Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/kko1980-ii-69-kiinteistokauppa-myyjan-vastuu-puolison-vastuu-omat-korjaustoimet-kiinteiston-pinta-ala
Timestamp: 2019-01-23 19:53:43+00:00

Document:
KKO:1980 II 69 Kiinteistökauppa, myyjän vastuu, puolison vastuu, omat korjaustoimet, kiinteistön pinta-ala | asuntokaupanvirheet.fi
KKO:1980-II-69
Puolison vastuu
Diaarinumero: 1041 RD 1976
Taltio: 2316
Myyjän puoliso, joka omistamatta kiinteistöä oli antanut kauppaan avioliittolaissa tarkoitetun suostumuksen, ei ollut pelkästään tuon suostumuksen antamisella saattanut itseään vastuuseen kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa ja sen laitteissa olevien puutteiden johdosta ostajille aiheutetusta vahingosta. Ään
Vrt. KKO:1987:20
Antero A ja hänen vaimonsa Marjatta A olivat Untamo B:lle ja tämän vaimolle Hillevi B:lle 31/12 1973 tiedoksi toimituttamansa haasteen nojalla Eurajoen KO:ssa lausuneet, että he olivat 3/7 1973 vahvistetulla kauppakirjalla ostaneet B:n puolisoilta näiden Rauman maalaiskunnassa omistaman X:n tilan sovitusta 95 000 markan kauppahinnasta muun muassa ehdoin, etteivät kiinteistöä rasittaneet muut velat tai eläkkeet kuin 16 000 markan määräinen kiinnitys. Kaupasta neuvoteltaessa B:n puolisot olivat vakuuttaneet tilalla sijaitsevan uudehkon asuinrakennuksen tehdyksi hyväksyttyjen ja normaalien rakennustapojen mukaisesti ja ensiluokkaisista rakennusaineista sekä sen olevan täysin toimintakunnossa. Kun A:n puolisot olivat elokuussa 1973 muuttaneet asumaan mainittuun asuinrakennukseen, oli sen LVI-laitteissa ilmennyt vikoja ja myöhemmin suoritetuissa tarkastuksissa laitteet oli todettu kelvottomiksi sekä vääristä tarveaineista ja rakennusnormien vastaisesti tehdyiksi. Viemärin virheellisen toiminnan vuoksi tilan maaperä ja tilalla oleva kaivo olivat saastuneet. Lisäksi oli oli käynyt selville, että tilan pinta-ala oli 550 neliömetriä myyjän ilmoittamaa pienempi ja että tilaa rasittivat kaupanteon hetkellä kantatilan kiinnitykset.
Sen vuoksi ja kun B:n puolisot asuinrakennuksen rakennuttajina ja Untamo B LVI-työt pääasiallisesti tehneenä olivat tietäneet rakennuksen vioista ja olivat ne salanneet ja siten pettämällä vilpillisesti edustaneet itselleen korkeamman kauppahinnan kiinteistöstä kuin mitä he olisivat tosiasiat ilmoittamalla voineet saada ja jättäneet kauppakirjassa sovitut kiinnitysten kuolettamista koskevat ehdot täyttämättä, A:n puolisot olivat vaatineet, että B:n puolisot velvoitettaisiin yhteisvastuullisesti suorittamaan heille korvaukseksi tilaa rasittaneiden kantatilan kiinnitysten kuoletuskustannuksista 250 markkaa korkoineen sekä
virheellisten LVI-laitteiden välttämättömien korjausten välittömistä ja välillisistä kustannuksista: putkityökustannuksista 9 887 markkaa 3 penniä, kirvesmiehen palkasta 700 markkaa, sähkötyökustannuksista 425 markkaa 10 penniä, maansiirroista, viemärin kaivamisesta, betoniporauksesta ja sorasta 850 markkaa, kaivon tyhjentämisestä vuokrapumpuilla, pumppujen rahtikustannuksista ja betonimassasta 525 markkaa 93 penniä, vesitutkimuskustannuksista 64 markkaa 60 penniä, LVI-töiden valvontakustannuksista 150 markkaa, lattiamattojen uusimisesta ja kiinnityskustannuksista 1 913 markkaa ja sekalaisista menoista 1 024 markkaa 81 penniä eli yhteensä 15 540 markkaa 47 penniä, asumisen häiriytymisestä ja vaikeutumisesta korjaustöiden aikana 4 500 markkaa, kaiken talousveden noutamisesta 15/12 1973 saakka muualta 780 markkaa, petollisella tavalla myydyn kiinteistön kauppahinnan alennuksena, joka perustui ala-arvoisen materiaalin käyttämiseen lähinnä puutavarassa sekä ala-arvoiseen työhön pannuhuoneessa ja öljysäiliöhuoneessa, 10 000 markkaa sekä korjaustöiden rahoittamiseksi otetun lainan leimaverosta ja kiinnitysvakuuden hankkimiskuluista 350 markkaa, kaikki erät korkoineen.
Juttua KO:ssa käsiteltäessä A:n puolisot olivat sisällyttäneet sanottuun 10 000 markan kauppahinnan alennusvaatimuserään haastehakemuksessa esiintuomattoman korvausvaatimuksen vahingosta, joka oli aiheutunut siitä, että puheena olevan tilan pinta-ala oli heille kauppaa tehtäessä ilmoitetun noin 2 400 neliömetrin asemesta ollut vain 1 850 neliömetriä.
B:n puolisoiden vastustettua kannetta ja pinta-alan osalta tehdyn korvausvaatimuksen tutkittavaksi ottamista, koska sitä oli pidettävä laissa kiellettynä kanteen muuttamisena, KO p. 27/6 1974 oli lausunut selvitetyksi seuraavaa:
B:n puolisot olivat selostetulla kauppakirjalla myyneet X:n tilan A:n puolisoille muun muassa kanteessa mainituin ehdoin. Tilaa oli tällöin rasittanut sen kantatilaan vahvistettu 8 000 markan velkakiinnitys, joka sittemmin oli A:n puolisoiden toimesta kuoletettu kuoletuskustannusten ollessa 110 markkaa 55 penniä. A:n puolisoiden muutettua asumaan tilalle elokuussa 1973 tilan asuinrakennuksen LVI-laitteissa oli todettu sellaisia vikoja ja materiaalipuutteita, joita he eivät ennen kaupantekoa suorittamassaan rakennuksen tarkastuksessa olleet voineet todeta. Näistä vioista oli muun muassa aiheutunut viemärivesien pitkäaikainen valuminen suoraan maahan talon alle, mistä oli seurannut maaperän ja tilalla olevan kaivon pilaantuminen. Hillevi B oli tilan myynninvälityssopimusta tehtäessä ilmoittanut kiinteistönvälittäjälle tilan pinta-alaksi 2 400 neliömetriä, vaikka sen todellinen pinta-ala oli 1 850 neliömetriä. Rakennuksen väliseiniin ja lattioihin oli taloa rakennettaessa käytetty ala-arvoisiksi katsottavia tarveaineita, mistä seikasta B:n puolisot eivät olleet ilmoittaneet A:n puolisoille. LVI-laitteita A:n puolisoiden toimesta korjattaessa töistä oli aiheutunut heidän asumiselleen haittaa rakennuksen tullessa lopullisesti asuttavaan kuntoon joulukuun puolivälissä 1973.
KO oli katsonut jääneen kuitenkin näyttämättä, että B:n puolisot olisivat kaupanteon yhteydessä nimenomaisesti vakuuttaneet rakennuksen olevan tehdyn kaikin puolin ensiluokkaisista tarveaineista ja tavanomaisten rakennusnormien mukaisesti ja että he siten olisivat menetelleet petollisesti. Lisäksi KKO oli katsonut jääneen selvittämättä, että kanteessa mainitut LVI-laitteiden korjauskustannukset 15 540 markkaa 47 penniä olisivat olleet välttämättömiä puutteiden korjaamiseksi sille tasolle, jota A:n puolisot olivat voineet edellyttää tilaa ostaessaan.
Mainituilla perusteilla KO oli, hyläten kanteen enemmälti, velvoittanut B:n puolisot yhteisvastuullisesti suorittamaan A:n puolisoille yhteisesti korvaukseksi kiinnityksen kuoletuskustannuksista 110 markkaa 55 penniä sekä korvaukseksi LVI-laitteiden korjaustöiden välittömistä ja välillisistä kustannuksista, asumisen häiriytymisestä ja rakentamiseen käytetystä ala-arvoisesta puutavarasta KO:n kohtuullisiksi harkitsemat 13 000 markkaa, molemmat määrät 5 prosentin korkoineen haastepäivästä 31/12 1973 lukien.
Lisäksi KO oli, huomioon ottaen että A:n puolisoille jutussa myönnetty osittaisen maksuttoman oikeudenkäynnin etu oli määrätty lakkaamaan, velvoittanut B:n puolisot yhteisvastuullisesti suorittamaan A:n puolisoille korvaukseksi näiden yhteisistä oikeudenkäyntikuluista 1 500 markkaa ja korvaamaan valtiolle sen varoista maksettaviksi määrätyistä A:n puolisoiden maksuttoman oikeudenkäynnin kustannuksista 1 233 markkaa 35 penniä, jota paitsi A:n puolisot oli velvoitettu yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle sanotunlaisia kustannuksia 500 markkaa.
Turun HO, jonka tutkittavaksi asianosaiset olivat saattaneet jutun, t. 29/10 1976 oli katsonut selvitetyksi, että X:n tilan maaperä ja kaivo oli lokakuussa 1973 suoritetuissa tutkimuksissa todettu saastuneiksi, että tilan asuinrakennuksen LVI-laitteisto oli tehty osittain soveltumattomista tarveaineista ja virheellisin työmenetelmin, että viemäriverkosto muutoinkin oli ollut puutteellinen ja että talon väliseiniin ja lattioihin oli osittain käytetty niin sanottua betonilautaa.
HO oli katsonut jääneen kuitenkin näyttämättä, että betonilauta olisi ollut käyttötarkoitukseensa soveltumatonta taikka että B:n puolisot olisivat vakuuttaneet rakennukseen käytettyjä tarveaineita ja rakennustyötä ensiluokkaisiksi.
Sen vuoksi ja kun maaperän ja kaivon saastumisen kuitenkin oli määränsä vuoksi katsottava huomattavalta osalta aiheutuneen viemäriverkoston puutteellisuudesta, mutta oli jäänyt selvittämättä, mitkä työt olisivat olleet välttämättömiä viemäriverkoston saattamiseksi kohtuulliseen kuntoon ja mitä kustannuksia näistä töistä oli aiheutunut, HO oli siten muuttanut KO:n päätöstä, että A:n puolisoiden vaatimus saada korvausta LVI-laitteiden korjaustöiden välittömistä ja välillisistä kustannuksista, asumisen häiriytymisestä ja rakennukseen käytetystä ala-arvoisesta puutavarasta oli hylätty ja B:n puolisot velvoitettu suorittamaan A:n puolisoille korvaukseksi LVI-laitteiston ja viemäriverkoston puutteellisuudesta aiheutuneesta vahingosta kohtuullisiksi harkitut 5 000 markkaa KO:n määräämine korkoineen.
Asianosaiset pyysivät oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 1 kohdan nojalla lupaa hakea muutosta HO:n tuomioon ja lupahakemuksiinsa sisällyttivät muutoksenhakemukset.
KKO t. suostui muutoksenhakulupa-anomuksiin ja totesi, että Antero ja Marjatta A olivat juttua KO:ssa käsiteltäessä sisällyttäneet kanteesta ilmenevään 10 000 markan kauppahinnan alennusvaatimukseen haastehakemuksessa esiintuomattoman korvausvaatimuksen heille sen johdosta aiheutuneesta vahingosta, että po. tilan pinta-ala oli noin 550 neliömetriä pienempi kuin heille oli kauppaa tehtäessä ilmoitettu. Koska ko. omakotitalon kauppaa koskenut vahingonkorvausasia ei ollut tuon korvausperusteen esittämisellä muuttunut toiseksi KKO oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n säännökset huomioon ottaen katsoi, että mainittu korvausperuste oli uutta haastetta ottamatta voitu jutussa esittää. HO ei ollut antanut lausuntoa siitä, oliko A:n puolisoille aiheutunut heidän ilmoittamansa, tilan pinta-alaa koskeneen erehtymisen johdosta vahinkoa vai ei. Viivytyksen välttämiseksi KKO otti tämänkin vaatimuksen tutkittavaksi.
Tutkiessaan jutun KKO katsoi selvitetyksi seuraavaa:
Hillevi B oli 10/3 1973 antanut Untamo B:n omistaman po. kiinteistön myyntiä tarkoittaneen välitystehtävän eräälle kiinteistönvälitysliikkeelle antaen kaupan kohteesta tiedot kiinteistönvälittäjälle ja tällöin sanotun tilan pinta-alaksi noin 2 400 neliömetriä, vaikka se oli ollut 1 850 neliömetriä. Kiinteistönvälittäjän ja A:n puolisoiden käytyä tutustumassa tilaan kauppa oli siten välitystehtävän tuloksena tehty.
