Source: https://digital.zlb.de/viewer/fulltext/15969460_2019_4/1/
Timestamp: 2019-12-09 10:26:19+00:00

Document:
Issue 2019,4 - Digitale Landesbibliothek Berlin - Zentral- und Landesbibliothek Berlin
Mieter-Magazin. Issue 2019,4
URN: https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15364948
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15364948
mietenDeckeL“
kommt der schwarze
kreis zurück?
Wie Mieter ihre Häuser mit dem bezirklichen
Vorkaufsrecht vor Spekulation bewahren
Modernisierung in Spandau: Geht’s nicht auch preiswerter? ....
Buchtipp: Praktische Hilfen für Mieter ...................................
Erfolgreicher Mieterprotest: Mani & May hat was bewegt ....
Auch weiterhin Bundesgelder für Sozialwohnungen .............
Siedlung Westend:
Der Ball liegt jetzt bei der Deutsche Wohnen ........................
Untersuchung von Haus & Grund:
Berlin ist ein teures Nebenkosten-Pflaster ............................
Spenerstraße 4-5: Fensterlose Wohnung nach Lückenschluss? ...
Reguläre Mieterhöhung erneut ausgesetzt ............................
Mietkosten: Neubau für die meisten unerschwinglich ...........
Kosmosviertel wieder in städtischen Händen ........................
Modernisierung Lenbachstraße 7:
Undurchsichtiges Firmengeflecht, durchsichtige Masche .....
Tegel: Flughafenumfeld wird Stadtumbaugebiet ...................
Große Spreizung bei Kostenschätzung ..................................
Neues BMV-Beratungszentrum in der Zillestraße .................
Mietpreise: Die Ost-Bezirke holen auf ...................................
Umwandlung trotz Milieuschutzes:
Schließt sich die Sieben-Jahre-Hintertür? ..............................
Mietspiegel: Insel-Wunder in der Wilhelmstadt ....................
Wohngeld: DMB: Die Zahlungen dynamisch anpassen .........
Verwertungskündigung in der Fechnerstraße 7:
Von wegen „Packst Du schon?“ ...........................................
Märkisches Viertel: Größtes klimaneutrales Wohngebiet ......
Inzwischen 39 Häuser haben
Mieter vor spekulativem Zugriff
gesichert, indem sie die Bezirksämter zur Ausübung von deren
Vorkaufsrecht bewegten:
Vorkaufsrecht vor Spekulation bewahren .............................. 16
In der Lobeckstraße 64 haben sich
Mieter gegen eine geplante
Modernisierung der Deutsche
Wohnen zusammengetan. Sie wissen:
Berichte zum Wohnungsmarkt: Die Lage bleibt bedrohlich ...
Mieterinitiative Lobeckstraße 64: „Rumjammern hilft nicht“ ...
„Berliner Mietendeckel“: Kommt der Schwarze Kreis zurück? ...
Solides Stück sozialer Wohnungsversorgung ........................
Möbel leihen: Couch auf Zeit .................................................
Mit seinen Modularen Unterkünften
für Geflüchtete leistet Berlin ein
Solides Stück sozialer
Christian Muhrbeck, Nils Richter
Betr.: MieterMagazin 12/2018, Seite 10, Rosemarie Mieder: „Hundegesetz – An die Leine“
Nicht endlich, sondern leider
Die Meinungen gehen sicherlich auseinander, ich kann aber jedenfalls
nicht nachvollziehen, wieso „es ab
dem 1. Januar 2019 nun endlich in
vollem Umfang in Kraft“ tritt. Leider tritt es nun trotz massiver Kritik
dann doch in Kraft.
Eine Sachkundeprüfung klingt gar
nicht mal so verkehrt, aber meines
Erachtens werden viel zu viele Hunde viel zu oft an der Leine geführt,
weil manche Halter eben keine Sachkunde haben und sich nicht anders
zu helfen wissen. Tiergerecht ist das
keineswegs. Wieso diese Sachkunde
allerdings bei jeder Kombination von
Hund und Hundeführer separat nachgewiesen werden soll, ist unverständlich. Das ist doch fast so, als ob man
für jedes konkrete Auto eine eigene
Fahrprüfung ablegen sollte. Und kurioserweise gilt das Gesetz ab 1. Januar 2019, aber keinen Tag früher
ist es möglich, diese Prüfung abzulegen. Davon abgesehen bin ich sehr
gespannt, welche Kapazitäten es gibt,
um Gassigeher zu kontrollieren.
Sabine Mittermeier · Fotografen/Bildagenturen: Julia Gandras, Sabine
Jedenfalls enttäuschend ist, dass der
Mieterverein anscheinend eine sehr
kritiklose Haltung gegenüber dem
Hundegesetz einnimmt, und dann
auch noch sachlich zumindest ungenau: Den Begriff „Hundeführerschein“ kennt das Gesetz jedenfalls
S. Ottolski per E-Mail
Betr.: MieterMagazin 1+2/2019,
Seite 29, Rosemarie Mieder: „Wenn
die Wohnung krank macht – Legionellen gehen auf die Lunge“
Auf die Akkreditierung
Ich begrüße es ausdrücklich, dass
im MieterMagazin zu der oft unterschätzten Problematik „Legionellen“
Position bezogen wird. Allerdings
möchte ich den letzten Satz richtigstellen. Da muss es heißen: Nur akkreditierte Labore dürfen die Wasserproben entnehmen und analysieren.
So ist es vom Gesetzgeber ausdrücklich gefordert. Akkreditierte Labore
wurden durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) geprüft,
können das mit einer entsprechenden Urkunde nachweisen und sind
im jeweiligen Bundesland „gelistet“.
Die Akkreditierung gilt dann für alle
Bundesländer. Die Untersuchungsergebnisse solcher akkreditierten
Labore sind „gerichtsfest“ und in
der Regel nicht anfechtbar. Wer
sich genauer informieren möchte,
dem empfehle ich einen Blick in die
Trinkwasserverordnung auf der Internetseite des Bundesministeriums
service/begriffe-von-a-z/t/trinkwasser/
trinkwasserverordnung-undlegionellen.html
W. Krüger, per E-Mail
Seite 26-34, MieterMagazin-Extra:
„Wenn die Wohnung krank macht“
Prima, dass sich der Mieterverein
des wichtigen Themas „Wohngifte“
annimmt. Dank an die Autoren für
die gut recherchierten Artikel. Ergän-
zend hier Kontaktdaten bundesweit
tätiger ärztlicher Verbände, Initiativen und Selbsthilfegruppen, die Betroffenen weiterhelfen können:
Deutscher Berufsverband Klinischer
Umweltmediziner e.V.:
Umwelt- und Humantoxikologie:
für Umweltmedizin e.V.:
Beratung und Analyse –
Verein für Umweltchemie e.V.:
www.alab-berlin.de/
portrait/bauch.html
Europäische Gesellschaft für gesundes Bauen und Innenraumhygiene:
Umweltschutz e.V.:
www.bbu-online.de/
für Umweltkranke e.V.:
Chemical Sensitivity Network:
www.csn-deutschland.de/
Chemische Sensibilität – MCS/
CFS-Initiative NRW e.V.:
www.mcs-cfs-initiative.de/
html/mcs.html
Kompetenzinitiative zum Schutz von
Mensch, Umwelt und Demokratie e.V.:
R. Nowack per E-Mail
Seite 4, Leserbrief von D. Starnitzki:
Frau Werner*, besten Dank. Das ist
doch mal was. Habe mich richtig
amüsiert beim Durchlesen des Artikels. Eine schöne Abwechslung und
ein echter gegen den gewohnten
Strich gebürsteter Hingucker.
* Wibke Werner, stellvertretende
Mietervereins, ist die Autorin des
Beitrags, um den es im Leserbrief
Am Samstag zwischen Karfreitag und Ostern
bleiben alle Beratungszentren und die Geschäftsstelle des Berliner Mietervereins geschlossen.
Das Beratungszentrum Wilmersdorfer
Straße ist umgezogen
Seit März 2019 finden Sie uns in einem Laden in
der Zillestraße 81, nahe Wilmersdorfer Straße.
Unseren bisherigen Standort in der Wilmersdorfer
Straße 50/51 haben wir geschlossen (siehe dazu
auch unseren Artikel auf Seite 12 dieser Ausgabe
des MieterMagazins).
Termin in Steglitz-Zehlendorf
Am 20. April 2019 keine Beratung
wir laden Sie sehr herzlich zur Teilnahme an der
Im Rahmen der Mitgliederversammlung können die
Mitglieder des Bezirks Einfluss auf die Aktivitäten
des Vereins nehmen. Die Bezirksleitung informiert
über die Probleme der Mieter im Bezirk. Aktionen
werden besprochen, Informationen gegeben und Erfahrungen ausgetauscht. Scheuen Sie sich also nicht,
im Berliner Mieterverein (BMV) aktiv zu werden.
Besuchen Sie die Versammlung in Ihrem Bezirk. Bitte
den Mitgliedsausweis (ersatzweise Ihr aktuelles MieterMagazin mit Adressenaufkleber) mitbringen.
Alle anderen bezirklichen Mitgliederversammlungen
Gemeindehaus der Ernst-Moritz-Arndt-Gemeinde,
Referent: Sebastian Bartels (stellvertretender
Geschäftsführer des Berliner Mietervereins)
6. Vorschläge für Anträge
ist Frankie Frangenheim.
Viele Mieter würden liebend gern
auf Hänge-WC und Ceranherd verzichten, wenn nur die Miete günstig bleibt. Leider sehen dies sogar
städtische Wohnungsbaugesellschaften anders, wie ein Fall aus
Spandau zeigt.
Viele altmieter befürchten, dass sie
die Miete nach der
Straße 87 nicht
In der Neuendorfer Straße 87 kostet
Wohnung derzeit 565 Euro nettokalt. Nach der Komplettsanierung
sollen es 206 Euro mehr sein, warm
wären es dann über 1000 Euro. An
dem Haus sei lange nichts gemacht
worden, daher seien die Kosten entsprechend hoch, schreibt das Wohnungsunternehmen Howoge, das
seit 2013 Eigentümerin ist, seinen
Der Altbau mit 27 Wohnungen soll
unter anderem mit Kunststofffenstern, einbruchhemmenden Türen,
Hänge-WCs und einer Lüftungsanlage ausgestattet werde. „Warum
muss hier so umfangreich modernisiert werden, ein üblicher Standard wäre doch völlig ausreichend“,
kritisiert Jürgen Wilhelm, Leiter der
Bezirksgruppe Spandau des Berliner
Mietervereins (BMV). Die Howoge
hält die Einbauten jedoch für einen
üblichen Standard. Der Einbau eines
Herdes mit Cerankochfeld werde
nicht auf die Miete umgelegt.
Fakt ist aber, dass die Mieten durch
diese Modernisierung annähernd
auf den oberen Spannenwert im
Mietspiegel gehievt werden – eben
weil so viele wohnwerterhöhende
Merkmale geschaffen werden. Der
Mittelwert liegt bei 5,72 Euro pro
Quadratmeter, der obere bei 8,41
Euro. Nur weil gemäß Kooperationsvereinbarung der städtischen Wohnungsbaugesellschaften mit dem Senat die ortsübliche Vergleichsmiete
um maximal 10 Prozent überschritten werden dürfe, wird die errechnete Modernisierungsumlage bei 7,51
Euro gekappt – jedenfalls vorerst.
Schon mit dem neuen Mietspiegel in
diesem Jahr könnte ein Nachschlag
fällig werden. Immerhin stellt die
Härtefallregelung sicher, dass kein
Mieter mehr als 30 Prozent seines
Einkommens für die Miete aufbringen muss.
Das Argument der Howoge, man sei
wegen der Energieeinsparverordnung
(EnEV) zu Fassadendämmung und
Lüftungsanlage verpflichtet, hält man
beim Mieterverein für nicht stichhaltig. Nur weil so intensiv gedämmt
werden solle, werde eine Lüftungsanlage notwendig. Die Howoge versichert, dass man den Bewohnern
Pack- und Umzugshilfen zur Seite
stelle, fordert in der Modernisierungsankündigung aber dazu auf, Zwischendecken und Einbaumöbel selber zu demontieren. „Baufreiheit zu
schaffen ist Sache des Vermieters“,
stellt eine Rechtsberaterin des Berliner Mietervereins klar.
„Diese Modernisierung führt zur Verdrängung von Altmietern“, empört
sich Jürgen Wilhelm. In dem Haus
wohnen viele einkommensschwache
Familien mit ausländischen Wurzeln.
Ropertz, Ulrich: Das
Mieter-Handbuch. Berlin:
DMB/Verbraucherzentrale 2018. 14,90 Euro
Auch im Zeitalter von Web und App haben gedruckte Handbücher noch ihre Daseinsberechtigung – wenn sie übersichtlich und
aktuell sind. Das Mieter-Handbuch, herausgegeben vom Deutschen Mieterbund und der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, erläutert auf 140 Seiten sehr übersichtlich Begriffe und Probleme des Mietrechts, geordnet nach Themen wie Mietvertrag,
Kaution, Provision, Kündigung, Nebenkosten, Mietminderung
und -erhöhung, Modernisierung und Schönheits- und Kleinreparaturen. Es enthält entsprechende Vordrucke mit detaillierten Erläuterungen, übersichtlich geordnet – von Mietverträgen bis zum
Mietaufhebungsvertrag. Jedes Kapitel beginnt mit einem kurzen
Überblick zum schnellen Einstieg in das Thema. Alle entsprechend
markierten Formulare, Vertragsmuster, Checklisten und Mustervereinbarungen können herausgetrennt, für Gespräche mit dem
Vermieter genutzt und später archiviert werden. Zusätzliches Plus:
Die Herausgeber informieren kostenlos über wichtige Aktualisierungen zu dem Buch über eine spezielle Internet-Seite.
transparente an der Fassade, demonstrationen, proteste mit dem aktionskünstler Kurt Jotter, fordernder Brief
an Stadtentwicklungssenatorin Lompscher – der Widerstand der Mieterinitiative „Mani & May“ gegen eine
saftige Mieterhöhung hat sich gelohnt.
In einem Schreiben der Vermieterin
der einstigen Sozialwohnungsbauten am Maybachufer 40-42 und in
der Manitiusstraße 17-19 wurde den
mitgeteilt, dass die angekündigten
und bisher gestundeten Mieterhöhungen zurückgenommen würden
und „die derzeitigen Bestandsmieter
vor weiteren Mieterhöhungen bis
zur Kostenmiete geschützt“ seien.
Außerdem sollen für all jene, die bis
zum 31. März 2019 einen Wohnberechtigungsschein (WBS) vorweisen,
bis zum Ende diesen Jahres Mieterhöhungen ausgesetzt werden.
Hintergrund des Rechtsstreites, der
nun in einem außergerichtlichen Vergleich zwischen Eigentümerin und
Investitionsbank Berlin (IBB) beigelegt wurde, war eine Mieterhöhung,
die viele Bewohner zum Auszug gezwungen hätte. „Für uns wären das
240 Euro pro Monat mehr gewesen“,
erklärt Denny Chakkalakal, der mit
seiner Familie dort wohnt. Die Vermieterin hatte das Auslaufen der Sozialbindung zum Anlass genommen,
die Mieten um über 2 Euro pro Quadratmeter anzuheben.
Lautstarker Protest, aber auch die
klare Haltung des Senats und eine
Klage der IBB am Verwaltungsgericht hatten die Eigentümerin zu einem ersten Zugeständnis bewegt:
Ein Moratorium für alle Mieter, das
die Aussetzung der geforderten Mieterhöhungen beinhaltete, sollte bis
zum Ende des Verwaltungsgerichtsverfahrens, längstens aber bis Ende
2018 gelten.
„Wir sind alle erleichtert über die außergerichtliche Einigung“, erklärt
Denny Chakkalakal. Bei einem für
die IBB negativen Verfahrensausgang hätte er selbst eine Klage vorbereiten müssen. „Aber mit politischem Druck lässt sich eben auch
was bewegen.“ Rosemarie Mieder
proteste an den
Häusern am
Maybachufer im
haben sich über
der Bund beteiligt sich auch über
2019 hinaus an der Finanzierung
des Sozialen Wohnungsbaus. Bundestag und Bundesrat haben dazu
eine änderung des grundgesetzes
Seit der Föderalismusreform von 2006
ist der Wohnungsbau nicht mehr Sa-
che des Bundes, sondern der Länder. nun gestrichen. Dem Kompromiss
stimmten am 21. Februar im BunÜbergangsweise bis 2019 beteiligt
sich der Bund noch mit sogenannten destag alle Fraktionen außer der
AfD zu.
Kompensationszahlungen am Sozialen Wohnungsbau. Es zeichnet sich „Damit können nun die vorgeseheaber deutlich ab, dass die Länder ab
nen Milliarden aus dem Bundeshaushalt schon bald fließen“, erklärt der
2020 mit dieser Aufgabe überfordert
sind. Damit der Bund weiterhin helVorsitzende des Vermittlungsausfen kann, war eine neuerliche Grund- schusses Hermann Gröhe (CDU).
gesetzänderung nötig.
Die Bundesregierung will für 2020
und 2021 je eine Milliarde Euro in
Die vom Bundestag im November
den Bau von Sozialwohnungen ste2018 beschlossene Neufassung hat
der Bundesrat allerdings im Dezem- cken – ein Drittel weniger als in dieber einstimmig abgelehnt. Die Län- sem Jahr.
der fühlten sich überrumpelt, weil
Lukas Siebenkotten, Direktor des
sie mindestens noch einmal so viel
Deutschen Mieterbundes, hält das
eigenes Geld in den Sozialen Wohfür deutlich zu wenig: „Um die benötigten 80 000 bis 100 000 Sozialnungsbau hätten stecken sollen,
wohnungen pro Jahr neu zu bauen,
wie sie vom Bund bekommen. Das
hätte den Handlungsspielraum der
müssen Bund und Länder die Finanzmittel deutlich aufstocken, das heißt
finanzschwächeren Länder erheblich eingeschränkt. Im Vermittlungsverdrei- oder vervierfachen.“
ausschuss wurde diese Regelung
Wie mehrfach berichtet, will die
Deutsche Wohnen die Siedlung aus
den 1950er Jahren abreißen und dafür 580 neue Wohnungen errichten.
Über die Konditionen, zu denen die
rund 180 Altmieter in den Neubau
umziehen können, wird seit Jahren
verhandelt. Doch der städtebauliche
Vertrag, den der Baustadtrat von
Charlottenburg-Wilmersdorf, Oliver
Schruoffeneger (Grüne), im März
2018 präsentierte, stieß auf harsche
Kritik bei den Bewohnern. Denn
die zugesagten Neubaumieten von
9 Euro pro Quadratmeter bei Einzug
könnten durch normale Erhöhungen
gemäß Mietspiegel schnell nach oben
klettern. Derzeit zahlen die Mieter
durchschnittlich 7 Euro, viele auch
Mitte Dezember wurde das Bezirksamt mit einer Beschlussempfehlung
der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) einstimmig zu Nachverhandlungen aufgefordert. Die wichtigsten Punkte: Die Neubauwohnungen sollen für die Bestandsmieter
maximal 7,92 Euro netto pro Quadratmeter kosten. Die Härtefallregelung, wonach die Brut towarmmiete
30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten darf,
soll nun nicht nur beim Einzug, sondern ohne Befristung gelten. Der börsennotierten Deutsche Wohnen dürfte das ebenso wenig schmecken wie
die Forderung, dass gemäß Berliner
Modell zur kooperativen Baulandentwicklung 25 Prozent der Neubauwohnungen zum Mietpreis von 6,50
Euro angeboten werden müssen –
und zwar zusätzlich zu den Ersatzwohnungen für die Bestandsmieter.
Ob die Deutsche Wohnen unter diesen Umständen überhaupt noch an
dem Bauvorhaben festhält oder viel-
leicht sogar alles abbläst, bleibt unklar. Mit dem MieterMagazin will
man wegen der Haltung des Berliner Mietervereins zum EnteignungsVolksentscheid grundsätzlich nicht
mehr sprechen, so Unternehmenssprecher Marko Rosteck. Stadtrat
Schruoffeneger sagt, er habe die
BVV-Beschlüsse an die Deutsche
Wohnen gesandt, aber noch keine
muss der Stadtrat
In der Siedlung Westend ist wieder
alles offen. Der vor einem Jahr aus­
gehandelte Deal zwischen der Deut­
sche Wohnen und dem Bezirk wur­
de gekippt.
Berlin ist ein teures nebenkosten­Pflaster
L Download unter
undgrund.de/
presse _1298 _
_ in _ regensburg _
am _ niedrigsten _
20190109.html
betragen über
Die Mietnebenkosten in Deutsch­
land sind in den letzten Jahren stark
angestiegen. ein bundesweiter ver­
gleich zeigt: Berlin zählt zu den
teuersten Kommunen. Deutlich
günstiger kommen Mieter in Süd­
Die Kosten für Müll- und Abwassergebühren und die auf die Mieter umgelegte Grundsteuer können je nach
Wohnort um mehrere Hundert Euro
jährlich voneinander abweichen. Zu
diesem Ergebnis kommt eine Studie,
die das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) im Auftrag des Eigentümerverbandes Haus & Grund
erstellt hat. Das IW hat in einem
Zweieinhalbjahres-Zeitraum die Nebenkostenbelastung von Familien in
den 100 einwohnerstärksten deutschen Städten untersucht.
Am günstigsten kommen die Regensburger weg und landen auf Platz 1:
857 Euro im Jahr zahlt dort ein Musterhaushalt mit zwei Erwachsenen
und zwei Kindern. Auf den Müll entfallen dabei 161 Euro, fürs Abwasser
werden 362 Euro fällig und für die
Grundsteuer 335 Euro. Mehr als
doppelt so viel – knapp 2000 Euro –
müssen Leverkusener berappen und
landen damit auf Platz 100 der untersuchten Städte.
Mit 1619 Euro Jahresdurchschnitt
landet Berlin auf einem teuren Platz
94. Besonders teuer sind auch die
und Brandenburg. Günstiger kommt
man in süddeutschen Städte weg,
weil die finanziell bessergestellten
Kommunen dort weniger verlangen.
Nach eigener Aussage möchte Haus
& Grund mit der Untersuchung Transparenz über Preise und Gebühren
schaffen und den Wettbewerb anregen. Nicht in die Untersuchung
eingeflossen sind Kosten für Heizung,
Strom und Frischwasser sowie Wartung, obwohl diese auch vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können.
SPenerStraSSe 4­5
In Moabit sollen preisgünstige Miet­
wohnungen abgerissen werden, um
Platz für einen neubau mit eigen­
tumswohnungen zu machen. Das
Bezirksamt hat das bestehende ge­
bäude zunächst als „nicht schützens­
werten Wohnraum“ eingestuft und
den neubau genehmigt. nun rudert
In der Spenerstraße 4 und 5, einem
ehemaligen Sozialen Wohnungsbau
aus den 1960er Jahren, stehen 21
Wohnungen leer, zum Teil seit Jahren. Durch normale Fluktuation –
hier wohnen viele alte Mieter – aber
auch geködert mit dem Anreiz von
Abfindungen bei Auszug sind sie frei
geworden und wurden nicht wieder
vermietet. Denn der Eigentümer, die
„Primus Projekt Bestand Spenerstr. 4,
5 B GmbH“, ein Unternehmen der
Fortis Group, will hinter den Häusern einen Neubau errichten. Da er
sich direkt an die Giebelwand der
Spenerstraße 5 anschließen soll,
müssten die Balkone und Fenster an
dieser Seite des Hauses zugemauert
Das Bezirksamt Mitte hatte damit
kein Problem. Der Lückenschluss sei
nach dem Baurecht zu genehmigen
und die fensterlosen Wohnungen –
die Einzimmerwohnungen haben lediglich Fenster zu dieser Seite – seien
eine privatrechtliche Angelegenheit
zwischen Mieter und Vermieter, so
Stadtrat Ephraim Gothe (SPD). Auch
der Leerstand wurde genehmigt.
Der Eigentümer hatte dargelegt,
dass es ihm nicht möglich sei, die
Wohnungen mit einem vertretbaren
finanziellen Aufwand zu sanieren.
Der Vermieter, der bereits eine Modernisierung angekündigt hatte,
schickte daraufhin im August 2018
sämtlichen Mietern, die ihre Wohnungen an der Giebelwand haben,
eine Kündigung wegen Hinderung
angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Für die Bewohner ist das
völlig unverständlich. „Die Wohnungen sind in Ordnung, wir wohnen
alle gerne hier“, meint eine Frau,
die für ihre 30 Quadratmeter große
Wohnung nur 240 Euro warm zahlt.
Das über 40-seitige Gutachten, mit
dem die Kündigung untermauert
wird, sei „formal nicht zu beanstanden“, heißt es beim Berliner Mieterverein. Ob stimmt, was hier behauptet wird, müsse das Gericht gegebenenfalls in einem unabhängigen
Sachverständigengutachten klären.
Fensterlose Wohnung
nach lückenschluss?
Für nicht rechtschutzversicherte Mieter ist dies jedoch ein hohes Risiko.
Unterdessen hat das Bezirksamt Mitte die Zustimmung zum Leerstand
wegen formaler Fehler zurückgezogen. Die für Zweckentfremdung zuständige Bezirksstadträtin Ramona
Reiser (Linke), erklärt: „Ich gehe
fest davon aus, dass es sich bei der
Spenerstraße 4 und 5 um schützenswerten Wohnraum im Sinne des Gesetzes handelt.“ Für die Mieter bedeutet das: Ihnen muss zumindest
Ersatzwohnraum angeboten werden.
„... nicht schüt­
zenswert?“ –
60er­Jahre­Bau
auch in diesem Jahr setzt der Senat
die turnusmäßige Mieterhöhung für
46 200 Sozialwohnungen aus. Die
vermieter müssen dabei aber nicht
Alljährlich steht am 1. April in vielen
Sozialwohnungen, die bis 1997 im
sogenannten ersten Förderweg gebaut wurden, eine Mieterhöhung
um 0,13 Euro pro Quadratmeter
monatlich an, weil die Förderung
schrittweise abgebaut wird. Wie
schon 2017 und 2018 setzt der SeMieterMagazin 4/2019
Sozialer Woh­ E
nungsbau: Bei
den Mieten bleibt
nat auch in diesem Jahr die planmäßige Mieterhöhung aus. Dafür stellt
die Investitionsbank Berlin wieder
über 5 Millionen Euro als Ausgleich
für die Vermieter bereit. Von den
eingefrorenen Mieten profitieren
46 200 Sozialmieterhaushalte.
Stadtentwicklungssenatorin Katrin
Lompscher: „Dadurch sichern wir
die Bezahlbarkeit von Mieten insbesondere für Mieterinnen und Mieter
im Sozialen Wohnungsbau, die sich
Mieterhöhungen nur noch schwer
leisten können.“ Jens Sethmann
Bei zwei Drittel
Neubauwohnungen ist die
Miete für den
Durchschnittshaushalt nicht
In der Hauptstadt beläuft sich die
Miete einer Dreizimmerneubauwoh­
nung auf 41,3 Prozent des Nettoein­
kommens eines Durchschnittshaus­
halts – Berlin ist damit trauriger Spit­
zenreiter. Laut Statistischem Bundes­
amt sind in Deutschland 30 Prozent
inklusive Nebenkosten die allgemei­
ne Regel. Auch Frankfurt am Main
hat mit 40,7 Prozent eine sehr hohe
Mietbelastungsquote. In Städten wie
München oder Hamburg sind zwar
die Mietpreise in absoluten Zahlen
höher, wegen der höheren durch­
Wo Wohnungen knapp sind, muss
gebaut werden, so die Forderung.
Neueste Zahlen belegen jedoch:
Millionen Haushalte können sich
eine Neubaumiete gar nicht leisten.
Neben anderen Großstädten ist
Berlin besonders stark betroffen.
schnittlichen Einkommen sind Mieter
dort aber prozentual weniger stark be­
lastet als in Berlin (München: 33,5
Prozent, Hamburg: 31,8 Prozent).
es wenig, dass sich eine Berliner Fa­
milie mit Durchschnittseinkommen
mehr als zwei Drittel der angebote­
nen Neubauwohnungen nicht leis­
ten kann. Die Gründe für diese Ent­
wicklung sehen die Autoren der Stu­
die vor allem in den hohen Boden­
preisen und den gestiegenen Bau­
L Interaktive
www.tagesschau.
de/wirtschaft/
neubau-mieteneinkommen-101.html
Im Kosmosviertel wurden Teile der
Siedlung wieder in den Besitz eines
kommunalen Wohnungsunternehmens überführt – zur Freude bei den
Im Kosmosviertel
wurden 1821 Wohnungen rekommunalisiert
Nach langen, zähen Verhandlungen
mit dem Eigentümer, der privaten
Schönefeld­Wohnen GmbH & Co.
KG, hat die städtische Wohnungs­
baugesellschaft Stadt und Land 1821
Wohnungen und 22 Gewerbeeinhei­
ten im Treptower Ortsteil Altglieni­
cke zurückgekauft. Es handelt sich
dabei um 17 sechs­ bis elfgeschossi­
ge Plattenbauten, die noch zu DDR­
Zeiten geplant, nach der Wende
fer tiggestellt und später im Rahmen
des Altschuldenhilfegesetzes privati­
siert worden waren. In dem Quartier
am südöstlichen Stadtrand leben be­
sonders viele Menschen, die Sozial­
leistungen beziehen: 15,5 Prozent
der Bewohner sind arbeitslos, 22,4
Prozent erhalten Transferleistungen,
die Kinderarmut liegt bei 57,4 Pro­
Mit dem Rückkauf, den Stadtent­
wicklungssenatorin Katrin Lomp­
scher als den größten Fall einer Re­
kommunalisierung der letzten Jahre
bezeichnete, sollen vor allem die vie­
len einkommensschwachen Haushalte
vor den drohenden Folgen weiterer
Mieterhöhungen geschützt werden.
Über den Preis der Transaktion hat­
ten die Vertragspartner Stillschwei­
gen vereinbart. Allerdings war – an­
geblich aus dem Vermögensausschuss
des Abgeordnetenhauses – eine Sum­
me durchgesickert und in Tageszei­
tungen und dem Rundfunk publik
gemacht worden: 250 Millionen Eu­
ro hätte die Stadt und Land für die
Wohnungen bezahlt. Dazu hätte das
Land aus seinem Ankaufsfonds 36,5
Millionen Euro zugeschossen.
Was den Zustand der Gebäude be­
trifft, gibt es von der Mieterinitiative
des Kosmosviertels ein vernichten­
des Urteil: „In den letzten 30 Jahren
ist vom Eigentümer so gut wie nichts
an den Häusern repariert oder in­
standgehalten worden“, erklärt Pe­
ter Schmidt. „Und das, was gemacht
wurde – eine sogenannte Wärme­
dämmung – wirkt sich aus unserer
Sicht eher negativ aus.“
Aussagen über den Zustand der Ge­
bäude, ihre Sanierung und auch über
die weitere Entwicklung der Mieten
will die Senatsverwaltung laut ihres
Sprechers erst Mitte April machen,
weil erst dann der Vertrag wirksam
MoDeRNISIeRuNG leNBacHSTRaSSe 7
Was tun gegen eigentümer, die noch
kurz vor einführung eines Gesetzes
gegen die Herausmodernisierung
eine horrend teure Sanierung ankündigen? Sich zusammenschließen
und kämpfen, heißt es bei zwei betroffenen Häusern in Friedrichshain.
Mit einer Protestaktion machte die
Hausgemeinschaft Lenbachstraße 7
Ende Februar auf ihren Fall aufmerk­
sam. Das Künstlerkollektiv „Reflek­
tor“ hatte Puppen aufgestellt, die
den Bewohnern nachempfunden
waren. Sie erzählen, was es für die
Mieter bedeutet, aus ihrem Zuhau­
se verdrängt zu werden. Die Moder­
nisierungsankündigung, die am 28.
Dezember letzten Jahres von der
Hausverwaltung Werz, Goldstein &
Werz verschickt worden war, hat al­
le fassungslos und wütend gemacht.
„Wir stehen mit dem Rücken an der
Wand“, meint Gordian Scholz, der
seit acht Jahren in dem sanierten Alt­
bau am Ostkreuz wohnt. Derzeit be­
zahlt er 458 Euro nettokalt für seine
rund 73 Quadratmeter große Woh­
nung. Nach Einbau von Fahrstuhl,
Wärmedämmung, Videogegensprech­
anlage und so weiter sollen es 1408
Von einer „Gruselliste“ spricht der
Geschäftsführer des Berliner Mieter­
vereins, Reiner Wild. Allein der Bal­
konanbau verteuert die Miete um
4,22 Euro pro Quadratmeter monat­
lich. Kein Zufall ist es wohl, dass die
Ankündigung wenige Tage vor In­
krafttreten einer Gesetzesänderung
kam, nach der Modernisierungen mit
derartigen Mietsteigerungen unter­
„Als ich von dem Fall gelesen habe,
dachte ich, das gibt’s doch nicht“,
sagt eine Mieterin aus der Samariter­
straße 8, Ecke Rigaer Straße 95. Das
Eckhaus ein paar Blöcke weiter hat
ebenfalls Ende Dezember von der
Werz eine Modernisierungsankündi­
gung bekommen. Die geplanten Maß­
nahmen sind fast identisch, die Miet­
steigerungen ebenfalls. Eigentümer
undurchsichtiges Firmengeflecht,
der Lenbachstraße 7 ist die „F­24
Projekt ALPHA GmbH“, ein undurch­
sichtiges Firmengeflecht, an dem nach
einem Bericht der Berliner Zeitung un­
ter anderem die Zahnärztekammer
aus Schleswig­Holstein beteiligt ist.
In der Samariterstraße 8, Ecke Rigaer
Straße 95 ist es die „F­22 Projekt
ALPHA GmbH“. Beide Häuser liegen
nicht im Milieuschutzgebiet.
Die Eigentümerseite hat auf eine
Anfrage des MieterMagazins nicht
Mit dem „Rücken
Mieter in der
L Bewohner der
www.dieverdraengten.de
Auch wenn die Eröffnung des neuen
Hauptstadtflughafens BER weiter
auf sich warten lässt, hat der Ber­
liner Senat im Sommer 2018 be­
schlossen, die Pläne zur Schließung
und Umnutzung des jetzigen City­
Airports umzusetzen. Im neuen
Wenn dereinst E
in Tegel nicht
wird, kommt das
neue SchumacherQuartier
Das Programm „Stadtumbau“ des
Bundesministeriums des Innern, für
Bauen und Heimat (BMI) fördert
die Stärkung der Innenstädte und
den „erhalt eines intakten Gemeinwesens“. Zurzeit werden in 18 Berliner Gebieten Mittel dieses Programms eingesetzt. Seit Februar
2019 gehört auch das areal um
den Flughafen Tegel zu diesen Gebieten.
Schumacher­Quartier auf der Fläche
des jetzigen Flughafens sollen ein­
mal 10 000 Menschen wohnen, ein
Technologie­Standort will 20 000 Ar­
beitsplätze bieten.
Um eine Insel­Lösung zu verhindern,
muss das Gelände mit den angren­
zenden Quartieren verbunden wer­
den. Das erfordert neue Straßen und
Wege, die Umgestaltung von Plätzen,
neue öffentliche und soziale Einrich­
tungen und vor allem neue Verkehrs­
Für die Neuausrichtung des Flug­
hafenumfeldes erwartet die Senats­
ver waltung für Stadtentwicklung
und Wohnen Kosten in Höhe von
rund 103 Millionen Euro. Rund 73,7
Millionen Euro davon kommen aus
dem Stadtumbau­Programm des
Bundes..
Ziel des Volksbegehrens ist es, die
Wohnungsbestände von Unterneh­
men, die in Berlin mehr als 3000
Wohnungen besitzen, in Gemein­
eigentum zu überführen. Eine sol­
che Vergesellschaftung nach Artikel
15 des Grundgesetzes ist noch nie
durchgeführt worden. Klar ist aber:
Es müsste eine Entschädigung gezahlt
werden. Über deren Höhe streiten
Die amtliche Kostenschätzung des
Senats geht davon aus, dass für die
Vergesellschaftung von 243 000 Woh­
nungen Entschädigungskosten zwi­
schen 32 und 40 Milliarden Euro
zu zahlen wären. Darin sind auch
Ausgleichszahlungen für Wertmin­
derungen und für das überzählige
Personal bei den betroffenen Unter­
nehmen enthalten.
Diese enorme Kostenschätzung ruft
die Gegner der Enteignungsinitiative
erneut auf den Plan. „Berlin kann
sich diesen Volksentscheid nicht leis­
ten“, sagt Maren Kern, Vorstand des
Verbandes Berlin­Brandenburgischer
Wohnungsunternehmen BBU. „Das
wäre ein finanzpolitisches Desaster
für Berlin.“ Der CDU­Baupolitiker
Christian Gräff meint: „Rot­Rot­
Grün muss seine abenteuerlichen
Enteignungsfantastereien endlich
beerdigen. Denn sonst droht Berlin
eine neue Schuldenkrise über Jahr­
zehnte.“
Die Initiatoren des Volksentscheids
machen allerdings eine andere Rech­
nung auf. Zum einen gehen sie davon
aus, dass nur rund 200 000 Wohnun­
gen betroffen sind, zum anderen sind
sie überzeugt, dass die Entschädigung
nicht den Marktwert wiedergeben
muss, der den Berechnungen des Se­
nats offensichtlich zugrunde liegt. Sie
haben eine weit geringere Entschä­
digungssumme ermittelt. Berechnet
man den Wert der Wohnungen –
wie es die städtischen Unternehmen
in ihren Bilanzen machen – mit dem
14­fachen der Jahresnettokaltmiete,
kommt man auf 13,7 Milliarden Eu­
ro. Legt man die Zahlungsfähigkeit
der Mieter zugrunde und berück­
sichtigt, dass niemand mehr als 30
Prozent seines Einkommens für die
Miete ausgeben soll, ergäbe sich für
die Wohnungen ein Wert von 7,3
Milliarden Euro. Nur 20 Prozent der
Entschädigungssumme müssten der
Initiative zufolge aus dem Landes­
haushalt aufgebracht werden. Der
Rest könnte über Kredite finanziert
werden, die über die laufenden Miet­
einnahmen getilgt würden.
Die Höhe der Entschädigung ist eine
politische Entscheidung. Der Senat
müsste sie in das vom Volksbegeh­
ren geforderte Vergesellschaftungs­
gesetz schreiben. Da man hier juris­
tisches Neuland betritt, wären Kla­
gen der betroffenen Wohnungs­
unternehmen auf jeden Fall zu er­
Die enteignungsdebatte ist in
L Volksbegehren:
enteignen.de/
neues bMV-beratungszentrum
in der Zillestraße
Am 6. April startet die Unterschriftensammlung zum Volksbegehren
„Deutsche Wohnen & Co enteignen“,
mit dem die Wohnungsbestände
großer Immobilienkonzerne vergesellschaftet werden sollen. Über die
Kosten gehen die Meinungen weit
„Zille sein Milljöh“ – die Lebenswelt von Pinselheinrich Zille in Berlin ist
Geschichte. In der nach dem Berliner Maler und Fotografen benann­
ten Straße hat der Berliner Mieterverein am 2. März sein neues Be­
ratungszentrum für Charlottenburg und Umgebung eröffnet. Die
ersten Tage am neuen Standort haben gezeigt, dass der Mieterver­
ein mit seinem Laden in einen sehr lebendigen Kiez gezogen ist. Die
Nachbarschaft hatte jedenfalls keinerlei Scheu, mal vorbeizuschauen.
Das neue Beratungszentrum befindet sich in der Zillestraße 81, nahe der
Wilmersdorfer Straße. Und Heinrich Zille kann man auch im Beratungs­
zentrum treffen – lassen Sie sich überraschen. Das bisherige Bera­
tungszentrum in der Wilmersdorfer Straße 50/51 ist geschlossen. tk
bislang waren es vor allem einige
gegenden im Westen berlins, die
sich als teure und beliebte Adressen hervortaten. Aktuelle Zahlen
zeigen aber, dass die ost-berliner
Kieze nun vielerorts den Westen
In den letzten vier Jahren stiegen die
Mieten berlinweit um durchschnitt­
lich 27,5 Prozent. Viele Ortsteile im
Osten verzeichneten aber einen deut­
lich krasseren Anstieg. Das zeigt ei­
ne aktuelle Statistik des Internetpor­
tals immobilienscout24.
In Treptow stiegen die Mieten bei
Neuverträgen seit 2014 demnach
um 33,2 Prozent auf knapp über 11
Euro kalt pro Quadratmeter. Zum
Vergleich: Berlinweit werden durch­
schnittlich derzeit knapp 10 Euro
bezahlt. In Friedrichshain lag der
Zuwachs bei 32,4 Prozent – hier
werden nun im Schnitt mehr als 12
Euro pro Quadratmeter fällig. Auch
Die ost-bezirke
in Lichtenberg ist eine Wohnung
32 Prozent teurer als noch vor vier
Jahren. Lagen die Mieten damals
noch unter dem stadtweiten Durch­
schnitt, bewegen sie sich heute mit
10,50 Euro darüber. In Französisch
Buchholz, Weißensee und Alt­Ho­
henschönhausen werden aktuell
knapp 10 Euro pro Quadratmeter
fällig. Hier zogen die Preise um 28
bis 29 Prozent an. Auch in Prenz­
lauer Berg ging es um 29 Prozent
aufwärts – auf mehr als 12 Euro pro
In beliebten Lagen im Berliner Wes­
ten wie Zehlendorf oder Wannsee
liegen die Mieten zwar ebenfalls
über dem Berliner Durchschnitt. Al­
lerdings ist der Anstieg dort in den
vergangenen vier Jahren weniger
kräftig verlaufen. So verzeichnete
Wannsee beispielsweise einen unter­
durchschnittlichen Zuwachs von 15,7
Prozent. Wohnungssuchende haben
sich – auf der Suche nach günstigen
Mieten – in den vergangenen Jahren
verstärkt auf die Ortsteile im Osten
Günstige Lagen im Osten gibt es
aber auch noch, etwa in Marzahn –
dort ist der Quadratmeter Wohnflä­
che noch für 7 Euro kalt zu bekom­
Im bezirk treptow
sind die neuabschlussmieten in
den letzten fünf
Jahren um ein
nach einem Vorstoß der berliner
lompscher in der bauministerkonferenz hat die bundesregierung zugesagt, die Umwandlung von Mietin eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten künftig zu erschweren.
lompscher will
weiter erschweren
Um die Mieter vor Verdrängung zu
schützen, ist in Berlins Milieuschutz­
gebieten seit 2015 die Umwandlung
von Miet­ in Eigentumswohnungen
verboten. Dennoch sind seither in
den mittlerweile 56 Gebieten rund
20 000 Wohnungen grundbuchlich
umgewandelt worden. Das liegt an
einem Schlupfloch im Baugesetzbuch:
Wenn sich der Eigentümer verpflich­
tet, die Wohnungen sieben Jahre
lang nur den Mietern zum Kauf an­
zubieten, muss das Bezirksamt die
Aufteilung des Hauses in Einzeleigen­
tum genehmigen.
Die Mieter können oder wollen aber
in aller Regel ihre Wohnung nicht
kaufen. Gerade mal 25 Berliner Mie­
ter haben in den vergangenen drei
Jahren davon Gebrauch gemacht.
Das bedeutet, dass nach sieben Jah­
ren die Wohnungen auf dem Markt
angeboten werden und die Mieter
sich auf Eigenbedarfskündigungen
gefasst machen müssen. Das lang­
fristige Ziel des Milieuschutzes wird
so unterlaufen.
Berlins Stadtentwicklungssenatorin
Katrin Lompscher hat deshalb in der
Konferenz der Landesbauminister
vorgeschlagen, die Ausnahme aus
dem Baugesetzbuch zu streichen.
Baustaatssekretär Gunther Adler hat
angekündigt, dass die Bundesminis­
terien für Inneres und Justiz bis April
einen gemeinsamen Vorschlag zur
Erschwerung der Eigentumsumwand­
lung erarbeiten werden. „Dies wäre
ein wichtiger Schritt im Interesse der
Mieter in Milieuschutzgebieten“,
meint Katrin Lompscher.
Laut Mietspiegel hat fast die ganze
Wilhelmstadt in Spandau eine einfache Wohnlage. Doch eine Handvoll Gebäude schert aus: die der
Deutsche Wohnen. Sie wurden
2017 heraufgestuft,. Die Geschichte eines Insel-Wunders.
„Das hier war mal der Kudamm Span­
daus. Heute gibt es nur noch 1­Euro­
Shops, Handy­Reparateure und Im­
biss­Buden.“ So beklagen Mieterin­
nen und Mieter der Deutsche Woh­
nen den Abstieg der Pichelsdorfer
Straße, der zentralen Achse der Wil­
Die teilweise denkmalgeschützte
Siedlung der Deutsche Wohnen mit
1300 Wohneinheiten hat seit dem
Erwerb durch den Konzern ein ähn­
liches Schicksal. Die Instandhaltung
sei verglichen mit GSW­Zeiten auf
Sparflamme gedrosselt, Reparatur­
Anfragen über eine kostenpflichtige
Nummer ziehen eine bis zu 45 Mi­
nuten lange Warteschleife mit sich.
Auf die Erhöhung der Wohnkosten
Insel-Wunder in
der Wilhelmstadt
orange Insel im
gelben Meer:
Deutsche-Wohnen-Gebäude in
ist jedoch Verlass. Jährlich steigen
Mietzins oder Betriebskosten – 14
Prozent und mehr seit 2015. Dann
war der Mieterhöhungsspielraum der
einfachen Wohnlage ausgereizt. 2016
beantragte die Deutsche Wohnen für
ihre Gebäude auf einer Fläche von
circa 400 mal 200 Metern eine Höher­
stufung der Wohnlage. Erfolgreich.
Auf dem Mietspiegel 2017 blitzen
die zehn Quadratkilometer der Wil­
helmstadt in einem gelben Meer als
kleine orange Insel auf.
Nachvollziehbar ist das nicht: „Die
Wohnlageeinstufung einer Adresse
spiegelt die Wertigkeit der Lagege­
gebenheiten des weiteren Wohn­
umfeldes wider“, liest man im Miet­
spiegel. „Wir verstehen diese Wohn­
lagen­Änderung nicht“, meinen Linda
Tennert­Guhr und Andreas Wilke von
der KoSP GmbH. Sie koordinieren im
Auftrag des Bezirks die Maßnahmen
in dem seit 2011 ausgewiesenen Sa­
nierungsgebiet Wilhelmstadt. Sie ken­
nen die Lage des Viertels. Es gibt zu
wenig Schulen, Seniorenstätten, Ju­
gendeinrichtungen, Kita­Plätze und
Die Bewohner der Deutsche Woh­
nen hatten nun die Wahl: Eine Miet­
erhöhung akzeptieren oder verklagt
werden. Ohne Rechtsschutzversiche­
rung rieten Anwälte jedoch ab. Soll­
te die Wohnlage allerdings je wieder
heruntergestuft werden, bliebe die
neue Miethöhe unangetastet.
rund 600 000
Im Koalitionsvertrag haben sich
CDU, CSU und SpD im März 2018
auf eine Anpassung des Wohngeldes festgelegt. Den Worten sollen
2020 taten folgen. Aber die Reform
bleibt wohl in Ansätzen stecken.
Ende 2017 erhielten in Deutschland
592 000 einkommensschwache Haus­
halte Wohngeld, teilt das Statistische
Bundesamt mit. Das sind 1,4 Prozent
aller privaten Haushalte. Den Haus­
halten mit einem vollen Anspruch
auf Wohngeld brachte das immerhin
durchschnittlich 153 Euro im Monat.
Mit der für 2020 beabsichtigten
Wohngeldreform wären es dann 190
Euro im Monat. Nach Berechnungen
des Instituts der Deutschen Wirt­
schaft würden etwa 155 000 Haus­
halte, die bisher über der Einkom­
mensgrenze lagen, diese Leistung
neu erhalten.
Eine gute Sache – auf den ersten
Blick. Aber Lukas Siebenkotten, Bun­
desdirektor des Deutschen Mieter­
bundes, wendet ein: „Aus unserer
Sicht reicht es nicht aus, das Wohn­
geld immer mal alle paar Jahre zu
erhöhen. Wir brauchen eine Dyna­
misierung des Wohngeldes – das
heißt, die Wohngeldzahlungen müs­
sen automatisch den gestiegenen
Mieten angepasst werden.“ Denn
wenn die Mieten und die Einkom­
men steigen, wachsen zahlreiche
Wohngeldempfänger wieder aus
dem Leistungsbezug heraus. Auch
die ständig steigenden warmen Ne­
benkosten würden im Entwurf des
Bundesinnenministeriums nicht be­
rücksichtigt. Stattdessen sei le­
diglich vorgesehen, die Höhe des
Wohngeldes „bei Bedarf zeitnah
anzupassen“. Rainer Bratfisch
VeRWeRtUnGSKünDIGUnG In DeR FeCHneRStRASSe 7
Das Haus ist gut in Schuss – aber
der neue eigentümer würde mit Abriss und neubau deutlich mehr Kasse machen. Die Mieter wollen sich
indessen nicht so einfach vertreiben lassen. Sie schließen sich mit
anderen zusammen, organisieren
Widerstand und merken, wie wichtig nachbarschaften sind.
Das Wohnhaus Fechnerstraße 7,
Ecke Uhlandstraße, sieht nicht aus
wie ein Abrissobjekt. „Die früheren
Besitzer, eine Berliner Familie, haben
es immer in Schuss gehalten“, erklärt
eine der Mieterinnen. Das gesamte
Gebäude ist wärmegedämmt, es gibt
Gegensprechanlagen, ein schön re­
noviertes Treppenhaus und große
geflieste Balkone. Dennoch will der
neue Eigentümer, eine Thüringer Pro­
jektentwicklungsgesellschaft, den
gesamten Komplex abreißen lassen.
Zu diesem gehören – neben dem
1960 erbauten Mietshaus mit 24
Wohnungen – auch sieben Gewer­
beeinheiten.
Bereits im vergangenen Sommer,
bald nach dem Erwerb der Immobi­
lie, hatte der Projektentwickler den
ersten Mietern Verwertungskündi­
gungen geschickt – verbunden mit
der Mitteilung, er werde den gesam­
ten Gebäudekomplex abreißen.
„Das ist schon dreist“, erklärt Karin
Manske, Rechtsberaterin des Berliner
Mietervereins. „Bisher gibt es noch
nicht einmal einen genehmigungsfä­
higen Bauplan – und damit auch kei­
ne Abrissgenehmigung.“ Dennoch
haben die Drohung und die ange­
botenen Abstandszahlungen ihre
Wirkung nicht verfehlt: ein Teil der
Bewohner ist bereits ausgezogen.
Geblieben sind zehn Mietparteien,
unter ihnen ein pflegebedürftiger,
bettlägeriger alter Mann.
Die können und wollen sich nicht so
einfach hinausdrängen lassen. Sie
haben Widerstand organisiert, der
sich mehr und mehr ausbreitet. Unter
dem Motto „Wohnst Du noch oder
packst Du schon?“ lud der „Freun­
deskreis Fechnerstraße 7“ Anfang
März zu einem Kiezspaziergang.
„Die Resonanz hat uns überrascht
und ermutigt“, sagt die Mieterin.
Vertreter anderer Initiativen, Bezirks­
politiker und viele Nachbarn waren
gekommen. Das liegt daran, dass die
Fechnerstraße 7 nicht allein vor Um­
wandlungsproblemen und unter Ver­
drängungsdruck steht.
Die Mieterin: „Wir sind keine ano­
nyme Großstadt, wo jeder nur an
sich denkt – hier entsteht gerade ein
sehr widerstandsfähiges und hand­
lungsbereites Netzwerk.“
soll aber abgerissen werden:
Das Märkische Viertel ist der Zeit
voraus: Schon heute erreicht das
Quartier die für das Jahr 2050 bundesweit vereinbarten Ziele eines
klimaneutralen Gebäudebestandes.
Das Märkische
Viertel wird mit
heimischem plantagenholz beheizt
Der Weg war lang und verlief nicht
immer geradlinig. 2007 bis 2015 in­
vestierte die landeseigene Wohnungs­
baugesellschaft Gesobau rund 440
Millionen Euro in die energetische
Modernisierung ihrer Gebäude. Der
Wärmebedarf ist seitdem nur noch
halb so groß. 2014 wurde das Vat­
tenfall­Biomasse­Heizkraftwerk Mär­
kisches Viertel in Betrieb genom­
men – als erstes Kraftwerk in der
Hauptstadt, das die Wärme zu 100
Prozent mittels Kraft­Wärme­Kopp­
lung aus Biomasse gewinnt. Wur­
de bisher aber nur die Hälfte der
13 500 Gesobau­Wohnungen im
Märkischen Viertel mit Biomasse
beheizt, erfolgt die Versorgung jetzt
flächendeckend. Jährlich können so
rund 7800 Tonnen Kohlendioxid­
Emissionen vermieden werden. Da­
mit ist das Märkische Viertel das
größte zusammenhängende Wohn­
gebiet in Deutschland, das vollstän­
dig klimaneutral beheizt wird.
Zum Einsatz kommen Holzhackschnit­
zel aus schnell wachsenden Bäumen
wie Pappeln, Linden und Weiden.
Nach drei Jahren sind die Bäume auf
den Plantagen der Vat tenfall­Tochter
Energy Crops in Brandenburg und
Polen „erntereif“.
Für Vattenfall ist das Märkische Vier­
tel ein Pilotprojekt. Bis zum Jahr 2050
will das Unternehmen Strom und
Wärme ausschließlich aus erneuer­
baren Rohstoffen erzeugen.
Wie Mieter ihre Häuser
mit dem bezirklichen
Vorkaufsrecht vor
Spekulation bewahren
Wenn ein Mietshaus verkauft werden
soll, schrillen bei den Bewohnern mitt­
lerweile sämtliche Alarmglocken. Ange­
sichts der horrenden Kaufpreise droht
die Verdrängung durch höhere Mieten
oder gar die Umwandlung in Eigen­
tumswohnungen. Immer mehr Mie­
„Wir sind im sicheren Hafen der WBM
angekommen“, sagt Martin Strubelt
aus der Matternstraße 4 zufrieden.
Im September 2017 ging der Friedrichshainer Altbau mit 33 Wohnungen in den Bestand der städtischen
über. Der drohende Verkauf an eine
Luxemburger Briefkastenfirma konnte mit viel Engagement und einem
Quäntchen Glück verhindert werden.
Rückblick: Im Sommer 2017 sickerte
durch, dass das Haus verkauft werden soll. Strubelt marschierte umgehend zum Grundbuchamt und fand
heraus, dass genau einen Tag zuvor
ein Kaufvertrag mit der Luxemburger Firma „Albert Immo 5 s.a.r.l.“
geschlossen worden war. Dass der
Kiez schon seit einigen Jahren zum
Sozialen Erhaltungsgebiet („Milieuschutzgebiet“) Petersburger Straße
erklärt worden war, hatte er zwar
mitbekommen, dem jedoch keine
Doch nun erfahren die Mieter, dass
Eigentümer nur mit einer Vereinbarung abwenden, in der er sich zur
Einhaltung von Maßnahmen des Milieuschutzes erklärt. Viele Verkäufer
sind zu einer solchen Vereinbarung
aber nicht bereit. Das Problem im
Fall der Matternstraße 4: Es bleiben
gerade mal 60 Tage Zeit. Der Countdown läuft ab Unterzeichnung des
Kaufvertrages. „Der Zeitdruck war
enorm, wir mussten in wenigen Tagen von 0 auf 100 kommen, dabei
wusste keiner von uns, wie das mit
dem Vorkaufsrecht funktioniert“,
sagt Strubelt rückblickend. Obwohl
einige der Ansicht waren, das bringe
doch sowieso nichts, setzte ein Kreis
von rund fünf Mietern in den folgenden zwei Monaten alle Hebel in Bewegung. Schritt eins: alle wichtigen
Daten zum Haus recherchieren, insbesondere die Mieteinnahmen, denn
diese spielen für die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer möglicherweise kaufwilligen Wohnungsbaugesellschaft eine große Rolle. Dabei er-
in Milieuschutzgebieten zugunsten
eines Dritten, etwa einer städtischen
Wohnungsbaugesellschaft, ein Vorkaufsrecht ausüben kann. Dieses Vorkaufsrecht kann der verkaufswillige
wies es sich von Vorteil, dass sich die
Bewohner der Matternstraße 4 ganz
gut untereinander kennen. Zwar ist
die Hausgemeinschaft nicht sehr eng,
aber man weiß voneinander, insbesondere seit Martin Strubelt in Erman-
ter setzen daher all ihre Hoffnungen
auf ein Instrument, das in Berlin erst
seit einigen Jahren Anwendung findet:
das bezirkliche Vorkaufsrecht in den
Milieuschutzgebieten. 39 Häuser konn­
von Spekulanten gerettet werden. In all
diesen Fällen geschah das nur durch
erheblichen Druck der Mieter. Monate­
lang haben sie Transparente gemalt,
Ausschusssitzungen besucht, Mieter­
versammlungen organisiert und Politi­
ker persönlich kontaktiert. Das Mieter­
Magazin stellt fünf Hausgemeinschaf­
ten vor, die es geschafft haben.
ten dadurch bislang vor dem Zugriff
freiwilligen 15-prozentigen Mieterhöhung zuzustimmen. Nach weiteren Tagen Zittern und Bangen konnten die Mieter aufatmen: Der Zuschuss seitens des Finanzsenators
wurde gewährt, und im September
2017 kam die erlösende SMS: Die
Matternstraße 4 ist in kommunaler
„Konsequent Gesicht zeigen“ hieß
es bei der Mietergemeinschaft in der
Hand. Das Erfolgsgeheimnis, so Strubelt rückblickend: „Wir sind schnell
raus aus der Diskutierphase und rein
in die Handlungsphase gegangen.
Die Bewohner der Wrangelstraße
66 haben dagegen die Erfahrung
gemacht, dass es ohne den Druck
von der Straße nicht geklappt hätte.
Die Wrangelstraße 66 ist das erste
Haus eines privaten Eigentümers in
Berlin, wo das Vorkaufsrecht angewandt worden ist. „Eigentlich hat
niemand von uns geglaubt, dass wir
das wirklich schaffen“, erklärt Joachim Knecht, der seit über 25 Jahren
in dem Kreuzberger Altbau wohnt.
„Es ging uns aber auch nicht nur um
unsere eigenen Mietverhältnisse,
sondern um den Widerstand gegen
Privatisierung und Spekulation“, betont seine Mitstreiterin und Nachbarin Kristina Dietz. Angefangen hatte
es im Juli 2015, als den Mietern ihre
Wohnungen im Rahmen des gesetzlichen Vorkaufsrechts angeboten
wurden. Erst da erfuhren sie, dass
diese bereits umgewandelt worden
waren und nun im Paket an einen
Käufer veräußert werden sollten.
Vom Vorkaufsrecht der Bezirke in
Milieuschutzgebieten hatten einige
vage gehört, auch davon, dass dieses Instrument in München und
Hamburg bereits erfolgreich angewandt worden war. In Berlin dagegen betrat man damit Neuland. Das
gelung eines Balkons irgendwann einmal eine Bank vor das Haus gestellt
hatte. „Wenn man sich nicht kennt,
ist es natürlich schwierig, beim Nachbarn zu klingeln und nach der Miethöhe zu fragen“, so Strubelt.
Zweiter Schritt: herausfinden, wer
etwas zu sagen hat und Kontakte
knüpfen. Florian Schmidt, bündnisgrüner Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg und bekanntermaßen energischer Verfechter des Vorkaufsrechts, unterstützte die Mietergemeinschaft von Anfang an.
Als Hauptproblem erwies sich der
Kaufpreis: stolze 5,1 Millionen Euro. Der WBM, die zuerst Interesse
signalisiert, war das ohne einen zusätzlichen Zuschuss der Berliner
Finanzverwaltung zu teuer. Denn
die durchschnittliche Kaltmiete von
6,43 Euro pro Quadratmeter ergibt
einen sogenannten Kaltmietenfaktor
von 35,4. Das heißt, dass der Kaufpreis dem 35,4-fachen der jährlichen
Mieteinnahmen entspricht. In der
Regel winken die Wohnungsbaugesellschaften ab, wenn der Kaltmietenfaktor über dem 26-fachen liegt.
„Wir wussten, dass es mit dem Baustadtrat kein Problem geben würde, aber wir mussten uns an den
Finanzsenator halten, und zur SPD
hatten wir zuerst keinen Zugang“,
berichtet Martin Strubelt. Zum Glück
war gerade Wahlkampf, und so trugen die Mieter ihr Anliegen beim
Wahlkampffest der SPD auf dem
Petersburger Platz vor. Auch der damalige Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel war zufällig anwesend
– und posierte spontan hinter dem
Transparent „Berlin Kauf mich!“.
Auch konnten fast alle Hausbewohner davon überzeugt werden, einer
erste Gespräch mit einer Abteilungsleiterin im Bezirksamt FriedrichshainKreuzberg war wenig ermutigend.
„Uns wurde gesagt, das sei völlig
unmöglich.“ Doch nachdem die Haus-
Politisch motivierter
gemeinschaft Bezirksverordnete angeschrieben und den Fall in einer
Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses der Bezirksverordnetenversammlung vorgestellt hatte, kam es
schließlich zum einstimmigen Beschluss, alles zu versuchen, damit
hier erstmalig das Vorkaufsrecht
Die Mieter organisierten sich als
Hausverein und führten Gespräche
mit der „Stiftung Umverteilen“ und
dem „Mietshäuser Syndikat“. Der
Haken auch hier: der hohe Kaufpreis
von 3,7 Millionen Euro. Schließlich
wurde mit dem städtischen Wohnungsunternehmen Gewobag ein
Bündnispartner gefunden. Umso
größer der Schock, als die Gewobag
F Das Haus in der
war – gegen viele
Widerstände – das
erste private Vorkauf-Haus in Berlin
plötzlich absprang. Dass der damalige und mittlerweile verstorbene
Baustadtrat Hans Panhoff (Bündnis
90/Die Grünen) trotzdem im Dezember 2015, kurz vor Ablauf der Frist,
das Vorkaufsrecht anmeldete, war
„unglaublich mutig“, wie Kristina
Dietz sagt. Man sei Panhoff für seinen unermüdlichen Einsatz sehr
dankbar: „Der politische Druck von
der Straße gab dem Stadtrat den nö-
Während in der Wrangelstraße 66
alle gemeinsam kämpften, schaffte
es in der Zossener Straße 48 eine Mieterin quasi im Alleingang, ihr Haus zu
retten. Es ist der bisher einzige Fall in
Berlin, wo im Rahmen des Vorkaufsrechts der Hauskauf durch die Bewohnerschaft gelungen ist. „Ich habe
kein Nein akzeptiert“, äußert Yvonne
von Langsdorff bestimmt. Die quirlige 49-Jährige telefonierte sich
„durch halb Berlin“, verschickte unzählige E-Mails und setzt sogar drei
Monate in ihrem Job aus, nur mit einem Ziel: Wir kaufen unser Haus!
Als der Altbau mit 18 Wohnungen
Ende 2016 an die „Trusthouse GmbH“
veräußert werden soll, war das Vorkaufsrecht immer noch juristisch
unsicheres Terrain. Beim seinerzeit
frisch ins Amt gekommenen Friedrichshain-Kreuzberger Baustadtrat
Florian Schmidt rannte sie zwar of-
„Wir sind schnell
von der Debattierin die Handlungsphase übergegangen“, Aktivist Martin
Strubelt (rechts) von
der Mietergruppe in
der Matternstraße
plötzlich einen Rückzieher gemacht
hatte. „Das Risiko war mir zu hoch.“
Also ging sie zum zuständigen Sachbearbeiter im Bezirksamt und fragte, ob er auch den Kauf durch die
Mieterschaft unterstützen würde.
Dessen Antwort: „Wenn Sie mir 2,7
Millionen Euro bringen, geht das.“
Kein Problem, sagte Yvonne von
Langsdorff und machte sich sofort
tigen Rückenwind.“ Es war der Sommer von „Bizim Kiez“. Der halbe
Kreuzberger Wrangelkiez war auf
den Beinen, um mit dieser Nachbarschaftsinitiative gegen Verdrängung
zu protestieren. Hinzu kam, dass die
Mietergruppe einen Rechtsanwalt
an der Hand hatte, der sich intensiv
in die neue Materie ein- und der Verwaltung zuarbeitete. Die hatte zu diesem Zeitpunkt keinerlei Erfahrung
mit dem Vorkaufsrecht. Kurze Zeit
später hat die Gewobag dann doch
in den Kauf des Hauses eingewilligt.
fene Türen ein, aber in der Verwaltung – so von Langsdorff – hätten
damals noch die Bedenkenträger und
Bremser gesessen.
Als außerordentlich wichtig erwies
sich denn auch hier die Arbeit des
Rechtsanwalts, der schon die Wrangelstraße 66 und die Wrangelstraße 21 beraten hatte. Yvonne von
Langsdorff bezahlte ihn aus eigener
Tasche: „Der hatte sich in die Materie eingefuchst und den Stadtrat und
die Zuständigen im Bezirksamt mit
seinem Know-how ganz schön beeindruckt.“ Das neue in diesem Fall:
von Langsdorff wollte keine städtische Wohnungsbaugesellschaft als
Käufer. Im Falle Wrangelstraße 21
war kurz zuvor die Ausübung des
Vorkaufsrechts gescheitert, weil ein
städtisches Wohnungsunternehmen
daran, mit der „Nord-Süd-BrückenStiftung“ zu verhandeln. Diese war
tatsächlich bereit, die 2,7 Millionen
Euro auf den Tisch zu legen. Über
die Mieten wird die Mietergemeinschaft das Haus für 1,7 Millionen
wieder zurückkaufen, der Boden
bleibt im Besitz der Stiftung. Einzige
Bedingung: 100 000 Euro sollten die
Hausbewohner als Sicherheit auf ein
treuhänderisches Konto einzahlen –
und das innerhalb kürzester Zeit. Alle
bis auf einen Mieter machten mit.
Es sah also gut aus für die Zossener
Straße 48, und Yvonne von Langsdorff wollte eigentlich ein paar Tage verreisen, als sie, einem Instinkt
folgend, noch einmal zum Bezirksamt fuhr. Das war einen Tag vor
Fristablauf. Auf dem Flur kam ihr
bereits die Sachbearbeiterin entgegen: „Es tut mir sehr leid, Frau von
Langsdorff, der Kaufinteressent will
jetzt doch die Abwendungsvereinbarung unterschreiben.“ Dem Bezirk
waren damit die Hände gebunden,
ein Vorkauf war nicht mehr möglich.
Doch mehrere Telefonate später war
klar: Es gab bereits einen zweiten
Kaufvertrag. Die Trusthouse GmbH
wollte das Haus weiterveräußern.
Der neue Käufer wäre vermutlich
nicht an die Abwendungsvereinbarung des ersten Käufers gebunden
gewesen. Damit waren die Mieter
wieder im Spiel – und konnten ihr
Haus kaufen. Es wurde eine GmbH
gegründet, in der nicht die einzelnen Mieter, sondern der eigens gegründete Hausverein Gesellschafter
ist. Minderheits-Gesellschafter ist
das Mietshäuser Syndikat, das mit
seinem Veto verhindern kann, dass
die Wohnungen irgendwann einmal
Seit 2015 wurde in den 56 sozialen
Erhaltungsgebieten Berlins für 1174
Wohnungen in 39 Häusern das Vorkaufsrecht ausgeübt. 19 Häuser befinden sich in Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln zieht mit 10 Häusern
allmählich nach. Dazu kommen 2715
Mietwohnungen, für die eine Abwendungsvereinbarung mit dem Käufer
geschlossen wurde (Stand: 1. März
Um zu vermeiden, dass der Bezirk
ihnen die Immobilie wegschnappt,
Eine Abwendungsvereinbarung mit
dem Käufer wäre ihm lieber gewesen, schließlich muss die öffentliche
Hand dafür kein Geld in die Hand
nehmen. Doch der potenzielle KäuMieterMagazin 4/2019
können sich die Käufer nämlich auch
dazu verpflichten, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten. Die genauen Inhalte sind unterschiedlich,
meist wird der Verzicht auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen
und eine Begrenzung von Miet steigerungen vereinbart. In der Anfangszeit waren die Abwendungserklärungen „windelweich“ und gingen
mitunter kaum über die ohnehin geltenden Regelungen in Milieuschutzgebieten hinaus.
ein Jahr später – wissen die Mieter
immer noch nicht, wie es weitergeht.
„Es bleibt einem gar nichts anderes
übrig, als aktiv zu werden, vergleichbarer Wohnraum in der Stadt ist
mittlerweile unbezahlbar für uns“,
sagen auch die Mieter aus der
Gleimstraße 56: „Entweder man
macht richtig Rabatz oder man ist
raus.“ Sie haben es mit einem wahren Protest-Marathon geschafft, das
erste Vorkaufshaus in Pankow zu
werden – und das trotz des exorbitant hohen Kaufpreises von 7,9 Millionen Euro. Pankows Baustadtrat
Vollrad Kuhn (Bündnis 90/Die Grünen), der wesentlich zögerlicher bei
der Ausübung des Vorkaufsrechts
auftritt als sein Kollege in Friedrichshain-Kreuzberg, war zunächst
nicht gerade Feuer und Flamme. „Es
war ein ungeheurer Kraftakt“, seufzt
Tanja Kapp vom Mieterverein „Gleim
56“. Man musste den Bezirk regelrecht beknien, sonst wäre gar nichts
passiert. Zwei Monate lang wurden
Flyer in der Nachbarschaft verteilt,
fer weigerte sich, auf Luxusmodernisierungen und die Umwandlung in Eigentumswohnungen zu verzichten.
Der Stadtrat war
Auch hier war es purer Zufall, dass
die Mieter vom drohenden Verkauf
Wind bekommen hatten. „Bei mir
haben irgendwann zwei Herren geklingelt, die sich als Makler vorstellten und das Haus angucken wollten“,
berichtet Martina Schmidt. Die resolute Hausmeisterin hatte gerade anderes zu tun und überhaupt: Ohne
Ankündigung wollte sie niemanden
weiterverkauft oder sonstwie profitabel verwertet werden. Die Zossener Straße 48 gehört jetzt nicht irgendwelchen Spekulanten, sondern
Während in den ersten Jahren das
bezirkliche Vorkaufsrecht von den
Investoren nicht besonders ernst genommen wurde, ist man inzwischen
aufgeschreckt – und beschreitet mittlerweile immer häufiger den Klageweg. Bislang hatte damit allerdings
noch kein Eigentümer Erfolg. Strittig
ist lediglich die Frage, ob ein Ankauf
zum Verkehrswert statt zum spekulativ überhöhten Kaufpreis zulässig
ist. Nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist das
Land Berlin hier in zwei Klageverfahren beim Landgericht unterlegen. Die
Berufungsverfahren vor dem Kammergericht laufen noch.
Auch in der Rathenower Straße 50
hängen die Bewohner derzeit in der
Luft, weil der Kaufinteressent eine
Klage angestrengt hat. Für den Altbau in Moabit hat der Bezirk Mitte
im Februar 2018 sein Vorkaufsrecht
zugunsten der Wohnungsbaugesellschaft WBM ausgeübt. Die Hausgemeinschaft, eine bunt gemischte
Gruppe von Studenten, Familien,
Wohngemeinschaften und Senioren, musste dafür ganz schön Druck
machen. Stadtrat Ephraim Gothe
(SPD) wollte zuerst nicht so recht.
L Die Zossener
Straße 48 sucht
private Geldgeber,
um Reparaturen
für das Haus durchführen zu können
Das Neue im Fall der
Zossener Straße 48:
Yvonne von Langsdorff und ihre Mietergruppe wollten ihr
Haus selbst erwerben
reinlassen. Einige Mieter wandten
sich an den Stadtrat und andere Bezirkspolitiker. Parallel wurden E-Mails
geschrieben und die Öffentlichkeit
mobilisiert. Mit Erfolg. Doch nun –
 Mittlerweile wurde deutlich nachge-
schärft. Nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sind
derzeit nur 20 der insgesamt 39 Vorkäufe rechtskräftig.
Die meisten Vorkauf-Häuser gingen
an städtische Wohnungsbaugesellschaften, die Eisenbahnstraße 2-3,
Ecke Muskauer Straße 10 in Kreuzberg jedoch an einen privaten Erwerber. Er hat sich zu weitgehenden
Mietschutzklauseln verpflichtet.
Der Senat begrüßt die vermehrte
Mit politischer
Menschen, über deren Schicksal sie
entscheiden, persönlich kennenlernen konnten, hat man sie ins Haus
eingeladen. Über 70 Leute aus dem
Bezirk und Vertreter des Abgeordnetenhauses kamen und plauderten
beispielsweise mit der Rentnerin, die
1952 hier im Haus geboren worden
war. Alle wussten: „Wenn wir nichts
unternehmen, wird es mit Sicherheit
nicht zu unseren Gunsten ausgehen.“
Bis zur großen Party muss die Gleimstraße 56 allerdings noch warten. Obwohl das Haus bereits von der Wohnungsbaugesellschaft Gesobau verwaltet wird, ist die Frist, innerhalb derer der Kaufinteressent Widerspruch
einlegen kann, noch nicht abgelaufen.
In die Matternstraße 4 ist Ruhe ein-
Pressemitteilungen herausgegeben,
selbst gekochte „politische Kampfmarmelade“ vor dem Abgeordnetenhaus verteilt und wöchentliche
Protest-Spaziergänge organisiert.
„Konsequent Gesicht zeigen“ sei
genauso wichtig wie die Lobbyarbeit hinter den Kulissen, sagt Tanja
Kapp. Damit die Bezirkspolitiker die
In der Rathenower
Straße 50 wartet die
Mietergruppe noch
auf den Ausgang des
Anwendung des Vorkaufsrechts
durch die Bezirke ausdrücklich und
stellt dafür Zuschüsse aus einem
Fonds zur Verfügung. Kritiker wenden ein, dass dafür unverhältnismäßig hohe Summen aufgewendet werden müssen, zumal es offenbar einige Investoren inzwischen bewusst
auf einen Vorkauf anlegen und den
Kaufpreis sehr hoch ansetzen. Die
öffentliche Hand würde somit ungewollt die Preise nach oben treiben.
L Einige Häuser
haben sich inzwischen im Bündnis
„Kommunal und
wohnen“ zusammengeschlossen.
www.kommunalselbstverwaltetwohnen.de/
erhöhung sei bis heute nicht eingefordert worden.
In der Zossener Straße 48 wird das
Haus nun von den Mietern selber
verwaltet. Statt 4,50 Euro netto pro
gekehrt. Die Hausgemeinschaft ist
nicht enger als vorher, nicht einmal
den Erfolg habe man gebührend gefeiert, bedauert Martin Strubelt. Mit
der Verwaltung durch die WBM ist
man zufrieden, die freiwillige Miet-
Quadratmeter zahlen die Bewohner jetzt 6,50 bis 7 Euro. Freiwerdende Wohnungen will man für 8,50 Euro vermieten. Immer noch bezahlbar, findet Yvonne von Langsdorff.
Man müsse auf die Wirtschaftlichkeit achten, der Kredit muss zurückgezahlt werden. „Das ist alles sehr
anstrengend und zeitaufwendig und
schafft auch Frust“, sagt sie. Dennoch zögert sie keine Sekunde bei
der Antwort auf die Frage, ob es sich
gelohnt hat: „Wir haben alle vor Augen, was geworden wäre, wenn es
nicht geklappt hätte, das rechtfertigt
alles.“ Während man sich vorher im
Haus kaum kannte, sitzen die Mieter
nun öfter zusammen.
In der Rathenower Straße ist man
als Hausgemeinschaft noch enger
zusammengerückt und will bei der
WBM künftig mehr mitreden. Man
habe nicht gekämpft, damit alles so
weiter laufe wie bisher. Auch in der
Gleimstraße wird Mitbestimmung
eingefordert. „Jetzt wollen wir mitentscheiden, beispielsweise zu welchen Bedingungen saniert wird“,
sagt Anne-Katrin Altmann.
Dazu muss man dicke Bretter bohren, heißt es in der Wrangelstraße
66. Hier ist man enttäuscht und
verärgert, dass die Gewobag den
Hausverein nicht einmal als Ansprechpartner akzeptiert. „Wir wollen Verant wortung übernehmen in den
Stadt teil hinein, aber das wird
alles abgeblockt“, sagt Joachim
Knecht. Das Konzept zur Mieterselbstverwaltung, das man dem
Wohnungsunternehmen vorgelegt
hat, sei als „sehr durchdacht, aber
in der Praxis nicht anwendbar“ abgeschmettert worden. Aber: „Vorkaufshäuser sind besondere Häuser,
als Hausgemeinschaft super funktionieren“, sagt Kristina Dietz.
in Berlin kennt die mietenentwicklung seit Jahren nur eine richtung: steil
nach oben. auch wenn die aktuellen Berichte zum Wohnungsmarkt eine
leichte abschwächung des anstiegs feststellen, bleibt der trend für mieter mit mittleren und niedrigen einkommen bedrohlich.
in euro/m2/monat
13,00 und mehr
12,00 bis 12,99
11,00 bis 11,99
10,00 bis 10,99
9,00 bis 9,99
8,00 bis 8,99
7,00 bis 7,99
bis 6,99
L Berichte
www.cbre.de/
de-de/research/
cBre-Berlin-hypWohnmarktreportBerlin-2019
de/gutachter
Quelle: IBB-Wohnungsmarktbericht 2018
Bei den Wohnungsangeboten stieg
die mittlere Nettokaltmiete im Jahr
2018 auf 10,32 Euro pro Quadratmeter – 5,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Das ist das Ergebnis des Wohnungsmarktberichts der Investitionsbank Berlin (IBB). Nur noch neun
Prozent aller angebotenen Mietwohnungen waren für unter 7 Euro pro
Quadratmeter zu haben. In der Innenstadt liegen die Angebotsmieten
Der Bericht der IBB hat den sogenannten Bauüberhang
unter die Lupe genommen. Knapp 59 000 Wohnungen wurden noch nicht gebaut, obwohl eine Baugenehmigung vorliegt. „Das ist der höchste Bauüberhang, den wir je hatten“, sagt IBB-Vorstand Jürgen Allerkamp. Der Befürchtung, hier werde in großem Stil
mit baureifen Grundstücken spekuliert, widerspricht er.
95 Prozent der genehmigten Wohnbauprojekte würden innerhalb von drei Jahren begonnen. „Eine mögliche Spekulation spielt demnach, wenn überhaupt, nur
eine untergeordnete Rolle“, so Allerkamp. „Das heißt
nicht, dass es keine Spekulation gibt“, schränkt Senatorin Lompscher allerdings ein. Denn die unbekannte
Zahl baureifer Grundstücke, für die noch keine Baugenehmigung beantragt oder nur ein Bauvorbescheid erteilt wurde, fehlt in der Untersuchung.
fast flächendeckend über 12 Euro.
Die Zahl der neu gebauten Wohnungen ist mit knapp 16 000 im Jahr 2017
so hoch wie seit 1998 nicht mehr.
Dennoch hält der Neubau mit dem
Bevölkerungswachstum von derzeit
32 000 Personen jährlich noch nicht
mit. Es dauert mittlerweile 28 Monate, bis ein Geschosswohnungsbau
fertig ist, ein halbes Jahr länger als
noch 2013. Der Neubau ist für Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher nicht die einzige Lösung: „Wir
brauchen den Zweiklang aus Wohnungsneubau und wohnungspolitischen Maßnahmen für den Bestand.“
Die Kluft zwischen der Miete und
dem Einkommen wächst weiter: „Das
verfügbare Einkommen hat gerade
mal halb so stark zugenommen wie
die ortsübliche Vergleichsmiete“,
sagt der Autor des Berichts, Arnt von
Bodelschwingh: „Wir kommen mit
einer sehr hohen Geschwindigkeit
in der Realität westdeutscher Großstädte an.“
Zu ähnlichen Zahlen kommt der
Wohnungsmarktbericht von CBRE
und Berlin Hyp: Er hat eine mittlere
Angebotsmiete von 10,34 Euro pro
Quadratmeter festgestellt – eine Ab-
weichung von den Zahlen der IBB
um 2 Cent. „Auch wenn sich das
Mietpreiswachstum in Berlin ein wenig verlangsamt hat, ist darin kein
Trend zu erkennen“, erklärt BerlinHyp-Vorstand Gero Bergmann. Die
10-Euro-Schallmauer sei schon in
sieben Bezirken durchbrochen. In
Charlottenburg-Wilmersdorf liege
der Schnitt bereits über 12 Euro.
