Source: http://gillescarnoy.be/latest-news/actu-2011/mai/
Timestamp: 2017-01-24 19:16:04+00:00

Document:
Mai | Carnet de route en droit immobilier
31 mai 2011 Votre voisin construit. Peu à peu, un immeuble prend forme et vous réalisez que vous perdez irrémédiablement une partie de l’ensoleillement qui faisait le charme de votre propriété. Votre voisin bâtisseur dispose d’un permis d’urbanisme qu’il respecte et qui respecte les plans et règlements d’urbanisme. Un recours externe contre le permis présente donc peu de chance. Vous vous demandez alors si vous ne pourriez pas former un recours civil basé sur la théorie des troubles du voisinage. La délivrance d’un permis d’urbanisme ne signifie pas que les travaux ne causent pas une rupture de l’équilibre entre les propriétés respectives, générant une responsabilité sans faute et donnant naissance à une obligation de compenser la rupture (théorie des troubles du voisinage). Dans un jugement du 16 février 2000, le tribunal civil de Mons a pourtant rejeté une telle demande. Selon le tribunal, la perte d’ensoleillement et de luminosité ne constitue pas un trouble de voisinage excessif parce que, jusque-là, le propriétaire bénéficiait seulement d’un avantage et non d’un droit grâce à l’absence de construction du voisin. Il reste qu’un cas n’est pas un autre, même si la jurisprudence paraît bien sévère.
30 mai 2011 La Commission européenne a officiellement demandé à la Belgique de modifier la disposition du Code des droits de succession de la région de Bruxelles-capitale qui prévoit l’application d’une taxation à taux réduit aux donations de biens immobiliers dans cette région. En effet, pour bénéficier de cet avantage, le bénéficiaire doit avoir résidé à Bruxelles pendant au moins cinq ans, ce que la Commission juge incompatible avec la liberté de séjour, la libre circulation des travailleurs et le droit d’établissement prévus par le traité. En effet, cette condition de résidence est de nature à dissuader les personnes qui résident en Belgique de déménager ou d’investir dans d’autres États membres. La demande prend la forme d’un « avis motivé ». Si la Commission ne reçoit pas de réponse satisfaisante dans un délai de deux mois, elle pourra décider de porter l’affaire devant la Cour de justice de l’Union européenne.
29 mai 2011 Saisie de recours en manquement par la Commission européenne à l’encontre de six Etats membres, dont la Belgique, la Cour de justice de l’Union européenne a considéré, le 24 mai dernier, qu’en imposant une condition de nationalité pour l’accès à la profession de notaire, ces Etats membres ont manqué aux obligations qui leur incombent en vertu de l’article 43 CE relatif à la liberté d’établissement. La Cour constate, tout d’abord, qu’en réservant l’accès à la profession de notaire à leurs nationaux, les législations nationales en cause consacrent une différence de traitement en raison de la nationalité prohibée, en principe, par l’article 43 CE. Il est important de noter que la Cour a examiné si les activités notariales sont soustraites du champ d’application de l’article 43 CE, dans la mesure où elles participeraient à l’exercice de l’autorité publique au sens de l’article 45, alinéa 1er, CE. La Cour constate que les activités notariales, notamment l’activité d’authentification, ne comportent pas une participation directe et spécifique à l’exercice de l’autorité publique, au sens de l’article 45, alinéa 1er, CE.
28 mai 2011 L’article 745octies du Code civil accorde au cohabitant légal l’usufruit de l’immeuble familial et des meubles qui le garnissent. Les règles de la conversion de l’usufruit du conjoint survivant (art. 745quater à 745septies) s’appliquent par analogie à l’usufruit du cohabitant légal. L’article 109, 3° CDE prévoit que c’est le droit du partage, soit 1 %, qui s’applique à cette conversion, même s’il n’y a pas indivision mais démembrement. Ce sera donc aussi le droit de 1 % qui s’appliquera lorsque l’usufruit du cohabitant légal sera converti (déc. du 14 février 2011, n° E.E./104.125).
27 mai 2011 L’expertise de valeur de l’immeuble vendu, en matière de droit d’enregistrement est une procédure particulière, distincte de l’expertise du Code judiciaire (Cass., 6 octobre 1995). La Cour constitutionnelle ne voit pas de discrimination dans cette situation (Cour const., 21 juin 2000). L’action en annulation de l’expertise de valeur, pour violation des formes substantielles, est régie par les règles de procédure du Code judiciaire pour autant que le Code des droits d’enregistrement n’y déroge pas. La nullité ne peut être prononcée que quand les omissions ou irrégularités ont réellement porté atteinte aux droits de la défense.
26 mai 2011 Selon l’article 103, § 1, CDE, la mainlevée d’une inscription hypothécaire est soumise à un droit fixe spécifique de 75 €. Ce droit est dû même si la mainlevée est soumise à une condition suspensive. En effet, le droit de mainlevée est un droit fixe et l’article 16 CDE ne donne un effet à la condition suspensive que pour le droit proportionnel (déc. du 28 octobre 2010, n° E.E./104.056).
25 mai 2011 L’acheteur fait des travaux dans l’immeuble qu’il vient d’acheter. Il confère ainsi une plus-value au bien. Il faut dire et répéter qu’il est toujours prudent de garder des preuves de ces travaux et de la situation avant amélioration (photos et factures), pour deux raisons : (1) réduire l’imposition de la plus-value en cas de revente dans les cinq ans mais aussi (2) en cas d’une expertise de contrôle de la valeur du bien pour la base des droits d’enregistrement. Cette expertise peut être mise en route dans les deux ans et, entre-temps, des travaux ont pu donner de la valeur au bien ; il faut que l’expert puisse les écarter de son appréciation.
24 mai 2011 Pour assurer la perception de la TVA sur le terrain et l’exonération des DE, dans la cadre de la vente d’un bâtiment neuf et du sol attenant, simultanément et pas une même personne, il faut que l’acte contiennent des mentions, à savoir : (1) la date de la première occupation ou la première utilisation sur laquelle porte la convention, (2) le bureau où l’assujetti doit déposer la déclaration en vue de la perception de la taxe sur la valeur ajoutée, (3) lorsque le vendeur n’est pas un professionnel, la date à laquelle il a manifesté l’intention d’effectuer l’opération avec l’application de la taxe sur la valeur ajoutée et (4) si l’opération porte également sur des parcelles de sol non attenantes, la désignation précise de ces parcelles au moyen de leur description cadastrale.
23 mai 2011 Selon l’article 117, § 2 CDE, le droit d’apport n’est pas dû lorsqu’une société apporte à une autre des biens composant une ou plusieurs de ses branches d’activité. Pour qu’une branche d’activité soit apportée, il suffit qu’il existe, dans le chef de la société bénéficiaire, la possibilité d’une exploitation autonome (CJUE, 13 octobre 1992, C-50/91). L’article 679 C.S. évoque l’apport d’« une branche de ses activités ainsi que les passifs et les actifs qui s’y rattachent (…). » Une société avait apporté ses immeubles à une autre. L’administration refusa l’exonération de l’article 117, § 2, CDE au motif qu’il ne s’agissait pas d’un apport d’une branche d’activité. L’acte mentionnait l’existence d’un bail et la reprise des polices d’assurance et des abonnements à l’eau et l’électricité. L’administration considéra qu’il n’y avait pas apport d’actif et de passif mais seulement d’immeubles. Le Cour d’appel de Bruxelles (4 octobre 2007) a donné raison à l’administration. Il faut donc être prudent lorsqu’une société apporte ses immeubles à une autre société sous la forme d’un apport de branche d’activité, et veiller à présenter l’apport d’une véritable activité d’exploitation immobilière avec son actif et son passif.
22 mai 2011 Il faut veiller à correctement évaluer l’immeuble qui fait l’objet d’un apport en société. Le réviseur d’entreprise doit rédiger un rapport indiquant si les valeurs auxquelles conduisent les méthodes d’évaluation retenues, correspondent au nombre et à la valeur nominale, ou au pair comptable, des parts sociales à émettre en contrepartie (art. 219, § 1, C.S. pour les SPRL). Un jugement du tribunal de première instance de Liège (24 juin 2010) montre que l’évaluation présente aussi un intérêt sur le plan fiscal. L’administration avait considéré que l’immeuble apporté avait été surévalué de près de 100.000 €. L’administration avait alors refusé la déduction des dotations aux amortissements sur ce qu’elle considérait comme la valeur excédentaire. L’administration a été déboutée, le tribunal constatant que les expertises étaient conformes et convergentes.
21 mai 2011 Des époux commun en biens construisent avec des moyens communs, sur un terrain qui est un propre de l’un des époux. Par accession, le conjoint propriétaire du terrain devient propriétaire de la construction financée par la communauté. Il faut donc qu’il renonce à l’accession au profit de la communauté. Sous quelle forme cette renonciation doit-elle intervenir ? Cette renonciation constitue une modification du régime matrimonial des époux. Elle doit être réalisée par acte authentique au travers de la procédure des articles 1394 à 1396 du Code civil. Autrement, la renonciation à l’accession sera nulle.
20 mai 2011 Un droit d’emphytéose est résilié anticipativement par la faillite de l’emphytéote. Une inscription hypothécaire avait été prise sur ce droit réel. L’hypothèque disparaît par la perte de son assiette. L’emphytéote a-t-il droit à une indemnité d’accession, et le créancier hypothécaire peut-il reporter ses droits sur cette indemnité, par subrogation réelle ? Non, l’emphytéote n’a pas droit à une indemnisation d’accession (art. 8 de la loi du 10 janvier 1824) sans si elle est stipulée expressément.
19 mai 2011 Une clause de résiliation anticipée est-elle valable en matière d’emphytéose, par exemple pour faute ou en cas de faillite ? La licéité de ces clauses a été
longtemps discutée car ces clauses apparaissent en contradiction avec la durée minimale impérative de 27 ans, propre à l’emphytéose. La Cour de cassation a jugé (30 mars 2066) que la disposition relative à la durée de l’emphytéose ne fait pas obstacle à ce que les parties prévoient dans le contrat que l’emphytéose pourra prendre fin avant l’expiration du terme de 27 ans, en cas d’insolvabilité ou de dissolution de l’emphytéote.
18 mai 2011 Bruxelles a son Bouwmeester, son Maître Architecte, en la personne d’Olivier Bastin. Celui-ci a mis en ligne son site http://www.bmabru.be/. Le Gouvernement régional bruxellois a confié au MA la mission d’aider les maîtres d’ouvrage personnes de droit public pour garantir la qualité architecturale et paysagère des projets publics régionaux. La lettre de mission du MA a été approuvée le 21 octobre 2010. Le Gouvernement a élargi la mission du MA aux projets portés par les Communes et le secteur privé, dès lors que ceux-ci auront un impact important sur l’espace public.
17 mai 2011 Sont dispensés de permis d’urbanisme, pour autant qu’ils n’impliquent aucune dérogation à un plan d’affectation du sol, un règlement d’urbanisme ou à un permis de lotir, les travaux de placement de panneaux capteurs solaires, photovoltaïques ou assimilés (1) non visibles de l’espace public, et (2) s’ils sont visibles depuis l’espace public, pour autant qu’ils soient incorporés dans le plan de la toiture ou fixés sur la toiture parallèlement au plan de celle-ci, sans présenter de saillie de plus de 30 cm ni de débordement par rapport aux limites de la toiture (arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 7 avril 2011).
