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Timestamp: 2016-10-23 01:29:55+00:00

Document:
1P.757/2005 (03.04.2006)
1P.757/2005 /col
recourant, repr�sent� par Me Christophe Zellweger, avocat,
intim�, repr�sent� par Me Laurent Panchaud, avocat,
D�partement des constructions et des technologies de l'information du canton de Gen�ve,
recours de droit public contre l'arr�t du Tribunal administratif du canton de Gen�ve du 11 octobre 2005.
B.________ est propri�taire de la parcelle n� 8730 du registre foncier de Collonge-Bellerive (GE), sise en "5e zone" de construction au sens de l'art. 19 al. 3 de la loi cantonale d'application de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT; RS/GE L 1 30). Cette parcelle a fait l'objet d'une servitude de non-b�tir au profit de l'Etat, laquelle n'�tait toutefois pas mentionn�e au registre foncier au moment o� B.________ est devenu propri�taire. Un projet de mutation parcellaire pr�voit de diviser ce bien-fonds de 1150 m2 en deux parcelles n� 9162/8730A (ci-apr�s: 8730A) et n� 9163/8730B (ci-apr�s: 8730B), la premi�re d'une surface de 430 m2 et la seconde de 720 m2. Sur la parcelle n� 8730A est �difi�e une villa de style "chalet" de 87 m2 datant des ann�es 1930.
Le 24 mars 2004, B.________ a d�pos� une demande d'autorisation de construire sur la parcelle n� 8730B une "villa jumel�e" de 172,50 m2 ainsi qu'un couvert � voitures de 52,50 m2, ce dernier empi�tant partiellement sur la parcelle n� 8730A pour venir s'appuyer sur l'habitation existante. Il a en outre sollicit� l'autorisation d'abattre un �pic�a. Le D�partement de l'�quipement et du logement du canton de Gen�ve (appel� aujourd'hui D�partement des constructions et des technologies de l'information, ci-apr�s: le d�partement) a recueilli les pr�avis favorables de la commission d'architecture, du service d'habitabilit�, de la direction de l'am�nagement du territoire et du service des for�ts et de la protection de la nature et du paysage. Quant � la commune de Collonge-Bellerive, elle a �mis un pr�avis d�favorable, consid�rant que la parcelle avait �t� vid�e de ses droits � b�tir lors d'un pr�c�dent morcellement. Enfin, le d�partement a consid�r� que B.________ ne devait pas supporter l'absence d'indication au registre foncier concernant la servitude de non-b�tir et qu'il devait �tre prot�g� dans sa bonne foi. Le 2 juillet 2004, A.________, propri�taire de la parcelle voisine n� 6613, a fait part de son opposition � ce projet, all�guant notamment que la densit� maximale avait d�j� �t� atteinte sur l'ancienne parcelle n� 831, dont est issue la parcelle n� 8730.
Par d�cision du 15 septembre 2004, le d�partement a d�livr� l'autorisation de construire demand�e. Par d�cision du m�me jour, le Service des for�ts, de la protection de la nature et du paysage du D�partement cantonal de l'int�rieur, de l'agriculture et de l'environnement a autoris� l'abattage d'arbres n�cessaire � la r�alisation du projet.
Le 19 octobre 2004, A.________ a recouru contre ces d�cisions aupr�s de la Commission cantonale de recours en mati�re de constructions, qui a rejet� le recours par d�cision du 22 juin 2005. En substance, la commission a consid�r� que B.________ devait �tre prot�g� dans sa bonne foi s'agissant de l'absence d'indication au registre foncier quant � la servitude de non-b�tir. De plus, son projet pouvait b�n�ficier de la d�rogation de l'art. 59 al. 4 let. a de la loi cantonale sur les constructions et les installations diverses (LCI; RS/GE L 5 05), autorisant une surface habitable allant jusqu'� 25% de la surface de la parcelle. Le projet pouvait en effet �tre qualifi� de construction en ordre contigu et respectait le caract�re, l'harmonie et l'am�nagement du quartier. Enfin, les circonstances, en particulier l'�tat actuel du march� du logement, justifiaient cette mesure. A.________ a recouru contre cette d�cision aupr�s du Tribunal administratif du canton de Gen�ve, qui a rejet� le recours par arr�t du 11 octobre 2005. Le Tribunal a notamment consid�r� que c'�tait � juste titre que B.________ avait �t� prot�g� dans sa bonne foi s'agissant de la servitude de non-b�tir, que l'exigence de contigu�t� �tait respect�e, que le couvert projet� �tait une construction de peu d'importance au sens de l'art. 3 al. 3 du r�glement d'application de la LCI (RALCI; RS/GE L 5 05.01) et que l'autorit� inf�rieure n'avait pas abus� de son pouvoir d'appr�ciation quant � l'int�gration du projet litigieux dans le quartier.
