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Timestamp: 2018-01-23 14:02:47+00:00

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Kürzung für beschränkten Mietzins bei Feststellung des Einheitswertes (Stattgabe). - Findok Internet
Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSW vom 18.03.2013, RV/0128-W/10
Kürzung für beschränkten Mietzins bei Feststellung des Einheitswertes (Stattgabe).
VwGH-Beschwerde zur Zl. 2013/13/0055 eingebracht (Amtsbeschwerde). Mit Erk. v. 24.9.2014 als unbegründet abgewiesen.
RV/0128-W/10-RS1 Permalink
Auch beim Richtwertmietzins iSd § 16 Abs. 2 bis 4 MRG handelt es sich um einen durch gesetzliche Vorschriften beschränkten Mietzins.
§ 16 Abs. 2-4 MRG, Mietrechtsgesetz, BGBl. Nr. 520/1981
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der R, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. X, gegen den Feststellungsbescheid (Artfortschreibung gem. § 21 Abs. 1 Z 2 BewG 1955 zum 1. Jänner 2009) des Finanzamtes A vom 17. September 2009, Steuernummer, betreffend Einheitswert des Grundvermögens (einschließlich der Betriebsgrundstücke) entschieden:
Für den Grundbesitz (gemischt genutztes Grundstück), das Grundstück ist teilweise Betriebsgrundstück (§§ 59 und 60 BewG 1955), abc, wird der Einheitswert zum 1. Jänner 2009 mit 42.800,00 Euro und der gemäß AbgabenänderungsG 1982 um 35 % erhöhte Einheitswert mit 57.700,00 Euro festgestellt.
Auf Grund einer Gebäudeaufstockung und demzufolge der Änderung der Art des Bewertungsgegenstandes hat das Finanzamt mit Feststellungsbescheid vom 17. September 2009 eine Artfortschreibung gemäß § 21 Abs. 1 Z 2 BewG 1955 (BewG) vorgenommen, welche auch eine Werterhöhung mit sich brachte. Der Einheitswert wurde zum 1. Jänner 2009 mit 71.400,00 Euro und der gemäß AbgÄG 1982 um 35 % erhöhte Einheitswert mit 96.300,00 Euro festgestellt.
Die Berufungswerberin (Bw) wendet ein, der angefochtene Bescheid berechne die Summe aus Gebäudewert sowie Bodenwert richtig mit 95.230,58 Euro. Davon werde jedoch nur eine 25 %-ige Kürzung gemäß § 53 Abs. 7 lit. d BewG vorgenommen. Tatsächlich sei eine Kürzung gemäß § 53 Abs. 7 lit. a BewG in Höhe von 55 % zu berücksichtigen. Wie in der Steuererklärung richtig angeführt, würden 818,80 m2 und 97,1 m2, insgesamt sohin 915,90 m2, unter Mietzinsbeschränkungen vermietet. Der Rest betreffe die von den Eigentümern selbst genutzten Wohnungen. Dies entspreche einem Anteil von 74,01 % an der Gesamtliegenschaft mit einer Größe von 1.237,60 m2. Es sei daher gemäß § 53 Abs. 7 lit. a BewG ein Abzug von 55 % vorzunehmen. Dies entspreche einem Betrag von 52.376,82 Euro, sodass man (gerundet) zu einem Einheitswert von 42.800,00 Euro und einem erhöhten Einheitswert von 57.780,00 Euro gelange. Die Bw beantrage daher, den Einheitswert mit 42.800,00 Euro und den erhöhten Einheitswert mit 57.780,00 Euro festzustellen.
Mit Vorhalt vom 7. Oktober 2009 ersuchte das Finanzamt eine Mietzinsliste zum 1. Jänner 2009 zu übersenden, aus welcher die Höhe der einzelnen Mieten, das Datum des Abschlusses des jeweiligen Mietvertrages, das Ausmaß der jeweiligen Wohnnutzfläche bzw. gewerblich genutzten Fläche und die Kategorie der jeweiligen Wohnung hervorgehe.
Mit Schreiben vom 14. Oktober 2009 legte die Bw die Mietzinsliste zum 1. Jänner 2009 vor.
Mit Berufungsvorentscheidung vom 2. Dezember 2009 gab das Finanzamt der Berufung teilweise statt und stellte den Einheitswert zum 1. Jänner 2009 mit 61.800,00 Euro und den gem. AbgÄG 1982 um 35 % erhöhten Einheitswert mit 83.400,00 Euro fest.
Das Finanzamt führte aus, der Begriff "Mietzinsbeschränkung" im Sinne des § 53 Abs. 7 lit. a BewG sei historisch zu interpretieren; demnach seien unter diesem Begriff nur Mietzinsbeschränkungen im Sinne des Mietengesetzes zu verstehen. Nach dem BGBI Nr. 800/1994 (Richtwertgesetz) könne für Vermietungen ab 1. 3. 1994 ein "angemessener Hauptmietzins" vereinbart werden. Dies gelte insbesondere für Wohnungen der Kategorie A und B. Diese Mietzinse orientierten sich an einem regionalen Richtwert, Zu- oder Abschläge seien möglich. Diese "angemessenen Hauptmietzinse" kämen dem Preisniveau frei vereinbarter Zinse schon recht nahe. Da für Mietverträge, die nach dem 28. 2. 1994 abgeschlossen worden seien, kein kategoriemäßig beschränkter Mietzins mehr als Obergrenze gelte, sondern ein "angemessener Mietzins", der eine kalkulatorische Gewinnkomponente beinhalte, gelte dieser Mietzins nicht als ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter.
Für leerstehende und eigengenutzte Wohnungen, für die aus diesem Grund kein Mietzins entrichtet werde, sei ebenfalls kein Abschlag zu gewähren. Laut vorgelegter Zinsliste seien daher 290, 34 m2 (Top A und B) anzusetzen; dies ergebe zur gesamten Nutzfläche einen Anteil von 23%.
Die Kürzung gem. § 53 Abs. 7 lit. a BewG betrage daher 35% und der Einheitswert sei herabzusetzen. Darüber hinaus sei die Berufung jedoch abzuweisen.
Im dagegen eingebrachten Vorlageantrag bringt die Bw ergänzend vor, die Kategoriemietzinsbeschränkung sei durch die Richtwerte abgelöst worden. Es gelte hier noch immer, dass der Mietzins durch gesetzliche Vorschriften beschränkt sei.
Selbst ein angemessener Mietzins nach den Bestimmungen des MRG sei ein solcher Mietzins, für den eine gesetzliche Beschränkung gelte. Es handle sich dabei nicht um einen freien Mietzins, für den gar keine gesetzlichen Beschränkungen mehr vorliegen würden. Auch nach dem Mietengesetz hätten verschiedene Mietzinsbeschränkungen bestanden, die für den Vermieter größere oder weniger große Einschränkungen im Verhältnis zum freien Mietzins bedeutet hätten. Das Gesetz habe dennoch keine solchen Unterscheidungen zur Bemessung des Einheitswertes vorgenommen, sondern lediglich von Beschränkungen gesprochen. Es sei daher auch nach der neuen Rechtslage nicht einzusehen, warum nun in manchen Fällen eine Anwendung des § 53 Abs. 7 lit. a BewG gegeben sein solle, bei anderen Beschränkungen des Mietzinses jedoch nicht. Das Gesetz stelle ausschließlich auf den Umstand einer Beschränkung ab, nicht inwieweit diese Beschränkung von frei vereinbarten Mietzinsen abweiche.
Ebenso sei ein Abzug von Flächen, die leer stünden, unberechtigt. Eine Leerstehung zum Zeitpunkt des Stichtages, zu dem die Bewertung durchgeführt werde, habe keine Auswirkung auf den Wert der Liegenschaft an sich. Es komme immer wieder vor, dass Mietverhältnisse beendet und Bestandgegenstände zurückgestellt würden. Bis ein neuer Mieter gefunden sei, stünde das Objekt notwendigerweise leer. Auf die Bewertung der Liegenschaft könne dies jedoch keinen Einfluss haben.
Gemäß § 53 Abs. 1 Z 7 BewG lautet:
Da die Mietobjekte Top Nr. C (35,20 m2) und Top Nr. D (62,55 m2) leer standen, und die Mietobjekte Top Nr. E Lokal (172,69 m2) und Top Nr. F (148,97 m2) eigengenutzt wurden, wurde für diese Flächen kein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins entrichtet.
In gegenständlichem Fall ist entscheidend, für welche Flächen zum 1. Jänner 2009 tatsächlich ein "durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins" entrichtet wurde.
1.237,6 m2
967,8 m2
Top F eigengenutzt
- 148,97 m2
- 35,20 m2
Top D leerstehend
- 62,55 m 2
721,08 m 2
Gewerbl. Genutzte Fläche
Top E, Lokal, eigengenutzt
- 172,69 m 2
48,55 m 2
769,63 m 2
d. s. 62,18%, ergibt Kürzung um 55 %
60.647,3800
46.110,9300
- 11.527,7334
95.230,5805
Kürzung gem. § 53 (7) lit. a BewG 55 %
- 52.376,8192
42.853,7613
Die Kürzung gemäß § 53 Abs. 7 lit. a BewG war daher - unter Außerachtlassung der leerstehenden und eigengenutzten Flächen - dennoch wie von der Bw beantragt mit 55 % durchzuführen.
UFS 14.06.2010, RV/2509-W/06
Findok-Nr: 64569.1, aufgenommen am: 04.06.2013 10:11:10, zuletzt geändert am: 10.11.2014, Dokument-ID: b7af1c61-975d-428c-925e-24bdf165e8ab, Segment-ID: 48251d35-5824-42df-9c1f-20a3d1882709

References: § 16

§ 16
 § 21
 § 21
 § 53
 § 53
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 § 53
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