Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20223/10
Timestamp: 2019-02-19 22:09:48+00:00

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BGH, 13.04.2011 - VIII ZR 223/10 - dejure.org
§ 536 BGB, § 556 Abs 3 BGB
Wohnraummiete: Berücksichtigung einer Mietminderung bei der Betriebskostenabrechnung
Mietminderung - Anrechnung
BGB §§ 535 II, 536, 556 III
Minderung der Mietewirkt sich auf die jährliche Betriebskostenabrechnung aus
Berücksichtigung einer Minderung einer Miete bei einer jährlichen Betriebskostenabrechnung
Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung
Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung
Betriebskostenabrechnung: Berücksichtigung einer Mietminderung?
Mietrecht - Mietminderung und die Betriebskostenabrechnung
BGH erklärt, wie eine berechtigte Mietminderung ausgehend von der Bruttomiete bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt wird
Berücksichtigung einer Mietminderung bei der Betriebskostenabrechnung
Zur Berücksichtigung einer Mietminderung bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung
Berechtigte Mietminderung ist bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen
Betriebskostenabrechnung falsch: Minderung für Miete und Betriebskosten
Mietminderung betrifft alle Betriebskosten
Mietminderung auch auf Nebenkosten: Mietminderungsbeträge müssen von Nettomiete und Betriebskosten gesondert abgezogen werden - Miete einschließlich aller Nebenkosten ist Bemessungsgrundlage der Mietminderung
BGH löst Scheinproblem - oder: kennt der BGH alle seine Entscheidungen?
ra-sawal.de (Kurzanmerkung)
Minderung: Welche Bruttomiete ist maßgeblich und wie ist abzurechnen? (RA Dr. Joachim Wichert; INFO M 5/2011, 216)
Betriebskosten: Abrechnung der Vorauszahlung bei Minderung (IMR 2011, 218)
Kurznachricht zu "Mietminderung und Betriebskostenabrechnung" von Dr. Peter Günter, original erschienen in: WuM 2012, 299 - 304.
NJW 2011, 1806
NZM 2011, 453
ZMR 2011, 625
ZMR 2011, 704
Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB ist auch insoweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners oder erteilte Gutschriften nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil sich es hierbei zwar um eine einheitliche Forderung aus verschiedenen Bestandteilen (Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung) handelt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 6. April 2005, XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20. Juli 2005, VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a und vom 13. April 2011, VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 11), die Forderung auf Nebenkostenvorauszahlung aber weitgehende rechtliche Eigenständigkeiten aufweist, die es rechtfertigen, bei unzureichenden Zahlungen des Mieters die Vorschrift des § 366 BGB analog heranzuziehen (…Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 11. Mai 2006, VII ZR 261/04, BGHZ 167, 337 Rn. 16 ff., 22 mwN; vom 13. Juli 1973, V ZR 186/71, NJW 1973, 1689 unter II 2 und vom 6. November 1990, XI ZR 262/89, NJW-RR 1991, 169 unter I 2 b; jeweils mwN).
Denn der Bundesgerichtshof hat im Zusammenhang mit der Bestimmung der Bemessungsgrundlage für eine Minderung der Mietsache (§ 536 BGB) mehrfach ausgesprochen, dass der Vermieter eine einheitliche Leistung (Raumüberlassung; Nebenleistungen) erbringt, wofür der Mieter ebenfalls eine einheitliche Gegenleistung (Miete und Betriebskosten) zahlt (BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a; vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 11).
Er konnte in seiner Entscheidung vom 13. April 2011 (VIII ZR 223/10, aaO Rn. 11, 13) die vom damaligen Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein monatlicher Minderungsbetrag in entsprechender Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB anteilig auf die Nettomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen sei, offen lassen, weil es im dortigen Fall in Ansehung der im Rahmen einer Minderung anzustellenden Gesamtbetrachtung letztlich rechnerisch keinen Unterschied machte, ob der Minderungsbetrag nur auf die Nettomiete oder auf das Gesamtentgelt verrechnet wurde.
Dafür ist es grundsätzlich auch unerheblich, ob und ggf. wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10, u. a. in: NJW 2011, Seiten 1806 f. = WuM 2011, Seiten 284 ff. = MDR 2011, 718).
An der allein maßgeblichen Gesamtabrechnung ändert sich nämlich nichts durch unterschiedliche Anrechnungen der monatlichen Minderungsbeträge auf die monatliche Nettomiete einerseits und/oder die monatliche Betriebskostenvorauszahlung andererseits (BGH, Urteil vom 13.04.2011, Az.: VIII ZR 223/10, u. a. in: NJW 2011, Seiten 1806 f. = WuM 2011, Seiten 284 ff. = MDR 2011, 718).
Eine tatsächlich bestehende Betriebskostennachforderung der Klägerin/Widerbeklagten ist vorliegend somit am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die von der Beklagten/Widerklägerin im jeweiligen Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihr geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) gegenübergestellt werden (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10, u. a. in: NJW 2011, Seiten 1806 f. = WuM 2011, Seiten 284 ff. = MDR 2011, 718).
Denn der Bundesgerichtshof hat - wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht - im Zusammenhang mit der Bestimmung der Bemessungsgrundlage für eine Minderung der Mietsache (§ 536 BGB) mehrfach ausgesprochen, dass der Vermieter eine einheitliche Leistung (Raumüberlassung; Nebenleistungen) erbringt, wofür der Mieter ebenfalls eine einheitliche Gegenleistung (Miete und Betriebskosten) zahlt (BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a; vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 11).
Der Bundesgerichtshof betont jedoch auch, dass es einer anteiligen Aufteilung der beanspruchten Minderung auf die Nettomiete und die Betriebskosten nicht bedarf (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10, zit. nach NZM 2011, 453, 453).
Die unterschiedlichen Abrechnungsweisen führen alle zum gleichen Ergebnis (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10, zit. nach NZM 2011, 453, 453 f.).
Denn insoweit folgt - wie etwa auch der an die konkrete Netto- oder Pauschalentgeltvereinbarung anknüpfende § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG zeigt - die an möglichst einfachen, klaren und übersichtlichen Bewertungsgrundsätzen orientierte (Streit-)Wertbemessung anderen Gesichtspunkten als die im materiellen Recht angesiedelte Mietminderung, für die der Ansatz der Bruttomiete nicht zuletzt auf einer Reihe rechtspraktischer Erwägungen beruht (vgl. dazu BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7 f.), wobei sich die genaue Höhe der Bruttomiete als Bemessungsgrundlage einer Minderung zudem erst abschließend aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten ermitteln lässt (Senatsurteil vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 12).
Ausgehend von der für die Minderung heranzuziehende Bruttomiete (vgl. für die Geschäftsraummiete BGH NJW 2005, 1713; für Wohnraummiete BGH NJW 2011, 1806; BGH NJW 2010, 2648; BGH NJW 2005, 2773;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O. § 536 Rn. 370) ist die Miete für die Monate Juli und August 2012 wegen des vorgenannten Mietmangels um jeweils 30 Prozent pro Monat (= 157, 02 EUR) reduziert, so dass dem Beklagten für die Monate Juli und August 2012 von der geltend gemachten Grundmiete in Höhe von je 420, 00 EUR noch ein Anspruch auf Mietzahlung von je 262, 98 EUR pro Monat und damit insgesamt nur in Höhe von 525, 96 EUR zusteht.
AG Nürnberg, 22.03.2017 - 16 C 127/16
Mietminderungsquote von 85 % nicht überzogen
Die aufgrund des Mangels der Nichtversorgung mit Gas bestehende Minderung der Miete war auch von der Bruttomiete, und nicht wie beklagtenseits gemeint, von der Nettomiete zu berechnen (vgl. BGH, Urteil vom 13.04.2011, Az: VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806).
Im Ansatz zutreffend hat sich das Amtsgericht für die Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf das Urteil des BGH vom 13.04.2011 - VIII ZR 223/10 = NJW 2011, 1806 berufen, dem sich auch die Kammer anschließt.
Mit Urteil vom 13.04.2011 (Az.: VIII ZR 223/10 = NJW 2011, 1806) hat der BGH die Frage der Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung geklärt.
Grundsätzlich wirkt sich die Minderung auch auf die Betriebskosten aus (…Vgl. Palandt/ Weidenkaff , BGB-Kommentar, 74. Aufl., 2015, § 536 Rdnr. 33; BGH, Urteil vom 13.04.2011 - VIII ZR 223/10, juris Rdnr. 11).
Es liegt auch nahe, in Anlehnung an die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung zur Bemessungsgrundlage der Minderung auch für die Vertragsstrafe die Bruttomiete als Bemessungsgrundlage anzusehen, da als Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung sämtliche vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Nettomiete und Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen auf die Nebenkosten) anzusehen sind (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2005, XII ZR 225/03, Urteil vom 20. Juli 2005, VIII ZR 347/04, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10).

References: § 536
 § 556

BGH 

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 § 366
 § 366
 § 366
 § 41
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 § 536
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 § 536