Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F10-06-2002-4C-85-2002
Timestamp: 2016-10-27 09:07:57+00:00

Document:
4C.85/2002 (10.06.2002)
4C.85/2002
Favre, juges. Greffi�re: Mme de Montmollin.
X.________ SA, Soci�t� immobili�re, d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Jean-Daniel Th�raulaz, avocat � Lausanne,
A.________ et B.________, demanderesses et intim�es, repr�sent�es par Me Jean-Claude Perroud, avocat � Lausanne;
(art. 8 CC; l�galit� de l'OBLF)
A.- Par contrat du 27 juin 1963, la SI X.________ SA a remis � bail � A.________ un appartement dans un immeuble � Lausanne, dont elle est propri�taire.
Par contrat du 8 juillet 1980, la SI X.________ SA a remis � bail � C.________ un autre appartement dans le m�me immeuble. Selon un avenant du 7 juin 1988, B.________ a repris tous les droits et obligations d�coulant de ce bail.
B.- Par jugement du 6 mars 2001, le Tribunal des baux du canton de Vaud a diminu� le montant du loyer d� par chacune de ces deux locataires. Il a fix� � 951 fr.
le loyer mensuel d� par A.________ d�s le 1er juillet 2001, � 890 fr. le loyer mensuel d� par B.________ d�s le 1er avril 1999 et � 865 fr. le loyer mensuel d� par cette derni�re d�s le 1er avril 2001. Il a condamn� la bailleresse � restituer les loyers per�us en trop.
Par arr�t du 9 janvier 2002, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a rejet� le recours form� contre cette d�cision par la SI X.________ SA et a confirm� le jugement attaqu�.
C.- La SI X.________ SA recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral. Parall�lement, elle a d�pos� un recours de droit public qui contient pratiquement la m�me argumentation.
Dans son recours en r�forme, elle conclut � ce que les loyers soient "valablement augment�s"; elle prend par ailleurs diverses conclusions en constatation de droit et en indemnisation.
Les intim�es proposent le rejet du recours.
L'autorit� cantonale se r�f�re aux consid�rants de son arr�t.
D.- Par arr�t de ce jour, le Tribunal f�d�ral a rejet� le recours de droit public.
1.- a) Comme l'argumentation pr�sent�e dans les deux recours est quasiment identique, l'arr�t sur le recours de droit public, examin� en premier lieu conform�ment � l'art. 57 al. 5 OJ, d�termine les questions qui doivent encore �tre examin�es dans le recours en r�forme.
b) Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il n'y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a). Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 127 III 248 consid. 2c).
En l'esp�ce, la recourante a pr�sent� un long �tat de fait parsem� de critiques diverses, qui s'�carte sensiblement de celui contenu dans la d�cision attaqu�e.
D�s lors que l'int�ress�e n'invoque pas avec pr�cision l'un des motifs qui permettraient exceptionnellement de s'�carter des constatations cantonales, il n'y a pas lieu de tenir compte de cet �tat de fait divergent et le raisonnement doit �tre conduit sur la seule base des faits retenus dans l'arr�t attaqu�.
c) Dans un recours en r�forme, il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours n'est pas ouvert pour se plaindre de l'appr�ciation des preuves et des constatations de fait qui en d�coulent (ATF 127 III 543 consid. 2c; 126 III 189 consid. 2a; 125 III 78 consid. 3a).
Savoir si l'une des locataires a d�pos� une opposition dans un bureau de poste et � quelle date cet �v�nement se serait produit sont des questions de fait. Dans la mesure o� la recourante (p. 37s) voudrait critiquer l'appr�ciation des preuves et la conviction acquise par l'autorit� cantonale, ce grief n'est pas recevable dans un recours en r�forme. Sous r�serve de l'art. 43a al. 2 OJ - qui n'entre pas en consid�ration ici -, le recours en r�forme ne peut �tre form� que pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). Or, le droit f�d�ral ne dicte pas comment le juge doit appr�cier les preuves et sur quelles bases il peut forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d; 127 III 248 consid. 3a, 519 consid. 2a; 122 III 223 consid. 3c). Cette question n'�tant pas r�gie par le droit f�d�ral, seul un recours de droit public pour arbitraire, d�ment motiv� (art. 90 al. 1 let. b OJ), pouvait entrer en consid�ration.
d) Le recours en r�forme n'est pas ouvert pour se plaindre d'une violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 189 consid. 2a, 370 consid. 5; 125 III 305 consid. 3e).
Les critiques de la recourante en relation avec l'organisation judiciaire cantonale, le pouvoir d'examen des tribunaux cantonaux et la proc�dure qu'ils doivent suivre sont donc irrecevables dans un recours en r�forme.
e) Le recours n'est pas ouvert pour se plaindre de la violation directe d'un droit constitutionnel, pour laquelle la voie du recours de droit public est r�serv�e (art. 43 al. 1 seconde phrase OJ). Les droits individuels d�coulant de la CEDH et de ses protocoles sont assimil�s � des droits constitutionnels des citoyens, dont la violation ne peut �tre invoqu�e que par la voie du recours de droit public (ATF 125 III 209 consid. 2; 124 III 1 consid. 1b, 205 consid. 3b).
Les griefs de cette nature ont donc �t� examin�s dans le cadre du recours de droit public d�pos� parall�lement.
La recourante soutient que la loi f�d�rale est elle-m�me anticonstitutionnelle; cet argument est toutefois impropre � d�montrer une violation du droit f�d�ral, puisque les tribunaux sont tenus d'appliquer les lois f�d�rales (art. 191 Cst.). Le grief selon lequel la loi f�d�rale serait contraire au droit international a d�j� �t� examin� dans le recours de droit public d�pos� parall�lement et il peut �tre renvoy� aux consid�rants �mis � ce sujet.
2.- a) Dans le corps de son �criture, la recourante se plaint d'une violation de l'art. 8 CC.
Pour les pr�tentions fond�es sur le droit f�d�ral (ATF 127 III 519 consid. 2a; 123 III 35 consid. 2d), cette disposition r�partit le fardeau de la preuve et d�termine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les cons�quences de l'�chec de la preuve (ATF 127 III 519 consid. 2a; 126 III 189 consid. 2b, 315 consid. 4a).
Selon le texte m�me de l'art. 8 CC, la r�gle qu'il pose ne s'applique que "si la loi ne prescrit le contraire". Il ne s'agit donc que d'une r�gle g�n�rale, qui n'exclut nullement que des dispositions sp�ciales y d�rogent.
L'art. 269a CO pr�voit certaines hypoth�ses qui permettent "en r�gle g�n�rale" une augmentation, respectivement une diminution (art. 270a al. 1 CO) du loyer. Si le locataire parvient � prouver les faits permettant de constater que l'on se trouve dans l'un des cas de figure vis�s � l'art. 269a CO autorisant une baisse du loyer, c'est au bailleur qu'il incombe de prouver qu'il faut s'�carter de la "r�gle g�n�rale", parce que le loyer n'est de toute mani�re pas abusif selon le principe de l'art. 269 CO. Cette r�partition du fardeau de la preuve d�coule de l'articulation entre les art. 269 et 269a CO.
D�s lors que le point est r�gi de mani�re sp�ciale par ces dispositions, il n'est plus question d'une violation de l'art. 8 CC.
Par ailleurs, il n'y a pas de violation de l'art. 8 CC lorsque le juge invite une partie � collaborer � l'�tablissement de la v�rit� en produisant une pi�ce qu'elle est seule � d�tenir. Pour les litiges relatifs aux baux d'habitation et de locaux commerciaux, il existe une norme sp�ciale, l'art. 274d al. 3 CO, qui oblige les parties � pr�senter toutes les pi�ces n�cessaires pour trancher le diff�rend.
Si un locataire �tablit qu'une baisse de loyer est justifi�e sur la base de l'art. 269a CO (applicable par le renvoi de l'art. 270a al. 1 CO), il r�sulte de l'articulation entre les art. 269 et 269a CO qu'il appartient effectivement au bailleur de prouver que cette baisse ne doit pas �tre accord�e, parce que le loyer ne lui procure pas un rendement excessif. On ne voit donc pas en quoi le droit f�d�ral aurait �t� viol� sur ce point. Quant � la valeur probante des pi�ces produites, il s'agit d'une question d'appr�ciation des preuves, qui ne peut donner mati�re � un recours en r�forme (ATF 127 III 543 consid. 2c).
b) La recourante soutient que l'OBLF aurait d� �tre �cart�e, parce que cette ordonnance est d�pourvue de base l�gale et/ou qu'elle est anticonstitutionnelle dans sa mani�re de traiter les grands travaux, la prise en compte du taux hypoth�caire et du rench�rissement.
Pour les raisons d�j� �voqu�es dans le recours de droit public, ce grief est recevable dans le recours en r�forme.
