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Timestamp: 2019-07-23 08:51:33+00:00

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2009 September Archive at bLAWg von Rechtsanwalt Marek Schauer
Eine zu hohe Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnungsfläche berechtigt den Mieter zu einer fristlosen Kündigung:
Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 BGB erfordert nicht, daß der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs.2 Satz 1 Nr.1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt (BGH, Urteil vom 29.4.2009 – VIII ZR 142/08; aus: ZMR 2009, S. 681)
Die Mieter lebten knapp 2 1/2 Jahre in einer Wohnung, deren Größe im Vertrag mit “ca. 100 qm” angegeben war. Zum 24.1.2005 erklärten die Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30.4.2005, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der wirklichen abweiche. Die Mieter zogen zum Ende des Januars aus und stellten die Mitezahlungen ein. Daraufhin verlangten sie die Freigabe des vom Vermieter verpfändeten Kautionsguthabens sowie der Rückzahlung der in den 2 1/2 Jahren überzahlten Miete nebst Zinsen. Der Vermieter dagegen verlangte die Zahlung der Miete von Februar bis April 2005, nahm also nur eine ordentliche Kündigung an.
Das Amtsgericht als erste Instanz holte einen Sachverständigengutachten ein, welches besagte, dass die Wohnungsfläche nur 77,37 qm betragen würde, also 22,63% von der vereinbarten Wohnungsfläche abweiche und verurteilte den Vermieter zur Zahlung der von den ehemaligen Mietern verlangten Kautions- und Mietrückzahlungen nebst Zinsen. Zwar hob das Berufungsgericht als zweite Instanz das Urteil des Amtsgerichts auf, da angeblich die Voraussetzungen des § 543 BGB nicht vorlägen. Trotz einer solchen großen Flächendifferenz müsste der Mieter darlegen, warum die ihm bisher nicht aufgefallene Flächendifferenz ein wichtiger Grund für eine Kündigung seien solle. Solche Gründe seien laut Berufungsgericht nicht ersichtlich.
Der BGH hob das Urteil des Berufsungsgerichts aber zu recht auf. Die Flächendifferenz sei ein Mangel an der Mietwohnung i.S. von § 536 Abs.1 Satz 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 24.3.2004, NJW 2004, S. 1947), der zu Folge hat, daß den Mietern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die grundsätzlichen Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 BGB gegeben sind. Es bedarf daher auch keiner Begründung durch den Mieter, warum die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht zumutbar sei. Es genüge eben gerade, daß einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 bis 3 aufgeführten Tatbestände vorliegt. Die Nummern 1 bis 3 des § 543 Abs. 2 Satz 1 stellen ja gerade Fälle der Unzumutbarkeit dar. Folglich hatten die Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung zu recht ausgesprochen.
Mieterhöhung bei falscher Angabe der Wohnungsfläche
Will der Vermieter die Miete erhöhen, so sollte man genau darauf achten, ob die tatsächliche Wohnfläche der vereinbarten Vertragsfläche entspricht. Ab 10% Abweichung der tatsächlichen Wohnungsfläche von der vereinbarten kann der Mieter nicht nur die Miete mindern (vgl. NJW 2004, S. 3115), sondern auch verlangen, dass die tatsächliche Fläche zur Berechnung der Mieterhöhung herangezogen wird:
Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10% davon abweicht (BGH, Urteil vom 8.7.2009 – VIII ZR 205/08, LG Hamburg; aus: NJW 37/2009, s.2739 f.)).
Es war abzusehen, dass die Rechtsprechung auch bei Mieterhöungen eine Toleranz von bis zu 10% bei Differenzen der tatsächlichen und vereinbarten Wohnungsfläche annehmen wird. Die Beschaffenheitsvereinbarungen der Parteien über die Wohnungsfläche ist daher im Falle einer niedrigeren Differenz maßgeblich, nicht die tatsächliche.
Zutreffender ist meiner Meinung nach die Auffassung des OLG Hamburg (NJW-RR 2000, S.1321), welches in einem solchen Falle lediglich eine Mieterhöhungsmöglichkeit des Vermieters anhand der rein tatsächlichen Mietfläche annimmt. Es dürfte schwer fallen dem Vermieter nachzuweisen, dass er vorsätzlich über die Wohnungsfläche hinweggetäuscht hat. Diese vermieterfreundlichen Urteile bieten diesen dann auch die Möglichkeit nicht nur einen höheren Mietzins zu nehmen, sondern auch die Miete der abweichenden Wohnungsgröße entsprechend zu erhöhen. Viele Vermieter werden diese Urteile bald kennen. Demnach ist davon auszugehen, dass nicht wenige die Wohnungsfläche bei Neuvermietungen abändern und somit höhere Mieteinnahmen erhalten werden. Die Position des Mieters wird mit diesen Urteilen sehr geschwächt. Zwar argumentieren die Gerichte hier, dass ja im umgekehrten Fall auch der Mieter dadurch profitieren “könnte”, aber seien wir doch ehrlich: dies wird nicht allzu oft vorkommen.
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References: § 543
 § 543
 § 543
 BGH 
 § 536
 § 543
 § 543
 § 543
 § 558