Source: http://www.administrator24.info/artykul/id356,zmiana-zarzadcy-we-wspolnocie-mieszkaniowej
Timestamp: 2020-08-07 15:59:32+00:00

Document:
Zmiana zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Janusz Gdański	| Administrator 6/2009 | 01.06.2009 | 6
W myśl art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.
Kluczowe znaczenie ma tutaj słowo „umowa", które oznacza, że wszyscy członkowie wspólnoty muszą ją zaakceptować.
Relacje pomiędzy wspólnotą a zarządcą mogą być różnie określone. Umowa powinna to wyraźnie i szczegółowo precyzować. Pamiętać należy, że zgodnie z art. 18 ust. 3 wspólnota może zasady zarządzania uregulować inaczej, niż wynikałoby to z zapisów ustawy o własności lokali - w szczególności „mała" wspólnota może przyjąć zasady stosowane w wspólnotach „dużych" i odwrotnie - „duża" wspólnota może postanowić, że do zarządu nieruchomością wspólną będą stosowane zasady wynikające z kodeksu cywilnego, czyli te, które obowiązują w „małych" wspólnotach (Czytaj więcej na ten temat).
„Duża" wspólnota, powierzając zarządzanie osobie fizycznej lub prawnej, musi ją upoważnić co najmniej do samodzielnego podejmowania decyzji wchodzących w zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wynika to z oczywistego stwierdzenia - ktoś, kto nie będzie posiadał żadnych uprawnień decyzyjnych na pewno nie może być nazywany zarządcą.
Powierzenie przez wspólnotę zarządzania nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie podmiotowi skutkuje więc brakiem możliwości wyboru zarządu, o którym mowa w art. 20 ust. 1. Jest to czytelny wniosek z treści art. 22 ust. 1.
Zgodnie z art. 18 ust. 2a, zmiana sposobu zarządu, określonego w umowie zawartej na podstawie art. 18 ust. 1, wymaga uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza. Nie jest więc konieczna umowa - wystarczy uchwała. Pojawia się jednak problem - czy w „małej" wspólnocie musi ona być podjęta jednomyślnie? Jeśli „mała" wspólnota zdecydowała w umowie, że przyjmie sposób zarządu nieruchomością wspólną właściwy dla wspólnot „dużych", to oczywiście - nie.
Kłopot mógłby być jedynie wówczas, gdyby w umowie zapisano, że każdorazowa zmiana sposobu zarządu wymaga jednomyślności wszystkich członków wspólnoty. Trudno jednak założyć, że jakakolwiek wspólnota na taki zapis zdecydowałaby się. Problem jest więc abstrakcyjny i jego analizowanie jest niecelowe.
Pojawiają się natomiast wątpliwości dotyczące zmiany osoby (fizycznej lub prawnej), której zarządzanie nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 bez zmiany sposobu zarządzania. Wydaje się, że powinna wystarczyć „zwykła" uchwała wspólnoty. Jest jednak pewien problem. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21.01.2009 r. (sygn. akt III CZP 129/08) znajduje się zdanie: Zmiana osoby zarządcy nie jest co prawda zmianą sposobu zarządu, biorąc jednak pod uwagę fakt, że podmiot zarządzający podlega wpisowi do księgi wieczystej w dziale III, trzeba uznać, że wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza i w tym wypadku znajduje zastosowanie art. 18 ust. 2a. A więc, pomimo że z treści art. 18 nie wynika wprost, że zmiana zarządcy bez zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga obecności notariusza na zebraniu, to w świetle powyższego stwierdzenia jest ona konieczna.
Niemal powszechnie „duże" wspólnoty wybierają jedno lub wieloosobowe zarządy, a następnie podejmują uchwały o wyborze zarządcy. Taka praktyka jest błędna. Wybór zarządu wyklucza przecież możliwość powierzenia przez wspólnotę zarządzania nieruchomością wspólną jakiejkolwiek osobie fizycznej lub prawnej (bo nie miałaby ona żadnych uprawnień decyzyjnych, czyli nie byłaby „zarządcą"), więc podmiot wybrany mógłby być jedynie administratorem, zobligowanym do wykonywania poleceń wydawanych przez zarząd. A skoro tak, to administratora wybiera samodzielnie zarząd i wspólnota nie ma prawa, aby ingerować w jego suwerenną decyzję. Pogląd ten znajduje potwierdzenie m.in. w uzasadnieniu wyżej przywołanego wyroku Sądu Najwyższego.
Jeśli więc „duża" wspólnota nie skorzysta z zapisów art. 18 i nie powierzy zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej, to musi wybrać jedno lub wieloosobowy zarząd (art. 20 ust. 1). Jeśli ten zarząd zechce samodzielnie wykonywać wszelkie czynności konieczne dla prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną (prace porządkowe i remontowo-konserwacyjne, rozliczenia finansowe, etc.), to ma do tego prawo. Gdyby jednak chciał skorzystać z usług osób trzecich, to może sam o tym zdecydować.
Podmiot, z którym zawrze umowę, nie powinien jednak być nazywany „zarządcą", a jedynie „administratorem". W gestii wspólnoty pozostanie jedynie określenie wysokości jego wynagrodzenia. Oczywiście zarząd ponosi wszelkie konsekwencje swojego wyboru, w szczególności może nie otrzymać absolutorium (art. 30 ust. 2 pkt 3) lub zostać odwołany, do czego ustawodawca dał prawo wspólnocie w art. 20 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Janusz Gdański (lic. nr 171)
Artykuł pochodzi z: miesięcznika Administrator 6/2009 Zobacz spis treści ≫
powołanie zarządcy |
zakres zarządu |
amber | 10.12.2010, 05:13
Odnośnie cytowanego to przez Pan wyroku SN 129/08 nie zgodzę się, że potwierdza on, że zmiana administratora należy do zadań zwykłego zarządu i nie wymaga podjęcia stosownej uchwały. Nigdzie w tym wyroku takiego stwierdzenia nie znalazłem. Proszę Panie Januszu to sprecyzować w którym miejscu.
A co jeżeli mieszkańcy mimo wszystko podejmą taką uchwałę ponieważ dotychczas tak czyniło większość wspólnot czy one są nieważne? Czy właściciele nie mają prawa do takiej decyzji?
Slawek | 14.04.2011, 19:18
też sie nie zgodzę z Autorem artykulu, gdyż wpis sposobu zarzadu nieruchomością do ksiegi wieczystej jest roszczeniem umieszczanym w dziale III księgi zgodnie z art 16 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotek, a odnoszący sie do dokumentów które są podstawą wpisu roszczeń art 32 ust 2 mowi iż do wpisu roszczenia wystarczy dokument obejmujący zgodę na wpis roszczenia. I jeszcze art 31 ukwih wpis moze byc dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym jeżeli przepisy szczegolne nie przewiduja innej formy dokumentu. Przepis szczegolny art 23 nic nie mowi ze uchwaly maja byc podejmowane z notarialnie poswiadczonym podpisem, a wlasnie w taki sposob wymiera sie nowego zarzadce w drodze podjecia uchwaly. No chyba, że wspolnota chce zmienic SPOSÓB zarzadu a nie tylko osobe (prawną bądz fizyczną) Zarzadcy wtedy przepis art 18 ust 2a i akt notarialny.
brano | 22.10.2014, 14:39
To powinno być dużo łatwiejsze - u nas przez kilka lat panował zarządca, który był dramatyczny, absolutnie nie dało się o cokolwiek dogadać, to była jakaś masakra. Później był Status i dalej jest. Tylko dlaczego musieliśmy się tyle męczyć z ludźmi którzy nie robili nic, poza braniem kasy?
Janusz Gdański | 24.11.2014, 14:32
Odnośnie cytowanego to przez Pan wyroku SN 129/08 nie zgodzę się, że potwierdza on, że zmiana administratora należy do zadań zwykłego zarządu i nie wymaga podjęcia stosownej uchwały. Nigdzie w tym wyroku takiego stwierdzenia nie znalazłem. Proszę Panie Januszu to sprecyzować w którym miejscu
Otóż - w uzasadnieniu na str. 4/5 jest zdanie: "Wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną może być powierzone przez zarząd wspólnoty osobie trzeciej na podstawie samodzielnego stosunku umownego i dotyczyć administrowania rzeczą wspólną, a w tym zakresie jedynie czynności zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 u.w.l.". O.k.?
brano | 31.12.2014, 12:37
Przepisy na które się Pan powołuje powinny być tutaj wykładnią i z tym się zdecydowanie zgadzam. A generalnie w dalszym ciągu to mieszkańcy zapominają o tym, jaka jest rola zarządców, jakie znaczenie ma ich praca i jak wiele kwestii zależy od ich umiejętności. W dalszym ciągu wielu stawia na firmy bez doświadczenia.
kalkonik | 22.01.2015, 14:31
Sprawa jest bardzo zawiła, ale do rozwiązania. Wiem ile sami walczyliśmy o zmianę zarządcy, który stał w miejscu, a raczej siedział, bo nie robili absolutnie nic. Można powiedzieć, że cel zrealizowaliśmy. Weryfikujcie kogo zatrudniacie, zarządca nie może być przypadkowy.

References: art. 18
 art. 18
 art. 20
 art. 22
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 20
 art. 22