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Timestamp: 2018-10-20 10:24:55+00:00

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Rechtsfragen der Mietkaution: Zurückbehaltungsrecht und Abrechnung
Rechtsanwalt Bach Leipzig > Mietrecht > Mietkaution
Die Mietkaution ist eine Sicherheit für den Vermieter im Mietrecht, um sich vor eventuellen Mietausfällen oder Schäden zu schützen. Die Probleme, bei denen ein Rechtsanwalt in Anspruch genommen wird, beginnen in der Regel bei der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn es um die Frage geht, ob und wann die Mietkaution zurückzugeben ist. Die wichtigsten Regeln, die für die Mietkaution gelten, wollen wir deshalb als Rechtsanwälte für Mietrecht nachfolgend erläutern.
1. Arten der Mietkaution
Die Mietkaution muss so erbracht werden, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. Die wichtigsten Formen der Mietkaution im Mietrecht sind:
Die häufigste Form der Mietkaution ist die Barkaution, bei der dem Vermieter eine Geldsumme in bar übergeben oder auf ein Kautionskonto überwiesen wird.
b) Sicherungsabtretung und Verpfändung
Es kann auch die Übergabe eines Sparbuches und die Abtretung der darin enthaltenen Sparforderung des Mieters zugunsten des Vermieters (Sicherungsabtretung) oder die Verpfändung eines Sparbuches vereinbart werden.
c) Mietbürgschaft
Schließlich kann die Mietkaution auch durch eine Bürgschaftserklärung eines Dritten erbracht werden. Durch die Bürgschaftserklärung verpflichtet sich der Bürge für die Verbindlichkeiten des Mieters, wie z.B. Mietrückstände und Schadensersatzansprüche einzustehen. Bürge kann jeder sein, mit dem der Vermieter einverstanden ist. Der Vermieter wird aber nur einen solventen Bürgen akzeptieren, weshalb der Bürge i.d.R. eine Bank ist. Die Bürgschaftserklärung muss schriftlich erfolgen. Der Umfang der Mietbürgschaft, also für welche Forderungen aus dem Mietvertrag gebürgt werden soll, richtet sich nach der jeweiligen Vereinbarung. Erfasst eine Mietbürgschaft alle aus dem Mietvertrag resultierenden Ansprüche, dann sind von ihr auch Ersatzansprüche wegen Mietausfall für die restliche Mietdauer umfasst, wenn der Mieter vorzeitig auszieht und der Vermieter günstiger neu vermieten muss. Das gleiche gilt für die Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB, wenn der Mieter nicht rechtzeitig auszieht.
Zugunsten des Vermieters kann auch eine Mietbürgschaft auf erstes Anfordern vereinbart werden. Eine Bürgschaft auf erstes Anfordern liegt dann vor, wenn der Vermieter im Sicherungsfall ohne weiteres vom Bürgen Zahlung verlangen kann und jegliche Einreden des Bürgen ausgeschlossen sind. Verlangt ein Vermieter eine Mietbürgschaft auf erstes Anfordern, kann diese nur dann formularvertraglich vereinbart werden, wenn der Bürge mit den besonderen Risiken dieser Bürgschaft vertraut ist (Banken, Versicherungen etc.). Individualvertraglich kann jedermann eine solche Mietbürgschaft übernehmen.
Kommt der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug oder entstehen Schadensersatzansprüche ihm gegenüber und nimmt der Vermieter daraufhin den Bürgen in Anspruch, geht die Forderung des Vermieters gegen den Mieter auf den Bürgen gem. § 774 Abs. 1 BGB über. Der Bürge kann dann vom Mieter die Zahlung der Forderung verlangen.
Eine Mietbürgschaft ist für die Dauer eines befristeten Mietvertrages unkündbar. Bei einem unbefristeten Vertrag kann der Bürge gemäß § 314 BGB aus wichtigen Grund kündigen. Ein wichtiger Grund kann insbesondere dann vorliegen, wenn die Bonität des Mieters erheblich gesunken ist. Dieses außerordentliche Kündigungsrecht kann nicht ausgeschlossen werden. Dabei muss der Bürge jedoch mit einer solchen Frist kündigen, dass es dem Vermieter noch möglich ist, innerhalb dieser Kündigungsfrist das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen (OLG D.-dorf, 24.11.1998, Az. 24 U 264/97).
Verjährte Forderungen des Vermieters muss der Bürge gleichermaßen wie der Mieter nicht erfüllen. Dies gilt auch dann noch, wenn der Mieter auf die Einrede der Verjährung verzichtet hat. Letztlich kann der Mieter eine Bürgschaftsfreigabe dergestalt verlangen, dass der Vermieter die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen zurückgibt und die Mietkaution anderweitig erbringt.
2. Zahlung der Mietkaution
Der Mieter von Wohnraum ist gem. § 551 Abs. 2 BGB berechtigt, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Lediglich für Mietbürgschaften gelten diese Regelungen nicht. Dabei ist die erste Teilzahlung frühestens ab Überlassung der Wohnung fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden mit den folgenden Mietzahlungen fällig. Anderslautende Fälligkeitsklauseln sind unwirksam, wodurch jedoch die Wirksamkeit der restlichen Kautionsvereinbarung nicht berührt wird (LG Leipzig 06.11.2002 Az. 1 S 4425/02). Im Gewerberaummietrecht kann aber abweichend auch vereinbart werden, dass die Mietkaution schon bei Vertragsschluss und noch vor Übergabe der Mietsache fällig wird.
Aufgrund des besonderen Sicherungszwecks der Mietkaution kann der Mieter während der Mietzeit nicht über die Mietsicherheit verfügen. Daraus folgt, dass der Mieter nicht mit einer eigenen Forderung, die er gegen den Vermieter hat, gegen die Mietkautionsforderung aufrechnen kann und er deren Zahlung auch nicht verweigern kann, wenn der Vermieter seinerseits seinen Pflichten nicht nachkommt. Insbesondere darf der Mieter die Mietkaution nicht „abwohnen“, d.h. seine Mietzahlungen drei Monate vor Vertragsbeendigung einstellen und den Vermieter auf die Mietkaution zu verweisen (OLG F.a.M. 03.03.2004, Az. 2 W 10/04).
Der Vermieter kann auch noch nach Mietvertragsende die Zahlung der Mietkaution verlangen, wenn noch Ansprüche gegen den Mieter, z. B. wegen Mietrückständen oder Beschädigungen der Mietsache bestehen (BGH 22.11.2011, Az. VIII ZR 65/11).
Verweigert der Mieter die Erbringung der Mietkaution, kann der Vermieter gem. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2a BGB das Mietverhältnis fristlos kündigen.
3. Höhe der Mietkaution
Die Mietsicherheit im Wohnraummietrecht darf gem. § 551 Abs. 1 BGB das Dreifache der im Mietvertrag vereinbarten Nettokaltmiete nicht übersteigen. Soweit Vereinbarungen darüber hinausgehen, sind diese unwirksam. Hat der Mieter einen höheren Betrag entrichtet, kann er diesen zurückfordern, wobei er nicht erst auf die Beendigung des Mietverhältnisses warten muss. Gegen den Rückzahlungsanspruch darf der Vermieter nicht mit einer eigenen Forderung aufrechnen.
Diese Grenze gilt im Mietrecht bei Wohnraum auch für die Summe mehrerer zu leistender Mietkautionen (Barkaution neben Bürgschaft etc.). Sind z. B. 300,- EUR Nettokaltmiete im Mietvertrag vereinbart, so kann der Vermieter maximal 900,- EUR Mietsicherheit verlangen. Der Mieter kann nun, je nach Vereinbarung, 600,- EUR Barkaution erbringen und für die restlichen 300,- EUR eine Bürgschaftserklärung übergeben. Der Bürge haftet nur für die 300,- EUR, damit die zulässige Kautionssumme von drei Nettokaltmieten nicht überschritten wird. Darüber hinaus gehende Leistungen kann der Bürge ablehnen.
Demgegenüber ist die Höhe der Mietkaution im Gewerberaummietrecht nicht beschränkt. Hier ist auch die Vereinbarung einer Mietkaution von 7 Monatsmieten noch zulässig (OLG BB 04.09.2006, Az. 3 U 78/06).
Soll die Wohnung für eine behindertengerechte Nutzung umgebaut werden, kann der Vermieter gem. § 554a Abs. 2 BGB eine zusätzliche Mietsicherheit verlangen. Ausnahmsweise ist das Verlangen einer erhöhten Mietkaution auch dann zulässig, wenn dadurch die drohende Kündigung abgewendet werden soll (BGH 10.04.2013, Az. VIII ZR 379/12).
4. Anlage und Verzinsung der Mietkaution
Der Vermieter ist im Mietrecht gem. § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet die Mietkaution verzinslich und getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Legt der Vermieter die Mietkaution nicht ordnungsgemäß an, macht er sich insoweit schadensersatzpflichtig als dass der Mietsicherheit bei ordnungsgemäßer Anlage Zinsen zugewachsen wären. Der Vermieter kann sich ferner wegen Untreue gemäß § 266 StGB strafbar machen. Der Vermieter von Studentenwohnheimen ist dagegen gem. § 551 Abs. 3 S. 5 BGB nicht verpflichtet, die Mietkaution zu verzinsen.
Über die wesentlichen Informationen der Anlage der Mietkaution muss der Vermieter dem Mieter jederzeit auf Verlangen Auskunft erteilen. Kommt der Vermieter diesem Auskunftsersuchen nicht nach, dann darf der Mieter zwar ein Zurückbehaltungsrecht an der noch nicht geleisteten Mietkaution geltend machen, aber nicht am Mietzins.
Die angewachsenen Zinsen stehen dem Mieter zu. Allerdings erhöhen sie gem. § 551 Abs. 3 Satz 4 BGB die Mietsicherheit.
Hat der Vermieter gegen den Mieter Forderungen aus dem Mietvertrag (Mietrückstände, Schadenersatzansprüche) kann der Vermieter die Mietkaution verwerten, d.h. mit der Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution aufrechnen. Der Vermieter darf die Mietkaution jedoch nicht dazu nutzen, um mit vertragsfremden Forderungen aufzurechnen. Lediglich Forderungen aus dem betreffenden Mietverhältnis dürfen mit ihr befriedigt werden.
Der Vermieter ist während der Mietzeit nicht verpflichtet sich aus der Mietkaution zu befriedigen, sondern kann den Mieter in Anspruch nehmen und ggfs. den Mietvertrag kündigen.
Der Vermieter kann auch mit verjährten Forderungen aufrechnen. Dies ist zum einen der Fall, wenn sich seine ehemals unverjährte Forderung und die Kautionsrückzahlungsforderung des Mieters zu einem Zeitpunkt aufrechenbar gegenüberstanden, in dem die Forderung des Vermieters noch nicht verjährt war. Zum anderen ist dies gem. § 216 BGB der Fall, wenn die Mietsicherheit in einem dinglichen Recht, wie etwa einem verpfändeten Sparbuch besteht. Der Vermieter kann jedoch nicht aufgrund verjährter Forderungen gegen den Mieter, die Mietkaution zurückbehalten.
Soweit die Mietkaution innerhalb der Mietzeit verwertet wird, kann der Vermieter gem. § 240 BGB Wiederauffüllung verlangen. Diese kann auch noch nach Vertragsbeendigung geltend gemacht werden und darf in der Summe zusammen mit der restlichen Mietkaution, 3 Nettokaltmieten nicht übersteigen.
6. Erstattung der Mietkaution
Soweit die Mietsicherheit noch vorhanden ist, muss der Vermieter den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution erstatten und eine Abrechnung erstellen. Dabei ist dem Vermieter nach Vertragsbeendigung eine angemessene Abrechnungsfrist einzuräumen, in der er sich überlegen kann, ob er die Mietkaution verwerten will. Vor Ablauf dieser Frist kann der Mieter also nicht mit seinen Rückzahlungsanspruch gegen Forderungen des Vermieters aufrechnen (Mietrückstände o.ä.) oder den Vermieter darauf verweisen, sich aus der Mietkaution zu befriedigen (BGH 12.01.1972, Az. VIII ZR 26/71).
Wurde keine Abrechnungsfrist vereinbart, ist eine Frist von 6 Monaten nach Mietende und Übergabe der Mieträume für die Fälligkeit der Rückzahlung der Mietkaution angemessen (AG Leipzig 23.11.2001, Az. 99 C 8415/01). Liegen besondere Umstände vor, kann diese Frist auch länger oder kürzer ausfallen. Kann der Vermieter über die Mietkaution schon zu einem früheren Zeitpunkt abrechnen, dann ist der Rückzahlungsanspruch auch dann fällig, wenn bis zu diesem Zeitpunkt noch keine sechs Monate verstrichen sind. (OLG D.-dorf 16.10.2003, Az. I-10 U 46/03).
Über diesen Abrechnungszeitraum hinaus kann der Vermieter einen Teil der Mietkaution im Mietrecht zurückbehalten, wenn künftige Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind (BGH 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05). Beispielsweise ist eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung dann zu erwarten, wenn auch die Abrechnung des Vorjahres mit einer Nachzahlung endete. Der zurückbehaltene Teil muss angemessen sein und sich an vergangenen Nachzahlungen orientieren. Der Vermieter darf dann bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung, also 12 Monate einen Teil der Mietkaution zurückbehalten.
Die Form der Erstattung richtet sich nach der Form der Mietkaution. Wurde ein Kautionskonto angelegt, muss das darauf befindliche Geld zurückgezahlt werden. Etwaige Gebühren hinsichtlich der Kontoauflösung darf der Vermieter über die Kautionssumme abrechnen. Ein übergebenes Kautionssparbuch muss zurückgegeben und die darin enthaltene Forderung überschrieben werden. Wurde das Sparbuch zugunsten des Vermieters verpfändet, muss dieser die Freigabe erklären. Wurde für den Mieter gebürgt, kann der Mieter die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an den Bürgen verlangen.
Zahlt der Vermieter die Mietkaution zurück, stellt dies ein starkes Indiz für ein schlüssiges Einverständnis mit dem Zustand der Mietsache und dem Verzicht auf etwaige Ersatzansprüche für erkennbare Schäden dar (OLG Mü. 14.07.1989, Az. 21 U 2279/89). Dieser Verzicht gilt nicht für die noch nicht fällige Betriebskostenabrechnung, da es dem Vermieter freisteht, ob er deshalb noch einen Teil der Mietkaution zurückbehält.
Der Kautionsrückzahlungsanspruch verjährt nach §§ 195, 199 BGB mit Ablauf der Abrechnungsfrist in 3 Jahren.
7. Übergang der Mietkaution bei Veräußerung der Mietsache
Wechselt die Person des Vermieters gehen gemäß § 566a BGB bzw. § 578 BGB die aus der Mietkaution resultierenden Rechte und Pflichten auf den Erwerber über. Der Neuvermieter wird ohne weiteres Rechtsinhaber der Mietkaution. Das gilt jedoch dann nicht, wenn der Erwerb erst nach Vertragsbeendigung und Auszug des Mieters erfolgt (BGH 04.04.2007, Az. VIII ZR 219/06).
Wurde die Mietkaution demgegenüber noch nicht erbracht, geht der Zahlungsanspruch des Vermieters nicht auf den Erwerber über.
Ist die Mietkaution auf den neuen Vermieter übergegangen, haftet der neue Vermieter vorrangig vor dem alten Vermieter für den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters. Diese subsidiäre Haftung kann einzelvertraglich, jedoch nicht formularmäßig ausgeschlossen werden. In Betracht kommt auch ein vertraglicher Haftungsausschluss zwischen Mieter und Altvermieter.
Hat der Altvermieter seinerzeit die Mietkaution noch verwertet, hat der Neuvermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit.

References: § 546
 § 774
 § 314
 § 551
 § 551
 § 554
 § 551
 § 266
 § 551
 § 551
 § 216
 § 240
 § 566
 § 578