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Timestamp: 2019-08-18 08:43:03+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2019-7061
Documento BOE-A-2019-7061
«BOE» núm. 114, de 13 de mayo de 2019, páginas 50558 a 50563 (6 págs.)
BOE-A-2019-7061
Mediante escritura otorgada el día 24 de octubre de 2018 ante el notario de Vera, don Jorge Díaz Cadórniga, con el número 1.734 de protocolo, don W. E. O. y doña S. O., como dueños de la finca registral número 11.913 del término de Arboleas, en la que constaba inscrita una edificación terminada, declaraban la ampliación de la misma y vendían dicha finca a don R. B. y doña J. A. B.
«La escritura otorgada el 24 de octubre de 2018, ante el Notario don Jorge Díaz Cadórniga, con el número de protocolo 1734/2018, que causó la entrada número 3921, asiento 56 del diario 97 de operaciones, ha sido calificada negativamente bajo la siguiente nota:
Se presenta escritura por la que don W. E. O. y doña S. O., declaran una obra nueva terminada sobre la finca registral 11913 del término municipal de Arboleas, propiedad de dichos señores; y por la que la venden a don R. B. y a doña J. A. B.
Primero. La superficie de la finca que consta en el título es de 704 m2, si bien en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se une al título consta que la superficie de la parcela es de 727 m2.
Segundo. Se aporta Certificación expedida por el Arquitecto don A. M. C. P., colegiado n.º (…) del Colegio Oficial de Arquitectos de Murcia, en la que hace referencia a la lista de coordenadas de georreferenciación geográfica de las nuevas edificaciones declaradas.
Tercero. El notario autorizante de la escritura que ahora se califica manifiesta textualmente: "Que en relación al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, expresamente excluyen la inscripción de la representación gráfica catastral o alternativa en su caso incorporadas; sin perjuicio de que si existen discrepancias entre la descripción realizada con lo que conste en el Registro de la Propiedad, solicitan, si fuere posible, la alteración de tal descripción registral y, al menos, la registración con el contenido ya inscrito, pero sin que ello implique rogación alguna del procedimiento de inscripción de la representación gráfica, cuya renuncia reiteran, excluyendo expresamente de las facultades que correspondan al presentante la de realizar la solicitud o rogación de dicho procedimiento".
Segundo. De conformidad con lo establecido en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. En su apartado Octavo. Sobre el artículo 202 de la Ley Hipotecaria. 1. Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.
«Primero.–El Sr. registrador en el fundamento de derecho primero de su calificación simplemente realiza una remisión a lo dispuesto en los artículos 199 y 202 de la Ley Hipotecaria.
No tenemos noticia de que dicha Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la DGRN hubiese sido publicada en el "BOE". De conformidad con lo dispuesto en el Art. 52, párrafo primero de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común para que produzcan efectos jurídicos las disposiciones administrativas habrán de publicarse en el Diario oficial que corresponda (en análogos términos el párrafo primero del Art. 131 de la actual Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).
No se contiene en la citada Ley 13/2015 de 24 de junio una habilitación normativa a la DGRN, al margen de lo relativo a requisitos técnicos, pero además considero que en la mencionada Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015 se establece una exigencia ex novo y de carácter sustantivo no contemplada en la Ley Hipotecaria para la inscripción de la declaración de obra nueva, por lo que en aplicación del principio de jerarquía normativa entiendo que no procede la exigencia que se derivaría de la indicada Resolución-Circular:
Segundo.–Sin perjuicio de lo referido en el apartado anterior, la propia Dirección General de los Registros y del Notariado, en la resolución de 8 de febrero de 2016, dispuso que la inscripción previa o simultánea de las delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique la edificación procederá solo en el caso de que el registrador albergue duda fundada de que la porción de suelo ocupada por la edificación se encuentre íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir.
Centrándonos en el concreto supuesto de hecho, la superficie de la finca que consta en el título es de 704 m2 (como así consta en el Registro de la Propiedad, aun cuando no se haga referencia a ello en la nota de calificación), mientras que la superficie de la parcela que figura en Catastro es de 727 m2, por tanto una superficie según Catastro que difiere en menos de un 3,27% de la que figura en el título y en el Registro.
No parece en este caso haber duda de que la porción de suelo ocupada por las edificaciones objeto de declaración, con una antigüedad superior a 6 años, se encuentren íntegramente comprendidas dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, cuestión esta que tampoco es puesta en duda por el Sr. registrador en su nota de calificación, pues ni ha reflejado duda alguna en la citada calificación y por consiguiente [sic] tampoco algún fundamento en el que basar una hipotética duda.
Siendo ello así, resulta complejo explicar a un matrimonio de ciudadanos británicos jubilados que han comprado su vivienda en España, el motivo por el cual no puede acceder la adquisición realizada al Registro de la Propiedad y de igual modo resulta complicado requerir a los vendedores para que procedan a cumplimentar una exigencia adicional, requerida por el Sr. Registrador, por diferir en un menos de un 3,27% la superficie inscrita respecto de la superficie que consta en Catastro.»
1. Constituye el único objeto de este recurso determinar si para la constancia registral de una declaración de obra nueva finalizada de la que se aportan las correspondientes coordenadas de la porción de suelo ocupada, es requisito también que con carácter previo se determinen las coordenadas de la finca en la que se ubica dicha construcción.
Sin embargo, en el caso de este expediente la nota de calificación, más allá de manifestar que existe una diferencia de superficie respecto a la que figura en Catastro, no expresa ningún motivo para justificar las dudas de extralimitación de la nueva construcción respecto de la finca en la que se ubica, sin que esta mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas pueda justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral (cfr. Resolución de 28 de septiembre de 2016). En la calificación no se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas como pudieran ser, por ejemplo, la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca (cfr. Resoluciones de 6 y 28 de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019) o la existencia de modificaciones de descriptivas que se hubieran manifestado en el título. Tales circunstancias no concurren en el expediente y, en todo caso, deben justificarse en la nota de calificación.

References: artículo 199
 artículo 202
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 Resolución 
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