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Timestamp: 2020-08-06 22:40:21+00:00

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Ai fini dell'applicabilità della disciplina di riparto delle spese di riparazione e di ristrutturazione dei lastrici solari - siano essi di uso comune o non comune - sono irrilevanti le modalità esecutive dei lavori realizzati (Condominio) - 101Professionisti.it
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Ai fini dell'applicabilità della disciplina di riparto delle spese di riparazione e di ristrutturazione dei lastrici solari - siano essi di uso comune o non comune - sono irrilevanti le modalità esecutive dei lavori realizzati (nella specie in considerazione effettuati dall'interno degli appartamenti dell'ultimo piano, senza incidere sul sovrapposto piano di calpestio); infatti, unico presupposto indispensabile per la riconducibilità di una struttura muraria al concetto di lastrico solare, e quindi all'individuazione del regime applicabile alle spese, è che detta parte dell'edificio poggi sul solaio degli appartamenti dell'ultimo piano, poiché tale condizione è sufficiente a far ritenere che lo stesso costituisca una parte strutturalmente essenziale dell'edificio, ossia che serve ad assolvere, nell'interesse di tutti i condomini, alla funzione di copertura di quella porzione dello stabile, come tale rientrante tra le parti comuni contemplate dall'art. 1117 c.c., senza che sia dato scindere tra superficie superiore di estradosso e la struttura portante che la sostiene, posto che entrambe, congiuntamente ed inscindibilmente, costituiscono la copertura del fabbricato qualificabile nel suo insieme come lastrico solare; ne consegue che sia alle spese relative al rifacimento della superficie di calpestio del lastrico solare sia a quelle relative alla parte strutturale del solaio di copertura su cui detta superficie poggia, andrà applicato il medesimo regime di ripartizione, giacché deve ritenersi che in entrambi i casi i lavori abbiano interessato la medesima parte di copertura dello stabile, sia pure in alcune delle sue componenti edilizie.
SECONDA SEZIONE CIVILE BIS
dr. Lucio Napolitano - Presidente -
dr. Antonio Mungo - Consigliere -
dr. Ennio Ricci - Consigliere rel. -
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 2124 R.G.A.C. per l'anno 2007, riservata in decisione all'udienza del 18.6.2010, e vertente
Ba.Ni., Ga.Ca., Ba.Ro. e Ba.Va., rappresentati e difesi dagli avv.ti Ni.Ba. e An.Ro., come da procura a margine dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, elettivamente domiciliati presso lo studio dei medesimi difensori in Napoli
Condominio di Via (...) in Napoli, in persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Br.Pa., come da procura a margine della comparsa di costituzione in primo grado, elettivamente domiciliato presso lo studio del medesimo difensore in Napoli
OGGETTO: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 6088/06 del 18.5.06, pubblicata il 29.5.06.
Con ricorso depositato il 20.5.2003 Ni.Ba., Va.Ba., Ro.Ba. e Ca.Ga., proprietari di unità immobiliari comprese nel condominio sito in Napoli alla via (...), impugnavano la delibera adottata dall'assemblea dei condomini nella seduta dell'8.5.2003, con la quale, contro la volontà dei ricorrenti, era stato deciso che le spese dei lavori di ristrutturazione dei solai degli appartamenti di Ma.Ma. e Va.Mo., entrambi ubicati all'ultimo pano dello stabile, fossero ripartite in parti eguali tra tutti i condomini, per un importo di Euro 21.083,92, oltre Iva e competenze tecniche.
