Source: http://www.kredit-consultant.de/baufinanzierung.html
Timestamp: 2020-06-04 22:44:18+00:00

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Form der Rechtsgeschäfte bei Baufinanzierung
Rechtsgeschäfte sind grundsätzlich formfrei gültig.
Allerdings kann aber zum Beispiel in einem Vertrag ein bestimmtes Formerfordernis vereinbart werden. Darüber hinaus ist im Gesetz stets geregelt, wenn eine bestimmte Form vorgeschrieben ist. So gilt zum Beispiel die Schriftform für Bürgschaftserklärungen §766 BGB (dies gilt jedoch nicht für die Bürgschaft, die ein Vollkaufmann im Rahmen seines Handelsgeschäfts übernimmt, § 350 HGB). Schriftform ist ebenfalls erforderlich für Schuldversprechen und Schuldanerkenntnis (§§ 780, 781 BGB), Abtretung von Briefgrundpfandrechten (§§ 1154, 1191, 1192 BGB), Unterschriften auf Wechsel und Scheck (Artikel 1 Nr. 8 Wechselgesetz sowie Artikel 1 Nr. 8 Scheckgesetz).
Daneben gibt es die öffentliche Beglaubigung. In diesen Fällen muss die Erklärung schriftlich abgefasst und die Unterschrift des Erklärenden von einem Notar beglaubigt werden (§ 129 Abs. 1 BGB). Die öffentliche Beglaubigung bezeugt die Echtheit der Unterschrift, jedoch nicht die Tatsache der Abgabe der Erklärung oder gar deren inhaltliche Richtigkeit. Öffentliche Beglaubigung ist gesetzlich vorgeschrieben zum Beispiel für den Antrag auf Eintragung in das Handelsregister (§ 12 HGB) und in das Grundbuch (§ 29 Grundbuchordnung). Darüber hinaus gibt es schließlich noch die notarielle Beurkundung, in der von einem Notar auf Antrag die Abgabe der Willenserklärung und die Echtheit der Unterschrift bestätigt werden. Auch in diesem Fall wird allerdings nicht die Richtigkeit der abgegebenen Erklärung garantiert. Notarielle Beurkundung ist zum Beispiel vorgeschrieben für die Verpflichtung zur Veräußerung oder zum Erwerb eines Grundstücks (Grundstückskaufvertrag) nach § 313 BGB, das Schenkungsversprechen (§ 518 BGB), ein öffentliches Testament (§ 2232 BGB). In ganz besonderen Fällen ist darüber hinaus noch die gleichzeitige Anwesenheit beider Vertragsparteien gesetzlich vorgeschrieben. Dies ist zum Beispiel bei der Auflassung, d. h. der Einigung zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (§ 925 BGB), beim Ehevertrag (§ 1410 BGB) und beim Erbvertrag (§ 2276 Abs. 1 BGB) der Fall.
Darlehen bei Baufinanzierung
Für ein Kreditinstitut ist der Darlehensvertrag von besonderer Bedeutung. Bei einem Darlehen wird dem Darlehensempfänger Geld vom Darlehensgeber überlassen. Die Überlassung geschieht zu Eigentum mit der Verpflichtung, gleichwertige Sachen in gleicher Menge und Güte zurückzuerstatten (§ 607 BGB). Beim Darlehen handelt es sich also um eine vorübergehende Wertüberlassung. Das Darlehen kommt regelmäßig durch die Hingabe und nur mit der Verpflichtung des Empfängers zur Rückgewähr zustande. In der Praxis erfolgt die Darlehensgewährung fas ausschließlich gegen Bestellung von Sicherheiten, um das Risiko der Rückzahlung für den Darlehensgeber auszuschließen. In Nr. 19 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken wird bestimmt, dass diese jederzeit Recht auf Bestellung oder Verstärkung bankmäßiger Sicherheiten für alle Verbindlichkeiten besitzen. Zinsen muss der Darlehensnehmer nur bezahlen, wenn solche vereinbart sind. Sofern keine besonderen Bestimmungen getroffen wurden, sind die Zinsen je nach Ablauf eines Jahres, und wenn das Darlehen selbst eher zurückzuerstatten ist, mit der Darlehensrückzahlung zu entrichten (§ 608 BGB). Sofern für die Rückzahlung des Darlehens ein Zeitpunkt nicht vereinbart wurde, hängt die Fälligkeit von einer Kündigung ab.
Die Möglichkeit, einem Schuldner Kredit durch Gewährung eines Darlehens einzuräumen, das er bei Bedarf abrufen kann, ist als Darlehensversprechen in § 610 BGB geregelt. Dafür ist bei wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers ein Widerrufsrecht des Darlehensgebers möglich. Die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken enthalten in Nr. 19 eine eigene Bestimmung, nach der die Bank aus wichtigem Grund die Geschäftsverbindung jederzeit kündigen kann, insbesondere wenn der Kunde unrichtige Angaben über seine Vermögenslage gemacht hat oder eine wesentliche Verschlechterung oder Vermögensgefährdung eintritt oder auch wenn der Kunde dem Verlangen der Bank auf Bestellung von Sicherheiten nicht nachkommt.
Kreditsicherheiten bei Baufinanzierung
Bei den Kreditsicherheiten ist zu unterscheiden zwischen Personensicherheiten und Sachsicherheiten. Bei den Personensicherheiten hat das Kreditinstitut in der Regel einen Anspruch gegen einen Dritten. Bei den Sachsicherheiten kann bei Nichtzahlung durch den Schuldner eine durch entsprechende Vereinbarung der Bank zustehende Sache verwertet werden: Bei den Sachen sind als Sicherheiten bewegliche und unbewegliche Sachen (Grundstücke) zu berücksichtigen.
Bürgschaft bei Baufinanzierung
Die Bürgschaft ist ein Vertrag, durch den sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten verpflichtet, für die Erfüllung der Verbindlichkeit des Dritten einzustehen. Die Bürgschaft ist in § 765 BGB geregelt. Mit diesem Rechtsinstitut wird durch einen Dritten eine fremde Schuld gesichert. Weil die Bürgschaft von der Schuld des Hauptschuldners abhängig ist und auch in ihrer Höhe nur insoweit besteht, als eine Schuld des Hauptschuldners vorhanden ist, bezeichnet man die Bürgschaft auch als "akzessorisch".
Nach den gesetzlichen Vorschriften besteht die Schuld eines Bürgen gegenüber der Hauptschuld nur unterstützend, also "subsidiär". Damit haftet der Bürge grundsätzlich nur, wenn keine Befriedigung vom Hauptschuldner zu erlangen ist. Er hat damit die so genannte Einrede der Vorausklage (§ 771 BGB) und braucht nur zu bezahlen, wenn der Gläubiger auch nach Klage und Vollstreckung vom Hauptschuldner nichts erhalten hat. Bei Bürgschaften als Kreditsicherheit wird daher § 771 BGB stets ausgeschlossen.
Die Bürgschaft hat als persönliche Sicherheit für den Gläubiger (Bank) zwar den Vorteil, dass das gesamte Vermögen des Bürgen haftet. Andererseits hat die Bürgschaft aber für die Bank den Nachteil, dass dieses Vermögen nur in seinem wechselnden Bestand als Sicherheit dient und andere Gläubiger des Bürgen die gleichen Zugriffsmöglichkeiten haben. Deshalb wird ein Kreditinstitut stets überlegen, ob eine Bürgschaftsverpflichtung nicht noch durch vom Bürgen zu stellende dingliche Sicherheiten (Sachsicherheiten) unterlegt werden kann, damit die Bank ein dingliches Verwertungsrecht an bestimmten Vermögensgegenständen hat.
Sicherungsabtretung bei Baufinanzierung
Mit der Sicherungsabtretung können Forderungen und andere Rechte, die jemand als Gläubiger gegen einen Dritten hat, von diesem an die Bank zur Sicherheit abgetreten werden. An und für sich würde es für ein Kreditinstitut ausreichen, wenn es an Forderungen seines Schuldners ein Pfandrecht (zur Sicherheit) erwerben könnte. Die Grundlagen dafür sind in den §§ 1273 ff. BGB geregelt. Allerdings kann ein Pfandrecht an Rechten rechtswirksam nur mit einer Anzeige an den Drittschuldner bestellt werden (§ 1280 BGB). Wenn sich ein Kreditinstitut eine Forderung abtreten lässt, ist es grundsätzlich an einer derartigen Publizität nicht interessiert. Deshalb wird die Forderung unter gleichzeitiger Festlegung einer Sicherungsvereinbarung vom Schuldner der Bank an diese abgetreten. Diese Sicherungsvereinbarung beinhaltet, dass die Bank - obwohl sie Gläubigerin der Forderung ist - nur nach Maßgabe des Sicherungszwecks darüber verfügen darf.
Die Abtretung ist gesetzlich geregelt in den §§ 398 ff. BGB. Sie ist ein Vertrag, durch den ein Gläubiger, der Sicherungsgeber, sein gegenüber einem Schuldner (Drittschuldner) bestehendes Recht an einen anderen, den Sicherungsnehmer (= Kreditinstitut), überträgt.

References: §766
 § 350
 § 313
 § 610
 § 765
 § 771