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Circolare n.25 del 30 luglio PDF
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Federigo Graziano Perri
1 Redazione a cura di Agostino Lombardi e Francesco Venunzio Circolare n.25 del 30 luglio 2010 News Giurisprudenziali Il locatore è responsabile per i danni provocati al conduttore per le infiltrazioni d'acqua dal tetto dell'edificio (Sezione terza, sentenza n /10; depositata il 28 giugno) «Nel caso in cui nell immobile locato la utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dello edificio, sussiste la obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire all uso convenuto e il conduttore può chiedere sia il ripristino dei locali sia il maggior danno da inadempimento». La sentenza in commento richiama un precedente emesso dalla Cass. 8 settembre 1977, n. 3933, secondo cui «durante il rapporto di locazione, il locatore non può considerarsi dispensato dall obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, sia per la parte di immobile di sua esclusiva proprietà sia per le parti comuni dell edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di manutenzione e di riparazione dell immobile locato», con l utilizzazione, quindi, della locuzione «parti comuni» in senso, quindi, oggettivo di comunanza di uso, piuttosto che di proprietà, nella specie unica ed esclusiva. Gravano, pertanto, sui condomini le responsabilità per danni subiti da terzi (nel novero dei quali vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti
2 nell edificio) in conseguenza di omissioni addebitabili all amministrazione del condominio ovvero di inerzia da parte dell assemblea condominiale nell adottare gli opportuni provvedimenti atti ad eliminare una situazione di pericolo» (cfr. Cass. 5 dicembre 1981, n. 6467, 18 maggio 1984, n. 3063, 3 agosto 2005, n ). Conclusivamente, l essenza della sentenza in commento risiede nella statuizione che il locatore risponde «contrattualmente sia per la parte dello immobile di sua esclusiva proprietà, sia per le parti comuni», con la logica estensibilità, quindi, del principio di diritto alla locazione di un immobile sito in condominio. del 19 luglio 2010 con nota di Nunzio Izzo Chi affitta il bene immobile deve provvedere a mantenerlo in buono stato ( Corte di cassazione - sentenza n del 28 giugno 2010) In materia di locazione di immobili sussiste la responsabilità del locatore per il mantenimento in buono stato del bene affittato, il quale deve essere mantenuto nello stato idoneo all uso a cui è destinato. In base a tale principio la Corte di cassazione, con sentenza n del 2010, ha asserito che sul locatore grava un obbligo, derivante dal contratto, di vigilanza e di custodia del bene locato, sia per quanto attiene alla parte di sua esclusiva proprietà che con riferimento alle parti comuni dell'immobile; infatti ciò discende, prosegue la sentenza, dagli obblighi derivanti da quelli di riparazione e manutenzione dell'immobile locato.
3 In particolare nella fattispecie studiata dai giudici, il bene locato era divenuto inagibile a causa di infiltrazioni d acqua provenienti da parti comuni dell edificio. Ma ciò non inficia la responsabilità del proprietario il quale è chiamato a mantenere la cosa locata nello stato idoneo affinché possa essere utilizzata dal conduttore per lo scopo a cui è destinata; costui, quindi, "dispone di azione risarcitoria consequenziale all'inadempimento, potendo ben richiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l'uso convenuto ed il maggior danno da inadempimento". Il Sole 24 Ore - Norme e Tributi, p Il locatore paga l'inagibilità Bresciani Spetta all'amministratore di condominio uscente dare la prova del proprio credito per anticipazioni verso gli amministrati La Suprema Corte di Cassazione con una recente pronuncia, la n del 9 giugno 2010, torna ad occuparsi del tema dei crediti vantati dall amministratore uscente nei confronti del condominio già amministrato. I giudici di legittimità, ribadendo che il rapporto giuridico deve essere inquadrato nell ambito del contratto di mandato, specificano che è il mandatario revocato a dover dare prova del credito per anticipazioni sorto in costanza dell incarico dimostrando gli esborsi effettuati in ragione di ciò. Si tratta di una prova che, se è stato approvato il rendiconto, risulta essere certamente più agevole rispetto al caso di mancata approvazione del medesimo documento contabile. Nel caso sotteso alla sentenza n /10, un amministratore di condominio uscente
