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Timestamp: 2016-10-23 23:54:15+00:00

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130 III 50464. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile dans la cause X. contre Y. (recours en r�forme)
Art. 259d CO; d�faut de la chose lou�e; taux de r�duction; nature juridique de la cr�ance en restitution; prescription. Lorsque le bailleur conna�t le d�faut avant que le locataire ne d�clare exiger une r�duction, ce dernier peut r�clamer non seulement la r�duction des loyers pour le futur, mais aussi la restitution d'une partie des loyers d�j� vers�s (consid. 3). Crit�res permettant de calculer la quotit� de la r�duction de loyer en cas de d�faut (consid. 4). Incidence du principe de la non-r�troactivit� des droits formateurs et de l'art. 2 al. 2 CC sur une action d�coulant de l'art. 259d CO (consid. 5). La cr�ance en restitution du loyer fond�e sur un d�faut de la chose lou�e est de nature contractuelle (consid. 6). L'art. 63 al. 1 CO n'est pas applicable � la cr�ance en restitution fond�e sur l'art. 259d CO (consid. 7). La prescription des pr�tentions en restitution de l'art. 259d CO est r�gie par l'art. 128 CO et non par l'art. 67 al. 1 CO (consid. 8). Faits � partir de page 505
Depuis 1973, X. loue une partie d'un b�timent qu'elle destine aux activit�s de son �cole.
Le 5 avril 1991, Y. a reconduit le bail dont b�n�ficiait X. Il a �t� retenu que, d�s cette date au moins, la bailleresse savait que la climatisation des locaux lou�s �tait d�fectueuse.
A partir d'octobre 1991, X. a �crit � plusieurs reprises et � toutes les p�riodes de l'ann�e � Y. pour se plaindre du dysfonctionnement de la climatisation. BGE 130 III 504 S. 506
Le 8 avril 1997, elle a fourni � la bailleresse un inventaire dont il ressort que les d�fauts de la climatisation touchaient le 24.49 % de la surface lou�e, que des d�sagr�ments caus�s par l'inadaptation des temp�ratures �taient perceptibles au maximum huit mois par an, alors que les nuisances sonores et la mauvaise qualit� de l'air en raison de poussi�re dans les filtres �taient ressenties r�guli�rement, � toute p�riode de l'ann�e.
Les mises en demeure de la locataire tendant � faire r�parer la climatisation �tant demeur�es sans suite, X. a saisi, le 2 octobre 1997, la Commission cantonale de conciliation en r�clamant � la bailleresse la restitution de 20 % des loyers pay�s pendant la p�riode d'octobre 1992 � novembre 1997. Le 24 d�cembre 1997, elle a introduit, devant la m�me autorit�, une demande tendant � la r�duction du loyer pour le futur, jusqu'� la r�paration des d�fauts.
Durant l'�t� 1998, Y. a fait proc�der � la r�fection compl�te de l'installation.
La conciliation ayant �chou�, X. a ouvert, le 14 avril 1999, une action � l'encontre de Y. aupr�s du Tribunal de district tendant � obtenir de la bailleresse la restitution d'une partie des loyers vers�s d'octobre 1992 � novembre 1997 et une r�duction de loyer de d�cembre 1997 jusqu'en septembre 1998.
Le Tribunal de district a admis partiellement la demande, condamnant Y. � restituer � X. 319'328 fr. pour les loyers vers�s jusqu'en novembre 1997 et � payer 75'345 fr. � titre de r�duction de loyer d�s d�cembre 1997. L'appel principal de Y. � l'encontre du jugement de premi�re instance a �t� partiellement admis par le Tribunal cantonal valaisan. Par arr�t du 5 novembre 2003, celui-ci a condamn� Y. � payer � X. 42'068 fr. en restitution d'une partie des loyers vers�s de janvier � novembre 1997 et 74'612 fr. correspondant � une r�duction de loyer de d�cembre 1997 jusqu'� l'ach�vement des travaux.
Le recours en r�forme interjet� par X. (la demanderesse) contre l'arr�t du 5 novembre 2003 a �t� partiellement admis par le Tribunal f�d�ral, alors que le recours joint d�pos� par Y. (la d�fenderesse) a �t� rejet�.
3. Il ressort de l'art. 259d CO qu'en pr�sence d'un d�faut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e, le BGE 130 III 504 S. 507locataire peut exiger du bailleur une r�duction proportionnelle du loyer � partir du moment o� le bailleur a eu connaissance du d�faut et jusqu'� l'�limination de celui-ci. Il en d�coule que, dans le cas o� le bailleur connaissait l'existence du d�faut avant que le locataire ne d�clare exiger une r�duction de loyer, ce dernier pourra � la fois r�clamer la restitution d'une partie des loyers d�j� vers�s et la r�duction des loyers pour le futur, jusqu'� l'�limination du d�faut (Z�ST, Die M�ngelrechte des Mieters von Wohn- und Gesch�ftsr�umen, th�se St-Gall 1992, p. 184 s.; HIGI, Commentaire zurichois, n. 25 s. ad art. 259d CO; LACHAT, Le bail � loyer, 2e �d., Lausanne 1997, p. 170) en consignant, au besoin, les loyers � �choir conform�ment � l'art. 259g CO (cf. SVIT-Kommentar Mietrecht II, 2e �d., Zurich 1998, n. 27 et 29 ad art. 259d CO).
Les parties n'ont � juste titre pas remis en cause l'existence d'un d�faut li� � la climatisation d�fectueuse des lieux de nature � justifier une r�duction de loyer au sens de l'art. 259d CO (cf. sur la notion de d�faut, notamment: HIGI, op. cit., n. 27 ss ad art. 258 CO; TERCIER, Les contrats sp�ciaux, 3e �d., Zurich 2003, p. 271 ss n. 1868 ss). Ce point ne sera donc pas revu dans la pr�sente proc�dure (art. 55 al. 1 let. c OJ).
4. Selon la d�fenderesse, le taux de r�duction du loyer de 16 % admis par le jugement attaqu� serait excessivement �lev�. A son avis, un taux oscillant entre 3.33 % et 4.16 % appara�trait comme proportionn�.
4.1 La r�duction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit �tre proportionnelle au d�faut et se d�termine par rapport � la valeur de l'objet sans d�faut. Elle vise � r�tablir l'�quilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394). En principe, il convient de proc�der selon la m�thode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiqu�e dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec d�faut est compar�e � sa valeur objective sans d�faut, le loyer �tant ensuite r�duit dans la m�me proportion. Cependant, le calcul BGE 130 III 504 S. 508proportionnel n'est pas toujours ais�, notamment lorsque, comme en l'esp�ce, le d�faut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appr�ciation en �quit�, par r�f�rence � l'exp�rience g�n�rale de la vie, au bon sens et � la casuistique, n'est pas contraire au droit f�d�ral (arr�t du Tribunal f�d�ral 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publi� in SJ 1997 p. 661, consid. 4a et les r�f�rences cit�es, confirm� r�cemment in arr�t 4C.97/2003 du 28 octobre 2003, consid. 3.5). Chaque fois qu'une autorit� cantonale proc�de en �quit� (art. 4 CC), le Tribunal f�d�ral ne substitue pas sa propre appr�ciation � celle de l'instance inf�rieure; il n'intervient que si celle-ci a abus� de son pouvoir d'appr�ciation, c'est-�-dire si elle a retenu des crit�res inappropri�s, si la d�cision rendue aboutit � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 129 III 380 consid. 2, ATF 129 III 715 consid. 4.4; ATF 128 III 428 consid. 4).
4.2 En l'esp�ce, pour confirmer le taux de 16 % retenu par les premiers juges, la cour cantonale s'est fond�e sur les r�ductions prononc�es par la pratique en cas de ventilation ou de chauffage d�fectueux et qui oscillent entre 25 % et 10 %. Par ailleurs, elle a pris en compte les exigences �lev�es que la demanderesse pouvait faire valoir quant � la climatisation des locaux dans lesquels elle exploitait son �cole, car l'environnement bruyant de l'immeuble en cause emp�chait d'ouvrir les fen�tres pour a�rer les locaux, tout en conservant des conditions ad�quates pour donner des cours. Elle a �galement retenu que seul un quart (24.49 %) de la surface totale �tait affect� par les probl�mes de temp�rature et que, si l'usage des locaux �tait entrav�, il n'avait pas �t� invoqu� de mise en danger de la sant� des utilisateurs ou de perte de client�le de la part de la locataire.
Compte tenu de ces �l�ments, on ne voit pas que le r�sultat auquel est parvenu la cour cantonale soit in�quitable et que la r�duction prononc�e soit hors de proportion avec le d�faut. Il est vrai qu'en appliquant de mani�re purement math�matique les r�ductions retenues par la pratique, les juges seraient parvenus � un taux de r�duction plus bas, compte tenu du fait que les probl�mes de temp�rature affectaient un quart des locaux, qui plus est, comme le rel�ve la d�fenderesse, durant seulement 8 mois par an. La bailleresse perd toutefois de vue qu'il a �galement �t� constat� que les nuisances sonores et la mauvaise qualit� de l'air due � la pr�sence de poussi�re dans les filtres �taient ressenties r�guli�rement et � n'importe quelles p�riodes de l'ann�e. De plus, il faut garder � l'esprit que les locaux en BGE 130 III 504 S. 509cause sont utilis�s comme �cole et qu'une climatisation d�fectueuse constitue un inconv�nient grave lorsque de nombreuses personnes doivent rester confin�es dans une salle pendant une assez longue dur�e. Si l'on tient compte de l'ensemble de ces circonstances, il ne peut �tre reproch� � la cour cantonale d'avoir abus� de son pouvoir d'appr�ciation en admettant un taux de r�duction de 16 %.
5. S'agissant de la restitution des loyers vers�s en trop, la d�fenderesse commence par soulever, � l'appui de son recours joint, deux griefs qui apparaissent d'embl�e d�pourvus de tout fondement.
5.1 Elle soutient tout d'abord qu'en admettant la facult� pour la locataire d'obtenir la restitution des loyers vers�s ant�rieurement � sa r�clamation, la cour cantonale a m�connu le principe de non-r�troactivit� des droits formateurs. Un tel raisonnement tombe � faux, car il va � l'encontre du texte m�me de l'art. 259d CO, qui pr�voit le droit � une r�duction de loyer � partir du moment o� le bailleur a eu connaissance du d�faut. D'ailleurs, s'il est vrai qu'une partie de la doctrine soutient que la d�claration par laquelle le locataire exige du bailleur une r�duction de loyer au sens de l'art. 259d CO consiste en l'exercice d'un droit formateur (cf. en ce sens HIGI, op. cit., n. 21 ss ad art. 259d CO; Z�ST, op. cit., p. 162 ss; contra: WEBER, Commentaire b�lois, n. 3 ad art. 259d CO), tous les auteurs, et m�me les tenants de la th�orie du droit formateur, s'accordent � dire que cette d�claration d�ploie des effets r�troactifs, au moment o� le bailleur a eu connaissance du d�faut (HIGI, op. cit., n. 25 ad art. 259d CO; Z�ST, op. cit., p. 184 s.; WEBER, op. cit., n. 4 ad art. 259d CO; LACHAT, Commentaire romand, n. 3 ad art. 259d CO; du m�me auteur, Le bail � loyer, op. cit., p. 170; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 10 ad art. 259d CO).
5.2 La d�fenderesse ne peut davantage �tre suivie lorsque, invoquant une violation de l'art. 2 al. 2 CC, elle affirme que la demanderesse aurait commis un abus de droit en exigeant la r�duction du loyer plus de six ans apr�s avoir eu connaissance du d�faut, alors que, durant cette p�riode, elle avait pay� ponctuellement son loyer. Si l'on peut exiger du locataire qui exerce les droits d�coulant de la garantie des d�fauts qu'il se comporte conform�ment aux r�gles de la bonne foi (art. 2 CC; cf. TERCIER, op. cit., p. 273 n. 1881; CORBOZ, Les d�fauts de la chose lou�e, SJ 1979 p. 129 ss, 134), on ne voit manifestement pas que la demanderesse ait adopt� un comportement passif qui pourrait �tre interpr�t� comme une renonciation BGE 130 III 504 S. 510tacite � invoquer le d�faut (cf. ATF 104 II 270 consid. 2 p. 274). Au contraire, il ressort des constatations cantonales que, depuis octobre 1991, la locataire s'est r�guli�rement plainte, � toutes les p�riodes de l'ann�e, des dysfonctionnements de la climatisation. On peut ajouter qu'il confine � la t�m�rit� pour un bailleur d'oser reprocher au locataire un comportement abusif li� au fait qu'il a pay� son loyer de mani�re ponctuelle.
6. Les autres critiques formul�es dans les deux recours � propos des pr�tentions en restitution des loyers supposent de s'interroger au pr�alable sur la nature juridique de cette cr�ance.
6.2 Il faut encore pr�ciser que, lors de la d�termination de sa nature juridique, chaque pr�tention doit �tre envisag�e s�par�ment et ce n'est pas parce que les parties sont li�es par un contrat que toutes les pr�tentions qu'elles peuvent faire valoir l'une envers l'autre rev�tent, de ce seul fait, un caract�re contractuel. Ainsi, celui qui a effectu� une prestation sup�rieure � ce qu'il devait sur la base de ses engagements contractuels ne peut r�clamer la diff�rence qu'en vertu du droit de l'enrichissement ill�gitime (ATF 127 III 421 consid. 3c/bb BGE 130 III 504 S. 511p. 426, confirm� in arr�t du Tribunal f�d�ral 4C.212/2002 du 19 novembre 2002, consid. 4.2). En droit du bail, tel est le cas lorsque le locataire r�clame la restitution du loyer pay� en trop en invoquant la nullit� de l'avis de majoration et, par voie de cons�quence, de la hausse de loyer. Son action n'est alors pas de nature contractuelle, mais repose sur l'enrichissement ill�gitime (ATF 113 II 187 consid. 1a), de sorte qu'elle se prescrit par un an en vertu de l'art. 67 CO (arr�t du Tribunal f�d�ral 4C.134/2001 du 18 octobre 2001, consid. 4b; cf. PICHONNAZ, Commentaire romand, n. 7 ad art. 128 CO; en ce sens �galement ATF 126 III 119 consid. 3e p. 123).
6.3 L'art. 259d CO figure parmi les dispositions �num�rant les droits du locataire. Le texte de cette disposition pr�voit que le locataire "peut exiger du bailleur une r�duction proportionnelle du loyer". En r�clamant une r�duction de loyer en cas de d�faut, le locataire fait donc clairement valoir une pr�rogative que lui conf�re le droit du bail. En outre, la pr�tention en restitution des loyers vers�s en raison d'un d�faut au sens de l'art. 259d CO d�coule directement de la violation, par le bailleur, de ses obligations contractuelles (art. 256 al. 1 CO), et a pour but de r�tablir un �quilibre entre le loyer et l'�tat de la chose lou�e (cf. ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394; HIGI, op. cit., n. 5 ad art. 259d CO; Z�ST, op. cit., p. 181; DAVID, Rechte und Pflichten der Parteien bei M�ngel der Mietsache, Das neue Mietrecht, St-Gall 1991, p. 47 ss, 75). Un nouveau loyer tenant compte du d�faut est alors fix�, ce qui d�montre �galement les liens existant entre les pr�tentions d�coulant de l'art. 259d CO et le contrat de bail (cf. WEBER, op. cit., n. 4a ad art. 259d CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 30 ad art. 259d CO). Enfin, le l�gislateur a �tabli le point de d�part des pr�tentions du locataire en fonction de la connaissance du d�faut par le bailleur, soit en tenant compte de la position de l'autre cocontractant. Ces �l�ments font appara�tre qu'en r�clamant la restitution des loyers vers�s en trop, le locataire exerce une action de nature contractuelle, ce qui exclut qu'elle puisse se fonder sur l'enrichissement ill�gitime BGE 130 III 504 S. 512.
Cette conclusion est corrobor�e par le fait que, tant que le montant de la r�duction de loyer li�e au d�faut n'est pas fix�, d'accord entre les parties ou par le juge, le locataire est dans l'incertitude quant � la quotit� de la r�duction. Pour lui �viter le risque d'une r�siliation pour demeure, la doctrine lui conseille de continuer de s'acquitter de l'int�gralit� du loyer (WEBER, op. cit., n. 5 ad art. 259d CO; LACHAT, Le bail � loyer, op. cit., p. 171). Ce faisant, le locataire ne paie pas par erreur, pas plus qu'il ne paie une dette sans cause; il se contente de verser le loyer d� sur la base du contrat (cf. art. 257 CO), en attendant de conna�tre le montant de la r�duction, ce qui lui permettra de chiffrer ses pr�tentions en restitution.
6.4 Un parall�le peut �tre tir� avec le cas du versement, sur la base d'un accord entre les parties, d'acomptes en vue d'un d�compte et � propos duquel il a �t� admis que l'action en restitution des acomptes per�us en trop �tait de nature contractuelle (ATF 126 III 119 consid. 3d p. 122; pour les acomptes de chauffage, WEBER, op. cit., n. 8 ad art. 257a CO). Une analogie existe �galement avec le droit � la restitution des prestations d�j� op�r�es en cas de r�solution d'un contrat (art. 109 al. 1 CO), dont la nature contractuelle a �galement �t� reconnue par la jurisprudence (cf. ATF 114 II 152 consid. 2c/bb et 2d p. 158 s.).
6.5 La doctrine tend �galement � qualifier de contractuelle l'action en restitution du loyer vers� en trop fond�e sur l'art. 259d CO. Certes, une partie des auteurs en droit du bail consid�re, � l'instar du jugement entrepris, que la cr�ance en restitution dont dispose le locataire en raison d'un d�faut de l'objet lou� repose sur les dispositions concernant l'enrichissement ill�gitime (HIGI, op. cit., n. 25 ad art. 259d CO; Z�ST, op. cit., p. 180 note 83; GUINAND, Le paiement du loyer et les d�fauts de la chose lou�e, S�minaire sur le bail � loyer, Neuch�tel 1988, p. 2; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Das Mietrecht f�r die Praxis, 4e �d., Zurich 1999, p. 153; TERCIER, op. cit., p. 276 n. 1907). Il ne faudrait cependant pas y voir une affirmation de principe, car, except� HIGI, les auteurs cit�s n'analysent pas la question de mani�re approfondie. Certains n'abordent ce point qu'en relation avec le d�lai de prescription et se contentent d'une simple assertion, sans raisonnement ni d�monstration. Guinand s'est, pour sa part, prononc� sous l'empire de l'ancien droit du bail. Quant � LACHAT, il ne prend plus position dans ses contributions r�centes. En revanche, deux auteurs se sont r�cemment pench�s de fa�on d�taill�e sur la nature juridique de telles pr�tentions et sont parvenus � la conclusion que le BGE 130 III 504 S. 513droit pour le locataire d'obtenir la restitution des loyers vers�s en trop en cas de d�faut �tait de nature obligationnelle (WEBER, op. cit., n. 4a ad art. 259d CO; ADDORISIO DE FEO, F�lligkeit und Verj�hrungsfristen im Mietrecht, mp 2001 p. 163 ss, 184; en ce sens �galement, jurisprudence cantonale in mp 2000 p. 78 ss, 80).
On peut encore relever que l'action en restitution des loyers vers�s en trop au sens de l'art. 259d CO repose sur un m�canisme qui n'est pas propre au droit du bail, mais qui se rencontre aussi dans la vente et dans le contrat d'entreprise. A l'instar du locataire, l'acheteur et le ma�tre de l'ouvrage peuvent, en cas de d�faut, obtenir une r�duction du prix convenu, pour r�tablir un nouvel �quilibre entre les prestations, ce qui leur permet, s'ils se sont d�j� ex�cut�s, d'exiger la restitution du montant vers� en trop (cf. art. 205 al. 1 CO; cf. ATF 116 II 305 consid. 7; GAUCH, Le contrat d'entreprise, Zurich 1999, n. 1617; GIGER, Commentaire bernois, n. 16 ad art. 205 CO). Or, s'agissant de ces deux contrats, des auteurs r�cents qualifient �galement les pr�tentions en restitution li�es � un d�faut de contractuelles (GAUCH, op. cit., n. 1618; VENTURI, Commentaire romand, n. 14 in fine ad art. 205 CO).
7. La d�fenderesse soutient que la cour cantonale aurait d� rejeter les pr�tentions en restitution de la locataire en faisant application de l'art. 63 al. 1 CO.
Compte tenu de la nature contractuelle de l'action, l'art. 63 al. 1 CO ne pouvait �tre oppos� � la locataire. Cette disposition suppose, entre autres conditions, que l'obligation n'existe pas au moment du paiement (ENGEL, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., Berne 1997, p. 590). Or, comme on l'a vu, tant que le principe d'une r�duction de loyer au sens de l'art. 259d CO et, le cas �ch�ant, son montant ne sont pas fix�s par les parties ou par le juge, le locataire reste tenu au paiement du loyer �tabli contractuellement. La jurisprudence cit�e par la d�fenderesse dans laquelle l'art. 63 al. 1 CO a �t� appliqu� n'est du reste pas transposable au cas d'esp�ce, car les loyers dont le locataire demandait la restitution avaient �t� vers� BGE 130 III 504 S. 514s sur la base d'une cause nulle (cf. ATF 106 Ib 412 consid. 1b p. 414; ATF 93 II 97 consid. 2c p. 106 s.), de sorte que les pr�tentions invoqu�es reposaient sur l'enrichissement ill�gitime (ATF 113 II 187 consid. 1a; cf. supra consid. 6.2 in fine), contrairement au cas d'esp�ce.
8. La demanderesse reproche pour l'essentiel � la cour cantonale d'avoir soumis ses pr�tentions en restitution au d�lai de prescription d'un an de l'art. 67 CO.
8.2 Les loyers �tant des prestations p�riodiques, ils sont soumis au d�lai de prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO (WEBER, op. cit., n. 4a ad art. 259d CO). Conform�ment � l'art. 130 al. 1 CO, la prescription court d�s que la cr�ance est devenue exigible. Si l'exigibilit� de la cr�ance est subordonn�e � un avertissement, la prescription court d�s le jour pour lequel cet avertissement pouvait �tre donn� (art. 130 al. 2 CO).
8.3 La locataire obtient donc gain de cause sur le principe. Toutefois, dans la mesure o� elle inclut dans ses conclusions en restitution les loyers d'octobre � d�cembre 1992, elle fait valoir des BGE 130 III 504 S. 515pr�tentions prescrites. Comme l'a relev� la cour cantonale, les loyers des mois d'octobre � d�cembre �taient payables pour la fin du mois de septembre, de sorte que seuls les loyers dont la locataire devait s'acquitter depuis octobre 1992, ce qui correspond aux loyers � partir de janvier 1993, entrent dans le cadre du d�lai de prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO. Le montant � restituer � la locataire sera ainsi calcul� sur la base des loyers de la p�riode allant de janvier 1993 � novembre 1997 et non de janvier 1997 � novembre 1997 comme retenu dans le jugement entrepris. Selon les constatations cantonales, les loyers se sont �lev�s � 258'800 fr. pour 1993, � 345'200 fr. pour 1994, � 374'800 fr. pour 1995 et � 384'200 fr. pour 1996, soit au total � 1'363'000 fr. Ce montant sera ainsi ajout� aux loyers de janvier � novembre 1997 pris en compte par la cour cantonale pour �tablir les pr�tentions en restitution de la demanderesse.
113 II 187 suite... ,
104 II 270,
art. 130 al. 2 CO

References: Art. 259
 art. 259
 art. 259
 art. 258
 ATF 
 ATF 
 art. 259
 art. 259
 art. 259
 art. 259
 art. 259
 art. 259
 ATF 
 art. 128
 ATF 
 ATF 
 art. 259
 art. 259
 art. 259
 art. 259
 art. 257
 art. 257
 ATF 
 art. 259
 art. 259
 art. 205
 ATF 
 art. 205
in fine
 art. 205
 ATF 
 ATF 
in fine
 art. 259

art. 130