Source: https://elderecho.com/puede-mantenerse-tras-la-ley-5-2019-la-doctrina-jurisprudencial-que-sostiene-que-no-cabe-efectuar-el-control-de-transparencia-material-cuando-el-prestatario-no-es-consumidor
Timestamp: 2020-08-04 08:14:17+00:00

Document:
¿Puede mantenerse, tras la Ley 5/2019, la doctrina jurisprudencial que sostiene que no cabe efectuar el control de transparencia material cuando el prestatario no es consumidor? - El Derecho
¿Puede mantenerse, tras la Ley 5/2019, la doctrina jurisprudencial que sostiene que no cabe efectuar el control de transparencia material cuando el prestatario no es consumidor?
Foro 12-07-2019 Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual
Es doctrina jurisprudencial consolidada la que sostiene que no cabe efectuar el control de transparencia material cuando el prestatario no es consumidor. Pero, ¿puede mantenerse este criterio, con tal generalización, tras la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario -EDL 2019/7993-?.
Hemos considerado oportuno formular esta cuestión porque la nueva Ley sobre contratos de crédito inmobiliario -EDL 2019/7993-, introduce en sus distintos parámetros, también una referencia explícita sobre la condición de los sujetos partes contratantes. Así, en el artículo 2-1-a), relativo al ámbito de aplicación, explicita la norma que la ley es de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por prestamistas profesionales en los que el prestatario -fiador o garante- sea persona física y el contrato tenga por objeto la concesión de préstamos con garantía hipotecaria -u otro derecho real- sobre un inmueble de uso residencial, sin exigencia de que el prestatario sea consumidor que es condición sí requerida de forma explícita en el apartado b) de la misma norma cuando el objeto del préstamo sea la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre inmuebles.
Por tanto es dable entender que si se solicita un préstamo con garantía hipotecaria a efectos de financiación de cualquier actividad que no sea la de adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre inmuebles, por ejemplo un empresario autónomo para invertir en su empresa, el préstamo se regulará por lo establecido en la ley con todas sus consecuencias que claramente implican extender el concepto de transparencia material, hasta ahora limitado a los contratos con consumidores, también a empresarios personas físicas, lo que por otro lado afirma el propio preámbulo de la ley -EDL 2019/7993- cuando sostiene que «la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores», añadiendo que«Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos. Así se configura el ámbito de aplicación de la vigente normativa de transparencia en materia de créditos hipotecarios que se regula en el Capítulo II del Título III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios -EDL 2011/235486-.»
Como bien apunta uno de nuestros autores, no debe confundirse la transparencia material con la abusividad ni es dable entender que se subsumen en el caso todos los empresarios. Pero ello no obstante es evidente que se produce un cambio de paradigma respecto de la posición hasta ahora sostenida respecto de los controles en cuanto al clausulado condiciones generales de la contratación y por tanto, sí parece conveniente introducir las matizaciones y valoraciones que cada uno de los nuestros autores traslada en su exposición que sin duda enriquecen la mejor comprensión de esta nueva norma de nuestro Ordenamiento.
Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de junio de 2019.
Ya es sabido que resulta inaplicable el sis...
Ya es sabido que resulta inaplicable el sistema de protección previsto en la legislación de Consumidores y Usuarios a supuestos donde, en el contrato celebrado, no ha participado ninguna persona o entidad que pudiera ostentar tal condición de consumidor.
Si ninguno de los contratantes la ostenta no resulta de aplicación dicha legislación, aunque hay que dejar claro que las condiciones generales de la contratación se encuentran sometidas al denominado control de incorporación y de contenido, con independencia de que el contrato se hubiera suscrito únicamente entre empresarios o profesionales. Por supuesto sí también intervinieron consumidores.
Al control de incorporación o inclusión hacen referencia los arts. 5 y 7 de la LCGC -EDL 1998/43305-, que no analiza la legalidad intrínseca de la cláusula, sólo si puede incorporarse al contrato.
Además de dicho control, en el caso de contratos celebrados con consumidores, se exige un segundo control denominado de transparencia sobre las cláusulas relativas al objeto principal del contrato, que la STS de 9 de mayo de 2013 -EDJ 2013/53424 denomina «doble filtro», y que impone que el adherente consumidor conozca o pueda conocer la onerosidad o sacrificio patrimonial realizado a cambio de la prestación económica que se quiere obtener.
Por su parte, el control de contenido se encuentra regulado en el art. 8 de la citada LCGC -EDL 1998/43305-, cuyo párrafo 1 sería aplicable si se estuviera ante supuestos de contratos formalizados entre predisponentes y adherentes profesionales no consumidores -además del control de incorporación-, pero no el denominado -control de transparencia-, aplicable únicamente a los contratos entre consumidores.
En este sentido, la STJUE de 14 de febrero de 2019, C-630/2017 -asunto Anica Milivojević v. Raiffeisenbank St. Stefan-Jagerberg-Wolfsberg eGen -EDJ 2019/3605-, citada por la STS de 11 de abril de 2019 -EDJ 2019/555298 señala «Por consiguiente, solo a los contratos celebrados fuera e independientemente de cualquier actividad o finalidad profesional, con el único objetivo de satisfacer las propias necesidades de consumo privado de un individuo, les es de aplicación el régimen específico establecido por dicho Reglamento -EDL 2012/273255 para la protección del consumidor como parte considerada más débil, mientras que esta protección no se justifica en el caso de contratos cuyo objeto consiste en una actividad profesional -sentencia de 25 de enero de 2018, Schrems, C-498/16 , EU:C:2018:37 -EDJ 2018/1778-, apartado 30 y jurisprudencia citada-.»
Por tanto, como hace el Tribunal Supremo en la sentencia referida de 11 de abril de 2019 -EDJ 2019/555298-, no cabe aplicar la legislación tuitiva de la legislación de consumidores, especialmente en lo referente a los controles de transparencia y abusividad, en los supuestos en los que el prestatario no lo sea, lo que sucede cuando el préstamo no se solicita para satisfacer las necesidades personales, sino para el ejercicio de una actividad profesional.
Ciñéndonos a la pregunta que se hace por el Coordinador cabría destacar como en el Preámbulo de la Ley 5/2919, de 15 de Marzo, reguladora de los Contratos de Crédito -EDL 2019/7993-, se indica que «La normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial, es decir, su objeto es la protección de los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial. Sin embargo, también permite que por parte de los Estados miembros se adopten disposiciones más estrictas en materia de protección de las personas consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no consumidores.
De esta forma, la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva -EDL 1993/15910 sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos. Así se configura el ámbito de aplicación de la vigente normativa de transparencia en materia de créditos hipotecarios que se regula en el Capítulo II del Título III de la Orden EHA/2899/2011, de&nbsp28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios -EDL 2011/235486-.»
Vemos, pues, cómo el ámbito de protección de la norma se extiende más allá de lo que es el mero consumidor para extenderse también a otras personas que, aún no teniendo tal condición, son acreedores a aquella.
Efectivamente, el art. 1 de la Ley -EDL 2019/7993-, señala que la misma «tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.»
A su vez, el art. 2.1.a -EDL 2019/7993 establece que dicha Ley «será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
a La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.»
Como vemos, cuando se esté ante un contrato de préstamo con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía las normas de transparencia que recoge la referida Ley -arts. 10 a 15 y 24 -EDL 2019/7993- resultarán de aplicación cualquiera que fuera la condición de la persona física que figure como prestataria, fiadora o garante sin que, necesariamente, tenga que ser consumidora.
&nbspAsí pues, para la aplicación de la normativa protectora recogida en la Ley no se exige más que el préstamo haya sido otorgado a una persona física, con independencia de que ésta hubiera estado actuando dentro de la órbita profesional, mercantil o comercial. La otra condición concurrente con la anterior, de carácter objetivo, es que dicho préstamo se hubiera garantizado con una hipoteca que gravase un bien inmueble de uso residencial.
No obstante, como establece el art. 2.1.b -EDL 2019/7993-, si se tratara de «La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir», sí se exigirá que «el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor».
Debe así colegirse que, cuando se trate de contratos de préstamos para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre el tipo de fincas señalado en el párrafo anterior sin necesidad de que medie garantía real alguna sí debe tener la consideración de consumidor el prestatario, fiador o garante para que operen las normas de transparencia que la Ley prevé.
En cualquier caso, ha de entenderse que si el préstamo lo es para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir y estuviera garantizado por medio de una hipoteca u otra garantía real también será de aplicación la normativa tuitiva de la Ley sin necesidad de que, en este caso, deba tener la consideración de consumidor el prestatario, fiador o garante, siempre que la finca construida o por construir tengan o vayan a tener la consideración de inmueble para uso residencial.
Es doctrina legal recogida tanto en las STS...
Es doctrina legal recogida tanto en las STS, como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, entre otras SSTS 241/2013, de 9 de mayo -EDJ 2013/53424-, 464/2014, de 8 de septiembre -EDJ 2014/180029-, 593/2017, de 7 de noviembre -EDJ 2017/232868 y 701/2015, de 23 de diciembre -EDJ 2015/248700 y STJUE de 30 de abril de 2014 -caso Kásler -EDJ 2014/64254--, de 21 de diciembre de 2016 -caso Gutiérrez Naranjo -EDJ 2016/226005- y de 20 de septiembre de 2017 -caso Ruxandra Paula Andriciuc y otros -EDJ 2017/183620--, que el deber de transparencia comporta que el consumidor disponga «antes de la celebración del contrato» de información comprensible acerca de las condiciones contratadas y las consecuencias de dichas cláusulas en la ejecución del contrato celebrado. De forma que el control de transparencia tiene por objeto que el adherente pueda conocer con sencillez tanto la carga económica que realmente le supone el contrato celebrado, esto es, el sacrificio patrimonial realizado a cambio de la prestación económica que quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación de los riesgos del desarrollo del mismo. Conforme establece la STS 209/2019 de 5/4/2019 -EDJ 2019/555213 «Respecto de las condiciones generales que versan sobre elementos esenciales del contrato se exige una información suficiente que pueda permitir al consumidor adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá concertar el contrato con aquellas cláusulas, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato.»
Siendo también doctrina legal recogida entre otras muchas en la STS 707/18 EDJ 2018/654401-, con cita de la STS 314/2018, de 28 de mayo -EDJ 2018/80893-, que viene a señalar que mientras que el control de incorporación es aplicable a cualquier contrato en que se utilicen condiciones generales de la contratación no ocurre igual con los controles de transparencia y abusividad, reservados a los contratos celebrados con consumidores. Señalando dicha sentencia que este tribunal ha sentado una jurisprudencia estable en esta materia, contenida en las sentencias 367/2016, de 3 de junio -EDJ 2016/78893 30/2017, de 18 de enero -EDJ 2017/1982 41/2017, de 20 de enero -EDJ 2017/1983 57/2017, de 30 de enero -EDJ 2017/5821 587/2017, de 2 de noviembre -EDJ 2017/227197 639/2017, de 23 de noviembre -EDJ 2017/243395 y 8/2018, de 10 de enero -EDJ 2018/730 en la que hemos afirmado que el concepto de abusividad queda circunscrito a los contratos con consumidores. Del mismo modo el control de transparencia material únicamente es procedente en tales contratos.
Partiendo de esta doctrina legal a fin de resolver sobre la cuestión planteada, debe examinarse el ámbito de aplicación y el objeto de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario -EDL 2019/7993-, la propia exposición de motivos de la ley recoge de forma expresa que si bien la normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores, esta normativa no impide que los estados miembros adopten disposiciones más estrictas de protección de las personas consumidoras, pudiendo ampliar la protección a no consumidores, recogiendo de forma expresa que la nueva ley extiende su aplicación a todas las personas físicas, sean o no consumidores.
Por su parte el artículo 1 de la Ley -EDL 2019/7993 al fijar el objeto de la misma señala que tiene por finalidad establecer determinadas normas de protección de personas físicas, pero no solo cuando actúen como prestatarios, sino también como fiadores, o garantes de préstamos garantizados con hipoteca por lo tanto dicha norma es aplicable no solo cuando el prestatario sea una persona física, sino también cuando fiadores, o garantes sean personas físicas, así en aquellos supuestos en que el prestatario sea una persona jurídica, y el fiador o garantes sea una persona física, incluso el propio administrador de la sociedad, cabe plantearse que también sea aplicable la ley.
A pesar de esta voluntad del legislador, el artículo 2 de la Ley -EDL 2019/7993 introduce una gran confusión sobre el ámbito de aplicación de la ley, pues si bien establece que la norma es de aplicación a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria distingue dos supuestos:
a Si el préstamo con garantía hipotecaria recae sobre un inmueble de uso residencial, no se exige que el prestatario, garante o fiador sea consumidor, solo que sea persona física.
b Si el préstamo con garantía hipotecaria tiene por objeto la adquisición de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, debe entenderse que no sean inmuebles de uso residencial, en este caso en cambio se exige que el prestatario, el fiador o garante sea consumidor.
En cuanto al control de trasparencia es la propia ley la que tanto en su propia exposición de motivos, como a lo largo de su articulado establece unos requisitos de trasparencia con la finalidad de conseguir un mercado de crédito fiable, yendo incluso más allá que la propia Directiva 2014/17 -EDL 2014/13709-, a cuya trasposición responde la propia ley, para cumplir con este deber de trasparencia que deben reunir los préstamos a los que es aplicable la ley, se recoge en el artículo 6 -EDL 2019/7993 la información básica de la publicidad de este tipo de préstamos, la obligación de trasparencia a que alude el artículo 7 de la ley, la información general de los préstamos hipotecarios, artículo 8 de la ley, la obligación del prestamista de la información precontractual debe suministrar, artículo 10, normas sobre trasparencia en la comercialización de este tipo de préstamos, artículo 14, e incluso el artículo 15 exige la extensión por el notario de un acta precontractual, que debe hacerse al menos el día anterior a la autorización del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, debiendo recoger dicha acta todos y cada uno de los requisitos y documentos que deben ser entregados al prestatario, siendo tan importante la confección de dicha acta previa, que si en la misma no se recoge que se han cumplidos los plazos, entregado la documentación, y la información que debe facilitarse al prestatario, no se podrá autorizar la escritura siendo esta la misma consecuencia, si no comparecen al otorgamiento de dicha acta el prestatario, fiador o garante. Requisito que va a suponer sin duda alguna, mayores dificultades e inconvenientes para poder formalizar la escritura de préstamo, formalización del acta precontractual que no es renunciable de acuerdo con el artículo 3 de la ley.
Del contenido de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario -EDL 2019/7993-, el legislador en la trasposición de la Directiva 2014/17/UE -EDL 2014/13709-, ha pretendido ampliar la protección a todas las personas físicas, sean o no consumidores, al igual que se hizo en su momento con la legislación protectora de consumidores y usuarios, pues mientras la normativa europea limitaba la condición de consumidor a las personas físicas, al establecer el artículo 2 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril -EDL 1993/15910 el concepto de consumidor como toda persona física que, en los contratos regulados por la presente Directiva, actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional por el contrario el art. 3 TRLGDCU -EDL 2007/205571-, procedente de la reforma operada por la Ley 3/2014, de 27 de marzo -EDL 2014/35453-, atribuye también el concepto de consumidor a las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. en esta misma línea el legislador español ha ampliado la protección que se dispensa por el derecho comunitario en este tipo de contratos de préstamos hipotecarios, cuando intervenga cualquier persona física, tenga la consideración o no de consumidor, con las especialidades ya expuestas, en la medida que la propia Directiva 2014/17 en su artículo 2.1 viene a establecer: «La presente Directiva no será óbice para que los Estados miembros mantengan o adopten disposiciones más estrictas en materia de protección del consumidor, siempre y cuando tales disposiciones sean compatibles con las obligaciones que el Derecho de la Unión impone a los Estados miembros». Habiendo optado el legislador español a extender esta protección especial aunque no sea consumidor la persona física que intervenga en el contrato, como prestatario, garante o fiador.
Partiendo de estas consideraciones previas son dos las consecuencias que debe extraerse, primero que el control de trasparencia de los préstamos con garantía hipotecaria debe llevarse a cabo con independencia de que todos o alguno de los partícipes sean o no consumidores, siempre que el prestatario, garante o fiador sea una persona física, y por otro lado se resuelve en este tipo de préstamos la problemática que se venía produciendo en la práctica, a veces de difícil solución, a cuál de las partes le correspondía la carga de probar la condición de consumidor de alguno de los intervinientes, y los medios para conseguir dicha prueba.
El control de transparencia, en tanto no cambie, y en principio no tiene porque, la doctrina legal al respecto, solo es aplicable a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria , en que el prestatario, garante o fiador sea una persona física, y se trate de contratos del artículo 2.1 a de la Ley -EDL 2019/7993-, es decir que se trate de contratos de préstamo con garantía hipotecaria, y que recaiga sobre un inmueble de uso residencial pues en los supuestos en que el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, en que el prestatario, garante o fiador sea una persona física, y se trate de contratos del artículo 2.1 b de la Ley, es decir que se trate de contratos de préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de terrenos o inmuebles de uso no residencial, solo será aplicable la ley, cuando alguno de los intervinientes: prestatario, garante o fiador sea consumidor y persona física, y si no es aplicable la ley en estos casos tampoco cabria entrar en el control de trasparencia.
Se plantea la cuestión relativa a sí la doctrina jurisprudencial relativa al control de transparencia material cuando el prestatario no es consumidor puede ser reinterpretada tras la publicación de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario -EDL 2019/7993-. Y la respuesta a esta cuestión entiendo que debe de ser negativa, por las siguientes razones.
Está claramente consolidado, con apoyo final en la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores -EDL 1993/15910-, interpretada en relación con la Ley de Condiciones Generales de la Contratación -EDL 1998/43305-, la existencia de un doble control en relación a contratos con consumidores: de incorporación o transparencia formal -claridad en la redacción de la cláusula contractual y de transparencia material o abusividad -comprensibilidad de la importancia y efectos de las cláusulas incluidas en contratos-. La jurisprudencia del Tribunal Supremo es clara al limitar, en aquellos contratos en los que no son parte consumidores, dicho control exclusivamente al control de incorporación en los términos establecidos en el artículo 5.5 LCGC en relación con el artículo 7 del mismo texto legal.
Dicha situación no cambia tras la publicación de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario -EDL 2019/7993-. Es cierto que en esta norma el ámbito objetivo de protección de la misma se extiende a las personas físicas que tengan la condición de deudores, fiadores o garantes en contratos de préstamo con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial. De hecho, en la propia exposición de motivos de la citada ley claramente se indica que su régimen se extiende a las personas físicas, sean o no consumidores, que contraten este tipo de préstamos, ampliando el régimen de la Directiva 2014/17/UE -EDL 2014/13709 que traspone y que se limitaba a los contratos celebrados con consumidores. Pero ello no altera el régimen jurisprudencial señalado:
En primer lugar, la Ley 5/2019 -EDL 2019/7993 no es una ley propiamente de protección de consumidores, pero tampoco extiende su protección a todas las personas que desarrollan actividades mercantiles, sino sólo a las personas físicas, fundamentalmente trabajadores autónomos, por lo que no cambia la percepción del contrato de cláusulas contractuales en relación al resto de las personas jurídicas desarrollada por la jurisprudencia.
En segundo lugar, incluso en relación a estas personas físicas no consumidoras, el control que pueda realizarse no es de abusividad, que sigue estando unido de forma inequívoca a la idea de consumidor de acuerdo con la legislación comunitaria y nacional, sino que estaríamos en presencia de un control de legalidad, y por extensión de incorporación de las cláusulas en el contrato de préstamo objeto de esta ley.
En tercer lugar, la Ley 5/2019 -EDL 2019/7993 incorpora un contenido obligatorio en los contratos incluidos dentro de su ámbito objetivo que afecta a muchas de las cláusulas que se consideraban abusivas -intereses de demora, vencimiento anticipado, reembolso anticipado, gastos, etc. de carácter imperativo, de tal manera que en estos casos el control ya no sería de abusividad sino de cumplimiento estricto de legalidad, esto es, la efectiva adecuación de la cláusulas a las imperativas prescripciones de la Ley 5/2019.
En definitiva, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario -EDL 2019/7993 no altera el régimen de la contratación inmobiliaria de las personas jurídicas ni justifica la extensión al mismo de las exigencias de control de transparencia material reservadas por la jurisprudencia para los consumidores. Se trataría, en todo caso, de un régimen de control de legalidad diferente.
El Preámbulo de la Ley 5/2019 -
El Preámbulo de la Ley 5/2019 -EDL 2019/7993-, en romanos III, enuncia que «La normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial, es decir, su objeto es la protección de los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial. Sin embargo, también permite que por parte de los Estados miembros se adopten disposiciones más estrictas en materia de protección de las personas consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no consumidores.
De esta forma, la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva 3 -EDL 1993/15910 sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos. Así se configura el ámbito de aplicación de la vigente normativa de transparencia en materia de créditos hipotecarios que se regula en el Capítulo II del Título III de la Orden EHA/2899/2011, de&nbsp28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios -EDL 2011/235486-».
Y cuando la Ley delimita su objeto y ámbito de aplicación se refiere a la protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes -art. 1 y art. 2.1 -EDL 2019/7993--. La intervención de una persona física, en cualquiera de dichas posiciones contractuales, determina la concurrencia de este requisito subjetivo de aplicabilidad de la ley.
Este posicionamiento legal desborda los criterios jurisprudenciales hasta ahora imperantes, y de los que son claro exponente las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016 -STS 367/2016 -EDJ 2016/78893-, de 20 de enero de 2017 -STS 41/2017 -EDJ 2017/1983-, y de 10 de enero de 2018 -STS 8/2018 -EDJ 2018/730-. Tales criterios determinan que no procede el control de transparencia cualificado de las condiciones generales incluidas en contratos con adherentes no consumidores.
El art. 3 de la Ley -EDL 2019/7993 fija el carácter irrenunciable de las disposiciones de la misma, y en sus normas de desarrollo, las cuales «tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario». En consecuencia, se añade en el párrafo segundo que «serán nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil -EDL 1889/1-, y en particular la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor». Las normas de protección al prestatario vienen establecidas en el Capítulo II de la Ley, en lo que ahora interesa, arts. 5 a 15 de la Ley.
La parte más importante de la regulación contenida en la Sección 1ª es la destinada a las obligaciones relacionadas con el principio de transparencia material -arts. 10 y 14 -EDL 2019/7993- y el control de las mismas -art. 15-. Por lo demás, en esta Sección se regula el modo de cumplir con una serie de principios genéricos referidos al modo de actuar en la actividad de concesión de préstamos inmobiliarios -arts. 5 y 9-, a su publicidad -art. 6 y a la evaluación de la solvencia del potencial prestatario -arts. 11 y 12-, incluyéndose asimismo normas sobre la TAE -art. 8-, inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación -art. 7-, y tasación de la finca -art. 13-.
Y por lo que se refiere al juicio de transparencia material, resultan de especial importancia las previsiones contenidas en el art. 10 -EDL 2019/7993-, intitulado «Información precontractual de los préstamos inmobiliarios», en el art. 14, intitulado «Normas de transparencia en la comercialización de prestamos inmobiliarios» y en el art. 15, intitulado «Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material». En el marco de la nueva normativa se imponen una serie de obligaciones a la entidad financiera, al prestatario, y al Notario autorizante de la escritura, determinándose que, tratándose de los «préstamos con garantía hipotecaria sobre un inmueble de uso residencial» a que se refiere la letra a del art. 2.1, del cumplimiento de esas obligaciones deberá quedar constancia en un acta notarial previa al otorgamiento de la escritura de préstamo o crédito.
En definitiva, parece que el Legislador español ha querido, ciertamente, profundizar en la tutela y protección del cliente prestatario, deudor en el marco del contrato de préstamo o de crédito de que se trate, uniformizando un régimen de información y publicidad efectiva, con independencia de que el sujeto ostente en el negocio oneroso de que se trata la cualidad de consumidor o no.
Referida la cuestión planteada a si la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario -EDL 2019/7993 implica alguna modificación del régimen legal existente en el que no caber efectuar el llamado control de transparencia material si el prestatario no reúne la condición de consumidor, procede efectuar las siguientes consideraciones al respecto.
Como punto de partida es de recordar que en la actualidad, hasta la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, si bien -en los procesos declarativos cabría efectuar dicho doble control de reunir el prestatario la condición de consumidor, como, en el caso de no reunir tal condición, caber únicamente efectuar el llamado «control de incorporación» de las condiciones generales -por todas, Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 -EDJ 2013/53424--, en los procesos de ejecución solo cabría la oposición de contener el título cláusula abusiva -art.557.1.7º LEC -EDL 2000/77463 en la ejecución en general de título no judicial, o 695.2.4 –carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o hubiese determinado la cantidad exigible de tratarse de ejecución hipotecaria-, por lo que tal oposición únicamente tendría eficacia de tratarse de un consumidor.
La Ley de Crédito Inmobiliario -EDL 2019/7993-, que prescribe el principio de la transparencia material en su contenido, al regular la aplicación de la misma señala esta «cuando el prestatario, fiador o garante, sea persona física» de tratarse de un préstamo con garantía hipotecaria, pues de consistir en un mero préstamo con finalidad de adquirir derechos de propiedad, en tal caso se exige que el prestatario, fiador o garante sea consumidor -art.2.1.a-.
Es decir, se establece la aplicación de la norma a personas físicas, sean o no consumidores, de tratarse de préstamos hipotecarios. En otro caso, de tratarse de simples préstamos para la adquisición de o conservación de derechos de propiedad sobre inmuebles o terrenos, únicamente se aplicará la Ley de Crédito Inmobiliario -EDL 2019/7993 de tratarse el prestatario de un consumidor.
En la Exposición de Motivos de la ya tan repetida Ley de Crédito Inmobiliario -EDL 2019/7993-, tras señalarse que la normativa europea se refiere a la protección de créditos con consumidores -persona física que no actúa en el ámbito de actividad profesional o empresarial-, se recuerda que la misma permite a un estado miembro ampliar el ámbito de aplicación de la normativa protectora a personas que no guarden la condición de consumidor, indicando de forma expresa: «la presente ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores».
Incidiendo en que con ello se pretende ampliar el ámbito de protección a los trabajadores autónomos.
Es decir, a diferencia de lo establecido hasta ahora, la legislación protectora de la norma se amplía también a prestatarios no consumidores de tratarse de personas físicas y se conceda un préstamo con garantía inmobiliaria u otro derecho real sobre un inmueble de uso residencial -incorporando a tal concepto trasteros, garajes y otros elementos que sin constituir vivienda cumplen una función doméstica -Art. 2.1 L.C.Inmobiliario -EDL 2019/7993--.
Es decir, tal extensión implica acoger bajo tal normativa a personas físicas que, aun actuando en un ámbito profesional o empresarial, obtengan un préstamo hipotecario sobre un inmueble «de uso residencial», lo que, de por sí, no implica que se adquiera para constituir la residencia en el mismo.
Las reglas de la Ley de 15 marzo 2019 -<...
Las reglas de la Ley de 15 marzo 2019 -EDL 2019/7993-, que regula los contratos de crédito inmobiliario no se aplican exclusivamente a los consumidores, pues ya en su artículo 1, dispone que se aplican a «las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos…», por lo que su ámbito subjetivo no coincide con el del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios -EDL 2007/205571 y otras leyes: según el artículo 3 de esta «son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión» y además determinadas personas jurídicas -un concepto más amplio que el exigido por las directivas comunitarias, que no consideran consumidor a la persona jurídica». Sigue la ley de crédito inmobiliario, en el segundo párrafo del propio artículo 1, diciendo que en ella «se establecen las normas de transparencia que han de regir dichos contratos las normas de transparencia, el régimen…». Como consecuencia de estas reglas es evidente que procede el control de transparencia para proteger a las personas físicas prestatarias a las que se aplica esta ley, sean o no consumidores, es decir, aunque actúen dentro de su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
El artículo 7 de la Ley de 15 marzo -EDL 2019/7993-, regula las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, mientras que el 14 fija las normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios y el 15 la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material, que se encomienda al notario, llegando en el número 5 del artículo a disponer en caso del incumplimiento que escribe «no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo», por lo que parece claro que el legislador pretende instaurar un férreo control de inclusión de las reglas sobre transparencia, llegando incluso, en la adicional primera, a establecer un control administrativo con una «autoridad independiente para velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria».
Sin embargo la Ley recién promulgada no es la primera en la que se impuso a los contratantes un control de transparencia en contratos de préstamo con no consumidores: ya en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación -EDL 1998/43305- -que se aplica a los contratos que contengan condiciones generales celebrados entre un profesional -predisponente y cualquier persona física o jurídica -adherente el control de inclusión de las condiciones generales, en sus artículos 5 y 7, exigía la comprensibilidad de las condiciones generales, que es la garantía del conocimiento por parte del adherente de las cláusulas que le obliga. La comprobación del nivel de información, a efectos del control de inclusión de las cláusulas predispuestas en el contrato, está muy cerca si no es sinónimo de la exigencia de transparencia, su incumplimiento en la de es que dichas clausuras «no quedarán incorporadas al contrato», pero como materialmente sí que se encuentran incluidas, será precisó que él adherente inste la declaración judicial de no incorporación, de acuerdo con las reglas generales de nulidad contractual, pero el que algunas cláusulas no hayan pasado el control de corporación no determina siempre la ineficacia del contrato, lo que se decidirá en la sentencia que declare la no incorporación. Por último este control de incorporación o mejor transparencia de las cláusulas predispuestas -a diferencia del control de abusividad, que se establece en la ley exclusivamente para los adherentes que sean consumidores o usuarios se aplica en todos los contratos con cláusulas predispuestas, con independencia de la condición o no de consumidor del adherente, por lo que ya antes de la promulgación de la reciente Ley de 15 de marzo de 2019 -EDL 2019/7993 se podría sostener que la regla legal citada imponía un control de transparencia material en todos los contratos con cláusulas predispuestas por el oferente.
Es preciso circunscribir el objeto material...
Es preciso circunscribir el objeto material de la duda planteada al control de transparencia material, ya que frente al formal caracterizado por referirse a condiciones generales y cláusulas predispuestas, a las que se les exige el cumplimiento de varias exigencias -en concreto, la perceptibilidad, la comprensibilidad y la entrega o carácter accesible orientadas a garantizar al adherente una posibilidad de conocimiento de dichas estipulaciones, pero sin implicar que sean efectivamente conocidas por él, señala la doctrina -Miranda Serrano que el círculo más reducido se identificaría con el control de transparencia material o sustantivo —o control de transparencia cualificado, en palabras de nuestro Tribunal Supremo—, que sólo alcanza a las cláusulas relativas al objeto principal o parte económica del contrato -precio y prestación-, a las que se les impone un plus de transparencia relevante, pues además de cumplir las exigencias dimanantes del control de transparencia formal, han de ser efectivamente conocidas y comprendidas por el adherente en el momento en que emite su consentimiento negocial.
Apunta este autor que no puede desconocerse que desde hace algunos años cabe vislumbrar ciertas tendencias legislativas y jurisprudenciales merced a las cuales es posible afirmar que la regla de la relevancia negocial de los contenidos publicitarios y promocionales —y la protección de las legítimas expectativas de los adherentes consumidores que a ella se anuda— se encuentra en un proceso expansivo de su ámbito de aplicación personal o subjetivo, llegando a ser operativa más allá de los contratos de consumo. Y exponentes de las tendencias legislativas referidas son los Principios de Derecho Europeo de Contratos -PDEC y el Marco Común de Referencia -MCR con extensión, incluso, a los no consumidores, en extensión directa a la aplicación del principio de la buena fe en sentido objetivo -artículo 1258 CC -EDL 1889/1- permite hacer realidad la integración publicitaria del contrato en el ámbito de los contratos celebrados entre empresarios y/o profesionales.
Pero con la Ley 5/2019 de CI -EDL 2019/7993 recordemos que esta ley se aplica a todas las personas físicas, no sólo consumidores, y tanto si son deudores como si son garantes o hipotecantes por deuda ajena. Se protege también a los trabajadores autónomos y no sólo a los consumidores. Sin embargo, acota el concepto de consumidor protegido exclusivamente a las personas físicas, en contra del concepto amplio de consumidor de nuestro Derecho, que incluye también a las personas jurídicas que actúen fuera del ámbito de su actividad empresarial o profesional -artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios -EDL 2007/205571--. Con ello, se extiende más allá del concepto consumidor y se les aplican los arts. 7, 14 y 15, esencialmente en materia de control de transparencia, con lo que la respuesta debe ser positiva.
Con ello, conforme a jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE, el deber de transparencia del prestamista comporta que el consumidor, o no consumidor, que tenga reconocido el ámbito de cobertura de esta Ley -EDL 2019/7993 disponga «antes de la celebración del contrato» de información comprensible acerca de las condiciones contratadas y las consecuencias de dichas cláusulas en la ejecución del contrato celebrado. De forma que «el control de transparencia tiene por objeto que el adherente pueda conocer con sencillez tanto la carga económica que realmente le supone el contrato celebrado, esto es, el sacrificio patrimonial realizado a cambio de la prestación económica que quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación de los riesgos del desarrollo del mismo.»

References: artículo 2
 artículo 1
 artículo 2
 artículo 6
 artículo 7
 artículo 8
 artículo 10
 artículo 14
 artículo 15
 artículo 3
 artículo 2
 artículo 2
 artículo 2
 artículo 2
 artículo 5
 artículo 7
 artículo 6
 artículo 1
 artículo 3
 artículo 1
 artículo 7