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LE NOVITA FISCALI INTRODOTTE DALLA MANOVRA ESTIVA - PDF
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Gianfranco Abate
1 Seminario LE NOVITA FISCALI INTRODOTTE DALLA MANOVRA ESTIVA Firenze 13 settembre 2006 Viareggio 14 settembre 2006 Novità in tema di fiscalità delle operazioni finanziarie del settore immobiliare Leasing immobiliare Fondi comuni immobiliari Dott. Fabio Giommoni
2 Leasing immobiliare immobili commerciali I recenti interventi fiscali restrittivi sul leasing immobiliare: D.L. 203/2005 (conv. L. 248/2005) collegato fiscale alla manovra ha modificato l art. 107, comma 8, TUIR, prevedendo la deducibilità dei canoni solo se il contratto di leasing ha una durata non inferiore alla metà del periodo di ammortamento del bene immobile (con un minimo di 8 anni ed un massimo di 15). D.L. 223/2006 (conv. L. 248/2006) manovra estiva 2006 o decreto Bersani - ha modificato la normativa IVA per quanto riguarda gli immobili commerciali prevedendo un regime ordinario di esenzione ed un regime opzionale di imponibilità Dott. Fabio Giommoni
3 Leasing immobiliare effetti della manovra estiva Effetti del D.L. 223/2006 sul leasing immobiliare: Acquisto dell immobile commerciale da parte della società di leasing a) Da impresa costruttrice entro 4 anni: imponibile IVA + ipotecarie e catastali b) Altri casi - esente IVA (o imponibile su opzione) + ipotecarie e catastali Canoni di locazione finanziaria Esenti IVA (o imponibili su opzione) + imposta di registro 1% Acquisto in sede di riscatto Esente IVA (o imponibile su opzione) + ipotecarie e catastali Inoltre, sia in sede di acquisto dal fornitore che in sede di riscatto è dovuta l imposta di registro in misura fissa ( 168) Dott. Fabio Giommoni
4 Leasing immobiliare effetti della manovra estiva (segue) D.L. 223/ specifiche agevolazioni per il leasing immobiliare: Riduzione del 50% delle imposte ipotecarie e catastali sia al momento dell acquisto dal fornitore sia in sede di riscatto. Possibilità di scomputare l imposta di registro dell 1% sui canoni dalle imposte ipotecarie e catastali dovute in sede di riscatto. ATTENZIONE: Le riduzioni si applicano ad acquisti e riscatti a decorrere dal 1 ottobre Dott. Fabio Giommoni
5 Agevolazioni per i contratti di leasing immobiliare Tabella di sintesi Banche, leasing e soc. finanziarie art. 106 e 107 Regime ordinario Acquisto immobili strumentali da destinare a locazione finanziaria Ipotecaria 1,5% + Catastale 0,5% = 2% Ipotecaria 3% + Catastale 1% = 4% Locazione finanziaria Imposta di registro 1% (scomputabile al riscatto) Imposta di registro 1% Riscatto al termine della locazione Ipotecaria 1,5% + Catastale 0,5% = 2% (meno 1% registro sui canoni) Ipotecaria 3% + Catastale 1% = 4% Dott. Fabio Giommoni
6 Base imponibile delle imposte ipotecarie e catastali Anche per le imposte ipotecarie e catastali si applica la disciplina dell imposta di registro come modificata dallo stesso decreto 223/06 (artt. 51 e 52 del DPR 131/1986) VALORE VENALE in comune commercio Ciò comporta che: Al momento dell acquisto da parte della società di leasing il valore venale dovrebbe coincidere con il prezzo di acquisto Al momento del riscatto le imposte non si applicherebbero sul prezzo di riscatto ma sul valore corrente del bene! Dott. Fabio Giommoni
7 Raffronto leasing/mutuo ante DL 223/2006 LEASING IMMOBILIARE MUTUO FONDIARIO Costo del bene K/ Costo del bene K/ (fin. 100%) Durata: anni 15 mesi 180 Durata: anni 15 mesi 180 Tasso: Euribor 6 mesi + 1,2% = 4,7% Tasso: Euribor 6 mesi + 1% = 4,5% Maxicanone = primo canone Riscatto = ultimo canone Aliquota ammortamento 3% Dott. Fabio Giommoni
