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Timestamp: 2017-06-26 01:57:40+00:00

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05/02/11 | IurisCivilis
El Tribunal Supremo ha estimado finalmente el recurso formulado por un inquilino contra la sentencia que declaró su desahucio por falta de pago de la renta pactada, aplicando la jurisprudencia según la cual, en supuestos de viviendas de protección oficial, en la determinación de la renta deben respetarse las normas sobre precios máximos de renta para esta clase de viviendas. La acción de desahucio que dio origen al pleito, según informa el portal Legaltoday, fue rechazada por el Juzgado argumentando que la renta no estaba determinada. Esta conclusión no fue compartida por la Audiencia Provincial, que entendió que la renta había sido determinada por acuerdo de las partes al inicio del contrato en la suma de 660 euros y que, si bien el arrendatario no aceptó este importe al tiempo de intentarse su formalización por escrito, por ser superior al legalmente exigible para las VPO, tal circunstancia no privaba a la renta pactada de su condición de cierta y determinada en la cantidad inicial de 660 euros, de forma que, acreditado que el arrendatario no abonaba la totalidad del importe desde junio de 2003, procedía estimar íntegramente la demanda. Ahora la Sala, reitera su doctrina sobre los efectos que cabe atribuir a una cláusula contractual por la que se establezca una renta superior a la permitida administrativamente para las VPO. Según recuerda, sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 sanciona con la nulidad civil los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa administrativa aplicable, lo que implica que, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, no resulta ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la referida norma. La Audiencia Provincial consideraba probado que cuando actor y demandado decidieron formalizar por escrito el contrato de arrendamiento verbal de la vivienda de protección oficial, propiedad de la parte actora, el arrendatario se negó a que el importe de la renta fuera el que hasta entonces había abonado, por ser muy superior al que debía fijarse en atención a la legislación reguladora de las viviendas de protección oficial. Indicó el arrendatario que con arreglo a tal normativa el importe de la renta no podía ser superior a 450 euros. Pese a conocer estos argumentos, la parte arrendadora pretendió no alterar la cuantía de la renta desglosando el importe de la misma en varios conceptos: 450 euros de renta, respetando así los límites legales, y otros 210 euros en concepto de alquiler de muebles y enseres. Tras negarse a ello el arrendatario, la parte arrendadora intentó acomodar el importe de la renta al RD 2960/1976, pero el arrendatario se opuso a hacer frente a los gastos de comunidad y a permitir la retirada de los muebles existentes en la vivienda. Ante tal situación de hecho la arrendadora ejercitó la acción de desahucio por falta de pago, alegando que el arrendatario no le abonaba el importe total de la renta, importe que la Audiencia Provincial considera que es de 660 euros, conforme ambas partes convinieron libremente fijar. El impago de parte de esta cantidad sirvió de base a la Audiencia Provincial para estimar el desahucio por falta de pago. Concluyendo, no se discute que la renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, por lo que, conforme a la jurisprudencia del TS, esta obligación de pagar una renta superior es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a la legislación sobre viviendas de protección oficial. No se puede concluir, en definitiva, que el arrendatario haya incumplido con su obligación de pago, por lo que la acción de desahucio por este motivo no puede ser estimada Fuente: Economist & Juris Continuar Leyendo
Según sentencia de 1 de abril de 2011 de la Audiencia Provincial de Tarragona, el registrador de la Propiedad puede denegar la inscripción de las cláusulas de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario cuando obliguen a pagar lo que falte por abonar de la hipoteca si fallece alguno o algunos de los avalistas (conocida como necrocláusula), si se produce un incendio en la vivienda, cuando se produzca una desvalorización del inmueble en una cuarta parte o en caso de expropiación de la finca. En el caso que trata la sentencia, según información del Diario El Economista, la registradora de Falset denegó el pacto de vencimiento anticipado en el caso de fallecimiento, suspensión de pagos o quiebra de los avalistas, porque no puede hacerse depender "el vencimiento de la hipoteca de circunstancias o personas ajenas a la propia obligación garantizada que no menoscaban en absoluto la garantía real constituida y que aquí, claramente, no afectan de ningún modo la solvencia del deudor". La imposibilidad de sustituir la garantía llevó incluso a la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en su resolución de 25 de marzo de 2008, a reconocer que la imposibilidad de sustituir la garantía lleva "a rechazar la inscripción de la cláusula de vencimiento anticipado en los términos en los que aparece configurada". A este respecto, la ponente se refiere a la cláusula de fallecimiento del propio deudor, que ha sido rechazada en diversas ocasiones por la DGRN al considerar que con esta cláusula se impide a los herederos del prestatario la posibilidad de subrogarse en la deuda. En cuanto a las que obligan a pagar lo aún pendiente de la hipoteca en situaciones concursales como causas de vencimiento, aunque afecte al propio deudor, son nulas al vulnerar el artículo 1829 del Código Civil, que permite buscar otro fiador en caso de concurso. En el caso de las cláusulas de vencimiento anticipado por incendio o por deterioro de la finca en más de la cuarta parte de su valor, se reconoce la negativa de la registradora a inscribirla, al considerarla a la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario y al artículo 9 de su Reglamento de desarrollo. Además, considera en su calificación que tampoco se adapta a lo establecido en el artículo 1129.3 del Código Civil, que "establece imperativamente que sea el deudor el que pueda optar a la ampliación de garantía", puesto que estos contratos no permiten constituir nuevas garantías. La ponente recuerda que el artículo 131 de la Ley Hipotecaria exige la aportación del título debidamente inscrito, de modo que considera lógico que "sólo se pueda pretender la ejecución por tal vía en base a cláusulas inscritas en el Registro". Esta obligación de registro del pacto que permite el vencimiento, se recoge en el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). La sentencia señala que frente a normas imperativas, como las anuladas, no cabe "legitimar la validez de las estipulaciones contenidas en la escritura en función de ser un acuerdo de voluntades. Es evidente que en este campo, el legislador interviene convirtiendo en indisponibles los derechos de los consumidores, es decir, protegiendo al consumidor frente a sí mismo, basándose en la suposición de que dichos actos no han sido realizados libremente, sino impuestos por la contraparte fuerte". El litigio versaba sobre la capacidad de la registradora para emitir una calificación negativa y dar por nulas las citadas cláusulas. La DGRN emitió una resolución, de 24 de julio de 2008, en la que negaba esta capacidad y reconocía el acuerdo entre las partes en la escritura notarial, que ha quedado anulada. ´ (Fuente: Difusión Jurídica) Continuar Leyendo

References: resolución 
 artículo 1829
 artículo 9
 artículo 1129
 artículo 131
 artículo 693