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Timestamp: 2019-11-12 04:22:54+00:00

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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 464
Miércoles 13 de Junio de 2012 - Nº: 464
Desde julio de 2003 hasta junio de 2012
No fue un 620%, fue un 1020%
Los encargados de edificio recibieron desde julio de 2003 a la fecha un 1020% de aumento salarial Víctor Santa María había anunciado por videochat sólo un 620% La gestión de Daniel Tocco en la CAPHyAI fue la que más aumento otorgó.
[BPN-13/06/2012] Desde julio de 2003 hasta junio de este año el salario bruto de los encargados subió un 1.020%. O sea que si un encargado, por aquellas fechas, en promedio, ganaba un sueldo bruto de 407 pesos mensuales, en junio de este año ganará 4.146 pesos.
Es de recordar que el 24 de mayo pasado, Víctor Santa María, secretario general de FATERyH y SUTERH, manifestó que desde el 2003 –año en el que retomaron su participación en paritarias- los trabajadores de edificios tuvieron un aumento del 620%, superando al sector...
Encargados contentos y enojados
Tras el anuncio del aumento salarial de –según Víctor Santa María- un 21,2% para este año, los encargados mediante las redes sociales Facebook y Twitter se expresaron tanto a favor como en contra En Facebook, los comentarios sobre el acuerdo alcanzado fueron desde "muy bueno" hasta "muy malo".
1º Simposio de la Comunidad Consorcial
El aspecto social de la propiedad
La Liga del Consorcista realizó el pasado 6 de junio el 1º Simposio de la Comunidad Consorcial El objetivo fue abordar "los puntos cuestionables del proyecto de modificación y unificación del Código Civil y Comercial" Expusieron el Dr. Osvaldo Loisi, la Dra. Rita Sessa, la Dra. Victoria Loisi y la titular de UCRA, Alicia Giménez.
Alicia Giménez: Hay expensas que son la mitad de la jubilación mínima
Alicia Giménez, presidenta de UCRA, manifestó en el 1º simposio de la comunidad consorcial que los propietarios se ven obligados a pagar expensas cada vez más caras y a cumplir con más disposiciones implementadas por el GCABA Afirmó que es necesario que los consorcistas trabajen en conjunto para modificar esta situación.
Alicia Giménez vs. Eduardo Brailovsky en 4 rounds
Alicia Giménez (UCRA) y el Dr. Eduardo Brailovsky participaron el viernes 1º de junio de un debate sobre cuatro temas fundamentales que enfrenta hoy la propiedad horizontal organizado por el programa de radio, Derecho de Piso Los puntos del debate fueron propuestos por los participantes.
Proyecto de ley para bajar el ABL de las bauleras
La Defensoría del Pueblo de la CABA presentó a la Legislatura porteña un proyecto de ley para eliminar el establecimiento de un monto mínimo de $200 en el ABL aplicado a las bauleras Este organismo consideró que este mínimo "carece de todo sustento fáctico y jurídico" ya que estos espacios no tienen valor de mercado.
Resolución Nº 360/APRA
Los certificados de desinfección deben tener una oblea
Rige la resolución Nº 360/APRA que establece que las empresas de desinfección deberán expedir un certificado y una oblea obligatoria que acredita el registro de la empresa La oblea se adquiere previo pago de la tarifa correspondiente La infracción se considera "grave y posible de sanciones administrativas".
Pequeñas Noticias sorteará diez libros sobre propiedad horizontal
Pequeñas Noticias realizará un sorteo mensual en el que regalará un ejemplar del libro "Todo sobre consorcios" del Dr. Osvaldo Loisi Se publicará en cada boletín un código especial que se deberá enviar por e-mail a la redacción para participar del sorteo Se debe estar suscripto al boletín gratuito de Pequeñas Noticias.
Hasta ahora no hay novedades
Quiere ver quién entra y quién sale
Estoy por renunciar como administrador
El monotributista puede reclamar relación de dependencia
Los porcentajes para remover un administrador
Deberían ser considerados extraordinarios
Denuncia por motivos varios
Posadas ya tendría su propio RPA
Según informaron medios locales, el Consejo Deliberante de Posadas habría aprobado la creación de un Registro Público de Administradores La propuesta habría sido presentada por los concejales Fabián Florentín y Ramón Velázquez.
Osvaldo Loisi: Los pocos derechos que nos quedan
Osvaldo Loisi, presidente de la LCPH, afirmó durante el 1ºSimposio la de la Comunidad Consorcial que el proyecto de ley de unificación del Código Civil y Comercial le "causó decepción" ya que los consorcistas perderían los "pocos derechos que tienen" Recordó a los presentes su propuesta para que se incluyan en el proyecto cuatro artículos adiciones en defensa de los consorcistas.
Victoria Loisi: Lo que la ley da, la ley quita
La Dra. Victoria Loisi criticó ácidamente algunos artículos del proyecto de ley de reforma del Código Civil y Comercial a los que calificó de "confusos" para la propiedad horizontal Señaló que esta modificación "va a cambiar la vida de todos los argentinos en temas cotidianos" y por ello, es necesario involucrarse en el tema.
Lubertino lo critica, Abrevaya lo votó
La legisladora porteña, María José Lubertino, criticó el aumento del ABL al considerar que "no es necesario, no es justo y porque Macri malgasta lo recaudado" Por su parte, el ex legislador, Sergio Abrevaya, lo considera "necesario y correcto" porque la situación impositiva "era injusta".
Proyecto de ley para eximir a los jubilados del pago del ABL
La Defensoría del Pueblo de la CABA presentó a la Legislatura porteña un proyecto de ley para impedir que los jubilados, discapacitados y veteranos de guerra queden excluidos del régimen de exenciones del ABL Este organismo denunció que los valores de los inmuebles que fija la Ley Tarifaria están desactualizados y esto genera una notoria desigualdad.
Proyecto de ley para evitar derrumbes
Juan Cabandié, legislador porteño del Frente para la Victoria, presentó un proyecto de ley para evitar derrumbes El proyecto prevé incorporar "el uso de técnicas avanzadas y utilizadas mundialmente en los procesos de excavación y submuración".
Teresa Villanueva (ACCABA) y Jorge Resqui Pizarro (ReDeCo) inauguraron formalmente el pasado 26 de mayo las reuniones de consorcistas en la parroquia de Guadalupe de la CABA Ambos coincidieron en la necesidad de defender el derecho a la propiedad y de concientizar a los consorcistas para que no "se queden dormidos" ante "los negocios que se hacen a costa de ellos".
Sobre "¡¡¡ Santas escrituras, Batman !!!"
por el Dr. Alberto Aníbal Gabás
Algunas reflexiones sobre el proyecto de reforma del reglamento de copropiedad
Sobre "Agua que no has de beber"
por Gerardo Andino
Sobre "Esperando al inspector"
por Gustavo O. Karcher
por Adm. Luis Alberto Zucchi
Sobre "El lock-out patronal, ni lo notaríamos"
por el Adm. Reinaldo Schuff
Los reglamentos de copropiedad con fecha de vencimiento
Encuadre para un trabajador por hora
Varias consultas sobre varios sueldos
Sueldos que pasan los $15 mil
Es de recordar que el 24 de mayo pasado, Víctor Santa María, secretario general de FATERyH y SUTERH, manifestó que desde el 2003 –año en el que retomaron su participación en paritarias- los trabajadores de edificios tuvieron un aumento del 620%, superando al sector público en un 336% y al privado en un 206%.
Según los valores que calculó Pequeñas Noticias, los encargados de edificios habrían obtenido -de mantenerse la relación a la que alude Santa María- tres veces más que el sector privado, en lugar del doble (338,9%), y cinco y media veces más que el público (552,7%), en lugar del triple.
Este dato, y otros más que se detallarán en este informe, surgieron de una investigación de este medio en la que se evaluó el desarrollo de los incrementos salariales desde julio de 2003 hasta junio de 2012 (107 meses en total). Para ello se creó un "salario testigo" que surgió del cálculo del promedio de las cuatro categorías del encargado permanente con vivienda. Los decimales de los resultados fueron redondeados.
Los salarios y el dólar
El incremento salarial de los trabajadores del sector aumentó en dólares, hasta mayo de 2012, un 615%. No se puede calcular a junio porque no se conoce la cotización de la moneda estadounidense hasta fin de este mes y en todos los casos se promedió la cotización mensual tanto del dólar vendedor como comprador.
En julio de 2003 un dólar costaba 2,80 pesos y, según el "salario testigo" bruto, un encargado podía comprar 145 dólares mientras que en mayo de este año pudo comprar 893 dólares a una cotización de 4,41 cada uno. Por supuesto que a estos sueldos habría que descontarles los aportes de rigor pero, por otra parte, el valor tampoco incluye ni horas extras, ni adicionales, ni antigüedad.
Según la gestión en la CAPHyAI
Otro de los temas que analizó Pequeñas Noticias fueron los porcentajes de aumentos que se otorgaron según las diferentes gestiones que gobernaron la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) justo por su calidad de representantes de los empleadores a la hora de negociar aumentos salariales.
En la CAPHyAI hubo tres gestiones desde mediados de 2003 hasta la actualidad. La primera fue la de Néstor Pirosanto que duró hasta noviembre de 2006, la de Horacio Bielli desde diciembre de ese año hasta noviembre de 2009 y la de Daniel Tocco que duró desde diciembre de ese año hasta la actualidad.
Durante los 40 meses computados de la gestión de Pirosanto los encargados recibieron un aumento sobre el "salario testigo" de un 268%. Durante los 35 meses que duró la gestión de Bielli un 142% y durante los 30 meses que durará la gestión de Tocco hasta junio de este año un 210%.
Dividiendo el porcentaje de aumento por la cantidad de meses de la gestión de cada uno, la de Tocco fue la que otorgó el aumento mensual más alto (6,99% mensual), le siguió la de Pirosanto (6,71% por mes) y por último, la de Bielli (4,07% por mes).
Las otras entidades de administradores, AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal) y UADI (Unión Administradores de Inmuebles), no se tuvieron en cuenta porque en ambas, si hubo cambios en su conducción fueron meramente cosméticos: siempre aprobaron todos los convenios colectivos de trabajo sin que se conocieran objeciones.
Según la gestión presidencial
Desde julio de 2003 fue presidente de la Nación durante 53 meses Néstor Kirchner, luego fue elegida para un primer mandato su esposa, Cristina Fernández de Kirchner, y, por último, reelegida para un segundo mandato.
La gestión presidencial que más favoreció a los encargados fue la de Néstor Kirchner con un incremento total de un 317%. El primer "salario testigo" comenzó con 407 pesos mensuales y llegó –luego de 53 meses- a los 1.287 pesos en diciembre de 2007.
Le siguió el primer mandato de Cristina Fernández, desde diciembre de 2007 hasta diciembre de 2011, que culminó con un salario promedio de 3.514 pesos lo que significó un incremento de 273%.
Por último, la actual gestión –de la que pasaron unos seis meses- con un incremento del 112%, llegando el salario promedio a los 4.146 pesos bruto
Efemérides consorciales: el 15/06/2006, la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) fue distinguida por la Secretaría de Descentralización y Participación Ciudadana del Gobierno porteño "por su destacado compromiso en la comunicación local".
Facebook fue el medio por el cual los encargados hicieron saber su opinión sobre los anuncios de Víctor Santa María.
[BPN-13/06/12] Las repercusiones de los trabajadores de edificios en las redes sociales no se hicieron esperar tras el anuncio de Víctor Santa María de un aumento salarial para este año de –según declaró- un 21,2%. El acuerdo alcanzado había sido anunciado por videochat el pasado 24 de mayo por el secretario general del SUTERH y FATERyH.
La mayor parte de los comentarios, tanto a favor como en contra del acuerdo alcanzado, fueron expresados por los encargados por Facebook aunque algunos eligieron Twitter.
Los que se pronunciaron a favor consideraron en general que el aumento es justo y que está en concordancia con la situación económica actual del país. Además, coincidieron en que "hay que ir por más" sin desmerecer los aumentos alcanzados hasta este momento.
Por otra parte, otros mencionaron que se trata de un aumento escaso teniendo en cuenta el costo de vida actual y la suba de precios. En este sentido, muchos manifestaron que la inflación actual "licúa los salarios".
Algunos encargados expresaron el mismo día en que se conoció el aumento que era importante reconocer la gestión del sindicato en la negociación del incremento salarial. En este sentido, dos encargados, Sergio y Daniel, agradecieron al secretario del gremio por el logro alcanzado: "felicitaciones Víctor por el aumento. Los trabajadores tenemos memoria y responsabilidad. Por eso no olvidamos otros tiempos en los que éramos los más postergados", expresó Sergio en Facebook.
En este sentido, Daniel comentó que "el aumento es justo, nos permite seguir luchando por más y eso no es verticalismo sino tratar de acompañar un proyecto a largo plazo tratando de hacer valer los derechos de los trabajadores pero respetando la necesidad de los otros".
En la misma lógica, Juan Manuel, otro trabajador, remarcó que desde el año pasado "tuvimos un aumento de más de 50% y además tenemos el plus por antigüedad y capacitación que suman mucho. Seamos sensatos y a seguir participando".
A diferencia de los primeros, otros encargados expresaron cierto malestar con el aumento y se quejaron de que era mucho menos de lo que esperaban. En este sentido, Carlos expresó que "el 18% es corto. A causa de la situación actual económica del país lo único que nos beneficia es la clasificación de residuos que ya quedó permanente en la escala salarial [...] El incremento es muy bajo y no va a redituar mucho".
Por otra parte, Pedro afirmó que "estamos a junio y las cosas aumentaron más del 18% y desde el año pasado más del 50% que, según vos [Santa María], recibimos de aumento".
Por último, otro encargado, Antonio, afirmó que haber recibido "el 21% sobre una inflación del 30% hace perder el poder del salario". En esta línea de pensamiento, Juan coincidió en que la inflación es superior al aumento y declaró: "los sueldos del trabajador ya están bastante atrasados con respecto a la inflación"
El consejal Fabián Florentín durante el curso de una entrevista concedida a un medio local.
[BPN-13/06/12] La ciudad de Posadas, capital de la provincia de Misiones –según informaron medios locales- aprobó la creación de un registro público de administradores de edificios, barrios cerrados y afines con el objetivo de "regular la actividad" y que funcionará bajo el control del Ejecutivo municipal.
Según informó un portal de noticias de la capital misionera, el proyecto que proponía la creación de un RPA se aprobó el pasado 24 de mayo en una sesión ordinaria del Consejo Deliberante de Posadas. La iniciativa fue presentada por los concejales municipales Fabián Florentín y Ramón Velázquez.
Florentín, en declaraciones periodísticas realizadas a un medio de comunicación local, afirmó que se busca que "Posadas tenga un registro único de las personas habilitadas para administrar" y agregó que "se hace necesaria [la creación de un RPA] porque hubo, por ejemplo, casos donde ante una mala contratación del administrador la responsabilidad recayó sobre los propietarios".
Por otra parte, en otra entrevista, Florentín subrayó que "el registro estipulará quiénes pueden ser administradores y quiénes no" además de especificar las obligaciones que se les impondrá a los que ejerzan la actividad.
En este sentido, el concejal señaló que "los administradores tendrán la obligación de presentar declaraciones juradas y blanquear todo tipo de operaciones y contrataciones que hagan. También se procederá a la capacitación de los mismos".
Por último, manifestó que se trató de una proyecto bastante completo con muchos artículos que ofrecía a todos los actores de la propiedad horizontal "la garantía de que se harán las cosas correctamente"
El Simposio se realizó en la sede de la Sociedad Científica Argentina ante una nutrida concurrencia.
[BPN-13/06/12] El pasado 6 de junio, la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH) realizó el 1º Simposio de la Comunidad Consorcial con el objetivo de abordar "los puntos cuestionables del proyecto de modificación y unificación del Código Civil y Comercial".
"El motivo de esta reunión es la alarma generada por el proyecto del nuevo Código Civil y Comercial que va a derogar la Ley 13.512 junto con la de Prehorizontalidad reemplazándolas por otras normas que ignoran el aspecto social de la propiedad", manifestó Osvaldo Loisi, presidente de la LCPH, al inicio de la reunión.
En el evento –que contó con una amplia asistencia por parte de los consorcistas- disertaron junto a Osvaldo Loisi, la Dra. Rita Sessa, la Dra. Victoria Loisi y Alicia Gimenez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) quienes abordaron diferentes cuestiones sobre el proyecto de reforma del Código Civil y Comercial y las disposiciones que afectan a la propiedad horizontal implementadas por el gobierno de la ciudad de Buenos Aires.
En primer lugar, Osvaldo Loisi abordó la temática de "la propiedad horizontal en la actualidad": diferentes definiciones de la propiedad horizontal y sus implicancias, qué cambios originaría –de aprobarse- el nuevo Código Civil y Comercial y cuáles son aquellos derechos que desaparecerían <ver nota>.
En segundo lugar, Alicia Giménez expresó la necesidad de que los consorcistas defiendan su propiedad. Por otra parte, manifestó su preocupación por la suba de las expensas y por la serie de disposiciones implementadas por el GCABA <ver nota>.
A su turno, la Dra. Victoria Loisi, en un detallado análisis del proyecto de reforma del Código Civil y Comercial, expuso cuáles son los puntos y artículos más problemáticos –según su óptica- de la iniciativa <ver nota>.
Por último, la Dra. Rita Sessa explicó los nuevos aspectos incorporados al proyecto de reforma del Código como son los barrios privados, clubes de campo y las relaciones del consorcio con el personal de encargados
[BPN-13/06/12] Durante el 1º Simposio de la Comunidad Consorcial <ver nota> organizado por Fundación Liga del Consorcista (LCPH) el pasado 6 de junio, Osvaldo Loisi manifestó que el proyecto de ley de modificación y unificación del Código Civil y Comercial le "causó decepción" ya que los consorcistas perderían los "pocos derechos que tienen" sobre la propiedad horizontal.
En este sentido, el presidente de la LCPH agregó que "en ninguna parte del proyecto hemos encontrado normas que tengan en cuenta que quienes viven en consorcios tienen problemas específicos que deben ser previstos y resueltos".
Por otra parte, Loisi recordó a los presentes la propuesta enviada al Defensor del Pueblo de la Nación de incluir en el anteproyecto de ley cuatro conceptos que considera imprescindibles: la inviolabilidad de los consorcios, la obligatoriedad de asistir a las asambleas, la creación de un sistema arbitral para dirimir conflictos y la posibilidad de que los propietarios puedan modificar el reglamento en edificios nuevos. Además, reiteró el pedido de adhesión al mismo por parte de "toda la población que vive en consorcios" [BPN Nº 462 del 23/05/12: "Consorcistas contra "el perverso sistema legal actual"].
Loisi afirmó que el proyecto de unificación y reforma del Código Civil y Comercial se basa sobre un concepto errado de propiedad horizontal ya que considera a la misma como "el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejerce sobre partes privativas y partes comunes de un edificio de conformidad con lo que reglamenta".
En este sentido, Loisi explicó que los consorcios son propiedad privada y que "generalmente los propietarios hemos esperado toda la vida para comprar un inmueble". En esta lógica, consideró que este proyecto "quiere crear una especie de dominio sometido a la ley y reglamentos" y concluyó: "somos propietarios, no somos tenedores de ciertos derechos amparados por la ley".
Por otro lado, Loisi explicó que la Constitución Nacional reconoce la libertad y la propiedad como derechos anteriores al Estado y agregó: "hay ciertos derechos que la ley reconoce, no los crea porque tanto la libertad como la propiedad son anteriores a la formación del Estado".
Por último, en relación a esta definición, Loisi propuso modificar la misma y definir a la propiedad horizontal como "el derecho de condominio sobre un edificio que reconoce partes comunes y partes propias sometidas a un reglamento" y explicó que "la ley tiene que reconocer que son vecindades, edificios compartidos. El Estado debe garantizar el derecho a vivir en paz".
Beneficiar las corporaciones
Loisi expresó que otro problema que presenta el proyecto de modificación del Código se genera al determinar que es obligación de la empresa constructora establecer los temas de discusión o debate de las asambleas de propietarios y que es obligación del constructor redactar un reglamento de copropiedad.
En esta línea de pensamiento, Loisi manifestó que aquí "hay otra trampa para quitarle derechos a los propietarios y otorgárselos a las corporaciones de administradores y constructoras" y agregó que "si las constructoras van a decir qué es lo que se puede o no discutir en asamblea estamos todos perdidos. Las asambleas de los propietarios pueden discutir lo que se les de la gana porque son los propietarios. Eso lo tenemos que defender".
Por otra parte, mencionó que el Código determina en uno de su artículos "las facultades y obligaciones esenciales del administrador" contempladas en el reglamento de copropiedad. En este sentido, Loisi explicó que si las empresas constructoras son las que deban escribir el reglamento podrán otorgar al administrador "cualquier tipo de facultad". Sin embargo, mencionó que la larga jurisprudencia ha determinado el carácter de mandatario de los administradores. Por lo cual, "no necesitamos que ningún reglamento le otorgue más facultades", concluyó Loisi
Perlitas: "La vida es el arte del encuentro, aunque haya tanto desencuentro en esta vida" (Vinicius de Moraes)
[BPN-13/06/12] Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), manifestó el pasado 6 de junio en el 1º Simposio de la Comunidad Consorcial <ver nota> que los propietarios se ven obligados a pagar expensas cada vez más caras y a cumplir con más obligaciones que genera el gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Giménez afirmó que en muchos casos el pago de las expensas representa el 50% o más de la jubilación mínima que "aunque ha recibido un aumento, a muchos jubilados se les hace imposible pagar porque también tienen otras necesidades".
En este sentido, la titular de UCRA expresó que es necesario "trabajar en conjunto con todos los consorcistas para modificar esta situación".
Por otra parte, explicó que "los propietarios han comprado con muchísimo esfuerzo un departamento" y en este momento, dado los altos costos, "están a punto de perderlo".
"Sabemos que el atraso en pagos y la morosidad que existe se debe a la cantidad de aumentos de impuestos y del costo de vida", afirmó Giménez y agregó que se suma a esto la cantidad de disposiciones del gobierno de la CABA que en "algunos casos podrán ser útiles pero que pueden ser implementadas de otra manera" y, además, generan "gastos que recaen sobre los consorcios. De alguna manera, tenemos que ponerle coto a esto".
En otro orden de cosas, la presidenta de UCRA manifestó que "tenemos que ver también que pasa con la modificación del Código Civil porque vamos a perder mucho" y concluyó observando: "sabemos que los consorcistas estamos bastantes dispersos y aislados".
Por último, remarcó la necesidad de que los consorcistas se unan a las distintas asociaciones: "los propietarios estamos prácticamente olvidados y, es más, hemos ido a ver a las autoridades y no nos han escuchado. Por eso, es importante que sigan con este interés por todo lo que estamos haciendo"
Perlitas: "Lo que separa el talento individual del éxito es la cantidad de trabajo esforzado y difícil que la persona pone" (Stephen King)
[BPN-13/06/12] Durante el 1º Simposio de la Comunidad Consorcial organizado por Fundación Liga del Consorcista (LCPH) <ver nota>, la Dra. Victoria Loisi realizó un minucioso análisis de los artículos del proyecto de ley de reforma del Código Civil y Comercial que –en su opinión- son los más conflictivos para la propiedad horizontal.
La abogada señaló que "llama la atención que los colegas no hayan reparado en esta parte del Código" y agregó que "los medios de comunicación se avocaron a los temas de familia como lo fundamental del proyecto [...] pero también es esencial advertir a la población que se modifica la normativa sobre propiedad horizontal".
En este sentido, Victoria Loisi señaló que "esta modificación del Código va a cambiar la vida de todos los argentinos en temas cotidianos. Por ello, es obligación de la ciudadanía en general y de los abogados en especial involucrarse en el tema".
La Dra. Loisi recordó que el Código Civil y Comercial vigente define que "habrá compra y venta cuando una de las partes se obliga a transferir a la otra la propiedad de una cosa y ésta se obliga a recibirla y pagar por esa propiedad" y que "nadie puede estar obligado a vender salvo cuando se encuentre en la necesidad de hacerlo". Remarcó que en este aspecto, el Código enumera taxativamente cuándo alguien está obligado a vender.
Sin embargo, Loisi alertó que el proyecto de ley de reforma del Código quita esta enumeración taxativa por lo que, por ejemplo, la venta de un inmueble puede quedar sujeta a lo que disponga una ley futura: "o sea que mañana puede salir una ley que lo obligue a vender su propiedad".
La abogada explicó que sobre las operaciones de alquiler de inmuebles el proyecto de ley de modificación del Código elimina el requisito de que el precio del alquiler sea determinado. Es decir, "permite que sea variable no sólo a la inflación, sino que el inquilino puede llegar a no saber cuánto va a pagar cada mes". De esta manera, el inquilino no tendrá seguridad de poder pagar todos los meses el alquiler por no estar determinado un monto fijo.
Según explicó Victoria Loisi, este proyecto incorpora nuevos conceptos a los derechos y obligaciones del administrador.
En este sentido, remarcó que en cuanto a la rendición de cuentas que debe realizar la administración en su calidad de mandatario, el nuevo Código permitiría que "si la última rendición de cuentas fue aprobada se presume que también fueron aprobadas las anteriores. Así mismo, el proyecto determina genéricamente que el mandante debe compensar al mandatario en cualquier momento que le sea requerido todo gasto razonable en que haya incurrido en caso de mandato", explicó Loisi.
Sin embargo, señaló que hoy la compensación está contemplada dentro del Código Civil pero establece pautas para esa compensación y el mandante tiene derecho a oponerse a un gasto excesivo: "en el proyecto el único límite es la razonabilidad [...] lo cual resulta peligroso".
Loisi explicó que el Código vigente determina que el propietario tiene la facultad de "excluir a terceros en el goce, uso o disposición de la cosa y tomar todas las medidas que encuentre conveniente". Es decir, puede prohibir que en su inmueble se ponga cualquier cosa ajena. Sin embargo, remarcó que estas facultades no figuran en el proyecto de ley de modificación del Código y se preguntó: "al no estar determinadas en el Código ¿qué pasaría por ejemplo en el caso de un "okupa"?. ¿Ya no tendría el propietario la facultad de excluirlo de su vivienda y tomar las medidas que considere conveniente?.
En otro orden de cosas, la abogada señaló que este proyecto de ley define que el dominio sobre una cosa es "el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa dentro de los límites previstos por la ley" lo cual presenta otro problema por entender que este derecho es otorgado por la ley y no es pre-existente y reconocido por la misma. En este sentido, el proyecto de ley de reforma del Código establecería "un conjunto de facultades otorgadas por esta ley. O sea mañana otra ley puede acotar este derecho, lo que la ley le da la ley lo quita", concluyó Loisi.
Por otra parte, Loisi explicó que la Ley de Prehorizontalidad está en defensa de los compradores y enumera unas largas obligaciones de las consultoras para garantizar los derechos de los compradores.
Sin embargo, el proyecto de reforma del Código la reemplaza por un seguro a favor del comprador que "solamente cubre el riesgo de que fracase la operación", es decir, ironizó, "una especie de seguro para evitar la estafa".
Según el actual Código Civil en su artículo 2.164- se entienden como aquellos "efectos ocultos de la cosa cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella".
En este sentido, la abogada explicó que esto permite que "si yo compro algo que resulta que tenía un defecto que yo no lo vi puedo devolverlo" y a modo de ejemplo agregó: "me permite decir: esto así no lo quiero, si lo hubiera visto no lo hubiera comprado".
Por último, Victoria Loisi consideró que la redacción del anteproyecto resulta confusa en dos puntos. El Código vigente determina que el plazo para informar sobre vicios ocultos es de tres meses y la garantía se extiende por un plazo de diez años. Sin embargo, de aprobarse el proyecto –tal como está redactado- los propietarios no podrán reclamar al constructor la reparación o el resarcimiento por vicios ocultos descubiertos luego de los tres años. Y tendrán sólo dos meses para informar sobre los mismos
Perlitas: “Actuar es fácil, pensar es difícil; actuar según se piensa es aún más difícil” (Johann Wolfgang Goethe)
Eduardo Brailovsky y Alicia Giménez durante el debate organizado por el programa "Derecho de Piso".
[BPN-23/05/12] El viernes 1º de junio, Alicia Giménez, presidenta de UCRA y el Dr. Eduardo Brailovsky, abogado especializado en propiedad horizontal y miembro del Instituto de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de Capital Federal, participaron de un debate sobre algunos de los temas más sobresalientes de la propiedad horizontal organizado por el programa de radio, Derecho de Piso
Éste tuvo una dinámica especial ya que ambos invitados propusieron preguntas o temas de interés de los cuales la redacción de Pequeñas Noticias eligió cuatro (dos por cada participante).
Derecho de Piso está conducido por Claudio García de Rivas, director de Pequeñas Noticias y socio fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) que en esta oportunidad ofició de moderador del debate.
¿Por qué los administradores cuando los consorcistas salen a defender sus derechos se ponen en contra de quienes son sus clientes? ¿Cómo se entiende esto?
Eduardo Brailovsky: Los administradores no se ponen en contra de que los propietarios salgan a defender su derecho a que el edificio se administre correctamente. El fondo del asunto es que a veces los copropietarios no saben cuáles son sus derechos y piden cosas que no les corresponde. El problema no es el administrador, es la ignorancia de la ley. La gran mayoría cumple todos los requisitos para ser un gran administrador que con buena voluntad escucha todos los requerimientos incluso los que no corresponden. Entonces ¿de qué estamos hablando, de defender el derecho particular del propietario o del consorcio? Al consorcio lo defiende no un propietario sino la asamblea. O sea la mayoría de los propietarios y no dos o tres locos de un edificio que quieren resolver sólo sus problemas.
Alicia Giménez: Dentro de los consorcios es como dice el doctor. Yo me refiero a la defensa por fuera cuando aparecen nuevas leyes. Con la reglamentación de la Ley 941 los administradores se convulsionaron y empezaron a ver la necesidad de reunirse, llamar a lock-out, realizar denuncias ante el INADI, etc. A lo mejor la ley estuvo mal hecha -no les voy a negar que algunas cosas son inconstitucionales- pero la ley está vigente y mientras esté vigente hay que cumplirla.
¿La Ley 941 le permite al administrador diluir su responsabilidad penal?
AG: Justamente estaba leyendo algo que dice que la ley lo que hace es favorecer al administrador. Es posible que eso pase pero tenemos que ver cómo hacemos para que [el accionar de los malos administradores] no nos perjudique el bolsillo.
CGdeR: ¿Dr. Brailovsky, esta dilución de la responsabilidad penal surge de la Ley 3.254 o de las disposiciones?
EB: Surge directamente de la ley. Se diluye de manera muy simple. Un viejo problema penal que tenían los malos administradores es que se quedaban con la plata de las cargas sociales. Sacaban los fondos del consorcio y los invertían en plazos fijos para beneficio propio, los devolvían como capital nominal y pagaban en el consorcio lo poco que podían cubrir con esos fondos devaluados.
Bueno esa vieja historia hoy no es un problema porque el administrador va a poder decir que tenía una cuenta corriente conjunta y en caso en que los dos copropietarios -con quienes comparte la cuenta- se nieguen a firmar no sólo van a quedar impagos los gastos, sino que [que a la hora de un juicio] las pruebas van a basarse en ver síifirmó o no, por qué no firmó, etc.
El mal administrador puede ampararse en esto que yo estoy diciendo. Se diluye la responsabilidad del manejo de los fondos porque ahora este manejo no sólo lo hace el administrador. Antes el administrador era el único responsable y eso también lo hacía penalmente responsable. Sin embargo, hoy -al haber tanto para investigar en una causa penal y haber tantas razones exculpatorias de responsabilidad- lo más lógico es que el juez diga: "mire esto es un problema civil. Vaya a tratarlo a un juzgado civil". De esta manera, los jueces no van a procesar a ningún administrador.
AG: No estoy de acuerdo. Los fondos son del consorcio y se tiene que poder controlar dónde está ese dinero. Yo creo que hay que tener una cuenta bancaria y no que firme uno [el administrador] sino que firmen dos [el administrador y un propietario] porque a veces el administrador se vuela y quedan los fondos congelados.
EB: Sin embargo,¿qué pasa si alguno de los copropietarios que están por firmar les cae un embargo? El consorcio va a tener que litigar para reclamar esos fondos.
¿Por qué insisten los administradores en tener el manejo exclusivo del dinero del consorcio?
EB: Se especifica en el capítulo del mandato del Código Civil que el administrador es responsable de administrar fondos ajenos y que si hace mal las cosas va preso. Por eso los administradores dicen: "yo asumo la obligación a cambio de tener el manejo total de los fondos. Es decir, pago cuando se debe pagar y no cuando me dejan".
He visto casos en que los propietarios se niegan a pagar los gastos porque creen que el contratista hizo las cosas mal y no quieren firmar los cheques. Por esa razón, el administrador no puede pagar en tiempo y forma. Y esa es la tiranía de algunos copropietarios que creen que pueden manejar los fondos libremente diciéndole al administrador "a éste le pagas y a éste no".
AG: Sí, pero también me han dicho que muchas veces desaparecen los fondos del consorcio y no se sabe por qué. Si usted [administrador] tiene que pagar algo y no tiene dinero, llame a una asamblea y pregunte a los consorcistas cómo quieren pagar este gasto, cómo le van a hacer frente. No puede el administrador cargar ese gasto en las expensas sin antes haberle consultado a los consorcistas.
¿Quién debe pagar las multas que el RPA les impone a los administradores? ¿El administrador o el consorcio?
AG: Si es algo que le compete al administrador lo tendrá que pagar él. Si el administrador tiene que presentar en el RPA la documentación el día tal y no lo hace -exceptuando los casos en que después el administrador hace un descargo, por ejemplo, por enfermedad- es su responsabilidad y si no cumple, tiene que pagar él. Por ejemplo, si yo propietario no pago la luz el problema es mío.
EB: Los motivos de las multas lamentablemente pueden ser muchas. Voy a comenzar diciendo que comparto con la Sra. Giménez que cuando el administrador no hizo lo que debe tendrá que afrontar su responsabilidad profesional pagando la multa pero lamentablemente existen otros motivos de multa: falsas apreciaciones de los inspectores, falta de exhibición de los libros porque no tienen encargado y el propietario que los tiene no está, etc.
Y en los casos en que el administrador no tenga culpa, no tenga la responsabilidad directa puede trasladar los cargos que se le imputen al consorcio de acuerdo a los artículos 1.953 y 1.954 del Código Civil. Yo parto de la base de que los administradores no obran mal sino de buena fe. Habrá alguno que se equivoca y deberá asumir sus responsabilidades.
Sergio Abrevaya el día de la presentación del Consejo Económico y Social. En el centro sentado junto a Víctor Santa María, secretario general del SUTERH.
[BPN-13/06/12] La legisladora porteña, María José Lubertino (Frente para la Victoria), manifestó, por medio de un comunicado, su crítica al aumento del ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) aprobado en noviembre de 2011. "La Ciudad necesita de un sistema impositivo progresivo en el que paguen más los que más tienen y en el que los sectores postergados paguen menos", afirmó la legisladora y agregó que hay razones claras por las que oponerse.
En otra sintonía, Sergio Abrevaya, entonces diputado por la Coalición Cívica, fue uno de los legisladores que en su momento votó a favor del aumento del ABL. Actualmente, es presidente del Consejo Económico y Social de la CABA y considera –según declaró a este medio- que el aumento fue correcto y necesario porque la tabla impositiva que se aplicaba en ese momento no contemplaba el valor real de los inmuebles.
En este sentido, Lubertino explicó que el aumento del ABL no era necesario porque la "ciudad cuenta con fondos más que suficientes por lo que este afán recaudatorio extremo no tiene ninguna justificación". Por otra parte, agregó que también es injusto porque para el cálculo del impuesto se han creado nuevos índices, como la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) que incluye la "potencialidad de edificación" del terreno. O sea, que un terreno vale y tributa por lo que podría construirse allí, sobre lo que sintetizó: los vecinos tienen su casa para vivir y no para especular con su tierra.
Como último punto, Lubertino denunció que "Macri malgasta lo recaudado" ya que a pesar del crecimiento recaudatorio "los servicios de la Ciudad no han mejorado y lo que es peor, el PRO nos está endeudando cada vez más."
María José Lubertino.
Abrevaya lo apoyó
En diálogo con este medio, Sergio Abrevaya, explicó que las casas de mayor antigüedad pagaban muy poco respecto de las modernas. En este sentido, afirmó que el problema no es el aumento de ABL sino la "injusticia clarísima que se había generado a partir de la desactualización de las valuaciones de los viejos inmuebles reformados" y agregó que "la Ciudad no tenía registro de esto". Reiteró que había casos en los que ya no se trataba de casas viejas sino de casas reformadas, casi nuevas, que pagaban impuestos como si fueran viejas.
