Source: http://pravniki.info/viewtopic.php?t=35934
Timestamp: 2019-08-20 08:44:21+00:00

Document:
pravniki.info ~ Brezplačni pravni nasveti ~ Poglej temo - Postopek delitve ali prodaje nepremičnine
< Dedno pravo ~ Postopek delitve ali prodaje nepremičnine
Objavljeno: Ned 26 Avg, 2018 20:04
V postopek zapuščine sta vpletena dva dediča. Vsakemu pripada polovica dediščine.
Glavni del zapuščine je nepremičnina (hiša). Prvi dedič želi izplačati drugega dediča. S tem bi prvi dedič pridobil posest nad celotno nepremičnino, drugi dedič pa bi dobil denar.
1. Stvar se zaplete v tem, da prvi dedič za izplačilo po mnenju drugega dediča ponuja premalo denarja, zato se z izplačilom ne strinja. Tudi če bi prišlo do uradne cenitve nepremičnine se drugi dedič z izplačilom nebi strinjal, saj enostavno nima urejene nepremičnine za prebivanje, z izplačilom pa si tudi nebi mogel kupiti in urediti prostora za prebivanje.
Zanima me ali da sodišče prednost delitvi nepremičnine pred izplačilom? Kako ta delitev sodno poteka? Ali bosta po zaključku zapuščine oba dediščina vpisana kot lastnika nepremičnine, ter bo moral nato drugi dedič z dodatnim sodnim postopkom (tožbo?) zahtevati delitev nepremičnine?
2. Kako prvi dedič, ki želi izplačati drugega, dokazuje morebitna vlaganja v nepremičnino? Bo to dokazoval z računi in pričami (delavci), ali samo s cenitvijo? Kaj se zgodi, če drugi dedič ni zadovoljen s cenitvijo prvega dediča. Ali lahko opravi svojo cenitev, ali morda kar sodišče predlaga samo enega neodvisnega cenilca za oba dediča?
3. V primeru cenitve, za kakšno vrsto cenitve bo šlo? Bo cenilec gledal primerljive prodane nepremičnine v okolici, ali bo cenilec gledal kakšni materiali so bili med gradnjo uporabljeni v hiši, kako in kdaj je bila grajena, ter adaptirana, itd?
4. V primeru da nepremičnine ni mogoče razdeliti po polovici, ali se nato celotno nepremičnino da v prodajo? Kaj se zgodi, če prvi dedič tu spet predlaga izplačilo, bo sodišče vseeno dalo prednost prodaji celotne nepremičnine 3. osebi?
Objavljeno: Pon 27 Avg, 2018 11:16
Če se dediča ne moreta dogovoriti o zapuščini, bo sodišče določilo solastnino na nepremičninah, pri čemer se upošteva pri določitvi višine deležev celotna vrednost zapuščine (torej če nekdo dobi iz zapuščine (npr. z računa pokojnega, NE denar, ki ga ponuja drug dedič) več denarja, dobi manjši delež na nepremičnini). Razen v primeru soglasja vseh dedičev, se zapuščinsko sodišče ne sme ubadati z delitvijo nepremičnine.
Katerikoli solastnik lahko nato predlaga delitev nepremičnine. Če je nepremičnina deljiva v naravi, sodišče praviloma razdeli na ta način (npr. hiša v dve stanovanji, njiva v dve njivi). Če nepremičnina ne deljiva, jo dobi v last tisti dedič, ki zanjo izkaže močnejši pravni interes (npr. če eden ima svoje lastniško stanovanje, drugi pa ne, dobi stanovanje drugi; če je en kmet, drugi ne, dobi njivo prvi), drugega pa izplača po vrednosti, ki jo določi sodno postavljeni cenilec (običajno višja od tržne). Če noben dedič noče dobiti nepremičnine po ocenjeni vrednosti (torej jo po tej ceni odplačati drugemu) in če je ni mogoče deliti v naravi, sodišče določi, da se nepremičnina proda na dražbi, kupnina pa razdeli sorazmerno s solastniškimi deleži. Tako pridobljena kupnina je običajno nižja od tržne.
Vlaganja nikoli ne pomenijo pridobitve večjega solastniškega deleža. Če je z lastnikom sklenjena pogodba, v kateri je določeno, da se z investicijo pridobi nek delež, potem izjemoma ja. Kdor zatrjuje tako pogodbo, jo mora tudi dokazati. V primeru pokojnih lastnikov je to praktično nemogoče. Možen je zahtevek proti lastniku zaradi povečanja vrednosti nepremičnine; to je zahtevek do zapuščine in v primeru, da ga investitor dokaže, so za vračilo zneska zavezani vsi dediči skladno z dednimi deleži (torej tudi investitor, če je dedič). Gre za vračilo denarja, NE za pridobitev deleža na nepremičnini. Kot rečeno, ne dokazuje se višina vrednosti vlaganj, ampak povečanje vrednosti, ki izhaja iz teh vlaganj. Treba je dokazati, da je investitor ta dela dejansko financiral (računi za dela in delavce, dokaz o plačilu računov ter predvsem dokaz, da ta denar izvira od investitorja), s cenitvijo pa se potem dokaže koliko je nepremičnina dejansko postala več vredna zaradi teh investicij.
V primeru sodnih cenitev sodišče samo določi cenilca, plača ga tisti, ki predlaga izvedbo takega dokaza (torej tisti, ki dokazuje npr. vrednost nepremičnine). Izvensodne cenitve so mogoče, vendar nasprotne stranke ne zavezujejo in jih ni dolžna priznati.
Cenilci ocenjujejo vrednost po vrsti metod; gre se za to, da skušajo pridobiti približek tržne vrednosti. Ocenijo stanje nepremičnine, pa tudi stanje na trgu na primerljivih lokacijah. V primeru ugotavljanja povečanja vrednosti cenilec ugotovi izvorno stanje nepremičnine (za to je treba v postopku predložiti dokaze, kakšno je bilo stanje pred investicijo, npr. načrti, fotografije, posnetki itd., cenilec nato ocenjuje stanje na podlagi teh dokazov) ter sedanje stanje ter na tej podlagi oceni povečanje vrednosti.

References: sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče