Source: http://pisrs.si/Pis.web/pregledPredpisa?id=ZAKO1002
Timestamp: 2016-10-26 17:22:50+00:00

Document:
Zakon o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona (SZ-C)
Zakon o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 23/96)
Datum objave 29.04.1996
1996-01-1314
Uradni list RS, št. 23/96
- Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 18/91-I z dne 11. 10. 1991),
- Popravek stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 19/91 z dne 17. 10.
- Odločbo o razveljavitvi 30. člena, tretja točka 134. člena in 138. člena
stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 9/94 z dne 23. 2. 1994),
- Zakon o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona (Uradni list RS,
št. 21/94 z dne 22. 4. 1994),
- Zakon o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona – SZ-C (Uradni
list RS, št. 23/96 z dne 29. 4. 1996).
Stanovanjski zakon ureja lastninskopravna razmerja v
večstanovanjskih hišah, upravljanje v večstanovanjskih hišah, stanovanjska
najemna razmerja ter lastninjenje in privatizacijo stanovanj in stanovanjskih
hiš v družbeni lastnini. S stanovanjskim zakonom se določajo pogoji za pomoč pri
pridobitvi stanovanja, način določanja najemnin, spodbude za investiranje,
vzdrževanje in najem stanovanj ter pristojnosti in naloge občin in republike na
stanovanjskem področju.
Stanovanje po tem zakonu je skupina prostorov, namenjenih za
trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na
to ali so prostori v stanovanjski hiši ali v drugi zgradbi. Pomožni stanovanjski prostori so prostori, ki sodijo k
stanovanju in so njegov sestavni del, ne glede na to ali so v stanovanjski hiši
ali zunaj nje, kot npr.: kleti, drvarnice, garaže, kot tudi balkoni, terase in
lože, če niso sestavni del stanovanja in drugi pomožni prostori.
Stanovanja po tem zakonu niso: 1. prostori za začasno prebivanje (začasna prebivališča na gradbiščih,
prostori v začasnih zgradbah ipd.); 2. prostori v stavbi, zgrajeni za nastanitev posameznikov (samski domovi,
dijaški in študentski domovi, domovi za ostarele, socialnovarstveni zavodi in
druge skupinske nastanitvene zgradbe); 3. prostori, ki se od časa do časa uporabljajo za počitek ali oddih, ne
omogočajo pa trajnega bivanja; 4. prostori za turistične nastanitvene zmogljivosti, ki izpolnjujejo pogoje
iz prvega odstavka prejšnjega člena, vendar niso namenjeni za zadovoljevanje
stanovanjskih potreb. Če nastane dvom, ali gre za stanovanje po tem zakonu, odloči
o tem upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, na zahtevo
zainteresirane stranke.
Lastno stanovanje je po tem zakonu stanovanje, ki ga stalno
uporabljajo lastnik ali njegovi ožji družinski člani za trajno zadovoljevanje
svojih stanovanjskih potreb. Najemno stanovanje po tem zakonu je: - stanovanje, ki ga lastnik oddaja zaradi pridobivanja profita (v
nadaljnjem besedilu: profitno stanovanje); - stanovanje, ki ga delodajalec namenja za oddajo zaradi zadovoljevanja
službenih potreb (v nadaljnjem besedilu: službeno stanovanje); - stanovanje, zgrajeno oziroma oddano na način iz drugega odstavka 93.
člena tega zakona (v nadaljnjem besedilu: neprofitno stanovanje); - stanovanje, ki se namenja za oddajo socialnemu upravičencu (v nadaljnjem
besedilu: socialno stanovanje). Lastnik najemnega stanovanja opredeli vrsto najema iz
prejšnjega odstavka v najemni pogodbi. Sekundarno stanovanje je po tem zakonu stanovanje, ki ga od
časa do časa uporablja lastnik zase ali za svoje ožje družinske člane.
Primerno stanovanje je po tem zakonu tisto stanovanje, ki ima
poleg dnevne sobe, kuhinje, sanitarnih prostorov in predsobe še toliko spalnega
prostora, da zadošča stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in
njunih ožjih družinskih članov, če živijo z lastnikom oziroma najemnikom v
skupnem gospodinjstvu. Šteje se, da spalnica zadošča za dve osebi, kabinet pa za eno
osebo.
Ožji družinski člani so po tem zakonu zakonec lastnika ali
oseba, s katero lastnik živi v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti, njuni
otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki sta jih po
zakonu dolžna preživljati, in tisti sorodnik do vključno drugega dednega reda,
ki je na dan uveljavitve tega zakona stalno, več kot dve leti, živel v
ekonomski skupnosti s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice (v nadaljnjem
besedilu: prejšnji uporabnik).
Določba prejšnjega odstavka se smiselno uporablja tudi za
določitev ožjih družinskih članov najemnika.
Večstanovanjska hiša je po tem zakonu hiša, ki ima dve ali
več stanovanj in eno hišno številko. Za večstanovanjsko hišo se ne šteje
družinska hiša. Večstanovanjska hiša je po tem zakonu tudi hiša, v kateri so
tudi poslovni ali drugi nestanovanjski prostori, vendar so stanovanja v
pretežni večini glede na celotno površino hiše. Družinska stanovanjska hiša je hiša z enim ali več lastnih
stanovanj, ki so v lasti ene, solasti ali skupni lasti več oseb, ki so med
seboj v sorodu.
Skupni prostori večstanovanjske hiše so po tem zakonu
stopnišča, hodniki, podstrešja, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča,
kolesarnice, delavnice za hišnika, prostori za odlaganje smeti in drugi prostori,
ki služijo večstanovanjski hiši kot celoti. Skupni deli in naprave večstanovanjske hiše so po tem zakonu
temelji, nosilni zidovi, stropovi, streha, fasada, dimniki, svetlobni jaški,
dvigala, električno, kanalizacijsko, vodovodno in telefonsko omrežje, plinska
in toplovodna napeljava, naprave za ogrevanje, televizijske in druge sprejemne
antene in podobno. Skupni prostori, deli, objekti in naprave večstanovanjske
hiše so po tem zakonu tudi drugi prostori, deli, objekti in naprave, ki so v
posebni stavbi, ali pa so del druge stavbe (skupna kotlovnica, skupni
hidrofori) in objekti zunanje ureditve na funkcionalnem, in skupnem
funkcionalnem zemljišču, ki služijo hiši kot celoti ali več stanovanjskim
hišam. Hišniško stanovanje je v solastnini solastnikov ene ali večih
stanovanjskih hiš.
Funkcionalno zemljišče stanovanjske hiše je po tem zakonu
tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno njeni redni rabi in brez katerega
ne more funkcionirati, kot npr.: dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori
za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno. Skupno funkcionalno zemljišče je po tem zakonu zemljišče iz
prejšnjega odstavka, kadar služi večim stanovanjskim hišam neposredno ali
posredno in ne sodi med dobrine v splošni rabi.
Register stanovanj je evidenca, ki se vodi za območje občine.
Podatki se zajemajo iz katastra zgradb, zemljiške knjige, pogodb o upravljanju,
najemnih pogodb ter zbirk podatkov, ki jih vodijo pooblaščene organizacije
oziroma podjetja. V registru se zbirajo podatki o lastnikih, solastnikih in
najemnikih in sicer: enotna matična številka, ime, priimek in njegov naslov. Poleg podatkov iz prejšnjega odstavka tega člena se zbirajo
tudi podatki o stanovanju, in sicer: vrednost in površina stanovanja, leto
zgraditve, število sob v stanovanju in pomožnih prostorov, pripadajoči idealni
delež ter vrsta stanovanja in višina najemnine, če gre za najemno stanovanje. Register stanovanj vodi in vzdržuje pristojni upravni organ,
ki mu morajo lastniki sporočati spremembe podatkov iz drugega in tretjega
odstavka tega člena v 15 dneh po nastali spremembi. Podatke smejo pri svojem delu uporabljati pristojni
republiški in občinski organi, uprava za družbene prihodke ter Stanovanjska
zbornica Slovenije za izpolnjevanje nalog, ki jih imajo po tem zakonu in
predpisih, izdanih na njegovi podlagi.
Predstojnik republiškega upravnega organa, pristojnega za
stanovanjske zadeve, predpiše: - tipologijo stanovanj, stanovanjskih hiš in sosedstev, njihove površinske
normative in funkcionalne standarde; - tehnične, higienske in ekološke standarde stanovanj in stanovanjskih hiš
ter sosedstev; - standarde vzdrževanja stanovanj, stanovanjskih hiš in funkcionalnega
zemljišča; - kategorizacijo stanovanj, stanovanjskih hiš in sosedstev; - pravilnik o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih
hiš; - metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih; - metodologijo vodenja registra stanovanj; - normative in standarde ter postopek za uveljavljanje pravice do
socialnega stanovanja, ob upoštevanju pogojev, določenih s tem zakonom.
II. LASTNINSKOPRAVNA RAZMERJA
Stanovanje kot posamezni del stanovanjske hiše je lahko v
lastnini pravnih ali fizičnih oseb (etažna lastnina). Stanovanje v etažni lastnini je lahko tudi v solastnini ali
skupni lastnini. Skupni prostori, deli, objekti in naprave v večstanovanjski
hiši ter funkcionalno zemljišče so v solastnini vseh etažnih lastnikov, pri
čemer je solastniški delež vsakega etažnega lastnika sorazmeren vrednosti
njegovega stanovanja glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši. Pravice in obveznosti solastnikov na skupnih prostorih,
delih, objektih in napravah so sorazmerne vrednosti njihovih solastniških
deležev.
Vsak solastnik ima pravico zahtevati, da se njegov
solastniški delež, ki ga ima na skupnih prostorih stanovanjske hiše, spremeni v
etažno lastnino, če je to glede na njegov solastniški delež, razporeditev,
funkcionalno zasnovo, tehnično izvedljivost in dostopnost mogoče. Če vsi solastniki soglašajo s spremembo solastniškega deleža
na skupnih prostorih stanovanjske hiše v etažno lastnino, sklenejo pisno
pogodbo. Če ne pride do pogodbe, odloči o zahtevi za spremembo
solastniških deležev na skupnih prostorih stanovanjske hiše v etažno lastnino
sodišče v nepravdnem postopku.
Skupne prostore stanovanjske hiše, na katerih imajo
solastniki solastniške deleže, je dopustno preurediti oziroma stanovanjsko hišo
nadzidati, če investitor sklene pogodbo v pisni obliki z vsemi solastniki.
Pogodba določa tudi način in pogoje, ki jih mora investitor izpolniti zaradi
predvidenih gradbenih del. Preureditve oziroma nadzidave iz tega člena in spremembe iz
prvega odstavka prejšnjega člena imajo za posledico spremembo solastniških
deležev v pogodbi o upravljanju, če se lastniki ne dogovorijo drugače.
Določbe 13. in 14. člena tega zakona se smiselno uporabljajo
tudi za posege na skupnem funkcionalnem zemljišču.
Promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami
Promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami je prost pod
pogoji, ki jih določa zakon.
Pogodba, s katero se prenese lastninska pravica na
stanovanju, stanovanjski hiši oziroma solastniškem deležu, mora biti pisna,
lastninsko pravico pa je potrebno vknjižiti v zemljiško knjigo.
Najemnik ima predkupno pravico na stanovanju, ki mu je bilo
dano v najem za nedoločen čas, če predkupne pravice ne uveljavlja solastnik
oziroma občina v primerih, ki jih določa zakon.
Lastnik, ki namerava prodati stanovanje ali stanovanjsko
hišo, ga mora ponuditi po pošti s povratnico ali z vlogo po sodišču naprodaj
predkupnemu upravičencu in mu sporočiti ceno ter druge prodajne pogoje. Če je v ponudbi pogoj, da je treba vso ceno ali del cene
izplačati v gotovini, ima izjava o sprejemu ponudbe učinek le, če izroči tisti,
ki mu je stanovanje ali stanovanjska hiša ponujena naprodaj, v roku iz tretjega
odstavka tega člena, ali položi pri sodišču, ves znesek, ki ga je treba po
ponudbi izplačati v gotovini. Če tisti, ki mu je stanovanje ali stanovanjska hiša ponujena
naprodaj, v 60 dneh od prejema ponudbe ne izjavi, da ponudbo sprejema, lahko
proda ponudnik stanovanje ali stanovanjsko hišo drugemu, vendar samo pod
enakimi ali manj ugodnimi pogoji. Kupoprodajno pogodbo je dolžan ponudnik predložiti na vpogled
predkupnemu upravičencu.
Če lastnik proda stanovanje ali stanovanjsko hišo, pa ga ne
ponudi predkupnemu upravičencu ali ga proda po ugodnejših pogojih, kot jih je
ponudil predkupnemu upravičencu, lahko predkupni upravičenec s tožbo zahteva,
naj se prodaja razveljavi in naj lastnik ob enakih pogojih njemu proda
stanovanje ali stanovanjsko hišo. Tožba zaradi kršitve predkupne pravice se lahko vloži v 30
dneh od dneva, ko je predkupni upravičenec dobil pogodbo na vpogled. Če prodajalec ne predloži predkupnemu upravičencu pogodbe na
vpogled, lahko predkupni upravičenec pogodbo izpodbija v 30 dneh od dneva, ko
je izvedel za pogodbo, vendar ne pozneje kot eno leto od vknjižbe lastninske
pravice v zemljiško knjigo. Tožnik mora v roku za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne
pravice položiti pri sodišču, na katerega območju je stanovanje ali
stanovanjska hiša, zneske ali garancijo za zneske, ki so na račun kupnine po
sklenjeni pogodbi zapadli v plačilo do dneva vložitve tožbe.
Če stanovanja ne kupi predkupni upravičenec, se zaradi tega
njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati.
III. UPRAVLJANJE V VEČSTANOVANJSKIH HIŠAH
Lastniki v večstanovanjski hiši sklenejo zaradi urejanja
medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in
funkcionalnega zemljišča pisno pogodbe o upravljanju. Zaradi upravljanja skupnega funkcionalnega zemljišča več
stanovanjskih hiš, skupnih objektov in naprav sklenejo lastniki pogodbo o
upravljanju skupnega funkcionalnega zemljišča, s katero opredelijo način
upravljanja. Pri upravljanju so lastniki stanovanj v pravicah in
obveznostih izenačeni, ne glede na to, ali v stanovanju prebivajo ali ne.
Lastniki v večstanovanjski hiši lahko svoje interese v zvezi z
upravljanjem večstanovanjske hiše rešujejo v obliki skupnosti lastnikov v
večstanovanjski hiši.
Skupnost lastnikov v večstanovanjski hiši oziroma skupnost
lastnikov več večstanovanjskih hiš ali večdružinskih stanovanjskih hiš v
strnjeni gradnji je lahko pravna oseba, registrirana za gospodarjenje in upravljanje
te hiše oziroma teh hiš.
Skupnost lastnikov postane pravna oseba z vpisom v sodni
Priglasitvi za vpis v sodni register se priložijo: 1. pogodba iz prvega odstavka tega člena; 2. statut skupnosti lastnikov; 3. druge listine, v skladu s predpisi o vpisu v sodni register;
Določbe, ki se nanašajo na upravljanje v večstanovanjskih
hišah, se smiselno uporabljajo tudi za lastnike poslovnih prostorov v
večstanovanjskih hišah.
Upravljanje obsega stanovanjske storitve, vzdrževanje,
obratovanje stanovanjske hiše, vzdrževanje funkcionalnega in skupnega
funkcionalnega zemljišča, skrb za varstvo bivalnega okolja ter vse storitve s
tem v zvezi. Stanovanjske storitve so organizacijske, pravne, finančne, administrativne,
tehnične in plansko-programerske storitve za upravljanje stanovanj in
stanovanjskih hiš. Vzdrževanje so materialna vlaganja, ki ohranjajo uporabne
vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ves čas njihove uporabe. Obratovanje stanovanjske hiše zajema storitve v zvezi z
uporabo skupnih prostorov, delov in naprav stanovanjske hiše in funkcionalnega
zemljišča in stroške, ki nastajajo s tem v zvezi, predvsem pa: stroške za
čiščenje, elektriko, vodo, ogrevanje, obratovanje naprav, stroške za hišnika in
vse druge skupne stroške. Vzdrževanje funkcionalnega in skupnega funkcionalnega
zemljišča ter skrb za varstvo bivalnega okolja zajema vlaganja, ki imajo namen
zagotoviti smotrno vzdrževanje in skrbno ravnanje z okoljem stanovanjske hiše.
Prenova in izboljšave so druga materialna vlaganja, ki
povečujejo obstoječo uporabno vrednost stanovanj in stanovanjskih hiš in ne
sodijo med upravljanje stanovanj in stanovanjskih hiš.
S pogodbo iz 22. člena tega zakona lastniki opredelijo: - solastniške deleže na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah; - način upravljanja stanovanjske hiše ter skupnih prostorov, delov,
objektov in naprav stanovanjske hiše ter način odločanja; - način uporabe skupnih prostorov, delov, objektov, in naprav ter
hišniškega stanovanja; - način uporabe lastnih stanovanj v druge namene; - delež stroškov upravljanja skupnih prostorov, delov, objektov in naprav
v stanovanjski hiši in način plačevanja stroškov, ki gredo v breme lastnikov; - delež stroškov obratovanja stanovanjske hiše in način plačevanja teh
stroškov, ki gredo v breme najemnikov; - obseg opravil v zvezi z obratovanjem stanovanjske hiše, ki se prepušča
najemnikom; - morebitnega pooblaščenega zastopnika posameznega lastnika, ki je
praviloma najemnik v tej hiši.
V hiši z več kot dvema lastnikoma in več kot desetimi
stanovanji se v pogodbi določi tudi upravnik in meje njegovih pooblastil pri
sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami in pri zastopanju. Pogodbo iz prvega odstavka tega člena so lastniki dolžni
skleniti najkasneje do 31. 12. 1996.
Žiro računi prejšnjih skupnosti stanovalcev se odpravijo
najkasneje do 31. 12. 1996. Če niso odpravljeni v tem obdobju, se po uradni dolžnosti
odpravijo 31. 12. 1996.
Določbe v pogodbi o upravljanju imajo pravni učinek tudi
nasproti poznejšim lastnikom posameznih delov stanovanjske hiše. Pogodbo o upravljanju mora upravnik registrirati pri
pristojnem občinskem upravnem organu, ki vodi register pogodb, najkasneje v 15
dneh po sklenitvi. V večstanovanjski hiši, kjer ni imenovan upravnik, registrira
pogodbo o upravljanju eden izmed lastnikov, skladno z določili v pogodbi.
Imenovanje in razrešitev upravnika se vpišeta v register
upravnikov, ki ga vodi upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve. Lastniki sklenejo z upravnikom pogodbo in določijo naloge, ki
so predvsem: - uresničevanje odločitev lastnikov ter skrb za izvajanje pogodbe o
upravljanju; - skrb za nemoteno uporabo skupnih prostorov, delov, objektov in naprav na
način, ki zagotavlja najboljšo izrabo vsakemu stanovalcu; - razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov skladno s pogodbo o
upravljanju in določbami tega zakona ter redno poravnavanje obveznosti za
vzdrževanje hiše in funkcionalno zemljišče; - poročanje lastnikom o svojem poslovanju ter na koncu leta izdelava
zaključnega računa; - opravljanje stanovanjskih storitev in poslov, ki presegajo okvir
upravljanja, če se lastniki tako dogovorijo;
- ukrepi za zaščito večstanovanjske hiše in varnosti prebivalcev, ki jih
je upravnik dolžan odrediti v primeru izrednih dogodkov.
Upravnik mora v primerih, ko so zaradi izrednih dogodkov, ki
jih ni bilo mogoče predvideti, potrebna neodložljiva popravila, brez odlašanja
odrediti ukrepe, ki jih določa pogodba iz drugega odstavka tega člena. Dokler
pogodba med lastniki in upravnikom ni sklenjena ali če pogodba ne vsebuje
določil, ki jih predpisuje šesta alinea drugega odstavka tega člena, mora
upravnik nemudoma sklicati lastnike in ukrepati v skladu z njihovimi navodili.
Ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve, najkasneje do 30. 9. 1996 določi
kriterije, na podlagi katerih se takšni dogodki štejejo za izredne.
Upravnik, ki ravna v nasprotju s drugim in tretjim odstavkom
tega člena, je lahko razrešen in mora povrniti vso škodo, ki nastane zaradi
njegovega malomarnega ravnanja oziroma opustitve. Ukrepi, ki jih odredi upravnik v mejah svojih pooblastil, so
obvezni za vse lastnike. Ukrepom, ki jih odredi upravnik, lahko lastnik ugovarja. V
takem primeru mora lastnik ravnati v skladu z določbami pogodbe o upravljanju,
ki ureja medsebojna razmerja med lastniki. O sporu dokončno odločijo lastniki
po postopku, ki ga za takšne primere določa pogodba o upravljanju.
Upravnik v mejah svojih pooblastil zastopa lastnike pred
sodišči in upravnimi organi v sporih o njihovih pravicah in koristih po tem
Za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov,
objektov in naprav je potreben sporazum solastnikov, katerih solastniški deleži
sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše. Če se v primerih iz prejšnjega odstavka solastniki ne
sporazumejo, posel pa je nujen za redno vzdrževanje stanovanjske hiše, odloči o
tem sodišče v nepravdnem postopku. Za odločitve, ki presegajo upravljanje (odtujitve,
ustanovitev hipoteke, ustanovitev stvarnih služnosti, in podobno), je potrebno
soglasje vseh solastnikov.
Če se ne sklene pogodba o upravljanju, lahko vsak lastnik
predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku s sklepom nadomesti pogodbo o
upravljanju. Sprejetje sklepa iz prejšnjega odstavka lahko predlaga tudi
najemnik, ki prebiva v hiši, v kateri pogodba o upravljanju ni bila sklenjena,
kakor tudi občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve. Do izdaje sklepa lahko sodišče na predlog udeleženca izda
začasno odredbo o ureditvi razmerij in določi upravnika, če to zahtevajo
okoliščine primera, zlasti zato da ne bi nastale motnje pri rednem upravljanju
hiše.
Stroški upravljanja, prenove in izboljšav, razen obratovanja,
bremenijo lastnika v sorazmerju z solastniškim deležem, ki ga ima na skupnih
prostorih, delih, objektih in napravah stanovanjske hiše. Če služijo skupni prostori, deli, objekti in naprave zgolj
posameznim stanovanjem, bremenijo stroški upravljanja zgolj lastnike teh
Če lastniki ne zagotovijo, da so skupni prostori, deli,
objekti in naprave usposobljeni za normalno uporabo, odredi opravljanje
potrebnih del na predlog stanovanjske inšpekcije občinski organ, pristojen za
stanovanjske zadeve, v breme lastnikov.
Če lastnik stanovanja ne dopusti vstopa v stanovanje, da bi
se v stanovanju opravila dela v zvezi s popravili in izboljšavami v
večstanovanjski hiši, ki jih drugače ni moč opraviti ali pa le z nesorazmernimi
stroški, odloči o tem na zahtevo upravnika oziroma preostalih lastnikov
sodišče. Popravila oziroma izboljšave se morajo opraviti v najkrajšem
možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo lastnika. Lastnik mora biti o nameravanih posegih v stanovanje obveščen
v primernem roku.
Lastnik mora zagotoviti popravila v zvezi z vzdrževanjem
najemnega stanovanja na svoje stroške, razen če so taka popravila potrebna
zaradi napačne ali malomarne uporabe najemnika. Lastnik stanovanja mora zagotoviti popravila v lastnem
stanovanju, če je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim
stanovanjem ali skupnim prostorom, delom, objektom in napravam. Lastnik mora zagotoviti popravilo iz prvega in drugega odstavka
tega člena nemudoma oziroma najkasneje v 15 dneh od dne, ko je napaka nastala
ali ko je bil o njej obveščen.
Splošna pravila pri uporabi večstanovanjske hiše lahko
določijo lastniki in najemniki s hišnim redom, v skladu z zakonom in pogodbo o upravljanju.
Določbe tega poglavja se ne uporabljajo v družinskih
stanovanjskih hišah. Določbe prvega odstavka 22., 26., 31., 32. in 35. člena tega
zakona se ne uporabljajo v večstanovanjskih hišah z enim lastnikom. Če je v večstanovanjski hiši iz prejšnjega odstavka več kot
deset stanovanj določi lastnik upravnika skladno z določbami tega zakona
oziroma opravlja stanovanjske storitve sam, če izpolnjuje pogoje iz 30. člena
IV. STANOVANJSKA NAJEMNA RAZMERJA
Lastnik najemnega stanovanja odda stanovanje ali stanovanjsko
hišo (v nadaljnjem besedilu: stanovanje) v najem s sklenitvijo najemne pogodbe
za nedoločen čas, razen v primerih iz 40. člena tega zakona. Če lastnik odda del lastnega stanovanja, sklene najemno
pogodbo za določen čas ali nedoločen čas, pod pogoji, ki jih določa ta zakon. Lastnik stanovanja ne sme skleniti najemne pogodbe oziroma
aneksa k najemni pogodbi, če bi število oseb v stanovanju za več kot trikrat
presegalo število oseb, za katere se šteje, da je stanovanje še primerno.
Najemnik stanovanja lahko odda v podnajem del stanovanja s
sklenitvijo podnajemne pogodbe, ki se sklepa za določen čas in pod pogoji, ki
jih določa ta zakon. Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki,
sicer se šteje, da je pogodba nična.
Najemna pogodba se lahko sklepa za določen čas: - če gre za službeno stanovanje; - če najemno stanovanje oddaja fizična oseba, ki ne oddaja več kot tri
stanovanja; - če je najemno stanovanje predvideno za rušenje, prenovo ali je predlagana
sprememba namembnosti; - če se najemno stanovanje ne nahaja v stanovanjski hiši; - če se najemno stanovanje začasno oddaja za reševanje oseb, prizadetih
zaradi elementarnih in drugih nesreč. Rušenje in prenova iz 3. alinee prejšnjega odstavka se dokazujeta
s sprejetim prostorskim aktom, sprememba namembnosti pa z vloženo prošnjo pri
pristojnem upravnem organu.
Poleg sestavin po zakonu o obligacijskih razmerjih mora
najemna pogodba po tem zakonu vsebovati vsaj še: - opis stanovanja, lego, opremljenost ter način uporabe stanovanja; - imena in priimke oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale
stanovanje; - odpovedne razloge, ki jih določa 53. člen tega zakona; - vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj; - določila o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in
vzdrževanju stanovanja ter skupnih prostorov, delov, objektov in naprav
stanovanjske hiše; - način in roke plačevanja ter višino najemnine; - način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se
nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje
stanovanja in podobno (individualni stroški) ter stroške za obratovanje skupnih
prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše (obratovalni stroški); - določila o načinu uporabe stanovanja in na kakšen način in v kakšnih
časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja; - čas trajanja najemnega razmerja, če se izjemoma daje stanovanje v najem
za določen čas; - način predaje stanovanja. Lastnik mora skleniti aneks k najemni pogodbi, če se število
oseb poveča za eno ali več oseb, lahko pa odkloni sklenitev aneksa k najemni
pogodbi, če bi število oseb v stanovanju za več kot dvakrat presegalo število
oseb, za katere se šteje, da je stanovanje še primerno.
Lastnik mora v 30 dneh po sklenitvi predložiti najemno
pogodbo in aneks k najemni pogodbi upravnemu organu, pristojnemu za
stanovanjske zadeve.
Pravice in obveznosti lastnika stanovanja
Lastnik stanovanja mora: - izročiti stanovanje kot predmet najema po najemni pogodbi v stanju, ki
najemniku stanovanja omogoča normalno uporabo stanovanja, skladno z veljavnimi
normativi in standardi; - vzdrževati stanovanje, skupne prostore, dele, objekte in naprave v
stanovanjski hiši v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja
ter skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše ves čas
trajanja najema; - odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju.
Pravici lastnika stanovanja sta: - pobiranje najemnine za oddano stanovanje v skladu s tem zakonom; - odločanje o prenehanju najemnega razmerja v skladu s tem zakonom.
Pravice in obveznosti najemnika stanovanja
Najemnik stanovanja mora: - uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo; - odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi
stanovanja; - dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za
preveritev pravilne uporabe stanovanja v skladu z roki, določenimi v najemni
pogodbi, vendar največ dvakrat na leto; - poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne
oziroma malomarne uporabe stanovanja, skladno z določili najemne pogodbe; - obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja
lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi; - plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo
poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo.;
- obvestiti lastnika, če stanovanje več kot 30 dni zaporedoma uporablja
poleg najemnika ena ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi.
Najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen
čas, mora najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika pisno
odobritev podaljšanja najemne pogodbe, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in
stvari v pogodbenem roku.
Najemnik stanovanja ne sme spreminjati stanovanjskih
prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez predhodnega pisnega
soglasja lastnika.
Najemnik stanovanja mora dopustiti vstop v stanovanje, da se
v stanovanju opravijo dela v zvezi s popravili in izboljšavami v stanovanjski
hiši, ki jih drugače ni moč opraviti ali pa le z nesorazmernimi stroški. Popravila oziroma izboljšave se morajo opraviti v najkrajšem
možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo najemnika. Lastnik mora o
nameravanih posegih v stanovanje najemnika obvestiti v primernem roku ter
zagotoviti normalno uporabo stanovanja po opravljenem posegu. Če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje, odloči o tem na
zahtevo upravnika oziroma lastnika sodišče.
Pravice najemnika stanovanja so: - opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo, da se
zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem
pred večjo škodo ter zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh
popravil; - zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika
iz druge alinee 42. člena tega zakona tako, da lahko zahteva povrnitev škode v
enkratnem znesku ali z znižanjem najemnine; - zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine.
Najemnik lahko odda del stanovanja podnajemniku, če predhodno
pridobi pisno soglasje lastnika. Podnajemnina in ostali stroški za del stanovanja iz
prejšnjega odstavka ne smejo biti višji od najemnine in ostalih stroškov za del
stanovanja, ki se oddaja v podnajem.
Najemnik stanovanja lahko uporablja najeto stanovanje v
skladu z določbami tega zakona in najemno pogodbo tudi za opravljanje dovoljene
dejavnosti v stanovanju. Za pridobitev dovoljenja za opravljanje dovoljene dejavnosti
v stanovanju mora najemnik pridobiti pisno soglasje lastnika stanovanja,
ostalih lastnikov v večstanovanjski hiši in soglasje upravnega organa,
pristojnega za stanovanjske zadeve. Ostali lastniki oziroma organ iz prejšnjega odstavka lahko zavrnejo
soglasje, če gre za dejavnost, ki bi motila stanovalce pri mirni rabi stanovanj
ali povzročala prekomerno obremenitev skupnih prostorov, delov, objektov in
naprav v večstanovanjski hiši.
Če s tem zakonom ni drugače določeno, se določbe tega
poglavja smiselno uporabljajo tudi za urejanje podnajemnih razmerij.
Najemnik lahko odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi zato
navajal razloge, z 90-dnevnim odpovednim rokom.
Lastnik lahko odpove najemno pogodbo iz naslednjih krivdnih
razlogov: - če najemnik ali osebe, ki z njim stanujejo, uporabljajo stanovanje v
nasprotju z zakonom in najemno pogodbo; - če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe
stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih prostorih, delih,
objektih in napravah v večstanovanjski hiši; - če najemnik ne plača najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg
najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, dvakrat zaporedoma ali dva
meseca v zadnjih dvanajstih mesecih; - če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe
stanovanja pogosto ali huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi
stanovanja; - če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi
spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika; - če stanovanje več kot 30 dni zaporedoma uporablja poleg najemnika oseba
ali več oseb, glede katerih lahko lastnik odkloni sklenitev aneksa k najemni
pogodbi.
- če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika
oziroma zaračunava višjo podnajemnino kot to določa 49. člen tega zakona; - če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz 47. člena ter v
primerih iz tretje alinee 44. člena tega zakona; - če najemnik ali oseba, ki poleg najemnika uporablja stanovanje, opravlja
v stanovanju nedovoljeno dejavnost ali dovoljeno dejavnost v nasprotju s 50.
členom tega zakona. Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni
predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora
vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga. Rok za odpravo
odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni. Najemniku stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe
zato, ker ni plačal najemnine in drugih obveznosti po tem zakonu, če zaradi
socialne stiske, v kateri se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo
stanovanje, ni zmogel poravnati najemnine in drugih obveznosti po tem zakonu v
celoti. Potrdilo centra za socialno delo mora najemnik predložiti
lastniku in občinskemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve, v 15 dneh po
nastanku okoliščin iz prejšnjega odstavka. Če center za socialno delo ugotovi, da najemnik in osebe, ki
z njim uporabljajo stanovanje, niso zmožne v celoti poravnati najemnine in
drugih obveznosti, zagotovi lastniku stanovanja razliko do pogodbeno določene
najemnine in ostalih stroškov po tem zakonu občinski organ, pristojen za
stanovanjske zadeve, sicer mora najemniku dodeliti v najem primerno socialno
Stanovanje. Lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če najemniku, ki
stanuje v službenem stanovanju, preneha delovno razmerje pri lastniku
službenega stanovanja.
Če lastnik odpove najemno pogodbo iz razlogov, ki niso
našteti v prejšnjem členu, mora najemniku priskrbeti drugo primerno stanovanje.
Najemniku se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja
ne sme poslabšati, kar pomeni, da se šteje za primerno stanovanje poleg
opredelitev iz 5. člena tega zakona stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni
okoliščini ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in
oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju.
Stroške selitve nosi lastnik.
V primeru spora odloča o primernosti drugega stanovanja
sodišče v nepravdnem postopku. Najemno pogodbo, se lahko prejšnjemu imetniku stanovanjske
pravice oziroma osebi, s katero je lastnik tega stanovanja dolžan skleniti
najemno pogodbo, odpove le iz razlogov, navedenih v 53. členu tega zakona.
Občina lahko odpove najemno pogodbo, če najemnik socialnega
stanovanja izgubi status socialnega upravičenca in če mu občina na svojem
območju oziroma na območju mesta zagotovi najem primernega stanovanja. Če najemnik socialnega stanovanja izgubi status socialnega
upravičenca, do odpovedi najemne pogodbe za to stanovanje plačuje najemnino kot
za neprofitno stanovanje. Status socialnega upravičenca se določa z aktom iz 103. člena
tega zakona. Ne glede na določbo 5. člena tega zakona pa občina ni dolžna
priskrbeti večjega stanovanja, kot to določa akt iz 11. člena tega zakona.
Če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti
najemno pogodbo z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v dalj časa
trajajoči življenjski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov,
navedenih v najemni pogodbi. Če se ožji družinski člani ne sporazumejo o tem, kdo bo
sklenil najemno pogodbo, odloči sodišče v nepravdnem postopku. Po smrti najemnika, ki je živel v stanovanju iz 114. člena
tega zakona, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo z zakoncem
umrlega ali osebo, s katero je najemnik živel v dalj časa trajajoči življenjski
Če se zakonska zveza razveže, se lahko prejšnja zakonca
sporazumeta o tem, kdo od njiju ostane ali postane najemnik stanovanja, drugi
zakonec pa se iz stanovanja izseli. Če se prejšnja zakonca ne moreta sporazumeti, odloči o sporu
na zahtevo enega od njiju v nepravdnem postopku sodišče, na čigar območju je
stanovanje. Sodišče upošteva pri tem stanovanjske potrebe prejšnjih zakoncev,
njunih otrok in drugih oseb, ki skupaj z njima stanujejo in druge okoliščine
primera. Prejšnji zakonec, ki po sodni odločbi ne ostane ali postane
najemnik stanovanja, se mora iz stanovanja izseliti v roku, ki ga določi
sodišče v skladu z 59. členom tega zakona. Določbe prejšnjega in tega člena se ne uporabljajo, kadar je
najemna pogodba sklenjena za službeno stanovanje, razen če se pogodbeni stranki
ne dogovorita drugače.
Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila
najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen
čas, uporablja stanovanje nezakonito. Lastnik lahko kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja
pri rednem sodišču. Spori se štejejo za nujne.
Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s
tožbo pri rednem sodišču. Sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot
60 dni in ne daljši od 90 dni. Spori se štejejo za nujne.
Pravice in obveznosti najemnika in lastnika po prenehanju
najemnega razmerja
Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik izročiti
lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo
spremembe nastale pri normalni uporabi stanovanja. Pravica podnajemnika, da po podnajemni pogodbi uporablja
stanovanjske prostore, preneha, če najemnik iz kateregakoli razloga preneha
uporabljati stanovanje, v katerem so ti prostori, ne glede na to, ali je čas,
za katerega je bila sklenjena podnajemna pogodba potekel ali ne.
Po izselitvi iz stanovanja ima najemnik pravico do povrnitve
neamortiziranega dela koristnih vlaganj v stanovanju, ki jih je opravil s
soglasjem lastnika, če se z njim drugače ne dogovori.
Stanovanjska najemnina
Najemnina za službena in profitna stanovanja se oblikuje
prosto, če z zakonom ni določeno drugače.
Najemnine za socialna in neprofitna stanovanja se oblikujejo
skladno s predpisano metodologijo iz 11. člena tega zakona. Če občina določi za socialna stanovanja najemnino, ki je
nižja, kot to določa metodologija iz prejšnjega odstavka, mora lastniku
stanovanja izplačati razliko.
Če lastniki najemnih stanovanj zlorabijo prevladujoč položaj,
ki ga imajo na območju občine ali nedovoljeno špekulirajo, pa tako ravnanje
povzroči ali utegne povzročiti motnje v stanovanjski preskrbi, lahko občina z
odlokom začasno, vendar ne za več kot šest mesecev, predpiše najvišje dopustne
najemnine oziroma omeji profit ob smiselnem upoštevanju metodologije za
oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Upravičenost ukrepa iz prejšnjega odstavka ugotavlja na
zahtevo lastnikov organ republiške stanovanjske inšpekcije.
Oderuška najemnina je po tem zakonu najemnina, ki za več kot
50% presega povprečno prosto oblikovano najemnino v občini za enako ali podobno
kategorijo stanovanj, pri čemer je treba upoštevati tudi lokacijo in opremo
stanovanja. V občini, kjer po prosto oblikovani najemnini oddaja najemna
stanovanja manj kot pet lastnikov, ali večino teh stanovanj oddajajo manj kot
trije lastniki, se oderuška najemnina primerja s povprečno prosto oblikovano
najemnino v regiji.
Najemnik ima pravico zahtevati, da občinski organ, pristojen
za stanovanjske zadeve, preveri višino najemnine. Občinski organ je dolžan v 15 dneh zavzeti stališče, pri
čemer mora poleg okoliščin iz prejšnjega člena upoštevati še vse okoliščine iz
najemne pogodbe. Oškodovani najemnik lahko zahteva spremembo najemne pogodbe
na ustrezno najemnino ter vračilo preveč plačane najemnine. Zahtevka iz prejšnjega odstavka lahko vloži oškodovani pri
rednem sodišču v petih letih po sklenitvi najemne pogodbe.
V. SVET ZA VARSTVO PRAVIC NAJEMNIKOV IN STANOVANJSKA ZBORNICA
Svet za varstvo pravic najemnikov
Skupščina občine ustanovi svet za varstvo pravic najemnikov,
ki je sestavljen iz njihovih predstavnikov. Svet za varstvo pravic najemnikov spremlja uresničevanje
obveznosti lastnikov in daje pobude skupščini občine za sprejem ustreznih
Občina zagotavlja administrativno-strokovna opravila za svet
za varstvo pravic najemnikov.
Skupščina občine ali njen organ mora obravnavati pobude in
stališča sveta za varstvo pravic najemnikov in ga o svojih stališčih obvestiti
najkasneje v 60 dneh. Kadar skupščina občine razpravlja o pobudah sveta za varstvo
pravic najemnikov, imajo njegovi predstavniki pravico svoje predloge in
stališča razložiti na zasedanju skupščine.
Sveti za varstvo pravic najemnikov se lahko združujejo v
republiški svet. Če je ustanovljen republiški svet za varstvo pravic
najemnikov, ta zastopa interese najemnikov pred republiškimi organi, kadar
obravnavajo vprašanja stanovanjske politike.
Lastniki najemnih stanovanj in izvajalci stanovanjskih
storitev se lahko združujejo v Stanovanjsko zbornico Slovenije (v nadaljnjem
besedilu: zbornica).
Zbornica je samostojno strokovno združenje, ki je pravna
Zbornica spremlja in obravnava problematiko oddajanja
stanovanj in opravljanja stanovanjskih storitev, spremlja ponudbo in
povpraševanje na trgu najemnih stanovanj, ponudbo in povpraševanje po
izvajalcih stanovanjskih storitev, zagotavlja svojim članom strokovno pomoč in
potrebne informacije, pomembne za njihove poslovne odločitve, daje priporočila
posameznim izvajalcem stanovanjskih storitev, sprejme kodeks etike (dobre
poslovne običaje) obvezen za člane zbornice, zastopa interese svojih članov in
organizira dodatno usposabljanje izvajalcev stanovanjskih storitev.
Delo zbornice je javno. S statutom zbornice se določi organizacija in naloge
zbornice, organi zbornice in njihove pristojnosti, način zagotavljanja sredstev
za delo zbornice, pravice in obveznosti članov zbornice in druga vprašanja,
pomembna za delo zbornice.
VI. NALOGE IN PRISTOJNOSTI REPUBLIKE IN OBČIN
Republika ima na stanovanjskem področju zlasti naslednje
pristojnosti in naloge: - določa stanovanjsko politiko v razvojnem in prostorskem načrtu
republike; - določa nacionalni stanovanjski program ter zagotavlja sredstva za
njegovo izvedbo; - skrbi za razvojno raziskovalno dejavnost na stanovanjskem področju; - spremlja višino najemnine po vrstah najemnih stanovanj na nivoju regije
in republike; - vodi zbirni register stanovanj in uresničuje celovit informacijski
sistem na stanovanjskem področju ter skrbi za njegov razvoj; - ustanovi stanovanjsko raziskovalni in informacijski center.
Nacionalni stanovanjski program mora biti v skladu s
socialnim, prostorskim in razvojnim programom republike. Nacionalni stanovanjski program se izvaja na osnovi
opredelitev javnega interesa na področju poselitve slovenskega prostora z
vidika smotrnosti izrabe prostora, kvalitete bivalnega okolja ter identitete
širšega prostora. Nacionalni stanovanjski program izhaja pri opredeljevanju
kvalitete stanovanjske gradnje iz upoštevanja razvojnih trendov v načinu
življenja in diferenciacije potreb oziroma standardov, v okviru humanizacije
bivalnega in delovnega okolja.
Nacionalni stanovanjski program opredeljuje elemente
celovitega razvoja na stanovanjskem področju. Nacionalni stanovanjski program sprejema Skupščina Republike
Slovenije. Nacionalni stanovanjski program določa predvsem: - javni interes na področju načrtovanja stanovanjske gradnje, prenove in
poselitve slovenskega prostora; - obseg in dinamiko graditve stanovanj in stanovanjskih hiš; - način zagotavljanja pestrosti stanovanjske ponudbe; - kriterije za delež oziroma razmerje med profitnim in neprofitnim
stanovanjskim sektorjem, lastnimi stanovanji občanov in socialnimi korektivi; - kriterije za določanje obsega reševanja stanovanjskih vprašanj z
različnimi oblikami spodbud in pomoči po posameznih skupinah koristnikov
sredstev; - izhodišča smotrnosti in kvalitete stanovanjske gradnje oziroma pozidave,
kot osnovo za racionalizacijo graditve; - pogoje spodbujanja in pridobivanja stanovanj na demografsko ogroženih
območjih; - usmeritve stanovanjske poselitve prostora v skladu z regionalnim
razvojem in varstvom okolja; - obseg sredstev za razreševanje stanovanjskih vprašanj mladih, družin z
več otroki, mladih družin in invalidov v neprofitnem stanovanjskem sektorju in
kriterije za razporejanje teh sredstev občinam; - način spodbujanja investicij v prenovo in vzdrževanje stanovanj in
Ukrepi za realizacijo nacionalnega stanovanjskega programa so
predvsem: - spodbujanje graditve najemnih in lastnih stanovanj različnih kategorij s
spodbudo vseh oblik organiziranja občanov za dosego tega cilja; - usmerjanje socialne politike na stanovanjskem področju v selektivno
zajemanje določenih skupin prebivalstva, ki si ne morejo sami razrešiti
stanovanjskega vprašanja; - sofinanciranje posebnih bivalnih potreb telesno in duševno prizadetih
občanov; - spodbujanje skladnejšega regionalnega razvoja, poselitvene in demografske
politike z dodatnim financiranjem gradnje stanovanj za potrebe demografsko
ogroženih območij; - izboljšanje materialnih možnosti upravljanja s stanovanji in
stanovanjskimi hišami.
Za financiranje nacionalnega stanovanjskega programa oziroma
spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in
stanovanjskih hiš se ustanovi Stanovanjski sklad Republike Slovenije (v
nadaljnjem besedilu: sklad). Sklad je javno pravna oseba s pravicami, obveznostmi in
odgovornostmi, določenimi s tem zakonom. Sklad posluje v svojem imenu in za svoj račun.
Sredstva za poslovanje sklada se zagotavljajo: - iz republiškega proračuna; - iz dela sredstev, ustvarjenih s prodajo družbenih stanovanj, iz
sredstev, ustvarjenih s prodajo stanovanj in stanovanjskih hiš v lasti
Republike Slovenije, razen od stanovanj in stanovanjskih hiš namenjenih za
delavce in funkcionarje republiških državnih organov; - z namenskimi dotacijami domačih in tujih pravnih in fizičnih oseb; - iz sredstev, ustvarjenih z izdajo vrednostnih papirjev sklada; - iz prihodkov, ustvarjenih z lastnim poslovanjem.
Sklad iz zbranih sredstev: - daje pomoči pri odplačevanju posojil; - daje posojila z ugodno obrestno mero; - zagotavlja manjkajoča sredstva za izvedbo nacionalnega programa. Sklad usmerja del sredstev v nakup dolgoročnih vrednostnih
papirjev, pri čemer izbira vrednostne papirje po kriterijih varnosti in
donosnosti naložb.
Podrobnejše pogoje za pridobitev in namene porabe sredstev
določi sklad s posebnim pravilnikom, skladno z določbami tega zakona. Sredstva iz prve in druge alinee prvega odstavka prejšnjega
člena se delijo uporabnikom na podlagi javnega razpisa.
Pri izvrševanju svojih nalog sklad sodeluje z drugimi
domačimi in tujimi finančnimi institucijami. Sklad lahko s pogodbo poveri upravljanje z delom svojih
naložb domači pravni osebi.
Sklad upravlja upravni odbor. Upravni odbor ima predsednika in deset članov. Predsednika in
osem članov imenuje in razrešuje Izvršni svet Skupščine Republike Slovenije iz
vrst priznanih strokovnjakov, ki ne smejo biti neposredno niti posredno
povezani z uporabniki sredstev, ki jih sklad daje skladno s prvim odstavkom 81.
člena tega zakona tako, da so v sestavi upravnega odbora ustrezno zastopani
tudi regionalni interesi. Dva člana upravnega odbora imenujejo sveti za varstvo
pravic najemnikov. Član upravnega odbora ne more biti direktor sklada. Upravni odbor opravlja naslednje zadeve: - sprejema finančni načrt; - imenuje in razrešuje direktorja sklada; - sprejema in objavi pravilnik in razpis iz 82. člena tega zakona; - sprejema naložbeno politiko; - sprejema zaključni račun in letno poročilo o poslovanju in rezultatih
dela sklada; - sprejema statut sklada; - daje navodila in usmeritve za delo direktorju in drugim zaposlenim v
skladu; - opravlja druge naloge, določene v statutu sklada.
Sklad ima nadzorni odbor, ki šteje pet članov, ki jih imenuje
Skupščina Republike Slovenije na predlog Izvršnega sveta Skupščine Republike
Slovenije za dobo štirih let. Nadzorni odbor nadzira zakonitost dela organov in služb ter
finančno poslovanje sklada po potrebi s pomočjo revizijskih ali drugih
strokovnih in pooblaščenih institucij. Nadzorni odbor poroča Izvršnemu svetu Skupščine Republike
Slovenije in Skupščini Republike Slovenije.
Člani upravnega in nadzornega odbora ter delavci sklada in njihovi
ožji družinski člani ne smejo opravljati dejavnosti, ki bi bile povezane z
njihovo funkcijo ali službo pri skladu.
Izvršni svet Skupščine Republike Slovenije daje soglasje k: - statutu sklada; - naložbeni politiki sklada in finančnem načrtu; - zaključnemu računu sklada in poročilu o poslovanju in rezultatih dela
sklada; - imenovanju in razrešitvi direktorja sklada.
Sklad zastopa in njegovo poslovanje vodi direktor sklada.
Sklad ima statut, s katerim se podrobneje določi zlasti: - notranjo organizacijo in način poslovanja sklada; - pooblastila za zastopanje; - pravice, odgovornosti in obveznosti delavcev sklada, ki opravljajo dela
in naloge s posebnimi pooblastili in odgovornostmi; - mandat članov upravnega odbora, direktorja in delavcev s posebnimi
pooblastili; - druga pomembnejša vprašanja v zvezi s poslovanjem sklada. Sklad pokriva stroške poslovanja s prihodki od svojih
finančnih naložb ter z drugimi prihodki.
Uporabniki sredstev sklada
Uporabniki sredstev sklada so lahko fizične ali pravne osebe,
ki izpolnjujejo pogoje določene s pravilnikom in razpisom, ki ga na podlagi 82.
člena tega zakona izda in objavi sklad ob upoštevanju določb tega poglavja
Ugodnosti iz prvega odstavka 81. člena so deležni: 1. državljani Republike Slovenije, ki si z graditvijo ali nakupom
primernega lastnega stanovanja prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje; 2. državljani Republike Slovenije, ki jim je zaradi spremenjenih
družinskih, zdravstvenih ali premoženjskih razmer dosedanje stanovanje postalo
neprimerno; 3. državljani Republike Slovenije, ki si stanovanjske razmere izboljšujejo
ali razrešujejo z vlaganjem sredstev v prenovo, sanacijo ali obsežnejše
vzdrževanje obstoječega stanovanjskega fonda; 4. državljani Republike Slovenije, ki so si svoje stanovanjsko vprašanje
razrešili z najemom posojil, pa jih zaradi neugodnih kreditnih pogojev ne
zmorejo v celoti odplačati, izpolnjujejo pa pogoje iz 1. in 2. točke tega
odstavka. Prednost pri uporabi sredstev imajo mlade družine, družine z
večjim številom otrok, družine z manjšim številom zaposlenih, mladi, invalidi
in družine z invalidnim članom in državljani z daljšo delovno dobo, ki so brez
stanovanja ali pa so podnajemniki.
Sredstva sklada lahko uporabljajo tudi neprofitne stanovanjske
Neprofitna stanovanjska organizacija je tista pravna oseba,
ki je ustanovljena za pridobivanje, upravljanje in oddajanje najemnih
neprofitnih stanovanj ter pridobivanje in upravljanje lastnih stanovanj, pod
posebnimi pogoji. Posebne pogoje iz prejšnjega odstavka predpiše s pravilnikom
predstojnik republiškega upravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve,
in se nanašajo predvsem na način poslovanja in usmerjanja profita, izrabo
pridobljenih zemljišč in upravljanja z njimi, oddajo del v vseh fazah
pridobivanja stanovanj z natečaji, spoštovanje predpisanih standardov in
normativov ter oblikovanje najemnin.
Republiški upravni organ na podlagi prijave pravne osebe
ugotovi, ali ta izpolnjuje pogoje, predpisane s pravilnikom iz drugega odstavka
prejšnjega člena. Če republiški upravni organ, pristojen za stanovanjske
zadeve, ugotovi, da prijavljena pravna oseba izpolnjuje zahtevane pogoje, jo
vpiše v register neprofitnih stanovanjskih organizacij. Če upravni organ iz prvega odstavka tega člena ugotovi, da
pravna oseba, vpisana v register neprofitnih stanovanjskih organizacij, ne
izpolnjuje katerega izmed pogojev, opredeljenega v pravilniku iz drugega
odstavka prejšnjega člena, jo izbriše iz registra in zahteva vračilo vseh
prejetih sredstev sklada.
V pravilniku iz 82. člena tega zakona se lahko predpiše, da
so do pomoči upravičene predvsem tiste neprofitne stanovanjske organizacije, ki
si zagotovijo določeno ugodnost tudi od občine, na območju katere nameravajo
poslovati, odvisno od možnosti posamezne občine. Občine, ki zagotovijo neprofitni stanovanjski organizaciji
kakršnokoli pomoč v okviru svojih pristojnosti in možnosti, lahko zahtevajo, da
se določen del neprofitnih najemnih stanovanj nameni za razreševanje
stanovanjskih vprašanj upravičencev do socialnih stanovanj.
V pravilniku iz 82. člena tega zakona se predpiše, da se
sredstva sklada na demografsko ogroženih področjih lahko uporabijo tudi, če
investitorji ne izpolnjujejo vseh pogojev predpisanih s pravilnikom iz 93.
Občinski stanovanjski program
Občina ima na stanovanjskem področju zlasti naslednje
pristojnosti in naloge: - sprejema in uresničuje občinski stanovanjski program; - zagotavlja sredstva za graditev in pridobitev socialnih stanovanj ter
razliko do pogodbeno določene najemnine in ostalih stroškov po tem zakonu; - spremlja višino povprečne najemnine v občini po kategorijah, vrstah in
lokaciji stanovanj; - zagotavlja pogoje za razvijanje različnih oblik gradnje in prenove z
ustrezno zemljiško in normativno politiko; - sprejema usmeritve za projektiranje, gradnjo in prenovo stanovanj, ki
izhajajo iz njenih lokalnih posebnosti, vključno z zunanjim videzom
stanovanjskih hiš; - vodi register stanovanj in skrbi za njegovo vzdrževanje.
Občinski stanovanjski program sprejema občinska skupščina. Na
podlagi načel nacionalnega stanovanjskega programa se z njim konkretizira
stanovanjska politika občine in zajema predvsem: - obseg, lokacijo in dinamiko graditve lastnih in najemnih stanovanj; - ukrepe občine, ki spodbujajo gradnjo in prenovo stanovanj ter
ustreznejšo zasedenost obstoječih stanovanj v občini; - posebne stanovanjske programe v občini, ki upoštevajo arhitektonske in
druge posebnosti pri zagotavljanju stanovanj za invalide; - način izvajanja pomoči pri pridobitvi oziroma uporabi stanovanj; - način zagotavljanja ustreznih oblik pomoči za nastajanje in delovanje
neprofitnih stanovanjskih organizacij.
Občina lahko z odlokom ustanovi stanovanjski sklad. V primerih,
ko je sklad ustanovljen, se za njegovo delovanje smiselno uporabljajo določbe,
ki se nanašajo na stanovanjski sklad republike. Dve ali več občin lahko ustanovijo skupni stanovanjski sklad.
Pomoč pri pridobitvi stanovanj
Državljani Republike Slovenije, katerih skupni prihodek na
člana družine ne presega višine, ki jo za upravičenost do denarnega dodatka
določajo predpisi s področja socialnega varstva, so upravičeni do dodelitve
socialnega stanovanja v najem. Pomoč pri uporabi stanovanja se dodeljuje po predpisih, ki
urejajo socialnovarstvene pravice.
Splošni pogoji, ki jih morajo izpolnjevati državljani, da so
upravičeni do dodelitve socialnega stanovanja v najem, so: - da državljan ali kdo izmed njegovih ožjih družinskih članov, ki z njim
stalno prebivajo, ni najemnik oziroma lastnik stanovanja oziroma je najemnik
ali lastnik neprimernega stanovanja; - da ima državljan stalno prebivališče v občini, v kateri je zaprosil za
dodelitev socialnega stanovanja; - da državljan ali kdo izmed njegovih ožjih družinskih članov, ki z njim
stalno prebivajo, ni lastnik počitniške hiše ali počitniškega stanovanja
oziroma druge nepremičnine; - da državljan ali kdo izmed njegovih ožjih družinskih članov ni lastnik
premičnine, ki presega 25% vrednosti primernega stanovanja.
Merila, ki vplivajo na obseg in časovno prednost pri
pridobitvi socialnega stanovanja v najem, se nanašajo na stanovanjske razmere,
število ožjih družinskih članov, skupni prihodek na družinskega člana,
premoženjsko stanje in socialno zdravstvene razmere. Pri razreševanju vlog za pridobitev socialnega stanovanja v
najem imajo prednost družine z več otroki, družine z manjšim številom
zaposlenih, mlade družine, invalidi in družine z invalidnim članom, po vrsti
invalidnosti in obsegu prizadetosti invalida.
socialne zadeve, v soglasju s predstojnikom republiškega upravnega organa,
pristojnega za stanovanjske zadeve, v podzakonskem aktu določi merila za
dodelitev socialnih stanovanj. Sklep o dodelitvi stanovanja v najem izda občinski organ,
pristojen za stanovanjske zadeve.
VII. INŠPEKCIJSKO NADZORSTVO
Inšpekcijsko nadzorstvo nad uresničevanjem tega zakona in
predpisov, izdanih na njegovi podlagi, opravljajo organi republiške
stanovanjske inšpekcije (v nadaljnjem besedilu: inšpekcijski organ).
Če lastnik stanovanja ali stanovanjske hiše ne zagotovi, da
so stanovanje ter skupni prostori, deli, objekti in naprave, usposobljeni za
normalno rabo oziroma normalno rabo onemogoča, inšpekcijski organ z odločbo
odredi rok za izvedbo potrebnih del, oziroma odklonitev motenj.
Po preteku tega roka predlaga občinskemu organu, da ukrepa
skladno s 34. členom tega zakona.
Če lastnik stanovanja ne zagotovi popravila, pa je to
potrebno, da se odvrne škoda, ki jo povzroča njegovo stanovanje na stanovanju
drugega lastnika ali na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah v
stanovanjski hiši, inšpekcijski organ z odločbo odredi rok za odpravo napake. Če lastnik v danem roku ne odpravi napake, inšpekcijski organ
odredi, da se napaka odpravi na stroške lastnika.
106.a člen Upravnik je dolžan v roku, ki ga določi inšpekcijski organ,
ravnati v skladu z izvršljivo odločbo, ki jo ta organ izda ob inšpekcijskem
pregledu in zagotoviti izvršitev odrejenih ukrepov za odpravo ugotovljenih
nepravilnosti.
Če najemnik stanovanja opravlja v stanovanju dovoljeno
dejavnost v nasprotju z dovoljenjem upravnega organa ali brez soglasja
lastnika, odredi inšpekcijski organ z odločbo, da s takimi deli preneha do
pridobitve ustreznega dovoljenja oziroma soglasja lastnika.
Če inšpekcijski organ ugotovi, da so zaradi dogovarjanja o
višini najemnine nastale motnje pri stanovanjski preskrbi, opozori pristojni
občinski organ, da je treba sprejeti odlok, s katerim naj se začasno predpiše
najvišja dopustna najemnina.
Inšpekcijski organ poroča o odrejenih ukrepih Izvršnemu svetu
Skupščine Republike Slovenije enkrat letno. Poročilo mora vsebovati tudi
predlog ustreznih ukrepov.
Za republiškega inšpektorja je lahko imenovana oseba z
visokošolsko izobrazbo arhitekturne ali gradbene smeri, ki ima pet let delovnih
izkušenj in strokovni izpit.
VIII. LASTNINJENJE IN PRIVATIZACIJA STANOVANJ IN
STANOVANJSKIH HIŠ TER STANOVANJSKIH PODJETIJ
Republika Slovenija in občine postanejo z dnem uveljavitve
tega zakona lastnice družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš, na katerih so
imele pravico uporabe delovne skupnosti državnih organov, organov družbene
skupnosti in bivših družbenopolitičnih organizacij ter lastnice družbenih
stanovanj in stanovanjskih hiš, namenjenih za nosilce družbenih funkcij ter
drugih družbenih stanovanj, na katerih imajo republika in občine pravico
Druge pravne osebe, ki imajo pravico uporabe na družbenih
stanovanjih in stanovanjskih hišah, postanejo z dnem uveljavitve tega zakona
lastnice teh stanovanj.
Občina postane z dnem uveljavitve tega zakona lastnica
družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš, pridobljenih s solidarnostnimi in
vzajemnostnimi sredstvi stanovanjskega gospodarstva. Občina in druge pravne osebe postanejo z dnem uveljavitve
tega zakona lastnice družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš, ki so na podlagi
predpisov o podržavljenju, navedenih v 3. in 4. členu zakona o
denacionalizaciji, postale splošno ljudsko premoženje.
Skupnost pokojninskega in invalidskega zavarovanja. Slovenije
postane z dnem uveljavitve tega zakona lastnica stanovanj in stanovanjskih hiš,
zgrajenih s sredstvi te skupnosti, stanovanj, zgrajenih namensko za upokojence,
in stanovanj, zgrajenih namensko za potrebe Zveze združenj borcev NOV
Lastniki iz 111., 112., 113. in 114. člena tega zakona so
zavezanci v postopkih za denacionalizacijo.
Občani, ki so si svoje stanovanjsko vprašanje razrešili s
preureditvijo ali nadzidavo skupnih prostorov v stanovanjski hiši, pa še niso
pridobili lastninske pravice, postanejo z dnem uveljavitve tega zakona lastniki
na tak način pridobljenih stanovanj in imajo pravico do vpisa lastninske
pravice na tem stanovanju v zemljiško knjigo na podlagi gradbenega dovoljenja
oziroma odločbe o dovolitvi priglašenih del.
Kdor misli, da določba prejšnjega odstavka posega v njegove
pravice, lahko zahteva primerno odškodnino od lastnika iz prejšnjega odstavka. Občani, ki so za pridobitev stanovanjske pravice poleg lastne
udeležbe prispevali še z dodatnimi denarnimi ali materialnimi vlaganji, lahko
zahtevajo od lastnika priznanje solastniškega deleža na stanovanju v sorazmerju
s svojo vlogo.
Pravice iz tega člena pripadajo tudi občanom, katerih
stanovanja so v stanovanjskih hišah, ki so bila pred uveljavitvijo
stanovanjskega zakona z odločbo sodišča vrnjena prvotnim lastnikom.
Privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš
Lastniki iz 111., 112., 113. in 114. člena, tega zakona so
dolžni prodati na zahtevo imetnika stanovanjske pravice, ki je to pravico na
dan uveljavitve tega zakona imel (v nadaljnjem besedilu: prejšnji imetnik
stanovanjske pravice), z njegovo pisno privolitvijo pa tudi njegovemu ožjemu
družinskemu članu, bremen prosto stanovanje, na katerem je imel stanovanjsko
pravico. Prejšnji imetnik stanovanjske pravice oziroma njegov ožji
družinski član ima pri nakupu pravico do popusta v višini 30% od vrednosti
stanovanja, zmanjšane za še ne realno vrnjeno lastno udeležbo in za lastna
vlaganja, ki se odražajo v povečani vrednosti stanovanja. Preostala vrednost je pogodbena cena, ki jo je kupec dolžan
poravnati na naslednji način: - 10% od pogodbene cene v 60 dneh po sklenitvi pogodbe; - preostanek v 20 letih, pri čemer morajo biti mesečni obroki ves čas
odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja. Če je tako izračunan obrok višji, kot znaša ena tretjina
mesečnega osebnega dohodka kupca, se doba obročnega odplačevanja ustrezno
podaljša. Če je tako izračunan obrok nižji, kot bi znašala neprofitna najemnina
za to stanovanje, lahko lastnik določi tudi krajšo odplačilno dobo. Kupoprodajno pogodbo je dolžan lastnik iz prvega odstavka
tega člena skleniti najpozneje v 30 dneh po vloženi zahtevi.
S sklenitvijo kupoprodajne pogodbe kupec prevzame vse pravice
in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, če ni v tem zakonu drugače
Kupec, ki v 60 dneh po sklenitvi kupoprodajne pogodbe
pogodbeno ceno odplača v enkratnem znesku, ima pravico do popusta v višini 60%
od vrednosti stanovanja.
Do dodatnega popusta ima pravico tisti kupec, ki želi
predčasno odplačati stanovanje, in to izjavi ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe,
tako da se pogodbena cena zmanjša za 1,5% za vsako leto hitrejšega odplačila
stanovanja, vendar največ za 28,5% pogodbene cene stanovanja. Prejšnji odstavek se smiselno uporablja za izračun dodatnega
popusta tudi za tiste kupce, ki se odločijo za predčasno odplačilo po že
sklenjeni kupni pogodbi.
Za določitev vrednosti stanovanj, ki se privatizirajo na
podlagi določb tega zakona, se uporabljajo elementi za izračun vrednosti
stanovanja, ki jih določa pravilnik o merilih in načinu za ugotavljanje
vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja (Uradni list
SRS, št. 25/81). Republiški upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve,
mesečno določa vrednost točke, ki je veljala ob koncu leta 1993, skladno z
rastjo vrednosti nemške marke po srednjem tečaju Banke Slovenije.
Če je stanovanje dotrajano, lahko prejšnji imetnik
stanovanjske pravice v soglasju z lastnikom zahteva, da občinski organ, na
podlagi navodil republiškega organa pristojnega za stanovanjske zadeve, preveri
ustreznost točkovanja, ki ga po potrebi korigira. Če cenitev zahteva bivši imetnik stanovanjske pravice ker
meni, da tako ugotovljena vrednost stanovanja ne ustreza dejanskemu stanju, se
cenitev gradbene vrednosti stanovanja opravi na podlagi pravilnika o enotni
metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš in
drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87).
121. a člen
Če prejšnji imetnik stanovanjske pravice na stanovanju v
lasti pravne osebe s sedežem izven Republike Slovenije ne more uveljaviti svoje
pravice do privatizacije, lahko zahteva v roku šestih mesecev od uveljavitve
tega zakona, da pod pogoji, določenimi s stanovanjskim zakonom, sklene
kupoprodajno pogodbo s pooblaščeno osebo Stanovanjskega sklada Republike
Slovenije, ki to stori v imenu in na račun lastnika stanovanja.
Stanovanjski sklad Republike Slovenije deponirano kupnino,
prejeto s prodajo teh stanovanj, revalorizira glede na mesečno stopnjo rasti
cen na drobno in jo je dolžan izročiti lastniku skupaj z obrestmi takoj, ko so
za to izpolnjeni pogoji.
Kupec, ki je pridobil stanovanje na način iz prejšnjih členov
tega zakona, stanovanja ne sme odprodati ali s kakšnim drugim pravnim poslom
med živimi odtujiti pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja. Prepoved odtujitve nepremičnine se v korist prodajalca
vknjiži v zemljiško knjigo.
Prejšnji imetnik stanovanjske pravice oziroma njegov ožji
družinski član lahko uveljavlja pravico do nakupa stanovanja s predvidenimi
popusti v dveh letih po uveljavitvi tega zakona, za stanovanja iz drugega
odstavka 113. člena tega zakona, za katera ni bila vložena zahteva za
denacionalizacijo oziroma je bil zahtevek za denacionalizacijo zavrnjen pred
uveljavitvijo tega zakona v šestih mesecih od dneva uveljavitve zakona, sicer
pa v šestih mesecih od pravnomočne zavrnitve zahtevka za denacionalizacijo.
Prodajalec mora sklenjeno pogodbo o prodaji stanovanja iz
drugega odstavka 113. člena tega zakona, za katerega ni bila vložena zahteva za
denacionalizacijo oziroma za katerega je bil zahtevek za denacionalizacijo
pravnomočno zavrnjen, takoj poslati Slovenskemu odškodninskemu skladu. V tej
pogodbi mora biti določeno, da kupec kupnino nakaže oziroma nakazuje Slovenskemu
odškodninskemu skladu.
Če kupec ne zmore odplačevati obrokov za stanovanje, ki ga je
kupil na podlagi določb tega poglavja, lahko zahteva razvezo kupoprodajne
pogodbe. V tem primeru mu je prodajalec dolžan povrniti že plačane obroke v
realni vrednosti, zmanjšane za neprofitno najemnino in s kupcem skleniti
najemno pogodbo, če ta to želi. Če prodajalec ne želi vrniti že plačanih obrokov, postane
kupec solastnik stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom vrednosti
stanovanja.
Določila najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev
stanovanja in najemnikom – prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, ostanejo v
veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije -lastniku. Potem, ko je bilo stanovanje vrnjeno upravičencu do
denacionalizacije oziroma po končanem zapuščinskem postopku, lahko prejšnji
imetnik stanovanjske pravice na takem stanovanju uveljavlja pravico do nakupa
stanovanja na način, določenem v tem poglavju. Če se lastnik, ki mu je bilo stanovanje vrnjeno na podlagi
predpisov o denacionalizaciji, strinja s takim načinom prodaje, ima pravico do
nadomestila za popust iz drugega odstavka 117. člena oziroma 119. ali 120.
člena tega zakona od zavezanca za vrnitev stanovanja, razliko do polne cene
stanovanja, ugotovljeno na način iz 93. člena zakona o denacionalizaciji, pa
dobi v višini polovice te vrednosti v obveznicah od Slovenskega odškodninskega
sklada, drugo polovico pa v lastniških vrednostnih papirjih Sklada Republike
Slovenije za razvoj. V primeru, da lastnik ne pristane na prodajo po prejšnjem
odstavku, si lahko prejšnji imetnik stanovanjske pravice ob soglasju lastnika
sam priskrbi stanovanje za nakup ali se odloči za gradnjo. V tem primeru mu
mora lastnik izplačati kot odpravnino za izpraznjeno stanovanje 30% od
vrednosti stanovanja, ki ga zaseda, ugotovljeno na način iz 93. člena zakona o
denacionalizaciji, 50% te vrednosti pa dobi po eno tretjino od zavezanca za
vrnitev stanovanja, od Slovenskega odškodninskega sklada v obliki obveznic, ter
od Sklada Republike Slovenije za razvoj v lastniških vrednostnih papirjih. V
primeru, da se prejšnji imetnik stanovanjske pravice odloči za nakup stanovanja
ali gradnjo stanovanjske hiše, odpravnina pa ne zadošča za kupnino, je na
njegovo zahtevo Stanovanjski sklad Republike Slovenije dolžan najkasneje v roku
šestih mesecev od vložene zahteve odobriti posojilo iz 81. člena tega zakona do
višine kupnine za primerno stanovanje po ceni, ki jo za izračun posojila
priznava Stanovanjski sklad Republike Slovenije, ima pa tudi pravico zahtevati,
da mu Stanovanjski sklad Republike Slovenije na njegovo zahtevo v roku šestih
mesecev odkupi prejete obveznice Slovenskega odškodninskega sklada in lastniške
vrednostne papirje Sklada Republike Slovenije za razvoj po tržni ceni. Če
lastnik odkloni soglasje po določilih tega odstavka, mora prejšnjemu imetniku
stanovanjske pravice izplačati odpravnino za izpraznjeno stanovanje zavezanec
za denacionalizacijo sam, s čimer pridobi pravico do vselitve drugega najemnika
v to stanovanje pod enakimi pogoji, kot so veljali za prejšnjega imetnika
stanovanjske pravice. Zavezanec za denacionalizacijo mora svojo obveznost do
prejšnjega imetnika stanovanjske pravice izpolniti v roku šestih mesecev od
sprejema zahteve. V primeru, da lastnik ne pristane na prodajo stanovanja po
tretjem odstavku tega člena, prejšnji imetnik stanovanjske pravice pa se ne
odloči za nakup ali gradnjo ali ne more uresničiti nakupa ali gradnje po
prejšnjem odstavku tega člena, lahko zahteva, od zavezanca za vrnitev
stanovanja podatke in seznam o vseh razpoložljivih nezasedenih in zasedenih
stanovanjih, katerih lastnik je, in ki jih mora ponuditi v odkup. Zavezanec
lahko v nadomesten odkup ponudi le tista zasedena stanovanja, katera najemniki
– prejšnji imetniki stanovanjske pravice – ne bodo odkupili v roku štirih
mesecev od uveljavitve tega zakona. V tem roku imajo ne glede na rok iz 123.
člena pravico zahtevati odkup stanovanja v skladu s 117. in 119. členom tega
zakona. Podatke in seznam je dolžan zavezanec izročiti najkasneje v 30 dneh od
poslane zahteve, vendar pa ne pred potekom štirimesečnega roka, v katerem imajo
prejšnji imetniki stanovanjske pravice, najemniki možnost ta stanovanja
odkupiti. Za zavrnitev se šteje pisna zavrnitev prodaje stanovanja ali
enomesečni molk lastnika na priporočeno pisno ponudbo najemnika. Enakovredno stanovanje po petem odstavku je stanovanje,
katerega posamezni in bistveni integralni (vrednost. stanovanja, izračunana na
podlagi 121. člena tega zakona, število točk, kvadratura, korekcijski faktor)
elementi vrednotenja stanovanja ne odstopajo za več kot 30% glede na
stanovanje, ki ga prejšnji imetnik stanovanjske pravice zaseda. Stanovanje ni
enakovredno, če lokacija bistveno poslabšuje življenjske razmere najemnika. Za zavezanca se v smislu petega odstavka tega člena šteje
tudi Stanovanjski sklad Republike Slovenije. Na območju mesta Ljubljane se
štejejo za enotnega zavezanca za prodajo po tem zakonu vse občine (ter mesto)
skupaj. Če prejšnji imetnik stanovanjske pravice, ki je odkupil
zasebno stanovanje, ponudi najemniku v svojem stanovanju v zameno stanovanje,
ki ga sam zaseda, je ta dolžan ponudbo sprejeti, kolikor se lastnik ponujenega
stanovanja (ki mu je bilo stanovanje vrnjeno na podlagi predpisov o
denacionalizaciji) s tem strinja. V tem primeru je dolžan z njim skleniti
najemno pogodbo pod istimi pogoji kot s prejšnjim imetnikom stanovanjske
pravice na tem stanovanju. Najemniku, ki se mora preseliti, je ponudnik
zamenjave dolžan povrniti vse stroške selitve. Če prvotni lastnik ne pristane na, rešitve ne po tretjem, ne
po četrtem odstavku tega člena oziroma se ne strinja z zamenjavo
"stanovanja po devetem odstavku tega člena, ne sme s pravnimi posli med
živimi odtujiti stanovanja v roku petih let od odklonitve prodaje iz tretjega
ali četrtega odstavka tega člena. Prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice na hišniških
stanovanjih in prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice na stanovanjih, ki so
bila pred uveljavitvijo zakona o denacionalizaciji z odločbo sodišča vrnjena
prvotnim lastnikom, gredo iste pravice kot najemnikom v denacionaliziranih
stanovanjih. Zavezanci za vrnitev stanovanja so dolžni del kupnine,
pridobljene s prodajo stanovanj po petem odstavku tega člena, odvajati v
Stanovanjski sklad Republike Slovenije in v Slovenski odškodninski sklad v
skladu s 130. členom tega zakona.
Če prejšnji imetnik stanovanjske pravice v dveh letih po
uveljavitvi tega zakona stanovanje izprazni, mu mora lastnik iz 111., 112.,
prvega odstavka 113. in 114. člena tega zakona izplačati 30% od vrednosti
stanovanja. Do enake ugodnosti je upravičen tudi prejšnji imetnik
stanovanjske pravice, ki najeto stanovanje v dveh letih po uveljavitvi tega
zakona zamenja za manjše stanovanje. V tem primeru se 30% od vrednosti izračuna
na podlagi ugotovljene razlike med vrednostjo zamenjanih stanovanj. Če obstajajo okoliščine iz prvega odstavka 148. člena, lahko
lastnik zavrne izplačilo ugodnosti iz prvega in drugega odstavka tega člena.
Za ugotavljanje vrednosti izpraznjenega oziroma zamenjanega
stanovanja se uporabljajo določbe prvega odstavka 121. člena tega zakona.
Ne glede na določbe prejšnjih členov Skupnost pokojninskega
in invalidskega zavarovanja Slovenije ni dolžna prodati stanovanj v
stanovanjskih hišah, ki so bile v celoti namensko zgrajene za razreševanje
stanovanjskih potreb upokojencev, in imajo poseben status. Ne glede na določbe tega zakona, ki se nanašajo na
privatizacijo, pa lastnik ni dolžan prodati stanovanja, če je prejšnjemu
imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je
mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših
prostorov skladno z določbami zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list
SRS, št. 35/82 in 14/84). V primeru spora odloča o upravičenosti zavrnitve sklenitve
kupoprodajne pogodbe sodišče v pravdnem postopku. Postopek sproži prejšnji imetnik stanovanjske pravice v 15
dneh po zavrnitvi.
Ne glede na določbe prejšnjih členov lastniki niso dolžni
prodati stanovanja, če je stanovanje v stanovanjski hiši, predvideni za rušenje
ali teče celovita prenova oziroma ima kdo zakonito predkupno pravico na
stanovanju ali stanovanjski hiši. V primerih iz prejšnjega odstavka so lastniki takih stanovanj
prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice, ki v dveh letih po uveljavitvi tega
zakona zahteva nakup takega stanovanja, dolžni omogočiti nakup drugega
primernega stanovanja pod pogoji, ki jih v tem poglavju določa ta zakon. Prejšnja odstavka se smiselno uporabljata tudi za stanovanja,
namenjena osebam za opravljanje službene dolžnosti (40. člen zakona o stanovanjskih
razmerjih), na katerem je bila dodeljena stanovanjska pravica.
Lastniki prejšnjih družbenih stanovanj, razen lastnik iz 114.
člena tega zakona, odvajajo del kupnine, pridobljene na podlagi tega zakona, v
Stanovanjski sklad Republike Slovenije v skladu z določbami zakona o Slovenskem
odškodninskem skladu. Pred sodno overovitvijo morajo biti poplačane obveznosti
do Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in do Slovenskega odškodninskega
sklada, na kar pazi sodišče po uradni dolžnosti.
Lastnik se lahko odpove pobiranju preostalih obrokov, ki so
jih po sklenjeni kupoprodajni pogodbi dolžni plačevati kupci, v korist
Stanovanjskega sklada Republike Slovenije. Lastnik lahko vsa ali del stanovanj prenese na republiški ali
občinski stanovanjski sklad s posebno pogodbo. Za popust in del kupnine, ki so jo dolžni lastniki odvajati,
zmanjša lastnik vrednost družbenega kapitala oziroma vire sredstev in izkaže
znesek popusta in odvedenega dela kupnine analitično v aktivi bilance.
Lastniki stanovanj iz prvega odstavka 113. člena tega zakona
so dolžni sredstva, pridobljena z odprodajo družbenih stanovanj namensko
uporabiti za izvajanje nalog, ki jih imajo na stanovanjskem področju po tem
Če lastniki iz 112. člena tega zakona dokažejo, da bodo
sredstva, pridobljena z odprodajo družbenih stanovanj, namenili za razreševanje
stanovanjskih vprašanj svojih delavcev, so oproščeni davka na promet
Stanovanjska podjetja, registrirana za opravljanje dejavnosti
posebnega družbenega pomena skladno z zakonom o stanovanjskem gospodarstvu
(Uradni list SRS, št. 3/81, 34/83, 24/85, 1/86, 11/88 in 8/90) postanejo last
občine oziroma mesta, na čigar območju imajo svoj sedež.
Z denarno kaznijo najmanj 5.000 tolarjev se kaznuje za
prekršek lastnik stanovanja: 1. ki ne prispeva k stroškom upravljanja, prenove in izboljšav (33. člen); 2. ki ne zagotovi popravila stanovanja v 15 dneh (36. člen), oziroma zoper
katerega je ukrepal inšpektor po 105. členu; 3. (razveljavljena).
Z denarno kaznijo najmanj 3.000 tolarjev se kaznuje za
prekršek upravnik, ki najkasneje v 15 dneh po sklenitvi pogodbe o upravljanju
te ne registrira pri pristojnem upravnem organu, ki vodi register pogodb.
Z denarno kaznijo najmanj 9.000 tolarjev se kaznuje za
prekršek upravnik, ki ne ravna v skladu z izvršljivo odločbo inšpekcijskega
organa, s katero mu je naložena obveznost odprave ob inšpekcijskem pregledu
ugotovljenih nepravilnosti (106.a člen).
prekršek lastnik: 1. ki odda stanovanje brez sklenitve najemne pogodbe (39. člen); 2. ki sklene nepopolno najemno pogodbo ali pogodbo z lažnimi podatki (prvi
odstavek 41. člena); 3. ki ne sklene aneksa k najemni pogodbi (drugi odstavek 41. člena); 4. ki ne predloži najemne pogodbe v predpisanem roku upravnemu organu,
pristojnemu za stanovanjske zadeve (tretji odstavek 41. člena); 5. ki zaračuna oderuško najemnino (65. člen); 6. ki ne ponudi v nakup stanovanja najemniku (prvi odstavek 19. člena);
7. ki sklene najemno pogodbo oziroma aneks k najemni pogodbi v nasprotju s
tretjim odstavkom 39. člena.
Z denarno kaznijo najmanj 2.000 tolarjev se kaznuje za
prekršek lastnik, ki najkasneje v 15 dneh po spremembi ne da podatkov iz prvega
odstavka 10. člena pristojnemu upravnemu organu.
Z denarno kaznijo 4.000 tolarjev se kaznuje za prekršek
lastnik, ki ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz prvega odstavka 35.
Z denarno kaznijo najmanj 4.000 tolarjev se kaznuje za
prekršek najemnik, ki ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz prvega
odstavka 47. člena.
Stanovanjski zakon (Uradni list
RS, št. 18/91-I)
Stanovanjska pravica preneha z dnem sklenitve najemne
stanovanjske zadeve, predpiše podzakonske akte iz 11. člena tega zakona v treh
mesecih po njegovi uveljavitvi.
Sklad se organizira in začne poslovati s 30. 9. 1991 oziroma
z dnem, ko Republika Slovenija vplača sredstva predvidena v republiškem
proračunu. Do ustanovitve sklada opravlja naloge iz 81. in 82. člena
tega zakona republiški upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve.
Občina mora v enem mesecu zagotoviti lastnikom stanovanj
seznam njihovih stanovanj, zapisnike o točkovanju stanovanj, njihovo
revalorizirano vrednost ter podatke o imetnikih stanovanjske pravice oziroma
imetnikih pravice do uporabe stanovanj v zasebni lasti. Pooblaščene organizacije, ki razpolagajo s podatki iz
prejšnjega odstavka, so dolžne podatke izročiti občini v 10 dneh po uveljavitvi
Če je v stanovanjski hiši več lastnikov, morajo v 60 dneh po
uveljavitvi tega zakona pričeti s postopkom sklepanja pogodbe iz 22. člena tega
zakona. Do sklenitve pogodbe iz 22. člena tega zakona oziroma izdaje
sklepa sodišča, opravlja naloge iz tega zakona skupnost stanovalcev oziroma
pooblaščena organizacija.
Skupnosti stanovalcev oziroma pooblaščene organizacije, ki
opravljajo strokovne naloge in opravila pri gospodarjenju s stanovanji in
stanovanjskimi hišami po 77. členu zakona o stanovanjskem gospodarstvu, so
dolžne v enem mesecu po sklenitvi pogodbe iz 22. člena tega zakona oziroma po
izdaji sklepa sodišča prenesti na lastnika sredstva, pravice in obveznosti,
popis nujnih vzdrževalnih del kakor tudi arhiv in dokumentacijo po stanju na
dan 31. 12. 1991. Pogodbe, ki so jih sklenile skupnosti stanovalcev oziroma
pooblaščene organizacije iz prejšnjega odstavka, ostanejo v veljavi, razen če
upravnik po pooblastilu lastnikov v treh mesecih po sklenitvi pogodbe o
upravljanju oziroma po izdaji sklepa sodišča ne odstopi od pogodbe.
Lastniki sklenejo najemno pogodbo z občani, ki imajo
stanovanjsko pravico, najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona. Najemno pogodbo mora lastnik skleniti za nedoločen čas. Če imetnik stanovanjske pravice umre pred sklenitvijo najemne
pogodbe iz drugega odstavka tega člena, se pravica sklenitve najemne pogodbe
prenese na uporabnika skladno z zakonom o stanovanjskih razmerjih (Uradni list
SRS, št. 35/82 in 14/84), pravica sklenitve kupoprodajne pogodbe pa na zakonca
ali osebo, s katero je imetnik stanovanjske pravice živel v dalj časa trajajoči
življenjski skupnosti oziroma na drugega ožjega družinskega člana. Pred sklenitvijo najemne pogodbe morata lastnik in imetnik
stanovanjske pravice sestaviti zapisnik o stanju stanovanja, za katero se
sklepa najemna pogodba. V zapisniku se ugotovi predvsem, ali je imetnik stanovanjske
pravice stanovanje vzdrževal, kot je bil to dolžan skladno z zakonom o
stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84) ter napake in
pomanjkljivosti na stanovanju, ki onemogočajo normalno rabo stanovanja ter
skupnih prostorov, delov, objektov in naprav. Lastnik in najemnik v najemni pogodbi določita glede na obseg
potrebnih del primeren rok za odpravo ugotovljenih pomanjkljivosti. Pravica iz tretjega odstavka tega člena se za stanovanja iz
114. člena tega zakona prenaša skladno s tretjim odstavkom 56. člena tega
Ne glede na določbe prejšnjega člena pa lastnik ni dolžan
skleniti najemne pogodbe, če je imetniku stanovanjske pravice prenehalo
stanovanjsko razmerje oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje
brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami zakona o
stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84). Lastnik lahko z imetnikom stanovanjske pravice, ki gradi
stanovanjsko hišo ali kupuje stanovanje, izjemoma sklene najemno pogodbo za
določen čas in odkloni sklenitev kupoprodajne pogodbe. V primeru spora odloča o upravičenosti zavrnitve sklenitve
najemne pogodbe sodišče v pravdnem postopku. Postopek sproži imetnik stanovanjske pravice v 15 dneh po
zavrnitvi.
Če je stanovanje v celoti oddano podstanovalcu in če ta
stalno prebiva v stanovanju več kot dve leti se šteje, da ima podstanovalec vse
pravice, ki bi jih imel po tem zakonu imetnik stanovanjske pravice, če ne bi
stanovanja v celoti oddal v podnajem, razen če obstajajo okoliščine iz tretjega
odstavka 58. člena zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82
in 14/84).
Najemnina za stanovanja, na katerih je bila do uveljavitve
tega zakona dodeljena stanovanjska pravica, se oblikuje skladno z metodologijo,
predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Omejitve iz prejšnjega odstavka ne veljajo za stanovanja in
stanovanjske hiše v zasebni lasti ter za stanovanja in stanovanjske hiše iz
prejšnjega odstavka po izselitvi imetnika stanovanjske pravice, ki je to
pravico imel do uveljavitve tega zakona.
Lastniki stanovanj in stanovanjskih hiš so dolžni v treh
letih po uveljavitvi tega zakona vpisati lastninsko pravico na stanovanjih in
stanovanjskih hišah v zemljiško knjigo.
Občine morajo v treh letih po uveljavitvi tega zakona
določiti katera stanovanja se štejejo za socialna stanovanja.
Če prejšnji imetnik stanovanjske pravice v roku iz 123. člena
tega zakona ne odkupi stanovanja ima pravico do povrnitve lastne udeležbe,
revalorizirane skladno s količniki, ki jih objavi republiški upravni organ,
pristojen za stanovanjske zadeve. Pravico iz prejšnjega odstavka ima tudi občan, ki je dobil vrnjeno
lastno udeležbo, pa je bila realna vrednost vrnjenega zneska zmanjšana za več
kot polovico. Pravice iz prvega in drugega odstavka tega člena ne more
uveljavljati občan, ki je za plačilo lastne udeležbe najel posojilo, pa je
realna vrednost vrnjenega posojila zmanjšana za več kot polovico. Pravica iz prvega in drugega odstavka tega člena se ob smrti
upravičenca prenese na njegove dediče.
Sostanovalska razmerja, ki so obstajala na dan uveljavitve
tega zakona, veljajo še največ dve leti. Najpozneje v roku iz prejšnjega odstavka je dolžan tisti, ki
je ustanovil sostanovalsko razmerje, to odpraviti.
Lastnik stanovanja oziroma stanovanjske hiše, na katerem ima
kdo pravico do uporabe stanovanja, ima pravico do vselitve in proste razpolage
s stanovanjem po preteku enega leta od uveljavitve tega zakona oziroma po
izselitvi tistega, ki ima pravico do uporabe stanovanja. Primerno stanovanje je imetniku pravice do uporabe dolžan
priskrbeti tisti, ki mu je pravico uporabe dodelil oziroma njegov pravni
naslednik najkasneje v roku enega leta po uveljavitvi tega zakona, če se z
lastnikom ne sporazume kako drugače. Če obstajajo okoliščine iz 148. člena tega zakona, zavezanec
iz drugega odstavka tega člena ni dolžan priskrbeti drugega primernega
Lastnik stanovanja, ki je skladno s 34. členom zakona o
stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84) sklenil z občanom
stanovanjsko pogodbo, je v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona dolžan
uskladiti določila sklenjene pogodbe z določili tega zakona.
Uporabniki hišniških stanovanj, ki ob uveljavitvi tega zakona
ne opravljajo hišniških funkcij, so dolžni v enem letu po uveljavitvi tega
zakona izprazniti hišniško stanovanje, ne da bi jim pripadali kakršnikoli
prostori, če se z lastniki hiše ne dogovorijo drugače. Če se mora hišnik izseliti iz hišniškega stanovanja zaradi
upokojitve, mu mora najem primernega stanovanja priskrbeti občina.
Spori, sproženi pred uveljavitvijo tega zakona, se nadaljujejo
po predpisih, ki so veljali pred tem zakonom. Če je potrebno za izvršitev sodbe
priskrbeti drugo primerno stanovanje oziroma najpotrebnejše prostore, se
šteje,da je pogoj izpolnjen, če se priskrbi ustrezno najemno stanovanje.
Z dnem uveljavitve tega zakona prenehajo veljati: 1. zakon o stanovanjskem gospodarstvu (Uradni list SRS, št. 3/81, 34/83,
24/85, 1/86, 11/88 in 8/90); 2. zakon o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84); 3. zakon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni
lastnini (Uradni list SRS, št. 38/86 in 46/88); 4. določbe 1. do 25. člena zakona o pravicah na delih stavb (Uradni list
SRS, št. 19/76). Predpis iz druge točke prejšnjega odstavka se uporablja do
sklenitve najemne pogodbe. Z dnem uveljavitve tega zakona prenehajo veljati tudi vsi
podzakonski predpisi, sprejeti na njihovi podlagi, razen: - pravilnik o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti
stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št.
8/87); - pravilnik o minimalnih tehničnih in drugih normativih ter standardih za
vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš ter poslovnih prostorov v
stanovanjskih hišah v družbeni lastnini (Uradni list SRS, št. 39/83 in 3/84); - pravilnik o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in
stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81); - enotna metodologija za določanje in evidentiranje stanarin v SR
Sloveniji (Uradni list SRS., št. 25/81). Z dnem uveljavitve tega zakona se preneha uporabljati
družbeni dogovor o skupnih osnovah za zagotavljanje in usklajevanje
samoupravnih družbenoekonomskih odnosov na področju stanovanjskega gospodarstva
v Socialistični Republiki Sloveniji (Uradni list SRS, št. 15/81 in 28/85).
Odločba o razveljavitvi 30. člena,
tretje točke 134. člena in 138. člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS,
št. 9/94)
»2. Ta odločba ima pravni učinek po prvem in drugem odstavku
414. člena ustave iz leta 1974.«.
stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 21/94) spreminja
147. člen zakona tako, da se glasi:
življenjski skupnosti oziroma na drugega ožjega družinskega člana, navedenega v
najemni pogodbi v primeru, če je prejšnji imetnik stanovanjske pravice umrl
pred potekom roka za privatizacijo, v primeru razveze zakonske zveze pa na
tistega zakonca, ki ostane oziroma postane najemnik stanovanja.
Pred sklenitvijo najemne pogodbe morata lastnik in imetnik
spreminja 150. člen zakona tako,
»150. člen
stanovanjske hiše v zasebni lasti, razen če gre za stanovanja po drugem
odstavku 113. člena, po prvem odstavku 155. člena in po drugem odstavku 156.
člena tega zakona in za stanovanjske hiše in stanovanja iz prejšnjega odstavka
po izpraznitvi stanovanja, na katerem je bila do uveljavitve tega zakona
stanovanjska pravica. Razliko do profitne najemnine za stanovanja po prvem
odstavku 155. člena in drugem odstavku 156. člena tega zakona krije po preteku
roka iz drugega odstavka 155. člena ter prvega odstavka 156. člena tega zakona
zavezanec iz drugega odstavka 155. člena tega zakona.«;
spreminja 155. člen zakona tako,
»155. člen
izselitvi tistega, ki ima pravico do uporabe stanovanja. Dodelitev drugega
primernega stanovanja lahko zahteva tudi prejšnji imetnik pravice do uporabe
Primerno stanovanje je imetniku pravice do uporabe dolžan
stanovanja.«;
dodaja nov 155.a člen:
»155.a člen Ob izpraznitvi stanovanja ima prejšnji imetnik stanovanjske
pravice in prejšnji imetnik pravice do uporabe stanovanja oziroma oseba,
navedena v najemni pogodbi, pravico zahtevati od lastnika denarno povračilo
neamortiziranega dela lastnih materialnih vlaganj v prenovo in izboljšave
stanovanja in stanovanjskega objekta po vrednosti na dan izselitve.«;
spreminja 156. člen zakona tako,
»156. člen
stanovanjsko pogodbo, je v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona dolžan uskladiti
določila sklenjene pogodbe z določili tega zakona.
Kadar je bila na stanovanju v zasebni lasti pred
uveljavitvijo zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list RS, št. 35/82 in
14/83) dodeljena stanovanjska pravica, je dolžna imetniku pravice do uporabe
(prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice) občina, na območju katere je
stanovanje ali stanovanjska hiša, zagotoviti drugo primerno stanovanje v roku
enega leta od uveljavitve tega zakona na zahtevo lastnika ali najemnika, če se
Če obstajajo okoliščine iz 148. člena tega zakona, zavezanec
iz prejšnjega odstavka tega člena ni dolžan priskrbeti drugega primernega
spreminja 157. člen zakona tako,
»157. člen
upokojitve oziroma razlogov, ki niso nastali po njegovi krivdi, ostalo besedilo
ostane nespremenjeno., mu mora najem primernega stanovanja priskrbeti občina.«;
stanovanjskega zakona – SZ-C (Uradni list RS, št. 23/96) vsebuje
Odločba o: - razveljavitvi 1. člena zakona o prevzemu državnih funkcij, ki so jih do 31. 12. 1994 opravljali organi občin, - razveljavitvi prvega odstavka 99.a člena zakona o lokalni samoupravi, - razveljavitvi naslednjih točk v 3. členu zakona o prevzemu državnih funkcij, ki so jih do 31. 12. 1994 opravljali organi občin: točke I/11, točke V/13, kolikor se nanaša na upravne naloge, ki pomenijo izvrševanje občinskih predpisov s področja urejanja prometa, točke VI/1, kolikor se nanaša na pripravo lokacijske dokumentacije, točke VI/5, kolikor se nanaša na ugotavljanje javne koristi v skladu z občinskimi prostorskimi plani oziroma izvedbenimi akti, točke VI/7, kolikor se nanaša na prevzem upr..
(SZ) EUROVOC deskriptorji
stanovanje stanovanjska politika Postopek priprave in sprejema tega predpisa

References: sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 

sodišče 
 sodišče 
 Sodišče 

sodišče 
 Sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče