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Timestamp: 2020-07-15 07:34:20+00:00

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¿Qué viviendas protegidas son descalificables? – Comentarios sobre contratos administrativos y vivienda.
By J. A. RUIZ SAINZ-AJA on 30 octubre, 2015 • ( 11 comentarios )
El Centro botín.
Una de las cuestiones que más interés y dudas plantean a los propietarios de viviendas protegidas es la posibilidad de su descalificación.
No pretendo en esta entrada y en otras que seguirán analizar exhaustivamente el procedimiento de descalificación. Mi objetivo es más modesto y se centrará en aquellos aspectos que plantean dudas.
Antes de empezar conviene aclarar en qué consiste la descalificación de una vivienda protegida.
Existen muchas definiciones pero, en términos generales, podemos decir que la descalificación supone la conversión de una vivienda protegida en libre.
Esta conversión no solo afecta a su precio, que deja de estar limitado, sino también al resto de obligaciones, deberes y derechos establecidos por la normativa sobre vivienda protegida, que desaparecen.
La vivienda protegida debe destinarse a domicilio habitual y permanente, obligación que no rige para las viviendas libres. Esto supone que, una vez descalificada la vivienda, no existe ningún problema para que la vivienda se encuentre vacía.
La Ley de Haciendas Locales establece una bonificación 50% de la cuota el IBI de las viviendas protegidas durante tres años a contar de su calificación definitiva. Pasados los tres años, los ayuntamientos podrán ampliar en el tiempo esta bonificación a través de la ordenanza fiscal municipal. La descalificación de la vivienda le hará perder esta bonificación.
Por tanto, la descalificación tiene tanto beneficios como perjuicios. Durante la época de la burbuja inmobiliaria el acento se puso en los beneficios ya que la descalificación permitía vender la vivienda por un precio muy superior al máximo legalmente establecido, obteniéndose de esta forma notables ganancias. Ahora la situación ha cambiado. En muchas provincias el precio de la vivienda protegida se encuentra al mismo nivel que la protegida lo que ha hecho que la descalificación pierda atractivo.
En la normativa estatal existen varios tipos de descalificación (voluntaria, por sanción, por acta de invitación) aunque la voluntaria que es la realmente utilizada. De las otras desconozco situaciones en las que se haya aplicado.
La primera duda que le asalta al propietario de una vivienda protegida es conocer si su vivienda es descalificable.
La posibilidad de descalificación depende de la normativa de acuerdo a la que se haya calificado la vivienda. Si fueron los planes de vivienda estatales será necesario acudir a éstos para comprobar si las viviendas son descalificables y en qué plazos; si no fue así y la calificación se realizó de acuerdo a normativa autonómica será necesario acudir a esta.
Debe tenerse en cuenta que los planes de vivienda establecen un régimen jurídico que acompaña a la vivienda durante todo el tiempo que se mantenga calificada. Sobre la cuestión puede consultarse la entrada ¿Cuál es la vigencia de una plan de vivienda?
Ahora bien esto no supone que las Comunidades Autónomas estén obligadas a descalificar las viviendas que la normativa estatal considere como descalificables. La normativa estatal de aplicación, en caso de que sea de aplicación, solo establece la posibilidad o no descalificar una vivienda, fijando unos plazos mínimos para ello, pero no obliga a ello. Dicho de otro modo, no toda vivienda descalificable de acuerdo a las normas estatales debe serlo por las Comunidades Autónomas. La decisión de descalificar o no dependerá de las Comunidades Autónomas y para ello éstas deberán atender a su normativa.
Esta situación plantea la duda de la competencia para descalificar una vivienda protegida.
Ejemplo. Las viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 2002/2005 tienen un periodo de protección de 30 años, pudiendo descalificarse a partir de los 15 años.
En este caso las viviendas no podrán ser descalificadas hasta que pasen los 15 años (normativa estatal), pero la decisión de descalificar o no compete a las comunidades autónomas de acuerdo a sus propias normas. Así es posible que unas hayan establecido que toda vivienda sea descalificable previo reintegro de ayudas, mientras otras hayan establecido que solo son descalificables aquellas que no hayan sido promovidas por sociedades mercantiles públicas.
