Source: https://interpretacje-podatkowe.org/budowle/ippp1-4512-892-15-4-bs
Timestamp: 2017-10-19 11:10:24+00:00

Document:
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Oznacza to, że dostawa udziałów we współwłasności nieruchomości 1 i 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
IPPP1/4512-892/15-4/BSinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 21 sierpnia 2015 r. (data wpływu 24 sierpnia 2015 r.), uzupełnionym w dniu 23 listopada 2015 r. (data wpływu 27 listopada 2015 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 10 listopada 2015 r. (skutecznie doręczone w dniu 19 listopada 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości 1 i 2 – jest prawidłowe,
stawki podatku dla sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości 1 i 2 – jest nieprawidłowe.
W dniu 24 sierpnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości.
Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 19 listopada 2015 r., złożonym w dniu 19 listopada 2015 r. (data wpływu 27 listopada 2015 r.), na wezwanie tut. Organu z dnia 10 listopada 2015 r. (skutecznie doręczone w dniu 19 listopada 2015 r.).
Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowej, która obejmuje działki ewidencyjne nr 44/22 i nr 44/32 (dalej: nieruchomość 1). Nieruchomość 1 stanowi współwłasność czterech osób fizycznych, w tym Wnioskodawcy. Wnioskodawca jest również współwłaścicielem nieruchomości gruntowej, która obejmuje działki ewidencyjne nr 44/23 i nr 44/26 (dalej: nieruchomość 2). Nieruchomość 2 stanowi współwłasność czterech osób fizycznych, w tym Wnioskodawcy.
Udział wnioskodawcy we współwłasności każdej z ww. nieruchomości wynosi 453206/1853808 części.
Dawniej nieruchomości 1 i 2 wchodziły w skład większej nieruchomości stanowiącej własność poprzedników prawnych Wnioskodawcy, zwanej dalej również „wywłaszczoną nieruchomością”. Wywłaszczona nieruchomość została przejęta na rzecz Skarbu Państwa na podstawie umowy „o odstąpienie własności” (odpłatne zbycie nieruchomości) z przeznaczeniem na zazielenienie Parku Kultury i Wypoczynku stosownie do decyzji o lokalizacji szczegółowej wydanej przez Wydział Budownictwa, Urbanistyki i Architektury Prezydium Rady Narodowej Miasta. Akt notarialny zawarto dnia 8 kwietnia 1968 r. na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości (tj. Dz. U. z 1974 r., nr 10, poz. 64 ze zm.).
W chwili wywłaszczenia nieruchomość stanowiła współwłasność babki Wnioskodawcy w 5/8 części oraz ojca wnioskodawcy w 3/8 części.
Na podstawie postanowienia Sądu Powiatowego z dnia 10 marca 1972 r. spadek po babce Wnioskodawcy zmarłej dnia 9 października 1971 r. nabyli:
ojciec Wnioskodawcy w 1/2 części; oraz
ciotka Wnioskodawcy w 1/2 części.
Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 15 kwietnia 1998 r. spadek po ciotce Wnioskodawcy zmarłej dnia 25 października 1997 r. nabyli:
ojciec Wnioskodawcy w 2500/77242 części;
Wnioskodawca w 2950/77242 części; oraz
dwie inne osoby w pozostałym zakresie.
Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 17 lipca 2002 r. spadek po ojcu Wnioskodawcy zmarłym dnia 19 marca 2002 r. nabyli Wnioskodawca oraz dwie inne osoby – każdy po 1/3 części.
Ww. spadkodawcom przysługiwały roszczenia o zwrot dawnej nieruchomości zbytej dnia 8 kwietnia 1968 r. Roszczenie to w 453206/1853808 części nabył Wnioskodawca na skutek dziedziczenia.
Zwrot nieruchomości 1
Ojciec Wnioskodawcy złożył wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości w 1997 r.
Decyzją Prezydenta Miasta z dnia 2 kwietnia 2003 r. orzeczono o zwrocie części wywłaszczonej nieruchomości w zakresie działek ewidencyjnych nr 44/17, 44/20, 44/22 na rzecz spadkobierców dawnych właścicieli. Zwrócona nieruchomość została uznana za zbędną na cel wywłaszczenia, gdyż mimo upływu 7 lat od wywłaszczenia nie zagospodarowano jej zgodnie z celem wywłaszczenia. Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna z dniem 12 maja 2003 r. Zwrot nieruchomości nastąpił na podstawie art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 782, dalej: u.g.n.). Wnioskodawcy zwrócono udział we współwłasności wynoszący 276022/926904 części.
Decyzją z dnia 30 stycznia 2014 r. Prezydent Miasta na podstawie art. 155 k.p.a. zmienił ww. decyzję z dnia 2 kwietnia 2003 r. korygując z urzędu wysokość udziałów we współwłasności zwróconej nieruchomości stosownie do przepisów prawa spadkowego. W wyniku zmiany decyzji, Wnioskodawcy zwrócono udział we współwłasności nieruchomości wynoszący 453206/1853808 części.
Dnia 8 października 2007 r. część nieruchomości zwróconej ww. decyzją z dnia 2 kwietnia 2003 r. została sprzedana na rzecz Gminy pod budowę drogi (obecnie wybudowanej i oddanej do użytku). Po tej sprzedaży, Wnioskodawcy i pozostałym współwłaścicielom pozostały udziały we współwłasności nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 44/22 i nr 44/32 (ta powstała z części działki ewidencyjnej nr 44/20), tworzące nieruchomość 1.
Zwaloryzowane odszkodowanie za zwróconą nieruchomość 1 zostało zapłacone w całości, w odpowiednich terminach.
Zwrot nieruchomości 2
Decyzją z dnia 9 sierpnia 2010 r. Starosta orzekł o zwrocie kolejnej części wywłaszczonej nieruchomości tj. działek ewidencyjnych nr 44/23 i 44/26 na rzecz spadkobierców dawnych właścicieli. Zwrócona nieruchomość została uznana za zbędną na cel wywłaszczenia, gdyż mimo upływu 7 lat od wywłaszczenia nie zagospodarowano jej zgodnie z celem wywłaszczenia. Zwrot nieruchomości nastąpił na podstawie art. 136 ust. 3 u.g.n. Wnioskodawcy zwrócono udział we współwłasności wynoszący 276022/926904 części.
Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Gmina. Po rozpoznaniu odwołania, Wojewoda decyzją z dnia 21 lutego 2011 r. uchylił w całości zaskarżoną decyzję wobec błędnego wyliczenia udziałów spadkowych przez organ I instancji oraz ponownie orzekł o zwrocie działek nr 44/23 i 44/26 na rzecz spadkobierców dawnych właścicieli, w tym Wnioskodawcy. Wnioskodawcy zwrócono udział we współwłasności nieruchomości wynoszący 453206/1853808 części.
Gmina wniosła skargę od powyższej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 21 czerwca 2011 r. oddalił skargę. Gmina złożyła skargę kasacyjną od wspomnianego wyroku. Została ona oddalona przez Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 8 maja 2013 r. Z chwilą wydania wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego decyzja Wojewody z dnia 21 lutego 2011 r. o zwrocie nieruchomości 2 stała się prawomocna.
Zwaloryzowane odszkodowanie za zwróconą nieruchomość 2 zostało zapłacone w całości, w odpowiednich terminach.
W dniu 22 lipca 2015 r. Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości 1 i nieruchomości 2. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami zamierzają zbyć wszystkie swoje udziały we współwłasności przedmiotowych nieruchomości (łącznie 100% własności). Umowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż 31 grudnia 2015 r.
Udzielenie pełnomocnictwa do zarządu majątkiem
Wnioskodawca na stałe mieszka w Stanach Zjednoczonych Ameryki Północnej. Potrzebuje więc pomocy w prowadzeniu swoich spraw na terytorium Polski.
W dniu 11 września 2007 r. Wnioskodawca ustanowił pełnomocnikiem swoją siostrę oraz upoważnił ją do zarządu i administracji jego interesami na terenie Rzeczpospolitej Polskiej, w tym m.in. nieruchomościami stanowiącymi działki ewidencyjne 44/17, 44/22, 44/32 i 44/33, a w szczególności do:
sprzedaży na rzecz dowolnej osoby lub osób całych jego udziałów w nieruchomości składającej się z ww. działek – na warunkach i za cenę według uznania pełnomocnika,
występowania przed organami władzy, administracji, sądami, urzędami, instytucjami, osobami fizycznymi i prawnymi,
składania wszelkich wniosków i oświadczeń, wyjaśnień i zapewnień, dokonywania wpłat i opłat regulowania należności,
wnoszenia środków odwoławczych od niekorzystnych decyzji i orzeczeń,
odbioru wszelkiej korespondenci, przesyłek (także jako pełnomocnik do doręczeń), jak również do odbioru i pokwitowania dowolnych kwot pieniężnych,
wyrażenia zgody i wykonanie rozbiórki do zabudowań na nieruchomościach,
prowadzenia dowolnej inwestycji na tych nieruchomościach, w tym do uzyskiwania i odbioru stosownych dokumentów geodezyjnych oraz innych dokumentów wymaganych przepisami prawa budowlanego (w tym decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, pozwoleń na budowę),
dochodzenia roszczeń, wnoszenia zastrzeżeń i poleceń,
jak również do wszystkich innych czynności, jakie w związku z wykonywaniem pełnomocnictwa okażą się niezbędne i konieczne.
Pełnomocnictwo ma formę aktu notarialnego. W dokumencie pełnomocnictwa nie wymieniono działek 44/23 i 44/26, albowiem pełnomocnictwo zostało udzielone przed zwrotem tych działek na rzecz Wnioskodawcy i innych spadkobierców dawnych współwłaścicieli.
Pełnomocnik jest jedyną siostrą Wnioskodawcy oraz jednym ze współwłaścicieli nieruchomości 1 i nieruchomości 2.
Stan budowlany nieruchomości
Umowa użyczenia nieruchomości z 9 maja 2006 r.
W dniu 9 maja 2006 r. została zawarta umowa użyczenia pomiędzy Gminą Miejską a osobami będącymi obecnie współwłaścicielami przedmiotowych działek.
Przy zawieraniu umowy siostra Wnioskodawcy działała w imieniu własnym oraz w imieniu pozostałych współwłaścicieli nieruchomości 1 i 2 (w tym Wnioskodawcy), którzy udzielili jej umocowania do zawarcia umowy użyczenia oraz podpisania zgody na przeprowadzenie drogi technologicznej.
Umowa została zawarta po zwrocie nieruchomości 1. Miało to miejsce przed podziałem działki 44/20 na działki 44/33 i 44/32 oraz przez zbyciem części zwróconej nieruchomości 8 października 2007 r. Nastąpiło to przed zwrotem nieruchomości 2. Umowa nie odnosiła się więc w żadnej sposób do działek 44/23 i 44/26, które znajdowały się w tym czasie we władaniu Gminy.
Zgodnie z umową Gmina oddała ww. osobom (w tym Wnioskodawcy) bezpłatnie w używanie określone nieruchomości stanowiące własność Gminy Miejskiej wskazane w załączniku graficznym do umowy, które docelowo miały stanowić drogę technologiczną służącą do obsługi budowy hali widowiskowo – sportowej w celu wykorzystania ich jako dragi dojazdowej do działek 44/22 i 44/20 (obejmującej obecną działkę 44/32). Były to działki inne niż te, których dotyczy niniejszy wniosek (położone na południe od nieruchomości objętych wnioskiem). Chodziło o zapewnienie dojazdu od południa (od Alei Pokoju).
Zgodnie z notatką służbową Zarządu Dróg i Komunikacji, po zrealizowaniu inwestycji dotyczącej budowy ulicy, miały być zagwarantowane dojazdy do wszystkich działek sąsiadujących z inwestycją w tym m.in. do działki 44/22 i 44/20 (obejmującej obecną działkę 44/32).
Biorący nieruchomości do używania (Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele), zobowiązali się do korzystania z użyczonego terenu w sposób umożliwiający dostęp do sąsiednich nieruchomości oraz w sposób umożliwiający realizację i wykorzystanie użyczonego terenu jako drogi technologicznej, mającej obsługiwać budowę planowanej hali widowiskowo sportowej. Zobowiązali się do wykorzystywania nieruchomości oddanych w użyczenie zgodnie z przeznaczeniem na drogę dojazdową.
Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele, wyrazili zgodę na udostępnienie użyczającemu części działek nr 44/22 i 44/20, wskazanej w załączniku graficznym na cele budowlane związane z realizacją tymczasowej drogi technologicznej o szerokości 7 m, mającej obsługiwać budowę hali widowiskowo – sportowej, do czasu zrealizowania inwestycji dot. budowy ulicy L.. Chodziło o budowę części drogi technologicznej znajdującej się na tych działkach (opisanej w niniejszym wniosku). Inwestor został zobowiązany do tego, aby po zrealizowaniu ww. inwestycji doprowadził części działek 44/22 i 44/20 zajętych pod drogę technologiczną do stanu pierwotnego.
Dalsza część tej samej drogi technologicznej znajduje się na działkach 44/23 i 44/26. Do jej wybudowania nie była jednak potrzebna umowa, albowiem w momencie budowy drogi działki te znajdowały się we władaniu Gminy.
Porozumienie z dnia 18 maja 2015 r.
Porozumienie miało miejsce w tym samym okresie co umowa użyczenia. Jeszcze przed zwrotem nieruchomości 2.
Wcześniej w trakcie postępowania zmierzającego do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego dotyczącego budowy obecnej ulicy L., siostra Wnioskodawcy jako strona postępowania wniosła, aby w ramach projektowanej drogi uwzględniono obsługę komunikacyjną działek 44/20 (obejmującej obecną działkę 44/32), działki 44/22 i 44/21 poprzez uzgodnienie zjazdu do ww. działek z projektowanej ulicy.
Wniosek ten nie został uwzględniony w rozstrzygnięciu decyzji.
W tej sytuacji siostra Wnioskodawcy działając w imieniu własnym oraz z upoważnienia pozostałych współwłaścicieli (w tym Wnioskodawcy) zaskarżyła przedmiotową decyzję do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W uzasadnieniu podniesiono, że brak rozstrzygnięcia co do dostępu do drogi publicznej działek przyległych do planowanej inwestycji, skutkować będzie pozbawieniem tych działek dostępu do drogi publicznej po zakończeniu inwestycji.
Celem zapewnienia sprawnego toku przygotowania inwestycji celu publicznego – budowy obecnej ulicy L. (będącego zadaniem Gminy), Zarząd Dróg i Komunikacji, podjął działania zmierzające do wypracowania porozumienia ze stronami postępowania w przedmiocie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, w zakresie zgłoszonych przez strony w toku postępowania uwag i zastrzeżeń. Doprowadziło to do zawarcia w dniu 18 maja 2006 r. porozumienia pomiędzy Gminą Miejską (inwestorem) a osobami będącymi obecnie współwłaścicielami przedmiotowych działek. Siostra Wnioskodawcy przy zawieraniu porozumienia reprezentowała pozostałych współwłaścicieli (w tym Wnioskodawcę) na podstawie pełnomocnictwa.
Na mocy porozumienia, inwestor zobowiązał się do uwzględnienia w rozwiązaniu projektu budowlanego (dotyczącego budowy ulicy L.), budowy jednego zjazdu publicznego do tych działek. Miejsce usytuowania wjazdu wyznaczono na granicy terenu inwestycji celu publicznego i objętego władaniem strony. Szczegóły rozwiązań technicznych zjazdu, oznakowanie zgodnie z projektem organizacji ruchu oraz realizacja zjazdu miały zostać ujęte w zadaniu inwestora, jeżeli zakres niezbędnej obsługi komunikacyjnej zostanie ostatecznie przez stronę określony przed wyłonieniem wykonawcy zadania inwestycyjnego Gminy, nie później niż do 28 kwietnia 2006 r. Założona w ramach planowanego przez strony przedsięwzięcia funkcja parkowania pojazdów miała być w całości realizowana w obszarze projektowanego zagospodarowania terenu działek 44/20, 44/21 i 44/22. Utrzymanie zjazdu wykonanego w ramach inwestycji Gminy, miało być zadaniem właścicieli lub użytkowników gruntów przyległych do drogi zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych.
Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele, uznając za uzgodnione warunki obsługi komunikacyjnej przedmiotowych działek, zobowiązali się wycofać skargę na decyzję w przedmiocie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego z 7 lutego 2005 r.
W dniu 20 sierpnia 2010 r. na wniosek siostry Wnioskodawcy z 2010 r. Prezydent Miasta wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla siostry Wnioskodawcy na zamierzenie budowlane pn. Budowa budynku usługowego o funkcji rekreacyjno – sportowo – komercyjnej z wewnętrznymi instalacjami: wod – kan, gaz, c.o., elektroenergetyczną, klimatyzacji i wentylacji, budową chodników i dróg wewnętrznych oraz parkingu na 20 miejsc postojowych na działkach 44/22 i 44/32 (działka 1 i działka 2). Decyzja jest ostateczna.
W toku postępowania o pozwolenie na budowę przedłożone zostało oświadczenie Wnioskodawcy zawierające zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane przez siostrę Wnioskodawcy. Oświadczenie podpisała siostra Wnioskodawcy, jako jego pełnomocnik.
Na dzień wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, projektowana inwestycja znajdowała się na terenie obowiązywania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obszaru „C...”, uchwalonego w dniu 19 grudnia 2007 r. uchwałą Rady Miasta. Planowana inwestycja znajdowała się na obszarze oznaczonym w graficznym załączniku do ww. planu symbolem ZP6 (Tereny Zieleni Urządzonej).
Po wydaniu pozwolenia na budowę ww. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego utracił jednak moc. Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 11 maja 2011 r. stwierdził nieważność uchwały w sprawie uchwalenia tego planu. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. II OSK 2025/11) oddalił skargę kasacyjną od wspomnianego wyroku.
Pierwsza decyzja o warunkach zabudowy
W dniu 31 stycznia 2013 r. na wniosek siostry Wnioskodawcy z 2012 r. Prezydent Miasta wydał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Na mocy decyzji ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. „Budowa budynku mieszkalno-usługowego z zewnętrzną infrastrukturą techniczną tj. sieciami mediów, ogrodzeniem, terenami utwardzonymi, w tym: dojazdami, parkingami i ciągami pieszymi, garażami na terenie obejmującym m.in. działki ewidencyjne nr 44/22, 44/32, 44/26 (działkę 1, działkę 2 i działkę 4). Określone w decyzji zamierzenie inwestycyjne nie obejmowało natomiast swoim zasięgiem położonej w tym obrębie działki 44/23 (działki 3). Decyzja stała się ostateczna w 2013 r. Wnioskodawca nie ubiegał się o wydanie decyzji w przedmiotowej sprawie.
Druga decyzja o warunkach zabudowy
W dniu 11 marca 2013 r. na wniosek siostry Wnioskodawcy z 2012 r. Prezydent Miasta wydał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Na mocy decyzji ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: „Budynek hotelowy z funkcją gastronomiczną, rekreacyjno – sportową i innymi funkcjami towarzyszącymi, z zewnętrzną infrastrukturą techniczną tj. sieciami mediów, terenami utwardzonymi, w tym: dojazdami, parkingami i ciągami pieszymi oraz z zewnętrznymi urządzeniami sportowymi na terenie obejmującym m.in. działki ewidencyjne nr 44/22, 44/32, 44/23 i 44/26 (czyli wszystkie działki objęte niniejszym wnioskiem). Decyzja stała się ostateczną w 2013 r. Wnioskodawca nie ubiegał się o wydanie decyzji w przedmiotowej sprawie.
Trzecia decyzja o warunkach zabudowy
W dniu 8 lipca 2014 r. na wniosek siostry Wnioskodawcy z 2013 r. Prezydent Miasta wydał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Na mocy decyzji ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: „Budowa zespołu zabudowy mieszkaniowo – usługowej – biurowej z garażami podziemnymi, instalacjami wewnętrznymi, stacjami transformatorowymi wraz z infrastrukturą techniczną, drogą i naziemnymi miejscami postojowymi” na terenie obejmującym m.in. działki ewidencyjne nr 44/22, 44/32, 44/23 i 44/26 (czyli wszystkie działki objęte niniejszym wnioskiem). Decyzja stała się ostateczna w 2014 r. Wnioskodawca nie ubiegał się o wydanie decyzji w przedmiotowej sprawie.
Czwarta decyzja o warunkach zabudowy
W dniu 3 września 2014 r. na wniosek siostry Wnioskodawcy z 2013 r. Prezydent Miasta wydał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Na mocy decyzji ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: „Budowa budynku biurowo – hotelowo – usługowego z gastronomią, z funkcją rekreacyjno – sportową, z garażem podziemnym i naziemnym, z instalacjami wewnętrznymi, stacją transformatorową, zewnętrzną infrastrukturą techniczną tj. sieciami mediów, ogrodzeniem, terenami utwardzonymi (w tym: dojazdami, parkingami i ciągami pieszymi)” na terenie obejmującym m.in. działki ewidencyjne nr 44/22 i 44/32 (działkę 1 i działkę 2). Decyzja stała się ostateczna w 2014 r. Wnioskodawca nie ubiegał się o wydanie decyzji w przedmiotowej sprawie.
Piąta decyzja o warunkach zabudowy
W dniu 11 września 2014 r. na wniosek siostry Wnioskodawcy z 2013 r. Prezydent Miasta wydał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Na mocy decyzji ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. „Budowa budynku biurowo – hotelowo – usługowego z gastronomią, z funkcją rekreacyjno-sportową, z garażem podziemnym i naziemnym, z instalacjami wewnętrznymi, stacją transformatorową, zewnętrzną infrastrukturą techniczną, tj. sieciami mediów, ogrodzeniem, terenami utwardzonymi (w tym: dojazdami, parkingami i ciągami pieszymi) m.in. dla działek ewidencyjnych 44/22, 44/32, 44/23, 44/26 (czyli wszystkich działek ewidencyjnych objętych niniejszym wnioskiem). Decyzja stała się ostateczna w 2014 r. Wnioskodawca nie ubiegał się o wydanie decyzji w przedmiotowej sprawie.
Stan poszczególnych działek
Działka 44/22 (działka 1)
W ewidencji gruntów i budynków działka znajduje się w całości na terenie oznaczonym symbolem Bz (tereny rekreacyjno – wypoczynkowe).
Działka znajduje się na terenie, dla którego została wydana ww. decyzja 20 sierpnia 2010 r. o pozwoleniu na budowę.
Teren działki był objęty wszystkimi ww. decyzjami o ustaleniu warunków zabudowy.
Zbiornik retencyjny – znajduje się na północnej części działki, jest wykonany w szczelny sposób z betonowych kręgów, ma ok. 5 m głębokości i ok. 2,5 m średnicy, posiada przykrywę i otwór włazowy, został wykonany przez siostrę Wnioskodawcy około 2011 r. Pozostali współwłaściciele, w tym Wnioskodawca, nie uczestniczyli w wykonaniu prac.
Kable zasilające sąsiednie nieruchomości oraz podtrzymujące je słup strunobetonowy, (linia biegnie pod ziemią wzdłuż południowej a następnie wschodniej części działki, a następnie w północnej części działki wychodzi na słup strunobetonowy, a następnie wychodzi na sąsiednie nieruchomości). Obiekty te wykonała siostra Wnioskodawcy w 2012 r., przy czym kable te wykonano jako alternatywne zasilanie, gdyż poprzednia linia zasilająca nieruchomości sąsiednie poprowadzona była poprzez dz. 44/32 i 44/22 w sposób kolidujący z zaplanowaną budową (pozwoleniem na budowę z 2010 r.). Pozostali współwłaściciele, w tym Wnioskodawca, nie uczestniczyli w wykonaniu prac;
Studzienki kanalizacji sanitarnej wraz z kanałami, które wykonała siostra Wnioskodawcy w 2010 r. Pozostali współwłaściciele, w tym Wnioskodawca, nie uczestniczyli w wykonaniu prac.
Kable – podziemna linia niskiego napięcia zasilająca plac budowy, biegnąca wzdłuż wschodniej granicy działki do szafki z gniazdami elektrycznymi. Linia została wykonana przez siostrę Wnioskodawcy w 2011 r. Pozostali współwłaściciele, w tym Wnioskodawca, nie uczestniczyli w wykonaniu prac.
Szafka z gniazdami elektrycznymi w północno – wschodniej części działki. Szafka ta została wykonana przez siostrę Wnioskodawcy w 2011 r. Pozostali współwłaściciele nie uczestniczyli w wykonaniu prac.
Część drogi technologicznej. Droga została wykonana przez ZIKiT lub innego wykonawcę na zlecenie Gminy jako tymczasowa droga technologiczna do budowy hali widowisko – sportowej na działkach innych niż objęte niniejszym wnioskiem. Miało to miejsce w okresie pomiędzy wiosną 2006 r. a 2009 r. Nie było wtedy innej drogi dojazdowej. Wykorytowano grunt na 60 cm w głąb, wywieziono ziemię i nawieziono kamień niesortowany. Następnie drogę ubito walcem. Budowa ww. hali została ukończona, obiekt został oddany do użytku i posiada inny dojazd, wobec czego droga technologiczna jest zbędna. Zgodnie z postanowieniami umowy użyczenia nieruchomości z 9 maja 2006 r. zawartej pomiędzy współwłaścicielami a Gminą Miejską, po zrealizowaniu inwestycji polegającej na budowie ulicy L., inwestor był zobowiązany do doprowadzenia do stanu pierwotnego zajętych pod drogę technologiczną części działek nr 44/22 i 44/20 (obejmującej obecną działkę 44/32). Pomimo ukończenia wspomnianej inwestycji do chwili obecnej nie podjęto żadnych działań w tym zakresie. Wnioskodawcy nie posiadają informacji, kiedy takie działania zostaną podjęte.
Kilka drzew niepodlegających ochronie na mocy decyzji o ustaleniu warunków.
Drzewa podlegające ochronie zgodnie z decyzjami o warunkach zabudowy.
Brzoza – drzewo nasadzone zamiennie objęte umową z 21 lipca 2010 r. pomiędzy Gminą a siostrą Wnioskodawcy.
Z powyższego wynika, że część obiektów znajdujących się na nieruchomości została wzniesionych przez siostrę Wnioskodawcy, której Wnioskodawca w 2007 r. udzielił pełnomocnictwa do zarządu swoim majątkiem w Polsce.
Opisane wyżej budowle zostały wykonane w celu przygotowania terenu pod budowę budynku określonego we wspomnianej wcześniej decyzji o pozwoleniu na budowę. Infrastruktura ta nie jest jednak wystarczająca na potrzeby inwestycji określonych w decyzjach o warunkach zabudowy.
Działka 44/32 (działka 2)
W ewidencji gruntów i budynków działka znajduje się w całości na terenie oznaczonym symbolem Ba (tereny przemysłowe).
Działka znajduje się na terenie, w odniesieniu do którego została wydana ww. decyzja 20 sierpnia 2010 r. o pozwoleniu na budowę.
Część ciepłociągu i kanału odwadniającego, należące do Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej. Według wiedzy Wnioskodawcy urządzenia wykonał M. lub inny wykonawca na zlecenie władz Miasta prawdopodobnie w latach 70-tych XX w. Początkowo nie były zasypane. Później zostały wyremontowane i zasypane. Prawdopodobnie miało to miejsce w latach 90-tych XX w. Budowa i remont miały miejsce przed zwrotem działki. Wnioskodawca ani pozostali współwłaściciele nie mieli z tym nic wspólnego.
Dwie szafki przyłącza energetycznego na południowym krańcu działki. Jedna z nich została wykonana przez T. w 2011 r., a druga przez siostrę Wnioskodawcy w 2012 r. Pozostali współwłaściciele, w tym Wnioskodawca, nie uczestniczyli w wykonaniu prac.
Studzienka wodomierzowa (wraz z przyłączem wodociągowym) wykonała ją siostra Wnioskodawcy w 2010 r. Pozostali współwłaściciele, w tym Wnioskodawca, nie uczestniczyli w wykonaniu prac.
Studzienka kanalizacji opadowej, którą wykonała siostra Wnioskodawcy w 2011 r. Pozostali współwłaściciele, w tym Wnioskodawca, nie uczestniczyli w wykonaniu prac.
Studzienka kanalizacji sanitarnej wraz z kanałami i przyłączem kanalizacyjnym, które wykonała siostra Wnioskodawcy w 2010 r. Pozostali współwłaściciele, w tym Wnioskodawca, nie uczestniczyli w wykonaniu prac.
Droga technologiczna (opisana powyżej).
Wjazd na posesję. Jest to wykonany przez Gminę Miejską w 2010 r. (w czasie budowy ulicy L.) nasyp łączący się z wykonaną wcześniej drogą technologiczną. Stanowi on kontynuację asfaltowego wjazdu na działce 44/33. Był on używany przez podmioty budujące ulicę L. i halę widowiskowo – sportową.
Kable zasilające sąsiednie nieruchomości biegnące wzdłuż południowej granicy działki. Obiekty te wykonała siostra Wnioskodawcy w 2012 r. przy czym kable te wykonano jako alternatywne zasilanie, gdyż poprzednia linia zasilająca nieruchomości sąsiednie poprowadzona była poprzez dz. 44/32 i 44/22 w sposób kolidujący z zaplanowaną budową (pozwoleniem na budowę z 2010 r.). Jest to część tej samej instalacji zasilającej sąsiednie nieruchomości, która została opisana przy okazji działki 44/22. Pozostali współwłaściciele, w tym Wnioskodawca, nie uczestniczyli w wykonaniu prac.
Kable (podziemna linia niskiego napięcia) zasilające plac budowy, biegnące w południowej części działki. Linia została wykonana przez siostrę Wnioskodawcy w 2011 r. Jest to część tej samej instalacji zasilającej plac budowy, która została opisana przy okazji działki 44/22. Pozostali współwłaściciele, w tym Wnioskodawca, nie uczestniczyli w wykonaniu prac.
Kilka drzew niepodlegających ochronie na mocy decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
Działka 44/23 (działka 3)
W stosunku do nieruchomości nie została wydana decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę.
Teren działki był natomiast objęty trzema wydanymi na wniosek Wnioskodawcy decyzjami o ustaleniu warunków zabudowy, a mianowicie:
decyzją z dnia 11 marca 2013 r. (druga decyzja o ustaleniu warunków zabudowy),
decyzją z dnia 8 lipca 2014 r, nr (trzecia decyzja o ustaleniu warunków zabudowy),
decyzję z dnia 11 września 2014 r. (piąta decyzja o ustaleniu warunków zabudowy).
Droga technologiczna. Jest to część tej samej drogi technologicznej, która została opisana powyżej przy okazji poprzednich działek. Przy czym postanowienia ww. umowy użyczenia nieruchomości z 9 maja 2006 r. nie odnosiły się do tej części drogi. Umowa ta została bowiem podpisana przed zwrotem przedmiotowej działki. W czasie budowy drogi działka znajdowała się więc we władaniu Gminy.
Fragment starej zniszczonej dróżki asfaltowej, przy czym Wnioskodawca nie posiada informacji, kiedy i przez kogo została ona wykonana, istniała na nieruchomości nr 2 w chwili jej zwrotu.
Część ciepłociągu i kanału odwadniającego, należące do Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej (opisanego powyżej).
Drzewa niepodlegające ochronie na mocy decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
Działka nr 44/26 (działka nr 4)
W ewidencji gruntów i budynków działka znajduje się w całości na terenie oznaczonym symbolem Bz (tereny rekreacyjno – wypoczynkowe). Teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Teren działki był objęty czterema wydanymi na wniosek Wnioskodawcy decyzjami o ustaleniu warunków zabudowy, a mianowicie:
decyzją z dnia 31 stycznia 2013 r. (pierwsza decyzja o ustaleniu warunków zabudowy),
decyzją z dnia 8 lipca 2014 r. (trzecia decyzja o ustalenia warunków zabudowy),
decyzją z dnia 11 września 2014 r. nr (piąta decyzja o ustaleniu warunków zabudowy).
Droga technologiczna. Jest to część tej samej drogi technologicznej, która została opisana powyżej przy okazji poprzednich działek. Przy czym postanowienia ww. umowy użyczenia nieruchomości z 9 maja 2006 r. nie odnosiły się to tej części drogi. Umowa ta została bowiem podpisana przed zwrotem przedmiotowej działki. W czasie budowy drogi działka znajdowała się więc we władaniu Gminy.
Inne drzewa niepodlegające ochronie na mocy decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
Słupy oświetleniowe hali widowiskowo – sportowej, które znajdują się w odległości około 20 cm od granicy działki. Nie zostały wzniesione przez Wnioskodawcę, ani przez pozostałych współwłaścicieli, lecz przez inne podmioty związku z budową hali. Nastąpiło to bez zgody współwłaścicieli działki przed jej zwrotem na rzecz współwłaścicieli. Wnioskodawca nie posiada dokładnych informacji, kiedy powstały słupy oświetleniowe. Wedle jego wiedzy miało to miejsce w okresie między 2010 r. a wiosną 2013 r.
Nieruchomość 1 i 2 chce nabyć spółka z ograniczoną odpowiedzialnością prowadząca działalność w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.
Decyzja o warunkach zabudowy z dnia 8 lipca 2014 r. została przeniesiona na stronę kupującą 29 lipca 2015 r. Nabywca zamierza zrealizować na nieruchomościach inwestycję polegającą na zabudowaniu ich zabudową mieszkaniową o wielkości powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 9.000 m2.
W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z 22 lipca 2015 r. strona sprzedająca zobowiązała, że do dnia 22 października 2015 r. wystąpi do właściwego organu z odpowiednim wnioskiem o uchylenie przedmiotowej decyzji o pozwoleniu na budowę. Siostra Wnioskodawcy podejmie więc w wyznaczonym terminie odpowiednie działania zmierzające do uchylenia ww. decyzji.
Wydatki na budowle
Koszty wzniesienia części budowli usytuowanych na działkach 44/22 i 44/32 ponosił inny współwłaściciel (siostra Wnioskodawcy). Pozostałe budowle na działkach objętych niniejszym wnioskiem ponosiły podmioty inne niż współwłaściciele nieruchomości 1 i 2. Żaden ze współwłaścicieli nieruchomości 1 i 2 nie odliczał podatku naliczonego zawartego w kwotach wydatkowanych na wykonanie finansowanych przez nich budowli.
Pozostali współwłaściciele nieruchomości 1 i 2 wystąpili z wnioskami o wydanie indywidualnych interpretacji podatkowych na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania obrotu ze sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości 1 i 2.
Wnioskodawca jest obywatelem polskim. Od 1992 r. mieszka i stale pracuje w Stanach Zjednoczonych Ameryki Północnej. Tam też stale przebywa. Jest amerykańskim rezydentem podatkowym.
W Polsce osiąga niewielkie przychody z tytułu najmu nieruchomości, opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Z tytułu wynajmu nieruchomości Wnioskodawca jest w Polsce zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie figuruje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.
Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem w celach zarobkowych, w szczególności nie zostały one oddane w najem lub dzierżawę.
W uzupełnieniu wniosku z dnia 19 listopada 2015 r. (data wpływu 27 listopada 2015 r.) Wnioskodawca wskazał, że nie prowadził nigdy działalności gospodarczej, a VAT odprowadzał tylko i wyłącznie jako osoba zagraniczna (art. 113 ust. 1 i 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z późniejszymi zm.) z tytułu przychodów z najmu, chociaż przychody te były mniejsze niż kwota uprawniająca do zwolnienia z tyt. art. 113 ust. 1. Z terenu działek 44/22, 44/32, 44/23, 44/26 nie miał żadnych przychodów, a budowle wzniesione przez siostrę Wnioskodawcy nie stanowiły środków trwałych (nie miał zarejestrowanej firmy).
W związku z tym Wnioskodawca nie był uprawniony do odliczeń podatku naliczonego od należnego w stosunku do budowli wzniesionych przez siostrę Wnioskodawcy.
Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów we współwłasności nieruchomości 1 i 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak czy sprzedaż ta jest opodatkowana podatkiem w stawce 23%...
Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.
Na mocy art. 15 ust. 2 u.p.t.u., „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.
Zakres opodatkowania podatkiem VAT jest ograniczony przez dwie przesłanki – podmiotową (osoba dokonująca transakcji musi być podatnikiem podatku od towarów i usług przy dokonywaniu czynności opodatkowanej) oraz przedmiotową (dokonana czynność musi stanowić dostawę towarów, albo świadczenie usług). Tylko jednoczesne spełnienie obu przesłanek skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.
Czynności podatnika VAT realizowane w zakresie przedmiotowym VAT (dostawa towarów, świadczenie usług), lecz odnoszące się do sfery aktywności prywatnej podatnika VAT, nie podlegają opodatkowaniu, gdyż w zakresie tych czynności nie działa on w charakterze podatnika.
Kwestia, kiedy sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego może zostać uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług była wielokrotnie poruszana w orzecznictwie. Istotne znaczenie w tym zakresie miał wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C -180/10 i C-181/10, w którym Trybunał określił kryteria pozwalające objąć, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę, podatkiem od towarów i usług. Trybunał stwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego. Inaczej jest natomiast zdaniem Trybunału w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
W wyroku z dnia 21 grudnia 2012 r. sygn. I FSK 266/12 (publ. Lexis) Naczelny Sąd Administracyjny wypowiedział się w kwestii przesłanek uznania sprzedaży działek budowlanych za działalność przybierającą formę zawodową (profesjonalną) w następujący sposób: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. (...). Podjęcie, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze”.
Jak wynika z opisu stanu nieruchomości 1 i 2, siostra Wnioskodawcy uzyskała kilka decyzji o warunkach zabudowy, dla różnej konfiguracji działek tworzących te nieruchomości, dla różnych inwestycji. Charakter inwestycji objętych poszczególnymi decyzjami o warunkach zabudowy wskazuje, że nie chodziło o obiekty służące wyłącznie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych współwłaścicieli nieruchomości. Ubieganie się przez siostrę Wnioskodawcy o takie decyzje miało na celu doprowadzenie do wzrostu rynkowej wartości nieruchomości 1 i 2 oraz ewentualne korzystne zbycie udziałów we współwłasności tych nieruchomości.
Ponadto siostra Wnioskodawcy podjęła działania mające na celu uzbrojenie nieruchomości (w tym wykonała zbiornik retencyjny, szafkę zasilania placu budowy, szafkę przyłącza elektrycznego (wykonał T.), kable zasilające sąsiednie nieruchomości oraz podtrzymujące je słup strunobetonowy, kable (podziemną linię niskiego napięcia) zasilająca plac budowy, studzienkę wodomierzową (wraz z przyłączem wodociągowym), studzienkę kanalizacji opadowej, studzienkę kanalizacji sanitarnej wraz z kanałami i przyłączem kanalizacyjnym).
Wnioskodawca wiedział o powyższych działaniach siostry, aczkolwiek sam nie starał się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, jak i nie inwestował w wybudowanie budowli na działkach będących przedmiotem wniosku. Należy podkreślić, iż siostra Wnioskodawcy na podstawie pełnomocnictwa z dnia 11 września 2007 r. podpisała oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane w toku postępowania o pozwolenie na budowę. Pozwoliło jej to uzyskać wcześniej opisane pozwolenie na budowę z dnia 20 września 2010 r. Wnioskodawca był stroną opisanej powyżej umowy użyczenia z dnia 9 maja 2006 r. dotyczącego budowy drogi technologicznej. Udzielił siostrze umocowania do podpisania w jego imieniu tej umowy i wyrażenia zgody na przeprowadzenie drogi technologicznej. Wnioskodawca był także stroną wyżej opisanego porozumienia z 18 maja 2006 r. związanego z kwestią utworzenia zjazdu na nieruchomość z planowanej nowej drogi publicznej i zapewnienia działkom należącym do współwłaścicieli dostępu do drogi publicznej po zakończeniu tej inwestycji. Oznacza to, że Wnioskodawca podjął pewne działania mające znaczenie z punktu widzenia wzrostu wartości nieruchomości oraz ewentualnego zbycia udziałów we współwłasności tej nieruchomości.
W związku z powyższym, planowane przez Wnioskodawcę zbycie udziału we współwłasności nieruchomości 1 i 2 będzie stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Wnioskodawca dokonując tej transakcji będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Zostanie więc spełniona podmiotowa przesłanka opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług.
Należy zatem rozważyć, czy w niniejszej sprawie będzie zachodzić przedmiotowa przesłanka opodatkowania podatkiem od towarów i usług. tj. czy planowana transakcja zbycia udziału w nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów, albo świadczenie usług.
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa , do rozporządzania towarami jak właściciel (por. art. 7 u.p.t.u.). Przez świadczenie usług rozumie się natomiast, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 u.p.t.u. (por. art. 8 u.p.t.u.).
Na gruncie u.p.t.u. nie można znaleźć uzasadnienia dla rozróżnienia sprzedaży nieruchomości od sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości połączonej z jej wydaniem. Należy zatem przyjąć, że każda z tych czynności winna być na podstawie u.p.t.u. traktowana tożsamo i zakwalifikowana jako dostawa towarów. W art. 2 pkt 6 u.p.t.u. wskazano, że przez towary rozumie się „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 k.c.). Tak więc właściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 6 u.p.t.u. sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości należy traktować w kategorii sprzedaży towaru, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uwzględniając powyższe, sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości należy uznać za dostawę towaru zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.t.u.
Stanowisko to znajduje potwierdzenie w licznych indywidualnych interpretacjach podatkowych wydawanych przez organy podatkowe, które nie znajdują powodu, aby rozróżniać sprzedaż nieruchomości i sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości oraz przyjmują że każda z tych czynności winna być na podstawie u.p.t.u. traktowana tożsamo.
Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r. (I FPS 2/11) przyjął, iż „(...) sprzedaż udziału we współwłasności budynku, tak jak i udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, prowadzi do przeniesienia na nabywcę takiego udziału prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel. W związku z tym na gruncie ustawy o VAT taka czynność nie może prowadzić do innych skutków prawnych niż sprzedaż towaru przez jednego właściciela (użytkownika wieczystego), która niewątpliwe – w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – stanowi dostawę towarów, bowiem w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”. NSA zauważył także, że „(...) zróżnicowanie takich skutków w przypadku przyjęcia, że mamy do czynienia przy sprzedaży udziału we współwłasności (użytkowaniu wieczystym) z usługą a przy rozporządzeniu własnością (użytkowaniem wieczystym) z dostawą prowadzi do naruszenia konstytucyjnej zasady równości podmiotów wobec prawa”.
Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że w sytuacji Wnioskodawcy sprzedaż przez niego udziału we współwłasności terenu jest dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u.
Ponadto należy zauważyć, że w niniejszej sprawie wszyscy współwłaściciele nieruchomości zamierzają w ramach jednej transakcji zbyć wszystkie swoje udziały w nieruchomości 1 i nieruchomości 2. Nabywca nabędzie więc niepodzielne prawo własności tych nieruchomości.
W myśl art. 29a ust. 8 u.p.t.u. „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. Tym samym o stawce obowiązującej przy sprzedaży gruntu (udziału we współwłasności nieruchomości), na którym posadowiony jest budynek lub budowla trwale związany z tym gruntem, decyduje charakter tegoż obiektu budowlanego oraz zasady jego opodatkowania, ponieważ w takim przypadku wartość gruntu stanowi składnik podstawy opodatkowania budynku lub budowli. Sprzedaż gruntu w takim przypadku nie ma charakteru samodzielnego, lecz związana jest z obiektem, który z tym gruntem jest związany (por. J. Zubrzycki, Leksykon VAT 2013, tom I, Oficyna Wydawnicza UNlMEX, s. 530).
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynku i budowli. Pomocniczo należy tu zatem sięgnąć do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U z 2013 r., poz. 1409 ze zm.).
Należy podkreślić, iż w świetle art. 3 pkt 2 tej ustawy przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Natomiast, za budowlę w rozumieniu prawa budowlanego uważa się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 tej ustawy).
Z opisu stanu faktycznego wynika, że na wszystkich działkach opisanych w niniejszym wniosku znajdują się obiekty mające charakter trwale związanych z gruntem budowli. Grunty te nie mogą więc zostać uznane za niezabudowane. W niniejszej sprawie zastosowanie znajdzie więc zasada określona w art. 29a ust. 8 u.p.t.u.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynku, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
W przypadku dostawy budowli (wraz ze znajdującym się pod nią gruntem) zasadą jest zatem zwolnienie od opodatkowania.
Z kolei z opodatkowaniem dostawy podatkiem VAT mamy do czynienia w dwóch przypadkach (stanowiącym wyjątki od zasady), tj.:
gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo
gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. w następujący sposób: „ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
Biorąc pod uwagę powyższą definicję, aby doszło do pierwszego zasiedlenia budynku budowli lub ich części, konieczne jest łączne spełnienie następujących przesłanek:
wybudowanie budynku, budowli lub ich części lub ich ulepszenie. W tym ostatnim przypadku konieczne jest aby, wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej,
oddanie do użytkowania budynku, budowli lub ich części (po uprzednim wybudowaniu lub ulepszeniu),
oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu,
oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi (por. G. Kaptur, VAT – zwolnienie dostawy budynków, budowli i ich części, C.H. Beck, Warszawa 2013, s. 63-64).
