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Timestamp: 2020-07-14 10:39:57+00:00

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Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 15543 - pubb. 01/07/2010
Cassazione Sez. Un. Civili, 20 Gennaio 1994, n. 459. Est. Borrè.
La locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulata dal curatore del fallimento ai sensi dell'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ. (applicabile in forza del richiamo di cui all'art. 105 della legge fallimentare) è un contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che - non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 cod. civ. - non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente "in executivis". Pertanto la clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscano la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che lo sottraggono all'ambito di applicabilità del combinato disposto degli artt. 7 e 41 della legge 22 luglio 1978, n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato. (massima ufficiale)
∙ Locazione stipulata dal curatore, durata e risoluzione per effetto della vendita forzata del bene
" Francesco FAVARA "
" Marcello TADDEUCCI Consigliere
sul ricorso iscritto al n. 3618-89 del R.G. AA.CC. proposto da
ELEONORA FERRARO E GIUSEPPE RANDONE, elett.te dom.ti in Roma, Via Pierluigi da Palestrina n. 48 c-o lo studio dell'avv.to Enrico La Pergola che li rappresenta e difende giusta delega a margine del ricorso.
FARNISI LUIGI, elett.te dom.to in Roma, Corso Vittorio Emanuele II n. 326 c-o lo studio dell'avv.to Renato Scognamiglio che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso. Controricorrente
Avverso la sentenza n. 907-88 del 23.11.88 della Corte d'Appello di Catania dep. il 24.12.88 e notificata il 16.1.89.
Udita nella Pubblica Udienza tenutasi il giorno 11.6.93 la relazione della causa svolta dal Cons. Rel. Dr. Borrè;
Udito l'avv.to G. Romanelli p.d.
Udito il P.M., nella persona del Dr. Di Renzo, avv.to gen.le c-o la Corte Suprema di Cassazione che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
Con citazione notificata l'11 marzo 1982 Giuseppe Randone e Eleonora Ferraro convennero in giudizio, davanti al Tribunale di Ragusa, Luigi Farnisi, chiedendone la condanna al rilascio dell'immobile sito in Ragusa, via G. Di Vittorio n. 41, da lui detenuto senza titolo, nonché al risarcimento del danno. Precisarono gli attori di essersi resi aggiudicatari ai pubblici incanti del predetto immobile facente parte dell'attivo del fallimento di Giuseppe Iacono; e di aver appreso, dall'esame del fascicolo fallimentare, che l'immobile stesso era stato locato dal curatore a tale Salvatore Cascone per il canone di lire 50.000 mensili, con obbligo di riconsegna subito dopo la vendita fallimentare. Il Farnisi si costituì e resistette, esponendo di aver formato, nell'aprile 1977, una società con il Cascone, il quale aveva stipulato, per conto della società, il contratto di locazione dell'immobile; che il Cascone era successivamente receduto dalla società e l'impresa era divenuta individuale; che esso esponente era stato riconosciuto dalla curatela quale conduttore, peraltro con aumento del canone a lire 60.000 a decorrere dal 1 gennaio 1980. Il Tribunale, con sentenza non definitiva, ritenne la validità della clausola che prevedeva la cessazione della locazione per effetto della vendita dell'immobile e conseguentemente condannò il Farnisi al rilascio del bene e al risarcimento del danno, disponendo che l'istruzione proseguisse per la relativa liquidazione. Successivamente, con sentenza definitiva del 27 febbraio 1987, condannò il Farnisi a pagare agli attori lire 9.021.600 oltre interessi.
Il Farnisi impugnò le sentenze avanti la Corte di appello di Catania, lamentando che fosse stata ritenuta valida la clausola di risoluzione della locazione per effetto della vendita. Il Randone e la Ferraro resistettero al gravame.
La Corte di Catania, con sentenza del 24 dicembre 1988, accolse l'appello, rilevando che l'art. 7 della legge 22 (NDR: così nel testo) luglio 1978 n. 392 (disciplina delle locazioni di immobili urbani), richiamato dall'art. 41 stessa legge per gli immobili adibiti ad uso non abitativo, nel prevedere la nullità della clausola di risoluzione del contratto in caso di alienazione dell'immobile locato, non introduce alcuna distinzione in ordine alla forma dell'alienazione e, in particolare, stante la sua formulazione ampia e generale, deve ritenersi operante anche in caso di vendita forzata, non esistendo, oltretutto, alcuna incompatibilità fra tale forma di trasferimento dell'immobile locato e la persistenza della locazione. A diversa conclusione non potrebbe indurre la ritenuta inapplicabilità, alle vendite fallimentari, della prelazione di cui all'art. 38 della legge 392-1978, discendendo in tal caos dalla lettera stessa della norma la limitazione alle vendite volontarie (Cass. n. 295-81; 3298-84; 2900-90). Decisiva era invece la considerazione che il curatore fallimentare nell'amministrazione dei beni della massa attiva, opera alla stregua di un privato e non si trova, rispetto ai contraenti, in posizione privilegiata o comunque diversificata.
Ben è vero - osservò conclusivamente la Corte - che l'esigenza di celere e pieno realizzo della attività fallimentari può confliggere con l'assoggettamento dei rapporti di locazione posti in essere dalla curatela al regime legale di durata minima, ma tale aspetto deve essere valutato dal curatore al momento della stipulazione del contratto, in sede di comparazione di vantaggi e svantaggi insiti nell'ipotesi locativa, senza poter assurgere a ragione di inoperatività della norma che sancisce la nullità della clausola di scioglimento della locazione per effetto della vendita. Contro tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione il Randone e la Ferraro sulla base di un unico articolato motivo. Ha resistito con controricorso il Farnisi.
La terza sezione civile di questa Corte, investita del ricorso, sul rilievo che la Corte stessa, con sentenza 21 gennaio 1987 n. 523, aveva affermato che il contratto di affitto concluso dal custode di fondo rustico sottoposto a sequestro giudiziario, in quanto finalizzato al soddisfacimento di pubbliche esigenze di amministrazione giudiziaria, non soggiace alla disciplina della durata del contratto di affitto e cessa con l'esaurimento della misura cautelare, ha rimesso, al fine di prevenire un possibile contrasto di giurisprudenza, gli atti al Primo Presidente perché eventualmente assegnasse il ricorso alle Sezioni unite. Assegnato il ricorso alle Sezioni unite e fissata una nuova udienza, entrambe le parti hanno depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
Deducono i ricorrenti violazione e falsa applicazione degli artt. 104 ss e 31 legge fall., 27, 67, 41 e 7 legge 22 luglio 1978 n. 392, nonché 1322 e 1419 c.c. Essi censurano l'affermazione della Corte di Catania secondo cui gli artt. 7 e 41 della legge speciale sulle locazioni, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto in caso di alienazione del bene locato, troverebbero applicazione anche nell'ipotesi di locazione stipulata dal curatore del fallimento relativamente ad un immobile della massa attiva, sia perché le citate norme (rispettivamente relative agli immobili ad uso abitativo e non abitativo) non introducono alcuna distinzione in ordine alla forma (volontaria o coattiva) dell'alienazione, sia perché non sussiste alcuna incompatibilità logico-giuridica fra il trasferimento coattivo e la persistenza della locazione, sia infine perché il curatore, nel compimento dell'attività negoziale relativa ai beni dell'attivo fallimentare, opera alla stregua di un qualsiasi privato. In realtà, secondo i ricorrenti, la locazione di beni fallimentari presenta peculiarità tali da influire sul regime del rapporto: essa è influenzata dall'esigenza di pieno e celere realizzo dell'attivo fallimentare, alla quale deve corrispondere ogni atto di utilizzo del bene nell'ambito della procedura, e tale esigenza incide sulla causa stessa del negozio posto in essere dal curatore.
