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Timestamp: 2019-04-19 03:22:52+00:00

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﻿ Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités) (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)
» Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)
#1 18-12-2015 12:34:06
Je vais prochainement emménager dans une nouvelle copropriété, notre première AG est prévue ce lundi et le vote du syndic est au programme.
Par contre, il semblerait que le promoteur n'a pour l'instant qu'un seul syndic à proposer: Immo ***.
Voter lorsqu'il n'y a qu'un seul choix me paraît un peu léger.
Le promoteur m'a dit que nous pouvions proposer d'autres syndics au vote.
Mes questions à la communuaté Pim sont donc les suivantes:
1. Connaissez-vous Immo ***? votre feedback?
2. Avez-vous un bon syndic sur Bruxelles (bilingue de preference) à conseiller?
3. Question: une fois que j'ai des coordonnées de syndic, j'imagine qu'il faut d'abord - avant de les proposer au vote - les contacter pour demander s'ils ont des disponibilités pour la gestion de notre complexe d'appartements? D'autres actions à entreprendre?
edit pim: anonymisé nom
edit grmff: anonymisé deuxième référence oubliée par pim
#2 18-12-2015 13:48:26
Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)
1. Connaissez-vous Immo ****? votre feedback?
Je vous invite à lire le contenu de l'article 577-8, § 1 et 2, C. civil que je reproduis ci-dessous.
"Art. 577-8. § 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire [1 ou de tout tiers ayant un intérêt .
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit. "
La nomination d'un syndic par l'assemblée s'accompagne évidemment d'un accord concomitant de cette assemblée sur le contenu d'un contrat écrit. "
Dès lors, l'idéal est que les offres des candidats syndics soient transmises aux copropriétaires appelés à voter préalablement à l'assemblée . Sans quoi, les copropriétaires n'en prendront connaissance qu'au moment de l'AG, les liront, les examineront, les amenderont. L'AG votera obligatoirement tant sur le contrat que sur le choix du syndic. La présence lors de l'AG des candidats syndics est vivement recommandée pour répondre aux questions des copropriétaires.
Vous imaginez le temps que prendra cette procédure lors de l'AG si les offres n'ont pas été transmises préalablement aux copropriétaires. ....
Comme vous serez membre d'une association des copropriétaires, il n'est pas sans intérêt de prendre connaissance des dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée (art. 577-3 à 577-14, C. civil) , de lire (et relire) votre acte de base et l'acte authentique d'achat.
De manière générale, soyez particulièrement vigilante lors d'une AG convoquée par un promoteur.
N'"achetez" pas un chat dans un sac.
Je partage l'avis de Ninifel lorsqu'elle écrit :
"- lire chaque ligne de son projet de contrat à signer avec l'ACP et ( penser avant de signer ) aux clauses utiles pour la mise en musique optimale d'une gestion claire limpide et contractuelle
Les Syndics savent davantage respecter leur contrat si les choses sont clairement établies entre les parties dès le démarrage de la relation contractuelle"
Dernière modification par GT (18-12-2015 13:57:36)
#3 18-12-2015 16:19:04
Bonjour et bienvenue sur le forum de Pim.be
C'est comme modérateur que je vous poste ce message.
Vous vous trouvez sur le site internet d'un Agent Immobilier. Je sais que cela ne se vois pas tellement, mais c'est ainsi.
Demander des témoignages sur un concurrent/confrère sur le forum d'un agent, c'est un peu limite, non?
Par ailleurs, c'est contraire à la charte du forum. J'anonymise donc votre message.
#4 18-12-2015 17:08:00
Re-Merci pour cette information : Vous vous trouvez sur le site internet d'un Agent Immobilier. Je sais que cela ne se vois pas tellement, mais c'est ainsi..... ! Mais oui , effectivement la précision est bien utile.
Que sous entendez-vous? Quelles conclusions tirez-vous de l'information ?
#5 18-12-2015 23:50:07
Et tant qu'à être précis, je souligne que même s'il s'agit du forum du site d'un agent immobilier, celui-ci n'a pas d'activité de syndic.
J'ai même demandé mon omission du tableau pour cette activité-là.
@ ninifel: je rejoins l'interrogation de GT: quelle conclusion tirez-vous de la précision apportée par Grmff ??
#6 19-12-2015 09:02:48
Et en effet, je n'avais pas remarqué que Pim.be était le forum d'un agent immobilier. J'y trouve en tout cas souvent des informations bien utiles!
#7 19-12-2015 14:38:56
#8 20-12-2015 11:08:21
Autre question: 2/3 des apparts de la copropriété sont déjà vendus, 1/3 est donc toujours la propriété du promoteur.
Est-ce que ceci signifie que le promoteur vote en tant que "copropriétaire" détenant 1/3 des voix dans la nomination du syndic/conseil de copropriété etc, ou bien celui-ci est exclu du pool de votants de manière à éviter les conflits d'intérêts?
#9 20-12-2015 19:17:50
D’abord le promoteur est propriétaire d’un tiers des lots privatifs.
Il peut participer à l’AG sous condition qu'il prouve sa qualité de propriétaire lors le calcul du quorum.
Le quorum est à vérifier par le bureau de l'AG (= président de l'AG, secrétaire de l'AG et le syndic en fonction). Le PV est fait par le syndic (ou un de ses préposés). Il y a intérêt que le secretaire (qui surveille l'établissement du PV, mais ne l'écrit pas) soit un CP impartial. Refusez le cumul de cette fonction par le syndic.
MAIS le promoteur doit lui-même prouver qu’il s’est conformé le cas échéant à la disposition suivante du Code Civil, avec une date certaine avant la date de l’envoi de l’invitation (ou s'il a désigné comme personne morale un représentant, .... qui est inscrit à la page de son entreprise à la Banque Carrefour):
Par contre le syndic, qui est une personne morale, doit prouver qu’il s‘est conformé à la disposition suivante. Ce qui implique que s’il n’a pas fait la déclaration préalable au plus tard lors de la communication de l’ordre du jour, que la décision de l’AG de nommer un syndic devient au moins précaire.
§ 4. § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
En plus le membre de l'AG pour les lots privatifs du promoteur, n'aura au maximum que 50% des votes, et il faut au moins 50%+1.
§ 7. (...) Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Finalement lisez attentivement toutes les pages du site internet du candidat-syndic. Fait-il des références à la loi de 2010 ou à l'AR du 12.07.2012 ?
Un candidat-syndic, qui veut signer un contrat avec l'ACP, doit être capable de prouver que la personne morale à désigné un representant permanent en imprimant et diffusant sur la page BCE de son entreprise.
Tuyau: lors de l'AG votez NON en cas de doute ( ou information incomplète). Abstenez vous de voter ABSTENTION.
Dernière modification par luc (20-12-2015 19:19:01)
#10 20-12-2015 19:41:43
Luc, si j'ai bien lu (entre les lignes) Aurelie888, elle emménage dans une nouvelle copropriété non encore pourvue d'un syndic. Son élection est mise à l'ordre du jour de cette AG convoquée, je présume (?), par le promoteur qui présentera un syndic au vote de l'AG. Certains actes de base prévoient aussi la désignation par le promoteur du premier syndic.
Dernière modification par GT (20-12-2015 19:46:25)
#11 20-12-2015 20:57:29
Petite note: il était prévu que le promoteur présente 3 syndics bilingues au vote de la 1ère AG (qui a lieu demain soir), hors il n'en présente qu'un seul (et même pas bilingue). Je crains donc une entente entre le promoteur et son copain syndic :s
Vu qu' il y aura réception provisoire et définitive des parties communes (et coordination pour finalisation travaux éventuelle) par ce syndic, il pourrait arriver que les intérêts des copropriétaires et ceux du promoteur divergent, et dans ce cas, il est préférable d'avoir un syndic qui est de notre côté plutôt que de celui du promoteur.
Même si j'attends la livraison de mon appart avec impatience, personnellement, je tends plutôt à choisir de protéger mes intérêts quitte à prendre le risque de retarder la livraison si le vote du syndic devait être postposé, mais il faut aussi que les autres copropriétaires me suivent, et comme il y a déjà du retard et que tout le monde est donc pressé de recevoir son appart, c'est pas gagné... D'autant plus que le syndic du promoteur sera à l'AG pour présenter son offre. L'idéal serait que le syndic qu'un ami m'a recommandé puisse produire un projet de contrat et venir présenter son offre demain à l'AG également, je vais le contacter demain à la 1ère heure.
#12 20-12-2015 21:20:00
Prudence, prudence....et comme vous le laissez entendre il n'est pas exclu que le promoteur "joue" (= profite) du désir pour chaque acquéreur de rentrer au plus vite dans son appartement.
Quel est le document prévoyant la présentation par le promoteur de 3 candidats syndics ?
POUR INFO un cas vécu
http://www.bricozone.be/fr/construction … 37434.html
Je ne suis pas convaincu des réponses données à la situation car un bien est soumis à la réception provisoire dès qu'il est achevé. Et si la réception provisoire porte sur l'appartement...?
#13 21-12-2015 06:56:53
Ayant bien lu et compris (comme vous) le contexte de la question d’Aurelie888, je me suis basé sur mon expérience très concrète et très similaire.
L’origine structurel de la "problématique" de mon ACP bilingue de 248 appartements se situe en 1978/1986, quand le promoteur a voulu forcer la réception provisoire/définitive des parties privatives/communes en mélangeant tout, avec la complicité du nouveau syndic. J'étais à ce moment le plus jeune propriétaire.
On avait nommé un nouveau en 1983, mais il avait "oubliè" de communiquer ses liens avec l'ancien syndic. On a donc été roulé dans la farine. Ce sont les défauts de construction initiaux qui posent encore problème maintenant. Problème initial d'environs 100.000 EUR (prix 2015) monté à plus que 1.000.000 EUR (prix 2015) par des travaux de bricolage de firmes qui faisaient faillite tous les trois ans.
Les lois des 1994 et 2010 ont clarifié tout cela. Mes suggestions à Aurelie888 tiennent donc compte avec mon expérience très concrète ET avec les lois de 1994 et 2010 ET avec le fait que l’ACP d’Aurelie888 se situe probablement dans ma commune (ou une commune avoisinante).
La gestion du syndic doit être avant tout transparente (= claire et honnête).
Ayant lu le site internet du syndic proposé, je suis d’avis que ce syndic donne l’impression qu‘il n’applique pas la loi de 2010. Qu’en fait qu’il appartient à ce groupe d’agents immobiliers qui n’ont pas compris le changement profond qui se passe à ce moment à l’IPI.
Il se peut qu‘il a compris, mais je doute tant qu’il ne le dit pas personnellement en public (= sur son site internet). En Belgique on parle d’un syndic d’ACP (= il gère l’ACP, qui lui gère les parties communes de l’immeuble) et en France d’un syndic d’immeuble (= il gère l’immeuble et demande de l’argent aux copropriétaires).
@Aurelie888
Ayant moi-même une AGE ce soir de 17h à 22h (3me séance des en fait 6 planifiés pour traiter +100 points - pas d’AG réelle depuis mars 2013), je n’ai pas tout dit sur ce forum. Puisque certains arguments seront d’abord avancés par moi ce soir à mon AG.
Dernière modification par luc (21-12-2015 07:18:06)
#14 21-12-2015 09:40:26
Ninifel je ne comprends ps bien ton dernier coneil qui est de mentionner les réserves (et de faire une photo du PV?) lors de la signature de la feuille de présence. Celle-ci a eu au tout début de la réunion, et exprimer mes réserves se ferait plutôt en cours/fin de réunion sur base du déroulement de celle-ci.
J'ai relu l'acte de base hier, et il est mentionné (contrairement au site internet de la ***, avec laquelle j'ai acheté) que le promoteur devait présenter un (et non 3) syndic à la 1ère AG, avec une offre chiffrée bilingue (toujours pas reçue), et que l'on devait IMPERATIVEMENT élire le syndic lors de la 1ère AG. Donc, sauf en cas de vice de procédure, cela me semble mort pour reporter l'élection du syndic à une prochaine échéance.
Cfr lien vers l'acte de base ci-dessous (lire page 191): lien supprimé (PIM)
Seule manière d'éviter une élection "par défaut" du syndic du promoteur, c'est d'en trouver un autre avec un projet de contrat pour ce soir. Chaud chaud.. Si vous avez de bons syndics à conseiller, idéalement bilingues (et de préférence, mais pas obligatoire, du Nord/Ouest de Bruxelles), je suis toute ouïe (en MP)
J'en ai déjà eu quelques-uns conseillés par des amis que je vais maintenant appeler (le premier qui m'avait été conseillé n'ayant pas de disponibilités pour le moment).
Dernière modification par Aurelie888 (21-12-2015 09:41:46)
#15 21-12-2015 09:47:27
Mentionner au Promoteur et à sa réunion que d'expériences on sait tous Le Juge est toujours particulièrement favorable et attentif à la bonne information et au choix donné ( ou pas) aux copropriétaires. Le texte de loi du Code Civil sur la copropriété forcée renforce ce message ::
article 577-8 § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
Si les offres n'ont pas été récoltées vous pourriez faire connaissance pour débuter une discussion ce soir SANS passer au vote qui est prématuré par défaut de formes et de délai de réflexion légal
L'article 577-8 § 4, 13°, C. civil énonce que quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré.
L'article 577-7, § 1er, 1°, d), C.civil auquel renvoie l'article cité ci-dessus prévoit que l'assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°.
Force est de constater d'une part que l'article 577-8 § 4, 13°, C. civil s'impose au syndic et d'autre part l'absence de syndic puisque l'AG convoquée par le promoteur a pour objet son élection.
Force est également de constater que l'AG ne s'est pas encore prononcée sur le montant des marchés et contrats à partir duquel une concurrence est obligatoire.
Quels sont donc les formes (légales?) et le délai légal qui n'auraient pas été respectés ?
Je rappelle également que le code civil (art. 577-8, C. civil) prévoit que le syndic peut être désigné par le règlement de copropriété. Ce ne semble pas être le cas ici. Mais, dans les faits, si une seule candidature est présentée à l'AG et qu'elle l'est par le promoteur, il s'agit d'une quasi désignation. La responsabilité de cette situation en incombe aux acquéreurs qui avaient l'opportunité de présenter des candidats syndics. Le promoteur a finement joué et bénéficié de l'inexpérience et de l'inertie des acquéreurs qui se trouvent maintenant dans l'embarras.
Dernière modification par GT (21-12-2015 09:48:37)
#16 21-12-2015 09:57:44
1) Je ne comprends pas le conseil de mentionner des réserves sur la feuille de présences qui a pour objet d'identifier les copropriétaires présents et représentés.
2) Pourriez-vous reproduire le contenu du site internet de *** prévoyant la présentation de 3 candidats syndics ?
#17 21-12-2015 10:06:58
MON CONSEIL : la grande prudence est de mise ce soir ( un défaut d'information qui peut cacher des choses) avec conseil de signature de la feuille de présence enmentionnant SOUS RESERVES + Photo du PV en séance
Les dispositions de l'article 577-6, § 10 prévoient
Quant au § 12, il stipule.
Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.]
Or, dans le cas soumis, aucun syndic en fonction au début de l'AG.
#18 21-12-2015 10:28:11
Le complexe immobilier visé par l'acte de base comporte non pas 78 mais 52 appartements ( 36 conventionnés commercialisés par xxx et 16 non conventionnés commercialisés par xxx) + les emplacements de parking et des caves.
Les offres chiffrées d'un syndic pour la gestion de ce complexe tiendront compte du nombre d'appartement et de parkings (à communiquer aux candidats potentiels + acte de base).
Un candidat syndic sérieux prendra connaissance de l'acte de base avant de faire offre en connaissance de cause.
Dernière modification par GT (21-12-2015 20:23:55)
#19 21-12-2015 10:33:46
@ GT: voici le lien vers la page où l'on peut lire que le promoteur proposera 3 candidatures de syndics bilingues (plus ou moins au milieu de la page):
#20 21-12-2015 11:07:48
(supprimé - Pim)
Avez-vous vérifié que le compromis fait état de la candidature de 3 syndics ?
Quid de l'acte authentique sur ce point ?

References: l'article 577
 § 1
 § 1

§ 4
 § 4

§ 7
 § 4

L'article 577
 § 4
 l'article 577
 § 1

L'article 577
 § 1
 l'article 577
 § 4
 l'article 577
 § 4
 l'article 577
 § 10
 § 12
 l'article 577
 § 3