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Timestamp: 2017-09-23 00:14:07+00:00

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IBR 05/2017 | die-online-bibliothek.de
Minderung bei „ausstrahlenden" Mängeln - IBR 05/2017, Seite 237
Die Ermittlung von Minderwerten ist eine häufige Aufgabe für Bauschadenssachverständige. Das Gesetz stellt im BGB § 638 für das Werkvertragsrecht ab: Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werks in mangelfreiem Zustand zum wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. § 536 BGB enthält für Mietminderung eine, wenn auch ungenauere, vergleichbare Regelung. Auf dieser Gesetzesgrundlage bauen technische Verfahren auf, die sich zur Abschätzung von Minderungsbeträgen eignen. Diese werden analog zu Minderwerten ermittelt, die das Verhältnis zwischen nicht erreichten und vorhandenen Werten abbilden. Ein Gericht hatte die Frage nach dem Minderwert wegen einzelner Beeinträchtigungen an einem ländlichen Einfamilienwohnhaus gestellt. Wie kann eine Beeinträchtigung in einem
Teilbereich angemessen berücksichtigt werden, die sich auf andere Bereiche auswirkt? Neben einer Reihe von kleineren Beeinträchtigungen hatte sich der Wandputz neben der Hauseingangstür regelrecht aufgelöst.
Beton-Bodenplatten in Tiefgaragen immer mit zusätzlichem Schutz gegen Chloride! - IBR 05/2017, Seite 239
1. Die Bodenplatte einer Tiefgarage ist zur Vermeidung von Bewehrungskorrosion im Stahlbeton durch Chlorideinwirkungen vor dem Eindringen von Tausalzresten zu schützen.
2. Es bestehen verschiedene den anerkannten Regeln der Technik entsprechende Lösungsmöglichkeiten zum Schutz einer Bodenplatte vor eindringendem Tausalz.
3. Das Erfordernis einer vollflächigen Abdichtung zwischen Bodenplatte und Gussasphalt hängt von den konkreten baulichen Gegebenheiten der Bodenplatte ab.
Kein Nachtragsangebot vorgelegt: Muss der Auftraggeber trotzdem zahlen? - IBR 05/2017, Seite 240
Soll der Auftragnehmer „möglichst" vor Ausführung von Anderungs- oder Zusatzleistungen ein
Nachtragsangebot vorlegen, hat er auch dann Anspruch auf zusätzliche Vergütung, wenn er vor Ausführung kein derartiges Angebot vorgelegt hat.
Besondere VOB/C-Leistung technisch zwingend erforderlich: Kein Anspruch auf Mehrvergütung! - IBR 05/2017, Seite 241
Autor: KG, Beschluss vom 6.8.2015 - 27 U 120/14
1. Werden in den Positionen eines Leistungsverzeichnisses Leistungen beschrieben, deren Realisierung zwingend die Ausführung Besonderer Leistungen gemäß der VOB/C voraussetzt, kann
für die Ausführung dieser Besonderen Leistungen keine Mehrvergütung beansprucht werden.
2. Enthält die der Leistungsbeschreibung beiliegende Statik den Hinweis auf das Erfordernis
der Besonderen Leistung, ist die Leistung als Besondere Leistung gemäß der Vorgaben der VOB/C ausreichend „erwähnt". Einer gesonderten textlichen Beschreibung der Besonderen Leistung, insbesondere in Form einer gesonderten Ordnungsziffer im Leistungsverzeichnis, bedarf es dann nicht mehr.
„Und/Oder"-Termine sind keine Termine! - IBR 05/2017, Seite 242
Autor: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.7.2016 - 22 U 54/16
1. Mit „oder" bzw. „und/oder" verknüpfte Sachverhalte zur Bezeichnung des vertraglichen
Fertigstellungstermins („generell nutzungsfähig erstellt" oder „nutzungsfähig ist, um Eigenleistungen auszuführen" und/oder „wenn das Haus bezogen werden kann" und/oder „wenn eine
Bauzustandsbesichtigung gem. § 82 BauO-NW durchgeführt werden kann.") sind in Allgemeinen
Geschäftsbedingungen - nach dem insoweit maßgeblichen objektiven laienhaften Empfängerhorizont eines durchschnittlichen verständigen Bauherrn - bereits für sich weder hinreichend klar noch hinreichend verständlich, wobei Auslegungszweifel gem. § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders gehen.
2. Die unzureichende Klarheit bzw. Verständlichkeit dieser Allgemeinen Geschäftsbedingungen gilt erst recht, wenn umfangreiche Eigenleistungen vereinbart worden sind, die nach dem Bauzeitenplan nicht erst nach den vertraglichen Werkleistungen der Werkunternehmerin erbracht werden, sondern darin eingebettet werden sollten.
3. Auch wenn die Transparenzanforderungen des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht überspannt werden dürfen und der AGB-Verwender nicht gleichsam zu einem Kommentar bzw. einer Belehrung verpflichtet ist, so dass er aus der Gesetzessprache unbestimmte Rechtsbegriffe grundsätzlich übernehmen darf, ist die Formulierung „wenn eine Bauzustandsbesichtigung gem. § 82 BauO-NW durchgeführt werden kann" als Bezeichnung einer vertragsgemäßen Fertigstellung unzureichend transparent.
Kein (wirksamer) Endtermin vereinbart: Wann kommt der Auftragnehmer in Verzug? - IBR 05/2017, Seite 243
1. Enthält ein Bauvertrag keine bestimmte oder bestimmbare (bzw. eine unwirksame) Frist, ist
§ 271 BGB anwendbar. Für den Zeitpunkt der Fertigstellung (im Sinne der Fälligkeit der Leistung) kommt es darauf an, in welcher Zeit bei nach dem vom Bauvertrag vorausgesetzten
Bauablauf die Fertigstellung möglich war. Der Unternehmer hat die Herstellung in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen und muss Abweichungen von dem auf diese Weise ermittelten
Fertigstellungstermin darlegen und gegebenenfalls beweisen.
2. Für einen Verzug mit der Leistung des Werkunternehmers müssen über die vorstehende Fälligkeit der Leistung hinausgehend jedenfalls auch die Voraussetzungen des § 286 BGB vorliegen.
Unwesentliche Mängel sind kein Abnahmehindernis! - IBR 05/2017, Seite 244
Autor: OLG Köln, Urteil vom 18.11.2015 - 11 U 33/15
1. Ein Werk ist fertig gestellt, wenn alle wesentlichen Mängel behoben sind, so dass es abnahmefähig ist.
2. Unwesentlich sind Mängel, die an Bedeutung so weit zurücktreten, dass es unter Abwägung der beiderseitigen Interessen für den Auftraggeber zumutbar ist, eine zügige Abwicklung des Vertragsverhältnisses nicht länger aufzuhalten.
Einzug + Prüffrist = Abnahme! - IBR 05/2017, Seite 245
Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.4.2016 - 22 U 165/15
1. Hat der Auftraggeber das Bauwerk bezogen, liegt darin nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist eine konkludente Abnahme, wenn sich aus dem Verhalten des Auftraggebers nichts
Gegenteiliges ergibt. Die Dauer der angemessenen Prüfungs- bzw. Bewertungsfrist orientiert sich an den Umständen des Einzelfalls und regelmäßig nicht an den starren Fristen der in § 12
Abs. 5 VOB/B geregelten Abnahmefiktion.
2. Die Dauer dieser Prüfungs- und Bewertungsfrist darf nicht beliebig verlängert werden, sondern muss auch die Interessen des Auftragnehmers berücksichtigen. Im Einzelfall kann indes zu Gunsten des Auftraggebers zu berücksichtigen sein, ob der Bezug des Bauwerks bzw. der Beginn der Nutzung der Werkleistung seitens des Auftraggebers unter dem Zwang der Verhältnisse (etwa der Räumungspflicht bisheriger Räume, vertraglicher Verpflichtungen, Schadensminderungspflichten des Auftraggebers etc.) erfolgt.
Nachträgliche Teil-Schwarzgeldabrede: Auftraggeber verliert alle Mängelansprüche! - IBR 05/2017, Seite 246
Mängel zwecks Streitvermeidung beseitigt: Beginnt die Verjährung neu? - IBR 05/2017, Seite 247
Autor: BGH, Beschluss vom 2.11.2016 - VII ZR 80/14
1. Ein die Verjährung unterbrechendes Anerkenntnis liegt vor, wenn sich aus dem tatsächlichen
Verhalten des Schuldners gegenüber dem Gläubiger klar und unzweideutig ergibt, dass dem Schuldner das Bestehen der Schuld bewusst ist und angesichts dessen der Gläubiger darauf vertrauen darf, dass sich der Schuldner nicht auf den Ablauf der Verjährung berufen wird. Der
Schuldner muss dabei sein Wissen, zu etwas verpflichtet zu sein, klar zum Ausdruck bringen,
wobei ein eindeutiges schlüssiges Verhalten genügen kann.
2. In der Durchführung von Nachbesserungsarbeiten kann auch lediglich das Bemühen um Vermeidung einer Streiteskalation liegen und gerade nicht die konkludente Erklärung, dem Auftraggeber stünden die behaupteten Mängelrechte zu.
Mehrere Mangelursachen möglich: Unternehmer muss für alle Ursachen verantwortlich sein! - IBR 05/2017, Seite 248
Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.7.2016 - 22 U 24/16
1. Für den Kausalzusammenhang zwischen Pflichtverletzung (bzw. Werkmangel) und Schaden trägt zwar grundsätzlich der Gläubiger die Beweislast. Eines besonderen Kausalitätsbeweises bedarf es indes nicht, wenn sich die Pflichtverletzung daraus ergibt, dass der Gläubiger bei der
Abwicklung eines funktions-/erfolgsbezogenen Werkvertrags einen Schaden infolge fehlerhafter Funktion der gewarteten Anlage, d. h. Ausbleiben des versprochenen Wartungserfolgs durch eine Fehlleistung im Verantwortungsbereich des Schuldners, erlitten hat.
2. Kommen für einen Werkmangel mehrere (selbstständige, alternative) Ursachen in Betracht, muss grundsätzlich der Auftraggeber darlegen und beweisen, dass der Unternehmer für alle Ursachen gewährleistungspflichtig ist. Auch wenn mehrere Werkunternehmer als Verursacher eines Werkmangels in Betracht kommen, muss der Auftraggeber grundsätzlich jedem von ihnen einen - zumindest - mitursächlichen und damit haftungsbegründenden Beitrag für das Auftreten der Mangelerscheinung nachweisen.
Welche Mängelansprüche sind von einer Abgeltungsklausel umfasst? - IBR 05/2017, Seite 249
Autor: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 8.3.2016 - 22 U 51/16
1. Ob eine Abgeltungsklausel, nach der sämtliche wechselseitigen Ansprüche abgegolten bzw. erledigt sind, ohne ausdrückliche diesbezügliche Formulierung auch im Vergleichszeitpunkt unbekannte Ansprüche erfasst, folgt aus der Auslegung des Vergleichs im jeweiligen Einzelfall.
2. Es sind grundsätzlich strenge Anforderungen an eine Willenserklärung zu stellen, die zum
Verlust einer Rechtsposition führt.
3. Die Tatsache, dass bestimmte Werkleistungen durch Drittunternehmen von der Abgeltungsklausel ausgenommen worden sind, spricht im Umkehrschluss deutlich dafür, dass alle übrigen Gewährleistungsansprüche von der Ausschluss-/Abgeltungswirkung erfasst sein sollten.
4. Als Auslegungskriterium gilt dabei auch, ob der Auftraggeber das Objekt zuvor eingehend auf Mangelsymptome bzw. -Ursachen geprüft hatte bzw. fachmännisch hatte prüfen lassen und ob der Vergleichstext von einem Parteivertreter schriftlich entworfen worden und das Zustandekommen dieses außergerichtlichen Vergleichs dann erst nach weiteren außergerichtlichen Vergleichsverhandlungen beider Parteivertreter vom Gericht gem. § 278 Abs. 6 ZPO festgestellt worden ist.
§ 648a BGB-Bürgschaft sichert keine Nachträge! - IBR 05/2017, Seite 250
Eine auf Grundlage des § 648a BGB einem Unternehmer übergebene Bürgschaft sichert die Vergütung für Nachtragsleistungen nur dann, wenn diese in der Bürgschaftsurkunde ausdrücklich erwähnt sind.
Keine § 648a BGB-Sicherheit für streitige Nachträge wegen Bauablaufstörungen! - IBR 05/2017, Seite 251
Autor: LG Berlin, Urteil vom 19.1.2017 - 86 0 142/16
Wer ist als faktischer Geschäftsführer i.S.d. BauFordSiG anzusehen? - IBR 05/2017, Seite 252
Ein nach dem BauFordSiG haftender faktischer Geschäftsführer ist nur dann anzunehmen, wenn er durch sein Handeln im Außenverhältnis die Gesellschaft nachhaltig prägt und nach dem Gesamterscheinungsbild seines Auftretens die Geschicke der Gesellschaft selbst maßgeblich in
die Hand genommen hat. Lediglich sporadisches Auftreten im Außenverhältnis oder die Möglichkeit des Einwirkens auf den satzungsmäßigen Geschäftsführer reichen hingegen nicht aus.
Umkehr der Darlegungs- und Beweislast gilt nur für satzungsmäßige oder faktische Organe! - IBR 05/2017, Seite 253
Ob sich ein Schadensersatzanspruch aus § 823 Abs. 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BauFordSiG wegen täterschaftlichen Verstoßes gegen das BauFordSiG auch gegen eine Person richten kann, die weder satzungsmäßiger noch faktischer Geschäftsführer der GmbH ist, bleibt offen. In jedem Fall obliegt dem Anspruchsteller die Darlegung einer entsprechenden Tathandlung und des Vorsatzes. Auf die Vermutung des § 1 Abs. 4 BauFordSiG kann sich der Antragsteller insoweit nicht berufen, diese erstreckt sich nur auf das satzungsmäßige oder faktische Organ des Empfängers.
In welcher Qualität sind nicht beschriebene Details auszuführen? - IBR 05/2017, Seite 254
Autor: BGH, Beschluss vom 2.11.2016 - VII ZR 30/15
1. Haben bauliche Maßnahmen an einem Bestandsgebäude nicht ein derartiges Gewicht, dass es gerechtfertigt ist, Werkvertragsrecht auch auf von den übernommenen Herstellungspflichten unberührt gebliebene Bauteile anzuwenden, unterliegt der Vertrag nur hinsichtlich der Verletzung der Herstellungspflichten den Vorschriften des Werkvertragsrechts.
2. Leistungsbeschreibungen in Bauträgerverträgen sind nicht abschließend. Daraus, dass ein bestimmtes Ausführungsdetail nicht erwähnt ist, kann nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass es nicht geschuldet ist. Vielmehr muss unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Vertrags geprüft werden, ob eine bestimmte Qualität der Ausführung stillschweigend vereinbart ist.
3. Qualitätsanforderungen können sich nicht nur aus dem Vertragstext, sondern auch aus sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfelds, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes ergeben.
Einzelerwerber (nicht die WEG) müssen Sonder- und Gemeinschaftseigentum abnehmen! - IBR 05/2017, Seite 255
Autor: BGH, Beschluss vom 16.11.2016 - VII ZR 32/15
1. Hat sich der Bauträger in den Verträgen mit den Erwerbern zu umfassenden Modernisierungsmaßnahmen sowie zur Aufstockung des Gebäudes verpflichtet, sind diese Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendung von
Werkvertragsrecht auf die ganze Bausubstanz.
2. Beim Verkauf von Wohnungseigentum handelt es sich um verschiedene Verträge zwischen dem Bauträger und den einzelnen Erwerbern. Die Abnahme ist im jeweiligen Verhältnis zu erklären. Bei Wohnungseigentum ist jeder Erwerber einer Wohnung Besteller bezüglich seines Sondereigentums und bezüglich seines Anteils am Gemeinschaftseigentum.
Privatgutachter soll Bauträger kontrollieren: Muss der Bauträger die Kosten erstatten? - IBR 05/2017, Seite 256
Autor: OLG Stuttgart, Urteil vom 16.11.2016 - 3 U 98/16
An wen muss der Bauträger den Energieausweis herausgeben? - IBR 05/2017, Seite 257
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen den Bauträger einen Anspruch auf Herausgabe einer Kopie des Energieausweises. Die Herausgabe kann bei geborener oder gekorener Ausübungszuständigkeit des Verbands nur an den Verwalter und nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer verlangt werden.
Vereinbarten Nachunternehmer nicht eingesetzt: Besteller kann kündigen! - IBR 05/2017, Seite 258
Autor: OLG Köln, Urteil vom 5.10.2016 - 8 U 58/14
1. Ein Werkvertrag kann durch den Besteller aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn eine schuldhafte schwere Gefährdung des Vertragszwecks durch den Unternehmer vorliegt. Der Unternehmer muss sich schuldhaft so verhalten haben, dass der Besteller hinsichtlich der
weiteren Zusammenarbeit kein Vertrauen mehr zu ihm haben kann.
2. Suggeriert der Unternehmer dem Besteller, dass die Leistung von einem bestimmten Nachunternehmer erbracht wurde, obwohl dies nicht der Fall ist, kann der Besteller den Vertrag aus wichtigem Grund kündigen, wenn der Unternehmer vertraglich verpflichtet war, die
betreffende Leistung von diesem Nachunternehmer ausführen zu lassen.
3. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es sich um ein Geschäft handelt, bei dem es wesentlich auf
die Person des Ausführenden ankommt und der Werkerfolg nicht unmittelbar einer Prüfung unterzogen werden kann.
Anspruch auf übliche Vergütung trotz Wuchergeschäfts!? - IBR 05/2017, Seite 259
Autor: AG Essen, Urteil vom 11.1.2017 - 14 C 189/16
1. Ein wucherähnliches, zur Nichtigkeit des Werkvertrags führendes Rechtsgeschäft liegt vor,
wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein besonders grobes Missverhältnis besteht und die hierdurch begründete tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung des Vertragspartners von diesem nicht widerlegt wird.
2. Für die Annahme eines besonders groben Missverhältnisses genügt bereits, dass der Wert
der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der der Gegenleistung.
3. Ist ein Werkvertrag wegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig, hat der Unternehmer gleichwohl Anspruch auf die übliche Vergütung und muss den darüberhinausgehenden Betrag - sofern er ihn bereits erhalten hat - an den Besteller zurückzahlen.
„Entgeltliche Akquise" vereinbart: Architekt kann nach HOAI-Mindestsätzen abrechnen! - IBR 05/2017, Seite 260
Die akquisitorische Tätigkeit eines Architekten ohne vertragliche Bindung begründet einen
Vergütungsanspruch nicht. Die vergütungsfreie akquisitorische Phase endet, sobald eine Vergütungsvereinbarung getroffen wird. Für die hiervon erfassten Leistungen kann der Architekt
grundsätzlich eine Vergütung nach den Mindestsätzen der HOAI 2002 verlangen, wenn und soweit seine Leistungen von den Leistungsbildern der HOAI 2002 erfasst sind.
Auftraggeber kann Objekt nicht verkaufen: Architekt erhält kein Honorar! - IBR 05/2017, Seite 261
Autor: BGH, Beschluss vom 1.2.2017 - VII ZR 73/15
2. Steht dem Architekten aufgrund einer nicht eingetretenen Bedingung ein vertraglicher Honoraranspruch nicht zu, sind auch Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag und aus
Kein Mindestsatzhonorar trotz unzulässiger Mindestsatzunterschreitung? - IBR 05/2017, Seite 262
1. Ein Ausnahmefall, in dem die Unterschreitung der Mindestsätze der HOAI zulässig ist, liegt
vor, wenn aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung des Zwecks der Mindestsatzregelung ein unter den Mindestsätzen liegendes Honorar angemessen ist (im Anschluss an BGH, IBR 1997, 287).
2. Die Verbundenheit durch eine Vielzahl von Verträgen genügt hierfür ebenso wenig wie der
Umstand, dass sich im Laufe der geschäftlichen Zusammenarbeit als freundschaftlich zu bezeichnende Umgangsformen entwickelt haben.
3. Einem Architekten kann es in Ausnahmefällen nach Treu und Glauben untersagt sein, nach
Mindestsätzen abzurechnen, wenn er durch sein Verhalten ein besonderes Vertrauen des Auftraggebers dahin erweckt hat, er werde sich an die unter dem Mindestsatz liegende Pauschalvereinbarung halten (im Anschluss an BGH, IBR 2012, 89).

References: § 638
 § 536
 § 82
 § 305
 § 307
 § 82

§ 271
 § 286
 § 12
 § 278

§ 648
 § 648
 § 648
 § 823
 § 1
 § 1