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Timestamp: 2018-01-18 13:57:10+00:00

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Obblighi amministratore...
NEWS DI Amministratore di condominio09 Giugno 2015 ore 17:09
L'amministratore condominiale per accettare l'incarico e nel suo svolgimento deve adempiere a una serie di obblighi previsti dal codice civile e da altre leggi.
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Adempimenti dell’amministratore condominiale
Per assumere gli incarichi e una volta che ha accettato la nomina, l’amministratore di condominio deve adempiere a una serie di obblighi e attribuzioni che gli sono imposti dalla legge.
All’inadempimento dei propri obblighi può seguire una richiesta di revoca per via giudiziale o comunque la revoca assembleare che possono rappresentare il preludio di un’azione civile risarcitoria che il condominio può portare avanti per ottenere la refusione dei danni subiti dal mandatario revocato.
Gli artt. 1129-1130 c.c. delineano in modo chiaro e preciso le competenze dell’amministratore condominiale e le conseguenze per i casi d'inadepimento rispetto ai suoi obblighi.
Vale la pena entrare più nel dettaglio e per farlo partiremo dagli obblighi dell’amministratore condominiale rispetto alla possibilità di assunzione dell’incarico.
Obbligo di probità, formazione, aggiornamento e assicurazione
L’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile impone a chi voglia assumere incarichi di amministrazione condominiale:
a) di essere in possesso di specifici requisiti di onorabilità, ossia di non aver riportato condanne penali, di non essere iscritto nel registro dei protesti, ecc. (cfr. art. 71-bis disp. att. c.c. lett. a-e);
b) di essere in possesso almeno di un diploma di scuola secondaria di secondo grado (requisito non necessario per i così detti amministratori interni);
c) di aver seguito un corso di formazione iniziale (requisito non necessario per chi già aveva amministrato un condominio dal 18 giugno 2010 al 18 giugno 2013 e per i così detti amministratori interni) e di seguire dei corsi di aggiornamento periodici con cadenza annuale (cfr. d.m. n. 140/14, tale requisito non è necessario per gli amministratori scelti tra i condòmini dello stabile).
Il possesso di questi requisiti, con le eccezioni appena indicate, è un obbligo di legge e la loro mancanza iniziale o successiva all’assunzione dell’incarico può comportare la decadenza automatica dell’incarico (vedi il caso di perdita dei requisiti di onorabilità) o la invalidità della deliberazione di nomina (per l’ipotesi di mancanza dei requisiti culturali e di formazione).
Del pari, ove l’assemblea lo richieda al momento della nomina, l’amministratore è obbligato ad accendere una polizza assicurativa, con pagamento del premio a suo carico (l'assicurazione agisce a suo beneficio), per la responsabilità civile connessa all’adempimento dello specifico incarico affidatogli da quella compagine (art. 1129, terzo comma, c.c.).
Obbligo di esporre una targa e di apertura e utilizzazione del conto corrente
Dopo aver osservato gli obblighi legati all’assunzione dell’incarico, è utile soffermarsi su quelli strettamente connessi al suo espletamento e in particolare sulle prime azioni cui l’amministratore è tenuto a dare seguito.
Al momento dell’accettazione della nomina, afferma l’art. 1129, secondo comma, c.c. l’ amministratore di condominio deve comunicare ai condòmini i propri dati anagrafici e professionali (cioè eventuale titolo e recapiti) e il codice fiscale; nel caso in cui sia nominata amministratore una società bisogna comunicare la sede legale, la denominazione e il nome della persona che possiede i requisiti di onorabilità e professionalità (cfr. in tal senso art. 71-bis, secondo comma, disp. att. c.c.).
L’amministratore, conclude l’art. 1129, secondo comma, c.c. deve comunicare ai condòmini il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. La mancata osservanza di quest’obbligo rappresenta una grave irregolarità di gestione cui può seguire una richiesta di revoca giudiziale (art. 1129, dodicesimo comma, c.c.).
A queste comunicazioni di carattere generale e intra-condominiale ne segue una specificamente dettata per i rapporti con i terzi; il riferimento è alla così detta targa dell’amministratore condominiale che deve contenere l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore e deve essere affissa in un luogo di maggior uso comune accessibile anche a terzi (es. vicino la pulsantiera dei citofoni, cfr. art. 1129, quinto comma, c.c.).
L’amministratore, poi, deve aprire (ove non esistente) o volturare (ove già presente) un conto corrente specificamente dedicato al condominio amministrato, con l’obbligo di utilizzarlo, ossia di farvi transitare ogni somma in entrata e in uscita riferibile alla compagine (art. 1129, settimo comma, c.c.).
La mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale può portare alla richiesta di revoca giudiziale previo tentativo di esperimento di revoca assembleare (cfr. art. 1129, dodicesimo comma, c.c.).
Oltre a utilizzare il conto corrente, l’amministratore deve fare in modo che non si ingeneri confusione tra il suo patrimonio e quello dei vari condomini gestiti.
È obbligatorio, poi, comunicare ai condomini analiticamente e al momento dell’accettazione dell’incarico, il compenso richiesto per la propria attività (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).
Tale obbligo può dirsi assolto anche con la presentazione del preventivo per la propria attività.
Obblighi derivanti dall’art. 1130 c.c.
L’art. 1130 c.c., rubricato attribuzioni dell’amministratore, contiene un’elencazione dei principali adempimenti del mandatario della compagine. A essi devono considerarsi correlati tutti quelli strettamente necessari a porli in essere (art. 1709 c.c.).
Come dire: se per far eseguire lavori di manutenzione è necessario presentare una domanda agli uffici comunali (ma l’assemblea non ha specificato nulla in merito), l’amministratore può/deve agire in tal senso (es. affidando l’incarico a un tecnico).
In questo contesto, specifica l’art. 1130 c.c., l’amministratore deve:
a) eseguire le delibere assembleari, cioè tramutare in fatti concreti quanto disposto dall’assemblea e far rispettare il regolamento condominiale, eventualmente anche sollecitando l’assise all’applicazione di multe;
b) disciplinare l’uso dei servizi e delle cose comuni al fine di garantirne il miglior godimento a tutti i condòmini;
c) riscuotere i contributi, eventualmente anche per via giudiziaria ed entro sei mesi dalla chiusura dell’anno di gestione (salvo espressa dispensa assembleare, cfr. art. 1129 c.c.) e erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle cose comuni;
d) compiere gli atti conservativi, ossia tutti quegli adempimenti materiali (es. ordine esecuzione piccoli interventi manutentivi) e giudiziali (es. denuncia di nuova opera) al fine di salvaguardare le parti comuni ;
e) eseguire gli adempimenti fiscali (versamento ritenute, pratiche ristrutturazioni edilizie, ecc.);
f) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
g) curare la tenuta del registro dei verbali, di nomina e revoca e di quello di contabilità;
h) conservare la documentazione condominiale (quella contabile deve essere custodita per 10 anni, cfr. art. 1130-bis c.c.);
i) comunicare ai condòmini richiedenti stato dei pagamenti e delle liti in corso;
l) redigere il rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.
È bene ricordare che nel caso di lavori edili di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio, l’amministratore di condominio, quale committente (rectius, quale legale rappresentante della committenza, cioè del condominio) deve adoperarsi affinché vengano rispettate le norme dettate in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro (cfr. d.lgs. n. 81/08).
Del pari, nel caso di presenza di un portiere, l’amministratore condominiale deve garantire la sicurezza del lavoratore, nonché assicurare la corretta esecuzione del contratto di lavoro sotto tutti gli altri aspetti (es. versamenti previdenziali, ecc.)
Obblighi connessi alla manutenzione degli impianti e delle parti comuni
Le normative settoriali pongono in capo all’amministratore condominiale una serie di obblighi connesse al corretto esercizio e funzionamento degli impianti tecnologici presenti nello stabile, nonché impongono l’osservanza di norme dettate in materia di sicurezza di tali impianti e più in generale delle parti comuni. Vediamo quali.
Il d.p.r. n. 162/99 impone all’amministratore condominiale (si parla di legale rappresentante dei proprietari dell’impianto) di garantire il corretto esercizio e la manutenzione periodica dell’impianto di ascensore attraverso l’affidamento di tali incombenze a imprese specializzate. Del pari è obbligatoria la verifica biennale dello stato di salute di questo impianto.
Il d.p.r. n. 74/2013 fa obbligo all’amministratore di condominio di provvedere, sempre il tramite di ditte abilitate, alla manutenzione dell’impianto centralizzato di riscaldamento, nonché alle verifiche biennali di efficienza energetica.
Il d.m. n. 37/08, dettato in materia d’installazione di impianti all’interno degli edifici, impone di essere in possesso di un certificato di conformità degli impianti (semplificando impianti luce, acqua, gas e tv) o in sua assenza di procurarsi un certificato di rispondenza alle regole tecniche (norme UNI o CEI). I lavori di manutenzione di tali impianti, afferma l’art. 8 del d.m. 37 devono essere affidati a ditte abilitate a eseguirli secondo quanto stabilito nello stesso decreto.
Ai sensi del d.p.r. n. 151/11, poi, spetta all’amministratore attivarsi al fine di consentire all’assemblea di deliberare in merito alle opere necessarie all’ottenimento/rinnovo del certificato di prevenzione incendi.
Si badi: rispetto a tutti questi obblighi, salvo il caso di semplici adempimenti amministrativi, l’amministratore deve attivarsi per far sì che il condominio sia in regola, ma la scelta finale delle imprese cui affidare i lavori o gli interventi manutentivi (o dei tecnici da incaricare per quanto di loro competenza) spetta all’assemblea.
Nel caso di inerzia di quest’ultima, ciascun condomino, ai sensi dell’art. 1105 c.c. potrà chiedere all’Autorità Giudiziaria di assumere le decisioni al posto dell’assemblea inerte. Nelle more l’amministratore avrà il potere di vietare l’uso di quegli impianti o parti di edificio non conformi alla normativa vigente.
Il d.lgs. n. 31/01, impone ai condòmini e quindi all’amministratore, l’obbligo di garantire la salubrità delle acque, specie se nell’edificio sono presenti attività aperte al pubblico (bar, pizzerie, ecc.).
Il Ministero della salute, con un proprio provvedimento del 6 aprile 2004 ha tuttavia escluso che i condominii siano tenuti a effettuare i controlli periodici di cui al d.lgs. n. 31/01.
Articolo: Obblighi amministratore condominiale
Obblighi amministratore condominiale: Commenti e opinioni
Mariabartolacci
Lunedì 22 Giugno 2015, alle ore 17:25
Una semplice domanda.Posso pretendere che vengano effettuate le comunicazioni con l'amministratore tramite pec? Arrivano prima (abito in un posto dove, se non sei in casa al momento del passaggio del postino, impieghi 3 giorni lavorativi per recuperare le raccomandate). Posso pretenderlo o è a sua discrezione?
Lucag1979 Mariabartolacci
Martedì 23 Giugno 2015, alle ore 18:57
L'assemblea può deliberare l'apertura di una Pec che l'amministratore è tenuto ad utilizzare per le comunicazioni con i condòmini.
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References: art. 71
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 art. 1129
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