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Timestamp: 2020-03-30 17:38:18+00:00

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Endbericht Petersburger Straße 2013 - intranda GmbH
Endbericht Petersburger Straße 2013
Endbericht Petersburger Straße 2013 : Überprüfung der Voraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB / Auftraggeber: Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin ; Auftragnehmer: ASUM, Angewandte Sozialforschung und Urbanes Management GmbH
Berlin: ASUM, 2013
1 Online-Ressource (84 Seiten)
Datum des Herunterladens: 04.11.2016
urn:nbn:de:kobv:109-1-8364002
PETERSBURGER STRASSE 2013
Überprüfung der Voraussetzungen für den
Erlass einer Erhaltungsverordnung nach
Endbericht „Erhaltungsverordnung Petersburger Straße 2013“
Petersburger Straße 2013
Überprüfung der Voraussetzungen für den Erlass einer
Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
Yorckstraße 04-11, 10965 Berlin
Angewandte Sozialforschung und Urbanes Management GmbH
Sonntagstraße 21, 10245 Berlin
Dr. Regina Jäkel
ANLASS UND ZIEL DER UNTERSUCHUNG .................................................. 5
GEBIETSBESCHREIBUNG.............................................................................. 6
SOZIODEMOGRAFISCHE STRUKTUR UND ENTWICKLUNG ...................... 9
Einwohnerstruktur und -entwicklung .......................................................................................... 9
Haushaltsstruktur......................................................................................................................... 11
Erwerbslagen ................................................................................................................................ 12
Einkommensverhältnisse ............................................................................................................. 13
FLUKTUATIONSPROZESSE ......................................................................... 14
Wohndauer.................................................................................................................................... 14
Wanderungen................................................................................................................................ 15
Wanderungsdynamik und teilräumliche Differenzierung der Bevölkerungsstruktur ........... 16
WOHNVERHÄLTNISSE.................................................................................. 21
Wohnungsgrößen.......................................................................................................................... 21
Wohnungsausstattung .................................................................................................................. 22
Modernisierung............................................................................................................................. 23
Mietenniveau................................................................................................................................. 24
Wohneigentum.............................................................................................................................. 25
GEBIETSBINDUNGEN UND GEBIETSNUTZUNG ........................................ 27
Bindungen an das Gebiet ............................................................................................................. 27
Nutzung von Infrastruktur und lokalen Angeboten.................................................................. 27
Bindungen von Haushalten mit Kindern.................................................................................... 29
Bindungen von Rentnerhaushalten............................................................................................. 30
Bindungen von einkommensärmeren Haushalten..................................................................... 30
VORAUSSETZUNGEN FÜR EINE ERHALTUNGSVERORDNUNG .............. 31
Aufwertungspotenzial .................................................................................................................. 31
Aufwertungsdruck........................................................................................................................ 35
Verdrängungspotenzial und –gefährdung.................................................................................. 39
EMPFEHLUNGEN........................................................................................... 45
Räumliche Abgrenzung des Satzungsgebiets ............................................................................. 45
Genehmigungspraxis .................................................................................................................... 47
Information ................................................................................................................................... 49
Einzelfallbezogene Sozialplanmaßnahmen................................................................................. 50
ANLAGEN....................................................................................................... 51
Anlage 9.1. Methodisches Herangehen ........................................................................................................... 51
Anlage 9.2. Repräsentativität der Befragung................................................................................................. 52
Anlage 9.3. Karte zu baulichen Aktivitäten ................................................................................................... 55
Anlage 9.4.
Karte Infrastruktur..................................................................................................................... 56
Anlage 9.5.
Fragebogen................................................................................................................................... 57
Anlage 9.6.
Recherchen zu Modernisierungs- und Umwandlungsaktivitäten ........................................... 65
Anlage 9.7. Meinungsbilder - Auszüge .......................................................................................................... 76
Ein angespannter Wohnungsmarkt hat in den innerstädtischen Lagen Berlins zu sozialen Entmischungsprozessen in Größenordnungen geführt, so dass ein steuerndes Eingreifen als notwendig erachtet wird. Ursache dieser Entwicklung sind unverhältnismäßig steigende Mieten insbesondere bei Neuvermietung, unter anderem
infolge von Aufwertungsmaßnahmen, die über allgemein übliches Ausstattungsniveau hinausgehen. Befördert
wird dies zusätzlich durch ein seit Jahren anhaltendes Wachstum der Bevölkerung, eine stetig steigende Anzahl
der Haushalte sowie eine Stagnation des Wohnungsneubaus, insbesondere im Bereich bezahlbaren Wohnraums für einkommensärmere Bevölkerungsgruppen. Die Umnutzung von Miet- in Ferienwohnungen und hohe
Umwandlungsquoten verschärfen das Problem.
Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin hat die ASUM GmbH im März 2013 beauftragt eine Untersuchung durchzuführen. Mit dieser Untersuchung soll eine Entscheidung getroffen werden, ob im Gebiet „Petersburger Straße“ im Ortsteil Friedrichshain eine soziale Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
BauGB erlassen werden sollte, um steuernd Einfluss auf Prozesse überdurchschnittlichen Modernisierungsgeschehens zu nehmen.
Die Studie soll überprüfen, ob drei grundlegende Voraussetzungen für die Begründung einer Erhaltungsverordnung gegeben sind. Zu hinterfragen ist,
in welchem Umfang ein Aufwertungspotenzial im Wohnungsbestand des Untersuchungsbereichs vorhanden ist;
ob das Aufwertungspotenzial von Investoren für Baumaßnahmen genutzt wird und dadurch ein handlungsrelevanter Aufwertungsdruck im Bestand entsteht;
wie die von Aufwertungsmaßnahmen betroffene Wohnbevölkerung auf mögliche Baumaßnahmen reagiert
und ob Verdrängungstendenzen und strukturelle Veränderungen der Gebietsbewohnerschaft mit negativen städtebaulichen Folgen eintreten können.
In Abhängigkeit davon sollen Empfehlungen gegeben werden, ob eine soziale Erhaltungsverordnung aufgrund
der Dynamik auf dem Wohnungsmarkt und zu erwartender sozialer Verdrängungsprozesse begründet werden
Sofern diese Voraussetzungen gegeben sind, ist eine Bewertung vorzunehmen, ob die in FriedrichshainKreuzberg beschlossenen Genehmigungskriterien für bereits festgelegte soziale Erhaltungsgebiete auch im Gebiet „Petersburger Straße“ zur Anwendung kommen sollten und können. Die Ergebnisse sollen ferner in einen
Vorschlag für eine sachgerechte Abgrenzung eines Satzungsgebiets münden.
Der vorliegende Abschlussbericht nimmt zu diesen Fragen Stellung. Grundlage ist der Rücklauf der Haushaltsbefragung, die im Mai 2013 durchgeführt wurde. Die Angaben von 1.358 Haushalten konnten ausgewertet
werden. Die Größe der Stichprobe gewährleistet den Schluss auf die Grundgesamtheit mit den üblichen Fehlertoleranzen sozialstatistischer Untersuchungen. Daneben wurden Daten und Statistiken des Statistischen
Landesamtes Berlin-Brandenburg, des Monitoring Soziale Stadtentwicklung der Berliner Senatsverwaltung sowie des Berliner Mikrozensus 2011 und Datenquellen des Auftraggebers herangezogen.
Insgesamt wurden 6.531 Fragebögen in 574 Wohnobjekten (Adressen) an jeden zweiten der rund 13.100 Haushalte des Gebiets verteilt. Zum methodischen Herangehen und zur Repräsentativität vgl. die Anlagen ab Seite 42.
Gebietsbeschreibung2
Das Untersuchungsgebiet „Petersburger Straße“ liegt am östlichen Rand des Berliner Stadtzentrums und im
Nordosten des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg etwa drei Kilometer vom Alexanderplatz entfernt. Es umfaßt 27
Blöcke, die überwiegend eng mit Wohngebäuden aus der Zeit der Jahrhundertwende (1890 - 1910) bebaut
sind. Es wird begrenzt durch die Landsberger Allee im Norden, die Hausburgstraße im Osten, die Richard Sorgeund weiter südlich die Löwestraße im Westen sowie den Weidenweg, die Auerstraße bzw. die Frankfurter Allee
im Süden des Gebiets (siehe Karte).
Im Westen schließt sich jenseits der Richard-Sorge- und Auerstraße der St. Georgen-Friedhof an. Im Nordwesten befindet sich angrenzend an das Gebiet das zwischen 1978 und 1981 auf dem Gelände des Friesen-Stadions
errichtete Sport- und Erholungszentrum (SEZ). Etwas weiter westlich, jedoch auch fußläufig zu erreichen, liegt
der Volkspark Friedrichshain.
Östlich schließt sich an die Hausburgstraße das mit Townhouses bebaute Gelände des ehemaligen Vieh- und
Schlachthofs an. Westlich grenzen an die Richard-Sorge-Straße die Gebäude der ehemaligen SchultheißBrauerei.
Die Landsberger Allee und die Hausburgstraße bilden gleichzeitig die Grenze zum benachbarten Ortsteil Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow. Dort sind im angrenzenden, ehemaligen Stadtentwicklungsgebiet Eldenaer Straße / Alter Vieh- und Schlachthof neue Townhouses entstanden. Die Bebauung des Blankensteinparks ist erfolgt.
Auf diesem Gelände existieren mehrere Gewerbebetriebe, insbesondere Handelsketten. Der Bereich des alten
Schlachthofgeländes wird durch die S-Bahn-Anlagen räumlich vom Bezirk Pankow getrennt. Daher bestehen
räumliche Beziehungen eher in die Friedrichshainer Wohngebiete hinein.
Das Untersuchungsgebiet weist hinsichtlich Struktur und Nutzung zahlreiche Spuren seiner historischen Entwicklung auf. Diese war zunächst geprägt durch vorwiegend landwirtschaftliche Nutzung der Flächen außerhalb
der Stadt- und Zollmauern. Der Bau des Fernbahnhofs, die Fertigstellung der Ringbahn und des zentralen Viehund Schlachthofs markieren einen Umbruch in der Entwicklung des Gebiets. Noch zur Zeit der Fertigstellung des
Viehhofs an der Eldenaer Straße war die Gegend wenig bebaut. Die Bebauung setzte um das Jahr 1900 in größerem Umfang ein. Das Gebiet verwandelte sich in kürzester Zeit in eines der dicht besiedelsten Wohnquartiere für Arbeiterfamilien in Berlin.
Als Kontrast zur hoch verdichteten Wohnbebauung entstand in den Jahren von 1899 bis 1905 zwischen Weisbachund Ebertystraße eine Wohnanlage des 1888 gegründeten „Vereins zur Verbesserung der kleinen Wohnungen
in Berlin", dessen Vorsitzender Valentin Weisbach war. Die Anlage wurde nach den Entwürfen des Architekten
Alfred Messel erbaut. Das kleinteilig gegliederte Ensemble aus fünfgeschossigen Wohnbauten hat rund 400
Wohnungen. In seinem Inneren wurde eine Grünfläche angelegt. Die umliegende Bebauung orientierte sich
allerdings nicht an dem Reformmodell. Diese Wohnanlage in den Blöcken 016 und 017 wurde zu Beginn der
1990er Jahre umfangreich mit öffentlichen Mitteln saniert. Die Wohnungen unterliegen noch für kurze Zeit
Belegungs- und Mietenbindungen.
Mit dem rasanten Bau von Mietskasernen entstanden um die Jahrhundertwende neue Industrieanlagen, so die
Fabrikanlage der Auergesellschaft, später Osram. Am Rande des Untersuchungsgebiets siedelten sich zwei
Brauereibetriebe an, das Böhmische Brauhaus an der Landsberger Allee und die Patzenhofer Brauerei an der
Tilsiter (Richard-Sorge-) Straße.
Gesellschaftliche Einrichtungen wurden in die Blockbebauung integriert. So entstand die Pfingstkirche am Petersburger Platz. Schulen entstanden 1897 in der Straßmannstraße 6, 1905 in der Hausburgstraße 20 und in der
Eckertstraße 16 (Architekt: Ludwig Hoffmann).
Die Bebauung der Straßen folgte im Untersuchungsgebiet einem von Hobrecht 1862 entworfenen Plan. Sie
wurden vornehmlich nach bedeutenden Persönlichkeiten des öffentlichen Lebens sowie nach Städten in Osteuropa benannt.
Quelle der Gebietsbeschreibung sind, neben neueren Einschätzungen, unter anderem Auszüge aus: ASUM GmbH, Bericht über die Sozialstudie im
Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen im Untersuchungsgebiet „Petersburger Straße“ Berlin-Friedrichshain, März 1993, S. 16 ff
Nach 1945 fiel Friedrichshain die Rolle zu, Demonstrationsobjekt für sozialistischen Stadt- und Wohnungsbau
zu werden. Während des Wiederaufbaus im Ostteil der Stadt in den 1950er Jahren konzentrierte sich die Bautätigkeit auf die Gegend um die Frankfurter Allee. Im Untersuchungsgebiet entstanden im Zuge dieser Bauphase die Wohnhäuser an der Löwestraße, am Weidenweg 29 - 51, an der Richard Sorge Straße 8-10 und an der
Mühsamstraße 30 - 32. In diesen Jahren wurden weitere Baulücken in traditioneller Bauweise in den Wohnblöcken 006, 007, 601 und 602 geschlossen.
Begrenzung des Untersuchungsgebiets „Petersburger Straße“ (mit statistischen Blöcken)
115017 115015
114033 115006
115601 115602
In den 60er Jahren wurde die geschlossene Blockrandbebauung zugunsten typisierter Gebäude in aufgelockerter Bebauung aufgegeben. Im Untersuchungsgebiet entstanden die Wohngebäude südlich der Landsberger Allee im Block 012 sowie in den Blöcken 013 und 015.
An der übrigen Altbausubstanz geschah mit Ausnahme einiger Instandsetzungsmaßnahmen wenig. Die wilhelminische Mietskasernenstadt galt als zu überwindendes Relikt kapitalistischer Wohnungswirtschaft.
Seit Mitte der 60er Jahre deutete si ch vor dem Hintergrund zunehmenden Verfalls der Altbausubstanz sowie
wachsender Ressourcenknappheit für den Neubau ein erstes Umdenken an. Zwischen 1963 und 1966 wurden
die Grundsätze der komplexen Rekonstruktion erarbeitet. Das durch die Mühsam- und die Eldenaer Straße beSeite 7
grenzte Gebiet wurde zum Rekonstruktionsgebiet erklärt und ein Konzept für die Umgestaltung der Altbausubstanz durch Abriss und Modernisierung sowie Neubau von Wohnungen und gesellschaftlichen Einrichtungen
umgesetzt. Ab 1984 wurden hier innerhalb von drei Jahren 850 Wohnungen gebaut. Zwischen 1985 und 1989
wurden weitere Abrissflächen im Untersuchungsgebiet in den Blöcken 007, 601, 602 und 014 mit Neubauten in
Plattenbauweise bebaut.
Daher sind, neben den
Altbaubeständen (rot,
lila) In den unterschiedlichen baulichen Strukturen des Untersuchungsgebiets vier Phasen der
Ostberliner Stadterneuerung nach dem Krieg
deutlich sichtbar: Erstens die Bauten, die im
Bebauung der Stalinallee
entstanden sind sowie
Lückenneubauten
(braun), zweitens die
Plattenbauten aus den
60er Jahren (orange), die
Leninallee (heute Landsberger Allee) errichtet
wurden. Hinzu kommen
drittens Neubauten nach
1970 und gesellschaftlichen Einrichtungen, die
im Zuge der Neugestaltung des Bersarinplatzes
gebaut wurden (gelb).
Quelle der Grafik: FIS-Broker, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
Nach 1990 setzte in allen Baualtersklassen des Gebiets eine mehr oder weniger umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungstätigkeit ein, teilweise mit ModInst- oder KfW-Förderung, die jedoch im ersten Jahrzehnt nicht die Dynamik erreichte, wie in den umliegenden Altbauquartieren mit Sanierungsgebietsstatus.
Soziodemografische Struktur und Entwicklung
Die demografische Entwicklung im Untersuchungsgebiet „Petersburger Straße“ ist in den letzten 10 Jahren
stabil verlaufen. Ein Einwohnerrückgang war in den 90er Jahren zu verzeichnen. Insbesondere die wachsende
Zahl von Kindern in Familien und die relative Stabilität des Anteils älterer BewohnerInnen sind schützenswerte
Elemente der Bevölkerungsstruktur des Gebiets.
Die Altersstruktur der Bewohner des Untersuchungsgebiets „Petersburger Straße“ unterscheidet sich vom
Bezirk wie auch von Berlin als Ganzes. Die Gebietsbewohner sind vergleichsweise jung.
Die Haushaltsgrößenstruktur im Untersuchungsgebiet „Petersburger Straße“ wird von Ein- und ZweiPersonen-Haushalten dominiert.
Die Erwerbsstruktur wird vorrangig von Erwerbstätigen geprägt. Ferner ist die soziale Struktur der Gebietsbewohnerschaft durch ein überdurchschnittlich hohes Qualifikationsniveau sowie überdurchschnittliche Einkommen gekennzeichnet.
Ein relevanter Teil von Haushalten mit begrenzten finanziellen Ressourcen ist jedoch der Gefahr von Ver-
drängung ausgesetzt, sofern sie durch bauliche Aufwertung stärker mietbelastet werden.
Einwohnerstruktur und -entwicklung
Einwohnerzahlen: Das Untersuchungsgebiet hat derzeit rund 21.500 Einwohner. Im Jahr 2000 lebten hier
erst 17.500 Einwohner. Die Zahl der Einwohner hat sich seit 2000 insgesamt um fast ein Viertel erhöht. Die
Einwohnerzahlen verzeichneten seit 2000 kontinuierlich einen jährlichen Zuwachs. In den 90er Jahren ging
deren Zahl jedoch deutlich zurück. Der Verlust wurde im darauf folgenden Jahrzehnt durch Zuwanderung
jedoch wieder ausgeglichen.
Einwohnerentwicklung im Untersuchungsgebiet „Petersburger Straße“
Alter: Im Gebiet lebt eine vergleichsweise junge Bewohnerschaft. Der Altersdurchschnitt liegt bei 37,9 Jah3
ren, im Bezirk bei 37,3, in Berlin bei 42,8 Jahren. Während hier rund drei Viertel aller Bewohner nicht älter
als 45 Jahre sind, betrifft dies im Bezirk insgesamt nur zwei Drittel aller Personen und in Berlin nur noch
etwa die Hälfte der Einwohner. Der ähnliche Altersdurchschnitt im Bezirk kommt vor allem durch den höheren Anteil von Kindern im Ortsteil Kreuzberg zustande.
