Source: http://www.rp.pl/artykul/435568-Dom-w-Bulgarii--czyli-bajecznie-niskie-podatki-.html
Timestamp: 2016-08-29 21:34:43+00:00

Document:
Dom w Bu�garii, czyli bajecznie niskie podatki
red. Dom w Bu�garii, czyli bajecznie niskie podatki
aktualizacja: 18.02.2010, 06:30
Foto: www.sxc.hu, Pasha Mihova PaM Pasha Mihova
Inwestuj�c w dom na wynajem na s�onecznym po�udniu Europy mo�na liczy� na spore zyski. Bu�garski fiskus dok�ada inwestorom bonus od siebie: podatek od dochod�w tak niski, �e grzechem by�oby z niego nie skorzysta�.
D�ugi sezon oraz praktycznie pewna pogoda latem sprzyjaj� uzyskaniu wysokiego zwrotu z inwestycji w ca�ej Europie Po�udniowej. Jednak z podatkowego punktu widzenia wyj�tkowo atrakcyjnie prezentuje si� inwestowanie w domy i mieszkania na wynajem w Bu�garii: podatek dochodowy od osób fizycznych wynosi tam zaledwie 10%. Taki podatek p�aci si� zarówno od dochodów z najmu, jak i dochodów ze sprzeda�y nieruchomo�ci, je�eli sprzeda� nast�puje przed up�ywem 3 lat od nabycia. To znacznie korzystniej ni� w Polsce, gdzie ze sprzeda�� trzeba czeka� a� 5 lat, by unikn�� podatku z tego tytu�u.
Powstaje jednak pytanie: jak tego rodzaju dochody uzyskane w Bu�garii ma opodatkowa� kto�, kto na sta�e mieszka w Polsce i tu p�aci inne podatki? Czy korzystne opodatkowanie w Bu�garii nie doprowadzi do dodatkowego lub podwójnego opodatkowania w Polsce?
[srodtytul] Bu�garski dochód czasami obci��y skal�[/srodtytul]
Odpowiedzi na te pytanie udziela [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=73626]umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, któr� Polska i Bu�garia podpisa�y w roku 1994[/link]. Zgodnie z ogólnie przyj�tymi w takich umowach zasadami opodatkowania, opartymi o modelow� konwencj� OECD, umowa polsko-bu�garska zezwala (art. 6), aby dochody z nieruchomo�ci po�o�onej w Bu�garii, w tym z jej wynajmu, uzyskiwane przez polskiego rezydenta podatkowego by�y opodatkowane w Bu�garii. Podobnie zyski ze sprzeda�y takiej nieruchomo�ci mog� by�, zgodnie z art. 14 umowy, opodatkowane w kraju po�o�enia. Jednocze�nie, aby nie dosz�o do podwójnego opodatkowania tych samych dochodów Polska stosuje - zgodnie z art. 24 umowy � zwolnienie ich od opodatkowania w Polsce.
Ale wi�kszo�� podatników bu�garski dochód mo�e po�rednio obci��a�, gdy� polski fiskus zastosuje metod� wy��czenia z progresj�. Na czym ona polega? Otó� dochód uzyskany w Bu�garii zostanie wzi�ty pod uwag� przy ustalaniu stawki podatku do rozliczenia pozosta�ych dochodów podatnika, uzyskanych ju� w Polsce. W przypadku osób rozliczaj�cych si� z fiskusem na zasadach ogólnych, czyli wed�ug skali podatkowej, dochody z najmu nieruchomo�ci w Bu�garii sprawi�, �e wcze�niej przekroczony zostanie próg podatkowy dla stawki 32%. Natomiast podatnik uzyskuj�cy w kraju dochody opodatkowane jedynie podatkiem liniowym 19%, nie odczuje dodatkowego ci�aru - dochody z najmu lub zbycia nieruchomo�ci w Bu�garii nie wp�yn� na wysoko�� jego podatku w Polsce.
[srodtytul]Tam sprzedasz bez podatku[/srodtytul]
Polacy inwestuj�cy w bu�garskie nieruchomo�ci mog� mie� w�tpliwo�ci, jakie zasady opodatkowania b�d� ich obowi�zywa�, gdy tak� nieruchomo�� sprzedadz� po up�ywie 3 lat, ale przed up�ywem 5 lat. Pozornie mo�e si� wydawa�, �e je�eli do sprzeda�y dojdzie przed up�ywem 5 lat licz�c od ko�ca roku, w którym nast�pi�o nabycie, to wówczas dochód zostanie opodatkowany w Polsce. Jednak tak nie jest.
Z brzmienia art. 30e ust. 8 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474]ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych[/link] wynika, �e dochód ze sprzeda�y nieruchomo�ci za granic�, który nie jest zwolniony od podatku na mocy umowy mi�dzynarodowej podlega opodatkowaniu w Polsce. Jednak dochód ze sprzeda�y nieruchomo�ci w Bu�garii jest zwolniony od podatku w Polsce na mocy art. 24 umowy polsko�bu�garskiej poniewa� mo�e on podlega� opodatkowaniu w Bu�garii. Nie ma znaczenia, czy do opodatkowania faktycznie dosz�o. Istotna jest sama mo�liwo��. Zatem w ka�dej sytuacji dochód ze zbycia nieruchomo�ci po�o�onej w Bu�garii nie b�dzie opodatkowany w Polsce.
[srodtytul]Sam ziemi nie kupisz, ale twoja spó�ka - tak[/srodtytul]
Warto wspomnie�, �e Bu�garia przed akcesj� do UE wprowadzi�a zakaz nabywania ziemi przez cudzoziemców do 1 stycznia 2012 roku. W samej Bu�garii istniej� ró�ne podgl�dy na to w jakim zakresie ten zakaz obowi�zuje. Jednak cudzoziemcy mog� nabywa� mieszkania i domy bez gruntu, na którym s� one posadowione. Nie jest to sytuacja idealna, dlatego bardzo cz�sto zakupu nieruchomo�ci dokonuj� spó�ki zarejestrowane w Bu�garii, których w�a�cicielami s� cudzoziemcy.
Wówczas polski w�a�ciciel spó�ki otrzymuje dochody nie z najmu, lecz z dywidendy lub z pensji wyp�acanej przez spó�k�. Dochody z pensji podlegaj� opodatkowaniu w Bu�garii nisk� jak dla Polaka stawk� 10% i s� zwolnione z podatku w Polsce. Natomiast dochody z dywidendy wyp�acanej przez spó�k� podlegaj� podatkowi bu�garskiemu do wysoko�ci 10%, lecz w Polsce te� trzeba zap�aci� od nich podatek od dywidend. W efekcie w Polsce pobierany jest podatek w wysoko�ci 19%, a podatek pobrany w Bu�garii zaliczany jest na jego poczet.
[srodtytul]Bu�garska rezydencja podatkowa [/srodtytul]
Kolejnym aspektem podatkowym posiadania nieruchomo�ci w Bu�garii jest mo�liwo�� przeniesienia tam swojej rezydencji podatkowej, co pozwoli na p�acenie ni�szych podatków równie� od innych dochodów. Bu�garia uznaje za rezydenta podatkowego osob� fizyczn�, która przebywa w tym kraju przynajmniej 183 dni. To nie wystarczy polskiemu fiskusowi. Do uznania, �e dosz�o do zmiany rezydencji podatkowej wymaga on jeszcze wykazania, �e podatnik przeniós� do Bu�garii o�rodek swoich interesów �yciowych. Jest to znacznie wi�cej ni� przebywanie w Bu�garii przez pó� roku. Wynika to z art. 3 ust. 1 a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w powi�zaniu z art. 4 umowy polsko � bu�garskiej.
Jak wida� inwestowanie w nieruchomo�ci za granic� mo�e by� atrakcyjnym sposobem lokowania pieni�dzy. Wi��e si� jednak z wkroczeniem na skomplikowany obszar podatków mi�dzynarodowych. Zasady opodatkowania dochodów s� ró�ne w ró�nych krajach, lecz zwykle pa�stwo, w którym znajduje si� nieruchomo��, chce udzia�u w zyskach zwi�zanych z t� nieruchomo�ci�. Z kolei mechanizmy unikania podwójnego opodatkowania s� wprawdzie podobne, lecz w umowach z poszczególnymi krajami mog� si� kry� niespodziewane obci��enia. Przed podj�ciem jakichkolwiek decyzji warto skonsultowa� si� z ekspertem, który ma aktualn� wiedz� o prawno-podatkowej sytuacji w obu krajach.
[srodtytul][i]Piotr Michalski[/i][/srodtytul]
[srodtytul] Doradca Podatkowy[/srodtytul]
www.polishtaxes.eu
Potr�cenia: teoria mo�e si� r�ni� od pra...

References: art. 14
 art. 24
 art. 30
 art. 24
 art. 3
 art. 4