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Timestamp: 2016-10-24 05:19:10+00:00

Document:
Arr�t du 4 avril 2011
Me Herv� Crausaz,
Z.________ AG, repr�sent�e par
bail � loyer; prolongation
recours contre l'arr�t rendu le 13 d�cembre 2010 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Depuis le 1er juin 1998, X.________ SA est locataire de bureaux sur une surface de 185 m� au sixi�me �tage d'un b�timent sis � Gen�ve, rue ..., et d'un d�p�t de 30 m� au sous-sol; elle y exerce son activit� de conseil en gestion de fortune. Le loyer a �t� fix� � 125'000 fr. par an, charges en sus, d�s le 1er juin 2002.
En 2004 et 2005, la locataire s'est plainte d'un fonctionnement insatisfaisant du syst�me de chauffage, ventilation et climatisation, d'o� il r�sultait que la temp�rature �tait insuffisante en hiver et excessive en �t�. Le 4 ao�t 2005, la bailleresse Z.________ AG a fait savoir qu'il n'�tait pas possible d'am�liorer localement l'isolation des locaux, sinon par une r�fection totale du sixi�me �tage et des combles, et qu'elle n'envisageait pas d'entreprendre de pareils travaux � bref d�lai.
La locataire a r�it�r� ses r�clamations le 2 novembre 2006. Par avis du 23 suivant, la bailleresse a d�clar� la r�siliation du bail avec effet au 31 mai 2008.
En temps utile, la locataire a ouvert action contre la bailleresse devant la commission de conciliation comp�tente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Elle requ�rait principalement l'annulation du cong� qu'elle tenait pour abusif, ou, subsidiairement, la prolongation du bail pour une dur�e de quatre ans �ch�ant le 31 mai 2012. Elle r�clamait aussi le paiement de 50'000 fr. � titre d'indemnit� pour des investissements effectu�s dans les locaux. L'adverse partie a conclu au rejet de l'action et fait valoir qu'elle projetait la r�fection du syst�me de chauffage, ventilation et climatisation, ce qui n�cessitait l'�vacuation du sixi�me �tage. En mars 2010, elle a obtenu de l'autorit� administrative comp�tente l'autorisation n�cessaire � l'ex�cution des travaux.
Le tribunal s'est prononc� le 17 mai 2010; il a accord� une unique prolongation du bail de deux ans et demi, �ch�ant le 30 novembre 2010, et pour le surplus, il a rejet� l'action.
La locataire et demanderesse ayant appel� de ce jugement, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a statu� le 13 d�cembre 2010. Donnant partiellement gain de cause � la locataire, elle a r�form� la d�cision en ce sens que l'�ch�ance de la prolongation unique est report�e au 30 mars 2011.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, la demanderesse requiert le Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t de la Chambre d'appel en ce sens que le bail soit prolong� pour la premi�re fois d'une dur�e de quatre ans, �ch�ant le 31 mai 2012.
Le recours est dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF), rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) et en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). Les conclusions rest�es litigieuses devant la Chambre d'appel portaient sur une dur�e de location d'un an et demi, ainsi que sur la possibilit� d'obtenir �ventuellement une deuxi�me prolongation du bail; le loyer d'une seule ann�e exc�de 15'000 fr., de sorte que la valeur litigieuse minimum (art. 51 al. 1 let. a et 74 al. 1 let. a LTF) est atteinte. La partie recourante a pris part � l'instance pr�c�dente et succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). Le recours a �t� introduit en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 � 3 LTF).
Le recours est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal f�d�ral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il n'est pas li� par l'argumentation des parties et il appr�cie librement la port�e juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soul�ve dans la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 133 II 249 consid. 1.4.1 p. 254), et il ne se prononce sur la violation de droits fondamentaux que s'il se trouve saisi d'un grief invoqu� et motiv� de fa�on d�taill�e (art. 106 al. 2 LTF; ATF 134 I 83 consid. 3.2 p. 88; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; 133 II 249 consid. 1.4.2). Il conduit son raisonnement juridique sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e (art. 105 al. 1 LTF).
Il est constant que les parties se sont li�es par un contrat de bail � loyer ayant pour objet les locaux occup�s par la demanderesse. En l'�tat de la cause, celle-ci ne conteste plus que le cong� � elle signifi� le 23 novembre 2006 soit valable, ni qu'il d�t prendre effet, n'�tait la prolongation dont la dur�e est litigieuse, au 31 mai 2008.
Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une dur�e de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des cons�quences p�nibles et que les int�r�ts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations.
Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle dur�e. Il doit proc�der � la pes�e des int�r�ts en pr�sence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant � donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en consid�ration tous les �l�ments du cas particulier, tels que la dur�e du bail, la situation personnelle et financi�re de chaque partie, leur comportement, de m�me que la situation sur le march� locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195; 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230).
Quelle que soit leur gravit�, les inconv�nients d'un changement de locaux ne constituent pas � eux seuls des cons�quences p�nibles aux termes de l'art. 272 al. 1 CO car ils sont inh�rents � la r�siliation du bail et ils ne sont pas supprim�s, mais seulement diff�r�s en cas de prolongation de ce contrat; la prolongation ne se justifie que si, au regard des circonstances, elle permet d'esp�rer une att�nuation de ces inconv�nients en ce sens qu'un d�m�nagement plus lointain sera moins pr�judiciable au locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a p. 198; 102 II 254 p. 255; voir aussi ATF 116 II 446 consid. 3b p. 448). Celui-ci doit aussi avoir entrepris les recherches de locaux de remplacement que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour rem�dier aux cons�quences du cong�, cela d�j� lorsqu'il sollicite une premi�re prolongation de son bail (ATF 110 II 249 consid. 4 p. 254; 116 II 446 consid. 3a p. 448).
La Chambre d'appel admet qu'en cons�quence de la r�siliation du bail, la demanderesse est expos�e � devoir d�placer son activit� dans un quartier peut-�tre moins connu de sa client�le; elle juge toutefois que cet inconv�nient est inh�rent � l'expiration du contrat et qu'il ne serait pas att�nu� par une prolongation plus importante. Elle exclut que la demanderesse puisse se pr�valoir d'investissements consentis par elle, dans ses locaux actuels, pour les amener au standing qu'elle souhaitait. La Chambre retient que la demanderesse n'a pas recherch� des locaux de remplacement alors qu'elle aurait d� le faire. Elle prend encore en consid�ration que la d�fenderesse, propri�taire de l'immeuble, est en mesure de commencer � bref d�lai des travaux de r�novation importants et n�cessaires, et c'est pourquoi une prolongation unique est jug�e ad�quate. La Chambre reporte n�anmoins l'�ch�ance du contrat du 30 novembre 2010 au 31 mars 2011 afin qu'un d�lai de d�m�nagement subsiste apr�s la notification de sa propre d�cision; elle estime que la demanderesse pourra ainsi, � compte tenu du fait que ses moyens financiers paraissent suffisants, [...] trouver rapidement une solution de relogement qui lui [conviendra] �.
La demanderesse fait grief � la Chambre d'appel de n'avoir pas pris en consid�ration la situation sur le march� locatif local. Selon ses affirmations, � il est notoire que des locaux commerciaux permettant d'abriter au centre-ville une soci�t� financi�re de haut standing, et occupant plus de dix collaborateurs, ne se trouvent pas en quelques mois �.
Il n'est pas constat�, dans la d�cision attaqu�e, que les locaux actuels de la demanderesse pr�sentent des caract�ristiques particuli�res qui soient difficiles � trouver ailleurs. La p�nurie de bureaux � louer, � Gen�ve, n'est pas non plus constat�e, et il ne s'agit pas, le cas �ch�ant, d'un fait notoire que le Tribunal f�d�ral puisse �ventuellement constater d'office (cf. ATF 98 II 211 consid. 4a p. 214). Contrairement � l'argumentation pr�sent�e, il n'appara�t donc pas que la Chambre d'appel ait effectivement omis de prendre en consid�ration une circonstance importante.
La demanderesse se pr�vaut aussi d'un pr�c�dent dans lequel la locataire n'avait pas non plus cherch� des locaux de remplacement. Le Tribunal f�d�ral a alors jug� que l'autorit� cantonale, dans son appr�ciation, avait accord� trop d'importance � cette carence de la locataire, et il a substitu� une prolongation de quatre ans � celle de deux ans et demi d�j� accord�e (arr�t 4C.343/2004 du 22 d�cembre 2004). La locataire n'utilisait cependant pas, seulement, des bureaux pour dix personnes au moins, mais un magasin de plus de 600 m� au centre de Lausanne, et la difficult� de trouver des locaux �quivalents �tait av�r�e (consid. 4.3). La comparaison propos�e par la demanderesse n'est donc pas concluante.
Enfin, cette partie pr�tend n'avoir pas eu l'occasion de prouver par pi�ces ses d�marches pour trouver des locaux de remplacement, et elle affirme encore n'avoir � pas cess� de croire de bonne foi qu'elle pourrait rester dans les locaux � pendant les travaux de r�novation. Ces moyens sont inconsistants. Ainsi, il n'appara�t pas que la Chambre d'appel ait abus� de son pouvoir d'appr�ciation et viol� le droit f�d�ral en accordant, en d�finitive, une prolongation unique de deux ans et dix mois.
La d�cision de la Chambre d'appel est conforme aux dispositions sp�cifiques applicables en mati�re de bail � loyer, de sorte que la demanderesse invoque vainement, au surplus, la protection contre l'arbitraire garantie par l'art. 9 Cst.
La demanderesse acquittera un �molument judiciaire de 5'000 francs.
La demanderesse versera une indemnit� de 6'000 fr. � la d�fenderesse, � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties et � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.

References: ATF 
 ATF 
 art. 272
 ATF 
 ATF 
 ATF