Source: http://www.sprava-nemovitosti-praha.eu/rady-spravcovske-firmy-praha/prava-povinnosti-vlastnik-uzivani-bytu-svj
Timestamp: 2019-02-16 17:34:29+00:00

Document:
D&D servis-Základní práva a povinnosti vlastníka v souvislosti s užíváním jednotky a společných částí
Základní práva a povinnosti vlastníka v souvislosti s užíváním jednotky a společných částí
Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Zároveň musí vlastník udržovat svou jednotku tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník vyhrazeny ve výlučném užívání.
Základní právní úprava vymezení práv a povinností vlastníka jednotky v souvislosti s užíváním jednotky a společných částí je zakotvena v § 1175 NOZ. Tato právní úprava je následně rozvinuta v ustanoveních § 1176 až § 1184 NOZ. Při výkladu práv a povinností vlastníka jednotky je dále třeba vycházet z obecných ustanovení o spoluvlastnictví (§ 1115 až § 1157 NOZ). Obecná ustanovení o spoluvlastnictví se však nebudou aplikovat tehdy, pokud ustanovení o bytovém spoluvlastnictví budou obsahovat zvláštní právní úpravu, nebo v případech, kdy je aplikace obecných ustanovení o spoluvlastnictví vyloučena s ohledem na charakter bytového spoluvlastnictví. Aplikace obecných ustanovení o spoluvlastnictví na spoluvlastnictví bytové bude vždy jen přiměřená.
Další práva a povinnosti vlastníka jsou samozřejmě včleněna i do dalších ustanovení NOZ (např. práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství vlastníků). Tato práva jsou však předmětem jiných kapitol. V této kapitole se budeme soustředit pouze na práva související se správou a užíváním jednotky a užíváním společných částí domu.
Základní práva a povinnosti vlastníka rozdělujeme na:
práva ke společným částem nemovité věci.
právo svobodně spravovat jednotku
právo výlučně užívat jednotku
právo uvnitř stavebně upravovat jednotku
právo, aby byly jiným vlastníkem jednotky v domě společné části a jednotky užívány tak, aby nedošlo ke ztížení výkonu výše uvedených práv vlastníka
povinnosti spravovat, užívat jednotku a stavebně ji upravovat tak, aby nedošlo ke ztížení výkonu stejných práv jiného vlastníka ani k ohrožení, změně nebo poškození společných částí
udržovat jednotku tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu
Základní práva vlastníka ke společným částem
právo užívat společné části
právo, aby byly jiným vlastníkem jednotky v domě společné části a jednotky užívány tak, aby nedošlo ke ztížení užívání společných částí vlastníkem nebo k ohrožení, změně nebo poškození společných částí
Základní povinnosti vlastníka ke společným částem
povinnost vlastníka užívat společné části tak, aby nedošlo ke ztížení výkonu užívacích práv jiných vlastníků k jejich jednotkám nebo společným částem ani k ohrožení, změně nebo poškození společných částí
udržovat společné části, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání, jak to vyžaduje jejich nezávadný stav a dobrý vzhled domu
Nyní k některým právům a povinnostem vlastníka podrobněji:
Právo svobodně spravovat jednotku - vlastník má právo se svým vlastnictvím (tedy i jednotkou) libovolně nakládat. Právo vlastníka může být dočasně omezeno právy jiných osob (např. zřízením omezení převodu v souvislosti se zřízením zástavního práva).
Právo výlučně užívat jednotku - vlastník má právo se svým vlastnictvím (tedy i jednotkou) libovolně nakládat. Právo vlastníka může být i v tomto případě dočasně omezeno právy jiných osob, např. právem nájemním, věcným břemenem apod. V případě, že je toto právo vlastníka porušováno, má vlastník právo se bránit prostřednictvím návrhu na vyklizení nebo prostřednictvím zápůrčí žaloby (povinnosti se zdržet závadného chování).
Právo uvnitř stavebně upravovat jednotku - v rámci výkonu tohoto práva je samozřejmě vlastník omezen předpisy práva veřejného, např. hygienickými přepisy, stavebními přepisy apod. Může být také omezen určitými pravidly, která budou domluvena v prohlášení vlastníka či stanovách společenství. Pokud vlastník upravuje stavebně jednotku, musí umožnit přístup do ní pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k takovému zpřístupnění předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu (§ 1182 NOZ).
Povinnosti vlastníka ve vztahu k jednotce
Povinnosti vlastníka ve vztahu k jednotce - výkon všech tří výše uvedených práv se samozřejmě může dostat do střetu s právy ostatních vlastníků. Například výkonem práva stavebně upravovat jednotku může být narušeno právo ostatních spoluvlastníků na nerušené užívání jejich jednotek. Výše uvedená práva vlastníka jednotky totiž nejsou bezbřehá a jsou samozřejmě omezena charakterem bytového spoluvlastnictví, kdy jednotka je vždy součástí většího celku (nemovité věci) a také právy ostatních vlastníků. Z tohoto důvodu vlastníka nestíhají ve vztahu k jednotce pouze práva, ale též povinnosti spravovat, užívat jednotku a stavebně ji upravovat pouze tak, aby nedošlo ke ztížení výkonu stejných práv jiného vlastníka ani k ohrožení, změně nebo poškození společných částí. Jednotku je vlastník také povinen udržovat tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Zde se bude jednat nejen o dodržování určitých hygienických a bezpečnostních pravidel - např. v jednotce nemohou být skladovány výbušniny, nebezpečný odpad, nemělo by docházet k šíření hmyzu z jednotky apod., ale též pravidel estetických, kdy musí být udržován celkový dobrý vzhled domu. Na základě toho mohou být například stanovena jednotná pravidla pro vlastníky jednotek pro montáž jednoho typu vstupních dveří do jednotky, klik, oken apod.
Pokud by vlastník jednotky své povinnosti ve vztahu k jednotce nedodržoval, je možné se bránit u žalobou u soudu, který může vlastníkovi uložit, aby se určitého jednání zdržel, nebo mu může naopak přikázat výkon splnění povinnosti. Pokud by ani pak vlastník porušování povinností nezanechal a porušoval by i nadále svou povinnost způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek, přichází do úvahy i prodej jednotky v souladu s § 1184 NOZ. V úvahu samozřejmě přichází i požadavek na náhradu škody způsobenou neplněním povinností vlastníka.
Právo užívat společné části - právo užívat společné části je omezeno stejnými právy ostatních spoluvlastníků. S právem užívat společné části bezprostředně souvisí právo, ale i povinnost podílet se na správě nemovité věci, a to v míře odpovídající spoluvlastnickému podílu vlastníka. U společných částí však není většinou oprávněn vykonávat přímou správu vlastník osobně, ale správa je zajišťována prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu a pozemku (§ 1190 NOZ - společenství vlastníků nebo správce). Vlastník se podílí na správě nepřímo, a to:
uplatňováním svých práv jako člena společenství vlastníků - většinou na shromáždění; v případě, že společenství vlastníků nevzniklo, pak hlasováním vlastníků dle § 1191 NOZ,
hrazením příspěvků na správu domu a pozemku ve výši odpovídající podílu vlastníka na společných částech (§ 1180 NOZ).
Z tohoto pravidla tvoří výjimku společné části, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání. Ty musí vlastník udržovat na svůj náklad tak, jak to vyžaduje jejich nezávadný stav a dobrý vzhled domu - vlastník jednotky, který tyto části užívá, tak plně odpovídá za správu a údržbu těchto společných částí. Tato povinnost vlastníka může být modifikována stanovami, respektive prohlášením a část odpovědnosti za správu společných částí, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání může být přenesena i na společenství. Pak se stanoví výše příspěvku na správu domu a pozemku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad (§ 1180 odst. 1 NOZ).
Na vlastníky jednotek se vztahují i ustanovení o právu sousedském (§ 1013 a násl. NOZ) s tím, že tato práva je třeba vykládat přiměřeně s ohledem na charakter bytového spoluvlastnictví.
Pravidla pro správu domu a pro užívání společných částí
Vlastník se při výkonu svého práva užívat společné části musí řídit pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, která jsou obsažena:
v prohlášení, pokud nevzniká v souvislosti s rozdělením domu na jednotky společenství (§ 1166 odst. 2 NOZ),
ve stanovách společenství vlastníků, pokud se zřizuje (§ 1200 odst. 2 písm. f ) NOZ),
rozhodnutí shromáždění vlastníků (§ 1208 NOZ),
v zákonných ustanoveních.
Vlastník je povinen těmito pravidly se řídit od okamžiku, kdy se stane vlastníkem jednotky, a to za předpokladu, že byl s těmito pravidly seznámen, nebo pokud by je měl a mohl znát. Vlastník může nabýt vlastnického práva na základě přechodu vlastnického práva (např. v rámci dědictví) nebo převodem vlastnického práva (obligačně - smlouvou). Pokud jej nabývá obligačně, pak většinou se tak děje vkladem, který má konstitutivní účinky. Právní účinky vkladu pak nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu (§ 10 KTZ). K tomuto okamžiku tedy dojde k přechodu vlastnického práva na nového vlastníka a od té doby je konstruována jeho odpovědnost.
Dodržování pravidel třetími osobami
Vlastník je povinen též zajistit, že tato pravidla budou dodržovat osoby, jimž umožnil přístup do domu či bytu. Zákon tak konstruuje přímou odpovědnost vlastníka za jednání těchto osob, nestanoví totiž, že vlastník musí tyto osoby s pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí pouze seznámit, ale vlastník musí přímo zajistit, že tyto osoby budou pravidla dodržovat.

References: § 1175
 § 1176
 § 1184
 § 1157
 § 1184
 § 1191