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Timestamp: 2020-08-13 18:09:00+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 104 del 04/01/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 104 del 04/01/2017
Cassazione civile, sez. II, 04/01/2017, (ud. 20/10/2016, dep.04/01/2017), n. 104
sul ricorso 16836-2012 proposto da:
M.A.M. C.F. (OMISSIS), B.S. C.F. (OMISSIS),
elettivamente domiciliate in ROMA, VIA ANAPO 20, presso lo studio
dell’avvocato CARLA RIZZO, che le rappresenta e difende unitamente
agli avvocati GIANCARLO ZUCCACCIA, ENRICO BISCARINI;
C.M.G., F.V.S.V.,
FR.VI.SI.VA.,
F.V.S.G., IN QUALITA’ DI EREDI DI L.F.,
elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA MARTIRI DI BELFIORE 2,
presso lo studio dell’avvocato PIERFILIPPO COLETTI, che li
rappresenta e difende unitamente all’avvocato BRUNO NEGRINI;
avverso la sentenza n. 415/2010 della CORTE D’APPELLO di PERUGIA,
depositata il 01/10/2010;
udito l’Avvocato Anna Russo con delega orale per l’Avv. Rizzo Carla
difensore delle ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del
udito l’Avv. Coletti Pierfilippo difensore dei controricorrenti che
1. Il Tribunale di Perugia, con sentenza del 28/8/2005, in accoglimento della domanda proposta da C.M.G., F.V.S.G., F.V.S.V. e Fr.Vi.Si.Bi.Va., dichiarò la nullità del contratto stipulato, qualificato preliminare di compravendita, dal defunto loro dante causa F.V.S.L., in veste di promittente alienante, con il convenuto B.D., in veste di promissario acquirente.
La Corte d’appello di Perugia, con sentenza depositata il giorno 1/10/2010, rigettò l’appello principale avanzato da M.A.M. e B.S., subentrate mortis causa al primigenio convenuto; nonchè quello incidentale degli appellati.
Avverso quest’ultima decisione ricorrono per cassazione le appellanti. Resistono con controricorso gli appellati. Entrambe le parti hanno depositato memorie.
Con l’unitaria, articolata censura i ricorrenti prospettano la violazione degli artt. 1362, 346, 1351 e 1418 c.c., art. 214 c.p.c.; nonchè vizio motivazionale ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5.
2. In estrema sintesi i termini della critica possono enuclearsi come appresso: a) non si era tenuto conto che trattandosi di un contratto preliminare l’oggetto di esso consisteva nell’obbligazione futura reciprocamente assunta, con la conseguenza che non risultava necessario indicare con completezza tutti gli elementi del futuro contratto definitivo, essendo sufficiente la contemplazione di quelli essenziali, sui quali si era avuta la convergenza delle rispettive volontà; b) non si era valorizzata la circostanza che dal tenore della scrittura emergeva la volontà delle parti d’integrarne il contenuto mediante successive operazioni tecniche condivise, finalizzate alla concreta identificazione del lotto da trasferire; c) anche per questo andava ripudiata l’opinione secondo la quale era precluso ricorrere al criterio interpretativo sussidiario dell’esame del comportamento tenuto successivamente dalle parti, che nel caso assumeva un significato di rilievo, essendosi incaricato un geometra di procedere al frazionamento del tratto promesso in vendita, con la piena consapevolezza del diverso valore della parte di terreno ricadente in zona agricola o sfruttabile per edilizia commerciale; d) in tal senso militava la circostanza che entrambi i contraenti avevano preso visione dei picchetti di confine apposti dal tecnico e firmato il consequenziale tipo di frazionamento; d) non si erano adeguatamente apprezzate le deposizioni del tecnico, geom. Fornari, nè quelle di persona ( Ba.Gi.) che aveva avuto modo di assistere alle trattative.
