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Timestamp: 2019-06-18 08:52:22+00:00

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Estudio crítico de la reforma del juicio de desahucio por falta de pago por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler : Law Center Social from Derecho Procesal Civil -
Estudio crítico de la reforma del juicio de desahucio por falta de pago por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler
Por Eleazar Robaina Espinosa hace 2146 días
Categorías: Derecho Civil, Derecho Procesal, Doctrina
Autora: Mª José Achón Bruñén.
En el presente artículo se comenta, desde un punto de vista práctico, la modificación del juicio de desahucio por falta de pago por la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, analizando los problemas que la reciente reforma suscita.
La Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler ha modificado de nuevo el juicio de desahucio por falta de pago. Los intentos de nuestro legislador de enmendar las deficiencias de este procedimiento han resultado vanos, ya que, a pesar de sus múltiples «parcheos» legislativos, su regulación sigue adoleciendo de defectos e imperfecciones reprobables que redundan en detrimento de los justiciables (arrendadores y arrendatarios), suscitan importantes dudas interpretativas entre los profesionales del Derecho y abocan a los Juzgados de Primera Instancia a flexibilizar —por no decir incumplir— los términos legales, en especial el plazo para practicar el lanzamiento.
II. MODIFICACIÓN DE CUESTIONES IRRELEVANTES EN SEDE DE ENERVACIÓN Y OLVIDO DE PROBLEMAS IMPORTANTES
La reforma del art. 22.4 LEC, relativo a la enervación, por la Ley 4/2013 ha sido meramente formal, sin especial incidencia en la praxis:
En primer lugar, se ha establecido que el arrendatario no podrá enervar si ha sido requerido de pago fehacientemente por el arrendador con, al menos, treinta días de antelación (antes era un mes) y aunque bien es cierto que en una primera apreciación pudiera parecer que no es exactamente lo mismo, una lectura detenida permite concluir que es más o menos igual, habida cuenta de que al no tratarse de un plazo procesal, sino de un requerimiento previo al juicio, se ha de computar en días naturales que no hábiles, lo que permite concluir que la variación legal ha sido mínima e irrelevante.
En segundo lugar, se ha modificado el art. 22.4 a los efectos de concretar que el arrendatario con derecho a enervar puede ejercitar dicha facultad dentro del plazo conferido en el requerimiento (con anterioridad se decía «previamente a la celebración de la vista»), lo que tampoco cambia nada en la práctica, pues desde la Ley 37/2011 el plazo para enervar viene siendo el de diez días del requerimiento de pago, conforme dispone el art. 440.3 LEC, y la equívoca redacción del art. 22.4 constituía un lapsus del legislador que había olvidado actualizar dicho precepto en la mentada ley de reforma, lo que afortunadamente la Ley 4/2013 ha venido a enmendar.
Las modificaciones del art. 22.4 han sido de escasa trascendencia práctica, resultando reprobable que el legislador no haya abordado cuestiones verdaderamente necesitadas de aclaración, tales como la consideración otorgada al pago realizado después de la admisión de la demanda pero antes de la práctica del requerimiento. La polémica es ya clásica (1) aunque actualmente la cuestión se ha agravado. Con anterioridad a la Ley 37/2011 la tesis que gozaba de mayor predicamento era la que estimaba que el pago, una vez presentada la demanda pero antes de la citación, debía considerarse enervación si esta resultaba posible y, en otro caso, daba lugar al desahucio. Desde la mentada Ley, el plazo para enervar es el de diez días concedido en el requerimiento de pago (con la regulación anterior era «previamente a la celebración de la vista»), el problema es que habiendo establecido el legislador un dies a quo, antes inexistente, ha olvidado al propio tiempo aclarar el carácter que merece el pago realizado entre la presentación de la demanda y la práctica del requerimiento.
De todos modos, cuando no sea posible la enervación, al menos se puede seguir manteniendo que el pago entre la presentación de la demanda y el requerimiento da lugar al desahucio y ello aun cuando dicha demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta (2) , pues el comienzo de la litispendencia se produce desde la presentación de la demanda y el proceso ha de resolverse teniendo en cuenta la situación litigiosa en el momento en que se presenta la misma.
