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Timestamp: 2018-10-18 19:01:31+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2018-6872
Documento BOE-A-2018-6872
«BOE» núm. 125, de 23 de mayo de 2018, páginas 53917 a 53930 (14 págs.)
BOE-A-2018-6872
El día 4 de enero de 2018 fue presentada por vía telemática en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 1 escritura otorgada el mismo día, con el número 12 de protocolo, ante el notario de Alaró, don David Fiol Busquets, en virtud de la cual don J. L. G. C. otorga segregación por antigüedad sobre la finca registral número 49.190, inscrita en ese distrito hipotecario. Dicha escritura de segregación por antigüedad causó el asiento 1516 del Diario 438, y fue presentada en soporte papel el día 16 de enero de 2018. En la escritura compareció el citado titular y los distintos titulares con diferentes porcentajes y en régimen de comunidad romana, compareciendo y alegando que la finca registral 49.190 no correspondía con la realidad existente desde hace más de diez años, en tanto que se han ido segregando a lo largo del tiempo diversas porciones formando fincas independientes. Como consecuencia de lo anterior, don J. L. G. C., con el consentimiento y aceptación del resto de copropietarios, ha decidido coordinar la realidad extrarregistral, el Catastro y el Registro de la Propiedad, individualizando la porción de terreno que desde hace más de ocho años se segregó de la misma, quedando delimitada, originando la parcela 125 del polígono 39 de Palma de Mallorca, como consta en certificación catastral descriptiva y gráfica. De la finca registral 49.190, cuya cabida inscrita es de 3 hectáreas, 98 áreas y 60 centiáreas, se segregaron 1.022 metros cuadrados, 1025,83 metros cuadrados según reciente medición técnica. Sobre la finca registral no consta anotación administrativa de incoación de expediente de disciplina urbanística. La finca que por segregación por antigüedad se pretende ahora inscribir se concreta en la parcela 125 del polígono 39 según consta en la certificación catastral que se acompañaba. Igualmente, la individualización de la descrita porción de terreno como finca independiente, segregada de la matriz 49.190 se produjo hace más de ocho años, según se acreditaba mediante certificación expedida por ingeniero técnico agrícola colegiado. El documento notarial fue calificado el día 24 de enero de 2018, nota de calificación comunicada al notario y al presentante. Con fecha 5 de febrero de 2018, se presentó diligencia notarial complementaria de la expresada escritura número 11 de protocolo del notario de Alaró, don David Fiol Busquets, haciéndose constar por los titulares regístrales que existía un error en la descripción de la porción segregada al no haberse hecho constar el carácter urbano de la misma, según consta en certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada.
El contenido de la nota de calificación, de 24 de enero de 2018, reiterada el día 8 de febrero de 2018, tras la presentación, el día 5 de febrero de 2018, de una diligencia de rectificación es el siguiente: «Silvia Núñez Sánchez, Registrador de la Propiedad, titular del Registro nº 1 de Palma, de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, extiendo la presente nota de calificación registral del precedente documento notarial, basado en los siguientes: Hechos (…) Fundamentos de Derecho A. La finca registral 49.190 figura en este Registro como finca rústica, porción de terreno, procedente de los predios de (…) en Palma. De cabida después de varias segregaciones de 3 hectáreas 98 áreas, 60 centiáreas, cuya titularidad consta en proindiviso a favor de numerosos titulares registrales. Este condominio consta así debido a que no se ha podido realizar ningún tipo de segregación o división de la misma por falta de la correspondiente licencia municipal - El artículo 13 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico de las Islas Baleares, establece: “En el suelo rústico solo podrán realizarse actos que tengan por objeto o consecuencia la parcelación, segregación o división de terrenos o fincas cuando sean conformes con lo dispuesto en esta ley