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Timestamp: 2020-07-07 04:00:49+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 19226 del 28/09/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19226 del 28/09/2016
Cassazione civile sez. II, 28/09/2016, (ud. 24/06/2016, dep. 28/09/2016), n.19226
sul ricorso 16779-2012 proposto da:
CEMUR 87 SNC DI C. E M., in persona del legale rappresentante
pro tempore elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G. P. DA
lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato PIER ROSARIO
MONTEGROSSO;
IPI INTERMEDIAZIONE SRL in persona del legale rappresentante pro
presso lo studio dell’avvocato ANTONIO GIUFFRIDA, che lo rappresenta
e difende unitamente agli avvocati FABRIZIO BENINTENDI, PAOLA
MONTACCHINI;
avverso la sentenza n. 699/2011 della CORTE D’APPELLO di TORINO,
udito l’Avvocato LORENZELLI Sabrina, con delega depositata in udienza
dell’Avvocato CONTALDI Gianluca, difensore del ricorrente che si
udito l’Avvocato GIUFFRIDA Antonio, difensore del resistente che si
SALVATO Luigi, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale
Con atto di citazione notificato il 15 luglio 2005 la società IPI Intermediazione srl conveniva davanti al tribunale di Torino la società Cemur 87 snc per sentirla condannare al pagamento della provvigione di intermediazione (pari al 3% sul prezzo di vendita, oltre IVA) relativa all’acquisto, da parte della Cemur 87, dell’unità immobiliare da quest’ultima condotta in locazione, di proprietà della Piemongest spa.
La Cemur 87, costituendosi in giudizio, contestava il diritto dell’attrice alla provvigione sulla scorta delle due seguenti ragioni:
in primo luogo la convenuta negava qualunque apporto causale della IPI Intermediazione alla conclusione dell’affare, avendo essa acquistato l’immobile aderendo alle condizioni di vendita comunicatele dalla proprietaria ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 38;
in secondo luogo la convenuta negava che la IPI Intermediazione possedesse le caratteristiche di imparzialità e indipendenza rispetto alla Piemongest necessarie per poter qualificare come attività di mediazione quella da lei svolta.
Il tribunale di Torino accoglieva la domanda rilevando, per un verso, che fini della maturazione del diritto alla provvigione era sufficiente l’inserimento dell’attività del mediatore nella serie di fattori causali che avevano condotto alla conclusione dell’affare e, per altro verso, che non vi erano ragioni per negare che l’attività svolta dall’attrice fosse qualificabile come attività di mediazione.
La corte di appello di Torino, adita dalla Cemur 87, confermava la sentenza di primo grado, ma con diversa motivazione. Secondo la corte distrettuale, infatti, doveva escludersi che la IPI Intermediazione avesse offerto un contributo causale all’acquisto dell’immobile da parte della Cemur 87 (non potendosi, secondo il giudice di secondo grado, ravvisare detto contributo causale nel precedente reperimento, da parte della IPI Intermediazione, di un aspirante acquirente dell’immobile) e, per altro verso, era corretto dubitare del requisito, indispensabile per la configurazione di un rapporto di mediazione, della indipendenza e terzietà del mediatore. Tuttavia la corte torinese faceva discendere l’obbligo della Cemur 87 di pagare alla IPI Intermediazione la provvigione dal rilievo che essa Cemur 87 aveva integralmente accettato le condizioni di vendita proposte dalla Piemongest e che tra tali condizioni era previsto (con una clausola che la corte distrettuale qualificava come patto a favore di terzo) l’obbligo dell’acquirente di corrispondere alla IPI Intermediazione una somma pari al 3% sul prezzo di vendita, oltre IVA, quale compenso di mediazione.
Avverso la sentenza di appello la Cemur 87 ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi; la IPI Intermediazione ha resistito con controricorso, proponendo altresì ricorso incidentale, con due motivi, al quale la ricorrente ha a propria volta resistito con contro ricorso a ricorso incidentale
La causa è stata discussa alla pubblica udienza del 24.6.16, per la quale entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa ex art. 378 c.p.c. e nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.
Con il primo motivo, riferito promiscuamente ai n. 3 (in relazione all’art. 112 c.p.c. e artt. 24 e 111 Cost.) e n. 5 dell’art. 360 c.p.c., si denuncia il vizio di ultra petizione e il vizio di motivazione in cui la corte territoriale sarebbe incorsa condannando la convenuta a pagare all’attrice una somma di denaro in base ad una causa petendi (contratto a favore di terzo) diversa da quella (rapporto di mediazione) dedotta in giudizio dall’attrice stessa.
La sentenza gravata (pag. 7, ultimi due capoversi) afferma che l’atto introduttivo del primo grado del giudizio sarebbe fondato sulla intervenuta accettazione, da parte della Cemur 87, delle condizioni di vendite relative all’immobile di cui trattasi, “posto che la società attrice in primo grado ha posto in evidenza il fatto che la controparte, dichiarando di voler esercitare il diritto di prelazione stabilito dalla legge a favore del conduttore alle stesse condizioni contenute nella comunicazione ricevuta L. n. 392 del 1978, ex art. 38 aveva dato la propria adesione a voler corrispondere alla IPI il compenso della mediazione, pari al 3%, oltre IVA sul prezzo di vendita.” La corte territoriale, nell’esercizio del proprio potere di interpretazione della domanda giudiziale, ha dunque motivatamente ritenuto che la stessa trovasse titolo nel vincolo contrattuale sorto in capo alla Cemur 87 per effetto dell’accettazione delle condizioni di vendita dell’immobile fissate dalla proprietaria della Piemongest spa e, così interpretata la domanda, la ha accolta. Nel motivo di ricorso in esame la ricorrente non muove censure specifiche al percorso argomentativo che ha condotto la corte d’appello alla suddetta interpretazione della domanda giudiziale, ma si limita ad affermare che tale domanda sarebbe fondata su una causa petendi (lo svolgimento di una attività di mediazione) diversa da quella individuata dalla corte d’appello (il contratto di trasferimento dell’immobile). Il motivo risulta dunque inammissibile perchè, come questa Corte ha più volte ribadito (sentt. nn. 17451/06, 7049/07, 1545/16) l’interpretazione della domanda spetta al giudice del merito, la cui statuizione, ancorchè erronea, non può essere direttamente censurata per ultrapetizione, atteso che, avendo il giudice svolto una motivazione sul punto, dimostrando come una certa questione dovesse ritenersi ricompresa tra quelle da decidere, il difetto di ultrapetizione non è logicamente verificabile prima di avere accertato la erroneità di quella motivazione, sicchè, in tal caso, il dedotto errore non si configura come error in procedendo, ma attiene al momento logico dell’accertamento in concreto della volontà della parte.
Con il secondo motivo, riferito promiscuamente ai numeri 3 (in relazione agli artt. 1325, 1411, 1418, 1754 e 1755 c.c.) e dell’art. 360 c.p.c., n. 5 si denuncia l’errore in cui la Corte territoriale sarebbe incorsa non considerando che la comunicazione inviata dalla Piemongest spa alla Cemur 87 ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 38, comma 1 non poteva prevedere, tra le condizioni della vendita, l’assunzione da parte del compratore di un obbligazione di pagamento di una provvigione per un’attività di mediazione non svolta.
Il motivo è infondato. La L. n. 392 del 1978, art. 38, comma 2, recita: “Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione”; nella specie, la previsione del versamento di una determinata somma al terzo IN Intermediazione a titolo di provvigione fa parte delle condizioni della vendita fissate dal venditore; la causa dell’obbligo della compratrice di effettuare tale versamento non risiede in una attività di mediazione svolta dalla IPI Intermediazione in favore della Cemur 87, ma nell’obbligazione assunta dalla Cemur 87 nei confronti della IPI Intermediazione aderendo alla condizioni di vendita dell’immobile fissate dalla Piemongest ed esposte nella comunicazione da quest’ultima inviatale ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 38, comma 1.
In proposito va sottolineato che tale articolo non contiene alcuna prescrizione in ordine alle condizioni di vendita dell’immobile locato, limitando l’autonomia negoziale del proprietario-venditore solo in relazione alla scelta del compratore. La disposizione in esame, in altri termini, impone al proprietario che voglia vender l’immobile locato ad uso commerciale di concludere la compravendita con il conduttore che intenda avvalersi del diritto di prelazione, ma non impone alcun limite nè alla determinazione del prezzo nè alla determinazione di “altre condizioni”, tra le quali non vi è quindi ragione di escludere la previsione di un versamento a favore di un terzo estraneo al contratto. Il meccanismo della tutela apprestata al conduttore dalla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 si esaurisce nel riconoscimento al conduttore che non abbia esercitato il diritto di prelazione del diritto di riscattare l’immobile dal terzo che lo abbia acquistato a condizioni diverse da quelle indicate nella denuntiatio, o che lo abbia acquistato senza che il venditore abbia effettuato la denuntiatio (cfr. Cass. 7947/91: “La tutela concessa dal legislatore al conduttore di un immobile destinato ad uso non abitativo, al quale il proprietario abbia impedito concretamente di avvalersi del diritto di prelazione previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38 consiste fondamentalmente nell’esercizio del diritto di riscatto siccome disciplinato dal successivo art. 39, mentre le altre azioni (di nullità, dichiarazione di inefficacia, simulazione) sono dal conduttore esperibili in quanto funzionalmente collegate ad un contemporaneo esercizio dell’azione dei riscatto”); ma detto meccanismo non incide sulla libertà del proprietario di definire le condizioni della vendita, in relazione alle quali, come questa Corte ha già precisato con la sentenza n. 20671/09, mentre la valutazione in ordine alla convenienza dell’acquisto dell’immobile locato spetta esclusivamente al conduttore, il giudice – qualora il conduttore non abbia esercitato il diritto di prelazione e pretenda di esercitare il diritto di riscatto – deve limitarsi a verificare la coincidenza delle indicazioni della denuntiatio con quanto contenuto nel contratto di vendita a terzi.
Nè risulta concludente il richiamo della ricorrente al precedente di questa Corte n. 6639/01, ove si afferma che “il conduttore è tenuto a rispettare le condizioni comunicategli nella denuntiatio, pena la perdita del diritto di prelazione, anche se diverse da quelle previste dallo schema legale di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 38 ove le stesse non pongano il conduttore stesso in una situazione più gravosa (come nel caso di specie, ove nel termine legale dovevano essere corrisposti solo acconti)”. Tale affermazione, al contrario di quanto argomentato nel mezzo di gravame, conferma che il conduttore è tenuto a rispettare le condizioni comunicategli nella denuntiatio, anche se diverse da quelle previste dallo schema legale di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 38 e indica quale unica eccezione a tale principio il caso che le condizioni indicate nella denuntiatio differiscano (in pejus per il conduttore) da quelle indicate nello stesso art. 38 (nel caso all’esame della sentenza n. 6639/01 si trattava delle condizioni relative al tempo del pagamento, espressamente disciplinato dal quarto comma dello stesso articolo). Tale caso nella specie non ricorre, giacchè nessuna disposizione della L. n. 392 del 1978, art. 38 esclude il diritto del proprietario dell’immobile locato di prevedere, tra le clausole della vendita, che il compratore si assuma l’obbligo del versamento di una somma a favore di un terzo.
Con il terzo motivo, riferito promiscuamente ai n. 3 (in relazione all’art. 91 c.p.c.) e n. 5 dell’art. 360 c.p.c., si denuncia l’errore in cui la corte territoriale sarebbe incorsa condannando la Cemur 87 a rifondere alla IPI Intermediazione le spese del giudizio di secondo grado, ancorchè lo stesso giudice d’appello avesse riconosciuto l’erroneità della motivazione della sentenza del tribunale.
Il motivo è infondato perchè la corte territoriale, pur correggendo le motivazioni della sentenza di prime cure, ha comunque rigettato l’appello della Cemur 87 e quindi, condannando quest’ultima alle spese del giudizio di secondo grado, si è attenuta al principio della soccombenza fissato dall’art. 91 c.p.c..
Quanto al ricorso incidentale della IN intermediazione srl – articolato in due motivi, entrambi promiscuamente riferiti al vizio di violazione di legge (con riferimento agli artt. 1754 e 1755 c.c.) ed al vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione e con i quali si censura, rispettivamente, la statuizione che ha escluso il contributo causale della IPI Intermediazione nella conclusione della compravendita per cui è causa e la statuizione che ha escluso la sussistenza del requisito dell’imparzialità della mediatrice IPI intermediazione – il collegio osserva che tale contro ricorso deve considerarsi condizionato, pur in difetto di espressa qualificazione in tal senso, giacchè l’interesse del controricorrente all’esame delle sue doglianze risulta interamente eliso dal rigetto del ricorso principale e dalla conseguente passaggio in giudicato della sentenza di secondo grado che, confermando quella di primo grado, ha accolto la domanda dell’odierna contro ricorrente.
Il controricorso incidentale deve quindi dichiararsi assorbito.
Condanna la ricorrente a rifondere alla contro ricorrente le spese del giudizio di cassazione, che liquida, in Euro 2.500, oltre Euro 200 per esborsi ed oltre accessori di legge.

References: Sentenza 
 sentenza 
 art. 38
 sentenza 
 sentenza 
 art. 378
 sentenza 
 art. 38
 art. 38
 art. 38
 art. 38
 Cass. 
 art. 38
 art. 39
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 art. 38
 art. 38
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 art. 38
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