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Timestamp: 2019-01-18 06:05:30+00:00

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Preguntas Frecuentes • MBR Administradores
“En esta sección te resolvemos las preguntas más frecuentes. Para más información consulta las distintas áreas de nuestro sitio web o ponte en contacto con nosotros.”
¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios? Leer más
Artículo 9 LPH
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5. o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualesquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
¿Qué es una administración de fincas? Leer más
El Administrador de Fincas Rústicas y Urbanas es un profesional independiente sujeto a las normas colegiales como garantes de la eficacia, independencia y responsabilidad en el ejercicio de sus funciones, que administra los elementos comunes de las comunidades de propietarios, los bienes inmuebles Urbanos y rústicos propiedad de terceros, en aplicación de las leyes de Propiedad Horizontal, Arrendamientos urbanos y Rústicos. La importancia socioeconómica que desarrolla el Administrador de Fincas Colegiado es palpable por los ciudadanos de forma evidente, ya que del desarrollo de sus funciones como gestor, gerente, asesor, mediador, secretario, contable y representante inmobiliario, la convivencia entre los vecinos e inquilinos ganan de forma directa, práctica y cotidiana, una mejor calidad de vida.
¿Cuál es la labor de la Administración de Fincas? Leer más
GESTOR: De patrimonios inmobiliarios urbanos o rústicos, rentabilizándolos en beneficio de la propiedad, con criterios profesionales, justos, y acordes a la Ley. Manteniéndolos para su correcta conservación y adecuación a las normas de seguridad, higiene y funcionamiento, en interés de sus moradores.
GERENTE: Seguimiento y control de proveedores, averías, seguros, bancos, Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, Seguridad Social, Hacienda, pactando las mejores condiciones de servicio y económicas para la propiedad. Dirección del personal, preocupándose del correcto funcionamiento en la relación laboral entre patrono y trabajadores.
ASESOR: Asesoramiento en temas Inmobiliarios, alquileres, traspasos, compra-venta de inmuebles, Notario, Registrador de la Propiedad, IBI, viviendas de Protección Oficial, Rehabilitación de Inmuebles, etc.
Jurídicos, acuerdos de junta, cobro de morosos, sentencias y jurisprudencia en general que afecta a la propiedad inmobiliaria.
Fiscales, obligaciones con la Hacienda pública en todos los aspectos relacionados con la propiedad, IVA, IRPF, declaraciones, alta en el censo, liquidaciones, etc.
Laborales, Riesgos Laborales, Contratos, Seguridad Social, Medidas de Fomento del Empleo, INEM, Estatuto de los Trabajadores, Accidentes de trabajo, Incapacidad Transitoria por enfermedad, etc.
Técnicos, en aquellos aspectos tanto arquitectónicos e industriales que afectan al buen funcionamiento de los servicios y mantenimiento de la propiedad, asesorando sobre la mejor contratación de las empresas o técnicos que en la relación calidad-precio sean las más ventajosas.
Económicos, criterios de presupuestos, repercusión de gastos, liquidaciones, saldos individualizados, según División Horizontal, estatutos o acuerdos de Junta. repercusión de obras, actualizaciones de renta, liquidaciones, etc. en los casos de Arrendamientos.
MEDIADOR: Entre la comunidad y el propietario, entre los mismos propietarios, entre la comunidad y las Administraciones Públicas, entre el arrendador y el inquilino, entre empresario y trabajadores, intentando unificar criterios para evitar litigios.
SECRETARIO: Custodiando la documentación del arrendador o comunidad, dando fe de los acuerdos, posibilitando su aplicación con criterios profesionales de forma ágil y eficaz. Expidiendo certificados de deuda o corriente de pago para una correcta reclamación judicial o transacción inmobiliaria.
CONTABLE: Con criterios contables e información clara y precisa, realiza las liquidaciones para su aprobación, actualiza las rentas, repercute las obras, se ocupa de los cobros de los recibos a inquilinos o propietarios, repercutiendo los consumos individuales susceptibles de individualización, de morosos, deudores. De los pagos a proveedores, nominas, acreedores, etc.
