Source: https://www.adil48.org/linformation-logement-en-lozere/prevention-des-impayes-de-loyers/vous-etes-proprietaire/vous-etes-proprietaire/
Timestamp: 2018-02-23 06:16:25+00:00

Document:
Vous êtes propriétaire - ADIL 48
Comment se garantir du risque d'impayé de loyer? Que faire en cas d'impayés?
Les précautions à prendre au moment de la signature du bail
Pièces justificatives demandées au candidat locataire et à sa caution
(ALUR : art. 6, I, 11° / loi du 6.7.89 : art. 22-2)
Auparavant, la loi énumérait les pièces qui ne pouvaient pas être demandées aux candidats locataires. La loi ALUR inverse ce principe : une liste des pièces justificatives pouvant être exigées au candidat à la location et à sa caution sera définie par décret.
En outre, le bailleur ne peut faire de la co-signature d’un ascendant ou descendant une condition de la formation du contrat de bail.
Le bailleur qui contreviendrait à ce dispositif est passible d’une amende administrative prononcée par le préfet (au maximum, 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale). L'amende est proportionnée à la gravité des faits constatés et elle ne peut être prononcée plus d’un an après la constatation des faits.
Prendre des garanties en cas d'impayés (assurance ou cautionnement)
Vous pouvez souscrire à une assurance loyer impayé :
Soit en demandant la Garantie universelle des risques locatifs, dite GRL, auprès d’un assureur qui a adhéré au dispositif mis en place par l’Etat et Action logement ;
Soit en vous adressant à l’assureur de votre choix (selon les conditions qu’il vous proposera), ou, le cas échéant, à l’administrateur de biens qui gère votre logement.
Vous pouvez demander un cautionnement :
La caution d’un tiers (un parent généralement) qui se substituera au locataire en cas de difficulté. La personne qui se porte caution s’engage au moment de la signature du bail. L'acte de cautionnement est strictement réglementé, un certain formalisme doit être respecté sous peine de nullité de l'acte.
Attention ! sauf en cas de location à un étudiant ou à un apprenti, la caution d’un tiers ne peut plus être exigée si le bailleur personne physique (ou SCI familiale) a souscrit une assurance contre les impayés de loyer (loi du 25.3.09 et du 24.11.09).
Nouveauté loi ALUR
Cautionnement (ALUR : art. 6, I, 10° / loi du 6.7.89 : art. 22-1)
La loi ALUR étend l'interdiction du cumul "cautionnement + assurance loyers impayés" à " toute forme de garantie " (dépôt de garantie mis à part). La sanction de cette interdiction est précisée : le cautionnement pris en méconnaissance de ce dispositif est réputé nul.
Si le bailleur bénéficie d’un cautionnement, il ne peut bénéficier de la GUL, sauf dans le cas de locataires étudiants ou apprentis où le cumul de la GUL et du cautionnement est possible (ALUR : art. 23 / loi du 6.7.89 : art. 24-2, I, B, 1°).
Lorsque le locataire est étudiant ou apprenti et que le bailleur bénéficie d’un cautionnement et de la GUL, la loi prévoit que l’engagement de la caution s’étend aux aides versées au bailleur en application de la GUL ; cette extension permet à l’Agence de la garantie universelle d’exercer un recours subrogatoire à l’encontre de la caution (ALUR : art. 23 / loi du 6.7.89 : art. 24-2, I, E).

References: art. 6
 art. 22
 art. 6
 art. 22
 art. 23
 art. 24
 art. 23
 art. 24