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Timestamp: 2020-02-22 09:09:51+00:00

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Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Jänner 2020 – Wiedenbauer Mutz Winkler & Partner Rechtsanwälte GmbH
1 Ob 172/19d – Zum Schriftformgebot von Benützungsvereinbarungen betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft
An der Liegenschaft, an welcher 1989 das Wohnungseigentum begründet wurde, ist die Beklagte seit 2002 Miteigentümerin. Mit ihren Anteilen ist Wohnungseigentum an einem Geschäftslokal verbunden. Die klagenden Mieter schlossen mit ihr im Juni 2013 einen Mietvertrag über dieses Geschäftslokal, bestehend insbesondere aus einem angrenzenden Lagerraum im Hof. Der Mietgegenstand darf nur zum Betrieb eines Kaffeehauses verwendet werden. Das an das Geschäftslokal anschließende Lager im Hof ist im Wohnungseigentumsvertrag weder ausdrücklich als Bestandteil noch als Zubehör zu diesem gewidmet. Kurz nach der Wohnungseigentumsbegründung im Jahr 1989 erwarb ein anderer Wohnungseigentümer Miteigentumsanteile an dieser Liegenschaft. Er sprach dem damaligen Wohnungseigentümer des Geschäftslokals, den Ehemann der Vermieterin, immer wieder darauf an, dass das Lager ohne Baubewilligung auf einem allgemeinen Teil der Liegenschaft errichtet worden sei, und brachte ihm gegenüber zum Ausdruck, dass er weder mit der konsenswidrigen Errichtung des Lagers, noch mit der Nutzung durch den jeweiligen Lokalbetreiber einverstanden sei.
Vor Inkrafttreten des WEG 2002 konnten Benützungsvereinbarungen aller Wohnungseigentümer sowohl mündlich, als auch konkludent durch jahrelange Beibehaltung einer bestimmten Nutzungsart geschlossen werden. Nunmehr sieht § 17 Abs 1 WEG 2002 für die Benützungsvereinbarung über verfügbare allgemeine Teile der Liegenschaft die Schriftlichkeit als Formvoraussetzung vor (RS0013638 [T8, T10]). Das bedeutet aber nicht, dass vor dem 1. 7. 2002 zulässigerweise mündlich oder konkludent abgeschlossene Benützungsvereinbarungen ihre Wirksamkeit verloren hätten. Auch die Übergangsregelung des § 56 Abs 3 WEG 2002 hat nach alter Rechtslage wirksam zustande gekommene Benützungsvereinbarungen nicht beseitigt (5 Ob 246/18i mwN = immo aktuell 2019/35, 146 [Höllwerth]).
In diesem Fall wurde nicht von einer konkludente Benützungsvereinbarung noch einer konkludenten Widmung des Lagerraums als Bestandteil des Geschäftslokals, ausgegangen, da jedenfalls ein Wohnungseigentümer der Nutzung des Lagerraums nicht zustimmte. Dass dieser Wohnungseigentümer über die Jahre keine gerichtlichen Schritte gegen die Verwendung des Lagerraums setzte, lässt nicht den Schluss zu, dass von dessen stillschweigenden Genehmigung ausgegangen werden kann.
Nach den Feststellungen wurde der – unstrittig baufällige – Lagerraum von den Mietern abgerissen, um ihn durch einen Neubau zu ersetzen. Ihr Versuch, dem behördlichen Abbruchauftrag durch eine Baubewilligung entgegenzuwirken, scheiterte daran, dass mehrere Wohnungseigentümer ihnen gegenüber ausdrücklich die Zustimmung zur Bauführung verweigerten. Ohne diesen Lagerraum sind die Mieter nicht in der Lage, ihr Geschäftskonzept umzusetzen, weil dadurch Lagerflächen, die vom Arbeitsinspektorat geforderten Arbeitnehmertoiletten sowie der vorgeschriebene Umkleidebereich für die Arbeiternehmer fehlen. Die Kläger hätten das Lokal ohne diesen Lagerraum nicht angemietet. Die Rechtsansicht, dass die Vermieterin keine Befugnis gehabt habe, den Lagerraum gemeinsam mit dem Geschäftslokal zu vermieten, der Irrtum über diese Verfügungsbefugnis der Vermieterin für die Mieter wesentlich sei, die Vermieterin diesen Irrtum veranlasst habe, weil sie die Mieter über ihre mangelnde Berechtigung zur Gebrauchsüberlassung an diesem Lagerraum nicht aufgeklärt habe und die Mieter daher berechtigt seien, die Aufhebung des Vertrags wegen Vorliegens eines wesentlichen Geschäftsirrtums zu verlangen, war nicht zu beanstanden.
