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Bianca_Saavedra_Fundamentos de La Economia _Semana 3PDF
DR.EN DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS ENRIQUE JORDÀN LAOS JARAMILLO
Gestion de Precios 2018
Teoras sobre el valor. El valor de los bienes y derechos: sus clases. El precio. Relacin entre valor y precio. Influencia de la evolucin histrica de las facultades urbansticas del derecho de propiedad en el valor de los bienes inmuebles.
Objetivos: El estudio de la evolucin del concepto de valor econmico de los bienes y derechos a travs de la historia, comenzando con las teoras de A. Smith, siguiendo por las del valor trabajo, hasta llegar a la formulacin de la teora del grado de utilidad marginal y su influencia en el valor de los bienes inmuebles. De las distintas clases de valores atendiendo a la finalidad de la valoracin inmobiliaria: valor de mercado, de reposicin, de comparacin, en renta, catastral, urbanstico, justiprecio, real, etc. En el apartado del precio se explica el mecanismo de la formacin de los precios de mercado, mediante la combinacin de las leyes de la oferta y la demanda, con especial atencin a los precios de la vivienda y del suelo. Posteriormente se distinguen los conceptos coste de produccin, valor y precio, as como precio de mercado y valor de mercado en los bienes inmuebles. Y, por ltimo, una vez definido el derecho de propiedad, su funcin social y las facultades urbansticas, se relacionan las que reconocen en cada clase o situacin de suelo las distintas leyes de suelo en vigor y su repercusin en el rgimen de valoraciones que establecen, que se corresponde con las facultades reconocidas.
1. Teoras sobre el valor. La palabra valor ha ido adquiriendo significados diferentes en la historia de la economa. Ya en la antigedad Aristteles distingua entre el llamado valor de uso de un objeto, que es aquella utilidad o beneficio que presta a su propietario, y el valor de cambio, que puede definirse como la cantidad de alguna otra mercanca, usualmente la que se utiliza como dinero, por la que puede intercambiarse dicho bien.
BLOQUE III. VALORACIN INMOBILIARIA. TEMA 1
La teora del valor de tal modo penetra toda la Economa poltica, que algunos la llamaron la ciencia de los valores. Las teoras del valor son las distintas teoras econmicas que se han producido a lo largo de la historia y han influido en la valoracin de los bienes econmicos, entre ellos los bienes inmuebles, de las que destacaremos: 1. Conceptos clsicos sobre el valor En su libro Investigacin sobre la Naturaleza y Causas de la Riqueza de las Naciones, compuesto en la segunda mitad del siglo XVIII, Adam Smith distingue dos clases de valor en los bienes, un valor de uso y un valor de cambio. El valor de uso consiste en la utilidad del bien para satisfacer una necesidad; y el valor de cambio en la posibilidad de cambiar un bien por otro bien. Segn Smith, dos son pues en inicio los constituyentes del valor: la utilidad y la escasez. Los bienes que tienen un gran valor de uso, carecen casi totalmente de valor en cambio (por ejemplo, el agua), mientras que los que tienen un elevado valor en cambio, tiene un pequeo valor de uso (como los diamantes). Smith se centr en el valor de cambio de las mercancas, sealando, a partir de su teora de la divisin del trabajo, que dicho valor est determinado por la cantidad de trabajo que cada bien permite exigir en el mercado, de forma que el precio real o natural de cualquier cosa es el esfuerzo necesario para obtenerla. Postula sin embargo que el trabajo no se puede medir con exactitud, por lo que han de admitirse en la valoracin los ajustes derivados de los tratos del mercado. Con la propiedad privada y la acumulacin de capital, se hizo necesario que el precio real comprendiera, adems de la remuneracin del trabajador, el inters del capital y la renta de la tierra. Ello acerca la concepcin de Smith a una teora del coste de produccin, si bien sta slo se desarrollara plenamente en el siglo XIX a partir de Jean-Baptiste Say, quien destacara la importancia de la utilidad sobre el valor, contribuyendo a ste ltimo, junto a los clsicos factores del trabajo y el capital trabajo acumulado-, la tierra o naturaleza. La nueva consideracin de la utilidad superara la doctrina de Smith debido a las reticencias que ste sostuvo a cualquier valor no originado por el trabajo productivo: as, cuestionaba la renta de los terratenientes y califica de improductivos no generadores de valor- a los servicios. 2. Teoras del valor-trabajo y los costes de produccin
David Ricardo comparta la teora bsica de raz Smithiana, basada en el valor del trabajo productivo, pero, en su bsqueda de un patrn del valor real, natural o absoluto, defendi que la cantidad de trabajo incorporada en los bienes poda servir para describir la estructura de precios relativos de una manera ms aproximada que su retribucin en el mercado. La forma en que se distribuya el producto no afecta a las proporciones de cambio y afirma que, en consecuencia, la nica causa de variacin del valor en cambio de una mercanca es un aumento o disminucin en la cantidad de trabajo requerido en la produccin. Ricardo lleg a proponer el oro como unidad invariable de valor, al poderse suponer constante la cantidad de trabajo que su obtencin requiere as como el empleo proporcional del capital fijo y el circulante. En la teora ricardiana del valor y la distribucin, se considera que el uso de la tierra no cuesta nada y su renta no debe incluirse entre los determinantes del valor sino como un pago de transferencia que no compensa un servicio productivo, sino la mera cesin por parte de su dueo de la fertilidad y el emplazamiento, unas fuerzas del suelo que se consideran fijas y dispuestas para su utilizacin incluso en ausencia de los pagos de la renta. John Stuart Mill, continuador de las tesis utilitaristas de Bentham y de los principios econmicos sentados por David Ricardo, en su obra Principios de economa poltica con algunas de sus aplicaciones a la filosofa social no intent explicar el valor absoluto basado en una medida invariante del valor, sino que se centr en los precios relativos. Concluy que el coste de produccin, natural y tcnicamente determinado con independencia del rgimen social y poltico, constitua el valor en el caso de los bienes manufacturados, como los edificios, cuya curva de oferta es perfectamente elstica: consideraba que en estos bienes los costes marginales no aumentaban conforme aumentaba la produccin. Mill calific aquellos otros bienes que como la tierra, tienen una oferta totalmente limitada, de intrascendentes. Esta teora no incluye la demanda que de los bienes se haga ni los casos en que el precio de un bien difiere de su coste de produccin. Dentro del respeto al libre mercado, pone el acento en cuestiones institucionales relativas a la distribucin de la renta que se han relacionado con el socialismo.
En El Capital, Karl Marx hizo suya la teora del valor-trabajo y quiso llevarla a sus ltimas conclusiones lgicas. Para ello, postula que el valor de cambio de un bien es igual al trabajo socialmente necesario para la produccin del mismo, como promedio de los diferentes grados de eficiencia laboral; con este concepto elude la paradoja de que una mercanca producida por un trabajador lento fuera ms valiosa que la producida por otro ms diligente. Ahora bien, Marx distingue entre el trabajo como constituyente del valor de las cosas, y la fuerza de trabajo que el obrero vende en el mercado a cambio de un salario de subsistencia; como el capital fijo utilizado en la produccin instalaciones, maquinaria y materias primas simplemente recupera su cuota de depreciacin, la diferencia entre el valor del producto y el salario es denominada plusvala, de la que se apropia el capitalista o dueo en forma de beneficios, intereses o renta. En el caso de los bienes inmuebles urbanos y rsticos, el monopolio formado por los propietarios fija el precio de los mismos aprovechando la demanda de la sociedad, si bien subsistira la dificultad de explicar que la tierra no puesta en produccin tenga un precio, o los casos de objetos con igual precio pero con distinta cantidad de trabajo. Por otra parte, esta teora implica que la tasa de beneficio sera menor cuanto ms alto fuese el grado de mecanizacin, y una tendencia drstica del capital a concentrarse en grandes empresas. 3. Teoras del grado de utilidad marginal La innovacin marginalista en la teora del valor tuvo precursores como Johann Heinrich von Thnen, estudioso de la agricultura cientfica que en la primera mitad del siglo XIX elabor un modelo de estado aislado, formado por una tierra de fertilidad uniforme, con una ciudad como centro del mercado y con producciones agrarias cuyo valor reflejara la distancia del mercado en crculos concntricos. Al ir aumentando la distancia de la ciudad, la produccin se hara ms extensiva, disminuyendo su valor y con l el de los respectivos sectores de la tierra; este modelo constituye un temprano exponente de la teora de la localizacin y sirvi como punto de partida de la posterior economa regional. La teora de la utilidad de Jevons supuso el oscurecimiento en el horizonte intelectual del valor-trabajo, al mostrar la falta de generalidad de este ltimo, que slo puede aplicarse a cierto tipo de bienes
manufacturas- y an as con grandes oscilaciones respecto de los precios del mercado. Edgeworth, en su Psique Matemtica ampla la funcin de utilidad relacionndola no slo con la cantidad de un bien ya poseda o consumida sino asimismo con las de los otros bienes posedos o consumidos (curvas de indiferencia entre pares de bienes). Los neoclsicos austriacos, a fines del siglo XIX, se centraron en el problema de la determinacin del precio en relacin con la utilidad o valor subjetivo y no con el del coste de los factores. Para ellos, el valor de una mercanca se define en los intercambios del mercado segn la utilidad lmite que proporcione la ltima unidad demandada y la maximizacin de beneficios que la misma produzca para quienes la ofrezcan. Defienden una teora de la asignacin de recursos escasos en condiciones de competencia alejada de la pretensin de encontrar una medida objetiva para el valor. As, Bhm-Bawerk, seguidor de esta lnea de pensamiento fundada por Menger, afirmaba que los precios de las mercancas no se hallan determinados por un valor intrnseco, sino por el valor de uso o utilidad del ejemplar que satisface el grado mnimo de necesidad del individuo. El valor o utilidad de un bien dado decrece a medida que disminuye la necesidad que de l se tiene. En cambio, el grado de saturacin de las necesidades depende de la cantidad de bienes que existen a disposicin del sujeto. De ah que la utilidad subjetiva de la unidad ltima del bien dado, es decir, su utilidad marginal, constituya su valor ms relevante. Aunque esta Escuela conceda atencin preferente a la demanda, con base en la teora subjetiva del valor y de la utilidad marginal, los neoclsicos desarrollaron la teora de la formacin de los precios atendiendo asimismo a la oferta, que se desarrolla en el apartado 3.
2. El valor de los bienes y derechos: sus clases. Uno de los principios comnmente aceptados por la doctrina en la valoracin de bienes y derechos, es el de finalidad, el cual afirma que la finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las tcnicas a seguir y que los criterios y mtodos de valoracin utilizados deben ser coherentes con dicha finalidad. Por ello existen distintas clases de valor en funcin de las distintas finalidades perseguidas con la valoracin.
Las finalidades de las valoraciones inmobiliarias son numerosas: de mercado, financieras, fiscales, urbansticas, etc. Seguidamente se exponen las definiciones de las distintas clases de valor ms utilizadas en la valoracin de inmuebles dando prioridad a las definiciones establecidas en las normas de valoracin inmobiliaria, que tratan de promover su homogeneidad, por estar acreditadas por la experiencia y ser comnmente aceptadas. Como puede observarse las normas no slo definen el concepto de valor, sino que para delimitarlo establecen los requisitos e incluso el procedimiento de su determinacin. La Norma Internacional de Valoracin n 1 (NIV n 1) Market value basis of valuation, define el valor de mercado como la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoracin, se intercambiara voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor en una transaccin libre despus de una comercializacin adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin presiones. Esta definicin se complementa con el siguiente conjunto de condiciones necesarias para que las operaciones puedan ser valoradas a valor de mercado: estar realizadas segn se define el criterio de valoracin de mercado, apoyarse en el principio de mayor y mejor uso, teniendo en cuenta el uso ms probable de realizacin, desarrollarse a partir de datos especficos de mercados apropiados, y valorarse a travs de la aplicacin de los mtodos de coste, comparacin y capitalizacin. El artculo 23 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece que se entender por valor de mercado el precio ms probable por el cual podra venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas. La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, dispone que el valor de mercado o venal de un inmueble (VM) es el precio al que podra venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasacin, en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se
dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. Adems aade que a tal efecto se considerar: a. Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un inters personal o profesional en la transaccin, ajeno a la causa del contrato. Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una comercializacin adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de informacin privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y que refleja en una estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasacin.
Y que los impuestos y los gastos de comercializacin no se incluirn en el precio. Segn la norma 12 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de Junio, por el que se aprueban las Normas Tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, el valor de reposicin de las construcciones se calcular a partir de su coste actual, teniendo en cuenta su uso, calidad y carcter histrico-artstico, deprecindose cuando proceda en funcin de la antigedad, estado de conservacin y dems circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuacin al mercado. Dicha norma entiende por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecucin, incluidos los beneficios de contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construccin. Para la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, antes citada, el Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposicin puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual.
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que seran necesarias para construir, en la fecha de la valoracin, otro inmueble de las mismas caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnologa y materiales de construccin actuales. El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de la valoracin. Esta misma orden define el valor de comparacin como el obtenido mediante la aplicacin del mtodo tcnico de comparacin, para cuyo clculo se seguirn las siguientes reglas generales: a. Se establecern las cualidades y caractersticas del inmueble tasado que influyan en su valor. b. Se analizar el segmento del mercado inmobiliario de comparables y se obtendrn precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles. c. Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicar el procedimiento de homogeneizacin necesario. d. Se realizar la homogeneizacin de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate. e. Se asignar el valor del inmueble, neto de gastos comercializacin, en funcin de los precios homogeneizados. de
De lo anterior se infiere que el mtodo de comparacin se define como la tcnica que determina el valor de los bienes inmuebles a travs de otros alternativos que compiten en el mercado. Es calificado como el mtodo ms directo y sistemtico para la estimacin del valor de mercado, debiendo ser utilizado siempre que existan datos de informacin suficientemente comparables con el del bien que se va a tasar.
El valor de comparacin puede utilizarse en el caso de las construcciones para calcular su coste actual por comparacin con edificios de similares caractersticas, como realiza la normativa catastral, y en el del producto inmobiliario completo para determinar su valor de mercado pero, adems, para calcularlo pueden utilizarse distintos procedimientos que dependen de la cantidad de informacin de mercado de que se disponga e incluso de la cantidad de inmuebles a valorar. Segn la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, el valor en renta, valor por capitalizacin o valor por actualizacin, es el obtenido mediante la aplicacin del mtodo de actualizacin de rentas, segn la normativa hipotecaria, y su clculo exige estimar los flujos de caja, as como el valor de reversin, elegir el tipo de actualizacin y aplicar la frmula de clculo. La norma citada exige que para su utilizacin se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos respecto del inmueble: a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, ser necesario disponer, como mnimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables. b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoracin. c) Que el inmueble valorado est produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad econmica y que adems existan suficientes datos contables de la explotacin o informacin adecuada sobre ratios estructurales medios de la rama de actividad correspondiente. El artculo 22 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, define el valor catastral como el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario, y que estar integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones; el artculo 23 aade que para la determinacin del mismo se tendrn en cuenta los siguientes criterios:
a) La localizacin del inmueble, las circunstancias urbansticas que afecten al suelo y su aptitud para la produccin. b) El coste de ejecucin material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construccin, el uso, la calidad y la antigedad edificatoria, as como el carcter histrico-artstico u otras condiciones de las edificaciones. c) Los gastos de produccin y beneficios de la actividad empresarial de promocin, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promocin. d) Las circunstancias y valores del mercado. e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine. El valor catastral de los inmuebles no podr superar el valor de mercado. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podr en ningn caso superar dicho precio. Valor urbanstico, es el determinado de acuerdo con los preceptos del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo, segn se trate de suelo rural o urbanizado, aunque dicha norma no emplee el trmino valor urbanstico. Las valoraciones se rigen por lo dispuesto en dicha norma cuando tengan por objeto: las operaciones de reparto de beneficios y cargas en defecto de acuerdo entre todos los propietarios, fijar el justiprecio en expropiacin, fijar el precio a pagar al propietario en la venta o sustitucin forzosas y la determinacin de la responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica. Valor hipotecario o valor a efecto de crdito hipotecario (VH), segn la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, es el valor del inmueble determinado por una tasacin prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos
a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasacin y sus usos alternativos correspondientes. Valor mximo legal (VML), segn la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, es el precio mximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a proteccin pblica, establecido en la normativa especfica que le sea aplicable. El valor justo, precio justo o justiprecio, ligado al mbito del Derecho Administrativo, representa el resultado de la actuacin de un organismo o persona que estima el precio que a pagar en una expropiacin. Para su determinacin se aplicar el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, conforme a su artculo 21.1.b). En el Derecho Tributario se utiliza el concepto de valor real que, segn la Sentencia del TSJ de Castilla-La Mancha, de 21 de febrero de
2000, nm. 209/2000, en tanto el ordenamiento tributario no defina los
trminos empleados en sus normas, stos han de entenderse conforme a su -sentido jurdico, tcnico o usual, segn proceda. Como no existe ni sentido jurdico ni tcnico del vocablo "real" ha de acudirse al sentido usual, entendiendo por "real" lo existente, lo verdadero, esto es la estimacin econmica o precio verdadero, no ilusorio. Y el camino lgico para establecer el valor real, como expresin del precio normal y verdadero que se presume ocultado, es el precio normal de mercado, nico trmino de referencia posible. Por ello en su sentencia de 1-12-93 declar que el verdadero valor de un bien es el precio que est dispuesto el mercado a pagar por l, siendo ste tambin su valor real. Tradicionalmente en contabilidad, basndose en el principio de prudencia, se ha utilizado para la valoracin de inmuebles el coste histrico, que es el coste de adquisicin o coste de produccin y tiene la ventaja de ser imparcial, objetivo y verificable. No obstante, en la actualidad, el mtodo del valor razonable es el ms utilizado desde hace aos por las grandes inmobiliarias europeas. Las Normas Internacionales de Informacin Financiera (NIIF) sealan que el valor razonable es la cantidad por la cual se intercambia un activo entre dos partes interesadas y bien informadas, actuando en condiciones de independencia mutua.
3. El precio. El precio de un bien o servicio es la cantidad de dinero que debe ser entregada al ofertante a cambio de cada unidad del bien o servicio demandado. Es funcin de los diferentes valores que los compradores asignan a la utilidad de tener o usar un producto o servicio, pero tambin depende de las condiciones generales de la produccin y la distribucin. 3.1 Teora de la formacin de los precios, la oferta y la demanda Mediante el modelo de la oferta y la demanda los neoclsicos describen la interaccin en el mercado de un determinado bien entre consumidores y productores, en relacin con el precio y las ventas de dicho bien. Aunque las expresiones oferta y demanda haban sido utilizadas tanto por Adam Smith como David Ricardo, el primero que desarroll un modelo matemtico para explicarlas fue Antoine Augustin Cournot en su libro Desarrollo de los principios matemticos de la teora de la bonanza econmica. Este modelo fue desarrollado ms tarde por Alfred Marshall en su ensayo Principios de economa. Tras el anlisis del equilibrio general de variables mltiples llevado a cabo por Lon Walras, Marshall se centr en el punto de equilibrio en el cual las dos curvas se cortan y en elementos tales como la elasticidad de la demanda ante una variacin en el precio o las economas externas para el productor derivadas de los gastos sociales o las infraestructuras. Desde finales del siglo XIX, esta teora de la oferta y la demanda se ha mantenido prcticamente inamovible, centrndose la mayora de los estudios posteriores en buscar las excepciones o fallos del modelo. La demanda Segn los manuales de microeconoma, la demanda es la cantidad de bienes y servicios que los consumidores desean y estn dispuestos a comprar dependiendo de su poder adquisitivo. La ley de la demanda indica que sta es inversamente proporcional al precio, cuanto ms alto sea el precio, menos demandarn los consumidores. Grficamente se representa por la curva de demanda que
es por lo general decreciente, es decir, a mayor precio, los consumidores comprarn menos, suponiendo que el resto de los factores se mantienen constantes (clusula ceteris paribus). En la demanda, adems del precio del bien considerado, tambin influyen: el nivel de renta de los consumidores, la riqueza de los consumidores, el precio de otros bienes relacionados, sustitutivos o complementarios, sus gustos o apetencias, la moda, las estaciones climatolgicas, etc. En el mercado inmobiliario, influyen en la demanda de vivienda adems de la renta familiar, el crecimiento demogrfico, la inversin en vivienda tanto para alquilar como para revender, la demanda de segunda residencia, de la inmigracin y extranjera, los precios de los alquileres, el tipo de inters del dinero, las restricciones de crdito, etc. La oferta La oferta es la relacin entre la cantidad de bienes ofrecidos por los productores y el precio de mercado actual. La ley de la oferta indica que la cantidad ofrecida es directamente proporcional al precio: cuanto ms alto sea el precio del producto, ms unidades se ofrecern a la venta. Grficamente se representa mediante la curva de oferta, generalmente creciente, y cuya pendiente suele ser tambin creciente (es decir, suele ser una funcin convexa), debido a la ley de los rendimientos decrecientes. En el caso de la oferta, adems del precio de venta del bien considerado, tambin influyen: los costes soportados por el empresario (tanto de los recursos como de los factores), el grado de tecnologa existente (a mejores tecnologas, menores costes), el precio de otros bienes relacionados, las expectativas de ventas y la dimensin del mercado. En el mercado de alquileres la escasez de oferta eleva los precios. En la compraventa de inmuebles, la retencin de suelo en condiciones de ser edificado en las ciudades origina una situacin de escasez de oferta y provoca aumentos de los precios. Adems, la oferta tiene dificultades de adaptacin a la demanda al prolongarse durante varios aos la produccin de inmuebles.
El precio de mercado La determinacin del precio de un bien en un mercado libre y competitivo se hace de forma natural mediante el juego de la oferta y la demanda, situndose en la interseccin de las curvas. Si el precio de un bien est demasiado bajo y los consumidores demandan ms de lo que los productores pueden poner en el mercado, se produce una situacin de escasez, y por tanto los consumidores estarn dispuestos a pagar ms. Los productores subirn los precios hasta que se alcance el nivel al cual los consumidores no estn dispuestos a comprar ms si sigue subiendo el precio. En la situacin inversa, si el precio de un bien es demasiado alto y los consumidores no estn dispuestos a pagarlo, la tendencia ser a que baje el precio, hasta que se llegue al nivel al cual los consumidores acepten el precio y se pueda vender todo lo que se produce. El siguiente grfico muestra un incremento de la demanda desde D1 hasta D2, provocando un aumento del precio de P1 a P2 y de la cantidad producida de Q1 a Q2.
Segn el nmero de ofertantes, el mercado puede ser de competencia perfecta (muchos), oligopolio (pocos), duopolio (dos) y monopolio (uno). En los mercados que se aproximan a una estructura de competencia perfecta el precio se acerca a los costes, al igual que en los casos en que los demandantes (potenciales compradores) tienen un gran
poder de mercado, por ejemplo el caso del monopsonio, que se presenta cuando existen varios oferentes de un mismo bien pero un solo demandante. Cuando la oferta es inelstica, el precio puede situarse incluso por debajo de los costes, esta situacin se presenta en el caso de los bienes perecederos, por ejemplo. Cuando el o los oferentes tienen mayor poder de mercado, es de esperar que el precio se site por encima del coste, y ms prximo al precio que maximice los ingresos de los oferentes (vendedores). Si algn tipo de intervencin externa (como la de un Gobierno) altera el precio de equilibrio imponiendo algn otro en atencin a algn tipo de consideracin social (mercado de trabajo y salarios mnimos, mercado inmobiliario y alquileres mximos, mercado agrcola y precios subvencionados), podemos enfrentarnos a condiciones de exceso de oferta, exceso de demanda o mercados mantenidos, respectivamente. El mercado inmobiliario presenta particularidades, incluso existen diferentes mercados segn el producto inmobiliario: regado, secano, oficinas, viviendas, comercio, industrial, etc. 3.2 El precio de la vivienda En el mercado inmobiliario la regulacin del precio directamente por la ley de la oferta y la demanda no se produce. Como base explicativa de la complejidad e imperfeccin de este mercado hay que buscar las particularidades intrnsecas de los bienes inmobiliarios, concretamente del suelo y de la vivienda, que los diferencian de la mayora de bienes que se comercializan en los mercados econmicos y que diferencian por lo tanto tambin los mecanismos de determinacin de valor y precio. Segn las economistas Carmen Trilla y Sonia Llera el mercado de la vivienda se ve fuertemente condicionado por una serie de caractersticas que hacen de l uno de los ms imperfectos: la falta de informacin suficiente entre compradores y vendedores, la especificidad de cada localizacin de suelo o de edificio, la fuerte preferencia por la instalacin en mbitos ya existentes, la falta de motivacin a la venta por parte de muchos propietarios (de suelo o de edificios) a pesar de la certeza de una ganancia monetaria, la dificultad de recuperacin de la inversin en zonas determinadas, la inmovilidad de los recursos una vez desarrollados, el riesgo importante de prdida en los proyectos de
inversin, los largos y costosos procesos de obtencin de nuevas localizaciones para la produccin de inmuebles, el elevado coste y la complejidad legal de las transacciones, las rigideces del sector de la industria de la construccin para dar respuesta a cambios en la demanda, la situacin de monopolio de las autoridades planificadoras, de las grandes compaas inmobiliarias, de las entidades financieras y de los propietarios de suelo, todos ellos son factores que cambian esencialmente los parmetros operativos de un mercado perfecto contribuyendo de forma notoria a dificultar la produccin y transmisin fluidas de viviendas. La imperfeccin del mercado de la vivienda -en contraposicin a lo que la teora econmica entiende por mercado perfecto- hace de l uno de los ms ineficientes: el ajuste entre oferta y demanda no se produce ni en el momento ni en el lugar adecuados ni para el volumen necesario de viviendas, ni es capaz de garantizar la distribucin equitativa del producto generado. En el mercado de alquiler la intervencin se produce estableciendo precios mximos (alquileres mximos), por razones de justicia social cuando determinados inmuebles estn ocupados por personas mayores de bajo nivel econmico y que no pueden hacer frente a la evolucin de los precios del mercado. En el caso de la compraventa de viviendas, un tratamiento fiscal favorable a la adquisicin de vivienda, anima a aumentar su demanda y a los promotores a subir el precio. Tambin se interviene en los precios ejecutando vivienda de proteccin oficial siempre que su porcentaje sea significativo. 3.3 El precio del suelo Como sealan los expertos, la imperfeccin de los mercados inmobiliarios alcanza su punto mximo en el caso del mercado del suelo. En el caso del suelo la heterogeneidad es an ms notoria dependiendo de la antigedad, el tamao, la forma, la disposicin y la localizacin; podra decirse que cada parcela de terreno es nica y ello concede al propietario un poder de monopolio que puede ejercer, especialmente en zonas urbanas. Esta no homogeneidad del producto es de suma importancia para comprender la operatoria del mercado y para la atribucin de valores y precios diferenciales.
Por el lado de la oferta de suelo, los economistas indican que an en el caso de participacin de numerosos vendedores -que sera requisito de competencia perfecta-, la caracterstica de no homogeneidad del bien antes comentada otorga a cada vendedor una parcela de poder o monopolio -un monopolio natural en el sentido ms puro del trmino- por lo que nos encontramos ante un mercado que no funciona en competencia perfecta, ni tampoco como monopolio, sino como una combinacin de ambos tipos de estructura, conocida con el nombre de competencia monopolista. Ante una alteracin de la demanda de vivienda - provocada generalmente por factores exgenos al sector, como pueden ser una sbita recuperacin econmica, un descenso en los tipos de inters, una explosin demogrfica, etc. - se produce un aumento a corto plazo de la demanda de suelo para edificacin residencial, pero como la oferta de suelo a corto plazo es totalmente inelstica, la cantidad de suelo no se ve modificada por lo que el precio del suelo se eleva sin aumento de oferta. Este incremento del precio del suelo eleva los costes de produccin de nuevas viviendas traducindose en un aumento del precio de las viviendas construidas. Por lo tanto, la nica consecuencia a corto plazo del aumento de demanda de viviendas es el aumento de su propio precio.
4. Relacin entre valor y precio. Como ha podido observarse al estudiar las teoras del valor, en economa se distingue entre coste de produccin, precio y valor de un bien o servicio. El coste es la medicin en moneda del uso de factores de produccin para la elaboracin de un objeto o servicio y depende de los bienes consumibles utilizados en la produccin de dicho bien, y el uso de los factores de produccin. No tiene en cuenta ni los gastos ni el beneficio de la promocin inmobiliaria. El precio es el resultado de una negociacin entre el oferente y el demandante y sus factores determinantes son el beneficio mnimo esperado del oferente, la capacidad de compra del demandante y el
espacio de intercambio. Es decir, el precio engloba no slo los costes de produccin sino tambin el beneficio. El valor es la medida de la importancia que el consumidor asigna al bien o servicio consumido y depende del coste de oportunidad de consumir dicho bien y no consumir otro. Aunque ya hemos visto que existen muchas clases de valores dependiendo de la finalidad de la tasacin. Suele decirse que el precio es la expresin objetiva del valor y que el valor es una estimacin que siempre implica subjetividad y es una posibilidad mientras que el precio es una realidad. La influencia que hemos reconocido al precio en la determinacin del valor no supone la confusin de ambos trminos. El precio consiste en la relacin de dos valores, atiende slo al cambio y slo en l se manifiesta, en tanto que el valor es anterior al cambio y se funda principalmente en las cualidades del producto. El precio se fija en virtud de causas muy distintas de las que obran sobre el valor, y por eso no siempre coinciden.
En el mbito de la valoracin inmobiliaria tambin se suele
diferenciar valor y precio, segn Ballestero y Rodrguez, de las tres siguientes maneras: 1) El precio es un valor unitario y el valor hace referencia al resultado de multiplicar el anterior por una cantidad. 2) El precio es una variable econmica de la cual dependen las ofertas y demandas y valor de mercado es el precio al que se efectan las transacciones. 3) El precio es el valor de mercado y valor es el valor subjetivo. Roca entiende por precio de una mercanca la cantidad de dinero que un comprador particular est dispuesto a pagar y un vendedor particular estar dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de una transaccin, y por valor de mercado el precio ms probable por el cual un inmueble se vender en un mercado caracterizado por un funcionamiento racional de la oferta y la demanda.
Para Garca Almirall, el precio de un producto inmobiliario se refiere a la cantidad de dinero que retribuye una transaccin concreta, por lo que depende del pacto de comprador y vendedor, y valor de mercado se refiere al precio ms probable por el cual un inmueble se vender, en un mercado caracterizado por dicho funcionamiento econmicamente racional. Respecto del valor como estimacin subjetiva de lo que vale un bien, antes hemos estudiado que existen distintas clases de valor y mtodos de clculo de los mismos. El precio ser, nicamente, el importe que el comprador este dispuesto a pagar. Esta diferenciacin de conceptos no supone, en absoluto, que ambos no puedan converger. Cuanto ms profesional y objetivo sea el calculo del valor, mas fcil ser que se acerque al precio que el comprador est dispuesto a pagar.
5. Influencia de la evolucin histrica de las facultades urbansticas del derecho de propiedad en el valor de los bienes inmuebles. Aunque en el derecho romano la organizacin de la propiedad inmueble se caracterizaba por su rgimen individualista, ya para economistas como Mill, la propiedad privada era un derecho que no deba ser considerado como absoluto por lo que la sociedad poda interponer sus criterios cuando se generase un conflicto con el bien pblico. En la actualidad, Manuel Albaladejo define la propiedad como el poder pleno sobre una cosa pero, segn precisa el autor, poder pleno no quiere decir ilimitado. En nuestro derecho, la propiedad es un derecho subjetivo privado, otorgado a su titular para satisfaccin de intereses dignos de proteccin jurdica y cuya regulacin viene establecida por el Cdigo Civil, pero la proteccin jurdica de la propiedad se debe coordinar con las conveniencias de la comunidad, mediante el establecimiento de lmites al propietario y de deberes a cargo del mismo. De ah que desde una concepcin histrica inicial de la propiedad como un derecho absoluto, se ha evolucionado hasta admitir limitaciones a la misma con base en la funcin social del derecho de propiedad,
limitaciones que tienen su mximo exponente con la legitimacin de la expropiacin forzosa. Precisamente el artculo 33.1 de la Constitucin espaola reconoce el derecho de propiedad privada, pero el apartado 2 establece que la funcin social de este derecho delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes. La propiedad de los bienes inmuebles es la que tiene unas limitaciones ms importantes tanto por razones de inters pblico, como privado. En inters de la vivienda y el urbanismo se establecen (por leyes generales, ordenanzas municipales, etc.) numerosos lmites y deberes que restringen la libertad del propietario de terrenos a edificarlos y urbanizarlos y que inciden directamente en su valor. Segn Garca de Enterra, el derecho urbanstico considerado como el conjunto de normas que regulan el comportamiento de una determinada sociedad en relacin con la ordenacin del territorio y el uso que de ste se haga, trata de dar respuesta, entre otras cuestiones, a su incidencia en los derechos de los ciudadanos, y, en particular, en el de propiedad. Siguiendo la Ley 8/1990, de 25 de junio de Reforma del Rgimen Urbanstico y Valoraciones, podemos definir como facultades urbansticas los siguientes derechos, que integran el contenido urbanstico de la propiedad inmobiliaria: 1) A urbanizar, entendindose por tal la facultad de dotar a un terreno de los servicios e infraestructuras fijados en el planeamiento o, en su defecto, en la legislacin urbanstica, para que adquiera la condicin de solar. 2) Al aprovechamiento urbanstico, consistente en la atribucin efectiva al propietario afectado por una actuacin urbanstica de los usos e intensidades susceptibles de adquisicin privada o su equivalente econmico. 3) A edificar, consistente en la facultad de aprovechamiento urbanstico correspondiente. materializar el
4) A la edificacin, consistente en la facultad de incorporar al patrimonio la edificacin ejecutada y concluida con sujecin a la
licencia urbanstica otorgada, siempre que sta fuera conforme con la ordenacin urbanstica aplicable. Para el clculo de los valores estudiados en el apartado 2, valor catastral, urbanstico, de mercado, justiprecio, etc. se tiene en cuenta la clase de suelo que corresponde al inmueble a valorar, su conformidad con el planeamiento urbanstico, el derecho a urbanizar, a edificar, el uso y volumen o edificabilidad permitidas o aprovechamiento, que vienen determinados por el urbanismo, el planeamiento y sus ordenanzas municipales. Desde la aparicin del derecho urbanstico, al realizar la valoracin de un inmueble, para determinar el mayor y mejor uso deben tenerse en cuenta no slo las posibilidades fsicas de los terrenos, sino tambin sus posibilidades urbansticas. Adems, aparece el concepto de valor urbanstico que es el determinado de acuerdo con los preceptos establecidos en las leyes de suelo en vigor dependiendo de la clasificacin del suelo establecida por el planeamiento. El hecho de que en el pasado no hubiera un derecho urbanstico plenamente estructurado como ahora lo conocemos, no significa que la potestad jurdica que permite el proceso de urbanizacin se haya considerado como una potestad privada emanada del derecho de propiedad. Econmicamente la construccin, ampliacin o reforma de la ciudad no ha sido nunca una potestad del propietario y un negocio particular, la construccin de la ciudad se vio histricamente como una competencia y potestad pblica. Como se ha sealado para el concepto de propiedad, el concepto de derecho urbanstico tambin ha evolucionado histricamente desde un concepto local de regulacin del municipio a la ordenacin del mbito nacional, sin perjuicio de las competencias reservadas a las Comunidades Autnomas. Dicha evolucin ha tenido una incidencia cada vez mayor sobre la propiedad inmobiliaria y su valor, al consagrar la expropiacin urbanstica, establecer mayores limitaciones a la propiedad, establecer un rgimen de valoraciones de suelo, as como condicionar la adquisicin de los derechos urbansticos al efectivo cumplimiento de los deberes.
El origen del derecho urbanstico se encuentra en las ordenanzas municipales que en algunas capitales regulaban el uso de la ciudad y la construccin y reforma de edificios. La Real Orden de 25 de julio de 1846 se redact para evitar los conflictos que solan ocurrir con motivo de la construccin de edificios de nueva planta y reedificacin de los antiguos, e introdujo el concepto de alineacin de calles y plazas. La licencia de edificacin serva para comprobar el cumplimiento de la lnea definida en el plano. La Ley de Ensanche de las Poblaciones de 1864 y su Reglamento trataban de estimular la edificacin por los propietarios de suelo, a los cuales no impona ninguna carga u obligacin, por lo que se considera una ley de alineaciones. La Ley de Saneamiento y Reforma Interior de grandes poblaciones de 1985 consagr la expropiacin urbanstica como sistema de ejecucin, que ya haba sido autorizada para las zonas laterales de las nuevas vas pblicas por la Ley de Expropiacin Forzosa de 1879. La Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana de 12 de mayo de 1956 constituye el nacimiento del derecho urbanstico espaol y en relacin con el derecho de propiedad empiezan a concretarse los lmites por razones de utilidad pblica y por sometimiento a la funcin social. A partir de esta Ley la propiedad pasa a convertirse en un derecho limitado de contenido a lo que la ley urbanstica y los planes de ordenacin determinen en cada caso concreto. La citada Ley: 1) Concibe el urbanismo como una funcin pblica. 2) Supuso la determinacin de un estatuto de la propiedad de suelo, delimitando el conjunto de deberes, derechos y sus limitaciones, de los propietarios de suelo, definiendo el contenido normal del derecho de propiedad del suelo, separado del derecho a la edificacin. 3) Somete la actividad constructiva a intervencin administrativa, tanto con anterioridad al ejercicio de esta facultad, mediante la regulacin de la licencia urbanstica y la fijacin de cesiones
obligatorias, como una vez ejercida y durante la obra, regulando las rdenes de ejecucin. 4) Establece que la aprobacin de los planes implica la declaracin de utilidad pblica y la necesidad de ocupacin de los terrenos y edificios correspondientes, declaracin que simplifica los trmites en el procedimiento de expropiacin y facilita su ejecucin. La exposicin de motivos de esta Ley estableca que la valoracin del suelo constitua un punto capital en la ordenacin y distingua los valores inicial, expectante, urbanstico y comercial, que se aplicaban dependiendo de las acciones urbansticas ejercidas sobre los terrenos. La Ley de 2 de mayo de 1975, de reforma sobre la Ley sobre Rgimen de Suelo y Ordenacin Urbana, se aprob para tratar de evitar la excesiva congestin de los centros histricos, el desorden y falta de urbanizacin de la periferia, la constante indisciplina urbanstica y la persistencia de fenmenos especulativos que generaban precios crecientes y retenciones injustificadas de suelo en condiciones de ser edificado. Con esta ley se aumentaron las cargas para los propietarios de suelo. La clasificacin del suelo segua siendo clave para la determinacin de las facultades urbansticas de los propietarios de los terrenos y para su valoracin, adems, la Ley elimin los valores comercial y expectante. La Ley 8/1990, de 25 de junio, de Reforma del Rgimen Urbanstico y de Valoraciones de Suelo, estableca un sistema gradual de adquisicin de las facultades urbansticas que integraban el contenido urbanstico de la propiedad inmobiliaria, el derecho a urbanizar, al aprovechamiento urbanstico, a edificar y a la edificacin, despus del cumplimiento de deberes por parte de los propietarios. El rgimen de valoraciones que se contena en el Ttulo II extraa las consecuencias inherentes al sistema de consolidacin gradual de las facultades urbansticas. Adems, consagraba el criterio de que la legislacin y el planeamiento urbanstico suministraban slo aprovechamientos mientras que su valoracin concreta era funcin de la normativa fiscal.
Por otro lado, se aplicaban estos criterios de valoracin a todas las expropiaciones que se llevasen a cabo por los poderes pblicos, tanto si se enmarcaban en el mbito de la ejecucin del planeamiento urbanstico como si tenan su amparo en cualquier otra normativa. La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97, de 20 de marzo, reconoci la indiscutible competencia del legislador estatal para regular las condiciones bsicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad del suelo en todo el territorio nacional, la expropiacin y las valoraciones. La Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, se separ de la anterior ley estableciendo que las facultades urbansticas eran facultades inherentes al derecho de propiedad, aunque su ejercicio estuviese sometido al cumplimiento de las obligaciones o deberes que impusiese la legislacin, y por remisin de sta, al planeamiento. En lo que concierne a los criterios de valoracin del suelo, como sealaba su exposicin de motivos, la Ley opta por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo. Se elimina as la actual dualidad de valores, inicial y urbanstico, de forma que, a partir de ahora, no habr ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, nico valor que puede reclamar para s el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operacin expropiatoria. A partir de este principio bsico, la Ley se limita a establecer el mtodo aplicable para la determinacin de ese valor, en funcin, claro est, de la clase de suelo y, en consecuencia, del rgimen jurdico aplicable al mismo y de sus caractersticas concretas. La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, segn Toms Ramn Fernndez, en relacin con el derecho de propiedad y las valoraciones inmobiliarias: 1) Elimina la facultad de urbanizar del estatuto de la propiedad de suelo, pero declara que la urbanizacin es un servicio pblico cuya gestin puede reservarse la propia Administracin titular del mismo o ser encomendada por sta a particulares.
2) Ya no habla de clasificacin del suelo, sino de dos situaciones bsicas, rural o urbanizada, semejantes a las clases de suelo no urbanizable y urbanizable respectivamente. El antiguo suelo urbanizable es ahora el suelo rural para el que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado. 3) Como consecuencia de lo anterior, establece que el suelo se valorar en funcin exclusivamente de su realidad fsica. 4) En relacin con el rgimen de expropiacin forzosa y de actuaciones en materia de responsabilidad patrimonial, fija los criterios para la determinacin del justiprecio. Por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (BOE del 26), ha sido aprobado el texto refundido de la Ley del Suelo, en el que se renen las disposiciones contenidas en la Ley 8/2007 y las an vigentes del Real Decreto Legislativo 1/1992. Las leyes de suelo al limitar o ampliar las facultades urbansticas de la propiedad de cada clase o situacin de suelo repercuten directamente en el menor o mayor de los inmuebles, puesto que el rgimen de valoracin que establecen es consecuencia de las facultades reconocidas.
Seguidamente se proporciona un esquema del tema para ayudar a su exposicin.
TEORAS SOBRE EL VALOR VALOR. Aristteles TEORAS ECONMICAS SOBRE EL VALOR CONCEPTOS CLSICOS SOBRE EL VALOR. Adam Smith y J.B. Say TEORA DEL VALOR TRABAJO. David Ricardo. Carlos Marx. T DEL GRADO DE UTILIDAD MARGINAL. Von-Thnen Neoclsicos austriacos. Bhm-Bawerk EL VALOR DE LOS BIENES Y DERECHOS: SUS CLASES FINALIDAD CLASES DE VALORES. Definiciones, requisitos y procedimiento de clculo.
VALOR VALOR VALOR VALOR VALOR VALOR VALOR VALOR VALOR VALOR COSTE VALOR DE MERCADO. NIV. TRLCI. Orden ECO/805/2003. DE REPOSICIN. RD 1020/1993. Orden ECO/805/2003. DE COMPARACIN. RD 1020/1993. Orden ECO/805/2003. EN RENTA. Orden ECO/805/2003 CATASTRAL. TRLCI. URBANSTICO. RDL 2/2008 (TRLS) HIPOTECARIO. Orden ECO/805/2003. MXIMO LEGAL. Orden EHA/3011/2007 JUSTO. (TRLS) REAL. S TSJ CLM = precio normal de mercado HISTRICO. Contabilidad RAZONABLE. Contabilidad
EL PRECIO DEFINICIN. LA DEMANDA, LA OFERTA Y EL PRECIO DE MERCADO EL PRECIO DE LA VIVIENDA EL PRECIO DEL SUELO RELACIN ENTRE VALOR Y PRECIO COSTE DE PRODUCCIN, PRECIO Y VALOR. SUS RELACIONES. VALORACIN INMOBILIARIA. Tres distinciones. Precio y V mercado. Roca y Garca Almirall INFLUENCIA DE LA EVOLUCIN HISTRICA DE LAS FACULTADES URBANSTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES. EL DERECHO DE PROPIEDAD. FUNCIN SOCIAL CE EL DERECHO URBANSTICO. FACULTADES URBANSTICAS DEL D DE PROPIEDAD. VALORACIN I. EVOLUCIN HISTRICA
Ordenanzas municipales RO 25-7-1846. Licencia. LEP 1864 LSRI 1985. LEF LRSOU 12 mayo de 1956. Valor inicial, expectante, urbanstico y comercial LRSOU 2 DE MAYO DE 1975. Valor inicial y urbanstico. LRRUVS 8/1990. S TC 61/97. Adquisicin gradual de facultades. LRSV 6/1998. Valor de Mercado. LS 8/2007. =RDL 2/2008. Valor segn realidad fsica.
Bibliografa: Aurora Rodrguez Rodrguez. La valoracin por el valor razonable de las propiedades inmobiliarias: un caso pendiente en la reforma contable. Ballestero, E. y Rodrguez, J.A (1999): El precio de los inmuebles urbanos. Dossat. Carmen Trilla y Sonia Llera. Elementos explicativos del comportamiento del precio de la vivienda. Revista del Colegio de Economistas de Madrid. Henry W. Spiegel. El desarrollo del pensamiento econmico. Ediciones Omega, S. A. Landeth, H y Colander, D. Historia del pensamiento econmico. Mc Graw Hill. Manuel G. Alcazar Molina. Valoracin Inmobiliaria. Ed. Montecorvo. M Carmen Lpez Prez. Tesis doctoral. La influencia del valor razonable de los bienes inmuebles en el anlisis de los estados financieros de la empresa inmobiliaria. Santiago Fernndez Pirla. Valoracin de bienes inmuebles. Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espaa. Silvn, L. (2000): Tasaciones mercantiles, hipotecarias, catastrales y de mercado. Dykinson. Segunda edicin actualizada, Madrid. Toms Ramn Fernndez Torres. El estatuto jurdico de la propiedad del suelo en la Ley 8/2007, de 28 de mayo.
Ana Erice Romo Arquitecto de Hacienda
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