Source: https://www.franciscomarinopardo.es/mis-articulos/38-texto-resoluciones-dgrn/192-rdgrn-20-de-septiembre-de-1966-derecho-adquisicion-preferente-convencional
Timestamp: 2020-02-23 20:23:40+00:00

Document:
RDGRN 20 de septiembre de 1966. Derecho adquisición preferente convencional
Resultando que por escritura otorgada en Solsona ante el Notario recurrente el 28 de febrero de 1964, don Florencio Vicens Reig y su madre doña María Reig Jounou, previas determinadas operaciones de segregación, vendieron a don Manuel Tarrés Grau y don Salvador Alavedra Farell, la tercera parte indivisa, a cada uno, de una finca rústica de secano sita en término de Solsona que pertenecía a los vendedores en nuda propiedad y usufructo, respectivamente; que los comparecientes manifestaron ser dueños por terceras partes indivisas (la del señor Vicens, usufructuada por su madre doña María Reig) de una finca urbana sita en la misma población; que después de una agrupación llevada a cabo, los comparecientes quedaban dueños por terceras partes indivisas (la del señor Vicens usufructuada por su madre doña María Reig) de la nueva finca que se constituía (apartado expositivo quinto); y que las estipulaciones 4.ª, 5.ª, 6.ª y 7.ª de la escritura, dicen literalmente lo que sigue: "CUARTA.- Para el caso de que se dividiere materialmente la finca descrita en el apartado expositivo quinto de esta escritura, don Manuel Tarrés Grau, don Salvador Alavedra Farell y don Florencio Vicens Reig constituyen a favor de quienes fuesen dueños de las restantes parcelas, pero con la preferencia que se establece en la cláusula séptima, un derecho de tanteo recíproco y real; en consecuencia, si el adjudicatario de cualquiera de las porciones en que se dividiera aquélla o sus derecho-habientes quisieran enajenar la misma, deberán notificarlo fehacientemente a los propietarios de las otras parcelas, indicando todas las condiciones de la operación, y ésta habrá de efectuarse en las mismas condiciones, con el o los titulares de la preferencia que optaren por ello dentro de los treinta días hábiles siguientes a la notificación.- QUINTA. Si la transmisión onerosa no fuere mediante dinero, los titulares de la preferencia podrán adquirir la parcela objeto de aquélla por el precio que, salvo acuerdo entre los interesados, fijen dos peritos nombrados uno por cada parte o, caso de discrepancia, un tercero designado por el Juez de 1.ª Instancia de Solsona.- SEXTA. Si cualquiera de dichas parcelas se transmitiere, bien sea por donación o por herencia o por legado, a favor de quien no sea alguna de las personas a las que la Ley llamaría a la sucesión abintestato del propietario de aquélla, los dueños de las otras parcelas, con la preferencia que se dirá en la cláusula séptima, podrán adquirirla, dentro de los treinta días hábiles siguientes a la notificación fehaciente de la proyectada donación de la transmisión mortis-causa mediante abonar al donante, heredero o legatario el valor que, salvo acuerdo entre los interesados, fijen unos peritos designados según se indica en la cláusula anterior.- SEPTIMA. Los derechos de preferente adquisición establecidos en las tres cláusulas precedentes serán también aplicables si las transmisiones tuvieran por objeto las participaciones indivisas creadas en la presente escritura, en todo caso, si no se diere la notificación prevenida, el o los titulares de la preferencia podrán hacer uso de su derecho dentro de treinta días hábiles contados desde que por cualquier medio tenga conocimiento de la transmisión; el o los dueños de la participación o parcela que se adjudique a don Florencio Vicens Reig o a sus sucesores serán preferidos a los dueños de las otras en el ejercicio de dichos derechos, que podrán ejercer aunque el adquirente fuere otro de los condueños o titulares de las parcelas; los repetidos derechos, dentro de los límites del artículo 781 del Código Civil, sólo actuarán respecto de la primera transmisión de las que, pudiendo dar lugar a ellos, fuere objeto cada parcela o participación y solicitan su inscripción en el Registro de la Propiedad";
"Inscrito el precedente documento en donde indican las notas puestas en cajetín al margen de las respectivas descripciones de las fincas, denegándose la inscripción de los derechos de tanteo que se establecen en las cláusulas 5.ª, 6.ª y 7.ª salvo en cuanto a esta última cláusula cuando la transmisión a que hace referencia la misma tenga relación con lo establecido en la antes expresada cláusula 4.ª, por no referirse a transmisiones onerosas de venta o de dación en pago, únicos supuestos en que puede actuar este derecho".
Considerando que el problema que plantea este recurso consiste en resolver si pueden tener acceso al Registro, caso de tener carácter real, los pactos en los que las partes establecen unos sendos y recíprocos derechos de adquisición preferente para el caso de transmisión de las parcelas por acto a título oneroso en el que no medie dinero, o por donación, herencia o legado, en determinadas circunstancias que aparecen especificadas en las cláusulas discutidas;
Considerando que el sistema inmobiliario español está centrado exclusivamente en la inscripción de los títulos que contienen actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, según establece el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, sin que puedan tener acceso todos aquellos otros que presentan una naturaleza personal, por no alcanzar la consideración de gravámenes, y de ahí que, conforme ya declaró la Resolución de 29 de marzo de 1955, será función de los Registradores velar por la eficacia del sistema y evitar que ingresen en los libros registrales derechos, cargas y gravámenes de dudoso carácter real, que permitirían la inscripción de todo tipo de cláusulas y otorgarían amparo frente a tercero, a títulos deficientes o imperfectos;
Considerando que al desempeñar los Registradores esta función, tropiezan con graves dificultades prácticas, pues, salvo en los casos en que los caracteres típicos del derecho real se presentan con nitidez, no deja de ser frecuente la existencia de relaciones jurídicas en que unas veces aparecen entremezcladas cláusulas de naturaleza real y obligacional, en otras se trata de figuras de tipo intermedio que ofrecen los caracteres de ambas, y hay también unas últimas, en las que el derecho real no se presenta en forma pura, sino modalizado a través de un contenido más o menos amplio, como ya previene el artículo 467 del Código Civil respecto del usufructo o el 694 en relación a la servidumbre;
Considerando que por todo ello se debe extremar el cuidado al realizar la calificación, máxime si se tiene en cuenta que, aun con la orientación de numerus apertus, tradicionalmente seguida por este Centro, y que encuentra su justificación en los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento, no es dable ampliar el campo de los derechos de cosas hasta el punto de atribuir naturaleza real a toda convención en la que no se contengan los requisitos típicos de los derechos de tal clase, y evitar que se pueda, al amparo de esa libertad, eludir la aplicación de preceptos tan fundamentales como los artículos 2, 29 y 98 de la Ley Hipotecaria;
Considerando que, en el caso concreto discutido, aparecen claramente delimitados los contornos de una figura de naturaleza real -similar a otras ya admitidas por nuestra legislación (art. 16, apartados 8 y 9 del Reglamento de Arrendamientos Rústicos, arts. 20 y 21 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, arts. 3 y 4 de la Ley de 15 de julio de 1954, etc.) y por la jurisprudencia- ya que se trata de un derecho de preferente adquisición, que en virtud del negocio jurídico concluido, amplía el campo propio de aplicación del tanteo, al extenderlo a los supuestos de transmisión gratuita y permuta, y en donde los posibles obstáculos aparecen superados en cuanto que: a) existe convenio en el que se concede al titular la facultad erga omnes de adquirir la parcela o participación indivisa, sin crear un simple derecho de crédito; b) el precio no queda fijado de antemano, sino que, con las garantías necesarias, se determinará por terceras personas, en el momento de la transmisión, procedimiento similar al regulado en el artículo 1.447 del Código Civil y en el 20 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada; c) se concede un plazo determinado y breve -30 días- para el ejercicio del derecho, computados desde la notificación fehaciente de la transmisión; d) este derecho sólo puede ejercitarse en la primera transmisión y siempre respetando el límite del artículo 781 del Código Civil, por lo que no se crea ninguna vinculación o gravamen de duración perpetua o indefinida, y e) se facilita el cese de la indivisión creada o la reconstitución de la primitiva finca que se ha dividido materialmente, lo que justifica el interés legítimo de las partes en establecer el referido derecho,

References: artículo 781
 artículo 2
 Resolución 
 artículo 467
 artículo 1
 artículo 781