Source: https://www.eporady24.pl/przeslanki_prawa_pierwokupu,pytania,8,115,7229.html
Timestamp: 2019-10-23 07:14:42+00:00

Document:
Autor: Marek Gola • Opublikowane: 10.05.2013
Poniższa odpowiedź została oparta na następujących faktach i ich prawnej ocenie. Z treści Pana pytania oraz załączonej umowy dzierżawy wynika, że jest Pan wieloletnim dzierżawcą sąsiadującej nieruchomości rolnej, ale nie jest pan rolnikiem.
Zgodnie z art. 596 Kodeksu cywilnego (K.c.): „jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału”.
Umowa dzierżawy nie przewiduje prawa pierwokupu dla Pana. W mojej ocenie w przedmiotowej sytuacji zastosowanie ma ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.). Ustawa określa zasady kształtowania ustroju rolnego państwa przez poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.
Istotna z punktu widzenia Pana interesu jest treść art. 3 ust 1 wspomnianej ustawy, który stanowi, że: „w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;
sprzedaż dotyczy nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka spółdzielni produkcji rolnej na rzecz innego członka tej spółdzielni;
nabywcą nieruchomości rolnej jest spółdzielnia produkcji rolnej – w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;
nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego.
Niezbędne do skorzystania z prawa pierwokupu nieruchomości jest spełnienie następujących przesłanek:
Przedmiotem sprzedaży musi być nieruchomość rolna; zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 u.k.u.r. nieruchomością rolną (gruntem rolnym) jest nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 461 K.c.). Zwrócić uwagę należy także na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z 14 lutego 2003 r. (sygn. akt IV CK 427/2002), zgodnie z którym: „skutecznie domagać się ustalenia nieważności umowy sprzedaży bezwarunkowej (z powołaniem się na prawo pierwokupu) może tylko dzierżawca nieruchomości rolnej. Z tego względu kwestia charakteru nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy zalicza się do nieodzownych przesłanek zastosowania (odmowy zastosowania) prawa materialnego – art. 599 § 2 kodeksu cywilnego. Oznacza to, że konieczną przesłanką, warunkującą dokonanie subsumcji, jest ustalenie charakteru nieruchomości, będącej przedmiotem dzierżawy”. W piśmiennictwie reprezentowany jest pogląd, że nieruchomość powinna mieć charakter rolny zarówno w chwili zawarcia umowy, jak i w momencie korzystania przez dzierżawcę z ustawowego prawa pierwokupu (tak: A. Lichorowicz, System Prawa Prywatnego. Tom 8. Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Warszawa 2004, s. 211).
Sprzedawca nieruchomości rolnej musi być osobą fizyczną lub prawną, ale inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych (gmina jest osobą prawną inną niż Agencja).
Umowa dzierżawy musi zostać zawarta w formie pisemnej i mieć datę pewną. Przepisy wspomnianej ustawy wymagają zachowania szczególnej formy. Wydaje się jednak, że jest to forma ad eventum, czyli zgodnie z art. 73 § 2 K.c. forma szczególna zastrzeżona jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej, tj. do powstania prawa pierwokupu.
Umowa dzierżawy musi być wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od daty zawarcia jej w formie pisemnej z datą pewną. Istotne jest jednak, aby umowa dzierżawy była faktycznie wykonywana. Nie jest zatem wystarczające przedstawienie umowy dzierżawy, ale konieczne jest, by dzierżawa była faktycznie wykonywana przez 3 lata. Okoliczność ta ustalana jest przez notariusza na podstawie oświadczenia złożonego przez sprzedawcę, że umowa dzierżawy trwa co najmniej 3 lata, oraz wykazania przez dzierżawcę, że wykonywana jest przez ten okres (zob. G. Bieniek, Kształtowanie ustroju rolnego, punkt 3 komentarza do Prawa pierwokupu dzierżawcy).
Nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub być dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej. Zgodnie z art. 5 u.k.u.r. za gospodarstwo rodzinne należy uważać gospodarstwo rolne, które jest prowadzone przez rolnika indywidualnego (przez którego rozumie się osobę fizyczną, będącą właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych), o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha. Rolnik musi prowadzić osobiście gospodarstwo rolne oraz posiadać kwalifikacje rolnicze i zamieszkiwać w gminie, na której obszarze położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa.
Innymi słowy, jako że nie jest Pan rolnikiem, nie spełnia Pan wszystkich wymaganych prawem przesłanek do skorzystania z prawa pierwokupu, o których była mowa powyżej. Prawo takie mogłaby Panu przyznawać zmieniona umowa dzierżawy, ponieważ stosownie do treści art. 596 K.c. czynność prawna może zastrzegać prawo pierwokupu dla strony stosunku zobowiązaniowego.
W 2007 r. zmarła moja babcia. Wszyscy spadkobiercy zrzekli się spadku na rzecz mojego wujka, który odsprzedał mi gospodarstwo w lipcu 2008 r. Niestety dostałem z sądu pozew o stwierdzenie nieważności aktu notarialnego – wystąpił z nim dzierżawca, który zawarł pierwszą umowę dzie
Mój teść przystąpił do przetargu na dzierżawę pola namiotowego. Niestety nie wygrał tego przetargu. Wcześniej teść otrzymał pismo z gminy, w którym proponowano skorzystanie z prawa pierwokupu / dzierżawy. Pismo zostało zignorowane przez teścia. Jednak bardzo zależy mu na t

References: art. 596
 art. 3
 art. 2
 art. 599
 art. 73
 art. 5
 art. 596