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06.11.2007 · IWW-Abrufnummer 073393
Bundesgerichtshof: Urteil vom 19.09.2007 – VIII ZR 6/07
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel
Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in der K. straße in M.. Mit Schreiben vom 18. August 2004 kündigte die Hausverwaltung für den Kläger den Beklagten den Einbau eines Aufzugs in das fünfgeschossige Gebäude an. Unter anderem hieß es in der Mitteilung, mit den Arbeiten werde im September 2004 begonnen und die Miete werde sich aufgrund der Maßnahme voraussichtlich um 108,08 ¤ monatlich erhöhen. Die Beklagten erwiderten schriftlich, sie würden die Modernisierungsmaßnahme nur unter der Voraussetzung dulden, dass sie zu keiner Mieterhöhung führe.
Der Kläger erhöhte mit einem Schreiben vom 22. Juli 2005 wegen der inzwischen vorgenommenen Modernisierung die monatliche Miete um 107,06 ¤ auf insgesamt 966,83 ¤ für die Zeit ab 1. Oktober 2005.
Da die Beklagten den Erhöhungsbetrag in den Monaten Oktober, November und Dezember 2005 nicht zahlten, macht der Kläger den Gesamtbetrag von 321,18 ¤ gerichtlich geltend.
Da die Beklagten der Modernisierungsmaßnahme einschließlich der damit verknüpften Mieterhöhung widersprochen hätten, wären sie nur dann zur Zahlung des Erhöhungsbetrages verpflichtet, wenn nicht allein - wie hier - die materiellen Voraussetzungen einer Erhöhung wegen durchgeführter Modernisierung vorliegen würden, sondern der Vermieter diese Maßnahme auch form- und fristgerecht angekündigt hätte. Daran fehle es hier. Der Vermieter habe es versäumt, den Mietern die beabsichtigte Maßnahme drei Monate vor deren Beginn, wie vom Gesetz vorgeschrieben, anzuzeigen. Diese Frist sei mit dem Schreiben vom 18. August 2004, mit der die entsprechenden Arbeiten, beginnend ab September 2004 angekündigt worden seien, nicht eingehalten. Damit fehlten die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierung.
2. Streit besteht zwischen den Parteien allein darüber, ob eine Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter - wie hier - entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugegangen ist und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat.
a) Das Landgericht hat diese Frage in Übereinstimmung mit einer in der Rechtsprechung (KG Berlin NJW-RR 1988, 1420; LG Berlin NZM 1999, 219 - beide Entscheidungen zur Vorgängervorschrift § 541b Abs. 2 Satz 1 BGB aF -) und im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 9. Aufl., § 559b BGB Rdnr. 49, 52; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 41) vertretenen Ansicht bejaht.
Soweit die dem Vermieter gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB obliegende Mitteilungspflicht Art, Umfang, Dauer und Beginn der Modernisierungsarbeiten betrifft, wird dem Mieter durch die vorgesehene Frist ein gewisser Zeitraum zugebilligt, um sich auf die beabsichtigten (Bau-)Maßnahmen und die für ihn damit in der Regel verbundenen Beeinträchtigungen einzustellen oder von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB) Gebrauch zu machen, denn die vom Vermieter einzuhaltende Ankündigungsfrist und das Sonderkündigungsrecht des Mieters sind so aufeinander abgestimmt, dass das Mietverhältnis im Falle der Kündigung des Mieters vor Beginn der Baumaßnahmen endet. Diese Harmonisierung der Fristen - nicht ein besonderes Interesse des Mieters gerade an der Einhaltung der Drei-Monats-Frist - war nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/4553, S. 49) der Grund für die Erhöhung der in der Vorgängervorschrift (§ 541b Abs. 2 Satz 1 BGB aF) vorgesehenen Mitteilungsfrist von zwei Monaten auf nunmehr drei Monate in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB.
Die Mitteilungspflicht dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Staudinger/Emmerich, aaO, § 559 Rdnr. 1; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 6). Hiermit ist die auch vom Berufungsgericht vertretene Auffassung nicht zu vereinbaren, die dem Vermieter die Mieterhöhung für eine nach § 554 Abs. 2 BGB tatsächlich durchgeführte Modernisierung wegen Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift im Ergebnis auf Dauer versagt.
RechtsgebietBGB	VorschriftenBGB § 554, BGB § 559, BGB § 550b

References: § 554
 § 541
 § 559
 § 554
 § 554
 § 554
 § 559
 § 3
 § 559
 § 559
 § 554
 § 554
 § 559
 § 550