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Timestamp: 2020-01-19 05:50:42+00:00

Document:
BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-20180704
1 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 1-04/07/2018)
10 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 10-04/07/2018)
Les plus-values nettes s'entendent du résultat algébrique des plus ou moins-values réalisées au titre de la cession de locaux à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel ou de terrains à bâtir au cours d'un même exercice.
20 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 20-04/07/2018)
Lorsque la société remplit les conditions pour bénéficier du taux réduit de 15 % prévu en faveur des petites et moyennes entreprises, par le b du I de l'article 219 du CGI, ce taux réduit est susceptible de s'appliquer dans les mêmes conditions que celles du taux réduit de 19 % pour l'imposition de tout ou partie des plus-values nettes de cession réalisées sur les locaux ou des terrains concernés.
II. Nature et forme de l'engagement de transformation ou de construction
30 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 30-04/07/2018)
Pour que l'opération de cession bénéficie des dispositions de l' article 210 F du CGI , les cessionnaires doivent prendre l'engagement, soit de transformer le local acquis en un local à usage d'habitation dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l'exercice au cours duquel l'acquisition est intervenue, soit, en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir, d'y construire des locaux à usage d'habitation dans ce même délai.
Remarque : Ce délai de quatre ans s'applique aux cessions intervenues au cours d'exercices clos à compter du 31 décembre 2016. Concernant les cessions intervenues au cours d'exercices clos antérieurement à cette date, cf. II-A § 60 .
a. Condition tenant à la nature des locaux transformés ou construits
40 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 40-04/07/2018)
En application du II de l' article 210 F du CGI , le cessionnaire doit s'engager à transformer les locaux acquis en locaux d'habitation ou, en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir, à y construire des locaux à usage d'habitation.
50 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 50-04/07/2018)
b. Condition tenant au délai pour transformer ou construire les locaux
60 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 60-04/07/2018)
La transformation du local professionnel en local à usage d'habitation ou la construction sur le terrain à bâtir de locaux à usage d'habitation doivent être achevées dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l'exercice au cours duquel l'acquisition est intervenue. Ce délai de quatre ans, qui commence à courir le jour suivant celui de la clôture de l'exercice d'acquisition, est calculé de date à date.
Remarque : Lorsqu'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente est conclue entre le 1er janvier et le 31 décembre 2020 inclus et que la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre 2022, ce délai de quatre ans commence à courir le jour suivant la clôture de l'exercice de cession.
Exemple : Une société d'investissements immobiliers cotées (SIIC) acquiert auprès d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun un local à usage de bureaux le 17 février N. Les parties à la cession entendent placer la cession sous le bénéfice des dispositions de l'article 210 F du CGI. Pour ce faire, la SIIC prend l'engagement de transformer le local acquis en logement.
70 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 70-04/07/2018)
Conformément au II de l' article 210 F du CGI , l'engagement de transformation ou de construction est réputé respecté lorsque l'achèvement de ces travaux intervient avant le terme du délai de quatre ans cité au II-A-1-b § 60 . Il en résulte que le cessionnaire n'encourt pas l'amende prévue au III de l' article 1764 du CGI (cf. III-B § 120 ) s'il cède le local dans le délai de quatre ans, après achèvement des travaux de transformation ou de construction.
La date d'achèvement des travaux prise en compte pour l'appréciation du respect de l'engagement de transformation ou de construction dans le délai de quatre ans correspond à celle figurant sur la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable adressée à la mairie en application de l' article L. 462-1 du code de l'urbanisme .
a. Condition liée à l'engagement de transformation
80 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 80-04/07/2018)
Lorsque la cession porte sur un local à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel, l'acquéreur doit s'engager à le transformer en local à usage d'habitation ( CGI, art. 210-F, II-al. 1 ).
Cette transformation doit induire un changement de destination du local au sens de l' article R*. 421-14 du code de l'urbanisme , de l' article R*. 421-15 du code de l'urbanisme , de l' article R*. 421-16 du code de l'urbanisme et de l' article R*. 421-17 du code de l'urbanisme , lequel s'accompagne de travaux d'aménagement intérieur et, le cas échéant, de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble, nécessitant soit une déclaration préalable, soit un permis de construire.
La démolition d'un local à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel suivie de la construction, en lieu et place, d'un local à usage d'habitation est réputée satisfaire la condition de transformation en local d'habitation.
Remarque : dans l'hypothèse où l'ensemble construit en lieu et place du local démoli sera à usage mixte (locaux d'habitation et locaux professionnels), la cession entrera partiellement dans le champ d'application du dispositif de l'article 210 F du CGI. Par suite, la plus-value constatée sera soumise au taux réduit d'impôt sur les sociétés au prorata de la surface future dédiée à l'habitation par rapport à la surface totale de l'immeuble qui sera construit.
Il est précisé que la notion de transformation implique que le local acquis sous le bénéfice de l'article 210 F du CGI ne comporte pas déjà, lors de l'opération de cession, une grande partie des équipements mentionnés au II-A-1-a § 50 et rendus nécessaires par les conditions de vie moderne.
En revanche, si cet appartement ne comporte pas une pièce indispensable à l'habitation mentionnée à l' article R*. 111-1-1 du CCH , telle une cuisine et/ou une salle d'eau, il sera éligible au présent régime dès lors qu'il pourra être transformé en local à usage d'habitation au sens des dispositions citées au II-A-1-a § 50 par l'aménagement de la cuisine et/ou de la salle d'eau manquante.
b. Condition liée à l'engagement de construction
85 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 85-04/07/2018)
Lorsque la cession porte sur un terrain à bâtir, l'acquéreur doit s'engager à y construire des locaux à usage d'habitation ( CGI, art. 210-F, II-al. 1 ).
Lorsque le terrain à bâtir, objet de la cession, excède le terrain d'assise du ou des immeubles à usage d'habitation construits, seuls le terrain d'assise des constructions, les cours, les passages, les petits jardins et les autres emplacements de faible étendue servant d'accès aux bâtiments et faisant partie intégrante de ces derniers ainsi que leurs annexes ouvriront droit au régime de l'article 210 F du CGI.
Remarque : Si l'ensemble construit est à usage mixte (locaux d'habitation et locaux professionnels), la cession entrera partiellement dans le champ d'application des dispositions de l'article 210 F du CGI. Par suite, la plus-value constatée sera soumise au taux réduit d'impôt sur les sociétés au prorata de la surface future de l'immeuble dédiée à l'habitation par rapport à la surface totale de l'immeuble qui sera construit.
90 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 90-04/07/2018)
- l'engagement de transformation ou de construction prévu au premier alinéa du II de l' article 210 F du CGI doit être pris par le cessionnaire dans l'acte constatant la cession du local ou du terrain ;
Remarque : lorsqu'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente est conclue entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus, et que la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre 2022, l'engagement de transformation ou de construction est pris dans l'acte constatant la cession du local ou du terrain.
A titre de règle pratique, il peut être transmis une copie, paraphée et signée par les parties, des extraits de l'acte constatant la transmission et comportant, outre l'engagement pris par le cessionnaire, les éléments permettant d'identifier la personne cédante et le cessionnaire, le local ou le terrain pour lequel l'engagement est pris, ainsi que son prix de vente.
Dans l'hypothèse où le local ou le terrain cédé ont fait l'objet d'une division en lots et que la société cessionnaire acquiert un ou plusieurs lots pour lesquels elle prend un engagement de transformation ou de construction, chaque lot doit être identifié dans l'acte constatant la cession avec un prix d'achat et de cession propres.
III. Rupture de l'engagement de transformation ou de construction
100 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 100-04/07/2018)
Le non-respect de l'engagement de transformation ou de construction par le cessionnaire entraîne l'application de l'amende de 25 % prévue au III de l' article 1764 du CGI .
A. Appréciation de la rupture de l'engagement de transformation ou de construction
110 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 110-04/07/2018)
La rupture de l'engagement de transformation ou de construction survient lorsqu'à l'issue du délai de quatre ans (cf. II-A-1-b § 60 à 70 ), les locaux à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel acquis n'ont pas fait l'objet d'une transformation en locaux à usage d'habitation ou lorsque les locaux à usage d'habitation n'ont pas été construits sur le terrain acquis, quelle qu'en soit la raison (sauf application des exceptions légales mentionnées au III-C § 130 ). Dans ce cas, le cessionnaire est considéré comme n'ayant pas respecté son engagement.
C'est le cas, par exemple, lorsque les locaux à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel sont demeurés en l'état, sans avoir subi de transformation, ou lorsque ceux-ci ne sont que partiellement transformés à l'issue du délai de quatre ans, ou encore lorsque la date d'achèvement des travaux telle que figurant sur l'attestation d'achèvement des travaux est postérieure à la date d'expiration du délai de quatre ans. Il en va de même en cas de cession des locaux acquis par le cessionnaire sous le bénéfice du présent régime avant l'achèvement de la transformation en local d'habitation dans le délai de quatre ans imparti.
Toutefois, le cessionnaire ne rompt pas son engagement de transformation ou de construction lorsqu'il cède les locaux ou le terrain acquis dans le cadre d'une vente d'immeuble à construire mentionnée à l' article 1601-1 du code civil (conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement), dès lors qu'il réalise la transformation dans le délai de quatre ans conformément à son engagement.
B. Conséquences de la rupture de l'engagement de transformation ou de construction
120 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 120-04/07/2018)
En application du III de l' article 1764 du CGI , le non-respect de l'engagement de transformation ou de construction emporte pour le cessionnaire l'application d'une amende égale à 25 % de la valeur de cession de l'immeuble. Cette valeur est celle retenue lors de la cession du bien qui a bénéficié des dispositions de l' article 210 F du CGI et pour lequel l'engagement de transformation ou de construction n'a pas été respecté. L'amende est due au titre de l'exercice au cours duquel expire le délai de quatre ans mentionné au II-A-1-b § 60 .
La rupture de l'engagement de transformation ou de construction n'entraîne en revanche pas la remise en cause du bénéfice du taux réduit d'impôt sur les sociétés chez le cédant.
C. Exceptions à la rupture de l'engagement de transformation ou de construction
130 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 130-04/07/2018)
L' article 210 F du CGI prévoit deux exceptions à la rupture de l'engagement de transformation ou de construction, en cas de restructuration ultérieure de la société cessionnaire, d'une part, et en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du cessionnaire, d'autre part.
140 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 140-04/07/2018)
En application du troisième alinéa du II de l' article 210 F du CGI , en cas d'opération de fusion, l'engagement de transformation ou de construction souscrit par la société cessionnaire absorbée n'est pas rompu lorsque la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société cessionnaire absorbée pour le respect de cet engagement dans le délai restant à courir.
150 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 150-04/07/2018)
160 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 160-04/07/2018)
Par ailleurs, le régime fiscal de l'opération de fusion est indifférent pour l'application de la présente exception à la rupture de l'engagement de transformation ou de construction. Ainsi, il importe peu que le régime fiscal de l'opération de fusion soit celui de droit commun ou celui de faveur prévu à l' article 210 A du CGI .
b. Condition de reprise de l'engagement de transformation ou de construction par la société absorbante
170 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 170-04/07/2018)
L'engagement de transformation ou de construction souscrit par la société cessionnaire absorbée n'est pas rompu à la condition que la société absorbante s’engage à se substituer à la société cessionnaire absorbée dans son engagement de transformation pour le délai restant à courir.
180 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 180-04/07/2018)
Cet engagement doit être pris de manière expresse dans l’acte de fusion ou, le cas échéant, dans la décision de dissolution pour les opérations de dissolution sans liquidation (cf. II-B § 90 ), et une copie de l’extrait de cet acte de fusion ou de cette décision de dissolution portant reprise de l’engagement doit être jointe à la déclaration de résultat de la société absorbante afférente à l’exercice au cours duquel est réalisée la fusion ou la dissolution sans liquidation. Il est par ailleurs souligné qu’en cas de fusion réalisée de manière rétroactive au titre du même exercice que celui de la cession initiale de l’actif sous le bénéfice de l’ article 210 F du CGI , la société absorbante, venant aux droits et obligations de la société cessionnaire absorbée, doit joindre à sa déclaration de résultat non seulement la copie de l’extrait d’acte de fusion, mais également la copie de l’engagement de transformation ou de construction que la société cessionnaire aurait été tenue de joindre à sa propre déclaration de résultat si elle n’avait pas été absorbée.
190 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 190-04/07/2018)
c. Sanction en cas de rupture de l'engagement de transformation ou de construction repris par la société absorbante
200 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 200-04/07/2018)
Le non-respect par la société absorbante de l'engagement de transformation du local acquis en local d'habitation ou de construction sur le terrain acquis de locaux à usage d'habitation dans le délai de quatre ans restant à courir est sanctionné, chez la société absorbante, par l’application de l’amende prévue au III de l’ article 1764 du CGI égale à 25 % de la valeur de cession du bien à la société absorbée.
210 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 210-04/07/2018)
Par dérogation, l'amende de 25 % prévue au III de l' article 1764 du CGI ne s'applique pas lorsque le non-respect de l'engagement de transformation ou de construction souscrit par le cessionnaire ou la société absorbante qui s'y est substituée résulte de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté.
220 (BOFiP-IS-BASE-20-30-10-20-§ 220-04/07/2018)

References: l'article 219
 § 60
 l'article 210
 § 60
 § 120
 art. 210
 l'article 210
 l'article 210
 § 50
 § 50
 art. 210
 l'article 210
 l'article 210
 § 60
 § 130
 § 60
 § 90