4 Ob 175/19t – Ein Vertrag mit der Gemeinde kann auch schlüssig abgeschlossen werden
Der klagende Verein schloss mit der beklagten Gemeinde – nach Beschlussfassung durch den Gemeinderat – eine Vereinbarung über die näher bezeichnete Nutzung einer Eishalle gegen Entgelt, berechnet nach konsumierten Eiszeiteinheiten für den Zeitraum 30. November 2007 bis 30. April 2012, wobei in dieser Vereinbarung die Möglichkeit einer Verlängerung festgehalten wurde. 2012 kamen die Streitteile in einem „Nachtrag zur Nutzungsvereinbarung“ – bei gleichzeitiger Erhöhung des Nutzungsentgelts und Aufrechterhaltung sämtlicher übriger Bestimmungen – überein, das Nutzungsverhältnis vom 1. Mai 2012 bis 30. April 2022 zu verlängern. Der neue Vertrag wurde vom Bürgermeister ohne Beschlussfassung des Gemeinderats unterfertigt. Der Kläger nutzte die Halle wie zuvor und zahlte auch das Nutzungsentgelt an die Gemeinde, die es entsprechend verbuchte. Die weitere Nutzung und Zahlung durch den Verein war den Mitgliedern des Gemeinderats bekannt, zumal die Halle von der Gemeinde ohne die Zahlungen des Vereins nicht mehr zu finanzieren gewesen wäre. Der Gemeinderat genehmigte auch jeden einzelnen Rechnungsabschluss der Gemeinde, wobei im Rahmen des Gemeindebudgets auch das Nutzungsentgelt/die Miete des Vereins in den Jahren 2012 bis 2017 behandelt und genehmigt wurde. Alle Verantwortlichen in der Gemeinde, auch der Gemeinderat, waren bis 2016 mit der Nutzung durch den Verein samt den Zahlungen zufrieden. Dies änderte sich, als angesichts massiver kaufmännischer Fehlleistungen des früheren Bürgermeisters der Rechnungshof den „Nachtrag zur Nutzungsvereinbarung“ als ungültig ansah, weil dieser ohne Gemeinderatsbeschluss nur vom vormaligen Bürgermeister unterfertigt worden sei, und vermeinte, es wäre ein zu bereinigender vertragsloser Zustand gegeben.
Bestimmungen einer Gemeindeordnung, die bestimmte Rechtsgeschäfte dem Gemeinderat vorbehalten, sind nicht bloß interne Organisationsvorschriften, sondern beinhalten eine Beschränkung der allgemeinen Vertretungsbefugnis des Bürgermeisters (RS0014664). Eine Beschränkung der Vertretungsbefugnis des Bürgermeisters als Organ der Gemeinde wirkt somit gegen jeden Dritten (RS0014699 [T11]). Eine durch erforderlichen Gemeinderatsbeschluss nicht gedeckte Willenserklärung des Bürgermeisters bindet somit mangels Vertretungsbefugnis grundsätzlich die Gemeinde nicht (RS0014699 [T19]). Nach der auch für Gemeinden geltenden Regel des § 1016 ABGB kann das Rechtsgeschäft nachträglich genehmigt und geheilt werden (RS0014699 [T39]). Auch eine schlüssige Genehmigung des Rechtsgeschäfts, des ohne Vollmacht handelnden Bürgermeisters durch den Gemeinderat ist möglich (RS0014699 [T40]). Es war hier vertretbar anzunehmen, dass der Gemeinderat die neue Vereinbarung durch sein jahrelanges passives Verhalten trotz Kenntnis von der Verlängerungsoption im zuvor bestehenden Vertrag, der danach erfolgten langjährigen Nutzung und den Zahlungen durch den Kläger schlüssig genehmigt hat und durch die Entgegennahme des Entgelts (mit Kenntnis des Gemeinderats) eine Vorteilszuwendung nach § 1016 zweiter Fall ABGB vorliegt.
5 Ob 154/19m – Bereits die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer verpflichtet den änderungswilligen Wohnungseigentümer die Zustimmung der anderen Miteigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen
Von der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung der Beklagten führt eine Treppe auf das darüber gelegene Flachdach, auf dem sich eine zur Wohnung gehörende Terrasse befindet. Dort errichteten die Beklagten im Jahr 2000 einen Wintergarten, der auch rechtskräftig baubehördlich bewilligt wurde. Der Wintergartenerrichtung hatten ca 60 % der damaligen Mit- und Wohnungseigentümer zugestimmt. Die Eltern des Klägers, welche zuvor Mit- und Wohnungseigentümer gewesen waren, hatten sich mehrfach ausdrücklich dagegen ausgesprochen.
Die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Mit- und Wohnungseigentümer verpflichtet den änderungswilligen Wohnungseigentümer, die Zustimmung der anderen Miteigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen. Tut er das nicht, handelt er in unerlaubter Eigenmacht, daher rechtswidrig und kann im streitigen Rechtsweg zur Beseitigung der Änderung, gegebenenfalls auch zur Unterlassung künftiger Änderungen verhalten werden (RS0083156; jüngst 5 Ob 246/18i = immo aktuell 2019/35 [Höllwerth]). Nicht genehmigungsbedürftig sind nur bagatellhafte Umgestaltungen (RS0109247). Der Streitrichter hat im Konfliktfall ausschließlich über die Genehmigungsbedürftigkeit, nicht hingegen über die Genehmigungsfähigkeit infolge des Vorliegens der Voraussetzungen nach § 16 Abs 2 WEG und damit über die Verpflichtung zur Duldung einer Änderung zu entscheiden (RS0083156 [T3, T5, T6]).
5 Ob 158/19z – Schlüssiger Aufrechnungs-Verzicht der Wohnungseigentümer mit Akonto-Vorschreibungen
Die beklagten Mit- und Wohnungseigentümer hatten die von der Klägerin vorgeschriebene Wohnbeiträge aus dem Zeitraum Juni 2015 bis einschließlich Mai 2018 nicht bezahlt. In diesem Revisionsverfahrens ging es nur mehr die Frage, ob die Beklagten berechtigt sind, mit von ihnen behaupteten Überzahlungen für Wasserkosten aus Vorperioden aufzurechnen, die auf angeblich unrichtige Abrechnungen wegen Nichtberücksichtigung von Subzählern anderer Lokale beruhen.
Die Festsetzung der monatlichen Akontozahlungen in angemessener Höhe ist eine den Verwalter treffende Pflicht, deren Verletzung die Mehrheit der Miteigentümer berechtigt, dem Verwalter eine entsprechende bindende Weisung zu erteilen oder das Vollmachtsverhältnis zu kündigen. Solange dies nicht geschehen ist, sind die vom Verwalter vorgeschriebenen Akontozahlungen für den einzelnen Miteigentümer bindend (RIS-Justiz RS0083581). Zu den Aufgaben des Verwalters gehört die Sorge für die Bildung einer angemessenen Rücklage und für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, somit die Festsetzung, Vorschreibung und das Inkasso der Beiträge (RS0083581 [T7]). Akontozahlungen können auch dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind, jedoch Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist. Solange der Abrechnungssaldo nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, besteht also weiterhin die Pflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers die im Rahmen der Liegenschaftsverwaltung vorgeschriebenen Akontozahlungen zu leisten (RS0112884). Selbst eine (vermeintlich) nicht gesetzeskonforme Jahresabrechnung des Wohnungseigentumsverwalters berechtigt den Wohnungseigentümer nicht zum Zurückbehalten fälliger Akontozahlungen für Betriebskosten (RS0083521). Zweck dieses vom Fachsenat in ständiger Rechtsprechung vertretenen weitgehenden Einwendungsausschlusses ist es, die Liquidität der Eigentümergemeinschaft zu sichern und die Finanzierung der Liegenschaftsaufwendungen zu gewährleisten (vgl RS0109647 [T2, T4]; 5 Ob 328/99t). Der Bedeutung der Liquiditätssicherung zur laufenden Bewirtschaftung trägt die Rechtsprechung auch dadurch Rechnung, dass sie die Aufrechnung gegen Bewirtschaftungskostenvorschreibung in aller Regel – und zwar insbesondere auch mit Guthaben aus Vorperioden – als unzulässig erachtet (RS0109647 [T3]; 5 Ob 111/97b; 5 Ob 103/00h). Nach der Rechtsprechung entspricht es dem Zweck des Wohnungseigentumsvertrags, einen schlüssigen Verzicht der Wohnungseigentümer darauf anzunehmen, gegen Akonto-Vorschreibungen zur Abdeckung der in § 32 Abs 1 WEG genannten Ausgaben mit eigenen Ansprüchen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzurechnen (RS0109647). Fragen der Rechtmäßigkeit bzw Richtigkeit einer Vorschreibung können erst nach erfolgter Rechnungslegung in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 geklärt werden, an der Fälligkeit der Vorschreibungen ändert dies nichts (Kothbauer aaO). Einer Aufrechnung selbst eines Anspruchs aufgrund eines Guthabens aus früheren Abrechnungsperioden oder von Ansprüchen nach § 1035 oder § 1042 ABGB steht der schlüssige Aufrechnungsverzicht entgegen (RS0109647).
