Source: https://www.dr-klassen.de/dann-eben-doch-die-goldene-mitte-bgh-viii-zr-163-18-und-viii-zr-270-18/
Timestamp: 2020-08-05 02:06:38+00:00

Document:
Dr. Klassen + Partner | „Dann eben doch die goldene Mitte – BGH VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18“
„Dann eben doch die goldene Mitte – BGH VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18“
Schönheitsreparaturen zum letzten? Das bleibt abzuwarten. Entschieden hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt jedenfalls die strittig diskutierte Frage, wer denn nun nach einem Einzug in eine unrenovierte Wohnung tapezieren und streichen muss – der Mieter oder der Vermieter ? Gelöst hat er sie mit den beiden oben genannten Entscheidungen nunmehr im bestverstandenen Sinne eines praxisnahen und auf Ausgleich gesinnten guten deutschen Amtsrichters.
Was war geschehen? In beiden Fällen bestanden seit vielen Jahren (im ersten Fall seit 14 Jahren, im 2. Fall seit 25 Jahren) Wohnraummietverhältnisse. In beiden Fällen hatten die Mieter eine bei Überlassung unrenovierte Wohnung von ihrem Vermieter übernommen. Der Zustand der Wohnungdekoration hatte sich, was bei der Laufzeit nicht verwunderlich ist, zwischenzeitlich verschlechtert. Nunmehr ging es um die Frage, wer gegen wen und worauf einen Anspruch hat.
Das Gesetz verpflichtet bekanntlich den Vermieter den Mietgegenstand, die Wohnung in Schuss zu halten, wobei er allerdings im Mietvertrag Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen darf. Davon mache die meisten Vermieter im Rahmen ihrer als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu wertenden Mietverträge Gebrauch, die dort verwendeten Klauseln sind allerdings häufig unwirksam. So hatte der BGH bereits im Jahr 2015 entschieden, dass Mieter, die eine unrenovierte Wohnung beziehen und auf die die Schönheitsreparaturen durch Regelungen des Mietvertrages übertragen worden waren, diese nicht auf eigene Kosten renovieren müssen. Sie müssten diese ansonsten möglicherweise schöner zurückgeben, als sie diese der einst selbst übernommen hatten.
Die Entscheidung: Der BGH hält zunächst an seiner bekannten Rechtsprechung fest: Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf Mieter in Formularmietverträgen ist dann unwirksam, wenn diesen Mietern eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Soweit nichts Neues. Der BGH betont aber auch, dass die Auffassung einiger Vermieter, es stünde dem Mieter ja frei, die Ausführung der Arbeiten auf eigene Kosten umzusetzen, nicht geteilt wird.
Aber was sollte nun geschehen? Der BGH geht grundsätzlich davon aus, dass die Instandhaltungspflicht beim Vermieter liegt, dieser hat er nachzukommen, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert. Das ist verständlich. Aber dahinter lauert auch schon das Problem. Der Vermieter hat den vertragsgemäßen Anfangszustand zu erhalten bzw. wieder herzustellen. Das ist aber weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll, denn wie soll eine teilabgenutzte Wohnung wiederhergestellt werden?
Der BGH stellt nun auf das Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien (!) ab und unterstellt, dass alleine eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht ist. Dass dadurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besseren als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebiete es jedoch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben für einen Ausgleich zu sorgen.
Und wie sieht der Ausgleich nunmehr aus? Der Mieter kann vom Vermieter eine vollständige Renovierung verlangen, er muss sich dann aber in einem angemessenen Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen. Dieser angemessene Umfang wird vom Bundesgerichtshof, sofern nichts Besonderes vorliegt, mit einer 50-prozentigen Kostenbeteiligung gewichtet.
Kommentar: Jenseits aller sonstigen Fragen eine praxisnahe Entscheidung, die Beratung von Mandanten, Mietern und Vermietern, wurde deutlich vereinfacht. Eine klare Handhabung ist nunmehr möglich.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH