Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/0112-kdil3-2-4011-242-2018-1-tr
Timestamp: 2018-08-17 05:42:19+00:00

Document:
♦ › Cele mieszkaniowe › 0112-KDIL3-2.4011.242.2018.1.TR
Sam fakt późniejszej sprzedaży lokalu mieszkalnego (poprzedzonej faktycznym w nim zamieszkiwaniem) przez Wnioskodawczynię nie wyklucza możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, w przypadku, gdy lokal mieszkalny zostanie nabyty w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 20 kwietnia 2018 r. (data wpływu 1 czerwca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – jest prawidłowe.
Wnioskodawczyni (podatnik) nieprowadząca działalności gospodarczej nabyła w 2017 r. w drodze darowizny – umowy zawartej między Wnioskodawczynią a jej matką, własność zabudowanej nieruchomości gruntowej.
Wnioskodawczyni zamierza sprzedać darowaną nieruchomość przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym doszło do jej nabycia. Następnie Zainteresowana, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości gruntowej, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości wydatkuje w całości na własne cele mieszkaniowe, tj. dokona odpłatnego nabycia (kupna) lokalu mieszkalnego, w którym faktycznie zamieszka. W wymaganym terminie zostanie złożona informacja w urzędzie skarbowym, że przychód ze sprzedaży nieruchomości gruntowej zostanie przeznaczony na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Wnioskodawczyni nie może wykluczyć, że po dokonaniu nabycia lokalu mieszkalnego, zajdzie konieczność dokonania odpłatnego zbycia (sprzedaży) lokalu nabytego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni (lokalu mieszkalnego) i przeznaczenie uzyskanych z tego tytułu środków na inne cele. Wnioskodawczyni przyjmuje założenie, że wszystkie opisane wyżej zdarzenia będą miały miejsce przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia w drodze darowizny nieruchomości gruntowej.
Czy sprzedaż nieruchomości nabytej (kupionej) na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni przed upływem 5-letniego terminu będzie mieć wpływ na kwestię opodatkowania (zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) wcześniejszego dochodu uzyskanego ze sprzedaży darowanej Wnioskodawczyni nieruchomości gruntowej?
Czy wcześniejsze skorzystanie ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym będzie miało wpływ na opodatkowanie środków pozyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego przez Wnioskodawczynię na za zaspokojenie jej własnych potrzeb mieszkaniowych?
Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż nieruchomości nabytej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Zainteresowanej (ze środków uzyskanych ze sprzedaży darowanej w 2017 r. nieruchomości gruntowej) przed upływem 5 lat od jej nabycia, nie wpłynie w jakikolwiek sposób na wcześniejsze zwolnienie dochodu z podatku, jakie na skutek spełnienia warunków ustawowych Wnioskodawczyni uzyskała, zgodnie z art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast dochód ze sprzedaży tej nieruchomości (nabytego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych lokalu mieszkalnego) zostanie opodatkowany stawką 19%. Podatek nie wystąpi jeżeli przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie mniejszy niż koszty jego nabycia (brak podstawy opodatkowania) lub jeżeli dochód zostanie ponownie wydatkowany przez podatnika na zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych i w związku z tym będzie podlegał regulacjom z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku są „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.
Do wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w nowym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zalicza się m.in. wydatki na: nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego.
Należy zauważyć, że ustawodawca w żaden sposób nie ogranicza możliwości dysponowania nieruchomością nabytą na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy, podatnik ma prawo do rozporządzania ww. nieruchomością w sposób nieograniczony, tzn. może ją sprzedać i czynność ta nie spowoduje utraty prawa do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ustawa nie przewiduje utraty prawa do ulgi określonej tym przepisem, w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej na własne cele mieszkaniowe.
Stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości i praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest przy tym wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Stosownie do przepisu art. 22 ust 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W związku z powyższym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika (lokalu mieszkalnego), także w okresie 5 lat od zakończenia roku podatkowego, w którym doszło do nabycia przez Wnioskodawczynię w drodze darowizny nieruchomości gruntowej, opodatkowaniu podlegać będzie (na zasadach ogólnych z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) wyłącznie różnica między przychodem uzyskanym z jej zbycia a udokumentowanymi kosztami nabycia tej nieruchomości.
W przypadku gdy przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości – lokalu mieszkalnego nabytego przez Wnioskodawczynię na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych będzie niższy lub równy udokumentowanym kosztom nabycia tej nieruchomości (cenie kupna lokalu mieszkalnego jaką zapłaciła Wnioskodawczyni) dochód nie wystąpi i z uwagi na brak podstawy opodatkowania nie powstanie po stronie Wnioskodawczyni zobowiązanie podatkowe.
W przypadku natomiast, gdy przychód będzie wyższy od udokumentowanych kosztów, opodatkowaniu podlegać będzie wyłącznie różnica między przychodem a kosztami uzyskania tego przychodu, a więc wyłącznie dochód wynikający z dwóch transakcji, których przedmiot stanowić będzie lokal mieszkalny, chyba że dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytej na własne cele mieszkaniowe korzystać będzie ze zwolnienia z podatku (w oparciu o art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) – w przypadku przeznaczenia dochodu na własne cele mieszkaniowe (po spełnieniu wymogów określonych w ww. przepisie).
Z analizy wniosku wynika, że Wnioskodawczyni – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie – zamierza sprzedać nieruchomość darowaną sobie w roku 2017. Następnie Zainteresowana, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie (sprzedaż) ww. nieruchomości, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości wydatkuje w całości na własne cele mieszkaniowe, tj. dokona odpłatnego nabycia (kupna) lokalu mieszkalnego, w którym faktycznie zamieszka. Wnioskodawczyni nie może wykluczyć, że po dokonaniu nabycia lokalu mieszkalnego, zajdzie konieczność dokonania odpłatnego zbycia (sprzedaży) lokalu nabytego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni (lokalu mieszkalnego) i przeznaczenie uzyskanych z tego tytułu środków na inne cele. Wnioskodawczyni przyjmuje założenie, że wszystkie opisane wyżej zdarzenia będą miały miejsce przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia w drodze darowizny nieruchomości gruntowej.
Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że przedmiotowe sprzedaże będą stanowiły źródła przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostały dokonane przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast od dnia 1 marca 2017 r. ww. przepis art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzyskał treść, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia odziedziczonej nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży – o ile odpowiada wartości rynkowej – pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że – co do zasady – dochody osiągnięte przez Zainteresowaną z ww. sprzedaży nieruchomości będą podlegały opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, na zasadach wynikających z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia opisanych nieruchomości, jaka proporcjonalnie będzie odpowiadała udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit a-b) cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
Zatem, przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy tym, „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Podkreślenia wymaga bowiem, że ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Powyższy warunek wynika wprost z brzmienia przepisu normującego zwolnienie. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych.
Jak już wcześniej wskazano, w analizowanym wniosku podano, że Zainteresowana, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż darowanej jej w roku 2017 nieruchomości, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości wydatkuje w całości na zakup lokalu mieszkalnego, w którym faktycznie zamieszka. Wnioskodawczyni nie może wykluczyć, że po dokonaniu nabycia lokalu mieszkalnego, zajdzie konieczność dokonania sprzedaży lokalu nabytego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni (lokalu mieszkalnego) i przeznaczenie uzyskanych z tego tytułu środków na inne cele.
Jak podała zatem Zainteresowana, faktycznie zamieszka w lokalu mieszkalnym zakupionym ze środków uzyskanych ze sprzedaży darowanej jej w roku 2017 nieruchomości. Dopiero później (a zatem już po okresie faktycznego zamieszkiwania w tym lokalu), Wnioskodawczyni nie może wykluczyć sprzedaży tego lokalu mieszkalnego i zakupu innej nieruchomości.
Cel i okoliczności dotyczące zamierzonego nabycia ww. lokalu mieszkalnego przez Zainteresowaną pozwalają uznać, że mimo ewentualnej późniejszej jego sprzedaży, zostanie on jednak nabyty przez Wnioskodawczynię na jej własne cele mieszkaniowe, które będzie realizowała przed sprzedażą. Analogicznie będzie w sytuacji, gdy w dalszej kolejności przychód ze sprzedaży tegoż lokalu mieszkalnego Zainteresowana wydatkuje w określonym ustawą terminie na inny cel mieszkaniowy, wyszczególniony w katalogu wymienionym w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując: na gruncie rozpatrywanej sprawy, wydatkowanie kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży darowanej w roku 2017 nieruchomości na zakup lokalu mieszkalnego, w którym Zainteresowana faktycznie zamieszka w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych – a następnie go sprzeda – uprawni Zainteresowaną do zastosowania zwolnienia, wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam fakt późniejszej sprzedaży tegoż lokalu mieszkalnego (poprzedzonej faktycznym w nim zamieszkiwaniem) przez Wnioskodawczynię nie wyklucza bowiem możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, w przypadku, gdy lokal mieszkalny zostanie nabyty w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni.
Rację ma również Wnioskodawczyni w kwestii tego, że podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie dochód, a nie przychód, ze wskazanych transakcji, wobec czego, gdy przychód z tychże transakcji będzie równy bądź niż od kosztów jego uzyskania, podstawa opodatkowania w ogóle nie wystąpi. Zastrzec jednak przy tym należy, że w odniesieniu do przychodu uzyskanego ze sprzedaży darowanego mieszkania zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast w odniesieniu do przychodu uzyskanego ze sprzedaży zakupionego mieszkania – art. 22 ust. 6c tejże ustawy.
0112-KDIL3-2.4011.242.2018.1.TR

References: art. 21
 art. 13
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 30
 art. 21
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 14
 art. 22
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 22
 art. 22