5 Ob 175/19z – Zur sachlichen Zuständigkeit der Gerichte
Gemäß § 45 JN sind nach Eintritt der Streitanhängigkeit getroffene Entscheidungen, mit denen ein Gericht seine sachliche Zuständigkeit bejaht, nicht anfechtbar, solche, mit denen es seine sachliche Unzuständigkeit ausspricht, nur dann, wenn das Gericht, das nach dieser Entscheidung sachlich zuständig wäre, seinen Sitz nicht in derselben Gemeinde hat.
Das Erstgericht sprach aus, dass der Streitwert nicht € 15.000,00 übersteige, das Landesgericht Linz daher sachlich unzuständig sei und trat die Rechtssache an das Bezirksgericht Linz ab. Das Rekursgericht wies den dagegen erhobenen Rekurs des Klägers unter Hinweis auf den Rechtsmittelausschluss des § 45 JN zurück. Nach der Rechtsprechung ist die Anfechtung unabhängig davon ausgeschlossen, mit welcher Begründung die Entscheidung erfolgt (RIS-Justiz RS0103687). Ausnahmen lässt die Judikatur nur in engen Grenzen zu, zB wenn die Überweisung ohne gesetzliche Grundlage erfolgt ist bzw die gesetzlichen Voraussetzungen für die Überweisung fehlen (vgl RS0039091). Wenn das Erstgericht aufgrund der Angabe des Streitwerts im Rubrum der Klage von einer Bewertung im Sinn des § 56 Abs 2 JN ausging und sich aufgrund dessen zu einem Vorgehen nach § 60 Abs 1 JN entschloss, erfolgte dies jedoch nicht ohne gesetzliche Grundlage.
3 Ob 138/19v – Ein vertraglich vereinbartes Weitergaberecht schließt ein Mietzinsanhebungsrecht aus
Der Vermieterin war aufgrund der umfangreichen Verhandlungen über diesen Vertragspunkt bekannt, dass sich die mietende Unternehmensgruppe im Umbruch befand, künftige gesellschaftsrechtliche Änderungen im Detail aber noch nicht geklärt waren und die Mieterin mehrere Hundert Millionen Schilling in die Erweiterung der Geschäftsräume investieren wollte. Nach den Vorstellungen der Mieterin wurde auch eine umfassendere Bezeichnung der Unternehmensgruppe verwendet, um auch gesellschaftsrechtliche Verschiebungen im Verhältnis gleichgeordneter Sektoren zu erfassen. Diese – gemessen an der Investitionshöhe und der Unsicherheit über die Art der gesellschaftsrechtlichen Veränderungen – auf der Hand liegende Absicht der Verhandlungspartnerin, ein Anhebungsrecht bei Verschiebungen nicht nur innerhalb eines so genannten Unterordnungskonzerns mit einheitlicher Konzernleitung (vgl 16 Ok 20/02 mit zahlreichen Nachweisen aus österreichischer und deutscher Lehre zum Konzernbegriff) auszuschließen, musste der Vermieterin bewusst sein. Für ein weites Begriffsverständnis im Sinn der Mieterin sprach auch das Weitergaberecht in Punkt XII. zweiter Absatz des Mietvertrags: Die Vermieterin gestattete sogar (befristet bis 2009) die (nahezu) anhebungsfreie Weitergabe an Dritte.
Die Ausübung eines vertraglich vereinbarten Weitergaberechts schließt nach der Rechtsprechung das Recht des Vermieters zur Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 1 oder Abs 3 MRG aus (RIS-Justiz RS0104322; RS0070331).
5 Ob 66/19w – Zur Erhaltungspflicht des Vermieters für durch den Mieter selbst eingebauter Heizthermen, Warmwasserboiler und Wärmebereitungsgeräte
Der Vater der Antragstellerin hatte die Wohnung, welche zu diesem Zeitpunkt lediglich mit einem Ofen beheizt wurde, im Jahr 1966 von den Rechtsvorgängern der Vermieterin angemietet. Im Jahr 1991 baute der Vater der Antragstellerin eine Gas-Kombi-Therme ein. Zum Zeitpunkt der Anmietung entsprach die Wohnung der Ausstattungskategorie C. Nach dem Einbau der Gas-Kombi-Therme wies die Wohnung alle Merkmale der Ausstattungskategorie A auf. Im Jahr 2007 trat die Antragstellerin gemäß § 12 MRG in das Hauptmietverhältnis ihres Vaters ein. Die damalige Vermieterin begehrte daraufhin gemäß § 46 Abs 2 MRG ab 1. 3. 2007 die Anhebung des Hauptmietzinses („wertgesichert nach Kategorie A“) auf den damals maßgeblichen Höchstbetrag. Die vom Vater der Antragstellerin eingebaute Gas-Kombi-Therme besteht nach wie vor, weist aber Mängel auf, weshalb die Mieterin beantragte, der Vermieterin die Erhaltung der mitvermieteten Gas-Kombi-Therme binnen angemessener Frist aufzutragen. Die Vermieterin wandte ein, dass sie für die erst während des laufenden Vertragsverhältnisses vom Mieter selbst eingebaute Gas-Kombi-Therme nicht erhaltungspflichtig sei.
Gemäß § 3 Abs 1 MRG hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Diese Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst – im Gegensatz zur früheren Rechtslage – gemäß § 3 Abs 2 Z 2a MRG idF Wohnrechtsnovelle 2015 (WRN 2015) auch die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind. Diese Änderungen traten gemäß § 49g Abs 1 MRG durch die WRN 2015 mit 1. Jänner 2015 in Kraft. § 49g Abs 3 MRG ordnet an, dass die WRN 2015 ab ihrem Inkrafttreten auch auf Mietverträge anzuwenden ist, die vor dem 1. Jänner 2015 geschlossen wurden. Die in § 3 Abs 2 Z 2a MRG normierte Erhaltungspflicht des Vermieters betrifft nur „mitvermietete“ Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte.
Die Erhaltungspflicht des Vermieters ist auf die von ihm entgeltlich bereitgestellten Wärmebereitungsgeräte beschränkt. Diese Erhaltungspflicht umfasst auch die allenfalls notwendige Neuherstellung, das heißt den Austausch einer irreparabel defekten, durch eine gleichwertige neue Anlage. Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach und nimmt der Mieter diese Maßnahme selbst vor, erstreckt sich die Erhaltungspflicht des Vermieters auch auf die neue Anlage, weil das vom Mieter installierte Wärmebereitungsgerät nur das alte, bei Mietbeginn mitübergebene substituiert hat (5 Ob 201/16v). Anderes gilt in dem Fall des anfänglichen Fehlens jeglicher Heizung im Mietgegenstand und dem erstmaligen Einbau einer Heizung durch den Mieter. Der Vermieter erwirbt das Eigentum an der vom Mieter erstmalig eingebauten Heizung, die Heizung ist aber dennoch nicht als „mitvermietet“ anzusehen und der Vermieter daher nicht erhaltungspflichtig, weil sich der Heizungseinbau typischerweise nicht im Mietzins niederschlägt. Dies würde voraussetzen, dass der Mieter in eine Mietzinserhöhung wegen einer von ihm selbst getätigten und finanzierten Investition einwilligt. Zahlt der Mieter trotz der nunmehr vorhandenen Heizung aber keinen höheren Mietzins, gebraucht er diese letztlich unentgeltlich (5 Ob 201/16v unter Berufung auf Pletzer/Böhm, Wann gilt ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“?, wobl 2015, 179 [181 f]). Diesem Fall des erstmaligen Einbaus einer Heizung ist auch eine vom Mieter vorgenommene Erneuerung eines vorhandenen Wärmebereitungsgeräts gleichzustellen, die nicht mehr als bloße Erhaltungsmaßnahme, sondern als wesentliche, mietzinsrechtlich relevante Veränderung (Verbesserung) zu qualifizieren ist (5 Ob 201/16v wobl 2017/85 [krit Pletzer] = immolex 2017/80 [zust Prader] = NZ 2018/17 [zust Hoyer]; vgl auch RIS-Justiz RS0131498). Wird daher ein anfänglich vorhandenes und mitvermietetes Wärmebereitungsgerät im Zug einer Verbesserung vom Mieter gegen ein neues Gerät ersetzt und kommt es dadurch zu einer mietzinsrechtlich relevanten Änderung der Ausstattungskategorie („Kategoriesprung“), ist das neue Gerät dann (anstelle des alten) mitvermietet, wenn sich dieser Umstand auch in der Mietzinshöhe niederschlägt (vgl Pletzer, Glosse zu 5 Ob 201/16v, wobl 2017/85). Zahlt der Mieter aufgrund der nunmehr vorhandenen Heiztherme einen höheren Mietzins, gebraucht er diese letztlich entgeltlich. Nach den Feststellungen wirkte sich hier die Verbesserung der Kategorie infolge des Eintritts der Antragstellerin nach § 12 MRG und der Anhebung des Mietzinses nach § 46 Abs 2 MRG auch auf die Mietzinshöhe aus, was zu einer Erhaltungspflicht des Vermieters führt.
5 Ob 144/19s – Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf Kündigung des Verwaltungsvertrags ist als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung sofort vollziehbar
Die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrags sind gemäß § 28 Abs 1 Z 5 WEG 2002 Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft (RIS-Justiz RS0106051 [T5]). Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf Kündigung des Verwaltungsvertrags ist als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung sofort vollziehbar (RS0125809; zuletzt 5 Ob 204/17m), sodass dieser zur (vorläufigen) Rechtswirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung und deren Zugang zur Beendigung des Vertragsverhältnisses (5 Ob 36/13z) führt.
5 Ob 149/19a – Zum Erhaltungsbegriff des § 3 MRG
Der Vermieter schuldet nach § 3 MRG die Erhaltung „im jeweils ortsüblichen Standard“. Damit wird ein anpassungsfähiger („dynamischer“) Erhaltungsbegriff normiert, der die Rücksichtnahme auf Entwicklungen der Bautechnik und auf eine zeitgemäße Wohnkultur gebietet (RIS-Justiz RS0069944 [T3]). Nach der Rechtsprechung gehört auch die zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerung schadhaft gewordener Teile zur Erhaltung, selbst wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt oder es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und sogar Veränderungen (Verbesserungen) vorgenommen werden (5 Ob 230/17k mwN; RS0114109; RS0070000). Eine Verpflichtung des Vermieters zu einer permanenten Modernisierung besteht nicht (RS0069944 [T4, T7]; RS0114109 [T4]). Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit ist vielmehr ein Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit (RS0116998; RS0069944 [T8]).
5 Ob 155/19h – Überprüfung des Hauptmietzinses trotz verabsäumter unverzüglicher Rüge des Mieters im Fall eines Gründungsgeschäfts
Die Antragstellerin, eine Ärztin für Allgemeinmedizin, begehrte die Überprüfung des Hauptmietzinses für die von ihr im Haus der Antragsgegnerin gemieteten Ordinationsräume mit der Begründung, dass die Anmietung der Ordination noch ein Gründungsgeschäft im Sinn des § 1 Abs 3 KSchG war. Nach den Feststellungen war die Antragstellerin bei Abschluss des Mietvertrags zwar bereits Ärztin für Allgemeinmedizin, sie mietete das Objekt allerdings nach (erstmaligem) Erhalt eines Kassenvertrags und der Genehmigung des Standorts zum Zweck der Ausübung der selbständigen Tätigkeit an. Zuvor war sie als Schulärztin und Arbeitsmedizinerin in einem Angestelltenverhältnis tätig, ihre „selbständige“ Tätigkeit beschränkte sich auf tageweise Aushilfsarbeiten in einer anderen Ordination.
