Source: http://vivereincondominio.blogspot.com/2009/10/codice-civile-e-condominio.html
Timestamp: 2019-01-22 11:31:31+00:00

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Quando la proprieta' o altro diritto reale spetta in comune a piu' persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano le norme seguenti.
Ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune, purche' non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo' apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
Per la validita' delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante puo' ricorrere alla autorita' giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e puo' anche nominare un amministratore.
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente, puo' essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
Nello stesso modo l’amministrazione puo' essere delegata ad uno o piu' partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore.
Art. 1107 C.C. (Impugnazione del regolamento) – Ciascuno dei partecipanti dissenzienti puo' impugnare davanti all’autorita' giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui e' stata loro comunicata la deliberazione. L’autorita' giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.
L’ipoteca puo' essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente puo' impugnare davanti all’autorita' giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:
nel caso previsto dal secondo comma dell’art. 1105, se la deliberazione e' gravemente pregiudizievole alla cosa comune se non e' stata osservata la disposizione del terzo comma dell’art.1105;
se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione e' in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell’art. 1108.
L’impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui e' stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l’autorita' giudiziaria puo' ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.
Art. 1110. (Rimborso di spese) – Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenute spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.
Ciascuno dei partecipanti puo' sempre domandare lo scioglimento della comunione, l’autorita' giudiziaria puo' stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento puo' pregiudicare gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni e' valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se e' stato stipulato per un termine maggiore di questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorita' giudiziaria puo' ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.
Art. 1112 C.C. (Cose non soggette a divisione) – Lo scioglimento della comunione non puo' essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate.
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione gia' eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria o dell’azione surrogatoria.
Devono essere chiamati a intervenire, perche' la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtu' di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione puo' opporsi contro le persone indicate dal comma precedente eccetto le ragioni di prelevamento nascenti dal titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione.
Ciascun partecipante puo' esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l’anno dalla domanda di divisione.
Art. 1116 C.C. (Applicabilita' delle norme sulla divisione ereditaria) – Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredita', in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.
i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori i pozzi, le cisterne gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta' esclusiva dei singoli condomini.
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente e' proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non puo', rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
Art. 1119 C.C. (Indivisibilita')
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere piu' incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso piu' comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato, chc ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Se l’utilizzazione separata non e' possibile, l’innovazione non e' consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Art. 1122 C.C. (Opere sulle parfi dell’edificio di proprieta' comune)
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprieta', non puo' eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta' di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno puo' farne.
Qualora un edificio abbia piu' scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita'.
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa e' ripartita tra essi, per meta' in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra meta' in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non e' comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio puo' elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facolta' spetta a chi e' proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non e' ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
I condomini possono altresi' opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennita' pari al valore attuale dell’area libera da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli e' inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini puo' richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno e' tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
L’indennita' corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni e' destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio e' tenuto a cedere [2932] agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprieta', secondo la stima che ne sara' fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Quando i condomini sono piu' di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina e' fatta dall’autorita' giudiziaria, su ricorso di uno o piu' condomini.
L’amministratore dura in carica un anno e puo' essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.
Puo' altresi essere revocato dall’autorita giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art.1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarita'.
compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e puo' agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Puo' essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorita' amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi e' tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
L’amministratore che non adempie quest’obbligo puo' essere revocato ed e' tenuto al risarcimento dei danni.
Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, puo' separare la propria responsabilita' in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Se l’esito della lite e' stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio e' tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore e' ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorita' giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’art. 1137.
Art. 1135 C.C. (Attribuzioni dell’assemblea dei condomini)
Oltre a quanto e' stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
L’amministratore non puo' ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art. 1136 C.C. (Costituzione dell’assemblea e validita' delle deliberazioni)
L’assemblea e' regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell’edificio.
Se l’assemblea non puo' deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima, la deliberazione e' valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonche' le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita' devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
L’assemblea non puo' deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente puo' fare ricorso all’autorita' giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorita' stessa.
Quando in un edificio il numero dei condomini e' superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche' le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Ciascun condomino puo' prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129. Esso puo' essere impugnato a norma dell’art. 1107.

References: Art. 1107
 sentenza 

Art. 1110

Art. 1112

Art. 1116

Art. 1119

Art. 1122

Art. 1135

Art. 1136