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Timestamp: 2019-10-22 09:21:32+00:00

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Resolución de 6 de abril de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valladolid don José María Cano Calvo, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad (Registro n.º 1), a inscribir una escritura de declaración de obra nueva. - Doctrina Administrativa - VLEX 208098763
Autopromotor individual: obligación de declarar el destino de la vivienda.
'... Calificación del documento reseñado, practicada de conformidad con lo dispuesto en los artículos 18 y concordantes de la Ley Hipotecaria por el Registrador que suscribe, con base en los siguientes:
Hechos: ... 2. Del escrito de traslado del acuerdo municipal de concesión de licencia de obras resulta que la misma lo fue el 17 de noviembre.
pero sin especificar la fecha de presentación de la solicitud y, por tanto, si lo fue antes del 6 de mayo de dicho [año] en que entró en vigor la Ley 38/ 1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
El artículo 20.1 de la Ley citada prohíbe autorizar e inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación la Ley, sin que se testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.
La edificación declarada está objetivamente sujeta a lo dispuesto en dicha Ley [artículo 2 a)], y a la obligatoriedad de la garantía prevista en su artículo 19.1.c) de conformidad con su destino en virtud de lo dispuesto en la disposición adicional segunda Uno en razón de su destino, sin que la condición de promotor y la falta de cualquier manifestación sobre el uso privativo permita aplicarle la excepción que a la última de las normas citadas añadió la reforma de que fue objeto por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre. Todo ello, al margen de que se justifique la no sujeción temporal a tal exigencia legal en razón al tiempo de solicitud de la licencia de obras conforme a la disposición transitoria primera de la tan repetida Ley.
Frente esta calificación cabe interponer recurso gubernativo...
Valladolid, 30 de noviembre de 2004. El Registrador (Firma ilegible, sin que conste nombre, apellidos ni el sello del mismo)'.
Que, según la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio no será exigible la garantía establecida en el artículo 19.1.c), y la escritura calificada cumple todos los requisitos exigidos por la mencionada Disposición Adicional Segunda. Que ni en la escritura, ni en los asientos del Registro consta un uso distinto, que no sea el propio; y la calificación tiene que atenerse a lo que resulta de la propia escritura y de los asientos registrales, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria; 2.º Que la Ley no exige que el autopromotor sea persona física; 3.º Que, respecto de la falta de manifestación sobre el uso previsto, la mencionada Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999 no exige tal requisito y no lo puede exigir el Registrador; 4.º Que conviene recordar la Resolución de esta Dirección General de 9 de julio de 2003, que es vinculante, conforme al artículo 327, antepenúltimo párrafo, de la Ley Hipotecaria; 5.º Que los artículos 1 y 17bis.2.b) de la Ley del Notariado determinan los efectos jurídicos de las escrituras.
El Registrador de la Propiedad emitió su preceptivo informe mediante escrito fechado el 15 de enero de 2005, que tuvo entrada en esta Dirección General el 25 de enero. Dicho informe no contiene referencia alguna a la fecha y forma de la notificación de la calificación. En cambio, expresa lo siguiente: '...Y a la vista del recurso, estando como estoy obligado conforme a lo dispuesto en el párrafo sexto del artículo 327 de la Ley Hipotecaria a pronunciarme sobre si rectifico o mantengo la nota, y siendo esencial conforme al elemental principio jurídico de interdicción de la arbitrariedad el motivar las decisiones que estimen o desestimen las solicitudes de quienes invocan un derecho, exigencia contenida tanto en las normas que regulan los procedimientos administrativos (art. 54 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre) como las judiciales (art. 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que hace ocioso plantearse al respecto de qué naturaleza participa el registral, salvo que se considere éste sujeto a una inexistente e inconstitucional regla de arbitrariedad, paso a exponer sintéticamente mis razones en el siguiente Informe...'. A continuación, el Registrador afirma, frente a las manifestaciones del recurrente, que no sólo conoce el contenido de la Resolución de 9 de julio de 2003 citada por éste, sino que la misma sirve para fundar su negativa a la inscripción; y añade determinadas consideraciones sobre dicha Resolución para afirmar que no comparte muchos otros criterios en los que ésta se basa.
Vistos los artículos 18, 19 bis y 327 de la Ley Hipotecaria; artículos 17, 19, 20 y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; y las Resoluciones de 8 de febrero y 9 de julio de 2003 6 de julio, 13, 15, 16, 17, 20, 21 y 22 de septiembre y 28 de octubre de 2004, 10 de enero y 21, 22 y 23 de febrero de 2005;
y la Resolución Circular de 3 de diciembre de 2003.
A pesar de la doctrina sentada por este Centro Directivo en reiteradas Resoluciones publicadas ya en el momento de la calificación recurrida (cfr., por todas, las de 6 de julio, 13, 15, 16, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004), en este expediente debe abordarse, una vez más, como cuestión previa, la relativa al contenido y alcance del informe que el Registrador debe evacuar cuando se recurre su calificación (cfr. artículo 327, párrafo séptimo, de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, lo primero que procede destacar es que sobre el Registrador pesa el deber ineludible de motivar su calificación cuando es de carácter negativo, pues su consecuencia no supone sino la denegación de un derecho del ciudadano inscripción del hecho, acto o negocio jurídico documentado en el título-Por ello, deben exigirse al funcionario calificador, en orden al cumplimiento de su deber de motivar la calificación, las mismas exigencias y requisitos que a cualquier órgano administrativo y que se resumen, esencialmente, en dos: la denominada tempestividad (esto es, que sea oportuna en tiempo) y la suficiencia de la motivación ofrecida.
