Source: https://huurgeschil.nl/category/huurrecht-mkb-bedrijfsruimte/
Timestamp: 2020-06-06 16:49:57+00:00

Document:
Huurrecht (MKB) Bedrijfsruimte Archieven · Huurgeschil.nl
Categorie: Huurrecht (MKB) Bedrijfsruimte
Huurgeschil.nl > Huurrecht (MKB) Bedrijfsruimte
Bijgewerkt 28 februari 2020. Het is van belang voor de 7:303 BW-procedure dat er een rapport van een gezamenlijk benoemde deskundige in het geding wordt gebracht. Dit werd bevestigd in het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 24 december 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:11177). Voor de ontvankelijkheid is het niet van belang dat het rapport voldoet aan de criteria van artikel 7:303 BW.
Rechtsverwerking vordering huur en/of indexering
Algemeen wordt aangenomen dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking, tenzij daarvan sprake is door de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89). In de uitspraak van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 2006 LJN: AY9599, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , C200401747 is bepaald dat er sprake was van rechtswerking van de gevorderde huurverhoging en indexering over 1998 tot en met 2003 vanwege de volgende omstandigheden:
de verhuurder heeft gedurende het gehele tijdvak waarin hij verhuurder was (van 1 januari 1997 tot 1 oktober 2003) steeds zonder protest huurbetalingen geaccepteerd die waren berekend op grond van de aanvangshuur, met inhouding van de kosten van nutsleveranties met betrekking tot de bovenwoning alsmede kosten van door huurder verricht (groot) onderhoud;
de verhuurder heeft gedurende dit tijdvak nimmer huurprijsindexering aangezegd;
bij brief van 9 januari 2002 heeft de verhuurder een huurprijsverhoging met NLG 10.000,- per jaar aangezegd maar daartoe geen beroep gedaan op de contractuele huurindexering;
bij brief van 26 maart 2003 heeft (de adviseur van) de huurder deze huurprijsverhoging afgewezen; de huurder is de aanvangshuur blijven betalen;
de verhuurder heeft niet op deze brief gereageerd;
in het tijdvak van 2001 tot en met 2003 heeft de huurder verschillende brieven verzonden waarin het bedrag van het (telkens) op de huurtermijnen in te houden voorschot werd toegelicht;
de verhuurder heeft niet op deze brieven gereageerd;
de verhuurder heeft bij brief van 24 december 2003 voor het eerst aangemaand tot betaling van een (met ingang van 1 januari 1998) geïndexeerde huurprijs en heeft bij die brief voor het eerst verzocht tot een eindafrekening te komen van de door huurder verrekende kosten van nutsleveranties en groot onderhoud.
Het hof is in deze uitspraak in rechtsoverweging 4.7 van oordeel dat de verhuurder op grond van deze feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien bij de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de aanvangshuurprijs in elk geval tot 1 januari 2004 niet werd geïndexeerd. “Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het daarom onaanvaardbaar dat de verhuurder achteraf betaling vordert van huurprijsverhogingen berekend op basis van de contractuele indexering met ingang van 1 januari 1998. Los van de verjaringstermijnen kon de verhuurder dus naar zijn centen fluiten.
Een ander voorbeeld van rechtsverwerking werd besproken in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch 23 augustus 2011 LJN: BT1742, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.062.863 . In deze zaak had een huurder bijna vijf jaar geen beroep gedaan op de bepaling in het huurcontract die verlaging met de huurprijs vanaf een bepaalde datum meebracht. Hoewel de vordering nog niet was verjaard, werd door de verhuurder met succes een beroep op rechtswerking gedaan. Door de verhuurder werd met succes betoogd dat de huurder de indruk had gewekt geen beroep op deze bepaling meer te doen. In rechtsoverweging 4.6 van het arrest wordt het standpunt van het hof uitgewerkt.
Het hof achtte hierbij het volgende van belang. De verhuurder had steeds een opgave van de nieuwe jaarhuurprijs per 1 juli na toepassing van de afgesproken indexering en de daarop gebaseerde kwartaalbedragen naar de huurder gestuurd, die de huurder heeft ontvangen.
Hierbij zijn zowel voor als na 1 januari 2003 de indexeringen toegepast op de oorspronkelijke huurprijs, dat wil zeggen inclusief de btw-compensatie (hiermee hield de huurverlaging verband). Deze opgaven heeft de huurder door de jaren heen steeds geaccepteerd en zij had dienovereenkomstig steeds de daarop gebaseerde kwartaalbedragen voldaan. Onder deze omstandigheden mocht de verhuurder ervan uitgaan dat de huurprijs, zoals deze door hen ook na 1 januari 2003 aan de huurder in rekening werd gebracht, door de huurder werd aanvaard en dat de huurovereenkomst op basis van die huurprijs werd voortgezet. Dat op deze overeenkomst het huurregime van kantoorruimte van toepassing is doet niets af aan de toepasselijkheid van dit argument op 7:290 BW bedrijfsruimte.
Vorderingen ex artikel 7:303 BW en verjaring
Door een huurprijsvaststelling ex artikel 7:303 BW heeft een partij een vordering op de andere partij. De verhuurder kan een vordering ten laste van de huurder hebben als de huurprijs wordt verhoogd en de ingangsdatum van de huurprijs ligt vast door hetzij een tussen partijen gemaakte afspraak waarin de gewijzigde huurprijs op een bepaalde datum is vastgezet, hetzij door het indienen van een verzoekschrift, waardoor de ingangsdatum van de huurprijs is vastgezet.
Het is hierbij allereest de vraag op welk moment de vordering in verband met huurprijswijziging opeisbaar wordt. De Hoge Raad heeft in rechtsoverweging 3.10.1 van haar arrest van 15 juni 2001 (ECLI:NL:HR:2001:AB2174) bepaald dat de nader vastgestelde huurprijs met ingang van de datum van de inleidende dagvaarding verschuldigd is en op de onderscheiden vervaldata opeisbaar is geworden, en dat daarom ook de wettelijke rente vanaf die vervaldata toewijsbaar is.
De aldus verschuldigde huurprijs is verschuldigd met ingang van de dag waarop de rechter die wijziging doet ingaan en de gewijzigde huurtermijnen derhalve opeisbaar zijn op de na die dag verschenen vervaldagen.
De opeisbaarheid begint dus te lopen vanaf deze datum van opeisbaarheid. De verjaringstermijn van 5 jaar ex artikel 3:308 BW begint dus in beginsel te lopen vanaf de datum van opeisbaarheid. Vanaf die datum is de wettelijke rente verschuldigd. De verhuurder doet er daarom goed aan binnen vijf jaar na deze vervaldatum een stuitingshandeling in te stellen. Het beste is daarom een procedure te starten, want dat betreft ook een stuitingshandeling. Tijdens een procedure hoeft een verjaring niet gestuit te worden. Door stuiting van de verjaring van een rechtsvordering op grond van artikel 316, lid 4 BW, begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen met aanvang van de dag volgende op de dag van de uitspraak die in kracht van gewijsde is gegaan. De nieuwe verjaringstermijn is gelijk aan de oorspronkelijke verjaringstermijn, doch niet langer dan vijf jaren. Niettemin treedt de verjaring in geen geval op een eerder tijdstip in dan waarop ook de oorspronkelijke termijn zonder stuiting zou zijn verstreken.
Als de huurder ingevolge deze procedure te veel huur heeft betaald, dan heeft de huurder een vordering op basis van onverschuldigde betaling. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 3 juni 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1052) het volgende bepaald over het starten van de opeisbaarheid van de huur door een huurder die te veel huur heeft betaald. Hier was sprake van een uitspraak in eerste aanleg waarbij de huurprijs hoger was ingesteld. In eerste aanleg werd een huurverhoging toegewezen. In cassatie bleek de huurder echter te veel huur betaald te hebben. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de vordering van de huurder door verjaring was getroffen. De Hoge Raad overwoog echter: In een geval als het onderhavige, waarin een partij bij vonnis is veroordeeld tot betaling, tegen welk vonnis hij hoger beroep heeft ingesteld, is, hangende het appel, de vordering tot terugbetaling van hetgeen op grond van het vonnis in eerste aanleg is voldaan, niet toewijsbaar, aangezien toewijzing onverenigbaar zou zijn met de rechtskracht van dat vonnis, terwijl het hoger beroep juist de strekking heeft dat dit vonnis wordt vernietigd en daardoor de vordering tot terugbetaling ontstaat.
Die partij is derhalve niet daadwerkelijk in staat haar (op dat moment nog toekomstige) aanspraak geldend te maken. De terugwerkende kracht die toekomt aan de uitspraak waarbij de veroordeling wordt vernietigd, gaat niet zo ver dat die partij, achteraf bezien, wel geacht moet worden daartoe in staat te zijn geweest. De andersluidende opvatting zou niet in overeenstemming zijn met de hiervoor in 3.3.4 vermelde strekking van de regels met betrekking tot de korte verjaringstermijnen. Dat de vordering tot terugbetaling hangende het hoger beroep voorwaardelijk ingesteld kan worden bij de rechtbank en dat de veroordeelde partij in hoger beroep terugbetaling kan vorderen van hetgeen zij ingevolge het vonnis in eerste aanleg mocht hebben voldaan, maakt dat niet anders.
De Hoge Raad heeft in rechtsoverweging 3.10.1 van haar arrest van 15 juni 2001 (ECLI:NL:HR:2001:AB2174) bepaald dat de nader vastgestelde huurprijs met ingang van de datum van de inleidende dagvaarding verschuldigd is en op de onderscheiden vervaldata opeisbaar is geworden, en dat daarom ook de wettelijke rente vanaf die vervaldata toewijsbaar is.
Huurder betaalt jaren een verkeerd berekende indexering
Stel dat de verhuurder verkeerde indexeringen (te hoge bedragen) in rekening brengt en de huurder komt daar na tien jaar pas achter. Wat is dan de positie van de huurder? Kan de huurder deze te veel betaalde bedragen terugvorderen? Het is mogelijk dat de huurder de teveel betaalde bedragen binnen de periode van vijf jaar voor het instellen van de vordering met inachtneming van de geldende regels van verjaring ( artikel 3:308 BW) alsnog actief van de verhuurder terug kan vorderen. De bedragen die langer dan vijf jaar voor het instellen van de claim zijn betaald kunnen in verband met de geldende termijnen van verjaring niet actief worden gevorderd van de verhuurder.
Volgens artikel 6:127 BW jo artikel 6:131 BW kunnen verjaarde vorderingen wel worden verrekend met bijvoorbeeld de huur. In laatstgenoemd artikel staat immers: “De bevoegdheid tot verrekening eindigt niet door verjaring van de rechtsvordering”. Men dient er wel op bedacht te zijn dat deze regels van regelend recht zijn. De verhuurder kan daar in het huurcontract van afwijken in het nadeel van de huurder. Echter als de huurder een consument is, dan kan deze partij in ieder geval een beroep op vernietiging van dit verrekenbeding doen op grond van artikel 6:237 sub g BW. Huurder van geliberaliseerde woonruimte kunnen dus met beroep op laatstgenoemde bepaling een contractuele beperking van een mogelijkheid tot verrekening van een vordering met de huur met op deze wijze doorbreken. Een huurder van woonruimte wordt beschouwd als een consument.
De huurder van bedrijfsruimte kan vaak geen beroep op vernietiging van dit beding doen, omdat deze huurder geen consument is. De bedrijfsmatige contractspartij kan evenwel ook beroep op vernietiging van het bewuste beding doen als hij zich op grond van artikel 6:235 BW gelijk kan laten stellen met een consument. Als er geen verrekenbeding in het huurcontract is overeengekomen, dan is de huurder dus bevoegd zijn vordering te verrekenen met de lopende huurmijnen.