Asimismo, resulta reprobable que no se haya aprovechado la reforma del art. 22.4 LEC para reflejar en el mismo una salvedad que no contempla y que sólo se conoce si se acude al art. 70 LC, según el cual la Administración Concursal puede enervar la acción de desahucio ejercitada contra el deudor con anterioridad a la declaración de concurso, así como rehabilitar la vigencia del contrato hasta el momento mismo del lanzamiento (aunque ya se haya dictado sentencia firme de desahucio) (3) , pagando con cargo a la masa todas las rentas y conceptos pendientes, así como las costas procesales causadas hasta ese momento y ello con independencia de que el arrendatario hubiera enervado en una ocasión anterior o hubiese sido requerido de pago con al menos treinta días de antelación.
Finalmente, tampoco es correcto que el precepto disponga que «Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley», habida cuenta de que la citación a la vista en el juicio de desahucio por falta de pago se practica en todo caso (haya o no oposición), pues en la resolución admitiendo la demanda ya se señala la misma, citándose al deudor al propio tiempo que se le practica el requerimiento y al acreedor al notificarle el decreto admitiendo la demanda, por lo que sería más correcto que el art. 22.4 dijera que si el demandante se opone a la enervación «se celebrará la vista ya señalada».
III. MODIFICACIONES QUE AFECTAN A LOS ACTOS DE COMUNICACIÓN: POSIBLE INDEFENSIÓN DEL ARRENDATARIO
1. Requerimiento por edictos
La reforma del art. 164 LEC (relativo a la comunicación edictal) por la Ley 4/2013 ha sido mínima: en su párrafo primero se ha limitado a mencionar la fecha exacta de la LOPJ (LO 6/1985 de 1 de julio) y en su último párrafo ha concretado que la cédula publicada por edictos puede ser no sólo de citación sino también de requerimiento; además, se ha cambiado alguna palabra irrelevante y modificado un poco el orden de la frase, pues mientras con anterioridad se remitía al «segundo párrafo del número 3 del artículo 155 ahora lo hace al «párrafo segundo delapartado 3 del artículo 155». Esta ultima norma previene que cuando en la demanda se ejercite una acción de desahucio por falta de pago, expiración del plazo o de reclamación de cantidades debidas por el arrendatario, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se lleven a cabo los actos de comunicación, este será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado.
Conforme al art. 164 si el arrendatario no fuere hallado en el domicilio designado en el contrato a efectos de actos de comunicación ni en el inmueble arrendado ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, se procederá «sin más trámites» a fijar la cédula de citación (se ha añadido por la Ley 4/2013 «o requerimiento») en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.
A nuestro juicio, el precepto puede vulnerar el derecho de defensa, pues antes de acudir «sin más trámites» a la comunicación edictal, sería oportuno que se exigiera expresamente la averiguación del actual paradero del deudor, lo que no supone más molestia ni dilación para el Juzgado que acceder a la base de datos de punto neutro judicial. Hay que tener en cuenta que este precepto también se aplica al juicio verbal de reclamación de cantidades debidas por el arrendatario, proceso que normalmente se interpone cuando el arrendatario ha abandonado el inmueble dejando cantidades impagadas, en cuyo caso difícilmente va a ser hallado en la vivienda o local arrendado ni suele dejar otro domicilio para ser notificado.
Cabría plantearse incluso si en el juicio de desahucio por falta de pago podría causar indefensión al deudor el requerimiento de pago por edictos —vedado en el juicio monitorio ordinario—, habida cuenta de que si el arrendatario no atiende dicho requerimiento o no comparece para oponerse o allanarse, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada, de manera que se pueden llegar a iniciar actuaciones ejecutivas contra una persona que no ha tenido tan siquiera conocimiento de la reclamación en pro de un arrendador que no cuenta con una sentencia de condena a su favor.
No obstante, existe una diferencia sustancial entre el juicio de desahucio por falta de pago y el monitorio, dado que mientras en este el auto despachando ejecución tiene efectos de cosa juzgada (art. 816.2 LEC), el juicio de desahucio por falta de pago presenta naturaleza sumaria y el arrendatario requerido por edictos puede acudir a un juicio posterior en defensa de sus pretensiones; además, ni siquiera en todos los juicios monitorios se encuentra vedado el requerimiento de pago por edictos, permitiéndose en los de propiedad horizontal del art. 21 LPH (art. 815.1.II LEC).
2. Notificación por edictos de la sentencia en el tablón de la Oficina Judicial si se ha acumulado al desahucio la reclamación de cantidades debidas por el arrendatario
La Ley 4/2013 también ha modificado el art. 497.3 LEC permitiendo en los juicios de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas la notificación de la resolución que ponga fin al proceso en el tablón de la Oficina Judicial, sin necesidad de publicar edictos en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma o en el 'Boletín Oficial del Estado.
En nuestra opinión, la adición legal resulta muy acertada, habida cuenta de que con anterioridad a la reforma tan sólo en aquellos procedimientos en los que la sentencia no presentaba efecto de cosa juzgada se permitía la notificación al rebelde con paradero desconocido de la resolución poniendo fin al proceso en el tablón de la Oficina Judicial. La acción reclamando cantidades debidas tiene naturaleza plenaria, por lo que la sentencia resolviendo sobre las mismas es cosa juzgada aun cuando se acumule a un juicio de desahucio (4) ; resultando acertado que, conforme a la nueva redacción del precepto, se permita que, en caso de acumulación de acciones se pueda notificar al demandado la resolución poniendo fin al proceso en el tablón de la Oficina Judicial, sin necesidad de acudir a Boletines Oficinales, solventando el problema que se planteaba en la práctica.
El art. 497.3 LEC debe completarse con lo dispuesto en el apartado tercero del párrafo segundo del art. 497 que rige incluso si el paradero del rebelde fuere conocido, permitiendo la notificación en el tablón de la Oficina Judicial de la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago o expiración del pago al demandado cuando «no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación». Dicha previsión normativa no es todo lo clara que debiera, por lo que para entender su contenido resulta obligado acudir a lo dispuesto en el art. 440.4 conforme al cual en el requerimiento se hará saber al arrendatario «que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista»; el problema es que dicha previsión parece no cohonestarse con lo dispuesto en el art. 447.1 LEC, el cual establece que en el desahucio de finca urbana se convocará en el acto de la vista a las partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación, «que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia». A nuestro juicio, y a pesar de la aparente falta de conciliación de estos dos preceptos, procede interpretar que si el demandado no se persona, y por ende es declarado en rebeldía, habrá de comparecer para que se le notifique la sentencia en los seis días siguientes a la vista, mientras que si se persona será convocado en la vista —en puridad su Procurador— para recibir la notificación de la sentencia en el día más próximo posible dentro de los cinco días siguientes a la sentencia.
IV. CONDENAS DE FUTURO: DESCOORDINACIÓN ENTRE EL ARTÍCULO 220.2 Y EL 440.3 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
El art. 220.2 LEC ha sido reformado en el sentido de permitir que «En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca».
La modificación de dicho precepto ha consistido en añadir que en el decreto o auto se puede contener una condena de futuro. El legislador no especifica a qué auto se refiere aunque resulta claro que el decreto al que hace mención es el que pone fin al juicio de desahucio por no haber formulado oposición. La dicción del art. 220.2 resulta incompleta, pues dicha norma sólo se refiere a la posibilidad de solicitar una condena de futuro en relación a las rentas que venzan con posterioridad a la presentación de la demanda, olvidando que existen otro tipo de cantidades a cargo del arrendatario que pudieran vencer (tributos o gastos de comunidad que se hubieran repercutido al arrendatario en el contrato).
El art. 220.2 precisa que su aplicación se limita a los casos en que se hubiera acumulado al desahucio la acción de reclamación de cantidades debidas; lo que no se cohonesta con lo dispuesto en el art. 440.3 en que impropiamente se acuerda el requerimiento de pago y la posibilidad de solicitar la ejecución respecto de las cantidades debidas aun cuando no se hubiera acumulado a la demanda de desahucio la reclamación de las mismas, disponiéndose en su apartado séptimo que el decreto dando por terminado el juicio de desahucio «incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca».
En todo caso, no resulta adecuado presentar una demanda o solicitud ejecutiva reclamando sin más todas las cantidades debidas hasta el efectivo desalojo, ya que el art. 572 LEC no permite despachar ejecución de una cantidad ilíquida, siendo tan sólo posible la iliquidez del importe previsto para intereses y costas Lo correcto es pedir el despacho de ejecución por la cantidad vencida de principal, solicitando, ex art. 578 LEC, su ampliación conforme vayan venciendo los nuevos plazos.
Asimismo, otra cuestión conflictiva es si el deudor que atienda el requerimiento de pago (cuando no pueda enervar) deberá pagar todas las cantidades debidas en ese momento o únicamente las que figuren en la demanda. Sólo respecto de la enervación se especifica que deberá pagar o poner a disposición del tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeudare en el momento de dicho pago enervador del desahucio, pero dicha precisión no se efectúa respecto del pago que no suponga enervación.
V. REFORMAS QUE AFECTAN A LA TRAMITACIÓN DEL DESAHUCIO
Los párrafos 3 y 4 del art. 440 LEC han sido los más afectados por la reforma, algunas cuestiones han sido meramente aclaratorias: así se contempla que el requerimiento se practicará teniendo en cuenta las previsiones contenidas en el apartado tercero del art. 155 y en el último párrafo del art. 164, que se hará constar que la falta de oposición conlleva la prestación del consentimiento del arrendatario a la resolución del contrato y que la vista sólo tendrá lugar en caso de oposición del demandado, previsión que resulta incompleta, pues también se celebrará si el arrendatario enerva y el arrendador muestra su oposición.
1. Incomprensible modificación del artículo 440.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil especificando que la fecha del lanzamiento se fijará en la resolución teniendo por opuesto al demandado
No se entiende que el párrafo cuarto del art. 440 se haya modificado en el sentido de establecer que «en la resolución que se dicte teniendo poropuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento». A nuestro juicio, era más correcta la redacción anterior en que se decía que la fecha para el lanzamiento se fijaba en la resolución de admisión de la demanda de desahucio, ya que los términos en que actualmente se pronuncia el mentado precepto resultan contradictorios con lo previsto en el art. 440.3.III en que se dice que el requerimiento expresará el día y hora que se hubiera señalado para que tenga lugar el lanzamiento, de lo que se deriva que este ya se ha señalado en la resolución admitiendo la demanda, por lo que si en el plazo de diez días concedido en el requerimiento el arrendatario se opone, la resolución admitiendo su oposición no podrá sino reiterar la fecha ya señalada por si su oposición fuere desestimada.
2. Desatención del requerimiento respecto del desalojo: Innecesaria solicitud de ejecución para la eficacia del lanzamiento y problemas que plantea
En el apartado quinto del art. 440.3 se ha eliminado la necesidad de que el actor inste la ejecución del lanzamiento estableciendo que: «Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada»
Son varias las apreciaciones críticas que merece dicha previsión normativa:
En primer lugar, el lanzamiento directo, con independencia de la solicitud previa por parte del demandante, no se cohonesta con lo dispuesto en el art. 549.3 LEC que únicamente exime de la necesidad de solicitar la ejecución si ya se hubiera interesado en la demanda de desahucio.
En segundo lugar, no se alcanza a comprender que el mentado precepto se refiera a la desatención del «requerimiento de pago» siendo que resultaría más correcto que se refiriera al «requerimiento de desalojo», pues para el caso de no pagar pero desalojar el inmueble, las consecuencias son distintas, encontrándose previstas en el apartado sexto del art. 440.3, conforme al cual se dejará sin efecto el lanzamiento, a menos que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada.
En tercer lugar, no resulta adecuado que en el apartado quinto del art. 440.3 sólo se prevea el lanzamiento cuando se desatienda el requerimiento de pago, pues también deberá acordarse cuando el arrendador pague y dicho pago no tenga la consideración de enervación, dado que en otro caso se estarían concediendo al arrendatario infinitas posibilidades de pagar en sucesivos pleitos interpuestos por el arrendador evitando así el desalojo.
Asimismo, cuando el demandado haya comparecido para allanarse también procederá el lanzamiento aunque en este caso no se deberá dictar decreto poniendo fin al proceso sino una sentencia conforme a lo dispuesto en el art. 21 LEC.
3. Desalojo sin abonar lo debido: Mantenimiento del lanzamiento para hacer constar desperfectos y criticable posibilidad de instar la ejecución por lo debido aun cuando no se haya acumulado la acción de reclamación de cantidades debidas.
