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Timestamp: 2017-08-21 01:00:51+00:00

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Gonzalez Torres Abogados SL: enero 2016
EL RADICALMENTE NULO EL ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS QUE NOMBRA PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD A QUIEN NO ES PROPIETARIO
A) La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2015, recurso nº 1412/2014, declara que es radicalmente nulo el acuerdo por el que se nombra presidente de la Comunidad a quien no es propietario, y por tanto no es un acuerdo subsanable; sin que la acción de nulidad esté sujeta a plazo de caducidad.
La Sala declara no haber lugar al recurso interpuesto contra la sentencia que declaró la nulidad radical del acuerdo adoptado en junta de propietarios, de nombramiento de presidente en la persona de quien no era propietario. La jurisprudencia tiene establecido que estos acuerdos son nulos de pleno derecho al ser contrarios a una norma imperativa, sin que sean susceptibles de subsanación o convalidación, ni, por tanto, estén sometidos al plazo de caducidad para la impugnación de los actos anulables.
B) El artículo 13.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, dice que: "El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad".
C) Se alega por la Comunidad de Propietarios recurrente, la infracción de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 1974 y 11 de noviembre de 2009.
Aun cuando es cierto que tales sentencias mantienen la tesis de la parte recurrente (la sentencia más reciente a efectos de no negar la legitimación a la Comunidad demandada por el hecho de haber actuado en el proceso a través de su presidente no propietario), la mayoría de las sentencias dictadas por esta Sala se han inclinado por la posición contraria considerando que se trata de una nulidad absoluta e insubsanable por tratarse de un acto contrario a la ley.
Así la sentencia núm. 901/2008, de 14 octubre, Rec. 948/2002, dice que “la jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. Así dice la sentencia de 30 de junio de 2005, citada en la de 13 de julio de 2006 (con referencia al artículo 12 de la Ley 40/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril -hoy art. 13 -), que "evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil.
Así lo declara la sentencia de la Sala 1ª del TS de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, diciendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del "ius cogens" con la consecuencia de nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el art. 12, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento (sentencias de 10 de marzo de 1965, 7 de febrero y 27 de abril de 1976, 11 de diciembre de 1982 y 10 de octubre de 1985 citadas, a las que cabe agregar las de2 de marzo de 1992 y 29 de octubre de 1993), y añade esta sentencia que no se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento en que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir, al previsto en el art. 16.4.º, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables ".....”.
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LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO SE EXTINGUEN, POR REGLA GENERAL, POR JUBILACIÓN O FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO
LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CUYO ARRENDATARIO FUERA UNA PERSONA FÍSICA SE EXTINGUEN, POR REGLA GENERAL, POR JUBILACIÓN O FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO.
1º) La Disposición Transitoria Tercera, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, nº 29/1994, de 24 de noviembre, establece para los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que: “Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local”.
2º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª de 8 junio 2011, nº 384/2011, rec. 1256/2007, confirma que, declarada la arrendataria en situación de jubilación por el correspondiente órgano administrativo, que en el régimen especial autónomo acontece a petición voluntaria del empresario, y percibida la correspondiente pensión con cargo a la Seguridad Social, ha de estimarse la concurrencia de la causa de extinción contractual que previene la DT 3ª de la LAU 1994, y que, si la arrendataria deseaba continuar con el arrendamiento del local de negocio, no debió solicitar la pensión de jubilación en el régimen de trabajadores autónomos.
A) Bajo el régimen del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto número 4104/1964, de 24 de diciembre, la duración del arrendamiento de los locales de negocio estaba sujeto a la prórroga forzosa por decisión unilateral del arrendatario a tenor del artículo 57: «Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12».
Entre las causas tasadas de resolución del contrato a instancia del arrendador previstas en el artículo 114 del expresado texto refundido de 1964, no se hallaba la jubilación del arrendatario.
La DT Tercera, A), apartado 1, LAU EDL 1994/18384 dispone, en relación con los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de su entrada en vigor, que continuarán rigiéndose por las normas de la LAU 1964 EDL 1964/62 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma DT.
Entre estas modificaciones figura, en su apartado tercero que los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En el supuesto de autos habiéndose producido con anterioridad la subrogación de cónyuge, actual arrendatario la cuestión se centra en la cuestión relativa al hecho de la jubilación en sí misma, oponiéndose el recurrente que proceda la causa de extinción por cuando no nos encontramos ante un supuesto de jubilación efectiva al mantenerse al frente de la actividad empresarial.
B) La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas. Por otra parte, la pensión de jubilación del empresario es compatible con el mero mantenimiento de la titularidad del negocio o establecimiento mercantil, siempre que no lleve a cabo ningún trabajo. Resulta procedente en este aspecto destacar lo declarado por la Audiencia Provincial en su FJ 3 «ha de estimarse la concurrencia de la causa de extinción contractual que previene la Disposición Transitoria Tercera B. 3 de la LAU de 1994. Si la arrendataria deseaba continuar con el arrendamiento de local de negocio, debió no solicitar la pensión de jubilación en el régimen de trabajadores autónomos».
3º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 19 de julio de 2012, nº 508/2012, rec. 777/2009, declara que: El descendiente se subroga en defecto de cónyuge supérstite siempre que continué la misma actividad que venía desarrollando en el local el arrendatario, y no se hubieran producido anteriormente dos transmisiones, de conformidad con lo establecido en el artículo 60 de la Ley de 1964, en cuyo caso el contrato tendrá una duración no superior a los veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
También se subroga cuando el cónyuge supérstite se hubiera subrogado con arreglo a la DT y hubiese fallecido o jubilado, con el mismo límite de tiempo y condiciones respecto de la continuidad en la actividad que se venía desarrollando en el local, siempre que no se hubiese producido una subrogación anterior, de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60. Lo que se prohíbe, en definitiva, es que haya más de dos subrogaciones, de tal forma que la primera no puede tener lugar cuando se hubieren producido dos anteriores del arrendamiento, según el artículo 60, y la segunda queda excluida cuando hubiere operado una, también de conformidad con el artículo 60, nada de lo cual se ha dado en este caso.
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ACCESO AL GARAJE POR QUIEN NO ES PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA POR LAS ZONAS COMUNES DE LA COMUNIDAD: ZAGUÁN, ESCALERAS O ASCENSOR
ACCESO AL GARAJE POR QUIEN NO ES PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA POR LAS ZONAS COMUNES DE LA COMUNIDAD; ZAGUÁN, ESCALERAS O ASCENSOR, SEGÚN LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO.
1º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 3 de noviembre de 2015, nº 574/2015, rec. 1750/2013, resuelve que el titular de una plaza de garaje que no sea propietario de una vivienda, no tiene derecho a acceder al garaje y a la plaza de su propiedad por el ascensor y escalera del edificio, y por lo tanto no puede reclamar las llaves del zaguán y en su caso del ascensor, al objeto de que pueda acceder al garaje y a la plaza de su propiedad, mediante el único acceso peatonal al mismo.
2º) ANTECEDENTES DE HECHO: El presente caso, con relación al ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, plantea, como cuestión de fondo, el ejercicio de una acción, por parte de la propietaria de una plaza de garaje, consistente en que se le permita el acceso directo al garaje por el ascensor y la escalera del edificio, con la correspondiente entrega de las llaves del edificio. La demanda se dirige tanto contra la comunidad de propietarios del garaje, como contra la comunidad de propietarios del edificio.
En relación a los hechos no controvertidos, deben destacarse los siguientes:
a) La demandante, es propietaria de una plaza de garaje del edificio en cuestión, desde el 25 enero 2005. Dicho edificio está compuesto de ocho plantas. De las cuales, dos están destinadas a garajes y trasteros. Mientras que estos últimos están vinculados a los propietarios de las viviendas, los garajes lo están sólo en parte. En la planta baja, con acceso al ascensor, están el zaguán y cuatro locales comerciales. Las viviendas de los propietarios están situadas en las cinco plantas altas del edificio.
b) Los propietarios de las viviendas se oponen a que los propietarios de las plazas de garaje que no son propietarios de las viviendas, tengan acceso directo por el zaguán, con la correspondiente entrega de las llaves del portal.
c) En la línea de lo anteriormente señalado, en las juntas de propietarios celebradas los días 18 junio y 10 julio 2007 se acordó, por unanimidad, denegar el derecho de la demandante a acceder a la plaza de garaje por el zaguán del edificio.
d) Es práctica habitual, desde hace años, que los propietarios de las plazas de garaje que no son propietarios de viviendas, accedan al sótano del garaje por la rampa de vehículos, que inicialmente contaba con puerta propia en la puerta marco del garaje.
3º) Los estatutos de la comunidad de propietarios especifican que dicha comunidad queda integrada en una comunidad general, por lo que el acceso al garaje es común para dos fincas diferentes, constando que entre ambas comunidades existe una servidumbre recíproca para el tránsito rodado. Ni el título constitutivo, ni la declaración de obra nueva, permiten el uso del ascensor y el zaguán por los propietarios de una plaza de garaje que, a su vez, no lo sean de una vivienda. Respecto de los gastos de ascensor, escalera y zaguán, de uso común y exclusivo de las viviendas, el título constitutivo contempla que serán satisfechos exclusivamente por los propietarios de las viviendas que hicieron uso de ellos.
4º) La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 31 de mayo de 2013, estimó el recurso de apelación presentado por la comunidad de propietarios. En síntesis, la sentencia de la Audiencia parte de que efectivamente la escritura de propiedad de la demandante, al describir todo el sótano segundo donde está situado su garaje, establece el acceso a los garajes y a los trasteros existentes en el sótano por la rampa de acceso iniciada en el sótano y por la escalera y ascensor de que está dotado el edificio, conteniendo una descripción de dicho sótano, en donde están las plazas de garajes, tanto de los propietarios de viviendas como de los propietarios exclusivamente de dichas plazas de garaje, caso del garaje propiedad de la actora. Sin embargo, indica la sentencia, hay que poner en relación el título con la declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal, en la que se contiene una descripción por la que se contempla que el abono de los gastos de escalera y ascensor por los que se accede a las viviendas serán a cargo exclusivamente de los propietarios de las viviendas. Por lo que los gastos de conservación y reparación ordinaria de tales elementos serán satisfechos exclusivamente por los propietarios de las unidades que lo utilizarán a partes iguales. Por lo que concluye, en definitiva, que los propietarios de plaza de garaje que no lo son de las viviendas con tal derecho, sólo pueden acceder al garaje por la rampa del mismo, dispuesta tanto para personas como para vehículos.
5º) La citada sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 3 de noviembre de 2015, nº 574/2015, declara la improcedencia del derecho de acceso por el zaguán, escaleras o ascensor del edificio respecto de los propietarios de solo de plazas de garaje.
Conforme a la correcta interpretación del artículo 5 LPH, que el alcance de la cuota, como módulo de participación de las cargas y beneficios por razón de la comunidad, viene determinado por el correspondiente título constitutivo que delimita y concreta la fijación de la cuota de participación del propietario sujeto a este régimen legal.
Conclusión que no resulta alterada por la inexactitud de la descripción de la finca en el contrato de compraventa de la plaza de garaje, en orden al referido derecho de acceso, pues dicha descripción no puede prevalecer frente a la determinación de los usos dispuesta por el propio título constitutivo de la propiedad horizontal.
Por tanto, el Tribunal Supremo rechaza la demanda planteada de acceso al garaje por quien no es propietario de vivienda a través del zaguán, escaleras o ascensor.
Publicado por Pedro Torres Romero en 20:25 Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Abogados especializados en comunidades de propietarios y propiedad horizontal; acceso al garaje
REQUISITOS DE LA PRUEBA TESTIFICAL DE CARGO DE LA ACUSACIÓN EN EL PROCESO PENAL
LOS REQUISITOS DE LA PRUEBA TESTIFICAL DE LA ACUSACIÓN EN EL PROCESO PENAL ESPAÑOL:
1º) La sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, sec. 2ª, de 15 de enero de 2003, nº 25/2003, rec. 324/2002, establece que no concurren en la declaración del testigo los requisitos que la jurisprudencia del Tribunal Supremo entiende necesarios para justificar la credibilidad de una prueba testifical de cargo (Sentencias del TS de 28 de septiembre de 1988, 2 de abril de 1992, 26 de mayo de 1992, entre otras).
a) La ausencia de incredibilidad subjetiva, derivada de las relaciones acusado-víctima, que pudieran conducir a la existencia de un móvil de resentimiento o enemistad que pudiera privar al testimonio de aptitud para generar ese estado subjetivo de servidumbre en que la convicción judicial estriba esencialmente;
b) la verosimilitud, en el sentido que el testimonio haya de estar rodeado de ciertas corroboraciones periféricas de carácter objetivo que le doten de aptitud probatoria;
c) y finalmente, la persistencia en la incriminación que además sea prolongada en el tiempo, plural, sin ambigüedades ni contradicciones.
2º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 2ª, de 15 de octubre de 1990, declara haber lugar al recurso del procesado y ordena reponer la causa al momento en que se cometió el vicio porque al haber privado a la defensa de la oportunidad de interrogar a la única testigo que no compareció al juicio oral, encierra quebranto del principio de contradicción del art. 24 de la Constitución.
La doctrina jurisprudencial ha comprendido en los casos de la no suspensión del juicio pese a la incomparecencia de una testigo, tanto los supuestos de inadmisión del medio probatorio como los de no suspensión del juicio de la no práctica del admitido (conforme a Sentencias de 10 de abril de 1989 y 16 de julio de 1990 del Tribunal Supremo), y ponderando los derechos reconocidos en el art. 24 de la Constitución Española, exige, para la apreciación del vicio procesal que nos ocupa, no sólo la pertinencia del medio de prueba, como conexión con los ternas en debate, sino también su necesidad, como includibilidad para que no se produzca indefensión; extremo el último respecto al cual habrán de tenerse en cuenta las pruebas practicadas.
Deben de cumplirse en los substancial (conforme a Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1989 y 13 de junio de 1989) los requisitos relativos a la proposición de la prueba y a la protesta por su no práctica (o por su no admisión) que posibilitan la impugnación. Y haberse privado a la dirección letrada designada para el acusado de la oportunidad de interrogar a la única testigo encierra quebranto del principio de contradicción, insisto en los derechos de defensa que reconoce el art. 24 de la Constitución Española.
3º) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 6ª, de 23 de octubre de 2000, rec. 679/2000, declara que no es nula la prueba testifical vertida en juicio por haber estado los testigos hablando entre ellos con anterioridad al juicio, lo que estima vicia el reconocimiento que en acto se realizó, porque si bien los testigos no pueden comunicarse con los que ya hubiesen declarado, ello no empece a que estando todos ellos a la espera puedan establecer una conversación sobre lo único que estas personas tienen en común.
Como primer motivo de recurso alega el apelante infracción de Ley vía artículo 5.4 LOPJ y artículo 11.1 LOPJ por infracción del art. 24 CE, al apreciar que todos los testigos en la diligencia de reconocimiento en rueda "creyeron" reconocer al acusado, sólo José Daniel lo reconoció con certeza, sin que puede tenerse en consideración el reconocimiento que sin dudas efectuaron en el acto del juicio por estimar que la prueba testifical vertida en juicio es nula de pleno derecho por haber estado los testigos hablando entre ellos con anterioridad al juicio, lo que estima vicia el reconocimiento que en tal acto se realizó, Estima vulnerado el Derecho de su cliente a un procedimiento con todas las garantías.
Tal motivo de recurso ha de ser desestimado. Consta en efecto en el acta de juicio cómo por la defensa, con carácter previo al acto del juicio se hizo constar protesta al haber observado que los testigos y el testigo agente del Cuerpo Nacional de Policía con carnet profesional núm.... estaban hablando entre sí acerca de los hechos objeto de procedimiento Igualmente consta cómo tales testigos, en el acto del juicio oral fueron al respecto preguntados por el Sr. Letrado manifestando todos ellos que en efecto tordos ellos habían estado hablando de los hechos entre si y con el policía que comparecía como testigo.
No existe en ninguna de tales declaraciones mención ninguna acerca de que la conversación establecida entre ellos haya sido referente a una puesta en común de datos y declaraciones, por otra parte imposible ante la divergencia de hechos presenciada por cada testigo en concreto.
Prevé la Ley de Enjuiciamiento Criminal que los testigos que hubieren de declarar no podrán comunicarse con los que ya hubiesen declarado (artículo 704 LECrim) pero ello no empece a que, antes de entrar en juicio, y estando todos ellos a la espera, puedan mantener conversación sobre lo único que estas personas tienen en común: esto es, respecto de los hechos objeto de enjuiciamiento y de los que unos y otros son testigos. Ello ni vicia su declaración ni vulnera el procedimiento garantista que nuestra ley establece. Tampoco del interrogatorio de los testigos se desprende ello, pudiendo la parte hacer cuantas preguntas estime necesarias para asegurarse que tales testigos no habían sido inducidos por persona ajena al procedimiento a contestar en un determinado sentido, lo que es derecho de la parte que en el presente caso no se ejercitó, limitándose la parte a preguntar si habían estado antes de entrar hablando de los hechos enjuiciados y contestando todos ellos que sí, lo que como ya se ha dicho, no vicia de nulidad su declaración, pues todos también juraron o prometieron decir la verdad de lo que observaron. Y ello es lo único trascendente de la declaración testifical: su acomodación a la verdad.
4º) El Auto del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sec. 1ª, de fecha 10 de diciembre de 2014, nº 139/2014, rec. 21/2014, no aprecia nulidad en la las declaraciones de los testigos, por la mera presencia de los agentes en tales declaraciones no conllevaba a que los declarantes hubieran sufrido alguna presión al respecto, o haya causado algún tipo de perjuicio.
La presencia de dos agentes de los Mossos d'Esquadra en las declaraciones prestadas ante por los testigos ante el Juez instructor, no puede viciarlas de nulidad, pues aquéllos, que estaban llevando la investigación de estos hechos, se limitaron a estar presentes en tales declaraciones, sin ningún tipo específico de intervención, amén de que y ello se puntualiza ex abundantia, las distintas partes fueron preguntadas por SSª. acerca de si tenían objeción alguna a esta presencia, a la que todas respondieron negativamente. Pero es más, tal mera presencia de los agentes no conlleva a que los declarantes hayan sufrido alguna presión al respecto, cosa que ni siquiera ha sido alegado en momento alguno por el hoy recurrente, como tampoco ha aducido que tal circunstancia le haya reportado algún tipo de perjuicio.
5º) La sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sec. 3ª, de 21 de septiembre de 2012, nº 472/2012, rec. 144/2012. Declara que las declaraciones de los funcionarios policiales tienen el valor de declaraciones testificales, apreciables como éstas según las reglas del criterio racional. Tales funcionarios llevan a cabo sus declaraciones de forma imparcial y profesional.
Ciertamente las declaraciones de los funcionarios de la Policía Judicial tendrán el valor de declaraciones testificales , apreciables como éstas según las reglas del criterio racional" (Sentencia del T.S. de 27 de diciembre de 2006). Sin embargo, tales funcionarios llevan a cabo sus declaraciones de forma imparcial y profesional, en el sentido de que no existe razón alguna para dudar de su veracidad, cuando realizan sus cometidos profesionales, teniendo las manifestaciones que prestan un alto poder convictivo, en cuanto no existe elemento subjetivo alguno para dudar de su veracidad, y tampoco se ha puesto de manifiesto por el apelante que existan tales elementos de descrédito.
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EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE LA VIVIENDA O LOCAL ARRENDADO POR EL ARRENDATARIO SE CONSUMA CON LA CONSIGNACIÓN O PAGO A FAVOR DEL ARRENDADOR SIN QUE SEA NECESARIO EL TRASPASO POSESORIO NI LA ELEVACIÓN A ESCRITURA PÚBLICA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA A FAVOR DEL ARRENDATARIO.
1º) La sentencia de la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo, de 14 de enero de 2015, nº 539/2014, rec. 2432/2012, fija como doctrina que el fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del arrendatario de vivienda o local de negocios se produce cuando se realiza el pertinente pago a través de la consignación, según lo previsto en los arts. 1518 y 1521 del Código Civil, en los casos de reclamación de rentas derivadas del contrato de arrendamiento del local de negocio frente al arrendatario que ha ejercitado su derecho de retracto.
Siendo innecesario la realización de un acto posterior de específica transmisión del dominio por lo que el alcance del reconocimiento judicial que recaiga se limita a declarar la transmisión dominical, que ya se ha producido materialmente con la consumación del contrato de compraventa y la correspondiente consignación realizada por el arrendatario, sin que, por tanto, tenga un alcance constitutivo.
2º) La previa sentencia de la Audiencia Provincial, con estimación del recurso de apelación de la entidad mercantil, declara el retracto, considera que el retracto legal no opera de forma automática la adquisición de la propiedad en tanto no se haya efectuado la subrogación mediante el otorgamiento del correspondiente título y se transfiera la posesión de la cosa y, con cita de la STS de 10 de febrero de 1966, concluye que ha de prosperar la demanda que inició el presente procedimiento, por cuanto a la fecha del Auto del Tribunal Supremo, que dotó de firmeza a la sentencia de la Audiencia, aun no se había producido la transmisión de la propiedad, estando pendiente de otorgarse la escritura pública y liquidación de las sumas a entregar por el retrayente.
3º) El fenómeno adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente que la ley otorga al arrendatario queda configurado, de forma sustantiva, por los presupuestos que el Código Civil contempla al respecto en la correlación de los artículos 1518 y 1521. De la interpretación sistemática de los mismos se desprende que, si bien el efecto adquisitivo no se produce de un modo directo y pleno por obra de la norma, no obstante, su producción queda modalizada, a diferencia de los supuestos anteriores, por el propio efecto subrogatorio que contempla el artículo 1521 del Código Civil ("derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago") y por el cumplimiento por el arrendatario del referente obligacional de dicho pago, extremo que lleva a cabo con la correspondiente consignación al vendedor del precio de la venta y demás elementos previstos en el artículo 1518 del Código Civil.
Esta modalización del curso adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente, que le asiste al arrendatario, resulta, como se ha señalado, plenamente concorde con nuestro sistema adquisitivo. Obsérvese, por una parte, que la innecesariedad de un posterior acto o negocio de transmisión del dominio concuerda con la innecesariedad del traspaso posesorio, habida cuenta de la posesión del inmueble que ya disfruta el arrendatario y que le sirve a los efectos del cambio operado en el concepto de dicha posesión; ahora como titular del derecho de dominio. Del mismo modo, por otra parte, y en contra de lo considerado por la sentencia recurrida, que la elevación a escritura pública del contrato de compraventa a favor del arrendatario, aparte de la señalada innecesariedad para el efecto transmisivo, tampoco constituye un presupuesto para la eficacia jurídico-real que se derive del contrato de compraventa; que se produce sin necesidad de la misma (STS 16 de septiembre de 2014, núm. 303/2014).
En suma, lo anteriormente expuesto también concuerda con el especial régimen de eficacia frente a terceros que acompaña el ejercicio de este derecho de adquisición preferente, que no necesita de su previa inscripción para afectar al posible tercer adquirente (artículo 37.3 LH). A lo que hay que añadir la reciente doctrina jurisprudencial de la Sala 1ª del TS (STS de 11 de julio de 2012, núm. 450/2012) por la que no debe entender que la aplicación de esta figura deba ser objeto de una interpretación restrictiva más allá de la concurrencia de los presupuestos y requisitos legales exigibles para su realización.
4º) Naturaleza y alcance del reconocimiento judicial. Conforme a lo anterior, debe señalarse que el reconocimiento judicial, que acompaña a esta figura en aquellos casos en donde su ejercicio resulta discutido, tampoco escapa a la configuración sustantiva que delimita el curso adquisitivo que se deriva del ejercicio de este derecho, de forma que incide, necesariamente, en la naturaleza y alcance del reconocimiento judicial que se produzca al respecto.
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EL DERECHO A INDEMNIZACIÓN POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS PRODUCIDOS POR EL EJERCICIO CULPABLE DE ACTUACIONES JUDICIALES TIENE UN PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE UN AÑO
EL DERECHO A INDEMNIZACIÓN POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS PRODUCIDOS POR EL EJERCICIO CULPABLE DE ACTUACIONES JUDICIALES TIENE UN PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE UN AÑO Y SOLO TIENE LEGITIMACIÓN EL QUE HAYA SUFRIDO LA CONSECUENCIA DIRECTA DE EMBARGOS O JUICIOS POSTERIORES.
1º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 3 de noviembre de 2015, nº 579/2015, rec. 21/2014, considera que procede la indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el ejercicio culpable de actuaciones judiciales. Aunque el mero ejercicio de un derecho no puede ser sancionado con una indemnización, ésta cabe cuando la acción judicial coarte la posibilidad de acceso a la jurisdicción a quien entiende que es titular de un determinado derecho, y lo ejercita ante los tribunales mediante la interposición de la correspondiente demanda, lo que constituye un derecho constitucionalmente reconocido.
2º) El supuesto de hecho consiste en el ejercicio de una acción de condena por los daños y perjuicios que les ha ocasionado en ejercicio culpable de actuaciones judiciales. Cuando existe una actuación que cabe calificar de gravemente culposa o negligente al iniciar y sostener varios procedimientos judiciales en los que se ocultaron datos fundamentales en orden a la determinación de las responsabilidades concurrentes. Por lo que los daños reclamados no derivan solo de un embargo preventivo, sino de una actuación más amplia de las partes demandadas.
5º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 3de noviembre de 2015, nº 579/2015, rec. 21/2014, también declara que de conformidad con el artículo 1902 del Código Civil, NO cabe indemnización al administrador de la sociedad en concepto de daño moral.
La reclamación del administrador de la sociedad perjudicada constituiría un daño puramente económico a la empresa que administra. No es un daño que traiga causa en una lesión directa en la persona o bienes del demandante, como consecuencia de unas actuaciones judiciales en las que únicamente fue parte la empresa de la que es administrador. Pero, aunque así fuera y pudiera apreciarse una relación causal entre conducta y el daño, faltaría el requisito de la imputación objetiva para poner el daño a cargo de la recurrente. Se trata de un daño que no es relevante y que se ha producido de una forma que no justifica la protección del afectado. La obligación de reparación no tiene un alcance universal y no puede extenderse a quien no ha sufrido las consecuencias directas del embargo ni de los juicios posteriores puesto que todo el perjuicio que jurídicamente pudiera imputarse a la demandada correspondía necesariamente a la mercantil Vapregar,SL. Se trata, además, de un riesgo que asume en el ámbito negocial en el que se desenvuelve como profesional en el que la sociedad que administra es demandada en un proceso y se solicitan y obtienen determinadas medidas cautelares respecto de sus bienes, sin que ello suponga agresiones a los bienes de la personalidad susceptibles de ser conceptuadas como daño moral y, finalmente, no cabe considerar, en atención a los hechos examinados, que la norma infringida -aquella que obliga a indemnizar los daños y perjuicios que hubiera podido causar la adopción de medidas cautelares ( artículo 742 LEC)- incluya en su ámbito de protección el daño moral de una persona que ni ha sido parte en este embargo, ni tampoco parte en los juicios posteriores.
En efecto, es cierto que los hechos probados de la sentencia reflejan el estado de salud psíquica del demandante, y que "no se trata de meras molestias que deban soportarse en el orden de los acontecimientos normales de la vida ", ahora bien, lo que se repara es el daño efectivamente sufrido y acreditado, y es evidente que es la propia sentencia la que al cuantificarlos excluye en la práctica la realidad de los que se dicen sufridos por el administrador de la empresa:
a) El daño se inició con el embargo preventivo al que siguió un juicio ordinario que se prolongó hasta llegar al Tribunal Supremo, pero en fecha 26 de octubre de 2007 ya fue dictada sentencia absolutoria en primera instancia y por auto de 23 de noviembre de 2007 fue alzada la medida cautelar de embargo preventivo (acordada por auto de 6 de marzo de 2006), "lo que también fue publicado en prensa, y esa absolución fue confirmada por la dictada por esta Sección en la sentencia de 28 de mayo de 2008 ". Pero, añade la Audiencia, "las repercusiones en el ámbito personal, familiar, social y económico se quedan en ese inconcreta consideración de "la afectación que los hechos debieron tener...", y lo mismo cabe decir respecto a la afectación a nivel profesional, al referir la resolución apelada que "aquellos síntomas -los relacionados con el episodio depresivo- necesariamente produjeron una merma en las facultades de D. Feliciano para ocuparse de sus obligaciones profesionales";
b) Estas "obligaciones profesionales" están relacionadas con la actividad empresarial o comercial del administrador, que, además del cargo en VAPREGAR, S.L., es apoderado o administrador en otras cuatro mercantiles, por lo que, como se aduce en el recurso, se le ha de suponer capacidad para desempeñar las funciones que cargos de esa relevancia implica, "donde las funciones derivadas del ejercicio de acciones judiciales quedan embebidas en su propio cargo".
c) El administrador de la sociedad no fue demandado personalmente y en el juicio civil, además de VAPREGAR, S.L., fueron demandados otras ocho personas más, incluidas otra mercantil y una compañía aseguradora.
Etiquetas: Reclamación de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el ejercicio culpable de actuaciones judiciales
DERECHO DE TRANSMISIÓN DEL ARTÍCULO 1006 DEL CÓDIGO CIVIL Y APLICACIÓN DE LA TEORÍA DE LA ADQUISICIÓN DIRECTA POR EL TRIBUNAL SUPREMO
NATURALEZA Y ALCANCE DEL DERECHO DE TRANSMISIÓN DEL ARTÍCULO 1006 DEL CÓDIGO CIVIL, Y APLICACIÓN DE LA TEORÍA DE LA ADQUISICIÓN DIRECTA O DE LA DOBLE CAPACIDAD POR EL TRIBUNAL SUPREMO, FRENTE A LA TEORÍA CLÁSICA DE LAS DOS TRANSMISIONES.
1º) La sentencia del Pleno del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 11 de septiembre de 2013, nº 539/2011, rec.397/2011, ha sentado doctrina en torno a como ha de interpretarse el fenómeno de la transmisión del ius delationis ex art. 1006 del Código Civil, cuando el llamado a suceder al causante fallece antes de aceptar o repudiar su herencia, aceptando la teoría moderna de la adquisición directa, frente a la teoría clásica de las dos transmisiones.
El Tribunal Supremo declara que en un procedimiento de división de la herencia en el que uno de los herederos fallece antes de aceptarla o repudiarla, pasa a sus herederos el derecho que él tenía, de forma que los bienes pasan directamente del primer causante a estos últimos cuando ejercitan positivamente el "ius delationis". Por tanto, estos no tienen que esperar a aceptar la herencia de su padre sino que directamente deben participar en la partición de la herencia de su tía y, en consecuencia, el derecho de cada uno debe quedar individualizado. Ratificando lo establecido en el artículo 1006 del Código Civil: “Por muerte del heredero sin aceptar ni repudiar la herencia pasará a los suyos el mismo derecho que él tenía”.
2º) CUESTION DEBATIDA: Se plantea como cuestión de fondo, de índole doctrinal y sustantiva, la fundamentación correcta a la situación producida en un procedimiento de división de la herencia en el que uno de los herederos, llamado a suceder, fallece antes de aceptar o repudiar la herencia, pasando a sus propios herederos el derecho que él tenía (artículo 1006 del Código Civil). Esta cuestión ha sido ampliamente debatida por la Doctrina científica dando lugar a la existencia de dos corrientes doctrinales: la denominada "teoría clásica" o "de la doble transmisión", según la cual en la sucesión por derecho de transmisión existen dos movimientos o pasos de los bienes, un primero desde el primer causante a la masa hereditaria del heredero transmitente y otro segundo, desde la masa hereditaria del citado transmitente al heredero transmisario que acepta las dos herencias; y la "teoría moderna", de la adquisición directa o de la doble capacidad, según la cual los bienes pasan directamente del primer causante al heredero transmisario cuando éste ejercita positivamente el denominado ius delationis (derecho a aceptar o repudiar la herencia).
3º) La correcta fundamentación del presente caso requiere de una previa precisión de índole metodológica en el alcance del artículo 1006 del Código Civil. En este sentido interesa destacar que el derecho de transmisión que contempla el citado precepto (ius transmissionis) refiere, sustancialmente, la cualidad del ius delationis de poder ser objeto de transmisión, esto es, la aplicación "ex lege" de un efecto transmisivo en la adquisición de la herencia por el que el derecho a aceptar o repudiar la herencia que tenía el heredero transmitente, que fallece sin ejercitarlo, pasa a sus propios herederos, denominados en este proceso como herederos transmisarios. De esta forma, fuera de la mencionada cualidad el derecho de transmisión, en sí mismo considerado, ni configura ni altera la naturaleza y caracterización del ius delationis, verdadera cuestión de fondo del caso planteado. Por lo demás, la transmisibilidad de la delación hereditaria debe enmarcarse en la progresiva flexibilización del rigorismo de la tradición romanística, que no admitía la transmisión de la cualidad de heredero, que adopta y desarrolla nuestro Código Civil con abundantes muestras al respecto. En parecidos términos, esta flexibilización se produce en los Derechos Forales en donde el ius transmissionis goza de plena carta de naturaleza, artículos 461.13 CcC, 39 LSCM y Ley 317 FNN.
Sentada esta precisión, también conviene señalar que recientemente la Sala 1ª del Tribunal Supremo, ha profundizado en la naturaleza y caracterización del ius delationis en el fenómeno sucesorio. Así en la Sentencia de 30 de octubre de 2012 (núm. 624/2012) se destaca como la figura del fideicomiso de residuo se integra en la estructura y unidad del fenómeno sucesorio en el que venga previsto como una proyección de la centralidad y generalidad que presenta la institución de heredero, de suerte que el fideicomisario trae directamente causa adquisitiva del fideicomitente o testador, ya que el fiduciario, a estos efectos, no fracciona la unidad del fenómeno sucesorio sin transmitir derecho sucesorio alguno que no estuviese ya en la esfera hereditaria del heredero fideicomisario.
Por su parte, en la Sentencia de 20 de julio de 2012 (núm. 516/2012), en torno a la equivalencia entre la unidad del fenómeno sucesorio y esencialidad del ius delationis, se destaca que la fórmula de la renuncia traslativa, a tenor del artículo 1000.1 del Código Civil EDL 1889/1, comporta una implícita aceptación "ex lege" de la herencia y, por tanto, del ius delationis, que no se transmite al haberse ya ejercitado, de forma que dicha aceptación de la herencia es la que causaliza al inmediato negocio de atribución que se realice.
4º) Esta equivalencia entre la unidad del fenómeno sucesorio y el ius delationis, que subsiste como tal, sin pérdida de su esencia o de sus caracteres en el curso de dicho fenómeno sucesorio, también encuentra un claro apoyo interpretativo en los precedentes de nuestro Código Civil pertinentes al actual artículo 1006. En este sentido, el artículo 2365 del Proyecto de 1836 ya establecía que el ius delationis podían ejercitarlo los herederos " en su propio nombre". Por su parte, el artículo 836.1 del Proyecto de 1851 recalcaba que por la muerte del heredero, sin aceptar o repudiar la herencia, " se transmitía a los suyos el mismo derecho que él tenía". Dicha expresión fue mantenida en el artículo 1018 del Anteproyecto de 1882.
5º) CONCLUSIONES: Del contexto interpretativo realizado debe concluirse según la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 11 de septiembre de 2013, nº 539/2011, rec.397/2011, como fijación de la doctrina jurisprudencial aplicable a la cuestión debatida, que el denominado derecho de transmisión previsto en el artículo 1006 del Código Civil no constituye, en ningún caso, una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis en curso de la herencia del causante que subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, transita o pasa al heredero trasmisario. No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que "ex lege" ostentan los herederos transmisarios; todo ello, dentro de la unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia, de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente.
Es decir, el denominado derecho de transmisión previsto en el artículo 1006 del Código Civil no constituye, en ningún caso, una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis en curso de la herencia del causante que subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, transita o pasa al heredero trasmisario. No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que "ex lege" ostentan los herederos transmisarios; dentro de la unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia, de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente.
Publicado por Pedro Torres Romero en 22:06 Enlaces a esta entrada
Etiquetas: Naturaleza y alcance del derecho de transmisión del art. 1006 del Código Civil. Teoría de la adquisición directa frente a la teoría clásica de las dos transmisiones.

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