Source: http://inquilinos.no.sapo.pt/
Timestamp: 2014-07-24 03:57:00+00:00

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NOVA LEI DO ARRENDAMENTO ; O DIREITO � HABITA��O
O Sofisma II "De todas las formas de enga�ar a los dem�s
la pose de seriedad es la que hace m�s estragos".
Santiago Rusi�ol (1861-1931); pintor y escritor espa�ol Em 2001, escrevemos, para o n.� 391 da revista �A Propriedade Urbana�, um texto intitulado �O SOFISMA�, tamb�m dispon�vel no site http://7mares.terravista.pt/serial35 ( ) , cuja leitura recomendamos, como preced�ncia necess�ria � compreens�o do presente texto. A� evidenci�mos, ent�o, que o sistema normativo vigente para a �rea do arrendamento urbano � contraproducente, irracional e in�quo, desmontando o sofisma que consiste na suposi��o de que ele � necess�rio para garantia ou promo��o do direito � habita��o.
Recentemente , numa breve troca de impress�es com um ex-Ministro do Equipamento Social, tivemos conhecimento da virul�ncia de um outro enorme sofisma : Sua Excel�ncia teria sido convencido da exist�ncia de �direitos adquiridos� obstaculizantes da solu��o do problema do arrendamento!
N�o sabemos quem, nem com que concreta ret�rica sof�stica, ter� enganado o Ministro, nem se este teria qualquer predisposi��o freudiana para ser enganado. Do que n�o duvidamos, � que esse argumento foi pretexto fecundo para a continua��o e agravamento do aviltante panorama que descrevemos no referido site eque motivou a proposta de legisla��o dispon�vel no site http://www.arrendamento.no.sapo.pt Com efeito, n�o s� n�o existe nenhum direito adquirido � vig�ncia de normas determinantes da renova��o infinita dos arrendamentos, como o C�digo Civil de 1966 veio at� proibir expressamente, no seu artigo 1025.� , que a loca��o, de que o arrendamento � uma esp�cie, ultrapassasse 30 anos, sendo certo que � precisamente para o arrendamento, ou seja, para a �loca��o� de coisas im�veis, que tal normativo faz sentido, porquanto, n�o teria sentido que visasse a loca��o de coisas m�veis que, pela natureza das coisas, satisfaz necessidades mais ou menos descart�veis ou vol�teis, e exclu�sse a loca��o de coisas im�veis, em que a necessidade subjacente � mais efectiva e permanente.
E n�o se diga que na colis�o da norma do artigo 1025.� do C. Civil com as normas que pro�bem a den�ncia pelo senhorio, estas prevalecem em fun��o de uma rela��o de especialidade, porque na realidade, esta �ltimas normas n�o colidem, antes se harmonizam, com as do artigo 1025.� do C. Civil, operando plenamente os seus efeitos dentro do limite por ele estabelecido, sendo que, por outro lado, a rela��o de especialidade sempre funcionaria no sentido oposto, pois que o normativo do artigo 1025.� � especial, estruturante, de interesse e ordem p�blica. Por outro lado, � inconsistente o argumento de que o artigo 1025.� pro�ba a estipula��o de prazo superior a 30 anos mas permita que a partir de um prazo menor, sucessivamente prorrogado, se ultrapasse aquele limite at� ao infinito! A fraude de um tal racioc�nio � evidente e grosseira.
Mas , "toda a mentira de import�ncia necessita de um detalhe circunstancial para ser aceite" ( Prosper M�rim�e).
E, no caso dos supostos �direitos adquiridos� obstaculizantes, o detalhe circunstancial tido em mente pelos benefici�rios da iniquidade do sistema �, certamente, o facto de, ao tempo da realiza��o de muitos dos contratos de arrendamento que se v�m eternizando pela sucessiva e autom�tica prorroga��o, a lei impedir a den�ncia do contrato pelo senhorio.
Ora, os que invocam o argumento dos �direitos adquiridos� como impedimento � moraliza��o da lei, n�o sabem, ou mais provavelmente fingem n�o saber, que o legislador, por motiva��es e fundamentos v�rios, pode regular o conte�do das situa��es jur�dicas decorrentes dos contratos de execu��o continuada, como � o caso do arrendamento, sem que isso confira a aquisi��o de qualquer direito � perman�ncia e imutabilidade de determinada regulamenta��o normativa vigente � data da celebra��o do contrato. De resto, os cultores desse sofisma esquecem que t�m promovido altera��es legislativas no sentido de alargar o espectro dos benefici�rios da subroga��o na posi��o de arrendat�rio, como quem, culposamente, distribui comida fora do prazo de validade a indigentes, sem se deterem perante quaisquer supostos direitos adquiridos provenientes do estatuto legislativo vigente � data da celebra��o do contrato!