¿Cuáles son los cargos de la junta de gobierno? Leer más
Artículo 13 LPH
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. c) El Secretario. d) El Administrador. En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
¿Puedo renunciar al cargo de Presidente? Leer más
Todos los propietarios tiene la obligación de ser Presidente. La Ley de Propiedad Horizontal en su Artículo 13.2 de expone lo siguiente: El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
¿Tengo derecho a voto en una junta de propietarios, teniendo pendiente de pago cuotas de comunidad? Leer más
No se tiene derecho a voto, pero si a voz en la junta de propietarios correspondiente.
La Ley de Propiedad Horizontal en su Artículo 15.2 de expone lo siguiente: Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
¿En una votación de una junta se pueden emitir los votos de forma secreta? Leer más
El voto no puede ser secreto ya que en base al Artículo 19/f de la LPH deja claro que Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que, respectivamente, representen.
¿Si en una junta de propietarios no se está de acuerdo con un acuerdo, como hay que actuar? Leer más
El acuerdo deberá ser impugnado en el Juzgado basándose en los términos que la Ley determina. El Artículo 18 de la LPH contempla esta cuestión:
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.
¿Qué mayoría se necesita para poder aprobar una cuestión en junta? Leer más
Dependerá de el acuerdo que se tenga que adoptar ya que en cada caso la LPH contempla varias posibilidades en su artículo 17.
Artículo 17 LPH
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2ª. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3ª. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
4ª. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Un propietario que compra una propiedad, ¿Cómo puede tener información fehaciente de que está o no al corriente de pago de cuotas de comunidad? Leer más
Si se compra una propiedad con deuda ¿El nuevo propietario tiene obligación de hacerse cargo de toda la deuda pendiente? Leer más
El comprador de un inmueble ¿Cómo ha de notificar que es el nuevo propietario? Leer más
Es necesario notificar de forma fehaciente el cambio de titular, ya que de otro modo cualquier persona ajena a una propiedad, podría poner el recibo de la cuota de comunidad a su nombre. Aunque parezca un sin sentido, pagar unos gastos que no corresponden a su titular real, puede generar en un posible juicio algunos derechos, en casos de herencias, separaciones, ocupaciones etc.… por lo tanto tal y como deja claro el artículo 9 de la LPH se debe comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Si en un edificio hay una persona minusválida y exige que se instale ascensor o que realicen obras para la supresión de barreras arquitectónicas ¿La comunidad en su conjunto está obligada a realizar dichas obras y asumir el coste de las mismas? Leer más
Hay que tener en cuenta que la Ley contempla para la instalación de dicho ascensor requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
También se hace constar en dicha LPH en el artículo 17 parrafo 3 que la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
En la Ley de Propiedad Horizontal en la disposición adicional tercera se hace constar lo siguiente:
DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA. Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal.
1. El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, por la que se regula la Propiedad Horizontal, queda redactado de la siguiente manera:
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Es decir la comunidad en su conjunto deberá contribuir con la instalación del ascensor o de aquellas obras que sean necesarias para suprimir barreras arquitectónicas. Pero también se deja claro que posteriormente el mantenimiento y conservación solo se podrá repercutir en aquellos propietarios que disfrutes de tal servicio.
¿Cada cuánto tiempo se reúne la junta de propietarios? Leer más
Artículo 16 LPH
1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Para que una convocatoria de una junta sea válida ¿Cúal es la mayoría de asistentes necesaria? Leer más
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
¿Cuáles son los plazos legales para que la convocatoria a una junta de propietarios sea válida? Leer más
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
¿Consecuencias de no cumplir con la Ley de Prevención de Riesgos Laborales? Leer más
No cumplir con esta normativa de forma escrupulosa puede representar un grave peligro para la empresa sobretodo con ocasión a cualquier accidente laboral ya que, aparte de las sanciones que pueden recaer por parte de la Inspección de trabajo, la empresa podría verse obligada a abonar un complemento vitalicio de la prestación de baja o de invalidez y una indemnización por daños y perjuicios. Asegúrese de que cumple rigurosamente con esta ley para evitar sustos en el futuro.
¿Consecuencias de tener a trabajadores prestando servicios sin estar dados de alta en Seguridad Social? Leer más
Es muy peligroso tener a un trabajador prestando servicios sin estar dado de alta. Si el trabajador acciona sus derechos la empresa tendrá que abonar las cotizaciones atrasadas, con los recargos correspondientes, y una sanción por tener a trabajadores sin alta. Ello se complica más, si cabe, si el trabajador tuviera un accidente pues la empresa podría verse obligada a abonar, aparte de las elevadas sanciones que pueden recaer por parte de la Inspección de Trabajo, una prestación de baja o de invalidez con recargo y una indemnización por daños y perjuicios.
¿Cuáles son las fases para la constitución de una sociedad? Leer más
Las dos fases principales para la constitución de una Sociedad Anónima (SA) o una Sociedad Limitada (SL) en España son el otorgamiento de una escritura pública española de constitución, que debe otorgarse ante un notario público español, y su inscripción en el Registro Mercantil. Pero el CIF se obtiene tras salir la escritura de la notaria, antes de llevarla al Registro Mercantil.
¿Cuáles son las obligaciones contables y registrales de las sociedades mercantiles? Leer más
Todo empresario, según lo expuesto en el Código de Comercio, deberá llevar una contabilidad ordenada, adecuada a la actividad de su empresa que permita un seguimiento cronológico de todas sus operaciones, así como la elaboración periódica de balances e inventarios. Llevará necesariamente, sin perjuicio de lo establecido en otras leyes o disposiciones especiales, un libro de Inventarios y Cuentas anuales y otro Diario.
Las sociedades mercantiles llevarán también un libro o libros de actas, en las que constarán, al menos todos los acuerdos tomados por las juntas generales y especiales y los demás órganos colegiados de la sociedad, con expresión de los datos relativos a la convocatoria y a la constitución del órgano, un resumen de los asuntos debatidos, las intervenciones de las que se haya solicitado constancia, los acuerdos adoptados y los resultados de las votaciones.
¿Cuándo se devenga y presenta el Impuesto sobre Sociedades? Leer más
Con carácter general el período impositivo es el año natural, y el impuesto se devenga el 31 de diciembre de cada año. No obstante, puede optarse por un periodo distinto al año natural para el ejercicio social.
El impuesto se liquida durante los 25 días siguientes a los seis meses de finalización del ejercicio económico.
¿Cuándo se presenta la declaración de Renta?Asesoría Fiscal – Contable Leer más
La declaraciones de Renta se pueden presentar desde el 2 de mayo hasta el 30 de junio.
¿Se puede recuperar el IVA repercutido en facturas impagadas? Leer más
Si, es perfectamente posible y de hecho es una medida prevista por la Ley para evitar los costes financieros que supone el no disponer del dinero ingresado a Hacienda en la declaración pertinente. Ello porque la obligación de liquidación e ingreso existe independientemente de que la deuda se haya cobrado. Para ello hay que cumplir con ciertos requisitos (reclamar el pago de la factura y realizar tramites fiscales en plazos muy breves) que todo empresario debe conocer para no perder esta oportunidad.
¿Hace falta una formación especial o experiencia para gestionar edificios? Leer más
Para administrar apropiadamente un edificio de oficinas, independientemente de la sofisticación o tecnología que este posea, sea el mismo de copropiedad o un edificio corporativo, lo primero es tener por parte del administrador una preparación y una profesionalidad ajustada a los exigentes requerimientos y estándares que establecen estos inmuebles y, sin duda, saber operar apropiadamente en ellos con una amplia experiencia.
¿Requieren de un servicio especial o más exigente esta tipología de inmuebles? Leer más
La administración de edificios de oficinas y superficies comerciales es mucho más directa que las residenciales, de reacciones instantáneas ante los diversos eventos o emergencias, y de decisiones rápidas, fundamentadas y acertadas. Por consiguiente, se requiere de conocimientos técnicos (legales, administrativos, normativos, de innovación, de equipos ad hoc, de nuevas tecnologías, etc.), y brindar una atención más eficiente a los usuarios, ya que el fallo del equipamiento podría costarles a las empresas que funcionan en estos edificios graves problemas operativos y, tal vez, un alto coste económico.
