Source: https://www.kanzlei-offermann.de/immobilienrecht/
Timestamp: 2020-07-04 01:59:34+00:00

Document:
Immobilienrecht – Rechtsgebiete, Verträge, Verwaltung
Immobilienrecht	Ihr zuverlässiger Partner
Immobilienrecht | zentrale Rechtsgebiete
Dabei begleiten und vertreten wir Sie in allen wichtigen Rechtsgebieten rund um das Mieten, die Vermietung sowie Kauf und Verkauf von Immobilien. Vom Wohnungsmietrecht über Gewerbemietrecht bis hin zum Wohnungseigentumsrecht und Pachtrecht, stehen unsere Anwälte Ihnen beratend und fachkundig zur Verfügung. Informieren Sie sich auf dieser Seite über unsere zentralen Leistungsschwerpunkte.
Unsere Fachanwälte beraten und vertreten Mieter sowie Vermieter in allen Fragen zum Mietrechts. Dies beinhaltet Mietverträge, Mietkaution und Mieterhöhung.
Die fachkundige Beratung aller Mieter von Gewerberäumen stellt einen Schwerpunkt unserer Arbeit im Immobilienrecht dar. Erfahren Sie mehr.
Erfahren Sie mehr über die Nutzung, Verwaltung und Regelungen des Eigentums bestimmer Wohnungen innerhalb eines Gebäudes.
Offermann Rechtsanwälte vertreten und beraten Sie in Sachen Kündigung eines bestehenden Wohnraum-Mietverhältnisses.
Wir informieren über gängige Fehlschlüsse und Rechtgrundlagen für Makler. Was macht einen wirksamen Maklervertrag aus? Erfahren Sie mehr.
Erhalten Sie Informationen über Pachtverträge, Nutzung des Pachtgegenstandes und verschiedener Formen der Pacht.
Themen G-U
Beim Vergleichswertverfahren werden die Kaufpreise geeigneter Grundstücke mit Hilfe der Kaufpreissammlung gegenübergestellt (§§ 13, 14 WertV, § 194 BauGB). Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert der Immobilie auf Grund der Herstellungskosten und damit des Wertes der baulichen Anlage. Zur Gesamtwertermittlung werden der ermittelte Wert der baulichen Anlage und der Bodenwert des Grundstücks addiert. Beim Ertragswertverfahren (§§ 15 – 20 WertV) wird der Wert der Gebäude auf Basis ihres Ertrages ermittelt. Die Summe aus diesem Wert und dem Bodenwert ergibt dann den Immobilienwert.
Der Einheitswert dient der Bewertung der Immobilie in steuerlicher Hinsicht. Hierbei erfolgt die Bewertung nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Dabei werden unbebaute Grundstücke nach ihrem “gemeinen Wert” (§ 9 BewG), bebaute Grundstücke nach dem Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren bewertet.
Zu beachten ist, dass die Bauträger in der Regel zur Absicherung ihrer eigenen Baufinanzierung die Forderungen gegen die Käufer an die finanzierende Bank abgetreten haben. Dies muss im Vertrag festgehalten sein. Hierzu wird bestimmt, dass der Käufer mit schuldbefreiender Wirkung ausschließlich auf das im Vertrag angegebene Konto bezahlen kann. Hieran muss sich der Käufer auf jeden Fall halten. Nimmt der Käufer Zahlungen an den Bauträger unmittelbar vor, erfolgen diese Zahlungen nicht mit schuldbefreiender Wirkung, so dass die den Bauträger finanzierende Bank berechtigt ist, den Kaufpreis nach wie vor zu fordern. Gerät der Bauträger in die Insolvenz, hat der Bauherr keine Möglichkeit mehr, eventuell an den Bauträger gezahlte Beträge zurückzuerlangen. Hinsichtlich des Zahlungsplanes für den Kaufpreis gelten für den Käufer einer zu errichtenden Immobilie die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MABV).
Der Bauträger ist berechtigt sieben Raten zu verlangen und die Raten zusammenzufassen, wobei die Raten wie folgt aufgeteilt werden können:
Vertragsstrafen für nicht rechtzeitige Fertigstellung können vereinbart werden, sind allerdings zu beschränken, sowohl hinsichtlich der Vertragsstrafe, die pro Tag der Verzögerung geschuldet wird. Hier kann ein Faktor von maximal 0,2 % der Auftragssumme vereinbart werden. Auch die maximale Gesamtvertragsstrafe muss nach oben beschränkt werden und zwar auf maximal 5 %. Aus anwaltlicher und Käufersicht ist die Vereinbarung einer Vertragsstrafe im notariellen Kaufvertrag sinnvoll, da es gerade beim Kauf von Eigentumswohnungen in noch zu errichtenden Objekten häufig zu Verzögerungen kommt und die Vereinbarung einer Vertragsstrafe im Kaufvertrag Streit um die Höhe des Schadens vermeidet und dem Käufer die Durchsetzung seines Schadens erleichtert.
Diese Vertragsstrafe wird juristisch pauschalierter Schadensersatz genannt und kann für den Fall der Verzögerung vereinbart werden. Dies ist wie dargestellt sinnvoll, weil es für den Immobilienkäufer höchst problematisch ist, einen Schaden z.B. in Form eines Nutzungsausfall für eine selbstgenutzte Eigentumswohnung geltend zu machen. Soll die Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben und vermietet werden, so kann der entgangene Mietzins bei Verzögerungen als Schadensersatz geltend gemacht werden. Bei beabsichtigtem Selbstbezug der Eigentumswohnung ist es sinnvoll, als pauschalierten Schadensersatz pro Monat einen Betrag in Höhe des objektiven Mietwertes anzusetzen. Bei der Prüfung des notariellen Kaufvertrages sollte der Anwalt sein Augenmerk daher unbedingt auch auf die die Vertragsstrafe legen.
Bei der Übertragung eines Grundstückes ist immer zwischen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft (auch Grundgeschäft und dingliches Geschäft genannt) zu unterscheiden. Durch das Verpflichtungsgeschäft (in der Regel der eigentliche Kaufvertrag) verpflichten sich die Parteien, die zur Eigentumsübertragung erforderlichen Erklärungen abzugeben. Das Verpflichtungsgeschäft muss notariell beurkundet werden (§ 311 b BGB). Die Beurkundungspflicht erstreckt sich auf alle Regelungen, die die Parteien im Zusammenhang mit einer Übertragung des Grundstückseigentums treffen. Dies gilt auch für Vorverträge und Vertragspakete (etwa im “sale and lease back”-Verfahren). Das Verfügungsgeschäft besteht aus Einigung und Eintragung (§ 873 BGB). Dies gilt neben der Übertragung des Eigentums auch für die Belastung des Grundstücks mit einer Dienstbarkeit, Reallast, einem Grundpfandrecht etc.
Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, der Käufer verpflichtet sich, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Darüber bietet sich die Klärung weiterer Punkte an. So sind die Vertragsparteien zu benennen. Wird eine Partei vertreten, so wird dies festgehalten und eine entsprechende Vollmacht beigefügt.
Es ist üblich, für den Fall der Flächenabweichung eine Kaufpreisanpassungsklausel zu vereinbaren. Auch die sich aus dem Grundbuch ergebenden Belastungen sind im Kaufvertrag wiederzugeben. Hinsichtlich der Hauptpflicht des Verkäufers (Eigentumsverschaffung) ist klar zu stellen, ob das Grundstück im aktuellen Zustand übertragen werden oder etwa noch bebaut werden soll (Bauträgervertrag). Die Hauptpflicht des Käufers (Zahlung des Kaufpreises) muss der Höhe nach bestimmt oder bestimmbar sein. Gegebenenfalls ist anzugeben, ob Umsatzsteuer anfällt. Auch die Kaufpreisfälligkeit ist zu regeln. Welche Fälligkeitsvoraussetzungen definiert werden sollen, hängt vom Einzelfall ab. In der Regel gehören die Sicherstellung der Eintragung durch die Eigentumsverschaffungsvormerkung, das Vorliegen des gemeindlichen Negativattests und die Erklärung zur Lastenfreistellung dazu. Es bietet sich alternativ die Kaufpreiszahlung auf ein Notaranderkonto an, der Notar leitet den Betrag dann nach erfolgter Eigentumsübertragung weiter. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass der Käufer nicht nach erfolgter Zahlung ohne Grundstück dasteht, weil die Eigentumsübertragung nun doch scheitert.
Wird der Kaufpreis fremdfinanziert, wird der Kreditgeber eine Sicherheit verlangen, in der Regel die Eintragung einer erstrangigen Grundschuld. In der Praxis wird der Besitz (die tatsächliche Sachherrschaft) vor der Eigentumsübertragung übergehen, da es keinen Grund gibt, mit den praktischen Auswirkungen des Geschäftes die Bearbeitung durch das Grundbuchamt abzuwarten. Es sollte vertraglich geregelt werden, wann (in der Regel mit dem Besitz) Nutzungen und Lasten (also Nutzungsrechte, Mieteinnahmen, Steuern und Abgaben) übergehen, dies gilt auch für die Verkehrssicherungspflicht.
In diesem Zusammenhang ist auf die Problematik der so genannten Schrottimmobilien hinzuweisen. In jüngster Zeit sind vermehrt Immobiliengeschäfte (meist Immobilienfonds) mit entsprechenden Finanzierungsangeboten über Darlehen als “Komplettpaket” angeboten worden. Bei diesen verbundenen Geschäften hat sich die Finanzierung bzw. der erhoffte finanzielle Vorteil als nicht realisierbar herausgestellt. Stellen Immobiliengeschäft und (Verbraucher)darlehensvertrag eine wirtschaftliche Einheit dar, besteht für den Verbraucher ein Widerrufsrecht, dass zur Rückabwicklung beider Verträge führt.
Neben der Kapitalbeschaffung ergibt sich bei Immobiliengeschäften auch regelmäßig die Frage, wie erforderliche Sicherheiten geleistet werden können. Hier bieten sich neben der Hypothek und Grundschuld eine Sicherungsübereignung, Sicherungsabtretung oder schuldrechtliche Sicherungsmittel wie Schuldbeitritt oder eine Bürgschaft an.
Eine Immobilie muss sowohl kaufmännisch als auch technisch und hinsichtlich der Infrastruktur verwaltet werden. In technischer Hinsicht muss ein Gebäude gewartet und instand gehalten werden, gegebenenfalls sind haustechnische Anlagen zu bedienen (Heizung, Klimaanlage, Kommunikationsanlagen etc.). Aus kaufmännischer Sicht ist je nach Art der Immobilie eine Buchhaltung (inklusive Erstellung der Nebenkostenabrechnung), Kostenplanung und ein Vertragsmanagement erforderlich. Ferner muss die Infrastruktur an sich funktionieren, also eine Gebäudereinigung vorhanden sein, ein Winterdienst, Dienste für Gärten, Aussenanlagen, Tiefgaragen etc. Grundsätzlich obliegt es dem Eigentümer, diese Aufgaben zu erfüllen. Er kann diese Aufgaben aber grundsätzlich auf etwaige Mieter mietvertraglich abwälzen oder ein externes Unternehmen damit beauftragen.
Regelungsbedürftige Themen sind daneben etwa Modalitäten der Dokumentation, Fristen und Termine, Bereitschafts- und Reaktionszeiten, Haftung und Versicherung, Laufzeit und Kündigung und Art der Vergütung (etwa pauschal oder nach Aufwand bzw. als Mischform). Bei Großprojekten macht es Sinn, dass zukünftige Facility-Management-Unternehmen in die Planungs- und Bauphase einzubinden, da diese meist über umfassende Erfahrung hinsichtlich der Haustechnik verfügen. Es gibt auch Generalunternehmer, die neben der Errichtung auch die Bewirtschaftung der Immobilie anbieten. Dies führt zu einer längeren Gewährleistung nach § 13 Nr. 4 Abs. 2 VOB/B).
Wird ein Unternehmen mit der Planung, Errichtung und dem anschließenden Betrieb einer haustechnischen Anlage (Heizung, Klimaanlage) beauftragt, spricht man von Contracting.Beim Anlagen-Contracting verpflichtet sich der Contractor, eine technische Anlage zu planen, zu errichten und während eines definierten Zeitraumes (meist 10 – 20 Jahre) zu betreiben, er erhält dafür ein vorab geregeltes Nutzungsentgelt. Dies bedeutet, dass der Contractor die Errichtung der Anlage vorfinanziert und sich dies über das Nutzungsentgelt amortisieren soll. Das Anlagen-Contracting kommt sowohl bei der Neuerrichtung als auch bei grundlegenden Modernisierungen in Betracht.
Dem Hausverwalter können vertraglich entweder alle Aufgaben der kaufmännischen und technischen Immobilienverwaltung übertragen werde oder nur diejenigen, die der Eigentümer selbst nicht wahrnehmen möchte oder kann.
Üblicherweise bestehen die Aufgaben der Hausverwaltung für Dritte darin, als Geschäftsbesorgung für den Eigentümer:
Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend zu machen, außergerichtliche oder gerichtliche Erstreitung der Mieten, Einhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs (Hausordnung, Untervermietung, etc.)
Entgegennahme, Anlegen und Abrechnen von Kautionen
Durchführung von Mieterhöhungen, Neuvermietungen
Erfüllung der Vermieterpflichten
Abschluss aller für die Nutzung und den Betrieb einer Immobilie erforderlichen Verträge
Erkennen des Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf, Veranlassung der notwendigen Maßnahmen, Wahrnehmung der Gewährleistungsrechte
Sorge um die ordnungsgemäße und bedarfsgerechte Versicherung des Gebäudes, Leistung der Zahlungen und Geltendmachung von Versicherungsverträgen
Erstellung von Abrechnung und Wirtschaftsplan
Anlegung der Überschüsse aus der Bewirtschaftung
Erstellung der notwendigen Abrechnungen gegenüber den Mietern (z.B. Betriebskostenabrechnung) und Sorgetragung um dessen Ausgleich
Die Teilungserklärung stellt eine Möglichkeit dar, wie Wohnungseigentum entstehen kann. Zumeist gibt es einen Bauträger, der ein Grundstück erwirbt, um darauf eine Eigentumsanlage zu errichten. Dieser teilt das Grundstück in die erforderlichen Anteile auf und begründet Sondereigentum. Die Aufteilung kann an bestehenden oder aufgrund der Baupläne erst noch zu errichtender Gebäuden geschehen. Die Teilungserklärung ist notariell zu beglaubigen.
In der Gemeinschaftsordnung können Regelungen getroffen werde, die vom WEG abweichen, soweit sie nicht gegen Normen des BGB oder WEG verstoßen, die als zwingend geltendes Recht vorgeschrieben sind.
Folgende Regelungen können in der Gemeinschaftsordnung getroffen werden:
Gebrauchsregelungen, insbesondere für das Gemeinschaftseigentum, für Sondernutzungsrechte und für gewerblich nutzbares Teileigentum, für Wohneinheiten hinsichtlich teilgewerblicher Nutzung, Tierhaltung, Musizieren etc.
Aufgaben des Verwalters (Erweiterung der gesetzlichen Rechte und Pflichte); Bestellung und Abberufung des Verwalters (Erstbestellung, Beschränkung der Abberufung aus wichtigen Grund)
Kostenverteilung (nach Anteilen, Fläche oder anderem Schlüssel, z.B. Fensteranstrich nach Anzahl der Fenster, Aufzugskosten nur für obere Geschosse); Vollmachts- und Vertretungsregelungen
Vorbehalt der Veräußerungszustimmung; Öffnungsklausel (Änderung der Gemeinschaftsordnung in bestimmten Fällen durch qualifizierten Beschluss)
Abrechnung (Wirtschaftsjahr, Frist für Vorlage der Abrechnung, Weitergeltung des Wirtschaftsplan bis zum Neubeschluss); Kontoführung und Anlage von Geldern
Instandhaltung und Instandsetzung, insbesondere im Zusammenhang mit den Sondernutzungsrechten (Stellplätze, Balkon- und Terrassenbeläge, Anpflanzungen und Pflege der Gartenanlage etc.)
Grundsätzlich sind die Eigentümer auch darin frei, wie sie ihr Verhältnis untereinander gestalten wollen. Das WEG enthält überwiegend Regelungen, die abdingbar sind, d.h. sofern eine Eigentümergemeinschaft nichts anderes vereinbart hat, gilt das WEG. Nur bestimmte Vorschriften sind zwingend und können nicht anders gehandhabt werden von der Eigentümergemeinschaft.Das Innenverhältnis der Eigentümer kann durch Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung; sonstige Vereinbarungen oder Beschlüsse frei geregelt werden.
Kein Eigentümer kann die Auflösung der Gemeinschaft verlangen; abdingbar nur für den Fall der Zerstörung des Gebäudes.
Wenn die Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Eigentümer bedarf, kann diese nur aus wichtigem Grund versagt werden.
Der Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Entziehung des Wohnungseigentums ist unabdingbar, durch Vereinbarung gestaltbar sind hingegen die Voraussetzungen und die zum Beschluss erforderliche Mehrheit.
Die Möglichkeit, eine bestehende Veräußerungsbeschränkung durch einfachen Beschluss aufzuheben, kann nicht abgedungen werden.
Schriftliche Beschlüsse müssen “allstimmig” gefasst werden.
Minderheitenschutz: Auf Verlangen eines bestimmten Quorums der Eigentümer muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden (das gesetzliche Quorum kann hierbei verringert, aber nicht erhöht werden).
Der Besteller wird auf maximal fünf Jahre bestellt; die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums beläuft sich lediglich auf drei Jahre.
Die Gründe für die Abbestellung eines Verwalters können beschränkt werden, es kann aber die Möglichkeit der Abbestellung aus wichtigen Grund nicht abgedungen werden.
Die wiederholte Bestellung des Verwalters kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellzeit beschlossen werden.
Die in § 27 WEG aufgeführten Pflichten und Rechte des Verwalters können nicht eingeschränkt, wohl aber erweitert werden. Ferner können die Vereinbarungen selbstverständlich nicht Bestimmungen ändern, die nicht das Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft betreffen, sondern deren Rechtsbeziehungen mit Dritten. Zwingend vorgegeben als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nur der Verwalter. Gesetzlich vorgesehen und in der Praxis verbreitet ist als weiteres Organ die Eigentümerversammlung. Außerdem ist die Mitwirkung eines Verwaltungsbeirates nützlich.
Ein Verwaltungsbeirat kann von den Eigentümern durch einfachen Mehrheitsbeschluss eingesetzt werden. Der Verwaltungsbeirat besteht regelmäßig aus drei Mitgliedern, die aus den Reihen der Eigentümer kommen. Es kann also nicht ein Rechtsanwalt, der nicht zugleich Eigentümer ist, Mitglied des Verwaltungsbeirates sein. Die Mitglieder werden mit einfacher Mehrheit gewählt.
Die Aufgaben des Verwaltungsbeirates sind:
Beratung und Unterstützung des Verwalters
Sachliche und rechnerische Kontrolle des Wirtschaftsplanes, der Abrechung und der Kostenvoranschläge
Gesetzlich wird davon ausgegangen, dass die Eigentümer ihre Angelegenheiten in den Versammlungen regeln und zwar durch Beschlussfassungen oder Vereinbarungen. Versammlungen müssen einberufen, geleitet, und protokolliert werden. Es handelt sich um eine aufwendige Veranstaltung, die zumeist jährlich stattfindet. Daher wurde die Möglichkeit vorgesehen, Beschlüsse im schriftlichen Verfahren zu fassen, als Ausnahme von der Regel. Da im schriftlichen Verfahren ein Austausch der Argumente nicht möglich ist, ist vorgesehen, dass diese Beschlüsse nur gültig sind, wenn alle Eigentümer ihnen zustimmen (“Allstimmigkeit”).
Rechtlich gesehen sind Vereinbarungen der Regelfall und Beschlüsse die Ausnahme, mit der das Prinzip durchbrochen wird, dass im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum nur nach dem übereinstimmenden Willen aller Eigentümer verfahren werden kann. Ohne diese Ausnahme wäre die Verwaltung sehr unpraktikabel. In der Praxis überwiegen die Beschlüsse, die auch mit Mehrheit gefasst werden können. Den Eigentümer ist vom Gesetz vorgegeben, dass sie zunächst über die “ordnungsgemäße Verwaltung” beschließen können.
Einem Beschluss durch die z. T. qualifizierte Mehrheit der Eigentümer zugänglich sind also die wesentlichen Fragen:
Für die gerichtlichen Streitigkeiten in Wohnungseigentumssachen, d.h. in Angelegenheiten, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer untereinander und deren gegenseitige Rechte und Pflichten sowie das Verhältnis der Gemeinschaft zum Verwalter betreffen, ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt.
Das Amtsgericht ist dabei zuständig für:
Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und einzelnen Wohnungseigentümer
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer
Klagen Dritter, die sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen einzelne Wohnungseigentümer richten, und sich auf das gemeinschaftlichen Eigentum, seine Verwaltung oder das Sondereigentum beziehen
Mahnverfahren, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Antragsstellerin ist
Immobilienfonds lassen sich in offene und geschlossene Fonds unterteilen. Bei den offenen Fonds ist weder die Zahl der auszugebenden Anteilsscheine noch die Zahl der Grundstücke, die der Fonds erwirbt, begrenzt. Kapitalanlagegesellschaften dürfen nur als AG oder GmbH betrieben werden, sie unterliegen der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) und müssen eine Betriebserlaubnis einholen. Ein geschlossener Immobilienfonds liegt vor, wenn die Zahl der Anteilsscheine und der zum Fonds gehörenden Grundstücke von vornherein feststehen. Sie unterliegen nicht dem InvG und sind meist als GbR, OHG oder KG organisiert. Ein dem InvG entsprechender Anlegerschutz besteht nicht. Aber auch sie unterliegen zusätzlichen Restriktionen, etwa der Prospektierungspflicht.
Die Miete darf auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden. Die Vergleichsmiete bestimmt sich nach dem örtlichen Mietspiegel (z.B. in Berlin) oder wird durch Vergleichswohnungen ermittelt. Nach § 558 BGB gilt aber eine Kappungsgrenze von 20%. Das heißt, Vermieter dürfen innerhalb von drei Jahren die Nettokaltmiete um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. In Berlin gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von nur 15% (§ 558 Abs. 3 BGB). Aber auch in vielen anderen Städten anderer Bundesländer gilt die niedrigere Kappungsgrenze.
Kann ich als Mieter bei einer Mieterhöhung kündigen?
Ja, bei einer Mieterhöhung nach § 558 (Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder § 559 BGB (Modernisierungsumlage, Mieterhöhung nach Modernisierung) hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht mit verkürzter Kündigungsfrist, § 561 BGB.
Wie lange dauert eine Räumungsklage allgemein?
Die Dauer einer Räumungsklage ist abhängig vom zuständigen Gericht, dem rechtlichen Hintergrund der Klage, der Frage ob Zeugen gehört werden müssen, dem Verhalten der Prozessparteien, dem zuständigen Richter und vielem mehr. In Berlin dauert eine Räumungsklage von der Einreichung bis zum Urteil in erster Instanz meist zwischen sechs und zwölf, oft um die neun Monate. Von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung kann es noch einmal zwei, drei oder sogar sechs Monate oder mehr dauern, z.B. wenn der Mieter Räumungsschutz beantragt.
Beträgt die monatliche Nettokaltmiete (Grundmiete) z.B. 400,00 EUR, wird ein Streitwert von 12×400,00 EUR, also 4.800,00 EUR zugrunde gelegt. Die gesetzlichen Mindestgebühren nach dem RVG für den Anwalt der die Räumungsklage verfasst, einreicht und Vermieter vertritt oder den Mieter gegen die Klage verteidigt, liegen dann zwischen 1.200,00 EUR und 2.000,00 EUR. Ein versierter Fachanwalt kann und wird meist auch höhere Gebühren vereinbaren.

References: § 194
 § 13
 § 27
 § 558
 § 558
 § 559
 § 561