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Timestamp: 2020-07-05 15:56:49+00:00

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La locazione nel codice civile - Immo+
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aggiornato al 23 Marzo 2019
Il Codice Civile tratta i contratti di locazione al Capo VI (Della locazione) del Titolo III (Dei singoli contratti) del Libro Quarto (Delle obbligazioni), dall’articolo 1571 al 1654.
Gli articoli riguardanti la locazione a uso abitativo vanno dal 1571 al 1614.
Art. 1572. Locazioni e anticipazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione.
Sono altre sì atti eccedenti l’ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno .
Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Art. 1577. Necessità di riparazioni.
Art. 1579. Limitazioni convenzionali della responsabilità.
Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.
Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.
Art. 1582. Divieto d’innovazione.
Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.
Se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni.
Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi.
È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa.
Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata . Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizione stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.
Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali.
Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.
La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente.
Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Se il conduttore è stato licenziato dall’acquirente perché il contratto di locazione non aveva data certa anteriore al trasferimento, il locatore è tenuto a risarcirgli il danno.
Art. 1602. Effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente.
Se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’articolo 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario.
Il compratore con patto di riscatto non può esercitare la facoltà di licenziare il conduttore fino a che il suo acquisto non sia divenuto irrevocabile con la scadenza del termine fissato per il riscatto.
La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento . Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali.
Se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta, può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell’anno in corso nel giorno del trasferimento.
Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio .
Sezione II – Della locazione di fondi urbani
Nelle locazioni di case non mobiliate l’inquilino può essere licenziato se non fornisce la casa di mobili sufficienti o non presta altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione .
Art. 1609. Piccole riparazioni a carico dell’inquilino.
Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Art. 1611. Incendio di casa abitata da più inquilini.
Se si tratta di casa occupata da più inquilini, tutti sono responsabili verso il locatore del danno prodotto dall’incendio, proporzionatamente al valore della parte occupata. Se nella casa abita anche il locatore, si detrae dalla somma dovuta una quota corrispondente alla parte da lui occupata.
Art. 1613. Facoltà di recesso degli impiegati pubblici.
Gli impiegati delle pubbliche amministrazioni possono, nonostante patto contrario, recedere dal contratto nel caso di trasferimento, purché questo non sia stato disposto su loro domanda.
Tale facoltà si esercita mediante disdetta motivata, e il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta.
Art. 1614. Morte dell’inquilino.
Sezione III – Dell’affitto
Paragrafo primo – Disposizioni generali
Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione . A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa.
Se le parti non hanno determinato la durata dell’affitto ciascuna di esse può recedere dal contratto dando all’altra un congruo preavviso.
Sono salve e gli usi che dispongono diversamente.
Art. 1618. Inadempimenti dell’affittuario.
Art. 1620. Incremento della produttività della cosa.
L’affittuario può prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa, purché esse non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio, e siano conformi all’interesse della produzione .
Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto le riparazioni straordinarie . Le altre sono a carico dell’affittuario.
Se l’esecuzione delle riparazioni che sono a carico del locatore determina per l’affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale o, nel caso di affitto non superiore a un anno, al quinto del reddito complessivo, l’affittuario può domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Se, in conseguenza di una disposizione di legge, o di un provvedimento dell’autorità riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, può essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Sono salve le diverse disposizioni della legge o del provvedimento dell’autorità.
Art. 1624. Divieto di subaffitto. Cessione dell’affitto.
L’affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore.
Se si è convenuto che l’affitto possa sciogliersi in caso di alienazione, l’acquirente che voglia dare licenza all’affittuario deve osservare la disposizione dell’articolo 1616.
Quando l’affitto ha per oggetto un fondo rustico, la licenza deve essere data col preavviso di sei mesi e ha effetto per la fine dell’anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso.
Art. 1626. Incapacità o insolvenza dell’affittuario.
L’affitto si scioglie per l’interdizione, l’inabilitazione o l’insolvenza dell’affittuario salvo che al locatore sia prestata idonea garanzia per l’esatto adempimento degli obblighi dell’affittuario.
Art. 1627. Morte dell’affittuario.
Paragrafo secondo – Dell’affitto di fondi rustici
Art. 1628. Durata minima dell’affitto.
Se le norme corporative stabiliscono un periodo minimo di durata del contratto, l’affitto di un fondo rustico stipulato per una durata inferiore si estende al periodo minimo così stabilito.
L’affitto di fondi rustici destinati al rimboschimento può essere stipulato per un termine massimo di novantanove anni.
L’affitto a tempo indeterminato di un fondo soggetto a rotazione di colture si reputa stipulato per il tempo necessario affinché l’affittuario possa svolgere e portare a compimento il normale ciclo di avvicendamento delle colture praticate nel fondo.
Se il fondo non è soggetto ad avvicendamento di colture, l’affitto si reputa fatto per il tempo necessario alla raccolta dei frutti.
L’affitto non cessa se prima della scadenza una delle parti non ha dato disdetta con preavviso di sei mesi .
Per l’affitto a misura, oppure a corpo con indicazione della misura, nel caso di eccesso o di difetto dell’estensione del fondo rispetto alla misura indicata, i diritti e le obbligazioni delle parti sono determinati secondo le norme contenute nel capo della vendita.
Artt. 1632 – 1634 (Abrogati)
Se, durante l’affitto convenuto per più anni, almeno la metà dei frutti di un anno non ancora separati perisce per caso fortuito, l’affittuario può domandare una riduzione del fitto, salvo che la perdita trovi compenso nei precedenti raccolti .
Qualora la perdita non trovi compenso nei precedenti raccolti, la riduzione è determinata alla fine dell’affitto, eseguito il conguaglio con i frutti raccolti in tutti gli anni decorsi . Il giudice può dispensare provvisoriamente l’affittuario dal pagamento di una parte del fitto in proporzione della perdita sofferta.
La riduzione non può mai eccedere la metà del fitto.
In ogni caso si deve tener conto degli indennizzi che l’affittuario abbia conseguiti o possa conseguire in relazione alla perdita sofferta.
Al perimento è equiparata la mancata produzione dei frutti.
Se l’affitto ha la durata di un solo anno, e si è verificata la perdita per caso fortuito di almeno la metà dei frutti, l’affittuario può essere esonerato dal pagamento di una parte del fitto, in misura non superiore alla metà.
L’affittuario può, con patto espresso, assumere il rischio dei casi fortuiti ordinari . Sono reputati tali i fortuiti che, avuto riguardo ai luoghi e a ogni altra circostanza, le parti potevano ragionevolmente ritenere probabili.
È nullo il patto col quale l’affittuario si assoggetta ai casi fortuiti straordinari .
Il fitto può consistere anche in una quota ovvero in una quantità fissa o variabile dei frutti del fondo locato .
Le scorte morte costituenti la dotazione del fondo, che sono state consegnate all’affittuario all’inizio dell’affitto, con determinazione della specie, qualità e quantità, devono, anche se stimate, essere restituite al locatore alla fine dell’affitto, nella stessa specie, qualità e quantità e, se si tratta di scorte fisse, come macchinari e attrezzi, nello stesso stato d’uso. L’eccedenza o la deficienza deve essere regolata in danaro, secondo il valore corrente al tempo della riconsegna. La dotazione necessaria non può essere distratta e deve essere mantenuta secondo le esigenze delle colture e la pratica dei luoghi .
La disposizione del comma precedente si applica anche se, all’inizio dell’affitto, l’affittuario ha depositato la somma che rappresenti il valore delle scorte presso il locatore, salvo l’obbligo di questo di restituirla al tempo della riconsegna delle scorte.
Se le scorte sono state consegnate con la sola indicazione del valore, l’affittuario ne acquista la proprietà, e, alla fine dell’affitto, deve restituire il valore ricevuto o scorte in natura per un corrispondente valore, determinato secondo il prezzo corrente, al tempo della riconsegna, ovvero parte dell’uno e parte delle altre .
Quando il bestiame da lavoro o da allevamento, costituente la dotazione del fondo, è stato in tutto o in parte fornito dal locatore, si osservano le disposizioni degli articoli seguenti, salve i patti diversi .
Art. 1642. Proprietà del bestiame consegnato.
Qualora il bestiame consegnato all’affittuario sia stato determinato con indicazione della specie, del numero, del sesso, della qualità, dell’età e del peso, anche se ne è stata fatta stima, la proprietà di esso rimane al locatore. Tuttavia l’affittuario può disporre dei singoli capi, ma deve mantenere nel fondo la dotazione necessaria .
Il rischio della perdita del bestiame è a carico dell’affittuario dal momento in cui questi lo ha ricevuto, se non è stato diversamente pattuito.
L’affittuario fa suoi i parti e gli altri frutti del bestiame, l’accrescimento e ogni altro provento che ne deriva.
Il letame però deve essere impiegato esclusivamente nella coltivazione del fondo.
Nel caso previsto dall’articolo 1642, al termine del contratto l’affittuario deve restituire bestiame corrispondente per specie, numero, sesso, qualità, età e peso a quello ricevuto. Se vi sono differenze di qualità o di quantità contenute nei limiti in cui esse possano ammettersi avuto riguardo ai bisogni della coltivazione del fondo, l’affittuario deve restituire bestiame di uguale valore . Se vi è eccedenza o deficienza nel valore del bestiame ne è fatto conguaglio in danaro tra le parti, secondo il valore al tempo della riconsegna .
La disposizione del comma precedente si applica anche se, all’inizio dell’affitto, l’affittuario ha depositato presso il locatore la somma che rappresenta il valore del bestiame .
Si applica altre sì la disposizione del terzo comma dell’articolo 1640.
Sono salve i patti diversi.
L’affittuario uscente deve mettere a disposizione di chi gli subentra nella coltivazione i locali opportuni e gli altri comodi occorrenti per i lavori dell’anno seguente; il nuovo affittuario deve lasciare al precedente i locali opportuni e gli altri comodi occorrenti per il consumo dei foraggi e per le raccolte che restano da fare.
Per l’ulteriore determinazione dei rapporti tra l’affittuario uscente e l’affittuario subentrante si osservano, gli usi locali.
Paragrafo terzo – Dell’affitto a coltivatore diretto
Quando l’affitto ha per oggetto un fondo che l’affittuario coltiva col lavoro prevalentemente proprio o di persone della sua famiglia, si applicano le norme che seguono.
Artt. 1648 – 1651 (Abrogati)
Art. 1652. Anticipazioni dell’affittuario.
Qualora l’affittuario non possa provvedere altrimenti, il locatore è tenuto ad anticipargli le sementi e le materie fertilizzanti e antiparassitarie necessarie per la coltivazione del fondo.
Il credito del locatore produce interessi in misura corrispondente al saggio legale.
Artt. 1653 – 1654 (Abrogati)

References: Art. 1572

Art. 1577

Art. 1579

Art. 1582
 sentenza 

Art. 1602

Art. 1609

Art. 1611

Art. 1613

Art. 1614

Art. 1618

Art. 1620

Art. 1624

Art. 1626

Art. 1627

Art. 1628

Art. 1642

Art. 1652