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Timestamp: 2020-04-03 23:39:40+00:00

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RESOLUCIONES DGRN NOVIEMBRE-2011. DGRN es DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO.
RESOLUCIONES DGRN NOVIEMBRE-2011
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252. JUNTA GENERAL CONCEDE FACULTADES QUE NO CONSTAN EN DOCUMENTO PÚBLICO. Resolución de 19 de julio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Luis Alonso Polo, SL frente a la negativa del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2 a inscribir una escritura de adjudicación unilateral de participaciones indivisas de bienes inmuebles en pago de deuda.
Una sociedad A reduce su capital por unanimidad mediante la amortización de determinadas participaciones sociales pertenecientes a sus 4 socios. Como contraprestación se acuerda que la sociedad A transmitirá a cada uno de sus socios unas determinadas parcelas, previo el cumplimiento de ciertas condiciones. La Junta apodera o concede una facultad de forma irrevocable a los socios para autotransmitirse las parcelas si la sociedad no atendiere el requerimiento previo.
El acta de la Junta, con los acuerdos de la sociedad, se protocoliza ante notario por los socios, no por el representante de la sociedad. Finalmente dos de los socios, en ejecución de los acuerdos, se autotransmiten determinadas fincas sin que comparezcan los demás socios. Resulta de los hechos también que la sociedad A, por medio de su administrador, revoca el poder irrevocable conferido por la Junta a los socios pues entiende que no se han cumplido las condiciones pactadas.
El registrador rechaza la inscripción, pues considera que falta el juicio notarial de suficiencia del poder, que no se cumple la forma adecuada en ese poder, ya que no consta en documento público, y que no se ha acreditado el cumplimiento de los requisitos previos para el ejercicio del poder
La DGRN confirma la calificación del registrador y hace las siguientes consideraciones:
- En cuanto al poder, la protocolización del Acta no convierte al Acta en documento público y por tanto el Poder con el que se pretende actuar no consta en documento público. Apunta también, aunque no entra en ello por no haber sido alegado por el registrador, que la Junta de una sociedad no puede otorgar poderes por no tener competencia para ello.
- En cuanto al fondo del asunto, considera también que no se han acreditado los requisitos previos para el ejercicio del poder.
Comentario. En cuanto a la forma del poder, lo correcto hubiera sido que el Administrador de la sociedad A, en ejecución de los acuerdos sociales de la Junta pero actuando en el ámbito de su competencia como tal administrador, hubiera otorgado el poder ante notario en los términos acordados. (AFS)
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*253. RECTIFICACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL POR MANIFESTACIÓN. Resolución de 23 de agosto de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por un notario de Castellar del Vallès contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Vélez Málaga n.º 2 por la que se deniega la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y manifestación de herencia.
Inscrito un inmueble por mitad y proindiviso a favor de dos cónyuges en virtud de escritura de compraventa en la que manifestaron estar sujetos a régimen económico matrimonial catalán de separación de bienes, se presenta escritura de liquidación de gananciales y manifestación de herencia, en la que la viuda, en su propio nombre y como heredera del premuerto, solicita hacer constar que en realidad estaban casados en régimen de gananciales. Mediante diligencia aclara que en el momento de la compra tenían la vecindad civil común, por no haber transcurrido diez años para adquirir la residencia catalana, y que, por tanto, el régimen era el común de gananciales.
El registrador considera insuficiente la mera manifestación de cónyuge sobreviviente de conformidad con el art. 95.6 RH.
La Dirección entiende que el cónyuge sobreviviente, al reunir la condición de titular registral de una mitad indivisa y ser heredero del titular registral de la restante mitad indivisa, puede realizar la rectificación del asiento, pero no mediante una manifestación genérica del régimen económico matrimonial, sin especificar si es el legal supletorio o el convencional. Señala la dirección que es aplicable el art.159 del Reglamento Notarial que establece que si dicho régimen fuere el legal bastará la declaración del otorgante, lo cual ha de entenderse en el sentido de que el notario concluirá que su régimen económico matrimonial, en defecto de capítulos, será el legal supletorio que corresponda, debiendo por tanto hacer referencia expresa a tal circunstancia el carácter legal de dicho régimen al recoger la manifestación de los otorgantes en el instrumento público de que se trate. En este caso falta la conclusión a la que haya llegado el propio notario autorizante derivada de aquellas manifestaciones para poder hacer la rectificación solicitada (MN)
Comentario: parece querer decir la Dirección que con carácter general el notario ha de hacer una conclusión en las escrituras de que a su juicio e interpretando las manifestaciones de los otorgantes el régimen económico de los otorgantes es el legal supletorio, sin que baste la mera manifestación de los mismos; y desde luego para mi es totalmente novedosa tal conclusión, tanto que creo no haber visto en mi vida profesional ni una sola escritura en la que el notario hiciese tal conclusión o aseveración cuando el régimen es el supletorio legalmente aplicable. (MN)
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254. COMPRAVENTA OTORGADA POR EL ANTERIOR TITULAR REGISTRAL PRESENTADA TRAS INSCRIBIR LA EJECUCIÓN. Resolución de 25 de agosto de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Serviproject del Vallés SL contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sant Vicenç dels Horts n.º 1 a la inscripción de una escritura de compraventa.
Y también se confirma este criterio desde la perspectiva estrictamente registral: Por virtud del principio de prioridad (art. 17 LH), el título que primero accede al Registro, determina, por esta sola razón, el cierre registral respecto de cualquiera otro que aun siendo anterior, resulte incompatible con él. Es indiferente que el título que primero accedió al Registro sea de peor condición que el incompatible, y que, en definitiva, haya de ceder ante él, pues mientras la inscripción de aquél subsista, este otro verá cerrado su reflejo registral y, puesto que aquella inscripción queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), es obvio que será al titular incompatible a quien corresponderá la carga de impugnar judicialmente aquélla. (MN)
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255. FIN DE OBRA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR Y SEGURO DECENAL. Resolución de 26 de agosto de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por una notaria de Horcajo de Santiago contra la negativa del registrador de la propiedad de Tarancón a inscribir un acta notarial de fin de obra.
Se otorga una escritura de obra nueva en construcción de una vivienda unifamiliar en la que, en relación con el seguro decenal, se hicieron las oportunas advertencias y manifestaciones. Del relato de los hechos parece que esas manifestaciones eran las relativas a que el propietario declaró que la iba a destinar a vivienda propia y cumplía los demás requisitos para no contratar el seguro decenal.
Posteriormente se otorga escritura de terminación de Obra Nueva en la que no se dice nada al respecto sobre el seguro decenal, aunque de la descripción y licencia resulta que la vivienda sigue siendo unifamiliar.
El registrador exige que se manifieste expresamente en la escritura de terminación de la obra por el autopromotor que la vivienda es para uso propio a fin de excluir el seguro decenal.
La notaria recurrente alega que no son necesarias esas manifestaciones, porque ya se hicieron en la primera escritura de obra en construcción y la vivienda se termina como unifamiliar sin variación en su descripción.
La DGRN confirma la nota del registrador señalando que SÍ es necesario manifestar el destino para uso propio en la escritura de terminación, aunque se haya dicho en la escritura en construcción. Y ello lo fundamenta en que es precisamente en el momento de la terminación de la obra en el que tiene que acreditarse el cumplimiento de estos requisitos por el autopromotor y no antes, por mucho que se puedan anticipar en las escrituras de declaraciones de obra nueva en construcción. (AFS)
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256. VENTA DE GARAJE Y TRASTERO. DETERMINACION DE CUOTA. Resolución de 29 de agosto de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 2 a la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa de una plaza de aparcamiento y de un trastero.
Se presenta una escritura de compraventa en la que el titular registral del 40,46% de la finca registral 24.043, (el departamento independiente señalado número 1 de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, con una cuota de participación del 11.10%,) vende una plaza de garaje y un trastero describiéndolos detalladamente (superficie, forma, dimensiones y linderos), añadiéndose que la cuota de participación de la plaza de garaje es del 3,55% sobre el total del local de aparcamientos y trasteros y del 0,39% sobre el total del edificio, y la del trastero del 1,37% y del 0,15%, respectivamente. En el registro la finca aparece inscrita a favor de 14 copropietarios distintos en diferentes participaciones indivisas, concretada solo en cuanto a nueve de ellas en plazas de garaje y un trastero.
El registrador alega diferentes defectos de los que solo dos son objeto de recurso:
1.- falta de previa inscripción a favor de la parte vendedora de los garajes con la configuración jurídica y física que resulta del título puesto que sólo es titular en régimen de comunidad romana de una participación indivisa de la finca. La Dirección confirma el defecto: las fincas transmitidas aparecen descritas de manera individualizada, concreta y detallada con expresión de su forma, linderos, superficie y cuota de participación, tanto en el local del que forman parte como en el edificio al que pertenece, lo que implica una verdadera división del local transmitido que exige su previa inscripción a favor de la parte transmitente con dicho contenido y extensión y con el consentimiento tanto de los restantes copropietarios como de la junta de propietarios.
2.- no precisarse las participaciones indivisas que son objeto de la venta con datos matemáticos que permitan conocerlas indudablemente porque entiende que no se sabe con claridad si la cuota fijada se refiere al 100% de la finca o al 40,46% que pertenece al vendedor según el Registro. El recurrente alega que la determinación de la participación indivisa trasmitida se deduce de la participación que para cada una de las citadas plazas se fija en relación con el total local del que forman parte indivisa, por lo que la suma de las mismas debe deducirse de la participación indivisa que corresponde a la parte transmitente que también está referida al total de dicho local, finca registral 24.043. La Dirección también confirma el defecto pues el principio de especialidad registral impone la exacta determinación del derecho transmitido sin que no puede derivarse de meras conjeturas u operaciones aritméticas y, además, no se precisa si la cuota asignada a cada elemento que se transmite se refiere a la titularidad en el derecho trasmitido o a la forma de contribuir a los gastos de cada uno de sus elementos en las fincas de las que forma parte, pues ambas no siempre tienen por qué coincidir. (MN)
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257. DUDAS EN ACTA DE PRESENCIA Y NOTORIEDAD PARA EXCESO DE CABIDA. Resolución de 1 de septiembre de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Construcciones y Reformas Montalbán SL contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Torrijos, por la que se suspende la inscripción de un acta de presencia y notoriedad de declaración de exceso de cabida.
Para acreditar un exceso de cabida de más del 400% de una finca inscrita se tramita un acta de presencia y notoriedad. De dicha Acta resulta que uno de los colindantes era desconocido y por ello no ha sido notificado personalmente, sino por Edictos. Hay que tener en cuenta también que la finca objeto del acta procedía de una previa segregación, muy precisa en cuanto a la cabida segregada e inscrita.
El registrador tiene dudas sobre la identidad de la finca y el exceso por las circunstancias anteriores y por algunas otras adicionales.
El notario autorizante del Acta informa que se ha tramitado cumpliendo todas las formalidades legales, que no cabe al registrador alegar dudas fundadas en el presente caso (art 53.10 de la Ley del Catastro) y que de tener esa facultad las dudas tienen que ser de entidad suficiente para desvirtuar el Acta notarial. Además considera que las dudas que plantea el registrador son subjetivas, incluida la de que el exceso de cabida representa un 429% de la cabida inscrita.
La DGRN recuerda su doctrina de que un exceso de cabida es una mera rectificación de un dato inexacto sobre una finca cuyos linderos no han cambiado nunca. Dicho esto entra a conocer el fondo del asunto, y previa valoración de las circunstancias concluye que están justificadas esas dudas, por lo que confirma la denegación de su inscripción.
No obstante, rechaza algunos de los argumentos del registrador, como el de que hay una pequeña discrepancia entre catastro y certificado técnico, pues no es significativa, que en los títulos anteriores no consta el exceso, que ninguno de los titulares anteriores ha intentado inscribir el exceso y que la referencia catastral no consta en el Registro sino solo la de la finca matriz.
Comentario: Parece obvio que no estamos ante una mera rectificación de un dato erróneo de la cabida, pues se trata de un exceso de cabida de más de cuatro veces sobre la cabida inscrita, que además estaba expresada en decimales y procedía de una segregación, que sin duda encubre una inmatriculación de fincas colindantes adquiridas por el mismo propietario. Es decir, no es que la finca original tuviera un error inicial de cabida, sino que se le ha agregado más superficie que ahora se pretende inmatricular por esta vía, cuando lo correcto sería inmatricular esa o esas fincas y luego agruparlas con la inscrita
En cuanto al acta notarial y la calificación del registrador son dos actos que operan sobre planos jurídicos diferentes. En el plano de la realidad física el notario declara la notoriedad de que la finca en su estado físico actual mide lo que dice el acta y nadie debe dudar de ello. En el plano registral la cuestión es si esa finca en su estado actual, con ese exceso de cabida, es la misma que figura en el Registro, sin variación de sus linderos. Y ahí es donde el registrador tiene plena competencia sin perjuicio de que si tiene dudas tienen que estar fundamentadas y de que su juicio puede ser revisado.
Finalmente, hay que tener en cuenta, cuando la finca proviene de una segregación, al menos si la finca matriz estaba registrada, que, en mi opinión, no cabe nunca la inscripción del exceso de cabida por esta vía pues si la finca segregada tiene más metros es porque la finca matriz tiene menos, forzosamente. Por ello en estos casos lo que procede es la rectificación de la segregación con el consentimiento del titular de la finca matriz. (AFS)
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258. SENTENCIA DECLARATIVA PARA REANUDAR EL TRACTO. HERENCIA YACENTE. Resolución de 2 de septiembre de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Briviesca, por la que se deniega la inscripción de una sentencia declarativa de dominio.
En una sentencia declarativa de dominio dictada en procedimiento seguido en rebeldía de la parte demandada (el titular registral y los herederos del mismo), por el registrador se señalan como defectos:
1.° No haberse demandado a los titulares intermedios.
2.° No haberse acreditado la adopción de las disposiciones sobre la seguridad y administración de la herencia, con designación de un administrador que la represente y con quien sustanciar el procedimiento.
Respecto al primer defecto, la Dirección lo confirma y señala, reiterando recientes resoluciones que, si bien es cierto que a través del juicio declarativo puede realizarse cualquier modificación de los asientos del Registro (art. 40 LH) no lo es menos que ello es así siempre que haya sido seguido contra el titular registral y todos los titulares intermedios. Entre otras La Resolución de 7 de abril de 2003 ya había llegado a esa conclusión de acuerdo con los siguientes argumentos: a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho art. 40 un tratamiento específico; b) que, por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (art. 222 LEC); c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites (cfr. artículos 201 y 202 LH y 286 y 295 de su Reglamento). Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios.
También confirma el segundo defecto, reiterando el criterio mantenido en las últimas resoluciones respecto a la herencia yacente: aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico será preciso el emplazamiento en la persona de un albacea o del administrador judicial de la herencia, y no será necesario cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. En el presente supuesto el llamamiento se ha producido en términos genéricos, dirigiéndose la demanda contra herederos ignorados, por lo que el emplazamiento del albacea o administrador judicial constituía un requisito indispensable. (MN)
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259. FINCA PRIVATIVA SEGÚN EL REGISTRO PASA A TENER CARÁCTER GANANCIAL EN CONVENIO REGULADOR. Resolución de 3 de septiembre de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Brihuega, por la que se deniega la inscripción de un convenio regulador en el que se adjudica a uno de los cónyuges una finca que consta inscrita por mitades indivisas con carácter privativo.
En un convenio regulador de una separación matrimonial se pacta que la vivienda habitual, que era privativa por mitad de ambos cónyuges, pase a tener carácter ganancial, sin más especificaciones, y se adjudica inmediatamente toda la vivienda a uno de ellos que se subroga en la hipoteca.
La registradora entiende que el Convenio Regulador no es el medio adecuado para este tipo de negocios jurídicos, pues es contradictorio aportar bienes privativos a la sociedad de gananciales cuando el convenio lo que regula precisamente es la liquidación de la misma. Por ello no es título hábil para transmitir la vivienda a la sociedad de gananciales.
El recurrente alega, además de la validez del título, que la finca era en parte ganancial pues se pagó en parte con precio aplazado por la sociedad de gananciales, aunque nada de ello se recoge en el título
La DGRN confirma la nota de denegación de la registradora y hace las siguientes observaciones:
- Recuerda su doctrina de que el Testimonio judicial de la Sentencia que aprueba el Convenio Regulador de la Separación o el Divorcio es, con carácter general, titulo hábil para documentar e inscribir la liquidación de la sociedad de gananciales, pues este negocio jurídico se perfecciona en la esfera judicial. Sin embargo, el Convenio no puede servir de cauce para otros actos con significación negocial propia diferentes de la liquidación que requieren como forma adecuada la escritura pública.
En cuanto al caso concreto, considera aplicable su doctrina anteriormente expuesta y además declara en cuanto al fondo que el negocio jurídico tal como está redactado es ambiguo, pues no queda claro si la finca se aporta a la sociedad de gananciales, lo cual no es posible, pues la sociedad de gananciales está disuelta o si constituye el pago de un exceso de adjudicación en la liquidación. Además no queda claro si ese negocio es un acto oneroso o gratuito. (AFS)
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260. DEPÓSITO DE CUENTAS. FECHA Y FORMA CONVOCATORIA DE JUNTA: NO BASTA REMITIR A ESTATUTOS. LUGAR DE CELEBRACIÓN JUNTA. AUDITORÍA A SOLICITUD DE LA MINORÍA.
Hechos: Se debate en este recurso si procede o no el depósito de cuentas para el ejercicio de 2009 de una sociedad. Las cuentas fueron aprobadas en junta no universal, celebrada fuera del término municipal en donde tiene su domicilio la sociedad.
El registrador suspende el depósito por los siguientes defectos:
1. Al no ser Junta Universal, debe de acreditarse la forma de la convocatoria de la Junta.
2. Al no ser la Junta Universal, esta debe de realizarse en el domicilio social.
3. Depositar las cuentas del ejercicio 2008.
Se interpone por el interesado recurso haciendo las siguientes alegaciones:
1. La calificación carece de fundamentación.
2. La exigencia de acreditación de la forma de convocatoria no es una exigencia legal. Además la certificación expresa que la convocatoria se realizó conforme a estatutos.
3. No se celebró la Junta en el domicilio social por existir otro centro de efectiva administración y dirección.
4. No se tenía conocimiento del nombramiento de auditor a instancia de la minoría, debido al cese de administrador.
Doctrina: La DG confirma en todos sus puntos la calificación registral. Se basa en los siguientes argumentos:
1. En la certificación debe constar la fecha y forma de convocatoria para calificar la regularidad de su celebración, pues ello es esencial para el debido ejercicio de los derechos de los socios, sin que baste con una remisión a los estatutos de la sociedad.
2. Salvo que otro cosa digan los estatutos no es posible la celebración de la Junta fuera del término municipal del domicilio social, sin que corresponda al registrador entrar a valorar las razones de su celebración fuera de dicho término.
3. Si se ha nombrado auditor a instancia de la minoría, no es posible el depósito de cuentas sin acompañar el informe del auditor nombrado por el RM.
Finalmente en cuanto a la alegación de que la calificación no estaba debidamente fundamentada, la DG recuerda que no basta con que en la nota de calificación conste la mera cita rutinaria de un precepto legal o de Resoluciones de esta Dirección General, sino que es preciso justificar la razón por la que los preceptos o resoluciones invocadas son de aplicación y la interpretación que de los mismo ha de efectuarse, ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma. En definitiva se trata de que la nota exprese la ratio decidendi de la calificación.
Ahora bien, dice la DG, en el caso concreto de este expediente, a pesar de lo escueto de la nota de calificación, cabe entender que se han cumplido los requisitos expuestos y se puede resolver sobre el fondo del asunto teniendo en cuenta que el Tribunal Supremo ha admitido que el órgano competente para conocer del recurso pueda decidir sobre el fondo del mismo, cuando la integridad del expediente así lo permita (Sentencias de 3 de octubre de 1988, de 30 de diciembre de 1989 y de 2 de marzo de 1991).
Comentario: Es muy frecuente que en juntas convocadas de sociedades limitadas, se haga una mera remisión a que la convocatoria se ha hecho según estatutos. Siempre hemos considerado defectuosas estas certificaciones pues, como confirma esta resolución, en la certificación debe constar la fecha y forma de convocatoria de la Junta y ello pese a que la nota de calificación sólo exigía que constara la forma. Como bien dice la DG también es fundamental la fecha pues ella nos permitirá calificar que la convocatoria ha sido hecha con la antelación debida.
En cuanto al lugar de celebración el registrador debe atenerse a los preceptos legales, que exigen que se celebre el término municipal del domicilio social, si bien debemos constatar que en ocasiones los tribunales han dado por válidamente celebradas juntas en lugares distintos del término municipal cuando se trata de términos municipales colindantes y que incluso el lugar de celebración, por su facilidad de comunicaciones, es más cómodo para los socios que en la localidad del domicilio social. Quizás esta doctrina, de forma excepcional, pueda ser tenida en cuenta por el registrador en su calificación sobre todo en aquellos casos de celebraciones de juntas en la capital de provincia cuando el domicilio de la sociedad está situado en un término municipal colindante y la asistencia a la Junta es de tan elevado número de socios, que la no admisión de su inscribibilidad lo único que provocaría sería una nueva convocatoria en la que el resultado de la votación sería idéntico a la de la Junta rechazada.
Finalmente, en cuanto a la fundamentación de la nota de calificación, constatamos la falta de congruencia entre la nota la nota, que simplemente parecía exigir el previo depósito de las cuentas del 2008, y la resolución que se centra en la falta de aportación del informe de auditoría a solicitud de la minoría. También constatamos la importancia de la doctrina que resulta de la resolución, ante notas escasamente fundamentadas, siendo no obstante aconsejable que cuando se prevea que el defecto pueda ser polémico o discutido, bien por su propia naturaleza, o por la importancia de la sociedad a la que afecta, se ponga especial cuidado en fundamentarla debidamente en evitación de perjuicios al interesado, evitando la alegación que se hizo en este recurso de falta de fundamentación. (JAGV)
PDF (BOE-A-2011-18702 - 3 págs. - 150 KB) Otros formatos
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