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Stimmrecht, Anzahl Stimmrechte - frag-einen-anwalt.de
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| 29.11.2009 15:45 |
ich bitte um Abklärung folgender Sachlage.
Wir, verheiratet, besitzen gemeinschaftlich eine selbstgenutzte Eigentumswohnung welche laut Grundbuch aus zwei getrennten Wohneinheiten besteht. Wir sind in beiden Wohneinheiten gemeinschaftlich eingetragen. Die Voreigentümer haben diese zwei Wohneinheiten baulich zur einer Wohnung zusammengelegt und so verändert (nur noch ein Zugang vom Treppenhaus), dass diese ursprünglichen zwei Wohnungen nur noch als eine Wohneinheit zu nutzen ist.
Die Abrechnung des Verwalters über unsere Wohnung bezieht sich nur auf eine Einheit, aber auf den Eigentumsanteil beider ursprünglicher Wohnungen. Dementsprechend wird auch nur eine Verwaltungsgebühr gezahlt.
In der Aufstellung der Miteigentümer des Verwalters werden wir ebenfalls nur mit einer Wohneinheit geführt. Dementsprechend wird uns bei Beschlüssen dort auch nur eine Stimme gewährt.
Der Text der Teilungserklärung lautet
1. Für die Berechnung der Stimmenmehrheit ist die Zahl der abgegebenen Stimmen maßgebend.
2. Soweit nach dem Gesetz oder/nach dieser Urkunde durch Stimmenmehrheit beschlossen wird, gewährt jede Wohnung eine Stimme.
Jetzt unser Fragen:
1. Können wir 2 Stimmrechte fordern? Wobei zu bedenken ist, dass wir diese Wohnung schon seit mehreren Jahren besitzen und die Voreigentümer es schon so gehandhabt haben.
2. Sollten Sie dies bejahen, stellt sich die Frage ob der Verwalter daraufhin bei uns zwei Verwaltungsgebühren abrechnen kann oder noch andere Nachteile zu erwarten sind.
3. Je nach Beantwortung der ersten Frage wäre abzuklären wie man zukünftige Wohnungskäufe in diesem Objekt gestaltet, um weitere Stimmrechte zu erhalten.
Wohnung Wohnung Vereinbarung Wohnungseigentümer Stimmrecht
Die Bestimmung des § 25 Abs. 2 WEG sieht für die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer das Kopfprinzip vor: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Eigentumswohnungen ihm gehören. Auch wenn die Miteigentümer Eigentümer mehrerer Raumeinheiten sind, haben sie nur eine Stimme, die einheitlich auszuüben ist. Hiernach haben Sie trotz der Tatsache, dass Sie und Ihre Ehefrau gemeinschaftlich Eigentümer von zwei Einheiten je zur Hälfte sind, nur eine Stimme.
Das gesetzliche Kopfstimmrecht ist grundsätzlich durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abdingbar. Nachdem in der Teilungserklärung unter § 13 Nr. 2 bestimmt ist, dass jede Wohnung eine Stimme gewähre, wird darin die Vereinbarung des sogenannten Objektprinzips, also die Bemessung des Stimmrechts nach der Anzahl der Raumeigentumseinheiten, zu sehen sein. Hiernach werden bei dem Eigentum von zwei Wohnungen grds. zwei Stimmrechte bestehen. Da zwei Wohnungen zu einer zusammengefaßt wurden, ist fraglich, ob hierdurch eine Stimmrechtsveränderung eingetreten ist. Die Behandlung des umgekehrten Falles, dass ein Wohnungseigentümer, der mehrere Objekte besitzt, eines von diesen unterteilt und den neu geschaffenen Teil veräußert, so dass es theoretisch zu einer Stimmenvermehrung käme, ist streitig. Die überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung verneint jedoch eine solche Stimmenvermehrung. Damit dürfte auch in Ihrem Fall aufgrund der Zusammenlegung zweier Miteigentumsanteile nicht von einem Stimmenverlust auszugehen sein. In Abweichung zu § 25 Abs. 2 WEG wird daher das Bestehen von zwei Stimmrechten begründet werden können.
In den Fällen des § 16 Abs. 4 WEG sowie des § 22 Abs. 2 WEG hat die Beschlussfassung jedoch STETS nach dem gesetzlichen Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG zu erfolgen, auch wenn dieses ansonsten - wie in Ihrem Fall - durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen ist. Bei Modernisierungsmaßnahmen und der Kostenverteilung bzgl. Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen oder baulichen Veränderungen wird Ihnen daher nach dem Kopfprinzip nur eine Stimme zustehen. Dieses Kopfprinzip werden Sie nur dadurch zu Ihren Gunsten beeinflussen können, indem etwa bei dem Kauf einer weiteren Wohnung nicht Sie und Ihre Ehefrau Miteigentümer je zur Hälfte werden, sondern einer von Ihnen Alleineigentümer dieser Wohnung wird. Nach dem Kopfprinzip hat in diesem Fall der Ehegatte, der an einer Wohnung das Alleineigentum besitzt, eine Stimme sowie eine weitere Stimme, die er in Abstimmung mit seinem Ehegatten ausüben kann.
Weiterhin richtet sich die Pflicht der einzelnen Eigentümer zur Tragung der Verwalterkosten im Innenverhältnis nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Verteilungsschlüssel. Ist insofern die Umlage der Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche vereinbart, werden Sie unabhängig von Ihrer Stimmberechtigung nach wie vor mit den auf beide Wohnungen anteilig entfallenden Kosten belastet werden.
Nachfrage vom Fragesteller	29.11.2009 | 19:04
Sehr geehrte Frau J. Petry-Berger,
vielen Dank für Ihre schnell und ausführliche Antwort.
Wenn ich das richtig verstanden habe, verbleiben uns bei „normalen Beschlüssen“ der Wohnungseigentümergemeinschaft (wie z.B. wie Höhe der Rücklagen, Gartenpflege, Hausordnung, etc.) zwei Stimmen.
Zwei Punkte sind mir allerdings noch nicht ganz klar.
Zu meiner Frage 1.
Ist dieses zweite Stimmrecht eventuell verwirkt, weil es in all den Jahren nicht wahrgenommen wurde.
Darf der Verwalter daraufhin bei uns zwei Verwaltungsgebühren abrechnen kann oder können noch andere Nachteile zu auftreten.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2009 | 19:02
zunächst weise ich erneut nachdrücklich darauf hin, dass die Behandlung des Stimmrechts bei Unterteilung oder Zusammenlegung von Wohnungseigentum streitig ist. Für den letzteren Fall vertritt Reichel-Scherer (jurisPK-BGB, 4. Aufl. 2008, § 25 WEG Rz. 46; so wohl auch Bärmann/Pick/Merle, § 25 WEG Rz. 41), dass sich bei vereinbartem Objektprinzip die Stimmenzahl bei Zusammenlegung mehrerer Einheiten reduziere, also nur ein Stimmrecht bestehe. Anderer Auffassung ist Ott in Deckerts ETW , 04.2005, 3/135, der an die faktische Zusammenlegung zweier Wohnungen – also ohne Grundbucheintragung - keine besonderen Rechtsfolgen knüpft und darauf hinweist, dass weiterhin zwei separate Einheiten existieren. Liegt eine Grundbucheintragung vor, vertritt er überdies die Auffassung, dem Wohnungseigentümer stehe ein Anspruch auf Erhalt seiner Stimmrechte vor. Ob eine erfolgreiche Durchsetzung von zwei Stimmrechten in Ihrem Fall möglich sein wird, kann aufgrund der unterschiedlichen Auffassungen im Ergebnis nicht zweifelsfrei beurteilt werden. Bei Bejahung von zwei Stimmrechten beziehen sich diese auf „normale Beschlüsse“ der Wohnungseigentümergemeinschaft (wie z.B. wie Höhe der Rücklagen, Gartenpflege, Hausordnung, etc.).
Im Übrigen ist die Annahme schlüssiger oder durch Stillschweigen begründeter Vereinbarungen grundsätzlich nur in Ausnahmefällen möglich. D.h. in der Regel wird das Schweigen eines Wohnungseigentümers gegenüber dem bloßen tatsächlichen Verhalten des Verwalters oder anderer Wohnungseigentümer nicht als Zustimmung zu einer dieses Verhalten tragenden Vereinbarung zu würdigen sein. In der unterlassenen Geltendmachung eines Stimmrechts wird daher nicht die Vereinbarung gesehen werden können, dieses werde nicht mehr ausgeübt. Im Übrigen ist das Stimmrecht grds. unentziehbar, so dass bereits fraglich ist, ob der Tatbestand der Verwirkung anwendbar ist. Unabhängig hiervon dürfte es an Umständen fehlen, aus denen sich ergibt, dass Sie von Ihrem ggf. weiteren Stimmrecht keinen Gebrauch mehr machen werden.
Die Verteilung Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Da sich die Miteigentumsanteile auch nach der Zusammenlegung der beiden Wohnungen nicht verändert haben, werden sich bei diesem Verteilerschlüssel keine Veränderungen hinsichtlich der Kosten ergeben. Ist das Verwalterhonorar nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Eigentumseinheiten zu verteilen, dann wird die Frage, ob zwei oder nur eine Verwaltergebühr in Rechnung gestellt werden können, m.a. nach von der Durchführungsart der Wohnungszusammenlegung abhängen: Erfolgte die Zusammenlegung durch Grundbucheintragung gem. § 890 BGB, ist ein neues einheitliches Wohnungseigentum entstanden, so dass nur eine Verwaltergebühr gerechtfertigt sein wird. Bei einer rein faktischen Zusammenlegung werden m.A. nach demgegenüber zwei Verwaltergebühren gerechtfertigt sein. Ob andere Nachteile bestehen, wird erst nach Einsichtnahme in u.a. die Teilungserklärung verbindlich beurteilt werden können. Grundsätzlich sehe ich jedoch keine erheblichen Nachteile.
Ergänzung vom Anwalt 29.11.2009 | 18:55
Ergänzend weise ich darauf hin, dass der BGH in seiner Entscheidung vom 7.10.2004 (AZ.:V ZB22/04) ausgeführt hat, dass bei Vereinbarung eines Objektstimmrechts die Unterteilung einer Wohnungseigentumseinheit auch im Fall der Veräußerung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung führe. Unter dem Aspekt des Stimmengleichsgewichts in der Gemeinschaft wird meiner Auffassung nach bei der Zusammenlegung zweier Wohungen im Falle des Objektprinzips von dem Erhalt der Stimmen ausgegangen werden können. Im Übrigen hat sich auch das OLG Stuttgart gegen einen Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung bzw. gegen eine Vermehrung der Stimmberechtigten im umgekehrten Fall ausgesprochen ( OLG Stuttgart Urteil v.23.2.2004,Az.:8W475/03).
Bewertung des Fragestellers 03.12.2009 | 19:06
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References: § 25
 § 13
 § 25
 § 16
 § 22
 § 25
 § 25
 § 25
 § 890
 BGH