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Timestamp: 2019-11-19 03:29:18+00:00

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Blog – Finca3
Han aprobado una acuerdo en mi Comunidad sin contar con la mayoría…
La Junta de Propietarios de tu comunidad reunida obligatoriamente una vez al año puede decidir sobre cualquier asunto que sea de su competencia. Muchos de los acuerdos que se adoptan exigen una mayoría concreta y si no se logra, el acuerdo no se adoptará y por tanto no tendrá fuerza ejecutiva.
Antes de explicar las posibles mayorías necesarias según tipología del acuerdo debemos decir que dichas mayorías lo serán siempre por número de propietarios y de cuotas de participación (art. 17 LPH) y que el cómputo de las mayorías es diferente según la junta se celebre en primera o segunda convocatoria.
Como regla general en la adopción de acuerdos cuentan como votos favorables los de los propietarios ausentes de la junta debidamente citados que una vez informados del acuerdo adoptado por los que asistieron no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días.
Por unanimidad de todos los propietarios tanto presentes como ausentes
Por mayoría cualificada del 60% o de los 3/5 de propietarios y cuotas
Por mayoría simple de todos los propietarios: de la mitad más uno
Por mayoría simple de los asistentes y representados
La unanimidad de todos los propietarios.
Se exige el voto favorable de la unanimidad o acuerdo unánime de todos los vecinos presentes y ausentes para otorgar y modificar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad, siempre y cuando no se trate de algún supuesto en el que es necesaria la mayoría cualificada.
Únicamente en los acuerdos que requieran unanimidad deberán computarse los votos de los propietarios morosos
Mayoría de 3/5 de todos los propietarios
de otras instalaciones, servicios o mejoras no necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio. (si el importe supera un trimestre de gastos comunes no podrá repercutirse el coste al disidente y al ausente).
Mayoría simple de todos los propietarios.
Es necesaria la mayoría simple de todos los propietarios y cuotas para ejecutar obras o establecer nuevos servicios comunes destinados a suprimir barreras arquitectónicas de manera que se facilite el acceso y la movilidad por el edificio y sus elementos comunes de las personas con discapacidad o mayores de 70 años y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando implique la modificación del título constitutivo o de los estatutos. Estas obras son por ejemplo suprimir escaleras o peldaños, construir rampas o instalar elevadores mecánicos.
Mayoría de 1/3 del total de propietarios y cuotas.
la instalación de las infraestructuras comunes para acceder a los servicios de telecomunicación, por ejemplo televisión y radiodifusión, sea digital, sea por satélite o por cable, así como a los servicios de telefonía, eficiencia energética o hídrica
En este tipo de acuerdo solo se repercutirá el gasto a quiénes hayan votado expresamente a favor en la junta, no pudiendo repercutir el gasto en ningún caso al ausente.
PRIMERA CONVOCATORIA: con el voto de la mayoría del total de propietarios que existen en el edificio, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de participación en la que se encuentra dividida la propiedad horizontal, si la junta se celebra en primera convocatoria. El tipo de acuerdos son los mismos que en segunda convocatoria pero se necesitarán no la mayoría de asistentes sino de todos los propietarios por lo que dificultará la adopción del acuerdo. Se aconseja siempre celebrar las juntas en segunda convocatoria.
SEGUNDA CONVOCATORIA: con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que se encuentren presentes en la junta, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de los asistentes a la junta, si la junta se celebra en segunda convocatoria
Remover y nombrar cargos de la junta de propietarios
Ingresos y gastos de la comunidad
Ratificar y subsanar errores del acta.
Artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por tanto, si los propietarios que no han ido a la junta no manifiestan su disconformidad en los siguientes treinta días naturales se entiende que aprueban los acuerdos tomados.
No obstante, debemos analizar con más cuidado la primera frase del citado artículo y por la que se desprenden algunos casos en los que se prohíbe utilizar el voto de los ausentes como favorable.
