Source: http://domoforum.it/2013/12/la-condizione-del-pagamento-del-prezzo-negli-atti-di-trasferimento-immobiliare/
Timestamp: 2019-11-12 17:58:18+00:00

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Domoforum » La condizione del saldo prezzo negli atti con dilazione di pagamento.
La condizione del saldo prezzo negli atti con dilazione di pagamento.
art.1360 cod.civ., art.1458 cod.civ.), atti immobiliari con dilazione, Cass. Civ. Sez. I 192/78, Cass. Civ. Sez. I 3229/75, Cass. Civ. Sez. III 1432/83, Cass. Civ. Sez. III 7007/93, Cass. Civ. Sez.II 3415/99, Clausola risoltiva mancato pagamento, compravendita con riserva della proprietà, Condizione sospensiva pagamento prezzo, dilazione saldo prezzo, Pagamento del prezzo condizione sospensiva, sinallagma funzionale
E’ accaduto che un Notaio non abbia voluto intendere la ragione delle parti, le quali, poiché intendevano procedere al trasferimento immobiliare senza il pagamento integrale del prezzo, richiedevano di sottoporre l’atto alla condizione sospensiva che tale pagamento avvenisse entro un determinato termine di pochi mesi.
Tale richiesta, mediata da un Agente Immobiliare, appariva del tutto funzionale a conciliare il desiderio della parte venditrice di spossessarsi subito dell’immobile ed a quello della parte acquirente di procedere al saldo con i proventi della vendita di un altro immobile, dando al contratto la sua piena validità solo al momento del saldo, garanzia ritenuta sostitutiva dell’ipoteca legale, cui, per richiesta della parte acquirente motivata da ragioni di costo, la parte venditrice era disposta a rinunciare.
Il Notaio motivava il suo rifiuto con ragioni professionali in quanto, a suo dire, il pagamento del prezzo non poteva costituire ragione condizionale per il sinallagma funzionale con la causa stessa del contratto, essendo riservata la condizione (sospensiva o risolutiva) a eventi terzi.
Il Notaio intendeva ricondurre l’atto ad una semplice indicazione di dilazione del saldo prezzo, ritenuta tuttavia dalla parte venditrice non sufficientemente garantista, qualora priva di ipoteca legale, atto che, sempre a parere del Notaio, avrebbe dovuto, senza remissione, essere seguito, al momento del saldo prezzo, da un ulteriore atto di quietanza oneroso e pertanto non gradito alla parte acquirente.
Il Notaio si rifiutava infatti di apporre nell’atto, in tal caso e per evitare l’atto di quietanza, la dizione per cui il possesso della contabile di saldo prezzo avrebbe costituito quietanza, con facoltà ora per allora concessa alla parte acquirente di trascrivere il documento a prova dell’avvenuto saldo.
A nulla valeva che l’Agente Immobiliare, con esperienza nelle compravendite con dilazione di pagamento e con affitto-riscatto facesse riferimento ad altri casi consimili.
Le parti dovranno affrontare i costi dell’ipoteca legale e la sua cancellazione, dell’atto di quietanza, ovvero dovranno rinviare l’atto alla data in cui la parte acquirente disponga del saldo, non confacente tuttavia alle obbligazioni contrattuali e non gradita alla parte venditrice.
Il Notaio ha naturalmente delle ragioni di principio derivanti dalla dottrina e dalla sua rigida applicazione.
In tema di obbligazione relativa al pagamento del prezzo si è infatti posto l’interrogativo: la condotta adempiente dell’acquirente è deducibile quale evento condizionale?
Leggi: Pagamento del prezzo dedotto in condizione sospensiva o risolutiva
La questione (che si prospetta sia in relazione alla clausola condizionale sospensiva, sia in relazione a quella risolutiva ), a ben vedere, costituisce una specificazione del più ampio problema relativo alla possibilità che l’adempimento (evento cui ordinariamente segue la praticabilità del rimedio della risoluzione) venga ad assumere il ruolo di evento condizionale, ciò che è stato ritenuto ammissibile in giurisprudenza pur nel dissenso di parte della dottrina.
L’azione appropriata nell’ipotesi di inadempienza nel pagamento del prezzo è costituita dalla possibilità per l’alienante di promuovere l’azione di risoluzione per inadempimento.
Quest’azione, senza contare i tempi lunghi e l’incertezza del suo ottenimento, è connotata da una retroattività semplicemente obbligatoria (art.1458 cod.civ.) mentre il mancato verificarsi dell’evento condizionale (o al contrario il verificarsi di quello risolutivo) è invece in grado di travolgere gli effetti del contratto anche nei confronti dei terzi (tale, ad esempio, sarebbe l’avente causa di colui che aveva acquistato l’azienda senza avere integralmente pagato il prezzo: cfr. art.1360 cod.civ. )
Come è possibile rammentare in relazione al problema più generale, anche nell’ipotesi in esame la tesi negativa si fonda sulla impossibilità di principio che un evento legato al sinallagma funzionale, cioè a dire all’elemento causale stesso della negoziazione, possa svolgere la diversa funzione di accadimento legato ad una clausola accidentale, atta ad operare sul mero piano dell’efficacia.
Ne è stata addirittura dedotta la qualificazione della condizione come impossibile (Cass. Civ. Sez. III, 7007/93 ).
Secondo questa tesi nella cessione di un contratto a titolo oneroso la condizione risolutiva, cui sia assoggettata l’obbligazione del cessionario relativa al pagamento del prezzo, costituendo tale obbligazione elemento costitutivo del contratto, è inconciliabile con la causa di detto negozio, con la conseguenza che va ritenuta impossibile ai sensi dell’art. 1354 cod. civ. e, quindi, considerata come non apposta.
Prevale tuttavia l’opinione positiva, secondo la quale le parti sono libere di far assumere al pagamento del prezzo il diverso ruolo di evento condizionale.
A questo riguardo ciò che conta è che questo intento emerga chiaramente dal tenore del congegno contrattuale (Cass. Civ. Sez. III, 1432/83 ; Cass. Civ. Sez. I, 192/78 ; Cass. Civ. Sez. I, 3229/75 ).
E’ stato addirittura ritenuto che la vendita nella quale il pagamento del prezzo sia stato dedotto sotto condizione sospensiva del prezzo si inquadri nella figura della compravendita con riserva della proprietà (Cass. Civ. Sez.II, 3415/99 ).
In altri termini, il creditore avrebbe la possibilità di scegliere di avvalersi dell’operatività del meccanismo condizionale ovvero di domandare la risoluzione del contratto secondo i principi generali.
Tali assunti sono estremamente importanti per i casi della compravendita cd “con riservato dominio” e in molti casi riconducibili al “mare magnum” dell’affitto-riscatto, Rent to Buy , acquisto-programmato e dei vari contratti a godimento anticipato.
Nei contratti immobiliari, sia definitivi che preliminari, e particolarmente in quelli in cui il saldo prezzo è previsto o è differito e la consegna anticipata, siano essi tipici che atipici, misti o complessi, l’aspetto più importante è che la volontà delle parti sia chiaramente espressa in modo incontrovertibile.
Ciò che conta più del rispetto acritico della dottrina, è che gli intenti emergano chiaramente dal tenore del congegno contrattuale.

References: art.1360
 art.1458
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art.1360
 Cass. 
 Cass.