Source: https://copropriete.ooreka.fr/fiche/voir/513117/assister-et-voter-a-une-assemblee-generale-de-copropriete
Timestamp: 2018-11-18 12:19:46+00:00

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Assister et voter à une assemblée générale de copropriété - Ooreka
Étape 1 : Vérifiez que vous remplissez les conditions pour voter en assemblée générale
Étape 2 : Suivez le bon déroulement du vote
Étape 3 : Respectez les modalités du vote
Étape 4 : Établissez les résultats des votes : le procès-verbal
Étape 5 : Effectuez le calcul des majorités
Les décisions en copropriété sont prises en assemblée générale lors d'un vote et leur exécution est confiée à un syndic.
Le vote en assemblée générale est un des moments clé de la vie d'une copropriété, car il conditionne son fonctionnement et sa gestion et oriente son avenir notamment dans la conservation de l'immeuble et sa préservation.
Dans la mesure où ce sont les copropriétaires qui doivent prendre en charge la destinée de l'immeuble et pas seulement le syndic, il est utile de connaître les règles de fonctionnement pour décider par un vote du sort de l'immeuble. Voici comment voter en assemblée générale de copropriété.
1. Vérifiez que vous remplissez les conditions pour voter en assemblée générale
Seuls les copropriétaires participent aux assemblées générales (AG), quel que soit le nombre de lot qu'ils ont dans la copropriété. Un locataire ne peut donc participer à une assemblée générale (sauf délégation de pouvoir, voir ci-après). Ils doivent tous être convoqués par le syndic.
Bon à savoir : les copropriétaires des lots non bâtis sont copropriétaires à part entière ainsi que les copropriétaires des lots non encore livrés.
Cas particuliers avec règles spécifiques
Démembrement en usufruit et nue-propriété, ou indivision : pour la représentation en assemblée générale et la possibilité de voter, il faut que les membres de l’indivision ou l'usufruitier et le nu-propriétaire désignent un mandataire commun selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965. C'est ce mandataire commun qui sera convoqué pour l'AG.
Époux propriétaire d'un lot dépendant de la communauté : chaque conjoint peut représenter l'autre lors d'une AG. La convocation doit être libellée aux deux noms et ils disposeront d'une voix pour deux.
En cas de mutation d'un lot : si le syndic a reçu du notaire un avis de mutation, il doit convoquer le futur acquéreur, à défaut il convoquera celui qui vend.
Copropriétaire absent et délégation de pouvoir
Un copropriétaire qui ne peut aller en assemblée générale pourra se faire représenter par toute personne de son choix que cette personne soit ou non copropriétaire. Le copropriétaire absent devra remplir un pouvoir de représentation en AG et le donner à la personne choisie, qui pourra ainsi voter à sa place.
Le mandataire ne pourra recevoir plus de trois pouvoirs ou alors s'il en reçoit plus de trois, la totalité des voix dont il dispose ne devra pas excéder 5 % des voix du syndicat.
Attention : le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacs et ses préposés ne peuvent pas recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire.
Mandat de représentation à l’assemblée générale des copropriétaires
Les personnes non-copropriétaires ou non mandatées par un copropriétaire ne peuvent voter en assemblée générale. L'AG est une réunion privée et non publique. Si la présence d'un tiers est litigieuse à une AG, la solution est de délibérer en votant sur sa présence ou non à cette AG.
Bon à savoir : la présence d'un tiers lors d'une AG n'est pas une cause d'annulation de l'AG ou des résolutions en l'absence de protestation des copropriétaires de nature à provoquer une délibération spéciale sur ce sujet.
2. Suivez le bon déroulement du vote
Vote sur l'ordre du jour
La convocation pour l'assemblée générale faite par le syndic doit comporter un ordre du jour. Le vote ne pourra porter que sur les résolutions inscrites dans l'ordre du jour que reçoit le copropriétaire au moins 21 jours avant l'AG.
Les votes se font résolution par résolution et c'est le président de l'assemblée nommé ce jour-là en début d'AG (et non le président du conseil syndical) qui assure le bon déroulement des votes successifs. Son rôle est de vérifier la régularité de l'AG et de diriger les débats en soumettant les questions au vote de l'assemblée.
Bon à savoir : il est possible d'examiner des questions non inscrites à l'ordre du jour mais elles n'auront pas d'effet décisoire.
Ordre de l'examen des questions
La loi n'impose pas un ordre de l'examen des questions tel qu'il est prévu par l'ordre du jour. Dans la pratique, il est néanmoins souvent suivi. C’est le président de l'assemblée qui peut modifier lors du déroulement de l'AG l'ordre du jour et décider de voter sur le renouvellement du syndic à la fin de l'AG même si le syndic l'avait prévu en début d'AG.
L’AG doit se prononcer sur des votes différents sur chacun des points de l'ordre du jour.
Chaque résolution ne doit avoir qu'un seul objet.
Une feuille de présence est établie au début de chaque AG, permettant de déterminer les copropriétaires présents, représentés ou absents, avec le nom et le domicile de chaque copropriétaire ou de son mandataire ainsi que du nombre de voix dont il dispose. Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire présent ou son mandataire. Elle est certifiée par le président de l'AG.
Le nombre des voix des copropriétaires présents ou représentés devra s'apprécier à l'occasion de chaque vote.
Remarque : si un seul copropriétaire est présent à l'AG, cela n'invalide pas la tenue de l'AG. Il n'y a pas de quorum à atteindre pour tenir une AG.
Premier vote à exécuter
Il est impératif au début de chaque assemblée de désigner le président, le ou les scrutateurs et le secrétaire de séance.
L'absence de désignation du président peut entraîne l'annulation de l'AG (annulation qui ne peut se faire que devant le TGI) alors que la nomination d'un ou de plusieurs scrutateurs est facultative.
3. Respectez les modalités du vote
Le vote en AG ne peut être anonyme puisque le nom de chaque opposant devra être mentionné dans le procès-verbal.
Aucun texte n'interdit le vote à main levée dans les assemblées de copropriétaires. Néanmoins, cela est difficile lorsque la copropriétaire est grande. Le vote à main levée est possible dès lors que les noms des votants « pour » et « contre » sont mentionnés.
En revanche, le vote secret est interdit puisqu'il faut impérativement mentionner dans le procès-verbal de l'AG les copropriétaires qui ont voté "contre".
Le vote oral est le plus souvent employé, à condition que chaque votant se fasse connaître. En principe chaque copropriétaire est appelé l'un après l'autre pour qu'il exprime son vote, et le nombre de voix qu'il possède ou qu'il représente doit être décompté.
Enfin, il est possible d'utiliser des bulletins nominatifs, ou préparés à l'avance, qui seront dépouillés à la suite du vote des copropriétaires pour chaque résolution.
Remarque : le vote par correspondance est strictement interdit.
Répartition des voix entre copropriétaires
Chaque copropriétaire dispose d'un droit de vote proportionnel à l'importance de la quote-part dans les parties communes dont il dispose. Cette quote-part est inscrite dans le règlement de copropriété. Il s'agit des droits que l'on dispose dans l'immeuble.
Plus la quote-part d'un copropriétaire est élevée, plus son nombre de voix est important et plus il aura de poids dans le résultat de la délibération.
Exemple : le copropriétaire dispose de 120 millièmes de partie commune : il aura donc 120e/1000e pour voter et représentera 12 % de l'ensemble de la copropriété.
Pour éviter qu'un copropriétaire ait plus de la majorité à lui tout seul, c’est-à-dire qu'il possède plus de la moitié des millièmes des voix, ses voix seront ramenées pour le vote à la somme des voix des autres copropriétaires et les résolutions seront prises à la majorité requise (voir ci après) en tenant compte de cette réduction.
Exemple : un copropriétaire possède 654 millièmes et ses voix sont donc de 654e/1000e pour voter en AG. Il possède donc plus de la moitié de l'ensemble des voix, elles seront donc ramenées à 346e/1000e pour tous les votes. En revanche, si une résolution prévoit des travaux, il paiera sur la base de 654 millièmes, soit 65,4 % de la facture.
4. Établissez les résultats des votes : le procès-verbal
L'inscription du résultat des votes est fondamentale afin de déterminer si une décision a été prise ou non et afin de pouvoir l'exécuter.
Écrire le procès-verbal d'assemblée générale (article 17 du décret du 17 mars 1967)
Le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété doit refléter ce qui s'est dit en AG.
C'est un registre établi par le président le ou les scrutateurs et le secrétaire à la fin de l'AG indiquant les résolutions prises.
Il doit comporter sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour :
le résultat du vote en précisant le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la décision :
leur nombre de voix, ainsi que ceux qui se sont abstenus et leur nombre de voix ;
et les signatures du bureau (président, scrutateurs et secrétaire).
Il s'agit de mentionner le résultat des votes c’est-à-dire la reproduction finale du texte finalement voté, avec la possibilité de calculer si la décision a été prise ou non à la bonne majorité en indiquant les opposants et abstentionnistes.
Procès-verbal d’assemblée générale de copropriétaires
Inscrire les réserves
Le procès-verbal doit inscrire les éventuelles réserves émanant des copropriétaires opposants que la régularité des décisions laisse perplexes. En revanche, il n'y a pas lieu de mentionner les réserves d'un copropriétaire ayant voté « pour ».
C'est une affaire délicate car il ne faut pas non plus retranscrire l'intégralité des débats.
5. Effectuez le calcul des majorités
Des règles de majorité différentes existent en copropriété selon la nature de la résolution qui va être prise. Elles sont importantes car elles permettent de savoir si une décision est prise ou pas.
Distinguez les 4 différentes majorités prévues dans la loi du 10 juillet 1965
La majorité simple appelée majorité de l'article 24 : il s'agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés. Ainsi, dès lors que le nombre de voix favorables est supérieur au nombre de voix défavorables, la résolution est adoptée.
La majorité absolue appelée majorité de l'article 25 : il s'agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ex : sur 1000e/1000e (même s'il y a des copropriétaires ni présents, ni représentés) il faut une majorité de 500 voix plus 1 pour qu'une majorité se dégage.
La double majorité appelée double majorité de l'article 26 : il s'agit de la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix. Ex : la résolution doit recueillir l'assentiment de plus de la moitié des membres du syndicat, soit une copropriété composée de 20 copropriétaires au moins, 11 doivent voter « pour », puis les copropriétaires ayant votés « pour » doivent représenter au moins les 2/3 de l'ensemble des millièmes soit au moins 667e/1000e.
L’unanimité : il s'agit de l'unanimité de tous les copropriétaires et non pas seulement des présents et représentés. Le moindre absent non représenté ne permettra pas d'obtenir l'unanimité, même si cet absent est propriétaire d'une seule cave représentant 2e/1000e.
Bon à savoir : si la majorité de l'article 25 n'a pas pu être obtenue (ex : il y a eu 405e/1000e « pour » et 352e/1000e « contre » donc pas de majorité absolue) il y a une 2e chance : si 1/3 des voix a voté « pour », un vote immédiat devra se faire à la majorité de l'article 24, et s'il n’y a pas eu 1/3 de « pour » une nouvelle AG devra statuer sur cette résolution à la majorité de l'article 24.
Déterminez la majorité légale selon la nature de la décision
Article 24, majorité simple : toutes les décisions en AG sont prises à cette majorité si la loi n'a pas décidé une autre majorité. Il s'agit d'une majorité par défaut : choix du lieu de la prochaine réunion, quitus et approbation des comptes, autorisation donnée au syndic d'agir en justice et tous les travaux nécessaires à la conservation et à l'entretien de l'immeuble.
Article 25, majorité absolue : tous les cas de figure de vote à cette majorité sont définis à l'article 25, dont : délégation de pouvoir, autorisation donnée à un copropriétaire de faire des travaux sur les parties communes, désignation et révocation du syndic, travaux d'économie d'énergie et tous les travaux d'amélioration. Il faut donc se rapporter à la liste de décision prévue à cet article.
Article 26, double majorité : les décisions concernant essentiellement la vente d'une partie commune, la modification du règlement de copropriété, la fermeture de l'immeuble, la suppression du poste de gardien.
Unanimité : les décisions qui portent atteinte aux parties privatives d'un copropriétaire, à l'aliénation d'une partie commune indispensable à l'immeuble et aux changements de destination de l'immeuble.
Pour certaines décisions, il est parfois difficile de savoir si l'unanimité ou la double majorité est requise, il s'agira d'une appréciation au cas par cas selon l'intitulé de la résolution.
Recours en cas de mauvaise majorité
La seule solution, si la majorité prise pour un vote n'a pas été la bonne, est de contester la résolution devant le tribunal de grande instance (TGI) dans les deux mois à compter de la réception du procès-verbal.
Écrire au syndic pour lui indiquer que l'on n’est pas d'accord avec la majorité qui a été prise ne suffit pas. Seul le tribunal peut annuler une résolution.
Le recours à un avocat est obligatoire et il faudra assigner le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic au TGI du lieu où se situe l'immeuble.

References: l'article 22
 l'article 24
 l'article 25
 l'article 26
 l'article 25
 l'article 24
 l'article 24
 l'article 25