Kinder: Insgesamt gab es 2012 rund 2.300 Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren im Gebiet, im Jahre
2000 waren es etwa 100 Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren weniger. Die absolute Zahl der Kinder im
Vorschulalter ist seit 2000 auf annähernd das Doppelte gestiegen, die Zahl der Kinder und Jugendlichen im
Schulalter zwischen 6 und 18 Jahren ist dagegen auf etwa drei Viertel zurückgegangen. Dieser insgesamt
positive demografische Entwicklungstrend ist besonders durch die Zunahme der Zahl jüngerer Kinder geprägt. Hier leben allerdings anteilig nicht so viele Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren wie im Bezirk oder in Berlin insgesamt
Junge Erwachsene: Die Zahl junger Erwachsener zwischen 18 und 26 Jahren hat sich seit 2000 kontinuierlich um insgesamt etwa 400 Personen erhöht (+11%). Die Zahl junger Erwachsener war insbesondere im
Zeitraum bis 2006 um ca. 20% gewachsen, hat sich danach jedoch wieder um etwa 9% reduziert.
Erwachsene: Deutlicher ist seit 2000 die Zahl der Erwachsenen zwischen 27 und 44 Jahren um rund 3.100
Personen (+45%) gewachsen, in der Altersgruppe der 45- bis 54-Jährigen ebenfalls um 200 Personen. Die
diskontinuierliche Entwicklung der Zahl jüngerer BewohnerInnen ist bei den Erwachsenen der mittleren
Jahrgänge ab 27 Jahre bis hin zu den älteren Jahrgängen bis 55 Jahre nicht zu verzeichnen. Bei diesen ist
eine kontinuierliche Zunahme der Einwohnerzahlen erfolgt, wenngleich in dem o.g. unterschiedlichen Umfang.
Ursache der Veränderungen der Altersstruktur: Die Wohndauer von Personen in diesen Altersgruppen
lässt den Schluss zu, dass die Veränderungen der Altersstruktur nicht vorrangig auf Zuzüge von Personen
dieser Altersgruppen zurückzuführen sind, sondern auf Alterungsprozesse der Bevölkerung innerhalb des
Gebiets und eine Verstetigung der Wohndauer nach 2000 infolge rückläufiger Wanderungsdynamik.
Personen im Rentenalter: Leicht verloren hat das Gebiet in den letzten 10 Jahren ältere Bewohner. Die
Zahl älterer Personen im Rentenalter ab 65 Jahre ist um etwa 5%, absolut um rund 100 Personen im Vergleichszeitraum seit 2000 gesunken. Dieser Rückgang ist allerdings nicht so gravierend wie in anderen innerstädtischen Gebieten, in denen sich die Zahlen älterer BewohnerInnen teilweise halbiert haben.
Nichtdeutsche BewohnerInnen: Laut amtlicher Statistik haben 12% der Einwohner des Untersuchungsge4
biets nicht die deutsche Staatsangehörigkeit. Darunter kommen knapp die Hälfte aus den EU-Staaten. Dieser Anteil ist identisch mit dem Friedrichshainer Anteil von 13% insgesamt, jedoch deutlich geringer als der
Anteil von 29% im Ortsteil Kreuzberg und von 22% im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg insgesamt.
Quellen: Haushaltsbefragung, Statistisches Jahrbuch Berlin 2011
Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2010. Im PLR 02040503 Richard-Sorge-Viertel wurden 4,3% der Einwohner, im PLR 02050601 Hausburgviertel 5,4% der Einwohner als Staatsangehörige der 27 EU-Staaten ausgewiesen.
Einwohnerentwicklung von Altersgruppen im Untersuchungsgebiet „Petersburger Straße“
Altersstruktur im Untersuchungsgebiet „Petersburger Straße“ im Vergleich
% aller Personen (Alter)
65 u. ä.
Ortsteil Friedrichshain 2011
Ortsteil Kreuzberg 2011
Bezirk FHain-KBerg 2011
Haushaltsgröße: Drei Viertel aller Haushalte sind Kleinhaushalte mit ein oder zwei Personen. In insgesamt
rund 13.000 Haushalten leben 21.359 Einwohner. Dies entspricht einer durchschnittlichen Haushaltsgröße
von 1,64 Personen je Haushalt. Im Gebiet dominiert eine Struktur ausgesprochen kleiner Haushalte, insbesondere von Ein-Personen-Haushalten.
Haushalte mit Kindern: Der Anteil von Haushalten mit Kindern ist vergleichsweise geringer als im Bezirksbzw. Berlinvergleich, ebenso sind die Kinderzahlen je Familie mit Kind(ern) geringer. Der Mikrozensus 2011
hat für den Bezirk insgesamt 21% Haushalte mit Kindern ermittelt, für Berlin wurden 19% ausgewiesen.
Dies sieht im Untersuchungsgebiet „Petersburger Straße“ etwas anders aus. Es gibt, trotz wachsender Kinderzahlen, vergleichsweise weniger Haushalte mit Kindern, nämlich 17%. Insgesamt sind knapp 3 % aller
Haushalte Alleinerziehende. Absolut leben rund 2.200 Familien mit Kindern unter 18 Jahren im Gebiet. Die
mittlere Kinderzahl pro Haushalt mit Kindern beträgt 1,41, im Bezirk 1,58 und in Berlin 1,56. 64% der Haushalte mit Kindern im Untersuchungsgebiet haben ein Kind, 30% haben 2 Kinder und 6% der Familien haben
Quelle: Sonderauswertungen Amt für Statistik Berlin Brandenburg per 31.12.d.J., ebenso für Bezirk und seine Ortsteile
Quelle: Mikrozensus 2011, Amt für Statistik Berlin Brandenburg
Schätzung der absoluten Haushaltszahlen auf Basis der Wohnungszahlen, der Verteilung der Befragungsbögen und der dabei vorgefundenen Leerstände.
Leer stehende Wohnungen wurden anhand sichtbar vermüllter Briefkästen, Briefkästen ohne Namen bzw. Kästen, deren Beschriftung auf einen Gewerbebetrieb/Firma hindeuten, bei der Verteilung ausgelassen und deren Zahl hausweise erfasst. Ferner erfolgte - soweit möglich - ein Abgleich der ermittelten
Zahlen durch die Inaugenscheinnahme der Gebäude von außen.
mehr als 2 Kinder. In 70% aller Familien wurden Kinder erst nach Zuzug in die jetzige Wohnung im Gebiet
Mehrpersonenhaushalte ohne Kinder: Unter den Drei- und Mehrpersonenhaushalten sind rund ein Drittel
Haushalte ohne Kinder, darunter vor allem Drei-Personenhaushalte in Form von Wohngemeinschaften.
Deren Altersdurchschnitt liegt bei 28 Jahren und sie leben im Schnitt erst drei Jahre im Gebiet und der jetzigen Wohnung.
Haushaltsgrößenstruktur im Vergleich
Haushaltsgröße nach Personenzahl
(relativ in %)
Petersburger Stra- Bezirk FHain8
ße 2013
Personen/Haushalt Ø
Erwerbslagen
Erwerbslagen: Zwei Drittel aller Personen im erwerbsfähigen Alter sind erwerbstätig. In der Regel arbeiten
sie als Angestellte (43 %), ein Fünftel der Erwerbstätigen ist selbstständig bzw. freischaffend tätig. Rund 9
% der BewohnerInnen beziehen Rente.
Arbeitslosengeld II: Im Vergleich zum Land Berlin (11 %) ist der Anteil der Personen, die angaben, allein
oder als Bedarfsgemeinschaft Arbeitslosengeld II zu beziehen, im Untersuchungsgebiet „Petersburger
Straße“ ähnlich hoch mit ebenfalls 12%. Darunter sind 4% aller Haushalte, in denen Erwerbstätigkeit mit
ALG II aufgestockt wird, d.h. in etwa jeder dritten Bedarfsgemeinschaft. Im Vergleich zum Bezirk Fried10
richshain-Kreuzberg mit insgesamt 18 % ist der Anteil jedoch deutlich geringer.
Erwerbstätige, nicht selbstständig
Erwerbstätige, selbstständig/ freischaffend
Erwerbsquoten im Vergleich zu anderen Gebietseinheiten
Straße 2013
Bezirk FHain-KBerg,
Bildungs- und Qualifikationsniveau: Im Untersuchungsgebiet „Petersburger Straße“ ist das Bildungs- und
Qualifikationsniveau der erwachsenen Bewohner hoch. Gut die Hälfte der Befragten geben an, über einen
Hochschul- bzw. Fachhochschulabschluss zu verfügen. Im Vergleich zu den ehemaligen Sanierungsgebieten
im Ortsteil Friedrichshain ist der Anteil von Hochschul- bzw. Fachhochschulabsolventen etwas geringer, im
Bezirks- bzw. Berlinvergleich jedoch überdurchschnittlich hoch.
Qualifikation im Vergleich zu anderen Gebietseinheiten
Bezirk FHainKBerg, Mikrozensus 2011
ohne Abschluss/ in Studium/ Ausbildung
Facharbeiter(in)/ Lehre
Fachschulabschluss/ Meisterprüfung
Fachhochschulabschluss/ Hochschulabschluss
Einkommen: Die Einkommensverhältnisse sind günstiger als im Bezirks- und Berlinvergleich, weisen jedoch
eine stärkere Streuung auf. Zum einen verfügt jeder dritte Haushalt über ein Einkommen von mehr als
2.600 €. In Berlin ist das nur jeder vierte, im Bezirk nur jeder fünfte Haushalt. Andererseits hat ein Fünftel
aller Haushalte nur ein Einkommen von weniger als 1.300 € zur Verfügung. Unter Berücksichtigung der Bedarfe unterschiedlicher Haushaltsgrößen gibt es auch einen größeren Anteil von Haushalten, deren Einkommensverhältnisse prekär sind. Als einkommensarm sind 6% aller Haushalte einzustufen, als armutsnah
weitere 10% . Damit hat jeder sechste Haushalt im Gebiet nur ein sehr eingeschränktes finanzielles
Budget zur Verfügung.
Anteil der Erwerbspersonen im Alter von 15 bis unter 65 Jahren an der Bevölkerung dieser Altersgruppe
Anteil der Erwerbslosen im Alter von 15 bis unter 65 Jahren an den Erwerbspersonen dieser Altersgruppe, Erwerbspersonen=Erwerbstätige+Erwerbslose
Der Mikrozensus gibt nur die Gesamtheit aller Personen ohne beruflichen Ausbildungsabschluss an und differenziert nicht nach „in Ausbildung / Studium
und ohne Ausbildung“, daher hier zusammengefasst.
Definitionen für Einkommensarmut: weniger als 60% des vergleichbaren Äquivalenzeinkommens für Berlin (Quelle: Mikrozensus 2011), Armutsnähe:
weniger als 75% des vergleichbaren Äquivalenzeinkommens
Einkommensstruktur im Vergleich zu anderen Gebietseinheiten
900 – unter 1.300 €
Bezirk FHainKBerg,
1.500 – unter 2.000 €
2.000 – unter 2.600 €
2.600 – unter 3.200 €
3.200 – unter 5.000 €
1.300 – unter 1.500 €
mittleres Einkommen (Median)
Fluktuationsprozesse
Fluktuationsprozesse haben im Zeitraum vor 2000 zu deutlichen Einwohnerverlusten im Untersuchungsgebiet geführt. Seit der Jahrtausendwende ist ein kontinuierliches jährliches Anwachsen der Einwohnerzahlen zu
verzeichnen. Mittlerweile leben rund 2.ooo Einwohner mehr im Untersuchungsgebiet als zu Beginn der 90er
Jahre. Beide Trends sind auf eine überdurchschnittliche Wanderungsdynamik zurückzuführen. Das Wande-
rungsvolumen ist derzeit 1 ½ mal so groß wie im Berliner Mittel, wobei insbesondere im östlichen Teil des
Gebiets um das Hausburg-Viertel derzeit noch ausgeprägtere Wanderungsprozesse erfolgen als im westlichen
Teilbereich um das Richard-Sorge-Viertel. Dort geht das Wanderungsvolumen leicht zurück.
Die Anteile von Wegzügen bei Kindern unter 6 Jahren gehen ebenfalls zurück und liegen nur noch geringfügig über den mittleren Werten für Berlin.
Der überwiegende Anteil von BewohnerInnen des Gebiets, die seit 2000 zugezogen sind, kommt aus ehemaligen östlichen Bezirken der Stadt, Zuzüge ins Gebiet erfolgten auch zu einem guten Drittel aus den westlichen
Bezirken Berlins und den alten Bundesländern.
Wohndauer: Die mittlere Wohndauer der Haushalte im Gebiet beträgt 11,5 Jahre. Hinsichtlich der zeitlichen Bindungen der BewohnerInnen an das Untersuchungsgebiet zeigt sich allerdings eine gewisse Polarisierung. Der Anteil von Haushalten mit langer Wohndauer von mehr als 20 Jahren ist mit 16% hoch. Weitere 21% leben zwischen 10 und 20 Jahre im Gebiet. Demnach gibt es einen festen Bewohnerstamm von
etwa einem Drittel aller Haushalte. Andererseits sind zwei Drittel aller Haushalte jedoch erst in den letzten
10 Jahren ins Gebiet von außerhalb zugezogen, 40% sogar erst innerhalb der letzten fünf Jahre.
Wohnungswechsel: Jeder vierte Haushalt wohnt länger im Gebiet als in der derzeitigen Wohnung und hat
innerhalb des Untersuchungsgebiets mindestens einmal die Wohnung gewechselt. Die Hälfte davon in den
Wanderungen – Motor für Strukturveränderungen: Zwischen der Kleinwohnungsstruktur und den entsprechenden Haushaltsgrößen bestehen in diesem Gebiet Zusammenhänge, die Wanderungen der Bevölkerung in stärkerem Masse bedingen. Eine erhöhte Fluktuation ist durch den relativ großen Anteil von kleinen und jüngeren Haushalten bedingt, die ihre unterschiedlichen Lebensabschnitte mit Wohnungswechseln an ihre jeweiligen Bedürfnisse anpassen, die insgesamt mobiler und flexibler sind als
Mehrpersonenhaushalte, insbesondere die mit Kindern. Die Wanderungsbewegungen hatten deutliche
Auswirkungen auf Strukturveränderungen in der Bewohnerschaft des Gebiets.
Wanderungsdynamik: Das Gebiet weist im Berlinvergleich immer noch eine deutlich ausgeprägtere Wanderungsdynamik auf. Während in Berlin die Summe aller Zu- bzw. Wegzüge (Wanderungsvolumen) rund
27% aller Einwohner umfasst, sind es im Untersuchungsgebiet wesentlich mehr. Zu- bzw. Wegzüge umfassen im westlichen Teilraum (Richard-Sorge-Viertel) etwa 36% und im östlichen Teilraum (Hausburg-Viertel)
sogar rund 43%. Offenbar laufen im Hausburg-Viertel erst jetzt Austauschprozesse ab, die im RichardSorge-Viertel bereits vollzogen und rückläufiger sind. Die Werte zur Wanderungsdynamik sind seit 2008
zwar leicht zurück gegangen, aber immer noch überdurchschnittlich hoch.
Wanderungsdynamik bei Haushalten mit Kindern: In den letzten drei Jahren hatte das Gebiet bei Kindern
unter 6 Jahren zum Teil deutliche Wanderungsverluste zu verzeichnen. Dabei waren diese im HausburgViertel deutlich höher als im Richard-Sorge-Viertel. Im Vergleich zu Berlin als Ganzes, wo diese unter 1%
liegen, betrugen die Wanderungsverluste bei Kindern dieser Altersgruppe über 10%. Im letzten Jahr setzte eine gewisse Entspannung ein. Laut Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2011 lagen die Wanderungsverluste bei Vorschulkindern nur noch bei rund 5%.
Wanderung und Einwohner: Die steigenden Einwohnerzahlen der letzten Jahre wurden wesentlich durch
die Zuzugsdynamik und damit verbundene Wanderungsgewinne beeinflusst. Die steigenden Zahlen kleiner
Kinder sind dagegen vor allem auf Geburten nach Zuzug ins Gebiet zurückzuführen, nicht vorrangig auf Zuzüge von kleinen Kindern mit ihren Familien.
Herkunft: Das Gebiet weist eine breit gefächerte Herkunft der BewohnerInnen auf. Die Hälfte aller BewohnerInnen haben schon immer im Gebiet oder aber im Ortsteil Friedrichshain vor Bezug des Gebiets gewohnt. Neuzuzüge von außerhalb von Friedrichshain erfolgten zu einem Drittel aus anderen Berliner Bezirken und zu 18% von außerhalb ins Gebiet. Unter den Zuzügen aus anderen Berliner Bezirken dominieren
die Pankower Ortsteile und Lichtenberg. Unter den Zuzügen von außerhalb dominieren die Bundesländer
Brandenburg und Sachsen sowie NRW und Baden Württemberg.
Wanderungsdynamik und Wohndauer: Die Wanderungsdynamik, die amtlicherseits besonders im östlichen Teilraum als überdurchschnittlich ermittelt wurde, spiegelt sich auch in der Wohndauer der befragten
Haushalte, d.h. in den Zuzugsquoten in die Teilräume wieder. So leben im Teilraum um das Hausburgviertel
etwa 31% aller Haushalte nicht länger als 3 Jahre im Gebiet. Im Bereich um das Richard-Sorge-Viertel sind
es 26% aller Haushalte. Insbesondere der südlich der Straßmannstraße gelegene Teil bis zur Thaerstraße
und zum Bersarinplatz weist einen überdurchschnittlich hohen Anteil von Haushalten mit erst kurzer
Wohndauer auf. Wegzugsquoten lassen sich mit der Befragung allerdings nicht ermitteln.
Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2009 – 2011, Dynamikindikatoren Planungsräume
Wanderungsdynamik und teilräumliche Differenzierung der Bevölkerungsstruktur
Innerhalb des Untersuchungsgebiets gibt es teilräumlich unterschiedliche Entwicklungen der Einwohnerzahlen,
die wesentlich auf Wanderungsprozesse zurückzuführen sind. Insbesondere Wohnblöcke im mittleren Teil des
Gebiets und im westlichen Teilraum um den St. Georgen-Friedhof hatten durchweg Zuwachs zu verzeichnen.
In Blöcken mit geringerem Einwohnerzuwachs wohnen in überdurchschnittlichem Maße ältere Personen ab 55
Jahre. Demgegenüber ist in diesen Blöcken der Anteil von Familien mit Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren vergleichsweise unterdurchschnittlich.
Auffallend ist auch, dass in Wohnblöcken mit überwiegender Altbausubstanz, die bis etwa 1918 entstanden
sind, eher jüngere BewohnerInnen leben. In Blöcken mit Nachkriegsbebauung dagegen eher die älteren BewohnerInnen des Gebiets.
Auch die positive Entwicklung der Kinderzahlen, die sich in den letzten 5 Jahren um 32% erhöht haben, ist teilräumlich unterschiedlich verlaufen.
Hinsichtlich der Altersstruktur ergibt sich demnach eine gewisse Polarisierung zwischen den Wohnblöcken entlang der Baualtersstruktur der Wohngebäude im Gebiet.
Im Gebiet ist auch eine differenzierte Verteilung von BewohnerInnen ohne deutsche Staatsbürgerschaft zu
verzeichnen (insgesamt rund 2.500 BewohnerInnen). Ihr Anteil ist überdurchschnittlich in Wohnblöcken, die
entlang von Straßen mit stärkerer Verkehrsbelastung liegen. So im Nordosten um die Landsberger Allee herum
und um Süden um den Bersarinplatz und den Südteil der Petersburger Straße. Ihre Zahl ist in den letzten 5 Jahren um 15% gewachsen, d.h. relativ in stärkerem Maße als die Bevölkerungszahl insgesamt.
Der Wohnungsbestand dieses Gebiets ist durch eine besonders ausgeprägte Kleinwohnungsstruktur
gekennzeichnet. Wohnungsgrößen- und Haushaltsstruktur entsprechen sich. Es gibt weder gravierende Unter- noch Überbelegung. Die Größenstruktur selbst genutzter Eigentumswohnungen unterscheidet sich
allerdings eindeutig vom Gebietsdurchschnitt.
Die Wohnungen im Gebiet weisen fast vollständig einen zeitgemäßen Wohnstandard mit moderner Heizung und modernem Bad auf. Ebenfalls gehören eine zentrale Warmwasserversorgung und Isolierglasfenster
zum gebietstypischen Standard. Höherwertige Ausstattungen wie Balkone, Terrassen und Aufzüge sind jedoch
nicht gebietstypisch. Insofern besteht ein Aufwertungspotenzial zur Schaffung höherwertiger Ausstattungsmerkmale und großzügiger Wohnungsgrundrisse, jedoch kaum noch für die Herstellung des zeitgemäßen
Vollstandards.
Die Mieten sind sehr hoch. Sie sind in den letzten Jahren kontinuierlich angestiegen. Den teuersten m² -Preis
haben kleine Wohnungen unter 40 m². Überwiegend haben Mieterwechsel im Zuge der Fluktuationsprozesse
und Modernisierungsmaßnahmen das Mietenniveau beeinflusst.
Wohnungszahl: Die Zahl der Wohnungen wird nach Vorortrecherchen auf rund 13.400 geschätzt. Die vorhandene Gebäudestruktur lässt sich durch vier verschiedene Baualtersklassen bestimmen. Der größte Anteil der Wohnungen liegt im Altbaubestand. Insgesamt sind 68% aller Gebäudeteile mit Wohnnutzung Vorderhäuser, 15% Seitenflügel, 17% Hinterhäuser/Quergebäude. Der hohe Vorderhausanteil ergibt sich aus
der baulichen Mischstruktur mit Nachkriegsbauten, die keine hinteren Gebäudeteile aufweisen.
Baualtersstruktur
Anteil der Wohnungen
Nach 90er
Wohnungsgrößen: Im Wohnungsbestand dominieren hinsichtlich der Zimmerzahl sowie der Wohnfläche
kleine Wohnungen. Die Mehrzahl der Wohnungen (ca. zwei Drittel) hat nicht mehr als zwei Zimmer. Mehr
als drei Zimmer haben dagegen nur 8% aller Wohnungen. Damit bestehen Aufwertungsspielräume zur
Schaffung großer, repräsentativer Wohnungen durch Wohnungszusammenlegungen. Die durchschnittliche
Wohnfläche je Wohnung beträgt ca. 66,4 m². Gebietstypisch ist eine Kleinwohnung mit 1,5 - 2 Zimmern
und ca. 60 m² Größe. Der Wohnungsbestand aus den 70er Jahren hat mit im Durchschnitt rund 61 m² die
kleinsten Wohnungen. Nur ein Viertel dieser Wohnungen haben 2 - 3 Zimmer. Größere Wohnungen sind
kaum vorhanden. Eigentumswohnungen haben im Schnitt 92,4 m² Fläche, vermietete Eigentumswohnungen mit 72,8 m² etwas weniger Fläche.
Wohnungsgrößenmatrix nach Anzahl der Zimmer und Wohnfläche
in % aller Wohnungen
3,5 - 4 Zimmer
4, 5 - 5 Zimmer
Wohnflächenverbrauch: Pro Person verfügen die BewohnerInnen im Mittel über 42,4 m² Wohnfläche. Der
hohe Wohnflächenverbrauch korrespondiert mit der Belegungsdichte in Abhängigkeit von der Haushaltsgröße. Je kleiner die Wohnflächen sind, desto mehr Wohnfläche steht den BewohnerInnen zur Verfügung.
(1-Personenhaushalte 54 m², 4-Personenhaushalte 25 m²/Person). In der Regel haben die Haushalte ein
Zimmer mehr als Haushaltsmitglieder bzw. gleichviele Zimmer zur Verfügung. In 6% der Wohnungen müssen die Haushalte mit einem Zimmer weniger auskommen. Gravierende Überbelegung, mit 2 Zimmern
weniger als Haushaltsmitglieder, bilden die Ausnahme.
Ausstattung: Überwiegend weisen die Wohnungen in dem Untersuchungsgebiet eine zeitgemäße Wohnungsausstattung auf. Über 95% der bewohnten Wohnungen sind mit moderner Heizung und Bad ausgestattet. Dabei haben die Bäder mehrheitlich einen modernen Standard, d.h. sind gefliest und verfügen über
eingebaute Dusche bzw. Badewanne (89%). Auch eine zentrale Warmwasserversorgung und Isolierglasfenster gehören zum gebietstypischen Standard. Ausstattungen wie höherwertige Fußböden, Einbauküchen, ein 2. WC in der Wohnung, Balkone und Aufzüge sind bisher nicht gebietstypisch, wenngleich über
das Gebiet verteilt hochwertige Modernisierungsmaßnahmen mit Luxusausstattungen durchgeführt wurden. Zur Schaffung höherwertiger Ausstattungsmerkmale und Verbesserung des energetischen Standards
ist im Gebiet ein Aufwertungspotenzial gegeben.
Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Mikrozensus 2010, Wohnsituation (Zusatzerhebung), zusammengefasst wurden hier Wohnungen bis 60 m²,
bis 100 m² und über 100 m²
Ausstattungsmerkmale im Vergleich mit Teilräumen
Teilgebiet RichardSorge-Viertel
Hausburg-Viertel
Elektroboiler/ Durchlauferhitzer
davon bis 4m²
über 4m²
IT, kein Bad
zweites WC in der WE
Bad insgesamt
WW-Versorgung
Parkett/ abgeschliffene Dielen
Modernisierungsmaßnahmen: In gut einem Viertel der bewohnten Wohnungen (28%) waren Mieter in
den letzten drei Jahren entweder von Modernisierungsmaßnahmen betroffen bzw. diese sind derzeit im
Bau oder wurden angekündigt. Diese Arbeiten bezogen bzw. beziehen sich in den bewohnten Wohnungen
überwiegend auf Maßnahmen zur Energieeinsparung wie Wärmedämmung an der Fassade und Einbau
neuer Fenster sowie einer neuen Heizung. Ein nennenswerter Teil weiterer Modernisierungsarbeiten bezieht sich auf Maßnahmen des Wohnhauses der Befragten, wie z.B. der Erneuerung des Treppenhauses,
Malerarbeiten an der Fassade und Hofbegrünungsmaßnahmen. Diese werden oft im Zusammenhang mit
Ausbauten leer stehender Wohnungen bzw. einem Dachausbau vorgenommen. Die Komplexität der Maßnahmen, die in Angriff genommen werden, ist ein Indiz dafür, dass weitere Aufwertungsmaßnahmen zu
Modernisierungswünsche: Die Mehrzahl der MieterInnen hat kein Interesse an Modernisierungsmaßnahmen, wenn diese mit Mieterhöhungen verbunden wären. MieterInnen mit Modernisierungswünschen haben eine Warmmietbelastung von 26,4 %, ablehnende MieterInnen nur geringfügig mehr. Haushalte mit
Verbesserungswünschen sind vor allem an Maßnahmen zur Energieeinsparung, wie z.B. Erneuerung der
Fenster, Fassadendämmung und auch dem Anbau von Balkonen interessiert, gefolgt von unterschiedlichen
Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnung. Der Wunsch nach Luxusausstattungen der Wohnung bildet
die Ausnahme. Bei MieterInnen von Nachkriegsbauten aus den 50er, 70er und 80er Jahren ist das Interesse
an mieterhöhenden Modernisierungsmaßnahmen geringer als im Gebiet insgesamt vorhanden. Die MieteSeite 23
rInnen in diesem Wohnungssegment haben deutlich geringere Einkommen und Mieten als im Gebietsdurchschnitt. Modernisierungsmaßnahmen könnten hier zu einer hohen, nicht mehr tragbaren Mietbelastung führen. Der vorhandene Ausstattungsstandard in diesem Wohnungssegment entspricht dem Bedarf
div. Luxusmerkmale
Mieten: Im Mittel werden im Gebiet Mieten von 6,17 €/m² nettokalt gezahlt (7,83 €/m² bruttokalt). Knapp
ein Drittel der Wohnungen hat Nettomieten über 7,00 €/m² nettokalt. Die MieterInnen, die in den letzten
2 Jahren Neuverträge abgeschlossen haben, zahlen 7,54 €/m² nettokalt, d.h. rund 22% mehr als im Bestand insgesamt. Die Mieten im Teilgebiet Richard-Sorge-Viertel liegen über denen des Hausburg-Viertels.
Der Bereich war Schwerpunkt von Sanierungsmaßnahmen in den letzten Jahren, wodurch der Ausstattungsstandard der Wohnungen höher ist und dementsprechend auch die Mieten. Im Hausburg-Viertel fällt
das Mietniveau etwas geringer aus (ModInstRL90-Häuser/ Genossenschaftswohnungen/ noch keine ausgeprägten Sanierungsschwerpunktbereiche). Jedoch ist derzeit bei den Angeboten modernisierter Wohnungen kein Unterschied hinsichtlich der Miethöhen festzustellen. Die recherchierten Angebotsmieten lie19
gen im Mittel Bereich um 9,00 €/m² nettokalt . Am günstigsten sind die Mieten an der Landsberger Allee
(Neubauten der 70er Jahre). Wie auch in vergleichbaren Untersuchungsgebieten festgestellt wurde, werden Eigentumswohnungen am teuersten vermietet. Die Mieten in Wohnungen von Wohnungsbaugenos-
Nach dem GSW-Wohnungsmarktreport liegen die Angebotsmieten bei durchschnittlich 9,00 €/m², was sich auch durch aktuelle Internetrecherchen bestätigt hat.
senschaften und Wohnungsbaugesellschaften liegen dagegen im Schnitt 1,00 €/m² nettokalt unterhalb derer von vermieteten Eigentumswohnungen.
Mieten in Wohnungen mit Bad und Sammelheizung (Vollstandard)
WE-Größen
nettokalt
Unter 40 m²
40 – unter 60 m²
60 – unter 90 m²
90 m² und mehr
Mietbelastung: Die durchschnittliche Mietbelastung (bruttokalt) liegt bei 26,4%, im Bezirk vergleichsweise
bei 29,4% und in Berlin bei 28,6% . Die mittlere Warmmietenbelastung beträgt 31,1 %. Jeder vierte Haushalt hat jedoch eine Warmmietenbelastung von 40% und mehr. Singlehaushalte und sehr junge Haushalte
unter 25 Jahren haben eine überdurchschnittlich hohe Mietbelastung. Bemerkenswert ist, dass sich die
Mietbelastung von MieterInnen aus Teilstandardwohnungen kaum von der aus Vollstandardwohnungen
unterscheidet, obwohl die Mieten deutlich geringer ausfallen (Mittel 4,38 €/m² nettokalt). Hier wohnen
überwiegend Haushalte mit den geringeren Einkommen. Deutliche Unterschiede hinsichtlich der Mietbelastung sind in den unterschiedlichen Wohnungssegmenten (Baustruktur) festzustellen. Die Bruttokaltmietbelastung von Haushalten aus 70er- und 80er-Jahre-Häusern liegt mit 22,2 % erheblich unter dem
Durchschnitt. Insgesamt empfindet ein Drittel der Haushalte die Mietbelastung als zu hoch.
Umwandlung: In 14% der Häuser sind Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt worden . Der Anteil von
Häusern mit Abgeschlossenheitsbescheinigungen liegt im Planungsraum „Richard-Sorge-Viertel“ bei 14,3
%. Räumliche Schwerpunkte von Abgeschlossenheitsbescheinigungen befinden sich in der Gründerzeitbebauung, insbesondere der Richard-Sorge-Straße, ein Schwerpunkt von Sanierungsmaßnahmen der letzten
Jahre. In diesem Bereich sind ebenfalls attraktive Townhouses und Eigentumswohnungen im Neubau entstanden. Diese Neubauten gehören jedoch nicht zum Zuschnitt des mit dieser Untersuchung erfassten
Wohnbereichs. Im „Hausburg-Viertel“ verteilen sich Häuser mit erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen gleichmäßig über das gesamte Gebiet, der Anteil ist im Vergleich zu benachbarten Altbauquartieren in
den ehemaligen Sanierungsgebieten noch unterdurchschnittlich (13,7%), aber liegt im mittleren Bereich
des gesamten Ortsteils. Das Potenzial von Umwandlungen ist noch nicht ausgereizt, wie in anderen Altbauquartieren. Es gibt einen hohen Anteil von Kleinwohnungen (1-2 Zimmer) und damit ein Potenzial für
attraktive Zusammenlegungen. Der Bewohnerbefragung zufolge sind ebenfalls insgesamt 14% der Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, wobei die meisten vermietet sind (10% vermietete Eigentumswohnungen, 4% selbst genutztes Wohneigentum).
Strukturelle Unterschiede in Eigentumswohnungen: Die Ausstattung und Größenstruktur der Eigentumswohnungen unterscheidet sich deutlich vom Gebietsdurchschnitt. Sie sind größer und haben eine bessere
Ausstattung. Auch die Bewohnerstruktur und die Wohndauer der Haushalte ist eine andere als in den übrigen Mietwohnungen.
Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Mikrozensus 2010, Wohnsituation (Zusatzerhebung)
der Daten: Bezirksamt Friedrichshain/Kreuzberg, Stadtplanungsamt;Wohnungsamt
Sozialstrukturelle Unterschiede zwischen Mietern und selbstnutzenden Eigentümern
Merkmale der Haushalte in …
ETW, selbst genutzt
ETW, vermietet
übrige Mietwohnungen (N=1139)
länger als 10 Jahre im Gebiet
Ab 2009 Zuzug ins Gebiet
Ab 2009 Zuzug in die WE
mittlere Personenzahl
Erwerbshaushalte
mittleres Nettohaushaltseinkommen
mittleres Äquivalenzeinkommen
Anteil ALG II-Haushalte
Nettomieten im Schnitt
Mieten über 8 €/m² nettokalt
Mieten bis 5 €/m² nettokalt
Warmmietbelastung
länger als 10 Jahre in WE
Wohndauer im Gebiet
Wohnflächenverbrauch je Person
Eigentumsbildung: Die meisten Haushalte aus dem Gebiet planen keinen Erwerb von Wohneigentum. Nur
4% der Haushalte beabsichtigen konkret, innerhalb der nächsten 3 Jahre eine Immobilie zu erwerben, langfristig sind daran 15% interessiert. Bemerkenswert ist, dass insbesondere MieterInnen aus Altbauten angeben, auf länger gesehen Eigentum erwerben zu wollen (20%), Mieter aus 70er-Jahre-Bauten dagegen
weniger (9%).
Ferienwohnungen: Der Befragung zufolge werden im Gebiet Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet
(über das Gebiet verteilt). Eine zuverlässige Einschätzung zur Anzahl von Ferienwohnungen konnte jedoch
nicht ermittelt werden, da den Fragebögen keine Hausnummern (lediglich Blocknummern und Straßen)
zugeordnet werden können und insofern Doppelungen (mehrere Angaben aus einem Haus mit Hinweis auf
Ferienwohnungen) nicht auszuschließen sind. Auch die Auswertung der Angebote von Ferienwohnungen
im Internet führt zu keinen verlässlichen Ergebnissen, da dort in der Regel Viertel oder Straßen, jedoch
keine Hausnummern angegeben werden. Internetrecherchen weisen allerdings auf einen Schwerpunkt von
Ferienwohnungen im Bereich Richard-Sorge-Viertel hin.
22 Der im
Gebiet aktive Verein Südhang e.V. berichtet von einem spürbar hohen Anteil von Ferienwohnungen im Gebiet.
Gebietsbindungen und Gebietsnutzung
Die Qualität des Wohngebiets wird überwiegend positiv beurteilt, wobei der Teilraum Richard-SorgeViertel eine deutlich höhere Zustimmung als das Hausburg-Viertel erfährt.
Die Mehrzahl der BewohnerInnen möchte mittelfristig in ihren Wohnungen verbleiben. Knapp jeder achte
Haushalt plant einen Auszug. Auszugswünsche liegen dominant an zu kleinen und teuren Wohnungen, weniger an Gebietsdefiziten. Dies trifft insbesondere auf Familien mit Kindern zu. Jede fünfte Familie sucht eine neue
Wechselbeziehungen zwischen Bewohnern und Infrastruktur sowie soziale Beziehungen untereinander sind ausgeprägt.
