Source: https://www.rechtsanwalt-rossbach.de/Urteile%20Mietrecht/BGH%20Wohnflaeche%20Abweichung%2010%25%20Mietmangel.htm
Timestamp: 2019-07-18 06:45:27+00:00

Document:
BGH Mietmangel bei Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10%
Mangel der Mietsache bei Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10% - VIII ZR 295/03 -
In seinen Entscheidungen vom März 2004 hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs sich mit der Frage beschäftigt, ob die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche einen Mangel der Mietsache i. S. v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt, der zur Mietminderung berechtigt.
Bis zu diesen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs herrschte die Meinung vor, dass bei abweichender Wohnfläche nur dann ein beachtlicher Mangel vorliege, wenn die Flächenabweichung erheblich und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gerade durch die geringere Wohnfläche beeinträchtigt sei, was der Mieter im Einzelnen darzulegen habe.
Nunmehr hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10% grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt, der zur Mietminderung berechtigt.
Bei einer derart wesentlichen Flächenabweichung spricht nach der Feststellung des BGH eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt sei. Eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit sei in diesem Fall von dem Mieter nicht gesondert zu belegen.
In dem einen der vom BGH entschiedenen Fälle hieß es im Mietvertrag: " Die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart ". Wie sich später herausstellte, war die Gesamtfläche des vermieteten Reihenhauses allerdings nur 106 qm groß.
Hierzu stellte der BGH fest, dass die Angabe der Größe des Objekts im Mietvertrag als rechtsverbindliche Feststellung zu werten sei, von der die unstreitige tatsächliche Größe des Reihenhauses um 16% und damit erheblich abweiche.
Bereits dieser Flächenmangel beeinträchtige die Tauglichkeit der Mietsache für die Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauches und den Nutzwert der Mietsache.
Dementsprechend billigte der BGH den Mietern ein Recht zur Minderung des Mietzinses in Höhe des tatsächlichen prozentualen Minus der angemieteten Fläche zu.
In einem weiteren vom BGH entschiedenen Fall hieß es im Mietvertrag: "Wohnfläche ca. 96 m ² ".
Auch hier wendete der BGH seine Rechtsprechung zur 10%-Grenze an. Zwar hätten die Parteien durch den Zusatz " ca. " im Mietvertrag gezeigt, dass es Ihnen nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße ankam, sondern sie bereit waren, gewisse Toleranzen hinzunehmen.
Auch für diese Toleranzen müsse allerdings im Interesse der Rechtssicherheit und der Praktikabilität eine Grenze bei 10% gezogen werden.
Während das Landgericht Berlin in der Vorinstanz die Klage des Mieters auf Rückzahlung der von diesem zuviel geleisteten Miete mit dem Hinweis ablehnte, es liege kein den Gebrauch beeinträchtigender Mangel vor sondern auf Grund der ca.-Angabe der Wohnfläche vielmehr eine unverbindliche Objektbeschreibung, sprach der BGH dem Mieter den von diesem geforderten zuviel gezahlten Mietzins zu.
Zu einer anderen Beurteilung ist der BGH in einer Entscheidung vom Februar 2006 gelangt. Dort allerdings hatten Vermieter und Mieter in Kenntnis der genauen Größe der Wohnräume eine bestimmte Wohnfläche vereinbart.
BGH, Entscheidungen vom 24.3.2004
VIII ZR 295/03
VIII ZR 133/03
VIII ZR 44/03

References: § 536
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