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Timestamp: 2017-08-18 13:11:33+00:00

Document:
B&M ANACI LECCO n 04 nov-dic 2016 by ANACI LECCO - issuu
ANACI LECCO Laboratorio di idee, progetti e pareri in materia di condominio
Tabelle millesimali in assemblea: approvazione e modifiche Decreto Milleproroghe per contabilizzazione e rinnovabili Incentivi fiscali: dallâ&#x20AC;&#x2122;ecobonus al sismabonus
Anno I | n. 4 Nov-Dic 2016
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Auspico una piacevole e utile lettura di questa che, più che una rivista, vuole essere una raccolta ragionata e pragmatica di saggi curati dal nostro Centro Studi lecchese e da professionisti esperti in materia condominiale
La costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio: permessi e limiti
Tabelle millesimali in assemblea: approvazione e modifiche
Avv. Luigi Giordano Avv. Matteo Peroni
Rimborso delle spese: differenze tra comunione e condominio Dott. Eugenio Sangregorio
Vizi e difetti dell’immobile: azione ordinaria o A.T.P.?
Regolamento di condominio: in quali casi si modificano le clausole?
Avv. Paolo Motta
Avv. Fabrizio Goretti
UNI 10200: quando è possibile derogare la ripartizione delle spese
Avv. Davide Longhi
Rubrica a cura di Pierluigi Dell'Oro Spazio giovani Rubrica a cura di Marco Pazzini
Proroga o non proroga: dalla contabilizzazione alle rinnovabili Prof. Arch. Annalisa Galante
Olio fritto e alimentare esausto: come smaltirlo in condominio
La telefonia mobile: un'evoluzione imprevedibile
Idoneità e conformità: la verifica dell’impianto di messa a terra
Ing. Alessio Maggi Dott. Furio Orsini
Dott. Cesare Grappein
Ascensori: uno sguardo alle norme UNI in tema di sicurezza Dott. Massimiliano Mauri
Gli incentivi per i prossimi anni: dall'ecobonus al sismabonus Dott.ssa Raffaella Figini
Hanno collaborato a questo numero: Luigi Giordano, Matteo Peroni, Eugenio Sangregorio, Paolo Motta, Fabrizio Goretti, Davide Longhi, Alessio Maggi, Simona Frigerio, Furio Orsini, Cesare Grappein, Raffaella Figini Anno 1 | n.4 | Novembre-Dicembre 2016
La costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio: permessi e limiti La sopraelevazione dell’ediﬁcio condominiale è regolata dall’art. 1127 cc. che prevede: “Il proprietario dell'ultimo piano dell'ediﬁcio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare”. La norma in esame è piuttosto chiara: passiamo a esaminare alcune recenti applicazioni. La facoltà di sopraelevare - che, come emerge dal riferimento alternativo a "piani" e "fabbriche", può estrinsecarsi nell'ediﬁcare sia l'intero piano che una porzione di esso - spetta "ex lege" al proprietario dell'ultimo piano dell'ediﬁcio o al proprietario esclusivo del lastricato solare e il suo esercizio - che non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini - può essere precluso (salve le limitazioni di cui ai commi 2 e 3) soltanto in forza di un'espressa pattuizione che, in sostanza, costituisca, a favore degli altri condomini, una "servitus altius non tollendi". Da non confondere la sopraelevazione con la trasformazione del tetto in terrazzo ad uso esclusivo o la realizzazione di un’altana che non sono ammesse in quanto modiﬁche ﬁnalizzate non al migliore godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa che viene deﬁnitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri. Cassazione civile, sez. II, 28/02/2013, n. 5039 In altra circostanza tuttavia, secondo altro orientamento, è stato riconosciuto che “Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'ediﬁcio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non signiﬁcativa portata della modiﬁca, la destinazione principale del bene”. Cassazione civile, sez. II, 03/08/2012, n. 14107 L’esercizio del diritto di sopraelevazione non è pertanto sottoposto all’autorizzazione dell’assemblea di condominio, ma è comunque soggetto ad alcuni requisiti che mirano a tutelare il fabbricato condominiale e tutti i diritti ad esso collegati. In primo luogo, come previsto dall’art. 1127 II c. “La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'ediﬁcio non la consentono”.
La facoltà di sopraelevare, come emerge dal riferimento alternativo a "piani" e "fabbriche", può estrinsecarsi nell'edificare sia l'intero piano che una porzione di esso
ANACI LECCO n.4 | Nov-Dic 2016
Anche se tale previsione può sembrare tanto logica quanto banale, non è purtroppo raro il caso in cui l’iniziativa di sopraelevazione non sia stata correttamente valutata anche sotto tale proﬁlo, causando danni anche irrimediabili al fabbricato. Si tratta di un criterio inderogabile e prettamente oggettivo perché rimesso ad una valutazione di calcolo statico che da rimettersi ad un tecnico specializzato in questo tipo di calcoli. Con interpretazione logica, tale previsione è stata estesa anche al rischio sismico. È stato infatti recentemente confermato che “Il divieto di sopraelevazione sussiste anche nel caso che le strutture dell'ediﬁcio siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, se le leggi antisismiche prescrivono particolari cautele tecniche da adottarsi nella sopraelevazione di ediﬁci, di esse si deve tenere conto al ﬁne di accertare od escludere il diritto del proprietario" (Cassazione
civile, sez. VI, 15/11/2013, n. 25766). Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli ediﬁci, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, secondo comma, c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (la Corte si è così espressa nella causa intrapresa da un condomino avverso la condotta di altro inquilino dello stabile che aveva eliminato la scala interna di collegamento tra il primo e il secondo piano, aveva sopraelevato il preesistente sottotetto, rendendolo abitabile, e aveva eliminato il preesistente tetto comune per realizzare un terrazzo di uso esclusivo, mettendo in comunicazione due appartamenti preesistenti, posti in due diversi e contigui fabbricati). Cassazione civile, sez. II, 30/05/2012, n. 8642. Il conseguimento della concessione in sanatoria in relazione a corpi di fabbrica realizzati sul terrazzo di un ediﬁcio condominiale non rileva ai ﬁni della valutazione di illegittimità delle costruzioni sotto il proﬁlo del pregiudizio per la statica dell'ediﬁcio, in quanto la concessione in sanatoria non ha riguardo ad un giudizio tecnico di conformità alle regole di costruzione. Cassazione civile, sez. II, 26/04/2013, n. 10082. Ai ﬁni dell'ordine di demolizione di un fabbricato costruito sopra l'ultimo piano di un ediﬁcio, non è necessario che la sopraelevazione comporti un rischio concreto alla stabilità dell'immobile essendo sufﬁciente la potenziale lesività della sopraelevazione medesima.
(Cassazione civile, sez. II, 30/11/2012, n. 21491) Quid iuris nel caso in cui siano necessarie opere per consolidare l’ediﬁcio al ﬁne di poter sopraelevare? Possono essere imposte ai condomini sottostanti? La risposta è negativa, occorrendo il consenso unanime dei condomini. In assenza delle condizioni statiche vi è un divieto assoluto di sopraelevazione cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione. Cassazione civile, sez. II, 30/11/2012, n. 21491. Vi sono poi ulteriore aspetti, a carattere anche soggettivo e derogabili con il consenso dei condomini, disciplinati dal terzo comma dell’art. 1127 cc: “I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'ediﬁcio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti”. Si tratta di aspetti che potrebbero comportare un danno – minore rispetto a quello derivante dalla statica: l’opposizione dei condomini in questi casi è facoltativa e nulla vieta alle parti di trovare un accordo anche in deroga alle previsioni del come in questione. Sul concetto di “decoro architettonico” va segnalata questa recente pronuncia: “In materia di condominio negli ediﬁci, la nozione di aspetto architettonico, di cui all'art. 1127, cod. civ., che opera come limite alla facoltà di sopraelevare, non coincide con quella, più restrittiva, di decoro architettonico, di cui all'art. 1120 cod. civ., che opera come limite alle innovazioni, sebbene l'una nozione non
possa prescindere dall'altra, dovendo l'intervento ediﬁcatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria ﬁsionomia ed alterare le linee impresse dal progettista". (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto lesivo del decoro architettonico dell'ediﬁcio, ma compatibile con l'aspetto architettonico dello stesso, un manufatto sopraelevato, occupante gran parte del terrazzo dell'ultimo piano e ben visibile dall'esterno). Cassa con rinvio, App. Trieste, 27/02/2006 Cassazione civile, sez. II, 24/04/2013, n. 10048.
Il termine per opporsi alla sopraelevazione? I singoli condomini e il condominio possono opporsi alla sopraelevazione eseguita dal condomino dell'ultimo piano sul suo terrazzo a livello, o lastrico solare, che pregiudica le caratteristiche
architettoniche dell'ediﬁcio e, se eseguita, ne possono chiedere la riduzione "in pristino" e il risarcimento del danno. La relativa azione, posta a tutela dei proprietari esclusivi del piano sottostante, comproprietari delle parti comuni, è soggetta a prescrizione ventennale, perché il diritto soggettivo reale del condomino a far valere la non alterazione del decoro architettonico, è disponibile e si prescrive per mancato esercizio ventennale, sì che il condomino che ha sopraelevato in violazione dell'obbligo di cui al comma 3 dell'art. 1127 c.c. acquista, per usucapione, il diritto a mantenere la costruzione così come l'ha realizzata. Diversamente, nel caso in cui la sopraelevazione comprometta le condizioni statiche dell'ediﬁcio non vi è un limite al suo diritto di sopraelevare, ma manca il presupposto stesso della sua esistenza, e perciò la relativa azione di accertamento negativo è imprescrittibile. Cassazione civile, sez. II, 05/10/2012, n. 17035
L’indennità di sopraelevazione Inﬁne il quarto comma dell’art. 1127 cc disciplina la c.d. l’indennità di sopraelevazione e prevede: “Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da ediﬁcare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare” Il calcolo di tale indennità è spesso oggetto di contestazione. La determinazione dell'indennità prevista dall'art. 1127 cod. civ., nel caso di
sopraelevazione di un solo piano, deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l'ediﬁcio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo, inﬁne, dal quoziente così ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione. Nel caso di sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo il valore del suolo per il numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione deve essere moltiplicato per il numero di questi ultimi e l'ammontare dell'indennità è rappresentato dal prodotto così ottenuto, diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione. Cassazione civile, sez. II, 07/04/2014, n. 8096 L'indennità prevista dall'art. 1127 cod. civ. è oggetto di un debito di valore, da determinarsi con riferimento al tempo della sopraelevazione, sicché non trova applicazione la regola dettata dall'art. 1224 cod. civ. per i debiti di valuta, secondo cui gli interessi legali sono dovuti dalla costituzione in mora, essi spettando, invece, dal giorno di ultimazione della sopraelevazione. Da notare inﬁne che “L’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un ediﬁcio condominiale ai sensi dell’art. 1127 c.c. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superﬁci e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato; traendo tale indennità fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva, in applicazione del principio di proporzionalità, la stessa si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata ai sensi dell’art. 1127, comma 4, c.c." Tribunale Milano, sez. XIII, 07/07/2012, n. 8304 conforme Tribunale Bari, sez. III, 16/02/2014.
L’indennità compete a tutti i condomini o solo a chi ne fa domanda? In relazione alla domanda di determinazione delle indennità per sopraelevazione di un manufatto, attenendo non ad un'azione svolta nell'interesse del condominio ed a tutela di beni comuni, bensì al ﬁne di far valere diritti individuali dei singoli condomini, deve intendersi spiegata soltanto per conto di quei partecipanti all'assemblea che hanno conferito mandato all'amministratore. Cassazione civile, sez. II, 18/11/2011, n. 24327.
Membro del Centro Studi di ANACI BRESCIA
Tabelle millesimali in assemblea: approvazione e modifiche Le tabelle millesimali, spesso fonte di accessi contrasti fra i condomini, costituiscono i “parametri regolatori” della vita condominiale. Sono composte da una serie di cifre rapportate a 1.000 le quali devono rappresentare il valore proporzionale di ogni unità rispetto all’intero ediﬁcio. Le tabelle sono una “fotograﬁa” dello stato di fatto dell’immobile e inﬂuenzano quasi tutti gli eventi della vita condominiale: servono sia per calcolare le maggioranze millesimali (ex art. 1136 c.c.), sia per ripartire le spese (ex art.li 1123 c.c. e segg.). Le tabelle millesimali possono essere più d’una in quanto ciascuna deve adempiere alle funzioni di cui sopra quale diretta conseguenza degli articoli di riferimento: 1123, 1124, 1125 e 1136 c.c.. La redazione delle tabelle millesimali – ossia la trasposizione in valori numerici dei rapporti di valore tra ogni unità immobiliare e l’intero ediﬁcio – consiste in una vera e propria indagine di tipo tecnico. L’attuale panorama legislativo non stabilisce quali siano i criteri matematici per il calcolo, ma fornisce solo alcune indicazioni lasciando così spazio alla discrezionalità dei soggetti chiamati a svolgere l’elaborato di cui sopra; ciò signiﬁca che tecnici diversi potrebbero stendere tabelle differenti a fronte del medesimo fabbricato. Tali margini di discrezionalità, ovviamente, non incidono sugli aspetti oggettivi (superﬁcie, altezza), ma su quelli soggettivi (ubicazione, luminosità, destinazione). Al ﬁne di agevolare la gestione dell’assemblea da parte dell’amministratore cercheremo di individuare alcune soluzioni pratiche alle varie fattispecie che potrebbero porsi di fronte all’amministratore.
Mancanza di tabelle millesimali Nel caso in cui il condominio sia privo di tabelle millesimali, è possibile assumere delle delibere valide applicando, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie (Cass. Civile n. 11523/2011; 24670/06; 8505/05) che prendano quale riferimento le superﬁci, i vani, le rendite catastali, ecc. In sede di delibera si dovrà dare atto che le spese in approvazione vengono ripartite “a titolo di acconto e salvo conguaglio in base ai valori deﬁnitivi che risulteranno dalle redigende tabelle millesimali”. Ritengo necessario segnalare la sentenza n. 1439/2014 della Suprema Corte di Cassazione nella quale vengono richiamati (e condivisi) i principi delle sentenze già citate, ma nonostante questo si afferma che le delibere assunte con tabelle millesimali provvisorie sono annullabili. Spero che tale pronuncia resti un “incidente di percorso isolato”.
Le tabelle sono una “fotografia” dello stato di fatto dell’immobile e influenzano quasi tutti gli eventi della vita condominiale
Approvazione ex novo tabelle millesimali Sulla base delle tabelle millesimali “provvisorie” di cui sopra, l’assemblea potrà incaricare un tecnico di redigere le nuove tabelle millesimali da approvare poi con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.. In realtà il nuovo testo dell’art. 68 disp. att. c.c. non precisa se per l’approvazione ex novo delle tabelle sia necessaria l’unanimità dei consensi o piuttosto sia sufﬁciente una maggioranza qualiﬁcata. A mio avviso la L. 220/2012 non ha portato grandi stravolgimenti sul punto; dovranno essere pertanto considerati validi gli insegnamenti espressi dalla Corte di ANACI LECCO n.4 | Nov-Dic 2016
Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 18477/2010, poi confermati dalla giurisprudenza successiva. Si cita, a titolo esempliﬁcativo, la sentenza della Cassazione Civile n. 9232/2014: “In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal ﬁne sufﬁciente la maggioranza qualiﬁcata di cui all’art. 1136, secondo comma c.c." (Sez. Un. 9 agosto 2010, n. 18477). Ritengo pertanto possibile approvare, qualora siano assenti, le tabelle millesimali con la maggioranza ex art. 1136 comma 2 c.c. (almeno metà dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).
Modifica delle tabelle millesimali già esistenti Al di là della “prima approvazione”, può emergere la volontà da parte di uno o più condomini di voler veriﬁcare – per i motivi più diversi – le tabelle millesimali esistenti. In tale situazione, ritengo opportuno consigliare quanto segue: • se un condomino “assilla” l’amministratore con richieste inerenti la tabella millesimale non accontentandosi che la questione venga posta alla successiva assemblea ordinaria, si può proporre all’interessato di formulare una richiesta di convocazione (ai sensi dell’art. 66 comma 1 disp. att.ve c.c.) da parte di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio; • ricevuto tale documento, l’amministratore potrà convocare una riunione straordinaria ponendo all’ordine del giorno un punto inerente la tabella millesimale quale ANACI LECCO n.4 | Nov-Dic 2016
ad esempio: “Incarico ad un tecnico per la revisione/verifica della tabella millesimale; stanziamento fondi e delibere conseguenti”; se dall’analisi tecnica emergeranno sussistere i requisiti di cui all’art. 69 disp. att.ve c.c. l’assemblea potrà – con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. – approvare la tabella millesimale come modificata. Se qualche proprietario non condivide la decisione, dovrà impugnare ai sensi dell’art. 1137 c.c.
Al di là di queste brevi indicazioni operative, ricordiamo come il tema della rettiﬁca / revisione delle tabelle millesimali sia oggetto dell’art. 69 disp. att.ve c.c.. La norma prevede la possibilità di modiﬁcare le tabelle, con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. ed anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: • Quando le tabelle sono conseguenza di un errore. Secondo la giurisprudenza (Cassazione 3001 del 2010) la rettiﬁca consegue ad errori, di fatto (ad esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva) o di diritto (ad esempio la circostanza che si sia tenuto conto del canone locatizio), attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’ediﬁcio o delle sue porzioni. Non comportano la revisione o la modiﬁca di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore – che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo – né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare. • Quando il valore proporzionale (anche di una sola) unità immobiliare è alterato per più di un quinto a seguito di sopraelevazione, incremento di superﬁci o incremento/ diminuzione delle unità immobiliari. In questo caso il costo risulta a carico di chi ha dato origine alla variazione. A mio avviso la variazione di valore cui fa riferimento la norma dovrà riguardare il rapporto tra il valore dell’unità immobiliare oggetto di modiﬁca e quello delle altre unità; questa sembra essere la soluzione più logica e più sensata della norma. Non sembra sostenibile la tesi in base alla quale la variazione di un quinto debba riguardare tutto il complesso immobiliare. Sul tema relativo alla modiﬁca delle tabelle millesimali è opportuno richiamare due recenti pronunce della Corte di Cassazione: • Sentenza n. 25790 del 14.12.2016 che afferma il principio secondo cui è chi richiede la modiﬁca della tabella a dover provare la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 69 disp. att.ve c.c.: “La chiara formulazione della disposizione sta
a signiﬁcare che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati (1 - errore; 2 - alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano). Logico corollario è che, in base alla regola generale dell'onere probatorio (art. 2697 c.c.), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modiﬁca incombe su chi intende modiﬁcare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente veriﬁcabili (v. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013 Rv. 629207)" La Corte d'Appello di Messina si è però discostata da tale principio perchè - esonerando del tutto il Condominio (che aveva deliberato la revisione) - ha addossato ai condomini la prova di fatti negativi cioè mancanza di errori nelle precedenti tabelle o assenza di alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano) mentre invece, a fronte della contestazione sulla legittimità della revisione, avrebbe dovuto fare onere al Condominio che aveva deliberato la revisione di dimostrare la sussistenza delle condizioni che la giustiﬁcavano”; • Sentenza n. 19797 del 04.10.2016 la quale conferma i principi già richiamati in tema di sussistenza degli errori necessari alla modiﬁca delle tabelle millesimali: “Nella specie, la sentenza impugnata si è conformata agli enunciati principi, avendo escluso la sussistenza dei presupposti legittimanti la revisione delle tabelle millesimali dopo avere accertato: a) che non si era in presenza di errori obiettivamente veriﬁcabili, che fossero stati causa di apprezzabile discrasia tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse; b) che, non essendovi stata un'alterazione della consistenza reale ovvero della superﬁce effettivamente godibile e, quindi, alcuna modiﬁca delle caratteristiche proprie degli immobili, una diversa destinazione d'uso del locale non poteva incidere sull'assetto millesimale, atteso che la individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo”.
Le tabelle di natura contrattuale Nel testo della già richiamata sentenza della Suprema Corte n. 18477/2010 si affronta anche lo speciﬁco caso delle tabelle millesimali allegate ad un regolamento di natura contrattuale e viene affermato quanto segue: “non sembra, in linea di principio, potersi riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad
un regolamento di origine c.d. contrattuale, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella diversa convenzione di cui all’art. 1123 comma 1, cod. civ.”. Seguendo questo ragionamento, si può dedurre che le tabelle millesimali di natura contrattuale sono quelle che derogano al regime legale di ripartizione delle spese, e che queste tabelle (ma soltanto queste) non possono essere modiﬁcate se non con l’unanimità dei consensi dei condomini. Qualora i condomini abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ. (dando vita alla “diversa convenzione” di cui all'art. 1123, primo comma, ultima parte, cod. civ.), la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale. Tale dichiarazione si risolve pertanto in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo ed impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ.. Ove, invece, tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modiﬁcare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conANACI LECCO n.4 | Nov-Dic 2016
seguenza che l’errore il quale, in forza dell'art. 69 disp. att. cod. civ., giustiﬁca la revisione delle tabelle millesimali consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito. Sul punto si richiama quanto affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 13011/2013: “[…] l’orientamento di questa Corte, che invece ammette i singoli condomini, anche nel caso in cui l'approvazione delle tabelle avvenga mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l’accettazione da parte dei successivi acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante accordo unanime di tutti i condomini, ad esperire l'azione di revisione prevista dall'art. 69 disp. att. c.c. , laddove essi intendano, come normalmente avviene, non già modiﬁcare la portata dei loro obblighi di partecipazione, ma determinarne quantitativamente la misura”. Le tabelle di natura contrattuale potranno pertanto derogare ai criteri di ripartizione delle spesa di cui agli articoli 1123 c.c. e seguenti disponendo, a titolo di esempio, la suddivisione delle spese di cui al comma 1 in parti uguali: “In materia di condominio è valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell’ediﬁcio vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, giacchè il diverso e legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (art. 1123 c.c.) è liberamente derogabile per convenzione (quale appunto il regolamento contrattuale di condominio), né siffata deroga può avere alcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabile dell’art. 1136 c.c. ovvero quella dell’art. ANACI LECCO n.4 | Nov-Dic 2016
69 disp. att.ve c.c., in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio degli ediﬁci, queste ultime disciplinano segnatamente i diversi temi della costituzione dell’assemblea, della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali” (Cassazione Civile, sentenza n. 22824/2013).
Millesimi nel supercondominio Dovendo calcolare le tabelle millesimali all’interno del supercondominio si dovrà individuare il valore proporzionale del singolo ediﬁcio rispetto a tutto il complesso; ogni singolo valore dovrà poi essere suddiviso fra i condomini appartenenti al singolo ediﬁcio (Tribunale di Milano, sentenza del 24.03.2003).
Art. 69, comma 3, disp. att.ve c.p.c. Il nuovo comma 3 prevede che le norme di cui all’articolo 69 disp. att. c.c. si applicano per la rettiﬁca o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. A mio avviso tale affermazione signiﬁca che anche le tabelle millesimali di natura contrattuale (ossia assunte in deroga ai criteri legali) possono essere modiﬁcate con le maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. nel caso in cui siano mutate le condizioni dell’ediﬁcio e sia stato alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare. La modiﬁca potrà riequilibrare le conseguenze del mutamento, ma non potrà modiﬁcare il diverso criterio convenzionale stabilito in sede di formazione della tabella. Se, ad esempio, all’interno di un fabbricato si è stabilito convenzionalmente di ripartire le spese di scala in parti uguali tale principio non potrà essere modiﬁcato se non all’unanimità; se venisse realizzata una nuova unità (ad esempio in conseguenza di una sopraelevazione) la tabella potrà essere rettiﬁcata aggiungendo un partecipante alle spese di cui sopra.
Suggerimenti finali L’amministratore che subentra nella gestione di un condominio è tenuto ad utilizzare la tabella millesimale “vigente”. Tale tabella dovrà essere utilizzata ﬁno ad avvenuta sostituzione da parte dell’assemblea o ﬁno a nuova tabella ﬁssata a seguito di sentenza passata in giudicato. Nel caso in cui sorgano contrasti tra i condomini è sempre opportuno rimettere la questione all’assemblea con uno speciﬁco punto all’ordine del giorno. Il condomino che si ritiene danneggiato dalla tabella millesimale vigente all’interno del condominio potrà, in ogni momento, chiederne la revisione giudiziale ai sensi dell’art. 69 comma 2 disp. att.ve c.p.c.