¿Qué exige este perfil de cliente? Leer más
En los últimos años, la demanda por tener un buen despacho de administración con experiencia en la alta gestión y administración en edificios de oficinas y superficies comerciales ha aumentado, especialmente, porque los clientes exigen que estos profesionales tengan certificados que respalden sus estudios específicos, es decir, sean administradores de fincas de profesión colegiados, independientemente de su profesión de origen, la que constituye un punto de partida importante pero no determinante a la hora de desarrollar esta actividad.
¿Por qué la gestión inmobiliaria desempeña un papel importante en las tareas de administración y gestión de edificios? Leer más
Lo que marca la diferencia, no sólo es el conocimiento específico que pueda tener la especialidad de administración y gestión de edificios y superficies comerciales, sino el conocimiento de la gestión inmobiliaria de este tipo de inmuebles. La cual se obtiene con una formación en esta especialidad y con la experiencia ganada a través de los años. De hecho, muchos propietarios lo están poniendo como condición prioritaria en la misma selección de los postulantes.
El administrador de edificios de oficinas debe ser consciente de que no sólo debe administrar el deterioro reaccionando en caso de emergencias, sino que debe administrar plusvalía y desarrollar soluciones útiles para estos inmuebles, que permitan alcanzar resultados tangibles y notorios. En consecuencia, estas administraciones deben contemplar una gestión técnica, operativa y financiera de todas las áreas del edificio.
De igual forma, las administraciones deben estar capacitadas para ampliar su negocio y efectuar una gestión inmobiliaria en el mismo edificio, arriendos y ventas de oficinas entre otras actividades, de modo de brindar una atención más integral a sus clientes y usuarios.
Por lo que es requisito importante que el despacho de administración de fincas tenga además una visión global del negocio y mercado inmobiliario que le permita asesorar a los clientes en la optimización de carteras inmobiliarias.
¿Cómo de importante son las instalaciones tecnológicas? Leer más
Las empresas, cada vez más, reconocen que el desempeño de sus empleados está estrechamente ligado a un acertado manejo de sus instalaciones. Sin embargo, controlar los costos de las instalaciones, mejorar el ambiente de trabajo y garantizar una operación continua es un trabajo de tiempo completo. Estos edificios necesitan las mejores prácticas probadas, soluciones tecnológicas y la habilidad de maximizar los recursos de sus instalaciones para mantener sus costos competitivos.
¿Es necesario firmar un contrato o algún otro tipo de documento en la compra venta de un inmueble? Leer más
La validez de la operación no está sujeta a la firma de ningún documento, si bien puede aconsejarse ninguna operación inmobiliaria si no queda reflejada por escrito.
Así, cualquier anticipo de un precio debe ir acompañado de la entrega del documento que acredite el pago; la compra de una vivienda deberá ir acompañada de la firma del correspondiente contrato privado; la entrega de las llaves suele producirse con la firma del contrato de compraventa ante un notario.
¿Si ya hay un contrato firmado, por qué es necesario acudir al notario? Leer más
La validez de la compraventa de un bien inmueble, como lo es la vivienda, no está supeditada a una determinada forma; sin embargo, para que esa transmisión tenga efectos frente a terceros es necesario que exista la intervención de un notario, lo que permitirá poder inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.
¿Para qué sirve el Registro de la Propiedad? Leer más
El Registro de la Propiedad nos sirve para asegurar nuestra transmisión frente a terceros; imaginemos que, después de haber comprado la casa, aparece una tercera persona que dice haber firmado, antes que nosotros, un contrato privado con el vendedor conforme al cual es el propietario de la vivienda. Pues bien, la ley no amparará en la medida en que seamos nosotros quienes figuremos como propietarios en el Registro de la Propiedad.
En realidad, será la entidad financiera la que exija, imperativamente, que tanto propiedad como el préstamo y la hipoteca que lo garantiza estén inscritos, pues sin inscripción registral no hay hipoteca.
¿Cómo y quién debe liquidar impuestos? Leer más
Los impuestos pueden ser liquidados directamente por el comprador (salvo plusvalía que corresponde al vendedor). Sin embargo, es usual que la entidad financiera obligue a tramitar ella misma (a través de una empresa gestora) liquidación de los tributos, pues si la hipoteca no está inscrita no tiene validez.
¿Cómo se formaliza el alquiler? ¿Es necesario que sea por escrito? Leer más
La validez del alquiler no está supeditada a una forma específica; sin embargo, para garantizarla seguridad de ambas partes, debe aconsejarse que se firme un contrato por escrito.
¿Qué fianza pueden obligarme a constituir en un alquiler? Leer más
La ley obliga a que se haga entrega de al menos una mensualidad en concepto fianza, en el momento de celebrar el contrato. Esta exigencia es obligatoria porque arrendador debe depositar esa cuantía en los organismos correspondientes de las Comunidades Autónomas que así lo hayan establecido
No obstante, el arrendador es libre de exigir garantías adicionales.
¿Puede mi banco obligarme a suscribir un seguro cuando contrato una hipoteca? Leer más
Aunque la normativa del mercado hipotecario sólo exige un seguro de daños que cubra, como mínimo, el riesgo de incendio por el valor del inmueble, el banco sí puede someter, en uso del principio de libertad de empresa, la concesión de un préstamo en determinadas condiciones ventajosas al cumplimiento de ciertos requisitos, entre ellos la contratación de un seguro de vida o de amortización de préstamos.
En ocasiones los bancos exigen contratar esos seguros con la entidad aseguradora vinculada con la entidad bancaria que concede el préstamo. En estos casos, y si el cliente lo considera preferible, se recomienda negociar con la entidad la posibilidad de suscribir el seguro con otra entidad diferente que cubra idéntica contingencia.
En todo caso, la contratación del seguro debe hacerse con su consentimiento.
¿Diferencia entre agente y corredor? Leer más
La diferencia fundamental que existe entre ellos es que los agentes están vinculados a una o varias entidades de seguros, y sólo ofrecen los productos de estas compañías.
Los corredores, por el contrario, no se encuentran vinculados a ninguna entidad, por lo que deben ofrecer asesoramiento independiente y ofrecer al posible tomador el producto que más se ajuste a sus necesidades.
A lo largo de la vigencia del contrato de seguro, los corredores deberán facilitar la información, asistencia y asesoramiento que el tomador, asegurado o beneficiario les soliciten.
¿A partir de cuándo me cubre el seguro? Leer más
A partir del día y la hora señalados en la póliza.
Lo más frecuente es que se establezca que el contrato surte efectos desde su celebración pero, en ocasiones, se estipulan plazos de carencia que implican que el contrato no entre en vigor hasta pasado un determinado plazo desde la celebración del contrato.
¿Puedo asegurar un objeto por encima de su valor de tasación? Leer más
Usted podría hacerlo, pero no es una práctica muy recomendable, ya que usted pagará una prima más elevada y, si ocurre el siniestro, le indemnizarán como máximo por el valor del daño sufrido (que coincidirá, generalmente, con el valor de tasación).
¿Puedo asegurar un mismo bien con dos entidades distintas? Leer más
Sí, pero deberá comunicar a las entidades la existencia del otro seguro.
En estos casos, la indemnización total no excederá del valor del daño sufrido.
Por eso, no parece una práctica muy recomendable (se pagan dos primas y el importe máximo de indemnización permanece igual). Además, si usted, de forma dolosa, no comunica la existencia del seguro con la otra entidad y se produce el siniestro, los aseguradores no estarán obligados a pagar la indemnización.
Todo lo anterior se refiere a seguros de daños sobre bienes (por ejemplo la vivienda o un coche).
En el caso de seguros sobre la persona (por ejemplo, un seguro de vida), usted sí puede celebrar contratos con varias entidades.
¿Qué se entiende por fraude al seguro? Leer más
Puede definirse como fraude al seguro toda aquella actividad que busque obtener mediante el engaño y en el marco de una relación aseguradora, unas prestaciones indebidas. En el caso de que quede acreditada tal circunstancia, el fraude a una compañía aseguradora podría conllevar, según el Código Penal, una pena de entre 6 meses y 4 años de cárcel para las estafas que superen los 300 euros. Todo ello, sin perjuicio de la exoneración de la obligación de pago por parte del asegurador.
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