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Timestamp: 2017-02-23 16:04:47+00:00

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Stiftung für Immobilienrecht
Notgeschäftsführungsrecht eines WEG-Verwalters
Das Gesetz berechtigt den Verwalter grundsätzlich in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG. Diese gesetzliche Regelung berechtigt den Verwalter in einer Situation zu einem Tätigwerden ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer, in der sofortiges Handeln geboten ist. Die Berechtigung bezieht sich jedoch nur auf Maßnahmen, welche die Gefahrenlage unmittelbar beseitigen, nicht jedoch zur Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen, vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2011, AZ.: V ZR 197/10.
Haftung des Verkäufers für falsche Gewinnerwartungen bei Wohnungskauf
Weist der Verkäufer als Kaufanreiz für eine Immobilie auf deren wirtschaftlichte Rentabilität hin, muss er den Käufer auch über diese Umstände richtig und vollständig informieren. Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein falsches Bild der Gewinnerwartung oder des Wertsteigerungspotenzials gibt und den Käufer dadurch zum Vertragsschluss veranlasst.
Wird dem Käufer eine langfristige Finanzierung eines Immobilienkaufs mit damit einhergehenden Steuervorteilen und zugleich ein Annuitäten-Darlehen vorgeschlagen, muss er über eintretende negative Auswirkungen des sich Jahr für Jahr verringernden Zinsanteils der Darlehensraten auf den Steuervorteil aufgeklärt werden, vgl. BGH Versäumnisurteil vom 17.06.2016 AZ.: V ZR 134/15.
Minderung wegen Lärmbelästigung
Das Landgericht Berlin hat in seiner neueren Entscheidung festgelegt, dass der Mieter einer zum Hinterhof des Mietshauses ausgerichteten Wohnung wegen erheblicher Lärmbeeinträchtigungen, die von einem nach Mietvertragsschluss im zweiten Hinterhof des Mietshauses aufgenommenen Hotelbetrieb mit 60 Zimmern, Apartments und Ferienwohnungen ausgehen, zur Mietminderung berechtigt ist. Im konkreten Fall wurde eine Minderungsquote von 20 % für angemessen gehalten. In diesem Fall weicht der Sollzustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand aufgrund der Lärmbelästigung ab. Es handelt sich um erhebliche Lärmbelästigung, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter oder Dritten ausgeht. Diese stellt einen Mangel der Mietsache dar. Auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede haben hier die Mietvertragsparteien konkludent vereinbart, dass die Mietsache dem üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume entspricht, dem Mieter eine zeitgemäßes Wohnen ermöglichen und von ihm ohne Gesundheitsschädigung bewohnbar sein müssen. Bei wiederkehrenden Lärmbelästigungen genügt es, wenn der Mieter die Art der Beeinträchtigungen beschreibt und angibt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz sie ungefähr auftreten. Voraussetzung für die Rückforderung ist jedoch, dass der Mieter die Mietzahlungen unter Vorbehalt leistet. An die Erklärung des Vorbehalts sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Ausreichend ist, dass vor und bei der Leistung abgegebene Erklärung, der Anspruch sei nicht berechtigt.
Betriebskostenpauschale/Vorauszahlungen- Transparenz der Betriebskosten
Für eine Umlage von Betriebskosten auf den Mieter genügt die Abrede, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Ob die Parteien im Mietvertrag die Varianten Betriebskostenpauschale bzw. Betriebskostenvorauszahlung angekreuzt und ob die Betriebskosten bezeichnet worden sind ist unschädlich, BGH Hinweis: Beschluss vom 07.06.2016- VIII ZR 274/15.
Kauf bricht nicht Miete: Besitzrecht des Mieters erforderlich!
Nach der gesetzlichen Vorschrift § 566 BGB geht das Mietverhältnis auf den Erwerber über. Voraussetzung ist, dass der Mieter zum Erwerbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. Der Bundesgerichthof hat in seiner aktuellen Entscheidung festgelegt, dass nur ein “Besitzerlangensinteresse” den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnisses dagegen nicht rechtfertigt. Nach § 566 Absatz 1 BGB tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters nur dann in die sich währende Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenen Rechte und Pflichten ein, wenn der Vermieter den Wohnraum nach Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert, also das Eigentum auf den Erwerber übergeht. Der Erwerber tritt dagegen dann in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenen Rechten und Pflichten nicht ein, wenn die Wohnung zwar vermietet aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war. Gleiches gilt, wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mitbesitz zum genauen Zeitpunkt, aus welchen Gründen auch immer, nicht mehr ausgeübt hat, vgl. BGH, Hinweis Beschluss vom 05.04.2016 VIII ZR 31/15.
Zögern des Vermieters bei Zahlungsverzugskündigung
Dauerschuldverhältnisse können in der Regel nur innerhalb angemessener Frist nach Kenntniserlangen von entsprechenden Umständen fristlos gekündigt werden. Im Mietrecht gilt dieser Grundsatz jedoch nicht. Im neuen BGH-Fall zahlte die Mieterin ihre Miete für Februar und April nicht. Im August wird der Rückstand angemahnt aber nicht ausgeglichen. Die Mieterin entschuldigte sich nur. Im November spricht die Mieterin die fristlose Kündigung aus. Das Landgericht wies die Räumungsklage mit Blick auf § 314 Absatz 3 BGB ab. Der BGH folgte dieser Ansicht nicht. Nach den speziellen Regelungen des Wohnraummietrechts zur fristlosen Kündigung findet § 314 Absatz 3 BGB, der eine außerordentliche Kündigung nur dann zulässt, wenn sie in angemessener Form in angemessener Frist nach Kenntniserlangen von den sie rechtfertigenden Umständen ausgesprochen wird, keine Anwendung. gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga
Unangemessene Benachteiligung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Geschäftsraummiete
Der Mieter von Geschäftsräumen wird unangemessen benachteiligt, wenn ihm durch allgemeine Geschäftsbedingungen die Verpflichtung auferlegt wird, „ausreichende Versicherungen“ abzuschließen und deren Fortbestand nachzuweisen, sofern offenbleibt, welche Versicherungen von ihm erwartet werden und in welcher Höhe er diese unterhalten muss. OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 16.08.2016, AZ.: I-24 U 25/16
Heizkörper in der Heizkostenabrechnung
Die Tatsache, dass ein Heizkörper nur im oberen Bereich Wärme entwickelt, führt an sich nicht dazu, dass dieser einen technischen Defekt aufweist. Ebenso wenig folgt daraus, dass die Verbrauchserfassung durch einen im oberen Bereich des Heizkörpers angebrachten Heizkostenverteiler verfälscht wurde. Ein entsprechender Einwand des Mieters ist daher nicht als solches geeignet, der Heizkostenabrechnung entgegenzutreten. Um eine Mietminderung geltend zu machen, reicht der Verweis auf eine geringe Erwärmung der Heizkörper in der Mietsache nicht aus. Es ist konkret und unter laufender Angaben von Temparaturen vorzutragen, ob hierdurch auch eine tatsächliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit infolge der Unterschreitung von Mindesttemparaturen vorliegt. Der Mieter darf die in der Heizkostenabrechnung aufgeführten Ablesewerte nicht einfach bestreiten, sondern muss vortragen, welche Werte zutreffend wären. Das ist nur dann nicht der Fall, wenn die Ablesung funkbasierd und ohne optische Ausweisung der Zählerstände erfolgt und es sich um Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungssprinzip handelt. AG Hanau, Urteil vom 20.04.2016, Az.: 37 C 393/13
Im konkreten Fall sah das Gericht die Abmahnung für nicht entbehrlich an. Eine Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus noch weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Als Beispiel nannte das Landgericht die fortgesetzte unberechtigte Untervermietung trotz eines bereits laufenden Räumungsverfahrens. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist keine Strafe für ein Fehlverhalten des Mieters, sondern beruht auf der Prognose des Vermieters, dass es auch in Zukunft zu erheblichen Vertragsverletzungen kommen wird. Kein Vermieter kann gezwungen werden, ein solches Mietverhältnis fortzusetzen. Im Verfahren ist es häufig die Abmahnung beziehungsweise deren Missachtung, die einer Vertragsverletzung das für die außerordentliche Kündigung notwendige Gewicht verleiht. Im konkreten Fall hatten die Mieter die Wohnung dreimal an Fremde überlassen. Es war für die Richter nicht ersichtlich, dass dadurch besondere Abnutzungserscheinungen oder ähnliches aufgetreten waren. Ohne vorherige Abmahnung war die außerordentliche und damit erst recht die ordentliche Kündigung unwirksam. In der Praxis empfiehlt es sich für den Vermieter, vor dem Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung auszusprechen. Die Abmahnung muss die Vertragsverletzung möglichst konkret nennen also die tatsächlichen Geschehnisse vor Ort und Zeit konkret benennen. Die Beschreibung der Vertragsverletzung muss so erfolgen, dass ein außenstehender Dritter alleine aufgrund der Abmahnung erkennen kann, was sich zugetragen hat. Sodann muss der Mieter darauf hingewiesen werden, dass in einem solchen Verhalten eine erhebliche Vertragsverletzung liegt. Schließlich muss der Vermieter die außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses bei einer Wiederholung einer solchen Vertragsverletzung androhen.
Verjährte Betriebskostennachforderungen dürfen nicht aus der Mietkaution befriedigt werden
Laut der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.07.2016, AZ.: VIII ZR 263/14, wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der geleisteten Kaution erst dann fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis mehr zustehen. Dem Vermieter ist es aber verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietkaution zu befriedigen.
Überhöhte Maklerprovision im Kaufvertrag: Keine Verpflichtung des Verkaufsberechtigten!
Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts übernimmt der Vorkaufsberechtige als neuer Käufer in der Regel einen Kaufvertrag zu den ursprünglich vereinbarten Bedingungen. Dazu gehört oft auch eine Maklerklausel, wonach eine Provision an den Makler zu zahlen ist. Ist diese Provision aber in einer unüblichen Höhe vereinbart, schuldet der Vorkaufsberechtigte dem Makler nichts, vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2016 – AZ.: I ZR 5/15.
Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt bei Mieterhöhungen
In seiner neuesten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es bei Mieterhöhungen nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung sollen dem Vermieter ermöglichen, eine ortsübliche Miete erzielen zu können. Maßgeblich für den Wohnungsvergleich ist der objektive Wohnwert. Würde man allein auf vertragliche Vereinbarungen abstellen, würde sich darin der objektive Wohnwert aber nicht wiederspiegeln. Es ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die korrekte Ermittlung der Wohnfläche, im Risikobereich des Vermieters liegt.
Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete kann nur unter Beachtung der Kappungsgrenze verlangt werden. Bezugsgröße der Kappungsgrenze ist die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete. Für die Ausgangsmiete maßgeblich ist hier der tatsächlich geltende Betrag, ohne dass es darauf ankommt, wie er zustande gekommen ist.
In der neuesten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof erstmalig entschieden, dass es nicht auf die Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag ankommt, sondern auf die tatsächlich vorhandene Fläche, wenn es um Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ankommt. Der BGH rückt in diese Entscheidung von seiner früheren Rechtsprechung ab, wonach eine Abweichung der Sollfläche von der Istfläche bis zu 10 % zulässig war. Nun ist allein die tatsächliche Fläche als objektives Wohnmerkmal ausschlaggebend.
In der Praxis bleibt der Vermieter nun bei einer Überschreitung der Wohnfläche von weniger als 10 % nicht mehr dauerhaft an die unzutreffende Wohnungsgröße gebunden. Der Vermieter ist auch bei einer Abweichung von unter 10 % verpflichtet, im Rahmen der Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, wird empfohlen bei Neuvermessung der Wohnung zu prüfen, ob die Vermessung der Wohnfläche den gängigen Standards entspricht. Neben der Wohnflächenvereinbarung ist es auch sinnvoll, zumindest auf die Berechnungsgrundlagen hinzuweisen. Dies führt insbesondere für die Vermieter zu mehr Rechtssicherheit.
Abweichend davon gilt bei der Betriebskostenabrechnung jedoch nach wie vor die 10 % Wohnflächentoleranz.
Auch beim Mietminderungsrecht hält der BGH weiter an seine 10 %-igen Rechtsprechungen fest.
Entfällt der Eigenbedarf innerhalb der Kündigungsfrist, muss der Vermieter den Mieter das mitteilen, sonst ist der zum Schadensersatz verpflichtet.
Schadensersatz gibt es für den Mieter selbst dann, wenn er aufgrund der Täuschung freiwillig ausgezogen ist. Der Mieter kann dagegen keinen Schadensersatz geltend machen, wenn die Vermieterbegründung der Wahrheit entsprochen hat. Ein Schadensersatzanspruch scheidet auch aus, wenn der Mieter die Kündigung als unberechtigt zurückweisen, dann aber trotzdem seinen freiwilligen Auszug anbietet und tatsächlich die Wohnung geräumt. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch des Mieters ist, dass der Vermieter schuldhaft unberechtigt gekündigt hat, dass er also zum Beispiel nicht die wahren Gründe für seine Kündigung genannt oder über den Wegfall des Kündigungsgrundes den Mieter nicht sofort informiert hat. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Daher ist es in dieser Situation dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, dass welchem Grund der Eigenbedarf nachträglich weggefallen sein soll. Ihm ob liegt die Darlegungslast für die in seinem Kenntnisreich liegenden Umstände.
Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing
Ersatzansprüche Mieter - Verjährung
Die kurze Verjährung für Ersatzansprüche nach § 548 II BGB tritt auf Seiten des Mieters sechs Monate nach Ende des Mietvertrages ein. Das besondere Problem für den Mieter liegt darin, dass die Verjährung auch dann eintritt, wenn erst Monate später oder Jahre später in einem Kündigungsprozess das Ende des Mietverhältnisses festgestellt wurde. (OLG Bamberg NZM 2004, Seite 342).
Einrichtungen der Mietsache - Eigentum
Hat der Mieter Einrichtungen mit der Mietsache verbunden, dann sind die Herausgabeansprüche gemäß § 548 Abs. 2 BGB nach sechs Monaten verjährt, der Vermieter erwirbt nicht das Eigentum an der Sache, hat aber ein dauerhaftes Recht zum Besitz. Der Vermieter muss keine Nutzungsentschädigung an den Mieter zahlen.
Modernisierung – Mieterrechte
Ist die Modernisierungsmaßnahme außerhalb der Wohnung nicht gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB gegenüber den Mieter ordnungsgemäß angekündigt worden, dann kann der Mieter gegen die Modernisierungsmaßnahme außerhalb der Wohnung (!) eine einstweilige Verfügung bei Gericht wegen Besitzstörung einreichen. Diese kann erfolgreich sein, wenn der Vermieter nicht darlegt, dass die Maßnahmen nur unerhebliche Einwirkung auf die vermietete Sache hat und nur der Erhaltung der Mietsache dient. Ein nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zulässiger Antrag eines Mieters wurde vom Amtsgericht Berlin durch Beschluss vom 12.03.2012, Aktenzeichen: 63 C 29/12 als zulässig angesehen. Der Mieter hat hier den Antrag bei Gericht gestellt, die Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Mietwohnung sofort einzustellen, sowie sämtliche bauvorbereitenden Maßnahmen und Bauarbeiten, weil der Mieter gemäß § 862 Abs. 1 BGB in seinem Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung durch, die im Hause veranlassten Baumaßnahmen gestört wurde. Das Gericht entschied, dass ein Recht des Vermieters zur Vornahme der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 863 BGB solange nicht besteht, bis die streitgegenständliche Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB gegenüber dem Mieter angekündigt wurde. Der Vermieter hatte im Prozess vergessen vorzutragen, dass die streitgegenständlichen Maßnahmen nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die vermietete Sache verbunden ist oder nur der Erhaltung der Mietsache diente. Das Gericht sprach dem Mieter den Verfügungsgrund gemäß §§ 935 ff. 920 Abs. 2 ZPO zu.
Räumungsfrist – sofortige Beschwerde
Ist in einem erstinstanzlichen Urteil auf Räumung einer Immobilie eine Räumungsfrist gewährt worden, dann ist nach § 721 VI Nr. 1 ZPO die sofortige Beschwerde gegen das Urteil möglich. Ist die Räumungsfrist im Berufungsurteil des Landgerichts enthalten, ist die sofortige Beschwerde unzulässig. (Kammergericht Berlin vom 19.01.2012, 12 W 212, NJW Spezial 2012, Seite 285).
Ersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft- Verjährung
Nach BGH NZM 2011, Seite 639 verjähren Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentum gegen den Mieter, der mit der Eigentümergemeinschaft kein Rechtsverhältnis hat in drei Jahren, § 558 BGB ist nicht analog anwendbar.
Aufwendungsersatzanspruch - Verjährung
Der Anspruch des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjährt in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Mängelansprüche des Mieters- Verjährung
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH Z 184, Seite 253) verjährt der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung während der Mietzeit nicht. Dies gilt für neue entstehende Mängel während der Mietzeit, als auch für bereits aufgetretene Mängel (BGH Z 184 Seite 253).
Maklerprovision – zusätzliche Informationen bewirkt Maklerlohnanspruch
Auch im Fall einer Vorkenntnis kann die Lieferung zusätzlicher Informationen einen Maklerlohnanspruch auslösen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn dieser eine wesentliche Maklerleistung darstellt, welche für den Kunden den konkreten Anstoß bietet, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern (vgl. BGH Urteil vom 20.11.1997, III ZR 57/96) hat also der Makler dem Kunden weitere Informationen über das Objekt zukommen lassen, die für den Kunden über sein bereits bestehendes Interesse an dem Grundstück – das vielleicht bis auf einen anderen Makler dem Kunden gegeben wurde, den Kunden veranlasst haben soll, den Kaufvetrag für die Käuferin abzuschließen, kann eine Provision entstehen. (Urteil des LG Berlin vom 30.05.2012 – 20 O 331/11 GE 2012, Seite 12, 32, 33 und siehe auch Urteil LG Berlin vom 09.12.2011 Aktenzeichen: 19 O 284/11, GE 2012, Seite 1233).
In einem Fall hatte ein Käufer einer Immobilie zwar vom Eigentümer die Informationen über den Verkauf eines Hauses erhalten. Allerdings trat ein von Seitens des Eigentümers ein geschulter Makler mit den Interessenten in Kontakt. Der Makler gab eindeutig zum Ausdruck, dass er auch auf Seiten des Käufers Provision erhalten will und hat auch hier entsprechend darauf hingewiesen, der Kunde hat die Tätigkeit des Maklers – nämlich Hausbesichtigung – in Anspruch genommen. Damit gab er auch in grundsätzlich schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (so BGH Urteil vom 11.04.2002, III ZR 37/01, NJW 2002, Seite 1945). Er unterschrieb sogar im Rahmen der Besichtigung die Nachweisbestätigung. Die Nachweisleistung des Maklers war mit ursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages. Das Gericht stellt fest, dass wenn ein Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und folgt dieser seiner Nachweistätigkeit binnen eines angemessenen Zeitraums, der Kaufvertrag wird grundsätzlich zu Gunsten des Maklers vermutet, dass seine Tätigkeit mitursächlich war. Es obliegt dann dem Kunden, diese Vermutung zu widerlegen. Der Bundesgerichtshof bejaht das Vorliegen eines angemessenen Zeitraums jedenfalls noch dann, inzwischen der Nachweisleistung und Kaufvertragsabschluss 6 Monate vergangen sind (BGH NJW 2005, Seite 3779).
Mietrecht - Verjährung
Im Mietrecht verjähren aufgrund des neuen Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes die Forderungen nicht mehr wie früher nach 30 Jahren, sondern jetzt bereits nach 3 Jahren. Der Beginn der Verjährung tritt ein, egal ob man von dem Vorfall Kenntnis ist oder nicht. Eine Ausnahme ist § 548 BGB. Hier gilt die 6 monatige Verjährung wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache oder bei Ansprüchen nach § 548 II BGB. Der Mieter hat Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Diese Ansprüche verjähren bereits nach 6 Monaten. Ansprüche des Vermieters wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen oder Schäden verjähren in 6 Monaten nach Zurückerhaltung der Mietsache.
Verjährung – Veräußerung der Mietsache
Die kurze Verjährungsfrist nach § 548 II BGB, beispielsweise wegen Ansprüche des Mieters auf Herausnahme einer Einrichtung beginnt erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung der Mietsache zu laufen.
Maklerleistung Namhaftmachung des Verkäufers
Die Namhaftmachung des Verkäufers ist dann unschädlich, wenn es dem – noch unentschlossenen Kunden, zunächst auf die Person des Verkäufers gar nicht ankommt und er erst später den Hauptvertrag an dem Makler vorbei abschließt (BGH NJW 1987 Seite 1628).
Abgesehen von den ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten können neben Heiz- und Warmwasserkosten keine weiteren Betriebskosten umgelegt werden. Selbst wenn weitere Kosten im Mietvertrag vereinbart sind, ändert sich hieran nichts. Folgende Kostenarten sind keine Betriebskosten und können nicht in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden:
- Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen
- Bankentgelte
- Wartungskosten für Klingelsprechanlage
- Wartungskosten für die Türschließanlage
- Wartungskosten für Rauchabzugsanlagen
- Reparaturkostenversicherung
- Erbbau- oder Erbpachtzinsen
- Leasingkosten für den Tank oder den Brenner
- Kosten der Wach- und Schließgesellschaft
- Kosten für die Spülung der Fußbodenheizung
- Kosten der Fassadenreinigung
- Kosten für Namensschilder oder Kosten der Rohrreinigung
Abgesehen von den ausdrücklich konkret benannten Betriebskostenarten können auch sonstige Betriebskosten unter Umständen auf die Mieter umgelegt werden.
Im Mietvertrag muss eindeutig und unmissverständlich festgelegt werden, welche konkreten Kosten der Vermieter unter sonstigen Betriebskosten umlegen will. Verweist der Mietvertrag lediglich pauschal auf die Betriebskostenverordnung und sind keine weiteren konkreten sonstigen Betriebskosten vereinbart, können diese nicht umgelegt werden. Im Mietvertrag muss konkret stehen, welche Kosten sich hinter “Sonstiges” verbergen.
Betriebskosten: Hauswart/Hausmeister
Zu den Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für dessen Arbeit gewährt.
Die Betriebskostenverordnung legt ausdrücklich fest, dass längst nicht alle Arbeiten, die ein Hausmeister erledigt, auch tatsächlich über die Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.
So sind Lohn und Gehalt für den Hausmeister nicht umlagefähig, also soweit dessen Arbeiten folgende Bereiche betreffen:
Typische Verwaltungsarbeiten, die nicht umlagefähig sind, sind:
Mängelfeststellungen nach Auszug der Mieter
Einweisung der Mieter beim Einzug
Anschaffung und Anbringen von Namensschildern
Aufstellen von Reinigungsplänen für Gebäudereinigung oder Benutzung der Waschküche
Entgegennahme und Weiterleitung von Reklamationen und Mängelanzeigen
Ansprechpartner der Mieter in Notfällen
Kontrolle von Fremdfirmen und Handwerkern
Typische Instandhaltungs und Instandsetzungsarbeiten, die ebenfalls nicht umlagefähig sind, sind: Reparaturarbeiten
Kleinreparaturen in den Wohnungen
Auswechseln von Glühlampen und und Leuchten
Typische umlagefähige Hausmeister Kosten sind Gebäudereinigung, Straßenreinigung und Gartenpflege. Führt ein Hausmeister derartige Aufgaben durch, dürfen bei diesen Kosten keine Personal- und Lohnkosten entstehen. Mit der Abrechnung von Hausmeisterkosten sind die Arbeiten bezahlt.
Der Vermieter kann die Hausmeisterarbeiten auch selbst durchführen und dafür Lohn abrechnen. Er kann dabei einen fiktiven Aufwendungsersatz seine gleichwertige Leistung eines Dritten ansetzen.
Beschäftigt der Vermieter einen eigenen Angestellten als Hausmeister, dann sind die dabei anfallenden Personalkosten auch umlagefähig. Dazu gehören Lohn- und Lohnnebenkosten, Sozialversicherungsbeiträge. Dagegen sind Kosten für Arbeitsmittel und Geräte nicht umlagefähig. Auch Kosten für Arbeitskleidung oder Telefonkosten sind keine umlagefähigen Hausmeister Kosten.
Betriebskosten: Sach- und Haftpflichtversicherung
Vermieter können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen auf die Mieter umlegen. Zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gehören die Kosten:
- für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser sowie sonstige Elementarschäden
- für die Glasversicherung
- Der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
Wohngebäudeversicherungen decken mögliche Schäden am Gebäude selbst ab. Meistens wird von Eigentümern eine kombinierte Feuer-, Leitungswasser- und Sturmversicherung abgeschlossen.
Elementarschäden sind in der Regel nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt. Sie müssen im Einzelfall zusätzlich vereinbart werden.
Die Haftpflichtversicherung schützt den Vermieter vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Die Gebäudehaftpflicht leistet beispielsweise bei Ansprüchen geschädigter Passanten aufgrund eines Glatteisunfalls.
Der Vermieter kann Versicherungskosten nicht umlegen, mit denen er seine persönlichen Risiken abdecken will, zum Beispiel eine Hausrat- und private Haftpflichtversicherung, Rechtsschutzversicherung oder Mietausfallversicherung. Auch die Kosten einer Reparaturversicherung können keine Betriebskosten sein, zumal Kosten für Instandsetzungen und Reparaturen selbst auch keine Betriebskosten sind.
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References: § 27
 BGH 
 BGH 
 § 566
 § 566
 § 314
 BGH 
 § 314
 BGH 
 BGH 
 § 548
 § 548
 § 554
 § 253
 § 862
 § 863
 § 554
 § 721
 BGH 
 § 558
 BGH 
 BGH 
 § 548
 § 548
 § 548