Source: https://www.roedl.de:10006/de-de/de/themen/Seiten/immobilienwirtschaft/crowdfunding-immobilienprojekte-vorschriften-gestaltungsmoeglichkeiten.aspx
Timestamp: 2020-02-22 16:26:25+00:00

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Crowdfunding für Immobilienprojekte | Rödl & Partner
Themen Crowdfunding für Immobilienprojekte
Crowdfunding (auch Schwarmfinanzierung) wird im Zusammenhang mit Immobilienprojekten immer interessanter. Es bietet Initiatoren von Projekten die Möglichkeit, z.B. über Crowdfunding-Plattformen im Internet, an ein großes Publikum (die Crowd) heranzutreten. Auf dem Wege können insbesondere neue Ideen vorgestellt und Kapital von typischerweise nicht professionellen Anlegern eingeworben werden.
Mögliche aufsichtsrechtliche Pflichten
Anwendbarkeit des VermAnlG
Unterschieden wird in der Praxis im Wesentlichen zwischen vier Modellen:
dem spendenbasierten Crowdfunding,
dem gegenleistungsbasierten Crowdfunding,
dem kreditbasierten Crowdfunding (auch Crowdlending) und
dem equity based Crowdfunding (auch Crowdinvesting).
Speziell das Crowdlending sowie das Crowdinvesting sind im Zusammenhang mit Immobilienprojekten interessante Möglichkeiten, Kapital zu beschaffen. Crowdfunding war ursprünglich für die Finanzierung von Start-up-Unternehmen gedacht. Heute nutzen jedoch auch etablierte Unternehmen diese Finanzierungsform.
Im Falle des Crowdlendings werden von einer Vielzahl von Geldgebern über eine Internet-Plattform Darlehen entgegengenommen. Im Gegenzug erhält der jeweilige Geldgeber das Versprechen, dass ihm der zur Verfügung gestellte Betrag (zumeist nebst Zinsen) zurückgezahlt wird. Im Falle des Crowdinvestings wird der Geldgeber hingegen als Gegenleistung für das zur Verfügung gestellte Kapital am zukünftigen Ergebnis der geldnehmenden Beteiligungsgesellschaft beteiligt.
Im Jahr 2015 wurde in Deutschland laut Crowdinvesting Marktreport 2015 des Crowdfunding Informations­portals crowdfunding.de allein über Crowdinvesting ein Investitionsvolumen von insgesamt 48,9 Mio. Euro erzielt (gegenüber 18,2 Mio. Euro im Vorjahr). Crowdinvesting in Immobilien­projekte stellt dabei mit einem Investitionsvolumen von 22,6 Mio. Euro und einem Marktanteil von 46,2 Prozent die größte Crowdinvestment-Kategorie dar. Im Jahr 2014 waren es noch 1,1 Mio. Euro. An zweiter und dritter Stelle stehen Investitionen in Start-up-Unternehmen sowie kleine und mittlere Unternehmen (KMU) mit einem Investitionsvolumen von 19,0 Mio. Euro und einem Marktanteil von 38,7 Prozent und in sog. grüne Energieprojekte mit einem Investitions­volumen von 6,9 Mio. Euro und einem Marktanteil von 14,1 Prozent. 2015 wurden insgesamt 15 Immobilien­projekte erfolgreich über Crowdinvesting finanziert.
Für den jeweiligen Geldnehmer und für den Betreiber der Internet-Plattform können sowohl beim Crowdlending als auch beim Crowdinvesting Pflichten nach aufsichtsrechtlichen Vorschriften entstehen. So können sich Erlaubnispflichten aus dem Kreditwesengesetz (KWG), dem Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz (ZAG) und dem Kapital­anlagegesetzbuch (KAGB), Prospektpflichten aus dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) und dem Wertpapier­prospektgesetz (WpPG) sowie sonstige Pflichten, beispielsweise aus dem Wertpapier­handelsgesetz (WpHG) ergeben. Entscheidend ist dabei stets die Ausgestaltung des Crowdfundings.
