Source: https://www.ppn.sk/33/rozhodovanie-clenov-spolocenstva-vlastnikov-bytov-a-nebytovych-priestorov-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWAPmjV3JLd5Tfi3aDqAV8sn1j0DLuxhTTuw/?uri_view_type=5
Timestamp: 2020-01-19 11:36:51+00:00

Document:
Rozhodovanie èlenov spoloèenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov | Právo a prax nehnuteµností
Rozhodovanie èlenov spoloèenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov
29.4.2019, JUDr. Július Fíger; JUDr. Lucia Dani¹ovièová, Mgr. Monika Rafajová, advokátska kancelária KADUC & PARTNERS s. r. o., Zdroj: Verlag Dashöfer
5.4.4 Rozhodovanie èlenov spoloèenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov
JUDr. Július Fíger; JUDr. Lucia Dani¹ovièová, Mgr. Monika Rafajová, advokátska kancelária KADUC & PARTNERS s. r. o.
Z postavenia ka¾dého vlastníka bytu a ka¾dého vlastníka nebytového priestoru súèasne ako spoluvlastníka spoloèných èastí domu, spoloèných zariadení domu a príslu¹enstva domu vyplýva, ¾e v¹etci vlastníci v¹etkých bytov a v¹etkých nebytových priestorov v dome o hospodárení so spoloènou vecou musia rozhodova» spoloène. Zákon è. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskor¹ích predpisov (ïalej len ako „ZVBaNP”) v § 14 ods. 1 v spojení s § 7c ods. 1 ustanovuje, ¾e: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnos» zúèastòova» sa na správe domu a hlasovaním rozhodova» ako spoluvlastník o v¹etkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoloèných èastí domu a spoloèných zariadení domu, spoloèných nebytových priestorov, príslu¹enstva a pozemku zastavaného domom alebo priµahlého pozemku.- ak bolo zalo¾ené/zriadené spoloèenstvo vlastníkov - na zhroma¾dení.”
ZVBaNP za podmienok urèených v § 14a ods. 1 pripú¹»a aj písomné hlasovanie.
Pri hlasovaní na zhroma¾dení a aj pri písomnom hlasovaní má vlastník - alebo spoluvlastníci - bytu alebo nebytového priestoru v dome za ka¾dý byt a nebytový priestor v dome jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome, a to bez ohµadu na veµkos» podielu vlastníka na spoloèných èastiach domu, spoloèných zariadeniach domu, príslu¹enstva domu a pozemku, na ktorom je dom postavený.
Rozhodovanie na zhroma¾dení spoloèenstva vlastníkov je rovnaké ako na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Zvolanie zhroma¾denia
Zhroma¾denie tvoria v¹etci vlastníci v¹etkých bytov a v¹etkých nebytových priestorov v dome. Zhroma¾denie zvoláva rada podµa potreby, najmenej raz za rok, alebo keï o to po¾iada predseda alebo najmenej ¹tvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Oznámenie o zhroma¾dení vlastníkov musí by» v písomnej forme doruèené ka¾dému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne sedem dní pred dòom konania zhroma¾denia. Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia by» vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome tie¾ oznámené najneskôr sedem dní vopred.
Ak do 15 dní od doruèenia ¾iadosti rada spoloèenstva nezvolala zhroma¾denie vlastníkov na základe ¾iadosti ¹tvrtiny vlastníkov, má ¹tvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome právo zvola» zhroma¾denie sama (§ 14a ZVBaNP), bez potreby aktivity rady spoloèenstva. V takom prípade oznámenie o zhroma¾dení spolu s programom musí by» v písomnej forme doruèené ka¾dému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne sedem dní pred dòom konania zhroma¾denia. Oznámenie o zhroma¾dení spolu s programom sa musí doruèi» aj predsedovi spoloèenstva vlastníkov, ak má zhroma¾denie rozhodova» o úlohách pre predsedu. V záujme zabezpeèenia splnenia uznesení zhroma¾denia mo¾no odporúèa», aby predseda o zvolaní a programe zhroma¾denia bol v¾dy upovedomený.
Podµa ustanovenia § 7c ods. 9 ZVBaNP sa ma zvolanie zhroma¾denie pou¾ijú primerane ustanovenia primerane ustanovenia § 14a ods. 1. ZVBaNP, preto je mo¾né, aby predseda zvolal zhroma¾denie aj sám. Podµa povahy veci, o ktorej je podµa názoru predsedu potrebné rozhodnú», mô¾e v¹ak predseda vyhlási» písomné hlasovanie.
Na zhroma¾dení sa predpokladá osobná úèas» vlastníka ka¾dého bytu alebo nebytového priestoru. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome v¹ak mô¾e písomne splnomocni» inú osobu, aby ho zastupovala na zhroma¾dení vlastníkov. Podpis vlastníka na plnomocenstve musí by» úradne overený - pravos» podpisu má by» úradne osvedèená (notárom, obcou, obvodným úradom). Súèas»ou plnomocenstva musí by» aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasova» pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na zaèiatku zhroma¾denia rade spoloèenstva.
Hlasovanie zhroma¾denia
ZVBaNP v ustanovení § 14b v súvislosti s § 14 ods. 2 urèuje, ¾e pri hlasovaní na zhroma¾dení vlastníkov sa rozhoduje nadpoloviènou väè¹inou hlasov v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak.
ZVBaNP upravuje hlasovanie zhroma¾denia dvojakým spôsobom:
V prípade ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú:
- o zmene úèelu u¾ívania spoloèných èastí domu a spoloèných zariadení domu,
- o zmluve o úvere alebo jej zmene,
- o zmluve o zabezpeèení úveru alebo jej zmene,
- o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome u¾ívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného èasu u¾ívania, alebo jej zmene,
- o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoloènej èasti domu, nového spoloèného zariadenia domu alebo nového príslu¹enstva, alebo o ich zmene (ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vy¾aduje sa zároveò súhlas v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susedi»)
- o zriadení vecného bremena k spoloèným èastiam domu, spoloèným zariadeniam domu, príslu¹enstvu a k priµahlému pozemku,
robia tak hlasovaním na zhroma¾dení vlastníkov dvojtretinovou väè¹inou hlasov v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 14b ods. 2).
- o zmluve o spoloèenstve, jej zmene alebo o zru¹ení, zlúèení, splynutí alebo rozdelení spoloèenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísa» zmluvu o spoloèenstve,
- o voµbe alebo odvolaní predsedu,
- o stanovách spoloèenstva a zásadách hospodárenia spoloèenstva,
- o vý¹ke odmeny predsedovi a èlenom rady a vý¹ke mesaèných platieb za správu spoloèenstva,
- o zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísa» tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome,
- o vý¹ke platby za správu,
- o zmene formy správy,
- o vý¹ke odmeny zástupcu vlastníkov,
- o preddavkoch do fondu prevádzky, údr¾by a opráv a úèele pou¾itia prostriedkov fondu prevádzky, údr¾by a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponova» s nimi,
- o zásadách urèenia vý¹ky mesaèných úhrad za plnenia,
- o zohµadnení miery vyu¾ívania spoloèných èastí domu a spoloèných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a gará¾í v dome,
- o súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorou mô¾u by» ohrozovaní alebo ru¹ení ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v neprimeranom rozsahu,
- o súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhµad domu a zasahuje do spoloèných èastí domu, zasahuje do spoloèných zariadení domu vrátane odpojenia od spoloèných rozvodov vykurovania a teplej ú¾itkovej vody v dome, príslu¹enstva alebo priµahlého pozemku, ak zmluva o spoloèenstve alebo zmluva o výkone správy neurèuje inak,
- o in¹talácii alebo úprave spoloènej antény alebo umiestnení elektronických komunikaèných sietí v dome vrátane zavedenia bezpeènostného kamerového systému v spoloèných èastiach domu a spoloèných zariadeniach domu,
- o podaní návrhu na exekuèné konanie alebo návrhu na vykonanie dobrovoµnej dra¾by bytu alebo nebytového priestoru v dome,
- o nájme a výpo¾ièke spoloèných nebytových priestorov, spoloèných èastí domu, spoloèných zariadení domu a príslu¹enstva,
- o práve výluène u¾íva» nové spoloèné èasti domu, spoloèné zariadenia domu alebo príslu¹enstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome
robia tak hlasovaním na zhroma¾dení vlastníkov nadpoloviènou väè¹inou hlasov v¹etkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 14b ods. 1).
Zápisnicu a výsledok hlasovania zhroma¾denia oznamuje ten, kto zhroma¾denie vlastníkov zvolal, a to do siedmich pracovných dní od konania zhroma¾denia, a to spôsobom v dome obvyklým.
Ak spoloèenstvo tvorí viac domov, o úvere, rozdelení spoloèenstva, súhlase so vstavbou alebo nadstavbou a o pou¾ití fondu prevádzky, údr¾by a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.
