Source: https://www.infoportal.cz/33/sdilene-ubytovani-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EjE7bmw5ZmxKNCq7b2MfOmdZwRYsMFH_3w/?uri_view_type=4
Timestamp: 2019-01-21 22:39:11+00:00

Document:
Sdílené ubytování | Firma profi - vzory smluv, právní rady, tipy pro øízení firmy
5.2.2018, Mgr. Ing. Zdeòka Kùsová, Zdroj: Verlag Dashöfer
Z dlouhodobých výzkumù vyplývá markantní nárùst poskytování ubytovacích slu¾eb prostøednictvím tzv. sdíleného ubytování. V rámci Prahy do¹lo napøíklad za období od 1. 12. 2012 do 2. 5. 2017 k sedmadvacetinásobnému nárùstu1 a¾ na souèasnì poskytovaných 18 586 ubytovacích zaøízení2.
Cílem tohoto èlánku je popsat zpùsob fungování sdíleného ubytování a následnì definovat nìkterá právní úskalí, která jsou s tímto spojena a která vedou k úvahám o zákonnosti tohoto zpùsobu získávání pøíjmù.
Vzhledem ke skuteènosti, ¾e v souèasné dobì je nejroz¹íøenìj¹í (a zároveò také nejdiskutovanìj¹í) slu¾ba Airbnb, bude tento èlánek vycházet primárnì z principù fungování této slu¾by.
Sdílené ubytování funguje na jednoduchém principu. U¾ivatelé – tedy jak pronajímatelé, tak i cestovatelé – se musejí nejdøíve zaregistrovat a vytvoøit si osobní stránku se svým profilem.
V¹e probíhá primárnì prostøednictvím internetových stránek èi mobilní aplikace Airbnb, kde jsou prezentovány nabídky ubytování, probíhá zde rezervace, komunikace mezi turistou a hostitelem a v neposlední øadì té¾ platba. Hostùm je èástka za ubytování naúètována pøed jejich pøíjezdem a ubytovateli následnì vyplacena po jejich pøíjezdu, bez 3% servisního poplatku3.
Nelze v¹ak opomenout, ¾e spoleènost Airbnb je pouhým zprostøedkovatelem ubytování, a nikoliv smluvní stranou. Povinnost dodr¾et podmínky pro poskytování tìchto slu¾eb je tedy výhradnì na ubytovateli. Ten pak v pøípadì nesplnìní nìkterých zákonem definovaných pøedpokladù mù¾e být té¾ nále¾itì sankciován.
NahoruJe ubytování prostøednictvím Airbnb podnikáním?
Posouzení otázky, zda se v pøípadì poskytování ubytování prostøednictvím Airbnb jedná o podnikatelskou èinnost èi nikoliv, je stì¾ejní pro definování povinností, které ubytovatelùm vyplývají z èeského právního øádu (nìkteré vznikají právì jen podnikatelùm).
Zákon è. 89/2012 Sb., obèanský zákoník, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù (dále jen „obèanský zákoník” nebo „NOZ”) v ustanovení § 420 definuje osobu podnikatele takto: „Kdo samostatnì vykonává na vlastní úèet a odpovìdnost výdìleènou èinnost ¾ivnostenským nebo obdobným zpùsobem se zámìrem èinit tak soustavnì za úèelem dosa¾ení zisku, je pova¾ován se zøetelem k této èinnosti za podnikatele.”
®ádný právní pøedpis explicitnì nestanovuje, zda poskytovatel ubytování prostøednictvím AirBnb je èi není podnikatelem. Z tohoto dùvodu je zapotøebí posuzovat pøípad ka¾dého ubytovatele individuálnì s ohledem na specifika jeho konkrétní osoby, zejména èetnost a dlouhodobost jím poskytovaného ubytování.
Obecnì se v¹ak právnická veøejnost pøiklání k závìru, ¾e zámìrem ubytovatele je nabízet ubytování dlouhodobì a jeho primárním motivem pak bude právì zisk. Soustavnost pak lze dovodit i z vùle ubytovatele registrovat se do systému Airbnb. Z tohoto dùvodu tedy budou ubytovatelé ve vìt¹inì pøípadù podnikateli.
Shora uvedený závìr pak podporuje i nejnovìj¹í stanovisko Generálního finanèního øeditelství ohlednì povinností ubytovatelù odvádìt pøíslu¹né danì (tyto povinnosti jsou popsány ní¾e).
NahoruPoskytování ubytovacích slu¾eb nebo uzavírání nájemních smluv
Vzhledem ke skuteènosti, ¾e právní pøedpisy zakotvují rozdílný re¾im pro poskytování ubytovacích slu¾eb a uspokojování bytových potøeb formou nájmu, bylo nutné posoudit, zda poskytování ubytování prostøednictvím Airbnb pøedstavuje uzavírání krátkodobých nájemních smluv èi poskytování ubytovacích slu¾eb.
Nájemní smlouva je v obèanském zákoníku v ustanovení § 2201 NOZ obecnì definována takto:
„Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje pøenechat nájemci vìc k doèasnému u¾ívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné”.
Obèanský zákoník upravuje i zvlá¹tní ustanovení pro nájem bytu (§ 2235 a násl. NOZ). Tato ustanovení se v¹ak neaplikují v pøípadì, „pøenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dùm k rekreaci nebo jinému zjevnì krátkodobému úèelu” (§ 2235 odst. 2 NOZ). Z tohoto pak lze dovodit závìr, ¾e na poskytování ubytování prostøednictvím Airbnb se nebudou vztahovat zvlá¹tní ustanovení obèanského zákoníku pojednávající o nájmu bytu.
Ubytování je pak v obèanském zákoníku zakotveno v § 2326 a násl. NOZ takto:
„Smlouvou o ubytování (o pøechodném nájmu) se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému pøechodnì ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z úèelu ubytování v zaøízení k tomu urèeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za slu¾by spojené s ubytováním ve lhùtì stanovené ubytovacím øádem, popøípadì ve lhùtì obvyklé”.
Dùvodová zpráva k obèanskému zákoníku je v této otázce pomìrnì strohá, kdy pouze konstatuje, ¾e se jedná o ubytování v hotelích, noclehárnách, ubytovnách a jiných podobných zaøízeních.
Rozdíl oproti nájmu pak v pøípadì ubytování lze spatøovat v tom, ¾e ubytovaný má právo u¾ívat prostor vyhrazený mu k ubytování, jako¾ i spoleèné prostory ubytovacího zaøízení (ubytovací prostor) a vyu¾ívat slu¾by s ubytováním spojené (§ 2327 NOZ).
Podstatným rozdílem mezi krátkodobým nájmem a ubytováním je mo¾nost ubytovaného u¾ívat (v pøípadì smlouvy o ubytování) slu¾by, které jsou spojené s ubytováním. Tyto slu¾by nejsou nikde definované, ale obecnì lze mezi nì zaøadit napøíklad poskytování lù¾kovin, úklidu, pokojového servisu aj.
NahoruPosouzení otázky ubytovací slu¾by èi nájmu s ohledem na povinnosti vyplývající z daòových pøedpisù
Právní analýzu posuzující tuto otázku z hlediska daòových pøedpisù a s tím spojených povinností daòových subjektù uèinilo i Generální finanèní øeditelství , které k této otázce uvedlo následující.
NahoruPosouzení dle pøedpisù upravujících DPH
Za ubytovací slu¾by se pova¾ují slu¾by zaøazené do oddílu 55 klasifikace produkce CZ-CPA1, kam patøí zejména mimo jiné:
ubytovací slu¾by v nemovitostech u¾ívaných na èasový úsek (time-share) pro náv¹tìvníky mimo jejich obvyklé bydli¹tì,
ubytovací slu¾by v pokojích nebo ubytovacích jednotkách bez ka¾dodenních ubytovacích su¾eb, napø. v bytech a domech pro dovolenou, bungalovech a chatách, pro osoby mimo jejich bydli¹tì, obvykle poskytované na dny nebo týdny.
Definici nájmu jednoznaènì stanovil Soudní dvùr Evropské unie (dále jen „SDEU”) ve svých rozsudcích. Nájmem se rozumí, ¾e pronajímatel pøevede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo u¾ívat nemovitost zpùsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a právo vylouèit jakoukoli dal¹í osobu z výkonu takového práva (ve smyslu rozsudkù ve vìcech C-326/99 „Goed Wonen”, C-409/98 Mirror Group a dal¹í). Nájem nemovitosti je rovnì¾ obvykle spí¹e pasivní èinností závisející na pouhém plynutí èasu, ani¾ by byla vytváøena významnìj¹í pøidaná hodnota (viz bod 52 ve vìci C-326/99 „Goed Wonen”), a doba nájmu není tudí¾ sama o sobì rozhodujícím znakem umo¾òujícím kvalifikovat smlouvu jako smlouvu o nájmu nemovitosti ve smyslu práva Spoleèenství, tøeba¾e krátká doba ubytování mù¾e být vhodným kritériem pro rozli¹ení mezi ubytovacími slu¾bami a nájmem bytových jednotek (viz body 23 a 24 ve vìci C-346/95 Blasi).
Slu¾by spoèívající v ubytování, které jsou zprostøedkovány prostøednictvím internetových platforem, lze tak na základì charakteru tìchto slu¾eb v zásadì pova¾ovat za ubytovací slu¾by, nikoliv za nájem, nebo» ve vìt¹inì pøípadù naplní definice oddílu 55 klasifikace produkce CZ-CPA a souèasnì nesplní podmínky definice nájmu dle judikatury SDEU.
NahoruPosouzení dle pøedpisù upravujících daò z pøíjmù
I v pøípadì daní z pøíjmù je posouzení otázky, zda se jedná o nájem èi poskytování ubytovacích slu¾eb, zcela klíèové, nebo» zákon o daních z pøíjmù postupuje odli¹nì u pøíjmu z ubytovací slu¾by (§ 7 ZDP) a pøíjmu z nájmu nemovité vìci (§ 9 ZDP).
Zásadní pro posouzení druhu pøíjmu je charakter a èasový úsek poskytovaného „ubytování”, tzn. zda je toto poskytováno relativnì dlouhodobì za úèelem zaji¹tìní bytové potøeby nájemce (jeho domácnosti), nebo je poskytováno pøechodnì pøíp. krátkodobì, tj. za úèelem rekreace, ubytování studentù, sezonních pracovníkù apod. Dále je tøeba hodnotit poskytování slu¾eb ve spojení s ubytováním, kdy charakteristické pro nájem je, ¾e pronajímatel zajistí po dobu nájmu pouze nezbytné slu¾by, kterými jsou dodávky vody, odvádìní odpadních vod vèetnì èi¹tìní jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvìtlení a úklid spoleèných èástí domu, zaji¹tìní pøíjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a èi¹tìní komínù, pøípadnì provoz výtahu. Dal¹í slu¾by, jako je napø. úklid prostor u¾ívaných nájemcem, poskytování lù¾kovin, výmìna lo¾ního prádla nebo toaletních potøeb, institut nájmu obecnì nepøedpokládá a tyto jsou ji¾ nad jeho rámec.
Pokud èinnost subjektù poskytujících ubytování (ubytovací slu¾by) prostøednictvím internetových platforem (napø. Airbnb) naplòuje ve¹keré znaky podnikání podle § 420 NOZ, tj. samostatný výkon výdìleèné èinnosti na vlastní úèet a odpovìdnost ¾ivnostenským nebo obdobným zpùsobem se zámìrem èinit tak soustavnì za úèelem dosa¾ení zisku, pøíjmy z této èinnosti podléhají dani z pøíjmù fyzických osob podle § 7 ZDP jako pøíjmy ze samostatné èinnosti.
NahoruPosouzení povinnosti získat ¾ivnostenské oprávnìní
Ustanovení § 2 zákona è. 455/1991 Sb., ¾ivnostenského zákona, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù (dále jen „¾ivnostenský zákon” nebo „®Z”) definuje ¾ivnost takto: „®ivností je soustavná èinnost provozovaná samostatnì, vlastním jménem, na vlastní odpovìdnost, za úèelem dosa¾ení zisku a za podmínek stanovených tímto zákonem.”
®ivnostenský zákon pak uvádí výèet èinností, které nejsou ¾ivností. Mezi ty pak øadí i pronájem nemovitostí, bytù a nebytových prostor [§ 4 odst. 3 písm. ah) ®Z].
Pokud tedy nìkdo pronajímá vlastní nemovitosti nebo jednotlivé prostory v nich a zároveò k tomuto neposkytuje jiné ne¾ základní slu¾by (bì¾nì spojené s pronájmem – napø. dodávku teplé a studené vody, otop, odvoz odpadu aj.), nespadá tato èinnost pod ¾ivnostenské podnikání a osoba nemusí vlastnit ¾ivnostenské oprávnìní.
V této souvislosti je zapotøebí poukázat na fakt, ¾e „ubytovací slu¾by” jsou jedním z oborù èinností nále¾ících do ¾ivnosti volné.
Podle naøízení vlády è. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých ¾ivností, je obsahovou náplní ubytovacích slu¾eb: Poskytování ubytování ve v¹ech ubytovacích zaøízeních (napøíklad hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou…

References: § 420
 § 2201
 § 2326
 § 420
 § 7
 § 2