Die Unternehmerbegriffe in § 1 KSchG und § 16 Abs 1 Z 1 letzter Satz MRG sind gleichzusetzen (RS0109568), sodass ein Mietvertragsabschluss, der Gründungsgeschäft eines angehenden Unternehmers ist, eine Mietzinsüberprüfung nach Maßgabe des § 16 Abs 1 Z 1 MRG iVm § 37 Abs 1 Z 8 MRG auch ohne unverzügliche Rüge des (künftigen) Unternehmers erlaubt. Unternehmen ist gemäß § 1 Abs 2 KSchG jede auf Dauer angelegte Organisation selbständiger wirtschaftlicher Tätigkeit, auch wenn sie nicht auf Gewinn gerichtet ist. Der Unternehmerbegriff des KSchG ist daher weiter als derjenige des UGB, weil auch nicht kaufmännische Unternehmer – wie etwa die Angehörigen der freien Berufe – erfasst sind (Kathrein/Schoditsch in KBB 5 § 1 KSchG Rz 5; RS0061157 [T5]). Eine Analogie des Unternehmerbegriffs in § 16 Abs 1 Z 1 MRG zum Unternehmerbegriff des Umsatzsteuergesetzes wird wegen des andersartigen Regelungszwecks dieses Gesetzes abgelehnt (RS0109569); auch die Judikatur des VwGH zu § 23 EStG ist für den Unternehmerbegriff nach § 1 Abs 2 UGB und § 1 Abs 2 KSchG irrelevant (6 Ob 203/11p). Als Gründungsgeschäft iSd § 1 Abs 3 KSchG sind Geschäfte anzusehen, die eine natürliche Person vor Aufnahme des Betriebs ihres Unternehmens zur Schaffung der Voraussetzungen dafür tätigt. Diese zählen nach § 1 Abs 1 Z 1 KSchG noch nicht zu diesem Betrieb (RS0065176 [T3]), wobei diese Ausnahmeregelung nicht nur das erste Gründungsgeschäft des zukünftigen Unternehmers, sondern alle zur Aufnahme des Betriebs erforderlichen Geschäfte (RS0117660 [T1]) und auch Dauerschuldverhältnisse erfasst (RS0065176 [T7]; jüngst 5 Ob 47/19a). Inhaltlich ist ein Gründungsgeschäft ein solches, das der Ingangsetzung des Unternehmens dient. Dies war hier der Fall.
5 Ob 156/19f – „Begründete Einwendungen“ gegen die gelegten Abrechnungen über die Betriebskosten, die Kosten von Gemeinschaftsanlagen und die öffentlichen Abgaben erfordern die Nennung von konkreten Abrechnungspositionen
Die Antrag stellenden Mieter beantragten mit ihrem verfahrenseinleitenden Schriftsatz die Festsetzung des korrekten Verteilungsschlüssels für die Jahresabrechnung 2014, die Überprüfung im Einzelnen bezeichneter Positionen dieser Jahresabrechnung und der Antragsgegnerin aufzutragen, eine ordnungsgemäße Abrechnung für das Jahr 2014 zu legen. Das Erstgericht wies die Anträge ab. Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung.
Soweit gegen die gelegten Abrechnungen über die Betriebskosten, die Kosten von Gemeinschaftsanlagen und die öffentlichen Abgaben nach § 14 Abs 1 Z 7 WGG nicht binnen sechs Monaten ab Auflage begründete Einwendungen erhoben werden, gelten sie als endgültig geprüft und anerkannt (§ 19 Abs 1 letzter Satz WGG). Diese Bestimmung ordnet eine Präklusivfrist (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23 § 19 WGG Rz 4) an, sodass der Nutzungsberechtigte, will er sich die Möglichkeit auch gerichtlicher Überprüfung der Betriebskostenabrechnung wahren, innerhalb von sechs Monaten tätig werden muss (Rudnigger in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht³ § 19 WGG Rz 5). Die im Gesetz verwendete Formulierung „begründete Einwendungen“ lässt keinen Zweifel offen, dass die Erklärung, für die keine besondere Form vorgesehen ist (dazu Würth/Zingher/Kovanyi aaO Rz 4), die Gründe, aus welchen eine Abrechnung beeinsprucht wird, deutlich machen muss. „Begründete Einwendungen“ im Sinn des § 19 Abs 1 WGG erfordern jedenfalls die Nennung von konkreten Abrechnungspositionen (5 Ob 112/92). Der bloße Verweis auf ein Schreiben zu einer vorangegangenen Abrechnungsperiode entspricht dabei nicht dem vom Gesetz geforderten Erfordernis eines begründeten Einspruchs. Die von den Antragstellern gebrauchte Wendung „im Übrigen [wird] auf den Einspruch zur Abrechnung 2013 [verwiesen]“ lässt offen, ob und welche Einwendungen gegen die Abrechnung des vorangegangenen Jahres über die ohnedies konkret genannten Positionen der Jahresabrechnung 2014 hinaus aufrecht gehalten werden sollten, um sie auch der Abrechnung für das Jahr 2014 entgegenzuhalten.
5 Ob 164/19g – In Verfahren betreffend die Festlegung des Verteilungsschlüssels gem § 17 MRG sind sämtliche Hauptmieter des Hauses beizuziehen, deren Interessen unmittelbar berührt werden könnten
Gegenstand des Verfahrens war die Festlegung des Verteilungsschlüssels nach dem § 17 MRG.
Streitigkeiten über den Verteilungsschlüssel erfordern nach § 37 Abs 3 Z 2 und 3 MRG die Beiziehung sämtlicher Hauptmieter des Hauses, deren Interessen durch eine stattgebende Entscheidung über den Antrag jedenfalls unmittelbar berührt werden könnten (5 Ob 237/09b; T. Klicka in Hausmann/Vonkilch³ § 37 MRG Rz 37). In diesem Fall waren die von dem Erstgericht veranlassten individuellen Zustellungen nicht vollständig. Ein nach § 37 Abs 3 Z 5 MRG an sich zulässiger Hausanschlag unterblieb. Aus diesem Grund ist dem Erstgericht aufgetragen worden anhand einer für den Zeitpunkt der Sachbeschlussfassung erster Instanz aktualisierten Hauptmieterliste den dem Verfahren bislang noch nicht beigezogenen Hautmietern diese Entscheidung, den Sachbeschluss des Rekursgerichtes und den Revisionsrekurs samt Rechtsmittelbelehrung individuell oder mit Hausanschlag zuzustellen, um den Parteien die Gelegenheit zu geben, sich an dem Verfahren zu beteiligen und ihre materiellen und/oder prozessualen Rechte geltend zu machen (RS 0123128; 5 Ob 237/09b).
5 Ob 170/19i – Anerkennung eines Untermieters als Hauptmieter
Besteht bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln, dass ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der einem Hauptmieter nach dem Mietrechtsgesetz zustehenden Rechte geschlossen wurde, so kann der Mieter, mit dem der Untermietvertrag geschlossen wurde, begehren, als Hauptmieter des Mietgegenstands mit den sich aus dem Mietrechtsgesetz ergebenden Rechten und Pflichten anerkannt zu werden (§ 2 Abs 3 MRG). Diese Bestimmung des MRG gilt auch für den Anwendungsbereich des WGG (§ 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG).
Materiell-rechtliche Voraussetzung für die Anerkennung als Hauptmieter nach § 2 Abs 3 MRG ist das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts (RIS-Justiz RS0069660, RS0069854), wobei die von der zitierten Bestimmung erfasste Umgehungsabsicht in der Regel darauf gerichtet ist, durch die Untervermietung ein den sonst zulässigen Mietzins übersteigendes Bestandentgelt zu erzielen und/oder den Kündigungsschutz dadurch auszuschalten, dass das Untermietverhältnis faktisch mit dem Hauptmietverhältnis endet oder aber weitergehende Befristungsmöglichkeiten als beim Hauptmietvertrag zulässig sind (RS0113178).
Die Mietzinsbildungsvorschriften der §§ 62 ff WWFSG finden keine Anwendung, wenn es sich um Wohnungen oder – wie hier – Geschäftsräume handelt, die von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung gegen Entgelt überlassen werden (5 Ob 128/15g). Die Behauptung der Antragsteller, der Generalmietvertrag habe dazu gedient, die nach den Förderbestimmungen geltenden Zinsbeschränkungen zu umgehen, trifft damit nicht zu. Weiters wurde festgestellt, dass auf Seiten der Erstantragsgegnerin der Hauptgrund für den Abschluss des Generalmietvertrags mit der Zweitantragsgegnerin war, dass ein allfälliges Leerstehungsrisiko, verbunden mit Mietzinsausfällen, auf die Zweitantragsgegnerin überwälzt werden sollte. Die Anwendbarkeit des § 2 Abs 3 MRG ist schon dann ausgeschlossen, wenn der Hauptmietvertrag nicht nur (ausschließlich) zu dem nach den Vorstellungen des Gesetzgebers verpönten Umgehungsziel geschlossen wurde, sondern einen anderen Vertragszweck hatte (5 Ob 216/02d, vgl RS0069820 [T4]).
Wien/Klagenfurt, Jänner 2020
Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Februar 2020

References: OGH 
 § 17
 § 56
 § 1016
 § 1016
 § 16
 § 32
 § 52
 § 1035
 § 1042
 § 45
 § 45
 § 56
 § 60
 § 12
 § 12
 § 46
 § 3
 § 3
 § 49
 § 49
 § 3
 § 12
 § 46
 § 28
 § 3
 § 3
 § 1
 § 1
 § 16
 § 16
 § 37
 § 1
 § 1
 § 16
 § 23
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 14
 § 19
 § 19
 § 19
 § 17
 § 17
 § 37
 § 37
 § 37
 § 2
 § 2
 OGH