y en la legislación agraria propia de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares”. - “Los actos a que se refiere el punto anterior estarán sujetos a la obtención de licencia municipal previa. Serán nulas las que se realicen sin esta licencia”. - El nuevo artículo 32 de la Ley 12/2017 de 29 de diciembre, de Urbanismo de las Islas Baleares, establece: “Actos de división de terrenos clasificados como suelo rústico”. - 1) “En el suelo rústico solo se podrán efectuar actos que tengan por objeto o consecuencia la parcelación, la segregación o la división de terrenos o fincas cuando sean conformes con la legislación urbanística y la legislación agraria, en función del objeto del acto de división. Estos actos estarán sujetos a licencia urbanística municipal, y serán nulos los que se efectúen sin esta licencia. - 2) Se exceptuarán de la necesidad de obtención de licencia y se sustituirán en estos supuestos por un certificado de innecesariedad, los actos de división que sean consecuencia de la ejecución de determinaciones de planeamiento o de las infraestructuras públicas y de aquellos casos que se establezcan reglamentariamente”. B. El problema jurídico que se plantea es si la segregación de la finca rústica, que si bien se practicó extrarregistralmente hace más de 10 años, puede tener acceso al Registro ahora por antigüedad. - La Dirección General de Registros y Notariado en su resolución de 17 de octubre de 2014 estableció la posibilidad de inscribir actos una vez prescrita la eventual infracción urbanística que se hubiera podido cometer (prevista en el artículo 20 de la Ley del Suelo para las obras nuevas). Es aplicable también a las segregaciones o divisiones de terrenos (sin perjuicio en todo caso de la normativa sobre unidades mínimas de cultivo, que habrá de ser observada en todo caso). La escritura que motivó dicha resolución sí venía acompañada de la correspondiente certificación municipal en la que se hacía constar que no había sido posible localizar en los archivos municipales la resolución de licencia, y que no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita. En diferentes resoluciones del mismo Centro Directivo de fecha 17 de abril de 2015; 5 de mayo de 2015 y 13 de febrero de 2017, mantiene la misma doctrina reiterando la posibilidad de inscribir una segregación por haber transcurrido sobradamente los plazos de prescripción de la eventual infracción urbanística y no haber iniciado el Ayuntamiento acciones para el restablecimiento de la legalidad urbanística. No obstante, el acto de segregación se realiza ahora en el 2018, cuando la normativa vigente en el momento de presentación e inscripción en el Registro exige la correspondiente licencia municipal o declaración de innecesariedad, documentos éstos que cumplen la función de acreditación de la legalidad administrativa y urbanística. - Debe añadirse que la segregación ahora pretendida para su inscripción es de 1022,00 metros cuadrados siendo la unidad mínima de cultivo en la Isla de Mallorca de 0,5 hectáreas (5000 metros cuadrados) en suelo rústico. Extrarregistralmente la finca 49.190 son diferentes parcelas con viviendas unifamiliares aisladas, como se expresa en la certificación catastral aportada en la escritura; pero según el Registro figura como una sola finca, rústica, en comunidad romana, y que no está configurada como núcleo rural aceptado por el correspondiente Plan Urbanístico, lo que impide que pueda practicarse la inscripción de la segregación solicitada dadas las exigencias de los textos legales vigentes al tiempo del otorgamiento de la escritura, y la calificación del Registrador debe basarse en apreciar que el Notario ha exigido los controles administrativos vigentes en el momento de la autorización. Es exigible por lo tanto la correspondiente licencia de segregación o declaración municipal de innecesariedad en aras y como medida preventiva de carácter registral tendente a evitar la formalización y consolidación de parcelaciones al margen de la ordenación urbanística aplicable. Contra esta calificación (…) Palma a 24 de enero de 2018 (firma ilegible) Silvia Núñez Sánchez Registrador de Palma nº 1».
