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ETUDES & COMMENTAIRES - PDF
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Marie-Madeleine Fortin
1 N 132 Mars 2013 SOMMAIRE ETUDES & COMMENTAIRES De l'anil et des ADIL Encadrement des loyers : l'effet du décret du 20 juillet L'accession sociale et la RT De nos partenaires Compte du logement 2011 Comment modérer les prix de l'immobilier? L'immobilier est-il un handicap pour la France? Rapport Massin-Laporte : réforme des rapports entre les bailleurs et les locataires Enquête typologique sur le surendettement des ménages en La lutte contre le surendettement des particuliers : des progrès encore trop limités Les aides financières individuelles attribuées au titre des fonds d'aide aux jeunes en 2011 Le secteur locatif privé en Europe aujourd'hui Une étude comparative Ratio prix/loyer et anticipation des acheteurs aux Etats-Unis ACTUALITE JURIDIQUE Financement Fiscalité 8 11 Location 13 Habitat indigne / Dalo 14 Contrats 15 Copropriété 16 Qualité de l'habitat Urbanisme Collectivités locales Professionnels Droit général PROPOSITIONS, PROJETS Plan d investissement pour le logement : recours aux ordonnances Loi relative à la transition vers un système énergétique sobre Projet de loi de décentralisation et de réforme de l'action publique PTZ+ dans les DOM : définition de la condition de performance énergétique pour les logements neufs Autorisations d'urbanisme/projet de décret FENETRE SUR Les acteurs Isabelle Couëtoux du Tertre, directeur-adjoint de l'anil ADIL de la Haute-Savoie ADIL du Val-de-Marne Les institutions Concertation sur les politiques d'attribution des logements sociaux USH Fédération des PACT Ademe Mise en place d'un guichet unique pour la rénovation thermique des logements EDITION Edition 28
2 Etudes & commentaires Etudes & commentaires De l'anil et des ADIL Encadrement des loyers : l effet du décret du 20 juillet 2012 Par lettre de mission du 3 octobre 2012, l ANIL a été chargée de suivre l effet du décret d encadrement des loyers du 20 juillet Elle le fait en s appuyant sur les observations des ADIL, présentes dans 80 départements, en suivant l activité du numéro vert dédié qu elle a mis en place à cette occasion et grâce aux relations permanentes qu elle entretient avec ses membres 1. L ANIL remettra son rapport à l issue du premier semestre, soit après dix mois d application du décret. De quels indicateurs avancés dispose-t-on à ce jour? De nombreux articles de presse font état de données, parfois contradictoires, sur l évolution des loyers depuis l entrée en vigueur du décret, mais la fiabilité de ces jugements reste invérifiable. C est même la raison pour laquelle la ministre du Logement a souhaité que soit mis en place un réseau d observatoires des loyers, placé sous la responsabilité d un conseil scientifique indépendant. Ni l INSEE, ni l OLAP - dans les territoires sur lesquels elle intervient -, ne sont en mesure de chiffrer l évolution des loyers depuis août Un dispositif bien compris De nombreuses questions, émanant tant des locataires que des propriétaires, ont été posées dans les ADIL après la parution du décret, mais avant son entrée en vigueur. Elles portaient notamment sur la validité des propositions de renouvellement notifiées avant le 1 er août L ADIL de Paris a procédé à une analyse précise des 360 consultations accordées sur ce sujet jusqu en janvier La moitié émanait des bailleurs qui étaient à la recherche d informations sur la prise en compte des travaux d amélioration permettant de fixer librement le loyer, sur les possibilités de contourner l encadrement en choisissant lors de la relocation, la location en meublé ou encore le bail professionnel, enfin sur l application de l indice de référence des loyers/irl. Un effet pervers des modalités du décret tient à ce que certains bailleurs qui n avaient pas appliqué les révisions de loyer en cours de bail, procèdent à un rattrapage et à un rappel de la révision, afin de régulariser la situation dans l éventualité du départ du locataire. Les principales interrogations des locataires portent sur les modalités de contestation du loyer, notamment sur la saisine de la commission de conciliation ou sur les difficultés qu ils éprouvent, pour tirer parti du décret, à connaître le montant du loyer du précédent locataire. A noter que près de 40% des appels, tant des bailleurs que des locataires, émanent de personnes qui s avèrent, après un rapide examen de la situation, ne pas être concernées par le décret. Depuis le mois d août 2012, la fréquence des questions a très rapidement diminué, même auprès des ADIL actives là où les marchés locatifs sont les plus tendus, comme Paris, les Hauts-de-Seine ou les Alpes-Maritimes. Le dispositif mis en place par le décret semble maintenant bien compris et ne pas faire l objet de contestations. Un ralentissement naturel de la hausse? Entre 1982 et 2011, les loyers du secteur libre ont augmenté en moyenne de 3,6% par an, soit près d un point de plus que le taux d inflation (2,7%). Leur évolution a toutefois été irrégulière : augmentation significativement supérieure à l inflation au cours des périodes et , équivalente dans la période intermédiaire et depuis 2008, inférieure entre 2010 et En 2011 la hausse du loyer d un logement lors d une la relocation atteint en moyenne 8,6% à Paris et 5,5% en petite couronne d Ile-de-France (source OLAP). En l absence, déjà mentionnée, de données incontestables, le sentiment majoritaire est que la hausse des loyers s est très sévèrement ralentie en 2012 et que les cas ne sont pas rares où les renouvellements de baux se font sans application de l indice. Dans les Alpes-Maritimes, s agissant des relocations, certains professionnels de l'immobilier, bien qu hostiles par principe aux mesures d encadrement, utilisent le décret pour raisonner des bailleurs dont les exigences se seraient de toutes les façons trouvées au-dessus du marché. Dans un autre sens, on constate à Paris une réduction du nombre de mandats de gestion. De là l hypothèse, formulée par certains mais invérifiable, que les bailleurs désireux de s affranchir du respect du décret, choisiraient de gérer leur biens sans recourir à un professionnel. En outre, ces derniers portent souvent plus d attention aux garanties apportées par le locataire qu au niveau du loyer. Il est probable que la hausse observée ces dernières années sur quelques marchés avait conduit les loyers à des niveaux tels, que le décret aura accompagné une pause inévitable tout en éliminant les excès les plus criants. En tout état de cause, il faudra attendre le mois de juin pour le vérifier. 1 Cf. dépliant ANIL "n 4bis L encadrement des loyers dans certaines agglomérations". 2
3 Etudes & commentaires L accession sociale et la RT 2012 La réglementation thermique 2012 s impose depuis le 1 er janvier dernier à toutes les constructions neuves. C est notamment l une des conditions d éligibilité au prêt à taux zéro. Les accédants bénéficiant d un PTZ doivent en effet apporter à l établissement prêteur la preuve que le logement financé respecte la RT 2012, en lui fournissant une attestation de prise en compte de cette réglementation. S il n est pas en mesure de le faire, l établissement doit rembourser à l Etat le crédit d impôt qui lui est versé en compensation du coût du PTZ. Il peut alors se retourner contre le responsable de ce nonrespect : le promoteur, le constructeur ou l accédant luimême s il s agit d une construction réalisée en maîtrise d œuvre, c est-à-dire sous la responsabilité de l accédant lui-même. Dans ce cas, il est fondé à exiger le remboursement du PTZ ou à remplacer celui-ci par un prêt au taux du marché. La mise en œuvre de la RT 2012 correspond à la généralisation du label BBC, encouragé mais non obligatoire jusqu à la fin de l année dernière. Or les statistiques de la SGFGAS montrent que le label BBC était très inégalement diffusé parmi les opérations ayant bénéficié d un PTZ en 2012 : si la production de la promotion immobilière a progressivement intégré l obligation future (plus de 90%, en fin d année, des opérations en collectif et en zone A), il n en a pas été de même dans le secteur de la maison individuelle en diffus, qui représente les gros bataillons de l accession sociale. Ainsi, dans l accession en maison individuelle en zone C, le taux de labels BBC a, certes, augmenté en cours d année, mais partant de très bas (5% au 1 er trimestre), il reste très largement minoritaire en fin d année (15% environ au 4 ème trimestre). Il y a deux raisons à cela. D une part, le surcoût de la performance énergétique : un logement BBC coûte plus cher qu un non BBC, or les accédants "sociaux" sont le plus souvent contraints financièrement, ce qui les conduit à choisir la solution la plus économique à court terme, même s il est avéré que le coût d utilisation du logement sera plus élevé dans la durée. D autre part, la construction d une maison conforme aux exigences de la nouvelle réglementation exige une rigueur, notamment dans la coordination des travaux des différents corps d état, difficile à mettre en œuvre, surtout lorsque la construction est réalisée en maîtrise d œuvre, c est-à-dire en faisant appel à différentes entreprises indépendantes. Or, si le contrat de construction de maison individuelle semble globalement majoritaire, il est loin d être hégémonique et la construction en maîtrise d œuvre reste fréquente : elle atteindrait près de la moitié de la production dans certains départements. On comprend, dans ces conditions, la circonspection des établissements financiers quant à l octroi du PTZ : le nonrespect de la RT 2012 entraîne en effet pour eux au mieux des complications, au pire le risque de mettre en difficulté l emprunteur. On peut donc craindre, au moins pendant quelques mois, une baisse de la distribution de PTZ. Pour la suite, tout dépendra de la capacité des entreprises à intégrer les impératifs liés à la mise en œuvre des nouvelles techniques et à gommer au moins partiellement le surcoût qu elle entraîne. Etudes & commentaires De nos partenaires Compte du logement 2011 Commissariat général au développement durable, service de l observation et des statistiques, décembre 2012 Cette nouvelle livraison porte sur l année 2011 et livre de premiers résultats sur l évolution de la dépense de logement en Si le poids des dépenses courantes de logement dans le budget des ménages a baissé en 2011 en raison de conditions climatiques exceptionnellement clémentes, il repart à la hausse en A contrario, l activité immobilière, qui s est maintenue en 2011, enregistre une baisse en Le rapport est enrichi de deux dossiers thématiques. Le premier porte sur l évolution du poids des dépenses courantes de logement par quintile de niveau de vie : ce poste a augmenté régulièrement au cours des 50 dernières années, pour devenir le plus important dans la Comment modérer les prix de l immobilier? A. Trannoy et E. Wasmer, note n 2 du Conseil d analyse économique, février 2013 Comme la plupart des pays développés, à l exception notable de l Allemagne, la France a connu de 1996 à 2007 une forte augmentation des prix immobiliers. Les auteurs listent neuf facteurs ayant contribué à la hausse pendant consommation des ménages dont il représentait près du quart en 2006, contre 11% en Si le montant de la dépense augmente avec le revenu, son poids est d autant plus lourd dans le budget des ménages que leur niveau de vie est plus faible. Un constat qui justifie le fait que les trois quarts du montant des aides soient versés aux ménages du 1 er quintile de niveau de vie. Le second dossier est l aboutissement d un travail visant à évaluer l économie de loyers des locataires du parc social. Le fait d être logé dans le parc social plutôt que dans le parc locatif privé représente pour les locataires un avantage moyen de 517 par mois, plus important en Ile-de-France (676 /mois) qu en province (463 /mois). cette période, parmi lesquels six affectent la demande et trois l offre. Ils s interrogent également sur l explication de la reprise de la hausse en , après la correction consécutive à la crise de Elle tient selon 3
4 Etudes & commentaires eux à la baisse des taux d intérêt, mais aussi à des facteurs plus spécifiquement français : la position de valeur refuge de l immobilier, la persistance (ou le retour) de comportements spéculatifs et l effet inflationniste de certains dispositifs fiscaux. Onze mesures sont proposées pour tenter de modérer les prix de l immobilier. Certaines feront vraisemblablement l objet d un large consensus, comme le fait de donner plus de pouvoir aux intercommunalités en matière d urbanisme, y compris dans l agglomération parisienne, ou les mesures fiscales visant à favoriser l accroissement de l offre foncière. D autres seront, sans aucun doute, controversées : c est le cas notamment de celle qui préconise de "mettre progressivement un terme aux aides à la pierre". Les auteurs ont du reste une vision singulièrement restrictive de ces aides, puisqu ils y incluent le crédit d impôt TEPA, aboli depuis deux ans, mais pas le taux réduit de TVA dont bénéficient d une part la construction de logements sociaux, d autre part les travaux d entretien-amélioration, et dont le coût respectif est de 2,3 et 4,2 milliards d euros, soit bien plus que celles dont la suppression est préconisée. Ces aides n auraientelles pas d effet inflationniste? On aurait souhaité que l étude aborde cette question. L immobilier est-il un handicap pour la France? Fédération française du bâtiment (à paraître) Le thème du boulet de l investissement immobilier est à la mode. C est celui de plusieurs études récemment parues ou à paraître, et ce fut également le sujet d un séminaire organisé le 6 mars dernier par la Fédération française du bâtiment. Le document s articule autour de trois questions : y a-t-il une bulle immobilière en France? La hausse des prix de l immobilier explique-t-elle la perte de compétitivité de la France? Les aides au logement sontelles au service de la hausse des prix? Son mérite est de montrer, de nombreuses références à l appui, qu à aucune de ces questions on ne peut apporter une réponse tranchée. D où le danger d accepter sans examen certaines affirmations parfois présentées comme des évidences. L examen des travaux sur la relation entre l évolution des prix immobiliers et la perte de compétitivité de notre industrie conduit notamment à prendre ses distances avec les approches visant à établir "une relation trop simpliste et unidirectionnelle". Quant à l effet inflationniste des aides, il convient, si tant est qu il puisse être démontré, de le mettre en balance avec les effets redistributifs de ces mêmes aides. On aura compris que ce document, loin de viser à apporter des réponses univoques à des questions controversées, invite le lecteur à se forger sa propre opinion et à se méfier des écoles de pensée. Rapport Massin-Laporte : réforme des rapports entre les bailleurs et les locataires (février 2013) Ce rapport est destiné à préparer l'élaboration du projet de loi urbanisme et logement, qui va notamment réformer les relations locataires/propriétaires. Il contient une liste de 55 recommandations portant notamment sur l'encadrement des loyers, la location vide, la location meublée, la commission départementale de conciliation, le logement des jeunes et les expulsions. Concernant l'encadrement des loyers, la mise en place des observatoires permettra de disposer de loyers moyens de référence, qui serviront aux parties pour fixer récupérables, dans l immédiat, mais plusieurs sujets liés aux charges récupérables doivent être traités dès à présent : permettre au bailleur de souscrire l'assurance multirisque habitation en cas de carence du locataire, calcul des provisions, examen des pièces justificatives... Les modalités de restitution et de fixation du montant du dépôt de garantie pourraient également être modifiées. Pour faciliter l'accès au logement, il est question de permettre le cumul assurance loyers impayés (GLI ou GRL)/caution et de simplifier le formalisme de l'acte de le loyer en prenant également en compte les cautionnement. caractéristiques du logement. Plusieurs pistes de sanction en cas de loyer trop élevé sont envisagées, comme par exemple l'application d'une taxe "Malus" pour les loyers pratiqués supérieurs de 50% par rapport au loyer moyen de référence. Concernant la location vide à titre de résidence principale, il est proposé d'établir des formulaires-types de contrat de location et d'état des lieux (documents CERFA accessibles sur Internet) et une notice d'information sur les relations propriétaires/locataires annexée au bail. Par ailleurs, les rédacteurs sont favorables à la réduction du délai de préavis à 1 mois (au lieu de 3) en cas de congé délivré par le locataire, pour les logements situés dans les Le rapport recommande de conserver un statut spécifique pour la location meublée mais d'encadrer son utilisation. Sur plusieurs points (obligations des parties, dépôt de garantie, clauses réputées non écrites ), il serait nécessaire de rapprocher les régimes de la location vide (loi du ) et de la location meublée à titre de résidence principale (CCH : L.632-1). Il est suggéré d'étendre le champ de compétence des commissions départementales de conciliation (CDC) à l'ensemble des différends nés de l'application de la loi de 1989 et de renforcer le poids de leurs avis. Les ADIL pourraient assurer l'instruction des dossiers passés en CDC, ce qui supposerait de dégager les moyens zones A bis, A et B. Un meilleur encadrement du congé nécessaires à leur rémunération et d'établir une pour vente est également envisagé. La mission ne propose pas une refonte de la liste des charges convention type qui encadre les missions à confier aux ADIL. 4
5 Etudes & commentaires Le rapport insiste sur la nécessité de faciliter, pour les jeunes, l'accès au parc HLM. Concernant les expulsions, le rapport préconise notamment une formation obligatoire des professionnels de l'immobilier, une saisine obligatoire de la CCAPEX avant l'assignation, la possibilité de conclure un protocole de cohésion sociale dans le parc privé, le maintien de l'apl en cas d'impayés et la mise en place d'un fichier retraçant les impayés de loyers de plus de trois mois (consultable par certains professionnels dans des conditions précises à définir). Enfin, le rapport s'intéresse au développement des dispositifs d'intermédiation locative. Sur ce point, le Conseil général de l Environnement et du Développement Durable (CGEDD) s'est vu confier une nouvelle mission à l'issue de laquelle un rapport doit être remis au ministère du Logement avant le 15 mai prochain (lettre de mission du ). En savoir plus : lire le rapport Enquête typologique sur le surendettement des ménages en 2011 (janvier 2013) L étude annuelle de la Banque de France, réalisée à partir des personnes surendettées ayant le statut de locataires des dossiers déclarés recevables par les commissions de demeure très largement majoritaire, mais connaît une surendettement en 2011, révèle que dans 48% des légère diminution (78,6% contre 80% en 2010). La part dossiers (54% en 2010), les personnes surendettées des propriétaires augmente (9,3% contre 7,5% en 2010) disposent de ressources inférieures ou égales au SMIC et mais demeure inférieure à celle des personnes hébergées que la moitié est sans emploi (chômage, inactif). La part ou occupant leur logement à titre gratuit (10,8%). La lutte contre le surendettement des particuliers : des progrès encore trop limités Rapport public annuel 2013 de la Cour des comptes La Cour des comptes souligne les apports de la loi Lagarde du 1 er juillet 2010 : meilleur encadrement du crédit à la consommation et réforme de la procédure de surendettement. Elle estime néanmoins que la prévention du surendettement et l'accompagnement des ménages surendettés restent encore insuffisants. Par ailleurs, la Cour évalue les dépenses de gestion et d'annulation des dettes à 400 millions d'euros, soit un coût moyen de gestion de euros par dossier déposé en 2011, supérieur de 5,8% par rapport à 2009 (959 euros). Elle préconise la mise en place d'une contribution prélevée sur les établissements financiers pour participer au financement du coût du traitement du surendettement, aujourd'hui intégralement supporté par l'etat. Les aides financières individuelles attribuées au titre des fonds d aide aux jeunes en 2011 DREES, Etudes et résultats n 860, février 2013 Au cours de l année 2011, aides financières individuelles ont été délivrées par les conseils généraux aux jeunes adultes de moins de 25 ans dans le cadre du Fonds d aide aux jeunes (FAJ). Depuis la crise économique de 2008, le profil des bénéficiaires du fonds s est modifié : ils sont plus souvent au chômage et sans ressources. En 2011, les aides du FAJ sont majoritairement attribuées à des jeunes en grande difficulté sociale : 54% des aides sont ainsi allouées à des jeunes se déclarant sans aucune ressource financière, 57% à des chômeurs et 40% à des jeunes sans diplôme. Les conditions de logement des jeunes révèlent elles aussi la précarité du public concerné. 69% des aides sont attribuées à des jeunes n habitant plus chez leurs parents. Plus précisément, 35% des aides sont versées à des jeunes disposant d un logement autonome, qu ils soient propriétaires ou locataires, 18% sont versées à des jeunes hébergés par un tiers, 7% à des jeunes résidant en foyer. Enfin, 9% des aides sont accordées à des jeunes en situation de grande précarité vis-à-vis du logement, résidant en centre d hébergement d urgence et de réinsertion sociale, à l hôtel ou étant sans-abri. Ces conditions de logement des bénéficiaires du FAJ semblent nettement se distinguer de celles observées en population générale où 38% des jeunes de 18 à 24 ans ne vivent plus chez leurs parents (26% ont un logement autonome, 5% sont hébergés par un tiers et 7% résident dans un foyer, un centre d hébergement, en hôtel ou sont à la rue). Si la moitié des aides attribuées répond à des besoins de subsistance (aide alimentaire), le FAJ est également sollicité pour des aides au transport ou à la formation. Le logement représente quant à lui 8% des aides attribuées. Le montant moyen d aides attribué est de 205 par aide financière individuelle. Pour le logement, le montant moyen d aide est légèrement inférieur à
6 Etudes & commentaires Le secteur locatif privé en Europe aujourd'hui - Une étude comparative Christine Whitehead, Sanna Markkanen, Sarah Monk, Kathleen Scanlon and Connie Tang, Cambridge Centre for Housing and Planning Research and LSE London. Recherche financée par le Danish Knowledge Centre for Housing Economics de Copenhague, Elle a été conduite par une équipe de l'université de Cambridge et de la London School of Economics. Des experts de chaque pays ont suivi la recherche et ont analysé ses conclusions au cours d un séminaire à Cambridge Le secteur locatif privé est aujourd'hui l'objet d'une attention nouvelle, attention motivée à la fois par le renchérissement de l accès à la propriété et par les restrictions budgétaires qui pèsent sur le logement locatif social. Cette étude veut évaluer dans quelle mesure la réglementation affecte-t-elle la taille du secteur locatif privé. Points clés La déréglementation a été la norme dans la plupart des pays européens, au moins à partir des années Dans une minorité de pays, l'évolution s'est faite vers plus de flexibilité, tout en conservant les éléments fondamentaux de la réglementation existante. Dans la plupart des cas, la part du secteur locatif privé a diminué ; elle s est même parfois réduite en valeur absolue. L'Angleterre constitue l exception puisque la déréglementation et l'assouplissement de l'accès au crédit se sont accompagnés d'une croissance rapide du parc locatif privé depuis le début des années Certains des pays où la réglementation est la plus contraignante, notamment l'allemagne et la Suisse, sont aussi ceux qui disposent des parcs locatifs privés les plus développés, lesquels logent la plupart des familles et des ménages mobiles. Les pays dotés d'un parc locatif privé important ont en général une fiscalité qui réduit le coût de la détention et de la gestion de logements locatifs, qui tient compte de la dépréciation, du coût des intérêts d'emprunts et qui accepte l imputation des déficits fonciers sur le revenu imposable. La taille du secteur locatif privé dépend aussi de la place occupée par le locatif social. Globalement, les effets de la réglementation dépendent du contexte général auquel elle s'applique et de l'équilibre établi entre une réglementation trop contraignante, laquelle dissuade l'investisseur, et une protection trop faible du locataire. L'étude procède à la comparaison de l évolution des régimes réglementaires de onze pays européens où se trouve l essentiel du parc locatif privé. La taille du parc locatif privé Les différentes statistiques nationales européennes donnent à penser que le secteur locatif privé représente environ 20% du parc total de logements. La part relative de ce secteur va de 49% en Allemagne à moins de 2% dans plusieurs pays de l'europe orientale. Elle s'est accrue ou est restée stable dans un petit nombre de pays, mais a décliné dans plupart des autres. Au début des années 80, la taille du secteur locatif privé allait de 63% en Suisse à 11% en Angleterre. En 2000, la taille moyenne du parc locatif privé avait décliné. Seule l'angleterre a connu une croissance significative de la proportion de logements locatifs privés depuis le début des années 80. Les pays où le parc locatif privé est important sont ceux où le soutien public et l'encouragement fiscal à l'investissement locatif privé ont permis de maintenir l'attrait relatif de l'investissement locatif par rapport aux autres options, y compris la propriété occupante. L'Allemagne et la Suisse en sont les deux principaux exemples parmi les pays étudiés. La place du parc locatif privé par rapport aux autres statuts d'occupation Au-delà de la réglementation, la taille des autres segments du parc et la facilité avec laquelle on y accède constituent les facteurs essentiels qui déterminent la taille du parc locatif privé, mais aussi sa qualité, sa disponibilité et sa profitabilité. Description et évaluation de la réglementation La complexité des systèmes réglementaires et la façon dont leurs différents éléments interagissent, rendent inopérant le recours à un indicateur unique représentatif du degré de réglementation, comme peuvent le faire certaines comparaisons internationales, notamment celle de l'ocde. La méthode choisie a consisté à identifier trois aspects majeurs de la réglementation, en portant l'attention sur leur impact direct et sur la façon dont ils interagissent les uns avec les autres. Ces trois principaux aspects sont : - la réglementation des loyers, qui inclut la fixation du loyer initial et les modalités de son évolution ; - la sécurité du locataire et l'impact de cette sécurité sur les droits du propriétaire. La sécurité ne porte pas seulement sur la durée du bail, mais aussi sur la facilité avec lesquels les contrats sont prolongés, sur la possibilité pour le bailleur de récupérer sa propriété ou de la vendre, libre ou encore occupée par le locataire ; - enfin, les mécanismes grâce auxquels cette réglementation est effectivement mise en œuvre, qu'il s'agisse du loyer, des garanties du locataire ou des standards de qualité. Réglementation dans le secteur locatif privé La première génération des réglementations, introduites après la seconde guerre mondiale dans la plupart des pays, porte sur la fixation du loyer initial des nouvelles locations ; elle prend souvent la forme d'un gel des loyers, mais ne prévoit pas de mécanisme de révision. Ce qui est considéré comme une deuxième génération intervient lorsque la pénurie de logements qui sévit au sortir de la guerre est surmontée. Le propriétaire est alors libre de 6
7 Etudes & commentaires fixer le loyer initial, mais son augmentation ne peut aller au-delà de l'inflation. Au cours des années qui ont suivi, le droit au maintien dans les lieux du locataire est en général allé vers plus de flexibilité ; il va aujourd'hui de six mois en Angleterre à une durée illimitée dans plusieurs pays. La sécurité réelle du locataire dépend d'autres éléments, comme le droit de renégocier le bail, le terme au-delà duquel le bailleur, ou le locataire, peuvent y mettre fin et le droit du bailleur d y mettre fin et à quelles conditions. Etendue de la réglementation Les éléments clés qui permettent de juger de la force de la réglementation portent sur la fixation initiale du loyer, son augmentation au cours du bail, la durée du bail, la possibilité pour le bailleur de récupérer sa propriété en cours de bail, sa capacité à vendre durant le bail, le droit pour lui de le vendre ou de le changer de statut d'occupation, enfin la possibilité d obtenir la libération des lieux si le contrat n'a pas été respecté. Au cours de ces trois décennies, la réglementation s'est assouplie dans l'ensemble de l'europe. La déréglementation est intervenue pour l'essentiel à partir du début des années 80, dans certains cas un peu plus tôt et jusqu'au milieu des années 90. La France fait exception qui a renforcé sa réglementation de façon significative avant de l'assouplir partiellement a posteriori. Depuis le milieu des années 90, la plupart des systèmes sont restés stables avec quelques durcissements réglementaires destinés notamment à renforcer la sécurité du locataire. La déréglementation est surtout intervenue dans les pays où la réglementation était la plus contraignante dans les années 1980 et les changements les plus significatifs ont porté sur la fixation du loyer initial. Deux pays, l'angleterre et la Finlande, sont ainsi passés d un système très réglementé à des systèmes presque entièrement déréglementés. Dans la situation actuelle, trois pays, l'angleterre, la Finlande et la Norvège ont des niveaux de réglementation faible, alors que sept pays ont des réglementations que l on peut qualifier de moyenne. Dans le dernier groupe, l'allemagne, la Suède et la Suisse, la réglementation est restée stable au cours de la période qui va de 1980 à La réglementation s est durcit en France et en République d Irlande tandis qu elle s est assouplie en Espagne et au Danemark. Seuls les Pays-Bas ont encore un système de réglementation très contraignant, mais même là, les loyers des logements les plus chers ont été déréglementés. Les outils traditionnels de contrôle des loyers, c'est-à-dire le plafonnement du niveau du loyer, ne se rencontrent que rarement aujourd'hui. Les pays qui associent une réglementation stricte et un parc locatif privé important ont cependant adopté des systèmes qui permettent aux loyers, même lorsqu'ils sont formellement contrôlés, de s'ajuster à des niveaux proches de ceux du marché. Réglementation et taille du parc La comparaison entre le niveau de réglementation dans chaque pays et la taille du secteur locatif à la fois début et à la fin de la période étudiée ne fait pas apparaître de relation très claire entre le niveau de la réglementation et la taille du parc. De la même façon, les changements de la réglementation ne sont pas reliés de façon nette au changement de taille du parc, même si à cet égard, les changements peuvent être plus rapide dans des pays où, comme en Grande- Bretagne, les logements ne sont pas définis en fonction de leur statut d'occupation. La réglementation est restée stable en Allemagne et en Suisse, ces deux pays ayant le parc locatif privé le plus développé. Mais ceci ne suffit pas à maintenir le secteur comme le montre le cas des Pays-Bas ou le parc s est réduit en dépit d une stabilité réglementaire. Dans les autres pays, tous les cas de figure se rencontrent, la déréglementation peut être associée à un déclin ou une croissance du parc et une réglementation accrue peut également être associé aux deux. Conclusion Les principaux changements de réglementation parmi les pays étudiés peuvent être classés en deux groupes : les pays dans lesquels la déréglementation avait pour objectif de laisser le marché déterminer la taille et la fonction du parc locatif privé et ceux dans lesquels il s agissait d améliorer le système existant pour assurer un revenu suffisant au bailleur et d une protection raisonnable au locataire. Les motivations sous-jacentes des changements mineurs comme des réformes radicales, notamment dans le cas de déréglementation massive, étaient liées à des considérations politiques et économiques, notamment la position du parc locatif privé par rapport aux autres statuts d occupation. La tendance générale est allée vers la déréglementation, spécialement dans les pays jusque-là les plus fortement réglementés depuis les années 80. Au cours de cette période, dans la plupart des pays, la réglementation est devenue plus flexible et plus sophistiquée, afin de tenir mieux compte de la pression du marché toute en assurant une certaine stabilité. D une façon générale, on observe une multiplicité de régimes réglementaires, à la fois dans leur approche et dans les détails. En définitive, il n existe pas de consensus entre les pays sur le niveau de réglementation propre à assurer l efficacité du secteur locatif privé. Cela s explique en partie par la diversité des systèmes économiques, juridiques et fiscaux, mais aussi par les différences d attitude à l égard de la réglementation. Il n y a pas de lien entre la réglementation et la taille du parc. Dans certains des pays où la réglementation restée stable ou s est renforcée, le secteur s est réduit rapidement, alors que dans d autres pays, l importance du parc ne s est pas modifiée. 7
8 Actualité juridique Financement L importance du parc locatif privé ne résulte pas des seules caractéristiques des régimes réglementaires, elle dépend également de l attrait des autres statuts d occupation et des autres opportunités qui s offrent aux investisseurs. Cette étude sera prolongée par une analyse détaillée des systèmes danois, anglais et allemand. Le commanditaire danois a écarté le système français qu il a jugé trop complexe. En savoir plus : lire l'étude Ratio prix/loyer et anticipation des acheteurs aux Etats-Unis Aux Etats-Unis, le taux de propriétaires occupants avait légèrement baissé ces dernières années. Ce phénomène pourrait maintenant s inverser du fait de la baisse des prix intervenue depuis Selon une étude, réalisée par une société de transaction immobilière, "Where to Buy and Where to Rent Now", il serait maintenant moins cher d acheter un logement que de le louer dans 98 des plus grandes villes des Etats-Unis. Les prix ayant baissé alors que les loyers sont restés stables ou ont augmenté, le coût relatif de l achat comparé à la location s est modifié. des frais de maintenance, un calcul de coin de table fait apparaître qu il est moins cher de louer que d acheter quand le ratio prix sur loyer annuel est supérieur à 15 et l achat plus intéressant quand ce ratio est inférieur à 20. La différence entre 15 et 20 dépend notamment de la durée prévisible de détention du logement et du niveau de revenu, lequel joue sur la déduction des intérêts d emprunt. Ce ratio va de 3,7 à Detroit, à 17 à Honolulu et 15,5 à San Francisco. La différence ne découle pas de la baisse des prix dans ces différentes villes, mais des Certes, le choix entre la propriété et la location ne dépend facteurs plus fondamentaux qui jouent sur les pas du seul calcul économique, mais celui-ci entre d autant plus en ligne de compte, que dans un pays qui compte près de 70% de propriétaires, la propriété est le statut "normal" pour ceux qui peuvent y prétendre. Or le rapport, pour un même logement, entre le prix et le loyer, fait que l achat serait devenu plus accessible. En tenant perspectives d augmentation des prix à moyen terme comme la croissance de l emploi au cours des dix dernières années, la densité urbaine et le taux de vacance. Cela conduit l auteur à conclure que le ratio prixloyer reflète les anticipations des acheteurs quant à la hausse des prix. compte du taux du crédit, de la fiscalité, des assurances et Actualité juridique Financement Anah/programmation 2013 des actions et des crédits (circulaires Anah et ) En fin d année dernière, le Conseil d administration de l Anah a voté un budget 2013 en hausse de 22% par rapport à celui de 2012 (508 M contre 415 M ). Dans le cadre de sa mission d amélioration de l habitat privé, les interventions de l agence continuent de s articuler autour de quatre priorités : la lutte contre l habitat indigne et la précarité énergétique, la prévention et le redressement des copropriétés en difficulté et l adaptation des logements à la perte d autonomie. Les modalités d intervention et les objectifs quantitatifs de ces quatre axes prioritaires sont détaillés dans deux circulaires de programmation (métropole et DOM). S'agissant de la lutte contre la précarité énergétique, il est envisagé d'élargir le programme "Habiter Mieux" aux propriétaires bailleurs et aux locataires. Réforme du régime des aides de l Anah (conseil d administration de l Anah du / délibérations Anah n à ) L Anah procède à la réforme du régime des aides octroyées aux propriétaires occupants, aux bailleurs, aux syndicats de copropriétaires, aux locataires, ainsi qu au financement des prestations d accompagnement de ses demandeurs au titre de l assistance à la maîtrise d ouvrage (AMO) ou à l ingénierie. Cette réforme poursuit quatre objectifs : renforcer le financement des travaux d économies d énergie, favoriser le développement d un parc locatif privé à vocation sociale, généraliser l obligation d évaluation énergétique et améliorer le traitement de travaux lourds dans le cadre notamment de la lutte contre l habitat indigne. Le nouveau régime des aides de l Anah s applique aux dossiers déposés à compter du 1 er juin Un arrêté relatif aux plafonds de ressources applicables aux propriétaires occupants devrait être publié avant cette date. Pour les propriétaires occupants (délibération n , et ), la réalisation de travaux de lutte contre la précarité énergétique éligibles à l'aide de solidarité écologique (ASE) du programme "Habiter Mieux" ouvre désormais droit à un taux de financement majoré. Par ailleurs, les trois catégories de ménages éligibles aux aides de l Anah (ressources "très modestes", "modestes" et "modestes majorés") sont fusionnées pour constituer deux nouvelles catégories : les ménages aux ressources 8
9 Actualité juridique Financement très modestes (réunissant les anciennes catégories "modestes" et "très modestes", sous plafond standard) et les ménages aux ressources modestes (anciennement "modestes majorés"). Toutes les demandes d aides pour des projets de travaux lourds devront être accompagnées d une évaluation énergétique. Pour les travaux de lutte contre la perte d autonomie liée au vieillissement, réalisés par des personnes autonomes ou relativement autonomes de plus de 60 ans, l évaluation de la perte d autonomie (conditionnant l octroi de l aide) peut être faite par la personne qui établit le rapport d ergothérapie ou le diagnostic autonomie. Cette possibilité est ouverte uniquement lorsque l organisme de gestion des régimes obligatoires de sécurité sociale est dans l impossibilité de réaliser cette évaluation. Le financement de travaux de mise en conformité des installations d assainissement non collectif est conditionné par l octroi, à titre principal, d une subvention de l Agence de l eau. Les propriétaires bailleurs (délibération n et ) deviennent éligibles aux aides de l Anah lorsqu ils réalisent un projet de travaux d amélioration des performances énergétiques (permettant un gain d au moins 35%) dans des logements peu ou pas dégradés. Ces travaux seront financés par l Anah à hauteur de 25%, dans la limite d un plafond de travaux de 750 /m². Dans tous les cas, l évaluation énergétique doit être jointe à toute demande de subvention adressée à l Anah. Lorsque la règle d éco-conditionnalité 2 s applique, l étiquette "D" est exigée par principe. Dans certains cas particuliers, il est possible de prendre en compte une étiquette "E". S agissant de la prime de réduction de loyer 3, elle peut être octroyée quel que soit le type de projet de travaux financé par l Anah (projet de travaux lourds ou projet de travaux d'amélioration) et son montant est porté au triple de l aide propre dans la limite de 150 /m². La prime de réservation 4 en cas de conventionnement très social fait également l objet de modifications : pour être accordée, le conventionnement très social doit s inscrire dans le cadre d un dispositif opérationnel permettant l attribution effective du logement à un ménage reconnu prioritaire, au titre du DALO, du PDALPD ou de la lutte contre l habitat indigne. 2 Eco-conditionnalité : afin de garantir au locataire des charges raisonnables, l octroi d une aide par l Anah est subordonné, dans quasiment tous les cas, à l atteinte d un certain niveau de performance énergétique après travaux. Auparavant, celui-ci devait correspondre au moins à l étiquette "E" (consommation inférieure à 330 kwhep/m².an). 3 Prime de réduction de loyer : prime permettant, en secteur tendu, de compléter la subvention principale pour chaque logement faisant l objet d un conventionnement social ou très social et donnant lieu à l'octroi d'une aide propre d'une ou plusieurs collectivités. 4 Prime de réservation : versement au bailleur d une prime d un montant de par logement si le logement fait l objet d un conventionnement à loyer très social (pour tout dossiers déposés avant le ). Son montant de base reste inchangé (2 000 ) mais la prime est doublée (4 000 ) en secteur tendu. Par ailleurs, à compter de l exercice 2013, le budget de l Anah n étant plus alimenté par les fonds collectés au titre de la participation des employeurs à l effort de construction (PEEC), la possibilité d'octroyer une prime en cas de réservation volontaire consentie auprès d'un associé collecteur de l'uesl est supprimée, de même que le dispositif de réservation obligatoire institué au profit de ces organismes en contrepartie du financement de l agence. Pour mémoire, ce droit de réservation obligatoire concernait les demandes de subvention "propriétaire bailleur" portant sur au moins cinq logements. Pour les syndicats de copropriétaires (délibération n ), les conditions de financement des travaux dans les OPAH "copropriété" évoluent avec deux mesures principales : d'une part, possibilité de déplafonner les travaux et d appliquer un taux de subvention maximal de 50% en cas de dégradation très importante du bâti (le dispositif dit "pathologie lourde" étant parallèlement supprimé) ; d'autre part, possibilité de déplafonnement des travaux dans le cas de travaux permettant un gain de performance énergétique d'au moins 50%. Par ailleurs, la fourniture d une évaluation énergétique devient obligatoire dans tous les cas (cf. Anah/extension du champ d'application de l'évaluation énergétique). Pour les locataires (délibération n ), le régime d aides demeure identique, de simples mises à jour ayant été apportées suite au conseil d administration du 13 mars 2013 ayant procédé à l adaptation des aides. S agissant du financement des prestations d accompagnement au titre de l assistance à la maîtrise d ouvrage (AMO) (délibération n ), les bailleurs pourront bénéficier d un complément de subvention de 448 par logement pour les cas prioritaires, et de 135 par logement dans les autres cas (auparavant un seul complément pouvait être accordé quel que soit le nombre de logements compris dans le dossier et bénéficiant de l AMO). Lorsque le bailleur bénéficie d une prime de réservation, le complément de subvention est majoré de 448 (par logement). En cas de travaux lourds, le demandeur pourra bénéficier d une majoration de telle sorte que le complément de subvention au titre de l'amo atteigne 800 (par logement). Les missions ouvrant droit à l AMO sont élargies et comprennent dorénavant l assistance à la valorisation des certificats d économie d énergie. L opérateur qui effectue l AMO est tenu d afficher le coût complet de la mission et ne peut facturer des prestations non prévues au contrat. S agissant du financement des prestations d accompagnement au titre de l ingénierie de suivi- 9
10 Actualité juridique Financement animation, (délibération n ), de nouvelles primes sont créées : une prime à l appui renforcé du propriétaire bailleur (313 ), une prime au développement du logement social dans le parc privé (313 ) et une prime pour l attribution d un logement conventionné très social à un prioritaire (626 ). Il est rappelé que l éligibilité de l aide à l ingénierie au titre du suivi-animation est conditionnée par la réalisation d études préalables et/ou pré-opérationnelles, ou à défaut, par la détention d éléments de diagnostics et de repérage suffisants par le maître d ouvrage. Enfin, en ce qui concerne les copropriétés fragiles ou en difficulté, les missions du mandataire ad hoc (loi du : art A et B) peuvent dorénavant donner lieu à une aide de l'anah, dans les mêmes conditions de financement que pour la mission du coordonnateur d'un plan de sauvegarde (taux de subvention de 50%, le plafond de la dépense subventionnable étant porté à HT, contre HT auparavant). Anah/extension du champ d application de l évaluation énergétique (instruction Anah du ) Dans le cadre des aides de l Anah, la fourniture de l'évaluation énergétique est déjà obligatoire dans un certain nombre de cas : - subventions aux propriétaires bailleurs (dans tous les cas où la règle d'éco-conditionnalité s'applique, y compris lorsque le dossier est susceptible de donner lieu à l'octroi d'une dérogation exceptionnelle) ; - subventions aux propriétaires occupants bénéficiaires de l'aide de solidarité du programme Habiter Mieux. Pour les dossiers déposés à compter du 1 er janvier 2013, la fourniture de l'évaluation énergétique est également exigée dans le cadre de l'instruction des dossiers : - "propriétaires occupants" bénéficiant de la modalité d'aide "travaux lourds" (destinée à remédier aux situations d'habitat indigne ou très dégradé) ; - "syndicats des copropriétaires" (dans tous les cas sauf "travaux d'urgence" et "travaux tendant à permettre l'accessibilité de l'immeuble") ; - "hôtels meublés", "humanisation", "travaux d'office" et "portage", lorsque les travaux financés ont pour effet d'améliorer les performances énergétiques du bâti. PC/PAS (avis SGFGAS n 51 du ) Le taux de référence à prendre en compte pour la détermination des taux d intérêt maxima des prêts conventionnés est fixé à 2,15% à compter du 1 er mars 2013 (contre 2,25% depuis le 1 er décembre 2012). Compte tenu des marges applicables, les taux maxima des PC et des PAS (métropole et DOM) sont actualisés et baissent de 0,10 point. Pour mémoire, les taux pratiqués, augmentés des divers éléments composant le TEG ne doivent jamais dépasser les taux de l usure en vigueur. Participation des employeurs agricoles à l effort de construction/poursuite de l alignement sur le régime de droit commun (décret du : JO du ) On se souvient que la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006 a créé un dispositif spécifique et autonome de participation des employeurs agricoles à l'effort de construction de logements dans le secteur agricole (PEECA). S inspirant très largement du régime de droit commun d Action Logement (Ex- 1 % logement) existant pour le secteur privé, ce dispositif prévoyait notamment qu une fraction de la somme à investir par les employeurs agricoles devait, dans la limite de 1/9 ième, être réservée par priorité au logement des travailleurs immigrés et de leurs familles. Dans le cadre de la participation des employeurs à l effort de construction du secteur privé (PEEC), le 1/9 ième a été supprimé par la loi du 25 mars 2009 (art. 8). Avec la volonté de s aligner sur la PEEC, la loi Warsmann du 22 mars 2012 a supprimé cette utilisation des fonds qui depuis 2009 n existait plus que pour la PEECA. Elle a également créé une catégorie d interventions "très sociales" destinées notamment à permettre le financement au titre du logement ou de l hébergement des personnes défavorisées. Poursuivant l alignement sur le régime de droit commun, le décret du 5 février supprime les références réglementaires aux fonds dits "1/9 ième " et prévoit que le taux d intérêt des prêts "accession" et "travaux" accordés aux salariés agricoles ne devra pas dépasser le taux d intérêt du livret A en vigueur au 31 décembre précédant l émission de l offre de prêt soit un taux maximum de 2,25% pour les offres de prêt émises en AL/Mayotte : rapprochement de la réglementation avec celle des DOM (ordonnance du : JO du / décret du : JO du / arrêté du : JO du / circulaire du ) Plusieurs textes relatifs à l allocation logement à Mayotte sont parus. Tout d abord, une ordonnance du 25 janvier 2013 prévoit, tout en tenant compte des caractéristiques et contraintes particulières de Mayotte, de rapprocher les règles relatives à l'allocation de logement familiale (ALF) et à l'allocation de logement sociale (ALS) avec celles applicables dans les autres départements d outre-mer et collectivités assimilées. Cette ordonnance est prise sur le fondement de la loi du 27 juillet 2011 relative aux collectivités territoriales de Guyane et de Martinique qui autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance des mesures en vue de rapprocher les règles législatives applicables à Mayotte des règles législatives applicables en métropole ou dans les autres collectivités territoriales régies par l'article 73 de la Constitution dans le domaine des allocations de logement sociales et familiales. Dans le prolongement de cette ordonnance, le décret du 14 février 2013 instaure l ALS à Mayotte et uniformise le 10
11 Actualité juridique Fiscalité régime de l ALF avec celui des autres DOM. Ce décret comporte également des dispositions diverses sur l aide au logement en Métropole ainsi qu en Guadeloupe, Guyane, Martinique et à la Réunion. Les modalités de calcul et les pièces justificatives à fournir par tout mahorais lors d une demande d aide au logement sont précisées par un arrêté du 14 février Enfin, une circulaire du 1 er mars 2013 du ministère des Affaires sociales et de la santé précise les adaptations spécifiques à Mayotte, portant sur le mode de calcul de l aide et les conditions de décence et de peuplement du logement. Composition du TEG/assurance incendie (Cass. Civ III : ) L arrêt rappelle une solution connue en matière de composition du TEG : pour être intégrée au taux effectif global, la souscription d une assurance incendie doit non seulement être imposée par l établissement prêteur mais elle doit aussi être une condition d octroi du prêt. A défaut, les frais correspondants n ont pas à être pris en compte pour le calcul du taux. En l espèce, cette solution est appliquée à une offre de prêt qui prévoyait que la souscription d une telle assurance était obligatoire et que le non-respect de cette obligation était sanctionné soit par la déchéance du terme soit par la possibilité pour l établissement de crédit, d assurer lui-même le logement. En revanche, aucune mention ne prévoyait que la souscription de l assurance était une condition d octroi du prêt. Conforme à sa jurisprudence (Cass. Civ I : ), la Cour de cassation rappelle que dès lors que les deux conditions ne sont pas réunies, les frais ne seront pas intégrés dans le calcul du TEG. Non-recours à un prêt/mention en langue étrangère (Cass. Civ III : ) Quand l accédant n a pas recours à un prêt pour financer une opération immobilière, l avant-contrat doit porter, de sa main, une mention par laquelle il reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir des dispositions protectrices de l'emprunteur immobilier (code de la consommation : L ). La question se pose de savoir comment remplir ces prescriptions lorsque l acquéreur est de nationalité étrangère. Il est jugé que la mention manuscrite peut être rédigée dans la langue maternelle de l accédant. En l espèce, l acte avait été dressé avec l assistance d une interprète et l accédant avait été informé du dispositif de protection de l acquéreur immobilier. Fiscalité Investissement locatif : actualisation pour 2013 des plafonds de loyer et de ressources des locataires (BOI-IR-RFPI du ) Les plafonds de loyer et de ressources applicables pour l année 2013 aux différents investissements locatifs (Scellier, Robien recentré et classique, Borloo neuf et ancien ) ont été actualisés dans la base BOFIP-Impôts. Pour mémoire, depuis le 12 septembre 2012, la direction générale des finances publiques a mis à la disposition des usagers une base documentaire dénommée "Bulletin officiel des finances publiques-impôts" (BOFIP), accessible en ligne sur internet, regroupant la totalité des commentaires administratifs des dispositions fiscales en vigueur (circulaires, instructions, rescrits, réponses ministérielles). Cette base se substitue au "Bulletin officiel des impôts". Depuis cette date, les nouveaux commentaires ne sont plus diffusés sous forme d'instructions autonomes, mais sont directement intégrés dans la base consolidée (cf. Habitat Actualité n 129). Dispositif Girardin : plafonds 2013 (BOI-IR-IS du ) Les plafonds de loyer, de ressources et d'investissement applicables aux investissements outre-mer sont actualisés pour Fin du dispositif Scellier/mesures transitoires (BOI-IR-RICI du ) Le dispositif "Scellier" a été prorogé pour les acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement réalisées du 1 er janvier au 31 mars 2013, sous réserve que le contribuable justifie avoir pris l'engagement de réaliser cet investissement immobilier au plus tard le 31 décembre 2012 (loi de finances pour 2013 : art. 81). L administration fiscale précise les modalités d application de cette mesure transitoire. La date à retenir pour apprécier l'engagement de réaliser un investissement immobilier correspond à celle de la promesse d'achat ou de la promesse synallagmatique de vente, s'agissant des investissements prenant la forme d'une acquisition d'un logement neuf achevé. Pour les acquisitions de logements en l état futur d achèvement, on retient la signature et le dépôt au rang des minutes du notaire ou l enregistrement au service des impôts du contrat préliminaire de réservation. Enfin, le taux de la réduction d'impôt applicable pour ces opérations est celui en vigueur au 31 décembre 2012 pour les logements acquis en
12 Actualité juridique Fiscalité TVA immobilière/mesures transitoires pour la cession d un immeuble acquis en VEFA (BOI-TVA-ENR-CF du ) Depuis la réforme du régime de la TVA immobilière initiée par la loi de finances rectificative pour 2010 (loi du : art. 16), le principe est que les opérations immobilières réalisées par des non-assujettis ne sont pas imposées à la TVA. Pour un particulier qui vend un immeuble neuf à un autre particulier ou à une personne assujettie à la TVA, il n y a pas de TVA à régler mais des droits d enregistrement au taux normal. Il existait néanmoins une exception, lorsque le vendeur particulier avait au préalable acquis l immeuble en état futur d achèvement : dans ce cas, l opération est assujettie à TVA sur le prix total (CGI : art. 257-I-3, 2, a) et à des droits d enregistrement réduits. Cette exception a été supprimée par la troisième loi de finances rectificative du 30 décembre 2012 (art. 64). Sans précision sur l entrée en vigueur de cette mesure, elle est applicable pour les cessions réalisées à compter du 31 décembre Toutefois, pour ne pas remettre en cause l'équilibre économique des opérations en cours à cette date, l administration fiscale admet que les cessions qui interviennent postérieurement au 31 décembre 2012, mais qui avaient fait l'objet d'une promesse de vente avant cette date demeurent soumises à la TVA et, corrélativement, aux droits de mutation au taux réduit. Dispositif Duflot/révision du zonage (Rép. Min : JO AN du ) Une révision du zonage applicable au dispositif d investissement locatif "Duflot" a été engagée. Le nouveau zonage fera l'objet d'une large concertation avec l'ensemble des acteurs au niveau national et local avant d'être arrêté à la fin du premier semestre Investissement locatif/exercice d une activité professionnelle à l étranger par le locataire (Rép. Min : JO AN du ) Le seul fait que le locataire exerce une activité professionnelle à l étranger, ne prive pas le propriétaire de l avantage fiscal tiré du dispositif Robien, dès lors que toutes les autres conditions d application de cet avantage sont remplies et qu il peut être établi que l occupation du logement par les membres du foyer fiscal du locataire est à titre de résidence principale. Pour mémoire, l habitation principale s entend, d une manière générale, "du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal du locataire". Cette solution est transposable à l ensemble des dispositifs d investissement locatifs (Scellier et Duflot notamment). Plus-values immobilières/appréciation du seuil d'exonération (Rép. Min : JO AN du ) Les plus-values résultant de la cession d'immeubles sont exonérées d'impôt sur le revenu et, par suite, des prélèvements sociaux dus au titre des produits de placement, lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à (CGI : art. 150 U II 6 ). Ce seuil de s apprécie pour une quote-part indivise au regard de la valeur de chaque lot. Si le bien indivis est démembré, le seuil s apprécie au regard de la valeur de chaque quotepart indivise en pleine propriété. En revanche, en cas de cession de la nue-propriété ou de l usufruit d un bien, le seuil s apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété. Exonération des plus-values résultant de la cession de l'habitation principal/délai normal de vente (Rép. Min : JO AN du ) La plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale du vendeur est exonérée. Si le logement n'est plus occupé pendant sa mise en vente, l'exonération de la plus-value réalisée reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux. La doctrine administrative prévoit que, dans la majorité des cas, le délai d'une année constitue le délai maximal. Mais le caractère normal du délai s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération et également au regard des raisons conjoncturelles et notamment de la situation du marché immobilier qui peuvent retarder la vente. Taxe d habitation/colocation (Rép. Min : JO Sénat du ) La taxe d'habitation est établie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance de locaux imposables (CGI : art et 1408). Les locaux faisant l objet d une occupation indivise ne peuvent donner lieu qu à une seule imposition à la taxe d habitation. Dans ce cas, la taxe est généralement établie au nom de l'occupant en titre (propriétaire, locataire, titulaire d'un droit ou d'une autorisation d'occupation) à l'exclusion des personnes avec lesquelles il partage son logement. Toutefois, il a été admis que lorsque le logement est occupé par plusieurs personnes en co-location ou par des personnes co-propriétaires, l'imposition peut valablement être établie au nom de l'un quelconque des occupants (CAA de Paris : ). Par ailleurs, les situations de cohabitation peuvent entraîner des conséquences sur les mesures d'exonération et de dégrèvement d'office de taxe d'habitation. L administration admet que l exonération s applique dès lors que le revenu fiscal de référence de chaque foyer vivant dans le logement n excède pas la limite de (CGI : art. 1417). Les redevables privés du bénéfice de cette exonération peuvent bénéficier d un plafonnement de la taxe d'habitation également sous conditions de ressources (CGI : art A). Il est précisé que le revenu à prendre en compte s'entend des revenus de chacun des foyers fiscaux des cohabitants. 12
13 Actualité juridique Location Pour mémoire, le foyer fiscal se limite à une personne lorsqu il s agit de célibataires, veufs, divorcés (ou séparés) sans personne à charge. En cas de mariage ou de pacs, le foyer fiscal comprend deux personnes auxquelles s ajoutent le cas échéant les enfants et les autres personnes à charge (personne atteinte d invalidité, enfant de moins de 25 ans poursuivant ses études, etc...). Location Logement conventionné/fixation du loyer et des redevances maximum des conventions APL conclues en 2013 (circulaire DGALN du ) La circulaire fixe les plafonds de loyers et de redevances maximums applicables aux conventions APL conclues au cours de l année Localement, les loyers doivent faire l objet d un examen très poussé des services de l Etat. Pour garantir le caractère social des logements, il convient de maintenir un écart d environ 20% entre les loyers du parc privé et les loyers maximums des logements conventionnés. Pour mémoire, les règles d adaptation "locale" des loyers conventionnés Anah ont été définies par une instruction Anah du 31 décembre Pour ces loyers c est le programme d actions territorial qui détermine les loyers maximums, notamment par secteur géographique et par catégorie ou taille de logement, dans le respect de la circulaire annuelle. Le texte rappelle également que les loyers maximums des conventions en cours sont révisés selon la base de l IRL du deuxième trimestre de l année 2012 (soit + 2,20%). HLM : demande de logement/liste des titres de séjour (arrêté du : JO du ) Cet arrêté liste les titres de séjour exigés pour l attribution d un logement appartenant à un organisme HLM. Ils sont désormais identiques à ceux demandés pour les bénéficiaires potentiels du DALO (arrêté du ). Prolongation de la trêve hivernale (communiqué de presse du ministère de l Egalité des Territoires et du Logement / circulaire du / instruction du ) Pour répondre à la situation exceptionnelle liée aux intempéries qui frappent un certain nombre de départements, le Premier ministre a décidé, sur proposition de Cécile Duflot et avec l'accord de Manuel Valls, de prolonger la trêve hivernale jusqu au 31 mars Avec la fin de la trêve, la reprise des expulsions deviendra de nouveau possible. Cependant, les personnes reconnues prioritaires DALO au titre de "menacées d expulsion sans relogement" devraient bénéficier d un régime particulier. Les préfets doivent procéder à leur relogement systématique "dans un délai tel qu il intervienne avant la date à laquelle le concours de la force publique sera mis en œuvre". En savoir plus : lire l analyse juridique n HLM/constitutionnalité du dispositif du supplément de loyer de solidarité (Cass. Civ III : ) Par cet arrêt, la Cour de cassation a refusé de transmettre au juge constitutionnel, une question prioritaire de constitutionnalité relative au dispositif du supplément de loyer de solidarité (SLS) institué par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. En l espèce, le locataire d une société HLM a présenté une question prioritaire de constitutionnalité, en soutenant que les dispositions de l article L du Code de la construction et de l habitation relatives au SLS sont contraires au principe d égalité devant la loi (DDHC : art. 6), au principe d égalité devant les charges publiques (DDHC : art. 13) et au principe d individualisation des peines (DDHC : art. 8). La Cour a estimé qu il n y a pas lieu de renvoyer la question au Conseil constitutionnel dans la mesure où : - elle n est pas nouvelle ; - elle ne présente pas un caractère sérieux, car les dispositions n opèrent pas de discrimination entre les locataires, elles répondent à un motif d intérêt général de justice sociale et leur application est entourée de garanties procédurales et de fond ; - le dispositif du supplément de loyer de solidarité ne prévoyant pas une sanction ayant le caractère d une punition, il n est donc pas soumis aux dispositions de l article 8 de la Déclaration des droits de l homme et du citoyen de Différence entre superficie réelle et superficie annoncée : restitution de loyer (Cass. Civ III : ) Quand la superficie indiquée dans la fiche descriptive d'un logement (35 m²) est supérieure à la superficie réelle (27m²), le preneur peut introduire une demande en restitution du trop-perçu de loyers, lorsqu il établit que celui-ci avait été fixé au regard de la surface habitable. Pour mémoire, la mention de la surface du logement dans le bail est devenue obligatoire avec la loi MLLE du 25 mars Par ailleurs, dans le cadre de la future réforme des rapports locatifs (projet de loi sur le logement et l urbanisme), il est question d assortir cette obligation de la possibilité, pour le locataire, d obtenir une diminution du montant du loyer au prorata de la surface manquante. 13
14 Actualité juridique Habitat indigne / Dalo Paiement du loyer à un bailleur sous tutelle (Cass. Civ I : ) Le paiement du loyer peut-il être effectué entre les mains d un bailleur sous tutelle? Le tuteur représente le majeur protégé dans tous les actes de la vie civile, sauf dans les cas où la loi ou l'usage autorise la personne sous tutelle à agir elle-même. En l espèce, un locataire soutient avoir payé directement son loyer au bailleur avec l accord du tuteur et produit à l appui de ses allégations des quittances. La Cour d appel n en tient pas compte, confirme la résiliation du bail demandée par le tuteur et condamne le locataire au paiement de l arriéré. La Cour de cassation sanctionne la Cour d appel, en estimant que les juges du fond auraient dû s interroger sur le point de savoir si le fait que le bailleur percevait le loyer et que cette pratique se soit poursuivie avec l accord implicite du tuteur, ne pouvait pas être considéré comme un acte de la vie courante que le bailleur sous tutelle était autorisé à accomplir seul. la désignation du bien et les conditions de la vente. Le congé était donc valable et les bailleurs n'étaient pas tenus de communiquer au locataire le règlement de copropriété et l'état descriptif de division au moment de la délivrance du congé. Loi de 89/exemple de motif légitime et sérieux de congé (Cass. Civ III : ) Dès lors que le locataire exerce, sans informer le bailleur, une activité commerciale dans les locaux loués à usage d habitation principale, cela constitue un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance d un congé. En l espèce, lors de la délivrance du congé et de façon ininterrompue, le locataire avait exercé dans les locaux loués à usage d habitation principale, une activité commerciale d hébergement de personnes âgées, sans en informer le bailleur. En outre, les services du Conseil général avaient établi que cet hébergement n avait pas fait l objet d un agrément d accueillant familial prévu par les dispositions du code de l action sociale et des familles. Loi de 89/congé pour vendre/erreur dans la mention du lot (Cass. Civ III : ) Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et faire connaître les conditions de la vente projetée (loi du : art. 15 II). En l'espèce, il mentionnait que l'offre portait sur le lot de copropriété 125 alors que le bail indiquait que le logement loué correspondait au lot 25. L'absence de concordance des numéros de lot s'expliquait par une modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division intervenue après la conclusion du bail (le lot 25 est devenu le lot 125). Mais le congé visait le bail, sa date, l'appartement loué, le bâtiment, l'étage et précisait que l'offre portait sur les biens et droits compris dans la location. Ces mentions ne permettaient aucune confusion concernant Loi de 89/congé pour reprise : l occupation du logement à titre d habitation principale (Cass. Civ III : ) Dans le cadre d un congé pour reprise, l usage auquel doit être destiné le logement n est pas précisé par la loi de 89. En l espèce, les juges d appel avaient considéré que le bénéficiaire de la reprise, retraité, pouvait disposer de deux résidences. La Cour de cassation confirme sa jurisprudence constante selon laquelle le congé pour reprise suppose l habitation des locaux à titre principal. Les juges devaient donc vérifier que le logement était occupé à titre de résidence principale par le bénéficiaire de la reprise. Habitat indigne / Dalo Habitat indigne en outre-mer/aide financière (arrêté du : JO du ) La loi Letchimy du 23 juin 2011 vise à accélérer le processus de résorption des différentes formes d habitat indigne dans les départements et régions d outre-mer. En effet, dans les quartiers d habitat informel, lorsque la démolition des locaux concernés est nécessaire à la réalisation d une opération d aménagement ou à celle d équipements publics, ou encore, dans des zones à risques particulièrement exposées, une aide financière, ainsi qu un droit au relogement ont été mis en place (loi : art. 1, 2, 3 et 6). L aide financière vise à compenser la perte de domicile ou les conséquences liées à la démolition du local à usage d habitation ou professionnel. Cette aide concerne les personnes (occupants, exploitants ou bailleurs) ayant construit sans droit ni titre sur le terrain d autrui aux fins d habitation ou à des fins professionnelles et les seuls occupants à l origine de l édification de leur habitation pour les zones à risques. Pour mémoire, les occupants doivent justifier d'une occupation continue et paisible des locaux depuis plus de dix ans (loi : art. 1-3 ). Les modalités de calcul de cette aide financière sont précisées dans un arrêté interministériel du 18 février L aide financière tient ainsi compte, de l état technique et sanitaire de la construction, de la valeur des matériaux, de la surface des locaux, de la durée d occupation, ainsi que, le cas échéant, de la situation de la construction au regard des risques naturels. En savoir plus : lire l analyse juridique n
15 Actualité juridique Contrats DALO/conditions de permanence de résidence pour les étrangers (arrêté du : JO du ) Les conditions de permanence de résidence sur le territoire français des étrangers pour prétendre au bénéfice du droit au logement opposable ont été assouplies tant pour les ressortissants de l'union européenne, que pour les non européens (décret du : JO du ). Cet arrêté précise la liste des titres de séjour requis pour chacune des catégories. Les titres de séjour exigés pour l attribution d un logement HLM sont désormais identiques à ceux exigés des demandeurs DALO. Recours DALO/compétences du juge (CE : ) La personne dont la demande a été reconnue prioritaire et urgente par la commission de médiation et qui n a pas été relogée dans le délai imparti peut saisir le juge administratif d une demande tendant au préfet, le cas échéant sous astreinte, de lui attribuer un logement adapté à sa situation (CCH : L ). Dans le cadre de ce recours, le juge n est compétent ni pour apprécier la légalité de la décision de la commission de médiation, ni même pour tirer les conséquences d une fraude. La contestation de la validité des actes de la commission de médiation doit donner lieu à un recours pour excès de pouvoir de droit commun. Par ailleurs, la proposition par le préfet de la candidature d une personne ne peut être considérée comme une offre de logement, dès lors qu il n y a pas d accord effectif de l organisme HLM. Toutefois, le comportement de la personne peut délier le préfet de son obligation de la reloger. En l espèce, le Conseil d Etat juge que les imprécisions relevées dans le formulaire de saisine de la commission de médiation n établissent pas que l absence d offre de logement serait imputable à la personne. Contrats CCMI/sommes pouvant être perçues par le garant de livraison (Cass. Civ III : ) Dans le cadre du contrat de maison individuelle et, en cas de défaillance du constructeur, le garant peut être amené à prendre en charge les travaux destinés à achever la construction de la maison individuelle. Il peut s agir de travaux d achèvement ou de réparations des désordres. En revanche, la garantie de livraison n a pas pour objet de financer la maison individuelle au lieu et place de l accédant. En conséquence, le professionnel est en droit d exiger, dans la limite du prix convenu au contrat, le paiement des sommes correspondant aux travaux effectués (CCH : L.231-6). Il est jugé qu un maître d ouvrage ne peut s opposer au paiement des sommes exigées par le garant au motif qu il y aurait une distinction à faire entre les travaux nécessaires à l achèvement de l immeuble et les travaux engagés à la suite de l apparition de désordres. Le droit à remboursement qui existe au profit du garant concerne tous les travaux effectués. Contrat de vente/dossier de diagnostic technique (Cass. Civ III : ) Concernant le dossier de diagnostic technique présent dans un contrat de vente, une distinction est opérée entre l obligation d information et la charge financière. En effet, la loi prévoit l obligation pour le vendeur de fournir à l acquéreur un dossier de diagnostic technique (CCH : L.271-4). En revanche, dans le silence du législateur, les juges considèrent que la charge financière du coût du diagnostic relève de la liberté contractuelle. Les parties peuvent donc convenir de la mettre à la charge de l acquéreur. Construction de maison individuelle/devoir de conseil du banquier (Cass. Civ III : ) Selon une jurisprudence constante, le contrôle de la qualification du contrat de construction n entre pas dans les obligations du banquier prêteur (Cass. Com : et ; Cass. Civ III : et ). Ce principe a été réaffirmé en précisant que le banquier ne pouvait s immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l ouvrage. En revanche, l établissement prêteur a vu sa responsabilité retenue au titre de son devoir d'information et de conseil (Cass. Civ III : ). Dans un arrêt non publié, c est à nouveau sous l angle du devoir de conseil qu est abordée la responsabilité du banquier. En présence de devis estimatifs établis par l entrepreneur qui prend en charge la construction de l intégralité de la maison, il revient aux juges du fond de rechercher si le prêteur n aurait pas dû informer l'accédant à la propriété du risque de la signature d un contrat ne prévoyant pas de garantie de livraison. 15
16 Actualité juridique Copropriété Copropriété Emprunt collectif en copropriété (décret du : JO du ) A compter du 14 mai 2013, les syndicats de copropriétaires pourront souscrire, en leur nom propre, un emprunt collectif afin de financer des travaux sur les parties communes, des travaux d intérêts collectif sur les parties privatives, l acquisition de biens ou le préfinancement de subventions publiques. Cette possibilité, intégrée à la loi de 1965 par la loi Warsmann du 22 mars 2012 nécessitait la publication d un décret précisant les modalités de mise en œuvre : il s agit du décret du 11 mars Ce décret prévoit l envoi par le syndic, avant la tenue de l assemblée générale, des conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt collectif ainsi que de la proposition d engagement de caution correspondante. Il définit, par ailleurs, les modalités de recours à la caution en cas de défaillance d un copropriétaire. Enfin, l information de l acquéreur, en cas de transfert de propriété, est complétée par deux mesures. D une part, le montant de l emprunt souscrit au nom du syndicat doit apparaître dans l état daté (document qui est transmis par le syndic au notaire avant l établissement de tout acte réalisant ou constatant le transfert ou la création d un droit réel sur un lot). D autre part, lorsque l acquéreur accepte de continuer à rembourser l emprunt de l ancien propriétaire, l accord du prêteur, de la caution et du nouveau propriétaire, doivent être notifiés au syndic. A noter qu'à ce jour, les textes permettant l application de l éco-prêt collectif ne sont pas parus. En savoir plus : lire l analyse juridique n Audit énergétique/calcul du seuil de 50 lots (Rép. Min : JO AN du ) La réalisation d un audit énergétique est obligatoire dans les copropriétés de plus de 50 lots (CCH : L et R ). Tous les lots visés par le règlement de copropriété doivent être pris en compte quel que soit leur affectation. Par exemple, une copropriété comportant 2 commerces en rez-de-chaussée et 16 logements associés chacun à un parking et une cave (soit 50 lots au total) est soumise à l'obligation de réaliser un audit, sous réserve que les autres critères soient satisfaits. Compte bancaire séparé/renouvellement de mandat du syndic (Cass. Civ III : ) Le syndic est tenu, dans les trois mois suivant sa désignation et au moins tous les trois ans, de soumettre au vote de l assemblée générale la décision d ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat de copropriétaires (loi du : art. 18). La Cour de cassation apporte une précision sur cette obligation et le moment où doit intervenir ce vote en relevant qu il n est pas nécessaire que le syndic sollicite à nouveau les copropriétaires sur cette question à l occasion du renouvellement du mandat du syndic. Règlement de copropriété/adaptations et modifications/vote unique (Cass. Civ III : ) L assemblée générale adopte à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du : art. 24) les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement (loi du : art. 49). Lorsque les modifications du règlement de copropriété concernent la jouissance, l usage et l administration des parties communes, l assemblée générale se prononcent à la double majorité (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix / loi du : art. 26 b). En l espèce, un projet de règlement de copropriété, soumis au vote des copropriétaires, comportaient à la fois des adaptations législatives et des modifications de la destination des parties privatives (notamment suppression d une clause d occupation bourgeoise ou possibilité d installer une véranda). L assemblée générale des copropriétaires pouvait-elle adopter ce nouveau règlement de copropriété en seul et unique vote? La Cour de cassation répond par l affirmative : la question avait "une portée globale, en ce qu'elle invitait l'assemblée générale à accepter en un seul vote l'ensemble du nouveau règlement de copropriété proposé au vote". Il en ressort qu une assemblée générale de copropriétaires peut procéder par un vote unique à l adoption d un nouveau règlement de copropriété. Passerelle de majorités : vote direct (Cass. Civ III : ) La procédure de la "passerelle de majorités" permet de soumettre deux fois au vote des copropriétaires, au cours d une seule assemblée générale, une résolution qui n aurait pas, à l occasion d un premier vote, obtenue l accord des copropriétaires. En effet, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé d'une résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l article 25), mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l article 24) en procédant immédiatement à un second vote (loi du : art al. 1 er ). 16
17 Actualité juridique Qualité de l'habitat La Cour de cassation précise que l assemblée générale n a pas à autoriser, par une décision intermédiaire, le recours à la passerelle de majorités : le second vote doit intervenir immédiatement après le vote au cours duquel la résolution a été rejetée (premier vote). Travaux d aménagements intérieurs/nuisances sonores (Cass. Civ III : ) Cet arrêt est l occasion de rappeler, que même autorisés par une assemblée générale, des travaux ne doivent pas, une fois achevés, entraîner de nuisances sonores pour les tiers. Si tel est le cas, les copropriétaires s exposent à devoir réparer le préjudice subi par les voisins et à remettre leur appartement dans l état antérieur. En l espèce, des copropriétaires avaient redistribué les pièces de leur appartement, en transformant les chambres en cuisine et salle à manger et en remplaçant la moquette par un autre revêtement entraînant ainsi des nuisances sonores pour les voisins des étages inférieurs. Charges impayées/recours en recouvrement (Cass. Civ III : ) Pour pouvoir exercer une action en recouvrement de charges, le syndicat de copropriétaires doit rapporter la preuve du montant de la créance dont il réclame le paiement (code civil : art. 1315). Cet arrêt est l occasion, pour la Cour de cassation, de préciser les documents que le syndicat doit fournir à l appui de sa demande en recouvrement de charges de copropriété. Ainsi, les juges relèvent que le procès-verbal de l assemblée générale approuvant les comptes de l exercice correspondant, les documents comptables et le décompte de répartition des charges doivent être produits par le syndicat, le compte de gestion générale de l exercice clos, ainsi que le compte de charges du copropriétaire en impayés étant insuffisants. Changement d affectation d un lot/droits des autres copropriétaires (Cass. Civ III : ) Un copropriétaire peut-il transformer un local à usage de garage en local de vente et d exposition? Un copropriétaire peut modifier l affectation de son lot, à condition que cette modification ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l immeuble (loi du : art. 9). En l espèce, un copropriétaire a transformé son garage en magasin d articles et de vêtements de sport avec occupation par la clientèle sans l autorisation de l assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires l assigne en remise des lieux en leur état initial de garage. La Cour d appel a jugé que la transformation d un garage en local de vente et d exposition est de nature à influer sur les droits des autres copropriétaires, car un magasin ne peut être assimilé à un garage, ne serait-ce qu au regard du calcul des tantièmes. La Cour de cassation sanctionne la Cour d appel, en estimant que les juges du fond auraient dû caractériser l atteinte aux droits des copropriétaires ou à la destination de l immeuble, en indiquant les éléments leur permettant de retenir l existence de cette influence. Qualité de l'habitat Redevance d'enlèvement des déchets : dispense de paiement (Cass. Civ III : ) L usager est tenu de payer la redevance d enlèvement des déchets à la communauté de commune chargée du ramassage collectif des ordures ménagères, sauf s il rapporte la preuve de l élimination personnelle de ses ordures ménagères (code de l environnement : L.541-2). En l espèce, la production d une note explicite sur la gestion des déchets ménagers rédigée par l usager, ne permet pas de justifier de l élimination personnelle des ordures ménagères. Assainissement non collectif en zone inconstructible (Rép. Min : JO du Sénat du ) Un dispositif d assainissement non collectif peut être installé dans une zone inconstructible d'une carte communale dans la mesure où il ne porte pas atteinte à la zone. Tout projet de ce type devra être apprécié par l autorité compétente en matière d autorisation d urbanisme qui devra notamment s assurer du respect de la salubrité et de la sécurité publique. Diagnostic technique/recours ouverts à l acquéreur (Rép. Min : JO AN du ) L acquéreur dispose de trois types de recours pour contester un diagnostic : - il peut faire une réclamation auprès du diagnostiqueur ou de l organisme qui l a certifié ; - il peut engager la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur qui aurait commis une faute contractuelle à l origine de son préjudice ; - en cas de dol, il peut introduire une action en nullité du contrat de vente. 17
18 Actualité juridique Urbanisme Urbanisme Documents d urbanisme/élaboration, modification et révision (décret du : JO du ) Les procédures d élaboration et d évolution des SCOT, des PLU et des cartes communales ont été modifiées par l ordonnance du 5 janvier 2012, prise en application de la loi du 12 juillet 2010, dite "Grenelle II". Ces changements sont entrés en vigueur depuis le 1 er janvier Le décret du 14 févier 2013 adapte en conséquence les dispositions réglementaires du code de l'urbanisme. Plan local d urbanisme/toitures végétales (Rép. Min : JO AN du ) L'application des règles du plan local d urbanisme (PLU) ou du règlement national d urbanisme (RNU) ne doivent pas s'opposer à l'utilisation de matériaux renouvelables ou à l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d'énergie renouvelable ou procédés de construction écologique correspondant aux besoins de consommation domestique des occupants de l'immeuble (CU : L ). Il est précisé que les toitures végétales constituent des matériaux d'isolation thermique et font partie des dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales. Par conséquent, les dispositions d'urbanisme, dès lors qu'elles s'opposent à l'installation de toitures végétales, ne doivent pas être appliquées. Définition du lotissement (CE : ) La définition du lotissement applicable avant le 1 er mars 2012 prévoyait qu il y avait lotissement dès la division d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. Le Conseil d'etat a ensuite précisé qu'il y avait bien création d'un lotissement à l'occasion du détachement d'une seule parcelle, dès lors qu'elle était destinée à recevoir une construction (CE : ). Un nouvel arrêt élargit encore ce champ en considérant qu un lotissement est constitué en cas de division d un terrain en deux lots, même lorsque la vente du lot détaché n'a pas pour objet l'implantation d'un bâtiment, dès lors que la partie conservée par le propriétaire doit recevoir des constructions. Par conséquent, dès qu il y a division d un terrain en vue de la construction d un bâtiment sur l un ou l autre des lots, il y a lotissement. Cette solution est transposable au nouveau régime du lotissement applicable depuis le 1 er mars 2012 (ordonnance du ). Affichage du permis de construire/effets de l annulation du retrait (Rép. Min : JO Sénat du ) L'annulation d'une décision de retrait de permis de construire a pour effet de rétablir l'autorisation initialement accordée, à compter de la date de la décision juridictionnelle prononçant cette annulation. Si le délai de recours des tiers de deux mois n était pas encore expiré au moment de l annulation juridictionnelle, un nouveau délai est accordé aux tiers pour contester le permis de construire rétabli. Ce délai court à compter d un nouvel affichage de l autorisation sur le terrain. Preuve de l affichage du permis de construire (Rép. Min : JO AN du ) Tout permis de construire doit faire l objet d un affichage continu pendant deux mois afin de permettre aux tiers s estimant lésés de le contester (CU : R.600-2). Pour prouver cet affichage, le bénéficiaire peut faire établir un constat d huissier. Il peut également fournir des attestations de témoignages dès lors qu ils émanent de personnes n ayant pas de lien avec lui. Suppression de la participation pour voiries et réseaux (Rép. Min : JO Sénat du ) La participation pour voirie et réseaux (PVR) est instituée en deux temps, d abord instaurée sur l ensemble du territoire communal par une délibération de portée générale puis, ultérieurement, par une délibération propre à chaque voie nécessitant des travaux. Elle est abrogée au 1 er janvier A compter de cette date, il ne pourra plus être pris de nouvelles délibérations propres à chaque voie sur le fondement d'une délibération générale instituant la PVR avant cette date. En revanche, les délibérations propres à chaque voie, prises avant le 1 er janvier 2015, continueront à produire leurs effets pour les autorisations d'urbanisme déposées après cette date. Expropriation/affectation non-conforme à la DUP et droit de rétrocession/restitution des biens (C. Const : / Cass. Civ III : ) Si l immeuble exproprié ne reçoit pas la destination prévue ou a cessé de la recevoir dans les 5 ans suivant l ordonnance d expropriation, les anciens propriétaires ou leurs ayants-droits peuvent demander la rétrocession du bien dans un délai de 30 ans (à compter de la notification de l ordonnance d expropriation (code de l expropriation : L.12-6). Si une nouvelle déclaration d utilité publique (DUP) est prise, il ne peut y avoir rétrocession sauf si la DUP a pour unique but d empêcher l exercice par les anciens propriétaires de ce droit. Cette disposition qui permet la mise en échec du droit de rétrocession par une nouvelle DUP est déclarée conforme à la Constitution (C. Const : ). 18
19 Actualité juridique Collectivités locales Par ailleurs, la Cour de cassation précise que c'est au regard de la globalité du projet et de son emprise déclarés d utilité publique (et non de la seule parcelle expropriée) qu il faut vérifier la destination prévue par la DUP et son éventuelle rétrocession. Enfin, dans un autre arrêt daté du même jour, la Cour de cassation revient sur la demande de restitution des biens par les expropriés. Ceux qui souhaitent faire constater le défaut de base légale d'une ordonnance d expropriation, doivent saisir la juridiction de l'expropriation dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision du juge administratif annulant la DUP ou l'arrêté de cessibilité. Mais ce recours n'a pas pour effet de suspendre le délai de 2 mois ouvert à l'exproprié pour demander la restitution des biens dont il a été illégalement dépossédé. Collectivités locales Réforme de la politique de la ville (CIV du 19 février 2013) La réforme de la politique de la ville élaborée par le gouvernement s articule autour de cinq axes : construire ensemble la politique de la ville, territorialiser les politiques de droit commun, rénover et améliorer le cadre de vie, concentrer les interventions publiques et lutter contre les discriminations. Parmi les 27 décisions prises par le Comité Interministériel des Villes (CIV), seules la rénovation et l amélioration du cadre de vie et la réforme de la géographie prioritaire et la signature de contrats de ville de nouvelle génération sont ici présentées succinctement. Rappelant qu une action spécifique en matière d habitat et de cadre de vie est indispensable pour favoriser l amélioration durable des conditions d existence des habitants des quartiers populaires, plusieurs décisions du CIV, regroupées dans l axe 3 "rénover et améliorer le cadre de vie" sont dédiées à l achèvement du programme national de rénovation urbaine (PNRU), au lancement d une nouvelle génération d opérations de renouvellement urbain, à la mise en œuvre d actions pour renforcer la gestion des quartiers et favoriser la mixité sociale ainsi qu à l engagement de nouvelles opérations de désenclavement des quartiers. La rénovation de la géographie prioritaire de la politique de la ville relève, quant à elle de l axe 4 "concentrer les interventions publiques". Mener à bien le PNRU (décision 17) L échéance du PNRU fixée à fin 2013 sera reportée à fin 2015, afin de mettre en cohérence cette échéance avec la durée du régime spécifique de TVA à taux réduit pour ventes et livraisons à soi-même sur les territoires faisant l objet d une convention ANRU, prévu par la loi de 2006 portant engagement national pour le logement. Il s agit là d aligner la durée du dispositif de TVA à taux réduit en accession sur le calendrier de clôture des conventions de rénovation urbaine. Lancer une nouvelle génération d opérations de renouvellement urbain intégrées dans les contrats de ville (décision 18) Alors que le PNRU est engagé, fin 2012, à près de 80%, il subsiste encore un certain nombre de quartiers insuffisamment ou encore non traités ; pour ces derniers, une nouvelle génération d opérations de renouvellement urbain intégrées dans les contrats de ville devrait voir le jour. "Il convient d intégrer cette intervention dans un contrat de ville unique réunissant les volets urbain et humain, et assurant la coordination de la politique de la ville avec les politiques de droit commun de l Etat et des collectivités". Adossé à un projet de territoire global et stratégique porté par les EPCI, le volet renouvellement urbain du contrat de ville vise à mieux intégrer les quartiers dans leur agglomération. Les projets proposés s appuieront à cet égard sur la démarche "EcoQuartier" initiée par le ministère de l Egalité des Territoires et du Logement. En cohérence avec ces orientations, l intervention de l ANRU devrait se concentrer sur les quartiers prioritaires de la politique de la ville présentant les plus forts dysfonctionnements urbains, à savoir les grands ensembles d habitat social et les copropriétés dégradées relevant d un projet d aménagement urbain intégré. Dans cette perspective, un recensement des quartiers à enjeux sera mené sur la base de critères objectifs ; le CIV souligne en outre que dans le cas spécifique de l outre-mer se pose la question de la cohérence des interventions PRU/RHI sur les secteurs d habitat informel et insalubre. Renforcer la qualité de gestion des quartiers et la mixité sociale (décision 19) La réussite des interventions physiques de restructuration urbaine et de rénovation du parc de logements nécessite la mobilisation des politiques locales de l urbanisme et du logement pour intervenir à une échelle plus large afin de rééquilibrer l offre de logements locatifs sociaux, notamment l offre à bas loyers sur les territoires, conduire les politiques d attribution concertées à l échelle des agglomérations et déclinées plus finement sur les quartiers de la politique de la ville et enfin assurer une qualité de gestion du patrimoine HLM. Trois mesures sont à cet égard préconisées par le CIV : une meilleure répartition de la construction de logements sociaux à l échelle des agglomérations, notamment en favorisant celle-ci dans les communes où le besoin est le plus notable ; l organisation, dans le cadre de la préparation de la future loi "urbanisme et logement" d une concertation dédiée à la réforme des procédures 19
20 Actualité juridique Professionnels d attribution des logements sociaux est proposée ; l adaptation du dispositif d abattement de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour le parc locatif social situé en ZUS jusqu au 31 décembre 2013 à la nouvelle géographie prioritaire de la politique de la ville à compter du 1 er janvier Favoriser le désenclavement des quartiers populaires (décision 20) Souvent mal desservis par les transports en commun alors même que les habitants sont plus fréquemment dépendants des transports publics et que les quartiers prioritaires de la politique de la ville sont souvent éloignés des centres et des bassins d emploi, le développement de transports collectifs figure parmi les mesures prioritaires à mettre en œuvre. Une géographie prioritaire rénovée (décision 21) Par rapport aux quartiers actuellement en contrat urbain de cohésion sociale, la nouvelle géographie prioritaire devrait être resserrée autour d un nombre ciblé de quartiers, zones de concentration de population en difficultés, définis sur la base d un critère simple et objectif : la part de population à bas revenus. Cession de terrains à bâtir et TVA (Rép. Min : JO AN du ) Depuis la loi de finances rectificative pour 2010, les cessions de terrains à bâtir réalisées par une collectivité locale sont appréciées au regard de la TVA de la même façon que les cessions réalisées par toute autre personne. Ainsi, une collectivité locale qui réalise un lotissement est assujettie à la TVA à raison de cette opération. Les ventes de terrain à bâtir correspondantes sont soumises à la TVA sur le prix total lorsque le terrain cédé avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition et ne sont taxées que sur la seule marge dans le cas contraire. Ces règles ont vocation à s appliquer quel que soit le prix de vente des terrains. Ainsi, le fait qu une collectivité vende à prix coûtant, en ne répercutant dans son prix que les seules dépenses engagées pour la viabilisation du terrain, n est pas de nature à modifier l analyse. Professionnels Notaire/obligation de réitérer un acte de vente (Cass. Civ III : ) Un notaire, informé de l existence d une première promesse de vente non publiée doit-il refuser de réitérer un acte authentique de vente portant sur une seconde promesse de vente, non publiée également? La réponse apportée par la Cour de cassation est négative. On sait que le notaire a une fonction particulière. Il assure une mission de service public. Aux termes de la loi sur le notariat, il a l obligation de "prêter son ministère lorsqu il est requis" (loi du 16 mars 1803 : art. 3). En cas de refus injustifié d instrumenter un acte de vente, il s expose à des sanctions disciplinaires et civiles (versement de dommages-intérêts en cas de préjudice pour les usagers de ce service public). En l espèce, et par application des règles relatives à la publicité foncière, la première promesse non publiée est inopposable aux tiers. En conséquence, le notaire requis par le bénéficiaire de la deuxième promesse, elle- même non publiée, ne pouvait refuser d instrumenter l acte de vente sous peine de voir engager sa responsabilité professionnelle. Le bénéficiaire de la première promesse ne peut en aucun cas engager la responsabilité du professionnel. La solution aurait été différente si la première promesse avait été publiée et pas la seconde. Banquier/devoir d information et de conseil dans le cadre d investissement locatif (Cass. Com : ) L arrêt est l occasion de rappeler qu en matière d investissement locatif, la banque qui finance le projet et l agence qui recommande l'opération ont un devoir de conseil et d information envers les investisseurs physiques. Dans le but d effectuer un investissement leur permettant la défiscalisation de leurs revenus, des époux avaient noué des contacts avec une banque et avec une agence immobilière appartenant au même groupe que l organisme prêteur. Suite à leurs conseils, les particuliers ont fait l acquisition de deux logements situés dans un projet de rénovation d un hôtel classé bâtiment historique. En l espèce, une plaquette vantant l avantage fiscal ainsi que deux études personnalisées avaient été fournies aux particuliers. Cependant, les simulations fournies avaient été trop optimistes : les particuliers ont dû faire faire à un surcoût important de travaux (dû en partie aux exigences de l architecte des Bâtiments de France) et à un redressement fiscal. Il est jugé qu au titre de leur devoir de conseil et d information les deux professionnels que sont l agence immobilière et la banque auraient dû informer les personnes physiques des aspects moins favorables de l opération et des risques inhérents à ce type d investissement. 20

References: l'article 73
 art. 81
 art. 16
 art. 257
 art. 150
 art. 1417
 art. 6
 art. 13
 art. 8
 art. 15
 art. 1
 art. 1
 art. 18
 art. 24
 art. 49
 art. 26
 art. 1315
 art. 9
 art. 3