Source: https://julrodlop.blogspot.com/2012/08/
Timestamp: 2020-07-14 14:06:35+00:00

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Mercado y Política de Vivienda.: 08_12
EJECUCIONES HIPOTECARIAS. UN PROBLEMA QUE NO CESA
En los primeros meses de 2012 ha seguido creciendo a fuerte ritmo el número de ejecuciones hipotecarias. Las principales actuaciones adoptadas hasta el momento para hacer frente al problema, las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en 2011, y la implantación del Código de Buenas Prácticas, en 2012, se han revelado como insuficientes ante la dimensión alcanzada por el mismo. Desde el gobierno se deberían plantear nuevas reformas de la normativa que afecta al problema de los cada vez más abundantes créditos hipotecarios morosos de los hogares, problema derivado del sobreendeudamiento asociado con la burbuja inmobiliaria.
Las ejecuciones hipotecarias presentadas en los juzgados de España ascendieron a 24.792 en el primer trimestre de 2012, un 14,1% mas que en el mismo periodo de 2011, según fuentes del Consejo General del Poder Judicial. De persistir una evolución similar en el resto del año el total de ejecuciones presentadas en 2012 se aproximaría a las 90.000, cifra más próxima que la de 2011 a las de los ejercicios de 2009 y 2010, en los que se registraron los niveles más elevados. El total de ejecuciones hipotecarias presentadas en toda España entre 2007 y 2011 ascendió a 349.438, el 1,34% del parque de viviendas estimado por el Mº de Fomento a 31.12.2011.
Las autonomías donde fue mayor la construcción de viviendas secundarias presentan un mayor nivel relativo de ejecuciones, como es el caso de Murcia (2,12%) y Valencia (2,03%). La proporción menor es la del País Vasco (0,50%), que tiene la economía más diversificada y menos dependiente del ladrillo. Resulta evidente el fuerte peso que dentro del total citado deben de suponer las viviendas adquiridas por hogares, y ello por impago del correspondiente prestamo hipotecario.
El saldo vivo de los créditos morosos de hogares para compra y rehabilitación de viviendas ascendía a 19.938 millones de euros a 31 de marzo de 2012, según el Banco de España. Aunque la tasa de morosidad de dicho tipo de préstamos (3,09%) es muy inferior a la de los créditos a promotores y constructores de viviendas (22%), lo elevado de la cifra citada y el importante aumento sufrido por la misma sobre el año precedente (22,9%) anticipan un flujo significativo de nuevas ejecuciones hipotecarias a lo largo
Desde 2011 se han adoptado dos iniciativas legales que han abordado la problemática de las ejecuciones hipotecarias de vivienda en España. La primera fue el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio (BOE de 7 de julio de 2011), que elevó los ingresos inembargables de los deudores hasta el 150% del Salario Mínimo (SMI) (961 euros). Dicha cuantía podrá incrementarse hasta el 30% por persona dependiente del núcleo familiar y para pensionistas a su cargo con ingresos familiares inferiores al SMI. Se incrementó desde el 50% al 60% del valor de tasación el límite mínimo para la adjudicación del bien. El depósito ahora exigido a los postores en la subasta se redujo desde el 30% del valor del bien hasta el 20%.
La segunda norma fue el RDL 6/2012, “de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos” (BOE de 10 de marzo de 2012). Según dicha norma, los hogares incluidos en el denominado “umbral de exclusión” se podrán beneficiar de un procedimiento regulado en un “Código de Buenas Prácticas”, de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito. Dicho procedimiento incluye la reestructuración del préstamo, una posible “quita” del principal del mismo y, en el caso más extremo, podrá terminar en la dación en pago de la vivienda como medida liberatoria de la deuda.
El umbral citado se refiere a los hogares donde todos los miembros de la unidad familiar carecen de rentas del trabajo o de actividades económicas, y en los que la cuota hipotecaria debe de superar el 60% de los ingresos netos del conjunto familiar. Además, las viviendas afectadas debieron de adquirirse a unos precios máximos de adquisición que quedan por debajo de los precios del tiempo de la burbuja. Según los resultados de la EPA y de la última Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España, menos del 4,8% de los hogares están en condiciones equivalentes a los del citado “umbral”, lo que supone una cobertura máxima de unos 75.000 hogares. No se dispone de cifras de aplicación efectiva del citado “Código”, pero todo indica que en la realidad apenas si se está aplicando, a pesar de la amplia adhesión de los bancos al mismo.
Las dos medidas básicas implantadas hasta el momento apenas han paliado la situación de los deudores hipotecarios. Por una parte, dichas medidas no abordan del todo el desequilibrio existente entre acreedor y deudor. Por otro lado, el denominado “umbral de exclusión” se ha definido de forma restrictiva para poder acogerse al Código previsto en el RDL 6/2012.
Las futuras líneas de actuación en materia de modificación de la normativa relativa al problema en cuestión deberían de consistir en equilibrar, en principio, la posición del deudor con la del acreedor en aspectos tales como las tasaciones de viviendas, los abusos en los procedimientos de subastas y sobre todo, impedir que el bien se lo adjudique el banco en una cuantía reducida. En segundo lugar, el “umbral de exclusión” del Código citado se debería de ampliar de forma que fuese sustancialmente mayor el número de posibles beneficiarios de las medidas incluidas en el mismo.
Por último, se debería de modificar la Ley concursal en lo relativo a los hogares, estableciéndose la aplicación de la misma al sobreendeudamiento no doloso de los particulares, extendiendo la protección a todas las deudas, incluidas las ya contraídas. Siguen siendo numerosos los hogares que pierden la vivienda y continúan endeudados con los bancos. Si en materia laboral la supuesta aproximación de la normativa española a la vigente en Europa ha sido un argumento potente, no se entiende porque en materia de la normativa correspondiente al sobreendeudamiento no se produce un proceso equivalente.
Etiquetas: actuacioens politicas insuficientes, créditos morosos de hogares, ejecuciones hipotecarias, ley concursal para hogares., necesidad de ampliar el umbral del codigo de buenas prácticas
UNAS FIESTAS EN MEDIO DEL AJUSTE El Faro- Motril, 8.8.2012
La celebración de las fiestas de agosto en Motril implica un cierto respeto a uno de los hitos más característicos de esta ciudad. La situación general puede ser más o menos problemática, pero la atención a ciertos referentes permite recuperar el sentido de las cosas. En su día, allá por los años sesenta del pasado siglo, resultó un acierto pasar las fiestas locales desde el antes tormentoso mes de octubre al periodo de vacaciones estivales. De este modo las fiestas coincidían con la celebración de la novena, misas y procesión de la patrona del pueblo, hitos estos últimos por entonces mucho más relevantes que ahora. Aquel cambio en las fechas de celebración de las fiestas anuales supuso la confirmación de que en Motril se había modificado tanto su base productiva como la composición social de su población.
Las fiestas también suponen un tiempo de reencuentro entre los vivos presentes y los vivos ausentes. Y los reencuentros siempre tienen algo de repaso a lo sucedido en el último año y de anticipo de lo que trae el futuro. Se advierte ahora que en España se llegó a creer que el progreso y el avance eran procesos continuos, de forma que la fiesta parecía en ocasiones que iba a ser perpetua. Hablar del siglo veintiuno suponía hablar de un futuro siempre mejor.
Las crisis tampoco son para siempre y alguna vez les llega el fin, como a los periodos de expansión. La cuestión está en que se había perdido el hábito de los tiempos duros. En Motril las etapas menos dinámicas del tiempo posterior a 1960 se habían dejado sentir con menos fuerza que en el resto de España. Pero desde el verano de 2007 España atraviesa por una prolongada etapa de dificultades económicas pronunciadas. Tales dificultades son visibles sobre todo en la falta de crédito, en la pérdida de empleos, en el aumento del paro y en el descenso del nivel de vida de amplios estratos de población.
No es segura la supervivencia del euro. Los bancos norteamericanos han tomado precauciones ante la posibilidad de rompimiento de la Eurozona. La propia economía mundial se esta viendo afectada de forma negativa por el debilitamiento de la economía europea, en especial de la de los 17 países del euro. La falta de previsión de mecanismos para hacer frente a las crisis financieras en dicha área económica esta prolongando de forma absurda una etapa de claro retroceso económico en Grecia, Portugal, Irlanda, y ahora le puede tocar a España.
Los recortes pueden ser imprescindibles para pagar la deuda y reducir los déficits, pero detrás de tales recortes de gasto público se esconden abundantes dramas humanos. Los empleos públicos que desaparecen no tienen sustitutos fáciles en el sector privado. España debe de cambiar su base productiva, tiene que reorientar su actividad hacia la exportación. Ello conlleva necesariamente la presencia de empresas con ganas y posibilidades de competir, circunstancia que no siempre se produce.
Motril ganó peso en la provincia de Granada desde los años sesenta del pasado siglo hasta 2007. Después de ese año su cuota de población provincial ha retrocedido, lo que implica que la crisis económica le está afectando de lleno. Si en España es necesario mejorar la competitividad, diversificar la producción y lograr vender sus producciones en todo el mundo, algo equivalente deberá suceder en esta ciudad para impedir una clara decadencia.
Con frecuencia se ha pensado que los servicios eran la nueva base productiva, cuando con muchos servicios solo se redistribuye lo que se produce en otras actividades. En el Motril de antaño se salía por las carreteras y se veían fábricas de algo que se vendía fuera de Motril y también habia un campo en el que se producían frutos que también iban a parar al resto del mundo. Algo de eso habrá que reintroducir en el panorama productivo de esta ciudad si se aspira a superar la crisis.
Afortunadamente no todas las fábricas han desaparecido, cierta agricultura aguanta contra viento y marea, y también existe un claro potencial turístico a desarrollar. Esto último no debe de lograrse a base de construir viviendas que no se venden, con créditos que luego los debe de pagar toda la sociedad (véase el “banco malo” que va a crear el gobierno solo para quitarle el “empacho inmobiliario” a la mayoría de los bancos españoles con dinero público que habrá que devolver a Europa en su día). Dicha construcción masiva de viviendas reduce además la disponibilidad de un recurso limitado como es el suelo.
Desde 2012 Motril tiene por primera vez en su historia una mujer al frente del ayuntamiento. Ello resulta positivo: todos los cargos políticos deben de poder ser ocupados por hombres y mujeres. Lo que pase en España y en Europa será decisivo para lo que suceda en Motril, que no vive al margen del mundo y de lo que acaece en su entorno. Pero algo puede hacerse desde el gobierno local para facilitar y apoyar los cambios necesarios para recuperar el dinamismo económico. Las experiencias de la crisis iniciada en 2007 son demasiado fuertes como para volver a repetir los errores de planeamiento que tan negativos han sido para la economía de esta ciudad. Dicho planeamiento debería de estar al servicio de todos y no de minorías.
Publicado por julio en 12:21 p. m. No hay comentarios:
Etiquetas: alcaldesa, cambio de expectativas, crisis prolongada, fabricas y agricultura, fiestas antiguas, Fiestas anuales, futuro, menos peso en la población, planeamiento, producir para exportar
9:24 h. Lunes, 06 de agosto de 2012
‘Sin una recuperación del mercado de la vivienda no habrá reactivación’
Julio Rodríguez López, economista, es uno de los expertos que mejor conocen el mercado inmobiliario español. Fue presidente del Banco Hipotecario, presidente de Caja Granada, estadístico del INE y economista del Banco de España. Nuestro colaborador Orencio Osuna lo entrevista sobre las últimas medidas del gobierno en materia de vivienda.
Orencio Osuna. La avalancha de recortes y ajustes presupuestarios que el gobierno Rajoy ha aprobado contiene también medidas sobre el mercado de la vivienda, ¿cree usted que servirán para reactivarlo?
Julio Rodríguez. El Real Decreto Ley [20/2012] de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y el fomento de la competitividad, que se publicó en el Boletín Oficial del Estado el pasado 14 de julio, no favorecerá ni la situación del mercado inmobiliario, ni contribuirá a un mas fácil acceso de los españoles a la vivienda.
La debilidad de la demanda domina en este momento el mercado de vivienda, que no reacciona ante los bajos tipos de interés por la restricción crediticia ahora imperante. Sin una recuperación de dicho mercado no habrá reactivación económica. Las viviendas no vendidas superan el millón. La elevación prevista para el IVA en el Real Decreto Ley, que afecta a las ventas de viviendas de nueva construcción, implica que dicho tributo pasará desde el actual tipo impositivo del 4 por ciento hasta un 10 por ciento del precio de venta desde el 1 de enero de 2013. Esta elevación contribuirá a frenar más la demanda de vivienda.
P. El descenso de las ventas de viviendas muestra que el mercado de la vivienda está en estado de coma. No se vende, tampoco se construye y la sangría de puestos de trabajo en el sector no se detiene.
R. Las nuevas medidas se unen así a los dos ‘Decretos Guindos’ [RDL 2/2012 y 18/2012] en materia de política financiera que, a través de las mayores provisiones y dotaciones de capital, han contribuido a restringir aun más el crédito bancario en 2012, en especial el destinado al mercado de vivienda. Sin crédito hipotecario resulta evidente que los demandantes de vivienda que no pertenezcan a los sectores de rentas más elevadas no pueden plantearse la compra de viviendas, lo que afecta a la inmensa mayoría de dichas compras.
P. Pero durante los años de la burbuja se han acumulado enormes stock de viviendas sin vender y, además, no salen al mercado de alquiler ¿servirán de algo las medidas del gobierno?
R. Si se pretende estabilizar el mercado de vivienda algo deberá hacerse con el elevado stock de viviendas de nueva construcción no vendidas. Por ejemplo, se debe de posibilitar que se alquile una proporción significativa del mismo. Como el gobierno prepara, además, una nueva normativa de alquileres según la cual al arrendatario se le puede poner en la calle en cualquier momento, con ello se frenará la creación del amplio mercado de alquiler que necesita este país.
P. Ahora que el mercado de la vivienda libre, con sus precios inaccesibles para la mayoría de los ciudadanos, se ha ido a pique, también ha desaparecido la vivienda social protegida debido a los recortes y a la ausencia de crédito. ¿Se podría decir que en España ya no existe una política pública de viviendas?
R. El Real Decreto Ley [20/2012] supone la destrucción de la política de vivienda en España. La eliminación de las ayudas al acceso a la vivienda protegida que se deriva de dicha norma, junto a la reducción de las destinadas a los inquilinos jóvenes, hará aun mas difícil el acceso a la vivienda a los españoles con menos recursos. Las ayudas suprimidas en el RDL 20/2012 se destinaban a hogares con ingresos no superiores a los 2300 euros /mes en el caso de las viviendas protegidas, y a hogares con ingresos no superiores a los 1833 euros/mes en el caso de las ayudas a los inquilinos jóvenes de viviendas alquiladas.
P. ¿Entonces, las medidas sobre el mercado de la vivienda adoptado por el gobierno Rajoy obedecen a las mismas recetas que aplica en el resto de la economía?
R. Efectivamente, en materia de vivienda, el Real Decreto Ley contribuye a deprimir aun más el postrado mercado de vivienda de España a la vez que elimina las ayudas al acceso a la vivienda protegida. De este modo, el contenido del Real Decreto que afecta a la vivienda refuerza la dureza y la inutilidad de una medida que acelerará la recesión de la economía española. Como en otros ámbitos de la economía, el PP reduce el gasto publico y a la vez elimina los componentes de la politica social a los que la derecha de siempre ha tenido antipatía, como es el caso de las ayudas al alquiler.
Publicado por julio en 11:09 a. m. No hay comentarios:
Etiquetas: cambios en el alquiler, impactos sobre la vivienda, medidas de ajuste, politica de vivienda, stock no vendido de viviendas nuevas, vivienda protegida
SE ANUNCIAN EN AGOSTO NUEVOS AJUSTES Y RECORTES
Julio Rodríguez López 5.8.2012
El jueves 2 de agosto de 2012 fue un día de depresión generalizada ante la aparente vaguedad de los acuerdos adoptados por el Consejo del Banco Central Europeo (BCE). Tales acuerdos contrastaron con las declaraciones previas del presidente del BCE, Mario Draghi, que apuntaban a una actuación más firme de dicha institución en materia de estabilización de los tipos de interés de la deuda a largo plazo de España. Mario Draghi señaló que las ayudas del BCE a la deuda de los países miembros con problemas deben de acompañar a las peticiones de estos últimos a los fondos de rescate establecidos para la Eurozona. No habrá, pues, rescates automáticos a tales países desde el BCE. La responsabilidad de las actuaciones de esta entidad se compartirá con el resto de dirigentes de la eurozona.
El día siguiente fue de reflexión sobre el alcance real de la comunicación del presidente del BCE. Los mercados valoraron positivamente el comentario relativo a que dicha entidad podría adquirir deuda pública de plazos cortos, en línea con la actuación habitual de cualquier banco central. En todo caso, se abrieron amplios interrogantes acerca del contenido real de la posible actuación del BCE en caso de petición de ayuda por parte de países con problemas de sobreendeudamiento. Este aspecto fue señalado por el propio presidente del gobierno español tras el Consejo de Ministros del 3 de agosto.
Dicho Consejo aprobó el “Plan Presupuestario 2013-2014” enviado a la Comisión de la UE. El Plan responde al compromiso asumido por España tras el aplazamiento que se concedió de demorar en un año, hasta 2014, el cumplimiento del objetivo de déficit del 3% del PIB. La reducción del déficit citado al 2,8% del PIB en 2014 se hará, según el nuevo Plan, aumentando el ajuste fiscal desde los 65.000 millones derivados de las medidas recogidas en el RDL 20/2012 hasta un total de 102.149 millones de euros, más del 10% del PIB de la economía española. La Comisión estudiará el Plan 2013-2014 después del verano y lo aprobará o solicitará su modificación.
El cuadro macro de dicho Plan revela que el gobierno confía en la recuperación del crecimiento de la economía española en 2014 en un 1,2%, tras los retrocesos previstos de dicha magnitud en 2012 (-1,5%), y 2012 (-0,5%). Se apoya dicha previsión en la recuperación de las exportaciones y del consumo privado en 2014. El gobierno sigue creyendo que la reforma laboral creará empleos sin que haya apenas crecimiento del PIB, lo que resulta difícilmente creíble. Tampoco resulta coherente que el consumo vuelva a crecer en 2014 a la vista de la evolución previsible de la renta disponible de los hogares. Dicha magnitud, decisiva en el comportamiento del consumo, sufrirá el impacto negativo de la reducción de las prestaciones sociales, de la reducción del empleo y de la pérdida de poder de compra de los salarios.
Rajoy espera, pues, que el BCE aporte un mayor detalle sobre las actuaciones a desarrollar en el caso de solicitud de ayuda por parte de algún país con problemas, antes de solicitar nuevas ayudas. Al rescate de los 100.000 millones para capitalización y saneamiento del sistema financiero español, que va dar lugar a la creación en breve de un “banco malo” dotado con 25.000 millones de euros, puede añadirse otro rescate adicional. Se confía en que este último no incluya ajustes sustanciales adicionales a los que están en marcha. Una posible reducción de las pensiones está en el aire. El coste político para el gobierno de dicho recorte adicional podría ser muy elevado.
Desde 2010 la Eurozona ha forzado a España a reducir el déficit con independencia del ritmo de crecimiento de la economía. El objetivo de reducción del déficit ha frenado el crecimiento y ha ocasionado un brutal aumento del desempleo. Además, el déficit público ha aumentado por el acusado retroceso de los ingresos fiscales. El BCE, el FMI y la Comisión de la UE se comportan con España como el usurero que quiere a toda costa recuperar el dinero que se le debe, con independencia del estado del deudor.
Resulta difícil asumir que la economía española va a recuperar el crecimiento tras un ajuste fiscal tan intenso y en un contexto de recesión en la Eurozona. La tesis del gobierno de que las reformas adoptadas van a producir más crecimiento se apoyan más en la fe que en el análisis económico.
Publicado por julio en 9:43 p. m. No hay comentarios:
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