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SEGUNDA FEIRA, 15 DE OUTUBRO DE 2018 - 14:11 (horário de Brasília)
CGJ/SP: LOTEAMENTO – Certidões. Protesto contra a alienação de bens não impede o registro do loteamento quando ausente demonstração mínima de risco de prejuízo aos adquirentes
Postado em 19 de maio de 2014 às 09:00.
Acórdão – DJ nº 3001571-36.2013.8.26.0248 – Apelação Cível
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 3001571-36.2013.8.26.0248, da Comarca de Indaiatuba, em que é apelante ANTONIO ANDRADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (REPDO.POR ANTONIO EGYDIO DE OLIVEIRA ANDRADE), são apelados OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE INDAIATUBA e CASTELVILLE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SS LTDA ME (REPTA. POR ADRIANO LARA BOTTER E ANA CAROLINA LARA BOTTER).
Apelação Cível n° 3001571-36.2013.8.26.0248
Apelante: Antônio Andrade Empreendimentos Imobiliários LTDA.
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Indaiatuba
Voto n ° 34.001
REGISTRO DE IMÓVEIS – Loteamento urbano – Impugnação afastada.
Interesse da recorrida na qualidade de terceira reconhecido – Inteligência do artigo 19, § 1º, da Lei n. 6.766/79.
Cerceamento de defesa não configurado – Ausência de prejuízo – Observância do procedimento previsto no artigo 19 da Lei n. 6.766/79 – Recurso conhecido.
Preenchimento dos requisitos do artigo 18 da Lei n. 6.766/79 – Certidão positiva de débitos tributários com efeitos de negativa – Suficiência – Semelhança de efeitos atribuídos pela Lei, conforme artigos 205 e 206 do Código Tributário Nacional.
Protesto contra a alienação de bens não impede o registro do loteamento quando ausente demonstração mínima de risco de prejuízo aos adquirentes – Inexistência de ação pessoal contra a loteadora que possa prejudicar os adquirentes dos lotes – Artigo 18, § 2º, da Lei 6.766/79 – Rescisão contratual que não comprova o risco aos futuros adquirentes dos lotes – Recurso não provido.
Antônio Andrade Empreendimentos Imobiliários LTDA interpôs recurso contra a sentença das fls. 604/607, que rejeitou a impugnação apresentada pela recorrente e determinou o registro do loteamento conforme parecer do registrador de imóveis, reconhecendo que todas as formalidades para o registro estão cumpridas e que a divergência entre a requerente do registro e o terceiro impugnante não tem efeito real para alcançar os futuros adquirentes das unidades, pois a relação é de cunho pessoal e vincula tão somente as partes envolvidas.
A recorrente sustentou, preliminarmente, cerceamento de defesa, impossibilidade de juntada de documentos no decorrer do processo de dúvida, não apresentação ao Oficial de Registro de Imóveis dos documentos exigidos pelas Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, falta de controle da legalidade administrativa e, especificamente quanto ao pedido, alegou a existência de contrato de parceria entre a recorrente e a Castelville Empreendimentos e Participações SS LTDA ME, tendo a última rescindido o contrato, sob a alegação de descumprimento dos prazos avençados no contrato, o que daria causa à rescisão contratual. Contudo, referiu a recorrente que deve ser mantida a eficácia do contrato de parceria, porque cumpriu todas as formalidades exigidas, bem como a publicidade perante terceiros, ao passo que deve ser observado o princípio da boa-fé (fls. 628/644).
Contrarrazões apresentadas por Castelville Empreendimentos e Participações SS LTDA ME, na qual alegou ausência da condição de terceiro prejudicado da recorrente e, ainda, o preenchimento dos requisitos para o registro do loteamento em questão, de modo que a impugnação deve ser rejeitada (fls. 656/674).
A Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 685/690).
Inicialmente, afasto a alegada ilegitimidade da recorrente para impugnar o pedido de registro do loteamento. O artigo 19, § 1º, da Lei n. 6.766/79 refere a possibilidade de impugnação “de terceiros”, sem especificar exatamente quem seriam os legitimados a apresentá-la.
A recorrente, por sua vez, demonstrou interesse no deslinde do pedido, justificado na existência de contrato de parceria com a loteadora.
A Lei n. 6.766/79 ampliou o conceito de terceiro legitimado a apresentar impugnação ao pedido de registro de loteamento, como destaca Hugo Fernando Salinas Fortes:
Cuidando-se, assim, de um processo de jurisdição voluntária, onde são compostos interesses públicos gerais com interesses privados não litigiosos neles contidos, e considerando que a lei ensejou o direito de impugnar a quaisquer terceiros, é fácil concluir que o legislador, nesse ponto, ampliou o conceito destes impugnantes, revogando a legislação anterior, que limitava as impugnações às quisílias de direito real. A nova lei estendeu-se a quaisquer questões relacionadas com o elenco exemplificativo de seu art. 3.0, e seus incisos. Assim, "terceiro”; aí, será qualquer interessado, ainda que indiretamente, porquanto tem-se em ressalte o enfoque teleológico da nova lei, que constitui verdadeiro diploma do novo Direito Ecológico, a proteger o meio ambiente contra os abusos da especulação imobiliária (FORTES, Hugo Fernando Salinas. Alguns aspectos do processo de impugnação de registro de loteamento. Revista de Direito Imobiliário. RDI 10/46. jul.-dez/1982).
Portanto, a recorrente, na qualidade de terceira, tem legitimidade para a apresentação da impugnação ao registro do loteamento.
A preliminar de cerceamento de defesa apresentada pelo recorrente, do mesmo modo, não se sustenta. O Oficial de Registro de Imóveis observou o procedimento previsto no artigo 19 da Lei n. 6.766/79, como bem lembrou a Procuradoria Geral de Justiça na fl. 688, destacando-se que o pedido de diligências apresentado pelo Ministério Público em primeiro grau e não deferido pelo Juiz Corregedor Permanente, que desde logo prolatou sentença, não tornou prejudicado o julgamento, como bem reconhece o parecer apresentado pelo Ministério Público em segundo grau.
Superadas as questões preliminares, o pedido de registro do loteamento denominado “Jardins Di Roma”, a ser implantado no imóvel objeto da matrícula n. 72.473 do Registro de Imóveis da Comarca de Indaiatuba, deve ser deferido, porque cumpridos os requisitos exigidos pela Lei n. 6.766/79.
O artigo 18 da referida Lei, dispõe que “aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos: I – título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4o e 5o; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999); II – histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes; III – certidões negativas: a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública; IV – certidões: a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos; b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; c) de ônus reais relativos ao imóvel; d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos; V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999); VI – exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei; VII – declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento”.
Na impugnação ao registro do loteamento apresentada pela recorrente há alegações de que não foi apresentada a certidão negativa de impostos estaduais; existência de três ações fiscais contra a loteadora; ausência de certidão negativa do ISSQN do Município de Indaiatuba (fls. 196/204).
Nas razões de recurso, por sua vez, a recorrente sustentou que tais documentos foram juntados ao longo do processo, o que não seria permitido.
O § 2º do artigo 19 da Lei n. 6.766/79 dispõe que “ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter o interessado às vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação” (grifo meu), ou seja, ao contrário do que sustenta o recorrente, não há óbice à juntada de documentos durante a instrução sumária que poderá ocorrer.
Contudo, no caso em tela verifico que os documentos exigidos pelo artigo 18 da Lei n. 6.766/79 foram apresentados quando do requerimento de registro do loteamento “Jardins Di Roma” e, após a impugnação, foram apenas reiterados pela loteadora, que esclareceu que no caso da certidão de débito tributário, tratava-se de certidão positiva com efeito negativo, diante da existência de parcelamento de débito deferido.
A propósito da apresentação de certidão positiva de débitos tributários com efeito negativo, na Apelação Cível n. 0000701-23.2011.8.26.0374 CSM (Data do julgamento: 26/09/2013, Relator Desembargador José Renato Nalini), este Conselho Superior da Magistratura reconheceu que “mostra-se excessiva a exigência de apresentação de certidão negativa de débitos municipais, na forma do art. 18, III, “a”, da Lei 6677/79, quando juntada aos autos certidão positiva com efeito negativo, ante a semelhança de efeitos atribuídos pela Lei, conforme arts. 205 e 206 do CTN”.
Nas razões de recurso, por sua vez, a recorrente inova, referindo dessa vez que a loteadora não apresentou os documentos exigidos nos itens 148 e 167 do Capítulo XX das NSCGJ do Estado de São Paulo (antes das alterações promovidas por meio do Provimento CG n. 37/2013).
No entanto, o documento da fl. 33 certifica que o imóvel em questão está inserido dentro do perímetro urbano há mais de cinco anos, constando a averbação respectiva, nos termos exigidos nas NSCGJ.
Finalmente, resta analisar o disposto no § 2º do artigo 18 da Lei n. 6.766/79, que dispõe que “a existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes”.
A ação de execução de título extrajudicial proposta pela recorrente contra a loteadora já foi extinta, conforme certidão de objeto e pé da fl. 52.
O protesto contra alienação de bens noticiado na fl. 53, por si só, também não tem o condão de impedir o registro do loteamento, destacando-se que o ônus da prova de que haveria risco de prejudicar os adquirentes dos lotes é do impugnante, que não se desincumbiu dessa tarefa.
Nesse sentido, este Conselho Superior já decidiu que “o protesto contra a alienação de bens não impede o registro do loteamento (Apelação Cível 1.118 – DOJ de 08.10.1986).
Do mesmo modo, não há ação pessoal proposta contra a loteadora que possa prejudicar os adquirentes dos lotes, pois o que existe é uma potencial demanda, decorrente de contrato de parceria entre a recorrente e a loteadora, sem qualquer notícia concreta de efetivo prejuízo ou eventual indenização devida pela loteadora à recorrente, destacando-se que o eventual desacordo entre as partes contratantes ou mesmo a rescisão de tal contrato não tem o condão de impedir o registro do loteamento “Jardins Di Roma”.
Fonte: Portal do Extrajudicial do Tribunal de Justiça/SP | Data da Inclusão: 25/03/2014.
Tags:ações fiscais, alienação de bens, ausência de prejuízo, cartório de imóveis, certidão positiva, débitos tributários, impugnação, Indaiatuba, Jardins Di Roma, loteamento, nscgj, protesto, provimento negado, recurso, risco

References: artigo 19
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 artigo 18
 Artigo 18
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