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Timestamp: 2016-10-21 16:50:41+00:00

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89 I 513
89 I 51373. Auszug aus dem Urteil vom 11. Dezember 1963 i.S. Winet und Mitbeteiligte gegen Gemeinderat von Lachen und Regierungsrat des Kantons Schwyz.
Art. 4 Cst, 88 et 90 OJ. 1. Qualit� du voisin pour former un recours de droit public. La restriction qu'un propri�taire foncier subit dans ses propres possibilit�s de construire, et qui lui ouvre la voie du recours de droit public, peut d�couler aussi, suivant les circonstances, du permis de b�tir d�livr� � un autre propri�taire que celui d'un fonds contigu et concernant une maison plus �lev�e que ne le permettraient les prescriptions applicables (consid. 2). 2. Application arbitraire d'une disposition g�n�rale en lieu et place de la disposition sp�ciale. La n�cessit� d'encourager la construction d'immeubles � buts sociaux n'est pas un motif d'autoriser des d�rogations � des prescriptions imp�ratives de la police des constructions (consid. 3). 3. Effet de cassation du recours de droit public; exception en ce qui concerne les recours dirig�s contre le refus d'un permis de police (consid. 5). Faits � partir de page 514
BGE 89 I 513 S. 514
A.- Nach Art. 10 der Bauverordnung der Gemeinde Lachen (BVL) vom 26. April 1943 d�rfen in der Bauzone II Bauten mit h�chstens zwei Geschossen unter Einhaltung eines Grenzabstandes von seitlich 5 m und r�ckw�rtig 7,5 m gebaut werden. Der Gemeinderat kann nach Art. 22 "Ausnahmen von den Bestimmungen der Bauverordnung bewilligen, sofern besondere Verh�ltnisse privater oder �ffentlicher Natur vorliegen". Am 26. April 1959 nahm die Gemeindeversammlung folgende neue Bestimmungen an:
Erg�nzung von Art. 10 BVL. In den Zonen II und III kann der Gemeinderat Einzelobjekte oder ganze Quartiere mit mehr als 2 Geschossen bewilligen, sofern dadurch das Gesamtbild nicht gest�rt, bestehende Objekte nicht beeintr�chtigt und nachfolgende Mindestgrenzabst�nde eingehalten werden:
seitlich und r�ckw�rtig das 0,6-fache der Geb�udeh�he, jedoch mindestens die Abstande von Abs. 1.
Die Geb�udeh�he wird ab bestehendem Terrain bis zur halben Giebelh�he gemessen.
Ab�nderung von Art. 21 BVL.
Bei bestehenden Geb�uden, deren Grenzabst�nde nicht den Vorschriften des Art. 10 entsprechen, darf der Nachbar die Grenzabst�nde von neuen Geb�uden auf die gleichen Masse reduzieren wie beim bestehenden Geb�ude. Diese Abst�nde d�rfen aber nicht weniger als die H�lfte der Abst�nde gem�ss Art. 10 betragen.
B.- Die Wohnbaugenossenschaft "Freies Wohnen" m�chte auf einem 1192 m2 umfassenden Grundst�ck im Rotbachquartier, das in der Bauzone II liegt, ein 37,55 m BGE 89 I 513 S. 515langes und (einschliesslich der Dachbr�stung) 14,63 m hohes f�nfgeschossiges Flachdachhaus mit zwanzig Wohnungen erstellen. Sie kam beim Gemeinderat von Lachen um die Baubewilligung ein. Neun Eigent�mer von Grundst�cken im Quartier erhoben gegen das Baugesuch Einsprache, weil in der Bauzone II grunds�tzlich nur zweigeschossige H�user zul�ssig seien, die Grenzabst�nde gem�ss Art. 10 BVL nicht gewahrt seien und die Voraussetzungen f�r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht vorl�gen. Der Gemeinderat wies die Einsprache ab, stellte aber fest, dass die Baubewilligung erst erteilt werde, "wenn die Bundes-, Kantons- und Gemeindevorschriften �ber die F�rderung des sozialen Wohnungsbaues erf�llt sind".
Die Einsprecher beschwerten sich hier�ber beim Regierungsrat des Kantons Schwyz. Dieser hat die Beschwerde am 27. Mai 1963 abgewiesen. Er hat dazu ausgef�hrt:
Vorschriften �ber Geb�ude- und Grenzabst�nde oder gegen die Bel�stigung der Umgebung durch L�rm, Rauch usw. sch�tzten neben �ffentlichen Interessen auch (oder sogar in erster Linie) die Nachbarn, so dass diese wegen Verletzung derartiger Bestimmungen Beschwerde f�hren k�nnten. Ob diese Befugnis auch den bloss mittelbaren Nachbarn zustehe, k�nne offen bleiben, da mehrere Beschwerdef�hrer Anst�sser seien. Der Gemeinderat von Lachen habe im angefochtenen Beschluss zwar das Baugesuch noch nicht genehmigt, jedoch klar zum Ausdruck gebracht, dass er bei Erteilung der Bewilligung den Einwendungen der Beschwerdef�hrer keine Folge geben werde. Diese seien daher durch den getroffenen Entscheid endg�ltig benachteiligt.
Ob die Erstellung des Neubaus das ziemlich uneinheitlich wirkende Rotbachquartier und insbesondere die Nachbargrundst�cke beeintr�chtigen w�rde, sei mindestens zweifelhaft. Nicht bestreiten lasse sich dagegen, dass der Neubau die in der Novelle zu Art. 10 BVL vorgeschriebenen Grenzabst�nde nicht einhalte. Der Gemeinderat BGE 89 I 513 S. 516habe die Ausnahmebewilligung indes nicht auf Grund dieser Bestimmung, sondern gest�tzt auf Art. 22 BVL zugesichert. Es erwecke zwar Bedenken, dass eine Bauordnung so weitgehende und unbestimmte Ausnahmen vorsehe. Das kantonale Recht verbiete jedoch derartige Erm�chtigungen nicht. Der neue Art. 10 stehe der Anwendung des Art. 22 BVL gleichfalls nicht entgegen. Art. 10 BVL umschreibe besondere Voraussetzungen baulicher Art f�r die Zulassung weiterer Geschosse in den Zonen II und III. Das schliesse nicht aus, dass noch weitere Gr�nde f�r eine Ausnahmebewilligung vorliegen k�nnten, so namentlich R�cksichten auf die Person des Bauherrn oder den Zweck der projektierten Baute. Art. 22 BVL lasse seinem Wortlaut nach solche weiteren Gr�nde zu. Der Gemeinderat habe die Ausnahmebewilligung zugesichert, weil es sich um einen sozialen Wohnungsbau handle. Er sei damit im Rahmen des ihm zustehenden Ermessens geblieben, da die Schwierigkeit, im Gebiet der Gemeinde Lachen Bauland zu g�nstigem Preis zu finden, und die Notwendigkeit, den Baugrund zur Erlangung tragbarer Mieten bestm�glich auszun�tzen, es als verst�ndlich erscheinen liessen, von der Einhaltung der Zonenvorschriften abzusehen. Es l�gen insofern "besondere Verh�ltnisse privater und �ffentlicher Natur" vor, die nach Art. 22 BVL eine Ausnahmebewilligung rechtfertigten.
C.- Karl Winet, Otto Flattich, die Firma Rothlin & Co. sowie sechs weitere Grundeigent�mer, die gegen das Baugesuch Einsprache erhoben hatten, f�hren staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung des Art. 4 BV mit dem Antrag, der Entscheid des Regierungsrates sei aufzuheben und dieser sei anzuhalten, das Baugesuch abzuweisen, allenfalls nach Anweisung des Bundesgerichts neu �ber die Baubewilligung zu befinden.
D.- Der Gemeinderat von Lachen hat auf Vernehmlassung verzichtet. Der Regierungsrat schliesst, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Wohnbaugenossenschaft "Freies Wohnen" beantragt, BGE 89 I 513 S. 517auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, allenfalls sei sie abzuweisen.
E.- Gem�ss Verf�gung vom 14. Oktober 1963 ruhte das Verfahren bis zum Entscheid der kantonalen Beh�rde �ber die Baubewilligung. Der Gemeinderat von Lachen hat diese am 31. Oktober 1963 unter Vorbehalt der Erledigung der privatrechtlichen Einsprachen und der vorliegenden Beschwerde erteilt.
