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Timestamp: 2019-12-08 16:11:08+00:00

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Muss das tageweise Vermieten seiner Wohnung dem Vermieter mitgeteilt werden? | Es kommt darauf an
9flats, Airbnb, HouseTrip, Mietrecht, park-it, Share-Economy, Untermiete
Muss das tageweise Vermieten seiner Wohnung dem Vermieter mitgeteilt werden?
Die Share-Economy ist schon etwas Tolles. Damit kann sich heute jeder ganz einfach einen kleinen Nebenverdienst erarbeiten und seine Lebenshaltungskosten reduzieren. Mit dem Gesparten leistet man sich vielleicht dann selbst einen Urlaub und bucht sich dafür bei AirBnB, 9flats, HouseTrip oder gloveler selbst eine hippe Unterkunft bei einer Privatperson, welche einem gleich noch ein paar Insidertipps liefert. Vielleicht geht das Ersparte aber für einen Einkaufsbummel in Zürich drauf, natürlich wird dafür ein Mobility Auto reserviert oder für das eigene Auto via park-it oder parku stressfrei ein Parkplatz für den Tag gemietet.
Doch haben nicht unbedingt alle Freude an diesen neuen Angeboten, und nur weil es gerade hipp ist, kann nicht auf die Einhaltung gewisser Regeln verzichtet werden. So regt sich denn auch bereits ein gewisser Widerstand oder zumindest werden auch diese Formen reglementiert. So hat Hamburg für private Wohnungsvermieter bereits Regeln geschaffen, es wird befürchtet, dass der sowieso schon knappe Mietwohnungsraum in der Stadt Hamburg noch knapper würde. Ebenso überlegt sich die autofeindliche Stadt Zürich die kurzeitige Vermietung von privaten Parkplätzen zu regulieren.
Jedoch gilt es nicht nur verwaltungsrechtliche Vorgaben einzuhalten sondern auch die privatrechtlichen. Es ist davon auszugehen, dass die meisten Nutzer von Sharing-Plattformen nicht selber Eigentümer der Wohnung oder des Parkplatzes sind, sondern Mieter. Es stellt sich deshalb die Frage, ob das kurzfristige Vermieten der Wohnung oder des Parkplatzes eine Form der Untermiete darstellt. Art. 262 des Obligationenrechts regelt die Untermiete für alle Arten von Mietverträgen in der Schweiz. Die Untermiete ist jedoch nicht gesetzlich definiert, kann aber aus den mietrechtlichen Bestimmungen abgeleitet werden. Zwingend ist, dass die Miete entgeltlich erfolgt, was vorliegend immer der Fall sein wird. Zwingend ist auch das Einholen der Erlaubnis beim Vermieter. Der Vermieter darf das Untervermieten nur verweigern, wenn eine der vier Verweigerungsgründe gemäss Art. 262 Abs. 2 lit. a, b oder c bzw. Abs 3 OR vorliegt. Die Vermietung der Wohnung als „Hotelzimmer“ oder des Parkplatzes als „Kurzzeitparkplatz“ befindet sich aufgrund der kurzen Dauer in einer rechtlichen Grauzone. Nachfolgend wird aber davon ausgegangen, dass die Untermiete auf diese Verhältnisse anwendbar ist. Weder aus dem Gesetz, der Lehre oder der Rechtssprechung ist eine Mindestdauer für eine Untermiete ersichtlich. Gegen die Untermiete könnte jedoch der ständige Wechsel der Gäste sprechen. Der Mieter hat dem Vermieter auf Verlangen die wesentlichen Bedingungen des Untermietvertrags offenzulegen. Dazu gehören der Mietzins, der Verwendungszweck, die Dauer der Untermiete, die genau vermietete Fläche/Räume aber auch die Person des Untermieters. Da der Vermieter die Personen noch nicht kennt, kann er diese dem Untermieter auch nicht mitteilen. Alternativ muss sicherlich mitgeteilt werden auf welcher Plattform das Objekt angeboten wird. Der Vermieter kann jedoch eine pauschale Genehmigung abgeben und die Untervermietung in einem gewissen Rahmen generell erlauben, d.h. darauf zu verzichten die genaue Person des Untermieters zu kennen. Die Mitteilung jedes Gastes an den Vermieter wäre dagegen völlig unpraktikabel.