Tilalla sijaitsevan, vuonna 1968 asuttavaan kuntoon valmistuneen rakennuksen oli rakentanut Untamo B suurimmaksi osaksi itse myös lämpö-, viemäri-, vesi- ja ilmastointilaitteiden osalta. B:n puolisot olivat sitten asuneet rakennuksessa sen A:n puolisoille luovuttamiseen saakka. Kauppaa tehtäessä rakennus oli ollut keskeneräinen siten, että autotallin sisustustyöt ja ulkopuolisten tiiliseinien saumaustyöt olivat olleet kesken. Tämän B:n puolisot olivat ilmoittaneet A:n puolisoille, jotka olivat sen itsekin havainneet. Rakennukseen oli käytetty uuden puutavaran ja betonimuoteissa jo käytetyn puutavaran lisäksi osaksi myös lahonnutta tai muutoin ala-arvoista puutavaraa sekä ainakin lämpö- ja viemärijohtoihin osaksi käyttötarkoitukseensa soveltumattomia tarvikkeita ja asennustyöt ainakin viemärin tuuletuslaitteiden osalta oli suoritettu puutteellisesti.
A:n puolisoiden muutettua kaupanteon jälkeen elokuussa 1973 asumaan rakennukseen, he olivat havainneet sen LVI-laitteissa puutteellisuuksia ja, ryhdyttyään korjauttamaan niitä, todenneet edellä selostetut virheellisyydet ja puutteellisuudet sekä rakennuksen alla ja ympärillä olleen maan ja vesikaivon saastuneiksi sekä viemärin tukkeutuneeksi. Heidän asumisensa rakennuksessa oli joulukuussa 1973 loppuun saatettujen korjaustöiden aikana ollut häiriytynyttä. Sittemmin A:n puolisot olivat todenneet tilan pinta-alaksi 1 850 neliömetriä.
KKO katsoi, että tilan pinta-alaa koskeneesta erehtymisestä A:n puolisoille oli aiheutunut vahinkoa 550 markkaa ja että tarpeellisista korjaustöistä ja asumisen häiriytymisestä johtunut vahinko oli jutussa esitetyn selvityksen perusteella arvioitava 13 000 markaksi.
Jutussa ei ollut väitettykään, että A:n puolisoille olisi kaupanteon yhteydessä annettu tilan pinta-alasta muuta ilmoitusta kuin heidän kiinteistönvälittäjältä siitä saamansa Hillevi B:n antama tieto enempää kuin sitäkään, että heille olisi kerrottu edellä sanotuista rakennuksessa ja sen laitteissa olleista virheellisyyksistä ja puutteellisuuksista taikka maan ja kaivon saastumisesta. Nämä viat olivat olleet sellaisia, ettei niitä ollut voitu tavanmukaisessa kaupantekoon kuuluvassa tarkastuksessa havaita. Jutussa ei ollut saatettu riidanalaiseksi myöskään sitä, etteikö sovittu kauppahinta olisi edellyttänyt asumiskunnossa olevaa rakennusta.
Kiinteistön välitystehtävän antaneen Hillevi B:n ja tilan omistaneen Untamo B:n olisi tullut huolehtia siitä, että A:n puolisot olisivat saaneet tilan pinta-alasta oikean tiedon, joka olisi ilmennyt B:n puolisoiden käytettävissä olleista tai ainakin heidän helposti saatavissaan olleista asiakirjoista. Molemmat B:n puolisot olivat siten tuottamuksensa perusteella pinta-alan osalta aiheutuneesta vahingosta vastuussa.
Untamo B talon rakentajana oli tietänyt ala-arvoisen puutavaran käyttämisestä siihen. Asentaessaan rakennukseen lämpö-, vesi-, viemäri- ja ilmastointilaitteita hänen olisi tullut varmistautua siitä, että niihin käytetyt tarvikkeet olisivat olleet tarkoitukseensa soveltuvia ja että asennustyöt olisivat tulleet oikein suoritetuiksi. Esitetyn selvityksen perusteella maan ja kaivon saastumisen oli katsottava aiheutuneen ainakin suurimmaksi osaksi siitä, että viemärivesi oli jo B:n puolisoiden asuessa talossa valunut pitkähkön aikaa maahan viemärin puutteellisen toiminnan vuoksi. Korjaustöistä ja asumisen häiriytymisestä aiheutuneesta vahingosta Untamo B oli vastuussa sillä perusteella, että hän oli edellä sanotuista syistä aiheuttanut vahingon ala-arvoisen puutavaran osalta tahallaan ja muutoin tuottamuksellisesti.