¿Cuáles son? Como hemos leído, aquellos que “no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo”.
¿Cuáles son estos acuerdos?
infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.
sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
Por otra parte, las mejoras no exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble mencionadas en el artículo 17.4 en las que también hace falta votar expresamente en Junta a favor del acuerdo.
TIPO DE MAYORÍA SOLICITUD VOTO DE AUSENTES
Unanimidad SI, si hay unanimidad de los presentes
Mayoría de 3/5 SI, si hay mayoría de los presentes (exceptuando los acuerdos que se tenga que votar expresamente en la junta para repercutir el coste)
Mayoría simple (mitad más uno) SI, si hay mayoría de los presentes.
Mayoría de 1/3 NO
Mayoría simple de los presentes. NO
La doctrina esta divida en cómo entender las abstenciones en cuanto al cálculo del cómputo de las mayorías. Dicha indeterminación da lugar a una triple respuesta.
Considerar que los que se abstienen no son tenidos en cuenta a efectos de cómputo de votos o coeficientes. (Asturias 23-1-07, Jaén 30-1-07, etc.)
Entender que estas abstenciones se suman a la mayoría positiva (Barcelona 25.1.05, León 2-5-06, Albacete 5-1-07, Asturias 3-5-07, etc.)
Considerar que no suponen un voto negativo o positivo, pero sí computan a efectos de cálculo de coeficientes. ( Valencia 8-5-06)
Teniendo tal escenario deberemos ajustarnos a la jurisprudencia del caso concreto y así adoptar cada tipo de acuerdo a tenor de la resolución de los tribunales.
Esperaremos con ansia la redacción de una nueva ley que dirima tales dudas y saque a las comunidades de propietarios de la inseguridad jurídica que provoca dicha situación.
Por Oscar Ribeiro.
Legal. / Sin categoría - 02/24/2018
Los Libros de Actas de las Comunidades de Propietarios
Las comunidades de propietarios deben contar con un libro de actas que reflejen los acuerdos tomados en las juntas de propietarios, documentación que debe ser legalizada ante el Registro de la Propiedad.
PRIMERA INSCRIPCIÓN DEL LIBRO DE ACTAS.
Según el Colegio de Registradores de España, si se trata del primer libro, debe presentarse en el Registro de la Propiedad del lugar donde se halle el inmueble, junto con una instancia del presidente de la comunidad o de quien ostente la representación legal, con la firma legitimada ante notario o ante el propio registrador, donde se solicite su legalización.
INCLUSIÓN DE LOS ACUERDOS EN EL LIBRO DE ACTAS
En el libro de actas, a la finalización de la Junta general de propietarios, se refleja lo debatido y aprobado con los detalles del caso, tal como dispone el artículo 19.1 de la LPH:
No podrá diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior. En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro siempre que el Presidente o el Secretario de la comunidad firme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el Registrador, que ha sido comunicada la desaparición o destrucción a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denunciada la substracción.
Será competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.
La solicitud de la diligencia se efectuará mediante instancia en la que se expresarán la identidad del solicitante y la afirmación de que actúa por encargo del Presidente de la comunidad.
Las menciones que identifiquen a la respectiva comunidad de propietarios y, en su caso, los datos de su identificación registral así como las fechas de la apertura y cierre del último libro de actas.
La diligencia será firmada por el Registrador. En el caso de que haya sido diligenciado un nuevo libro sin haberse presentado el libro anterior por alegarse que se ha extraviado o perdido, en la diligencia se expresará esta circunstancia y que en el anterior, aunque aparezca, no podrán extenderse nuevas actas.
El Registrador practicará la diligencia dentro de los cinco días siguientes a la solicitud realizada en debida forma, o de los quince días si existiere justa causa. Contra la denegación cabe recurso directamente durante quince días hábiles ante la Dirección General.
Por otra parte, el acuerdo debe constar en un acta debidamente firmada por el presidente y quien actúe de secretario, que puede ser el propio administrador o el mismo presidente, tal como dispone el artículo 19.3 de la LPH: “El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
Los acuerdos adoptados sin los requisitos legales podrían ser impugnados por ser contrarios a la Ley – cfr. arts. 18.a) y art. 19 de la LPH, salvo que se tratase de defectos subsanables.
Asimismo se deberá conservar durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
EQUIPO FINCA3 – ADMINISTRACIÓN DE COMUNIDADES.
Sin categoría - 09/12/2017
Las Comunidades de Propietarios y el Procedimiento monitorio.
Es un procedimiento judicial sencillo y ágil a disposición de todo tipo de empresarios, profesionales, comunidades de propietarios y otras entidades que pretendan agilizar el cobro de las deudas pendientes.
El monitorio fue introducido en España por primera vez con la aprobación de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Se encuentra regulado en los artículos 812 a 818 de dicho texto legal.
Para que la deuda se pueda reclamar mediante el juicio monitorio, debe de reunir una serie de requisitos: dineraria, líquida, determinada, vencida y exigible.
Desde el año 2011, el procedimiento monitorio no tiene límite de cuantía, por lo que puede interponerse en el Juzgado correspondiente para reclamar cualquiera que sea el importe de la deuda.
2. Documentación requerida por el procedimiento.
El Juzgado con competencia será el de primera instancia del domicilio o residencia del deudor o el del lugar en que el deudor pueda ser hallado a efectos de requerimiento de pago.
Comunidades de Propietarios: Para estos supuestos de impagos de cantidades debidas en concepto de cuotas de Comunidad, se podrá elegir a la hora de iniciar el juicio monitorio, entre el Juzgado del domicilio o residencia del deudor, o el del lugar en que se halle la finca perteneciente a la Comunidad. Lo normal y más común es presentar el procedimiento donde se ubique el edificio.
4. Fases del proceso monitorio:
1ª.- PETICIÓN INICIAL.
El juicio monitorio comenzará con una petición inicial que hace el acreedor de forma particular o a través de abogado, de la deuda que mantiene con un tercero, indicándose siempre los siguientes apartados:
Domicilio o domicilios del acreedor y del deudor o el lugar en que residieran o pudieran ser hallados.
Una vez admitida por el Juzgado la petición del monitorio, el Secretario Judicial requerirá al deudor para que pague la deuda en el plazo de 20 días hábiles.
En este momento pueden ocurrir varias cosas:
Entrega del requerimiento e iniciación del plazo de 20 días hábiles para el pago.
Si el deudor no se encuentra en el domicilio que se ha hecho constar en la demanda, la parte actora (acreedor) puede pedir al Juzgado que averigüe su domicilio.
La única excepción es la prevista para la reclamación de gastos de Comunidades de propietarios. En este caso sí se admite que el requerimiento se practique por edictos, si se ha intentado en el domicilio previamente designado por el deudor para las notificaciones y citaciones relacionadas con los asuntos de la Comunidad de propietarios o, en su defecto, en el domicilio de la propiedad que ha generado la deuda.
5. Posibles acciones del deudor.
Si el acreedor tiene voluntad de pago puede entregar la cantidad reclamada directamente al demandante, quien lo comunicará por escrito a la Oficina Judicial para que se archive el expediente, o bien ingresar dicha cantidad en la cuenta de consignaciones del Juzgado. En este segundo supuesto, el Secretario Judicial expedirá el oportuno mandamiento de devolución a favor del demandante.
NO CONTESTACIÓN Y AGOTAMIENTO DE PLAZOS
Si el deudor no paga en el plazo de veinte días, ni se persona en el Juzgado para manifestar sus motivos y posición sobre el litigio, se pondrá fin al procedimiento mediante un decreto del Secretario Judicial en el que fijará la cantidad que se pueda reclamar en el posterior proceso de ejecución.
El deudor, en caso de no estar de acuerdo con lo reclamado dirigirá escrito de oposición al juzgado donde se esté conociendo del asunto donde deberá expresar las razones por los que, a su entender, no debe en todo o en parte la deuda reclamada. En este caso, se pone fin al procedimiento monitorio y se continuará por los trámites del procedimiento declarativo que corresponda por razón de la cuantía:
– Juicio Verbal: Si la cuantía es inferior a 6.000 €.
El juez acordará juicio verbal y se citará a las partes a una vista ante el Juez para practicar las pruebas que se propongan en ese acto, dictándose sentencia.
– Juicio ordinario: Si la cuantía es superior a 6.000 €.
El demandante presentará en un mes una demanda con los requisitos exigidos para dicho procedimiento, que en todo caso requiere la intervención de abogado y procurador, siguiéndose los trámites del procedimiento hasta que se dicte la sentencia.
6. La ejecución judicial.
En caso de que el deudor no pague después de emitida una sentencia o una vez dictado el decreto del Secretario Judicial, debe instarse por escrito el inicio del proceso de ejecución forzosa para embargar bienes del deudor con el que hacer pago de la deuda.
7. Asistencia de Abogado y Procurador.
– EN EL PROCEDIMIENTO MONITORIO:
Una de las principales características del procedimiento monitorio es que no es necesaria la asistencia profesional de abogado y procurador para presentar la solicitud inicial, sea cual sea la cantidad, que puede ir firmada directamente por el interesado.
– EN EL JUICIO VERBAL:
Una vez acordado por el juez la iniciación del juicio verbal, sí será obligatoria LA asistencia por abogado y procurador si la cuantía de la deuda reclamada supera los 2000 euros.
– EN EL JUICIO ORDINARIO:
Ambas partes están obligadas a la asistencia de abogado y procurador.
Un procedimiento ordinario siempre será obligatorio ya que este procedimiento lleva implícito una cuantía mínima discutida de 6.000€, superando así el límite de 2.000€ que la ley impone para la asistencia de estos profesionales.
– EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN:
Una vez emitida sentencia o decreto, si el demandado no paga voluntariamente será necesario la asistencia profesional de abogado y procurador en la interposición de la ejecución siempre y cuando la deuda sea superior a 2000 euros.
8. Costas judiciales. Honorarios de Abogado y Procurador.
En el caso de que se quiera designar voluntariamente abogado y procurador para presentar la solicitud inicial, hay que tener presente que su coste no se podrá repercutir a la parte contraria si atiende el requerimiento de pago dentro del plazo concedido al efecto, cualquiera que sea la cuantía reclamada. Sí sería repercutible en los casos en los que el deudor hiciera oposición y finalmente tuviera sentencia condenatoria.
La única excepción son las reclamaciones de gastos de Comunidades de propietarios, ya que en este caso el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal sí permite incluir en la tasación de costas los costes de dichos profesionales. Siempre es recomendable contar con un abogado experto para que dicho juicio monitorio tenga éxito.
9. Las Tasas judiciales.
El procedimiento monitorio está sujeto al pago de una tasa judicial según la Ley 10/2012 de 20 de noviembre. El monitorio está sujeto a una cuota fija de 100 € más una cuota variable que se fija en la citada ley según se trate de personas jurídicas o personas físicas.
Legal. - 07/05/2017
Un gobierno a la portuguesa.
António Costa, líder del Partido Socialista y actual Primer Ministro en Portugal, durante la campaña electoral de octubre de 2015 | Fuente: elconfidencial.com
Pues de momento, —perdónenme que les diga— algo fuera de nuestro alcance.
Seguramente, el 4 de octubre de 2015 los portugueses acudieron a su cita electoral con ese extraño sentimiento de responsabilidad que brota entre la resignación y el inconformismo de quien se sabe quemando la única oportunidad que tiene en cuatro años de decidir un nuevo capítulo de su vida. Y después de haber visto cómo el anterior se consumía a la espera de un cambio, no es para menos.
Así, las urnas hablaron para castigar con una amarga victoria a la derecha: la coalición formada por el Partido Popular Democrático/Partido Social Demócrata (PPD/PSD) y el Partido del Centro Democrático Social – Partido Popular (CDS-PP) pasó de sumar por separado algo más del 50% de los votos en 2011 a un escaso 37% que lo demostraba como proyecto fracasado.
En la otra cara de la moneda, la izquierda se vio claramente fortalecida: tanto el Partido Socialista (PS), como el Bloque de Izquierdas (BE), como la coalición entre el Partido Comunista Portugués y el Partido Ecologista de Los Verdes (PCP-PEV) —y hasta el Partido por los Animales y por la Naturaleza (PAN)— han visto crecer su apoyo ciudadano en la última elección de los 230 diputados que conforman la Asamblea de la Tercera República Portuguesa.
Y hasta aquí, la historia nos puede resultar familiar.
Resultados de las elecciones parlamentarias del 4 de octubre de 2015 en Portugal | Fuente: rtp.pt
El día 22 de octubre de 2015, el Presidente de la República, Aníbal Cavaco Silva, designó como Primer Ministro al candidato de la coalición de derechas, Pedro Passos Coelho, el que llevaba cuatro años ostentando el cargo y que, una semana después, tomaría posesión del que ya es el gobierno más breve de la historia del país. Y es que, el 10 de noviembre una moción de censura abría el camino hacia un gobierno de izquierdas sin precedentes. El día 26 de noviembre de 2015 tomaba posesión como Primer Ministro el socialista António Costa, que con el apoyo de comunistas y ecologistas (BE, PCP-PEV y PAN), ha formado un gobierno tan alternativo como factible. Bueno, o al menos, factible en un país como Portugal.
Pero, ¿por qué está fuera de nuestro alcance?
Para empezar, la izquierda en España está lejos del pluralismo luso. Hasta las pasadas elecciones al Parlamento Europeo de mayo de 2014, los españoles no tenían más opción a la izquierda del socialismo que la de Izquierda Unida. Mientras tanto, los portugueses siguen confiando sus votos a ideales como el comunismo o el anticapitalismo, como el ecologismo o el feminismo. Sí, sí, los portugueses votan a la izquierda sin miedo a desperdiciar su derecho a decidir.
Para seguir, a lo largo de la historia de su democracia, los políticos portugueses han desarrollado una amplia tradición de apertura al diálogo. Las candidaturas y gobiernos en coalición son mucho más comunes en Portugal que en España, quizás por su capacidad de dar pasos atrás en sus programas en virtud de un pacto. Y eso es lo que ha ocurrido esta última vez: tres acuerdos entre los socialistas y las otras tres fuerzas de izquierdas han hecho posible un gobierno tan heterogéneo como solícito.
Por último —y quizás lo más serio y determinante—, la izquierda portuguesa tiene un fuerte sentimiento nacionalista que comparte con todo un pueblo que se sabe fuerte desde aquella revolución que en 1974 inundó sus calles de color rojo pasión. Y en fin, la fractura española en estos términos es tan obvia que no queda mucho más que añadir.
La Revolución de los Claveles del 25 de abril de 1974 sigue inspirando a la izquierda portuguesa | Fuente: GAU Lisboa
Así las cosas, parece evidente que el socialismo portugués no es el socialismo español y que, por el momento, un gobierno a la portuguesa es algo fuera de nuestro alcance. No sé, quizás debamos ponerle otro nombre…
Actualidad - 06/28/2017
Emprendedores/as / Emprendeduría - 05/22/2017
Un comentarista de WordPress en Cómo llegué a ser empresario

References: Artículo 17
 artículo 17
 resolución 
 artículo 19
 artículo 19
 artículo 21