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Timestamp: 2018-07-20 09:07:32+00:00

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Betriebskosten zählen zur Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 11.04.2016, RV/7102992/2013
Betriebskosten zählen zur Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr
RV/7102992/2013-RS1 Permalink
Zur Argumentation, dass die das Bestandobjekt betreffenden Betriebskosten von der Bf. direkt beglichen werden, ist zu sagen, dass es für die Einbeziehung des Wertes einer Verpflichtung in die Bemessungsgrundlage nicht entscheidend ist, dass diese Verpflichtung gegenüber der Bestandgeberin selbst zu erbringen ist (VwGH 12.11.1997, 97/16/0063). Es gilt vielmehr der Grundsatz, dass alle Leistungen, die im Austauschverhältnis für die Einräumung des Benützungsrechtes stehen, in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind (VwGH 7.10.1993, 93/16/0140).
§ 16 Abs. 1 Z 1a GebG, Gebührengesetz 1957, BGBl. Nr. 267/1957
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin R in der Beschwerdesache Bf vertreten durch V über die Beschwerde gegen den Bescheid des Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel vom 03.10.2013, ErfNr. betreffend Gebühr zu Recht erkannt:
Die Gebühr wird gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 Z 1 GebG 1957 mit 1% vom Wert in Höhe von € 4,213.996,5 somit in Höhe von € 42.139,97 (gerundet gemäß § 204 Abs. 1 BAO) festgesetzt.
Am 20.2.2013 unterzeichneten die Vertragsparteien – zum Einen die A GmbH und die B GmbH als Bestandgeber und die Bf (in der Folge Beschwerdeführerin kurz Bf genannt) als Bestandnehmerin einen Mietvertrag betreffend die Liegenschaften EZ x und y (zusammengefasst kurz Liegenschaft genannt).
Vorab wurde festgehalten, dass
die Bestandgeber auf Grund des am selben Tag abgeschlossenen Kaufvertrages außerbücherliche Eigentümer der Liegenschaft sind
die Liegenschaft der Bf bereits seit Jahrzehnten als Sitz der Unternehmensverwaltung etc dient
die Bf auf Grund mangelnder Expansionsmöglichkeiten ihren Standort in die Seestadt Aspern verlegen möchte und
die Bf nach grundbücherlicher Eintragung des Eigentumsrechtes der Bestandgeber bis zur Übergabe des neuen Standortes in Asparn die Liegenschaft gemäß Kaufvertrag nutzen möchte.
In weiterer Folge wurde festgehalten, dass die Liegenschaft der Bf weiterhin für die vorgenannten Zwecke (Punkt B des Vertrages) in Bestand gegeben wird. Das Vertragsverhältnis beginnt mit grundbücherlicher Eintragung des Eigentumsrechtes der Bestandgeber und endet am 31.3.2016, ohne dass es einer weiteren Aufkündigung bedürfte. Dessen ungeachtet ist die Bf berechtigt, den Vertrag jederzeit ohne Einhaltung einer Frist aufzukündigen.
Der pauschale Hauptbestandzins für die gesamte Vertragsdauer beträgt € 10,- zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.
Der Bestandnehmer, hat sämtliche mit dem Betrieb der Wartung und Instandhaltung des Bestandobjektes zusammenhängenden Kosten (inklusive eigener Versicherungssteuer) sowie die das Bestandobjekt treffenden Steuern (inklusive Grundsteuer) und öffentliche Abgaben (gemeinsam „Betriebskosten“) zu tragen. Soweit möglich sind Betriebskosten direkt vom Bestandnehmer zu zahlen,…………
In Punkt 7. Des Vertrages wurde vereinbart, dass der Bestandnehmer, da die auf der Liegenschaft errichteten Baulichkeiten abgebrochen werden, für keinen bestimmten Erhaltungszustand der auf der Liegenschaft errichteten Baulichkeiten einzustehen hat.
In Punkt 9. des Vertrages führten die Vertragsparteien aus: Für Zwecke der Bemessung der Rechtsgeschäftsgebühr geben die Vertragsparteien die Bemessungsgrundlage mit € 30.000,- pro Monat an. Die Kosten der Vergebührung des Vertrages trägt der Bestandnehmer.
Der Vertrag wurde dem Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel zur Anzeige gebracht und dort unter ErfNr. erfasst.
Mit Vorhalt vom 23. August 2013 ersuchte das Finanzamt um Bekanntgabe der Betriebskosten laut Punkt 3.2 des Vertrages.
Mit Schreiben vom 26. September 2013 übermittelte die Bf eine Liste der „geplanten Betriebskosten“ für den Zeitraum vom 22. Mai 2013 bis 31. März 2016 – dies auf Basis der Gesamtkosten aus 2012.
Die Betriebskosten setzten sich zusammen aus:
Betriebskosten 2013 223 Tage anteilig
Betriebskosten 2014 auf Basis 2013 Index
erhöhung 1,5%
Betriebskosten 2015 auf Basis 2014 Index
Betriebskosten 2016 auf Basis 2015 Index
Fremdinstandhaltung Gebäude
Sonst. Fremdleistungen
Sonst. Steuern und Abgaben (Müllentsorgung)
1,669.785
€ 990.707,00
€ 1,609.994,00
€ 1,629.644,00
€ 412.397,00
Aus diesen Werten ermittelte das Finanzamt einen jährlichen Mittelwert der Betriebskosten in Höhe von € 1,160.685,50
Die Summe der so ermittelten jährlichen Betriebskosten und der jährlichen Mietkosten laut Punkt 9. des Vertrages (30.000,- x 12) in Höhe von 1,520.685,50 wurde mit der Anzahl der Vertragsjahre (3) multipliziert und es ergab sich die Bemessungsgrundlage für die Gebühr gemäß § 33 TP5 GebG in Höhe von € 4,562.056,50, die das Finanzamt mit Bescheid vom 3. Oktober 2013 in Höhe von 1% der Bemessungsgrundlage sohin mit € 45.620,57 festsetzte.
Diese richtet sich im Wesentlichen gegen die Einbeziehung der Betriebskosten in die Bemessungsgrundlage. Es wird vorgebracht, dass in die dem Finanzamt übersendete Aufstellung der Betriebskosten auch Kosten aufgenommen wurden, die weder im Mietvertrag vorkommen noch mit der Überlassung des Bestandobjektes in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stünden. In den Ausführungen kommt die Bf zu dem Schluss, dass im gegenständlichen Fall lediglich der Bestandszins in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sei.
In der Folge legte das Finanzamt die Berufung dem unabhängigen Finanzsenat ohne Erlassung einer Berufungsvorentscheidung vor.
§ 15 Abs. 1 GebG 1957 unterwirft beurkundete Rechtsgeschäfte den im III. Abschnitt des Gesetzes geregelten Rechtsgebühren. So unterliegen gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 Z 1 GebG Bestandverträge (§§ 1090 ff ABGB) und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewissen Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, nach dem Wert der Rechtsgebühr, und zwar im Allgemeinen mit 1 v.H.
Gemäß § 16 Abs. 1 Z 1a GebG entsteht die Gebührenschuld, wenn die Urkunde über das Rechtsgeschäft im Inland errichtet wird, bei zweiseitig verbindlichen Rechtsgeschäften, wenn die Urkunde von den Vertragsteilen unterzeichnet wird, im Zeitpunkt der Unterzeichnung.
Wird wie im Beschwerdefall vertraglich vereinbart, dass der Bestandnehmer sämtliche mit dem Betrieb, der Wartung und Instandhaltung des Bestandobjektes zusammenhängende Kosten (inklusive eigener Versicherungssteuer) sowie die das Bestandobjekt treffenden Steuern (inklusive Grundsteuer) und öffentliche Abgaben (gemeinsam „Betriebskosten“) zu tragen hat, so ist eine solche Vereinbarung, als eine zu verstehen ohne die der Bf. das Bestandsobjekt nicht in Bestand gegeben worden wäre.
Versicherungsprämien betreffend das Bestandobjekt gehören schon nach allgemeinem Verständnis zu den Betriebskosten und Betriebskosten fallen in die Bemessungsgrundlage (vgl. VwGH 17.2.1994, 93/16/0160 unter Hinweis auf das Erkenntnis vom 30.5.1974, 974/73).
Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes muss die Höhe der Betriebskosten für ihre Einbeziehung in die Bemessungsgrundlage nicht ziffernmäßig festgelegt sein, wenn in der Vertragsurkunde neben der mit einem bestimmten Betrag enthaltenen Zinsvereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten nur deren Bezahlung vereinbart worden ist. In einem solchen Fall ist die Abgabenbehörde im Rahmen ihrer amtswegigen Ermittlungspflicht berechtigt, die Höhe der Betriebskosten festzustellen und diese als Teil der Bemessungsgrundlage zu behandeln (vgl. VwGH 12. 7. 1962, 175/62).
Im gegenständlichen Fall gab die Bf über Anfrage des Finanzamtes bekannt, dass es sich bei den Betriebskosten um Kosten für Strom, Wasser, Heizung, Fremdinstandhaltung der Gebäude, Reinigung der Gebäude, Sicherheitsdienste, Versicherungen, div. sonst. Fremdleistungen, Grundsteuer und sonst. Steuern und Abgaben (Müllentsorgung) handle.
Selbst wenn die Beschwerde vorbringt, dass diese Kostenaufstellung von einem Mitarbeiter der Bf übermittelt wurde, der an den Vertragsverhandlungen bzw. der Erstellung nicht beteiligt war, ändert das nichts daran, dass es sich bei den aufgelisteten Kosten - Stromkosten, Kosten für Abwasser und Wasser, Heizkosten, Reinigung, Versicherungen, Grundsteuer, sonstige Steuern und Abgaben (Müllentsorgung), sonstige Fremdleistungen, diese werden in der Beschwerde konkretisiert , es handelt sich dabei um Kosten für Schneeräumung und Rattenbekämpfung - um solche handelt, welche für einen ordnungsgemäßen Betrieb und eine ordnungsgemäße Nutzung des Bestandobjekts erforderlich sind. Diese Kosten entsprechen im Wesentlichen auch den "Betriebskosten und laufenden Abgaben" des Mietrechtsgesetzes (§ 21 MRG).
Zur Tragung der mit der Wartung und Instandhaltung des Bestandsobjektes zusammenhängenden Kosten hat sich die Bf in Punkt 3.2 des Vertrages verpflichtet, selbst wenn sie für keinen bestimmten Erhaltungszustand der auf der Liegenschaft errichteten Baulichkeiten einzustehen hat (Punkt 7.), da die auf der Liegenschaft errichteten Baulichkeiten abgebrochen werden. Die Kosten dafür wurden von der Bf. bereits unter Berücksichtigung des Umstandes, dass auf Grund des geplanten Standortwechsels nur mehr die notwendigsten Instandhaltungen durchgeführt werden, entsprechend berechnet.
Lediglich die Kosten für Sicherheitsdienst können im gegenständlichen Fall von der Bemessungsgrundlage ausgenommen werden, da diesen Kosten keine vertragliche Verpflichtung zu Grunde liegt.
Verpflichtet sich der Bestandnehmer im Vertrag für weitere Kosten zusätzlich zum Bestandentgelt aufzukommen, so zählt diese Verpflichtung der Kostenübernahme als weitere Gegenleistung für die Nutzung des Bestandobjektes und zwar auch dann, wenn die Zahlung nicht direkt an den Vertragspartner erfolgt. In Punkt 3.2 des Vertrages verpflichtet sich der Bestandnehmer Aufwendungen, welche sich sonst im Vermögen der Bestandgeberin auswirken würden, zu begleichen. Die Übernahme solcher Kosten ist in die Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr miteinzubeziehen.
Im § 17 Abs. 1 GebG ist als Prinzip – Urkundenprinzip – festgelegt, dass für die Beurteilung der Gebührenschuld der schriftlich festgelegte Inhalt der Urkunde maßgebend ist. § 17 Abs. 2 GebG hat zum Inhalt, dass bei einem – in Bezug auf die Art oder Beschaffenheit des Rechtsgeschäftes oder andere für die Festsetzung der Gebühren bedeutsame Umstände – undeutlichen Urkundeninhalt bis zum Gegenbeweis der Tatbestand vermutet wird, der die Gebührenschuld begründet oder die höhere Gebühr zur Folge hat (vgl. VwGH 25.10.2006, 2006/16/0112).
Die nach § 17 Abs. 1 GebG für die Beurteilung der Gebührenschuld maßgebliche Urkunde ist im Beschwerdefall der Bestandvertrag vom 20. Februar 2013. Sämtliche das Bestandobjekt betreffende Betriebskosten sind von der Bf. grundsätzlich direkt zu begleichen. Ebenso die Kosten für Wartung und Instandhaltung. Kosten für Wartung und Instandhaltung waren veranschlagt, wenn auch nur in einem geringen Ausmaß und es wurde von der Bf nicht einmal behauptet, dass keine Wartungen und Instandhaltungen durchgeführt wurden.
Jährliches Bestandentgelt: € 360.000,00
Jährliche durchschnittlich anfallende Betriebskosten und vertraglich vereinbarte Leistungen laut Bescheid: € 1,160.685,50 abzüglich jährlich durchschnittlicher Kosten für Sicherheitsdienste € 116.020,- ergibt € 1,044.665,5
Summe des jährlichen Entgelts: (€ 1,044.665,5+€ 360.000,00) 1,404.665,5 x 3 = 4,213.996,5
Gegen diese Entscheidung ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG eine Revision nicht zulässig, da im gegenständlichen Fall die getroffene Entscheidung der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes entspricht (vgl. VwGH 7.10.1993, 93/16/0140; 17.2.1994, 93/16/0160; 30.5.1974, 974/73; 12.11.1997, 97/16/0063; u. a.).
ECLI:AT:BFG:2016:RV.7102992.2013
Findok-Nr: 109891.1, aufgenommen am: 20.05.2016 09:55:31, Dokument-ID: 027cc4f1-1019-4dc4-86c0-c16ab2a10aff, Segment-ID: ce5b7a77-fb3b-43f1-923a-83695cef6861

References: § 16
 § 33
 § 204
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 § 17
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 Art. 133