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Timestamp: 2016-10-23 18:12:00+00:00

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136 III 19029. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause Genevoise Compagnie Immobili�re SA contre Le Relais de l'Entrec�te SA (recours en mati�re civile)
Art. 271 al. 1 CO; bail � loyer de locaux affect�s � l'exploitation d'un restaurant; validit� de la r�siliation signifi�e par le bailleur dans l'intention de mettre fin � cette affectation. L'art. 271 al. 1 CO laisse subsister le droit du bailleur de r�silier le contrat dans le but d'adapter la mani�re d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme � ses int�r�ts. Les activit�s exerc�es dans le centre de Gen�ve ont profond�ment �volu� depuis la cr�ation du restaurant et la volont� de modifier l'affectation des locaux, pr�s de quinze ans apr�s la conclusion du bail � loyer le plus r�cent, est compatible avec les r�gles de la bonne foi (consid. 2-5). En raison des cons�quences p�nibles de la r�siliation, le bail est prolong� de six ans (consid. 6). Faits � partir de page 191
A. Un restaurant est exploit� depuis 1912 au rez-de-chauss�e d'un b�timent sis entre la rue du Rh�ne et le quai G�n�ral-Guisan � Gen�ve. L'�difice se trouve dans le plan de site de la rade de cette cit� avec le statut de "b�timent maintenu". Depuis 1982, les locaux d'exploitation sont pris � bail par une soci�t� ayant actuellement pour raison sociale Le Relais de l'Entrec�te SA. Le contrat le plus r�cent a �t� conclu le 28 novembre 1991 pour dix ans, soit du 1er mai 1992 au 30 avril 2002, et, sauf r�siliation valable, il se renouvelle tacitement de cinq ans en cinq ans. Le loyer annuel le plus r�cemment fix� s'�l�ve � 118'764 fr., charges en sus.
Le 4 mai 2006, usant d'une formule officielle, la bailleresse actuellement nomm�e Genevoise Compagnie Immobili�re SA a r�sili� ce contrat avec effet au 30 avril 2007. La locataire a imm�diatement de mand� la motivation de ce cong�. La bailleresse a r�pondu le 3 juillet 2006 seulement, en indiquant qu'elle souhaitait ne plus affecter les locaux � un restaurant.
B. En temps utile, la locataire a ouvert action contre la bailleresse devant la commission de conciliation comp�tente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Elle requ�rait l'annulation du cong� qu'elle tenait pour abusif, ou, subsidiairement, la prolongation du bail. Le tribunal s'est prononc� le 28 janvier 2009; il a constat� la validit� du cong� et il a prolong� le bail pour une dur�e de six ans qui expirerait le 30 avril 2013.
La locataire et demanderesse ayant appel� de ce jugement, la d�fenderesse a us� de l'appel incident et la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a statu� le 5 octobre 2009. Donnant gain de cause � la demanderesse, elle a r�form� la d�cision en ce sens que le cong� signifi� en mai 2006 est annul�. BGE 136 III 190 S. 192
C. Agissant par la voie du recours en mati�re civile, la d�fenderesse a requis le Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t de la Chambre d'appel en ce sens que le cong� f�t valable et que la demanderesse n'e�t droit � aucune prolongation du bail. Subsidiairement, le tribunal �tait requis de n'accorder � la demanderesse qu'une prolongation unique de deux ans.
La demanderesse a conclu principalement � l'irrecevabilit� du recours et subsidiairement � son rejet.
D�lib�rant en public, le Tribunal f�d�ral a partiellement admis le recours. Il a constat� la validit� du cong� et il a prolong� le bail d'une dur�e de six ans qui expirera le 30 avril 2013.
2. Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la r�siliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux r�gles de la bonne foi.
Cette disposition prot�ge le locataire, notamment, contre le cong� purement chicanier qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un pr�texte. Le locataire est aussi prot�g� en cas de disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence; il l'est �galement lorsque le bailleur use de son droit de mani�re inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conf�r�e proc�de � la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacr�s par les alin�as 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de la partie donnant cong� � l'autre constitue un abus de droit "manifeste" aux termes de cette derni�re disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108, ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32; voir aussi ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119). En r�gle g�n�rale, le cong� donn� pour un motif d'ordre �conomique est conciliable avec les r�gles de la bonne foi, et le locataire n'est pas autoris� � r�clamer l'annulation du cong� que le bailleur lui signifie parce qu'il esp�re obtenir, d'un nouveau locataire, un loyer plus �lev� mais n�anmoins compatible avec l'art. 269 CO qui r�prime les loyers abusifs (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110). Elucider le motif d'un cong� rel�ve de la constatation des faits (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486; arr�t 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I 34 p. 35), de sorte que, en principe, ce point �chappe au contr�le du Tribunal f�d�ral. BGE 136 III 190 S. 193
Sur la base d'un arr�t de la Cour de c�ans et de la doctrine qui y est cit�e, la Chambre d'appel retient que le bailleur adopte une attitude contradictoire, incompatible avec les r�gles de la bonne foi, lorsqu'il r�silie le bail en raison de faits qui lui �taient connus lors de la conclusion de ce contrat ou qu'il a tol�r�s durant une longue p�riode (arr�t 4A_583/2008 du 23 mars 2009 consid. 5.1). La Chambre constate qu'en l'esp�ce, l'affectation des locaux � un restaurant, avec les nuisances et inconv�nients qui peuvent �ventuellement en r�sulter pour le voisinage, �tait bien connue de la d�fenderesse lorsque celle-ci a conclu les baux de 1982 et de 1991. En cons�quence, selon sa d�cision, la demanderesse est fond�e � r�clamer l'annulation du cong� que l'autre partie lui a donn� en vue de faire cesser cette affectation.
3. Il est en principe loisible au bailleur d'ins�rer, dans le bail de locaux commerciaux et avec l'acceptation du locataire, des clauses destin�es � d�terminer les activit�s qui seront admises dans ces locaux; les clauses de ce genre peuvent avoir pour but, notamment, de d�finir l'ambiance ou le caract�re de l'immeuble, ou de pr�venir des conflits de voisinage (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 114). En l'esp�ce, les locaux ont �t� conventionnellement destin�s � l'exploitation d'un restaurant.
A supposer que le bailleur promette d'abord de maintenir l'affectation convenue sans limite de dur�e, il pourrait se d�lier en faisant valoir que le droit civil f�d�ral ne reconna�t pas les contrats conclus "pour l'�ternit�" (ATF 93 II 290 consid. 7 p. 300; ATF 127 II 69 consid. 5b p. 77 in medio; ATF 131 I 321 consid. 5.5 p. 329). L'art. 271 al. 1 CO ne saurait donc, non plus, avoir pour effet d'interdire ind�finiment au bailleur, apr�s l'expiration de la dur�e convenue pour le contrat et aussi longtemps que le locataire ne consent pas � accepter un cong�, de modifier l'affectation qu'il avait auparavant choisie ou agr��e pour les locaux, cela au seul motif que l'affectation initiale a �t� accept�e par lui lors de la conclusion du contrat. Il est vrai que le bailleur montre une attitude objectivement contradictoire s'il d�clare ne plus vouloir ce que, pourtant, il voulait ou acceptait au moment de la conclusion du contrat, mais ce changement d'intention ne contrevient pas ipso facto aux r�gles de la bonne foi.
En l'occurrence, il faut prendre en consid�ration que les activit�s exerc�es dans le centre de Gen�ve ont profond�ment �volu� depuis 1912, et que le secteur o� se trouve l'immeuble concern�, BGE 136 III 190 S. 194particuli�rement appr�ci�, a acquis un indiscutable prestige. Il se peut que les nuisances d'un restaurant, quoique normales et pr�visibles, y soient moins ais�ment tol�r�es aujourd'hui qu'autrefois. La d�fenderesse a all�gu� des inconv�nients dont d'autres locataires se sont parfois plaints, tels que des odeurs de cuisine. Il se peut aussi qu'une modification de l'affectation du rez-de-chauss�e, selon la tendance observ�e dans le secteur, accroisse encore le potentiel des autres locaux existant dans le b�timent. Dans ces conditions, il n'appara�t pas que l'intention de r�aliser cette modification, manifest�e par la d�fenderesse pr�s de quinze ans apr�s la conclusion du bail � loyer le plus r�cent, soit incompatible avec les r�gles de la bonne foi. La pr�sente affaire se distingue nettement de celle � laquelle la Chambre d'appel fait r�f�rence, o� le bailleur, apr�s avoir remis en location un rez-de-chauss�e pour l'exploitation d'un restaurant, avait install� son fils au premier �tage et pr�tendait r�silier le contrat en raison des nuisances dont ce dernier faisait �tat.
En r�alit�, il faut admettre que l'art. 271 al. 1 CO laisse subsister, en principe, le droit du bailleur de r�silier le contrat dans le but d'adapter la mani�re d'exploiter son bien, selon ce qu'il juge le plus conforme � ses int�r�ts (RICHARD BARBEY, Protection contre les cong�s concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, p. 120 n� 36). On a d'ailleurs vu que le bailleur peut l�gitimement vouloir se procurer un rendement plus �lev�. Cette disposition l�gale ne permet pas non plus d'opposer au bailleur les aspects �ventuellement regrettables que peut pr�senter, du point de vue de l'int�r�t g�n�ral, l'�volution des activit�s et des commerces pratiqu�s dans le centre de la ville.
4. La Chambre d'appel n'a pas examin� si les r�gles de droit public du plan de site de la rade s'opposent de toute mani�re, selon la th�se de la demanderesse, au changement d'affection voulu par la d�fenderesse. A supposer que le changement soit de toute �vidence exclu par ces r�gles, le cong� devrait probablement �tre jug� pour ce motif inconciliable avec les r�gles de la bonne foi (cf. arr�t 4P.274/2004 du 24 mars 2005 consid. 3.3). Toutefois, selon le t�moignage d'une collaboratrice de l'office cantonal du patrimoine et des sites, recueilli par le Tribunal des baux et loyers, le plan de site de la rade n'exclut pas ce changement d'affectation.
5. Il n'appara�t pas qu'une violation des r�gles de la bonne foi soit par ailleurs imputable � la d�fenderesse. En particulier, bien que la BGE 136 III 190 S. 195r�siliation du contrat soit de nature � entra�ner des cons�quences p�nibles pour la demanderesse, parce que celle-ci ne trouvera peut-�tre pas de locaux de remplacement ad�quats dans le centre de Gen�ve, on ne constate pas de disproportion grossi�re dans les int�r�ts en pr�sence. Il faut observer � ce sujet que le bailleur est tr�s fr�quemment aussi le propri�taire de la chose lou�e, et qu'il a � ce titre un lien a priori perp�tuel avec ce bien, tandis que le locataire, lui, ne peut se trouver que dans un rapport temporaire. C'est pourquoi l'int�r�t du bailleur � exploiter la chose de la mani�re la plus favorable pour lui est en principe pr�pond�rant. Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, seules des circonstances particuli�res, qui n'apparaissent pas dans la pr�sente affaire, peuvent justifier que cet int�r�t doive c�der le pas � celui du locataire. La d�fenderesse a indiqu� n'avoir aucun projet pr�cis pour l'affectation future des locaux, mais son int�r�t � la modifier ne s'en r�v�le pas pour autant futile; elle ignore d'ailleurs � quelle date les locaux lui seront effectivement restitu�s et elle n'est donc gu�re en mesure, dans cette situation, d'�laborer un projet plus concret. Il s'ensuit que l'autre partie n'est pas fond�e � r�clamer l'annulation de la r�siliation communiqu�e le 4 mai 2006; celle-ci est au contraire valable.
6. Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une dur�e de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des cons�quences p�nibles et que les int�r�ts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations.
Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle dur�e. Il doit proc�der � la pes�e des int�r�ts en pr�sence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant � donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en consid�ration tous les �l�ments du cas particulier, tels que la dur�e du bail, la situation personnelle et financi�re de chaque partie, leur comportement, de m�me que la situation sur le march� locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123; ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230).
Selon les constatations du Tribunal des baux et loyers, la demanderesse a vainement entrepris de nombreuses d�marches afin de trouver des locaux de remplacement. Cette partie a aussi affirm�, par sa BGE 136 III 190 S. 196
repr�sentante � l'audience de ce tribunal, qu'elle n'envisage pas d'exploiter son restaurant ailleurs. La d�fenderesse se pr�vaut de cette d�claration pour s'opposer � toute prolongation du contrat. N�anmoins, compte tenu que la demanderesse est menac�e de devoir suspendre son activit� et que la r�affectation des locaux actuels ne pr�sente aucune urgence pour la d�fenderesse, il se justifie que le contrat soit prolong� de la dur�e maximum de six ans pr�vue par la loi, afin que la locataire puisse poursuivre la recherche de locaux de remplacement appropri�s.
120 II 31,
115 II 484 suite... ,
art. 272 al. 2 CO

References: Art. 271
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 272
 ATF 
 ATF 

art. 272