Dott. Eugenio Sangregorio
Rimborso delle spese: differenze tra comunione e condominio Può accadere che il partecipante alla comunione o al condominio, per le più differenti cause e/o ragioni, abbia assunto in proprio l’onere relativo ad una o più spese riferentesi ai beni oggetto di comunione o alle parti comuni inserite nell’ambito di un ediﬁcio condominiale. Sorge in tali circostanze il problema di determinare a quali condizioni il comunista o il condomino che ebbe a sostenere il predetto onere abbia diritto ad ottenere il rimborso di quanto speso da parte degli altri partecipanti alla comunione, o da parte del condominio. Per una corretta analisi dei presupposti e dei requisiti delle fattispecie che determinano l’insorgenza del diritto predetto, occorre distinguere se la spesa sia stata assunta in via esclusiva da un partecipante alla comunicazione piuttosto che da un condomino. La fonte normativa di tale distinzione è reperibile all’interno del codice civile, il quale disciplina in maniera differenziata con gli art. 1110 c.c. e 1134 c.c. le due predette ipotesi.
Comunione “Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso”; così statuisce l’art. 1110 c.c. Spetta a chi ne richiede il rimborso, l’onere della prova sia della trascuratezza che della necessità (ai ﬁni della conservazione) dei lavori (Cass. Civ. Sez. II 3/8/2001 n.10738) Il signiﬁcato del termine “trascuranza” è stato chiarito dai giudici di legittimità, che hanno precisato come tale espressione vada riferita al caso in cui, a seguito di una precisa segnalazione o di una espressa richiesta di iniziativa da parte del partecipante, vi sia comunque stata l’inattività degli altri partecipanti o dell’amministratore. (Class. Civ. Sez. II 9/9/2013 n.20652). E’ importante precisare come tale norma faccia esplicito riferimento alle spese sostenute per la conservazione della cosa comune, comprendendo tra esse quelle mirate a custodire e mantenere la stessa in modo tale da farla durare a lungo senza che si deteriori. Sono invece esclusi gli esborsi per il godimento del bene comune in quanto essi sono diretti ad un utilizzo soggettivo e perciò non rimborsabile. Sono altresì esclusi gli oneri relativi alla migliore fruizione della cosa comune quali ad esempio le spese per l’illuminazione dell’immobile. Circa la quantiﬁcazione del rimborso, è richiesto che questo debba avvenire nei limiti dell’effettivo costo dell’opera e della necessità e non rileva che le opere non esistano più al tempo della richiesta di rimborso nè i danni che si intendono ovviare siano stati cagionati
Se il partecipante alla comunione o al condominio assume in proprio l’onere relativo a una o più spese riferentesi ai beni oggetto di comunione o alle parti comuni come determinare il rimborso?
da un partecipante (il quale può essere chiamato in garanzia) o che il vantaggio conseguito sia minore della spesa. È importante inﬁne rilevare come i beni comuni rappresentino l’utilità ﬁnale del diritto dei partecipanti, i quali possono decidere di occuparsi personalmente della conservazione della cosa, qualora non vogliano richiedere lo scioglimento della comunione stessa, in caso di trascuranza degli altri partecipanti.
Condominio L’art. 1134 c.c., così come modiﬁcato dalla L. 220/2012, dispone: “Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”. Il normale iter prevede che il condomino chieda all’amministratore di provvedere a effettuare i lavori necessari alla conservazione e al godimento della cosa comune, convocando in primo luogo l’assemblea. Nel caso in cui quest’ultima non agisca tempestivamente, il condomino è legittimato a compiere l’opera, purché le spese siano urgenti e indifferibili. La Corte di Cassazione (Cass. Civ. Sez. II 14.04.2015 n.7457) precisa come l’urgenza si conﬁguri in presenza della necessità di evitare che la cosa comune cagioni un danno ragionevolmente imminente a sé o a terzi o alla stabilità dell’ediﬁcio, ovvero qualora vi sia l’esigenza di restituire al bene comune la sua piena ed effettiva funzionalità. La Suprema Corte (Cass. Civ. Sez. II 03.09.2013 n.20151) si è pronunciata anche in merito al carattere dell’indifferibilità chiarendo come essa sia ravvisabile nell’impossibilità di rinviare la spesa senza creare pregiudizio o pericolo al bene comune. Ed ancora, in un recentissimo arresto, la Corte di Cassazione ha ulteriormente precisato come possano qualiﬁcarsi, quali urgenti ai ﬁni dell’applicabilità della normativa di cui all’art. 1134 c.c., quelle spese che, secondo il criterio
del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento della cosa comune (Cass. Civ. 27.09.2016 n.19022). A differenza della normativa che regola la fattispecie della comunione, in materia condominiale rilevano, accanto alle spese per la conservazione, anche quelle per il godimento della cosa, in quanto non sono richiesti requisiti attinenti alla natura della spesa. Dal disposto dell’art. 1134 c.c. si evince che il condomino che abbia sostenuto spese per la cosa comune non possa esperire l’azione di arricchimento dell’indebito di cui all’art. 2041 c.c., in ragione del carattere residuale di quest’ultima. In sostanza, dunque, le due discipline di cui sopra si differenziano tra di loro sotto due proﬁli, uno di carattere oggettivo e l’altro di carattere soggettivo. Il primo proﬁlo attiene alla natura della spesa rimborsabile al singolo partecipante alla comunione o al condomino, ove nel caso di comunione sarà rimborsabile la sola spesa ﬁnalizzata alla conservazione del bene comune, mentre nel caso di condominio non viene prevista nessuna limitazione quanto alla natura della spesa rimborsabile. Sempre sotto tale aspetto, le spese della comunione rimborsabili devono essere necessarie, mentre quelle condominiali devono avere il carattere dell’urgenza e dell’indifferibilità. Sotto il proﬁlo soggettivo, e cioè più propriamente attinente al comportamento del partecipante al comunione o al condomino, nel primo caso viene richiesta la trascuranza degli altri partecipanti alla comunione, mentre nel caso di condominio è richiesta la sola assenza di un’autorizzazione da parte dell’assemblea o dell’amministratore.
Vizi e difetti dell’immobile: azione ordinaria o A.T.P.? Tra le problematiche che sovente, nel corso del mandato, gli Amministratori si trovano ad affrontare rientrano quelle afferenti i vizi e difetti dell’immobile condominiale. La disciplina normativa di riferimento è costituita dagli articoli 1667, 2226 e 1669 c.c., applicabili nell’ipotesi in cui l’inadempimento dell’appaltatore o del prestatore d’opera rilevi a seguito del totale compimento dell’opera. Tale garanzia consente di ottenere la condanna dell’appaltatore – così come degli altri soggetti responsabili, direttore lavori e progettista – al pagamento delle opere necessarie per l’eliminazione dei vizi, ovvero alla diretta esecuzione delle opere stesse, salvo il risarcimento del danno o la risoluzione del contratto, se le difformità dell’opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, attendere l’esito della causa ordinaria potrebbe pregiudicare l’effettiva tutela del diritto, posto che il trascorrere del tempo modiﬁcherebbe lo stato dei luoghi rendendo, di fatto, impossibile un successivo accertamento processuale o, ancora, l’attesa cagionerebbe maggiori danni all’immobile, si pensi ad esempio al frequente caso delle inﬁltrazioni o delle crepe. In tal caso, addirittura, l’aggravamento del danno potrebbe non essere risarcibile; sul punto la Corte di Cassazione ha statuito che: “L'obbligo di non aggravare il danno, imposto dall'art. 1227, comma secondo, c.c. a carico del danneggiato, impone a quest'ultimo di attivarsi per scegliere la condotta maggiormente idonea a contemperare il proprio interesse con quello del debitore alla limitazione del danno e deve ritenersi violato nel caso in cui il danneggiato trascuri di adottare tale condotta, pur potendolo fare senza sacriﬁcio. (Nella specie, la S.C. ha confermato, sul punto, la sentenza impugnata, che aveva escluso la risarcibilità del danno patito dal committente per avere questi, sul presupposto di non poter disperdere la prova dell'inadempimento dell'appaltatore, atteso otto anni prima di eliminare i vizi da quest'ultimo causati nella realizzazione dell'immobile, senza attivarsi a richiedere un accertamento tecnico preventivo)” (Cass. n. 7771/2011). Appare così necessario bilanciare l’esigenza di avere una pronuncia giudiziale nei confronti dei responsabili, con quella di intervenire rapidamente sui vizi e difetti riscontrati ed evitare ulteriori danni. A tal proposito, il legislatore ha previsto
Attendere l’esito della causa ordinaria potrebbe pregiudicare l’effettiva tutela del diritto, posto che il trascorrere del tempo modificherebbe lo stato dei luoghi
la possibilità di proporre, prima della instaurazione della causa di merito oppure nel corso della stessa, un ricorso all’autorità giudiziaria al ﬁne di ottenere un accertamento tecnico preventivo (ATP), ai sensi dell’art.696 C.p.c. o anche ai sensi dell’art.696 bis C.p.c., nel caso non sussista alcuna urgenza ma si cerchi una composizione bonaria della vicenda. Tale procedimento, è bene ricordarlo, non è preordinato ad ottenere una immediata pronunzia giudiziale, bensì è volto ad accertare lo stato dei luoghi e, a seguito della novella del 2005, anche le cause e i danni relativi all’oggetto della veriﬁca, al ﬁne di precostituire una prova per l’eventuale successivo giudizio di merito e consentire l’intervento risolutore delle problematiche. L’importanza della relazione resa in sede di ATP rileva inoltre sotto altro proﬁlo; infatti dal deposito della stessa, la giu-
risprudenza individua il momento di c.d. scoperta - ex art. 1669 c.c. - ai ﬁni della decorrenza del termine annuale per la denunzia (ex multis Cass. Civ. 14218/1999). La preventiva instaurazione del procedimento per ATP – laddove ne sussistano i presupposti – può permettere una più celere e meno dispendiosa deﬁnizione della controversia, senza l’alea che di converso caratterizza il giudizio ordinario. Infatti, l’accertamento tecnico preventivo si articola solitamente, per quanto attiene l’iter squisitamente giudiziario, in una sola udienza di conferimento di incarico al consulente tecnico d’ufﬁcio (CTU) avanti il Presidente del Tribunale competente, ﬁssata a seguito del deposito del ricorso da parte del legale incaricato. Sotto il proﬁlo tecnico, invece, il perito incaricato – che è un esperto del settore scelto dall’albo tenuto presso tutti i Tribunali – ﬁssa uno o più sopralluoghi, redige una bozza di relazione e, a seguito delle osservazioni dei periti di parte, deposita la relazione ﬁnale, solitamente nel termine di 90 giorni dalla prima udienza. In concreto, il ricorrente dovrà sopportare il pagamento del contributo uniﬁcato, il compenso del proprio legale e del tecnico di parte e, inﬁne, anticipare in via provvisoria le spese di CTU oneri che, si ribadisce, sono di gran lunga inferiori rispetto a quelli necessari per sostenere una causa ordinaria; inoltre il procedimento non è soggetto ad alcuna tassazione da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Oltre che in termini di costi, l’utilità di agire preventivamente in sede di ATP rileva se si considera che l’esito delle operazioni peritali permette, alle parti, ogni adeguata valutazione in ordine alle proprie ragioni e quindi alla opportunità o meno di instaurare la successiva causa di merito; inoltre, una volta depositata la perizia, è possibile intervenire nell’immediato sull’immobile per eliminare i vizi e difetti. Infatti, nella prassi accade di sovente che, a fronte di una relazione peritale che individui precise responsabilità in capo all’appaltatore – o agli altri soggetti obbligati e, di riﬂesso, alle loro eventuali assicurazioni – lo stesso si determini a valutare più favorevolmente ipotesi conciliative, così da evitare di sostenere i tempi e i costi di una causa di merito, che potrebbe ulteriormente aggravarne la posizione. Resta inteso che, in difetto di deﬁnizione stragiudiziale a seguito di ATP, sarà comunque necessario agire in giudizio per ottenere un provvedimento giudiziario di condanna, con ogni conseguente aggravio di costi e tempi. Ecco che allora, nel caso ad esempio in cui si è certi che la controparte non giungerà mai ad una deﬁnizione bonaria della vertenza, perché ha già negato ogni responsabilità o dichiarato espressamente di non voler trovare alcun accordo, sarà opportuno procedere sin da subito mediante una causa ordinaria. Nel corso del processo, graverà sul Condominio la prova della sussistenza dei vizi e difetti, che verrà normalmente riscontrata in sede di consulenza tecnica d’ufﬁcio (CTU), in virtù della quale il perito nominato dal Giudice (CTU) provvederà, in contraddittorio con i consulenti di parte, alla veriﬁca dell’effettivo stato dei luoghi, ai vizi e difetti lamentati e ai loro possibili rimedi. Come detto, il nostro codice di procedura civile consente comunque, anche in corso di causa, di richiedere un ATP, se l’urgenza
di far veriﬁcare lo stato dei luoghi non consente di attendere oltre. Infatti, in estrema sintesi, il processo civile sino alla fase istruttoria si articola in una prima udienza ex art. 183 C.p.c., cui segue il deposito delle memorie ex art. 183 VI comma nn.1,2,3 C.p.c. e l’udienza di ammissione prove ex art. 184 C.p.c., in cui il Giudice ammette le prove richieste e ﬁssa la data per la loro assunzione. Il tutto si traduce, prudenzialmente, in un lasso di tempo di circa 12 mesi dalla notiﬁca dell’atto di citazione alla data in cui viene, se ammessa, ﬁssata la CTU, che procede poi similmente a quanto visto in sede di ATP – 90 giorni per il deposito della relazione peritale che decorrono dall’udienza di conferimento di incarico. Ecco quindi che, in caso di giudizio di merito e di ordinario svolgimento dello stesso, il Condominio si troverà a dover attendere almeno un anno prima di poter effettuare gli interventi di sistemazione dei vizi e difetti lamentati, con ogni conseguenza in termini di aggravamento dei danni. Ciò premesso, rilevati vizi e difetti nell’immobile amministrato, occorrerà pertanto valutare con il proprio perito di parte se gli eventuali interventi di sistemazione siano urgenti e indifferibili. In tal caso sarà opportuno agire nell’immediato mediante la richiesta di un accertamento tecnico preventivo, al ﬁne di meglio tutelare gli interessi dei condomini ed evitare contestazioni future. Se, per contro, vi è la certezza che la controparte non è disponibile a nessun accordo, anche in caso di interventi urgenti, sarà opportuno iniziare subito una causa ordinaria, avendo però l’accortezza di richiedere contestualmente un accertamento tecnico preventivo allo stesso Giudice del merito. ANACI LECCO n.4 | Nov-Dic 2016
È importante ricordare che l’art. 1138 c.c. impone nei condomini con più di dieci comproprietari, l’adozione di un regolamento
Spesso si parla di regolamento di condominio: ma qual è la sua deﬁnizione? In pratica, potremmo deﬁnire il regolamento condominiale come una sorta di statuto interno al condominio che serve a disciplinare la gestione delle parti comuni. È importante ricordare che l’art. 1138 c.c., tra l’altro, impone nei condomini con più di dieci comproprietari, l’adozione di un regolamento. Quando si parla di regolamento condominiale è necessario inoltre operare una distinzione tra due tipologie regolamentari: 1. il c.d. regolamento di condominio assembleare; 2. il c.d. regolamento di condominio contrattuale. Il regolamento assembleare, ai sensi dell’art. 1138, primo comma, c.c. deve contenere esclusivamente “le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'ediﬁcio e quelle relative all'amministrazione”. Per approvarlo è sufﬁciente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’ediﬁcio. Esso deve essere rispettato da tutti i condomini e l’obbligo di rispetto si estende automaticamente anche agli aventi causa ed agli eredi (art. 1107 c.c.). Il regolamento contrattuale, invece, oltre a rispettare il contenuto minimo previsto per quello assembleare, permette di adottare delle norme ulteriori, ed in alcuni casi derogatorie, rispetto a quanto previsto dalla legge; allo stesso modo sarà consentito introdurre limiti ai diritti sulla proprietà esclusiva. L’esempio classico, per il primo caso, è quello delle deroghe alla ripartizione delle spese condominiali: in questo modo, un regolamento contrattuale potrà prevedere che le spese per la manutenzione delle scale debbano essere suddivise in parti uguali e non sulla base dell’art. 1124 c.c. Per il secondo caso, in relazione all’introduzione di limiti ai diritti sulla proprietà esclusiva, si pensi invece al divieto di destinare la propria unità immobiliare a studio professionale. Per essere valido, il regolamento contrattuale deve essere sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio o, quanto meno, accettato da parte di tutti attraverso un richiamo espresso contenuto nell’atto d’acquisto.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che una volta effettuata la prima compravendita, se il regolamento, già accettato, viene anche trascritto nei pubblici registri immobiliari, allora varrà per tutti i successivi acquirenti, indipendentemente dalla sua accettazione; la trascrizione, infatti, lo rende opponibile ai terzi (Cass. 17 marzo 1994, n. 2546).
La modifica Seguendo i ragionamenti di cui sopra, per poter modiﬁcare il regolamento di origine assembleare, non vi sono problemi: le clausole possono essere modiﬁcate con le stesse maggioranze previste per l’approvazione. Invece, è bene evidenziare che le clausole dei regolamenti contrattuali hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regola-
mentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modiﬁcate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modiﬁcazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modiﬁcabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. Civ. 943/1999). A completamento della riﬂessione sul regolamento contrattuale, proprio a conferma di quanto affermato sopra, non si può non ricordare la sentenza della Corte di Cassazione del 15 giugno 2012, n. 9877, che ha statuito che nei regolamenti condominiali contrattuali sono contrattuali (e, quindi, modiﬁcabili solo con il consenso di tutti i proprietari) solo quelle clausole che incidono sui diritti reali individuali o dei comunisti, mentre le altre clausole, anche se contenute nei regolamenti contrattuali, sono da considerarsi semplici clausole che regolano l’uso dei beni comuni e possono, pertanto, essere modiﬁcate con delibere adottate a maggioranza.
Docente formatore di ANACI LECCO
Il nuovo d.lgs. 141/2016 ha stabilito la possibilità di esenzione in caso di impossibilità tecnica o non convenienza economica
Il 25 luglio 2016 è stato pubblicato nella Gazzetta Ufﬁciale (G.U. serie generale n. 712/16) il decreto legislativo n. 141/2016 (in vigore dal 26/07/2016). Il nuovo disposto di legge modiﬁca e integra il D.lgs. 102/2014, di attuazione della direttiva 2012/27/UE, che modiﬁca le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE. (16G00153) (GU Serie Generale n.172 del 25-7-2016). Il nuovo decreto ha confermato la priorità della contabilizzazione diretta, in subordine quella indiretta, nonché l'esenzione in caso di impossibilità tecnica o non convenienza economica, ora entrambe da dimostrare a cura di un tecnico abilitato. Tra le varie novità lo stesso ha introdotto la possibilità di derogare alla norma UNI 10200 per la ripartizione delle spese in condominio che obbliga a tarare tutti i consumi involontari (i vecchi “costi ﬁssi” o di dispersione) su quelli volontari che vengono poi contabilizzati, di fatto si tiene valida la norma UNI 10200 come strumento ANACI LECCO n.4 | Nov-Dic 2016
obbligatorio a meno che non si veriﬁchi una delle seguenti condizioni: a) la norma UNI 10200 ver. 2015 non sia applicabile; b) siano comprovate differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari superiori al 50%. In presenza di una di queste due condizioni, il legislatore autorizza il condominio a non applicare la UNI 10200 ver. 2015 e a ripartire le spese secondo percentuali ﬁsse: almeno il 70% per il consumo volontario e la rimanenza come quota ﬁssa da suddividere sulla base di: - a titolo esempliﬁcativo - millesimi, metri quadri, metri cubi o potenze installate (cfr lettera “d” del comma 5 articolo 9 D.lgs 102/2014), in pratica, trattasi del tradizionale riparto 70-30 ma senza alcun fattore correttivo. Quello che qui interessa è la seconda condizione cioè la c.d. ipotesi b). Questa condizione permette di derogare alla norma UNI 10200, il tutto sul presupposto della prova di signiﬁcative differenze di fabbisogno tra unità immobiliari (ad esempio poste all’ultimo piano e unità in posizione centrale), prova che dovrà essere fornita solo tramite apposita relazione tecnica asseverata. Pertanto in assenza di apposita perizia non viene lasciata all’assemblea la possibilità di decidere autonomamente e senza motivazione se disapplicare la norma UNI 10200. L’iter procedurale da seguire sarà il seguente: 1) incaricare un tecnico abilitato per la veriﬁca della sussistenza dei requisiti previsti dalla norma per la disapplicazione della UNI 10200; 2) in caso positivo circa la presenza dei requisiti di cui al punto 1), la decisione ﬁnale circa l’applicazione o non applicazione della UNI10200 viene demandata all’assemblea la quale dovrà anche individuare i criteri per la ripartizione delle spese ed in particolare per la quota ﬁssa da suddividere in base: ai millesimi, metri quadri, metri cubi o potenze installate (cfr. lettera d) del comma 5 articolo 9 D.lgs 102/2014). L’assemblea di condominio, anche in seconda convocazione, è chiamata a decidere circa la deroga alla normativa UNI 10200 con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi di coloro che sin dall’origine erano allacciati all’impianto di riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria, comprendendo, pertanto, anche i distaccati. È bene ricordare che qualora non vengano accertati i requisiti normativi (vedi sopra punto 1) che consentano la deroga all’applicazione della norma UNI 10200, quest’ultima dovrà essere applicata senza alcuna eccezione e come sopra meglio speciﬁcato. Per contro, laddove i requisiti per la deroga vengano accertati, la disapplicazione della UNI 10200 potrebbe non veriﬁcarsi per il mancato raggiungimento in assemblea del quorum deliberativo previsto: a) sia per l’assenza dei condomini, b)
sia per la presenza di condomini che esprimano, invece, voto favorevole all’applicazione della UNI 10200. Infatti in assemblea si potrebbe rilevare un contrasto di interessi tra i singoli condomini: taluni risulterebbero favorevoli all’applicazione della UNI 10200 (di norma i proprietari di unità che non subiscono dispersioni), i restanti invece potrebbero essere favorevoli alla disapplicazione della UNI 10200 (di norma i proprietari di unità che subiscono dispersioni che dalla disapplicazione della UNI 10200 avrebbero un risparmio economico). Condominio non ancora adeguato - Nel caso di condominio che non si è ancora adeguato alla normativa al tempo di entrata in vigore del d.lgs n. 141/2016, si dovrà procedere seguendo l’iter procedurale sopra indicato al punto 1) e punto 2). Senza dimenticare che il d.lgs. 141/2016 (eccezione per la prima stagione termica) ha confermato la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di cui al comma 5 dell'articolo 9) del D.lgs 102/2014, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà. Non è pertanto possibile utilizzare altri criteri quali, ad esempio, la precedente tabella del riscaldamento. Condominio già adeguato - Per i condominii che alla data di entrata in vigore del d.lgs. 141/2016 avevano già provveduto sia all’installazione dei dispositivi normativi (contabilizzatore/termovalvole) che alla suddivisione delle spese, la nuova norma art. 9) comma 5 lettera d) è da considerarsi facoltativa. La relazione illustrativa al D.Lgs 141/2016 al punto 4.4 dispone: “[...] È previsto inoltre che, al ﬁne di non prevedere nuovi oneri per i soggetti che hanno già provveduto in anticipo ad adeguarsi alla normativa, le disposizioni di cui alla presente lettera siano facoltative nei condomini o negli ediﬁci polifunzionali ove alla data di entrata in vigore del presente decreto si sia già provveduto all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese”. Ciò sta a signiﬁcare che: • sino all'entrata in vigore delle modiﬁche al D. Lgs. 102/2014 apportate dal D.lgs 141/2016 cioè sino al 25/07/2016, trova applicazione l’art. 9) comma 5 lettera d) nella sua originaria formula secondo la quale le spese vanno ripartite sulla base della norma UNI 10200 (nella sua attuale versione 2015); • al momento dell'entrata in vigore delle modiﬁche apportate dal D.lgs 141/2016 cioè dal 26/07/2016 trova applicazione l’art. 9) comma 5 lettera d) nella sua nuova formulazione (vedi sopra). Il nuovo testo dell’art. 9) comma 5 lett. d) non ha efﬁcacia retroattiva, nel senso che non può riconoscere validi criteri che, nel momento in cui sono stati adottati, erano contrari alla legge stante la vigenza della precedente formulazione del testo. Il Legislatore ha voluto evitare che i condomini che hanno già effettuato i calcoli ai sensi della norma UNI 10200 (ver. 2013 o ver. 2015), siano costretti/obbligati a dare incarico a un tecnico abilitato per far fare nuovi calcoli. Dopo l'entrata in vigore della nuova norma, i condominii “adeguati” potranno decidere tra le seguenti ipotesi: • conservare il criterio di riparto conforme alla norma UNI 10200
ver. 2013 cioè quello già in vigore ed adottato al 26/07/2016 (tempo di modiﬁca del D.lgs 102/2014) e quindi continuarlo a conservare anche dopo il 26/07/2016; • effettuare nuovi calcoli sulla base della norma UNI 10200 ver. 2015; • nel caso in cui vi siano differenze di fabbisogni superiori al 50% tra le unità immobiliari, disapplicare la norma UNI 10200 ver. 2015 e ripartire sulla base delle indicazioni del legislatore, in tale ultimo caso seguendo l’iter procedurale sopra indicato. La norma generale prevede che per ripartire le spese del riscaldamento in base ai consumi effettivi, sia obbligatorio il ricorso alla norma UNI 10200:2015 (al momento è in vigore la norma del 2015). Questa norma deve essere utilizzata successivamente all’esecuzione delle opere di installazione dei dispositivi di cui alle lettere b) o c) dell’articolo 9 comma 5, d.lgs. 102/2014. Anche a seguito della modiﬁca al d.lgs. 102/2014, non è assolutamente consentito il ricorso ai così detti “coefﬁcienti correttivi” per compensare le maggiori dispersioni dalle unità immobiliari. Inﬁne, per completezza, va ricordato che mentre il d.lgs. 141/2016 ha confermato la scadenza del 31/12/16 ai sensi dell’articolo 9 comma 5 d.lgs. 102/2014 per l'adozione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione e per l’approvazione del nuovo criterio di riparto, il Decreto Milleproroghe approvato dal CdM il 29/12/16 ha prorogato il termine sino al 30/06/17. Lo stesso termine viene previsto anche per l'approvazione del nuovo criterio di riparto, fatta salva la possibile deroga per la prima stagione termica successiva all'installazione, come sopra precisato. NOTE Per un maggiore approfondimento si rinvia al Tavolo Tecnico ANACI del 27/07/16 a commento del d.lgs. 141/2016 e alla Rivista "B&N ANACI LECCO" Anno I - n. 2 Mag-Lug 2016 pag. 14
o iniziato l’attività di amministratore, quasi per caso, negli anni '70: infatti prima collaboravo per un noto studio di architettura e tenevo le contabilità di cantiere per un'impresa edile della zona. Poi il titolare di questa impresa mi propose di amministrare 2 o 3 piccoli condominii a Ballabio. Ovviamente acquistai e mi studiai alcuni testi specializzati per poter svolgere al meglio la nuova attività che venne apprezzata e, con il passaparola, ben presto ebbi in carico una quindicina di condomini. Così per qualche anno mantenni entrambe le attività di amministratore e di geometra, finché con l’aumentare del numero dei condominii, decisi di intraprendere definitivamente la carriera di amministratore. Amministrare allora era molto diverso e tutto era basato sul rapporto personale e non formale di fiducia tra l’amministratore e i condomini. Alle assemblee non intervenivano i condomini con leggi e sentenze varie: poi è arrivato internet e le cose sono purtroppo cambiate visto che alcuni si sono sentiti, spesso a torto o per convenienza, esperti della materia. I mezzi che avevamo a disposizione allora oggi ci sembrano rudimentali. Una macchina da scrivere meccanica, una calcolatrice con la costante per le suddivisioni e un telefono fisso. Non avevamo i PC, le fotocopiatrici, i cellulari, il collegamento a internet, ecc. Ma avevamo tanto, tanto entusiasmo e voglia di tenerci sempre aggiornati. Non c’erano ancora i conti correnti intestati al condominio e tutte le operazioni venivano effettuate su un unico conto personale: bisognava perciò recarsi quotidianamente presso la banca e richiedere l’estratto conto. Poi i movimenti venivano separati e annotati sui libri cassa dei vari condomini che venivano tenuti manualmente e alla fine dell’esercizio si provvedeva alla redazione del consuntivo e alla suddivisione delle spese, battuti poi a macchina su fogli di carta traslucida e con una carta carbone posta al rovescio, e infine si provvedeva a stampare le copie eliografiche da inviare ai condomini.
Rubrica a cura di Marco Pazzini Gruppo Giovani ANACI LECCO
er chiudere in bellezza questo 2016 che ha visto la nascita del nostro gruppo giovani provinciale di Lecco, ho voluto partecipare all’evento organizzato esclusivamente per noi giovani da ANACI al fine di valorizzarne e consolidarne un percorso di partecipazione e impegno all’interno di ANACI stessa in programma il 15 dicembre 2016, nella stessa location della Fiera di Verona dove nei due giorni successivi si sarebbe svolto il XII Convegno Straordinario di ANACI nel quale è stata approvata la modifica dello Statuto della nostra associazione. L’evento giovani è iniziato con i saluti del presidente Burrelli, del segretario Finizio ed è stato diretto dal Delegato Giovani Masullo che ha esposto il programma della giornata, partendo con la consegna a una nostra collega spezzina del Pre-
Nel 1978 entrò in vigore la legge 392/78 detta “Equo Canone” e mi ricordo di aver passato le vacanze a studiare i primi testi pubblicati e che avevo reperito in una libreria di Bormio. Alcuni conoscenti e condomini mi incaricarono di applicare la legge alle loro proprietà e non vi dico i contenziosi che nacquero con inquilini e i loro sindacati. Nel frattempo i clienti e il lavoro erano aumentati e, quindi, dovetti assumere una collaboratrice e dotarmi di nuovi mezzi che la tecnologia aveva messo a disposizione: acquistai un telefono portatile, mi ricordo era un Nec e pesava quasi 1 kg, non stava in tasca e lo portavo a tracolla. Avevano posto in commercio i primi computer e un giorno che ero a cena con un amico rappresentante della Olivetti gli sottoposi il problema e acquistai da lui un M24 con video a fosfori verdi, compreso programmi di videoscrittura e di foglio elettronico: per allora era stato un notevole investimento di circa 8 mln di vecchie lire. Poi seppi che i programmi erano piratati e che il prezzo pagato non era congruo: avevo acquistato un computer e avevo anche rinunciato a un “amico”. Era invece amico di famiglia l’indimenticato Piero Ferraris che mi convinse a frequentare un corso per potermi poi iscrivermi all’ANAI. Le lezioni si tenevano in una scuola di Como che raggiungevo con i compagni di ventura detti “il gatto e la volpe” (leggasi Lomma e Gilardi). Il corso era retto dal prof. Pirelli, un luminare del diritto in tema di amministrazioni. Era un ometto esile e simpaticissimo: sembrava un elfo. Peccato che avesse un’auto datata e che spesso non partiva al termine delle lezioni e, quindi, la dovevamo spingere. Superato l’esame mi iscrissi all’Anai, poi Anaci dopo la fusione con l’Aiaci nel 1995. Nel 1998 per statuto Lecco e Como si divisero in due autonome sedi provinciali. Presidente era Piero Ferraris e contavamo 23 iscritti. Poi nell’ottobre dello stesso anno venne a mancare Piero Ferraris e iniziò la mia avventura nell’Anaci Lecchese. Ma questa è un’altra storia.
mio in memoria del nostro giovane collega ucciso mentre svolgeva il proprio lavoro Paolo Giacalone, tale premio viene assegnato al giovane che matura più crediti durante l’anno, in questo caso il 2015. Il convegno procede con la lettura di alcune tracce sviluppate da colleghi di tutta Italia, io stesso salgo sul palco a leggere la mia relativa alla libera circolazione del giovane professionista, terminate le letture il delegato Masullo inizia a chiamare i vari giovani per fargli esporre le loro opinioni e i loro consigli in merito all’associazione, all’alba delle 19:00 l’evento termina, da parte mia la ritengo una bellissima esperienza nella quale conoscere e relazionarsi con giovani amministratori di tutta Italia e spero che il prossimo anno anche altri giovani di Lecco possano partecipare con me all’evento.
IL PARERE TECNICO Prof. Arch. Annalisa Galante Membro del Centro Studi e Consulente Tecnico ANACI LECCO
Proroga o non proroga: dalla contabilizzazione alle rinnovabili Anche se la maggior parte dei condomini – soprattutto al nord – si è già adeguato all’obbligo della contabilizzazione e termoregolazione negli ediﬁci condominiali con riscaldamento centralizzato, è recente la notizia dello slittamento del termine per l'obbligo dal 31 dicembre 2016 al 30 giugno 2017, inserito nel decreto Milleproroghe 2017, approvato il 29 dicembre 2016 in Consiglio dei Ministri. Ciò consentirebbe a tutti quei condomini che non hanno fatto in tempo ad adeguarsi prima dell’inizio della stagione di riscaldamento, a farlo nel periodo aprile-giugno 2017. Se il termine non fosse stato spostato i condomini sarebbero andati incontro a sanzioni da 500 a 2.500 euro per ciascuna unità immobiliare. Come ricordato nell’articolo dell’Avv. Longhi (vedi pag. 17-18 di questo numero), il Decreto Milleproroghe (D.L. 244/2016) approvato dal Consiglio dei Ministri il 29/12/2016 ha prorogato il termine dell’installazione dei sistemi di contabilizzazione e regolazione al 30 giugno 2017, ma attenzione che il posticipo di sei mesi è, però, subordinato all’autorizzazione dell’Unione europea (che aveva stabilito di indicare la deadline di adeguamento nel nostro Paese inserita nel d.lgs. 102/2014): solo in questo modo si eviterebbe l’eventuale procedura d’infrazione per il mancato rispetto dei vincoli temporali stabiliti dalla Direttiva 2012/27/UE sull’efﬁcienza energetica.
Con il Decreto 224/16 o Milleproroghe sono molte le deroghe alle scadenze in materia di efficienza energetica e rinnovabili
Sconto IVA fino al 2019 L’Acquisto casa costruttore 2017 con Sconto IVA 50% è una delle novità introdotte e approvate con la scorsa legge di Stabilità e confermata ﬁno al 2019 dalla nuova Legge di Bilancio 2017. L'agevolazione riconosciuta a chi acquista casa dal costruttore è
stata prevista da un emendamento della scorsa Legge di Stabilità approvato dalla Commissione Bilancio della Camera. Tale emendamento, presentato da AP e PD, prevede all’Articolo 1, comma 30bis– Detrazione dell’IVA per acquisti unità immobiliare: “una detrazione dall’IRPEF del 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA sull’acquisto effettuato entro il 2016 di abitazioni di classe energetica A o B cedute dalle imprese costruttrici. La detrazione è pari al 50 per cento dell’imposta dovuta ed è ripartita in 10 quote annuali. Conseguentemente, il Fondo per interventi strutturali di politica economica, di cui al comma 369, è ridotto di 18.4 milioni di euro per il 2017 e di 10.5 milioni di euro per ciascuno degli anni dal 2018 al 2026, ed è incrementato di 7,9 milioni per l’anno 2027”. Ciò signiﬁca che gli acquirenti che compreranno una nuova casa o una casa ristrutturata con classe energetica A o B, per cui altamente efﬁciente dal punto di vista energetico, avranno diritto ad uno sconto IRPEF pari al 50 per cento dell’IVA pagata. Per chiarire meglio, facciamo due esempi: • se si acquista la prima casa, a un costo per esempio di 100.000 euro, l'IVA al 4% dovuta sarà pari a 4.000 euro, se la compravendita avviene direttamente attraverso il costruttore, si ha diritto a uno sconto pari a 2.000 euro, ossia, la metà dell'IVA pagata che viene rimborsata in 10 anni con rate di pari importo; • se si acquista invece un'abitazione come seconda casa sempre dall’impresa costruttrice a un costo di 100.000 euro, l'IVA applicata è pari al 10% e pertanto, l'acquirente dovrà versare 10.000 euro. La detrazione pari a 5.000 euro, viene rimborsata in 10 anni con rate di pari importo. ANACI LECCO n.4 | Nov-Dic 2016
Le rinnovabili: quote aggiornate Proroghe anche per le rinnovabili, infatti il D.L. 244/2016 (o Milleproroghe) ha rinviato l’aumento dal 35% al 50% dell’obiettivo di rinnovabili termiche per i nuovi ediﬁci e le grandi ristrutturazioni, infatti le fonti rinnovabili possono limitarsi a coprire il 35% del fabbisogno energetico legato al riscaldamento, al raffrescamento e alla produzione di acqua calda sanitaria. L’aumento della percentuale di copertura dal 35% al 50% slitta dal 31 dicembre 2016, come stabilito dal Dlgs 28 del 2011, al 31 dicembre 2017. Gli obblighi si applicano a ediﬁci: • esistente avente superﬁcie utile superiore a 1.000 m2, soggetto a ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l'involucro; • esistente soggetto a demolizione e ricostruzione anche in manutenzione straordinaria; • di nuova costruzione. Per gli ediﬁci esistenti sono esclusi gli ediﬁci sottoposti a vincolo storico e artistico. Gli ediﬁci coinvolti dagli obblighi devono garantire una copertura da fonti rinnovabili pari al: • 50% dei consumi previsti per l’acqua calda sanitaria; • percentuali della somma dei consumi previsti per l’acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento, variabili a seconda della data in cui viene richiesto il titolo edilizio: a. 20% in caso di richiesta del titolo edilizio dal 31/05/2012 al 31/12/2013 b. 35% in caso di richiesta del titolo edilizio dal 01/01/2014 al 31/12/2017 c. 50% in caso di richiesta del titolo edilizio dal 01/01/2018. Nuovi valori anche per le rinnovabili elettriche e deroghe di applicazione per ediﬁci siti nei centri storici.
Olio fritto e alimentare esausto: come smaltirlo in condominio L’olio alimentare esausto è un residuo che proviene dalla frittura di oli di semi vegetali, più raramente da olio di oliva. Le alte temperature a cui viene sottoposto causano una modiﬁca della sua struttura polimerica, si ossida e assorbe le sostanze inquinanti derivanti dalla carbonizzazione dei residui alimentari. La sostanza residua ha l’aspetto di un ﬂuido viscoso e denso, di colore da giallo a rosso bruno, e un odore abbastanza sgradevole, ha perso tutto della originale purezza e genuinità: si è trasformato in un riﬁuto speciale causa di grave inquinamento qualora non venga effettuato un corretto smaltimento e se disperso nell’ambiente. La maggior parte delle persone ha la pessima abitudine di buttare l’olio di frittura nello scarico del lavello, nel water o nei bidoni della spazzatura, ignorando di fatto le gravi conseguenze di tali gesti.
Quali danni provoca all’ambiente? Olio disperso in corso d’acqua superﬁciale - L’olio che raggiunge qualsiasi specchio d’acqua superﬁciale può andare a formare una sottile pellicola impermeabile che impedisce l’ossigenazione e compromette l’esistenza della ﬂora e della fauna. È’ impressionante pensare che un solo chilo di olio usato è sufﬁciente per coprire una superﬁcie di 1.000 m2! Olio disperso nel sottosuolo - L’olio disperso nel sottosuolo deposita un ﬁlm sottilissimo attorno alle particelle di terra e forma così uno strato di sbarramento tra le particelle stesse, l’acqua e le radici capillari delle piante, impedendo l’assunzione delle sostanze nutritive. Se l’olio raggiunge pozzi d’acqua potabile, anche molto lontani, li rende inutilizzabili. Un litro di olio mescolato a un milione di litri d’acqua basta per alterare il gusto in limiti incompatibili con la potabilità. Olio disperso nella rete fognaria - Anche laddove esistono impianti fognari adeguati, lo smaltimento di queste enormi quantità di residuo oleoso provoca inconvenienti perché pregiudica il corretto funzionamento dei depuratori inﬂuenzando negativamente i trattamenti biologici e comunque li rende più costosi.
Come si smaltisce? In conclusione si sottolinea come sia molto importante un corretto e controllato smaltimento dell’olio vegetale esausto ai ﬁni della salvaguardia dell’ambiente. Innanzitutto, dopo averlo fatto raffreddare, l’olio fritto può essere versato in un recipiente che, una volta pieno, dovrà essere portato alla più vicina isola ecologica da cui sarà prelevato per essere riutilizzato.
è possibile raccogliere l’olio presso il condominio in apposito recipiente in modo da dedicarsi allo smaltimento solo pochissime volte all’anno
Quello che si potrebbe fare è, però, raccogliere l’olio presso il condominio in apposito recipiente in modo da dedicarsi allo smaltimento solo pochissime volte all’anno. Oltre ad evitare danni ambientali, il recupero dell’olio usato consente notevoli vantaggi economici. Tramite processi di trattamento e riciclo dell’olio si ottengono svariati prodotti quali: lubriﬁcanti vegetali per macchine agricole, per biodiesel e glicerina per saponiﬁcazione.
Dott. Furio Orsini
Consulente esperto di telefonia e connettività Titolare di EFFEO Telefonia
Quando Ericcson voleva telefonare parcheggiava l’auto vicino a un palo telefonico, si agganciava alla linea e, girando la manovella della dinamo del telefono generava il segnale di chiamata alla centralinista della centrale più vicina
Ai tempi nostri il “cellulare” non è un “di più” ma sia per lavoro che per diletto, è diventato uno strumento essenziale di comunicazione, ma forse non tutti sanno le sue origini. Occorre risalire agli inizi del secolo scorso e al signor Ericcson, fu proprio lui che inventò una primo e rudimentale “telefono mobile” che, però, consentiva solo chiamate uscenti. Quando il signor Ericcson voleva telefonare non faceva altro che parcheggiare l’auto vicino a un palo telefonico, si agganciava alla linea telefonica e, girando la manovella della dinamo del proprio telefono generava il segnale di chiamata alla centralinista della centrale più vicina. Certo era un sistema assai rudimentale, ma permetteva di ottenere il risultato desiderato. Fu solo verso la metà degli anni ’50 che, sfruttando l’idea del signor Ericcson, a Stoccolma giravano le prima auto dotate di telefono. L’impianto era composto da un ricevitore, un trasmettitore e una unità logica installate nel bagagliaio dell’auto, mentre il disco combinatore e la cornetta erano ﬁssati a un pannello appeso allo schienale anteriore. Il telefono, alimentato dalla batteria dell’auto, aveva tutte le funzioni di un telefono normale, il grande difetto era che consumava molta energia. Solo alla metà degli anni ’60 furono introdotti i primi apparati transistorizzati, ovviamente meno ingombranti dei precedenti, ma sempre puramente veicolari. Arriviamo così al 1973, quanto la SIP lancia la RTM,il primo servizio di telefonia radiomobile in Italia.La copertura si estende a quasi tutto il territorio nazionale e consente chiamate dirette dall’utente radiomobile alla rete ﬁssa, mentre occorre passare dall’operatore per chiamare in telefono mobile dalla rete ﬁssa.
1979: i primi telefoni portatili cellulari installati in Giappone. 1993: Motorola introduce il sistema cellulare”Dyna –TAC” a livello commerciale. 1985: a settembre entra in funzione a Roma e a Milano la uova rete RTMS (Radio Telephone Mobile System) che nel 1989 raggiunge la copertura nazionale ed ha oltre 100.000 abbonati. 1990: ad aprile in Italia arriva la rete ETACS (acronimo di Extended Total Access Comunication System) a 900MHz che rappresento’ uno sviluppo della rete TACS (Total Access Cominication System) già presente in Gran Bretagna, e nel giro di pochi mesi la SIP divenne il primo operatore cellulare europeo per numero di abbonati. A ﬁne anno cominciano i test nelle prime centrali GSM (Global System for Mobile) e dopo due anni inizia ufﬁcialmente la copertura GSM in Italia. Questi sono i “primi passi” della telefonia mobile, ma in realtà cos’e’ la “rete mobile”?
La rete mobile In molti utilizzano un telefono cellulare, sia esso un moderno smartphone o un vecchio "telefonino", ma in pochi si chiedono come effettivamente funzioni. Parte della risposta a questa domanda risiede proprio nel nome dell'oggetto in questione: telefono cellulare. Sicuramente l'oggetto si può deﬁnire un telefono, in quando utile per portare a distanza la nostra voce ("telefono" è infatti composto dalle parole greche tèle, che vuol dire "lontano, a distanza" e phonè, che vuol dire "suono, voce"), ma perchè a questa parola viene aggiunto il termine "cellulare"? È presto detto, il termine si riferisce proprio al tipo di tecnologia che permette al nostro terminale mobile di funzionare: è solo tramite la divisione del territorio in "celle", spesso parzialmente sovrapposte, che è possibile fornire il servizio di comunicazione mobile che tutti utilizziamo. Perchè la comunicazione mobile funzioni a dovere, è necessario che il nostro terminale sia agganciato alla rete e che questa connessione non venga disturbata o interrotta dal fatto di essere in movimento. La migliore soluzione individuata per assicurarsi che queste due caratteristiche siano sempre soddisfatte (o quasi) è proprio quella di
implementare una rete di antenne organizzata secondo uno schema "a celle", non molto dissimile dalla tipica struttura, per quanto solo in due dimensioni, di un alveare. Perchè si chiama "rete cellulare"? Una tipica rete cellulare è costituita da uno schema a celle contigue contenenti ognuna un'antenna radio in grado di collegarsi con i terminali mobili e di mantenere attivo, per lo meno entro una certa distanza, il collegamento stesso. È intuitivo comprendere che la potenza e la qualità del segnale degrada in maniera proporzionale alla distanza a cui ci si trova dall'antenna. Praticamente ogni cellulare in commercio possiede una funzione (le famose "tacche") che ci aggiorna in continuazione su quanto sia forte la nostra connessione con l'antenna di riferimento. Come regola generale ogni terminale mobile si connette con l'antenna da cui, in linea d'aria, dista meno. In questo caso si dice che il terminale mobile ricade in una delle celle presiedute da quell'antenna. Ogni cella in realtà può avere dimensioni variabili e forme anche molto diverse rispetto all'esagono. Infatti ogni cella, ovvero la porzione di spazio sottesa da una certa antenna, è caratterizzata dal fatto di non avere un'altra antenna più prossima rispetto a quella di riferimento. Quando, quindi, ci muoviamo verso il bordo che separa due celle contigue, quello che accade è che ci spostiamo verso una zona in cui almeno due diverANACI LECCO n.4 | Nov-Dic 2016
se antenne sono da noi equidistanti. Una volta valicato il bordo e passati nella cella adiacente sarà la nuova antenna che presiede la nuova cella a connettersi al nostro terminale mobile, in applicazione della regola generale espressa in precedenza. In generale essere agganciati da una nuova antenna implica l'essere scollegati dalla vecchia antenna, sebbene in alcuni casi, a seconda delle tecnologie di rete e dal tipo di terminale mobile in uso, questo può anche non accadere, consentendoci così di usufruire di una ridondanza nella connessione a tutto vantaggio della stabilità della comunicazione e della velocità di navigazione. Ci sono però altri casi in cui la regola della connessione all'antenna più prossima viene infranta e pertanto il nostro terminale si ritroverà connesso con un'antenna diversa rispetto a quella più vicina. Alcuni esempi possono essere i fatto che una certa antenna è congestionata a causa della presenza di troppi terminali mobili all'interno della cella da essa sottesa (caso tipico: grandi raduni di persone come concerti, manifestazioni, ecc.) oppure la presenza di ostacoli naturali o architettonici che impediscono o comunque deteriorano la connessione con l'antenna più prossima, rendendo preferibile una connessione con un'antenna più distante ma con una linea di vista più sgombra.
Da una cella all'altra Abbiamo visto che se, durante uno spostamento, ci si allontana troppo dall'antenna della rete mobile a cui si è collegati si ﬁnisce per entrare in un'altra cella ritrovandosi quindi più vicini ad un'antenna diversa da quella iniziale. In tal caso il sistema che gestisce la rete cellulare farà in modo che il nostro terminale mobile venga agganciato alla nuova antenna allo scopo di mantenere ANACI LECCO n.4 | Nov-Dic 2016
la nostra connessione stabile e veloce. La procedura di passaggio da un'antenna all'altra, chiamata in gergo handover o anche cell switching, avviene solitamente senza che un'eventuale comunicazione in atto (una telefonata, uno scambio di dati con la rete, ecc.) venga interrotta. In tali casi, infatti, il sistema di gestione della rete cellulare è in grado di accorgersi del fatto che un certo terminale mobile, identiﬁcato tramite un codice univoco (SIM Subscriber Identity Module), è agganciato a più antenne e anche quale di queste antenne possiede la migliore connessione (le famose "tacche" che praticamente tutti i nostri telefoni cellulari ci espongono) dando quindi ordine alle antenne meno performanti di interrompere la connessione che viene oramai gestita da quella della cella di riferimento.
Internet mobile Nella telefonia cellulare la possibilità di usufruire, oltre al servizio di trasmissione vocale, anche di un sistema di scambio dati è stato introdotto a partire dalla cosiddetta "seconda generazione" ("2G") delle tecnologie di telecomunicazione mobile, conosciuta anche con l'acronomo GSM (Global System for Mobile Communication). Negli ultimi anni questa caratteristica, a causa della grande espansione subita dai servizi Internet a livello mondiale, ha assunto sempre maggiore importanza nell'ambito della telefonia cellulare, tanto da essere oramai diventata quasi la sua caratteristica principale. I terminali mobili più recenti (siano essi smartphone, tablet, smartwatch, ecc.) sfruttano sempre più queste capacità moltiplicando le funzionalità e i servizi che fanno uso di banda mobile. A oggi la tecnologia di telecomunicazione mobile più diffusa è la cosiddetta "generazione 3.5" ("3.5G") che basa la sua connettività, per quel che riguarda lo scambio dati, sul protocollo HSDPA (High Speed Downlink Packet Access). Si tratta di un'evoluzione della più affermata tecnologia di "terza generazione" ("3G") meglio nota con l'acronimo UMTS (Universal Mobile Telecommunications System). L'utilizzo del protocollo HSDPA rende possibile ottenere velocità di navigazione mobile paragonabili a quelle di collegamenti ADSL da rete ﬁssa e più precisamente una larghezza di banda massima teorica di 42,2 Mbit/s. Con questo tipo di tecnologia è possibile parlare effettivamente di connettività mobile a banda larga.
Lo standard UMTS Come ho accennato in precedenza, lo standard UMTS indica una tecnologia di connettività mobile e trasmissione dati in mobilità di cosiddetta "terza generazione". Mentre le prime due generazioni potevano raggiungere velocità massime teoriche, nella trasmissione dati, di 56 Kbit/s per la "1G" analogica (in Italia rappresentata dalla tecnologia RTMI, Radio Telefono Mobile Integrato), e 250 Kbit/s per
la "2G" digitale (con la tecnologia GSM - EDGE, Global System for Mobile Communications - Enhanced Data Rates for GSM Evolution), il protocollo HSDPA permette teoricamente di superare i 40 Mbit/s in downlink (ovvero sul canale di comunicazione che trasferisce dati dalla rete al terminale mobile). Una delle prime reti UMTS mondiali, e la prima in Europa, è stata la rete denominata semplicemente "3" (che sta per terza generazione) di proprietà della società H3G (di proprietà della società Hutchison Whampoa)
LTE Acronimo di Long Term Evolution nasce come nuova generazione di accesso mobile a banda larga (Broadband Wireless Access) e fa parte del segmento Pre-4G e sis posiziona fra le tecnologie 3G (ad esempio UMTS) e quella di quarta generazione pura (4G = LTE Advanced). L'obiettivo del LTE è di utilizzare la banda larga in mobilità, sfruttando l'esperienza e gli investimenti effettuati per le reti 3G e anticipando i tempi rispetto alla disponibilità degli standard di quarta generazione il cui obiettivo è di raggiuungere velocità di connessione wireless anche superiore a 1Gbit/s. LTE è parte integrante del sistema UMTS ma, ad esempio, migliora l'efﬁcienza spettrale ovvero il numero di bit trasmessi per ogni hertz; aumenta la velocità di trasferimento dati in download ed in upload. L'unico “difetto” rispetto alle precedenti tecnologie è la necessità di resalizzare una copertura radio dedicata, realizzando di fato una nuova rete aggiuntiva a quella dell'UMTS e di qualsiasi altro sistema di accesso cellulare. Ultima precisazione: per maggiore comodità e per evitare il perdurare di confusione tra l'utilizzo in marketing del termine 4G e la vera classiﬁcazione come 4G puro, si è deciso di applicare il termine 4G anche all'LTE.
La SIM card Celle, frequenze , antenne, generazioni di tecnologie per la trasmissione di voce e dati in mobilità, ma non potremmo utilizzare tutto ciò se non esistette la SIM (Subscribe Identity Module),
si proprio quel “francobollino” che va inserito nell'apposito spazio predisposto in ogni apparecchio. La SIM è una SMART CARD su cui sono memorizzati i dati descrittivi dell'abbonato, compreso il numero di telefono e che ha la funzione principale di fornire autenticazione e autorizzazione all'utilizzo della rete. Compito della SIM è quello di conservare in modo sicuro l'identiﬁcativo unico dell'abbonato, che permette all'operatore telefonico di associare il dispositivo mobile in cui è inserita la SIM al proﬁlo di un determinato cliente dei propri servizi di telefonia mobile e di conseguenza associato a uno o più numeri (telefono, dati e fax). Ma come funziona? Quando la scheda SIM è riconosciuta valida dall'operatore, il dispositivo mobile è in stato di inattività e risulta agganciato ad una certa cella radio della rete cellulare, dopo aver depositato i suoi dati nel database utenti del sistema cellulare, rendendosi eventualmente disponibile per il roaming. Se il cliente richiede l'espletamento di un certo tipo di servizio, fonia o dati, il sistema, tramite l'associazione tra numero seriale della SIM, utente e credito disponibile sui database del sistema, veriﬁca la disponibilità o meno del servizio per l'utente inoltrando o riﬁutando la richiesta di servizio.
Coordinatore Tecnico Gestirsi Service srl – Gruppo Eurocert
L’amministratore è sempre responsabile del regolare funzionamento degli impianti comuni e delle gravi conseguenze che ne possono derivare
Quali sono le responsabilità a carico dell’amministratore in relazione alla regolare progettazione e manutenzione degli impianti elettrici presenti in ambito condominiale e rientranti nelle ‘parti comuni’ così come individuate e deﬁnite anche dal Codice Civile? Corrisponde al vero che l’amministratore ‘non datore di lavoro’ è esonerato dall’obbligo di programmare adeguati interventi di veriﬁca e di manutenzione fornendone al contempo evidenza? Il possesso della Dichiarazione di Conformità o della Dichiarazione di Rispondenza di cui al d.lgs. n. 37/08 è sufﬁciente all’amministratore per dimostrare di avere prestato la necessaria attenzione agli impianti presenti e di conseguenza agli importanti fattori di rischio che ad essi sono strettamente collegati? L’assenza di precise disposizioni normative applicabili nei condomini ha favorito l’insorgere delle più svariate interpretazioni, troppe volte condizionate da pure esigenze di carattere esclusivamente commerciale che poco hanno a che vedere con l’indiscussa necessità per l’amministratore, in quanto custode delle parti comuni, di garantire il raggiungimento di adeguati livelli di Sicurezza. L’amministratore ‘datore di lavoro’, cioè l’amministratore di un condominio nel quale si riscontra la presenza di lavoratori così come deﬁniti all’art. 2 del d.lgs. n. 81/08 (persona che, indipendentemente dalla tipologia contrattuale, svolge un’attività lavorativa nell’ambito dell‘organizzazione di un datore di lavoro pubblico o privato, con o senza retribuzione, anche al solo ﬁne di apprendere un mestiere, un’arte o una professione, esclusi gli addetti ai servizi domestici e familiari), è a conoscenza degli adempimenti posti a suo carico (Valutazione dei Rischi, nomina RSPP, formazione/informazione del lavoratore, ecc.) compreso l’obbligo di provvedere alla regolare manutenzione degli impianti elettrici, in esecuzione di quanto disposto nel Titolo III del medesimo Decreto. Lo stesso amministratore conosce la necessità di programmare ed effettuare la veriﬁca periodica dell’impianto di messa a terra di cui al D.P.R. n. 462/01 "Regolamento di sempliﬁcazione del procedimento per la denuncia di installazione e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche, di dispositivi di messa a terra di impianti elettrici e di impianti elettrici pericolosi". Ma l’amministratore troppo spesso è convinto che tali obbligatori adempimenti siano necessari solo ed esclusivamente in presenza di ‘lavoratori’ come sopra deﬁniti.
L’amministratore è sempre e comunque responsabile del regolare funzionamento degli impianti comuni e delle gravi conseguenze che ne possono derivare. E a poco, o nulla, può servire il possesso di regolare Dichiarazione di Conformità, il più delle volte incompleta nelle sue parti fondamentali. La stessa veriﬁca dell’impianto di messa a terra deve essere effettuata nei ‘luoghi di lavoro’, ed è molto difﬁcile sostenere che il condominio non sia tale a prescindere dalla presenza di portinai o giardinieri. Non sono forse lavoratori i dipendenti delle imprese che a vario titolo vengono chiamate a effettuare interventi impiantistici strutturali o manutentivi nel condominio? Per questi lavoratori non è forse necessaria alcuna forma di tutela e di prevenzione? A prescindere dall’opinione dello scrivente, al riguardo si era già chiaramente espresso il Ministero delle Attività Produttive: "Per quanto concerne gli impianti di messa a terra di impianti elettrici, è parere dello scrivente ufﬁcio che detto obbligo debba ritenersi sussistente ogni qual volta sia comunque individuabile un ambiente di lavoro e quindi anche quando non si sia in presenza – al momento – di rapporto di lavoro dipendente strictu sensu potendo tale rapporto essere instaurato anche successivamente per decisione assembleare. La ratio legis della richiamata normazione deve infatti essere individuata nella inalienabile esigenza di garantire l’incolumità di tutti coloro che vengono chiamati, a vario titolo, a prestare la propria attività lavorativa presso un luogo ove risulti situato un impianto elettrico. A riprova di tale doverosa interpretazione si consideri che, ove si veriﬁchino incidenti nei confronti di tali soggetti riconducibili a malfunzionamenti dell’impianto, non vi è dubbio che ne risponda il proprietario e/o amministratore salvo dimostri di avere fatto il possibile per evitare l’evento: ebbene, la manutenzione e la veriﬁca periodica dell’impianto rendono senza dubbio più concreta la possibilità di offrire tale prova liberatoria. Pertanto, nella parte in cui il dettato normativo parla di ‘datore di lavoro’ come destinatario dell’obbligo, è in tale ambito che devono essere ricondotte anche ipotesi in cui, pur mancando al momento un rapporto
di lavoro dipendente, sia conﬁgurabile come ambiente di lavoro quello in cui vengono esercitate attività lavorative anche saltuarie. Prioritarie e doverose esigenze di tutela della incolumità delle persone e dei beni non possono che giovarsi delle possibilità offerte dal D.P.R. n. 462/2001 in tema di veriﬁche periodiche o straordinarie". E la periodicità della veriﬁca deve essere biennale o quinquennale? Quali sono gli impianti che devono essere sottoposti a veriﬁca biennale? Sicuramente gli impianti in attività sottoposte al controllo dei Vigili del Fuoco, ma anche gli impianti realizzati in luoghi a maggior rischio in caso di incendio (e non a rischio incendio), per la cui individuazione si devono prendere a riferimento la densità di affollamento, la presenza di un Piano di evacuazione e di emergenza, la capacità di deﬂusso, il comportamento al fuoco delle strutture dell’ediﬁcio, la presenza di materiali combustibili. Ed è l’amministratore, non di certo il progettista dell’impianto elettrico, a dover provvedere a questa classiﬁcazione.
Programmazione L’argomento necessita inevitabilmente di approfondimenti e la programmazione degli interventi non può prescindere da una preventiva analisi degli impianti e dell’ediﬁcio in cui sono stati realizzati. Ma è comunque auspiscabile una maggiore diffusione della cultura della sicurezza, che nonostante le indubbie difﬁcoltà anche di ordine economico che il paese sta attraversando e a prescindere dalle ormai chiare responsabilità a carico dell’amministratore, porti alla più totale condivisione delle necessarie misure preventive e protettive. ANACI LECCO n.4 | Nov-Dic 2016
Ascensori: uno sguardo alle norme UNI in tema di sicurezza
Quali gli adeguamenti maggiormente indicati per gli ascensori condominiali
L’Italia nell’ultimo decennio si è distinta per l’apporto dato alla strutturazione di normative e direttive europee, in ordine agli impianti elevatori: basti ricordare la Direttiva Ascensori 95/16 e la normativa tecnica EN81.1 e la EN 81.2 relative allo sviluppo della sicurezza per impianti, rispettivamente elettrici e idraulici, il tutto recepito con legge nazionale d.P.R. 162/99. La 81.70 ha allargato il tema della sicurezza, agli utilizzatori non in possesso di tutte le capacità ﬁsiche. La 81.80 del 2004 che ha come scopo quello di iniziare un processo di armonizzazione europea di norme sulla sicurezza, ha indicato le linee guida per intraprendere azioni correttive da eseguirsi progressivamente, individuando ben 4 livelli di rischio per utilizzatori e manutentori, ed evidenziando 74 possibili situazioni di infortunio e quindi i relativi metodi per evitarle. In questa sede, sulla scorta della statistica degli incidenti intervenuti negli ultimi dieci anni, indichiamo 7 adeguamenti possibili: 1) installazione di un combinatore vocale bidirezionale, collegato ad un centro di soccorso attivo 24h su 24, al ﬁne di diminuire il tempo trascorso in cabina da persone eventualmente intrappolate; 2) installazione di un sistema di livellazione precisa (inverter) della cabina al piano, per evitare il rischio di inciampare entrando o uscendo dalla stessa; 3) installazione di dispositivi Optoelettrici (fotocellule a barriera o a uno o due raggi), a protezione delle persone durante la richiusura delle porte automatiche;
4) installazione di porte di cabina, ove vi siano impianti ancora sprovvisti; 5) adeguamento degli ascensori idraulici pariﬁcando il livello di sicurezza degli elettrici, conseguito con il d.m. 587/1987; 6) adeguamento della illuminazione del locale macchine min. 200 lux al suolo dell’area di lavoro e 50 nelle altre zone; 7) adeguamento dell'illuminazione della cabina min. 100 lux a 1 metro dal pavimento e 5 lux per la luce d’emergenza, per prevenire rischi di inciampo. Questi interventi benchè non esaustivi in tema di sicurezza, rappresentano uno step importante per la riduzione dei rischi di infortunio: essi però non rientrano tra le spese previste dall’Art. 1124 Cod. Civ. poiché non dipendono da eventi correlati con la intensità dell’uso, con la vetustà degli impianti né da guasti accidentali, attengono altresì al proﬁlo della proprietà del bene, quindi verranno addebitati a tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà. Questo breve escursus sulla sicurezza, solo per introdurre le responsabilità civili e penali in cui può incorrere l’amministratore di condominio: ai sensi dell’Art. 1130 Cod. Civ. questi è “[...] tenuto a compiere gli atti conservativi quale parte comune” e quindi, seguendo quanto stabilito dal DPR 162/99 dovrà (veriﬁcare ) provvedere a: • conservare il libretto di immatricolazione dell’impianto elevatore (presso il proprio studio o assicurandosi sia presente nel locale macchine ove è ubicato l’impianto); • esporre in cabina una targa riportante il soggetto incaricato ad effettuare le veriﬁche periodiche biennali, numeri di matricola e fabbricazione, portata in kg e numero di persone trasportabili; • fare eseguire le veriﬁche periodiche ogni due anni e veriﬁcare che il relativo verbale redato venga consegnato; • fare effettuare la manutenzione ordinaria con cadenza
minima semestrale. Erroneamente si è portati a suppore che quanto contenuto nel DP 162/99, basti a sollevare l’amministratore da ogni altra responsabilità, in realtà interviene l’Art.2051 Cod. Civ. a sottolineare che l’Amministratore quale custode ex lege dell’impianto si “presume responsabile dei danni da esso eventualmente procurati, salvo dimostrazione del caso fortuito, e con lui chi si occupa dell’impianto medesimo. Si aggiunge o sostituisce alla responsabilità civile quella penale, in caso di eventi infortunistici, come indicato all’Art. 40 Cod Pen. “l’amministratore è tenuto ad impedire l’evento”. Nel caso di intervenuta situazione di pericolo, l’ amministratore può però autorizzare la ditta manutentrice ad intervenire senza delibera condominiale ovvero, nel caso si ravvisasse una spesa ingente e non ci fosse la relativa copertura economica, disporre per l’immediato fermo dell’impianto. Si evince, quindi, che le responsabilità del legale rappresentante non si limitino alla osservanza dei regolamenti, ma che anzi lo stesso venga investito di un compito di vigilanza, non solo del bene, ma anche di tutte le parti concorrenti alla sua gestione. È bene, quindi, rivolgersi ai professionisti del settore, così per gli impianti di sollevamento come di tutti gli altri dispositivi tecnologici; verificarne sempre la parte documentale, specie nei passaggi di consegne e, dove possibile, all’atto della (ri) attivazione di un impianto, essere presenti. Richiedere sempre dopo ogni intervento tecnico di qualsivoglia natura, una relazione anche breve della prestazione effettuata, per costruire lo storico del bene. Attivare tra sé ed i vari soggetti concorrenti alla tenuta del bene, un canale di comunicazione sempre attivo (ad esempio posta elettronica o PEC). ANACI LECCO n.4 | Nov-Dic 2016
Gli incentivi per i prossimi anni: dall'ecobonus al sismabonus
Per gli interventi di riqualificazione energetica, la detrazione spetta sulle spese sostenute fino al 31.12.21 se effettuate sulle parti comuni di edifici condominiali
La Legge di Stabilità 2017 contiene numerose proroghe e modiﬁche delle detrazioni irpef previste per le spese sostenute sugli immobili. In estrema sintesi le proroghe al 31.12.17 riguardano i lavori di recupero del patrimonio edilizio, gli acquisti di mobili e grandi elettrodomestici, e gli interventi di riqualiﬁcazione energetica degli ediﬁci. Quali sono le novità? Per il bonus mobili, la detrazione è consentita limitatamente agli interventi di recupero iniziati a partire dal 1.1.16, sempre in ragione del 50% della spesa. Per gli interventi di riqualiﬁcazione energetica, la detrazione spetta sulle spese sostenute ﬁno al 31.12.21, se effettuate sulle parti comuni di ediﬁci condominiali. Inﬁne, viene prevista una nuova disciplina per gli interventi relativi alle misure antisismiche pari al 50%, da ripartire in 5 quote annuali, delle spese sostenute su ediﬁci (abitazioni e attività produttive) ricadenti sia nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2), che nella zona sismica 3 (in cui possono veriﬁcarsi forti terremoti ma rari). Se la riduzione del rischio sismico a seguito di tali lavori è più elevata (70% e 80% nel caso di passaggio a 1 o 2 classi di rischio inferiori, 75% e 85% se gli interventi riguardano parti comuni di condomini) la detrazione prevista è maggiore. Ristrutturazioni: sono prorogate al 31/12/2017, con i previgenti limiti di spesa, le detrazioni Irpef del 50% relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio (ex art. 16-bis Tuir). Per gli interventi di riqualiﬁcazione energetica sono prorogate al 31/12/2017, con i previgenti limiti di spesa le detrazioni Irpef/
Ires del 65% relative agli interventi di riqualiﬁcazione energetica (inclusa l’installazione di schermature solari e di impianti di riscaldamento con generatori a biomasse). Sulle parti comuni o sugli interventi che interessano tutte le unità immobiliari del condominio la proroga è di cinque anni (ovvero ﬁno al 31.12.21). Se gli interventi interessano l’involucro dell’ediﬁcio con un’incidenza superiore al 25% della superﬁcie disperdente lorda (analogamente al comma 345 L. 296/96), la detrazione è aumentata al 70%. Se i lavori ﬁnalizzati a migliorare la prestazione energetica generale (invernale ed estiva) che conseguano almeno la qualità media di cui al DM Mise 26/06/2015 (a differenza del comma 344 che continua a fare riferimento al DM 11/03/2008), la detrazione è del 75%. In entrambi i casi i limiti di spesa ammontano ad euro 40.000 per unità immobiliari che compongono l’ediﬁcio (anche se IACP). Analogamente alla detrazione “ordinaria”, il miglioramento della prestazione energetica dovrà asseverata da professionisti abilitati mediante attestazione da rendersi conformemente alle disposizioni di cui al decreto del Min. Sviluppo 26/06/2015. Anche i bonus del 70% e 75%, potranno essere ceduti a fornitori o soggetti privati, ma le modalità di cessione dovranno essere deﬁnite da apposito provvedimento dell’Agenzia delle Entrate che verrà emanato entro il 28.2.17.
late su un ammontare delle spese non superiore a €.96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun ediﬁcio. Anche questi bonus potranno essere ceduti a fornitori o soggetti privati, ma le modalità di cessione dovranno essere deﬁnite da apposito provvedimento dell’Agenzia delle Entrate che verrà emanato entro il 28.2.17. Con apposito DM del Min. infrastrutture e trasporti, da adottarsi entro il 28/02/2017, saranno deﬁnite le linee guida per la classiﬁcazione di rischio sismico delle costruzioni, nonché le modalità di attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efﬁcacia degli interventi effettuati. Attenzione però che le nuove detrazioni non sono cumulabili con agevolazioni già spettanti per le medesime ﬁnalità sulla base di norme speciali per interventi in aree colpite da eventi sismici.
Per gli interventi antisismici: dal 2017, la nuova la nuova versione dell’agevolazione riguarda il quinquennio 2017-2021 e spetterà per gli interventi con procedure autorizzatorie attivate dal 01/01/2017. La detrazione spetta nella misura del 50% (in luogo del 65% precedente) e viene ripartita in 5 quote annuali di pari importo, a partire dall’anno di sostenimento delle spese. L’importo massimo della spesa è di euro 96.000, e va conteggiato tenendo conto anche delle spese sostenute negli anni precedenti, per le quali si ha già usufruito delle detrazioni vigenti. Viene esteso l’ambito di applicazione anche alla zona sismica 3 (in cui possono veriﬁcarsi forti terremoti ma rari) e riguarda tutti gli immobili abitativi e produttivi. Tra le spese detraibili per la realizzazione di interventi relativi all’adozione di misure antisismiche, dal 2017, rientrano anche le spese sostenute per la classiﬁcazione e veriﬁca sismica degli immobili. Due i super bonus previsti. In particolare la detrazione aumenta: • al 70% se determinano il passaggio a una classe di rischio sismico inferiore; • all'80% se il passaggio è a 2 classi di rischio inferiori.
Bonus arredi: viene prorogata la detrazione del 50% (importo massimo di €10.000 per immobile) per l’acquisto di mobili/grandi elettrodomestici destinati ad appartamenti oggetto di ristrutturazione. Attenzione perchè per il 2017, la detrazione è consentita per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio iniziati a partire dal 1° gennaio 2016. Si è in attesa di chiarimenti relativamente alla detrazione del 65% per gli impianti domotici per i quali non è previsto alcun termine ﬁnale. E’ invece certo che non è prevista, ad oggi, la proroga della detrazione IRPEF dell’IVA corrisposta per l’acquisto di immobili di classe energetica A o B, prevista dalla legge di stabilità 2016 e la detrazione IRPEF introdotta dalla stabilità 2016 per le giovani coppie che acquistano un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
Entrambe aumentate di ulteriori 5 punti (75% e 85%) nel caso di lavori eseguiti su parti comuni condominiali e saranno calco-
B&M ANACI LECCO n 04 nov-dic 2016

References: sentenza 
 art. 1136
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1136
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 

Art. 69
 sentenza 
 art. 1110
 sentenza 
 art. 1669
 Cass. 
 art. 183
 art. 183
 art. 184
 sentenza 
 articolo 9
 articolo 9
 art. 9
 art. 16