Source: https://www.eporady24.pl/opodatkowanie-kwoty-z-najmu-okazjonalnego,pytania,18,124,22257.html
Timestamp: 2018-10-22 14:36:42+00:00

Document:
Opodatkowanie kwoty z najmu okazjonalnego
Autor: Katarzyna Nosal • Opublikowane: 10.05.2018
Mam wątpliwości dotyczące najmu okazjonalnego (jako właściciel). Czy opodatkowaniu podlega cała kwota, którą płaci najemca, tj. czynsz (odstępne), rachunki na eksploatację obiektu i opłaty za media (woda, gaz, ciepło), czy też tylko tzw. odstępne? Czy może być taki zapis, e jeśli w ciągu 7 dni od jej podpisania nie wpłynie w całości kaucja na konto wynajmującego. to umowa jest nieważna? I w jaki sposób wtedy usunąć takiego najemcę? Jak go eksmitować? Czy mieszkańcy, których wymieni najemca, że będą z nim mieszkać (ale nie będą podpisywać umowy), również muszą podpisać u notariusza w formie aktu notarialnego dobrowolne poddanie się eksmisji? Czy podpis osoby, która się zgadza przyjąć najemcę w przypadku eksmisji, musi być potwierdzony notarialnie?
Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego „umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”.
Dalsze przepisy ustawy dość precyzyjnie i szczegółowo określają warunki formalne. Zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy „do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
Ważny z Pana punktu widzenia jest też art. 19a ust. 4, który stanowi, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Mając te dane, mogę kolejno odpowiedzieć na Pana wątpliwości.
Jeśli chodzi o kwestię opodatkowania, to oczywiste jest, że podlega mu tylko odstępne. To bowiem jest Pana przychód. Potwierdza to jedna z interpretacji indywidualnych podatkowych. Jest to interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 20 maja 2011 r. (znak IBPBII/2/415-209/11/MM). W dokumencie tym czytamy: „Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz, ścieki), ale tylko wówczas jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.)”. Jednak Dyrektor Izby Skarbowej zwraca tu uwagę na bardzo istotną kwestię, mianowicie prawidłowość sformułowania umowy: „Zawarta umowa najmu winna jednoznacznie określać jakie wydatki związane z wynajmowanym lokalem ponosi właściciel a jakie najemca. Fakt posiadania przez wnioskodawczynię dowodów wpłaty dokonanych przez siebie na rzecz dostawców mediów oraz MZBM jest niewystarczający do uznania, iż do poniesienia takich wydatków został zobowiązany najemca. Umowa najmu musi jasno wskazywać stronę, która zobowiązana będzie do ponoszenia takich wydatków”.
Zapis w umowie, że stanie się ona nieważna, o ile nie zostanie wpłacona kaucja, jest zapisem ryzykowny. Treść ustępu 4 art. 19a wskazuje, że w ogóle nie powinno dojść do zawarcia umowy bez kaucji. Przy czym nie musi być kaucji zupełnie. Taki zapis, który Pan przytoczył, spowoduje, że skoro lokal został wydany, a umowa ze względu na brak wpłaty kaucji jest nieważna, mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z lokalu, co będzie się wiązało z koniecznością uzyskania wyroku sądowego w sprawie opróżnienia lokalu przez osobę zajmująca lokal bez umowy. W ten sposób nie będzie Pana chroniła konstrukcja umowy najmu okazjonalnego, polegająca na tym, że tytuł eksmisyjny stanowi sama umowa.
O wiele lepszym rozwiązaniem będzie zapis uzależniający wydanie lokalu od wpłaty kaucji bądź ustalenie, ze wpłata nastąpi przy podpisywaniu.
Nie ma potrzeby, by osoby zamieszkujące w lokalu z najemcą składały oświadczenie, o które Pan pyta. Przepisy tego nie wymagają. Wręcz przeciwnie, na podstawie art. 791 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego tytuł wykonawczy zobowiązujący do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciwko dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa. Tym samym jeśli najemca poddał się w akcie notarialnym egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu, to egzekucja na podstawie aktu notarialnego będzie prowadzona również przeciwko osobom wraz z nim zamieszkującym. Wobec tych osób również nie ma możliwości stosowania w toku egzekucji przepisów o badaniu uprawnienia do przyznania lokalu socjalnego (art. 14–15 ustawy).
Artykuł 19a ust. 2 pkt. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga by do aktu notarialnego dołączyć jedynie pisemne oświadczenie właściciela lokalu, w którym najemca ma zamieszkać po eksmisji. Nie ma wymogu notarialnego poświadczenia, jednak przepis stanowi, że na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Oznacza to, ze ma Pan prawo zażądać takiego poświadczenia jeśli uważa Pan, że to lepiej ochroni Pana interesy.
Miesiąc temu podpisałem umowę najmu na lokal użytkowy (jako osoba prawna), z dniem przekazania mi lokalu od 1 kwietnia 2011 r. Dziś (29 marca) właściciel lokalu poinformował mnie, iż lokal w ciągu 3 miesięcy sprzeda innemu właścicielowi i ten prawdopodobnie nie będzie chciał kontynuować ze mną współpracy. Ja w związku z planowaną działalnością w tym lokalu poczyniłem już duże przygotowania. Czy nowy najemca ma prawo zerwać ze mną umowę lub podnieść wysokość czynszu bez podania przyczyny? Czy obecny właściciel może ponieść jakieś konsekwencje prawne w związku z tym, że nie informował mnie o zbyciu lokalu w najbliższym czasie? Jakie byłoby najkorzystniejsze rozwiązanie dla mnie?

References: art. 19
 art. 19
 art. 19
 art. 11
 art. 19
 art. 791