KKO katsoi kuitenkin jääneen näyttämättä, että Hillevi B olisi tietänyt ala-arvoisen puutavaran käyttämisestä taikka mainituista laitteiden virheellisyyksistä ja puutteellisuuksista tai maan ja kaivon saastumisesta taikka että viemäri olisi hänen talossa asuessaan toiminut hänen tietensä niin huonosti, että hänen olisi tullut ennen kauppaan ryhtymistä varmistautua sen kunnosta. Niin ikään oli jäänyt selvittämättä, että Hillevi B olisi tietänyt tilaa rasittaneesta, sen kantatilaan vahvistetusta kiinnityksestä taikka että hänellä olisi ollut aihetta varmistautua siitä, ettei tuollaista kiinnitystä ollut. Yksinomaan sillä perusteella, että Hillevi B oli allekirjoittamalla kauppakirjan antanut avioliittolain 38 §:ssä tarkoitetun suostumuksen kauppaan, hän ei ollut kaupasta ostajille aiheutuneesta vahingosta vastuussa.
Näillä perusteilla KKO harkitsi oikeaksi siten muuttaa HO:n tuomiota, että Untamo ja Hillevi B velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan Antero ja Marjatta A:lle yhteisesti korvaukseksi tilan pinta-alasta antamansa virheellisen tiedon johdosta näille aiheutetusta vahingosta 550 markkaa 5 prosentin korkoineen 31/12 1973 lukien, mikä korvaus B:n puolisoiden tuli suorittaa pääoman ja 2/7 1975 laskettavan koron osalta yhteisvastuullisesti toimistonhoitaja C:n kanssa, jonka KKO oli samana päivänä antamallaan päätöksellä velvoittanut suorittamaan A:n puolisoille korvaukseksi tilan pinta-alan virheellisen ilmoituksen johdosta aiheutetusta vahingosta myös 550 markkaa viimeksi mainitusta päivästä luettavine korkoineen, ja että, samalla kun Hillevi B vapautettiin HO:n hänelle määräämästä velvollisuudesta suorittaa A:n puolisoille kiinnityksen kuolettamisesta aiheutuneita 110 markan 55 pennin kustannuksista korkoineen, jotka siten jäivät Untamo B:n yksin suoritettaviksi, ja korvausta LVI-laitteiden puutteellisuuksista 5 000 markkaa korkoineen, Untamo B velvoitettiin suorittamaan A:n puolisoille yhteisesti korvaukseksi rakennuksen puutteellisuudesta, LVI-laitteiden virheellisyyksistä ja puutteellisuuksista sekä asumisen häiriytymisestä HO:n tuomiossa sanotun 5 000 markan määrän asemesta 13 000 markkaa 5 prosentin korkoineen 31/12 1973 lukien.
B:n puolisoiden A:n puolisoille määrätyn oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden sekä B:n ja A:n puolisoille valtioon nähden määrätyn korvausvelvollisuuden osalta HO:n tuomio jäi pysyväksi.
Oikeusneuvos Saarni-Rytkölä, joka oli eri mieltä, lausui: olen KKO:n tuomiolauselmasta ilmenevällä kannalla muutoin paitsi että, koska B:n puolisot, joista Hillevi B tosin on kiinteistönvälittäjälle ilmoittanut tilan pinta-alan virheellisesti sekä molemmat puolisot kaupantekotilaisuudessa toistaneet tuon virheellisen ilmoituksen, eivät ole sanotulla ilmoituksellaan, huomioon ottaen että he olivat jättäneet kiinteistön myynnin hoitamisen kiinteistönvälittäjälle, jonka tehtävänä kiinteistönvälittäjäasetuksen 23 §:n 1 kohdan mukaan on ollut esittää ostajille sellaiset selvitykset, joista oikea pinta-ala olisi ilmennyt, tulleet vastuullisiksi A:n puolisoille virheellisestä pinta-alasta aiheutuneesta vahingosta, hylkään B:n puolisoihin kohdistetun pinta-alan virheelliseen ilmoitukseen perustuvan korvausvaatimuksen.
Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Hämäläinen, Riihelä ja Lindholm sekä ylimääräinen oikeusneuvos Winqvist

References: KKO 

KKO 
 KKO 
 KKO 
 KKO 

KKO 

KKO 
 KKO 
 KKO