Plurime le defaillance logiche evidenziate: il Giudice d’appello era incorso in errore percettivo per non essersi accorto che il frazionamento era stato firmato da entrambi i contraenti ed era illogico svilire un tale atto, correlandolo alla sola finalità di stabilire il prezzo e ulteriormente illogico ritenere che quel frazionamento non fosse strumentale al definitivo, ma ancora preparatorio per il preliminare; ed ulteriormente, solo intaccando la particella 515 si sarebbe coinvolta area destinata a sfruttamento non agricolo, stante che la n. 514 aveva vocazione esclusivamente agricola; inoltre il geom. Fo. aveva reso tutti i chiarimenti del caso e il teste Ba. aveva correttamente riferito del trasferimento di una “strisciolina” di terreno per installare un chiosco per la vendita dei meloni, non essendo ciò in contrasto con l’effettiva estensione del frazionato, tenuto conto delle dimensioni dell’appezzamento del promittente alienante.
La determinabilità dell’oggetto (art. 1325 c.c., n. 3 e art. 1346 c.c.), la quale assume consistenza di essenzialità, assicurando, in uno alla esatta delimitazione dell’area interessata dal regolamento negoziale, la serietà e coercibilità stessa dell’accordo, assume contorni di particolare rigore in presenza di negozi a forma vincolata. Tanto da essersi affermato che l’oggetto del contratto in simili casi può considerarsi determinabile solo se sia con certezza individuabile in base agli elementi prestabiliti dalle parti nello stesso scritto, senza necessità di fare ricorso al comportamento successivo delle medesime, dovendosi, quindi, escludere la possibilità di applicazione, per la determinazione dell’oggetto del contratto, della regola ermeneutica stabilita dall’art. 1362 c.c., comma 2, che consente di tenere conto, nella ricerca della comune intenzione dei contraenti, del comportamento di questi successivo alla conclusione del contratto (cfr., Sez. 2, n. 5385 del 7/3/2011, Rv. 617028).
L’enunciato principio riposa sul logico presupposto d’impedire agevoli elusioni ed aggiramenti dell’obbligo di forma, il quale, per contro, impone che il negozio risulti completo ed eseguibile sulla scorta di quanto regolato nella forma prestabilita (nella specie, con la convenzione scritta). Sicchè si è concluso che ove le parti di una compravendita immobiliare abbiano fatto riferimento, per individuare il bene, ad una planimetria allegata all’atto, è necessario che essa non sia solo sottoscritta dai contraenti, ma risulti anche espressamente indicata nel contratto (Sez. 2, n. 5028 del 5/3/2007, Rv. 596773).
Se, ovviamente, quanto esposto, non impedisce al contratto preliminare di essere sè stesso, rimandando al “definitivo” l’esatta individuazione degli elementi non essenziali, non può essere condivisa quella opinione (pur minoritariamente espressa anche in questa sede da Sez. 2^, n. 8810 del 30/5/2003, Rv. 563817) secondo la quale il rispetto della forma vincolata non resta eluso ove lo scritto contenga un rimando ad elementi esterni, idonei a consentire l’identificazione inequivoca dell’oggetto.
Peraltro, nel caso qui in esame, dovesi ritenere, aderendo alla tesi dei ricorrenti, che l’individuazione dell’area da cedere era dipendente non già da un richiamo esterno predefinito, bensì da un futuro frazionamento da effettuarsi mediante l’opera di un tecnico. Di conseguenza, i casi dati sono due, ed entrambi incompatibili con la natura del contratto a forma vincolata: l’incarico al tecnico di determinare la predetta area con piena libertà ed indipendenza (una sorta di arbitratore libero); l’incarico vincolato al predetto tecnico, sulla base di un nuovo accordo delle parti. In quest’ultimo caso, è del tutto evidente l’irrilevanza del confezionamento in forma scritta dello stesso, pur ove non meramente ricognitiva di un pregresso accordo orale (come parrebbe nel caso in esame, ove le parti hanno approvato per iscritto il frazionamento operato dal geometra su loro indicazione orale previa, almeno è da supporre), in quanto non salverebbe dalla nullità il contratto concluso con un oggetto non determinabile ex sè.
Quanto fin qui esposto rende giustizia delle critiche rivolte all’assetto motivazionale. Quale che sia lo sforzo argomentativo per giustificare la scelta delle parti resta fermo che essa ha procurato la formazione di un contratto nullo per indeterminabilità dell’oggetto nel rispetto della forma scritta prevista.
L’epilogo impone condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese legali, che si liquidano, tenuto conto del valore e della qualità della causa, siccome in dispositivo.
Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese legali in favore dei resistenti, che liquida nella complessiva somma di Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

References: Sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 214
 art. 1346