Source: https://www.besiktningsman.se/tjanster/brf/
Timestamp: 2019-02-21 05:43:08+00:00

Document:
Besiktningsman.se | Bostadsrättsföreningar
Besiktningstjänster för bostadsrättsföreningar
Besiktningsman.se erbjuder ett komplett och rikstäckande utbud av besiktningstjänster vid nyproduktion,
ROT och KA-Kontrollansvarig för bostadsrättsföreningar.
Besiktningsman.se erbjuder ett komplett och rikstäckande utbud av besiktningstjänster vid ROT (Renovering, ombyggnad, Tillbyggnad), samt KA-Kontrollansvarig.
Vi har en digitaliserad process med Besiktningsman.se:s besiktningsapp som kan omfatta hela byggprocessen eller enstaka tjänster. Vi erbjuder kompletta besiktningsgrupper med bbm (biträdande besiktningsmän) för samtliga erforderliga fack. För bostadsrättsföreningar erbjuder vi fasta priser på besiktningar gällande de flesta åtgärder i en fastighet. I annat fall sker timdebitering.
• En projektansvarig från Besiktningsman.se för all kontakt och samordning med besiktningsman eller besiktningsgrupp inkluderande kallelser, restid, besiktning på plats, samt digital distribution av utlåtande via besiktningsportalen.
• Upprättande av besiktningstidplan med eventuella justeringar, beroende på typ av besiktning,
• Ett informationsmöte med brf-styrelsen om hur besiktningen går till, kriterier samt genomförande, beroende på typ av besiktning.
Om ni har en nyproducerad brf och söker besiktningsgrupp för 2-, 5-, eller 10-års besiktning offererar vi ett fast pris till er.
Traditionella besiktningar enligt AB-ABT
Förbesiktning kan ske när som helst under byggprocessen om någon part önskar det. Skälet kan exempelvis vara att någon del av entreprenaden kan bli svår att besikta eller felavhjälpa, om man väntar till efter färdigställandet.
Besiktningsman.se erbjuder förbesiktning för nyproduktion och ROT enligt regelverken AB04 och ABT 06 kap 7 (se nedan). Besiktningen utförs av opartiska besiktningsmän godkända av SBR med särskild fackkompetens för aktuellt besiktningsobjekt. Vi erbjuder även komplett besiktningsgrupp.
Besiktningen utförs okulärt och dokumenteras digitalt av besiktningsmannen på plats. Felbilaga finns tillgänglig omgående efter besiktningen och komplett utlåtande levereras inom 3 arbetsdagar.
Förbesiktning kan beställas som en enstaka tjänst eller ingå i en paketlösning med flera besiktningstjänster.
Pris offereras separat.
Enligt AB04 och ABT06 Kap 7 §1 har part rätt att påkalla förbesiktning om
1 arbete efter färdigställandet av entreprenaden inte är eller inte utan väsentligt ingrepp blir åtkomligt för besiktning.
2 avhjälpande av fel i arbete efter färdigställande skulle vara till väsentlig olägenhet för parten
3 arbete före färdigställande tas i bruk av beställaren eller
4 i övrigt särskilda skäl föreligger
”Kommentar till kap 7 §1 i AB04 och ABT06, Ett särskilt skäl för förbesiktning kan vara att parterna i förväg vill få besiktningsmannens bedömning av kontraktsenhetligheten av visst arbete som antingen återkommer i ett stort antal eller gäller principer eller kvalitetskrav för utförandet, sk normerande besiktning.”
Slutbesiktning är den besiktning som normalt sker vid kontraktstidens utgång eller när projektet färdigställts. Den ger ett objektivt underlag för att avgöra om entreprenadarbetet ska anses vara slutfört med godkännande.
Besiktningsman.se erbjuder slutbesiktning för nyproduktion och ROT enligt regelverken AB04 och ABT 06 kap 7 (se nedan). Besiktningen utförs av opartiska besiktningsmän godkända av SBR med särskild fackkompetens för aktuellt besiktningsobjekt. Vi erbjuder även komplett besiktningsgrupp.
Slutbesiktning kan beställas som en enstaka tjänst eller ingå i en paketlösning med flera besiktningstjänster.
Enligt AB04 och ABT 06 kap 7
• ”Besiktning enligt §§1-5 i detta kapitel 7 verkställs av en därtill lämpad person som beställaren utser. Om parterna kommer överens om det kan besiktningen i stället verkställas av en person som de gemensamt utser. Om part underlåter att medverka till att besiktningsman utses för besiktning enligt §1 eller §4 i detta kapitel 7 får motparten utse besiktningsman.”
• ”Slutbesiktning skall, om inte parterna avtalat om annat, verkställas vid kontraktstidens utgång eller, om entreprenaden färdigställs senare, utan dröjsmål efter det att entreprenaden anmälts vara färdigställd. Entreprenören skall i god tid underrätta beställaren när entreprenaden beräknas vara färdigställd och tillgänglig för slutbesiktning, om inte parterna genom besiktningsplan har träffat särskild överenskommelse.”
• ”En del av entreprenaden kan efter parternas överenskommelse göras till föremål för kompletterande slutbesiktning. Kompletterande slutbesiktning utgör inte hinder för entreprenadens godkännande, om inte annat avtalats.” Handledning enligt BKKs handledning för entreprenadbesiktning
• ”Slutbesiktningen är den för båda parter viktigaste besiktningen. Det gäller nämligen här att pröva och avgöra frågan om godkännande av entreprenaden, vilket i sin tur har många betydelsefulla konsekvenser för parterna. Det bör betonas, att – om inte parterna kommer överens om annat – slutbesiktning ska ske först vid kontraktstidens utgång eller om entreprenaden färdigställas senare, utan dröjsmål efter det att entreprenören anmält entreprenaden färdigställd.”
Läs vår pdf som beskriver i detalj vad en slutbesiktning innebär
Ny slutbesiktning kan aktualiseras om entreprenaden vid slutbesiktningen uppenbarligen inte är så färdigställd att den kan godkännas. Besiktningsmannen får då avbryta besiktningen och föreskriva ny slutbesiktning.
Besiktningsman.se erbjuder Ny slutbesiktning för nyproduktion och ROT enligt regelverken AB04 och ABT 06 kap 7 § 12 (se nedan). Besiktningen utförs av opartiska besiktningsmän godkända av SBR med särskild fackkompetens för aktuellt besiktningsobjekt. Vi erbjuder även komplett besiktningsgrupp.
Enligt AB04 och ABT06 kap 7§12
”Om entreprenaden vid slutbesiktningen uppenbarligen inte är så färdigställd att den kan godkännas får besiktningsmannen avbryta besiktningen och föreskriva ny slutbesiktning.”
Handledning till kap 7§12 enligt BKKs handledning till entreprenadbesiktning
”Förutsättningen för besiktningsmannens beslut att avbryta besiktningen är hans bedömning av möjligheten av att entreprenaden kommer att godkännas.
Som angivits ovan kan man inte närmare ange någon nivå för när en entreprenad inte kan godkännas. Bedömningen får ske från fall till fall med hänsyn taget bla till objektets art och omfattning.
Begreppet ”uppenbarligen” innebär att det enligt besiktningsmannens bedömning ska framstå som fullständigt klart att entreprenaden i det skick den är inte kan komma att godkännas.”
Fortsatt slutbesiktning kan föreskrivas av om entreprenaden inte godkänns vid slutbesiktningen, men den fortsatta slutbesiktningen kan i praktiken avgränsas till de delar som föranlett att slutbesiktningen inte godkändes.
Fortsatt slutbesiktning kan sålunda vara av mindre omfattning än s k Ny slutbesiktning och vara ett alternativ till detta.
Besiktningsman.se erbjuder Fortsatt slutbesiktning för nyproduktion och ROT enligt regelverken AB04 och ABT 06 kap 7 § 12 (se nedan). Besiktningen utförs av opartiska besiktningsmän godkända av SBR med särskild fackkompetens för aktuellt besiktningsobjekt. Vi erbjuder även komplett besiktningsgrupp.
Enligt AB04 och ABT06 kap 7 §12
”Om entreprenaden inte godkänns skall besiktningsmannen föreskriva fortsatt slutbesiktning.
Om entreprenaden inte godkänns eller avbryts skall besiktningsmannen i sitt utlåtande ange skälen för beslutet.”
”Den fortsatta slutbesiktningen ska principiellt omfatta hela entreprenaden, men kan i praktiken begränsas till sådana arbeten och funktioner som föranlett icke-godkännandet.”
Handledning enligt BKKs handledning för entreprenadbesiktning
”Förutsättningarna för att godkänna entreprenaden är inte uppfyllda om felen medför att användbarheten inskränks eller att säkerheten ifrågasätts om entreprenaden avlämnas.”
- Kommentar,
Entreprenören avgör vilken tid som behövs för avhjälpande och avropar i god tid när entreprenaden är färdig för fortsatt slutbesiktning.
Efterbesiktning kan ske för att konstatera om fel som noterats vid tidigare besiktning har avhjälpts eller inte. Efterbesiktning kan påkallas av entreprenör eller beställare
Besiktningsman.se erbjuder Efterbesiktning för nyproduktion och ROT enligt regelverken AB04 och ABT 06 kap 7 § 5(se nedan). Besiktningen utförs av opartiska besiktningsmän godkända av SBR med särskild fackkompetens för aktuellt besiktningsobjekt. Vi erbjuder även komplett besiktningsgrupp.
Besiktningen utförs okulärt och dokumenteras digitalt av besiktningsmannen på plats. Felbilaga finns tillgänglig omgående efter besiktningen och komplett utlåtande levereras inom 3 arbetsdagar
Enligt AB04 och ABT06 Kap 7 §5
”Part har rätt att påkalla efterbesiktning för konstaterande av om ett fel avhjälpts.
Efterbesiktning verkställs utan dröjsmål efter avhjälpandet. Beställaren får också påkalla
efterbesiktning om entreprenören underlåter att avhjälpa felet i rätt tid.”
”Om entreprenören har påkallat efterbesiktning men någon sådan inte kommer till stånd på grund av beställarens underlåtenhet, skall de fel som efterbesiktningen avsågs omfatta anses vara avhjälpta.”
Handledning till kap 7 §5 i BKKs handledning till entreprenadbesiktning
”Vid efterbesiktning ska konstateras om fel avhjälpts. I utlåtande över efterbesiktning noteras de kvarvarande fel som inte avhjälpts och eventuella följdfel som uppkommit vid avhjälpandet. Fel som inte noterats tidigare ska inte tas upp vid efterbesiktning.
Av beställaren skriftligt påtalat fel enligt kap7§12 ska inte heller tas upp, utan dessa ska behandlas som särskild besiktning om part påkallar sådan. Inget hindrar dock att en förrättning omfattar både efterbesiktning och särskild besiktning, om detta angivits i kallelsen.”
Läs vår pdf som beskriver i detalj vad en efterbesiktning innebär
Särskild besiktning kan ske efter slutbesiktning och ända fram till den 10-åriga ansvarstidens utgång, och avse fel som av olika skäl inte noterats eller framträtt tidigare.
Besiktningsman.se erbjuder Särskild besiktning för nyproduktion och ROT enligt regelverken AB04 och ABT 06 kap 7 § 4 (se nedan). Besiktningen utförs av opartiska besiktningsmän godkända av SBR med särskild fackkompetens för aktuellt besiktningsobjekt. Vi erbjuder även komplett besiktningsgrupp.
Särskild besiktning enligt AB04 och ABT06 kap 7 §4
”Part har rätt att efter entreprenadtidens utgång påkalla särskild besiktning avseende
1 sådant fel som beställaren har påtalat
2 entreprenadens status i visst avseende Särskild besiktning verkställs utan dröjsmål efter påkallandet.”
Handledning enligt BKKs handledning för entreprenadbesiktningar
”Särskild besiktning enligt punkt 1 ovan avser sådana av beställaren påtalade fel efter förhållanden som förelegat vid slutbesiktning men som då inte tagits upp på grund av att de inte märkts, eller att besiktningsmannen förbisett felet.
Särskild besiktning enligt punkt 2 ovan avser dels fel som framträtt under garantitiden och där garantiansvar eventuellt föreligger, och dels sådana fel som framträtt efter garantitidens utgång men inom den 10-åriga ansvarstiden.”
Läs vår pdf som beskriver i detalj vad en särskild besiktning innebär
Garantibesiktning - 2-årsbesiktning
Garantibesiktning/2-årsbesiktning kan ske på beställarens initiativ före den 2-åriga garantitidens utgång. Besiktningen görs för att se om det framkommit fel som funnits, men inte upptäckts, vid slutbesiktningen.
Besiktningsman.se erbjuder Garantibesiktning/2-årsbesiktning för nyproduktion och ROT enligt regelverken AB04 och ABT 06 kap 7 §3 (se nedan). Besiktningen utförs av opartiska besiktningsmän godkända av SBR med särskild fackkompetens för aktuellt besiktningsobjekt. Vi erbjuder även komplett besiktningsgrupp.
Denna tjänst kan beställas som en enstaka tjänst eller ingå i en paketlösning med flera besiktningstjänster
Enligt AB04 och ABT06 kap 7 §3
”Före utgången av den kortaste garantitiden verkställs garantibesiktning, om parterna inte kommer överens om annat. Garantibesiktningen påkallas av beställaren.”
Handledning enligt BKKs handledning för besiktning
Besiktningsmannen ska vid garantibesiktning inte notera förhållanden som lämnats utan anmärkning vid slutbesiktning.
Garantibesiktningen ska normalt inte omfatta ej avhjälpta fel från slutbesiktningen.”
Vid bokning av garantibesiktning kan ni tilläggsbeställa att även efterbesiktning av tidigare besiktning ska utföras.
Överbesiktning kan ske om någon part anser att en tidigare gjord besiktning helt eller delvis kan ifrågasättas.
Besiktningsman.se erbjuder Överbesiktning för nyproduktion och ROT enligt regelverken AB04 och ABT 06 kap 7 §6 (se nedan). Besiktningen utförs av opartiska besiktningsmän godkända av SBR med särskild fackkompetens för aktuellt besiktningsobjekt. Vi erbjuder även komplett besiktningsgrupp.
Enligt AB04 och ABT06 kap 7§6
• ”Part har rätt att påkalla överbesiktning av varje form besiktning. Genom överbesiktning prövas de frågor som har föranlett denna, tex frågan om entreprenadens godkännande, förekomsten av fel eller ansvar för fel.
Överbesiktning ersätter den besiktning eller del av besiktning som har föranlett påkallandet av överbesiktning.
Överbesiktning skall skriftligen påkallas inom tre veckor efter det att part fått del av besiktningsutlåtandet.”
• ”Överbesiktning verkställs av en person som parterna gemensamt utser eller av en överbesiktningsnämnd. En sådan nämnd skall bestå av tre personer, av vilka parterna vardera utser en och dessa två personer den tredje, som ska vara ordförande. Ledamot får inte tidigare ha verkställt besiktning i entreprenaden. ”
KA-Kontrollansvarig enligt Plan- och bygglagen, kvalificerad och normal.
Vid nyproduktion, om- och tillbyggnad där det behövs bygglov krävs en KA-Kontrollansvarig. En KA kan även behövas vid rivning eller markarbeten
Den Kontrollansvarige ska kontrollera att de myndighetskrav och bygg- och branschregler som ställs på arbetena uppfylls. Dessa krav kan exempelvis avse ventilation, energianvändning, fuktsäkerhet, tillgänglighet samt att de för arbetena gällande säkerhetsreglerna uppfylls.
Den kontrollansvarige ska vara certifierad, och ska anlitas och bekostas av byggherren/beställaren.
Besiktningsman.se erbjuder certifierade Kontrollansvariga enligt gällande regler. Vi erbjuder även kontrollansvarig i kombination med besiktningsman eller besiktningsgrupp.
Tjänsten kan beställas som en enstaka tjänst eller ingå i en paketlösning med flera besiktningstjänster.
Ur Boverkets information om Kontrollansvarig:
OVK - Obligratorisk ventilationskontroll
Obligatorisk ventilationskontroll, OVK, ska enligt lag göras innan ett ventilationssystem tas i bruk för första gången (första besiktning).
För de flesta byggnader ska OVK sedan göras regelbundet, var 3 eller 6 år. OVK ska utföras av en certifierad sakkunnig funktionskontrollant. Det är byggnadens ägare som ska se till OVK utförs enligt gällande bestämmelser och föreskrifter.
Besiktningsman.se erbjuder OVK enligt plan-och bygglagens bestämmelser och Boverkets föreskrifter. Kontrollen utförs av en certifierad sakkunnig kontrollant.
Kontrollen utförs i en följd och förutsätter full åtkomst till samtliga lägenheter och utrymmen enligt en upprättad besiktningstidplan.
Ur Boverkets information om OVK:
”I plan- och bygglagstiftningen finns bestämmelser om obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystem i byggnader, OVK. OVK ska utföras av en certifierad sakkunnig funktionskontrollant. OVK ska genomföras dels innan ett ventilationssystem första gången tas i bruk, så kallad första besiktning, dels regelbundet vid återkommande tillfällen, så kallad återkommande besiktning.
Återkommande besiktningar ska göras med olika intervaller beroende på typ av byggnad och ventilationssystem. I Boverkets föreskrifter preciseras vilka byggnader som är berörda och vilka intervaller som gäller för funktionskontrollen. Vissa byggnader och ventilationssystem är undantagna.
Läs mer i Boverkets föreskrifter för OVK. Det är byggnadens ägare som ska se till att funktionskontroll av ventilationssystem utförs enligt bestämmelserna i plan- och bygglagen, plan- och byggförordningen och i Boverkets föreskrifter.
Byggnadens ägare ansvarar också för att under byggnadens brukstid vidta de åtgärder som behövs för att kraven på ventilationssystemet ska vara uppfyllda och för att det underhålls så att dess väsentliga tekniska egenskaper i huvudsak bevaras.
Byggnadens ägare ansvarar också för att fel och brister i ventilationssystem som upptäcks vid OVK eller annars under byggnadens brukstid åtgärdas omgående.”
Fuktbesiktning; utredningar, mögelprovning, skadeutredningar
Fuktbesiktning kan utföras vid nyproduktion och ROT, samt för att kontrollera befintliga fastigheter. Fuktbesiktning kan avse alla typer av byggnader.
Vid nyproduktion och ROT utför vi löpande fuktbesiktningar under entreprenadens gång och/eller färdigställande. Tjänsten kan beställas som en enstaka tjänst eller ingå i en paketlösning med flera besiktningstjänster.
För befintliga fastigheter kan fuktbesiktning göras av hela eller delar av byggnaden för att kontrollera om fuktskador eller risk för fuktskador finns, samt för rådgivning och förslag till hur fuktskador kan åtgärdas eller förebyggas. Har du lukt i huset bör en fuktbesiktning utföras snarast.
Våra fuktbesiktningar utförs av besiktningsmän med mångårig erfarenhet av hur fuktskador uppkommer och hur de kan upptäckas och åtgärdas.
Tjänsten kan beställas som en enstaka tjänst eller ingå i en paketlösning med flera besiktningstjänster. Pris offereras separat.
Mer om fuktbesiktning av befintliga fastigheter
Kan det finnas en fuktskada i din fastighet eller vill du försäkra dig om att allt är som det ska? Idag kan man undersöka eventuella fukt- och mögelskador utan att behöva göra större ingrepp i huset. Med olika mätinstrument och provtagningar kan vi snabbt och exakt kontrollera om det finns fukt eller mögel och vad det i så fall beror på. Du kan även beställa en åtgärds- och kostnadsbedömning samt laboratorietester.
En fuktbesiktning är en bra investering även om du inte misstänker ett fel. Det kan ta lång tid innan ett läckage eller andra problem visar sig, och ju tidigare de upptäcks desto mindre omfattande hinner skadorna och åtgärdskostnaderna bli.
En fuktbesiktning ger också ökad trygghet för dig som säljare eller köpare av en fastighet. Det gäller såväl äldre som nyare fastigheter. Efter fuktbesiktningen erhålls ett besiktningsutlåtande, som är ett oberoende och tillförlitligt underlag att visa upp för försäkringsbolag eller om det uppstår en tvist mellan dig och en motpart i samband med exempelvis byggnadsarbeten eller en försäljning.
Fuktskador kan ha olika orsaker. Utöver läckande vattenledningar kan fuktskador ofta uppstå i och bero på exempelvis:
Vindsutrymmen - Fukt och mögel skador beror vanligen på bristfällig ventilation i boendedelen. Till exempel på grund av att varm fuktig luft transporteras upp till en kall vind där den kondenserar mot yttertaket. Risken för detta är störst vindertid. Har du tittat på insidan av yttertaket?
Krypgrund - Särskilt under sommarhalvåret finns risk för att fukt- och mögelskador i krypgrunden.
Källarväggar - Året om kan fukttransport ske via källarväggen från den kalla fuktiga marken vilket kan ge fukt och mögel skador på insidan av källarvägg.
Betongplatta på mark - Om den är utförd 1985 eller tidigare är det vanligt att fukt från underliggande mark transportas upp i betongplattan och vidare upp i uppreglat golv.
Som exempel på ovan beskrivna besiktningstjänster kan nämnas:
• Målningsbesiktningar
• Badrumsbesiktningar-råyta-tätskikt-färdigställt
• Tvättstugebesiktningar
• Köksbesiktningar
• Dörrar-säkerhetsbesiktningar
• Fönsterbesiktningar-balkongdörrar-personlig säkerhet
• Stambesiktningar
• Takbesiktningar-plåt-papp-tegel-solceller
• Fasadbesiktningar
• Stuprör
• Mark-dränering-stödmurar
• Lekplatsbesiktningar
• Utemiljö; buskar, träd, parkeringsytor, cykelställ, gräsytor, asfaltsytor
• Sedumtak-grönatak
• Innergårdar
• Garage-portar
• Sopsugsbesiktning
• Utomhusbelysning-laddstolpar
• Balkongbesiktningar
• Gårdshus-återvinning-källsortering

References: §1
 §1
 §1
 §4
 § 12
 § 12
 §12
 § 5
 §5
 §5
 § 4
 §4
 §3
 §3
 §6