Contra la anterior nota de calificación, don David Fiol Busquets, notario de Alaró, interpuso recurso el día 12 de febrero de 2018 en el que alega los siguientes fundamentos jurídicos: «(…) Señala la Registradora en su nota de calificación de fecha 24 de Enero de 2018, reiterada el 8 de Febrero de 2018 -tras la presentación el 5 de Febrero de 2018 de una diligencia de rectificación, en la que se hacía constar la naturaleza urbana de la porción segregada sobre la base de la Certificación Catastral descriptiva y gráfica- que la segregación que ahora se pretende inscribir es de 1.022,00 metros cuadrados siendo la unidad mínima de cultivo en la isla de Mallorca de 0,5 Ha (5.000,00 metros cuadrados) en suelo rústico. Por tanto, es exigible la correspondiente licencia de segregación o declaración municipal de innecesariedad. Centrando el recurso sobre este primer punto, se ha de decir, en primer término, que es posible consignar que parte de una finca registral (que aparece como rústica en el Registro de la Propiedad) tenga naturaleza urbana en base a la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada. En este sentido, se aporta a la escritura de segregación la certificación catastral descriptiva y gráfica de la porción segregada (identificada como 07040A039001250000RR) con una extensión de 1.022 m2 -si bien según reciente medición tiene una cabida de mil veinticinco metros y ochenta y tres decímetros cuadrados (1.025,83 m2), que acredita por sí sola, sin necesidad de documento complementario alguno, la naturaleza urbana de la porción segregada, en la cual consta la clase de suelo, urbano y, el uso principal, residencial con una superficie construida de 79,00 m2 y una antigüedad que se remonta al año 2.008. Resulta claro y evidente que las circunstancias descriptivas tomadas de la certificación catastral descriptiva y gráfica, que a estos efectos se presume cierta, pueden y deben acceder al contenido de los asientos registrales en aras de una mayor coordinación entre los datos descriptivos obrantes en el Registro de la Propiedad y el Catastro. La propia Dirección General en resolución de fecha 21.01.2014 señaló, que para que ello sea posible, es necesario que dentro del procedimiento registral quede establecida la adecuada correspondencia entre la finca registral y la referencia catastral, extremo que habrá de ser objeto de calificación por el Registro. Pues bien, en el presente caso, en la nota de calificación de fecha 24.01.2018 -reiterada por otra de fecha 08.02.2018- la Registradora no alberga dudas de la correspondencia entre la finca registral y la referencia catastral de la porción que se pretende ahora segregar, sino todo lo contrario, dice la Registradora en su nota de 24.01.2018: -“Extraregistralmente la finca 49.190 son diferentes parcelas con viviendas unifamiliares aisladas, como se expresa en la certificación catastral aportada en la escritura (...)” -“(...) no se ha podido realizar ningún tipo de segregación o división de la misma por falta de la correspondiente licencia municipal”. - Por otra parte, el Notario ahora recurrente, en el propio cuerpo de la escritura de segregación señala: “Y yo, el Notario, hago constar que, a mi juicio, queda acreditada: 1º. - Que la participación indivisa de un 2,2461594 de la finca registral número 49140 de la Sección IV de Palma, cuya titularidad pertenece a doña M. M. C. A., se concreta en la parcela 96 del polígono 125 de Palma identificada con la referencia catastral urbana número 07040A039001250000RR; 2º.- La individualización de la descrita porción de terreno como finca independiente, y en consecuencia, segregada de la finca matriz 49140 se produjo hace ya más de ocho años, según se acredita, mediante Certificación expedida por D. D. P. B., Ingeniero Técnico Agrícola, colegiado (…) del Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Agrícolas de Baleares, cuya firma legítimo por coincidir con otras que figuran en mi protocolo. 3.- Las bases georreferenciadas de la parcela segregada resultan de la propia Certificación expedida por D. D. P. B.” Por tanto, quedando acreditada la correspondencia de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada con parte de la finca registral 49140, ha de considerarse, pues, en los términos expuestos, que la certificación catastral descriptiva y gráfica es un documento idóneo al objeto de acreditar la naturaleza rústica o urbana de un inmueble, así lo señaló la DGRN en su Resolución de 21.01.2014 y, más recientemente, en su resolución de 22 de marzo de 2017 “a sensu contrario”. Ha señalado la DG que es requisito necesario que haya sido establecida la correspondencia con la finca registral, esto es, que no existan dudas en la identidad de la finca, extremo éste que no resulta de las dos notas de calificación emitidas por la Registradora, sino más bien lo contrario. El Notario recurrente considera acreditada la correspondencia de la finca registral con la referencia catastral aportada y cuya segregación se pretende, lo cual es ratificado por la compareciente y por la Registrador a que no alega duda alguna en sus notas de calificación. Finalmente, en la propia escritura de segregación se define con precisión la porción segregada. Se concreta y delimita la porción de terreno que tiene naturaleza urbana -extensión superficial (m2) y linderos- coincidentes, en su totalidad, con la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada y con la medición efectuada por el técnico competente en su informe de georreferenciación. Acreditada la naturaleza urbana de la porción segregada, se hace necesario adentrarnos en el análisis de la necesidad de aportar la licencia municipal de segregación o declaración municipal de innecesariedad. La DG ya ha tenido ocasión de pronunciarse en este sentido en varias Resoluciones, concretamente, en resolución de 15 de febrero de 2016, 20 de marzo y 28 de mayo de 2014, 17 de Octubre de 2014 -a la que hace referencia la propia Registradora en su nota de calificación de 24.01.2018. No hay duda, de que la realización de algún acto de división/segregación, de acuerdo a la normativa vigente requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento. Ahora bien, a partir de la Resolución de 17 de Octubre de 2014 se ha venido admitiendo la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el Registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. De esta forma se ha admitido la inscripción de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. La jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, a saber, una situación que presenta similitudes a la de “fuera de ordenación” -STS de 23 de Noviembre de 2000, de la Sala de lo Contencioso­Administrativo del TSJ de les Illes Balears de 16 de septiembre de 2005 y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013. En el presente caso, del certificado incorporado resulta la individualización de la descrita porción de terreno como finca independiente, y en consecuencia, segregada de la finca matriz 49140, hace ya más de ocho años, según se acredita mediante Certificación expedida por D. D. P. B., Ingeniero Técnico Agrícola, colegiado (…) del Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Agrícolas de Baleares; consecuentemente, la posible infracción estarla prescrita. La normativa autonómica de las Islas Baleares, establece un plazo de prescripción de ocho años para la actuación de protección de la legalidad. En el presente caso, consta acreditado en el Certificado del técnico, la situación táctica de individualidad e independencia de la citada porción segregada 1.022 m2 -si bien según reciente medición tiene una cabida de mil veinticinco metros y ochenta y tres decímetros cuadrados (1.025,83m2)- y que ello se remonta a hace más de 8 años. Además, tal y corno señala la Registradora en su nota de calificación no consta la existencia de anotación preventiva de iniciación de expediente de disciplina urbanística. Lo que acredita el certificado del técnico es que la porción segregada y cuya constancia registral se solicita ahora por vía de segregación de su matriz registral, consta con su configuración actual desde hace más de 8 años, por el tiempo transcurrido desde entonces, la posible infracción urbanística estarla prescrita. Tal declaración, además de presumirse válida y licita, no entra en colisión conceptual alguna con la normativa autonómica de aplicación. Pero es que a mayor abundamiento, ni del certificado emitido, ni de ningún otro documento aportado al presente expediente resulta que la segregación efectuada hubiera afectado a terrenos calificados como zonas de especial protección, único supuesto en el que, según la normativa autonómica, no sería de aplicación limitación de plazo alguna para el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad urbanística. En consecuencia, debe entenderse que tal certificado habilita y permite la práctica registral de una concreta segregación, efectuada extra registralmente, de modo fehaciente, en fecha determinada y sobre un tipo de suelo (urbano), que mediante la concurrencia conjunta de todos los factores expuestos, determina la prescripción, no sólo de la posible infracción urbanística, sino, lo que es más relevante a efectos registrales, de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística potencialmente infringida. La propia DG ha señalado en varias de sus resoluciones que, “un concreto acto o uso del suelo, como es el de edificar sobre él, tiene la posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad, además de mediante la acreditación de las preceptivas licencias de edificación y de ocupación o denominaciones equivalentes en la normativa sustantiva, mediante la acreditación de su antigüedad y la prescripción de la potestad administrativa de restablecimiento de la legalidad presuntamente infringida. De modo análogo, ambas vías jurídicas han de ser también posibles, y lo son legalmente, respecto de otros actos o usos del suelo, menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división/segregación o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trata de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. Sigue indicando al propia DG en sus resoluciones, que esa analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, ha de aplicarse también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el propio Registro, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento, esto es, en primer lugar, comprobar la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de división/segregación y que el suelo no tiene el carácter de demanial o está afectado por servidumbres de carácter público, ni tenga una clasificación tal que legalmente determine la no aplicación de limitación de plazo alguna para el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad urbanística, salvo que la norma que disponga tal imprescriptibilidad hubiera entrado en vigor cuando ya se hubiera consumado la prescripción conforme a la normativa anterior y, en segundo 1ugar, notificar la práctica del asiento registral a la Administración dejando constancia registral de ello”. A todo lo expuesto hasta el momento, hay que añadir, la reiterada doctrina que emana de las Resoluciones de la D.G.R.N. (que culmina con las Resoluciones de 6-5-2013 y 5- 11-2013), en torno a que “(...) no es exigible la acreditación de si ha prescrito o no la facultad de ejercitar medidas para el restablecimiento de la legalidad urbanística, o si estas medidas son imprescriptibles, o han caducado. Tampoco hay que acreditar que el suelo sea no demanial o que no esté afecto a una servidumbre de uso público, o que su uso sea compatible con el planeamiento; finalmente no hay que acreditar tampoco que la construcción esté fuera de ordenación o asimilada a ésta”. Por tanto, únicamente debe acreditarse con el certificado emitido por el técnico que ha transcurrido el plazo previsto en la legislación (autonómica) para la prescripción de la infracción, -en este caso ocho años-, y, además, que no consta anotado expediente de infracción urbanística sobre la finca, sin necesidad de ninguna acreditación más relativa al suelo o a la construcción»,
a) Mediante la escritura cuya calificación es impugnada, los distintos titulares con diferentes porcentajes y en régimen de comunidad romana de una finca registral manifiestan que su descripción no se corresponde con la realidad existente desde hace más de diez años, en tanto que se han ido segregando a lo largo de los años diversas porciones formando fincas independientes.
Como consecuencia de lo anterior, uno de los cotitulares, con el consentimiento y aceptación del resto de copropietarios, decide coordinar la realidad extrarregistral, el Catastro y el Registro de la Propiedad, individualizando la porción de terreno que desde hace más de ocho años, se segregó de la misma, quedando delimitada, originando la parcela 125 del polígono 39 de Palma de Mallorca, como consta en certificación catastral descriptiva y gráfica.
De acuerdo con dicha realidad, de la finca registral 49.190, cuya cabida inscrita es de 3 hectáreas, 98 áreas y 60 centiáreas, se segregan 1.022 metros cuadrados, 1.025,83 metros cuadrados según reciente medición técnica.
Igualmente, se expone que la individualización de la descrita porción de terreno como finca independiente, segregada de la matriz 49.190, se produjo hace más de ocho años, según se acredita mediante certificación expedida por ingeniero técnico agrícola colegiado.
b) La registradora suspende la inscripción por considerar exigible la correspondiente licencia de segregación o declaración municipal de innecesariedad, como medida preventiva de carácter registral tendente a evitar la formalización y consolidación de parcelaciones al margen de la ordenación urbanística aplicable. Añade que la segregación ahora pretendida para su inscripción es de 1.022 metros cuadrados, y la unidad mínima de cultivo en la Isla de Mallorca es de 0,5 hectáreas (5.000 metros cuadrados) en suelo rústico. Y apunta que extrarregistralmente la finca 49.190 son diferentes parcelas con viviendas unifamiliares aisladas, como se expresa en la certificación catastral aportada en la escritura; pero según el Registro figura como una sola finca, rústica, en comunidad romana, y que no está configurada como núcleo rural aceptado por el correspondiente Plan Urbanístico.
c) El notario recurrente considera que es posible consignar que parte de una finca registral (que aparece como rústica en el Registro de la Propiedad) tenga naturaleza urbana con base en la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada. Argumenta, invocando la doctrina de este Centro Directivo, que únicamente debe acreditarse con el certificado emitido por el técnico que ha transcurrido el plazo previsto en la legislación (autonómica) para la prescripción de la infracción -en este caso ocho años-, y, además, que no consta anotado expediente de infracción urbanística sobre la finca, sin necesidad de ninguna acreditación más relativa al suelo o a la construcción.
Esta Dirección General en su Resolución de 17 de octubre de 2014 reconoció la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento, admitiendo la inscripción de una segregación practicada en el año 1974, por acompañarse una certificación administrativa en la que se manifestaba que «consta segregada con su configuración actual desde el catastro de 1986, no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, no obstante por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita», añadiendo esta Dirección General que «no bastaría con constatar que haya prescrito la posible infracción, sino que es preciso que, además, no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse, ya que, como establece claramente el artículo 203 de la misma Ley [de Madrid], “las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones cuya imposición proceda por razón de la comisión de infracciones tipificadas en la presente Ley”».
En el suelo rústico, las prohibiciones que le afectan, tanto la vulneración de la unidad mínima de cultivo, como la parcelación de tipo urbanístico, que puede ¯en ocasiones de actos posteriores, deben considerarse cumulativas, como confirma la propia legislación urbanística aplicable en su artículo 32 -cfr. también las Sentencias de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2002 y 28 de junio de 2012-.

References: artículo 13
 artículo 32
 resolución 
 artículo 20
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 Resolución 
 resolución 
 resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 203
 artículo 32