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Timestamp: 2019-12-15 04:33:59+00:00

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Resoluciones de la DGRN. Número 61
Categoría: Revista 61 , DGRN Resoluciones
NO CABE EL ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE PARA ACREDITAR UN EXCESO DE CABIDA
Resolución de 3 de Marzo de 2.015 (B.O.E. 21 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
La única cuestión planteada en este expediente se refiere a si es posible inscribir en el Registro de la Propiedad un exceso de cabida sobre una finca rústica que resulta de un mandamiento recaído en procedimiento ordinario y como consecuencia del auto por el que se aprueba la homologación judicial de la transacción a la que han llegado las partes. La finca consta inscrita con una cabida de 13.227,87 metros cuadrados y la superficie cuya inscripción se pretende es de 39.270,80 metros cuadrados.
La D.G.R.N. desestima el recurso, señalando que la transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1.817 del Código Civil).
SENTENCIA DECLARATIVA DE USUCAPIÓN: EXCEPCIÓN AL TRACTO
Resolución de 11 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 10 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
La usucapión extraordinaria, reconocida a favor de los actores, per se, es título inscribible a su favor sin necesidad de reanudar un pretendido tracto interrumpido, aun cuando se trate de finca previamente inscrita a favor de otros titulares registrales, pasando a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la Ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad.
En el supuesto de este expediente los titulares registrales aparecen como demandados y también lo han sido los transmitentes intermedios hasta llegar a los adquirentes por la prescripción y, además, en el fallo se ordena efectuar todos los actos conducentes a inscribir el dominio a favor de éstos, disipándose así cualquier obstáculo señalado desde la calificación registral
SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR HABER HECHO UN REPORTAJE FOTOGRÁFICO
Resolución de 12 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 10 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
La mera posibilidad de que exista un interés legítimo patrimonial en el futuro no convierte en legítimo lo que ahora no lo es. Por otro lado, el hecho de que un inmueble sea de titularidad pública, no significa que carezca de un titular cuyos derechos hayan de ser respetados y mucho menos significa que la titularidad sea compartida por el conjunto de la sociedad.
USO EXCESIVO DE PODER ANTE INCUMPLIMIENTO DE COMUNERO
No procede la inscripción de la venta de un departamento formalizada en ejercicio de un poder concedido por el copropietario al integrarse en la comunidad, tras declararse unilateralmente el incumplimiento de sus deberes económicos en la comunidad con baja del mismo, despojándole de su departamento, el cual se enajenaba.
Falta la prueba fehaciente de tal incumplimiento, verdadero presupuesto o condición para el correcto uso del poder. Ante este supuesto, el Centro Directivo estima aplicables por analogía los requisitos precisos para el ejercicio de la condición resolutoria y ulterior reinscripción, que son: aportación de título legítimo, notificación notarial o judicial al afectado (no por burofax) y depósito del sobrante, en su caso.
Además, se recuerda que el juicio notarial de suficiencia del poder siempre ha de ser congruente con el negocio documentado
RECTIFICACIÓN DE LOS ASIENTOS DEL REGISTRO: NO SE PUEDE ALTERAR DE OFICIO POR EL REGISTRADOR EL CONTENIDO DE LOS ASIENTOS SIN CONSENTIMIENTO DE LOS INTERESADOS O RESOLUCIÓN JUDICIAL, O SIN UNA ACREDITACIÓN FEHACIENTE QUE DESVIRTÚE EL CONTENIDO DEL TÍTULO QUE MOTIVÓ LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 20 de Febrero de 2015 (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
Consta en el Registro inscrito un cese y nombramiento de miembros del órgano de administración de una sociedad adoptado en Junta. De acta de presencia levantada por Notario de la celebración de Junta General, resulta que la propuesta de cese y nombramiento de consejo fue rechazada por el 72,54% del capital votando a favor sólo el 27,46%. No obstante, los acuerdos de cese y nombramiento se inscribieron ya que, según resulta de la inscripción, el acuerdo tuvo un resultado final positivo dado que los votos a favor eran al final superiores, de conformidad con el artículo 5 bis de los Estatutos Sociales, al gozar determinadas acciones de más derechos de voto que otras.
Ahora, mediante instancia suscrita por una de las consejeras cesadas se solicita al Registrador la apertura de expediente de rectificación del Registro por error de concepto, consistente en estimar como hecho que el acuerdo de cese y nombramiento de miembros del órgano de administración de dicha sociedad fue adoptado en sentido positivo, presentándose, además, fotocopia de sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil que establece como hecho probado la inexistencia, por ausencia de adopción del acuerdo, de cese y nombramiento de miembros del consejo de administración sometido a votación en la referida junta. También se solicita la rectificación de inscripciones posteriores de la misma hoja, erróneas como consecuencia del error observado en la inscripción cuya rectificación se solicita.
Pues bien, señala la D.G.R.N. que, como regla general, no puede alterar de oficio el Registrador el contenido de los asientos sin consentimiento de los interesados o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente, por lo que interpretado «a sensu contrario», si el error resulta claramente de la inscripción o de otros asientos registrales referidos a ella, sí sería posible la rectificación de oficio por el Registrador, y frente a la su negativa, habría de acudir al correspondiente juicio ordinario.
LA INSCRIPCIÓN DE UN AUTO DE ADJUDICACIÓN DEBE CUMPLIR EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Resolución de 23 de Febrero de 2015 (B.O.E. de 19 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
Se debate en este recurso la inscripción del testimonio de un auto de adjudicación, cuando la anotación preventiva de embargo se encuentra caducada al tiempo de la presentación.
La caducidad de la anotación de embargo no impide inscribir la adjudicación siempre que se respeten las exigencias del tracto sucesivo, lo que no acontece en el presente caso, pues de la documentación presentada no resulta que el cónyuge del demandado al tiempo de inscribir su adquisición haya sido demandado o notificado. Por este motivo, la Dirección General entiende que debe acreditarse concretamente la notificación o demanda al cónyuge del titular registral no pudiendo admitirse fórmulas genéricas tales como «se ha notificado al cónyuge del demandado».
INSCRIPCIÓN DE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DE DECLARACIÓN DE RUINA: LA RESOLUCIÓN DEBE SER FIRME Y DEBEN PRACTICARSE LAS PERTINENTES NOTIFICACIONES EN EL PLAZO LEGAL
Resolución de 24 de Marzo de 2.015 (B.O.E. de 17 de Abril de 2.015). Descargar Resolución.
Se plantea en el presente expediente la inscripción de una certificación administrativa por la que se solicita se haga constar en el Registro de la Propiedad la declaración de ruina, alegando la calificación los siguientes defectos: no constar la firmeza de la resolución administrativa; de ninguno de los documentos aportados resulta que hayan sido acreditadas o apreciadas las facultades representativas de los que reciben la notificación del Decreto 45/2.013 para el trámite de audiencia o de la resolución de la declaración de ruina legal; y la caducidad del expediente administrativo, por haber transcurrido más de seis meses, entre los diferentes trámites del procedimiento.
La Dirección General confirma el primer y tercer defecto. Respecto al tema de la notificación, señala que no existiendo norma específica que exija unos especiales requisitos en cuanto a la persona receptora de la comunicación, como ocurre, por ejemplo, con el artículo 236-c) del Reglamento Hipotecario en relación al procedimiento de venta extrajudicial, debe presumirse que la notificación se ha realizado correctamente (cfr. artículo 57 de la Ley 30/1.992, de 26 de Noviembre).
VALOR DE TASACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA
Resolución de 18 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
Es imposible inscribir un auto de adjudicación dictado en procedimiento de adjudicación en el que, tras quedar desierta la subasta, el Juez resuelve adjudicar lo hipotecado al acreedor por un valor inferior al de tasación que consta en la escritura y en la inscripción. Frente tal afrimación, el recurrente aduce indebidamente el artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referente al descuento de las cargas o gravámenes anteriores (ninguno de los cuales se produce en el supuesto de hecho).
NOVACIÓN DE PLAZO: NECESIDAD DE FIJAR SU CARÁCTER PRORROGABLE O IMPRORROGABLE
Resolución de 25 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 19 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
La resolución del presente recurso debe decidir si es posible la inscripción de una novación de dos hipotecas, siendo una de las modificaciones el plazo de vencimiento final de la cuenta de carácter expresamente improrrogable, sin indicación expresa de su carácter prorrogable o improrrogable. Se rechaza la inscripción ‘‘no se hace constar si el nuevo plazo es o no prorrogable, y las prórrogas posibles en su caso’’
La Dirección General estima el recurso señalando que al modificarse, por el nuevo vencimiento pactado, el plazo antiguo de la cuenta de crédito, también ha sido modificada la disposición de la escritura de constitución de hipoteca por la que se prohibía la prórroga de la misma. No es necesario la utilización de fórmulas sacramentales, pero sí que del contenido de los pactos, no exista duda fundada acerca de cuál es la real voluntad de las partes Además, el principio de especialidad, de especial rigor en materia de hipotecas, exige que sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinada.
LA EXPRESIÓN MANUSCRITA NO SE SUPLE POR LA DECLARACIÓN DEL NOTARIO
Resolución de 12 de Marzo de 2.015 (B.O.E. de 9 de Abril de 2.015). Descargar Resolución.
La Dirección General, ante el recurso de la Notario autorizante alegando que la exigencia de expresión manuscrita relativa a la cláusula suelo en la escritura de préstamo había sido cumplida por su explicación cumplida, clara y específica, y tras comentar la sentencia de 9 de Mayo de 2.013 del Tribunal Supremo sobre un supuesto de cláusula techo y que utiliza el Centro Directivo para explicar el control de transparencia en los contratos de préstamo, concluye en un único párrafo, tras casi ocho páginas de fundamentos de derecho, con una interpretación literalista, tantas veces apartada por la Dirección General (por ejemplo en el acceso telemático a los Libros del Registro) con la exigencia de la expresión manuscrita, a pesar de reconocer que “lege ferenda”, la solución legislativa debería participar del muy bien fundamentado recurso de la Notario recurrente.
OMISIÓN DE DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR
Resolución de 23 de Marzo de 2.015 (B.O.E. de 17 de Abril 2.015). Descargar Resolución.
Existe un titular registral de usufructo, tercer poseedor, previo al inicio del procedimiento ejecutivo. La falta de la demanda y requerimiento al mismo no puede suplirse con una notificación posterior que tan sólo le permitiría pagar y subrogarse en la posición del propio acreedor, pues aún así, no consta su consentimiento ni la sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra los mismos, según los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos registrales sujetos a la salvaguardia de los tribunales. La falta de requerimiento de pago acarrea irremediablemente la nulidad del procedimiento, sin poder remediarse, dado su rigor formal, con una providencia de subsanación posterior trámite procesal pertinente.
ANOTACIÓN DE DEMANDA SOBRE FINCA AJENA AL DEMANDADO
Resolución de 14 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 10 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
No estando inscrita a nombre del demandado, no cabe su anotación, aunque se refiera la demanda a una tercería de dominio: cuando el auto firme de adjudicación al actual titular fue presentado al Registro como título adquisitivo, no había constancia alguna de la interposición de tal tercería, por lo que no pudo el Registrador valorar la existencia de lo que habría sido un obstáculo registral.
CADUCIDAD DE ANOTACIONES ORDENADA JUDICIALMENTE
Resolución de 16 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
Ésta opera ipso iure, una vez agotado su plazo de vigencia aun cuando formalmente se cancele después, con ocasión de la expedición de certificación o por la práctica de una inscripción.
No hay obstáculo para la inscripción del auto de adjudicación derivado del embargo cuya anotación está caducada, si bien no podrán cancelar las cargas posteriores a la anotación de embargo caducada porque, una vez agotado el plazo de la anotación, los asientos posteriores mejoran automáticamente su rango y ya no pueden ser cancelados en virtud del mandamiento del artículo 175 del Reglamento Hipotecario, el cual sólo puede ordenar la cancelación de los asientos no preferentes.
Resolución de 20 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
Se debate en este recurso la posibilidad de cancelar anotaciones posteriores, a la del embargo que se ejecuta, cuando a la fecha de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio judicial, del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas, ya había caducado la anotación trabada en seguridad del embargo, que se ejecuta.
La Dirección general rechaza el recurso señalando que el recurrente, que además es el ejecutante, no había solicitado, por vía judicial, la prórroga de la anotación preventiva de su derecho, con lo que el mismo había decaído, por transcurso del plazo. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria establece que si no hubieren sido prorrogadas, caducarán al transcurrir el plazo de manera automática. Su caducidad opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se había operado ya la caducidad.
CAMBIOS DESCRIPTIVOS Y EXCESO DE CABIDA
Resolución de 19 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
Tales dudas de identidad impiden rectificar o actualizar, con la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada, los datos fácticos identificativos de la finca relativos al número de gobierno, linderos y exceso de cabida de escasa entidad inferior al 5%. Sería preciso haber aportado certificado municipal referido en el artículo 437 del Reglamento Hipotecario para acreditar el nuevo número de gobierno y despejada esta duda, poder también actualizar linderos y recoger el exceso, sea con certificado técnico o como mera rectificación. Dicho exceso es, además en el caso examinado conditio sine qua non para poder inscribir una declaración de obra nueva sobre dicha finca.
EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO: NO EXISTE INTERRUPCIÓN SI EL PROMOTOR DEL EXPEDIENTE ADQUIERE DEL HEREDERO ÚNICO O DE TODOS LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL Y NO EXISTA DIFICULTAD PARA OTORGAR LA DOCUMENTACIÓN
Se debate en este recurso la inscripción de un testimonio judicial de auto firme dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto. Recuerda el Centro Directivo su doctrina reiterada de no admitir la interrupción del tracto, ni consecuentemente el expediente de dominio, cuando el promotor del expediente es adquirente directo del heredero del titular registral, dándose dos requisitos: en primer lugar, que el promotor haya adquirido del heredero único o de todos los herederos del titular registral; y en segundo lugar, que no exista una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que permita completar la cadena de titularidades y conectar al titular registral con el promotor del expediente.
Y, en el presente caso, teniendo en cuenta que son dos las transmisiones que no han accedido al Registro (partición de herencia y venta); que de la documentación aportada no puede concluirse que el promotor adquirió de la heredera única de la titular registral, por lo que no puede descartarse que efectivamente fuera necesaria dicha partición de herencia; que el recurrente alega la imposibilidad de localizar a los herederos de la titular registral y de la transmitente (extraordinaria dificultad), herederos que por otra parte no han comparecido en el expediente tras cumplirse los trámites de publicación previstos legalmente, y que aún localizándoles, el promotor carecería de acción directa frente a aquellos herederos que no le transmitieron (los coherederos de la vendedora), concluye la Dirección General entendiendo que debe admitirse el expediente de dominio como medio para reanudar el tracto.
Resolución de 25 Marzo de 2.015 (B.O.E. 17 de Abril de 2.015). Descargar Resolución.
Se rechaza la inscripción de un exceso de cabida porque coincidiendo exactamente con la superficie de una finca no inmatriculada cuyo acceso fue rechazado anteriormente, su acceso al Registro de la Propiedad debe procurarse por alguno de los medios inmatriculadores previstos en el ordenamiento.
La Dirección General confirma la nota ya que lo que constituye una inmatriculación de finca no inscrita se pretende hacer constar como mera rectificación de una superficie.
LIMITACIONES DERIVADAS DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
Resolución de 26 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 19 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
La D.G.R.N. estudia la incidencia del carácter demanial de un bien respecto de la eficacia de las inscripciones de dominio practicadas a favor del vendedor y sobre su poder de disposición. Alega el recurrente en su escrito que «la realidad registral de la finca objeto de calificación es incuestionable toda vez que la misma, desde su propia inmatriculación, nunca ha tenido la condición ni naturaleza de dominio público marítimo terrestre».
Señala el Centro Directivo, que si bien sostuvo en un primer momento un criterio favorable a la no exigencia, con relación a fincas ya inmatriculadas, de la acreditación de no invasión de la zona marítimo-terrestre, exigida por el art. 31 en relación con el 35 del Reglamento de la Ley de Costas, ya en su Resolución de 6 de Octubre de 2.008, modificó su doctrina, acomodándola a las Sentencias del Tribunal Supremo de 16-10-1.996 y 27-5-1.998, que declararon el Reglamento de Costas ajustado a la Ley, doctrina que ha mantenido desde entonces (entre otras, Resolución de 18 de Agosto de 2.010 y Resolución de 27 de Octubre de 2.011).
De ahí que en el presente caso sea acertada la calificación recurrida, a efectos de localizar indubitadamente la finca, a la vista de lo dispuesto, además, en la Ley 2/2.013. La reforma introducida por la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral, no incluye en su D.Ad 7ª a la finca transmitida en la superficie excluida del dominio público, lo que supone como corolario su inclusión. La norma, al contrario, lo que ha hecho es excluir del carácter que tenía de demanial la superficie que señala. Pero, aun en estos casos, no supone una exclusión ope legis del dominio público de las fincas incluidas en dicha superficie y su paralela atribución a los titulares registrales, pues en tales casos es necesario que los terrenos excluidos sean transmitidos a sus ocupantes por cualquiera de los negocios dispositivos previstos en la Ley 33/2.003, de 3 de Noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
APLICACIÓN DEL ARTICULO 22 DE LA LEY DE MONTES CUANDO LA FINCA A INMATRICULAR SEA MONTE O COLINDE CON UN MONTE DEMANIAL O MONTE UBICADO EN UN TÉRMINO MUNICIPAL DONDE EXISTAN MONTES DEMANIALES
Resolución de 27 de Febrero de 2.015 (B.O.E. del 19 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
En el caso del presente expediente, en el término municipal de Grazalema existen nueve montes públicos incluidos en el Catalogo elaborado por la Junta de Andalucía de los cuales siete son titularidad de la Comunidad Autónoma de Andalucía y dos del Ayuntamiento de Grazalema, y de otra, como se recoge expresamente en la propia escritura, la fincas están situadas en el Parque Natural Sierra de Grazalema. El único objeto del recurso planteado es la interpretación del artículo 22 de la vigente Ley 43/2.003, de 21 de noviembre, de Montes.
La Resolución de la D.G.R.N. de 18 de septiembre de 2.008 ya interpretó el artículo 22 de la Ley de Montes en el sentido de que no basta para que sea exigible el repetido informe que se trate de inmatriculación de fincas ubicadas en un término municipal donde existan montes demaniales, sino que es preciso que la finca a inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales.
Por ello, debe confirmarse, se señala, la actuación de la Registradora si se tienen en cuenta los siguientes aspectos: a) la finalidad de protección del patrimonio forestal público frente a posibles inmisiones en procesos de inmatriculación de fincas o inscripción de excesos de cabida de fincas colindantes con montes públicos; b) la función de control y colaboración atribuida al registrador en estos procesos; c) que en la Comunidad Autónoma andaluza todos los montes de titularidad pública deben ser incluidos en el Catálogo de Montes de Andalucía; d) que la Comunidad Autónoma de Andalucía tiene competencia exclusiva en materia de montes y e) que la competencia para la expedición de informes en montes catalogados corresponde a la Comunidad Autónoma.
No puede desvirtuar esta conclusión, señala el Centro Directivo, por el hecho de que el otorgamiento de la escritura fuera notificado por la Notaria autorizante, como se recoge en la propia escritura, a la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía, ya que dicha notificación tiene un objeto distinto, cual es dar cumplimiento al artículo 24 de la Ley 2/1.989, de la Comunidad Autónoma de Andalucía, por la que se aprueba el Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía y se establecen medidas adicionales para su protección, ya que dicha comunicación se realiza a efectos del derecho de retracto que dicho artículo regula, siendo, por tanto, su objeto distinto del de informe solicitado por la Registradora, en los términos antes señalados.
SUBSISTENCIA DE DERECHO DE VUELO ANTERIOR AL AÑO 1.959
Tal derecho consta inscrito sin especificar el número de plantas construibles ni la cuota de participación en los elementos comunes, exigencias impuestas en la reforma de 1.959 del Reglamento Hipotecario. Después, se declara la obra nueva de una primera planta sin dividir horizontalmente el edificio; todo lo cual no entraña la extinción o agotamiento del derecho de vuelo, dado que los titulares no han dado por concluida la elevación de nuevas plantas, pues ni lo han acordado así, ni han constituído régimen de propiedad horizontal alguno, atribuyendo el cien por cien de cuotas. En consecuencia, es inscribible la adjudicación del derecho de vuelo o levante a una heredera única.
INCLUSIÓN EN ÁREA DE REHABILITACIÓN URBANA: SU DIVISIÓN
Resolución de 13 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 10 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
Se pretende la división de un elemento privativo omitiendo la autorización administrativa y el acuerdo de la Junta de propietarios con mayoría de 3/5, en virtud del nuevo artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su nueva redacción tras Ley 26 Junio 2.013, presumiendo que el inmueble se encuentra integrado en una llamada “área de rehabilitación urbana”.
Señala al respecto, la Dirección general que para entender que existe esta inclusión y que por tanto no hace falta acuerdo de la Junta, debe existir un acto administrativo expreso, sin que pueda sobreentenderse como implícito en la concesión de una licencia de obras, dada la situación de degradación en que se encuentra el inmueble.
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA, MODIFICACIÓN DE LINDEROS, EXCESO DE CABIDA Y CAMBIO DE NÚMERO DE GOBIERNO: SI PRETENDE HACERSE EN BASE A UNA CERTIFICACIÓN CATASTRAL NO DEBE HABER DUDADAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA
Por el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva, el cambio de número de gobierno de la calle donde está situada, un exceso de cabida y rectificación de linderos. La Registradora de la Propiedad califica negativamente el documento
Ratifica la D.G.R.N. el criterio de la calificación señalando que no es inscribible el cambio de número de gobierno y linderos, ni el exceso de cabida solicitado, porque existe duda fundada sobre que la certificación catastral se refiera a la misma finca.
Por último, en relación con la declaración de obra nueva, señala la Resolución que resulta acertada la decisión de la Registradora de suspender la inscripción de ésta en tanto no se inscriba el exceso de cabida, pues la superficie ocupada por la edificación (101,56 m²) no cabe físicamente dentro de la finca registral (de 98 m²).
EXTINCIÓN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: NECESIDAD DE CONSENTIMIENTO INDIVIDUAL DE TODOS LOS TITULARES DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS
Se trata de dilucidar en este expediente si la falta de comparecencia o ratificación posterior de los titulares de dominio de dos de las fincas y de la hipoteca que grava otra de ellas en la citada escritura de extinción del régimen de propiedad horizontal impide la inscripción o, si por el contrario, el acuerdo de extinción se trata de un acto colectivo que una vez adoptado por unanimidad puede ser inscrito sin el concurso de alguno de los copropietarios.
La Dirección General recuerda la doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad. Y, en el presente supuesto, se trata de un acto para el que la junta es competente como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, pero es indudable que, dadas las repercusiones que tiene en la titularidad de los copropietarios, debe contar con el consentimiento individual de los propietarios. La falta de consentimiento de los titulares de dos de los departamentos que si bien consta que ratificaron los acuerdos en las certificaciones del acta no han firmado la escritura donde los mismos se plasman, hacen que el defecto deba ser confirmado.
En cuanto al acreedor que no comparece, se produce una extinción de la comunidad sometida al régimen especial de propiedad horizontal aun cuando sea para convertirse en una ordinaria, y afectando la hipoteca a uno de los departamentos de dicha división horizontal, extinguida ésta la hipoteca pasará a gravar la cuota que sustituya a aquél en la comunidad ordinaria. Por lo tanto la calificación debe decaer en este punto.
Resolución de 28 de Febrero de 2.015 (B.O.E. 21 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
Es objeto de este recurso la posibilidad de inscribir una declaración de obra nueva, construida en el an~o 1.970 sobre suelo no urbanizable, y estando incluida la superficie donde queda declarada la edificación en un municipio integrante del Parque Natural de la Sierra de Grazalema. La Registradora rechaza la inscripción por ser suelo de especial protección, respecto del cual no cabe la prescripción de la infracción urbanística, requisito imprescindible para la inscripción de la obra nueva por antigüedad en el Registro de la Propiedad conforme a los ya citados artículos 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y 52 del Real Decreto de 1997.
La Dirección General revoca la calificación registral ya que la obra se terminó, según el certificado del técnico, en 1.970, momento en el que se considera legalmente cometida la infracción de realizar una construcción sin licencia, bajo la vigencia de la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956, la cual reconocía un plazo de dos meses para iniciar las acciones de demolición en caso de obras sin autorización mientras estuvieran en construcción o como muy tarde a su terminación (artículo 171), más allá de lo cual sólo se imponían sanciones de índole pecuniario. Debido a ello, al tiempo de entrar en vigor la nueva ley urbanística que impone la imprescriptibilidad –en el caso andaluz, el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, artículo 255– el plazo concedido a la Administración para restablecer la legalidad se encontraba agotado, por lo que el renacimiento de una acción ya extinguida supondría evidentemente la aplicación retroactiva de la disposición, en claro perjuicio del administrado.
ACREDITACIÓN USO DE VIVIENDA PARA EXONERAR SEGURO DECENAL
Resolución de 6 de Marzo de 2.015 (B.O.E. 21 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
Se trata de dilucidar si para exonerar el seguro decenal por parte del adquirente de una vivienda, el vendedor puede aportar como medio de prueba para acreditar el uso propio de la misma una serie de recibos de luz y agua, constando éstos en el último año a nombre de un tercero.
La D.G.R.N. confirma la nota y señala que el uso propio puede ser temporal pero no cabe uso de terceros y que, en caso de duda, el medio más adecuado para acreditar el uso propio es el acta notarial de notoriedad.
SE PUEDE CAMBIAR EL USO DE UN LOCAL SIN NECESIDAD DE ACUERDO DE LA JUNTA SI NO HAY PROHIBICIÓN EN LOS ESTATUTOS Y CONSTA LA LICENCIA MUNICIPAL
Resolución de 20 de Marzo de 2.015 (B.O.E. de 16 de Abril de 2.015). Descargar Resolución.
Ante un cambio de uso de un local destinándolo a aparcamiento privado con licencia del Ayuntamiento, el Registrador exige autorización de la junta de propietarios, lo que es negado por la Dirección General recordando la doctrina de que los principios informadores del derecho de propiedad no sufren alteración como consecuencia de la debida armonización con las limitaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal e impuestas por la unidad física de la edificación: la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal.
DIVISIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO: ES NECESARIA LA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
Se divide una vivienda para crear dos nuevas susceptibles de aprovechamiento independiente dentro de la misma división horizontal, siendo obligatoria la obtención de autorización administrativa; así resulta de la reforma de 26 de junio de 2.013 de la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 10.3. Además, tal exigencia se refleja en el artículo 17.6 Texto Refundido de la Ley del Suelo y también en leyes autonómicas como el Texto Refundido de la Leyes de Ordenación del Territorio en Canarias y de Espacios Naturales en Canarias en su artículo 166.
Resolución de 25 de Marzo de 2.015 (B.O.E. de 17 de Abril de 2.015). Descargar Resolución.
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de declaración de obra nueva en la que concurren las circunstancias siguientes: se declara la obra nueva en escritura de 10 de Abril del año 1.995, pero se presenta a inscripción en la actualidad. La calificación registral rechaza la inscripción de la escritura de declaración de obra nueva terminada por no acreditarse debidamente el otorgamiento de la correspondiente licencia urbanística, ni acompañarse certificado del arquitecto o técnico competente que describa la obra en términos coincidentes con los declarados en la escritura. El recurrente considera que en la fecha del otorgamiento de la escritura, la legislación vigente, esto es, el Real Decreto Legislativo 1/1.992, no exigía que la certificación del arquitecto expresara que la descripción de la obra nueva en el título corresponde al proyecto.
Pues bien, señala el Centro Directivo que siendo la escritura de obra nueva de fecha 10 de Abril de 1.995, podría practicarse su inscripción como obra nueva «antigua», si concurren los demás los requisitos exigidos por el artículo 20.4 del texto refundido de la Ley de suelo. Pero, en este caso, queda claro que no se pretende utilizar la vía facilitada del artículo 20.4, sino más bien la del apartado primero, alegando, no obstante, que no son de aplicación requisitos exigidos por la norma, dada la fecha de otorgamiento de la escritura.
Por ello, la D.G.R.N. entiende que es de plena aplicación, en cuanto a los requisitos de inscripción que debe exigir el Registrador, el actual artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de junio al estar presentada en el Registro con posterioridad, a pesar de que fuera autorizada en fecha en que no estaba vigente el actual artículo 20. Por tanto, para inscribir la declaración de obra nueva se precisa, al menos, certificado de técnico acreditativo de que la licencia aportada amparaba la construcción de la vivienda declarada y que su descripción contenida en la escritura se ajusta al proyecto aprobado.
EFICACIA DE PODER EXTRANJERO LA ESCRITURA DEBE CONTENER UNA RESEÑA CLARA DE LA LEGALIZACIÓN. NECESIDAD DE ACREDITAR EL EXCESO DE PAGO DE PRECIO
Resolución de 23 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 19 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
En esta resolución se abordan dos temas distintos: 1º) El primero, se refiere al alcance de la calificación por el Registrador de una escritura de compraventa formalizada en ejercicio de un poder otorgado en el extranjero sobre el que el Notario realiza juicio de suficiencia; y 2º) Y el segundo versa sobre la necesidad de acreditar el exceso de pago sobre el precio entregado.
Respecto al primero de los defectos, señala la Dirección General que, si bien la falta de toda referencia a la apostilla o legalización impide tener por cumplida la previsión legal pues, como afirma el apartado segundo del mismo artículo 98 de la Ley 24/2.001, el instrumento público debe contener «la reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico», siendo la apostilla o legalización precisamente la circunstancia que permite tener por auténtico el documento extranjero reseñado, la reseña que hace el Notario en este sentido impide que prospere la calificación.
En cuanto al segundo de los defectos, señala el Centro Directivo que si no existe una correspondencia entre pago justificado y precio abonado, el Notario deberá aclarar en la escritura autorizada el destino del remanente, expresando con exactitud sino corresponden al precio abonado, las razones por las que se incorpora el excedente a los medios de pago y su relación con éstos.
No cabe sujetar a condición suspensiva la eficacia de una transmisión cuando se requiere la autorización militar previa
Resolución de 5 de Marzo de 2.015 (B.O.E. 21 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de compraventa en la que comparece como comprador un ciudadano extracomunitario sobre una finca rústica en zona de acceso restringido sin acreditarse el otorgamiento de la autorización militar necesaria y sujetando la misma a condición suspensiva.
El Registrador deniega el asiento solicitado al ser uno de los compradores extracomunitario, y no habiéndose acreditado el otorgamiento de la autorización militar necesaria para inscribir una finca rústica. Alega el Notario en su escrito de recurso que, al sujetarse la compraventa a condición suspensiva, no hay transmisión actual del dominio y, por ende, no hay obligación del Notario autorizante de pedirla.
La Dirección General confirma la nota, señalando que, junto a la auténtica condición, se encuentra la denominada «conditio iuris», hechos ajenos o extrínsecos al negocio mismo, cuya existencia es exigida por el legislador para que el negocio surta efectos. Dentro de los supuestos englobables en la misma se hallan, precisamente, aquéllos en los que el propio legislador exige ciertas autorizaciones que vincula con la eficacia del negocio mismo. La consecuencia, de la diferencia entre ambas, en lo que aquí interesa, consiste en que la «condictio iuris» no puede elevarse a «condictio facti». Las partes no pueden poner en condición accidental lo que la propia Ley exige para la eficacia del negocio pues sería una vía fácil de burlar las exigencias legales, que tanto unos como otros deben verificar (imponiéndolo así en este caso expresamente la Ley), y que siempre podría, en caso contrario, erigirse como simples condiciones impuestas por los sujetos intervinientes.
EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA Y CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
Resolución de 2 de Marzo de 2.015 (B.O.E. 21 de Marzo de 2015). Descargar Resolución.
Dos esposos son dueños en proindiviso de una finca y uno de ellos concede al otro un derecho de opción de compra sobre su mitad indivisa. Con posterioridad, ambos consortes constituyeron hipoteca, de conformidad con el artículo 217 del Reglamento Hipotecario a favor de un tercero en virtud de una escritura de reconocimiento de deuda. Ejercitada la opción de compra por la esposa se pretende la cancelación de las cargas posteriores. La Dirección General confirma la nota de calificación y entiende que no puede cancelarse la hipoteca: la constituida sobre la mitad de la esposa puesto que se constituyó libre de cargas, y respecto a la otra mitad, la que estaba gravada con la opción, porque la hipoteca se constituyó por los cotitulares sobre la totalidad de la finca y sin distribución (artículo 217 del Reglamento Hipotecario) en cuyo caso no cabe la ejecución aislada sino que ha de procederse contra el conjunto de ellos de modo similar a lo dispuesto en el último párrafo del artículo 218 del mismo cuerpo legal y sin posibilidad de exigir la liberación parcial de cualquiera de ellos en virtud de un pago parcial (art. 125 LH). Así respecto a dicha mitad la hipoteca fue constituida y consentida con carácter unitario por la titular de la opción y ahora no puede ir en contra de sus propios actos pretendiendo privar al acreedor de parte de la garantía que ella misma configuró con una extensión determinada, extensión que genera la aplicación del principio de integridad (art. 122) ya que la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a dicha cuota indivisa implica una modificación sustancial del objeto de la garantía ofrecida por el propio hipotecante. Además iría en contra de la equidad contractual y del ejercicio de los derechos conforme a la buena fe (art. 7.1 CC).
AMPLIACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIENES POSTGANANCIALES
Tal embargo fue anotado por demanda a uno solo de los cónyuges con notificación al otro, aun cuando tabularmente constaba que su sociedad conyugal estaba disuelta por divorcio, habiéndose además, concedido el derecho de uso del bien embargado a la esposa. Por virtud del principio de legalidad y la salvaguardia judicial de los asientos, al pretenderse la ampliación del embargo por costas, ex artículo 163 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede exigirse (según constaba en la calificación negativa) que la demanda se dirija ahora contra ambos cónyuges. La ampliación de embargo es posible, sea por costas o intereses generados en el procedimiento ejecutivo, o incluso por nuevos importes de principal, si tienen el mismo origen que el débito originario.
En sentencia por la que se declaró disuelto el matrimonio se atribuyó «a los hijos y la esposa en cuya compañía queda» el derecho de uso y disfrute de la vivienda inscrita con carácter ganancial. Al practicarse la liquidación de la sociedad de gananciales, la finca se adjudicó a la ex esposa y el Registrador canceló el derecho de uso y disfrute inscrito. A solicitud de la propietaria, el Registrador rectificó la anterior inscripción con el fin de incluir de nuevo el derecho de uso y disfrute de la vivienda familiar en favor de aquélla y de sus hijos menores.
El ex marido solicita la cancelación del derecho de uso y disfrute, por haberse reunido en una misma persona aquel derecho y la titularidad dominical de la vivienda.
Resuelve la Dirección General desestimando el recurso por entender que no se da la «confusión de derechos», pues «el derecho de uso y disfrute no sólo fue concedido a favor de la actual propietaria de la vivienda sino también y fundamentalmente en favor de los hijos menores del matrimonio», y porque, practicada la inscripción, su rectificación sólo puede realizarse con el consentimiento del titular registral o mediante la resolución judicial correspondiente.
POSIBILIDAD DE EXTINGUIR EL PROINDIVISO PLAZA DE APARCAMIENTO EN CONVENIO REGULADOR CUANDO SE DAN LAS CIRCUNSTANCIAS DEL ARTICULO 233-2 DEL CÓDIGO CIVIL CATALÁN
Resolución de 27 de Febrero de 2015 (B.O.E. de 19 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
Se debate en este expediente si es o no inscribible un testimonio de sentencia dictada en procedimiento de divorcio por mutuo acuerdo en el que se procede a adjudicar al esposo una plaza de garaje doble de la que son titulares los ex cónyuges por mitad y pro indiviso, casados en régimen catalán de separación de bienes.
El Código Civil Catalán que en su artículo 233-2, cuando en relación con las medidas definitivas propuestas por convenio regulador, incluye en su punto 3 que el convenio regulador también debe contener, si procede: «d. La liquidación del régimen económico matrimonial y la división de los bienes en comunidad ordinaria indivisa».
En el caso de este expediente, los cónyuges dentro de las cláusulas del convenio regulador incluyen la extinción del proindiviso existente sobre los bienes en copropiedad de las partes, por lo que aun cuando no conste la vinculación de las plazas de aparcamiento a la vivienda habitual, es indudable que conforme la legislación de aplicación que se ha mencionado puede incluirse en el convenio la extinción de la copropiedad.
NO ES POSIBLE EN CONVENIO REGULADOR HACER APORTACIONES A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES: SE REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 13 de Marzo de 2.015 (B.O.E. de 9 de Abril de 2.015). Descargar Resolución.
Se pretende en convenio regulador aprobado por el Juez, aportar bienes privativos del marido, para posteriormente proceder a su liquidación entre los cónyuges ya divorciados. La Dirección General confirma la calificación registral, al señalar que el art. 3 de la Ley Hipotecaria, relativo a la exigencia de titulación pública debe interpretarse en su susto términos y que un convenio regulador no alcanza en su ámbito objetivo a actos y contratos que necesariamente deben realizarse en escritura pública.
LEGITIMARIO MALLORQUÍN DEBE COMPARECER O RATIFICAR
Configurada la legítima mallorquina como pars bonorum del caudal relicto, no cabe la inscripción de la adjudicación hereditaria otorgada sólo por el heredero único sin contar con el otro hijo, legitimario del causante, no pudiendo admitirse que en el testamento se haya efectuado ya la partición hereditaria. Una cosa es la partición en sí y otra las normas particionales contenidas, en este caso en el testamento del causante.
LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA: CONFLICTO DE INTERESES
Resolución de 2 de Marzo de 2.015 (B.O.E. 21 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de aceptación de herencia en la cual de los dos herederos, uno de ellos fallecio´ posteriormente a la apertura de la sucesio´n de su padre causante, sin aceptar ni repudiar la herencia, por lo que en virtud del artículo 1.006 del Código Civil corresponde por transmisio´n a los suyos el derecho que este teni´a. A e´ste u´ltimo le suceden abintestato sus dos hijos menores con el usufructo a favor de la viuda del heredero fallecido. La viuda del primer causante, para la liquidacio´n de la sociedad de gananciales, ejerce su derecho de atribucio´n con preferencia en su haber, de la vivienda donde estuvo establecida su residencia habitual; se incluyen otros bienes en el caudal relicto, entre los que se encuentra una mitad indivisa de un piso que es legada por el causante al heredero que despue´s fallece, al que perteneci´a ya la otra mitad indivisa. En la liquidacio´n de la herencia, se adjudica: a la viuda, en pago de sus derechos en la liquidacio´n de la sociedad de gananciales y del usufructo en la herencia de su esposo, que por lo tanto se capitaliza, el citado piso que constituyo´ la vivienda residencia habitual del matrimonio y una cantidad en dinero del caudal relicto para compensar el inferior valor del total de sus adjudicaciones; a los menores por derecho de transmisio´n, se les adjudica la citada porcio´n indivisa legada del piso adema´s de cantidades de dinero procedentes de la cuentas corrientes del inventario, salvo el usufructo que en su parte corresponde a su madre, por lo que no se capitaliza el mismo; a la u´ltima heredera, cantidades en dinero del caudal relicto.
La Registradora señala como defecto, que se ha formalizado la particio´n de la herencia sin la intervencio´n del defensor judicial, al considerar que existe conflicto de intereses entre los menores y su madre que como u´nica titular de la patria potestad los representa.
La Dirección General estima el recurso, señalando que no hay contradicción ni conflicto de intereses en esta partición, porque si bien es cierto que, en la partición, hay adjudicaciones de bienes concretos, esto ocurre, por un lado, por causa de un derecho de atribución legal y por otro, por un legado a favor del interés de los menores. Entre las normas legales están el respeto de la voluntad del causante, lo que se ha cumplido plenamente con la adjudicación procedente del legado de cosa ganancial, y, el cumplimiento del derecho de adjudicación preferente del artículo 1406.4.º a la viuda del causante.
El Centro Directivo ha mantenido en determinados supuestos que la contradicción de intereses entre los menores y sus representantes legales se puede deber a diferentes motivos: incluir en el inventario bienes como gananciales, o bienes de cuyo título adquisitivo no resulte con claridad tal carácter; no ajustarse el viudo o viuda en la adjudicación de los bienes a las disposiciones legales sobre titularidad de cuotas en el caudal relicto; ejercitar el cónyuge viudo una opción de pago de su cuota legal usufructuaria. Pero aquí no ocurre nada de esto. Finalmente tampoco existe conflicto de intereses entre la madre y sus hijos menores, ya que la cuota legal usufructuaria que corresponde a su madre que los representa, no se capitaliza, manteniéndose el usufructo sobre la porción ideal del tercio de mejora de la herencia del padre de los menores. Por lo tanto, no haciéndose capitalización del usufructo ni adjudicaciones de bienes, no existe tampoco en este punto conflicto de intereses sino intereses concurrentes.
Necesidad de intervencion de los legitimarios en la particion si el testamento no es particional
Se presenta una escritura de aceptación de herencia en la cual comparece un hijo del testador, heredero del mismo. Respecto a su segundo hijo, no compareciente, se le atribuye en el testamento la legítima y se le imputan varias donaciones hechas en vida del causante. La Registradora señala como defecto que es imprescindible la comparecencia del legatario-legitimario para la adjudicación y partición de la herencia a falta de persona designada por el testador por efectuar la adjudicación y partición de la herencia ya que los legitimarios son cotitulares directos del activo hereditario
La D.G.R.N. desestima el recurso, argumentando que hay que distinguir entre dos posibles casos: la existencia de partición en el testamento y las normas de partición en el testamento. En el primero caso no sería necesaria la intervención de los legitimarios, pero sí en el segundo. La diferencia es muy clara: si el testador ha realizado las operaciones de inventario, avalúo, liquidación, y adjudicación, en cuyo caso estamos ante una partición, o, si no es así, se tratarán de meras normas particionales en las que el testador se limita a expresar su deseo de que los bienes se adjudiquen en alguna forma determinada, pero no hace la partición completa. En el presente caso, la partición ha sido realizada por la única heredera instituida sin la intervención del otro legitimario, argumentando que el testador hizo una auténtica partición hereditaria. Los términos del testamento no ofrecen dudas de que lo realizado por la causante no fue una partición o una adjudicación completa de fincas, por lo que la intervención de los legitimarios es inexcusable.
LOS ERRORES EN EL TESTAMENTO SE DEBEN RESOLVER INTERPRETANDO LA VOLUNTAD DEL TESTADOR, NO MEDIANTE ACTAS DE NOTORIEDAD
Resolución de 16 de Marzo de 2.015 (B.O.E. de 16 de Abril de 2.015). Descargar Resolución.
Ante una escritura de entrega de legados en la que los albaceas interpretan la voluntad del testador solucionando un error evidente en la numeración de una plaza de garaje y un trastero, la Registradora exige un acta de notoriedad que determine la propiedad de los bienes a favor del testador. El Notario niega esta posibilidad, tachándola de inútil, ya que lo que hay que establecer es la voluntad del testador, elemento esencial e insustituible de toda sucesión. La Dirección General da la razón al Notario recurrente, señalando que los diferentes criterios de interpretación de los testamentos, refrendados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo permiten paliar los errores cometidos en la expresión de la voluntad reflejada en el testamento.
EL COMPUTO DEL PLAZO DE CADUCIDAD DEL CONTADOR PARTIDOR ES DESDE LA ACEPTACIÓN QUE, SI NO HAY PRUEBA DE SU CONOCIMIENTO ANTERIOR, ES CUANDO EMPIEZA A HACER ACTOS PARTICIONALES
Resolución de 18 de Marzo de 2.015 (B.O.E. de 16 de Abril de 2.015). Descargar Resolución.
Ante la negativa del Registrador a inscribir una escritura de partición de herencia, alegando la caducidad del nombramiento del contador-partidor, la Dirección General tras analizar las distintas posibilidades relativas al inicio del cómputo del plazo de caducidad, concluye que éste debe ser, salvo que haya una acto expreso de aceptación, desde que tuvo conocimiento de su nombramiento, y ante la imposibilidad de conocer tal momento, deberá estarse al momento en que realizó los primeros trabajos particionales.
FOROS DE LA ANTIGUA LEGISLACIÓN GALLEGA Y TÍTULO ANTIGUO QUE NO SE PUEDE OBTENER
Se presenta en el Registro una escritura de partición que no es posible inscribir, según el Registrador, ya que el pleno dominio de la finca a favor de la heredera del titular registral del dominio útil de la misma, puesto que el dominio directo figura inscrito a nombre de tercera persona, derivado de un foro gallego constituido en el año 1.868; y no se acredita su previa adquisición por el causante faltándose al principio de tracto sucesivo; y, además, falta la aportación del auto de declaración de herederos abintestato del causante cuya partición hereditaria se presenta.
La Dirección General revoca la nota de calificación en cuanto al primer defecto, ya que la legislación gallega vigente en aquel momento fue derogada extinguiendo los foros anteriores, y respecto del segundo, al ser imposible conseguir el acta de herederos abintestato, a pesar de estar perfectamente identificada en la escritura de partición, la Dirección General señala como solución la reanudación del tracto sucesivo que se regula en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria y siguientes, mediante acta de notoriedad o expediente de dominio.
LA SUBSANACIÓN POR EL NOTARIO (ARTÍUCLO 153 DEL REGLAMENTO NOTARIAL) NO PUEDE EXTENDERSE A CUESTIONES DE FONDO NI DILATARSE EN EL TIEMPO
Resolución de 21 de Marzo de 2.015 (B.O.E. de 16 de Abril de 2.015). Descargar Resolución.
El Notario autorizante de una escritura de permuta de suelo por vuelo y posterior adjudicación en ejecución de la misma otorgada en el año 2.003, autoriza en el año 2.014 un acta por sí mismo, de las contempladas en el art.153 del Reglamento Notarial, rectificando la adjudicación de dos plazas de garaje y ampliándola a otras tres más.
La Dirección General, confirmando la calificación, señala que esta subsanación de forma unilateral se debe realizar en márgenes estrictos y por tanto su interpretación también lo ha de ser, ya que debe limitarse a los defectos formales o aspectos accesorios del documento, nunca a su contenido de fondo, cláusulas o estipulaciones, para los que se precisa el consentimiento de quienes inicialmente lo prestaron o de sus causahabientes así como de los titulares de derechos según los asientos registrales, si fueren distintos de los primeros. Además, analiza la cuestión del transcurso del tiempo tan dilatado entre la escritura y el acta subsanatoria, señalando que la prudencia aconseja que sean próximas en el tiempo a la autorización del instrumento subsanado, máxime cuando no consta indicación alguna en la nota de inscripción de la escritura subsanada que haga referencia a las plazas de aparcamiento omitidas ni parece creíble que los interesados durante los años transcurridos no se hayan percatado del defecto de titularidad.
ABSOLUTA OMISIÓN DEL DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS SOCIOS
Resolución de 18 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 13 de Marzo de 2015). Descargar Resolución.
Se contraviene frontalmente el artículo 272 de La Ley de Sociedades de Capital desencadenándose la nulidad de la junta convocada con total ausencia de tal derecho. Reconoce equitativamente el Centro Directivo que tan drástica consecuencia no se habría producido en concretas hipótesis de defectos meramente formales de escasa relevancia, siempre que no comprometan los derechos individuales del accionista o socio.
CORRESPONDENCIA DEL C.N.A.E. CON EL OBJETO SOCIAL
Resolución de 13 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 10 de Marzo de 2015). Descargar Resolución.
El artículo 20 Ley 14/2.013 de apoyo a los emprendedores y su internacionalización exige, a fines estrictamente estadísticos, la constancia del código C.N.A.E. de la actividad principal. En el presente caso el código invocado no coincide con la descripción de la verdadera actividad primordial del objeto social.
La Dirección General confirma la nota de calificación tras recordar que si bien la exigencia de los códigos C.N.A.E. es estrictamente estadística y no tiene pretensión de inmiscuirse en la regulación civil o mercantil de las actividades a que se refiere, el Registrador debe verificar que el código de actividad reseñado se corresponde suficientemente con el contenido en el listado vigente según la Clasificación Nacional de Actividades Económicas, pues de lo contrario la norma carecería por completo de la eficacia prevista al publicar actividades sectorizadas no correspondientes con las previstas en los estatutos.
RENUNCIA AL DERECHO DE SUSCRIPCION PREFERENTE POR UNA COMUNIDAD HEREDITARIA. EL REGISTRADOR NO PUEDE REVISAR LAS DECISIONES DEL PRESIDENTE DE LA JUNTA SOBRE LA COMPOSICIÓN DE ÉSTA
Resolución de 4 de Marzo de 2.015 (B.O.E. 21 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.
Un acuerdo de aumento de capital social es adoptado por el 65% del capital, el 35% restante pertenece a una comunidad hereditaria, representada por una sola persona que renuncia al derecho de suscripción preferente. La Registradora suspende la inscripción por estimar que dado que la renuncia perjudica a uno de los cotitulares que no están presente, se debe acreditar la representación alegada conforme al artículo 126 de la Ley de Sociedades de Capital.
La D.G.R.N. revoca la nota, señalando que en caso de copropiedad o cotitularidad de derechos sobre acciones o participaciones, el artículo 126 de la Ley de Sociedades de Capital establece la regla imperativa según la cual los cotitulares «habrán de designar una sola persona para el ejercicio de los derechos de socio» y como consecuencia de ello si el presidente de la junta la declara válidamente constituida, es porque ha adoptado una decisión sobre las representaciones alegadas, decisión que no es revisable por el Registrador, sin perjuicio de que si el representado se siente perjudicado pueda ejercer los derechos que le correspondan en sede judicial.
NO CABE LA CALIFICACIÓN DEL TITULO POR EL CUAL SE ADQUIERE LA UNIPERSONALIDAD
Resolución de 9 de Marzo de 2.015 (B.O.E. 9 de Abril de 2.015). Descargar Resolución.
El administrador de una Sociedad de Responsabilidad limitada declara que ésta ha devenido unipersonal y que, según consta en el Libro Registro de Socios, las participaciones fueron adquiridas por el socio único, unas por asunción en la escritura de constitución de la sociedad y las restantes por haberlas comprado mediante documento privado.La Registradora suspende la inscripción de solicitada porque, a su juicio, el «acto o negocio que dé lugar a la declaración del socio único debe cumplir con lo dispuesto en el artículo 106.1 de la Ley de Sociedades de Capital», según el cual la transmisión de participaciones sociales deberán constar en documento público.
La Dirección General estima el recurso entendiendo que la obligada a la declaración de la unipersonalidad es la propia Sociedad y no su socio, siendo esta declaración autónoma respecto de cualquier acto o negocio estando destinada “a inscribir en el Registro Mercantil el resultado que conste previamente el Libro Registro de Socios”. Por lo tanto, es esa declaración sobre la unipersonalidad y no la transmisión de participaciones sociales que puede haberla originado lo que es objeto de la inscripción registral pues el objeto propio de la inscripción en dicho Registro no son los singulares negocios de transmisión de las participaciones sociales, y la consiguientes titularidades jurídico-reales que se derivan de ellos, sino uno de los datos estructurales básicos de la entidad inscrita, cuál es su carácter unipersonal y la identidad del socio único.
RETRIBUCIÓN ADMINISTRADORES, ATRIBUCIÓN DE CUANTÍA EXACTA EN LOS ESTATUTOS
La escritura objeto del presente recurso modifica los Estatutos de una Sociedad de Responsabilidad Limitada para establecer que el cargo de administrador será retribuido, de suerte que los miembros del consejo de administración percibirán por cada reunión la dieta cuya cantidad se determina en los estatutos y el consejero delegado la cantidad mensual cuyo importe también se fija estatutariamente. El Registrador entiende que colisiona con el artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital.
La Dirección General admite el recurso, señalando que la Ley establece una reserva estatutaria respecto del sistema de retribución, pero no en cuanto a la retribución exacta o aspecto cuantitativo de la misma y, por ello, no es necesaria la fijación estatutaria de la cuantía concreta de la remuneración. Pero no debe verse obstáculo alguno para que, a falta de prohibición legal expresa, el sistema de retribución consista no ya en una cantidad máxima anual que deba concretar la junta general (como admitió la Resolución de 26 de septiembre de 2014) sino en una cantidad fija determinada en los estatutos. Cabe concluir, por tanto, que una previsión estatutaria como la analizada en este expediente no sólo no es contraria a la Ley ni a los principios configuradores del tipo social escogido (artículo 28 de la Ley de Sociedades de Capital), sino que garantiza una mayor certidumbre y seguridad tanto para los socios actuales o futuros de la sociedad, como para el mismo administrador cuya retribución, en su aspecto cuantitativo concreto, dependería de las concretas mayorías que se formen en el seno de la junta general.
Si la renuncia del administrador se produce en el seno de la junta, es posible el nombramiento de otro pese a no constar en el orden del dia
Resolución de 6 de Marzo de 2015. (B.O.E. 21 de Marzo de 2015). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro Mercantil acta notarial de la Junta general de una Sociedad Anónima en la que se acredita que la convocatoria se publicó en al «Boletín Oficial del Registro Mercantil» y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia en que está situado el domicilio social. De la misma acta resulta que estaban presentes o representados la totalidad de los socios. Asimismo consta que, por rechazarse la aprobación de las cuentas anuales, la administradora única presentó su dimisión y ésta fue aceptada por el resto de los socios, por lo que uno de ellos solicitó que nombrasen nuevo administrador por estar reunidos en junta de accionistas y estar “presente o representado el 100 % del capital social, debiendo ser calificada dicha junta como junta universal. No obstante el resto de los comparecientes manifestó que no estaban reunidos en junta universal y que no se podía proceder a dicho nombramiento”.
El Registrador Mercantil resuelve no practicar la inscripción porque dado que del acta notarial de junta debidamente convocada, resulta claramente que los socios asistentes a la misma, pese a representar el 100 % del capital social, ante la renuncia presentada por la administradora única de la sociedad, no aceptan la celebración de la junta con carácter de universal, ni aceptan la inclusión en el orden del día del nombramiento de nuevo administrador (cfr. artículo 178 Ley de Sociedades de Capital), la renuncia no podrá ser objeto de inscripción mientras el administrador renunciante no acredite que ha convocado debidamente la junta general para nombramiento de nuevo administrador o para adoptar las medidas que se estimen convenientes.
Pues bien, la Dirección General estima el recurso y se basa para ello en la asimilación del supuesto de la renuncia del administrador en el seno de la Junta, al del cese del propio administrador por acto voluntario de la junta, y en este caso, lo que es aplicable también a la renuncia, la junta, según doctrina del Tribunal Supremo y de la propia Dirección General, puede proceder a nombrar un nuevo administrador sin necesidad de que conste en el orden del día.
LA RETRIBUCIÓN DE LOS ADMINISTRADORES DEBE SER CLARA, PUDIENDO ESTABLECERSE ALTERNATIVAS QUE DEPENDAN DE UN CRITERIO OBJETIVO
Tras resolver la Dirección General que las decisiones del socio único, no es necesario que consten en certificación particular como documento unido, sino que pueden reflejarse en el cuerpo de la escritura, se centra en una disposición estatutaria en virtud de la cual se asigna al administrador "una cantidad dineraria, que resultará de la cantidad más alta de entre el del dos por ciento (2%) sobre el resultado de la sociedad después de impuestos del ejercicio anterior o la cantidad de mil euros (1.000,00 euros) anuales para cada uno de los administradores"
Se estima el recurso al considerar que no es un sistema alternativo puro, que dependa de la voluntad de la junta general, ya que el criterio es objetivo y la cantidad es determinable en atención a él.
EL SOCIO QUE ES LIQUIDADOR PUEDE VOTAR SI SE LE QUIERE CESAR: NO HAY CONFLICTO DE INTERESES DEL ARTÍCULO 191 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
La presidenta de una Junta General de sociedad niega el voto a un socio que al mismo tiempo es liquidador, al considerar que se le aplica la norma del art. 191 de la Ley de Sociedades de Capital sobre conflicto de intereses. Sin esa exclusión, la votación resultaría un empate. La Dirección General niega esta interpretación de la norma, señalando que el administrador o liquidador de la sociedad que sea socio tiene derecho a participar en la votación que dilucide si se le separa o no del cargo, ya que la prohibición de dicho artículo en caso de administrador es sobre la cuestión de competencia, ya que en aquel caso no existe propiamente contraposición de intereses con la sociedad sino entre los socios.
NECESARIA CONVOCATORIA DE JUNTA POR LOS TRES ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS
Resolución de 23 de Marzo de 2015 (B.O.E. de 17 de Abril 2.015). Descargar Resolución.
Distingue el Centro Directivo dos esferas de actuación del órgano de administración: La externa frente a terceros que admite modulación del poder de representación ex artículo 233.2 c) de la Ley de Sociedades de Capital, y la interna o de gestión sin posible graduación en cuanto a su ejercicio al estar fundada en un interés público de protección del tráfico. De lo cual se deduce que no cabe acudir a la regulación del poder de representación externo para dilucidar si la convocatoria por dos de los tres administradores mancomunados es o no válida. Se ha de atender exclusivamente a la estructura del órgano, que en el presente caso entraña per se la actuación conjunta de todos los administradores mancomunados, de manera que la decisión de convocatoria ha de adoptarse por todos ellos.
La calificación registral no puede extenderse al contenido intrínseco de las cuentas
La Dirección General, tras considerar que el Registrador puede entrar a calificar los requisitos de convocatoria de la Junta en la que se han aprobado las cuentas, confirmando la negativa a aportar fotocopia de documentos públicos para su apreciación, concluye que a lo que no se extiende a la calificación registral son ni el contenido intrínseco de las cuentas, ni al análisis de la correcta contabilización, registro o imputación de todas y cada una de las partidas, ya sean del balance o de la cuenta de pérdidas y ganancias, por ser función que no le atribuye la Ley.

References: Resolución 

Resolución 

Resolución 
 RESOLUCIÓN 

Resolución 
 artículo 5
 resolución 

Resolución 
 RESOLUCIÓN 

Resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 236
 artículo 57

Resolución 
 artículo 666

Resolución 
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Resolución 

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Resolución 

Resolución 
 artículo 175

Resolución 
 artículo 86
 artículo 175

Resolución 
 artículo 437

Resolución 

Resolución 
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Resolución 
 artículo 22
 Resolución 
 artículo 22
 artículo 24

Resolución 
 artículo 10
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Resolución 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 255

Resolución 

Resolución 
 artículo 10
 artículo 17
 artículo 166

Resolución 
 Real Decreto 
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 20
 Real Decreto 
 artículo 20

Resolución 
 resolución 
 artículo 98

Resolución 

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 artículo 217
 artículo 218
 artículo 163
 resolución 

Resolución 
 artículo 233

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 artículo 1
 artículo 1406

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 artículo 200

Resolución 

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 artículo 272

Resolución 
 artículo 20

Resolución 
 artículo 126
 artículo 126

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 artículo 106
 artículo 217
 Resolución 

Resolución 
 artículo 178
 ARTÍCULO 191

Resolución 
 artículo 233