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Timestamp: 2018-10-21 12:56:07+00:00

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Jeder gut gestaltete und sorgfältig durchdachte Vertrag, so auch der Mietvertrag für Wohnraum, gewährleistet, dass Streit zwischen den Mietvertragsparteien vermieden wird. Kommt es dennoch zu Auseinandersetzungen, so ist es wichtig, dass durch einen gut durchdachten Mietvertrag die Interessen des Vermieters optimal gewahrt sind. Die veröffentlichte Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht ist unermesslich, Monat für Monat werden neue Gerichtsentscheidungen verkündet. Zu allen Rechtsfragen des Wohnungsmietrechts gibt es zwischenzeitlich eine Vielzahl von Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofes, die bei Abfassung eines Mietvertrages Berücksichtigung finden müssen. Der Laie ist heute vielfach überfordert. Sind bei der Vertragsgestaltung Fehler gemacht, so verschlechtert dieses die Position des Vermieters in einer streitigen Auseinandersetzung mit dem Mieter. Beispielhaft sei verwiesen auf die Vertragsgestaltung zu den Schönheitsreparaturen. Derjenige Vermieter, der die Mieträume zu Beginn des Mietverhältnisses dem Mieter in renoviertem Zustand überlässt, hat den Wunsch, dass der Mieter die Räume ebenso zurückgibt. Häufig wird vom Vermieter daher eine Endrenovierungsverpflichtung in den Vertrag aufgenommen, die als formularvertragliche Vereinbarung nach jüngster Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam ist und die Renovierungsverpflichtung generell entfallen lässt. Auch während des laufenden Mietverhältnisses kann sich der Mieter sodann an den Vermieter wenden. Dieses ist nur ein Beispiel und macht deutlich, dass größte Zurückhaltung geboten ist, wenn der Vermieter vom Formularvertrag abweichende Vereinbarungen trifft. In jedem Fall ist es ratsam, sich im Einzelfall beraten zu lassen. Nachfolgend werden Schwerpunkte bei der Vertragsgestaltung des Wohnraummietvertrages dargestellt.
Die Vertragsparteien sind im Mietvertrag genau zu bezeichnen, insbesondere auch zur Wahrung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB. Ist Vermieter eine Erbengemeinschaft, so sind alle einzelnen Erben zur Wahrung des Schriftformerfordernisses im Mietvertrag aufzuführen einschließlich des Vertretungsverhältnisses. Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts reicht es aus, dass die GbR als Vermieter genannt wird, offenbart werden muss sodann allerdings ebenfalls die Vertretung. Bei Erbengemeinschaft und Gesellschaft bürgerlichen Rechts gilt Gesamtvertretung. Wird hiervon abgewichen, so muss sich aus der Mietvertragsurkunde das Vertretungsverhältnis ergeben.
2. Bezeichnung der Mietsache
Häufig entsteht Streit zwischen den Mietvertragsparteien, was vermietet worden ist. Der Streit betrifft im Regelfall nicht die eigentlichen Mieträume (Wohnung oder Haus), sondern die Frage, ob und in welchem Umfang Gemeinschaftsflächen, Nebenflächen, Garten, Keller oder Bodenräume mitvermietet worden sind. Der Vermieter sollte dafür Sorge tragen, dass genau bezeichnet wird, was vermietet wird. Nutzt der Mieter z. B. einen Bodenraum eigenmächtig, indem er ihn okkupiert hat, so kann der Vermieter angesichts der dann klaren Vertragslage Herausgabe und Unterlassung verlangen. Sinnvoll kann es auch sein, gegebenenfalls eine Zeichnung der Mietfläche (Lageplan) zur Akte zu nehmen.
Die Wohnfläche ist genau anzugeben. Kommt es zu Flächenabweichungen, führt dieses nicht unmittelbar zur Mangelhaftigkeit der Mietsache und zur Verpflichtung des Vermieters, Miete zu erstatten. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Flächenabweichungen bis zu 10 % für die Frage der Mangelhaftigkeit der Mietsache irrelevant sind. Anders kann zu entscheiden sein, wenn eine Quadratmetermiete vereinbart ist oder aber die Wohnfläche zugesichert wurde.
3. Zustand der Mieträume
Es ist empfehlenswert, den Zustand der Mieträume in einem Übergabeprotokoll festzuhalten. Hat das Mietverhältnis mehrere Jahre angedauert, so wird der Mieter vielleicht behaupten, dass bestimmte Einbauten von ihm nicht vorgenommen wurden oder aber Beschädigungen bereits vorhanden waren. Ein dezidiertes Übergabeprotokoll, welches vom Mieter unterzeichnet ist, erleichtert für den Vermieter deutlich die Beweislage. Das Übergabeprotokoll kann auch als Anlage zum Mietvertrag genommen werden. Das Protokoll sollte den dekorativen Zustand sowie Ausstattungsstandard der Mieträume festhalten, damit der Vermieter - soweit ein vertraglicher Anspruch besteht - bei Beendigung des Mietverhältnisses sowohl die Ausführung von dekorativen Arbeiten verlangen kann wie auch die Entfernung von Einbauten.
4. Laufzeit des Vertrages
Das Mietverhältnis kann zunächst als Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen werden. Der Vertrag enthält sodann das Datum des Mietbeginns, das Ende ist offen. Bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit kann der Mieter jederzeit mit Einhaltung einer Frist von 3 Monaten kündigen, bei dem Vermieter verlängert sich die Frist nach 5 Jahren auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate.
In Betracht kommt weiter, dass der Vertrag auf bestimmte Zeit geschlossen wird (qualifizierter Zeitmietvertrag). Der Mietvertrag enthält wiederum einen Mietbeginn und sodann ein Enddatum. Der Vertrag endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Nach In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform ist allerdings nur der qualifizierte Zeitmietvertrag zulässig, d. h. die Befristung muss kombiniert werden mit einer bestimmten Verwendungsabsicht. Beispielhaft sei verwiesen auf die Eigennutzungsabsicht des Vermieters für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes. Der Grund der Befristung ist im Mietvertrag spezifiziert anzugeben, damit der Räumungsanspruch nach beendetem Mietverhältnis auch durchgesetzt werden kann. Hier empfiehlt sich Beratung bei der Gestaltung.
Als dritte Variante kommt in Betracht, einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zu schließen und das Kündigungsrecht der Vertragsparteien auszuschließen. Ein derartiger Kündigungsausschluss sollte einen Zeitraum von 4 Jahren nicht überschreiten. Der Kündigungsausschluss entspricht im Wesentlichen dem früher geltenden unechten Zeitmietvertrag, wenngleich hier ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wird.
Unabhängig von der Frage, ob der Vertrag auf unbestimmte Zeit, mit Kündigungsausschluss oder aber als qualifizierter Zeitmietvertrag geschlossen wurde, bleibt bei allen Varianten für beide Vertragsparteien die Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich, d. h. fristlos zu kündigen. Die Kündigungsgründe sind vielfältig, auf Vermieterseite z. B. die Kündigung wegen Zahlungsverzuges, vertragswidrigen Mietgebrauchs, Störung des Hausfriedens, auf Mieterseite z. B. die Kündigung wegen Entziehung vertragsgemäßen Gebrauchs oder Gesundheitsgefährdung. Hier enthält das Gesetz ausführliche Regelungen. Auch bei der fristlosen Kündigung ist im Einzelfall Beratung erforderlich, da die Kündigung im Einzelnen zu begründen ist. Gleiches gilt bei der fristgemäßen Kündigung gemäß § 573 BGB, insbesondere der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Die Rechtsprechung ist heute umfangreich, die Eigenbedarfskündigung bedarf der spezifizierten Begründung, damit der Mieter prüfen kann, ob aufgrund des dargelegten nachvollziehbaren vernünftigen Eigenbedarfs das Mietverhältnis endet.
5. Miete
Üblicherweise wird heute die Miete vereinbart als Nettokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung. Möglich ist allerdings auch, dass die Miete z. B. als Inklusivmiete vereinbart wird. Im Regelfall wird der Vermieter aber ein Interesse haben, die tatsächlich anfallenden Nebenkosten, die in der Betriebskostenverordnung abschließend aufgezählt sind, abzurechnen als sog. durchlaufenden Posten.
Die Mieterhöhung ist anders als bei Gewerberaum bei der Vermietung von Wohnraum gesetzlich geregelt. Das Gesetz sieht zunächst die Möglichkeit vor, dass die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete einvernehmlich vereinbaren (§ 557 BGB), ferner kommt die Vereinbarung einer Staffelmiete in Betracht (§ 557 a BGB), § 557 b BGB sieht die Indexmiete vor (Koppelung an den Lebenshaltungskostenindex), der häufigste Fall ist die Mieterhöhung gemäß § 558 BGB, nämlich die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mieterhöhung bedarf der Begründung, zur Begründung kann sich der Vermieter beziehen auf einen Mietenspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder aber die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Die Frage der Begründung der Mieterhöhung (formelle Anforderungen) ist zu trennen von der Frage der Begründetheit. Für die Vielzahl der Wohnungen in Hamburg orientieren sich die Gerichte an dem Mietenspiegel, mit Ausnahme der sog. Adressenwohnlagen (z. B. direkte Außenalsterlagen, Elbchaussee mit Elbblick). Hier wird durch die Gerichte die Miete im Einzelfall durch Sachverständigengutachten ermittelt.
Unsicherheit besteht auf Vermieterseite häufig bei der Frage, wie hoch die Nettokaltmiete sein darf, die bei Beginn des Mietverhältnisses vereinbart wird. Grenzen bei der Miethöhe können sich ergeben aus § 138 BGB (Mietwucher) sowie § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Der Bundesgerichtshof hat jedoch die Anforderungen in jüngsten Entscheidungen zu Lasten der Mieter deutlich verschärft. Nach § 5 WiStrG gilt die Faustregel, dass die ortsübliche Miete bis zu 20 % überschritten werden darf, soweit eine höhere Miete aus Kostendeckungsgesichtspunkten (insbesondere Hypothekenlasten) erforderlich ist, kann eine Überschreitung bis zu 50 % vorgenommen werden. Werden diese Grenzen überschritten, führt dieses nicht zwangsläufig zu Rückforderungsansprüchen und Mietzinsherabsetzungsansprüchen des Mieters. Erforderlich ist vielmehr, dass die Mietpreisvereinbarung unter Ausnutzung einer Mangellage zustande gekommen ist, hier hat die Rechtsprechung die Anforderungen verschärft. Soweit der Mieter die Höhe der Miete rügt, muss sich der Vermieter gegebenenfalls beraten lassen.
6. Betriebskosten
Hier wird auf die gesonderte Rubrik "Betriebskosten" auf unserer Homepage verwiesen.
7. Mietsicherheit
Bei der Vermietung von Wohnraum ist die Mietsicherheit auf die dreifache Monatsmiete beschränkt, wobei als Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten unberücksichtigt bleiben. Der Mieter ist berechtigt, die Mietsicherheit in drei Raten zu entrichten, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Anstatt der Barkaution kann auch eine Bankbürgschaft geleistet werden. Der Vermieter sollte eine Mietbürgschaft nur dann akzeptieren, wenn diese unbefristet und unwiderruflich ist. Keinesfalls akzeptabel ist, dass die Bürgschaft befristet wird bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. Im Regelfall wird der Vermieter erst nach beendetem Mietverhältnis übersehen können, ob und in welchem Umfang er Ansprüche gegenüber dem Mieter hat. Insoweit muss die Bürgschaft unbefristet sein, damit innerhalb der 6monatigen Verjährungsfrist für Ansprüche wegen Veränderung/Verschlechterung der Mietsache nach beendetem Mietverhältnis geprüft werden kann, ob Ansprüche bestehen und diese gegebenenfalls mit der Mietsicherheit zu verrechnen sind.
8. Instandhaltung
Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für die Mieträume trifft Kraft Gesetzes grundsätzlich den Vermieter. Zwei Ausnahmen hiervon sind formularvertraglich zu Gunsten des Vermieters möglich:
Zunächst kann der Mieter verpflichtet werden, die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören neben dem Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Es ist zulässig, vom Mieter handwerksgerechte Arbeiten zu verlangen. Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre fällig, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Es handelt sich insoweit um Regelfristen, nicht starre Fristen, diese sind nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unzulässig.
Häufig ist in Wohnungsmietverträgen zu lesen, dass der Mieter die Mieträume renoviert zurückzugeben hat (sog. Endrenovierungsverpflichtung), in alten Mietverträgen auch, dass der Mieter am Anfang die Mieträume zu renovieren hat, spätestens innerhalb von 3 Monaten (sog. Anfangsrenovierungsverpflichtung). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Anfangs- und Endrenovierungspflichten des Mieters formularvertraglich nicht vereinbart werden können. Die Unwirksamkeit dieser Regelungen führt darüber hinaus dazu, dass auch die Verpflichtung zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses entfällt (Summierungseffekt). Der Vermieter ist daher gut beraten, sich auf die üblichen Regelungen in Formularmietverträgen zu beschränken, gesonderte Vereinbarungen in den Vertrag nur nach Beratung aufzunehmen.
Weiter können dem Mieter die Kosten der Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, der Heiz- und Kocheinrichtungen sowie der Fenster- und Türverschlüsse auferlegt werden, wobei die Kosten der einzelnen Reparatur nach gegenwärtiger Rechtsprechung € 80,00 je Einzelfall betragen dürfen, in einem Zeitraum von 12 Monaten darf der Aufwand maximal € 160,00 betragen, höchstens jedoch 8 % der jeweiligen Jahresnettomiete.
9. Modernisierung der Mieträume
Beabsichtigt der Vermieter die Modernisierung der Mieträume, so sind die Regelungen in § 554 BGB zu beachten.
Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraumes hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Der Vermieter hat die Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter wiederum ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.
Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme vorgenommen, so kann er unter den weiteren Voraussetzungen der §§ 559 ff. BGB eine Anpassung der Miete verlangen. Grundsätzlich können die Kosten mit 11 % des Aufwands auf die Miete umgelegt werden. Beträgt der Modernisierungsaufwand z. B. € 10.000,00,so würde sich eine jährliche Mieterhöhung von € 1.100,00 und eine monatliche Mieterhöhung von € 91,66 ergeben. Dieses ist aber nur der Wunschbetrag. Im Einzelfall kann die Mieterhöhung gekappt werden durch ersparte Instandsetzungsaufwendungen oder weil die Mieterhöhung in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zum Nutzen für den Mieter steht. Auch hierzu gibt es eine Vielzahl von Urteilen in der Rechtsprechung, es empfiehlt sich ebenfalls eine Beratung im Einzelfall.
Der Vermieter ist am besten beraten, wenn er mit dem Mieter vor Ausführung der Arbeiten eine Modernisierungsvereinbarung trifft. Diese sollte insbesondere beinhalten Art und Umfang der Arbeiten, Mitwirkungspflichten des Mieters wie auch die künftige Mieterhöhung.
10. Untermiete
Ohne Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter weder zu einer Untervermietung der gesamten Mieträume noch zu einer sonstigen dauernden Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt.
Bei Wohnraum gilt die Besonderheit, dass der Mieter, sofern er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, einen Teil des Wohnraumes einem Dritten zum Gebrauch überlassen kann (z. B. Entlastung bei der Miete oder Bildung einer Wohngemeinschaft, um Gesellschaft zu haben). Der Vermieter kann die Erlaubnis allerdings verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Unter Umständen kann die Zustimmung auch von einem Untermietzuschlag abhängig gemacht werden, wobei es auf die Umstände des Einzelfalles ankommt.
Von der Frage der Untervermietung ist die Frage des Nachmieters zu trennen. Grundsätzlich hat der Mieter keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag gegen Gestellung eines Nachmieters zu verlangen. Etwas anderes gilt dann, wenn der Mieter einen sachlichen Grund benennen kann (z. B. berufsbedingter Wechsel ins Ausland) und darüber hinaus dem Vermieter einen zumutbaren, d. h. persönlich und wirtschaftlich solventen Nachmieter benennt. Der Vermieter ist sodann aber nicht verpflichtet, mit dem Nachmieter den Vertrag zu schließen, der Mieter gilt aber als aus dem Vertrag entlassen zu dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter abschlussbereit wäre.
Anders ist zu entscheiden, soweit im Mietvertrag eine Nachmieterklausel aufgenommen worden ist. Dem Vermieter ist jedoch hier zur Vorsicht zu raten. Häufig wünscht der Mieter die Aufnahme einer Nachmieterklausel, um z. B. Inventar etc. zu veräußern, der Vermieter gerät hier buchstäblich zwischen die Räder. Auch hier empfiehlt sich die Beratung im Einzelfall.
11. Tierhaltung
Die Tierhaltung sollte im Mietvertrag im zulässigen Rahmen ausgeschlossen werden. Üblich sind Vereinbarungen, nach der Tiere nicht gehalten dürfen mit Ausnahme von Kleintieren, wie z. B. Zierfische, Wellensittiche, Hamster.
Im Einzelfall kann der Vermieter sodann entscheiden, ob er hiervon abweichend eine Genehmigung erteilt. Er sollte allerdings auch bedenken, dass bei einem Mehrfamilienhaus ein Beispiel Schule machen und ihn präjudizieren könnte. Im Übrigen sollte eine Zustimmung nur für ein konkretes Tier erteilt werden mit dem Vorbehalt der Widerruflichkeit für den Fall, dass es zu Beeinträchtigungen kommt.
Wie oben bereits dargelegt, kann nicht vereinbart werden, dass der Mieter unabhängig vom Zustand der Räume verpflichtet ist, Renovierungsarbeiten auszuführen. Hat der Mietvertrag bereits mehrere Jahre angedauert, sind die Renovierungsfristen abgelaufen und ist ein Renovierungsbedarf gegeben, so schuldet der Mieter so oder so Renovierungsarbeiten im Zuge der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter ist sodann, wenn er die Wohnung nicht in ordnungsgemäßem Zustand zurückgibt, in Verzug zu setzen, die erforderlichen Arbeiten auszuführen. Wichtig ist hierbei, dass im Aufforderungsschreiben zum einen die Mängel konkret bezeichnet werden, im Übrigen aufgenommen wird, welche Arbeiten vom Mieter verlangt werden. Läuft die Frist fruchtlos ab, stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche wegen des Zustandes der Räume zu.
Im Zuge der Beendigung des Mietverhältnisses ist nicht nur die Wohnung zu räumen, zur Räumungsverpflichtung gehört auch der Rückbau von Einbauten, die der Mieter vorgenommen hat. Auch diesbezüglich ist bei unterlassenem Rückbau eine Inverzugsetzung des Mieters erforderlich.
Viele Wohnungsmietverträge enthalten eine Inflation von sonstigen Vereinbarungen. Nimmt der Vermieter sonstige Vereinbarungen in den Mietvertrag auf in der Absicht, diese mehrfach zu verwenden, so handelt es sich auch insoweit um vorformulierte Vertragsbedingungen (Allgemeine Geschäftsbedingungen), die der vollen Inhaltskontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB (früher Gesetz zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) unterliegen. Unwirksam sind hiernach insbesondere Klauseln, die mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind oder wesentliche Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränken, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
Wie oben bereits ausgeführt, kann im Bereich der Instandhaltung der Mieter mit Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen im dargestellten Umfang belastet werden. Klassisch unwirksam wäre z. B., dem Mieter die gesamte Instandhaltungspflicht der Mieträume aufzuerlegen. Ebenfalls der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB halten Klauseln nicht stand, die den Mieter zur Endrenovierung oder Anfangsrenovierung verpflichten, Klauseln, die das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei abgelehnter Untervermietung ausschließen, um nur einige Beispiele zu nennen. Soweit der Vermieter Regelungsbedarf in den sonstigen Vereinbarungen sieht, sollte er auch diese rechtliche überprüfen lassen.
Den Mieter verlangt nach Beendigung des Mietverhältnisses Auszahlung eines Guthabens. Der Vermieter erklärt die Aufrechnung gegen eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2004. Diese Abrechnung will der Vermieter am 21. Dezember 2005 mit der Post an den Mieter verschickt haben. Die Mieter haben den Zugang der Abrechnung bestritten und berufen sich auf § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, nach der der Vermieter die Nebenkosten innerhalb eines Jahres abzurechnen hat und der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen ist, wenn er diese Abrechnungsfrist versäumt. Der BGH (Urt. vom 21.01.2009 - VIII ZR 107/08) entschied, dass es Sache des Vermieters ist, den fristgerechten Zugang der Nebenkostenabrechnung sicherzustellen. Der Verlust der Abrechnung auf dem Postwege gehe - so der BGH - allein der zulasten des Vermieters. Jedem Vermieter ist anzuraten, den Zugang der Nebenkostenabrechnung zu dokumentieren (z.B. durch durch Einwurf der Abrechnung in den Hausbriefkasten des Mieters durch einen guten).
Autor: Johannes Steger - http://www.breiholdt.de/

References: § 550
 § 573
 § 2
 § 557
 § 558
 § 138
 § 5
 § 5
 § 554
 § 556
 BGH 
 BGH