Source: http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/2011/09/
Timestamp: 2020-08-07 18:41:41+00:00

Document:
Eduardo Augusto - RI de Chs: Setembro 2011
Segundo a Federação Internacional de Geômetras (FIG):
Um cadastro territorial bem estruturado é formado pelos seguintes pilares:
situação jurídica do imóvel (legal)
situação física do imóvel (descrição geométrica e localização)
valor do imóvel (fiscal)
utilização efetiva e potencial do imóvel (socioeconômico)
O maior objetivo de um cadastro territorial é fornecer informações precisas sobre a titularidade e o uso da terra de uma determinada região para viabilizar a gestão pública do ordenamento do território.
Para cumprir essa difícil missão, um cadastro territorial não deve ser feito para atender apenas a necessidade de uma única instituição ou interesse. Por ser um instrumento essencial para a definição de políticas públicas, deve servir de base para todos as formas de gerenciamento político-administrativo (econômico, social, educação, infraestrutura, segurança pública, segurança territorial, reforma agrária, etc.).
Esse sistema de informações territoriais projetado para servir organizações públicas e privadas, que atende aos interesses da sociedade, é denominado cadastro multifinalitário.
O Brasil precisa urgentemente de um cadastro técnico imobiliário projetado para servir de base para todos os demais cadastros, ou seja, há necessidade de uma base cadastral única, que tenha utilidade para estruturar todos os demais sistemas de informações territoriais (que podem ser classificados como cadastros temáticos). Somente se estiver dotado desses atributos, o cadastro territorial brasileiro será efetivamente multifinalitário.
No entanto, a situação cadastral do Brasil está longe de cumprir essa importante função multifinalitária.
Não há unificação de informações. Existem vários cadastros, que são falhos, lacunosos e conflitantes. Os dados referentes aos imóveis urbanos são de competência de seus respectivos municípios, o que torna a situação ainda mais complexa, pois o cadastro urbano está disperso por 5.565 municípios em todo o país. Por fim, para piorar,não há normas de padronização de como deve ser estruturado um cadastro territorial urbano.
Somente o cadastro rural está unificado e centralizado no Governo Federal, sob gerenciamento do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), que publicou regras rígidas de levantamento dos imóveis rurais.
Lei nº 5.868/72, Artigo 1º, §2º:
§2º - Fica criado o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais - CNIR, que terá base comum de informações, gerenciada conjuntamente pelo INCRA e pela Secretaria da Receita Federal, produzida e compartilhada pelas diversas instituições públicas federais e estaduais produtoras e usuárias de informações sobre o meio rural brasileiro. (redação dada pela Lei nº 10.267/2001)
Apesar de a lei ter definido o CNIR como um cadastro multifinalitário, a sua implementação não está seguindo tal lógica.
A certificação dos imóveis georreferenciados não levou em consideração a delimitação das matrículas, que representa a informação de maior importância, por se referir à garantia constitucional da propriedade privada.
Atualmente, a certificação está seguindo a seguinte lógica:
1. O agrimensor levanta todo o imóvel rural (nos termos do direito agrário, segundo o conceito emitido pelo Estatuto da Terra), com a correta localização das matrículas (imóvel segundo o direito real da propriedade privada):
2. O Incra, após conferir a regularidade dos trabalhos, certifica-o, mas insere em seu sistema (em seu cadastro) apenas o perímetro externo, representativo do imóvel rural de seu interesse:
3. CONCLUSÃO: todos os dados georreferenciados que foram levantados pelo agrimensor foram perdidos, pois o Incra não os inseriu em seu cadastro. Ou seja, todo esse caríssimo levantamento foi perdido, o que é inaceitável!
Diante disso, o levantamento territorial resultante da "Legislação do Geo" (que deveria instruir o CNIR) é, até o momento, apenas um cadastro temático (próprio do Incra) que não serve de base para a maioria dos demais cadastros do país. Portanto, ainda não é um cadastro Multifinalitário!
No próximo artigo, trataremos do conceito de “parcela” e como isso pode solucionar as lacunas e as divergências que hoje estão atravancando o desenvolvimento de um cadastro que atenda aos anseios e necessidades de nosso Brasil de extensão continental.
Postado por Eduardo Augusto às 11:41 Nenhum comentário:
Marcadores: cadastro e registro, cadastro rural, georreferenciamento, imóvel rural, Lei nº 10.267/2001
Cadastro e Registro; irmãos siameses da regularização fundiária
Em muitas palestras em que faço pelo Brasil, costumo tratar da diferença entre Cadastro e Registro.
A aula começa mais ou menos assim:
Vamos tratar agora da diferença de cadastro e registro.
Meu amigo Sérgio Jacomino ensina, com muita propriedade, que “cadastro e registro são irmãos siameses da regularização fundiária”, pois, apesar de diferentes, um depende do outro para a solução dos problemas fundiários deste País.
Em todos os fóruns que tratam desse assunto, tenho ouvido um discurso-padrão.
Os palestrantes costumam afirmar o seguinte:
2) inexiste um cadastro imobiliário que represente a realidade do País; e 3) os cadastros imobiliários que existem são falhos, lacunosos e conflitantes.
Diante disso, pergunto-lhes: isso realmente é verdade?
Todos os presentes, em coro, concordam com essas informações, pois a situação cadastral do Brasil realmente necessita de uma completa e urgente reestruturação.
Diante dessa sonora unanimidade, quebra-se a timidez e os presentes passam a participar mais ativamente da discussão. Aproveitando-me disso, eu os provoco ainda mais.
E como está o cadastro do registro de imóveis? Também é falho? Também é conflitante? Também é lacunoso?
A grande maioria concorda que a situação é igualmente precária. Uns poucos arriscam dizer que o cadastro do Registro de Imóveis é regular. Raramente um diz que é bom. Nenhum outro tipo de resposta eu recebi até hoje.
Nesse momento, eu mudo o tom e puxo a “orelha de todo mundo”.
Como assim?!Vocês não estão prestando atenção em nada do que eu digo!Todo mundo errou; e errou feio!
O assunto que estamos tratando não é “a diferença entre cadastro e registro”?
Se cadastro e registro são coisas diversas, como pode haver um “cadastro no Registro de Imóveis”?
É óbvio que o cadastro no registro imobiliário não é ruim nem bom; isso porque simplesmente ele não existe!!!
Diante disso, para que não mais se esqueçam deste importante ensinamento, peço que ouçam o que tem a dizer um conhecido filósofo cearense sobre esse tema polêmico.
Prestem atenção e gravem, de uma vez por todas, que cadastro e registro são coisas distintas.
Passo para a próxima tela do Powerpoint e a música começa a tocar:
Essa brincadeira serve apenas para descontrair a turma, mas o assunto não é brincadeira.
Devido a essa confusão que se faz com esses institutos de naturezas diversas, pouco se progrediu no Brasil para a solução dos problemas fundiários.
Este artigo é o primeiro de uma série que publicarei sobre este assunto. Iremos discutir, nas próximas publicações, a necessidade de implantação de um Cadastro Territorial Multifinalitário, que deve ser gerenciado por um órgão autônomo e imparcial.
Neste momento, servindo de introdução ao tema, o objetivo é mais singelo, vamos apenas destacar as diferenças entre cadastro e registro.
Cadastro é um inventário, um rol de informações sobre determinado interesse, tendo por base pessoas ou coisas. Seu objetivo é político-administrativo, podendo ser utilizado em qualquer seara (econômica, social, fiscal, segurança nacional, ambiental). A atividade cadastral é competência do Executivo, que tem a missão de colher informações que lhe propiciem gerenciar, com eficiência, o povo em seu território. Isso porque o mundo gira hoje em torno da informação (a Era da Informação), pois sem ela o fracasso é certo.
Registro, por sua vez, não trata de nada disso. O registro imobiliário não tem a missão de inventariar imóveis, nem ao menos controlar sua quantidade, valor ou produtividade. Ao registro cabe tão-somente cuidar do direito constitucional da propriedade privada e os demais direitos ligados ao bem imóvel, constituindo e tornando públicos esses direitos. Ou seja, somente têm ingresso no registro os imóveis qualificados pela existência de um proprietário. Os imóveis “sem dono”, ou seja, sem algum título reconhecido pela lei, não podem ser matriculados no serviço registral.
Postado por Eduardo Augusto às 20:53 4 comentários:
Marcadores: cadastro e registro, cadastro rural, registro imobiliário
Postado por Eduardo Augusto às 10:16 Nenhum comentário:
Postado por Eduardo Augusto às 17:24 Nenhum comentário:
Estamos encaminhando o processo do Geo já certificado pelo INCRA para os cartórios de registro de imóveis de acordo com a Lei nº 10.267/2001, mas alguns cartórios estão exigindo que se faça a retificação da descrição do imóvel para efetuar a averbação do georreferenciamento na matrícula.
Gostaríamos de saber qual o procedimento correto, pois o processo do georreferenciamento uma vez certificado pelo INCRA contém todos os dados dos confrontantes e suas respectivas anuências. Perante a lei, o procedimento está correto; portanto, como devo proceder?
Contamos com a sua ajuda para melhores esclarecimentos, pois isso tem causado dificuldade para aqueles que têm procurado se enquadrar nos padrões exigidos pelo INCRA.
A Lei nº 10.267/2001 fez importantes alterações na Lei dos Registros Públicos (LRP - Lei nº 6.015/1973), tendo nela incluído a obrigatoriedade do georreferenciamento dos imóveis rurais.
Como você bem deve saber, esse "georreferenciamento" nada mais é do que uma forma de se descrever o imóvel, forma esta que o legislador resolveu padronizar para que o controle de terras particulares e públicas seja eficiente.
Portanto, para que se cumpra essa nova legislação, o proprietário rural terá que contratar um agrimensor credenciado pelo Incra e este deverá efetuar o levantamento de todos os vértices do imóvel da forma preconizada pelas normas técnicas daquela autarquia federal.
É importante ressaltar que o levantamento deverá seguir a realidade jurídica do imóvel, ou seja, deve-se separar as áreas que estão tituladas (imóvel matriculado, registrado) das áreas de simples posse. A fiscalização disso é de competência exclusiva do registrador imobiliário, que deverá indeferir o pedido de registro dos trabalhos que não cumpram esse requisito.
Por fim, respondendo de forma direta a sua questão, todo trabalho georreferenciado resultará, por óbvio, na substituição da descrição constante da matrícula (que está falha, lacunosa ou apenas não georreferenciada) por essa nova descrição mais perfeita. Ou seja, a descrição constante da matrícula será retificada e dará lugar à nova descrição georreferenciada.
Portanto, todo georreferenciamento integra um procedimento de retificação de registro (Geo é Retificação!), devendo o interessado cumprir todos os requisitos desse procedimento especial, como, por exemplo, a obtenção da anuência de todos os confrontantes (anuência dada diretamente na planta ou em um carta inequívoca de anuência) ou requerer a notificação daqueles que não quiseram ou puderam anuir.
Para mais informações sobre a carta inequívoca de anuência, veja o artigo específico neste mesmo blog:
Postado por Eduardo Augusto às 11:23 19 comentários:
Marcadores: carta de anuência, carta inequívoca, georreferenciamento, retificação administrativa, retificação de registro, retificação extrajudicial
A aquisição de imóvel rural por estrangeiro está regulada pela Lei nº 5.709/71, que estabelece o seguinte:
Da leitura do caput do artigo 1º, chega-se à conclusão de que estão proibidos de adquirir imóvel rural no Brasil o estrangeiro residente no Exterior e a pessoa jurídica estrangeira com sede no Exterior.
Portanto, a pessoa jurídica estrangeira somente poderá adquirir imóvel rural se tiver sede aqui no Brasil, ou seja, essa empresa deve possuir autorização expressa do Governo Brasileiro para funcionar em território nacional e efetivar seu registro na Junta Comercial do Estado em que se localizar sua nova sede.
No entanto, o §1º do artigo 1º da Lei nº 5.709/71 amplia o conceito de empresa estrangeira, para os fins da submissão às suas regras:
1. Análise constitucional
É duvidosa a constitucionalidade da sujeição da “empresa brasileira sob controle estrangeiro” às mesmas regras impostas à empresa estrangeira para a aquisição de imóvel rural.
Tal dispositivo legal não teria sido recepcionado pela Constituição Federal de 1988, em decorrência da literalidade de seu artigo 190:
Poderia a lei ordinária ampliar a restrição às empresas brasileiras sob controle estrangeiro? Parece-me que não.
Outra questão levantada foi a possível incompatibilidade com o artigo 171 da Carta Magna. Esse artigo, que foi revogado pela Emenda Constitucional nº 6, de 1995, previa o seguinte:
Em 1994, o entendimento da AGU era que tal dispositivo não havia sido recepcionado pelo texto constitucional. O Parecer da AGU faz expressa menção a essa passagem histórica:
30. Por essa manifestação, o dispositivo em questão - § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709, de 1971 - não havia sido recepcionado em face da redação do art. 171, I da CF que constitucionalizara o conceito de empresa brasileira e não admitia restrições à atuação de empresa brasileira, somente aquelas expressas no texto constitucional.
31. Essa situação, segundo o Parecer, era diversa da vivenciada no ordenamento constitucional anterior, em que não havia a constitucionalização do conceito de empresa brasileira e que admitia restrições à sua atuação com base na lei ordinária.
No entanto, a EC nº 6/1995 (publicada em 16/8/1995) revogou expressamente o artigo 171 da Constituição Federal, que concedia à lei a possibilidade de criar benefícios para a “empresa brasileira de capital nacional”.
