Source: https://www.101professionisti.it/guida/locazioni/sentenze/gli-effetti-dell-azione-di-reintegrazione-si-producono-anche-nei-confronti-del-terzo-detentore-1398.aspx
Timestamp: 2019-05-25 04:10:44+00:00

Document:
Gli effetti dell'azione di reintegrazione si producono anche nei confronti del terzo detentore (Locazioni) - 101Professionisti.it
101professionisti.it > Locazioni > Sentenze > Gli effetti dell'azione di reintegrazione si producono anche nei confronti del terzo detentore
Gli effetti dell'azione di reintegrazione si producono anche nei confronti del terzo detentore
In tema di azione di reintegrazione, l'articolo 1169 del Cc non è applicabile al di fuori della fattispecie ivi prevista del trasferimento del possesso e non anche della detenzione. Ne discende che l'ordinanza interdittale - ottenuta contro lo spoliator originario - potrà essere eseguita anche verso il terzo che acquista la detenzione del bene (ad esempio, a seguito di un contratto di locazione), indipendentemente dalla conoscenza, da parte sua, dell'avvenuta lesione. (Tribunale Catania Civile, Ordinanza del 28 febbraio) 2008
Con ordinanza del 5 luglio 2007 questo tribunale accoglieva il reclamo proposto avverso l'ordinanza del giudice cautelare del 22 aprile 2007 e, ai sensi dell'art. 1170 c.c., reintegrava la società Mercantile Leasing s.p.a. nel pieno e pacifico possesso dell'immobile di cui all'originario contratto di locazione finanziaria del 27 ottobre 2004, registrato il 20 dicembre 2004, ed ordinava a Gabriella Scibilia, titolare della ditta L'arte e i suoi tarli, di rilasciare il suddetto immobile libero da persone e cose e ciò entro il termine di giorni trenta dalla notificazione del provvedimento medesimo.
Con ricorso ex art. 669 duodecies c.p.c. la società Officine e Fonderie Scibilia S.R.L. chiedeva a questo tribunale di sospendere l'ordinanza suindicata e di dichiararla non opponibile ad essa società considerato che con contratto di locazione stipulato il 14 dicembre 2006, registrato il 19 dicembre 2006 n. 3461, e successiva integrazione del 29 gennaio 2007, registrata il 12 febbraio 2007, avente ad oggetto il compendio immobiliare di Catania via Plaja n. 200, la Scibilia aveva concesso in locazione ad essa società l'immobile in questione, non più, quindi, nella detenzione dell'originaria resistente del procedimento possessorio.
Disposta la comparizione delle parti, si costituiva Gabriella Scibilia e rilevava che il procedimento esecutivo iniziato dalla società Mercantile Leasing era nullo perché essa istante non aveva ricevuto nessun atto di precetto e nessun atto di preavviso della procedura esecutiva dell'ordinanza in questione né alcun altro atto di preannunziata esecuzione; aggiungeva che, in ogni caso, l'immobile non era più nella disponibilità di essa istante perché ceduto in locazione alla società Officine e Fonderia Scibilia s.r.l.
Nel merito, ribadiva la nullità del contratto intercorso con la società Mercantile Leasing e delle clausole vessatorie ivi inserite.
Indi, chiedeva a questa autorità giudiziaria di sospendere la procedura esecutiva e nel merito di dichiarare non eseguibile nei confronti di essa istante il provvedimento di reintegrazione nel possesso dell'immobile non avendo più la detenzione dei locali in questione.
Si costituiva anche la società Mercantile Leasing s.p.a. e rilevava l'inammissibilità del ricorso proposto ai sensi dell'art. 669 duodecies c.p.c., dettato esclusivamente per disciplinare le modalità di attuazione dell'ordinanza cautelare; deduceva, inoltre, che il terzo, pregiudicato da un provvedimento cautelare inter alios, avrebbe potuto proporre opposizione di terzo in sede di attuazione della misura cautelare.
Nel merito, rilevava che la società Officine e Fonderie Scibilia s.r.l. non conduceva in locazione l'immobile oggetto del contratto intercorso da essa società e la Scibilia, bensì una porzione diversa del bene e che, in ogni caso, il contratto di locazione del 14 dicembre 2006 non poteva essere opposto ad essa società.
In udienza la società Mercantile Leasing eccepiva il difetto di procura alle liti del difensore della Scibilia.
All'udienza del 7 dicembre 2008 il collegio si riservava di decidere.
Detto ciò, ritiene il collegio che al di là del riferimento normativo contenuto nell'istanza de qua (art. 669 duodecies c.p.c.), l'istanza deve correttamente qualificarsi quale istanza di revoca o modifica della misura interdittale concessa ex art. 669 decies c.p.c., che appunto è dettato allo scopo di consentire al giudice di verificare il perdurare dei presupposti della misura cautelare e di adattarla alla situazione concreta cui la stessa viene ad incidere.
Questa tutela viene offerta sia alla parte interessata che al terzo, il quale, appunto, così come può intervenire, prima, nel giudizio cautelare e, poi, nel giudizio di merito con la possibilità stessa di darvi egli stesso inizio, può, dopo l'emissione dell'ordinanza cautelare (o interdittale), presentare istanza per ottenere la revoca o la modifica del provvedimento già dato, in considerazione del mutamento di circostanze rappresentato dalla interferenza della cautela sulla sfera giuridica del terzo (art. 669 decies c.p.c.).
Nella fattispecie in esame, la società Officine e Fonderie Scibilia s.r.l., in definitiva, ha chiesto la revoca dell'ordinanza interdittale adducendo un fatto (esistenza di un contratto di locazione del bene in questione in capo ad essa società) capace di incidere, facendoli venir meno, i presupposti della tutela interdittale concessa, di guisa che l'istanza in questione deve essere qualificata come istanza presentata ex art. 669 decies c.p.c.
Dall'esame degli atti prodotti dalle parti emerge che con contratto del 14 dicembre 2006 Gabriella Scibilia concedeva alla società Officine e Fonderie Scibilia s.r.l., già conduttrice di altra porzione dell'immobile di via Paja n. 200, la possibilità di condurre in locazione anche la porzione dell'immobile da acquistarsi da potere della società Mercantile Leasing; con successivo atto di integrazione del 29 gennaio 2007, registrato il 12 febbraio 2007, le parti intendevano la locazione di cui al contratto del 14 dicembre 2006, estesa anche alla porzione di immobile di proprietà della società Mercantile Leasing.
L'esistenza di detti contratti, posti in essere prima della proposizione del ricorso possessorio della società Mercantile Leasing del febbraio 2007, e la conoscenza del terzo della pendenza del giudizio possessorio solo in occasione dell'esecuzione forzata dell'ordinanza interdittale, costituiscono elementi idonei a chiedere da parte delle stesso terzo la revoca dell'ordinanza medesima.
Detto ciò in ordine all'ammissibilità del ricorso, al fine di verificare la fondatezza, o meno, della domanda de qua, bisogna affrontare la questione della tutela del terzo acquirente nel caso di trasferimento del possesso da parte dello spoliator.
A tal riguardo sovviene l'art. 1169 c.c. secondo cui «La reintegrazione si può domandare anche contro chi è nel possesso in virtù di un acquisto a titolo particolare, fatto con la conoscenza dell'avvenuto spoglio».
È pacifico in giurisprudenza ritenere che «Nel caso in cui il trasferimento del possesso del bene ad un terzo avvenga prima che sia proposta l'azione possessoria, il soggetto spogliato deve necessariamente convenire in giudizio l'avente causa in quanto se il provvedimento fosse emesso contro l'autore dello spoglio sarebbe inutilmente reso, avendo quest'ultimo perduto, con il possesso del bene, la facultas restituendi) e può ottenere la tutela invocata a condizione: a) che vi sia stato uno spoglio a norma dell'art. 1168 c.c.; b) che l'avente causa dello spoliator abbia ricevuto il possesso del bene, per effetto dell'acquisto a titolo particolare, dall'autore dello spoglio; c) che lo stesso fosse a conoscenza dello spoglio nel momento in cui ha acquistato il possesso, in quanto tale conoscenza è elemento costitutivo dell'obbligo di effettuare la disposta reintegrazione.
Nel caso in cui, invece, il trasferimento del possesso avvenga dopo l'esercizio dell'azione possessoria e l'attore ottenga la condanna dello spoliator alla reintegrazione l'avente causa di quest'ultimo non è tutelato dalla presunzione di buona fede, in quanto la pendenza del processo al momento della cessione del possesso rappresenta il fatto costitutivo dell'obbligo, a carico dell'avente causa dello spoliator, di effettuare la disposta reintegrazione e non potendosi ammettere che l'autore dello spoglio, trasferendo ad altri, a processo iniziato, il possesso del fondo, vanifichi gli effetti della sentenza di reintegrazione, facendo così venir meno la tutela giurisdizionale possessoria del soggetto spossessato» (Cass. n. 12347/95).
Ciò detto bisogna, ora, verificare se la disposizione in questione si applichi, o meno, anche a coloro che, come nella fattispecie in esame, hanno ricevuto la mera detenzione del bene dallo spoliator, e non anche il possesso.
Una parte, infatti, rilevando come non sia giustificabile un diverso trattamento tra acquirente del possesso e acquirente della detenzione (giacché l'art. 1169 c.c. tutela lo spogliato nei confronti del terzo estraneo solo nella misura in cui questi sia in mala fede), estende la previsione normativa in questione, anche alla detenzione.
Secondo altri autori, invece, la disposizione de qua non si applica a coloro i quali hanno ricevuto la mera detenzione del bene dallo spoliator; da ciò deriva, a differenza dell'altra teoria, da un canto, che l'azione di reintegrazione potrebbe essere esercitata soltanto nei confronti dell'acquirente-possessore e, dall'altro, che la sentenza - o l'ordinanza interdittale - ottenuta contro l'autore dello spoglio potrebbe essere eseguita anche verso il detentore e indipendentemente dalla conoscenza, da parte sua, dell'avvenuta lesione.
In giurisprudenza non si rinvengono precedenti recenti.
Infatti, un risalente orientamento giurisprudenziale parte dal presupposto che l'azione di reintegrazione sia di natura reale e, quindi, esperibile erga omnes, stante il suo carattere recuperatorio: se non ci fosse l'art.
1169 c.c., tale azione sarebbe proponibile nei confronti di chiunque detenga o possegga la cosa oggetto di spoglio; in virtù di detta norma, l'azione possessoria non può essere esperita nei confronti di quei terzi che, essendo inconsapevoli dell'avvenuto spoglio, hanno conseguito il possesso (non la detenzione) in virtù di un acquisto a titolo particolare (Cass. n. 505/1947, Cass. n. 612/1947, Cass. n. 324/1948, Cass. n. 2448/1961).
Alla stregua di questo orientamento, la S.C. ha statuito che non è al riparo dell'actio spolii colui il quale ha ricevuto in locazione l'immobile dal locatore, autore di spoglio in danno del precedente conduttore (cfr. Cass. n. 976/1946 e Cass. n. 228/1949).
Il tribunale condivide l'orientamento secondo il quale l'art. 1169 c.c. non è applicabile al di fuori della fattispecie ivi prevista del trasferimento del possesso e non anche della detenzione, e ciò per le considerazioni qui appresso esposte.
Ed infatti, in primo luogo non si può non prendere in considerazione il dato letterale della norma: il legislatore nell'art. 1169 c.c. ha usato esclusivamente il termine possesso e, poiché la detta disposizione è inserita immediatamente dopo l'art. 1168 c.c. in cui, invece, sono stati utilizzati i termini possesso e detenzione, si deve necessariamente concludere che nella disposizione in esame il termine possesso sia stato utilizzato nella sua accezione tecnica di cui all'art. 1140 c.c.
La detenzione e il possesso non si differenziano per l'elemento oggettivo, cioè per la relazione di fatto con il bene, bensì per l'elemento soggettivo, nel senso che nella detenzione, a differenza del possesso, la materiale disponibilità di un bene non è accompagnata dall'animus possidendi, che consiste nella volontà di esercitare sulla cosa una signoria corrispondente alla proprietà o altro diritto reale; la detenzione, invece, presuppone una laudatio possessoris, cioè il riconoscimento del possesso altrui sulla cosa in relazione alla quale il detentore esplica il proprio potere.
La tutela offerta al terzo possessore in buona fede, e non anche al terzo detentore in buona fede, trova una giustificazione nella ratio delle norme di cui agli artt. 1168 e 1170 c.c.
Infatti, il possessore che sia stato spogliato dalla cosa trova tutela nell'ordinamento giuridico mediante le azioni possessorie, fondate sulla necessità di proteggere con provvedimenti di carattere urgente la disponibilità dei beni, assicurando una garanzia e stabilità che valgano a prevenire il pericolo di continui turbamenti durante il tempo necessario alle parti in contrasto per ottenere il riconoscimento di eventuali diritti vantati sul bene in contestazione. Pertanto, attribuire allo spoliator la possibilità di trasferire la mera detenzione del bene, oggetto dello spoglio, e continuare a possedere per mezzo del terzo, e, quindi, la possibilità di eludere le norme giuridiche mediante contratti, stipulati anche in forma orale da provare anche a mezzo di testimoni, significherebbe offrire allo spoliator la possibilità di eludere le ragioni stesse della tutela possessoria, sopra espresse, cioè di tutela del possessore per il solo fatto di essere tale e indipendentemente dal suo diritto a possedere.
Presupposti diversi si verificano nel caso in cui lo spoliator trasferisca il possesso del bene ad un terzo, ovviamente sempre prima della proposizione dell'azione possessoria: in tal caso, l'esistenza di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento, dallo spoliator al terzo, della proprietà o di altro diritto reale, unitamente all'esercizio di fatto sul bene corrispondente all'esercizio del diritto reale corrispondente e alla buona fede del terzo, costituiscono elementi tali da permettere al terzo di non soccombere nei confronti dell'originario spogliato, in quanto realizzano il fondamento della tutela possessoria riconosciuta nel nostro ordinamento, che impone appunto a tutti i consociati il dovere di non spogliare il possessore e di non turbare l'esercizio del suo possesso.
Alla stregua di tutte le superiori considerazioni, il ricorso presentato dalla società Officine e Fonderie Scibilia s.r.l. deve essere rigettato, in quanto alla detta società, tramite il contratto di locazione indicato sopra, è stata trasferita solamente la detenzione e non anche il possesso, per cui non è possibile invocare la tutela del terzo ai sensi dell'art. 1169 c.c.
Rigetta il ricorso proposto dalla società Officine e Fonderie Scibilia s.r.l. e condanna la predetta società al rimborso, in favore della società Mercantile Leasing s.p.a. delle spese processuali relative a questa fase del procedimento.

References: art. 669
 art. 669
 art. 669
 sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass.