Source: http://klevringsjuridik.se/verdict/hogsta-domstolen-referat-nja-1981-s-552-nja-1981-59/
Timestamp: 2019-08-19 02:29:42+00:00

Document:
Högsta Domstolen referat NJA 1981 s. 552 (NJA 1981:59) | Klevrings Juridik
Högsta Domstolen referat NJA 1981 s. 552 (NJA 1981:59)
NJA 1981 s. 552 (NJA 1981:59)
DT16-81
Föreningen bildades d 22 mars 1927. Enligt § 1 i stadgarna är föreningens ändamål att "inom Upsala stad bereda bostäder åt sina medlemmar genom att inköpa tomt samt därå uppföra bostadshus med lägenheter om högst tre rum och kök". § 2 innehåller att "medlemskap kan vinnas av inom Upsala bosatta personer efter skriftlig undertecknad ansökan därom hos förenings styrelse". Av § 3 framgår att varje medlem skall delta i föreningen med en insats av 6 000 kr. I samma § stadgas vidare – såvitt här är av intresse – att medlem så länge han kvarstår i föreningen äger nyttjanderätt till den lägenhet för vilken han erlagt insats. § 7 i stadgarna lyder sålunda:
I brev till K. d 31 okt 1974 meddelade H. att G. och L.J. till styrelsen – sedan de av denna underrättats om H.A:s hembud – anmält att de önskade inlösa andelen för 22 000 kr.
Härefter sände H. d 12 maj 1975 till K. ett så lydande meddelande: "Härmed får jag meddela, att makarna G. och L.J. är villiga träffa avtal med H.A. om förvärv av den H.A. tillhöriga andelen i Bostadsföreningen Verdandi för kronor 27 000: – att erläggas kontant vid tillträdet d 1 juni 1975 och i övrigt på gängse villkor".
Efter ansökan om stämning å H.A. yrkade L.J. vid Uppsala TR bl a att TR:n måtte fastställa att för H.A. bindande avtal uppkommit genom H.s å hennes vägnar avlåtna brev d 12 maj 1975 eller att H.A. var bunden av sitt hembud. Från H.A:s sida invändes bl a att L.J. ej var medlem i föreningen och därför saknade talerätt. Parterna i målet hemställde att TR:n måtte genom mellandom avgöra om L.J. skulle betraktas som medlem i föreningen eller ej. I mellandom d 23 sept 1975 fastställde TR:n att L.J. inte skulle betraktas som medlem i föreningen. Svea HovR – dit L.J. vädjat – fastställde d 22 april 1976 TR:ns domslut. HovR:ns dom vann laga kraft.
G.J. har därjämte – i anslutning till såväl huvud- som alternativyrkandet – begärt TR:ns förordnande om avhysning av H.A. från lägenheten och om omedelbar sådan åtgärd utan hinder av att domen i målet ej vunnit laga kraft eller – om TR:n skulle finna avhysningsyrkande lagligen inte kunna bifallas – föreläggande för H.A. att vid vite om 10 000 kr genast avträda lägenheten till G.J..
Vad angår särskilt avhysningsyrkandet har H.A. gjort gällande att endast för det fall TR:n skulle finna anledning bifalla G.J:s i första hand framställda yrkande avhysning kan övervägas. H.A. har vidare invänt att även i händelse av bifall härtill avhysning ej kan ske och till stöd härför anfört att för bifall till avhysningsbegäran fordras att "det förelegat ett bindande avtal som förfallit"; därmed torde H.A. – som TR:n uppfattat saken – ha menat att lagakraftägande avgörande i domstolsprocess måste föreligga innan avhysningsbeslut kan meddelas.
I andra hand görs gällande att den av käranden som accept åberopade handlingen – brevet från H. d 12 maj 1975 – inneburit en rättshandling inte från G.J:s utan från L.J:s sida. Eftersom L.J. sedermera förklarats ej vara medlem i föreningen och G.J. inte inträtt i något rättsförhållande till H.A., har H.A. kunnat konstatera att svar på hembudet ej lämnats inom acceptfristen av någon behörig person, i följd varav han enligt § 7 har rätt att överlåta andelen till vem han vill. – Slutligen vill H.A. invända att ett bifall till G.J:s talan skulle innebära att G.J. beredes en obehörig vinst på H.A:s bekostnad. H.A. har efter skiljedomen kostat på reparationer i lägenheten för ungefär 36 000 kr. Med beaktande härav och av värdestegring i olika avseenden får lägenheten i dag anses ha ett värde om 87 525 kr.
G.J. har till utvecklande av sin talan anfört: När H.A:s hembud blev känt för makarna J, anmälde de till styrelsen sin önskan att få förvärva H.A:s andel med tillhörande lägenhet. Deras intresse av förvärv berodde särskilt på att H.A:s lägenhet var belägen en trappa upp i huset, hade ett ljusare läge och "låg litet bättre till". Beträffande först frågan om avtals träffande skall framhållas följande. I och med makarna J:s anmälan till föreningens styrelse om att de ville inlösa H.A:s andel efter dennes hembud har inletts förfarande enligt § 7 i stadgarna. Genom skiljedomen har stadgeenligt löseskillingen fastställts. G.J. har sedan inom överenskommen tid om 14 dagar på nytt anmält sig vilja inlösa H.A:s andel. De stadgebestämmelser som således tillämpats har ej karaktären av några slags rekommendationer – som motparten hävdar – utan avser att på ett uttömmande sätt reglera den situation som här aktualiserats. Det hembud H.A. lämnat är att jämställa med ett anbud, och den anmälan G.J. gjort först till föreningsstyrelsen och sedan till H.A:s ombud genom brevet från H. d 12 maj 1975 är en accept av detta anbud. Ett avtal har härigenom kommit till stånd av innebörd att G.J. förvärvat H.A:s andel för 27 000 kr. – I andra hand görs gällande att G.J. har en stadgeenlig rätt att inlösa H.A:s andel. Lösningsrätten är en omedelbar följd av bestämmelserna i § 7 om överlåtelseförbud och hembudsskyldighet.
Förklaringen till att båda makarna J kommit att angivas i brevet kan vara att makarna stått som gemensamma ägare till den andel de tidigare förvärvat och att det därför kan ha fallit sig naturligt för dem att i ärendet angående H.A:s hembud framträda gemensamt. Ett annat skäl kan vara att det vid tillfället rått en viss tvekan om vem av dem som var att betrakta som medlem i föreningen; det förtjänar nämnas att L.J. innan process inleddes valdes till styrelseledamot, trots att hon inte var föreningsmedlem. Oavsett hur det må ha förhållit sig beträffande orsaken till att båda makarna nämnts i brevet är det klart att G.J. aldrig återtagit den accept från hans sida som H.s brev d 12 maj 1975 innefattar. Då L.J. förde sin process understödde G.J. hennes talan. Ett gemensamt intresse präglade deras handlande. Genom TR:ns av HovR:n fastställda mellandom har ju avgjorts att L.J. inte är medlem i föreningen. Därigenom är det också helt klart att L.J. ej kan vara H.A:s kontrahent i överlåtelsefrågan, eftersom endast föreningsmedlem kan vara part i det hembudsförfarande som regleras i § 7. När således L.J. ej är part i rättsförhållandet med H.A. måste naturligen G.J. vara det. – Vad slutligen angår följdyrkandena bör framhållas att det är besittningen av den till H.A:s andel hörande lägenheten det i praktiken handlar om. Ett bifall till G.J:s talan på någon av de grunder som åberopats måste naturligen också innebära att G.J. får komma i besittning av lägenheten. Därför anknyter sig yrkandena om avhysning och vite på ett följdriktigt sätt till huvudyrkandena. H.A. måste kunna avhysas trots att han fortfarande är föreningsmedlem, eftersom frågan om utträde ur föreningen aktualiseras först vid överlåtelse.
H.A. har anfört: Det yttre händelseförloppet så som det framlagts av G.J. och i övrigt i målet redovisats kan i stort vitsordas. H.A. vill vidare som ostridigt vitsorda att G.J. var medlem i föreningen vid tidpunkten för H.s brev d 12 maj 1975 och att brevet kommit H.A. till handa samma dag. När det gäller tvistens bakgrund bör anmärkas att det 1972 uppkommit ett motsatsförhållande mellan A.B.L. – vilken var nära bekant med H.A:s föräldrar – och vissa föreningsmedlemmar, vilket gjort det angeläget för de senare att tillse att A.B.L. ej förvärvade eller hyrde någon lägenhet i föreningens fastighet. När H.A. avgav sitt hembud i oktober 1974 yppades en möjlighet för makarna J att komma i besittning av hans lägenhet och därigenom hindra A.B.L. därifrån. – H.A. anser att § 7 inte kan exklusivt reglera vad som skall ske i samband med en överlåtelse. Stadgandet är att anse ej som en tvingande bestämmelse utan som en rekommendation. Hembudet som där talas om är ej en plikt utan en uppfordran. Den som avser att överlåta sin andel har inte någon skyldighet därtill men kan givetvis använda hembudsförfarandet. Eftersom stadgandet inte är tvingande, kan ett avgivet hembud återtagas. Så har också skett i detta fall genom K.s brev till H. d 12 maj 1975. När det gäller påståendet om avtal i anslutning till innehållet i § 7 vill H.A. påpeka att ett avtal ju förutsätter ömsesidighet men att i fallet som regleras i § 7 föreningen har en slags förmedlande funktion. H.A. gör gällande att något avtal över huvud ej träffats. Om något slags anbud skulle anses ha överlämnats, har detta i så fall kommit från makarna J genom H.s brev d 12 maj 1975. Redan samma dag svarade emellertid K. och avböjde detta.
Det anbud som man således möjligen kan anse ha lämnats har visserligen skett i såväl L.J:s som G.J:s namn. Det fortsatta händelseförloppet ger emellertid klart vid handen att det var enbart för L.J:s räkning erbjudandet lämnades. Att G.J. kommit att nämnas i brevet har berott på något misstag. Det var ju L.J. som väckte talan mot H.A.. Från hennes sida hävdades bestämt att hon var medlem och därför behörig part. Även efter TR:ns mellandom vidhölls den uppfattningen. I vadeinlagan till HovR:n d 6 okt 1975 uppgav H. att G.J. utträtt ur föreningen. Vad sålunda förekommit kan inte gärna föranleda till andra slutsatser än att erbjudandet i H.s brev d 12 maj 1975 kommit från enbart L.J., att G.J. till följd härav ej kan bedömas ha vidtagit någon åtgärd med anledning av H.A:s hembud samt att – sedan genom lagakraftägande avgörande fastställts att L.J. ej var föreningsmedlem och att erbjudandet i brevet på grund därav ej innefattat någon sådan anmälan som må kunna härledas ur § 7 – anmälan från behörig person ej inkommit inom föreskriven tid, vilket måste leda till att H.A. har den i §:n angivna rätten att överlåta andelen till vem han önskar. Vad gäller § 3 i stadgarna vill H.A. understryka vad där sägs om medlems nyttjanderätt. H.A. hävdar att enär han fortfarande är medlem ett förordnande om avhysning skulle strida mot nämnda stadgebestämmelse. – Vad slutligen angår invändningen om obehörig vinst framhålles följande. G.J. har numera vitsordat att reparationskostnader om 36 000 kr nedlagts å lägenheten, varför här ej finns anledning att utveckla detta. Den ursprungliga insatsen uppgick till 6 000 kr. Uppräknas detta belopp efter de i skattesammanhang förekommande tabellerna för realisationsvinstbeskattning blir beloppet 31 680 kr. Varje lägenhet amorteras med 450 kr per år. Beloppet som på detta sätt erlagts sedan skiljedomen meddelades blir således 1 125 kr. A den fastställda löseskillingen skall beräknas ränta. Efter en räntefot om 8 % – vilket är lågt – å 27 000 kr blir resultatet 5 400 kr, varvid frånräknats räntan å det deponerade beloppet. Detta gör sammanlagt ett värde om 74 205 kr. Lägenheten har emellertid ett högre värde, beroende på att marknadsvärdet på fastigheter och nyttjanderätt till fast egendom över huvud i Uppsala stigit kraftigare än den allmänna prisnivån. Med beaktande av det sistnämnda kan lägenheten bedömas ha ett värde om 87 525 kr.
Skulle hembudsförfarandet – som H.A. velat göra gällande – ha karaktären av frivillighet ter sig § 7 nära nog meningslös och ägnad att skapa osäkerhet om hur överlåtelse skall ske. En sådan konsekvens har uppenbarligen ej varit avsedd, och H.A. måste ha insett detta. TR:n finner därför att stadgandet måste bedömas vara för föreningsmedlem tvingande.
I och med att H.A. hembjudit sin andel har han påkallat tillämpning av § 7. Enighet har ej uppnåtts mellan H.A. och föreningen rörande löseskillingens storlek. Denna har i enlighet med stadgarna fastställts av skiljemän. Varken det förhållandet att H.A. ej velat godtaga beloppet eller annan omständighet har – med hänsyn främst till stadgebestämmelsens tvingande art – berättigat H.A. att återtaga sitt hembud. H.A. är således bunden därav.
Genom H.s brev d 12 maj 1975 har rättidigt gjorts anmälan som – om den kan bedömas ha härrört från behörig person – således grundat rätt till inlösen.
Enär med andelen är förenat innehavet av den därtill hörande lägenheten är H.A. skyldig att – mot erhållande av löseskillingen – ställa lägenheten till G.J:s förfogande.
Enligt § 7 i föreningens stadgar gäller att medlem, som vägrats samtycke till överlåtelse av andel i föreningen, väl äger men icke är skyldig att till styrelsen hembjuda andelen till inlösen. Det står alltså medlemmen fritt att t ex efter annullerande av överlåtelseavtalet kvarbo i lägenheten eller söka finna ny godtagbar köpare. I och med att H.A. valt att hembjuda andelen har han underkastat sig tillämpningen av § 7, vilket inneburit att, därest den av honom angivna köpeskillingen accepterats, G.J. förvärvat andelen för detta belopp och att därest – såsom skett i förevarande fall – styrelsen funnit den begärda köpeskillingen för hög dennas storlek fastställs av skiljemän. På grund härav och på de av TR:n i övrigt anförda skälen finner HovR:n H.A. bunden att i anledning av hembudet låta G.J. förvärva andelen till det genom skiljedomen framkomna priset.
Vissa skäl finns otvivelaktigt för att antaga att den föreningsmedlem som satt i gång ett hembudsförfarande och fått andelen värderad enligt hembudsklausulens regler också skall vara bunden att överlåta andelen för det pris som blivit fastställt till föreningsmedlem som förklarar sig villig att betala detta pris. Om inte hembudsförfarandet skulle ha den innebörden kan det i vart fall i förstone te sig som tämligen meningslöst. Här kan också erinras om att det hembudsförfarande – visserligen i flera hänseenden annorlunda än det förevarande – vilket anordnats rörande aktie enligt bestämmelse i bolagsordning (se numera 3 kap 3 § aktiebolagslagen) i rättspraxis ansetts i allmänhet bindande för den hembudspliktige. Skillnaden består bl a däri att hembudsskyldigheten enligt de bolagsrättsliga reglerna förutsätter att det skett en överlåtelse av aktien; den hembudsskyldige är förvärvaren vid denna överlåtelse. Men avgörande betydelse i fråga om bundenheten behövde kanske inte tillmätas sådana omständigheter.
Man kan sålunda inte utan vidare av syftet med en bestämmelse av förevarande art sluta sig till hur frågan om bundenheten är att besvara. Vad som då synes böra tillerkännas avgörande betydelse är att stadgebestämmelsen på flera punkter framstår som oklar. Tvekan huruvida bundenhet i ett fall som det föreliggande kan vara att intolka vållar sålunda den del av bestämmelsen som gäller situationen då efter skiljedomsförfarande flera lösningsberättigade anmäler sig. Åtminstone efter ordalagen finns då inte något hinder för den som hembjudit att begära vilket pris som helst; om ordet "obetaget" i bestämmelsen skall ha någon mening måste bestämmelsen ha just denna innebörd. Å andra sidan vore det uppenbarligen orimligt, om hembjudaren skulle vara bunden vid skiljedomens pris, ifall endast en person anmält sig vilja lösa, men däremot ha full frihet att kräva vilket pris som helst ifall flera gjorde det. Måhända har meningen varit att hembjudaren i fallet av flera spekulanter skulle vara skyldig att välja det högsta – eller i vart fall något – av dessas anbud. Men en sådan mening kan inte anses framgå av klausulens avfattning.

References: Domstolen 
 Domstolen 
 § 1
 § 2
 § 3
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 3
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7