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Timestamp: 2020-05-28 11:39:15+00:00

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WEG - Beseitigung von Jalousien und Jalousienkästen
AG Oldenburg (Oldenburg), Az.: 10 C 29/14 (WEG), Urteil vom 16.07.2015
1.) Die Beklagte wird verurteilt die im Bereich der Wohnung Nr. 17 … im Bereich der Fenster auf der Rückseite des Hauses installierten silberfarbigen Jalousien sowie Jalousiekästen zu entfernen.
3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn der Kläger nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4.) Der Streitwert wird in Höhe von 3.000,- Euro festgesetzt.
Der Kläger verlangt die Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung.
Symbolfoto: Von Dmitri Ma /Shutterstock.com
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft … . Der Kläger ist Sondereigentümer der Wohnung Nr. 16 und die Beklagte Sondereigentümerin der Wohnung Nr. 17 in der Anlage.
Die Beklagte hat im Jahr 2011 an den auf der Rückseite des Hauses gelegenen Fenster ihrer Wohnung silberfarbene Jalousien und Jalousiekästen installieren lassen.
Zwischen den Parteien war bereits ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Oldenburg (10 C 14/13) anhängig. Durch den Kläger ist der auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.5.2013 zu TOP 12 gefasste Beschluss über eine nachträgliche Genehmigung der Jalousien durch die übrigen Wohnungseigentümer angefochten worden. Mit Urteil vom 30.1.2014 ist der Beschluss durch das Gericht für ungültig erklärt worden. Das Landgericht Aurich (4 S 48/14) wies die Berufung der Beklagten mit Beschluss vom 11.6.2014 zurück.
Mit Schreiben vom 7.3.2014 forderte der Kläger die Beklagte zur Beseitigung der Jalousien auf.
Der Kläger behauptet, bei den Jalousien handele es sich um eine unzulässige bauliche Anlage im Sinne des § 22 Abs.1 WEG. Sie bedürfe der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, da sie aufgrund der optischen Veränderung einen Nachteil darstelle. Dabei sei insbesondere zu berücksichtigen, dass sich die Immobilie hinsichtlich seiner architektonischen Gestaltung von anderen Objekten abhebe. Sie sei von dem über die Stadtgrenzen von Oldenburg hinaus bekannten Architekten … entworfen worden. Er habe dem Gebäude die Anmutung eines Schiffes gegeben. In südlicher Ausrichtung würden die Terrassen der Staffelgeschosse an eine Schiffsbrücke erinnern. Der Motorraum des Fahrstuhls verkörpere den Schiffsschornstein. Der Kläger habe sein Wohnungseigentum unter anderem deswegen erworben. Dementsprechend sei das Gebäude auch in der Vergangenheit nicht durch uneinheitliche Verglasungen, Windschutzwände, Jalousien, Rollläden etc. verändert worden, sondern bestehe nach wie vor in dem unverfälschten Gesamteindruck. Dieser Eindruck werde durch die Jalousien und die dazu gehörigen Kästen in unzulässiger Form verändert.
Durch die streitgegenständliche Anlage werde auch die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum erschwert. Es sei nicht auszuschließen, dass es bei erforderlichen Arbeiten an den betroffenen Fenstern oder der Außenfassade zu Auseinandersetzungen über die Verantwortlichkeit für den Abbau, die Lagerung und den Wiederanbau oder für durch entsprechende Maßnahmen an den Jalousien eingetretene Schäden komme. Auch diese Gefahr begründe einen rechtlichen Nachteil. Die Wohnungseigentümer hätten auch die Kosten einer Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen hätten. Diese würden sich durch die Veränderung ggfs. erhöhen. Dieser Nachteil könnten auch nicht durch eine Zusage der Beklagten zu Kostenübernahme etc. kompensiert werden. Entsprechendes gelte für die Gefahr einer Nachahmung und damit verbundener Streitigkeiten.
Zudem sei für eine bauliche Veränderung zwingend die vorherige förmliche Beschlussfassung erforderlich. Werde eine solche ohne vorherige Herbeiführung eines Zustimmungsbeschlusses umgesetzt, begründe allein diese Rechtsverletzung einen Beseitigungsanspruch.
Soweit an anderen Wohnungen Markisen angebracht worden seien, seien diese zuvor in den Versammlungen genehmigt worden. Ferner hätten die Wohnungseigentümer beispielsweise auf der Versammlung vom 13.12.2010 auch den Rückbau von baulichen Veränderungen des Wohnungseigentümers … beschlossen.
Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die im Bereich der Wohnung Nr. 17 gemäß Aufteilungsplan im Bereich der Fenster auf der Rückseite des Hauses installierten silberfarbigen Jalousien sowie Jalousiekästen zu entfernen.
Sie behauptet, dem Kläger stehe kein Anspruch auf Beseitigung der Jalousien zu.
Durch das Amtsgericht Oldenburg sei in dem Urteil vom 30.1.2014 nicht bindend festgestellt worden, dass es sich bei den Jalousien um eine unzulässige bauliche Veränderung handele. Da sich der Vorprozess auf eine Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft bezogen habe und jetzt durch den Kläger die Beseitigung einer baulichen Veränderung verlangt werde, sei der Streitgegenstand ein anderer. Im Vorprozess sei auch nicht über deine Rechtsfolge rechtskräftig entschieden worden, die für die vorliegende Entscheidung vorgreiflich sei. Der Kläger habe nicht zusätzlich auf die Feststellung geklagt, dass es sich bei den Jalousien um eine unzulässige bauliche Veränderung handele. Durch das Landgericht Aurich sei die Berufung nur zurückgewiesen worden, weil die Beschlussfassung bereits formell zu beanstanden gewesen sei. Auf eine Entscheidung der anderen Streitpunkte sei es daher nicht mehr angekommen. Diese seien damit nicht in Rechtskraft erwachsen.
Die streitgegenständlichen Jalousien würden keinen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer begründen. Die Jalousien seien dem äußeren Erscheinungsbild des Hauses angepasst. Oberhalb der Wohnung der Beklagten befinde sich ein Fenster, dass mit Metallstäben verkleidet gewesen sei. Diese hätten dem Erscheinungsbild der Lamellen der Jalousien geähnelt. Dieses Fenster sei zwar später aus Altersgründen ausgewechselt worden. Dieses habe zu einer Veränderung der optischen Gestaltung geführt, da bei dem neuen Fenster keine Metallstäbe mehr vorhanden seien. Im Zeitpunkt der Anbringung der Jalousien und auch jetzt noch bestehe aber für das Haus ein ästhetisches, miteinander völlig im Einklang stehendes optisches Bild. Die Jalousien würden sich unauffällig in das gesamte äußere Erscheinungsbild des Hauses einfügen und sein besonderes Gepräge nicht stören. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass die beiden Obergeschosse des Hauses, die quasi als Decksaufbauten des Schiffes konzipiert seien, schon anders gestaltet seien als die darunter liegenden Stockwerke. Die Fensteraufteilung sei eine andere. Die Balkongitter seien nicht offen, sondern als gemauerte Brüstung ausgestaltet. Der Beklagten sei auch durch den Architekten … bestätigt worden, dass die Jalousien nicht störend seien. Auch die weiteren Wohnungseigentümer würden sich nicht an den Jalousien stören.
Zudem seien die Jalousien, selbst im geschlossenen Zustand, vom Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft kaum zu sehen. Der Kläger könne sie von seinem Wohnungseigentum aus ebenfalls nicht sehen.
Die Beklagte sei auch immer bereit gewesen, bei erforderlichen Arbeiten die Jalousien auf eigene Kosten zu entfernen, zu lagern und wieder zu montieren bzw. der Gemeinschaft eine Sicherheit in entsprechender Höhe zu leisten oder sich zu verpflichten, die Jalousien bei einem Verkauf der Wohnung zurückzubauen. Durch entsprechende Maßnahmen seien gemäß dem Kostenvoranschlag der … vom 27.1.2015 lediglich Kosten in Höhe von ca. 180,- Euro veranlasst. Bei einem Außenanstrich des Hauses könne um die Jalousien herum gestrichen werden. Da die Fenster des Hauses gerade komplett erneuert worden seien, sei insoweit auch kein Instandsetzungsbedarf absehbar.
Andere Wohnungseigentümer hätten ebenfalls bauliche Veränderungen in der Form von farblich unterschiedlichen Markisen vorgenommen. Diese seien ausweislich TOP 11 des Protokolls vom 30.11.2000 ebenfalls nicht alle genehmigt. Der Beklagten stehe deshalb unter Gleichheitsgesichtspunkten auch ein Anrecht auf den Erhalt der Jalousien zu.
