Source: https://www.studiolegaledauria.net/2014/05/28/affitto-in-nero-cosa-cambia-dopo-la-proroga-degli-effetti-del-d-lgs-23-2011-fino-a-dicembre-2015/
Timestamp: 2020-04-03 16:18:29+00:00

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▷ Affitto in nero: cosa cambia dopo la proroga degli effetti del D.Lgs. 23/2011 fino a dicembre 2015? - Consulenza Legale online
Affitto in nero: cosa cambia dopo la proroga degli effetti del D.Lgs. 23/2011 fino a dicembre 2015?
Da oggi entrano in vigore le nuove norme approvate dal Parlamento in materia di affitto in nero. Con tale intervento il Legislatore sostanzialmente tenta di annullare gli effetti della sentenza n. 50/2014 della Corte Costituzionale (la quale aveva sancito la illegittimità costituzionale della normativa che disponeva l'imposizione di un contratto 4+4 con canone minimo, pari al triplo della rendita catastale, in caso di denuncia del contratto in nero). E ora?
In data 20.05.2014 il parlamento ha definitivamente approvato il DECRETO LEGGE 28 MARZO 2014, N. 47, modificandone l'Art. 5 con l'aggiunta del comma 1-ter, secondo cui, tra le altre cose:
“Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”.
La legge di conversione del decreto (L. 23 maggio 2014, n. 80) è stata successivamente pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale - Serie Generale n. 121 del 27.05.2014, entrando in vigore dal giorno dopo (cioè oggi, 28.05.2014)
Ciò significa che - allo stato attuale - i contratti imposti forzosamente dall'Agenzia Delle Entrate in virtù del D.Lgsl. n. 23/2011, i quali prevedono un canone pari al triplo della rendita catastale, conservano il loro valore almeno fino al 31 dicembre 2015; o almeno questa sarebbe l'intenzione del Legislatore.
In realtà tale disposto normativo desta più di qualche perplessità.
L'impressione dello scrivente è che le forze politiche, trovatesi spiazzate davanti al pronunciamento della Consulta che un paio di mesi fa, con la sentenza n. 50/2014 del 10/14 marzo 2014, aveva dichiarata l'incostituzionalità della normativa in questione, incapaci di affrontare in maniera organica il problema creatosi e pressate dalle esigenze della campagna elettorale in corso, abbiano dato vita in fretta e furia ad una disciplina giuridica pasticciata ed ambigua, la quale corre il rischio di essere un rimedio peggiore del male.
Nel tentare una analisi della nuova disciplina va prima di tutto precisato che essa riguarda solo le situazioni già in essere e che gli articoli dichiarati incostituzionali dalla Consulta non hanno più alcun effetto per i nuovi casi di denuncia dell'affitto in nero (per tale ragione l'applicazione della normativa che prevedeva l'imposizione di un contratto 4 + 4 a canone pari al triplo della rendita catastale resta definitivamente preclusa, in quanto incostituzionale).
Tanto precisato, cosa significa “Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”? Quali sono questi “effetti” prodottisi e questi “rapporti giuridici” sorti sulla base di una normativa che tutti sappiamo essere stata dichiarata incostituzionale?
L'interpretazione dovrebbe essere la seguente:
Almeno fino a Dicembre 2015 i proprietari non sarebbero autorizzati ad ottenere il pagamento dei canoni pieni arretrati, quelli cioè previsti nei contratti originariamente stipulati e registratio in ritardo, in quanto risulterebbe temporaneamente lecito l'effetto prodottosi (e cioè il pagamento in misura inferiore secondo quanto disposto dal contratto dell'ADE).
I contratti imposti forzosamente dall'ADE conserverebbero efficacia provvisoria fino al 31.12.2015.
Dato però che la sentenza n. 50/2014 rimane pienamente valida, e con essa l'incostituzionalità dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, gli effetti previsti dalla legge di conversione del DL 47/2014 non possono che essere transitori.
Ciò significa che i proprietari a far data dal primo gennaio 2016 potranno comunque chiedere nuovamente tutti gli arretrati.
Tale interpretazione è l'unica che può dare un minimo senso di dignità giuridica ad una norma che, nonostante ciò, si candida pienamente ad essere dichiarata incostituzionale, al pari degli articoli del D. Lgs. 23/2011 cui forzatamente vuol garantire una sopravvivenza nonostante l'espressa declaratoria di incostituzionalità ricevuta.
Da tale punto di vista sarà il caso di sottolineare che la stessa Corte Costituzionale ha avuto modo di chiarire diverse volte (ed anche di recente, con la sentenza n. 350/2010) quanto segue:
«Le decisioni di accoglimento hanno per destinatario il legislatore stesso, al quale è quindi precluso non solo il disporre che la norma dichiarata incostituzionale conservi la propria efficacia, bensì il perseguire e raggiungere, "anche se indirettamente", esiti corrispondenti a quelli già ritenuti lesivi della Costituzione».
«Perché vi sia violazione del giudicato costituzionale, è necessario che una norma ripristini o preservi l’efficacia di una norma già dichiarata incostituzionale».
«Il rigore del citato precetto costituzionale impone al legislatore di “accettare la immediata cessazione dell’efficacia giuridica della norma illegittima”, anziché “prolungarne la vita” sino all’entrata in vigore di una nuova disciplina del settore».
Gli elementi per una nuova declaratoria di incostituzionalità, a questo punto, sembrerebbero proprio esserci tutti (cfr. sentenze nn. 350/2010- 223/1983 - 73/1963 - 88/1966), anche perchè se tali principi già valgono in assoluto, ancor di più varranno in questo caso, nel quale la declaratoria di incostituzionalità della normativa oggetto del "salvataggio" da parte del Legislatore risale ad appena poche settimane fa.
Il problema perciò non è affatto risolto, ne' per gli inquilini ne' per i proprietari.
Gli inquilini avranno un attimo di respiro, ma saranno inevitabilmente travolti da una valanga di impugnazioni che alla fine rischieranno di pagare ancora una volta di tasca propria quando i giudici decideranno sulla questione.
I proprietari, da parte loro, non avranno la disponibilità dell'immobile e non potranno chiedere i canoni di cui all'originario contratto fino al dicembre 2015, se non a prezzo di azioni giudiziarie che alla fine li vedano vittoriosi (come peraltro è probabile avvenga, considerata la palese incostituzionalità del rimedio approntato dal Legislatore).
In questo periodo, a parere dello scrivente, il miglior consiglio che si può dare ad entrambe le parti è di tentare un accordo che lasci soddisfatti (o meglio, il meno insoddisfatti possibile) sia l'inquilino che il proprietario.
Alla fin fine, ognuna delle due parti ha qualcosa a cui tiene molto; l'inquilino non vuol correre il rischio di vedersi chiedere, prima o poi, tutto ciò che non sta provvisoriamente pagando oggi, maggiorato magari di ingenti spese legali; il proprietario, da parte sua, desidera principalmente rientrare in possesso, il prima possibile, del suo immobile, senza affrontare ulteriori cause che probabilmente lo vedrebbero vittorioso ma gli costerebbero tempo, energie e soldi.
Il consiglio che posso dare a tutti, pertanto, è di rivolgersi agli Avvocati di fiducia e cercare di risolvere ciò che il Legislatore non ha saputo (o voluto) fare (la presenza di un Legale che prepari gli atti è caldamente consigliata, mentre è altrettanto caldamente sconsigliato il fai da te, per non doversi pentire successivamente di non aver scritto le cose che sarebbero state necessarie...)
Ovviamente lo Studio, come al solito, resta a disposizione di tutti i lettori interessati, in qualsiasi parte del territorio nazionale si trovino, tramite la rete dei Local Partners.
AGGIORNAMENTO DEL 01.06.2014
Ad integrazione di quanto già scritto - e in risposta alle richieste giunte da alcuni lettori - ritengo opportuno analizzare anche quanto riferito in Senato dal Relatore del provvedimento durante la 243ª seduta pubblica di giovedi` 8 maggio 2014
“La Commissione ha introdotto infine una norma che salvaguarda fino al 31 dicembre 2015 gli effetti della legge contro gli affitti in nero che la Corte costituzionale ha cancellato. Si e` trovata una soluzione che non mette in discussione la sentenza, ma riconosce che coloro che ne hanno beneficiato oggi non possono subire le conseguenze di aver applicato la legge e garantisce loro un tempo congruo per non dover sopportare un aggravio ingiusto delle proprie condizioni di vita”.
Analizziamo il testo del Relatore nel dettaglio.
“La Commissione ha introdotto infine una norma che salvaguarda fino al 31 dicembre 2015 gli effetti della legge contro gli affitti in nero che la Corte costituzionale ha cancellato”: gli effetti quindi, a detta dello stesso Relatore, non sono salvaguardati a tempo indeterminato, ma solo fino al 31 dicembre 2015. Inoltre sono salvaguardati gli effetti della legge, ma non la legge medesima, che pertanto era e resta incostituzionale, come anche appresso sarà ribadito dal Relatore.
“Si e` trovata una soluzione che non mette in discussione la sentenza”; se la sentenza, per esplicito chiarimento dello stesso Relatore, non è messa in discussione significa che essa è pienamente valida, per cui sono validi anche i suoi effetti che - giova ricordarlo - sono retroattivi.
"(Si e ` trovata una soluzione che) ...riconosce che coloro che ne hanno beneficiato oggi non possono subire le conseguenze di aver applicato la legge e garantisce loro un tempo congruo per non dover sopportare un aggravio ingiusto delle proprie condizioni di vita".
Invito a notare l'estrema sottigliezza delle espressioni usate; il relatore dice che oggi coloro che ne hanno beneficiato non possono subire le conseguenze, ma non dice chiaramente che dovranno esserne esentati per sempre, anzi, afferma che lo scopo dell'emendamento è garantire un tempo congruo per non dover sopportare un aggravio ingiusto delle proprie condizioni di vita; quindi lo scopo è solo quello di concedere tempo e l'aggravio da evitare è quello “ingiusto”; ora, l'ingiustizia dell'aggravio può definirsi in base a due parametri: la sua legalità e le sue modalità temporali.
Riguardo al primo criterio (la legalità) l'aggravio non può certamente essere definito “ingiusto”, in quanto deriva dall'applicazione di una sentenza della Corte Costituzionale secondo cui - semmai - sarebbe da ritenere “ingiusto” il decurtamento del canone stabilito liberamente tra le parti e forzosamente ridotto dall'Agenzia delle Entrate in base a norme incostituzionali.
Riguardo al secondo parametro l'aggravio può essere ritenuto “ingiusto” (ma - come si è visto - non “illegittimo”) solo in considerazione del fatto che, grazie alla retroattività della sentenza della Corte Costituzionale, i proprietari possono lecitamente chiedere immediatamente ed in unica soluzione la restituzione di tutti gli arretrati; ciò provoca una oggettiva difficoltà di adempimento che non è imputabile agli inquilini (e quindi è “ingiusta”), visto che gli stessi avevano semplicemente applicato una legge dello Stato, all'epoca perfettamente vigente; tale problema viene però meno se, come prevede la deroga, agli inquilini è dato un congruo tempo per il pagamento (che resta comunque dovuto, in quanto espressamente si è precisato che la sentenza della Consulta non è messa in discussione e si è altrettanto espressamente precisato che la norma salvaguarda gli effetti della legge incostituzionale - ma non la legge medesima - solo fino al 31 dicembre 2015).
Probabilmente qualcuno si chiederà come mai il testo dell'emendamento approvato e la stessa relazione al Senato presentino tali ambiguità espressive. La ragione a mio avviso è molto semplice: la normativa in esame tende a far salvi gli effetti di un Decreto Legislativo che la Consulta aveva dichiarato incostituzionale solo qualche settimana prima; qualora ciò fosse stato scritto in maniera chiara e semplice ci sarebbe stato il rischio di difficoltà per la sua promulgazione da parte del Capo dello Stato.
La norma invece, così formulata, è abbastanza ambigua da averne consentito una veloce pubblicazione in Gazzetta (ma non le impedirà probabilmente una nuova declaratoria di incostituzionalità, essendo evidente la violazione dei principi in materia sanciti dalla Consulta, come già facevo notare nella prima parte del presente articolo).
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vincenzo (venerdì, 30 maggio 2014 11:10)
Anche questa volta, da quanto letto, non citate il fatto che la consulta ha dichiarato incostituzionale il d.lgs 23/2011 art 3 comma 8 e 9 per eccesso di delega e non si è espressa nel merito dell'efficacia della legge, ne della sua incostituzionalità nel merito di altri articoli costituzionali... ha semplicemente definito la legge "rivoluzionaria"... nullaltro... oltretutto la sanatoria non preclude che il governo non emani altri d.l. atti a migliorarla, sanarla definitivamente o rivoluzionarla definitivamente. Resta il fatto che il mercato sommerso degli affitti in nero è una piaga, come lo è l'evasione, se non di più visto che lucra sulle spalle di persone che si vedono tolte il diritto di poter detrarre dalle tasse una parte dell'affitto pagato... basta con l'evasione, che le persone imparino a pagare le tasse senza gridare all'esprorio dei propri beni e piangere, visto che un commerciante alla terza volta che non emette ricevuta gli viene chiusa l'attività.
studiolegaledauria (venerdì, 30 maggio 2014 14:31)
@vincenzo #1
Immagino che Lei mi stia dando del "Voi" visto che esordisce dicendo "Anche questa volta non citate..."; in caso contrario Le faccio presente che ciò che scrivo è a livello personale e non faccio parte di alcun "voi"; semplicemente cerco di guardare ciò che ho davanti agli occhi e trarne le conclusioni giuridiche che mi paiono più calzanti.
Detto questo, mi permetta qualche osservazione su ciò che mi ha scritto.
-1) Che tutti debbano pagare le giuste tasse è un concetto talmente ovvio che non mi pare nemmeno il caso di sottolinearlo ulteriormente.
-2) Che il provvedimento approvato in fretta e furia dal Parlamento offra il fianco a pesantissime eccezioni di incostituzionalità è altrettanto palese.
-3) Di ciò è consapevole lo stesso estensore del provvedimento; o Lei pensa che la mancata riproposizione pura e semplice della normativa abrogata sia un caso? Se il problema fosse stato solo l'eccesso di delega cosa avrebbe impedito al Parlamento di approvare una semplice riscrittura integrale dei commi caducati dalla Consulta? Stavolta non si trattava di un Decreto Legislativo: il testo è stato approvato dal Parlamento, quindi non vi sarebbe stato eccesso di delega.
In realtà l'estensore della "pezza" normativa ha cercato di raggiungere lo scopo voluto nella maniera più indiretta possibile, mettendo un esplicito termine finale alla sua vigenza ed evitando accuratamente di riproporre la validità dei commi espunti dal Giudice delle Leggi, proprio allo scopo di non rendere del tutto palesi gli elementi di rinnovata incostituzionalità, che tuttavia agli occhi del giurista appaiono ugualmente ben presenti.
-4) L'articolo del BLOG era già troppo lungo, quindi non ne ho parlato; ma se Lei veramente crede che l'intervento del Legislatore servirà a combattere il fenomeno degli affitti in nero e dell'evasione fiscale temo che avrà una amara delusione. Da quel che ho letto sono pronto a scommettere che succederà esattamente il contrario (magari appena ho tempo spiegherò il perchè in un altro articolo sul BLOG).
Antonio Genova (venerdì, 30 maggio 2014 14:38)
Salve avvocato, la sua disamina mi getta nuovamente nel panico.
Il 18 aprile scorso ho perso il primo grado di giudizio, vedendomi richiedere oltre 20mila euro di canoni arretrati, a causa della sentenza della corte costituzionale.
Ora, con la legge pensavo potesse esserci qualche buona nuova per me, essendo fallita anche ogni operazione di natura transatoria voluta da me più che dal mio legale.
Possibile che il Governo ci possa mettere in futuri guai???
Restituire le chiavi dell'immobile o rimanerci sino al 31 dicembre 2015?
studiolegaledauria (venerdì, 30 maggio 2014 14:49)
@ Antonio Genova #3
La nuova situazione normativa cambia oggettivamente la Sua posizione, in quanto - almeno fino al 31 dicembre 2015 - Lei potrà usufruire del contratto imposto dall'Agenzia delle Entrate; se esiste una sentenza a Suo sfavore andrà comunque impugnata.
La situazione generale, per come la vedo io, penso sia stata sufficientemente illustrata (veda anche la risposta che ho appena dato al Sig. Vincenzo #1). Le conclusioni a questo punto deve trarLe Lei insieme al Suo Legale di fiducia. Personalmente tenterei una nuova transazione, alla luce della rinnovata situazione di fatto e diritto (ma - ripeto - ciò è quel che farei io; il Suo Avvocato conosce la situazione di fatto meglio di me a magari saprà consigliarLa meglio).
antonio genova (venerdì, 30 maggio 2014 15:26)
Innanzitutto grazie avvocato per la solerzia e la chiarezza della risposta,gradisco molto la 'crudezza'delle risposte per evitare che noi inquilini possiamo nuovamente ed inconsapevole essere nuovamente vittime. La sentenza mi intimava la consegna delle chiavi il 29 maggio,a legge già vigente,ma la controparte,come le scrivevo ha sinora rifiutato ogni transazione.Tra l'altro io ho provveduto subito dopo la sentenza a liberare casa,ma a questo punto pensavo fosse interesse della proprietaria riavere casa sua,come anche lei giustamente afferma,ma nulla,anzi stamane mi è arrivato un nuovo fax di controparte con l'intimazione di procedere con una querela penale e sfratto esecutiv.Volevo evitare l'appello e puntare solo sulla transazione.Ritiene che l'appello vada comunque fatto?O basterebbe una buona transazione?
Grazie.Ho molta fiducia nelle sue parole.
studiolegaledauria (venerdì, 30 maggio 2014 17:20)
@ antonio Genova #5
Il problema è che in questo momento c'è una sentenza che La condanna; se non viene impugnata ha piena efficacia giuridica. Per altro verso, controparte probabilmente sta cercando di farLe pressione confidando sul fatto che Lei non sia a conoscenza della nuova legge "salva contratti" (alla fin fine è entrata in vigore solo due giorni fa... ) e sperando che Lei consegni immediatamente le chiavi.
La ringrazio per la fiducia; prenda in ogni caso ciò che Le dico con beneficio di inventario: io non ho seguito la Sua causa, non ho letto la sentenza e non posso perciò sapere se ci sono elementi che potrebbero essere a favore del proprietario.
Manuela (venerdì, 30 maggio 2014 18:00)
Salve avvocato...le vorrei chiedere un parere...dopo la proposta della mia controparte che da 10000 era scesa a 3000...perché sapeva benissimo....che la probilita di perdere nuovamente un'altra causa di sfratto...era altissima...è arrivata la mia proposta ovviamente visto il nuovo decreto vigente...ossia ti lascio casa...lo stesso non facciamoci più la guerra...considerando che a giugno avremmo la prima udienza in quanto l'ho citata in giudizio per il riborso della metà della registrazione che non vuole darmi e di altri importi perché noi pagavano anticipatamente....ho proposto di accordarsi prima dell'udienza di non presentarci quindi entrambi...l'accordo io non ti devo niente tu non mi devi niente..unica cosa 2 mesi di tempo per lasciare la casa...la risposta della controparte..accetta tutto però vuole spostare dell'udienza a ottobre....e poi successivamente non presentarsi...ma a che pro...
Miuta (venerdì, 30 maggio 2014 18:53)
Avvocato buonasera, aggiungerei, e mi corregga se sbaglio, che per primo la proroga degli effetti fino al 31 dicembre 2015 è stata inserita all'interno di un decreto legge che , pur non essendo io avvocato, credo che debba avere i requisiti di necessità ed urgenza. Mi si deve spiegare la proroga di una legge nata per contrastare il fenomeno degli affitti in nero che tipo di urgenza abbia!!
Secondo :aggiungerei che l'art 5 1 ter è stato inserito all'interno di un decreto che ha come obiettivo l'emergenza abitativa e non certo la lotta all'evasione fiscale. Terzo: direi che il parlamento, anzi la Camera dei deputati, si è semplicemente limitata a ratificare il decreto legge, quindi non vi è stata alcuna discussione sulla questione, (di nuovo eccesso di delega???) Quindi direi che prorogare gli effetti di una legge incostituzionale all'interno di un decreto legge sia stato un vero e proprio autogol che , concordando totalmente con Lei, porterà inevitabilmente ad un'ulteriore declaratoria di incostituzionalità .
antonio genova (venerdì, 30 maggio 2014 19:35)
Dunque avvocato,se ho capito bene, devo comunque fare appello anche qualora si addivenisse ad una transazione,ovvero io riconsegno casa e controparte mi viene incontro sul quantum stabilito dalla sentenza? O la transazione potrebbe risparmiarmi l'appello?Epoi la nuova legge non dovrebbe annullare gli effetti della sentenza della corte costituzionale,e dunque della sentenza di primo grado che da quella sentenza promana?
Scusi se posso sembrarle ripetitivo,ma sento troppi pareri in giro tra loro contraddittori,le sue parole le più realistiche.
Roberto (venerdì, 30 maggio 2014 19:59)
Mi permetta avvocato che per adesso ce una legge fatta bene o fatta male siamo in democrazia e ogni uno e libero di pensare come vuole e come tale i giudici la dovranno rispettare e tenerne conto poi penso che varie associazioni stanno lavorando per allungare i tempi ero di finirla se una persona affitta deve farlo secondo le regole sia noi inquilini che i propietari e chi sbablia deve pagare se pensa per uno scontrino di caffe non fatto fanno multe a queste persone evasori dovrebbero sequestrare tutti i soldi incassati in nero quali mediazioni le regole ci sono e vanno rispettate .
studiolegaledauria (venerdì, 30 maggio 2014 21:35)
@ Manuela #7
Sinceramente non so cosa risponderLe, visto che c'è una causa in corso di cui non conosco nemmeno una pagina... in linea generale, comunque, la prassi di non presentarsi in udienza, facendo così cancellare la causa dal ruolo, è diffusa e normale in caso di transazioni.
studiolegaledauria (venerdì, 30 maggio 2014 21:58)
@ Miuta #8
I requisiti di necessità ed urgenza c'erano, visto che la sentenza della Corte Costituzionale - di fatto - aveva dall'oggi al domani fatto trovare in mezzo alla strada migliaia di persone che alla fine avevano solo applicato una legge dello Stato, giusta o sbagliata che fosse. Tra questi c'erano approfittatori e gente in malafede, ma c'erano anche tanti effettivamente sfruttati da padroni di casa senza scrupoli. Il vero problema di tutta questa complessa vicenda è che fin dall'inizio il Legislatore non ha saputo dar vita ad una normativa equilibrata che salvaguardasse i diritti di tutti, senza prestarsi a facilissimi abusi e manipolazioni (e si è continuato nello stesso solco anche adesso).
studiolegaledauria (venerdì, 30 maggio 2014 22:02)
@ antonio genova #9
Una transazione potrebbe chiaramente risparmiarLe l'Appello; solo che per fare una transazione bisogna volerlo in due, e se controparte non è d'accordo l'unico modo per disinnescare il provvedimento giudiziario è impugnarlo.
studiolegaledauria (venerdì, 30 maggio 2014 22:34)
@ Roberto #10
Gentile Sig. Roberto, credo ci sia una sorta di fraintendimento. In questo BLOG non facciamo discorsi di natura politica o ideologica (ho anche dovuto evitare di pubblicare un paio di interventi che andavano in tale direzione). Molto più semplicemente, questo è un BLOG giuridico, nel quale si tenta di fare una analisi della normativa. Se io ho espresso delle perplessità non è perchè voglia difendere una categoria piuttosto che un'altra; semplicemente, da un punto di vista legale, vedo dei problemi e lo metto in evidenza. Il discorso sui giudici che dovranno rispettare semplicemente la nuova legge, mi permetta, credo non tenga conto di un fatto fondamentale: avrebbero dovuto rispettare anche l'originaria normativa sugli affitti in nero. Solo che era fatta male e l'hanno mandata alla Corte Costituzionale. Perciò non se la prenda con gli Avvocati che fanno notare queste cose... alla fine la declaratoria di incostituzionalità passa sempre per le mani dei Giudici, non sono gli Avvocati a deciderla.
Manuela (venerdì, 30 maggio 2014 22:45)
Scusi avvocato....probabilmente non sono stata chiara ovvio lei non ha visionato gli atti quindi....non può esprimere giudizio...ma io le chiedevo visto che entrambi di comune accordo abbiamo accettato la transazione....perché ad accordo firmato dovremmo spostare l'udienza di giugno ad ottobre...cioe successivamente al rilascio della casa...per poi non presentarci entrambi...alll'udienza....io non lo capisco...non ha senso che valore allora avrebbe l'accordo?
Miuta (sabato, 31 maggio 2014 01:35)
Mi perdoni avvocato ma io la necessita e l'urgenza non la vedo!! C'e' una sentenza della Corte che ha parlato chiaro , gli inquilini non sono stati obbligati da nessuno ad applicare la legge, sapevano i rischi ma gli e' andata male . Bastava restituissero quello che gia' ci dovevano e avevano concordato. Se questi soldi se li sono spesi non e' colpa del proprietario che ha la stessa necessita ed urgenza di riavere casa sua e di non dover continuare a mantenere queste persone che non hanno pagato ne canone ridotto ne spese di condominio. Una legge incostituzionale non ha nessuna urgenza di rivivere perche' non esiste piu!! Il danno lo ha fatto lo Stato , non vedo perche' allora sia il proprietario a dover riparare al danno , soprattutto in quei molti casi in cui gli inquilini hanno messo in atto delle vere e proprie truffe!
lucia (sabato, 31 maggio 2014 21:05)
Buona sera studiolegaledauria, il proprietario di casa mi sta bombardando di cause quella per occupazione sine titulo e una per infiltazzioni d'acqua al piano sotto. l'aveva detto me l'avrebbe fatta pagare ma, che succede se io non vado piu' alle udienze? io ho perso entrambi i lavori che avevo adesso si che sono in difficolta' e non posso pagarmi l'avvocato, prima pagavo 700€ in nero un monolocale di 24mq
virgy250 (domenica, 01 giugno 2014 10:40)
Buongiorno Avvocato , io da perfetta ignorante in materia , leggendo l'articolo 5 nel suo insieme, quel comma 1 ter potrei collegarlo all'essere fatti salvi dall' essere abusivi, visto che nell'intero articolo si parla di abusivi e non è mai contemplata la parola "Canoni-soldi-arretrati etc etc " Dunque quel fatti salvi , lo collegherei ad una questione di abusivismo perchè se leggo dall'inizio l'art 5 e arrivo alla fine di tutti i suoi commi l'unica idea che mi balena in testa è quella descritta. Poi l'altra riflessione è questa , se per l'ordinamento giuridico italiano il dlgs 23/2011 art 3 commi 8 e 9 non esiste + in quanto cassata dalla consulta ...come può un giudice tenerne conto e prorogare qualcosa sulla base del nulla?
studiolegaledauria (domenica, 01 giugno 2014 19:04)
@Manuela #15
Premesso di nuovo che per darLe una risposta precisa avrei bisogno di leggere perlomeno la transazione di cui mi riferisce, l'unica cosa che mi viene in mente, come probabile spiegazione, è che controparte non si fidi: teme che Lei non lascerà la casa come concordato, per cui vuole semplicemente un rinvio dell'udienza, in modo da lasciar cancellare la causa per abbandono delle parti se Lei sarà stata fedele ai patti oppure continuarla qualora Lei non lo sia stata.
studiolegaledauria (domenica, 01 giugno 2014 19:24)
@Miuta #16
Prima di tutto una precisazione: se il conduttore è inadempiente perchè non paga il canone e le spese a lui spettanti per il condominio può subire azione di sfratto anche se ha usufruito (e usufruisce ancora) del canone agevolato imposto dall'Agenzia delle Entrate.
Tanto precisato La prego di imporsi una certa freddezza di ragionamento, anche se mi pare evidente che Lei sia una delle parti in causa: come si fa a dire che gli inquilini sapevano quello che rischiavano? Non lo sapevano affatto, perchè c'era una legge dello Stato che - buona o cattiva che fosse - era perfettamente vigente e gli dava ragione.
Il problema in realtà è un altro: se la colpa non è dei conduttori (almeno non di quelli in buona fede, perchè come giustamente Lei ricorda c'è pure chi ne ha approfittato e fatto sciacallaggio); e se la colpa non è nemmeno dei proprietari, che hanno visto le loro ragioni riconosciute dalla Corte Costituzionale; appare allora evidente che la colpa è del Legislatore, che non ha saputo dar vita ad una normativa equilibrata. Per tale ragione non è corretto scaricare tutto il peso della situazione creata sulle spalle dei proprietari. Ciò però non significa che - dal punto di vista del Legislatore - non vi sia una situazione urgente da fronteggiare; non è la situazione a non essere urgente, è la risposta data a tale urgenza ad essere sbagliata, tant'è vero che - come ampiamente precisato - a mio avviso presenta forti profili di incostituzionalità.
studiolegaledauria (domenica, 01 giugno 2014 19:32)
@lucia #17
Mi rendo conto che la Sua situazione è particolarmente delicata. Purtroppo non presentarsi alle udienze non è mai buona cosa, perchè si lascia il campo completamente libero a controparte. Cerchi di verificare col Suo Avvocato se ricorrono gli estremi per il gratuito patrocinio e - in ogni caso - cerchi di capire se Le conviene una transazione.
studiolegaledauria (domenica, 01 giugno 2014 19:55)
@virgy250 #18
La legge di conversione fa esplicito riferimento alla normativa (dichiarata incostituzionale) che prevedeva l'emissione dei contratti di locazione da parte dell'ADE, quindi è abbastanza chiaro che si sta parlando di quelli.
L'ultima sua riflessione invece è condivisibile; ed è esattamente la ragione per cui la salvezza degli effetti non può essere letta che in chiave temporanea, con riferimento non alla liceità delle norme (che non esiste, perchè sono incostituzionali) ma ai tempi di soluzione della situazione venutasi a creare in seguito alla sentenza n. 50/2014.
Qualsiasi altra interpretazione della norma sarebbe manifestamente incostituzionale, icto oculi; questa a mio avviso lo è ugualmente, ma almeno è abbastanza ambigua da aver passato lo scoglio della promulgazione.
antonio genova (domenica, 01 giugno 2014 20:29)
Gentile avvocato,mi permetto di scrivere che certi messaggi che uniformano tutti gli inquilini,compresi quelli onesti come me,che ben si guarda dall'aggettivare quei proprietari non proprio onesti.
Visto che questo è un blog legale,ci si limiti ai casi, le risposte ai quali possono davvero essere utili a tutti.
Mi perdoni se mi sono permesso.
Tanto per portare la mia testimonianza,la mia proprietaria ha sostenuto per tutto il corso del processo che i 700 euro che ho pagato in nero per nove mesi erano i rimborsi delle utenze.E il giudice le ha dato ragione.
Vi sono buoni e cattivi in entrambe le parti.
virgy250 (domenica, 01 giugno 2014 21:48)
Grazie per la risposta avvocato , si ok la mia prima ipotesi era una mia chiave di lettura che magari può risultare anche fantasiosa . Nella seconda ho da aggiungere che il giorno della nostra ultima udienza( da premettere che eravamo in causa per occupazione senza titolo, in quanto non avevamo nessun tipo di contratto con il ns ex amico , il quale per questo motivo ha anche una penale sulle spalle ) il giudice disse : In virtù della sentenza 50/2014 della C.C. tutti gli atti prodotti dall'ex decreto sono nulli , anzi non sono mai esistiti per tanto condanno il sig. xxxx al pagamento di tutti gli addietrati ... etc etc etc ....oggi ripensando a quelle parole mi viene spontaneo dire il giorno che il nostro giudice emetterà sentenza nel dibattimento finale (18/06/2014) cosa farà? Tirerà fuori che ora in virtù della legge 80 art 5 comma 1 ter il ns "amico" potrà continuare ad occupare l'immobile ? da premettere che ha già dichiarato davanti al giudice di non voler pagare nulla e continuare a restare (ahhahahha) Oppure il giudice ripenserà alle parole pronunciate nella scorsa udienza?ossia che tutti gli atti sono nulli , anzi, mai esistiti....questo è un mistero che sarà svelato il 18 giugno.Le farò sapere , cmq grazie per la sua risposta :) buona serata
franco (lunedì, 02 giugno 2014 10:02)
Avvocato buongiorno,premetto che la seguo da molto tempo su questo argomento,essendo io direttamente interessato. Le voglio chiedere un informazione. Come spesso lei a consigliato,sono riuscito in via bonaria, di tornare in possesso del mio appartamento, ho anche fatto fimare una carta ,dove dice che spontaniamente lascia l' appartamento. Ma come devo fare col contratto di locazione,visto che c'è stata una prorogafino a dicembre 2005,devo andarlo a disdire all'ufficio delle entrate , o automaticamente e decaduto?. Ringraziandola anticipatamente ,cordiali saluti.
Fausto Ammaniti (martedì, 03 giugno 2014 09:48)
Buongiorno avvocato, a novembre 2009 sono entrato nell'appartamento (ove ancora risiedo) e nonostante varie richieste fatte al proprietario di casa, egli non ha mai voluto registrare quel contratto che dichiarava essere solo una scrittura privata. A novembre 2009, mi sono avvalso della legge 23/2011 e ho registrato il contratto che è divenuto 4+4 e che prevedeva un canone davvero vantaggioso. Dopo i primi scambi di lettere fra avvocati in cui si è chiarito che non c'era morosità pregressa ecc. la situazione si è assestata e per i successivi 2 anni e mezzo tutto è andato avanti regolarmente. Poi c'è stata la notizia di incostituzionalità dei commi 8 e 9 della legge 23/2011 e puntuale è arrivata la richiesta di 20.000 euro circa per i canoni non versati. Stavo per rilasciare l'immobile con un accordo transattivo quando ho sentito dell'uscita della legge 80/2014 e la rete (internet) è esplosa in un boato di gioia! I più importanti siti dicono che sono "salvi gli inquilini che avevano denunciato il nero perché per loro nulla cambia fino al 31 dicembre 2015" e il SUNIA "festeggia". Anche io ero già pronto a fare la voce grossa col mio proprietario di casa ma dopo aver letto gli ultimi post di questo blog mi sono un po' ricreduto e adesso la cosa migliore da fare mi sembra concludere il prima possibile questo accordo transattivo e rilasciare l'immobile. Lei cosa ne pensa? Cosa mi consiglia? Grazie.
studiolegaledauria (venerdì, 06 giugno 2014 21:08)
@antonio genova #23
Gentile Sig. Genova, alcuni messaggi arrivati non li ho nemmeno pubblicati, proprio per le ragioni che Lei espone. Io credo che la più grossa responsabilità del Legislatore sia proprio quella di aver creato situazioni del genere, non essendo stato capace di dar vita ad una normativa equilibrata. Di solito i proprietari che utilizzano espressioni così forti (che nemmeno io condivido) sono vittime di questa legge che si prestava agli abusi più bassi. Dal mio punto di vista siete entrambi vittime.
Comunque, invito di nuovo tutti a moderare i toni. Questo è un blog giuridico, approfittatene per i servizi che può offrirvi piuttosto che come sfogatoio.
studiolegaledauria (venerdì, 06 giugno 2014 21:16)
@virgy250 #24
Se si tratta di occupazione senza titolo in mancanza di un contratto scritto la sentenza 50/2014 non c'entra nulla (e nemmeno la recente sanatoria): si tratta di nullità che esiste comunque. Le consiglio di leggere attentamente quanto ho scritto qua: http://www.studiolegaledauria.net/2013/11/19/affitti-in-nero-il-contratto-orale-è-sempre-nullo-anche-se-registrato-in-virtù-del-d-l-23-2011-e-anche-se-si-sia-ottenuto-un-contratto-di-locazione-4-4-con/
studiolegaledauria (venerdì, 06 giugno 2014 21:21)
@franco #25
La cessazione del contratto va comunicata all'AGE.
studiolegaledauria (venerdì, 06 giugno 2014 21:27)
@Fausto Ammaniti #26
La mia opinione penso di averla espressa chiaramente propio in questa pagina, fin dal giorno di pubblicazione del decreto salvacontratti ADE; e dopo la presa di posizione del Giudice Imposimato (riportata sempre in questa pagina) ne sono ancora più convinto. Ognuno, alla fine, ne tragga le sue conclusioni.
virgy250 (martedì, 10 giugno 2014 17:31)
Grazie Avvocato ma è chiaro che il giudice non la pensava come lei, visto che non lo ha sfrattato immediatamente. Per lui quell' ex decreto aveva valenza contratto scritto o verbale che sia .Ecco perchè la domanda è sorta spontanea ...cosa farà ora questo giudice? Lo vedremo presto.
franco valli (mercoledì, 11 giugno 2014 20:40)
Gentile avv.to,ieri mi è arrivata la notifica della sentenza di primo grado perché ho perso in primo grado.
Nonostante io abbia un contratto con l'AgE,perché non se ne tiene conto?
Mi può dare una spiegazione?
Marco (mercoledì, 11 giugno 2014 21:36)
Buonasera Collega (sono avvocato anche io), ho trovato molto interessante il Tuo (spero di poterti dare del tu) articolo, il quale mi ha dato molto da pensare. Così, riflettendo dal profilo giuridico, ho notato che dai per acclarato che, dal 1 gennaio 2016, il locatore potrà chiedere nuovamente le differenze di canone dovute per il pregresso, in quanto la sentenza della Consulta resterebbe valida con il suo effetto retroattivo. Mi chiedevo però se la normativa in questione non possa essere interpretata invece nel senso che gli effetti retroattivi della sentenza, in deroga ai principi generali, non si producano in relazione ai contratti pregressi. Ovvero che il canone dovuto sino al 31.12.15 resti quello ridotto a seguito della denuncia del contratto e che solo dopo tale data il locatore potrebbe tornare a pretendere il canone originario contrattualmente pattuito, quindi senza poter rivendicare alcunché per il periodo pregresso. Mi sembra questa l'unica interpretazione possibile per trovare un senso alla norma; sarebbe davvero difficile altrimenti spiegare che il legislatore autorizzi di fatto un inadempimento da parte del conduttore sino al 31.12.15 e poi, dal giorno successivo, sanzioni invece lo stesso conduttore per aver posto in essere siffatto inadempimento, ovvero il pagamento del canone in misura ridotta, autorizzando il locatore ha chiedere gli arretrati relativi a tale periodo.
Se hai tempo mi interesserebbe conoscere una tua opinione su tale aspetto. Grazie
studiolegaledauria (giovedì, 12 giugno 2014 00:49)
@virgy250 #31
Ci sono diverse sentenze che sostengono la linea che ho espresso; poi - che dire? - ogni causa è un mondo a se, e il Giudice che la decide è addirittura un Universo a se... bisognerebbe leggere come ha motivato la sentenza.
studiolegaledauria (giovedì, 12 giugno 2014 00:54)
@ franco valli #32
Cosa posso dirle? non conosco niente del Suo processo, quindi sarebbero solo ipotesi campate in aria... Bisognerebbe almeno dare una lettura alla sentenza.
studiolegaledauria (giovedì, 12 giugno 2014 01:34)
@ Marco #33
Gentile Collega, la confusione operata dal Legislatore e dalla Consulta è tanta che alla fine le certezze sono ben poche; tuttavia - a mio avviso - l'interpretazione da te proposta cozzerebbe con il principio di uguaglianza costituzionale, in quanto non si capisce perchè di fronte ad una norma incostituzionale gli effetti varrebbero per alcuni cittadini e per altri no; dello stesso avviso - d'altra parte - sembra essere il Giudice Imposimato, della sesta sezione del Tribunale di Roma, secondo cui si potrebbe parlare di "pactum de non petendo" o in alternativa di un ripristino della normativa , che però in questo caso sarebbe incostituzionale (Fonte: http://www.ilquotidianodellazio.it/articoli/8036/locazioni-incostituzionale-l-art-5-1-ter-del-dl-47-2014-l-80-14 ) Imposimato parla espressamente anche del contrasto con l'art. 3 della Costituzione. La verità, se vogliamo dirla tutta, è che in questa faccenda si sta facendo continuamente a gara a chi fa peggio, fin dal primo momento:
-1) un decreto legislativo scritto malissimo, che permette facilissimi raggiri nonchè vere e proprie truffe;
-2) una interpretazione dell'AGE di tale normativa che la peggiora ulteriormente, concedendo a chiunque si presenti agli sportelli un contratto 4+4 molte volte in assenza di qualsiasi vera prova dell'evasione, ed anche in mancanza di un contratto scritto;
-3) una sentenza della Corte Costituzionale che non ha il coraggio di andare davvero fino in fondo, ma si ferma alla superficie, gettando comunque migliaia di persone che avevano solo applicato la legge nello scompiglio più totale;
-4) una leggina elettorale approvata in fretta e furia che in qualche modo vorrebbe sanare la situazione ma teme di restare incastrata al momento della promulgazione se sfacciatamente ripetesse puramente e semplicemente le norme appena dichiarate incostituzionali; anche perchè non va dimenticato che le questioni di legittimità costituzionale sollevate da Tribunali in tutta Italia andavano anche nel merito, senza fermarsi al solo vizio di delega.
marco (giovedì, 12 giugno 2014 18:54)
Grazie infinite per la tua risposta, vedremo cosa succederà in futuro
studiolegaledauria (domenica, 15 giugno 2014 08:44)
@ annachiara
Gentile Signora, Le avevo pubblicato una risposta che in seguito a Sua successiva replica nella quale chiarisce alcuni punti, ritengo sia meglio eliminare, perchè il mio ragionamento presupponeva alcuni dati di fatto che alla luce di quanto mi ha chiarito non sono più tanto sicuri. Come ripeto spesso, per dare risposte precise bisogna esaminare gli atti, altrimenti si corre il rischio di dare risposte generiche fuorvianti. Se perciò ha bisogno di una consulenza legale personalizzata sarà necessario che mi trasmetta almeno la sentenza di cui mi riferisce. In tal caso vorrà contattarmi direttamente al seguente link: http://www.studiolegaledauria.net/pareri-giuridici-on-line/pareri-giuridici-personalizzati/ (si tratta di un servizio a pagamento con tariffa minima, per dare un dovuto riconoscimento a chi si impegna a rispondere ai quesiti).
Mario Scamarcio (domenica, 15 giugno 2014 14:28)
Nel 1981 mio padre da in locazione un appartamento senza stipulare alcun contratto.
Nel 2009 mio padre muore ed eredito suddetto appartamento.
Da Gennaio 2014 gli pseudo-inquilini non pagano più l'affitto.
Non ho avuto ne avvisi ne denunce da parte dell'agenzia delle entrate.
Voglio riottenere la restituzione della casa.
Devo fare una causa per occupazione senza titolo con contestuale richiesta delle somme non riscosse per i mesi di occupazione?
studiolegaledauria (lunedì, 16 giugno 2014 01:30)
@Mario Scamarcio #39
Mi faccia capire bene: queste persone sono dentro casa da 33 anni senza alcun tipo di contratto? e quindi Lei non può agevolmente dimostrare che si trattava di locazione? Le consiglio caldamente di rivolgersi prima che può al Suo Avvocato di fiducia. In linea astratta la linea processuale che mi ha indicato è valida, ma la faccenda va presa con le molle.
Marco (venerdì, 20 giugno 2014 14:06)
Mi sono recato alla Agenzia delle Entrate per registrare il contratto originario e non il comodato fittizio registrato dal proprietario. L'agenzia delle Entrate ha autonomamente senza mia richiesta applicato la discussa legge dichiarata incostituzionale. Ora il proprietario mi manda una notifica per sfratto immediato. Che fare?
studiolegaledauria (domenica, 22 giugno 2014 19:36)
Nel Suo caso dovrebbe applicarsi la proroga fino al 31.12.2015, trattandosi di effetti già prodottisi; vale quindi quanto già detto in questa stessa pagina.
Marco (lunedì, 23 giugno 2014 16:59)
La ringrazio della Sua puntuale risposta.
Giulio (martedì, 08 luglio 2014 09:07)
sono nella stessa situazione di molti altri, il proprietario mi ha chiesto i soldi dei mesi non pagati (cioè pagati in modo ridotto) ma nel frattempo è uscita questa legge che ci salvaguarda fino al 2015. Adesso abbiamo raggiunto un accordo che io in cambio di rimborso spese per trasloco ecc rilascio l'immobile che a lui servirà per motivi familiari. Come si deve procedere in questi casi? Ho già sentito qualcosa di simile però non so esattamente la procedura. Mi può dare due dritte? Le sembra una cosa ragionevole?
tiziana (mercoledì, 20 agosto 2014 22:06)
Io e mia sorella disabile, ereditiamo un immobile, occupato da inquilini, accordati verbalmente con nostro padre, e quindi senza regolare contratto. la successione si è chiusa a novembre 2013 a causa della tutela giuridica di mia sorella, mentre gli inquilini hanno registrato ad ottobre 2013 il contratto con l'agenzia delle Entrate.. allo stato attuale che speranze ci sono di riavere libero l'immobile?
Leonardo (martedì, 09 settembre 2014 20:46)
Salve Avvocato, sono proprietario di un miniappartamento sito in Roma che avevo dato in affitto da diversi anni con contratto non registrato ad un uomo, che lo abitava con la convivente, e per il quale pagava il fitto regolarmente, attraverso bonifico bancario emesso dalla convivente. Finita la relazione tra i due, il conduttore ha lasciato a nostra insaputa casa, lasciandovi abitare la convivente, la quale a Maggio del 2012 ci ha fatto pervenire, attraverso il legale del sindacato degli inquilini un contratto di locazione che si è autoregistrata all'agenzia delle entrate con un canone di fitto pari ad 1/3 della rendita catastale. Allarmati e danneggiati, non essendo del luogo, ci siamo rivolti ad un legale di Roma, consigliatoci da un conoscente, il quale inizialmente ci ha fatto restituire, con assegno circolare inviato a mezzo raccomandata, alla nuova conduttrice per 2 o tre volte, il canone di fitto ridotto, successivamente ci ha detto che potevamo tenerlo perché era da intendersi come acconto, nelle more che si risolvesse la diatriba. Dal 2012 ad oggi purtroppo l'avvocato nonostante le nostre innumerevoli telefonate e le innumerevoli richieste di notizie, ci ha sempre venduto aria fritta, perché ci ha sempre parlato di udienze rinviate di ufficio o rinviate per assenza della controparte. Purtroppo oggi, grazie ad un sito online del tribunale di Roma ho scoperto che non esiste nessun giudizio aperto a mio nome contro la nuova conduttrice. Le chiedo, alla luce di quanto espostogli , se sono ancora in tempo e cosa devo fare per valere i miei diritti, alla luce della legge 50 della Corte Costituzionale. Cosa mi consiglia? Fiducioso in un Suo riscontro la ringrazio anticipatamente-
studiolegaledauria (mercoledì, 10 settembre 2014 12:19)
@Giulio #44
La soluzione in astratto può essere certamente ragionevole, ma ovviamente solo Lei può sapere se in concreto lo è oppure non lo è con riferimento alla Sua concreta situazione. Ovviamente nella transazione Le consiglio di inserire la reciproca rinuncia ad ogni ragione, diritto ed azione che dovessero scaturire dal rapporto transatto; questo vuol dire che ne' Lei ne' il proprietario potrete pretendere più nulla l'uno dall'altro. Se può, comunque, si faccia seguire da un Legale perchè anche una virgola potrebbe cambiare il senso dell'accordo scritto e l'Avvocato di controparte - stia sicuro - potrebbe farLe passare sotto il naso cose che nemmeno immagina...
studiolegaledauria (mercoledì, 10 settembre 2014 12:24)
@Tiziana #45
In mancanza di contratto scritto Le sarà possibile agire per detenzione senza titolo. Le consiglio, pertanto, di rivolgersi al Suo Avvocato di fiducia. Qualora non abbia già un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio offre assistenza legale in tutta Italia, per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Collega che segue la zona dove Lei abita.
studiolegaledauria (mercoledì, 10 settembre 2014 12:34)
@Leonardo #46
La questione di cui mi riferisce è abbastanza delicata e complessa; in linea di massima dovrebbe essere possibile agire nei confronti della detentrice, ma bisognerebbe capire bene cosa è successo e se effettivamente il precedente intervento legale ci sia stato o meno. Sarebbe perciò opportuno parlarne di persona (le ricordo che ricevo personalmente a Salerno, Napoli e Roma per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento anche nella capitale, ove, da quanto mi riferisce, si trova l'immobile).
Riccardo (venerdì, 03 ottobre 2014 21:21)
Salve avvocato, vorrei porle il seguente caso: ipotizziamo che vi sia stato per diverso tempo tra un proprietario di casa e un inquilino un affitto in nero e che si sia successivamente provveduto alla stipulazione di un contratto regolare con tanto di registrazione all'Agenzia delle Entrare, l'inquilino, ora in possesso di un contratto regolare, può presentare una denuncia all'agenzia delle entrate per quanto concerne il periodo nel quale vi era stato l'affitto in nero? La ringrazio anticipatamente per una sua eventuale risposta.
Antonio (lunedì, 06 ottobre 2014 13:32)
il 28 agosto u.s. mio figlio studente universitario ha sottoscritto un contratto d'affitto di una camera che il proprietario ad oggi non ha provveduto a registrare. Alla luce della pronuncia della Corte Costituzionale n. 50/2014 e del D.L. 47/2014 possiamo ancora procedere alla registrazione dell'atto con conseguente riduzione del canone sino al 31.12.2015 o il citato decreto si applica solo alle riduzioni operate alla data di entrata in vigore?
Giovanni888 (lunedì, 06 ottobre 2014 14:47)
Alla luce della sanatoria del Parlamento, il contratto sorto a seguito dell'autodenuncia dell'inquilino è ancora da considerarsi un 4+4, con inizio alla data della registrazione e scadenza dopo 4 anni, oppure decade al 31.12.2015?
giovanni (martedì, 04 novembre 2014 14:09)
salve avvocato in mancanza di contratto scritto ma pagamenti tracciabili con bonifico bancario con causale affitto si puo essere denunciati per occupazione senza titolo visto che ho la prova dei pagamenti
studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 17:46)
@Riccardo #50
Le rispondo in maniera secca: si.
studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 17:48)
@Antonio #51
No, quella normativa non è più in vigore.
studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 17:56)
@Giovanni888 #52
Il 31.12.2015 scade la "proroga" del canone ridotto e scadono gli effetti del contratto imposto dall'AGE; non scade però il normale effetto tra le parti che il contratto registrato ha, per cui se a norma del contratto stipulato originariamente tra le parti la scadenza era stata fissata - per esempio - al 30 aprile 2016, tale scadenza sarà valida (mentre non sarà valida la scadenza fissata nel contratto imposto d'imperio dall'AGE, che è da considerare nullo perchè imposto in base ad una norma incostituzionale).
studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 17:59)
#giovanni #53
Lei ha la prova dei pagamenti, ma non esiste alcun contratto valido dal punto di vista legale, quindi la risposta è: si, può essere denunciato per occupazione senza titolo (in quanto il titolo, a tutti gli effetti, non esiste).
Massimo (mercoledì, 05 novembre 2014 06:10)
il mio inquilino ha registrato un contratto verbale , sostenendo che non esisteva nessun contratto scritto anche se in nero, l AdE registra il contratto a febbraio 2014 , ne sono venuto a conoscenza perche la GDF mi ha chiamato per esser informato che l'inquilino aveva registrato il contratto,verbale, e che comunque lo stesso nella denuncia posta alla GDF presentava un contratto scritto e firmato da entrambi della duratata di anni 1+1 perche allora lui voleva cosi.Per esigenze personali . E comunque e da un anno che non paga, e lo ha fatto a ns insaputa (mia e del mio legale) nonostante le r.r di regolarizzare il contratto con un4+4 ma richieste cadute nel nulla e molto furbescamente ha approffitato di quello che fino ad allora diceva la legge. Ora con questa nuova sentenza il contratto che lui ha registrato non e piu valido? La GDF mi ha detto che posso registare il contratto che avevamo firmato nel 2012 ?!?! dato che quello che ha registrato non e valido appunto per questa sentenza , di agire comunque per morosita' perche nonostante il canone agevolato non paga da Marzo 2014 . Ma a breve ci sara la prima udienza davanti al giudice per occupazione abusiva visto che e dal 2013 che non paga nonostante avessi rinunciato alle somme che mi doveva dare e ora??
studiolegaledauria (mercoledì, 05 novembre 2014 07:06)
@Massimo #58
Se il contratto registrato è verbale (cioè non si tratta di un contratto scritto) si tratta di un contratto nullo, quindi Lei non può agire per morosità, ma per occupazione senza titolo, chiedendo che l'occupante sia condannato a pagare una equa indennità per il periodo in cui ha usufruito dell'appartamento. Per approfondimenti, dia una occhiata qua: http://www.studiolegaledauria.net/2013/11/19/affitti-in-nero-il-contratto-orale-è-sempre-nullo-anche-se-registrato-in-virtù-del-d-l-23-2011-e-anche-se-si-sia-ottenuto-un-contratto-di-locazione-4-4-con/
Massimiliano (mercoledì, 05 novembre 2014 12:24)
Grazie tantissimo Avv. , la questione e un po piu complicata , il signore vuole fare a mio parere il furbetto come del resto ho fatto io diciamo.Il contratto in nero scritto esiste ed e stato firmato da entrambi , ma lui non ha registrato quello che partiva dal 2012 ma uno verbale con inizio a Febbraio 2014 cosi ha guadagnato 2 anni!!E ha presentato denuncia alla GDF portandogli anche copia di quello scritto!!Assurdo come fanno a convalidare una denuncia cosi ? Non e un falso?? Allora io mi posso recare all ADE e registrare ora quello scritto e firmato da tutti e due ?Grazie ancora
studiolegaledauria (martedì, 11 novembre 2014 11:54)
@Massimiliano #60
La questione a questo punto è decisamente complicata ed abbisognerebbe di un approfondimento condotto anche sulla documentazione in Suo possesso; in linea di massima, comunque, la registrazione del contratto orale è (e resta) nulla, anche se nella denuncia il "conduttore" abbia allegato anche un (diverso e precedente) contratto scritto, di cui però - da quel che mi riferisce - NON è stata chiesta la registrazione (visto che invece è stata chiesta per quello orale).
Data la complessità Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato di fiducia per sbrogliare la questione. Qualora non abbia già un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio opera in tutta Italia per cui, se Lei lo ritiene opportuno, si potrà organizzare un incontro con il Collega più vicino alla zona dove Lei abita; così potrà spiegare meglio i dettagli della situazione. Se possibile tecnicamente sarò presente anche io, in videoconferenza, così potrà parlare anche con me.
nicola (domenica, 07 giugno 2015 11:57)
Buongiorno Avvocato, sono un inquilino senza contratto di locazione, in virtù della sentenza della Consulta, come posso agire per denunciare la mancata stipula del contratto di locazione, visto che non è più valida quella fatta all'Agenzia delle Entrate?
GIUSEPPE (mercoledì, 10 giugno 2015 16:50)
Salve le scrivo perchè riscontro nei suoi confronti molta preparazione in merito.
Circa 6 anni fa affitto senza contratto un'immobile, il cui il conduttore per i primi 2 anni pagava regolarmente e io rilasciavo una mia ricevuta.
Quando il conduttore incomincia a non pagarmi più io provo a chiedere di lasciarmi l'immobile ma lo stesso con molte scuse lo posticipava sempre.
Cira un'anno e mezzo fa mi rivolgo a un "LEGALE" (se tale si vuole definire) il quale mi consiglia di inviare al morose una lettere che lo intimava a pagare i canoni scaduti.
Forse non si teneva in considerazione che io non avessi un contratto, comunque sono stato costretto a fare un contratto pagando tutte le spese arretrate e le more per il ritardo della registrazione facendo fede q quando il conduttore prende uso dell'immobile.
Dopo aver giustamente perso la prima causa mi rivolgo a un'altro legale inoltra subito un'altra pratica di sfratto.
nonché oggi mi arriva una lettera dalla contro parte il quale mi intima a versare al conduttore moroso(circa 3 anni che non paga) la somma di euro 20.000.00 a fronte dei canoni incassati senza contratto registrato e perché non aveva contratto.
So che stiamo in Italia ma non esiste una legge che in qualche modo tutela anche i proprietari?
La ringrazio anticipatamente per il tempo a me dedicato.
studiolegaledauria (giovedì, 25 giugno 2015 11:09)
@nicola #62
Non ho ben capito se Lei ha già denunciato il proprietario all'epoca, usufruendo così del canone ridotto (nel qual caso Le consiglio questa discussione: http://www.studiolegaledauria.net/2015/06/14/affitto-in-nero-la-corte-costituzionale-decide-il-23-06-2015/ )
studiolegaledauria (giovedì, 25 giugno 2015 11:16)
@GIUSEPPE #63
La questione di cui mi riferisce è abbastanza intricata, essendoci ben due procedimenti giudiziari (in cui - tra l'altro - non mi è ancora ben chiaro se un contratto scritto e firmato da entrambe le parti esiste oppure no; la qual cosa è determinante).
L'unico modo di darle un consulto fondato sarebbe di esaminare la documentazione in Suo possesso. Se vuole, lo Studio è a Sua disposizione, anche tramite i Local Partner in tutta Italia.
Potrà contattarmi attraverso il form presente al seguente indirizzo:
http://www.studiolegaledauria.net/home/affitto-in-nero-come-tutelarsi/
FRANCESCA (lunedì, 20 luglio 2015 09:06)
segnalo situazione di due giovani conviventi che non riescono ad ottenere regolare contratto di locazione da proprietaria immobile in cui abitano da un anno pagando in nero il canone, senza nemmeno ricevere quietanza.
Hanno bisogno del contratto per compilare ISEE e ottenere contributo affitto da Comune oltre a certificato residenza. Che possono fare?
Anna (mercoledì, 23 settembre 2015 07:33)
Da quanto letto, come inquilino, anche se vivo in un immobile fantasma e mi sono avvalsa della legge 2011, mi vedrò costretta a pagare le somme (dovute).
A questo punto allora l unica soluzione possibile è improntare ua causa nei confronti del parlamento e di chi abbia approvato questa legge con risarcimenti pari alle somme che dobbiamo ai proprietari.
Flo88 (giovedì, 03 dicembre 2015 06:13)
Salve avvocato.. Io volevo un consiglio siccome mio suocero ora si trova in situazione non piacevole... Le spiego nel 2003 prese in affitto un appartamento con contratto in regola da questo signore.. Fatto sta che sto signore nel 2009 muore di vecchiaia. L'appartamento viene ereditato dal figlio... Nel 2010 scade il contratto. E il figlio non solo nkn registra un nuovo contratto ma vuole anchei soldi dell'affitto. Questo e andato avanti per un anno. Fatto sta che mio suocero le chiese di continuo il contratto nuovo e il proprietario rimandava allora mio suocero dal 2011 non gli ha più voluto pagare niente. Anche perché questa appartamento non agibile impianto elettrico da rifare impianto idraulico e in più poggiolo pericolante.. Niente alla fine sei mesi fa gli viene a casa una lettera dei pagamenti e ovviamente anche mio suocero si informa ecc. Scopre che nell'agenzie delle entrate risulta il contratto fino nel 2018. Come possibile se a mio suocero nin stato detto niente tanto meno non ha firmato ecc.. Ora mio suocero il 16 dicembre ha un'udienza dal giudice.. Cosa succederà?
studiolegaledauria (mercoledì, 01 febbraio 2017 19:55)

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