Source: https://www.ppn.sk/33/prava-a-povinnosti-prenajimatela-a-najomcu-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWAPmjV3JLd5Tfi3aDqAV8sn2TQxoqnXIZNg/?uri_view_type=5
Timestamp: 2020-06-03 04:22:59+00:00

Document:
Práva a povinnosti prenajímateµa a nájomcu | Právo a prax nehnuteµností
Práva a povinnosti prenajímateµa a nájomcu
4.2.2 Práva a povinnosti prenajímateµa a nájomcu
Urèenie práv a povinností zmluvných strán zo zmluvy o nájme nebytového priestoru predstavuje gro celej zmluvy. Práve od vymedzenia jednotlivých práv a povinností zmluvy sa odvíja ïal¹ie postavenie oboch úèastníkov vo vzniknutom záväzkovoprávnom vz»ahu. Práva a povinnosti prenajímateµa a nájomcu upravuje najmä ustanovenie § 5 ZNaP NP, ktorý samotný zákon oznaèuje marginálnou rubrikou „Práva a povinnosti prenajímateµa a nájomcu,“ ale aj ïal¹ie ustanovenia ZNaP NP.Keï¾e sa v¹ak na otázky nájmu nebytového priestoru subsidiárne pou¾ijú aj ustanovenia OBÈZ (k tomu pozri text pod 4/2 s názvom Vz»ah medzi ZNaP NP a OBÈZ), rad ïal¹ích práv a povinností zmluvných strán mo¾no odvodi» aj z OBÈZ.
Zo znenia ustanovenia § 5 ZNaP NPvyplýva, ¾e zákonodarca nechal úpravu okruhu práv a povinností zmluvných strán predov¹etkým na zmluvné strany, ktoré sami najlep¹ie vedia posúdi» svoje potreby a záujmy. A¾ v prípade ak sa zmluvné strany na jednotlivých právach a povinnostiach podrobne v zmluve nedohodnú, budú plati» zákonné ustanovenia.
Práva a povinnosti zmluvných strán musia by» dohodnuté písomne. Je tomu tak z dôvodu, ¾e ZNaP NP vy¾aduje písomnú formu zmluvy o nájme nebytových priestorov. Dojednanie o právach a povinnostiach síce nie je podstatnou nále¾itos»ou zmluvy o nájme nebytového priestoru, ktorej absencia by spôsobovala neplatnos» zmluvy, teda práva a povinnosti zmluvných strán mo¾no vymedzi» aj neskor¹ie, dodatkom k pôvodnej zmluve o nájme nebytového priestoru, av¹ak podµa ustanovenia § 40 ods. 2 OBÈZ sa písomne uzavretá zmluva mô¾e zmeni» len písomne.
Práva a povinnosti prenajímateµa
Základné práva a povinnosti prenajímateµa vyplývajúce priamo zo zákona sú:
povinnos» odovzda» nájomcovi nebytový priestor v spôsobilom stave,
právo na zaplatenie nájomného,
právo kontrolova» u¾ívanie nebytového priestoru.
Povinnos» odovzda» nebytový priestor v spôsobilom stave
Úèelom zmluvy o nájme nebytového priestoru je prenecha» tento priestor do u¾ívania inej osobe. Základnou povinnos»ou prenajímateµa teda bude zabezpeèi», aby bol prenechávaný priestor v stave spôsobilom na u¾ívanie tre»ou osobu a zabezpeèi» plný a neru¹ený výkon práva nájomcu. V opaènom prípade by sa nemohol dosiahnu» cieµ, ktorý nájomca sledoval uzatvorením zmluvy.
Prvotným predpokladom je aby bol nebytový priestor v súlade so stavebnými predpismi a hygienicky nezávadný.
Ïal¹ie predpoklady na spôsobilos» stavu nebytového priestoru závisia od charakteru nájomcom zamý¹µaného u¾ívania priestoru - prenajímateµ je toti¾ povinný odovzda» nájomcovi nebytový priestor v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé u¾ívanie. Stav nebytového priestoru si zmluvné strany mô¾u v zmluve dohovori», bli¾¹ie ¹pecifikova». Prenajímateµ je potom povinný do takéhoto stavu nebytový priestor uvies» a poèas celej doby nájmu ho v tomto stave udr¾iava» na svoje vlastné náklady.
V prípade, ak si zmluvné strany nevymedzia konkrétny stav nebytového priestoru, mo¾no ho spravidla odvodi» od úèelu nájmu. Povinnou nále¾itos»ou zmluvy o nájme nebytového priestoru je toti¾ aj úèel nájmu. Práve od úèelu na ktorý si chce nájomca nebytový priestor prenaja», mo¾no vyvodi» èo v konkrétnom prípade treba pova¾ova» za spôsobilý stav nebytového priestoru na dohovorené u¾ívanie. Nebytový priestor toti¾ mô¾e slú¾i» rôznym úèelom, prièom po¾iadavky na stav nebytového priestoru vyu¾ívaného napríklad ako kancelárie budú znaène rozdielne ako po¾iadavky na stav napríklad prevádzky opravovne automobilov.
V prípade, ak z dohody úèastníkov zmluvy a ani z definovania úèelu nájmu nebude zrejmé aký má by» stav prenechávaného nebytového priestoru, je prenajímateµ povinný odovzda» nájomcovi priestor v stave na obvyklé u¾ívanie - teda v takom stave aký obvykle zodpovedá povahe prenechávaného priestoru. V zásade ide v¾dy o individuálne posudzovanie obvyklosti stavu nebytového priestoru.
Povinnos»ou prenajímateµa je nielen v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé u¾ívanie priestor odovzda», ale poèas celej doby nájmu ho na vlastné náklady v tomto stave aj udr¾iava». Nájomca bude ma» toti¾ zrejme záujem vyu¾íva» nebytový priestor v takom stave v akom si ho prenajal poèas celej doby trvania nájomného vz»ahu.
Vy¹¹ie uvedené platí len v prípade, ak sa zmluvné strany v zmluve nedohodnú inak. Je prípustné, aby sa nájomca dohodol s prenajímateµom, ¾e mu tento odovzdá nebytový priestor v stave, ktorý nie je spôsobilý na dohovorené alebo obvyklé u¾ívanie nájomcom, ale napríklad v stave v akom sa priestor nachádza aktuálne, s tým, ¾e si ho upraví na svoje potreby sám nájomca. V danom prípade je v¹ak zároveò viac ne¾ vhodné dohodnú» aj tú skutoènos», kto bude zná¹a» náklady spojené s úpravou nebytového priestoru a v akom stave bude nájomca povinný pri skonèení nájmu odovzda» priestor spä» prenajímateµovi, teda èi v pôvodnom v akom mu bol prenechaný, alebo v takom stave v akom sa bude nachádza» ku dòu skonèenia nájmu, preto¾e ak sa zmluvné strany nedohodnú, platí ustanovenie § 13 ZNaP NP podµa ktorého je nájomca povinný vráti» prenajímateµovi nebytový priestor v stave v akom ho prevzal.
Odporúèa sa, aby si zmluvné strany osobitne v prípade ak sa zmluva o nájme nebytového priestoru neuzatvára v mieste nebytového priestoru a v deò zaèatia nájmu, spísali potvrdenie o stave nebytového priestoru v deò odovzdania nebytových priestorov. Takéto potvrdenie (zápisnica, protokol) mô¾e obsahova» nielen vyhlásenie zmluvných strán o vhodnosti stavu na u¾ívanie nebytového priestoru, ale napríklad aj opis zariadenia prenechávaného spolu s nebytovým priestorom, èi iné medzi úèastníkmi rozhodujúce skutoènosti.
Dostatoèné vymedzenie stavu nebytového priestoru v zmluve o nájme nebytového priestoru je medzi stranami dôle¾ité. Je toti¾ naviazané na ïal¹ie práva nájomcu. Ak si prenajímateµ nesplní svoju povinnos» odovzda» nájomcovi nebytový priestor v dohovorenom alebo obvyklom stave, alebo ak si nesplní svoju povinnos» na vlastné náklady nebytový priestor poèas celej doby nájmu v takomto stave udr¾iava», má nájomca podµa ustanovenia § 8 ZNaP NP nárok na pomernú zµavu z nájomného. Obdobne, ak sa nebytový priestor bez zavinenia nájomcu stane nespôsobilý na dohovorené u¾ívanie, mô¾e nájomca v zmysle ustanovenia § 9 ods. 3 písm. b) ZNaP NP vypoveda» zmluvu o nájme nebytového priestoru pred uplynutím dojednanej doby nájmu. V prípade, ak zmluva neobsahuje dostatoèné vymedzenie po¾adovaného stavu nebytového priestoru, mô¾e by» neskor¹ie dokazovanie ohµadne skutoènosti, ¾e nebytový priestor u¾ nezodpovedá stavu na dohovorené alebo obvyklé u¾ívanie, znaène obtia¾ne.
Plnenie slu¾ieb spojených s nájmom
Súèasne je povinnos»ou prenajímateµa zabezpeèova» riadne plnenie slu¾ieb, ktorých poskytovanie je s u¾ívaním nebytového priestoru spojené. Mô¾e ís» o rôzne plnenia, prièom nie je vylúèené, aby sa prenechával taký nebytový priestor, ktorý si nevy¾aduje poskytovanie ¾iadnych ïal¹ích slu¾ieb (napríklad gará¾ové stojiská). Najèastej¹ie v¹ak pôjde o zabezpeèenie dodávky elektrickej energie, tepla, vody a podobne. V prípade nebytových priestorov pou¾ívaných za úèelom kancelárií to mô¾e by» aj zabezpeèenie internetového èi telefonického pripojenia, upratovania, slu¾by recepcie, strá¾enia èi iné.
Slu¾by poskytované spolu s u¾ívaním nebytového priestoru mô¾e zabezpeèova» priamo prenajímateµ, alebo ich mô¾e zabezpeèova» prostredníctvom tretích osôb. Nezabezpeèovanie týchto slu¾ieb riadne sa v¹ak priamo odrá¾a v nároku nájomcu po¾adova» zµavu z nájomného, a to aj v prípade ak preru¹enie dodávok slu¾ieb (napríklad elektrickej energie) nespôsobil priamo prenajímateµ. Rovnako neposkytovanie po¾adovaných plnení mô¾e zalo¾i» právo nájomcu vypoveda» zmluvu pred uplynutím dojednaného èasu.
Právo odstúpi» od zmluvy
Dôle¾itým právom nájomcu vôbec v prípade poru¹enia povinnosti ustanovenej v § 5 ods. 1 ZNaP NP je právo od zmluvy o nájme nebytového priestoru odstúpi». Toto právo vyplýva z ustanovenia § 679 OBÈZ, ktorý sa vo vz»ahoch z nájmu nebytového priestoru uplatní subsidiárne. Právo odstúpi» od zmluvy má nájomca vtedy, ak mu bol nebytový priestor odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé u¾ívanie, alebo vtedy ak sa na dohodnuté alebo obvyklé u¾ívanie stane nebytový priestor (bez zavinenia nájomcu) nespôsobilý neskôr. Rovnako mo¾no odstúpi» od zmluvy o nájme nebytového priestoru vtedy, ak prenajímateµ nebude riadne zabezpeèova» také zo slu¾ieb, ktoré sú nevyhnutne potrebné na u¾ívanie nebytového priestoru. Ak prenajímateµ v priebehu nájmu kancelárskych priestorov prestane poskytova» napríklad dodávku elektrickej energie, stanú sa tieto kancelárske priestory nespôsobilé na u¾ívanie na úèel kancelárií. Nie v¹ak ka¾dé poru¹enie povinnosti zabezpeèova» príslu¹né slu¾by je spojené s právom odstúpi» od zmluvy, ale musí ís» o také slu¾by, ktorých nedodanie znemo¾ní alebo podstatne s»a¾í u¾ívanie priestoru nájomcom. Ak napríklad prenajímateµ prestane poskytova» pri nájme kancelárskych priestorov slu¾by recepcie, nemo¾no dovodi», ¾e by nájomca nemohol ïalej nebytové priestory u¾íva» ako kancelárie.
Právo kontrolova» u¾ívanie nebytového priestoru
ZNaP NP nemá výslovné ustanovenie, ktoré by umo¾òovalo prenajímateµovi kontrolova», èi nájomca u¾íva prenechaný nebytový priestor riadne, v súlade so zmluvou a v súlade s dohodnutým úèelom. Takéto právo kontroly v¹ak vyplýva prenajímateµovi z ustanovenia § 665 ods. 1 OBÈZ, v zmysle ktorého je prenajímateµ oprávnený po¾adova» prístup k veci za úèelom kontroly, èi nájomca u¾íva vec riadnym spôsobom. Av¹ak aj kontrolu mô¾e prenajímateµ realizova» len ¹etrne, s ohµadom na právo nájomcu u¾íva» vec neru¹ene. Prenajímateµ musí kontrolu vykonáva» takým spôsobom, teda najmä v takých èasových intervaloch, aby výkon jeho práva po¾adova» kontrolu prenechávaného priestoru neskåzol k ¹ikane nájomcu. V opaènom prípade by bol výkon jeho práva v rozpore s dobrými mravmi a ako taký by nepo¾íval právnu ochranu.
Mo¾no len odporuèi», aby si zmluvné strany v zmluve o nájme nebytového priestoru otázku výkonu kontroly zo strany prenajímateµa vo svojich podrobnostiach, dohodli. Pôjde najmä o dohodu ohµadne termínov kontroly, alebo skutoènosti èi výkon kontroly mô¾e prenajímateµ realizova» bez prítomnosti nájomcu, alebo len v jeho prítomnosti.
Základné práva a povinnosti nájomcu vyplývajúce zo zákona sú:
právo u¾íva» nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v nájomnej zmluve
povinnos» riadne a vèas uhrádza» nájomné
povinnos» uhrádza» náklady spojené s obvyklým udr¾iavaním nebytového priestoru
povinnos» oznamova» prenajímateµovi potrebu opráv nebytového priestoru a umo¾ni» prenajímateµovi vykonanie opráv
povinnos» stara» sa aby na nebytovom priestore nevznikla ¹koda
právo vykona» na nebytovom priestore zmeny so súhlasom prenajímateµa
povinnos» vráti» nebytový priestor v stave v akom bol prevzatý.
Právo nájomcu u¾íva» nebytový priestor
Nájomca má podµa ustanovenia § 5 ods. 2 ZNaP NP právo u¾íva» nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v nájomnej zmluve. Urèenie rozsahu práva u¾íva» nebytový priestor závisí predov¹etkým od charakteru priestoru, zákonodarca sa toti¾ k otázke èo treba rozumie» pod pojmom rozsah u¾ívania nebytového priestoru bli¾¹ie nevyjadril.
Je dokonca právom nájomcu nebytový priestor neu¾íva» vôbec. Opä» toto právo nevyplýva z ustanovení ZNaP NP, ale z ustanovenia OBÈZ, konkrétne z § 665 ods. 2. Povinnos» nájomcu u¾íva» nebytový priestor v¹ak mô¾e by» zakotvená priamo v zmluve; mô¾u toti¾ nasta» situácie, kde priamo prenajímateµ bude ma» záujem na tom, aby sa priestor vyu¾íval, napríklad preto, ¾e vý¹ka nájomného je naviazaná na hospodársky výsledok nájomcu (napríklad v prípade nebytového priestoru prenajatého za úèelom prevádzky slu¾ieb), alebo z dôvodu, ¾e neu¾ívanie nebytového priestoru mô¾e zní¾i» atraktivitu v oèiach zákazníkov ostatných, susediacich nájomcov, èi samotného prenajímateµa (napríklad prevádzky v obchodnom centre).
Povinnos» nájomcu uhrádza» nájomné riadne a vèas
Nájomná zmluva je zásadne zmluva typovo odplatná, teda za prenechanie u¾ívania veci inej osobe patrí prenajímateµovi odplata. Vý¹ka odplaty - nájomného, splatnos» nájomného, ako aj spôsob platenia nájomného predstavujú povinnú nále¾itos» zmluvy, ktorých absencia spôsobuje neplatnos» zmluvy.
Následky poru¹enia povinnosti
Nájomca je teda povinný uhrádza» nájomné prenajímateµovi v takej vý¹ke a v takých termínoch splatnosti na akých sa zmluvne dohodli. Poru¹enie tejto povinnosti má zákonné následky. V praxi si najèastej¹ie prenajímateµ uplatní právo na zaplatenie úrokov z ome¹kania (k tomu pozri text pod 4/2.1 s názvom Ome¹kanie s platením nájomného). Ome¹kanie s platením nájomného alebo s úhradou za slu¾by, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom a to po dobu viac ako jeden mesiac zakladá v prípade zmluvy uzatvorenej na urèitý èas právo prenajímateµa vypoveda» takúto zmluvu pred uplynutím dojednaného èasu nájmu (ustanovenie § 9 ods. 2 písm. b) ZNaP NP).
Povinnos» nájomcu uhrádza» náklady spojené s obvyklým udr¾iavaním
V zmysle ustanovenia § 5 ods. 3 ZNaP NP je nájomca povinný uhrádza» náklady spojené s obvyklým udr¾iavaním nebytového priestoru. ZNaP NP a ani iný právny predpis bli¾¹ie nedefinuje èo treba rozumie» pod pojmom náklady spojené s obvyklým udr¾iavaním nebytového priestoru. Istým vodítkom mô¾e by» definícia nákladov spojených s be¾nou údr¾bou bytu, ktorú zavádza Nariadenie vlády Slovenskej republiky è. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Obèianskeho zákonníka - tá sa v¹ak primárne týka povinnosti nájomcu bytu v zmysle ustanovenia § 687 ods. 2 OBÈZ zabezpeèova» drobné opravy v byte súvisiace s jeho u¾ívaním a náklady spojené s be¾nou údr¾bou.
Podµa ustanovenia § 6 citovaného Nariadenia vlády SR è. 87/1995 Z. z. sú náklady spojené s be¾nou údr¾bou bytu náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlh¹om u¾ívaní, ako napríklad maµovanie, napú¹»anie xylolitovej podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udr¾iavanie dreveného oblo¾enia stiek, opravy vstavaného nábytku (opravy a výmeny zámok a nátery).
Ak teda OBÈZ stanovuje povinnos» nájomcu bytu uhrádza» náklady spojené s be¾nou údr¾bou bytu, prièom zároveò vykonávací predpis príkladmo vymenováva o aké náklady pôjde, mo¾no dovodi» ¾e obdobné náklady bude povinný uhrádza» aj nájomca nebytového priestoru.
Keï¾e zákon ukladá povinnos» nájomcovi uhrádza» iba náklady spojené s obvyklým udr¾iavaním, iné náklady, ktoré nespadajú do kategórie obvyklých, bude uhrádza» prenajímateµ. Zároveò je povinnos» prenajímateµa vynalo¾i» náklady na udr¾iavanie prenajatého priestoru stanovená aj ustanovením § 5 ods. 1 ZNaP NP, ktoré mu ukladá povinnos» na svoje náklady udr¾iava» nebytový priestor v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé u¾ívanie. S touto povinnos»ou prenajímateµa súvisí povinnos» nájomcu oznámi» prenajímateµovi potrebu opráv, za ktoré zodpovedá prenajímateµ a povinnos» umo¾ni» mu vykonanie týchto opráv.
V záujme vyhnutia sa prípadnému sporu medzi prenajímateµom a nájomcom o tom, ktoré náklady v konkrétnom prípade nebytového priestoru mo¾no pova¾ova» za obvyklé a ktoré u¾ presahujú rámec obvyklosti, je vhodné túto otázku dohodnú» priamo v zmluve a to spravidla urèením, ktoré z nákladov bude povinný uhrádza» nájomca, s tým, ¾e iné ako v zmluve uvedené bude uhrádza» prenajímateµ. Podrobná ¹pecifikácia rámca obvyklých nákladov sa ukazuje ako významná predov¹etkým pri zmluvách o nájme nebytového priestoru na dlh¹ie èasové obdobie, keï¾e práve pri dlh¹ích nájmoch je väè¹ia pravdepodobnos», ¾e bude treba vynalo¾i» udr¾iavacie náklady.
Povinnos» nájomcu oznámi» prenajímateµovi potrebu opráv
Ako u¾ bolo uvedené vy¹¹ie, je úlohou prenajímateµa zabezpeèi», aby prenajatý nebytový priestor poèas celej doby trvania nájmu zodpovedal dohodnutému alebo obvyklému stavu u¾ívania; zároveò je prenajímateµ povinný na vlastné náklady zabezpeèova» tie opravy na ktoré sa zaviazal zmluvne, alebo tie opravy, ktoré presahujú rámec obvyklého udr¾iavania nebytového priestoru. Túto svoju povinnos» vie prenajímateµ zabezpeèi» len vtedy, ak má o potrebe opráv vedomos». O potrebe opravy by mal prenajímateµa informova» predov¹etkým nájomca, ktorý priestor u¾íva a tak má bezprostrednú mo¾nos» takú potrebu zisti» (notifikaèná alebo oznamovacia povinnos» nájomcu). Vedomos» v¹ak mô¾e prenajímateµ získa» aj napríklad prostredníctvom kontroly u¾ívania nebytového priestoru zo strany nájomcu.