16 mai 2011 Un accord de coopération du 13 décembre 2002 entre l’Etat fédéral et les trois Régions règle l’exécution et le financement de l’assainissement du sol des stations-service. En cas de fermeture, l’exploitant, l’occupant ou le propriétaire d’un terrain dispose d’un délai de douze mois pour introduire sa demande d’intervention. Ce délai prévu à peine de déchéance court à dater de la publication au Moniteur belge de l’agrément du Fonds d’indemnisation. Pour la Wallonie, c’est un arrêté du 20 juin 2005 qui règle l’octroi de subventions pour la réalisation des études indicatives en cas de fermeture définitive d’une station-service. La subvention est octroyée si la demande de subvention est adressée au fonctionnaire technique au plus tard le 30 juin 2009, si l’étude est négative (pas d’assainissement à réaliser), pour autant que les conclusions de l’étude soient avalisées par le fonctionnaire technique. L’arrêté du Gouvernement wallon du 5 mai 2011 modifie l’arrêté du 20 janvier 2005 et repousse la date au 31 décembre 2016 : lorsque les conclusions de l’étude indicative ont été approuvées par le fonctionnaire technique avant le 1er juillet 2009, la demande de subvention peut être adressée jusqu’au 31 décembre 2016.
15 mai 2011 Le tribunal de première instance de Gand 23 mars 2010) confirme la jurisprudence dominante concernant le délai de trois mois dans lequel l’expert doit remettre son rapport en cas d’expertise de contrôle de la valeur vénale pour fixer la base des droits d’enregistrement. Ce délai est simplement réglementaire. Son non-respect n’est pas sanctionné par la nullité de l’expertise.
14 mai 2011 La Cour constitutionnelle a jugé le 6 avril 2011 que les articles 2, 1° et 2°, et 3, § 2, de la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur violent les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu’ils ont pour effet que les titulaires d’une profession libérale sont exclus du champ d’application de cette loi. Cette loi sera donc applicable aux notaires et aux avocats.
13 mai 2011 L’Autorité flamande (aménagement du Territoire) a établi par arrêté du 4 avril 2011 les conditions générales d’octroi des moyens de projet pour les actions paysagères de paysages régionaux (M.B. 12 mai 2011). Un paysage régional peut utiliser des moyens de projet pour réaliser des travaux en vue de la gestion de la zone d’action prioritaire du paysage régional ou en vue d’un désenclavement approprié de la zone d’action prioritaire du paysage régional ou encore en vue d’une expertise de ou l’information sur la zone d’action prioritaire du paysage régional. Les travaux doivent renforcer la valeur culturo-historique ou esthétique du paysage et être exécutés dans la zone d’action prioritaire du paysage régional. Le subside porte sur maximum 70 % des travaux et 20 % maximum des moyens de projet peuvent être affectés à des frais de conception et d’étude.
12 mai 2011 Les travaux immobiliers sont soumis à une TVA de 21 % ou de 6 % s’il s’agit de travaux de transformation ou de rénovation d’un immeuble destiné à l’habitation et dont la première occupation remonte à plus de cinq ans. Il existe aussi un taux de 12 % pour les travaux immobiliers sociaux. Qui a la charge de la preuve de l’application du taux réduit ? L’administration qui doit prouver les faits qui établissent l’existence d’un impôt (art. 59, § 1, CTVA) ou le contribuable qui revendique le bénéfice du taux réduit ? Le taux réduit est-il une exception au régime général, avec pour conséquence que l’assujetti doit démontrer que les conditions sont réunies ? La Cour d’appel d’Anvers répond à cette question (10 novembre 2077). Selon la Cour, l’article 1 de l’A.R. n° 20 du 20 juillet 1970 fixe le taux de la TVA et détermine la répartition des biens et des services selon les taux, en distinguant les trois taux précités. Il n’existe pas de régime général ni d’exception en la matière. L’administration considère à tort que le taux de 21 % serait un taux général et que les taux de 6 % et 12 % constitueraient des exceptions. Il doit donc être admis que c’est l’administration qui doit établir que le taux réduit que l’assujetti a utilisé n’était pas applicable.
11 mai 2011 Le nouvel article 322, § 3, CIR/92 permettra au fisc de recueillir des informations auprès des banques lorsqu’une enquête fait apparaître des indices de fraude fiscale. Un « point de contact central » sera installé auprès de la Banque Nationale de Belgique. Tout établissement de banque, de change, de crédit et d’épargne est tenu de communiquer à ce point de contact central « l’identité des clients et les numéros de leurs comptes et contrats. » Si les conditions sont réunies, l’administration pourra s’adresser à ce point de contact central pour demander ces informations et établir la base d’imposition du contribuable visé. Le point de contact central sera opérationnel le 1er juillet 2011.
10 mai 2011 Restons dans le taux réduit pour les habitations modestes (Flandre et Wallonie) et son exclusion si l’acquéreur ou son conjoint sont déjà propriétaires d’une habitation en Belgique. Les circulaires n° 14/1995 du 15 décembre 1995 et n° 5/2003 du 18 mars 2003 prévoient que le taux réduit est tout de même admis si l’achat de l’une est passé avec l’acte de vente de l’autre. Il en est de même si l’acte d’acquisition soumis à l’enregistrement mentionne que l’acquéreur possède déjà un immeuble d’habitation et exprime dans l’acte l’intention de le revendre à bref délai. La vente doit intervenir au plus tard dans les deux ans de l’acquisition au taux réduit. C’est une tolérance administrative. Le tribunal de première instance de Hasselt (6 janvier 2010) considère que la est claire et que la tolérance administrative (les circulaires) constitue une faveur et n’est certainement pas un droit.
9 mai 2011 L’article 53, alinéa 1er, 2°, CDE (Flandre) dispose que le droit proportionnel est réduit à 5 % pour les habitations dont le RC ne dépasse pas 745 €. Il faut pour cela que l’acquéreur ou son conjoint ne possèdent pas déjà un immeuble d’habitation. Des acquéreurs demandaient ce taux réduit mais ils possédaient des droits dans un appartement en construction. Vu l’état d’achèvement de cet appartement, il n’était pas susceptible d’être habité au moment de l’acquisition d’un autre bien au taux réduit, dit la Cour d’appel de Bruxelles, qui estima que les conditions du taux réduit étaient donc rencontrées. Non, dit la Cour de cassation : en langage courant, on entend par immeuble affecté à l’habitation un immeuble qui sert à l’habitation sans qu’il soit requis qu’il puisse déjà être effectivement habité.de la maison. La Cour casse l’arrêt (Cass., 15 octobre 2009, rôle n° F.08.0073.N).
8 mai 2011 On sait que le droit d’apport en société est en principe de 0 % sauf pour l’apport par une personne physique d’un immeuble destiné ou affecté à l’habitation, auquel cas le droit est celui de la vente (10 % ou 12,5 %). Si l’apport est réalisé pour augmenter ou constituer le capital d’une société étrangère, l’apport sera régi par la réglementation fédérale en matière de droits d’enregistrement. Ainsi l’apport à une société luxembourgeoise d’une habitation située en Flandre sera taxé à 12,5 % et non à 10 % si l’apport était fait à une société belge. Cette différence de taxation est susceptible de constituer une entrave à la libre circulation des biens et capitaux. Aussi, une décision du 23 juin 2008 (n° EE/102.564) annonce que l’administration limitera le droit fédéral à celui pratiqué par la Région flamande.
7 mai 2011 L’arrêté du 7 avril 2011 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale modifie l’arrêté du 13 novembre 2008 déterminant les actes et travaux dispensés de permis d’urbanisme, de l’avis du fonctionnaire délégué, de la commune ou de la Commission royale des monuments et des sites ou de l’intervention d’un architecte. Il s’agit d’adapter le texte et surtout de remplacer le Titre III concernant les immeubles ayant fait l’objet d’une mesure de protection.
6 mai 2011 Comment enregistrer une vente d’immeuble situé en Belgique pour un prix à fixer par un tiers, comme le permet l’article 1592 du Code civil ? Si le tiers ne veut ou ne peut remplir sa mission, il n’y a point vente. Cela signifie que, pour la perception des droits, la vente n’est parfaite que lorsque le tiers (expert désigné par les parties ou par le tribunal) a fixé le prix. Il en résulte que pour la vente d’immeuble, le droit proportionnel ne peut être perçu qu’après fixation du prix.
5 mai 2011 En Wallonie, l’article 53 CDE prévoit que les droits proportionnels d’enregistrement sont de 6 % sur la vente d’un bâtiment dont le RC ne dépasse pas 745 €. Il existe une disposition similaire en Flandre mais plus à Bruxelles (habitations modestes). La réduction n’est pas applicable si l’acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal possèdent déjà un immeuble dont le RC cumulé avec celui à acquérir dépasse 745 €. Une tolérance administrative existe selon laquelle, en cas d’acquisition au cours d’une procédure en divorce par un conjoint en nom propre, il est fait abstraction des immeubles propres de l’autre époux. Cette tolérance administrative suppose qu’une procédure en divorce soit engagée par le dépôt d’une requête au jour de passation de l’acte.
4 mai 2011 Une prestation de services n’est soumise à la TVA que si elle a lieu en Belgique (art. 2 CTVA). En règle, les prestations de service fournies à un assujetti sont localisées dans le pays où est établi le preneur de service, tandis que les prestations de services rendues à un non assujetti restent localisées à l’endroit où est établi le prestataire. Pour l’intermédiation immobilière, il est fait exception à cette règle. Le service est en effet censé presté à l’endroit où le bien est situé (art. 21, § 3, 1° et 21bis, § 3, 1° CTVA). Cela veut dire que si un agent immobilier belge preste un service d’intermédiation pour louer une villa en France appartenant à un français, il ne devra pas porter de la TVA sur sa facture. La TVA due par le client assujetti devra être acquittée en France par le biais de la déclaration du cocontractant français.
3 mai 2011 Un partage entre héritier est un acte déclaratif (art. 815 et 883 du Code civil). Qu’une soulte soit imposée au cessionnaire, ne modifie en rien cette nature déclarative et non translative de propriété. En effet, le partage intervient avec effet rétroactif, le cessionnaire étant censé avoir été propriétaire au jour de l’ouverture de la succession lorsque l’indivision est née. La renonciation à des droits indivis est aussi un partage au caractère déclaratif lorsque tous les co-indivisaires sont concernés. En ce cas, le notaire ne doit pas appliquer l’article 433 CIR/92, et procéder aux notifications fiscales avant de passer l‘acte de partage, reconnaît la Cour d’appel de Anvers (19 juin 2007).
2 mai 2011 La cession par un assujetti d’une option d’achat sur un immeuble constitue une prestation de services soumise à la TVA même si la vente de l’immeuble est soumise aux droits d’enregistrement. L’administration admettait auparavant que ce n’était pas le cas (décision du 26 juillet 1971 n° 6937, Rev. TVA, n° 6, p. 199, n° 241). Ce n’est plus le cas, la TVA s’applique. Cela fut confirmé dans une question parlementaire n° 441 du 27 juillet 2004 du député Fournaux. Il faut aussi que l’immeuble soit situé en Belgique.
1er mai 2011 L’article 115bis CDE dispose que le taux de 0 % est applicable à l’apport en nature par une personne physique à une société « de biens immeubles autres que ceux affectés ou destinés partiellement ou totalement à l’habitation ». L’administration constate selon les informations cadastrales qu’un appartement est destiné à l’habitation (quatre pièces habitables, salle de bains et garage). L’administration estime que le bien est destiné totalement ou partiellement à l’habitation et refuse le taux de 0 %. Or l’appartement est affecté à l’exercice de la profession de dentiste. C’est au moment de l’apport qu’il faut se placer pour juger de la destination ou de l’affectation du bien apporté. Selon le tribunal de première instance de Liège (15 février 2010), pour apprécier la destination d’un bien, ce n’est pas à la seule composition du bien qu’il faut avoir égard, mais à son aménagement. En l’espèce, l’aménagement professionnel de l’appartement le rendait totalement inhabitable (fauteuil dentaire fixé au sol et un équipement lourd attaché à perpétuelle demeure). Aussi, le dentiste peut-il apporter l’appartement à sa société professionnelle au taux de 0 %.

References: § 1
 § 2
 § 2
 § 1
 § 2
 § 1
 § 3
 § 3
 § 3