Auch die Kaufpreise für Wohnungen,
Häuser und Grundstücke stiegen im
Jahr 2018 etwas langsamer als in
den Vorjahren, doch der Trend zeigt
immer noch steil nach oben. Das ergeben die Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, der
alle 27 266 im vorletzten Jahr notariell beurkundeten Berliner Immobilienkäufe ausgewertet hat.
Der Handel mit Wohnimmobilien floriert weiter. Die mittleren Kaufpreise
für Mietwohnhäuser sowie für Wohnund Geschäftshäuser haben innerhalb eines Jahres um 10 Prozent zugenommen. 2017 betrug dieser Anstieg noch 15 Prozent. Die steigenden
Kaufpreise werden über kurz oder
lang auf die Mieten durchschlagen.
BmV: schwerpunkte
sind richtig gesetzt
„Der Mietenanstieg ist trotz Mietpreisbremse und Anstieg der Baufertigstellungen dramatisch“, kommentiert Reiner Wild, Geschäftsführer
des Berliner Mietervereins (BMV).
„Eine Innenstadt, in der Haushalte
mit mittlerem und niedrigem Einkommen keine Wohnung mehr finden, darf es nicht geben.“
Der BMV weist darauf hin, dass laut
IBB-Bericht die Angebotsmieten der
Genossenschaften und städtischen
Wohnungsunternehmen mit 7,05
Euro beziehungsweise 7,11 Euro pro
Quadratmeter deutlich unter dem
Durchschnittspreis von 10,58 Euro
der privaten Anbieter liegen. Zudem
bauen die kommunalen Wohnungsunternehmen sechs Monate schneller als private Bauherren. Dies zeige,
„dass der stärkere Fokus auf die kommunalen Wohnungsunternehmen
ein richtiger Schwerpunkt der aktuellen Landespolitik ist“, so Wild.
„Mit der Deutsche
Wohnen gehen die
Probleme nie aus“:
Mieterinitiative Lobeckstrasse 64
MieterinitiativeLobeck64@web.de
Die Mieterinitiative Lobeckstraße 64 setzt sich gegen die Modernisierungspläne ihres vermieters, die Deutsche Wohnen, zur Wehr. Die zwei
aktiven Ulrich Maichle und Peter bohlemann sprechen über ihre arbeit.
MieterMagazin: Wie ist die Stim­
mung im Haus? Ziehen alle an ei­
nem Strang?
Peter bohlemann: Die Leute haben ei­
ne Riesenangst um ihre Wohnungen
– nicht nur, ob sie die Miete künftig
zahlen können, sondern auch vor dem,
was mit den Bauarbeiten auf sie zu­
kommt. Umsetzwohnungen soll es ja
nur für Kranke, Behinderte, Schicht­
arbeiter und so weiter geben – und
das, obwohl eine Asbestsanierung
geplant ist. Hier wohnen viele ältere
Leute, zum Teil gesundheitlich ange­
schlagen. Aus Angst oder Unkenntnis
Das Hochhaus Lobeckstraße 64 mit rund 120 Woh­
nungen wurde in den 1960er Jahren gebaut und liegt
in einem Erhaltungsgebiet. Bereits im Dezember 2017
hat das Bezirksamt Friedrichshain­Kreuzberg mit der
Deutsche Wohnen eine Vereinbarung über die sozial­
verträgliche Durchführung von Sanierungsmaßnahmen
geschlossen. Die wichtigsten Punkte: Die Bruttowarm­
miete darf 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens
nicht überschreiten. Die Wärmedämmung der Fassade
wird zwar genehmigt, die Kosten dürfen aber nur zu
50 Prozent umgelegt werden. Der Berliner Mieterver­
ein hat die Modernisierungsankündigung überprüft
und formelle Mängel festgestellt. So wurde die Bau­
maßnahme nach Art, Umfang und Dauer nicht ausrei­
chend beschrieben. Außerdem wurde keine konkrete
Umsetzwohnung angeboten. Zumindest für die Dauer
der Asbestsanierung sei es den Mietern nicht zumut­
bar, in ihren Wohnungen zu bleiben.
haben einige die Duldung bereits un­
terschrieben, einige bereuen es jetzt.
Das sind sehr traurige Geschichten.
Ulrich Maichle: Wir sind sehr er­
schüttert, dass einer der Aktivisten
aus unserer Gruppe kürzlich nach ei­
nem Herzinfarkt ganz plötzlich ver­
storben ist. Wir können nicht belegen,
dass das etwas mit der angekündig­
ten Modernisierung zu tun hat. Aber
wir wissen, dass er sich das Ganze
sehr zu Herzen genommen hat.
Peter bohlemann: Wir sind eine
kämpferische Truppe, aber wenn
jemand für sich die Entscheidung
getroffen hat, die Modernisierung
zu akzeptieren, ist das auch legitim.
Manche haben eben Angst, oder die
Kraft reicht nicht aus, um sich zu
wehren. Dafür wird niemand verur­
teilt. Wir halten zusammen.
MieterMagazin: Wie kam es über­
haupt dazu, dass sie sich zusammen­
Ulrich Maichle: Es ist viel passiert,
seit wir am 31. Oktober 2018 die
Modernisierungsankündigung be­
kommen haben. Zuerst haben wir
Info­Zettel in alle Briefkästen ge­
steckt, damit niemand vorschnell
der Modernisierung zustimmt. Dann
haben wir mehrere Mieterversamm­
lungen organisiert. Bei der ersten
Versammlung Mitte November wa­
ren zwei Vertreterinnen des Berliner
Mietervereins dabei, was sehr hilf­
reich war. Etwa die Hälfte der Mie­
ter hat die Duldung verweigert, und
Anfang Februar haben dann 50 von
100 Mietern der Fensterbaufirma
den Zutritt verweigert, weil die Be­
gehung nicht ordnungsgemäß ange­
kündigt worden war. Das war schon
Peter bohlemann: Nach der ersten
Schockstarre war klar: Rumjammern
hilft nicht. Alleine haben wir gegen ein
Unternehmen wie die Deutsche Woh­
nen keine Chance. Es bestreitet ja nie­
mand, dass am Haus etwas gemacht
werden muss. Im Gegenteil: Wir for­
dern das seit Jahrzehnten, und haben
inzwischen gemeinsam eine lange
Mängelliste erstellt. Das Haus ist ma­
rode, es gibt Asbest, Bleirohre und
Rohrbrüche im Keller, Abflussverstop­
fungen und vieles mehr. Aber so geht
es nicht, wir lassen uns nicht abzocken!
MieterMagazin: Halten Sie die Ver­
einbarung zwischen dem Bezirksamt
und der Deutsche Wohnen nicht für
Peter bohlemann: Diese Vereinba­
rung wurde über unsere Köpfe hin­
weg ausgehandelt. Den genauen
Inhalt kennen wir gar nicht. Was
uns am meisten ärgert ist, dass man
uns nun die über Jahre eingesparten
Instandhaltungskosten als Moderni­
sierungskosten aufdrücken will. Und
viereckige Toiletten und Waschbe­
cken brauche ich nicht. Das ist Lu­
xusmodernisierung.
Ulrich Maichle: Die Deutsche Woh­
nen mischt Instandsetzungs­ und
Modernisierungskosten in unzuläs­
siger Weise. Trotzdem werden jetzt
Tatsachen geschaffen und bereits
mit den Bauarbeiten begonnen. Wir
wollen jetzt mit einer Einstweiligen
Verfügung einen Baustopp erwirken.
MieterMagazin: Werden Sie sich als
Initiative wieder auflösen, wenn die
Sanierung durch ist?
Ulrich Maichle: Wir wollen als Nach­
barschaftsinitiative weitermachen.
Hier ist richtig viel passiert, wir wol­
len jetzt ein Hoffest machen. Das
gab es vorher nie.
Peter bohlemann: Das Haus wächst
menschlich gut zusammen, das macht
richtig Spaß. Es ist ein toller Neben­
effekt unseres Protestes. Außerdem:
Mit der Deutsche Wohnen gehen die
Probleme sicherlich nie aus.
ren Bedingungen zu behalten und
zu erlangen“, so das Bundesverwal­
tungsgericht im Jahr 1956. Mit der
Einführung „Weißer Kreise“ wurden
die Preisbindungen ab 1960 nach
und nach aufgehoben, zuletzt 1988
in West­Berlin.
Die SPD­Bundestagsabgeordnete
Eva Högl hat zusammen mit Kilian
Wegner und Julian Zado aus dem
SPD­Kreisverband Mitte im Januar
den bis dahin unbeachteten Fach­
artikel in die Debatte geworfen und
von der Senatskoalition gefordert,
berlin könnte eine eigene Mietpreisbegrenzung einführen und damit die
mietenpolitische blockade der bundesregierung auflösen. Das legt ein
aufsatz in einer juristischen Fachzeitschrift nahe. Der senat will die Möglichkeit eines solchen „Mietendeckels“ prüfen.
mit dem berliner
Mieterverein setzte
sich 1987 auch der
spätere regierende
bürgermeister Walter Momper (sPD)
in West-berlin ein
Auch in Hamburg wird über die Idee des Mietendeckels
diskutiert. Der rot­grüne Hamburger Senat lehnt Forde­
rungen der Linksfraktion nach einer Höchstgrenze für
Mieten aber rundweg ab. Martina Koeppen, SPD­Spre­
cherin für Stadtentwicklung: „Eine Deckelung der Mie­
ten würde einen Bau­ und Instandhaltungs­Stopp nach
sich ziehen.“ Olaf Duge, stadtentwicklungspolitischer
Sprecher der Grünen, spricht von einem „unausgego­
renen Schnellschuss“, dessen Auswirkungen „fatal“ sein
könnten. „Als Reflex auf einen Mietendeckel kann es
passieren, dass ein erheblicher Anteil von Mietwohnun­
gen in Eigentum umgewandelt wird.“ Der Mietendeckel
würde somit zu einem „populistischen Eigentor“.
Weil das Mietrecht Bundesrecht ist,
fühlen sich manche Bundesländer
und Städte im Kampf gegen stei­
gende Mieten weitgehend machtlos.
Peter Weber, Jurist beim Bezirksamt
Pankow, sieht das anders. „Mittel
und Wege landesrechtlichen Miet­
preisrechts in angespannten Woh­
nungsmärkten“ ist sein Artikel über­
schrieben, der im November 2018 in
der „JuristenZeitung“ erschienen ist.
Der Grundgedanke ist verblüffend
einfach: Mit der Grundgesetzände­
rung von 2006 ist die Zuständigkeit
für das Wohnungswesen vom Bund
an die Länder übergegangen. Die
Länder dürften durchaus unabhän­
gig vom bundesweiten Mietrecht
des Bürgerlichen Gesetzbuches die
Mieten begrenzen. In Berlin wäre
dies über ein vom Abgeordneten­
haus zu beschließendes Gesetz
oder über eine Verordnung des Se­
nats möglich. Die Mieten könnten
pauschal oder für bestimmte Woh­
nungsmarktsegmente begrenzt wer­
den. Einen Verstoß gegen die Eigen­
tumsgarantie des Grundgesetzes
sieht Weber nicht, denn der Schutz
des Eigentums umfasst keine Rendite­
Eine solche Mietpreisbindung gab
es für Altbauwohnungen bereits
während der sogenannten Woh­
nungszwangsbewirtschaftung der
alten Bundesrepublik. Als rechtliche
Grundlage genügte die Befürchtung,
„dass bei einer Freigabe der Mieten
aller Wohnräume diese im Preise
derart steigen, dass die wirtschaft­
lich schwächeren Teile der Bevölke­
rung nicht mehr in der Lage sind, an­
gemessene Wohnräume zu tragba­
noch in dieser Legislaturperiode ei­
nen solchen Mietendeckel zu be­
schließen. Sie schlägt vor, die Mie­
ten in bestehenden und neuen Miet­
verträgen ab einem festgelegten
Stichtag für zunächst fünf Jahre ein­
zufrieren. Die Laufzeit soll so lange
verlängert werden, bis der Miet­
markt entspannt ist. Neubauten sol­
len ausgenommen werden.
In den drei Berliner Regierungsfrak­
tionen stieß die Idee auf offene Oh­
ren. „Wir werden den Vorschlag des
Mietendeckels schnell prüfen und
wenn möglich konsequent nutzen“,
erklärt der Regierende Bürgermeister
Michael Müller. „Wir wollen jedes
Instrument, das den Mieterinnen
und Mietern hilft.“ Der Frankfurter
Allgemeinen sagte er: „Das hat auch
nichts mit Planwirtschaft zu tun, son­
dern hat sich in den 80er Jahren in
West­Berlin schon einmal bewährt.“
Der Wissenschaftliche Dienst des
Bundestages hat auf Antrag des Ber­
liner CDU­Abgeordneten Kai Weg­
ner den Mietendeckel geprüft und
kommt zum Ergebnis, dass die Län­
der hier nicht tätig werden könnten.
Auch die Berliner Stadtentwicklungs­
senatorin Katrin Lompscher hat sich
nach der Prüfung in ihrem Haus skep­
tisch gezeigt. Die Bewertung der Se­
natsverwaltung für Justiz stand bei
Redaktionsschluss noch aus.
Der Berliner Mieterverein hält hinge­
gen öffentlich­rechtliche Mietpreis­
regelungen auf Landesebene nach
Rücksprache mit Rechtsexperten
ten (LAF). Wer die Erstaufnahme
durchlaufen hat und für etwa drei
bis sechs Monate in einer Sammel­
unterkunft untergebracht war, darf
sich eigentlich – parallel zum Asyl­
verfahren, das beim Bundesamt für
rückläufige geflüchtetenzahl
erlaubt ein anderes Bauen
Wer einzieht,
erhält eine kleine
grundausstat­
tung an geschirr
Modulare unter­
kunft in der See­
der Zuzug von asylsuchenden hat nach dem herbst 2015 rapide nachge­
lassen. Weil aber Menschen mit beschränktem aufenthaltsstatus und erst
recht flüchtlingsfamilien so gut wie keine chance am Wohnungsmarkt
haben, werden weiter unterkünfte gebaut. in Berlin sind das inzwischen
häuser mit apartmentstruktur. diese sollen später einmal in Wohnungen
für andere gruppen umfunktioniert werden.
drittel belegten
Lange weiße Flure, noch kaum be­
nutzte Spielzimmer, gefüllte Regale
mit verpackten Töpfen und Pfannen,
stapelweise Teller und Tassen, in vie­
len Zimmern noch unbezogene Ma­
tratzen und leere schmale Metall­
schränke – die Flüchtlingsunterkunft
in der Seehausener Straße, einem
sechsgeschossigen Neubau im Bezirk
Hohenschönhausen­Lichtenberg, ist
im Januar übergeben worden. Als
jüngste derartige Einrichtung in Berlin
verfügt das Haus über 405 Wohn­
plätze, Mitte Februar waren 140
„Es ziehen jetzt etwa 40 Menschen
pro Woche hier ein“, sagt der Leiter
der Unterkunft, Rocco Priewe, bisher
ausschließlich Familien, wie es den
Nachbarn in der Neu­Hohenschön­
hausener Großsiedlung versprochen
worden war. Familien wie die von
Ahmed A. Mit seiner Frau und drei
Kindern kam der Unternehmer vor
drei Jahren aus dem kurdischen Teil
Iraks nach Deutschland. Inzwischen
arbeitet er in einem Restaurant. Aber
die Chancen auf eine eigene Woh­
nung sind kaum größer geworden.
„Flüchtlingsfamilien haben die größ­
ten Probleme am völlig überlasteten
Berliner Wohnungsmarkt“, erklärt
Monika Hebbinghaus vom Landes­
amt für Flüchtlingsangelegenhei­
läuft – nach einer Wohnung umse­
hen. Aber wer wie beispielsweise
Ahmed A. und seine Familie nur ei­
ne Aufenthaltsgestattung hat, wird
nicht selten aus dem großen Stapel
von Bewerbungen, die vor einem
Vermieter liegen, aussortiert.
Deshalb wurden und werden Modu­
lare Unterkünfte für Flüchtlingswoh­
nen (MUF) errichtet: Gebäude, zu­
sammengesetzt aus vorgefertigten
Bauteilen, in denen die Einziehenden
erst einmal ein Zuhause finden. Zu
den 28 bisher geplanten und etwa
zur Hälfte bereits fertiggestellten
Wohnstandorten mit rund 10 000
Plätzen sollen nach Auskunft der Ber­
liner Sozialverwaltung in den nächs­
ten Jahren noch 25 Standorte mit
rund 7000 weiteren Plätzen hinzu­
Nach Angaben des LAF stellen der­
zeit etwa 700 bis 800 Menschen pro
Monat einen Antrag auf Asyl. Das
ist kein Vergleich mit den Zahlen
von vor fast vier Jahren, als täglich
bis zu 1000 Schutzsuchende in die
Hauptstadt kamen, und schnell un­
tergebracht werden mussten. „Das
versetzt uns aber auch in die kom­
fortable Lage, dass wir heute an­
ders bauen können“, so Monika
Hebbinghaus. Statt der klassischen
Gemeinschaftsunterkünfte mit Ge­
meinschaftsküchen und ­bädern, die
anfangs errichtet wurden, entstehen
jetzt mehr und mehr Apartment­
häuser mit abgeschlossenen Woh­
Den Unterschied sieht man den Blö­
cken von außen nicht unbedingt an,
für die Bewohner ist er gravierend:
In der Bernauer Straße in Reinicken­
dorf, wo von der landeseigenen Woh­
nungsbaugesellschaft Gewobag 2016
die erste Modulare Unterkunft für
Flüchtlinge errichtet und ans LAF
als Mieter übergeben worden war,
gruppieren sich die einzelnen Zim­
mer mit mehreren Betten noch um
einen zentralen Sanitärtrakt in der
Mitte jeder Wohnetage. Da gibt es
Dusch­ und Waschräume, getrennt
für Frauen und Männer, Küchen,
und einen Hauswirtschaftsraum mit
Waschmaschinen. Die Unterkunft
in der Seehausener Straße dagegen
ähnelt von ihrer Struktur schon mehr
einem der umliegenden Plattenbau­
ten im Kiez. Zwar befinden sich auch
hier im Erdgeschoss noch viele funk­
tionale Räume: zum Spielen, Lernen
und Hausaufgaben machen, fürs
Wäschewaschen, Stauraum und Be­
ratungszimmer. Das ist notwendig,
denn in den einzelnen Apartments,
konzipiert für drei bis sechs Perso­
nen, ist der Platz äußerst knapp kal­
xuswohnen ist“, so Rocco Priewe.
Es gibt zwar für alle, die einziehen
und noch nichts haben, neben den
wenigen Möbeln eine erste Grund­
ausstattung mit Bettwäsche, Töp­
fen, Geschirr und Besteck. Aber die
Kochgelegenheit im Flur ist winzig,
und die Schlafzimmer sind eng. Im­
merhin gehört zu jeder kleinen Woh­
nung ein eigenes Bad und die Tür
zum Gang, die man hinter sich schlie­
ßen kann. Pro Etage stehen auch
für andere nutzungen
An den einzelnen Standorten kön­
nen die Modularen Unterkünfte
durchaus ein wenig unterschiedlich
ausfallen, werden sie doch von ver­
schiedenen Bauherren entwickelt
und errichtet: vom Senat, der ein
eigenes Modell entworfen hat, und
von den sechs landeseigenen Woh­
nungsbaugesellschaften und der Ber­
linovo Grundstücksentwicklungs
GmbH (BGG) .
Die Kosten eines jeden Baus sind
durchaus unterschiedlich. Sie hän­
gen von den einzelnen Projekten ab,
werden von der Größe und Lage des
Grundstücks beeinflusst und auch
es sozial verträglicher Wohnraum für
alle werden kann“, so die LAF­Mit­
arbeiterin. Dann lassen sich zum Bei­
spiel auch Grundrisse verändern
oder Balkone anbauen.
Aber jetzt ist es erst einmal wichtig,
dass die Häuser kostengünstig und
dennoch energetisch und bautech­
nisch qualitativ hochwertig errichtet
werden. Mindestens 60 bis 70 Jah­
re soll die Lebenszeit der Gebäude
betragen. Ihre Bauzeit ist in Berlin
eigentlich eine Sensation. Wo sich
übliche Planungs­ und Genehmi­
gungsverfahren und schließlich der
Bau selbst über viele Jahre hinziehen,
beträgt die Bauzeit einer Modularen
Unterkunft in der Regel nicht mehr
als 12 Monate – dank des Sonder­
Auf dem Höhepunkt des Zuzugs von Asylbewerbern
nach Deutschland im Herbst 2015 wurden „Sonder­
regelungen für Flüchtlingsunterkünfte“ ins Baugesetz­
buch des Bundes (Paragraf 246) aufgenommen. Diese
vereinfachen das Baurecht für Flüchtlingsheime und
sehen ihre Errichtung auch dort vor, wo eine Nutzung
des Grundstücks zu sozialen oder Wohnzwecken laut
Baugesetzbuch nicht möglich wäre – etwa in Gewerbe­
gebieten oder auf Freiflächen. Die Sonderregelungen,
die 2016 in Kraft traten, gelten ausschließlich für Flücht­
lingsunterkünfte und sind bis Ende 2019 befristet. Das
bedeutet jedoch nicht, dass die Betriebsgenehmigung
zu diesem Zeitpunkt endet. Modularbauten sind unbe­
fristet genehmigt, weil die soliden Betongebäude eine
lange Lebensdauer haben und später einmal zu Wohn­
zwecken für andere Gruppen umgebaut werden kön­
nen. In diesem Fall müssen die Bezirke allerdings einen
entsprechenden Bebauungsplan mit dieser Zielsetzung
Person, 6 für
kuliert: Für die erste Person stehen
neun Quadratmeter zur Verfügung,
für jede weitere sechs Quadratme­
ter, erklärt der Heimleiter. Er erzählt,
dass sich am Tag der offenen Tür
Mitte Januar viele der Nachbarn, die
gekommen waren, um sich das Haus
anzusehen, doch gewundert hätten.
„Die haben die spartanischen Unter­
künfte gesehen und sofort verstan­
den, dass das hier wirklich kein Lu­
die mögliche Nachnutzung spielt ei­
ne Rolle. Die Bauherren vermieten
ihre modularen Bauten zunächst für
drei Jahre an das LAF, die jedes Haus
wiederum nach Ausschreibungen an
einen externen Betreiber übergibt.
In der Seehausener Straße ist das der
„Nach drei Jahren wird geprüft, ob
das Haus als Flüchtlingsunterkunft
immer noch gebraucht wird oder ob
baurechts für Flüchtlingswohnen,
das seit 2016 gilt.
Monika Hebbinghaus: „Wir können
wirklich sagen: Unser Flüchtlingsbau­
programm ist ein Stück gelungener
sozialer Wohnungsversorgung.“
Die Wohnungs­
einrichtung kann
man auch aus­
leihen: Werbebild
des Verleihers
L Informationen
zu den Berliner
Artotheken bietet
artothek.kultur
www.zlb.de/
spezialbereiche/
und www.nbk.
org/artothek/
Möbel zu Discountpreisen waren gestern: heute kann man bett, Schrank
oder Kommode auch ausleihen. Verschiedene Anbieter versuchen sich an
Mietmodellen für einrichtungsgegenstände. nur: lohnt sich das? Und
Die „Sharing Economy“, die Wirtschaft des Teilens, ist auf dem Vormarsch. Carsharing ist seit Langem
aus den Großstädten nicht mehr wegzudenken. In Berlin wimmelt es nur
so von Leihfahrrädern verschiedener
Anbieter. Die Idee dahinter: Um sich
an etwas erfreuen zu können oder
es zu nutzen, muss man es nicht
zwangsläufig besitzen. Nur logisch,
dass kommerzielle Anbieter das Leih-
Was eine Bibliothek ist, weiß jeder – aber was ist eine
„Artothek“? Dort kann man keine Bücher, sondern
Kunst für die eigenen vier Wände ausleihen. Ob Bilder,
Skulpturen oder Plastiken: Gegen eine Gebühr, mitunter auch umsonst, können Kunstwerke auf Zeit geliehen werden. In Berlin bieten die Sammlungen der Zentral- und Landesbibliothek (ZLB) und des Neuen Berliner Kunstvereins (n.b.k.) das größte Angebot. Gemeinsam besitzen sie über 6000 Werke, die kostenlos (ZLB,
für Inhaber eines gültigen Bibliotheksausweises) beziehungsweise gegen eine Versicherungsgebühr (n.b.k.)
von 3 Euro für maximal drei beziehungsweise sechs
Monate ausgeliehen werden können. Ob Lithographie
von Pablo Picasso oder Druck von Gerhard Richter: Die
20 000 Entleihungen, die beide Einrichtungen jährlich
verzeichnen, beweisen, dass für jeden Geschmack etwas dabei sein dürfte.
modell nun auch für ein ganz neues
Marktsegment ausprobieren: für
Möbel. Das Interesse scheint da zu
sein. Das „Consumer Barometer
2017“ der Wirtschaftsprüfer KPMG
zeigte, dass sich knapp ein Viertel
der Befragten, die bereits andere
Sharing-Modelle nutzen, auch vorstellen kann, Möbel oder Dekorationselemente zu leihen.
Die Branche hat den Trend erkannt:
Der Möbelgigant IKEA plant ab Frühjahr 2019 in der Schweiz ein Projektmodell zum Verleih der eigenen Möbel. Gegen einen monatlichen Betrag erhalten Kunden Möbelstücke
auf Zeit. Diese gehen nach Ablauf
der Vertragsdauer zurück an IKEA.
Dort sollen sie dann entweder weitervermietet werden oder – entsprechend aufgearbeitet – in die „Fundgrube“ des Möbelhauses wandern,
wo leicht beschädigte Möbelstücke
günstiger verkauft werden. Nach
einer gewissen Nutzungsdauer können die Mietobjekte auch recycelt
IKEA ist aber nicht das erste Unternehmen, das mit dem Verleih von
Einrichtungsgegenständen experimentiert. Seit Ende 2016 verleiht
OTTO NOW, ein Ableger des Ver-
sandhändlers OTTO, Technik, Haushalts- und Sportgeräte. Seit Ende
2018 können Kunden auch Betten,
Schränke und Co. mieten. Das aktuell noch eher dünne Angebot umfasst 30 verschiedene Möbel, soll
aber bei entsprechender Nachfrage
ausgebaut werden. Eine Kommode
gibt es beispielsweise für 14,99 Euro
monatlich – bei einer Laufzeit von
24 Monaten. Entscheidet man sich
für die kürzest mögliche Leihdauer
von einem halben Jahr, werden
33,99 Euro pro Monat fällig. Ein
weiterer Anbieter ist Roomovo, ein
Start-up aus Wetzlar, das seit Anfang 2018 hochwertige Möbel im
Rhein-Main-Gebiet verleiht. Ab Anfang April will das junge Unternehmen auch auf dem Berliner Markt
OTTO NOW wirbt mit der Einfachheit des Systems: Die Möbel werden angeliefert und nach Ende der
Laufzeit wieder abtransportiert.
Roomovo verweist ebenfalls auf die
Bequemlichkeit und Flexibilität des
Leihmodells. Gleichzeitig betonen
die Anbieter den Nachhaltigkeitsaspekt: Neue Einrichtungsstile könnten erst einmal ausprobiert werden.
Möbel würden bei Nichtgefallen
nicht einfach entsorgt, sondern weitervermietet. Auch mit den niedrigen Kosten wird argumentiert. Eine
nüchterne Kostenanalyse zeigt aber:
Leiht man besagte Kommode bei
OTTO NOW für zwei Jahre, kommt
man auf knapp 360 Euro Leihgebühr. Die Kommode ist im OTTOVersandhandel für 399 Euro zu haben. Selbst mit einer nur sechsmonatigen Leihfrist hat man umgerechnet bereits die Hälfte der Kommode
Klar ist: Unter nachhaltigen Gesichtspunkten ist es sinnvoller, sich ein robustes Möbelstück zu leihen und es
anschließend weiterzugeben, als sich
mit billig produzierten Discountmöbeln einzudecken. Und unter Umständen kann das Leihen die wirklich
wirtschaftlichere Variante darstellen
– etwa, wenn man die Möbel nur für
einen kurzen Zeitraum benötigt.
Der Kondiktionsausschluss des § 814 Alt. 1 BGB greift
nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts­
hofs erst ein, wenn der Leistende nicht nur die Tatum­
stände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht ver­
pflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechts­
lage nichts schuldet. Der Leistende muss also aus die­
sen Tatsachen nach der maßgeblichen Parallelwertung
der Laiensphäre auch eine im Ergebnis zutreffende
rechtliche Schlussfolgerung gezogen haben.
War dem Mieter ein wesentlicher rechtlicher Aspekt
nicht bewusst, nämlich der Umstand, dass eine Miet­
minderung kraft Gesetzes eintritt, wenn ein Mangel
vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache
mindert oder aufhebt (§ 536 BGB) und der dem Vermie­
ter angezeigt worden ist (§ 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1
BGB), fehlt die positive Kenntnis im Sinne von § 814
Alt. 1 BGB.
Der Vermieter verlangte Zahlung ausstehender Mieten
für die Monate November 2015, Januar 2016 und März
2016 in Höhe von insgesamt 2460 Euro nebst Zinsen.
Im März 2013 hatten die Mieter dem Vermieter einen
regelmäßig wiederkehrenden fauligen Geruch in der
Wohnung angezeigt. Der Mangel wurde erst im Dezember 2015 behoben. Im Oktober/November 2015
sprach der Mieter in mehreren E-Mails die Frage einer
Mietminderung an. In seiner E-Mail vom 15.10.2015
findet sich folgender Passus: „Wegen obiger Mängel
möchte ich ebenso anfragen, ob es für Sie in Ordnung
ist, wenn wir eine Mietminderung von 15 % ab dem
Termin der Meldung der Geruchsbelästigung vereinba­
ren können. Das würde dann meinen Rückstand ent­
sprechend mindern.“
In einer weiteren an die Hausverwaltung gerichteten
E-Mail vom 5.11.2015 teilte der Mieter dieser auf deren
Antwort vom 23.10.2015, wonach einer Mietminderung
nicht zugestimmt werden könne, da „wir stets darum
bemüht sind, zeitnah entsprechende Maßnahmen zur
Beseitigung der Mängel zu treffen und diese insbesondere in Bezug auf das Geruchsproblem bereits durchgeführt worden sind“, unter anderem Folgendes mit:
„Leider ist die Beseitigung der Mängel seit 2013 frucht­
los. Ich tendiere also dazu, eine Mietminderung zu for­
dern. Bisher wurde mir keine Angabe gemacht, wie auf­
wändig die Beseitigung der Mängel nun sein wird. Da ich
kein Bauleiter beziehungsweise Architekt bin, sollten
Sie mir hier vielleicht entgegenkommen und einen Vor­
schlag beziehungsweise eine Planung vorbereiten. […]
P.S. Die restlichen Mietrückstände wurden heute alle
Am selben Tag glich der Mieter, der in der Zwischenzeit
die Miete zunächst unregelmäßig entrichtet hatte, die bis
dahin aufgelaufenen Mietrückstände vollständig aus. Gegen die mit der Klage geltend gemachten Mietforderungen hat der Mieter mit Ansprüchen wegen Minderung der
Wohnungsmiete um monatlich 15 % seit Januar 2011 in
Höhe von insgesamt 7380 Euro aufgerechnet.
Der Rechtsstreit landete schließlich beim BGH. Es ging
hier um die Rechtsfrage, ob der Mieter mit Minderungsbeträgen aufrechnen durfte, obwohl er ohne Vorbehalt
die vollständige Miete seinerzeit gezahlt hatte. Mit anderen Worten: Es ging darum, ob hier § 814 BGB den Rückforderungsanspruch (sogenannte Kondiktion) ausschloss.
Vorliegend sei – so der BGH – aus den Umständen zu
schließen, dass der Mieter keine Kenntnis davon hatte,
dass er die Bruttomiete für die in Rede stehenden Monate nicht in voller Höhe schuldete. Zwar stehe einem
Kondiktionsausschluss nach § 814 Alt. 1 BGB noch nicht
entgegen, dass sich der Mieter nur zu einer ungefähren
Bestimmung einer Minderungsquote in der Lage sehe.
Hier sei dem Mieter jedoch ein wesentlicher rechtlicher
Aspekt nicht bewusst gewesen, nämlich der Umstand,
dass eine Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, wenn
ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der
Mietsache mindert oder aufhebt (§ 536 BGB) und der
dem Vermieter angezeigt worden ist (§ 536 c Abs. 2
Satz 2 Nr. 1 BGB). Beiden E-Mails des Mieters liege die
fehlerhafte Vorstellung zugrunde, eine Minderung könne nur dann vorgenommen werden, wenn der Vermieter
sein Einverständnis hierzu erkläre. Der Mieter habe damit hinsichtlich der Minderung der Bruttomiete in den
Monaten Januar 2015 bis Oktober 2015 und Dezember
2015 nicht die für eine positive Kenntnis im Sinne von
§ 814 Alt. 1 BGB erforderlichen zutreffenden rechtlichen Schlüsse gezogen.
Fazit: Wer vorbehaltlos den vollen Mietzins trotz eines
angezeigten Mangels weiterhin zahlt, verliert in der
Regel den Anspruch auf Rückzahlung des geminderten Betrages. Die Entscheidung des BGH betraf einen
von der Regel abweichenden Ausnahmefall, weil hier
eine umfassende Kenntnis des Mieters von sämtlichen
Elementen des Minderungsrechts verneint und deshalb ein Bereicherungsanspruch angenommen werden
Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermie­
ter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche
Vergleichsmiete zu (§ 558 a Abs. 1, § 558 b Abs. 1
BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zu­
stimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das
Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Ver­
braucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312
c Abs. 1, § 312 g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.
Hier hatte ein Mieter zunächst der Mieterhöhung nach
§§ 558 ff. BGB zugestimmt, dann seine Zustimmung
widerrufen und die zwischenzeitlich unter Vorbehalt
gezahlten Mieterhöhungsbeträge von rund 1200 Euro
von seinem Vermieter zurückgefordert und schließlich
Für den Ausgang des Verfahrens war die Klärung der
Frage entscheidend, ob Mietern bei der Mieterhöhung
nach § 558 BGB das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz
geschlossenen Verbraucherverträgen zusteht (§ 312
Abs. 1, § 312 c Abs. 1, § 312 g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB).
Während diese Frage in der Literatur und in der untergerichtlichen Rechtsprechung teilweise bejaht wurde,
ist der BGH zu einem anderen Ergebnis gekommen.
Er entschied, dass die gemäß § 558 b Abs. 1 BGB erklärte
Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558 a Abs. 1
BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem
Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstrecke das
Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung
von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch sei dahingehend einschränkend auszulegen,
dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben
sei. Dies folge aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.
Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung solle
Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen
Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes trügen bei Mieterhöhungen bis
zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff.
BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558
a Abs. 1 BGB sei das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit solle dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden,
die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu
überprüfen. Schon dadurch könne der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und
außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räume das Gesetz dadurch, dass der Vermieter
frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats
nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Ertei28
lung der Zustimmung klagen könne (§ 558 b Abs. 2 BGB),
dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimme. Somit sei
bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt sei.
Fazit: Hat der Mieter einer in Textform zugegangenen
Mieterhöhung zugestimmt, kann er seine Zustimmung
später nicht widerrufen.
Zulässig ist nach wie vor aber der Widerruf der Zustimmung zu einer – auch auf dem Mietspiegel basierenden
– Mieterhöhung, die die Vertragsparteien anlässlich eines Hausbesuches des Vermieters in der Wohnung des
Mieters getroffen haben (vgl. § 312 b BGB). Wurde die
Mieterhöhungsvereinbarung jedoch in den Geschäftsräumen des Vermieters oder Verwalters abgeschlossen, steht
dem Mieter kein Widerrufsrecht zu.
Ungeklärt ist jedoch, ob nach Bekanntwerden der BGHEntscheidung vom 17.10.2018 in Zustimmungsverlangen
enthaltene Widerrufsbelehrungen als vertragliche Vereinbarung im Sinne des § 312 g Abs. 2 BGB anzusehen
sind, mit der Folge, dass der Vermieter dem Mieter hiermit ein vertragliches Widerrufsrecht eingeräumt hat.
a) Eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags ist
während der für das vermietete Grundstück bestehen­
den Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwal­
ter auszuüben.
b) Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht
schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB.
Die Mieterin hatte ein Gewerbeobjekt vom seinerzeitigen Eigentümer gemietet. Die Laufzeit war bis zum
31.1.2015 vereinbart. Laut Mietvertrag durfte die Mieterin eine Verlängerung des Mietverhältnisses um zehn
Jahre über den vereinbarten Beendigungstermin hinaus
verlangen, wenn sie das Optionsrecht spätestens fünf
Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausübt.
Seit Juni 2014 stand das Mietobjekt unter Zwangsverwaltung. Am 27.8.2014 teilte die Mieterin dem Zwangsverwalter per Computerfax ohne Unterschrift mit, dass
sie ihr Optionsrecht ausübe und sich der Mietvertrag
damit um zehn Jahre verlängere.
Im Januar 2015 erwarb die derzeitige Vermieterin das
Objekt in der Zwangsversteigerung. Im September 2015
kündigte sie das Mietverhältnis. Sie meinte, die Kündigung sei zulässig, da die Mieterin die Verlängerungsoption nicht wirksam ausgeübt habe, weil die Schriftform
des § 550 BGB nicht eingehalten sei.
Die Willenserklärung der Mieterin sei dem Zwangsverwalter als richtigen Adressaten zugegangen. Mit der Bestellung eines Zwangsverwalters durch das VollstreckungsgeMieterMagazin 4/2019
richt werde dem Eigentümer die Verwaltung und Benutzung seines Grundstücks entzogen und dem Zwangsverwalter zur Ausübung übertragen. Dieser habe die Rechte
des Eigentümers im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG
obliegenden Aufgaben wahrzunehmen. Eine Verlängerungsoption sei während der Zwangsverwaltung daher
ihm gegenüber auszuüben.
Dass die Verlängerungsoption durch ein nicht unterschriebenes Computerfax ausgeübt worden sei, stelle auch keinen Verstoß gegen die Schriftform des § 550 BGB dar.
Die durch die Optionsausübung bewirkte Vertragslaufzeit bis zum Ablauf des 31.1.2025 binde mithin die Vertragsparteien und damit auch die Ersteherin, so dass eine
vorzeitige ordentliche Kündigung ausscheide.
Die Frage, ob die Ausübung einer Verlängerungsoption
dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterfalle, berühre zwar nicht die Wirksamkeit der erfolgten Laufzeitverlängerung. Sie könne vielmehr nur Bedeutung dafür
erlangen, ob eine Vertragspartei trotz des wirksam herbeigeführten neuen Vertragsendes schon vorzeitig den
Vertrag durch ordentliche Kündigung beenden könne.
Zwar bedürfe die Vereinbarung eines Optionsrechts der
Schriftform des § 550 BGB, um nicht laufzeitschädlich
zu sein. Dagegen unterfalle die Ausübung einer Verlängerungsoption selbst hingegen nicht § 550 BGB.
Die Vorschrift des § 550 BGB greife nicht ein, wenn einer
Partei bereits im Mietvertrag die Möglichkeit eingeräumt
sei, durch einseitige Willenserklärung eine Änderung der
Vertragswirkungen herbeizuführen, und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch mache. Durch die Verlängerungsoption komme kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirke sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändere
und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufüge. Dabei handele es sich um die Wahrnehmung von zuvor vertraglich
eingeräumter Rechtsgestaltungsmacht. Die Optionsausübung selbst sei daher kein von § 550 BGB erfasster Vertragsschluss.
Die § 550 BGB zugrunde liegenden Gesetzeszwecke geböten nichts anderes. Nach ständiger Rechtsprechung
des BGH diene die von § 550 BGB geforderte Beurkundung in erster Linie dem Informationsbedürfnis und damit
dem Schutz des in den Vertrag gemäß § 566 Abs. 1 BGB
eintretenden Erwerbers. Diesem solle durch die Schriftform
ermöglicht werden, sich von Umfang und Inhalt der auf
ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu
unterrichten. Zusätzlich bezwecke die Schriftform des
§ 550 BGB, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und als Übereilungsschutz die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger
Bindungen zu warnen.
Dem werde es vollauf gerecht, zwar die Vereinbarung
des Optionsrechts, nicht aber dessen Ausübung als schriftformbedürftig anzusehen. Enthalte die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters, könne der Grundstückserwerber der Urkunde zwar nicht entnehmen, ob die Option vor dem Eigentumserwerb ausgeübt wurde, so dass zunächst Ungewissheit darüber besteMieterMagazin 4/2019
hen könne, ob das Mietverhältnis bald ende oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen werde. Dann sei
der Erwerber aber durch die aus der Urkunde ersichtliche
Option hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten
sei, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter hierüber
zu erkundigen. Insofern liege es anders als bei Fallgestaltungen, in denen sich aus dem schriftlichen Vertrag gerade kein Anlass für eine Nachfrage bei den bisherigen
Vertragsparteien zu nicht schriftlich niedergelegten Vertragsbedingungen ergebe.
a) Wärmebrücken in den Außenwänden einer Miet­
wohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüf­
tung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schim­
melpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Ver­
einbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht
getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung
anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeit­
punkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvor­
schriften und technischen Normen in Einklang steht.
b) Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem
Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt­generell und
unabhängig insbesondere von dem Alter und der Aus­
stattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten
des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der
Umstände des Einzelfalls bestimmt werden.
Die Wohnungen wurden 1968 beziehungsweise 1971
erbaut. Die Mieter bemängeln, aufgrund der Bauweise
der Wohnungen gebe es Wärmebrücken. Deshalb bestehe insbesondere an den Außenwänden in den Monaten Oktober bis März eines jeden Jahres die Gefahr der
Schimmelpilzbildung. Sie verlangen deshalb jeweils eine
näher bezifferte Minderung und in einem der beiden Fälle Kostenvorschuss für eine Mängelbeseitigung.
Das Landgericht gab dem Mieter Recht. Ein Mieter dürfe
ohne besondere Absprache einen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens erwarten, der heutigen Maßstäben
gerecht werde. In beiden Wohnungen bestehe aufgrund
der baulichen Gegebenheiten ein konkretes Risiko der
Schimmelbildung, die mit dem üblichen Lüftungs- und
Heizverhalten nicht zu verhindern sei. Bereits dies sei ein
bauseits bedingter Mangel.
Zwar könne ein Mieter ohne besondere Vereinbarung
der Mietvertragsparteien nach der Verkehrsauffassung
erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen
Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich sei. Gebe es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, sei jedenfalls deren Einhaltung
geschuldet. Dabei sei nach gefestigter Rechtsprechung
des BGH grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes
geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprächen die streitgegenständlichen Wohnungen jedoch, so
dass ein Sachmangel nicht vorliege. Denn in den Jahren
1968 beziehungsweise 1971 hätte noch keine Verpflichtung bestanden, Gebäude mit einer Wärmedämmung
auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein
von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.
Die gegenteilige Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, das einen Mangel der Mietsache aus vermeintlichen Höchstwerten zumutbarer Lüftungsintervalle und
von ihm aufgestellter „Grundsätze zeitgemäßen Wohnens“
hergeleitet habe, sah der achte Senat des BGH als mit geltendem Recht nicht vereinbar an.
Die Berufung des Landgerichts auf Erfordernisse „zeitgemäßen Wohnens“ rechtfertige es insbesondere nicht,
die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der Wärmedämmung nicht nach den oben genannten Maßstäben, sondern – unter einseitiger Berücksichtigung von Mieterinteressen – allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dürfe und ihm an Lüftungs- und Heizverhalten nach einem abstrakt-generellen Maßstab zuzumuten sei. Letztlich laufe die Argumentation des Berufungsgerichts darauf hinaus, einen
anderen als den im geltendem Recht vorgesehenen Mangelbegriff zu schaffen und auf diesem Wege auch für
eine nicht sanierte oder eine nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrunde zu legen.
Dies sei ersichtlich rechtsfehlerhaft.
Auch treffe die Annahme des Berufungsgerichts nicht
zu, das den Mietern zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung abzuverlangende Lüftungsverhalten sei für sie
unzumutbar. Das einem Mieter zuzumutende Wohnverhalten, insbesondere bezüglich der Lüftung der Wohnräume, sei jeweils unter Berücksichtigung der Umstände
des Einzelfalls zu bestimmen. Vorliegend sei der gerichtliche Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass
ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten
beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von
rund 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung
an den Außenwänden zu vermeiden und sich im Falle
von „Querlüften“ (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. Dafür, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar sei, sehe der BGH
Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 Heiz­
kostenVO kann der Mieter einer Wohnung verlangen,
dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Be­
triebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hun­
dert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer
verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt,
stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1
Satz 1 HeizkostenVO Gebrauch zu machen.
Die Heizkosten wurden jeweils zu 50 % nach der Wohnfläche und nach dem erfassten Wärmeverbrauch abgerechnet.
Der Mieter verlangte im Hinblick auf § 7 Abs. 1 Satz 2
Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) vom Vermieter,
die Heizkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 %
nach dem erfassten Verbrauch abzurechnen, beginnend
mit der Heizperiode ab dem 1.10.2016. Der Vermieter
weigerte sich, so dass der Mieter im September 2016 eine darauf gerichtete Klage erhob.
Der BGH gab dem Mieter Recht. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1
HeizkostenVO seien von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 % und höchstens
70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer
zu verteilen. Die danach bestehende Wahlmöglichkeit des
Gebäudeeigentümers, einen Verteilungsmaßstab zwischen
mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach
Verbrauch bestimmen zu können, werde aber gemäß § 7
Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO für bestimmte Gebäude eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung seien in Gebäuden,
die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung
vom 16.8.1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die
freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Im vorliegenden Fall lagen zur Überzeugung der Gerichte die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO vor (Mietrechtspraktiker wissen allerdings, dass dieser Sachverhalt
„überwiegend gedämmt“ äußerst selten vorkommt).
Als Rechtsfolge – so der BGH – habe der Vermieter 70 %
der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach
dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.
Sofern der Vermieter, wie hier, gleichwohl an einem davon
abweichenden Verteilungsmaßstab festhalte, gewähre § 556
Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO dem Mieter einen Anspruch auf eine dahingehende Änderung des Verteilungsschlüssels.
Der Mieter müsse sich stattdessen nicht auf das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO verweisen
lassen. Zwar habe der Nutzer nach § 12 Abs. 1 Satz 1
HeizkostenVO das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Diese Vorschrift sei aber
im Streitfall weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO biete keine
Grundlage für die Auffassung, wonach der Mieter verpflichtet sei, die Erteilung weiterer fehlerhafter Heizkostenabrechnungen abzuwarten und diese gegebenenfalls
zu kürzen. Die Anwendbarkeit des Kürzungsrechts in
diesem Falle sei insbesondere mit dem Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer
nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen, nicht zu vereinbaren.
Schließlich könne der Mieter die 70%ige verbrauchsabhängige Kostenverteilung sofort verlangen. Er müsse
nicht auf den Beginn des nächsten vertraglich geregelten Abrechnungszeitraums warten.
keine Beratung am Samstag, 20. April 2019
Samstag von 9 bis 13 Uhr, nicht am Samstag, 20.4.19
keine Beratung am Sa, 20.4.2019
Die Geschäftsstelle ist am Samstag, 20.4.2019, geschlossen.
DEMO SA 6.4.2019
ALEXANDERPLATZ 12 UHR
vom 27.3. bis zum 5.4.

References: § 814
 § 814
 § 814
 BGH 
 § 814

§ 814
 BGH 
 § 558
 § 312
 § 312
 § 355
 § 558
 § 312
 § 312
 § 355
 BGH 
 § 558
 § 558
 § 558
 § 312
 § 312
 § 558
 § 312
 § 312
 § 550
 § 550
 § 152
 § 550
 § 550
 § 550
 § 550
 § 550
 § 550
 § 550
 BGH 
 § 550
 § 566

§ 550
 BGH 
 BGH 
 BGH

 § 7
 § 12
 § 7
 BGH 
 § 7
 § 7
 § 7
 BGH 
 § 556
 § 7
 § 12
 § 12
 § 12