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Timestamp: 2019-03-27 00:40:56+00:00

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Legittimo il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione dell’immobile se il conduttore ha arrecato gravi danni o effettuato innovazioni di rilievo non consentite - De Stasio - Studio Legale
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Creato Giovedì, 30 Maggio 2013 09:42
sul ricorso 18052/2007 proposto da:
PROVINCIA NAPOLI (OMISSIS), in persona del Presidente p.t. della Giunta Provinciale, Dott. D.P.R., elettivamente domiciliata in ROMA, P.LE CLODIO 22, presso lo studio dell'avvocato MILETO BRUNELLO, rappresentata e difesa dall'avvocato DI FALCO ALDO giusta delega in atti;
S.C., S.P., S.R., SI. C., S. M. C., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA A.GRAMSCI 36, presso lo studio dell'avvocato DE TILLA MAURIZIO, che li rappresenta e difende giusta delega in atti;
avverso la sentenza n. 232/2007 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, depositata il 22/02/2007 R.G.N. 1614/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/03/2013 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per l'accoglimento p.q.r..
1.- I locatori S. agirono in sede monitoria per il pagamento dei canoni locativi dovuti dal settembre del 1998 dalla conduttrice Amministrazione provinciale di Napoli per la locazione (iniziata nel 1990 in base a tre contratti) di un complesso immobiliare sito in (OMISSIS) ed adibito a sede di un istituto scolastico.
Nell'aprile del 1999 il Pretore di Afragola emise decreto ingiuntivo di pagamento di L. 301.734.717, oltre accessori, al quale propose opposizione l'Amministrazione, sostenendo di essere receduta dal contratto nel luglio del 1996, L. n. 392 del 1978, ex art. 27, per l'inidoneità dell'immobile all'uso cui era destinato in relazione alle sopravvenute norme in materia di sicurezza, alle quali i locatori non avevano adeguato il bene locato. Aggiunse che nell'agosto del 1998 aveva intimato inutilmente ai locatori di ricevere la consegna.
Con sentenza n. 194 del 2004 il Tribunale di Napoli accolse l'opposizione e revocò il decreto ingiuntivo, rigettata ogni diversa domanda.
2.- La decisione è stata riformata dalla Corte d'appello di Napoli che, con sentenza n. 232/2007, ha rigettato l'opposizione dell'Amministrazione e, in accoglimento della sua domanda riconvenzionale, ha dichiarato cessata la locazione alla data del 31.7.1996 in ragione dell'intervenuto recesso dell'Amministrazione conduttrice ai sensi dell'art. 27 della legge citata.
3.- Avverso detta sentenza ricorre per cassazione l'Amministrazione provinciale di Napoli affidandosi a due motivi, cui resistono con controricorso i S..
1.- La sostanza della decisione della Corte d'appello è nel senso che legittimamente l'Amministrazione recedette dal contratto, L. n. 392 del 1978, ex art. 27, con effetto dal luglio del 1996, per la sopravvenuta inidoneità dell'immobile locato all'uso scolastico cui era adibito (correlativamente escludendo che il locatore fosse tenuto a provvedere egli all'adeguamento reso necessario dalle nuove norme in materia di sicurezza), ma che altrettanto legittimamente il locatore ne rifiutò la restituzione nell'agosto del 1998, essendo stato l'immobile gravemente danneggiato dal conduttore.
Ne ha tratto il corollario che, essendo rimasto l'immobile nella disponibilità del locatore, egli fosse tenuto al pagamento dei canoni dal settembre del 1998 a mente dell'art. 1591 c.c..
2.- Tanto è ritenuto erroneo dalla ricorrente Amministrazione che, col primo motivo, deduce violazione degli artt. 1590 e 1591 c.c., affermando che l'opinione della Corte d'appello indurrebbe allora a concludere che il conduttore sia tenuto al pagamento dei canoni a titolo di indennità di occupazione fino a quando il locatore non accetti, ad libitum, di accettare la restituzione dell'immobile.
Nega, in particolare, che nel caso di legittimo rifiuto del conduttore a ricevere l'immobile offertogli in restituzione ex art. 1590 c.c. (per i danni apportativi dal conduttore) sia applicabile l'art. 1591 c.c., in quanto tale disposizione è correlata all'utilizzazione del bene da parte del conduttore oltre la scadenza del termine finale del rapporto locativo, mentre nella specie l'Amministrazione conduttrice non utilizzava il bene sin dal 1996. Al rifiuto del locatore di ricevere il bene per i danni arrecativi dal conduttore conseguirebbe invece l'obbligazione del locatore di risarcire i danni apportati all'immobile e di pagare l'indennità di occupazione per il periodo necessario all'esecuzione ed al completamento dei lavori (da parte del conduttore).
Nella specie - aggiunge - il conduttore aveva agito per il risarcimento di "tutti i danni arrecati al complesso immobiliare" (lo si evince dall'illustrazione del secondo motivo, a pag. 12 del ricorso) in separato giudizio, conclusosi con sentenza n. 5039/01 del Tribunale di Napoli passata in giudicato.
3.- Col secondo motivo è denunciata insufficiente e contraddittoria motivazione sul fatto decisivo costituito dalla mora del conduttore, ravvisata dalla Corte d'appello ad onta del fatto che l'Amministrazione avesse offerto informalmente la restituzione il 7.7.1998 e, ex art. 1216 c.c., in data 30.8.1998. Il che, se non a costituire in mora il locatore, comunque valeva ad escludere la mora del conduttore.
Sostiene anche che la Corte di merito aveva violato il principio del ne bis in idem in relazione al giudicato di cui s'è appena detto.
4.- L'infondatezza del secondo motivo direttamente discende dal rilievo che, con analitica motivazione, la Corte d'appello aveva ritenuto che il locatore avesse rifiutato la restituzione per il legittimo motivo costituito dai gravi danni arrecati all'immobile ed accertati in sede di c.t.u., per il risarcimento dei quali soltanto, e non anche per quelli conseguiti alla mancata restituzione, il locatore aveva agito nel giudizio definito con sentenza n. 5039/01 ed instaurato prima del 30.8.1998 (pag. 12 della sentenza), come inequivocamente risulta dalle relative richieste, riportate a pagina 12 del ricorso.
La stessa Cass. n. 2419 del 1999 richiamata dal ricorrente (e molte altre sentenze successive, fra le quali Cass. nn. 16685/2002, 18496/2007 e 1337/2011) chiarisce d'altronde che serie modalità restitutorie informali valgono ad evitare la mora del conduttore "semprechè non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore"; legittimo motivo che, nel caso in esame, la Corte d'appello ha invece motivatamente ritenuto sussistente.
5.- Va dunque scrutinato il primo motivo, anch'esso infondato.
Risalente giurisprudenza (Cass. nn. 3786/1968, 9581/1970 e 3210/1971), poi costantemente seguita (ex coeteris, da Cass. nn. 6798/1993 e 6856/1998) e più recentemente Cass. n. 16685/2002 (cui adde Cass. n. 5459/2006), ha affermato il principio secondo il quale, nell'ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni:
nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all'art. 1590 c.c.; nel secondo caso, invece, poichè l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.
5.1.- Nella specie, avendo la Corte d'appello ritenuto che gli interni degli edifici fossero stati gravemente danneggiati sia per l'incuria della conduttrice che per atti vandalici (pagina 13 della sentenza), in applicazione dei suddetti principi il rifiuto dei locatori di ricevere l'offerta informale, non essendosi pacificamente perfezionata quella formale, fu legittimo, con la conseguente persistenza della mora debendi (ex art. 1220 c.c., ultimo inciso) del conduttore debitore della restituzione, pertanto tenuto al pagamento dei canoni fino al momento in cui gli fu erogato quanto dovutogli a titolo di risarcimento; il che avvenne a seguito di sentenza del Tribunale di Napoli n. 5039/2001, emessa in altro giudizio (secondo quanto è affermato dalla sentenza impugnata a pagina 8, primo capoverso).
5.2.- E' il caso di chiarire che non v'è contrasto tra la decisione assunta e quanto deciso con sentenza n. 13222/2010 in causa che vedeva come parte, in fattispecie analoga concernente la locazione di un immobile adibito anch'esso ad uso scolastico, la stessa Amministrazione Provinciale di Napoli.
In quell'occasione, invero, per un verso era stata esclusa la mora debendi dell'Amministrazione conduttrice in ordine all'obbligazione restitutoria e, per altro verso, s'era rilevato che per il risarcimento pendeva altro giudizio, senza escludere - come s'è fatto nel presente caso (v. sopra, sub 4) che esso potesse concernere anche i danni da mancata restituzione (cfr. la motivazione della citata sentenza, sub 6.4).

References: sentenza 
 art. 27
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 27
 art. 1590
 sentenza 
 art. 1216
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1220
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza