Source: http://avocat-saint-julien.com/usucapion
Timestamp: 2019-08-23 20:39:54+00:00

Document:
LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE : ou comment la propriété peut être acquise sans paiement, mais pas tout à fait en dormant.
1. Définition - Aux termes de l'article 2258 du Code civil.
La prescription est un moyen d'acquérir ou de se libérer par un certain laps de temps, et sous les conditions déterminées par la loi.
Deux types de prescription :
- la prescription extinctive, une action en justice ne peut plus être engagée passé un certain délai,
- la prescription acquisitive. On l’appelle encore usucapion. C’est un mode d’acquisition de la propriété d’un bien qu’on occupe après un certain délai, et avec certaines modalités. La loi la définit ainsi :
«La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi».
Code civil, art. 2258
1.2 Preuve de la propriété - La prescription acquisitive est un moyen pratique de preuve de la propriété.
En effet, le propriétaire qui souhaite prouver son droit de propriété devra remonter la chaîne des transmissions successives en risquant de se heurter à la règle selon laquelle nul ne peut transmettre plus de droits qu'il n'en a lui même.
2. Conditions de la prescription acquisitive
2.3 Conditions relatives à la chose
L'article 2260 du Code civil dispose: «On ne peut prescrire les biens ou les droits qui ne sont point dans le commerce.».
Ce sont essentiellement les choses naturelles, l'air, l'eau, mais aussi essentiellement les biens dépendant du domaine public. Celui de l'État, des collectivités territoriales.
Code civil, art. 2260
En revanche les biens dépendants du domaine privé de l' État, des collectivités territoriales.
2.4 Conditions relatives à la possession
L'article 2255 du Code civil définit la possession comme «La possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom.».
La possession est un pouvoir de fait sur la chose se manifestant par l'accomplissement d'actes matériels correspondant à l'exercice d'un droit réel dont on prétend être titulaire.
Le plus souvent le pouvoir de fait se confond avec le pouvoir de droit. Le propriétaire peut lui-même posséder ou le faire par l'intermédiaire d'autrui. Dans d'autre cas le pouvoir de fait est exercé par le possesseur qui n'a pas la qualité de propriétaire.
La possession, condition de la prescription acquisitive, suppose que soient réunis deux éléments : l'un matériel (corpus), l'autre intentionnel (animus).
Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain d'appréciation pour caractériser les faits de possession invoqués en vue de la prescription.
Code civil, art. 2255
2.4.1 Élément matériel
Nécessité d'actes matériels de possession - Le possesseur doit accomplir des actes matériels qui le seraient par le propriétaire lui-même.
Acte de notoriété - La jurisprudence affirme de manière constante la neutralité de l'acte notarié de notoriété en temps que source du droit : il ne saurait donc se substituer aux actes matériels.
La jurisprudence considère que la conclusion d'actes juridiques portant sur le bien tel la vente ou le bail ne peut constituer le corpus de la possession.
2.4.2 Élément intentionnel
Celui qui se prévaut de la possession doit avoir l'intention de se comporter en propriétaire à l'égard de la chose. Cet «animus domini» est un élément essentiel de la possession.
Toutefois, les juges ne doivent pas obligatoirement le relever. C'est aux parties à un procès de le faire, les juges sont là pour trancher (la tête au condamné).L'article 2230 du Code civil établit par présomption que l'on est censé posséder pour soi et à titre de propriétaire.
La détention précaire se distingue de la possession par le fait que celui qui détient la chose accomplit des actes matériels sur celle-ci sans jamais agir comme le propriétaire, et en ne se comportant jamais comme tel. Par exemple, le locataire. La précarité de sa détention résulte du seul fait qu'elle cesse au terme du contrat ou lors de la mainlevée de la décision ordonnant la remise de la chose au détenteur. En revanche le propriétaire, ou celui au nom duquel les actes sont faits, par le locataire notamment, peut prescrire.
2.4.3 Une possession exempte de vices.
La possession ne permet d'acquérir la propriété que si elle continue et non interrompue, paisible, publique non équivoque.
Code civil, art. 2261
2.4.3.1 Possession continue
Le possesseur doit avoir adopté continuellement un comportement de propriétaire. Aussi, il doit avoir accompli en temps utile les actes matériels nécessaires, sans qu'il y ait lieu de tenir compte de leur périodicité.
La possession requise pour l'usucapion est continue quand elle a été exercée dans toutes les occasions comme à tous les moments où elle devait l'être d'après la nature de la chose possédée sans intervalles anormaux assez prolongés pour constituer des lacunes.
2.4.3.2 Possession paisible
La possession doit être paisible et elle est comme telle lorsqu'elle est exempte de violences matérielles et morales dans son appréhension et dans son cours.
Code civil, art. 2263
2.4.3.3 Possession publique
La possession doit être publique. Dès lors, le possesseur ne doit pas dissimuler les actes matériels qu'il accomplit aux personnes qui ont intérêt à les connaître
Toute clandestinité dans la possession interdit la prescription.
2.4.3.4 Possession non équivoque
La possession est équivoque si les actes du possesseur ne manifestent pas son intention de se conduire en propriétaire, ce qui n'a rien à voir avec la mauvaise foi, l'équivoque supposant le doute dans l'esprit des tiers, mais non dans celui du possesseur.
Le vice d'équivoque se rencontre particulièrement dans deux hypothèses :
- Lorsque plusieurs personnes exercent sur le même objet des actes matériels de possession, il est difficile en effet de déterminer si chacun d'eux entend posséder pour lui-même ou pour le compte de tous. C'est le cas de l'indivision.
-	Lorsque la possession est équivoque en raison du vice affectant le titre en vertu duquel elle a été exercée . Nul ne peut prescrire en vertu d'une possession s'établissant sur des actes illicites ou irréguliers. Par exemple, un artisan exploitant un atelier en contravention avec la législation sur les établissements insalubres et incommodes ne peut acquérir par prescription le droit de faire fonctionner son installation dans les lieux.
2.4.4 Actes de pure faculté et de simple tolérance.
L'article 2262 du Code civil dispose que : «les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession, ni prescription».
Il s'agit par exemple, d'une permission donnée par un propriétaire à son voisin d'aller puiser l'eau à une fontaine.
Cette disposition a pour effet de limiter l'acquisition par prescription de servitudes sur le fonds d'autrui.
Code civil, art. 2262
3. L'écoulement d'un délai.
3.1. Computation des délais
3.1.1 Mode de calcul
La prescription se compte par jours et non par heures. Ce principe est important dans des cas limites, mais en pratique on ne le rencontre que peu. La prescription est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli. Lorsque le délai est fixé en mois et en années, le dernier jour du délai est celui qui porte le même quantième que le premier jour. Par exemple le 28 d'un mois et le 28 x années plus tard.
Code civil, art. 2228
3.2.1 Droits actuels
Lorsque celui contre qui doit courir la prescription acquisitive a, dès à présent, un droit actuel, elle commence à courir au profit du possesseur le jour de son entrée en possession.
3.2.1 Droits conditionnels ou à terme.
Aux termes de l'article 2233 du Code civil, « la prescription ne court point à l'égard d'une créance qui dépend d'une condition jusqu'à ce que la condition arrive ». Cette règle s'applique aux droits réels aussi bien qu'aux créances. Elle s'appliquera en présence d'une prescription acquisitive.
Pour prendre un exemple, l'usucapion ne peut courir à l'égard d'un cohéritier sur l'immeuble qui compose sa part qu'à compter de l'attribution qui lui en est faite qui constitue l'événement réalisant la condition suspensive dont son droit de propriété était affecté.
Code civil, art. 2233
3.2.2 Droits éventuels
Une simple virtualité de droit sur la chose ne suffit pas à faire courir le délai de prescription acquisitive. Sont principalement visés les droits subordonnés à l'ouverture d'une succession. Ce n'est qu'à la date de l'ouverture de la succession que la prescription peut commencer à courir au profit du tiers détenteur d'un immeuble menacé par l'action en réduction d'un héritier réservataire.
3.3 Jonction des possessions
«Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux». Par exemple on joint sa possession à celle du vendeur de son immeuble. C'est une disposition d'une extrême importance.
Code civil, art. 2265
Les différentes possessions doivent porter sur le même bien. L'addition de la durée de possessions successives suppose que la chose ait été transmise d'un auteur à un ayant cause.
La jonction des possessions n'est pas exclue lorsqu'elles ne présentent pas exactement les mêmes caractères. Le possesseur d'un droit d'usufruit peut joindre à la sienne la possession à titre de propriétaire de son auteur, et ce, en raison de la nature de l'usufruit, droit réel, démembrement du droit de propriété. Toutefois et inversement, le nu-propriétaire peut se prévaloir du temps de possession de l'usufruitier dans la mesure où il possède par son intermédiaire.
3.4 Interruption et suspension.
La possession doit être ininterrompue, c'est-à-dire qu'elle ne doit pas cesser d'exister dans ses éléments constitutifs.
3.4.1 Causes d'interruption.
La prescription peut être interrompue. L'interruption fait courir un nouveau délai.
3.4.1.1 Interruption par reconnaissance du débiteur.
«La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription».
Code civil, art. 2240
La reconnaissance est expresse ou tacite. Par exemple si celui qui voulait prescrire accepte un bail du propriétaire contre lequel il prescrivait, alors nécessairement il reconnait sa propriété. Un tel acte serait immédiatement interruptif, et même mettrait un terme à toute revendication.
La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque la prescription. Il devra aussi prouver qu'il n'y a pas eu d'interruption.
3.4.1.2 Interruption par une assignation.
L'interruption civile peut provenir du propriétaire, qui, exerçant son droit de propriété, adresse au possesseur une citation en justice pour l'obliger à abandonner la chose. L'interruption peut aussi provenir du possesseur qui reconnaît le droit de celui contre lequel il prescrit.
Code civil, art. 2242
Toutefois, une assignation en bornage, tendant exclusivement à la fixation de la ligne divisoire entre deux fonds et ne contenant pas, même implicitement de demande ou de revendication de propriété, ne peut empêcher la prescription. La citation en justice doit contenir au moins implicitement une prétention incompatible avec la prescription commencée, pour l'interrompre.
Il vaudrait d'ailleurs mieux écrire ne pouvait, car la jurisprudence s'était fixée sur l'état antérieur du droit, avant la réforme de 2008. Mais on peut supposer que la jurisprudence ancienne se poursuivra.
3.5 La suspension.
«La suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru».
Code civil, art. 2230
3.5.1 Causes légales de suspension.
Il en va ainsi des mineurs non émancipés ou des majeurs en tutelle (C. civ., art. 2252) que la loi a entendu protéger contre la négligence de leurs représentants légaux.
«La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure».
Code civil, art. 2234
Elle ne court pas contre les mineurs, les majeurs sous tutelle.
«Elle ne court pas ou est suspendue entre époux, ainsi qu'entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité».
Code civil, art. 2236
3.5.2 Causes prétoriennes.
La jurisprudence accorde à la force majeure (guerre, invasion, etc.) un effet suspensif.
Mais aussi elle considère que la prescription ne court pas contre un propriétaire dont le droit est affecté d'une condition ou d'un terme.
La disposition fondamentale est le nouvel article 2272.
«Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans».
Code civil, art. 2272
De manière générale la prescription pour les droits réels que sont les servitudes est de trente ans.
4.1 Le juste titre.
Le juste titre est celui qui, considéré en soit, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription. Il peut être considéré comme un acte juridique au sens de negotium, c'est-à-dire qu'il est la cause de la possession. Mais il ne peut produire tous ses effets. Le juste titre a d'abord de permettre une possession de bonne foi. Ce n'est pas le titre nul pour un défaut de forme, qui ne permet pas de prescrire par dix ans. C'est le titre inefficace parce que le vendeur n'était pas propriétaire.
Le titre doit être translatif de propriété.
-	La vente,
-	L'échange,
-	Le legs à titre particulier,
-	La dation en paiement,
-	Le jugement d'adjudication sur saisie immobilière,
-	L'apport en communauté, en société,
Le titre doit être valable en sa forme. Le titre nul par défaut de forme ne peut servir de base à la prescription de dix ans, en application de l'article 2273. Ce texte s'applique à tous les cas de nullité absolue.
Ainsi, ne peut constituer un juste titre, un acte revêtu d'une fausse signature (Cass. 3e civ., 30 nov. 1982 : JCP G 1983, IV, 59). En revanche, un acte affecté d'une nullité relative peut constituer un juste titre. Il en va ainsi en cas d'incapacité ou de vice du consentement de l'aliénateur. Seule la personne protégée peut l'invoquer.
4.2 Bonne foi.
La bonne foi «est la croyance, par hypothèse erronée, que l'aliénateur était propriétaire et que le titre devait produire son effet translatif» (Ph. Malaurie et L. Aynes, Les biens, la publicité foncière : Cujas, 5e éd. 2002, n° 568) «C'est l'ignorance du défaut de propriété par lequel a été vicié le juste titre».
S'il n'y a pas de bonne foi, la justesse du titre ci-dessus évoquée ne peut plus produire ses effets.
Cette bonne foi doit exister à la date de l'acquisition. Il importe peu qu'elle disparaisse par la suite.
maj ©Jean-Pierre Benoist 2000 – 2009, En ce joli jour de Nonidi, 19 Brumaire, An CCXVIII, a.u.c. 2762

References: l'article 2258
 art. 2258

L'article 2260
 art. 2260

L'article 2255
 art. 2255
 art. 2261
 art. 2263

L'article 2262
 art. 2262
 art. 2228
 l'article 2233
 art. 2233
 art. 2265
 art. 2240
 art. 2242
 art. 2230
 art. 2252
 art. 2234
 art. 2236
 art. 2272
 l'article 2273