Source: http://www.lexforum.cz/300
Timestamp: 2018-06-20 18:53:23+00:00

Document:
Lexforum.cz - Juraj Gyarfas: Budova na cudzom pozemku a zákon o vlastníctve bytov
Budova na cudzom pozemku a zákon o vlastníctve bytov
Juraj Gyarfas, 14. 03. 2011 v 23:06
Budem sa trochu opakovať, keďže túto tému som nadhodil už v diskusii k Tomášovmu postu. Ale zanikla vo všeobecnejšej diskusii o vzťahu vlastníka stavby a vlastníka pozemku.
Preto by som ju rád znovu nastolil v samostatnom poste.
Pozemok a stavba
Vo všeobecnej rovine rozumiem vzťahu medzi vlastníkom stavby a vlastníkom pozemku nasledovne. Umiestnenie stavby na pozemku je užívaním daného pozemku. Vyžaduje si preto právny titul, ktorý môže byť vecnoprávneho charakteru (vecné bremeno) alebo záväzkového charakteru (napr. výpožička alebo nájom).
Ak takýto titul neexistuje, prichádzajú do úvahy vecnoprávne a záväzkové riešenia. Vecnoprávne by mohlo ísť o neoprávnenú stavbu ( § 135c OZ), pričom uvedené ustanovenie upravuje práva vlastníka pozemku. Ak nejde o neoprávnenú stavbu (v čase realizácie stavby titul existoval, neskôr zanikol), mohol by sa vlastník pozemku domáhať vypratania pozemku podľa § 126 OZ (ako vyplýva z českej judikatúry NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1120/2006 a 22 Cdo 1997/2000 - avšak pozor na opačný názor v NS ČR, sp. zn. 22 Cdo 746/2007). V predchádzajúcej diskusii ma však Michal presvedčil, že v mnohých prípadoch by bolo spravodlivejšie analogicky aplikovať § 135c a tým zmierniť tvrdosť vindikačnej žaloby.
Záväzkovo by sa situácia podľa môjho názoru mala riešiť cez bezdôvodné obohatenie. Vlastník stavby bez právneho titulu užíva pozemok (tým, že má na ňom umiestnenú stavbu) a vlastník pozemku by preto mal mať nárok na bezdôvodné obohatenie.
Pozemok a bytový dom
Toľko k všeobecnej situácii. Právna analýza sa však výrazne komplikuje pri pohľade na zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa § 23 ods. 5 ZVB "Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu". Pojmom "dom" sa v tomto kontexte zjavne myslí bytový dom podľa § 2 ods. 2 ZVB. Ide teda o "budov[u], v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov".
Z citovaného ustanovenia nie je jasné, či uvedené vecné bremeno vzniká za odplatu alebo bez odplaty. Poznámka pod čiarou odkazuje na § 151n a nasl. OZ. Tieto ustanovenia žiadnu odplatu neustanovujú (okrem nákladov na údržbu veci podľa § 151n ods. 3 OZ). Domnievam sa však, že podľa ústavne konformného výkladu by vlastník pozemku nárok na určitú formu plnenia za užívanie pozemku vo svojom vlastníctve mal mať. O akú sumu však pôjde? A ako ju právne zdôvodniť, keď zjavne nejde o bezdôvodné obohatenie (nakoľko vlastník domu má právny titul k pozemku vo forme zákonného vecného bremena)?
Pozemok a iná budova
Druhá komplikácia vyplýva z § 24 ods. 1 ZVB, podľa ktorého sa ustanovenie § 23 ods. 5 ZVB o vecnom bremene primerane vzťahuje aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu. Vzťahuje sa teda zákonné bremeno podľa § 23 ZVB aj na akúkoľvek inú stavbu?
Osobne si myslím, že nie. Z hľadiska systematického výkladu by bolo absurdné, keby sa tak všeobecné pravidlo nachádzalo v osobitnom zákone. Po druhé, toto ustanovenie by robilo § 135c OZ obsolétnym, čo zjavne nie je v súlade s fikciou (niekedy sci-fikciou) racionálneho zákonodarcu.
Myslím si, že zámerom zákonodarcu pri prijímaní § 24 ods. 1 ZVB bolo upraviť aplikáciu ZVB aj na budovy, v ktorých prevažujú nebytové priestory, ide však o budovy vyznačujúce sa "rozbitím" na jednotlivé jednotky a spoluvlastníctvom k spoločným priestorom.
Textuálne to však z citovaného ustanovenia nevyplýva. Pri textuálnom výklade by kľudne bolo možné povedať, že zákonné vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 sa prostredníctvom § 24 ZVB vzťahuje na všetky budovy.
Účelové "rozbitie" budovy na jednotky
Vyššie uvedený výklad by vylúčil aspoň najabsurdnejší výklad § 24 ods. 1 ZVB, ktorý rozširuje zákonné vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 na všetky budovy. Naďalej by však zachoval značný priestor na zneužívanie zákonného vecného bremena podľa ZVB aj v prípade budov, ktoré pôvodne nemali spadať pod aplikáciu ZVB.
Predstavme si napríklad nasledovnú situáciu: vlastník budovy (logistického centra) nemá právo k pozemku. Nevie sa s vlastníkom pozemku dohodnúť na usporiadaní práv a vlastník pozemku mu hrozí žalobou podľa § 135c alebo podľa § 126 OZ. Vlastník budovy sa teda rozhodne formálne rozbiť budovu na jednotlivé nebytové priestory, jeden z nich predá sesterskej spoločnosti (čím vznikne spoluvlastníctvo k spoločným priestorom) a bude sa domáhať vecného bremena podľa § 23 ods. 5 ZVB. Prichádza takýto výklad do úvahy?
Aby som to však celé nejako uzavrel, skúsim sformulovať otázky do diskusie:
Otázka č. 1: Je vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 ZVB odplatné? Ak áno, pôjde o jednorázovú alebo opakovanú odplatu, kedy sa určí a bude možné domáhať sa neskôr súdneho prehodnotenia výšky odplaty?
Otázka č. 2: Vzťahuje sa vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 v spojení s § 24 ods. 1 ZVB aj na iné stavby, ako bytové domy a "nebytové domy"? Ak nie, je hranica medzi aplikáciou a neaplikáciou § 23 ods. 5 ZVB závislá len na jednostrannom úkone vlastníka stavby, ktorý ju "rozbije" na jednotlivé jednotky a následne jednu z nich predá, čím vznikne spoluvlastníctvo k spoločným priestorom? A čo sa stane, ak jedna osoba vykúpi všetky nebytové a bytové jednotky v budove a spoluvlastníctvo k spoločným priestorom tým pádom zanikne - zanikne aj zákonné vecné bremeno?
Otázka č. 3: Je § 23 ods. 5 ZVB v súlade s čl. 20 ústavy?
Otázka č. 4: Kedy dôjde k zásadnej novelizácii "najhoršieho" zákona v našom právnom poriadku? A ako by taká novelizácia mohla vyzerať?
Názory k článku Budova na cudzom pozemku a zákon o vlastníctve bytov:
Michal Novotný, 15. 03. 2011 v 11:46 - Ad Juraj
Na otázku č. 4 je odpoveď jednoduchá:
Keď kompetencie v oblasti vlastníctva bytov prejdú z Ministerstva financií na Ministerstvo spravodlivosti (áno, vlastníctvo k bytom u nás spadá do kompetencie Ministerstva financií); dovtedy to budú mať v rukách inžinieri z MF.
Novelizácia by podľa mňa mala ísť cestou zmeny myšlienkovej konštrukcie - nie byt ako predmet právnych vzťahov, ale bytové vlastníctvo k budove (stavbe, nazvi si ju ako chceš) ako špeciálny typ spoluvlastníctva k stavbe (a k spojenému pozemku), kde so spoluvlastníckym podielom bude neoddeliteľne spojené právo užívať a požívať priestorovo vymedzenú časť stavby (byt alebo nebytový priestor).
Upraviť spôsob vzniku, obsahu a zániku tohto spoluvlastníctva, zrušiť predkupné právo spoluvlastníkov, atď atď.
Ďalej zjednodušenie režimu správy, vytvorenie spoločenstva vlastníkov ex lege s obmedzenou právnou subjektivitou apod.
A veľa veľa ďalších drobných zmien, ktoré by vydali aj na nový zákon.
Juraj Tkac, 15. 03. 2011 v 12:11 - k otazke 1
na tuto odpoved sa da najst analogicka odpoved:
k pozemnej komunikacii ma spravca vecne bremeno, pricom zakonodarca taktiez nestanovil ci ide o odplatne alebo bezodplatne vecne bremeno, prax je vsak taka ze ide o odplatne vecne bremeno
takze analogicky sa podla mna da vyvodit zaver ze ide aj v autorom spominanom pripade o odplatne vecne bremeno
Juraj Tkac, 15. 03. 2011 v 12:13 - oprava
spravca komunikacie ( vlastnik komunikacie) ma vecne bremeno k pozemku nachadzajucom sa pod komunikaciou
Juraj Gyarfas, 20. 04. 2018 v 12:09 - Spoluvlastníctvo pozemku zastavaného bytovým domom
"V dôsledku akcesorickej povahy spoluvlastníctva pozemku zastavaného bytovým domom, ktoré je nerozlučne spojené s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v tomto dome, nemôže byť spoluvlastníctvo pozemku samostatne zaťažené zriadením exekučného záložného práva."
R 16/2018, (rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 22. júna 2017 sp. zn. 6 Cdo 203/2015)

References: § 135
 § 126
 § 135
 § 23
 § 2
 § 151
 § 151
 § 24
 § 23
 § 23
 § 135
 § 24
 § 23
 § 24
 § 24
 § 23
 § 135
 § 126
 § 23
 § 23
 § 23
 § 24
 § 23
 § 23
 čl. 20