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Timestamp: 2017-05-27 02:35:15+00:00

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05+06/2014 | die-online-bibliothek.de
Rechtliche Besonderheiten bei Hoteltransaktionen - ZfIR 05+06/2014, Seite 165 Autor: Almut Diederichsen / Stefan C. Schmidts / Christine Beneke Der Verkauf einer Hotelimmobilie im Wege des Asset Deals ist in der Beratungspraxis eine vielseitige und anspruchsvolle Aufgabe. Zunächst stehen die Berater der Beteiligten vor der grundsätzlichen Frage, wie die Dealstruktur auszugestalten ist. Dabei sind gerade auch steuerrechtliche Aspekte in den Blick zu nehmen, die für eine zweigeteilte Transaktionsstruktur sprechen können. In diesem Fall stellen sich sodann besondere Fragen der kautelarjuristischen Umsetzung. Diese beiden Gedankenschritte sollen im Folgenden herausgegriffen werden, um zunächst in einem ersten Teil einen Einblick in die Bedeutung der Dealstruktur für die Gewerbesteuerschuld zu gewähren und in einem zweiten Teil Erfahrungen aus der Praxis der Vertragsgestaltung wiederzugeben.
Die Aufgabe des Eigentums an einem Grundstück aus Gläubigersicht - ZfIR 05+06/2014, Seite 171 Autor: Hans-Dieter Ehlenz / Kathrin Hell Die Motive, die das Bürgerliche Gesetzbuch bei der Aufgabe von Eigentum an Grundstücken nach §928 BGB im Blick hatte, wie z. B. \ die völlige Entwertung des Grundstücks infolge von Krieg oder naturgewaltigen Ereignissen, sind längst in den Hintergrund getreten. Die Eigentumsaufgabe ist heute für hochverschuldete Grundstückseigentümer, die die mit dem Eigentum verbundenen Lasten nicht mehr tragen können, interessant. Auch Insolvenzverwalter beschäftigen sich mit der Frage, ob sie ein überbelastetes Grundstück verwerten oder aus der Insolvenzmasse freigeben. Der Beitrag befasst sich nach einem allgemeinen Überblick und der Freigabe der Immobilie durch den Insolvenzverwalter insbesondere mit den Handlungsmöglichkeiten der Gläubiger nach der Aufgabe des Eigentums.
Die Vertragsstrafe im Miet- und Wohnungseigentumsrecht - ZfIR 05+06/2014, Seite 178 Autor: Michael J. Schmid Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zu Lasten des Mieters nach § 555 BGB generell unwirksam. Dagegen kann die Vereinbarung von Vertragsstrafen in der Geschäftsraummiete durchaus Bedeutung haben. Die Möglichkeiten ihrer Vereinbarung und Durchsetzung sind jedoch auch hier nicht - schrankenlos. Im Wohnungseigentum sind Vertragsstrafen ebenfalls möglich. Ihre Festlegung und Verhängung muss aber die Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts berücksichtigen. Der folgende Beitrag untersucht mögliche und sinnvolle Vertragsstrafenregelungen und ihre Durchsetzung.
10-jährige Verjährungsfrist des als Gegenleistung lür iibergebenes Grundstück einmalig auszukehrenden Verkaufserlöses - mit Anmerkung von Jörn Heinemann - ZfIR 05+06/2014, Seite 182 Autor: BGH, Urt. v. 8.11.2013 - V ZR 95/12 (OLG München) 1. Ein Vertrag, in dem gegen Übergabe von Grundbesitz
die persönliche Versorgung des Übergebers durch den
Übernehmer zugesagt und die Bestellung einer Reallast
vereinbart wird, soll nach dem Interesse der Parteien re
gelmäßig schuldrechtliche Versorgungsansprüche begründen, die durch die Reallast dinglich gesichert werden (Sicherungsreallast).
2. Ein in einem solchen Vertrag enthaltener Anspruch auf
Teilauskehrung des erzielten Erlöses, der dem Übergeber
neben den Versorgungsleistungen zusteht, sofern der
Übemehmer den Grundbesitz ganz oder teilweise weiter
veräußert, unterliegt der zehnjährigen Verjährungsfrist
des § 196 BGB.
Keine Einrichtung eines sog. Schutzstreifens auf dem
von öffentlicher Wasserleitung betroffenen Grundstück - mit Anmerkung von Walter Böhringer - ZfIR 05+06/2014, Seite 186
Autor: OLG Dresden, Urt. v. 19.11.2013 - 9 U 1408/13 (LG Bautzen) 1. Für den Betrieb einer öffentlichen Wasserleitung kann das Versorgungsunternehmen an einem Grundstück, das von der Leitung in Anspruch genommen wird, keinen sog. Schutzstreifen gem. § 4 Abs. 3 Satz 2 SachenR-DV geltend machen.
2. § 4 Abs. 3 Satz 2 SachenR-DV enthält eine auf Energieanlagen zugeschnittene und auf diese beschränkte Sonderregelung; eine anlöge Anwendung bei wasserwirtschaflichen Anlagen kommt nicht in Betracht.
3. Eine in diesem Fall zu Gunsten des Versorgungunternehmens eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit führt zur Unrichtigkeit des Grundbuchs.
Prozessbevollmächtigung kein grundbuchlich ausreichender Nachweis der Vollmacht für Löschungsbewilligung eingetragener Zwangshypothek - mit Anmerkung von Roland Böttcher - ZfIR 05+06/2014, Seite 188 Autor: KG, Beschl. v. 14.11.2013 - 1 W 245/13 (rechtskräftig; AG Schöneberg) Die Vertretungsbefugnis eines Rechtsanwalts, der im Namen des eingetragenen Gläubigers die Löschung einer Zwangssicherungshypothek bewilligt, kann im Grundbuchverfahren nicht dadurch nachgewiesen werden, dass der Rechtsanwalt in dem der Eintragung zu Grunde liegenden Titel als Prozessbevollmächtigter bezeichnet ist (Abgrenzung von BGH NJW-RR 2012, 532 = ZflR 2012, 58 (m. Anm. Schneider, S. 60) = ZIP 2011, 2355, dazu EWiR 2012,111 (Heckseben)).
Sonderkündigungsrecht des Erstehen von zu einheitlich vermietetem Objekt gehörendem Wohnungseigen-tum gegenüber gewerblichem Zwischenmieter - mit Anmerkung von Sascha Sormann - ZfIR 05+06/2014, Seite 193 Autor: BGH, Urt. v. 30.10.2013 - XII ZR 113/12 (LG Chemnitz) 1. Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist.
2. Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.
Anfechtbarkeit „stehen gelassener" Mietzinszahlungen als der Rückgewähr eines Gesellschafterdarlehens gleichgestellte Leistungen/Zur Nutzungsentschädigung als Masseverbindlichkeit bei Betriebsfortführung - mit Anmerkung von Michael Hawelka - ZfIR 05+06/2014, Seite 197 Autor: OLG Hamm, Urt. v. 21.11.2013 - 18 U 145/12 (nicht rechtskräftig; LG Bielefeld) 1. Auf Mietzinsansprüche, die einer aus den Gesellschaftern der Insolvenzschuldnerin bestehenden Gesellschaft gegen die Insolvenzschuldnerin gem. § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO zustehen, findet § 39 Abs. 1 Nr. 5 InsO keine Anwendung (insoweit wie OLG Schleswig, Urt. v. 13.1.2012 - 4 U 57/11, ZIP 2012,885).
4. Wird das Mietverhältnis mit dem Insolvenzschuldner erst nach Insqlvenzeröffnung beendet, schuldet die Masse grundsätzlich nur die Übertragung des Besitzes an den Vermieter, nicht hingegen auch die Räumung gem. § 546 Abs. 1 BGB, so dass die Rückgabe des „ungeräumten" Besitzes nicht bereits den Tatbestand der Vorenthaltung i. S. v. § 546a BGB erfüllt und daher auch keine Masseverbindlichkeiten gem. § 55 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 2 InsO begründet. Ein Nutzungsentschädigungsanspruch als Masseverbindlichkeit entsteht jedoch dann, wenn der Insolvenzverwalter in dieser Funktion den vertragswidrigen Zustand (bezüglich der fehlenden Räumung) selbst zu verantworten hat (wie OLG Saarbrücken, Urt. v. 9.3.2006 - 8 U 119/05).
Gebühr nach GNotKG bei Eintragung der Änderung eines Gesamtrechts bei verschiedenen Grundbuchämtern - mit Anmerkung von Harald Wusch - ZfIR 05+06/2014, Seite 203 Autor: KG, Beschl. v. 15.11.2013 - 5 W 241/13 5 W 244/13 (AG Neukölln)
1. Nimmt eine Gesamtgrundschuld verschiedene Grundstücke in Mithaft und macht dies im Fall der Abtretung der Grundschuld die Eintragung der Änderung bei verschiedenen Grundbuchämtern notwendig, so wird die Gebühr von jedem Grundbuchamt gesondert in Rechnung gestellt; der für die Eintragung oder Löschung eines Gesamtrechts geltende Gebührenvorteil gilt hier nicht.
2. Die 0,5-Gebühr bestimmt sich jeweils nach dem vollen Nennwert der abgetretenen Gesamtgrundschuld; der Wert der mithaftenden Grundstücke bleibt außer Betracht.
Die Finanzierung von Hotelimmobilien - Besonderheiten bei der Cashflow-Analyse und der Strukturierung - ZfIR 05+06/2014, Seite 212
Autor: Jörg Lauer Auf der Suche nach höheren Renditen tragen sich Immobilien-Investoren vermehrt mit dem Gedanken, jenseits der Core-Büro-Immobilien in andere Nutzungsarten zu investieren. Die Transaktionsvolumina der ersten neun Monate 2013 in Deutschland zeigen bei Hotels einen um 1,1 Mrd.€. gestiegenen. Anteil, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum einer Steigerungsrate von 75 % entspricht. Doch wie überall sind mit höheren Renditen auch höhere Risiken verbunden. Warum dies im Hotelsegment so ist und wo diese liegen, erläutert der Beitrag.
Internationales Immobilienvermögen und anwendbares Erbrecht - dargestellt am Beispiel Spaniens - ZfIR 05+06/2014, Seite 222 Autor: Burckhardt Löber / Alexander Steinmetz Auslandsimmobilien werden Woche für Woche in deutschsprachigen Medien angeboten. Der Erwerb dieser Immobilien erfolgt zumeist zu Wohnzwecken als Ferienhaus oder als feste Bleibe im klimafreundlichen Ausland. Maßgeblich für den Erwerb sind im Zweifel die Rechtsregeln des Belegenheitslandes. Welches Recht gilt aber, wenn der Erwerber in seinem Wohnobjekt an seinem letzten Wohnsitz verstirbt? Gilt dann sein deutsches Heimatrecht oder das spanische Erbrecht, weil das Objekt etwa in Marbella liegt?

References: §928
 § 555
 § 196
 § 4
 § 4
 BGH 
 § 57
 § 57
 § 565
 § 108
 § 39
 § 546
 § 546
 § 55