Source: http://www.mietrecht.org/mietvertrag/mietaufhebungsvertrag/
Timestamp: 2019-06-17 01:13:19+00:00

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Mietaufhebungsvertrag: umfangreicher Ratgeber + Muster - Mietrecht.org
In der Regel wird ein Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung seitens des Mieters oder des Vermieters beendet.
Doch nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter können in Situationen geraten, in denen das Mietverhältnis nicht, oder zumindest nicht zu dem gewünschten Zeitpunkt durch eine Kündigung beendet werden kann. In solchen Fällen sind die Vertragsparteien nicht gezwungen abzuwarten, bis sich eine Kündigungsmöglichkeit ergibt oder das Mietverhältnis auf andere Weise endet.
Die Vertragsfreiheit ermöglicht es den Parteien stets, das Mietverhältnis durch den Abschluss eines Aufhebungsvertrages zu beenden.
Im folgenden Beitrag erfahren Sie, wann es ratsam ist, einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, was beim Abschluss des Vertrages zu beachten ist, welchen Inhalt der Mietaufhebungsvertrag haben sollte und ob der Abschluss des Vertrages vom Mieter erzwungen werden kann. Außerdem haben wir ein kostenfreies Muster eines Mietaufhebungsvertrages für Sie bereitgestellt.
Mietaufhebungsvertrag: Der Inhalt dieses Ratgebers
1. Wann empfiehlt es sich, das Mietverhältnis durch einen Aufhebungsvertrag zu beenden?
2. Was muss beim Abschluss eines Aufhebungsvertrages beachtet werden?
a) Prüfen Sie, ob eine Kündigung tatsächlich ausgeschlossen ist
b) Verfassen Sie den Mietaufhebungsvertrag zu Beweiszwecken schriftlich
c) Prüfen Sie, ob die Vertragsverhandlungen unter Umständen stattgefunden haben, die ein Widerspruchsrecht des Mieters begründen
d) Stellen Sie sicher, dass alle Vertragsparteien an dem Aufhebungsvertrag beteiligt sind
3. Steht dem Mieter ein Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages zu?
a) Anspruch des Mieters auf Grund einer Nachmieterklausel im Mietvertrag
b) Anspruch bei fehlender Nachmieterklausel
4. Welchen Inhalt sollte ein Mietaufhebungsvertrag aufweisen?
b) Empfehlenswerter Inhalt
aa) Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses
bb) Räumungstermin und Räumungsfrist
cc) Schönheitsreparaturen
dd) Nachmieter
ee) Mietkaution
ff) Betriebskosten
gg) Abstandszahlung und Aufwendungsersatz
hh) Entfernung oder Übernahme von Einrichtungsgegenständen
ii) Mietzins
jj) Widerspruch gegen stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
kk) Belehrung über ein Widerrufsrecht
5. Muster für einen Aufhebungsvertrag
Ein Bedürfnis für den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages besteht in erster Linie dann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Kündigung derjenigen Partei, die sich vom Vertrag lösen möchte, nicht oder nicht zum gewünschten Zeitpunkt möglich ist. Dies kann folgende Gründe haben:
Es liegt ein befristetes Mietverhältnis vor, das mit Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist, endet und vorzeitig nur durch eine außerordentliche Kündigung, deren Voraussetzungen nicht vorliegen, nicht jedoch durch eine ordentliche Kündigung aufgelöst werden kann.
Die Parteien haben einen wirksamen Kündigungsverzicht vereinbart, dessen Laufzeit noch andauert.
Der Vermieter möchte sich vom Vertrag lösen, kann aber kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen, das er gem. § 573 BGB benötigt.
Auf Mieter- oder Vermieterseite sind mehrere Personen beteiligt, von denen aber nur einer bzw. einzelne aus dem Vertrag ausscheiden möchten, während die andere(n) das Mietverhältnis fortsetzen möchte(n). In diesem Fall ergibt sich das Bedürfnis für den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages mit demjenigen Mieter bzw. Vermieter, der das Mietverhältnis beenden möchte, daraus, dass eine Kündigung im Falle einer Mieter- oder Vermietermehrheit nur von allen Mietern oder Vermietern gemeinsam erfolgen kann. Durch eine Kündigung nur eines von mehreren Mietern oder Vermietern kann nicht bewirkt werden, dass dieser allein aus dem Vertrag ausscheidet.
Das Mietverhältnis soll mit einem anderen Mieter in der Weise fortgesetzt werden, dass der bisherige Mieter ausscheidet und der Nachmieter in denselben Vertrag eintritt, ohne dass es zum Abschluss eines neuen Mietvertrages kommt.
Eine ordentliche Kündigung ist zwar möglich, selbst die dreimonatige Kündigungsfrist ist jedoch zu lang, da ein unvorhergesehener sofortiger Auszug erfolgen soll.
Selbst wenn keine der zuvor genannten Konstellationen vorliegt und eine Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung möglich ist, kann der Abschluss eines Aufhebungsvertrages jedoch eine sinnvolle Alternative hierzu darstellen. Der Mietaufhebungsvertrages bietet nämlich den Vorteil, dass die Parteien sich zugleich über wesentliche Fragen, die regelmäßig bei der Abwicklung des Mietverhältnisses entstehen und häufig Anlass für Streitigkeiten bieten, vertraglich einigen können.
2. Was muss beim Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages beachtet werden?
Bevor auf den Inhalt des Aufhebungsvertrages eingegangen wird, soll zunächst darauf eingegangen werden, was die Parteien im Vorfeld und bei der Umsetzung eines Mietaufhebungsvertrages beachten sollten.
Zunächst sollten sich vor allem Mieter stets fragen, ob der Abschluss eines Aufhebungsvertrages wirklich nötig ist. Insbesondere in denjenigen Fällen, in denen der Mieter das Mietverhältnis beenden, der Vermieter hingegen daran festhalten möchte, erklärt sich dieser oftmals nur bereit, das Vertragsverhältnis zu beenden, wenn der Mieter eine Gegenleistung erbringt. Die Kündigung ist daher für den Mieter in diesen Fällen die günstigere Möglichkeit, sich vom Vertrag zu lösen. Das Bedürfnis einer vorzeitigen Vertragsauflösung besteht ganz überwiegend in solchen Fällen, in denen die Vertragsparteien einen Kündigungsverzicht vereinbart haben. Der Mieter sollte allerdings nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass dieser wirksam ist und ihn an der Kündigung hindert. Insbesondere formularmäßige Vereinbarungen über einen Kündigungsverzicht genügen häufig nicht den strengen Wirksamkeitsanforderungen, die die Rechtsprechung an diese stellt. Hier ist eine sorgfältige Prüfung angesagt. Wie ein Kündigungsverzicht ausgestaltet sein muss, um wirksam zu sein, erfahren Sie im Artikel: „Maximaler Kündigungsverzicht im Mietvertrag: 4 Jahre“.
Möchte der Vermieter kündigen, obwohl im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht vereinbart worden ist, muss allerdings beachtet werden, dass dieser sich auf die Unwirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsverzichts nicht berufen kann. Für diesen stellt daher der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages die einzige Möglichkeit dar, den Vertrag trotz unwirksamen Kündigungsverzichts zu beenden.
Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages bedarf, um wirksam zu sein, grds. nicht der Schriftform. Selbst wenn die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben, dass Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages nur schriftlich erfolgen können, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Aufhebungsvertrages. Vereinbarungen über die Schriftform können nämlich auch mündlich wieder aufgehoben werden. Vereinbaren die Parteien also trotz der Schriftformklausel mündlich eine Änderung des Vertrages, die auch in einer Aufhebung bestehen kann, liegt hierin zugleich eine konkludente Vereinbarung darüber, dass das Schriftformerfordernis keine Geltung haben soll.
Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages kann auch konkludent erfolgen. An eine entsprechende konludente Erklärung ganz besonders diejenige des Vermieters sind jedoch hohe Anforderungen zu stellen. Zieht ein Mieter aus, ohne dass der Vermieter auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht, kann hierin noch keine konkludente Zustimmung zur Vertragsbeendigung gesehen werden. Auch eine Neuvermietung im Anschluss an den Auszug eines Mieters allein stellt noch keine auf den Abschluss eines Aufhebungsvertrages gerichtete konkludente Erklärung des Vermieters dar. Sind sich Mieter und Vermieter jedoch darüber einig, dass ein Nachmieter gesucht wird, und schließt der Vermieter sodann mit einem Nachmieter zu denselben Bedingungen des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages einen neuen Mietvertrag ab, kann spätestens in dem Vollzug des Mietvertrags mit dem Nachmieter eine schlüssige Erklärung des Vermieters, der Auflösung des bisherigen Mietverhältnisses zuzustimmen, erblickt werden (vgl. LG Gießen, Urteil vom 02.04.1997 – 1 S 514/96).
Der Grundsatz, dass der Aufhebungsvertrag formlos geschlossen werden kann, gilt allerdings nur dann, wenn der Vertrag vollständig beendet wird. In diesem Fall macht auch die Anwendung des § 550 S.1 BGB, der bestimmt, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, wenn er nicht der Schriftform genügt, keinen Sinn. Diese Rechtsfolge kann nämlich ohnehin nicht mehr eintreten, wenn der Vertrag durch einen Mietaufhebungsvertrag beendet ist.
Anders liegt es jedoch in denjenigen Fällen, in denen der Vertrag trotz des Abschlusses des Aufhebungsvertrages fortgesetzt wird. In folgenden Konstellationen kann dies der Fall sein:
Es sind mehrere Mieter oder Vermieter am Vertrag beteiligt und nur einer oder einzelne scheidet/scheiden aus dem Vertrag aus, während das Vertragsverhältnis mit dem oder den bisherigen Mietern/Vermietern fortgesetzt wird.
Es scheidet/scheiden zwar der alleinige oder alle bisherigen Mieter aus dem Mietvertrag aus, dieser wird allerdings durch den Eintritt eines Nachmieters in den Vertrag im Wege einer Vertragsübernahme mit diesem fortgesetzt.
In diesen Fällen handelt es sich bei dem Mietaufhebungsvertrag nicht lediglich um eine Vereinbarung, die die Beendigung des Vertrages herbeiführt, sondern um eine Änderung des bisherigen Mietvertrages in der Weise, dass die am Vertrag beteiligten Personen reduziert oder ausgetauscht werden.
In diesem Fall ist § 550 BGB anwendbar. Dessen Geltungsbereich erstreckt sich nämlich nicht nur auf den Abschluss des ursprünglichen Mietvertrages, sondern auch auf Änderungsverträge, sofern für die Parteien wesentliche Punkte betroffen sind.
Schließen sowohl der ausscheidende als auch der verbleibende bzw. eintretende Mieter mit dem Vermieter einen dreiseitigen Vertrag, gilt für den gesamten Vertrag das Schriftformerfordernis. Anders liegt es allerdings, wenn nur ein zweiseitiger Vertrag geschlossen wird, dem der Dritte anschließend gesondert seine Zustimmung erteilt. Der BGH hat mit Urteil vom 20. 4. 2005 – XII ZR 29/02- in einem Fall, in dem der ursprüngliche Mieter aus dem Vertrag ausscheiden und dieser mit einem Nachmieter fortgesetzt werden sollte, entschieden, dass es für die Wahrung der Schriftform ausreicht, dass die zwischen dem ausscheidenden Mieter und dem Vermieter geschlossene Vereinbarung schriftlich erfolgt. Die Zustimmung des Nachmieters kann- so das Gericht- formlos erfolgen. Entsprechendes gilt nach einem Hinweisbeschluss des OLG Düsseldorf vom 28. 1. 2010 – 24 U 145/09- wenn der ausscheidende und der eintretende Mieter sich schriftlich einigen und der Vermieter formlos zustimmt.
Die Schriftform ist im Falle eines Änderungsvertrages nur gewahrt, wenn eine zumindest gedankliche Verbindung zu dem Ursprungsvertrag hergestellt wird. Hierzu bedarf es einer eindeutigen Bezugnahme auf den ursprünglichen Mietvertrag einschließlich etwaiger vorangegangener Änderungen.
Wird die Schriftform nicht eingehalten, hat dies jedoch nicht zur Folge, dass der Vertrag unwirksam ist. Der Formverstoß kann allerdings die Änderung der Vertragsdauer des mit den verbliebenen Mietern bzw. dem Nachmieter fortgesetzten Vertrages und damit auch der Kündigungsmöglichkeiten zur Folge haben. § 550 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass die fehlende Schriftform dazu führt, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Das Gesetz fingiert ein unbefristetes Mietverhältnis mit der entscheidenden Rechtsfolge, dass das Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden kann. Diese Rechtsfolge wirkt sich immer dann entscheidend aus, wenn ein befristetes Mietverhältnis vorliegt oder die Parteien einen Kündigungsverzicht vereinbart haben. Ist dies der Fall, kann das Mietverhältnis infolge der Fiktion eines unbefristeten Mietverhältnisses dennoch ordentlich gekündigt werden. Die Kündigungsmöglichkeit besteht allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Abschluss des Mietaufhebungsvertrages. Maßgeblich für den Fristbeginn ist im Falle einer späteren Änderung nicht der Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter, wie es § 550 S.2 BGB festlegt. Zu den Einzelheiten des Schriftformerfordernisses im Falle eines Mietvertragsnachtrages vgl. den Artikel: „Mietvertragsnachtrag: Die besten Tipps und eine Vorlage für einen Nachtrag.“
Auch wenn ein Mietaufhebungsvertrag- von den beschriebenen Ausnahmen abgesehen- formlos wirksam ist, empfiehlt es sich dennoch, diesen schriftlich zu verfassen. Die schriftliche Urkunde kann später eine entscheidende Rolle spielen, wenn es zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter über den Inhalt des Vertrages kommt und dieser notfalls in einem gerichtlichen Verfahren bewiesen werden muss.
Möchte der Vermieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden, ohne eine Kündigungsmöglichkeit zu haben, kann es vorkommen, dass dieser den Mieter zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages drängt, den dieser eigentlich gar nicht abschließen wollte. Geschieht dies unter bestimmten Bedingungen, steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu, durch dessen Ausübung dieser den Mietaufhebungsvertrag rückgängig machen und das Mietverhältnis fortsetzen kann. Das Gesetz enthält in § 312 BGB ein Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften. Danach steht einem Verbraucher bei einem Vertrag zwischen ihm und einem Unternehmer, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat, ein Widerrufsrecht zu, wenn der Verbraucher zum Abschluss des Vertrages durch mündliche Verhandlungen an seinem Arbeitsplatz oder im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden ist.
Die Vorschrift des § 312 BGB ist auf Mietaufhebungsverträge anwendbar (vgl. LG Heidelberg, Urteil vom 23.04.1993 – 5 S 231/92). Insbesondere fehlt es nicht an dem Erfordernis der Entgeltlichkeit, da dieses keine Verpflichtung zu einer Geldleistung voraussetzt, sondern auch dann vorliegt, wenn- wie es bei einem Mietaufhebungsvertrag der Fall ist- ein gegenseitiger Verzicht auf bisherige Rechte erfolgt.
Zu den genaueren Umständen, die vorliegen müssen, um das Widerrufsrecht aus § 312 BGB auszulösen, sowie zu den vom Mieter einzuhaltenden Form- und Fristerfordernissen für die Ausübung des Widerrufsrechts, lesen Sie den Artikel: „Mietvertrag: 14 Tage Rücktrittsrecht ist ein Mythos.“
Haben die Vertragsverhandlungen, die den Mieter zum Abschluss des Aufhebungsvertrages bestimmt haben, nicht notwendig der Vertragsschluss selbst, unter den in § 312 BGB beschriebenen Bedingungen stattgefunden, steht dem Mieter das Widerrufsrecht zu, durch dessen form- und fristgerechte Ausübung er den Aufhebungsvertrag zu Fall bringen und die Fortsetzung des Mietvertrages erreichen kann.
Für den Vermieter ist die Kenntnis der Umstände, die das Widerrufsrecht begründen, schon vor oder zumindest bei Vertragsschluss wichtig, weil er den Mieter gem. § 312 Abs.2 BGB über sein Widerrufsrecht, die Dauer und den Beginn der Widerrufsfrist und die Rechtsfolgen des Widerrufs zu belehren hat. Diese Belehrung hat entscheidende Bedeutung für die Dauer der Widerspruchsfrist des Mieters. Um diese so kurz wie möglich zu halten, muss der Vermieter die Belehrung bei Vertragsschluss erteilt haben. In diesem Fall beträgt die Widerspruchsfrist gem. § 355 Abs.2 S.1 BGB 14 Tage. Erfolgt die Belehrung später, verlängert sich die Frist gem. § 355 Abs.2 S.3 BGB auf einen Monat ab der Belehrung. Unterbleibt sie ganz, kann der Mieter seine Erklärung noch sechs Monate seit Vertragsschluss widerrufen (vgl. § 355 Abs.4 BGB).
Liegen die Voraussetzungen für ein Widerrufsrecht vor, sollte die Belehrung daher zum Inhalt des Aufhebungsvertrages gehören (vgl. dazu unter 3.).
Ein Mietaufhebungsvertrag kann seine Wirkung nur dann entfalten, wenn alle Parteien, die am Mietvertrag beteiligt sind, hieran mitwirken. Dieses Erfordernis erlangt Bedeutung, wenn auf Mieter- oder Vermieterseite mehrere Personen Vertragspartei sind. Schließt beispielsweise der Vermieter den Mietaufhebungsvertrag nur mit einem von mehreren Mietern, ist dieser unwirksam und führt auch nicht dazu, dass der Mietvertrag zumindest mit dem einen Mieter aufgehoben wird (vgl. LG München I, Urteil vom 20. 01. 1988 – 14 S 20562/87).
Das Gleiche gilt, wenn nur einer von mehreren Mietern aus dem Vertrag ausscheiden soll, während das Mietverhältnis mit dem bzw. den Übrigen fortgesetzt wird. Auch hier genügt es nicht, dass der Aufhebungsvertrag nur mit dem ausscheidenden Mieter geschlossen wird.
Dabei müssen sich die Vertragsparteien allerdings nicht zwingend in einem einheitlichen Vertrag einigen. Ausreichend ist es, wenn beispielsweise der Vermieter mit dem Ausscheidenden einen zweiseitigen Aufhebungsvertrag schließt und der verbleibende Mieter seine Zustimmung hierzu erteilt. Weigert sich der verbleibende Teil, diese Zustimmung zu erteilen, besteht in der Regel ein Mitwirkungsanspruch des ausscheidenden Mieters gegen den anderen (vgl. zum Anspruch auf Mitwirkung an einer Kündigung auch den Artikel: „Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrages (mehrere Mieter).“
Aus der Tatsache, dass sämtliche am Mietvertrag Beteiligten an dem Mietaufhebungsvertrag beteiligt sein müssen, ergibt sich auch, dass eine sorgfältige Prüfung zu erfolgen hat, wer auf Vermieter- oder Mieterseite beteiligt ist. Diese auf den ersten Blick überflüssig erscheinende Prüfung kann insbesondere dann entscheidende Bedeutung erlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein Mieter– oder Vermieterwechsel eingetreten ist. Erfolgte dieser auf Grund einer Vereinbarung der Vertragsparteien, ergeben sich in der Regel keine Probleme. Es kann aber auch vorkommen, dass sich ein Mieter- oder Vermieterwechsel kraft Gesetzes vollzieht. Ein Vermieterwechsel tritt z.B. gem. § 566 BGB ein, wenn der vermietete Wohnraum veräußert wird. Auch im Falle des Todes des Vermieters tritt ein Vermieterwechsel ein, da dessen Erben in den Mietvertrag eintreten. Auch wenn ein Mieter stirbt, wird das Vertragsverhältnis entweder mit Mitmietern, Familien- oder Haushaltsangehörigen oder dessen Erben fortgesetzt (vgl. hierzu die Artikel: „Kündigung eines Mietvertrages beim Tod des Mieters“ und „Mietvertrag nach Todesfall – Wir klären die häufigsten Fragen zum Mietvertrag.“).
Grundsätzlich gilt, dass keine der Vertragsparteien dazu verpflichtet ist, einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Die gesetzlichen Kündigungsvorschriften berücksichtigen die Interessen der Parteien im Regelfall genügend. Auch im Falle eines Kündigungsverzichts werden durch die strengen Wirksamkeitsanforderungen die Interessen insbesondere des Mieters hinreichend gewahrt.
Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht ausnahmslos. Dem Mieter steht – anders als dem Vermieter- unter bestimmten engen Voraussetzungen ein gesetzlicher Anspruch gegen den Vermieter zu, durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden (vgl. dazu unter 3b). Auch im Mietvertrag kann ein solcher Anspruch vertraglich begründet werden (vgl. unter 3a).
Enthält der Mietvertrag eine sog. Nachmieter– oder Ersatzmieterklausel, kann der Mieter unter den vertraglich vereinbarten Bedingungen gegen Stellung eines Nachmieters die Entlassung aus dem Vertrag verlangen. Derartige Klauseln finden sich nicht selten in Mietverträgen. Sie können allerdings unterschiedlich ausgestaltet sein. Zu unterscheiden ist zwischen der sog. echten und der unechten Nachmieterklausel.
Eine echte Nachmieterklausel zeichnet sich dadurch aus, dass der Vermieter nicht nur verpflichtet ist, den bisherigen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen, sondern auch den von diesem vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren und den Vertrag mit diesem fortzusetzen, es sei denn, es bestehen begründeten Bedenken hinsichtlich der wirtschaftlichen Verhältnisse oder der Person des Nachmieters, die die Fortsetzung des Vertrages mit diesem als unzumutbar erscheinen lassen.
Eine unechte Nachmieterklausel hingegen verpflichtet den Vermieter lediglich, den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen, wenn dieser einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt, der bereit ist, zu den bisherigen Bedingungen in den Mietvertrag einzutreten. Zu einer tatsächlichen Fortsetzung des Vertrages mit dem Nachmieter ist der Vermieter allerdings nicht verpflichtet. Es steht ihm daher frei, sich einen anderen Nachmieter zu suchen, der seinen Vorstellungen mehr entspricht.
Auch in Fällen, in denen der Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthält, kann der Mieter von seinem Mieter verlangen, durch den Abschluss eines Aufhebungsvertrages vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden, wenn ihm die Fortsetzung des Vertrages unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht zuzumuten ist. Dieser Anspruch des Mieters ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben, der gesetzlich in § 242 BGB verankert ist. Dieser Anspruch ist jedoch an folgende Voraussetzungen gebunden:
ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung haben, das gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Vertrages erheblich überwiegt, und
einen Nachmieter stellen, der zum Eintritt in den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen bereit und für den Vermieter zumutbar ist.
Antworten auf die in diesem Zusammenhang wichtigen Fragen, unter welchen Umständen ein berechtigtes Interesse des Mieters zu bejahen ist, wie die Interessenabwägung vorzunehmen ist und welche Anforderungen an eine Zumutbarkeit zu stellen sind, erhalten Sie im Artikel: „Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?“ Dort erfahren Sie außerdem, welche Anforderungen das Aufhebungsverlangen des Mieters erfüllen muss und was geschieht, wenn der Vermieter die Aufhebung des Mietvertrages grundlos ablehnt.
Der Inhalt des Aufhebungsvertrages ist nicht nur für dessen Wirksamkeit, sondern auch für die gesamte Abwicklung des Mietverhältnisses von entscheidender Bedeutung. Hierbei ist zu unterscheiden zwischen dem notwendigen Inhalt, den der Vertrag aufweisen muss, um überhaupt wirksam zu sein, und dem Inhalt, der zwar nicht zwingend erforderlich ist, der die Abwicklung des Mietverhältnisses jedoch erheblich erleichtert und daher empfehlenswert ist.
Der Mietaufhebungsvertrag ist – wie jeder andere Vertrag auch – nur wirksam, wenn sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile geeinigt haben. In den Aufhebungsvertrag aufzunehmen sind daher zwingend:
die Vertragsparteien, die mit den Mietvertragsparteien identisch sein müssen (s.o. unter 2d),
Auch der Zeitpunkt der Beendigung gehört zwar zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen, da ohne dessen Festlegung nicht ermittelt werden kann, wann die sich hieraus ergebenden Ansprüche der Vertragsparteien (z.B. Räumungsanspruch des Vermieters) entstehen bzw. fällig sind. Im Gegensatz zu den zuvor genannten Punkten, hat das Fehlen einer Vereinbarung über den Zeitpunkt des Vertragsendes jedoch nicht die Unwirksamkeit des Mietaufhebungsvertrages zur Folge. Dies hat seinen Grund darin, dass das Gesetz in § 271 BGB eine Zweifelsregelung enthält, die immer dann zur Anwendung kommt, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist. In diesem Fall kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken. § 271 Abs.1 BGB regelt zwar unmittelbar nur den Leistungszeitpunkt für Ansprüche, nicht hingegen den Zeitpunkt des Eintritts der Rechtsfolgen von Willenserklärungen, die- wie die Aufhebungsvereinbarung- gestaltende Wirkung haben. Für diese Fälle wird man aber eine entsprechende Anwendung befürworten können, zumal sich aus der Beendigung des Mietvertrages, auf die die Vereinbarung gerichtet ist, unmittelbar Ansprüche der Parteien ergeben, für die ein Leistungszeitpunkt feststehen muss. Legen die Parteien also keinen Beendigungszeitpunkt fest, endet das Mietverhältnis in entsprechender Anwendung des § 271 Abs.1 BGB sofort, mit der Folge, dass insbesondere auch der Räumungsanspruch des Vermieters sofort entsteht und fällig ist. Da dies nicht im Sinne der Parteien sein kann, sollte im Vertrag ein genauer Beendigungszeitpunkt angegeben werden (siehe dazu unter 4b) aa)).
Es ist empfehlenswert, über den für die Wirksamkeit des Vertrages notwendigen Inhalt hinaus Regelungen über solche Punkte in den Vertrag aufzunehmen, die sich anderenfalls nach den Vereinbarungen in dem aufzuhebenden Mietvertrag oder –falls dieser keine Regelung enthält- nach abdingbaren gesetzlichen Regelungen richten. Aber auch dann, wenn die bereits im Mietvertrag enthaltenen Regelungen insbesondere zur Abwicklung des Mietverhältnisses beibehalten werden sollen, empfiehlt es sich, im Mietaufhebungsvertrag hierauf hinzuweisen, um zu verhindern, dass der vorbehaltlose Abschluss des Aufhebungsvertrages als Verzicht des Vermieters auf Ansprüche, die z.B. die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter betreffen, angesehen werden könnte. In diesem Zusammenhang hat das LG Stuttgart mit Urteil vom 27.4. 1995 – 16 S 289/94- in einem Fall, in dem der Mieter sich zur Aufhebung des Mietvertrages gegen eine Abfindung durch den Vermieter bereit erklärt hat, entschieden, dass der Aufhebungsvertrag, der keine Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen enthielt, eine abschließende Regelung der Wohnungsrückgabe darstelle, welche ein Zurückgreifen auf eine Rückgaberegelung im ursprünglichen Mietvertrag über die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug nicht mehr erlaube.
Empfehlenswert sind insbesondere folgende Regelungsgegenstände:
Um zu verhindern, dass das Mietverhältnis im Zweifel sofort endet und der Mieter zur sofortigen Räumung verpflichtet ist, sollte im Vertrag genau geregelt werden, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis endet. Die Zeitspanne zwischen Vertragsschluss und Beendigung des Mietverhältnisses sollte grds. so bemessen sein, dass der Mieter insbesondere in der Lage ist, seinen Auszug zu organisieren und evtl. Reparaturen durchzuführen (s.u.).
Dass der Mieter nicht zu schnell zur Räumung verpflichtet ist, kann allerdings auch dadurch erreicht werden, dass ihm eine Frist eingeräumt wird, während derer er trotz der Beendigung des Mietverhältnisses noch in der Wohnung verbleiben bzw. bis zu deren Ende er die Wohnung geräumt haben muss. Der Beendigungszeitpunkt und der Räumungstermin können, müssen aber nicht identisch sein. Die Einräumung einer Räumungsfrist ist für den Mieter immer dann besonders wichtig, wenn das Mietverhältnis nach dem Vertrag sofort enden soll, oder ein Zeitpunkt für die Beendigung nicht geregelt ist und das Mietverhältnis damit im Zweifel ebenfalls sofort endet. Der Mietaufhebungsvertrag kann aber auch sowohl einen mit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht identischen Beendigungszeitpunkt festsetzen, als auch eine Räumungsfrist für den Mieter vorsehen, deren Ende wiederum nach dem Beendigungszeitpunkt liegt. Der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses und der Räumungstermin können voneinander abweichen.
Enthält der Mietvertrag keine Regelung, durch die die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, bietet der Aufhebungsvertrag eine Gelegenheit für den Vermieter, dieses nachzuholen. Insbesondere dann, wenn es der Mieter ist, der sich vorzeitig vom Vertrag lösen möchte, kann der Vermieter seine Bereitschaft, den Aufhebungsertrag zu schließen, davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf ihn einverstanden erklärt.
Enthält der Mietvertrag bereits eine Schönheitsreparaturklausel, besteht zwischen den Parteien aber Streit über deren Wirksamkeit, kann diese durch den Mietaufhebungsvertrag auf eine neue Grundlage gestellt werden.
Außerdem können die Parteien eine Vereinbarung über die Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen an Hand des konkreten Zustandes der Wohnung treffen.
Wird der Mieter gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag entlassen, und soll dieser ohne Abschluss eines neuen Vertrages in den bestehenden Vertrag eintreten, bietet es sich an, einen einheitlichen Vertrag unter Beteiligung nicht nur des Vermieters und des Mieters, sondern auch des Nachmieters zu schließen, in dem sowohl der Eintritt des Nachmieters als auch das Ausscheiden des Mieters geregelt ist. In diesem dreiseitigen Vertrag, der dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegt (s.o. unter 2b), sollte insbesondere auch geregelt werden, ob der Nachmieter Einrichtungsgegenstände vom bisherigen Mieter übernimmt und ob er hierfür eine Gegenleistung zu erbringen hat. Außerdem sollte klargestellt werden, dass der ausscheidende Mieter und nicht der Nachmieter für bereits vor dem Mieterwechsel begründete Verbindlichkeiten des bisherigen Mieters gegenüber dem Vermieter haftet. Schließlich empfiehlt es sich, auch das Schicksal der vom ausscheidenden Mieter geleisteten Kaution und die Verteilung der Betriebskosten zwischen Alt- und Neumieter für die laufende Abrechnungsperiode zu regeln (vgl. zu beidem gleich unten).
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine vom Mieter gezahlte Kaution zurückzugewähren. Da dem Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses jedoch noch Ansprüche zustehen können, wird ihm eine angemessene Frist zugestanden, innerhalb derer er prüfen und überlegen kann, ob tatsächliche offene Forderungen bestehen und ob er zur Befriedigung dieser Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss. Während dieser Frist kann der Mieter die Kaution nicht zurückverlangen. Wie lang diese Prüf- und Überlegungsfrist bemessen sein muss, ist nicht gesetzlich geregelt. Es gilt jedoch die Faustregel, dass der Vermieter die Kaution spätestens 6 Monaten nach Vertragsende zurückzugewähren hat, falls keine Betriebskostennachforderungen zu erwarten sind. Ist dies der Fall, können Teile der Kaution auch noch länger einbehalten werden (vgl. hierzu im Einzelnen den Artikel: „Mietkaution: Rückzahlung | Alle Infos für Mieter und Vermieter“). Im Mietvertrag findet sich regelmäßig keine Regelung zum Zeitpunkt der Rückzahlung der Kaution, da im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht absehbar ist, welche Ansprüche bei Vertragsbeendigung bestehen werden. Anders verhält es sich allerdings, wenn die Parteien relativ kurz vor dem Beendigungszeitpunkt vertragliche Regelungen treffen. Zu diesem Zeitpunkt ist oft besser absehbar, ob -und wenn ja- in welcher Höhe die Kaution benötigt wird. Der Aufhebungsvertrag bietet daher eine günstige Gelegenheit, den Rückzahlungszeitpunkt einvernehmlich festzulegen und z.B. eine kürzere Überlegungsfrist zu vereinbaren.
Wird das Mietverhältnis nicht vollständig beendet, sondern scheidet nur einer von mehreren Mietern aus, hat der ausscheidende Mieter keinen Rechtsanspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den Vermieter. Die Kaution dient weiterhin der Sicherung etwaiger Ansprüche aus dem fortbestehenden Mietverhältnis. Der Rückzahlungsanspruch entsteht daher erst mit Beendigung des Mietverhältnisses mit dem bzw. den verbleibenden Mieter(n) und dem Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters und steht dann auch nur den bis dahin nicht ausgeschiedenen Mietern zu. Der ausziehende Mieter kann die Kaution daher vom Vermieter nicht zurückverlangen. Sind nicht nur der ausscheidende Mieter und der Vermieter, sondern auch der verbleibende Mieter an einem dreiseitigen Vertrag beteiligt, sollte dieser eine Regelung über einen internen Ausgleich zwischen dem ausscheidenden und dem verbleibenden Mieter enthalten. Diese Regelung kann durchaus auch zum Inhalt haben, dass ein Ausgleich nicht erfolgt. Haben nämlich alle Mieter die Kaution anteilig in derselben Höhe entrichtet, besteht in der Regel auch kein interner Ausgleichsanspruch gem. § 426 BGB. Anders verhält es sich allerdings, wenn einer der Mieter die gesamte oder einen größeren Teil der Kaution geleistet hat. In diesem Fall kann, muss aber kein interner Ausgleichsanspruch bestehen.
