Source: https://issuu.com/wirtschaftsverlag/docs/oiz_10-19
Timestamp: 2019-10-19 13:23:17+00:00

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OIZ 10/19 by Österreichischer Wirtschaftsverlag GmbH - Issuu
2019 ÖSTERREICHISCHE IMMOBILIEN ZEITUNG Österr. Wirtschaftsverlag, Grünbergstr. 15, 1120 Wien Heftpreis: Euro 11,­ 85. Jahrgang
Bauträger Die Wohnungsneubautätigkeit in Wien läuft weiterhin auf Hochtouren.
Makler Der Wiener Zinshausmarkt überspringt heuer die 1,5-Milliarden-Euro-Marke.
Verwalter Die mietrechtlichen Richtwerte im Überblick.
Was ist kostenlose Immobilienbewertung wert? Zahlreiche Plattformen locken verkaufswillige Eigentümer mit gratis Bewertungs-Tools. Was dahinter steckt, und wie Bewertungsspezialisten auf diese Praxis reagieren.
Wir schaffen Synergien. Vermittlung | Verwaltung | Bewertung | Baumanagement
WELT-RAUM-PFLEGE? Wenn’s um Qualität geht, greifen wir nach den Sternen, aber wir behalten unsere Füße auf dem Boden. Egal ob Haus-, Büro- oder Grünflächenbetreuung, Winterservice, Haustechnik & Wartung – wir bringen auch Ihr Objekt zum Strahlen. Das ist Raumpflege auf Welt-Niveau. 20 x in Österreich.
Politik hat etwas Unberechenbares. Wahlen erst recht. Dass man sich heutzutage selbst auf die bis vor einigen Jahren noch halbwegs zutreffenden Meinungsumfragen nicht mehr verlassen kann, haben wir eindrucksvoll miterlebt. Natürlich trägt auch die „­ Selbstzerstörungstendenz“ der FPÖ in ihrer aktuellen Situation maßgeblich dazu bei. Wer vor einigen Wochen noch dachte, die nächste Regierung stünde bereits fest, wurde eines Besseren belehrt. Aber wie geht es jetzt weiter? Wer koaliert mit wem? Und: Was würde das für die heimische Immobilienwirtschaft bedeuten? Eines gleich vorweg: Unabhängig des Ausgangs der kommenden Sondierungsgespräche beziehungsweise Koalitionsvereinbarung hält sich die Zuversicht der Immobilienexperten in Grenzen. Auf der einen Seite machte die ÖVP noch kurz vor der Wahl einen fundamentalen Schwenk in Sachen „Bestellerprinzip“. Auf der anderen Seite war von der im letzten Koalitionsabkommen von ÖVP-FPÖ festgeschriebenen Modernisierung des Mietrechts in der Vergangenheit nur wenig zu sehen. Bei den
möglichen Koalitionsvarianten ÖVPSPÖ oder ÖVP-Grüne müsste man wohl Ähnliches erwarten. Naturgemäß gibt es in den österreichischen Koalitionsrealitäten die langjährige Tradition des politischen Ausgleichs und Abtausches. Dass derartige klientelbestimmte Realpolitik aber nicht immer im Sinne des allgemeinen Interesses sein kann, wissen wir. So blicken die führenden Immobilienexperten wohl mit steigender Spannung, aber durchaus auch mit sinkender Zuversicht in die nahe Zukunft. Wir werden weiter darüber berichten. Erfreulicheres gibt es von den Märkten selbst zu berichten. Vor allem der ­Wiener Zinshausmarkt jagt derzeit von einem Rekord zum nächsten und soll nach der jüngsten Prognose von Otto Immobilien heuer die 1,5-Milliarden-Euro-Marke knacken. Aber auch in anderen Segmenten, wie beispielsweise der Wohnungsneubautätigkeit, brummt es gewaltig. Mehr darüber und noch viele andere interessante Neuigkeiten und Details der heimischen Immobilienwirtschaft lesen Sie in der aktuellen Ausgabe der „Österreichischen Immobilien Zeitung“.
6	Sicher nur mit uns!
36	Was ist kostenlose Immobilienbewertung wert?
8	Spatenstich bei Invester In der Lavaterstraße in Wien-Donaustadt entsteht ein Wohn- und Retail-Komplex.
9	Erweiterung des größten Logistikparks ­Österreichs Der „Industrial Campus Vienna East“ wächst um 40.000 Quadratmeter.
10	Neue Webplattform für Gewerbeimmobilien Die Wirtschaftsagentur Wien und die Wirtschaftskammer Wien launchten immo.viennabusinessdistricts.at.
11	Schaffung moderner Arbeitswelten Das Start-up Offezio transformiert alte Büroflächen.
THEMA 12	In Wien fahren die Kräne auf Die Wohnungsneubautätigkeit in der Bundeshauptstadt läuft auf Hochtouren. Die Durchschnittspreise steigen nur leicht, wie eine neue Studie berichtet.
18	Klare Sache Ein Kommentar von Hans Jörg Ulreich.
40	Nach dem Urnengang Die Nationalratswahl 2019 ist geschlagen, Koalitions­ verhandlungen folgen. Die Zusammenstellung der neuen Regierung wird – nicht nur – die heimische Immobilienbranche beeinflussen.
42	Winken mit dem Zertifikat Nachhaltigkeit wird oft mit Werthaltigkeit von Immo­bilien gleichgesetzt. Ihr Papier wert sind Zertifikate aber nur, wenn der Fokus stimmt und die Investitionen für Maß­ nahmen nicht überzogen sind.
44	Neues Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts Ein Steuertipp von TPA.
46	Die Party geht weiter Der Wiener Zinshausmarkt überspringt heuer die 1,5-Milliarden-Euro-Marke, prognostiziert Otto Immobilien.
48	Hotelinvestmentvolumen in Österreich steigt stark Erstmals knackt das Hotelinvestitionsvolumen die ­Milliarden-Marke.
49	Die Cäsaren sind gekürt Im Schlosstheater Schönbrunn wurden acht Persönlich­ keiten der Immobilienbranche mit dem begehrten Award geehrt.
Zahlreiche Plattformen locken verkaufswillige Eigentümer mit gratis Bewertungs-Tools. Was dahinter steckt, und wie Bewertungsspezialisten auf diese Praxis reagieren.
38	„Am Grundbuch führt kein Weg vorbei“ Für eine saubere Immobilienbewertung müssen geschulte Mitarbeiter pro Jahr bis zu 120.000 Kaufverträge lesen und auswerten. Das bedeutet einen sehr hohen Kostenfaktor, weshalb es in diesem Bereich nur wenige Anbieter gibt.
BUNDESLÄNDERFORUM 14	Alles andere als Stillstand in Parndorf Das erste Outdoor-Center Österreichs sowie, in einer zweiten Ausbaustufe, ein Wasserpark entstehen.
15	Im Westen viel Neues, jedoch nichts Erheiterndes Das „Reformpaket Wohnen“ der Tiroler Landesregierung enttäuscht.
16	Linz, deine neuen Wohnhochhäuser In der oberösterreichischen Landeshauptstadt zeichnet sich ein Trend zum Wohnen in luftigen Höhen ab.
TIPPS & EVENTS 50	After-Work-Clubbing Am 17. Oktober findet in Wien erstmalig der „Kahuna – The Real Estate and Finance Club“ statt.
24	Vernunft vor wahltaktischem Kalkül Ein Kommentar von Arno Wimmer.
25	Neues vom OGH In den vergangenen Wochen traf der Oberste Gerichtshof wieder einige für die Immobilienbranche relevante ­Grundsatzentscheidungen.
28	Immobilienpreisspiegel Oberösterreich 30	Serviceindizes 34	Erhebliche Produktivitätsprobleme am Bau Die Bauwirtschaft ist in Österreich der einzige Wirtschaftssektor, der in den letzten zwanzig Jahren an Produktivität verlor.
Offenlegung gem. § 25 Mediengesetz: Die Österreichische Immobilien Zeitung ist offizielles Organ des Fachverbands und aller Fachgruppen der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, der Vereinigung der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen, des Vereins „FIABCI-Austria“, des Vereins „AIB Austria Immobilienmarkt“, des Vereins „Immobilienring Österreich“, des Vereins „Steirischer Immobilienring“ und des Vereins „Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft“.
Medieninhaber, Herausgeber, Redaktion: Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder 1041 Wien, Schwarzenbergplatz 14 Verleger: Österreichischer Wirtschaftsverlag GmbH 1120 Wien, Grünbergstraße 15/Stiege 1, Telefon: +43 1 54664 0, www.wirtschaftsverlag.at E-Mail: oiz@wirtschaftsverlag.at Geschäftsführung: Thomas Letz Chefredakteur: Heinz Erdmann E-Mail: oiz@wirtschaftsverlag.at Redaktion: Mag. Claudia Aigner, Ing. Peter Matzanetz, Hansjörg Preims Anzeigenberatung: Andrea Ipsmiller, Werbeagentur, Telefon: +43 664 4220452, andrea@ipsmiller.net Anzeigenservice: Telefon: +43 1 54664 444, anzeigenservice@wirtschaftsverlag.at Anzeigentarif: Nr. 8, gültig ab 1. 1. 2019 Lektorat: Mag. Klara Gisch Grafik: Equalmedia, 1180 Wien Cover: gettyimages/montage:eqm Abonnement: Aboservice OIZ – Österreichische Immobilien Zeitung, Telefon +43 1 3617070 573, Fax -9573 DW, E-Mail: aboservice@oiz.at Jahresbezugspreis: € 110,– inkl. USt. (10 Ausgaben). Abonnements, die nicht spätestens sechs Wochen vor Ablauf des Kalenderjahres storniert werden, laufen weiter. Hersteller: Friedrich Druck & Medien GmbH, 4020 Linz, Zamenhofstraße 43–45, www.friedrichdruck.com Redaktionsschluss: 2. Oktober 2019
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www.real.at
Sicher nur mit uns! Die letzte Nationalratssitzung liegt hinter uns, zum Zeitpunkt dieses Kommentars aber noch vor uns. Seit 19. September ist gesichert, dass es in dieser Legislaturperiode zu keiner Änderung der Maklerprovision in Österreich mehr kommt. Aber es war (wieder) extrem knapp! Dass SPÖ, Liste Jetzt, die Grünen unterstützt von Arbeiterkammer und Mietervereinigungen lieber heute als morgen das Bestellerprinzip nach deutschem Vorbild für Mieter und am liebsten gleich auch für Käufer einführen wollen, darf als bekannt vorausgesetzt werden. Dieser Antrag, er besteht seit vielen Jahren unverändert, sollte per Fristsetzungsantrag am 19. September für die Sitzung des Nationalrats am 25. September zur Abstimmung gebracht werden. Das kennen wir, und das war schon im koalitionsfreien Raum der beiden letzten Nationalratswahlen so. Neu war, dass am 19. September durchsickerte und am 20. September in den Medien zu lesen war, dass auch die neue ÖVP für das Bestellerprinzip eintritt und dieses in der nächsten Legislaturperiode einführen möchte. Auch die Neos haben in den TV-Duellen Zustimmung geäußert, nur die FPÖ schwieg. Damit war die Wahrscheinlichkeit für eine Einführung des Bestellerprinzips plötzlich extrem gegeben. Wir, der ÖVI, der Fachverband und die Fachgruppen und zahlreiche Mitglieder unserer Berufsgruppen haben intensiv daran gearbeitet und alle Hebeln in Bewegung gesetzt, dass wir zumindest Zeit gewinnen und eine überhastete Entscheidung vor der Wahl verhindern. Das ist gelungen – herzlichen Dank allen, die
dazu beigetragen haben. Danke auch allen Mandataren, die unseren Argumenten gefolgt sind und diesen Antrag am 19. September abgelehnt haben. Das Bestellerprinzip nach deutschem Vorbild besagt, dass nur der Besteller (= Auftraggeber) eine Provision bezahlt. Verschärft wird dies dadurch, dass selbst im Falle, dass ein Makler einen Auftrag (Suchauftrag) des Interessenten hat, nur dann von diesem eine Provision erhalten darf, wenn er die angebotene Immobilie nicht im Auftrag hat und auch keine Kenntnis davon hat. Das heißt, selbst wenn ich diese Wohnung finde, der Interessent diese nicht nimmt, wir diese mit Provisionsanspruch kein zweites Mal anbieten dürfen. Darum haben wir gegen diesen Antrag gearbeitet, und das waren unsere wichtigsten Argumente: Wir sind Doppelmakler, die für beide Seiten arbeiten, die für einen objektiven Markt sorgen, auf dem die Suche unkompliziert möglich ist. Wir haben klar definierte Aufklärungsund Informationspflichten zum Schutze der Mieter, beraten bei Mietanbot und Mietvertag, führen Verhandlungen mit dem Vermieter, begleiten bis zur Übergabe, leisten für alles Gewähr und haften dafür. Wir geben Sicherheit! Was hätte die Einführung des Bestellerprinzips zur Folge, bzw. wie sind die Erfahrungen aus Deutschland: • Die Mieten steigen, weil die Vermarktungskosten eingepreist werden. Trotzdem geben bei hoher Nachfrage die Vermieter keinen Auftrag mehr an Makler. • Damit verschwinden 30–40 Prozent der Angebote vom Markt.
Von Michael Pisecky.
Michael Pisecky ist Fachgruppenobmann der Wiener Immobilien­ und Vermögenstreu­ händer.
• Die Wohnungen werden von Personen ohne Qualifitkation angeboten und mittlerweile auch schon oft von den Mietern. Der Konsumentenschutz ist Geschichte. • Ablösen werden immer häufiger, das Angebot an „möblierten“ Wohnungen steigt. Auch Versteigerungen finden schon statt. • Maklerunternehmen kündigen Mitarbeiter oder schließen überhaupt. Das heißt, der Mieter verliert Schutz und Sicherheit, bezahlt höhere Mieten, und auch die Ablösen übersteigen rasch die Höhe der „eingesparten“ Provision – eine Lose-lose-lose-Situation. Auch wenn wir eine Änderung der derzeitigen Situation wahrscheinlich erleben – aufgehoben ist nicht aufgehoben –, dieser Antrag durfte nicht beschlossen werden! In unserer Abwehr des SPÖ-Antrags haben wir auch überlegt, in welche Richtung es in Zukunft gehen kann. Wenn in irgendeiner Form ein Bestellerprinzip kommt, ist die logische Folge, dass wir einseitig vertreten werden. Wie kann es aber sein, dass wir trotzdem auch für den Interessenten, der uns beauftragt hat, tätig sind und auch eine
Provision verlangen können? Hierfür ein Modell zu finden, das auch nicht missbraucht werden kann, sodass wieder „jeder“ bezahlt, ist die Herausforderung. Wir haben dazu Ideen gefunden, werden diese versuchen in ein Modell einzubinden und mit den Politikern zu diskutieren. Interessanterweise kommt aus Deutschland Unterstützung. Als die politische Diskussion begann, war eine Forderung der SPD, das Bestellerprinzip auch für Kaufgeschäfte einzuführen. Aufgrund der schon dargestellten schlechten Erfahrungen gelang es den Maklerverbänden in Deutschland, Verständnis bei den politischen Parteien zu erreichen, dass dies kein gangbares Mo-
dell sei. Derzeit arbeitet man an der Finalisierung eines Modells mit geteilter Provision. Wir haben in Österreich natürlich die Herausforderung, dass im Bereich der preisgeregelten Mieten besonders schwer Vermieterprovisionen platziert werden können. Aber beginnen wir mit unseren Ideen nicht dort, wo es nicht geht, sondern in den anderen Bereichen. Wir werden um ein Änderung nicht herumkommen, wir werden intensiv an alternativen Modellen weiterarbeiten und haben dazu erfreulicherweise jetzt ein wenig Zeit. Was können wir jedoch daneben und was können Sie in der Zwischenzeit tun?
• Offen unsere Pflichten und Haftungen kommunizieren. Bei „Mieten plus“ teilnehmen (Mehr Details unter www. immy.at). • Die Immobiliencard sofort beantragen und bei jedem Termin vorweisen. • In allen Gesprächen mit Vermietern das Thema ansprechen und auf eine Umstellung der Provisionen vorbereiten. Sicherheit ist der Kern unserer Dienstleistung, das müssen wir ständig kommunizieren. Im besten Fall kommen wir zu einer Provisionsteilung. Die Zeiten ohne Auftrag und ohne Vermieterprovision werden Geschichte sein. Fangen wir morgen an! Ihr Michael Pisecky
VERWALTERTAG 14. und 15. November 2019, Salzburg
Inklusive elektronischer Tagungsunterlagen sowie Seminarverpflegung und Abendeinladung *Preise verstehen sich zzgl. 20% USt.
IMLAUER Hotel Pitter, Rainerstraße 6, 5020 Salzburg Infos & Anmeldung: Tel.: 01/ 505 32 50, office@ovi.at, www.ovi.at Teilnahmegebühr: Mitgliederpreis 590,- €* | Standardpreis 750,- €*
verwaltertag.ovi.at
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Personalia THOMAS HELL NEUER GF DER WISAG © Wisag
Thomas Hell (49, Foto) ist ab sofort der neue Geschäftsführer der Wisag Gebäudereinigung GmbH & Co. KG in Wien und wird künftig das Österreich-Geschäft in diesem Bereich verantworten. Mit insgesamt 15 Jahren Erfahrung in der Reinigungsbranche sowie mit über 20 Jahren in unterschiedlichen leitenden Funktionen bringt Hell umfassende Expertise mit, die er bei der Wisag einbringen wird. Thomas Hell übernimmt damit die Agenden von T ­ homas Fastenrath, der interimistisch als Geschäftsführer der Wisag Gebäudereinigung tätig war.
© Re/Max Franz Gleiß
Seit 1. September 2019 leiten Bernhard Reikersdorfer (rechts im Bild) und sein Bruder Peter Reikersdorfer gemeinsam die Geschäfte von Re/Max Austria. Als ehemaliger Re/Max-Makler, Bürobetreiber und Mitarbeiter der Franchisezentrale kann Peter Reikersdorfer auf mehr als 15 Jahre Immobilien- und Re/Max-Erfahrung zurückgreifen. Während Bernhard Reikersdorfer und sein Team für den Franchise-Verkauf, das Business Development, die Akademie und die Öffentlichkeitsarbeit zuständig sind, konzentriert sich Peter Reikersdorfer mit seinen Mitarbeitern auf die Themen Digitalisierung und Marketing.
Invester errichtet in Wien-Donaustadt 251 frei finanzierte Eigentumswohnungen.
SPATENSTICH BEI INVESTER Nur wenige Wochen nach dem Spatenstich für das aktuell größte privat finanzierte Wohnbauprojekt in Wien-Simmering startet das Wiener ­ Immobilienunternehmen mit dem nächsten Großprojekt in der Assetklasse Wohnen. In der Lavaterstraße in ­Wien-Donaustadt errichtet Invester auf einem rund 21.500 Quadratmeter großen Areal einen modernen Wohn- und Retailkomplex mit 251 frei finanzierten Mietwohnungen. Das Projekt mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 15.000 Quadratmetern ist als Mixed-Use Development konzipiert und vereint Wohnnutz- und Retailflächen auf einem Standort. Im Erdgeschoß des Gebäudes
entstehen demnach 3.650 Quadratmeter Einzelhandelsfläche, für die mit dem Lebensmitteldiskonter Hofer bereits ein prominenter Mieter gewonnen werden konnte. Das Projekt trägt der aktuellen Nachfragesituation am Wiener Wohnungsmarkt Rechnung und wird zu einem großen Teil 1–3-Zimmer-Wohnungen mit einer Größe zwischen 30 und 70 Quadratmetern umfassen und so dringend benötigten Wohnraum für Singles, Paare und Kleinfamilien zur Verfügung stellen. R ­ ealisiert wird das Projekt von Swietelsky Bau, für das architektonische Konzept zeichnet Architekt Michal Hadam (mh.Architects) verantwortlich.
MISCHEK PLANT DREI NEUE WOHNBAU­ VORHABEN IN WIEN Der Wiener Bauträger Mischek erweitert ihr Portfolio um drei moderne Wohnhausanlagen. In der Wiener Donaustadt setzt man dabei auf eine Mischung aus frei finanziertem und gefördertem Eigentum. Das Projekt „Green Eastside“ in Kagran überzeugt durch Fitnesszonen und Selbsternte-Inseln sowie seine Nähe zur U-Bahn, während im „Garten-Städtchen-22“ die grüne Lage nahe der Raffenstättergasse in Kombination mit guter Infrastruktur für künftige Be-
wohnerinnen und Bewohner im Fokus liegt. In Summe werden hier rund 275 Eigentumswohnungen entstehen, die unter Berücksichtigung der Bedürfnisse am Wohnungsmarkt umgesetzt werden. Ebenfalls nördlich der Donau, in der Ödenburger Straße in Floridsdorf, entsteht die Wohnhausanlage „Living Point No. 12“ mit circa 120 frei finanzierten Eigentumswohnungen. Die Fertigstellung der Bauprojekte ist ab 2022 geplant.
erstebank.at/wohnmesse
© Industrial Campus
Erste Wohnmesse powered by Erste Bank und Wiener Städtische
Beim „Industrial Campus Vienna East“ entstehen neue Flächen im Ausmaß von ca. 40.000 m².
Häuser Wohnungen Finanzieren Versichern
GRÖSSTER LOGISTIKPARK WIRD ERWEITERT Rund 5,5 Mio. m² umfasst der österreichische Logistikimmobilien­ markt, Tendenz steigend. „Die Bedeutung von Logistikimmobilien steigt mit jener des Onlinehandels. Bis Ende 2020 sollten ca. 350.000 m² neue Logistikflächen in Österreich errichtet werden“, so Franz Kastner, Associate Director der Industrial & Logistics Agency bei CBRE. Nun entstehen auch beim größten Logistikpark Österreichs, dem „Industrial Campus Vienna East“, ca. 40.000 m² neue Flächen. Der „Industrial Campus Vienna East“ hat aktuell ca. 30.0000 m², die sich seit 2017 drei Mieter teilen. Der größte Logistikpark des Landes in Enzersdorf an der Fischa liegt in unmittelbarer Nähe zur Ostautobahn A4 sowie zum Flughafen Wien-Schwechat. Mit der Vermietung der neuen Flächen und Hallen – dem Teil, der noch nicht durch Pre-Lease-Verträge vermietet ist – wurden die Logistikexperten von CBRE exklusiv beauftragt. Vermietet werden fünf Hallen mit Flächen von jeweils 4.000 bis 8.000 m² sowie anteilige Büroflächen, die alle ab dem 3. Quartal 2020 zur Verfügung stehen. Die modernen, flexibel nutzbaren Neubau-Hallen bieten sich für einen 24/7 Betrieb an, verfügen über perfekte Infrastruktur, Belastbarkeit und Beleuchtung.
SOTHEBY’S ERÖFFNETE NEUEN STANDORT IN WIEN Die englische Traditionsmarke startet mit einem neuen Büro in das österreichische Immobiliengeschäft. Wer exklusive und einzigartige Immobilien sucht, ist ab sofort am noblen Parkring 4 in der Wiener Innenstadt bestens aufgehoben. Die österreichische Dependance der Sotheby’s International Realty, dem Immobiliensegment der weltbekannten Marke Sotheby’s, hat ihren neuen Wiener Standort offiziell eröffnet. Geschäftsführer Roland ­Neuhauser begrüßte dabei illustre Gäste aus Wirtschaft, Immobilien sowie Kunst und Kultur.
MAK - 1. Weiskirchnerstraße 3 Sonntag, 10. November 2019 10 bis 18 Uhr
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© Jamjam/GBI
NEUE WEBPLATT­ FORM FÜR GEWERBE­ IMMOBILIEN
313 MIKROAPARTMENTS FÜR DEN 19. WIENER BEZIRK Strabag Real Estate und der Projektentwickler GBI bauen im Wiener Stadtteil Heiligenstadt am gleichnamigen Bahnhof 313 Mikroapartments. Voraussichtlich ab Herbst 2021 bieten diese im 19. Bezirk (Döbling) über das von der GBI entwickelte Angebot „Smartments student“ Unterkünfte für 147 Studierende und Auszubildende. In 166 „Smartments business“, die ebenfalls zur Markenfamilie gehören, übernachten
Reisende, die mehrere Wochen oder Monate in der Stadt bleiben. Alle Apartments in zwei voneinander getrennten Gebäudehälften sind voll möbliert und bieten Klimaanlage, Kitchenette sowie Arbeitsbereich. Studierende und Auszubildende wohnen auf 17 bis 23 m2, die „Smartments business“ bieten 19 bis 31 m2 Platz. Errichtet werden sie von den Baueinheiten des Strabag-Konzerns. © Project Immobilien Wien
Die Wirtschaftsagentur Wien und die Wirtschaftskammer Wien haben es sich zum Ziel gesetzt, den Standort Wien gezielt zu stärken. Ein Meilenstein ist der Launch der Immobilienplattform immo. viennabusinessdistricts.at, die ab sofort verfügbar ist und jetzt schon mehr als 300 gewerbliche Immobilien der wichtigsten Immobilienanbieter Wiens verzeichnet. Auf der Website sind ausschließlich gewerbliche Immobilien zu finden. Standortsuchende finden sofort verfügbare Produktionsflächen über die klassischen Suchkriterien wie z. B. Größe, Preis (Kauf/Miete) oder Art der Immobilie. Zusätzlich steht eine interaktive Standortkarte zur Verfügung, die einen Überblick über verfügbare Immobilien in den unterschiedlichen Lagen Wiens gibt. Besonders an der Karte ist, dass sie auch über die wichtigsten Standortfaktoren in der ausgewählten Betriebszone informiert. Auf der neuen Website erhalten die Unternehmen über die Immobiliensuche hinaus auch Infos rund um die wichtigsten Themen für Unternehmen in Wien wie Betriebsansiedlung, Beratungen zur Gewerbeanmeldung, Fördermöglichkeiten in Wien oder Neuigkeiten zur Infrastruktur in I­ hrem Betriebsgebiet. „Mit der neuen Website haben Wiener Unternehmern nun das passende Werkzeug, um schnellstmöglich den perfekten Standort für ihr Unternehmer zu finden“, so WK Wien-Präsident Walter Ruck. „Gemeinsam mit unserem starken Partner, der Wirtschaftsagentur Wien, wollen wir die Betriebsansiedlungen weiter intensivieren und erleichtern.
Mikroapartments „Square Two“ am Bahnhof Heiligenstadt in Wien.
→ Das Projekt entsteht in der Ketzergasse 9 und 13.
51 EIGENTUMSWOHNUNGEN IN SIEBENHIRTEN Die Project PI Real Estate CEE AG beginnt ab sofort mit dem Vertrieb des Neubauprojekts Südherz in Wien Siebenhirten. In der Ketzergasse 9 und 13 sind insgesamt 51 Eigentumswoh-
nungen geplant. Bei den 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen von 42 bis 94 m² wird besonderes Augenmerk auf ansprechende Grundrisse und einladende Freiflächen gelegt.
← Go Asset realisiert und vermietet Logistikparks künftig unter dem Markennamen Log Center.
LOG CENTER: NEUE MARKE FÜR ­E URO­PÄISCHE LOGISTIKPARKS Unter der Marke Log Center sollen in Süd- und Osteuropa große Logistik- und Industrieparks entstehen. „Die Marke ist geschützt und wird in den nächsten Monaten ausgerollt“, erklärt Andreas Liebsch, Geschäftsführer der auf Logistikimmobilien spezialisierten Go Asset Development. Das erste Projekt namens „Log Center R7“ entsteht am bereits etablierten slowakischen Standort im Bezirk Dunajská Streda, im Südosten von Bratislava, direkt an der sich im Bau befindlichen Autobahn R7. Auf dem Nachbargrundstück hat Go Asset bereits 2018 erfolgreich für KiK ein Logistikcenter fertiggestellt. Auf dem Grundstück werden im Endausbau 100.000 m2 Nutzfläche entstehen. Mit dem Baubeginn der Phase 1
rechnet Go Asset noch bis Ende dieses Jahres. Konkrete Mieteranfragen sind in Verhandlung. Das Investmentvolumen des Gesamtprojektes liegt bei über 40 Millionen Euro. Bei den Log Center -Projekten handelt es sich primär um spekulativ errichtete Multi Tenant-Gebäude, das heißt es können sich unterschiedliche Mieter in das hochmoderne Objekt einmieten und so ihre Lagerund Industrieflächen flexibel an ihren Bedarf anpassen. Weitere Log Center -Projekte sind bereits in konkreter Planung. „Die Marke steht für große, mehrphasige Logistik- und Industrieparks, die an strategisch ausgezeichneten Verkehrsachsen gelegen sind“, beschreibt Andreas Liebsch die Markenphilo­ sophie.
MODERNE ARBEITS­ WELTEN AUS ALTEN FLÄCHEN Das neu gegründete Start-up Offezio transformiert alte Büroflächen in moderne neue Arbeitswelten. Die Flächen werden durch Teamorientierung in der Raumgestaltung, höhere Flächeneffizienz, neueste Technik und innovatives Design aufgewertet. Offezio bietet seinen Kunden fertige, standardisierte Produktpakete von der Planung und Bedarfserhebung über die Renovierung, Möblierung bis zum Betrieb der neuen Arbeitswelt. Dabei vereint Offezio zum ersten Mal die unterschiedlichen Bereiche New Work-Wissen, Innenarchitektur, Bauunternehmen, Einrichtungsstudio und Betriebsplattform in einem One-StopShop. In jedem einzelnen Schritt steckt das Know-how der Gründer, jahrelange Erfahrung im Bereich Innovation sowie monatelange Entwicklung. Über 100 Tests führte Offezio auf unterschiedlichen ­Flächen, in diversen Einrichtungen und Teamzusammensetzungen durch. Gegründet wurde Offezio als Joint Venture von Rhomberg Ventures und der Münchner Company Builder mantro GmbH.
WOHNUNGSMAR KT
In Wien fahren die Kräne auf Die Wohnungsneubautätigkeit in Wien läuft auf Hochtouren. Die Durchschnittspreise steigen nur leicht, wie Bulwiengesa und Standort + Markt in ihrer neuesten Studie berichten. © pixabay.com
Rekordniveau in Österreich Momentan befindet sich der Wohnungsbau in Österreich auf einem Rekordniveau, was zugleich besonders im Stadtbild der österreichischen Metropole sichtbar ist. In Wien wird in 2019 die höchste Bauintensität seit der ersten Publikation der Studie vor sieben Jahren im Eigentums- und Vorsorgewohnungssegment dokumentiert. Besonders intensiv wird in den Außenbezirken Donaustadt (22.), Floridsdorf (21.) und Liesing (23.) gebaut. Aufgrund der ausgeprägten innerstädtischen Strukturen und der äußerst geringen Flächenverfügbarkeit werden innerhalb des Wiener Gürtels vornehmlich Bauvorhaben der gehobenen Kategorie bzw. im Luxussegment errichtet.
Verkaufspreise ziehen nur leicht an In der diesjährigen Ausgabe beträgt der rechnerische Durchschnittskaufpreis der ausgewerteten Informationen in Wien rund 5.340 Euro/m2, was einem leichten Anstieg von ca. 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. „Zwar ist der Durchschnittspreis pro m2 Wohnfläche im Vergleich zum Vorjahr nur mini-
mal angestiegen, allerdings wurden in einigen Wiener Bezirken signifikante Preissteigerungen festgestellt. Erstmals wurde in allen Gemeindebezirken ein durchschnittlicher Kaufpreis von über 4.000 Euro/m2 ermittelt“, erklärt Roman Schwarzenecker, der die Untersuchung federführend bei Standort + Markt leitete. Die höchsten Durchschnittspreise werden in den bevorzugten Wohnlagen Innere Stadt (1.), Josefstadt (8.), Döbling (19.), Neubau (7.) und Alsergrund (9.) aufgerufen. Dagegen werden die niedrigsten Kaufpreise in Simmering (11.), Liesing (23.), Floridsdorf (21.), Rudolfsheim-Fünfhaus (15.) und Favoriten (10.) erzielt. „Die Angebotsverknappung in Kombination mit gestiegenen Grundstücks- und Baukosten sowie strengeren Auflagen
für energieeffiziente und barrierefreie Wohneinheiten sorgten in den vergangenen Jahren für einen sukzessiven Anstieg der Kaufpreise in der österreichischen Hauptstadt. Somit zählt Wien aktuell zu den hochpreisigsten Wohnstandorten im deutschsprachigen Raum“, fasst Schwarzenecker zusammen. Im Vergleich zu den Vorjahren zeigt sich, dass die Bauträger weiterhin kleinere Wohnungen mit effektiver Raumaufteilung anbieten, was sich in einer leicht gesunkenen durchschnittlichen Wohnungsgröße von 73 m2 abbildet. Dazu erklärt BulwiengesaVorstand Thomas Voßkamp: „Wir beobachten seit Jahren, dass die Bauträger in Wien kleinere Wohneinheiten bauen, um trotz der steigenden Baukosten leistbare Wohnungen mit effizienten Grundrisskonfigurationen anzubieten.“
So fĂźhlt sich das Leben fĂźr ein Schmetterlingskind an. Schmetterlingskinder leiden an einer unheilbaren, schmerzvollen Hauterkrankung. Bitte spenden Sie unter schmetterlingskinder.at
B U NDESL ÄNDER FORUM BURGE NL A ND
Alles andere als Stillstand in Parndorf Voraussichtlich im zweiten Quartal 2021 eröffnet das Outdoor-Center Parndorf seine Pforten. Es wird über 12.000 Quadratmeter Verkaufsfläche, ein 2.000 Quadratmeter großes Sicherheitstrainingszentrum inklusive Schusskanal, eine 1.000 Quadratmeter zählende Eventfläche, einen Indoor-Teich, Gastronomie sowie eine Parkgarage verfügen. Neben österreichischen und internationalen Branchenleadern aus den Bereichen Jagd, Freizeit, Sport und Kulinarik sind es regionale Betreiber und Spezialisten, die dem Projekt eine besondere Note verleihen sollen. Für das Projekt zeichnet Gottfried Haas mit seiner OZE – Outdoor Zentrum Errichtungs GmbH & Co KG verant-
Parkplatz Penthouse
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ZT DATENFORUM EGEN, SCHÖNAUGASSE 7, 8010 GRAZ OFFICE@ZT.CO.AT
Die OZE – Outdoor Zentrum Errichtungs GmbH & Co KG plant das erste Outdoor-Center ­Österreichs sowie in einer zweiten Ausbaustufe einen Wasserpark. Das sind bei Weitem nicht die einzigen Entwicklungen in der kleinen burgenländischen Gemeinde.
wortlich. Er erläutert die Motivation für seine Pläne: „Es gibt weder in Österreich noch im Umland ein Outdoor-Center, wie sie in den USA Standard sind. Allerdings haben die amerikanischen Objekte ihren Fokus meist auf Waffen und Schießsport. Wir hingegen werden beim Outlet Center Parndorf den Schwerpunkt mehr auf Outdoor-Sport und Freizeit legen.“ Für das Leasing des Outdoor-­Center Parndorf zeichnen Colliers International und Otto Immobilien verantwortlich. In einer zweiten Ausbaustufe plant Hass einen Wasserpark mit künstlichen Wellen, spektakulären Rutschen, Stand-up-Paddeling-Möglichkeiten, einem Spa-Bereich etc.
„Platzhirsch“ McArthurGlen Stillstand hält in den umfassenden Immobilienmarkt der burgenländischen Gemeinde also keinesfalls Einzug. Es wird darüber hinaus an zwei Fachmarktzentren gearbeitet: Einerseits entsteht der Frunpark Parndorf, andererseits wird das Pado um die Pado Galerien erweitert. „Platzhirsch“ vor Ort ist freilich ein Outlet Center, nämlich das 1998 eröffnete McArthur Glen ­Designer Outlet Parndorf, das erst vor zwei Jahren um dreißig Shops wuchs. Auch das dortige zweite Outlet Center, das ­Fashion Outlet Parndorf, wurde erweitert. Damit nicht genug, vermeldete im vergangenen Juni das Hotel Pannonia die Fertigstellung von achtzig weiteren Zimmern. Schließlich gilt es, die vielen Shopper zu beherbergen.
B U N D E SL Ä N D E R FO RU M T I RO L
IM WESTEN VIEL NEUES Zukunft dem ständigen Wohnbedarf zu einem angemessenen Preis zuzuführen. Dies dadurch, dass die Immobilie nur mehr einem genehmen Interessentenkreis anzubieten ist und dies verpflichtend. Verständlich, dass dagegen informierte Bürger, die Wirtschaft, der Handel und die Industrie Sturm laufen. Wenngleich gegenwärtig Verfassungsrechtler und Europarechtsexperten vor diesem Schritt der Landesregierung warnen, bleibt abzuwarten, inwieweit die Landesregierung diesen Warnungen folgen wird bzw. durch welches Modell sie dieses ersetzen möchte. Das Ziel der vom Land Tirol veröffentlichten Agenda 2013, nämlich: „Im Wohnbau sollen aktuelle und künftige Anforderungen verstärkt berücksichtigt werden“, wird jedenfalls so nicht erreicht. Es ist zu hoffen, dass am Ende des Tages die Vernunft siegt und das Land Tirol Rahmenbedingungen für eine Mobilisierung der verfügbaren Baulandressourcen setzt, statt die Bürger durch wertevernichtende Gesetze zu belasten und den geplanten Bürokratieabbau ins Gegenteil zu verkehren, meint die Fachgruppe Tirol. © gettyimages/szaffy.
Nur leider für die Immobilien- und Bauwirtschaft nichts Erheiterndes. So hat mit Beginn 2019 die Tiroler Landesregierung ein „Reformpaket Wohnen“ in Angriff genommen. Ziel war, Wohnen in Tirol leistbarer zu machen. Unterdessen wurden sowohl die Tiroler Raumordnung als auch die Tiroler Bauordnung novelliert. Zum Leidwesen der Wirtschaft jedoch, ohne Änderungs- und Verbesserungswünsche der Experten zu berücksichtigen. Herausgekommen ist ein deutliches Mehr an Bürokratie und ein Nichts an Baulandmobilisierung, meint die Fachgruppe Tirol der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Der Fokus lag bei der Erweiterung von Vorbehaltsflächen auf bereits gewidmetem Bauland und einer verklausulierten Regelung für KFZ-Stellplätze im Handel. Als weiteres Vorhaben steht das sogenannte „Interessentenmodell“ bei der noch vorzunehmenden Novelle des Tiroler Grundverkehrsgesetzes an. Das „Interessentenmodell“ hat zum Inhalt, jeglichen grauen Grundverkehr (Häuser, Grundstücke, Wohnungen, Reihenhausteile) in
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Bauträger | Immobilienmakler | Hausverwaltungen
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Die „Lenau Terrassen“: Eine 75 Quadratmeter große Wohnung im zwölften Stück mit einer zwanzig Quadratmeter großen Terrasse kostet 1.109 Euro Miete im Monat.
Linz, deine neuen Wohnhochhäuser In der oberösterreichischen Landeshauptstadt zeichnet sich ein Trend zum Wohnen in luftigen Höhen ab. In der Grünen Mitte Linz an der Kreuzung Lastenstraße und Edeltraud-Hofer-Straße erhebt sich ein 18-geschoßiges Gebäude mit markanten Terrassen: Die „Lenau Terrassen“, die seit Oktober 2019 bezugsfertig sind. Neben den 167 Zwei- und Dreiraumwohnungen mit Größen zwischen 47 und 75 Quadratmetern befinden sich auf der Nutzfläche von fast 15.000 Quadratmetern ein Supermarkt im Erdgeschoß sowie eine Tiefgarage mit 195 PKW-Stellplätzen. Das von Stögmüller Architekten geplante Projekt der Erste Immobilien KAG will Wohnen mit urba­nem Flair bieten und ab dem fünften Stockwerk eine unverbaute Aussicht über ganz Linz bis zum Pöstling- und Pfenningberg. Für die Vermarktung der Wohnungen zeichnen Real 360 Immobilien und Projektas Immobilien verantwortlich. Die „Lenau Terrassen“ sind das zweite Wohnhochhaus, das innerhalb kurzer Zeit in der oberösterreichischen Landeshauptstadt fertiggestellt wurde; nach dem Lux Tower im Bahnhofsviertel und früher als der noch in Bau befindliche Bruckner Tower in Urfahr. Mario Zoidl, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Oberösterreich, spricht bereits von einem Trend zu Wohnhochhäusern in Linz. Und weiter: „Diese geplanten und bereits gebauten Hochhäuser entsprechen genau meinen Forderungen an die Raumordnung beziehungsweise Bau-
ordnung – ‚Mut zur Höhe‘. Bauland ist im urbanen Bereich ein knappes Gut, das sich lediglich nach oben ausweiten kann. Eine Stadt wie Linz verträgt das ganz gut, da die Infrastruktur wie Straßen, öffentliche Verkehrsmittel, Nahversorger bereits vorhanden sind. Der Trend an sich ergab sich durch den stetig wachsenden Wohnungsbedarf, sowohl im Miet- als auch im Eigentumssektor.“
Moderne Wohnform Die „Lenau Terrassen“ sind ausschließlich im Mietsegment angesiedelt. Sie sollen Wohnen in luftiger Höhe für Interessenten realisieren, die derzeit nicht vorhaben, sich Eigentum anzuschaffen oder eine zentral gelegene Wohnung auf Zeit suchen. Die Ausstattung entspricht dem gehobenen Standard. Sämtliche Einheiten bieten Loggien, Balkone oder Terrassen mit 14 bis 36 Quadratmetern, auf denen Urban Gardening möglich ist. Ein Preisbeispiel: Eine 75 Quadratmeter große Wohnung im zwölften Stück mit einer zwanzig Quadratmeter großen Terrasse kostet 1.109 Euro Miete im Monat. Der genannte Bruckner Tower, der sich mit seinen 31 Obergeschoßen im Stadtteil Urfahr gerade in Bau befindet, bietet Einbis Vier-Zimmer-Apartments mit 32 bis 139 Quadratmetern, mit Balkonen. Der Verkaufsstart erfolgte im Mai letzten Jahres. Sämt-
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B U N D E SL Ä N D E R FO RU M O B E RÖST E R R E I CH
← Im Linzer Stadtteil Urfahr entsteht auf dem ehemaligen A ­ real der Anton-Bruckner-Privatuniversität gerade der 31 Ober­ geschoße zählende Bruckner Tower.
liche 78 Wohnungen des fertiggestellten, 21 Stockwerke zählenden Lux Tower in der Coulinstraße sind derweil bereits veräußert. Eine Frage drängt sich auf: Die Wiener mussten erst – erneut – „lernen“, in Wohntürmen zu leben. Sind die Linzer diesbezüglich aufgeschlossener? Zoidl relativiert: „Aufgeschlossener möglicherweise, wenngleich Hochhausprojekte in der oberösterreichischen Landeshauptstadt nicht immer nur positiv gesehen und aufgenommen wurden. Jedoch in Zeiten, in denen Baugrund wie erwähnt Mangelware ist, muss man sich mit anderen, modernen Wohnformen befassen. Ob sich Eigentümer oder Mieter in einem Wohnturm wohlfühlen, hängt in vielen Fällen mit der Betreuung des Objektes zusammen, und da sind unsere gewerblichen Hausverwalter in allen Belangen wahre Spezialisten.“
Gute Chancen auf Linzer Wohnimmobilienmarkt Insgesamt räumt Fachgruppenobmann Zoidl diesen Hochhäusern auf dem Linzer Wohnimmobilienmarkt sehr gute Chancen ein. Schließlich sei die Nachfrage im Eigentumssegment im urbanen Bereich sowohl für den Eigengebrauch als auch zur Anlage ungebrochen. Das, obwohl die Preise relativ hoch sind, was durch
kleinere Wohnungsgrößen kompensiert wird. Stichwort: Mikro-­ Flats. Allerdings verlängert sich bei Hochhäusern die Vermarktungsdauer etwas, weil viele Wohnungen auf einem kleinen Bereich eine längere Absatzzeit benötigen. „Im Mietmarkt sehe ich die Situation ähnlich positiv, da der Bedarf – bei einem Zuzug von 2.000 Personen jährlich – vorhanden ist. Es braucht gute Entwicklungskonzepte, denn es möchten immer mehr Menschen in der Stadt wohnen. Gerade Linz hat in dieser Angelegenheit in unterschiedlichen Vierteln viel zu bieten.“ Die neuen Hochhäuser inkludiert gestaltet sich der Linzer Wohnimmobilienmarkt nach Ansicht des Fachgruppenobmanns generell gut, wenn auch nicht jeder Angebotspreis, ob im Eigentum oder Miete, bezahlt wird. Die Stadt habe die gleichen Themen wie andere größere Städte in Österreich. Sprich, bei Altbauten mit Mietzinsbeschränkungen rentieren sich Generalsanierungen leider häufig nicht, weil die Mieten die Sanierungskosten langfristig nicht decken würden. Es wird daher in vielen Fällen abgerissen und neu gebaut, um die Gestehungskosten wirtschaftlich positiv abbilden zu können.
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„Ob sich Eigentümer oder Mieter in einem Wohnturm wohlfühlen, hängt in vielen Fällen mit der Betreuung des Objektes zusammen.“
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Mario Zoidl, Fachgruppenobmann Oberösterreich
forum OIZ | 17
Klare Sache Leistbares Wohnen zählt gleich nach der Einkommensfrage zum wichtigsten Thema aller Österreicherinnen und Österreicher. Die Antworten der politischen Parteien – allesamt vor der Wahl in Wordraps von Medien dazu befragt und in übersichtlichen Tabellen auch dargestellt – zeigen, dass die Politiker selbst zwar alle als Eigentümer oder Mieter davon betroffen sind, aber in Wahrheit keine Ahnung von den tatsächlichen Problemen haben. Es liest sich, bei allen ausnahmslos, als hätte man schnell bei der parteinächsten Interessengruppierung einmal über deren Wohnbaupapier darüber gelesen, um wenigstens irgendeinen Sager bei der Hand zu haben. Und es zeigt meiner Meinung nach leider auch, wie wenig die echten Bedürfnisse der Bevölkerung bei allen Spitzenkandidaten zählen. Wo bleibt die sachliche Diskussion? Etwa die Frage, wie zukünftig mit öffentlichen Steuergeldern errichteter Wohnraum vergeben werden soll? Wa­rum werden Sozialleistungen immer nur für die Dauer der Bedürftigkeit des Einzelnen vergeben, sozialer Wohnraum aber nicht? Oder Diskussionen zu kurz- und langfristigen Vermietungen. Unbefristete Mietverträge sind in vielen Einzelfällen oftmals um ein Vielfaches attraktiver für Konsumenten als eine Eigentumswohnung. Ein Pärchen, das sich in der Wiener Vorstadt eine unbefristete, geräumige Altbauwohnung anmietet, wird kaum Anreize haben, sich in Zeiten wie heute für eine Eigentumswohnung auf der
Wiener Wiese zu verschulden. Es müsste die Lage aufgeben und die geschützten Mieterrechte gegen Eigentümerpflichten eintauschen. Und selbst mit elterlicher Startkapitalspritze wäre ein Eigenheim in der Stadt zu teuer im Vergleich zur Mietwohnung. Was bringt es langfristig tatsächlich, wenn man einen ganzen Berufsstand, nämlich den der Makler, mit einem Beschluss in Nöte bringt? Wie würde beispielsweise Wien aussehen, wenn Politik, Wirtschaft und Umweltexperten einen gemeinsamen Aktionsplan für Bauen und Wohnen erarbeiten würden? Einen Plan, der alle Interessen berücksichtigt und Brücken baut, statt Gräben schafft? Welche Maßnahmen braucht es, um Klimaziele zu erreichen? Wir wissen ja, dass Neubauten alleine das Problem nicht lösen. Welche Sanierungsanreize können geschaffen werden? Wie können wir die Gräben zwischen Anrainern und Nachverdichtungsplänen überbrücken? Was braucht es, um Beamte zu motivieren, mutige Entscheidungen zu mehr Grün, mehr Höhe und mehr Dichte zu treffen. Welche mietrechtlichen Regelungen schaffen Sanierungsanreize und Fairness für jede Seite, Vermieter wie Mieter? Sie wissen, ich könnte die Liste endlos fortsetzen. Zugegeben: Die politischen Zeiten sind aktuell tatsächlich schwerer als sonst. Wir befinden uns in einer echten Zeit der Veränderung. Glaubt man unseren Klimaexperten, wird Österreich in
Hans Jörg ­Ulreich ist Berufsgruppen­ sprecher der ­österreichischen ­Bauträger.
20 bis 30 Jahren nicht mehr das Land sein, wie wir es kennen. Nicht nur unser Klima betreffend, sondern in jedem einzelnen Lebensbereich. Flüchtlinge, Spesenabrechnungen, rechts oder links, liebe Leserinnen und Leser, sind keine echten Probleme, sondern reine Ablenkungsmanöver. Wir brauchen sachliche, keine ideologischen Lösungen. Alles andere bringt uns nicht weiter, egal welche Parteien zukünftig regieren. Ihr Hans Jörg Ulreich
ÖSTERREICHISCHE IMMOBILIEN ZEITUNG RECHT & SERVICE 10/2019
25 Neues vom OGH Die aktuellsten Fälle im Überblick.
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Die Nationalratswahl 2019 ist geschlagen, und sie brachte ein in dieser Dimension nicht wirklich erwartbares Ergebnis. Es gibt zwei klare Wahlsieger: die ÖVP und die Grünen. Die Analyse der Wählerströme ergibt ein deutliches Bild. Die ÖVP konnte von den internen Querelen der FPÖ profitieren, deren Wähler in Scharen zu den Türkisen sowie ins Lager der Nichtwähler übergelaufen sind. Für die ÖVP als mit Abstand stimmenstärkste Partei folgt damit auf die Wahl die Qual der Wahl, also die Frage, mit wem sie in Zukunft eine Regierung bilden möchte. Echten Regierungsverhandlungen gehen zunächst aber immer sogenannte Sondierungsgespräche voraus. Welche Partnerschaft sich auch immer ergeben mag – eine Liebeshochzeit, wie noch nach der letzten Wahl 2017, wird es dieses Mal mit Sicherheit nicht. Zu tief ist das gegenseitige Misstrauen der handelnden Personen. Sei es aufgrund der Vorkommnisse der Vergangenheit, oder sei es, weil sich die Partner noch zu fremd sind, um sich entsprechend vertrauen zu können. Ausgehend von dieser ein wenig abstrakten Analyse der Koalitions-Möglichkeiten, möchte ich auf das für unsere Unternehmen zentrale Thema Wohnbaupolitik zu sprechen kommen. War ich vor gut zwei Jahren ob der paktierten Maßnahmen im ­türkis-blauen Regierungsübereinkommen geradezu ­euphorisch, so ist dieser Euphorie aus vielerlei Gründen Ernüchterung gewichen. Zunächst hätte diese Koalition mehr als genug Zeit gehabt, um einige der versprochenen und für die Branche wichtigen Maßnahmen umzusetzen. Zum anderen wurde mein Grundvertrauen in die Arbeit der ÖVP durch die Ankündigung, das Bestellerprinzip bei Maklern nach deutschem Vorbild einführen zu wollen, gehörig erschüttert. Ich möch-
te mich an dieser Stelle bei meinem Team im Fachverband und bei allen, die ihre persönlichen Kontakte dafür genutzt haben, um auf die vernünftigen Kräfte in der ÖVP einzuwirken, ganz herzlich bedanken. Gemeinsam ist es uns gelungen, eine durchaus im Raum stehende Ho-Ruck-Aktion im Parlament knapp vor der Wahl zu verhindern. Dennoch ist die Gefahr alles andere als gebannt. Zwar verfallen alle diesbezüglichen Anträge mit Ende der Gesetzgebungsperiode, jedoch hat die Volkspartei ein Bekenntnis abgelegt, das Bestellerprinzip in der kommenden Periode umsetzen zu wollen. Wie könnte aber alternativ eine Zusammenarbeit zwischen der ÖVP und links der Mitte aussehen? Mit einer in die Zukunft gerichteten Wohnbaupolitik ist bei diesen Varianten wohl nicht zu rechnen. Die vormals Große Koalition ist bekanntlich daran zerbrochen, dass ihr die Kompromissfähigkeit abhandengekommen ist. Und selbst wenn die beiden Parteien diese Fähigkeit wiedererlangen könnten, wie würde dann etwa im Wohnrecht ein derartiger Kompromiss aussehen? Wo gebe es Schnittmengen zwischen der Forderung nach mehr Markt auf der einen, und jener nach mehr Regulierung auf der anderen Seite? Rot und Schwarz konnten zumindest beim Mietrecht keine ausreichenden Überschneidungen finden – die Verhandlungen sind bekanntlich geplatzt. Bei einer Regierungsbeteiligung der Grünen würde es wohl nicht anders aussehen. Egal wer letztlich die wohnpolitische Linie in unserem Land vorgibt, als Fachverband werden wir unser Möglichstes tun, um die Interessen unserer Mitgliedsbetriebe bestmöglich zu vertreten und uns weiterhin aktiv in die Verhandlungen einbringen. Zuletzt konnten wir ja die notwendige Überzeugungsarbeit leisten – Forderungen, wie die Einführung eines
„War ich vor gut zwei Jahren ob der paktierten Maßnahmen im türkis-blauen Regierungsübereinkommen geradezu euphorisch, so ist dieser Euphorie aus vielerlei Gründen Ernüchterung gewichen.“ Mag. Georg Edlauer ist Obmann des ­Fachverbands der Immobilien- und ­Vermögenstreuhänder.
marktkonformen Mietzinsbildungssystems, die Neuregelung der Eintrittsrechte oder jene nach steuerlichen Anreizen für Investitionen in Neubau und Sanierung haben es bekanntlich ins Regierungsprogramm geschafft. Diese und andere Maßnahmen haben natürlich nichts an Bedeutung verloren. Wir werden daher mit allen Parteien das Gespräch suchen und versuchen, sie von der Sinnhaftigkeit unserer Ideen zu überzeugen. Ihr Georg Edlauer
Rechtsfragen aus der Praxis Wird der BTVG-Treuhänder dem Erwerber gegenüber bereits bei Zahlungen vor Fälligkeit oder erst bei Uneinbringlichkeit der Forderung schadenersatzpflichtig? Vorrangiges Ziel des BT VG1 ist die Stärkung des Konsumentenschutzes und zwar primär die Absicherung des Vorauszahlungsrisikos. So hat der Bauträger Sorge zu tragen, dass es zu keinem Verlust2 der vom Erwerber im Rahmen des Bauträgervertrags geleisteten Zahlungen3 kommt. Von diesen Bestimmungen kann – wenn der Erwerber Konsument ist – zu dessen Nachteil nicht abgewichen werden4. Die Ansprüche des Bauträgers werden erst5 fällig, wenn und soweit die vorgesehenen Sicherungen des Erwerbers vorliegen. Dies bedeutet, dass im jewei-
ligen Zahlungszeitpunkt stets ein Sicherungsmodell gewährleistet sein muss. Vor Herstellung der Sicherung durch den Bauträger werden die Zahlungen des Erwerbers aus dem Bauträgervertrag nicht fällig. Der Erwerber kann daher alle Leistungen, die er oder der Treuhänder für ihn entgegen den Bestimmungen des BT VG erbracht hat, zuzüglich gesetzlicher Zinsen, zurückfordern. Der Bauträger ist überdies verpflichtet, spätestens bei der Unterfertigung des Bauträgervertrags einen Treuhänder zu bestellen. Der Treuhänder hat außer den Verpflichtungen aus diesem Bundesgesetz, aus anderen Vorschriften oder aus dem Vertrag, insbesondere die Pflicht, die Erfüllung der Sicherungspflicht des Bauträgers zu überwachen und dem Erwerber über die von ihm entgegengenommenen Zahlungen entweder laufend, mindestens aber jährlich nach Abschluss des Ka-
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Der Bauträger ist verpflichtet, spätestens bei der Unterfertigung des Bauträgervertrags einen Treuhänder zu bestellen.
© Ing. Udo Schlögl
An die Fachgruppe Wien werden im Rahmen der fachspezifischen Beratungstätigkeit immer wieder branchenrelevante Fragestellungen herangetragen. Mag. Rudolf North, Geschäftsführer der Fachgruppe Wien, antwortet.
lenderjahrs spätestens zum 31. Jänner des Folgejahrs Rechnung zu legen. Bei der grundbücherlichen Sicherstellung hat der Treuhänder die vertraglichen und grundbuchsrechtlichen Voraussetzungen, z. B. das Vorhandensein von Freistellungsverpflichtungen der Hypothekargläubiger, zu prüfen, weiters zu überwachen, ob die Sicherung, die vom Bauträger angeboten wird, tatsächlich „tauglich“ ist und bleibt. Weiters hat er den Erwerber bei der Einhaltung des Ratenplans durch Überwachung des Baufortschritts zu unterstützen. Die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG ist für den Erwerb von WE grundsätzlich eine ausreichende bücherliche Sicherstellung. Dies bedeutet aber nicht, dass diese Anmerkung für sich genommen ausreichend ist: Vielmehr stellt sie nur ein Element der Sicherung dar, zu dem zahlreiche weitere, wie insbesondere die Einhaltung des Ratenplans, das Vorliegen der behördlichen Genehmigungen, der Besitz einer zur grundbücherlichen Durchführung des Rechtserwerbs geeigneten Titelurkunde sowie die Sicherstellung der Lastenfreiheit, gehören. Der „erste Euro“ darf also erst ausgezahlt werden, wenn all diese Voraussetzungen erfüllt sind. Fehlt es auch nur an einer einzigen Voraussetzung, so ist
das grundbücherliche Sicherungsmodell nicht verwirklicht, alle Zahlungen des Erwerbers werden nicht fällig. Die Sicherungspflicht des Bauträgers endet gemäß § 7 Abs 5 BTVG erst mit Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung. Beim grundbücherlichen Sicherungsmodell bei beabsichtigter Begründung von Wohnungseigentum hat der Treuhänder daher jedenfalls Erklärungen (einschließlich grundbuchsfähige Löschungserklärungen) jener Pfandgläubiger einzuholen, deren Grundbuchsrang dem Rang der Anmerkung gemäß § 40 Abs 2 WEG vorangeht. Der Treuhänder muss daher vor der ersten Auszahlung einer Rate im Besitz einer derartigen ­Löschungserklärung der Bauträgerfinanzierungsbank sein, die auch eine Aufsandungsklausel enthält. Zu den behördlichen Genehmigungen, die daneben vorliegen müssen, ge-
hört nicht nur die Baugenehmigung, sondern alle zur Einverleibung des Erwerbers notwendigen behördlichen Genehmigungen, wozu auch eine allenfalls erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung zählt. Was die Baugenehmigung betrifft, kann allerdings gemäß § 10 Abs 3 BTVG die Fälligkeit der ersten Rate – auch ohne Vorliegen einer Baugenehmigung – bereits vor Baubeginn vereinbart werden, wenn aufgrund des hohen Werts der zu bebauenden Liegenschaft die grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbers bereits eine ausreichende Sicherheit bietet. Wenn der Treuhänder Zahlungen vor Fälligkeit weiterleitet, wird er dem Erwerber gegenüber schadenersatzpflichtig. Der Schaden des Erwerbers liegt bereits im Verlust der vorgeschriebenen Sicherheit durch Verminderung des Treuhand­ erlags und tritt nicht erst in dem Zeit-
punkt ein, in dem endgültig feststeht, dass die Forderung uneinbringlich ist. Dabei ist es unerheblich, ob den vorzeitigen Zahlungen ohnehin ein ausreichender Gegenwert in Form bisher erreichter Bauleistungen gegenübersteht, solange nicht feststeht, dass der Bauträgervertrag endgültig nicht mehr erfüllt werden kann. Eine Auszahlung ist überdies unzulässig, wenn vom Treuhänder lediglich ein Sammel-Anderkonto, anstatt getrennter Anderkonten für jeden Erwerber, geführt wird.
1 Bauträgervertragsgesetz 2 § 7 BTVG 3 Mit Ausnahme seiner Zahlungen für ­Abgaben und Steuern sowie für die Kosten der Vertrags­errichtung und -abwicklung. 4 § 1 Abs 2 BTVG 5 § 7 Abs 4 BTVG
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Vernunft vor wahltaktischem Kalkül Wenn ich in der letzten Ausgabe in der OIZ zum Thema Bestellerprinzip mit der Überschrift „Wahltaktische Überlegungen vor Vernunft“ Stellung genommen habe, so entspricht die jetzige Situation der aktuellen Überschrift. Die behaupteten Vorteile der Politik, aber die tatsächlichen Nachteile eines Bestellerprinzips für unsere Berufsgruppe, aber auch für Mietinteressenten, brauche ich nicht nochmals zu beschreiben. Diese Fakten wurden vom Fachverband bzw. von den Fachgruppen, vom ÖVI und von mir schon des Öfteren erläutert. Warum nunmehr doch der Eindruck entstanden ist, dass die Vernunft vor wahltaktischem Kalkül gesiegt hat, erklärt sich aus dem Geschehen der letzten Wochen. Als am 19. 08. 2019 zu aller Überraschung die ÖVP das Bestellerprinzip öffentlich kundgetan hat, haben wir daraufhin sehr intensiv mit den Vertretern der politischen Parteien Kontakt aufgenommen. Es wurden zahlreiche Gespräche und Telefonate geführt. Wir mussten allerdings auch zur Kenntnis nehmen, dass das Bestellerprinzip grundsätzlich politische Absicht ist. Wir haben den Politikern ein Alternativkonzept mit Argumenten und einen Factencheck übermittelt. Bedauerlicherweise war der Politik unser Alternativkonzept nicht weitreichend genug. Sobald bekannt war, dass es noch eine Sondersitzung des Nationalrates am 19. 09. 2019 geben wird, haben wir nochmals mit den politischen Vertretern intensive Gespräche und Telefonate geführt, um zu verhindern, dass der altbekannte Antrag der
Von Arno Wimmer.
SPÖ, der die Einführung des Bestellerprinzips nach deutschem Muster, allerdings für Miete und Kauf, eine Mehrheit findet und beschlossen wird. Aufgrund unserer sehr intensiven Bemühungen ist es gelungen, dass in dieser Nationalratssitzung der Antrag der SPÖ mit den Stimmen der ÖVP, FPÖ und NEOS abgelehnt wurde. Seitens der ÖVP wurde ein Entschließungsantrag eingebracht, dass ein Bestellerprinzip für die Vermittlung von Wohnungsmieten vorsieht, dass eine moderne, sachgerechte und gesamthafte Lösung beinhaltet. In diesem Sinne hoffen wir, dass die wirtschaftlichen Interessen unserer Berufsgruppen ausreichend Berücksichtigung finden. Es ist auch davon auszugehen, dass diese weiteren Gespräche bereits in der nächsten Zukunft stattfinden werden. Unabhängig von dieser Diskussion zum Bestellerprinzip hat der Fachverband den Auftrag erteilt, eine Evaluierung der Studie „Zufriedenheit mit und Erwartungen an Makler“ durchzuführen. Eine derartige Studie wurde bereits im März 2017 vom Unternehmen Marketagent erstellt. Noch zeitgereicht zur heißen Diskussionsphase betreffend Bestellerprinzip wurden uns die aktuellen Ergebnisse bekannt gegeben. Sehr erfreulich ist die Tatsache, dass 81,8 Prozent jener Kunden, die mit einem Immobilienmakler ein Immobiliengeschäft abgewickelt haben, diesen Makler weiterempfehlen. Dies zeigt, dass ein sehr hoher Prozentsatz mit den Leistungen des Maklers zufrieden ist, andern-
Arno Wimmer ist Berufsgruppen­ sprecher der Österrei­ chischen Immobilien­ makler.
falls wohl kaum eine Weiterempfehlung zu erwarten ist. Die Tatsache, dass 18,2 Prozent den Makler nicht weiterempfehlen wollen, zeigt die Notwendigkeit, dass wir weiterhin sehr intensiv bemüht sein müssen, dass unsere Ausbildungs- und Qualitätsmaßnahmen verbessert werden und dass diese auch genutzt werden. Es muss uns aber auch klar sein, dass eine 100-prozentige Zufriedenheit nicht möglich ist, aber unser Bemühen sollte dahin gehen, dass der Prozentsatz jener, die den Makler nicht weiterempfehlen, noch geringer wird. Dieses Ergebnis zeigt aber auch, dass jene Kunden, die mit einem Makler bereits ein Immobiliengeschäft abgewickelt haben, einen wesentlich besseren Eindruck haben, als die breite Masse der Bevölkerung, die keinen Kontakt mit einem Makler hat und sich aus nicht oder weniger erklärlichen Gründen dem Makler gegenüber distanziert verhält. Es wird daher verstärkt unsere Aufgabe, aber auch die jedes einzelnen, sein, unsere Dienstleistungen und die Qualität unserer Leistungen in den Vordergrund zu stellen. Auch unter dem Aspekt der aktuellen Diskussion betreffend das Bestellerprinzip ist es wichtig, dass wir nachhaltig auf unsere Dienstleistungen verweisen.
Neues vom OGH In den vergangenen Wochen hat der Oberste Gerichtshof einige für die Immobilienbranche ­relevante Grundsatzentscheidungen getroffen.
Vorweg zugesprochene Reparaturkosten sind ein Vorschuss. Dem Werkbesteller soll damit eine Sanierung ermöglicht werden, ohne auf eigenes Kapital greifen zu müssen. Wer nicht reparieren lässt, muss den Vorschuss (teilweise) zurückzahlen. Behalten werden darf nur jener Betrag, um den der objektive Wert der Sache (oder Leistung) durch den Mangel oder die Beschädigung vermindert wurde. Die klagende GmbH verweigerte – nach Herstellung von Estrich und Beschichtungen in den Betriebsräumen des beklagten Landwirts vor rund zehn Jahren – deren Verbesserung. In einem Vorprozess wurden dem Landwirt – nach Begutachtung der (bis heute nicht behobenen) Mängel – die für die Mängelbehebung erforderlichen Kosten zugesprochen und in der Folge bezahlt. Die GmbH begehrt nun die Rückzahlung, weil der Beklagte die Mängel bisher weder saniert hat, noch beabsichtigt, dies zu tun. Der Beklagte meint, er dürfe den zugesprochenen Betrag unabhängig von einer Mängelbehebung behalten. Die Vorinstanzen wiesen das Klagebegehren ab. Das Berufungsgericht vertrat die Auffassung, es sei in den Entscheidungen im Vorprozess nicht auf eine bloß vorschussweise Gewäh-
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rung eingegangen worden, sondern der Geldbetrag „unbedingt“ zugesprochen worden. Der Oberste Gerichtshof korrigierte diese Ansicht und hob die Urteile der Vorinstanzen zur neuerlichen Entscheidung auf (OGH 1 Ob 105/19a; 29.08.2019). Ein Werkunternehmer, der mangelhaft arbeitet und die Verbesserung verweigert, muss dem Werkbesteller einen Vorschuss für die Sanierung zahlen. Ein Ersatz von Kosten einer gar nicht beabsichtigten (rein fiktiven) Reparatur steht hingegen nicht zu, weil dies der Aus-
Tag der Facility- und Gebäudemanager/innen 12.11.2019 | SK Rapid Allianz Stadion | Wien
tuv-akademie.at/tag-der-facilitymanager
Programm-Highlights O Blackout – ohne Vorsorge in die Katastrophe O Vision: „FM 2030“ O Betreiberverantwortung & Prüfpflichten O Brandschutz O Spiel- und Freizeitgeräte O Facility Management bei Rapid Mit Herbert Saurugg (Experte für lebenswichtige Infrastrukturen), Manuel Radauer (IFMA Austria), Bernd Kreuzinger (Direktor Stadionmanagement Rapid), Sachverständigen des TÜV AUSTRIA sowie weiteren Expertinnen und Experten. OIZ | 25
gleichsfunktion des Schadenersatzrechts widerspricht. Wird Deckungskapital für eine noch nicht durchgeführte Reparatur gewährt, handelt es sich im Regelfall um einen zweckgebundenen Vorschuss, für den der Empfänger verrechnungspflichtig ist; einer ausdrücklichen Bezeichnung „als Vorschuss“ bedarf es nicht. Das im Vorprozess ergangene Urteil ist nicht – ohne Grund – so auszulegen, dass es von der herrschenden Rechtsprechung abgeht. Aus seinem Gesamtzusammenhang ergibt sich die Auferlegung der Zahlung eines Vorschusses. Der Werkbesteller soll mit diesen Mitteln aber auch tatsächlich verbessern (lassen). Unterbleibt die Reparatur, muss er – weil mit der Zahlung des Vorschusses gleichzeitig die durch eine Beschädigung oder einen Mangel verursachte Wertminderung abgedeckt wird – jedoch nur die darüber hinausgehende Differenz zurückzahlen; der Besteller ist durch die Zahlung ja nur insoweit ungerechtfertigt bereichert. Die Höhe der Differenz muss hier noch ermittelt werden.
Gemeinsamer Hausbau von Lebensgefährten Wird auf der einem Lebensgefährten gehörenden Liegenschaft von beiden Lebensgefährten ein Haus (fertig) gebaut, so kann zwischen ihnen insofern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesbR) bestehen. Liegt eine solche vor, so ergibt sich aus ihr ein Rechtsgrund zur Benützung, der einem Räumungsbegehren nach Auﬂösung der Lebensgemeinschaft entgegensteht. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Liegenschaft bloß zum Gebrauch in die GesbR eingebracht wurde. Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Räumung und Übergabe des Hauses. Sie sei Alleineigentümerin der Liegenschaft, die Lebensgemeinschaft sei aufgelöst. Der Beklagte wendete insbesondere ein, er habe gemeinsam mit der Klägerin konkludent zur Finanzierung, Fertigstellung und Erhaltung des Hauses eine GesbR gegründet. Der Räumung stehe entgegen, dass noch keine Aufteilung des Gesellschaftsvermögens stattgefunden habe. Das Erstgericht gab der Klage statt. Es stellte einen Sachverhalt fest, den es dahin rechtlich beurteilte, dass keine GesbR bestehe. Der Beklagte benütze die Liegenschaft titellos. Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Von der Erledigung der vom Beklagten in seiner Berufung erhobenen Mängel- und Beweisrügen nahm das Berufungsgericht Abstand. Es müsse nicht abschließend geklärt werden, ob zwischen den Streitteilen eine GesbR gegründet worden sei. Mit der Auflösung der Lebensgemeinschaft wäre nämlich die allenfalls gegründete GesbR jedenfalls aufgelöst. Nachdem der Beklagte nicht im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen worden sei, sei davon auszugehen, dass die Liegenschaft der Klägerin lediglich zum Gebrauch in die allfällige GesbR eingebracht worden sei. Sie unterläge daher nicht der Vermögensauseinandersetzung. Ihre wei-
Der Lebensgefährte, der Eigentümer des Hauses ist, kann bei Aufhebung der Lebensgemeinschaft die Räumung des Hauses verlangen.
tere Benützung durch den Beklagten erfolge ohne Rechtstitel. Der Oberste Gerichtshof gab der ordentlichen Revision des Beklagten Folge, hob das Berufungsurteil auf und trug dem Berufungsgericht die neuerliche Entscheidung nach Erledigung der Mängel- und Beweisrügen in der Berufung auf (OGH 8Ob49/19t; 24.07.2019). Der Oberste Gerichtshof führte aus: Da mit der Aufnahme einer Lebensgemeinschaft allein keine dinglichen, obligatorischen oder familienrechtlichen Beziehungen entstehen, kann der Lebensgefährte, der Eigentümer des Hauses ist, das die Lebensgefährten bewohnten, jedenfalls bei Aufhebung der Lebensgemeinschaft die Räumung des Hauses verlangen. Eine Ausnahme besteht – abgesehen von Rechtsmissbrauch – nur dann, wenn der andere einen von der Lebensgemeinschaft unabhängigen Rechtstitel besitzt. Ein solcher Rechtstitel kann eine zwischen den Lebensgefährten hinsichtlich des Hauses gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesbR) sein. Liegt eine solche vor, so ergibt sich aus ihr ein Rechtsgrund zur Benützung, der einem Räumungsbegehren entgegensteht. Nur Sachen, die bloß zum Gebrauch („quoad usum“) der GesbR zur Verfügung gestellt wurden, sind sowohl nach der Rechtslage vor als auch nach dem GesbR-Reformgesetz (BGBl I 2014/83) ohne Weiteres an den Lebensgefährten, der sie eingebracht hat, zurückzustellen. Sowohl das alte als auch das neue GesbR-Recht sieht aber auch die Möglichkeit vor, dass eine Sache zum gemeinschaftlichen Eigentum der Gesellschafter („quoad dominium“) oder dem Wert nach („quoad sortem“) in eine GesbR eingebracht wird. Im vorliegenden Fall scheidet eine Einbringung der Liegenschaft zum gemeinschaftlichen Eigentum der Gesellschafter aus, weil hierfür die bücherliche Einverleibung eines Miteigentumsanteils des Beklagten an der Liegenschaft erforderlich gewesen wäre. Es wäre aber eine Einbringung der Liegenschaft dem Wert nach möglich. In diesem Falle würde die Liegenschaft in die Liquidationsmasse fallen. Bei Vorliegen einer GesbR und
Einbringung der Liegenschaft der Klägerin in diese dem Wert nach wäre damit die Klage – sofern nichts Besonderes vereinbart wurde – mangels Liquidation der GesbR im Sinne des § 1216e ABGB abzuweisen.
Entschädigung für die Enteignung des Geburtshauses von Adolf Hitler Die Entschädigung für die enteignete Liegenschaft, auf der sich das Geburtshaus von Adolf Hitler befindet, ist anhand des Verkehrswerts zu bemessen. Der durch die Enteignung bewirkte Entfall des besonderen Vorteils aus einem mit dem Bund abgeschlossenen Mietvertrag über das Haus ist durch die Enteignungsentschädigung nicht abzugelten. Gemäß dem entsprechenden Bundesgesetz über die Enteignung der Liegenschaft, auf der sich das Geburtshaus von Adolf Hitler befindet, nahm der Bund zur dauerhaften Unterbindung der Pflege, Förderung oder Verbreitung nationalsozialistischen Gedankenguts oder eines bejahenden Gedenkens an den Nationalsozialismus das lastenfreie Eigentum an dieser Liegenschaft in Anspruch. Mit Bescheid des Bundesministers für Inneres wurde die dafür zu leistende Enteignungsentschädigung mit (nur) 310.000 EUR festgesetzt. Aufgrund des Antrags
der enteigneten Eigentümerin auf gerichtliche Neufestsetzung der Entschädigung bestimmte das Erstgericht diese mit rund 1.500.000 EUR, wobei es berücksichtigte, dass der Bund das Gebäude bereits seit längerer Zeit zu für die frühere Eigentümerin wirtschaftlich vorteilhaften Bedingungen gemietet hatte, um eine Nutzung zum Zweck einer nationalsozialistisch geprägten Vereinnahmung zu verhindern. Das Rekursgericht setzte die Entschädigung in Abänderung dieser Entscheidung mit 812.000 EUR fest, weil nur auf den nach marktwirtschaftlichen Prinzipien von Angebot und Nachfrage zu ermittelnden Wert der Liegenschaft abzustellen sei. Der Entfall der besonderen Vorteile der Eigentümerin aus dem bis zur Enteignung bestehenden Mietvertrag mit dem Bund sei bei der Bemessung der Enteigungsentschädigung nicht zu berücksichtigen. Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Entscheidung der zweiten Instanz (OGH 1 Ob 90/19w; 25.06.2019). Dass das Rekursgericht den Entfall der besonderen Vorteile der Eigentümerin aus dem mit dem Bund bestehenden Mietvertrag bei der Bemessung des Verkehrswerts der enteigneten Liegenschaft unberücksichtigt ließ, begegnet im Hinblick auf den Zweck jeder Enteigungsentschädigung, die Vermögensdifferenz auszugleichen, die der Enteignete durch ein ihm abverlangtes Sonderopfer erleidet, keinen Bedenken.
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Immobilienpreisspiegel ­Oberösterreich Im steten Bestreben, den Preisspiegel noch weiter zu verbessern, hat der Fachverband in den Kategorien „Einfamilienhaus/ Reihenhaus/Eigentumswohnung-Erstbezug/gebrauchte Eigentumswohnung“ die Daten noch differenzierter erhoben und aufbereitet. Bisher wurde innerhalb dieser Kategorien nach „Wohnwerten“ (einfach, mittel, gut, sehr gut), also nach Qualitätskriterien bei der Ausstattung in Kombination mit der Lage, unterschieden. Diese Klassifizierung der Ausstattung wird aber noch zusätzlich um Lagekriterien (normale, gute, sehr gute Wohnlage) erweitert. Diese Änderungen bzw. Erweiterungen sollen vor allem dazu dienen, dass der Immobilienpreisspiegel den Immobilienmarkt und zukünftig die Preisentwicklung noch schärfer abbildet. Im heurigen Jahr ist durch die neuen Kategorien nicht überall ein direkter Vergleich innerhalb der Kategorien
mit dem Vorjahr möglich. Um trotzdem einen raschen Überblick zu ermöglichen, hat der Fachverband in dieser Übergangsphase die Datenblätter mit den Werten aus dem Preisspiegel 2013 und 2014 zusätzlich beibehalten. Im nächsten Jahr finden Sie dann wieder wie gewohnt in allen Kategorien einen direkten Vergleich mit dem Vorjahr. In den Tabellen finden Sie die Mittelwerte aus den jeweiligen Kategorien in einer Übersicht. Detaillierte Werte sind in der Broschüre „Immobilienpreisspiegel“ zu finden. Der Immobilienpreisspiegel wird vom Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich erstellt und ist zum Preis von 35 Euro (für Mitglieder der Wirtschaftskammer: 27 Euro zzgl. Mehrwertsteuer und Versandkosten) beim Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreu­ händer unter office@wkimmo.at erhältlich.
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904,30 1.374,30
3.072,02
4,59 4,90
2.015,91
2.405,18
Oberösterreich – Mietwohnungen Bezirk
Oberösterreich – Geschäftslokale
Veränderung in % 1,61
0,35 1,53
-3,86 -8,46
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Richtwerte ab 1. 4. 2002 1. 4. 2002 1. 4. 2003 1. 4. 2004 1. 3. 2005 1. 4. 2006 1. 4. 2007 1. 4. 2008 1. 4. 2009 1. 4. 2010 1. 4. 2012 1. 4. 2014 1. 4. 2017 1. 4. 2019 Burgenland
Verbraucherpreisindex – Monatsziffern 2018/2019 1/2019
7/2019*
9/2018 105,7
8/2019* 106,5
Baukostenindex Wohnhaus- und Siedlungsbau (Gesamtkosten für ganz Österreich, ohne USt.) 2007 ø
BKI 2010 BKI 2015
2015/2016 9/2018 BKI 1990
10/2018 11/2018 12/2018 219,5
6/2019** 7/2019** 8/2019** 222,1
Quelle: Statistik Austria *	Erstellt am: 18. 09. 2019; der Index­stand gilt bis zur Publikation des Indexwerts des folgenden Monats als vorläufige Zahl. **	Erstellt am: 13. 09. 2019; vorläufige Werte T+75 endgültig. Sämtliche Werte sind kaufmännisch gerundet. Beim Vergleich mit früheren Basisjahren sind Rundungsdifferenzen nicht ausgeschlossen. ANZEIGEN
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Erhebliche Produktivitätsprobleme am Bau Die Eindämmung des Preisauftriebs bei den Wohnkosten war im Wahlkampf beherrschendes Thema. An Vorschlägen, dieses Ziel zu erreichen, mangelt es nicht. Möglicherweise sollte der Fokus aber nicht alleine auf die Neuregulierung des Mietmarktes gelegt werden. Vielmehr könnten die Ursachen für die explodierenden Mieten auch in der Entwicklung der Entstehungskosten gesucht werden. Dabei würde man rasch auf einen nur in Fachkreisen diskutierten Missstand aufmerksam werden: die mangelnde Produktivität in der Baubranche. Denn neben der massiven Nachfrage vonseiten institutioneller Anleger und den rasant steigenden Grundstückskosten sind die, infolge fehlender Produktivitätsgewinne, steigenden Baupreise der ursächliche Grund für die Teuerung im Wohnbau. Nominal wuchs die Bauwirtschaft seit 1995 um rund drei Prozent pro Jahr. Der Anstieg war aber ausschließlich preisgetrieben. Die erbrachte Bauleistung entwickelte sich – trotz des Baubooms der letzten Jahre zwischen 1995 und 2018 – sogar negativ. Damit ist die Bauwirtschaft nicht nur der einzige der großen Wirtschaftsbereiche, der Wachstum ausschließlich über Preiserhöhungen realisierte, sondern auch jener, der in den letzten rund 25 Jahren keine Produktivitätsgewinne erzielen konnte. Ganz im Gegenteil, seit Mitte der 90er Jahre verlor die Branche jährlich an Effizienz. Im Durchschnitt sank die Arbeitsproduktivität – bezogen auf die insgesamt geleisteten Arbeitsstunden – um 0,6 Prozent pro Jahr. Für die zweifelsohne unzufriedenstellende Entwicklung der Arbeitsproduktivität in der Bauwirtschaft gibt es eine Reihe von Gründen. Die wohl wichtigsten sind für Studienautor Andreas Kreutzer von der Wiener Niederlassung des Beraternetzwerks Kreutzer Fischer & Partner die mangelnde Industrialisierung und eine im ausführenden Sektor insgesamt innovationsfeindliche Grundhaltung.
Mangelnde Industrialisierung Auf Österreichs Straßen fahren aktuell zwar mehr als 100.000 VW Golf der Baureihe VII, ein und dasselbe Mehrparteienhaus öfter als einmal zu errichten, ist für Architekten, viele Bauherren, aber auch politische Entscheidungsträger jedoch nicht opportun. Wenn es ums Wohnen geht, ist vordergründige Individualität Trumpf, „Losgröße 1“ der Standard. Dabei könnten schon mit klug geplanten Kleinserien im Umfang von rund 100 identischen
Die Bauwirtschaft ist in Österreich der einzige Wirtschaftssektor, der in den letzten rund zwanzig Jahren an Produktivität verlor, zeigt eine aktuelle Studie des Beraternetzwerks Kreutzer Fischer & Partner.
Wohngebäuden die Baukosten um etwa ein Sechstel gesenkt werden, wenn gleichzeitig auch der behördliche Genehmigungsprozess harmonisiert und vereinfacht wird. Österreichweit werden pro Jahr etwa 2.600 Wohngebäude mit mehr als drei Wohneinheiten errichtet. Eine Kleinserie beträfe daher nicht einmal jedes 25. neu errichtete Gebäude. Die Angst vor einem „Einheitslook“ im Wohnbau ist daher völlig unbegründet. Zudem schafft es die Baubranche nicht, die Produktionsprozesse auf den Baustellen entscheidend zu optimieren. Nach übereinstimmenden Ergebnissen unterschiedlicher und unabhängig voneinander durchgeführten Studien, könnte auf Baustellen um gut ein Drittel effizienter gearbeitet werden. Allerdings erschwert auch eine vergleichsweise geringe Planungstiefe und das hierzulande beliebte „baubegleitende Planen“ ein Anheben der Produktivitätspotenziale.
Innovationsfeindliche Grundstimmung Dass die Baubranche selbst zu Innovationen wenig beiträgt, ist hinlänglich bekannt. Innovationen aus der vorgelagerten Baustoffindustrie werden nur zögerlich aufgenommen. Ein anschauliches Beispiel ist etwa der Einsatz von Wohnraumlüftungen mit Wärmerückgewinnung. Obgleich es seit einigen Jahren taugliche Modelle gibt, die direkt mit den Fenstern montiert werden und wodurch man sich den üblichen Installationsaufwand zur Gänze erspart, setzt man nach wie vor auf klassische Systeme, die eine Montage von Lüftungskanälen erfordern.
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Was ist kosten­ lose Immobilien­ bewertung wert? Zahlreiche Plattformen locken verkaufswillige Eigentümer mit gratis Bewertungs-Tools. Was dahinter steckt, und wie Bewertungsspezialisten auf diese Praxis reagieren.
Angesprochen auf Online-kostenlos-Bewertungen wie die des Maklerunternehmens McMakler, wenden Sachverständige beispielsweise ein, man könne dieses Unternehmen gar nicht als Bewertungsanbieter bezeichnen. Denn diese „Bewertung“ habe nicht den Sinn und Zweck, dass eine Bewertung herauskomme, sondern dieses Tool sei generiert worden, um für dieses Makler­unternehmen einen Lead zu generieren. Dabei wolle man bewusst nicht, dass der Wert so genau sei, dass der Kunde bzw. der Anwender den Systembetreiber dann nicht mehr brauche. Es werde zwar durchaus eine Indikation über den Preis am Markt geboten, aber nicht annähernd ein konkreter Wert. Damit der Anwender den Wert erhalte, müsse er seine Kontaktdaten hergeben, somit handle es sich hier um einen Leadgenerator. Jakob Cerbe, Österreich-Geschäftsführer von McMakler, lässt das naturgemäß so nicht stehen: „Wir positionieren uns gezielt zwischen tradierten Maklerbüros und Online-Maklern. Unsere eigenen Makler beraten und begleiten in Deutschland und Österreich Kunden im Verkauf und in der Vermietung vor Ort.“ Unterstützt würden sie dabei von einer Unternehmenszentrale, deren Ziel es sei, die Digitalisierung der Immobilienbranche zu gestalten und anhand von Big Data – „wichtig für Bewertung und Preisentwicklung“ – und eigenen Softwarelösungen die Vermarktung für den Kunden effizienter und transparenter zu gestalten. „Zum Unterschied vom klassischen Makler kommen wir mit dem Kunden in dem Mo-
ment in Kontakt, wo er sich mit dem Verkauf das erste Mal beschäftigt, zum Beispiel eben mit der Frage, was seine Immobilie wert sei“, erklärt Cerbe. In einem Moment also, wo die Entscheidung zu verkaufen vielleicht noch gar nicht gefallen sei. „Und das“, so Cerbe, „ist aus unserer Sicht der perfekte Anknüpfungspunkt für einen Kunden, zumal er zu diesem Zeitpunkt ja auch Interesse an einer Beratung hat. Er möchte informiert und beraten werden. Und hier ist McMakler mit dem starken lokalen Know-how unserer Makler und dem datenbasierten Verständnis für Preisentwicklungen ein möglicher Ansprechpartner.“ Auch die Plattform Immowert123.at bietet kostenlos eine Online-Bewertung an – „in erster Linie, um den Immobilienmakler in Österreich zu unterstützen und zu stärken“, erklärt das Plattform-Team. Die Software selbst sei so konzipiert und entwickelt worden, „dass Makler ein intuitives, einfaches und professionelles Werkzeug erhalten, mit dem sie schnell und professionell eine Immobilienbewertung für ihre Kunden erstellen können; dies stellt auch unser primäres Geschäftsmodell dar“. Interessierten Privatnutzern, die sich vorab unverbindlich informieren möchten, biete man die Möglichkeit, das Programm mit weniger Funktionalität zu testen und bei Gefallen eine detailliertere Bewertung zu erhalten, die dann kostenpflichtig sei. Der Bewertungsalgorithmus der Plattform arbeite nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) und richte sich größtenteils an Kranewitter aus. „Es geht uns darum, den
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Verkehrswert einer Immobilie – also den voraussichtlich zu erzielenden Verkaufspreis – zu ermitteln. Das ist im Liegenschaftsbewertungsgesetz genau definiert und in den meisten Fällen der Wert, den die Kunden für den Verkauf benötigen“, hält Niels Jacobsen von der Geschäftsführung der immoverkauf24 GmbH fest. Man arbeite mit Gutachtern und mit Maklern zusammen und empfehle den Kunden auch Makler. „Und natürlich wollen wir damit auch Geld verdienen“, so Jacobsen, „ich kann aber versichern, dass wir – wie mitunter unterstellt wird – keine Daten unserer Kunden an Makler verkaufen. Unser Ansatz ist der, dass wir nur verdienen, wenn der Kunde zufrieden ist und seine Immobilie verkauft hat. Dann bekommen wir einen Anteil der erzielten Courtage des Maklers ab.“ Das habe für den Kunden den Vorteil, „dass wir einen Anreiz haben, nur seriöse Makler zu empfehlen.“
„Unsere eigenen Makler beraten und begleiten in Deutschland und Österreich Kunden im Verkauf und in der Vermietung vor Ort.“ Jakob Cerbe, Österreich-Geschäftsführer von McMakler
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„Am Grundbuch führt kein Weg ­vorbei“ Für eine saubere Immobilienbewertung ­müssen geschulte Mitarbeiter pro Jahr bis zu 120.000 Kaufverträge lesen und auswerten. Das bedeutet einen sehr hohen Kostenfaktor, ­weshalb es in diesem Bereich nur wenige ­Anbieter gibt.
„Wir sind vorwiegend Datenbereitsteller für die Immobilienbewertung.“ Andreas Millonig, ImmoUnited
© MMOunited
Dieter Leitner, Prokurist und Geschäftsführer der Grazer ZT datenforum eGen, katalogisiert das Thema Immobilienbewertung – „mittlerweile eine der wichtigsten Dienstleistungen von uns“ – gerne in zwei Bereiche: „Man muss sich der Datengrundlage selbst widmen und auch der Art der Dienstleistungen.“ Wobei das komplexe Thema der Datengrundlage im Wesentlichen zwei Herangehensweisen umfasse: „Einige Unternehmen scrapen einfach Immobilieninserat-Plattformen und ziehen als Datengrundlage die Angebotspreise heran. Oder man macht es wie wir und die ImmoUnited ­(Roland Schmid Group) – es gibt derzeit zwei dieser Anbieter in Österreich: Wir gehen ins Grundbuch, lesen jeden Kaufvertrag und arbeiten mit den tatsächlichen Verkaufspreisen.“ Die Kaufverträge würden ausgewertet, kartiert, und es werde genau ermittelt, was hinter den Verkäufen stecke. Wobei die Immo­United vorwiegend Datenbereitsteller für
die Immobilienbewertung ist, in dessen Rahmen sie aber auch professionelle Bewertungssoftware für Sachverständige und Immobilien-­Profis anbietet. Chef Innovation Manager Andreas Millonig: „Von einem klassischen Bewertungssoftware-Anbieter unterscheidet uns stark, dass wir eben auch die Datengrundlage mitliefern. Mit ImmoValuation-Quick bieten wir unseren Kunden ein Hedonisches Bewertungsmodell, das von der Real(e)value Immobilien BewertungsGmbH, einem Unternehmen der UniCredit Group, auf Grundlage unserer Daten entwickelt wurde und das auf Basis von Algorithmen eine Preisindikation generiert“ – was er also nur bedingt eine Bewertung nennen würde, sondern eben eine Preisindikation. Ausgehend von diesen Datengrundlagen gibt es nun laut Dieter Leitner unterschiedliche Dienstleistungen am Markt: Es gehe los bei der einfachen Schnellbewertung, die ohne großen Genauigkeitsanspruch, meistens nur auf den privaten Wohnungsmarkt abgestimmt, für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser mit geringem Aufwand schnelle Ergebnisse liefere. Und das würden meist Privatpersonen oder auch Makler als A ­ dresssammler bzw. Leadgenerator nutzen. Diese einfache, meist ungenaue Immobilienbewertung sei aus dem deutschen Raum zu uns herübergeschwappt. Zu Deutschland unterscheide uns nämlich, dass es dort die Grundbuchdaten nicht öffentlich zugänglich gebe. Aber genau die würden eine höhere Genauigkeit erlauben. „Immobilienbewertung reicht also von eben dieser Schnellbewertung bis zur klassischen Einzelbewertung, wie wir sie aus dem
© ZT datenforum
„Die einfache, meist ungenaue Immobilienbewertung ist aus dem deutschen Raum zu uns ­herübergeschwappt.“ Dieter Leitner, ZT datenforum eGen
Sachverständigenbereich kennen, wo das Ergebnis gesetzeskonform sein soll oder muss“, fasst Leitner zusammen. Die ZT datenforum eGen biete ihre Dienstleistungen von detaillierten Immobilienkennzahlen, Marktentwicklung und Software für die klassische Einzelbewertung von Immobilien an. Damit bediene man hauptsächlich den Bereich Sachverständige, Banken und Öffentliche Institutionen – darunter die Statistik Austria, die
Wirtschaftskammer, aber auch Gemeinde- und Städtebund. „Vor allem im Sachverständigenbereich sind wir aufgrund unserer guten Datenqualität enorm stark vertreten“, erklärt L ­ eitner. Weiters würden aber auch Einzel-, Massen- oder Portfolio-Bewertungen mit Automated Valuation Models (AVM) angeboten: „Diese AVMs werden vor allem im Bankenbereich für die Wertindizierung in mehreren unterschiedlichen Bereichen eingesetzt. Man erhält Ergebnisse im Genauigkeitsbereich von +/–10 Prozent. Zurzeit gibt es zwei, drei Anbieter, die hier stark vertreten sind.“ Alles in allem, so Leitner, nehme er in Österreich im Bereich der Immobilienbewertung nur eine Handvoll wirklich großer Player als Mitbewerber am Markt wahr. Wobei jeder seine eigene Nische bediene und sein eigenes Marktsegment habe. Fakt sei jedoch: „Wenn man eine Bewertung sauber machen will, braucht man, wie schon erwähnt, die Transaktionsdaten aus dem Grundbuch, und zwar von mehreren Jahren.“ Daran führe kein Weg vorbei, und genau da stecke ein entsprechend großer Aufwand dahinter: „Es sind pro Jahr 110.000 bis 120.000 Kaufverträge von geschulten Mitarbeitern zu lesen und auszuwerten. Das bedeutet für ein Unternehmen einen sehr hohen Kostenfaktor, weswegen es genau in diesem Bereich nur wenige Anbieter gibt.“
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Punkto Bestellerprinzip könnte es sich als positiv herauskristallisieren, dass bis zur Regierungsbildung noch viel Wasser die Donau hinunterfließen wird.
Nach dem Urnengang Die Nationalratswahl 2019 ist geschlagen, Koalitionsverhandlungen folgen. Die Zusammenstellung der neuen Regierung wird – nicht nur – die heimische Immobilienbranche beeinflussen. Der 29. September 2019 wird als mehr als eine Fußnote in die österreichischen Geschichtsbücher eingehen. Schließlich handelt es sich um den Tag, an dem die ÖVP und die Grünen als strahlende Sieger aus der Nationalratswahl hervorgingen – und die FPÖ sowie die SPÖ gehörig Federn lassen mussten. So viel steht fest. Weiters steht fest, dass es Aufgabe von Sebastian Kurz ist, mit dem Ziel einer Regierungsbildung Koalitionsverhandlungen zu führen. Vor dem Urnengang zierten sich die Politiker bei der Beantwortung der Fragen „Wer mit wem?“ und „Wer mit wem keinesfalls?“. Sie hielten sich diesbezüglich traditionell mit klaren Ansagen zurück. Die Österreicher harren also der Dinge. Die Vertreter der Immobilienbranche unter ihnen sind freilich skeptisch. Das Wahlprogramm der ÖVP, aka Türkise, heißt „100 Projekte für Österreich, wovon sich drei mit der Sicherstellung leistbaren Wohnens befassen. Beim ersten Projekt geht es darum, dass Anreize für die Schaffung von mehr Wohnraum gesetzt werden müssen. Durch ein größeres Angebot würden die Mietpreise weniger stark ansteigen. Dazu soll geprüft werden, welche baurechtlichen Vorschriften im sozialen Wohnbau gegebenenfalls nur eingeschränkt angewendet werden können – zum Beispiel die Anzahl der Auto-Stellplätze –, damit Bauen zu geringeren Kosten möglich wird. Außerdem soll verstärkt Mietkauf angeboten werden. So will die ÖVP die Eigentumsquote erhöhen und mehr soziale Absicherung für das Alter schaffen.
Das zweite Projekt gilt der Abschaffung der staatlichen Nebenkosten beim ersten Eigenheim. Die ÖVP will auf diesem Weg Anreize setzen, damit auch jüngere Menschen den Schritt zum Eigentum wagen. Was die staatlichen Steuern und Gebühren wie Grunderwerbssteuer oder Eintragungsgebühren ins Grundbuch betrifft, sollen diese in Zukunft beim Kauf des ersten ­Eigenheims bis zu einem Betrag von 20.000 Euro erlassen werden.
Wirbel um das Bestellerprinzip Das dritte Projekt hatte im Wahlkampf für ordentlichen Wirbel in der Immobilienbranche gesorgt. Denn am 19. August 2019 war die ÖVP absolut überraschend mit dem Plan nach vorne geprescht, bei den Maklerprovisionen umzurühren. Mit Verweis auf Deutschland heißt es: „Wir setzen uns dafür ein, dass das Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietwohnungen auch in Österreich eingeführt wird. In Zukunft sollen Provisionen von jener Seite bezahlt werden, die den Auftrag für die Vermittlung einer Mietwohnung gibt.“ (Die OIZ 9/2019 berichtete ausführlich.) Die Umsetzung dieses Plans sollte noch vor dem Urnengang erfolgen. So weit kam es nicht. Der Fristsetzungsantrag der SPÖ blieb in der Nationalratssondersitzung am 19. September 2019 nämlich ohne Mehrheit. Die ÖVP, die FPÖ und Neos hatten dagegen gestimmt. Doch nach der Wahl ist eben vor den Koalitionsverhandlungen. Mangels einer absoluten Mehrheit benötigt die ÖVP min-
destens einen Regierungspartner. Die Karten werden neu gemischt, weil Türkis-Blau Geschichte scheint. Vielmehr deuten die Zeichen auf ein Zusammengehen mit der SPÖ oder den Grünen, also Türkis-Rot oder Türkis-Grün. Was diese beiden Koalitionsvarianten für die heimische Immobilienbranche bedeuten würden, lässt sich schwer abschätzen. Wahrscheinlich ist, dass beide Parteien – also die SPÖ und die Grünen – darauf pochen werden, den geförderten Wohnbau weiter voranzutreiben. Das, obwohl der Anteil des geförderten Bereichs vor allem in Wien ohnehin schon extrem hoch ist. Weiters profitieren von ihm derzeit nicht die sozial Bedürftigen, sondern der Mittelstand.
Stillstand oder Abtausch Was das Mietrecht betrifft, befinden sich die SPÖ und die Grünen weit von den Standpunkten der ÖVP entfernt. Eine Einigung ist kaum denkbar. Daher droht bei dieser brisanten Materie ein Stillstand; also eine erneute Legislaturperiode, während der das Mietrechtsgesetz nicht modernisiert wird. Es sei denn, es erfolgt ein Abtausch mit der ÖVP im Gegenzug zu deren Fokussierung auf Eigentumsbildung. Nochmals zu den Maklerprovisionen: Hier könnte sich als positiv herauskristallisieren, dass
bis zur Regierungsbildung noch viel Wasser die Donau hinunterfließen wird. Politexperten rechnen nicht vor Weihnachten mit einer Angelobung. Bis dahin richten sich die Blicke der Branche intensiviert nach Deutschland, wo das Bestellerprinzip bei der Vermietung von Immobilien 2015 eingeführt wurde – mit negativen Effekten, wie eine aktuelle Studie des in Hamburg ansässigen Forschungsinstituts F + B zeigt: Das für den Kunden transparente Angebot an Mietwohnungen reduzierte sich um ein Drittel. Etliche Maklerunternehmen zogen sich aus dem Tätigkeitsfeld zurück. Die Vergabe von Wohnungen erfolgt häufig in der Form, dass der Eigentümer über den bisherigen Mieter einen Nachfolger suchen lässt. Darüber hinaus trat die prognostizierte Preissenkung für den Kunden nicht ein. Denn selbstverständlich trachten die deutschen Vermieter danach, zusätzliche Vermarktungskosten in die Miete einzupreisen. Das deutsche Beispiel, das als Vorbild herhalten sollte, wirkt also mehr und mehr abschreckend. Dieses Faktum muss hierzulande aber erst sacken. Einmal mehr durchlebt die österreichische Immobilienbranche spannende Zeiten. Es ist nämlich – um ein geflügeltes Wort zu verwenden – unmöglich, unpolitisch zu sein.
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Winken mit dem Zertifikat Nachhaltigkeit wird oft mit Werthaltigkeit von Immobilien gleichgesetzt. Ihr Papier wert sind Zertifikate aber nur, wenn der Fokus stimmt und die Investitionen für Maßnahmen nicht überzogen sind. Beim Büroprojekt Silo Plus handelt es sich um die Neuauf­lage eines energieeffizienten Vermietungsprojektes. „Die monatlichen Betriebskosten inklusive Kühlung und Heizung sind mit 2,90 Euro pro Quadratmeter bei den niedrigsten Wiens“, betont Wolfgang Hausner, Geschäftsführer der Erste Group Immorent, dem Co-Projektbetreiber. Die Nebenkosten sind damit auch in die Zukunft abbildbar. Geothermie und Photovoltaik sowie effiziente Technik im Haus sorgen dafür, dass kostenseitig Stabilität herrscht. Für den neuen Ankermieter aus Japan wäre aber gar nicht der Kostenfaktor entscheidend gewesen, sondern vor allem Umweltschutz und Nachhaltigkeit. Letztere ist vom zertifizierenden Verein ÖGNI (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) bescheinigt.
Für Vorzeigeunternehmen Ein ganz anderer Fall ist der Büroneubau „The Brick“ am Wiener­ berg. Den Kauf des Gebäudes durch die Wiener Städtische Versicherung kommentiert deren Vorstandsdirektorin Christine ­Dornaus so: „Errichtet in nachhaltiger Bauweise hat der imposante Komplex bereits vor der Dachgleiche namhafte Mieter überzeugen können“. Ankermieter ist hier die Firma Wienerberger mit der neuen Zentrale. Als börsennotiertes Unternehmen und als Teil der Baubranche steht man dort unter Beobachtung was Baustandards betrifft. Darum überrascht es auch nicht, dass das Gebäude beim Projektmerkmal „ökologische Bauweise“ auf ein Gold-Zertifikat der DGNB verweist. „Die Veranlassung, sich prüfen zu lassen, ist bei Büroprojekten wegen der Marketingtauglichkeit vergleichsweise größer,“ sagt Peter Maydl, der als ÖGNI-Auditor und Institutsvorstand an der TU-Graz tätig ist. 13,5 Prozent aller gehandelten Büroimmobilien haben laut Jones Lang LaSalle (JLL) Germany ein Nachhaltigkeitszertifikat vorzuweisen. Weil der Anteil zertifizierter Bürogebäude am Gesamtbestand Deutschlands andererseits nur knapp sieben Prozent ausmacht, liegt der Schluss nahe, dass Zertifikate beim Ausvermieten von ungleich geringerer Bedeutung sind – auch hierzulande.
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Demonstrationseffekt Zu den Bürostandorten, die sich lieber „Grün“ nachsagen lassen, gehört auch die am Wiener Flughafen in Bau befindliche „Airport City“. Mit dem Development stockt die Flughafen Gesellschaft den Vermietungskomplex vor Ort auf 360.000 Qua­ dratmeter auf. In der Vermietung ist das vorhandene Öko-Zertifikat dann eher nur Beiwerk. Am Datenblatt für Mieter steht der Gold-Standard gar nicht erst drauf. Offensichtlich hat man in Sachen internationaler Erreichbarkeit Triftigeres vorzuweisen, während beim „Register für Umweltsünden“ das Zertifikat nicht schaden kann. Im „Öko-Wettbewerb“ überbieten sich neue Standorte mitunter auch. Rekordverdächtige 935 von 1.000 möglichen Punkten bekommt der nächste Bauteil des Technologiezentrums (tz2) in der Seestadt Aspern. Goldenes Papier regnet es dafür in Form eines Zertifikates der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (ÖGNB), und weil das nicht genug ist, auch von klimaaktiv-Seiten. Der Bauherr hatte sich mit „ATP sustain“ eigens eine Planungskompetenz ins Projektteam geholt. Auch eine sehenswerte Ökobilanz vorzuweisen hat die Raiffeisen Landesbank Steiermark (RLBS) in ihrem aktuellen Nachhaltigkeitsbericht: „Der ausschließliche Einsatz erneuerbarer Energie bei den Gebäuden in Kombination mit Geothermie und Wärmerückgewinnung verursacht um 80 Prozent weniger Treibhausgas-Emissionen.“ Für Immobilienoder Bauprojekte, die dem nahekommen, kann man beim Institut tatsächlich seit Juni Kredite zu besseren Konditionen bean-
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tigkeit und Nutzerwohlbefinden ein. Für Letzteres gibt es übrigens neuerdings eine gesonderte Form der Zertifizierung, die für Nachhaltigkeit im Sinne des Mieters respektive des Gebäudenutzers steht. Das CBRE Hauptquartier in New York ist das bekannteste Bürogebäude, welches vom „International Well Building Institute“ solcherart zertifiziert worden ist. UV-Licht und Luftqualität sind dafür ebenso Thema wie sauberes Wasser und schadstofffreie Einrichtung oder die Qualität der Klimatisierung. Soft Facts wie diese sollen beim qualifizierten Personal am Ende die Bindung ans Unternehmen erhöhen. Was es für innen gibt, gibt es neuerdings auch für außen: „Greenpass“, eine digitale Methode inklusive Zertifikat, die den Außenraum und das Mikroklima eines Bauprojektes vorab auszeichnet oder optimieren hilft.
The Brick am Wienerberg verfügt über ein Gold-Zertifikat der DGNB.
tragen. Als Nachweise gelten Energieausweis oder Zertifikate. „Damit wollen wir gemeinsam mit unseren Kunden für Generationen taugliche Projekte vorantreiben“, erklärt der RLBS-Vorstandsvorsitzende Martin Schaller.
Finanztechnische Nach­haltigkeit Ein Portfolio insgesamt als nachhaltig darzustellen, ist anscheinend wenig sinnvoll. Die UBM Development AG hat zum Beispiel für das Warschauer Vorzeigeprojekt Poleczki Business Park eine LEED-Platin Zertifizierung vornehmen lassen, während man die damit verbundenen Kosten laut Geschäftsführung bei gleichzeitig anderswo laufenden Projekten als zu hoch einschätzte. Thomas Beyerle von der Catella Real Estate AG, einer Fondsgesellschaft mit Milliarden-Immobilienvermögen, sah bei einem der vergangenen ÖVI-Makler-Dialoge in Wien da auch ein Risiko: „Wer sagt uns, dass uns die Dinger nicht in zwanzig Jahren vor die Füße fallen?“ Stattdessen legt sein Unternehmen im deutschsprachigen Raum aktuell eigene Fonds mit dem Titel Nachhaltigkeit auf. Die finanztechnische Nachhaltigkeit ist hier aber nicht mit der gebäudetechnischen zu verwechseln. Beim Catella-Fonds „Nachhaltigkeit Deutschland“ mit einer handvoll Büroobjekte wird in erster Linie die Zukunftstauglichkeit bewertet. Ein „Wiredscore“-Zertifikat soll bestätigen, dass Immobilien sowohl heutige als auch zukünftige Anforderungen von Mietern erfüllen. In die Analyse fließen Aspekte wie Energieeffizienz, Wasserverbrauch, Klimaschutz, Mieterprofil, Werthal-
Die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) hat mit dem „Holistic Building Program“ für die Mieter in Bildungsstätten, Laborgebäuden oder Justizanstalten selbst etwas entwickelt. Das Verfahren sei dafür besser geeignet, als alle gängigen Gütesiegel. In Deutschland kann man Maßnahmen für den Klimaschutz bei Gewerbeimmobilien über ein eigenes digitales Tool einschätzen. Die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz ­(DENEFF) hat dieses gemeinsam mit Union Investment zur besseren Risikoeinschätzung entwickelt. Vor dem Hintergrund der Klimaziele 2050 (CO₂-Ausstoß) sollen sich dadurch Risiken von Investitionen in Nachhaltigkeit reduzieren lassen. Kosten für eine energetische Sanierung oder den Einsatz regenerativer Energien kann man so mit dem fortgeschriebenen Status quo vergleichen. „Damit sichern wir die Qualität unseres Portfolios langfristig ab und agieren vorausschauend im Interesse unserer Anleger,“ sagt Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung von Union Investment. Auf globaler Ebene gibt es seit ein paar Jahren unter steigender Beteiligung auch ein Nachhaltigkeits-Benchmarking. Fonds- und Assetmanager oder Projektentwickler können sich an der GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) über Tools beteiligen und bekommen Reports. Dann erfährt man zum Beispiel, dass bei 100.000 im Pool befindlichen Gebäuden die in 64 Ländern stehen, zur Hälfte erneuerbare Energie eingesetzt wird und Photovoltaik drei- bis viermal öfter zum Einsatz kommt als zum Beispiel Geothermie. In Österreich war im August die Umsetzung einer umfassenden Klimastrategie 2050 beschlossen worden. Wenn diese fertig am Tisch liegt, sollte das Thema Nachhaltigkeit in die Breite getragen werden. Ein Fokus auf den Kohlendioxidausstoß und vernetzte Energielösungen, die über das einzelne Gebäude hi­ nausgehen, sind dabei zu erwarten. Der Anspruch einzelner Gebäude, möglichst besser dazustehen als der Rest, könnte dann von grüneren Quartieren und Smarteren Cities auch wieder abgelöst werden.
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Neues Erkenntnis des ­Bundesfinanzgerichts In seinem Erkenntnis vom 6. Mai 2019 hatte sich das Bundesfinanzgericht (BFG) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein neues Mietverhältnis iSd § 28 Abs. 38 Z 1 UStG begründet wird, wenn es zu einem Wechsel des Vermieters im Zuge des Verkaufs einer Liegenschaft kommt. Ist unter den bestehenden Mietern ein Vorsteuerschädling, also jemand, der Umsätze erzielt, die den Vorsteuerabzug ausschließen, würde das Vorliegen eines neuen Mietverhältnisses zum Entfall der Optionsmöglichkeit des § 6 Abs. 2 UStG führen. Nur für sogenannte Altverträge (Abschluss des Bestandvertrages und Innutzungnahme vor dem 1. September 2012) würde das Optionsrecht aufrecht bleiben. Folgender Sachverhalt lag dem Erkenntnis des BFG zugrunde: Im Mai 2014 erwarb die Beschwerdeführerin eine vermietete Liegenschaft im Rahmen der Einzelrechtsnachfolge (Asset-Deal). Unter den Mietern befanden sich auch zwei Unternehmen mit überwiegend unecht steuerbefreiten Umsätzen. Die beiden Mietverträge wurden vor dem 1. September 2012 abgeschlossen; auch die tatsächliche Innutzungnahme durch die Mieter erfolgte vor dem 1. September 2012. Die Beschwerdeführerin optierte gemäß § 6 Abs. 2 UStG zur Umsatzsteuer. Das Finanzamt versagte jedoch das Recht ­ zur Optionsausübung mit der Begründung, dass es sich gemäß den UStR 2000 (Rz 899c) um ein neues Mietverhältnis aufgrund des Wechsels auf der Vermieterseite handle. Dies gilt nach Ansicht der Finanzverwaltung unabhängig davon, ob ein Eintritt in die Mietverhältnisse ex lege erfolgt.
Kein neues Mietverhältnis für Zwecke der Umsatzsteuer bei Asset Deal. Die Experten von TPA wissen mehr.
Das BFG führte hierzu aus, dass die unechte Steuerbefreiung des § 6 Abs. 1 Z 16 UStG auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden ist, die nach dem 31. August 2012 beginnen, sofern mit der Errichtung des Gebäudes durch den Unternehmer nicht bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde (§ 28 Abs. 38 Z 1 UStG). Bereits begonnene Miet- und Pachtverhältnisse unterliegen nicht der Neuregelung im Zuge des 1. StabG 2012; die Geltendmachung der Option ist auch bei Mietern mit unecht steuerbefreiten Umsätzen weiterhin möglich. Maßgeblich ist die tatsächliche Innutzungnahme durch den Mieter. Im vorliegenden Fall wurden die Mietverträge vor dem 1. September 2012 abgeschlossen; die tatsächliche Innutzungnahme erfolgte ebenfalls vor diesem Zeitpunkt. Nach zivilrechtlichen Grundsätzen tritt die Beschwerdeführerin zwingend als neue Vermieterin in bestehende Bestandverhältnisse ein. Diesbezüglich besteht auch keinerlei Dispositionsmöglichkeit. Zivilrechtlich sind somit durch den ­Asset
Deal keine neuen Mietverträge zustande gekommen. Laut BFG könne aufgrund der rechtlich-formalen Anknüpfung des § 28 Abs. 38 Z 1 UStG auch für Zwecke der Umsatzsteuer kein neues Mietverhältnis unterstellt werden. Der Wortlaut der Bestimmung stellt eindeutig auf den Beginn des Mietverhältnisses ab, nicht auf die Unternehmeridentität. Das BFG verweist idZ auf das Erkenntnis des VwGH vom 3. April 2019 (Ro 2018/15/0012), in dem der VwGH bestätigt, dass es nach dem Wortlaut der Bestimmung entscheidend ist, wann ein Miet- und Pachtverhältnis begonnen hat. Ändern sich die Parteien, hat dies grundsätzlich keine Auswirkungen auf den Bestand des Mietverhältnisses. Im Ergebnis steht dem Erwerber einer vermieteten Liegenschaft also auch bei einem Asset Deal die Optionsmöglichkeit des § 6 Abs. 2 UStG offen, da durch den Vermieterwechsel auch für Zwecke der Umsatzsteuer kein neues Mietverhältnis begründet wird. Das Finanzamt hat gegen das Erkenntnis des BFG ­Amtsrevision erhoben.
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In einer Zeit des Abschieds. In einem Kinderhospiz als Herberge für betroffene Kinder und ihre Familien, die in schweren Zeiten Ruhe finden, Kraft schöpfen und Zuversicht gewinnen. Ihre Spende ermöglicht, dass keine Familie aus finanziellen Gründen abgewiesen wird. Ihre Spende schenkt Leben. Spendenkonto IBAN: AT11 1813 0802 5454 0001 oder online: www.sterntalerhof.at
Der Wiener Zinshausmarkt überspringt heuer die 1,5-Milliarden-­ Euro-Marke, prognostiziert Otto Immobilien in seinem jüngsten Marktbericht. Der Wiener Zinshausmarkt eilt von Rekord zu Rekord. Für heuer verzeichnet Otto Immobilien mit einem Umsatz von 810 Millionen Euro den bisher höchsten Wert eines Halbjahres, für das Gesamtjahr prognostiziert man eine deutliche Überschreitung der Grenze von 1,5 Milliarden Euro. Dies geht aus dem aktuellen Zinshausmarktbericht hervor, den Eugen Otto am Dienstag gemeinsam mit seinen Experten präsentierte. Besonders umsatzstark waren laut Otto Immobilien der 2. und 7. Bezirk, wo mit 133 Millionen im 2. Bezirk und 106 Millionen Euro im 7. Bezirk absolute Rekordvolumina umgesetzt wurden, berichtet Martin Denner, Leiter Immobilien Research. „Im Jahresvergleich hat sich in der Leopoldstadt das Transaktionsvolumen um mehr als das 4-Fache erhöht, der Anstieg im 7. Bezirk hat sich verdoppelt, was vor allem auf den Portfoliokauf der Novo-
Steinbrenne r/Otto Immo bilien
Z I NSHÄUSER
real Immobilieninvest AG (der Karl Wlaschek Privatstiftung zuzurechnen) zurückzuführen ist“, so ­Denner. Bei der Anzahl der Verkäufe verzeichnet Otto Immobilien im 4. und 7. Bezirk die stärksten Zuwächse. ↑ Otto ­Immobilien In mehr als der Hälf- präsentierte kürzlich die ­aktuelle te aller Bezirke ha- Herbstausgabe des „Ersten Wiener Zinshaus-Marktberichts“. ben – im Verhältnis zur Vergleichsperiode – Volumen und Anzahl zugelegt, wobei etwa im 6. oder im 14. Bezirk auch verhaltene Rückgänge registriert wurden.
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Das weiterhin geringe Angebot an Gründerzeit-Zinshäusern und die anhaltend starke Nachfrage kurbeln die Preise weiter an – und so haben die Mindestpreise in einzelnen Bezirken deutlich zugelegt. „Den größten Zuwachs bei den Mindestpreisen sehen wir in den Bezirken 4 (+14 Prozent) und 5 (+9 Prozent)“, so Richard ­Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser. Ebenfalls starke Zuwächse gab es im 15. (+7 Prozent) und 16. Bezirk (+7 Prozent). Generell sind laut Otto Immobilien die Maximalpreise auf hohem Niveau stabil geblieben bzw. nur leicht angestiegen. Auffallend war die Steigerung der Maximalpreise im 3. Bezirk mit 13 Prozent und im 14. Bezirk mit zwölf Prozent. In den Bezirken 3., 4., 5., und 6. konnten leichte Zuwächse mit jeweils sieben Prozent und sechs Prozent verzeichnet werden. „Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 1.550 Euro/m² verkauft“, berichtet Richard Buxbaum. Die Entwicklung der Renditen spiegelt ebenfalls das anhaltend große Interesse der Investoren wider, denn die Maximalrenditen sind in fast ganz Wien weiter gesunken. In den Innergürtelbezirken betrug die Veränderung der Maximalrendite zwischen –0,2 und −0,4 %-Punkten. Am stärksten fiel die Reduktion im 2. Bezirk mit –0,2 % aus. Bei den Minimalrenditen beobachtet Otto Immobilien trotz des generell niedrigen Niveaus in einigen Bezirken
nochmals einen Rückgang von 0,1 %-Punkten, im 14. Bezirk sogar ein Minus von 0,3 %-Punkten, weiß Buxbaum.
Share Deals legen zu Gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr hat sich bei der Verteilung der Käufer-Verkäufer-Gruppen ein wenig Bewegung gezeigt, doch der Vorjahrestrend setzt sich fort. So sind 59,7 Prozent des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr 2019 von Unternehmen erzielt worden, 36,3 Prozent von Privatpersonen. Vier Prozent des Transaktionsvolumens entfallen auf die Gruppe Sonstige, zu denen diesmal insbesondere Privatstiftungen und Kammern zählen. Für die aktuelle Herbstausgabe hat Otto Immobilien in Kooperation mit Florian Schmidl, Partner bei Moore Stephens City Treuhand, neuerlich die Auswertung auch nach Share Deals, also der Übertragung von Anteilen an der immobilienbesitzenden Gesellschaft, vorgenommen. Demnach hat die Zahl der Share Deals, wie schon im Vorjahr, wieder zugenommen. In der Periode September 2018 bis Juli 2019 wurden 51 Transaktionen umgesetzt – das sind um rund sechs Prozent mehr als im Vorjahres-Vergleichszeitraum. „Großer Beliebtheit erfreut sich der Share Deal insbesondere im Unternehmensverband sowie in der Familie“, berichtet Schmidl. Mit Stichtag 15. Juli 2019 wurden im ersten Halbjahr 2019 bei 51 Share Deals 55 Häuser übertragen, was einer leichten Steigerung gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres entspricht. Der Anteil der mittels Share Deals verkauften Gründerzeit-Zinshäuser war mit 25 Prozent in der Vergleichsperiode hoch, dieser wird sich durch den zu erwartenden Nachlauf bei den Asset Deals aber noch leicht verändern, prognostiziert Schmidl. Veränderungen gibt es auch neuerlich beim Gesamtbestand der Wiener Gründerzeit-Zinshäuser, den Otto Immobilien seit mehr als zehn Jahren kontinuierlich erhebt. Demnach gab es in Wien mit Stichtag 14. 8. 2019 nur noch rund 13.958 – also erstmals weniger als 14.000 – klassische Gründerzeit-Zinshäuser, was einem Rückgang des Bestandes seit 2009 um etwas mehr als elf Prozent entspricht – aber vor allem auf Parifizierungen und Nutzungsänderungen und zu einem kleinen Teil auf Abbrüche zurückzuführen ist. Als Quellen für den ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht dienten neben eigenen umfangreichen Recherchen die Eintragungen im öffentlichen Grundbuch, der Kaufvertragsspiegel von ImmoUnited, der Kulturgüter-Kataster der Stadt Wien sowie Daten der Statistik Austria und die Daten des Firmenbuches.
Geprüfte Qualität aus Salzburg*
E VISIO N
M GER IM
Folgende Salzburger Immobilienverwaltungen haben sich freiwillig einer unabhängigen Prüfung unterzogen, dafür wurde diesen Unternehmen das Treuhandgütesiegel 2019 verliehen: • Dr. Gerlich + Co. Hausverwaltung & Facility Management GmbH/Salzburg • Altmann + Partner Immobilientreuhand GmbH • Selina Verwaltung und Gebäudemanagement GmbH/Salzburg • Stiller & Hohla Immobilientreuhänder GmbH/Salzburg • Immobilien Feiel GmbH/Salzburg • Oberndorfer GmbH/Salzburg * Das Gütesiegel dürfen jene gewerblichen Immobilienverwalter tragen, die die verwalteten Treuhandgelder durch unabhängige Wirtschaftstreuhänder freiwillig prüfen lassen und einen strengen Kriterienkatalog erfüllen.
Mehr dazu unter: wko.at/sbg/immobilien
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E I G R E EN E D U Ä B GE T L E W UM
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I MMOBILIENINV ESTM E NT
← Der Verkauf des Hilton Vienna am Stadtpark um 334 Millionen Euro an ein südkoreanisches Konsortium war der größte Deal des Jahres.
Hotelinvestmentvolumen in ­Österreich steigt stark Hotels scheinen es Investoren neuerdings angetan zu haben. Erstmals knackt das Hotel­ investitionsvolumen die Milliarden-Marke. Erstmals in der Geschichte wurde in Österreich ein Hoteltransaktionsvolumen von über einer Milliarde Euro erreicht. Bereits im ersten Halbjahr hat sich dieses überdurchschnittlich gute Ergebnis abgezeichnet, wie der Hotelimmobilienspezialist ­Christie & Co bereits im Juli in einer Aussendung ankündigte. Das Halbjahresergebnis lag bei einem Gesamtvolumen von 360 Millionen Euro und somit über dem Durchschnitt der letzten Jahre. „Es waren zuletzt ereignisreiche Monate. Kurz nachdem wir unsere Statistik zum Halbjahr veröffentlicht hatten, wurden einige weitere Transaktionen bekannt bzw. abgeschlossen, unter anderem der Verkauf des Hotel Hilton Vienna am Stadtpark, welche als größte Einzeltransaktion überhaupt das Volumen maßgeblich beeinflusst hat“, erklärt Simon Kronberger, ­Associate Director bei Christie & Co.
Wien im Fokus Laut den Aufzeichnungen von Christie & Co gab es seit Juli 2019 mehr als zehn weitere Hoteltransaktionen in ganz Österreich, wobei der Hauptfokus generell auf Wien lag. Darunter das schon erwähnte Hilton Vienna am Stadtpark, welches mit aktuell 579 Zimmern das größte Hotel Wiens ist. Es wurde um 334 Millionen Euro von Invester United Benefits an ein südkoreanisches Konsortium verkauft und macht somit ein gutes
Drittel des Transaktionsvolumens aus. Weitere Transaktionen in Wien waren unter anderen das Austria Trend Hotel Ananas (mit 539 Zimmern das zweitgrößte Hotel der Stadt), welches von Estrella Immobilien AG an die Wertinvest veräußert wurde. Ebenfalls im August fand das Radisson Blu Park Royal ­Palace Vienna mit 233 Zimmern einen neuen Eigentümer. Da­ rüber hinaus wurden auch zwei Forward Deals registriert, bei denen Entwicklungen bereits in der Bauphase an Endinvestoren verkauft wurden. Darunter etwa ein von den Projektentwicklern Strabag AG und GBI AG errichtetes Long-Stay-Produkt „SMARTments“ in der Muthgasse, welches an Catella Real Estate AG verkauft wurde.
Attraktive Renditen Wenngleich auch in den Bundesländern Hotels ihre Eigentümer wechselten, entfällt der Löwenanteil des Transaktionsvolumens 2019 bisher klar auf Wien. Nahezu die gesamte Milliarde ist Hotelimmobilien und -projekten in Wien zuzurechnen. „Wir werden sehen, was das letzte Quartal dieses eindrucksvollen Hotelinvestmentjahres noch zu bieten hat. Alleine ­Christie & Co vermarktet derzeit zehn Hotels mit attraktiven Renditen zwischen 4–4,5 Prozent in Wien, somit ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen“, so Kronberger.
I MMO B I L I E N -AWA R D
Das sind die Cäsaren 2019.
Die Cäsaren sind gekürt Ende September wurden im Schlosstheater Schönbrunn acht Persönlichkeiten der Immobilienbranche mit dem begehrten Immobilienaward Cäsar geehrt. Rund 330 namhafte Mitglieder der Immobilienbranche fanden sich am Donnerstag, den 19. September 2019 im glamourösen Saal des Schlosstheaters Schönbrunn ein, wo dieses Jahr bereits zum 13. Mal der heiß begehrte Immobilien-Award „Cäsar“ vergeben wurde. Folgende acht Persönlichkeiten der österreichischen Immobilienbranche dürfen sich seit Donnerstagabend als ­„Cäsaren“ bezeichnen: Bauträger des Jahres: Wolfdieter Jarisch, Vorstand S+B Gruppe AG Immobilienverwalterin des Jahres: Susanne Weinberger, Geschäftsführerin Weinberger & Biletti Immobilien Graz Makler des Jahres: Franz Pöltl, Geschäftsführer EHL Invest­ ment Consulting GmbH Immobiliendienstleisterin des Jahres: Ursula Simacek, Geschäftsführerin Simacek Facility Management Group GmbH
Small Diamond des Jahres: Ulrike Höreth, Firmeninhaberin Brezina-Real Immobilienmanager des Jahres: Christoph Stadlhuber, Geschäftsführer Signa Holding GmbH Cäsar International: Dietmar Reindl, COO Immofinanz AG Auszeichnung für das Lebenswerk: Otto Bammer, ehem. Vorstand am Institut für Immobilienwirtschaft bei den FHWien-­ Studiengängen der Wirtschaftskammer Wien Seit dem Jahr 2006 werden herausragende Leistungen in der Immobilienwirtschaft mit dem Immobilienaward Cäsar ausgezeichnet. Seit 2016 haben die Partnerverbände die inhaltliche Leitung des Cäsar übernommen. Diese bilden auch die kleine Verbandsjury, die die Nominierung der drei Finalisten pro Kategorie übernimmt. Die notariell beglaubigte Wahl der Cäsaren fand in Form einer Fachjurysitzung statt.
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ten explodieren? Neue Normen und Vorgaben und ihre Auswirkung auf den Betrieb von Immobilien. Wie können Risiken im Immobilien und Facility Management gemindert werden? https://institute.tuwien.ac.at/ifm/12ifm_kongress_2019/DE/
SEMINAR AFTER­WORK­CLUBBING Kahuna – The Real Estate and Finance Club, 17. Oktober und 12. Dezember 2019, jeweils ab 19.00 Uhr, Wien Dinner, Drinks & DJ first! In den exklusiven Räumlichkeiten des neuen Dinner-Clubs Calea (Foto), direkt unter dem Hotel Hilton am Stadtpark 1, feiert am 17. Oktober 2019 ein After-Work-Clubbing der besonderen Art seine große Premiere: Kahuna – The Real Estate and Finance Club – ist das erste Dinner-Clubbing für Wiens stetig wachsende Immobilien- und Finance-Branche und ihre Partner. Ganz nach dem Motto „Drinks First – Deals Later!“ sorgen die Schirmherren, die auch die Erfinder des erfolgreichen „The Generations Club Vienna“ sind, mit Kahuna für gesellige Abende in lockerer Atmosphäre, die weit mehr als organisiertes Networking zu bieten haben. Im Rahmen der regelmäßigen Events sollen bereits bekannte Branchengrößen auf High Potentials und Newcomer im Immobilienbereich treffen. Freuen darf man sich dabei neben ausgezeichneten Drinks auch auf die Küche des Berliner Haubenkochs Sebastian Müller, der im Calea die Speisekarte verantwortet. Nicht zuletzt beeindruckt der exklusive Dinner-Club neben hochwertigem italienischem Interieur auch mit vertikaler Begrünung, die den Gast in eine Welt fernab von Büro und Alltag führt und somit die perfekten Rahmenbedingungen für die neue Eventreihe schafft. Facebook: Kahuna-The Real Estate and Finance Club
KONGRESS 12. IFM-Kongress an der TU Wien, 7. und 8. November 2019, Wien Leistbare Büros sind ein genauso wichtiges Thema wie leistbares Wohnen. Betriebskosten explodieren aufgrund von Klimawandel, Umweltphänomenen und neuen gesetzlichen Anforderungen an den Betrieb. Wie können die notwendige Qualität eingehalten und Kosten effizient eingespart werden? Antworten darauf finden Interessierte am 12. IFM-Kongress am 7. und 8. November 2019 an der TU Wien. Die Kernfragen im Detail: Wie halte ich die Betreiberverantwortung ein, ohne dass die Betriebskos-
Parifizierung und Wohnungseigentumsvertrag, 11. November 2019, Wien In ersten Teil des Seminars werden Einblicke ins Wohnungseigentumsgesetz gegeben und grundlegende Kenntnisse zur Erstellung von Nutzwertgutachten vermittelt. Was ist tauglich als Wohnungseigentumsobjekt? Was ist Zubehör? Und wo sind zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft zu bewerten? Die Antworten auf all diese Fragen werden mit nützlichen Beispielen aus der Praxis gespickt. Fehlerquellen in der Nutzflächenberechnung und Gutachtenserstellung werden aufgezeigt. Abschließend wird auf www.parifizieren.at/nutzwertcheck ein konkretes Übungsbeispiel gerechnet. Im zweiten Teil des Seminars wird der Wohnungseigentumsvertrag von einer Praktikerin mit umfassender Erfahrung im Wohnungseigentumsrecht verständlich erklärt und anhand von praktischen Beispielen dargestellt. Ziel des Vortrages: Wie kann man gute oder weniger gute Wohnungseigentumsverträge erkennen? Und welche Auswirkungen haben sie? Wer sich mit Immobilien beschäftigt, benötigt auch das Grundbuch. Es ist formalistisch, aber informativ. Hier erhalten Sie die nötigen Skills, um die im Grundbuch enthaltenen und abfragbaren Daten umfassend verstehen und nutzen zu können. Es wird keine Theorie gewälzt, sondern Praxis geübt. www.ueberbau.at
FACHTAGUNG 6. Österreichischer Verwaltertag, 14. bis 15. November 2019, Salzburg Der Österreichische Verwaltertag hat sich zu einer der begehrtesten Veranstaltungen der gewerblichen Hausverwalter etabliert. Aktuelle und praxisnahe Themen aufgeteilt auf zwei Tage sowie jede Menge Diskurs mit Top-Vortragenden und Branchenkollegen sorgen für eine jährlich anwachsende Teilnehmerzahl. Bei der Gestaltung des Programms wird sehr viel Wert auf das Feedback des vergangenen Jahres gelegt, um ganz gezielt auf die Wünsche der Teilnehmenden einzugehen. Die zeitliche Konzeption bleibt unverändert, sodass An- und Abreise aus möglichst allen Landesteilen an den beiden Seminartagen möglich sind. www.ovi.at
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References: OGH 
 § 25
 OGH 
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 OGH 
 § 1216
 § 28
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