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Timestamp: 2020-05-27 13:28:38+00:00

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Kündigung: Rechtsfolgen bei Weigerung des Mieters zur Duldung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
BGB §§ 242, 536, 543 Abs. 2 Nr. 3
Verhindert der Mieter – etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht – unberechtigt die Mängelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, dass er sich ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mängelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen.
Bei der infolge einer Erhaltungsmaßnahme erlittenen Umsatzeinbuße handelt es sich nicht um eine Aufwendung i. S. v. § 555a Abs. 3 BGB.
Der Vermieter haftet für Schäden des Mieters aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme (hier: Umsatzausfall) nicht allein deshalb, weil er die Maßnahme veranlasst hat.
Ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete ist bei gewerblichen Mietverhältnissen erheblich i. S. d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil v. 23.7.2008, XII ZR 134/06, NJW 2008 S. 3210).
Bei Mietverhältnissen, die nicht Wohnraum betreffen, kann ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger auch – und nur dann – erheblich i. S. d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB sein, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kommen in der Gewerberaummiete neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht.
Die Entscheidung betrifft ein Mietverhältnis über Räume zum Betrieb eines Restaurants zu einer monatlichen Miete von 19.453,49 EUR. Ab Juli 2011 zahlten die Mieter wegen verschiedener Mängel lediglich eine geminderte Miete. Mit Schreiben vom 22.1.2013 kündigte der Vermieter Mängelbeseitigung an; er forderte die Mieter auf, die Mieträume zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme zur Verfügung zu stellen. Die Mieter machten die Duldung von der Zusage des Vermieters zur Erstattung des entgangenen Gewinns abhängig. Hierauf hat sich der Vermieter nicht eingelassen. Die Mieter zahlten ab März 2013 eine um 7.799,55 EUR geminderte Miete. Mit Schreiben vom 4.7.2013 kündigte der Vermieter wegen des in der Zeit von März bis Juli entstandenen Zahlungsrückstands von 5 x 7.799,55 EUR = 38.997,75 EUR.
Der BGH hatte über die Wirksamkeit der Kündigung zu entscheiden.
Kündigungsgrund: Zahlungsverzug
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB liegt ein Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.
1. Zur Minderung berechtigt
Ein Verzug scheidet aus, wenn der Mieter wegen der unstreitig vorhandenen Mängel des Mietobjekts zur Minderung berechtigt ist.
Hier führt dies zu der Frage, ob der Mieter die Bereitschaft zur Duldung der Mängelbeseitigung von der Bereitschaft des Vermieters zur Erstattung der Gewinneinbuße abhängig machen durfte.
1.1 Aufwendungsersatz des Mieters
Nach § 555a Abs. 3 BGB hat der Vermieter Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat der Vermieter Vorschuss zu leisten.
Eine Aufwendung im Sinne dieser Vorschrift setzt jedoch nach allgemeiner Ansicht eine freiwillige Aufopferung von Vermögenswerten voraus. Dies ist nur dann anzunehmen, wenn die Aufwendung auf einer Leistung beruht.
Gewinneinbuße nicht aufwendungsfähig
Gewinneinbußen zählen aus diesem Grund nicht zu den Aufwendungen.
1.2 Ersatz des Vermögensschadens
Nach § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz, wenn die Mietsache wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, mangelhaft wird und der Mieter infolge der Mängelbeseitigung einen Vermögensschaden erleidet.
Teilweise wird vertreten, dass der Vermieter bereits deshalb haftet, weil er die Mängelbeseitigung veranlasst hat (so z. B. Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, § 555a BGB Rn. 69). Nach anderer Ansicht setzt die Haftung des Vermieters ein Verschulden i. S. d. § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB voraus (OLG Saarbrücken, Urteil v. 20.12.2010, 8 U 507/09). Dies ist nur anzunehmen, wenn der Vermieter rechtswidrig handelt. Eine Mängelbeseitigungsmaßnahme steht jedoch in Einklang mit der Rechtsordnung.
Der BGH folgt dieser Ansicht.
2. Duldung der Sanierungsmaßnahme verweigert
Daraus folgt, dass der Mieter keinen Anspruch auf Erstattung der Gewinneinbußen hat. Er durfte seine Bereitschaft zur Duldung der Sanierungsmaßnahme deshalb nicht davon abhängig machen.
Dies führt zu der weiteren Frage, welche Rechtsfolgen sich aus der unberechtigten Weigerung zur Duldung der Sanierungsmaßnahme ergeben. Der BGH führt hierzu aus, dass sich der Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) "ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mängelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraus...
Begriff BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird ...

References: § 242
 § 555
 § 543
 § 543
 BGH 
 § 543
 § 555
 § 536
 § 555
 § 276
 BGH 
 BGH 
 § 543
 § 543