F.- Eine Instruktionskommission des Bundesgerichts hat den Bauplatz in Augenschein genommen und dabei insbesondere die umstrittenen Grenzabst�nde festgestellt.
1. (Nachdem die Baubewilligung erteilt worden ist, steht der Behandlung der Beschwerde vom Standpunkt des Art. 87 OG aus nichts mehr entgegen.)
2. Laut Art. 88 OG kommt das Recht zur Beschwerdef�hrung B�rgern und Korporationen "bez�glich solcher Rechtsverletzungen zu, die sie durch allgemein verbindliche oder sie pers�nlich treffende Erlasse oder Verf�gungen erlitten haben". Dem Einzelnen steht dieses Rechtsmittel demnach lediglich zur Wahrung seiner eigenen rechtlich erheblichen Interessen offen; zur Wahrung allgemeiner �ffentlicher Interessen wie auch zur Verfolgung bloss tats�chlicher Interessen ist die staatsrechtliche Beschwerde hingegen nicht gegeben (BGE 86 I 284 mit Verweisungen, BGE 88 I 179; ZBl 1963 S. 146).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist die Rechtsstellung des Grundeigent�mers nicht beeintr�chtigt und er ist demgem�ss nicht befugt, staatsrechtliche Beschwerde zu f�hren, wenn der kantonale Entscheid lediglich feststellt, dass dem Bauvorhaben des Nachbars vom polizeilichen Standpunkt aus kein Hindernis im Wege steht und es die zur Anwendung kommenden �ffentlich-rechtlichen Bauvorschriften nicht verletzt. Die Rechtsprechung bringt dabei jedoch einen Vorbehalt an f�r den Fall, dass der Grundeigent�mer durch die einem Nachbar erteilte BGE 89 I 513 S. 518Baubewilligung in den eigenen Baum�glichkeiten eingeschr�nkt wird. Wie das Bundesgericht in BGE 88 I 180 erkannt hat, wirkt die Baubewilligung sich namentlich dann in dieser Weise auf das Nachbargrundst�ck aus, wenn �ffentlich-rechtliche Bauvorschriften Geb�udeabst�nde festlegen und der Grenzabstand, der einem Gesuchsteller in der Baubewilligung vorgeschrieben wird, auch dar�ber entscheidet, wie nahe der Nachbar an die Grenze heranbauen darf. Nach dem Nidwaldner Baugesetz, das in jenem Fall anwendbar war, wirkt sich die H�he der �berbauung des einen Grundst�cks nicht auf die �berbaubarkeit des Nachbargrundst�ckes aus. Das Bundesgericht konnte deswegen "unter den obwaltenden Umst�nden" die vom Nachbar erhobene R�ge der Verletzung der Bestimmungen �ber die zul�ssige Bauh�he nicht h�ren. Das heisst nicht, dass es diese Einwendung in allgemeiner Weise h�tte ausschliessen wollen. Im Gegensatz zum Nidwaldner Baugesetz l�sst das Recht verschiedener anderer Kantone und zahlreicher Gemeinden die einzuhaltenden Grenz- und Geb�udeabst�nde in dem Sinne von der Geb�udeh�he abhangen, dass f�r h�here Bauten gr�ssere Abst�nde vorgeschrieben sind. Einem Grundeigent�mer darf demzufolge das H�herbauen nur bewilligt werden, wenn er sich an den entsprechend erweiterten Grenzabstand h�lt. Wird ihm diese Bedingung nicht auferlegt und baut er demgem�ss n�her an die Grenze, als es an sich den Vorschriften entsprechen w�rde, so f�hrt das dazu, dass der Nachbar seinerseits wegen des einzuhaltenden Geb�udeabstandes um mehr als den gesetzlichen Grenzabstand von der Grenze abr�cken muss. Macht der Nachbar geltend, dass er durch eine verfassungswidrige Anwendung der H�herbauvorschriften dergestalt in der eigenen Baufreiheit eingeschr�nkt werde, dann ist er nach dem Gesagten befugt, staatsrechtliche Beschwerde zu f�hren.
Die Vorschriften der BVL �ber die Abst�nde und die Bauh�he geh�ren dem �ffentlichen Recht an. Nach Art. 10 Abs. 1 BVL ist in der Zone II, in der zwei Geschosse BGE 89 I 513 S. 519zugelassen sind, ein Grenzabstand von seitlich 5 m und r�ckw�rtig 7,5 m einzuhalten. Laut Erg�nzung zu Art. 10 BVL k�nnen in der Zone II Bauten mit mehr als zwei Geschossen bewilligt werden (wenn das Gesamtbild des Quartiers nicht gest�rt wird und bestehende Objekte nicht beeintr�chtigt werden), sofern der Grenzabstand seitlich und r�ckw�rtig das 0,6-fache der Geb�udeh�he ausmacht, mindestens aber seitlich 5 m und r�ckw�rtig 7,5 m betr�gt. Gem�ss Art. 10 Abs. 3 BVL entspricht der Geb�udeabstand der Summe der Grenzabst�nde. Wird einem Bauherrn die Erstellung einer Baute bewilligt, ohne dass die in Art. 10 Abs. 1 BVL umschriebenen Grenzabst�nde gewahrt sind, und wird ihm eine Vermehrung der Geschosszahl erlaubt, ohne dass die Grenzabst�nde im Sinne der Erg�nzung zu Art. 10 BVL verl�ngert werden, so muss der Nachbar, um den in Art. 10 Abs. 3 BVL festgesetzten Geb�udeabstand einzuhalten, bei einer �berbauung seines Grundst�cks um mehr als den in Art. 10 Abs. 1 BVL vorgesehenen Grenzabstand von der Grenze abr�cken; er wird insofern in seiner Baufreiheit beeintr�chtigt.
Der Kreis derer, die solcherart durch die einem Dritten erteilte Baubewilligung in ihren eigenen Rechten verletzt sein k�nnen, beschr�nkt sich auf jene Nachbarn, deren Grundst�cke im Bereich der Geb�udeabst�nde liegen, in der Regel also auf die Anst�sser. Im vorliegenden Falle grenzen allein die Grundst�cke der Beschwerdef�hrer Flattich und Winet an den Bauplatz. W�hrend Flattich durch die streitige Baubewilligung in seiner Baufreiheit beeintr�chtigt sein k�nnte, trifft das auf Winet (dessen Parzelle lediglich mit einer Ecke an den Bauplatz st�sst) von vornherein nicht zu. Die M�glichkeit einer Beeintr�chtigung der Baufreiheit zeichnet sich dagegen ausserdem f�r die Beschwerdef�hrerin Rothlin & Co. ab. Deren Grundst�cke werden zwar durch einen schmalen Streifen der Parzelle 603 (der Erbengemeinschaft Weber) vom Bauplatz getrennt. Weil der Streifen (der gem�ss Projekt der Beschwerdegegnerin einen privaten Zubringerweg aufnehmen BGE 89 I 513 S. 520soll) f�r eine �berbauung nicht in Frage kommt, d�rften indes die einzuhaltenden Geb�udeabst�nde zwischen dem geplanten Neubau und den Geb�uden, die auf den Grundst�cken der Beschwerdef�hrerin Rothlin & Co. stehen oder erstellt werden, zu messen sein. Ob die Abstandsvorschriften so gehandhabt werden und ob die Beschwerdef�hrerin Rothlin & Co. wie auch der Beschwerdef�hrer Flattich tats�chlich in ihrer Baufreiheit beeintr�chtig werden, ist nicht eine Zulassungsfrage, sondern eine Frage der Begr�ndetheit der Beschwerde und daher in jenem Zusammenhang zu behandeln. Bei der Pr�fung der Sachurteilsvoraussetzungen muss es gen�gen, dass eine solche Rechtsverletzung in hinreichender Weise behauptet worden ist (BACHOF, Verfassungsrecht, Verwaltungsrecht, Verfahrensrecht in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, S. 202; ders., Zum Problem des Klagerechts im Anfechtungsprozess, Nachwort, A�R 88 S. 428 A. 8). Das trifft hier mit Bezug auf die Beschwerdef�hrer Flattich und Rothlin & Co. zu.
