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Timestamp: 2016-10-25 08:39:15+00:00

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1C_330/2013 (15.10.2013)
1C_330/2013 � � Urteil vom 15. Oktober 2013
vertreten durch Rechtsanwalt Erhard Pfister und Rechtsanw�ltin Jenny Holdener-Raymann,
Baubewilligung / Umnutzung,
Beschwerde gegen den Entscheid vom 13. Februar 2013 des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III.
A.a.�Die X.________ AG ist Eigent�merin des in der Gewerbe- und Industriezone GI gelegenen Grundst�cks KTN (Kat.-Nr.) 3152 in A.________. Die Liegenschaft ist mit einem B�ro- und Lagerhallengeb�ude �berbaut. Mit Beschluss Nr. 3 vom 10. Januar 2005 bewilligte die Baubeh�rde des Bezirks Einsiedeln unter anderem den Einbau einer Hauswartwohnung sowie B�ror�ume im Obergeschoss. Mit Beschluss Nr. 381 vom 22. August 2005 bewilligte sie eine Projekt�nderung, welche u.a. die Verlegung der Abwartwohnung auf die Ostseite vorsah (Plan Nr. 122 vom 12. April 2005). Anl�sslich einer Baukontrolle im Mai 2006 wurde festgestellt, dass die bewilligten B�ror�umlichkeiten zu zwei weiteren Wohnungen umgenutzt worden waren. Mit Beschluss Nr. 282 vom 14. August 2006 verweigerte die Baubeh�rde die nachtr�gliche Bewilligung f�r die Umnutzung wie folgt:
1. Die nachgesuchte Baubewilligung f�r die Zweck�nderung/Umnutzung der B�ror�umlichkeiten in Wohnraum/Einbau von zwei Wohnungen in das Industriegeb�ude (...), Kat. Nr. 3152, wird nicht erteilt.
2. Die Wohnnutzung der B�ror�umlichkeiten, die gem�ss Dezisivziffer 1 nicht bewilligt wird, ist innert sechs Monaten ab Rechtskraft dieser Verf�gung einzustellen.
3. Gest�tzt auf � 87 Abs. 2 PBG und Art. 103 Abs. 2 BauR werden die Bauherrschaft und die Mieter verpflichtet, den gesetzm�ssigen Zustand (Nutzung der R�ume gem�ss dem bewilligten Plan Nr. 122, Grundriss Obergeschoss, vom 12. April 2005) innert sechs Monaten ab Rechtskraft dieser Verf�gung wiederherzustellen.
A.b.�Dagegen erhob die X.________ AG beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde. Dessen Entscheide vom 3. Juli 2007 (RRB Nr. 921/2007) und vom 10. Dezember 2008 (RRB Nr. 1341/2008) hob das kantonale Verwaltungsgericht auf Beschwerde hin am 30. Oktober 2007 bzw. 12. M�rz 2009 auf und wies die Sache zur Durchf�hrung erg�nzender Abkl�rungen zur�ck. Am 16. Februar 2010 entschied der Regierungsrat wie folgt (RRB Nr. 160/2010) :
1. Die Beschwerde wird insofern gutgeheissen, als Ziffer 3 der Verf�gung Nr. 282 vom 14. August 2006 wie folgt pr�zisiert wird:
"3. Gest�tzt auf � 87 Abs. 2 PBG und Art. 103 Abs. 2 BauR werden die Bauherrschaft und die Mieter verpflichtet, den gesetzm�ssigen Zustand (Nutzung der R�ume gem�ss dem bewilligten Plan Nr. 122, Grundriss Obergeschoss, vom 12. April 2005) innert sechs Monaten ab Rechtskraft dieser Verf�gung wiederherzustellen. Von der Wiederherstellung ausgenommen sind der Abbruch und der R�ckbau der neu eingebauten K�chen."
2. Im �brigen wird die Beschwerde abgewiesen.
3. Es wird festgestellt, dass f�r die R�ume im Osten und in der Mitte des Geb�udes auf Grundst�ck Kat. Nr. 3152 ein vollst�ndiges Nutzungsverbot f�r Wohnraum gilt. Sie d�rfen ausschliesslich als B�ror�ume benutzt werden.
4. - 6. (Verfahrenskosten, Rechtsmittelbelehrung, Zustellung).
�Die X.________ AG reichte beim kantonalen Verwaltungsgericht Beschwerde ein und beantragte zur Hauptsache, es sei davon abzusehen, die Umnutzung von B�ror�umlichkeiten in Wohnungen (und den Einbau von zwei Wohnungen) auf Kat. Nr. 3152 zu verbieten, und die Umnutzung zu bewilligen (ordentlich oder durch Ausnahmebewilligung); weiter sei das Verfahren zu sistieren, bis Klarheit bestehe in Bezug auf die geplante (am 12. November 2009 beim Volkswirtschaftsdepartement zur Vorpr�fung eingegebene) Zonenplanrevision.
�Das kantonale Sicherheitsdepartement schloss in seiner Vernehmlassung auf Abweisung des Rechtsmittels, soweit darauf eingetreten werden k�nne. Der Bezirksrat Einsiedeln liess sich im Sinne der Gutheissung des Sistierungsantrages vernehmen. Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels erachtete der Bezirksrat die Voraussetzungen f�r eine Verfahrenssistierung infolge der vorgesehenen (am 11. Juli 2012 dem Amt f�r Raumentwicklung zur [erneuten] Vorpr�fung �bergebenen) Zonenplan�nderung nicht mehr als gegeben.
�Mit Entscheid vom 13. Februar 2013 (VGE III 2010 40) erkannte das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Folgendes:
1. In Abweisung der Antr�ge der Beschwerdef�hrerin werden Dispositiv-Ziff. 1 des angefochtenen RRB Nr. 160/2010 vom 16. Februar 2010 aufgehoben und Dispositiv-Ziff. 3 dahingehend abge�ndert, dass mit Wirkung ab Ende des dritten Monats nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheides jegliche Nutzung der R�ume im Osten und in der Mitte des Geb�udes auf Grundst�ck KTN 3152 bis zum rechtskr�ftigen Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens verboten wird. Nach Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens hat der Bezirksrat Einsiedeln im Sinne der Erw�gungen zu verfahren.
Der Bezirksrat Einsiedeln wird verpflichtet, das Nutzungsverbot im Sinne der Erw�gungen mit den hierf�r geeigneten Mitteln sicherzustellen.
2. - 4. (Verfahrenskosten, Parteientsch�digung, Rechtsmittelbelehrung).
Auf entsprechenden Hinweis der X.________ AG berichtigte das kantonale Verwaltungsgericht am 21. M�rz 2013 Dispositiv-Ziffer 1 seines Entscheids vom 13. Februar 2013 wie folgt:
1. In Abweisung der Antr�ge der Beschwerdef�hrerin werden Dispositiv-Ziff. 1 des angefochtenen RRB Nr. 160/2010 vom 16. Februar 2010 aufgehoben und Dispositiv-Ziff. 3 dahingehend abge�ndert, dass mit Wirkung ab Ende des dritten Monats nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheides jegliche Nutzung der R�ume im Westen und in der Mitte des Geb�udes auf Grundst�ck KTN 3152 bis zum rechtskr�ftigen Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens verboten wird. Nach Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens hat der Bezirksrat Einsiedeln im Sinne der Erw�gungen zu verfahren.
Der unterzeichnende Gerichtsschreiber hielt in der betreffenden Mitteilung weiter fest, dass mit der Zustellung der Berichtigung die Rechtsmittelfrist gem�ss Dispositiv-Ziff. 4 des Entscheids vom 13. Februar 2013 neu zu laufen beginne.
�Die X.________ AG hat am 27. M�rz 2013 beim Bundesgericht Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben mit den haupts�chlichen Rechtsbegehren, in Aufhebung des Entscheids vom 13. Februar 2013 sei die Umnutzung der B�ror�umlichkeiten Mitte und West in Wohnraum auf dem Grundst�ck Kat.-Nr. 3152 zu bewilligen, eventualiter mit der Beurteilung des nachtr�glichen Baugesuchs (Bewilligung Umnutzung) zuzuwarten, bis die Zonenplanrevision rechtskr�ftig abgeschlossen ist, oder das vorinstanzlich ausgesprochene vollst�ndige Nutzungsverbot aufzuheben und die bewilligte gewerbliche Nutzung als B�ror�ume zuzulassen. Am 22. April 2013 hat sie Erg�nzungen zur Beschwerde eingereicht.
�Der Regierungsrat des Kantons Schwyz und der Bezirksrat Einsiedeln haben die Abweisung der Beschwerde beantragt. Das kantonale Verwaltungsgericht hat keinen Antrag gestellt. Die X.________ AG hat zu den Vernehmlassungen des Regierungsrates und des Bezirksrates Stellung genommen.
�Mit Verf�gung vom 8. Mai 2013 ist der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt worden.
1.1.�Der angefochtene Entscheid best�tigt die Nichterteilung der nachtr�glichen Bewilligung f�r die Umnutzung der B�ror�umlichkeiten im Obergeschoss West und Mitte des Betriebsgeb�udes der Beschwerdef�hrerin auf Grundst�ck KTN 3152 in Wohnraum mangels Betriebsnotwendigkeit (Art. 67 Abs. 2 Baureglement [BauR]), verbietet jegliche Nutzung der betreffenden R�ume ab Ende des dritten Monats nach Eintritt der Rechtskraft dieses Erkenntnisses bis zum rechtskr�ftigen Abschluss des laufenden Zonenplanrevisionsverfahrens und legt fest, wie der Bezirksrat danach zu verfahren hat. In Bezug auf die verweigerte Baubewilligung und das auferlegte Nutzungsverbot liegt ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG vor. Die Vorgaben des kantonalen Verwaltungsgerichts betreffend die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes (R�ckbauordnung) h�ngen zwar vom Ausgang des Zonenplanrevisionsverfahrens ab, wobei abgesehen vom Nichtzustandekommen der Revision zwei Optionen zur Diskussion stehen sollen, Umzonung des Grundst�cks KTN 3152 von der Gewerbe- und Industriezone GI in die Wohn- und Gewerbezone WG oder Zul�ssigkeit von Wohnungen mit maximal 250 m� anrechenbarer Geschossfl�che in der Gewerbe- und Industriezone GI (vgl. Art. 50 Abs. 2 Entwurf �berarbeitetes Baureglement f�r die zweite �ffentliche Auflage vom 18. Januar 2013). Indessen hat die Vorinstanz auch dar�ber abschliessend entschieden. Dem Bezirksrat verbleibt nur, aber immerhin insoweit ein Entscheidungsspielraum, als sie keine Vorgaben gemacht hat in Bezug auf den zeitlichen Rahmen, in welchem ein allenfalls notwendiger R�ckbau zu erfolgen hat (vgl. BGE 135 V 141 E. 1.1 S. 143; 134 II 124 E. 1.3 S. 127). Soweit die Zonenplanrevision nicht eines der erw�hnten Ergebnisse zeitigen sollte, wird im �brigen der Bezirksrat im Rahmen des bundesgerichtlichen Urteils �ber die Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes neu zu verf�gen haben.
1.2.�Der angefochtene Entscheid wurde der Beschwerdef�hrerin am 25. Februar 2013 er�ffnet. Auf ihren Hinweis hin berichtigte die Vorinstanz am 21. M�rz 2013 Dispositiv-Ziffer 1 in Bezug auf die Lage einer der beiden nicht bewilligten Wohnungen, die sich im Westteil und nicht, wie versehentlich festgehalten, im Ostteil des Geb�udes befindet. Im betreffenden Schreiben wurde festgehalten, mit der Zustellung beginne die Beschwerdefrist gem�ss Dispositiv-Ziffer 4 des Entscheids vom 13. Februar 2013 (Art. 100 Abs. 1 BGG) neu zu laufen. Darauf Bezug nehmend hat die Beschwerdef�hrerin am 22. April 2013 eine Erg�nzung der Beschwerde eingereicht.
1.2.1.�Gem�ss � 166 der Justizverordnung vom 18. November 2009 (SRSZ 231.110; in Verbindung mit � 4 Abs. 2 der Verordnung �ber die Verwaltungsrechtspflege vom 6. Juni 1974 [VRP; SRSZ 234.110]) werden offenkundige Versehen, wie Schreibfehler, Rechnungsirrt�mer und irrige Bezeichnung der Parteien, vom Gerichtsschreiber im Einverst�ndnis mit dem Pr�sidenten und unter Mitteilung an die Parteien berichtigt. Eine Berichtigung im Sinne dieser Bestimmung erfolgt in einem formlosen Verfahren, wird insbesondere lediglich mitgeteilt und nicht in die Form eines Entscheids gekleidet. Im Gegensatz hiezu ist f�r die in � 165 der Justizverordnung geregelte Erl�uterung eines Entscheids, der unklar ist oder Widerspr�che enth�lt, ein f�rmliches Verfahren vorgesehen, wobei nach Abs. 4 die Rechtsmittelfristen den Parteien neu er�ffnet werden, wenn der Entscheid anders gefasst wird. Eine solche Bestimmung fehlt bei der Berichtigung, was einleuchtet mit Blick darauf, dass es bei diesem Behelf lediglich um die Behebung offenkundiger Versehen geht, ohne dass Zweifel dar�ber bestehen, was in der betreffenden Dispositivziffer gesagt werden soll (vgl. Urteil 1P.633/2004 vom 17. November 2004 E. 3).
1.2.2.�Gem�ss � 63b VRP sind im �brigen die Bestimmungen der Schweizerischen Zivilprozessordnung sinngem�ss anwendbar. Art. 334 ZPO ("Erl�uterung und Berichtigung") h�lt in Abs. 4 fest, dass der erl�uterte oder berichtigte Entscheid den Parteien er�ffnet wird. Dadurch wird indessen keine neue Anfechtungsfrist in Gang gesetzt, wenn und soweit die Erl�uterung oder Berichtigung einen Punkt betrifft, der ohne jede Relevanz f�r das Rechtsmittel ist (Urteil 4A_474/2012 vom 8. Februar 2013 E. 2 mit Hinweisen auf Rechtsprechung und Lehre, in: sic! 6/2013 S. 360). So verh�lt es sich hier. Der von der Vorinstanz berichtigte Punkt hatte keinerlei Bedeutung f�r das Verst�ndnis von Dispositiv-Ziffer 1 ihres Entscheids; es war namentlich f�r die Beschwerdef�hrerin immer klar, welche zwei Wohnungen ohne die erforderliche Bewilligung gebaut worden waren. In dem beim Regierungsrat angefochtenen Beschluss Nr. 282 der Baubeh�rde vom 14. August 2006 etwa war die Lage der nicht bewilligten Wohnungen richtig bezeichnet worden.
�Nach dem Gesagten ist die Rechtsauffassung, dass mit Zustellung der Mitteilung der berichtigten Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids vom 13. Februar 2013 eine neue Beschwerdefrist ausgel�st wurde, das Ergebnis einer unzutreffenden Auslegung und Anwendung kantonalen Rechts. Ob die Unrichtigkeit der Rechtsmittelbelehrung in der Mitteilung zum berichtigten Entscheid f�r den Anwalt der Beschwerdef�hrerin ohne Weiteres bzw. durch blosse Konsultation der massgeblichen Erlasse erkennbar war (vgl. Urteil 1B_25/2008 vom 2. Juli 2008 E. 1.2.4) und die Erg�nzung der Beschwerde vom 22. April 2013 daher unbeachtlich bleiben muss, kann dahingestellt bleiben. Selbst unter Ber�cksichtigung der Vorbringen in dieser Eingabe �ndert sich nichts an den nachstehenden Ausf�hrungen.
1.3.�Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist somit einzutreten.
�Die Beschwerdef�hrerin r�gt, das vorinstanzlich angeordnete Verbot jeglicher Nutzung der R�ume im Obergeschoss West und Mitte des Betriebsgeb�udes auf Grundst�ck KTN 3152 bis zum rechtskr�ftigen Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens gehe zu weit. Die Nutzung der betreffenden R�ume als B�ro sei vom Bezirksrat am 10. Januar 2005 rechtskr�ftig bewilligt worden. Ein vollst�ndiges Nutzungsverbot stelle eine unzul�ssige reformatio in peius und eine willk�rliche Anwendung von kantonalem Recht (� 58 der Verordnung �ber die Verwaltungsrechtspflege) dar und widerspreche dem Verh�ltnism�ssigkeitsprinzip.
2.1.�Im Verfahren der nachtr�glichen Verwaltungsrechtspflege gilt als Streitgegenstand das Rechtsverh�ltnis, das Gegenstand der angefochtenen Verf�gung bildet, in dem Umfang, in dem es im Streit liegt. Beschwerdebegehren, die neue, in der angefochtenen Verf�gung nicht geregelte Fragen aufwerfen, �berschreiten den Streitgegenstand und sind deshalb unzul�ssig. Denn in einem Rechtsmittelverfahren kann der Streitgegenstand grunds�tzlich nur eingeschr�nkt, aber nicht ausgeweitet werden (BGE 131 II 200 E. 3.2 S. 203 mit Hinweisen). Was Streitgegenstand ist, bestimmt sich nach dem angefochtenen Entscheid und den Parteibegehren (BGE 133 II 35 E. 2 S. 38). Auch wenn zum Verst�ndnis der Antr�ge auf die Begr�ndung zur�ckgegriffen werden muss, ergibt sich der Streitgegenstand stets aus der beantragten Rechtsfolge und nicht aus deren Begr�ndung, die sich regelm�ssig aus verschiedenen rechtlichen und tats�chlichen Aspekten zusammensetzt (vgl. BGE 131 II 200 E. 3.3 S. 203 f.; Urteil 2C_446/2007 vom 22. Januar 2008 E 2.2, in: StR 63/2008 S. 376). Vom selben Begriff des Streitgegenstandes geht grunds�tzlich auch das kantonale Recht aus (Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 20. Oktober 2010, VGE II 2010 85 E. 5.1; vgl. auch Josef Hensler, Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, 1980, S. 56 unten).
Der vorinstanzlich angefochtene RRB Nr. 160/2010 vom 16. Februar 2010 verpflichtete die Beschwerdef�hrerin (und die Mieter), den gesetzm�ssigen Zustand innert sechs Monaten ab Rechtskraft dieser Verf�gung wiederherzustellen (Dispositiv-Ziffer 1). Weiter stellte er fest, dass f�r die R�ume im Osten (recte: Westen) und in der Mitte des Geb�udes auf Grundst�ck Kat.-Nr. 3152 ein vollst�ndiges Nutzungsverbot f�r Wohnraum gilt; sie d�rfen ausschliesslich als B�ror�ume benutzt werden ( Dispositiv-Ziffer 3). In der vorinstanzlichen Beschwerde wurde beantragt, es sei davon abzusehen, die Umnutzung von B�ror�umlichkeiten in Wohnungen zu verbieten und diese r�ckg�ngig zu machen; eventuell sei die Umnutzung zu bewilligen. Streitgegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens war somit das Verbot der Nutzung der R�ume im Obergeschoss West und Mitte des Betriebsgeb�udes als Wohnraum sowie die Verpflichtung zum R�ckbau der beiden Wohnungen innert einer bestimmten Frist. Die von der Baubeh�rde bewilligte und vom Regierungsrat ausdr�cklich festgestellte Zul�ssigkeit der Nutzung der betreffenden R�umlichkeiten als B�ro stand nie in Frage. Das vorinstanzlich ausgesprochene Verbot jeglicher Nutzung dieser R�ume geht somit �ber den Streitgegenstand hinaus, soweit davon auch die Nutzung als B�ro erfasst wird. Daran �ndert nichts, dass die Beschwerdef�hrerin sich auch gegen die R�ckbauverpflichtung wehrte und diese gem�ss Anordnung des kantonalen Verwaltungsgerichts nicht innert sechs Monaten zu erfolgen hat, sondern fr�hestens sobald definitiv feststeht, welcher Zone das Grundst�ck KTN 3152 im Rahmen der laufenden Zonenplanrevision zugewiesen wird. Nicht von Belang ist und daher offenbleiben kann, ob die Durchsetzung des Verbots der unbestrittenermassen nicht gesetzeskonformen Nutzung der betreffenden R�umlichkeiten zu Wohnzwecken tats�chlich erfordert, dass auch die Nutzung als B�ro untersagt und mit den hief�r geeigneten Mitteln (u.U. Versiegelung) sichergestellt wird, wie die Vorinstanz erwogen hat. Solche Massnahmen hatten im �brigen offenbar weder die Baubeh�rde noch der Regierungsrat als notwendig erachtet.
�Im dargelegten Sinne verletzt der angefochtene Entscheid klares Recht und ist entsprechend abzu�ndern.
2.2.�Besteht nach dem Gesagten kein Verbot der Nutzung der R�umlichkeiten im Obergeschoss West und Mitte des Betriebsgeb�udes als B�ro, bedeutet der angefochtene Entscheid keine Schlechterstellung (reformatio in peius) gegen�ber dem RRB Nr. 160/2010 vom 16. Februar 2010. Die Vorinstanz hat nicht die sofortige Wiederherstellung des gesetzm�ssigen Zustandes "innert sechs Monaten ab Rechtskraft dieser Verf�gung" angeordnet, sondern als massgebenden Zeitpunkt den rechtskr�ftigen Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens bestimmt. Wie sie nicht offensichtlich unrichtig, somit f�r das Bundesgericht verbindlich festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG), wird voraussichtlich noch einige Zeit vergehen, bis der neue Zonenplan samt dazugeh�rigem Baureglement in Kraft tritt. Abgesehen davon ist der Ausgang ungewiss; sogar das Nichtzustandekommen der Zonenplanrevision ist nicht auszuschliessen.
�Weiter r�gt die Beschwerdef�hrerin, die Weigerung der Vorinstanz, das Verfahren bis zum Abschluss der Zonenplanrevision zu sistieren, sodass keine Vollstreckung drohe, stelle eine willk�rliche Anwendung von kantonalem Recht (� 23 VRP i.V.m. � 1 lit. c VRP und � 73 der Justizverordnung) dar. Bei einer bevorstehenden Rechts�nderung, die den Verfahrensausgang wesentlich beeinflusse, sei die Sistierung bereits dann angebracht, wenn die neuen Vorschriften erst aufgelegt worden seien (unter Hinweis auf K�lz/Bosshart/R�hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Z�rich [VRG], 2. Aufl. 1999, N. 29 zu Vorbem. zu �� 4-31, und Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum Gesetz �ber die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern [VRPG], 1997, N. 6 zu Art. 38). Vorliegend sei die revidierte Nutzungsplanung mit den zwei im Vordergrund stehenden Varianten bereits �ffentlich aufgelegt worden. Das Bundesgericht habe die M�glichkeit, diese Bundesrechtsverletzung reformatorisch zu korrigieren und den Entscheid �ber die Bewilligungsf�higkeit der streitigen Umnutzung bis zum Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens auszusetzen, d.h. die Wohnnutzung zuzulassen und keine R�ckf�hrung zu befehlen.
�Der Ausgang des Zonenplanrevisionsverfahrens kann zwar von Bedeutung sein f�r die Frage, ob die Nutzung der R�umlichkeiten im Obergeschoss West und Mitte des Betriebsgeb�udes (nachtr�glich) allenfalls teilweise bewilligt werden kann. Wie in E. 2.2 dargelegt, ist indessen der Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Zonenordnung (Zonenplan samt Baureglement) nicht hinreichend genau bestimmbar und auch mit Bezug auf die �nderungen besteht zu wenig Gewissheit. Es ist sogar m�glich, dass die Revision nicht zustande kommt. Unter diesen Umst�nden und in Ber�cksichtigung, dass bis zum Abschluss der Zonenplanrevision keine Verpflichtung besteht zur Wiederherstellung des gesetzm�ssigen Zustandes, welcher ausschliesslich die Nutzung der betreffenden R�umlichkeiten als B�ro zul�sst, verletzt die Weigerung der Vorinstanz, das Verfahren zu sistieren, kein Bundesrecht. Es ist kein Grund ersichtlich, f�r das bundesgerichtliche Verfahren anders zu entscheiden.
�Die Beschwerdef�hrerin bestreitet nicht, dass die beiden Wohnungen im Obergeschoss West und Mitte des Gewerbegeb�udes auf Grundst�ck KTN 3152 mangels betrieblicher Notwendigkeit im Sinne von Art. 67 Abs. 2 BauR grunds�tzlich rechtswidrig sind. Wie schon in den Verfahren vor Regierungsrat und Verwaltungsgericht beansprucht sie indessen gest�tzt auf Art. 8 Abs. 1 BV Gleichbehandlung im Unrecht. Zur Begr�ndung f�hrt sie aus, entgegen der insoweit offensichtlich unrichtigen Feststellung der Vorinstanz sei die in Bezug auf die Frage der Betriebsnotwendigkeit lockere und gesetzwidrige Praxis der Baubeh�rde und des Bezirksrats mit dem Beschluss Nr. 282 vom 14. August 2006 nicht aufgegeben worden.
4.1.�Der Grundsatz der Gesetzm�ssigkeit der Verwaltung geht in der Regel der R�cksicht auf die gleichm�ssige Rechtsanwendung vor. Der Umstand, dass das Gesetz in anderen F�llen nicht oder nicht richtig angewendet worden ist, gibt den B�rgern grunds�tzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Ausnahmsweise und unter strengen Bedingungen wird jedoch im Rahmen des verfassungsm�ssig verb�rgten Gleichheitssatzes (Art. 8 Abs. 1 BV) ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht anerkannt. Voraussetzung ist, dass die zu beurteilenden F�lle in den tatbestandserheblichen Sachverhaltselementen �bereinstimmen, dass dieselbe Beh�rde in st�ndiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch insk�nftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Schliesslich d�rfen keine �berwiegenden Gesetzm�ssigkeitsinteressen oder Interessen Dritter bestehen (vgl. BGE 136 I 65 E. 5.6 S. 78; 126 V 390 E. 6 S. 392; 123 II 248 E. 3c S. 253; Urteil 1C_398/2011 vom 7. M�rz 2012 E. 3.6). Als Grundlage f�r einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht in Betracht kommen kann neben einer rechtswidrigen Bewilligungspraxis unter Umst�nden auch eine systematische unterlassene Rechtsanwendung (fehlende Durchsetzung der Baubewilligungspflicht durch allenfalls nachtr�gliche Veranlassung der notwendigen Baubewilligungsverfahren und Anordnung der erforderlichen Wiederherstellungsmassnahmen unter Beachtung der verfassungsrechtlichen Anforderungen; Urteil 1C_398/2011 vom 7. M�rz 2012 E. 3.9).
4.2.�Die Vorinstanz hat in Bezug auf zwei andere Grundst�cke (KTN 4023 und 4779) in der Gewerbe- und Industriezone GI die Bewilligungsf�higkeit zweiter Wohnungen wegen fehlender Betriebsnotwendigkeit im Sinne von Art. 67 Abs. 2 BauR verneint. Demgegen�ber hatte der Regierungsrat im Beschluss Nr. 160/2010 vom 16. Februar 2010 lediglich in einem Fall (Grundst�ck KTN 4779) die zweite Wohnung sowie deren Erweiterung nicht als betriebsnotwendig erachtet. Weiter hat die Vorinstanz erwogen, die Beschwerdef�hrerin habe auf weitere Grundst�cke hingewiesen, bei welchen Art. 67 Abs. 2 BauR m�glicherweise ebenfalls missachtet worden sei. Der Regierungsrat habe das nicht in Abrede gestellt, indes geltend gemacht, der Bezirksrat habe bei s�mtlichen unerlaubten Wohnungen ein nachtr�gliches Baubewilligungsverfahren durchzuf�hren. Mithin k�nne nicht ausgeschlossen werden, dass sich unter den fraglichen Wohnungen auch solche bef�nden, die nur unter dem Titel der Betriebsnotwendigkeit bewilligungsf�hig w�ren. Insgesamt erweise sich die R�ge der Beschwerdef�hrerin, sie werde ungleich behandelt, aufgrund der derzeitigen Aktenlage nicht als unbegr�ndet. Den Anspruch, gleich behandelt zu werden wie diejenigen Firmen, die in der Gewerbe- und Industriezone GI - mit oder ohne entsprechende Bewilligung - eine nicht im Sinne von Art. 67 Abs. 2 BauR betriebsnotwendige (zweite) Wohnung gebaut haben, hat die Vorinstanz mit der Begr�ndung verneint, gem�ss dem angefochtenen regierungsr�tlichen Entscheid habe der Bezirksrat zugesichert, eine allenfalls baureglementswidrige Bewilligungspraxis aufzugeben. Es sei nicht daran zu zweifeln, dass die Regierung gegebenenfalls aufsichtsrechtlich einschreiten w�rde, wenn der Bezirksrat seiner Zusicherung nicht ernsthaft nachleben sollte.
4.3.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt, die Behauptung der Vorinstanz, der Bezirksrat habe zugesichert, in Zukunft eine restriktivere Bewilligungspraxis anzuwenden, stelle eine aktenwidrige und somit offensichtlich fehlerhafte Sachverhaltsfeststellung dar (Art. 97 Abs. 1 BGG). Die R�ge ist unbegr�ndet. In E. 5.1 seines Entscheids vom 16. Februar 2010 (RRB Nr. 160/2010) hielt der Regierungsrat fest, die Vorinstanz habe m�ndlich versichert, in Zukunft eine restriktivere Bewilligungspraxis f�hren zu wollen und vor weiteren Entscheiden, insbesondere �ber die nachtr�glichen Baugesuche f�r drei Kleinwohnungen im Gewerbegeb�ude auf dem Grundst�ck KTN 4023 den vorliegenden Beschluss abzuwarten. Im �brigen betont der Bezirksrat in seiner Vernehmlassung, dass die Baubeh�rde seit 2006 eine konsequente und rechtskonforme Praxis in Bezug auf die Bewilligung betriebsnotwendiger Wohnungen verfolge. Nicht weiter einzugehen ist auf die R�ge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) und willk�rlicher antizipierter Beweisw�rdigung durch das kantonale Verwaltungsgericht, weil es dem Begehren um Edition weiterer Baubewilligungsakten verschiedener Grundst�cke in der Gewerbe- und Industriezone GI nicht nachgekommen sei. Ihre diesbez�glichen Vorbringen gen�gen den Anforderungen an die R�ge- und Begr�ndungspflicht im Zusammenhang mit der Verletzung von Grundrechten, insbesondere dem Willk�rverbot (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 136 I 49 E. 1.4.1 S. 53; 134 II 349 E. 3 S. 351 f.) nicht, da sie auch nicht ansatzweise darlegt, welche der genannten Grundst�cke bzw. (Gewerbe- oder Industrie-) Betriebe inwiefern mit dem ihrem vergleichbar sind. Abgesehen von der mit Beschluss Nr. 398 vom 3. September 2007 bewilligten Erweiterung von Wohnraum auf dem Grundst�ck KTN 4779 ist somit davon auszugehen, dass der Bezirksrat sp�testens seit dem Beschluss Nr. 282 vom 14. August 2006 seine Praxis der Bewilligung von Wohnraum in der Gewerbe- und Industriezone GI unter dem Gesichtspunkt der Betriebsnotwendigkeit (Art. 67 Abs. 2 BauR) einheitlich und restriktiver als fr�her anwendet. Wie diese Vorschrift rechtskonform zu handhaben ist, wird im �brigen wegleitend in E. 2.1-4 des angefochtenen Entscheids erl�utert.
�Unbehelflich ist sodann der Hinweis auf das Protokoll vom 20. August 2010 zum Augenschein vom Vortag. Daraus ergibt sich nicht, dass der Bezirksrat beabsichtige, in Anbetracht der laufenden Zonenplanrevision gegen bislang nicht bewilligte Wohnungen nicht vorzugehen, wie die Beschwerdef�hrerin vorbringt. Die anwesende Vertreterin des Bezirksrates erw�hnte auf entsprechende Anfrage, die h�ngigen Baubewilligungsverfahren bez�glich der drei Kleinwohnungen auf dem Grundst�ck KTN 4023 seien aufgrund des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sistiert. Dass dieser Zustand bis zum Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens andauern soll, wurde damit nicht gesagt. Schliesslich kann nicht ausgeschlossen werden, dass vor 2006 in der Gewerbe- und Industriezone GI Wohnungen gebaut und bewilligt worden waren, die bei einer n�heren Pr�fung nicht als betriebsnotwendig zu betrachten w�ren (vgl. vorne E. 4.2). Die Beschwerdef�hrerin spricht von vielen F�llen, w�hrend es sich gem�ss Vernehmlassung der Bezirksrates um Einzelf�lle handelt, in denen die Betriebsnotwendigkeit in Frage gestellt werden k�nne. Wie es sich damit verh�lt, kann offenbleiben. Die betreffenden Wohnungen k�nnen sich jedenfalls auf eine rechtskr�ftige Baubewilligung st�tzen; darauf kann lediglich unter den Voraussetzungen des Widerrufs nach � 34 Abs. 1 VRP zur�ckgekommen werden. Insofern unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem im Urteil 1C_398/2011 vom 7. M�rz 2012 beurteilten Sachverhalt, wo es um baurechtswidriges Verhalten ohne Vorliegen einer Baubewilligung oder in �berschreitung der erteilten Baubewilligung ging und sich unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung im Unrecht die Frage der Wiederherstellung des gesetzm�ssigen Zustandes stellte. Auch aus diesem Pr�judiz kann somit die Beschwerdef�hrerin nichts zu ihren Gunsten ableiten.
�Schliesslich r�gt die Beschwerdef�hrerin, das vollumf�ngliche Nutzungsverbot in Bezug auf die R�umlichkeiten im Obergeschoss West und Mitte des Betriebsgeb�udes auf Grundst�ck KTN 3152 bis zum Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens sei unverh�ltnism�ssig (Art. 5 Abs. 2 BV), widerspreche dem Willk�rverbot (Art. 9 BV) und verletze die Eigentumsgarantie (Art. 27 BV).
5.1.�Eine Grundrechtsbeschr�nkung ist nur zul�ssig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im �ffentlichen Interesse liegt und verh�ltnism�ssig ist (Art. 36 BV; BGE 125 II 129 E. 8 S. 141 mit Hinweis). Die Nichtbewilligung der Nutzung der R�umlichkeiten im Obergeschoss West und Mitte des Gewerbegeb�udes auf dem Grundst�ck KTN 3152 zu Wohnzwecken, das Verbot der Wohnnutzung bis zum Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens und die Vorgaben betreffend die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustandes (R�ckbauordnung) st�tzen sich auf � 87 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 14. Mai 1987 (PBG; SRSZ 400.100) und den gleich lautenden � 103 Abs. 2 BauR. Danach verf�gt die Bewilligungsbeh�rde auf Kosten des Bauherrn die Ab�nderung oder Entfernung von widerrechtlichen Bauten und Anlagen, sofern die Abweichung gegen�ber den Bauvorschriften nicht bedeutungslos ist. Soweit die Eigentumsgarantie als verletzt gelten kann - die Beschwerdef�hrerin nahm die streitgegenst�ndliche Umnutzung vor, ohne vorg�ngig um eine entsprechende Baubewilligung nachgesucht zu haben -, stellen � 87 Abs. 2 PBG und � 103 Abs. 2 BauR hief�r eine gen�gende gesetzliche Grundlage dar. Ebenfalls besteht ein hinreichendes �ffentliches Interesse an einer zonenkonformen Nutzung nach Massgabe der rechtsgleich angewendeten einschl�gigen kommunalen baurechtlichen Vorschriften.
5.2.�Das Gebot der Verh�ltnism�ssigkeit verlangt, dass eine beh�rdliche Massnahme f�r das Erreichen des im �ffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich f�r die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschr�nkung als zumutbar und verh�ltnism�ssig erweist. Es muss eine vern�nftige Zweck-Mittel-Relation vorliegen. Eine Massnahme ist unverh�ltnism�ssig, wenn das Ziel mit einem weniger schweren Grundrechtseingriff erreicht werden kann (BGE 132 I 49 E. 7.2 S. 62 mit Hinweisen; Urteil 1C_270/2008 vom 6. Februar 2008 E. 3.1, in: ZBl 111/2010 S. 526). Die Verh�ltnism�ssigkeit pr�ft das Bundesgericht bei der Beschr�nkung von Grundrechten frei, wobei es sich aber Zur�ckhaltung auferlegt, soweit die Beurteilung von einer W�rdigung der �rtlichen Verh�ltnisse abh�ngt, welche die kantonalen Beh�rden besser �berblicken (BGE 132 II 408 E. 4.3 S. 415 f.; Urteil 1C_270/2008 vom 6. Februar 2008 E. 3 mit Hinweisen, in: ZBl 111/2010 S. 526). Ausserhalb von Grundrechtseingriffen (Art. 36 Abs. 3 BV) schreitet es wegen Verletzung des Verh�ltnism�ssigkeitsgebots nur dann ein, wenn die kantonalrechtliche Anordnung offensichtlich unverh�ltnism�ssig ist und damit gleichzeitig gegen das Willk�rverbot verst�sst (BGE 134 I153 E. 4.2 S. 157 f.).
�Die Beschwerdef�hrerin erachtet das vorinstanzlich angeordnete Nutzungsverbot in Bezug auf die R�umlichkeiten im Obergeschoss West und Mitte des Betriebsgeb�udes auf Grundst�ck KTN 3152 bis zum Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens in erster Linie deshalb als unverh�ltnism�ssig, weil damit auch die Nutzung als B�ro untersagt werde. Wie in E. 2 hievor dargelegt, geht der angefochtene Entscheid insoweit jedoch �ber den Streitgegenstand hinaus. Die betreffenden R�umlichkeiten k�nnen im Rahmen der erteilten Bewilligung als B�ro genutzt werden. Unter diesen Umst�nden ist auch der Einwand der Beschwerdef�hrerin nicht stichhaltig, ihr blieben f�r eine unbestimmte Zeit nur die Lasten des Grundeigentums (Kosten f�r Unterhalt und Steuern etc.) ohne einen Nutzen. Im �brigen bestreitet sie nicht, dass die von der Vorinstanz approximativ ermittelten R�ckbaukosten gemessen an den bisherigen Einnahmen aus der Vermietung der unbewilligten zwei Wohnungen f�r die Frage der Verh�ltnism�ssigkeit ohne Bedeutung sind. Insgesamt stellt das Verbot der Nutzung der R�umlichkeiten im Obergeschoss West und Mitte des Betriebsgeb�udes auf Grundst�ck KTN 3152 zu Wohnzwecken bis zum Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens weder einen unverh�ltnism�ssigen Eingriff in die Eigentumsgarantie dar noch kann darin eine willk�rliche Anwendung von � 87 Abs. 2 PBG und � 103 Abs. 2 BauR erblickt werden.
�Zusammenfassend verletzt der vorinstanzliche Entscheid insoweit Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG) und ist die Beschwerde begr�ndet, als er auch die Nutzung der R�umlichkeiten im Obergeschoss West und Mitte des Betriebsgeb�udes auf Grundst�ck KTN 3152 als B�ro bis zum Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens verbietet. Im �brigen erweist sich die Beschwerde als unbegr�ndet und ist sie abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
�Die Beschwerdef�hrerin ist nach Massgabe ihres Unterliegens kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dem Bezirksrat sind keine Gerichtskosten aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 4 BGG). Die Beschwerdef�hrerin hat im Umfang ihres Obsiegens Anspruch auf eine Parteientsch�digung (Art. 68 Abs. 2 BGG).
�Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 13. Februar 2013 wird dahingehend abge�ndert, dass die Nutzung der R�umlichkeiten im Obergeschoss West und Mitte des Gewerbegeb�udes auf dem Grundst�ck KTN 3152 zu Wohnzwecken bis zum Abschluss des Zonenplanrevisionsverfahrens verboten ist. Im �brigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
�Der Beschwerdef�hrerin werden Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- auferlegt.
�Der Bezirk Einsiedeln hat die Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 600.-- zu entsch�digen.
�Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, dem Bezirksrat Einsiedeln, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 103
 Art. 103
 Art. 90
 Art. 50
 BGE 
 Art. 334
 BGE 
 Art. 38
 Art. 67
 Art. 8
 BGE 
 Art. 67
 Art. 67
 Art. 67
 BGE 
 BGE