Source: https://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?f=37&t=10713
Timestamp: 2019-05-21 09:08:49+00:00

Document:
Głosy na uchwałę powinny zostać odebrane od wszystkich właścicieli, a nie tylko od tych, którzy są na tak - Wspólnota Mieszkaniowa
#1 Post autor: piotrusb » 01-10-2018, 09:54
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 lipca 2018 r., sygn. akt I ACa 157/18.
Wskazać należy, że tylko przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali dotyczą kwestii podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową, przewidując możliwość ich zaskarżania (art. 25), lecz nie znajdują one automatycznie zastosowania, w przypadku tzw. małych wspólnot mieszkaniowych. W sytuacji, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. mała wspólnota mieszkaniowa), do zarządu nieruchomością wspólną mają bowiem odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, czyli art. 199 - 209 k.c. oraz art. 611 - 616 k.p.c. (art. 19 Ustawy). Uregulowanie zarządu rzeczą wspólną w przepisach art. 199 - 209 k.c. jest uregulowaniem kompletnym, gdyż nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach dotyczących zarządu. Do tego zarządu nie mają więc co do zasady zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i nast. Ustawy), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i 4, art. 23 i 24 Ustawy), ani o zaskarżaniu uchwał do sądu (art. 25 Ustawy) - zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 17 września 2014 r. w sprawie I ACa 391/14.
W niniejszej jednak sprawie, wbrew przekonaniu powódki pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. nie jest „małą wspólnotą”, gdyż skoro składa się z 11 lokali, to do zarządu tej nieruchomości, stosownie do treści art. 19 Ustawy nie mogą znaleźć odpowiedniego zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Przechodząc do drugiego z sygnalizowanych wyżej wątków wskazać należy, iż (...) sp. z o.o. w S. w dniu 8 listopada 2013 r. jako spółka przejmowana przeniosła cały swój majątek w trybie art. 492 § 1 pkt 1 k.s.h. na (...) sp. z o.o. w S.. Nie budzi doktrynalnych czy orzeczniczych wątpliwości to, że na spółkę przejmującą lub nowo zawiązaną przechodzą wszystkie prawa i obowiązki spółki przejmowanej albo spółek łączących się (zarówno znane spółce, jak i nieznane), gdyż nie trzeba określać praw i obowiązków przechodzących w drodze sukcesji w planie połączenia czy innym dokumencie (por. M. Rodzynkiewicz, Łączenie, s. 39; M. Borkowski, Łączenie, s. 128; A. Szumański, w: Sołtysiński, Szajkowski, Szumański, Szwaja, Komentarz KSH, t. IV, 2004, s. 240, czy wywód prawny zawarty w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 czerwca 2015 r. I ACa 231/15). W przypadku sukcesji uniwersalnej nie jest konieczne dokonywanie żadnych dodatkowych czynności w stosunkach cywilnoprawnych, nie zachodzi konieczność zmiany umów, określenia ponownie stron umowy, w mocy pozostają wszelkie dotychczasowe postanowienia umowne, czy relacje prawne, gdyż jest to wstąpienie z mocy ustawy następcy prawnego w ogół praw i obowiązków poprzednika prawnego.
Zarzuty powódki zmierzające do wykazania, iż (...) sp. z o.o. w S. nie sprawuje zarządu pozwaną Wspólnotą w trybie art. 18 ust. 1 Ustawy (a konkretnie art. 18 ust. 2a Ustawy skoro w tej mierze została podjęta uchwała) nie był więc słuszny. Podobnie jak i zarzut dalej idący, iż takiego zarządu nie sprawowało do dnia 8 listopada 2013 r. (...) sp. z o.o. w S. – skoro powódka nie podniosła jakichkolwiek rzeczowych zarzutów w tej kwestii. I nie jest tak, że Sąd Okręgowy nie był władny ocenić znaczenia prawnego uchwały zapadłej w 2003 r., na podstawie której zarząd nieruchomością wspólną powierzono spółce (...). Uchwała taka rozumiana jako czynność prawna mogła by zostać uznana w trybie art. 189 k.p.c. jako akt nieistniejący. Oczywistym pozostaje, że chodziło by tu o podjęcie uchwały z tak daleko idącymi uchybieniami, że w ogóle nie można mówić o jej podjęciu (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. w sprawie I CK 336/05). Przy czym ewentualne ustalenia w tej materii stanowić by mogły przesłankę orzekania w niniejszej sprawie skutkującą oddaleniem powództwa, nie można bowiem skutecznie skarżyć uchwały, która nie istnieje (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 czerwca 2018 r. w sprawie I ACa 133/17).
Podkreślić jednak ponownie należy, iż powódka nie zaprezentowała jakichkolwiek argumentów pozwalających uznać jej twierdzenie w tym zakresie za wykazane.
Przechodząc do motywów, które stanowiły podstawę wydania orzeczenia reformatoryjnego wskazać należy, że Sąd I instancji pomimo ustalenia, że w dniu 8 czerwca 2017 r. nie odbyło się zebranie Wspólnoty, o którym powódka była by zawiadomiona oraz że nie odbyło się indywidualne zbieranie głosów co do uchwały nr (...), nie wyciągnął z tego adekwatnych konsekwencji prawnych.
Z treści dokumentów, którymi dysponował Sąd I instancji i z zeznań powódki wnosić należy, że zarządca, któremu jednocześnie przysługiwał większościowy udział w nieruchomości wspólnej (890/1000) uznał, że uchwałę podejmie samodzielnie, bez uprzedniego informowania powódki o jej planowanej treści czy uzasadnieniu, jednocześnie bez wyznaczania terminu zabrania lecz w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym nie uznano za celowe, aby w głosowaniu wzięła udział powódka. Ograniczono się jedynie do doręczenia powódce pisma z dnia 13 czerwca 2017 r. informujące o podjęciu uchwały z tekstem podjętej uchwały.
Sądowi odwoławczemu znane jest orzecznictwo sądów powszechnych (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 lutego 2013 r. I ACa 1370/12, czy wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 listopada 2017 r. I ACa 486/17), które sankcjonowało działanie zarządu polegające na ograniczeniu zbierania głosów do chwili, gdy właściciele ponad 50% udziałów opowiedzieli się za uchwałą, bądź przeciw niej. Tego rodzaju procedowanie traktowano co najwyżej jako błąd formalny, który mógł być wzięty pod uwagę o tyle tylko, o ile mógł mieć wpływ na ostateczny wynik głosowania. Z treści takiego poglądu najwidoczniej czerpała wzorce postępowania pozwana Wspólnota, lecz Sąd Apelacyjny w niniejszej sprawie nie uznaje go za trafny, gdyż stanowi on zaprzeczenie podstawowej zasady związanej z funkcjonowaniem dużych wspólnot mieszkaniowych tj. powinnością aktywnego uczestnictwa w czynnościach odnoszących się do nieruchomości wspólnej, w szczególności przez wyrażanie swojej opinii i udział w głosowaniach nad uchwałami wspólnoty odnoszącymi się do nieruchomości wspólnej (art. 27 Ustawy).
Na gruncie tej praktyki godny aprobaty jest pogląd Sądu Najwyższego, wyrażony w wyroku z dnia 26 września 2014 r., I CSK 727/13, gdzie stwierdzono, że podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos, nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, narusza przepisy art. 23 ust. 1 i 2, w zw. z 6 zd. 1 i art. 27 Ustawy oraz, że taka uchwała nie może być uznana za podjętą przez ogół właścicieli. Określony w ustawie sposób głosowania indywidualnego oznacza, że niezbędne jest, aby zarząd przedstawił właścicielowi na piśmie projekt uchwały, a następnie odebrał od każdego właściciela lokalu jego głos ze wskazaniem, czy był on za, przeciw, czy też wstrzymał się on od głosu. Tylko w razie wykazania przez pozwaną wspólnotę, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 Ustawy), czyli wspólnota. Taka okoliczność w niniejszej sprawie jednak nie miała miejsca.
Podobny pogląd wyrażono w uzasadnieniach wyroków: Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 17 lutego 2017 r. I ACa 1249/16, czy w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 kwietnia 2016 r. I ACa 1835/15.
Z tych względów wobec słuszności zarzutu apelacji naruszenia przepisu art. 23 ust. 1 i 2, w zw. z 6 zd. 1 i w konsekwencji art. 27 Ustawy zapewniającego każdemu właścicielowi lokalu ma prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną poprzez oddalenie powództwa mimo istnienia określonych tymi przepisami przesłanek do uchylenia uchwały opisanej pozwem, należało na mocy art. 386 § 1 k.p.c. zmienić zaskarżony wyrok i uchylić zaskarżoną uchwałę bez konieczności analizy pozostałych zarzutów apelacyjnych i uwzględniania wniosków opisanych apelacją.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-19_001
#2 Post autor: irenalo » 04-10-2018, 17:23
Abstrahując od tej konkretnej specyficznej (!) sytuacji uchylanie uchwał tylko dlatego, że ktoś nie został powiadomiony o tym, że zbiera się podpisy pod jakąś uchwałą , doprowadzi do paraliżu wielu wspólnot.
#3 Post autor: elmaz » 08-10-2018, 14:04
I jak udowodnić, że się nie jest wielbłądem, czyli " nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania" ?
My załatwiamy to w ten sposób, że na zakończenie głosowania, jak się zbierze już większość, nie kontynuujemy zbierania głosów, ale ustalamy dwa terminy, gdzie każdy może jeszcze przyjść i zagłosować. Czyli - teoretycznie - umożliwiamy każdemu głosowanie. Teoretycznie, bo trzeba by wszystkim, co nie oddali głosu wysłać chyba indywidualne zawiadomienie pisemne za potwierdzeniem odbioru, żeby zadowolić tak podchodzący do tematu sąd.
Natomiast mogą być specyficzne sytuacje - bo w niektórych przypadkach jakby właściciele mieli wiedzę o zbieraniu głosów, to mogliby np. zażyczyć sobie głosowania 1-1, a nie większościowego. A tak - jak nie wiedzą, to mogą dostać przegłosowaną uchwałę, jak jest jeden większościowy właściciel - i pozamiatane. Wtedy takie uchylenie może mieć sens. Ale to są specyficzne sytuacje.
#4 Post autor: piotrusb » 09-10-2018, 13:53
Por. viewtopic.php?f=37&t=10719
W toku postępowania powodowie podnosili również, że zaskarżonej uchwały nie przedstawiono do głosowania wszystkim członkom Wspólnoty.
Okoliczność ta była bezsporna, zaś zbierająca głosy I. C. wyjaśniła, że nie uzyskała tych głosów ponieważ nie zastała wskazanych osób w mieszkaniu. Nie ma uzasadnionych podstaw do podważenia jej zeznań w tym względzie, skoro sami zainteresowani przyznali, że w czasie zbierania głosów mogło ich nie być w mieszkaniach.
Zważywszy, że uchwała uzyskała wymaganą większość głosów, a żadne dowody nie wskazują, ażeby pominięcie wskazanych osób w głosowaniu mogło wpłynąć na jego wynik, nie sposób uznać, że tego typu okoliczność mogła przemawiać za uchyleniem zaskarżonej uchwały.
Obciążanie opłatami sądowymi właścicieli, którzy nie przenieśli roszczeń na wspólnotę jest bezprawne
Ostatni post autor: piotrusb « 24-07-2018, 11:01
autor: piotrusb » 24-07-2018, 11:01 » w Orzecznictwo sądów powszechnych

References: art. 199
 art. 611
 art. 199
 art. 23
 art. 19
 art. 492
 art. 18
 art. 18
 art. 189
 art. 23
 art. 27
 art. 23
 art. 27
 art. 386