Source: http://www.zarzadca.eu/discussion/411/
Timestamp: 2014-07-25 11:22:36+00:00

Document:
Wspólnota Mieszkaniowa - windykacja we wspólnotach mieszkaniowych
Zarządcy nieruchomościOferty bankówSprzątanieUsługi budowlanePrzeglądy techniczneCertyfikaty energetyczneOchrona i systemy alarmoweFinanse i ubezpieczeniaUsługi księgoweOprogramowanieElektryczneGazoweGrzewczeWentylacje i klimatyzacjaWod-kan i hydrauliczneWindyKolektory słoneczneDachy i rynnyElewacjeIzolacjeOsuszanieWysokościoweOdśnieżanieDezynfekcja, dezynsekcja, deratyzacjaAkcesoria i inne usługiZarządca popularne tagidłużnicy windykacja wspólnoty mieszkaniowe zadłużenieZarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowychZarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny (wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)
Kategoria: PrawoDyskusja: windykacja we wspólnotach mieszkaniowych
CommentAuthorcigCommentTime6-08-2009 zmieniony pokaż opcjelink do postalink do posta w wątkuzgłośZapraszamy do wymiany doświadczeń w podjętym zakresie tematycznym.
CommentAuthorKubaCommentTime6-08-2009 pokaż opcjelink do postalink do posta w wątkuzgłośUWL mówi:"art 15. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość."w dużych wspólnotach, windykuje zarząd wspólnoty. Zarządca może wystąpić do sądu z dłużnikiem (członkiem wspólnoty mieszkaniowej), gdy posiada on pełnomocnictwo szczególne, wyrażone w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.w małej wspólnocie mieszkaniowej to czynność nie przekraczająca zwykłego zarządu i nie potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali, aby wystąpić do sądu z dłużnikiem (innym współwłaścicielem).
CommentAuthorGargCommentTime7-08-2009 pokaż opcjelink do postalink do posta w wątkuzgłośNiezręczna sytuacja ma miejsce wtedy kiedy zarząd lub administrator widndykuje innego członka zarządu.
CommentAuthorownerCommentTime8-09-2009 [Blog] pokaż opcjelink do postalink do posta w wątkuzgłoś Kuba:Zarządca może wystąpić do sądu z dłużnikiem (członkiem wspólnoty mieszkaniowej), gdy posiada on pełnomocnictwo szczególne, wyrażone w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli wspólnota w umowie o zarządzanie powierzy zarządcy windykację należności, to zarząd może udzielić pełnomocnictwa procesowego zarządcy, bez uchwały wspólnoty. Kodeks postępowania cywilnego, art. 87: § 1. Pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, (...)
CommentAuthorZarządcaCommentTime8-09-2009 pokaż opcjelink do postalink do posta w wątkuzgłośPowyższe brzmienie art. 87 kpc obowiązuje dopiero od 05.02.2005 roku, tj. od wejścia w życie nowelizacji k.p.c.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
CommentAuthorownerCommentTime8-09-2009 pokaż opcjelink do postalink do posta w wątkuzgłoś Zarządca:Powyższe brzmienie art. 87 kpc obowiązuje dopiero od 05.02.2005 roku, tj. od wejścia w życie nowelizacji k.p.c. Dopiero? Wypowiedź Kuby datowana jest 6-08-2009 :)
CommentAuthorKaMCommentTime14-09-2009 pokaż opcjelink do postalink do posta w wątkuzgłośA jak wygląda kwestia windykacji w małej wspólnocie?Przyjmijmy, że wspólnota liczy 6 właścicieli, a 1 z nich długotrwale zalega z płatnościami.W małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma Zarządu, a obowiązują przepisy KC o współwłasności. Wszędzie konieczna jest zgoda 100% współwłaścicieli. Pełnomocnictwo do reprezentowania WM udzielić muszą wszyscy, podpisać umowę z firmą windykacyjną/kancelarią prawną też wszyscy... . Stoimy w miejscu. Chyba, że istnieje jakaś możliwość przełamania "niemocy" (???).
CommentAuthorownerCommentTime14-09-2009 [Blog] pokaż opcjelink do postalink do posta w wątkuzgłoś KaM:W małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma Zarządu, a obowiązują przepisy KC o współwłasności. Wszędzie konieczna jest zgoda 100% współwłaścicieli. Nie wszędzie. Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest wymagana w sprawach przekraczających zarząd zwykły. W sprawach zwykłego zarządu (taką sprawą jest między innymi windykacja należności wspólnoty) wystarczy większość głosów (liczona według udziałów). Zawsze pozostaje jeszcze droga sądowa: Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. (...) Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
CommentAuthorKaMCommentTime14-09-2009 pokaż opcjelink do postalink do posta w wątkuzgłośRacja. Przecież np. związanie się umową z firmą windykacyjną jest czynnością zwykłego zarządu... .Hmm...w poniedziałek ciężko się myśli ;)
CommentAuthorTomTomCommentTime14-09-2009 [Blog] pokaż opcjelink do postalink do posta w wątkuzgłośz interpelacji nr 4530:....w małych wspólnotach, w których liczba lokali nie przekracza siedmiu lokali, właściciele lokali mają wybór, czy działać w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego, jak to przewiduje art. 19 ustawy, czy stosować w sprawach zarządu nieruchomością wspólną zasady ujęte w umowie właścicieli lokali zawartej w formie aktu notarialnego.Dopiero gdy właściciele lokali z tej możliwości nie skorzystają, a liczba lokali we wspólnocie nie jest większa niż siedem, to do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.Wówczas, zgodnie z art. 199 K.c., do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.Natomiast nie mogę podzielić opinii pani poseł, iż dochodzenie należności od dłużników, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o własności lokali, zalicza się do czynności przekraczających zwykły zarząd. Należy zauważyć, iż czynność powyższa nie została wymieniona w art. 22 ust. 3 ustawy, gdy wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16, zgodnie z którym wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji z tytułu długotrwałego zalegania z zapłatą należnych od niego opłat, zostało zaliczone do czynności przekraczających zwykły zarząd.Potwierdzeniem powyższej opinii jest również komentarz pana Romana Dziczka do art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali znajdujący się w Lex Polonica Maxima. Autor m.in. stwierdza: ˝Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. Ani komentowana ustawa, ani Kodeks cywilny nie definiują czynności zwykłego zarządu. Niemniej jednak będą to zarówno wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków (w szczególności cywilnych) i dochodów, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko rozumianą ochroną wspólnego prawa w postaci różnych czynności zachowawczych, jak i wytoczenie powództwa o eksmisję (z części wspólnej), o ochronę własności i posiadania, o zapłatę należnych opłat z tytułu kosztów zarządu, o odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia budynku lub jego uszkodzenia, itp.˝
CommentAuthorownerCommentTime14-09-2009 pokaż opcjelink do postalink do posta w wątkuzgłoś TomTom:....w małych wspólnotach, w których liczba lokali nie przekracza siedmiu lokali, właściciele lokali mają wybór, czy działać w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego, jak to przewiduje art. 19 ustawy, czy stosować w sprawach zarządu nieruchomością wspólną zasady ujęte w umowie właścicieli lokali zawartej w formie aktu notarialnego. Dopiero gdy właściciele lokali z tej możliwości nie skorzystają, a liczba lokali we wspólnocie nie jest większa niż siedem, to do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Taką umowę (w formie aktu notarialnego), na mocy art. 18.1, można zawrzeć również później, już po powstaniu wspólnoty. Wówczas zarząd nieruchomością wspólną w małej wspólnocie będzie prowadzony na zasadach ustawy o własności lokali, tak samo, jak w dużej wspólnocie: w sprawach przekraczających zarząd zwykły można będzie podejmować uchwały większością głosów, a do spraw zwykłego zarządu wspólnota powoła zarząd (np. 1-osobowy).
CommentAuthorKaMCommentTime16-09-2009 [Blog] pokaż opcjelink do postalink do posta w wątkuzgłośMyślę, że dobrym pomysłem (jeśli chodzi o tematykę windykacji we wspólnocie mieszkaniowej) jest uchwalenie regulaminu windykacji we wspólnocie, który po pierwsze - będzie regulował (porządkował) całą procedurę windykacyjną względem dłużników począwszy od wysyłanych monitów/wezwań do zapłaty aż do skierowanie sprawy do sądu. Po drugie - regulamin będzie posiadał każdy członek wspólnoty i w przypadku rosnącego zadłużenia dot. jego lokalu nie będzie zaskoczony podjętymi względem niego działaniami. Kolejna kwestia, którą może zostać ujęta w regulaminie, to obciążenie dłużnika kosztami podjętych działań windykacyjnych. Wiadomo, że wynajęcie firmy windykacyjnej czy kancelarii prawnej, która poprowadzi nam sprawę jest kosztowne. Co do zasady (bo w praktyce spotyka się różne sytuacje) ani wspólnota ani kancelaria czy firma windykacyjna nie może żądać od dłużnika, aby ten zapłacił za przeprowadzoną względem niego procedurę windykacyjną (z zastrzeżeń możliwości zwrotu niewielkiej części kosztów w postępowaniu sądowym). W regulaminie można tą kwestię uregulować w sposób odmienny - tj. korzystny dla wspólnoty, a niekorzystny dla dłużnika. W przypadku, gdy nikt (zazwyczaj żaden z dłużników) nie skorzysta z art.25 uwl, to od momentu podjęcia uchwały sprawa windykacji we wspólnocie wydaje się być prostsza i przejrzysta.

References: art. 87
 art. 87
 art. 87
 Art. 199
 Art. 201
 art. 19
 art. 199
 art. 15
 art. 22
 art. 16
 art. 22
 art. 19
 art. 18
 art.25