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Timestamp: 2018-02-22 14:19:55+00:00

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Hier finden Sie eine Auswahl aktueller Urteile zum
Nebenkosten, Vertragsänderung durch Abrechnung neuer Nebenkostenpositionen möglich:
BGH vom 09.07.2014– VIII ZR 36/14:
Der Entscheidung lag der Streit über die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskostenarten („Allgemeinstrom“; „Hausmeister und Außenanlagen“; „Müllentsorgung“; „Haftpflicht und Leitungswasser“) zugrunde. Diesbzgl. hat der schriftliche Mietvertrag keine Abrede enthalten. Der Bundesgerichtshof hat die Ansicht der Vorinstanz gerügt, welche hier eine konkludente Änderungsvereinbarung verneint hatte.
Zwar reicht es für eine stillschweigende Änderungsvereinbarung nicht aus, dass der Vermieter entsprechende Betriebskostenabrechnungen erstellt, die der Mieter dann anstandslos ausgleicht. Allerdings hatte das Berufungsgericht den Vortrag der Klägerin übersehen, jeweils schriftlich oder telefonisch die Änderung der Nebenkosten angekündigt zu haben. Auf dieser Grundlage und der Erteilung von Abrechnungen, die die streitigen Kostenpositionen nachfolgend enthielten, liegt aus der maßgeblichen Sicht der Erklärungsempfänger ein Angebot auf Änderung der Umlagevereinbarung nahe. In dieser Hinsicht wird das Landgericht weitere Feststellungen treffen müssen und auch zu prüfen haben, ob nicht aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung eine Änderungsvereinbarung bezüglich der Betriebskosten vorliegt, die die Mieter ursprünglich selbst getragen hatten und die nunmehr durch organisatorische Änderungen auf die Vermieterin übergegangen sind.
Eigenbedarf, gerichtliche Überprüfung des Wohnbedarfs:
BGH vom 04.03.2015- VIII ZR 166/14:
a) Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (im Anschluss an BVerfGE 79, 292, 304 f. [BVerfG 14.02.1989 - 1 BvR 308/88] ; 89, 1, 9; NJW 1994, 995 [BVerfG 02.02.1994 - 1 BvR 1422/93] ; NJW 1995, 1480, 1481; NJW-RR 1999, 1097, 1098 [BVerfG 20.05.1999 - 1 BvR 29/99] ).
b) Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; BVerfG, NJW 1993, 1637, 1638 [BVerfG 19.03.1993 - 1 BvR 1714/92] ; WuM 1993, 380, 384 [BVerfG 30.06.1993 - 2 BvR 459/93] ; NJW 1994, 995, 996 [BVerfG 02.02.1994 - 1 BvR 1422/93] ; NJW 1994, 2605, 2606 [BVerfG 30.06.1994 - 1 BvR 2048/93] ; NJW 1995, 1480 f.).
c) Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.
d) Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.
Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam. Unwirksamkeit von Quotenklauseln:
Am 18. März 2015 hat der Bundesgerichtshof einige Entscheidungen zu formularmäße Schönheitsreparaturenklauseln erlassen:
Es handelt sich um Klauseln, welche die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt und um die Quoten-/Abgeltungsklauseln. Diese legen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.
In allen drei Entscheidungen Az. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13 hat der
Bundesgerichtshofs die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme die Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine für unwirksam erklärt.
Ausgangspunkt der Entscheidungen ist, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind. Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
In dem Verfahren VIII ZR 185/14 war demnach die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter unwirksam, denn bei Mietbeginn waren in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.
Im Verfahren VIII ZR 242/13 muss das Berufungsgericht nunmehr prüfen, ob die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war. Dabei kommt es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
Zugleich hat der Bundesgerichtshof in diesem Fall zusätzlich entschieden, dass ein Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Eine zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
(Anm.: Jede einzelne Abgeltungsklausel muss nach Vorliegen des vollständigen Urteils nebst Sachverhalt geprüft werden.)
Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14:
Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Umständen eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs unwirksam ist.
Die beklagte Mieterin bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger als Vermieter am 14. April 2011 abgeschlossenen, unbefristeten Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in Mannheim. Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Beklagte widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung hier nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Denn kein Rechtsmissbrauch liege vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat. Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann.
Für die Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden.
Bundesgerichtshof Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14:
Ab Oktober 2011 bezog der Beklagte vom zuständigen Jobcenter Leistungen nach dem SGB II. Seit Januar 2013 leitete er die für seine Wohnung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an den Kläger weiter. Der Kläger erklärte daraufhin wegen der hierdurch entstandenen Mietrückstände am 17. April 2013 die fristlose Kündigung und erhob im Juni 2013 Räumungsklage. Das Jobcenter Mettmann gab in der Folge aufgrund einer einstweiligen Anordnung des Sozialgerichts eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Übernahme der aufgelaufenen Mietschulden ab.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der für die fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB hier vorgelegen habe. Dem Verzugseintritt steht nicht entgegen, dass der Beklagte, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen angewiesen war und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hatte. Zwar kommt der Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung im Sinne von § 276 BGB zu vertreten hat. Bei Geldschulden befreien jedoch wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögenshaftung ("Geld hat man zu haben") ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Dieses Prinzip gilt auch für Mietschulden.
Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB müssen darüber hinaus nicht die in § 543 Abs. 1 BGB genannten zusätzlichen Abwägungskriterien beachtet werden. Vielmehr handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben
Vermieter bleibt trotz Einhaltung der Verjährungsfrist auf Betriebs-kostennachzahlungen sitzen (BGH Hinweisbeschluss vom 21.02.2012 - VIII ZR 146/11)
Der Vermieter hatte jeweils fristgerecht über die Betriebskosten für die Jahre 2001 bis 2007 abgerechnet. Die Mieter hatten jedes Jahr die Abrechnungen in denselben elf konkreten Punkten bemängelt. Auf die Schreiben der Mieter hatte der Vermieter nicht reagiert. Die Nachforderungen aus den Jahren 2001 bis 2004 wurden nicht geltend gemacht und verjährten. Die Nachforderung für das Jahr 2005 wurde kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist und mehr als drei Jahre nach Erstellung der Abrechnung eingeklagt. Der Mieter berief sich auf die Verwirkung der Abrechnung.
Dies ist einer der seltenen Fälle, in denen eine Nachforderung tatsächlich verwirkt ist, weil der Vermieter sich hier zum einen viel Zeit mit der Klage gelassen hat und der Mieter aber (und dies ist eben selten) aus anderen Umständen als dem Zeitablauf darauf vertrauen durfte, dass der Vermieter die Forderung nicht mehr geltend macht. Diese anderen Umstände hat der BHG hier darin gesehen, dass die Mieter in den vier vorausgegangenen Jahren zu dem Schluss kommen durften, dass ihr Schreiben mit den Einwendungen akzeptiert wurde und zum Erfolg geführt hat. Der Vermieter hätte also früher deutlich machen müssen, dass er an der Forderung festhalten möchte. Auch Nichtstun kann also schädlich sein.
Eine Wohnfläche kann zwischen Mieter und Vermieter auch dann vereinbart worden sein, wenn der Mietvertrag keine Angaben hierzu enthält (BGH Urteil vom 23.06.10 - VIII ZR 256/09)
Die betreffende Wohnung war in einem Zeitungsinserat mit ca. 76 m² angeboten worden, vor Abschluss des Mietvertrages erhielten die Mieter eine Skizze der Wohnung mit einer Wohnflächenberechnung, die die Größe der einzelnen Zimmer und eine Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 m² auswies. Im Mietvertrag war die Wohnungsgröße nicht erwähnt. Tatsächlich hatte die Wohnung nur eine Größe von 59,65 m². Die Mieter machten daher eine rückwirkende Mietminderung von 22 % (Differenz zwischen beiden Größen) geltend.
Nach ständiger Rechtssprechung ist die Abweichung von einer vereibarten Wohnungsgröße erheblich und berechtigt daher zur Minderung, wenn sie mehr als 10 % beträgt.
Hier war nun also die Frage, ob eine Wohnungsgröße vereinbart war, obwohl im Mietvertrag hierzu nichts festgehalten war. Der BGH meint ja. Aufgrund der vorherigen Zusendung der Skizze und Wohnflächenberechnung seien offensichtlich beide Parteien bei Abschluss des Mietvertrages von einer Wohnungs-größe von 76,45 m² ausgegangen. Das Schweigen des Mietvertrages zu diesem Thema sei daher kein Indiz dafür, dass sich der Vermieter nicht habe binden wollen, sondern könne auch so interpretiert werden, dass die Frage der Wohnfläche zwischen den Parteien als geklärt betrachtet wurde. Wenn also die Parteien beim Vertragsschluss beide füreinander erkennbar von einer Wohnungsgröße von 76,45 m² ausgingen, so ist diese Wohnungsgröße auch ohne nochmalige Erwähnung im Mietvertrag zwischen Ihnen vereinbart worden.
Da die Abweichung von der vereinbarten Wohnfläche mehr als 10 % betrug, durften die Mieter mindern. Und zwar rückwirkend für die letzten 3 Jahre.
Die Mietvertragsklausel „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen ... in der Wohnung ausführen zu lassen…“ ist in AGB unwirksam (BGH Urteil vom 09.06.10 - VIII ZR 294/09)
Der BGH hatte über diese Klausel zu entscheiden und erneut den Grundsatz der „mieterfeindlichsten Auslegung“ bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) im Mietvertrag angewandt. Danach kann man die oben genannte Regelung im ungünstigsten Fall so auslegen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen lassen muss und zu fachgerechten Eigenleistungen nicht berechtigt ist. Eine Regelung mit diesem Inhalt verstößt aber gegen die AGB-Kontrolle, da die übernommenen Verpflichtungen für den Mieter dann nicht mehr überschau-bar sind, wenn er eine Fachfirma beauftragen muss. Einmal mehr heißt es also: Vorsicht beim Vertragsabschluss.
Der Mieter muss den Einbau eines zusätzlichen Heizkostenverteilers, der eine Erfassungslücke schließt, sowie die Umprogrammierung der vorhandenen Heizkostenverteiler dulden. (BGH Urteil vom 12.05.2010 - VIII ZR 170/09)
Der Vermieter wollte einen neuen Heizkostenverteiler einbauen, mit dem die bisher nicht gemessene Wärme, die vom Fallrohr des Heizungsstrangs abgegeben wird, erfasst werden sollte. Außerdem wollte er die vorhandenen Heizkostenverteiler so umprogrammieren, dass die erfassten Werte per Funk übertragen werden. Der Mieter verweigerte den Zugang zu seiner Wohnung.
Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof ausführt:
Der Vermieter ist nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, Heizkostenerfassungsgeräte einzubauen. Aus dem daraus entstehenden Anspruch des Mieters auf Einbau der Erfassungsgeräte ergibt sich auch eine Duldungspflicht des Mieters, die insbesondere auch für den Zutritt zur Wohnung gilt. Dies gilt auch, wenn bereits Erfassungsgeräte vorhanden sind und ein weiteres Gerät eingebaut werden soll, das eine Erfassungslücke schließt. Denn in diesem Fall wird der neu gemessene Verbrauch erstmals erfasst, so dass kein Unterschied zum erstmaligen Einbau von Erfassungsgeräten besteht.
Auch die Umprogrammierung eines Gerätes ist zu dulden, da besonders im vorliegenden Fall der späteren Abfrage der Messwerte über Funk diese Maßnahme im Intersse beider Parteien liegt.
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References: BGH 

BGH 
 § 307
 § 573
 § 569
 § 543
 § 276
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 BGH 
 BGH