Die Beschwerde kann mithin jedenfalls insoweit an Hand genommen werden, als sie von den genannten Beschwerdef�hrern erhoben worden ist und diese eine verfassungswidrige Anwendung der Grenzabstands- und H�herbauvorschriften sowie in Verbindung damit eine Verweigerung des rechtlichen Geh�rs geltend machen. Hinsichtlich der �brigen R�gen und soweit das Rechtsmittel von den weiteren Beschwerdef�hrern erhoben worden ist, kann nach der Rechtsprechung auf die Beschwerde nicht eingetreten werden. Auf die Kritik, die an dieser Praxis ge�bt wird, braucht hier nicht eingegangen zu werden, da eine Pr�fung der �brigen Beschwerdepunkte und insbesondere der von den weiteren Beschwerdef�hrern allein erhobenen Einwendungen sich ohnehin aus Gr�nden materieller Art er�brigt (vgl. Erw. 5).
3. Der streitige Neubau soll in der Bauzone II errichtet werden, wo grunds�tzlich zwei Geschosse zul�ssig sind und der Grenzabstand seitlich 5 m und r�ckw�rtig 7,5 m BGE 89 I 513 S. 521betragen muss. Der Gemeinderat hat der Beschwerdegegnerin die Ausnahmebewilligung zur Erstellung eines f�nfgeschossigen Hauses erteilt, wobei er sich auf Art. 22 BVL berufen hat. Der Regierungsrat hat die Abweisung der Einsprachen gegen das Bauvorhaben unter Hinweis auf die n�mliche Bestimmung best�tigt. Die Beschwerdef�hrer halten demgegen�ber daf�r, Art. 22 sei im vorliegenden Fall nicht anwendbar, weil er als �ltere allgemeine Vorschrift vor der neueren Sonderbestimmung des erg�nzten Art. 10 BVL zu weichen habe. Dieser Einwand ist begr�ndet.
Die am 26. April 1943 erlassene BVL erm�chtigt in Art. 22 den Gemeinderat in allgemeiner Weise, "Ausnahmen von den Bestimmungen der Bauverordnung zu bewilligen, sofern besondere Verh�ltnisse privater oder �ffentlicher Natur vorliegen". Die am 26. April 1959 angenommene Erg�nzung zu Art. 10 BVL dagegen umschreibt im Besondern, unter welchen Voraussetzungen der Gemeinderat in den Zonen II und III mehr als zwei Geschosse bewilligen darf, n�mlich nur, "sofern dadurch das Gesamtbild nicht gest�rt, bestehende Objekte nicht beeintr�chtigt" und Mindestgrenzabst�nde eingehalten werden, die "seitlich und r�ckw�rtig das 0,6-fache der Geb�udeh�he", wenigstens jedoch seitlich 5 m und r�ckw�rtig 7,5 m betragen. Nach dem Grundsatz, dass die neuere Sonderbestimmung der �lteren allgemeinen Vorschrift vorgeht, hat Art. 22 vor der Erg�nzung zu Art. 10 BVL zur�ckzutreten: Soweit der erg�nzte Art. 10 anwendbar ist, greift Art. 22 BVL nicht mehr Platz. Dieser Schluss wird durch die Umst�nde best�tigt. Die Beschwerdef�hrer weisen zutreffend darauf hin, dass der Gemeinderat vor dem Erlass des erg�nzten Art. 10 das H�herbauen gest�tzt auf Art. 22 BVL gestatten konnte. Diese M�glichkeit musste mithin nicht erst er�ffnet werden. Der Sinn der Revision war vielmehr ein anderer. Wenn in der Erg�nzung zu Art. 10 BVL hervorgehoben wird, dass der Gemeinderat das H�herbauen bewilligen BGE 89 I 513 S. 522darf, so war damit zu rechnen, dass die Beh�rde vermehrt von dieser ihr schon bisher zustehenden Befugnis Gebrauch machen werde; um Missbr�uchen vorzubeugen, die sich aus einer H�ufung der Ausnahmebewilligung ergeben k�nnten, wurden aber gleichzeitig der Zust�ndigkeit des Gemeinderates bestimmte Grenzen gesetzt. Wurden die Bedingungen f�r das H�herbauen zuvor von der Beh�rde frei und von Fall zu Fall festgelegt, so sind sie nunmehr in allgemeiner Weise rechtssatzm�ssig umschrieben, was die Einheitlichkeit und Folgerichtigkeit der Bewilligungspraxis verst�rkt, die Rechtssicherheit gefestigt und die Gefahr einer rechtsungleichen Behandlung vermindert hat. Diese gesetzgeberischen Ziele lassen es nicht zu, dass der Gemeinderat im Einzelfall mit R�cksicht auf die Person des Bauherrn oder den Zweck des Bauvorhabens doch wieder von seinem Ermessen Gebrauch macht. Was die Festlegung der Abst�nde anbelangt, kann somit Art. 22 neben dem erg�nzten Art. 10 BVL keine Anwendung mehr finden.
Entgegen der Meinung der kantonalen Instanz gilt das auch f�r den sozialen Wohnungsbau. Die BVL stellt hier�ber keine besonderen Bestimmungen auf. Es sind daher die allgemeinen Abstandsvorschriften der BVL anwendbar, die vornehmlich der �ffentlichen Gesundheit und damit gerade auch dem Wohl der minderbemittelten Bev�lkerung dienen. Die angestrebte Verbilligung des Wohnens darf nicht auf Kosten der Gesundheit der Mieter und ihrer Nachbarn gehen, wie das bei unzureichenden Geb�udeabst�nden der Fall w�re.
Der Gemeinderat hatte seine Verf�gung demnach nicht auf Grund des Art. 22, sondern nach der Erg�nzung zu Art. 10 BVL zu treffen. Auf die R�ge, der Regierungsrat habe die Handhabung des dem Gemeinderat in Art. 22 BVL einger�umten Ermessens zu Unrecht nur auf Willk�r hin �berpr�ft und damit den Beschwerdef�hrern das rechtliche Geh�r verweigert, ist deshalb nicht einzugehen. Entscheidend ist, dass der Regierungsrat die Anwendung der BGE 89 I 513 S. 523Abstandvorschriften des erg�nzten Art. 10 BVL, die dem Ermessen der Beh�rde keinen Spielraum lassen, frei zu pr�fen hat.
4. Der Regierungsrat anerkennt im angefochtenen Entscheid, dass der Neubau die in der Erg�nzung zu Art. 10 BVL vorgeschriebenen Mindestgrenzabst�nde nicht einh�lt. Trifft diese Annahme zu, so hat das nach dem in Erw. 3 Gesagten ohne weiteres die Gutheissung der Beschwerde zur Folge. Die Beschwerdegegnerin bestreitet indes die Richtigkeit der Messungen, von denen der Regierungsrat ausgeht. Diese Bestreitung ist zul�ssig. Da die Beschwerdegegnerin im kantonalen Verfahren obgesiegt hat und der Spruch des Regierungsrates sie nicht in ihren Rechten verletzt, st�nde es ihr freilich nicht zu, selber staatsrechtliche Beschwerde zu erheben. Es kann ihr jedoch nicht versagt sein, sich in dem von anderer Seite eingeleiteten Beschwerdeverfahren gegen die in ihren Augen unrichtigen tats�chlichen Feststellungen der kantonalen Instanz zu wenden und deren �berpr�fung zu verlangen (vgl. BGE 86 I 225).
Der streitige Neubau soll gem�ss den Pl�nen einschliesslich der 70 cm hohen Mauerbr�stung auf dem Dache 14,63 m hoch werden. Bei der Bestimmung der notwendigen Grenzabst�nde ist die H�he eines solchen Dachaufbaues der Geb�udeh�he zuzurechnen, sofern er den Nachbarn in gleicher Weise Sonne und Aussicht entzieht wie der Bauk�rper des Hauses. Das trifft hier zu: Die Br�stung ist auf der f�r den Schattenwurf besonders wichtigen Nordfront kompakt und durchgehend. Nach dem erg�nzten Art. 10 BVL muss bei einer Geb�udeh�he von 14,63 m seitlich und r�ckw�rtig ein Grenzabstand von drei F�nfteln (0,6) der H�he, also von rund 8,78 m, eingehalten werden. Die seitlichen Grenzabst�nde sind zudem laut Art. 11 BVL "bei zusammengebauten H�usern von mehr als 20 m Baufront" um die H�lfte zu vergr�ssern. Das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin betrifft zwar nicht im eigentlichen Sinne zusammengebaute H�user; es handelt BGE 89 I 513 S. 524sich um einen Bauk�rper von 37,55 m L�nge mit vier Wohnungen auf jedem der f�nf Geschosse und zwei Treppenh�usern. Art. 11 BVL muss seinem ganzen Sinn und Zweck nach indes auch auf eine derartige Baute angewendet werden. Der seitliche Mindestabstand erh�ht sich demgem�ss von 8,78 m auf 13,17 m.
Die am Augenschein vorgenommenen, von den Parteien und den Beh�rdevertretern anerkannten Messungen haben ergeben, dass das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin die vorgeschriebenen Grenzabst�nde weder seitlich noch r�ckw�rtig einh�lt. Seitlich betr�gt der Grenzabstand im Westen (gegen�ber der Parzelle Nr. 419 des Beschwerdef�hrers Flattich) 5,44 bis 6,20 m, im Osten (gegen�ber der Parzelle Nr. 603 der Erbengemeinschaft Weber) gar nur 1,50 bis 1,77 m. Wird der Grenzabstand im Osten unter Einbeziehung des f�r eine Privatstrasse vorgesehenen, nicht �berbaubaren Landstreifens der Liegenschaft der Erbengemeinschaft Weber bis zur Grenze der Parzelle Nr. 706 der Beschwerdef�hrerin Rothlin & Co. gemessen, so betr�gt er 6,50 bis 6,70 m, also immer noch weit weniger als der erforderliche seitliche Mindestabstand von 13,17 m. R�ckw�rtig betr�gt der Grenzabstand (gegen�ber der Parzelle Nr. 603 der Erbengemeinschaft Weber) 7,37 m statt, wie vorgeschrieben, 8,78 m (was hier allerdings nicht ber�cksichtigt werden kann, da die durch die Abstandsunterschreitung verletzten Nachbarn nicht Beschwerde erhoben haben).
Die Beschwerdegegnerin sucht die Abstandsunterschreitung im Osten und Norden unter Hinweis darauf zu rechtfertigen, dass die fr�here Eigent�merin der Parzelle Nr. 706 und die Erbengemeinschaft Weber am 7. Juni 1955 ein gegenseitiges, im Grundbuch eingetragenes N�herbaurecht bis auf 2,50 m vereinbart haben, und dass die Erbengemeinschaft Weber ihrerseits der Beschwerdegegnerin am 14. Juli 1962 ein N�herbaurecht ohne Angabe eines Mindestabstandes einger�umt habe. Mit Bezug auf die Abstandsunterschreitung im Westen beruft sich die BGE 89 I 513 S. 525Beschwerdegegnerin darauf, dass der auf dem Grundst�ck Nr. 419 des Beschwerdef�hrers Flattich stehende Wohnblock selber nicht den vorgeschriebenen Grenzabstand wahre, weshalb ihr eigener Neubau gem�ss Art. 21 nur die H�lfte des in Art. 10 BVL vorgeschriebenen Mindestabstandes einhalten m�sse.
Diese Einwendungen verm�gen der Beschwerdegegnerin nicht zu helfen. Nach Art. 13 BVL kann zwar im Einverst�ndnis mit dem Nachbar der Grenzabstand ausnahmsweise auf 3,50 m herabgesetzt werden. Diese Bestimmung greift indes bei der Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinne des erg�nzten Art. 10 BVL nicht Platz. Die darin vorgesehenen Mindestabst�nde sind im �ffentlichen Interesse vorgeschrieben worden; sie sind auch f�r die Beh�rde verbindlich, die nach dem in Erw. 3 Gesagten keine Ausnahme davon bewilligen darf. Umso weniger kann es den Beteiligten zustehen, die Vorschrift durch private Vereinbarung ausser Kraft zu setzen. Denkbar w�re es h�chstens, dass die Nachbarn sich �ber eine andere Verteilung des in Art. 10 Abs. 3 BVL umschriebenen Geb�udeabstandes einigen k�nnten, indem der eine sich verpflichten w�rde, sein Haus um soviel mehr von der gemeinsamen Grenze abzur�cken, dass trotz der Unterschreitung des Grenzabstandes durch den andern der erforderliche Geb�udeabstand gewahrt bleibt. Eine solche Abmachung liegt hier jedoch nicht vor.
Ob Art. 21 neben dem erg�nzten Art. 10 anwendbar sei, erscheint aus den Gr�nden, die auch gegen die Anwendbarkeit des Art. 10 BVL sprechen, als fraglich, braucht hier aber nicht entschieden zu werden. Art. 21 BVL erlaubt dem Bauherrn, den Grenzabstand im selben Masse herabzusetzen wie der Nachbar, dessen bestehendes Geb�ude den in Art. 10 vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einh�lt. Der herabgesetzte Grenzabstand darf indes "nicht weniger als die H�lfte der Abst�nde gem�ss Art. 10 betragen". Gem�ss Art. 10 in Verbindung mit Art. 11 BVL bel�uft sich der Abstand, den der Neubau der Beschwerdegegnerin BGE 89 I 513 S. 526gegen�ber dem Grundst�ck des Beschwerdef�hrers Flattich einhalten muss, auf 13,17 m; die H�lfte davon betr�gt 6,58 m. Der geplante Neubau h�lt jedoch lediglich einen Abstand von 5,44 bis 6,20 m ein, was auch bei einer Anwendung des Art. 21 BVL ungen�gend ist.
5. Zusammengefasst ergibt sich, dass das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin die Mindestgrenzabst�nde, die f�r den Fall der Erteilung der H�herbaubewilligung vorgeschrieben sind, nicht einh�lt. Die Baueinsprachen der Beschwerdef�hrer w�ren daher, soweit sie eine Verletzung der Abstandsvorschriften beanstandeten, zu sch�tzen gewesen. Die gegenteilige Stellungnahme des Gemeinderates und die Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde durch den Regierungsrat lassen sich mit keinen sachlichen Gr�nden rechtfertigen. Der Entscheid der kantonalen Instanz ist, weil insofern willk�rlich, aufzuheben. Auf die weiteren R�gen der Beschwerdef�hrer braucht bei dieser Sachlage nicht eingetreten zu werden.
Die Beschwerdef�hrer begn�gen sich indes nicht damit, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids �ber die Baueinsprachen zu verlangen. Sie beantragen ausserdem, es sei der Regierungsrat anzuweisen, die Baubewilligung, die der Gemeinderat der Beschwerdegegnerin erteilt hat, aufzuheben. Sie berufen sich dabei darauf, dass das Bundesgericht dann, wenn der Verfassungsstreit nicht schon mit der Aufhebung der angefochtenen Verf�gung, sondern erst mit der Setzung einer neuen verfassungsm�ssigen Anordnung beendet ist, der kantonalen Beh�rde verbindliche Anweisungen �ber den zu setzenden Akt geben kann (GIACOMETTI, Die Verfassungsgerichtsbarkeit des Schweizerischen Bundesgerichtes, S. 201 und 245 f.). Das Bundesgericht kann in diesem Sinne eine kantonale Beh�rde anweisen, eine zu Unrecht verweigerte Polizeierlaubnis, insbesondere eine Baubewilligung, zu erteilen (BGE 87 I 280 Erw. 1 mit Verweisungen). Dieser Fall liegt hier indes nicht vor. Es hat deshalb bei der Aufhebung des angefochtenen Entscheids �ber die Baueinsprachen sein Bewenden.
BGE 89 I 513 S. 527
Damit wird auch der erteilten Baubewilligung die Grundlage entzogen. Sache der kantonalen Beh�rden wird es sein, die sich daraus ergebenden Folgerungen zu ziehen.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 27. Mai 1963 wird aufgehoben.
86 I 284,
88 I 179,
88 I 180,
86 I 225 suite... ,
87 I 280

References: Art. 4

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 Art. 10
 Art. 22
 Art. 10
 Art. 21
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 Art. 4
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 Art. 87
 Art. 88
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