Source: http://www.podatki.egospodarka.pl/133080,Prywatny-najem-mieszkania-pozbawia-odliczenia-VAT-z-dzialalnosci,1,69,1.html
Timestamp: 2019-07-18 12:59:02+00:00

Document:
Prywatny najem mieszkania pozbawia odliczenia VAT z działalności? - eGospodarka.pl - Porady podatkowe
eGospodarka.pl › Podatki	› Porady podatkowe	› Prywatny najem mieszkania pozbawia odliczenia VAT z działalności?
Podstawowym prawem podatników podatku od towarów i usług jest możliwość odliczenia podatku naliczonego, czyli VAT-u zawartego w dokonanych zakupach. Trzeba jednak pamiętać, że prawo to jest ograniczone, gdy obok czynności opodatkowanych występują również te zwolnione. Tak jest m.in. przy wynajmie nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkalne.
Rozpatrzmy następującą sytuację: Pan Piotr prowadzi firmę, jest czynnym podatnikiem VAT i w ramach prowadzonej działalności wykonuje jedynie czynności opodatkowane. Z tytułu tej działalności płaci podatek liniowy. Jest on właścicielem także trzech mieszkań, które postanowił wynająć poza działalnością gospodarczą (jako że mieszkania te należą do jego majątku prywatnego). Z tego tytułu zamierza wybrać opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym. Mieszkania te zostaną wynajęte osobom prywatnym w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Czy postępowanie takie wpłynie na prawo do odliczenia podatku naliczonego?
Podstawowa zasada ustawy o VAT mówi, że prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje jedynie w stosunku do nabytych towarów i usług, które służą działalności opodatkowanej.
Mówi o tym art. 86 ust. 1 ustawy o VAT: W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Co za tym idzie, odliczeniu podlega jedynie ten VAT naliczony, który jest zawarty w cenie nabywanych przez podatnika towarach i usługach, a służących wykonywaniu czynności opodatkowanych. Należy przy tym pamiętać, że o ile na potrzeby podatku dochodowego najem może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów, tak dla podatku od towarów i usług wyodrębnienia takiego nie ma.
Podmiot, który wynajmuje składniki swojego majątku (nawet osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej) staje się podatnikiem VAT. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT prowadzi on działalność gospodarczą.
W opisanym przypadku zatem Pan Piotr na potrzeby VAT-u prowadzi działalność gospodarczą nie tylko w ramach swojej firmy ale także z tytułu wynajmu nieruchomości mieszkalnych.
Szczegółowe regulacje w zakresie rozliczenia podatku naliczonego przy zakupach towarów i usług związanych z czynnościami, w stosunku do których przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego, jak i z czynnościami, w stosunku do których prawo takie nie przysługuje, znalazły się natomiast w art. 90 (i 91) ustawy o VAT.
I tak regulacje te wskazują, że w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.
Odnosząc powyższe do naszego przykładu podatnik powinien dzielić dokonywane zakupy na te, które tyczą się prowadzonej działalności gospodarczej i te, które są związane z wynajmowanymi mieszkaniami. Od tych pierwszych VAT można odliczyć w całości. Drugie (czyli najem) prawa do odliczenia nie dają.
A co z zakupami, których nie da się bezpośrednio przyporządkować do konkretnych czynności (zwolnionych bądź opodatkowanych)? Do nich należy zastosować proporcję.
Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot w wyżej opisany sposób, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.
Proporcję taką ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie podatnika (do obrotu nie wlicza się tutaj niektórych czynności). Proporcję tę ustala się na podstawie obrotu roku ubiegłego. Jest ona ustalona procentowo z zaokrągleniem w górę do najbliższej liczby całkowitej.
Jeden z wyjątków od reguły
Art. 90 ust. 6 pkt 1 ustawy mówi, że przy ustalaniu proporcji nie uwzględnia się m.in. obrotu z tytułu transakcji w zakresie nieruchomości i transakcji finansowych, jeżeli transakcje te miały charakter pomocniczy.
Czynnościami pomocniczymi są te, które nie należą do zasadniczej działalności podatnika. W związku z tym dana czynność może zostać uznana za pomocniczą, gdy stanowi uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej.
Usługa najmu mieszkania niewątpliwie zalicza się do transakcji związanych z nieruchomościami. Niemniej trudno jest ją zaliczyć do czynności pomocniczych. W związku z tym podatnik z naszego przykładu, wynajmując swoje prywatne mieszkania, z jednej strony działa w charakterze podatnika VAT (czynności te wypełniają bowiem definicję działalności gospodarczej), z drugiej zaś nie stanowią one czynności pomocniczych. A ponieważ wskazane usługi zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT korzystają ze zwolnienia, to świadczenie tych usług stanowi obrót, który jest uwzględniany przy liczeniu proporcji VAT.
Więcej na ten temat: wynajem, podatek VAT, zwolnienie z VAT, podatek od najmu, opodatkowanie VAT, najem lokalu, wynajem mieszkania, podatek od najmu, proporcja VAT, odliczenie VAT
1. Czy odliczając VAT od zakupionego lokalu użytkowego pod wynajem jako osoba fizyczna tracę status osoby fizycznej, czy staję się VAT-owcem i ...

References: art. 86
 art. 15
 art. 114
 art. 119
 art. 120
 art. 124
 art. 15
 art. 90

Art. 90
 art. 43