Il n'est pas contest� que le Conseil f�d�ral soit comp�tent pour �dicter des dispositions d'ex�cution en mati�re de droit du bail (cf. art. 253a al. 3 CO). Il est en soi admissible de d�l�guer au pouvoir ex�cutif le soin de r�gler les d�tails de questions financi�res complexes.
S'agissant des grands travaux, la loi pr�voit qu'il y a mati�re � augmentation du loyer en cas de prestations suppl�mentaires du bailleur (art. 269a let. b CO). Le Conseil f�d�ral a pr�cis� ce qu'il faut entendre par prestations suppl�mentaires du bailleur, en distinguant les travaux d'entretien qui doivent �tre couverts par le loyer courant et les travaux qui apportent une plus-value et justifient une augmentation de loyer (cf.
art. 14 OBLF; ATF 118 II 415 consid. 3a). Une telle r�glementation s'inscrit dans la logique de la loi et on ne saurait dire qu'elle est d�pourvue de base l�gale. D�s lors que les frais sont pris en compte (couverts par le loyer actuel ou par une augmentation), ce syst�me ne viole pas les principes de rang constitutionnel invoqu�s par la recourante.
L'art. 269a let. b CO pr�voit la prise en compte des hausses (ou des baisses) de co�ts. Etant donn� que l'achat ou la construction de la plupart des immeubles sont financ�s en partie par des pr�ts hypoth�caires, l'int�r�t des emprunts fait partie des co�ts qui incombent au bailleur propri�taire. Vu qu'il se justifie de traiter de mani�re semblable et sans complications excessives une multitude de cas dans toute la Suisse, un certain sch�matisme est appropri� � la question, comme en mati�re fiscale. En r�glementant, � l'art. 13 OBLF, les effets sur les loyers d'une modification du co�t des emprunts, le Conseil f�d�ral n'est pas sorti du cadre g�n�ral de la loi et il n'appara�t pas que cette disposition est d�pourvue de base l�gale. Les particularit�s du probl�me � r�gler imposent un certain sch�matisme, on l'a dit, qui ne permet pas de tenir compte de chaque diff�rent cas. On ne peut cependant pas en d�duire que la solution retenue, qui s'applique de la m�me fa�on � tous les bailleurs, serait constitutive d'une in�galit� de traitement ou d'une discrimination. On ne discerne donc pas de violation d'un droit de rang constitutionnel.
En ce qui concerne le rench�rissement, aucun des principes de rang constitutionnel invoqu�s par la recourante ne lui garantit le droit � une indexation int�grale des loyers. L'art. 269a let. e CO pr�voit la compensation du rench�rissement "pour le capital expos� au risque".
Cette derni�re r�serve montre qu'il ne s'agit pas d'une compensation int�grale. Il est notoire que la plupart des immeubles sont financ�s au moins partiellement par des emprunts, dont la valeur nominale n'est pas index�e. On ne voit d�s lors pas pourquoi le propri�taire devrait b�n�ficier n�cessairement d'une indexation compl�te de son revenu, alors que celui du pr�teur n'est pas index�. De surcro�t, une hausse des co�ts, qui peut r�sulter de la seule inflation, justifie en principe une augmentation de loyer (art. 269a let. b CO); si l'on accordait � la fois une pleine indexation du loyer et une augmentation du loyer pour les hausses de co�ts induites par l'inflation, le rench�rissement serait partiellement pris en compte deux fois. La compensation partielle du rench�rissement, d�cid�e par le Conseil f�d�ral � l'art. 16 OBLF, repose donc sur des consid�rations d�fendables et ne viole pas les principes de rang constitutionnel. D�s lors que le l�gislateur, en parlant du seul capital expos� au risque (art. 269a let. e CO) avait d�j� manifest� la volont� d'op�rer une restriction, le Conseil f�d�ral ne s'est pas �cart� de sa volont� et il n'a pas exc�d� les limites de son pouvoir r�glementaire.
c) Comme le recours appara�t ainsi enti�rement infond�, la recourante ne saurait pr�tendre � une quelconque indemnisation.
3.- Vu l'issue de la cause, les frais et d�pens seront mis � la charge de la recourante (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 4 000 fr. � la charge de la recourante;
3. Dit que la recourante versera aux intim�es, cr�anci�res solidaires, une indemnit� de 5 000 fr. � titre de d�pens;
Le pr�sident, La greff i�re,

References: ATF 
 art. 269
 art. 269
 art. 253

art. 14
 ATF