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Timestamp: 2020-06-05 01:07:31+00:00

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von Tobias Scheidacker (Autor)
Fachbuch 2014 60 Seiten
II. der vom Mieter einzuhaltende Zahlungstermin
1. die heutige gesetzliche Regelung: § 556b BGB
a) gleiche Regelung für Wohnraum- und für Gewerberaum-Mietverträge
b) Samstag als Werktag
c) genauer Fälligkeitstermin
d) nach dem Gesetz geschuldete Handlung zur Fristwahrung
2. Regelung für Mietverträge, geschlossen vor dem 01.09.2001: § 551 BGB a.F.
3. alte Regelung für noch existente DDR-Mietverträge
4. abweichende Fälligkeit kraft Mietvertrags
III. die Abmahnung
1. rechtliche Grundlage: § 543 Abs. 3 BGB
2. warum abmahnen?
3. Form und Inhalt einer Abmahnung
a) mündliche Erklärung versus Schriftform
b) was ist der notwendige Inhalt einer Abmahnung?
c) keine Kündigungsandrohung notwendig
d) Formulierungsfehler und Formulierungshilfe
e) Umstände, bei denen erhöhte Anforderungen gelten
aa) zeitlicher Zusammenhang zwischen Abmahnung und Kündigung
bb) langfristige abweichende Vertragspraxis
cc) Zahlung durch Dritte, z.B. Jobcenter
f) Abmahnung durch Kündigung
IV. die Kündigung
1. inhaltliche Voraussetzungen
2. die Formalien des Kündigungsschreibens
c) Zugangsnachweis
d) Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung nach § 545 BGB
3. die Angabe des Kündigungsgrundes
4. mögliche Formulierung eines Kündigungsschreibens
Wenn der Mieter immer wieder nicht pünktlich zahlt, ist eine Kündigung nicht der einzige Weg, damit umzugehen. Anstelle dessen kann man ihn auch erst einmal mahnen und, wenn das nichts hilft, auf (pünktliche) Zahlung verklagen. Hierbei entstehen Kosten, die ihn für die Zukunft vielleicht disziplinieren - denn wer will ohne Not wiederholt Rechtskosten produzieren? Hat der Mieter finanzielle Schwierigkeiten, kann man mit ihm eine Ratenzahlung vereinbaren und dabei den Vermieter so absichern, daß ein Ausfall mit der Ratenzahlung keinen großen Zeitverlust bedeutet.
Sie müssen aber nicht. Sie können - bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen - den Mietvertrag nach Abmahnung einfach kündigen. Das gilt auch dann, wenn von der Verspätung abgesehen gar keine Zahlungsrückstände aufgelaufen sind, d.h. bei vollständig ausgeglichenem Mietkonto. Die Kündigung begründet sich allein in der verspäteten Zahlungsweise des Mieters.
Das gibt Ihnen die Freiheit, so zu verfahren, wie Sie es für am besten halten. Bei dem einen Mieter sind Sie vielleicht eher geneigt, darüber hinwegzusehen. Bei einem anderen gibt es vielleicht häufiger Probleme oder die Wohnung läßt sich teurer weitervermieten oder Sie mögen ihn einfach nicht, da ist Ihnen die Kündigung lieber. Sie müssen Ihre Motive nicht rechtfertigen und Sie können gleiche Fälle unterschiedlich handhaben.
1. festzustellen, zu welchem Termin die Miete fällig wird und ab wann ein Mieter mit ihr in Verzug gerät,
2. den Mieter abzumahnen und zu einer künftig pünktlichen Mietzahlung aufzufordern,
3. bei Verstößen nach Abmahnung zu kündigen.
Zu wann ein Mieter zu zahlen hat, ist im Gesetz geregelt:
§ 556b BGB. Fälligkeit der Miete, …
Das ist zwar ein Paragraph, der systematisch im Recht der Wohnraummiete angesiedelt ist; § 579 Abs. 2 BGB bestimmt jedoch, daß er auch für Verträge über gewerblich genutzte Räume gilt. Sowohl bei Wohnraum- als auch bei Gewerberaummietverträgen gilt also hier das gleiche.
Am „dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte“ ist die Miete „fällig“. Wohnraummiete wird überlicherweise monatsweise bezahlt. Der „dritte Werktag“ ist dann derjenige des betreffenden Monats. Das bedeutet, Miete wird im wesentlichen im Voraus geschuldet: erst das Geld, dann die Nutzung. Das ist sachgerecht, denn eine einmal gezogene Nutzung läßt sich faktisch nicht rückgängig machen, also ist Eile geboten.
Bei der Fristberechnung für die Mietzahlung zählt der Samstag hingegen nicht mit. Dabei handelte es sich übrigens um einen Fall, in dem nicht wegen Rückstands, sondern wegen unpünktlicher Zahlungsweise gekündigt wurde:
Wann genau ist die Miete fällig? Das Gesetz sagt, daß „mit Beginn“ der Mietzeit, spätestens „bis zum“ dritten Kalendertag zu zahlen ist. Das interpretiert der BGH so, daß zu Beginn, nicht zum Ende des dritten Werktags hin die Fälligkeit eintritt. Der Verzug tritt also mit Ablauf des 3. Werktag ein:
BGH VIII ZR 6/09 vom 21.04.2010
„Nach dem Mietvertrag war die Miete - nicht anders als in § 556b Abs. 1 BGB vorgesehen - spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Da der 1. Dezember 2006 ein Freitag war, fiel der dritte Werktag auch dann, wenn der Sonnabend, wie das Berufungsgericht gemeint hat, nicht als Werktag anzusehen wäre, auf Dienstag, den 5. Dezember 2006. An diesem Tag, das heißt mit dessen Beginn und nicht erst mit Ablauf dieses Tages, wurde die Miete fällig. Mit Ablauf des 5. Dezember, das heißt am 6. Dezember 2006, trat nicht erst die Fälligkeit, sondern bereits der Verzug ein. Da die Beklagte zu 1 am 5. Dezember 2006 nur die Mietrückstände der vergangenen Monate zahlte, nicht aber die an diesem Tag fällig gewordene Miete für Dezember 2006, wurde die Kündigung vom 15. November 2006 noch nicht aufgrund der Zahlung vom 5. Dezember 2006 gemäß § 563 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam.“
Lesen wir den Gesetzeswortlaut noch einmal genau: Miete ist bis zum 3. Werktag „zu entrichten“. Davon, daß sie bei Ihnen als Vermieter dann auch schon eingegangen sein muß, steht da nichts.
So wird die gesetzliche Regelung allgemein auch verstanden: für die Rechtzeitigkeit kommt es auf den Abgang der Mietzahlung an, nicht auf den Eingang bei Ihnen. Der Mieter kann rechtzeitig noch am 3. Werktag leisten, also die Überweisung veranlassen oder das Geld auf Ihr Konto einzahlen. Benötigt die Bank einen oder mehrere Tage, um die Gutschrift bei Ihnen wertzustellen, ist die Zahlung dann gleichwohl nicht zu spät.
Die heutige Gesetzesfassung geht auf eine Novellierung des Mietrechts zurück, die am 1. September 2001 in Kraft trat. Im Zuge dessen regelte der Gesetzgeber auch, daß bestimmte Vorschriften für die Dauer der damals bereits existierenden Mietverträge weiter gelten. Für die Fälligkeit von Mietzahlungen liest sich das so:
Artikel 229 § 3 EGBGB. Übergangsvorschriften zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001.
2-6. …
Man muß also schauen, wann der Vertrag geschlossen wurde. Datiert er vor dem 01.09.2001, gilt noch das alte Recht. Um ganz genau zu sein: es kommt darauf an, wann der Mietvertrag unterzeichnet wurde, nicht darauf, wann die Mietzeit begann. So kann es vorkommen, daß der Vertrag Ende August 2001 unterschrieben wurde, das Mietverhältnis aber erst zum Oktober zu laufen begann und der Mieter auch dann erst die Schlüssel erhielt und einzog etc. Hier wäre das alte Recht anzuwenden, nicht das neue. Der BGH entschied das im Jahr 2006 - zwar für andere Alt-Regelungen, aber in Bezug auf die gleiche Überleitungsvorschrift:
BGH VIII ZR 336/04 vom 19.09.2006
Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB finden auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit die bis dahin für befristete Mietverhältnisse geltenden Vorschriften der §§ … BGB weiterhin Anwendung. Zu entscheiden ist deshalb nur, ob der Beginn des Mietverhältnisses in diesem Sinne durch den Abschluss des Mietvertrages oder den Beginn der darin vereinbarten Mietzeit bestimmt wird. Da ein Vertragsverhältnis bereits durch den (wirksamen) Vertragsschluss und nicht erst durch die Fälligkeit der vertraglich vereinbarten Leistungen oder den Vollzug begründet wird, legt schon der Wortlaut der Regelung nahe, dass es für die Anwendbarkeit der a. F. auf das Datum des Vertragsschlusses ankommt. Dafür spricht weiter die Begründung des Gesetzgebers zu Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB, in der es heißt (BT-Drucks. 14/4553, S. 76): "Absatz 3 beinhaltet Übergangsvorschriften für zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bereits bestehende Zeitmietverträge. Dies ist insbesondere deshalb erforderlich, weil der bisherige einfache Zeitmietvertrag des § 564c Abs. 1 BGB zukünftig entfällt. Aus Gründen des Vertrauensschutzes bleiben diese Verträge auch zukünftig als Zeitmietverträge wirksam bestehen. Die Beendigung der bestehenden Zeitmietverträge richtet sich weiterhin nach altem Recht." Dementsprechend geht auch die ganz herrschende Auffassung im Schrifttum davon aus, dass [die Vorschriften der alten Fassung] auf alle Zeitmietverträge weiterhin anzuwenden sind, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind, auch wenn die vereinbarte Mietzeit erst danach begonnen hat oder tatsächlich die Übergabe erst danach erfolgt ist.
Diese Wertung für die vom BGH entschiedenen Vorschriften wurde dann allseits auch für die übrigen vom Übergangsrecht betroffenen Regelungen übernommen.
Die Fälligkeitsregelung vor dem 01.09.2001 lautete:
9783656648697
9783656648666
v272878
Mietrecht Kündigung fristlose Kündigung unpünktliche Mietzahlung verspätete Mietzahlung Abmahnung Zahlungsverzug § 543 BGB

References: § 556
 § 551
 § 543
 § 545

§ 556
 § 579
 BGH 

BGH 
 § 556
 § 563
 § 3
 BGH 

BGH 
 Art. 229
 § 3
 Art. 229
 § 3
 § 564
 BGH 
 § 543