Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/1462-ippb4-4511-1141-2016-2-ak
Timestamp: 2017-09-26 10:56:19+00:00

Document:
W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne
1462-IPPB4.4511.1141.2016.2.AKinterpretacja indywidualna
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie 7 grudnia 2016 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 3 września 2016 r. (data wpływu 4 października 2016 r.) uzupełnione pismem z dnia 14 listopada 2016 r. (data nadania 15 listopada 2016 r., data wpływu 17 listopada 2016 r.) stanowiące odpowiedź na wezwanie z dnia 8 listopada 2016 r. Nr 1462-IPPB4.4511.1141.2016.1.AK (data nadania 8 listopada 2016 r., data doręczenia 10 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne jest:
prawidłowe, w części dotyczącej gruntów rolnych zabudowanych i gruntów ornych, jeśli nie nastąpi utrata charakteru rolnego tych gruntów, w związku z tą sprzedażą,
nieprawidłowe, w części dotyczącej gruntu stanowiącego drogę dojazdową do posesji oraz gruntów rolnych, jeśli w przyszłości nastąpi utrata charakteru rolnego, w związku z tą sprzedażą.
W dniu 4 października 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne.
Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 8 listopada 2016 r. Nr 1462-IPPB4.4511.1141.2016.1.AK (data nadania 8 listopada 2016 r., data doręczenia 10 listopada 2016 r.), wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku.
Pismem z dnia 14 listopada 2016 r. (data nadania 15 listopada 2016 r., data wpływu 17 listopada 2016 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.
Dnia 15 maja 2012 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni. Dnia 10 sierpnia 2012 r. Wnioskodawczyni nabyła na podstawie testamentu notarialnego spadek po ojcu, stanowiący gospodarstwo rolne, którego powierzchnia wynosi 1,6284 ha wraz z budynkami. Nieruchomość oznaczona jest działkami 57/7 o pow. 0,5076 ha (stanowi grunty rolne zabudowane i grunty orne), 57/9 o pow. 1,1208 ha ( stanowi grunty orne) oraz działka 57/6 o pow. 0,0278 ha (stanowi wspólną drogę dojazdową do posesji). W dniu 26 kwietnia 2016 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni sprzedała całe gospodarstwo. W akcie notarialnym notariusz całkowicie pominął fakt odebrania oświadczenia od nabywców o zachowaniu charakteru rolnego nabytych gruntów w celu udokumentowania ciągłości rolnego charakteru gospodarstwa. Wnioskodawczyni zwróciła się do nabywców o pisemne oświadczenie, że zakupiony przez nich grunt nie utracił charakteru rolnego i nadal jest użytkowany rolniczo. Nabywcami nie są rolnicy, więc nie można uznać, że ww. grunty zakupili na powiększenie własnego gospodarstwa. Wnioskodawczyni nie wie, czy można uznać to jako utworzenie gospodarstwa. Jednakże nabywcy kupując od Wnioskodawcy ww. grunty kierowali się chęcią posiadania własnej ziemi, na której mogliby coś uprawiać. Wnioskodawczyni nie ma wiedzy, czy nabywcy w przyszłości nie zrezygnują z uprawy tych gruntów i nie wykorzystają ich do innych celów, np. budowlanych.
Czy w związku z odpłatnym zbyciem gospodarstwa rolnego przed upływem 5 lat, Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Czy, jeżeli utrata charakteru rolnego sprzedawanych gruntów musi mieć związek ze sprzedażą, to czy ewentualne przekształcenie gruntu należy oceniać na dzień sprzedaży, czy na podstawie późniejszych działań nabywcy podejmowanych po zakupie?
Czy jeżeli zostanie wobec Wnioskodawczyni zastosowane zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych (art. 21 ust. 1 pkt 28), a w przyszłości Nabywcy w całości lub częściowo zmienią przeznaczenie nabytych gruntów, to czy Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty tego podatku?
Zdaniem Wnioskodawczyni, przysługuje jej ww. zwolnienie w stosunku do gruntów rolnych, gdyż wszystkie warunki narzucone przez ustawę zostały spełnione, tj.
grunty zakwalifikowane są jako grunty orne,
zbyte grunty stanowiły gospodarstwo rolne (tj. były własnością osoby fizycznej i obszar gruntów przekraczał 1 ha),
grunty nie utraciły charakteru rolnego.
Powodem zadawania takich pytań, jest fakt, że gospodarstwo kupili od Wnioskodawczyni nabywcy nie będący rolnikami. Nie zostało również zaznaczone w akcie notarialnym, że grunty nie utracą charakteru rolnego.
Wnioskodawczyni otrzymała od nabywców oświadczenie, że grunty nie utraciły charakteru rolnego i są nadal użytkowane rolniczo. Wnioskodawczyni zweryfikowała to i wie, że uprawy były i był składany wniosek do ARiMR o dopłaty bezpośrednie. Rzeczywiste powody, dla których kupujący nabyli nieruchomość nie są znane Wnioskodawczyni. Jednakże umowa sprzedaży nie doprowadziła do utraty charakteru rolnego gruntów, mimo że Nabywcami nie są rolnicy.
Ewentualne zmiany w sposobie korzystania z nieruchomości dokonane w nieokreślonej przyszłości jako zdarzenie przyszłe i niepewne, na które Wnioskodawczyni nie ma wpływu, gdyż jest to wola nabywców, co zrobią z zakupionymi gruntami, nie powinny według Wnioskodawczyni być przyczyną utraty prawa do zwolnienia od podatku, a tym bardziej do zapłaty podatku, jeżeli w przyszłości nastąpi jakakolwiek zmiana w sposobie użytkowania sprzedanych przez Wnioskodawczynię gruntów rolnych.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku po zmarłym w 2012 r. ojcu – gospodarstwo rolne. Wnioskodawczyni przedmiotowe gospodarstwo rolne sprzedała w dniu 26 kwietnia 2016 r.
Jako, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia „spadek”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów zawartych w Kodeksie cywilnym. W myśl art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.) przez spadkobranie należy rozumieć przejście praw i obowiązków majątkowych zmarłego z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób.
Z uwagi na to, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w spadku w dniu 15 maja 2012 r., tj. w dacie śmierci spadkodawcy, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, upłynie z końcem 2017 r. Tym samym, sprzedaż nieruchomości w 2016 r., tj. przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2016 r. poz. 617, z późn. zm.) – za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Łączna powierzchnia przedmiotowej nieruchomość wynosi 1,6284 ha, zatem stanowi ona gospodarstwo rolne. W związku z powyższym, przesłanka została spełniona.
Analizując kolejną przesłankę oraz biorąc pod uwagę treść wniosku, należy zauważyć, że grunty wchodzące w skład omawianej nieruchomości, nie stanowią w całości gruntów objętych zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z wniosku jasno wynika bowiem, że przedmiotem sprzedaży była nieruchomość posiadana przez Wnioskodawczynię, w której skład wchodziły: działka Nr 57/7 o pow. 0,5076 ha (stanowiąca grunty rolne zabudowane i grunty orne), działka Nr 57/9 o pow. 1,1208 ha (stanowiąca grunty orne) oraz działka Nr 57/6 o pow. 0,0278 ha (stanowiąca wspólną drogę dojazdową do posesji).
Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że ze zwolnienia nie może skorzystać przychód uzyskany ze sprzedaży gruntów sklasyfikowanych jako droga dojazdowa do posesji, gdyż nie stanowi ona użytków rolnych. W konsekwencji, Wnioskodawczyni zobowiązana będzie do odprowadzenia podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży gruntów stanowiących drogę dojazdową do posesji, gdyż sprzedaż tych gruntów nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Natomiast możliwość zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 22 ust. 1 pkt 28, w odniesieniu do gruntów rolnych zabudowanych i gruntów ornych, zależy od spełnienia ostatniej przesłanki.
Oceniając spełnienie przesłanki „utraty charakteru rolnego”, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy, co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych okoliczności związanych z daną transakcją. Utrata charakteru rolnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Ma ono miejsce przede wszystkim wówczas, jeżeli grunt zostaje przeznaczony pod działalność gospodarczą, albo pod budownictwo. Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży strony umowy winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.
Wnioskodawczyni wskazała, że gospodarstwo kupili od Niej nabywcy niebędący rolnikami. Wnioskodawczyni otrzymała od nabywców oświadczenie, że grunty nie utraciły rolnego charakteru i są nadal użytkowane rolniczo. Umowa sprzedaży nie doprowadziła do utraty charakteru rolnego gruntów.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że jeżeli w wyniku dokonanej sprzedaży przedmiotowy grunt rolny nie utracił charakteru rolnego, to wówczas spełniona została przesłanka, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w części dotyczącej użytków rolnych. Tym samym przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży gruntów rolnych zabudowanych oraz gruntów ornych podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania, a w konsekwencji Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego.
Podkreślić należy, że dokonana zmiana przeznaczenia gruntów sklasyfikowanych jako grunty rolne polegająca na faktycznym przekształceniu sposobu jego użytkowania, łączącym się ze zmianą jego dotychczasowego charakteru, np. przeznaczenie gruntu rolnego pod działalność gospodarczą lub pod budownictwo może powodować, że nie wystąpią przesłanki do zastosowania przedmiotowego zwolnienia. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymaga, aby utrata charakteru rolnego gruntów nie nastąpiła w „związku z tą sprzedażą”. Zatem ustawodawca nie zawęża zmiany charakteru gruntów czasowo jedynie do momentu sprzedaży. Przepis ten nie zawiera bowiem sformułowania „na skutek sprzedaży”. Ponieważ ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych używa określenia „w związku” i nie definiuje, co należy rozumieć przez to pojęcie, to niewątpliwie chodzi mu o językowe, potoczne rozumienie tego pojęcia. Oznacza to, że chodzi o każdy związek, w następstwie, którego grunty tracą swój charakter rolny, byle tylko można było go powiązać ze sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, czy też będący skutkiem sprzedaży. Zatem, utrata charakteru rolnego musi być powiązana ze sprzedażą, choć ten związek nie może być rozumiany, że z chwilą dokonania czynności powinna nastąpić zmiana charakteru gruntu. Dla oceny utraty charakteru rolnego gruntu, znaczenie mają okoliczności faktyczne, a nie formalnoprawne związane z charakterem gruntu. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy, czy też w związku z zawartą umową, wskazują na to, że kupuje on nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w sposób odbiegający od sposobu wykorzystywania gruntów rolnych.
Naczelny Sąd Administracyjny podkreśla, że ocena spełnienia przesłanek zwolnienia wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi uwzględnić wszystkie, znane w dniu dokonywania sprzedaży, okoliczności dotyczące sposobu wykorzystywania gruntu przez nabywcę, w tym również obiektywnie i niewątpliwie wskazujące na to, że w wyniku sprzedaży charakter gruntu ulegnie zmianie. O możliwej zmianie charakteru gruntu mogą świadczyć takie okoliczności jak: położenie sprzedanej nieruchomości, jej wielkość, przydatność do działalności rolniczej po sprzedaży, rodzaj działalności prowadzonej przez nabywcę itp. (orzeczenie NSA z 22 maja 2015 r., sygn. II FSK 378/14).
Jeżeli więc Wnioskodawczyni przed sprzedażą znane są okoliczności, z których wynika, że grunty utracą rolny charakter, to nie zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że ww. zwolnienie Wnioskodawczyni nie będzie przysługiwało i w konsekwencji po stronie Wnioskodawczyni jako sprzedającego wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
Reasumując, w świetle wyżej cytowanych przepisów należy stwierdzić, że przychód ze sprzedaży drogi dojazdowej do posesji nie może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy. Dochód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ze zwolnienia przedmiotowego może korzystać przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży gruntów rolnych, tj. gruntów ornych i gruntów rolnych zabudowanych, jeśli zostaną spełnione wszystkie przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28, tj. m.in. grunty „w związku z tą sprzedażą” nie utracą charakteru rolnego. W przeciwnym przypadku dochód uzyskany z tej sprzedaży również podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym według zasad wynikających z art. 30e ustawy.
2461-IBPP1.4512.684.2016.3.ES | Interpretacja indywidualna
2461.IBPB-2-1.4514.539.2016.2.DP | Interpretacja indywidualna
2461-IBPB-2-1.4515.372.2016.1.HK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > 1462-IPPB4.4511.1141.2016.2.AK

References: art. 14
 art. 21
 art. 922
 art. 10
 art. 2
 art. 21
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 FSK 
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 30