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Timestamp: 2020-04-07 12:53:27+00:00

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art.1127 del Codice Civile
L'art. 1127 c.c. in tema di sopraelevazione sopra l'ultimo piano dell'edificio, essendo inserito nella regolamentazione del condominio, più specifica rispetto a quella della comunione in generale, ed avendo, nel primo comma, quale destinatario il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, postula una divisione della proprietà in senso orizzontale e non trova pertanto applicazione nella comunione disciplinata negli articoli da 1100 a 1116c.c.
La sopraelevazione realizzata dal proprietario dell'ultimo piano di edificio condominiale, in violazione delle prescrizioni e cautele tecniche fissate dalle norme speciali antisismiche, è riconducibile nell'ambito della previsione dell'art. 1127 secondo comma cod. civ., in tema di sopraelevazioni non consentite dalle condizioni statiche del fabbricato. A fronte di tale opera, pertanto, deve riconoscersi la facoltà del condominio di ottenere una condanna alla demolizione del manufatto, nonché la legittimazione alla relativa azione dell'amministratore del condominio medesimo, vertendosi in materia di atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (art. 1130 n. 4 e art. 1131 cod. civ.).
Il proprietario dell'ultimo piano di edificio condominiale, in mancanza del consenso degli altri partecipanti, non può sottrarsi al divieto di sopraelevazioni non consentite dalle condizioni statiche del fabbricato (art. 1127 secondo comma cod. civ.), provvedendo direttamente all'esecuzione di opere di rafforzamento e consolidamento, specie se queste implichino un'invasione della sfera di godimento degli altri condomini.
L'art. 1127, primo comma, cod. civ., nel consentire al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale, ovvero al proprietario esclusivo del lastrico solare, di elevare "nuovi piani" o "nuove fabbriche", contempla, con riguardo ad entrambe le ipotesi, la contraria previsione del titolo, con la conseguenza che questo ultimo (nella specie, regolamento condominiale di tipo contrattuale) può legittimamente vietare anche l'aggiunta di manufatti a quelli preesistenti all'ultimo piano (nella specie, veranda di chiusura di lastrico "terrazzato" a livello).
* Cass. civ., sez. Il, 11 novembre 1982, n. 5958, Lener c. Soltesz.
La domanda rivolta a denunciare l'illegittimità della sopraelevazione dell'ultimo piano di edificio condominiale, per violazione dell'art. 1127 secondo comma cod. civ. o di norme convenzionali (come quelle del regolamento condominiale di tipo contrattuale), la quale può essere proposta pure dal singolo condomino, a tutela del decoro o della statica del fabbricato, ovvero del proprio godimento di aria o luce, spetta alla cognizione del giudice ordinario, anche quando si tratti di edificio urbano, ricollegandosi a posizioni di diritto soggettivo, e può implicare la condanna alla demolizione del manufatto (eseguibile con la procedura di cui agli artt. 612 e segg. cod. proc. civ. in tema di obblighi di fare).
Il diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare, a norma dell'art. 1127 c.c., è diverso dal diritto di superficie su edificio costruito o costruendo, attribuito a un terzo dai condomini di quest'ultimo. Infatti, mentre il primo incontra i limiti fissati dalla citata norma, il secondo è soggetto soltanto alle condizioni stabilite nel contratto. Inoltre, quest'ultimo diritto, qualora abbia ad oggetto la costruzione di tutti i possibili piani che siano compatibili con la solidità dell'edificio, può essere esercitato anche per gradi, in tempi diversi. Ne discende che l'acquirente del diritto di superficie, il quale, in seguito alla costruzione di uno soltanto dei suddetti piani, abbia acquistato il diritto di sopraelevare ulteriormente nei limiti del citato art. 1127 c.c., h legittimato a chiedere l'accertamento giudiziario del diverso e più ampio diritto di sopraelevazione derivantegli dal contratto costitutivo della superficie.
In ipotesi di sopraelevazione di edificio condominiale, i proprietari dei piani (o delle porzioni di piano) risultanti entrano a far parte del condominio ipso facto e ipso iure e, conseguentemente, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., acquistano senz'altro un diritto di comunione su tutte le parti di edificio ivi menzionate, ancorché comprese nei piani preesistenti, salva contraria disposizione del titolo, comunque non desumibile dal silenzio o da eventuali pretermissioni di questo, specie per le entità immobiliari condizionanti l'esistenza e la conservazione del fabbricato (suolo, strutture di copertura, muri perimetrali, tramiti di accesso, ecc.), trattandosi di entità di cui fruiscono necessariamente tutti i condomini e per le quali, pertanto, può escludersi il regime di comproprietà solo se il titolo precisi il minor diritto succedaneo (servitù, diritto d'uso, ecc.) a base
di siffatta fruizione.
* Cass. civ., sez. II, 22 aprile 1992, n. 4799, Rovere c. Oddo.
L'art. 1127 c.c., disciplinante il regime legale delle sopraelevazioni, è derogabile, come emerge dall'espressa riserva contenuta nel primo comma, da una convenzione preesistente o coeva alla costituzione del condominio. Ne consegue che il divieto assoluto di sopraelevazione - nella specie, stabilito dal regolamento di condominio (costituente parte integrante del contratto di acquisto dei singoli cespiti) a carico dell'ultimo piano dell'edificio ed a favore tanto delle parti di proprietà comune, quanto delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dell'edificio - avendo sostanzialmente natura di servitù altius non tollendi, può essere fatto valere sia dai singoli condomini che dal condominio.
Con riguardo agli edifici costruiti con il contributo dello Stato nelle zone colpite da terremoto, l'applicabilità della speciale disciplina degli artt. 216 e 217 del r.d. 28 aprile 1938, n. 1165, concernente l'esclusione di indennizzo ai proprietari dei piani sottostanti per il caso di sopraelevazione effettuata dal proprietario dell'ultimo piano su terrazza di copertura, prescinde dai requisiti di bisogno economico previsti in tema di edilizia economica e popolare. Peraltro, detta disciplina - in virtù dell'espressa previsione dell'art. 201 del citato r.d. - è sottoposta a limiti temporali e cessa di essere operante allorché tutti gli alloggi di un determinato edificio siano stati riscattati o ammortizzati, con la conseguenza che, successivamente, detta sopraelevazione resta regolata alla disciplina del codice civile (art. 1127), che prevede un'indennità quale corrispettivo non solo dell'occupazione della colonna d'aria ma anche del maggiore uso del suolo e degli altri elementi comuni.
Le sopraelevazioni effettuate dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio costruito in zona terremotata dal Ministero dei lavori pubblici, e da questo alienato a norma del r.d. 4 settembre 1924 n. 1356, sono disciplinate, per quanto concerne l'eventuale diritto degli altri condomini all'indennità per sopraelevazione, alle disposizioni vigenti in materia di edilizia economica e popolare, e, in particolare, alla disciplina contenuta nel T.U. 18 aprile 1938, n. 1165, il cui art. 217 stabilisce che l'indennità spetta solo quando l'edificio sopraelevato sia coperto da tetto e non anche nel caso in cui lo stesso sia coperto da terrazzo. Tale disposizione della legge speciale non è stata abrogata - né espressamente né tacitamente - dall'art. 1127 del codice civile vigente.
* Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 1988, n. 5556, Casiere c. Potito.
* Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 1980, n. 99, Lo Po c. Miuccio.
Nel caso in cui un edificio condominiale venga, in un medesimo contesto, sopraelevato di più piani anche quando tale sopraelevazione sia di particolare entità - l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c. deve essere determinata dividendo il valore del suolo (su cui insiste l'edificio o la parte di esso che venga sopraelevata) per il numero complessivo dei piani (preesistenti e di nuova costruzione), moltiplicando poi il quoziente ottenuto per il numero dei piani sopraelevati e sottraendo, infine, dal prodotto così conseguito la quota che, tenuto conto del precedente stato di fatto e di diritto, sarebbe spettata al condomino che ha eseguito la sopraelevazione. E' errato il diverso criterio, secondo il quale, nel caso considerato, dovrebbe determinarsi l'indennità ripetendosi il calcolo piano per piano, come se si trattasse di più sopraelevazioni eseguite in tempi diversi. L'indennità prevista dall'art. 1127, per il caso della sopraelevazione di uno stabile condominiale, in quanto rivolta a compensare la riduzione arrecata al diritto di proprietà dei condomini sulla colonna d'aria soprastante l'edificio, deve essere calcolata in base al valore posseduto dell'area, da occuparsi con la nuova costruzione, al momento in cui il sopralzo è stato eseguito e non già a quello in cui l'indennità è liquidata. La somma risultante da tale calcolo, peraltro, trattandosi di debito di valore, deve essere rivalutata alla stregua della sopravvenuta svalutazione monetaria e, nel contempo, debbono essere liquidati gli interessi legali.
Il proprietario esclusivo del lastrico solare partecipa ai diritti e agli obblighi della comunione delle cose e dei servizi dell'edificio che derivano dalla disciplina del condominio edilizio, anche se non sia proprietario di un piano o di una porzione di piano; partecipando egli, pertanto, alla comunione del suolo su cui l'edificio insiste, deve regolarmente operarsi la detrazione dell'importo della quota di comproprietà a lui spettante per determinare l'indennità che egli è tenuto a corrispondere, in caso di sopraelevazione, agli altri condomini, a norma dell'art. 1127 c.c.
La determinazione dell'indennità prevista dall'art. 1127 c.c., nel caso di sopraelevazione di un solo piano, deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l'edificio o le parti di esso che viene sopraelevato, dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo, infine, dal quoziente così ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione; nel caso di sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo il valore del suolo, per il numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione dovrà essere moltiplicato per il numero di questi ultimi, e l'ammontare dell'indennità sarà rappresentata dal prodotto così ottenuto, diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione; in tale ultimo caso, deve respingersi come errato il diverso criterio secondo il quale l'indennità andrebbe considerata piano per piano, iniziando dal primo e calcolando il nuovo piano sovrastante come se si trattasse di un piano già costruito.
La norma dell'art. 1127, quarto comma, disponendo che il prodotto dell'estensione della superficie sopraelevata per il valore a metro quadro va diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, ai fini della determinazione dell'indennità di sopraelevazione, stabilisce un criterio giuridico di valutazione, che non consente di considerare quoad valorem come inedificata, un'area di cui già sia stata sfruttata parzialmente la potenzialità edificatoria.
* Cass. civ., sez. II, 7 dicembre 1974, n. 4093.
L'installazione di una veranda a vetri, con copertura del terrazzo all'ultimo piano dell'edificio condominiale, effettuata dal relativo proprietario, è soggetta alla disciplina dettata dall'art. 1127 c.c. e in particolare, alla disposizione del terzo comma di detto articolo, la quale vieta sopraelevazioni che "pregiudichino l'aspetto architettonico dell'edificio" medesimo. L'illegittimità di tale installazione, pertanto, postula il verificarsi non di una pura e semplice modificazione della linea stilistica del fabbricato, ma di una concreta diminuzione del valore economico dello stesso, in relazione al suo aspetto esteriore. La relativa indagine va condotta in stretta correlazione con la visibilità della nuova opera, tenuto conto che nessun pregiudizio, nel senso indicato, può essere riscontrato in manufatti che, secondo la valutazione di ogni concreta circostanza, istituzionalmente demandata al giudice del merito, siano assolutamente invisibili ai terzi, ovvero siano visibili in posizioni tanto distanti e particolari da non lasciar spazio ad un 'eventuale compromissione estetica.
Costituisce sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., l'occupazione dell'area comune sovrastante l'ultimo piano, sia con un altro piano, sia con una nuova fabbrica, che può consistere anche in materiale diverso da cemento o laterizi, purché sia stabile e compatta - come nel caso di struttura in alluminio, immobilizzata solidamente su un terrazzo di copertura, di proprietà esclusiva - mentre è irrilevante che possa esser stata considerata dal giudice penale, per escludere il reato previsto dall'art. 17. lett. b) della legge 28 gennaio 1977 n. 10, pertinenza dell'appartamento.
A norma dell'art. 1127 comma terzo cod. civ. il diritto dei condomini di opporsi alla sopraelevazione che sia suscettibile di pregiudicare l' aspetto architettonico dell'edificio o di diminuire notevolmente l'aria e la luce ai piani sottostanti - il cui accertamento è demandato al giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato - può essere esercitato non solo prima dell'inizio della sopraelevazione ma anche dopo che la stessa sia effettuata, con facoltà di domandare, in questa seconda ipotesi, la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno conseguente al pregiudizio derivato.
In materia di condominio di edifici, il codice civile, nel riferirsi, quanto alle sopraelevazioni (art. 1127, terzo comma), all'aspetto architettonico dell'edificio, e, quanto alle innovazioni (art. 1120, secondo comma), al decoro architettonico dello stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto architettonico la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio, sicché l'adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte preesistente comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell'aspetto architettonico complessivo, percepibile da qualunque osservatore. La relativa indagine, condotta in stretta correlazione con la visibilità dell'opera e con l'esistenza di un danno economico valutabile, è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato, senza comportare l'obbligo di un'espressa motivazione sulla sussistenza del pregiudizio economico, quando questo è da ritenersi insito in quello estetico, in conseguenza della gravità di quest'ultimo (nella specie, trattavasi di veranda costruita sulla terrazza di un edificio condominiale).
Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 1974, n. 52.
* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1991, n. 11210, Brigidi c. Saccomandi.

References: art. 1131
 Cass. 
 art. 1127
 Cass. 
 art. 217
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