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Timestamp: 2019-02-17 04:35:33+00:00

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Mieterhöhung nach Modernisierung – Tipps zum Widerspruch | Vexcash
Mieterhöhung nach Modernisierung – Tipps zum Widerspruch der Mieterhöhung
Dichte Fenster, ein neuer Balkon und der Einbau einer neuen Dusche sind einige mögliche Modernisierungen, die den Mietern das Leben schöner machen können. Oft sind sie bereit, für diese Annehmlichkeiten ein klein wenig mehr Miete zu zahlen. Doch oft gibt es über die Mieterhöhung nach Modernisierung Streit – und in bestimmten Fällen haben die Mieter Recht. Auch wenn Mieter zunächst gegen die Modernisierung nicht viel unternehmen können, gibt es Ausnahmen. Hier zeigen wir, welche Härtefallbestimmungen es gibt und wie Mieter ihre Rechte wahrnehmen können.
Zulässige Mieterhöhung nach Modernisierung
Fünf Tipps zum richtigen Verhalten
Ein Umzug für die Übergangszeit
Kosten und Gebühren einer Modernisierung
Zunächst ist zwischen einer Reparatur und einer Modernisierung zu unterscheiden: Während bei einer Reparatur der Zustand von Wohnung oder Haus erhalten bleibt, wird dieser nach einer Modernisierung deutlich verbessert. Da ein Vermieter für Reparaturen selbst aufkommen muss und lediglich die Kosten für eine Modernisierung auf die Mieter verteilen darf, kommt es auf diese Unterscheidung an.
Nach welchen Modernisierungsmaßnahmen darf die Miete erhöht werden?
Die Miete darf nach folgenden Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden:
Anbau von Balkons
Umstellung von Ofenheizung auf eine mit Gas betriebene Etagenheizung mit Warmwasserversorgung
Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist dann zulässig, wenn sich die bauliche Situation verändert und verbessert hat. Wird die Fassade gedämmt und damit die Heizkosten minimiert, genießen die Mieter einen Vorteil. Auch wenn der Gebrauchswert des ganzen Hauses mit der Modernisierung verbessert wird, müssen die Mieter einer Mieterhöhung zustimmen. Das kann mit einem neu eingebauten Fahrstuhl in einem Mehrfamilienhaus, neu angebauten Balkonen oder anderen Maßnahmen erreicht werden. Das gleiche gilt, wenn es neue gesetzliche Vorgaben gibt und diese vom Vermieter eingebaut werden müssen. Das betrifft beispielsweise Rauchmelder oder den Einbau von modernen Wasserzählern. Ist die Modernisierung abgeschlossen, darf der Vermieter die Miete erhöhen und elf Prozent seiner Kosten dauerhaft umlegen.
Nach welchen Modernisierungsmaßnahmen darf die Miete nicht erhöht werden?
Nicht jede Veränderung, die ein Vermieter an Haus oder Wohnung durchführen lässt, ist eine Modernisierung. Wird bei diesen Arbeiten die Substanz des Gebäudes erhalten oder eine Schönheitsreparatur durchgeführt, darf er auf keinen Fall die Miete erhöhen.
Nach diesen Arbeiten darf die Miete nicht erhöht werden:
Austausch von alten, wasser- und winddurchlässigen Fenstern gegen neue Fenster
Austausch einer alten Badewanne mit den dazu gehörigen Fliesenarbeiten
Austausch des alten Teppichbodens
Austausch von Rohren
Muss veraltete Technik ausgetauscht werden, handelt es sich um eine sogenannte modernisierende Instandsetzung, die keine Mieterhöhung begründet.
Oft unterscheiden jedoch die Vermieter nicht exakt zwischen einer Instandsetzung und einer Modernisierung und versuchen, Kosten für Instandsetzung auf die Miete umzulegen. Dabei müssen regelmäßig die Gerichte entscheiden, welche Kosten zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung führen und die einzelnen Rechnungen fair aufschlüsseln.
Welche Informationen muss der Vermieter dem Mieter übermitteln?
Möchte ein Vermieter eine Modernisierung an der Immobilie durchführen lassen, kann er nicht ohne Vorankündigung die Handwerker schicken. Er muss vor Beginn der Maßnahmen sämtliche Mieter schriftlich informieren. Eine E-Mail reicht dafür aus. Im Schreiben muss detailliert aufgeführt sein, welche Arbeiten konkret durchgeführt werden sollen, wann die Modernisierung beginnt und wann sie wieder beendet ist. Das schreibt der § 555c des BGB vor. Ebenso muss der Vermieter in diesem Schreiben die Mieter darüber informieren, dass er nach beendeter Modernisierung die Miete erhöhen will und auch den voraussichtlichen Betrag der Mieterhöhung nennen. In dieser Ankündigung muss der Mieter ebenfalls darüber informiert werden, dass er einen so genannten Härteeinwand geltend machen kann und sie muss auf die nötigen Fristen und die Form hinweisen. Hängt eine Information im Hausflur, reicht dies als Ankündigung nicht aus, ebenso wenig wie ein Gespräch.
Mieter brauchen keinen Handwerker in ihre Wohnung zu lassen, solange ihnen vom Vermieter keine ordnungsgemäße Ankündigung einer Modernisierung vorliegt. Vorsicht! Wer die Handwerker in seine Wohnung lässt, dem wird ein Einverständnis mit der Modernisierung unterstellt.
Ausnahme Bagatellmaßnahmen: Diese müssen vom Vermieter nicht extra angekündigt werden. Allerdings sind unter diesem Punkt nur Kleinigkeiten erlaubt. Wird beispielsweise eine neue Klingelanlage, neue Sicherheitsschlösser oder ein neuer Wasserzähler eingebaut oder die Wohnung ans Breitbandkabel angeschlossen, muss der Mieter diese Maßnahmen dulden. Allerdings darf durch diese Bagatellmaßnahme die Miete um maximal fünf Prozent steigen (§ 555c, Abs. 4 BGB).
Werden durch die Modernisierung die Wohnungen und damit der Wohnwert verbessert oder neuer Wohnraum geschaffen, müssen die Mieter diese dulden. Schließlich sparen sie durch die Maßnahme selbst Energie oder Wasser. Das sagt der § 555 Abs.1 des BGB. So ist beispielsweise baurechtlich in den meisten Bundesländern vorgeschrieben, dass neue und alte Wohnungen mit Rauchmeldern ausgerüstet sein müssen. Den Einbau neuer Rauchwarnmelder muss der Mieter dulden, selbst wenn er bereits selbst welche in der Wohnung montiert hat.
Bedeutet die Modernisierung und die damit verbundene Mieterhöhung eine besondere Härte für einen Mieter, kann er sich dagegen zur Wehr setzen. Allerdings gibt es dafür keinen sehr großen Spielraum.
Es ist Winter und der Vermieter möchte in dieser Zeit die Heizungsanlage modernisieren oder die Fenster austauschen. Ein in der Wohnung lebendes Familienmitglied oder der Mieter steckt mitten in einer Prüfung, ist schwanger oder krank, und kann weder Lärm, Schmutz oder einen Umzug in eine andere Wohnung stemmen. Der Mieter will ohnehin kurze Zeit später aus der Wohnung ausziehen.
Fristgerecht über die Härtefallregelung informieren
Stellt für einen Mieter die Modernisierung eine besondere Härte dar, muss der Vermieter rechtzeitig darüber informiert werden. Kommt die Ankündigung des Vermieters ins Haus, hat der Mieter bis zum Ablauf des folgenden Monats Zeit.
Am 16. Mai liegt die Ankündigung des Vermieters im Briefkasten. Bis Ende Juni kann der Mieter diesen darüber informieren, dass die Modernisierung für ihn eine besondere Härte darstellt. Diejenigen Mieter, die über ein geringes Einkommen verfügen, können den Vermieter auf ihre wirtschaftliche Notlage hinweisen. Die Bauarbeiten beginnen bei diesem Härtegrund fristgerecht. Wird die Miete nach der Modernisierung erhöht, muss der Vermieter die finanzielle Notlage berücksichtigen.
Soll die Modernisierung im Winter bei älteren, schwangeren oder kranken Menschen durchgeführt werden, kann sich der Mieter auf die Härtefallregelung berufen
Die Mieterhöhung ist nicht rechtens
Nach dem deutschen Mietrecht sind Mieter vor allzu drastischen Mieterhöhungen geschützt. Es ist eindeutig geregelt, wann die Miete vom Vermieter erhöht werden darf. Falls der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt, sollte der Mieter prüfen, ob sämtliche gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.
Hat der Vermieter dank einer Modernisierung den Wohnwert verbessert, kann er wählen: Er darf entweder die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen oder einen jährlichen Zuschlag verlangen. Während der Mieter einer Umlage nicht unbedingt zustimmen muss, gilt das für die reguläre Mieterhöhung nach Modernisierung nicht. Diese gilt nach einer abgeschlossenen Modernisierung als Sonderform der Mieterhöhung. Damit darf die Jahresmiete maximal um elf Prozent erhöht werden.
Hierbei dürfen nicht alle Kosten der Modernisierung berücksichtigt werden: Laut § 559a des BGB darf der Vermieter öffentliche Zuschüsse und Kosten der Finanzierung nicht auf die Modernisierungskosten addieren. Die Honorare der Architekten und Ingenieure, Baunebenkosten und Kosten für die Bauhandwerker zählen dazu.
Für die Nachzahlung der Nebenkosten gelten ebenfalls gesonderte Regelungen, die die Grenzen nachträglicher Forderungen festlegen.
Die Mieterhöhung wurde nicht sachgemäß angekündigt
Hat der Vermieter die Mieterhöhung oder die Modernisierung nicht vorschriftsmäßig angekündigt, erfolgt die Mieterhöhung nicht drei Monate nach Ablauf der Maßnahme, sondern ein halbes Jahr später.
Das gilt, wenn der Vermieter:
Die Modernisierung überhaupt nicht angekündigt hat.
Die Modernisierung nicht frist- und formgerecht (nach § 555c des BGB) angekündigt hat.
Die Mieterhöhung nach Modernisierung überschreitet die Ankündigung um mehr als zehn Prozent.
Kündigt der Vermieter die Mieterhöhung nach Modernisierung nicht sachgemäß an, entgeht ihm diese ein halbes Jahr lang.
Die Maßnahmen sollen kurz vor dem Auszug des Mieters durchgeführt werden
Ist die Wohnung gekündigt und der Auszug geplant, greift in der Regel die Härtefallregelung. Hierfür genügt es, wenn der Vermieter rechtzeitig in Kenntnis gesetzt wird. Ist die Ankündigung des Vermieters in der Post eingegangen, bleibt bis zum Ende des darauffolgenden Monats Zeit, den Vermieter darüber zu informieren.
Die Modernisierungsmaßnahmen sollen im Winter durchgeführt werden
Grundsätzlich muss ein Mieter sämtliche Maßnahmen zur energetischen Modernisierung dulden, vor allen Dingen, wenn diese rechtzeitig angekündigt werden. Laut § 554 Abs. 2 des BGB besteht keine Duldungspflicht, wenn sie für Mieter eine unzumutbare Härte darstellen: Sollen im Winter die alten Fenster ausgebaut und neue eingebaut, muss der Mieter diese Arbeiten nicht dulden.
Ist der Mieter oder eines der in der Wohnung lebenden Familienmitglieder schwanger, krank oder alt und erfordern die Baumaßnahmen einen kurzzeitigen Umzug, kann sich der Mieter auf die Härtefallregelung berufen.
Was passiert, wenn der Mieter die Modernisierung nicht duldet?
Grundsätzlich kann die Duldungspflicht von einem Gericht überprüft werden. Will der Vermieter trotz fristgerecht vorgebrachter Härtefallregelung modernisieren, muss er den Mieter auf Duldung verklagen. Das Gericht entscheidet über den konkreten Fall. Ob eine finanzielle Härte vorliegt, überprüft das Gericht gegebenenfalls in einem weiteren Prozess.
Vorsicht! Berufen sich Mieter auf die Härtefallregelung und müssen die Modernisierung nicht dulden, sollten diese auf gar keinen Fall einen Handwerker in ihre Wohnung lassen. In diesem Fall würde die Modernisierung stillschweigend geduldet.
Setzt eine Modernisierungsvereinbarung sämtliche rechtlichen Schutzklauseln außer Kraft, können sich die Mieter hinterher nicht mehr auf die Härtefallregelung nach § 555f BGB berufen.
Eine Modernisierung kann den Eigentümer des Gebäudes viel Geld kosten. Deswegen darf der Vermieter diese Kosten mittels Mieterhöhung teilweise auf die Mieter abwälzen. Allerdings muss der Vermieter sämtliche Kosten abziehen, die zu den Erhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen zählen. Mieter sollten vor der Modernisierung die Mängel dokumentieren, um bei einem möglichen Gerichtsverfahren entsprechende Beweise in der Hand zu haben. Wurden die Schönheitsreparaturen von der Modernisierung verursacht, gehören sie zu diesen Kosten und können zur Mieterhöhung beitragen.
Wurde die Modernisierung beendet bevor der Mietvertrag unterzeichnet wurde, muss die damit verbundene Mieterhöhung nicht vom Mieter akzeptiert werden. Wurde die Miete als Index- oder Staffelmiete vereinbart oder schließt der Mietvertrag eine Mieterhöhung aus, muss die Mieterhöhung nicht akzeptiert werden.
Wurde die Modernisierung abgeschlossen, kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen. Diese muss er schriftlich erklären und darin die durch die Modernisierung entstandenen Kosten erläutern. Diese muss zeigen, dass umlagefähige Modernisierungen durchgeführt wurden. Ergänzend ist der Nachweis zu erbringen, welche konkreten Kosten für die jeweilige Wohnung zu berechnen sind und wie hoch die künftige monatliche Miete wird.
Es gibt Beratungsstellen, in denen die Mieter eine solche Mieterhöhung nach Modernisierung überprüfen lassen können.
Wie lassen sich die Mehrkosten der Mieterhöhung oder ein möglicher Umzug finanzieren?
Beträgt die neue Miete über 50 Prozent des Nettoeinkommens, kommt der Härtegrund nach § 559 IV des BGB in Betracht. Der Mieter muss zwar die Modernisierung der Immobilie dulden, allerdings nicht die Mieterhöhung. Dieser Grund fällt dann weg, wenn mit der Modernisierung die Immobilie in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist. Wer auf Dauer die höhere Miete nicht finanzieren kann, sollte sich nach einer günstigeren Wohnung umsehen. Zur Finanzierung des Umzuges und der höheren Miete kann ein Vexcash-Kredit aufgenommen werden. Dieser hilft über den finanziellen Engpass hinweg und lässt sich in überschaubaren Raten zurückzahlen.
Trotz ordnungsgemäßer Ankündigung der Modernisierung, kann der Mieter dieser widersprechen. Der § 555d II des BGB erlaubt diesen Widerspruch dann, wenn sich der Mieter auf einen Härtefall berufen kann.
In welchen Fällen darf vom Mieter Widerspruch eingelegt werden?
Bedeuten die Arbeiten einen unzumutbaren Härtefall, kann der Mieter Widerspruch einlegen. Dieser muss so gravierend sein, dass sich die übrigen Mieter und Vermieter unterordnen müssen. Geht es um eine energetische Modernisierung der Immobilie, müssen der Klimaschutz und die mögliche Einsparung von Heizenergie berücksichtigt werden.
Bei dieser Abwägung fließen folgende Aspekte ein:
Die Folgen der Arbeiten
Die vorher getätigten Aufwendungen des Mieters
Die Mieterhöhung nach der Modernisierung
Im Einzelfall ist zu prüfen, ob ein Widerspruch sinnvoll ist.
Wie ist bei einem Widerspruch vorzugehen?
So wie der Vermieter die Modernisierung schriftlich und fristgerecht ankündigen muss, sollte der Mieter den Widerspruch fristgerecht und schriftlich einlegen. Zunächst ist zu prüfen, ob eine Modernisierung oder Instandsetzung geplant ist. Obgleich die Mieter eine Modernisierung dulden müssen, kann unter Umständen eine Härtefallregelung vorliegen. In jedem Fall muss der Widerspruch schriftlich eingelegt werden. Der zu erwartende Erfolg des Widerspruchs sollte mit Hilfe einer Rechtsberatung abgeklärt werden.
Bei Modernisierungsmaßnahmen besteht ein Sonderkündigungsrecht des Mieters
Akzeptiert der Mieter die Modernisierung nicht, hat er das Recht auf eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages, das Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags. Ausgehend vom Zeitpunkt der Ankündigung, kann der Mieter zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen. Diese Möglichkeit ist für Mieter mit einem Zeitmietvertrag interessant: Bei diesem ist nach § 555e BGB das ordentliche Kündigungsrecht bis zum Vertragsende ausgeschlossen.
Akzeptiert der Mieter die Modernisierung nicht, hat er das Recht auf eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages
In welchen Fällen darf der Mieter eine Mietminderung veranlassen und wie ist dabei vorzugehen?
Wird während der Dauer der Modernisierung der Wohnwert der Wohnung durch die Arbeiten erheblich beeinträchtigt, kann ein Mieter eine Mietminderung fordern oder veranlassen. Diese Mietminderung muss dem Vermieter schriftlich angekündigt werden und kann auch dann erfolgen, wenn die Mieter der Modernisierung zugestimmt haben.
Wird die Immobilie energetisch modernisiert, kann für das erste Vierteljahr der Bauarbeiten keine Mietminderung geltend gemacht werden. Das gilt auch dann, wenn die Beeinträchtigungen durch Schmutz oder Lärm hoch sind.
Zu energetischen Sanierungen gehören:
Einbau von neuen Fenstern mit Isolierglas
Einbau einer effizienteren Heizungsanlage
Das Anbringen einer Wärmedämmung an der Hausfassade
Bei sämtlichen anderen Maßnahmen zur Modernisierung bleibt den Mietern das Minderungsrecht. Sobald die Bauarbeiten beginnen, sollten die Mieter sämtliche Beeinträchtigungen exakt dokumentieren. Das kann mit Fotos sein, mit Hilfe von Zeugen oder durch entsprechende Protokolle, in denen alles minutiös festgehalten wird. Sind die Beeinträchtigungen hoch, sollte der Vermieter darüber informiert werden, dass die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung gezahlt wird.
Eine eigenmächtige Mietminderung durch den Mieter sollte dagegen möglichst unterbleiben. Sind die Arbeiten abgeschlossen, lässt sich aufgrund der tatsächlich entstandenen Belastung eine realistische Mietminderung ermitteln. Das wird in der Regel ohne Beratung kaum möglich sein. Diese Minderungsbeiträge können dann anschließend vom Vermieter als zu viel gezahlte Miete wieder zurückgefordert werden.
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