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IMMOBILI ABITATIVI - IMPRESA COSTRUTTRICE ENTRO 5 ANNI (Quadro A) - PDF
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1 D.L n. 83, in vigore dal IMMOBILI ABITATIVI - La disciplina delle cessioni di fabbricati abitativi Con riferimento al regime delle cessioni la novella sostituisce il n. 8-bis dell art. 10 D.P.R. n. 633/1972 modificando le eccezioni alla regola dell esenzione dall I delle cessioni di fabbricati abitativi (rectius, dei fabbricati diversi da quelli di cui al n 8-ter). ART. 10 PRIMO COMMA n. 8-bis - NOVELLATO SONO ESENTI I: le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter), escluse quelle (che sono, quindi, soggette ad I): = effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento, = ovvero quelle effettuate dalle stesse imprese anche successivamente nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l opzione per l imposizione. ==== IMMOBILI ABITATIVI - IMPRESA COSTRUTTRICE (Quadro A) RIGA CEDENTE IMPRESA COSTRUTTRICE * * DOPO 5 ANNI * NON COSTRUTTRICE 1 COSTRUTTRICE. IMMOBILE ABITAZIONI di LUS- SO e FABBRICATI NON TUPINI ABITAT === ABITAZIONI o NON di LUSSO e FABBRICATI TUPI- NI STRUM PERTINENZA NO OPZIONE I NO di LUSSO o NON TUPINI AB. NON RILE- CESONARIO PREZZO LORE REVERSE CHARGE I REG. IPOT. CAT SOGGETTO PRITO (che non agisce nell esercizio di impresa, arte o professione) NO NO 21% COSTRUTTRICE TUPINI o NON di LUSSO AB. NON RILE- SOGGETTO PRITO NO NO 10% COSTRUTTRICE AB. NON RILE- di LUSSO o 4 COSTRUTTRICE NON TUPINI AB. NON RILE- 5 COSTRUTTRICE TUPINI o NON di LUSSO 6 COSTRUTTRICE 7 COSTRUTTRICE TUPINI o NON di LUSSO AB. NON RILE- dii LUSSO o NON TUPINI AB. NON RILE- AB. NON RILE- SOGGETTO PRITO PRIMA CASA NO NO 4% SOGGETTO I GENERICO NO NO 21% SOGGETTO I GENERICO NO NO 10% RIVENDERE ENTRO 3 ANNI NO NO 21% RIVENDERE ENTRO 3 ANNI NO NO 10%
2 Quando trattasi di cessione da impresa costruttrice - entro i 5 anni - è sempre soggetta ad I. Un abitazione e/o un fabbricato non può costituire pertinenza di altra abitazione. Alle righe 4, 5, 6 e 7 non vi è applicazione di reverse charge in quanto non ricorre opzione per imposizione I (vedi in calce). L'applicazione dell imposta di registro in misura fissa è conseguente all applicazione dell articolo 40 del D.P.R , n. 131; e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa (Euro 168), a tenore della Nota all art. 1, del D.Lgs , n. 347; e della Circolare della Agenzia delle Entrate del , numero 52. Le aliquote I sono nei casi: - 21% (art. 16 DPR 633/1972) 10% (comma 127/udecies, Tar. Parte III, alleg. A, DPR 633/1972) 4% (comma 21, stessa tariffa). 127 undecies TABELLA A PARTE III DPR 633/ ALIQUOTA 10% Case di abitazione, anche non ultimate, cedute, o assegnate da coop. NON DI LUSSO NON PRIMA CASA (n.21) Fabbricati (o porzioni) cedute o assegnati (TUPINI) case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro del lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, anche se assegnate a soci da cooperative edilizie e loro consorzi, ancorché non ultimate, purché permanga l originaria destinazione, qualora non ricorrano le condizioni richiamate nel numero 21) della parte seconda della presente tabella; [prima parte dell unico comma] fabbricati o porzioni di fabbricato, diversi dalle predette case di abitazione, di cui all art. 13 della legge 2 luglio 1949 n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni, ancorché non ultimati, purché permanga l originaria destinazione, ceduti da imprese costruttrici; [seconda parte dell unico comma] Per fabbricato con caratteristiche Tupini [L. 2 luglio 1949, n. 408, art. 13 (cosiddetta "legge Tupini"), e L. 2 dicembre 1967, n. 1212, articolo unico] si intende quello, non di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 1969, e che ha più del 50 per cento della superficie totale dei piani fuori terra destinata ad abitazione, ed ha non più del 25 per cento della superficie totale dei piani fuori terra destinata a negozi (cfr. Consiglio nazionale del Notariato, studio 88/2003/T, del 21 novembre 2003).
3 IMOBILI ABITATIVI - IMPRESA 5 ANNI (Quadro B) RIGA CEDENTE IMPRESA COSTRUTTRICE * * DOPO 5 ANNI * NON COSTRUTTRICE. IMMOBILE ABITAZIONI di LUS- SO e FABBRICATI NON TUPINI === ABITAZIONI NON di LUSSO e FABBRICATI TUPI- NI ABITAT o STRUM PERTINENZA NO OPZIONE I NO CESONARIO PREZZO LORE REVERSE CHARGE I REG. IPOT. CAT 8 5 ANNI AB. NO SOGGETTO PRITO NO ES. 7% 2% 1% 9 5 ANNI AB. NO SOGGETTO PRITO PRIMA CASA NO ES. 3% ANNI AB. NO SOGGETTO I GENERICO NO NO ES. 7% 2% 1% 11 5 ANNI AB. NO RIVENDERE ENTRO 3 ANNI NO NO ES. 1% ANNI DI LUSSO o NON TUPINI AB. SOGGETTO PRITO NO NO 21% ANNI TUPINI o NON DI LUSSO AB. SOGGETTO PRITO NO NO 10% ANNI AB. SOGGETTO PRITO PRIMA CASA NO NO 4% ANNI DI LUSSO o NON TUPINI AB. SOGGETTO I GENERICO NO PER OPZ. 21% ANNI TUPINI o NON DI LUSSO AB. SOGGETTO I GENERICO NO PER OPZ. 10% ANNI DI LUSSO o NON TUPINI AB. RIVENDERE ENTRO 3 ANNI NO PER OPZ. 21% ANNI TUPINI o NON DI LUSSO AB. RIVENDERE ENTRO 3 ANNI NO PER OPZ. 10% Le cessioni di cui alle righe 8, e 9 sono cessioni I/Esenti, per mancata opzione della impresa cedente.: - è applicabile il c. d. prezzo valore ; in quanto il cessionario è soggetto privato; - non è applicabile il c.d. reverse charge, in quanto esente I. La cessione di cui alla riga 10 è sempre I/esente, per mancanza di opzione: - non è applicabile il c.d. prezzo valore ; in quanto il cessionario non è soggetto privato, ma soggetto passivo Iva; - non è applicabile il c.d. reverse charge, in quanto esente I.
4 Riga 11: I/esente, come per le righe 8, 9, e 10. L'applicazione dell imposta di registro in ragione dell 1%, è conseguente all applicazione del comma 6, dell articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegato A, al D.P.R , n. 131; e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa (Euro 168), a tenore della Nota all art. 1, del D.Lgs , n. 347; e della Circolare della Agenzia delle Entrate del , numero 52 (le parole quarto e quinto periodo devono leggersi come se dicessero quinto e sesto periodo ). Righe 12, 13 e 14: cessioni I/imponibili, per esercizio di opzione, con le tre diverse aliquote, a favore di soggetto privato: quindi NO: prezzo valore, NO reverse charge. Righe 15, 16, 17, e 18: cessioni I/imponibili, per esercizio di opzione, a favore di soggetti passivi di I. Quindi: NO prezzo valore. Si reverse charge, per opzione. Due diverse aliquote I (a seconda del bene), e tre imposte fisse. IMMOBILI ABITATIVI - IMPRESA NON COSTRUTTRICE (Quadro C) RIGA CEDENTE IMPRESA COSTRUTTRICE * * DOPO 5 ANNI * NON COSTRUTTRICE. IMMOBILE ABITAZIONI di LUS- SO e FABBRICATI NON TUPINI === ABITAZIONI NON di LUSSO e FABBRICATI TUPI- NI ABITAT o STRUM PERTINENZA NO 19 NON COSTRUTTRICE AB. 20 NON COSTRUTTRICE AB. 21 NON COSTRUTTRICE AB. 22 NON COSTRUTTRICE AB. OPZIONE I NO CESONARIO PREZZO LORE REVERSE CHARGE I REG. IPOT CAT NON PUO FAR SOGGETTO PRITO NO ES. 7% 2% 1% NON PUO FAR SOGGETTO PRITO PRIMA CASA NO ES. 3% NON PUO FAR SOGGETTO I GENERICO NO NO ES. 7% 2% 1% NON PUO FAR RIVENDERE ENTRO 3 ANNI NO NO ES. 1% Trattasi di quattro cessioni, operate da impresa non costruttrice, che - a tenore del n. 8/bis dell art. 10, del DPR 633/1972, novellato - non può effettuare opzione per l applicazione dell I. Sono quindi I/Esenti. Per la riga 22 ricorrono le considerazioni di cui alla riga 11.
5 IMMOBILI STRUMENTALI - D. L n (in vigore dal ) - DPR 633/ ART. 10 PRIMO COMMA N. 8-ter NOVELLATO Sono esenti iva le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle - (che sono, quindi, soggette ad I): = effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento, = e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l opzione per l imposizione. LA DISCIPLINA delle CESONI di fabbricati STRUMENTALI (Quadro D) IMMOBILE riga CEDENTE IMPRESA COSTRUTTRICE TUPINI NON TUPINI ABITAT STRUM PERTINENZA di IMM. ABITAT. NO opzione iva - NO CESONARIO riferimento normativo prezzo valore reverse charge I REG. IPOT. CAT. 23 COSTRUTTRICE 24 COSTRUTTRICE NON TUPINI STRUM. NO SOGGETTO PRITO 8/ter NO NO 21% 168 3% 1% TUPINI STRUM. NO SOGGETTO PRITO 8/ter NO NO 10% 168 3% 1% 25 COSTRUTTRICE PRITO - PERTINENZA ABITAZIONE 8/bis NO NO 10% COSTRUTTRICE PRITO - PERTINENZA PRIMA CASA 8/bis NO NO 4% COSTRUTTRICE 28 COSTRUTTRICE 29 COSTRUTTRICE 30 COSTRUTTRICE 31 COSTRUTTRICE 32 COSTRUTTRICE NON TUPINI STRUM. NO SOGGETTO I GENERICO 8/ter NO NO 21% 168 3% 1% TUPINI STRUM. NO SOGGETTO I GENERICO 8/ter NO NO 10% 168 3% 1% NON TUPINI STRUM. NO TUPINI STRUM. NO SOGGETTO I GENER. PERTINENZA ABITAZ. 8/bis NO NO 10% RI- VENDERE ENTRO 3 ANNI 8/ter NO NO 21% 168 3% 1% RI- VENDERE ENTRO 3 ANNI 8/ter NO NO 10% 168 3% 1% RI- VENDERE ENTRO 3 ANNI - PERTINENZA ABITAZ. 8/bis NO NO 10%
6 Quando trattasi di cessioni da Impresa Costruttrice si tratta sempre di cessioni I/Imponibili. Alle righe da 27 a 32 non vi è applicazione di reverse charge in quanto non ricorre opzione per imposizione I (vedi in calce). Quando l immobile strumentale, oggetto della cessione, viene ceduto ed acquistato come tale (strumentale, appunto), e non viene reso pertinenza di immobile, vertiamo in ipotesi riconducibile al n. 8/ter dell art. 10, del DPR 633/1972, in forza del quale (vedi appresso) le imposte ipotecaria e catastale sono rispettivamente in ragione del 3% e dell %, a tenore delle disposizioni che seguono: Decreto legislativo 31 ottobre 1990, n (Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale) Omissis Art Le volture catastali sono soggette all'imposta del 10 per mille sul valore dei beni immobili o dei diritti reali immobiliari determinato a norma dell'art. 2, anche se relative a immobili strumentali, ancorché assoggettati all imposta sul valore aggiunto, di cui all articolo 10, primo comma, numero 8-ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n L'imposta è dovuta nella misura fissa di euro 168,00 per le volture eseguite in dipendenza di atti che non importano trasferimento di beni immobili né costituzione o trasferimento di diritti reali immobiliari, di atti soggetti all'imposta sul valore aggiunto, di fusioni e di scissioni di società di qualunque tipo e di conferimenti di aziende o di complessi aziendali relativi a singoli rami dell'impresa, per quelle eseguite in dipendenza di atti di regolarizzazione di società di fatto, derivanti da comunione ereditaria di azienda registrati entro un anno dall'apertura della successione, nonché per quelle eseguite in dipendenza degli atti di cui all'articolo 1, comma 1, quarto e quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n [1] 3. omissis Tariffa Art. 1-bis Trascrizioni di atti e sentenze che importano trasferimento di proprietà di beni immobili strumentali, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8-ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, anche se assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, o costituzione o trasferimenti di diritti immobiliari sugli stessi: 3% - [1] Nota. L'imposta si applica nella misura fissa di 168,00 per i trasferimenti soggetti all'imposta sul valore aggiunto, nonché per quelli di cui all'articolo 1, comma 1, quarto e quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n [1] Modificato dall art. 35, comma 10-bis, lettera a), d.l , n. 223, come convertito in legge. Quando, invece, l immobile strumentale acquistato viene reso pertinenza di immobile, muta (per così dire) natura, e diviene a sua volta immobile, riconducibile quindi non più al numero 8/ter, ma al numero 8/bis dell art. 10 del DPR 633/1972, e ne segue i criteri di tassazione. Ciò è affermato da: PRIMO: - CIRCOLARE , n. 12/E punto 2 pagg. 10/ IMMOBILI PERTINENZIALI D: Per gli immobili pertinenziali, ad esempio box e cantine che costituiscono pertinenze di immobili abitativi, il regime di tassazione resta determinato in base alle caratteristiche catastali dell immobile pertinenziale o si rende applicabile il medesimo trattamento previsto per il bene principale? R: Omissis Si deve ritenere, in proposito cha la sussistenza del vincolo pertinenziale, rendendo il bene servente una proiezione del bene principale consente di attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale. Naturalmente, affinché possa darsi rilievo al vincolo pertinenziale, che ai sensi dell articolo 817 del codice civile, ricorre in presenza del requisito oggettivo (consistente nella destinazione durevole e funzionale di un bene a servizio o ad ornamento di un altro, c.d. bene principale) e del requisito soggettivo (consistente nella volontà del proprietario
7 della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale), è necessario che il vincolo stesso sia evidenziato nell atto di cessione. La sussistenza di tale nesso, alla luce dei criteri previsti dal codice civile, consente di estendere alla pertinenza l applicazione della medesima disciplina dettata per la tipologia del fabbricato principale, sia nell ipotesi in cui questo e la pertinenza siano oggetto del medesimo atto di cessione sia nell ipotesi in cui i due beni siano ceduti con atti separati. SECONDO: - RISOLUZIONE 20/06/2007 n. 139 Interpretazione dell'articolo 10, comma 1, n. 8 bis) del D.P.R. 633/1972. QUETO: Il notaio istante e' stato incaricato dalla società ALFA srl, impresa costruttrice di immobili, di stipulare atti di compravendita. In particolare la società intende alienare fabbricati, ultimati da meno di quattro anni, cosi composti: un immobile ad uso (prima casa) e due immobili pertinenziali della stessa categoria catastale C/6 (box). Ciò posto l'istante richiede delucidazioni per quanto concerne il trattamento tributario, ai fini dell'i e delle altre imposte indirette delle predette cessioni di fabbricati, poiché sussistono perplessità in merito al trattamento fiscale della seconda pertinenza e cioè se debba essere considerata come bene strumentale e quindi attratta a tassazione con aliquota proporzionale ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, ai sensi dell'art. 1 bis, della tariffa allegata al D. Lgs. n. 347/1990. Omissis PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE Omissis Per quanto riguarda il trattamento da riservare, ai fini dell'i e ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, alla seconda pertinenza occorre tener presente che la circolare n. 12 del 2007 ha chiarito che, ai fini della determinazione del regime di tassazione i fabbricati strumentali per natura, che costituiscono pertinenze di immobili abitativi, acquistano anch'essi natura di immobili abitativi. Per tale motivo, la seconda pertinenza dovrà essere trattata, ai fini delle imposte indirette, come un fabbricato diverso dalla prima casa. Ne deriva che la seconda pertinenza sconterà l'aliquota I del 10% prevista dal n. 127 undecies) della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/1972. Con riferimento, invece, alle imposte ipotecaria e catastale, la cessione di questa seconda pertinenza comporterà' l'applicazione della predetta imposta nella misura fissa di 168 euro, ai sensi della nota all'art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/90. TERZO: Per le ipotesi di più pertinenze dello stesso immobile, si veda: CIRCOLARE N. 10/E - 12 marzo 2010 OGGETTO: Atti di compravendita, imponibili ad I, di un immobile ad uso e di più pertinenze. Tassazione ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale 1. Premessa Omissis 3.1. Imposta di registro L articolo 40, comma 1, del TUR dispone che Per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all'imposta sul valore aggiunto, l'imposta si applica in misura fissa. Si considerano soggette all'imposta sul valore aggiunto anche le cessioni e le prestazioni per le quali l'imposta non e' dovuta ad eccezione delle operazioni esenti ai sensi dell'articolo 10, numeri 8), 8- bis). Ne consegue che, in virtù del principio di alternatività sancito dalla norma citata, la cessione imponibile ad I sconta l imposta di registro in misura fissa, pari a euro 168,00. Ciò premesso, occorre stabilire se l imposta di registro in misura fissa trovi applicazione una sola volta o più volte, in relazione al numero di pertinenze trasferite. Sulla base delle considerazioni svolte nel paragrafo 2 in merito alla portata dell articolo 21 del TUR, si ritiene che le diverse disposizioni contenute in un atto di compravendita tra le stesse parti avente ad oggetto un fabbricato e più pertinenze siano riconducibili ad un unico schema negoziale e che derivino necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre. Si è, quindi, in presenza di un unico negozio complesso, ascrivibile allo schema del comma 2 del citato articolo 21, per cui l imposta di registro in misura fissa trova applicazione una sola volta per il trasferimento dell immobile principale e delle relative pertinenze a prescindere dall aliquota I, anche differente, alle stesse applicabile.
8 3.2. Imposte ipotecaria e catastale Ai fini dell applicazione dell imposta ipotecaria, la nota all articolo 1 della Tariffa allegata al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC) prevede, per i fabbricati diversi da quelli strumentali, che l imposta si applica nella misura fissa di euro 168,00 per i trasferimenti soggetti all imposta sul valore aggiunto. Anche ai fini dell imposta catastale, l articolo 10, comma 2, del TUIC prevede che per i medesimi fabbricati la stessa è dovuta nella misura fissa di euro 168,00 per le volture eseguite in dipendenza di atti soggetti all'imposta sul valore aggiunto. Nella fattispecie in esame di cessione imponibile ad I di un fabbricato e delle relative pertinenze, l esistenza del vincolo pertinenziale evidenziato nell atto di cessione vale a qualificare come non strumentali le pertinenze medesime ancorché rientranti nelle categorie catastali che contraddistinguono i fabbricati strumentali (ad esempio box e cantine, rientranti nelle categorie C/6 o C/2), secondo le condizioni e i criteri illustrati nella circolare n. 12/E del 1 marzo Tutto ciò premesso, anche con riguardo alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa occorre stabilire se le stesse siano applicabili una sola volta o più volte, in relazione al numero di pertinenze trasferite ed alla relativa aliquota I. Analogamente a quanto affermato per l imposta di registro, tenuto altresì conto del presupposto impositivo delle imposte ipotecaria e catastale, si ritiene in presenza di un unico negozio complesso tra le medesime parti contraenti avente ad oggetto un fabbricato e più pertinenze che anche dette imposte trovino applicazione ciascuna una sola volta. Alla luce di quanto sopra esposto, vediamo riga per riga. - Righe 23 e 24: - Iva/Imponibile - bene strumentale che non è e non viene reso pertinenza di bene riferimento 8/ter - acquistato da privato non Tupini - I 21% (riga 23) Tupini - iva 10% - (riga 24) Reg. Fissa - ipotecaria 3% - cat. 1% - No Prezzo valore NO reverse charge; - Righe 25 e 26: - Iva/Imponibile - bene strumentale che viene reso pertinenza di bene riferimento 8/bis - acquistato da privato I 10% (riga 25) I 4% (riga 26) Reg. Fissa - ipotecaria Fissa - cat. Fissa - No Prezzo valore NO reverse charge - alla riga 25, l'aliquota I del 10% è prevista dal n. 127/undecies) della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/1972; - Righe 27 e 28: Iva/Imponibile - bene strumentale che non è e non viene reso pertinenza di bene riferimento 8/ter - acquistato da soggetto I - aliquote I diverse (Tupini/non Tupini) - Reg. Fissa - ipotecaria 3% - cat. 1% - No Prezzo valore reverse charge, per opzione; - Riga 29: Iva/Imponibile - bene strumentale che viene reso pertinenza di bene riferimento 8/bis altro come riga 25; - Righe 30 e 31: - Iva/Imponibile - bene strumentale che viene reso pertinenza di bene riferimento 8/bis altro come righe 27 e 28; - Riga 32: Iva/Imponibile - bene strumentale che viene reso pertinenza di bene riferimento 8/bis altro come riga 29. PER QUANTO ATTIENE AL PREZZO-LORE le disposizioni di cui al comma 497, dell'articolo 1, della Legge , numero 266; come modificato dall'articolo 1, comma 309, della Legge , numero 296, relativamente alla base imponibile, ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale; si applicano ove ricorrano i seguenti presupposti: - sia di disciplina fiscale applicabile, in quanto deve trattarsi di cessione di immobile il cui trasferimento non è soggetto all'imposta I, ovvero è ad I esente; ed è quindi soggetto ad imposta di registro (D.P.R. 131/1986); - sia soggettivi, perché la cessione deve avvenire a favore di parte acquirente persona fisica, che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali; - e sia oggettivi, perché la cessione deve avere ad oggetto porzione immobiliare che costituisce immobile (o andrà a costituire pertinenza di altra porzione immobiliare ad uso ); - come confermato ai punti 11.1/a/b, della Circolare della Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Normativa e Contenzioso - in data , numero 6.
9 BENI STRUMENTALI - BENE CHE NON DIVIENE PERTINENZA di IMMOBILE ABITATIVO CEDENTE IMPRESA: 5 ANNI - o NON COSTRUTTRICE - (Quadro E) riga CEDENTE IMPRESA COSTRUTTR. DOPO 5 ANNI NON COSTRUTTR. IMMOBILE TUPINI ABITAT. NON TUPINI STRUM. pertinenza NO opzione I - NO CESONARIO riferimento normativo prezzo valore reverse charge I REG. IPOT. CAT ANNI o NON COSTR. NON TUPINI STRUM. NO SOGGETTO PRITO 8/ter NO NO 21% 168 3% 1% 5 ANNI o NON COSTR. TUPINI STRUM. NO SOGGETTO PRITO 8/ter NO NO 10% 168 3% 1% 5 ANNI o NON COSTR. NON TUPINI STRUM. NO SOGGETTO I GENERICO 8/ter NO 5 ANNI o NON COSTR. TUPINI STRUM. NO SOGGETTO I GENERICO 8/ter NO 5 ANNI o NON COSTR. NON TUPINI STRUM. NO 5 ANNI o NON COSTR. TUPINI STRUM. NO 5 ANNI o NON COSTR. RIVEN- DERE ENTRO 3 ANNI 8/ter NO RIVEN- DERE ENTRO 3 ANNI 8/ter NO per opz. 21% 168 3% 1% per opz. 10% 168 3% 1% per opz. 21% 168 3% 1% per opz. 10% 168 3% 1% (non iva) STRUM. NO NO SOGGETTO PRITO 8/ter NO NO ES % 1% ANNI o NON COSTR. 5 ANNI o NON COSTR. (non iva) STRUM. NO NO SOGGETTO I GENERICO 8/ter NO NO ES % 1% (non iva) STRUM. NO NO RIVEN- DERE ENTRO 3 ANNI 8/ter NO NO ES % 1% Relativamente ai beni strumentali, il nuovo numero 8/ter prevede la possibilità dell opzione per imposizione I sia per le imprese costruttrici dopo i 5 anni, e sia per le imprese non costruttrici, purché sempre si tratti di bene strumentale. Ove tale opzione sia esercitata la cessione diviene I/imponibile, in quanto il bene non diviene pertinenza di bene. Ove l opzione non venga esercitata, la cessione diviene I/Esente, e sottoposta quindi all imposta di registro (righe 39, 40 e 41).
10 Alle righe 33 e 34 non può applicarsi il c.d. prezzo valore, in quanto le cessioni sono sottoposte ad I; e non si applica il reverse charge, in quanto il cessionario è soggetto privato. Alle righe 35, 36,37 e 38 ricorre applicazione del reverse charge, in quanto conseguenza dell opzione/i, atteso che il cessionario è soggetto passivo I. Alla riga 39 non può applicarsi il c.d. prezzo valore, in quanto - pur se il cessionario è soggetto privato - il bene non diviene pertinenza di bene. In tutte le ipotesi (righe da 33 a 41) non possono darsi aliquote agevolate (I al 4%, o registro al 3%) atteso che non ricorrendo l ipotesi di acquisto quale pertinenza di immobile non si può fruire di agevolazioni di c. prima casa. Righe 39, 40 e 41 Iva esente: si tratta di cessioni di bene strumentale per natura (che non viene acquistato quale pertinenza di abitazione) ceduto da impresa (costruttrice dopo i cinque anni, o non costruttrice e/o che non ha effettuato interventi di recupero), che non esercita l opzione per l imposizione Iva. Vertendosi in ipotesi di applicazione di imposta di registro (e non di Iva), che l immobile abbia, o meno, le cosiddette caratteristiche Tupini, non rileva. La ragione dell applicazione dell imposta di registro in misura fissa (euro 168,00), risiede nella circostanza che il D.L. 223/2006, ha introdotto il nuovo n. 8-ter) all art. 10 del D.P.R. n. 633/1972 (nel cui ambito di applicazione si verte, nel caso di specie), ma non ha modificato l art. 40, comma 1, secondo periodo, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (disciplina dell imposta di registro), che, al comma 1, primo periodo, così recita: 1. Per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all imposta sul valore aggiunto, l imposta si applica in misura fissa. Mentre, al secondo periodo dello stesso comma 1, prosegue: Si considerano soggette all imposta sul valore aggiunto, anche le cessioni e le prestazioni, per le quali l imposta non è dovuta, a norma dell art. 7 del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 ad eccezione delle operazioni esenti, ai sensi dell art. 10, nn. 8) e 8-bis), dello stesso decreto. Poiché la norma non fa riferimento al n. 8-ter), ne consegue che le cessioni ricadenti in tale disposizione vengono considerate, anche se Iva-esenti, come sottoposte ad Iva, e quindi, a tenore del primo periodo dell art. 40, le relative cessioni per il principio di alternatività Iva-registro scontano l imposta di registro in misura fissa. Le imposte ipotecaria catastale sono applicate rispettivamente in ragione del 3%, e dell 1%, in ragione delle modifiche apportate al D.Lgs. n. 347/1990, dai commi 10-bis e 10-ter dell art. 35 del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n Per quanto attiene alla riga 41, poiché il D.L. n. 223/2006, ha introdotto il nuovo n. 8-ter all art. 10 del D.P.R. n. 633/1972, ma non ha modificato nemmeno l art. 1, comma 6, della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile n, 131, si ritiene che l imposta di registro si applichi - anche in tale caso - in misura fissa, e non già in ragione dell 1 per cento (a tenore del citato comma 6 dell art. 1, della Tariffa, Parte Prima), perché tale disposizione continua a fare riferimento ai soli fabbricati esenti da Iva, ai sensi del n. 8-bis (che sono non strumentali), mentre, nel caso di specie, siamo proprio in presenza di bene strumentale, riconducibile al n. 8-ter), e non già al n. 8-bis).
11 BENI STRUMENTALI - BENE CHE DIVIENE PERTINENZA di IMMOBILE ABITATIVO (e, in quanto pertinenza, diviene a sua volta) Diverso è il regime di tassazione a seconda che trattasi di CEDENTE IMPRESA 5 ANNI - o NON COSTRUTTRICE - (Quadro F) riga CEDENTE IMPRESA COSTRUTTR. DOPO 5 ANNI NON COSTRUTTR. IMMOBILE TUPINI ABITAT. NON TUPINI STRUM. pertinenza NO opzione I - NO CESONARIO riferimento normativo prezzo valore reverse charge I REG. IPOT. CAT ANNI. 43 NON COSTRUTTRICE 44 5 ANNI. 45 NON COSTRUTTRICE 46 5 ANNI. 47 NON COSTRUTTRICE 48 5 ANNI. 49 NON COSTRUTTRICE 50 5 ANNI. 51 NON COSTRUTTRICE ANNI o NON COSTR. 53 NON COSTRUTTRICE ANNI o NON COSTR. 55 NON COSTRUTTRICE. PRITO - PERTINENZA ABITAZIONE 8/bis NO NO 10% ammessa PRITO - PERTINENZA ABITAZIONE 8/bis NO ES. 7% 2% 1% PRITO - PERTINENZA PRIMA CASA 8/bis NO NO 4% ammessa PRITO - PERTINENZA PRIMA CASA 8/bis NO ES. 3% SOGGETTO I GENERICO PERTINENZA ABITAZ. 8/bis NO per opz. 10% ammessa SOGGETTO I GENERICO PERTINENZA ABITAZ. 8/bis NO NO ES. 7% 2% 1% NO PRITO PERTINENZA ABITAZIONE 8/bis NO ES. 7% 2% 1% ammessa PRITO PERTINENZA ABITAZIONE 8/bis NO ES. 7% 2% 1% NO PRITO - PERTINENZA PRIMA CASA 8/bis NO ES. 3% NO ammessa PRITO - PERTINENZA PRIMA CASA 8/bis NO ES. 3% ammessa NO ammessa SOGGETTO I GENER. PERTINENZA ABITAZ. (in quanto pertinenza diviene ) 8/bis NO NO ES. 7% 2% 1% SOGGETTO I GENER. PERTINENZA ABITAZ. (in quanto pertinenza diviene ) 8/bis NO NO ES. 7% 2% 1% RIVENDERE ENTRO 3 ANNI 8/bis NO NO ES. 1% RIVENDERE ENTRO 3 ANNI 8/bis NO NO ES. 1%
12 Trattasi, in tutti i casi (righe da 42 a 55), di beni strumentali, acquistati quali pertinenza di immobili abitativi, e che - per tale ragione - divengono beni abitativi essi stessi. Relativamente ai beni abitativi (non strumentali), il nuovo numero 8/bis prevede la possibilità dell opzione per imposizione I SOLO per le imprese costruttrici dopo i 5 anni, mentre la esclude per le imprese non costruttrici. Alle righe 48, 50, 52 e 54 (iva/esente) ricorre l ipotesi di mancanza di opzione da parte delle impresa cedente (costruttrice dopo i 5 anni), che non la chiede, anche se potrebbe. Alle righe 47, 49, 51, 53, e 55 (impresa non costruttrice) l opzione per imposizione I non è consentita (iva/esente). Ne discende che la tassazione per i due gruppi citati è del tutto uguale (mancata richiesta opzione non ammessa). Alle righe 42, 44 e 46 (cessioni I/imponibili), la differenza tra immobile Tupini, o NON Tupini, non rileva, perché il bene, in quanto pertinenza di immobile viene, a sua volta attratto nelle relativa disciplina. Le aliquote I possono essere o il 4% (prima casa), o il 10% (non prima casa). può ricorrere l aliquota del 21%, in quanto non vi può essere una porzione strumentale che diviene pertinenza (box, posto auto, cantina, soffitta) che abbia caratteristiche di lusso. L applicazione del criterio del prezzo valore ricorre in tutte le ipotesi di iva/esente, nelle quali cessionario sia soggetto privato. Righe 54 e 55: imposta di registro all 1%, di cui al comma 6, dell art. 1, Tar. Parte I, Dpr. 131/1986; imposta ipotecaria fissa (art. 1 tariffa D.L.vo , n. 347 n. 1 - nota); imposta catastale fissa (art. 10 comma 2 - D.L.vo , n. 347). REVERSE CHARGE: L art. 9, lettera b). del D.L. 83/2012 ha modificato la lettera a/bis dell art. 17 del DPR 633/1972 (relativo all applicazione del reverse charge ), nel modo che segue: a-bis) alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) del primo comma dell'articolo 10 per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione. Corollario: laddove non ricorra opzione per l imposizione I (in quanto la cessione sia di per sé I/imponibile), non può ricorrere applicazione del reverse charge. Francesco Giffone,

References: art. 10
 ART. 10
 articolo 40
 art. 1
 art. 13
 art. 13
 articolo 1
 art. 1
 art. 10
 ART. 10
 art. 10
 articolo 10
 Art. 1
 art. 35
 art. 10
 articolo 817
 articolo 40
 articolo 21
 articolo 21
 articolo 1
 articolo 10
 art. 10
 art. 40
 art. 7
 art. 10
 art. 40
 art. 35
 art. 10
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 9
 art. 17