Bindungen an das Gebiet
Beurteilung des Wohngebiets: Über die Hälfte der Gebietsbewohnerschaft beurteilt die Qualität des
Wohngebiets in seiner Gesamtheit gut. Dabei erfährt der Teilraum Richard-Sorge-Viertel insgesamt jedoch
eine deutlich höhere Zustimmung als das Hausburg-Viertel. Insbesondere wird die Ausstattung mit Grünflächen in dem Gebiet besser beurteilt. Unabhängig von der positiven Gebietsbeurteilung als Ganzes ist eine nach Preis und Größe angemessene Wohnung für die BewohnerInnen ein vorrangiges Thema. Erwartungen an Verbesserungen im Wohnumfeld und in der gebietlichen Infrastruktur, die in früheren Untersuchungen anderer Erhaltungsgebiete eine gleichwertig zentrale Rolle bei Bindungen an das Gebiet hatten,
scheinen angesichts der wachsenden Bedeutung bezahlbaren Wohnraums und des Nachfragedrucks auf
dem Wohnungsmarkt nachrangiger zu werden.
Beurteilung des Gebiets als Ganzes
Gesamturteil zum Wohngebiet
in % aller befragten Haushalte
ohne Einschätzung/
im Richard-Sorge-Viertel
im Hausburg-Viertel
insgesamt im Gebiet
Absichten zum Wohnungswechsel: Gut zwei Drittel aller Haushalte wollen mittelfristig in ihrer Wohnung
verbleiben. Lediglich knapp jeder achte Haushalt geht von einem absehbaren Umzug aus der Wohnung
aus, knapp ein Viertel der Haushalte ist noch unentschieden. Von denjenigen mit Auszugsabsichten will
wiederum ein gutes Drittel eine andere Wohnung innerhalb des Gebiets beziehen.
Auszugsgründe: Auszugsgründe sind vielfältig, es dominieren jedoch stark wohnungsbezogene Aspekte.
Vorrangig ist es eine zu kleine Wohnung, die Anlass für Umzugsentscheidungen gibt, gefolgt vom zu hohen
Mietpreis. Defizite in der Wohnumgebung wie Lärm und Schmutz spielen bei einem Viertel der BewohnerInnen als Wegzugsgrund auch eine Rolle, sind jedoch nicht dominant.
Nutzung von Infrastruktur und lokalen Angeboten
Einschätzung und Nutzung lokaler Angebote hinsichtlich der Nahversorgung: Das Angebot von Waren
und Dienstleistungen für den täglichen und mittelfristigen Bedarf wird von dem überwiegenden Teil der
Gebietsbevölkerung genutzt; die Mehrzahl der BewohnerInnen kauft oft im Gebiet ein. Überwiegend wird
das Nahversorgungsangebot, insbesondere hinsichtlich der Quantität, als gut empfunden. Die Qualität der
Angebote wird jedoch sehr unterschiedlich gesehen. Im Rahmen frei wählbarer Antworten zu fehlenden
Einrichtungen und Angeboten im Gebiet steht der Wunsch nach einem breiteren Angebot im Einzelhandel
ganz oben. Dabei geht es in der Regel weniger um preiswertere Angebote, sondern um eine größere Vielfalt an Geschäften im Gebiet. Hier stehen die Wünsch nach einem Drogeriemarkt, einer Fleischerei, Markt
an vorderster Stelle. Abhängig von der Lebenssituation und der sozialen Lage werden auch qualitativ höherwertige Angebote vermisst, wie z.B. Bioläden. Auffällig oft wird auch ein breiteres Angebot an Cafés
und Kultureinrichtungen der verschiedenen Ausrichtungen nachgefragt. Hier gibt es jedoch gegensätzliche
Interessenlagen, abhängig von der Lebenssituation und dem Alter der BewohnerInnen. Ein großer Teil der
AnwohnerInnen schätzt zwar die Nähe zu Ausgehmöglichkeiten und Szene, ist aber froh darüber in ruhiger
Lage des Gebiets abseits von Touristenschwärmen zu wohnen. Andere, überdurchschnittlich oft Singleund junge Erwachsenenhaushalte ohne Kinder, wünschen sich eine größere Lebendigkeit im Kiez und eine
vielfältigere Mischung von Cafès im Gebiet. Überdurchschnittlich oft wird dies von BewohnerInnen geäußert die südlich der Straßmannstraße wohnen.
Nutzung von Angeboten und Beziehungen
Cafés/ Kneipen
Beurteilung von Angeboten und Beziehungen
Beurteilung/ Einschätzung der Angebote im
eher mangelhaft/ schlecht
Nachbarschaft: Nachbarschaftsbeziehungen und –kontakte korrelieren mit der Wohndauer im Gebiet und
dem Familienstand. Familien mit Kindern, ältere Haushalte und Haushalte mit langer Wohndauer pflegen
nahezu doppelt so häufig Kontakte zu ihren Nachbarn wie Haushalte, die erst kurz in der Wohnung wohnen und keine Kinder haben. In dem Gebiet westlich der Petersburger Straße sind Nachbarschaftskontakte
etwas stärker ausgeprägt und werden insgesamt auch öfter als sehr gut beurteilt als im Hausburg-Viertel.
Nachbarschaft in den 70er-Jahre-Häusern: Betrachtet man die Nachbarschaft in Häusern der verschiedenen Baualtersklassen so zeigt sich, dass vor allem Haushalte aus den 70er-Jahre-Bauten mit im Schnitt langer Wohndauer und höherem Alter rege Nachbarschaftskontakte haben, wobei jedoch Freizeitangebote im
Gebiet (Kultur/ Cafés) weniger oft aufgesucht werden. Diese ausgeprägten informellen Sozialkontakte sind
soziale Netzwerke, die für die ältere und langjährige Bewohnerschaft in diesem Wohnungssegment eine
besondere Bedeutung haben. Nachbarschaftshäuser als Treffpunkte haben hinsichtlich der Nutzungsintensität keinen großen Stellenwert im Gebiet, den meisten AnwohnerInnen sind auch keine bekannt.
Beurteilung von Defiziten des Gebiets und fehlenden Angeboten
Nutzungsart/ Angebot fehlend …
spezielle Einkaufseinrichtungen
spezielle Cafés
Grünanlagen/ Parks
Einrichtungen Infrastruktur
Angebote für Fahrradnutzer
Sauberkeit/ Ruhe
hochwertige Einkaufsmöglichkeiten
preiswerte Einkaufsmöglichkeiten
WE-/ hausbezogene Dinge
Bindungen von Haushalten mit Kindern
Familien mit Kindern: Haushalte mit Kindern beurteilen ihr Wohngebiet insgesamt und hinsichtlich der
meisten Ausstattungsmerkmale ähnlich gut wie Haushalte ohne Kinder. Jedoch liegt der Anteil von Haushalten mit Kindern, die konkret einen Auszug aus der Wohnung planen, doppelt so hoch wie bei Haushalten ohne Kinder. In der Regel gibt es mehrere Gründe für die Umzugsabsichten, im Vordergrund stehen jedoch eine zu kleine und zu teure Wohnung. Qualität und Angebot von Betreuungseinrichtungen und Schulen dagegen spielen kaum eine Rolle für Umzugsentscheidungen. Knapp die Hälfte der Familien (44%) mit
Umzugsabsicht würde gerne in der Gegend verbleiben. Ein Drittel der Familien hat bereits versucht eine
andere Wohnung zu finden, jedoch scheitert die Suche vornehmlich an dem fehlenden Angebot und dem
Kitas und Schulen: Von den Kindern im Kindergarten- und Vorschulalter besuchen zwei Drittel die verschiedenen Betreuungseinrichtungen im Gebiet. Drei Viertel der Kinder im Grundschulalter besuchen
Grundschulen im Gebiet. Rund 20% besuchen andere öffentliche Grundschulen in Friedrichshain. Etwa jedes neunte Kind besucht eine Privatschule, überwiegend in Friedrichshain. Mehrheitlich werden die Betreuungseinrichtungen und Schulen gut beurteilt.
Nutzung der Angebote im Gebiet durch Haushalte mit Kindern
Häufigkeit in % der Haushalte
Treffen Nachbarn
Bindungen von Rentnerhaushalten
Bindungen an das Umfeld: Nahezu 90% der Rentnerhaushalte des Gebiets leben allein in ihrer Wohnung.
Personen in diesen Haushalten haben einen Altersdurchschnitt von 72 Jahren. Sie haben einen ausgeprägten Willen, im Gebiet zu bleiben. Lediglich 4% der Rentnerhaushalte haben die Absicht, ihre Wohnung zu
wechseln. Besondere Bindungen bestehen zu Nachbarn, zu denen 80% mehr oder weniger häufig Kontakte
haben. Ebenso hoch ist die Frequentierung ärztlicher Versorgungseinrichtungen im Gebiet oder im fußläufig erreichbaren Umfeld. Diese Bindungen spielen für Rentnerhaushalte hinsichtlich der Häufigkeit, mit der
sie in Anspruch genommen werden, eine größere Rolle als für jüngere BewohnerInnen und werden geschätzt. Immerhin jeder dritte dieser Haushalte nutzt auch verschiedene Begegnungsstätten und dies häufiger als jüngere Haushalte. Auch kulturelle Einrichtungen in Wohnnähe werden von jedem dritten Rentnerhaushalt aufgesucht, allerdings nicht regelmäßig.
Bindungen an die Wohnung: Jeder zweite Rentnerhaushalt wohnt länger als 20 Jahre in der Wohnung,
zwei Drittel länger als 20 Jahre im Gebiet. Rentnerhaushalte haben ein mittleres Einkommen von 1.400 €
bei derzeit 5,66 €/m² Nettokaltmiete und einer Warmmietbelastung von bereits 38%. Angesichts deutlich
gestiegener Mieten bei Neuvermietungen im Gebiet hätten diese Haushalte kaum Chancen, bei anstehenden Wohnungswechseln eine vergleichbar bezahlbare Wohnung innerhalb oder in der Nähe des vertrauten
Umfeldes zu finden. Bei einem Wohnortwechsel im Gefolge von Verdrängungsprozessen könnten gerade
die für Rentnerhaushalte typischen und besonders wichtigen Bindungen an Personen, Versorgungs- und
infrastrukturelle Einrichtungen, angesichts des Alters der Haushaltsmitglieder, nicht aufrechterhalten und
an neuen Wohnorten nicht oder nur sehr schwer wieder aufgebaut werden.
Bindungen von einkommensärmeren23 Haushalten
Bindungen an das Umfeld: Haushalte mit geringen Einkommen sind zu über 80% Ein-Personen-Haushalte.
In weit überdurchschnittlichem Maß ist deren Situation durch Erwerbslosigkeit geprägt, was eine stärkere
Konzentration ihres Alltagslebens auf das Wohnumfeld bedingt. Lediglich 8% dieser Haushalte haben keinerlei Kontakte zu anderen Bewohnern im Umfeld und nutzen keine wohnortnahen Einrichtungen für sozi-
Hierunter werden armutsgefährdete Haushalte, deren bedarfsgewichtetes Äquivalenzeinkommen weniger als 60% des Berliner Wertes beträgt sowie
armutsnahe Haushalte, deren bedarfsgewichtetes Äquivalenzeinkommen zwischen 60% und 75% des Berliner Wertes liegt, zusammengefasst.
ale Kommunikation. Die Nutzungshäufigkeit von Begegnungsstätten ist ähnlich hoch wie bei Rentnerhaushalten, kulturelle wohnortnahe Angebote und Grünflächen im Gebiet werden sogar noch häufiger genutzt.
Weit überdurchschnittlich nehmen einkommensärmere Haushalte jedoch verschiedene Beratungseinrichtungen in Wohnnähe in Anspruch.
Bindungen an die Wohnung: Die Wohndauer in den Wohnungen unterschiedet sich bei diesen Haushalten
nicht wesentlich von den übrigen Haushalten. Etwa jeder Vierte wohnt länger als 10 Jahre in der Wohnung,
jeder Dritte länger als 10 Jahre im Gebiet. Zwei Drittel von ihnen möchten nicht aus ihren Wohnungen
ausziehen. Bei einem Drittel spielen derartige Überlegungen jedoch eine Rolle, wobei der Preis der Wohnung der Hauptgrund ist und etwa doppelt so häufig genannt wird wie von den übrigen Haushalten. Der
Wohnflächenverbrauch dieser Haushalte liegt mit 41,3 m² pro Person geringfügig unter dem Gebietsmittel.
Auch wenn in diesem Gebiet kleine Wohnungen grundsätzlich eher verfügbar sein dürften als größere, so
haben diese Haushalte bei derzeit 6,23 €/m² Nettokaltmiete und einer Warmmietbelastung von bereits
49% noch geringere Chancen als Rentnerhaushalte, bei erforderlichem Wohnungswechsel höhere Mieten
bei Neuvertragsabschluss zu zahlen. Durch Verdrängungsprozesse würden auch diesen Haushalten besonders wichtige Bindungen an Personen und Einrichtungen verloren gehen.
Voraussetzungen für eine Erhaltungsverordnung
Im Untersuchungsgebiet Petersburger Straße sind grundlegende Voraussetzungen gegeben, um eine Soziale Erhaltungsverordnung erlassen zu können. Es gibt relevantes Aufwertungspotenzial. Der Bereich ist im
Fokus von Investoren. Von deren Investitionstätigkeit wie auch von der allgemeinen Marktentwicklung in Innenstadtbereichen geht ein deutlicher Aufwertungsdruck auf das Gebiet aus. Modernisierungsmaßnahmen
wurden und werden in nicht unerheblichem Maße durchgeführt. Ein Aufwertungsdruck ist durch steigende Mieten, die derzeit im Bau befindlichen Luxusmodernisierungen, die große Nachfrage nach- auch im oberen Preissegment liegenden -Wohnungen und die guten Vermarktungsmöglichkeiten gegeben.
Aufwertungsmaßnahmen sind inzwischen nicht mehr auf den Altbaubestand begrenzt, sondern beziehen
sich auch auf Häuser der unterschiedlichen Baualtersklassen. Bisher befindet sich noch etwa die Hälfte
der Wohnungen im Besitz privater Hauseigentümer und ein Viertel im Eigentum von Wohnungsbaugesellschaften. Markt und Nachfrage lassen erwarten, dass weitere Verkäufe und Umwandlungen in Eigentumswohnungen folgen und Aufwertungsmaßnahmen zunehmen werden.
Dem steht eine Gebietsbewohnerschaft gegenüber, in der relevante Bevölkerungsgruppen diesem Auf-
wertungsdruck nicht gewachsen und daher verdrängungsgefährdet sind. Dadurch ausgelöste strukturelle
Veränderungen würden nachteilige städtebauliche Wirkungen haben, aber auch negative soziale Folgen mit
Für die Begründung einer Erhaltungsverordnung muss der Nachweis erbracht werden, dass drei grundlegende
Voraussetzungen bestehen bzw. absehbar zu erwarten sind:
ein Aufwertungspotenzial
ein Aufwertungsdruck sowie
eine Verdrängungsgefahr für relevante Teile der Gebietsbevölkerung.
Im Zusammenhang mit der Aufstellung der Erhaltungssatzung stellt sich die Frage, in welchem Umfang Aufwertungsmodernisierungen in dem vorhandenen Wohnungsbestand noch möglich sind und inwiefern die Gefahr
besteht, dass diese zu einer strukturellen Veränderung der Gebietsbevölkerung führen könnten. Dabei bekommen die Maßnahmen eine Bedeutung, die über den zeitgemäßen Standard einer durchschnittlichen Wohnung hinausgehen und auf die mit einer Erhaltungssatzung eingewirkt werden kann.
Im Gebiet ist der größte Teil der Wohnungen mit einer moderner Heizung und Bad ausgestattet. Dabei haben
die Bäder mehrheitlich einen modernen Standard. Auch eine zentrale Warmwasserversorgung und Isolierglasfenster gehören zum gebietstypischen Standard. Nur noch ca. 5% der Wohnungen weisen noch einen Teilstandard auf, d.h. haben entweder ein Bad oder eine Zentral- bzw. eine Gasetagenheizung. Ausstattungen wie höherwertige Fußböden, Einbauküchen, ein zweites WC in der Wohnung, Balkone und Aufzüge sind bisher nicht
gebietstypisch. Insgesamt sind perspektivisch kaum noch Maßnahmen zu erwarten, die lediglich den zeitgemäßen Standard herstellen und damit durch eine Erhaltungssatzung nicht beeinflussbar wären.
Dagegen ergibt sich ein Aufwertungspotenzial, das mit der Erhaltungsverordnung gesteuert werden könnte,
zur Schaffung großzügiger Wohnungsgrundrisse durch Zusammenlegung von Wohnraum
zur Verbesserung des energetischen Standards
zur Schaffung über den zeitgemäßen Zustand hinausgehenden höherwertigen Qualitätsstandard
bei komplexen Baumaßnahmen in Vorbereitung von Umwandlungen in Eigentumswohnungen.
In diesem Gebiet liegen Begehrlichkeiten zur Aufwertung des Wohnungsbestandes auf den vielen kleinen
Wohnungen in sehr guter Lage. Sondermerkmale der Wohnungen erlangen auch in diesem Gebiet größeres
Gewicht. Es gibt eine hohe Nachfrage nach Wohnungsqualitäten oberhalb des zeitgemäßen Ausstattungsstandards im Gebiet. Internetrecherchen haben gezeigt, dass Wohnungen mit Luxusausstattungen, wie z.B. Fußbodenheizung, Designerbäder, zweites WC in der Wohnung, moderne Aufzüge, künstlerisch gestaltete Treppenhäuser usw. in diesem Bereich gut vermarktet werden. Höherwertige Ausstattungsstandards beziehen sich weit
gehend auf den Altbaubestand.
Die anhaltende Zuwanderung in Verbindung mit der innerstädtischen Wohnungsknappheit führt in dem Gebiet
„Petersburger Straße“ jedoch auch dazu, dass sich Aufwertungsmaßnahmen zunehmend auf Häuser aus der
Nachkriegszeit der 50er, 70er und 80er Jahre beziehen. Bei der Vermarktung dieser Wohnungen wird die gute
innerstädtische Lage, die Nähe zum „Szenekiez“ Simon-Dach-Straße und die Einbindung in ein Gründerzeitquartier hervorgehoben. Rund 20% der Haushalte aus diesem Wohnungsbestand sind bzw. waren in den letzten
Jahren von Aufwertungsmaßnahmen betroffen. Die Wohnungen sind zwar überwiegend mit modernen Bädern
und Heizungen ausgestattet. Aufwertungsspielräume bestehen jedoch zur Verbesserung des energetischen
Standards (Fassadendämmung, Austausch der Fenster) sowie zur Zusammenlegung kleiner Wohnungen zur
Vermarktung an junge Menschen, die aufgrund der Attraktivität der umliegenden Szenekieze in das Gebiet
streben. Rückbau älterer Bestände zur Schaffung höherwertiger Wohnbauten ist nicht zu erwarten, auch unter
Gesichtspunkten bestehenden Denkmalschutzes für einen Teil der Gebäude im Gebiet.
Ausstattungsniveau und Aufwertungspotenziale allgemein und in den Nachkriegsbauten
Gebiet gesamt in %
Nachkriegsbauten bis 1990 in %
Doppel-/ Isolierglasfenster (nur)
Doppel-/ Isolierglasfenster und Einfachfenster in Bad oder Küche
Differenzierung im Aufwertungspotenzial von Wohnungen verschiedener Bewohnergruppen
Zwischen Wohnungen mit unterschiedlich hohem Aufwertungspotenzial und Bewohnergruppen, die in diesen
Wohnungen leben, gibt es Zusammenhänge. So ist das Ausstattungsniveau gering bzw. das vorhandene Aufwertungspotenzial sehr ausgeprägt bei Haushalten mit niedrigem Einkommen und ungesicherten Erwerbslagen. Bei älteren Haushalten, speziell Rentnerhaushalten entspricht der Anteil von Wohnungen mit höherem
Aufwertungspotenzial etwa dem Gebietsdurchschnitt. Bei Familien mit Kindern ist das Aufwertungspotenzial
eher etwas geringer als im Gebietsschnitt.
Das Aufwertungspotenzial wurde von „ohne“ bis „hoch“ aggregiert aus Ausstattungsmerkmalen der Wohnungen, wie Vorhandensein oder Fehlen von
Zentralheizung, von Bad mit weiteren Ausstattungen (doppelt gewichtet, da allg. üblicher Standard), von wohnwerterhöhenden Merkmalen (Balkon, Aufzug,
Parkett, Terrasse, Einbauküchen, 2. WC) sowie von Modernisierungen in den letzten 3 Jahren und energetischen Maßnahmen seit 2010.
Höheres Aufwertungspotenzial in Wohnungen verschiedener Bewohnergruppen
Differenzierung im Aufwertungspotenzial in Teilräumen und Teilbeständen von Wohnungen
Im Bereich östlich der Petersburger Straße (Hausburg-Viertel) ist das Ausstattungsniveau der Wohnungen deutlich geringer als im westlichen Teilgebiet (Richard-Sorge-Viertel). Östlich der Petersburger Straße besteht in
etwa jeder vierten Wohnung noch ein höheres Aufwertungspotenzial. Ferner ist der in West-Ost-Richtung abgrenzbare Bereich südlich der Straßmannstraße bis zur Thaerstraße ähnlich aufwertungsrelevant wie das Hausburg-Viertel insgesamt.
Höheres Aufwertungspotenzial in Teilräumen und verschiedenen Baualtersklassen
Die Altbauten stellen zwar den überwiegenden Teil des Wohnungsbestandes mit erhöhtem Modernisierungspotenzial. Und in den Nachkriegsbauten fehlen vor allem Wohnungsanteile mit erheblichem Instandsetzungsund Modernisierungspotenzial. Dennoch weist auch in den Nachkriegsbauten etwa jede sechste Wohnung zumindest ein höheres Potenzial für Modernisierungen der Wohnungsausstattung auf. Das höhere Aufwertungspotenzial ist geprägt vor allem dadurch, dass weniger wohnwerterhöhende Merkmale in den Wohnungen geschaffen bzw. bisher weniger energetische Maßnahmen durchgeführt wurden.
Differenzierung im Aufwertungspotenzial nach Wohndauer in den Wohnungen
Der Ausstattungsstandard in Wohnungen von Haushalten mit langer Wohndauer ist häufig geringer als in erst
kürzlich bezogenen Wohnungen. In den letzten Jahren sind in ihnen auch weniger Modernisierungs- bzw. energetische Sanierungsmaßnahmen erfolgt. Das Aufwertungspotenzial in Wohnungen mit kurzer Wohndauer der
BewohnerInnen ist dagegen nur noch gering. Unterschiede im Aufwertungspotenzial nach Wohndauer der
Haushalte bestehen vor allem im Ausstattungsniveau von Bädern und im Anteil von Wohnungen mit wohnwerterhöhenden Zusatzmerkmalen.
Es besteht daher Grund zu der Annahme, dass Wohnungen vorzugsweise im Zusammenhang mit Mieterwechseln auf neuen Standard gebracht werden. Ob dies angesichts der guten Vermarktbarkeit von innenstadtnahen
Wohnungen durch gezielte Leerzugsstrategien ganzer Häuser oder aber sukzessive Einzelsanierungen infolge
von Kündigungen einzelner Wohnungen geschieht, die dann mit zeitgemäßer und größtenteils höherwertiger
Ausstattung versehen werden, kann hier nicht eingeschätzt werden.
Wohndauer in den Wohnungen und Anteile mit höherem Aufwertungspotenzial
Für die Beurteilung des Aufwertungsdrucks sind Erkenntnisse zum Umwandlungsgeschehen von besonderem
Interesse: die im Vorfeld von Umwandlungen erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Baumaßnahmen
zur Aufwertung bzw. zum Umbau von Wohnungen mit höheren als den allgemein üblichen zeitgemäßen Standard (Zweit-WC, Balkonanbau, Wohnungszusammenlegung etc.), Kaufpreisentwicklungen, Abriss- und Neubauvorhaben sowie die Attraktivität des Wohnungsbestandes nach Wohnlagen innerhalb der Stadt.
Das Gebiet um die Petersburger Straße lag bis vor einigen Jahren abseits vom Investoreninteresse. Schwerpunktbereiche von Erneuerungs- und Aufwertungsmaßnahmen in Friedrichshain waren vorrangig die ehemaligen Sanierungsgebiete, wie z.B. das benachbarte Samariterviertel und die Stadterneuerungsgebiete südlich der
Frankfurter Allee. In diesen Gebieten wurde zudem die Infrastruktur weitgehend ausgebaut und erneuert. Es
gab besondere Abschreibungsmöglichkeiten für Investitionen und es hat sich, auch für Touristen, eine attraktive Kultur- und Kneipenszene entwickelt. In diesen Gebieten gibt es kaum noch Baulücken, der größte Teil der
Wohnungen wurde modernisiert und die Angebotsmieten sind erheblich gestiegen. Der Markt ist ausgereizt.
Die weiterhin anhaltende Zuwanderung und Nachfrage nach Wohnraum in Verbindung mit dem knapper werdenden Wohnungsangebot führt seit einigen Jahren dazu, dass nicht nur die sogenannten „Szeneviertel“ in
Friedrichshain von Aufwertungsmaßnahmen betroffen sind, sondern auch die angrenzenden Wohngebiete.
Vor diesem Hintergrund ist das Gebiet um die Petersburger Straße in den letzten Jahren von Investoren entdeckt worden. Unsanierte Häuser und Brachen wurden hochpreisig veräußert. Bei der Vermarktung von
Grundstücken und Wohnraum werden die zentrale Innenstadtlage in Verbindung mit einer sehr guten ÖPNVAnbindung, die Nähe zum Simon-Dach-Kiez als Ausgehmöglichkeit, die aus der Hausbesetzer-Subkultur entstandenen beliebten soziokulturelle Einrichtungen sowie der Volkspark Friedrichshain als wohnungsnahe Grünfläche hervorgehoben. Modernisierte Wohnungen werden derzeit, in Abhängigkeit von der Ausstattung, für
rund 9,00 €/m² nettokalt vermietet. Das bedeutet, dass die Angebotsmieten in den letzten zwei Jahren um 19%
gestiegen sind, der Kaufpreis beträgt rund 3.300 €/m².
Der Entwicklung im Gebiet ging die Bebauung des ehemaligen Schlachthofgeländes mit teuren Eigentumswohnungen und Townhouses voraus. Ein weiteres Signal für Aufwertungsmaßnahmen ging von einem großen Neubauprojekt in der Richard-Sorge-Straße aus. Auf einem ehemaligen Brauereigelände sind insgesamt 210 exklusiv ausgestattete Neubauwohnungen errichtet worden. Weitere hochwertige Neubauvorhaben sind im Bau.
Aktuell anstehende Projekte
„Matternhain“
7-geschossiges
„Riga Park“
6 freistehende Wohnhäuser,
6-7 Geschosse
Tiefgarage, KFW 70 ,
bis 3.700€/m²
142 Etagenwohnungen
geschlossenen Areal
elektrische Außenjalousien, Designerbäder
28 Eigentumswohnungen / 1
Fußbodenheizung, Parkettböden, Gästebäder
bis 3500 €/m²
40 „großzügige“
Mietpreisangebot
10,00-15,00 €/m²
Rigaer Str. 18/19
Mehrfamili-
Quelle: Internetrecherchen zu den aktuell anstehenden Bauprojekten
Kaminanschluss, Fußbodenheizung, Tiefgarage, Erdwärme
bis 3.650 €/m²
Vermietungsgarantie 10 € m²
Der Markt für Wohnungen in Luxusausstattung ist im Neu- sowie auch im Bestandswohnungsbau vorhanden,
Luxusausstattungen rentieren sich im Gebiet. Es zeigt sich, dass angebotene Objekte in der Regel zeitnah vollständig vermarktet werden können.
Erhöhter Nachfragedruck in Innenstadtbereichen: In Innenstadtlagen, zu denen das Untersuchungsgebiet
gehört, ist in den letzten Jahren eine allgemeine Verknappung von Wohnraum, insbesondere von preiswertem Wohnraum erfolgt. Der Nachfragedruck hat sich mit dem verringernden Angebot erhöht. Dies befördert bei Eigentümern das Interesse an Aufwertungsmaßnahmen mit höheren Renditeerwartungen, sowohl
zum Zweck der Eigentumsbildung als auch bei Ausschöpfung weiterer Mieterhöhungsspielräume besonders im Zuge von Neuvermietungen. Insgesamt lastet auch auf diesem Gebiet ein Aufwertungsdruck, der
durch steigende Mieten, die derzeit im Bau befindlichen Luxusmodernisierungen, die große Nachfrage
nach - auch im oberen Preissegment liegenden - Wohnungen und die guten Vermarktungsmöglichkeiten
Modernisierungsmaßnahmen: In gut einem Viertel der Wohnungen (28%) der befragten Haushalte sind in
den letzten 3 Jahren entweder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden, erfolgen gerade bzw.
wurden angekündigt. Diese Arbeiten bezogen bzw. beziehen sich überwiegend auf Maßnahmen zur Energieeinsparung wie Wärmedämmmaßnahmen an der Fassade und dem Einbau neuer Fenster sowie einer
neuen Heizung. Ein nennenswerter Teil weiterer Modernisierungsarbeiten bezieht sich auf Maßnahmen
des Wohnhauses der Befragten, wie z.B. der Erneuerung des Treppenhauses, Malerarbeiten an der Fassade und Hofbegrünungsmaßnahmen. Diese werden oft im Zusammenhang mit Ausbauten leer stehender
Wohnungen bzw. einem Dachausbau vorgenommen. Der Schwerpunkt von Modernisierungsmaßnahmen
war bislang der Altbaubestand. Es ist jedoch davon auszugehen, dass weit mehr Wohnungen modernisiert
wurden, da ein großer Anteil von Wohnungen über höherwertige Ausstattungen verfügt, die darin wohnenden Haushalte aber von diesen Maßnahmen nicht selbst betroffen waren sondern erst in den letzten
Jahren eingezogen sind.
Wohnungen in Luxusausstattung: Es gibt zahlreiche Beispiele von Häusern im Gebiet, in denen die Wohnungen in Luxusausstattung modernisiert und als Eigentumswohnung verkauft werden bzw. wurden (Ausstattung von Wohnungen mit bis zu drei Balkonen, Designerbäder, Aufzüge, ein Gründerzeitbau wurde in
ein Niedrigenergiehaus umgebaut).
Aufwertungsmaßnahmen unabhängig vom Baualter:
Die Aufwertungsmaßnahmen beziehen sich nicht mehr
nur allein auf den Altbaubestand, sondern auch auf
Häuser der verschiedenen Baualtersklassen in Nachkriegsbauten. Die 50er-Jahre-Häuser in der Frankfurter
Allee werden saniert und als Eigentumswohnungen unter dem Motto „Wohnen im Baudenkmal“ verkauft.
Ebenfalls sind die 80er-Jahre-Neubauten am Bersarinplatz modernisiert worden. Die dortigen Neubauten
wurden 2007 umfassend inkl. Grundrissveränderungen
saniert und gezielt an junge Menschen als „cooler
Wohnkomplex“ vermarktet und vermietet (GeckoHäuser). In den 70er-Jahre-Bauten bezogen und beziehen sich Modernisierungsmaßnahmen weitestgehend
auf energetische Modernisierungsmaßnahmen.
Umwandlung: In 14% der Häuser sind Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt worden. Diese verteilen
sich relativ gleichmäßig über das gesamte Gebiet. Nach den Untersuchungsergebnissen sind ebenfalls insgesamt 14% der Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, wobei die meisten vermietet sind
(10% vermietete Eigentumswohnungen, 4% ist selbst genutztes Wohneigentum). Die Ausstattungs- und
Größenstruktur der Eigentumswohnungen unterscheidet sich deutlich vom Gebietsdurchschnitt. Sie sind
größer und haben eine bessere Ausstattung. Es ist zu erwarten, dass weitere Umwandlungen in Eigentumswohnungen folgen und Aufwertungsmaßnahmen sich auf alle Baualtersklassen beziehen werden.
Vorbildwirkung von Investitionsvorhaben: Aufwertungsdruck innerhalb des Gebiets ging und geht ferner
von unterschiedlichen Investitionsvorhaben aus. Es besteht Grund zu der Annahme, dass Großvorhaben,
wie beispielsweise die TownHouse-Siedlung im Nordwesten der Richard-Sorge-Straße
St.-Georgen-Friedhof,
auch auf die umliegenden
Straßenzüge haben. Im Umfeld der hochpreisigen Neubauvorhaben ist gewissermaßen eine Vorbildwirkung
für weitere Investitionen erfolgt, da die entstandenen
und hochwertigen Baulichkeiten signalisieren, dass Investoren durch diese Baulichkeiten ihre
Vermarktungsoptionen am Markt
auch realisieren können. Diese baulichen Investitionen sind Impulsgeber, an denen sich auch Eigentümer
der Umgebung orientieren und ihre Mieterwartungen vor allem an besser verdienende Zuzügler knüpfen.
Dadurch werden strukturelle Veränderungen befördert.
Strukturveränderungen im Umfeld baulicher Aufwertungen: Demografische und soziostrukturelle Unterschiede in Teilräumen des Untersuchungsgebiets sind Indizien dafür, dass benachbarte hochpreisige Neubauten mit luxuriöser Ausstattung Einfluss auf Wohnbedingungen haben sowie Veränderungen des Wohnumfeldes und Veränderungen der Bewohnerschaft in umliegenden Straßen und Wohnblöcken nach sich
ziehen. In der nahen Umgebung der neu entstandenen Eigentumsanlage in der Richard-Sorge-Straße zeigt
sich eine ambivalente Situation der Wohnverhältnisse und des Aufwertungspotenzials. Einerseits gibt es
Anzeichen für bereits erfolgte Aufwertung im baulichen wie auch für Veränderungen im soziostrukturellen
Bereich. So unterscheiden sich BewohnerInnen in Wohnungen der unmittelbar angrenzenden Wohnblöcke
entlang der Richard-Sorge- bzw. Auerstraße strukturell bereits in mehrerer Hinsicht von den übrigen BewohnerInnen des Gebiets. Andererseits gibt es auch noch überdurchschnittlich vorhandenes Aufwertungspotenzial in der Wohnungssubstanz. Letzteres ist in unmittelbarer Umgebung der Town-House-Siedlung
teilweise höher als in den Wohnungen der weiteren Umgebung. Sowohl in den sozialen Verhältnissen als
auch bei den Ausstattungsniveaus der Wohnungen und dem Mietenniveau zeigt sich im nahen Verflechtungsbereich eine breite Streuung der jeweiligen Werte.
Eigentumsentwicklung: Eine Einschätzung der Umwandlungsdynamik und Entwicklung des Bestandes an
Eigentumswohnungen im Zeitverlauf der letzten Jahre ist auf Grund einer fehlenden Datenbasis bisher
nicht möglich. Der Hauptteil von Vorgängen zur Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen, die die
Vorstufe von Umwandlungen bilden, lag nach Auskunft des Bezirksamtes für Objekte im Gebiet im Zeitraum zwischen 2000 bis Ende 2004.
Strukturprofile im Verflechtungsbereich der Neubauten im Richard-Sorge-Viertel
Umgebung der Town26
House-Siedlung
(enger Kreis)
weitere Umge27
(mittlerer Kreis)
übriger westlicher
(äußerer Kreis)
Verdrängungspotenzial und –gefährdung
Für die Beurteilung der Verdrängungsgefahr stellen die Einkommenssituation sowie die Wohnkostenbelastung
Schlüsselindikatoren dar, die wesentliche Indizien für eine Verdrängungsgefährdung ergeben. Wanderungstendenzen, insbesondere sozial selektive Wanderungen und Wegzugsquoten sind ebenfalls Indikatoren für Verdrängungsprozesse.
Erfolgte strukturelle Veränderungen: Im Gebiet bestehen bereits sichtbare Zusammenhänge zwischen
dem gestiegenen Mietniveau und strukturellen Veränderungen bzw. Unterschieden innerhalb der Gebietsbewohnerschaft. Insbesondere Haushalte, deren Mietenniveau bereits überdurchschnittlich hoch ist, unterscheiden sich von Gebietsbewohnern mit gebietsdurchschnittlichem Mietniveau. Das betrifft etwa 14 %
aller Haushalte, die erst kurze Zeit im Gebiet wohnen, die hohe Mieten und höherwertig ausgestattete
Räumliche Konzentration hoher Mieten: Nicht nur strukturell, sondern auch hinsichtlich der Lage der
Wohnungen weisen Haushalte mit den hohen Mieten Besonderheiten auf. Drei Viertel aller Befragten im
westlichen Teilgebiet, deren Mieten 8 €/m² übersteigen, wohnen in den Blöcken 001 und 003 entlang der
Richard-Sorge-Straße, die an die neue Wohnanlage angrenzen, 46% im direkt gegenüberliegenden Block
003. Zwei Drittel von ihnen sind erst in den letzten drei Jahren in die Wohnungen und gut die Hälfte in das
Gebiet gezogen. Langjährige Mieter sind hier unterrepräsentiert. Dies sind Indizien für ausstrahlende Effekte von Aufwertungsprozessen in die Umgebung.
Hierunter sind BewohnerInnen der Richard-Sorge-Straße im Block 003 bzw. 033 sowie BewohnerInnen der Auerstraße im Block 006 und BewohnerInnen
der Straßmannstraße im Block 003 oder 007 erfasst.
Hierunter sind BewohnerInnen der Richard-Sorge-Straße im Block 001, BewohnerInnen der Auerstraße im Block 033, BewohnerInnen der Straßmannstraße im Block 004, BewohnerInnen der Wilhelm-Stolze-Straße sowie BewohnerInnen der Kochhannstraße im Block 003 und 004 erfasst.
Hierunter sind BewohnerInnen der übrigen Blöcke bzw. Straßenzüge westlich der Petersburger Straße erfasst.
Strukturmerkmale von Haushalten mit Nettomieten ab 8 €/m²
Haushalte mit Mieten ab 8
Haushalte mit Mieten bis
zum Gebietsmittel
Wohnflächenverbrauch pro Person
Herkunft: Im Unterschied zur Gebietsbewohnerschaft insgesamt ist die Herkunft von nur knapp 30% dieser
Haushalte, die Mieten von 8 €/m² und mehr bezahlen, aus dem Gebiet selbst oder dem Ortsteil Friedrichshain, bevor sie in die Wohnung gezogen sind (Gebiet 47% ; westl. 46%). Jeder Vierte dieser Haushalte
wohnt in einer vermieteten Eigentumswohnung (Gebiet 12% ; westl. 13%).
Ausstattung der Wohnungen: Knapp 80% dieser überdurchschnittlich teuren Wohnungen weisen wohnwerterhöhende Merkmale auf, darunter 17% drei und mehr mietenwirksame Merkmale wie Aufzüge, Parkett und Einbauküchen.
Zwischen Maßnahmen, die mit komplexeren Ausstattungsverbesserungen verbunden sind, und strukturellen
Unterschieden der Bewohnerschaft bestehen Zusammenhänge. Strukturwirksam sind zum einen überdurchschnittliche Ausstattungsniveaus in großen Wohnungen, bezogen auf Zimmerzahl und Wohnfläche, zum anderen aber auch spezielle Maßnahmen wie Aufzugseinbauten bzw. Anbauten neuer Balkone.
Differenzierung der Wohnbedingungen – Wohnungen mit und ohne Aufzug im Vergleich
Unterschiede in Wohnbedingungen von Bewohner/innengruppen des Gebiets (in % der jeweiligen Gruppe) in …
Anteil Vollstandard-WE
Anteil von WE mit Teilstandard
WE mit Aufzug (16%)
WE ohne
WE mit Aufzug im Altbau
Anteil WE mit wohnwerterhöhenden Merkmalen
Anteil WE mit 3 u.m. wohnwerterhöhenden Merkmalen
Anteil Eigentums-WE
Anteil 1-Zimmer-WE
Anteil WE >=90m²
mittlerer Wohnflächenkonsum pro Person (m²)
mittlere Nettomieten
Differenzierung der sozialen Lagen – Wohnungen mit und ohne Aufzug im Vergleich
Unterschiede in Lebensbedingungen / soziale Lagen
(Mittelwerte bzw. Anteile an Haushalten in der jeweiligen
Bewohnergruppe in %)
WE mit Aufzug
WE ohne Aufzug
Altersdurchschnitt der erwachsenen Personen
Personen im Haushalt (Ø )
Anteil Erwerbshaushalte
Anteil Rentnerhaushalte
mittleres Haushaltsnettoeinkommen
mittlere Wohndauer i.d. WE
mittlere Wohndauer im Gebiet
Zuzug ins Gebiet seit 2008
Anteil des Haushaltstyps an allen Haushalten
Anteil studentische / Ausbildungshaushalte
… darunter Alleinerziehende
Anteil einkommensarmer Haushalte
Anteil Haushalte mit ALG II-Bezug
mittlere Mietbelastung (warm)
Zur Interpretation der strukturellen Unterschiede ist in diesem Gebiet zu berücksichtigen, dass ein Teil der
Wohnungen mit Aufzügen in Nachkriegsbauten der 50er- und Folgejahre liegen, in denen vorwiegend ältere
BewohnerInnen bereits seit langem leben. In den Altbauten mit Aufzügen, die ausnahmslos erst vor einigen
Jahren neu erstellt wurden, sind die Strukturunterschiede deutlicher zu erkennen.
Von Bedeutung für die Ausweisung des Sozialen Erhaltungsgebiets sind aber vor allem die perspektivisch zu
erwartenden Trends von Strukturveränderungen der Gebietsbevölkerung durch Wanderungen und Verdrängungsprozesse.
Zur Beurteilung der Verdrängungsgefährdung ist ein mehrdimensionaler Ansatz nötig. Der soziale Status der
BewohnerInnen des Gebiets wird im Zusammenhang mit dem Einkommen wesentlich durch deren Erwerbslage
in sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnissen bzw. deren Angewiesenheit auf Transferleistungen bestimmt. Neben den ökonomischen Voraussetzungen haben das Bildungs- und Qualifikationsniveau und
auch die kommunikativen Beziehungen und sozialen Netze im Gebiet Einfluss auf die Verdrängungsgefährdung
von BewohnerInnen. Der Austausch mit anderen BewohnerInnen und die Nutzung von Informationen und Beratungsleistungen verschiedener Institutionen haben einen multiplikatorischen Effekt beim Ausgleich ökonomischer Defizite, erweitern die Handlungsfähigkeit ökonomisch benachteiligter Personengruppen auf dem Wohnungsmarkt und können Verdrängungsprozesse verhindern bzw. zumindest hinauszögern.
Verdrängungsgefährdung: Die Einkommensverhältnisse weisen auf eine insgesamt stärker polarisierte
soziale Situation im Gebiet hin. Bei komplexer Berücksichtigung der ökonomischen Lage und der unterschiedlichen sozialen Handlungsfähigkeit ist von einer höheren Verdrängungsgefahr für etwa jeden dritten
Haushalt im Untersuchungsgebiet auszugehen. Darunter sind auch die 11% aller Haushalte, die als Bedarfsgemeinschaften ALG II beziehen, ferner 18% aller Haushalte, die als armutsnah einzustufen sind.
Finanzielle Belastbarkeit: Insgesamt haben 39% aller Haushalte die Miete im Verhältnis zum Einkommen
als zu hoch beurteilt, wobei deren Einkommensniveau und Mietbelastung im Vergleich zu den übrigen
Haushalten im Untersuchungsgebiet tatsächlich auch wesentlich ungünstiger ausfallen und an Grenzbereiche der finanziellen Belastbarkeit durch Wohnkosten stoßen. Damit muss von schätzungsweise jedem dritten Haushalt angenommen werden, dass weitere bauliche Aufwertungsmaßnahmen mit zunehmender
Mietbelastung tatsächliche Verdrängung und strukturelle Veränderungen auslösen können.
Tabelle 23.
Miethöhe im Verhältnis zum Einkommen und tatsächliche Belastungen
Urteil / Haushaltseinkommen
Äquivalenzeinkommen Median)
Miete ist günstig
Miete ist angemessen
Miete ist eher zu hoch
Miete ist viel zu hoch
Miete ist sehr günstig
Differenzierung im Verdrängungspotenzial bei verschiedenen Bewohnergruppen
Ein unterschiedlich hohes Verdrängungspotenzial kann, unter dem strukturellen Blickwinkel der Erhaltungsverordnung, bestimmten Bewohnergruppen zugeordnet werden. So ist das Verdrängungspotenzial bei Haushalten mit niedrigem Einkommen und Personen in ungesicherter Erwerbslage überdurchschnittlich ausgeprägt.
Bei älteren Haushalten, speziell Rentnerhaushalten entspricht der Anteil etwa dem Gebietsdurchschnitt.
Verdrängungspotenzial, dass in höherem Maß bei nahezu jedem zweiten Haushalt des Gebiets besteht, ist
nicht von vornherein mit einer Verdrängungsgefahr gleichzusetzen. Daneben spielt für die tatsächliche Verdrängungsgefährdung auch das Potenzial zur baulichen Aufwertung der Wohnung eine entscheidende Rolle.
Das Verdrängungspotenzial wurde von „ohne“ bis „hoch“ aggregiert aus Merkmalen wie dem Einkommensniveau und unterschiedlichen, aus dem bedarfsgewichteten Äquivalenzeinkommen abgeleiteten Einkommensschichten (nach Statistisches Bundesamt (Destatis), Datenreport 2011 - Ein Sozialbericht für die Bundesrepublik Deutschland), der Erwerbslage, den Einkommensveränderungen, des Qualiffikationsniveaus, der Nutzungsintensität von Kulturund Bildungseinrichtungen sowie dem Ausprägungsgrad sozialer Beziehungen und Nachbarschaftskontakte.
Höheres Verdrängungspotenzial bei verschiedenen Bewohnergruppen
Betrachtet man beide Dimensionen30, so ergibt sich aufgrund der sozialen Lage und des Aufwertungspotenzials
der Wohnung eine höhere Verdrängungsgefahr für etwa jeden vierten Haushalt des Gebiets. In mittlerem Maße könnten weitere 20% aller Haushalte von Verdrängungsprozessen betroffen sein.
Grad der Verdrängungsgefährdung von Haushalten und deren aktuelle Mietbelastung
Den im Gebiet lebenden Haushalten wurden mit Hilfe einer Clusteranalyse vier Klassen von Verdrängungsgefahr zugeordnet. In die Clusteranalyse gingen u.a. die Indikatoren für die Dimension  (Einkommen, Qualifikation, Erwerbssituation u.a.) sowie für die Dimension  ein. Betrachtet werden hier nur Haushalte, für die sich der Grad der Verdrängungsgefährdung eindeutig einer der 4 Klassen
zuordnen ließ. Für insgesamt 11% aller befragten Haushalte können keine Aussagen gemacht werden auf Grund des Fehlens einzelner Indikatoren.
In überdurchschnittlichem Maß sind einer Verdrängungsgefahr jene Bewohnergruppen ausgesetzt, bei denen
bereits ein höheres Verdrängungspotenzial konstatiert wurde.
Dabei fallen als Einflussfaktoren - in nachfolgender Hierarchie - besonders ins Gewicht: Einkommensarmut,
unsichere Erwerbssituation, geringe Qualifikation und Alter (sehr junge Haushalte ebenso wie Haushalte imRentenalter). Diese Faktoren hängen natürlich miteinander zusammen. Jedoch spielt die finanzielle Belastbarkeit der Haushalte im Kontext mit dem Ausstattungsniveau der jeweiligen Wohnungen bei der Konstatierung
einer Verdrängungsgefahr die zentrale Rolle.
Differenzierung im Verdrängungspotenzial nach Wohndauer
Haushalte mit einer überproportional langen Wohndauer sind deutlich höher verdrängungsgefährdet. Diese
gehören überproportional zu einkommensärmeren Bevölkerungsgruppen und wohnen häufiger in Wohnungen
mit geringerer Ausstattung. Dieser Zusammenhang verweist nochmals darauf, dass in den letzten 10 Jahren
verstärkt einkommensstärkere Bewohnergruppen in die gut ausgestatteten Wohnungen des Gebietes mit geringerem Aufwertungspotential gezogen sind. Haushalte mit sehr kurzer Wohndauer haben zwar ebenfalls einen höheren Anteil am Verdrängungspotenzial, wohnen aber in Wohnungen, deren Aufwertungspotenzial
nicht mehr so hoch ist. Daher ist die Verdrängungsgefahr für diese, mehrheitlich sehr jungen Haushalte nicht so
evident zu beurteilen.
Verdrängungs- und Aufwertungspotenzial in Abhängigkeit von der Wohndauer in den Wohnungen
Teilräumliche Differenzierung der Verdrängungsgefahr von BewohnerInnen
Überdurchschnittlich ausgeprägt ist die Verdrängungsgefahr bei Haushalten im östlichen bzw. südlichen Teil
des Untersuchungsgebiets jenseits der Petersburger Straße bzw. der Straßmannstraße.
Verdrängungsgefahr in Teilräumen und Wohnungssegmenten
Eine Festsetzung des Gebiets um die Petersburger Straße als Erhaltungsgebiet ist zu empfehlen und in wesentlichen Aspekten begründbar. Im vorhergehenden Kapitel wurde dargelegt, dass die drei grundlegenden Voraussetzungen für eine Erhaltungsverordnung vorliegen.
Räumliche Abgrenzung des Satzungsgebiets
Für Empfehlungen über eine sachgerechte Abgrenzung eines Satzungsgebiets sind innerhalb des Untersuchungsgebiets Teilgebiete zu analysieren, die ggf. ausgenommen werden sollten, da dort keine Aufwertungsmaßnahmen in größerem Umfang zu erwarten sind.
Als Teilgebiete wurden zunächst die Planungsräume Hausburg-Viertel, Richard-Sorge-Viertel und der im Untersuchungsgebiet liegende Abschnitt des Planungsraums Samariterviertel untersucht. Unterhalb dieser Ebene
sind darüber hinaus die nördlich und südlich der Straßmannstraße liegenden Blöcke als weitere Teilbereiche
der Planungsräume betrachtet worden. Ebenfalls wurde das denkmalgeschützte Weisbachviertel gesondert
betrachtet, in dem die Wohnhäuser zwischen 1995 und 1998 mit Mitteln aus dem Förderprogramm ModInstRL90 modernisiert wurden.
Eine dritte Auswertungsebene war eine Zusammenfassung von Blöcken, in denen bestimmte Baustrukturen
überwiegen, z.B. Blöcke die überwiegend mit Nachkriegsbauten aus den 50er Jahren bebaut sind (Frankfurter
Allee/ Auerdreieck) und die Blöcke mit Nachkriegsbauten aus den 70/80er Jahren (Landsberger Allee/ Petersburger Platz) im Unterschied zur überwiegenden Altbaustruktur des Gebiets.
Zusammengefasst zeigen die Untersuchungsergebnisse, dass in fast allen untersuchten Auswertungsebenen
weitere Aufwertungsmaßnahmen möglich und in der Regel zu erwarten sind und die Voraussetzungen zum
Erlass einer Erhaltungssatzung vorliegen. Es lassen sich zwar Trends für teilräumliche Unterschiede in den Voraussetzungen für eine Erhaltungsverordnung belegen. Jedoch gibt es keine homogene Zusammensetzung der
jeweiligen Wohnungsbestände in den jeweiligen Teilräumen und auch keine klar voneinander abgrenzbaren
Bewohnerstrukturen.
In den vergangenen Jahren lag der überwiegende Schwerpunkt von Aufwertungsmaßnahmen in der Berliner
Innenstadt im Altbaubestand der Gründerzeitquartiere. In diesem Wohnungsbestand sind Potenziale zur Aufwertung des Wohnraums in repräsentative Wohnungen vorhanden, sie werden stark nachgefragt und sind gut
zu vermarkten. Die anhaltende Zuwanderung nach Berlin in Verbindung mit der innerstädtischen Wohnungsknappheit führt jedoch dazu, dass sich Aufwertungsmaßnahmen zunehmend auch auf den in der Regel einfach
ausgestatteten Wohnungsbestand der Nachkriegszeit beziehen.
In dem Untersuchungsgebiet „Petersburger Straße“
werden die Nachkriegsbauten, insbesondere der
50er und 80er Jahre, zunehmend an junge Haushalte
gut vermietet. Die Wohnungen sind sehr begehrt und
werden vor Neuvertragsabschlüssen entsprechend
aufgewertet. Bei der Vermarktung dieser Wohnungen wird die innerstädtische Lage mit einer guten
ÖPNV –Verbindung, sowie die Einbindung in ein
Gründerzeitquartier und die Nähe zum „Szenekiez“
Simon-Dach-Straße hervorgehoben. In dem 80erJahre-Wohnungsbestand unmittelbar am Bersarinplatz hat sich ein Generationswechsel vollzogen. Die
Wohnungen wurden WG-tauglich umgebaut und mit
dem Image eines coolen Wohnkomplexes gezielt an Studenten vermietet („Gecko-Häuser“).
In den 50er-Jahre-Häusern existiert noch ein stabiler Bevölkerungskern mit langer Wohndauer. Die durchschnittliche Wohndauer ist mit im Schnitt knapp 15 Jahren in diesem Wohnungssegment doppelt so hoch wie
im Gebiet insgesamt. Doch es vollzieht sich langsam ein Generationswechsel und die Wohnungen werden in
der Regel bei einem Mieterwechsel auf einen entsprechenden moderneren Standard gebracht. Über ein Drittel
der Haushalte ist in den letzten fünf Jahren eingezogen und die Neuvertragsmieten sind kontinuierlich angestiegen, im Schnitt lagen sie in den letzten 2 Jahren bei 7,85 €/m² nettokalt. Die Wohnungen genießen inzwischen Kultstatus und sind begehrt. In über 20% der bewohnten Wohnungen wurden in den letzten Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt bzw. sind angekündigt, 10% der Mieter geben an, dass in ihren Wohnhäusern Ferienwohnungen vermietet werden und gut jede achte Wohnung wurde bzw. wird in eine Eigentumswohnung umgewandelt.
Empfehlung: Es wäre zu überlegen, den Wohnungsbestand der 70er Jahre an der Landsberger Allee sowie das
denkmalgeschützte Karree im Weisbachviertel aus dem Satzungsbeschluss auszunehmen. Dieser Wohnungsbestand befindet sich im Eigentum der WBM. Die Mieten gehören zu den günstigsten im Gebiet und die mit Aufzügen ausgestatteten Wohnungen sind weit gehend durchsaniert. Der denkmalgeschützte Wohnungsbestand
des Weisbachviertels unterliegt derzeit noch den Mieten- und Belegungsbindungen durch die öffentliche Förderung der Modernisierung nach den ModInstRL90, die jedoch in Kürze auslaufen. Für den Fall, dass sich das
zwischen dem Senat Berlin und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften geschlossene „Bündnis für soziale
Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ auch auf diesen Wohnungsbestand bezieht, hätte das Land Berlin die
Möglichkeiten darauf Einfluss zu nehmen, dass Modernisierungsmaßnahmen sozialverträglich durchgeführt
In der Abwägung der drei Aspekte für die Anwendung der Erhaltungsverordnung empfehlen wir, unter dem
Aspekte der Verdrängungsgefährdung auch diese Bestände in die Abgrenzung mit einzubeziehen weil hier, mit
Blick auf die Verdrängungsgefährdung, die instabilste Bevölkerung des Gebiets lebt, die genau auf diese Bestände angewiesen ist.
Im Februar 2013 wurden die Prüfkriterien für die Umsetzung der sozialen Erhaltungsverordnung in den Friedrichshainer und Kreuzberger Erhaltungsgebieten nach intensiver Prüfung neu gefasst. Damit sollten die Zielstellungen der Sozialen Erhaltungsverordnung präzisiert und der aktuellen Rechtsprechung angepasst werden.
Ferner sollte die Überarbeitung dazu beitragen, die Anwendung der Kriterien praktikabler zu gestalten und
Transparenz in Verwaltungsabläufen herzustellen.
Ein Grundprinzip der Fortschreibung war, dass das Anliegen der Erhaltungssatzung, die Struktur der Bewohnerschaft zu erhalten, in dem Genehmigungsverfahren klar erkennbar bleiben muss. Die Schlüssigkeit der Verfahrensweise in der Genehmigungspraxis ist entscheidend für eine transparente Argumentation gegenüber Antragstellern und möglichen juristischen Verfahren. Das bedeutet, dass Maßnahmen entweder zu versagen oder
aber zu genehmigen sind. Dazwischen sollte nur wenig Handlungsspielraum liegen. Eine Genehmigungspraxis,
in der Maßnahmen, die über den zeitgemäßen Standard hinausgehen, über vertragliche Regelungen genehmigt
werden, sollte daher auf Ausnahmefälle beschränkt werden. „Werden Ausnahmefälle zur Regel, konterkarieren
sie das eigentliche Schutzziel der sozialen Erhaltungsverordnung. Eine Genehmigungspraxis, unter Auflagen
höhere Standards realisieren zu können, führt zu einer schleichenden Veränderung zu schützender Strukturen
insbesondere durch nachgelagerte Verdrängungsprozesse. Auch ist die Vorbildwirkung bei Abweichungen vom
Grundprinzip der Genehmigung oder Versagung nicht zu unterschätzen. Um die Wohnungsstruktur im Einklang
mit der vorhandenen Bevölkerung zu erhalten, finden alle Regelungen ausnahmslos sowohl auf bewohnte
Wohnungen (vermietete Wohnungen, selbst genutztes Eigentum) als auch auf Leerwohnungen Anwendung. “
Empfehlung: Es ist zu empfehlen, die 2013 neu gefassten Kriterien ebenfalls für das Gebiet „Petersburger Straße“ anzuwenden. Im Gebiet ist das Aufwertungspotenzial den anderen Erhaltungsgebieten im Bezirk ähnlich.
Es sind bereits strukturelle Aufwertungen erfolgt. Vor allem haben die perspektivisch zu erwartenden Trends
von marktorientierten Wohnwerterhöhungen einen ähnlichen Charakter, was ähnliche Absichten zur Schaffung
bestimmter Ausstattungen indiziert. Damit sind auch gleiche Trends bei Strukturveränderungen der Gebietsbevölkerung durch Wanderungen und Verdrängungsprozesse zu erwarten. Ausstattungsmerkmale, die eine
Schlüsselfunktion haben und in besonderer Weise strukturdifferenzierend wirken sind:
mehrere wohnwerterhöhende Merkmale der Wohnungen (Komplettsanierung mit Luxusausstattung)
Balkone/ Terrassen (nach Modernisierungsmaßnahmen)
Wohnungsgrundrissveränderungen zur Schaffung luxuriöser Wohnformen bzw. besser zu vermarktender
Grundrisse (auch Teilungen mit höheren Renditeaussichten und Aufgabe bestehender Mietverhältnisse)
Aufzüge im Altbaubestand.
Diese Maßnahmen sind daher im erhaltungsrechtlichen Genehmigungsverfahren zu versagen bzw. einer besonderen Prüfung zu unterziehen.
Im Folgenden werden daher die Maßnahmen dargestellt, die laut Fortschreibung der Prüfkriterien des Bezirks
für die bereits bestehenden Erhaltungsgebiete auch in diesem Gebiet angewendet werden sollten:
Maßnahmen, die nur unter bestimmten Voraussetzungen genehmigt werden sollten
„Energetische Modernisierungsmaßnahmen sind zivilrechtlich für MieterInnen vermehrt duldungspflichtig und
in der Regel nicht warmmietenneutral. Es ist zu erwarten, dass energetische Sanierungsmaßnahmen durch
Siehe hierzu: Neufassung der Prüfkriterien für die Umsetzung der sozialen Erhaltungsverordnung in den Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr.
2 BauGB im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Anlage 2 - Begründung
Ebenda, wörtliche Auszüge
mietpreistreibende Effekte künftig Verdrängungsprozesse in größerem Umfang auslösen. Dadurch wird der
Zusammenhang zwischen Wohnungs- und Bevölkerungsstruktur destabilisiert, und das Ziel, die vorhandene
Bevölkerungsstruktur zu erhalten, gefährdet. “
Empfehlung: Für Maßnahmen zur Energieeinsparung sollte im erhaltungsrechtlichen Genehmigungsverfahren
auch in diesem Gebiet der Nachweis gefordert werden, dass sie kostengünstig und energieeffizient sind und die
Modernisierungsumlage die zu erwartende Heizkostenersparnis nicht wesentlich überschreitet. Ziel ist, diese
Maßnahmen mit der Zahlungsfähigkeit der BewohnerInnen in möglichst weit gehende Übereinstimmung zu
„Vor dem Hintergrund der aktuellen Rechtsprechung ist es erforderlich, bisher nicht gebietstypische und den
Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung übersteigende Maßnahmen auf dem Prüfstand zu
stellen. Sie galten in der bisherigen Genehmigungspraxis als erhaltungsrechtlich nicht genehmigungsfähig. Die
Rechtsprechung geht nunmehr zunehmend dazu über, bauordnungsrechtliche Mindeststandards nach dem
Standard von Neubauwohnungen zu definieren, wodurch für bisher versagte Maßnahmen ein Genehmigungsanspruch entsteht. An dieser Stelle wird auf das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom
31. Mai 2012 zu Aufzugsanlagen im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung (Aktenz. OVG 10 B9.11) verwiesen, die nach dieser Rechtsauffassung grundsätzlich zu genehmigen sind. Dies kann nach der Rechtsprechung anders zu beurteilen sein, was im Einzelfall sorgfältig geprüft werden muss, wenn eine Maßnahme für
sich genommen oder im Zusammenwirken mit anderen besonders kostenaufwändig ist und modernisierungsbedingte Mietsteigerungen hervorrufen würde, die zur Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung
beitragen könnten. Deshalb kann auch eine Versagung in Betracht kommen.“
Empfehlung: Aufzüge sind bisher nicht gebietstypisch. Sie gehören nur in 9% der Wohnungen im Altbau zum
Ausstattungsniveau. Für die Schaffung neuer Aufzugsanlagen sollte im erhaltungsrechtlichen Genehmigungsverfahren auch in diesem Gebiet eine optionale Entscheidung gemäß bezirklicher Genehmigungspraxis eröffnet
werden. Der Nachweis wurde erbracht, dass zwischen vorhandenen Aufzügen insbesondere im Altbausegment
und deutlichen strukturellen Unterschieden der Bewohnerschaft ein Zusammenhang besteht.
Versagung von Maßnahmen
Alle Maßnahmen, die über den zeitgemäßen Ausstattungsstandard unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen hinausgehen, sollten versagt werden.
Sie sind besonders geeignet, den Wohnungsbestand so zu verändern, dass sein Preisniveau die Zahlungsfähigkeit der vorhandenen Bevölkerung übersteigt und insofern eine für diese Bevölkerungsstruktur destabilisierende Wirkung hat (z.B. Anbau von Erstbalkonen über 4m²).
„Hinsichtlich Größe, Lage, Ausstattung und Anzahl korrespondieren die derzeitige Wohnungsstruktur und die
Bevölkerungsstruktur miteinander. Eine Veränderung der Wohnungsstruktur hat zwangsläufig Auswirkungen
auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Die Wohnungsstruktur ist daher im Hinblick auf Bestand,
Größe und Ausstattung zu erhalten.
Die Verhinderung der Zusammenlegung von Wohnraum sorgt zudem dafür, dass der Aufwertungsdruck im Gebiet gemindert wird und auch weiterhin bezahlbarer Wohnraum für die angestammte Bevölkerung zur Verfü-
Siehe hierzu Tabelle auf Seite 40
gung steht. Wohnungszusammenlegungen werden daher grundsätzlich nicht genehmigt. Das betrifft nicht nur
Zusammenlegungen zu großen repräsentativen Wohnungen, sondern auch Grundrissänderungen, die die Anzahl der Wohnräume je Wohnung verringern. Auch die Zusammenlegung von Wohnungen im Bestand mit neu
geschaffenen Wohnungen im Dachgeschoss fällt unter diese Regelung, da hierdurch ebenfalls die Wohnungsgrößenstruktur im Gebiet und damit die Passfähigkeit zur vorhandenen Bevölkerungsstruktur generell verän36
dert wird.“
Empfehlung: Zu beobachten ist ein Trend, Wohnungen nicht nur zu repräsentativen größeren zusammen zu
legen sondern zunehmend auch zu teilen. Die Renditechancen pro m² Wohnfläche erhöhen sich. Kleinere
Wohnungen orientieren sich, vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung hin zu älteren bzw. kleineren Haushalten, auch an zu erwartenden Marktentwicklungen und beinhalten Optionen der Nutzung als Ferienwohnungen. Teilungen haben, neben der Veränderung von Wohnungsgrößenstrukturen, auch immer Auswirkungen auf den Zusammenhang zu vorhandenen Bewohnerstrukturen, die entsprechende Wohnungsgrößen nachfragen, dann aber nicht mehr adäquat im Gebiet finden. Damit beinhalten auch Wohnungsteilungen
eine Verdrängungsgefahr.
Daher sollten in den Genehmigungskriterien Grundrissänderungen, mit Ausnahme der für die Schaffung zeitgemäßer Sanitärausstattung erforderlichen, generell nicht genehmigt werden (sowohl Zusammenlegungen als
auch Teilungen).
Nutzungsänderungen von Wohnraum
„Die Erhaltungsgebiete im Bezirk … sind … nachgefragte Standorte für Ferienwohnungen. Hierfür wird zunehmend Wohnraum nicht mehr an Personen vermietet, die ihn langfristig als ihren Lebensmittelpunkt nutzen.
Stattdessen wird er häufig wechselnden Personen zum vorübergehenden Gebrauch als Ferienwohnung bzw.
ferienwohnungsähnliche Unterkunft überlassen. Diese Verwendung von Wohnraum widerspricht den Zielen
der Erhaltungsverordnung und ist somit nicht genehmigungsfähig. Die zunehmende Tendenz, Wohnraum als
Ferienwohnungen zu vermieten, führt im Erhaltungsgebiet dazu, dass das vorhandene Wohnraumangebot weiter verknappt wird und somit die Zusammensetzung der ansässigen Wohnbevölkerung gefährdet ist.
Eine Nutzungsänderung im Sinne eines ferienwohnungsähnlichen Charakters liegt dann vor, wenn die Überlassung gewerblich und nur von kurzer Dauer ist (bis zu 28 Tagen). Gewerblich bedeutet, dass eine auf Dauer an37
gelegte Tätigkeit vorliegt, in der Absicht, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung Gewinn zu erzielen.“
Empfehlung: Das Untersuchungsgebiet „Petersburger Straße“ ist aufgrund seiner innerstädtischen und trotzdem in weiten Bereichen ruhigen Lage, der Nähe zu Friedrichshainer Szenevierteln und dem Volkspark Friedrichshain ebenfalls ein nachgefragter Standort für Ferienwohnungen. Daher sollten die diesbezüglichen Kriterien in den anderen Erhaltungsgebieten in der Genehmigungspraxis auch auf das Gebiet „Petersburger Straße“
Die praktische Wirksamkeit des Erhaltungsrechts wird mitunter dadurch relativiert, dass für einen Teil von
Maßnahmen zwar erhaltungsrechtliche aber keine bauordnungsrechtliche Anzeigepflicht besteht und deshalb
Verstöße gegen das Erhaltungsrecht nicht sichtbar werden. Dies betrifft auch bei Nachmodernisierungen,
ebenso bestimmte aufwertende Maßnahmen in Leerwohnungen. Solche Nachmodernisierungen können auch
gegenüber Mieter/innen zunächst als nicht mietwirksame Instandsetzung deklariert werden und erst später bei
Mieterhöhungen nach § 558 BGB mietwirksam werden.
Empfehlung: Hieraus ergibt sich die Notwendigkeit umfassender Information der Bewohner/innen, damit der
Bezirk einen besseren Informationsfluss über Baumaßnahmen im Gebiet erhalten und steuernd eingreifen
Neufassung der Prüfkriterien für die Umsetzung der sozialen Erhaltungsverordnung in den Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB im
kann. Information ist bedeutsam, um nicht genehmigte Maßnahmen zu verhindern und der Praxis entgegenzuwirken, dass Baumaßnahmen ohne erhaltungsrechtliche Genehmigung durchgeführt werden. Nur so können
die Wirkungsmöglichkeiten des Instruments überhaupt ausgeschöpft werden.
Einzelfallbezogene Sozialplanmaßnahmen
Die erhaltungsrechtlichen Eingriffsmöglichkeiten sind begrenzt. Einkommensarme Bewohner/innengruppen
können bei der derzeitigen Rechtslage bei Maßnahmen, die den allgemein üblichen Zustand herstellen, kaum
geschützt werden. Weder durch Versagung noch durch sonstige Regulierung. Über begleitende SozialplanMaßnahmen ist eine Abfederung von Nachteilen einseitig durch die öffentliche Hand möglich. Wenn man
Maßnahmen genehmigen muss und dadurch entstehen Härten, dann ist das Sozialplanverfahren das einzige
Instrument, um Härten abzufedern.
Empfehlung: Der Bezirk sollte in einzelnen Fällen steuernd eingreifen, die mit der sozialen Erhaltungsverordnung allein nicht regelbar sind. Hier könnte ein begrenztes Sozialplanverfahren greifen. Der Sozialplan darf kein
Instrument sein, um Maßnahmen möglich zu machen, die zu versagen sind. Dies würde die StrukturschutzIntention der Erhaltungsverordnung konterkarieren. Bereits die Umsetzung von Sozialplänen dort, wo ein Genehmigungsanspruch besteht, stellt umfassende Anforderungen an das Handeln der Genehmigungsbehörde.
Für Bevölkerungsgruppen, die sich am Wohnungsmarkt aus eigener Kraft nicht durchsetzen können, sollten
zumindest entsprechende Beratungsleistungen angeboten werden. Eine Unterstützung bei der wohnortnahen
Ersatzwohnraumversorgung im belegungsgebundenen Bestand ist allerdings sehr begrenzt, da einerseits die
Fluktuation in diesem Bestand zurückgeht und sich damit die Angebotsmöglichkeiten verringern. Andererseits
haben die Miethöhen auch dort ein Niveau erreicht, dass nicht mehr für jeden der einkommensarmen Haushalte bezahlbar ist
Anlage 9.1.
Zur Bearbeitung der Thematik kamen drei grundlegende Methoden zur Anwendung:
Sekundärstatistische Analyse
Sekundäranalytisch wurden aus amtlichen Statistiken themenrelevante Daten ausgewertet (Amt für Statistik
Berlin-Brandenburg, Monitoring Soziale Stadtentwicklung der Berliner Senatsverwaltung, Berliner Mikrozensus
2011, Berichtswesen des Bezirksamts, Daten des Bezirks zu Abgeschlossenheitsbescheinigungen, u.a.). Daneben wurden Wohnungsmarktberichte der IBB und GSW herangezogen und Datenrecherchen zu Mieten, Verkaufsvorgängen und Ferienwohnungen im Internet durchgeführt. Schließlich wurde eine umfangreiche Gebietsbegehung und Inaugenscheinnahme der Häuser durchgeführt, um das aktuelle Modernisierungsgeschehen und Besonderheiten der Baustruktur zu ermitteln.
Zu Vergleichszwecken und zur Plausibilitätsprüfung der Stichprobe der Haushaltsbefragung sind veröffentlichte
Daten genutzt worden.
Zu dem abgegrenzten Untersuchungsgebiet gab es keine Datenbasis für die Vorbereitung der Haushaltsbefragung zur Zahl der Wohnungen sowie der zu befragenden Haushalte. Herangezogen wurden als Basisdaten für
das Stichprobenkonzept blockbezogene Wohnungszahlen aus den 90er Jahren, die der ASUM damals im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen zum Sanierungsgebiet zur Verfügung standen und die im Zuge der
Verteilaktion bei der Haushaltsbefragung aktualisiert wurden. Auszugehen ist von rund 13.400 Wohnungen bei
einem geschätzten Leerstand von etwa 2% der Wohnungen.
Mit der Bewohnerbefragung wurden sekundäranalytisch nicht recherchierbare, gebietsspezifische Sozial- und
Wohnungsdaten erhoben und strukturelle Zusammenhänge analysiert.
Ein achtseitiger weit gehend standardisierter Fragebogen wurde am ersten Maiwochenende 2013 mit einem
Informationsschreiben des Auftraggebers über Hausbriefkästen an jeden zweiten Haushalt im Gebiet verteilt.
Hierbei wurden alle Wohnblöcke sowie Gebäudeteile der Wohnobjekte in die Verteilung nach dem gleichen
Auswahlprinzip einbezogen. Insgesamt waren rund 6.500 Fragebögen in 574 Wohnobjekten (Adressen) im Umlauf. Für Rückfragen der BewohnerInnen wurde eine telefonische Beratung ermöglicht.
Die Untersuchung wurde den Bestimmungen des Bundesdatenschutzgesetzes unterworfen. Auf die Freiwilligkeit der Teilnahme an der Befragung und die Berücksichtigung der Belange des Datenschutzes wurde in den
Anschreiben ausdrücklich hingewiesen. Das Befragungskonzept und der Fragebogen wurden mit dem Berliner
Datenschutzbeauftragten abgestimmt.
Leerstandszahlen durch die Inaugenscheinnahme der Gebäude von außen.
Nachbereitung und Auswertung der Befragung
Die Auswertung der Haushaltsbefragung erfolgte mit Hilfe des Programms SPSS (Statistical Package for Social
Sciences). Die Erhebungsmethode erforderte eine nachgelagerte Plausibilitätskontrolle der Fälle in der Stichprobe hinsichtlich des tatsächlichen Anteils der in die Befragung einbezogenen BewohnerInnen nach Alter sowie räumliche Verteilung in den Blöcken. Ferner wurde die Plausibilität zwischen Haushaltsgrößenstruktur in
der Stichprobe und den amtlichen Bewohnerzahlen geprüft. Dabei wurden als Vergleichsindikatoren im Hinblick auf die Struktur sowie die Zusammensetzung der Grundgesamtheit amtliche Einwohnerdaten, aktualisierte Wohnungsdaten sowie geschätzte Leerstandsquoten herangezogen.
Zusammenhänge zwischen städtebaulicher/baulicher und sozialer Entwicklung sowie soziale Potenziale und
soziostrukturelle Problemlagen wurden durch ergänzende Interviews mit Akteuren im Untersuchungsgebiet
sowie durch Beteiligung an einer Bewohnerversammlung in den Blöcken an der Frankfurter Allee eingeschätzt.
Die Kenntnisse von engagierten BewohnerInnen (z.B. „Südhang e.V.“ in der Richard-Sorge-Straße, Initiative
„Sanatorium23“) sind in die Analyse und Ableitung von Handlungserfordernissen eingeflossen.
Anlage 9.2.
Repräsentativität der Befragung
Eine Mindestzahl von ca. 400 auswertbaren Interviews ist erforderlich, um übliche statistische Fehlertoleranzen
sozialstatistischer Untersuchungen einzuhalten. Die Größe der Stichprobe sollte den Schluss auf die Grundgesamtheit mit einer Irrtumswahrscheinlichkeit von 5 % sowie einem Konfidenzbereich von +/- 5 % gewährleisten, um verlässliche Grundaussagen treffen zu können.
Insgesamt wurden 6.531 Fragebögen in 574 Wohnobjekten (Adressen) verteilt. An der Befragung mit Rückantwort haben sich insgesamt 1.694 Haushalte beteiligt. Das ist jeder siebte der insgesamt rund 13.100 Haushalte
(13%) des Untersuchungsgebiets bzw. jeder vierte der einbezogenen Haushalte (26%). Bis zum 27. Mai 2013
(bürointern gesetzter Endtermin 3 Wochen nach Verteilung) waren 1.435 Bögen eingegangen.
Von den insgesamt zurückgesandten Fragebögen wurden
1.358 (80%) auswertbar in der Datei erfasst und der Analyse zugrunde gelegt
69 (4%) wegen Unplausibilität bzw. unvollständiger Ausfüllung nicht erfasst
8 (1%) wegen definitiver Ablehnung der Befragung nicht einbezogen sowie
259 (15%) wegen Fristüberschreitung nicht mehr berücksichtigt.
Die Rücklaufquote (rund 27%), bezogen auf die verteilten Fragebögen, war höher als in Untersuchungen, die in
den zurückliegenden Jahren zu ähnlichen Themen seitens der ASUM GmbH durchgeführt wurden. Dies deutete
auf ein besonderes Interesse der Gebietsbewohnerschaft an der Thematik hin, was auch durch zusätzliche Anfragen per Telefon oder E-mail mit Teilnahmewunsch untermauert wurde. Diesem Ansinnen von BewohnerInnen wurde jedoch, nach entsprechender Information der Interessierten, mit Blick auf das Stichproben- und
Verteilkonzept nicht nachgegeben.
Die vergleichsweise höhere Rücklaufquote sagt zunächst nichts über die Repräsentativität der Befragung aus.
Allerdings ist bei der erreichten Fallzahl die mögliche Auswertungstiefe größer, in Abhängigkeit von den jeweiligen Ausprägungen einzelner Variablen und der Größe ihrer Besetzung. Auf höhere statistische Fehler einzel39
ner Auswertungen wird ggf. hingewiesen.
Die Repräsentativität der Stichprobe wurde anhand verfügbarer Sekundärdaten, insbesondere der amtlichen
Statistik überprüft.
In diesen Fällen werden Ergebnisse mit einem größeren Fehler (Irrtumswahrscheinlichkeit, Schwankungsbreite) mit einem * gekennzeichnet.
Tabelle 24.
Anteil von Wohnungen nach Statistischem Block und Verteilung im Rücklauf der Stichprobe
WE % real
WE % Stichprobe
Die räumliche Verteilung der Haushalte im Gebiet wird über den Indikator  im Wesentlichen abgebildet.
Die Stichprobe ist für die Gebietsbevölkerung hinsichtlich der vom Amt für Statistik Berlin Brandenburg herausgegebenen Altersstruktur des Untersuchungsgebiets von 2012 im Wesentlichen repräsentativ.
Tabelle 25.
Einwohnerzahl und –struktur (in Prozent der Einwohner)
Untersuchung/ Stichprobe
Amt für Statistik 2012
Die Stichprobe ist ferner hinsichtlich der Haushaltsgrößenstruktur der Gebietsbevölkerung im Verhältnis zur
amtlichen Bewohnerzahl weit gehend schlüssig. Die mit der Stichprobe ermittelte Haushaltsgrößenstruktur
ergibt lediglich geringfügige Abweichungen zur amtlichen Einwohnerzahl (1,7% mehr Personen).
Tabelle 26.
Abgleich der Haushaltszahlen absolut mit den Einwohnerzahlen (Hochrechnung)
Schätzung der Haushaltszahlen
1-PersHaushalt
2-PersHaushalt
3-PersHaushalt
4-PersHaushalt
5- u. MehrPersonenHaushalt
Untersuchung/ Stichprobe 2013
Personenzahlen (Hochrechnung)
Haushaltszahl:
21.359 Personen
rund 13.100
(31.12.2012, Amt für Statistik Berlin Brandenburg)
(April 2013, ermittelt im Rahmen des Verteilungsplans)
Bauliche Aktivitäten Gebiet “Petersburger Straße”
(Stand: April/ Mai 2013)
Luxusbau (mit Webauftritt)
Soziale Infrastruktur - Gebiet
“Petersburger Straße”
Bildungsangebote (Grundschulen, Oberschulen,
Volkshochschule, Musikschule)
Spielplätze. Grünflächen
Beratungsangebote für MigrantInnen
soziale Beratungsstellen (+ Jugendamt)
Kulturangebote; Nachbarschaftstreff
mit Beratungsangeboten
Kirche/ Gemeindezentrum
Fragebogen-Nr.
Zum Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung
Gebiet Petersburger Straße, Mai 2013
( Zutreffendes bitte ankreuzen  ) oder [ ... Text ergänzen ... ]
bzw. nichts eintragen, wenn Sie keine Antwort auf die Frage haben
Zuerst möchten wir Sie bitten, einige allgemeine Fragen zu Ihrer Wohnung bzw.
zum Haus zu beantworten:
In welchem Gebäudeteil liegt Ihre
eine Dachgeschoß- 
eine Loft - 
Seit wann (Jahr) wohnen Sie in diesem Gebiet?
Wo haben Sie gewohnt, bevor Sie
in dieses Gebiet gezogen sind?
(Zur Abgrenzung des Gebiets, siehe auch
die Kartenskizze auf dem Anschreiben zur
Befragung!)
im Quergebäude
Neubauwohnung (nach 1990)  ?
seit [........................... ]
schon immer in diesem Gebiet
nicht im Gebiet, aber in Friedrichshain
im Berliner Bezirk [ ......................................]
im Bundesland [ ........................................ ]
im Ausland [ ....................................... ]
Seit wann (Jahr) wohnen Sie in dieser Wohnung?
Sind Sie Mieter/in oder Eigentümer/in der Wohnung?
Falls Sie Mieter/in der Wohnung
sind, wer ist der Vermieter der
Ist Ihre Wohnung während Ihrer
Mietzeit in eine
Eigentumswohnung umgewandelt
seit [...................... ]
ein privater Eigentümer des Hauses
ein privater Eigentümer der Wohnung
eine Wohnungsbaugesellschaft
noch nicht, aber es wurde angekündigt
Befinden sich in Ihrem Haus Ferienwohnungen?
HRB 24 440
Steuer-Nr. 37 / 451 / 20975
W. Oehlert , T. Helfen
(ohne Bad, ohne Küche)
(Zimmer zwischen 6 und 10 m² als halbe Zimmer angeben)
Zimmerzahl [ ............ ]
Wieviele Quadratmeter hat Ihre Wohnung?
m² [ ............. , ....... ]
Über welche Ausstattung verfügt Ihre Wohnung bzw. das Haus?
10. Bitte geben Sie an, ob folgende Ausstattungsmerkmale schon
beim Einzug vorhanden waren oder erst nach Ihrem Einzug von
Ihnen selbst oder vom Vermieter eingebaut wurden.
Falls Sie es wissen, in welchem Jahr erfolgte der Einbau?)
Nach Einzug geschaffen
Ofenheizung (Kohle / Öl) / Gamat
Toilette außerhalb der Wohnung
Toilette innerhalb der Wohnung
Badezimmer mit eingebauter Dusche oder Wanne
Fußboden im Bad gefliest
Wände im Bad mindestens 1,50 m hoch gefliest
Badeofen / Elektro-Boiler/ Durchlauferhitzer
Fliesen im Arbeitsbereich
Einfachfenster in Küche  / Bad  / Kammer 
Einfachfenster in […....] Zimmern (Anzahl eintragen)
Sonstige Merkmale von Wohnung oder Haus
Balkon bis 4 m²  / größer 4 m² 
Terrasse / Loggia / Wintergarten
Abgeschliffene Dielen / Parkett
Maisonette-Wohnung (2 Etagen)
Aufzug nur zum Dach  / Halt auf den Etagen 
11. Gab es in den letzten 3
Jahren Anzeichen für
Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung oder im Haus?
ja, sie sind angekündigt worden
ja, es laufen gerade solche Maßnahmen
ja, sie sind abgeschlossen
ich weiß nicht, ob modernisiert wurde bzw. wird
12. Wenn Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung oder im Haus angekündigt wurden oder gerade laufen, welche Maßnahmen sind das?
neue wärmedämmende Isolierglasfenster
Dämmung der Kellerdecke/des Hausdaches
Sonstiges [ .................................................. ]
Wie erhöht sich Ihre Miete
durch diese Maßnahmen?
[............ , ....] € mehr im Monat ab [..............]
Bitte Monat/Jahr eintragen
13. Stellen Sie sich vor, Sie könnten Wünsche zur Verbesserung der Ausstattung der
Wohnung oder des Hauses äußern. Für welche Maßnahmen wären Sie bereit, mehr
Miete zu zahlen?
Maßnahmen [ ...................................................................................... ]
Wieviel Miete mehr würden Sie dafür
pro Monat höchstens bezahlen (können)?
[................] €
Ich habe kein Interesse an Ausstattungsverbesserungen, wenn die Miete steigt
14. Wieviel Miete zahlen Sie monatlich dem Eigentümer für Ihre Wohnung insgesamt ?
[............. , .........] €
Wie hoch sind die in der Gesamtmiete enthaltenen monatlichen Vorauszahlungen
für kalte Betriebskosten
(Dazu gehören z.B. Kosten für Wasser, Abwasser, Hausreinigung, Grünpflege, Müllentsorgung usw.)
Falls Sie Zentralheizung haben, wie hoch sind die vorausgezahlten Kosten
Verbleibende Grundmiete / Nettomiete
[............ , .........] €
(nach Abzug aller Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen an den Eigentümer von der Gesamtmiete)
15. Falls Sie keine Zentralheizung sondern Ofen- oder Gas-Etagenheizung haben, wie
hoch sind Ihre eigenen Kosten für Heizung und Warmwasser ?
 Im Monatsdurchschnitt
 oder im Jahr
16. Wird Ihre Miete vom Job-Center im Rahmen
von ALG II bezahlt?
Erhalten Sie Wohngeld?
Ja, monatlich [..................] €
Wie beurteilen Sie die Miethöhe Ihrer
Wohnung im Verhältnis zum Einkommen
Ihres Haushalts?
Die Miethöhe ist
Ab welcher Miethöhe insgesamt würden Sie
aus Kostengründen Ihre Wohnung wechseln?
Ab ca. [..................] € im Monat
Bitte beantworten Sie nun einige Fragen zu Ihrem Haushalt:
20. Wieviele Personen wohnen in Ihrer Wohnung?
Anzahl [ ................. ]
21. Bitte geben Sie für sich und die übrigen Personen im Haushalt das Alter und Geschlecht an!
22. Welche Qualifikation bzw. welchen Abschluss haben Sie und die anderen Haushaltsmitglieder, die älter als 15 Jahre sind ?
in Schule / Lehre / Studium
Welche Stellung haben Sie und die übrigen Haushaltsmitglieder, die älter als 15
Jahre sind, im Berufsleben?
Selbständig / Freischaffend
Beschäftigungsmaßn./Umschulung
MAE-Tätigkeit („1-€-Job“)
ohne Ausbildungs-/o. Studienplatz
soziales/ökologisches Jahr
Wie hoch war das Nettoeinkommen Ihres
Haushalts im vergangenen Monat?
[.................................. ] €
(Bitte berücksichtigen Sie die Einkommen aller Haushaltsmitglieder sowie eventuelle Zusatzeinkünfte wie z.B.
Erziehungsgeld, Zusatzrenten, Kindergeld, öffentliche Hilfen, Bafög, aber nicht das Wohngeld!)
Wie hat sich das Nettoeinkommen Ihres Haushalts in den letzten 3 Jahren
Das Haushalts-Nettoeinkommen …
Erhalten Sie bzw. Ihr Haushalt als Bedarfsgemeinschaft Leistungen nach ALG II oder Grundsicherung?
Bitte beantworten Sie nun einige Fragen zur Nutzung und Beurteilung Ihres
Wohngebietes:
27. Wie oft nutzen Sie bzw. Personen Ihres Haushalts Einrichtungen, Spielplätze und
Grünflächen in Ihrem Wohnumfeld? Wie bewerten Sie deren Qualität?
(Mehrfachnennungen sind möglich; Schulsporthallen, die lediglich ihr(e) Kind(er) im Rahmen des Sportunterrichts nutzen, bitte bei „Sportanlagen“ nicht ankreuzen)
an der Schule nutzen)
geleselten
/sehr
Einkaufsmöglichkeiten tägl. Bedarf
Ärztliche Versorgungseinrichtungen
Begegnungsstätten / Kieztreffpunkt
Beratungsstellen f.persönl. Angelegenheiten
Kindertagesstätten /Schulhorte
Sportanlagen / Sportmöglichkeiten
Cafes / Kneipen
Bildungs- und Qualifizierungseinrichtungen
Angebote des öffentl. Personennahverkehrs
Sonstiges: [………………………………….……..]
28. Falls Sie oder Personen im Haushalte folgende Einrichtungen nutzen, wo befinden sich
nicht im Wohngebiet,
aber zu Fuß erreichbar
Begegnungsstätte /Kieztreffpunkt
Beratungsstellen im Gebiet
Kinder-/Jugendfreizeiteinrichtungen
Bildungs-/Qualifizierungseinrichtungen
Welche Angebote oder Einrichtungen, die Sie oder Ihr Haushalt benötigen, fehlen
Ihnen in Ihrem Wohngebiet?
1 [ .................................................................................................................. ]
2 [ .................................................................................................................. ]
Wie würden Sie die Qualität Ihres Wohngebiets
im Gesamturteil bewerten?
31. Falls Sie Kinder im Kita- oder Schulalter haben, welche Einrichtungen besuchen die
Bei [ ………….… ] bitte den Namen / Ort angeben
Kita „Kleine Füsse“ (Auerstr. 13)
Kita „Naseweis“ (Auerstr. 17)
Kita „Weidenkätzchen“ (Weidenweg 68)
Kita „Wichtelbühne“ (Weidenweg 78)
Kita „Buddelflink“ (Richard-Sorge-Str. 43)
Kita „Gänseblümchen“ (Richard-Sorge-Str. 44)
Kita [……………………………………………………….……]
Hort / Schülerladen [……………………………………]
Eine andere öffentliche Grundschule in Friedrichshain
Eine andere öffentliche Grundschule
[………………………….…………………………..………]
Privatschule in Friedrichshain
Privatschule anderswo
Sonstige Schule [……………………………………………………]
Welche Verkehrsmittel benutzen Sie persönlich
hauptsächlich auf dem Weg zur Arbeit / zum
Studium? (Mehrfachantworten sind möglich)
Wie viele Autos besitzt Ihr Haushalt?
Anzahl [.................. ]
Wie viele Fahrräder hat Ihr Haushalt regelmäßig
in Gebrauch?
Abschließend noch 2 Fragen zu Absichten, Ihre Wohnsituation zu verändern:
34. Haben Sie als Haushalt vor, in absehbarer Zeit
aus Ihrer Wohnung auszuziehen?
35. Wenn Sie vorhaben aus Ihrer Wohnung auszuziehen, möchten Sie dann ...
aus dieser Gegend wegziehen
36. Wenn Sie einen Wegzug beabsichtigen, können Sie uns bitte Gründe dafür nennen?
wohnungsbedingte Gründe
zu teuer 
Gründe im Wohnumfeld
zu schmutzig 
Einrichtung für Kinderbetreuung 
Beruf/Arbeit 
[......................................................................... ]
zu groß 
nicht kinderfreundlich 
Schulangebot 
Familie 
37. Haben Sie in den letzten 12 Monaten versucht,
Ihre Wohnung zu wechseln?
Wenn ja, ist Ihnen der Wechsel gelungen?
Wenn der Wechsel nicht gelungen ist, woran ist er gescheitert?
[................................................................................... ]
38. Haben Sie als Haushalt vor, eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim zu erwerben?
ja, auf längere Zeit gesehen
ja, in den nächsten 3 Jahren
Hier gibt es Raum für einen persönlichen Kommentar:
Recherchen zu Modernisierungs- und Umwandlungsaktivitäten
Ergebnisse von Vor-Ort- bzw. Internetrecherchen zu Qualität und Umfang von Modernisierungs- bzw. Umwandlungsaktivitäten im Untersuchungsgebiet
Anlage 9.7.
Meinungsbilder - Auszüge
Charakteristische Meinungen und Sichtweisen der befragten BewohnerInnen zu relevanten Themenkreisen

References: § 172
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 § 172
 § 558
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