Source: http://bazica.org/estado-libre-asociado-de-puerto-rico-v7.html
Timestamp: 2019-08-20 16:25:50+00:00

Document:
E-15-0207
P. de la C. 2479
Presentado por los representantes Perelló Borrás, Rivera Ruiz de Porras, Hernández López, Bianchi Angleró, Aponte Dalmau, Cruz Burgos, Báez Rivera, De Jesús Rodríguez, Franco González, Gándara Menéndez, Hernández Alfonzo, Hernández Montañez, Jaime Espinosa, López de Arrarás, Matos García, Méndez Silva, Natal Albelo, Ortiz Lugo, Pacheco Irigoyen, Rodríguez Quiles, Santa Rodríguez, Torres Cruz, Torres Ramírez, Torres Yordán, Varela Fernández, Vargas Ferrer, Vassallo Anadón y Vega Ramos
Para adoptar la “Ley de Derecho Inmobiliario y Registral del Estado Libre Asociado de Puerto Rico” y crear el Registro Inmobiliario Digital; derogar la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada conocida como “Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad” y su Reglamento; derogar la Ley de 8 de marzo de 1906, según enmendada, conocida como “Ley de Inscripción de Sentencias que Crean Gravámenes sobre Bienes Inmuebles”; derogar la Ley de 15 de marzo de 1909, según enmendada, conocida como “Ley de Registro de Embargos a favor del Estado Libre Asociado”; derogar la Ley 12-2010, según enmendada, conocida como “Ley para crear un Gravamen por Contribuciones a favor del Estado Libre Asociado”; derogar la Ley Núm. 54 de 13 de junio de 1964 conocida como “Registro de Gravámenes por Contribuciones a favor de los Estados Unidos de América”; derogar los Artículos 10 al 19 y del 22 al 25 del Código de Comercio de 1932, conocido como el Registro Mercantil; y derogar el inciso 1(b) de la Sección 9-313, los incisos 5 y 6(c) de la Sección 9-402, el inciso a(2) de la Sección 9-501, el inciso b(2) de la Sección 9-502, el inciso f de la Sección 9-525 y el inciso c de la Sección 9-526 de la Ley 208-1995, según enmendada, conocida como “Ley de Instrumentos Negociables y Transacciones Bancarias”.
La Ley Núm. 198, sin duda, trajo importantes avances al derecho registral e hipotecario de entonces aunque mantuvo los conceptos y principios fundamentales del derecho hipotecario español tales como publicidad, especialidad, legalidad, prioridad, fe pública y tercero registral. Fue el resultado del trabajo de varios Registradores de la Propiedad, profesores, notarios y abogados de aquella época. Entre otros, incorporó jurisprudencia del Tribunal Supremo de Puerto Rico interpretando la ley de ultramar, permitió una mejor organización del texto y proveyó más claridad al inversionista para la protección de su inversión. No obstante este gran paso de avance, la entonces innovadora Ley, hoy ha dejado de serlo.
En muchos aspectos sustantivos y procesales, la Ley Núm. 198 no responde a los tiempos y las nuevas formas de hacer negocios que caracterizan el tráfico jurídico de bienes inmuebles en el Puerto Rico del Siglo 21. Con el devenir del tiempo ha resultado en normas confusas y determinaciones a veces contradictorias entre los propios Registradores de la Propiedad y muchas veces se convierte en obstáculo, más que en beneficio, para notarios, inversionistas, banqueros y público en general. Como ha dicho el tratadista en derecho registral inmobiliario, el profesor Luis Rivera Rivera, “sus complicaciones mayores no se deben necesariamente a la materia, sino también a otras circunstancias como, por ejemplo, la existencia de dos fuentes normativas (la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario) con una pobre armonía, una inadecuada sistematización y una redacción que nada o poco contribuye a su comprensión”. De ahí, que haya llegado el tiempo como también sugiere el experto, de redefinir el registro puertorriqueño, atemperarlo a la realidad actual y de aceptar las nuevas tecnologías. Rivera Rivera, L., Derecho Inmobiliario Registral Puertorriqueño, Tercera Edición, 2012, págs. 6 y 7.
La administración del Gobernador Alejandro J. García Padilla y la presente Asamblea Legislativa han decidido aceptar el reto que supone una transformación legal y tecnológica del derecho inmobiliario y del Registro de la Propiedad de Puerto Rico. Más, cuando según la publicación “Doing Business” del “World Bank Group” del año 2014, Puerto Rico ocupa el lugar número 163 de un total de 189 países, en lo que se refiere al estado actual de su sistema de registro de bienes inmuebles. Un país como el nuestro, donde son valores supremos el respeto a la dignidad humana, el derecho a la vida, la libertad y el disfrute de la propiedad, no puede continuar permitiendo que el organismo principal del gobierno que ofrece certeza al tráfico jurídico de los bienes inmuebles y que declara ante el mundo quienes son los titulares o propietarios de los derechos, actos y contratos que recaen sobre esos bienes, continúe operando como lo hacía en el Siglo 19. Por ello, desde septiembre del 2013, se comenzaron los esfuerzos para transformar definitivamente al Registro de la Propiedad mediante la incorporación de la más moderna tecnología, la creación de un sistema registral 100% digitalizado y electrónico, la adopción de una nueva ley de aranceles y sobre todo, de la adopción de una nueva ley de derecho inmobiliario y registral que fuera punta de lanza y zapata jurídica de todo lo anterior. Este esfuerzo culmina con la adopción de esta Ley de Derecho Inmobiliario y Registral de Puerto Rico, que contiene 22 títulos y 328 artículos presentados de manera coherente, con rigurosa atención y máximo cuidado de no trastocar principios y doctrinas que sostienen, dan base, y aseguran la certeza de los negocios y trámite legales relativos a bienes inmuebles. Con esta nueva Ley, Puerto Rico pasa a ocupar uno de los primeros lugares del mundo en esta área del derecho privado que tanto afecta el desarrollo económico de un país.
La presente medida introduce importantes reformas en el Derecho Inmobiliario, armonizando debidamente los textos legales vigentes y abreviando el contenido de los asientos del Registro, sin afectar los principios fundamentales del sistema. Se establece un orden sistemático y coherente de los preceptos legales, además de lograrse la necesaria unidad de estilo. La base para todo esto ha sido, además de las disposiciones de la Ley Hipotecaria y su Reglamento, la incorporación y estudio de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, de las doctrinas reconocidas en esta materia y el análisis y reconocimiento a características y negocios de gran desarrollo en Puerto Rico así como la eliminación de aquellos que no son propios del siglo actual. Esta tarea ha estado dirigida por el Secretario de Justicia del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, quien designó una Comisión de Trabajo compuesta por registradores, notarios y profesores de derecho para evaluar la ley vigente y establecer los parámetros generales de lo que debía ser la nueva ley. Otra Comisión, compuesta por registradores y expertos en tecnología, tuvo a su cargo el diseño y selección de la nueva plataforma tecnológica registral que a partir de julio de este mismo año 2015, ofrecerá todos los servicios en línea y de manera electrónica. Establecidos los parámetros generales, un grupo de registradores tuvo a su cargo la propuesta que ha sido sometida a la consideración de esta Asamblea Legislativa para su estudio y determinación final.
Entre los cambios y adelantos más notables de la Ley, destaca el hecho de que se propone una nueva ordenación de los títulos para darles una distribución sistemática. Se comienza con todo los relativo a la materia registral sustantiva y se deja para el final lo que tiene que ver con lo administrativo y regulador de la Dirección Administrativa y del Colegio de Registradores. Aunque el nuevo texto cambia la numeración de los artículos de la ley anterior, a modo de facilitar el conocimiento y aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a las materias reguladas por dichos artículos, el texto ofrece un Índice sencillo que no existe para la Ley Núm. 198, y además de una Tabla de Equivalencia que facilita la búsqueda de la materia y análisis del cambio en la norma, si lo hay.
Por otra parte, en la Ley Núm. 198, aparecen reguladas en el reglamento temas o materias que deben aparecer en el texto de la ley. En otros casos, ni siquiera aparecían, tales como el derecho de superficie, las servidumbres de equidad y las concesiones administrativas. Esas omisiones quedan subsanadas. Del mismo modo, contenidos propios de un reglamento, han sido suprimidos de la Ley para ser incorporados en detalle al Reglamento que se deberá adoptar al aprobarse esta Ley. Asimismo, se ha procurado, en lo posible, mejorar el estilo y lenguaje de la Ley mediante correcciones gramaticales y sustitución de vocablos arcaicos, con el uso de oraciones más cortas y precisas.
El empeño en aclarar las normas de inscripción y acceso al Registro, es evidente en el tratamiento dado al Artículo 38 de la Ley Núm. 198, ahora artículos cuatro (4), cinco (5), seis (6) y siete (7). Al dividirse en varios artículos, los modos de inscripción de diferentes negocios jurídicos, adquieren mejor claridad y organización. Por otra parte, la inscripción del derecho hereditario que al presente es objeto de gran confusión entre registradores y notarios, se atiende sustantiva y procesalmente de manera coherente. En la nueva Ley, los Artículos 58, 60, 95 y 121 de la Ley Núm. 198, se organizan y aclaran bajo un mismo Título VI. Se incorporan además, las normas establecidas en la jurisprudencia más reciente sobre este tema del Tribunal Supremo de Puerto Rico según los casos de Vega Montoya v. Registrador, 179 D.P.R. 80 (2010); B.L. Investment v. Registrador, 181 D.P.R. 5 (2011), entre otros.
Uno de los principales objetivos de esta Ley es lograr la mayor brevedad de los asientos del Registro, en armonía con las exigencias modernas, que requieren la máxima sencillez y claridad en las fórmulas de inscripción. Así, el nuevo texto simplifica no sólo la redacción de los asientos principales en los que se refleja el historial del dominio y de los derechos reales sobre inmuebles, sino también la del asiento de presentación, de importancia central en nuestro sistema inmobiliario. Se han reducido al mínimo posible los requisitos formales de todos los asientos, sin menoscabo de los principios esenciales del sistema, para facilitar sus manifestaciones de forma electrónica, con claridad y para que sean accesibles 24 horas, los siete días de la semana. De este modo, Puerto Rico asegura el principio cardinal de la publicidad registral de manera única en el mundo al hacer accesible a todos los que interesen consultar o conocer las constancias del registro, tal como allí existen, vía Internet y desde la comodidad de la casa o lugar de negocio.
Como complemento a la simplificación y claridad del lenguaje que presenta esta Ley, se establecen normas que benefician al consumidor. No solo se abaratan los costos de lograr acceso al registro, sino que se propicia el acceso a la publicidad registral de nuevos negocios como los contratos de alianzas público privadas y distintas modalidades del derecho de superficie, entre otros. En reconocimiento al profesionalismo y alto sentido ético del notariado puertorriqueño, se elimina el requisito de someter documentos complementarios, como por ejemplo poderes, junto a documentos que se presentan al registro. Bastará que el notario autorizante bajo su firma, signo, sello y fe notarial certifique que ha tenido ante sí el documento en cuestión para que sea acepte el documento principal que interesa se califique e inscriba.
Entre las medidas modernas adoptadas, es menester destacar la eliminación del procedimiento sumario de ejecución de hipotecas que está en desuso en esta jurisdicción desde hace varias décadas. A su vez, se simplifica el procedimiento ordinario de ejecución de hipotecas haciendo innecesario para el notario que autoriza la escritura de venta judicial que acompañe como complementarios, los documentos contenidos en el expediente del Tribunal. Esta medida encarece el trámite y atrasa la inscripción de la venta judicial por no estar disponibles los documentos complementarios que hoy exige la ley. Cónsono con la necesidad de simplificar procesos, se adopta la norma vigente en el Tribunal de Estados Unidos para el Distrito de Puerto Rico. Bastará que el Tribunal, a moción de parte, expida Orden de Confirmación de Venta en la que acredita que se cumplieron los procedimientos requeridos por ley, para que la escritura de venta judicial pueda inscribirse.
Para facilitar la inscripción de los desarrollos urbanos, hoy, una da las causas de mayor atraso en los registros, se sustituye el Artículo 93 de la Ley Núm. 198 por los Artículos 152 y 153. Aunque se mantiene la prohibición de inscripción si no ha ocurrido la cesión de usos públicos, se proveen alternativas que permiten la inscripción del desarrollo de manera cónsona con nuestro ordenamiento civil. De conformidad con esta visión facilitadora, los anteriores Artículos 85 y 86 que atendían de manera confusa los temas de agrupaciones, segregaciones y agregaciones de fincas, se recogen bajo un nuevo Título VII que comprende los Artículos 138 a 154.
Para atender otro tema de gran inconsistencia y confusión entre notarios y registradores, se incorpora un nuevo Artículo 31 que aclara la norma respecto a la inscripción de bienes gananciales en casos contenciosos y en casos de divorcio por consentimiento mutuo, según lo resuelto en Pagán Hernández v. Registradora, 177 D.P.R. 522 (2009).
Los Libros de Sentencias y de Embargos Estatales, fueron incorporados en 1906 y 1909 y mantenidos en la Ley Núm. 198. En esta Ley, se elimina el Libro de Sentencias por ser innecesario y ajeno a un registro de bienes inmuebles y de contratos o de los derechos reales que los afectan. Las sentencias constituyen gravámenes sobre las fincas por lo que se deben anotar o inscribir en el folio real cuando así lo ordena el Tribunal o cuando recaen sobre un bien inmueble o derecho inscrito. Las obligaciones personales no tienen acceso al registro por lo que las cargas deben aparecer registradas en la finca y no en abstracto. Respecto al Libro de Embargos Estatales y Federales, se crea un Libro Único Electrónico de Embargos para presentación en línea y desde las propias agencias, de los embargos que procedan conforme a derecho.
Respondiendo a la necesidad de que el Registro de la Propiedad de Puerto Rico, como en otras partes del mundo, sea una institución que apoye las iniciativas del Estado en la lucha y prevención del blanqueo de dinero y la evasión contributiva, se incorpora, como requisito indispensable para poder presentar documentos donde se transmiten o enajenan títulos, que se acompañen con evidencia de cumplimiento con el pago de las contribuciones requeridas, sean sobre la propiedad o sobre los ingresos. De igual modo, se atiende un requerimiento del Departamento de Hacienda al extender el término de prescripción de un embargo por contribuciones a 10 años y al crearse la hipoteca legal tácita para planes de pago de dudas a favor del Estado Libre Asociado de más de $10,000.00.
Debido a su importancia como manifestación oficial que da fe por si misma de las constancias del registro, se crea un capítulo dedicado a las certificaciones registrales. Se crea asimismo, la obligación de expedir la certificación que se solicita en un plano no mayor de 90 días. El Director Administrativo podrá ordenar su expedición a satisfacción del solicitante cuando la negativa del Registrador a expedirla no se justifique.
Los Títulos XVII y XVIII atienden asuntos administrativos y del funcionamiento del Registro de manera organizada. Se elimina la justa causa como excusa para el atraso en el despacho y calificación de documentos por parte del registrador y se introducen las causales de suspensión o destitución del cargo de manera específica. Asimismo, se aumentan a 10, los años de experiencia requeridos en la práctica notarial para poder cualificar para ser nombrado Registrador. Se elimina el Ilustre Cuerpo de Registradores y se crea el Colegio de Registradores de la Propiedad, al cual podrán pertenecer los registradores que voluntariamente lo deseen, sin menoscabo alguno de autoridad o facultades para aquellos que opten por no pertenecer. En atención al desarrollo de una nueva aplicación para las operaciones registrales y de conformidad con las nuevas tecnologías con las que ya cuenta el registro, se dispone para la creación del folio real electrónico, la firma electrónica del registrador y para que todos los servicios del registro estén disponibles al público a través de Internet de manera ininterrumpida. Por primera vez, además del número de finca, se utilizará como herramienta de búsqueda el número de catastro. El usuario, registrador o funcionario del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales o de cualquier agencia autorizada, podrá acceder al plano geofísico catastral en tiempo real.
En resumen, esta Asamblea Legislativa es consciente de la importancia que tiene el Registro de la Propiedad como vehículo para viabilizar el tráfico jurídico de los bienes inmuebles al asegurar la certeza y publicidad de los derechos que allí constan inscritos o anotados. Reconoce por tanto la necesidad de establecer una base jurídica moderna, atemperada a los nuevos desarrollos jurisprudenciales y a los nuevos modos de hacer negocios. Así, para que el Registro de la Propiedad de Puerto Rico se inserte en el concierto de naciones del mundo con un derecho y sistema registral inmobiliario de primer orden, se adopta esta Ley para el beneficio y como aportación significativa al desarrollo económico de todo el país.
TÍTULO I - REGISTRO INMOBILIARIO DIGITAL DE PUERTO RICO
ARTÍCULO 1.- Nombre y propósito del Registro
Se adopta la Ley de Derecho Inmobiliario y Registral de Puerto Rico y se crea el Registro Inmobiliario Digital de Puerto Rico el cual tiene por objeto la inscripción por la vía electrónica de los derechos, actos y contratos relativos a los bienes inmuebles. Contiene un sistema de publicidad de títulos que contienen las adquisiciones, modificaciones y extinciones del dominio y de los demás derechos reales que recaen sobre dichos bienes. El Registro, provee además, para la inscripción o anotación de otros derechos sobre o relacionados a bienes inmuebles, conforme se indica en esta Ley.
Los asientos del Registro, en cuanto se refieren a los derechos inscritos, están bajo la salvaguardia de los Tribunales de Justicia y producen todos los efectos legales que a ellos correspondan, mientras dichos tribunales no hagan declaración en contrario.
ARTÍCULO 2.- Publicidad registral
La publicidad del Registro se extenderá única y exclusivamente a la titularidad, los derechos reales sobre bienes inmuebles y a las condiciones suspensivas y resolutorias inscritas en el Registro.
ARTÍCULO 3.- Carácter público del Registro; quiénes pueden consultarlo; horario
El Registro es público para quienes tengan interés en conocer el estado jurídico de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. Los registradores pondrán de manifiesto los libros electrónicos o el contenido de los sistemas de información del Registro a las personas que tengan interés en consultarlos, con las precauciones convenientes para asegurar su conservación y evitar la adulteración o pérdida de la información.
El Secretario dispondrá por reglamento, cuándo y bajo qué condiciones podrá concederse el acceso a los sistemas de información del Registro, siempre que se garantice la integridad y el contenido de los sistemas.
La consulta que se realice personalmente se llevará a cabo durante las horas en que el Registro esté abierto al público, sin entorpecer el servicio de la oficina, y en la forma y manera que se disponga en el reglamento. Las consultas en línea, estarán disponibles veinticuatro (24) horas al día los siete (7) días de la semana.
TÍTULO II - TÍTULOS SUJETOS A INSCRIPCIÓN
ARTÍCULO 4.- Titulo; definición; derechos; actos y contratos sujetos a inscripción
Los títulos constitutivos, traslativos, declarativos o extintivos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
Los títulos que constituyan, reconozcan, trasmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, hipoteca, servidumbres y otros derechos reales.
Cualquier acto o contrato de transcendencia real que modifique en alguna forma las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o que son inherentes a derechos reales tales como el derecho de superficie, la servidumbre en equidad y la concesiones administrativas o alianzas público privadas, entre otros.
ARTÍCULO 5.- Arrendamiento
Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles se podrán inscribir cuando sean por un término de seis (6) años o más.
Las inscripciones de contratos de arrendamiento, o subarrendamiento, en las cuales conste un pacto o condición de prórroga, no serán canceladas hasta que expire el plazo de dicha prórroga o que las partes obligadas así lo acuerden mediante escritura pública.
ARTÍCULO 6.- Opción de compra
Constar en escritura pública.
Indicar el precio estipulado para la adquisición de la finca.
Indicar el precio que se convino para conceder la opción.
Indicar el plazo para el ejercicio de la opción.
No obstante, la inscripción de la opción caducará transcurrido el plazo para ejercerla, o cinco (5) años después de la fecha en que fue inscrita, lo que ocurra primero. Podrá inscribirse otra vez por el término aquí dispuesto, si no ha vencido el término contractual para el ejercicio de la opción.
ARTÍCULO 7.- Tanteo y retracto
Los contratos de tanteo y retracto convencionales para la adquisición del dominio, se podrán inscribir de encontrarse pactado dentro de otro contrato inscribible, siempre que éste último se inscriba. No se inscribirá la transferencia del tanteo con independencia del contrato principal.
La inscripción caducará transcurrido el plazo por el que haya sido concedido el derecho, el cual no podrá exceder de diez (10) años, o cuatro (4) años desde la fecha del contrato en caso de no haberse estipulado término.
La transmisión o gravamen de estos derechos podrá ser inscrita siempre que no se hayan constituido como personalísimos.
ARTÍCULO 8.- Derecho hereditario
El derecho hereditario se inscribirá de conformidad con lo establecido en el Titulo VI de esta Ley.

References: Artículo 38
 Artículo 93
 Artículo 31

ARTÍCULO 1

ARTÍCULO 2

ARTÍCULO 3

ARTÍCULO 4

ARTÍCULO 5

ARTÍCULO 6

ARTÍCULO 7

ARTÍCULO 8