Dem Kläger steht ein Anspruch gemäß § 1004 Abs.1 BGB i.V.m. § 22 Abs.1 WEG auf Beseitigung der im Bereich der Fenster der Wohnung Nr. 17 (gem. Aufteilungsplan) auf der Rückseite des Hauses installierten silberfarbigen Jalousien und Jalousiekästen gegen die Beklagte zu.
Durch das Amtsgericht Oldenburg ist bereits mit rechtskräftigem Urteil vom 30.1.2014 (10 C 14/13 WEG) festgestellt worden, dass es sich bei den streitgegenständlichen Jalousien, die die Beklagte im Jahr 2011 im Bereich ihres Sondereigentums an den Fenster der rückwärtigen Hausseite installieren ließ, um eine unzulässige bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs.1 WEG handelt. Das Gericht ist bei der Beurteilung dieser Rechtsfrage an die frühere Entscheidung gebunden.
Nach der in der Rechtsprechung herrschenden Ne-bis-in-idem-Lehre (Zöller-Vollkommer, Zivilprozessordnung, 30. Aufl. Vor § 322 Rz. 24, 19) hat das Gericht, wenn es im Zweitprozess den Streitgegenstand des rechtskräftig entschiedenen Erstprozesses als Vorfrage erneut zu prüfen hat, den Inhalt der rechtskräftigen Entscheidung seinem Urteil zu Grunde zu legen. Wann der Streitgegenstand des Erstprozesses in einem Zweitprozess entscheidungserheblich ist, entscheidet das sachliche Recht. Es kommt darauf an, ob das im Zweitprozess anzuwendende sachliche Recht das Bestehen oder Nichtbestehen des im Erstprozess rechtskräftig zu- oder aberkannten subjektiven Rechts oder des im Erstprozess rechtskräftig bejahten oder verneinten Rechtsverhältnisses voraussetzt. Anknüpfungspunkt für den Eintritt einer Bindung ist dabei ausschließlich der Streitgegenstand, über den im Erstprozess tatsächlich entschieden wurde. Nach § 253 Abs.2 Nr.2 ZPO muss die Klageschrift die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs sowie einen bestimmten Antrag enthalten. Damit ist der Begriff des Streitgegenstandes umrissen. Der Kläger begehrt den richterlichen Ausspruch einer für sich in Anspruch genommenen Rechtslage, die er aus einem angegebenen Lebensvorgang ableitet. Über die Berechtigung dieser Rechtsfolgenbehauptung wird im Prozess gestritten. Sie ist der Streitgegenstand. Zur Bestimmung des Streitgegenstandes ist bei den einzelnen Klagearten zu differenzieren. Bei Gestaltungsklage ist ein “umfassender Streitgegenstand” maßgeblich. So umfasst der Streitgegenstand beispielsweise bei einer aktienrechtlichen Klage gemäß § 241, 246 AktG alle einem Hauptversammlungsbeschluss anhaftende Mängel. Das mit der Klage verfolgte Ziel ist es, die richterliche Klärung der Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit eines Hauptversammlungsbeschlusses in Bezug auf seine fehlende Übereinstimmung mit Gesetz und Satzung hinsichtlich seines Gegenstandes und Inhalts sowie des zur Beschlussfassung führenden Verfahrens herbeizuführen. Aus Gründen der Rechtssicherheit soll es einem Aktionär verwehrt sein, die Gesellschaft mehrfach mit einer solchen gegen denselben Beschluss gerichteten Klage zu überziehen. Entsprechendes gilt für die Anfechtung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. (Zöller-Vollkommer, aaO. Einleitung Rz. 80; BGH NJW 2002, 3465)
Damit umfasst der Streitgegenstand des Erstprozesses als Anfechtungsklage sowohl die formelle Beschlussfassung als auch die materielle Wirksamkeit des Beschlusses. Da durch den Erstprozess bereits bindend entschieden wurde, dass der Beschluss auch in materieller Hinsicht nicht die gesetzlichen Anforderungen des § 22 Abs.1 WEG erfüllt, ist das Gericht jetzt an einer anderen Entscheidung gehindert. Bei der Entscheidung, ob dem Kläger ein Beseitigungsanspruch zusteht ist ebenfalls zu klären, ob es sich bei den Jalousien um eine zulässige oder unzulässige bauliche Veränderung handelt. Der erstinstanzlichen Würdigung ist auch das Landgericht Aurich im Beschluss vom 11.6.2014 nicht entgegen getreten.
Unabhängig davon ist der Vortrag der Beklagten auch nicht geeignet, zu dieser Fragestellung eine andere Entscheidung zu treffen. Bei den Jalousien und den dazugehörigen Kästen handelt es sich – wie bereits im Urteil vom 30.1.2014 ausgeführt – um eine bauliche Veränderung, da sie zu einer auf Dauer angelegten Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums führen, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen.
Liegt eine bauliche Veränderung vor, ist nach § 22 Abs.1 WEG für ihre Zulässigkeit die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, deren Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. § 14 Nr.1 WEG bestimmt insoweit, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und diese sowie das gemeinschaftliche Eigentum so zu gebrauchen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Ein Nachteil ist dabei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, also eine Rechtsbeeinträchtigung, die nicht bloß völlig belanglosen oder bagatellartigen Charakter hat. Die Schwelle für die Beurteilung, ob ein nur unerheblicher Nachteil vorliegt, ist aus verfassungsrechtlichen Gründen jedoch eher niedrig anzusetzen. Grundsätzlich ist wegen Art. 14 GG eine einseitige Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums ohne oder gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer nicht zulässig. (Merle in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz 12. Auff. § 22 Rz. 173 ff.)
Im Rahmen der Prüfung, ob einem Wohnungseigentümer ein entsprechender Nachteil entsteht, sind nur objektive und konkret feststellbare Beeinträchtigungen zu berücksichtigen. Es muss sich tatsächlich um einen Nachteil für einen oder mehrere Wohnungseigentümer handeln. Maßstab zur Beurteilung, ob eine Umgestaltung beeinträchtigend wirkt, ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der betreffenden Situation verständlicherweise beeinträchtigt fühlen darf. Es ist eine objektivierte Betrachtung notwendig. Das subjektive Empfinden eines Eigentümers, seine Ängste und Befürchtungen allein spielen bei der Beurteilung keine Rolle. Ausreichend ist auch nicht die fernliegende, mehr oder weniger theoretische Möglichkeit einer Rechtsbeeinträchtigung. Das bloße Risiko einer Beeinträchtigung ist eben noch keine Beeinträchtigung und damit unbeachtlich. Zu berücksichtigen ist vor allem die konkrete Situation der Wohnungseigentumsanlage, in der die bauliche Veränderung durchgeführt wird. Dabei spielt insbesondere der räumliche Bezug eines Wohnungseigentümers zu einer Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums eine Rolle. (Merle in Bärmann, aaO. § 22 Rz.177ff)
Insbesondere eine Veränderung des optischen Bildes des Gemeinschaftseigentums kann einen Nachteil im Sinne des § 22 Abs.1 WEG darstellen. Ob in einer Veränderung des optischen Gesamteindrucks ein Nachteil zu sehen ist, richtet sich nach den allgemeinen Maßstäben und Kriterien. Er ist zu bejahen, wenn sich die Veränderung erstmalig oder verstärkend objektiv nachteilig auf das optische Bild des Gebäudes auswirkt. Eine erhebliche optische Veränderung des Gebäudes stellt in der Regel auch einen Nachteil dar. Ob nämlich eine erhebliche Veränderung des äußerlichen Erscheinungsbildes eines Gebäudes ein Vorteil oder ein Nachteil ist, können häufig auch verständige Wohnungseigentümer unterschiedlich bewerten, selbst wenn die bauliche Maßnahme dem gängigen Zeitgeschmack entspricht. Die Minderheit muss sich dem Geschmack der Mehrheit aber nicht fügen. Wegen Art. 14 Abs. 1 GG ist die Schwelle dafür, ob eine nur unerhebliche und deshalb hinzunehmende optische Veränderung anzunehmen ist, eher niedrig anzusetzen, denn grundsätzlich ist eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums ohne oder gegen den Willen von Wohnungseigentümer nicht zulässig. (Merle in Bärmann, aaO. § 22 Rz. 190 ff)
Darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass durch die Außenjalousien für den Kläger oder andere Wohnungseigentümer kein Nachteil in diesem Sinne begründet wird, ist die Beklagte. Denn dies stellt einen Ausnahmetatbestand da, und ein solcher ist stets von demjenigen darzulegen und zu beweisen der sich darauf beruft. (LG Bamberg, Urteil vom 11.11.2009, 2 S 3/09 WEG)
Ein solcher erheblicher Nachteil ist durch die streitgegenständlichen Außenjalousien gegeben. Den zur Akte gereichten Lichtbildern lässt sich entnehmen, dass durch diese das architektonische Bild der Außenfront der in architektonische Hinsicht besonders gestalteten Wohnungseigentumsanlage in negativer Hinsicht verändert wird. Das Gericht hat sich den entsprechenden Eindruck auch bei einer eigenen Besichtigung des Objekts verschafft. Insbesondere, dass an den Fenstern, die in der 3. Etage direkt unter den veränderten Schlafzimmerfenster liegen, keine Jalousien vorhanden sind, stört die Harmonie und den ästhetischen Gesamteindruck des Hauses. Dass sie sich an der Hinterseite des Hauses und in der 4. Etage befinden ist dabei nicht beachtlich. Die betroffene Hausseite ist von der benachbarten …, die parallel … verläuft, aus für jeden ohne weitere zwischen den dort befindlichen Häusern einsehbar. Das von der Beklagten als Anlage B2 zur Akte gereichte Lichtbild gibt den entsprechenden Eindruck und die Ansicht der Hausseite von dieser Straße aus in etwa wieder. Die Außenjalousien sind – wie die Lichtbilder auch zeigen – für den objektiven Betrachter insbesondere im heruntergelassenen Zustand deutlich sichtbar und wahrnehmbar. Ob der Architekt, der das Haus entworfen hat, die Jalousien als nicht störend empfindet ist, nach den oben angeführten Kriterien nicht entscheidend. Entsprechendes gilt für eine eventuelle Zustimmung durch die übrigen Wohnungseigentümer, da auch der Kläger seine Zustimmung erklären müsste.
Ferner ist auch dem Kläger Recht zu geben, soweit er darlegt, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer stets Voraussetzung für eine Maßnahme nach § 22 Abs.1 WEG ist. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 22 Abs.1 WEG und auch aus dem Gesetzeszweck. Die Eigentümergemeinschaft soll vor Durchführung einer baulichen Maßnahme mit der Sache befasst werden und nicht vor vollendete Tatsachen gesetzt werden, bevor die Prüfung, ob und wen eine Maßnahme nachteilig beeinträchtigt, abgeschlossen ist. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers, der durch eine solche Maßnahme nachteilig beeinträchtigt wird, kann deshalb auch nur im Rahmen eines Beschlussverfahrens durch positive Stimmabgabe zu dem entsprechenden Beschluss erklärt werden. Eine außerhalb eines solchen Verfahrens erklärte Zustimmung ist bedeutungslos und legitimiert keine entsprechende Maßnahme. (Merle in Bärmann, aaO. § 22 Rz.129, 133, 139) Dass ein solcher Beschluss in der Wohnungseigentümergemeinschaft der Parteien gefasst wurde, ist durch die Beklagte jedoch nicht vorgetragen worden.
Weiterhin kann sich die Beklagte auch nicht auf den Gleichbehandlungsgrundsatz berufen. Zwar gilt der für den Bereich des Vereins- und Gesellschaftsrecht entwickelte Gleichbehandlungsgrundsatz auch im Wohnungseigentumsrecht. Er bindet die Wohnungseigentümer und den Verwalter dahingehend, dass im Rahmen des Gemeinschaftsverhältnisses jedes Mitglied bei gleichen Voraussetzungen gleich behandelt werden muss. Lediglich aus sachlichen Gründen dürfen Differenzierungen vorgenommen werden. Zudem besteht kein Anspruch auf eine Gleichbehandlung im Unrecht. Werden einem Wohnungseigentümer unrechtmäßig Vorteile zuerkannt, kann ein anderer Wohnungseigentümer nicht auf der Grundlage dieses Grundsatzes fordern, ebenso behandelt zu werden. (Merle in Bärmann, aaO. § 25 Rz.201) Durch die Beklagte ist nicht vorgetragen und unter Beweis gestellt worden, dass anderen Wohnungseigentümern die Anbringung von Jalousien oder Rollläden gestattet wurde. Markisen sind demgegenüber nicht maßgeblich, da sie nicht vergleichbar sind.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr.11,711 ZPO.
Räumungsanspruch des Vermieters gegen den Untermieter WEG – Wanddurchbruch zwecks Verbindung zweier Eigentumswohnungen

References: § 22
 § 1004
 § 22
 § 22
 § 322
 § 253
 § 241
 BGH 
 § 22
 § 22
 § 14
 Art. 14
 § 22
 § 22
 § 22
 Art. 14
 § 22
 § 22
 § 22
 § 22
 § 25