Indexeringsclausule – Verhuurder vergeet overeengekomen indexering door te berekenen
In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 26 mei 2004, WR 2005/1 is bepaald dat overeengekomen, doch vergeten door te voeren indexering van de huur door de verhuurder alsnog berekend mocht worden over de periode waarover de verhuurder de berekening had verzuimd door te berekenen. De verhuurder mocht geen aanspraak maken op betaling van de door de indexering ontstane huurachterstand. Dit komt op het volgende neer. Als de huur in het jaar 1995 op 100 gesteld kon worden en in het jaar 2000 zou de huur 120 dienen te luiden, dan mag de verhuurder de huur over het jaar 2000 wel op 120 stellen, maar hij mag niet de huurachterstand door de achteraf doorgevoerde huurverhogingen alsnog vorderen. Dit is met name het geval als de verhuurder gedurende jaren elke maand huurnota’s zonder de verhoging heeft gestuurd en daardoor bij de huurder het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt van deze verhogingen af te zien. Dit mag onder meer omdat de huurder hierdoor niet onredelijk wordt benadeeld. Dat is wel het geval als men alsnog met terugwerkende kracht de huurachterstand mag vorderen.
Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01 gelijkluidend aan de uitspraak van de rechtbank te Amsterdam van 26 mei 2012 voor wat betreft een vergeten doorberekende indexering over een aantal jaren door de verhuurder. Ook deze indexering was contractueel overeengekomen. Het hof was in deze zaak de mening toegedaan dat de verhuurder met inachtneming van geldende regels van verjaring ( artikel 3:308 BW) de huur alsnog in rekening mocht brengen die de huurder niet had betaald nadat de indexering alsnog was toegepast. Het hof was in alinea 3.6 van dit arrest van oordeel dat de huurder een eigen verantwoordelijkheid had om ervoor te zorgen dat de betaalde huurprijs overeenstemde met wat was overeengekomen, terwijl het belang om niet na lange tijd nog geconfronteerd te worden met een vordering uit het verleden voorts wordt beschermd door de in artikel 3:308 BW neergelegde verjaringstermijn.
Dat de verjaringstermijn van vijf jaar ex artikel 3:308 BW meestal ook op vergeten indexering van toepassing is komt omdat de contractueel overeengekomen indexering op grond van de algemene bepalingen opeisbaar is op het overeengekomen tijdstip. Conform de tussen partijen gesloten voorwaarden dient de huurder uit eigen beweging de huurverhoging te betalen. Door de verhoging niet te betalen schiet de huurder eigenlijk tekort (zie het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01). De verhuurder kan dus de bedragen van niet doorberekende indexering doorgaans over de laatste vijf jaar terugvorderen. Dit wordt ook bevestigd in een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Assen, van 20 maart 2018 ( ECLI:NL:RBNNE:2018:859). Voorts werd ook bevestigd in deze late uitspraak dat een mogelijke huurprijsverlaging een indexering niet in de weg staat. De meeste algemene bepalingen voorzien in een regeling wanneer indexering tot een lagere huurprijs zou leiden. De huurprijs wordt dan niet naar beneden aangepast. Verder geldt natuurlijk dat voor huurprijsaanpassing de artikel 7:303 BW-procedure gevoerd moet worden.
Volgens het hof Amsterdam geldt dit ook als er door de verhuurder abusievelijk nota’s zijn verstuurd zonder indexering (arrest van 14 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:836 ). Het hof is van oordeel dat uit het versturen van de facturen met indexering gedurende de eerste twee jaren van de huurovereenkomst en later niet meer niet kan worden afgeleid dat het indexeren van de huurprijs op een keuze berustte, aangezien in de overeenkomst was bepaald dat die automatisch geschiedde. Het zenden van facturen voor een niet geïndexeerd huurbedrag wees dus slechts erop dat de verhuurder de indexering over het hoofd zag. In het onderdeel “Indexeringsclausule” is al opgemerkt dat op de huurder een eigen verantwoordelijkheid rust om in de gaten te houden wat de hoogte van de door haar verschuldigde huurprijs was. De huurder kwam geen beroep op rechtsverwerking toe. Het hof zag in het versturen van de facturen met onjuiste bedragen niet een handeling van de verhuurder die wees op het bewust afstand doen van de overeengekomen indexeringen. Een terechte overweging lijkt mij. Er moet in dit verband voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking immers door de huurder bewezen worden dat de verhuurder uitdrukkelijk de overeengekomen indexering heeft prijsgegeven. Het vergeten van het berekenen van de geïndexeerde bedragen kan niet als een zodanige bewuste actie zijdens de verhuurder worden aangemerkt. Een beroep op verjaring ex artikel 3:308 BW kwam de huurder gedeeltelijk toe. De huurder had namelijk zijn betalingen geoormerkt. Dit betekent dat die betalingen steeds moesten worden toegerekend aan de openstaande, wel gefactureerde, ongeïndexeerde huurbedragen. Nu de huurbetalingen niet op grond van het bepaalde in artikel 6:43 lid 2 BW kunnen worden toegerekend, begrijpt het hof dat de vordering van de verhuurder thans betrekking heeft op het geïndexeerde gedeelte van de huurtermijnen die opeisbaar zijn geworden na 26 november 2008. De verhuurder heeft in dat kader immers aangevoerd dat zij eerst op 26 november 2013 aanspraak heeft gemaakt op betaling van de geïndexeerde huur, zodat de vorderingen ontstaan voor 26 november 2008 daarmee zijn verjaard. Ten overvloede merkt het hof op dat de verjaring niet in de weg staat aan het doorindexeren van de jaarlijkse indexering vanaf 1 mei 1999.
Een en ander moet echter wel worden beoordeeld in het kader van de redelijkheid en billijkheid. Door de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan een doorberekening van de indexering op boven weergegeven wijze worden verhinderd. De rechtbank Overijssel was in haar vonnis van 13 december 2016 ECLI:NL:RBOVE:2016:4951 van oordeel dat een overeengekomen indexering, die de laatste tweeëndertig jaar niet was doorgevoerd niet met terugwerkende kracht alsnog doorberekend kon worden. Dit zou onder meer resulteren in een huurverhoging van 700%. De verhuurder had op geen enkel moment tussen 1983 en 2015 laten weten dat zij tot toepassing van de indexering wilde overgaan. Naar de mening van de huurder had de verhuurder door telkens eindafrekeningen te zenden zonder toepassing van die bepaling haar recht verwerkt om thans die indexering te vorderen.
Naar het oordeel van de kantonrechter kon naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW) de indexeringsbepaling niet gedurende de gehele periode van tweeëndertig jaar doorberekend worden.
De kantonrechter lijkt ook het beroep op rechtsverwerking te honoreren. Hij stelt namelijk in alinea 3.3 : Door telkens zelf jaarafrekeningen van de verschuldigde huurprijs aan huurder te zenden heeft verhuurder een situatie doen ontstaan waarin huurder – en in haar verlengde ook onderhuurder – er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat verhuurder geen aanspraak (meer) op indexering zou maken.
Waar op basis van het oorspronkelijke contract de eerste huurbetaling is ingegaan op 1 januari 1983 acht de kantonrechter het, onder de omstandigheden als in dit vonnis uiteengezet en indachtig het oordeel van de kantonrechter dat terugwerkende kracht in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, wel redelijk en billijk dat de eerste indexering (dan ook) zou zijn ingegaan per 1 januari, in dit geval per 1 januari 2016.
Deze huurder werd door de contractuele indexeringsbepaling met een hogere huurprijs geconfronteerd. Daarbij kan de verhuurder doorgaans ook de gemiste huurpenningen vorderen over de afgelopen vijf jaar (zie de andere uitspraken in dit onderdeel). In deze situatie zou dit uitkomen op een vordering boven de € 100.000 op een huurprijs die in ongewijzigde vorm circa € 400 per maand beliep. Ook al zou de huurder onmiddellijk een procedure omtrent wijziging van de huurprijs starten zou er al een schier onoverkomelijke huurachterstand ontstaan.
Ik vind het punt van rechtsverwerking in deze kwestie een goed en serieus argument. Conform de tussen partijen gesloten voorwaarden dient de huurder uit eigen beweging de huurverhoging te betalen. Door de verhoging niet te betalen schiet de huurder eigenlijk te kort (zie de hierboven weergegeven uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01). Nu de verhuurder rekeningen heeft gestuurd met de oude huurprijs en de verhuurder niet te kennen heeft gegeven dat dit op een vergissing berust (dit argument is niet vol te houden over een periode van tweeëndertig jaar) past dit wel in het leerstuk van rechtsverwerking.
Het volgende punt in het vonnis vind ik met name interessant. De rechter oordeelde dat door op deze wijze te handelen de huurder de mogelijkheid is onthouden om tussentijds de verschuldigde huursom ter bespreking te stellen of om, zoals door huurder is aangevoerd, de wettelijke mogelijkheid dienaangaande ex artikel 7:303 BW te benutten. Dit is een goed punt. Als de huurder op basis van een lopende huurprijs geen reden aanwezig ziet om de huurprijs aan te passen, dan loopt de huurprijs zonder noemenswaardige wijziging door als de verhuurder zelf geen actie tot wijziging van de huurprijs onderneemt. Als de enige actie van de verhuurder na enige decennia plaatsvindt in de vorm van het met terugwerkende kracht verhogen van de huurprijs in de vorm van en inflatiecorrectie, dan is feitelijk een verhoging van de huurprijs in plaats van correctie van de huurprijs doorgevoerd. Feitelijk omzeilt de verhuurder op deze wijze de regeling van artikel 7:303 BW. Het is immers mogelijk dat de huurprijs na correcte indexering al lang niet meer voldoet aan de huurprijs van gemiddelde bedrijfsruimte ter plaatse. Stel dat de huurder na een huurperiode van vijftien jaar tot deze conclusie was gekomen en een procedure ex artikel 7:303 BW gestart zou zijn en de huurprijs gewijzigd (verminderd) zou zijn, dan zou de indexering ook niet verder hebben gelopen. Door nooit een beroep op de indexeringsclausule te doen, was er voor de huurder ook geen reden om de huurprijs middels en huurprijswijzigingsprocedure ter discussie te stellen. Door nu de inflatiecorrectie over de afgelopen tweeëndertig jaar door te voeren wordt in theorie slechts een correctie op de lopende huurprijs doorberekend, doch in de praktijk kan er een huurprijswijziging (lees huurverhoging) doorgevoerd worden als de huurprijs door deze wijziging uitstijgt boven de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
Het huurrecht blijft in beweging. ik ging er eerst van uit dat de verhuurder altijd een beroep kon doen op de indexeringsclausule. Ik had nog niet gedacht aan de combinatie met de regeling van artikel 7:303 BW. Zeker bij langere perioden waarbij de indexeringsclausule niet is toegepast, kan deze clausule – onder voorwaarden als boven omschreven – in strijd komen met de regeling van laatstgenoemd artikel als de indexering in plaats komt van een huurprijswijziging.
Wijziging huurprijs 7:290 BW-bedrijfsruimte – Indexeringsclausule
Door de indexeringsclausule in de meeste huurcontracten wordt de geldontwaarding ondervangen. Als zo’n bepaling in het huurcontract is opgenomen, geeft dit de verhuurder de mogelijkheid om jaarlijks de huurprijs te corrigeren in verband met de inflatie. Dit is bevestigd in een arrest van het hof te Leeuwarden van 30 juni 2009 LJN: BJ1392, gerechtshof Leeuwarden, 107.000.624/01, waarin uitdrukkelijk is vermeld dat in verband met de inflatie de huurprijs periodiek dient te worden verhoogd.
Bedacht dient te worden dat niet de verhuurder, maar de huurder verantwoordelijk is voor een correcte betaling van de huur. Bij een contractueel beding waarin staat vermeld dat de huur jaarlijks middels indexering verhoogd dient te worden, is de huurder en niet de verhuurder verantwoordelijk voor een juiste huurbetaling. Door een indexeringsclausule in de overeenkomst op te nemen is volgens het hof een nadere (wils)uiting van de verhuurder betreffende de indexering niet nodig; elk jaar op het overeengekomen moment wordt de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs. Dit standpunt wordt bevestigd door het hof Amsterdam in haar arrest van 14 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:836 ).
Als een dergelijke clausule al niet in het huurcontract is opgenomen kan deze in het kader van huurprijsherziening onderdeel van de huurprijs worden gemaakt. Noot 206 Het is ook mogelijk dat de huurprijs die gewijzigd wordt een indexeringsclausule bevat die afwijkend is van de indexeringsclausules van de vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Het is dan mogelijk om die afwijkende indexeringsclausule, te vervangen door de clausule die ter plaatse door de vergelijkbare bedrijfsruimte wordt gebruikt. De gebruikelijke maatstaf is de Consumenten Prijs Index (CPI) Alle Huishoudens.
Het hof te Amsterdam komt in haar arrest van 10 april 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7821 ) eveneens tot het oordeel dat de gebruikelijke indexeringsclausules de huurprijs niet leiden tot een verhoging van de huurprijs, maar louter als inflatiecorrectie zijn bedoeld. In deze kwestie stond in het huurcontract het volgende gebruikelijke beding: “Indien in de huurovereenkomst is overeengekomen dat de huurprijs periodiek zal worden verhoogd, vindt deze verhoging plaats op basis van het jaarprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen met in 1985 een gezinsinkomen beneden de loongrens van de ziekenfondsverzekering (1985 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)”.
Ook hier werd beslist dat de verhuurder – rekening houdende met de verjaringstermijn – de bedragen verband houdende met de indexering over de laatste vijf jaar nog kon vorderen. Voorts werd door het hof overwogen dat in de door partijen gesloten overeenkomst ongeclausuleerd ten behoeve van de verhuurder is opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft de huurder de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is niet nodig; elk jaar op het overeengekomen tijdstip wordt de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs.
Het hof merkte nog op dat de jaarlijkse indexering niet is bedoeld als huurverhoging, maar de strekking heeft het effect van de jaarlijkse geldontwaarding te neutraliseren. Het is natuurlijk wel zo praktisch als de verhuurder hiervan wél melding aan de huurder maakt. Een huurder is doorgaans met zijn onderneming bezig en weet doorgaans niet eens dat een dergelijke bepaling in de algemene voorwaarden staat opgenomen. De huurder zal er dus ook niet op bedacht zijn dat in de maand waarop de indexering is overeengekomen een huurachterstand wordt opgebouwd als het huurbedrag zonder indexering wordt betaald, waardoor er weer een boete van € 300 verschuldigd wordt volgens de boetebedingen die in de algemene voorwaarden zijn opgenomen. De huurder kan dan vermoedelijk een beroep op de redelijkheid en billijkheid doen om de boete te voorkomen. Het maakt de situatie echter alleen maar gecompliceerder, hetgeen kan worden voorkomen als de verhuurder gewoon de indexering aan de huurder doorgeeft.
Als een indexering een vast percentage vermeldt, dan heeft deze indexering niet langer meer het effect om de jaarlijkse geldontwaarding te neutraliseren, maar zal er een component huurverhoging in deze indexering zitten verwerkt. Als dit het geval is dan kan de huurder beroep doen op vernietiging van deze bepaling op grond van de (semi)dwingendrechtelijke regel van artikel 7:303 BW. De huur mag feitelijk alleen worden verhoogd conform de regels van dit artikel. Als een dergelijke verhoging eenmaal is toegepast, dan sluit artikel 7:303 lid 1 sub b BW uit het volgens jaar weer een dergelijke verhoging mag worden toegepast als deze verhoging als substantieel aangemerkt zou worden. De verhuurder benadeelt dus zichzelf als een dergelijk bepaling met een vast verhogingspercentage wordt overeengekomen. Als een dergelijke bepaling spreekt van een verhoging van 3% per jaar, dan is over de periode van 5 jaar sprake van een verhoging van 15%. Een dergelijke bepaling moet in de context van de periode worden gezien waarbinnen deze verhoging plaats kan vinden en moet niet van jaar tot jaar worden beoordeeld. Deze bepaling heeft over een periode van 5 jaar het effect dat de huurprijs met 15% verhoogd kan worden. Dat is een substantiële verhoging. Als deze bepaling wordt vernietigd dan ontbreekt in beginsel en indexeringsclausule in de huurovereenkomst.
Wijziging huurprijs 7:290 BW-bedrijfsruimte – Voorlopige voorziening
Bij voorlopige voorziening kan een huurprijs (voorlopig) worden vastgesteld als met grote mate van waarschijnlijkheid aangenomen mag worden dat de huurprijsvaststelling in een bodemprocedure op tenminste het gevorderde huurbedrag uitkomt. Mocht de huurprijs aanzienlijk zijn gestegen dan lijkt bij voorlopige voorziening een verhuurder met redelijke zekerheid ongeveer driekwart van deze huurprijs te kunnen vorderen. Dit sluit aan op hetgeen in artikel 7:230a lid 6 BW is gesteld. De rechter kan op grond van laatstgenoemd artikel immers de huurprijs bij voorlopige voorziening gedurende de verlenging van de ontruimingstermijn vaststellen.
Gezien het feit dat vaststelling van de huurprijs geruime tijd in beslag kan nemen, is deze mogelijkheid aan te bevelen als het de verhuurder duidelijk is dat de huurprijs substantieel dient te stijgen. Voor de verhuurder wordt hierdoor een incassorisico beperkt. Huurprijsvaststellingsprocedures duren vaak jaren. Als de huur flink is gestegen wordt een huurachterstand wellicht voor een huurder onoverbrugbaar. Een redelijk belang bij een voorlopige voorziening kan hierdoor wel worden onderbouwd. In dit licht bezien kan de verhuurder beter “voorkomen dan genezen” en bij voorlopige voorziening alvast een voorschot op de huurverhoging vragen. De huurder zal dan in het kader van deze (toegekende) voorlopige voorziening een hogere huurprijs moeten betalen, waardoor een eventuele huurachterstand na de uitspraak van de rechter “binnen de perken” zal zijn gebleven. Noot 204 Een dergelijke redenering heeft er toe geleid dat het hof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 augustus 2012 het verantwoord achtte een vordering van de verhuurder tot voorlopige betaling van een voorschot van ongeveer driekwart van de te verwachten huurverhoging toe te kennen in afwachting van de definitieve uitspraak ( LJN: BX4718, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.101.344 ).
Eerdere ingangsdatum dan instelling vordering
Artikel 7:303 lid 4 BW maakt het mogelijk de ingangsdatum van de huurprijs in te laten gaan vóór het tijdstip van het instellen van de vordering. De achterliggende gedachte is dat de partij die de procedure tot wijziging van de huurprijs op onredelijke wijze heeft gerekt hiervan geen voordeel mag ondervinden Noot 202. Degene die stelt dat de andere partij de procedure tot wijziging van de huurprijs op onredelijke wijze heeft vertraagd, zal dit wel dienen te bewijzen.
De nieuwe huur kan niet ingaan vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd. Dit is logisch. De nieuwe huurprijs kan sowieso niet ingaan vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd. Het maakt daarom geen verschil dat een partij de besprekingen heeft gefrustreerd in jaar vijf van een lopende eerste huurtermijn van vijf jaren. Als de vordering daardoor in een later stadium in het vijfde jaar aanhangig is gemaakt dan oorspronkelijk de bedoeling was van een partij, dan kan wijziging van de huurprijs toch pas ingaan met aanvang van de tweede huurtermijn.

References: gerechtshof 
 Gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof