Source: https://www.spadek.info/jak_podzielic_nieruchomosc,130,p.html
Timestamp: 2019-09-18 04:49:47+00:00

Document:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2013-11-19
Odziedziczyłam razem z moim krewnym nieruchomość rolną, która składa się z dwóch działek (o powierzchni trzech i sześciu hektarów). Ja mam 3/4 udziałów, współwłaściciel – 1/4. Nie możemy dojść do porozumienia, jak podzielić nieruchomość – mój krewny kategorycznie żąda wydzielenia swoich części z obu działek (czego chciałabym uniknąć, bo nie chcę pomniejszać już i tak małych pól) i nie zgadza się na to, bym po prostu przekazała mu mniejszą nieruchomość. Jak może wyglądać sprawa sądowa w takiej sytuacji?
Albo dojdzie do porozumienia w sprawie podziału nieruchomości, albo proszę liczyć się z kosztami, nawet sporymi; zwłaszcza w przypadku zaangażowania przez sąd biegłych – np. z zakresu geodezji (zwłaszcza w przypadku dokonywania podziału poszczególnych nieruchomości) oraz z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Wynagrodzenia biegłych sądowych są zazwyczaj znacznie wyższe od rynkowych cen za analogiczne usługi (np. geodezyjne lub dotyczące wyceny nieruchomości).
Proszę zwrócić uwagę na niżej zacytowane, dotyczące zniesienia współwłasności, przepisy Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Przepisy procedury cywilnej (w tym art. 617 i następne K.p.c.) wchodzą w grę, jeśli ma miejsce sądowe zniesienie współwłasności. Zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.) można jednak dokonać umownie – pamiętając o zachowaniu formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.); forma aktu notarialnego jest w takim przypadku zastrzeżona pod rygorem nieważności (łac. ad solemnitatem). W jakimś stopniu można negocjować z notariuszami wysokość zastosowanej taksy notarialnej – proponuję skorzystać z internetowej bazy danych kancelarii notarialnych, szczególnie z uwagi na zasadę swobody wyboru notariusza (spośród praktykujących w Polsce).
Racjonalne przedstawienie problematyki kosztów sądowych może pomóc w przekonaniu współwłaściciela mniejszościowego do współpracy. Jeśli dobrze zrozumiałem Pani słowa, to między współwłaścicielami są „pola sporne”. Daleki jestem od wnikania w przyczyny, ale proponuję dążyć osiągnięcia porozumienia, przynajmniej do częściowego. Zgodny wniosek do sądu o zniesienie współwłasności przekłada się na znacząco niższą opłatę sądową (za rozpoznanie sprawy) – 300 zł, a nie 1000 zł (w przypadku braku wspólnego projektu podziału). Może Pani wydrukować ustawę o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i pokazać współwłaścicielowi mniejszościowemu – sprezentowanie mu wydruku będzie tańsze od kosztów rzeczywiście spornego postępowania sądowego. Przedstawienie sądowi zgodnego projektu podziału nieruchomości (we wspólnym wniosku albo w załączniku do wniosku o zniesienie współwłasności) zazwyczaj skutkuje krótszym czasem rozpoznania sprawy (powołanie biegłych i sporządzenie przez nich opinii może trwać dość długo) – jeśli przedstawi się sądowi niezbędne dokumenty.
Wypis lub wypisy z ksiąg wieczystych (w zależności od tego, czy dla obu nieruchomości prowadzona jest jedna księga wieczysta, czy nie) oraz dokumenty z ewidencji gruntów i budynków (zwłaszcza wypis i wyrys) to podstawa – zarówno w przypadku znoszenia współwłasności notarialnie, jak i sądownie. Proponuję zapytać (zwłaszcza w sekretariacie sądowym), czy można przedstawić dokumenty z ewidencji gruntów i budynków bez klauzuli (zazwyczaj odbijanej stemplem), że dany dokument (np. mapa) może stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej; chodzi o koszty (ponieważ wydanie dokumentów bez takiej klauzuli jest objęte niższą opłatą administracyjną), a podczas postępowania sądowego (zwłaszcza rzeczywiście spornego) może dojść do różnych zmian.
Załóżmy jednak, że nie dojdą Państwo do porozumienia i dojdzie do „spornej” wersji postępowania sądowego w przedmiocie zniesienia współwłasności. Wtedy również należy dążyć do zgody – przynajmniej w zakresie kosztów. Mam na uwadze to, że sąd może uwzględnić prywatne (np. zamawiane przez współwłaścicieli) opinie specjalistyczne – np. geodezyjną lub z jakiegoś ośrodka wspomagania rolnictwa (chociażby co do zestawienia propozycji podziału z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej). Powoływanie biegłych może skutkować poważnymi wydatkami. Niekiedy dochodzi do sporu w zakresie pokrywania kosztów postępowania sądowego (art. 98 i następne K.c.). Dobrze jest mieć możliwość przedstawienia dowodu – najlepiej dowodu na piśmie (art. 74 K.c., art. 244 i następne K.p.c.) – na okoliczność dokonywania prób załatwienia sprawy ugodowo, a przynajmniej w sposób pozwalający unikać niekoniecznych kosztów. Dlatego współwłaściciel większościowy mógłby wysłać do współwłaściciela mniejszościowego list polecony (zapewne za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) z propozycją załatwienia sprawy w określony sposób (być może również z przedstawieniem argumentacji na rzecz określonych rozwiązań). Warto wykonać kopie map – by mieć możliwość rysowania propozycji i przedstawiania ich innym podmiotom (np. sądowi).
Proszę zwrócić uwagę na szerokie możliwości korzystania z mediacji – zwłaszcza art. 1831 i następne K.p.c. We wniosku o zniesienie współwłasności można by zawnioskować o skierowanie sprawy na drogę mediacji. Zlekceważenie listu prywatnego (najlepiej z wyznaczonym terminem udzielenia odpowiedzi i użyciem sformułowania „wezwanie przedsądowe”) lub odmowa przystąpienia do mediacji przez jednego ze współwłaścicieli mogłyby zostać przedstawione jako argumenty w ewentualnym sporze co do kosztów sądowych (art. 98 i następne K.p.c.). Zdarza się, że doświadczony mediator potrafi skłonić do ugody (chociażby częściowej) kogoś uważanego przez innych za „niereformowalnego”. Ośrodki psychologiczne, niektóre organizacje społeczne potrafią wskazać mediatorów – można z takich podpowiedzi skorzystać.
Jeżeli dojdzie do ostrego sporu pomiędzy uczestnikami sprawy o podział nieruchomości, to szczególnie dużego znaczenia w praktyce nabierze wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Ważne może być również skorzystanie z możliwości polemizowania zarówno ze stanowiskiem współwłaściciela, jak i z treścią dowodów – np. zeznań (współwłaściciela, świadków, ewentualnych biegłych) lub z dokumentu. Proszę pamiętać o odpowiednim powiązaniu racjonalnej argumentacji z wnioskami dowodowymi oraz o potrzebie odnoszenia się do stanowiska kogoś innego. Bierność (np. brak reakcji na czyjeś słowa) sąd jest uprawniony uznać za przejaw zgody z twierdzeniem innej osoby (art. 230 K.p.c.), a to może mieć wpływ na wynik sprawy. Niekiedy przydaje się wnioskowanie do sądu o obieranie przyrzeczenia od każdej mającej zeznawać osoby (przed składaniem zeznań) – może to działać dyscyplinująco lub mieć wpływ na odpowiedzialność karną za składanie fałszywych zeznań (art. 233 Kodeksu karnego).
Doświadczenie uczy, że bardzo często dobrze jest przedstawiać swe stanowisko na piśmie – przedkładając je z odpowiednim wyprzedzeniem. Różnie jest z możliwością ustnego wypowiadania się oraz z rejestrowaniem przebiegu czynności procesowych (np. z protokołowaniem rozpraw). Pismo zostaje w aktach sprawy i można się powołać na jego treść w ewentualnej apelacji.
Współwłaściciel większościowy proponuje podstawowy – według ustawodawcy (art. 211 K.c.) – sposób zniesienia współwłasności. Współwłaściciel mniejszościowy proponuje podobne rozwiązanie, ale zapewne droższe w praktycznym przeprowadzeniu – zwłaszcza z uwagi na koszty (szczególnie geodezyjne i związanie z bardzo prawdopodobnym zakładaniem nowych ksiąg wieczystych).
W przypadku gospodarstw rolnych istotne znaczenie mogą mieć zasady prawidłowej gospodarki rolnej (art. 213 K.c.) lub dawanie najlepszych gwarancji prowadzenia gospodarstwa rolnego (art. 214 K.c.). Ewentualny spór co do podziału nieruchomości może dotyczyć sposobu zniesienia współwłasności lub przyznania gospodarstwa rolnego jednemu ze współwłaścicieli. Oczywiście, w grę mogą wchodzić spłaty albo dopłaty; niekiedy można starać się o obniżenie spłat, można również domagać się rozłożenia płatności na raty. Sytuacja gospodarstwa rolnego może mieć spore znaczenie.
Proszę – zwłaszcza w sytuacji sporu – bardzo poważnie traktować zagadnienia dowodowe (zwłaszcza: od art. 227 do art. 315 K.p.c.). Proponuję unikać – jakże częstego w rzeczywistości – zakładania, że sędzia (ewentualnie mediator) dysponuje jakimiś nadzwyczajnymi zdolnościami poznania spraw innych ludzi. W starożytnym Rzymie sformułowano paremię: Da mihi factum, dabo tibi ius („Daj mi fakt, dam ci prawo”), czyli wiedziano o tym – co bywa zapominane współcześnie – że sądowi (sędziemu) należy przedstawić dowody oraz racjonalną argumentację. Teraz dość wielu sędziów w Polsce powołuje biegłych co do okoliczności, które dawniej wydawały się oczywiste – np. w zakresie obliczeń lub prostych zagadnień geodezyjnych (cóż, powszechne obniżenie poziomu wykształcenia ma i takie skutki). Również dlatego szczególnie przydatne może okazać się zawnioskowanie o przeprowadzenie dowodu z oględzin (zwanych również wizją lokalną); chodzi o zapewnienie sędziemu (a niekiedy również biegłemu bezpośredniego kontaktu z materiałem dowodowym, np. z danymi nieruchomościami).
W postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności należy zgłosić związane ze współwłasnością roszczenia (art. 618 K.p.c.); do roszczeń między współwłaścicielami można odpowiednio stosować przepisy o rozliczeniach między właścicielem rzeczy a jej posiadaczem samoistnym (art. 224 i następne K.c.). Dotychczasowe nakłady (np. dotyczące podatków) proszę potraktować racjonalnie – np. wiążąc je odpowiednio z pożytkami, jakie uzyskuje współwłaściciel większościowy.
Większość udziałów może przekładać się na większe uprawnienia w zakresie zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 201 K.c.). Zniesienie współwłasności to sytuacja, w której ma dojść do „rozejścia się” współwłaścicieli (odnośnie do danego przedmiotu współwłasności), więc trudno byłoby w takim przypadku skutecznie powoływać się na większość udziałów (art. 204 K.c.). Można próbować to zrobić, ale należy liczyć się z rzeczową polemiką drugiego współwłaściciela (art. 230 K.p.c.).
▸ Podatek od spłaty spadku

References: art. 617
 art. 244
 art. 1831
 art. 232
 art. 227
 art. 315