Source: http://www.trh.sk/clanky/pravna-poradna/vymena-a-zamena-bytov-198.html
Timestamp: 2020-05-27 09:44:10+00:00

Document:
Dobrý deň. V apríli 2005 som nadobudol kúpou v dražbe 2-izbový prízemný byt. Suseda mojich známych, ktorá býva v 3-izbovom byte, by sa rada presťahovala do bytu menšieho a prízemného, keďže nevládze chodiť na 4. poschodie. Môj byt by jej plne vyhovoval, ale natrafili sme na problém ako to papierovo zrealizovať. Pri predaji nehnuteľnosti by som musel asi zaplatiť 19% daň z predaja, čo je pre mňa samozrejme dosť nevyhovujúce. Bolo by možné byty vzájomne odpredať za symbolickú 1,-Sk, príp. darovať a takto znížiť výdavky na daň? Prosím, poraďte nám. Ďakujem.
Andrej L., Poprad
Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) dáva občanom prostredníctvom §§ 715 a 716 možnosť upraviť svoje nájomné, príp. vlastnícke vzťahy vzájomnou výmenou bytov. Na výmenu bytu je potrebný súhlas prenajímateľov s dohodou nájomcov o výmene bytov. Súhlas je hlavným predpokladom výmeny bytov. Súhlas aj dohoda musia mať písomnú formu. V prípade, že by prenajímateľ odoprel bez závažných dôvodov súhlas s výmenou bytu, môže súd na návrh nájomcu rozhodnutím nahradiť prejav vôle prenajímateľa.V súvislosti s plnením dohody o výmene bytov zákon ustanovuje 3-mesačnú lehotu na súdne uplatnenie práva na splnenie dohody. Trojmesačná lehota tu plynie odo dňa , keď bol s dohodou vyslovený súhlas. Ak sa toto právo v danej lehote na súde neuplatní, právo zanikne.Výmena bytov je tak možná, ak vymieňajúce strany sú nájomcami bytov alebo ak jedna zo strán je nájomcom a druhá strana je vlastníkom bytu, resp. byt užíva na základe iného právneho dôvodu než je nájom. Ak ide o spoločný nájom bytu, účastníkmi dohody by boli všetci spolunájomníci. Samotné uzavretie dohody o výmene bytov je dôvodom na uzavretie novej nájomnej zmluvy o nájme vymeneného bytu. Ak by po uzavretí dohody nastali dodatočne u niektorého z účastníkov také závažné okolnosti, že nemožno od neho splnenie dohody spravodlivo požadovať, môže od dohody odstúpiť. Musí tak ale urobiť bez zbytočného odkladu.
Zámenná zmluva a jej podstatné náležitosti
Pokiaľ ste obaja vlastníkmi bytov, do úvahy prichádza upravenie vašich vzťahov zámennou zmluvou. Zámenná zmluva upravená v § 611 OZ, ktorý odkazuje na ustanovenia o kúpnej zmluve, je záväzkový vzťah, ktorou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi zmluvy určitú vec do jeho vlastníctva, a druhý účastník sa zaväzuje výmenou odovzdať mu inú vec do vlastníctva. Obe zmluvné strany sa tak považujú ohľadne výmeny veci za predávajúceho a kupujúceho súčasne. Na zámennú zmluvu, ktorá má s kúpnou zmluvou totožný ekonomický význam, sa použijú ustanovenia o kúpnej zmluve (§ 588 - 610 OZ).Na vznik zmluvy je potrebný konsenzus zmluvných strán, reálna existencia predmetov zámeny (byt), ktoré musia byť presne v zmluve identifikované a dohodnutá „kúpna“ cena. Výška kúpnej ceny sa určuje dohodou zmluvných strán, ale zmluvná voľnosť účastníkov je obmedzená § 589 OZ, podľa ktorého cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými predpismi. Ak by v zámennej zmluve bola kúpna cena dojednaná v rozpore s týmto ustanovením, malo by to za následok neplatnosť zmluvy podľa § 40a OZ. Zmluva by tak bola neplatná v rozsahu, v akom odporuje dojednanie o cene tomuto všeobecne záväznému právneho predpisu o cenách. Tým je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách. Dohoda o cene podľa zákona o cenách vznikne napr. tým, že kupujúci zaplatí cenu tovaru vo výške požadovanej predávajúcim. Na otázku, či dohodnutá cena je primeraná a či neodporuje právnym predpisom, môže čiastočne odpovedať § 12 zákona o cenách. Za neprimeranú cenu u predávajúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorou sa výrazne presahujú ekonomicky oprávnené náklady alebo primeraný zisk. Za neprimeranú cenu u kupujúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorá výrazne nedosahuje ekonomicky oprávnené náklady. Pri určení ceny za zámenu bytov vychádzajte z rozdielu hodnoty medzi vašim bytom a bytom vašej susedy. Je nepochybné, že 3-izbový byt má vyššiu hodnotu ako váš 2-izbový. Nemusíte však vychádzať z trhovej hodnoty bytu, ale zo zostatkovej hodnoty, ktorú vám môže určiť znalec. Nakoľko na zámene získate „viac“, bolo by slušné okrem úhrady rozdielu hodnoty bytov znášať aj náklady spojené so zápisom vlastníckych práv do katastra. Dané riešenie by zodpovedalo dobrým mravom a vyjadrovalo by rovnováhu medzi záujmami oboch zmluvných strán. Pokiaľ ide o daňové záležitosti, podľa zákona o dani z príjmov je, okrem iného, oslobodený príjem z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Pokiaľ by nebola táto dvojročná doba splnená, predajom bytov by vznikla povinnosť platiť daň z príjmu. Verím, že právne aspekty mnou načrtnuté vám uľahčia vaše rozhodnutie.
Povinnosť prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo obvyklé užívanie Uvedená povinnosť prenajímateľa je upravená v § 664 OZ. K odovzdaniu predmetu nájmu nájomcovi by malo dôjsť v jeho celistvosti, teda naraz a s príslušenstvom veci. V súvislosti s nájmom bytov je osobitná právna úprava obsiahnutá v § 687 ods. 1 OZ. Pokiaľ by nedošlo k odovzdaniu predmetu nájmu, mnohí si myslia, že tým sa stáva nájomná zmluva neplatnou. Opak je však pravdou - neodovzdanie veci nespôsobuje neplatnosť nájomnej zmluvy. Ak nájomná..

References: súd 
 § 611
 § 589
 § 40
 § 12
 § 664
 § 687