Source: https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-sprzedaz-mieszkania-a-prawo-do-ulgi-mieszkaniowej
Timestamp: 2019-05-23 23:13:52+00:00

Document:
Sprzedaż mieszkania a zwolnienia z opodatkowania - Poradnik Przedsiębiorcy
Sprzedaż mieszkania a dochód
Sprzedaż mieszkania a stawka podatku
Zwolnienia z opodatkowania a sprzedaż mieszkania
Sprzedaż mieszkania w celu zakupu nowego mieszkania
Sprzedaż mieszkania wiąże się w określonych w ustawie okolicznościach z koniecznością rozpoznania dochodu. Ustawodawca przewidział możliwości uniknięcia powyższego obowiązku (zwolnienia od opodatkowania). Podatnik może więc uniknąć obowiązku płacenia podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200 ze zm.), dalej jako ustawa o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem tych wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Podatnik dokonał nabycia mieszkania w styczniu 2016 r. W lutym 2018 r. z powodów osobistych nastąpiła sprzedaż mieszkania. Nastąpiła ona za cenę wyższą niż cena nabycia. W trakcie posiadania mieszkania podatnik nie ponosił nakładów, które zwiększałyby jego wartość.
W takim przypadku sprzedaż mieszkania nastąpiła przed okresem pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Ponadto, co istotne, sprzedaż mieszkania nastąpiła za cenę wyższą niż cena nabycia. Powstał dochód ze sprzedaży mieszkania.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o PIT koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (w tym także sprzedaż mieszkania), o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż mieszkania, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na nowe mieszkania uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Często się zdarza, że sprzedaż mieszkania następuje np. w celu zmiany lokalizacji lub kupna większego lokalu. Powodem mogą być także zdarzenia osobiste lub problemy finansowe.
Podatnik zakupił w 2012 r. kawalerkę. W 2014 r. urodził mu się syn. Wraz ze swoją żoną postawił sprzedać mieszkanie i kupić większe. Sprzedaż mieszkania nastąpiła w grudniu 2014 r. Podatnik znalazł odpowiednie mieszkanie i wpłacił deweloperowi pierwszą ratę w marcu 2015 r. Miała ona wysokość kwoty odpowiadającej kwocie uzyskanej ze sprzedaży kawalerki. Z powodów związanych z problemami dewelopera budowa nowego bloku bardzo się przeciągnęła. Budowę zakończono dopiero w lutym 2018 r. W marcu 2018 r. podatnik wpłacił brakującą kwotę i podpisał akt notarialny.
W takim przypadku nie będzie on mógł skorzystać z ulgi, ponieważ nie doszło do nabycia nowego mieszkania w ustawowym terminie. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 ustawy Kodeks cywilny, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. W analizowanym przypadku nabycie mieszkania nastąpiło dopiero w marcu 2018 r. – tym samym w terminie późniejszym niż określony w ustawie.
Powyższe potwierdza również interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9.01.2018 r., numer 0115-KDIT2-1.4011.336.2017.2.MN: Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa „wydatki poniesione na nabycie” prowadzi do jednoznacznego wniosku, że tylko wydatkowanie przychodu na definitywne nabycie nieruchomości mieszkalnej, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, upoważnia do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Natomiast zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy wpłaty na poczet ceny, pomimo że mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości, to nie są z nim równoważne.
Sprzedaż mieszkania wiąże się z koniecznością opodatkowania powstałego dochodu. Możliwe jest jednak uniknięcie zapłacenia podatku przez skorzystanie z prawa do ulgi mieszkaniowej. Dowiedz się, w jaki sposób możesz skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

References: art. 9
 art. 21
 art. 19
 art. 10
 art. 14
 art. 22
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 30
 art. 155
 art. 158
 art. 21
 art. 21