Auch wenn das Mietverhältnis unter gleichzeitigem Ausscheiden aller bisherigen Mieter mit einem Nachmieter im Wege der Vertragsübernahme fortgesetzt wird, dient die von dem bzw. den bisherigen Mietern geleistete Kaution weiterhin der Sicherung von Ansprüchen aus dem fortbestehenden, trotz Mieterwechsels einheitlichen Mietverhältnisses mit der Folge, dass kein Rückzahlungsanspruch des bisherigen Mieters besteht. Ist etwas anderes gewollt, wie z.B. eine Rückzahlung an den bisherigen Mieter und eine erneute Sicherheitsleistung durch den Nachmieter, muss dies geregelt werden. Vorzugswürdig ist allerdings eine interne Ausgleichsregelung zwischen Vor- und Nachmieter unter Beibehaltung der bereits geleisteten Sicherheit im Außenverhältnis zum Vermieter.
Die Abrechnung über die Betriebskosten bietet nicht nur während, sondern auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses immer wieder Anlass für Streitigkeiten. Ganz besonders problematisch ist der Abrechnungszeitpunkt im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Gesetz enthält zwar in § 556 Abs.3 S.2 BGB eine Regelung, nach der der Vermieter die Abrechnung über die Betriebskosten dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen hat. Nach einhelliger Auffassung kann der Vermieter diese Frist allerdings nur während des laufenden Mietverhältnisses voll ausschöpfen. Im Falle der Beendigung hat er die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, sobald es ihm möglich und zumutbar ist. Welche Fristen dem Vermieter hier zuzubilligen sind, wird nicht einheitlich beurteilt und kann nur unter Berücksichtigung der konkreten Umstände im Einzellfall gesagt werde. Um Streit zu vermeiden, empfiehlt es sich daher, im Mietaufhebungsvertrag eine Regelung über den Abrechnungszeitpunkt zu treffen. Diese darf allerdings- um wirksam zu sein- keinen für den Mieter nachteiligen Inhalt haben (vgl. § 556 Abs.4 BGB).
Erfolgt keine vollständige Beendigung des Vertragsverhältnisses, weil entweder nur einer von mehreren Mietern ausscheidet oder ein neuer Mieter in den Mietvertrag eintritt, während der bisherige Mieter ausscheidet, sollte außerdem eine Regelung darüber getroffen werden, in welchem Verhältnis der ausscheidende Mieter auf der einen und der verbleibende bzw. eintretende Mieter auf der anderen Seite die Betriebskosten für die laufende Abrechnungsperiode zu tragen hat. im Außenverhältnis zum Vermieter gilt zwar, dass der eingetretene bzw. verbleibende Mieter für Nachforderungen aus dem Abrechnungszeitraum, in dem das Ausscheiden des Mieters stattgefunden hat, allein haftet und ihm auch ein etwaiges Guthaben allein zusteht. Im Innenverhältnis zwischen dem ausscheidenden und dem verbleibenden bzw. dem eingetretenen Mieter sollte jedoch eine Beteiligung auch des ausscheidenden Mieters in der Weise geregelt werden, dass der Anteil der Betriebskosten, der auf die Zeit vor dem Ausscheiden entfällt, von dem Ausscheidenden mit bzw. allein getragen wird und ihm eine Rückzahlung ebenfalls anteilig zuteil wird, soweit sie den Zeitraum bis zum Ausscheiden betrifft.
Erfolgt der Abschluss des Aufhebungsvertrages im Interesse nur einer Partei, beispielsweise des Vermieters, weil dieser den Vertrag mangels berechtigten Interesses oder infolge eines Kündigungsverzichts nicht kündigen kann, kann der Mieter seine Bereitschaft zum Vertragsschluss davon abhängig machen, dass der Vermieter eine Abstandszahlung erbringt. Auch diese sollte im Aufhebungsvertrag unter Angabe der Höhe, des Zahlungszeitpunktes und der Zahlungsweise festgelegt werden.
Für Vermieter ist es hierbei wichtig zu wissen, dass sie diese Abstandszahlungen dann steuerlich als Werbungskosten geltend machen können, wenn die Aufhebung des Vertrages erfolgte, um die Wohnung im Anschluss an den Auszug des Mieters neu vermieten zu können (vgl. BFH, Urteil vom 7. 7. 2005 – IX R 38/03). Erfolgt die Beendigung des Mietverhältnisses allerdings, um die Mietsache anschließend selbst zunutzen, ist dies nicht möglich.
Ist eine Weitervermietung geplant, empfiehlt es sich daher aus steuerlichen Gründen, diesen Zweck bereits in den Mietaufhebungsvertrag mit aufzunehmen.
Der Mieter braucht eine Abstandszahlung nach der Rechtsprechung des BFH nicht als Einkünfte gem. § 22 Nr.3 EStG zu versteuern (vgl. BFH, Urteil vom 14.9.2000, Az.: IX R 89/95).
Ebenso möglich ist es, dass der Vermieter im umgekehrten Fall den auszugswilligen Mieter nur gegen Ersatz von Aufwendungen, die ihm durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstehen, vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt. Auch solche Zahlungsverpflichtungen sollten unter Angabe der Höhe, des Zahlungszeitpunktes und der Zahlungsweise in den Vertrag aufgenommen werden.
Hat der Mieter Einrichtungsgegenstände in die Wohnung eingebracht, ist es ratsam, im Aufhebungsvertrag zu regeln, ob der Mieter diese zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen hat oder ob diese in der Wohnung verbleiben und ggf. gegen eine Zahlung vom Vermieter oder Nachmieter übernommen werden.
Schließen die Parteien einen Aufhebungsvertrag, um das Mietverhältnis zu beenden, sind sie nicht an Fristen gebunden. Insbesondere gilt nicht, wie es bei einer Kündigung der Fall ist, dass das Mietverhältnis zum Monatsende enden muss. Vereinbaren die Parteien einen Beendigungszeitpunkt der in den Lauf eines Monats fällt, kann es sein, dass der Mieter die Miete für den gesamten Monat, und damit auch für den nach der Beendigung des Mietverhältnisses liegenden Zeitraum, im Voraus entrichtet hat. Ist dies geschehen, steht ihm ein Rückerstattungsanspruch gegen den Vermieter zu. Dieser besteht zwar kraft Gesetzes, ohne dass es einer vertraglichen Vereinbarung bedarf. Dennoch empfiehlt es sich, das Bestehen dieses Anspruches und die Rückzahlungsmodalitäten auch im Mietaufhebungsvertrag zu regeln.
Umgekehrt ist es ebenfalls ratsam, eine Zahlungsverpflichtung des Mieters für den Fall vertraglich festzulegen, dass Beendigungs- und Räumungstermin nicht identisch sind, und der Mieter nach dem vereinbarten Beendigungszeitpunkt auf Grund einer ihm eingeräumten Räumungsfrist noch in der Wohnung verbleibt. Hier bietet sich eine je nach Dauer des Verbleibens anteilige Zahlungsverpflichtung in Höhe eines Bruchteils der bisherigen Miete an.
Erfolgte der Abschluss des Mietaufhebungsvertrages auf Anregung und im Interesse des Vermieters, während der Mieter an sich am Vertrag festhalten wollte, kann es vorkommen, dass dieser nach der Beendigung des Mietverhältnisses den Gebrauch fortsetzt. Dies kann zu dem für den Vermieter ungünstigen Ergebnis führen, dass sich das Mietverhältnis trotz des Aufhebungsvertrages fortsetzt. Gem. § 545 S.1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Zwei-Wochenfrist beginnt zwar gem. § 545 S.2 BGB nicht vor Ablauf der Mietzeit. Der entgegenstehende Wille in Form eines Widerspruches kann aber auch schon vor dem Fristbeginn erklärt werden. Nach einem neueren Urteil des BGH vom 21. 4. 2010 – VIII ZR 184/09- ist es auch nicht mehr erforderlich, dass zwischen dem Widerspruch und dem Ende des Mietverhältnisses ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. Der Widerspruch des Vermieters sollte daher bereits in den Aufhebungsvertrag mit aufgenommen werden.
Für den Fall, dass die Vertragsverhandlungen, die dem Abschluss des Aufhebungsvertrages vorausgingen, unter Umständen stattgefunden haben, die ein Widerrufsrecht des Mieters gem. § 312 BGB begründen, sollte dieser bereits bei Vertragsschluss über sein Widerrufsrecht belehrt werden, um die Widerspruchsfrist so kurz wie möglich zu halten. Die Belehrung kann zwar auch separat erfolgen. Eine Aufnahme in den Mietaufhebungsvertrag selbst ist aber ebenso gut möglich.
ll) Hinweis auf fehlendes Widerspruchsrecht des Mieters
Viele Mieter denken, dass ihnen auch im Falle einer Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Aufhebungsvertrag das Widerspruchsrecht aus § 574 BGB zusteht. Dies ist allerdings nicht der Fall, da § 574 BGB eine Kündigung des Vermieters voraussetzt. Damit der Mieter sich von Anfang an im Klaren über die Rechtslage ist, sollte ein entsprechender Hinweis in den Vertrag aufgenommen werden.
Auf Basis dieses umfassenden Artikels haben wir hier ein entsprechendes Muster für einen Mietaufhebungsvertrag bereitgestellt. Diese Vorlage können Sie kostenfrei kopieren und Nutzen.
78 Antworten auf "Mietaufhebungsvertrag: umfangreicher Ratgeber + Muster"
14.01.2014 - 18:20 Antworten
16.01.2014 - 14:46 Antworten
ich freue mich, wenn Ihnen die Informationen zum Mietaufhebungsvertrag weitergeholfen haben.
Emanauel Costras
10.02.2014 - 11:45 Antworten
ich habe aufmerksam diesen Artikel gelesen und ich frage mich, ob ich einen Aufhebungsvertrag machen kann, denn:
ich habe einen normalen Mietvertrag mit meinem Wohnkeller abgeschlossen, den ich selber gemietet habe. Eine Genehmigung von meinen Vermietern, dass ich den Keller weitervermieten darf, habe ich leider nicht eingeholt. Die Vermieter haben mir jetzt eine Kündigung ausgeprochen. „Mein“ Mieter sieht aber keine Notwendigkeit, auszuziehen. Ich bin nun verunsichert, was ich machen kann, denn ich bekomme ihn nicht aus „meiner“ gemieteten Kellerwohnung und die Kündigung von meinen Vermietern liegt bereits 4 Wochen zurück, sodass ich nur noch 8 Wochen Zeit hätte, meinen Mieter rauszubekommen. Vielleicht geht hier ein Aufhebungsvertrag?
10.02.2014 - 16:42 Antworten
Hallo Emanauel,
einen Aufherbungsvertrag schließt man immer einvernehmlich, also nicht Einverständnis Ihres Untermieters. Ich möchte Ihnen die rechtliche Beratung durch einen Anwalt nahelegen und habe hier drei Links für Sie:
28.02.2014 - 12:17 Antworten
wo finde ich denn eine Vertragsvorlage zum einheitlichen Aufhebungsvertrag mit dem Mieter und gleichzeitig mit Nachmieter.
In meinem Fall will die Mutter aus den bestehenden Mietvertrag auf den Sohn „übertragen“. Kann ich dabei gleichzeitig eine Anpassung der Kaltmiete vornehmen?
28.02.2014 - 17:07 Antworten
Hallo Sausann,
leider gibt es nicht für jeden Einzelfall Vorlagen. Passen Sie unsere Vorlage doch am besten an. Oder heben Sie den Vertrag auf und schließen dann direkt einen neuen. Wenn ein neuer Mietvertrag zustande kommt, ändern sich oft auch die Konditionen, ja.
Lassen Sie bei Bedarf ein Schriftstück durch einen Anwalt verfassen.
Peter Schneiderreit
07.03.2014 - 11:02 Antworten
ich hätte hier folgende Frage:
Ein mehr als 12 Jahre alter Mietvertrag wird durch beide Parteien zum 31.08. (Beispiel) per Aufhebungsvertrag abgeschlossen.
Die 3 monatige Kündigungsfrist für den Mieter wird in diesem Fall unterschritten, es wird eine Ablösezahlung vom Vermieter über Küche etc. über Betrag X vereinbart.
Innerhalb dieser 2 Monate schafft es der Vermieter die Wohnung zu verkaufen!
Der neue Eigentümer (muss) übernimmt die Wohnung/Mieter mit den alten Konditionen.
Ist der „alte“ Eigentümer an den abgeschlossenen Aufhebungsvertrag gebunden?
Was ist im Falle er sich weigert, da er zum „Auszug“ ja nicht mehr der Eigentümer ist?
P. Schneiderreit
11.03.2014 - 08:20 Antworten
Hallo Herr Schneiderreif,
grundsätzlich gilt das Prinzip „Kauf bricht Miete nicht“. Wie es sich in Ihrem speziellen Fall mit der Vereinbarung / dem Mietaufhebnungsvertrag verhält, sollten Sie einen Anwalt fragen. Schließlich geht es sicherlich um ein par Tausend Euro.
08.04.2014 - 13:40 Antworten
Aufhebungsvertrag ist unterschrieben, allerdings nur weil eine Partei aus der Wohnung ausziehen möchte. Die andere Partei wurde „überredet“, teilweise belogen und hat den Aufhebungsvertrag unterschrieben. Nun möchte man den Aufhebungsvertrag rückgängig machen. Gibt es eine Chance?
Wohnung wird von 6 Personen bewohnt, davon gehören 2 Personen zur ersten „Partei“ und andere 4 Personen zur Partei, die den Aufhebungsvertrag eigentlich nicht wollten.
Vermieter hat einen Schimmelbefall in der Wohnung dem Mieter angelastet, obwohl auch andere Wohnungen dieses Hauses an eben der selben gelle vom Schimmel befallen sind/waren.
08.04.2014 - 13:42 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Sie können sich vorstellen, dass man hier alle Details prüfen muss. Lassen Sie sich im Bestall rechtlich beraten (z.B. über die Anwaltsnummer oben in der Navigation).
28.07.2014 - 19:36 Antworten
wenn Sie gestatten, würde ich Ihnen gerne mein Problem schildern:
Ich wohne in einer Wohngemeinschaft mit einem gemeinsamen Mietvertrag. Im Mietvertrag ist folgendes formuliert: „Wahl der Nachmieter nach freier Wahl der Mieter“.
Bisher war es so, dass ein Auszug und ein Neueinzug eines Mitbewohners schriftlich an die Hausverwaltung mitgeteilt wurde und die neueingezogene Person auch akzeptiert wurde. Dieses Verfahren ist in unseren Unterlagen bis Ende der achtziger Jahre dokumentiert. Auch wenn die aufgesetzten Schreiben nicht den Titel „Aufhebungsvertrag aufgrund einer Nachmieterklausel“ trugen, gehe ich davon aus, dass darauf Bezug genommen wurde.
Nun ist es jedoch so, dass eine neue Mitbewohnerin von der Hausverwaltung nicht akzeptiert wird, obwohl diese nachweislich solvent ist. Überdies wird ihr Auszug innerhalb von zwei Wochen(!) gefordert.
Ist diese Aufforderung und die gesetzte Frist nun rechtens? Es ist praktisch unmöglich innerhalb von zwei Wochen eine neue Wohnung zu finden. Es wird darauf hinauslaufen, einen Menschen auf die Straße zu setzen.
Außerdem wurde der ausgezogenen Person mitgeteilt, dass ihre Teilkündigung akzeptiert wurde. Wenn ich es richtig verstanden habe, ist eine Teilkündigung aus einem gemeinsamen Mietvertrag nicht möglich oder irre ich mich?
Ich möchte zum besseren Verständnis erwähnen, dass aus Gesprächen mit dem Vermieter hervorging,dass dieser eine Auflösung der WG wünscht, um die Wohnung (exklusive Wohnlage) zu sanieren und anschließend teurer zu vermieten.
Ich wäre Ihnen für Ihre Komentare sehr dankbar!
29.07.2014 - 12:18 Antworten
ich kann Ihnen hier leider kennen Tipp geben. Vorab muss der Mietvertrag gelesen und die Vereinbarungen bewertet werden. Auch ist sicherlich entscheidend, wie die Mieterwechsel in der jüngsten Vergangenheit praktiziert wurden.
Also, lassen Sie sich am besten anwaltlich beraten.
29.07.2014 - 13:35 Antworten
ich danke Ihnen sehr für Ihren Kommentar! Der Hinweis, dass die Art und Weise, wie die vorangegangenen Mieterwechsel vonstattengingen, eine entscheidende Rolle spielen, hat mir sehr geholfen.
Im Übrigen wurde in der WG bereits die Entscheidung getroffen, eine Rechtsberatung einzuholen.
Ich möchte noch erwähnen, wie sehr ich Ihre Arbeit bei mietrecht.org zu schätzen weiß.
20.08.2014 - 12:30 Antworten
Ich habe eine kurze Frage. Ich hatte vor meinen Mietvertrag ganz normal zu kündigen, lese hier nun aber erstmalig von einem Aufhebungsvertrag. Ist es denn auch möglich eine Kündigung zu schreiben, sodass man sicherheitshalber definitiv nach drei Monaten aus der Wohnung kann und im Nachgang noch einen Aufhebungsvertrag zu vereinbaren? Dass ich also quasi im Nachgang der fristgerechten Kündigung doch noch einen Untermieter finde und eher aus der Wohnung kann?
24.08.2014 - 17:18 Antworten
einvernehmlich können Sie mit Ihren Vermieter zu jeder Zeit einen Mietaufhebungsvertrag schließen.
22.09.2014 - 10:04 Antworten
unsere Vermieterin ist ins Pflegeheim gekommen, der Betreuer von ihr möchte nun, dass wir einen Mietaufhebungsvertrag abschließen, da das Haus verkauft werden soll. Ich habe nun schon etwas recherchiert und bin der Auffassung das er wohl gegen uns keinen Kündigungsgrund hat und deshalb möchte das wir diesen Aufhebungsvertrag unterschreiben.
§ 573 BGB er hat kein berechtigtes Interesse, oder?
§ 573 a BGB – Vermieterin wohnt ja jetzt im Heim, könnte nach diesem § noch gekündigt werden, dann aber mit 3 Monate Frist + nochmals 3 Monate?
Wir haben dem Betreuer geschrieben, dass wir zustimmen würden, wenn wir eine Abstandzahlung bekommen würden. Er sagt diese, sei nicht rechtens, er dürfe das nicht. Stimmt das?
22.09.2014 - 15:21 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ein Mietaufhebungsvertrag ist immer eine Möglichkeit ein Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden. Ob (aus welchen Gründen auch immer) eine Kündigung durch Ihre Vermieterin möglich ist, sollten Sie anwaltlich prüfen lassen, z.B. hier: https://www.mietrecht.org/beratung/kuendigung-moeglich-vermieter/
25.09.2014 - 11:13 Antworten
ich habe eine Frage zu Ihrem Muster für den Mietaufhebungsvertrag. Und zwar steht in
§ 7 Widerspruchsrecht des Mieters
Der Mieter wird darauf hingewiesen, dass ihm kein Widerspruchsrecht gem. § 574 BGB zusteht.
Kann man den § 574 BGB Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung sozusagen aushebeln bzw. hebelt man diesen mit den § 7 des Mietaufhebungsvertrag nicht aus, sodass es zur Unwirksamkeit führt?
Vergleich § 574 Abs. 4 BGB „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“
Oder steht das Widerspruchrecht des Mieters aus§ 574 BGB aufgrund des Aufhebungsvertrags (gegenseitiges Einvernehmen) grundsätzlich nicht zu?
27.09.2014 - 09:41 Antworten
zuerst möchte ich Sie darauf hinweisen, das Sie sich für einen konkreten Einzelfall am besten an einen Anwalt wenden. Es geht um einem Mietaufhebungsvertrag, nicht um eine Kündigung (§ 574: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung).
05.11.2014 - 15:19 Antworten
ich möchte Ihnen folgendes Problem schildern.
Meine Eltern 73J.und 76J. haben zum 01.03.2015 eine neue Wohnung angemietet. Da zu erwarten ist dass mein Vater sich in naher Zukunft nur noch im Rollstuhl fortbewegen kann, mussten sie sich eine neue Wohnung suchen. Nun ist leider der Fall eingetreten dass bei meiner Mutter Lungenkrebs diagnostiziert wurde. Meine Frage ist jetzt ob sie noch die Möglichkeit haben von dem geschlossenen Mietvertrag zurückzutreten?
06.11.2014 - 08:58 Antworten
hier ein passender Artikel für Sie: Mietvertrag vor Mietbeginn kündigen – So geht’s.
20.11.2014 - 19:20 Antworten
wie verhält es sich denn mit der Adresse des Mieters, der ausziehen möchte? Wenn er bereits eine neue Bleibe gefunden hat und die Wohnung z.B. auch schon leer steht. Sollte dann die neue oder alte (wo er laut Mietvertrag gewohnt hat) verwendet werden?
Es wäre doch eventuell wichtig für die Nebenkostenabrechnung (die ihm ggf. erst Monate später zugestellt werden soll) eine Dokumentation der „nächsten“ Bleibe des Mieters zu erfahren, oder?
21.11.2014 - 06:05 Antworten
ich würde die neue Anschrift wählen und anmerkten, das der Mieter dort bereits seit X Tagen wohnt. Der Mieter ist ohnehin verpflichtet dem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen, alleine schon wegen der Nebenkostenabrechnung.
24.11.2014 - 12:50 Antworten
Unser Mietvertrag endet laut gesetzlicher Kündigungsfrist am 31.01.2015.
Wir haben bereits einen Nachmieter gefunden und mit der Genossenschaft abgestimmt.
Wir würden nun gerne ein Schreiben verfassen das wir um eine Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist ansuchen möchten, da wir gerne mit Ende des Jahres ausgezogen und unser Nachmieter mit 01.01. einziehen möchte.
Haben Sie hierzu ein Muster?
25.11.2014 - 05:04 Antworten
danke für Ihren Beitrag zur Kündigung Ihrer Wohnung. Ich habe leider kein Muster, eine einfache E-Mail sollte aber genügen. Sie sind hier an keine Form gebunden.
27.11.2014 - 13:21 Antworten
vielen Dank für diesen wirklich sehr ausführlichen Ratgeber. Das Einzige was ich nicht daraus erkennen konnte – gibt es eine Regelung zu den durch Aufhebungsvertrag versursachten Kosten?
In meinem Fall hat der Vermieter vertraglich eine Aufhebung bei Stellung eines genehmen Nachmieters und der Zahlung der enstehenden Kosten (max. 1 Bruttomiete) eingeräumt. Wie bemessen sich die entstehenden Kosten? Er verlangt von mir die volle Bruttomiete, welche weitaus mehr als nur die entstehenden Kosten decken würde. Liegt die Höhe allein im Ermessen des Vermieters?
27.11.2014 - 14:51 Antworten
wie alles was Sie im Aufhebungsvertrag vereinbaren, liegt es im Ermessen der Vertragspartner. Vertrag = zwei Vertragspartner.
Herbert Kietzmann
05.03.2015 - 12:47 Antworten
Lieber Herr Hundt
Meine Mutter wohnte in einer Wohn WG und hatte einen Mietvertrag abgeschlossen.Als meine Mutter
verstarb, räumte mir der Vermieter zwei Räumungstermine zum Aufhebungsvertrag ein. 15/31 des Monats.
Wir nahmen den 15 ten des Monats und übergaben am 09 ten des Monats die Wohnung.Die Mietzahlung
erfolgte im Voraus.
Meine Frage lautet, steht uns ein Rückerstattungsanspruch einer halben Monatsmiete zu ? ja oder nein
05.03.2015 - 16:31 Antworten
Hallo Herr Kietzmann,
es kommt drauf an, was Sie vereinbart haben (im Mietaufhebungsvertrag). Es macht im Grunde keinen Sinn, den früheren Termin für die Übergabe zu wählen, aber bis zum 31. die Miete zu zahlen. Sollten Sie keinen schriftlichen Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen haben, sprechen Sie den Vermieter doch im ersten Schritt auf diese logische Argumentation an.
24.03.2015 - 19:02 Antworten
ich wohne mit einem Kommilitonen in zusammen in einer Wohnung und wir werden beide als Hauptmieter im Vertrag geführt. Mein Mitbewohner möchte nun ausziehen, ich hingegen allein in der Wohnung bleiben.
Ich habe die Situation dem Vermieter geschildert, daraufhin sagte er mir, dass das allein kein Problem ist, er aber einen neuen Mietvertrag aufsetzen möchte und gleichzeitig die Miete, um 55€ im Monat erhöhen möchte. Schließich ist es ein neuer Vertrag.
Meines Erachtens ist dies nicht notwendig, schließlich bin ich nach wie vor Hauptmieter und kann mich auf den alten Vertrag berufen, bei dem alle 3 Jahre die Miete um 20€ steigt. (Diesen Juli ist es wieder so weit).
Ich denke, dass ich mit meinem Mitbewohner einen Mietaufhebungsvertrag aufsetze und den zum Vermieter schicke, damit er diesem zustimmt.
Inwiefern kann er eine Zustimmung verhindern und wäre eine zusätzliche Mieterhöhung gerechtfertigt?
In der Konsequenz überlege ich mit meinem Mitbewohner die Zeit bis Juli zu überbrücken, weil dann in unserer Stadt die Mietpreisbremse greift und wir schon jetzt über dem Mietspiegel liegen.
25.03.2015 - 17:14 Antworten
der Vermieter muss Ihren Mitbewohner nicht aus dem Vertrag entlassen. Die Folge wäre, dass Sie zusammen kündigen müssten. In meinen Augen ist das Verhalten des Vermieter nachvollziehbar, wenn auch aus Mietersicht nicht ganz fair.
31.03.2015 - 12:07 Antworten
Wie ist es wenn der Vermieter nach dem Aufhebungsvertrag das nicht mehr zahlen möchte was festgehalten wurde bei dem Aufhebungsvertrag? Dieser wollte er weil er Eigenbedarf anmelden wollte.. ausgezogen in einer Wohnung die viel kleiner ist und nun hält er sich nicht an das was abgemacht war. was kann ich tun?
01.04.2015 - 07:24 Antworten
in dem Fall müssen Sie Ihre Ansprüche zivilrechtlich durchsetzen.
04.06.2015 - 04:14 Antworten
Vor kurzem geschah ein Schaden in meiner Wohnung und mein Vermieter und ich wollen uns ohne Rechtsstreit einigen.
Ist es möglich, unter einer bestimmten Summe, wenn beide Parteien sich einig sind, einen Mietaufhebungsvertrag ab zu schließen und ein Verzicht auf weiteren Schadenersatz/Forderung ect. ?
Falls ja, wo sollte man diesen am besten abschließen? Nicht dass der Vermieter 3 Tage später mir mittels Rechtsanwalt ein Schreiben mit weiteren Forderungen/Entschädigungen schickt.
04.06.2015 - 09:36 Antworten
wenn beide Parteien einverstanden sind, kann man zum Beispiel ohne Reparatur X oder ohne Ausführung der Schönheitsreparaturen auseinandergehen. Das müssen Sie aber eindeutig im Mietaufhebungsvertrag verankern.
09.06.2015 - 20:17 Antworten
ich wohne in einer 2er-WG in der wir zusammen als Hauptmieter geführt werden. Meine Mitbewohnerin zieht jetzt aus und unsere Vermieterin lässt uns ein Schreiben unterzeichnen, in dem ich (als neue alleinige Mieterin) alle verbleibenden Ansprüche übernehme – also Betriebskostennachzahlungen etc. und auch Schönheitsreparaturen. Das ist verständlich.
Jedoch möchte ich mich jetzt absichern, dass meine bisherige Mitbewohnerin zum einen die bis jetzt angefallenen Nebenkosten anteilig bezahlt und auch die Schönheitsreparaturen, die auf jeden Fall anstehen (würden).
Wie kann ich in so einem Fall vorgehen bzw. gibt es dafür ein Muster auf das ich zurückgreifen kann?
Kann ich das über die Kaution regeln? Kann es %ual geregelt werden – also wenn ich dann ausziehe, dass ich dann nochmal anteilig sie belaste etc. pp.
Vorab schon mal vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
10.06.2015 - 20:37 Antworten
ich wohne in einer WG, in der wir beide als Hauptmieter geführt sind – meine Mitbewohnerin zieht nun aus. Daher sollten wir ein Schreiben unterzeichnen, indem ich (als verbleibende Mieterin) für alle Betriebskostennachzahlungen und auch! Schönheitsreparaturen aufkomme.
Die Betriebskostenabrechnung ist soweit abgesprochen zwischen mir und meiner bald Ex-Mitbewohnerin – aber ich möchte ich nicht alleinig für die Schönheitsreparaturen aufkommen müssen, da sie meiner Meinung nach diese zumindest anteilig auch bezahlen müsste bzw. dass man einen bestimmten Betrag der Kaution dafür einbehalten werden könnte.
Wie ist hier die Rechtslage bzw. kann das auch mit einem gesonderten Aufhebungsvertrag zwischen uns geregelt werden? Wozu würden Sie raten?
10.06.2015 - 21:34 Antworten
ich würde von der ausziehenden Mieterin Betrag X fordern, damit Sie die alleine Verpflichtung gegenüber dem Vermieter übernehmen. Die Zahlung erfolgt mit Unterzeichnung des Mietaufhebungsvertrages.
Nazira Cesonis
25.06.2015 - 12:34 Antworten
ich habe einen Mietvertrag ab 15.08.2015 abgeschlossen und den alten zu diesem Zeitpunkt gekündigt (Kündigungsdatum 24.06.2015). Ich weiß ja schon, dass ich bis zum 30.09.2015 laut meinem Mietvertrag die Kündigungsfrist einhalten muss. Die Wohnung steht seit über 2 Jahren zum Verkauf und ich wurde mündlich von Anfang an davon in Kenntnis gesetzt. Erst jetzt habe ich eine passende Wohnung für mich gefunden, somit besteht die Interesse von beiden Seiten, die Wohnung frei zu machen. Ich habe jetzt meinen Vermieter telefonisch kontaktiert und darauf gehofft, dass wir einen Kompromiss finden. Mein Vermieter will aber keinen neuen Mieter mehr, den ich evtl. suchen könnte, um meinen Mietvertrag loszuwerden und gleichzeitig will er, dass ich meine gesetzliche Kündigungsfrist einhalte (ich müsste dann für 1,5 Monate den Mietpreis weiterzahlen). Wie wäre die Frage zu lösen?
25.06.2015 - 13:55 Antworten
Hallo Nazira,
es gibt in meinem Augen keine andere Lösung als einfach zum Ende der regulären Kündigungsfrist auszuziehen. Bis dahin sind Sie allerdings zur Mietzahlung verpflichtet.
Maya Urbainczyk
08.07.2015 - 13:11 Antworten
meine Schwester hatte zusammen mit ihrem Freund gemeinsam einen Mietvertrag für eine Wohnung geschlossen, doch noch bevor sie gemeinsam eingezogen sind, haben die Beiden sich getrennt. Er ist in diese Wohnung gezogen, sie hat sich was eigenes gesucht und nun möchte sie gerne aus dem gemeinsamen Mietvertrag raus. Dazu hatten wir uns gedacht einen Aufhebungsvertrag zu machen, nun ist die Frage, was ist da rechtens? Also wenn der Ex die Bürgschaft macht und zu stimmt, (genauso natürlich wie meine Schwester, weil man kann ihr ja nicht zumuten mit dem Freund der sie betrogen hat zusammenzuleben), muss der Vermieter zustimmen, solange der Ex Miete usw zahlt? Sie hat ein Kind, nun eine eigene Wohnung, sie kann ja schlecht zwei Wohnungen bezahlen.
09.07.2015 - 20:35 Antworten
der Vermieter wird nur dann zustimmen, wenn das Einkommen des verbleibenden Mieters ausreichend ist. Uns selbst das ist keine Garantie – schließlich bieten zwei Mieter mehr Sicherheit als einer.
16.09.2015 - 22:10 Antworten
ich habe eine Frage an Sie, die uns unter den Nägeln brennt… Wir wohnen seit 16 Jahren in einem gemieteten Haus. Im Februar 2015 schafften wir uns zu unserem alten Hund noch zwei Hundewelpen an. Unser Vermieter forderte die Rückgabe dieser, weil laut Mietvertag nur ein Hund erlaubt war. Da er gleichzeitig sowieso das Haus, das er ursprünglich für seinen eigenen Sohn gekauft hatte, nun nicht mehr benötigt, da der Sohn ins Ausland verzogen ist, verkaufen will, hat er uns unter Duldung der beiden Hundewelpen zu einem Aufhebungsvertag anstelle einer fristlosen Kündigung überredet. Als Mietende wurde im beiderseitigen Einvernehmen der 31.10.15 festgelegt, optional aber bei Überschreitung des Termins von Mieterseite weitere Miettagessätze festgelegt.
Ein neuer Mieter, der gleichzeitig auch der Käufer des Hauses wird (Einzelheiten über deren Vertrag sind uns nicht weiter bekannt), steht ab 10. November zur Renovierung und teilweise baulichen Veränderung schon bereit.
Wir sind mit acht Familienmitgliedern (außer den Tieren) keine 0815 – Familie, die schnell eine bezahlbare und ausreichend große neue Bleibe findet. Kann uns der Vermieter auf die Straße setzen, wenn wir am 1.11. oder 10.11. noch im Haus sind? Bis jetzt haben wir immer eine gute Lösung gefunden und würden auf zivilrechtliche Wege gerne verzichten, aber die Aussicht auf ein Leben unter der Brücke oder als vorrübergehender Camper im Winter klingt nicht sehr reizvoll…
Haben Sie eine Idee, wie wir mit dieser Situation umgehen können?
17.09.2015 - 07:57 Antworten
grundsätzlich stellt sich die Frage, warum Sie einen Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen haben. Diesem müsste Sie prüfen lassen, insbesondere die Möglichkeit der Verlängerung zu einer neuen Miete. Mehr kann ich dazu hier leider nicht schreiben. Lassen Sie sich am besten rechtlich beraten.
A. Riederle
05.11.2015 - 13:50 Antworten
Ich schildere ihnen mal unsere Situation:
Wir haben im Juni 2014 einen Mietvertrag unterschrieben für ein Reihenmittelhaus. Im Vertrag steht dass beide Parteien auf das Recht der ordentlichen Kündigung bis zum 31.5.2017 verzichten. Jetzt hat unser Sohn eine schwere hüftkrankheit die ihn in den Rollstuhl zwingt. Hier ist nichts barrierefrei, das Kinderzimmer sowie das Bad sind im 1. OG. Diese wohnsituation ist für uns auf Dauer nicht machbar. Wir wollen uns nun ein Haus kaufen, welches wir behindertengerecht umbauen können. Ich habe mit dem Vermieter schon gesprochen, der meinte, wenn wir einen Nachmieter bringen ist alles ok.
Im gleichen Atemzug hat er die miete für den Nachmieter um 170 Euro angehoben, was die Nachmieter suche deutlich erschwert. Haben wir eine Chance mit dem Mietaufhebungsvertrag vorher aus dem Vertrag raus zu kommen?
Oder gibt es in diesem Fall andere Regelungen?
08.11.2015 - 10:34 Antworten
Hallo Frau Riederle,
ich würde beim Kündigungsausschluss ansetzen, lassen Sie die Vereinbarung auf deren Wirksamkeit prüfen.
14.01.2016 - 23:12 Antworten
Unser Vermieter hat uns am 10.12.2015 per Kündigungsschreiben seine Eigenbedarfskündigung für die von uns seit 3,3 Jahren gemietete DHH zum 30.4.2016 überreicht – also mit mehr Vorlaufzeit als die gesetzlich vorschriebene Frist – da er und seine Familie zu diesem Zeitpunkt aus dem Auslandsaufenthalt zurückkommen und die DHH dann selbst bewohnen wollen. Überraschend schnell haben wir eine neue Wohnung gefunden, die wir nun bereits zum 1.3.2016 anmieten werden, da sie anderenfalls an andere Mieter vergeben würde. Nun möchten wir natürlich nicht für März-April doppelte Miete bezahlen, da ja nicht wir gekündigt haben und ausserdem mit Zusatzkosten wie den Umzug und Abstand vom Vormieter der neuen Wohnung belastet werden.
Welche Möglichkeiten bestehen hier oder kommt es letztlich auf das gütliche Entgegenkommen bzw. Einlenken des kündigenden Vermieters an?
Über eine Einschätzung würde ich micht freuen.
15.01.2016 - 08:05 Antworten
richtig, Sie brauchen das Entgegenkommen des Vermieters um einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen.
04.07.2016 - 16:04 Antworten
vorab möchte ich Ihnen sagen, dass ich Ihre vielen Artikel und Muster sehr informativ und ausführlich finde. Sie sind teilweise aussagekräftiger als eine persönliche Beratung…
Prüfen Sie (natürlich kostenpflichtig) auch abzuschließende Aufhebungsverträge? Bei der „Rechtsberatung“ ist diese Möglichkeit nicht aufgeführt.
06.07.2016 - 12:32 Antworten
ich kann Ihnen die Prüfung eines Aufhebungsvertrages derzeit leider nicht anbieten. Tut mir leid.
26.08.2016 - 16:43 Antworten
ich habe zusammen mit meinem Freund eine Wohnung gemietet, im Mietvertrag stehen wir beide.
Jetzt haben wir uns getrennt und ich bin ausgezogen. Mein Freund möchte in der Wochnung bleiben.
Müssen wir jetzt beide kündigen, oder gibt es eine Möglichkeit, dass nur ich, mit Beginn des nächsten Monats aus dem Vertrag komme, so, dass mein Freund keinen neuen Vertrag abschließen muss?
Vielen Dank für ihre Anwort….
27.08.2016 - 10:55 Antworten
sprechen Sie mit dem Vermieter und bitten Sie um einvernehmliche Entlassung auf dem Mietvertrag.
30.08.2016 - 09:06 Antworten
vielen Dank für die Info – ich muss leider nochmal genauer nachfragen…
Der Vermieter ist damit einverstanden, dass nur ich ausziehe und mein EX in der Wohnung bleibt.
In diesem Fall könnte ich, mit einer einvernehmlichen Entlassung allein aus dem Mietvertrag?
Oder muss mein EX dann mit dem Vermieter einen neuen Vertrag abschließen?
30.08.2016 - 10:37 Antworten
wenn der Vermieter mitmacht, kann der aktuelle Mietvertrag bestehen bleiben und Sie entlassen werden. Das ist möglich.
08.09.2016 - 10:07 Antworten
ich habe eine schöne 2er WG gefunden, in die ich nun einziehen möchte. Derzeit sind in der WG beide Mieter als Hauptmieter im Mietvertrag. Mieter 1 möchte nun ausziehen und ich wurde als Nachmieterin ausgesucht. Der Vermieter meint nun, dass beide Mieter kündigen müssen und ein neuer Vertrag aufgesetzt werden muss. Dabei möchte er die Miete erhöhen. Mieter 2 und ich wollen das natürlich verhindern.
Wir haben nun gehört, dass es im Falle von WGs eine Situation des „Mieterwechsels“ gibt. Der Vermieter hat die Wohnung ja wissentlich an eine Studenten-WG vermietet und muss daher auch damit rechnen, dass Mieter ausziehen. Diese Situation ist aber im Mietvertrag nicht geregelt. Laut unserer Information ist es daher so, dass der Vermieter einem Mieterwechsel zustimmen muss bzw. dies nur verweigern kann, wenn es schwere Mängel gegen den Nachmieter gibt (also mich). Ist das korrekt? In diesem Fall wäre ein neuer Mietvertrag ja unzulässig und ich könnte einfach an die Stelle von Mieter 1 in den Mietvertrag rücken?
08.09.2016 - 11:26 Antworten
woher nehmen Sie Ihre Informationen? Warum sollte der Vermieter verpflichtet sein einen neuen Mieter in den Vertrag aufzunehmen?
15.01.2017 - 11:10 Antworten
ich bin gerade dabei eine Wohnung zu kaufen, welche derzeit vermietet ist, welche ich jedoch nach dem Kauf für mich selbst nutzen möchte.
(Zur Erklärung, in meiner Umgebung ist Wohneigentum sehr schwierig zu finden, die Wohnung ist sehr „schlecht“ vermietet, daher für Investoren uninteressant und hat für ihre Lage einen vergleichsweise günstigen Preis).
Ich habe bereits mit einem Anwalt meinen Eigenbedarfsanspruch prüfen lassen, er sah hier grundsätzlich kein Hindernis.
Nun würde aber die Kündigungsfrist der Mieterin 6 Monate betragen, und dies auch erst, nachdem ich im Grundbuch stehe.
Meine Frage: Kann ich einen Aufhebungsvertrag bereits früher anstreben (Interesse der Mieterin vorausgesetzt), oder muss hier auch ein Grundbucheintrag erfolgt sein?
Rechtlich Vermieter bin ich ja bereits mit der erfolgten Zahlung.
16.01.2017 - 13:44 Antworten
in wie weit Sie einen Mietaufhebungsvertrag schon von Grundbucheintragung abschließen können, sollten Sie mit Ihrem Anwalt besprechen. Aus der Praxis kann ich Ihnen berichten, dass ein Mietaufhebungsvertrag in der Regel an eine Abstandszahlung gebunden sein wird. Zumindest fällt mir kein anderer Grund ein, warum ein Mieter in einem schwierigen Wohnungsmarkt vorzeitig in eine teurere Wohnung ziehen sollte.
21.03.2017 - 15:48 Antworten
Ich habe einen unbefristeten, schriftlichen Mietvertrag mit Mietbeginn zum 1.01.2017 geschlossen. Gleichzeitig mit abschließen des Mietvertrages, wurde auch im beiderseitigen Einvernehmen ein schriftlicher Aufhebungsvertrag geschlossen, der das Mietverhältnis zum 31.03.2017 enden lässt.
Nun haben sich Mieter und Vermieter darauf geeinigt, dass das Mietverhältnis bis zum 31.05.2017 verlängert werden soll. Hierzu wurde erneut ein schriftlicher Aufhebungsvertrag mit Mietende zum 31.05.2017 geschlossen.
Jetzt ist die Frage, ob dies rechtlich in Ordnung ist? Ich meine nein, da meiner Auffassung nach der erste Aufhebungsvertrag den Mietvertrag eben aufhebt und für die Verlängerung des Mietverhältnis über den 31.03.2017 hinaus ein erneuter Mietvertrag geschlossen werden müsste.
21.03.2017 - 20:37 Antworten
ich würde beide Aufhebungsverträge genau auf den jeweiligen Wortlaut prüfen lassen. Mehr kann ich hier leider nicht für Sie tun, tut mir Leid.
22.03.2017 - 18:49 Antworten
Ja ja, ist mir schon klar – Sie dürfen hier keine kostenlose Rechtsberatung geben. Naja, ich weiß ja selber wie es ist: Ich brauche einen neuen Mietvertrag, der das Wohnraum-Mietverhältnis für den Zeitraum 1.04.2017 – 31.05.2017 regelt.
Mein Vermieter hat davon nun Kenntnis und wird hoffentlich entsprechend tätig.
Die beiden Aufhebungsverträge sind ok, nur das sie keine Widerrufsbelehrung enthalten. Theoretisch könnte ich das Mietverhältnis also rechtlich einwandfrei über den 31.05.2017 weiter laufen lassen. Das aber werde ich nicht machen.
14.05.2017 - 21:48 Antworten
aufgrund einer Trennung möchten wir aus unserer gemeinsamen Wohnung ausziehen. Leider steht im Mietvertrag ein Kündigungsausschuss. Nun haben wir mit dem Vermieter gesprochen und dieser hat sich bereit erklärt, uns aus dem Vertrag zu lassen, wenn wir einen Nachmieter stellen. Diesen haben wir gefunden und der Vermieter ist auch einverstanden. Sobald da der neue Mietvertrag unterschireben ist, können wir einen Mietaufhebungsvertrag unterschreiben, den wir schon zum Lesen geschickt bekommen haben. Dieser enthält allerdings eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 1000 € (bei 800 € Kaltmiete + 200€ NK). Das finden wir etwas teuer und würden gerne wissen, ob dies angemessen ist.
15.05.2017 - 09:21 Antworten
die Sachlage ist schwierig zu bewerten – einen Vertrag schließen Sie ja im Einvernehmen. Wenn Sie damit nicht einverstanden sind, dann sollten Sie den Mietaufhebungsvertrag im Zweifel nicht unterschreiben.
Ilka Gangnus
19.12.2017 - 16:10 Antworten
mein ehemaliger Lebensgefährte und ich sind zum 01.08. zusammengezogen. Nun ist es leider zur Trennung gekommen. Ich habe ein berechtigtes Interesse daran, dass wir beide gemeinsam aus dem so auch unterzeichneten Mietvertrag herauskommen. Eine früheste ordentliche Kündigung ist jedoch erst um 01.09.2018 möglich.
Mein ehemaliger Lebenspartner möchte gerne, dass ich Ihm unterschreibe, dass er aus dem Mietvertrag entlassen wird. Dies ist jedoch in keinster Weise in meinem Interesse. Unterschreibe ich nicht, dann kann er auch nicht so einfach aus dem Mietverhältnis entlassen werden, richtig? Sollte ich Ihn doch entlassen steht mir eine Ausgleichzahlung für die von mir gesamtheitlich hinterlegte Mietkaution zu?
Der Vermieter hat die Option eines Aufhebungsvertrages erwähnt. Gerne würde ich gemeinsam eine Lösung finden und diesen so gestalten, dass alle drei Parteien die Interessen wahren können. Wenn ich also sein Schreiben nicht akzeptiere und die Entlassung aus dem Mietvertrag nicht möchte, dann kann ich darauf besehen, dass ein Aufhebungsvertrag zu Gunsten aller geschlossen wird?
19.12.2017 - 16:52 Antworten
als Mieterin können Sie einen weiteren Mieter nicht entlassen. Sie brauchen immer die Zustimmung des Vermieters.
Wenn Sie einen Aufhebungsvertrag – für eine oder beide Mietparteien – schließen, treffen Sie dort auch eine Regelung zur Kaution.
29.12.2017 - 13:04 Antworten
mir stellt sich jedoch die Frage, ob ein quasi nachträgliches Abwälzen der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach der aktuellen Rechsprechung überhaupt noch so möglich ist. Diese sind ja nur noch unter bestimmten Voraussetzungen vom Mieter überhaupt bzw. allein auszuführen.
Man nehme auch den Fall, wenn eine Wohnung unrenoviert bei Bezug übergeben wurde. Diesem Mieter soll nun eine komplette Renovierung der Wohnung auf eigene Kosten bestreiten, obwohl er bei Auszug lt. Rechtsprechung zu keiner Leistung mehr verpflichtet ist?
Ich sehe darin zumindest einen Widerspruch und eine Benachteiligung des Mieters. Vielleicht können Sie dies auflösen.
29.12.2017 - 13:53 Antworten
Hallo Herr Priel,
ein Mietaufhebungsvertrag wird i.d.R. dann geschlossen, wenn der Mieter früher ausziehen möchte. Die gesamten Konditionen sind dann m.E. entsprechend zu verhandeln.
29.01.2018 - 10:59 Antworten
ich habe eine Frage zu dem nicht zwingenden Erfordernis der Schriftform eines Aufhebungsvertrages. Nachdem ein Gesandter der Hausverwaltung, aufgrund des Verkaufswunsches des Eigentümers, die Möglichkeit eines Aufhebungsvertrages unterbreitet hat, kam es zu einer mündlichen Vereinbarung zum Abschluss dessen. Daraufhin hat die Hausverwaltung den Aufhebungsvertrag zur Unterschrift an mich zugesendet. Dieser wurde von meinem Mitbewohner und mir unterschrieben und zurückgeschickt.
Die Hausverwaltung hat kurze Zeit später eine E-Mail an eine uns nicht bekannte E-Mail-Adresse mit dem Inhalt des Nichtzustandekommens des Vertrages geschickt und pocht nun auf den Fortbestand des Mietverhältnisses. Inwiefern ist dieser Aufhebungsvertrag noch gültig da es eine mündliche übereinkunft gab und auch der Willen des Eigentümers durch den uns zugesandten Vertrag zum Ausdruck kam?
29.01.2018 - 16:30 Antworten
ich kann Ihnen hier leider nicht mehr sagen, Sie oben im Artikel gelesen haben. Die Beweisbarkeit ist das Nadelöhr bei einem mündlichen Aufhebungsvertrag. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.
09.07.2018 - 17:34 Antworten
wir wohnen in einer 3er WG. Ich möchte nun ausziehen.
Der Vermieter möchte einen Mietaufhebungsvertrag machen und mit dem dann neuen Mieter (für mich) und den beiden anderen Bewohnern einen neuen Mietvertrag schließen.
Wie kann ich sicher gehen, dass ich zum bestimmten Zeitpunkt X aus dem Mietvertrag komme, falls noch kein Nachmieter gefunden wurde? Eine einseitige Kündigung meinerseits ist ja aktuell wirkungslos.
09.07.2018 - 20:00 Antworten
wenn die Aufhebung nicht vom Finden eines neuen Mieters abhängig wäre.
15.08.2018 - 16:27 Antworten
ich möchte innerhalb eines Hauses (gleicher Vermieter) umziehen. Mit dem Vermieter wurde mündlich abgesprochen, dass wenn ich einen Nachmieter finde auch vor Ablauf der Kündigungsfrist (am 30.09) ohne doppelten Mietbelastung umziehen kann. Der Nachmieter ist vorhanden und hat bereits einen neuen Mietvertrag zum 01.09 für meine jetzige Wohnung geschlossen. Von mir hat der Vermieter eine E-Mail darüber verlangt, dass ich meine Wohnung zum 31.08 räumen würde und hat mir mündlich zugesprochen, dass ich den 01.09 und 02.09 für meinen Umzug bekommen kann bzw. dass ich den Schlüssel für meine neue Wohnung früher bekommen kann. Ein Aufhebungsvertrag als solcher wurde nicht geschlossen. Nun sagt mir der Vermieter, ich muss die Wohnung am 31.08 räumen und bekomme weder neuen Schlüssel zu einem früheren Zeitpunkt noch habe ich die Möglichkeit das Wochenende am 01-02.09 zu nutzen.
Ersetzt die von mir verfasset E-Mail das Aufhebungsvertrag oder kann ich meine E-Mail zurückziehen, da es mir aus persönlichen Gründen nicht möglich ist innerhalb von 24 Stunden einen Umzug zu vollziehen?
05.09.2018 - 07:35 Antworten
ich hätte folgende Frage: Mein Mietverhältnis wurde gekündigt wegen Eigenbedarfs. Kann ich während der Kündigungsfrist einen Aufhebungsvertrag vereinbaren?
06.09.2018 - 07:24 Antworten
beidseitig können Sie das jederzeit, ja.
26.09.2018 - 17:53 Antworten
zuerst einmal, vielen Dank für diese überaus interessanten Informationen.
Ich wohne seit 4 Jahren als Einzelperson mit einem normalen Mietvertrag in der Einliegerwohnung eines angemieteten Hauses. Der Mietvertrag wurde mit dem Mieter des Hauses abgeschlossen. Der Besitzer des Hauses ist davon informiert.
Auf Grund von Krankheit meines Vermieters hat sich das anfangs gute Verhältnis verschlechtert. Leider wurde der Vermieter beleidigend, sodass ich aus persönlichem Frust – das gebe ich zu – in den umliegenden Einkaufsmärkten eine „Suche Wohnung“-Karte ausgehangen habe. Zu der Zeit hoffte ich ich noch auf Verbesserung des Umgangs. Leider zeigten die „Suche Wohnung“-Karten nicht den erhofften Erfolg. Nun habe ich per Einschreiben die Kündigung erhalten. Kündigungszeit ist völlig korrekt auf 6 Monate ausgestellt. Allerdings wird kein Kündigungsgrund genannt, da es ein Untermietvertrag sei. Justament als ich mir das Einschreiben abholen wollte, bekam ich einen Anruf ob ich eine Wohnung suche. Mit dem Wissen, dass der Vermieter mich eh raushaben will, habe ich den neuen Vertrag abgeschlossen und dem Vermieter nun meinerseit die Kündigung unterbreitet mit einer 2monatigen Frist. Dafür hätte er allerdings auch die Möglichkeit vorzeitig die Wohnung mit potenziellen Neumietern zu betreten. Da ich in der Nähe des Münchner Flughafens wohne und er grundsätzlich über Makler sucht, würde er mit Sicherheit so keine finanziellen Einbußen haben und die Wohnung sofort weiter vermieten können. Zu meinem Leidwesen besteht er auf die 3monatige Kündigungsfrist, sodass ich rein theoretisch gezwungen bin doppelt Miete zu zahlen obwohl er mich dringend raus haben möchte. Auch droht er mir mit Anwalt usw. wenn ich mich weiter so gegen die 3Monatsfrist stelle.
Welche Möglichkeiten gibt es, wenn doch beide Seiten eigendlich ein Interesse haben den Vertrag zu lösen?
Kann ich irgendwie geltend machen, dass er mich ja eh raus haben will? Seine Kündigung habe ich gelesen allerdings das Zweitexemplar noch nicht unterschrieben zurück gesandt. Ebenso wie er meine Kündigung zwar gelesen aber nicht akzeptiert hat.
29.09.2018 - 13:13 Antworten
Sie können einvernehmlich den Vertrag zum Datum X aufheben oder Sie müssen mit Ihrer gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.
26.02.2019 - 12:09 Antworten
zunächst vielen Dank für die sehr interessanten und ausführlichen Informationen.
Ich habe aktuell folgenden Fall. Ich wohne in einem 3-Parteien Haus, die Vermieterin, eine betagte Dame, wohnt unter mir. Deren Sohn und Schwiegertochter wohnen 50m weiter in einem eigenem Reihenhaus. Ich wohne seit August 2015 in der Wohnung, und musste damals noch die Maklergebühr (ca. 2k €) für die Wohnung bezahlen.
Jetzt, nach 3 Jahren hat der Sohn mir mitgeteilt, dass ein Eigenbedarf besteht. Die Nachbarn über mir sind ca. 60 Jahre alt und wohnen ca. 20 Jahre in der Wohnung. Daher kommen die für eine Eigenbedarfskündigung nicht in Frage, im Vergleich zu mir. Und zwar für die Tochter, welche in der gleichen Stadt wohnt.
Als Grund wird genannt, dass die Tochter sich um die Oma kümmern kann. Die Tochter allerdings ist berufstätig, daher erschließt sich mich hier nicht der konkrete Grund. Der Sohn wohnt ja nur 50m weiter. Daher stellt sich für mich die Frage ob der Grund vom Vermieter ausreichend ist? Der Sohn, als bevollmächtigter (anscheinend), hat mir einen Aufhebungsvertrag angeboten.
Für mich ist es aktuell schwer, da ich gerade mitten in der Trennung/Scheidung von meiner Frau bin. Habe da meinen ersten Anwaltstermin, also ganz frisch die Sache. Bin mit dem Kopf als auch finanziell momentan recht gut ausgelastet….und eine neue Wohnung zu suchen gibt einem da schon den Rest.
Was denken Sie wäre besser? Aufhebungsvertrag käme für mich nur in Frage in Verbindung einer Abfindung. Wie hoch kann so eine in der Regel ausfallen? Hätten Sie ein exemplarisches Beispiel? Vielen herzlichen Dank vorab! Viele Grüß Mikail K.
hier eine Hilfe für Sie: Eigenbedarf: Zahlung einer Abfindung für Mieter – Höhe ist Verhandlungssache. Eine Aufhebung wäre für alle Beteiligen reibungsloser. Vorausgesetzt, Sie haben eine neue Wohnung.
⇐ Kürzere Kündigungsfrist einer Wohnung wegen Krankheit?
Mietaufhebungsvertrag: Eine Vorlage für einen Aufhebungsvertrag ⇒

References: § 573
 § 550
 § 550
 BGH 
 § 550
 § 550
 § 312
 § 312
 § 312
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 § 312
 § 355
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 § 355
 § 566
 § 242
 § 271
 § 271
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 § 550
 § 426
 § 556
 § 556
 § 22
 § 545
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 BGH 
 § 312
 § 574
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§ 573

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§ 7
 § 574
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