8 Raffronto leasing/mutuo ante DL 223/2006 Mutuo ipotecario A) B) C) D) E) F) G) H) SCADENZE DEBITO RESIDUO RATA MUTUO DI CUI CAPITALE DI CUI INTERESSI IMPOSTA SOST. AMMORTAM ENTO RISPARMIO FISCALE FLUSSI TOTALI , Dott. Fabio Giommoni
9 Raffronto leasing/mutuo ante DL 223/2006 (segue) Mutuo ipotecario (segue) (SEGUE) A) B) C) D) E) F) G) H) SCADENZE DEBITO RESIDUO RATA MUTUO DI CUI CAPITALE DI CUI INTERESSI IMPOSTA SOST. AMMORTAM ENTO RISPARMIO FISCALE FLUSSI TOTALI TOTALE VALORE ATTUALE Tasso 3,50% 724, Dott. Fabio Giommoni
10 Raffronto leasing/mutuo ante DL 223/2006 (segue) Leasing immobiliare A) B) C) D) E) F) SCADENZE DEBITO RESIDUO CANONI LEASING DI CUI CAPITALE DI CUI INTERESSI RISPARMIO FISCALE FLUSSI TOTALI TOTALE VALORE ATTUALE Tasso 3,50% 686, Dott. Fabio Giommoni
11 Raffronto leasing/mutuo ante DL 223/2006 (segue) Riepilogo valore attuale mutuo/leasing ante decreto Bersani Costo netto totale Costo netto attualizzato LEASING MUTUO Delta 10 (38) Delta % 1,21% -5,57% Dott. Fabio Giommoni
12 Raffronto leasing/mutuo post DL 223/2006 Mutuo ipotecario A) B) C) D) E) F) G) H) SCADENZE DEBITO RESIDUO RATA MUTUO DI CUI CAPITALE DI CUI INTERESSI IMPOSTA SOST. AMMORTAMENT O RISPARMIO FISCALE FLUSSI TOTALI , Dott. Fabio Giommoni
13 Raffronto leasing/mutuo post DL 223/2006 (segue) Mutuo ipotecario (segue) (SEGUE) A) B) C) D) E) F) G) H) SCADENZE DEBITO RESIDUO RATA MUTUO DI CUI CAPITALE DI CUI INTERESSI IMPOSTA SOST. AMMORTAMENT O RISPARMIO FISCALE FLUSSI TOTALI TOTALE VALORE ATTUALE Tasso 3,50% 749, Dott. Fabio Giommoni
14 Raffronto leasing/mutuo post DL 223/2006 (segue) Leasing immobiliare A) B) C) D) E) F) G) SCADENZE DEBITO RESIDUO CANONI LEASING Imposte indirette su DI CUI CAPITALE DI CUI INTERESSI canoni e riscatto RISPARMIO FISCALE FLUSSI TOTALI , , , , , , , , , , , , , , , TOTALE VALORE ATTUALE Tasso 3,50% 709, Dott. Fabio Giommoni
15 Raffronto leasing/mutuo post DL 223/2006 (segue) Riepilogo valore attuale mutuo/leasing post decreto Bersani Costo netto totale Costo netto attualizzato LEASING MUTUO Delta 6 (40) Delta % 0,65% -5,67% Dott. Fabio Giommoni
16 Raffronto leasing/mutuo ante e post DL 223 Confronto valore attuale mutuo/leasing prima e dopo il decreto Bersani Costo netto attualizzato Post manovra Ante manovra Delta Delta % Leasing ,3% Mutuo ,4% delta (40) (38) (2) 4,94% delta % -5,67% -5,57% Dott. Fabio Giommoni
17 Lease back immobiliare Maggiori costi operazione sale and lease-back immobili strumentali Imposte indirette 2% - ipotecarie e catastali al momento della cessione alla società di leasing 1% - imposta di registro sui canoni di leasing (scomputabile al riscatto) 2% - ipotecarie e catastali al momento del riscatto (con scomputo dell 1% sui canoni) Dott. Fabio Giommoni
18 Leasing immobiliare immobili ad uso abitativo La risoluzione n. 119/E del 12 agosto 2005 aveva chiarito che una società di leasing "esclusivamente o prevalentemente" immobiliare, la quale acquista unità abitative concedendole in locazione finanziaria a propri clienti, può detrarre - al pari di un'impresa che effettua "esclusivamente o prevalentemente compravendita immobiliare - l'iva assolta sull'acquisto di tali beni (10% o 20% nel caso di abitazioni di lusso), fermo restando l imponibilità IVA dei canoni (20%) Nuovo prodotto: LEASING ABITATIVO SECONDA CASA La manovra estiva ha eliminato le disposizioni che prevedevano l imponibilità in capo alle imprese che hanno per oggetto "esclusivo o principale l attività di compravendita immobiliare. (art. 10, num 8-bis, DPR 633/72) Pertanto ora le locazioni di immobili ad uso abitativo sono esenti IVA e sono assoggettate ad imposte di registro ad aliquota 2%. Non valgono le agevolazioni previste per gli immobili strumentali! Dott. Fabio Giommoni
19 Agevolazioni per i Fondi comuni immobiliari Ai sensi dell art. art. 35, comma 10-ter, D.L. 223/2006 la riduzione a metà delle imposte ipotecarie e catastali [ 2% =1,5% + 0,5%] si applica anche ai trasferimenti di beni immobili strumentali, anche se assoggettati ad IVA, di cui siano parte i FONDI IMMOBILIARI CHIUSI. Pertanto, la predetta agevolazione si applica alle cessione di immobili strumentali nei confronti dei fondi immobiliari e alla successiva rivendita da parte di questi ultimi. Tale trattamento risulta, altresì, applicabile agli apporti di immobili strumentali in quanto, in assenza di una normativa specifica, si rende applicabile, sia per quanto riguarda le imposte dirette che indirette, la disciplina relativa ai conferimenti di beni (art. 9 TUIR e artt. 2 e 14 DPR 633/72) Dott. Fabio Giommoni
20 Fondi immobiliari Definizione e caratteristiche: Sono organismi di investimento collettivo del risparmio Sono rappresentati da un patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in monte Sono istituiti in forma chiusa, ovvero il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti alla scadenza del termine di durata del fondo ovvero a scadenze predeterminate L investimento (in beni immobili, diritti reali immobiliari, partecipazioni in società immobiliari) deve essere in misura non inferiore ai 2/3 del valore complessivo del fondo Detta misura è ridotta al 51% nell ipotesi di investimenti (almeno il 20%) collegati ad operazioni di cartolarizzazione Dott. Fabio Giommoni
21 Fondi immobiliari (segue) Tipologie Fondi ordinari Prima avviene la raccolta in denaro mediante il collocamento e la sottoscrizione delle quote, poi il fondo acquista beni immobili ecc. Fondi ad apporto Le quote del fondo sono sottoscritte direttamente mediante apporto di beni immobili ecc. da parte del sottoscrittore Dott. Fabio Giommoni
22 Fondi immobiliari ordinari BANCA D ITALIA invio regolamento approvazione SGR Invio prosp. infor, approvazione CONSOB BORSA quotazione (eventuale) FONDO IMMOBILIARE sottoscrizione quote versamento denaro MERCATO (pubblico o investitori qualificati) Banca depositaria Attivo immobili crediti IVA liquidità Passivo equity Dott. Fabio Giommoni
23 Fondi immobiliari da apporto BANCA D ITALIA invio regolamento approvazione SGR Invio prosp. infor, approvazione CONSOB BORSA quotazione (eventuale) FONDO IMMOBILIARE sottoscrizione quote apporto immobili SOGGETTO APPORTANTE acquisto quote collocamento Attivo immobili Passivo equity MERCATO (pubblico o investitori qualificati) Dott. Fabio Giommoni
24 Fondi immobiliari - tassazione Regime di tassazione del fondo immobiliare Il fondo è esente dalle imposte sui redditi (IRES e IRAP) e dalle imposte sul patrimonio (dal ). E un soggetto lordista, ovvero non è soggetto a ritenute ed imposte sostitutive sui redditi di natura finanziaria (salvo qualche eccezione). Deve applicare una ritenuta del 12,5% sui proventi distribuiti ai sottoscrittori. Tale ritenuta è a titolo di imposta per le persone fisiche al di fuori dall esercizio di impresa e per gli altri soggetti esenti dalle imposte sui redditi, e a titolo di acconto per i soggetti esercenti attività di impresa (imprenditori individuali e società). Non è previsto alcun credito di imposta. Sulle plusvalenze derivanti dalla cessione di quote di fondi comuni immobiliari realizzate da persone fisiche al di fuori dell attività di impresa si applica l imposta sostitutiva del 12,5% (per gli imprenditori le stesse concorrono a formare il reddito di impresa) Dott. Fabio Giommoni
25 Tassazione in capo alla persona fisica che effettua l investimento + Ricavi da affitto + Plusvalenze - Ammortamenti - Interessi Società Utile tassato > 40% Persona fisica + Ricavi da affitto + Plusvalenze - Interessi Fondo immobiliare Risultato economico tassato al 12,5% Dott. Fabio Giommoni
26 Esempio pianificazione fiscale Fondo immobiliare alberghiero SGR Soci/ Sottoscrittori MERCATO (pubblico o investitori qualificati) FONDO Alberghiero Locazione alberghi Canone affitto Società di gestione alberghi canoni tassati al 12,5% (al momento della distr.) canoni deducibili al 37,25% Dott. Fabio Giommoni
27 Regime fiscale dell acquisto di immobili da parte del fondo Cedente non imprenditore Cedente imprenditore Impresa individuale o società Imposte dirette Entro 5 anni: reddito diverso su opzione imp. sost. 12,5% Oltre 5 anni: esente Ricavo o plusvalenza soggetti a IRPEF/IRES + IRAP IVA Non soggetto (fuori campo) Abitazioni * - esente Commerciali * esente oppure iva su opzione Imposte di registro, ipotecaria e catastale Registro 7% Ipotecaria 2% Catastale 1% Abitazioni - 7% R + 2% I + 1% C Commerciali R + 1,5% I + 0,5% C * Escluso imprese di costruzione che hanno terminato lavori da meno di 4 anni Dott. Fabio Giommoni
28 Regime fiscale del conferimento di immobili da parte del fondo Conferente non imprenditore Conferente imprenditore Impresa individuale o società Imposte dirette (valore normale art. 9 TUIR) Entro 5 anni: reddito diverso su opzione imp. sost. 12,5% Oltre 5 anni: esente Ricavo o plusvalenza soggetti a IRPEF/IRES + IRAP IVA (valore normale art. 14 DPR 633/72) Non soggetto Abitazioni* - esente Commerciali * esente oppure iva su opzione Imposte di registro, ipotecaria e catastale (valore venale ) Registro 7% Ipotecaria 2% Catastale 1% Abitazioni - 7% R + 2% I + 1% C Commerciali R + 1,5% I + 0,5% C * Escluso imprese di costruzione che hanno terminato lavori da meno di 4 anni Dott. Fabio Giommoni
29 Fondi immobiliari da apporto - eccezioni Apporto di aziende immobiliari Ai sensi dell Art. 1.bis L (conversione D.L n. 220) gli apporti costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell apporto sono esclusi dal campo di applicazione dell IVA essendo assimilati al conferimento di aziende (decorrenza ). Le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa Dott. Fabio Giommoni
30 APPORTO DI SOCIETA IMMOBILIARI Requisiti delle società immobiliari Che svolgono attività di valorizzazione, acquisto, alienazione e gestione di immobili Che svolgono anche attività di costruzione (nei limiti del 10% del totale delle attività del fondo) Dott. Fabio Giommoni
31 Regime fiscale del conferimento e acquisto di SOCIETA IMMOBILIARI Cedente - conferente non imprenditore Cedente - conferente Impresa individuale o società Imposte dirette (Reddito diverso) Part. non qualificata imp. sost. 12,5% Part. qualificata IRPEF sul 40% Ricavo o plusvalenza soggetta a IRES (no Pex salvo centri commerciali) Non soggetto ad IRAP IVA Non soggetto Non soggetto Imposte di registro, ipotecaria e catastale Non soggetto Non soggetto Da considerare, inoltre, eventuale applicazione tassa sui contratti di borsa Dott. Fabio Giommoni
32 Effetti fiscali dell apporto di partecipazioni SGR FONDO IMMOBILIARE Ulteriore tassazione in capo al sottoscrittore del fondo al momento della distribuzione (12,5%) 2) partecipazione dividendo Società immobiliare Utile derivante dagli affitti tassato in capo alla società (37,25%) 1) Affitto immobili Dott. Fabio Giommoni

References: art. 107
 art. 106
 art. 35
 art. 9
 art. 14
 Art. 1