Source: http://www.maksumaksjad.ee/modules/smartsection/item.php?itemid=1670
Timestamp: 2020-01-25 09:41:50+00:00

Document:
Maksumaksja portaal - Notar võib nõuda tasu sõlmimata jäänud lepingu ettevalmistamise eest. Anna Liiv - 2014 > veebruar (nr 2) - EML ajakiri MaksuMaksja
EML ajakiri MaksuMaksja > 2014 > veebruar (nr 2) > Notar võib nõuda tasu sõlmimata jäänud lepingu ettevalmistamise eest. Anna Liiv
Notar võib nõuda tasu sõlmimata jäänud lepingu ettevalmistamise eest. Anna Liiv
Riigikohtu üldkogu lahendas 2013. aasta suvel kohtuasjas nr 3-2-1-169-12 notariaalse tehingu poolte kaebust notari tegevusele seoses notari tasu maksmise nõudmisega ettevalmistatud, kuid sõlmimata jäänud lepingu eest.
Kohtusse pöördunud lepingupooled (nimetagem neid edaspidi lihtsuse huvides müüjaks ja ostjaks) kavatsesid sõlmida ühes Tartu notaribüroos müügilepingu, millega müüja pidi müüma ostjale neli kinnisasja ning mõttelise osa viiendast kinnisasjast, seadma müüja kasuks ühishüpoteegi ning leppima kokku viienda kinnisasja kasutuskorra. Lepingu ettevalmistamise käigus vahetati notariga e-kirju ning notar edastas ühtlasi ostjale dokumendi, mida nimetas lepingu projektiks, kuid mis sisaldas lünki ning milles ei olnud notari selgitusi ega tasu arvestust.
Lepingut selle notari juures ei sõlmitud, hiljem sõlmisid müüja ja ostja uue lepingu ühes Tallinna notaribüroos ning pärast lepingu sõlmimist said esimeselt notarilt tasu arve lepingu projekti koostamise eest. Müüja ja ostja ei pidanud tasunõuet põhjendatuks ning pöördusid arve vaidlustamiseks kohtusse.
Konkreetses kaasuses leidis küll riigikohtunike enamus, et notaril oli õigus tasule. Samas on igal üksikul juhul notari poole pöördumise, notari kaasneva tegevuse võimalikud variandid ning tehingu ärajäämise olukorrad äärmiselt nüansirikkad, mistõttu ei tulene Riigikohtu lahendist tõsikindlalt juhist, et igal ärajäänud tehingu puhul oleks notaril igakordselt õigus tasu nõuda.
Notari tasu nõudmise õiguslik regulatsioon
Notari teenused on tasulised, tasu määrad ja nõudmise kord on üheselt sätestatud notari tasu seaduses. Kui see, et notari juures lepingu sõlmimise järgselt tuleb maksta ühtlasi notari tasu, on iseenesest mõistetav ega tekita arusaamatusi, siis üldjuhul ei osata arvestada võimalusega, et tasu tuleb maksta ka siis, kui tehing on ette valmistatud, aga jääb siiski sõlmimata.
Tulenevalt notari tasu seaduse §-st 30 on notaril tehingu ärajäämise korral õigus poolele tasust, mida ta oleks saanud küsida tehingu tõestamise korral, kui notar on isikuid enne projekti koostamist tasu maksmise kohustusest teavitanud. Sellega tagatakse ühest küljest, et notarit ei kasutataks tasuta lepingute koostajana, kuid teiseks, seadusest tulenevalt, proovitakse kaitsta ka tehingu osalisi ning notari tasu maksmise kohustus peaks olema ainult juhul, kui notar on niisuguse võimaluse eest hoiatanud. Käsitletavast Riigikohtu lahendist tuleneb, et päris nii see siiski Riigikohtu arvates ei ole ja notaril võib olla õigus tasule ka siis, kui notar tasu küsimise eest ei hoiata. Ettevaatlikuks peaks selline olukord tegema eelkõige neid ettevõtjaid, kes puutuvad notaritega kokku regulaarselt.
