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Timestamp: 2020-05-31 22:13:04+00:00

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Die Beschlussvorlage lag den Stadtratsmitgliedern vor. Vom Verwaltungsvertreter wurde das Wesentlichste kurz erläutert.
Anlass für die Untersuchung war, dass sich die Geländesenke um die städtische Kindertageseinrichtung in der Elisabethstraße (Fl.Nrn. 500/1 und 501 der Gemarkung Nettelkofen) beim Starkregen im Juni 2013 aufgrund der Sättigung des torfhaltigen Bodens und der nur bedingt wasserdurchlässigen Unterbodenschichten aufgestaut hat und Wasserschäden an dem damals neu errichteten Gebäude verursacht hat.
Die fachliche Prüfung dieses Entwässerungskonzeptes durch das Wasserwirtschaftsamt Rosenheim zeigte aber, dass eine abschließende Entscheidung erst nach dem notwendigen wasserrechtlichen Verfahren möglich ist. Noch völlig offen waren die hydraulischen Auswirkungen auf die Fließgewässer (Urtelbach), in die der Regenwasserkanal einleitet. Diese Ingenieurleistungen konnten aber aufgrund der Personalsituation und vorrangiger anderer Maßnahmen bislang nicht eingeleitet werden. Zu erinnern ist auch daran, dass die Finanzierung des Regenwasserkanals zu klären ist, möglichst über Folgekostenvereinbarungen (städtebauliche Verträge) mit den Eigentümern der noch neu auszuweisenden Baugrundstücke an der Elisabethstraße.
Bis zur abschließenden Klärung der Entwässerungsverhältnisse war eine Fortführung des Bebauungsplanverfahrens nicht zu rechtfertigen. Da aber der nördliche Teilraum (Hausgruppe südlich der Nettelkofener Straße) von der Entwässerungsproblematik nicht betroffen ist, wurde eine räumliche Teilung des Plangebietes beschlossen (Abschnittsbildung). Damit kann zumindest für diese Grundstücke – insbesondere dem dort geplanten „Wohnheim für behinderte Menschen“ – eine weitere Zeitverzögerung vermieden werden.
Die exakte Trennung der Baugebiete wurde damals vorgeschlagen nördlich des Grünzugs (Kinderspielplatz), der zwischen den Planungsabschnitten liegt und diese trennt. Auf Wunsch des Bau-, Werk- und Umweltausschusses verständigte man sich am 15.03.2015 dann darauf, die Planungsgrenze südlich der Grünfläche festzulegen. Der Kinderspielplatz sollte damit im Planungsgebiet „südlich der Nettelkofener Straße“ festgesetzt werden, um dessen Umsetzung mit diesem Baugebiet zu ermöglichen.
Bevor das förmliche Bebauungsplanverfahren weitergeführt werden kann, verlangt die Beachtung des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015 den entsprechenden Abschluss des städtebaulichen Vertrags zur „sozialverträglichen Wohnraumsicherung“. Das hat zeitlich vor dem Entstehen möglicher Bebauungsansprüche zu erfolgen. Entsprechend der örtlichen Verfahrenspraxis sind im Rahmen dieser städtebaulichen Verträge auch die naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen und die örtlichen Erschließungs- und Bedarfsflächen zu sichern. Hier ist auf den Grundsatzbeschluss (vgl. dort Nr. 3a) hinzuweisen, der die unentgeltliche Abtretung der Erschließungs- und Bedarfsflächen verlangt. Solche sind (vgl. dort Nr. 4): Straßen, Wege, Plätze, Ausgleichsflächen, Spielflächen usw.
In den Verhandlungen mit den unterschiedlichsten betroffenen Beteiligten konnte aber keine Einigung erzielt werden. Problematisch war bei den Verhandlungen bereits die Sicherung der Ausgleichsflächen. Um eine vertragliche Sicherung (mit Dienstbarkeitsbewilligung) der im Bebauungsplanentwurf festgesetzten Flächen abwenden zu können, wurde eine Fläche in einer anderen Gemeinde vorgeschlagen. Eine Abkehr von der örtlichen Umsetzungspraxis (Gleichbehandlung, auch hinsichtlich des Flächenwertes) und der damit einhergehenden konzeptionellen planerischen Gestaltungsziele (Ortsrandeingrünung bei der Siedlungsrandbebauung) wurde dieser „Eigentümervorschlag“ nicht als vertretbar angesehen.
Auch mit der Zuordnung der Kinderspielplatzfläche zum nördlichen Plangebiet und der dafür notwendigen Sicherung bestand keine Einigungsmöglichkeit. Zwar bestand auch noch Uneinigkeit hinsichtlich der Erschließungsflächen und der Sicherung für den sozialverträglichen Wohnungsbau; hier scheint aber zwischenzeitlich – nach über 1 Jahr – eine Einigung erreichbar zu sein.
Für das gegenständliche Bebauungsplanverfahren liegt der Vorteil im materiellen Recht. So gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB die naturschutzrechtlichen Eingriffe als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB erfolgt oder zulässig (fingierter Eingriffsausgleich). Ungeachtet dieser Freistellung von der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung bleibt es natürlich bei der Beachtung der Belange des Naturschutzes und des Landschaftsbildes in der Planabwägung (§ 1 Ab. 6 Nr. 7 BauGB).
Aufgrund des mit der Bebauung entwickelten endgültigen Siedlungsabschlusses wird den Anforderungen an das Siedlungs- und Landschaftsbild ein hohes Gewicht beigemessen. Die Schaffung einer hinreichend großen Ortsrandeingrünung (vgl. Nr. 9 des Aufstellungsbeschlusses vom 11.03.2014) bleibt unverändertes Planungsziel. Lediglich die Festsetzungsform (private Grünfläche, Zweckbestimmung: Obstgarten / Ortsrandeingrünung – § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) anstatt als Ausgleichsfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) würde sich ändern. Daraus folgt, dass die zum naturschutzrechtlichen Ausgleich festgesetzte Ortsrandeingrünung in dieser grünordnerischen Funktion verbleibt – aber mit anderem rechtlichen Inhalt.
Was künftig aber entfallen kann, ist die ergänzende vertragliche Sicherung als Ausgleichsfläche (Duldung) und die Maßnahmen zur Herstellung zur Pflege im Hinblick auf die gesetzliche Herstellungs- und Kostenpflicht (§ 135a ff. BauGB). Hierdurch – und nicht an der Entwicklung der Ortsrandeingrünung – entstanden die Probleme in den Vertragsverhandlungen.
Bei einer Überleitung in das beschleunigte Verfahren entfällt die Festsetzung der Ortsrandeingrünung als Ausgleichsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB; sie wird ohne Änderung von Lage und Größe künftig als „private Grünfläche, Zweckbestimmung Obstgarten/Ortsrandeingrünung“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) festgesetzt.
1. Das Bebauungsplanverfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans für das Gebiet „westlich der Elisabethstraße / südlich der Nettelkofener Straße“ (Aufstellungsbeschluss vom 11.03.2014) wird im beschleunigten Verfahren nach § 13b BauGB 2017 fortgeführt (Überleitungsbeschluss).
Die Festsetzung der Ortsrandeingrünung als Ausgleichsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB entfällt; die im Entwurf vom 27.07.2015 festgesetzte Ausgleichsfläche wird ohne Änderung von Lage und Größe künftig als „private Grünfläche, Zweckbestimmung Obstgarten/Ortsrandeingrünung“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) festgesetzt.
Die am 15.03.2016 beschlossene innere Verbreiterung um 5 m und die damit einhergehende Lageverschiebung entfällt.
Der gebildete Abschnitt des Plangebietes „südlich der Nettelkofener Straße“ endet nördlich der öffentlichen Grünfläche „Spielplatz“. Diese Fläche, die zwischen den beiden Planungsabschnitten liegt, wird Teil des südlichen Plangebietes „westlich der Elisabethstraße“.

References: § 13
 § 1
 § 9
 § 9
 § 13
 § 9