Source: http://profipravo.cz/index.php?page=list&id_category=63&csum=7b5d72e7
Timestamp: 2018-05-26 23:38:38+00:00

Document:
// Profipravo.cz / Nájem
Odpovědnost podnájemce za poškození pronajaté věci neznámou osobou
Základní povinností nájemce po skončení nájmu je vrátit nepoškozený předmět nájmu pronajímateli a analogicky se posuzuje povinnost podnájemce. Podnájemce odpovídá za škodu způsobenou porušením této povinnosti, a to i v případě, že nemožnost vrátit předmět podnájmu v uvedeném stavu způsobila třetí nezjištěná osoba (zde založením požáru).
Majetková újma v dané věci vznikla sice původně vlastníkovi poškozeného objektu, ale vzhledem k tomu, že nájemkyně mu již škodu uhradila, je oprávněna v rozsahu škody způsobené požárem požadovat náhradu za poškození objektu na podnájemkyni, jejíž porušení právní povinnosti spočívá nikoliv ve způsobu, jakým pečovala o ochranu předmětu podnájmu, včetně plnění speciální prevenční povinnosti podle § 670 obč. zák., nýbrž zásadním je porušení povinnosti vrátit nájemkyni nepoškozený předmět podnájmu. V příčinné souvislosti s tímto porušením vznikla nájemkyni škoda, neboť její majetkový stav se snížil o hodnotu vyplacenou vlastníku nemovitosti.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1329/2017, ze dne 28. 6. 2017
Obnovení nájemní smlouvy při skončení nájmu na dobu neurčitou
K obnovení nájemní smlouvy podle § 2230 odst. 1 o. z. může dojít jen v případě, že jde o nájem na dobu určitou, který skončil uplynutím sjednané doby nájmu.
V případě, že nájem skončil jinak (dohodou, výpovědí – po uplynutí výpovědní doby, atd.), se ustanovení § 2230 odst. 1 o. z. neuplatní, a i v případě, kdy pronajímatel nevyzve nájemce ve lhůtě stanovené v § 2230 odst. 1 o. z. (a v případě nájmu bytu ve lhůtě stanovené v § 2285 o. z.) k vrácení věci, k obnovení nájmu nedojde.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4354/2016, ze dne 12. 12. 2016
Zamítnutí žaloby na vyklizení z důvodu jejího rozporu s dobrými mravy
Zjistí-li soud v řízení o vyklizení, že k vyklizení (včetně předání) prostor nedošlo, ačkoliv je žalovaný, jemuž žádný právní titul k jejich užívání nesvědčí, užívat nechce, ale žalobce při ochraně svého vlastnického práva nepostupoval dostatečně obezřetně (např. k podání žaloby přistoupil s velkým prodlením), nemůže odepřít vlastníkovi ochranu jeho vlastnického práva (zamítnutím žaloby „pro tentokrát“ pro rozpor s dobrými mravy), může jen zjištěné okolnosti zohlednit např. při rozhodování o náhradě nákladů řízení.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5680/2015, ze dne 1. 6. 2016
Změna subjektu v postavení nájemce nemovitosti ve vlastnictví hl. m. Prahy
Publikační povinnost zakotvená v ustanovení § 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb. se vztahuje i na záměr městské části uzavřít dodatek k nájemní smlouvě, který směřuje ke změně subjektu v postavení nájemce nemovitosti, která je ve vlastnictví hlavního města Prahy a byla svěřena do správy příslušné městské části.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5372/2015, ze dne 15. 6. 2016
Změna na pronajaté věci ve smyslu § 667 odst. 1 obč. zák.
I. Za změnu na pronajaté věci ve smyslu § 667 odst. 1 obč. zák. lze považovat jakýkoliv, nikoli nepatrný, rozdíl vzhledu, charakteru či vlastností, jímž se liší pronajatá věc při skončení nájmu od stavu, v jakém byla předána nájemci při započetí nájmu. Přitom však nelze ztratit ze zřetele, že citované ustanovení dopadá pouze na „odsouhlasené“ změny. Za změnu pronajaté věci (podle § 667 odst. 1 obč. zák.) nelze tudíž pokládat odchylky od „původního“ stavu nebo vlastností věci, které nebyly schváleny pronajímatelem, a to ani tehdy, jsou-li výsledkem jinak dovolené činnosti nájemce (viz např. § 667 odst. 2, § 669 a § 683 obč. zák.). Mimo dosah působnosti ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. stojí také odsouhlasené změny na předmětu nájmu, pro které platí zvláštní režim vypořádání.
II. Odstranění stavby z pozemku, který je předmětem nájmu, mohlo představovat (odsouhlasenou) změnu tohoto pozemku (ve smyslu § 667 odst. 1 obč. zák.), i když odstraněná stavba nebyla podle práva jeho součástí (byla samostatnou věcí v právním smyslu).
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4208/2014, ze dne 24. 2. 2015
Zneužití předmětu nájmu v době od skončení nájmu do vrácení pronajaté věci
Má-li úprava následků zneužití předmětu nájmu v § 683 obč. zák. chránit pronajímatele, pak se musí vztahovat na celou dobu, po kterou nájemce pronajatou věc užíval, tedy než ji odevzdal pronajímateli, nejen (úzce) na dobu trvání nájmu. Nájemce má povinnost užívat pronajatou věc řádně po celou dobu, kdy jí má u sebe. Skutečnost, že pronajatou věc neodevzdal zároveň se skončením nájmu pronajímateli, nemůže jít k tíži pronajímatele. I v době mezi skončením nájmu a odevzdáním věci má povinnost věc užívat způsobem sjednaným nebo přiměřeným povaze a určení věci a odpovídá i za to, že tak budou činit rovněž osoby, které od něho odvozují svůj přístup k věci. Proto trvá i široká odpovědnost nájemce podle ustanovení § 683 obč. zák. za škodu, kterou způsobil (popř. osoby, kterým umožnil přístup k věci) na pronajaté věci v době mezi skončením nájmu a jejím odevzdáním pronajímateli, a nárok na tuto škodu musí pronajímatel uplatnit v šestiměsíční prekluzivní lhůtě. Významný je tak jen okamžik odevzdání věci pronajímateli, do té doby odpovídá nájemce za důsledky zneužití předmětu nájmu a od této doby musí pronajímatel uplatnit svůj nárok na náhradu škody v šestiměsíční době, jinak zanikne.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3625/2014, ze dne 15. 4. 2015
Obnovení nájmu pozemku ve vlastnictví státu
Ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák., zakotvující (nevyvratitelnou) právní domněnku obnovení nájemní smlouvy jako jeden ze způsobů prodloužení nájemního poměru, se uplatní i v případě nájmu pozemků ve vlastnictví státu.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3129/2014, ze dne 16. 12. 2014
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 4321/2013, ze dne 30. 7. 2014
Ke vztahu ustanovení § 126 obč. zák. a § 683 obč. zák.
Vznikla-li v důsledku neoprávněného zásahu do vlastnického práva škoda, jejíž náhrady se lze domáhat podle ustanovení občanského zákoníku o náhradě škody, nelze vlastnickou žalobou požadovat uvedení věci do předešlého stavu, popřípadě odstranění následku neoprávněného zásahu spočívající v uvedení do předešlého stavu (srov. NS ČR sp. zn. 22 Cdo 735/2001, sp. zn. 22 Cdo 3202/2008).
K právu na nájemné po vyloučení věci ze soupisu konkursní podstaty
Právo požadovat po nájemci věci úhradu dlužného nájemného za dobu, kdy trvaly účinky soupisu věci do konkursní podstaty úpadce, přechází dnem právní moci rozhodnutí, jímž soud vyloučil věc ze soupisu konkursní podstaty úpadce, ze správce konkursní podstaty úpadce zpět na původního pronajímatele. Obdobně to platí pro vymáhání bezdůvodného obohacení (ve výši obvyklého nájemného) vzniklého tím, že určitá osoba užívala věc bez právního důvodu v době, kdy trvaly účinky jejího soupisu do konkursní podstaty úpadce; v takovém případě přechází právo vymáhat bezdůvodné obohacení dnem právní moci rozhodnutí, jímž soud vyloučil věc ze soupisu konkursní podstaty úpadce, ze správce konkursní podstaty úpadce na vlastníka věci.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 3652/2012, ze dne 30. 7. 2014
K výpovědi nájmu sjednaného na dobu určitou 90 let
Nejvyšší soud je nicméně přesvědčen, že závěry formulované v jeho rozsudku sp. zn. 28 Cdo 2747/2004 k nájemním smlouvám sjednaným na dobu 100 let se nikterak neprotiví požadavku, aby v případě, že strany v souladu s principem smluvní autonomie vyjádřily jednoznačně vůli sjednat nájemní smlouvu na dobu určitou (zde na dobu 90 let), se úsudek, že při době nájmu „přesahující obvyklou délku lidského života“ jde ve skutečnosti o nájem sjednaný na dobu neurčitou, odvíjel též od zhodnocení účelu takto sjednaného nájmu.
Dospěje-li odvolací soud k závěru, že pro nájemní smlouvu, jež má být sjednána na dobu určitou, je doba nájmu sjednaná v délce 90 let sice nepřiměřeně dlouhá, ale úsudek, že jde o nájem sjednaný na dobu neurčitou, povede k popření účelu nájmu, bude namístě, aby při respektu k principu smluvní autonomie (a s přihlédnutím k § 41 obč. zák.) zvážil, zda taková nájemní smlouva nemá být nadále považována za smlouvu uzavřenou na dobu určitou.
K nároku správce konkursní podstaty na úplatu za podnájem věci
Podnájmem pronajaté věci vzniká právní vztah mezi nájemcem a podnájemcem, který je povinen platit sjednanou úplatu za podnájem nikoliv pronajímateli, nýbrž nájemci, jehož povinnost platit nájemné pronajímateli zůstává podnájmem nedotčena. Dal-li proto nájemce věc zapsanou do soupisu konkursní podstaty úpadce, která mu byla pronajata správcem konkursní podstaty, popřípadě (před zápisem věci do soupisu konkursní podstaty) jejím vlastníkem, do podnájmu, má právo na sjednanou úplatu za podnájem on a nikoliv správce konkursní podstaty, který má i v době trvání podnájemního vztahu mezi nájemcem a podnájemcem právo na užitek z věci v podobě nájemného, jež je mu nájemce povinen platit.
Nejvyšší soud České republiky proto dospěl k závěru, že správce konkursní podstaty úpadce nemá právo, aby mu podnájemce platil úplatu za podnájem věci, kterou dal její nájemce do podnájmu a která byla zapsána do konkursní podstaty.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 21 Cdo 2878/2013, ze dne 17. 6. 2014
K vypořádání zvýšení hodnoty pronajatého nebytového prostoru při splynutí
Zánikem nájmu splynutím pronajímatele a nájemce zaniká podle § 584 obč. zák. i nárok nájemce podle § 667 odst. 1 obč. zák. na zaplacení protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci.
Nárok na zaplacení protihodnoty toho, o co se změnami na pronajaté věci zvýšila její hodnota, vzniká až skončením nájmu; ustanovení § 667 odst. 1 věta čtvrtá obč. zák. se přitom uplatní při všech způsobech skončení nájmu, tedy i v případě skončí-li nájem splynutím osoby pronajímatele a nájemce podle § 584 obč. zák. Vznikl-li nájemkyni nárok podle § 667 odst. 1 věta čtvrtá obč. zák. na zaplacení zhodnocení nebytové jednotky, který může uplatnit jen vůči stávajícímu pronajímateli (vlastníkovi) v okamžiku, kdy se sama stala vlastnicí této nebytové jednotky, pak došlo ke splynutí pohledávky, kterou měla jako nájemkyně, s povinností, kterou měla jako vlastnice (pronajímatelka) a tedy k zániku tohoto závazku podle § 584 obč. zák., neboť účinky splynutí nejsou u těchto závazků zákonem vyloučeny. Bez právního významu je přitom okolnost, zda vynaložené investice (ne)byly zohledněny ve výši kupní ceny nebytové jednotky.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 67/2013, ze dne 16. 10. 2013
Ke stavu předmětu nájmu při jeho předání po skončení nájmu
Po skončení nájmu musí být podle § 682 obč. zák. předmět nájmu vrácen ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání, jinak ve stavu, v jakém byl převzat, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Jestliže byl předán předmět nájmu ve stavu, který § 682 obč. zák. neodpovídá, vzniká pronajímateli pouze právo domáhat se náhrady škody podle § 683 obč. zák., pronajímatel nemá právo domáhat se uvedení předmětu nájmu do původního stavu a nemůže z tohoto důvodu ani odmítnout převzetí předmětu nájmu.
Protože lhůta pro uplatnění nároku stanovená v § 683 odst. 2 obč. zák. je lhůtou prekluzivní, k níž přihlíží soud bez návrhu, nemohou obstát úvahy odvolacího soudu o dobrých mravech a „nepromlčení“ nároku uplatněného žalobcem po uplynutí této lhůty.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2488/2012, ze dne 20. 8. 2013
K režimu smlouvy o nájmu části nemovitosti s byty
Nájemní vztah, jehož předmětem je nájem (části) nemovitosti se neřídí zvláštními ustanoveními o nájmu bytu podle § 685 a násl., nýbrž podle obecných ustanovení o nájemní smlouvě (§ 663 a násl.). Podle ustálené soudní praxe úprava nájmu bytu podle § 685 - § 716 obč. zák. dopadá jen na případy, kdy předmětem nájmu je byt. Ke vzniku „chráněného“ nájmu bytu nedojde, jestliže předmětem nájemní smlouvy je celá nemovitost (nebo její část) a není významné, zda součástí pronajatých prostor byly i byty, ani to, že nemovitost byla určena k bydlení, a že byla za tímto účelem pronajata. Podstatný pro závěr, podle které úpravy se bude nájemní vztah řídit, je tak (podle současné právní úpravy) předmět nájmu, nikoliv jeho účel.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1506/2012, ze dne 2. 5. 2013
K obnovení nájemního vztahu podle ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák.
Jestliže jsou smlouvou o nájmu upraveny dočasně vztahy mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby tak, že si vlastník stavby pronajme pozemky, pak jestliže vlastník neodstraní stavbu po uplynutí sjednané doby nájmu, vždy „užívá“ předmět nájmu (pozemky) i nadále. Domáhá-li se pronajímatel v takovém případě ve stanové lhůtě ochrany svých práv žalobou na odstranění stavby, jde rovněž o vlastnickou žalobu, a proto i taková žaloba je způsobilá zamezit prodloužení nájmu ve smyslu ust. § 676 odst. 2 obč. zák.
Je totiž zjevné, že i v takovém případě je úmyslem pronajímatele ukončit vztah s nájemcem, zabránit mu v užívání předmětu nájmu a domoci se jeho vrácení. Je-li smyslem ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. upravit užívání věci i po skončení nájmu sjednaného na dobu určitou v případech, kdy ji nájemce dále užívá a pronajímatel se tomu nebrání, pak není rozumný důvod vycházet jen z formálního výkladu jazykového vyjádření předpokladů zamezujících obnovení nájmu a omezovat pronajímatele na možnost podání jen jednoho z typů vlastnických žalob.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1250/2012, ze dne 11. 6. 2013
K označení předmětných pozemků v nájemní smlouvě
Pozemky, které jsou předmětem nájemní smlouvy, není nutné identifikovat všemi údaji vyžadovanými jinak katastrálními předpisy, jestliže jsou i tak vymezeny dostatečně určitým způsobem.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3723/2012, ze dne 26. 3. 2013
ÚS: K posuzování určitosti právního úkonu
Závěr, že určitý právní úkon je neplatný pro neurčitost jeho předmětu, se musí opírat o rozumný výklad dotčeného zákonného ustanovení. Nelze vystačit pouze s gramatickým výkladem. Významnou roli zde hraje především výklad teleologický. Je proto nutné se vždy ptát po účelu zákonného příkazu či zákazu.
V soukromoprávní sféře platí zásada, že co není zakázáno, je dovoleno. Každý zákonný zásah do této sféry je třeba vnímat jako omezení lidské svobody, a proto je nutno vykládat ustanovení o neplatnosti právních úkonů pro rozpor se zákonem restriktivně a nikoli extenzivně. Opačný výklad by byl v rozporu s článkem 4 odst. 4 Listiny, podle něhož při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod (v tomto případě smluvní volnosti stran) musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu a taková omezení nesmějí být zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena.
K obnovování nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou
Pokud se účastníci nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou dohodli ohledně skončení nájmu ve smyslu § 676 odst. 1 obč. zák. jinak, nájem neskončí uplynutím doby, na níž byl sjednán, nýbrž skončí ve smyslu jiného ujednání účastníků. Má-li nájem takto skončit na základě jiného ujednání účastníků nájemního vztahu, je z povahy věci vyloučeno, aby se mohl obnovovat ve smyslu § 676 odst. 2 obč. zák.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2689/2012, ze dne 23. 1. 2013
K absenci ujednání o nájemném ve smlouvě o nájmu nemovitosti
Jestliže je nemovitost pronajata jako celek, režim nájemního vztahu je podřízen ustanovení § 663 a následující obč. zák. bez ohledu na to, že součástí této nemovitosti jsou nebytové prostory. Ustanovení zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a pronájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, se tudíž na nájem nemovitostí (pozemků nebo budov) nevztahují.
Neplatnost smlouvy o nájmu nemovitosti nelze spatřovat toliko v okolnosti, že se smluvní strany nedohodly na výši nájemného. Neobsahuje-li totiž smlouva o nájmu nemovitosti (kterou lze sjednat i ústně či konkludentně), ujednání o nájemném, je nájemce podle ustanovení § 671 odst. 1 obč. zák. povinen platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 2672/2012, ze dne 17. 10. 2012

References: § 670
 § 2230
 § 2230
 § 2230
 § 2285
 soud 
 § 36
 zákona č. 131
 § 667
 § 667
 § 667
 § 667
 § 669
 § 683
 § 667
 § 667
 § 683
 § 683
 § 676
 § 126
 § 683
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 41
 soud 
 § 584
 § 667
 § 667
 § 584
 § 667
 § 584
 § 682
 § 682
 § 683
 § 683
 soud 
 § 685
 § 685
 § 716
 § 676
 § 676
 § 676
 § 676
 § 676
 § 663
 zákona č. 116
 § 671