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Timestamp: 2018-12-16 09:25:25+00:00

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Cassazione, sezione seconda civile, ordinanza 16 gennaio 2018, n. 884. Anche i proprietari esclusivi di spazi destinato a posti auto, compresi nel complesso condominiale, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c., e quindi presumersi comproprietari di quelle parti comuni - Renato D'Isa
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Cassazione, sezione seconda civile, ordinanza 16 gennaio 2018, n. 884. Anche i proprietari esclusivi di spazi destinato a posti auto, compresi nel complesso condominiale, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall’art. 1117 c.c., e quindi presumersi comproprietari di quelle parti comuni
Anche i proprietari esclusivi di spazi destinato a posti auto, compresi nel complesso condominiale, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall’art. 1117 c.c., e quindi presumersi comproprietari (nonché obbligati a concorrere alle relative spese, ex art. 1123 c.c.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovassero in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari.
Ordinanza 16 gennaio 2018, n. 884
sul ricorso 20800/2013 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 222/2013 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 15/01/2013;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14/11/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso articolato in cinque motivi contro la sentenza della Corte d’Appello di Genova n. 222/2013, depositata il 15 gennaio 2013. Resistono con un controricorso (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) ed (OMISSIS), nonche’, con altro controricorso, (OMISSIS), mentre l’ulteriore intimata (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensive.
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), condomini del Condominio (OMISSIS), in quanto proprietari di appartamenti e di box auto, con citazione del 13 aprile 2001, convennero (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), a loro volta proprietari soltanto di posti auto scoperti, perche’ fosse accertata l’inesistenza in capo ai convenuti di una servitu’ di passaggio sull’area denominata “B”, e fosse inibito agli stessi il passaggio su detta area, nonche’ l’uso delle aree “A” e “B” di proprieta’ condominiale, rimuovendo gli ingombri ivi collocati e non utilizzando i beni ed i servizi comuni. Dedussero gli attori che (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), in quanto proprietari non di appartamenti, ne’ di box, ma soltanto di stalli di sosta scoperti, fossero unicamente titolari di servitu’ di passaggio sui tratti di strada carrabile “A” (dalla via (OMISSIS) fino alla cinta muraria del complesso condominiale, nella quale si apre un cancello) e “B” (oltre il cancello e fino ai posti auto). Alcun diritto, quindi, i convenuti potevano vantare con riferimento alle aree “A” e “B” di proprieta’ condominiale, ubicate all’esterno della strada carrabile. I convenuti, nel costituirsi, eccepirono tutti che, in forza dei loro titoli di acquisto e della costante partecipazione alle assemblee, i loro immobili dovevano essere considerati appartenenti al complesso condominiale (OMISSIS) di (OMISSIS). Il Tribunale di Chiavari, con sentenza del 14 luglio 2004, accolse le domande degli attori quanto all’inesistenza in capo ai convenuti del diritto di servitu’ di passaggio sull’area “B”, come del diritto di uso delle aree “A” e “B”, rigettando invece per difetto di prova le domande inerenti la rimozione dei materiali, dei contatori dell’acqua e del gas e l’utilizzo dell’acqua del giardino condominiale. Proposto appello in via principale da (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), e formulato appello incidentale dagli originari attori, la Corte d’Appello di Genova accolse il primo, respingendo il secondo, e percio’ rigetto’ la domanda formulata da (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), volta ad inibire alle controparti l’uso ed il passaggio sull’area denominata “A” e”B”. La Corte d’Appello affermo’ che la strada denominata “B” rientri in una comproprieta’ pattizia, che vede gli stessi appellanti principali come partecipanti al condominio. Sulla base dei rilievi del CTU, la Corte di Genova ha evidenziato come il Condominio (OMISSIS) sia cinto da mura e che gli appellanti (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) sono proprietari di posti auto posti all’interno dell’area condominiale, pur trovandosi le loro abitazioni al di fuori della cinta muraria. I giudici dell’appello hanno esaminato ed interpretato l’articolo 2 bis, del Regolamento di condominio, il quale ha riguardo sia al tratto che parte dalla strada comunale ed arriva fino alle mura del complesso condominiale (tratto “A”, su cui il Condominio esercita un passaggio gratuito), sia al tratto che si snoda all’interno delle mura di cinta del Condominio (tratto “B”, di proprieta’ del condominio e che “reca servizio ai box e ai posti auto”). La stessa sentenza impugnata ha quindi considerato come nelle Tabelle millesimali del Condominio (OMISSIS) siano compresi anche i proprietari dei posti auto, i quali, proprio in virtu’ dell’utilizzo della strada “B”, hanno sempre partecipato alle assemblee di condominio e pagato le relative spese di manutenzione, come stabilito dal citato articolo 2 bis, del Regolamento. Ancora, la Corte d’Appello ha affermato che nei titoli di acquisto dei posti auto gli appellanti erano indicati come “facenti parte” del complesso immobiliare (OMISSIS).
