Source: https://www.immobilien-ratgeber.info/leitfaden/wohneigentumserwerb/glossar-zum-wohneigentum/
Timestamp: 2019-02-21 13:57:20+00:00

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Glossar zum Wohneigentum - Immobilien-Ratgeber.info
Der Erwerb einer Eigentumswohnung unterscheidet sich in einigen entscheidenden Punkten vom Kauf eines unbebauten Grundstücks oder eines Grundstücks mit einem Haus. So ist dieser Kauf zunächst ein Kauf eines Anteils an einem Grundstück. Das auf dem Grundstück befindliche Haus besitzen alle Eigentümer gemeinschaftlich.
Der Balkonraum, der Innenanstrich der Brüstung, das Mörtelbett sowie der Bodenbelag kann man zu Sondereigentum erklären. Die restlichen Teile gehören zum Gemeinschaftseigentum. Foto: ArTo/Fotolia.com
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, erwerben Sie nicht nur einen Teil einer Immobilie, sondern werden automatisch Mitglied einer Gemeinschaft. Die Eigentümer aller Wohnungen in einer Wohnungseigentumsanlage bilden die Eigentümergemeinschaft. Damit diese Gemeinschaft funktionieren kann, muss es entsprechende Spielregeln geben.
Dafür hat der Gesetzgeber mit dem Wohnungseigentumsgesetz die gesetzlichen Grundlagen gelegt. Die gesetzlichen Regeln werden im Regelfall immer durch eine sogenannte notarielle Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ergänzt.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist in seiner ersten Fassung 1951 in Kraft getreten. Das Gesetz wurde erlassen, um den Erwerb von einzelnen Wohnungen in Häusern zu ermöglichen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt kein Eigentum an realen Gebäudeteilen. Alle auf einem Grundstück errichteten Gebäude werden eigentumsrechtlich als wesentliche Bestandteile des Grundstücks ausschließlich dem Eigentümer dieses Grundstücks zugewiesen. Die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Wohnungen und das Eigentum an einzelnen Wohnungen ist so nicht möglich. Erst mit dem Wohnungseigentumsgesetz hat der Gesetzgeber die rechtlichen Grundlagen dafür geschaffen. Das Gesetz wurde zuletzt 2007 grundlegend reformiert.
Wenn Sie sich das erste Mal mit dem Erwerb von Wohneigentum beschäftigen, werden Ihnen immer wieder verschiedene Begriffe begegnen, deren Bedeutung Sie kennen sollten. Dazu werden wir Ihnen im folgendem die wichtigsten Begriffe näher erläutern.
Bruchteilseigentum / Miteigentum
Das Bruchteilseigentum ist eine eher abstrakte Eigentumsform. Erwerben zwei oder mehr Personen gemeinsam eine Sache, dann geschieht dies, sofern keine Sonderverbindung vorliegt, im sogenannten Miteigentum. Die Eigentumsanteile werden nach Bruchteilen bestimmt. Geregelt ist das Miteigentum als die sogenannte „Bruchteilsgemeinschaft“ in dem § 741 BGB.
Ein Bruchteilseigentümer ist gemäß § 747 BGB befugt über seinen jeweiligen Anteil allein zu verfügen, wobei dieser Anteil ideell zu verstehen ist. Eine Verfügung über die Sache im Ganzen ist jedoch nur durch eine gemeinschaftliche Verfügung sämtlicher Bruchteilseigentümer beziehungsweise durch eine Bevollmächtigung eines Eigentümers durch alle anderen möglich. Das Brechen der Sache, also die Teilung in der Realität, ist den Bruchteilsberechtigten nicht gestattet.
Die Verwaltung der Sache als Ganzes ist gemäß § 744 Abs. 1 ebenfalls nur gemeinschaftlich möglich. Für Entscheidungen ist In der Regel eine Stimmenmehrheit notwendig.
Bruchteilsgemeinschaften gibt es im Alltag in verschiedenen Formen. Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine solche Bruchteilsgemeinschaft.
In einer Wohneigentumsanlage umfasst die Eigentümergemeinschaft alle Eigentümer von Sondereigentum und Teileigentum. Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, sind Sie auch automatisch Mitglied dieser Eigentümergemeinschaft, die korrekt gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eigentlich Wohnungseigentümergemeinschaft heißt.
Die Gemeinschaft der Eigentümer ist wichtig, um das Gemeinschaftseigentum zu verwalten. Sie ist für alle Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen verantwortlich. Die Entscheidungen müssen gemeinschaftlich getroffen werden. Gibt es keine genaue Regelung, greift das gesetzliche Stimmprinzip. Das Gesetz sagt, dass jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von der Zahl oder Größe seiner Wohnungen im Haus, hat. Wohnungseigentümern, denen ein Wohnungseigentum gemeinschaftlich gehört, steht hierfür gemeinsam ein Stimmrecht zu, das sie nur einheitlich ausüben können. Das ist zum Beispiel bei Ehepartnern der Fall, wenn sie eine gemeinsame Wohnung besitzen.
Dieses sogenannte Kopfprinzip ist jedoch unausgewogen, wenn mehrere Eigentümer verschiedene Anteile im Haus besitzen. Oft gibt es deshalb von diesem Kopfprinzip abweichende Regelungen innerhalb der WEG-Gemeinschaft. Die Regelungen zum Stimmrecht kann die Eigentümergemeinschaft in der Gemeinschaftsordnung bestimmen. Meistens sind das Regelungen nach dem Wertprinzip oder Objektprinzip. Beim Wertprinzip erhalten die jeweiligen Eigentümer Stimmrechte nach ihren Miteigentumsanteilen. Beim Objektprinzip erhalten die Eigentümer so viele Stimmen, wie sie Sondereigentumseinheiten besitzen.
Besitzt ein Eigentümer viele Stimmanteile, kann er die Verwaltung der Immobilie dominieren und Entscheidungen herbeiführen, die für andere Eigentümer nachteilig sind. Daher sollte man sich vor dem Kauf über die Verteilung der Stimmanteile informieren.
Wie entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht gemäß Paragraph 3 des WEG durch die vertragliche Zusicherung von Sondereigentum. Zudem ist die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft auch im Rahmen einer Teilungserklärung nach Paragraph 8 des WEG möglich.
In der Teilungserklärung wird definiert, wem welches Sonder- oder Teileigentum innerhalb einer Wohnanlage gehört. Das jeweilige Eigentum muss in sich abgeschlossen sein. Dazu muss eine entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Sonder- und Wohneigentum wird im Rahmen der Teilungserklärung notariell beglaubigt.
Wer vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet zunächst gemeinschaftlich die Immobilie und wird durch die Mehrheit der Eigentümer vertreten. Die Entscheidungen werden in der Wohnungseigentümerversammlung getroffen.
In der Praxis übernimmt die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch meistens ein Verwalter. Die Mehrheit der Eigentümer beauftragt ihn die Beschlüsse der Eigentümer umzusetzen. Einen Verwalter muss es bereits dann geben, wenn es nur ein Eigentümer der Gemeinschaft verlangt.
Die Eigentümergemeinschaft kann weiterhin Vertreter bestimmen, der ihre Interessen gegenüber dem Verwalter geltend machen. Diese Vertretung kann auch durch einen Verwaltungsbeirat erfolgen, der aus drei Wohnungseigentümern besteht. Dieser unterstützt den Verwalter und kontrolliert seine Arbeit.
Die Hauptaufgabe der Eigentümergemeinschaft ist die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Sie ist verpflichtet, gemeinsam die Kosten für die Instandhaltung und Unterhaltung zu tragen. Im Gegensatz dazu ist jeder Eigentümer für sein Sondereigentum eigenverantwortlich und hat die Kosten dafür selbst zu tragen.
Welche Kosten jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft tragen muss, bestimmt die Gemeinschaftsordnung. Meistens werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen oder Stimmanteilen verteilt.
Um auch die Durchführung von größeren Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen sicher zu stellen, bildet die Eigentümergemeinschaft im Sinne einer „ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung“ eine Instandhaltungsrücklage. Dazu zahlt jeder Eigentümer monatlich einen festgelegten Betrag je Quadratmeter derWohn- und Nutzfläche in diese Rücklage ein.
Weiterhin muss sich jedes Mitglied der Gemeinschaft an den Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie beteiligen.
Wenn Sie Wohneigentum erwerben möchten, sollten Sie sich schon im Vorfeld über die Eigentümergemeinschaft informieren.
Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie sollten Sie dazu die Verwaltung aufsuchen und sich Details der Gemeinschaft erläutern lassen. Dazu zählen Informationen über den Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, die Instandhaltungsrücklage sowie geplante Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.
Hinterfragen Sie auch das Verhältnis innerhalb der Gemeinschaft:
Gibt es dominierende Eigentümer?
Blockieren einzelne Eigentümer wichtige Maßnahmen?
Gibt es Rechtsstreitigkeiten der Eigentümer untereinander?
Solche Hindernisse können den Wert einer Wohnanlage beeinflussen, gerade wenn man wichtige Modernisierungsmaßnahmen blockiert und die Anlage dadurch veraltet.
Wenn Sie ein Neubauprojekt erwerben wollen, haben viele Erwerber das Gemeinschaftseigentum nur wenig im Blick. Dabei können sich in dem bautechnisch wichtigen Gemeinschaftseigentum Mängel verbergen. In der Folge entdeckt man diese Mängel erst nach der Abnahme und die noch junge Eigentümergemeinschaft sieht sich häufig in einem Rechtsstreit mit der Baufirma konfrontiert. Um dies zu vermeiden, können Eigentümer vor der Abnahme gemeinschaftlich eine unabhängige Baukontrolle beauftragen.
Damit die Wohnungseigentümer wichtige Entscheidungen bezüglich der Wohneigentumsanlage treffen können, findet mindestens einmal pro Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung statt. Zu dieser nicht öffentlichen Versammlung werden alle Eigentümer an einen vereinbarten Ort ordnungsgemäß eingeladen.
Welchen Zweck hat die Eigentümerversammlung?
Eine Eigentümerversammlung hat den Sinn und Zweck, dass sich die Eigentümer über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums austauschen und zu den verschiedenen Angelegenheiten des Gemeinschaftseigentums Beschlüsse fassen. So haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken.
Wer kann eine Eigentümer-versammlung einberufen?
In der Regel wird in einer Wohneigentumsanlage ein Hausverwalter mit der Verwaltung beauftragt. Zu dessen Aufgaben gehört auch die Einberufung der Eigentümerversammlung.
Zusätzlich zu der jährlichen Versammlung muss der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer verlangen. In der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft können hier auch abweichende Regeln festgelegt werden.
Doch manchmal ist kein Verwalter vorhanden oder dieser weigert sich, entgegen seinen Pflichten, eine Versammlung einzuberufen. In diesen Fällen sind auch der Vorsitzende des Beirats oder sein Stellvertreter zur Einberufung berechtigt.
Existiert auch kein Verwaltungsbeirat, besteht die Möglichkeit, dass ein Wohnungseigentümer durch eine gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt ist. Natürlich können auch alle Wohnungseigentümer einvernehmlich eine Versammlung einberufen.
Wie erfolgt die Einberufung?
Alle Miteigentümer müssen rechtzeitig schriftlich zur Wohnungseigentümerversammlung eingeladen werden. Die gesetzliche Mindestfrist beträgt zwei Wochen. In der Gemeinschaftsordnung kann man aber auch abweichende Regelungen treffen, z.B. wenn viele Eigentümer weit entfernt wohnen. In besonders dringenden Fällen kann die Ladungsfrist auch kürzer sein.
Die Einladung muss die Tagesordnung enthalten, auf welcher alle zur Abstimmung stehenden Themen aufgeführt sind. Hierbei ist es wichtig, dass die Gegenstände der Beschlüsse genau bezeichnet sind. Ansonsten sind die Beschlüsse nicht wirksam und anfechtbar. Das hat den Zweck, dass sich die Wohnungseigentümer auf die Punkte der Tagesordnung und die Beschlüsse vorbereiten können und vor überraschenden Beschlüssen geschützt sind.
Wie läuft eine Eigentümerversammlung ab?
In der Regel leitet die Versammlung der Verwalter. Nachdem der Versammlungsleiter alle Teilnehmer begrüßt hat, kontrolliert er die Anwesenheit der Eigentümer bzw. der Bevollmächtigten.
Können Eigentümer nicht persönlich an der Sitzung teilnehmen, haben sie die Möglichkeit, einen Vertreter zu bestimmen. Um mit abstimmen zu können, muss er allerdings eine schriftliche Vollmacht vorweisen. Sofern weitere Gäste bei der Versammlung anwesend sind, muss deren Anwesenheit durch die Gemeinschaft beschlossen werden.
Bevor nun die Eigentümerversammlung beginnen kann, muss die Beschlussfähigkeit festgestellt werden. Die Eigentümerversammlung kann nur Beschlüsse fassen, wenn mindestens 50 % der Stimmanteile anwesend sind. Wenn das nicht der Fall ist, muss ein neuer Termin bestimmt werden. An diesem neuen Termin ist die Eigentümerversammlung dann auch beschlussfähig, wenn weniger als 50 % der Stimmanteile anwesend sind.
Nachdem die Beschlussfähigkeit festgestellt wurde, kann der Versammlungsleiter die Wohnungseigentümerversammlung eröffnen. Zu Beginn wählt man noch einen Schriftführer aus den Reihen der Miteigentümer aus, welcher das Protokoll über die gefassten Beschlüsse führt. Zudem kann in einer Geschäftsordnung zur Versammlung die Reihenfolge der TOPs und die jeweilige Redezeit der Eigentümer festgelegt werden.
Nun kann man zu den einzelnen Tagesordnungspunkten die Beschlüsse fassen. Standardmäßige Punkte sind zum Beispiel die Jahresabrechnung mit Gesamt- und Einzelabrechnung, der Wirtschaftsplan, notwendige Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen oder die Bestellung oder Abberufung des Verwalters. Hinzu kommen Punkte wie der Beschluss von Sonderumlagen, baulichen Veränderungen oder die Nutzung von Gemeinschaftseigentum. Sofern es einen Verwaltungsbeirat gibt, gehört dessen Wahl auch zur Eigentümerversammlung.
Alle gefassten Beschlüsse muss der Versammlungsleiter laut verkünden.
Wie können Beschlüsse gefasst werden?
Für die ordnungsgemäßen Verwaltungen einer Wohneigentumsanlage ist eine Vielzahl von Beschlüssen der Eigentümer notwendig. Doch um diese wirksam beschließen zu können, sind unterschiedliche Mehrheitsverhältnisse notwendig und nicht immer ist es einfach zu erkennen, welche Mehrheit erforderlich ist.
Für die meisten Beschlüsse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird eine einfache Mehrheit benötigt, d.h. es müssen mindestens 51 % aller anwesenden und vertretenden Stimmen für den Beschluss stimmen. Diese Art von Beschluss kann zum Beispiel der Abschluss von Verträgen sein.
Die Entziehung des Wohneigentums (z.B. bei hohen Rückständen bei der Zahlung des Wohngeldes) kann die Eigentümergemeinschaft mit einer qualifizierten Mehrheit beschließen. Dazu sind mindestens 51 % aller Stimmen im Objekt notwendig.
Bei der Abstimmung mit doppelt qualifizierter Mehrheit müssen mindesten 50 % aller anwesenden und vertretenden Miteigentumsanteile und mindestens 75 % aller Eigentümer (Kopfprinzip) über den Beschluss abstimmen. Diese Form der Mehrheit benötigt man oft für Beschlüsse zur Instandsetzung mit Modernisierungsanteilen.
Einstimmigkeit und Zustimmung aller Betroffenen
Sollen in einem Objekt bauliche Veränderungen vorgenommen werden, kann dieses von der Mehrheit beschlossen werden. Jedoch ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig, die von der Maßnahme betroffen sind. Wird dagegen das äußere Erscheinungsbild des Hauses geändert, ist sogar die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig.
Darüber hinaus gibt es Beschlüsse, die so gravierende Konsequenzen haben, dass sie neben der Einstimmigkeit auch einer notariellen Beurkundung bedürfen. Das ist zum Beispiel bei der Änderung der Teilungserklärung der Fall.
Unabhängig von den gesetzlichen Regelungen kann jede Gemeinschaft auch eigene Regelungen für Beschlüsse festlegen. So kann zum Beispiel festgelegt werden, dass für den Beschluss von Modernisierungsmaßnahmen ¾ der Stimmen notwendig sind.
Während der Eigentümerversammlung ist es wichtig, die Beschlussfähigkeit im Auge zu behalten. Verlässt zum Beispiel ein Eigentümer vorzeitig die Versammlung, hat das Auswirkungen auf die Stimmenverteilung und ggf. auch auf die Beschlussfähigkeit. Zudem darf bei Rechtsgeschäften mit einzelnen Eigentümern, der betroffene Eigentümer nicht mit abstimmen.
Was passiert nach einer Wohnungseigentümerversammlung?
Nach der Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung muss ein Protokoll erstellt werden, in welchem man alle Beschlüsse in chronologischer Reihenfolge erfasst. Das Protokoll wird von dem Verwalter, vom Beiratsvorsitzenden sowie einem weiteren Beiratsmitglied unterzeichnet. Alternativ können zwei Wohnungseigentümer unterschreiben. Anschließend verschickt man das vollständige und unterschriebene Protokoll an alle Eigentümer.
Mit Ende der Eigentümerversammlung können die Wohnungseigentümer innerhalb von einem Monat die Beschlüsse bei Gericht anfechten. Die Anfechtung muss innerhalb von zwei Monaten begründet werden.
Grundsätzlich muss zwischen anfechtbaren Beschlüssen und nichtigen Beschlüssen unterschieden werden. In der Praxis gibt es hauptsächlich anfechtbare Beschlüsse, z.B. wenn ein formaler Fehler vorliegt. In diesem Fall bleibt der Beschluss zunächst gültig. Erst wenn ein Eigentümer bei Gericht den Beschluss anficht und dieses die Unzulässigkeit feststellt, wird der Beschluss ungültig. Im Gegensatz dazu stehen Beschlüsse, die gegen eine zwingende Rechtsvorschrift oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen. Diese Beschlüsse sind nichtig.
Ist die Widerspruchsfrist abgelaufen, sind neben der Umsetzung der Beschlüsse auch die Ergebnisse der Jahresabrechnung zu verbuchen.
Damit Eigentümer auch später die Beschlüsse nachvollziehen können, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschlusssammlung führen. Gerade weil die Wohnungseigentümer Beschlüsse fassen können, die von den gesetzlichen Regelungen oder vom Inhalt der Teilungserklärung abweichen und diese Beschlüsse nicht ins Grundbuch eingetragen werden, ist die Beschlusssammlung sehr wichtig.
Damit Sie überhaupt eine Eigentumswohnung kaufen können, ist die Teilungserklärung eine wichtige Voraussetzung. Mit dem Wohnungskauf erwerben Sie einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum sowie ein damit untrennbar verbundenes Sondereigentum. Mit der Teilungserklärung wird genau festgelegt, was zum Sondereigentum gehört und was zum Gemeinschaftseigentum. Diese Erklärung wird gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben und muss öffentlich durch einen Notar beglaubigt werden.
Da eine fehlerhafte oder unklare Teilungserklärung zu Rechtsstreitigkeiten führen kann, sollte ihr man ein besonderes Augenmerk widmen. Daher ist es auch empfehlenswert, die Teilungserklärung notariell beurkunden zu lassen. Mit einer Beurkundung ist eine hohe Rechtssicherheit verbunden, da der Notar für eine rechtlich einwandfreie Teilungserklärung bürgt. Allerdings entstehen bei einer Beurkundung auch höheren Kosten.
Zwei Arten zur Begründung von Wohneigentum
Neben der Begründung von Wohneigentum nach § 8 WEG durch eine Teilungserklärung kann dieses auch durch eine vertragliche Einräumung geschehen. Die Voraussetzungen dafür sind in § 3 WEG geregelt. Dabei schließt der Eigentümer oder die Bruchteilseigentümer einen Einräumungsvertrag ab. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden. Nach der dinglichen Einigung durch Auflassung im Grundbuch erfolgt die Eintragung im Grundbuch mit der Hinterlegung der Teilungserklärung. Diese Form der Begründung von Wohneigentum findet häufig bei Erbengemeinschaften Anwendung.
Welche Punkte werden in der Teilungserklärung geregelt?
Die Teilungserklärung regelt das wirtschaftliche, rechtliche und persönliche Miteinander der Wohnungseigentümer untereinander. Erst durch eine Teilungserklärung ist es rechtlich möglich, eine Immobilie in einzelne Wohneinheiten aufzuteilen und im Grundbuch einzutragen. Damit wird die Voraussetzung geschaffen, dass einzelne Wohnungen verkauft, vermietet und auch mit einer Grundschuld belastet werden können.
In der Teilungserklärung werden zudem Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum eingeräumt. Ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung ist auch die Definition der Miteigentumsanteile jeder einzelnen Wohneinheit. Neben der wertmäßigen Darstellung des Vermögensanteils am Gemeinschaftseigentum bilden diese Miteigentumsanteile die Grundlage für die Ermittlung der Kostenanteile bei der Bewirtschaftung, Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Zudem bestimmen sie beim Wertprinzip den jeweiligen Stimmanteil in der Eigentümerversammlung.
Ein weiteres wichtiges Dokument, das der Teilungserklärung beigefügt wird, ist die Gemeinschaftsordnung. Mit ihr wird die Teilungserklärung erweitert und es wird festgelegt, welche Rechte und Pflichten jeder Eigentümer hat. So können zum Beispiel Sondernutzungsrechte auch in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden.
Die Zuordnung und Abgrenzung des Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum wird anhand eines Aufteilungsplans vorgenommen. Hierbei handelt es sich um Bauzeichnungen des Hauses mit den einzelnen Sonder- und Teileigentumseinheiten im Maßstab 1:100, in dem die Aufteilung des Gebäudes dargestellt wird. So wird die genaue Lage und Größe des Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums ersichtlich. Alle Räumlichkeiten in dem Gebäude die zu einem Wohnungseigentum gehören (z. B. Keller, Nebenräume, Parkplätze etc.) kennzeichnet man mit der gleichen Nummer.
Der Aufteilungsplan ist die Grundlage für die Teilungserklärung. Damit er für diese genutzt werden kann, muss er nach § 7 des WEG von der zuständigen Baubehörde geprüft und bescheinigt werden. Erfüllen die Wohneinheiten die gesetzlichen Mindestanforderungen für eine für das alltägliche Leben geeignete Wohnung, stellt man eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Dabei prüft das Bauamt zum Beispiel, ob die Wohneinheiten baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen getrennt sind und ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden ist. Des Weiteren wird kontrolliert, ob sanitäre Anlagen vorhanden sind.
Der § 5 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) definiert etwas umständlich den Begriff Sondereigentum. So kann das Miteigentum von mehreren Eigentümern an einem Grundstück bzw. den Gebäuden auf diesem Grundstück vertraglich so beschränkt werden, dass ein Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung (Sondereigentum) entsteht. Doch es können darüber hinaus noch andere Bestandteile des Gebäudes zum Sondereigentum gehören. Vereinfacht gesagt gehört zum Sondereigentum alles, was ein Wohnungseigentümer weitgehend uneingeschränkt nutzen kann.
Was zählt zum Sondereigentum?
Vom Gesetzgeber gibt es keine genaue Definition, was zum Sondereigentum zählt. Vielmehr wird dies durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan für die jeweilige Wohnungseigentumsanlage eindeutig vereinbart. So kann man alle Teile, die nicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, zum Sondereigentum erklären. Dazu zählen insbesondere abgeschlossene Wohnungen und Räume wie Keller- und Speicherräume. Außerdem können ebenso nichttragende Innenwände, Zwischenwände, Verkleidungen von Wänden und Decken, Innenanstriche, Tapeten, Fußbodenbeläge, Innentüren, Heizkörper, Thermostatventile, Wasser- und Heizleitungen ab der ersten Absperrvorrichtung im Bereich des Sondereigentums, Einbauschränke, Stellplätze mit dauerhaften Markierungen und Garagen dem Sondereigentum zugeordnet werden.
Dagegen gibt es Bestandteile, die zwingend zum Gemeinschaftseigentum des Hauses gehören. Zum Beispiel kann man Fenster nicht zu Sondereigentum erklären. Es gibt noch weitere Speziallfälle zu beachten:
Hier kann nur der Balkonraum, der Innenanstrich der Brüstung, das Mörtelbett sowie der Bodenbelag zu Sondereigentum erklärt werden. Die restlichen Teile gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Sowohl der Garten als auch die Terrasse können kein Sondereigentum darstellen. Hier wird die Nutzung über ein Sondernutzungsrecht geregelt.
Nur der innere Bereich der Tür kann zum Sondereigentum gehören. Dagegen gehört der äußere Bereich zum Gemeinschaftseigentum.
Wie wird das Sondereigentum begründet?
Sondereigentum an einzelnen Wohneinheiten kann gem. § 3 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes nur eingeräumt werden, wenn die betreffenden Räume in sich auch abgeschlossen sind. Unter Abgeschlossenheit versteht man die eindeutige und sichtbare, bauliche Abgrenzung der jeweiligen Sondereigentumsbereiche untereinander und zum Gemeinschaftseigentum. Dieses wird mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung nachgewiesen. Begründet wird das Sondereigentum entweder durch einen Vertrag der Grundstückseigentümer oder wesentlich häufiger durch die Teilungserklärung.
Mit seinem Sondereigentum kann der jeweilige Eigentümer nach seinem Belieben verfahren. Der Nutzung können aber das Gesetz oder die Rechte Dritter, insbesondere der anderen Sondereigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft, entgegenstehen. Nutzungseinschränkungen kann man zum Beispiel in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung definieren.
Grundsätzlich kann der Eigentümer seine Wohnung bzw. die Räume bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen. Allerdings muss jeder Eigentümer sein Sondereigentum auch eigenständig und auf eigene Kosten instand halten. Im Gegensatz dazu tragen alle Eigentümer die Kosten des Gemeinschaftseigentums. Somit ist es für die Kostentransparenz sehr wichtig, was genau zum Sondereigentum gehört.
Sonderfall Teileigentum
Wenn man Räume zu Sondereigentum erklärt, die nicht Wohnzwecken dienen, spricht man von Teileigentum. Das können zum Beispiel Ladengeschäfte sein. Die rechtliche Behandlung ist die gleiche, wie beim Sondereigentum.
Wie schon anhand einer Terrasse dargelegt, gibt es Bereiche in der Wohneigentumsanlage, die nur von einem Wohnungseigentümer genutzt werden, aber kein Sondereigentum darstellen können. Mit einem Sondernutzungsrecht kann einem Wohnungseigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden.
Im Gegensatz zum Sondereigentum steht das Gemeinschaftseigentum. Hierzu gehört grundsätzlich das Grundstück, auf dem sich die Eigentumswohnungen befinden. Des Weiteren sind auch alle Flächen und Bereiche, die die Eigentümer gemeinschaftlich nutzen können, Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen zum Beispiel Verkehrsflächen wie Wege, der Hausflur, der Hof oder auch der Aufzug.
Darüber hinaus gehören alle Gebäudeteile, die für dessen Funktion notwendig sind, zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Das sind vor allem Bauteile, die eine statisch tragende Funktion besitzen oder auch das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abgrenzen. Es kann daher vorkommen, dass sich Teile des Gemeinschaftseigentums innerhalb des Sondereigentums befinden. Hier sind als Beispiel die tragenden Wände zu nennen, denn sie sind Teil der Statik des Hauses.
Nicht immer ist die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum leicht nachvollziehbar. So könnte man annehmen, dass die Fenster in der Wohnung zum Sondereigentum gehören. Doch da sie eine wesentliche Funktion des Hauses besitzen, gehören sie zum Gemeinschaftseigentum.
Welche Bedeutung hat das Gemeinschaftseigentum?
Neben der gemeinschaftlichen Nutzung obliegt es den Wohnungseigentümern das Gemeinschaftseigentum zu verwalten und instand zu halten. In der Regel übernimmt die Verwaltung eine Hausverwaltung. Viele Entscheidungen trifft man dabei auf der Wohnungseigentümerversammlung. Dabei muss sich auch der einzelne Wohnungseigentümer dem Willen der Mehrheit unterordnen.
Für gewisse Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum ist dabei sogar eine sogenannte qualifizierte Mehrheit oder eine Einstimmigkeit notwendig. Die Abgrenzung, wann welche Stimmenmehrheit benötigt wird, ist nicht immer ganz einfach.
Auch die Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen im Gegensatz zum Sondereigentum alle Wohnungseigentümer. Der Kostenanteil jedes einzelnen Wohnungseigentümers ist dabei in der Regel von den Miteigentumsanteilen abhängig. Allerdings kann jede Wohnungseigentümergemeinschaft eigene Regeln für die Umlage von Kosten für das Gemeinschaftseigentum festlegen. Oft geschieht das in der Gemeinschaftsordnung.
Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums
Grundsätzlich kann man das Gemeinschaftseigentum gemeinsam nutzen. So kann jeder Wohnungseigentümer oder dessen Mieter die Verkehrswege wie das Treppenhaus oder Wege auf dem Hof nutzen. Die Gemeinschaftsordnung kann aber auch noch weitere Regelungen zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums vorgeben. In vielen Häusern gibt es zudem einen Hausordnung, die die Nutzung im Detail regelt.
Eine Besonderheit stellen die Sondernutzungsrechte dar. Hier können einzelne Eigentümer bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums alleine nutzen.
Es ist sinnvoll für die Ordnung in der Wohneigentumsanlage und zur Vorbeugung von rechtlichen Streitigkeiten eine Gemeinschaftsordnung zu erstellen.
Was regelt die Gemeinschaftsordnung?
Die Gemeinschaftsordnung enthält Regelungen, die von den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) abweichen können und das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander festlegen. Dabei werden sowohl die Besonderheiten der Wohneigentumsanlage als auch die unabdingbaren Bestimmungen des WEG berücksichtigt. Mit der Gemeinschaftsordnung werden insbesondere die Inhalte des Abschnitts 2 des WEG (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) und des Abschnitts 3 des WEG (Verwaltung) konkretisiert.
Grundsätzlich besteht für die Inhalte der Gemeinschaftsordnung Gestaltungsspielraum, sofern man die zwingenden Vorschriften des WEG oder des BGB berücksichtigt.
Gibt es widersprüchliche Regelungen zwischen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, haben die Regelungen der Gemeinschaftsordnung Vorrang (Urteil vom BayObLG, Beschluss v. 28.10.1997, 2ZBR88/97).
Die Gemeinschaftsordnung enthält Regelungen zu Sondernutzungsrechten, Kostenverteilungsschlüssel, Stimmrechtverteilung sowie zu Beschlussfassungen.
Es gibt aber noch viele weitere Punkte, die man durch die Gemeinschaftsordnung regeln kann:
Nutzung des Gemeinschaftseigentums
Nutzung des Sondereigentums (z.B. Terrassen und Gartenflächen)
Instandhaltung, Modernisierung und bauliche Veränderungen
Wirtschaftsplan, Hausgeldzahlungen und -abrechnung
Änderungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Was passiert, wenn keine Gemeinschaftsordnung vorliegt?
Eine gesetzliche Vorschrift zur Anlage einer Gemeinschaftsordnung gibt es nicht. Sofern keine Gemeinschaftsordnung besteht, regelt sich das Recht der Wohnungseigentümer nach den Bestimmungen des WEG und des BGB.
Die Eigentümer können eine Gemeinschaftsordnung auch nachträglich erstellen. Der Beschluss der Gemeinschaftsordnung muss einstimmig erfolgen und in notarieller Form beglaubigt werden. Auch Änderungen der Gemeinschaftsordnung müssen in der Regel einstimmig beschlossen werden. Nur im Fall, dass es eine sogenannte Öffnungsklausel gibt, kann eine Änderung auch mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen werden.
Welche wichtige Bedeutung die Gemeinschaftsordnung hat, wurde bereits dargestellt. Als Kaufinteressent ist es daher vor dem Kauf sehr wichtig, die Gemeinschaftsordnung sehr genau zu studieren. Beachten Sie, dass nachträgliche Änderungen nicht ins Grundbuch eingetragen werden müssen. Aus diesem Grund sollten Sie auch einen Blick in die Beschlusssammlung werfen.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung von einem Bauträger erwerben, sind gerade in der Anfangsphase des Projekts die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung nicht unabänderlich festgelegt und der Bauträger kann sich Änderungen vorbehalten. So kann er auf Anforderungen von Behörden, Versorgungsunternehmen oder anderen Wohnungserwerbern reagieren. Welche Änderungen nach dem Abschluss des Kaufvertrages vorgenommen werden könnten, kann man selten richtig einschätzen. Sie sollten sich deshalb im Kaufvertrag gegen eine Benachteiligung absichern.

References: § 741
 § 747
 § 744
 § 8
 § 3
 § 7
 § 5
 § 3