Innymi słowy pierwsze zasiedlenie ma miejsce w momencie oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi;
nowo wybudowanego budynku (budowli lub ich części) lub
gruntownie odnowionego (gdy nakłady na odnowienie stanowią co najmniej 30% jego wartości początkowej) budynku (budowli lub jego części)
- w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu VAT (np. sprzedaż, najem, dzierżawa, leasing). (Por. J. Zubrzycki, op. cit s. 539).
W niniejszej sprawie na działkach wchodzących w skład nieruchomości 1 i 2 zostały wybudowane liczne budowle. Część z nich znajdowała się już na poszczególnych działkach w chwili zwrotu nieruchomości 1 i 2 na rzecz Wnioskodawcy i innych spadkobierców dawnych właścicieli na podstawie decyzji administracyjnych wydanych w trybie art. 136 ust. 3 u.g.n.
Niektóre zostały wybudowane przez siostrę Wnioskodawcy lub inne podmioty już po zwrocie przedmiotowych działek na rzecz Wnioskodawcy i innych spadkobierców dawnych współwłaścicieli.
W ocenie Wnioskodawcy, w stosunku do żadnej z opisanych we wniosku działek nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia. Dopiero zbycie (sprzedaż) udziałów we współwłasności nieruchomości 1 i 2 przez Wnioskodawcę będzie równoznaczne z oddaniem budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
Wobec powyższego sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności nieruchomości 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%.
Biorąc pod uwagę powyższe Wnioskodawca wnosi, jak na wstępie.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości 1 i 2 oraz nieprawidłowe w zakresie stawki podatku dla sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości 1 i 2.
Definicja dostawy towarów zawarta została w art. 7 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Na mocy art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem – powołanego również przez Wnioskodawcę – orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zatem określenie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Siostra Wnioskodawcy uzyskała kilka decyzji o warunkach zabudowy, dla różnej konfiguracji działek tworzących nieruchomości 1 i 2, dla różnych inwestycji.
Wnioskodawca wiedział o powyższych działaniach siostry, aczkolwiek sam nie starał się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, jak i nie inwestował w wybudowanie budowli na działkach będących przedmiotem wniosku. Wnioskodawca podkreśla, że siostra Wnioskodawcy na podstawie pełnomocnictwa z dnia 11 września 2007 r. podpisała oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane w toku postępowania o pozwolenie na budowę. Pozwoliło jej to uzyskać wcześniej opisane pozwolenie na budowę z dnia 20 września 2010 r. Wnioskodawca był stroną opisanej powyżej umowy użyczenia z dnia 9 maja 2006 r. dotyczącego budowy drogi technologicznej. Udzielił siostrze umocowania do podpisania w jego imieniu tej umowy i wyrażenia zgody na przeprowadzenie drogi technologicznej. Wnioskodawca był także stroną wyżej opisanego porozumienia z 18 maja 2006 r. związanego z kwestią utworzenia zjazdu na nieruchomość z planowanej nowej drogi publicznej i zapewnienia działkom należącym do współwłaścicieli dostępu do drogi publicznej po zakończeniu tej inwestycji.
W tym miejscu wskazać należy, że kwestia udzielenia pełnomocnictw uregulowana jest w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.).
Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego przepisu pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Zgodzić zatem należy się z Wnioskodawcą, że charakter inwestycji objętych poszczególnymi decyzjami o warunkach zabudowy wskazuje, że nie chodziło o obiekty służące wyłącznie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych współwłaścicieli nieruchomości. Ubieganie się przez siostrę Wnioskodawcy o takie decyzje miało na celu doprowadzenie do wzrostu rynkowej wartości nieruchomości 1 i 2 oraz ewentualne korzystne zbycie udziałów we współwłasności tych nieruchomości. Oznacza to, że Wnioskodawca podjął działania mające znaczenie z punktu widzenia wzrostu wartości nieruchomości oraz ewentualnego zbycia udziałów we współwłasności tej nieruchomości.
W związku z tym, planowane przez Wnioskodawcę zbycie udziału we współwłasności nieruchomości 1 i 2 będzie dokonane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca w odniesieniu do tej transakcji będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
W konsekwencji sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów we współwłasności nieruchomości 1 i 2 będzie podległa opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości 1 i 2 uznać należało za prawidłowe.
Jak wskazano w opisie sprawy na działkach wchodzących w skład nieruchomości 1 i 2 zostały wybudowane liczne budowle. Część z nich znajdowała się już na poszczególnych działkach w chwili zwrotu nieruchomości 1 i 2 na rzecz Wnioskodawcy i innych spadkobierców dawnych właścicieli na podstawie decyzji administracyjnych wydanych w trybie art. 136 ust. 3 u.g.n. Niektóre zostały wybudowane przez siostrę Wnioskodawcy lub inne podmioty już po zwrocie przedmiotowych działek na rzecz Wnioskodawcy i innych spadkobierców dawnych współwłaścicieli.
Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem w celach zarobkowych, w szczególności nie zostały one oddane w najem lub dzierżawę
Z uwagi na przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane powyżej przepisy, stwierdzić należy, że szczegółowo wymienione w opisie sprawy budowle posadowione na nieruchomości 1 i 2 nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy – nie były one przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Zgodzić zatem należy się z Wnioskodawcą, że nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia i dopiero zbycie (sprzedaż) udziałów we współwłasności nieruchomości 1 i 2 przez Wnioskodawcę będzie równoznaczne z oddaniem budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
Nie można jednak zgodzić się ze stanowiskiem Strony, że wobec powyższego sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności nieruchomości 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%.
Należy zauważyć, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawcy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie.
W konsekwencji, dla dostawy ww. budowli zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Oznacza to, że dostawa udziałów we współwłasności nieruchomości 1 i 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie stawki podatku dla sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości 1 i 2 uznać należało za nieprawidłowe
IPPP2/4512-1220/15-3/MAO | Interpretacja indywidualna
IBPP3/4512-971/15/SR | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Budowle > IPPP1/4512-892/15-4/BS

References: art. 29
 art. 43
 art. 29
 art. 14
 art. 6
 art. 136
 art. 155
 art. 136
 art. 113
 art. 15
 art. 15
 art. 9
 FSK 
 art. 15
 art. 5
 art. 7
 art. 7
 art. 8
 art. 2
 art. 2
 art. 7
 art. 7
 art. 7
 art. 29
 art. 3
 art. 29
 art. 43
 art. 2
 art. 136
 art. 7
 art. 195
 art. 99
 art. 15
 art. 136
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29