Source: https://elderecho.com/la-venta-elementos-comunes-la-comunidad-requisitos-inscripcion-registral
Timestamp: 2018-10-19 03:48:32+00:00

Document:
La venta de elementos comunes por la comunidad y requisitos para su inscripción registral - El Derecho
Tribuna 01-08-2018 Madrid
2.- Condiciones para la inscripción registral de la venta de un elemento común de la comunidad de propietarios. Resolución de la DGRN de 21 de Febrero de 2018 -EDD 2018/12663-
4.- Dirección General de los Registros y del Notariado, Resolución de 17 de Enero de 2018 -EDD 2018/1480-
Es sabido que las comunidades de propietarios son una entidad sin personalidad jurídica propia, lo que determina que no pueda poseer bienes por sí misma, y aunque la ley confiere a las comunidades de propietarios cierta legitimación para actuar ante los tribunales, ello es en determinadas condiciones y con determinado requisitos previstos en la LPH -EDL 1960/55-. Esta carencia de la personalidad jurídica de las comunidades lo que hace es que les dificulta la adquisición y venta de bienes, pero no se lo impide. La clave está en que al no tener esta personalidad jurídica, como sí la tendría si les asimilaran ex lege a las personas jurídicas, es que no pueden por sí mismas vender sus elementos comunes recogidos como tales en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Pero ello no impide que esta venta, al igual que una compra, pueda llevarse a cabo por los comuneros, pero por todos y cada uno de ellos que es la forma que propone la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Y así, la jurisprudencia (entre otras, AP de Barcelona 14-10-2008 -EDJ 2008/264220-) ha señalado que aunque algún sector de la doctrina ha afirmado que la comunidad de propietarios es un sujeto de derecho, en tanto en cuanto actúe dentro del campo del derecho que le es propio o que, al menos, constituye un ente con una subjetividad limitada o parcial. Es lo cierto, sin embargo, que tales posturas chocan con la intención del legislador, como se pone de manifiesto en el discurso del profesor Batlle en defensa del dictamen de la Comisión de Justicia sobre el proyecto de ley de propiedad horizontal que quedó finalmente aprobado y en el que se especifican las razones del rechazo a la enmienda núm.13 al proyecto, que proponía el reconocimiento de la comunidad como persona jurídica, y que se resumen en la idea de que dicho reconocimiento extrema la nota de personalidad jurídica, que en punto a su actuación ya está suficientemente afirmada, habiendo señalado el citado profesor en su discurso, y transcribimos el pasaje por cuanto de clarificador hace al caso, "Y en cuanto a la propuesta de atribuir personalidad jurídica a las juntas de propietarios, pareció un principio demasiado radical. La ley reconoce a los individuos, y no al grupo, el goce y disposición de las cosas, y que el presidente represente al conjunto de propietarios para ejercitar los derechos o cumplir las obligaciones comunes, no es afirmar la existencia de una persona jurídica; los actos del presidente, en la esfera de su poder, afectan a todos y cada uno de los propietarios, pero subrayamos que no hay derechos atribuidos a un organismo superior e independiente".Confirmando la falta de personalidad de las comunidades de propietarios la Ley de Enjuiciamiento Civil que se refiere a ellas, sin citarlas expresamente, en el art.6 -EDL 2000/77463- al establecer que: "Podrán ser parte en los procesos civiles:... 5º Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte". Pero que las comunidades puedan ser parte en los procesos, que lo son por medio de sus presidentes, no significa que ellas mismas sean las que pueden llevar actos de disposición de venta y enajenación, sino a través de sus comuneros. Y para ello veamos cómo se ha pronunciado la Dirección General de los Registros y del Notariado cuando ante un Registro se ha llevado la opción de inscribir la venta.
Aunque ya se habían dictado algunas resoluciones sobre esta cuestión, finalmente la DGRN en resolución de 21 de febrero de 2018 -EDD 2018/12663- se resuelve sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad de la venta de uno de estos elementos -una vivienda con trastero anejo- y la necesidad de consentimiento individual de todos los propietarios para proceder a su inscripción, circunstancia que se da con frecuencia en las comunidades, y que en estos casos no se sabe si se puede hacer, y si se puede llevar a cabo, y cómo hacerlo, ya que se da en ocasiones esta posibilidad de tener que vender un elemento común, que pueden ser trasteros, o plazas de garaje que pertenecen a la comunidad y que la junta decide venderlo a comunero o a tercero. ¿Se puede hacer aunque la comunidad no tenga personalidad jurídica? Es la pregunta que se suele hacer la comunidad en estos casos.
La DGRN recuerda que el art.4 LPH -EDL 1960/55- señala que: «La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Solo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios».
En consecuencia, la DGRN recuerda que la resolución de DGRN de 20 de diciembre de 1973 -EDD 1973/540-, ya señaló que “es lícito el pacto en virtud del cual se atribuye a un elemento privativo integrante del régimen de propiedad horizontal un destino que, por estar dirigido al beneficio o utilidad común de los propietarios, excepciona el régimen ordinario del dominio (art.400 CC -EDL 1889/1-), como una más de las especialidades y limitaciones propias de dicho régimen.
Con más precisión, la resolución de 4 de octubre de 2013 -EDD 2013/201804- establece que: «El art.4 LPH -EDL 1960/55- para negar la procedencia de la acción de división, se refiere a la pro indivisión sobre un piso o local determinado que haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.”
Apunta la DGRN que existen alteraciones del régimen de propiedad horizontal que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes (por todas, resolución de 17 de enero de 2018 -EDD 2018/1480-), el cual habrá de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad.
El elemento privativo al que se refiere la presente ha sido configurado por acuerdo expreso de la junta general de la comunidad como elemento procomunal sujetándolo al régimen jurídico del art.4 LPH -EDL 1960/55- y al régimen general del proindiviso con las especialidades derivadas de su especial regulación (art.392, segundo párrafo, CC -EDL 1889/1-).
En definitiva, lo relevante es la configuración que resulta del Registro y las consecuencias jurídicas que de ello se derivan. Y estas no pueden ser otras que la necesaria concurrencia del consentimiento individual de quienes aparecen en la inscripción como titulares del dominio para proceder a la práctica del asiento de transferencia solicitado, de conformidad con las reglas del CC para los actos de disposición sobre bienes en condominio (art.397 -EDL 1889/1-).
El problema se podría dar para el caso de que se hubiera aprobado la venta por unanimidad, y que más tarde un comunero no quisiera acudir al Registro para llevar a cabo el acto del consentimiento expreso. Sabemos que los acuerdos por unanimidad se adoptan por el voto favorable de todos los presentes, con la salvedad de que si hubiera alguna abstención no se tendría por aprobada la venta, porque es sabido que desde la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- la abstención de un comunero impide la unanimidad. Pero, además, cualquiera de los ausentes podría oponerse en el plazo de los 30 días concedidos para la adopción final del acuerdo. Pero el problema podría surgir si cualquiera de los comuneros ausentes, o presentes, se arrepintiera más tarde del acto de la venta, lo que impediría no la misma, sino su inscripción registral, originando un problema importante, ya que una cosa es la adopción del acuerdo de la venta, y otra la inscripción de ese acuerdo de venta en el registro, lo que podría conllevar que el adquirente del bien elemento común ejercitara una acción judicial contra la comunidad, o bien, previamente, instara la resolución de la venta al no poder inscribir la adquisición por falta del “consentimiento expreso” de un comunero que “ha cambiado de opinión”. El juez no podría sustituir esta voluntad del comunero para proceder a la inscripción, pero sí anular la compraventa realizada por no poder inscribirse en el registro de la propiedad, y anudar a esta resolución la obligación de la comunidad de indemnizarle los daños y perjuicios causados por la imposibilidad de la ejecución registral.
Así, por ejemplo, señala la AP León 29 julio 2013, -EDJ 2013/154265- que es jurisprudencia reiterada, que cualquier elemento del edificio cuya propiedad privativa no venga declarada en el título constitutivo es un elemento común del edificio, siendo ejemplo de dicho criterio el TS 5 de septiembre de 2011 -EDJ 2011/204889-.
No obstante, dentro de la categoría de los elementos comunes hay que distinguir los que son "comunes de uso privativo", pues según reiterada jurisprudencia, tal distinción afecta al régimen jurídico de los distintos elementos. Así, el TS de 30 de marzo de 2007 -EDJ 2007/19752- establece que "ha señalado esta sala que, dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, admitiéndose que estos últimos, entre los que se encuentran las terrazas comunitarias, pueden ser, por esta razón, "desafectados" de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto.
Un mes antes de la antes citada resolución de la DGRN esta institución dictó la resolución de fecha 17 de Enero de 2018 -EDD 2018/1480-, donde se elabora un interesante análisis, que aquí también debemos destacar, sobre las especiales características del régimen de propiedad horizontal y de la titularidad de un comunero sobre su inmueble y cómo opera la cotitularidad sobre los elementos comunes. Así, esta cotitularidad sobre los mismos le lleva en la resolución antes citada de fecha 21 de febrero de 2018 -EDD 2018/12663- a exigir su consentimiento expreso para enajenar un elemento común.
La participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. art.3 LPH -EDL 1960/55- y art.396 CC -EDL 1889/1-).
1.- Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (art.3.párrafo segundo LPH -EDL 1960/55-); y,
2.- Por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (art.396, párrafo segundo, CC -EDL 1889/1-).
La Ley sobre propiedad horizontal -EDL 1960/55- ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la resolución 15 de junio de 1973 -EDD 1973/540-).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. arts.14 y 17 LPH -EDL 1960/55-).
Ahora bien, el interés de esta resolución de la DGRN -EDD 2018/1480-, además de lo expuesto, radica en que se centra en los acuerdos que exigen unanimidad y que son los que suponen modificación del título constitutivo. Por eso, destaca que “tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en el art.17.6 LPH -EDL 1960/55-, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite el art.17.8; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero del art.17.7 LPH, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. sentencia de 13 de marzo de 2003- -EDJ 2003/4250-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los arts.10 y 17).”
Continúa la DGRN en esta resolución -EDD 2018/1480- señalando que “Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal -EDL 1960/55-, la última por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -EDL 2013/104919-, que precisamente dio nueva redacción al art.17 LPH, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.”
En estos casos, ahora se entiende que son obras obligatorias para facilitar la rehabilitación y mantenimiento de edificios, pero en los casos en los que se pretenda modificar el título constitutivo o los estatutos el legislador quiso mantener la unanimidad, lo que nos lleva a que sea el quórum para enajenar el elemento común. En cualquier caso, aunque el legislador hubiera fijado que sería preciso 3/5, por ejemplo, la resolución de la DGRN 21 de febrero de 2018 -EDD 2018/12663- nos llevaría a una imposibilidad de que si un disidente se opone a la venta pudiera vetarla no acudiendo al registro a la firma correspondiente. Pero la diferencia que ahora apreciamos radica en que si el quórum para la venta de un elemento común estuviera tasado en 3/5 en la LPH -EDL 1960/55- la oposición de un comunero a firmar en el registro cuando ya hubiera votado en contra no daría lugar a que la comunidad le reclamara daños y perjuicios en los casos de ruptura de la venta, ya que fue coherente el comunero con sus actos: votó en contra y luego se negó a firmar en coherencia con su actitud en la junta.
Sobre este tema trata el TS, 8 marzo 2017 -EDJ 2017/15367- señalando que: “el derecho de cada propietario integrante de la comunidad a percibir la parte proporcional de la indemnización recibida por ésta nace en el momento en que la propia comunidad decide realizar tal distribución, pues bien podría haber quedado la cantidad total en beneficio común, sin distribución alguna, para atender las obligaciones propias de la comunidad que finalmente han de satisfacer sus miembros, supuesto en que quedaría sin sentido la reclamación de los demandantes.”
Con ello, el TS viene a señalar que sería la junta de propietarios la que determinara si se distribuye el importe cobrado de la venta del elemento común entre todos los copropietarios o se deja en la cuenta corriente de la comunidad para pagar futuras derramas de la comunidad, lo que debería aprobarse por mayoría simple. En este tema podría darse el caso de que, tras la antes citada resolución de la DGRN de 21 febrero 2018 -EDD 2018/12663- supeditara su voto a favor de la venta a la distribución del importe, actuación que, en primer lugar, sería inválida, ya que no pueden admitirse los votos supeditados o condicionados a una actuación posterior. Pero al mismo tiempo podría ocurrir que este comunero que desea cobrar su parte de la venta del elemento común se negara luego a aceptar su consentimiento expreso en el registro de la propiedad, lo que daría lugar a que la venta podría haberse aceptado por unanimidad, pero que tuviera posteriores problemas de ejecución registral conforme antes hemos comprobado. La venta se habría realizado, pero faltaría su inscripción registral, que no perfecciona la venta, sino que permite al titular tener la protección del registro de la propiedad, lo que en todo caso podría dar lugar a que el comprador instara la resolución del acuerdo por falta de la posibilidad de ese acceso registral.
También será conveniente advertir en estos casos de venta de elemento común que las venta de inmuebles particulares coincidiendo con estas ventas de elementos comunes no darán a los que eran propietarios al momento de adoptarse la decisión de venta, pero no lo son al momento de la ejecución de la misma, por ejemplo, en el caso de que se acuerde repartir entre los comuneros el importe de la venta, que ese importe lo será para el adquirente del inmueble, es decir, para quien sea propietario al momento de la distribución, ya que así lo declara esta sentencia del TS 8 de marzo de 2017 -EDJ 2017/15367-.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de junio de 2018.

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