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Timestamp: 2017-08-23 11:48:50+00:00

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Recht kurz gefasst: Energieausweis: Die bloße Überlassung an den Käufer führt noch nicht zur Beschaffenheitsvereinbarung
Energieausweis: Die bloße Überlassung an den Käufer führt noch nicht zur Beschaffenheitsvereinbarung
Die Sinnhaftigkeit eines Energieausweises wurde und wird in Fachkreisen weiter diskutiert. Aber er ist Pflicht bei Abschluss von Kauf- und Mietverträgen. Was aber ist, wenn dieser falsch ist ?
Der Beklagte ließ, auch Hinweis des Maklers, durch einen Sachverständigen einen Energieausweis für sein 1934 erbautes Einfamilienhaus erstellen und überließ diesen sodann dem klagenden Käufer vor Vertragsabschluss. Der Käufer selbst beauftragte einen Sachverständigen, der im Hinblick auf die „abweichende energetische Situation“ die dadurch bedingte Abweichung vom Verkehrswert auf rund € 22.000,00 und die jährlichen Heizkosten (ca. € 400,00/Jahr) schätzte. Die Klage des Käufers blieb in beiden Instanzen erfolglos.
Das OLG Schleswig verwies u.a. auf die Gesetzesmaterialien zur EnEV (BR-Drucks. 292/07, 118f), nach denen der Energieausweis und dessen Inhalt Rechtswirkungen in Kauf- und Mietverträgen nur entfalten, wenn die Vertragsparteien den Energieausweis ausdrücklich zum Vertragsbestandteil machen. Zwingend für die Gewährleistung des Verkäufers bleibt im Falle der Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 BGB der anzunehmende Erklärungsinhalt nach §§ 133, 157 BGB. Da vorliegend der Energieausweis, der überlassen wurde, selbst nur auf den informatorischen Charakter verweist, und im übrigen der Verkäufer mangels Fachkunde die Angaben auch kaum hätte prüfen können. Auch wäre im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Der Verkäufer würde dann nur haften, wenn er arglistig gehandelt hätte, also insbesondere durch Manipulation der Grundlagen und des Inhalts des Energieausweises; weiterhin könnte der Käufer auch den vom Verkäufer beauftragten Sachverständigen aus einem Vertrag zu Gunsten Dritter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn dieser gegen seine Sorgfaltspflichten verstoßen haben würde.
OLG Schleswig, Urteil vom 13.03.2015 – 17 U 98/14 -
Die Parteien streiten darüber, ob den Klägern infolge fehlerhafter Angaben in einem vom Beklagten überreichten Energieausweis betreffend ein an die Kläger veräußertes Wohnhaus ein Ausgleich für den behaupteten Minderwert zusteht.
Aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 24.02.2011 zur Urk.R.-Nr. 134/2011 des Notars B., P. erwarben die Kläger vom Beklagten ein Grundstück im Grenzweg 32 in K., dem heutigen Wohnort der Kläger. Dieses ist bebaut mit einem im Jahr 1934 erstellten Einfamilienhaus.
In § 2 Abs. 2 und 3 des Vertrages haben die Parteien unter der Überschrift „Gewährleistung“ Folgendes vereinbart:
„Der Verkauf erfolgt im übrigen [scil.: über die Punkte Hausschwamm und -bock sowie behördliche Auflagen und Genehmigungen hinaus] wie besehen und unter Ausschluss jeglicher Haftung für Fehler und Mängel, gleich welcher Art. Von dem Haftungsausschluss ausgenommen sind Ansprüche des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grobfahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.“
Die Auflassung sollte gemäß § 6 des Vertrages nach Kaufpreiszahlung erfolgen.
Der Beklagte bewohnte das Haus, sein Elternhaus, die letzten 26 Jahre vor dem Verkauf selbst. Er nahm in seiner Wohnzeit im Obergeschoss die Decke zum Spitzboden heraus und richtete auf der erhöhten Ebene sein Schlafzimmer ein. Im Jahre 2009 beauftragte er den Makler N. mit dem Verkauf des Grundstücks. Weil die Kläger diesen auf einen seinerzeit noch nicht vorliegenden Energieausweis angesprochen hatten, ließ der Beklagte auf dessen Initiative durch den ihm bekannten Sachverständigen C. einen Energieausweis erstellen und diesen den Klägern noch vor Vertragsschluss über den Makler aushändigen. Dieser Energieausweis vom 23.12.2010 wies als Primärenergiebedarf 264 kWh bei einer energetischen Qualität der Gebäudehülle von 0,68 W, einem jährlichen Bedarf an Heizöl-EL von 188,8 sowie an Strom von 21,7 kWh aus. Im Feld „Hinweise zur Verwendung des Energieausweises heißt es:
„Der Energieausweis dient lediglich der Information. Die Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das gesamte Wohngebäude oder den oben bezeichneten Gebäudeteil. Der Energieausweis ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen.“
Dem Energieausweis lag keine Ortsbesichtigung oder Prüfung der von ihm erfragten Angaben und Maße des Beklagten durch den Sachverständigen zugrunde. Allerdings war diesem das Haus als solches aufgrund seiner Bekanntschaft mit dem Beklagten bekannt. Die Parteien thematisierten weder anlässlich der notariellen Beurkundung noch sonst die Angaben im Energieausweis und der Projektdokumentation. Nach dem - von den Klägern hinsichtlich seiner Richtigkeit bestrittenen Inhalt - eines vom Beklagten im Rahmen des Rechtsstreits vorgelegten weiteren und korrigierten Energieausweis vom 22.01.2014 soll der Primärenergiebedarf 279 kWh bei einer energetischen Qualität der Gebäudehülle von 0,74 W und einem jährlichen Energiebedarf an Heizöl-EL von 201,7 und an Strom von 21,9 kWh betragen.
Ob dem bereits vor Vertragsschluss übergebenen Energieausweis auch die 42-seitige Projektdokumentation beigefügt war oder erst nach Abschluss des Kaufvertrages im Notariat mit den übrigen Grundstückspapieren übergeben worden ist, ist zwischen den Parteien streitig. Dort ist auf Seite 30 unter der Überschrift „DA2 Steildach ZKF 140 - U0,303)“ als Material der Schicht 3 angegeben: „(WUFI-Wert) PE-Folie“, der Schicht 4: „DIN V 4108 5.1 Mineralwolle GW 0,0385 Kategorie II“ mit einer Dicke von 14,0 cm. Diese Angaben treffen - so behaupten es die Kläger und auch der Beklagte „unterstellt“ dies in der Klageerwiderung als richtig - nicht zu.
Der von den Klägern beauftragte Sachverständige S. schätzte aufgrund der „abweichenden energetischen Situation“ die Abweichung des Verkehrswerts auf rund € 22.000,00 - die Klagesumme - und die jährlichen Heizmehrkosten - Gegenstand des erstinstanzlich gestellten Feststellungsantrages - auf € 400,00. Der Beklagte schätzt den Kostenaufwand für eine Dämmung des Daches aufgrund einer Befragung eines Dachdeckers auf unter € 10.000,00.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.07.2013 forderten die Kläger den Beklagten auf, bis zum 15.08.2013 anzuerkennen, dass er zur Nacherfüllung verpflichtet sei. Damit sei verbunden, dass er das Dach mit der Dämmung errichte, die den Angaben im Maklerexposé und der Produktbeschreibung nebst Energieausweis entspreche. Die Gesamtkosten hierfür beliefen sich nach von ihnen eingeholten Angeboten auf € 28.492,00 bis € 46.452,00. Alternativ könne er innerhalb der genannten Frist den Minderungsbetrag von € 22.000,00 entrichten. Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.08.2013 lehnte der Beklagte die klägerische Forderung ab.
Die Kläger haben behauptet, sie hätten die Projektdokumentation mit dem Energieausweis vom Makler in digitalisierter Form erhalten und an den Architekten S. mit der Anfrage weitergeleitet, was in den nächsten Jahren an Investitionen auf sie zukommen werde. Dieser habe das Haus zwar mit besichtigt, den Ausweis selbst nicht anhand des Hauses überprüft, sondern auf Basis des Ausweises und der Projektdokumentation angegeben, dass sie wohl 5 bis 10 Jahre „Ruhe mit dem Haus“ hätten. Die Fragestellung an den Architekten sei insbesondere auf energetische Maßnahmen gerichtet gewesen, da sie bislang in einer Wohnung mit sehr hohem Heizbedarf gelebt hätten. Im Winter 2011/2012 hätten sie festgestellt, dass sich die Räume des Hauses nicht ausreichend beheizen ließen. Im August 2012 hätte ihnen ein Dachdecker mitgeteilt, dass das Dach nicht mit einer Stärke von 14 cm gedämmt sei. Arglist des Beklagten hinsichtlich der unzureichenden Dämmung ließe sich schon aus der Kenntnis der nicht ausreichenden Beheizbarkeit des Dachgeschosses in seiner Wohnzeit herleiten. Er habe auch gewusst, dass der Sachverständige Boldt nicht zutreffende Angaben gemacht habe.
Der Beklagte hat geltend gemacht, dass er den Energieausweis nur auf Anraten des Maklers habe erstellen lassen, ohne dass ihm bekannt gewesen sei, welche Informationen der Sachverständige C. benötigen würde. Es sei allerdings offensichtlich zu einem Missverständnis zwischen ihm und diesem gekommen, als dieser nach der Stärke der Dämmung des Dachgeschosses gefragt habe. Er selbst habe erwidert, dass er eine 14 cm starke Dämmung im Spitzboden am Giebel eingebaut habe. Dabei sei er von dieser Stärke ausgegangen, weil er unterstellt habe, die Sparrenstärke entspreche der Stärke der Deckenbalken. Das Dach habe er nicht geöffnet. Er meine auch, dass er im Jahre 1987 die Sparren voll ausgefüllt habe. An Einzelheiten könne er sich nicht mehr erinnern. Zu den Dämmstärken im Bereich des übrigen Daches habe er keinerlei Aussagen getroffen. Das Mittelgeschoss sei ebenfalls 1987 von einem Unternehmen ausgebaut worden, ohne dass er wisse, welche Dämmung dort eingebaut worden sei. Die übrigen Angaben in der Projektdokumentation seien ihm völlig unbekannt.
Das Landgericht, auf dessen Urteil der Senat gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug nimmt, hat die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen angeführt, dass ein Sachmangel nicht vorliege, da von einem 77 Jahre alten Haus keine Wärmedämmung nach dem Stand der Technik des Jahres 2011 erwartet werden könne. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Energieausweis. Für dessen Richtigkeit habe der Beklagte nicht einstehen wollen. Dafür spreche insbesondere, dass seinerzeit noch nicht einmal die Pflicht zur Übergabe eines Energieausweises bestanden habe. Die Kläger seien davon ausgegangen, dass das Energiegutachten schon richtig sein werde. Bei der Beurkundung sei nicht über das Gutachten gesprochen worden.
Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgen die Kläger ihren auf den Ausgleich des behaupteten Minderwertes der Immobilie gerichteten Zahlungsantrag weiter und tragen im Wesentlichen Folgendes vor:
- Die Vorlage von Energieausweis und Projektdokumentation habe bei ihnen zu einer konkreten Vorstellung über den Kaufgegenstand im Hinblick auf die verkehrswesentliche Eigenschaft des Energieverbrauches bzw. der Energieeffizienz insbesondere bei einem Altbau geführt.
- Für eine Beschaffenheitsvereinbarung reiche es aus, wenn eine verbindliche Beschreibung der Kaufsache durch den Verkäufer erfolge und dieser konkludent zu erkennen gebe, dass seine Angaben den Zustand des Vertragsgegenstandes wiedergeben sollen.
- Das Dachgeschoss lasse sich in kalten Wintern nicht über 9 Grad aufheizen.
- Ihr Architekt S. habe sie bei der gemeinsamen Hausbesichtigung darauf hingewiesen, dass man den Dachaufbau von außen durch Anheben von Schindeln prüfen könne. Wegen des seinerzeitigen Schnees auf dem Dach hätten sie eine solche Prüfung nicht vorgenommen.
- Der Beklagte habe gegenüber dem Sachverständigen grob falsche Angaben über die Dämmung gemacht, so dass ihm bekannt gewesen sei, dass der Energieausweis fehlerhaft gewesen sei.
- Auch ein Anspruch aus schuldhafter Verletzung vorvertraglicher Pflichten komme in Betracht. Dieser werde durch den Gewährleistungsausschluss nicht erfasst. Hätte der Beklagte den Klägern mitgeteilt, dass er selbst die Daten für den Energieausweis ermittelt gehabt habe, hätten die Kläger den Vertrag nicht oder jedenfalls nicht zu diesen Bedingungen abgeschlossen.
den Beklagten unter Aufhebung des am 07.10.2014 verkündeten Urteils des Landgerichts Itzehoe vom 17.10.2014 (7 O 203/13) zu verurteilen, an sie € 22.000,00 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.08.2013 zu zahlen.
Wegen der weiteren Einzelheiten nimmt der Senat ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle des Landgerichts Lübeck vom 09.09.2014 (Bl. 45ff.) und des Senats vom 23.02.2015 (Bl. 77ff.) Bezug.
Zu Recht hat das Landgericht einen Anspruch der Kläger, den infolge der unzutreffenden Angaben im Energieausweis vorliegenden Minderwert des vom Beklagten erworbenen Hausgrundstückes von diesem ausgeglichen zu erhalten, unter keinem rechtlichen Aspekt angenommen und daher ihre Klage abgewiesen.
1. Die Kläger können eine Minderung nicht aufgrund eines vertraglichen Gewährleistungsanspruches gemäß den §§ 441, 437 Nr. 2. 2. Var., 434 BGB verlangen. Denn trotz der von den Angaben im Energieausweis und der Projektdokumentation abweichenden energetischen Eigenschaften und der behaupteten schlechten Beheizbarkeit der oberen Etage weist das Hausgrundstück keinen Sachmangel auf.
Der tatsächliche Zustand des Hauses widerspricht weder dem üblicherweise (a) noch dem angesichts der Beschreibung in der Werbung zu erwartenden Zustand (b). Aber auch einer gesondert getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung widerspricht der Zustand nicht (c).
a) Der gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB üblicherweise zu erwartenden Beschaffenheit widerspricht der Zustand des Hauses schon deshalb nicht, weil die Kläger - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - aufgrund des Baujahres 1934 nicht mit einem irgendwie gearteten niederenergetischen Zustand rechnen konnten. Das betrifft auch den Umstand, dass sie ihren Anspruch nunmehr auch auf den Umstand stützen, dass die obere Etage des Hauses aus ihrer Sicht nur unzureichend zu beheizen ist. Das Haus wird hierdurch nicht unbewohnbar. Angesichts des Zustandes, wie ihn der Beklagte in der Verhandlung vor dem Senat zusätzlich mit Lichtbildern dokumentiert hat, konnten sie nicht erwarten, ein in allen Räumen auf die individuelle Nutzung und das individuelle Wärmeempfinden abgestimmt und angenehm zu temperierendes Gebäude zu erhalten. Vielmehr mussten sie auch klimatische Einschränkungen bei diesem Haus für möglich erachten. Im Ergebnis haben sie dies auch gewusst und waren sich des gewissen Risikos bewusst, dass das Haus hinter ihren Vorstellungen zurückblieb, wenn sie ihre Kaufentscheidung innerlich gerade auch auf die Angaben im Energieausweis stützten. Anders ist es nicht zu verstehen, dass sie ihren Angaben nach ihren Architekten das Haus besichtigen ließen und von der Überprüfung des Dachaufbaus nur wegen der Schneedecke auf diesem Abstand nahmen.
b) Dass Angaben aus dem Energieausweis oder der Projektbeschreibung auch Eingang in das Exposé des Maklers gefunden hätten oder dieses detaillierte Angaben über den Dachausbau enthalten hätte, tragen die Kläger ebenfalls nicht vor. Nur in einem solchen Fall hätten derartige Angaben - falls dem Beklagten zurechenbar - gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB die gemäß Satz 2 zu erwartende Beschaffenheit mitprägen können.
c) Die Parteien haben aber auch keine Beschaffenheit gemäß § 434 S. 1 BGB vereinbart Eine solche Abrede liegt vor, wenn nach dem Inhalt des Kaufvertrages in Bezug auf eine Eigenschaft oder einen der Sache anhaftenden tatsächlichen, wirtschaftlichen Umstand in eindeutiger Weise die Pflicht des Verkäufers bestimmt ist, die gekaufte Sache in dem Zustand zu übereignen und zu übergeben, wie ihre Beschaffenheit im Vertrag festgelegt ist (Palandt, BGB, 74. A., § 434, Rn. 14f., BGH, Urteil vom 12.03.2008 - VIII ZR 253/05 -, bei juris Rn. 13). Der Energieverbrauch kann zwar eine Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB darstellen (vgl. Palandt, BGB, aaO, Rn. 10). Es ist indes nicht ersichtlich, dass der Beklagte sich vorliegend ausdrücklich oder konkludent in dieser verbindlicher Art hinsichtlich der Energieeffizienz oder einer der Angaben in der Projektdokumentation rechtlich binden wollte und gebunden hat.
In dem notariell beurkundeten Vertrag finden sich mit Ausnahme der Versicherung des Beklagten, von einem Befall des Gebäudes mit Hausschwamm oder -bock oder von behördlichen Auflagen oder Genehmigungen keine Kenntnis zu haben, keine besonderen Regelungen hinsichtlich der Eigenschaften, die das Grundstück nach den Abreden der Parteien haben sollte. Im Gegenteil ist in § 2 Abs. 2 ein Gewährleistungsausschluss geregelt. Dies hindert trotz der Formbedürftigkeit eines Grundstückkaufvertrages nach § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB, an der Beschaffenheitsvereinbarungen teil haben (Erman, BGB, 14. A., § 311b, Rn. 50), zwar noch nicht die Möglichkeit, dass die Parteien eine solche auch außerhalb der Urkunde getroffen haben. Denn allein die fehlende Beurkundung der Beschaffenheitsvereinbarung wäre gemäß S. 2 durch die Auflassung und Eintragung jedenfalls dann geheilt worden, wenn der Beklagte von den Angaben im Energieausweis nebst Projektdokumentation, mit denen die Kläger einverstanden waren, auch im Zeitpunkt der Auflassung nicht abgerückt wäre (vgl. Erman, aaO, Rn. 72) und die Kläger von dem Mangel oder jedenfalls von der Formnichtigkeit der Beschaffenheitsvereinbarung nicht vor der Eintragung erfahren hätten (vgl. BGH, Urteil vom 03.03.1989 - V ZR 212/87 -; Schubmehl, GPR 2008, 75, 76). Indes trägt die über ein Rechtsgeschäft aufgenommene Urkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der dortigen Regelungen in sich, die die Kläger durch außerhalb ihrer selbst liegende Umstände zu widerlegen hätten (vgl. BGH, Urteil vom 05.07.2002 - V ZR, 143/0 -1, bei juris Rn. 7). Das ist ihnen nicht gelungen.
Wäre es nämlich den Klägern auf die Energieeffizienz, die Art der Dämmung oder andere Eigenschaften des Hauses in besonderer Weise angekommen, hätte es bereits nahegelegen, sie hätten den Beklagten mit diesem Anliegen spätestens bei dem Notartermin konfrontiert und auch gefordert, dass dieses in dem Vertrag Niederschlag findet. Dies ist unstreitig nicht erfolgt. Die Kläger haben aber auch keine weiteren Umstände dargelegt, aus denen auf eine außerhalb des Beurkundungsvorgangs schon erfolgte Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen werden könnte. Denn auch aus der Übergabe des Energieausweises (1) durch den vom Beklagten beauftragten Makler und möglicherweise gleichzeitig hiermit der Übergabe der Projektdokumentation (2) folgt keine Verpflichtung des Beklagten, das Hausgrundstück in der dort detailliert wiedergegebenen Beschaffenheit zu übereignen.
(1) Aus der Übergabe des Energienachweises kann eine solche nach der Auffassung des Senats weder hinsichtlich der Energieeffizienz noch der Eigenschaften, aufgrund derer der Sachverständige zur Berechnung einer solchen kommen konnte, hergeleitet werden.
Ob Angaben im Energieausweis ohne eine konkrete dahingehende Vereinbarung bei nicht neu errichteten Gebäuden zivilrechtliche Folgen bewirken können, wird zwar durchaus unterschiedlich beantwortet: Überwiegend wird wegen der öffentlich-rechtlichen Ausgestaltung der Vorlagepflicht des Energieausweises davon ausgegangen, dass in der Regel keine Vereinbarung einer Beschaffenheit hinsichtlich der dortigen Angaben vorliegt, da der Energieausweis lediglich der Information diene (so etwa Palandt- Weidenkaff, BGB, 73. A., § 434, Rn. 68 unter Bezugnahme auf einen Aufsatz von Flatow, NJW 2008, 2886; ähnlich Manger, ZAP 2008, Fach 7, 375, 377; Hertel, DNotZ 2007, 486, 494). Andere meinen hingegen, dass es nur deshalb keiner weiteren besonderen gesetzlichen Sanktionen im EnEG bei mangelbehafteten Energieausweisen bedurft habe, weil insoweit die zivilrechtliche Sachmängelhaftung eingreife (so etwa Schubmehl, GPR 2008, 75, 76; Köpcke, Der Bausachverständige 2009, Nr. 4, 65ff.).
Der Nachteil dieser Diskussionslage ist, dass in ihr klimapolitische Zielsetzungen nicht immer deutlich genug von rechtlicher Ableitung unterschieden werden. Der Ausstellung von Energieausweisen liegt § 16 EnEV (Energieeinsparverordnung) zugrunde. Nach dieser Norm in der seit dem 29.04.2009 geltenden Fassung soll der Verkäufer eines mit einem Gebäude bebauten Grundstücks dem potenziellen Käufer einen Energieausweis zugänglich machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat. Aus Verstößen gegen die Vorlagepflicht erwachsen keine zivilrechtlichen Folgen, sondern der Verkäufer verhält sich nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV a.F. im Falle des Vorsatzes oder der Leichtfertigkeit lediglich ordnungswidrig. Auch in der Ermächtigungsnorm des § 5a EnEG heißt es in Satz 3: „Die Energieausweise und die Angaben aus den Energieausweisen, die auf Grund einer Verordnung nach Satz 2 Nummer 6 in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien genannt werden müssen, dienen lediglich der Information.“ Und auch aus den Gesetzesmaterialien zur EneV (BR-Drs. 282/07, S. 118 f. zu Abschnitt 5) ergibt sich „dass Rechtswirkungen in Kauf- oder Mietverträgen in der Regel nur dann entstehen, wenn die Vertragsparteien den Energieausweis ausdrücklich zum Vertragsbestandteil machen“.
Zwingender Ausgangspunkt der zivilrechtlichen Gewährleistung bleibt im Falle der Beschaffenheitsvereinbarung allein der nach §§ 133, 157 BGB anzunehmende Erklärungsinhalt ausdrücklicher oder konkludent abgegebener Willenserklärungen. Hierbei kommt es maßgeblich auch auf eine beiderseitig interessengerechte Auslegung an (vgl. aus der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zuletzt BGH, Urteil vom 22. Januar 2015 - VII ZR 87/14-, bei juris, Rn. 14). Gegen eine allein infolge der schlichten Aushändigung eines Energieausweises anzunehmende Einstandserklärung des Verkäufers wird hierbei zumeist sprechen, dass zum einen der Energieausweis selbst auf seinen nur informatorischen Charakter verweist und zum anderen der Verkäufer mangels Fachkunde die enthaltenen Angaben kaum überprüfen können wird. Würde in einer derartigen Sachlage ein Verkäufer ohne weiteres die Gewährleistung für letztlich die Richtigkeit der enthaltenen Angaben übernehmen wollen, wäre sein Haftungsrisiko kaum überschaubar. Schon die Lebenswahrscheinlichkeit spricht daher nicht für einen derartigen - erkennbar interessenwidrigen - Haftungswillen. Umso mehr wird dies gelten, wenn - so lag es auch hier - im unmittelbaren zeitlichen Kontext im Notarvertrag ein typischer Gewährleistungsausschluss vereinbart wird. Dann nämlich muss sich gerade auch für die Käuferseite die Frage stellen, weshalb und inwieweit ihr Verkäufer für die Angaben im Energieausweis haften soll. Damit werden Käufer nicht schutzlos: zum einen können sie den Sachverständigen, falls dieser gegen seine Sorgfaltspflichten verstoßen haben sollte, ggf. über die Grundsätze eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter in Anspruch nehmen (Hertel, DNotZ 2007, 486, 495; Kamphausen, BauR 2006, 1208 ff.), zum anderen aber auch den Verkäufer selbst, falls dieser arglistig gehandelt haben sollte, etwa durch Manipulation der Grundlagen oder des Inhalts von Energieausweisen.
Bei Anlage dieses Maßstabes spricht vorliegend nichts für die Übernahme irgendeiner Gewährleistung durch den Beklagten. Nach seinen Angaben hatte nur der Makler ihm geraten, einen Energieausweis erstellen zu lassen und er sei der Empfehlung gefolgt. Aber auch nach Angaben der Kläger sandte ihnen nur der Makler den Energieausweis per Mail zu, ohne dass über Details noch weiter mit dem Beklagten gesprochen worden sei.
(2) Selbst wenn die Kläger die 42-seitige Projektbeschreibung, die dem Energieausweis zugrunde lag, zusammen mit diesem, d.h. vor Vertragsschluss, vom Makler erhalten haben sollten, folgt auch aus dieser Übergabe nichts Anderes. Für die Frage einer Haftungsübernahme des Beklagten liegt die Interessenlage ebenso. Darüber hinaus gilt das Argument, der mangelnden Prüfbarkeit durch den Verkäufer für diese Beschreibung erst recht. Sie enthält eine solche Fülle an technischen und architektonischen Details, dass bereits der Versuch einer Kontrolle durch den Verkäufer nicht als zumutbare vertragliche Pflicht erscheinen kann.
Nach alledem scheidet ein vertraglicher Gewährleistungsanspruch der Kläger aus §§ 437, 434 BGB ganz gleich, ob unter dem Gesichtspunkt der Minderung oder alternativ des Schadensersatzes, mangels Vorliegens eines Sachmangels aus.
2. Aber auch ein auf das negative Interesse gerichteter Anspruch der Kläger auf Ersatz des behaupteten Minderwertes des Hauses kommt weder nach §§ 280, 311 Abs. 2 i.V.m. 241 Abs. 2 BGB unter dem Gesichtspunkt eines Verstoßes gegen eine vorvertragliche Aufklärungspflicht noch eines deliktischen Handelns nach §§ 823 Abs. 2 S. 1 BGB i.V.m. 263 StGB in Betracht.
Hieran wäre zum einen zu denken, wenn der Beklagte arglistig dazu beigetragen hätte, dass der Sachverständige C. durch die Angaben im Energieausweis die Kläger falsch informierte, indem er selbst dem Sachverständigen gegenüber im Wissen um dessen mangelnde Kontrolle fehlerhafte Angaben gemacht (a) oder sonst von der Fehlerhaftigkeit der vom Sachverständigen verwendeten Tatsachengrundlage Kenntnis gehabt hätte (b). Zum anderen, wenn ihn eine Pflicht zur Aufklärung hinsichtlich einer auch von ihm als außergewöhnlich schlecht und nicht erwartbar wahrgenommenen energetischen Eigenschaft des Gebäudes getroffen hätte (c). Für alle drei Aspekte sind konkrete Anknüpfungstatsachen nicht ersichtlich, wobei wegen des Vorrangs des vertraglichen Gewährleistungsrechts eine Haftung ohnehin nur bei arglistigem Verkäuferverhalten in Betracht kommt (BGH, Urteil vom 12.11.2011, - VIII ZR 346/09 -, bei juris: Rn. 16; Palandt-Grüneberg, BGB, 73. A., § 311, Rn. 14f.)
a) Anhaltspunkte für eine vorsätzlich falsche Information des Beklagten selbst sind nicht gegeben. Es ist unklar, wie der Sachverständige C. zu den zahlreichen in der Projektbeschreibung beschriebenen Daten gekommen ist. Der Beklagte gibt zwar an, das eine oder andere auf Geheiß des Sachverständigen vermessen zu haben. Er trägt auch vor, dass es zu einem Missverständnis des Sachverständigen hinsichtlich seiner Antwort auf die Frage nach der Dachdämmung gekommen sein könnte. Er selbst habe anhand der Sparrenstärke und seiner eigenen Arbeiten in diesem Bereich nur Ausführungen zur Dämmung im Bereich des Giebels des Spitzbodens machen können. Aus diesen Angaben allein lässt sich aber eine vorsätzlich falsche Information des Beklagten nicht herleiten.
b) Dass er die Unrichtigkeit der Angaben des Sachverständigen erkannt hat, ist ebenfalls nicht ersichtlich. Dies hätte vorausgesetzt, dass er die Angaben im Energieausweis und der Projektbeschreibung zur Kenntnis genommen und verstanden hätte und ihm aufgefallen wäre, dass diese Anlass zu Zweifeln geben. Zu einem Versuch der Kontrolle war er nicht verpflichtet. Allenfalls ein etwaiges starkes Abweichen seines Energieverbrauches von dem angegebenen wäre für ihn als Laien überhaupt zu erfassen gewesen. Auch war der Sachverständige C. keinesfalls sein Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB. In einem Fall, in dem beide Parteien ersichtlich auf die Fachkunde eines hinzugezogenen Sachverständigen setzen mussten, kommt eine Haftung des Verkäufers für die Richtigkeit eines Gutachtens nicht in Betracht (OLG Hamm, Urteil vom 15.01.2009 - 2 U 39/08 -, bei juris Rnr. 50ff.). So liegt es hier. Denn nach § 21 EnEV wäre ist eine spezielle Qualifikation für die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich, über die der Beklagte erkennbar nicht verfügte.
c) Konkrete Anhaltspunkte, dass der Beklagte, der sehr lange selbst in dem streitgegenständlichen Haus wohnte, dessen klimatischen Bedingungen als so unangenehm empfunden hätte, dass hieraus eine Pflicht zur Information des Käufers erwachsen wäre, fehlen ebenfalls. Sie sind insbesondere noch nicht daraus zu entnehmen, dass die Kläger das Obergeschoss in kalten Wintern als deutlich untertemperiert erleben.
Überdies haben die Kläger nichts dazu dargelegt, in welcher Hinsicht sich der behauptete Minderwert des Hauses als ein nach einer vorvertraglichen oder deliktischen Haftung allein ersatzfähiger Vertrauensschaden und nicht nur als Nichterfüllungsschaden darstellen könnte.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Ein Grund zur Zulassung der Revision im Sinne des § 543 Abs. 2 ZPO besteht nicht; die Grundsätze einer Anwendung der §§ 133, 157 BGB selbst sind hinreichend geklärt.
Eingestellt von Niehus-Winter BlogART / Niehus-Mind um 18:19
Labels: beschaffenheitsvereinbarung, energieausweis, haftung, kaufvertrag

References: § 434
 § 2
 § 6
 § 540
 § 434
 § 434
 § 434
 § 434
 § 434
 § 2
 § 311
 § 311
 § 434
 § 16
 § 27
 § 5
 § 311
 § 278
 § 21
 § 543