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Timestamp: 2016-10-23 01:25:10+00:00

Document:
3. C.________ S�rl,
4. D.________ S�rl,
5. E.________ S�rl,
A.X.________, repr�sent�e par Me Fran�ois Zutter,
du 14 f�vrier 2011.
Par contrat du 24 janvier 1994, A.X.________ a pris � bail un appartement de trois pi�ces, situ� au quatri�me �tage d'un immeuble � Gen�ve. En ce qui concerne la destination des locaux lou�s, le contrat comporte la mention: �Usage d'habitation, exclusivement�. Conclu pour une dur�e de trois ans d�butant le 1er f�vrier 1994, il �tait ensuite renouvelable d'ann�e en ann�e, moyennant un d�lai de r�siliation de trois mois. Le loyer a �t� fix� � 410 fr. par mois, charges comprises.
Depuis 1975, A.X.________ louait un appartement de quatre pi�ces au m�me �tage du m�me immeuble. Elle occupait ce logement avec ses fils issus d'un pr�c�dent mariage, A.Z.________ et B.Z.________, alors que son �poux, B.X.________, utilisait principalement l'appartement de trois pi�ces. Les deux appartements formaient le logement de la famille.
A.X.________ et B.X.________ ont fond� l'�cole W.________, laquelle dispense un enseignement destin� � l'obtention du dipl�me de shiatsu et � la formation continue des praticiens.
En ao�t 1993, A.X.________ a demand� � la r�gie charg�e de la gestion de l'immeuble l'autorisation de mentionner son domicile priv� comme adresse de l'�cole W.________, entreprise en raison individuelle de son �poux inscrite au registre du commerce. Par courrier du 31 ao�t 1993, la g�rance a accord� l'autorisation requise, en pr�cisant que celle-ci ne modifiait en rien la destination d'habitation de l'appartement, qui ne pouvait en aucun cas servir de bureau � l'�poux de la locataire, ni de lieu de cours de yoga.
A une date ind�termin�e, l'immeuble de la rue ... a �t� soumis au r�gime de la propri�t� par �tages. Le 6 septembre 2006, A.________, B.________, C.________ S�rl, D.________ S�rl, E.________ S�rl et F._______ SA ont acquis les quinze appartements situ�s dans les cinq premiers �tages de l'immeuble.
B.X.________ est d�c�d� en octobre 2006.
Par lettre du 14 f�vrier 2007, la police des constructions a demand� � A.X.________ de lui communiquer dans les quinze jours ses observations au sujet de l'utilisation des deux appartements qu'elle louait dans l'immeuble de la rue .... L'autorit� cantonale pr�cisait que les propri�taires de l'immeuble l'avait inform�e d'une utilisation des deux appartements du quatri�me �tage � des fins commerciales. Elle expliquait � la locataire que le droit public cantonal prohibait en principe tout changement d'affectation ayant pour effet de remplacer des locaux � destination de logement par des locaux � usage commercial; l'octroi de d�rogation �tait r�serv�; par ailleurs, � certaines conditions, une tol�rance pouvait �tre admise lorsque le locataire utilisait l'une des pi�ces de son appartement pour l'exercice d'une activit� professionnelle. Par courrier du 27 f�vrier 2007, A.X.________ a r�pondu qu'� l'heure actuelle, elle effectuait des massages shiatsu dans une des pi�ces de l'appartement de trois pi�ces. Lors d'une visite datant du 19 mars 2007, la police des constructions a constat� que l'une des pi�ces du logement de trois pi�ces �tait effectivement affect�e � des activit�s de massage. Par lettre du 21 mars 2007, elle a inform� A.X.________ qu'elle ne voyait pas d'objection � ce que la locataire utilise � cette fin une pi�ce de l'appartement de trois pi�ces; cette tol�rance ne constituait toutefois en aucun cas une autorisation en changement d'affectation du logement en cause.
Par courrier du 18 octobre 2007 mentionnant l'�cole W.________ sous rubrique, la nouvelle r�gie charg�e de la gestion de l'immeuble a fait savoir � A.X.________ qu'elle avait constat� r�cemment qu'elle exer�ait une activit� commerciale dans l'appartement de trois pi�ces, ce qui �tait absolument interdit; en cons�quence, un d�lai de trente jours lui �tait imparti pour mettre fin � toute activit� commerciale lucrative, � d�faut de quoi la r�gie se verrait contrainte de r�silier le bail.
Dans sa r�ponse du 16 novembre 2007, A.X.________ a pr�cis� que les cours de l'�cole W.________ n'avaient pas lieu dans l'appartement pr�cit�, mais �taient dispens�s dans diff�rentes salles lou�es � cet effet, � Gen�ve, Colombier et Grandvaux; elle a joint � son courrier les copies de fiches de location ainsi que des prospectus. La locataire ajoutait que l'ancienne r�gie lui avait accord� le droit d'inscrire son adresse priv�e au registre du commerce pour la raison individuelle de son �poux.
Par avis notifi� � la locataire le 13 d�cembre 2007, les bailleurs ont r�sili� le bail avec effet au 31 janvier 2009; le motif de cong� figurant sur l'avis �tait un �changement d'affectation non autoris� en local commercial�.
A.X.________ a contest� la r�siliation devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers. L'affaire n'a pu �tre concili�e. Par d�cision du 25 juin 2008, la commission a valid� le cong�.
B.Z.________, fils de la locataire, et sa compagne ont emm�nag� dans l'appartement de trois pi�ces en juin 2008; le loyer est assum� par A.X.________.
La locataire a port� l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve par requ�te du 25 juillet 2008.
Par jugement du 9 septembre 2009, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� le cong� valable et refus� toute prolongation de bail.
Statuant le 14 f�vrier 2011 sur appel de A.X.________, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a annul� le cong� notifi� le 13 d�cembre 2007.
A.________, B.________, C.________ S�rl, D.________ S�rl, E.________ S�rl et F._______ SA interjettent un recours en mati�re civile. Ils concluent � l'annulation de l'arr�t cantonal et � la confirmation du cong� notifi� le 13 d�cembre 2007.
1.1 En mati�re de droit du bail � loyer, le recours en mati�re civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'�l�ve � 15'000 fr. au moins (art. 74 al. 1 let. a LTF). Selon le consid�rant 4 de l'arr�t attaqu�, cette valeur litigieuse n'est pas atteinte en l'esp�ce, ce que les recourants r�futent.
Lorsque la r�siliation d'un bail de dur�e ind�termin�e est contest�e, la valeur litigieuse �quivaut au loyer de la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement en supposant que le cong� n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn� (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197; 111 II 384 consid. 1 p. 386; cf. �galement ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149). Si la contestation �mane du locataire, la dur�e d�terminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait �tre inf�rieure � la p�riode de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilit� d'une r�siliation signifi�e apr�s l'annulation d'un cong� (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197 et les arr�ts cit�s; cf., sous l'AMSL, ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386).
En l'esp�ce, le loyer mensuel avec les charges (cf. PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1996, n� 27 ad art. 273 CO) a �t� fix� initialement � 410 fr.; il ne ressort pas des faits constat�s par la cour cantonale qu'il aurait �t� modifi� depuis lors. Si l'on prend en consid�ration uniquement la dur�e de protection de trois ans, la valeur litigieuse s'�l�ve � 14'760 fr. (410 x 36). Il faut toutefois tenir compte du fait que la p�riode de trois ans pr�cit�e est une dur�e minimale pour le calcul de la valeur litigieuse. Selon le principe rappel� ci-dessus, la p�riode d�terminante � cet �gard est celle qui va jusqu'� l'�ch�ance pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�. Quant au dies a quo, il ne saurait �tre fix� en supputant la date du futur arr�t f�d�ral. En effet, la valeur litigieuse doit �tre d�terminable lors du d�p�t du recours et la recevabilit� de celui-ci ne peut logiquement d�pendre d'un �l�ment post�rieur � ce moment. En d�finitive, il convient de se r�f�rer � la date de la d�cision cantonale, d�s lors que la situation existant devant l'autorit� pr�c�dente est celle qui pr�vaut en g�n�ral pour la d�termination de la valeur litigieuse (cf. art. 51 al. 1 let. a LTF).
Dans le cas pr�sent, la p�riode de trois ans serait �chue le 14 f�vrier 2014; � ce moment-l�, un cong� ne serait possible que pour le 31 janvier 2015, le contrat ne pr�voyant qu'un terme de r�siliation par an (cf. HIGI, op. cit., n� 30 ad art. 273 CO). Il s'ensuit que la dur�e d�terminante pour le calcul de la valeur litigieuse est en l'occurrence de 47 mois et demi, ce qui correspond � un loyer en jeu de 19'475 fr. Le seuil fix� par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est ainsi atteint de sorte que le recours en mati�re civile est ouvert ratione valoris.
1.2 Au surplus, dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue par un tribunal sup�rieur statuant en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 et 2 LTF), le recours, d�pos� par les parties qui ont succomb� devant l'autorit� pr�c�dente (art. 76 al. 1 LTF), est en principe recevable puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s, ou � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 105). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400 s.).
1.4 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations de ladite autorit� ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4 p. 314; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
S'il entend s'�carter des constatations de fait de l'autorit� pr�c�dente, le recourant doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF sont r�alis�es. A d�faut, il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait divergent de celui qui est contenu dans l'acte attaqu� (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187 et les arr�ts cit�s). En particulier, le Tribunal f�d�ral n'entre pas en mati�re sur des critiques de type appellatoire portant sur l'�tat de fait ou sur l'appr�ciation des preuves (ATF 136 II 101 consid. 3 p. 104 s. et les arr�ts cit�s). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
La Chambre d'appel a consid�r� comme abusif le cong� notifi� le 13 d�cembre 2007 et l'a annul� sur la base de l'art. 271 CO. Selon l'�tat de fait cantonal, le motif de cong� invoqu� par les bailleurs r�side dans l'activit� commerciale exerc�e par la locataire. Les juges genevois ont estim� contraire aux r�gles de la bonne foi de se pr�valoir de ce motif. En effet, la r�gie, repr�sentante des bailleurs, avait, par lettre du 18 octobre 2007, mis la locataire en demeure de cesser les activit�s lucratives li�es � son �cole et l'intim�e avait alors r�pondu que les cours de l'�cole W.________ n'�taient pas dispens�s dans l'appartement litigieux, mais dans des salles lou�es � cet effet, y compris � Gen�ve. En outre, lors de l'audience de comparution personnelle, la locataire avait pr�cis� avoir tenu une r�union avec des �l�ves dans le logement en cause pour la derni�re fois en juillet 2007. Enfin, ni les pi�ces produites, ni les enqu�tes ne d�montraient que l'intim�e continuait � faire de l'appartement litigieux un usage contraire au bail � l'�poque de la mise en demeure du 18 octobre 2007 ou de la notification du cong� le 13 d�cembre 2007.
Dans un premier grief, les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir appr�ci� les preuves de mani�re arbitraire. A leur sens, deux �l�ments suffisaient pour d�montrer les activit�s professionnelles de l'intim�e dans l'appartement litigieux, � savoir l'apposition du nom de l'�cole W.________ sur la porte d'entr�e du logement en question, attest�e par huissier judiciaire le 6 mars 2007, et le fait que, dans ses requ�tes � la Commission de conciliation et au Tribunal des baux, l'intim�e a reconnu recevoir des �l�ves de l'�cole W.________ une fois par semaine.
3.1 Selon la jurisprudence, il y a arbitraire lorsque l'autorit� ne prend pas en compte, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, en se fondant sur les �l�ments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 134 V 53 consid. 4.3 p. 62; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
Le recourant qui se pr�vaut d'arbitraire doit montrer de mani�re pr�cise en quoi la d�cision attaqu�e serait insoutenable (art. 106 al. 2 LTF; ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246).
3.2 Dans les m�moires invoqu�s par les recourants, l'intim�e a all�gu� que d'anciens �l�ves de l'�cole W.________, qui �taient devenus des amis, se r�unissaient une fois par semaine dans l'appartement litigieux afin d'�changer des conseils et des exp�riences. On ne saurait manifestement tirer de cet all�gu� l'aveu d'une quelconque activit� professionnelle de la part de la locataire dans le logement en cause, li�e en particulier � un enseignement r�mun�r�.
Par ailleurs, il est �tabli que l'intim�e avait obtenu de l'ancienne g�rance l'autorisation - non r�voqu�e � ce jour - de domicilier l'�cole W.________ � son adresse priv�e, sans que cela suppose le droit de donner des cours dans l'appartement. Comme la cour cantonale l'observe � juste titre, la seule domiciliation � une adresse priv�e ne d�montre pas que les activit�s li�es � l'entreprise sont effectivement exerc�es � ladite adresse. Quant � l'attestation de l'huissier judiciaire dat�e du 6 mars 2007, elle constate l'apposition d'une �tiquette en papier comportant la mention "Ecole W.________ Suisse romande" sur la porte de l'appartement litigieux, sous les noms de la locataire et de son mari. L� non plus, ce seul �l�ment n'est manifestement pas � m�me d'�tablir qu'� l'�poque de la r�siliation intervenue neuf mois plus tard, des activit�s d'enseignement de l'�cole W.________ avaient lieu dans le logement de trois pi�ces lou� par l'intim�e.
En conclusion, le grief tir� d'une appr�ciation arbitraire des preuves se r�v�le mal fond�.
Dans un second moyen, les recourants invoquent un abus de droit de la part de la locataire qui s'est oppos�e au cong�. Celle-ci n'aurait eu, au moment de la r�siliation, aucun int�r�t � l'exercice du droit de protection du locataire dans la mesure o� elle n'occupait alors qu'une seule pi�ce de l'appartement pour m�diter. En outre, l'intim�e aurait adopt� une attitude contradictoire en affirmant ne plus exercer d'activit� professionnelle dans l'appartement litigieux apr�s le d�c�s de son mari, tout en admettant que des �l�ves de l'�cole W.________ y venaient une fois par semaine. Enfin, la locataire aurait exerc� son droit sans m�nagement en installant son fils dans l'appartement apr�s la r�siliation du bail.
4.1 Aux termes de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas prot�g� par la loi. La r�gle prohibant l'abus de droit permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas o� l'exercice d'un droit all�gu� cr�erait une injustice manifeste. L'existence d'un abus de droit se d�termine selon les circonstances concr�tes du cas, en s'inspirant des diverses cat�gories mises en �vidence par la jurisprudence et la doctrine. Les cas typiques sont l'absence d'int�r�t � l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement � son but, la disproportion manifeste des int�r�ts en pr�sence, l'exercice d'un droit sans m�nagement et l'attitude contradictoire (ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169; 134 III 52 consid. 2.1 p. 58; 129 III 493 consid. 5.1 et les arr�ts cit�s).
Il n'est pas exclu qu'un locataire commette un abus de droit en demandant l'annulation d'un cong�. Cependant, le recours � l'art. 2 al. 2 CC dans ce domaine doit intervenir avec prudence, sous peine de rendre inop�rant le but de protection des art. 271 et 271a CO (RICHARD BARBEY, Protection contre les cong�s concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, n� 257 p. 193).
4.2 Il ne ressort pas des faits �tablis par la cour cantonale que l'intim�e n'occupait pas la chose lou�e et n'en avait aucune utilit� au moment o� le bail a �t� r�sili�. Que la locataire fasse de la m�ditation, de la gymnastique ou regarde la t�l�vision dans l'une ou l'autre des pi�ces de l'appartement appara�t totalement d�nu� de pertinence � cet �gard. Le moyen tir� d'un d�faut d'int�r�t � la protection contre les cong�s abusifs est manifestement mal fond�.
En outre, on ne voit pas en quoi la pr�tendue attitude contradictoire attribu�e � l'intim�e consacrerait un abus de droit � s'opposer au cong�. Pour tomber �ventuellement sous le coup de l'art. 2 al. 2 CC, l'attitude contradictoire doit �tre en rapport avec le droit exerc� lui-m�me, comme cela pourrait �tre le cas, selon les circonstances, si un locataire s'opposait � un cong� qu'il avait d'abord accept�. Or, le comportement contradictoire invoqu� par les bailleurs - qui n'est de toute mani�re pas prouv� - n'a rien � voir avec l'exercice du droit � demander l'annulation du cong� garanti par les art. 271 et 271a CO.
En dernier lieu, l'appr�ciation d'un �ventuel abus de droit doit s'effectuer au moment o� le droit en question a �t� exerc�. Le fait que la locataire ait d�cid�, pendant la proc�dure, de loger son fils dans l'appartement de trois pi�ces, � ses frais � elle, n'est d�s lors pas un �l�ment � prendre en consid�ration � ce propos.
En conclusion, l'intim�e n'a pas commis d'abus de droit en se pr�valant de la protection contre les cong�s des art. 271 ss CO.
Les recourants, qui succombent, prendront solidairement � leur charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 et 5 LTF) ainsi que les d�pens de l'intim�e (art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Une indemnit� de 2'500 fr., � payer � titre de d�pens � l'intim�e, est mise solidairement � la charge des recourants.

References: ATF 
 ATF 
 art. 273
 art. 51
 art. 273
 ATF 
 ATF 
 art. 271
 art. 271
 art. 271