En el apartado sexto del art. 440.3 se prevé la posibilidad de que si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se le reclamase, el Secretario Judicial dictará decreto dando por terminado el procedimiento y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
La posibilidad de mantener el lanzamiento para hacer constar los desperfectos, resulta acertada dado que en similares términos se pronuncia elart. 703.4 LEC; por el contrario, consideramos harto reprobable que dicho precepto permita en todo caso al demandante instar el despacho de ejecución respecto de la «cantidad reclamada» sin especificar que esto sólo operará en el supuesto de que se haya acumulado a la demanda de desahucio la acción de reclamación de cantidades debidas por el arrendatario. El legislador parece no reparar en que en el suplico de la demanda de desahucio por falta de pago no se reclama cantidad alguna sino que sólo se solicita el desalojo, por lo que debería haber limitado únicamente esta previsión normativa a los supuestos de acumulación de acciones (art. 438.3.3.º LEC).
4. Imposición de costas al arrendatario cuando el juicio de desahucio termine por decreto
Resulta acertado que el legislador se haya pronunciado expresamente acerca de la imposición de las costas cuando el juicio de desahucio termine por decreto por no haber atendido el demandado los términos del requerimiento, pues esta era una laguna que ya pusimos de manifiesto con ocasión de la reforma del juicio de desahucio por falta de pago por la Ley 37/2011 (5) , ya que no cobraba sentido que el arrendador tuviera que pechar con los costes del Abogado y del Procurador, siendo que se había visto abocado a acudir a un juicio para recuperar la posesión de un inmueble alquilado.
A nuestro juicio, dado que para interponer un juicio monitorio superior a 2000 euros hace falta pagar una tasa, también deberían reformarse en este mismo sentido los arts. 816 y 817 LECpreviendo la imposición de costas en el decreto poniendo fin al monitorio al deudor que no hubiera planteado oposición en aras de poder repercutirle dicho tributo (art. 241.1.7 LEC).
Además, en el juicio de desahucio, también se debería prever una condena expresa en costas al arrendatario que , no pudiendo enervar,atendiera el requerimiento pagando lo adeudado , en cuyo caso —aunque no lo dispone el art. 440.3— lógico es entender que se deberá dictar decreto poniendo fin al desahucio, debiendo procederse al lanzamiento.
Cuando el demandado comparezca para allanarse, en principio no le deberían ser impuestas las costas, conforme a lo dispuesto en el art. 395.1 LEC, según el cual el allanamiento anterior a la contestación a la demanda no conlleva condena en costas, salvo mala fe del demandado, que en este caso no es difícil que concurra, ya que resulta habitual que antes de acudir a un juicio de desahucio el arrendador haya procedido a requerir de pago fehacientemente al arrendatario.
5. Aumento insuficiente del plazo para practicar el lanzamiento
En el art. 440.4 LEC se ha aumentado el plazo para practicar el lanzamiento que será en un tiempo inferior a treinta días desde la vista (antes era un mes), lo que supone un incremento mayor de lo que en principio pudiere parecer, pues mientras que los meses se cuentan de fecha a fecha sin descontar los días inhábiles, para el cómputo de los plazos procesales fijados en días se han de descontar los sábados, domingos y festivos, por lo que un plazo de treinta días siempre va a resultar mucho mayor.
De todos modos, a nuestro juicio el plazo continúa siendo insuficiente, pues cuando el juicio de desahucio termine por sentencia, el lanzamiento no se podrá practicar hasta que no sea firme para lo que habrá que esperar el plazo para interponer el recurso de apelación: veinte días desde el siguiente a la notificación (conforme al art. 135.1 LEC veintiuno hasta las quince horas), lo que puede ocasionar la suspensión del lanzamiento señalado en plazo inferior a treinta días desde la vista.
En la reforma de la LEC 19/2009, de 23 de noviembre, se eliminó en los desahucios por falta de pago y por expiración del plazo la necesidad de respetar el plazo de espera del art. 548 LEC para despachar ejecución (art. 549.4) con la finalidad de que se pudiera llevar a efecto el lanzamiento en la fecha señalada (que entonces era inferior a un mes desde la vista); el problema es que en la modificación de la LEC por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, el legislador eliminó el plazo de cinco días para preparar los recursos devolutivos, dejando tan sólo el de veinte días para interponerlos, por lo que señalándose la fecha del lanzamiento en plazo inferior a treinta días desde la vista, sigue resultando difícil que en dicha fecha ya hayan transcurrido veinte días desde la notificación de la sentencia para que esta sea firme, por lo que nuevamente se está abocando a los Juzgados de Primera Instancia a relajar los términos legales si quieren asegurarse de no tener que acordar la suspensión del lanzamiento por no ser firme la sentencia. Hay que tener en cuenta que desde la vista a la sentencia pueden transcurrir cinco días en caso de fincas urbanas o diez en rústicas y que la sentencia tampoco se notifica inmediatamente; así, si las partes han comparecido a la vista y se trata de juicio de desahucio de finca urbana se les convocará para la notificación de la misma en un plazo de cinco días siguientes a la sentencia (art. 447.1 LEC).
VI. REFORMAS EN EL PROCESO DE EJECUCIÓN
1. Ejecución directa de los decretos poniendo fin al desahucio
La Ley 4/2013 ha modificado el apartado tercero del art. 549 LEC estableciendo que la solicitud de lanzamiento en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de los decretos que pongan fin al desahucio (antes esto sólo se preveía respecto de la sentencia de condena), sin necesidad de ningún otro trámite, procediendo el desahucio en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado.
En principio, la reforma del precepto resulta acertada, pues con la anterior regulación no cobraba razón de ser que si el arrendador había solicitado el lanzamiento en la demanda de desahucio, ello le eximiera de presentar solicitud ejecutiva sólo si el juicio de desahucio terminaba por sentencia, mientras que si terminaba por decreto se le hubiera de dar traslado para que instara el despacho de ejecución.
De todos modos, con la actual regulación se incurre en una contradicción alarmante; pues, mientras que el art. 549.3 únicamente permite la ejecución directa del lanzamiento si se ha solicitado en la demanda de desahucio, el apartado quinto del art. 440.3 prevé en todo caso practicar el lanzamiento sin previa petición de parte («Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada»).
No obstante, la ejecución directa sin necesidad de presentar demanda ejecutiva no se puede considerar aplicable respecto de la reclamación de cantidades debidas por el arrendatario en que en todo caso será necesario presentar demanda o mera solicitud y dejar transcurrir el plazo de veinte días del art. 548 LEC desde la firmeza de la sentencia de condena. Más complicado resulta dilucidar si deberá respetarse dicho plazo cuando el desahucio termine por decreto por haber atendido el arrendatario el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se le reclamase, en cuyo caso, de conformidad con lo previsto en el apartado sexto del art. 440.3, se dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución respecto de la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud. En nuestra opinión, de la literalidad legal se infiere que el legislador no considera necesario esperar el plazo de veinte días desde la firmeza de dicho decreto para despachar ejecución respecto de las cantidades debidas por el arrendatario, lo que se corrobora porque la finalidad de dicho plazo de cortesía es permitir al condenado cumplir voluntariamente, lo que a nuestro modo de ver carece de razón de ser en juicios tales como el monitorio, el cambiario, las denominadas juras de cuentas o el desahucio por falta de pago si el demandado desaloja pero no paga, en los cuales, ya se ha concedido un plazo al deudor para el cumplimiento, por lo que no cobra ningún sentido concederle otros veinte días a estos efectos.
2. Diligencia de lanzamiento con la única asistencia del Gestor
El art. 703 LEC ha sido reformado en el sentido de permitir que en los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, previa autorización del Secretario Judicial y para evitar demoras en la diligencia de lanzamiento, sea suficiente con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública.
Resulta loable que se prevea expresamente la colaboración del Gestor Procesal en las actuaciones procesales, y que su intervención directa —que normalmente se encuentra en la sombra— llegue a tener reflejo directo en un texto legal.
No obstante, el legislador ha desaprovechado la reforma del art. 703 para modificar otras cuestiones importantes:
En primer lugar, no consideramos oportuno que el apartado tercero del art. 703 establezca que «De hacerse constar en el lanzamiento la existencia de desperfectos en el inmueble originados por el ejecutado o los ocupantes, se podrá acordar la retención y constitución en depósito de bienes del posible responsable», dado que pudiera parecer que se permite el embargo de bienes de personas —que aunque ocupantes del inmueble— sean ajenas al procedimiento. Si el legislador pretendía posibilitar el embargo de bienes de terceros responsables tenía que haber previsto un trámite de audiencia de los mismos habida cuenta de que no existe un título ejecutivo frente a ellos. Mientras tanto —y a pesar de la literalidad legal— en nuestra opinión sólo se puede proceder a la retención y constitución en depósito de bienes del propio ejecutado, sin cuestionar quién de los ocupantes del inmueble ha podido causar los desperfectos, prueba que además puede resultar compleja. En todo caso, no se podrán embargar bienes para cubrir las costas del juicio declarativo anterior ni de las diligencias posteriores a cargo del demandado, pues a diferencia del art. 1601 de la pretérita ley, el art. 703 de la vigente LEC no lo prevé.
