Source: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/mayo/211469-RC.000253-21518-2018-17-606.HTML
Timestamp: 2019-12-11 23:32:49+00:00

Document:
Exp. 2017-000606
En el juicio por nulidad de contrato de arrendamiento, incoado por la sociedad mercantil PROBODY GYM SPORTS, S.A., representada judicialmente por el abogado en ejercicio de su profesión Leobardo Subero Rodríguez, contra la COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS DEL EDIFICIO TORRE BETA y la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE BETA, representados por los apoderados judiciales Cora Farías Altuve y César Simón Pérez Guevara; el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en fecha 9 de mayo de 2017, declarando sin lugar el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante, confirmando en consecuencia la decisión proferida el 31 de octubre de 2016, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda.
En ejercicio de la facultad establecida en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil que autoriza a la Sala para casar de oficio la sentencia recurrida con base en las infracciones de orden público o constitucional que en ella encontrare, se observa:
El artículo 257 del Texto Fundamental preceptúa el principio constitucional según el cual el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, de allí que la finalidad del proceso sea la solución de controversias a través de una sentencia o providencia emitida por un órgano jurisdiccional, para alcanzar así la justicia y lograr la paz social.
Por su parte, el artículo 26 constitucional consagra el derecho de toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente y la garantía, por parte del Estado, de que la justicia impartida sea gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
En tal sentido, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal ha señalado que las instituciones procesales deben interpretarse “…al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles…”, por mandato de los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución. (Vid. sentencia N° 708 del 10 de mayo de 2001, caso: Juan Adolfo Guevara y otros).
Así pues, dentro del derecho constitucional a una tutela judicial efectiva se encuentra el de obtener una sentencia que sea útil y ejecutable, puesto que en caso contrario, la decisión judicial conjuntamente con los derechos en ella reconocidos carecerán de efectividad y alcance práctico.
Asimismo, y para lograr el fin expuesto, el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil exige que para proponer una demanda, el actor debe tener interés jurídico actual, de manera que el aparato jurisdiccional pueda activarse solo cuando existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial que además sea actual, valga decir, que tal interés jurídico lleve consigo la amenaza de daño para el momento de proponer la demanda.
Al respecto, la Sala Constitucional ha señalado que “…El interés procesal surge de la necesidad que tiene una persona, por una circunstancia o situación jurídica real en que se encuentra, de acudir a la vía judicial para que se le reconozca un derecho y evitar un daño injusto, personal o colectivo. El interés procesal es un requisito de la acción y, por lo tanto, constatada esa falta de interés, la decadencia de acción puede ser declarada de oficio…”. (Vid. sentencia N° 938 del 9 de mayo de 2006).
Planteado lo anterior, observa esta Sala que la pretensión de la parte actora consiste en que se declare la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre Probody Gym Sport, S.A., contra La Comunidad de Copropietarios del Edificio Torre Beta, en fecha 3 de agosto de 2007, por considerar que dicho contrato contraría lo establecido en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, en razón de que el inmueble dado en arrendamiento lo constituye un área común de una edificación sometida al régimen de propiedad horizontal.
Señala la demandante en su escrito libelar que el tiempo de duración del referido contrato de arrendamiento, según su cláusula sexta, fue de cuatro (4) años contados a partir del 15 de julio de 2007 hasta el 14 de julio de 2011, siendo que la demanda que se examina fue interpuesta en fecha 8 de mayo de 2015, valga decir, ya extinguido el referido contrato.
Ahora bien, sostiene el abogado de la actora que “…no es sino después que la Junta (sic) de Condominio (sic) notifica a mi representada del desahucio o de la no renovación del contrato, quien al contratar mis servicios profesionales y estudiar cuidadosamente el caso, me percato que el referido contrato de arrendamiento resulta inexistente por disposición expresa del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual lo hace nulo de pleno derecho, lo que me obliga como abogado defensor de los derechos e intereses de la empresa afectada a alegarlo, pues, hasta la fecha mi representada desconocía tal prohibición, y más aún, presumió en todo momento que el área común que se le daba en arrendamiento era un área arrendable…”.
Asevera la parte demandante que durante más de 10 años presumió que la terraza arrendada era susceptible de arrendamiento, “…lo cual no es así de acuerdo al citado artículo 31 eiusdem, lo que a juicio de esta representación le ha causado un grave perjuicio, toda vez que la consecuencia legal de dicho contrato es su inexistencia, lo cual resulta a todas luces procedente, dado que al ser ilícito el objeto en dicha contratación por ser contrario a la Ley (sic), no queda la menor duda que dicho contrato de arrendamiento es claramente nulo de pleno derecho y consecuencia (sic) inexistente…”.
Por su parte, la demandada sostuvo que fue cuatro (4) años después a la notificación de desahucio (realizada en fecha 11 de abril de 2011), “…cuando el accionante planteó la ‘ficticia’ demanda por nulidad de contrato ante este Circuito Judicial, razón por la cual es evidente a todas luces que en su afán por seguir en posesión del local objeto de la Litis (sic), intenta defraudar a los Tribunales (sic) de la República ‘inventando’ una acción legal por nulidad de contrato, y de ninguna manera, incoa la presente demanda en apego a los principios de lealtad y probidad para con su poderdante…”.
Ahora bien, de lo expuesto se aprecia que la pretensión de quien accede a los órganos jurisdiccionales es obtener la declaratoria de nulidad de un contrato de arrendamiento que ya se encuentra extinto y que por tanto, no genera obligaciones para ninguna de las partes, más allá de las que son propias de la fase de liquidación del contrato, como la restitución del bien arrendado.
Tal pretensión contenida en el libelo de demanda origina un proceso inútil que forzosamente desembocará también en una sentencia inútil, toda vez que se pretende la eventual declaratoria de nulidad de un contrato de arrendamiento cuyo objeto era el área común de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, después de haber aprovechado la parte actora la cosa arrendada y cuando ya el contrato no produce efecto jurídico alguno ni entre las partes ni frente a terceros por encontrarse extinto, siendo que la eventual declaratoria de nulidad de un contrato como el de autos no produce efectos retroactivos sino en todo caso hacia el futuro, lo que se traduce en que de cualquier manera el arrendatario tendrá la obligación de restituir la cosa arrendada y no habrá acción de reintegro por los cánones cancelados.
Estamos pues ante un problema de fundabilidad, atendibilidad o procedencia de la pretensión que debió ser examinado por el juez antes de dictar la decisión de fondo o mérito.
El autor patrio Rafael Ortiz-Ortiz señala que “…La procedencia de la pretensión (ya no se trata de admisibilidad) tiene que ver con la aptitud de la pretensión jurídica y su respectiva tutela jurídica por el ordenamiento; es decir, revisar la procedencia de la pretensión es decidir sobre el fondo de lo pedido, el mérito de la petición y el juicio de adecuación del ordenamiento jurídico conforme lo solicitado…”. (Ortiz-Ortiz, Rafael. Teoría General de la Acción Procesal en Tutela de los Intereses Jurídicos. Editorial Frónesis. Caracas, 2004. p. 336).
El referido autor plantea en su obra incluso la posibilidad del juez de pronunciarse sobre la procedencia de la pretensión in limine litis, es decir, sin siquiera tramitar la fase de conocimiento del juicio, con fundamento en los principios de celeridad de la justicia y economía procesal, a través de lo que él denomina el “…juicio de improponibilidad…” el cual “…supone una revisión de la pretensión jurídica del actor y, colocada frente al ordenamiento jurídico, se concluye en la falta de aptitud jurídica para ser actuada…”.
Señala que cuando el juicio de improponibilidad se centra en analizar los efectos jurídicos materiales de la pretensión y la falta de aptitud jurídica del objeto para ser juzgado en derecho, como ocurre en el caso de autos, se está en presencia de la improponibilidad objetiva de la pretensión; mientras que si el juicio se centra en las condiciones subjetivas necesarias para interponer la pretensión, se está ante una improponibilidad subjetiva, causada por las condiciones subjetivas de quien la presenta en juicio.
En efecto, aprecia esta Sala que la pretensión por parte de la actora de lograr la declaratoria de nulidad de un contrato de arrendamiento ya vencido, carece de efectos jurídicos prácticos y ello arroja como resultado la improcedencia de la misma, puesto que el objeto en el que se sustenta la pretensión que porta la demanda se exhibe constitutivamente inhábil, lo que genera un desgaste de la actividad jurisdiccional en desmedro del principio de eficacia de la misma y del de economía procesal.
Por consiguiente, la Sala, en función de restaurar y corregir cualquier violación al debido proceso constitucional y al orden público infringido, en uso de sus atribuciones, procede a CASAR DE OFICIO y SIN REENVÍO la sentencia recurrida por existir en este procedimiento la infracción de los artículos 26 y 257 constitucionales al dársele curso a una pretensión improcedente, así como la infracción del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil al declarar admisible una demanda propuesta por quien carece de interés jurídico actual y por vía de consecuencia declara IMPROCEDENTE la acción propuesta. Así se resuelve.
Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA DE OFICIO Y SIN REENVÍO la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de mayo de 2017. En consecuencia, se declara IMPROCEDENTE la demanda.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintiún (21) días del mes de mayo de dos mil dieciocho. Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
Exp.: Nº AA20-C-2017-000606
Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ, expresa su disentimiento con respecto al fondo de la decisión precedentemente consignada y aprobada por la mayoría de las Magistradas y Magistrados integrantes de esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se CASA DE OFICIO Y SIN REENVÍO la sentencia de fecha 9 de mayo de 2017, proferida por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declarándose la improcedencia de la demanda, en atención al contenido y alcance del artículo 104 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 63 del Reglamento Interno del Alto Tribunal. En consecuencia, salva su voto y fundamenta su desacuerdo en los siguientes términos:
La decisión de la cual disiento, declara la improcedencia de la demanda de nulidad de contrato de arrendamiento por considerar la mayoría sentenciadora que al estar “extinto” el contrato cuya nulidad se pretende por haber transcurrido totalmente el tiempo por el cual fue pactado.
Acorde con ello, Eloy Maduro Luyando enseña en su libro titulado “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Fondo Editorial Luis Sanojo, que la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue...”. (pág. 93).
Asimismo, con respecto a la afirmación referida a que “…no habrá acción de reintegro por los cánones cancelados…”, considero que la Sala se extralimita al emitir opinión sobre un punto que no fue controvertido.
Dejo así expresado el fundamento del voto salvado en relación a la sentencia que en esta causa ha tomado la mayoría sentenciadora de las Magistradas y Magistrados que integran esta Sala. Fecha ut supra.
La suscrita Secretaria Temporal de la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia dejo constancia que la presente decisión se publicó sin la firma de la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, de conformidad con el artículo 105 de la Ley Orgánica de Tribunal Supremo de Justicia.
Caracas a los veintiún (21) días de mayo de 2018.

References: artículo 320
 artículo 257
 artículo 26
 resolución 
 artículo 16
 artículo 31
 artículo 31
 artículo 31
 artículo 16
 artículo 326
 artículo 104
 artículo 63
 artículo 105