Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/sciaganie-kwoty-bonifikaty-od-nabywcy-mieszkania,261,p.html
Timestamp: 2019-09-21 11:36:57+00:00

Document:
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2017-09-08
W 2011 r. zakupiłam mieszkanie od znajomych z bonifikatą. W akcie notarialnym zagwarantowali, że dopełnią wszystkich formalności, i zapewnili, że zwrot bonifikaty nie będzie miał miejsca. Niedawno otrzymałam pismo z UM, że wzywa mnie, jako dłużnika rzeczowego, do zwrotu bonifikaty. Dowiedziałam się, że sąsiedzi nie dopełnili wszystkich formalności, aby uzyskać zgodę rady miasta na odstąpienie od bonifikaty. Odbyła się już ponoć rozprawa w sądzie, w której zawarli ugodę z miastem o rozłożeniu na raty, ale nie spłacali tego długu. W związku z powyższym zajęli rentę (część) dłużników. UM wystąpił z pismem do mnie. Czy UM mógł tak zrobić, skoro mieli możliwość ściągania z renty? Co mogę zrobić?
W niniejszej sprawie zapewne ustanowiona została hipoteka umowna kaucyjna, która miała zabezpieczać wszelkie wierzytelności mogące powstać z obowiązku zwrotu kwoty bonifikaty po jej waloryzacji, jak też odsetki ustawowe za opóźnienie.
Taki wpis powoduje, że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną jest obowiązany jako dłużnik rzeczowy do zaspokojenia z tej nieruchomości wierzyciela, któremu przysługuje wierzytelność zabezpieczona hipoteką na tej nieruchomości. I nie ma tu mowy o pierwszeństwie egzekucji z renty.
Roszczenie gminy/miasta znajduje odzwierciedlenie w przepisie art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014, poz. 518), który stanowi, że jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
W myśl art. 69 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 2013, poz. 707 ze zm.) hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Odpowiedzialność dłużnika osobistego i dłużnika rzeczowego jest odpowiedzialnością solidarną a jej istotą jest to, że spełnienie świadczenia przez jednego z dłużników zwalnia pozostałych. Przy czym w przypadku obciążenia hipoteką dłużnik osobisty ponosi odpowiedzialność z całego swojego majątku, a dłużnik rzeczowy tylko z nieruchomości obciążonej hipoteką. Przepis art. 319 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi materialnoprawne unormowanie odpowiedzialności dłużnika, a zatem dłużnik rzeczowy, zgodnie z dyspozycją powołanego wyżej art. 69 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ponosi odpowiedzialność za nieprzedawnione odsetki w pełnej wysokości z ograniczeniem jego odpowiedzialności jedynie do wartości nieruchomości.
W tym wypadku ustanowienie hipoteki miało miejsce przed nowelizacją przepisów. Kwestie intertemporalne, związane z dokonaną ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece, były przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego wyroku z dnia 12 kwietnia 2012 r., sygn. akt II CSK 472/11 (LEX nr 1254653), który wskazał, że ustawa ta zawiera przepis przechodni, stanowiąc w art. 10 zd. 1 i 2, że do hipotek zwykłych i kaucyjnych zabezpieczających roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie objętych hipoteką zwykłą, powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w dotychczasowym brzmieniu, z wyjątkiem art. 76 ust. 1 i 4 tej ustawy, który stosuje się w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą. Z brzmienia przepisu nie wynika zatem, by ustawa regulowała w całości kwestie intertemporalne, a zwłaszcza nie wynika zasada działania ustawy wstecz. Jest to zgodne z wyrażoną w art. 3 Kodeksu cywilnego zasadą lex retro non agit nakazującą dokonanie oceny skutków zdarzeń prawnych na podstawie ustawy obowiązującej w czasie, w której zdarzenie nastąpiło.
Z art. 10 ust. 2 zd. 2 tej ustawy wynika zatem, że do hipoteki kaucyjnej zabezpieczającej roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną powstałej przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej (tak jak w niniejszym przypadku), zastosowanie znajdą przepisy w brzmieniu sprzed nowelizacji, tj. obowiązujące do dnia 20 lutego 2011 r. Konkluzja ta odnosi się w szczególności do obecnie uchylonego art. 104 ustawy (obowiązującego w dniu ustanowienia hipoteki kaucyjnej), który stanowił, iż hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty postępowania mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie hipoteki.
Nie będzie nawet wymagana kolejna sprawa, a tylko nadanie klauzuli wykonalności przeciwko Państwu jako dłużnikom rzeczowym. Niestety jedynym wyjściem z sytuacji jest ugoda z urzędem. Nie ma innej linii obrony.
Termin przedawnienia roszczeń gminy o zwrot bonifikaty wynosi 10 lat. Bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne, czyli z chwilą sprzedaży lokalu przez właściciela. Więc nie można mówić nawet o przedawnieniu.
Być może urząd umorzy część zobowiązania, ale wcale nie musi. Jest w pełni wymagalne, a podpisując umowę zakupu, należało niestety brać pod uwagę wpis na hipotekę. Być może raty wejdą w grę.
A Państwu pozostaje roszczenie regresowe – zwrotne od kupujących, i zapewne egzekucja z renty – po kilkaset złotych miesięcznie.
▸ Partner córki nie chce opuścić naszego domu, co robić?
Mieszkam w domu jednorodzinnym razem z żoną i córką. Dom posiada mieszkalne poddasze, które zajmuje córka. Zaznaczam jednak, że nie posiada...

References: art. 68
 art. 69
 art. 319
 art. 69
 art. 10
 art. 76
 art. 3
 art. 10
 art. 104