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APORTES PARA UN ESTUDIO DE TÍTULOS - PDF
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1 APORTES PARA UN ESTUDIO DE TÍTULOS Docentes: Sonia Salgado y Andrea Tellechea Coordinadora: Prof. Dora Bagdassarian2 SUMARIO Introducción Concepto de estudio de títulos y proceso dominial. Como se realiza la operación de estudio de títulos? Que es el relacionado de procedencias? Dificultades Objetivo del estudio de títulos. Prueba de la titularidad i. Imposibilidad de reivindicación por parte del Estado y del Municipio. Salida Fiscal y Salida Municipal. ii. Imposibilidad de reivindicación por parte de los particulares Obtención de un titulo que ofrezca el menor número de riesgos posibles. Documentación a estudiar. Títulos Elementos individualizantes del objeto: i. Numero de padrón ii. Sección o localidad catastral iii. Plano de mensura iv. Plano para prescribir Expediente administrativo de edificación y obras sanitarias. Metodología para el estudio de títulos de algunos Negocios Jurídicos. Clasificación de los negocios jurídicos Según el contenido: patrimoniales y extrapatrimoniales o de Derecho Personal y Familiar. Según los efectos: dispositivos en sentido amplio por contraposición a los declarativos. Los primeros se subdividen a su vez en dispositivos en sentido estricto por contraposición a obligacionales. Y los dispositivos en sentido estricto se dividen en traslativos, constitutivos y extintivos. Según el número de partes: unilaterales, bilaterales y plurilaterales.3 Según la coeficiencia causal del evento muerte: Entre vivos y Mortis causa. Según la forma: consensuales y solemnes. Presupuestos externos, requisitos de validez y de eficacia de los negocios jurídicos. Publicidad. Presupuestos externos. i. Capacidad jurídica ii. Poder normativo negocial Requisitos de validez Capacidad de obrar Consentimiento Objeto Causa Solemnidad Nulidades Absoluta Relativa Requisitos de eficacia Requisitos voluntarios Requisitos legales: Autorización Aprobación Asistencia Publicidad MODO TRADICION Compraventa Presupuestos de existencia. Requisitos de validez Requisitos de eficacia Relevancia del estado civil i. Bienes propios ii. Subrogación iii. Bienes gananciales iv. Administración de la sociedad conyugal v. Administración provisional vi. Administración Extraordinaria vii. Disolución y liquidación de la sociedad conyugal4 Permuta Presupuestos de existencia Requisitos de validez Requisitos de eficacia Donación Presupuestos de existencia Requisitos de validez Distintas clases de donaciones : donación simple; donación onerosa o modal y donación remuneratoria.: -Diferentes acciones que se pueden entablar. -Resolución. Paga por entrega de bienes Naturaleza jurídica Presupuestos de existencia Requisitos de validez Requisitos de eficacia Adquisición por personas casadas. MODO SUCESION Presupuestos: i. Muerte ii. Existencia de herederos o legatarios iii. Vocación hereditaria. Fuentes de la Vocación hereditaria: el testamento y la ley. Ordenes de llamamiento Proceso sucesorio i. Sucesión intestada ii. Sucesión testada iii. Certificado de Resultancias de Autos. Derechos del cónyuge supérstite5 INTRODUCCION. Sin pretender con este trabajo agotar el tema, tratamos apenas de hacer algunas reflexiones que contribuyan a la comprensión del mismo. El tema es trascendente, ya que por una parte es de aplicación frecuente en la práctica profesional del Escribano, así como también es un tema de gran responsabilidad para el Escribano cuando se llega a una conclusión errónea del Estudio de Títulos. (Arts. 274 y 275 del Reglamento Notarial). Por otra parte no solo es importante en el ámbito de la actuación extrajudicial, sino también en la judicial. Desarrollaremos en éste trabajo fundamentalmente la actuación en el ámbito extrajudicial analizando tan solo algunos aspectos de los modos tradición y sucesión. Pero aquí haremos también alguna referencia al ámbito judicial. En la vía judicial es importante el estudio de títulos, ejemplo en el juicio Reivindicatorio Art. 679 CC y en otros juicios: Prescripción de 10 o 20 años Art.1209 CC. En los juicios monitorios véase especialmente los arts. Arts.363 y siguientes CGP. Pero por sobretodo es importante en la vía de apremio Arts.384, 385, 387 G), y 390 del CGP. De acuerdo a éste último en sus dos incisos finales: No podrá resistirse el comprador a escriturar alegando defectos de titulación anteriores al remate. La formulación de postura significa que quien la hace acepta el título y las condiciones del remate Esto para señalar la importancia del estudio de títulos en la vía de apremio, que al aceptar una postura se acepta el título, por lo cual antes del remate es importantísimo hacer un estudio de los títulos, ya que la postura implica aceptar la titulación en el estado que se encuentre.6 Por supuesto que el estudio de títulos, no solo se aplica a los inmuebles, sino también a los muebles, aunque en éste trabajo, abordaremos el estudio de títulos de inmuebles. 1. CONCEPTO DE ESTUDIO DE TITULOS Y PROCESO DOMINIAL. Cuando nos referimos al título de propiedad de un bien, se habla de título en sentido material y también en sentido jurídico. Hablamos de título en sentido material cuando nos referimos a un documento, o a un conjunto de documentos justificativos de la propiedad, tanto del actual propietario como de los anteriores por un período de tiempo determinado, que luego precisaremos. Es decir que puede tratarse de un solo documento o de un legajo de documentos, que puede estar compuesto por primeras copias de escrituras públicas, certificados de resultancias de autos, testimonios de sentencias de prescripción adquisitiva, etc. Aquí nos referimos entonces al título en sentido material, a ese conjunto de documentos que debemos analizar en su forma y sustancia. Este concepto de título en sentido material es de uso frecuente en la práctica administrativa, notarial y judicial y tiene base legal, ej. el art. 768 CC cuando dice: la tradición de los derechos se verifica por la entrega de los documentos que sirven de título Hablamos de título en sentido jurídico refiriéndonos a: la causa jurídica que origina el desplazamiento de la propiedad o de otro derecho trasmisible. Es el fundamento jurídico para la adquisición de un derecho. Vinculado con esta segunda acepción es importante destacar el concepto de último título, que es aquel a través del cual el actual propietario adquirió el bien por medio de un título hábil acompañado por el modo tradición. El último título que puede constar de uno o varios documentos debe abarcar inexorablemente la totalidad del bien. Cómo se realiza la operación de estudio de títulos? A través del examen de todos los documentos que constituyen el legajo al que hicimos referencia. Ese examen lo haremos en un doble sentido: formal y sustancial para llegar a concluir sobre la bondad del título o en su caso, señalar las observaciones que resulten pertinentes.7 Qué es el relacionado de procedencias? No es otra cosa que la síntesis de la historia de un bien determinado. No es ni más ni menos que la comprobación de una realidad con respecto a ese bien, realidad que resulta, por otra parte, como consecuencia del estudio de títulos. Quiere decir que cuando hacemos el estudio de títulos lo hacemos con un doble propósito: I) Estudiar cada uno de los documentos durante un período determinado (o sea 30 años para la prescripción treintañal, o en su caso 45, tratándose de salidas municipales.) II) Extraer determinados datos de ese estudio que nos servirán para confeccionar esa síntesis, ese resumen, esa historia del bien, que por otra parte surge como consecuencia del estudio de títulos, elementos que más adelante vamos a analizar. La historia del bien, ese relacionado del bien, es trascendente por varias razones: I.- En primer lugar para llegar más fácilmente a la determinación de la titularidad del bien. Tal es así que, la última reforma registral, introducida por la Ley del 28 de setiembre de 1997 incorpora respecto de los inmuebles el principio de tracto sucesivo. Dice en su artículo 57:..no se inscribirá acto alguno que implique matriculación, en el que aparezca como titular del derecho que se transfiere, modifica o afecta, una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente, salvo que el disponente se encontrare legitimado, o estuviere facultado para disponer de cosa ajena o así lo mande el Juez competente. A partir de dicha inscripción de los asientos en cada ficha especial, deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular inscripto y demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. En caso contrario, el registrador podrá denegar o inscribir provisoriamente hasta que se subsane la omisión.8 Es importante señalar que la preocupación del legislador en materia registral también fue la de llegar a esa historia del bien, porque a través de la misma, arribamos a la conclusión de la titularidad. Del mismo modo, por medio del relacionado de procedencias, de ese resumen facilitamos la conclusión de la titularidad. Desde la vigencia de la Ley mencionada, el perfecto encadenamiento de titulares tiene base legal para el registrador. II.- En segundo lugar, facilita la solicitud de información registral. No debemos perder de vista que ningún estudio de títulos puede prescindir de la información registral. Necesariamente tiene que ser completado con la misma. Dificultades Pero el Estudio de títulos tiene sus dificultades. Al respecto son apropiadas las expresiones del Escribano José D Alessandro Saullo 1 cuando dice: en el estudio de un título está lo que se ve, porque rompe los ojos como se dice vulgarmente, y está aquello que no se ve que hay que investigar y adaptar al caso concreto en estudio y es la incógnita a descifrarse. Dentro de lo que no se ve debemos distinguir lo que hay que investigar, por ejemplo con la información registral, y lo que está latente, como determinadas acciones que pueden estar en plazo de ser iniciadas, por ejemplo, rescisión por lesión, reducción de donaciones inoficiosas, etc. Por otra parte, todos sabemos que en nuestro ordenamiento jurídico existen normas de fácil interpretación y aplicación, pero del mismo modo existen otras que ofrecen dudas dando lugar a diferentes posiciones, tanto en la doctrina como en la jurisprudencia. En estos casos los operadores del derecho tratamos de aplicar la doctrina más recibida en el momento de la actuación. Pero también sabemos que estas posiciones son cíclicas y se presenta entonces el problema de resolver la aceptación o no de un título, en el cual se optó por una posición 1 El Estudio de Títulos de Propiedad Apartado de la R.F.D y C.S de Montevideo, Año VII Nº 1 (1956)9 determinada, si bien recibida pacíficamente en el momento de su otorgamiento, no lo es en la actualidad. Pensemos por ejemplo en la porción conyugal, cuya naturaleza jurídica ha sido tan debatida y resolver su naturaleza no es sólo un planteo teórico sino también práctico, en la medida en que según la posición que se adopte estaremos determinando quiénes son las personas legitimadas para disponer de los bienes hereditarios. Por ejemplo en la enajenación de uno de esos bienes el cónyuge porcionero debe prestar su consentimiento? O, llegado el caso de una partición debe partir?. En temas debatidos algunas veces tenemos soluciones legislativas puntuales, ejemplo la renuncia de gananciales. A partir de la Ley del 18 de setiembre de 1946, llamada de Derechos Civiles de la Mujer, se comenzó a discutir en doctrina sobre la vigencia de este instituto, ya que un sector de la doctrina lo entendió derogado y otro no. Actualmente, y desde la reforma del Código Civil por la Ley del 19 de octubre de 1994, vigente desde el 19 de octubre de 1995, en su artículo 2018 derogó el instituto, estableciendo además, su inciso segundo, que las renuncias de gananciales efectuadas con posterioridad a la Ley y hasta la vigencia de la presente disposición, son válidas siempre que no hubiere recaído sentencia ejecutoriada en contra. Todo esto demuestra en términos generales algunas dificultades que podemos encontrar en un estudio de título. 2. OBJETIVO DEL ESTUDIO DE TÍTULOS El objetivo del estudio de títulos es, en primer lugar, probar la titularidad y en segundo lugar obtener un título que ofrezca el menor número de riesgos posibles para el tráfico jurídico.10 I.- Prueba de la titularidad, que no es otra cosa que la comprobación de la legitimación del actual propietario. Para cumplir este objetivo debemos tener en cuenta los distintos modos en virtud de los cuales opera la transferencia de la propiedad y que son clasificados por la doctrina en originarios y derivados. El modo de adquirir es originario o derivado según no exista o exista sucesión en el derecho de propiedad del titular actual con respecto a los anteriores. Los modos de adquirir son: la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción (art.705 CC). En el caso de trasmisiones por acto entre vivos se requiere título y modo (negocio obligacional y dispositivo), ya que el artículo 705 del Código Civil establece que los títulos de adquirir sólo producen efecto personal, esto es derecho a la cosa ad rem, siendo la tradición la que opera el efecto real. Cuando se trata del modo tradición el artículo 775 en su inciso 1º. CC. establece: Por la tradición verificada con las calidades requeridas en ese título, se transfiere al adquirente el dominio de la cosa, tal como lo tenía el tradente. Entonces, si estamos con el modo tradición, podemos encontrarnos con cualquiera de los títulos hábiles nominados, o sea, tipificados por el Código Civil, que son: la Compraventa, la Permuta, la Donación, la Renta Vitalicia, etc. Y aún con algún contrato innominado o atípico, que son aquellos que siguen los principios generales pero que no encajan estrictamente en ninguna de las categorías del mismo Código, a los que reconoce el artículo 1260 del Código Civil. La tradición es un modo derivado, de la misma manera que el modo sucesión. La ocupación no es un modo de recibo en materia de bienes inmuebles, sí de algunos bienes muebles.11 Según el artículo 706 del Código Civil, la Ocupación es un modo de adquirir el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie y cuya adquisición no es prohibida por la ley. Es decir que ocupar equivale al acto material de aprehender, asir la cosa, aprehensión corporal de la cosa. De la lectura de los artículos del Código Civil relativos a la ocupación, artículos 706 al 730, surge claramente que este modo no es aplicable a los bienes inmuebles. Por otra parte, el artículo 481 establece que son bienes fiscales todas las tierras que estando situadas dentro de los límites del Estado carecen de otro dueño. En cuanto a la accesión, el artículo 731 del Código Civil define este modo de adquirir expresando que por el mismo el dueño de una cosa, viene a serlo de lo que ella produce o de lo que a ella se incorpora natural o artificialmente. Es un modo originario. En materia de bienes inmuebles el artículo 748 CC. pauta la perspectiva tridimensional del derecho de propiedad, expresando que éste no se limita a la superficie de la tierra sino que se extiende por accesión a lo que está sobre la superficie y lo que está debajo. Presupone el dominio de la cosa incrementada (art.751). En el estudio de un título podemos encontrarnos frecuentemente con el modo accesión, en materia de inmuebles con construcciones. La construcción deviene parte del terreno y forma una unidad con él. Es así que el dueño del terreno deviene por el modo accesión dueño del Edificio por el solo hecho de la agregación y de pleno derecho aún cuando las construcciones fueren clandestinas. El modo sucesión es un modo universal de adquirir por causa de muerte, modo derivado. De acuerdo al artículo 776 del Código Civil es la acción de suceder al difunto y representarle en todos sus derechos y obligaciones que no se extinguen por la muerte.12 Este modo de adquirir lo encontramos frecuentemente en un estudio de títulos. Así es que en el legajo de documentos frecuentemente encontramos agregados Certificados de Resultancias de Autos, Testamentos, etc. Nos referiremos más detenidamente a este modo más adelante. En cuanto al modo prescripción, el artículo 1188 del Código Civil establece que es un modo de adquirir o de extinguir los derechos ajenos. Con respecto al modo prescripción, la doctrina se encuentra dividida en cuanto a si es modo originario o derivado. Para un sector es modo originario, ya se trate de la prescripción ordinaria o extraordinaria. Para otro sector es originario cuando se trata de la prescripción treintañal. En este trabajo nos referiremos a la prescripción frente a las eventuales acciones reivindicatorias que se puedan entablar por un lado, por parte del Estado o de los Gobiernos Departamentales (por lo cual debemos analizar la temática de las salidas fiscales y municipales),y por otro lado a la posible reivindicación por parte de los particulares, por lo cual debemos también analizar la posible a prescripción de los particulares. Imposibilidad de reivindicación por parte del Estado y el Municipio.Salida Fiscal y Municipal Por el principio de legitimación establecido en el numeral uno del art. 769 del Código Civil que establece: Que la tradición se haga por el dueño o por su representante, y por los efectos de la tradición a que se refiere el art. 775 del Código Por la tradición verificada con las calidades requeridas en ese título, se transfiere al adquirente el dominio de la cosa tal como lo tenía el tradente, concluimos que debemos estudiar toda la titulación porque cada uno trasmitió el derecho tal cual lo tenía, por lo que teóricamente deberíamos estudiar todos los antecedentes hasta llegar al Estado, ya que originariamente el Estado fue dueño de todas las tierras. Esto que en doctrina se ha llamado la prueba diabólica de la propiedad en el sentido de prueba imposible, es una prueba de difícil producción y aún13 puede resultar imposible en nuestro país de historia reciente, aún con más razón en aquellos países de historia milenaria. El efecto saneador de la prescripción viene a acortar en el tiempo esa prueba, poniendo fin a esa prueba diabólica, dando seguridad y certeza al dominio. Ante eventuales acciones reivindicatorias por parte del Estado o de los Gobiernos Departamentales la ley ha regulado el instituto saneador de la prescripción; de la misma manera que tratándose de la posible reivindicación de los particulares la doctrina y la jurisprudencia también se amparan en este instituto. En su origen todas las tierras pertenecieron al Estado por derecho inmanente. Además conforme al artículo 481 del Código Civil: Son bienes fiscales todas las tierras que, estando situadas dentro de los límites del Estado carecen de otro dueño. El Estado dispuso de tierras a favor de los particulares en determinados momentos, a través de leyes que así lo permitieron, generándose períodos de disponibilidad y de indisponibilidad de las tierras públicas. Esta disponibilidad de las tierras a favor de los particulares recibe el nombre de Salida Fiscal. El Estado también dispuso de tierras a favor de los Municipios, y éstos a su vez a favor de los particulares. Es lo que se llama Salida Municipal. Según el Esc. Washington Lanziano 2, si bien en forma conteste la doctrina, la legislación, la jurisprudencia, la práctica notarial y la publicidad registral, se refieren a las tierras municipales como especie de tierras públicas, él considera que en nuestro territorio nunca ha habido tales tierras, ya que todas las tierras fueron de la Corona y que los Cabildos nunca fueron dueños de tierras. Según él, el hecho de que los repartimientos se efectuaran con el parecer del Cabildo, no significó que tuvieran tierras en propiedad. No obstante, 2 El Mito de las llamadas Tierras Públicas Municipales14 lo cierto es que la propia legislación toma en cuenta a las tierras fiscales y a las municipales. Cabe señalar que en el departamento de Montevideo todas las salidas tienen origen fiscal; en cambio en el interior por regla general (ya que hay excepciones) las zonas urbanas tienen salida municipal y las rurales, fiscal. Para las salidas fiscales debemos partir del estudio del artículo 121 de la Ley del 30 de noviembre de 1960 que dispone que El poseedor de un campo u otro terreno que ha poseído por sí o por sus causantes a título universal o singular, por espacio de treinta años, estará en todos los casos al abrigo de las pretensiones del fisco siempre que esta posesión conste por documento público o auténtico. Esta disposición fue incorporada a la actual redacción del Código Civil, incluyéndose en el inciso 2º del art Por otra parte, cuando no se pueda probar la posesión por documento público o auténtico, de acuerdo al artículo 122 de la mencionada ley: Los poseedores que no puedan probar la posesión de 30 años por documento público o auténtico podrán optar por la declaración judicial, mediante justificación de que han poseído por sí o por sus causantes a título universal o singular en forma pública y continua, por un lapso no menor de 30 años. Y el artículo 124 establece que: La declaración judicial de propiedad a que se refiere esta ley es al sólo efecto de la salida fiscal. Del mismo modo que lo hizo para la Salida Fiscal, el legislador dispuso por la ley del 19 de octubre de 1970 la prescripción de las tierras Municipales. En su artículo 524 establece que: Las tierras municipales a que se refiere la ley 4272 (del 21 de octubre de 1912), se considerarán definitivamente salidas del dominio municipal, siempre que hubieran sido poseídas por cuarenta y cinco años y que esa posesión conste en documentos públicos o auténticos. Aquí el plazo exigido es de 45 años, para la Salida municipal, diferencia de lo que vimos respecto a la Salida Fiscal que es de 30 años. a15 Tanto cuando es salida fiscal o municipal, y se han cumplido con todos los requisitos necesarios para que se haya trasmitido la propiedad y se han estudiado 30 o 45 años, podemos decir que el bien se encuentra al Abrigo de las pretensiones del Fisco o del Municipio. El art. 525 de la ley 13892, dispone que cuando se trate de poseedores, que no tengan posesión por 45 años, acreditada en la forma del inciso primero del art. 524, y de poseedores cuyo sobrante extra título exceda del 15 % del área titulada, podrán obtener la salida municipal pagando al municipio tantos cuarenta y cinco avas del valor fiscal vigente al momento de iniciar la gestión, como años enteros faltaren para completar dichos 45 años. Es decir que en defecto o por falta de alguno de esos requisitos, la ley permite que sean suplidos del modo a que se refiere el art.525. Se opera dicha Salida por escritura pública a favor del poseedor, solemnidad que surge del reenvío del inciso final de la norma de dicha ley a la ley 4272 del 21 de octubre de 1912, estableciendo la misma en su artículo 27 que las enajenaciones definitivas que se hicieran desde la promulgación de esta ley, se formalizarán en escritura pública. También puede suceder que nos encontremos con una escritura de declaratoria de salida del Dominio Municipal, cualquiera sea la fecha de su otorgamiento, y en estos casos no es necesario el estudio de los 45 años, porque ya está la prueba de la salida municipal con esa escritura de declaratoria. Por lo que si se trata de un bien cuyo origen es municipal, para estar al abrigo de las pretensiones del Municipio se pueden dar estas dos situaciones: A) Posesión trasmitida por documentos públicos o auténticos durante el plazo de 45 años.debemos estudiar el título de propiedad cubriendo dicho plazo. B) La otra posibilidad es que exista Escritura pública de Salida del dominio municipal, sin importar la fecha de su otorgamiento. Este segundo caso comprende también a las situaciones previstas en el artículo 525 de la ley , conocida desde antiguo con el nombre de composición.16 Habiendo tal salida el plazo de estudio de títulos es de 30 años como explicaremos más adelante. Sin embargo, en el caso de la composición, cuando se pruebe una posesión menor a los 30 años y no se prueba una posesión de 30 años, plazo de la prescripción treintañal a que se refiere el artículo 1211 de nuestro Código Civil, entendemos que deberíamos recurrir además al juicio de prescripción haciendo valer a ésta como acción, ya que en la práctica forense a través de este proceso se obtiene una prueba escrita de la propiedad, consiguiéndose con ello seguridad en el tráfico jurídico. El propio Dr. De María, haciendo suyas las palabras del Dr. Lagarmilla expresa: Sólo es necesaria la acción declarativa cuando la prueba documental de la prescripción sea insuficiente. Las escrituras de Salida Municipal se inscriben actualmente en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, dichas escrituras son la culminación de un trámite administrativo cuya Resolución otorga la salida municipal y que debe solemnizarse a través de la escritura pública. También es importante establecer que sigue vigente la ley 9880 de 27 de setiembre de 1939, que modifica la ley 4272 de fecha 21 de octubre de 1912 artículo 22, según la cual en lo sucesivo no se podrán inscribir en el Registro de Ventas, Hipotecas, Locaciones, y Anticresis, ningún documento relativo a bienes a que se refiere esta ley, sin que conste su adjudicación definitiva. Los documentos que se inscriban violando la disposiciones de la presente ley no tendrán efectos contra terceros, tanto el escribano o el encargado del registro serán responsables ante los contratantes, de cualquier perjuicio que tal omisión le cause. La ley no modificó las leyes mencionadas por lo que siguen vigentes y es necesario controlar entonces la salida municipal en escrituras que se refieran a bienes inmuebles del interior del país que tengan esta salida. Como surge de lo expuesto es sumamente importante llegar a concluir del estudio de títulos que se realiza que el bien no puede ser objeto de17 acción reivindicatoria por el Estado, por el Municipio ni por los particulares, esta última será objeto de estudio inmediatamente. Imposibilidad de Reivindicación por parte de los particulares Nuestro sistema registral, no ofrece una presunción absoluta ni legitima la propiedad, por ello es que la prueba de legitimidad de la propiedad surge de los documentos que sirven de títulos, complementada con la información registral. En consecuencia la prueba de la propiedad se apoya en la posesión trasmitida que resulta del estudio de títulos y en la certeza y seguridad que da el instituto de la prescripción, como excepción, no como acción, ya que de lo contrario tendríamos superposición de títulos y modos. La prescripción a la que nos referimos es la ordinaria o sea con justo título y buena fé. Cuando hablamos de prescripción ordinaria, su plazo es de 10 años o 20 años conforme al artículo 1204 del Código Civil, sin embargo recurrimos aquí al plazo de amparo de la prescripción treintañal, por las siguientes razones: I) Es el plazo más largo de prescripción previsto en nuestro Código Civil. II) Este plazo de 30 años no se suspende en favor de los incapaces, según los artículos 1243 y 1244 del referido Código. III) La acción de nulidad es inoponible contra una posesión de 30 años o más años conforme a la interpretación que se hace del art. 1561, in fine del Código Civil. Como expresa Eugenio J. Lagarmilla 3 : los vicios que su título pudiera tener se hallan purgados y en virtud de la excepción de prescripción puede estar tranquilo ante cualquier demanda que contra él pudiera entablarse. 3 Las Acciones en Materia Civil18 En definitiva el estudio de títulos debe comprender un período de 30 años por lo menos. Si el inmueble objeto de estudio tiene salida fiscal, el plazo de prescripción de 30 años contra el Estado es el mismo que el de los particulares. Pero si tiene salida municipal, estudiamos 45 años de trasmisiones o en su caso, si ubicamos la escritura de la Salida el plazo de estudio comprende 30 años de trasmisiones. II.- Obtención de un título que ofrezca el menor número de riesgos posibles. No hablamos de título perfecto o bueno sino de un título que ofrezca el menor número de riesgos en el tráfico jurídico. Una vez otorgado el título de propiedad circula en el mundo jurídico siendo pasible de observaciones. Unas observaciones pueden ser formuladas por el registrador en ejercicio de su función de calificador. El artículo 65 de la Ley establece que No podrá admitirse la inscripción definitiva de los actos, negocios jurídicos y decisiones de las autoridades competentes: 1) Cuando no contengan los datos que según las leyes y los reglamentos deban aportarse a los efectos de la publicidad registral; 2) Los que sean absolutamente nulos, siempre que la nulidad resulte del propio instrumento; 3) Los que no hayan cumplido las exigencias de las leyes tributarias aplicables y sus reglamentaciones; 4) Cuando los instrumentos que contengan no reúnan los requisitos formales propios, necesarios para su validez; 5) Cuando el acto o contrato no sea de los que legalmente deben inscribirse. Cuando no se cumplan las demás exigencias impuestas por las leyes y reglamentaciones para ser admitidos a la publicidad registral. Otras observaciones pueden provenir de las instituciones de crédito o de profesionales de derecho.19 Se discute tanto en Doctrina como en la Jurisprudencia, el concepto de título perfecto. Desde el punto de vista legal, no encontramos ningún texto que lo defina, pero ciertas normas del Código Civil, nos permiten una aproximación. Así, en primer lugar, el art. 769 del Código Civil, establece los requisitos exigidos para que la tradición sea válida, y ellos son : 1) Que la tradición la realice el verdadero dueño o su representante, es necesario que exista legitimación para disponer. 2) Que el que haga la tradición sea una persona capaz de enajenar. 3) Que la tradición se haga en virtud de un título hábil para transferir el dominio. 4) Tiene que existir consentimiento entre las partes. Cuando la tradición no ha sido hecha o consentida por el verdadero dueño, no se produce la transferencia del dominio,por lo tanto la tradición no es válida. Este artículo establece a la vez requisitos de validez y de eficacia para que opere la tradición, entre ellos, para que se adquiera el dominio por tradición se requiere que la tradición se haga en virtud de título hábil. En segundo lugar, el artículo 1208 del Código Civil, dispone Entiéndese por justo título el legal y capaz de transferir la propiedad. El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido. Justo título es el título legal y capaz de transferir el dominio, es decir es aquel admitido por el orden jurídico como tal, concepto que coincide con el numeral 3 del artículo 769. El título debe además ser verdadero, es decir que la voluntad declarada coincida con la voluntad real, es lo opuesto a simulado. No obstante, la simulación sólo va a afectar la bondad del título si fue declarada en juicio (nulidad absoluta) y nunca podrá perjudicar a los sucesores a título singular. Salvo el caso previsto en el artículo 1660 del Código Civil, en20 sede de Donación, que es una hipótesis de presunción absoluta de interposición. El título debe ser válido, conforme a lo expresado en la norma, ello implica que no adolezca ni de nulidades absolutas ni de nulidades relativas. Por último es importante resaltar las apreciaciones del Dr. Cibils Hamilton 4 en cuanto a que De todo lo expuesto se deduce que debe ponerse sobre una base diferente el criterio para la admisión o el rechazo de los títulos de propiedad. Es necesario examinar en cada caso particular si los documentos ofrecen una prueba suficientemente acabada de que se ha cumplido la prescripción, o si por el contrario hay incertidumbre al respecto: y no perder de vista nunca que en nuestro sistema legal no hay ningún título que pueda llamarse perfecto, si por ello se entiende uno que de la seguridad absoluta de la propiedad. Dice muy bien el Dr. Juan Pedro Castro 5 Esos ejemplos demuestran que la bondad del título es una cuestión de probabilidades, nada más y que anda muy engañado el Escribano que crea que con prolijidad puede librar en absoluto de todo riesgo a su cliente; garantiéndole un dominio indiscutible; el celo del Escribano aumenta las probabilidades y nada más; la certidumbre o seguridad absoluta sólo se obtiene dentro del sistema Torrens. Por estas razones es que preferimos hablar no de título perfecto sino de título sujeto al menor número de riesgos posibles. 3. Documentación a estudiar Corresponde estudiar: 1º los títulos; 2º los elementos individualizantes del objeto y 3º los expedientes administrativos relacionados con el edificio y obras sanitarias. Haremos un rápido análisis de los mismos, siguiendo el orden señalado. Títulos 4 Prueba del Dominio y la posesión en los bienes raíces 5 Obras Jurídicas (pag.149) Mostrar más
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