Source: http://eladministrador.blogspot.com/2016/07/
Timestamp: 2018-04-26 07:29:23+00:00

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EL ADMINISTRADOR: julio 2016
Lo único que existe es el hacer o el no hacer. (Yoda, El Maestro Jedi).
Efectivamente, solamente existe el hacer o el no hacer: Se hizo el trabajo o no se hizo, no sirve el "estoy tratando de hacerlo"
Si esta pensando por ejemplo actualizar el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, hágalo y lo tendrá actualizado, de lo contrario será un documento desactualizado, no existe otra altenativa. No existe el "lo estoy pensando".
Lo mismo con el Plan de Emergencias, está implementado o no lo está.
En muchas ocasiones se deja un trabajo para hacerlo en un tiempo más, y pasa tanto tiempo que luego se nos olvida, y el trabajo queda sin ser ejecutado. ¿Tiene por ejemplo su condominio o empresa cotizaciones previsionales en Mora Presunta?. Si no las tiene bien.
Pero si las tiene ¿que ha hecho para solucionar ese inconveniente? que finalmente puede terminar en una demanda en contra de su organización, con todas las consecuencias que reviste esa situación: intereses, multas, reajustes, embargos, etc.
Si es Adminitrador de un condominio no se preocupe solamente en cobrar los gastos comunes, ya que existen decenas de otras situaciones importantes en un condomonio de las cuales preocuparse.
Realice los trabajos, por ejemplo escriba un inventario de todos los trabajos que sabe que tiene que realizar en algún momento, no importa que sean urgentes o no, lo que importa es que se deban ejecutar. Además su inventario solamente lo conocerá usted.
Luego vaya borrando aquellos que vaya realizando, verá con satisfacción que los termina mucho más rápido de lo que pensaba, y quedará con un ritmo de trabajo diferente y con muchisimos problemas menos.
A algunos Administradores que me han encargado algunos trabajos, y a los cuales les dejo una recomendación de labores a realizar, les llamo y les pregunto de manera periódica, si la han realizado, y no lo han hecho, en circunstancias que es solamente una cuestión de voluntad.
Que ganan con contratarme para una asesoría si luego no hacen los trabajos encomendados, y no estoy señalando que sean trabajos inventados, son trabajos urgentes que se deben realizar para no aumentar los daños, que pueden ser perfectamente actuales o futuros, y mientras no se realiza el trabajo, los daños van en aumento.
Los trabajos se hacen o no se hacen. Si se realizan, bien, tiene una preocupación menos, más tiempo disponible para acometer otros trabajos o para mejorar lo que esta haciendo.
Por eso mi estimamdo amigo, le recuerdo la frase que he traído a colación: No existe el intentar Luke. Lo único que existe es el hacer o el no hacer.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el jueves, julio 28, 2016 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
Etiquetas: Administración Edificios, Citas, Motivación
La importancia del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad
1. Cumplimiento de la obligación legal. Resulta evidente que con la implementación del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, o de Orden, Higiene y Seguridad, se está dando cumplimiento a la Obligación Legal de implementarlo.
Ahora bien, la obligación no es solamente de su implantación, sino también el de mantenerlo actualizado.
En consecuencia, si no lo tiene implementado, se está incumpliendo con la obligación legal, y exponiendo al empleador -como mínimo-, a una sanción administrativa.
2. Deber de Seguridad. Con la implementación del Reglamento Interno que le corresponda, se está cumpliendo además una parte importante de la Obligación de Seguridad que les impone el artículo 184, del Código del Trabajo, a los empleadores.
Por tanto, si no tiene éste Reglamento, y tiene la desgracia de enfrentar una demanda por un accidente laboral, usted no podrá acreditar el cumplimiento mínimo de esa Obligación de Seguridad.
3. Facultad de Dirección del empleador. El Código del Trabajo, reconoce la facultad del empleador para dirigir su organización, dentro de los marcos legales por supuesto, y el no tener el Reglamento, además esta renunciando a dictar las normas por las cuales se deben regir sus trabajadores.