Assumono insomma i ricorrenti che in tanto può considerarsi ammissibile la locazione di cespiti dell'attivo fallimentare (e più in generale di beni sottoposti ad espropriazione) in quanto la utilità derivante da siffatto rapporto non confligga con la fondamentale esigenza pubblicistica di efficiente e fruttuosa liquidazione del bene. D'altra parte, quando la Corte di Appello afferma che si tratta se mai di valutazione di convenienza da compiersi "a monte", comparando, in concreto, vantaggi e svantaggi della locazione, dimentica che tale valutazione era stata nella specie compiuta e si era tradotta, appunto, nella clausola limitativa della durata del rapporto locativo fino alla vendita forzata del cespite.
Infine i ricorrenti sostengono che sussisterebbe comunque violazione dell'art. 1419 c.c. per non essere stato considerato che la curatela non avrebbe stipulato il contratto senza la clausola limitativa della durata; e precisano che la stipulazione era intervenuta il 7 aprile 1977 anteriormente all'entrata in vigore della legge 392-1978.
Queste Sezioni unite ritengono che il ricorso sia fondato. A tale conclusione non è tuttavia possibile giungere in base alle "pregiudiziali" da ultimo riferite. Non in base a quella che si richiama all'art. 1419, primo comma, c.c., perché, a norma del capoverso dello stesso art. 1419, quando esiste una disciplina imperativa essa si sostituisce di diritto alla clausola difforme (nella specie, quella che limitava la durata del rapporto alla vendita forzata del bene), senza che ne possa in alcun caso derivare la nullità dell'intero contratto. Nè in base a quella che fa riferimento all'anteriorità del contratto in questione rispetto alla legge 392-1978, postoché questa riguarda anche i contratti in corso al momento della sua entrata in vigore. L'accoglimento del ricorso passa attraverso un percorso argomentativo più ampio, che implica anzitutto il chiarimento del rapporto sistematico fra art. 2923 c.c. e art. 560 c.p.c.: norme cardine della tematica in esame, anche se ad esse non vi è cenno esplicito nella rubrica del motivo di ricorso. L'art. 2923, primo comma, c.c. stabilisce che "le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento". La norma trova applicazione anche per l'espropriazione concorsuale, sostituendosi al pignoramento la sentenza dichiarativa di fallimento (Cass. 2576-1970). Dal canto suo, l'art. 560, secondo comma, c.p.c. dispone che ai soggetti menzionati nel comma precedente, vale a dire "il debitore e il terzo nominato custode" (custode ex lege l'uno, e l'altro eventualmente nominato dal giudice in luogo del primo), "è fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione". Questa norma, poi, in virtù del richiamo contenuto nell'art. 105 legge fall., si applica, con i debiti adattamenti, anche nel fallimento; il che significa che il curatore non può locare un immobile della massa attiva senza autorizzazione del giudice delegato ai sensi e con gli effetti dell'art. 560 c.p.c. (v. ancora Cass. 2576-1970, ove si precisa che l'art. 560, così richiamato, costituisce lex specialis rispetto alla disciplina dei poteri del curatore e al relativo regime autorizzatorio).
Questa Corte, con la sentenza testè richiamata, ha affermato che le due previsioni normative (art. 2923, primo comma, c.c. e art. 560 secondo comma, c.p.c.) sono in rapporto di reciproca esclusione, in quanto la prima riguarda le locazioni risalenti a data certa anteriore al pignoramento (o alla sentenza dichiarativa di fallimento), mentre la seconda è per definizione relativa a locazioni poste in essere dopo l'instaurazione del processo esecutivo individuale o concorsuale. L'osservazione deve però essere precisata affinché non sia fonte di equivoco. È vero che l'art. 2923 c.c. si riferisce alle locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento, per dirle opponibili all'acquirente in executivis, ma è evidente che l'articolo contiene in sè anche l'opposta proposizione normativa, secondo cui le locazioni posteriori al pignoramento (o comunque non aventi data certa anteriore) non sono opponibili a tale soggetto. Ciò premesso, resta da verificare se l'art. 560, secondo comma, c.p.c. sia integrativo di tale disciplina e si ponga sul suo stesso piano logico-sistematico, introducendo una deroga "al suo interno" oppure se le due norme art. 2923 c.c. e art. 560 c.p.c. si collochino su diversi piani logico-sistematici. Nel primo caso, l'art. 560 significherebbe che, quando la locazione sia posteriore al pignoramento e quindi, secondo la regola generale, inopponibile all'acquirente in executivis, nondimeno l'autorizzazione del giudice avrebbe l'effetto di determinarne la opponibilità a tale soggetto. Nel secondo caso, invece, la disciplina sostanziale della opponibilità della locazione sarebbe esaustivamente espressa dall'art. 2923, mentre l'art. 560 avrebbe semplicemente lo scopo di facoltizzare una modalità di esercizio della custodia del bene, ma a fini meramente processuali e quindi con effetti limitati, anche temporalmente, al processo.
La seconda di tali ipotesi interpretative presenta, secondo queste Sezioni unite, maggior coerenza sistematica e un più elevato grado di attendibilità. Non si vede, infatti, come un semplice intervento autorizzatorio, esplicato nel processo e in funzione del processo, da parte di un giudice il cui compito consiste essenzialmente nel garantire il buon andamento della procedura, potrebbe avere l'effetto di sovvertire il regime sostanziale espresso dall'art. 2923, valse a dire l'alternativa, da esso posta, di opponibilità o inopponibilità della locazione a seconda che essa abbia, o non, data certa anteriore al pignoramento. In verità appare più attendibile l'ipotesi che siffatta autorizzazione secondo l'orientamento già per due volte affermatosi nella giurisprudenza di questa Corte: sentenze 523-1987 della terza sezione civile e 2119-1980 della prima sezione si limiti a legittimare un rapporto che, "in quanto finalizzato al soddisfacimento di pubbliche esigenze processuali di amministrazione giudiziaria, per loro natura e per disposizione di legge temporanee", non esce dall'orizzonte del processo e conseguentemente cessa col cessare della situazione processuale che comporta l'amministrazione del bene (nel caso in esame, con la vendita forzata).
La maggior plausibilità di questo orientamento interpretativo trova conforto in più considerazioni.
Valga, in primo luogo, un rilievo di carattere storico. L'art. 2085 del codice civile del 1865 disponeva che può alienare i beni". Taceva, invece, delle locazioni, onde si poneva il problema se l'alienare comprendesse anche il locare. E a tale quesito non mancava autorevole risposta affermativa, giacché, si diceva, anche con la costituzione di diritti personali su beni sottoposti all'esecuzione "l'utilità della cosa pignorata quale valore di scambio può diminuire, arrecando pregiudizio ai creditori interessati affinché questa dia il massimo frutto possibile" (v., per questi riferimenti storici, Cass. 4899-1980). D'altra parte, lo stesso art. 2085, dopo avere stabilito che il debitore esecutato è sequestratario ex lege del bene, salvo che il tribunale nomini in sua vece altra persona, prevedeva che il tribunale può autorizzare il sequestratario (debitore o terzo che esso sia) ad affittare l'immobile. Va notato, a questo punto, che la parte da ultimo ricordata dell'art. 2085 non veniva utilizzata per ricavarne, in via di principio, la inopponibilità all'acquirente delle locazioni stipulate dopo la MOTIVI DELLA DECISIONE
trascrizione del precetto. Non si diceva che, occorrendo l'autorizzazione del tribunale per locare l'immobile nel corso del processo esecutivo, dovevano senz'altro ritenersi inopponibili le locazioni posteriori alla trascrizione del precetto e non autorizzate, e si argomentava invece, per giungere a tale risultato, dalla disposizione dettata dallo stesso art. 2085 per le alienazioni, interpretandola analogicamente. Orbene ciò significa che le due parti della norma (atti dispositivi del debitore, da un lato, e locazione del sequestratario quale esercizio del potere di custodia, dall'altro) erano avvertite come ben distinte e, in particolare, che la seconda ipotesi, del tutto corrispondente all'attuale art. 560 c.p.c., aveva anche nel vecchio art. 2085 una sua specifica e più ristretta ratio, collegata al processo e alla funzione di custodia in esso esercitata, non interferente col diverso problema (allora non risolto testualmente dalla legge, ma in via di interpretazione analogica) del regime sostanziale di opponibilità della locazione come atto dispositivo compiuto dal debitore in quanto proprietario del bene (e non in quanto custode o, come allora si diceva, sequestratario). Resta da aggiungere che il sistema vigente, da un lato colmando con l'art. 2923 il vuoto del vecchio codice, dall'altro trasferendo nel codice di procedura civile la previsione dell'autorizzazione al custode a locare l'immobile, ancora più chiaramente sottolinea la divaricazione delle due ipotesi normative, evidenziando la portata sostanziale dell'una e la funzione processuale dell'altra.
In altre parole, l'art. 2923 c.c. si riferisce alle "locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione", vale a dire stipulate dal debitore in quanto tale, e affronta il problema (sostanziale) dell'opponibilità delle locazioni stesse all'acquirente, risolvendo in base al criterio dell'anteriorità rispetto al pignoramento. Invece nell'art. 560, secondo comma, c.p.c., come ben emerge dal collegamento con il primo comma dello stesso art. 560 e con l'art. 559, il debitore viene in rilievo in quanto investito della funzione di custodia e il problema che la norma risolve è quello, prettamente processuale, della gestione del bene nel processo: costituirebbe perciò un salto logico ipotizzare che l'autorizzazione a locare abbia l'effetto di rendere opponibile la locazione all'acquirente, equiparandola a quella anteriore al pignoramento, e appare invece corretto ritenere che l'autorizzazione stessa, in quanto strumentale alla gestione del bene nel processo, si commisuri ai limiti temporali propri di tale esigenza, cessando con la vendita forzata e perciò non ponendo alcun problema di opponibilità.
Tale lettura dell'art. 560 è confermata dal fatto che la norma parla di "divieto" per il debitore-custode (o per il terzo nominato in sua vece) di dare in locazione l'immobile senza autorizzazione del giudice dell'esecuzione. L'espressione è del tutto corretta se si riferisce all'esercizio del compito di custodia, enunciando la proibizione di locare il bene senza che il soggetto investito di tale munus processuale (sia esso il debitore o un terzo) si sia fornito dell'autorizzazione del giudice che dirige la procedura. Se venissero invece in rilievo i poteri sostanziali del debitore come proprietario dell'immobile, per un verso sarebbe improprio parlare di "divieto" di locazione, perché, se il processo esecutivo si estinguesse senza sfociare nella vendita, il contratto di locazione sarebbe valido e vincolante fra proprietario (già esecutato) e conduttore; e, per altro verso, la inopponibilità all'acquirente, che si verificherebbe ove la vendita forzata avesse luogo, discenderebbe non dal fatto che la locazione non è stata autorizzata dal giudice, ma direttamente dall'art. 2923. Il che conferma che questa norma esaurisce la disciplina sostanziale dell'opponibilità della locazione, mentre l'art. 560 opera sul diverso e più modesto piano della regolamentazione processuale dell'esercizio della custodia, consentendo l'instaurarsi di un rapporto riconducibile allo schema della locazione e tuttavia, in quanto scaturente dall'assolvimento della funzione di custodia, necessariamente coordinato al carattere di temporaneità che è proprio di quest'ultima.
Un ulteriore argomento può trarsi dal fatto che l'art. 676 c.p.c., disciplinando la custodia in caso di sequestro giudiziario, richiama l'art. 560 e, quindi, la possibilità di locazione dell'immobile sequestrato previa autorizzazione del giudice (esplicita, sul punto, Cass. 2119-1990). Orbene, poiché nel sequestro giudiziario la situazione processuale è destinata ad evolversi non nella vendita del bene, ma nell'attribuzione di questo a chi venga riconosciuto vincitore nella controversia inter partes sulla proprietà o sul possesso, si perde ogni rapporto con il tema dell'opponibilità della locazione all'acquirente e, quindi, con l'art. 2923 c.c. Ciò conferma che l'art. 560 c.p.c. non opera sullo stesso piano del principio sancito da tale norma civilistica, per apportarvi una deroga dall'interno, ma è norma sistematicamente autonoma in tema di custodia. Essa, cioè, non dice che la locazione, pur posteriore al pignoramento, è opponibile all'acquirente in executivis a condizione che il custode la abbia stipulata con l'autorizzazione del giudice, ma dice semplicemente che il custode dell'immobile pignorato (e, per il richiamo dell'art. 676 c.p.c., quello del bene oggetto del sequestro giudiziario) può, con tale autorizzazione, stipulare la locazione, che tuttavia non è altro se non una modalità di esercizio della custodia e conseguentemente postula effetti corrispondenti alla naturale limitatezza temporale di tale funzione.
Le considerazioni fin qui svolte inducono a concludere che la locazione stipulabile dal custode ai sensi dell'art. 560, secondo comma, c.p.c. (o dal curatore del fallimento in virtù del richiamo di cui all'art. 105 legge fall.) si inquadra nel processo e non travalica i limiti temporali propri della custodia, venendo così a cessare con la vendita forzata. A tale conclusione non è di ostacolo l'art. 2085 del codice civile del 1865, nella parte in cui rappresenta, come si è visto, il diretto antecedente degli attuali artt. 559 e 560 c.p.c. È vero che tale norma parlava di
autorizzazione al sequestratario ad affittare il bene "per quel tempo e a quelle condizioni che saranno (dal tribunale) stabilite", usando una formula apparentemente elastica anche in punto di durata; ma è pur vero che tale formula (peraltro non passata nel testo dell'attuale art. 560) ben poteva intendersi nel senso che la locazione, comunque non suscettibile di eccedere il tempo di "amministrazione processuale" del bene, era stipulabile anche per durata inferiore.
Quanto poi al rapporto con la legge 392-1978, esso si pone non nel senso di stabilire se sia valida una clausola di risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata, inserita nel contratto stipulato dal custode (o dal curatore) a norma dell'art. 560 c.p.c., ma nel senso che tale contratto è naturaliter limitato entro l'orizzonte temporale della custodia. Questa caratteristica, d'altra parte, non entra in urto col sistema di norme imperative in tema di durate delle locazioni. Esse esercitano tutto il loro imperio anche nei confronti dell'acquirente in executivis quando, trattandosi di locazione avente data certa anteriore al pignoramento (o alla sentenza dichiarativa di fallimento), l'acquirente stesso subentra nel rapporto locativo, in tutte le componenti convenzionali e legali che ne rappresentano il contenuto. Ma quando il contratto è stipulato dal custode a fini di gestione processuale del bene, manca l'oggetto stesso su cui la disciplina imperativa della durata potrebbe operare, perché a monte di ciò sta il dato sistematico per il quale la locazione, posta in essere a tali fini, si dissolve con la chiusura della fase di liquidazione del bene.
L'accoglimento del ricorso, conseguente a tali considerazioni, comporta la cassazione della sentenza impugnata con rinvio della causa ad altro giudice che si designa in una diversa sezione della Corte di appello di Catania. Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.
La Corte, a Sezioni unite, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra Sezione della Corte di appello di Catania.
Così deciso in Roma il 15 ottobre 1993

References: sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1419
 art. 2923
 art. 560
 sentenza 
 Cass. 
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 art. 560
 sentenza 
 art. 2923
 art. 560
 Cass. 
 art. 2085
 art. 2085
 art. 560
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 art. 560
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