Source: https://interpretacje-podatkowe.org/dzialalnosc-gospodarcza/0113-kdipt2-1-4011-359-2018-3-djd
Timestamp: 2018-09-19 18:35:39+00:00

Document:
♦ › Działalność gospodarcza › 0113-KDIPT2-1.4011.359.2018.3.DJD
Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2018 r. (data wpływu 21 czerwca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 sierpnia 2018 r. (data wpływu 20 sierpnia 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej – jest prawidłowe.
W dniu 21 czerwca 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wniosek ten w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) w związku z czym pismem z dnia 1 sierpnia 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.359.2018.1.DJD, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 2 sierpnia 2018 r. (data doręczenia 7 sierpnia 2018 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 13 sierpnia 2018 r. (data wpływu 20 sierpnia 2018 r.), nadanym za pośrednictwem poczty w dniu 13 sierpnia 2018 r.
Firma Wnioskodawcy W..... prowadzi działalność gospodarczą od 1991 r. Pomiędzy Wnioskodawcą a Jego współmałżonką istnieje ustawowa wspólność majątkowa. W latach 2003-2012 małżonkowie zakupili grunty, budynki niemieszkalne oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu, które w latach 2012 – 2013 zostały decyzjami przekształcone w prawo własności. W aktach notarialnych dokumentujących ich zakup wprowadzono zapis, że kupno następuje w związku i na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Jeden akt notarialny nie zawiera wyżej wymienionego zapisu. Nabyte nieruchomości Wnioskodawca wprowadził do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych swojej działalności gospodarczej. Przedmiotowe nieruchomości będą sprzedane firmie M.... Sp. z o.o. Na transakcje potwierdzające sprzedaż zostaną sporządzone umowy kupna-sprzedaży w formie aktów notarialnych, do których będą wystawione faktury sprzedaży z zastosowaniem stawki podatku VAT w wysokości 23%. Na zakup wyżej wymienionych nieruchomości nabywca wpłacił zaliczki, które nie stanowią 100% ceny sprzedaży. Na okoliczność wpłaty zaliczki firma Wnioskodawcy wystawiła faktury sprzedaży ze stawką podatku VAT 23%. Wartość tych zaliczek zostanie rozliczona w fakturach końcowych, wystawionych do aktów notarialnych.
W piśmie z dnia 13 sierpnia 2018 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że zakres pozarolniczej działalności gospodarczej jest określony w ramach wpisu do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej i głównym zakresem tej działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi – PKD 68.20.Z. Dokumentacja podatkowa prowadzona dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych to księgi handlowe.
Prawo wieczystego użytkowania gruntu, grunty i nieruchomości związane z tymi gruntami były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w celach inwestycyjnych, najmu. Żona Wnioskodawcy nie wykorzystywała przedmiotowych nieruchomości w działalności gospodarczej prowadzonej od 19 lutego 2007 r. do 3 grudnia 2014 r.
Przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca wprowadził do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych:
działka 5203/118 – niezabudowana, prawo użytkowania wieczystego, wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w dniu 29 grudnia 2004 r., KŚT-0;
działka 5117/118 – prawo wieczystego użytkowania gruntu, wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w dniu 29 grudnia 2004 r., i amortyzowana wg KŚT-0. Została podzielona na działki:
5484 - wydzieloną pod drogę publiczną,
5485 - sprzedaną w roku 2010,
5486/118 - na którą składa się prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością budynków garaży, z wyodrębnioną wartością dla budynków i prawa wieczystego użytkowania, wyodrębnione budynki garaży działki 5117/118 (w ramach działki 5486/118) - wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, amortyzowane wg KŚT-0 od dnia 29 grudnia 2004 r.;
działka 5635/143 – niezabudowana, wprowadzono do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w dniu 15 lipca 2011 r., nieamortyzowana, KŚT-0;
działka 3611/117 – niezabudowana, wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w dniu 7 grudnia 2009 r., nieamortyzowana, KŚT-0;
działka 5601/141 – niezabudowana, wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w dniu 3 września 2008 r., nieamortyzowana, KŚT-0.
Decyzjami Prezydenta Miasta R... z dnia 13 listopada 2012 r., działka 5486/118 oraz działka 5203/118 - prawo użytkowania wieczystego zostały przekształcone w prawo własności nieruchomości. Wprowadzono je do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie amortyzowano.
Ponadto w ramach działek 5203/118 i 5486/118 dokonano nakładów inwestycyjnych związanych z budową parkingu. Wprowadzono je do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w dniu 4 listopada 2006 r., i amortyzowano wg KŚT-2. Nakładów inwestycyjnych związanych z budową parkingu dokonano również w ramach działki 3611/117, którą wprowadzono do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w dniu 31 lipca 2016 r., i amortyzowano wg KŚT-2.
Wnioskodawca wskazał, że sprzedaż wyżej wskazanych nieruchomości nastąpiła w dniu 25 czerwca 2018 r. Faktura potwierdzająca sprzedaż została wystawiona w dniu 25 czerwca 2018 r., z datą dostawy 22 czerwca 2018 r. Sprzedaż została dokonana w ramach jednego aktu notarialnego z dnia 22 czerwca 2018 r.
Wpłaty zaliczek w związku ze sprzedażą nieruchomości dokonano:
w dniu 10 kwietnia 2018 r., na podstawie faktury wystawionej w dniu 18 kwietnia 2018 r., data dostawy 10 kwietnia 2018 r.,
w dniu 18 kwietnia 2018 r., na podstawie faktury wystawionej w dniu 19 kwietnia 2018 r., data dostawy 18 kwietnia 2018 r.,
w dniu 2 maja 2018 r., na podstawie faktury wystawionej w dniu 7 maja 2018 r., data dostawy 2 maja 2018 r.,
w dniu 29 maja 2018 r., na podstawie faktury wystawionej w dniu 30 maja 2018 r., data dostawy 29 maja 2018 r.
Faktury te były/są zaewidencjonowane w prowadzonych księgach.
Ponadto Wnioskodawca wskazał, że firmę M... Sp. z o.o., jako nabywcę nieruchomości, łączą z Wnioskodawcą powiązania biznesowe oraz rodzinne. Wnioskodawca i Jego małżonka posiadają udziały w M.... Sp. z o.o. Wnioskodawca od 2000 r. do 2015 r. posiadał 90 udziałów, od 23 lutego 2015 r. - 19 udziałów, natomiast od 10 lutego 2016 r. posiada 9 udziałów.
Żona Wnioskodawcy od 23 lutego 2015 r. posiada 71 udziałów, zakupionych od Wnioskodawcy, a od 10 lutego 2016 r. - dodatkowe 10 udziałów, również zakupionych od męża (razem 81 udziałów). Ponadto posiada od 11 kwietnia 2016 r. dodatkowe 10 udziałów zakupionych od E... Sp. z o.o. (razem 91 udziałów).
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (w tym pytanie Nr 1 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):
Czy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła przychód z działalności gospodarczej firmy Wnioskodawcy?
Czy przy tych czynnościach nabywca korzystać będzie ze zwolnienia od uiszczenia podatku PCC?
Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest zagadnienie zawarte w pytaniu Nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie zagadnienia zawartego w pytaniu Nr 2, dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych, wydano odrębne rozstrzygnięcie.
Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, kwoty uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości będą stanowiły przychód z działalności gospodarczej firmy Wnioskodawcy w świetle art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż wskazane nieruchomości były środkami trwałymi ujętymi w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a także były wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest:
–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 cyt. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 tej ustawy mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy stanowi natomiast, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
składniki majątku, wymienione w ust. 1, niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na podstawie umowy określonej w art. 23a pkt 1, zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych składników – jeżeli zgodnie z przepisami rozdziału 4a odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający – zwane także środkami trwałymi.
Natomiast amortyzacji nie podlegają:
składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tę działalność – zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi (art. 22c ww. ustawy).
W myśl art. 22g ust. 11 ww. ustawy, w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.
Wskazać należy, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką na zasadach wspólności majątkowej nabył w latach 2003-2012 grunty, budynki niemieszkalne oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu, które w latach 2012-2013 zostały przekształcone w prawo własności. W aktach notarialnych dokumentujących ich zakup wprowadzono zapis, że kupno następuje w związku i na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nabyte nieruchomości Wnioskodawca wprowadził do ewidencji środków trwałych swojej działalności gospodarczej. Prawo wieczystego użytkowania gruntu, grunty i nieruchomości związane z tymi gruntami były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w celach inwestycyjnych, najmu. Żona Wnioskodawcy nie wykorzystywała przedmiotowych nieruchomości w działalności gospodarczej. Przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca sprzedał w dniu 22 czerwca 2018 r. Na poczet zakupu nabywca zapłacił Wnioskodawcy zaliczki, a firma Wnioskodawcy wystawiła faktury zaliczkowe sprzedaży, które zostały zaewidencjonowane w prowadzonych księgach. Transakcje sprzedaży potwierdzono aktem notarialnym, do którego wystawiono fakturę sprzedaży.
W świetle art. 43 § 1 ww. Kodeksu, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego. Tym samym, nabywając wspólnie z żoną nieruchomość Wnioskodawca stał się jej współwłaścicielem, a więc nabył udział w każdym metrze kwadratowym całej nieruchomości wspólnej, a więc w każdym metrze budynków i w każdym metrze kwadratowym gruntu. Nie można więc w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej wyodrębnić części należącej do żony i części należącej do męża, bowiem nieruchomość ta jest niepodzielnie własnością męża, jak i żony.
Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego stwierdzić należy, że odpłatne zbycie składników majątkowych stanowiących przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanych w całości w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, małżonka, który faktycznie przedmiotowe składniki wykorzystywał do celów prowadzonej działalności gospodarczej.
Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że skoro wskazane we wniosku nieruchomości należące do Wnioskodawcy i Jego żony były wykorzystywane wyłącznie w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, to kwoty uzyskane ze sprzedaży tych nieruchomości stanowią w całości podlegające opodatkowaniu przychody Wnioskodawcy z pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec tego, powyższe przychody należy opodatkować, zgodnie z wybraną formą opodatkowania działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.
Z uwagi na to, że wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. zakresie, został złożony tylko przez Wnioskodawcę, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla małżonki Wnioskodawcy.
Końcowo należy zaznaczyć, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnić od stanu, który wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.
0113-KDIPT2-1.4011.359.2018.3.DJD
0115-KDIT1-1.4012.468.2018.1.BS | Interpretacja indywidualna
0111-KDIB1-3.4010.262.2018.1.PC | Interpretacja indywidualna
0114-KDIP1-2.4012.325.2018.1.IG | Interpretacja indywidualna
IPPB2/415-903/13/18-1/S/MM | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 13
 art. 169
 art. 14
 art. 14
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 10

Art. 14
 art. 19
 art. 23
 art. 22
 art. 14
 art. 43
 art. 14