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Timestamp: 2018-12-10 11:05:50+00:00

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PDF GUÍA PRÁCTICA DEL PROMOCIÓN DELEGADA, FORWARD PURCHASE/FUNDING Y OPERACIONES LLAVE EN MANO.
Diferencias entre la promoción delegada, forward purchase/funding y operaciones llave en mano.
Precauciones contractuales de estas figuras y casos prácticos.
Introducción a la promoción delegada, forward purchase agreement y forward funding agreement
El contrato de obra llave en mano.
Financiación y “Project finance” de un contrato llave en mano
Introducción a la promoción delegada, forward purchase agreement y forward funding agreement.
Tradicionalmente el propietario del suelo que quería edificar contrataba la ejecución de obra llave en mano y asumía los riesgos de ser promotor.
Pero hay más opciones, una de ellas es que se encargue la promoción inmobiliaria manteniendo la propiedad, es la promoción delegada. Es una solución ideal para los bancos propietarios de inmuebles que no quieren asumir riesgos de promoción.
Porque toda la responsabilidad técnica recae en el promotor vendedor. En esta modalidad, desaparece la clásica relación entre promotor, contratista y arquitecto. Y además, no es un “Project & Construction Management” sino un servicio llave en mano completo.
A veces, incluso el promotor delegado asume las funciones la de agente comercializador, asumiendo la parte del riesgo del proyecto que deriva de su comercialización (bono o prima- “success fee”).
En otras ocasiones forman un “joint venture”, sociedad vehículo (SPV) en la que fondo y promoción son socios.
Así, es frecuente encontrar en el mercado actual estructuras de inversión a través de la figura de la promoción delegada en que fondo y promotor se convierten en copropietarios de un activo para promoverlo y comercializarlo conjuntamente mediante la creación de una sociedad vehículo (SPV) en la que ambos participan.
Otra opción es para promotores que tienen suelo pero no tienen financiación para promover, así que contactan con un inversor que les compra el suelo y al mismo tiempo suscriben un contrato de promoción delegada de modo que el mismo vendedor-promotor se obliga a construir el inmueble sobre la parcela que él mismo ha vendido al comprador (forward funding agreement y que podría englobarse en el artículo 17.4 de la Ley de Ordenación de la Edificación).
A veces se produce la compra del suelo por el promotor asegurándose el precio de venta del inmueble construido.
En otras ocasiones el inversor compra el suelo al promotor definiendo de inicio el precio final a pagar por el inmueble terminado, generalmente capitalizando las rentas que finalmente se obtengan a la rentabilidad mínima exigida por el inversor a la operación (Precio=Renta anual/Yield exigida).
El “Forward purchase” es un contrato de compraventa de futuro edificio.
El forward purchase agreement implica pagar un mayor precio y por lo tanto mayores ingresos para el vendedor, pero a cambio supone falta de financiación, ya que el precio se recibirá una vez finalizado el inmueble.
En el forward purchase el comprador-inversor no asume inicialmente ningún riesgo, pero en ocasiones se acepta un pago inicial a la firma del contrato, de normalmente un 5%.
Por el contrario, el forward funding agreement conlleva un menor ingreso para el vendedor pero a cambio obtiene financiación, derivada de la venta previa de la parcela, lo que supone una buena opción para dar salida a todas aquellas parcelas cuyos propietarios no tienen suficientes recursos para construir.
La fórmula del forward funding ofrece algunas ventajas al promotor-vendedor, como son las de tener financiación para el proyecto en cuestión, las de asumir menores riesgos iniciales al transmitir la propiedad del terreno y la existencia de un comprador.
Tiene la particularidad de que el comprador-inversor financia la construcción, cubriendo todos los costes de construcción a medida que ésta se está llevando a cabo, incluyendo tanto los costes directos del vendedor, como aquéllos indirectos que las partes hayan pactado (facturas, honorarios de los arquitectos, etc.).
La promoción delegada. El promotor delegado.
1. ¿Qué es la promoción delegada?
a. Concepto. Contratar a un tercero (promotor) que asume en nombre propio la construcción.
b. No es un “Project & Construction Management” sino un servicio llave en mano completo.
c. Ejemplo de los bancos que encargan la promoción delegada.
d. Ventajas de la promoción delegada.
2. ¿Quiénes son los propietarios de suelo que normalmente acuden a la promoción delegada?
Propietarios de suelo rústico
3. ¿Qué es un contrato de promoción delegada?
4. ¿Cómo se fijan los honorarios en la promoción delegada?
5. Servicios incluidos en un contrato de promoción delegada
Los estudios de mercado e identificación del cliente objetivo y el público óptimo.
La definición del programa de promoción, los niveles de acabado y equipamiento.
El plan de inversión y desinversión, la cuenta de resultados provisional y el plan inicial de marketing.
6. Funciones de la promoción delegada.
La propuesta, selección y contratación de equipos técnicos.
El estudio de seguridad y salud.
OCT (Organismo de Control Técnico).
La tramitación de licencias y permisos.
7. Funciones en la gestión por el promotor delegado.
Los trámites necesarios ante el Registro de la Propiedad (obra nueva y división horizontal).
8. Variantes de la promoción delegada. Supuesto de coinversión del promotor delegado.
a. La creación de una sociedad vehículo (SPV) en la que ambos participan.
b. Ejemplo de agente comercializador
9. Avales exigidos al promotor delegado.
¿Los gestores que se encargan de la promoción DELEGADA, tienen la misma responsabilidad que un promotor inmobiliario (LOE)?
1. Depende de que el gestor tenga capacidad decisoria en la promoción.
2. La responsabilidad en la práctica la asume el gestor al que delegan todas las funciones (y responsabilidades) de la promoción a un agente experto.
3. Transferencia de riesgos al promotor delegado por desviaciones de costes.
El problema de que el propietario pague los costes y sea considerado copromotor.
Caso real. La intervención de un servicer inmobiliario promotor delegado garantizando un CAPEX cerrado para el propietario y posibilidad de comercialización con riesgo transferido total o parcial.
Inversión en inmuebles en rentabilidad con posibilidades de aumentar las rentas vía inversión en CAPEX, renegociación de contratos, rotación de inquilinos …
1. ¿Qué son los CAPital EXpenditures (CAPEX, capex o inversiones en bienes de capitales)?
2. Clases de Capex.
Capex de mantenimiento
Capex de expansión
3. El efecto contable del CAPEX en cuanto gasto de mantenimiento de un inmovilizado.
4. El Capex en los estados financieros.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo. Sentencia sobre las funciones de comercialización y PROMOCIÓN DELEGADA de un centro de ocio y comercial.
Este contrato incluye tres fases que se inician por comercialización en arrendamiento de los locales, la puesta en marcha a través de la promoción delegada que incluye a su vez la gestión del centro y todo ello para llegar finalmente a la venta a tercero inversor.
Modelo de contrato de promoción delegada entre el propietario del inmueble (promotor inversor) y un promotor/constructor (promotor delegado).
Versión aplicable modificando el sistema de pago a Forward Purchase Agreement o Forward Funding Agreement.
Objeto: la promoción/construcción de viviendas propiedad del inversor (promotor inversor) por medio de una inmobiliaria (promotor delegado) para promover la integridad de la construcción inmobiliaria (redacción del proyecto técnico de la promoción, obtención de licencias, ejecución de obras de construcción, recepción de obras y entrega a la propiedad).
De la Identidad de los Participantes y de los Documentos que integran el Contrato.
Del objeto del presente Contrato y de sus honorarios.
Primero. Objeto del contrato de promoción delegada.
a. Cesión de la Finca del Promotor Inversor a favor del Promotor Delegado con el fin de desarrollar una promoción inmobiliaria
b. Compromiso del Promotor delegado para la promoción inmobiliaria y construcción en su totalidad incluyendo la redacción del proyecto técnico de la promoción, obtención de licencias, ejecución de obras de construcción, recepción de obras y entrega a la propiedad.
c. Restitución de la propiedad al concluir la promoción inmobiliaria delegada.
d. Servicios adicionales del promotor delegado no incluidos en el contrato.
Segundo. Naturaleza del contrato de promoción delegada.
Tercero. Duración del Contrato.
Cuarto. Cesión del Contrato.
Quinto. Retribución económica a favor del Promotor Delegado.
a. Honorarios (cantidad fija o variable).
b. Incentivos por pronta terminación.
c. Gastos de obra por cuenta del Promotor Delegado.
d. Régimen de facturación.
Sexto. Gastos, honorarios e impuestos del contrato.
Responsabilidad del Promotor Delegado.
Séptimo. Régimen de responsabilidad.
Obligaciones del Promotor Delegado y del Promotor inversor.
Octavo. Servicios a prestar por el Promotor Delegado.
Noveno. Plazo de ejecución. Entrega de documentos tras la firma del contrato.
Décimo. Obligación de información por el Promotor Delegado.
Coordinación de la obra objeto de la Promoción Delegada.
Undécimo. Coordinación de la obra objeto de la Promoción Delegada.
Duodécimo. Instrucciones impartidas por el Promotor Inversor.
Décimo tercero. Comprobaciones
Décimo cuarto. Visitas
Décimo quinto. Representante en la obra del Promotor Inversor.
Décimo sexto. Reuniones en la obra
Décimo séptimo. Formalización de los mismos.
Décimo octavo. Penalizaciones por retrasos
Décimo noveno. Recepción de la obra
Vigésimo. Recepción provisional
Vigésimo primero. Recepción definitiva
Seguros en la obra objeto de la Promoción Delegada.
Vigésimo segundo. Seguro de responsabilidad civil
Vigésimo tercero. Seguro relativo a la garantía trienal.
Vigésimo cuarto. Seguro de todo riesgo de la obra
Vigésimo quinto. Justificación del pago de las primas de los seguros.
Vigésimo sexto. Supuestos de extinción contractual.
Vigésimo séptimo. El desistimiento del Promotor inversor.
Vigésimo octavo. Resolución del contrato por parte del Promotor inversor.
Vigésimo noveno. Resolución del contrato por parte del Promotor delegado.
Trigésimo. Efectos de la resolución.
Trigésimo primero. Normativa aplicable.
Trigésimo segundo. Domicilios a efecto de notificaciones.
Trigésimo tercero. Formalización en escritura pública.
Trigésimo cuarto. Cláusula compromisoria.
Trigésimo quinto. Resolución de conflictos y jurisdicción competente.
Fiscalidad de la promoción delegada.
Fiscalidad en caso de proyectos en construcción y promoción delegada.
1. Segundas y ulteriores entregas de edificaciones cuando tengan lugar después de terminada su construcción.
2. Caso práctico de concepto de PROMOCIÓN DELEGADA y sujeto pasivo
3. Ejemplo. Caso en el que el “promotor delegado” vende solares al “promotor inversor”.
Concepto de la condición de contratista principal y sujeto pasivo del IVA en la promoción delegada.
3. El forward funding en el ordenamiento jurídico español. CHECK-LIST
a. El dueño de la obra.
c. La dirección de la obra
d. Subcontratista
4. La obra a contratar.
a. Precio cierto.
b. Precio alzado
c. Precios unitarios
d. Precio por piezas
e. Precio por administración
f. Cláusula de revisión
1. Concepto del contrato llave en mano.
2. Características de un contrato llave en mano.
3. La responsabilidad del constructor/contratista de obra.
4. Ejemplos de contratos de obra llave en mano.
Clases de contratos de obra.
2. Contrato a medición cerrada.
3. Contrato a medición abierta.
4. Contrato a libros abiertos o por administración.
Ventajas de la construcción “llave en mano”
Precauciones en el contrato de obra.
1. Precauciones en el contrato de obra.
2. Los sujetos del contrato.
a. La cooperación del dueño
b. Director de obra
c. Director de la ejecución
a. Recepciones particulares
4. Período de garantía.
5. La liquidación. El Pago.
7. Liquidación de las obras. Recepción de las obras y periodo de garantía.
Conclusión excepcional del contrato.
5. La modificación.
6. La quiebra o suspensión de pagos.
Financiación y “Project finance” de un contrato llave en mano.
La DGT admite el criterio de aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo (LIVA art.84.uno.2º.f) a las operaciones realizadas por el promotor delegado para la ejecución de la promoción inmobiliaria a favor del empresario propietario del solar (promotor inversor).
El IVA en las certificaciones obra. Emisión de facturas por ejecución de obras.
1. Características de los contratos de ejecución de obra de larga duración.
2. El devengo del impuesto sobre el valor añadido (IVA)
3. La emisión de facturas por ejecución de obras.
4. Régimen aplicable según el tipo de contrato.
Contratos privados de ejecución de obra.
Contrato de ejecución de obras públicas.
1. Formulario BÁSICO de contrato de ejecución "llave en mano".
2. Formulario de modelo relevante pero básico de contrato de ejecución "llave en mano".
a. Posesión y acceso a la obra.
b. Terminación, recepción y liquidación de la obra.
Tercera.- INADMISIÓN DE REVISIÓN DE PRECIOS.
Cuarta.- DIRECCIÓN FACULTATIVA.
Quinta.- MODIFICACIONES AL PROYECTO Y OBRAS ADICIONALES.
Sexta.- SEGURIDAD Y SALUD.
Séptima.- ACTA DE REPLANTEO.
Octava.- EJECUCIÓN DE OBRAS Y PLAZO DE LAS MISMAS.
Novena.- LIBRO DE ORDENES.
Décima.- PERSONAL Y MEDIOS AUXILIARES.
Undécima. MATERIALES, EQUIPOS Y SUMINISTROS.
Duodécima. ACCESO A LA OBRA.
Decimotercera.- LICENCIAS, HONORARIOS Y DEMÁS GASTOS.
Decimocuarta.- CERTIFICACIONES DE OBRA.
Decimoquinta. TERMINACIÓN DE LAS OBRAS.
Decimosexta.- RECEPCIÓN DE LA OBRA.
Decimoséptima.- LIQUIDACIÓN DE LA OBRA.
Decimoctava.- RESPONSABILIDAD Y GARANTÍAS.
Decimonovena.- PENALIZACIONES.
Vigésima.- RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.
Vigésima primera.- CLÁUSULA DE SUMISIÓN EXPRESA.
DOCUMENTACIÓN PARA LA PUESTA A DISPOSICIÓN DE LA OBRA
3. Formulario de un modelo muy detallado de contrato de ejecución de obra llave en mano.
De la Identidad de los Participantes en la Construcción y de los Documentos que integran el Contrato.
1. IDENTIDAD DE LOS PARTICIPANTES Y SUS FACULTADES. DIRECCIÓN FACULTATIVA. GERENTE DEL PROYECTO. ENTIDAD DE CONTROL.
2. DOCUMENTOS CONTRACTUALES Y NORMAS VINCULANTES PARA LAS PARTES. LIBRO DE ORDENES E INCIDENCIAS. ANEXOS.
Libro de ordenes e incidencias.
3. ORDEN DE PRELACIÓN DOCUMENTAL.
Del Objeto del presente Contrato y del Precio
5. PRECIO. VARIACIÓN DE PRECIOS POR MODIFICACIONES DEL PROYECTO. RETENCIONES.
Variación de precios por modificaciones del proyecto.
6. FORMA DE PAGO - CERTIFICACIONES DE OBRA
8. LIQUIDACIÓN FINAL DEL PRECIO
De las Obligaciones Asumidas por el constructor
9. PLAZO DE EJECUCIÓN. ENTREGA DE DOCUMENTOS TRAS LA FIRMA DEL CONTRATO
10. OBLIGACIONES GENERALES DEL CONSTRUCTOR
11. RIESGO DE LA OBRA
De la Construcción de la obra
13. COORDINACIÓN DE LA OBRA
14. INSTRUCCIONES IMPARTIDAS POR EL PROPIETARIO.
15. CALIDAD DE LOS MATERIALES
16. CALIDAD DE LAS OBRAS.
18. VISITAS
De la Organización de la Obra
19. REPRESENTANTE EN LA OBRA
20. SEGURIDAD E HIGIENE EN EL TRABAJO
21. COMPROBACIÓN
22. INSTALACIÓN DE LA OBRA
23. REUNIONES EN LA OBRA
24. RETRASOS. FORMALIZACIÓN DE LOS MISMOS.
25. PENALIZACIONES POR RETRASOS
De la Recepción y Toma de Posesión de la obra
26. RECEPCIÓN DE LA OBRA
27. RECEPCIÓN PROVISIONAL
28. RECEPCIÓN DEFINITIVA
29. SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL
30. SEGURO RELATIVO A LA GARANTÍA TRIENAL.
31. SEGURO DE TODO RIESGO DE LA OBRA
32. JUSTIFICACIÓN DEL PAGO DE LAS PRIMAS DE LOS SEGUROS.
De la Extinción del Contrato
33. SUPUESTOS DE EXTINCIÓN CONTRACTUAL
34. EL DESISTIMIENTO DEL PROPIETARIO.
35. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR PARTE DEL CONSTRUCTOR
36. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR PARTE DEL PROPIETARIO.
37. EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN
38. LEY APLICABLE
39. CLÁUSULA COMPROMISORIA.
40. ACUERDOS ANTERIORES
41. RENUNCIA
42. IMPUESTOS Y GASTOS
43. COMUNICACIONES. DIRECCIONES.
44. FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO.
4. Formulario de un modelo de contrato de obra "llave en mano" de un centro comercial.
CONTRATO DE OBRA PARA EL CENTRO DE OCIO
ANEXO lº
Segunda. Aclaraciones al Proyecto.
Tercera. Dirección Facultativa.
Cuarta. Presupuesto de la Obra.
Quinta. Fijación de Precio de partidas adicionales.
Sexta. Representación de la PROMOTORA.
Séptima. Aumento o disminución Presupuesto.
Novena. Aportaciones de las partes.
Décima. Acopios.
Undécima. Medios Auxiliares.
Duodécima. Libro de Ordenes e Incidencias.
Décimo tercera. Certificaciones de Obra y Aval.
Décimo cuarta.- Cesión o Subcontratación.
Décimo quinta. Personal.
Décimo sexta. Seguridad y Salud.
Décimo séptima. Garantías y Fianzas.
Décimo octava. Daños a personas o cosas, seguros.
Décimo novena. Impuestos y gravámenes.
Vigésima. Permisos, Autorizaciones y Licencias.
Vigésimo primera. Hallazgos, afloramientos y alumbramientos.
Vigésimo segunda. Vigilancia.
Vigésimo tercera. Resolución del Contrato.
Vigésimo cuarta. Efectos de la Resolución.
Vigésimo quinta. Conclusión y recepción de la obra.
Vigésimo sexta. Plazo de Garantía.
Vigésimo séptima. Conclusión del Contrato.
Vigésimo octava. Liquidación.
Vigésimo novena. Sujeción a la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y Legislación Urbanística.
Trigésima. Domicilios a efectos de notificaciones.
Trigésimo primera. Jurisdicción.

References: artículo 17
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 RESOLUCIÓN 
 RESOLUCIÓN 
 RESOLUCIÓN 
 RESOLUCIÓN

 Resolución