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Timestamp: 2017-10-22 11:49:21+00:00

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Liti condominiali: cosa fare?
Condomani 31/05/2017 Respond
Volume troppo alto della TV, odori sgradevoli dalla cucina, animali domestici rumorosi, parcheggi maldestri, mozziconi lanciati dalla finestra, bucato sgocciolante: sono solo alcuni tra gli innumerevoli motivi che possono scatenare una lite condominiale. A volte basta davvero un’inezia per finire dal giudice con (e contro) il proprio vicino di casa.
All’interno dei condomini italiani sono tantissime le liti che sorgono ogni giorno, spesso sfociando in costosissime cause che durano lunghi anni. La maggior parte delle liti condominiali, tuttavia, potrebbe essere risolta in via amichevole. E’ per questo che le liti condominiali sono comprese tra le materie oggetto di mediazione obbligatoria.
In alcuni casi, inoltre, è chiamato ad intervenire l’Amministratore di condominio:
quando la lite condominiale nasce da una condotta che viola il Regolamento di condominio (dove presente)
quando la lite condominiale è legata all’uso degli spazi comuni (es. il parcheggio, il cortile interno, l’ascensore).
Infine, se le vie amichevoli non sono efficaci e si intende portare la controversia in giudizio, la competenza sulle liti condominiali è quasi sempre del Giudice di Pace.
Il Regolamento Condominiale e l’Amministratore del Condominio
Il Regolamento Condominiale è un documento che contiene le regole a cui devono sottostare tutti i condomini per l’uso delle cose comuni, per ripartizione delle spese, per gli obblighi spettanti ad ogni inquilino oltre alle disposizioni relative all’amministrazione e al decoro del condominio.
In base all’art. 1138 del Codice Civile, è obbligatorio formare un Regolamento negli edifici abitati da più di 10 condomini.
Per la legge è invece sufficiente un numero di 8 condomini perché scatti l’obbligo di avere un Amministratore di condominio, che viene nominato dall’Assemblea condominiale[1].
Tra i tanti compiti dell’amministratore vi è anche quello di disciplinare l’uso delle cose comuni e garantirne il godimento ad ogni condomino[2]: da questa attribuzione deriva la precisa responsabilità dell’Amministratore di intervenire in caso di liti condominiali relative all’utilizzo non consono degli spazi comuni o, in generale, fondate su un comportamento che viola il Regolamento Condominiale.
Facciamo qualche esempio concreto dei casi in cui è richiesto l’intervento da parte dell’Amministratore di Condominio: un condomino sporca l’ascensore, oppure ostruisce l’ingresso con l’automobile, o ancora schiamazza di notte nelle scale del palazzo.
In questi e in altri innumerevoli casi, l’Amministratore può richiamare l’inquilino, verbalmente e, in seguito, formalmente tramite un richiamo scritto e inviato tramite raccomandata.
La legge n. 98 del 2013, perseguendo lo scopo di ridurre l’eccessivo carico di lavoro dei tribunali, ha previsto la mediazione obbligatoria per alcuni motivi di controversia, tra i quali le liti condominiali, protagoniste di questo articolo. Concretamente, cosa comporta quest’obbligo imposto dalla legge? Se uno dei due condomini coinvolti in una lite condominiale volesse agire in giudizio contro l’altro, prima di arrivare dal giudice deve obbligatoriamente tentare di risolvere la controversia attraverso la mediazione, presso uno degli organismi preposti, in base all’iter previsto dalla normativa vigente in materia.
Occorre sottolineare che l’obbligatorietà non riguarda l’efficacia della procedura: è infatti obbligatorio tentare di risolvere la lite tramite la mediazione, la quale può anche risultare in un nulla di fatto. Ciò che la norma richiede è che – nell’eventuale successivo giudizio – si dimostri al giudice che il tentativo di mediazione è stato esperito: infatti, il mancato rispetto di questa norma è motivo di improcedibilità dell’azione.
Come per quanto previsto per l’ambito di intervento dell’amministratore di condominio, anche la mediazione obbligatoria in tema di liti condominiali è ristretta ai casi di violazione del Regolamento condominiale o alle controversie legate all’uso delle parti comuni. Fermo restando che in tutti gli altri casi di lite condominiale è comunque possibile ricorrere alla mediazione facoltativa.
Vediamo in cosa consiste la mediazione in caso di liti condominiali:
L’incontro preliminare: le parti si incontrano davanti ad un mediatore[3], presso uno degli organismi abilitati. Attenzione alla competenza territoriale: è necessario rivolgersi all’organismo presente nel luogo del tribunale che avrebbe competenza territoriale nell’eventuale giudizio.
