Source: https://www.kanzlei-stroh.de/steuerliche-foerderung-der-energetischen-gebaeudesanierung/
Timestamp: 2020-08-11 03:01:01+00:00

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Steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung -
Im Zuge des Klimaschutzprogramms 2030 und den damit verbundenen gesetzlichen Regelungen, die 2019 vom Gesetzgeber erlassen wurden, kommt es in einigen Bereichen zu absehbaren Mehrbelastungen durch eine höhere CO2-Bepreisung. So sind zum Beispiel beim Kraftstoff, bei der Kfz-Steuer und bei der Luftverkehrssteuer höhere Preise vorgesehen. Allerdings gibt es im Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht durchaus auch Regelungen, die zu Entlastungen führen können.
Zu einer solchen Entlastung zählt unter anderem die steuerliche Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an selbst genutzten Wohngebäu­den nach dem neuen § 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG). Diese Regelung gilt seit dem 01.01.2020 und hat einen doppelten Entlastungscharakter: Einerseits wird für entsprechende Aufwendungen ein Abzug von der Steuerschuld ermöglicht, andererseits kann durch die Maßnahmen selbst Energie eingespart werden. Es wird außerdem ein finanzieller Anreiz geschaffen, energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, mit dem Ziel, CO2-Emissionen bei selbstgenutztem Wohneigentum zu reduzieren. Nach Berechnungen der Bundesregierung soll die Neuregelung zu ca. 235 Mio. € Steuermindereinnahmen im Jahr führen, die dann den sanierungswilligen Immobilieneigentümern zugutekommen sollen.
Die Neuregelung findet Anwendung bei steuerlich förderbaren Sanierungsmaßnahmen an begünstigungsfähigen Objekten. Die Maßnahmen müssen nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 01.01.2030 abgeschlossen sein. Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, gilt als Beginn der Zeitpunkt, an dem der Bauantrag oder die Bauanzeige gestellt wurde. Bei Sanierungsmaßnahmen, für die keine Antrags- oder Anzeigepflicht besteht, entspricht der Beginn der Sanierungsmaßnahmen dem Beginn der Bauausführungen.
2.1 Selbstgenutzte Immobilien
Die Sanierungsmaßnahmen an der Immobilie sind nur begünstigt, wenn es sich um ausschließlich selbstgenutztes Wohneigentum handelt, es also eigenen Wohnzwecken dient. Hier kommen sowohl Häuser als auch Eigentumswohnungen in Frage, aber auch selbständig nutzbare Gebäudeteile. Auch förderbar sind Objekte im Miteigentum. Hier kann der jeweilige Miteigentümer die Förderung dann anteilig in Anspruch nehmen.
Unschädlich für die Förderung ist es, wenn Teile der selbst genutzten Immobilie anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Auch spielt es keine Rolle, ob es sich dabei um Familienmitglieder oder fremde Dritte handelt.
Wichtig ist hierbei nur, dass aus der Immobilie keine Einkünfte generiert werden. Wird ein Teil der Immobilie betrieblich genutzt, sind die Aufwendungen auf die Wohnzwecke und den betrieblichen Anteil aufzuteilen. Die Aufwendungen für den betrieblichen Anteil sind dann nicht begünstigt. Ebenso nicht begünstigt sind die entsprechenden Teile der Immobilie, die vermietet werden.
Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dürfte immer dann anzunehmen sein, wenn der Steuerpflichtige, der die Förderung beansprucht, sich beim Einwohnermeldeamt an der entsprechenden Adresse registriert. Wie oft und in welchem Ausmaß die Wohnimmobilie dann tatsächlich genutzt wird, ist unerheblich, solange eine Selbstnutzung tatsächlich stattfindet.
2.2 Begünstigung von Zweit- und Ferienwohnungen
Die anteiligen Sanierungsaufwendungen aus der Überlassung der Wohnung an die Tochter sind nicht nach § 35c EStG begünstigt, da A diese Wohnung nicht selbst nutzt.
Die anteiligen Sanierungsaufwendungen für die Ferienwohnung sind nach § 35c EStG begünstigt, da A diese selbst nutzt. Dass diese nicht ganzjährig genutzt wird, ist für die Förderung unschädlich.
2.3 Begünstigung von Miteigentum
2.4 Mindestalter des Förderobjekts
Neubauten werden gegebenenfalls mit einer Sonderabschreibung gefördert, wenn durch den Neubau neuer Mietwohnraum entsteht. Näheres erfahren Sie in unserem Merkblatt „Sonderabschreibung nach § 7b EStG“. Gerne können Sie uns darauf ansprechen.
Das Mindestalter der Immobilie muss bereits bei Beginn der energetischen Sanierungsmaßnahmen erreicht sein. Maßgeblich für die Berechnung des Objektalters ist der Beginn der Herstellung des Gebäudes.
Was als Beginn der Herstellung gilt, wird vom Gesetzgeber nicht näher definiert. In Frage kommen hier der Beginn der Bauarbeiten, die Einreichung des Genehmigungsantrags, die Einreichung der Bauanzeige oder bereits die Vornahme von konkreten Planungen.
Nach allgemeinen steuerlichen Grundsätzen, auch im Rahmen anderer Fördernormen, spricht vieles dafür, dass bereits in der Einreichung des Bauantrags der Beginn der Herstellung zu sehen ist. Gegebenenfalls kann die Herstellung auch bereits bei der Beauftragung des Architekten für konkrete Bauplanungen beginnen. Bevor die Thematik jedoch nicht abschließend geklärt ist (z.B. durch ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums zu § 35c EStG), sollte die Frage des Mindestalters vor Beginn der Sanierungsarbeiten mit dem Finanzamt abgestimmt werden.
2.5 Standort des Förderobjekts
Aus praktischer Sicht kann der Nachweis der Be­günstigungsvoraussetzungen bei Objekten in anderen EU-Staaten durchaus eine Herausforderung werden. Nicht alle Staaten verfügen zum Beispiel über ein Grundbuch nach deutschen Standards, so dass der Nachweis des Alters der Immobilie schwierig werden könnte. Ebenso stellt sich die Frage, wie die Anforderungen an das ausführende Fachunternehmen (siehe Punkt 3.3) eingehalten werden können. Auch die Anforderungen an die Rechnung (siehe Punkt 3.5) müssen entsprechend erfüllt sein. Wahrscheinlich ist, dass dem deutschen Finanzamt beglaubigte Übersetzungen der relevanten Dokumente vorgelegt werden müssen.
3. Begünstigte Maßnahmen
3.1 Der Maßnahmenkatalog
Die begünstigungsfähigen Maßnahmen orientieren sich an den bestehenden Programmen der Gebäudeförderung im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Grundsätzlich greifen die Begünstigungsregelungen nach § 35c EStG nur dann, wenn für die Sanierungsmaßnahmen kein zinsverbilligtes Darlehen oder keine steuerfreien Zuschüsse nach den bisherigen Förderungen in Anspruch genommen wurden.
Die Maßnahmen sind im Gesetz abschließend aufgelistet. Die technischen Anforderungen an die einzelnen Maßnahmen und deren Wirksamkeit werden in der ESanMV konkretisiert. Für Wärmedämmungsmaßnahmen wird beispielsweise ein bestimmter Wärmedurchgangskoeffizient als Mindestanforderung vorgeschrieben. Hinsichtlich des Einbaus von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung werden nur gebräuchliche Systeme aufgelistet. Diese Aufzählung ist nicht als abschließend anzusehen, da der Markt und der Stand der Technik auch zu neuartigen Systemen führen werden, welche die Grundanforderungen erfüllen. Entsprechendes gilt auch für die Maßnahmen zur Optimierung von Heizungsanlagen. Auch hier kann davon ausgegangen werden, dass es zukünftig neue Verfahren geben wird, die über die in der ESanMV genannten Maßnahmen hinausgehen werden.
3.2 Förderfähige Aufwendungen bei Sanierungen
Steuerlich gefördert werden alle Aufwendungen, die im Zuge der Umsetzung der förderfähigen Maßnahmen entstehen. Darunter fallen Aufwendungen für bauliche Maßnahmen und solche für Einbau, Installation und Inbetriebnahme von Anlagen. Hierzu gehören auch notwendige Umbaumaßnahmen am Gebäude, die für die Durchführung einer Maßnahme erforderlich sind, zum Beispiel Einfassungen. Auch die direkt im Zusammenhang mit der Maßnahme anfallenden Material- und Personalkosten sind förderfähige Aufwendungen. Keine Berücksichtigung finden Eigenleistungen des Steuerpflichtigen. Eine Ausnahme könnte hier höchstens dann gelten, wenn der Steuerpflichtige selbst Inhaber eines qualifizierten Fachunternehmens ist und die Maßnahmen im Rahmen einer privaten, steuerpflichtigen Material- und Nutzungsentnahme veranlasst.
3.3 Ausführung durch ein Fachunternehmen
Die energetischen Sanierungsmaßnahmen müssen grundsätzlich von einem Fachbetrieb ausgeführt werden. Die Anforderungen an diesen regelt die ESanMV. Zentrale Voraussetzung ist, dass die jeweilige energetische Maßnahme zum Gewerk des ausführenden Unternehmens gehört. Unter Gewerk versteht man die Arbeiten der verschiedenen bei der Bauausführung tätig werdenden Handwerker. Diese sind gegebenenfalls je nach Handwerksberuf reglementiert. Ein Maurer ist zum Beispiel kein Ansprechpartner für das Verlegen von Leitungen oder das Decken eines Dachs. Die entsprechenden Sanierungsmaßnahmen müssen also zum angebotenen Leistungsspektrum des Betriebs gehören. Auch innerbetrieblich müssen die Voraussetzungen für eine fachgerechte Umsetzung durch entsprechendes Personal und Werkzeug vorhanden sein. Bei Tätigkeiten, für die eine Zulassungspflicht besteht, muss das ausführende Unternehmen in die örtliche Handwerksrolle eingetragen sein. Je nach Sanierungsvorhaben ist es daher möglich, dass die Gewerke mehrerer Handwerksbetriebe betroffen sind.
Zimmerer-, Tischler- und Schreinerarbeiten,
Steinmetz- und Steinbildhauerarbeiten,
Verglasungsarbeiten,
Elektrotechnik und -installation.
3.4 Bescheinigung durch das Fachunternehmen
Die Steuerermäßigung kann nur in Anspruch genommen werden, wenn durch eine Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens nachgewiesen wird, dass die einzelnen Voraussetzungen der energetischen Maßnahmen dem Grunde und der Höhe nach erfüllt sind. Das Fachunternehmen muss die Bescheinigung nach einem amtlich vorgeschriebenen Muster erstellen. Insbesondere muss es bestätigen, dass die durchgeführten Maßnahmen die technischen Anforderungen der ESanMV erfüllen.
Am 31.03.2020 veröffentlichte das Bundesfinanzministerium in einem gesonderten Schreiben das Muster für die Bescheinigung des Fachunternehmens (BMF-Schreiben vom 31.3.2020, IV C 1 -S 2296-c/20/10003 :001). Sowohl Fachunternehmen als auch Energieberater müssen demnach ihre Bescheinigungen nach diesen Mustern erstellen.
3.5 Anforderungen an die Rechnungen des Fachunternehmens
Nennung der förderungsfähigen energetischen Maßnahme,
Nennung der Arbeitsleistung des Fachunternehmens im Rahmen dieser Maßnahme,
Angabe der Adresse des begünstigten Objekts,
Ausfertigung der Rechnung in deutscher Sprache.
Die Zahlung der Rechnung muss außerdem per Bank-überweisung auf ein Konto des Fachunternehmens erfolgen und durch einen entsprechenden Überweisungsbeleg nachgewiesen werden.
4. Steuerermäßigung und Höchstbetrag
4.1 Direkter Abzug von der Einkommensteuerschuld
Die Steuerbegünstigung ist als Abzug von der tariflichen Einkommensteuer als eine Steuerermäßigung ausgestaltet und wird auf Antrag gewährt. Entlastungseffekte können also nur eintreten, wenn überhaupt eine tarifliche Einkommensteuer vorhanden ist. Ein Vortrag der Aufwendungen für eine steuerliche Berücksichtigung in späteren Jahren ist nicht möglich. Zudem kann sich die Einkommensteuer in einem Veranlagungszeitraum auf 0 € reduzieren. Es besteht also die Gefahr, dass Ermäßigungsüberhänge verloren gehen.
4.2 Ermittlung der Steuerermäßigung und des Förderhöchstbetrags
Der Steuerermäßigungsbetrag berechnet sich als Prozentsatz auf die entstandenen, förderfähigen Aufwendungen. Die Steuerermäßigung und der Höchstbetrag beziehen sich dabei auf eine einzelne energetische Sanierungsmaßnahme.
Im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und im darauffolgenden Jahr werden pro Jahr 7 % der Aufwendungen erstattet, höchstens aber jeweils 14.000 € pro Jahr.
Im dritten Jahr, das dem Jahr der Fertigstellung der Maßnahme folgt, werden 6 % der Aufwendungen erstattet, höchstens jedoch 12.000 €.
Pro Objekt können also auch mehrere energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Es gelten hierbei für den Abzug die prozentualen Höchstgrenzen. Der Abzug pro Objekt wird dann begrenzt durch die absolute Förderungshöchstgrenze von 40.000 €.
4.3 Abzug der Kosten des Energieberaters
Die Aufwendungen für einen Energieberater können mit 50 % der Aufwendungen von der Einkommensteuerschuld abgezogen werden. Hierzu muss der Energieberater allerdings mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung der energetischen Maßnahmen beauftragt worden sein. Die Aufwendungen für den Energieberater sind nicht prozentual über drei Jahre aufzuteilen, sondern können im Jahr der Entstehung abgezogen werden. Förderfähig sind die gesamten Aufwendungen für den Energieberater. Es spielt also keine Rolle, ob es sich um Material- oder Personalkosten handelt.
Die Aufwendungen für den Energieberater sind aller-dings in die absolute Förderungshöchstgrenze von 40.000 € je Objekt einzubeziehen. Die Arbeiten des Energieberaters müssen im Zusammenhang mit den energetischen Sanierungsmaßnahmen stehen. Auf-wendungen für eine Beratung unabhängig von einem konkreten Vorhaben sind also nicht förderfähig.
Im Jahr 2020 wurden von A für seine selbstgenutzte Immobilie (erbaut 1990) energetische Sanierungsmaßnahmen durch Wanddämmungen für 50.000 € in Auftrag gegeben. Die Arbeiten wurden im Juni 2021 abgeschlossen. Im Zuge dessen wurden außerdem unabhängig von den energetischen Maßnahmen auch Erneuerungen an den elektrischen Leitungen für 10.000 € durchgeführt. In die Planung der energetischen Sanierung wurde für 1.000 € ein Energieberater einbezogen. Die Kosten der Bescheinigung des Fachunternehmens betrugen 500 €. Alle Kosten beinhalten eine Umsatzsteuer von 19 %.
Gesamtkosten Renovierung
Kosten Wanddämmung 50.000 €
Kosten Erneuerung Elektrik 10.000 €
Kosten Bescheinigung 500 €
Kosten Energieberater 1.000 €
Insgesamt 61.500 €
Gesamtbetrag der Aufwendungen 61.500 €
Abzug Erneuerung Elektrik (da kein Bestandteil der energetischen Sanierung)
Abzug hälftige Kosten Energieberater -500 €
Bemessungsgrundlage für § 35c EStG
Steuerabzug bei Abschluss der Maßnahme 2021:
51.000 € × 7 % = 3.570 €
Steuerabzug im Jahr 2022:
Steuerabzug im Jahr 2023:
51.000 € × 6 % = 3.060 €
Die mögliche Steuerermäßigung für die Jahre 2021 bis 2023 beträgt insgesamt 10.200 €. Für das Objekt verbleibt somit noch ein Steuerermäßigungsbetrag von 29.800 € für spätere energetische Sanierungen am selben Objekt unter Berücksichtigung der jeweiligen jährlichen Ermäßigungshöchstbeträge pro Maßnahme.
Wichtig: Die Arbeiten an weiteren Maßnahmen der energetischen Sanierung müssen bis zum 31.12.2030 abgeschlossen sein.
4.4 Abzug nach anderen Vorschriften
Die Begünstigung nach § 35c EStG ist gegenüber allen anderen Abzugsmöglichkeiten nachrangig anzuwenden. Hierunter fallen insbesondere Werbungskosten und Sonderausgaben. Außerdem besteht eine Nachrangigkeit des § 35c EStG in Bezug auf die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 3 EStG.
Beide Normen haben also den gleichen Fördergegenstand. Ein zentraler Unterschied hierbei ist aber, dass § 35a Abs. 3 EStG lediglich die Arbeitsleistung begünstigt, während unter § 35c EStG alle Aufwendungen für die Sanierungsmaßnahme fallen. Der Ermäßigungshöchstbetrag des § 35c EStG kann allerdings nur einmalig pro begünstigtem Objekt in Anspruch genommen werden. Demgegenüber kann der Höchstbetrag nach § 35a EStG jährlich von neuem bis zur Höhe von 1.200 € ausgeschöpft werden. Außerdem kann § 35a Abs. 3 EStG dann zur Anwendung kommen, wenn der Höchstbetrag von 40.000 € nach § 35c EStG für das Objekt bereits aufgebraucht wurde.
Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie unsicher sind, welche Abzugsmöglichkeit in Ihrem Fall in Frage kommt.
5. Veräußerung der Immobilie
Durch den objektbezogenen Charakter der Begünstigung muss sich der Käufer einer entsprechenden Immobilie die bisherigen Sanierungsaufwendungen im Rahmen der absoluten Förderungshöchstgrenze für die Steuerermäßigung von 40.000 € anrechnen lassen. Wurde dieser Höchstbetrag durch den Verkäufer bereits ausgeschöpft, können weitere energetische Sanierungen nicht mehr steuerbegünstigt durchgeführt werden. Hat der Verkäufer hingegen die absolute Förderungshöchstgrenze noch nicht ausgeschöpft, kann der Käufer seinerseits Restbeträge für energetische Sanierungen nutzen.
E hat in den Jahren 2021 bis 2024 umfangreiche Sanierungen an seinem 1995 erbauten Eigenheim vorgenommen (Dämmung, Fenster). Insgesamt hat er Steuerermäßigungen von 30.000 € in Anspruch genommen und mit seiner tariflichen Einkommensteuer verrechnet.
Noch mögliche Ermäßigung: 10.000 €
6. Hinweise zur Antragstellung
Der Antrag auf Anwendung des § 35c EStG erfolgt über die Einkommensteuererklärung im Jahr der Fertigstellung der entsprechenden Maßnahmen. Es entscheidet sich also erst nach Abschluss der Maßnahmen, ob diese letztlich förderfähig sind oder nicht. Eine detaillierte Prüfung ist daher vorab notwendig. Gerade bei komplexeren Sanierungsmaßnahmen kann es sich deshalb als sinnvoll erweisen, sich vorab mit dem zuständigen Finanzamt hinsichtlich der Planungen abzustimmen, gegebenenfalls auch über eine kostenpflichtige verbindliche Auskunft. Dies gilt insbesondere dann, wenn neue Technologien verwendet werden, die möglichweise in der ESanMV nicht explizit genannt werden (z.B. beim Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung). Damit die verbindliche Auskunft auch bindende rechtliche Wirkung entfaltet, darf dann bei der tatsächlichen späteren Ausführung nicht vom geschilderten Sachverhalt abgewichen werden.
Erläuterung der Maßnahmen im Gesamtkontext in gesonderter Darstellung, rechnerische Darstellung der Flächenaufteilung bei gemischter Nutzung (insbesondere bei komplexeren Sanierungsvorhaben).
Verträge mit den Fachunternehmen über die jeweilige Maßnahme.
Rechnungen der Fachunternehmer, inklusive des Energieberaters, in deutscher Sprache (werden noch weitere, nicht förderfähige Gewerke oder Leistungen erbracht, sollten die Beträge für die energetische Sanierung gesondert ausgewiesen werden).
Alle Kontoauszüge mit den Überweisungsbeträgen an die Fachunternehmen (die Zahlungen müssen auf das Konto des Leistungserbringers überwiesen werden).
Ordnungsgemäße Fachunternehmerbescheinigung.
Skizze oder Grundriss bei gemischt genutzten Objekten (z.B. Vermietung oder gewerbliche Nutzung), die eine Flächenaufteilung ermöglicht.

References: § 35
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 § 7
 § 35
 § 35
 § 35
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 § 35
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