In Betracht kommt insbesondere die Ausgestaltung des Crowdlendings als sog. „Nachrangdarlehen”. Der Geldgeber und der Geldnehmer vereinbaren bei einem Nachrangdarlehen im Rahmen des Darlehensvertrags, dass der Geldgeber nachrangig gegenüber den übrigen Gläubigern des Geldnehmers befriedigt wird. Die Zinszahlungen sowie die Rückzahlung des gewährten Kapitals werden dabei insbesondere unter die Bedingung gestellt, dass dadurch kein Grund für die Eröffnung des Insolvenz­verfahrens herbeiführt wird (sog. qualifizierter Nachrang). Wird ein solcher qualifizierter Nachrang wirksam vereinbart, stellt die Darlehensentgegennahme regelmäßig eine gegebenenfalls privilegierte Vermögensanlage nach dem VermAnlG dar. Ein sog. Einlagengeschäft nach dem KWG, welches einer entsprechenden Erlaubnis nach dem KWG bedürfte, liegt in dem Fall nicht vor.
Handelt es sich bei der geldnehmenden Beteiligungsgesellschaft um ein sog. operativ tätiges Unternehmen außerhalb des Finanzsektors, mithin nicht um ein Investmentvermögen und ist das KAGB deshalb nicht anwendbar, finden auf das Crowdinvesting die Vorschriften des VermAnlG Anwendung. Als operativ tätige Unternehmen sieht die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) insbesondere solche Unternehmen an, „die Immobilien entwickeln oder errichten, Güter und Handelswaren produzieren, kaufen, verkaufen, tauschen oder sonstige Dienstleistungen außerhalb des Finanzsektors anbieten”.
Finden die Vorschriften des VermAnlG Anwendung, so gilt das auch für die in dem VermAnlG enthaltenen Ausnahme- bzw. Befreiungsregelungen. Speziell die Ausnahmeregelungen in § 2 Nr. 3 VermAnlG und die seit dem Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes geltende Befreiung für Schwarmfinanzierungen in § 2a VermAnlG können im Zusammenhang mit dem Crowdfunding relevant sein. Zu beachten ist allerdings, dass die Ausnahmeregelungen in § 2 Nr. 3 VermAnlG nach der Gesetzesbegründung sowohl auf das Crowdlending als auch auf das Crowdinvesting anwendbar sind, während die Befreiung nach § 2a VermAnlG auf das Crowdinvestings regelmäßig keine Anwendung findet.
Sofern es sich bei dem Crowdfunding um ein Angebot handelt, bei dem nicht mehr als 20 Anteile von derselben Vermögensanlage angeboten werden, der Verkaufspreis der im Zeitraum von zwölf Monaten angebotenen Anteile einer Vermögensanlage insgesamt 100.000 Euro nicht übersteigt oder der Preis jedes angebotenen Anteils einer Vermögensanlage mindestens 200.000 Euro je Anleger beträgt, erklärt § 2 Nr. 3 VermAnlG einen Großteil der Vorschriften des VermAnlG für unanwendbar. Werden die Nachrangdarlehen hingegen ausschließlich im Wege der Anlage­beratung oder Anlagevermittlung über eine Internet-Dienstleistungsplattform vermittelt und die im VermAnlG geregelten Schwellenwerte für den Gesamtbetrag der Vermögensanlagen desselben Emittenten, die von einem Anleger erworben werden können, nicht überschritten, so schränkt § 2a VermAnlG den Anwendungsbereich des VermAnlG auf das Crowdlending ein.
Im Falle des Eingreifens einer der dargestellten Ausnahme- bzw. Befreiungsregelungen, kann insbesondere die Pflicht zur Veröffentlichung eines Verkaufsprospekts sowie zur Erstellung eines Vermögensanlagen-Informationsblattes entfallen.
Es handelt sich bei Crowdfunding nach wie vor um ein relativ kleines, sich aber rasch entwickelndes Feld. Für Immobilienprojekte wird Crowdfunding, wie sich in den vergangenen Jahren gezeigt hat, immer interessanter. Entscheidend für die Pflichten, die im Zusammenhang mit Crowdfunding für den Geldnehmer entstehenden, insbesondere in aufsichtsrechtlicher Hinsicht, ist die Ausgestaltung des Crowdfundings. Gerne beraten wir Sie dabei!
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