I ricorrenti deducevano che all'assemblea dell'8.5.03 era assente la condomina Ca. senza che fosse stata verificata la sua regolare convocazione; sostenevano che i lavori interessavano il solaio di appartamenti all'ultimo piano, per cui la spesa avrebbe dovuto essere ripartita ai sensi dell'art. 1123 c.c.; deducevano che non poteva invocarsi l'art. 9 del regolamento condominiale, il quale predisponeva una ripartizione di spese in parti uguali solo per il lastrico solare, sia perché tale regolamento avrebbe dovuto essere accettato e sottoscritto da ciascun condomino, sia perché i lavori deliberati interessavano solo il solaio e non il lastrico solare. Ni.Ba., Va.Ba., Ro.Ba. e Ca.Ga. chiedevano, dunque, che, previa sospensione dell'esecutività della delibera, quest'ultima fosse dichiarata nulla, inefficace e inesistente, con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva il condominio, e contestava la fondatezza dei rilievi avanzati da controparte; concludeva quindi per il rigetto della domanda con vittoria delle spese di lite.
Disattesa l'istanza di sospensione della esecutorietà della delibera, all'esito dell'istruttoria ammessa, il Tribunale di Napoli, con sentenza del 18.5.06, pubblicata il 29.5.06, rigettava l'impugnazione proposta, e condannava i ricorrenti al pagamento delle spese di lite.
Avverso la sentenza proponevano appello Ni.Ba., Ca.Ga., Ro.Ba. e Va.Ba. con atto notificato il 14.5.2007.
Gli appellanti lamentavano che il Tribunale: 1) aveva errato in diritto ed in fatto nell'identificare il lastrico solare con il solaio interessato dai lavori oggetto della delibera impugnata; 2) aveva errato e violato le regole ermeneutiche fissate dal codice civile e dai principi di diritto allorquando, nel far coincidere il lastrico solare con i solai degli appartamenti all'ultimo piano dello stabile, aveva ritenuto applicabile in via estensiva o analogica l'art. 9 del regolamento di condominio, considerando i solai degli ultimi piani accessori del lastrico, e quindi sottoposti allo stesso regime di ripartizione delle spese; 3) aveva errato nel richiamare le sentenze della Suprema Corte a sostegno della motivazione, in quanto del tutto inconferenti; 4) aveva errato nell'affermare che i lavori oggetto della delibera impugnata fossero la prosecuzione di quelli deliberati il 4.7.02, la cui ripartizione delle spese sarebbe stata adottata con l'approvazione degli appellanti; 5) aveva errato nell'affermare che la qualità di condomina della Ca. non era provata, che la medesima Ca. fosse l'unica legittimata a proporre azione di annullamento della delibera viziata, e che la suddivisione dei millesimi relativi alla Ca. non avrebbe avuto riflesso sulle quote degli altri condomini.
Gli appellanti concludevano chiedendo che in riforma della sentenza gravata fosse accolta la domanda spiegata in primo grado, con vittoria delle spese del giudizio.
Si costituiva il condominio, e contestava la fondatezza dei motivi di gravame, di cui chiedeva il rigetto con vittoria delle spese del grado.
All'udienza del 18.6.10 la causa era riservata in decisione sulle conclusioni precisate in epigrafe con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
L'appello è infondato e va dunque rigettato per le ragioni di seguito precisate. Con il primo motivo di gravame Ni.Ba., Ca.Ga. Va.Ba. e Ro.Ba. censurano la motivazione della sentenza di primo grado nella parte in cui ha identificato il lastrico solare con il solaio interessato dai lavori oggetto della delibera impugnata. Giova ricordare che per lastrico solare si intende la copertura dell'edificio, cui è possibile accedere dalla scala comune del condominio oppure tramite la scala interna di uno degli appartamenti. L'art. 1123 c.c.; entrambe le norme sono derogabili.
L'art. 9 del regolamento del condominio di via (...) - di cui è stata affermata dal Tribunale la natura contrattuale, senza che sul punto siano state mosse contestazioni dagli appellanti - prevede che "Le spese tutte relative ai lastrici solari, ai parapetti di perimetro, considerati accessori del lastrico, sono a carico di tutti i condomini e ripartite in parti eguali, ad eccezione del terrazzo di copertura della portineria....".
Con la delibera adottata dall'assemblea dei condomini nella seduta dell'8.5.2003, impugnata dagli appellanti, è stato deciso che le spese dei lavori di ristrutturazione dei solai degli appartamenti di Ma.Ma. e Va.Mo., entrambi siti all'ultimo pano dello stabile, dovessero ripartirsi in parti eguali tra tutti i condomini.
Il giudice di prime cure ha ritenuto che in tal modo sia stato correttamente applicato l'art. 9 del regolamento condominiale.
In particolare, la sentenza gravata sostiene che tutta la complessa struttura edilizia descritta dai testi posta a copertura dell'edificio costituisce il lastrico solare dello stesso, e che la citata norma regolamentare si riferisce non solo alla parte finale del manufatto, rappresentata dagli strati di finitura, quali il massetto delle pendenze, l'isolamento, l'impermeabilizzazione e la pavimentazione, ma all'intera struttura della copertura, ivi compresi tutti gli elementi portanti (le nervature, l'interasse e la soletta descritti dal teste Gi.), giudicando artificioso ogni tentativo di distinzione tra la parte di copertura del solaio ed il lastrico solare prospettato dai ricorrenti. La motivazione è corretta sotto il profilo giuridico ed aderente alle risultanze istruttorie. Gli appellanti ribadiscono in questa sede che i lavori oggetto della delibera impugnata interessano non il lastrico solare (su cui sarebbero stati effettuati gli interventi decisi con la diversa delibera assembleare del 29.4.04) bensì i solai di copertura degli appartamenti dell'ultimo piano dello stabile (l'intradosso).
Orbene, dall'istruttoria espletata in primo grado è emerso inequivocamente che i lavori di cui si discute hanno riguardato la parte strutturale dei solai degli appartamenti all'ultimo piano dell'edificio condominiale.
In particolare, il teste Gi. ha chiarito che la parte strutturale del solaio è costituita da nervature in conglomerato cementizio armato disposte ad interasse di 75 cm., con una sovrastante soletta dello spessore di tre o quattro cm.; al di sopra sono realizzati gli strati di finitura quali massetto delle pendenze, impermeabilizzazione e pavimentazione; gli interventi hanno interessato la parte portante del solaio costituita dalle nervature, l'interasse e la soletta.
Dunque, se il lastrico solare, come riferito anche dal teste Mo., "poggia" sul solaio degli appartamenti dell'ultimo piano, il medesimo solaio ne costituisce una parte strutturalmente essenziale, che serve ad assolvere, nell'interesse di tutti i condomini, alla funzione di copertura di quella porzione dell'edificio, e che, proprio per questo, rientra tra le parti contemplate dall'art. 1117 c.c..
Non è dato pertanto scindere, come condivisibilmente affermato dal primo giudice, tra superficie superiore di estradosso e la struttura portante che la sostiene, posto che entrambe, congiuntamente ed inscindibilmente, costituiscono la copertura del fabbricato qualificabile nel suo insieme come lastrico solare.
La modalità esecutiva dei i lavori, effettuati dall'interno degli appartamenti all'ultimo piano, senza incidere sul sovrapposto piano calpestatale, non induce a diverse conclusioni.
Ne consegue che alle componenti essenziali di quella parte di edificio, da considerare unitariamente sotto il profilo tecnico e giuridico, non può applicarsi un differente regime di ripartizione delle spese di manutenzione e conservazione (cfr. Cass. 2726/02; Cass. 11029/03; Cass. 735/04).
Non si tratta, pertanto, di applicare estensivamente o analogicamente l'art. 9 del regolamento condominiale ad una struttura dell'edificio distinta dal lastrico solare, come lamentano gli appellanti con il secondo motivo di gravame, giacché i lavori hanno riguardato proprio la parte di copertura dello stabile, sia pure in alcune delle sue componenti edilizie.
Non si comprende d'altra parte perché possa ritenersi rispondente al principio di proporzionalità ed equità ripartire in parti eguali tra i condomini solo le spese relative alla superficie di calpestio del lastrico solare, e non anche quelle relative alla parte strutturale del solaio di copertura su cui detta superficie poggia: il rilievo che le prime sono "fisiologiche" o di normale amministrazione, mentre le seconde sono "patologiche" o di straordinaria amministrazione non appare decisivo.
Non mette conto di soffermarsi sulle censure di cui al terzo e quarto motivo di gravame, investendo esse aspetti marginali dell'apparato argomentativo della sentenza gravata.
Il punto nodale è infatti stabilire se i lavori oggetto della delibera impugnata rientrino o meno nella previsione dell'art. 9 de regolamento condominiale.
A sorreggere la decisione del primo giudice al riguardo sono sufficienti le ragioni esposte in precedenza.
Con il quinto motivo di gravame gli appellanti sostengono che il Tribunale ha errato nell'affermare che la qualità di condomina della signora Ca. - non convocata all'assemblea dell'8.5.03 - non era stata provata, che la stessa fosse l'unica legittimata a proporre azione di annullamento della delibera viziata, e che la suddivisione dei millesimi relativi alla Ca. non avrebbe avuto riflessi sulle quote degli altri condomini.
La Suprema Corte ha invero ripetutamente chiarito che l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo non di nullità, ma di annullamento delle deliberazioni assunte dall'assemblea (cfr. tra le altre Cass. S.U. 4806/05).
A differenza della nullità, l'annullabilità della delibera assembleare può essere fatta valere dal solo condomino assente o dissenziente (cfr. tra le altre Cass. 14037/09).
Nel caso di specie all'assemblea dell'8.5.03 i ricorrenti erano rappresentati con delega dal dr. St.Ba., e non risulta che in quella sede siano state sollevate contestazioni in ordine alla regolare costituzione del consesso ovvero alla ritualità della convocazione dei condomini, e segnatamente della Ca..
Ne consegue che, prescindendo da ogni altra considerazione, gli appellanti non sono ora legittimati a far valere vizi della deliberazione dipendenti da tale profilo procedimentale, sul quale non è stata da essi espressa, tramite il delegato, alcuna riserva in assemblea, mentre il dissenso ha riguardato esclusivamente il merito di uno degli argomenti posti all'ordine del giorno (cfr. per analoga fattispecie Cass. 24456/09; Cass. 8344/98).
Non vi è pertanto ragione per discostarsi dalle valutazioni esposte sul punto dal giudice di prime cure.
E' evidente, poi, che l'inserzione o meno della Calcagni tra i condomini tenuti a contribuire alle spese in virtù della delibera assunta costituisce aspetto attinente non alla validità della delibera in sé, quanto piuttosto alla sua esecuzione, rientrante nella responsabilità dell'amministratore ex 1130 c.c., e se del caso censurabile nelle forme e con le modalità di cui all'art. 1133 c.c..
In conclusione, la sentenza impugnata va confermata.
Le spese del grado seguono la soccombenza, e sono liquidate come in dispositivo secondo le tariffe forensi in mancanza di nota del difensore.
La Corte di Appello, definitivamente pronunziando sull'appello proposto da Ba.Ni., Ga.Ca., Ba.Ro. e Ba.Va. nei confronti del Condominio di Via (...) in Napoli avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 6088/06 del 18.5.06, pubblicata il 29.5.06, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede: 1) rigetta l'appello, e per l'effetto conferma la sentenza gravata; 2) condanna Ba.Ni., Ga.Ca., Ba.Ro. e Ba.Va., in solido tra loro, al pagamento delle spese del presente grado di giudizio in favore dell'appellato, liquidate in complessivi Euro 2.990,00, di cui Euro 90,00 per spese, Euro 1.300,00 per diritti ed Euro 1.600,00 per onorari, oltre Iva, Cpa e rimborso forfettario per spese generali come per legge.
Così deciso in Napoli, il 28 ottobre 2010.

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