A EC nº 6/1995 tem origem na PEC nº 5/1995, de iniciativa do Presidente da República. Essa PEC tinha por objetivo dar nova redação ao artigo 171, para considerar "empresa brasileira a constituída sob as leis brasileiras e que tenha sede e administração no País". Na Exposição de Motivos nº 37, de 16/2/1995, assinada por seis ministros e encaminhada ao Presidente da República, ficou clara a intenção de acabar com a discriminação entre empresas brasileiras de “capital nacional” e de “capital estrangeiro”:
2. A proposta tenciona eliminar a distinção entre empresa brasileira e empresa brasileira de capital nacional e o tratamento preferencial concedido a esta última. Para tanto, firma-se conceito de empresa brasileira como aquela constituída sob as leis brasileiras e com sede e administração no País.
3. A discriminação no capital estrangeiro perdeu o sentido na contexto de eliminação das reservas de mercado, maior intercalação entre as economias e necessidade de atrair capitais estrangeiros para complementar a poupança interna…
No entanto, o Congresso Nacional optou por revogar o artigo 171 da Constituição Federal, situação esta que gerou o seguinte impasse:
para quem entendia que o §1º do artigo 1º da Lei nº 5.709/71 não havia sido recepcionado pelo artigo 171 da CF, a desconstitucionalização do conceito de empresa brasileira pela EC nº 6/1995 possibilitou ao legislador ordinário criar distinções por lei ordinária;
para quem entendia que o texto original do artigo 171 não gerava incompatibilidade, a sua revogação eliminou a distinção entre "empresa brasileira" e "empresa brasileira de capital nacional", o que tornaria o §1º do artigo 1º da Lei nº 5.709/71 não-recepcionado pelo novo formato constitucional.
Na época, a AGU chegou à primeira conclusão, de que o dispositivo era inconstitucional desde a promulgação da CF/88 e, com a revogação do artigo 171 da Carta Magna, tal restrição passou a ser compatível com a Constituição. No entanto, como o nosso ordenamento jurídico não permite a repristinação de normas revogadas, haveria necessidade de uma nova lei para impor às empresas nacionais sob controle estrangeiro restrições para a aquisição de imóveis rurais.
No entanto, o atual Parecer da AGU defende uma tese ainda mais diversa, de que o §1º do artigo 1º da Lei nº 5.709/71 nunca contrariou o texto constitucional e que continua válido, devendo ser cumprido à risca.
2. Restrições para a aquisição de imóvel rural
Após o Parecer da AGU, tudo isso mudou, pois essas empresas não podem mais adquirir livremente imóveis rurais e, como já foi explicado, a lei não permite que o Incra autorize a aquisição que não se enquadre numa das limitadas hipóteses legais. O Banco Santander (Brasil) S.A., por exemplo, por não atuar em nenhum desses setores, não pode mais adquirir imóvel rural, nem em dação em pagamento em decorrência de um crédito não recebido, conforme lhe possibilitava o artigo 35 da Lei nº 4.595/64:
A Lei nº 5.709/71 traz outra restrição à aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, que é o limite percentual da área territorial de cada Município que pode estar sob domínio estrangeiro. Nos termos do artigo 12, a soma das áreas pertencentes a estrangeiros não pode ultrapassar 25% da superfície do Município onde se situam. O limite para uma mesma nacionalidade é de 10% do referido território.
Compete ao Registro de Imóveis efetuar esse controle (cadastro especial) em um livro auxiliar das aquisições de imóveis rurais por pessoas estrangeiras (artigo 10) e comunicar, trimestralmente, ao Incra e à respectiva CGJ, as aquisições havidas no período, "sob pena de perda do cargo" (artigo 11).
Em decorrência dessas regras, o controle deve ser preciso não apenas quanto à dimensão do imóvel adquirido pelo estrangeiro, mas também quanto à nacionalidade do adquirente. Nem sempre é fácil definir essa "nacionalidade" no tocante à pessoa jurídica brasileira controlada por estrangeiro, nas hipóteses em que o controle societário é composto por capitais de origens diversas.
3. Capital estrangeiro
O Parecer da AGU aponta o artigo 172 da Constituição Federal como amparo constitucional para a inclusão da empresa brasileira sob controle estrangeiro às restrições da Lei nº 5.709/71.
136. Se o art. 172 da CF dispõe que lei disciplinará, com base no interesse nacional, os investimentos de capital estrangeiro, e se capital estrangeiro é aquele que pertence aos que residem no exterior, ou às empresas sediadas no exterior, "ex vi" da parte final do caput do art. 1º da Lei nº 4.131, de 1962, forçoso é concluir que o § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709, de 1971, disciplina, a bem do interesse nacional, os investimentos de capital estrangeiro realizados por empresa brasileira controlada por estrangeiros não residentes, no que concerne à aquisição ou arrendamento de imóveis rurais.
141. Ora, se o art. 172 refere-se aos investimentos de capital estrangeiro feitos por empresas brasileiras, aquelas, à luz do texto original de 1988, previstas no art. 171, I, parece-me óbvio que o § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709, de 1971, foi recepcionado e agasalhado, também, por este dispositivo constitucional.
A Constituição Federal subordina os investimentos de capital estrangeiro ao interesse nacional, delegando ao legislador ordinário a sua disciplina.
Art. 172 - A lei disciplinará, com base no interesse nacional, os investimentos de capital estrangeiro, incentivará os reinvestimentos e regulará a remessa de lucros.
A lei que disciplina a aplicação do capital estrangeiro e as remessas de valores para o exterior é a Lei nº 4.131, de 3/9/1972. O seu artigo 1º conceitua o que vem a ser capital estrangeiro:
Art. 1º - Consideram-se capitais estrangeiros, para os efeitos desta lei, os bens, máquinas e equipamentos, entrados no Brasil sem dispêndio inicial de divisas, destinados à produção de bens ou serviços, bem como os recursos financeiros ou monetários, introduzidos no País, para aplicação em atividades econômicas desde que, em ambas as hipóteses, pertençam a pessoas físicas ou jurídicas residentes, domiciliadas ou com sede no exterior.
Sendo assim, somente é considerado capital estrangeiro o capital introduzido no País para a aplicação em atividade econômica, de titularidade de pessoa natural ou jurídica residente ou com sede no Exterior. Uma vez investido no Brasil, esse capital perde a característica de "capital estrangeiro", tanto que o artigo 2º prevê sua isonomia com o capital nacional:
Art. 2º - Ao capital estrangeiro que se investir no País, será dispensado tratamento jurídico idêntico ao concedido ao capital nacional em igualdade de condições, sendo vedadas quaisquer discriminações não previstas na presente lei.
Figura 1 - Investimento de Capital Estrangeiro.
Portanto, a limitação imposta à empresa brasileira sob controle estrangeiro para adquirir imóvel rural não tem fundamento no artigo 172 da Constituição Federal, uma vez que a aquisição não é feita pelo estrangeiro controlador (com uso de capital estrangeiro), mas sim pela empresa brasileira, com recursos já nacionalizados (capital nacional).
4. Controle efetivo da empresa
A caracterização pela simples análise da titularidade da "maioria do capital social" estava coerente com a legislação da época. No entanto, com a vigência da Lei nº 6.404/76 (Lei das Sociedades por Ações), que permitiu a desvinculação da quantidade do capital investido na sociedade com o seu efetivo controle, a doutrina tem afirmado que essa situação mudou. Isso porque a Lei das S.A. permite a emissão de ações preferenciais para a obtenção de capital, conferindo a seus titulares prerrogativas na percepção dos lucros mas sem direito a voto. As decisões, portanto, ficam restritas aos titulares das ações ordinárias. Além disso, definiu expressamente o que é "acionista controlador" em seu artigo 116:
O Parecer da AGU defende esse novo entendimento, ou seja, a empresa brasileira que se submete às restrições da Lei nº 5.709/71 é aquela em que o estrangeiro, residente ou sediado no Exterior, tem o “controle efetivo da empresa”. O controle efetivo é caracterizado pela titularidade da maioria de seu capital votante e pelo exercício, de fato e de direito, do poder decisório para gerir suas atividades.
223. Assim, para que se entenda presente a norma contida no § 1º do art.1º da Lei nº 5.709, de 1971, a pessoa física ou jurídica estrangeira deve preencher, cumulativamente, os requisitos de que cuidam as alíneas "a" e "b" do art. 116 da Lei nº 6.404, de 1976.
Essa interpretação da AGU, apesar da aparente coerência com a legislação em vigor, é impraticável. O artigo 116 da Lei das S.A. trata de definir a situação da empresa num dado momento, que pode variar nos termos do acordo de vontade de seus acionistas-eleitores. Não pode uma situação tão precária servir de base para definir se a empresa pode ou não adquirir imóvel rural.
É óbvio que o "acordo de voto" garante ao "beneficiário" o efetivo controle da empresa (critério previsto na alínea "b"). Mas o acionista que exerce esse controle não o faz com o poder exclusivo de suas ações. Ele exerce o controle pela utilização de um mandato conferido por outros acionistas que lhe garante a maioria. Esse acordo não é permanente, podendo ser revogado nos termos nele pactuados. É certo que os "verdadeiros controladores" (titulares da maioria dos votos) não assinarão um acordo em que não possam revogá-lo em determinadas situações. Não parece ter sido essa a "mens legis" do §1º do artigo 1º da Lei nº 5.709/71.
O artigo 116 traz apenas um critério objetivo, previsto na alínea "a", que é a titularidade da maioria dos votos. É o critério que deve prevalecer ("maioria do capital social" = "maioria dos votos"). Os demais critérios não podem ser utilizados na interpretação da Lei nº 5.709/71, pois são subjetivos e coloca a vontade dos acionistas acima da norma.
Portanto, o controle da empresa deve ser analisado objetivamente, identificando quem possui a titularidade da maioria do capital votante (controle potencial), não importando se ele exerce ou não efetivamente o seu poder.
Diante disso, estão submetidas às restrições para a aquisição de imóvel rural apenas as pessoas jurídicas brasileiras cuja "maioria do capital votante" seja de titularidade de pessoa natural estrangeira residente no Exterior ou de pessoa jurídica estrangeira com sede no Exterior.
5. Controle estrangeiro indireto
Para compreender melhor a questão, vamos analisar a estrutura societária do Banco Santander (Brasil) S.A., uma das maiores instituições financeiras do Brasil.
Verifica-se, pela figura 2, que grande parcela do capital social do Santander Brasil (82,1%) está sob controle estrangeiro, sendo 46,8% de titularidade de uma empresa holandesa e 35,2% de uma empresa espanhola. Nessa primeira análise, percebe-se a primeira dificuldade: quem é o controlador?
Figura 2 - Estrutura societária do Santander do Brasil.
Mesmo não tendo a maioria absoluta das ações, a empresa holandesa tem maiores chances de ser a controladora do Banco Santander (Brasil) S.A., pois basta que obtenha dos minoritários uma quantidade de votos superior a 3,2% do capital votante. Apesar dessa aparente facilidade, tal resultado não é garantido, pois isso depende de acordo entre os acionistas; e tais acordos podem ser alterados a qualquer momento.
Para facilitar a questão, voltemos ao ano de 2009, antes da oferta global de ações feitas pelo Banco Santander (Brasil) S.A., quando a sua composição societária era a seguinte: Santander Insurance Holding, S.L. (2,6%); Grupo Empresarial Santander, S.A. (40,7%); Sterrebeeck B.V. (54,7%); e minoritários (2%). Como o sócio majoritário era a empresa Sterrebeeck, a maioria do capital estrangeiro investido no Santander Brasil era obviamente holandês; portanto, o controle do banco brasileiro, em 2009, era holandês.
No entanto, numa análise mais profunda, verifica-se que esses três acionistas são empresas controladas pelo Banco Santander S.A. (da Espanha). A empresa holandesa é uma subsidiária integral daquela empresa espanhola. Portanto, 82,1% das ações ordinárias do Santander do Brasil estão sob controle indireto do Santander da Espanha.
Figura 3 - Estrutura societária do Santander espanhol.
Diante dessa segunda constatação, pergunta-se: como ficaria o controle do Banco Santander (Brasil) S.A. se a empresa holandesa continuasse titular de 54,7% das ações com direito a voto?
Se a resposta for "controle espanhol", surge uma segunda dificuldade: deve-se, então, analisar a estrutura societária do Santander da Espanha para verificar se seu controle não é de outra nacionalidade? Quantos patamares deverão ser investigados? Esta não parece ser a melhor resposta, pela sua total inaplicabilidade.
A remessa de lucros do Santander Brasil deverá obedecer a sua estrutura societária; portanto, a parcela dos lucros gerados pela empresa devidos pela participação societária da empresa Sterrebeeck B.V. deverá ser remetida a ela, na Holanda, e não diretamente ao Santander espanhol. Esta empresa espanhola somente terá acesso aos resultados, por intermédio de sua subsidiária holandesa, segundo as regras contidas em seu Estatuto Social e pela legislação vigente na Holanda. Portanto, o controle do Santander Brasil em 2009 (maioria absoluta do capital votante em poder de Sterrebeeck B.V.) era, sem dúvida nenhuma, holandês.
Seguindo esse mesmo raciocínio, o Banco Santander (Brasil) S.A. é uma empresa brasileira sob controle estrangeiro, uma vez que a maioria de seu capital votante é de titularidade de empresa estrangeira sediada no Exterior. No entanto, a empresa Santander Leasing S.A., uma subsidiária integral do Banco Santander (Brasil) S.A., não se enquadra nesse conceito, uma vez que, em seu quadro societário há apenas um acionista, a empresa brasileira Santander, que aplicou ali um capital integralmente nacional. Portanto, a empresa Santander Leasing S.A. não se submete a nenhuma das restrições da Lei nº 5.709/71.
Figura 4 - Subsidiária integral do Santander do Brasil.
Não há como interpretar de forma diversa. Se, para ser equiparada à pessoa estrangeira, a lei exige que a pessoa jurídica controladora da empresa brasileira tenha sede no Exterior, é óbvio que essa análise deve ser feita apenas no quadro societário da empresa que pretende adquirir o imóvel rural e não em patamares ou graus superiores. Se não fosse assim, a exigência de "sede no Exterior" para o controlador estrangeiro perderia todo o sentido, pois toda empresa estrangeira autorizada a funcionar no Brasil (sede no Brasil) é uma simples filial integralmente controlada pela matriz sediada no Exterior e seus sócios controladores são, também, estrangeiros.
Portanto, as empresas controladas pelo Banco Santander (Brasil) S.A. e as controladas pelas suas subsidiárias brasileiras não estão subordinadas às restrições para aquisição de imóveis rurais. O fato de todas elas estarem, indiretamente, sob total controle do Banco Santander S.A. da Espanha não é suficiente para enquadrá-las na regra do §1º do artigo 1º da Lei nº 5.709/71.
Figura 5 - Controles em graus variados.
6. Inaplicabilidade da norma
O objetivo da lei é propiciar um controle minucioso das áreas rurais sob domínio estrangeiro, controle este que, para ser efetivo, deve ser permanente.
No tocante as pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras o controle funciona com certa precisão (uma das dificuldades na atualização de dados está no controle das "baixas" de imóveis em poder de estrangeiros, em que o adquirente brasileiro não é obrigado a registrar seu título em um determinado prazo).
No entanto, no tocante às empresas brasileiras equiparadas à pessoa jurídica estrangeira, o controle somente será possível no momento da aquisição, pois a atualização dos dados será impraticável e o cadastro especial existente no Registro Imobiliário perderá toda a sua utilidade.
Vamos utilizar um exemplo para melhor explicar a inaplicabilidade desse controle.
Agropecuária Brasil-Canadá S.A. (empresa brasileira sob controle canadense)
imóvel de 50 hectares (5 MEI em Conchas, SP)
uso em projeto agropecuário aprovado pelo Incra em 14/9/2010
escritura de aquisição em 21/9/2010 e registro em 30/9/2010
registro do direito de propriedade na matrícula do imóvel e "registro especial" no livro auxiliar de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros
Em função das necessidades do mercado, a empresa Agropecuária Brasil-Canadá S.A. sofreu algumas alterações em sua estrutura societária. Tais alterações não foram comunicadas ao Registro de Imóveis, pois não há obrigação legal nesse sentido. Eis as principais ocorrências:
Setembro de 2010: aquisição do imóvel rural - 50 hectares creditados na conta genérica "estrangeiros" (controle do limite de 25% do território municipal) e da conta específica "canadenses" (controle do limite de 10%);
Janeiro de 2011: o acionista canadense vendeu sua participação societária a uma empresa mexicana, que passou a ser a controladora da empresa Agropecuária Brasil-Canadá S.A. - o Registro de Imóveis não foi notificado dessa mutação societária (que resultaria na necessidade de transferir os 50 hectares da conta "canadenses" para a conta "mexicanos"); e
Junho de 2011: um grupo brasileiro compra parcela das ações do acionista mexicano e passa a controlar a empresa - o Registro de Imóveis não foi notificado dessa outra mutação societária (que resultaria na necessidade de "dar baixa" dos 50 hectares da conta "estrangeiros" e da conta "mexicanos").
Além disso, quem fará o controle nas hipóteses de empresa brasileira que, já sendo titular de imóveis rurais, tem seu controle acionário adquirido por estrangeiro? Não há como controlar essas aquisições indiretas, por vários motivos, dos quais se destacam:
a Lei nº 5.709/71 restringe e disciplina as aquisições diretas, não havendo previsão legal para as aquisições indiretas, que ocorrem no caso do controle de uma empresa brasileira ser adquirido por acionista estrangeiro domiciliado no Exterior;
nessas hipóteses, a lei não exige a alienação do bem imóvel, ficando a empresa, agora controlada por estrangeiro, numa situação delicada na hipótese de incorporação de alguma subsidiária que possua imóveis rurais em seu ativo;
no caso das sociedades por ações, o controle da titularidade não é registrado na Junta Comercial, mas apenas nos livros de registro de ações nominativas e nos livros de transferência de ações nominativas, que ficam em poder da própria empresa;
nas sociedades abertas, em que há negociação de ações, a empresa deve comunicar à Comissão de Valores Mobiliários as mudanças de controle, mas a CVM não tem como averiguar (nem lhe compete isso) se a empresa que passou a ser controlada por estrangeiro possui imóvel rural;
a empresa controlada por uma pessoa natural estrangeira domiciliada no Brasil (residência permanente) não se submete às restrições da lei; mas nada impede que esse controlador mude-se definitivamente para seu país de origem, deixando um mandatário cuidando de seus interesses aqui no Brasil; diante dessa hipótese, como fica o controle dos imóveis adquiridos quando ele residia no Brasil? ou apenas as novas aquisições se submetem à legislação?
Todas essas questões são apenas alguns exemplos da inaplicabilidade desse dispositivo legal.
7. Efeitos do descumprimento da norma
No caso de aquisição de imóvel rural que viole as disposições da Lei nº 5.709/71, o artigo 15 prevê as seguintes consequências:
o negócio jurídico é nulo de pleno direito;
o tabelião e o registrador responderão civilmente pelos danos, sem prejuízo da responsabilidade criminal; e
o alienante deverá restituir ao adquirente o preço do imóvel.
Mais uma vez o legislador foi incoerente. A lei traz severas punições ao tabelião e ao registrador (acrescente-se que o artigo 11 prevê a perda do cargo na hipótese da não-comunicação trimestral ao Incra e à CGJ das aquisições havidas no período), mas não prevê nenhuma punição a quem verdadeiramente descumpriu a lei.
A nulidade do negócio jurídico não é punição; é mera consequência da prática de qualquer ato ilegal. A restituição do preço também não é punição, pois apenas restabelece o "status quo ante", uma vez que o imóvel retorna ao patrimônio do alienante. Ou seja, a lei não traz nenhuma consequência gravosa para aqueles que efetivamente burlam a lei.
O ideal é que a lei punisse tanto o vendedor como o comprador com pesada multa, a ser paga por ambos em valores iguais, de forma a desestimular a alienação de imóveis rurais em desacordo com a lei.
No desempenho de sua atividade, não cabe ao registrador imobiliário discutir o mérito desse novo entendimento, mas apenas seus efeitos práticos, pois esse parecer vincula todos os escalões do Executivo Federal (AGU, Incra e outros) e, após expressa decisão do CNJ, passou também a vincular os serviços notariais e de registro.
As empresas brasileiras que passam a estar subordinadas às restrições da lei são apenas as que estão sob controle direto de pessoa natural ou jurídica estrangeira, que resida ou tenha sede no Exterior. Não há que se fazer o controle do quadro societário da empresa controladora, nem da controladora desta. O comando legal restringe a análise apenas ao controlador direto, ou seja, deve-se verificar a nacionalidade e o domicílio/sede somente do titular da maioria do capital votante.
Compete ao Registro de Imóveis efetuar o controle da extensão territorial de cada Município que esteja em poder dos estrangeiros. Com a inclusão das empresas nacionais sob controle estrangeiro nessa estatística, o controle deixou de ter coerência e efetividade, pois inexiste obrigação por parte das empresas de comunicar ao registro imobiliário a mutação de sua situação societária. Em decorrência, o controle do registro imobiliário levará em conta apenas o momento da aquisição, mas não representará a realidade diante das constantes mutações acionárias, numa incontável "troca de cadeiras" que ocorrerá segundo as necessidades do mercado. Em suma, o controle que compete ao registrador imobiliário passa a ser artificial, pois não é possível acompanhar as mutações do dia-a-dia dessas empresas.
A inclusão das empresas nacionais sob controle estrangeiro às restrições da Lei nº 5.709/71 poderá gerar sérios prejuízos ao nosso País, não sendo, portanto, uma boa política de governo. Considerando que as grandes empresas (principalmente as instituições financeiras) estão nessa situação, todas as dificuldades e prejuízos a elas impostos serão, de uma forma ou de outra, repassados ao consumidor. A instituição financeira controlada por estrangeiro já saberá, de antemão, que o imóvel rural dado em garantia não poderá ser por ela arrematado para satisfazer seu crédito na hipótese de inadimplemento; consequência: a população terá maiores dificuldades para obter novos empréstimos quando a garantia que se pretende ofertar seja o seu imóvel rural.
Diante tudo disso, pergunta-se: qual é a vantagem para o nosso Brasil em discriminar a empresa brasileira sob controle estrangeiro? Se a lei permite a criação e o funcionamento dessas empresas como pessoas jurídicas brasileiras, elas devem e merecem ser tratadas como tal.
Postado por Eduardo Augusto às 13:57 Nenhum comentário:

References: Artigo 1
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