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Timestamp: 2018-10-24 01:05:59+00:00

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El aval en garantía de cantidades anticipadas para la compraventa de vivienda en construcción como requisito esencial.
15 octubre, 2017 José Ignacio Martínez PallarésSin ComentariosDerecho civil, Derecho inmobiliario
Cuando hay una compraventa de vivienda futura o en construcción, en la que por el comprador se hacen pagos a cuenta a la promotora-vendedora, a veces muy importantes, sin que todavía exista la vivienda que es objeto del contrato, la disposición adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, en la redacción dada por el apartado 2 de la disposición final 3ª de la Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades financieras, en vigor desde el 1 de enero de 2016, y que supuso la derogación de la Ley 57/1968 de 27 de julio, que hasta entonces regulaba las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y al igual que ésta, establece la obligación de que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas garanticen, desde la obtención de la licencia de edificación – lo que es una novedad respecto al régimen anterior -, la devolución de las cantidades entregadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, mediante contrato de seguro de caución, o aval solidario, prestado por entidad de crédito, “para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.”
Como consecuencia de esa obligación legal de garantizar los pagos a cuenta nacen una pluralidad de relaciones jurídicas, promotor-comprador, promotor-avalista y comprador-avalista, que suscitan múltiples preguntas, muy interesantes, como es si es precisa o no la resolución previa del contrato de compraventa [que tratamos en “Aval de la Ley 57/1968, y resolución previa del contrato de compraventa de vivienda“] o cual es el ámbito subjetivo de protección de ese seguro o aval [que tratamos en ”Ámbito subjetivo de protección de los avales en garantía de cantidades anticipadas en la venta de vivienda sobre plano o en construcción”], entre otras muchas que se pueden plantear a tenor de la nueva regulación dada a esta materia.
Pero lo que ahora nos planteamos es si la existencia de ese aval es un requisito esencial del contrato de compraventa, esto es, si es posible para el comprador exigir la resolución de un contrato privado de compraventa de vivienda de futura construcción por no haber cumplido la entidad promotora – vendedora su obligación de constituir las garantías previstas para el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
La cuestión se plantea porque ha habido numerosas sentencias de Juzgados de Primera Instancia y de Audiencia Provinciales que han venido considerando que la no entrega de avales en garantía de devolución de las cantidades anticipadas no amparaba la resolución del contrato por el comprador, al tratarse en todo caso de una obligación accesoria de la obligación principal, lo que obligaba a continuar atendiendo los pagos de los sucesivos plazos, pese a que no se estuvieran garantizados, al margen del retraso acumulado para dicha entrega, que se entendía de forma muy laxa para la promotora – vendedora; ello se traducía en la desestimación de la demanda resolutoria y, en el caso de que la vivienda estuviera terminada y en disposición de ser entregada, en la condena al demandante al cumplimiento del contrato solicitado mediante reconvención, lo que solía implicar para el comprador una condena al pago de las costas procesales, cuantitativamente muy importante por las elevadas cuantías de los procedimientos.
Pues bien, sobre esta cuestión la doctrina del Tribunal Supremo [SSTS núm. 25/2013, de 5 de febrero, 221/2013, de 11 de abril, 498/2013, de 19 de julio, 40/2014, de 29 de enero, 218/2014, de 7 de mayo, de Pleno, 759/2014, de 6 de enero de 2015, 778/2014, de 20 de enero de 2015, de Pleno, 780/2014, de 30 de abril de 2015 , de Pleno, 501/2015, de 15 de septiembre, y 469/2016, de 12 de julio] ha sido terminante a la hora de calificar la obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores como una obligación no accesoria, sino esencial, mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de modo que, como declara la última de las sentencias citadas [STS 469/2016], la omisión de la garantía faculta al comprador de la vivienda a exigirla y, de no constituirse, a no seguir pagando las cantidades anticipadas previstas contractualmente, pues según la STS 759/2014 “el aval viene a constituir la causa de la obligación de entregar la cantidad anticipada y viceversa», “ a resolver el contrato por incumplimiento, con devolución, a cargo del promotor, de las cantidades anticipadas.
En definitiva, que el hecho de que el artículo 3 de la Ley 57/1968, a la que se refieren estas sentencias del Tribunal Supremo, por ser entonces la norma en vigor, solo previera la rescisión del contrato en caso de expiración del plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubieren tenido lugar, o que la DA 1ª LOE solo se refiriera a una multa administrativa por incumplimiento de la obligación de constitución de la garantía, y no a la resolución del contrato, no implicaba menoscabo alguno del carácter esencial de la obligación en relación con la del comprador de hacer los pagos a cuenta en las fechas pactadas, porque de otro modo se habría frustrado la finalidad de la norma, y dejado sin contenido el carácter irrenunciable de los derechos del comprador, establecido en el artículo 7 de la Ley 57/1968.
Nada ha cambiado en este extremo con la nueva regulación, por lo que, tratándose la falta de entrega de este aval de un incumplimiento esencial, la consecuencia jurídica es la de facultar al comprador para resolver el contrato, de acuerdo con la DA 1ª LOE y el artículo 1.124 CC, quedando por el contrario el vendedor impedido para resolverlo si, no habiéndose constituido la garantía, el comprador deja de atender los pagos parciales pactados a cuenta del precio.
Esta doctrina jurisprudencial ha sido recientemente reiterada por la STS núm. 65/2017, de 2 de febrero, al señalar que: “La obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores [arts. 1 y 2 de la Ley 57/1968] constituye una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, cuyo incumplimiento por el vendedor faculta al comprador de la vivienda a exigirla y, de no constituirse, a no seguir pagando cantidades anticipadas o a resolver el contrato por incumplimiento, con devolución, a cargo del promotor, de las cantidades anticipadas.”
Por tanto, la entrega del seguro o aval en garantía de cantidades anticipadas para la compraventa de vivienda sobre plano o en construcción continúa siendo una obligación esencial, aunque ahora lo sea a partir del otorgamiento de licencia de construcción, lo que implica que habrá que exigirla antes de comprometerse a pago alguno, o condicionar la misma existencia del contrato de compraventa a su otorgamiento; y es una obligación cuyo incumplimiento justifica que el comprador no tenga que atender los sucesivos plazos a que venga obligado por contrato y, en su caso, la resolución del mismo y reclamación de cantidades ya entregadas a cuenta.
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Condición de consumidor o no de un fiador o avalista, a efectos de control de abusividad de cláusulas financieras. (3 octubre, 2016)
Ámbito subjetivo de protección de los seguros o avales en garantía de cantidades anticipadas en la venta de viviendas sobre plano o en construcción. (12 septiembre, 2016)
Excepciones oponibles al tercero tenedor de letras entregadas a cuenta del precio de vivienda a construir. (18 agosto, 2014)

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 3
 resolución 
 artículo 7
 artículo 1
 resolución