Source: https://www.mietrecht.de/miete/mieterhoehung-bei-gestiegenen-betriebskosten/
Timestamp: 2020-07-16 00:04:30+00:00

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Mieterhöhung bei gestiegenen Nebenkosten | Betriebskosten Erhöhung?
Ist eine Erhöhung der Betriebskosten (Nebenkosten) eingetreten, so ist der Vermieter gemäß § 560 BGB berechtigt, eine Mieterhöhung vorzunehmen. Zulässig ist eine Mieterhöhung in diesem Sinne nur dann, wenn im Mietvertrag die Betriebskosten als Nebenentgelt gemäß § 560 Abs. 1 BGB in Form einer Pauschale oder gemäß § 560 Abs. 4 BGB als Vorauszahlung gesondert ausgewiesen sind (Unterschied zwischen Vorauszahlung und Pauschale).
Die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale stellt in der Praxis erfahrungsgemäß die Ausnahme dar. Üblicherweise legen Vermieter die anfallenden Betriebskosten neben der Miete auf den Mieter um, welche als monatlicher Abschlag in Form einer Vorauszahlung gezahlt werden müssen.
Hinweis: § 560 BGB gilt nicht für die in einer Brutto- oder Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten. Selbst dann nicht, wenn die Parteien ein solches Recht vereinbart haben.
Form und Begründung (§ 560 Abs. 1 BGB)
Der Vermieter hat sein Erhöhungsverlangen, soweit eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist, in schriftlicher Form vorzubringen und nachvollziehbar zu begründen. Der Vermieter hat die Gründe der Erhöhung dem Mieter mitzuteilen und muss diese entsprechend erläutern, damit die Erhöhung für den Mieter nachprüfbar und verständlich ist.
Bei Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung (Nebenkostenvorauszahlung) ist eine Erhöhungserklärung in Textform notwendig, eine Begründung schreibt der Gesetzgeber jedoch in diesen Fällen nicht vor (Siehe: AG Potsdam GE 2007, 918).
Erhöhungsvoraussetzung bei
Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 1 u. 2 BGB)
Die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale stellt in der Praxis erfahrungsgemäß die Ausnahme dar. Üblicherweise legen Vermieter die anfallenden Betriebskosten neben der Miete auf den Mieter, welche als monatlicher Abschlag in Form einer Vorauszahlung gezahlt werden.
Eine Betriebskostenpauschale muss mietvertraglich oder durch eine Umlagevereinbarung gemäß § 556 Abs. 1 und 2 BGB vereinbart sein. Will der Vermieter die Betriebskosten erhöhen, so muss im Mietvertrag ein entsprechender Erhöhungsvorbehalt ausdrücklich vereinbart worden sein, um bei einer Betriebskostenerhöhung überhaupt eine entsprechende Anpassung fordern zu können. Sollte im Mietvertrag eine Erhöhungsmöglichkeit nur für bestimmte Betriebskosten vorgesehen sein, hat der Vermieter die Erhöhung auf diese Positionen zu beschränken (Siehe: Sternel ZMR 2001, 943). Ist eine entsprechende Erhöhung nicht mietvertraglich vereinbart, ist der Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses nicht berechtigt, eine Betriebskostenerhöhung vorzunehmen. Die Möglichkeit von einer Erhöhung der Betriebskosten Gebrauch zu machen, setzt nach § 560 Absatz 1 BGB zwingend voraus, dass eine Betriebskostenerhöhung bereits tatsächlich eingetreten ist.
Nebenkostenvorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB)
Decken die Vorauszahlungen nach Ablauf der Abrechnungsperiode nicht die angefallenen Betriebskosten ab, so kann der Vermieter nach der jährlichen Betriebskostenabrechnung die Differenz vom Mieter einfordern.
Im Gegensatz zu § 560 Absatz 1 BGB ist bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale gemäß Absatz 4 ein Erhöhungsverlangen des Vermieters nicht von einer tatsächlich vorliegenden Erhöhung der Betriebskosten abhängig. Vielmehr besteht die Möglichkeit, die Betriebskosten, soweit sie bei Vertragsschluss zu hoch oder zu niedrig angesetzt waren, an die tatsächliche Höhe entsprechend anzupassen. Voraussetzung ist jedoch, dass dem Mieter eine entsprechende Nebenkostenabrechnung Verfügung gestellt wird.
Vergleichszeitpunkt der Nebenkosten
Um zu beurteilen, ob und inwieweit eine Erhöhung der Nebenkosten eingetreten ist, sind die aktuellen Nebenkosten mit den zuletzt maßgeblich vereinbarten Nebenkosten zu vergleichen.
Ist seit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Erhöhung der Nebenkostenpauschale vorgenommen worden, bleibt der Zeitpunkt des Vertragsschlusses der maßgebliche Vergleichszeitpunkt. In jedem Fall zu beachten ist, dass nur diejenigen Betriebskosten berücksichtigungsfähig sind, die in der Pauschale enthalten sind (Siehe: OLG Naumburg ZMR 2007, 618).
Fälligkeit- Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 2 BGB)
Maßgeblich für die Fälligkeit der Betriebskosten ist der Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung. Eine rechtmäßige Betriebskostenerhöhung ist somit erstmalig zu Beginn des übernächsten Monats zur Zahlung fällig, der auf das Erhöhungsverlangen folgt. Dies ergibt sich aus § 560 Abs. 2 BGB. Hat der Mieter die Erhöhung im April verlangt, wird sie erstmalig fällig Anfang Juni.
Rückwirkend ist eine Erhöhung nur unter der besonderen Voraussetzung zulässig, dass sich die Betriebskosten auch für den Vermieter tatsächlich rückwirkend erhöht haben, der Vermieter den Mieter innerhalb von drei Monaten seit Kenntnis informiert hat und die Rückwirkung sich auf den Beginn des der Erhöhungserklärung vorausgehenden Kalenderjahres beschränkt.
Fälligkeit – Nebenkostenvorauszahlung (§ 560 Abs. 4 BGB)
Das Gesetz enthält in diesem Fall keine Regelung über den Fälligkeitszeitpunkt. Die Rechtsprechung ist sich jedoch einig, dass die erhöhten Kosten sofort zu zahlen sind (Siehe: Derckx NZM 2004, 325). Demgemäß besteht keine rückwirkende Zahlungsverpflichtung.
Rechte des Mieters bei Mieterhöhung nach § 560 BGB
Im Falle einer Mieterhöhung auf Grund gestiegener Betriebskosten steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB nicht zu. Bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale bzw. Vorauszahlung hat der Mieter jedoch das Recht die Belege einzusehen und die Nebenkostenabrechnung zu prüfen in die Unterlagen. Dem Mieter steht im Streitfall auch zunächst ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die geltend gemachten Erhöhungsbeträge zu. Sollte sich herausstellen, dass das Erhöhungsverlangen unberechtigt war, der Mieter diese Beträge gleichwohl gezahlt hat, kann der Mieter nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) die überzahlten Beträge vom Vermieter zurückverlangen.

References: § 560
 § 560
 § 560
 § 560
 § 556
 § 560
 § 560
 § 560
 § 560
 § 561
 § 812