Source: https://www.scribd.com/doc/158609080/20-Plan-Regulador-Valdivia
Timestamp: 2016-02-13 14:28:13+00:00

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Actualización Plan Regulador Comunal de Valdivia
OBSERVACIONES Y PROPUESTAS DE LA CÁMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCIÓN
Este documento fue elaborado por la Delegación de Valdivia junto a Pilar Giménez C. y Tomás Riedel G., arquitectos de la Gerencia de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción.
Documento aprobado por: Javier Hurtado C. Gerente Estudios CChC Fecha aprobación: 22.07.2010
CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA
El documento que se presenta a continuación contiene las observaciones que la Delegación Valdivia de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) ha formulado al proyecto de actualización del Plan Regulador Comunal de Valdivia, en el marco de la participación ciudadana del proceso de aprobación del nuevo instrumento de planificación. Adicionalmente como una forma de apoyar el avance y aplicabilidad del plan una vez aprobado, se incluyen también para cada uno de los puntos abordados en el presente análisis, una serie de propuestas a la autoridad para ser consideradas al momento de realizar los ajustes finales del plan. En términos generales se puede señalar que a ojos de la CChC, la actualización del PRC es un hito fundamental para cimentar y proyectar el desarrollo de la ciudad de Valdivia para las próximas décadas, resaltando la búsqueda que hace la autoridad municipal en contar con un instrumento de fácil aplicación y que incorpore nuevos aspectos de la planificación territorial como son los temas de sustentabilidad y protección del patrimonio. No obstante lo anterior se considera que el instrumento aún es perfectible antes de su aprobación; los principales puntos observados son: a. Vialidad. Se observa la gran cantidad de ensanches y aperturas de calles propuestas por el plan, las que debieran realizarse en un plazo máximo de 10 años, lo que se considera no está dentro de las posibilidades presupuestarias del municipio. b. Zonas Industriales. Se cuestiona fuertemente la situación propuesta para los usos industriales molestos existentes dentro del área urbana, los que en su mayoría quedarían congelados a partir de la aprobación del instrumento, sin que el plan ofrezca una solución adecuada, proponiéndose se permita su funcionamiento y desarrollo futuro exigiendo condiciones especiales de distanciamiento o arborización. c. Equipamientos. Se objeta la necesidad de contar con zonas preferentes para equipamiento, por el contrario la CChC opina que se debe propender a la mixtura de usos de forma de acercar los servicios a los habitantes y generar una mejor distribución en el territorio. d. Áreas de Protección Ambiental. El plan declara numerosas áreas de protección ambiental, entre las que se encuentran parques, humedales, hualves y vegas y playas; no obstante la normativa urbana indica que los planes reguladores sólo pueden reconocer recursos de valor ambiental que cuenten con protección oficial lo que no ocurre en este caso. e. Áreas de Interés Patrimonial. El análisis cuestiona la extensión de la Zona Patrimonio Área Central, por la falta de evidencias en la memoria explicativa que la justifique claramente y de acuerdo a los parámetros establecidos en la DDU 186. De forma similar
CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA se observa la duplicidad de responsabilidades en la aprobación de modificaciones o cambios respecto de los numerosos inmuebles ubicados en la Zona Típica de General Lagos – Yungay, proponiéndose sean desafectados de esta condición. f. Incentivos. Se considera que el plan falla en la utilización de esta poderosa herramienta; en su lugar para alcanzar una imagen deseada, el plan opta por la prohibición o restricción de ciertos usos, estando facultado para ofrecer beneficios para lograrlos, otorgándole de paso mayor flexibilidad, siendo así una real herramienta de desarrollo territorial y económico para la ciudad.
Observaciones de Tipo General Anexos
IV.1 Índices Urbanísticos Zonas Actualización Plan Regulador Comunal de Valdivia 2009
.1 II. II.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA
Observaciones y Propuestas de la Cámara Chilena de la Construcción en el marco del proceso de Participación Ciudadana
CONTENIDOS Resumen Ejecutivo I.3 II.2 II.4 Límite Urbano Factibilidad Sanitaria y de Aguas Lluvia Vialidad Análisis Propuesta de Zonificación
III. Introducción Observaciones Generales a la Propuesta de Plan Regulador Comunal
sus dinámicas poblacionales y económicas. de forma de posibilitar que la ciudad cuente con un instrumento de planificación actualizado que permita generar un desarrollo armónico y sostenible en el tiempo de la ciudad y sus habitantes. las nuevas demandas de una población con mayor ingreso promedio. realizando una serie de observaciones y propuestas. el que ha demostrado ser incapaz de responder adecuadamente a las cambiantes necesidades y demandas experimentadas por la ciudad y la comuna volviéndolo en la práctica un instrumento obsoleto que dificulta en lugar de guiar el crecimiento. y licitó en 2005 la elaboración de una actualización integral del plan regulador comunal vigente. relacionados principalmente a la sustentabilidad y protección ambiental.
El desarrollo urbano de la ciudad de Valdivia se encuentra actualmente normado por un plan regulador comunal que data del año 1988.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA
En el marco del proceso de participación ciudadana de la etapa de aprobación de la actualización del Plan Regulador Comunal de Valdivia. en relación a la necesidad de actualizar los instrumentos de planificación. con una propuesta que logre poner en valor los atributos únicos del territorio al tiempo que posibilite el crecimiento de la ciudad y la renovación de sus sectores más deteriorados. su nuevo rol como cabecera regional e incorporar nuevos conceptos. Teniendo lo anterior como base. ha revisado la propuesta presentada a la comunidad con fecha 18 de mayo de 2010. la Ilustre Municipalidad de Valdivia acogió el llamado realizado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. la Delegación Valdivia de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). de forma de consolidar a Valdivia como capital regional y ciudad turística y de servicios. Así el diagnóstico de la CChC es que la actualización del instrumento se muestra como algo imperativo para ordenar y potenciar el desarrollo urbano de la ciudad de Valdivia y consecuentemente de la comuna. y considerando las numerosas modificaciones a las que ha sido objeto que dificultan su aplicabilidad y operatividad. Este nuevo plan debe ser capaz entonces de recoger las nuevas realidades de la comuna y la ciudad. las que se presentan en este documento para ser estudiadas por la Ilustre Municipalidad de Valdivia dentro del período de ajuste final del instrumento de planificación comunal.
I. La CChC valora profundamente el apoyo que ha dado la autoridad comunal a la aprobación del nuevo instrumento.
totalizando así el área urbana propuesta de 7.). en base a MRPCV 2009
De esta forma la actual propuesta de PRC significa un aumento neto de 1. Collico – Chumpullo (435 há. distribuidas en los sectores Las Ánimas – Santa Rosa (699 há. la superficie restante está contenida en ajuste cartográficos en el sector del corredor Valdivia – Niebla.
OBSERVACIONES GENERALES A LA PROPUESTA DE PLAN REGULADOR COMUNAL
.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA
II.. que incluyen tanto el área urbana de Valdivia.1 Límite Urbano
En la propuesta se plantea la ampliación del área urbana de la ciudad de Valdivia en 1. A lo anterior se añaden algunas rectificaciones y precisiones cartográficas.481 nuevas hectáreas al radio urbano.. Angachilla – Paillao (406 há. lo que equivale a gran parte de la diferencia de 125 há. como el corredor Valdivia – Niebla y el sector costero de Niebla.
Angachilla – Paillao_406 há.) y Angachilla Sur (66 há.606 há.).
Fuente: elaboración propia CChC 2010.
La actualización también incluye la eliminación de un tramo del río Cruces como parte del área urbana. lo que re presenta un incremento del 23% de la superficie desarrollable de la ciudad.
Collico – Chumpullo_435 há. Figura Nº1 Área Urbana Propuesta Valdivia
Las Ánimas – Santa Rosa_699 há.919 há.
Angachilla_60 há.).
470 há. viene a revertir la situación de baja dinámica poblacional evidenciada en los períodos intercensales 1992 – 2002.029 personas (92. 1. estándar desarrollo inmobiliario baja densidad: la consultora Pulso. 24. Así la superficie necesaria para acomodar las nuevas viviendas sería de 976. Todo lo anterior significa un aumento de 91. cifra correspondiente a la detectada para la comuna de Valdivia para el.se localizarán en el área central consolidada de la ciudad reconvirtiendo algunos usos o utilizando algunas de las 89 há. autora del estudio original. Esta tasa.265 há.4. de los que 221.4).5952 nuevos hogares que buscarán localizarse dentro del radio urbano. densidad de ocupación: evalúa a partir de la nueva población al 2030 y las densidades promedio esperadas. considerando una densidad de 62 hab/há 1.5 (no obstante en la memoria se menciona que esta será de 1.421 viviendas. se estima se desarrollará en extensión. De esta forma los requerimientos de suelo serían: 1. la necesidad de suelo. último censo nacional (2002). de sitios eriazos existentes.
. lo que viene a configurar una demanda potencial de 30. para ello se utilizan la densidad existente de 72 hab/há y una esperada de 62 hab/há. se considera que un 20% de ellas -según la estimación expuesta en Memoria Explicativa. vialidades o espacios públicos. las que debieran aumentarse de forma marginal para incorporar también usos productivos y equipamientos de comercio y servicios no incluidos en la fórmula planteada.117 personas al 2030.932 hogares que componen el déficit habitacional de la ciudad (fuente Ditec). Esta cifra permite estimar que en el horizonte de planificación del instrumento la comuna alcanzará una población de 238.56 habitantes por hogar.527 nuevas viviendas hacia 2030. lo que representa un total de 25. Para conocer la real cabida de estas áreas de extensión y definir si son capaces de acoger el crecimiento esperado se han utilizado tres métodos.. a) Método 1. áreas verdes. destinados a acomodar usos complementarios como equipamientos.84 há. en donde la tasa tendencial era de sólo 1.2 Demanda por Suelo al 2030 De la demanda estimada de 30.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA 1. A esta demanda se deberán incorporar 4. ocupando las nuevas áreas urbanas propuestas.
Para el cálculo se considera una proporción de 3. Respecto de la estimación de población en la presentación realizada se indica que se consideró una tasa de crecimiento esperada en el período de 2. considerando una densidad de 72 hab /há b) Método 2.527 nuevas viviendas al 2030. De este modo la demanda restante. se fundamenta en la nueva condición de Valdivia como capital regional lo que supone le otorgará un impulso en su crecimiento y desarrollo. asigna una necesidad de suelo equivalente a 100 m2 para cada vivienda en extensión y de 300 m2 para cada unidad.1 Estimación de Población La propuesta presentada justifica la ampliación del radio urbano en la superficie antes detallada a partir de las estimaciones de población y demanda por suelo urbano hacia el año 2030.950 habitantes.5%) vivirán en el área urbana de Valdivia. manteniéndose la proporción actual.
406 80. Propuesta CChC: No obstante las superficies de extensión propuestas responden adecuadamente a las demandas de suelo esperadas en el horizonte del plan.217 222.342 24.53 29.135
Fuente: elaboración propia CChC 2010. así como proyectar eventuales vialidades y espacios públicos que posibiliten el ordenamiento del crecimiento de un área caracterizada por su informalidad.171 13.29 34. sin que se pierdan sus características rurales. ubicado sobre el límite urbano propuesto.78 676.
.79 534.39 Densidad Máxima 1. en base a MRPCV 2009
A partir del análisis realizado puede concluirse que las áreas de crecimiento propuestas por el plan serían suficientes para acoger el crecimiento poblacional y de viviendas esperado para la ciudad de Valdivia en el horizonte de aplicación del nuevo plan regulador comunal. situación que es del todo improbable se produzca.350 700 450 150 Población Máxima 104. cabida máxima por zona: permite observar la potencial cabida de población si se exigieran al máximo las normas de densidad en cada una de las zonas habitacionales propuestas. parecería apropiado estudiar la incorporación al área urbana del sector de Fundo Santa Rosa. Tabla Nº1 Cabida Máxima de Población por Zona
Zona ZH1 ZH2 ZH3 ZH4 Cabida Total Superficie 77.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA c) Método 3. ya que la incorporación dentro del área regulada permitiría ordenar su desarrollo.
07% del área urbana vigente y eventualmente a un 30.1 Factibilidad Sanitaria El desarrollo de un área urbana se sustenta de manera importante en la disponibilidad de servicios públicos que permitan el establecimiento y permanencia de una población en el territorio. en base a GoogleEarth
II.14% del área urbana propuesta. no se encuentran dentro del área operacional vigente de la empresa. por otra parte la misma
. lo que representa el 37.2 Factibilidad Sanitaria y de Aguas Lluvias
2. Para el caso de la ciudad de Valdivia. De acuerdo a la información entregada por la Superintendencia de Servicios Sanitarios (SISS) en el mes de junio. la que de todas formas significará una disminución de la disponibilidad de agua por habitante del 16% hacia el fin del período analizado (Plan de Desarrollo Aguas Décima 2009). la empresa sanitaria negocia con el desarrollador inmobiliario la oferta de servicio. tiene un área de concesión que cubre un total de 2.386.9 há. al norte del Área Urbana Propuesta
Fuente: elaboración propia CChC 2010. definiendo para cada caso los costos de extensión de la red y las tarifas a cobrar. siendo entre ellos el acceso al agua potable y el tratamiento de las aguas servidas dos de los más relevantes. las áreas de crecimiento propuestas para la ciudad.. la empresa concesionaria de servicios sanitarios. Este último documento sólo revela inversiones en recambio de cañerías y obras de refuerzo en el sector de Las Ánimas. así como ampliaciones puntuales de la producción de agua aprovechando los márgenes de la infraestructura existente.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA Figura Nº2 Sector Fundo Santa Rosa. De esta forma los nuevos sectores que se incorporen al área urbana no tendrán asegurados el servicio sanitario. ni tampoco dentro de sus planes de desarrollo hasta el año 2024. posibilita los contratos entre privados es decir. AguasDécima. Ante esto la Ley General de Servicios Sanitarios.
CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA ley sanitaria obliga a la empresa concesionaria a ampliar su área de cobertura. y nuevas áreas urbanas
. si ésta acuerda voluntariamente la provisión de servicio con un desarrollador dentro del límite urbano de la ciudad. en base a MPRCV 2009 y Plan de Desarrollo Aguas Décima 2009
Ante esto aparecen potencialmente tres soluciones para la provisión de servicios sanitarios en los sectores de crecimiento urbano: a) La empresa Aguas Décima podría ampliar voluntariamente su área operacional. situación que ya ha hecho manifiesta a algunos desarrolladores que han consultado al respecto. Esta última condicionante expuesta derivará probablemente en que la empresa sanitaria se muestre muy contraria a negociar potenciales expansiones del servicio dentro de las nuevas áreas urbanas. lo que dependerá en gran medida de que las demandas y densidades habitacionales justifiquen la inversión. el que sirve a la población del sector costero de la comuna y que una vez incorporado al área urbana deberá pasar a conformar un comité de manera de poder ofrecer servicios en igualdad de condiciones. Adicionalmente al servicio sanitario concesionado dentro del área urbana propuesta se identifica el sistema de Agua Potable Rural de Niebla – Los Molinos. Figura Nº3 Área de Concesión Sanitaria AguasDécima.
la Superintendencia podría obligar a la sanitaria más cercana a ampliar su cobertura. Esta salvedad de la ley se ha utilizado sólo dos veces desde el año 2000. afectados por inundaciones recurrentes.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA b) La SISS podría llamar a licitación para concesionar los sectores incorporados. regulados por la Seremi de Salud. no se cumplan con requisitos o los oferentes desistieran. c) Los desarrollos inmobiliarios pueden implementar soluciones sanitarias individuales. Si bien es una solución posible. No obstante se cuenta con la identificación de las obras necesarias para mitigar los efectos de la lluvias. Este se ha ejecutado de forma paulatina. esta planificación no incluye los nuevos sectores a incluir en el área urbana. cuyo desarrollo tendrá de seguro efectos sobre el sistema de evacuación de aguas lluvia. focalizándose el mercado inmobiliario en soluciones para grupos C1 y C2. la inversión que significan estos sistemas implica un costo adicional que no podría ser traspasado a algunos productos. el municipio de Valdivia debiera tomar contacto con la Superintendencia de Servicios Sanitarios de forma de analizar las potenciales soluciones para la entrega del servicio
. A esto se le añade la red de colectores secundarios desarrollada por Serviu para dar una adecuada solución a la totalidad de la ciudad. en especial en los sectores de Las Ánimas y Las Mulatas – Miraflores. en el que se detallan los colectores maestros de la ciudad. fomentando la aparición y/o formación de nuevas empresas en la comuna. permitiendo por ejemplo evitar las inundaciones del sector de Barrios Bajos gracias a la construcción del colector Phillipi. 2. Figura Nº4 Áreas de Inundación retorno 100 años sectores Las Ánimas y Las Mulatas – Miraflores
Fuente: Consultora PULSO
Propuestas CChC: Dada la conocida reticencia de la empresa concesionaria a ampliar su área operacional. siempre que esto sea factible en términos económicos y técnicos.2 Aguas Lluvia Actualmente la ciudad de Valdivia cuenta con un Plan Maestro de Aguas Lluvia realizado el año 2002 por la Dirección de Obras Hidráulicas (DOH). En caso que ésta se declarase desierta.
así como evaluar su potencial disposición a utilizar las facultades otorgadas por el artículo 33 de la Ley General de Servicios Sanitarios.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA sanitario a los sectores a incorporar al área urbana. De ellas. Se requiere iniciar contactos con la DOH para posibilitar la actualización del Plan Maestro de Aguas Lluvia de la ciudad. regularizadas o abiertas. en base a MPRCV 2009
. 51 se propone sean ensanchadas. estableciendo el plan las declaratorias de utilidad pública sobre las fajas definidas para ello. así como con el Serviu para compatibilizar la red secundaria de su responsabilidad con los cambios que se pudiesen producir en la red de colectores primarios. Esta nueva malla vial se compone de 100 vías (o tramos de ellas) declaradas como parte de la red estructurante de la ciudad. plantea una reclasificación y ordenamiento del sistema jerárquico de vialidad urbana de la ciudad. incluyendo los nuevos sectores del área urbana.3 Vialidad
La propuesta de actualización del plan regulador comunal de Valdivia. Figura Nº5 Vialidad Estructurante Propuesta en la Actualización del Plan Regulador Comunal de Valdivia
Vías existentes Vías proyectadas o con ensanche
situación que es especialmente delicada para las periferias urbanas en donde existen propiedades de mayor superficie. Lynch Av. Lynch Av.O. Holsapfel
Observación Mal clasificada. lo que significaría cambiar los trazados propuestos. no podrá ser declarado nuevamente afecto a utilidad pública para los mismos usos. Referido también a lo expresado en el artículo 59 de la LGUC y la Circular DDU 227. estas son: Tabla Nº2 Vialidades proyectadas y con ensanche que incumplen determinaciones LGUC y DDU 227
Tipo de Vía Servicio Ancho entre L. ya que en virtud de lo señalado en el artículo 59 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Público T-350 Av. Argentina
Tramo Intersección proyectada Lord Cochrane y Los Castellanos Prol. Ancho mínimo vías troncales de 30 m. Av. Mal clasificada. respecto de la potestad de los planes reguladores para declarar de utilidad pública sólo vías de categoría “colectora”. no cumple ancho entre L. Adicionalmente el señalado artículo 59. pudiendo ser renovadas por una única vez por un plazo similar. Lo anterior se traduce en que la Municipalidad de Valdivia debiera ser capaz de expropiar los terrenos afectados y ejecutar la totalidad de los ensanches y aperturas propuestos en el plan en el plazo máximo de 10 años desde la entrada en vigencia del nuevo instrumento. Mal clasificada Mal clasificada.O. Lingues intersección Cno. incluidos sus ensanches. establece también que un predio afectado por una declaratoria de utilidad pública que hubiere caducado. Lynch Av. es relevante señalar que algunas de las vías propuestas por el nuevo instrumento no estarían cumpliendo con estas condiciones. las vialidades troncales y colectoras ubicadas dentro del área urbana tendrán un plazo de caducidad desde su declaración de 5 años. lo que representa sin duda una inversión de gran magnitud que el municipio no tiene la posibilidad real de afrontar en el período señalado. no cumple ancho entre L. Simpson y calle Don Bosco Calle Viña del Mar y Av. ancho mínimo de 20 metros Mal clasificada 15
14 32 Variabl e 20
. Argentina y calle Colombia Av.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA Si bien se reconoce la voluntad de lograr una mejor conectividad urbana. España Bombero Córdova Av. cuyo ancho mínimo entre líneas oficiales es según la OGUC de 20 metros. 15 Acción Propuesta Ensanche ambos costados Ensanche ambos costados Ensanche costado norte Tramo existente Ensanche lado oriente Ensanche lado oriente Ensanche ambos
Calle Cno. no cumple ancho entre L.O. Mal clasificada. esta situación representa un potencial problema de proporciones para el municipio. España y Av Pedro Aguirre Cerda Av. es decir de no ejecutarse la totalidad de la red vial en el plazo máximo de 10 años.O. Argentina Av. se debería volver a proyectar la totalidad del sistema vial estructurante para evitar afectar los mismo predios. Lynch y Av. Cabo Blanco Av.
Mal clasificada. Rubén Darío Calle Arauco Prolongació n Crel.) Calle Chacabuco y Av.
Apertura Apertura y formación Apertura y formación Apertura y formación Ensanche lado poniente Ensanche costado oriente En proceso de consolidación Ensanche ambos costados Apertura Ensanche costado norte Ensanche ambos costados
Servicio Servicio Servicio Servicio Servicio Servicio Colecto ra
20 20 25 25 20 Variabl e>15 m. en base a MPRCV 2009
. Ramón Picarte Calle Arauco y calle Beaucheff Calle Beaucheff y calle Yerbas Buenas Av. Santiago Bueras Calle Bilbao Calle General Lagos Av. Pedro Montt Calle Santiago Bueras y 145 m.O. Francia y calle San Jorge Calle Santa Carolina y Av. Mal clasificada. Mal clasificada. Arturo Prat (Costanera) Ribera oriente río Valdivia y calle General Lagos Ribera oriente río Valdivia y calle Arica Calle Miraflores y calle Arica (intersección Pedro Ruiz M. Simpson Cno. 15
Fuente: elaboración propia CChC 2010. Público T-350 y ribera poniente río Valdivia Calle Lord Cochrane sur y Lord Cochrane norte Calle Conde de Castellar y Límite Urbano norte
Servicio Servicio Colecto ra Servicio
Mal clasificada Mal clasificada Ancho mínimo vías colectoras de 20 m. no cumple ancho entre L. no cumple ancho entre L. no cumple ancho entre L. no cumple ancho entre L. Mal clasificada Mal clasificada Mal clasificada Mal clasificada Mal clasificada Mal clasificada. no cumple ancho entre L. Walter Schmidt Av. al sur de Stgo.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA
Tipo de Vía Ancho entre L.O. 20 20 15 Acción Propuesta costados Ensanche lado norponiente Apertura y formación Ensanche lado norte Ensanche lado sur
Av. Mal clasificada Mal clasificada.O. no cumple ancho entre L.O. Mal clasificada. al sur de calle Stgo Bueras 145 m. Bueras y Av.O. Rubén Darío Av.O. Walter Schmidt Av.O. Público T-352
Calle Corvi 9 y calle Martínez de Rosas Calle Martínez de Rosas y Las Heras Calle Yungay y Av. Ancho mínimo vías colectoras de 20 m. Aníbal Pinto Calle San Luis Calle San Luis Eleuterio Ramírez Eleuterio Ramírez Avenida 7 Calle Conde de Castellar Cno.
con el consecuente aumento en el tránsito. Esta situación es particularmente evidente en el sector de la nueva circunvalación sur de la ciudad3.
. salvo tramos específicos. Pedro Aguirre Cerda y la ruta 207 e incluyendo el Puente Santa Elvira. El segundo tramo entre la ruta 207 y el río CalleCalle ya se encuentra con su ingeniería terminada. como es el caso de las ciclovías o paseos peatonales. se observan dos elementos relevantes respecto del tema vial. Todo ello derivará lógicamente en una mayor densidad residencial y de uso del sector. de forma de ajustarse a las normas contenidas en el artículo 59 de la LGUC y en la Circular DDU 227 Entre las obras que se considera podrían ayudar a descongestionar el centro de la ciudad. en donde se busca potenciar su carácter como principal concentración de equipamientos y servicios de la ciudad a la vez que. situación que no se condice con la propuesta vial de la actualización del plan regulador que no considera obras que ayuden a revertir la condición de “embudo” que actualmente presenta el centro histórico de la ciudad. podrían incorporarse dentro de la Memoria Explicativa. Su primer tramo entre Av. Propuestas CChC: Reestudiar el sistema vial propuesto. por usos habitacionales. se encuentra en fase de ingeniería de desarrollo. Picarte y Pedro Aguirre Cerda). por no corresponder a una categoría de vía.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA Más allá de los problemas detectados en la clasificación de las vías. En segundo lugar se observa una escasa articulación entre la categoría las vías declaradas como estructurantes y los usos de suelo propuestos en sus bordes (exceptuándose los casos de Avda. esta vía se encuentra rodeada. lo que de no realizarse en el plazo estipulado por la ley imposibilitaría su nueva afectación en el futuro. en especial teniendo en cuenta el desarrollo que se propone para él en el plan.
El proyecto de Circunvalación Exterior se encuentra incluido dentro del Convenio de Programación MOP – Gore. por cuanto se considera que el municipio no tendría la posibilidad financiera de realizar la inversión necesaria para expropiar la totalidad de las fajas afectadas en un período de 10 años. que dicen relación con los usos y densidades propuestos para ciertos sectores de la ciudad en virtud de la nueva zonificación propuesta. en particular el gran número de vías que requieren de aperturas o ensanches. tal como se declara en la memoria explicativa. Revisar la tabla de vialidades estructurantes que consideran ensanches o aperturas. Por último se observa que no se realiza una propuesta urbana que contemple sistemas de circulación no vehicular. se cuentan la prolongación de calle Camilo Henríquez – Emilio Goycolea (reconocidas como vías estructurantes existentes) hasta calle Miraflores y la posibilidad de proponer un nuevo puente aproximadamente a la altura de calle Lord Cochrane o Yerbas Buenas. El primero de ellos es el caso del centro de la ciudad. si bien reduciría la congestión del puente existente. lo que no se condice con su carácter de vía desplazadora de gran importancia y con una influencia de alcance urbano. detonar un proceso de renovación que permita atraer a nuevos habitantes al sector. no ayudaría a descongestionar la zona central. a los que vale la pena prestar atención. lo que si bien no pueden ser recogidos en la Ordenanza. ya que se considera que un segundo puente Pedro de Valdivia.
para ello el nuevo instrumento propone pasar de las actuales 83 zonas a sólo 26. En el caso particular de la nueva circunvalación exterior propuesta se debiera reemplazar los usos preferentes de vivienda propuestos por un uso de suelo mixto que permita captar adecuadamente el potencial desplazador de la vía. Se debiera revisar la zonificación propuesta en los bordes de las principales vías estructurantes de la ciudad de forma de articular de mejor forma los usos que se localizan en sus bordes según su jerarquía dentro del sistema. Circunvalación Sur hasta calle Arica. de paso.4 Análisis Propuesta de Zonificación
Uno de los principales objetivos de la actualización del plan regulador comunal de Valdivia es hacerlo un instrumento de fácil aplicación por parte de la autoridad y comprensión por parte de la comunidad. convirtiéndose en una traba importante a su desarrollo y a la renovación esperada. por cuanto restaría sólo ese tramo de aproximadamente 800 metros por construir. Se debiera estudiar la potencial prolongación de la avda. A continuación se presente un análisis con las observaciones y propuestas realizadas a cada una de las zonas planteadas por la actualización
II. la que sumado a la proyectada prolongación de la circunvalación sur entre González y Nueva San Luis. considerándose que entre las más importantes – además de las mencionadas precedentemente. aún sea de forma indicativa en la forma de perfiles viales tipo propuestos o de un plan integral para la ciudad. La propuesta de condiciones urbanísticas que promueven la densificación y la llegada de nueva población no va asociada a mejoras o a una propuesta integral para el sistema vial del área central. debiese incorporar un apartado sobre que muestre la prioridad en la ejecución de las diferentes obras. potenciando el desarrollo de parte importante del centro de la ciudad. En cualquier caso el diseño de esta vía debiera considerar la implementación de medidas de mitigación de las externalidades negativas (tránsito. permitiría generar una vía que ordene y jerarquice los desplazamientos en el sector sur ya consolidado de la ciudad. ruido y/o congestión) que podría generar sobre los desarrollos habitacionales existentes o futuros. a partir de la homologación de muchas de ellas. de manera de reservar las vías al tránsito vehicular. Esta obra le daría. lo que en la propuesta planteada se logra únicamente en los ejes Picarte y Pedro Aguirre Cerda. mayor viabilidad al proyecto de construir un puente entre los sectores de Las Mulatas y Toro Bayo.estaría la consolidación y continuidad del eje Errázuriz – Arauco que permitiría formar un par vial con Picarte. medios no motorizados de circulación como ciclovías o veredas y paseos peatonales.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA En línea con lo anterior debiera también continuarse con el impulso del municipio a la concesión de estacionamientos subterráneos en la zona central. Se debieran incorporar. lo que podría agudizar los problemas de congestión existentes en la zona. Dado el gran número de vialidades estructurantes que consideran ensanches y aperturas. la Memoria Explicativa del plan.
A continuación se plantean algunas observaciones de carácter específico. A lo anterior se le añade la voluntad expresada en el documento precitado de promover una política de crecimiento por densificación de la ciudad.1 Zonas Centrales Entre los objetivos que se plantea el nuevo plan regulador está la recuperación de la zona central y su borde costero. Audiencia Pública 1). de áreas verdes (1). de forma de terminar con la pérdida de población y posibilitar la llegada de hogares jóvenes (Presentación MPRCV 2009. las que se ordenan de acuerdo a las macrozonas en que se divide el plan regulador propuesto para Valdivia. Teniendo esto como antecedente la ordenanza propuesta busca dar forma a un centro de alta densidad. de protección ambiental (4) y de resguardos (3). productivas (2). en que se promueva la ocupación de los predios eriazos existentes en el área central y
. en base a MPRCV 2009
De esta forma el plan quedaría compuesto por zonas centrales (2). Figura Nº6 Zonas Propuestas MPRCV 2009
Fuente: elaboración propia CChC 2010. 4. residenciales (4). en el anexo 1 del presente documento se incluye un resumen de las tablas de condiciones urbanísticas para cada zona.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA del Plan Regulador Comunal. cuya distribución se muestra en la imagen anterior. de infraestructura (4). de interés patrimonial (5). equipamiento (1).
incorporando elementos específicos de proyecto como parte de las condiciones urbanísticas propuestas. sólo luego. son destinados a usos de equipamiento de comercio y servicios. situación exigida tanto para usos residenciales como de equipamiento. No obstante lo anterior la situación propuesta para la zona C1.la obligatoriedad de desarrollar un volumen de 18 metros de altura para. Lo anterior se hace más claro si se consideran las condiciones de agrupamiento de las edificaciones en la ZC1.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA la renovación del parque construido existente. las que rigidizan excesivamente el desarrollo de la zona. que establece –para el caso de la edificación continua.
. Figura Nº7 Zonas Centrales MPRCV 2009
C1_Casco Central y Corredores Urbanos C2_Área Mixta Pericentral
Fuente: elaboración propia CChC 2010. no incorpora la posibilidad expresa de generar edificaciones de usos mixtos. se evidencia un excesivo voluntarismo por lograr una imagen urbana. el que en muchos casos muestra señales de deterioro. En general es posible apreciar que los volúmenes continuos de las edificaciones del tipo placa-torre desarrollados en otras capitales regionales. poder desarrollar construcciones aisladas. en base a MPRCV 2009
Observaciones A partir del estudio de los índices y condiciones urbanísticas para las zonas centrales. mientras que las viviendas se localizan de preferencia en el volumen aislado.
como por ejemplo otorgar mayor constructibilidad a aquellos que generen una fachada continua. constituyéndose así en un detractor del proceso de renovación que se busca detonar en el sector céntrico de la ciudad. Pedro Aguirre Cerda como subcentros lineales de equipamiento que integren y sirvan a los distintos barrios y sectores de la ciudad. En el caso de las condiciones planteadas en la Zona C2 para los usos de vivienda.
4. en el caso de la edificación continua. ya que 18 metros si bien apropiada como altura máxima para el volumen continuo.
. Esto posibilita fomentar la consolidación de una imagen sin restarle flexibilidad al plan ni coartar las posibilidades de desarrollo de los habitantes.7 y una altura máxima de 8 pisos. destinar la totalidad o parte de la edificación continua a usos de equipamiento. se solicita se vuelva a los índices de altura y de constructibilidad planteados en la versión original (2006) del plan regulador.2 Zonas Habitacionales La propuesta de actualización del plan considera la definición de 4 zonas habitacionales destinadas a acoger a la población de la ciudad. de contar con un volumen de al menos 18 metros de altura para luego poder desarrollar una edificación aislada o pareada. no obstante la edificación aislada se destine a vivienda. dando lugar a la generación de productos poco demandados (viviendas en volumen continuo).CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA La obligatoriedad. de forma de posibilitar la consolidación de avda.
Propuestas CChC: Si es voluntad del municipio alcanzar una imagen y desarrollo urbano denso en el centro de la ciudad. la altura mínima a partir de la cual se puede desarrollar la edificación aislada. se solicita se acojan las propuestas planteadas para la zona en el apartado de vialidad. Esto por cuanto las placas continuas son generalmente dedicadas a usos de comercio y servicios. Reducir a 7. esto debiera darse a partir de la posibilidad de establecer incentivos a aquellos proyectos que cumplan con ciertas características. reduciendo la carga de ocupación hacia la periferia urbana y articulándose entre sí a partir de los ejes y centros de usos mixtos.0 metros. Se debiera permitir expresamente en la ordenanza de la ZC1. Picarte y de avda. se considera excesiva para la demanda inmobiliaria comercial y de oficinas existente en Valdivia. No se observa una coordinación entre usos de equipamiento y residenciales que permita potenciar y consolidar a los principales ejes de la ciudad como subcentros lineales de importancia que integren los diferentes sectores del área urbana y que propicie su renovación. dejando los usos residenciales como parte de la edificación aislada. Estas se organizan de forma de permitir densidades mayores en los sectores más centrales. no se condice con las preferencias de la población ni con las tendencias del mercado inmobiliario. En pos de evitar una mayor congestión en el sector central. esto es un coeficiente de constructibilidad de 4.
en base a MPRCV 2009
La subdivisión predial mínima para el caso de los equipamientos se fija en 500 m2 de forma uniforme para todas las zonas habitacionales planteadas.
. dado la gran superficie exigida. si bien esta medida facilita la aplicación del plan establece una restricción significativa a los potenciales cambios de destino que pudieran realizarse en las viviendas.500 3. Toro Bayo
Fuente: elaboración propia CChC 2010. Niebla H4_Angachilla.000 2. lo que no permitiría aprovechar el total del potencial de desarrollo de un determinado sitio.400 ZH3 1. El Bosque. máxima a construir / Coef. Sector Sur.200
Sup. Rosa H3_Caucau.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA Figura Nº8 Zonas Habitacionales Propuestas MPRCV 2009
H1_Chumpullo. Toro Bayo. máxima a construir / Ocupación de suelo x Pisos
Fuente: elaboración propia CChC 2010. especialmente en las zonas H1 y H2. Tabla Nº3 Ejemplo Aplicación Índices Propuesta MPRCV 2009 2 Vivienda colectiva en sitio de 1.000 1. Las Ánimas.600 ZH4 1.600 1. en base a MPRCV 2009
Observaciones Hay una discordancia entre las superficies posibles de construir según se tome en consideración la constructibilidad planteada para cada una de las zonas o si se considera la ocupación de suelo y la altura máxima.000 ZH2 2. Regional.000m en área urbana central
ZH1 2. Santa Rosa. Isla Teja H2_Isla Teja. Constructibilidad Sup. Sólo en el caso de los índices planteados en la ZH3 la superficie total posible de construir es igual en ambas mediciones. Corvi. Guacamayo. Sta. Guacamayo.
Propuestas CChC: Como una forma de hacer calzar las superficies posibles de construir que resultan de la constructibilidad por un parte y de la ocupación de suelo y altura máxima permitida por otro.proyectos de estas características. varían entre 115 y 210 m . Similar es el caso de la ZH4. Esto es de especial importancia si se considera que la ZH4 representa el 79.000 m2. En línea con lo anterior se solicita se permita en la ZH2 los usos de actividades productivas del tipo taller siempre que estos sean clasificados como inofensivos por la autoridad sanitaria y haciéndoles exigibles que se localicen frente a vialidades de tipo colectora o superior. Buscando dar mayores posibilidades de complementar los ingresos familiares se considera necesario rebajar las subdivisiones prediales mínimas del uso de equipamientos en las zonas H1 y H2.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA No obstante se infiere que con esta medida se busca generar polos de equipamientos segregados de las viviendas.06% de todas las nuevas zonas habitacionales incorporadas al área urbana. restringiendo desarrollos mayores. La superficie predial de los desarrollos inmobiliarios orientados a estratos bajos y medios 2 bajos que se han construido en la ciudad. Así en aquellos casos en donde el 20% posible de destinar para usos no habitacionales establecido en la OGUC no sea suficiente. aún sean estas de clasificadas como inofensivas por la Seremi de Salud. se considera demasiado elevada.0 en la zona ZH1. a 2.4 en la ZH2 y a 1. Se considera sería apropiado que la norma propuesta evidencie las condiciones reales de los procesos de desarrollo que han ocurrido en la ciudad. para así no impactar en los barrios residenciales. en donde la ordenanza propone una subdivisión mínima de 1. los índices propuestos estarían imposibilitando su desarrollo. Frente a esto la 2 subdivisión predial mínima planteada para la ZH2. lo que en opinión de la CChC. es demasiado elevada para los tipos de proyectos que se desarrollan en la ciudad de Valdivia. Otra restricción al desarrollo económico de la población está dado por la imposibilidad en la zona H2 de localizar actividades productivas. lo que limita de forma importante el desarrollo de estas. clínicas veterinarias u otros establecimientos que ayudan a complementar de forma importante el ingreso familiar. reduciendo la superficie predial
. con un impacto bajo o nulo en el entorno dada su área de influencia local. esta condición afecta severamente a los hogares más humildes por cuanto muchos de ellos son convertidos en almacenes. Si bien los proyectos acogidos al DFL2 no están obligados a considerar esta norma.2 en la ZH4. igualándolos a la subdivisión exigida a los usos residenciales facilitando el cambio de destino y evitando su aparición al margen de la norma. esta observación sigue siendo válida por cuanto la OGUC les establece una altura máxima de 3 o 4 pisos. se solicita se aumente el primer índice mencionado a 3. de 250 m . peluquerías. zona destinada a recibir –por su localización y condiciones de densidad.
3 Zonas Industriales Uno de los principales aspectos relacionados a la discusión del nuevo plan regulador de Valdivia. la Ordenanza propuesta prohíbe expresamente el funcionamiento de industrias que estén clasificadas
. tiene que ver con la localización de las áreas industriales dentro del radio urbano. Así en esta zona.
4. Frente a este la propuesta de actualización del instrumento se plantea el objetivo de segregar los usos industriales molestos de los usos residenciales.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA mínima en la ZH1 y ZH2 a 120 m2. Figura Nº9 Zonas Industriales Propuestas MPRCV 2009
I1_Industria. sin considera no obstante la condición en que se desarrollan dichas actividades. Se propone definir una subdivisión predial mínima de 800 m2 para el caso de la ZH4. Bodegaje . como una forma de minimizar los impactos que estos últimos pudieran recibir de parte de los primeros. Almacenamiento.Molestos
Fuente: elaboración propia CChC 2010. a ojos de la CChC. en base a MPRCV 2009
Observaciones La actualización del PRC de Valdivia define la llamada Zona Industrial 1 (ZI1) que incorpora algunas de las industrias que operan actualmente en la ciudad.337 predios adicionales en esta zona. factibilizando la extensión de las redes de servicios e infraestructuras. es posible realizar importantes observaciones a las resoluciones adoptadas por parte de la autoridad. Si bien se atiende el espíritu que guía esta decisión.Inofensivos I2_Industria. garantizando igualdad de oportunidades de desarrollo para la totalidad de la población que habite esos sectores. esta modificación permitiría generar 1. Bodegaje . Almacenamiento.
Esto por cuanto las zonas industriales propuestas se encuentran limitadas tanto en su borde sur como oriente por zonas de carácter predominantemente residencial. esto sin duda significaría un impacto de importancia para el empleo y la economía comunal y particularmente de la ciudad. todos los que se verían imposibilitados de expandirse o modificarse en sus actuales localizaciones. lo que dificulta y encarece sobremanera cualquier posible traslado a este sector de las industrias que quedarían mal localizadas. restándole competitividad en el marco de la competencia con otras capitales regionales. La localización propuesta no es idónea para uno de los usos más característicos e importantes de la base económica e industrial de la ciudad como es el de los astilleros. como por ejemplo ASENAV. en la mayor parte de los casos. a las actividades que se encuentren “congeladas” a partir de la entrada en vigencia del plan les será posible ampliarse en hasta un 25%. La solución a este problema planteada por la ordenanza propuesta por el plan es ambigua. por cuanto a las dificultades a la navegación que presentan los puentes existentes sobre el río Valdivia se debieran agregar los viaductos de Santa Elvira. situación que afecta a parte importante de las industrias localizadas en dichos sectores. Parte importante de los suelos que el plan establece para el desarrollo de las actividades productivas molestas ya se encuentran desarrollados con aserraderos y plantas madereras. dificultando aún más el tránsito fluvial. Pedro de Valdivia 2 y Las Mulatas. lo que generaría nuevos puntos de conflicto. Matta. La nueva localización propuesta para las industrias calificadas como molestas por la autoridad sanitaria contradice la propia justificación que da origen a esta decisión. el artículo 11 del mismo documento indica que una vez aprobado el plan el municipio emitirá un decreto en que se señalará el plazo máximo de salida de estas zonas de las empresas de tipo molesto. Esta divergencia de conceptos no genera las necesarias certezas a los industriales sobre el futuro de su actividad. industrias madereras y astilleros menores en las riberas del río. Muchas de las empresas que se verían afectadas han funcionado en sus actuales localizaciones por largo tiempo. las empresas se verían enfrentadas al cierre por la imposibilidad de recuperar las grandes sumas invertidas en sus plantas. por cuanto si bien en su artículo 23. habiendo realizado grandes inversiones en sus plantas productivas y siendo en muchos casos el origen y principal empleador de las villas y poblaciones que se localizan en su entorno y de las cuáles ahora se busca segregar. En este sentido. Super Pollo.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA como molestas por la autoridad sanitaria competente. La propuesta no considera lo planteado por el PLADECO en referencia a la posición estratégica de Valdivia como articulador e integrador entre los modos fluviales-marítimos y carreteros.
. a saber “su segregación con respecto de las áreas residenciales”. lo que queda en evidencia en la escasa relevancia que se otorga al sector de Las Mulatas en donde se localizaría el desarrollo de un puerto fluvial.
En estos casos se podrían incorporar normas urbanísticas que permitan mitigar los impactos que estas actividades pudieran tener sobre los usos adyacentes. salud. de forma de dar la posibilidad de instalación del proyectado puerto fluvial de la ciudad. en especial en los sectores adyacentes a la propuesta vía de circunvalación. aunque pudieran exigirse mitigaciones a sus efectos sobre los usos circundantes. Eliminar el artículo 11 de la ordenanza propuesta en que se hace mención al decreto municipal que fijará plazos máximos de funcionamiento a las actividades molestas. Respecto de ellos la propuesta de plan busca generar importantes zonas de usos mixtos. culto y cultura. en donde el equipamiento juega un papel de importancia (zonas centrales ZC1 y ZC2) y también
. zonas que permitan la instalación de actividades que complementen a los usos de vivienda. lo que se puede apreciar en el inadecuado tratamiento y escasa relevancia que la modificación del plan regulador comunal otorga a las zonas industriales. sentando las bases al desarrollo de un puerto fluvial competitivo que impulse el desarrollo de la ciudad. desarrollo y funcionamiento de las actividades productivas de carácter molesto que en ella se localizan. servicios y social. afecto a las condiciones de distanciamiento u otras que se incorporen en el plan. no reconociendo su condición de base de la economía de la ciudad las que por el contrario son destacadas por el PLADECO. el que agrupa a diez tipos principales de actividades. Considerar homologar la ZI1 del sector de Las Mulatas con la ZI2. deportes. la comuna e incluso la región. a saber: científico. esparcimiento. seguridad.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA La propuesta se orienta a considerar la nueva condición de capital regional como base del desarrollo y progreso económico futuro de la comuna.Camino a Guacamayo.
Propuestas CChC Reformular las condiciones de la ZI1 permitiendo la permanencia. como una forma de aprovechar su potencial desplazador dentro de la ciudad. obligación de destinar franjas de los antejardines a arborización. En línea con lo anterior se debiera considerar expandir la Zona Industrial de Las Mulatas por todo el borde fluvial al poniente de calle Arica. Incorporar nuevas áreas que posibiliten el desarrollo industrial inofensivo y el bodegaje.
4. como por ejemplo establecer distanciamientos mínimos más exigentes. etc. desde calle Miraflores por el norte hasta el sector de la planta de astillas por el sur. los planes reguladores deben incorporar también entre los usos de suelo. educación. en especial por el trazado de la Circunvalación Exterior. Esto quedaría además vinculado adecuadamente a la red vial estructrante propuesta.4 Zonas de Equipamiento Más allá de las zonas habitacionales destinadas a acoger el establecimiento de la población. Entre éstos últimos se puede mencionar el uso de suelo de equipamiento. comercio.
. se incorporan el reconocimiento a situaciones existentes. lo que les resta importancia dentro del conjunto del Plan Regulador. tal como puede apreciarse en la figura siguiente. como son el caso del campus Miraflores de la Universidad Austral o el Cementerio. en base a MPRCV 2009
Observaciones Las zonas de equipamiento planteadas se distribuyen de forma aislada dentro del radio urbano y sin guardar una adecuada relación con las vías que enfrentan o con las zonas centrales mixtas propuestas.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA polos de equipamientos distribuidos dentro de la ciudad. Dentro de las zonas de equipamiento propuestas por la actualización del plan regulador de Valdivia. Figura Nº10 Zonas de Equipamiento Propuestas MPRCV 2009
E1_Equipamiento en General
Fuente: elaboración propia CChC 2010. No obstante se considera positivo que estas no sean zonas de equipamiento exclusivos. con núcleos de equipamiento propuestos para las áreas aún no consolidadas del área urbana. se considera que los índices para el uso de suelo residencial no son lo suficientemente atractivos para posibilitar la renovación de algunos de los equipamientos existentes que se encuentran en malas condiciones o que son incapaces de responder adecuadamente a las demandas actuales.
4. acercando de este modo los servicios a las zonas habitacionales de la ciudad. asociadas principalmente a los riesgos de remoción en masa y quebradas ubicadas en el corredor Valdivia – Niebla y en el borde costero marítimo. debieran circunscribirse únicamente a reconocer aquellos usos de equipamiento existentes dentro del área urbana. En el caso de la actualización del PRC de Valdivia. Más que zonas que promuevan la conformación de núcleos de equipamiento. el plan debiera propender a la mixtura de usos. tal como se puede apreciar en la siguiente figura. no obstante debiera considerar mejores condiciones normativas para los otros usos de suelo de forma de posibilitar su renovación. la propuesta considera 3 áreas de restricción por riesgos. Para ello la ley faculta a estos instrumentos para determinar. mejorando así su cercanía y distribución en el área urbana Las zonas E1 propuestas.
. ya que en muchos casos estos se encuentran deteriorados o no responden adecuadamente a las demandas. aquellas áreas en las cuáles se limiten o condicionen determinado tipo de construcciones. previo estudio fundado.5 Zonas de Resguardo Una de las principales tareas encomendadas a los planes reguladores comunales corresponde a garantizar la seguridad de la población que se instale en un determinado territorio.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA Propuestas CChC La localización de equipamientos de cualquier tipo y escala debiera resolverse en función de las demandas de la población y la consecuente respuesta privada en el marco de zonas que si bien sean predominantemente residenciales posibiliten la mixtura de usos. para ello se propone no se establezcan zonas de equipamiento determinadas en áreas no consolidadas.
relacionada a áreas con potencial de remoción en masa. en que se indica que todo suelo urbano debe contar con un uso de suelo determinado. en base a MPRCV 2009
Observaciones La ZR2. lo que estaría contraviniendo lo señalado en la Circular DDU 227. En las zonas R1 y R3 se permiten usos de vivienda asociados al cumplimiento de condiciones que den cuenta del levantamiento y mitigación de los riesgos para el asentamiento humano. no cuenta con ningún tipo de uso de suelo.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA Figura Nº11 Zonas de Restricción Propuestas MPRCV 2009
RI-1_Bordes de Cauces – Laderas Corredor RI2_Remoción en Masa RI3_Terrenos en Pendientes Pronunciadas
Fuente: elaboración propia CChC 2010. Las condiciones urbanísticas propuestas para las áreas de restricción no toman en consideración las diferencias existentes en las pendientes del terreno. no obstante este es posible de realizar sólo en baja densidad siguiendo el patrón de ocupación existente en estos sectores. Estableciendo restricciones para aquellos predios que se localicen sobre cierta pendiente de terreno. se propone homologar la ZR3 a las condiciones propuestas para la ZR1.
Propuestas CChC En virtud de la simplificación en la aplicación del plan y de las similitudes en sus índices normativos.
. así como que las zonas de riesgo deben explicitar las condiciones aplicables a los proyectos que cumplan con dichos usos.
ya que actualmente no define destino o índice normativo. Figura Nº12 Zonas de Protección Ambiental Propuestas MPRCV 2009
P1_Parques P2_Humedales P3_Hualves y Vegas
Fuente: elaboración propia CChC 2010. A partir de lo anterior.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA Se debe incorporar algún uso de suelo permitido a la ZR2 y las condiciones urbanísticas para su desarrollo. lo que se traduce por ejemplo en la definición de nuevas zonas protección de los componentes ambientales más sensibles del área urbana. Las zonas de protección ambiental propuestas por el plan se asocian principalmente a la gran cantidad de cursos de agua y las condiciones topográficas del territorio en que se asienta la ciudad. La subdivisión predial mínima única propuesta para las zonas R1 y R3 se considera demasiado elevada. el plan propone el establecimiento de 4 zonas de protección de origen ambiental. está lograr incorporar aspectos de sustentabilidad al instrumento. en base a MPRCV 2009
. en su lugar ésta debiera asociarse a la pendiente del terreno sobre el que se ubique el desarrollo.6 Zonas de Protección Ambiental Entre los principales objetivos que se busca alcanzar con la presente actualización del Plan Regulador Comuna de Valdivia. ya que en su condición actual no cumple con lo señalado en la Circular DDU 227. los que se busca preservar y poner en valor a través de la propuesta. los que son hogar de una amplia variedad de especies animales y vegetacionales. Parte importante del valor ecológico de estas zonas está dado por su condición de corredor biológico.
4. gracias a la conexión que se establece entre ellos y el sistema fluvial de la ciudad.
1.18 de la OGUC. encontrándose facultado sólo para reconocer las oficialmente protegidas” (DDU 227 punto 3. ya que según lo expresado por la OGUC y la DDU 227. estos instrumentos no pueden generar nuevas declaratorias de protección de recursos de valor natural. los instrumentos de planificación de esta categoría “no tiene facultades para definir nuevas áreas de protección de recursos de valor natural. -que no cuenten con protección oficial-. por cuanto es la normativa ambiental específica la que indica que tipo de proyectos son los que requieren realizar el trámite de aprobación ambiental.2. como en la Circular DDU 227 -que establece las potestades y alcances de un plan regulador comunal-. lo que estaría nuevamente excediendo las facultades del instrumento. los proyectos deberán contar con una Resolución de Calificación Ambiental favorable. los hualves y vegas por su parte debieran ser posibles de desarrollar estableciendo condiciones. respecto de los que se señala “Norma Especial b) Los humedales quedan protegidos”.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA Observaciones De acuerdo a la normativa urbana vigente expresada tanto en el artículo 2. tomando en consideración su carácter de recurrentemente inundable. se propone que estos sean incorporados a las áreas de resguardo. para el desarrollo de proyectos en los sectores de playa. por cuanto forma parte del Santuario de la Naturaleza Carlos Andwandter. Respecto de los Hualves y Vegas. Reconociendo el gran valor ecológico de los humedales y la significación que estos tienen para la ciudad de Valdivia.
Propuestas CChC Se hace necesario replantear la definición de estas zonas. la ordenanza establece que para ser utilizados. sino sólo reconocer a aquellas que cuenten con algún tipo de declaración oficial.3. ya que la elaboración y presentación de declaraciones o estudios de impacto ambiental se asocia a tipos y características de
. Se debe eliminar cualquier mención a la obligatoriedad de presentar declaraciones de impacto ambiental asociada a una determinada zona. el plan debe definir condiciones urbanísticas para ellos sectores de forma de regular los actividades y condiciones en que éstas se puedan desarrollar. A partir de lo expresado anteriormente se hace evidente que la propuesta de plan regulador está sobrepasando las facultades entregadas por el marco normativo. Sólo el sector norte de la isla Teja.17). Situaciones como esta exponen al nuevo plan a ser rechazado en las instancias de revisión de la Seremi y/o la Contraloría. No obstante se deban obtener los permisos y concesiones necesarias por parte de la Subsecmar. en particular para el caso de los humedales. que cuenta con protección oficial a través del Decreto 2734 de 1981 del Ministerio de Educación. identificado en la propuesta como P3 podría ser reconocido en el plan regulador como área de protección.
en particular lo que dice relación con la prohibición de localizar usos residenciales en el primer piso. De igual forma. Se solicita revisar en el plano la identificación de las zonas definidas como humedales en sectores consolidados del área urbana. No obstante se considera positivo que el plan tome medidas para la protección de los valores patrimoniales y ambientales de Niebla. dos de las cuáles se ubican en el sector de Niebla y las dos restantes en la ciudad de Valdivia. existiendo un error en la nomenclatura. Figura Nº13 Zonas de Interés Patrimonial Niebla Propuestas MPRCV 2009
ZCH-1_Fuerte Niebla ZCH-2_Patrimonio Costero
Fuente: elaboración propia CChC 2010. A esto se debe sumar la incorporación de la Zona Típica establecida sobre el corredor de Yungay – General Lagos en 1991 mediante el DS 89.300/1994 y su reglamento establecido por el DS95/2001.
4. estimándose que la propuesta plantea restricciones innecesarias que pueden afectar severamente las posibilidades de crecimiento del pueblo y sus habitantes. en base a MPRCV 2009
Observaciones (Sector Niebla) Las condiciones exigidas para el desarrollo de la vivienda por la ZCH1 y ZCH2 son altamente restrictivas. facultad propia de las Zonas de Conservación Histórica de acuerdo al
. la obligatoriedad de contar con la aprobación de la Seremi de Vivienda y Urbanismo para modificar o demoler inmuebles en la ZCH2 (Zona Histórica de Protección Arqueológica).CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA proyectos específicos. establece una reconfiguración de las áreas de protección de recursos de valor patrimonial cultural existentes al interior de la ciudad. por cuanto se considera que estos probablemente sean en realidad zonas de hualves o vegas. los que se encuentran contenidos en la Ley 19.7 Zonas de Interés Patrimonial La propuesta de actualización del PRC. Así la propuesta define 4 zonas de conservación histórica. debe también procurar establecer condiciones que permitan el adecuado desarrollo del pueblo.
otorgando así mayor flexibilidad de desarrollo a las edificaciones no contiguas a éste. En caso que no corresponda a una nueva Zona de Conservación Histórica. disminuir la subdivisión predial mínima) y/o incentivos a la instalación de equipamientos y servicios de tipo turísticos.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA artículo 60 de la LGUC. en lugar de prohibir un determinado uso –como la vivienda.en primer piso buscando así obligar la instalación de equipamientos. por el contrario el plan debiera tender a otorgar un mayor abanico de posibilidades de crecimiento a la población. ya que rigidizan innecesariamente el plan y coartan las posibilidades de desarrollo de la población. la obligatoriedad de contar con autorización de la Seremi de Vivienda y Urbanismo para la modificación o demolición de los inmuebles existentes en la zona CH2 no tendría sentido. Se debe eliminar la prohibición de vivienda en primer piso que estas zonas establecen.
Propuestas CChC Se solicita revisar en el plano la delimitación y nomenclatura de las zonas de interés patrimonial del sector de Niebla. por cuanto partes de la ZCH2 parecen estar equivocadamente identificadas como ZCH1. El plan debiera expresar claramente si la ZCH2 corresponde a una nueva Zona de Conservación Histórica (la ordenanza propuesta usa la expresión Zona Histórica de Protección Arqueológica que no cuenta con reconocimiento oficial).
. rigidiza innecesariamente las alternativas de desarrollo de la población. el plan podría proponer condiciones más atractivas (aumentar la ocupación de suelo. por cuanto en estas zonas el instrumento no identifica inmuebles de valor patrimonial. En relación a lo anterior. en caso de ser así esta declaratoria debiera fundarse en los documentos y fichas correspondientes según lo señalado en la Circular DDU 186 que no acompañan la Memoria Explicativa. No se comprende el fundamento para la prohibición de modificar o demoler construcciones en sectores alejados del monumento histórico. considerándose que este tipo de disposiciones podría aplicarse únicamente a aquellas propiedades que se encuentren reconocidos como Inmuebles de Conservación Histórica por el PRC. propiciándose de esta forma su desarrollo.
respetando los usos de suelo y condiciones urbanísticas planteadas por la zona C1 o C2. Dentro de la Zona CH3 propuesta. estas sólo definen características arquitectónicas especiales. La propuesta de actualización del PRC propone la declaratoria de 51 Inmuebles de Conservación Histórica (ICH) dentro del área urbana. en especial si se considera que su sola declaratoria no asegura la
. para el caso de las Zonas de Interés Patrimonial de la ciudad de Valdivia. en base a MPRCV 2009
Observaciones (Ciudad de Valdivia) A diferencia de lo que ocurre en el sector de Corral. los que se localizan principalmente sobre el eje conformado por calles Yungay y General Lagos. Los restantes ICH se localizan de forma dispersa en el área urbana. MPRCV 2009
ZCH-3_Patrimonio Centro Cívico ZCH-4_Barrio Esmeralda ZT_Zona Típica
Fuente: elaboración propia CChC 2010. que comprende la totalidad del área central de la ciudad. se ubican escasos ICH. sin que se aprecien concentraciones relevantes a excepción de cuatro de ellos ubicados en el entorno de calle Esmeralda. actuando como un incentivo a su pobre mantención y abandono. por lo que las dimensiones propuestas para esta zona parecen exagerados. Esto último es de gran importancia porque la modificación o cambio de destino de cualquier inmueble de conservación localizado en esa área deberá contar con las aprobaciones tanto del Consejo de Monumentos Nacionales como se la Seremi de Vivienda y Urbanismo. sobre la que éstas se ubican.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA Figura Nº14 Zonas de Interés Patrimonial Propuestas – Ciudad de Valdivia. dificultando y demorando el proceso. y en donde 28 de ellos se encuentran incorporados también dentro de la Zona Típica declarada por el Ministerio de Educación en 1991.
CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA conservación de valores patrimoniales. ya que esto imposibilita en muchos casos. Se propone eliminar la declaratoria de inmuebles de conservación histórica dentro del sector de la Zona Típica.1. El Decreto 411/2009 del Consejo de Monumentos Nacionales reconoció como Zona Típica el sector del mercado fluvial de la ciudad de Valdivia. en especial si no se asocia a incentivos económicos que permitan financiar en parte los costos de mantención de los inmuebles que comprende. Se debiera revisar la extensión de la CH3 en particular su declaratoria sobre el sector comprendido por calles Chacabuco por el sur. manteniéndola para los pisos superiores. se debiera estudiar la posibilidad de ofrecer algún tipo de incentivo a los propietarios de inmuebles de conservación histórica. el que especifica las condiciones y características que se
. en especial si se considera el negativo efecto que estas tiene sobre la renovación de las edificaciones por la mayor burocracia y exigencias arquitectónicas que traen aparejadas. se propone estas sean unificadas. ya sea en la forma de rebaja de derechos municipales o mejorando las condiciones urbanísticas posibilitando por ejemplo contar con una mayor ocupación de suelo o aumentar el adosamiento permitido dando lugar a la modificación de las condiciones del inmueble sin afectar su aspecto.
Propuestas CChC En virtud de facilitar la aplicación del plan y considerando las escasas diferencias entre las características arquitectónicas exigidas en cada una de las zonas CH3 y CH4. el que no se encuentra reconocido en la presente modificación al Plan Regulador Comunal. Walter Schmidt por el oriente y el río Calle Calle. Dada la excesiva rigidez que impone la definición de “estilos arquitectónicos” para las fachadas. se propone eliminar su mención de la ordenanza. estos son los monumentos nacionales y los inmuebles y zonas de conservación histórica. en el entendido que todos los inmuebles incluidos dentro de ella se encuentran protegidos y que requieren previo a su transformación la aprobación del Consejo de Monumentos Nacionales. Considerando que la CH3 incluye el centro y ejes comerciales más importantes de la ciudad. en donde no se aprecia la existencia de ningún inmueble de conservación histórica que justifique dicha decisión. La OGUC en su artículo 2. por lo que la denominación propuesta –Zona de Interés Patrimonial. la construcción de vitrinas.18 sólo reconoce dos clases de recursos de valor patrimonial cultural como parte del plan regulador comunal. permitirán construir una imagen reconocible para la zona central de la ciudad. considerándose que la definición de materiales y de elementos arquitectónicos específicos como techos aguzados o portales por ejemplo. En el espíritu expresado por el plan de proteger los valores patrimoniales de la ciudad.no se ajusta a la normativa existente. se propone eliminar la obligatoriedad de contar con una proporción de vanos en fachada menor al 50% en el primer piso.
dificultando y demorando excesivamente cualquier mejora que se pretenda realizar. De acuerdo a lo señalado en la Circular DDU 186 en el plano del PRC. en el segundo se ve un conjunto de viviendas de predios pequeños incluidos dentro de la ZH4 con subdivisión mínima de 1.18 de la OGUC. De no contarse con dicho análisis. de Zonas de Interés Patrimonial a Zonas de Conservación Histórica de acuerdo a lo señalado en el artículo 2.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA deben respetar. de forma similar a lo realizado respecto de las cesiones de franjas de borde costero.000m2. b) Se debiera hacer una revisión del plano oficial del PRC propuesto ya que en diversos puntos la zonificación no está reconociendo situaciones de desarrollo existentes dificultando en demasía el desarrollo de esos predios.
III. lo que imposibilita su desarrollo. De mantenerse la situación actual cualquier modificación de un ICH dentro de la Zona Típica deberá contar con la doble aprobación del CMN y de la Seremi Minvu.1. Incorporar dentro del plano y la ordenanza la Zona Típica del mercado fluvial de Valdivia. A continuación se muestran dos ejemplos. OBSERVACIONES DE TIPO GENERAL
Por último se presentan algunas observaciones de carácter general a la propuesta de actualización del plan regulador comunal de Valdivia. las que apuntan a hacer lo más operativo posible la aplicación del plan. haciéndose necesario por lo tanto la incorporación de los ICH a la planimetría. rebajas en los derechos municipales y aumento de los adosamientos y/o ocupación de suelo para los propietarios de inmuebles declarados de conservación histórica. y justificar su existencia mediante las fichas y mecanismos señalados en la Circular DDU 186 documentos que debieran ser incorporados a la memoria explicativa del plan. se deberán graficar todos los elementos patrimoniales reconocidos. a) Se sugiere que el nuevo plan estudie la posibilidad de incorporar incentivos económicos o urbanísticos en la ordenanza. en el primero se observa una población existente incorporada en una zona de equipamiento en el sector de Miraflores. En términos generales se debiera cambiar la denominación de las ZCH. la CH3 debiera ser eliminada dejando sólo los ICH reconocidos por el plan regulador. entre ellos se pueden mencionar por ejemplo mejorar las condiciones de constructibilidad para los nuevos desarrollos que consideren sus tendidos eléctricos de forma subterránea y para nuevos proyectos al interior del área consolidada que transformen en subterráneos sus empalmes a la red pública.
en base a MPRCV 2009 y GoogleEarth
c) De forma similar se solicita se revisen los límites entre las zonas propuestas. buscando que estas respeten los límites prediales.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA Figura Nº15 Conflictos entre zonificación propuesta y desarrollos existentes
. en especial en las áreas aún no consolidadas. zonas industriales y zonas de resguardo. así como también para las zonas de infraestructura. d) Con el objetivo de hacer más simple la lectura. ya que de lo contrario se afecta la aplicabilidad del plan. comprensión y aplicación del plan. se sugiere se definan simbologías diferenciadas para cada una de las zonas de protección (especialmente el caso de los humedales y los hualves y vegas).
CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA e) Por último se sugiere que una vez finalizado el proceso de aprobación.
. con el objeto principal de ordenar los usos del borde costero en conjunto con la Comisión Regional que trabaja en la materia. Valdivia. Corral e incluso La Unión. Este intercomunal podría considerar las comunas de Valdivia y Corral. o las comunas de Mariquina. en función de la sinergia productiva entre la ciudad y el puerto. el municipio de Valdivia tome contacto con la Seremi de Vivienda y Urbanismo para evaluar en conjunto la posibilidad que la Seremi elabore un plan intercomunal que permita ordenar las áreas rurales de la comuna y en especial los sectores periurbanos de Valdivia.
300 1350 5 2. A.
400 3 5.
500 2 1.
400 450 4 1. Prod. hogares acogida y hospedaje Todas las clases. educación. Prod.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA
500 3 2. hoteles Todas las clases. Predial Mínima (m2 ) Densidad (hab/há.8 -
Infr. sede comunit.
ZH1 Equip. A.4
ZH4 Equip.6 0. PRT en colectora/troncal No se permite No se permite
Vivienda Comercio.0 0.5 0.0 1.0 0. A. Prod.8 -
Infr. exc. depósitos inof.) Altura (pisos) Constructibilidad Ocupación de Suelo Residencial Equipamiento Actividades Productivas Infraestructura
EC: 18m EC: 18m Rasante EA: rasan EA: rasan 6.
Res.8 -
500 3 2.8
C2 A. de Locomoción Colectiva.6
Infr. locales
Residencial Todas las clases. No se permite No se permite
Vivienda y hospedaje Comercio.0 2.0 1.0 0.
Res. depósitos inof. T. Sub. Prod.
1000 2 0. bodegas.7
Equip. de Locomoción Colectiva. Predial Mínima (m2) Densidad (hab/há.0 0.
500 2 1.4
ZH3 Equip. locales
600 Rasante 1.0.4
400 250 .5
Sub. Prod.6
Residencial Todas las clases.
200 6 4. hospedaje. PRT en colectora/troncal Talleres.5
Infr. A.0 0.
Anexo 1.0 0.0 0. Equip. Prod.6
Vivienda. 1. T.) Altura (pisos) Constructibilidad Ocupación de Suelo Residencial Equipamiento Actividades Productivas Infraestructura
150 .0 0.8 8.0 0.5 0.
Res. No se permite
Vivienda.8 400 Rasante 1.
ZH2 Equip.8 0.6 0.
600 Rasante 1. PRT en colectora/troncal Talleres.2 0.6 0. PRT en colectora/troncal Talleres.
Infr.8 . bodegas. sedes comunitarias No se permite Terminales de Locomoción Colectiva
. depósitos inof.
C1 A. bodegas. exc.
1000 150 3 1 0.1. Índices Urbanísticos Zonas Actualización Plan Regulador Comunal de Valdivia 2009 Zonas Centrales
Res.300 700 Rasante 4 1.
Infr. Prod.
500 2 2. Schneider
5.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA 3.5
1000 2 1. deportes.0 0.1 0. comercio (tipos) No se permite No se permite
No se permite No se permite No se permite No se permite
Vivienda Esparcimiento y turismo (esc.
I2 A. sólo viv.0 2. Predial Mínima (m ) Densidad (hab/há. talleres inofensivos Terminales de Locomoción Colectiva
No se permite. sólo viv.0 0. Prod.
ZRI-2 Equip.
500 4 2. Zonas Industriales
I1 A. vecinal) No se permite No se permite
2500 15 2 0.
1000 2 1. seguridad Industria. Sub. A.
500 2 2.1 0.5
E1 A.0 0.0
Infr. Prod.. Sub. deportes. talleres molestos e inofensivos Terminales de Locomoción Colectiva
Vivienda y hospedaje Todas las clases.0 0. seguridad Industria.
1000 Rasantes 2.
2500 15 2 0.) Altura (pisos) Constructibilidad Ocupación de Suelo Residencial Equipamiento Actividades Productivas Infraestructura
2500 15 2 0.. Predial Mínima (m2) Densidad (hab/há.) Altura (pisos) Constructibilidad Ocupación de Suelo Residencial Equipamiento Actividades Productivas Infraestructura
Equip.05
ZRI-3 Equip. almacenamiento. Predial Mínima (m2) Densidad (hab/há.
ZRI-1 Equip.5
No se permite.0
Infr.8
1000 2 1.0 2.5
Equip. Prod.8
Res. cuidador Comercio min. A.0 0. Prod.0 0.
Residencial Esparcimiento.0 0.
2500 Rasantes 2.
Equip. Sub.0 0. A.
Res. almacenamiento.1 -
Res. Prod.8
Infr.1
500 3 2.) Altura (pisos) Constructibilidad Ocupación de Suelo Residencial Equipamiento Actividades Productivas Infraestructura
400 200 2 1. cuidador Comercio min.
2500 15 2 0. Talleres inofensivos Terminales y depósitos en av.
5 0. científico (actividades) No se permite No se permite
No se permite Sólo se permiten usos de espacio público Áreas verdes.2 / 0.5 0. mansardas con lucarnas.
Existente 1 0. español.8 1. metales. A.2 0. Equip.
P-2 Humedales Equip. Prod. techos acusados. esparcimiento. A.0 0. español. Agujas. servicios. < 50% de la superficie de fachada
ZCH-4 Barrio Esmeralda
Se excluye el uso de pantallas totales de muro cortina vidriado. plásticos y cerámicos.05
Infr.6
Sólo a partir de segundo piso Cultura.) Altura (pisos) Constructibilidad Ocupación de Suelo Residencial Equipamiento Actividades Productivas Infraestructura
Infr. Fachadas con estilo definido: holandes. deportes. lagunas para observación.2
Res. A.5/0. Infr.
Existente 1 0. techos acusados. Prod.
2000 4 1. Infr.8 -
ZCH-2 Patrimonio Costero Res. Zonas de Protección Ambiental
P-1 Parques Equip.
2500 2500 15 15 1 o 12m. Fachadas con estilo definido: holandes. No se permite calles de borde. comercio minorista No se permite No se permite
7. comercio. comercio. A. preferentemente madera. Agujas. metales.
Res. A. 1. además de miradores. alemán o valdiviano (portales) Inclinada y a la vista.
Res. plásticos y cerámicos. servicios. deportes (aire libre). con pilastras y zaguán frontal. alemán o valdiviano (portales) Inclinada y a la vista. ZCH-1 Fuerte Niebla Equip. americano. Sub. Predial Mínima (m2) Densidad (hab/há.0 0.0 0.0 1. Infr.
1000 2000 150 Rasantes Rasantes 0. No se permite
No se permite Esparcimiento. 1 o 12m. y áreas verdes. recreacional. Prod. preferentemente madera y hormigón con pilastras y zaguán frontal.0 0.
P-4 Playa Equip. Predial Mínima (m2) Densidad (hab/há. americano.) Altura (pisos) Constructibilidad Ocupación de Suelo Residencial Equipamiento Actividades Productivas Infraestructura
1000 150 Rasantes 1.0 0. < 50% de la superficie de fachada
Materialidad Fachadas
Cubierta Vanos en Fachada
. comercio. Prod. Prod. mansardas con lucarnas.
Vivienda cuidador Cultura. Prod. educación No se permite No se permite
ZCH-3 Centro Cívico de Valdivia
Se excluye el uso de pantallas totales de muro cortina vidriado. cultura pasarelas.2 / 0. educación No se permite No se permite
Sólo a partir de segundo piso Cultura.
Zonas de Interés Patrimonial
Sub. deportivo.
P-3 Hualves y Vegas Equip.CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION DELEGACIÓN VALDIVIA 6. A.4/0.
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 artículo 59
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 artículo 11
 artículo 23
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 Resolución 
 artículo 2
 artículo 60
 artículo 2
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