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Timestamp: 2018-09-25 13:06:12+00:00

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Home corpus normativo raccolta commentata miscellanea legge n°431/1998 – stralcio
testo commentato: stralcio con evidenza dei tratti salienti…
per la norma integrale, si rimanda al sito normattiva.it.
articolo 2 – modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione
articolo 3 – disdetta del contratto da parte del locatore
articolo 4 – convenzione nazionale
articolo 4_bis – tipi di contratto
articolo 5 – contratti di locazione di natura transitoria
articolo 6 – [omissis]
articolo 7 – illegittimità costituzionale (sentenza n°333/2001 – Corte Costituzionale)3
articolo 8 – agevolazioni fiscali
articolo 9 – abrogato (d. lgs. n°47/2000)
articolo 11 – [omissis]
articolo 12 – [omissis]
articolo 13 – patti contrari alla legge
articolo 14 – disposizioni transitorie e abrogazione di norme
articolo 15 – [omissis]
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della Legge n°1089/1939, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della presente legge;
Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l’articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n°392.
Le parti possono1 stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell’area territoriale interessata. (10) (11) ((12))
Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio, aliquote dell’imposta comunale sugli immobili (ICI)2 più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n°551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n°61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni. (8)
I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all’articolo 5 [→ locazione transitoria]. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
La L. 24 dicembre 2007, n°244 ha disposto (con l’articolo 2, comma 288) che “L’articolo 2, comma 4, della legge 9 dicembre 1998, n°431, il quale prevede che i comuni, per favorire la realizzazione degli accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori, possono deliberare, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio, aliquote dell’imposta comunale sugli immobili più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite negli accordi stessi, con possibilità di deroga al limite minimo dell’aliquota, deve essere interpretato nel senso che tali aliquote possono arrivare fino all’esenzione dall’imposta.”
Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n°23 ha disposto (con l’articolo 3, comma 2) che “Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n°431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n°551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n°61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 19 per cento”.
Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n°23, come modificato dal D.L. 31 agosto 2013, n°102, convertito con modificazioni dalla L. 28 ottobre 2013, n°124, ha disposto (con l’articolo 3, comma 2) che “Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n°431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n°551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n°61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 15 per cento”.
Il D.L. 31 agosto 2013, n°102, convertito con modificazioni dalla L. 28 ottobre 2013, n°124, nel modificare l’articolo 3, comma 2 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n°23, ha conseguentemente disposto (con l’articolo 4, comma 2) che la modifica del comma 3 del presente articolo ha effetto a decorrere dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2013.
Il D.L. 28 marzo 2014, n°47, convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2014, n°80, nel modificare l’articolo 3, comma 2 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n°23, ha conseguentemente disposto (con l’articolo 9, comma 1) che “Per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota prevista all’articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n°23, come modificato dall’articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n°102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n°124, è ridotta al 10 per cento”.
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n°392.
Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n°392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l’articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n°392, e successive modificazioni.
Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3 dell’articolo 2, il Ministro dei lavori pubblici convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata “convenzione nazionale”, che individui i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell’immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti. (…)
I criteri generali definiti ai sensi del presente comma costituiscono la base per la realizzazione degli accordi locali di cui al comma 3 dell’articolo 2 e il loro rispetto, unitamente all’utilizzazione dei tipi di contratto di cui all’articolo 4-bis, costituisce condizione per l’applicazione dei benefici di cui all’articolo 8 [“agevolazioni fiscali”].
I criteri generali di cui al comma 1 sono indicati in apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, (…) sono stabilite le modalità di applicazione dei benefici di cui all’articolo 8 per i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 in conformità ai criteri generali di cui al comma 1 del presente articolo.
In caso di mancanza di accordo delle parti, i tipi di contratto sono definiti con decreto [del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze] (→articolo 4/2).
Il decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.
In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all’articolo 4-bis.
È facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d’intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell’articolo 4, dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell’articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.
Capo III – articoli 6 e 7 3
Nei comuni di cui all’articolo 1 del Decreto Legge n° 551/1988 [→ Legge n°61/1989 e successive modificazioni], il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 del medesimo articolo 4, determinato ai sensi dell’articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n°917, e successive modificazioni, è ulteriormente ridotto del 30%. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70%.
Le agevolazioni di cui al presente articolo non si applicano ai contratti di locazione volti a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione per i contratti di cui al comma 2 dell’articolo 5 [studenti universitari] e per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 1 [locazione abitativa transitoria – enti locali].
Il Comitato interministeriale per la programmazione economica (CIPE), (…) provvede, ogni ventiquattro mesi, all’aggiornamento dell’elenco dei comuni di cui al comma 1… [omissis]
Al comma 1 dell’articolo 23 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n°917, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: “I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.
Il D.L. 31 agosto 2013, n°102, convertito con modificazioni dalla L. 28 ottobre 2013, n°124, nel modificare l’articolo 3, comma 2 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n°23, ha conseguentemente disposto (con l’articolo 4, comma 2) che la modifica del presente articolo ha effetto a decorrere dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2013.
Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. (…)
Sono abrogati: l’articolo 11 del Decreto Legge n°333 /1992, convertito, con modificazioni, dalla Legge n°359 /1992 [cd: “patti in deroga all’equocanone”] , nonché gli articoli 1-bis, 2, 3, 4, 5 e 8 del Decreto Legge n°551 /1988, [“Misure urgenti per fronteggiare l’eccezionale carenza di disponibilità abitative” → Legge n°61/1989] (…)
Sono abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della Legge n° 392 /1978 e successive modificazioni.
1 sono previste 2 alternative:
– il contratto a canone libero e di durata superiore a quattro anni, oppure
– l’accordo stipulato in base ai contratti-tipo (definiti dalle organizzazioni di categoria) della durata di 3 anni proprogabili di 2.
2 sostituita dalla “IUC” (Imposta Unica Comunale), introdotta dalla Legge di stabilità 2014 (Legge n°147/2013): basata sul presupposto impositivo del possesso (IMU) in aggiunta alla fruizione dei servizi comunali.
3 La Corte Costituzionale, con la sentenza n°333/2001 (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n°39/2001), ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del presente articolo 7.

References: articolo 2

articolo 3

articolo 4

articolo 4

articolo 5

articolo 6

articolo 7

articolo 8

articolo 9

articolo 11

articolo 12

articolo 13

articolo 14

articolo 15
 articolo 3
 articolo 3
 articolo 4
in fine
 sentenza 
 articolo 7