Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F23-05-2016-4D_82-2015
Timestamp: 2016-10-23 09:42:38+00:00

Document:
4D_82/2015 (23.05.2016)
4D_82/2015 � � Urteil vom 23. Mai 2016
Gerichtsschreiber L�thi.
1. B.C.________,
beide vertreten durch Advokat Andreas B�guin,
Mietvertrag; ungerechtfertigte Bereicherung,
Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht,
vom 15. September 2015.
A.a.�B.C.________ und C.C.________ (Kl�ger, Beschwerdegegner, Mieter) schlossen am 23. August 2002 einen Mietvertrag �ber eine 3.5-Zimmer-Wohnung ab, den sie per Ende August 2011 k�ndigten. Der Mietvertrag verpflichtete sie zu monatlichen Akontozahlungen von Fr. 150.-- f�r "Heiz-/Nebenkosten" und verwies diesbez�glich auf Art. 3 der Allgemeinen Bestimmungen. Art. 3.12 dieser Bestimmungen listete diverse Positionen auf, die insbesondere zu den Nebenkosten geh�rten.
A.b.�Im Rahmen eines Verfahrens vor dem Bezirksgericht Arlesheim machten die Mieter geltend, in den Jahren 2008 bis 2011 zu viel Nebenkosten bezahlt zu haben. Das Bezirksgericht teilte diese Ansicht und kam in seinem Entscheid vom 28. September 2012 zum Schluss, die Mieter h�tten in diesen Jahren Fr. 3'635.20 zu viel Nebenkosten bezahlt.
Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren reichten die Mieter beim Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West Klage ein, u.a. gegen A.________ (Beklagte, Beschwerdef�hrerin) als eine Rechtsnachfolgerin der urspr�nglichen Vermieterschaft. Sie verlangten Fr. 9'324.35 nebst Zins f�r von ihnen f�r die Jahre 2002 bis 2011 zu viel geleistete Nebenkosten, wobei sie ihre Forderung im Laufe des Verfahrens auf Fr. 8'237.25 nebst Zins reduzierten. Das Zivilkreisgericht hiess die Klage mit Entscheid vom 9. Dezember 2014 im Umfang von Fr. 8'236.55 nebst Zins gut.
Die Beschwerde der Beklagten wies das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, mit Entscheid vom 15. September 2015 ausser bez�glich des Eventualbegehrens zu den Kosten- und Entsch�digungsfolgen ab.
Mit subsidi�rer Verfassungsbeschwerde beantragt die Beschwerdef�hrerin dem Bundesgericht, den Entscheid des Kantonsgerichts kostenf�llig aufzuheben und die Sache zu neuer Entscheidung an das Kantonsgericht zur�ckzuweisen.
Die Beschwerdegegner verlangen, die Beschwerde sei kostenf�llig abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; eventualiter sei ihnen die unentgeltliche Rechtspflege zu gew�hren. Die Vorinstanz beantragt unter erg�nzenden Ausf�hrungen zur Sache die Abweisung der Beschwerde.
Das Bundesgericht pr�ft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zul�ssig ist (BGE 139 III 133 E. 1 mit Hinweisen).
1.1.�Angefochten ist ein Endentscheid (Art. 117 i.V.m. Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz (Art. 114 i.V.m. Art. 75 BGG). Der Streitwert betr�gt Fr. 8'236.55 (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG), womit der Mindeststreitwert f�r eine Beschwerde in Zivilsachen nicht erreicht ist (Art. 74 Abs. 1 BGG). Da die Beschwerdef�hrerin nicht geltend macht, es stelle sich eine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung i.S.v. Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG, steht die Beschwerde in Zivilsachen nicht offen; die erhobene subsidi�re Verfassungsbeschwerde ist daher zul�ssig (Art. 113 BGG).
1.2.�Die Beschwerdeschrift hat ein Rechtsbegehren zu enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). Da die subsidi�re Verfassungsbeschwerde ein reformatorisches Rechtsmittel ist (Art. 117 i.V.m. Art. 107 Abs. 2 BGG), muss die beschwerdef�hrende Partei grunds�tzlich einen Antrag in der Sache stellen; ein Antrag auf R�ckweisung an die Vorinstanz zu neuer Entscheidung oder ein Aufhebungsantrag gen�gt in der Regel nicht (BGE 133 III 489 E. 3.1 S. 489 f.). Ein R�ckweisungsantrag reicht ausnahmsweise aus, wenn das Bundesgericht bei Gutheissung nicht selbst in der Sache entscheiden k�nnte (BGE 136 V 131 E. 1.2 S. 135; 134 III 379 E. 1.3 S. 383 mit Hinweis). Wird zur Hauptsache eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs ger�gt, ist das regelm�ssig der Fall (Urteil 5A_791/2010 vom 23. M�rz 2011 E. 1.2.1 mit Hinweisen, nicht publ. in: BGE 137 I 195), da aufgrund der formellen Natur des rechtlichen Geh�rs dessen Verletzung ungeachtet der materiellen Begr�ndetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids f�hrt; die Kassation des vorinstanzlichen Entscheids bildet diesfalls die Regel (BGE 137 I 195 E. 2.2 S. 197 und E. 2.7 S. 199).
Die Beschwerdef�hrerin stellt keinen Antrag in der Sache, sondern verlangt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die R�ckweisung zur Neubeurteilung an die Vorinstanz. Da sie haupts�chlich eine Verletzung der Begr�ndungspflicht als Ausfluss ihres Anspruchs auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) r�gt, gen�gt dieser R�ckweisungsantrag (vgl. auch Urteile 4A_311/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2; 4D_64/2014 vom 20. Januar 2015 E. 1.2).
1.3.�Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist unter Vorbehalt einer hinreichenden Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 BGG) auf die Beschwerde einzutreten.
Einzig zul�ssiger Beschwerdegrund bei der subsidi�ren Verfassungsbeschwerde ist die Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte (Art. 116 BGG). Das Bundesgericht pr�ft solche Verletzungen nur, sofern sie in der Beschwerde gem�ss den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 117 BGG ausdr�cklich, klar und detailliert ger�gt werden (BGE 136 I 332 E. 2.1 S. 334; 134 V 138 E. 2.1 S. 143; je mit Hinweisen).
Macht die beschwerdef�hrende Partei eine Verletzung des Willk�rverbots geltend, gen�gt es nicht, wenn sie bloss ihre eigene Darstellung derjenigen der Vorinstanz gegen�berstellt und behauptet, der angefochtene Entscheid sei willk�rlich (BGE 134 II 349 E. 3 S. 352 mit Hinweisen). Sie hat vielmehr im Einzelnen anhand der Erw�gungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern dieser an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 137 V 57 E. 1.3 S. 60; 135 III 232 E. 1.2 S. 234; je mit Hinweisen). Willk�r liegt dabei nicht schon vor, wenn eine andere L�sung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen w�re, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Der angefochtene Entscheid ist dabei nur aufzuheben, wenn er auch im Ergebnis und nicht nur in der Begr�ndung verfassungswidrig ist (BGE 140 III 16 E. 2.1 S. 18 f.; 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; je mit Hinweisen).
Die Beweisw�rdigung erweist sich als willk�rlich, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unber�cksichtigt gelassen hat oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234 mit Hinweisen). Allein dass die vom Gericht gezogenen Schl�sse nicht mit der Darstellung der beschwerdef�hrenden Partei �bereinstimmen, belegt noch keine Willk�r (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Entsprechend gen�gt es nicht, lediglich einzelne Beweise anzuf�hren, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem eine freie Sachverhaltspr�fung zuk�me (vgl. nur etwa Urteil 4A_606/2015 vom 19. April 2016 E. 2.1).
Die Vorinstanz hatte u.a. zu beurteilen, ob die Mieter aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung zur Bezahlung von Nebenkosten - nebst den unstreitig zu ihren Lasten gehenden Heizkosten - verpflichtet waren. Sie verwies diesbez�glich vollumf�nglich auf die Erw�gungen der Erstinstanz, welchen sie sich anschloss. Die Erstinstanz f�hrte dazu aus, ein urspr�nglicher �bereinstimmender wirklicher Wille der Parteien �ber die von den Mietern zu tragenden Nebenkosten setze voraus, dass die Vertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses genau w�ssten, welche Nebenkosten von den Mietern zu �bernehmen seien. Im Mietvertrag seien die Nebenkosten nicht detailliert aufgef�hrt und aus dem Katalog in Art. 3.12 der Allgemeinen Bestimmungen erg�ben sich diese ebenfalls nicht, da dort auch Nebenkosten aufgelistet seien, die den Mietern gar nicht belastet worden seien. Durch einen blossen Verweis auf einen Katalog m�glicher Nebenkosten werde das Erfordernis der besonderen Vereinbarung gem�ss Art. 257a Abs. 2 OR unterlaufen. Ein urspr�nglicher �bereinstimmender wirklicher Wille der Parteien betreffend Tragung der Nebenkosten durch die Mieter sei daher zu verneinen. Daran verm�ge die Begleichung der erhaltenen Nebenkostenabrechnungen nichts zu �ndern, da sich daraus nicht folgern lasse, bei Vertragsschluss habe der erforderliche Wille der Parteien �ber die von den Mietern zu tragenden Nebenkosten vorgelegen. Gleich verhalte es sich damit, dass die Mieter die Allgemeinen Bedingungen vor Vertragsunterzeichnung durchgelesen und die Nebenkostenabrechnung f�r das Jahr 2002 nach Erhalt gepr�ft h�tten. Wegen dem allgemeinen Katalog m�glicher Nebenkosten in den Allgemeinen Bestimmungen habe es den Mietern urspr�nglich nicht klar sein k�nnen, welche Nebenkosten sie bezahlen m�ssten; und aus dem nach Erhalt der Nebenkostenabrechnungen erworbenen Wissen k�nne nicht auf einen schon bei Vertragsschluss bestehenden �bereinstimmenden Parteiwillen geschlossen werden. Aufgrund "urspr�nglich unzureichender Nebenkostenvereinbarung" seien die Nebenkosten daher nicht den Mietern �berbunden worden und entsprechend von der Vermieterschaft zu tragen.
Zum Rechtsmissbrauchsvorwurf der Beschwerdef�hrerin, welchen diese gegen den auf Art. 63 OR gest�tzten Anspruch der Mieter erhoben hat, hielt die Vorinstanz fest, die Mieter seien ihres Irrtums �ber die Verpflichtung zur Bezahlung von Nebenkosten erst anl�sslich des Beratungsgespr�chs im M�rz 2012 mit ihrem Rechtsvertreter resp. fr�hestens anl�sslich der Schlichtungsverhandlung vom Januar 2012 gewahr geworden. Eine fr�here R�ckforderung k�nne von ihnen daher nach Treu und Glauben gar nicht verlangt werden. Dass die Mieter die in den Nebenkostenabrechnungen aufgef�hrten Leistungen bezogen h�tten, k�nne keinen offenbaren Missbrauch der sp�teren R�ckforderung begr�nden, da diese Leistungen nicht als unentgeltlich, sondern als durch die Nettomiete abgegolten zu qualifizieren seien.
Die Beschwerdef�hrerin wirft der Vorinstanz prim�r eine Verletzung der Begr�ndungspflicht als Teilgehalt ihres Anspruchs auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) vor.
4.1.�Sie f�hrt aus, die von der Vorinstanz �bernommene Schlussfolgerung der Erstinstanz, wonach beim Vertragsschluss kein Konsens bez�glich der von den Mietern zu tragenden Nebenkosten bestanden habe, sei nicht zu bem�ngeln. Allerdings habe sie sowohl in ihrer Klageantwort als auch in ihrer Beschwerdeschrift folgendes geltend gemacht: "[...] das jahrelange, beidseitig gleichf�rmige Verhalten der Parteien und insbesondere die Bezahlung der in Rechnung gestellten Nebenkosten [...] [hat] deren Tragung zur 'besonders vereinbarten' im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR gemacht. [...] Sp�testens mit der anstandslosen Bezahlung der dritten Nebenkostenabrechnung (betreffend das Jahr 2004) ist eine solche Vereinbarung begr�ndet worden, indem der Katalog von Nebenkosten in den Allgemeinen Bestimmungen konsensual auf die f�nf Positionen reduziert und insofern bindend konkretisiert wurde." Und weiter: "Die Kl�ger haben die in Rechnung gestellten Nebenkosten w�hrend eines vollen Jahrzehnts anstandslos bezahlt, im vollen Bewusstsein, dass diese der Abgeltung der in den f�nf jeweils auf den Abrechnungen erscheinenden Leistungspositionen dienten. Die Kl�ger haben die angef�hrten Leistungen effektiv bezogen und sie bestreiten dies auch nicht. Von einem Irrtum kann in keiner Weise die Rede sein." Auf ihr Vorbringen, dass im Jahr 2004, also nach Vertragsschluss, ein Konsens zustande gekommen sei und kein Irrtum vorgelegen haben k�nne, gehe weder die Vorinstanz noch die Erstinstanz, auf deren Erw�gungen die Vorinstanz verweise, ein.
4.2.�Um seiner Pflicht zur Begr�ndung des von ihm gef�llten Entscheids Gen�ge zu tun, muss das Gericht kurz die wesentlichen �berlegungen nennen, von denen es sich hat leiten lassen und auf die es sich st�tzt. Es kann sich hierbei auf die f�r den Entscheid wesentlichen Punkte beschr�nken; nicht erforderlich ist insbesondere, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinander setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt. Die Begr�ndung hat so abgefasst zu sein, dass sich der Betroffene �ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann (BGE 141 III 28 E. 3.2.4 S. 41; 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; je mit Hinweisen).
4.3.�Die Vorinstanz hielt in ihrer Darstellung der Prozessgeschichte fest, die Beschwerdef�hrerin mache unter anderem geltend, sp�testens ab der zweiten vorbehaltlosen Bezahlung der Nebenkostenabrechnung sei vom Bestehen eines Konsenses auszugehen. Gleichwohl ging sie in ihren Erw�gungen (wie bereits die Erstinstanz, auf deren Ausf�hrungen sie verwies) nicht ausdr�cklich auf das Vorbringen der Beschwerdef�hrerin eines nach Mietvertragsschlusses durch Begleichung der in Rechnung gestellten Nebenkosten konkludent getroffenen Konsenses ein. Sie stellte jedoch fest, die Mieter seien sich ihres Irrtums �ber die Verpflichtung zur Bezahlung von Nebenkosten fr�hestens im Januar 2012 gewahr geworden. Dies bedeutet zugleich, dass die Mieter die Nebenkostenabrechnungen zur Erf�llung ihrer vermeintlichen Leistungspflicht beglichen haben, was wiederum impliziert, dass ihnen bei Vornahme dieser Zahlungen ein dadurch konkludent zum Ausdruck gebrachter tats�chlicher Wille zur �nderung des urspr�nglichen Mietvertrags fehlte. Die Vorinstanz hat somit das fragliche Vorbringen der Beschwerdef�hrerin in ihrer Begr�ndung implizit behandelt und verworfen. Eine sachgerechte Anfechtung des Entscheids war der Beschwerdef�hrerin daher m�glich, was im �brigen auch die Beschwerde selbst belegt, ist aus dieser doch ersichtlich, dass der Beschwerdef�hrerin der Zusammenhang zwischen nachtr�glichem, konkludentem Konsens und Irrtum �ber die Leistungspflicht nicht verborgen geblieben war. Die Vorinstanz hat ihre Begr�ndungspflicht folglich nicht verletzt. Bei diesem Ergebnis ist nicht zu pr�fen, ob - wie von der Vorinstanz in ihrer Stellungnahme geltend gemacht - eine Verletzung der Begr�ndungspflicht im Rahmen der vorliegenden subsidi�ren Verfassungsbeschwerde h�tte geheilt werden k�nnen (siehe dazu Urteil 2D_6/2008 vom 1. Juli 2008 E. 3 mit Hinweisen).
Die Beschwerdef�hrerin wirft der Vorinstanz ferner eine Verletzung des Willk�rverbots (Art. 9 BV) vor.
5.1.�Sie f�hrt aus, die Erstinstanz, auf deren Ausf�hrungen die Vorinstanz verweise, gebe zwar die Aussagen von C.C.________ anl�sslich der Befragung im Wesentlichen richtig wieder, ziehe daraus aber einen willk�rlichen Schluss. Das Beweisergebnis - der von den Mietern vorgenommene Abgleich der j�hrlich gleichf�rmig in Rechnung gestellten f�nf Nebenkostenpositionen mit dem Mietvertrag sowie die mehrmalige, bewusste Bezahlung der stets gleichen, bekannten Positionen - lasse zwingend auf das Zustandekommen einer konkludenten Vereinbarung der Nebenkostentragung [und das Fehlen eines Irrtums] schliessen.
5.2.�Es erscheint fraglich, ob die Beschwerdef�hrerin mit diesen Ausf�hrungen den Anforderungen an eine Willk�rr�ge (vgl. E. 2 hiervor) zu gen�gen vermag. Selbst wenn, ist damit nicht dargetan, dass die Vorinstanz gest�tzt auf die festgestellten Tatsachen eine unhaltbare Schlussfolgerung gezogen h�tte. Im bundesgerichtlichen Verfahren ist nicht mehr umstritten und daher als gegeben zu unterstellen, dass bei Abschluss des Mietvertrags die Tragung von Nebenkosten durch die Mieter nicht i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR besonders vereinbart wurde, womit gem�ss dem urspr�nglichen Mietvertrag die Nebenkosten bereits im Mietzins eingeschlossen waren. Es bedurfte deshalb einer Vertrags�nderung, wenn die Mieter in k�nftigen Jahren nebst dem Mietzins Nebenkosten tragen sollten. Vertrags�nderungen erfordern einen Konsens, also �bereinstimmende gegenseitige Willens�usserungen der Parteien. Inwiefern nun aus der Begleichung von in Rechnung gestellten Nebenkosten zwingend auf eine konkludente Willenserkl�rung der Mieter zur �nderung des urspr�nglichen Vertrags geschlossen werden m�sste und diese Bezahlung nicht auch - aufgrund eines Irrtums �ber die vermeintliche Leistungspflicht - ohne Erkl�rungsgehalt zur blossen Vertragserf�llung erfolgt sein k�nnte, ist nicht ersichtlich. Solches ergibt sich auch nicht aus dem Urteil 4A_525/2008 vom 16. Februar 2009. Gest�tzt darauf, dass in der Nebenkostenabrechnung die einzelnen Posten der Nebenkosten aufgef�hrt worden seien, welche die Mieter in der Folge akzeptiert und bezahlt h�tten, gelangte die dortige Vorinstanz zum Schluss, es habe ein �bereinstimmender Parteiwille zur nachtr�glichen Konkretisierung der urspr�nglich unzureichenden Nebenkostenvereinbarung bestanden (E. 3.1). Mangels rechtsgen�glicher Begr�ndung trat das Bundesgericht auf die dagegen erhobene Willk�rr�ge nicht ein (E. 3.2) und �usserte sich dementsprechend nicht zur vorinstanzlichen Beweisw�rdigung; bereits deshalb l�sst sich aus diesem Entscheid nichts f�r den vorliegenden ableiten.
Zudem erweist sich der vorinstanzliche Entscheid auch aus einem anderen Grund nicht als willk�rlich. Will die Vermieterschaft einseitig den Mietzins erh�hen, muss sie dies den Mietern - nebst Beachtung weiterer Voraussetzungen - auf dem vorgeschriebenen Formular mitteilen, andernfalls die Mietzinserh�hung nichtig ist (Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 lit. a OR). Dasselbe gilt f�r andere einseitige Mietvertrags�nderungen zu Lasten der Mieter (Art. 269d Abs. 3 OR), etwa einer k�nftig separaten Tragung von Nebenkosten, die bislang im Mietzins enthalten waren (BGE 137 III 362 E. 3.2.1 S. 364; 121 III 460 E. 2a/bb S. 462 f.). Eine konsensuale Mietvertrags�nderung kann zwar einen Verzicht auf die Einhaltung der Formularpflicht rechtfertigen, setzt aber voraus, dass dadurch der Schutzzweck von Art. 269d OR nicht beeintr�chtigt wird (BGE 128 III 419 E. 2.4.2 S. 425 f.; 123 III 70 E. 3b S. 74; Urteil 4C.496/1994 vom 28. M�rz 1995 E. 2b, in: Pra 1996 Nr. 129 S. 425). Nicht tangiert wird dieser Schutzzweck, wenn feststeht, dass die Mieter �ber die Anfechtungsm�glichkeit informiert waren, dass sie mit dem Verzicht auf das Formular bewusst zum Voraus auf die Anfechtung verzichtet haben und �berdies ausgeschlossen werden kann, dass sie unter Druck standen (BGE 123 III 70 E. 3b S. 74; Urteile 4A_198/2008 vom 7. Juli 2008 E. 3.1; 4C.283/2002 vom 6. Januar 2003 E. 5). Es ist weder von der Vorinstanz festgestellt noch von der Beschwerdef�hrerin geltend gemacht worden, die Nebenkostenabrechnungen seien auf dem gem�ss Art. 269d Abs. 2 lit. a OR vorgeschriebenen Formular versandt worden. Ebenso wenig ist von der Vorinstanz festgestellt oder seitens der Beschwerdef�hrerin behauptet worden, die Mieter seien sonstwie �ber die Anfechtungsm�glichkeit informiert gewesen. Eine - wie ausgef�hrt allerdings von der Vorinstanz willk�rfrei nicht festgestellte - Einigung der Parteien �ber die �nderung des Mietvertrags zu Lasten der Mieter hinsichtlich der separaten Tragung der Nebenkosten w�re daher als nichtig zu qualifizieren. Den Mietern st�nde auch diesfalls f�r die von ihnen zu viel bezahlten Nebenkosten ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu (vgl. Urteil 4A_198/2008 vom 7. Juli 2008 E. 3.1), was mit dem vorinstanzlichen Ergebnis �bereinstimmt.
Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdef�hrerin kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Da die Beschwerdegegner ihr Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege bloss eventualiter - f�r den Fall ihres Unterliegens - stellen, ist dieses nicht zu behandeln.
Die Beschwerdef�hrerin hat die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.
Der Gerichtsschreiber: L�thi

References: Art. 3
 Art. 3
 Art. 90
 Art. 75
 Art. 74
 Art. 107
 BGE 
 Art. 106
 Art. 117
 Art. 3
 Art. 257
 Art. 63
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 269
 Art. 269
 Art. 68