4. Conocimiento del Trabajador de las normas de la empresa. Con la implementación del Reglamento Interno que le corresponda, el trabajador conocerá las normas por las cuales debe regir su actuación dentro de la organización.
5. Prevención frente a demandas por accidentes del trabajo. En el día de ayer solamente entregué un Reglamento para una empresa de Talcahuano, y conversando con uno de los propietarios, cuya empresa había sido fiscalizada, me comentó que no sabía de la importancia del Reglamento Interno, pero que entendía que ahora sí, ya tenía una base de defensa frente a una eventual demanda por accidente del trabajo.
S usted cree que el Reglamento no tiene importancia alguna y puede copiar cualquiera de ellos desde internet, bien, frente a ello nada se puede hacer. Pero si usted cree que podemos colaborarle en la implementación de su Reglamento Interno y además entregarle información necesaria para su condominio o empresa, tal y como lo hemos hecho con centenares de empleadores, visite nuestro sitio web, y encarguenos la confección de su Reglamento Interno. Si desea más información puede hacerlo desde aquí.
Etiquetas: Administración Edificios, Reglamentos
se generan más crisis de convivencia entre los residentes.
Las crisis se encuentran en relación directamente proporcional a la cantidad de condominios, y a la cantidad de unidades que tiene cada uno de ellos.
Asi, el sueño de adquirir una propiedad en un condominio por razones de seguridad, de privacidad, de comodidad o por las razones que sean, se puede convertir en una verdadera pesadilla, que complicará su vida cada día, hasta que se aburra y se decida vender o arrendar su propiedad.
En varios paises los gobiernos comunales han implementado oficinas para ofrecer a los residentes una alternativa para dar solución a la gran cantidad de conflictos, sin tener que llegar a los tribunales de justicia.
Las principales razones de crisis de convivencia son:
Crisis directivas
Administradores que no rinden cuenta
Gastos innecesarios o demasiados altos
Obras mal ejecutadas
Integrantes del comité de admiistración que no desean entregar sus cargos
Si bien es cierto que sucedan las crisis de convivencia en muchas partes, no quiere decir que no se puedan evitar, y la prevención es la solución.
Planificar que situaciones pueden generar una crisis de convivencia al interior del condominio, es una buena alternativa para evitar que ellas se produzcan, tener un plan de acción que señale que actuaciones se deben realizar en cada oportunidad.
Lo que puede resultar más complicado de realizar es tomar la desición de hacer el trabajo, ya que una vez que se comience, el análisis de las situaciones puede fluir con más facilidad, además que el trabajo más intenso solamente será cuando se haga por primera vez, ya que de allí en adelante, solamente será necesario modificar o actualizar ciertas partes del plan y no hacerlo de nuevo.
Estas crisis son completa y totalmente nocivas para la vida en el condominio, y afectan las relaciones de los vecinos durante muchos años, sino para siempre. Mi vecino se ha convertido en mi enemigo.
Tal vez no se puedan evitar todas las crisis con el trabajo de planificación, pero lo cierto es que sin él, no se evitará ninguna.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el martes, julio 26, 2016 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
Es una de la primeras acciones que se deben realizar cuando se ha decidido poner termino a un contrato de trabajo.
Muchas veces el empleador despide solamente de manera verbal, pero ello solamente es útil para incrementar luego los problemas.
La comunicación escrita por supuesto, debe señalar los hechos en los que se funda el despido, por ejemplo tres días laborales corridos de inasistencias injustificadas, que el trabajador haya abandonado sin permiso su lugar de trabajo.
A continuación se debe detallar claramente cuales son las causales establecidas en el Código del Trabajo, que se invocan para justificar el termino del contrato de trabajo.
También se debe indicar de manera exacta cual es el monto que se ha determinado de acuerdo a las remuneraciones y otros beneficios a que el trabajador tenga derecho.
Luego se debe indicar el estado de las cotizaciones previsionales, que como sabemos deben encontrarse totalmente declaradas y pagadas.
También se puede indicar que sus remuneraciones estarán disponibles en alguna Notaria para ser pagadas, por supuesto previa frma del respectivo Finiquito.
Si llamados a una Conciliación en la Inspección del trabajo, no se llega a un acuerdo, de todas maneras se deben pagar las remuneraciones que no han sido materia de controversia, por ejemplo las remuneraciones de los días trabajados del mes en que se produce el termino de la relación laboral, el feriado proporcional a que tenga derecho el trabajador, y otras remuneraciones que correspondan.
Si el trabajador decide seguir con una demanda, allí solamente se trataran las indemnizaciones y remuneraciones controvertidas, por ejemplo Imdemnizaciones por Aviso Previo, Indemnizaciones por años de Servicio, y otras que hayan quedado pendiente.
El Adminisrador solamente puede concurrir a la Conciliación de la Inspección del Trabajo, digo puede, porque alí también podría estar representado, pero en una demanda laboral, necesariamente deberá estar representado por un abogado.
Señalo lo anterior habida cuenta a que el adminisrador debe realizar correctamente los pasos que le corresponden, para que luego, el abogado de la contraparte no objete, las circunstancias señaladas al comienzo de la Entrada.
Por ejemplo, y sin orden alguno:
Falta de descripción de los hechos en que se funda el término del contrato
falta de la causal invocada
No pago de las cotizaciones previsionales
No entrega o envio de la comunicación de termino de contrato
El admiistrador debe conocer bien la legislación laboral, y especialmente la materia que corresponde al término de la relación laboral, pues alí se pueden ver comprometidos muchos millones de pesos, que finalmente va a pagar los copropietarios, muchos de los cuales van incluso a defender al trabajador despedido.
Especialmente ante de despedir a un trabajador, el administrador debiera tratar el tema con el Comité, por ejempo cuando el trabajador tiene muchos año de trabajo en el condominio..
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el domingo, julio 24, 2016 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
Etiquetas: Administración Edificios, Laboral
Producto de las excesivas jubilaciones que han sido noticia en los últimos dias, muchas personas se han dedicado a señalar las malas pensiones que se obtienen desde el sistema de las AFP.
Sin embargo las pensiones de Gendarmería, son el mejor ejemplo de lo que sucedia en el antiguo sistema de pensiones.
La pensión de mas de 5 millones, además no es una pensión por haber dedicado una vida a la institución, es solamente por 21 años de trabajo, lo que quiere decir que si la persona favorecida hubiese trabajado 30 años, o en otras palabras jubilado con 30 años de cotizaciones, su pensión seria de alrededor de 8 millones de pesos.
En el antiguo sistema, si existiera de manera generalizada en el dia de hoy, estos y otros casos irregulares, pero no ilegales, serían pan de cada día.
Sería interesante conocer cuántas personas del antiguo sistema de reparto estan jubiladas por salud irrecuperable, y gozan de una excelente salud, y han seguido trabajando por años luego de obtener su jubilación, por caminos no muy derechos.
Muchos hablan de volver a antiguo sistema, pero ¿cuántos lo han estudiado?
En el antiguo sistema existian decenas de cajas de previsión y centenas de sistemas de Jubilación ya que cada caja tenía mas de un sistema, entonces cual sistema se podría adoptar, la de los hipicos?, de los bancarios?, de los parlamentarios?, del sector publico?, del sector privado?, del seguro obrero, de ferrocarriles, y tantos otros sistemas que utilizaban las cajas.
Era un solo sistema de reparto, pero con muy diversas exigencias, sino, se puede investigar cuántos obreros nunca pudieron jubilar solamente porque les faltaban algunas semanas de cotizaciones, y fallecieron sin ningun beneficio, luego de aportar para las jubilaciones de otras personas durante toda su vida.
Y, que recibieron, Nada.
Ahora veamos un caso del sistema de AFP.
Hace pocos días escuché a un Corredor de Seguros, que había pensionado a una persona que tenía en su cuenta individual, unos 160 millones de pesos. Se pensionó con cerca de 500 mil pesos, a traves de una pensión de renta vitalicia.
Veamos, si ese dinero permanecia en la AFP, iba a tener una rentabilidad digamos del 0.4 mensual, es decir, $ 640.000 mensuales, con lo que podría financiar el retiro programado de su pensión,y mas ya que ahora no pagaría comisiones.
Pero traspasó su dinero a la Cía. de Seguros, y ella va a obtener una rentabilidad que le servirá para pagar esa Renta Vitalicia, de la misma manera que lo hubiese hecho estando en la AFP.
Es posible que hubiese tenido perdidas en algunos momentos, perdidas nominales, no perdidas de cuotas, esas perdidas pueden ser recuperadas..
Bueno, en 10, 20 o mas años, la Cía de Seguros, va a rentabilizar ese dinero, de la misma manera que lo podria haber hecho la AFP, pero con una diferencia notable, al momento de fallecer el pensionado y no existiendo asignaciones familiares, en la AFP, ese dinero es herencia, y en la Compañía de Seguros, si no existe un período mínimo de pago, el dinero pasa a ser propiedad de la misma Compañía
Hace ya varios años un Profesor criticaba a las AFP, con bastante pasión, al preguntarle si conocía el sistema de las AFP, señaló que no, le manifesté que personalmente había realizado varios estudios de el sistema de AFP, incluso desde varios años antes de su creación, y lo encontraba mucho mejor que el de reparto.
Lo que falta es conocimento del sistema de capitalización individual, y que cada trabajador vea como es posible obtener la mejor pensión posible, pero ello debe comenzar al inicio de la vida laboral.
Pero ¿cuántos trabajadores dicen o piden mejor dicho, a sus empledores que no les coticen para las AFP?
Muchos, y luego dicen que el sistema es el malo.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el domingo, julio 10, 2016 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
La actualización del Reglamento Interno de Higiene y Seguridad,
es una obligación legal, no es un acto voluntario, es una exigencia establecida en las normas legales vigentes .
Asi lo dispone el artículo 67, de a ley 16.744 sobre accidentes del trabajo y enfermedades profesionales, y el artículo 14, del Decreto 40, Reglamento de Riesgos Profesionales.
Escribo esta Entrada, ya que precisamente en los días pasados nos han escrito varios empleadores, especialmente condominios, con la finalidad de actualizar sus Reglamentos Internos de Higiene y Seguridad, que originalmente he confecionado hace ya algún tiempo.
Entre ellos, algunos que actualizan cada año su Reglamento, y aprovechamos de intercambiar algunas opiniones acerca de sus actividades especialmente en el aspecto de prevencion de riesgos.
Por ejemplo, a un empleador, le consulté cual era la Tasa de la Cotización Adicional Difenciada que se encuentra pagando a su mutual, me comento que un porcentaje cercano al 3%, le hice los cálculos sobre lo que le resultaba ese costo, y no lo había calculado de la manera que se lo mostré.
A vuelta de correo me mostró su preocupación y consultó que se debe hacer para la rebaja de esa Cotización Adiicional, por ahora preocuparse por la seguridad de sus trabajadores, luego ya en el segundo semestre del próximo año 2017, si corresponde, efectuar la solicitud de rebaja.
Lo mismo sucede en los condominios, muchos pagan esa Cotización Adicional por años, sin saber que es posible solicitar la rebaja.
El año pasado trabajé con algunos condominios en éste tema y el que más pudo rebajar fue aproximadamente $ 170.000 mensuales, por 24 meses, es decir un ahorro de $ 4.080.000 en solamente 2 años, los que pueden luego, suponer el mismo ahorro para el período siguiente de 2 años.
Existe otro tema importante tratado en el Reglameneto Interno de Higiene y Seguridad, o en el de Orden, Higiene y Seguridad, pero ya lo trataré en la siguiente Entrada.
se debe verificar que sus cotizaciones previsionales se encuentren pagadas totalmente.
Esa es una de las materias sobre las cuales se debe tener cuidado al momento de poner término a un contrato de trabajo.
La segunda es, por supuesto, comunicar por escrito al trabajador, la determinación de poner término a la relación laboral.
Otra es que los hechos en los que se fundamente el despido sea concordante con una o mas causales de aquellas contempladas en el -por ejemplo- artículo 160, del código del trabajo, ya que como sabemos es posible invocar una o mas causales.
También se debe tener la precaución de indicar el valor total que se pagará al momento de firmar el respectivo Finiquito, siempre que no se presenten inconvenientes y el trabajador acepte la causal invocada y los montos señalados.
Si todo termina bien en la Conciliación, finalmente se puede tambien cambiar la causal por la de Acuerdo entre las partes.
Si luego del comparendo de conciliación en la Inspección del trabajo, todo ello, no resulta, se debe llegar a un juicio laboral, razon por la cual, los antecedentes que se han indicado a comenzar esta Entrada, deben estar correctamente ejecutados.
Aún cuando pareciera innecesario, se debe señalar que una de las materias importantes, es tener el Contrato de Trabajo, escrito y firmado por el trabajador.
Actuando correctamente, es posible en primer lugar poner termino a una relación laboral, y luego, en caso de denuncia en la inspección del trabajo, llegar a un acuerdo en esa instancia, y no seguir adelante, lo que es desgastante tanto para el trabajador como para el empleador.
En estos temas laborales, siempre se debe trabajar con mucho cuidado.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el sábado, julio 09, 2016 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
Generalmente quienes conocemos aspectos del trabajo de la Administración de Condominios, vemos con preocupación, que muchas personas piensan que solamente la ley de copropiedad es la que se debe cumplir y hacer cumplir.
Y, ello no es así.
La primera norma legal que debemos conocer son aquellas consagradas en la Constitucion Política de la República, y en forma especifica las del artículo 19, que detalla nuestros derechos constitucionales.
En un condominio que tiene su perimetro cerrado, Conserjes que controlan el ingreso de personas, puertas con llaves para ingresar a las torres y cámaras de seguridad, en áreas comunes como patio, ascensores y pasillos en todos los pisos.
Quién es responsable si ocurre un délito en su interior, digamos un descerrajamiento de un departamento sin una orden de un tribunal competente.
Con un descerrajameinto se está vulnerando el derecho consagrado en el artículo 19, N° 5, de la CPR.. Ahora bien si quién ha ordenado el descerrajamento es un familiar de la persona que tenía su hogar en la unidad vulnerada, se puede o no considerar un delito??
Peor aún, la persona que ha ordenado el descerrajamiento es el propietario de la unidad, ¿cree usted que puede hacerlo?
Y, quien asume la responsabilidad si lo realiza??
En mi opinión, nadie puede vulnerar el hogar, ninguna persona. Si soy dueño de una propiedad y deseo que la persona que habita en ella, la entregue, debo recurrir a los tribunales de justicia, pero no hacer justicia por la mano propia, como podría entenderse.
En la unidad tiene su hogar la o las personas que la habitan, y el condominio tiene responsabilidad que en su interior no se cometan delitos. Para permitir el descerrajamiento, en primer lugar, se debió haber solicitado la orden judicial correspondeinte, al momento del ingreso al condominio y si ella no se presenta, se impide el acceso a quienes van a ejecutar el trabajo.
El condominio no puede dejar que se vulneren los derechos constitucionales de ninguna persona que viva en su interior. Pero si lo permite, se debe someter a lo que puedan finalmente disponer los tribunales, frente a una eventual demanda de las personas afectadas.
Existen otros delitos que se cometen en los condominios, robos en lugares habitados o no, ingreso de personas por escalamiento, ¿tendrá algo que decir la administración?.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el lunes, julio 04, 2016 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
que si se invoca una o más causales para poner término a una relación del trabajo, algunas de ellas generan el pago de indemnizaciones y otras no.
Por ejemplo, por las causales del artículo 160, del código del trabajo, no contemplan el pago de indemnizaciones, son causales de responsabilidad del trabajador.
Ahora si se invoca la causal del artículo 161, si que se genera el pago de indemnizaciones: aviso previo y años de servicios.
En el Comnparendo de Conciliación, es indudable que quien representa al empleador o al trabajador pueden cambiar la causal, y llegar a un acuerdo de los montos a pagar, por ello en una Conciliación y es aprobada por el Fiscalizador de la Inspección de Trabajo.
Incluso cuando se llega a una Conciliación, generalmente se cambia la causal por la de Mutuo Acuerdo de las Partes, una causal del artículo 159, ello también demuestra la voluntad de las partes.
Luego si no se llega a una Conciliación, se debe pagar las remuneraciones que no han sido cuestionadas, y concurrir a los Tribunales del Trabajo por aquellas remuneraciones o indemnizaciones por las cuales no se llegó a un acuerdo.
Pero antes de poner término a un Contrato de Trabajo, se deben conocer bien los hechos y la causal que se invocará, si el trabajador tiene las cotuzaciones pagadas, si es pensionado, que haya entregado oportunamente una certificación de ello al empleador para efectos del Seguro de Cesantía, y la renuncia a seguir cotizando para su cuenta en la AFP.
Es el empledor quien debe acreditar documentalmente toda la relación laboral y sus pagos, el trabajador solamente debe mostrar su contrato y la carta de despido, cuando se le entrega o envía. En muchas ocasiones ni siquiera eso se hace.
Las causales y las indemnizaciones se deben conocer bien, muy bien, y luego al momento de la Conciliación no esperar a que el o la Fiscalizadora, le estén señalando las normas legales atingentes.
Y, el Adminisrador es el responsable de ello.
que deben ser conocidas por los copropietarios, integrantes del comité de administración, el administrador y los conserjes, muchas más de las que uno cree saber.
Infortunadamente, muchas de esas situaciones, cuando se presentan, se tratan de manera improvisada, no obteniendo en muchos casos, ningún resultado positivo, quedando tras ello, la sensación, que la administración, no se preocupa de nada, o al menos que no se obtienen los resultados que normalmente se esperan.
Por ejemplo, que pensaría un residente de un condominio que sufre un delito -robo en lugar habitado por ejemplo-, y que solicita a la Administración las imagenes de las camaras de seguridad, si luego le indican que esas imagenes no existen porque las cámaras estan malas o han sido borradas.
Que sucede cuando es elegido como integrante del comité de administración, una persona que no cumple con las exigencias legales.??
Existen cientos de situaciones que necesariamente deben estar protocolizadas en el trabajo de un condominio, y de ello uno va tomando conciencia a medida que no puede dar respuestas adecuadas a todas las situaciones que ocurren en todo condominio, muchas de las cuales, por la misma razón de no estar protocolizadas, van quedando en el olvido, a pesar de su importancia.
Para estos efectos no es importante que el Administrador sea bueno o no, tampoco que los integrabnte del comité de administración sean preocupados o no, lo realmente importante dice relación, con que las actuaciones deben estar establecidas por escrito de antemano, es decir, deben estar protocolizadas.
Que sucede si tanto el Administrador como los integrantes del Comité de Administración, no se encuentran al momento de ser requeridos, ¿que sucede si por ello, un Conserje adopta una desición equivocada?.
Razones para protocolizar las actividades sobran, y he comentado al menos una decena en Entradas anteriores, y afortunadamente muchos condominios asi lo han entendido, y han adquirido nuestro Manual de Procedimientos.
Pero queremos ser un aporte a la actividad, y deseamos llegar a la mayor cantidad de condominios posibles, a todos esos que por años nos han escrito, comentándonos acerca de sus variados problemas.
Publicadas por Santiago Escarez S. M. el sábado, julio 02, 2016 No hay comentarios.: Vínculos a esta publicación
Etiquetas: Administración Edificios, Perfeccionamiento

References: artículo 184
 artículo 67
 artículo 14
 artículo 160
 artículo 19
 artículo 19
 artículo 160
 artículo 161
 artículo 159