En contraposición a esta idea, Lubertino explicó que "el objetivo de la medida fue meramente recaudatorio y no buscar justicia tributaria. Se hizo a las apuradas y no cuadra por cuadra, con lo que se reprodujeron fuertes desigualdades".
Por otra parte, Abrevaya aclaró que -si bien dijo que no aprobó la nueva fórmula aplicada para calcular la valuación fiscal del inmueble- era necesario tener otra medida de cálculo porque "la tabla de depreciación de la ciudad [vigente previo al aprobación del aumento] era un disparate absoluto que producía que algunas casas pagaran $20 por mes".
Sin embargo, la legisladora porteña manifestó que "el nuevo sistema dista de acercarse a una carga más equitativa en términos impositivos, ya que las alícuotas parten de 0,40% y no pueden exceder el 1% del valor de la propiedad de modo que aquellos con propiedades más caras resultan beneficiados", expresó Lubertino en un informe en el cual analizó el aumento del ABL.
Por último y en relación con los montos fijados para cada caso, el ex legislador porteño afirmó que está de acuerdo en que la ley fije un importe mínimo de $50 mensuales a cada vecino porteño en concepto de ABL, lo que hace un total anual de alrededor de $600 y agregó: "nadie en Buenos Aires debe pagar menos que esto". Explicó que, de lo contrario los inmuebles de la Ciudad seguirían estando mal valuados.
Por otra parte, Lubertino señaló que el aumento "ha afectado en mayor medida a los propietarios de las viviendas de menor valor que a consecuencia del establecimiento de un mínimo de $600 anuales sufrieron un incremento de 500% (o superior)" y agregó que "no aparece como evidente la existencia de una mejor y adecuada valuación de los inmuebles barrio por barrio y casa por casa".
Por otra parte, junto a Sergio Abrevaya, votaron el impuesto al ABL, de manera positiva en la Legislatura porteña: Arenaza, Borrelli, D'Angelo, de Andreis, Di Stefano, Fernández, Fernández Langan, Garayalde, García, González Á., Herrero, Lubertino Mónica, Maffía, Martínez Barrios, Montes, Morales Gorleri, Moscariello, Ocampo, Pagani, Polledo, Rebot, Ritondo, Rodríguez Araya, Sánchez Andía, Sánchez, Saya, Screnci Silva, Spalla, Stanley, Tamargo, Varela y Zago.
Votaron en contra: Frente Para la Victoria, Proyecto Sur, Bloque Peronista, Diálogo por Buenos Aires y Nuevo Encuentro.
Por último, se abtuvieron: Presman, Campos y María A. González
Defensoría del Pueblo de la CABA.
[BPN-13/06/12] La Defensoría del Pueblo de la ciudad de Buenos Aires presentó en la Legislatura porteña un proyecto de ley para eliminar el establecimiento de un monto mínimo de $200 para el pago del ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) y el Impuesto de Contribución Territorial sobre las bauleras y otras unidades complementarias.
La propuesta considera que imponer un monto mínimo "carece de todo sustento fáctico y jurídico" porque, a diferencia de las cocheras, las bauleras no tienen valor de mercado y no hay inmobiliaria alguna que pueda ofrecer -seriamente- una tasación sobre una baulera.
Esta defensoría manifestó en los fundamentos del proyecto que recibió diversas quejas de los vecinos porque, en muchos casos, el impuesto aplicado a las bauleras resulta ser igual o superior a la valuación fiscal del bien "manifestándose así una grosera violación a los principios constitucionales de razonabilidad y no confiscatoriedad que rigen en materia tributaria".
Puntualmente, este proyecto establece en su único artículo modificar el artículo 4° del Anexo I de la Ley Tarifaria vigente para el año 2012. De esta manera, determina "topes de aumento y mínimos" de los tributos inmobiliarios establecidos en el Art. 220 del Código Fiscal.
En el caso de bauleras y otras unidades complementarias, este proyecto establece que "la determinación del tributo se realizará tomando las valuaciones fiscales vigentes al año 2012, no existiendo monto mínimo al tributo a establecerse para dichos inmuebles"
[BPN-13/06/12] La Defensoría del Pueblo de la CABA presentó en la Legislatura porteña un proyecto de ley de modificación del régimen de exención del pago a las contribuciones de alumbrado, barrido y limpieza, territorial, pavimentos y aceras (ABL) para que los sectores sociales más vulnerables (como son los jubilados, pensionados, discapacitados y veteranos de guerra) no queden excluidos de ese beneficio.
En primer lugar, la Defensoría del Pueblo explicó en los fundamentos de esta iniciativa que los valores de los inmuebles que fija la Ley Tarifaria para ser beneficiario de la exención "no han sido objeto de ningún tipo de actualización, proporcional o equitativa" lo cual conlleva a una "notoria desigualdad". Al no actualizarse los topes valuatorios máximos se achica el universo de potenciales beneficiarios "cercenando de esta manera el derecho que la ley les concede a solicitar la exención de las contribuciones".
Por otra parte, esta defensoría explicó que la Ley Tarifaria estableció para este año un monto de 75 mil pesos de valuación fiscal de la vivienda del beneficiario para acceder a la exención del 100% y, de hasta $112.500, para obtener la exención del 50%. Sin embargo, el organismo que impulsa la modificación de esta ley consideró que "dichos topes valuatorios son los mismos que fueran fijados para el período fiscal 2008, cuando se produjo un incremento (parcial) de las valuaciones fiscales de algunos inmuebles radicados en la Ciudad".
En este sentido, el proyecto pretende modificar los topes valuatorios de los inmuebles de los beneficiarios fijados en la Ley Tarifaria para las exenciones de este año, actualizándolos proporcionalmente, en el orden de los $200 mil para acceder a la exención del 100% y de $300 mil para acceder a la exención del 50%.
El proyecto de ley de la Defensoría del Pueblo de la CABA prevé también:
a) Incorporar al texto de la ley la obligación por parte de las autoridades fiscales de la Ciudad de Buenos Aires, de actualizar anualmente el tope establecido en la Ley tarifaria.
b) Eliminar el plazo de cinco (5) años para las renovaciones de las exenciones para Jubilados/Pensionados y Personas con Discapacidad.
c) Modificar el término "ex combatiente de Malvinas" por el de "Veteranos de Guerra de Malvinas". Dicha modificación, se ajusta a la denominación ordenada en la Ley Nacional 25.370
Gustavo Desplats.
[BPN-13/06/12] Gustavo Desplats, representante de la Proto Comuna Caballito, manifestó en diálogo con Pequeñas Noticias que es necesario un mayor control en las obras de construcción de la ciudad de Buenos Aires.
A raíz del derrumbe del pasado 29 de mayo en la obra en construcción de la calle Emilio Mitre 641, Desplats denunció que hace ya más de 21 meses que presentó al gobierno de Mauricio Macri un pedido de los vecinos para que se implementen medidas que eviten este tipo de siniestros pero que aún no han tenido respuesta .
En este sentido, Desplats manifestó que es necesario que el Estado de la ciudad de Buenos Aires realice controles "pre-facto", o sea antes que ocurran los siniestros, y no cuando el daño ya fue ocasionado. En la actualidad, se actúa "post facto para ver de qué manera se puede mitigar el daño que ya pasó", sintetizó.
Por otra parte, el representante de la Proto Comuna Caballito manifestó que la obra de Emilio Mitre 641 ya había sido denunciada por inspectores de la UOCRA (Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina) por problemas en la medianera. "¿Cómo puede ser que -luego de más de 60 días- el tercer Estado con mayor presupuesto de la Argentina [CABA] no haya podido inspeccionar y solucionar los problemas que motivaron las denuncias?, se preguntó Desplats.
En esta misma lógica, el representante de la proto comuna de Caballito, destacó el trabajo de los inspectores de la UOCRA y remarcó: "estos 18 hombres que son idóneos, gente que conoce el oficio puede más, ellos solos, que todo el aparato gubernamental".
Por otra parte, Desplats aseguró que centralizar el control de las obras en construcción en las dependencias y organismos municipales "atenta contra su eficacia y contra la posibilidad de participación de los vecinos" y agregó que los inspectores "están poco en el territorio y en el barrio son desconocidos. Hay que cambiar el modelo de control y tiene que realizarse desde las comunas".
"Macri, sólo pedimos..."
La proto comuna de Caballito le pidió al gobierno porteño de Mauricio Macri los siguientes puntos:
2) Creación de un registro de reincidencias y aplicación de sanciones a los profesionales.
4) Inmediata modificación del Código de Planeamiento Urbano que limite a un máximo de 6 metros la altura construible en pasajes, a 12 metros en calles y a 24 metros en las avenidas de la Ciudad de Buenos Aires. Salvo donde sea menor la altura en la actualidad, donde se respetara la actual altura.
5) Solicitamos la disolución de la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras (DGFyCO) y su reemplazo por un nuevo organismo con personal llamado por concurso y descentralizado. Bajo la conducción de la Comunas.
6) Pedimos la suspensión de todas las obras comenzadas en los últimos 6 meses. Y su posterior reinspección y adecuación a la nueva normativa.
8) Significativo incremento de los montos de las multas monetarias y de las sanciones sobre las matriculas.
9) Reglamentación de la Ley 1.227 de Protección del Patrimonio Cultural.
Por último, Desplats agregó que además de la necesidad de implementar estas medidas se debe controlar la utilización de las máquinas demoledoras ya que en la actualidad "no hay normas claras en la Ciudad para los que manejan las demoledoras. Tendría que existir un registro de propietarios de las demoledoras y capacitación para los obreros que las usan"
[BPN-13/06/12] Juan Cabandié, legislador porteño del Frente para la Victoria (FPV), presentó un proyecto de ley para incorporar a la normativa que rige sobre la construcción de edificios en la ciudad de Buenos Aires "el uso de técnicas avanzadas y utilizadas mundialmente en los procesos de excavación y submuración" para evitar derrumbes.
El titular del bloque Frente para la Victoria presentó este proyecto –según declaró en su blog- ya que "es imprescindible que se revise la normativa vigente [...] En los últimos años, la ciudad obtuvo un récord de más de 20 derrumbes y nueve muertos, lo cual motivó esta iniciativa".
En esta iniciativa, Cabandié expresó en sus fundamentos que "se ha observado un elevado número de denuncias en relación a obras que se encuentran en las etapas de demolición y excavación/submuración". En este sentido, el legislador porteño señaló que "resulta sorprendente que en nuestra ciudad, hasta hace poco tiempo, no estaban previstas inspecciones programadas durante estas instancias clave. Recién a partir de la sanción de la Ley Nº 3562 se estableció la obligación de inspeccionar una obra" pero que "buena parte de los cambios incluidos en esta ley, nunca fueron reglamentados y puestos en funcionamiento".
Por último, Cabandié señaló que "todas estas medidas [incluidas en su proyecto de ley] combinadas están destinadas a conformar una batería de herramientas que contribuyan a establecer un escenario de mayor seguridad pública vinculada a la actividad de la construcción, uno de los principales motores de la actividad económica de nuestra ciudad".
Puntualmente, el proyecto -que cuenta con 13 artículos- establece, entre otras cuestiones, que se deberá presentar ante la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC): la memoria de la metodología a emplear para las tareas de excavación y recalce de muros y cálculo de las estructuras de contención, estudio de suelos, plano de relevamiento de linderos, que incluya las características de los muros divisorios y de las fundaciones de las construcciones vecinas, plano de replanteo de las estructuras de recalce, contención, con indicación de la secuencia de ejecución y memoria de cálculo de las estructuras de recalce de muros.
El artículo 2º del proyecto prevé -como medida de seguridad adicional- la utilización de "anclajes de tracción" que, por sus características técnicas, deben enclavarse provisoriamente en los edificios linderos. Para poder implementar esta medida se ampara en el artículo 2.627 del Código Civil de la Nación que establece que "si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en el inmueble del vecino, el dueño de éste no tendrá derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construya la obra la indemnización del daño que cause".
También se basa en los artículos 5.2.2.2 y 5.2.2.3 del Código de la Edificación de la Ciudad. Es de destacar que la Dirección General de Registro de Obras y Catastro debe consignar la documentación que incluya el uso de anclaje de tracción que traspasen los límites del predio, tanto con los linderos como bajo la acera y deberá adicionar información que acredite la no interferencia con instalaciones o construcciones vecinas de cualquier tipo.
En otro punto de la iniciativa se establece que la empresa constructora deberá contar con un profesional debidamente matriculado y habilitado para el ejercicio profesional, que desempeñará la función de representante técnico y deberá permanecer en la obra durante la ejecución de los trabajos.
En cuanto a las las verificaciones en las obras, el proyecto prevé que -tanto en las etapas de demolición como de excavación- los inspectores deberán: comprobar la correspondencia entre los trabajos ejecutados y la documentación registrados ante la DGROC, observar que la obra no genere riesgos a terceros, verificar la existencia del cartel de obra donde figuren los datos completos referidos a las empresas y a los profesionales responsables, controlar la existencia de copia en obra de la totalidad de la documentación registrada y constatar la presencia del profesional responsable.
Por último, en su blog personal expresó que "el proyecto se ampara en el Código Civil de la Nación y el Código de la Edificación de la Ciudad y cuenta con el aval de los titulares de la AIE (Asociación de Ingenieros Estructurales), CPIC (Consejo Profesional de Ingeniería Civil), CPAU (Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo), CAMARCO (Cámara Argentina de la Construcción), Foro de la Vivienda y Desarrollo Urbano, Facultad de Ingeniería de la UBA y del CAI (Centro Argentino de Ingenieros)"
La oblea es entregada por la Dirección General de Control dependiente de la APRA.
[BPN-13/06/12] Desde octubre de 2010, rige la resolución Nº 360 dispuesta por la Agencia de Protección Ambiental (APRA) de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que estableció que las empresas de desinfectación y desinfección deben adherir una oblea obligatoria al certificado que emiten cada vez que prestan sus servicios. Ésta acredita que la empresa que prestó el servicio está registrada de conformidad con la normativa.
En otro orden de cosas, la disposición también estableció que -dada la acotada residualidad de los productos, insecticidas y desinfectantes utilizados- el certificado tendrá una vigencia máxima de treinta días corridos, contados a partir del día siguiente de la realización del mismo.
En sus considerandos, Corcuera Quiroga, presidente de APRA, explicó que con esta norma se pretende "erradicar definitivamente la actividad desplegadas por empresas de desinfectación y desinfección clandestinas". La Agencia de Protección Ambiental determinó que "la infracción a lo dispuesto en la presente resolución será considerada falta grave y pasible de las sanciones administrativas correspondientes".
Por otra parte, declararon que -teniendo en cuenta la experiencia recogida a partir de la implementación del Certificado de Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua Potable (CLDTAP)- "se requirió adoptar medios probatorios de más ágil implementación".
La oblea que debe ir adosada al certificado correspondiente
Por último, dispuso que la oblea sea entregada por la Dirección General de Control dependiente de la APRA previo pago de la tarifa correspondiente.
La disposición –que consta de nueve artículos- estableció en su artículo primero que "las empresas privadas de desinfestación y desinfección inscriptas en el Registro de Actividades de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, deberán expedir un Certificado de Desinfestación y Desinfección" con los siguientes requisitos:
a) Título: "Certificado de Desinfestación y Desinsectación, Ordenanza Municipal Nº 36352/80".
b) Datos de la empresa que presta el servicio: razón social, CUIT y nº de registro de inscripción.
c) Fecha en la que se llevó adelante el servicio y su fecha de vencimiento.
d) Emplazamiento donde se llevó adelante el servicio.
e) Producto/s utilizado/principio activo.
f) Metodología de Aplicación (por cada producto utilizado debe reseñarse la metodología de aplicación).
g) Firma e identificación de personal actuante, representante de la empresa de desinfestación y desinsetación y director técnico.
h) Domicilio y contacto de la empresa de desinfestación y desinsectación.
i) Deberá incorporarse la siguiente leyenda: "Por quejas, denuncias y/o sugerencias dirigirse a la Dirección General de Control sita en la intersección de las Av. Escalada y Castañares, Paseo Malvinas, CIFA (Centro de Información y Formación Ambiental),CABA, en el horario de 9 a 14 hs."
El Dr. Jorge Resqui Pizarro y la Sra. Teresa Villanueva durante la inauguración de sus actividades de este año.
[BPN-13/06/12] El pasado 26 de mayo, Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la CABA (ACCABA), y el Dr. Jorge Resqui Pizarro, coordinador de Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo), inauguraron formalmente las reuniones de consorcistas con el fin de acercar la información que afecte al sector y evacuar las consultas que realicen.
Ambos coincidieron en que es primordial discutir y debatir sobre la situación de la propiedad horizontal ya que consideraron que los propietarios se ven afectados en sus derechos. En este sentido, Villanueva afirmó que tanto su trabajo como el de Resqui Pizarro es "un trabajo de hormiga ya que de a poquito vamos poniendo una semillita acá y allá" pero remarcó que es necesario que los consorcistas no se queden "durmiendo tranquilos y felices" mientras se hacen negocios a costa de ellos.
En el marco del inicio de las actividades de este año, la presidenta de ACCABA manifestó que "se hace cada vez más urgente que las personas tomen conciencia que deben defender lo que tienen. El techo es importantísimo" y agregó que dada la cantidad de personas que pierden sus propiedades por no poder pagar los gastos "es necesario que la gente difunda este tema y le den la importancia y trascendencia que merece" y remató: "tener un techo hoy es importantísimo y perderlo cuando se es muy mayor -porque no se tienen recursos para pagar los gastos- es ir pensando en vivir en la calle y eso es muy triste".
Por su parte, el coordinador de ReDeCo manifestó que el objetivo de los encuentros es crear un ámbito de debate en el que se discutan los temas que competen al sector.
Resqui Pizarro afirmó que la finalidad de estas reuniones es trabajar en pos de la defensa de los derechos de los propietarios y promover la educación sobre las leyes que regulan la propiedad horizontal. "Para que los consorcistas puedan hacer valer sus derechos hay que estar informados y educados" aclaró el abogado y agregó: "hay que tener en cuenta que los propietarios son los consumidores en los consorcios".
Por último, aclaró que "la convocatoria es abierta a toda la comunidad consorcial" sin distinción de credo aunque las reuniones se realicen en una parroquia: "los encuentros son abiertos a toda la sociedad dentro de este barrio que es tan populoso".
Las reuniones se realizan todos los segundos y cuartos sábados de cada mes de 17 a 19 horas en la parroquia Nuestra Señora de Guadalupe ubicada en Paraguay 3901 del barrio de la Recoleta en la CABA. La entrada es libre y gratuita
Se sorteará un libro por mes durante 10 meses.
[BPN-13/06/12] Pequeñas Noticias realizará un sorteo mensual en el que se regalará un libro del Dr. Osvaldo Loisi, "Todo sobre consorcios. Aspectos legales, Contables, Edificios y Humanos de la Propiedad Horizontal" editado por la Fundación Liga del Consorcista. El concurso durará 10 meses en los que sortearán y entregarán otros tantos libros. Podrán intervenir en el sorteo todos aquellos que estén suscriptos al boletín gratuito que produce y distribuye este medio cada dos semanas.
Clave para participar del sorteo por un libro TODO SOBRE CONSORCIOS
Haga click sobre la clave y mande un e-mail para participar del concurso consignando esta clave, su nombre, su teléfono, su dirección y el rol que juega en la propiedad horizontal (administrador, propietario, inquilino, encargado o proveedor).
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"Todo sobre consorcios. Aspectos legales, Contables, Edificios y Humanos de la Propiedad Horizontal" trata sobre los aspectos más sobresalientes de la propiedad horizontal. El libro dedica capítulos especiales al tratamiento del marco legal: leyes, disposiciones, ordenanzas y resoluciones que regular la actividad de los administradores y establecen los derechos y obligaciones de los consorcistas. En este libro se destaca un capitulo especial escrito por el Dr. Osvaldo Loisi dedicado al "Factor humano" en el que se desarrollan conceptos como el poder de la palabra; diálogo lógica, concepto y verdad; el pensar como técnica, figura y fondo, etc.
Con colaboraciones de la Dr. Rita L. Sessa, el Dr. Oscar R. Magnorsky y del arquitecto Enrique H. Viola este libro aborda –entre muchas otras- los aspectos referentes a:
a) relaciones laborales: obligaciones y derechos de los trabajadores
b) contabilidad del consorcio en cuanto a las nociones generales, la historia y los cálculos específicos del pago de expensas, impuestos, etc.
c) aspectos edilicios generales y especiales: cómo se compone un edificio, estructura, instalaciones y mantenimiento
Sobre "¡¡¡ Santas escrituras, Batman !!!" por el Dr. Alberto Aníbal Gabás
Sería bueno que Francisco de Narváez y los diputados que lo secundan se dediquen a lo que saben y se dejen de extravangancias como es ese proyecto que tratan de imponer, muestra gratis de un desconocimiento supino del derecho
Perlitas: "El mundo no está amenazado por las malas personas, sino por aquellos que permiten la maldad" (Albert Einstein)
Algunas reflexiones sobre el proyecto de reforma del reglamento de copropiedad por la Dra. Diana Sevitz
En materia de propiedad horizontal, la creatividad de nuestros legisladores no tiene límites ni tampoco vergüenza.
Límites, porque no logran comprender que los propietarios somos seres adultos con capacidades y civiles con derechos para decidir sobre lo que ocurra en nuestros edificios sin necesitar que el Estado legisle sobre la forma en que debemos conducirnos. Justamente no es acá, en nuestras asambleas o en nuestros reglamentos, que el Estado debe estar presente. Debe estarlo con políticas que garanticen a todos los habitantes de este suelo el acceso a una vivienda digna. Seis millones de argentinos padecen el flagelo de no poder acceder a un techo.
Vergüenza, que durante décadas, desde el inicio de la Democracia, se requirió la modificación de la ley de propiedad horizontal sin que ninguno de nuestros legisladores lo tomara en cuenta.
Es más la propiedad horizontal nunca fue incluída en ninguna plataforma de partidos políticos, siempre fue ignorada.
Y ahora, de buenas a primeras, unos legisladores sin la menor ilustración sobre la materia se lanzan a la aventura de querer intentar una reforma sobre la vigencia del reglamento.
En primer término, antes de reflexionar sobre el particular, me gustaría informar a los legisladores que el poder ejecutivo ha presentado un anteproyecto de reforma del Código Civil y Comercial que, entre sus artículos reformados, introduce un capítulo sobre la propiedad horizontal que ampliamente legisla sobre el reglamento y su manera de reformarlo.
Llama poderosamente la atención, principalmente en este contexto, que luego de tantos años que se bregó por la reforma a la ley de propiedad horizontal se lograra concensuar por los juristas que tuvieron a cargo dicho anteproyecto, integrando al mismo, dentro del plexo normativo del código Civil y Comercial y que estos legisladores vuelvan a sacar de contexto a la propiedad horizontal con una ley especial totalmente inviable por los conceptos que detallaré:
Los reglamentos de copropiedad son escrituras públicas que integran el título de propiedad de cada unidad funcional. Estas no tienen fecha de vencimiento, como si lo tiene los yogures.
El legislador fundamenta esta absurda ley indicando que los reglamentos tienen plazo de caducidad, los 30 años, fecha totalmente arbitraria. No logro comprender porque la establece en ese término. En los fundamentos analizados este aspecto no se explica.-
Además, como ya explicara anteriomente, manifestar que una escritura es vetusta o vieja revela una gran ignorancia en materia jurídica.
Si bien no es requisito, para asumir como legislador haberse recibido de abogado, no menos cierto es que si se van a presentar proyectos de esta índole previamente se consulte con especialistas esta materia, que abundan por suerte, y no lanzar estas barbaridades que insultan la inteligencia de los ciudadanos.
NO es un pecado ser ignorante pero si de esa ignorancia se produce daño es imperdonable e irreparable.
Este proyecto que contempla la modificación total del reglamento de copropiedad al cabo de 30 años no tuvo en cuenta que en el mismo se establecen cláusulas estatutarias que no pueden ser reformadas sino por el consentimiento unánime. Basta que un propietario se oponga para que no pueda ser reformado. Ejemplos sobran: cambio de destino, cambio de porcentuales, cosas comunes, responsabilidades sobre reparaciones, etc.
Justamente, lo contrario que proponen los legisladores es que a pedido de un propietario, y por el sólo transcurso de 30 años, se puede reformar el reglamento.
¿Qué podría reformarse que no se requiera la unanimidad? Arreglos en el edificio que importen mantenimiento y conservación, reformas en el edificio, alquiler de portería, designación y remoción de administrador, normas de convivencia. Todas éstas con mayorías menores al requerimiento de un concenso general de todo el edificio.
Discrepo enérgicamente que la reforma propuesta, “valga la redundancia” de proceder a la reforma del reglamento en forma compulsiva a los 30 años “puede contribuir a facilitar al consorcio encontrar soluciones que le permitan reordenar y reorganizar los mecanismos para sostener el buen estado de los edificios, beneficiando a todos los propietarios.”
Si el fundamento de este proyecto ese puramente edilicio, es decir, persigue solamente el tener bellos edificios, mantenerlos en buen estado no depende de la reforma de reglamentos, depende de otros factores que no se han tenido en cuenta.
En primer término, la escasa o nula educación al ciudadano para aprender a vivir en propiedad horizontal que incentiven la participación en las asambleas de consorcios, la simplificación de las leyes, decretos y ordenanzas que se superponen -que no deben ser fiscalizadas por el administrador sino por el Estado-, políticas de ayuda a los consorcios con más necesitados que no pueden -por los escasos recursos de sus propietarios- proceder a efectuar los mínimos gastos de conservación y mantenimiento. En estos aspectos debe entenderse una verdadera reforma. Allí es donde el legislador debería orientar su foco y es en estos aspectos donde mejoraría la vida del propietario, ayudándolo a reducir su presión sobre las expensas y no conminándolo a encarar reformas que son costosas pero, sobre todas las cosas, inviables jurídicamente.
Creo que nuestros legisladores debería actualmente abocarse al estudio profundo del anteproyecto de reforma al Código Civil y Comercial que contempla una profunda reforma de la ley de propiedad horizontal y no perder el tiempo que es un bien muy escaso.
Sobre "Agua que no has de beber" por Gerardo Andino
Sobre la consulta que realizó Macarena en el boletín Nº 461 que contestó la Dra. Diana Sevitz en la sección Rincón Solidario le acerco algunos datos que considero relevantes.
Existe de hace un tiempo un fallo de la Corte Suprema de la Nación sobre el tema de los medidores globales en edificios en propiedad horizontal; leer en el siguiente vínculo. Usted publicó algunas notas al respecto en los boletines BPN Nº 157, Nº 158 y Nº 160.
Sin embargo, el Plan de Operaciones establecido en la Resolución 40/2009 de la APLA-Agencia de Planificación en el período 2008-2012, se establece que AySA tiene que instalar medidores en los edificios en PH y, consecuentemente, la "Obligación de facturar bajo el régimen medido a los inmuebles subdivididos en Propiedad Horizontal." [Plan Operativo Comercial, punto 5.1, inciso c); leer en el siguiente vínculo.
Por lo menos en lo que respecta a la concesión de Agua y Saneamientos Argentinos SA que, dicho sea de paso, no tiene contrato de concesión desde Marzo-2006.
Perlitas: “La realidad no existe si no hay imaginación para verla” (Paul Auster)
Sobre "Esperando al inspector" [BPN Nº 461] por Gustavo O. Karcher
«Y el profeta les habló y les dijo: "ya no hay santos en esta tierra"» Profecías Apócrifas - Salmo 666:17
Como bien reza el refrán: "no hay cosa más descabellada que tener que darle la razón a un loco" porque entonces queda demostrado que los locos eran los otros, o más locos que ese loco, o unos reverendos incautos. Y en este caso, el loco soy yo.
Asumiendo mi naturaleza, me recuerdo a mí mismo —allá por el 2009, cuando la 3.254 aún era un simple proyecto— haber dicho públicamente que la futura ley (aún no nacida) resultaría ser un arma de doble filo. Que si bien por un lado tenía excelentes puntos que debían ser tomados muy en serio por los administradores (la vidriera), la que luego sería aprobada unánimemente, tenía preocupantes "troyanos legales" (la sombra) que me preocupaba francamente, y servirían como rampa de abordaje para tomar a cada consorcio como rehén del fisco a través de las obligaciones impuestas a los administradores con carácter punible.
Dije en la lista de Los Consorcistas, que creara en 2007 y aún modero, que ya la misma ley 941 me daba cosa porque era absurda en su naturaleza y, más preocupante aún, que dependiera de Defensa del Consumidor. Pero la gente argumentó, argumentó y argumentó... y me tuve que acoger a la derrota en el debate por falta de mérito en las pruebas. Hoy, el derrotado, parece que tuvo razón. Verbigracia: "la razón no siempre confirma la verdad" y a quien predice los actos difícilmente lo asistan pruebas. ¡Quien sino los abogados para ratificar lo que digo! o aquellos que teniendo la verdad de su lado tuvieron que darle la razón a un juez un tanto miope o desquiciado.
A la sombra de las tetas de Gau Mata
Y así, mutati mutandis, y habiendo pasado agua bajo el puente, la verdad hoy vuelve a estar del lado del loco que en aquel entonces sólo hablaba como copropietario y hoy lo hace como administrador: «nos usaron como giles para abordar el universo consorcial y prenderse de las tetas de Gau Mata, la sagrada vaca hindú, que es venerada por su "bondadosa" y "desinteresada" cualidad de dar todo de sí, en beneficio de la humanidad».
Pero en tanto Gau Mata de sí todo nos da, a los copropietarios se lo quitan de manera subrepticia y arbitraria, o sea: ni tan bondadosa ni desinteresada, señores. En este caso, obviamente, en beneficio del fisco y también, preanunciado por el loco, en beneficio de las corporaciones que se asociaron al Gobierno o —sin mérito de asociarse— salieron beneficiadas por las absurdas, abigarradas y contranaturales disposiciones salidas del ejecutivo de turno con la firma de puño y letra del Dr. Juan Manuel Gallo que usó la 3.254 como rampa de abordaje de la Bastilla Consorcial.
El que te va a embocar, siempre te avisa
Abrevaya, gestor natural de la 3.254, ya lo había advertido en su sitio: "cuidado con las corporaciones" en las liminares de su reglamentación. Así que "quien avisa no traiciona" y el que te la va a clavar de frente o por la espalda también te lo previno. Y es uno el que no sabe, no quiere o no puede ver la que se le viene pero bien advertido que estuvo. "Tarde piaste mi pollo" y "tuya es la responsabilidad" por confundir realidades con expresiones de deseo.
De modo que siento vergüenza ajena por aquellas organizaciones representativas del lado consorcial, que hoy tal vez estén mirándose al espejo y reprochándose: "¡cómo nos engrupieron!" o no porque quizás hoy todavía no lo ven. habrá que esperar futuras medidas que terminen destruyendo las consorcios que el ejecutivo dice defender sin que éstos se lo pidan.
¿A quién defiende la DGDyPC?
¿Acaso la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) no debería limitarse a lo esencial de su función que es "velar" por lo que existe y preservar los derechos de los consumidores?
Sin embargo, hoy por hoy, la mayoría de estas medidas parece demostrar que el ejecutivo tiene la virtud de inventar cargas y obligaciones burocráticas convirtiendo a la DGDyPC en un quiosco o usina de mandamientos pretorianos que obligan a los administradores por la vía del derecho en tanto casual —o causalmente— se enriquecen muchas arcas a costillas de la gilada de siempre, atrapada en un coto de caza de tales brillantes maquinaciones.
Como corolario, sólo falta que al Dr. Gallo se le ocurra sacar una nueva Disposición que obligue a los administradores a procurar en cada consorcio que administra la existencia de botes y salvavidas para que el cardumen de consorcistas puedan sobrevivir dentro del barril sin fondo y todos puedan pescar eterna y mitológicamente. Todos, menos los consorcistas.
¡Como odio tener razón y que me asista la verdad!
El loco (arquetipo): Basado en el Tarot, es uno de los principales arcanos mayores. Representa la libertad de espíritu; la no discriminación; el atrevimiento; la inventiva; la falta de prejuicios y rencor; la transgresión del establishment o de los convencionalismos; etc. En la astrología equivale al signo de Acuario. || www.enbuenasmanos.com/articulos/muestra.asp?art=1518
Sombra (arquetipo): Dentro de la psicología junguiana (Carl Gustav Jung), representa el lado oculto del sujeto; aquello que no quiere o no puede ver en sí mismo, pero proyecta y ve en los demás. || https://es.wikipedia.org/wiki/Sombra_%28arquetipo%29
La sombra en las organizaciones: Interesante mirada sobre el Ethos en las instituciones. || https://humanismoyconectividad.wordpress.com/2007/09/03/la-sombra-de-jung-en-las-organizaciones/
Gau Mata: Artículo de mi autoría, sobre la vaca sagrada de los hindúes. || www.casa12.comar/archivos/la_vaca_lechera.shtml
El libro de la discordia por Adm. Luis Alberto Zucchi
Estimado Claudio y amigos,
Les escribo ya estoy teniendo problemas con el libro de proveedores que fue repartido en tiempo y forma a todos mis consorcios y estoy notando en las visitas que realizo a los edificios que algunos libros no han sido completados. Al consultar al encargado me dicen que llamó al SUTERH y que les informaron que no está dentro de sus tareas o que no lo dice el convenio, que el proveedor no quiso firmar, que él no se va a poner a discutir con aquellos que hace años trabajan para el consorcio, etc. etc.,
Bien lo que estoy notando es que dicho libro se ha trasformado en el libro de la discordia entre el encargado, la administración y los proveedores, en definitiva una discusión, si vale la frase, " al pedo".
Me encuentro entre las sogas ya que si lo sanciono al encargado me responde que no es su trabajo y que es persecución laboral.
Por lo expuesto, quisiera abrir el debate a los colegas y aunar criterios ya que sé que este tipo de conflictos le pasa a varios administradores y sería interesante oponernos a este tipo medidas innecesarias.
RPA 1122
Sobre "El lock-out patronal, ni lo notaríamos" por el Adm. Reinaldo Schuff
Sobre lo que dice la Sra. Alicia Gimenez deseo opinar lo siguiente:
Coincido con ella que a las paritarias deben concurrir los propietarios y no grupos de administradores que se autodenominan Cámaras.
Soy administrador de consorcios y estoy suscripto a una de ellas pero sólo porque necesito información que de otra forma no lo obtengo.
Esos grupos sólo se representan a sí mismos y no al conjunto los administradores de consorcios.
No entiendo el motivo por el cual el gobierno no permite la colegialización de la profesión.
Sólo en un colegio, con el voto secreto y obligatorio de los trabajadores del rubro, podemos tomar en serio una opinión que sea representativa. Pero veo que muchos profesionales que fracasaron en sus propias profesiones (ingenieros, contadores, abogados y arquitectos) se pusieron a administrar y como tienen su propio colegio, se oponen a que los que sólo somos administradores tengamos nuestro organismo de representación.
De todos modos, coincido como administrador de consorcios que en las paritarias estos grupos de administradores se mostraron poco serios. La FATERYH por el cual abonan los propietarios no sirve para nada más que para sacarle dinero a los copropietarios de las unidades y dárselo a Santa María y, quizás, a algunos administradores amigos.
Pero la Sra. debe reconocer que el RPA sólo saca libros que burocratizan normas preexistentes y genera costos inútiles que deben pagar los copropietarios.
El RPA no tiene derecho, luego de no existir durante casi un año, a dar de baja a trabajadores de verdad por no reempadronarse. Trámite que ellos no permitieron hacer desde hace un año y por lo cual provocaron una catarata de juicios que perderán todos.
Quizás, un burócrata – poco cerebro- cree que puede decretar la pena de muerte de trabajadores de verdad. Por eso Gallo deberá dar muchas explicaciones ante la justicia.
El RPA se demostró ineficaz para controlar a los trabajadores del rubro.
Sólo castiga a los que pretendemos cumplir con las normas pero no castiga a los que trabajan fuera del sistema.
Culpa del incremento de las expensas -provocado por las paritarias del sector y Gallo- hacemos rematar propiedades de jubilados que trabajaron toda su vida mientras el gobierno subsidia a gente de la villa que nunca trabajó ni va a trabajar a pesar de que hay escasez de trabajadores de oficios.
Esta Argentina es muy injusta y lo que hace el RPA es más de lo mismo, castiga al que quiere trabajar
Por otro lado, en relación a lo que dice la Señora respecto de que muchos administradores nunca responden ni se preocupan por los problemas de la gente. En muchas profesiones pasa lo mismo.
En el Estado hay burócratas descerebrados (como Gallo) pero también hay trabajadores por el cual debemos sacarnos el sobrero y felicitarlos.
No sé cuál es su profesión Señora. Pero seguramente no son todos buenos. En la suya también hay inútiles y corruptos. Lo que hay que hacer es controlar en serio y castigar al corrupto. No sacarlo del sistema y permitirle administrar fuera del sistema ¿Qué castigo hay para el administrador que nunca se anotó en el RPA? ¿Qué pasa con nuestra legislación que no castiga el delito? ¿Lo solucionamos con más burocracia y libros?
El día que castiguen de verdad a los delincuentes y estos no entren por una puerta y salgan por la otra, comienza la solución.
Pero en nuestra justicia son todos garantistas.
RPA 647
Los reglamentos de copropiedad con fecha de vencimiento por el Adm. Adrián Hilarza
Se va terminando el primer semestre del 2012 y si creíamos que en Propiedad Horizontal lo habíamos visto todo, pues no, hay políticos que se esfuerzan, que están muy preocupados por mejorar el bien común de la ciudadanía y siguen castigando a este sector con grandes proyectos, si cabe el término, de todo tipo.
Pero todos, si prestamos un poquito de atención, tienen un gran denominador común, Ud. se preguntará justamente “¿el bien común?”. Obviamente que NO, solo claramente ideas con fines recaudatorias o con beneficios que vaya a saber para el bolsillo de quién o quienes.
Fuese del sector que viniese, solo piensan nuestros iluminados y turbados funcionarios o políticos, nacionales o locales, en cómo exprimir más esta “gran vaca lechera”, a la cual la van arriando de a poco, no solo hasta disecarla sino hacia un gran precipicio. Y por las dudas señores recuerden, tengan en cuenta, que con ella se van algunos millones de personas puestos. Se podrá ser acaso tan irresponsable?. Estos mentores creativos recordarán que pasó en aquel fin de año fatídico del 2001 o perdieron la memoria?.
Me pregunto: ¿qué negocio podría haber ahora detrás de la “Vigencia de los Reglamentos”?.
¿Será que se pudren? O acaso la tinta con la que fueron escritos al papel desaparece sin ninguna explicación ante los asombros científicos nacionales o extranjeros, habrá intervenido el INTI para este importante hallazgo. O tal vez el papel en el que fue impreso es contaminante para la ciudadanía y para las generaciones posteriores. Entonces será que todos los males en los Consorcios son los malditos Reglamentos. Pero no dudemos hagamos con ellos una gran fogata en todas las plazas próximas y solucionamos el problema.
Este cuarteto creativo, ingenioso y muy preocupado por el prójimo encontró al “monstruo de 7 cabezas”. Gracias a Dios que estamos protegidos por Uds. Señores legisladores y Señores políticos. Ya podemos descansar en paz los ciudadanos que “hibernamos” en la Propiedad Horizontal.
Y siguiendo el hilo que Uds. imponen los quisiera ayudar, les propongo a estos 4 legisladores creadores de este brillante plan, en forma gratuita y desinteresada, aplicar en forma transitiva otras “fechas de vencimiento” que pueden pensarse para el bien de todos, ejemplo: sus patrimonios, sus títulos, sus bancas, su obra social o su medicina prepaga, sus jubilaciones, etc.
Disculpen mi corto entendimiento y falta de comprensión, pero además me pregunto, este histórico proyecto cómo se abonaría?, cómo se financiaría todo esto? ¿Quién lo pagaría? Aquí viene lo más divertido para ellos, lo macabro para millones de ciudadanos que osan vivir bajo esta forma, el que paga es el consumidor final, o sea el Consorcio, o sea el propietario o el inquilino, o sea el trabajador o el jubilado. El gran idiota de moda.
Evidentemente la moda es cascotear a la Propiedad Horizontal, a la ley 13.512 de todos lados, a los Reglamentos, a sus mandatarios y al consumidor final.
¡Qué siga la fiesta! Que el cuarteto ya está en el escenario para seguir tocando antes que la fecha de vencimiento los ahogue en su propio ego.
Nuestro administrador está hace más de 15 años.
Queremos sacarlo y le pedimos una asamblea extraordinaria para que nos entregue el balance del año 2011 (que lo debe) y que podamos votar por su continuidad o no.
El pedido se hizo el 23 de abril de 2012, acompañado de 13 firmas, vía correo electrónico como nos manejabamos siempre para todos los temas y hasta ahora no hay novedades.
El edificio tiene 50 departamentos y esta bastante venido a menos.
El adminsitrador es xxx.
Necesitaría que me orienten.
El administrador de edificios en propiedad horizontal está obligado a rendir cuentas anualmente ante la asamblea de propietarios.
También está obligado a convocar a asamblea extraordinaria cuando es solicitada de acuerdo con lo establecido en el reglamento de copropiedad y administración.
De acuerdo con lo informado está tratando de dilatar la asamblea, ya que seguramente, tiene conocimiento de su posible remoción.
En principio, deben intimarlo (mediante carta documento y/o nota con firma de su recepción por parte del administrador) para que convoque la asamblea dentro de los plazos establecidos en el reglamento de copropiedad y administración, expresando los puntos del orden del día a tratar y haciendo mención del correo electrónico que no fue contestado.
Siendo asiduo lector de Pequeñas Noticias, lo cual lo felicito enormemente, ¿me podría evacuar la siguiente pregunta?
En un consorcio de propietarios, en donde viven permanentemente personas y está habilitado para consultorio, estudios jurídicos, apto para agencia de viaje y para show room, un inquilino que vende ropa puso una máquina de filmar en el marco de su puerta para ver quién entra y quién sale.
Hay propietarios que dicen que tiene que sacarla, pues viola la “intimidad”.
¿Es valedero ese razonamiento? ¿O puede dejarla?
Me podrían contestar alguno de los columnistas
Aquí hay dos derechos en pugna: por una parte el derecho a la seguridad del propietario que instala la cámara frente su propiedad, a efectos de controlar quién está frente a su puerta y grabar las personas que entran y salen de su unidad. Por otro lado está el derecho a la intimidad y a la imagen de los demás condóminos, quienes pueden sentir que sus movimientos pueden ser vigilados por el propietario de la cámara y su imagen guardada con propósitos desconocidos.
Para analizar qué derecho pudiera tener preeminencia por sobre el otro hay que tomar en cuenta las circunstancias del caso en concreto.
En principio, debo decirle que, en mi opinión, los propietarios tienen derecho a que los lugares comunes por donde transitan dentro del consorcio no se encuentren vigilados, aunque ello dependerá de las circunstancias específicas de cada caso.
Hola agradezco su atención, estoy por renunciar como administrador y vivo en el mismo edificio hace más 15 años, construido por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC).
Quiero saber si al hacer entrega de toda la documentación pertinente también debo acompañar con las facturas correspondientes y sin son válidas aquellas que pasan de los diez años.
Los libros se encuentran rubricados a partir del 2.004.
¿Tendría que fotocopiar si así fuera todas las facturas?
La normativa legal establece un plazo de 10 años para la conservación de la documentación general propiedad del consorcio.
Sin embargo, hay que tener en cuanta que la documentación laboral: recibos de sueldos, formularios AFIP y sindicales deben ser guardados siempre ya que podrá el consorcio necesitarlos en un futuro ante el inicio de trámites jubilatorios de algún empleado del edificio, realizar certificados laborales o ante cualquier reclamo por falta de pago.
Es de resaltar que la documentación y libros del consorcio deberán entregarse en un plazo no mayor a los 10 días, Art. 9º inciso k) de la Ley 3.254 que dice: "en caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos".
Con respecto a fotocopiar las facturas, en principio, no sería necesario fotocopiar nada ya que lo usual es que se suscriba en una nota lo más detallado posible todo lo entregado como ser los comprobantes respaldatorios de los gastos realizados mensualmente, libros obligatorios en poder del administrador, reglamentos y planos del edificio, informes y toda otra documentación del consorcio. Este detalle debidamente firmado por el administrador entrante, quien deberá acreditar su condición de nuevo representante legal, le servirá de constancia de entrega ante cualquier reclamo futuro del consorcio, cómo así también las actas de asamblea ordinaria anual con las rendiciones de cuentas aprobadas. En este último caso sí le recomiendo, aunque no es obligatorio, quedarse con fotocopias de las actas.
Esperando haberlo ayudado lo saludo atte
Hola! Mi nombre es Carlos.
Soy administrador de varios consorcios en el Gran Buenos Aires y tengo habitualmente a estos boletines como una excelente fuente de consulta.
En uno de mis consorcios falleció el encargado y para reemplazarlo se contrató a una empresa de limpieza, pero uno de los propietarios pretende que en ese puesto se coloque a un monotributista con el argumento de que su costo es menor para el consorcio.
Independientemente del costo, mi consulta va dirigida a si es posible o no desde el punto de vista legal que en un monotributista cumpla esa función.
Facturando en forma mensual, permanente y habitual podría el monotributista reclamar relación de dependencia, generar antigüedad y reclamar indemnización si en el futuro se decide echarlo?
¿Hay legislación que determine que la limpieza en los consorcios deba ser realizada solamente por empleados en relación de dependencia o por empresas de limpieza y no por monotributistas? ¿Cuál es esa legislación? ¿Permite el sindicato esta situación? ¿Podría el consorcio recibir alguna sanción de AFIP o de SUTERH?
Les agradezco mucho su asesoramiento,
En respuesta a su consulta le informo que tomar como encargado a un trabajador al cual se le obligaría inscribirse como monotributista es lo yo caracterizo como un "evidente fraude laboral".
A los efectos es necesario considerar que este empleado va a tener relación de dependencia con el consorcio, relación que se caracteriza por cumplir horario, recibir ordenes, tener un salario y en el caso de tener vivienda el uso de la misma.
Le aclaro que si esta situación se instaurara en el Consorcio el trabajador tiene derecho en cualquier etapa de la relación intimar de acuerdo a la ley 22013 a la empleadora para que registre la relación en el plazo de 30 días.
Va de suyo que ante esta intimación no queda otra alternativa que bien inscribirlo desde la fecha de su ingreso con los costos que esto significa o bien negar la relación de dependencia.
En este ultimo caso la jurisprudencia es unánime en considerar que aún cuando el trabajador esté inscripto como monotributista existe relación de dependencia por lo que ante un eventual juicio las multas a favor del trabajador que establece la citada ley son muy altas además de tener que abonar los costos de la inscripción desde la fecha de su ingreso.
Demás está decir que el Sindicato como representante de los trabajadores de la actividad no puede consentir esta situación más allá de su derecho a iniciar las acciones correspondiente por el cobro de las contribuciones solidarias y de obra social que le corresponde.
A mayor abundamiento le informo que la Ley de Contrato de Trabajo es la que establece los itms que caracterizan el contrato de trabajo, lo mismo hace el Convenio Colectivo de la actividad cuando se explicita en las llamadas OBLIGACIONES DEL EMPLEADOR.
Es de destacar que de su consulta se infiere la percepción de lo que el sentido común impone más allá de resaltar que la ley se corresponde con ese sentido del cual se dice es "el mejor de los sentidos" el que también es aplicado por el juez en el caso de ser llevado a juicio una situación como la que Ud. describe.
Espero haber sido suficientemente clara como para que Ud. pueda explicarle al copropietario que su pedido conlleva una acción dolosa siendo Ud. el responsable de ella por lo que no sólo el Consorcio va a tener sanciones de la AFIP sino que Ud. como administrador debe obrar de acuerdo a derecho ya que lo contrario sería arriesgar su matricula. No olvide que Ud. es el Administrador y el Representante legal del consorcio, quien toma o despide al personal. Nadie puede obligarlo a realizar un acto ilícito.
Quiero saber los porcentajes para remover un administrador y para contratar otro.
¿Sus honorarios dependen de las unidades funcionales o hay un mínimo si son poquitos departamentos?
Según la Ley 13.512 de la Propiedad Horizontal, es el reglamento de copropiedad quien establece el porcentaje que se deberá obtener en la asamblea a fin de “remover” al administrador.
En idéntico sentido, es también el reglamento de copropiedad el que impone el porcentaje requerido para designar al nuevo administrador.
Con respecto a los honorarios del administrador hay algunas cuestiones a tener en cuenta, como por ejemplo, la cantidad de unidades funcionales a administrar, la zona donde este ubicado el edificio, el nivel de complejidad de las problemáticas del consorcio a administrar, etc.-
Quería consultarles por unos gastos que hubo en mi edificio que creo que deberían ser considerados extraordinarios por no tratarse de gastos habituales ni reparaciones infaltables mensualmente.
Se rompió el portón del edificiio y lo repararon (arreglo portón garaje c/cambio de placa electrónica, fotocélula, etc.)
Colocación de artefacto de iluminacion de emergencia en ascensor. Se cambiaron luces de emergencia según dispone la ordenza.
Materiales de pintura para el SUM.
Limpieza interna y externa de superficies de calentamiento de caldera y termotanque; desollinado interior de tubos de gases, etc. (este creo que deberia tratarse de ordinario por ser un servicio de mantenimiento del equipo)
Aprovecho para consultar cómo se interpreta "los gastos por reparaciones infaltables mensualmente en los edificios en tanto no se traten de reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio".
En principio definiré ambos conceptos:
Se denominan así los gastos habituales del edificio y porque son comunes “a todo el consorcio, y son de mantenimiento y conservación a modo de ejemplo:
1.- Sueldos del encargado, incluyendo las cargas sociales.
2.- Elementos y artículos de limpieza.
3.- Gastos de electricidad, agua y gas del edificio.
4.- Mantenimiento de ascensores y bomba de agua.
5.- Etc. existen otros gastos como la vigilancia, cable, mantenimiento de pileta.
6.- Las habituales y periódicas.
7.- Los honorarios del administrador.
8.- Los salarios.
9.- Los pagos por leyes sociales correspondientes al personal del edificio.
10.- Los gastos de combustibles y electricidad.
11.- El mantenimiento o “service” de ascensores y demás maquinarias.
12.- Los elementos de limpieza e iluminación.
13.- La papelería y franqueo.
14.- Pintura de espacios comunes.
15.- Cumplimiento de ordenanzas.
Como su nombre lo indica representan erogaciones tendientes a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinaria o de elementos estructurales que se han transformado en antieconómicos u obsoletos. Incluyen la pintura del inmueble o refacción interna o externa, total o parcial así como la reparación de grandes roturas que exceden los gastos habituales de mantenimiento. Su pago debe ser resuelto por asamblea de propietarios con la mayoría que exija en cada caso el reglamento de copropiedad del edificio.También pueden existir gastos que no se liquidan todos los meses y pueden ser extraordinarios en algún momento, pero no son considerados extraordinarios como los precedentes, ejemplo un cambio de cañería de gas. No es obligación del administrador que los recaude de una manera diferenciada y se consideran comunes.-
La jurisprundencia así lo ha entendido:
"La expresión expensas comunes significa gastos de todos, es decir, gas necesarios para el mantenimiento del edificio, arreglos, etc. Así como hay partes comunes, hay gastos comunes, entendida esta palabra como refiriéndose los consorcistas (Arts. 2 y 8 de la Ley 13.512). Ahora bien, las expensas extraordinarias son también expensas comunes (en el sentido de gastos todos), y se oponen a las expensas ordinarias. La sentencia apelada rechazó parcialmente la ejecución por asignar a comunes el significado de ordinarias. Pero ese no es el sentido de la ley. Un pasillo o un ascensor son partes comunes, y si hay que arreglarlos, habrá expensas comunes (de todos). Que esos sean ordinarios o permanentes sólo autoriza a decir que son extraordinaros pero no a negarles el carácter de expensas comunes, y denegar su ejecución". Ley 13.512 Art. 2 ¦ Ley 13.512 Art. 8 "Consorcio de Copr. Edificio Barrio Bernal 274 Torre B1 c/ Estevez, Angela s/ Cobro ejecutivo" - CC0103 - LP 23 6050 RSD-283-00 S - 21-9-2000 Juez Roncoroni (SD) MAG. VOTANTES: Roncoroni-Vásquez - Citar: www.elDial.com - W135C8.
Entendido ambos conceptos, la rotura del portón, colocación de artefactos de iluminación, luces de emergencia, limpieza interna y externa de superficies de calentamiento de caldera y termotanques, son todos gastos ordinarios, que por su naturaleza no todos los meses deben cambiarse o reemplazarse, por eso a veces se los liquida como extraordinarios, pero de ninguna manera son extraordinarios puros.-
Esperando haber contrestado a se consulta,lo saludo muy atte.-
Quiero denunciar a la administradora por motivos varios pero no se dónde hacerlo
Estimado lector Jorge:
Su consulta, de por sí, es muy poco precisa. Por lo que cabe preguntarle cuales son los motivos y razones de sus posibles denuncias. De ese modo, podríamos orientarlo con justeza.
No obstante, si Ud. vive en un Consorcio emplazado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, bien puede denunciar al mandatario de su inmueble si incumple la ley que regula la actividad de los administradores de consorcios sometidos al sistema de la propiedad horizontal - la 941 reformada por las leyes 3254 y 3291, decreto reglamentario 551/2010 CABA - cuya autoridad de aplicación es la Dirección de Defensa y Protección al Consumidor, actuando dentro de su orbita de competencia el Registro Público de Administradores (sito en Moreno 1170, subsuelo) creado por la citada norma, organismo en el que tendría que radicar su denuncia.
Así, el CAPÍTULO IV.- RÉGIMEN DE INFRACCIONES Y DE SANCIONES establece en el Art. 15º que " Son infracciones a la presente Ley:
a.- El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el art. 3°.
b.- La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 11.
d.- El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9° y 10, cuando obedecieran a razones atribuibles al administrador.
g.- El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 12º.
Más luego el texto legal fija las sanciones aplicables (art.16º) y desde el art. 17 al 22 contempla el procedimiento administrativo que se inicia con la denuncia.
Otras cuestiones, por cierto, pueden tener relación con acciones judiciales dentro de la competencia de la justicia en lo civil o en lo penal o dentro del ámbito administrativo de cada jurisdicción.
Por ello, le reitero, ante la latitud de su pregunta, que todo dependerá que es, presuntamente, lo que incumple o viola su administrador en el ejercicio de sus funciones.
Esperando haber sido lo suficientemente claro, lo saludo con distinguida consideración.
La consulta se refiere a ¿cómo encuadrar legalmente a una persona de limpieza que trabaja 6 u 8 horas semanales? Gracias.
Hola Marcelo, para este trabajador el convenio colectivo de la actividad 589/10 define al Personal Jornalizado de no más de 18 hs. semanales. En el artículo 7 inciso p) los describe como "quienes realizan tareas de limpieza y que no trabajen más de dieciocho horas por semana en el mismo edificio. A este tipo de personal se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2) horas diarias [...]. En ningún caso la aplicación de esta norma podrá dar lugar a una disminución del salario actualmente vigente".
El valor por hora, según la escala de Abril/Mayo es de $42.39 y según la de Junio/2012 es de $44.66.
Buenas Tardes. Necesito saber si es que me pueden ayudar con su respuesta: Debo hacerle la liquidación a un suplente con horario por día que renunció. Fecha de ingreso 4/08/2010. Sus días de trabajo eran los jueves y viernes de 16 a 24, durante el mes de enero trabajó casi todo el mes suplantando a los encargados que estaban de vacaciones. Febrero y Marzo trabajó dos días en cada uno de los meses por vacaciones y el otro por pedir licencia sin goce de sueldo. Abril no lo trabajó y mandó su renuncia al 30/04.
Otra pregunta: a los suplentes -cualquiera sea el día y horario ( 8 hs trabajan)- se les paga como estipula la planilla de la escala salarial $ 185.08? y ¿si pasa las 18 hs semanales ya son extras? Ya que los suplentes que tenemos ahora trabajan sábado y domingo uno de 8 a 16 y el otro de 16 a 24. Por todo esto es que recién ahora me anoté para el curso on line de Sueldos de empleados de propiedad horizontal. Muchísimas Gracias por su ayuda.
Hola Ana, tus consultas son muchas y hay bastante mezcla. En la primera entiendo que preguntás por la liquidación final teniendo en cuenta que es una renuncia. La condición de suplente no cambia lo que se le debe abonar:
Con respecto a la siguiente pregunta se está mezclando a los suplentes con los trabajadores jornalizados. El convenio colectivo de la actividad 589/10 define a cada una de las funciones del trabajador o trabajadora y dice en su artículo 7º:
Inciso g) Suplente de Jornada Completa: Es quien reemplaza al/la titular cuya jornada de trabajo sea de 8 horas diarias, durante el descanso semanal de éste/a, vacaciones, enfermedad y/o cualquier licencia que contemple el presente Convenio y/o la legislación laboral vigente. El/la suplente del descanso semanal, adquiere estabilidad en su cargo a los 60 días corridos desde su ingreso. La jornada laboral de este personal podrá ser igual al del/la titular, percibiendo los importes que fije la escala salarial vigente.
Inciso h) Suplente de Media Jornada: Es quien reemplaza al/la titular. Respecto de este personal rigen las mismas condiciones que la del suplente de jornada completa y percibirá el 50% del valor diario establecido para el mismo.
Inciso p) Trabajadores/as Jornalizados/as: Son quienes realizan tareas de limpieza y que no trabajen más de dieciocho horas por semana en el mismo edificio. A este tipo de personal se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2) horas diarias. El valor hora se obtendrá de la siguiente forma: se considerará el sueldo básico que percibe un/a Encargado/a Permanente Sin Vivienda de Edificios de primera categoría, dividiendo tal remuneración por 120, el importe resultante será el valor de una hora de trabajo. En ningún caso la aplicación de esta norma podrá dar lugar a una disminución del salario actualmente vigente.
En función de las definiciones del convenio es que se debe categorizar a los trabajadores y abonar lo que indica la escala salarial vigente. Por un lado, está el suplente y, por otro, el trabajador jornalizado y así aparece en las escalas.
Buenos días, quisiera saber si todo el personal empleado en un consorcio debe estar sí o sí encuadrado en el convenio colectivo o si puede haber personal fuera de convenio. Estoy hablando por un edificio grande que los sueldos de algunos empleados pasan los $15.000. Desde ya, muchas gracias.
Hola Diana, no has detallado la categoría y función del o de los trabajadores como para poder orientarte en tu consulta. Los trabajadores encuadrados en el Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) 589/10 correspondiente al sector están detallados y definidos en el artículo 7º del convenio pero no está relacionado con el importe del sueldo sino con la función del trabajador, la categoría del edificio y los adicionales que también prevé el CCT.
Las funciones son: encargado/a permanente, ayudante permanente, ayudante de temporada de jornada completa, ayudante de temporada de media jornada, ayudante de media jornada, encargado/a no permanente, suplente de jornada completa, suplente de media jornada, personal asimilado, encargado/a de unidades guardacoches, personal con mas de una función, personal de vigilancia nocturna, personal vigilancia diurno, personal vigilancia media jornada, mayordomo/a, y trabajadores/as jornalizados/as.
Las categorías están definidas en el artículo 6º y un edificio puede ser de 1º, 2º, 3º o 4º según los servicios centrales que posea: "A los fines de constituir las cuatro categorías en que se clasifican los edificios, se establecen como servicios centrales los siguientes: Agua caliente - calefacción - compactador y/o incinerador de residuos - servicio central de gas envasado (donde no hubiere gas natural) - desagote cámara séptica (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - ablandador de agua (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - natatorio - gimnasio - saunas - cancha de paddle - cancha tenis o squash - salón de usos múltiples - solarium y lavandería.
a) 1ra. Categoría: Los edificios con tres o más servicios centrales; b) 2da. Categoría: Los edificios con dos servicios centrales; c) 3ra. Categoría: Los edificios con un servicio central y d) 4ta. Categoría: Los edificios sin servicios centrales.
Además tenés adicionales como retiro de residuos, antigüedad, plus jardín, cocheras y limpieza de cocheras sin contar las horas extras que pueden o no realizar en cada edificio.
Como verás, el importe del recibo de haberes no está relacionado con estar fuera de convenio o incluido en él.
Número de Edición: 464 (1º edición)

References: Resolución 
 resolución 
 artículo 2
 artículo 4
 artículo 2
 artículo 2
 resolución 
 resolución 
 Resolución 
 artículo 11
 artículo 12
 artículo 7
 artículo 7
 artículo 7
 artículo 6