Agissant par la voie du recours de droit public, A.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler cet arr�t. Il se plaint d'une application arbitraire des art. 973 CC, 58 et 59 LCI et 3 RALCI. B.________ et le D�partement des constructions et des technologies de l'information se sont d�termin�s et ont conclu au rejet du recours. Le Tribunal administratif a renonc� � pr�senter des observations.
1.1 La qualit� pour agir par la voie du recours de droit public est d�finie � l'art. 88 OJ. Ce recours est ouvert uniquement � celui qui est atteint par l'acte attaqu� dans ses int�r�ts personnels et juridiquement prot�g�s. Le recours form� pour sauvegarder l'int�r�t g�n�ral ou ne visant qu'� pr�server des int�r�ts de fait est en revanche irrecevable (ATF 129 I 113 consid. 1.2 p. 117; 129 II 297 consid. 2.1 p. 300; 126 I 43 consid. 1a p. 44 et les arr�ts cit�s). D'apr�s la jurisprudence relative � cette disposition, celui qui conteste l'octroi d'une autorisation de construire � un autre propri�taire, en d�non�ant une application arbitraire (art. 9 Cst.) de la r�glementation en mati�re d'am�nagement du territoire ou de police des constructions, doit alors invoquer la violation d'une norme tendant, au moins accessoirement, � la protection de ses int�r�ts de propri�taire voisin. Dans cette situation, l'int�r�t juridiquement prot�g� ne peut pas r�sulter du seul art. 9 Cst. (cf. ATF 129 I 113 consid. 1.5 p. 118; 126 I 81 consid. 2a et 3b p. 84 s.; � propos plus sp�cialement du recours du voisin: ATF 127 I 44 consid. 2c p. 46; 125 II 440 consid. 1c p. 442 s.; 118 Ia 232 consid. 1a p. 234 et les arr�ts cit�s). La jurisprudence admet � ce propos que les r�gles ayant pour effet de limiter la densit� et le volume des constructions dans un quartier, comme par exemple un coefficient maximum d'utilisation ou d'occupation du sol, peuvent �tre consid�r�es comme des r�gles mixtes, tendant � prot�ger tant l'int�r�t public que l'int�r�t des voisins (cf. ATF 127 I 44 consid. 2d p. 47; 117 Ia 18 consid. 3b p. 20). Le recourant doit en outre se trouver dans le champ de protection des dispositions dont il all�gue la violation, et �tre touch� par les effets pr�tendument illicites de la construction ou de l'installation litigieuse (ATF 121 I 267 consid. 2 p. 268 et les arr�ts cit�s).
1.2 En l'esp�ce, le recourant se plaint d'une application arbitraire des art. 58 et 59 LCI et de l'art. 3 al. 3 RALCI. Ces dispositions r�gissent les rapports de surface dans la "5e zone" de constructions, en d�terminant quelle surface de plancher peut �tre construite en fonction de la surface de la parcelle concern�e (coefficient maximum d'occupation du sol). Elles visent � garantir un �quilibre entre les surfaces construites et les zones libres de construction sur les parcelles sises en zone � b�tir et prot�gent donc indirectement les int�r�ts des propri�taires voisins, qui b�n�ficient ainsi d'un environnement plus harmonieux et b�ti dans des proportions �quilibr�es. Par cons�quent, elles peuvent �tre consid�r�es comme des r�gles mixtes au sens de la jurisprudence pr�cit�e, de sorte que le recourant, propri�taire du fond directement voisin de la parcelle n� 8730, dispose � cet �gard d'un int�r�t personnel et juridiquement prot�g� au sens de l'art. 88 OJ.
1.3 Le recourant invoque en outre une application arbitraire de l'art. 973 CC. D�s lors que l'arr�t attaqu� fonde la protection de la bonne foi de l'intim� sur l'art. 5 al. 3 Cst. et non sur la disposition pr�cit�e, ce moyen est d�nu� de pertinence. Au demeurant, dans la mesure o� le recourant semble en r�alit� reprocher au Tribunal administratif d'avoir omis d'examiner l'art. 973 CC - qu'il consid�rait comme d�cisif et qu'il avait express�ment invoqu� - il aurait d� se pr�valoir de l'art. 29 al. 2 Cst. pour se plaindre de la violation par l'autorit� de son obligation de motivation; or il n'appartient pas au Tribunal f�d�ral d'examiner cette question d'office (art. 90 al. 1 let. b OJ). Le grief est donc irrecevable.
1.4 Les exigences formelles des art. 86 ss OJ �tant par ailleurs satisfaites, il y a lieu d'entrer en mati�re sur le recours dans la mesure o� il est recevable.
Le recourant reproche � l'autorit� attaqu�e d'avoir appliqu� les dispositions cantonales de fa�on arbitraire; elle aurait autoris� un projet d�passant la limite de 25% pos�e par l'art. 59 al. 4 let. a LCI, en retenant � tort que le couvert � voitures �tait une construction de peu d'importance au sens de l'art. 3 al. 3 RALCI.
2.1 Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohib� par l'art. 9 Cst., ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue en derni�re instance cantonale que si elle est manifestement insoutenable, m�conna�t gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut� ou si elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice ou de l'�quit�. Il ne suffit pas que la motivation de la d�cision soit insoutenable; encore faut-il qu'elle soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 131 I 217 consid. 2.1 p. 219, 57 consid. 2 p. 61; 129 I 173 consid. 3.1 p. 178; 128 I 273 consid. 2.1 p. 275).
2.2 Aux termes de l'art. 59 al. 1 LCI, la surface de la construction, exprim�e en m2 de plancher, ne doit pas exc�der 20% de la surface de la parcelle. L'art. 59 al. 7 LCI pr�cise que les constructions de peu d'importance (art. 3 al. 3 RALCI) ne sont pas prises en consid�ration dans ce calcul. Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le caract�re, l'harmonie et l'am�nagement du quartier, le d�partement peut autoriser, apr�s consultation de la commune et de la commission d'architecture, un projet de construction en ordre contigu (cf. art. 58 LCI) dont la surface de plancher habitable n'exc�de pas 25% de la surface du terrain (art. 59 al. 4 let. a LCI). De plus, un rapport de surfaces de 40% peut �tre autoris� exceptionnellement, moyennant l'accord de la commune exprim� sous la forme d'une d�lib�ration municipale (art. 59 al. 4 let. b LCI). Enfin, ces rapports de surfaces peuvent �tre augment�s respectivement � 22%, 27,5% et 44% pour les constructions "de haut standard �nerg�tique" (modification du 27 ao�t 2004, entr�e en vigueur le 26 octobre 2004; ROLG 2004 638).
2.3 Le projet autoris� consiste en une villa de trois niveaux (un �tage sur rez et sous-sol), reli�e par un couvert � une habitation existante situ�e sur la parcelle 8730A. Que l'on consid�re la parcelle n� 8730 dans son ensemble (1150 m2) ou que l'on prenne en compte seulement la parcelle n� 8730B (720 m2) sur laquelle sera construite la villa, le seuil de 20% pr�vu par l'art. 59 al. 1 LCI est largement d�pass�, de m�me que le seuil de 25% pr�vu par l'art. 59 al. 4 let. a LCI ([87 + 172,50 + 52,50] : 1150 x 100 = 27,13%; [172,50 + 52,50] : 720 x 100 = 31,25%). Le projet ne peut donc �tre autoris� en vertu de l'art. 59 al. 4 let. a LCI que si l'on consid�re le couvert � voitures comme une construction de peu d'importance, laquelle n'est pas prise en consid�ration pour le calcul des surfaces, conform�ment � l'art. 59 al. 7 LCI ([87 + 172,50] : 1150 x 100 = 22,56%; 172,50 : 720 x 100 = 23.95%).
2.4.1 Aux termes de l'art. 3 al. 3 par. 1 RALCI, sont r�put�es constructions de peu d'importance, � la condition qu'elles ne servent ni � l'habitation, ni � l'exercice d'une activit� commerciale, industrielle ou artisanale, celles dont la surface n'exc�de pas 50 m2 et qui s'inscrivent dans un gabarit limit� par une ligne verticale dont la hauteur n'exc�de pas 2,50 m (let. a), une ligne oblique faisant avec l'horizontale partant du sommet de la ligne verticale un angle de 30 (let. b), une ligne horizontale de fa�tage situ�e � 4,50 m du sol au maximum (let. c). Dans le cadre d'un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d'habitat group�, et afin d'am�liorer l'insertion dans le site et pour autant qu'il n'en r�sulte pas de g�ne pour le voisinage, le d�partement peut autoriser, apr�s consultation de la commission d'architecture, des constructions de peu d'importance group�es d'une surface de plus de 50 m2 au total (art. 3 al. 3 par. 2 RALCI, entr� en vigueur le 11 novembre 2004). Dans tous les cas, la surface totale des constructions de peu d'importance ne doit pas exc�der 8% de la surface de la parcelle et au maximum 100 m2 (art. 3 al. 3 par. 3 RALCI).
2.4.2 En l'occurrence, la surface du couvert � voitures litigieux est de 52,50 m2 (7,50 m x 7 m). Le couvert est toutefois situ� � cheval sur les deux futures parcelles n� 8730A et 8730B, de sorte que seuls 17,50 m2 (2,50 m x 7 m) seront situ�s sur la premi�re et 35 m2 (5 m x 7 m) sur la seconde. Selon le d�partement, une pratique cantonale constante veut que chaque parcelle soit prise en consid�ration individuellement pour v�rifier que la limite de 50 m2 est respect�e. Bien que l'argumentation du Tribunal administratif soit � cet �gard succincte, on comprend qu'elle se fonde sur cette pratique, puisque les deux parts du couvert sont prises en compte s�par�ment. Peu importe que l'autorit� attaqu�e se r�f�re � l'art. 3 al. 3 par. 3 RALCI en consid�rant que les parts du couvert, prises individuellement, restent en de�� de la limite de 100 m2, d�s lors que celles-ci sont �galement inf�rieures � la limite de 50 m2 pos�e par l'art. 3 al. 3 par. 1 RALCI. Pour le surplus, la pratique susmentionn�e n'est pas en contradiction flagrante avec le texte de l'art. 3 al. 3 RALCI et le recourant ne d�montre pas en quoi elle serait manifestement insoutenable. Il y a donc lieu de constater que le Tribunal administratif n'a pas fait preuve d'arbitraire en consid�rant que le couvert � voitures litigieux �tait une construction de peu d'importance. Une telle construction n'�tant pas compt�e dans le calcul du rapport des surfaces, conform�ment � l'art. 59 al. 7 LCI, il y a lieu de constater que le projet litigieux ne d�passe pas la limite de 25% (172,50 : 720 x 100 = 23,95%).
Il reste � examiner si le Tribunal administratif a retenu de mani�re arbitraire que le projet de l'intim� �tait une construction en ordre contigu, pouvant �tre autoris�e sur la base de l'art. 59 al. 4 let. a LCI.
Aux termes de l'art. 58 al. 2 LCI, est r�put�e en ordre contigu l'�dification de deux maisons au moins, r�unies par un mur mitoyen ou par une construction de peu d'importance et disposant chacune de son propre acc�s de plain-pied. Le projet autoris� r�pond pleinement � cette d�finition. Quoi qu'en dise le recourant, il n'est pas exig� que les deux maisons soient construites simultan�ment, ni qu'elles soient align�es et semblables sur le plan architectural. Faute de pr�cisions suppl�mentaires du l�gislateur cantonal, il n'est en tout cas pas arbitraire de consid�rer que le projet litigieux est bien une construction en ordre contigu au sens de la disposition pr�cit�e. Mal fond�, ce grief doit donc �galement �tre rejet�.
Il s'ensuit que le recours doit �tre rejet�, dans la mesure o� il est recevable. Le recourant, qui succombe, doit supporter les frais de la pr�sente proc�dure (art. 153, 153a et 156 al. 1 OJ). L'intim�, qui s'est d�termin�, a droit � des d�pens (art. 159 al. 1 OJ).
Le recourant versera � l'intim� une indemnit� de 2000 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des parties, au D�partement des constructions et des technologies de l'information et au Tribunal administratif du canton de Gen�ve.

References: art. 973
 art. 9
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 58
 art. 86
 art. 58