Chi è il mediatore? Si tratta di una figura terza e imparziale che, oltre ad una precisa formazione dal punto di vista giuridico, possiede delle competenze relazionali specifiche. Durante il primo incontro, il mediatore è tenuto a descrivere e spiegare le modalità e la funzione della procedura. Non si tratta di un giudice o di un arbitro, pertanto il mediatore non prende decisioni o impone obblighi: il suo compito è quello di guidare e moderare la discussione e supportare le parti per raggiungere un accordo che le soddisfi entrambe.
E’ necessaria la presenza dell’avvocato? Sì, nella mediazione per liti condominiali, come nelle altre materie in cui vige l’obbligatorietà del tentativo di mediazione, le parti devono essere assistite dai loro avvocati durante le sessioni.
L’accordo: se le parti giungono ad un compromesso e riescono ad accordarsi, redigono e firmano un documento (accordo di conciliazione). La sottoscrizione di entrambi gli avvocati conferisce all’accordo validità di titolo esecutivo, senza necessità di ulteriori passaggi[4].
Se l’accordo non si trova: Una delle parti, o entrambe, possono decidere di andare in giudizio per far valere le proprie ragioni. E’ possibile che la mediazione si fermi già al primo incontro: in tal caso, quando lo stesso mediatore verifichi l’impossibilità di addivenire ad un compromesso tra le parti, non è dovuto alcun compenso all’Organismo di Mediazione.
Le liti condominiali davanti al Giudice
Come anticipato nella premessa di questo articolo, la maggior parte dei motivi di controversia che sfociano in liti condominiali, rientrano nella competenza del Giudice di Pace. In genere, i motivi di doglianza sono relativi all’immissione di odori e ai rumori.
Il giudice basa la propria decisione sui regolamenti del comune dove si trova ubicato il condominio e sulle normative vigenti, per esempio, in caso di rumori molesti, andrà a consultare la disciplina in materia di inquinamento acustico.
La norma del codice civile fondamentale in questo ambito è l’art.844, dove viene identificata la “normale tollerabilità” come la soglia che, se superata, è possibile impedire l’immissione di fumo, vapore, esalazioni o rumore ma non viene data una specificazione più dettagliata di tollerabilità. Non esistono dunque dei parametri di tollerabilità oggettivi e precisi, pertanto ogni caso è a sé stante e va valutato sulla base di una serie di fattori: orari, entità e frequenza delle immissioni, ecc. Ne consegue che il compito del giudice non è semplice, e spesso, deve rivolgersi al parere di consulenti tecnici.
Reati condominiali
Alcune delle condotte che tipicamente sono tra i motivi che scatenano le liti condominiali, talvolta corrispondono a dei veri e propri reati, perseguibili dalla legge penale.
Il più comune è quello rubricato dal codice penale a livello delll’art. 674 “getto pericoloso di cose”. Va segnalata la recentissima pronuncia della Cassazione[5] che ha fatto rientrare all’interno dello stesso articolo il reato di “molestie olfattive”, condannando un condomino per il continuo odore di fritto proveniente dal suo appartamento. In realtà, la sentenza, nonostante abbia generato scalpore e notevole attenzione mediatica, va a confermare un lungo e ormai pacifico orientamento giurisprudenziale che in pronunce passate aveva contribuito ad ampliare l’ambito di applicazione della norma.
La stessa Cassazione ha in passato precisato che il reato si configura solo se l’immissione (di gas, fumi, odori o rumori) procura un danno effettivo e non solo potenziale: non integra pertanto il reato di cui all’art. 674 del codice penale la circostanza di preoccupazione e paura per l’eventualità potenziale che l’esposizione alle immissioni possa provocare dei danni alla salute.
Codice del Condominio, così come modificato dal Decreto Legge n. 145 del 2013: Artt. dal 1117 al 1138; artt. dal 61 al 74, e artt. 155 e 156 del Codice Civile,
n. 98/2013
Art. 844 Codice Civile
Cassazione, Sezione Penale III, Sentenza n. 14467/2017
Cassazione, Sezione Penale III, Sentenza n. 37495/2011
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[1] Vedi art. 1129 del Codice Civile, relativo alla disciplina di nomina e revoca dell’amministratore e ai suoi obblighi.
[2] Art. 1130 n. 2) del Codice Civile
[3] in base alla norma sopracitata l’avvocato è di diritto un mediatore.
[4] In caso di accordo di conciliazione tra parti prive di assistenza legale (come nel caso di una mediazione facoltativa) perchè il documento valga come titolo esecutivo è necessaria la validazione tramite omologa del Presidente del Tribunale competente.
[5] Si tratta della Sentenza n. 14467 depositata il 24 marzo 2017 della Sezione Penale III della Cassazione.
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References: Art. 844
 Sentenza 
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 art. 1129
 Art. 1130
 Sentenza