Source: http://www.dieimmobilie.biz/news/aktuelles/single/wohnraumkuendigung-wegen-berufs-oder-geschaeftsbedarf-2017-04-03/
Timestamp: 2020-07-06 06:12:54+00:00

Document:
zu BGH , Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16
Ein Vermieter darf eine Wohnung nur dann wegen eines ausschließlichen Berufs- oder Geschäftsbedarfs kündigen, wenn der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für ihn einen Nachteil von einigem Gewicht darstellt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29.03.2017 entschieden, in dem er Leitlinien zur Beantwortung der Frage formuliert hat, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter eine Wohnung kündigen kann, um sie zu (frei-) beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen (Az.: VIII ZR 45/16).
Ehemann der Vermieterin will Wohnung beruflich nutzen
Vorinstanzen sahen berechtigtes Interesse
BGH: Berufs- oder Geschäftsbedarf kein ungeschriebener Fall eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses
Laut BGH ist es – entgegen einer verbreiteten Praxis – nicht zulässig, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte hätten vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Gewerbliche Nutzung von Regeltatbeständen nicht erfasst
Denn nur mit den typisierten Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB habe der Gesetzgeber für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen selbst geregelt, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters habe. Wenn der Vermieter die Wohnung – wie vorliegend – jedoch nicht zu Wohnzwecken benötige, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen wolle, sei der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Ebenso wenig stelle die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken eine wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.
Bei Anwendung der Generalklausel Einzelfallabwägung erforderlich
Regeltatbestände geben Anhaltspunkte für Abwägung
Laut BGH geben die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB aber einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung. Wolle der Vermieter aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen die Wohnung selbst – ausschließlich oder überwiegend – zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür den im Gesetz genannten Angehörigen zur Verfügung stellen, reiche bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dem – von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen – wirtschaftlichen Verwertungsinteresse eines Vermieters, etwa durch Veräußerung oder Abriss für einen Neubau, billige das Gesetz hingegen nur ausnahmsweise dann Vorrang zu, wenn der Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Leitlinien bei geltend gemachtem Berufs- oder Geschäftsbedarf
Erste Fallgruppe: Bei Mischnutzungen beachtenswerter Nachteil in der Regel ausreichend
So weise der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sogenannte Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen werde es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde – was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gelte, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.
Zweite Fallgruppe: Bei ausschließlich geschäftlicher Nutzung Nachteil von einigem Gewicht erforderlich
Wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht hier nicht ersichtlich
Gemessen hieran ist laut BGH im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben, denn aufgrund der beabsichtigten Nutzung allein für gewerbliche Zwecke ihres Ehemannes hätte die Klägerin anderenfalls entstehende Nachteile von einigem Gewicht darlegen müssen. Es sei aber nicht ersichtlich, dass die Klägerin oder ihr Ehemann durch eine Auslagerung eines größeren Teils des (teilweise dreißig Jahre zurückreichenden) Aktenbestands in andere, etwas entfernter gelegene Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein die Organisation des Unternehmens nicht unerheblich beeinträchtigender Nachteil entstehen würde und sie deshalb auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung – bislang persönlicher Lebensmittelpunkt des Beklagten – angewiesen wären.

References: BGH 
 BGH 
 § 573
 § 573
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 BGH 
 § 573
 § 573
 BGH