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Timestamp: 2019-10-23 00:45:50+00:00

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Miete und Wohnungseigentum - in Leitsätzen - Fachanwälte Saß & Liskewitsch Rostock . Rechtsanwälte . Fachanwälte für ...
Miete und Wohnungseigentum – in Leitsätzen und Anmerkungen
BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az: VIII ZR 270/15
Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14 , NJW 2015, 3368 Rn. 11 f. mwN). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.
Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15 , NZM 2017, 23 Rn. 15).
BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az: VIII ZR 44/16
Eine Kündigung wegen “Betriebsbedarfs” nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines “Concierge” übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 122/06 , NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.).
BGH, Urteil vom 31.05.2017, Az: VIII ZR 181/16
Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 41/14 , NJW 2015, 475).
BGH, Urteil vom 07.02.2018, Az: VIII ZR 189/17
Betriebskostennachzahlung ohne Belegvorlage / Einsichtnahme
a) Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 – VIII ZR 184/66 , WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 – II ZR 59/72 , NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 – II ZR 94/96 , NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 – II ZR 324/98 , NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15. September 2010 – VIII ZR 16/10 , NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.
b) Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27. April 2016 – VIII ZR 323/14 , WuM 2016, 341 Rn. 18 mwN; vom 24. August 2016 – VIII ZR 100/15 , BGHZ 211, 331 Rn. 21 ).
c) Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23. November 2011 – VIII ZR 74/11 , NZM 2012, 150 Rn. 23 mwN). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist ( § 1010 Abs. 1 BGB ).
d) Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26. Oktober 1990 – V ZR 105/89 , NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 4. April 2014 – V ZR 110/13 , NZM 2014, 522 Rn. 10).
Abrechnung der Heizkosten nach Wohnfläche
Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB , § 7 Abs. 1 HeizkostenV ) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06 , NJW 2008, 142 Rn. 19).
BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16
Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei “Renovierungsvereinbarung” zwischen Mieter und Vormieter unwirksam.
BGH, Urteil vom 05.12.2018, VIII ZR 67/18
Wärmebrücke in den Außenwänden als Sachmangel der Mietwohnung
a) Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08 , NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 1. Juni 2012 – V ZR 195/11 , NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12 , NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 18. Dezember 2013 – XII ZR 80/12 , NJW 2014, 685 Rn. 20; vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 , zur Veröffentlichung vorgesehen; jeweils mwN).
b) Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18. April 2007 – VIII ZR 182/06 , NJW 2007, 2177 Rn. 32; vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 , aaO).
OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018, 2 U 81/18
“Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen – insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung – einschließlich Zählermiete und Wartungskosten”
Mehr zum Urteil finden Sie unter:
>> zu OLG Celle Gewerbemietvertrag Betriebskosten
AG Hamburg, Urteil vom 10.05.2006 – 46 C 108/04
Mietminderung bei Überhitzung einer Dachgeschosswohnung in den Sommermonaten aufgrund unzureichenden Wärmeschutzes
Herrschen – jedenfalls bei unzureichendem baulichen Wärmeschutz – in einer hochpreisigen, qualitativ gut ausgestatteten Neubauwohnung in den Sommermonaten durch Aufwärmung des Gebäudes infolge Sonneneinstrahlung Temperaturen deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle, stellt dies einen Mangel dar.
Die Wohlbefindlichkeitsschwelle ist nach arbeitsmedizinischen Erkenntnissen im Bereich von 25–26 Grad Celsius anzusiedeln.
Wenn in einer solchen Wohnung in den Sommermonaten durch Aufwärmung des Gebäudes infolge Sonneneinstrahlung Temperaturen herrschen, die deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle liegen, so stellt dies einen Mangel dar, der für die Sommermonate zu einer Minderung in einer Größenordnung von 20% führt.
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References: § 573
 § 573
 § 566
 § 1010
 § 556
 § 7