Una de las dudas mas frecuentes es el conocimiento de las cantidades que hay que reintegrar.
Otra duda la sufren algunos propietarios a los que se les exige que reintegren subvenciones que ellos no percibieron.
Respecto a las viviendas de promoción privada que hayan sido calificadas de acuerdo a la normativa estatal para venta y que pueden continuar protegidas atendiendo al momento de su calificación, la posibilidad de descalificación puede resumirse de la siguiente forma:
(1) No hago referencia a las viviendas que ya se encuentran descalificadas por el transcurso del plazo de calificación.
Las “Casas Baratas” del RD 8 de julio de 1922 y concordantes, cuyo régimen es de 50 años desde su terminación.
Las “Viviendas de Renta Limitada” del RD-L de 29 de julio de 1925, Ley de 25 de noviembre de 1944 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde su calificación definitiva.
Las “Viviendas Protegidas” de la Ley de 19 de abril de 1939 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva.
Las “Viviendas Sociales” de la Ley de 14 de mayo de 1954 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva.
Las “Viviendas de Renta Limitada” de la Ley de 15 de julio de 1954 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva.
Las “Viviendas Subvencionadas” de la Ley de 13 de noviembre de 1957 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva.
Las “Viviendas de Protección Oficial” de la Ley de 23 de diciembre de 1961 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva si son anteriores a 1969 y 50 años si son posteriores a dicha fecha.
* Datos obtenidos de la página web del colegio de registradores de Madrid.
(2) Las viviendas calificadas para arrendamiento tienen un régimen propio.
(3) Las viviendas libres calificadas como protegidas también tienen un régimen propio. Ejemplo: artículo 27 y siguientes del Plan 2005/2008.
(4) Las viviendas de promoción pública no son descalificables.
La duda que surge es la diferenciación entre promoción pública y privada. Es muy relevante ya que solo estas últimas pueden descalificarse.
Viviendas calificadas de acuerdo al Decreto 2114/1968: calificación durante 50 años a contar desde su calificación definitiva.
Cabe la descalificación voluntaria sin límite temporal de acuerdo al artículo 147 del Decreto 2114/1968.
En este caso la duda que se plantea es si existe un derecho a la descalificación por el mero hecho de que la normativa establezca que la vivienda es descalificable.
Respecto a estas viviendas debe tenerse en cuenta que el Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo, estableció que el precio en segundas y posteriores transmisiones de las viviendas de promoción privada acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978 es libre. Estas viviendas siguen siendo formalmente protegidas aunque su precio es libre.
En el caso de la Comunidad Autónoma de Cantabria, la disposición adicional cuarta de la Ley 5/2014, de 26 de diciembre, estableció que a partir de su entrada en vigor tendrán la consideración de libres las viviendas de protección oficial de promoción privada acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, siempre que no se encuentren situadas en terrenos obtenidos por expropiación forzosa.
La interpretación del real decreto 727 plantea algunas dudas.
Viviendas calificadas de acuerdo al Real Decreto-ley 31/1978: calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.
Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 1981-1983 (Real Decreto 2455/1980, de 7 de noviembre): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.
Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 1984-1987 (Real Decreto 3280/1983, de 14 de diciembre): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.
Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 1988-1992 (Real Decreto 1494/1987, de 4 de diciembre): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.
Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 1992-1995 (Real Decreto 1932/1991, de 20 de diciembre): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.
Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 1996-1999 (Real Decreto 2190/1995, de 28 de diciembre): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.
Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 1998-2001 (Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, en la redacción dada por el Real Decreto 115/2001, de 9 de febrero): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.
Se prohíbe la descalificación voluntaria durante los primeros 15 años a contar desde la calificación definitiva.
Respecto a las viviendas calificadas de acuerdo a este plan se plantea la duda de si esta limitación de los 15 años rige respecto a las viviendas calificadas con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto 115/2001.
Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 2005-2008 (Real Decreto 801/2005, de 1 de julio): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.
Se prohíbe la descalificación voluntaria durante los 30 años a contar desde la calificación definitiva.
Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 2009-2012 (Real Decreto Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre):
Las viviendas y alojamientos que se acojan a la financiación de este Plan deberán estar sujetos a un régimen de protección pública, que excluya la descalificación voluntaria, incluso en el supuesto de subasta y adjudicación de las viviendas por ejecución judicial del préstamo, de la siguiente duración:
La interpretación de este apartado plantea notables dudas. Este artículo fue objeto de recurso ante el Tribunal Constitucional por la Comunidad de Madrid (Sentencia 112/2013, de 9 de mayo de 2013).
Para conocer la posibilidad de descalificar las viviendas calificadas de acuerdo a la normativa autonómica hay que acudir a cada norma específica.
En el caso de la Comunidad Autónoma de Cantabria, la única norma específica es el Decreto 31/2004, de 1 de abril, por el que se establece el Régimen de Viviendas de Protección Pública en régimen autonómico de la Comunidad Autónoma de Cantabria y su Régimen de Subvenciones, que en su artículo 65 establece lo siguiente:
Calificación durante 15 años a contar desde su calificación definitiva.
Solo admite la descalificación como sanción al establecerse que la descalificación podrá ser acordada en virtud del correspondiente expediente cuando se hayan incumplido los trámites y requisitos establecidos en el Decreto.
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11 agosto, 2017 de 01:21
Mi vivienda de vpo del pais vasco se descalifica ahora a los 30 años, nos lo conunican de algún modo o automáticamente podemos disponer libremente de ella, gracias.
11 agosto, 2017 de 09:02
Hola Roberto, antes de contestarte una advertencia: el Pais Vasco tiene una normativa propia en materia de VPO que en su mayor parte desconozco.
Dicho esto, intentaré responderte.
La descalificación se produce cuando no ha finalizado el plazo de protección -en tu caso, antes de los 30 años-. En este caso, según esta web del gobierno vasco
http://www.euskadi.eus/gobierno-vasco/contenidos/autorizacion/descalificacion_vpp/es_4967/es_17850.html
solo es posible en las siguientes circunstancias:
– Viviendas que fueron calificadas como resultado de actuaciones protegidas de rehabilitación o de adquisición, previa devolución de las ayudas percibidas.
– Viviendas de protección oficial destinadas al realojo.
Pero distinta a la descalificación es la finalización del plazo de protección de la vivienda. Esta finalización se produce automáticamente por la finalización del plazo de protección – 30 años en tu caso -. Por lo que dices es esto lo que ha ocurrido.
En este caso, en principio y a salvo de las especialidades que pueda tener la legislación del País Vasco, la desprotección se produce automátivamente sin que la administración te comunique nada. Y en caso de que quieras disponer de la vivienda, si por ejemplo pretendes venderla, lo puedes hacer como libre y sin limitaciones.
No obstante, dado que la vivienda está en el Pais Vasco te aconsejo que confirmes este dato con la administración del gobierno vasco.
Gloria García Cordero dice:
11 septiembre, 2017 de 16:30
Tengo un piso de vpo del año 1984 ,quería saber si estará ya descalificado y que pasos tengo que seguir para poder ponerlo en renta libre, si ys esta descalificado,donde tengo que acudir,gracias y un saludo
13 septiembre, 2017 de 15:22
Hola Gloria, para poder contestar necesito mas datos. En concreto, es necesario saber si es una vivienda calificada con un plan estatal o con otro plan.
Para encontrar el plazo de calificación tienes que acudir a la escritura de compraventa y ella debe haber una claúsula que establezca el régimen de protección y su duración.
En caso de que la vivienda tenga un plazo de protección de 30 años, ya habría finalizado y puedes alquilar o vender la vivienda sin sujección a ningún límite. Para ello no es necesario trámite alguno, la finalización de la protección se produce automáticamente por el fín del plazo.
Jesus Garcia Del Valle dice:
2 noviembre, 2017 de 00:34
Hola mi hija tiene una vivienda vpo ( del 94- plan 18000)que la done yo( 2010), ha pedido quitar la protección oficial y la dicen que si pero que después de 22 años que hay que seguir pagando la devolución y que son 3500€ más los intereses legales. Yo tenía entendido-mas por las escrituras-que solo cuando era por sanción se debían devolver las ayudas y que pasando los 20-30 años ya si se podía descalificar sin tener que devolverlas y claro mas cuando ya no esta de titular el propietario que las recibió, mi pregunta es si hay algún tiempo para descalificar estas viviendas sin tener que devolver las dichosas ayudas
13 noviembre, 2017 de 23:21
Hola Jesús, planteas varias dudas interesantes.
Primero, el plan 18.000 es un plan autonómico de la C. de Madrid por lo que no me lo conozco muy bien. Pero para saber durante cuanto tiempo la vivienda de tu hija está calificada y protegida puedes acudir a la escritura pública en la que tú compraste la vivienda, en ella debe aparecer el plazo de calificación.
Segundo, durante todo el plazo de protección de la vivienda la descalificación exige la previa devolución de las ayudas percibidas. La descalificación como sanción es un opción sancionadora que se estableció en la legislación preconstitucional pero que no se aplica porque beneficia al infractor.
Tercero, la devolución de las ayudas en caso de descalificación debe realizarse por el que la solicita aunque no sea el que las percibió en su momento bajo el argumento de que es quien se beneficia de la descalificación ya que puede disponer de la vivienda sin limitación de precio.
Cuarto, la única forma para disponer de la vivienda sin necesidad de devolver las ayudas es esperar a que finalice el plazo de protección; me repito, el plazo lo puedes ver en la escritura.
15 enero, 2019 de 19:11
Buenas tardes tengo intención de comprar una vivienda de vpo en la comunidad de Andalucía, está vivienda tiene 11 años desde su construcción y yo reúno los requisitos para poder comprarla.
Mi duda es que si después de pasar 5 años desde poner la vivienda a mi nombre y estar viviendo allí 5 podría descalificarla sin abonar ninguna ayuda puesto que no las recibí.
davidmorang dice:
11 octubre, 2019 de 01:48
Felicidades por el blog, tengo una duda con el plazo de descalificación de mi vivienda adquirida en el 2006, creo que son 15 años desde la compra. ¿Una vez transcurridos esos 15 años tendria que pedir la descalificación o ya se podria alquilar libremente? ¿Al terminar esos 15 años ya termino el plan de protección y no tendria que devolver las ayudas? ¿Te podria enviar 2 hojas escaneadas de mi escritura para salir de dudas? saludos y gracias
18 febrero, 2020 de 11:38
Buscando información sobre la descalificación de viviendas de VPO en Cantabria, he dado con un artículo suyo, el cual me ha parecido muy interesante. Me gustaría plantearle mi situación, ya que me surgen dudas en cuanto a la posibilidad de descalificar mi vivienda adquirida en el año 2014.
Tanto en la escritura como en la nota simple, queda reflejado que “la vivienda descrita se encuentra acogida a la LEGISLACIÓN DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL, RÉGIMEN GENERAL, habiendo obtenido Cédula de Calificación Definitiva por resolución de fecha 2 de agosto de 2012, expediente nº 39-1-313/09………”
Del documento de calificación definitiva, se desprende, que dicha vivienda queda sometida durante el plazo de 30 años a lo establecido en el RD 31/78 de 31 de octubre.
En la escritura se hace referencia al art. 7 del RD 2066/2008 de 12 de Diciembre: ”Las limitaciones establecidas en los artículos 5 y 6 se harán constar expresamente en los títulos por los que se lleve a cabo la compraventa, la adjudicación o la obra nueva, en el supuesto de la promoción individual para uso propio” y más adelante se trascribe el citado Art. 6 en el que se dice “Las viviendas y alojamientos que se acojan a la financiación de este Plan, deberán estar sujetos a un régimen de protección pública, que excluya la descalificación voluntaria…”
De la redacción literal del Art. 6 precedente me surgen dudas en cuanto a la posibilidad de descalificación, pero dado que dicha vivienda no se ha acogido a financiación con préstamo convenido, entiendo que de acuerdo con el artículo 147 del Decreto 2114/1968, cabría la descalificación voluntaria sin límite temporal.
¿Podría arrojar un poco de luz en este asunto?
Muchas gracias de antemano y Felicidades por su Blog

References: artículo 27
 artículo 147
 Real Decreto 
 real decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 65
 resolución 
 artículo 147