I ricorrenti ed il controricorrente (OMISSIS) hanno depositato memoria ex articolo 380 bis c.p.c., comma 1.
I. Il primo motivo di ricorso di (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) denuncia la violazione e mancata applicazione dell’articolo 1069 c.c.. Assumono i ricorrenti che la Corte d’Appello avrebbe errato nel ricavare dall’articolo 2 bis del Regolamento condominiale la qualita’ di condomini dei signori (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), essendo tale previsione regolamentare volta unicamente a stabilire i criteri di ripartizione delle spese di uso e di manutenzione dei tratti “A” e “B” della strada carrabile, e vantando le controparti unicamente una servitu’ di passaggio su tale area.
Il secondo motivo di ricorso denuncia poi la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1117 c.c., e di tutte le norme del Codice Civile in tema di “Condominio negli edifici”, osservando che “non e’ configurabile tra i posti auto di proprieta’ degli appellanti e gli immobili degli appellati odierni resistenti, l’istituto del condominio, difettandone il presupposto strutturale e costitutivo”. Cio’ perche’ “per acquisire la qualita’ di condomino e’ necessario essere proprietario di un’unita’ immobiliare nell’ambito dell’edificio condominiale”, ossia di piani o porzioni di piani, mentre i resistenti sono unicamente proprietari di posti auto, a nulla rilevando, per ritenere gli stessi condomini, il fatto della loro inclusione nelle tabelle millesimali.
Il terzo motivo di ricorso allega la violazione e mancata applicazione dell’articolo 1027 c.c. e ss., e l’omesso esame di fatto decisivo, contestandosi che nella decisione impugnata non si sia tenuto in alcun conto il tenore letterale degli atti di acquisto dei posti auto, dai quali non si evincerebbe affatto che ne fosse oggetto un bene ricompreso nel Condominio (OMISSIS), a tanto non valendo l’espressione “facente parte del complesso immobiliare”. Viene invocato altresi’ il Regolamento condominiale, il quale escludeva dalle spese per le aree e i giardini comuni i titolari di soli posti auto.
Il quarto motivo di ricorso denuncia, in via subordinata, la violazione degli articoli 1138 e 1321 c.c., e l’omesso esame di fatto decisivo, giacche’ la Corte d’Appello avrebbe comunque dovuto impedire ai signori (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) il passaggio o l’uso delle aree “A” e “B” di proprieta’ condominiale, in quanto beni diversi dalla strada di accesso ai posti auto.
Il quinto motivo censura la violazione dell’articolo 115 c.p.c., e dell’articolo 949 c.c., nonche’ l’omesso esame di fatto decisivo, circa il rigetto, confermato dalla Corte d’Appello, per mancanza di prova, delle domande inerenti l’utilizzo dell’acqua del giardino condominiale e la rimozione del materiale depositato dai proprietari dei posti auto sulle aree comuni “A” e “B”. Si assume che i convenuti non avessero mai contestato di aver fatto uso del sistema di irrigazione e che la prova dell’esistenza del materiale nelle aree comuni non fosse necessaria, trattandosi di “negatoria servitutis”.
II. In via pregiudiziale, va premesso che non risultano intimati (OMISSIS) e (OMISSIS), i quali avevano agito insieme (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) proponendo la citazione di primo grado. (OMISSIS) risulta anche nella sentenza impugnata tra gli appellanti incidentali, mentre (OMISSIS) era rimasta contumace nel giudizio di appello. Tuttavia, poiche’ il ricorso appare prima facie infondato, e’ superflua la fissazione del termine ex articolo 331 c.p.c., per l’integrazione del contraddittorio, atteso che la concessione di esso si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell’effettivita’ dei diritti processuali delle parti (Cass., Sez. U, 22 marzo 2010, n. 6826).
Nel caso in esame, alcuni condomini del Condominio (OMISSIS) proposero azione negatoria convenendo i proprietari di posti auto compresi nel complesso immobiliare, indicati come meri titolari di servitu’ su una limitata area comune, per sentir accertare l’inesistenza di ulteriori diritti vantati dai convenuti e la cessazione di turbative o molestie da costoro poste in essere su altre parti condominiali. I convenuti, tuttavia, sia pure in via di eccezione, dedussero che gli immobili di loro proprieta’, per quanto costituiti da posti auto scoperti, appartenessero a pieno titolo al Condominio (OMISSIS), difesa che e’ stata infine condivisa dalla Corte d’Appello di Genova nella sentenza impugnata. In tale situazione, per consolidata interpretazione di questa Corte, il contraddittorio, essendo oggetto di lite un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile, deve essere integrato nei confronti di tutti i condomini, atteso che la sentenza, ancorche’ di accertamento, pronunciata in assenza di alcuni di essi, in quanto loro non opponibile, sarebbe inutiliter data. Poiche’, infatti, la lite involge l’accertamento della “condominialita’”, ovvero la ricomprensione, o meno, di una o alcune porzioni di proprieta’ esclusiva nel condominio edilizio, di cui all’articolo 1117 c.c. (ed all’articolo 1117 bis c.c., per come aggiunto dalla L. n. 220 del 2012, pur qui inapplicabile ratione temporis), e proprio perche’ viene messa in discussione – con finalita’ di ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato – l’estensione della comproprieta’ di tutti i partecipanti al condominio, la mancata partecipazione di uno o alcuno dei condomini al giudizio comporta la nullita’ dello stesso (arg. da Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 01/04/1999, n. 3119; Cass. Sez. 2, 06/10/1997, n. 9715; nonche’ da Cass. Sez. 2, 14/10/1988, n. 5566; Cass. Sez. U, 13/11/2013, n. 25454, che suppone l’eccezione di proprieta’ esclusiva del bene, frapposta dal condomino convenuto da altro condomino, senza pero’ mettere in discussione la comproprieta’ degli altri soggetti). L’eventuale difetto del contraddittorio, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto, puo’, tuttavia, essere eccepita per la prima volta o rilevata d’ufficio anche in sede di legittimita’, con conseguente rimessione degli atti al primo giudice, sempre che gli elementi che rivelino la sussistenza di litisconsorti pretermessi emergano, con ogni evidenza, dagli atti gia’ ritualmente acquisiti nel giudizio di merito.
III. I cinque motivi di censura possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e si rivelano infondati.
La Corte d’Appello di Genova e’ pervenuta al rigetto delle domande degli attuali ricorrenti, avendo dato per accertato che il tratto di strada carrabile “B”, che va dal cancello posto nella cinta muraria del Condominio (OMISSIS) fino al caseggiato, alle aree esterne ed ai posti auto scoperti, appartiene in comproprieta’ anche ai soli proprietari di tali posti auto, che si trovano all’interno del perimetro condominiale. Cio’ la sentenza impugnata ha desunto, oltre che dallo stato dei luoghi, descritto dal CTU (il quale ha evidenziato il collegamento funzionale di tale tratto di strada con i posti macchina), anche dall’articolo 2 bis, del Regolamento di condominio e dall’allegata tabella millesimale, che chiamano tutti i proprietari dei posti auto (siano, o meno, titolari di appartamenti compresi nelle mura del Condominio (OMISSIS)) a contribuire alle relative spese di manutenzione di quel tratto, che “reca servizio ai box e ai posti auto”. Anche i titoli di acquisto dei proprietari dei posti auto, a dire della Corte di Genova, indicano questi come “facenti parte” del complesso immobiliare (OMISSIS).
Questa Corte ha piu’ volte affermato che la disciplina del condominio degli edifici, di cui all’articolo 1117 c.c. e ss., e’ ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorieta’ necessaria che lega alcune parti comuni, quale quelle elencate in via esemplificativa – se il contrario non risulta dal titolo – dall’articolo 1117 c.c., a porzioni, o unita’ immobiliari, di proprieta’ singola, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso. La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purche’ dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato articolo 1117 c.c.. Peraltro, pure quando manchi un cosi’ stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialita’ di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, puo’ essere frutto della autonomia privata.
Anche, dunque, i proprietari esclusivi di spazi destinato a posti auto, compresi nel complesso condominiale, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall’articolo 1117 c.c., e quindi presumersi comproprietari (nonche’ obbligati a concorrere alle relative spese, ex articolo 1123 c.c.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovassero in rapporto di accessorieta’, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari (arg. da Cass. Sez. 2, 02/03/2007, n. 4973; Cass. Sez. 2, 08/05/1996, n. 4270; Cass. Sez. 2, 16/04/1976, n. 1371).
Ai fini dell’accertamento della proprieta’ condominiale ex articolo 1117 c.c., del tratto di strada “B” e delle adiacenti aree “A” e “B” in favore dei titolari dei posti auto, non assumevano, allora, carattere dirimente, il regolamento di condominio e l’annessa tabella di ripartizione delle relative spese, non costituendo il regolamento un titolo di proprieta’ (cosi’ Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012).
Tuttavia, la Corte d’Appello di Genova ha compiuto il proprio accertamento operando una valutazione dello stato effettivo dei luoghi ed un’indagine in ordine all’ubicazione dei beni, nonche’ ricostruendo la volonta’ pattizia in base ai titoli di acquisto, cosi’ pervenendo al convincimento che i posti auto di proprieta’ esclusiva dei signori (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) appartengono strutturalmente al complesso edilizio condominiale e percio’, rispetto ad essi, sussiste il collegamento strumentale, materiale o funzionale, ovvero la relazione di accessorio a principale ed il rapporto di pertinenza – che e’ il presupposto necessario del diritto di condominio – con le parti comuni costituite dal tratto di strada “B” e delle adiacenti aree “A” e “B”.
Tale indagine, diretta a stabilire, anche attraverso l’interpretazione dei titoli di acquisto, se la situazione obiettiva presenti i caratteri necessari a rendere applicabile la presunzione di comunione prevista dall’articolo 1117 c.c., si risolve in un apprezzamento di fatto, che esula dal sindacato di legittimita’ se non nei limiti dell’omesso esame di fatto storico ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Di tale vizio non puo’ dirsi affetta la sentenza impugnata, in quanto esso, a differenza di come denunciato dai ricorrenti nel secondo, nel terzo, nel quarto e nel quinto motivo di ricorso, per come riformulato dal Decreto Legge n. 83 del 2012, articolo 54, conv. in L. n. 134 del 2012, deve riguardare un fatto storico, principale o secondario, che abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia) e che non puo’ concernere elementi istruttori concernenti fatti storici (quali il contenuto degli atti di acquisto, del regolamento e delle tabelle millesimali, o l’ubicazione dei beni e lo stato dei luoghi) che siano stati comunque presi in considerazione dal giudice, ancorche’ la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass. Sez. U, 07/04/2014, n. 8053).
Una volta ritenuto il nesso di condominialita’ corrente tra i posti auto di proprieta’ esclusiva dei signori (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) e il tratto di strada “B”, in uno alle aree “A” e “B”, l’uso di tali beni da parte dei controricorrenti trova regolamentazione nella disciplina del condominio di edifici, la quale e’ costruita sulla base di un insieme di diritti e obblighi, armonicamente coordinati, contrassegnati dal carattere della reciprocita’, che escludono la possibilita’ di fare ricorso alla disciplina in tema di servitu’, presupponente, invece, fondi appartenenti a proprietari diversi, nettamente separati, uno al servizio dell’altro. Ne’ puo’ quindi astrattamente ipotizzarsi, come fatto a fondamento del quinto motivo di ricorso, un’azione negatoria ex articolo 949 c.c., per la cessazione delle molestie attribuite (e peraltro ritenute indimostrate dalla Corte d’Appello) ai controricorrenti con riguardo al giardino condominiale ed alle aree “A” e “B”, in quanto la qualita’ di condomini riconosciuta in capo a quest’ultimi lascerebbe al piu’ ipotizzare un’azione, del tutto diversa per causa petendi, avente per oggetto l’uso illegittimo delle cose comuni in violazione dell’articolo 1102 c.c..
IV. Il ricorso va percio’ rigettato e, in ragione della soccombenza, i ricorrenti vanno condannati a rimborsare le spese del giudizio di legittimita’, liquidate in dispositivo, sia ai controricorrenti (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) ed (OMISSIS), sia al controricorrente (OMISSIS), mentre non occorre provvedere al riguardo per l’ulteriore intimata (OMISSIS), la quale non ha svolto attivita’ difensive.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto l’articolo 13, comma 1 quater, del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a rimborsare ai controricorrenti (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) ed (OMISSIS), ed al controricorrente (OMISSIS), le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida per i primi in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, e per (OMISSIS) in complessivi Euro 4.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

References: art. 1123
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 articolo 2
 articolo 380
 sentenza 
 articolo 331
 sentenza 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 sentenza 
 articolo 1117
 articolo 1123
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 articolo 1117
 Cass. Sez. 
 articolo 360
 sentenza 
 articolo 54
 sentenza 
 articolo 949
 articolo 1
 articolo 13
 articolo 1
 articolo 13