Source: http://www.rechtsprechung.saarland.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=sl&Art=en&Datum=2008-4&Sort=3&nr=1755&anz=66&pos=19&Frame=2
Timestamp: 2020-02-21 03:31:16+00:00

Document:
5 k 386/07
VG Saarlouis Urteil vom 23.4.2008, 5 k 386/07
Anforderungen an das Bestehen eines Einkaufszentrums (§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO) in einer kleinen Gemeinde
Der Streitwert wird auf 151.056,00 Euro festgesetzt.
Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zum Neubau von zwei Einzelhandelsgeschäften mit jeweils 503,52 qm Verkaufs- und 39,50 qm Lagerfläche in dem durch Bebauungsplan festgesetzten „Gewerbegebiet …“ der Gemeinde A-Stadt.
Im Gewerbegebiet John befinden sich südlich der P. Straße, nördlich der H. Straße und östlich der W.-Straße die Flurstücke …. Auf den Flurstücken … und … steht ein Einkaufsmarkt auf, in dem ausweislich der Pläne des Klägers sich derzeit der Teppichmarkt A. (570 qm Verkaufsfläche), ein T.-Geschäft (496 qm Verkaufsfläche), ein K.-Markt (354 qm Verkaufsfläche und eine Drogerie (420 qm Verkaufsfläche) befinden. Auf den Flurstücken … und … steht ein weiteres Gebäude, in dem ein L.-Markt (795,75 qm Verkaufs- sowie 162,51 qm Lagerfläche) betrieben wird. Im parallelen Klageverfahren 5 K 385/07 begehrt der Kläger die Erweiterung dieses Lebensmittelmarktes um 171,99 qm Verkaufs-, 43,95 qm Lagerfläche auf dann 967,74 qm Verkaufs- und 206,46 qm Lagerfläche.
Das im Jahre 1989 als „Lager und Verkauf für Teppiche und Tapeten“ zugelassene Gebäude erfuhr durch den Bauschein vom 22.11.2004 eine weitere Änderung, indem der „Einbau eines Ladenlokals für Textilien in vorhandenen Teppichmarkt mit Änderung von 4 bestehenden Stellplätzen in notwendige Stellplätze gemäß § 47 LBO sowie Neubau von 86 Stellplätzen“ vom Beklagten genehmigt wurde. Auf dem genehmigten Plan ist eine Einteilung des bestehenden Gebäudes in die Bereiche Teppich A., K., Drogerie und T. mit jeweils separaten Eingängen dargestellt. Von den bereits zuvor genehmigten 63 Stellplätzen sind die Nrn. 1-15 T., die Nrn. 16-28 Drogerie, die Nrn. 29-51 A. durch farbige Darstellungen zugewiesen. Anstelle der im Bauschein vom 25.03.2004 K. zugewiesenen Stellplätze 54-63 sind K. nunmehr die Stellplätze 74-83 zugewiesen. Die übrigen Stellplätze (insgesamt 86) sind neutral dargestellt; sie befinden sich überwiegend östlich des Gebäudes.
In diesem Zusammenhang wurden u.a die Bebauungspläne „Kreisverkehrsplatz Vorstadtstraße, Wilhelmstraße, Schlossplatz“ (1999) und „Bahnhofstraße“ aufgestellt. Weitere Planungsabsichten sind im Bereich des Festplatzes „Breitwies“ vorhanden, so dass sich das Ortszentrum mit seinen attraktiven Platzbereichen und Straßenzügen zu einem Schwerpunkt des erlebnisorientierten Einkaufs und der Freizeitnutzung entwickeln soll.
Sicherung des Gewerbegebietes John als Gewerbestandort
Entlastung von R. Straße und D. Straße
Auch wenn in der D. Straße und der R. Straße durch bauliche Maßnahmen am Straßenkörper, wie Fahrbahnverengungen, Maßnahmen ergriffen wurden, eine Verkehrsbelastung hier durch das Gewerbegebiet J. zu unterbinden, so kommt es doch bedingt durch die Einzelhandelsnutzungen (Kundenverkehr) zu Verkehrsströmen aus dem Innerortsbereich in Richtung Gewerbegebiet. Durch den Ausschluss weiterer Einzelhandelsnutzungen im Gewerbegebiet J. soll zumindest ein weiterer Anstieg der Verkehrsbelastung von D. Straße und R. Straße vermieden werden.
In den planerischen Darstellungen des Bebauungsplans ist die (u.a.) Fläche mit den drei oben genannten Flurstücken … als „unveränderter Bereich (kein Ausschluss Einzelhandel)“ dargestellt.
Mit dem Bauantrag vom 24.06.2005, beim Beklagten eingegangen am 04.07. 2005, bat der Kläger um die Erteilung einer Baugenehmigung zum „Neubau von 2 Einzelhandelsgeschäften“. Zugleich beantragte er die Erteilung einer Abweichung gemäß § 68 LBO von der Bestimmung des § 30 LBO, weil der Abstand zwischen dem Neubau und dem bestehenden L.-Markt anstelle der erforderlichen 5 m in Höhe des Pfandcontainers von L. nur 3,27 m betrage. In den eingereichten Plänen ist der neue Baukörper mit einer Grundfläche von 40,40 m Breite x 30,40 m Tiefe zuzüglich einer 2 m tiefen und 20,40 m breiten Eingangsüberdachung dargestellt. Im Inneren des Gebäudes befinden sich 2 Verkaufsräume zu je 503,52 qm, denen jeweils ein Lager (39,50 qm), ein Personalraum (10,36 qm) sowie 2 Toiletten zugeordnet sind. Zwischen den beiden Geschäften ist keine Verbindung vorgesehen; die Ein- und Ausgänge befinden sich jeweils im Bereich der Eingangsüberdachung. Allein ein 9,3 qm großer, nur von außen zu betretender Heizraum dient beiden Geschäften. Die Stellplatzanlage deckt sich mit der im Bauschein vom 22.11.2004 dargestellten Anlage; 66 der dort neutral dargestellten Stellplätze sollen den beiden neuen Geschäften dienen.
Mit Bescheid vom 21.12.2005 wurde der Antrag des Klägers auf Erteilung der Baugenehmigung abgelehnt: Das Vorhabengrundstück liege innerhalb des Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet J., 1. Änderung“. Das Vorhaben des Klägers sei nach § 30 Abs. 1 BauGB dort zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspreche und die Erschließung gesichert sei. Nach dem maßgeblichen § 8 Abs. 2 BauNVO in der Fassung vom 15.09.1977 seien in Gewerbegebieten Gewerbebetriebe aller Art zulässig, soweit sie für die Umgebung keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben könnten. Von diesen „Gewerbebetrieben aller Art“ seien „Einkaufszentren“ zu unterscheiden, die nach § 11 Abs. 3 BauNVO nur in festgesetzten „Sonstigen Sondergebieten“ oder Kerngebieten zulässig seien. Der Begriff „Einkaufszentrum“ umschreibe eine Zusammenfassung von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe, die insgesamt deutlich über 1.200 qm Geschossfläche aufwiesen. Im Hinblick auf die Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur der Gemeinde könne aber auch eine von vornherein nicht als solche geplante und organisierte Zusammenfassung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben ein Einkaufszentrum im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO darstellen. Entscheidend dafür seien nicht die Bezeichnung der Vorhaben, sondern die geplante Nutzungsstruktur und deren zu erwartende Auswirkungen. Deshalb könne in kleineren Orten wie A-Stadt bereits die räumliche Zusammenfassung von nur wenigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenbildender Funktion ein (lokales) Einkaufszentrum im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO sein. Entscheidend sei in diesem Zusammenhang, ob die Vielfältigkeit des Warenangebots für die Kunden als Magnet wirke und von diesen als Einkaufszentrum empfunden werde. Das sei im Falle der Realisierung des Vorhabens des Klägers der Fall. Im Gewerbegebiet J. gebe es bereits folgende Einzelhandelsbetriebe: Getränkeabholmarkt B., Fliesen…, Motorrad …, … Autohaus H., Baufachmarkt L., … Verbraucher- und Getränkemarkt, … Verbrauchermarkt. Auf dem Grundstück des Klägers befänden sich bereits: Teppich-Fachmarkt A., L. (Verbrauchermarkt), K., T. und ein Drogeriemarkt mit einer Geschossfläche von zusammen ca. 3.700 qm. Das Vorhaben „Neubau von 2 Einzelhandelsgeschäften“ würde das Angebot noch um ein Schuhgeschäft und ein Betten- und Matratzengeschäft erweitern und so die zentrenbildende Magnetwirkung eines Einkaufszentrums auslösen. Von Einkaufszentren gingen unwiderlegbar Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO aus, etwa auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1, wie Einkaufszentren, bezeichneten Betriebe sowie auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbetriebe in der Gemeinde. Mit der Änderung des Bebauungsplanes vom 23.06.2005 habe die Gemeinde das Ziel verfolgt, das Gewerbegebiet für das produzierende Gewerbe freizuhalten und Einzelhandelsbetriebe für die Zukunft auszuschließen. Diese besondere städtebauliche Situation gebiete, die beantragte Erweiterung des Lebensmittelmarktes abzulehnen, da ansonsten ein Einkaufszentrum verfestigt würde, das im Gewerbegebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht zulässig sei.
Am 24.01.2006 erhob der Kläger gegen den am 23.12.2005 zur Post gegebenen Bescheid vom 21.12.2005 Widerspruch.
Mit Widerspruchsbescheid vom 24.01.2007 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 21.11.2006 wies der Kreisrechtsausschuss den Widerspruch zurück: Das Vorhaben des Klägers befinde sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet J., 1. Änderung“ Damit beurteile sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 30 BauGB. Das Vorhaben des Klägers bezwecke die Schaffung bzw. den Ausbau eines Einkaufszentrums und sei deshalb nach den §§ 8 Abs. 2 und 11 Abs. 3 BauNVO in dem festgesetzten Gewerbegebiet unzulässig. Das geplante Vorhaben stelle sich als Einkaufszentrum dar. Dabei seien die anderen fünf auf dem Grundstück bereits vorhandenen Einzelhandelsbetriebe trotz des unterschiedlichen Warensortimentes und der räumlichen Trennung der Baukörper mit dem Vorhaben als Funktionseinheit zu sehen. Denn das Vorhaben sei wie auch die vorhandenen Betriebe im Warenangebot aufeinander abgestimmt und auf Dauer angelegt. Einkaufszentren seien nach der gesetzlichen Wertung aus Gewerbe- und Industriegebieten fernzuhalten. Sie dienten ihrer Konzeption nach nicht nur der Versorgung des nahe gelegenen Wohngebietes, sondern auch der Versorgung eines größeren Einzugsgebietes und führten auf Dauer zur Verödung des gewachsenen Ortskerns. Damit widerspreche das vom Kläger in seinen Planvorlagen dargestellte Vorhaben dem Bauplanungsrecht.
Am 28.02.2007 hat der Kläger gegen den Bescheid vom 23.12.2005 und den ihm am 29.01.2007 zugestellten Widerspruchsbescheid Klage erhoben. Zu deren Begründung macht er geltend, der Bebauungsplan enthalte am geplanten Standort keinen Ausschluss des Einzelhandels. Eine Realisierung seines Vorhabens lasse auch kein Einkaufszentrum im Verständnis von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO entstehen, weil es an den erforderlichen organisatorischen oder betrieblichen Gemeinsamkeiten fehle. Weder gebe es eine äußerlich in Erscheinung tretende gemeinsame Organisation noch eine Kooperation, durch die die Betriebe als planvoll gewachsene und aufeinander bezogene Einheit angesehen werden könnten. Jeder der Betriebe sei für sich unabhängig tätig. Es gebe kein Mindestmaß an gemeinsamer Organisation. Die gemeinsame Ansiedlung auf dem Grundstück sei rein zufällig. Da die Verkaufsflächen der beiden geplanten Einzelhandelsbetriebe jeweils weniger als 800 qm betrügen, könnten sie auch nicht als großflächige Einzelhandelsbetriebe angesehen werden. Da zwei baulich wie funktionell eigenständige Betriebe geplant seien, könne deren Betriebsfläche auch nicht zusammengerechnet werden.
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 23.12.2005 und des Widerspruchsbescheids aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 21.11.2006 zu verpflichten, ihm die Baugenehmigung zum Neubau von zwei Einzelhandelsgeschäften auf dem Grundstück … gemäß seinem Antrag vom 24.06.2005 zu erteilen.
Aufgrund der mündlichen Verhandlung am 11. November 2007 hat die Kammer beschlossen, zur Beurteilung der Rechtsfrage, ob durch den Neubau von zwei Einzelhandelsgeschäften mit jeweils 503,52 qm Verkaufs- und 39,50 qm Lagerfläche ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb entsteht, der sich nach Art, Lage und Umfang auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Beigeladenen nicht nur unwesentlich auswirken kann (§ 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1977), das von der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung genannte, von ihr eingeholte Gutachten der Landesentwicklungsgesellschaft … beizuziehen; wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten in der von der Beigeladenen vorgelegten Fassung vom 30.01.2007 verwiesen.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung für sein Vorhaben „Neubau von 2 Einzelhandelsgeschäften“ gemäß seinem Antrag vom 24.06.2005.
Das Vorhaben des Klägers fällt zunächst nicht unter die Regelung des § 63 LBO über die Genehmigungsfreistellung von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Nach dessen Absatz 1 Nr. 1 bedarf über die §§ 61, 62 und 77 LBO 2004 hinaus keiner Baugenehmigung die Errichtung oder Änderung von Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, wenn die Voraussetzungen nach Absatz 2 vorliegen. Da das vom Kläger zu errichtende Gebäude nicht höher als 7 m werden soll und damit nach § 2 Abs. 3 Nr. 3 LBO 2004 unter die Gebäudeklasse 3 fällt, ist diese Regelung grundsätzlich einschlägig. Allerdings gilt Satz 1 nach Satz 2 nicht für Sonderbauten. Darunter fallen nach der Legaldefinition in § 2 Abs. 4 LBO 2004 Anlagen und Räume besonderer Art und Nutzung, die einen der nachfolgenden Tatbestände erfüllen: … 4. Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Grundfläche von insgesamt mehr als 800 m 2 haben, …. Da die beiden vom Kläger zur Genehmigung gestellten Einzelhandelsbetriebe nach den Berechnungen im Bauantrag eine Geschossfläche von insgesamt 1.172 m 2 haben, handelt es sich bei dem Vorhaben des Klägers um einen solchen Sonderbau, der nicht nach § 63 LBO 2004 von der Baugenehmigung freigestellt ist. Darüber hinaus liegen auch die Voraussetzungen des § 63 Abs. 2 LBO 2004 nicht vor. Danach sind Vorhaben nach Absatz 1 baugenehmigungsfrei gestellt, wenn 1. sie im Geltungsbereich eines Bebauungsplans … liegen, 2. die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist, 3. eine Abweichung nach § 68 von Vorschriften dieses Gesetzes oder aufgrund dieses Gesetzes, ausgenommen Örtliche Bauvorschriften nach § 85, nicht erforderlich ist und 4. die Gemeinde nicht innerhalb der Frist nach Absatz 3 Satz 2 bei der Bauaufsichtsbehörde eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs beantragt. Vorliegend hat der Kläger indes mit den Bauantragsunterlagen eine Abweichung von der Brandschutzbestimmung des § 30 LBO beantragt, weil der Abstand zum Pfandcontainer des Lidl-Marktes nur 3,27 m anstelle der erforderlichen 5,00 m betragen soll. Damit greift § 63 LBO 2004 auch unter diesem Gesichtspunkt nicht.
Rechtsgrundlage für die Erteilung der Baugenehmigung ist § 73 Abs. 1 LBO 2004. Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind.
Da das vom Kläger zu errichtende Gebäude nicht höher als 7 m werden soll und damit wie bereits ausgeführt nach § 2 Abs. 3 Nr. 3 LBO 2004 unter die Gebäudeklasse 3 fällt, ist die Baugenehmigung gemäß § 64 Abs. 1 Nr. 1 LBO 2004 im vereinfachten Genehmigungsverfahren zu erteilen. Bei dieser Verfahrensart werden nach § 64 Abs. 2 nur (1.) die Zulässigkeit des Vorhabens nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs und den sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften außerhalb des Bauordnungsrechts, ausgenommen die Anforderungen nach der Arbeitsstättenverordnung und (2.) beantragte Abweichungen geprüft. Im Streit steht vorliegend allein die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens. Diese ist nicht gegeben.
Dieser setzt für das Vorhabengrundstück in seiner seit dem 24.11.1983 rechtsverbindlichen Fassung als Art der baulichen Nutzung „Gewerbegebiet“ fest. Aufgrund der aktuellen Fassung des am 09.06.2005 vom Gemeinderat beschlossenen Bebauungsplans hat sich für den Bereich des Vorhabengrundstücks keine Veränderung ergeben; dort heißt es nämlich in der Legende „Unveränderter Bereich (kein Ausschluss Einzelhandel)“. Maßgeblich für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb dieses „unveränderten Bereichs“ ist deshalb die im November 1983 geltende Baunutzungsverordnung, d.h. die BauNVO 1977. Gewerbegebiete dienen nach § 8 Abs. 1 BauNVO 1962/1968/ 1977/1990 vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belastenden Gewerbebetrieben. Zulässig sind nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1962/1977 u.a. Gewerbebetriebe aller Art, soweit sie für die Umgebung keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben können. Davon werden die beiden Einzelhandelsgeschäfte, deren Neubau der Kläger begehrt, vom Grundsatz her erfasst. Der zweite Halbsatz ist im Zusammenhang mit der korrespondierenden Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 zu sehen.
In Übereinstimmung mit der Einschätzung des Beklagten wie des Rechtsausschusses und entgegen der Einschätzung des Klägers handelt es sich bei dessen zur Genehmigung gestellten Vorhaben um die Errichtung bzw. Erweiterung eines Einkaufszentrums im Verständnis von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO (Fassungen 1977 und 1990). Was unter einem Einkaufszentrum in diesem Sinne zu verstehen ist, hat das Bundesverwaltungsgericht zunächst im Urteil vom 27.04.1990 (- 4 C 16.87 -, BRS 50 Nr. 67) dargestellt:
In Übereinstimmung auch mit dem allgemeinen Sprachgebrauch ist ein Einkaufszentrum im Rechtssinne nur dann anzunehmen, wenn eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe – zumeist in Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben – vorliegt, die entweder einheitlich geplant ist oder sich doch in anderer Weise als „gewachsen“ darstellt. (vgl. Boeddinghaus/Franßen/Rohde, BauNVO, Kommentar 1977, § 11 Rdnr. 18; Fickert/Fieseler, BauNVO, Kommentar, 5. Aufl. 1985, § 11 Tn. 18; Hoppe/Beckmann, DÖV 1989, 290, 291) Im Regelfall wird es sich um einen einheitlich geplanten, finanzierten, gebauten und verwalteten Gebäudekomplex handeln. (vgl. auch BR-Drucks. 402/68, S. 5 zu § 11 BauNVO 1968) Aus der für die Anwendung des § 11 Abs. 3 BauNVO maßgeblichen raumordnerischen und städtebaulichen Sicht – insbesondere hinsichtlich der Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur einer Gemeinde – kann aber auch eine nicht von vornherein als solche geplante und organisierte Zusammenfassung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben ein Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO darstellen. (vgl. Söfker, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 11 BauNVO Rdnr. 49) Ein solches „Zusammenwachsen“ mehrerer Betriebe zu einem „Einkaufszentrum“ setzt jedoch außer der erforderlichen räumlichen Konzentration (vgl. zu dieser auch OVG Lüneburg, Urteil vom 30.02.1989 – 1 A 72/88 -, BRS 49 Nr. 68) weitergehend voraus, dass die einzelnen Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten . Diese Zusammenfassung kann sich in organisatorischen oder betrieblichen Gemeinsamkeiten, wie etwa in gemeinsamer Werbung unter einer verbindenden Sammelbezeichnung dokumentieren. Nur durch solche äußerlich erkennbaren Merkmale ergibt sich die für die Anwendung des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO notwendige planvolle Zusammenfassung mehrerer Betriebe zu einem „Zentrum“ und zugleich die erforderliche Abgrenzung zu einer beliebigen Häufung von jeweils für sich planungsrechtlich zulässigen Läden auf mehr oder weniger engem Raum. (vgl. hierzu in ähnlichem Sinne auch Hüttenbrink, DVBl. 1989, 69, 76; Jahn, UPR 1989, 371, 375)
Der Begriff des Einzelhandels ist vorrangig nach der Zielsetzung des § 11 Abs. 3 BauNVO auszulegen. Dass Einzelhandelsbetriebe heute vielfältige, zum Teil sich überschneidende Erscheinungs- und Gestaltungsformen aufweisen, ändert nichts daran, dass Regelungsgegenstand der Vorschrift allein „der einzelne Betrieb“ ist. Ob es sich in diesem Sinne um einen einzigen oder um mehrere Betriebe handelt, bestimmt sich nach baulichen und betrieblich-funktionellen Gesichtspunkten. Für die räumliche Abgrenzung eines Einzelhandelsbetriebs ist auf die nach außen erkennbaren baulichen Gegebenheiten abzustellen. Eine Verkaufsstätte kann ein selbstständiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO nur sein, wenn sie selbstständig, d.h. unabhängig von anderen Einzelhandelsbetrieben genutzt werden kann und deshalb baurechtlich auch als eigenständiges Vorhaben genehmigungsfähig wäre. Hierfür muss die Verkaufsstätte jeweils einen eigenen Eingang, eine eigene Anlieferung und eigene Personalräume haben; sie muss unabhängig von anderen Betrieben geöffnet und geschlossen werden können. Ohne Bedeutung ist hingegen, wer rechtlich oder wirtschaftlich jeweils Betreiber ist. Die Frage der bauplanungsrechtlichen Selbstständigkeit ist auch unabhängig davon zu beurteilen, ob Selbstbedienung, Bedienung durch Personal oder eine Mischform erfolgt und wie die dem entsprechenden Bereiche innerhalb der Betriebsfläche voneinander abgegrenzt sind. (BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 – 4 C 14.04 -, Rdnr. 20, BRS 69 Nr. 72) Die Verkaufsflächen baulich und funktionell eigenständiger Betriebe können grundsätzlich nicht zusammengerechnet werden. Für die Prüfung einer „Funktionseinheit“ unter den Gesichtspunkten eines gemeinsamen Nutzungskonzepts, der Ergänzung der Sortimente, der Nutzung von Synergieeffekten u.ä. ist in diesen Fällen kein Raum. Das gilt nicht uneingeschränkt. Ist innerhalb eines Gebäudes die Betriebsfläche baulich in mehrere selbstständig nutzbare betriebliche Einheiten unterteilt, bilden diese gleichwohl einen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO, wenn die Gesamtfläche durch einen Einzelhandelsbetrieb als „Hauptbetrieb“ geprägt wird und auf den baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als „Nebenleistung“ ein Warenangebot hinzutritt, das in einem inneren Zusammenhang mit der „Hauptleistung“ steht, diese jedoch nur abrundet und von untergeordneter Bedeutung bleibt. (vgl. BVerwG, Urteil vom 30.06.2004 – 4 C 3.03 -, BVerwGE 121, 205 (209) zu den einem Postdienstleistungsbetrieb zuzuordnenden Nebenleistungen) Dann ist es im Hinblick auf die bauplanungsrechtliche Zielsetzung geboten, die Verkaufsflächen für die Ermittlung der Schwelle der Großflächigkeit im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zusammenzurechnen. Unter welchen Voraussetzungen eine derartige Unterordnung anzunehmen ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Für eine betriebliche Einheit wird im Allgemeinen sprechen, dass die für die „Nebenbetriebe“ in Anspruch genommenen Flächen deutlich hinter denjenigen des Hauptbetriebs zurückbleiben. Schließlich kann berücksichtigt werden, dass nach der Verkehrsanschauung aus der Sicht des Verbrauchers ein Randangebot als zum Hauptbetrieb zugehörig angesehen wird. (vgl. auch das Urteil des BVerwG vom 30.06.2004, a.a.O.) Baulich gesondert nutzbare Betriebsflächen bilden somit dann eine betriebliche Einheit mit dem Hauptbetrieb, wenn auf ihnen lediglich ein diesen ergänzendes Angebot erbracht wird. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn nach der Verkehrsanschauung der kleinere Betrieb ebenso in die Verkaufsfläche des größeren Betriebs einbezogen sein könnte. Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen baulich selbstständig nutzbare Verkaufsstätten einen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO bilden können, wenn sie nicht in einem Gebäude untergebracht sind, bedurfte aus Anlass des dem BVerwG am 24.11.2005 zur Entscheidung anstehenden Falles keiner Entscheidung. (BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 – 4 C 14.04 -, Rdnr. 21, BRS 69 Nr. 72)
Bei Anlegung dieser Maßstäbe ist davon auszugehen, dass der vom Kläger geplante Neubau von 2 Einzelhandelsgeschäften (Schuhgeschäft und Betten-/ Matratzengeschäft) zusammen mit dem in unmittelbarer Nähe auf demselben Grundstück befindlichen L.-Lebensmittelmarkt sowie den weiteren Einzelhandelsgeschäften (Teppich-Fachmarkt A., K., T. und Drogeriemarkt) aus der insoweit maßgeblichen Kundensicht trotz des Umstandes, dass sie sich im rechtlichen Sinne baulich nicht in einem Gebäude befinden, gleichwohl zur Entstehung eines Einkaufszentrums führen wird.
Denn spätestens wenn der geplante Neubau mit den beiden Einzelhandelsgeschäften seinen Betrieb aufnimmt, wird zur Überzeugung der Kammer aus Kundensicht kein ernsthafter Zweifel daran bestehen, dass dort ein echtes Einkaufs-„Zentrum“ entstehen wird und keine beliebige – oder wie der Kläger meint zufällige - Häufung von jeweils für sich planungsrechtlich zulässigen Läden auf mehr oder weniger engem Raum. Die Behauptung des Klägers, die gemeinsame Ansiedlung von dann 7 Einzelhandelsgeschäften mit dann 257 Stellplätzen auf einem gemeinsamen Grundstück mit gemeinsamer Zufahrt, gemeinsamen Hinweisschild an der Zufahrt sei „rein zufällig“, trifft unter diesen Umständen nicht zu. Denn auch wenn die Einzelhandelsgeschäfte erst im Laufe der Zeit im Wege der Salamitaktik auf das Grundstück gelangt sind, ist nicht aus dem Blick zu verlieren, dass sich diese Planung als Einkaufszentrum förmlich aufgedrängt hätte, wenn der Kläger mit einem gemeinsamen Bauantrag die Errichtung der drei Gebäude mit insgesamt 7 vom Warenangebot her aufeinander abgestimmten Warensortimenten beantragt hätte. Der Kläger kann rechtlich aber nicht anders dastehen, wenn er ein Einkaufszentrum erst nach und nach errichtet.
Auch was die Größe angeht, drängt sich die Annahme eines Einkaufszentrums auf. So kommt mit L. (derzeit 795,75 qm Verkaufsfläche), Teppichmarkt A. (570 qm Verkaufsfläche), T. (496 qm Verkaufsfläche), K. (354 qm Verkaufsfläche), Drogerie (420 qm Verkaufsfläche) und den beiden geplanten Einzelhandelsgeschäften (jeweils 503,52 qm Verkaufsfläche) eine Gesamtverkaufsfläche von insgesamt 3.642,79 qm Verkaufsfläche und damit eine Größe zusammen, die geeignet ist, die Voraussetzungen des § 11 Abs. 3 BauNVO zu erfüllen. Zwar versucht der Kläger, insbesondere durch die Anlegung getrennter Eingangsbereiche für alle Einzelhandelsgeschäfte die Kriterien für die Annahme sowohl eines Einkaufszentrums als auch eines gemeinsamen großflächigen Einzelhandelsbetrieb (legal) zu umgehen. Indes ist die Kammer zu dem Ergebnis gelangt, dass jedenfalls mit der Errichtung des geplanten Vorhabens nicht nur die erforderliche und offenkundig vorhandene räumliche Konzentration vorliegt, sondern auch dass die Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Denn die gemeinsame Unterbringung auf einem Grundstück mit einer aus Kundensicht gemeinsam geplanten Stellplatzanlage verbindet die die „Einzelbetriebe“ – wie sich aus der Errichtung der 66 dem neuen Vorhaben dienenden Stellplätze bereits aufgrund der Baugenehmigung aus dem November 2004 ergibt – zu einer Einheit.
Von den dem Kläger mit Bauschein vom 22.11.2004 zusätzlich genehmigten sechsundachtzig Stellplätze waren genau die 66 Stellplätze, die nunmehr den beiden neuen Geschäften dienen sollen, keinem der zu diesem Zeitpunkt baurechtlich zugelassenen fünf Gewerbebetrieben zugeordnet. Zwar geben gemeinsame Stellplätze nicht per se einen Anhaltspunkt für ein gemeinsames Konzept im Sinne einer inneren Verbindung der sich in deren Nähe befindlichen Einzelhandelsbetriebe. Sie können sich auch als bloße Äußerlichkeit darstellen, etwa wenn mehrere unabhängige Geschäfte am Marktplatz einer Gemeinde die Stellplatzpflicht abgelöst haben und ein großer öffentlicher Parkplatz vorhanden ist. So stellt sich der Sachverhalt vorliegend indes nicht dar.
Vorliegend zielt die Erweiterung der gewerblichen Nutzung des Grundstücks, auf dem sich bereits fünf Einzelhandelsbetriebe befinden, (jedenfalls) durch das Hinzutreten von zwei weiteren Einzelhandelsbetrieben mit jeweils 503 qm Verkaufsfläche auf eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe, die vom Kläger zum einen einheitlich geplant ist und sich in der gesamten Entwicklung auch als „gewachsen“ darstellt. Zudem hat der Kläger auch künftig die Struktur dieses Zentrums in der Hand, da er entscheidet, mit wem er Mietverträge abschließt und damit, welche Waren auf welcher Verkaufsfläche angeboten werden. Zwar kann angesichts der Größe und Bauausführung keiner der Einzelhandelsbetriebe als Nebenbetrieb des anderen angesehen werden, (vgl. BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 – 4 C 8.05 -, BRS 69 Nr. 73 im Falle eines Getränkemarktes neben einem Lebensmittel-Discountmarktes) wenngleich der Teppichmarkt des Klägers – vom Lebensmittelmarkt abgesehen – mit 570 qm derzeit die größte Verkaufsfläche der übrigen 5 Einzelhandelsgeschäfte hat, die dann 503, 503, 496, 420 bzw. 354 qm haben. Das ist bei einem Einkaufszentrum aber auch nicht erforderlich. Entscheidend ist vielmehr, dass auf dem gemeinsamen Grundstück - auch aus Kundensicht - keine „zufällige“ räumliche Konzentration einzelner Einzelhandelsgeschäfte, sondern ein (vom Kläger durch den Abschluss entsprechender Mietverträge) gesteuerter Gewerbekomplex mit einem abgestimmten Warensortiment und gemeinsamer, aus 257 Stellplätzen bestehenden Parkplatzanlage vorhanden ist, der angesichts der geringen Größe der Gemeinde in besonderem Maße als Einkaufsmagnet wirkt. Denn die Gemeinde A-Stadt gehört mit insgesamt 13.911 Einwohnern (Stand 30.09.2004) bzw. 13.883 Einwohnern (Stand: 30.08.2007), (www.saarwellingen.de) von denen 8.210 im Ortsteil A-Stadt, 3.105 im Ortsteil Sch. und 2.568 im Ortsteil R. leben, zum Kreis der ausgesprochen kleinen Gemeinden.
Das beigezogene Gutachten der Landesentwicklungsgesellschaft … vom 31.01.2008 stützt sich für die Beurteilung der Handelsstruktur auf das vom Institut für City Brokering Management für vier unterschiedliche Gemeinden/Stadtgrößen jeweils notwendige Branchenmix-Muster (Seite12 des Gutachtens) :
a) bis 20.000 Einwohner =
b) bis 40.000 Einwohner =
c) bis 60.000 Einwohner =
d) bis/über 100.000 Einwohner =
Das zeigt, dass A-Stadt mit unter 14.000 Einwohnern insgesamt und knapp über 8.000 Einwohnern im Ortsteil A-Stadt zu der Kategorie besonders kleiner Gemeinden gehört, in der eine Ortskerngefährdung durch außerhalb desselben errichtete Einkaufszentren bzw. großflächige Einzelhandelsbetriebe potentiell am stärksten ist.
Dass weder eine gemeinsame Verwaltung dieses Gewerbeparks noch eine gemeinsame Werbung erforderlich sind, hat das Bundesverwaltungsgericht zuletzt in dem zitierten Beschluss vom 12.07.2007 (- 4 B 29.07 -, bei juris) dargetan und damit auch klar zu erkennen gegeben, dass es bei dem von der Wirtschaft bei der (durchaus notwendigen) Positionierung am Markt verfolgten „Anpassungsprozess“ an die obergerichtliche Rechtsprechung Schritt hält. Die Kammer hält den vorliegenden Fall nämlich – in Übereinstimmung mit dem Beklagten und der Rechtsausschuss - für einen Musterfall beim (ohne weiteres nachvollziehbaren) Versuch, Einkaufszentren außerhalb von Kern- und Sondergebieten zu errichten.
Begehrt der Kläger somit rechtlich die Baugenehmigung für die Errichtung eines Einkaufszentrums, greift die Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO ein und führt dazu, dass das im Gewerbegebiet geplante Vorhaben mit den Feststetzungen des Bebauungsplanes nicht zu vereinbaren ist. Da es vorliegend um die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung und damit um die Grundzüge der gemeindlichen Planung geht, scheidet auch eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB aus.
Stehen der Zulassung des Vorhabens des Klägers aber öffentliche Belange entgegen, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, so hat der Kläger keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung.
Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht auf der Grundlage von § 162 Abs. 3 VwGO erstattungsfähig, weil die Beigeladene keinen förmlichen Antrag gestellt und damit nicht selbst das Risiko übernommen hat, auf der Grundlage von § 154 Abs. 3 VwGO an den Kosten selbst beteiligt zu werden.

References: § 47
 § 68
 § 30
 § 30
 § 8
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 30
 § 11
 § 63
 § 2
 § 2
 § 63
 § 63
 § 68
 § 85
 § 15
 § 30
 § 63
 § 73
 § 2
 § 64
 § 64
 § 8
 § 8
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 31
 § 162
 § 154