Source: https://breiholdt-voscherau.de/aktuell/m38.html
Timestamp: 2018-04-26 05:36:28+00:00

Document:
Provisionspflichtige Maklertätigkeit für den Verkäufer
Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (st. Senatsrechtssprechung); dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist.
BGH, Urteil 04.07.2009 - Az. XIII ZR 82/08
Der Verkäufer erteilt am 20.10.2004 dem Makler den Alleinauftrag zum Verkauf von vier Eigentumswohnungen. Als Verkäuferprovision wird ein Betrag von 3,48 % des Kaufpreises vereinbart.
Am 01.06.2005 schließt der Verkäufer einen Kaufvertrag über eine Wohnung. Der Makler macht seine Provision mit 22.033,62 € geltend und begründet dies damit, dass er Zeitungsinserate geschaltet, mit dem Käufer telefoniert und mit ihm besichtigt habe sowie hiervon den Verkäufer unterrichtet habe.
Das OLG Köln hat die Provisionsklage abgewiesen. Der BGH hebt das Urteil auf und verweist den Rechtsstreit an das OLG zurück. Das OLG hatte die Klage abgewiesen, weil nach seiner Auffassung der Makler den Verkäufer nicht in die Lage versetzt habe, mit dem Kaufinteressenten in konkrete Verhandlungen zu treten. Der Kaufinteressent hatte nämlich noch im Januar 2005 mitgeteilt, dass er erst in den nächsten vier Wochen entscheiden werde, ob er die Wohnung erwerben wolle. Im Mai 2005 habe der Kaufinteressent dann weiter um Bedenkzeit gebeten, so dass nicht davon ausgegangen werden könne, dass der Makler dem Verkäufer einen kaufbereiten Interessenten nachgewiesen habe.
Der BGH bejaht hingegen die Voraussetzungen einer Nachweistätigkeit und führt aus, dass das OLG die Anforderungen an die Nachweisforderung überspanne. Voraussetzung für die Nachweistätigkeit, die im entschiedenen Fall dem Verkäufer gegenüber zu erbringen war, ist, dass der Makler dem Verkäufer einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist. Der Makler hatte insbesondere durch die Besichtigung das Interesse des Käufers geweckt. Auf die von diesem gewünschte Bedenkzeit komme es nicht an, es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass dem Käufer die Kaufbereitschaft fehlte. Bei der Nachweistätigkeit sei gerade nicht erforderlich, dass der Interessent bereits zum Kauf fest entschlossen sei. Typischerweise sei der Kaufinteressent noch "auf der Suche", was das konkrete Objekt angehe. Es reiche deshalb aus, wenn der Kaufinteressent generell am Erwerb einer Wohnung / eines Hauses interessiert sei, die dem angebotenen Objekt ähnele.
Da der Makler den Verkäufer über die laufenden Gespräche und die Besichtigung mit dem benannten Käufer telefonisch und in einem persönlichen Gespräch unterrichtete, habe der Makler daher einen ordnungsgemäßen Nachweis erbracht.
Eine vermittelnde Tätigkeit habe der Makler hingegen nicht erbracht. Eine Vermittlungstätigkeit sei regelmäßig noch nicht darin zu sehen, dass (nur) eine Besichtigung durchgeführt werde.
Abschließend führt der BGH aus, dass das OLG im Rahmen der Zurückweisung Gelegenheit habe, sich mit dem Einwand der Vorkenntnis, den der Verkäufer erhoben hatte, auseinanderzusetzen.
Auch wenn es sich vorliegend um die in der Rechtsprechung nur gelegentlich auftretende Frage handelt, ob eine Verkäuferprovision entstanden ist, bringt das Urteil in seinen Ausführungen über Nachweis und Vermittlung eine deutliche Klarstellung, die ganz grundsätzlich im Maklerrecht von Bedeutung ist:
Der Nachweis ist erbracht, wenn der Interessent generell am Erwerb der Wohnung interessiert ist. Nicht erforderlich ist, dass er aufgrund der Maklertätigkeit sich schon fest zum Ankauf entschlossen hat. Ein Schwebezustand wird im Rahmen des Nachweises vom BGH durchaus toleriert. Voraussetzung ist allerdings, dass der Makler dem Verkäufer den potentiellen Erwerber und die Verhandlungen mitteilt. Nur dann ist gegenüber dem Verkäufer die Nachweistätigkeit erbracht.
Die Anforderungen des BGH an die Vermittlungstätigkeit werden hingegen eher verschärft. Wenn der Makler mit dem Erwerber eine Besichtigung durchführt, mit ihm verschiedene Telefonate führt, erweckt das in dieser Zusammenfassung den Eindruck, dass der Makler im Rahmen seiner Tätigkeit auch auf den Interessenten einwirkt, die Immobilie zu kaufen, d.h., dass der Makler vermittelnd tätig wird. Nach den Feststellungen des OLG lag aber vorliegend eine solche Fallgestaltung nicht vor, so dass auch vom BGH die Erbringung einer Vermittlungstätigkeit verneint wurde. Dabei ist dem Urteil nicht zu entnehmen, ob es an einem Einwirken des Maklers auf den zukünftigen Erwerber fehlte oder ob das Herbeiführen der Abschlussbereitschaft des Erwerbers deshalb zu verneinen ist, weil er dem Makler gegenüber erklärt hatte, er benötige noch Bedenkzeit.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH