Source: http://www.biancosergio.it/linee-guida-per-lamministratore-in-caso-di-distacco/
Timestamp: 2020-06-06 21:12:10+00:00

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Linee guida per l’amministratore in caso di distacco. – Bianco Sergio
Linee guida per l’amministratore in caso di distacco.
Linee guida per l'amministratore in caso di distacco.
ART. 1118 COD. CIV. 4^ COMMA: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Preliminarmente, l’amm.re informa il condomino della normativa pubblicistica in materia e quindi dell’obbligo sancito dal D.Lgs 102/2014 dell’adozione entro il 31.12.2016 di sistemi di contabilizzazione del calore e del connesso obbligo della ripartizione delle spese di consumo e di gestione ai sensi della norma UNI 10200 dell’obbligo ex legge 90/2013 di conversione del D.L. 63/2013 per i nuovi impianti autonomi di canna fumaria di arrivare sul colmo del tetto > dell’obbligo della diagnosi energetica dell’edificio per l’ipotesi di interventi di distacco ex art. 5.3 dell’allegato 1 al decreto ministeriale “requisiti minimi” attuativo della Legge 90/2013 in vigore da 01.10.2015 (informazioni che dovrebbero comunque scoraggiare il condomino che vuole distaccarsi). Se l’amministratore riceve dal condomino una semplice comunicazione, non accompagnata da alcuna perizia tecnica:
L’amm.re richiede a detto condomino la perizia redatta da un tecnico abilitato, che attesti che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. L’onere probatorio incombe infatti sul distaccante secondo il principio generale di cui all’ art. 2697 cod. civ. (Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”). Il distaccante dovrà inoltre accollarsi la spesa per la diagnosi energetica di cui al decreto ministeriale richiamato “requisiti minimi” entrato in vigore il 01.10.2015.
Se il distaccante non fornisce la perizia richiesta
Se il distaccante fornisce la perizia
Si ritiene che l’amministratore che riceve dal condomino la comunicazione di distacco anche se accompagnata dalla perizia, debba comunque notiziarne il Condominio nella competente sede assembleare. Ovviamente all’ODG l’amministratore porrà “comunicazione” di distacco, e non “l’autorizzazione/richiesta” al distacco ex art. 1118 cod. civ., essendo l’assemblea chiamata non già ad autorizzare il distacco, cioè a concedere e/o costituire un diritto, ma a valutare se ne sussistono i presupposti tecnici per l’esercizio del richiamato diritto ex art. 1118 c.c..
1) la perizia del distaccato è esaustiva, perché dalla stessa si desume chiaramente che sono rispettate le condizioni poste dal comma 4 dell’art. 1118 c.c..ed allora il distacco è legittimo e l’assemblea ne prende atto. Si rileva che ai sensi del D.Lgs 102/2014 (che introduce l’obbligo di contabilizzazione entro il 2016 e l’obbligo di ripartire le spese secondo la norma UNI 10220) si nutrono seri dubbi sulla fattibilità di tale perizia, poiché proprio la norma UNI 10220 si basa sull’assunto che esistono sempre, salvo prova contraria, dispersioni dell’impianto centralizzato corrispondenti ai consumi involontari ovvero all’aggravio di spese che subirebbero i condomini in caso di distacco.
Alcuni amministratori, ricevute le comunicazioni di distacco, non riportano la questione in assemblea, limitandosi a prenderne atto ai fini della ripartizione delle spese per la redazione del bilancio. Tale prassi non risulta corretta, per diversi ordine di motivi:
1) l’amministratore non consente all’assemblea di valutare se richiedere la perizia al distaccante, qualora non prodotta sebbene anche richiesta dall’amm.re, o una controperizia, se i risultati della perizia di parte non convincono;
2) il distacco presuppone pur sempre un intervento sui beni comuni ed ai sensi del novellato art. 1122 cod. civ. “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”. Ed “in ogni caso” sembra riferirsi ad ogni tipo di intervento sui beni comuni e non solo a quelli potenzialmente pericolosi;
3) Ai sensi del DPR 74/2013, che ridefinisce le competenze del terzo responsabile per la conduzione, manutenzione e conformità a legge dell’impianto, occorrerà che l’intervento di distacco venga effettuato dal terzo responsabile, non potendo il tecnico del singolo condomino manomettere alcunché. E’ pur vero che materialmente il “distacco” avviene dopo il punto di diramazione ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, tuttavia, come l’articolo 1118 comma 4^ stesso riconosce, questa operazione va ad incidere sull’impianto complessivo di distribuzione;
Quali sono le condizioni “tecniche “per poter procedere al distacco ex art 1118 c.c. che il distaccante deve provare?
● Per quanto attiene al requisito dello “squilibrio termico di funzionamento”, si deve intendere che esso faccia riferimento allo squilibrio impiantistico e non a quello termico dovuto alle differenze di temperature all’interno degli appartamenti (Cassazione Civile, Sez. II, 27.05.2011 n. 11857).
Lascia basiti l’uso dell’aggettivo qualificativo “notevole” che non si concilia con un testo di legge ma altrettanto sconfortati lascia l’ulteriore conseguenza di tale requisito che ingenererebbe una disparità di trattamento per l’ipotesi di distacchi multipli nel tempo. Infatti, se ai primi distacchi difficilmente si potrebbe registrare un “notevole” squilibrio di funzionamento, esso certamente ricorrerebbe per successivi distacchi, risultando a quel punto l’impianto sovradimensionato e anti economico. Con la conseguenza che il diritto al distacco ricorrerebbe per i primi distacchi ma non per gli altri!
Peraltro la norma UNI 10220, resa diritto cogente dal D.Lgs 102/2014 che la indica come obbligatorio parametro di riferimento per la riparazione delle spese, stima esistente a priori, salvo casi speciali, una dispersione dell’impianto, ovvero un consumo involontario da porre a carico di tutti come quota fissa, e che, quindi, va a coincidere, a detta della scrivente, con l’aggravio di spesa.
Orbene, per una definizione di “manutenzione straordinaria” dell’impianto termico trova applicazione il DPR 412/1993 il quale offre una definizione di questa voce all’articolo 1 lettera i), identica a quella prevista dall’allegato A nr. 28 D.Lgs 192/2015 e nell’allegato A al D.Lgs 311/2006: “per «manutenzione straordinaria dell’impianto termico», si intendono gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico”.
Di contro, per la voce “conservazione” non esiste una definizione. La Giurisprudenza, richiamando anche l’articolo 1104 del codice civile, ritiene che le spese per la conservazione attengano all’integrità del bene e riguardano le erogazioni per la conservazione in senso stretto, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le riparazioni, ed afferiscono all’utilità oggettiva del bene (Cassazione Civile, Sez. II, 25.03.2004 n 5975).
E’ quindi un concetto persino più ampio rispetto alla semplice manutenzione ordinaria che, però deve intendersi ricompresa. Giova anche in questo caso richiamare la definizione che l’allegato A al D. Lgs 311/2006 da a tale voce: “per «manutenzione ordinaria dell’impianto termico», si intendono le operazioni specificamente previste nei libretti d’uso e manutenzione degli apparecchi e componenti che possono essere effettuate in luogo con strumenti ed attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti stessi e che comportino l’impiego di attrezzature e di materiali di consumo d’uso corrente”.
Restano dunque escluse solo le spese per il godimento del bene le quali, attenendo all’uso delle cose comuni, scaturiscono da un fatto soggettivo, personale, mutevole e quindi solo i consumi per il combustibile e dall’energia elettrica necessaria per la produzione e la distribuzione del calore se si vuole escludere anche la spesa per il terzo responsabile che si ritiene spese obbligatoria connessa alla gestione dell’impianto e quindi a carico anche del distaccante.
art. 1118 c.c.comunicazione di distaccoimpianto centralizzato
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References: ART. 1118
 art. 5
 art. 2697
 art. 1118
 art. 1118
 art. 1122

art. 1118