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TRIBUNALE DI SALERNO. Terza sezione civile VERBALE DI VENDITA DESERTA CON RIFISSAZIONE - PDF
TRIBUNALE DI SALERNO. Terza sezione civile VERBALE DI VENDITA DESERTA CON RIFISSAZIONE
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Giuseppa Visconti
1 TRIBUNALE DI SALERNO Terza sezione civile 381/98 Cron VERBALE DI VENDITA DESERTA CON RIFISSAZIONE L anno 2009, addì 18 del mese di Giugno, nel Tribunale di Salerno e davanti al sig. Giudice dell Esecuzione, dr.ssa Ornella Teresa Dezio, assistito dal cancelliere dott.ssa Lucia D Amato, a seguito di ordinanza in data in atti, regolarmente pubblicata, affissa e comunicata al debitore, emessa nella procedura in epigrafe indicata, ad istanza di Banco di Napoli in danno di omissis Sono comparsi: Avv.to G. Bianco per avv.to Granese L avv. Bianco chiede farsi luogo alla vendita ai pubblici incanti. Il Giudice dell esecuzione Dispone in conformità, ma, poiché non risultano presentate domande in tempo utile e con le formalità di legge, dichiara deserta la vendita. L avv. Bianco chiede farsi nuovamente luogo alla vendita con incanto degli immobili pignorati e rimasti invenduti nell asta odierna, senza riduzione del prezzo come per legge. Il giudice dell esecuzione, esaminati gli atti, rilevato che le vendite senza incanto e con incanto sono andate deserte La vendita sarà eseguita alle medesime condizioni della precedente ordinanza di vendita: A. Prezzo base a) determinato il prezzo base in b) al prezzo base di cui alla precedente ordinanza di vendita. B. Cauzione In ogni caso dispone che la cauzione sia versata in misura non inferiore al 10% (dieci per cento). C. Pubblicità Dispone che la presente ordinanza escluse le note sia pubblicata: a. mediante pubblicità su apposita pagina elettronica sul sito elettronico specializzato (internet) individuato come indicato nell ordinanza di vendita, a partire da 60 gg. da oggi e fino all udienza fissata per gli incanti, con onere di contattare il fornitore entro 30 gg.;
2 b. per una sola volta, su di un periodico almeno a diffusione locale/, a scelta del creditore, da effettuarsi almeno 10 gg. prima dell udienza fissata per gli incanti; c. ed anche, a scelta del creditore procedente, con pubblicità muraria nei Comuni di Salerno e dei luoghi ove sono ubicati gli immobili, almeno fino a 10 gg. prima dell udienza fissata per gli incanti. 2. L avv. chiede disporsi la riduzione del prezzo base della precedente vendita nella misura di ¼. Il Giudice dell esecuzione fissa ai sensi dell art. 591 cpc per la vendita senza incanto la data del 15/10/09 ore 9.00 e per il successivo incanto la data del 4/2/10 ore al prezzo ridotto di ,00 per il Lotto UNO; al prezzo ridotto di ,00 per il Lotto DUE; al prezzo ridotto di ,50 per il Lotto TRE; al prezzo ridotto di ,00 per il Lotto QUATTRO; richiamando quanto alla cauzione ed all adempimento delle forme di pubblicità le prescrizioni già dettate nell ordinanza di vendita in atti. Offerta minima invariata. D. Eventuali offerte in aumento di quinto. Per gli eventuali aumenti ai sensi dell art. 584 cod. proc. civ. si fissa fin d ora la cauzione nella misura del 10% (dieci per cento) del nuovo prezo offerto. Il Cancelliere Dr.ssa Lucia D Amato Il Giudice dell esecuzione Dott.ssa Ornella Teresa Dezio
3 Procedura esecutiva n 381/98 tra Banco di Napoli (creditore) contro omissis (debitore) Ill.mo Giudice dell esecuzione Dott. Ornella DEZIO IV Sezione Civile Tribunale di Salerno Io sottoscritta ing. Clementina Fattorosi di Barnaba sono stata nominata dalla S.V., esperta per la stima di immobili nella procedura esecutiva in epigrafe il 18 luglio 2007 prestando il giuramento di rito e ricevendo il seguente MANDATO 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; Pagina 1 di 24
4 4) Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere di carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8) Riferisca dell esistenza di formalità,vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9) Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art.46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all art.46 comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L.47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, Pagina 2 di 24
5 ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art.46, co. 5 del citato T.U. e di cui all art.40, co. 6, della citata L.47/85. 10) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11) Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12) Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Le operazioni peritali sui luoghi di causa hanno avuto inizio il giorno 30 luglio 2007 come comunicato alle parti a mezzo raccomandata a.r.: nel giorno stabilito per l accesso ho ricevuto dal signor omissis, figlio del debitore, un telegramma nel quale mi comunicava che il padre omissis era deceduto nel luglio Mi sono recata in ogni caso a Castel San Lorenzo insieme al mio collaboratore ingegnere Massimiliano Paolillo, rinvenendo il signor Pagina 3 di 24
6 omissis che mi ha comunicando la sua volontà di impedire l accesso ai luoghi, invitandomi ad accedere con l uso della forza pubblica. Inoltre si rifiutava di comparire nel verbale di accesso. A questo punto ho dovuto richiedere alla S.V. l autorizzazione all uso della forza pubblica, nonché istruzioni in merito alla prosecuzione delle operazioni vista la morte del debitore. Il la S.V. mi ha concesso l autorizzazione richiesta emi ha invitato a proseguire regolarmente nelle operazioni. Pertanto ho contattato la Stazione dei Carabinieri di Castel San Lorenzo, per concordare la data per eseguire un accesso sui luoghi: fissato l accesso per il giorno , mi sono recata a Castel San Lorenzo per accedere agli immobili oggetto dell esecuzione. In tale occasione, insieme al Luogotenente De Chiara, comandante della Stazione dei carabinieri, all appuntato scelto Valenti e al mio collaboratore ingegnere Massimiliano Paolillo, ho rinvenuto il signor omissis che ci ha condotto presso alcuni immobili oggetto dell esecuzione, in particolare presso alcuni terreni in Aquara, presso altri terreni in Castel San Lorenzo, presso un locale terraneo adibito ad attività commerciale e, infine, presso un altro locale terraneo sempre sito nel centro di Castel San Lorenzo. In tali immobili ho eseguito dei rilievi metrici e fotografici. Il signor omissis affermò di avermi condotta presso tutti gli immobili oggetto della procedura, ma si rifiutò di firmare il verbale di accesso. Avendo immediatamente riscontrato che il signor omissis non mi aveva condotto presso tutti gli immobili oggetto di esecuzione, ho fissato un nuovo accesso per il giorno : in tale occasione i carabinieri della locale Stazione non hanno potuto accompagnarmi sui luoghi per imprevedibili e superiori esigenze di servizio, per cui non ho potuto eseguire l accesso in quanto il signor omissis non si è reso disponibile all accesso, benché avvisato regolarmente. Pagina 4 di 24
7 A questo punto ho concordato un nuovo accesso con i Carabinieri per il giorno : in tale occasione il signor omissis si è reso irreperibile benché contattato telefonicamente dal maresciallo Apolito, che ci accompagnava; nonostante l assenza del figlio del debitore, mi sono recata con il mio collaboratore ingegnere Massimiliano Paolillo presso l immobile oggetto dell esecuzione alla località Tempa delle Monache di Castel San Lorenzo, che non era stato possibile visitare nel sopralluogo del , ma il maresciallo Apolito non ha ritenuto opportuno forzare l ingresso alla proprietà omissis in assenza del proprietario. A questo punto il Comandante della Stazione dei carabinieri ha convocato il signor omissis presso la caserma per il giorno : in tale occasione mi sono recata con il mio collaboratore ingegnere Massimiliano Paolillo presso la Stazione dei carabinieri, rinvenendo il signor omissis, oltre al Comandante della Stazione luogotenente De Chiara; il signor omissis mi ha condotto presso l immobile dove non era stato possibile accedere e pertanto ho potuto eseguire le operazioni di rilievo metrico e fotografico necessarie per la compiuta descrizione dello stato dei luoghi. Le operazioni peritali sui luoghi di causa terminavano in tale occasione, con la precisazione che anche in questo caso il signor omissis si è rifiutato di siglare il verbale. Le operazioni peritali si sono svolte con altri accessi presso gli Uffici Tecnici dei Comuni di Aquara e Castel San Lorenzo, presso l Agenzia del Territorio di Salerno e presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno. RISPOSTE AI QUESITI PROPOSTI 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; Pagina 5 di 24
8 I beni pignorati consistono in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è necessaria. In particolare ritengo che quella presente agli atti di causa sia idonea. 2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; Come già detto, ritengo la documentazione ex art. 567 c.p.c. idonea, per cui è possibile procedere alla risposta ai quesiti da 4 a 12 3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; la situazione oggetto della presente relazione non corrisponde al caso previsto del quesito, per cui è possibile procedere alla risposta ai quesiti successivi per tutti gli immobili oggetto della procedura esecutiva. 4) Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; Al fine della compiuta identificazione degli immobili oggetto della procedura esecutiva, occorre tenere presente preliminarmente che alcuni fondi rustici non corrispondono con una sola particella catastale, ma con più particelle catastali. LOCALE MACELLERIA Tale immobile è censito al N.C.E.U. del Comune di Castel San Lorenzo al Foglio 7 n 32 sub 2 categoria C/2 (deposito) classe 3 consistenza 30 mq rendita 37,19 euro. Pagina 6 di 24
9 Esso confina a Nord con via San Cosmo, e con altre proprietà a Est, Ovest e Sud, come anche riportato nel grafico allegato n 6. Il fabbricato in cui si trova il locale sorge alla via San Cosmo, in una zona abbastanza centrale dell abitato di Castel San Lorenzo lungo una strada che conduce alla strada provinciale per Aquara. Il locale si trova al piano terra ed ha accesso direttamente dalla pubblica via. Attualmente è destinato ad attività commerciale, in particolare ospita una macelleria condotta dal figlio del debitore omissis (vedi foto n ). Esso si presenta in discreto stato di conservazione, vi sono istallate delle celle frigorifere ed è provvisto di servizi igienici. La superficie complessiva del locale è pari a circa 25,62 mq leggermente inferiore alla consistenza catastale. Da quanto rilevato dalla documentazione in atti, dall esame dello stato dei luoghi e dalla documentazione rinvenuto ho verificato la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. In particolare faccio presente che agli atti dell Agenzia del Territorio di Salerno non vi è la planimetria del locale. LOCALE TERRANEO Tale immobile è censito al N.C.E.U. del Comune di Castel San Lorenzo al Foglio 7 n 21 sub 6 categoria C/2 (deposito) classe 2 consistenza 24 mq rendita 24,79 euro. Esso confina a Sud con via San Lorenzo, e con altre proprietà a Est, Ovest e Nord, come anche riportato nella planimetria catastale allegata alla presente relazione. Il fabbricato sorge nel centro di Castel San Lorenzo, nei pressi di un ampia piazza ove si svolge un mercato di ambulanti. Attualmente il fabbricato risulta disabitato in quanto inagibile a seguito del sisma del 1980, tanto che non è stato possibile accedere al locale. Pagina 7 di 24
10 In ogni caso le condizioni del fabbricato sono pessime, stante l abbandono in cui versa da decenni. La porta di accesso al locale risulta piuttosto precaria e da quanto dichiaratomi dal figlio del debitore, il locale è privo di pavimento e assolutamente abbandonato (vedi foto n ). Anche in questo caso ho riscontrato la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. FONDO CALORE Tale fondo è censito al N.C.T. del Comune di Aquara al Foglio 29 dalla seguente particella: - n 97 seminativo classe 2 - consistenza 3975 mq - reddito dominicale 11,29 - reddito agrario 12,32. Esso confina a Nord con fondo di altra proprietà, a Est con strada pedonale di accesso, a Ovest con il fiume Calore e a Sud con fondo di altra proprietà. Il fondo si trova lungo le rive del fiume Calore in una zona periferica del Comune di Aquara, tanto che il fiume segna il confine con il territorio comunale di Castel San Lorenzo. Esso non risulta accessibile con mezzi meccanici, ma esclusivamente attraversando altri fondi; la conformazione morfologica del fondo è sostanzialmente pianeggiante, leggermente in pendenza verso il fiume Calore; allo stato attuale il fondo versa in condizioni di abbandono essendo incolto, con essenze infestanti e privo di recinzione (vedi foto n 3 8 9). Anche in questo caso ho riscontrato la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. ULIVETO CALORE Tale fondo è censito al N.C.T. del Comune di Aquara al Foglio 29 dalle seguenti particelle: - n 338 uliveto classe 3 - consistenza 4852 mq - reddito dominicale 12,53 - reddito agrario 11,28; Pagina 8 di 24
11 - n 340 seminativo classe 3 - consistenza 5100 mq - reddito dominicale 9,22 - reddito agrario 11,85; Esso confina a Nord con fondi di altre proprietà, a Est e Ovest con fondi di altre proprietà, infine a Sud con fondo di altra proprietà e strada pedonale di accesso. Tale fondo si trova in prossimità di quello ora descritto e denominato fondo Calore. L accesso al fondo è migliore rispetto all altro fondo in quanto può essere accessibile a mezzi agricoli, anche se non risulta accessibile con facilità ad autoveicoli o autocarri stante la condizione attuale delle strade di accesso. Il fondo risulta con pendenza evidente verso il fiume Calore, anche se non accentuata: in ogni caso non si può definire pianeggiante; nel fondo vi è una parte in cui vegetano numerose piante di ulivo, quantificabili in circa 100; si tratta di alberi che vegetano già da lungo tempo, ritengo valutabile in decenni; un altra parte del fondo risulta incolta, ma priva di essenze infestanti e con diverse alberi di fico e altri frutti, si tratta, anche in questi casi di alberi vegetanti da lungo tempo (vedi foto n ). Anche in questo caso ho riscontrato la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. FONDO TEMPA DELLE MONACHE Tale fondo è censito al N.C.T. del Comune di Castel San Lorenzo al Foglio 4 dalle seguenti particelle: - n 247 cast. frutto classe 2 - consistenza 304 mq - reddito dominicale 0,71 - reddito agrario 0,31; - n 248 vigneto classe 2 - consistenza 1580 mq - reddito dominicale 35,09 - reddito agrario 12,65; - n 249 sub 2 porzione di fabbricato rurale; - n 249 sub 3 porzione di fabbricato rurale; Pagina 9 di 24
12 - n 253 cast. frutto classe 2 - consistenza 2759 mq - reddito dominicale 6,41 - reddito agrario 2,85; - n 254 querceto classe 2 - consistenza 510 mq - reddito dominicale 0,24 - reddito agrario 0,13; - n 464 cast frutto classe 2 - consistenza 1711 mq - reddito dominicale 3,98 - reddito agrario 1,77; - n 466 vigneto classe 2 - consistenza 660 mq - reddito dominicale 14,66 - reddito agrario 5,28; - n 507 vigneto classe 2 - consistenza 13 mq - reddito dominicale 0,29 - reddito agrario 0,10; - n 511 fabbricato rurale consistenza 20 mq; Il fondo confina a Nord e a Est con fondi di altre proprietà, a Ovest con fondo di altra proprietà e restante parte del fondo del debitore non soggetto ad esecuzione e a Sud con strada comunale Tempa delle Monache. Il fondo si trova in una zona periferica del territorio comunale di Castel San Lorenzo nei pressi del cimitero alla località detta Tempa delle Monache. L accesso al fondo avviene direttamente dalla pubblica via a mezzo di un cancello metallico. Il fondo è piuttosto esteso, circa 7500 mq, e si presenta in pendenza con un dislivello di circa 25 m tra la parte a quota maggiore corrispondente con la zona d accesso e quella a quota minore lungo il confine Nord. Per accedere alla parte a quota inferiore il fondo è attraversato da una strada in terra, ma adatta al transito di veicoli. Il fondo non è coltivato, ma vi sono diversi alberi di varie specie: il fondo è prevalentemente utilizzato per l allevamento di bestiame (mucche, capre ecc.) che è lasciato in parte libero di circolare nel fondo e parte si trova in appositi recinti o sotto tettoie precarie (vedi foto n ). Pagina 10 di 24
13 All interno del fondo, precisamente nelle posizioni indicate nel grafico allegato n 5 si trovano due fabbricati. Il primo, di dimensioni maggiori, si trova nei pressi della strada comunale; tale fabbricato è di nuova edificazione, solo che risulta terminata la struttura portante e la tompagnatura esterna, ma, da quanto ho potuto riscontrare, manca ogni finitura tale da renderlo utilizzabile oltre ad essere ingombro di ogni genere di masserizie che ne rendono impossibile l accesso; dagli atti dell ufficio tecnico, ho estratto copia, che allego alla presente relazione, dei grafici del progetto approvato per la realizzazione dell edificio; ebbene ho effettuato delle verifiche a campione, riscontrando buona fedeltà tra le dimensioni riportate nei grafici e quelle rilevate sul posto, pertanto per ogni indicazione sulla consistenza del fabbricato rimando ai grafici di progetto che allego alla relazione (vedi foto n 22 23). Il secondo fabbricato si trova nei pressi del confine Nord del fondo; esso è in pessimo stato di conservazione tanto che i solai all interno sono crollati, per cui non è stato possibile accedere all interno; tale fabbricato risulta di vecchia realizzazione, come mostrano alcune tipologie edilizie esistenti ed il fatto che risulta in Catasto quale fabbricato rurale; anche per tale fabbricato è stato presentato ed approvato un progetto di ristrutturazione ex lege 219/81 da cui è possibile determinare lo stato dei luoghi e la consistenza del fabbricato, avendone riscontrato la sostanziale fedeltà; anche di tali grafici allego copia alla presente relazione (vedi foto n 20). Anche in questo caso ho verificato al corrispondenza tra i dati dell atto di pignoramento e quelli rinvenuti sui luoghi e negli uffici competenti. ULIVETO TEMPA DELLE MONACHE Tale fondo è censito al N.C.T. del Comune di Castel San Lorenzo al Foglio 4 dalla seguente particella: Pagina 11 di 24
14 - n 319 cast. frutto classe 2 - consistenza 3322 mq - reddito dominicale 7,72 - reddito agrario 3,43; Il fondo confina a Sud, Ovest e a Est con fondi di altre proprietà, a Nord con strada comunale Tempa delle Monache. Tale fondo si trova in prossimità di quello descritto nel paragrafo precedente, come indicato nel grafico allegato n 3. Tale fondo si presenta in debole pendenza verso la strada comunale da cui è possibile accedere al fondo. Esso si presenta in sufficiente stato di conservazione, inoltre sono presenti diversi ulivi di messa a dimora più o meno recente (vedi foto n 17 24). In questo caso ho verificato la piena corrispondenza tra i dati di pignoramento e quelli rinvenuti sui luoghi e presso i competenti uffici. FONDO VALLONE DEL PULCINO Tale fondo è censito al N.C.T. del Comune di Castel San Lorenzo al Foglio 4 dalle seguenti particelle: - n 153 seminativo classe 3 - consistenza 400 mq - reddito dominicale 0,93 - reddito agrario 0,39 e querceto classe 3 - consistenza 484 mq - reddito dominicale 0,15 - reddito agrario 0,07; - n 154 vigneto classe 3 - consistenza 4350 mq - reddito dominicale 48,30 - reddito agrario 31,45; - n 155 seminativo classe 3 - consistenza 400 mq - reddito dominicale 0,93 - reddito agrario 0,39 e bosco ceduo classe 3 - consistenza 469 mq - reddito dominicale 0,07 - reddito agrario 0,02; - n 156 seminativo arborato classe 2 - consistenza 4571 mq - reddito dominicale 17,71 - reddito agrario 14,16; Pagina 12 di 24
15 Il fondo confina a Sud e a Est con fondi di altre proprietà, a Nord e a Ovest con fondi di altre proprietà e vallone del Pulcino. Tale fondo si trova in una zona piuttosto periferica e depressa rispetto al centro di Castel San Lorenzo, come indicato nel grafico allegato n 3, lungo il vallone del Pulcino e nei pressi del fiume Calore. L accesso al fondo è piuttosto difficoltoso ed avviene attraversando altri fondi partendo da una piccola carrara percorribile con grosse difficoltà. Il fondo si presenta in pendenza verso il vallone, si presenta in sufficiente stato di conservazione, anche se risulta incolto (vedi foto n 1 2). In questo caso ho verificato la piena corrispondenza tra i dati di pignoramento e quelli rinvenuti sui luoghi e presso i competenti uffici. 5) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; Premesso che il debitore è deceduto nel luglio 2006, dai sopralluoghi effettuati ho riscontrato che allo stato attuale tutti gli immobili sono in possesso e nella disponibilità dell unico figlio del debitore omissis. 6) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; Essendo il debitore deceduto non ha significato allo stato attuale verificare il regime patrimoniale. In ogni caso ho riscontrato dall atto di asservimento riportato nel seguente quesito che il debitore ha dichiarato di essere coniugato in comunione dei beni; inoltre ho riscontrato che omissis aveva un solo figlio omissis, più volte già nominato. La visura ipotecaria ristretta al periodo successivo alla certificazione notarile, agli atti della parte creditrice, ha dato risultato negativo per cui non vi sono ulteriori trascrizioni a favore o Pagina 13 di 24
16 contro il debitore successive alla certificazione notarile. Allego alla presente relazione la visura ipotecaria. Pertanto allo stato attuale, non risulta ancora denunciata la successione del debitore, per cui gli unici eredi sono appunto la moglie ed il figlio. 7) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; Dall esame della documentazione agli atti e di quella rinvenuta presso gli uffici della P.A., in particolare quelli dell Ufficio Tecnico del Comune di Castel San Lorenzo, ho riscontrato allegata alla concessione edilizia n 98 del , l esistenza dell atto di asservimento per notaio Biagio Salvati del repertorio 24695; con tale atto il debitore vincolava in modo permanente alla particella Foglio 4 n 253 facente parte del fondo sopra denominato Fondo Tempa delle Monache, sul quale è stato realizzato il fabbricato, le particelle Foglio 3 n 467 del Comune di Castel San Lorenzo e Foglio 29 n 97 e 338 del Comune di Aquara. Dall esame del progetto risultava che per il calcolo della volumetria disponibile è stata considerata anche la particella Foglio 4 n 464 facente parte del fondo Tempa della Monache, per cui anche questa particella è interessata dal vincolo di inedificabilità, anche se non espressamente inserita nell atto di asservimento. In definitiva l atto di asservimento vincolava le particelle Foglio 29 n 97 e 338 del Comune di Aquara, facenti parte dell esecuzione oggetto della presente relazione, oltre ad un altra particella (Foglio 3 n 467) non rientrante nella procedura, mentre le particelle Foglio 4 n 253 e 464 del Comune di Castel Sano Lorenzo sono state già considerate per la realizzazione del fabbricato al fondo Tempa delle Monache. Pagina 14 di 24
17 Esaminando il carteggio delle pratiche ex lege 219/81 riguardante il fabbricato rurale nel fondo Tempa delle Monache e il locale terraneo alla via San Lorenzo 120 ho rilevato che non erano stati erogati contributi, per cui ove la legge fosse rifinanziata (eventualità invero piuttosto lontana) l acquirente avrebbe diritto ai fondi previsti dalla legge per la ricostruzione. 8) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; Dall esame degli atti e dello stato dei luoghi, non risultano formalità, vincoli ed oneri di tale genere gravanti sugli immobili. 9) Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica del terreno di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art.46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all art.46 comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L.47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art.46, co. 5 del citato T.U. e di cui all art.40, co. 6, della citata L.47/85. Con riferimento agli immobili come denominati nella descrizione riportata nella risposta al quarto quesito riporto di seguito quanto rilevato dall esame dello stato dei luoghi e della documentazione agli atti e rinvenuta presso gli uffici della P.A. LOCALE MACELLERIA Pagina 15 di 24
18 Tale locale si trova in un fabbricato danneggiato dal sisma e oggetto di ristrutturazione ex lege 219/81 per il quale sono state rilasciate le concessioni edilizie n 35 del , n 2 del e n 16 del , come risulta dal certificato di agibilità rilasciato dal Sindaco del Comune di Castel San Lorenzo il protocollo In particolare nel certificato risulta che il locale oggetto dell esecuzione è agibile per la destinazione d uso indicata nei grafici di progetto: ebbene da tali grafici, che allego in copia insieme al certificato di agibilità, risulta che il locale è destinato a deposito agricolo, mentre è attualmente utilizzato come attività commerciale, realizzando di fatto un cambio di destinazione d uso abusivo. LOCALE TERRANEO Allo stato attuale l intero fabbricato in cui si trova l immobile risulta inagibile: per questo è stato presentato al Comune di Castel San Lorenzo un progetto, ex lege 219/81, che prevede la ricostruzione fuori sito del fabbricato. Tale progetto non è stato ancora né approvato né rigettato dall Ufficio Tecnico del Comune di Castel San Lorenzo. In particolare la quota del debitore è riportata nel progetto con il numero 5 sia nella pianta della stato di fatto che in quella dello stato di progetto. In ogni caso il fabbricato è stato realizzato in tempi lontani antecedenti il FONDO CALORE Tale fondo, costituito dalla sola particella foglio 29 n 97 del Comune di Aquara, ricade dal punto di vista urbanistico, come risulta dal certificato di destinazione urbanistica rilasciatomi in data , nella zona agricola E con gli standard urbanistici riportati nel certificato che allego alla presente relazione. Ribadisco che su tale fondo vi è il vincolo di inedificabilità a favore del fabbricato realizzato nel fondo Tempa delle Monache ULIVETO CALORE Pagina 16 di 24
19 Come detto in fase di descrizione i fondi in Aquara sono prossimi, tanto che ricadono nella zona agricola E, per cui rimando a quanto riportato nel certificato di destinazione urbanistica allegato. Anche in questo caso ribadisco che su parte di tale fondo (n 338) vi è il vincolo di inedificabilità a favore del fabbricato realizzato nel fondo Tempa delle Monache. FONDO TEMPA DELLE MONACHE Per tale immobile la verifica è più articolata stante la presenza di due fabbricati all interno. Il fabbricato in corso di costruzione posto in prossimità dell ingresso è realizzato in forza della concessione edilizia n 98 del rilasciata dal Sindaco del Comune di Castel San Lorenzo. In particolare ho riscontrato la sostanziale conformità con i progetti allegati alla concessione edilizia, per cui allo stato attuale l immobile risulta incompleto, ma in regola con le norme edilizie anche per quanto riguarda le disposizioni riguardanti la legge 1086/1971 relative al deposito dei grafici e calcoli strutturali che risultano acquisiti dal competente ufficio di Salerno del Genio Civile il protocollo n registro n 5018, come risulta da una comunicazione inviata al Comune di Castel San Lorenzo dal debitore in data protocollo n Il fabbricato rurale sito in prossimità del confine Nord, è stato realizzato in epoca non recente, certamente antecedente il ; tale fabbricato è oggetto di un progetto di ristrutturazione ex lege 219/81 approvato dalla C.T.C. nel verbale n 182 del Allo stato attuale la concessione edilizia non è stata ancora rilasciata, benché l iter di esame della pratica terminato; inoltre le opere non sono, ovviamente, iniziate tanto che il fabbricato è di fatto inagibile stante il crollo dei solai. Per quanto riguarda la destinazione urbanistica delle aree libere, date dalle particelle del Foglio 4 n , così come quella delle aree già utilizzate, n 253 e 464, essa è definita nel certificato di destinazione urbanistica rilasciato Comune di Castel San Pagina 17 di 24
20 Lorenzo il : in tale documento si certifica che le suddette particelle ricadono nella zona agricola E, in particolare nella sottozona definita aree seminative ed a frutteto con gli standard urbanistici indicati nel certificato che allego alla presente relazione. ULIVETO TEMPA DELLE MONACHE Tale fondo, costituito dalla sola particella del Foglio 4 n 319, ricade anch essa nella zona agricola E, sottozona aree seminative ed a frutteto. FONDO VALLONE DEL PULCINO Anche le particelle costituenti tale fondo ricadono nella zona agricola E, sottozona aree seminative ed a frutteto. 10) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ( quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; In premessa al calcolo del valore degli immobili oggetto della procedura esecutiva intendo illustrare il metodo che utilizzerò; il valore attuale degli immobili sarà determinato servendomi del metodo sintetico di stima: tale metodo si fonda sulla comparazione con il valore di beni analoghi a quello oggetto di stima in modo da determinare, in funzione di un unità di consistenza dell immobile (vano, m 2, m 3, ecc.), il valore unitario che moltiplicato per la consistenza dell immobile ci dà il valore del bene. Per ottenere i valori di confronto da cui determinare il valore ho effettuato delle indagini presso operatori del mercato immobiliare della zona, professionisti e studi notarili. I dati ottenuti sono stati trattati con il metodo estimativo dei punti di merito che si basa sul confronto tra beni analoghi aventi diverse caratteristiche intrinseche (luminosità, esposizione, ecc.) ed estrinseche (posizione, servizi Pagina 18 di 24
dei seguenti immobili sito nel Comune di Giffoni Valle Piana (SA) località Carbonara Zona
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 art. 584
 art. 567
 art. 30
 art.46
 art. 40
 art.46
 art. 40
 art.46
 art.40
 art. 567
 art. 567
 art. 567
 art. 30
 art.46
 art. 40
 art.46
 art. 40
 art.46
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 ART. 173
 ART. 173
 ART. 74
 art. 788