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Timestamp: 2016-09-28 11:57:53+00:00

Document:
1C_474/2015 (17.06.2016)
1C_474/2015 � � Urteil vom 17. Juni 2016
Bezirksrat K�ssnacht,
Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 K�ssnacht am Rigi,
Amt f�r Raumentwicklung des Kantons Schwyz,
Baubewilligung; Nachweis Ausn�tzungstransfer,
Beschwerde gegen den Entscheid vom 16. Juli 2015 des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III.
Die A.________ GmbH ist Eigent�merin des Grundst�cks KTN 4056 am V.________weg "..." in der Ortschaft Immensee des Bezirks K�ssnacht. Das Grundst�ck liegt im Perimeter des rechtskr�ftig bewilligten Gestaltungsplans "Hintere Seematt" in der Wohnzone mit niedriger Ausn�tzung (W2A). Die A.________ GmbH ersuchte am 5. August 2009 um die Baubewilligung f�r ein Zweifamilienhaus (C2), ein Mehrfamilienhaus (C1) sowie eine Einstellhalle auf dem Grundst�ck KTN 4056. Das Baugesuch wurde amtlich publiziert und vom 14. August bis zum 3. September 2009 �ffentlich aufgelegt.
Am 9. Dezember 2010 erwarben B. und C. D.________ das benachbarte Grundst�ck KTN 3399. Sie erhoben am 30. Dezember 2011 Einsprache gegen das Bauprojekt der A.________ GmbH und ersuchten um Wiederherstellung der abgelaufenen Einsprachefrist. Am 5. Januar 2012 beanstandete auch die Baukommission des Bezirks K�ssnacht verschiedene Punkte des Bauvorhabens. Am 16. April 2012 reichte die A.________ GmbH ein per 15. M�rz 2012 datiertes Plan�nderungsgesuch ein. B. und C. D.________, welche dar�ber mit Schreiben vom 24. Mai 2012 informiert wurden, erhoben am 13. Juni 2012 Einsprache auch gegen das ge�nderte Bauvorhaben.
Mit Beschluss vom 11. Juli 2012 trat der Bezirksrat K�ssnacht auf die erste Einsprache von B. und C. D.________ (vom 30. Dezember 2011) nicht ein, weil sie versp�tet und die Einsprachefrist nicht wiederherzustellen war. Dieser Beschluss blieb unangefochten. Am 28. November 2012 erteilte der Bezirksrat K�ssnacht der A.________ GmbH die Baubewilligung f�r das ge�nderte Bauvorhaben und er�ffnete ihr die kantonale Baubewilligung des Amts f�r Raumentwicklung des Kantons Schwyz. Gleichzeitig wies der Bezirksrat die zweite Einsprache von B. und C. D.________ (vom 13. Juni 2012) ab.
Gegen die Baubewilligung vom 28. November 2012 erhoben B. und C. D.________ Beschwerde an den Regierungsrat des Kantons Schwyz. Der Regierungsrat kam zum Schluss, das Bauvorhaben �berschreite die maximal zul�ssige Ausn�tzungsziffer, was eine �berarbeitung des Bauvorhabens bedinge. Mit Entscheid vom 10. Dezember 2014 hiess er die Beschwerde gut und hob die Baubewilligungen des Bezirksrats sowie des Amts f�r Raumentwicklung auf. Eine von der A.________ GmbH gegen den Regierungsratsbeschluss vom 10. Dezember 2014 erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz am 16. Juli 2015 ab.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts hat die A.________ GmbH am 14. September 2015 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sowie der Beschluss des Regierungsrats seien aufzuheben und sinngem�ss, die Baubewilligungen des Bezirksrats sowie des Amts f�r Raumentwicklung seien zu best�tigen. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz, den Regierungsrat oder den Bezirksrat zur�ckzuweisen. Die Beschwerdegegner beantragen, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Die Vorinstanz beantragt unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid Beschwerdeabweisung. Der Bezirksrat beantragt die Gutheissung der Beschwerde. Das Amt f�r Raumentwicklung hat auf Vernehmlassung verzichtet. Am 5. November 2015 hat der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung ein Gesuch der Beschwerdef�hrerin um Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde abgewiesen. Mit Eingabe vom 10. Februar 2016 hat die Beschwerdef�hrerin an ihrer Beschwerde sinngem�ss festgehalten.
Beim angefochtenen Entscheid des Verwaltungsgerichts handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid, gegen den die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grunds�tzlich offen steht (vgl. Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Der Entscheid des Regierungsrats vom 10. Dezember 2014 wurde durch den angefochtenen Entscheid des Verwaltungsgerichts ersetzt und gilt als inhaltlich mitangefochten (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144 mit Hinweis). Die Beschwerdef�hrerin, welche am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, ist als Adressatin des angefochtenen Entscheids und als Baugesuchstellerin beschwerdelegitimiert (vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist vorbeh�ltlich zul�ssiger und gen�gend begr�ndeter R�gen (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG sowie E. 2 hiernach) einzutreten.
2.2.�Ob der angefochtene Entscheid kantonales (inklusive kommunales) Recht verletzt, pr�ft das Bundesgericht nur auf Willk�r hin (vgl. Art. 95 i.V.m. Art. 9 BV). Willk�rlich ist ein Entscheid, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtssatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begr�ndung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere L�sung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, gen�gt nicht (BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72, 49 E. 3.4 S. 53; 140 I 201 E. 6.1 S. 205; je mit Hinweisen).
2.3.�Das Bundesgericht pr�ft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Entsprechend ist in der Beschwerde klar und detailliert anhand der Erw�gungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern die angerufenen Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 141 I 36 E. 1.3 S. 41; 140 II 141 E. 8 S. 156; 139 I 229 E. 2.2 S. 232).
Umstritten ist zun�chst, ob die heutigen Beschwerdegegner zur Beschwerde gegen die Baubewilligung an den Regierungsrat berechtigt waren, bzw. ob der Regierungsrat befugt war, die Beschwerde materiell zu behandeln.
3.1.�Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, die heutigen Beschwerdegegner h�tten als Einsprecher gegen die am 16. April 2012 eingereichten Projekt�nderungen sowie als Beschwerdef�hrer im Beschwerdeverfahren vor dem Regierungsrat R�gen vorgebracht, zu denen sie nicht berechtigt gewesen seien, weil diese R�gen das Projekt an sich und nicht die Projekt�nderungen betroffen h�tten und die Beschwerdegegner gegen das urspr�ngliche Bauprojekt seinerzeit nicht rechtzeitig Einsprache erhoben h�tten. Die Beschwerdef�hrerin ist der Auffassung, der Regierungsrat habe seine �berpr�fungsbefugnis �berschritten, indem er die R�gen der Beschwerdegegner materiell gepr�ft habe. Die Vorinstanz wiederum habe zu Unrecht gebilligt, dass der Regierungsrat die Beschwerde materiell beurteilt habe, und ihre eigene �berpr�fungsbefugnis �berschritten, indem sie die umstrittenen Punkte ebenfalls materiell gepr�ft habe. Die Vorinstanz habe insoweit den Sachverhalt willk�rlich bzw. offensichtlich unrichtig festgestellt und ausserdem Art. 5, 9, 29, 29a und 30 BV sowie Art. 33 RPG verletzt.
3.2.�Im Kanton Schwyz bzw. im Bezirk K�ssnacht kann gegen Bauvorhaben im ordentlichen Verfahren w�hrend der 20-t�gigen Auflagefrist Einsprache erhoben werden (� 80 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 [PBG; SRSZ 400.100] und Art. 123 Abs. 1 des Baureglements des Bezirks K�ssnacht vom 21. Mai/1. November 2006 [BauR] i.V.m. � 78 Abs. 1 PBG und Art. 121 Abs. 1 BauR). Sp�tere Einsprachen sind zul�ssig, wenn die baulichen Vorkehren aus dem Baugespann und den aufgelegten Pl�nen nicht deutlich ersichtlich waren oder ihnen widersprechen (� 80 Abs. 3 PBG und Art. 123 Abs. 3 BauR). �nderungen bereits bewilligter Bauvorhaben k�nnen wie kleinere Bauvorhaben unter bestimmten Voraussetzungen im vereinfachten Verfahren ohne Auflage und Publikation bewilligt werden (� 79 Abs. 1 und 2 PBG und Art. 122 Abs. 1 BauR). Fehlt im vereinfachten Verfahren das schriftliche Einverst�ndnis eines direkten Anst�ssers, wird diesem eine 20-t�gige Frist angesetzt, verbunden mit dem Hinweis, dass innert dieser Frist Einsprache erhoben werden kann (� 79 Abs. 3 PBG).
In Auslegung dieser Bestimmungen f�hrte die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid nachvollziehbar aus, ein �nderungsprojekt k�nne grunds�tzlich bez�glich der Bauteile angefochten werden, welche durch die �nderung unmittelbar oder mittelbar betroffen werden. Wie dem angefochtenen Entscheid zu entnehmen ist, gilt dies nach der Praxis der Vorinstanz selbst dann, wenn die �nderung zu einer Reduktion des urspr�nglichen Bauprojekts f�hrt. Hingegen er�ffne unter Ber�cksichtigung von � 80 Abs. 3 PBG eine im vereinfachten Verfahren bewilligungsf�hige Projekt�nderung einer Person, die es vers�umt habe, rechtzeitig Einsprache gegen das urspr�ngliche Projekt zu erheben, grunds�tzlich nicht die M�glichkeit, auf diesem Weg doch noch Einw�nde gegen das ganze aktuelle Bauvorhaben vorzubringen. Letzteres ist nach Ansicht der Vorinstanz vorliegend jedoch ohne entscheidende Bedeutung, weil die R�gen der damaligen Einsprecher bzw. Beschwerdef�hrer die Projekt�nderungen betroffen oder mit diesen in engem Zusammenhang gestanden h�tten. Wie dem angefochtenen Entscheid weiter entnommen werden kann, erachtete die Vorinstanz den Bezirksrat und den Regierungsrat unter diesen Umst�nden als zust�ndig, je die R�gen der damaligen Einsprecher bzw. Beschwerdef�hrer materiell zu beurteilen. Offenbar sei seinerzeit auch der Bezirksrat noch davon ausgegangen, dass sich die R�gen der Einsprecher auf die Projekt�nderungen bezogen h�tten, zumal er darauf eingegangen sei, sie gepr�ft und abgewiesen habe.
3.3.1.�Das am 16. April 2012 von der Beschwerdef�hrerin eingereichte Plan�nderungsgesuch erfolgte als Reaktion auf das Schreiben vom 5. Januar 2012, mit welchem die Baukommission verschiedene Punkte des urspr�nglichen Bauprojekts beanstandet hatte. Unter anderem bezeichnete die Baukommission verschiedene R�umlichkeiten bzw. Bereiche, welche (unter bestimmten Umst�nden) bei der Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfl�che zus�tzlich zu ber�cksichtigen seien. Ausserdem verlangte sie, die Baugesuchstellerin habe mit Bruttogeschossfl�chennachweisen zu belegen, dass die f�r den beantragten Ausn�tzungstransfer erforderlichen Reserven auf den abtretenden Grundst�cken tats�chlich bestehen. Mit dem Plan�nderungsgesuch wurden beim Haus C1 unter anderem die Geschossh�hen herabgesetzt, interne Umdispositionen vorgenommen sowie die im Untergeschoss urspr�nglich geplante 5-Zimmer-Wohnung auf eine 2 1/2-Zimmer-Wohnung reduziert bzw. insoweit mit Keller oder Waschr�umen ersetzt. Das Haus C2 wurde etwas verschoben und in der Breite minim reduziert. Zudem wurden neben weiteren �nderungen auch hier die Geschossh�hen herabgesetzt und interne Umdispositonen vorgenommen. Neu wurde f�r das gesamte Bauvorhaben eine um 83 m2 reduzierte (von insgesamt 991.3 m2 auf 908.3 m2) Bruttogeschossfl�che (BGF) ausgewiesen, womit der beantragte �bertrag von Ausn�tzungsreserven von anderen Grundst�cken auf das Baugrundst�ck reduziert werden konnte.
3.3.2.�Wie die Vorinstanz korrekt ausgef�hrt hat, haben die Beschwerdegegner in ihrer Einsprache gegen das ge�nderte Baugesuch namentlich Einw�nde gegen die Baugesuchsunterlagen und betreffend die Anrechenbarkeit verschiedener R�ume an die BGF sowie betreffend den beantragten Ausn�tzungstransfer erhoben und in ihrer Beschwerde an den Regierungsrat erneut die Zul�ssigkeit der vom Bezirksrat genehmigten Ausn�tzungstransfers zugunsten des Baugrundst�cks bestritten. Inwiefern die Vorinstanz in diesem Zusammenhang den entscheidwesentlichen Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt h�tte, wird von der Beschwerdef�hrerin nicht substanziiert dargetan und ist nicht ersichtlich. Die Einsch�tzung, wonach die R�gen der damaligen Einsprecher bzw. Beschwerdef�hrer die Projekt�nderungen betrafen oder mit diesen in engem Zusammenhang standen, ist nicht unhaltbar. Selbst wenn mit dem Plan�nderungsgesuch nur eine Reduktion des urspr�nglichen Projekts verbunden sein mochte und damit der �bertrag von Ausn�tzungsreserven von anderen Grundst�cken auf das Baugrundst�ck reduziert werden konnte, hat die Vorinstanz kantonales Recht jedenfalls nicht willk�rlich angewandt, indem sie zum Schluss gekommen ist, der Regierungsrat sei als Rechtsmittelbeh�rde befugt gewesen, den f�r die Realisierung des Bauvorhabens erforderlichen Ausn�tzungstransfer zu �berpr�fen und namentlich dar�ber zu befinden, ob die erforderlichen Reserven auf den abtretenden Grundst�cken tats�chlich bestehen bzw. eindeutig ausgewiesen sind.
3.3.3.�Nicht durchzudringen vermag die Beschwerdef�hrerin sodann, soweit sie in diesem Zusammenhang eine Verletzung von Art. 5, 29, 29a sowie 30 Abs. 1 BV r�gt, zumal sie dies wiederum damit begr�ndet, der Regierungsrat und die Vorinstanz seien nicht zust�ndig gewesen, die Vorbringen der heutigen Beschwerdegegner materiell zu beurteilen, was - wie bereits ausgef�hrt - der willk�rfreien Auslegung des kantonalen Rechts durch die Vorinstanz widerspricht. Inwiefern der vorinstanzliche Entscheid insoweit gegen die als verletzt ger�gten Verfassungsbestimmungen verstossen sollte, ist nicht ersichtlich.
3.3.4.�Schliesslich hat die Vorinstanz auch nicht Art. 33 RPG verletzt, indem sie zum Schluss gekommen ist, der Regierungsrat sei zust�ndig gewesen, die R�gen der heutigen Beschwerdegegner materiell zu beurteilen. Nach dieser Bestimmung sieht das kantonale Recht wenigstens ein Rechtsmittel vor gegen Verf�gungen und Nutzungspl�ne, die sich auf das RPG und seine kantonalen und eidgen�ssischen Ausf�hrungsbestimmungen st�tzen (Abs. 2). Es gew�hrleistet die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie f�r die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht sowie die volle �berpr�fung durch wenigstens eine Beschwerdebeh�rde (Abs. 3; vgl. auch Art. 111 Abs. 1 BGG). Aus Art. 33 RPG kann indessen nicht der Schluss gezogen werden, eine betroffene Person sei nicht berechtigt, Einsprache erst gegen ein ge�ndertes Baugesuch zu erheben bzw. eine entsprechende Baubewilligung anzufechten, wenn das kantonale Recht dies zul�sst.
Die Beschwerdef�hrerin macht weiter geltend, die Baubewilligung f�r das ge�nderte Bauvorhaben h�tte nicht mit der Begr�ndung verweigert werden d�rfen, es sei nicht ausgewiesen, dass auf benachbarten Grundst�cken vorhandene Ausn�tzungsreserven rechtm�ssig auf das Baugrundst�ck transferiert worden seien. Insoweit habe die Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt, eine Rechtsverweigerung begangen, willk�rlich entschieden und die verfassungsrechtlich gesch�tzte Gemeindeautonomie verletzt.
4.1.�In der Wohnzone W2A des Bezirks K�ssnacht gilt eine Ausn�tzungsziffer (AZ) von 0.4 (Art. 73 BauR), welche mit Bewilligung des Bezirksrats in einem Gestaltungsplan um h�chstens 0.05 erh�ht werden kann (Art. 115 Abs. 2 lit. a BauR). Die AZ ist die Verh�ltniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfl�che der Geb�ude (BGF) und der anrechenbaren Landfl�che (Art. 31 i.V.m. Art. 32 und 34 BauR). Grundeigent�mer von benachbarten oder in zweckm�ssigem Zusammenhang stehenden Grundst�cken derselben Zone k�nnen durch Dienstbarkeitsvertrag noch nicht beanspruchte Nutzung eines Grundst�cks auf die Bauparzelle �bertragen (Art. 35 Abs. 1 BauR). Der Dienstbarkeitsvertrag ist vor Baubeginn zur Eintragung im Grundbuch anzumelden; Die Dienstbarkeit kann nur mit Zustimmung des Bezirksrates gel�scht werden (Art. 35 Abs. 2 BauR).
4.2.�Der Bezirksrat verlangte mit dem Erlass des Gestaltungsplans "Hintere Seematt", dass im Baubewilligungsverfahren f�r die Parzellen, welche Ausn�tzungsreserven abtreten, ein vollst�ndiger BGF-Nachweis zu erbringen sei und dass vor Baubeginn ein Dienstbarkeitsvertrag �ber die Ausn�tzungstransfers im Grundbuch anzumelden sei. Mit Kaufvertrag vom 9. Dezember 2010 erwarben die Beschwerdegegner von der am Baugrundst�ck KTN 4056 der Beschwerdef�hrerin wirtschaftlich berechtigten Person und seiner Ehefrau das benachbarte Grundst�ck KTN 3399. Die Vertragsparteien vereinbarten im Kaufvertrag unter anderem Folgendes: "Die Eigent�mer von GS Nr. 3399 stellen den jeweiligen Eigent�mern von GS Nr. 4056 insgesamt 170 m2 Bruttogeschossfl�che (425 m2 anrechenbares Land) zur baulichen Ausn�tzung zur Verf�gung, wovon 128 m2eigene Bruttogeschossfl�che und 42 m2 Bruttogeschossfl�che ab GS Nr. 513...". Die entsprechenden Dienstbarkeiten wurden im Grundbuch eingetragen.
4.3.�Nach dem Entscheid der Vorinstanz erm�glicht das Baugrundst�ck KTN 4056 bei der geltenden Ausn�tzungsziffer von 0.45 (unter Ber�cksichtigung des Ausn�tzungs-Bonus von 0.05 gem�ss dem Gestaltungsplan "Hintere Seematt") ohne �bertragung von Ausn�tzungsreserven eine maximal zul�ssige BGF von 823.1 m2. Die Realisierung des Bauvorhabens mit einer von der Beschwerdef�hrerin im ge�nderten Baugesuch ausgewiesenen BGF von noch 908.9 m2 (vgl. E. 3.3.1 hiervor) setzt gem�ss Vorinstanz voraus, dass ein Transfer von Ausn�tzungsreserven von anderen Grundst�cken in der H�he von mindestens 85.8 m2 m�glich und zul�ssig ist. Gem�ss dem ge�nderten Baugesuch der Beschwerdef�hrerin sollen insgesamt 90.31 m2 Ausn�tzungsreserve auf das Baugrundst�ck KTN 4056 �bertragen werden, wodurch sich (nach einem Abzug von 2.7 m2 wegen der Ber�cksichtigung der Waldfl�che von 6 m2) die maximal zul�ssige BGF auf dem Baugrundst�ck um 87.61 m2erh�hen w�rde. W�hrend ab der benachbarten, im Eigentum der Beschwerdegegner stehenden Parzelle KTN 3399 48.31 m2eigene Ausn�tzungsreserve auf das Baugrundst�ck �bertragen werden soll, ersuchte die Beschwerdef�hrerin im Umfang von 42 m2 um eine Ketten�bertragung von Ausn�tzungsreserven auf das Baugrundst�ck, n�mlich ab der Parzelle KTN 513 via Parzelle KTN 3399, wobei die nach Ansicht der Beschwerdef�hrerin auf der Parzelle KTN 513 vorhandene Reserve teilweise aus weiteren, bereits fr�her vollzogenen Ausn�tzungstransfers ab wiederum anderen Parzellen stammen soll.
4.4.�Die Vorinstanz bezweifelte im angefochtenen Entscheid, dass auf der Parzelle KTN 513 eine Ausn�tzungsreserve besteht, welche rechtm�ssig via Parzelle KTN 3399 auf das Baugrundst�ck KTN 4056 �bertragen werden kann. Sie unterliess es indessen, diese Frage abschliessend zu pr�fen, und liess sie im Ergebnis offen, weil sie zum Schluss kam, dass das Baugrundst�ck nach derzeitigem Stand selbst dann �bernutzt w�re, wenn ab der Parzelle KTN 513 via Parzelle KTN 3399 wie beantragt eine Ausn�tzungsreserve von 42 m2 auf das Baugrundst�ck �bertragen werden k�nnte.
Die Ausf�hrungen der Vorinstanz zur Frage, ob auf der Parzelle KTN 513 eine Ausn�tzungsreserve besteht, welche rechtm�ssig via Parzelle KTN 3399 auf das Baugrundst�ck KTN 4056 �bertragen werden kann, sind auch f�r den Entscheid des Bundesgerichts weder in tats�chlicher noch rechtlicher Hinsicht entscheidrelevant (vgl. E. 4.5 hiernach), weshalb auf die Vorbringen der Beschwerdef�hrerin, welche sich darauf beziehen, nicht weiter einzugehen ist.
4.5.1.�Die Vorinstanz f�hrte im angefochtenen Entscheid aus, es stehe nicht zweifelsfrei fest, ob der im Grundbuch eingetragene Ausn�tzungstransfer zu Lasten des Grundst�cks KTN 3399 und zu Gunsten des Baugrundst�cks KTN 4056 rechtsbest�ndig sei. Unter Ber�cksichtigung der gem�ss einem Schreiben der Baukommission vom 8. Februar 2012 auf der Parzelle KTN 3399 genutzten Fl�che bestehe nicht eine (eigene) Ausn�tzungsreserve von 128 m2, sondern von nur 47.51 m2. Wie auch ein privatrechtliches Einspracheverfahren, welches die Beschwerdef�hrerin ihrerseits gegen ein Bauvorhaben auf der Parzelle KTN 3399 der Beschwerdegegner angestrengt hat, zeige, stehe der Inhalt der vereinbarten Dienstbarkeit nicht zweifelsfrei fest. Aus dem vorliegend angefochtenen Entscheid geht hervor, dass f�r die Vorinstanz insbesondere auch nicht zweifelsfrei feststand, ob die eingetragene Dienstbarkeit wenigstens insoweit rechtsbest�ndig sei, als damit die �bertragung von 47.51 m2 (eigener) Ausn�tzungsreserve ab der Parzelle KTN 3399 auf das Baugrundst�ck gesichert w�re. Die Vorinstanz gelangte deshalb zum Schluss, die Verweigerung der Baubewilligung sei nicht zu beanstanden und der entsprechende Entscheid des Regierungsrats (im Ergebnis) zu best�tigen.
4.5.2.�Die Beschwerdef�hrerin macht zwar geltend, die Beschwerdegegner h�tten im bisherigen Verfahren gar nicht bestritten, dass ein Transfer von (eigenen) Ausn�tzungseserven in der H�he von 47.91 m2 (bzw. 47.51 m2 gem�ss Vorinstanz) ab der Parzelle KTN 3399 auf das Baugrundst�ck m�glich und zul�ssig sei. Sie verkennt allerdings, dass die Beschwerdegegner die Zul�ssigkeit der beantragten Ausn�tzungstransfers im Einsprache- und Beschwerdeverfahren - wenn auch in relativ allgemeiner Weise - durchaus in Frage gestellt haben und dass der Regierungsrat sowie die Vorinstanz demzufolge nicht nur zu beurteilen hatten, ob bzw. in welchem Umfang eine �bertragung von Ausn�tzungsreserven grunds�tzlich m�glich und zul�ssig ist, sondern insbesondere auch, ob eine entsprechende Dienstbarkeit tats�chlich besteht bzw. ob sie zweifelsfrei rechtsbest�ndig ist. Der Regierungsrat und die Vorinstanz haben denn auch nicht ausgeschlossen, dass ein Transfer von (eigenen) Ausn�tzungsreserven in der H�he von 47.51 m2 ab der Parzelle KTN 3399 auf das Baugrundst�ck m�glich und zul�ssig sein k�nnte. Sie haben indessen festgestellt, es stehe nicht zweifelsfrei fest, ob eine entsprechende Dienstbarkeit rechtsbest�ndig vereinbart worden sei. Inwiefern die Vorinstanz in diesem Zusammenhang den entscheidwesentlichen Sachverhalt offensichtlich unrichtig oder im Ergebnis kantonales Recht geradezu willk�rlich angewandt haben sollte, ist nicht ersichtlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts besteht f�r Verwaltungsbeh�rden keine (bundesrechtliche) Pflicht, offene zivilrechtliche Vorfragen vorab zu entscheiden. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags durch eine Verwaltungsbeh�rde ist nur angezeigt, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (vgl. Urteil 1C_246/2015 vom 4. M�rz 2016 E. 2.4 mit Hinweisen).
Unter Ber�cksichtigung der gem�ss dem Schreiben der Baukommission vom 8. Februar 2012 auf der Parzelle KTN 3399 genutzten Fl�che weist die erw�hnte Vereinbarung vom 9. Dezember 2010 betreffend den �bertrag von (eigenen) Ausn�tzungsreserven ab der Parzelle KTN 3399 auf die Parzelle KTN 4056 einen zumindest teilunm�glichen Inhalt auf, da ein Transfer in der H�he von 128 m2 gar nicht zul�ssig ist. Dass die Vertragsparteien insoweit eine neue Vereinbarung getroffen h�tten, macht die Beschwerdef�hrerin nicht geltend und ist nicht ersichtlich. Ob unter diesen Umst�nden die vertraglich vereinbarte Ausn�tzungs�bertragung insgesamt dahinf�llt und die entsprechend eingetragene Dienstbarkeit aus dem Grundbuch zu l�schen ist oder ob die Vereinbarung stattdessen so auszulegen bzw. der Grundbucheintrag so anzupassen ist, dass wenigstens eine �bertragung von (eigenen) Ausn�tzungsreserven ab der Parzelle KTN 3399 auf die Parzelle KTN 4056 in der H�he von 47.51 m2 bestehen bleibt, stellt eine zivilrechtliche Vorfrage dar, zu deren Entscheidung die Verwaltungsbeh�rden im vorliegenden Verfahren nicht zust�ndig waren. Daran �ndert auch der Einwand der Beschwerdef�hrerin nichts, diese Vorfrage k�nne bzw. werde im von ihr angestrengten Einspracheverfahren gegen das Bauvorhaben auf der Parzelle KTN 3399 oder im daran anschliessenden Rechtsmittelverfahren nicht beantwortet werden.
4.5.3.�Schliesslich ist weder gen�gend dargetan noch ersichtlich, inwiefern der angefochtene Entscheid unter den gegebenen Umst�nden die Gemeindeautonomie oder sonst im Sinne von Art. 95 BGG Bundesrecht verletzten sollte.
Nach dem Ausgef�hrten durfte die Baubewilligung der Beschwerdef�hrerin mit der Begr�ndung verweigert werden, es sei nicht ausgewiesen, dass auf benachbarten Grundst�cken vorhandene Ausn�tzungsreserven rechtm�ssig auf das Baugrundst�ck transferiert worden seien. Der angefochtene Entscheid ist im Ergebnis zu best�tigen und die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdef�hrerin kostenpflichtig (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdef�hrerin hat den Beschwerdegegnern f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientsch�digung zu bezahlen (vgl. Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Die Beschwerdef�hrerin hat die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Bezirksrat K�ssnacht, dem Amt f�r Raumentwicklung, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 82
 Art. 86
 Art. 90
 BGE 
 Art. 89
 Art. 42
 Art. 95
 Art. 9
 Art. 5
 Art. 33
 Art. 123
 Art. 121
 Art. 123
 Art. 122
 Art. 5
 Art. 33
 Art. 111
 Art. 33
 Art. 32
 Art. 95
 Art. 66
 Art. 68