� que, na realidade, a quest�o n�o � de concretos e efectivos �direitos adquiridos�, sendo, antes de mais, no que � metodologia do direito concerne, uma quest�o de aplica��o das leis no tempo, e depois, uma quest�o de pol�tica social. Segundo o saudoso Professor Baptista Machado ( ) , o artigo 12.� do C�digo Civil de 1966 consagra a doutrina do �facto passado� formulada por Enecerus-Niperdey, complementada pelo chamado princ�pio da aplica��o imediata da lei nova �s situa��es em curso no momento do seu in�cio de vig�ncia .
E referindo-se � incid�ncia da lei nova no estatuto do contrato refere que, �sendo o teor de tais disposi��es ditado por raz�es atinentes ao estatuto das pessoas ou dos bens, a princ�pios estruturadores da ordem social ou econ�mica, estas disposi��es prevalecem sobre aquelas cl�usulas. Enquanto ordenadoras do estatuto legal das pessoas e dos bens tais disposi��es regulam problemas para os quais a lei competente � a lei nova.�.
Numa s�ntese de not�vel facilidade expositiva, distingue o ilustre Professor, na obra citada, entre a validade dos contratos ou de certas cl�usulas contratuais, � qual a lei nova n�o ser� aplic�vel, e os efeitos dos contratos, aos quais se aplica imediatamente a lei nova.
Assim, se a lei vigente ao tempo da celebra��o de certo contrato de arrendamento n�o exigia qualquer forma e uma lei posterior vier determinar a forma de escritura p�blica, a lei nova n�o ser� aplic�vel ao facto passado, ou seja, o contrato celebrado sem escritura p�blica permanece v�lido, apesar de a lei posterior vir determinar essa forma ( ) , mas ser� imediatamente aplic�vel qualquer norma que pro�ba ou deixe de proibir a den�ncia do contrato no fim do prazo ou de sua renova��o. Em suma, os �direitos adquiridos� pelos titulares de contratos de arrendamento, s�o os que decorrem das estipula��es do clausulado contratual, segundo o velho brocardo "pacta sunt servanda" . No entanto, o arrendat�rio que celebra um contrato de arrendamento na vig�ncia de normas injuntivas proibitivas da den�ncia por conveni�ncia do senhorio, tem uma expectativa de estabilidade duradoura para l� do prazo estipulado no contrato, em regra curto.
Da� que a lei nova derrogativa desse constrangimento do senhorio, deva ponderar a subsist�ncia de expectativas de estabilidade dos arrendat�rios.
At� que ponto essas expectativas s�o leg�timas e merecedoras de tutela jur�dica, � tarefa que n�o pode ser imune a crit�rios de pol�tica social.
As normas injuntivas que se sobrep�em � autonomia privada, excluindo o princ�pio da liberdade contratual no arrendamento s�o, por natureza, excepcionais, fundando-se em raz�es de pol�tica social decorrente de determinadas circunst�ncias hist�ricas conjunturais.
For�adas por uma determinada conjuntura hist�rica, perdem o fundamento de legitima��o social com a supera��o da conjuntura que as motivou, o que lhes confere uma natureza excepcional e transit�ria, redutora de leg�timas expectativas.
Mesmo assim, raz�es de pol�tica social ( ) , dever�o determinar que a norma que restabele�a a faculdade de o senhorio denunciar o contrato no fim do prazo ou de sua renova��o, s� se aplique �s situa��es de pret�rito depois de um razo�vel per�odo de vacatio, parecendo curial que, nos casos de arrendamento para efectiva habita��o do arrendat�rio, uma tal norma n�o seja aplic�vel enquanto residir no locado o primitivo arrendat�rio, o seu c�njuge, ou a pessoa a quem, em primeira transmiss�o, o arrendamento j� se tenha transmitido � data do in�cio de vig�ncia da lei nova. Para os arrendamentos comerciais, deveria adoptar-se o mesmo crit�rio, com as necess�rias adapta��es, traduzindo-se, quanto aos inquilinos com forma de sociedades comerciais por quotas, em a lei nova n�o ser aplic�vel enquanto a maioria do capital social for detido, efectivamente, por quem j� era s�cio da sociedade arrendat�ria aquando da celebra��o do contrato de arrendamento, sem embargo de, para situa��es diferentes, se assegurar um prazo razo�vel de vacatio, garante de uma transi��o sem sobressaltos.
�	As normas legais que impedem a den�ncia do arrendamento pelo senhorio, n�o integram o estatuto do contrato, incidindo, conjuntural e transitoriamente, sobre os seus efeitos;
�	Os direitos adquiridos pelo titular de um contrato de arrendamento, s�o os que decorrem do respectivo clausulado contratual;
�	Raz�es de estabilidade social dever�o determinar que o restabelecimento normativo da faculdade de o senhorio denunciar o arrendamento salvaguarde um per�odo razo�vel de vacatio e n�o se aplique, em concreto, enquanto permanecer no locado o primitivo arrendat�rio, e, no caso de arrendamento para habita��o permanente do locat�rio, o respectivo c�njuge ou a pessoa a quem legitimamente o arrendamento se tenha transmitido. *** Coimbra, 28 de Novembro de 2002
airesloureiro@oninet.pt
airesloureiro@netcabo.pt

References: artigo 1025
 artigo 1025
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 artigo 12