Notari koostatud dokument peab olema käsitletav tehingu projektina
Notari tasu seaduse § 30 sätestab üheselt, et tasu võib notar võtta projekti koostamise eest. Seega ei teki notaril õigust tasule iga ärajäänud tehingu puhul, vaid notar peab olema teinud sisulist tööd. Vaidlust lahendanud ringkonnakohus asus seisukohale, et iga tehingut ettevalmistav dokument ei ole veel projekt seaduse mõttes. Teisalt selgitas kohus sedagi, et projekt ei pea olema tingimata täielikult allakirjutamiseks valmis dokument. Kohus selgitas, et projektiks saab pidada sellist dokumenti, mis sisaldab enamikku tehingu olulisi osi, ning sinna tehtavad täpsustused sõltuvad poolte tahtest, mitte notarist. Notari koostatud tehingut ettevalmistavat dokumenti saab projektiks nimetada juba siis, kui pooled on tehingu kõigis olulisemates tingimustes kokkuleppe saavutanud, kuid ei ole veel jõudnud kokkuleppele mõnes üksikus detailis või ei ole esitanud notarile oma isikuandmeid.
Teisisõnu võib projektiks kindlasti pidada müügilepingu dokumenti siis, kui see sisaldab kõiki müüdava kinnisasja andmeid ning poolte põhilisi kohustusi, kuid näiteks ei ole kokku lepitud tasumise kindlas kuupäevas, viiviste suuruses või valduse üleandmise kuupäevas ehk tehingu seisuskohalt pisiasjades. Projektis võib esindada mõningaid lünki. Seevastu dokumenti, mis on üleni lünklik ehk nn põhi, mida notar ei ole täitnud müüdava asja andmetega ega poolte kokkuleppega, ei saa pidada projektiks isegi juhul, kui notar seda nii nimetab.
Tehinguväärtus peab olema selge
Notari tasu arvestamisel on enamikul juhtudest keskse tähtsusega tehinguväärtus ehk notariaaltoimingu objektiks oleva asja või õiguse väärtus. Enamasti on väärtuseks pool tehingu poolte avaldatud hinnast, kuid juhul kui hind on harilikust väärtusest väiksem, võib tehinguväärtuse määrata lähtuvalt muudest andmetest, tagamaks asja tegelikust väärtusest lähtumise.
Riigikohtu lahendis ei ole vastavat probleemi süvitsi käsitletud. Eriarvamusele jäänud riigikohtunikud juhtisid tähelepanu sellele, et pole selge, mis asjaoludest tulenevalt pani notar lepinguprojekti kirja tehinguväärtuse, ning et notaril ei ole õigust ilma tehinguprojekti tellinud isikute tahteavalduseta määrata tehinguväärtust. Riigikohtunikud leidsid, et tasu nõudmiseks oleks olnud alust näiteks siis, kui tehingut teha soovivad isikud (avaldajad) oleksid tehinguväärtuses kokku leppinud ning sellest notarile teatanud enne tehinguprojekti koostamist. Notar oleks saanud ka omal algatusel enne tehinguprojekti koostamist selgitada välja avaldajate ühise tahte tehinguväärtuse osas.
Notar peab selgitama tasu maksmise kohustust kõigile tehingus osalejatele
Notaril tekib õigus tasule siis, kui notar on enne projekti koostamist tehingus osaleda plaanivaid isikuid tasu maksmise kohustusest teavitanud. Samuti sätestab notari tasu seaduse § 39, et notar peab selgitama notari tasu määra ja tasu maksmise ning sissenõudmise korda.
Riigikohus asus asja lahendades seisukohale, et kui notar ei märgi projekti notari tasu suurust ega selgita asjaosalistele tasu suurust ja maksmise kohustust ning isikud saavad notari tasu teada arve saamisel pärast projekti koostamist, siis ei ole notar projekti eest notaritasu maksmise ja määra selgitamise kohustust täitnud. Seadusest tulenevalt on selgitamise kohustuse täitmine notari tasu nõudmise eelduseks.
Seejärel asus Riigikohus mõneti vastuolulisele seisukohale, leides, et hoolimata sellest, et konkreetne notar ei selgitanud müüjale ja ostjale notari tasuga seonduvat, on tal õigus tasule, sest nii müüja kui ostja on kinnisvara käitusega tegelevad isikud ja seega ei saa neile tulla üllatusena, et notari ametitegevus on tasuline.
Siinkohal väärib äramärkimist, et seadusest ei tulene sellist erandit, et kõigile ei pea tasu maksmisega seonduvat selgitama. Viidatud seisukoha osas eriarvamusele jäänud riigikohtunikud leidsid samuti, et selgitamiskohustuse täitmata jätmise tagajärjed ei saa oleneda sellest, kas avaldajad on „kinnisvara käitusega tegelevad isikud" ehk kas nad on kinnisvara tehingutes kogenud või mitte. Samuti tõstatati küsimus sellest, mille järgi otsustab notar selle üle, kes on notariaalsetes tehingutes kogenud ja kes ei ole. Kehtiv õigus ei määratle kinnisvara käitusega tegelevat isikut ega võimalda sellist vahetegu selgitamiskohustuse rikkumise tagajärje osas. Eriarvamusel olevad kohtunikud märkisid, et üldkogu järeldus on õiguslikult põhjendamata ja meelevaldne.
Vaidluste ärahoidmiseks tuleb asuda seisukohale, et notari tegevus on korrektne üksnes siis, kui notar selgitab alati ja kõigile tehingus osalejatele tasu maksmise kohustusega seonduvat.
Mida Riigikohtu lahend praktikas tähendab?
Hoolimata sellest, et Riigikohtu otsuses toodud järelduste osas ei ole kõik riigikohtunikud ühel meelel, on hetkel olemas jõustunud kõrgeima kohtu lahend, milles öeldakse, et notaril on õigus kinnisvaratehingutes kogenud isikutelt nõuda ära jäänud tehingu korral tasu isegi siis, kui notar rikub tasu maksmisega seonduva selgitamise kohustust ja kui notarile ei ole avaldatud tasu arvutamise aluseks olevat tehinguväärtust ja notar määrab selle omal algatusel. On küsitav, kas seadusandja tahe oli niisuguse olukorra võimaldamine, nagu see, milleni Riigikohus on seadust tõlgendades jõudnud. Olgugi et Riigikohtu lahend ei ole teistes analoogsetes asjades otseselt kohustuslik ja siduv, on siiski tegemist kaaluka juhisega seaduse tõlgendamisel, mis kujundab ka edasist kohtupraktikat.
Seega, juhul kui ettevõtte tegevus hõlmab notariaalsete tehingute sõlmimist, eeldatakse, et isikud teavad, et notari teenused on tasulised. Seetõttu peab ettevõtja arvestama võimalusega, et tehingu ärajäämisel nõuab notar tasu ka ilma eelneva hoiatuseta ja isegi siis, kui tehingu pooled ei ole notarile avaldanud tehingu hinda, mille alusel peaks tasu arvestama.
Teisest küljest peab mõistma sedagi, et notar teeb tehingut ette valmistades tööd, mistõttu tasuta tehinguprojekti saamiseks ettekavatsetult notari poole pöördumine ilma soovita tehing lõpule viia ning seejärel notari võimalikele eksimistele viidates tasu maksmise vältimine oleks pahatahtlik ning vastuolus heade kommetega.
Notari poole pöördudes peab ettevõtja andma endale aru, et notari teenused on tasulised ning tasu hõlmab ka tehingu ettevalmistust, mitte ainult notari tegevust tehingu tõestamisel. Seega peab ebameeldivate üllatuste vältimiseks alati arvestama võimalusega, et tehingu ärajäämisel tuleb notari teenuste eest ikkagi tasuda ning tehingust loobumine ei too endaga alati kaasa tasu mittemaksmist.
Kindlasti ei tohiks aga tehingu osalised sõlmida ettevalmistamisel olevat notariaalset tehingut üksnes selleks, et notari tasu „raisku ei läheks”. Kui asjaolud on muutunud ja tehingut ei soovita sõlmida, tuleb selle juurde ka jääda ning tasutav notari tasu on sellisel juhul väiksem kahju kui võimalikud soovimatu tehingu negatiivsed tagajärjed.
Advokaadibüroo Lentsius & CASUS vandeadvokaat

References: § 30
 kohus 
 Kohus 
 § 39

Riigikohus 
 Riigikohus 
 Riigikohus