4 chiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo di pagamento per delle somme vantate in ragione del rapporto con la compagine condominiale. Ne seguiva l opposizione proposta dal condominio ed il suo accoglimento. L ex mandatario quindi proponeva appello, che gli veniva respinto. In entrambi i gradi di merito si evidenziava, sostanzialmente, che il mandatario non aveva dato prova del credito vantato. Il giudizio di Cassazione, cui si è giunti su ricorso dello stesso amministratore, rigettava le doglianze del ricorrente e confermava le statuizione dell impugnata pronuncia. I giudici di legittimità fondavano il loro convincimento sul principio di diritto in base al quale poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell interesse del condominio si fonda, ex art c.c. sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati presentando un rendiconto del proprio operato che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (così Cass. 9 giugno 2010 n ). Nel caso di specie la Cassazione ha ritenuto corrette le valutazioni effettuate nei giudizi di merito e quindi insufficiente la prova offerta. Più in generale, prendendo spunto dal principio espresso si può concludere affermando che per il recupero del credito da parte dell amministratore uscente la produzione in giudizio di un rendiconto approvato è prova idonea a dimostrare l esistenza del credito, mentre il solo rendiconto non approvato, essendo atto proveniente da una sola parte, dovrà essere accompagnato dalla produzione della documentazione attestante le spese
5 effettuate e i versamenti ricevuti al fine di permettere una corretta quantificazione del credito vantato. del con nota Avv. Gallucci Alessandro Angolo Fiscale Il FISCO insiste e persevera Nessun rinvio per la nuova ritenuta di acconto del 10%. Era stato dato quasi per dovuto il rinvio dell entrata in vigore (oggi 1/7/2010) della nuova trattenuta fiscale a carico dei beneficiari dei bonifici, finalizzati al recupero del 36 o 55%, da parte di banche e uffici postali e invece l A.F., con un sforzo immane ha emesso, ieri sera, il provvedimento di attuazione del nuovo adempimento. Lo sforzo immane da parte della A.F. è consistito nel richiamare le modalità e i termini già previsti nella norma che nel 2007 aveva introdotto la rit. del 4% nei lavori condominiali. A parte le ovvie considerazioni che ognuno di noi potrà fare sulla vicenda, si ribadisce che nulla cambia che coloro che pagano fatture per contratti di opera o di appalto, siano essi privati che amministratori condominiali e immobiliari: il problema riguarda solo le banche e gli uffici postali. DICHIARAZIONE di ESONERO Si riporta un fac-simile di dichiarazione di esonero responsabilità, da parte dei proprietari di immobili che danno mandato ad un professionista, in merito all informativa ricevuta sull obbligatorietà di redazione e
6 consegna dell Attestato di Certificazione Energetica nei contratti di locazione. DICHIARAZIONE DI ESONERO Il sottoscritto..nato a. il.. e residente in. Via. N. CF:.. in conseguenza dell incarico affidato al Sig./Dott.. per la redazione, e registrazione dell atto di locazione tra il sottoscritto e la parte D I C H I A R O di essere stato informato dettagliatamente dallo stesso Sig./Dott. in merito all obbligatorietà di redigere e consegnare all inquilino l A.C.E. ( Attestato di Certificazione Energetica) per l immobile oggetto della locazione. e di ESONERARE pertanto il Sig./Dott. da ogni responsabilità per la mancata redazione e consegna di tale documento (obbligatorio dall 1/7/2010) al conduttore stesso, dipendente da mia personale dimenticanza o omissione, accollandomi totalmente le eventuali sanzioni dipendenti dall omissione sopramenzionata In fede..lì Il Dichiarante
7 GARDONE VT,lì 01 Luglio 2010 CARATOZZOLO Dr RAFFAELE Comunicazione ANACI LOMBARDIA Anaci Lombardia ha di recente sottoscritto un accordo con il Consorzio Del BO per promuovere prodotti e servizi dedicati agli impianti elevatori. La collaborazione prevede da parte di Anaci Lombardia l impegno a proporre la fornitura dei prodotti/servizi del Consorzio Del Bo ai propri associati; attraverso questa partnership i soci Anaci Lombardia potranno, infatti, beneficiare di una proposta a loro esclusivamente dedicata, con servizi e promozioni preparate su misura. Informazione Pubblicitaria Vuoi acquistare spazi pubblicitari su questa Newsletter? Affidati all esperienza della Francesco Venunzio Communication 051/ ; mail:
Circolare n. 70 del 29 luglio 2011 SOMMARIO. News Giurisprudenziali Via libera al nuovo ascensore, anche se riduce le dimensioni del pianerottolo
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