Source: https://lagen.nu/dom/nja/1981s811
Timestamp: 2020-08-13 09:13:46+00:00

Document:
NJA 1981 s. 811 | lagen.nu
NJA 1981 s. 811
I samband med att hyresgäst för första gången erlade hyra till ny hyresvärd - vilket skedde inom den i 7 kap 17 § JB angivna sexmånaderstiden - meddelade han i skrift till denne att betalningen skedde i avvaktan på reglering av tidigare för mycket inbetalat och var att anse som en betalning a conto. Hyresvärden återsände inte beloppet och satte sig inte heller på annat sätt i förbindelse med hyresgästen. Hyresvärden har ansetts skyldig att låta hyresgästens fordran hos tidigare ägare av fastigheten gå i avräkning å hyresbelopp som förföll till betalning först efter utgången av den nämnda sexmånaderstiden.
Enligt hyreskontrakt d 1 sept 1961 hyrde A.L. av Byggnadsfirman V.H. AB en bostadslägenhet i fastigheten (Fastighetsadress, uteslutet här) med gatuadress (Fastighetsadress, uteslutet här). Hyran betalades av A.L. kvartalsvis. Fastigheten överläts d 1 okt 1973 till R.K., vilken enligt köpebrev d 30 juni 1975 i sin tur överlät den till Lärarnas Riksförbund (förbundet). A.L. erhöll d 15 jan 1976 kännedom om överlåtelsen till förbundet. Hyresavtalet mellan A.L. och förbundet upphörde per d 15 febr 1977.
Efter ansökan av förbundet om lagsökning med yrkande om förpliktande för A.L. att till förbundet erlägga förfallen ogulden hyra avseende tiden d 1 jan-d 15 febr 1977 meddelade Stockholms TR, lagsökningsenheten, d 16 sept 1977 utslag, enligt vilket A.L. förpliktades att till förbundet utge 1 612 kr 20 öre jämte ränta avseende av förbundet yrkad ogulden hyra för tiden d 1 jan-d 15 febr 1977.
A.L. ansökte om återvinning hos Stockholms TR, fastighetsdomstolen, som upptog ansökningen och d 2 nov 1977 förordnade, för tiden intill dess lagakraftägande dom förelåg i målet eller annorledes beslöts, att vidare verkställighet beträffande lagsökningsutslaget ej fick äga rum.
Förbundet yrkade, som dess talan slutligen i TR:n bestämdes, att lagsökningsutslaget måtte fastställas såvitt avsåg själva saken till ett kapitalbelopp å 1 310 kr jämte ränta därå från d 19 juli 1977 till dess betalning skedde enligt en räntefot som motsvarade det av riksbanken fastställda, vid varje tid gällande diskontot med tillägg av 4 procentenheter.
A.L. medgav att till förbundet utge 85 kr jämte yrkad ränta därå men bestred käromålet såvitt gällde resterande 1 225 kr. Han vitsordade emellertid riktigheten av beloppet i och för sig samt hade ej något att erinra mot ränteberäkningen.
A.L. anförde till utveckling av grunderna för sitt bestridande: Byggnadsfirman V.H. AB hade begärt hyreshöjning fr o m d 1 okt 1973. I samband med att ifrågavarande fastighet överläts till R.K. meddelades hyresgästerna att hyran fortsättningsvis för den nye ägarens räkning skulle erläggas till Wermlandsbanken. A.L. var ej skyldig betala den av föregående hyresvärd begärda höjningen av hyran. Banken skickade dock ut hyresavier till A.L. utan att beakta att denne ej var skyldig att betala ovannämnda hyreshöjning. För de fem kvartalen under tiden d 1 okt 1973-d 1 jan 1975 betalade A.L. 1 225 kr för mycket i hyra, men han framhöll i brev till banken att hans inbetalningar var att anse som betalningar "a conto" och att han önskade att banken skulle "reglera för mycket inbetalad hyra". A.L. skrev flera brev till banken härom, bl a d 3 okt 1975 och d 2 jan 1976. Habitator Förvaltnings AB meddelade genom skrift d 14 jan 1976, som kom A.L. till del påföljande dag, att fastigheten fr o m d 30 juni 1975 ägdes av förbundet och sedan d 1 jan 1976 förvaltades av Habitator. Med anledning av detta meddelande till A.L. översände denne d 30 jan 1976 för kännedom till Habitator förutnämnda brev av d 3 okt 1975 och d 2 jan 1976 till Wermlandsbanken.
Brevet d 3 okt 1975 innehöll bl a följande: "I brev d 12 febr 1974 meddelade jag att min kvartalshyra skulle vara kr 2 450:-. Likväl blev jag även fortsättningsvis debiterad annan hyra. Detta erinrade jag om i brev d 30 aug 1974, dock utan att begärd rättelse vidtogs. Jag vill nu åter påminna härom och förbehåller mig rätt att sedermera själv verkställa erforderlig reglering, om den icke sker på annat sätt. Samtidigt efterlyser jag en redogörelse för hur nu debiterad hyra framräknats. Betalningen därav är liksom tidigare betalningar att betrakta såsom gjorda a conto och innebär inget godkännande av debiteringarna".
A.L. anförde vidare: I brevet av d 2 jan 1976, till vilket var fogad kopia av brevet av d 3 okt 1975, angavs att det tidigare brevet ännu inte föranlett någon fastighetsägarens åtgärd. I en d 4 april 1976 dagtecknad, till Habitator ställd skrift, som delgivits förbundet d 5 april, anförde A.L. följande: "(Fastighetsadress, uteslutet här). Bilagt översändes check å 3 734 kr avseende hyra 2:a kv 1976. Betalningen är i avvaktan på reglering av tidigare för mycket inbetalat att anse som en a contobetalning". Meddelandena från A.L. föranledde ej någon åtgärd från förbundets sida förrän i samband med att A.L. i början av år 1977 skulle avflytta från lägenheten. Förbundet hänvisade då A.L. till den förre ägaren, R.K., under åberopande av att Kull ej lämnat någon redovisning om att A.L. betalat för hög hyra. Det av förbundet yrkade beloppet hänför sig till tiden omedelbart före A.L:s avflyttning från lägenheten. - A.L. gör gällande följande grunder för sitt bestridande att till förbundet utge fordrad hyra såvitt avser ett belopp av 1 225 kr jämte ränta därå. A.L. äger en kvittningsgill motfordran å förbundet på 1 225 kr. Till stöd för detta påstående åberopar han i första hand, att det i och med att förbundet fick del av hans förutnämnda skrift av d 4 april 1976 gentemot förbundet skedde sådan avräkning varom i 7 kap 17 § JB förmäles av den fordran avseende för mycket inbetald hyra som han ägde hos förre ägaren av fastigheten, R.K.. Avräkningen skedde på de hyror som förföll till betalning då förbundet fick del av nämnda skrift. Det göres gällande, att avräkning således skett mot hyresbelopp, som förfallit till betalning inom en tidrymd av 6 mån efter det att A.L. erhöll kännedom om överlåtelsen av fastigheten till förbundet. Förbundet är med hänsyn till vad nu sagts pliktigt att till A.L. återbära vad A.L. till förbundet betalat för mycket a conto eller 1 225 kr. I andra hand gör A.L. gällande, att - även om avräkning enligt 7 kap 17 § JB ej har skett genom förbundets delfående av nämnda skrift - A.L. likväl skall äga kvitta den för mycket inbetalade hyran mot av förbundet i målet fordrad hyra, enär han inom den sexmånadersfrist varom förmäles i 7 kap 17 § JB gentemot förbundet påfordrat avräkning av en - visserligen ej för förbundet preciserad - fordran å förre ägaren av fastigheten och enär hans rätt att fullborda avräkningen ej är underkastad annan preklusionsfrist än den i 12 kap 61 § JB stadgade.
Förbundet genmälde: Det vitsordas, att den av A.L. för mycket erlagda hyran avser tiden d 1 okt 1973-d 1 jan 1975. Likaledes vitsordas, att förbundet någon dag efter d 30 jan 1976 fått del av A.L:s brev av d 3 okt 1975 och av d 2 jan 1976. Förbundet vitsordar även att det d 5 april 1976 fått del av A.L:s skrift av d 4 april samma år. Det skall i sammanhanget framhållas, att fastigheten i fråga ej förvaltades av Wermlandsbanken; banken endast uppbar hyrorna för värdens räkning. Det är alltså riktigt att Habitators meddelande till A.L. d 15 jan 1976 föranledde denne att underrätta den nye förvaltaren om att han ägde en motfordran gentemot den förre ägaren av fastigheten. Ingenting meddelades emellertid om storleken av motfordringsbeloppet. Det bestrides att avräkning inom den i 7 kap 17 § JB stadgade sexmånadersfristen ägt rum; avräkningen skedde först i och med att A.L. i samband med sin avflyttning från lägenheten underlät att betala den förfallna oguldna hyran för tiden d 1 jan-d 15 febr 1977. Sistnämnda hyresbelopp förföll till betalning mer än 6 mån efter det att A.L. erhållit kännedom om bytet av ägare till fastigheten. I och med att avräkningen ej skett inom sexmånadersfristen har A.L. förlorat sin rätt att gentemot förbundet avräkna en sin fordran hos förre ägaren av fastigheten; 12 kap 61 § JB är ej tillämplig i det hänseende A.L. gjort gällande.
TR:n (rådmannen Djurberg) avgjorde målet efter huvudförhandling i förenklad form och anförde i dom d 9 jan 1979:
Domskäl. Det är ostridigt, att det hyresbelopp varom förbundet i målet för talan förfallit till betalning mer än 6 mån efter det att A.L. erhållit kännedom om överlåtelsen till förbundet av ifrågavarande fastighet, att A.L. till den tidigare ägaren av den aktuella fastigheten betalat 1 225 kr för mycket i hyra samt att förbundet någon dag efter d 30 jan 1976 fått del av A.L:s brev av d 3 okt 1975 resp d 2 jan 1976 ävensom att förbundet d 5 april 1976 fått del av A.L:s skrift av d 4 april samma år.
A.L. har medgivit att till förbundet utgiva 85 kr jämte yrkad ränta därå.
Den av A.L. åberopade förstahandsgrunden för bestridandet måste innebära, att han gör gällande att han genom i sista hand skriften som delgivits förbundet d 5 april 1976 framställt vederbörlig kvittningsförklaring till förbundet avseende hans fordran på förre fastighetsägaren, att kvittning mot förbundet tillkommande, närmast förfallande hyresfordringar därmed ägt rum samt att förbundet därför blivit skyldigt att återgälda A.L. vad denne betalat för mycket till förbundet a conto eller således 1 225 kr.
Med hänsyn främst till att A.L. i de skrifter han tillställt förbundet ej inom den i 7 kap 17 § JB stadgade sexmånadersfristen lämnat förbundet preciserad uppgift om storleken av den fordran han ägde hos förre ägaren av fastigheten kan det ej anses att A.L. genom skriften av d 4 april 1976 avgivit vederbörlig kvittningsförklaring. Enär någon kvittning således ej kommit till stånd genom skriften har ej heller A.L. förvärvat någon fordran på förbundet genom a contobetalning till detta.
Vad gäller den av A.L. åberopade andrahandsgrunden för bestridandet kan det förhållandet att han efter den aktuella sexmånadersfristens utgång preciserat sin fordran på tidigare fastighetsägare enligt domstolens mening ej föranleda att denna fordran får avräknas mot det hyresbelopp varom förbundet i målet för talan.
Med hänsyn till vad sålunda anförts finner domstolen förbundets talan skola bifallas på så sätt att domstolen - med undanröjande av ovannämnda lagsökningsutslag - förpliktar A.L. att till förbundet utge 1 310 kr jämte yrkad ränta därå.
Domslut. Med undanröjande av TR:ns lagsökningsutslag, förpliktar domstolen A.L. att till förbundet utge 1 310 kr jämte ränta därå från d 19 juli 1977 till dess betalning sker enligt en räntefot som motsvarar det av riksbanken fastställda, vid varje tid gällande diskontot med tillägg av 4 procentenheter.
A.L. fullföljde talan i Svea HovR med yrkande att HovR:n måtte ogilla den av förbundet förda talan utom såvitt avsåg beloppet 85 kr jämte ränta.
Förbundet bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Svahn, hovrättsrådet Grahn, hovrättsassessorn Isoz, referent, och adj led Andersson) anförde i dom d 28 juni 1979:
Domskäl. I samband med att A.L. i början av april 1976 - ostridigt inom den i 7 kap 17 § JB stadgade sexmånadersfristen - för första gången erlade hyra till förbundet lät han i en d 4 april 1976 dagtecknad skrift meddela att betalningen skedde i avvaktan på reglering av tidigare för mycket inbetalat och var att anse som en betalning a conto. Förbundet återsände inte beloppet och satte sig inte heller på annat sätt i förbindelse med A.L.. Denne har därför haft grundad anledning antaga att han fullgjort vad som ålegat honom för att vid senare tillfälle få till stånd en slutlig reglering av sin fordran. Vid sådant förhållande är förbundet skyldigt att låta A.L:s fordran på tidigare ägaren av fastigheten gå i avräkning å det omstämda beloppet.
På grund av det anförda skall A.L. förpliktas att till förbundet utge endast 85 kr jämte ränta.
Domslut. HovR:n ändrade TR:ns domslut på det sättet att HovR:n med ogillande av förbundets yrkanden i övrigt bestämde det belopp A.L. skulle utge till förbundet till 85 kr jämte ränta därå enligt TR:ns domslut.
Förbundet sökte revision och yrkade att HD med ändring av HovR:ns dom måtte fastställa TR:ns dom.
Föredraganden, RevSekr Brusewitz, hemställde i betänkande att HD måtte besluta följande dom:
HD (JustR:n Hesser, Höglund, Hessler, Sven Nyman, referent, och Ehrner) beslöt dom i enlighet med betänkandet.
T269-79
7 kap. 17 § jordabalken (1970:994)

References: domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 HD 
 HD 

HD