Source: https://www.tuabogadodefensor.com/administracion-urbanizaciones/
Timestamp: 2020-07-10 05:18:57+00:00

Document:
Administracion urbanizaciones y mancomunidades de propietarios
TU ABOGADO DEFENSOR > DERECHO DE URBANISMO > ADMINISTRACIÓN DE URBANIZACIONES
Administración urbanizaciones y mancomunidades
Administración de urbanizaciones y mancomunidades
Administrador de fincas en las urbanizaciones
Diferencia con la administración de fincas urbanas
Impugnación de acuerdos de la junta propietarios
Modelo de contrato de administración de fincas
La urbanizaciones y/o complejos inmobiliarios de residencia, o incluso las mancomunidades de propietarios, en la que conviven multitud de propietarios, tienen un régimen especial de administración de la comunidad por la complejidad y multiplicidad de sus miembros, que recogemos en este artículo.
El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del código civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados -urbanizaciones- que reúnan los siguientes requisitos:
La constitución de comunidad de mancomunidades
Se pueden constituir en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los
administradores de urbanizaciones y mancomunidades a través de los procedimientos establecidos en el párrafo 2º del art.5 LPH.
En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), que les resultarán de aplicación íntegramente.
Se pueden constituir en una agrupación de comunidades de propietarios.
A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquella, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios.
El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada.
El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Diferencias con respecto a la administración de fincas urbanas:
Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre el fondo de reserva.
Funciones del Administrador de las urbanizaciones:
Velar por el buen régimen y funcionamiento de la comunidad, sus instalaciones y servicios, y hacer a los representantes de la urbanización, las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares de cada una de las viviendas.
Atender a la conservación y entretenimiento de la urbanización, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
La gestión de mancomunidades de propietarios:
Al administrador de las urbanizaciones y/o mancomunidades de propietarios, le corresponden las obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH
velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos;
atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas,
asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros;
llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.
¿Podría impedirse al administrador de fincas al que se pretende cesar en la junta la asistencia a la misma?
Es la junta de propietarios la única que puede nombrar y remover al administrador de fincas según dispone el art. 14 a) LPH, por lo que para que pueda removerse a éste del cargo se puede convocar una junta extraordinaria para tratar sobre el cese, junta que sería convocada por el presidente de la comunidad de propietarios, que es, a tenor del art. 16.2 LPH, quien tiene la facultad para hacerlo.
Además, si se ha llegado hasta la convocatoria anual de la junta ordinaria, no se trataría de un cese, sino de una mera no renovación del cargo, ya que a tenor del art. 13.7 LPH el nombramiento es por regla general por periodo de un año, salvo que en los estatutos se disponga otra cosa.
En consecuencia, lo que se haría en esta junta ordinaria es no renovarle y hacerlo con otro profesional.
Ahora bien, lo que puede suceder en esta junta, tanto ordinaria, como extraordinaria, es que se impidiera al administrador de fincas estar presente en la misma; sin embargo, para ello, se debería poner un primer punto en el orden del día por el que se sometiera a votación este extremo de impedir que el administrador sobre el que se va a tratar su cese, o no renovación, pudiera estar presente en la junta.
Para ello haría falta acuerdo por mayoría simple del art. 17.3 LPH, por lo que salvo que fuera propietario y, por ello, tuviera derecho a quedarse por esta condición, la aprobación de este acuerdo determinaría la exclusión de la celebración de la junta del administrador de fincas.
¿Puede contratarse al administrador profesional sin ser nombrado por la junta de propietarios?
Resulta imprescindible el nombramiento por parte de la junta para que su actuación vincule a los propietarios. Es lo que viene a establecer el art. 14 a) LPH al establecer que:
Ahora bien, aunque la LPH establece esta exigencia de que sea la junta de propietarios, podría ocurrir que el presidente de la comunidad redactara un contrato con el administrador de fincas para que asumiera las funciones de administrador de la comunidad, por lo que la pregunta que nos surge es
¿qué ocurriría con este contrato? ¿Tiene capacidad el presidente de una comunidad para realizar este contrato o tiene que someterse a la ratificación de la junta de propietarios?
La casuística de la LPH es tan grande que la norma no resuelve –aunque bien podría hacerlo, apuntamos nosotros– los problemas que surgen al suscitarse muchos problemas. En este caso, entendemos que el art. 13.3 LPH le confiere al presidente de una comunidad de propietarios la representación legal, no solamente judicial, sino también la extrajudicial, pero –entendemos– ello no le legitima para vincular con su firma y aceptación a la comunidad en sus relaciones con el cargo de administrador de fincas.
Competencias del presidente de la junta de propietarios:
Puede firmar contratos con terceros, ya que es el representante legal de la comunidad, ya que cuando el administrador de fincas tiene que dar cumplimiento a lo previsto en el art. 20 LPH debe ejecutar los acuerdos adoptados en la junta de propietarios y en muchos de ellos se exige la firma del presidente para firmar contratos, hacer pagos y cualesquiera otros acuerdos que hayan sido aprobados por la junta de propietarios en las funciones previstas en el art. 14 LPH.
Por otro lado, en aquellas cuestiones que no exijan la adopción de un acuerdo por la junta de propietarios, tales como los comprendidos en el art. 20 c), relativos a las reparaciones urgentes, una vez que el administrador de fincas le ha dado cuenta de la necesidad de la reparación urgente afrontará su pago, al estar permitida esta función al administrador de fincas y la mera dación de cuenta al presidente, por ejemplo, para que verifique con su firma el pago del encargo realizado por aquél.
La Junta de la Comunidad de Propietarios
La junta de una comunidad de propietarios la conforman los siguientes órganos:
El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.
El nombramiento judicial del presidente de la comunidad de propietarios
El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
El Vicepresidente en las urbanizaciones y mancomunidades
Las funciones del Administrador o Secretario-administrador
Podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
La convocatoria a la junta de la comunidad de propietarios, la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera convocatoria, o en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quorum»
Modelo acta junta propietarios aprobando fondo de reserva
La Unanimidad para la validez de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
Tres quintas partes del total, que representen las tres quintas partes de la participación para:
Mayoría de propietarios, y la cuota de participación, para:
Tercera parte que representen un tercio de la participación, para:
Contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad.
Los que supongan un grave perjuicio para algún propietario, que no tengan obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Legitimación para la impugnación de acuerdos:
Propietarios, que hubiesen salvado su voto en Junta, ausentes y los que indebidamente hubiesen sido privados de su voto. Con la salvedad de los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.
Caducidad de la acción de impugnación de acuerdos:
Tres meses desde su adopción, salvo los contrarios a la Ley o estatutos que es de 1 año.
Obras en la comunidad de propietarios: permitidas
Convocatoria y reunión de la Junta de Propietarios
La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2
La junta de propietarios en segunda convocatoria
Reclamación deudas del vecino moroso con la comunidad
Acta junta de propietarios reclamación vecino moroso
ABOGADOS ASESORES DE URBANIZACIONES Y MANCOMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Si necesita un abogado especialista en urbanizaciones y mancomunidades de propietarios

References: artículo 396
 artículo 17
 resolución 
 resolución 
 artículo 9
 artículo 15