Source: http://kraken.slv.cz/25Cdo136/2001
Timestamp: 2018-09-25 04:14:21+00:00

Document:
25 Cdo 136/2001
Dotčené předpisy: § 680 odst. 2 předpisu č. 40/1964Sb., § 516 odst. 2 předpisu č. 40/1964Sb.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marty Škárové a soudců JUDr. Olgy Puškinové a JUDr. Petra Vojtka v právní věci žalobce D. Š., zastoupeného advokátem, proti žalované Městské části P., o 129.352,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 38 C 316/99, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 12. září 2000, č. j. 51 Co 412/2000-36, takto :
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 12. září 2000, č. j. 51 Co 412/2000-36, ve výroku, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé, a ve výroku o náhradě nákladů řízení, se zrušuje a věc se v tomto rozsahu vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Obvodní soud pro Prahu 4 rozsudkem ze dne 3. 4. 2000, č. j. 38 C 316/99-20, zamítl žalobu s návrhem, aby byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci 129.352,- Kč s 15 % úrokem od 5. 1. 1999 do zaplacení, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Při svém rozhodnutí vycházel ze zjištění, že dne 15. 10. 1997 uzavřeli účastníci nájemní smlouvu, kterou žalovaná pronajala žalobci byt v domě čp. 1110 v P., ulici 5. 13, na dobu neurčitou od 1. 11. 1997 s měsíčním nájemným 5.000,- Kč splatným na dobu 40 měsíců jednorázově předem; tuto částku celkem 200.000,- Kč žalobce žalované zaplatil. Ještě před uplynutím 40 měsíců žalovaná prodala dům čp. 1110 společnosti 5. s. r. o. (dále jen společnost 5. ) s právními účinky vkladu dne 5. 1. 1999. Žalobce požadoval na žalované vrátit k tomuto dni zbývající část předplaceného nájemného ve výši 129.352,- Kč s tím, že žalovaná mu tuto částku po prodeji domu nevrátila ani ji nepřevedla na nového pronajímatele, který s ním uzavřel dne 28. 6. 1999 novou nájemní smlouvu k témuž bytu za regulované nájemné. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že změnou vlastníka domu se nic nezměnilo na právním postavení žalobce jako nájemce, protože ve smyslu ust. § 680 odst. 2 obč. zák. nový vlastník vstoupil do práv a povinností původního pronajímatele, a práva a povinnosti žalobce ze smlouvy o nájmu zůstala zachována i vůči novému vlastníku, u něhož má žalobce předplaceno nájemné na dobu 40 měsíců od 1. 11. 1997; ostatně přechod práv a povinností na společnost 5. je výslovně deklarován i v článku VII. kupní smlouvy. Protože původní nájemní smlouva z 15. 10. 1997 nebyla žádným ze zákonných způsobů ukončena, je další nájemní smlouva ze dne 28. 6. 1999, která byla uzavřena k již pronajatému bytu, absolutně neplatná. Žalobce se proto nemůže domáhat vrácení části zaplaceného nájemného.
K odvolání žalobce Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 12. 9. 2000, č. j. 51 Co 412/2000-36, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že uložil žalované povinnost zaplatit žalobci 129.352,- Kč s 12 % úrokem od 9. 6. 1999 do zaplacení, zamítl žalobu co do zbytku příslušenství, a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud vycházel ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně, neztotožnil se však s jeho právními závěry. Dovodil, že ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. se změnou vlastnictví k pronajaté věci upravuje sice přechod práv a povinností z nájemního vztahu na nového pronajímatele ze zákona, avšak nepřecházejí na něj bez dalšího všechna práva a povinnosti, jako jsou např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu, a ani z čl. VII. kupní smlouvy nelze dovodit, že na nového pronajímatele přešel přeplatek na nájemném, nýbrž jen ta práva a povinnosti, o nichž to bylo v kupní smlouvě výslovně ujednáno, tj. pohledávka vůči žalobci za nezaplacenou úhradu za služby ve výši 144,- Kč, nikoliv však přeplatek na nájemném, o němž kupní smlouva nehovoří. Ve vztahu k novému pronajímateli žalobce nemá předplaceno a jestliže žalovaná žalobci přeplatek nevrátila ani nepřevedla na nového pronajímatele, vzniklo jí bezdůvodné obohacení v zažalované výši plněním z právního důvodu, (tj. z nájemní smlouvy z 15. 10. 1997), který dodatečně odpadl změnou vlastnictví k domu.
Proti tomuto rozsudku podala žalovaná dovolání z důvodu podle § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. Namítá, že nájemní vztah žalobce k předmětnému bytu je pouze jeden, a to nájemní vztah založený smlouvou z 15. 10. 1997, podle níž má žalobce právo odbydlet si předplacené nájemné a pronajímatel má povinnost mu to umožnit, a nejedná se tedy o přechod nějakých peněžitých pohledávek či dluhů vzniklých za trvání původního nájemního vztahu. Poukazuje na článek VII. kupní smlouvy, v němž je výslovně uvedeno, že na kupujícího přecházejí práva a povinnosti z nájemních smluv, a na přílohu, jež je součástí kupní smlouvy a v níž je nájemní smlouva se žalobcem uvedena. Na právním postavení žalobce se změnou vlastníka domu nic nezměnilo a žalované nemohlo vzniknout bezdůvodné obohacení plněním z právního důvodu, který dodatečně odpadl, neboť nájemní vztah založený smlouvou z 15. 10. 1997 trvá a tato nájemní smlouva, na jejímž základě bylo žalované plněno, platí. Navrhla zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení věci k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání je podle § 238 odst. 1 písm. a) o. s. ř. přípustné, přezkoumal napadený rozsudek a dospěl k závěru, že dovolání je opodstatněné.
Rozhodnutí odvolacího soudu v dané věci vychází ze závěru, že žalované vzniklo na úkor žalobce bezdůvodné obohacení získané plněním z právního důvodu, který dodatečně odpadl.
Jak vyplývá z článku VII. odst. 2 a) kupní smlouvy ze dne 7. 9. 1998, kterou se vlastníkem domu čp. 1110 v P., ulici 5. 13, stala společnost 5., dnem nabytí účinnosti této smlouvy přecházejí na kupujícího práva a povinnosti z nájemních smluv uvedených v příloze č. 1 (která je nedílnou součástí kupní smlouvy), mezi nimiž je uvedena i nájemní smlouva z 15. 10. 1997 uzavřená se žalobcem.
Se změnou vlastnictví k pronajaté věci spojuje ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. přechod práv a povinností z nájemního vztahu na nabyvatele. Znamená to, že i po změně pronajímatele v lednu 1999 nadále trval nájemní vztah založený smlouvou z 15. 10. 1997 včetně práv a povinností tvořících obsah tohoto právního vztahu. Změnou v osobě pronajímatele se tedy právo žalobce jako nájemce bytu nezměnilo a práva a povinnosti sjednané v nájemní smlouvě s původním pronajímatelem nadále zavazovaly žalobce a nového vlastníka domu. Žalobce, který se jako nájemce zavázal v nájemní smlouvě ze dne 15. 10. 1997 zaplatit pronajímateli měsíční nájemné ve výši 5.000,- Kč na 40 měsíců jednorázově předem, svůj závazek splnil; splněním tento jeho závazek (dluh) z nájemní smlouvy zanikl ve smyslu ust. § 559 odst. 1 obč. zák. Právo nájmu žalobce k předmětnému bytu, založené smlouvou z 15. 10. 1997, trvalo i po změně vlastnictví k domu a trval nadále i závazek původního pronajímatele umožnit žalobci za sjednaných podmínek v pronajatém bytě bydlet, neboť tento závazek nezanikl žádným ze způsobů zániku závazků.
Odvolacímu soudu lze sice přisvědčit v tom, že peněžité pohledávky a dluhy původního pronajímatele vzniklé za trvání dosavadního nájemního vztahu nepřecházejí automaticky se změnou vlastnictví k pronajatému bytu na nového pronajímatele, avšak povinnost pronajímatele umožnit žalobci sjednaný výkon práva nájmu není peněžitou pohledávkou či dluhem, o němž by bylo možno uvažovat, že přímo ze zákona (§ 680 odst. 2 obč. zák.) nepřechází na nového vlastníka pronajaté věci. Jestliže nový vlastník vstoupil do právního postavení pronajímatele, nic se nemění na sjednaném právu nájemce a vůči němu má i nový pronajímatel povinnost přenechat mu k užívání předmět nájmu za podmínek sjednaných v nájemní smlouvě, a rovněž nájemce je povinen plnit své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy, mezi něž samozřejmě patří povinnost plnit sjednané nájemné.
Protože žalobce splnil svou povinnost k úhradě sjednaného nájemného za dobu 40 měsíců předem, jak se v nájemní smlouvě zavázal, tento jeho závazek zanikl splněním a k okamžiku změny vlastnického práva k domu zde neexistovala pohledávka původního pronajímatele vůči žalobci na splatné nájemné, ani pohledávka žalobce vůči pronajímateli z titulu přeplatku na nájemném. Zcela nadbytečně se proto odvolací soud zabýval otázkou, zda se změnou vlastnictví k pronajatému bytu přešla na nového vlastníka domu neexistující peněžitá pohledávka nájemce vůči předchozímu pronajímateli. V řízení nebylo zjištěno, že by v době trvání nájemního vztahu se žalovanou vznikla žalobci nějaká jiná pohledávka na peněžité plnění vůči žalované z titulu přeplatku na nájemném, popř. jiná splatná pohledávka v rámci jejich nájemního vztahu.
Jak vyplývá z výsledků řízení, nový pronajímatel (společnost 5.) uzavřel se žalobcem dne 28. 6. 1999 novou nájemní smlouvu k témuž bytu, v níž bylo sjednáno, že regulované nájemné je nájemce povinen hradit měsíčně, nejpozději do posledního dne měsíce. Z výsledků řízení nevyplývá, že by přede dnem 28. 6. 1999 nájemní poměr založený smlouvou z 15. 10. 1997 zanikl. Měl-li by uzavřením nové nájemní smlouvy zaniknout dosud trvající nájemní poměr, muselo by to být jednoznačně zřejmé z obsahu této dohody; protože tomu tak není, neboť nově sjednanou nájemní smlouvou nebyl ukončen nájem založený smlouvou z 15. 10. 1997, bylo by možno uvažovat o nové dohodě pouze jako o změně dosavadních vzájemných práv a povinností za trvání existujícího nájemního vztahu.
Podle ust. § 516 odst. 1 obč. zák. mohou účastníci dohodou změnit vzájemná práva a povinnosti. Nevyplývá-li z dohody nepochybně, že sjednáním nového závazku má dosavadní závazek zaniknout, vzniká nový závazek vedle dosavadního závazku, jsou-li pro jeho vznik splněny zákonem požadované náležitosti (odst. 2).
Jde o tzv. kumulativní novaci, při níž původní závazkový právní vztah (nájemní poměr) nezaniká, pouze se mění jeho obsah (tj. jednotlivá práva a povinnosti stran). Ke změně dochází tím, že k původní právní skutečnosti (smlouvě), z níž závazkový vztah vznikl, přistupuje další právní skutečnost dohoda, kterou strany mění jednotlivá práva a povinnosti z nájemního vztahu vyplývající. Nová smlouva mezi pronajímatelem a nájemcem by tedy mohla způsobit pouze změnu jejich existujícího závazkového vztahu ve smyslu § 516 obč. zák., a to např. i ve výši a splatnosti nájemného. K tomu však, aby závazek žalobce ohledně výše a splatnosti sjednaného nájemného na dobu 40 měsíců mohl být smlouvou z 28. 6. 1999 dodatečně změněn, musel by tento jeho původní závazek existovat v době změny, neboť neexistující závazek, a to je i závazek zaniklý splněním, nelze změnit. Protože žalobce svůj závazek (tj. povinnost zaplatit pronajímateli nájemné za 40 měsíců) ve sjednané době a výši splnil, tento jeho závazek vůči pronajímateli zanikl a dodatečným ujednáním již k jeho změně nemohlo dojít.
Právní důvod, na základě kterého žalobce žalované plnil, tj. nájemní smlouva ze dne 15. 10. 1997, tedy změnou pronajímatele ani uzavřením další nájemní smlouvy k témuž bytu neodpadl. Závěr odvolacího soudu o vzniku bezdůvodného obohacení získaného žalovanou na úkor žalobce plněním z právního důvodu, který odpadl, není proto správný.
Z uvedeného vyplývá, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním názoru [§ 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř.].
Nejvyšší soud České republiky proto rozsudek odvolacího soudu ve vyhovujícím výroku o věci samé a ve výrocích na něm závislých zrušil (§ 243b odst. 1 část věty za středníkem o. s. ř.) a vrátil věc v tomto rozsahu Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 věta první o. s. ř. ).

References: § 680
 § 516
 soud 
 soud 
 Soud 
 § 680
 soud 
 soud 
 § 680
 § 241
 soud 
 soud 
 § 238
 § 680
 § 559
 soud 
 § 516
 § 516
 soud