Nájomca nemá povinnos» oznamova» prenajímateµovi vznik potreby takých opráv, resp. obvyklej údr¾by, ktorá zo zákona patrí nájomcovi, alebo takých opráv, ktorých potrebu vyvolal samotný nájomca po¹kodením nebytového priestoru, ktoré taktie¾ musí zabezpeèi» nájomca. Nájomca je povinný oboznamova» prenajímateµa iba s tými prácami, ktorých vykonanie má zabezpeèi» prenajímateµ. Zákon dokonca neukladá nájomcovi oznamova» prenajímateµovi ani vykonanie opráv, ktoré nájomca zabezpeèil sám.
Nájomca je povinný nielen oznámi» prenajímateµovi potrebu vykonania opravy, ale aj umo¾ni» prenajímateµovi, aby tieto potrebné opravy vykonal.
Notifikaènú povinnos» nájomcu upravuje ustanovenie § 5 ods. 4 ZNaP NP. Zákon v¹ak nestanovuje formu splnenia povinnosti zo strany nájomcu, je teda mo¾né prenajímateµa upozorni» aj ústne, z hµadiska dôkaznej sily sa v¹ak odporúèa písomná forma. Nájomca je zároveò povinný strpie» obmedzenie u¾ívania nebytového priestoru z tohto dôvodu a to v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv. V opaènom prípade zodpovedá za ¹kodu, ktorá nesplnením jeho povinnosti prenajímateµovi vznikla.
Nároky nájomcu pri obmedzení mo¾nosti u¾íva» priestor
ZNaP NP v zásade umo¾òuje nájomcovi uplatni» si voèi prenajímateµovi nárok na zµavu z nájomného v prípade ak nájomca mô¾e nebytový priestor u¾íva» obmedzene. Tento nárok na zµavu z nájomného v¹ak nájomcovi vznikne len za podmienky, ¾e znemo¾nenie alebo s»a¾enie mo¾nosti u¾ívania nebytového priestoru vzniklo ako dôsledok neplnenia zákonnej alebo zmluvnej povinnosti prenajímateµa. V prípade, ¾e prenajímateµ vykonáva na prenechanom nebytovom priestore opravy, ¾iadnu zákonnú povinnos» neporu¹uje, naopak len si svoju povinnos» riadne plní. Doslovným výkladom ustanovenia § 8 ZNaP NP mo¾no dospie» k záveru, ¾e ak zmluva neustanovuje nieèo iné, znemo¾nenie alebo s»a¾enie mo¾nosti u¾ívania nebytového priestoru nájomcom poèas doby keï prenajímateµ vykonáva na nebytovom priestore opravy na ktoré bol povinný, nezakladá právo nájomcu po¾adova» od prenajímateµa zµavu z nájomného. Pre tieto prípady v¹ak mo¾no analogicky pou¾i» ustanovenie § 673 a ustanovenie 674 OBÈZ a zµavu z nájomného si uplatni» práve s poukazom na tieto ustanovenia OBÈZ. Podµa ustanovenia § 674 OBÈZ má nájomca nárok na primeranú zµavu z nájomného vtedy, ak prenajatú vec mohol pre vady veci ktoré sám nespôsobil, u¾íva» len obmedzene. V prípade ak pre vady veci ktoré sám nespôsobil, nemohol vec u¾íva» vôbec, má v zmysle ustanovenia § 673 OBÈ právo na odpustenie celého nájomného.
Mo¾nos» nájomcu vykona» opravy sám
Ak si prenajímateµ nesplnil svoju povinnos» vykona» opravu nebytového priestoru alebo odstráni» vadu brániacu u¾ívaniu nebytového priestoru a to v lehote bez zbytoèného odkladu, hoci mu nájomca potrebu tejto opravy riadne oznámil, je nájomca oprávnený opravu zabezpeèi» sám. Takýmto oprávnením nájomcu sa zabezpeèuje to, aby bol nájomca v u¾ívaní nebytového priestoru ru¹ený len po nevyhnutný èas, resp. aby sa tento èas nepredl¾oval z dôvodu nesplnenia povinnosti zo strany prenajímateµa. Rovnako má samozrejme nájomca právo sám zabezpeèi» vykonanie opráv, ak sa na tom dohodol s prenajímateµom. Otázku náhrady nákladov, ktoré nájomca takto na opravy vynalo¾il potom rie¹i ustanovenie § 669 OBÈZ a to tak, ¾e nájomcovi priznáva nárok na náhradu týchto nákladov. Nárok na náhradu nákladov nájomca nemá vtedy, ak vynalo¾il náklady na opravu, ktorú mal zabezpeèi» prenajímateµ, av¹ak nájomca ho o potrebe tejto opravy vèas neinformoval, teda sám nájomca si nesplnil svoju oznamovaciu povinnos», alebo keï nepoèkal na uplynutie dostatoènej lehoty na vykonanie opráv prenajímateµom. Nárok na náhradu nákladov nemá nájomca ani vtedy ak vynalo¾il náklady na opravu bez súhlasu prenajímateµa. V takýchto prípadoch má nájomca právo iba po¾adova» tú hodnotu o ktorú sa prenajímateµ v súvislosti s vykonaním opravy samotným nájomcom obohatil.
Rozsudok Najvy¹¹ieho súdu ÈR sp. zn. 28 Cdo 513/2005: Prenajímateµ (spravidla v postavení vlastníka predmetu nájmu) je zo zákona povinný k vykonávaniu opráv predmetu nájmu v rozsahu a v lehotách, ktoré umo¾nia plnenie ïal¹ej zákonnej povinnosti prenajímateµa, a to udr¾iava» predmet nájmu tak, aby tento bolo mo¾né podµa podmienok zmluvy neru¹ene u¾íva». Povinnos» nájomcu z hµadiska notifikácie potreby opráv ku ktorým je povinný prenajímateµ, je takto zalo¾ená subsidiárne, a to za úèelom docielenia informovanosti prenajímateµa o nutnosti uskutoènenia opráv predmetu nájmu. Tento záver vyplýva o to zrozumiteµnej¹ie v situácii, keï prenajímateµ sám - v konkrétnej veci - zistí nutnos» uskutoènenia takýchto opráv. Pre tento prípad nastupuje jeho zákonná povinnos», ku ktorej realizácii nie je notifikácia o potrebe podobných opráv bezpodmieneène nutná.
Povinnos» nájomcu stara» sa o to, aby nevznikla ¹koda
Z ustanovenia § 670 OBÈZ vyplýva nájomcovi analogicky povinnos» stara» sa, aby na prenechanom nebytovom priestore nevznikla ¹koda. Ide o tzv. prevenènú povinnos» nájomcu, ktorej nesplnenie mô¾e zalo¾i» vznik zodpovednosti nájomcu za spôsobenú ¹kodu podµa ustanovení § 420 a nasl. OBÈZ.
Povinnos» nebytový priestor poisti» má nájomca len vtedy, ak sa na tom s prenajímateµom dohodol v zmluve.
Právo nájomcu vykonáva» na nebytovom priestore zmeny
Právna úprava ZNaP NP ani zïaleka neposkytuje právnu reguláciu tých najèastej¹ích situácií, ktoré sa v rámci záväzkovoprávneho vz»ahu z nájmu nebytového priestoru vyskytujú. Tak napríklad ZNaP NP nemá ¾iadne ustanovenie o tom, ako treba postupova» v prípade, ¾e má nájomca v priebehu nájmu záujem vykona» na nebytovom priestore zmeny. Túto otázku v¹ak v¹eobecne upravuje OBÈZ a to v ustanovení § 667 a pre prípady nájmu nebytového priestoru ju mo¾no pou¾i».
Súhlas prenajímateµa
V zásade platí, ¾e nájomca mô¾e vykonáva» na prenechanom nebytovom priestore zmeny len so súhlasom prenajímateµa. Aj po prenechaní nebytového priestoru do u¾ívania tretej osobe zostáva prenajímateµ oprávneným rozhodova» o priestore a bude v jeho záujme ma» nebytový priestor v takom stave, aby ho neskôr mohol ïalej èo najlep¹ie vyu¾íva». Z tohto dôvodu je zmena nebytového priestoru viazaná na súhlas prenajímateµa. Zmenou rozumieme…

References: § 5
 § 5
 § 40
 § 13
 § 8
 § 9
 § 5
 § 679
 § 665
 § 5
 § 665
 § 9
 § 5
 § 687
 § 6
 § 5
 § 5
 § 8
 § 673
 § 674
 § 673
 § 669
 § 670
 § 420
 § 667