En segundo lugar, resulta criticable que cuando el arrendatario desalojare voluntariamente el inmueble, el apartado cuarto del art. 703 tan sólo prevea el mantenimiento de la diligencia de lanzamiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre cuando se trate de unasentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana, ya que, en coherencia con la modificación abordada en el apartado sexto del art. 440.3 LEC, hubiera sido oportuno hacer extensiva dicha posibilidad a fincas rústicas y no sólo cuando el juicio de desahucio terminare por sentencia sino también por decreto.
VII. CUESTIONES QUE HUBIERA SIDO CONVENIENTE REFORMAR
La Ley 4/2013, de 4 de junio, también merece críticas por las cuestiones que silencia o que el legislador ha olvidado modificar:
En primer lugar, no resulta coherente que se siga concediendo el mismo tratamiento al desahucio por falta de pago en que se haya acumulado la reclamación de cantidades debidas que al que no haya existido dicha acumulación, pues en todo caso el art. 440.3 LEC contempla el requerimiento de pago al deudor y, si no paga ni se opone, que el arrendador pueda instar la ejecución respecto de las cantidades debidas, lo que no resulta congruente con que en la demanda sólo se haya solicitado el desahucio o lanzamiento.
En segundo lugar, no consideramos adecuado que en todo caso se señale vista en la resolución admitiendo la demanda de juicio de desahucio, pues resultaría más coherente, y acorde con el principio de economía procesal, su señalamiento sólo cuando hubiere oposición del arrendatario o el arrendador se opusiere a la enervación, de modo similar a lo dispuesto en los juicios monitorios o en otros juicios verbales como los de los apartados 10.º y 11.º del art. 250.1 (relativos a contratos de venta de muebles a plazos, arrendamiento financiero y de bienes muebles), ya que la máxima de la experiencia nos demuestra que en muchos casos la vista señalada hay que dejarla sin efecto, lo que conlleva desaprovechar horas de audiencia en la apretada agenda de los Juzgados de Primera Instancia, en detrimento de otros juicios que sufren retraso.
En tercer lugar, tampoco estimamos correcto que en el requerimiento tan sólo se informe al deudor de la posibilidad de oponerse alegando el pago o las circunstancias relativas a la enervación, pues, aunque el juicio de desahucio por falta de pago ostenta naturaleza sumaria, también se le debe permitir invocar la existencia de defectos procesales e incluso la falta de legitimación, dado que no se puede considerar que esta sea una cuestión compleja (6) . Además, no todas las causas de oposición pueden suscitar la necesidad de celebrar vista; así, si el deudor interpone una declinatoria, dicho medio de impugnación tiene su tramitación propia.
En cuarto lugar, no resulta acertado que el art. 440.3 permita al demandado alegar los mismos motivos de oposición (el pago o las circunstancias relativas a la enervación) con independencia de que se haya acumulado a la demanda la reclamación de cantidades debidas, ya que en este caso se le debería permitir oponerse por cualesquiera otras causas, pues la acción de reclamación de cantidades debidas tiene carácter plenario y no puede verse afectada por los limitados motivos de oposición de los juicios de desahucio por falta de pago o expiración del plazo que son sumarios.
En quinto lugar, se echa en falta una previsión normativa que contemple las consecuencias de que el arrendatario recurra el decreto poniendo fin al desahucio, pues en tanto que el recurso de revisión no presenta efecto suspensivo (art. 454 bis) ni tampoco la posterior apelación contra el auto que lo resuelva (art. 456.2), en principio se podrá practicar el lanzamiento, sin tan siquiera ser necesario que la parte actora inste la ejecución provisional que sólo opera respecto de sentencias. Cabría plantearse si resulta de aplicación el art. 567 LEC de manera que el ejecutado pudiera solicitar su suspensión prestando caución, el problema es que el decreto recurrido no ha sido dictado en el seno de un proceso de ejecución, sino en el juicio declarativo de desahucio, y el mentado precepto parece estar concebido para suspender la efectividad de resoluciones dictadas en el curso de un proceso de ejecución.
En sexto lugar, hubiera sido oportuno que, al igual que en el juicio monitorio, se hubiera permitido a los arrendadores iniciar un juicio de desahucio por falta de pago sin necesidad de Abogado y Procurador y que su intervención tan sólo resultare obligada si se despachara ejecución o el deudor se opusiere y la cuantía excediera de 2000 euros, pues la exacción forzosa de las costas puede resultar una ardua tarea, ya que una vez que el arrendatario desaloje el inmueble no siempre resulta fácil hallar su paradero.
En séptimo lugar, se debería haber previsto un plazo concreto para aceptar la condonación de rentas en el juicio de desahucio por expiración del plazo. Con anterioridad a la Ley 37/2011 se concedían al demandado cinco días, pero este plazo fue eliminado en la mentada ley de reforma, estableciendo que la aceptación se debía producir dentro de los diez días del requerimiento (art. 440.3.II) sin reparar en que en el desahucio por expiración del plazo dicho requerimiento no se practica, por lo que en este caso existe una laguna legal. Además, se debería haber hecho extensiva la facultad de condonación de cantidades debidas y costas a los arrendamientos de fincas rústicas, ya que no cobra razón de ser que dicha facultad se circunscriba a las urbanas.
En octavo lugar, hubiera sido conveniente unificar la redacción de los arts. 447.1 y 21.3 LEC otorgando la misma solución legal en el caso de que el demandado que en principio hubiera aceptado la condonación, no desalojara posteriormente el inmueble en el plazo concedido al efecto (al menos quince días desde la notificación de la demanda), pues mientras en el art. 21.3 se establece que «se llevará a cabo el lanzamiento sin más trámite y sin notificación alguna al condenado, en el día y hora fijadas en la citación si ésta es de fecha posterior, o en el día y hora que se señale en dicha resolución», en el art. 447.1 se previene que el lanzamiento «se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario», lo que supone una doble regulación legal de la misma cuestión que no lleva a ninguna parte.
En noveno lugar, se debería haber precisado si la resolución teniendo por conforme al arrendatario con la condonación a cambio del desalojo voluntario ha de contener condena en costas. A favor se puede esgrimir que el art. 437.3 LEC menciona expresamente la condonación de «todo o parte de la deuda y de las costas», por lo que podría resultar incoherente condonar unas costas inexistentes; no obstante, tampoco se puede desconocer que dicha conformidad supone un allanamiento y, en virtud de lo establecido en el art. 395.1 LEC el allanamiento anterior a la demanda no conlleva condena en costas, salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado. La única manera de conciliar ambos preceptos es entender que las costas condonadas en todo o en parte serán las que se puedan imponer al demandado a consecuencia de su mala fe en supuestos tales como cuando antes de presentada la demanda se le hubiese requerido fehacientemente de pago, se hubiera iniciado un procedimiento de mediación o dirigido contra él demanda de conciliación. En estos supuestos, aunque se hayan condonado todas las costas, no por ello se podrá omitir este pronunciamiento en la sentencia de allanamiento, porque en otro caso, si el arrendatario no desalojara voluntariamente el inmueble, el arrendador no tendría un título para solicitar su tasación.
En décimo lugar, resulta criticable que no se haya modificado el art. 440.4 LEC eliminando la incoherencia de establecer que «en todos los casos de desahucio también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se realice que... queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista», pues, por un lado, en los desahucios por expiración del plazo no se practica requerimiento alguno sino una citación a la vista y, por otro —y lo que es más importante— en los desahucios de finca rústica la sentencia se dicta en diez días (y no en cinco como en los de finca urbana), por lo que se puede estar citando al arrendatario para ser notificado de la sentencia en un plazo (6 días siguientes a la vista) en que tan siquiera puede haberse dictado.
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de...
Sun, 09 Jun 13 10:24:34
La notificación al arrendatario de la elevación de la renta, al amparo del art. 101 LAU 1964, ha de...
Thu, 19 Sep 13 09:31:07
Thu, 09 Jan 14 19:17:47
Tue, 01 Oct 13 19:00:42

References: artículo 443
 resolución 
 artículo 155
 artículo 155
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 ARTÍCULO 220
 resolución 
 artículo 440
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