangsversteigerung bietet Interessenten die Möglichkeit günstig an ein Objekt zu gelangen.Wer nämlich im Zuge einer Zwangsversteigerung sein Eigenheim ersteht, kann unter Umständen äußerst preisgünstig eine Immobilie erwerben.
Vor der Einleitung einer Zwangsversteigerung sollte sich ein Gläubiger Klarheit über die Belastung des Grundeigentums mit weiteren Rechten Dritter verschaffen (Grundpfandrechte in Abt. III des Grundbuches). Als Gläubiger eines Grundpfandrechtes am Grundstück oder als Inhaber einer Forderung gegen den Eigentümer verfügen Sie zumeist über das sogenannte berechtigte Interesse, dass für die Erteilung einer Grundbuchauskunft erforderlich ist. §§ 17 ZVG, 12 GBO
Auf der Grundlage der Auswertung des Grundbuchs sind die Erfolgsaussichten der eigenen Grundbuchposition zu prüfen. In dieser Phase kann es durchaus sinnvoll sein, einen Gutachter mit einer überschlägigen Bewertung des zu versteigernden Grundbesitzes zu beauftragen. Aus einer hinteren Rangfolge im Grundbuch kann die Einleitung eines Zwangsvollstreckungsverfahrens bei geringem Wert des zu versteigernden Grundstücks wirtschaftlich sinnlos ein. Das heißt, die zu bedienenden erstrangigen Grundpfandrechte sind höher, wie das zu erwartende Meistgebot im Zwangsversteigerungstermin. Verteilung des Erlöses im Zwangsversteigerungsverfahren folgt entsprechend einer strengen Rangfolge (vgl. § 10 ZVG). Als nachrangiger Gläubiger ohne Aussicht auf Erlösauskehr beim Verteilungstermin können folgende Maßnahmen sinnvoll sein:
• Pfändung von bestehenden und zukünftigen Eigentümergrundschulden
• Pfändung von Rückgewährsansprüchen
• Pfändung von Ansprüchen auf Erlösauskehr
Ein Zwangsversteigerungsverfahren kommt in der Regel durch Antrag eines Gläubigers zustande, welcher Forderungen gegen den Eigentümer einer Immobilie hat. Kreditgebenden Gläubigern (z.B. Banken, Sparkassen, Bausparkassen) liegt zumeist ein vollstreckbarer Grundschuldbrief vor. Mit diesem Grundschuldbrief kann dieser Gläubiger zur Befriedigung seiner Ansprüche die Zwangsvollstreckung beantragen. Bei der Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung einer Miteigentümer- oder Miterbengemeinschaft ist es sogar jedem der Beteiligten möglich, dieses Verfahren unabhängig von seiner Beteiligungsquote einzuleiten.
Berechtigte sind insbesondere:
Inhaber eines persönlichen Titels gegen den Eigentümer einer Immobilie
Inhaber eines dinglichen Titels gegen den Eigentümer einer Immobilie
1.3.2 Persönlicher Titel
Unter einem persönlichen Titel versteht man z. B. ein auf Zahlung eines bestimmten Betrages gerichtetes Gerichtsurteil (z.B. Unterhaltsforderungen, Schadensersatzansprüche etc.) oder einen Vollstreckungsbescheid.
Anders als bei einer Zwangsversteigerung aus einem eingetragenen Grundpfandrecht wie z. B. einer Grundschuld stellen sich diese Gläubiger im Zwangsversteigerungsverfahren grundsätzlich „hinten an“ (hintere Rangklasse), also hinter die gemäß der Reihenfolge des § 10 ZVG bestehenden Rechte. Sinnvoll für Inhaber eines persönlichen Titels ist es, sich eine Zwangssicherungshypothek im Grundbuch eintragen zu lassen. Diese Zwangssicherungshypothek stellt sich jedoch ebenfalls hinter den bereits im Grundbuch vorher (zeitlich) eingetragenen Rechten an.
1.3.3 Dinglicher Titel
Bei einem dinglichen Titel umfasst das Versteigerungsverfahren nur das mit dem dinglichen Recht belastete Grundstück. Ein dinglicher Titel beschränkt sich auf Zahlung aus dem Pfandobjekt, d.h. er ist ein Duldungstitel, der die Zwangsvollstreckung in das belastete Pfandobjekt erlaubt (z. B. in einer notariellen Urkunde über die Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek.§§ 15 , 16 ZVG).
Die Durchschnittsdauer vom Eintrag des Vollstreckungsvermerks im Grundbuch, der die Zwangsversteigerung sozusagen offiziell einleitet, bis zum ersten Versteigerungstermin liegt bei den Gerichten in Mecklenburg-Vorpommern, Berlin und Brandenburg bei ca. einem Jahr. Die Dauer des Verfahrens ist jedoch auch abhängig von den Rechtsmitteln, die die beteiligten Parteien ausschöpfen, so dass sich in Ausnahmefällen ein Verfahren über 2 bis 3 Jahre hinziehen kann.
1.5 Zwangsversteigerungskosten (§ 109 ZVG)
Grundlage für die Berechnung der Kosten sind die §§ 28 ff. des Gerichtskostengesetzes. Für die Entscheidung des Gerichts über einen Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung wird eine Gerichtsgebühr erhoben. Weitere Kosten entstehen dann durch das Tätigwerden des Gerichtes. Hierauf sind auf Aufforderung Vorauszahlungen zu leisten. Der größte Kostenfaktor ist zunächst das Sachverständigengutachten. Der Gläubiger hat allerdings die Möglichkeit, ihm vorliegende Gutachten zu präsentieren. Falls dieses Gutachten vom Gericht und den Beteiligten akzeptiert wird, können Kosten eingespart werden. Bei Bedarf werden weitere Spezialgutachten (z.B. bei Altenlastenverdacht) in Auftrag gegeben.
Üblicherweise betragen die zu leistenden Vorauszahlungen an das Gericht bei den Gerichten in Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Berlin zwischen 2.000 und 2.500 €.
Schätzt der mit der Gutachtenerstellung beauftragte Sachverständige jedoch ein, dass dieser Kostenvorschuss nicht ausreicht. um den Aufwand zur Gutachtenerstattung zu entschädigen, kann der Sachverständige einen höheren Kostenvorschuss anfordern. Es obliegt der Einschätzung des Gerichts dem stattzugeben oder nicht.
2. Beschlagnahme des Grundbesitzes
Die Beschlagnahme stellt einen wichtigen Zeitpunkt für die Beantwortung der Frage, wem wieviel und was aus der Verwertung des Grundstücks zusteht, dar.
Die Beschlagnahme beginnt mit Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner oder mit Zugang des Eintragungsersuchens (Versteigerungsvermerk) beim Grundbuchamt, sofern auf das Ersuchen die Eintragung zeitnah erfolgt. Wird die Zwangsversteigerung vom Gericht angeordnet, so hat es zugleich das Grundbuchamt um Eintragung dieser Anordnung in das Grundbuch zu ersuchen. Dieser Vermerk soll verhindern, dass der Schuldner nach Anordnung der Zwangsversteigerung noch Verfügungen über das Grundstück trifft, die die Gläubiger oder den Erwerber benachteiligen könnten. Durch den Vermerk ist nicht gleichbedeutend mit einer Grundbuchsperre ein, Belastungen sind wären theoretisch weiterhin möglich, werden tatsächlich in diesem Stadium kaum noch realisiert.
Parallel zum Eintragungsersuchen betreff Zwangsversteigerung, beantragen die Gläubiger oftmals die Eintragung eines Zwangsverwaltungsvermerk.
Der Zwangsverwalter wird treuhänderisch tätig und muss dabei die Interessen aller Beteiligten bestmöglich wahren (siehe Urteil BGH StR 156/11). Decken die Einnahmen nicht die für die ordnungsgemäße Verwaltung notwendigen Ausgaben, hat der betreibende Gläubiger Vorschüsse zum Ausgleich zu leisten. Andernfalls wird die Zwangsverwaltung eingestellt. Soweit der Schuldner im Objekt wohnt, sind ihm im Rahmen der Zwangsverwaltung gemäß § 149 ZVG die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen. Dies gilt allerdings nur, soweit der Schuldner auch bereit ist, die Nebenkosten der von ihm genutzten Wohnung zu bezahlen
Die Beschlagnahme umfasst:
land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse des Grundstücks
Forderung aus einer Versicherung solcher Erzeugnisse nur, soweit die Erzeugnisse noch mit dem Boden verbunden oder soweit sie Zubehör des Grundstücks sind
nicht die Miet- und Pachtforderungen sowie die Ansprüche aus einem mit dem Eigentum an dem Grundstück verbundenen Recht auf wiederkehrende Leistungen.
das Recht eines Pächters auf den Fruchtgenuss wird von der Beschlagnahme nicht berührt §§ 21, 22 ZVG, 23 Abs. 1, 26, 27 ZVG, 135 BGB
Die Beschlagnahme wirkt wie ein Veräußerungsverbot, ein Verkauf des Grundstückes ist nach Beschlagnahme zu nahezu 100% nicht mehr möglich. Bei einer Zwangsversteigerung wegen eingetragenem Recht hat die Veräußerung des Grundstücks auf Verfahrens gegen den Schuldner keinen Einfluss. Ein Zweiter, späterer Antrag auf Zwangsversteigerung wird als Beitritt des Antragstellers zum laufenden Verfahren behandelt. Der erste Beschlagnahmezeitpunkt ist außerdem entscheidend für die Frage, in welcher Rangklasse wieviele dingliche Zinsen geltend gemacht werden können.
3. Wert des zu versteigernden Grundbesitzes
In der Regel beauftragt der zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichtes einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter mit der Erstattung eines Verkehrswertgutachtens. Der Gläubiger hat allerdings auch die Möglichkeit, ihm vorliegende Gutachten zu präsentieren. Falls dieses Gutachten vom Gericht und den Beteiligten akzeptiert wird.Der Wert des zu versteigernden Grundstücks hat natürlich zentrale Bedeutung. Er ist z. B. entscheidend für die Beurteilung:
der Wertgrenzen im Versteigerungsverfahren (sog. geringstes Gebot; 5/10-Grenze und 7/10-Grenze)
der Höhe der Verfahrenskosten
die Verteilung sog. Gesamtrechte
von Zahlungsauflagen an den Schuldner bei Einstellung
einer Zuschlagsversagung wegen Verschleuderung
Der Beschluss über die Festsetzung des Verkehrswertes kann mit der sog. sofortigen Beschwerde angefochten werden, § 74a Abs. 5 S. 3 ZVG
Beispiel eines Gutachtens im Zwangsversteigerungsverfahren von 2015 (pdf; 2 MB)
3.1 Weitere Informationsquellen
Der Eigentümer des zu versteigernden Grundeigentums ist nicht verpflichtet, den Gutachter auf das Grundstück oder in die bauliche Anlage (Haus, Wohnung etc.) zu lassen. Der Gutachter ist bei seiner Wertermittlung also je nach Schuldnerverhalten auf eine Bewertung auf der Grundlage einer mehr oder weniger aussagekräftigen Außenbesichtigung sowie, soweit vorhanden, Bauplänen und Grundrissen, etc. beschränkt. Der Gutachter kann sich den Zutritt zum Objekt nicht erzwingen. Ein unberechtigter Zutritt auf das Grundstück kann als "Hausfriedensbruch" gewertet werden. Sofern ein Zwangsverwalter bestellt ist, ist zumeist auch eine innere Besichtigung des Objektes durch den Gutachter möglich, der Zwangsverwalter ist berechtigt diesen Zutritt zu verschaffen.
Weitere Informationsquellen zur Beurteilung des Wertes und des Zustandes des Grundbesitzes können sein:
Angaben eines Zwangsverwalters (Bei Anordnung einer Zwangsverwaltung des Grundstücks ist der Zwangsverwalter unter Umständen bereit sein, Informationen zum Objekt zu gewähren)
Angaben einer WEG-Verwaltung (bei Wohnungseigentum)
Sonstige Hausverwaltungen
Angaben des Gläubigers oder vom Gläubiger beauftragte Verwerter (Name und Anschrift des Gläubigers erfährt man zumeist aus der Zwangsversteigerungsakte, diese liegt zumeist dem Verkehrswertgutachten im Amtsgericht bei). Die Gläubiger sind daran interessiert im Zwangsversteigerungstermin einen hohen Preis zu erzielen und geben zumeist auch eingeschränkte Auskünfte.
Internetportale wie z.B. www.zvg.com oder www.zvg-portal.de
4. Gebotsermittlung
Dies stellt einen weiteren komplexen Teil des Versteigerungsverfahrens dar. Von besonderem Interesse sind zunächst die sog. bestehenbleibenden Rechte (1.) und das sog. geringste Gebot, das wiederum nicht gleichzusetzen ist mit sog. Mindestbargebot (2.). Klarheit über diese beiden Punkte ist von großer Wichtigkeit bei einer Teilnahme an einer Versteigerung. Der Bieter kann sein Gebot nicht wegen einer Fehlvorstellung über den Umfang der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte anfechten (vgl. BGH, Beschl. v. 5. Juni 2008 – V ZB 150/07).
4.1 Bestehenbleibende Rechte
Welche Grundbuchrechte nach einem Zwangsversteigerungsverfahren bestehen bleiben, hängt von ihrem Rang im Verhältnis zum betreibenden Gläubiger ab.
Die dem die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger im Range nachfolgenden Grundbuchrechte erlöschen nach Beendigung des Zwangsversteigerungsverfahrens.
Die dem die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger im Grundbuch im Range vorrangigen Rechte erlöschen nicht, sondern bleiben bestehen. Diese Rechte sind dann ggfs. von dem Ersteher des Grundstücks abzulösen.
Für die Beantwortung der Frage, welche Rechte vorrangig sind, sind zwei Prinzipien wichtig: das Lokusprinzip und das Tempusprinzip:
Das Lokusprinzip findet Anwendung, wenn die Rangfolge von mehreren Grundbuchrechten in der gleichen Abteilung zu bestimmen ist. Die Reihenfolge bestimmt sich dann nach der optischen Reihenfolge, die aufgrund des Prioritätsprinzips und der streng chronologischen Bearbeitung von Eintragungseinträgen zumeist auch der zeitlichen Reihenfolge ihrer Eintragung entspricht.
Tempusprinzip
Das Tempusprinzip kommt zum Zuge, wenn die Rangfolge mehrerer Grundbuchrechte in unterschiedlichen Abteilungen des Grundbuchs zu bestimmen ist, also etwa einem Recht in Abt. II und einem oder mehreren Rechten in Abteilung III. Hier hilft das Lokusprinzip nicht weiter, da die zu beurteilenden Rechte in unterschiedlichen Abteilungen und nicht am gleichen Ort (lat. lokus = Ort) sind. Nach dem Tempusprinzip (lat. tempus = Zeit) hat das Recht Vorrang, das zeitlich früher eingetragen wurde.
Das Rangverhältnis spielt auch bei der Erlösverteilung eine zentrale Rolle, vgl. § 11 ZVG.
Das sog. ist ein weiterer Kernbegriff ders Zwangsversteigerungsrechts. Wichtig sind zunächst die Legaldefinition und das Verständnis des sog. Deckungsprinzips.
Die sog. Legaldefinition des geringsten Gebots steht in § 44 Abs. 1 ZVG: „Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot)“.
Nach dem sog. Deckungsprinzip muss gewährleistet sein, dass Gläubiger, deren Grundbuchrechte nach dem Tempus- oder Lokusprinzip dem Gläubiger mit besten Rang, der die Versteigerung beantragt hat, im Range vorgehen, nicht beeinträchtigt werden. Die Berechnung des geringsten Gebots muss daher sichern, dass die Verfahrenskosten des Zwangsversteigerungsverfahrens wie z. B. Verfahrensgebühr, Zustellkosten, Kosten des Sachverständigengutachtens gemäß § 74a Abs. 5 ZVG und auch die Rechte der vorrangigen Gläubiger gedeckt sind.
5. Tag der Zwangsversteigerung (Versteigerungstermin)
5.1. Ort und Termin der Zwangsversteigerung
Der Versteigerungstermin wird erst nach Bestimmung des Grundstückswertes bestimmt und wird ca. 6 bis 8 Wochen vorher im amtlichen Anzeiger oder im Internet bekanntgemacht. Er kann, muss aber nicht am Ort des Versteigerungsgerichts abgehalten werden. Auch private Internetanbieter veröffentlichen Versteigerungstermine unter ähnlich klingenden Portalnamen. Man sollte hier aber beachten, dass man tatsächlich nur unter den Webseiten www.zvg-portal.de oder www.zvg.com, die von den Gerichten selbst betrieben bzw. autorisiert werden, die Informationen sozusagen aus erster Hand bekommt.
Nach Aufruf der Sache werden den im Termin Anwesenden die Objektdaten wie Verkehrswert, eventuelle Baulasten, Auflagen oder Beschränkungen bekannt gegeben sowie die Versteigerungsbedingungen festgelegt. Es empfiehlt sich, diesen Mitteilungen besondere Aufmerksamkeit zu schenken.Nach diesen Bekanntmachungen werden vom Gericht das geringste Gebot sowie die Versteigerungsbedingungen festgestellt und verlesen. Das geringste Gebot stellt den Ausgangspunkt jeder Versteigerung dar und ist nicht identisch mit dem Verkehrswert. Es setzt sich zusammen aus dem Bargebot sowie den bestehen bleibenden Rechten.
Bei jedem Bieter kann der Gläubiger, der in der Regel durch einen Vertreter, etwa einen Rechtsanwalt vor Ort anwesend ist, sofort nach dessen Gebot eine Sicherheitsleistung beantragen. Diese beträgt regelmäßig 10% des Verkehrswertes. Der interessierte Bieter sollte daher darauf vorbereitet sein. Dies bedeutet vor allem, sich damit vertraut zu machen, wie diese Sicherheit überhaupt geleistet werden kann. Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist seit 2007 ausgeschlossen. Nur wenn die Sicherheit geleistet wird, ist das Gebot wirksam, unterbleibt die Leistung, wird das Gebot zurückgewiesen und erlischt.
Bei der Annahme von Geboten ist die Identität des Bieters zu prüfen, der Nachweis erfolgt durch gültigen Personalausweis oder Reisepass. Wollen mehrere Personen zusammen bieten, müssen alle anwesend sein oder es müssen öffentlich beglaubigte Bietvollmachten der Abwesenden vorgelegt werden. Für Handelsgesellschaften, juristische Personen und Vereine ist zum Nachweis der Vertretungsbefugnis die Vorlage eines öffentlich beglaubigten, aktuellen Registerauszuges notwendig. Da das Gericht nur die formelle Beweiskraft von Urkunden zu prüfen hat ist die Vorlage von einfachen Kopien nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht ausreichend (BGH, Beschl. V. 16.02.2012, V ZB 48/11). In diesem Fall darf ein Gebot nicht zugelassen werden. Für Bietinteressenten mit ausländischer Staatsangehörigkeit ist zu beachten, ob das Recht ihres Heimatlandes besondere Anforderungen an die Wirksamkeit ihrer Erklärungen stellt. Z. B können italienische Staatsbürger und solche des ehemaligen Jugoslawien, die in Errungenschaftsgemeinschaft verheiratet sind, nach dem Recht ihres Staates Gebote nur gemeinsam mit ihrem Ehegatten abgeben. Probleme gibt es auch, wenn ein nach deutschem Recht Volljähriger nach dem Recht seines Heimatstaates noch minderjährig ist.
5.2.3 5/10 und 7/10 Grenzen
Bleibt das höchste abgegebene Gebot im ersten Termin unter 50% des Verkehrswertes, dann muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. Bei Geboten zwischen 5/10 und 7/1 0 des Verkehrswertes kann der Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Aber auch wenn Gebote über 7/10 abgegeben werden, hat der Gläubiger Möglichkeiten, die Zwangsvollstreckung entweder einstweilen einstellen zu lassen oder sogar zurückzunehmen oder auch die Aussetzung des Zuschlags zu beantragen, um sich zu überlegen, ob das Gebot für ihn ausreichend ist. Nahezu jeder Gläubiger avisiert vorab einen bestimmten Erlös. Es kann sich also durchaus anbieten, vor oder während der Bietstunde mit dem Gläubigervertreter in Kontakt zu treten, um herauszufinden, ob und welche bestimmten Erlösvorstellungen bestehen. Damit kann man zum einen als Bieter schon einmal abklären, ob möglicherweise im ersten Termin ein so hoher Verkaufserlös angestrebt ist, den man gar nicht aufbringen kann. Man muss bedenken, dass im Termin die Gläubiger regelmäßig von einem Anwalt vertreten werden, der vorab Weisungen erhält, welcher Erlös angestrebt werden soll. Wenn der Anwalt oder sonstige Vertreter nun ein Angebot nur knapp unter dem angestrebten Erlös mitgeteilt bekommt, kann er noch einmal telefonisch Rücksprache mit dem Auftraggeber halten, ob vielleicht schon zu diesem Betrag der Zuschlag erteilt werden kann. Hält man keine Rücksprache in einer ruhigen Minute, wird der Vertreter im Zweifel einfach handeln, wie ihm aufgetragen, nämlich unter dem genannten Erlös den sofortigen Zuschlag verhindern und gar nicht erst Rücksprache beim Gläubiger halten.
Kommt es im ersten Termin nicht zum Zuschlag, entweder weil er von Amts wegen zu versagen ist oder der Gläubiger berechtigt die Versagung beantragt hat, dann gibt es einen zweiten Versteigerungstermin, bei dem weder die 5/10-Grenze noch die 7/10-Grenze gilt. Theoretisch könnten hier also die Immobilien für unter 50% des Verkehrswertes ersteigert werden, solange das Mindestgebot erreicht ist. Aber auch in diesem Termin gibt es wieder die Möglichkeit des Gläubigers, das Verfahren einstweilen einstellen zu lassen, was bei deutlich niedrigen Werten der Fall sein wird.
Die Termine, in denen die 5/10- bzw. 7/10-Grenzen nicht mehr gelten, werden zumeist mit folgendem Zusatz angekündigt: „Der Zuschlag wurde in einem früheren Termin aus den Gründen des § 74a 1 85a ZVG versagt.“ Wurde der erste Termin auf Betreiben des Gläubigers nur einstweilen eingestellt, bestehen die Grenzen noch fort.
Nach dem Ende der Bietzeit wird das Meistgebot verkündet. Unmittelbar nach Beendigung der Gebotsabgabe verhandelt das Gericht darüber, ob und wem der Zuschlag zu erteilen ist. Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluss rechtskräftig aufgehoben wird. Der Beschluss, durch welchen der Zuschlag erteilt oder versagt wird, ist in dem Versteigerungstermin oder in einem sofort zu bestimmenden Termin zu verkünden, wobei dieser Termin nicht über eine Woche hinaus bestimmt werden soll. Gegen die Erteilung des Zuschlags ist die Einlegung einer sog. sofortigen Beschwerde möglich.
§§ 36, 39, 68, 73 ZVG
Die später erfolgende Eintragung im Grundbuch ist nur noch berichtigender Natur.
6. Kosten für den Ersteher
Die Kosten des Zuschlages sind ebenfalls von dem Ersteher zu bezahlen. Es entsteht für die Erteilung des Zuschlages eine halbe Gerichtsgebühr, die sich nach dem Wert des Meistgebots berechnet. Des Weiteren entstehen die üblichen Eintragungskosten beim Grundbuchamt durch die Umschreibung des Eigentums sowie ggf. für die Finanzierung einzutragende Grundpfandrechte.
7. Verteilungstermin
Nach der Erteilung des Zuschlags hat das Gericht einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses zu bestimmen. Das Versteigerungsgericht erstellt dann für diesen Termin nach den im Versteigerungsverfahren geltenden Rangprinzipien einen sog. Teilungsplan, in dem detailliert dargestellt wird, welche beteiligten Gläubiger, die ihre Rechte rechtzeitig angemeldet haben, wieviel von dem Versteigerungserlös erhalten. Spätestens im Verteilungstermin hat der Ersteher auch das Meistgebot nebst Zinsen zu zahlen. Tut er dies nicht, wird die Forderung auf Zahlung des Meistgebotes gegen den Ersteher auf die nach dem Teilungsplan Berechtigten übertragen und zur Sicherung dieser Ansprüche in Höhe der zugewiesenen Beträge eine Zwangssicherungshypothek auf dem versteigerten Grundstück für jeden berücksichtigten Berechtigten eingetragen.
Es läuft eine Dreimonatsfrist für den solcherart bedachten Gläubiger, zu entscheiden, ob der die Übertragung akzeptiert oder aber weiter gegen den alten Schuldner vorgehen möchte.
8. Wiederversteigerungsantrag
Unterbleibt die Zahlung des Gebotes durch den Ersteher, können die Berechtigten, zu deren Gunsten eine Zwangssicherungshypothek für den auf sie nach dem Teilungsplan entfallenden Erlösanteil im Grundbuch des versteigerten Grundstücks eingetragen ist, die Wiederversteigerung des Grundstücks beantragen. Das Verfahren auf Wiederversteigerung ist ein neues Zwangsversteigerungsverfahren.
Der Vorteil eines solchen Grunderwerbs ist die Möglichkeit, relativ günstig eine lmmobilie zu erwerben.
Als weiterer Vorteil könnte das Sonderkündigungsrecht bei einer vermieteten lmmobilie nach § 57a ZVG gesehen werden. So verlockend dieses Recht aber zunächst klingt, so eingeschränkt ist es. Denn der neue Eigentümer, der bei einer vermieteten Eigentumswohnung. mit Zuschlag nun auch neuer Vermieter ist, kann auch hier das Mietverhältnis nur beenden, wenn ein Kündigungsgrund i.S.v. § 573 BGB, also beispielsweise Eigenbedarf, vorliegt. Auch besteht das Sonderkündigungsrecht nur bis zum ersten zulässigen Kündigungstermin, also dem nächsten dritten Werktag eines Monats ab dem Zuschlag. Dies kann unter Umständen eine äußerst kurze Zeitspanne sein.
Gegenüber dem Mieter / Pächter steht dem Ersteher aus dem Zuschlagbeschluss allerdings im Regelfall kein Räumungsanspruch zu. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Miet- / Pachtvertrag unwirksam ist und dieses offensichtlich erkennbar ist. Allerdings gelten hier enge Grenzen. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgericht Düsseldorf aus dem Jahre 1996 (R Pfleger, 1996. 299 ff) liegt eine Sittenwidrigkeit und damit eine offensichtliche Unwirksamkeit eines Mietvertrages nicht bereits dann vor, wenn der Mietvertrag allein zu dem Zweck geschlossen worden ist, die Vollstreckungsmöglichkeit aus dem Zuschlagbeschluss auszuschließen. Es bleibt daher bei dem Grundsatz, dass der Erwerber einer Immobilie die durch eine Zwangsversteigerung erworben wurde, automatisch in die bestehenden Miet- / Pachtverträge eintritt.
9.2 Nachteile eines Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung
Der größte mit dem Erwerb in der Zwangsvollstreckung verbundene Nachteil ist die Tatsache, dass man gewissermaßen eine Immobilie wie die „Katze im Sack“ erwirbt. Denn regelmäßig kann man das Versteigerungsobjekt vorher nicht besichtigen. Man ist allein auf das Verkehrswertgutachten angewiesen. Man hat keinen Besichtigungsanspruch, ist also der Zustand der Immobilie dann tatsächlich schlechter als im Gutachten beschrieben, hat man auch keinerlei Gewährleistungsrechte.
Man kann weder vom Erwerb zurücktreten oder die Anfechtung erklären (dies ist nur in absoluten Ausnahmesituationen möglich), noch kann man den „Kaufpreis“ im Nachhinein mindern oder Schadensersatz aus Kaufrecht geltend machen.
Da der Ersteher in die Miet- / Pachtverträge eintritt, hat er damit auch alle Rechte zur vertragsmäßigen Kündigung. Vertragliche und gesetzliche Kündigungsfristen sind einzuhalten.
Oftmals fehlen jedoch sämtliche Informationen zum Mietverhältnis. Der Ersteigerer ist im Grunde auf die Kooperation des Mieters angewiesen, um beispielsweise den Mietvertrag kopieren zu dürfen oder Auskünfte über die letzte Mieterhöhung zu erlangen.

References: § 10
 § 10
 BGH 
 § 149
 § 74
 § 11
 § 44
 § 74
 § 74
 § 57
 § 573