Source: https://infocentocase.blogspot.com/2012/10/
Timestamp: 2020-07-15 04:55:58+00:00

Document:
INFOCASA: ottobre 2012
COMUNE DI TORINO: UFFICI ANCHE OLTRE IL PRIMO PIANO
CITTA' DI TORINO: UFFICI ANCHE AI PIANI ALTI DEI CONDOMINI
Con un comunicato pubblicato in data 24/09/12 l'Ufficio Stampa della Città di Torino ha reso noto che il Consiglio Comunale ha adottato con delibera del 24 settembre 2012, su proposta dell'Assessore Ilda Curti, una modifica alla Variante Parziale n. 270 al P.R.G. consentendo l'insediamento di studi professionali (non a carattere direzionale), con l'esclusione dei laboratori artigianali, negli edifici residenziali della città, in piani diversi dal piano terra, dal primo piano e dai seminterrati.
Sarà quindi possibile adibire a studio professionale un appartamento attualmente ubicato ad un piano superiore al primo.
Resta immutata la facoltà del singolo condominio di dotarsi di regolamenti che proibiscano l'insediamento, nell'edificio, delle possibili destinazioni d'uso indicate nella delibera approvata dal Consiglio Comunale.
Per visionare la scheda informativa dell'atto di delibera contenente anche la data di esecutività, cliccare QUI.
Per completezza di informazione, viene allegato anche il Regolamento Edilizio del Comune di Torino, attualmente in vigore.
Città di Torino: O.d.S. n. 3/2013. Prime indicazioni operative
Pubblicato da Immobiliare Centocase a 23:19 Nessun commento:
L'art. 3 del D. Lgs. n. 23/2011 ha introdotto il regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi e delle loro pertinenze, denominato cedolare secca.
La facoltà di optare per il regime della cedolare secca è riservata al locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento (per es. l'usufrutto) sull'immobile. Restano pertanto escluse le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali e tutti quei soggetti che affittano un'abitazione nell'esercizio dell'attività di impresa o di arti e professioni.
In caso di proprietà "pro quota" (nel caso, cioè, di più comproprietari pro-indiviso) l'opzione per la cedolare secca può essere esercitata disgiuntamente.
L'opzione può essere esercitata per tutti i contratti di locazione di natura abitativa, ivi compresi quelli inferiori a 30 giorni, per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione in termine fisso.
Sono da intendersi abitazioni tutte le unità immobiliari rientranti nella categoria catastale A, esclusi gli A/10.
Ai fini dell'applicazione della cedolare secca bisogna altresì verificare:
l'attività esercitata dal conduttore;
l'utilizzo effettivo dell'immobile locato.
Pertanto, è da escludersi l'applicazione della norma in caso di:
conduttori che agiscano nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo anche se l'utilizzo dell'immobile avvenga per finalità abitative di collaboratori e dipendenti;
immobili accatastati come abitativi ma utilizzati come ufficio o promiscuo.
Nel caso, invece, di un unico contratto di locazione comprendente un'abitazione ed un immobile strumentale (per es: appartamento con sottostante negozio), è consentito al proprietario di usufruire della cedolare secca solo in relazione alla quota del canone relativa all'immobile abitativo. Nell'ipotesi in cui sul contratto sia riportato un canone unico, comprensivo di entrambe le unità, la quota di canone su cui applicare la cedolare si ricaverà ripartendo la somma totale in proporzione alla rendita catastale dei due immobili.
L'opzione per il regime fiscale può essere esercitata anche se il locatore abbia affittato soltanto una o più porzioni dell'abitazione.
Nel caso delle pertinenze, il locatore può optare per il regime fiscale facoltativo anche se il contratto, per esempio di un garage, sia stato stipulato successivamente al contratto dell'abitazione, purchè nella seconda scrittura si faccia riferimento al contratto principale, evidenziando la funzione di pertinenza del secondo immobile.
Essendo una tassazione facoltativa, la cedolare secca si può applicare solo quando il locatore abbia esercitato l'opzione in sede di registrazione del contratto di locazione. La sua adesione esplica gli effetti previsti dalla normativa in materia per l'intera durata del rapporto contrattuale, salvo revoca.
La registrazione del contratto di locazione (ed il conseguente esercizio dell'opzione) deve avvenire nel termine di trenta giorni dalla data della sua stipula. Parimenti, in caso di proroga, l'opzione deve essere esercitata entro trenta giorni dal momento della proroga presentando il modello 69 presso l'Ufficio del Registro preposto. E' anche possibile aderire alla cedolare secca per le annualità successive, sempre entro trenta giorni dalla data di scadenza di ciascuna annualità. In caso di proroga o di annualità successiva, l'adesione alla cedolare secca non permette comunque il rimborso delle imposte di registro e bollo già versate.
Per beneficiare del regime fiscale della cedolare secca, il proprietario deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la sua scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo, di esercitare la facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone. In caso di più conduttori, l'opzione va comunicata ad ognuno di essi. Per completezza di informazione, con la Circolare 26/E del 2011 l'Agenzia delle Entrate ha escluso la validità, ai fini della comunicazione, della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore, presumibilmente perché, in questo modo, non vi è una data certa su quando tale comunicazione sia realmente avvenuta (a tal proposito, si consiglia la lettura dei commenti riportati in calce).
La comunicazione deve essere inviata prima di esercitare l'opzione e, quindi, prima di procedere alla registrazione del contratto (o del termine di versamento dell'imposta di registro per le annualità successive).
Nel caso in cui il proprietario decida di revocare l'opzione, sempre a mezzo lettera raccomandata, a far data dalla scadenza di un'annualità successiva a quella della registrazione, permane la rinuncia del locatore a pretendere gli aggiornamenti del canone riferiti alle annualità in cui si è avvalso della cedolare secca. Il locatore potrà quindi limitarsi a richiedere gli aggiornamenti del canone di locazione a decorrere dall'annualità successiva a quella in cui ha comunicato la sua revoca ed applicando esclusivamente i coefficienti d'aumento previsti per l'anno trascorso. La revoca comporterà il pagamento dell'imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e per le successive.
Nel caso di abitazioni possedute in comproprietà, l'adesione alla cedolare secca da parte anche di un solo comproprietario comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone, a qualsiasi titolo, anche da parte degli altri cointestatari del bene che non abbiano optato per il regime fiscale facoltativo.
Ai fini dell'imposta del registro e sempre nel caso in cui solo alcuni dei locatori abbia aderito alla cedolare secca, i comproprietari che non hanno optato per questo regime fiscale sono tenuti, unitamente al conduttore, al versamento di quanto dovuto, calcolato sulla frazione di canone annuale a loro imputabile, in base alle rispettive quote di possesso del bene (con un minimo di 67 euro); in questi casi l'imposta di bollo dovrà essere assolta in misura piena.
E' opportuno ricordare che il principio di solidarietà passiva dell'imposta di registro espleterà la sua funzione solo nei confronti dei locatori (e, sempre, nei confronti del conduttore) che non abbiano esercitato l'opzione.
La cedolare secca, essendo un regime alternativo alla tassazione ordinaria, sostituisce le seguenti imposte:
IRPEF e addizionali.
Le imposte di registro e di bollo non saranno quindi dovute, in regime di cedolare secca:
- per la registrazione del contratto;
- per le annualità successive;
- per le proroghe;
- per la risoluzione anticipata.
La base imponibile su cui applicare l'imposta è costituita dal 100% del canone annuo, a prescindere da quanto il proprietario avrà effettivamente percepito.
21% per i contratti a canone libero
19% (15% dal 31 agosto 2013, passato poi al 10% per il quadriennio 2014-2017 a far data dal 29 marzo 2014) per i contratti a canone concordato
Va ricordato che il reddito assoggettato alla cedolare secca, pur non contribuendo all'aumento dell'imponibile ai fini IRPEF, ha comunque rilevanza ai fini ISEE e contribuirà a formare il reddito complessivo per determinare la legittimità ad usufruire di benefici fiscali, prestazioni di natura sociale e/o assistenziale, legati alla situazione reddituale.
Art. 3 D. Lgs. n. 23/2011
T.U.I.R. - D.P.R. n. 917/1986 : art.li 37 e 67
T.U.R. - D.P.R. n. 131/1986 : art. 17
L. n. 431/1998 : art.li 1, 2, 5 e 8
Circolare n. 26/E 2011 Agenzia delle Entrate
Circolare n. 20/E 2012 Agenzia delle Entrate
Provvedimento Agenzia delle Entrate 07/04/2011
Circolare n. 13/E 2013 Agenzia delle Entrate: capitolo 4
Risoluzione n. 50/E/2019 Agenzia delle Entrate
Ulteriori chiarimenti in tema di cedolare secca sono stati forniti dall'Agenzia delle Entrate in data 20 dicembre 2012 con la Circolare 47/E trattando, nello specifico:
Rapporti tra cedolare secca e remissione in bonis
Disciplina fiscale dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non registrati, registrati a canone inferiore e dei comodati fittizi
Le sanzioni: il ravvedimento operoso anche con cedolare secca
Pubblicato da Immobiliare Centocase a 13:48 5 commenti:
E LA RESPONSABILITA' DELL'AGENTE IMMOBILIARE
Sembra opportuno richiamare l’attenzione dei colleghi, agenti immobiliari, sul particolare riguardante il venditore soggetto a fallimento.
Infatti, va doverosamente ricordato che, oltre al costruttore, sono soggetti a fallimento, in base all’articolo 1 del Regio Decreto 16 marzo 1942 n. 267, come modificato dal D. Lgs. n. 169 del 12/09/2007, gli imprenditori che esercitano un’attività commerciale esclusi gli enti pubblici ed i piccoli imprenditori ( la definizione di piccolo imprenditore è desumibile dall’articolo 1 del predetto D.Lgs ); naturalmente rientrano nel concetto di imprenditore le società con fini di lucro.
Sovente, nello svolgimento della propria attività, all’agente immobiliare capiterà di ricevere un incarico di mediazione avente ad oggetto beni di proprietà di persone soggette a fallimento.
A suffragare questa tesi, vi è quanto sostenuto dai giudici della Suprema Corte :“…Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali poi si rivelino inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente ( principio affermato dalla S.C. con riferimento a fattispecie in cui la grave situazione debitoria del venditore di un immobile non poteva sfuggire al mediatore sol che questi avesse esaminato i libri contabili della società di pertinenza del predetto venditore ed avesse consultato altresì il bollettino dei protesti, nell’ambito di una elementare attività di conoscenza di circostanze indispensabili per svolgere correttamente il ruolo di intermediario professionale).
Pubblicato da Immobiliare Centocase a 18:32 1 commento:
PRIMO SEMESTRE 2012. LE QUOTAZIONI OMI SONO ON LINE
Con un Comunicato Stampa del 15 ottobre 2012 l'Agenzia del Territorio ha reso nota la pubblicazione delle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite al I semestre 2012 per tutti i Comuni Italiani.
Per accedere al sito di consultazione dei valori immobiliari dell'OMI, cliccare QUI .
Pubblicato da Immobiliare Centocase a 22:27 Nessun commento:
La registrazione di un contratto di locazione ha due voci di spesa: le marche da bollo e l’imposta di registro, non essendo più dovuti i diritti di segreteria - codice 964T - come precisato nella Circolare 26/E del 2011 dell'Agenzia delle Entrate (4.2. Tributi speciali). Per spese di registrazione è opinione prevalente, in ambito fiscale, che debbano intendersi solo le spese relative all’imposta di registro sui contratti e sui rinnovi degli stessi, con esclusione sia dell’IVA che delle marche da bollo.
Ora, in vigenza della nuova legge n. 431/1998, l’art. 8 della legge n. 392/1978 è derogabile contrattualmente? E’ opinione prevalente dare risposta affermativa al quesito ma limitatamente alle sole locazioni abitative in cui operano i meno restrittivi commi 1 e 4 dell’art. 13 L. n. 431/98 (patti contrari alla legge) che consentono di derogarvi, rendendo, nello spirito del vigente sistema normativo, la contrattazione più libera e meno vincolante tra le parti (nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione vige ancora il ferreo art. 79 della legge n. 392/1978 – mantenuto in vita dalla legge. n.431/98 - che dispone la nullità per le eventuali convenzioni dirette ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le singole disposizioni di legge e, quindi, anche in violazione del richiamato art. 8).
Le uniche due ripartizioni, sia delle spese di registrazione sia dei bolli, fissate dalla legge si hanno in dipendenza di un contratto abitativo di natura transitoria e di un contratto transitorio per studenti universitari. Infatti, l'allegato C e l'allegato E del D.M. 30.12.2002 prevedono i costi così ripartiti (il ricorso alla cedolare secca, però, li azzera): marche da bollo a carico del conduttore, tassa di registro divisa a metà tra locatore e conduttore. La tassa di registro (che ha esclusiva valenza fiscale e non negoziale), pari al 2%, va calcolata, nella fattispecie transitoria per studenti universitari, sul 70% del canone annuo, con minimo di 67 euro alla prima registrazione.
Pubblicato da Immobiliare Centocase a 17:41 Nessun commento:
Pubblicato da Immobiliare Centocase a 13:34 1 commento:
Nel caso di locazione di un immobile commerciale, spetta al conduttore, prima della sottoscrizione del contratto, verificare attentamente, nel proprio interesse, che le caratteristiche dell’immobile siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per le sue esigenze lavorative e che sia fornito – o possa poi fornirsi – delle autorizzazioni o licenze indispensabili per il suo utilizzo e decidere, quindi, se accettarlo anche in presenza di vizi che vanno a diminuire in modo apprezzabile l’idoneità del bene a servire per l’uso che intende farne.
Sotto il profilo civilistico, per esempio, il difetto della licenza di abitabilità, ovvero la mancanza del certificato di manutenzione annuale della caldaia nel caso di riscaldamento autonomo o ancora l'assenza delle dichiarazioni di conformità degli impianti esistenti, non impedisce di stipulare un valido contratto di locazione. Riguardo a concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative o edilizie, vanno, tuttavia, evidenziati alcuni principi sui quali la Suprema Corte si è espressa in questi termini, anche se non sempre in modo univoco:
a) l’obbligo del locatore si limita alla consegna di un immobile che presenti le qualità giuridiche idonee per l’uso convenuto, senza che ciò comporti anche l’onere di ottenere tutte le autorizzazioni richieste per l’esercizio della specifica attività richiesta dal conduttore (Cass. 25 gennaio 2011, n° 1735);
d) salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere eventuali autorizzazioni per l’uso del bene locato, il che significa che, nel caso in cui il conduttore non ottenga poi la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle particolari caratteristiche strutturali del bene locato (Cass. 8 giugno 2007, n° 13395 su Massimario Cassazione 2007 pag. 85 ).
Per quanto, invece, riguarda gli interventi che sono imposti dalla legge all’immobile (ad es. adeguamento dell’impianto elettrico alla normativa dettata in tema di sicurezza), a prescindere dalla specifica attività svolta, trattasi di lavori da effettuarsi a cura e spese del locatore e, ove eseguiti invece dal conduttore con il consenso chiaro ed inequivoco del proprietario, possono ricondursi alla fattispecie dei miglioramenti (art. 1592 cod. civ.) con conseguente diritto per quest’ultimo di ottenere un indennizzo pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile apportato al bene al momento della riconsegna e, per patto contrattuale, una riduzione iniziale della misura del canone, tenuto conto delle opere di adeguamento che il conduttore si è accollato.
Nel sistema giuridico attuale, l'attività interpretativa dei contratti è legalmente guidata, nel senso che essa risulta conforme a diritto non già quando ricostruisce con precisione la volontà delle parti, ma quando si adegui alle regole legali, le quali, in generale, non sono norme integrative, dispositive o suppletive del contenuto del contratto, ma, piuttosto, costituiscono lo strumento di ricostruzione della comune volontà delle parti al momento della stipulazione del contratto e, perciò, della sostanza dell'accordo. Pertanto, la volontà emergente dal consenso delle parti nel suddetto momento non può essere integrata con elementi ad essa estranei, e ciò anche quando sia invocata la buona fede come fattore di interpretazione del contratto, la quale deve intendersi come fattore di integrazione del contratto non già sul piano dell'interpretazione di questo, ma su quello - diverso - della determinazione delle rispettive obbligazioni, come stabilito dall'art. 1375 cod. civ. . (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell'enunciato principio, ha confermato la sentenza impugnata e rigettato il ricorso, con il quale si era dedotto che, con riguardo alla controversia relativa alla risoluzione di un contratto di locazione commerciale per assunto inadempimento della locatrice dipendente dalla mancata destinazione dell'immobile alla vendita al dettaglio, la società conduttrice non aveva inteso attribuire al contenuto del contratto un significato in luogo di un altro, ma integrare il contenuto stesso nel senso che il suo oggetto non era la generica locazione di un immobile adibito ad uso diverso dall'abitazione, ma la locazione di un immobile che avesse la menzionata destinazione). (Rigetta, App. Bolzano, 27 Maggio 2002)
Cass. civ., Sez. III, 12/04/2006, n. 8619
Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta; del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto del suo obbligo specifico di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto. (Rigetta, App. Bari, 9 Novembre 2002)
Cass. civ., Sez. III, 17/01/2007, n. 975
Pubblicato da Immobiliare Centocase a 12:36 Nessun commento:
Pubblicato da Immobiliare Centocase a 18:14 1 commento:

References: Art. 3
 art. 17
 art. 79
 art. 8
 sentenza 

Cass. 

Cass.