Source: http://www.sodnapraksa.si/?q=id:2015081111416069&database%5BIESP%5D=IESP&_submit=i%C5%A1%C4%8Di&rowsPerPage=20&moreLikeThis=1&id=doc_2015081111392974
Timestamp: 2019-11-14 19:13:40+00:00

Document:
ECLI:SI:VSLJ:2015:II.CPG.1310.2015
VSL0055468
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
poslovno-stanovanjska stavba - dejanska etažna lastnina - upravnik - povrnitev stroškov upravljanja ter stroškov obratovanja in vzdrževanja - veljavnost pogodbe o upravljanju - določitev upravnika - posel rednega upravljanja - razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami - sklepanje poslov s tretjimi osebami - upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - plačilo dobaviteljem - izpolnitev s subrogacijo - subrogacija po zakonu - zastaranje - čas, ki je potreben za zastaranje - občasne terjatve - terjatve iz gospodarskih pogodb
Ena od oblik dejanske etažne lastnine je tudi izvenknjižna etažna lastnina, za katero je značilno, da niti stavba niti posamezni deli niso vpisani v zemljiško knjigo
Sodna praksa je upravnikom v tovrstnih primerih že priznala pravni interes, da plačajo tretjim (dobaviteljem). Ta interes izvira iz težnje, da stavba funkcionira kot celota.
1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 49196/2013 z dne 8. 4. 2013, v veljavi tudi v 1. in 3. točki izreka (I. točka izreka sodbe). Toženi stranki je naložilo, da je dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 88,10 EUR, v 8 dneh od prejema sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku osemdnevnega roka do plačila (II. točka izreka).
2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka. Uveljavljala je pritožbeni razlog bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava (1. in 3. točka prvega odstavka 337. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Priglasila je pritožbene stroške.
3. Pritožba tožene stranke je bila vročena tožeči stranki v odgovor, vendar ta nanjo ni odgovorila.
5. Ker se tožbeni zahtevek tožeče stranke nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, obravnavani gospodarskopravni spor teče po določbah postopka v sporih majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP). O pritožbi zoper sodbo je zato na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica. Sodba v sporu majhne vrednosti se lahko izpodbija samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Stranki in višje sodišče so vezani na tista odločilna dejstva, ki jih je ugotovilo sodišče prve stopnje.
6. Sodišče prve stopnje je na podlagi Pogodbe o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki v stavbi z identifikacijsko številko 0-0608 (priloga A18), Pogodbe o prevzemu poslov upravljanja in vzdrževanja skupnih delov, prostorov in naprav poslovno-stanovanjske zgradbe M. (priloga A19), izpisa iz katastra stavb (priloga A24), elaborata za vpis podatkov v kataster stavb (priloga A23) in grafičnega prikaza objektov (priloga A17) ugotovilo, da je na sporni stavbi z identifikacijsko številko 0-0608 vzpostavljena dejanska etažna lastnina, in da je tožena stranka eden izmed solastnikov stavbe, v zvezi s katero tožeča stranka zahteva povrnitev stroškov upravljanja ter stroškov obratovanja in vzdrževanja, ki jih je kot upravnik iz lastnih sredstev plačala dobaviteljem namesto tožene stranke.
7. Višje sodišče je na tako ugotovljeno dejansko stanje vezano, zato tožena stranka ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da s tožečo stranko nista v nikakršnem pogodbenem odnosu, da ni etažna lastnica, niti solastnica stavbe z identifikacijsko številko 0-0608, ter da elaborat za vpis podatkov v kataster stavb in podatki geodetske uprave ne dajejo nikakršne pravne osnove za zaključek, da je tožena stranka solastnica stavbe. Iz istih razlogov tudi ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da na sporni stavbi ni vzpostavljena dejanska etažna lastnina, ker niti stavba še ni vpisana v zemljiško knjigo. Ena od oblik dejanske etažne lastnine je namreč tudi izvenknjižna etažna lastnina, za katero je značilno, da niti stavba niti posamezni deli niso vpisani v zemljiško knjigo.(1) Nadalje so neutemeljeni tudi ugovori, da ugotovitev o dejanski etažni lastnini presega trditveno podlago tožeče stranke. Le-ta je namreč zatrjevala, da je tožena stranka solastnica spornega objekta, da je med solastniki obstajal sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino, in da iz tega sporazuma, elaborata za vpis v kataster stavb in pogodbe o medsebojnih razmerjih izhaja, da je tožena stranka lastnica poslovnega prostora z identifikacijsko številko 0-0608-0001. Na podlagi teh trditev je sodišče prve stopnje upravičeno zaključilo, da je na sporni stavbi vzpostavljena dejanska etažna lastnina, čeprav v zemljiško knjigo še ni vpisana. Glede na to ne morejo biti utemeljene pritožbene navedbe, da v posledici nevzpostavljene etažne lastnine na sporni stavbi, tudi deleži posameznih lastnikov ne morejo biti določeni. Le-ti izhajajo iz Pogodbe o prevzemu poslov upravljanja in vzdrževanja skupnih delov, prostorov in naprav poslovno-stanovanjske zgradbe M. Drugih konkretnih ugovorov v zvezi z višino tožbenega zahtevka pa tožena stranka ni podala.
8. Glede na ugotovitev obstoja dejanske etažne lastnine, je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določbe od 25. do 67. člena Stanovanjskega zakona – SZ-1 in zaključilo, da se za veljavnost pogodbe o upravljanju zahteva soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, saj je določitev upravnika posel rednega upravljanja (prvi in drugi odstavek 25. člena SZ-1). Ker iz Pogodbe o prevzemu poslov upravljanja in vzdrževanja skupnih delov, prostorov in naprav poslovno-stanovanjske zgradbe M. izhaja, da so jo podpisali solastniki, katerih solastniški deleži presegajo polovico vseh solastniških deležev, je pogodba veljavno sklenjena, tožeča stranka pa upravičena do plačila stroškov upravljanja.
9. V zvezi s stroški vzdrževanja in obratovanja pritožba utemeljeno navaja, da je sodišče prve stopnje materialno pravno zmotno uporabilo določbo o neupravičeni obogatitvi iz 190. člena Obligacijskega zakonika – OZ. Glede na v nadaljevanju pojasnjeno razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki ter tretjimi osebami - dobavitelji blaga ali storitev, bi namreč moralo uporabiti pravila o subrogaciji.
10. Upravnik je zastopnik etažnih lastnikov v poslih upravljanja (četrti odstavek 118. člena SPZ). Pogodba, ki jo sklene z dobaviteljem v imenu in za račun etažnih lastnikov in v mejah svojih (upravnikovih) pooblastil, zato zavezuje neposredno etažne lastnike in dobavitelja (70. člen OZ).(2) Ker upravnik nastopa zgolj kot zastopnik etažnih lastnikov, tretji (dobavitelj blaga ali storitev) nima zahtevka za plačilo teh stroškov zoper upravnika, temveč zoper etažne lastnike, saj pravice in obveznosti zaradi narave neposrednega zastopanja nastanejo neposredno v sferi zastopanega. Vendar je upnik dolžan sprejeti izpolnitev od vsakogar, ki ima pravni interes, da bi bila obveznost izpolnjena celo če dolžnik temu nasprotuje (drugi odstavek 271. člena OZ). Na podlagi izpolnitve po 271. členu OZ tretji načeloma ne pridobi nobenih posebnih pravic in avtomatično ne vstopi v pravni položaj tistega, namesto katerega je izpolnil obveznost. Na podlagi izpolnitve bi zato obveznost ugasnila in bi dolžnik postal prost obveznosti.(3) Ravnanje tretjega pa je smiselno le, kadar utemeljeno pričakuje, da bo z izpolnitvijo namesto dolžnika vstopil v njegov pravni položaj. Pravna temelja za vstop v njegov položaj sta bodisi zakon bodisi pogodba. Kadar ima tretji za izpolnitev pravni interes, nanj preidejo vse upnikove pravice že na podlagi zakona (275. člen OZ), kadar pa takšnega pravnega interesa nima, ga je mogoče vzpostaviti na pogodbeni podlagi (274. člen OZ).(4) Sodna praksa je upravnikom v tovrstnih primerih že priznala pravni interes, da plačajo tretjim (dobaviteljem).(5) Ta interes izvira iz težnje, da stavba funkcionira kot celota.(6) Takšno delovanje upravnika predstavlja ravnanje v skladu z interesi etažnih lastnikov (prim. peti odstavek 118. člena SPZ). Posledica izpolnitve tuje obveznosti, za katero ima kdo pravni interes, pa je prehod terjatve z vsemi stranskimi pravicami ob izpolnitvi nanj po samem zakonu (275. člen OZ). Upravnik tako s plačilom stroškov obratovanja in vzdrževanja iz lastnih sredstev, pridobi pravico terjati vrnitev plačanega. Glede na navedeno je odločitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka upravičena tudi do povračila plačanih stroškov vzdrževanja in obratovanja, iz sicer drugih materialnopravnih razlogov, pravilna.
11. Glede ugovora zastaranja, višje sodišče ugotavlja, da med strankama ni bilo sporno, da je tožena stranka lastnik poslovnega prostora v sicer poslovno-stanovanjski stavbi. Za terjatev upravnikov poslovno-stanovanjskih stavb iz naslova založenih stroškov vzdrževanja in obratovanja, je treba uporabiti isto določbo o zastaralnem roku, kot velja za terjatve, ki jih etažni lastniki izpolnjujejo neposredno dobaviteljem teh storitev. Gre za zaokrožene izpolnitve, ki imajo naravo občasnih terjatev v smislu prvega odstavka 347. člena OZ in za katere velja triletni zastaralni rok. Njihova narava se ne spremeni, četudi dobavitelju te stroške plača upravnik, ki nato na podlagi pravil o subrogaciji terja povračilo od etažnega lastnika. Uporaba določbe 6. točke 1. odstavka 355. člena OZ bi v situacijah, kot je obravnavana, v slabši položaj postavila tiste etažne lastnike v poslovnih stavbah, ki za enake storitve dolgujejo neposredno dobaviteljem (ker ne gre za dobave za potrebe gospodinjstva iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ te terjatve ne zastarajo v enem letu). Za takšno razlikovanje ni utemeljenega razloga. Prav tako triletni zastaralni rok velja za stroške upravljanja, ki jih je tožena stranka dolžna plačati na podlagi Pogodbe o prevzemu poslov upravljanja in vzdrževanja skupnih delov, prostorov in naprav poslovno-stanovanjske zgradbe M. Gre namreč za gospodarsko pogodbo, za terjatve iz te pa velja triletni zastaralni rok (prvi odstavek 349. člena OZ). Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo triletni zastaralni rok in so pritožbene navedbe, da bi bilo treba uporabiti enoletni zastaralni rok iz 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ neutemeljene. Le-ta se izrecno nanaša samo na zastaranje terjatev upravnikov večstanovanjskih hiš, v obravnavani zadevi pa gre za poslovno-stanovanjsko stavbo, pri čemer je tožena stranka lastnik poslovnega prostora. Določba 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ v obravnavanem primeru zato ni uporabljiva.
12. Glede na navedeno višje sodišče ugotavlja, da s pritožbo uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani. Ker ni ugotovilo niti kršitev, na katere glede na drugi odstavek 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo tožene stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).
13. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).
Op. št. (1): Debevec J., Razmerja pri etažni lastnini, nastali pred uveljavitvijo SPZ (t. i. dejanska etažna lastnina), Pravna praksa, št. 43, str. 9, GV Založba, 2012.
Op. št. (2): Gl. tudi N. Plavšak v N. Plavšak (ur.) in M. Juhart (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, prva knjiga, str. 432.
Op. št. (3): M. Juhart v N. Plavšak (ur.) in M. Juhart (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, druga knjiga, str. 304.
Op. št. (4): Prim. M. Juhart v N. Plavšak (ur.) in M. Juhart (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, druga knjiga, str. 304.
Op. št. (5): Za kar posebna pogodbena zaveza niti ni (več) potrebna. Glej npr. VSL I Cpg 1167/2010, ki napotuje na uporabo pravil o zakoniti subrogaciji. Glej tudi VSK Cpg 196/2014.
Op. št. (6): Na kar se je sklicevala tožeča stranka že v postopku pred sodiščem prve stopnje (l. št. 108).
SZ-1 člen 25, 25/2. OZ člen 70, 271, 271/2, 274, 275, 347, 347/1, 349/1. SPZ člen 118, 118/4.
VSL sodba I Cpg 980/2015
VSL sodba II Cpg 609/2015
P2RvYy0yMDE1MDgxMTExMzkyOTc0

References: Sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 Sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče