Source: http://www.elnotario.es/hemeroteca/revista-83/dgrn-resoluciones/9121-resoluciones-de-la-dgrn-numero-83
Timestamp: 2020-06-03 00:04:22+00:00

Document:
Resoluciones de la DGRN. Número 83
TRANSACCIÓN HOMOLOGADA: NECESARIA PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL
Resolución de 22 de octubre de 2018 (BOE 16 de noviembre de 2018). Descargar
La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Para que dicho acuerdo transaccional se convierta en título inscribible, será necesario su transformación en documento público en el que intervengan prestando su consentimiento todas las partes, y, en especial, las dos titulares registrales.
DISOLUCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD: ES ADMISIBLE CUANDO ES UN NEGOCIO ENCAMINADO A PROVOCAR LA EXTINCIÓN DEFINITIVA DE LA COMUNIDAD
Resolución de 2 de noviembre de 2018 (BOE 22 de noviembre de 2018). Descargar
La única cuestión objeto de este expediente es si puede inscribirse un negocio jurídico, identificado en el documento presentado como de extinción parcial de comunidad, en el que los titulares de diversas partes indivisas de una finca adquieren la parte indivisa de otro cotitular por iguales partes siendo la contraprestación pactada por tal transmisión cierta suma de dinero.
La Dirección General entiende que si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Pero en este caso, los copropietarios acuerdan adjudicarlo pro indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a al no adjudicatario, por lo que se reduce el número de comuneros y las actuaciones favorecen la disolución de la comunidad. Consecuentemente, puede entenderse que el negocio jurídico celebrado va encaminado a provocar la extinción de la comunidad.
VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA DESTINADA A GARAJE SIN ASIGNACIÓN DE USO NO IMPLICA FRACCIONAMIENTO O SEGREGACIÓN
Resolución de 2 de noviembre 2018 (BOE 22 de noviembre de 2018). Descargar
En el presente expediente resulta que no se hace más que transmitir una cuota del local destinado a garaje, que consta de dieciséis plazas de aparcamiento, por lo que no hay alteración del número de elementos independientes del edificio, que no se ven aumentados o reducidos a consecuencia del acto documentado, resultando además que se mantienen las características físicas y jurídicas del inmueble afectado.
La Dirección General lo admite pues en ningún caso dicha venta implica bien un fraccionamiento o segregación del terreno, bien la constitución de un complejo inmobiliario, lo que, en cualquiera de los dos casos, requeriría la correspondiente licencia o, declaración de innecesariedad.
DONACIÓN DE LA FACULTAD DE DISPONER SOBRE FINCA: ADMISIBLE CONFORME AL PRINCIPIO GENERAL DE LOS NUMERUS APERTUS DE LOS DERECHOS REALES
Resolución de 8 de noviembre 2018 (BOE 29 de noviembre de 2018). Descargar
La Dirección General lo admite pues si puede donarse el ius disponendi de modo que el donatario tenga disponibilidad plena del bien a que se refiere, ningún obstáculo existe para que el derecho donado se configure como poder de disposición limitado, por ejemplo para el caso de que concurra alguna circunstancia concreta o por la necesidad de que también concurra el consentimiento de otra persona -de las donantes, en este caso-.
AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SOBRE TERRAZA: NECESIDAD DE CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Resolución de 31 de octubre de 2018 (BOE 20 de noviembre de 2018). Descargar
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, al haberse realizado la obra sobre la terraza -que es elemento común, aunque de uso privativo-, y haberse modificado tanto la configuración exterior del edificio como la superficie de la vivienda, lo que está expresamente prohibido en los estatutos, será necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios del complejo.
La Dirección General confirma la nota, ya que se trata de un elemento común del conjunto (no se ha producido la desafectación y en el título constitutivo no se le atribuye carácter privativo), si bien está sujeto al derecho de uso exclusivo atribuido a los titulares de la vivienda de que se trata. Y la modificación cuestionada tiene repercusión manifiesta en dicho elemento común.
AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN SUELO PROTEGIDO
Resolución de 18 de octubre de 2018 (BOE 3 de diciembre de 2018). Descargar
Se presenta una escritura de declaración de ampliación de obra nueva por antigüedad, en la que concurren las circunstancias siguientes: - La ampliación de la obra terminada se declara mediante escritura autorizada el día 4 de junio de 2018, sobre una finca registral descrita como “urbana, vivienda unifamiliar aislada situada en donde llaman (…) municipio de Tías, Lanzarote, provincia de Las Palmas”; tras la ampliación la superficie construida es de 146,84 metros cuadrados, y la total superficie del terreno, según reciente medición, es de 2.740 metros cuadrados; en Catastro la finca está clasificada como rústica de uso agrario. - Se manifiesta en relación con las obras de ampliación una antigüedad de nueve años, con referencia a la fecha de terminación de 2009, acreditada mediante la certificación técnica incorporada a la escritura, de la que resulta, además, la misma superficie construida que se declara.
El registrador suspende la inscripción por dos defectos: 1º) El primero se refiere a la falta de acreditación del cumplimiento de los requisitos que impone el artículo 28.4 de la Ley de Suelo para la inscripción de las declaraciones de obra nueva relativas a edificaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, sin necesidad de licencia municipal y del resto de los requisitos impuestos por el apartado 1 del citado artículo 28. 2º) El segundo defecto señalado en la calificación se refiere a la falta de cumplimiento del requisito establecido en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria conforme al cual “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordinadas de referenciación geográfica”.
La Dirección General declara aplicable el artículo 28.4 de la Ley del Suelo a obras declaradas en suelos de especial protección pero para ello es preciso que se acredite por certificación técnica, catastral o municipal que la antigüedad de la edificación sea anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección o a la propia calificación urbanística. No obstante en el caso que nos ocupa la edificación tiene una antigüedad, acreditada, que se remonta al año 2009, situándose en suelo calificado como Suelo Rústico de Protección Paisajística, al estar enclavada zona reclasificada como “espacio protegido” por la Ley 12/1994, de 19 de diciembre, de Espacios Naturales de Canarias, lo que supone su consideración como “terrenos en que se hallen presentes valores naturales o culturales precisados de protección ambiental”, a los efectos de quedar sometidos régimen de imprescriptibilidad, que dispone el artículo 180 del Decreto-Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, vigente al tiempo de la terminación de la ampliación de la obra nueva declarada, lo que determina la imposibilidad de consolidación de la obra por antigüedad y su inscripción al amparo del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
RENUNCIA ABDICATIVA AL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO: ES NECESARIO NOTIFICAR A TODOS LOS COPROPIETARIOS
Resolución de 19 de octubre de 2018 (BOE 3 de diciembre de 2018). Descargar
Las dos cotitulares de una cuota indivisa de un apartamento que da derecho a su uso exclusivo y excluyente durante determinada semana del año así como al de los elementos comunes del total edificio en que se ubica, renuncian en escritura pública abdicativamente de forma unilateral, irrevocable y gratuita a su derecho. En el mismo instrumento público, requieren al notario para que notifique mediante remisión de copia simple al administrador de la sociedad, lo que se lleva a cabo por medio de diligencia. El Registrador rechaza la inscripción de la renuncia porque estando el derecho renunciado integrado en un régimen de propiedad horizontal y en régimen de multipropiedad adaptado a la Ley 42/1998, afectando la renuncia afecta a derechos ajenos, se exige acreditar la notificación a cada uno de los copropietarios del apartamento afectado así como su consentimiento al acrecimiento que de la misma resultaría.
La Dirección General declara que la renuncia abdicativa de bienes inmuebles es un título material inscribible en el Registro de la Propiedad, como manifestación del principio de libertad civil que proclama el artículo 340 del Código Civil, aunque la Resolución de 30 agosto 2013, hace referencia a la renuncia a un elemento independiente, integrado en una propiedad horizontal, ya que en este supuesto recae sobre un derecho complejo (propiedad separada y elementos comunes) incardinado en una relación más amplia (en que están implicados otros propietarios), de suerte que la baja de un copropietario, sin que otro ocupe su lugar, afecta personalmente a los demás, y no solo en los gastos generales, sino en el fondo de reserva y deudas de la comunidad, por lo que se trata de terceros jurídicamente interesados. Por tanto, la inscripción de la renuncia no puede ser automática, puesto que la renuncia abdicativa de la cuota de uso de un apartamento es posible, pero no basta con la mera notificación efectuada al presidente y al administrador, ya que, el acrecimiento de cuota, derivado de la renuncia abdicativa de un cotitular (Resolución de 21 octubre 2014) no se produce por la mera realización de una notificación a un tercero, gestor y representante de la comunidad, puesto que no son los intereses de la comunidad los que están en juego, sino los propios de cada comunero que, con la renuncia, pueden ver su incrementado su patrimonio, en su activo, pero también en el conjunto de obligaciones que pudieran asumir. La cuota objeto de renuncia tampoco se convierte en patrimonio del Estado, ya que no estamos ante una renuncia abdicativa de un inmueble sin dueño, sino que, de una renuncia abdicativa de una cuota de inmueble, cuyo destino natural sería el acrecimiento al resto de comuneros, a quiénes no se puede imponer una acto ajeno a su voluntad ya que, al menos, deben tener la oportunidad de oponerse.
DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE
Resolución de 13 de noviembre de 2018 (BOE 5 de diciembre de 2018). Descargar
Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de división horizontal de un edificio en cuatro viviendas y dos locales, en la que previamente se rectifica la superficie del solar y del edificio, oponiendo el registrador los siguientes defectos: - Que no es posible efectuar al amparo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria la rectificación de la superficie construida del edificio, de 903 a 873 metros cuadrados. - Que la transformación de un edificio destinado a casa, cuadra y picadero en cuatro viviendas y dos locales requiere la declaración de modificación de la obra nueva inscrita, pues estima que afecta a la estructura esencial del edificio y pone en cuestión si con esta nueva estructura la edificación se ajusta a la legalidad urbanística. Por ello entiende exigibles los requisitos legales de licencia de obra, certificado del técnico, licencia de primera ocupación, libro del edificio y georreferenciación.
La Dirección General estima el recurso, señalando que el título reúne todos los requisitos para la inscripción de la rectificación de la descripción de la edificación que se pretende, quedando claramente acreditada la antigüedad de la edificación en los términos previstos en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo pues se acompaña certificado técnico en el que consta la descripción de la edificación en términos totalmente coincidentes con la nueva descripción que resulta de la diligencia de subsanación y se expresa una antigüedad de al menos 14 años. Señala, además, que en cuanto a la falta de la declaración de modificación de la obra nueva inscrita, previa a la división pretendida, el defecto no puede mantenerse, ya que del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, en su redacción anterior a la Ley 13/2015, y del nuevo artículo 202 tras la citada Ley 13/2015, cabe deducir que para la declaración o modificación de una construcción basta que se haga constar la misma “en los títulos referentes al inmueble”, tal como señala el artículo 202, sin que sea exigible un título o declaración específica como exige el Registrador en su calificación.
OBRA NUEVA DECLARADA POR ANTIGÜEDAD SOBRE SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN
Resolución de 13 de diciembre de 2018 (BOE 3 de enero de 2019). Descargar
Se presenta una escritura de declaración de obra nueva correspondiente a vivienda principal, de dos plantas sobre rasante y una planta sótano, otra edificación correspondiente a vivienda de invitados, que consta de dos plantas sobre rasante, una tercera edificación correspondiente a tres naves y cobertizos y, finalmente, una alberca situada al oeste de la vivienda principal. No se incorpora ni acompaña a la escritura licencia de obras, pero sí se incorpora certificación de técnico expedida el 22 de junio de 2016 de la que, entre otros extremos, resulta que: a) “la antigüedad que se acredita mediante el presente certificado de antigüedad, a través de información descriptiva y gráfica, de la edificación correspondiente a la vivienda principal y alberca, es de nueve años; mientras que la antigüedad de las edificaciones correspondientes a naves y cobertizos y vivienda de invitados es de siete años”; y b) “el terreno sobre el que se levanta la edificación, no pertenece a zona clasificada como suelo no urbanizable de especial protección, ni se halla en ninguno de los supuestos contemplados en el artículo 185.2 de la Ley 7/2002”.
El registrador suspende la inscripción por el defecto de no haberse aportado, siendo necesario a su juicio, certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento de El Burgo, de la que resulte de que la finca sobre la que se ha construido la edificación no es suelo de especial protección, a fin de acreditar que ya no procede el restablecimiento de la legalidad urbanística por tener dichas obras una antigüedad superior a seis años, invocando como fundamento legal de su calificación el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y concordantes.
La Dirección General estima el recurso, señalando que para la inscripción solo se exige la aportación de los documentos que acrediten la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, de los que resulte además, que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante, la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Vemos por tanto que legalmente no es imprescindible, aportar una prueba documental que certifique por parte del Ayuntamiento, como órgano competente en sede de disciplina urbanística, la efectiva prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. Cuando la legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la acción de restauración de la realidad física alterada, el Registrador habrá de constatar por lo que resulte del Registro y del título calificado, de acuerdo con la normativa aplicable, que la finca no se encuentra incluida en zonas de especial protección, para ello también podrá utilizar medios de calificación o de prueba que no consten en el Registro como serían los concretos planes de ordenación territorial o urbanística en vigor que afecten a la zona en cuestión.
EXTINCIÓN DE CONDOMINIO NO MATRIMONIAL: CONVENIO REGULADOR
Resolución de 24 de octubre de 2018 (BOE 16 de noviembre de 2018). Descargar
No puede admitirse el convenio regulador, aprobado judicialmente, como documento de formalización de una disolución de una comunidad de bienes adquiridos al margen o en ausencia de todo régimen conyugal. Tratándose de una transmisión voluntaria y libre, entre dos personas plenamente legitimadas, capaces de obrar y no sujeta -como tal extinción de pro indiviso- a la aprobación judicial, debe verificarse a través del medio formal típico para los actos de tráfico jurídico ordinario, es decir, la escritura notarial. Solo en una situación de crisis matrimonial, es decir, la nulidad, separación o divorcio cabe la inclusión de este tipo de operaciones de liquidación y adjudicación de bienes en un convenio regulador a los efectos de su inscripción.
APORTACIÓN A SOCIEDAD DE BIEN PRIVATIVO POR CONFESIÓN: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 95.4 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 7 de noviembre 2018 (BOE 29 de noviembre de 2018). Descargar
Al acto de aportación es aplicable el artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario, que dispone para los actos dispositivos que se realizarán por el cónyuge a cuyo favor se haya hecho la confesión. La Dirección General estima el recurso, respecto a los actos dispositivos inter vivos realizados por el cónyuge favorecido por la confesión no cabe exigir que se acredite la ratificación del carácter privativo de la finca por el otro cónyuge, o la adjudicación del bien al disponente por liquidación de gananciales.
VENTA DE BIEN INSCRITO A FAVOR DE UN ARGELINO CON CARÁCTER GANANCIAL
En una escritura de compraventa, el vendedor, casado y de nacionalidad argelina, manifiesta ser dueño de la finca con carácter privativo puesto que en el momento de la adquisición de la finca objeto de la presente, su régimen matrimonial era el mismo que ostenta en la actualidad y que es el legal de separación de bienes, pero el título anterior afirmaba que compraba para su sociedad de gananciales.
Esta pretensión, señala el Centro Directivo, no puede ser acogida, sin que conste el consentimiento de los interesados o la oportuna resolución judicial, ya que no se ha probado documentalmente, en forma fehaciente, que el régimen económico vigente en el momento de la adquisición del bien fuera el legal supletorio en Argelia, por ello debe concluirse que la escritura otorgada sin el consentimiento expreso de ambos titulares registrales no puede ser admitida como título apto para la rectificación del asiento.
PRUEBA DOCUMENTAL PÚBLICA DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO DE UNA COMPRAVENTA
En escritura de compraventa el comprador solicita que la finca adquirida se inscriba a su favor con carácter privativo, manifestando que acredita tal carácter del precio mediante prueba documental pública, con la exhibición de copia autorizada por la cual recibió por donación de su padre la misma cantidad en metálico. El Registrador considera que el documento aportado prueba que cuando se realizó había entrado ese dinero en el patrimonio privativo del comprador pero no que fuera ese dinero el que su utilizó para la compra, por lo que no se cumple lo dispuesto en el artículo 95 del Reglamento Hipotecario.
La Dirección General da la razón al Registrador señalando que debe acreditarse de forma indubitada, dado el carácter fungible de dinero, que el dinero invertido es justo el mismo que había adquirido anteriormente con igual carácter el cónyuge adquirente y que integraba su peculio privativo, lo que no ocurre en el presente caso.
NO ES NECESARIO ACREDITAR LOS PUNTOS DE CONEXIÓN EN CUANTO A APLICAR EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL LEGAL INGLÉS EN UN MATRIMONIO CELEBRADO ENTRE UN ESPAÑOL Y UNA ALEMANA
En la escritura de compraventa cuya calificación ha sido impugnada los cónyuges compradores, de nacionalidad española él y alemana ella, manifiestan que “su régimen económico matrimonial es el de separación absoluta de bienes según la legislación civil inglesa”. El Registrador suspende la inscripción porque considera que los compradores deben acreditar cuál es el punto de conexión por el cual su régimen económico-matrimonial se rige por la ley inglesa; y cita las Resoluciones de esta Dirección General de 5 de marzo de 2007 y 4 de diciembre de 2015. El notario recurrente alega que ninguna norma legal, exige manifestar, y todavía menos “acreditar”, como se pide expresamente en la calificación, las circunstancias fácticas (entre otras posibles, residencia inmediatamente posterior al matrimonio o lugar de celebración) que determinan la ley aplicable conforme al artículo 9.2 del Código Civil, siendo suficiente que los interesados -previo asesoramiento del notario, en su caso- especifiquen directamente la ley a la que quedan sujetos, como se hace en la escritura calificada. Y añade que la exigencia de acreditar el punto de conexión pide un imposible, entrando de lleno en la prueba diabólica (pues, por ejemplo, en el caso de que ese punto fuese el lugar de celebración del matrimonio, sería necesario probar que no ha existido residencia común inmediatamente posterior al matrimonio).
La Dirección General estima el recurso. Señala que tal y como puso de relieve ese Centro Directivo en Resolución de 20 de diciembre de 2011, una vez realizada por el notario autorizante dicha labor de precisión del carácter legal del régimen económico-matrimonial (derivado de la aplicación de las normas que disciplinan los posibles conflictos de Derecho interregional -o, como en este caso, de Derecho internacional privado-, desvaneciendo así toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen), no puede el Registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, “bastará la declaración del otorgante”, entendiendo este Centro Directivo, como ha quedado expuesto, que dicha manifestación se recogerá por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante (de suerte que -bajo su responsabilidad y empleando a tal efecto la fórmula que estime oportuna- deberá desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico-matrimonial que rige entre los esposos o, al menos, de no tratarse de una ley española, cuál es la ley material extranjera aplicable según la norma de conflicto que debe conocer y observar, atendiendo a las manifestaciones de los otorgantes sobre circunstancias como su nacionalidad al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos -cfr. arts. 9.2 y 12.1 CC-). En el presente caso, por tratarse de la legislación inglesa no existe propiamente un régimen económico-matrimonial sino simple aplicación de la ley material de Reino Unido, pero el notario ha precisado cuál es esta ley aplicable.
NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL CÓNYUGE VIUDO EN LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD POSTGANANCIAL
Cuando existe comunidad postganancial del fallecido, son aplicables las normas generales de la comunidad de bienes por lo que no pueden realizarse actos dispositivos sobre bienes de la herencia sin el consentimiento unánime de todos los partícipes. Siendo necesaria la intervención de los legitimarios y legatarios de parte alícuota en la partición de la herencia, es nula la realizada sin ella. La participación del cónyuge viudo en la partición de la herencia es evidente, y siendo que es necesaria su intervención en la partición, lo será también en todos los actos anteriores, como es la liquidación en una sociedad de gananciales previa que no había sido liquidada.
NO CABE INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO CUANDO SE LEGA AL CÓNYUGE EL USUFRUCTO
Resolución de 19 de noviembre de 2018 (BOE 12 de diciembre de 2018). Descargar
El título cuya calificación es objeto de este recurso es una instancia suscrita por el ahora recurrente y su madre en la que se solicita la inscripción de determinados inmuebles a nombre de dicho señor como heredero único del titular registral, con base en el testamento por el cual el causante legó a su esposa el usufructo universal vitalicio e instituyó como único heredero a su hijo. El Registrador deniega la inscripción por entender que es necesaria escritura pública toda vez que no hay un único heredero.
La Dirección General confirma la nota, señalando de conformidad con lo dispuesto en los artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 79 del Reglamento Hipotecario, que el requisito esencial es que se trate de heredero único sin persona alguna con derecho a legítima. En el supuesto que motiva el presente recurso, del testamento resulta que no es así, pues el testador instituye heredero único a su hijo, que sucede en virtud de testamento, pero lega a su esposa el usufructo.
NATURALEZA Y PAGO DE LA LEGÍTIMA EN DERECHO CATALÁN
Resolución de 21 de noviembre de 2018 (BOE 12 de diciembre de 2018). Descargar
Fallece una causante que es legitimaria de su hijo con vecindad catalana, habiendo pactado la heredera de la causante con la heredera del hijo catalán el pago de la legítima en vida de aquella y otorgando la pareja de hecho, heredera del hijo, una escritura de entrega de legítima en la que comparecía en nombre propio y como mandataria verbal de la madre de su pareja, quien no llega a ratificar esta escritura al morir antes.
El Registrador considera que al morir la legitimaria se extingue la legítima, conforme al derecho catalán, y que esa escritura de entrega de legítima es un acto inexistente.
La Dirección General, después de analizar la naturaleza de la legítima en el derecho catalán, determinando que tiene la condición de un derecho de crédito, ni siquiera pars valoris bonorum, dado que el legitimario carece de acción real, y afirmando que la tendencia actual es la minoración cuantitativa y cualitativa de las legítimas en los ordenamientos españoles, si bien no deja de recordar que la protección del legitimario es un principio fundamental sucesorio de nuestro derecho, y es por ello que en el presente caso, en el que se ha pactado por la heredera del hijo catalán con la heredera de la legitimaria el pago de la misma, y aplicando la doctrina de actos propios reflejada en el artículo 111-8 del Código Civil catalán, debe mantenerse esa escritura de entrega de legítima, al aplicar también la tendencia más reciente sobre la ratificación, así la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2014.
NATURALEZA Y PAGO DE LA LEGÍTIMA EN DERECHO COMÚN
Resolución de 29 de noviembre de 2018 (BOE 20 de diciembre de 2018). Descargar
Tras resolver un defecto relativo a la subsanación de errores en los datos de una inscripción que impiden, por aplicación del principio de tracto sucesivo, una nueva en favor de los herederos de la causante con los apellidos de la causante equivocados, la Dirección General analiza la naturaleza de la legítima en derecho común, que es la de pars bonorum en la herencia, lo que obliga a diferencia de la del derecho catalán, por ejemplo, a contar con el consentimiento de todos los legitimarios al pagarse la legítima mediante un legado de cosa con delimitación de cuota, no habiendo partición hecha por el testador ni contador-partidor designado, ya que no es posible ejercer las acciones de rescisión o de complemento de la legítima, en su caso, sino hasta saber el montante del quantum o valor pecuniario que por legítima estricta corresponda a cada uno de los herederos forzosos en la herencia de que se trate, para cuyo conocimiento y fijación han de tenerse en cuenta todos los bienes que quedaren a la muerte de la testadora, con la deducción de las deudas y de las cargas, salvo las impuestas en el testamento.
INSCRIPCIÓN DE PARTICIÓN DE HERENCIA: ES NECESARIO APORTAR EL DECRETO JUDICIAL
Se presenta escritura pública por la que se protocoliza un cuaderno particional de un contador-partidor designado en un procedimiento judicial de división de herencia, suspendiendo la registradora porque no se aporta el decreto dictado por el letrado de la administración de justicia de la aprobación de dichas operaciones divisorias, y además debe constar la firmeza del mismo, dos defectos cuya calificación es confirmada por la Dirección General, al entender que no se pueden afirmar hechos por conjeturas derivadas de los documentos presentadas, sino que se deben cumplir las formalidades legales, en este caso las derivadas de la Exposición de Motivos de la Ley 13/2009, de 3 noviembre, de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, y del propio articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
CONVOCATORIA: SOCIO NO AUSENTE. ASUNCIÓN PREFERENTE
Resolución de 25 de octubre de 2018 (BOE 19 de noviembre de 2018). Descargar
En una escritura de aumento de capital por compensación de créditos, no se acredita que se haya dado cumplimiento a las normas legales en cuanto al ofrecimiento al socio no asistente de su derecho de asunción preferente.
La Dirección General confirma en este punto la calificación, señalando que el artículo 305 de la Ley de Sociedades de Capital establece que en caso de socio no ausente, el derecho de preferencia se ejercitará en el plazo que establezca el acuerdo que no podrá ser inferior a un mes desde la publicación del acuerdo en el BOE, o en caso de limitadas desde la comunicación escrita al socio ausente. En la escritura no resulta acreditación de esta comunicación, y solo hay una manifestación del administrador que eleva a público diciendo que el socio ausente no ejercitó su derecho.
ES ADMISIBLE LA PROHIBICIÓN DE CONSTITUIR PRENDA SOBRE LAS PARTICIPACIONES SOCIALES
Resolución de 7 noviembre 2018 (BOE 29 de noviembre de 2018). Descargar
En el presente expediente debe decidirse si es inscribible la siguiente cláusula: “Se prohíbe a los socios constituir derecho real de prenda sobre las participaciones sociales”. La Registradora entiende que supone una limitación del principio de libertad de disposición del socio sobre sus participaciones sociales y que esta cláusula infringe el artículo 108.3 de la Ley de Sociedades de Capital. La Dirección General estima el recurso de conformidad con resoluciones anteriores.
CABE LA CONVOCATORIA DE JUNTA DE UNA SOCIEDAD ANÓNIMA POR COMUNICACIÓN INDIVIDUAL Y ESCRITA AUNQUE LOS ESTATUTOS NO LO CONTEMPLEN
Resolución de 17 de octubre de 2018 (BOE 3 de diciembre de 2018). Descargar
En este expediente debe decidirse si es o no fundada la calificación negativa del Registrador Mercantil por la que considera que la forma de convocatoria de la Junta General que ha adoptado los acuerdos formalizados en la escritura calificada (correo certificado con aviso de recibo) no se ajusta a lo establecido en el artículo 12 de los estatutos sociales (anuncio publicado en el “Boletín Oficial del Registro Mercantil” y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia).
La Dirección General estima el recurso. Señala que las normas estatutarias discutidas son anteriores a todas las reformas señaladas, pues provienen de la adaptación de la sociedad al Texto Refundido de 1989 y por tanto lo que debe examinarse ahora es en qué medida quedaron afectados los estatutos por la sucesión de normas legales desde que los mismos fueron aprobados. Para llegar a una conclusión la Dirección General dice que al no modificar los socios sus estatutos, se produjo la llamada adaptación legal que supone la derogación de los artículos de los estatutos contrarios a las normas legales imperativas.
A la vista de todo ello para la Dirección General es claro que al establecer los socios la regulación de los artículos 12 y 13 de sus Estatutos, lo que quisieron fue sustituir la forma legal de convocar la junta general (publicaciones en el “Boletín Oficial del Registro Mercantil” y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia) por la comunicación escrita a los accionistas si la ley lo permitiera y en los términos en que esta lo hiciera. Por todo ello concluye que según los estatutos debatidos debe entenderse que los mismos disponen que la convocatoria se debe realizar por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita, que asegure la recepción del anuncio por todos los socios en el domicilio designado al efecto o en el que conste en la documentación de la sociedad. Ello está conforme con la doctrina del Centro Directivo según el cual si existe un cambio normativo que afecte en todo o en parte al contenido de los estatutos sociales es forzoso entender que la nueva norma se impone sobre su contenido por la simple fuerza de la Ley y que si el régimen legal imperativo sobre el modo en que ha de llevarse a cabo la convocatoria de junta sufre una modificación de suerte que la previsión estatutaria en parte entra en contradicción con aquél, prevalece el régimen legal y que esta doctrina no debe afectar al total artículo cuestionado de los estatutos sociales sino solamente a la parte del mismo que se encuentra en clara contradicción con el texto legal vigente.
ES NECESARIA ESCRITURA PÚBLICA PARA INSCRIBIR UNA MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS SOCIALES, NO BASTANDO EL ACTA NOTARIAL DE LA JUNTA
Se presenta directamente un acta notarial de los acuerdos de una junta relativos a la modificación de los estatutos de una sociedad, exigiendo el Registrador Mercantil escritura pública, lo que es confirmado por la Dirección General, de acuerdo con el artículo 290.1 de la Ley de Sociedades de Capital, ya que en todo caso, el acuerdo de modificación de estatutos se hará constar en escritura pública que se inscribirá en el Registro Mercantil, citando, a su vez, en el mismo sentido, el artículo 95.1, en relación con el artículo 94.1.2.º, del Reglamento del Registro Mercantil declarando el acta notarial presentada insuficiente, si bien puede servir de base para la elevación a público de los acuerdos que constan en ella, como dispone el artículo 107.1, in fine, del Reglamento del Registro Mercantil.
UNA SOCIEDAD DE INTERMEDIACIÓN PUEDE CONTENER EN SU DENOMINACIÓN LA ACTIVIDAD PROFESIONAL CONCRETA QUE SE INTERMEDIA
Resolución de 5 de diciembre de 2018 (BOE 27 de diciembre de 2018). Descargar
Se constituye una sociedad con la denominación “Veterinarios Specivets, S.L.”, declarando clara y expresamente en los estatutos que no se trata de una sociedad profesional, sino de intermediación, pero el registrador, a pesar de ello, tomando como referencia la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de Julio de 2012, considera que debe eliminar el término “veterinarios” porque induce a confusión.
La Dirección General revoca la calificación, modificando su criterio mantenido en las resoluciones de 23 de septiembre de 2015 y 6 de septiembre de 2016, tomando como referencia el principio general de libertad de elección, que está sujeto a determinadas limitaciones y exigencias: de unidad (no es posible más de una denominación por persona jurídica), de originalidad o especialidad (no puede ser idéntica a la de otra sociedad preexistente) y al de veracidad (no puede inducir a confusión sobre la identidad o naturaleza de la sociedad), siendo éste último el esencial en la cuestión, señalando que en este caso los estatutos son claros.
NO ES POSIBLE EL TRASLADO DE DOMICILIO DE UNA SOCIEDAD CUYA HOJA REGISTRAL ESTÁ CERRADA
El notario autorizante de una escritura que contiene el acuerdo adoptado por el Consejo de Administración de una sociedad, refrendado por la junta general de traslado del domicilio social de la entidad de Burgos a Madrid, recurre la calificación que impide el traslado del domicilio por el Registrador Mercantil de Madrid, ya que la hoja registral está cerrada al faltar el depósito de cuentas y darse la circunstancia de que se trata de una sociedad profesional disuelta al no haberse adaptado a las disposiciones de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales.
La Dirección General confirma la calificación, no porque una sociedad en liquidación no pueda trasladar su domicilio, sino por el conjunto de documentación pendiente de inscripción ateniente a la sociedad en cuestión.
RETRIBUCIÓN DE CONSEJEROS: PUEDE REPRODUCIRSE EL ARTÍCULO 249 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL Y FIJARSE UN SISTEMA RETRIBUTIVO PARA LOS ADMINISTRADORES EN GENERAL, AUNQUE RESPECTO DE LOS EJECUTIVOS NO SE SEÑALE NADA MÁS QUE TENDRÁN LAS RETRIBUCIONES ADICIONALES RECOGIDAS EN EL CONTRATO QUE SE FORMALICE
Resolución de 31 de octubre 2018 (BOE 20 de noviembre de 2018). Descargar
El Registrador suspende la inscripción por estimar no se establece el sistema o sistemas a que debería ajustarse su determinación contractual. El artículo de los estatutos debatido después de decir que los consejeros, por su condición de tales, tienen derecho a determinadas retribuciones que se especifican debidamente y que quedan sujetas a los límites fijados en la Ley de Sociedades de Capital añade que, los consejeros podrán desempeñar funciones ejecutivas y/o profesionales en la Sociedad, y en tal caso, tendrán derecho a percibir, adicionalmente, las retribuciones que correspondan por el desempeño de dichas funciones ejecutivas. Añade el artículo que en ese caso “será necesario que se celebre un contrato entre el consejero ejecutivo y la Sociedad que deberá ser aprobado previamente por el Consejo de Administración con el voto favorable de las dos terceras partes de sus miembros”. El artículo termina reproduciendo lo que dispone el artículo 249 da la Ley de Sociedades de Capital sobre el posible contenido del contrato. La Dirección General estima el recurso y admite la posibilidad.
VENTA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO: LA RESEÑA IDENTIFICATIVA DE LA REPRESENTACIÓN DEBE CONTENER LAS CIRCUNSTANCIAS QUE LEGALMENTE SEAN PROCEDENTES PARA ENTENDER VÁLIDAMENTE HECHO EL NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR
Se trata de inscribir la transmisión de una finca por una sociedad de capital representada por su administrador único (otra sociedad representada por la persona física designada para el ejercicio de tal cargo). Se reseña la escritura pública de nombramiento de tal administrador (con especificación del notario autorizante, fecha del otorgamiento y de los acuerdos de junta general elevados a público y número de protocolo) y advierte sobre la falta de inscripción de tal nombramiento en el Registro Mercantil. La Registradora suspende la inscripción solicitada por no figurar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento de la sociedad referida como administradora única de la sociedad transmitente.
La Dirección General afirma que la reseña identificativa del documento fehaciente de los que resulte la representación acreditada debe contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral, todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicción con la representación alegada en la escritura calificada.
NOMBRAMIENTO DE CONSEJERO DELEGADO: SISTEMA DE RETRIBUCIÓN. CONTRATO CON EL CONSEJERO DELEGADO O EJECUTIVO
Resolución de 8 de noviembre 2018 (BOE 29 de noviembre de 2018). Descargar Resolución de 12 de diciembre de 2018 (BOE 3 de enero de 2019). Descargar
Se elevan a público los acuerdos de la junta general de accionistas y del consejo de administración de una sociedad anónima por los cuales se nombra a determinada persona consejero y consejero delegado de la misma añadiéndose que en cumplimiento de lo establecido en el artículo 249 de la Ley de Sociedades de Capital, se ha celebrado un contrato entre el señor nombrado consejero delegado y la sociedad, que ha sido aprobado previamente por el consejo de administración también por unanimidad de los asistentes, y que dicho contrato cumple con las exigencias del artículo 249.4 de dicha ley. La Registradora deniega la inscripción solicitada porque, según expresa en su calificación, “(…) al señalarse en el acuerdo de nombramiento de Consejero Delegado, que fue aprobado el contrato previsto en el artículo 249 LSC, (se presupone que el cargo de Consejero Delegado es retribuido) sin que se regule estatutariamente el sistema de retribución del Consejo Delegado conforme a la STS 26-II-2018”. Y añade que el defecto se puede subsanar modificando la redacción del artículo 22 de los estatutos sociales inscritos, según el cual “la actuación del Órgano de Administración no estará retribuida”, de modo que se regule estatutariamente el sistema de retribución del consejo delegado.
La Dirección General estima el recurso, señalando que como ya puso de relieve en Resolución de 5 de noviembre de 2015, de la literalidad del referido artículo 249 de la LSC se deduce que es necesario que se celebre un contrato entre el administrador ejecutivo y la sociedad, que debe ser aprobado previamente por el consejo de administración con los requisitos que establece dicho precepto. Es en este contrato en el que se detallarán todos los conceptos por los que pueda obtener una retribución por el desempeño de funciones ejecutivas, incluyendo, en su caso, la eventual indemnización por cese anticipado en dichas funciones y las cantidades a abonar por la sociedad en concepto de primas de seguro o de contribución a sistemas de ahorro. Y, dicho contrato, de acuerdo con el último inciso del artículo apartado 4 del mismo artículo 249 “(…) deberá ser conforme con la política de retribuciones aprobada, en su caso, por la junta general”. Y, como añade dicha Resolución, es en este específico contrato en el que deberá detallarse la retribución del administrador ejecutivo, y el artículo 249.4 exige que la política de retribuciones sea aprobada, en su caso, por la junta general, pero la referencia a ese contrato y esa política de retribuciones no necesariamente deben constar en los estatutos. Son cuestiones sobre las que no existe reserva estatutaria.
PARA INSCRIBIR LAS DECISIONES DEL SOCIO ÚNICO DEBE ESTAR ÉSTE PREVIAMENTE INSCRITO
Resolución de 7 de diciembre de 2018 (BOE 31 de diciembre de 2018). Descargar
Se otorga por parte de la nueva administradora una escritura de cese y nombramiento de nuevo administrador, en virtud de la decisión del socio único. Se advertía en la escritura la falta de acreditación e inscripción del socio único que tomó la decisión. Notificada a la anterior administradora, declara que ella es la socia única, además de manifestar otros hechos referentes a la sociedad, si bien la Dirección General solo entra a la cuestión de la falta de acreditación e inscripción del socio único, confirmando la calificación, ya que el nombramiento de la nueva administradora se podrá llevar a cabo cuando resulte inscrito el socio único cuya decisión ha sido cambiar la administradora.
PRESUNCIÓN DE EXACTITUD DE LOS ASIENTOS
Resolución de 11 de diciembre de 2018 (BOE 3 de enero de 2019). Descargar
Se rechaza una certificación de los acuerdos de aprobación de las cuentas anuales está expedida por un solo Administrador, dado que registralmente consta la existencia de dos Administradores Mancomunados de la sociedad en cuestión. Sin embargo, extrarregistralmente, se dice que dicha situación no se corresponde con la realidad pues por acuerdos de la junta general de socios se produjo el cese de los administradores mancomunados y su designación como administrador único, según resulta del acta notarial de los acuerdos adoptados en dicha junta.
No obstante ello, dada la presunción mencionada, en tanto no conste el cambio de órgano administrativo tabularmente, el administrador único no está legitimado registralmente para certificar.
IMPRESCINDIBLE INFORME DE AUDITOR INSCRITO
Resolución de 10 de diciembre de 2018 (BOE 3 de enero de 2019). Descargar
Así resulta cuanto consta inscrito en la hoja particular de una sociedad la designación de un auditor de cuentas para la verificación de las cuentas anuales no puede llevarse el depósito a cabo si no vienen acompañadas del oportuno informe llevado a cabo por el auditor inscrito. El artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital que exige la aportación del informe del auditor siempre que su cargo conste inscrito en el Registro Mercantil, cualquiera que sea la causa de la que derive la inscripción.
DEPÓSITO DE CUENTAS CON INFORME DESFAVORABLE DEL AUDITOR: ES POSIBLE SU INSCRIPCIÓN
Resolución de 10 octubre 2018 (BOE 29 de noviembre de 2018). Descargar
Presentadas las cuentas anuales, consta que el auditor ha emitido un informe con opinión desfavorable. La Dirección General estima el recurso pues el informe de verificación afirma que respecto de determinadas partidas de las cuentas o apartados de la memoria se ha carecido de información o documentación de respaldo, pero de ahí no resulta el incumplimiento del deber de colaboración sino la constatación de un hecho que de considerarse por parte legitimada como causa de nulidad, deberá ser alegado ante el Tribunal que corresponda. Por otra parte, la ausencia de los libros de actas de la sociedad no puede tener la relevancia de impedir el depósito de las cuentas al no haber impedido al auditor el acceso al conocimiento de las cuentas y la emisión de su informe.
REGISTRO DE BIENES MUEBLES/HIPOTECA NAVAL
ES ADMISIBLE EL PACTO DE VENTA EXTRAJUDICIAL ANTE NOTARIO EN UNA HIPOTECA NAVAL
Dos Resoluciones de 14 de diciembre de 2018 (BOE 3 de enero de 2019). Descargar. Descargar
Ante una solicitud al Registro de Bienes Muebles de la expedición de la certificación prevista en el artículo 236-b del Reglamento Hipotecario, respecto de una hipoteca sobre un buque en la que se pactó la posibilidad de ejecución extrajudicial, señalándose valor de tasación y domicilio para requerimientos y notificaciones, el Registrador la niega al considerar que dicho procedimiento de ejecución no es aplicable a las hipotecas navales por el artículo 141 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima.
Señala la Dirección General que la cuestión requiere analizar la naturaleza del pacto de venta extrajudicial, que ya ha quedado clara tras la reforma del artículo 129 de la ley Hipotecaria, por la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, confirmando la larga tradición y aceptación de este procedimiento, y el impacto que haya podido tener la entrada en vigor de la Ley 14/2014, de 24 julio, de Navegación Marítima, respecto de las hipotecas constituidas de acuerdo a la legislación anterior y, en general, la posibilidad de venta extrajudicial para las constituidas a partir de su entrada en vigor, respondiendo afirmativamente a la misma. Anteriormente a dicha Ley, el buque tenía la consideración de bien inmueble y la Ley de hipoteca naval de 1893 no contemplaba más ejecución que la judicial, sin remisión alguna a la legislación de hipoteca inmobiliaria, el pacto de venta extrajudicial se aceptó sin problemas (aún antes de su expreso reconocimiento en el Reglamento del Registro Mercantil de 1956), inscribiéndose en el folio correspondiente. Mientras que la situación actual es la inversa pues tras la entrada en vigor de la Ley de Navegación Marítima, el buque tiene el carácter de bien mueble (art. 60.1), y la regulación de la hipoteca naval contempla expresamente como derecho supletorio la Ley Hipotecaria al carecer de una regulación completa sobre aquélla (art. 144). El debate se centra en determinar si el artículo 141 de la Ley de Navegación Marítima, que no contiene un mandato de exclusividad de acción procesal ni de jurisdicción, puede interpretarse en el sentido de que excluye la venta extrajudicial ante notario, lo que la Dirección General niega, admitiendo tal venta ante notario, con los siguientes argumentos:
- El ius distrahendi es consustancial al derecho del acreedor y también lo es la facultad de ejercitarlo frente a cualquiera, erga omnes, como ha reiterado la doctrina de nuestro Tribunal Supremo. Desde esta perspectiva el pacto de venta extrajudicial no añade ni quita nada al derecho real de hipoteca como nada le quita o añade el pacto relativo a la tasación del bien o al domicilio para notificaciones a efectos de ejercitar la acción directa. En ambos casos lo único que se hace es posibilitar el ejercicio del derecho real por un cauce y por unos trámites predeterminados legalmente, y la inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho de hipoteca le dota de pleno reconocimiento legal y provoca que, desde ese momento y salvo señaladísimas excepciones, sean irrelevantes para el acreedor las vicisitudes por las que pueda pasar la finca hipotecada.
- Y si a la inscripción se añaden pactos relativos a su ejercicio, como el de venta extrajudicial, en nada queda alterada la eficacia del derecho inscrito; bien al contrario, se refuerza al poner en conocimiento de terceros que existe la posibilidad de que el derecho se ejercite en esa forma concreta y en su perjuicio.
- Pero una vez que ha quedado claro que el pacto de venta extrajudicial es lícito e inscribible, es preciso que la venta extrajudicial disponga de la preceptiva cobertura legal, pues la protección de las partes y de terceros exige que el control que ejerza el notario lo sea en los términos previstos legal y reglamentariamente, y dicha cobertura la da el artículo 144 de la Ley de Navegación Marítima que se remite al contenido de la Ley Hipotecaria.
PLAN DE LIQUIDACIÓN: VENTA DIRECTA APROBADA EN PROVIDENCIA
Aun cuando la providencia judicial no sea una resolución equiparable al auto, la puesta en conocimiento del administrador concursal de la inexistencia de alegaciones “a los efectos oportunos”, implica la conformidad de los acreedores personados en el concurso a la venta documentada en la escritura objeto de calificación, como la conformidad de la Juez al sistema seguido para la enajenación del inmueble. Resulta innecesaria la exigencia de autorización judicial expresa e indubitada de venta que infructuosamente pretendía el Registrador. El plan de liquidación debe entenderse conforme a los criterios de la interpretación sistemática y la conservación de sus efectos, ex artículos 1284 y 1285 del Código Civil.
ANOTACIÓN DE DESIGNACIÓN DE MEDIADOR CONCURSAL: ACTA NOTARIAL
Un asiento de la relevancia de la anotación preventiva, que produce un efecto de cierre respecto del acceso al Registro de ulteriores ejecuciones, no puede practicarse sobre la base de una mera comunicación, sino que precisa de un documento público en que apoyarse, documento que será la copia autorizada notarial del acta en que se haya formalizado la apertura del expediente con la aceptación del mediador concursal. Se hace una interpretación correctora del contenido del artículo 233.4 de la Ley Concursal al referirse a la obligación de “dar cuenta” de la aceptación del mediador coherente con el principio de titulación pública y el control de la legalidad.
El nombramiento de mediador concursal no limita la capacidad dispositiva del deudor insolvente
MEDIADOR CONCURSAL: HAY CAPACIDAD DISPOSITIVA DEL INSOLVENTE
Solicitada por una persona física deudora la designación de mediador concursal y producido el oportuno nombramiento se presenta en el Registro de la Propiedad escritura pública en la que la deudora, junto con el copropietario de una finca de la que son dueños por mitades indivisas, hacen dación en pago a favor del acreedor hipotecario, entidad de crédito, quien solicita la cancelación de las hipotecas vigentes por confusión de derechos. No son admisibles los reproches registrales al mantener que el deudor está privado de la facultad dispositiva exigiendo la apertura del concurso. El Centro Directivo recuerda la finalidad preventiva del procedimiento de mediación, no impide al deudor continuar con su actividad laboral, empresarial o profesional (artículo 235.1 de la Ley Concursal), con el beneficio añadido de que sus acreedores no podrán iniciar o continuar ejecuciones contra su patrimonio ni podrán anotarse embargos en los Registros de bienes ni se podrá declarar su concurso (artículo 235.2 de la Ley Concursal en relación al artículo 5 bis de la propia ley). Durante el período de tiempo previsto en el artículo 5 bis.5 de la propia Ley Concursal el deudor que reúna los requisitos en el artículo 231 goza de una especial protección tendente a facilitar el acuerdo y, en su caso, evitar la declaración de concurso.
En caso de venta por concursado antes de ser inscrito el concurso, prevalece la publicidad concursal a la registral
VENTA POR UN CONCURSADO ANTES DE SER INSCRITO EL CONCURSO
Resolución de 26 de octubre de 2018 (BOE 19 de noviembre de 2018). Descargar (1)
Prevalece la situación de concursada frente a la publicidad registral. Se deniega la inscripción de una venta por persona cuyo concurso voluntario no consta en la nota simple del Registro. Sin embargo, el Registrador al calificar suspende aduciendo que tras consultar el Registro Público Concursal resulta que ha sido declarado el vendedor en concurso en momento anterior al otorgamiento de la escritura de compraventa calificada.
La Dirección General rechaza el recurso y confirma la nota, señalando que los efectos del concurso sobre la capacidad de la persona se producen desde la fecha del auto de declaración de concurso. Asimismo, recuerda que la obligación por parte del Registrador de consultar el Registro Público Concursal, derivada de la Resolución de 4 de junio de 2018, es en el momento de la presentación del título para calificar. La situación de concurso pocas veces consta en el Registro de la Propiedad, lo que es debido fundamentalmente a la inacción del solicitante del concurso que es quien debe pedirlo a la Administración de Justicia. De ahí la necesidad de establecer esa elemental cautela.
(1) Ver artículo de opinión de Antonio Domínguez Mena “Registro público privado concursal”.
REVERSIÓN AL CEDENTE DE FINCA DE ENTIDAD CESIONARIA CONCURSADA
Resolución de 8 de noviembre de 2018 (BOE 29 de noviembre de 2018). Descargar
Se presenta una certificación de un acuerdo municipal de reversión de dos fincas a favor del Ayuntamiento de Camas que constan inscritas a favor de una sociedad mercantil en virtud de un previo acuerdo de cesión gratuita por parte del citado Ayuntamiento, fincas que en el momento de su cesión formaban parte del patrimonio municipal del suelo, y en cuyo acuerdo de cesión se fijó tanto el destino de las finca (construcción de viviendas de protección oficial), como las consecuencias del incumplimiento de dicho destino (reversión de las fincas al ente cedente). En el momento de la presentación de la certificación administrativa de la reversión consta anotada en el Registro respecto de ambas fincas la previa declaración de concurso de la sociedad cesionaria, por lo que el Registrador entiende que la reinscripción de dichas fincas a favor del Ayuntamiento requiere la previa declaración judicial por parte del Juez del concurso de no ser necesarias para la continuidad de la actividad empresarial de la concursada.
La DGRN desestima el recurso entendiendo que la calificación registral negativa del título no implica su nulidad o invalidez, por lo que cabe la eventual subsanación del defecto apreciado: mediante el pronunciamiento por parte del Juez del concurso del que resulte que la finca referida no está afecta a la actividad profesional o empresarial del concursado como necesaria para la continuidad de dicha actividad; o bien acreditando la apertura de la fase de liquidación del concurso que produce la disolución de pleno derecho de la sociedad, abriéndose su liquidación que estando la sociedad en concurso de acreedores deberá realizarse conforme a lo establecido en la Ley Concursal.
EL RECURSO NO PUEDE AFECTAR A LA SALVAGUARDIA JUDICIAL DE LOS ASIENTOS
Practicados los asientos ordenados por la autoridad judicial como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria, no es posible, en ámbito del recurso gubernativo, revisar la legalidad en la práctica de dicho asiento ni de la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan.
DIFERENTE NUMERACIÓN DE LA FINCA NO CONSTITUYE DUDA FUNDADA
Resolución de 26 de octubre de 2018 (BOE 19 de noviembre de 2018). Descargar
Se alega duda registral de identidad entre la finca inscrita y aquélla sobre la que se declara la obra nueva sobre la base de la diferencia de superficie y que en el Registro de la Propiedad no figura número de calle cuando en la licencia si figura. El notario aduce que la diferencia de cabida no es significativa pues es inferior al 2% coincidiendo los lindes y la descripción del título, con el título previo a excepción de la pequeña diferencia de cabida. La licencia administrativa solo acredita el cumplimiento de los requisitos administrativos y urbanísticos. Además, el número de policía o número de la calle no es suficiente para dudar sobre la identidad si el resto de los elementos coinciden y además coincide con el informe del técnico, destacando también el hecho de que no se trata de una falta de coincidencia si no de no constatación del mismo en el Registro de la Propiedad. La DGRN revoca la calificación, confirmando las alegaciones del recurso.
CONDICIÓN RESOLUTORIA DE FACERE O NON FACERE: CANCELACIÓN
En este caso, la obligación de hacer garantizada consiste en terminar las obras de construcción en un plazo; por su parte, la obligación negativa de no hacer igualmente garantizada se la de no disponer ni gravar por acto inter vivos hasta que no estén totalmente concluidas las construcciones e instalaciones en los términos previstos en la escritura. En estos casos se resuelve que la cancelación de la condición resolutoria que salvaguardia el cumplimiento de las misma, no puede hacerse por el mecanismo de la prescripción ex artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, sino que forzosamente hay que acudir al expediente de la caducidad por el trascurso de cuarenta años previsto en el artículo 210 regla 8ª, párr. segundo. El artículo 82.5 solo se dirige a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado aplicando el plazo de prescripción de la legislación civil; mientras que el artículo 210 se aplica a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales.
IDENTIFICACIÓN INDUDABLE DEL DOMICILIO DEL EMBARGADO
No puede prosperar la negativa registral a anotar un embargo sobre una finca inscrita en 1971 a nombre de dos cónyuges sin que hiciera constar ni el domicilio ni el documento de identidad, sin que en el mandamiento judicial presentado se justifiquen dichos datos para la práctica del asiento de anotación preventiva. El proceso es instado por la comunidad de propietarios y la finca embargada forma parte de la propia propiedad horizontal a que se refiere dicha comunidad de propietarios, por lo que se da plena identidad entre las personas demandadas y propietarias de la finca embargada y la titularidad registral.
IMPOSIBLE DECLARAR DOMINIO DESOYENDO AL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 29 de octubre de 2018 (BOE 20 de noviembre de 2018). Descargar
En el presente caso la sentencia se dicta previo el allanamiento de los demandados (titulares registrales). Y en el fallo tan solo se afirma que el Ayuntamiento de A Coruña es el propietario único de las dos fincas litigiosas. Bastaría para subsanar este defecto con que se aclare el mandamiento presentado a inscripción, indicando el título de adquisición invocado por demandante, aceptado por los demandados que se allanan y que ha fundamentado la resolución judicial.
ANOTACIÓN DE PRÓRROGA DE EMBARGO: SOLO EVITA SU CADUCIDAD
Teniendo en cuenta, la limitada trascendencia de la anotación de prórroga, no resulta necesario exigir la concordancia entre la titularidad registral de la hipoteca que se ejecuta por el procedimiento ordinario y la identidad de quien aparece como actor en dicho procedimiento. Dicha concordancia, que será imprescindible cuando se presente a inscripción el decreto de adjudicación, no será necesaria para prorrogar la anotación de embargo o para expedir la certificación de cargas prevista en el artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
SENTENCIA DECLARATIVA DE USUCAPIÓN
Resolución de 15 de noviembre de 2018 (BOE 5 de diciembre de 2018). Descargar
Se debate en este expediente la posibilidad inscribir un testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por la que se declara que los demandantes han adquirido la propiedad de una finca por usucapión. El referido procedimiento se ha seguido contra los desconocidos herederos y la herencia yacente de los titulares registrales. La Registradora considera que concurren dos defectos que impiden la inscripción: a) no constar la fecha del fallecimiento del causante; y b) no constar si se han llevado a cabo los trámites prevenidos en el artículo 791.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para poder determinar, a su vez, si se han hecho los emplazamientos a las personas llamadas a la herencia, o si es necesario el nombramiento de un administrador judicial.
La Dirección General confirma la calificación y señala que en los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.
LA CONSTANCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL DE FINCA QUE APARECE EN OTRA FINCA REGISTRAL NECESITA EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR DE ESTA ÚLTIMA
Se trata de una finca con número de polígono y parcela que aparece con una referencia catastral que ya figura en la finca registral con número registral inmediato anterior. La Registradora exige el consentimiento del titular registral de ésta última, en aplicación del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre.
La Dirección General confirma la calificación tras señalar que el artículo citado está derogado, si bien afirma que su contenido continúa vigente, al estar recogido en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; según palabras de su Exposición de Motivos. Y, abundando, expresa que lo dispuesto en el precepto derogado se deriva directamente de los principios hipotecarios de prioridad y tracto sucesivo.
EL EJERCICIO DE UN DERECHO DE RETRACTO EXIGE LA PRESENTACIÓN EN EL REGISTRO DE ESCRITURA DE LA CUAL SURGE TAL DERECHO
Resolución de 28 de noviembre de 2018 (BOE 20 de diciembre de 2018). Descargar
Se solicita por el Registrador de la propiedad para la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de un derecho de retracto legal de comuneros que la escritura de compraventa que dio origen al nacimiento de dicho derecho sea objeto de presentación en el Registro de la Propiedad, calificación que es confirmada por la Dirección General en aplicación del principio de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (art. 20 LH). La presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
INSCRIPCIÓN DE SENTENCIAS DICTADAS EN REBELDÍA
Se pretende la inscripción del testimonio una sentencia dictada en rebeldía en un proceso declarativo sin que se haya acreditado el transcurso de los plazos previstos en el artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que una sentencia pueda ser objeto de inscripción, denegada por el Registrador al no haber transcurrido dicho plazo, lo cual confirma la Dirección General analizando su reiterada doctrina sobre la materia, fruto de la aplicación de los artículos 524.4, 501.1 y 502. de la Ley de Enjuiciamiento Civil, recordando que solo el Juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.
CAMBIO DE LINDERO EN PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA
Se pretende la rectificación de un lindero para hacer constar la existencia de un patio comunal colindante. Sin embargo, subyace un conflicto acerca de la titularidad de dicho patio colindante, de modo que no es procedente practicar rectificación registral alguna, dado que de las circunstancias de hecho que el Registrador tiene a la vista al calificar, resulta que puede existir un eventual perjuicio a fincas colindantes. Lo procedente sería tramitar el procedimiento para la rectificación de descripción en el que los colindantes tengan la oportuna intervención, sin perjuicio de deba ventilarse judicialmente la cuestión sobre la titularidad dominical del patio y el incremento superficial y titularidad catastral de la finca colindante.
REANUDACIÓN DE TRACTO MEDIANTE RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA
Se admite certificación administrativa de reanudación del tracto sucesivo para practicar la inscripción a favor del Ayuntamiento de Madrid al no ser posible realizarlo por otra vía dado que el titular registral falleció, la última renovación de la concesión ya no tuvo acceso al Registro de la Propiedad y los herederos de los últimos titulares se desconocen. En contra del punto de vista registral, sostiene el Centro Directivo que aun cuando la titularidad registral no esté sometida a plazo, ello tampoco puede ser obstáculo para coordinar la realidad y el Registro y reconocer otro titular, una vez seguidos los cauces legales para ello. El expediente de dominio es un procedimiento que tiene por finalidad reconocer erga omnes que se adquirió la propiedad a efectos registrales.
NULIDAD DEL PLAN: TRACTO ABREVIADO. DESCRIPCIÓN DE FINCAS
Varias cuestiones se discuten: primero la nulidad de un plan urbanístico produce efectos "ex tunc", si bien, los actos administrativos dictados al amparo del plan, para que dejen de producir efecto es necesario que recaiga resolución expresa al respecto no quedando sin efecto por el mero hecho de declararse la nulidad del plan urbanístico. Ello se refleja en el artículo 73 de la Ley 29/1998 en la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2009. No basta con manifestar en el título que se ha producido la fusión entre el titular registral y el transmitente para que se entienda cumplido el requisito del tracto sucesivo y se inscriba directamente a favor del adquirente, hay que acreditar este extremo. De otra parte, no se considera bien descrita la finca objeto de cesión en el supuesto de hecho debatido señalando únicamente su referencia catastral.
SENTENCIA COMO TÍTULO PARA REANUDAR EL TRACTO INTERRUMPIDO
Habiéndose entablado el proceso con todos los que pueden tener algún interés, y determinando la sentencia la veracidad de las diferentes transmisiones que enlazan al original titular registral con el actual propietario de la finca, ningún obstáculo hay en que se practique la cancelación de la inscripción de propiedad declarada nula, y en que se proceda a inscribir la finca a nombre del actor.
REQUISITOS DE LA INMATRICULACIÓN DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA: IDENTIDAD RAZONABLE ENTRE TÍTULO PREVIO Y TÍTULO INMATRICULADOR
Resolución de 14 de noviembre de 2018 (BOE 5 de diciembre de 2018). Descargar
Es objeto de este expediente decidir si procede la inmatriculación de dos fincas en virtud de título público de adjudicación de herencia, acompañando como título previo otro título público también de adjudicación de herencia. Se aporta, además, una escritura de rectificación de ambos títulos en cuanto a la descripción de las fincas. El Registrador considera que no procede la inscripción porque entiende que, al rectificarse la descripción de la finca en la escritura de rectificación, se altera la naturaleza, la superficie y los linderos de la descripción de la finca en el título inmatriculador y en virtud de esta alteración no coincide la descripción de la finca con su descripción en el título previo.
La Dirección General estima el recurso, señalando que entre la descripción de la finca contenida en el título previo y la contenida en el título inmatriculador debe existir una identidad razonable. Es evidente que no cabe exigir una identidad plena y absoluta como se deduce el texto literal del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que exige un juicio del Registrador sobre el particular. La exigencia de un juicio implica la posible ausencia de identidad absoluta, que, de exigirse, no precisaría juicio alguno sino mera constatación del hecho objetivo de la falta de identidad. Esta identidad razonable entre ambas descripciones se refiere tanto a la superficie (cabe que no sea exactamente la misma) como a la ubicación, identificación y demás elementos definitorios. Ahora bien, entre las descripciones de la finca contenidas en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica debe de existir una total coincidencia. Tanto en el caso del artículo 203 como en el artículo 205 LH se exige una identidad absoluta, es decir, total coincidencia, pues la norma no deja en este punto resquicios a excepción alguna.
RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: EL INFORME DE VALIDACIÓN CATASTRAL ES SUFICIENTE PARA LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Se presenta una escritura de segregación de una finca con cabida muy inferior al 10% en el Registro de la Propiedad, constando la cabida en una certificación catastral. La Registradora solicita rectificación de la superficie antes de la inscripción de la segregación, si bien la Dirección General considera que la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo.
EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA SOLO SE DEBE UTILIZAR CUANDO HAY COLINDANTES AFECTADOS
Resolución de 27 de noviembre de 2018 (BOE 22 de diciembre de 2018). Descargar
En relación con un supuesto de segregación, con posterior agregación y un exceso de cabida con informe de validación gráfica alternativo al contenido del Catastro, que rechaza la Registradora, tras tramitar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al entender que no hay identidad entre las fincas y oponerse dos colindantes, la Dirección General señala que la principal finalidad del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido generalizar tales tramites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.
El TÍTULO INMATRICULADOR DE UN MONTE VECINAL EN MANO COMÚN ES LA RESOLUCIÓN FIRME DE CLASIFICACIÓN POR EL JURADO PROVINCIAL
El Presidente de un monte vecinal en común en Galicia pretende inmatricular once fincas que forman un monte vecinal común presentando una instancia privada firmada por el mismo sin describir las fincas, remitiéndose a las respectivas certificaciones catastrales, lo que la Registradora y la Dirección General impiden ya que para tener la consideración de monte vecinal se requiere de un acto expreso de clasificación, dictado por el Jurado Provincial correspondiente (art. 9 de la Ley del Parlamento de Galicia número 13/1989, de 10 octubre, de montes vecinales en mano común), a través del procedimiento legalmente previsto.
DEBE UTILIZARSE EL PROCEDMIENTO NOTARIAL DEL ARTÍCULO 201.1 DE LA LEY HIPOTECARIA ANTES QUE EL REGISTRAL DEL ARTÍCULO 199 DE LA MISMA LEY CUANDO LA DIFERENCIA DE CABIDA SEA DE CONSIDERACIÓN
Resolución de 5 de diciembre de 2018 (BOE 31 de diciembre de 2018). Descargar
En un supuesto de exceso de exceso de cabida tramitado conforme al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la Dirección General concluye que dada la magnitud de la rectificación de superficie que se pretende, debe advertirse, como ya se ha indicado en otras ocasiones por esta Dirección General, que resultaría más adecuado el procedimiento previsto en el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, dado que permite practicar por el notario las diligencias que se estimen oportunas para disipar dudas de identidad que puedan surgir por este motivo.
EL TÍTULO VI DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO ESTÁ DEROGADO POR LA LEY 13/2015, DE 24 DE JUNIO
En relación a un supuesto de posible inmatriculación, la Dirección General recuerda que, debido a la promulgación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.
FINCA HIPOTECADA AGRUPADA CON OTRAS: EXTENSIÓN HIPOTECARIA
Según el historial registral y por aplicación de la técnica registral del arrastre de cargas, se hizo constar en la inscripción de una finca resultante de la agrupación que la misma se halla gravada, por razón de procedencia, con la hipoteca que originariamente gravaba una de las agrupadas. Como consecuencia de la extensión paccionada de la hipoteca (ex arts. 109 y 110 LH), a la finca que se ha formado por agrupación, ha de admitirse que la ejecución hipotecaria tenga por objeto esta finca. Defender la postura contraria supondría un manifiesto perjuicio al acreedor hipotecario que vería dificultada, si no imposibilitada, la ejecución de su hipoteca.
CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA SIN INUTILIZAR LAS LETRAS
Resolución de 24 de octubre de 2018 (BOE 19 de noviembre de 2018). Descargar
En este caso, se ha tramitado un procedimiento judicial en el que por sentencia firme se ha declarado la nulidad de las letras de cambio y de la hipoteca que las garantiza. Es cierto que no se ha cumplido lo dispuesto en el artículo 211 del Reglamento Hipotecario, dado que no se han recogido e inutilizado todas las cambiales. Pero concurre una circunstancia determinante que conduce a la estimación del recurso: el procedimiento se ha dirigido, no solo contra el primer tenedor de las letras, sino también contra los desconocidos endosatarios y tenedores legítimos de las mismas. Pedir la recogida e inutilización de las letras de cambio, cuando procesalmente se han adoptado las medidas necesarias para eludir la indefensión mediante la extensión de la demanda a los desconocidos endosatarios y tenedores legítimos de las mismas, supone una exigencia excesiva que impide de facto la cancelación de una hipoteca que ha sido declarada nula por sentencia judicial.
HIPOTECA DE VIVIENDA CON VINCULACIÓN OB REM NO INSCRITA
Se constituye hipoteca sobre una vivienda que lleva vinculada ob rem una plaza de garaje sin distribución de responsabilidad hipotecaria. Ambas son dos fincas registrales independientes ya que la vinculación no ha llegado a inscribirse, aunque sí consta en el título. Se solicita también la inscripción parcial de la hipoteca respecto de la vivienda.
En el presente caso, la Dirección General considera que se dan las circunstancias citadas para la inscripción parcial, pues no hay perjuicio para el acreedor hipotecario ya que el valor de la vivienda hipotecada es suficiente para cubrir por sí sola la total responsabilidad hipotecaria y además consta la solicitud de inscripción parcial.
NO CABE ADJUDICACIÓN DIRECTA POR CANTIDAD INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIO
El objeto de este expediente es un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados en el que la finca objeto de adjudicación había sido tasada a efectos de subasta en la escritura de hipoteca en la cantidad de 56.199,64 euros. Celebrada la correspondiente subasta, ésta quedó desierta, solicitando el ejecutante la adjudicación de la finca (que no constituye vivienda habitual) por la cantidad que se le debía por todos los conceptos, que asciende a 13.098,14 euros, equivalente al 23,31 por ciento del citado valor de tasación. La Registradora se opone a la inscripción al entender que la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de hacerse de forma conjunta con otros preceptos del mismo cuerpo legal conforme a la doctrina de este Centro Directivo. Ello significa que, no tratándose de una vivienda habitual, aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca. El recurrente considera que la adjudicación se ha ajustado estrictamente a lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Reitera su reciente doctrina conforme al principio general de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (art. 3 CC) del artículo 671 LEC con el artículo 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 LEC.
CLÁUSULAS CONFUSAS: LA CALIFICACIÓN DEBE MOTIVAR LA CONFUSIÓN DECLARADA
Resolución de 30 de noviembre de 2018 (BOE 20 de diciembre de 2018). Descargar
En una escritura se eleva a público un documento privado de préstamo garantizado con hipoteca en el que el acreedor es una entidad luxemburguesa y los deudores dos personas físicas no residentes. El Registrador la inscribe parcialmente, calificando de confusa la cláusula relativa a los intereses tanto ordinarios como de demora.
La Dirección General considera que la alegación de tal confusión exige que el Registrador se exprese con la debida precisión expresando los motivos concretos de los que se derive tal afirmación. La mera afirmación de que una cláusula es confusa no es suficiente pues deja en absoluta indeterminación el motivo en que se fundamenta impidiendo el debido ejercicio del derecho de impugnación.
USURA: HIPOTECA NULA. FALTA DE OFERTA VINCULANTE SUBSANABLE
Resolución de 12 de diciembre de 2018 (BOE 3 de enero de 2019). Descargar
La carencia de FIPER u oferta vinculante puede aportarse sin el consentimiento del deudor ulteriormente. De otra parte, conduce a la nulidad del préstamo hipotecario su condición de usurario por suponerse recibida por el prestatario una cantidad notablemente mayor a la verdaderamente entregada por el prestamista debido a la pluralidad de cantidades retenidas correspondientes al pago anticipado de los intereses, la comisión de apertura, los gastos relacionados con la formalización de la operación y los costes de intermediación o efectivamente entregadas a terceras personas.
El prestamista habitual debe sujetarse a la Ley 2/2009
LA HABITUALIDAD EN LA CONCESIÓN DE PRÉSTAMOS SE SUJETA A LA LEY 2/2009
El presente recurso se centra exclusivamente en la cuestión de determinar cuándo se puede entender que concurre el presupuesto de habitualidad en la concesión de créditos o préstamos por parte del prestamista, y si es suficiente para excluir la aplicación de dicha Ley el hecho de que el acreedor haga constar expresamente en la escritura de préstamo hipotecario que no se dedica con carácter de habitualidad y profesionalidad a las actividades reguladas en la Ley 2/2009, de 31 de marzo (de contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito), teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en el presente supuesto de hecho relativas al carácter de consumidor de la deudora y de vivienda habitual de la finca hipotecada.
Respecto la citada cuestión, la Registradora pone de manifiesto en su nota de calificación que la persona física prestamista es también titular de otras hipotecas en garantía de otros préstamos concedidos previamente, además de la que es objeto de calificación (en su informe preceptivo concreta que, al menos, es titular de seis hipotecas), que constan inscritas en distintos Registros de la Propiedad según consulta realizada al Servicio de Interconexión entre los Registros, por lo que entiende que la acreedora sí ejerce profesional o habitualmente la actividad de concesión de préstamos, siéndole, en consecuencia, aplicable lo dispuesto en la Ley 2/2009, y ello a pesar de la manifestación vertida en la escritura por la propia interesada negando el citado ejercicio profesional de la actividad de prestamista, que estima carece de fuerza enervante, al existir una prueba objetiva en sentido contrario.
La Dirección General confirma la nota, señalando que respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y para hacer aplicable la Ley 2/2009 han llevado ya a este Centro Directivo a considerar que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad, como pudiera ser la acreditación de una relación personal entre prestamista y prestatario. Por tanto, con más razón, en el supuesto objeto de este expediente se considera que la concesión de seis préstamos hipotecarios por el mismo acreedor constituye prueba objetiva suficiente de la habitualidad en el ejercicio de tal actividad, circunstancia que si bien no convierte necesariamente al prestamista en profesional, justifica la denegación de la inscripción registral mientras no exista prueba en contrario. Despejada la cuestión anterior, procede confirmar la aplicabilidad de la Ley 2/2009 al presente supuesto de hecho por concurrir no solo el presupuesto exigido por la misma relativo al carácter profesional de la actuación del prestamista, sino también los demás requeridos por dicha norma.
El ámbito de aplicación de dicha normativa viene determinada, por tanto, no por la naturaleza del bien hipotecado (parcela, vivienda o local de negocio), ni por la naturaleza física o jurídica de la persona prestataria, sino por el destino del préstamo o crédito concedido para una actividad ajena a la propia actividad empresarial o profesional del prestatario. Por tanto, si bien en el presente supuesto la finca hipotecada tiene el carácter de vivienda habitual de la deudora, se hace preciso delimitar cuál es el destino del préstamo hipotecario a que se refiere este recurso, para poder atribuir al prestatario la condición de consumidor.
Pues bien, en el presente caso no hay ningún factor favorable a estimar un supuesto destino empresarial de dicho préstamo vinculado a la actividad propia del deudor. Antes al contrario la finalidad o destino del préstamo ahora cuestionado, desde el punto de vista del deudor, es claramente ajena a toda actividad profesional o empresarial, pues el préstamo es motivado por la necesidad urgente de la prestataria para tratar de no perder su única vivienda, pues el préstamo bancario ya estaba cerrado por impago de cuotas e intereses de demora, no pudiendo hacer frente al pago de la deuda acumulada, es decir, se trata de una refinanciación de un préstamo anterior con objeto de evitar la eventual ejecución de la vivienda habitual de la deudora por impago de aquél.

References: Resolución 

Resolución 

Resolución 

Resolución 

Resolución 

Resolución 
 artículo 28
 artículo 28
 artículo 202
 artículo 28
 artículo 180
 artículo 28

Resolución 
 artículo 340
 Resolución 

Resolución 
 artículo 201
 artículo 28
 artículo 208
 artículo 202
 artículo 202

Resolución 
 artículo 185
 artículo 185

Resolución 
 ARTÍCULO 95

Resolución 
 artículo 95
 resolución 
 artículo 95
 artículo 9
 Resolución 
 artículo 159

Resolución 

Resolución 
 artículo 111

Resolución 

Resolución 
 artículo 305

Resolución 
 artículo 108

Resolución 
 artículo 12
 artículo 290
 artículo 95
 artículo 94
 artículo 107
in fine

Resolución 
 ARTÍCULO 249

Resolución 
 artículo 249

Resolución 
 Resolución 
 artículo 249
 artículo 249
 artículo 249
 artículo 22
 Resolución 
 artículo 249
 artículo 249
 artículo 249

Resolución 

Resolución 

Resolución 
 artículo 279

Resolución 
 artículo 236
 artículo 141
 artículo 129
 artículo 141
 artículo 144
 resolución 
 artículo 233
 artículo 5
 artículo 5
 artículo 231

Resolución 
 Resolución 

Resolución 

Resolución 
 artículo 82
 artículo 210
 artículo 82
 artículo 210

Resolución 
 resolución 
 artículo 659

Resolución 
 artículo 791
 artículo 53

Resolución 
 artículo 502
 RESOLUCIÓN 
 resolución 
 artículo 73
 ARTÍCULO 205

Resolución 
 artículo 205
 artículo 203
 artículo 205
 ARTÍCULO 199

Resolución 
 artículo 199
 artículo 199
 RESOLUCIÓN 
 ARTÍCULO 201
 ARTÍCULO 199

Resolución 
 artículo 199
 artículo 201

Resolución 
 artículo 211
 artículo 671
 artículo 671
 artículo 671
 artículo 651

Resolución 

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