Právo obráti» sa na súd po hlasovaní na zhroma¾dení vlastníkov
Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obráti» sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká.
Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedie», má právo obráti» sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká.
Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väè¹ina podµa § 14a ods. 8 ZVBaNPnedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoµvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.
Rozhodovanie vlastníkov písomným hlasovaním
Podµa § 14a ods. 1 ZVBaNPmô¾e predseda spoloèenstva vyhlási» písomné hlasovanie.
Pred písomným hlasovaním musia by» vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovaní spôsobom v dome obvyklým:
o otázkach, o ktorých sa bude hlasova»,
o termíne hlasovania,
o mieste hlasovania.
Písomne sa hlasuje hlasovacími lístkami. Na hlasovacom lístku musí by» uvedený:
otázka alebo otázky; ak je viac otázok, oznaèia sa poradovými èíslami. Pri ka¾dej otázke musia by» dva rámèeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom „áno” a druhý slovom „nie”.
Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznaèí na hlasovacom lístku svoj názor - ani v rámèeku „áno” a ani v rámèeku „nie”, je hlas neplatný.
Po vykonaní hlasovania písomnou formou predseda spoloèenstva za úèasti ïal¹ích dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do siedmich dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.
ZVBaNP, ani iný právny predpis neustanovuje, èi sa má vyhotovi» jeden hlasovací lístok pre celý dom, prípadne jeho èas» (vchod) alebo, èi sa má vyhotovi» hlasovací lístok osobitne pre vlastníka ka¾dého bytu a nebytového priestoru/ =NP/ = „pre ka¾dý byt/NP”.
O tom, èi sa vyhotoví jeden hlasovací lístok pre celý dom, prípadne jeho èas» (vchod), alebo, èi sa má vyhotovi» hlasovací lístok osobitne za ka¾dý byt/NP, mô¾u rozhodnú»:
vlastníci v zmluve o spoloèenstve vlastníkov (ako trvalé pravidlo, ktoré umo¾ní v jednotlivých prípadoch postupova» aj inak),
vlastníci na zhroma¾dení v súvislosti s urèením zástupcov vlastníkov, korí budú pri zis»ovaní výsledkov hlasovania,
ten, kto vyhlási písomné hlasovanie - predseda spoloèenstva, (ak to u¾ predtým neustanovila zmluva, resp. zhroma¾denie vlastníkov.
V súvislosti s písomným hlasovaním ZVBaNP rozli¹uje:
„potvrdenie” = overenie = podpisu vlastníka; podµa § 14a ods. 4 ZVBaNP podpis hlasujúceho vlastníka potvrdia (= overia) najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak pravos» podpisu vlastníka neosvedèí notár (podµa § 58 ods. 1 Notárskeho poriadku - zákon è. 323/1992 Zb.v znení neskor¹ích predpisov) alebo „obecný úrad” = obec (podµa § 1 zákona è. 599/2001 Z. z.z 13. decembra 2001 o osvedèovaní listín a podpisov na listinách okresnými úradmi a obcami)
úèas» „ïal¹ích” dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome - so správcom, zástupcom vlastníkov alebo predsedom spoloèenstva, t. j. tým, kto vyhlásil písomné hlasovanie - na zis»ovaní výsledku ka¾dého písomného hlasovania po vykonaní hlasovania písomnou formou.
Pokiaµ ide o otázku, èi overovatelia podpisov (§ 14a ods. 4 ZVBaNP) majú hlasova» pred ostatnými vlastníkmi, alebo a¾ po nich, mo¾no usudzova», ¾e overovatelia by mali hlasova» najskôr a ¾e ich podpis by mohol osvedèi» ten, kto vyhlásil písomné hlasovanie s nehlasujúcim overovateµom. Ide v¹ak taktie¾ o otázku, o ktorej sa mô¾u rozhodova» vlastníci alebo vyhlasovateµ písomného hlasovania podµa vlastného uvá¾enia.
Právo obráti» sa na súd
Na súd má právo obráti» sa:
prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome, a to do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, na súd sa obracia návrhom, aby súd vo veci rozhodol, inak - po uplynutí 30 dní - zaniká jeho právo obráti» sa na súd,
vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorý sa nemohol dozvedie» o výsledku hlasovania, preto¾e mu nebol oznámený spôsobom v dome…

References: § 14
 § 7
 § 14
 § 7
 § 14
 § 14
 § 14
 súd 
 súd 
 § 14
 § 14
 § 14
 § 58
 § 1
 súd

 súd 
 súd 
 súd