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06/2015 | die-online-bibliothek.de
Kosten des Ersatzzustellungsvertreters im Kostenfestsetzungsverfahren erstattungsfähig? - IMR 06/2015, Seite 215
Autor: Hans-Joachim Weber
Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bei unrenovierten Wohnungen - IMR 06/2015, Seite 220
Autor: BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14
1. Renoviert und unrenoviert übergebene Wohnungen sind unterschiedliche Vertragsgegenstände.
2. Nur bei unrenoviert übergebenen Wohnungen ist die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam.
3. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter den unrenovierten Zustand durch Zahlung eines Ausgleichsbetrags kompensiert.
4. Der Mieter muss beweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.
5.Unrenoviert ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist, sondern schon dann, wenn die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer nicht renovierten Wohnung vermitteln.
Schönheitsreparaturklauseln: Keine Aufspaltung in Einzelmaßnahmen! - IMR 06/2015, Seite 221
Autor: BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 21/13
Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist.
Autofreies Wohnkonzept in Allgemeinen Geschäftsbedingungen benachteiligt den Mieter unangemessen - IMR 06/2015, Seite 222
Autor: LG Münster, Beschluss vom 05.05.2014 - 3 S 37/14
1. Mietvertragsklauseln, die ein bestimmtes Verhalten des Mieters wie Tierhaltung, Rauchen oder die Anbringung einer Parabolantenne ohne Rücksicht auf den Einzelfall verbieten, benachteiligen den Mieter unangemessen (BGB § 307 Abs. 1 Satz 1).
2. Entsprechendes gilt hinsichtlich einer Klausel, die dem Mieter das Halten und den unmittelbaren Besitz eines Kfz ohne Rücksicht auf die Interessen des Mieters verbieten, selbst wenn sich der Vermieter hierzu aufgrund städtebaulichen Vertrags verpflichtet hat.
Gerüst als verbotene Eigenmacht? - IMR 06/2015, Seite 223
Autor: LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2015 - 18 S 259/14
1. Die Aufstellung eines Gerüstes für Fassadenarbeiten arm vermieteten Haus stellt eine verbotene Eigenmacht dar.
2. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten ordnungsgemäß angekündigt hat.
Mietzahlung: Zeitpunkt der Gutschrift auf Vermieterkonto entscheidet! - IMR 06/2015, Seite 224
Autor: LG Freiburg, Urteil vom 28.04.2015 - 9 S 109/14
Die Mietschuld ist als Bringschuld zu erfüllen. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es nicht, dass der Mieter am Tag der Fälligkeit einen Überweisungsauftrag erteilt. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Miete am Fälligkeitstag dem Konto des Vermieters gutgeschrieben ist. Dies gilt sowohl für die Gewerbe- als auch für die Wohnungsmiete.
Schonfristzahlung: Festhalten an ordentlicher Kündigung kann rechtsmissbrauchlich sein! - IMR 06/2015, Seite 225
Autor: LG Bonn, Urteil vom 06.11.2014 - 6 S 154/14
Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.
Maßgebliche Wohnfläche für Mieterhöhungsverlangen? - IMR 06/2015, Seite 226
Autor: AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 10.11.2014 - 11 C 547/13
Welche Wohnfläche dem Mieterhöhungsverlangen und der Einordnung in ein Feld des Mietspiegels zu Grunde zu legen ist, ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag selbst, wenn die Wohnfläche angegeben ist.
Qualifizierter Mietspiegel gilt auch für Zwei-Familien-Haus mit drei Wohnungen! - IMR 06/2015, Seite 227
Autor: AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.03.2015 - 41 C 941/14
Besteht für die Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB, dann ist dieser auch bei einem Zwei-Familien-Haus anzuwenden, wenn das Dachgeschoss als Wohnung ausgebaut ist; mithin das Haus über insgesamt drei eigenständige Wohnungen verfügt.
Mieterhöhungsverlangen: Berliner Mietspiegel muss beachtet werden! - IMR 06/2015, Seite 228
Autor: AG Charlottenburg, Urteil vom 12.03.2015 - 203 C 527/14
1. Vermieter dürfen bei einem Mieterhöhungsbegehren nicht ohne Weiteres den Mietspie-
gel der Gemeinde außer Acht lassen.
2. Dies gilt insbesondere für den Berliner Mietspiegel. Bei diesem sind die Anforderungen
an einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt.
Fenster verwittert: Keine Mietminderung! - IMR 06/2015, Seite 229
Autor: AG Wedding, Urteil vom 04.11.2014 - 7 C 159/14
1. Ein bloß optischer Mangel durch verwitterten Außenanstrich der Fenster stellt keine Gebrauchseinschränkung dar, die einen Instandsetzungsanspruch oder Anspruch auf Mietminderung begründet, auch wenn dadurch in der Zukunft eine Undichtigkeit der Fenster zu
2. Dies kann nur ausnahmsweise dann anders sein, wenn der Mieter beispielsweise aus beruflichen Gründen in besonderer Weise auf den optischen Eindruck des Zugangs zur Wohnung angewiesen ist.
Kündigung: Erwerber ist an Beschränkungen des Mietvertrags gebunden! - IMR 06/2015, Seite 230
Autor: AG Bremen, Urteil vom 13.11.2014 - 10 C 0131/14
1. Der Erwerber einer vermieteten Wohnung ist gemäß § 566 BGB auch an Kündigungseinschränkungen gebunden, die zum Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums Inhalt des Mietvertrags sind.
2. § 566 BGB ist im Sinne des Mieterschutzes auszulegen.
3. Kündigungsbeschränkende Regelungen, die ihre Grundlage in der Person des Mieters finden, sind keine höchstpersönlichen Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters, die nach dem Rechtsübergang auf den neuen Eigentümer ihren Sinn verlieren.
Keine Heilung der zweiten Kündigung durch Nachzahlung innerhalb der Zwei-Jahres-Sperrfrist - IMR 06/2015, Seite 231
Autor: AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.03.2015 - 385 C 2655/14
Eine nochmalige Heilung einer erneuten Zahlungsverzugskündigung durch Nachzahlung der Mietrückstände scheidet innerhalb des Zwei-Jahres-Zeitraums des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB aus. Dies gilt auch dann, wenn die erste, durch Nachzahlung geheilte Kündigung nicht rechtshängig gemacht wurde.
Bereits die Androhung von Gewalt rechtfertigt fristlose Kündigung! - IMR 06/2015, Seite 232
Autor: AG Wedding, Urteil vom 24.09.2014 - 13 C 109/13
1. Die Androhung von Gewalt gegen den Vermieter, von diesem beauftragte Dritte oder Mitmieter stellt regelmäßig einen wichtigen Grund dar, der die fristlose Kündigung rechtfertigt.
2. Maßgeblich ist dabei nicht die tatsächliche Intention, sondern vielmehr der Eindruck, der beim Empfänger entsteht oder entstehen muss.
3. Nur dann, wenn sich aus der Formulierung oder den Begleitumständen eindeutig ergibt, dass die Drohung nicht ernst gemeint ist, ist es dem Vermieter gleichwohl zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen.
Gewerbemietvertrag: § 550 BGB gilt nicht bei Gesellschafterwechsel - IMR 06/2015, Seite 233
Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 27.02.2015 - 2 U 144/14
1. Nicht in den Schutzbereich des § 550 BGB einzubeziehen ist ein in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mietvertragspartei neu eintretender Gesellschafter. Hierin liegt kein Wechsel der Vertragspartei selbst. Im Verhältnis zur anderen Partei des Mietvertrags werden ihm die Kenntnisse seiner Mitgesellschafter zugerechnet.
2. Auch Informationslücken bzw. Sachverhalte, die gegebenenfalls nicht schriftformkonform dem Mietvertrag zu entnehmen sind, berechtigten den neu in eine Gesellschaft Eingetretenen nicht zu einer Kündigung nach § 550 BGB.
Schriftformheilungsklauseln in Gewerbemietverträgen wirksam? - IMR 06/2015, Seite 234
1. Eine Schriftformheilungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag ist wirksam ungeachtet des Umstands, dass ein Grundstückserwerber durch diese Klausel nicht an einer ordentlichen Kündigung wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform gehindert, wäre. Eine solche Klausel benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders nicht, sondern entspricht im Hinblick auf die Regelung des § 550 BGB zum - relevanten - Zeitpunkt des Vertragsschlusses einem berechtigten Bedürfnis beider Mietvertragsparteien. Sofern ein zukünftiger Grundstückserwerber in den Schutzbereich einzubeziehen sein sollte, so ist er doch regelmäßig Rechtsnachfolger des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen selbst.
2. Der Anspruch auf Unterlassung einer solchen Kündigung ist auch nicht verjährt, da der Mieter dauerhaft zu diesem Unterlassen verpflichtet ist.
Ordentliche Kündigung nur für Mieter geregelt: Ausschluss für Vermieter? - IMR 06/2015, Seite 235
Autor: LG Berlin, Beschluss vom 24.09.2014 - 32 0 59/14
Wird in einem Nutzungsvertrag über Gewerberäume lediglich die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter geregelt, ist die ordentliche Kündigung für ihn
nicht per se ausgeschlossen. Der Vermieter kann in diesem Fall nach den gesetzlichen mietrechtlichen Vorschriften kündigen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher im Rechtssinne? - IMR 06/2015, Seite 236
Autor: BGH, Urteil vom 25.03.2015 - VIII ZR 243/13
1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.
2. Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten - wie etwa einem Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs - handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken.
Auswechslung des Bodenbelags: Was ist zum Trittschall zu beachten? - IMR 06/2015, Seite 237
Autor: BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 73/14
1. Ersetzt ein Wohnungseigentümer einen im Sondereigentum verlegten Bodenbelag, beurteilt sich die Frage, ob der vom Sondereigentum ausgehende Trittschall im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG dadurch nachteilig wird, nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109, sofern kein ein höheres Schallschutzniveau vereinbart ist.
2. Das „Gepräge" der Wohnungseigentumsanlage (Ausstattung und Wohnumfeld) ist für die Frage, ob ein Nachteil vorliegt, unerheblich (Aufgabe von BGH, IMR 2012, 327).
3. Wird das Schallschutzniveau nicht verletzt, werden durch den neuen Bodenbelag aber „besonders lästige" Geräusche erzeugt, kann nicht verlangt werden, dass der Bodenbelag ausgetauscht wird. Hingegen kann bei einem übermäßigen oder ungewöhnlichen Wohngebrauch Unterlassung verlangt werden. Geräusche, die durch einen üblichen Gebrauch verursacht werden, sind nie übermäßig oder ungewöhnlich.
Wann ist ein Ladungsmangel zur WEG-Eigentümerversammlung kausal? - IMR 06/2015, Seite 238
Autor: LG München I, Urteil vom 06.11.2014 - 36 S 25536/13 WEG
Hätte sich die Teilnahme eines Eigentümers durch sein Rederecht auf einen Beschluss auswirken können, liegt bei nicht ordnungsgemäßer Einladung zur Eigentümerversammlung eine Kausalität des Einladungsmangels vor.
Abrechnungsschlüssel: Umfassen Müllkosten auch die anteiligen Hausmeisterkosten? - IMR 06/2015, Seite 239
Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.04.2015 - 2-09 S 5/14
1. § 139 BGB ist bei Beschlüssen der Wohnungseigentümer jedenfalls dann entsprechend anwendbar, wenn diese nicht lediglich interne Wirkung entfalten, sondern auf die Begründung, Änderung oder Aufhebung rechtlicher Befugnisse oder Pflichten gerichtet sind und es sich bei den beanstandeten Teilregelungen um rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile handelt.
2. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme. Dabei ist vom protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen.
3. Beschließen die Eigentümer, den Abrechnungsschlüssel für „Müllbeseitigungskosten" zu ändern, so werden davon die Kosten des Hausmeisterdienstes, die im Zusammenhang mit der Müllentsorgung stehen, in Anlehnung an die Begrifflichkeiten der Betriebskostenverordnung nicht erfasst.
Anspruch auf Wärmedämmung bei Schimmelbildung! - IMR 06/2015, Seite 240
Autor: LG Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2014 - 11 S 14/14
1. Tritt Schimmel wegen zu schwacher Wärmedämmung der Außenwände bei ordnungsgemäßer Nutzung auf und macht eine Wohnung unbewohnbar, müssen die Eigentümer ohne weiteres Zögern eine Instandsetzung vornehmen.
2. Der betroffene Eigentümer kann dann eine unverzügliche Sanierung entsprechend sachverständiger Empfehlung verlangen.
3. Dass der Sachverständige eine Innendämmung empfiehlt, steht der Sanierungspflicht aller Eigentümer nicht entgegen, denn die Innendämmung ist Gemeinschafts-, nicht Sondereigentum.
Abschluss des Hausmeistervertrags durch Verwalter: Inhalt muss der WEG bekannt sein - IMR 06/2015, Seite 241
Autor: LG Koblenz, Urteil vom 21.07.2014 - 2 S 72/13
1. Der Abschluss eines Hausmeistervertrags kann durch Beschluss der Eigentümer auf den Verwalter oder auch den Beirat übertragen werden.
2. Die Delegierung entspricht jedoch nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die wesentlichen Vertragsinhalte den Wohnungseigentümern bei dem Beschluss bekannt waren und vom Ermächtigungsbeschluss umfasst sind.
3. Hierzu zählen mindestens die Laufzeit des Vertrags, die Aufgaben des Hausmeisters und seine Vergütung.
Verwalter haftet nicht für falsche Umsatzsteuererklärung! - IMR 06/2015, Seite 242
Autor: LG Hagen, Urteil vom 08.04.2014 - 3 T 39/10
Ein von einem WEG-Verwalter gegenüber dem Finanzamt erklärter Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist mangels entsprechender Bevollmächtigung unwirksam.
Instandhaltungsrücklage muss ausreichend sein! - IMR 06/2015, Seite 243
Autor: AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 09.02.2015 - 20 C 687/14
Die Ablehnung der Erhöhung der Instandhaltungsrücklage von 2,50 Euro/qm p.a. auf (mindestens) 7,10 Euro/qm p.a. widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (WEG § 21 Abs. 4).

References: § 307
 § 558
 § 566
 § 566
 § 569
 § 550
 § 550
 § 550
 § 550
 § 13
 § 14
 § 139
 § 21