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Timestamp: 2020-08-10 04:44:35+00:00

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Locale seminterrato adibito a esercizio commerciale: il condominio non risponde dei danni subiti a seguito di infiltrazioni di acqua dai muri comuni – Sentenza n. 25239 del 29 novembre 2011 – Confederazione Giudici di Pace
Procedimento: Sentenza n. 25239 del 29 novembre 2011
Locale seminterrato adibito a esercizio commerciale: il condominio non risponde dei danni subiti a seguito di infiltrazioni di acqua dai muri comuni
E’ quanto stabilito dai Giudici della terza sezione della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza del 29 novembre 2011 n. 25239 qui in commento.
Nella fattispecie, il proprietario di un locale seminterrato, affetto da fenomeni di “umidità da risalita”, a suo avviso determinato da carente o totale impermeabilizzazione del corpo di fabbrica, citava in giudizio il Condomino affinché, quale custode (art. 2051 c.c.), si facesse carico delle necessarie opere e risarcisse il danno. La causa, in primo grado, veniva istruita a mezzo di una consulenza tecnica di ufficio dalla quale emergeva che: 1) il fenomeno lamentato dall’attore era addebitabile non tanto ad un difetto di costruzione dell’edificio, quanto alla tecnica costruttiva utilizzata per realizzare l’immobile, di vetusta costruzione (spesso l’umidità presente nel sottosuolo risale lungo le fondamenta manifestandosi nelle murature delle unità immobiliari poste a livello più basso, a causa della capillarità); 2) il problema era stato accentuato dal comportamento del proprietario-attore, che aveva omesso di garantire la sufficiente areazione dell’immobile ed il necessario ricambio d’aria e che aveva mutato la destinazione d’uso del bene trasformandolo in un locale commerciale; 3) qualora la destinazione dell’immobile fosse rimasta magazzino, il fenomeno dell’umidità non avrebbe procurato grossi problemi essendo “compatibile” con tale destinazione.
Ciononostante il Tribunale, in primo grado, dava ragione al proprietario e condannava il condominio all’esecuzione delle onerose opere indicate dal consulente tecnico di ufficio, nonché al risarcimento del danno.
Di diverso avviso invece era la Corte di Appello, che accogliendo il gravame del condominio riteneva che l’umidità di risalita (causa conclamata dei lamentati fenomeni) doveva qualificarsi come immissione molesta (art. 844 c. c.), “le lamentate immissioni nocive non erano tali da superare la soglia della normale tollerabilità” e quindi, nessun risarcimento era dovuto.
Il proprietario proponeva allora ricorso per Cassazione articolando il seguente quesito di diritto: «il condominio, quale custode, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino danno alla proprietà esclusiva del singolo condomino?».
La Suprema Corte con la sentenza qui in commento ha stabilito che:
– alla fattispecie, deve applicarsi non l’art. 844 c.c. ma l’art. 2051 c.c., secondo cui il custode della cosa risponda dei danni prodotti a terzi salvo – ovviamente – il caso fortuito;
– la sentenza del giudice di appello è corretta là dove ritiene che il fenomeno sia imputabile principalmente alle tecniche costruttive in uso all’epoca della costruzione dell’edificio;
– tali tecniche, comunque, erano pur sempre idonee se rapportate all’originaria destinazione d’uso dell’immobile (magazzino);
– il cambio di destinazione d’uso ha accentuato il fenomeno;
– in ogni caso, sarebbe stato possibile limitare i danni garantendo una maggiore areazione dei locali;
– il comportamento del proprietario (ovvero il cambio di destinazione d’uso dell’immobile e la mancata areazione) ha aggravato il fenomeno interrompendo il nesso causale esistente tra la “cosa” e “l’evento dannoso” ed innescando il caso fortuito.
– occorre quindi escludere la responsabilità del Condominio ma spetterà al proprietario farsi carico dei necessari interventi di manutenzione atti a eliminare, o quantomeno, a mitigare, il fenomeno.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 29 novembre 2011, n. 25239
1. A..G. proprietario di un locale seminterrato, prima adibito a magazzino e poi a locale commerciale – conveniva in giudizio il condominio, di cui faceva parte l’immobile, lamentando infiltrazioni di acqua e umidità derivanti dai muri comuni. Il giudice di primo grado condannava il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ., alla realizzazione delle opere ritenute necessarie dal consulente tecnico per impedire le infiltrazioni, oltre al risarcimento del danno (Euro 30.000,00) per il mancato utilizzo del locale.
2.2. Palese è l’inconferenza del riferimento all’art. 844 cod. civ..
La Corte di Cassazione rigetta il ricorso; compensa integralmente le spese processuali del giudizio di cassazione.

References: Sentenza 
 Sentenza 
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 art. 2051