Source: https://www.studiocataldi.it/articoli/23747-i-limiti-alla-proprieta-privata-imposti-dal-regolamento-contrattuale-di-condominio.asp
Timestamp: 2019-03-24 15:22:01+00:00

Document:
I limiti alla proprietà privata imposti dal regolamento contrattuale di condominio
Prove di contrasto giurisprudenziale all'orizzonte
Avv. Paolo Accoti - I limiti alla proprietà privata imposti dal regolamento contrattuale: possibile contrasto giurisprudenziale.
Il regolamento contrattuale, di cui ci occuperemo in questa sede, spesso e volentieri impone anche limitazioni alla proprietà privata - evenienza non riscontrabile nel regolamento assembleare, fatta salva l'approvazione dello stesso con l'unanimità dei partecipanti al condominio - e viene normalmente allegato all'atto di vendita dei singoli appartamenti ovvero semplicemente richiamato nello stesso.
In quella occasione, la domanda tendente ad impedire l'utilizzo di un appartamento a centro estetico - solarium, a cagione del divieto imposto dal regolamento, veniva respinta in primo e secondo grado, in virtù della circostanza per la quale, il divieto imposto dalla clausola del regolamento di condominio che vietava all'interno dello stabile lo svolgimento di attività diverse dagli studi professionali, non risultasse vincolante per la condomina convenuta, in considerazione del generico richiamo al regolamento condominiale operato nell'atto di acquisto della stessa, "per cui non si rinveniva alcuna previsione relativa a pretesi divieti per le proprietà esclusive".
Tuttavia, la Cassazione riteneva che la decisione impugnata non fosse in linea con la giurisprudenza di legittimità e, pertanto, cassava con rinvio la sentenza gravata, osservando come "la Corte d'appello ha accertato, in fatto, che nell'atto di acquisto dell'unità immobiliare sita nell'edificio in questione vi era un riconoscimento, seppure generico, del regolamento condominiale, che comprende diritti ed obblighi da esso derivanti, tra i quali il divieto di adibizione dell'appartamento ad uso diverso da studio professionale. Da ciò ha desunto, in diritto, la inopponibilità della clausola in questione, comportante una obbligazione propter rem, che era inefficace per l'acquirente, anche in mancanza della trascrizione dell'atto che lo imponeva".
La stessa quindi, riferiva come una tale decisione è contraria alla giurisprudenza di questa Corte "(Cass. 3 luglio 2003 n. 10523; Cass. 14 gennaio 1993 n. 395; Cass. 26 maggio 1990 n. 4905) secondo cui "le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto".
La Suprema Corte, in merito all'istituto della trascrizione, specifica come "salvo i casi in cui le sono attribuite particolari funzioni soltanto notiziali oppure costitutive, è destinata normalmente a risolvere i conflitti tra diritti reciprocamente incompatibili, facendo prevalere quello il cui atto di acquisto è stato inserito prioritariamente nel registro immobiliare. Presupposto indefettibile dell'operatività dell'istituto è quindi la concorrenza di situazioni giuridiche soggettive che risultino in concreto inconciliabili, alla stregua dei titoli da cui rispettivamente derivano. Una tale situazione di conflitto non si verifica però quando una proprietà viene espressamente acquistata come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene non è stato trasferito come libero, nè l'acquirente può pretendere che lo diventi a posteriori, per il meccanismo della "inopponibilità". In questo senso è univocamente orientata la giurisprudenza di legittimità (cfr Cass. n. 17886 del 2009)".
Viene impugnata la clausola del regolamento condominiale contrattuale che vieta ai condomini di destinare le proprie abitazioni "a case-famiglia, bed and breakfast, pensioni, alberghi o affittacamere", siccome non trascritta nell'atto di acquisto ma, semplicemente, richiamata.
Tanto è vero che, a dire della medesima Corte: "non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli arti. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c. e., occorre indicarne le specifiche clausole limitative (Cass. nn. 17493/14)".
Ed invero, nell'ultima sentenza viene considerata necessaria la trascrizione della clausola limitativa del diritto di proprietà dei condomini, "non essendo sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale", mentre, in quella immediatamente precedente, si ritiene sufficiente il mero richiamo al regolamento di condominio, atteso che per la trascrizione, "presupposto indefettibile dell'operatività dell'istituto è quindi la concorrenza di situazioni giuridiche soggettive che risultino in concreto inconciliabili, alla stregua dei titoli da cui rispettivamente derivano. Una tale situazione di conflitto non si verifica però quando una proprietà viene espressamente acquistata come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene non è stato trasferito come libero, nè l'acquirente può pretendere che lo diventi a posteriori, per il meccanismo della "inopponibilità". In questo senso è univocamente orientata la giurisprudenza di legittimità (Cfr. Cass. 17886/2009)".
A questo punto, sarebbe auspicabile un intervento dirimente delle Sezioni Unite al fine di sanare un latente contrasto che, potenzialmente, potrebbe interessare un gran numero di condomini, attesa la frequente ricorrenza di regolamenti contrattuali contenenti tali generi di clausole limitative della proprietà privata.
(20/10/2016 - Avv.Paolo Accoti)

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