La Constitución sólo proclama la independencia de los Jueces en el ejercicio de su función jurisdiccional; mas dicho principio básico, que hunde sus raíces en la necesidad de defensa del Poder Judicial frente a cualquier injerencia externa, no es trasladable al funcionamiento de la Administración, ni a la función que en el seno de una organización jerarquizada prestan sus funcionarios. Y no debe olvidarse que los Registradores son funcionarios públicos insertos en una organización administrativa, aun cuando algunos aspectos de su estatuto funcionarial guarde diferencias respecto del de otros funcionarios públicos. Por ello, la expresión incluida en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria 'bajo su responsabilidad' debe tras la Constitución interpretarse en su recto sentido que ha de atender, necesariamente, al carácter del Registrador funcionario público, que está inserto en una organización administrativa, pues su función pública se desempeña como titular de un órgano público, como es el Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles que depende del Ministerio de Justicia, encomendándose a esta Dirección General todos los asuntos a ellos referentes (cfr. artículo 259 de la Ley Hipotecaria).
Por ello, en las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de enero, 8 de febrero, 17 de noviembre de 2003, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre de 2004 y 10 de enero de 2005, entre otras, se manifestaba que el contenido del informe del Registrador debía reducirse a cuestiones de mero trámite, pues ésta es la única finalidad del mismo, sin que quepa adicionar argumento alguno y, aún menos, incluir una suerte de contestación al recurso interpuesto. Cuando este Centro Directivo se está refiriendo a cuestiones de mero trámite, quiere expresar que en dicho informe habrán de incluirse aspectos tales como:
fecha de presentación del título calificado y las incidencias que hayan podido existir; por ejemplo, que dicho título se retiró para ser subsanado o para pago de los impuestos que gravan el acto o negocio jurídico sujeto a inscripción; fecha de calificación del título y de notificación a los interesados en éste, etc.
El segundo requisito que ha de tener la motivación es su suficiencia.
Esta Dirección General, en las citadas Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero de 2005, ha acotado qué debe entenderse por suficiencia de la calificación negativa, según el criterio que no es necesario ahora detallar por ajustarse al mismo la calificación objeto de este recurso.
Esta Dirección General, visto el expediente del recurso, entiende que procede resolver el fondo de la cuestión, si bien no se va a tener en consideración el contenido del referido informe del Registrador, en cuanto incluye extremos que, propiamente y como ha quedado expuesto, no pueden formar parte de dicho contenido. Además, lo que sí que resulta contrario al principio de interdicción de la arbitrariedad, al que se refiere el Registrador en su informe para justificar la motivación contenida en el mismo , es aducir en dicho informe como fundamento en defensa de su calificación resoluciones de este Centro como la que cita de 9 de julio de 2003 que no expresó en aquélla a pesar de que, según admite, ya conocía.
No obstante, en el presente caso tal proceder no implica indefensión en el recurrente que alega precisamente dicha Resolución en apoyo de su tesis-ni impide, como es lógico, que este Centro Directivo tenga en cuenta su propia doctrina a la hora de decidir sobre la cuestión planteada.
Por lo que se refiere al fondo del asunto, se presenta en el Registro una escritura de declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar otorgada por el representante de una sociedad. El Registrador suspende la inscripción por no acreditarse la contratación del seguro a que se refiere el artículo 19.1.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación, en relación con la disposición adicional segunda de la misma Ley, que a su juicio es aplicable a la edificación declarada 'en razón de su destino, sin que la condición de promotor y la falta de cualquier manifestación sobre el uso privativo permita aplicarle la excepción que a la última de las normas citadas añadió la reforma de que fue objeto por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre'. El Notario recurrente alega, en esencia, que la Ley no exige que el autopromotor sea persona física, ni que se haga manifestación alguna sobre el uso previsto.
Como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 8 de febrero de 2003, la responsabilidad que el artículo 17 de la referida Ley de Ordenación de la Edificación regula a cargo de las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación se establece en favor de los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios, o parte de los mismos en el caso de que fueran objeto de división, en tanto que los beneficiarios de las garantías que obliga a prestar como asegurados son el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o parte del mismo, en definitiva los propietarios inicial o sucesivos, sean a la vez usuarios o tengan cedido el uso a un tercero.
Como reforzamiento de la garantía que la contratación de dicho seguro implica, establece el artículo 20.1 de dicha Ley que no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación aquélla sin que se acredite y testimonie la constitución de dicha garantía.
No obstante, habida cuenta que la finalidad última de tales normas es esencialmente evitar los riesgos y fraude de los adquirentes, la disposición adicional segunda de la referida Ley de Ordenación de la Edificación (redactada según el artículo 105 de la Ley 53/2003, de 30 de diciembre), excluye de la obligación de garantía a que se refiere el artículo 19.1.c) el supuesto de 'autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio', de modo que si posteriormente es objeto de transmisión, el adquirente sólo podrá exonerar expresamente al autopromotor de la obligación de constituir la referida garantía y de su justificación en la correspondiente escritura pública si se acredita por éste haber utilizado la vivienda.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
Madrid, 6 de abril de 2005.La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
RESOLUCIÓN de 12 junio de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Cristóbal Jiménez Ramírez contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Úbeda, don Alejandro Martino..

References: artículo 20
 artículo 19
 artículo 19
 artículo 19
 artículo 18
 Resolución 
 artículo 327
 artículo 327
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 327
 artículo 18
 artículo 259
 Resolución 
 artículo 19
 Resolución 
 artículo 17
 artículo 20
 artículo 105
 artículo 19

RESOLUCIÓN