Weiter dürfen die Bedingungen der Untermiete im Verhältnis zur Hauptmiete nicht missbräuchlich sein. Am meisten Anlass zu Diskussionen gibt sicherlich der verlangte Mietpreis. Da der Vermieter regelmässig keine erheblichen Eigenleistungen erbringt, ist vor allem ein übermässiger Gewinn des Untervermieters auszuschliessen. Ein pauschaler Zuschlag zur Hauptmiete, ab wann eine Untermiete als unzulässig zu betrachten ist existiert jedoch nicht. Es ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Bei der Vermietung der Wohnung als Unterkunft ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung oder das Zimmer meist nicht den ganzen Monat vermietet werden. Die Unterkunft wird möbliert vermietet, allenfalls sogar mit Internetzugang und am Ende ist eine Reinigung inbegriffen. Ebenso sind ein administrativer Aufwand und die Abgaben an die Plattformen für die Abwicklung zu berücksichtigen. Ein Aufschlag ist deshalb durchaus gerechtfertigt und ein nicht übermässiger Gewinn zulässig (vgl. BGE 119 II 353).
Der am weitesten gefasste Verweigerungsgrund ist die Verweigerung aufgrund eines wesentlichen Nachteils. „Als wesentlicher Nachteil der Untermiete für den Vermieter hat all das zu gelten, was entweder den Bestimmungen des Hauptmietvertrages widerspricht oder aber in objektiver wie in subjektiver Hinsicht eine relative Benachteiligung des Vermieters oder der Mietsache nach sich zieht (SVIT Kommentar Art. 262 N 21).“ Dabei steht der Verwendungszweck der Mietsache im Vordergrund. „Abzustellen ist somit in erster Linie stets auf den Hauptmietvertrag vereinbarten Gebrauchszweck und auf die im Hauptvertrag vereinbarten Gebrauchsmodalitäten. Dort wo, es an Vereinbarungen im Hauptmietvertrag fehlt, ist auf den üblichen Gebrauch zurückzuführen (ZK-Kommentar Art. 262, N 45).“ Über die Ausgestaltung des Hauptmietvertrags ist der Vermieter somit in der Lage den Verwendungszweck der Mietsache einzuschränken. Bei einer Wohnungsmiete kann er zum Beispiel die Anzahl der Benutzer restriktiv vorschreiben (höchstens 5 Personen, davon höchstens 3 Kinder, keine Haustiere, etc.). Bei Geschäftsimmobilien kann er das Objekt allenfalls nur zu einem bestimmten Zweck vermieten. Z.B. als Lebensmittelgeschäft, als Arztpraxis oder Anwaltsbüro. Eine Einschränkung auf Tätigkeiten mit einem niedrigen Publikumsverkehr ist ebenfalls zulässig. Von den wesentlichen Nachteilen muss jedoch der Vermieter nicht unbedingt direkt betroffen sein, diese können z.B. auch nur die anderen Mieter in der selben Liegenschaft betreffen. Wird eine Wohnung in einer von überwiegend ruhebedürftigen Pensionären an eine kinderreiche Familie untervermietet, ist der Vermieter nicht direkt betroffen, trotzdem können ihm daraus indirekt wesentliche Nachteile (Lärmklagen der anderen Mieter) entstehen.
Auf die kurzeitige Vermietung bezogen bedeutet dies, dass zuerst geklärt werden muss, ob der Vermieter Einschränkungen im Mietvertrag festgehalten hat. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, sollte eine Überbelegung der Wohnung vermieden werden. D.h. noch zwei Klappsofas im Wohnzimmer aufstellen, um die Wohnung an eine grössere Gruppe vermieten zu können, könnte allenfalls als Überbelegung angesehen werden und sollte vermieden werden, vor allem dann wenn der Hauptvermieter nicht begeistert ist, dass seine Wohnung kurzzeitig untervermietet wird. Oft wird der Vermieter wohl vielfach erst auf Reklamationen reagieren bzw. reagieren müssen. Je nach Mietermix der Liegenschaft gilt es deshalb im Einzelfall abzuschätzen an wen man die Wohnung genau vermieten möchte, um Reklamationen der Nachbarn möglichst zu vermeiden. Z. B. Wohnen sonst nur Rentner in der Liegenschaft, sollte die Wohnung nicht unbedingt an eine Gruppe Jugendliche vermietet werden. Bzw. sollte die Wohnung bereits entsprechend beworben werden.
Heikel könnte auch das Untervermieten von Parkplätzen sein, da vor allem bei Wohnliegenschaften kein übermässiger Publikumsverkehr gewollt ist. Die Parkplätze sind für Anwohner gedacht und nicht für ein ständiges kommen und gehen. Dem kann jedoch entgegengewirkt werden, wenn der Parkplatz allenfalls nicht so oft wie vielleicht möglich untervermietet wird und so der Mehrverkehr in einem erträglichen Mass gehalten wird. Bei Geschäftsparkplätzen die evtl. noch zusammen mit Büros vermietet wurden, die keinen hohen Publikumsverkehr aufweisen sollen, kann ein Untervermieten problematisch sein und evtl. sogar die Zustimmung verweigert werden. Eine Verweigerung aufgrund zu hohem Publikumsverkehr ohne vorgängige vertragliche Vereinbarung, wäre nur zulässig, wenn dadurch die Nachbarn wesentlich gestört würden. Was durch den Vermieter zu belegen wäre. Auch kann sich der Vermieter nicht ohne Vertragsänderung darauf berufen, dass er sich allgemein für möglichst wenig Autoverkehr einsetzt und darum ein Untervermieten nicht erlaubt, so wie es bspw. die Stadt Zürich angedeutet hat.
Holt der Mieter vor der Untervermietung keine Genehmigung bei seinem Vermieter ein, so stellt dies eine Vertragsverletzung dar. „Diese Vertragsverletzung kann der Vermieter einerseits mit einer ordentlichen Kündigung sanktionieren. Anderseits kann der Vermieter sobald er von einer unbewilligten Untermiete Kenntnis erhält ohne schriftliche Abmahnung (da i.S.v. Art. 108 Ziff. 1 OR überflüssig) gestützt auf Art. 275f OR ausserordentlich kündigen, und zwar selbst dann, wenn er keinen Verweigerungsgrund anzurufen in der Lage ist (SVIT Kommentar Art. 262 N 32).“
„Bei einer Untervermietung trotz begründeter Verweigerung kann der Vermieter gleich wie bei einer unbewilligten Untermiete vorgehen und das Mietverhältnis entweder ordentlich oder ausserordentlich kündigen, nebst dem Anspruch auf volle Schadloshaltung. Ist die Verweigerung allerdings zu Unrecht erfolgt, ist die Kündigung missbräuchlich (SVIT Kommentar Art. 262 N 33; vgl. BGer Urteil 4C.155/2000 vom 30. August 2000).“ Des Weiteren kann er nach neurer Rechtssprechung sogar den dadurch erzielten Gewinn herausverlangen (vgl. BGE 126 III 69 E.2c und 129 III 422 E.4).
Tips zum richtigen Vorgehen:
Mietvertrag auf Einschränkungen überprüfen.
Direkte Nachbarschaft auf Probleme prüfen.
Den Vermieter informieren und um schriftliche Genehmigung bitten.
Bei Ablehnung eine Begründung verlangen.
Erst bei Zustimmung das Angebot auf einer der Plattformen publizieren, allenfalls unter Berücksichtigung vereinbarter Einschränkungen.
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References: Art. 262
 Art. 262
 BGE 
 Art. 262
 Art. 262
 Art. 108
 Art. 275
 Art. 262
 Art. 262
 BGer 
 BGE