Source: https://www.dr-recker.com/service/information/immobilien-aktuell/gefahr-gemeinschaftsordnung/gefahr-gemeinschaftsordnung-2/
Timestamp: 2020-07-03 17:34:15+00:00

Document:
﻿ Bundesgerichtshof 15.01.2010 - V ZR 72/09 | Dr. Recker - Gerichte
Eigen­tums­woh­nung als Feri­en­woh­nung
bb) Aller­dings wer­den Beschlüs­se, die von dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein kon­kre­tes Tun oder Unter­las­sen ver­lan­gen, selbst bei inso­weit ein­deu­ti­gem Wort­laut teil­wei­se nur als Andro­hung gericht­li­cher Maß­nah­men ver­stan­den (KG NJW-RR 1996, 1102, 1103; 1997, 1033, 1034 f.; Mer­le in Bär­mann aaO, § 22 Rdn. 308; a. M. Bay­O­bLG ZMR 1996, 623, 624; OLG Karls­ru­he NJW-RR 1996, 1103). Begrün­det wird die­ses Ver­ständ­nis sol­cher Beschlüs­se mit der auch von dem Beru­fungs­ge­richt ange­stell­ten Über­le­gung, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kei­nen Beschluss fas­sen woll­ten, der außer­halb der Rege­lungs­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft lie­ge und des­halb nich­tig sei. Sie könn­ten dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kei­ne Leis­tungs- und damit auch kei­ne Unter­las­sungs­pflich­ten auf­er­le­gen, die ihm nach dem Gesetz, nach der Tei­lungs­er­klä­rung oder nach — hier nicht fest­ge­stell­ten — Ver­ein­ba­run­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht oblie­gen oder auf­er­legt wer­den könn­ten (Senat, BGHZ 145, 158, 162; OLG Zwei­brü­cken NJW 2007, 2417; Mer­le aaO). Sie woll­ten sich des­halb auf die ihnen zuste­hen­den gesetz­li­chen Ansprü­che beschrän­ken. Die­se Über­le­gung liegt nahe, zwingt aber nicht dazu, ein mit einem Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­ge­spro­che­nes beschränk­tes Ver­mie­tungs­ver­bot ent­ge­gen dem ein­deu­ti­gen Wort­laut als blo­ße Andro­hung gericht­li­cher Maß­nah­men zu ver­ste­hen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist näm­lich nicht gehin­dert, einen Anspruch außer­ge­richt­lich auch durch Beschluss gel­tend zu machen (Senat, BGHZ 170, 369, 378 für den Anspruch nach § 18 WEG). Bei dem hier beschlos­se­nen ein­ge­schränk­ten Ver­mie­tungs­ver­bot ist die Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erkenn­bar davon aus­ge­gan­gen, dass den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein ent­spre­chen­der Unter­las­sungs­an­spruch zusteht. Die­sen soll­te die Gemein­schaft an sich zie­hen, mit dem Ver­bot unmit­tel­bar außer­ge­richt­lich gel­tend machen und erfor­der­li­chen­falls auch gericht­lich durch­set­zen.
b) Ob die Nut­zung einer Woh­nung zur Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te und ande­re Mie­ter mit Unter­kunfts­be­dürf­nis­sen von kur­zer Dau­er in die­sem Sin­ne eine Wohn­nut­zung ist, wird unter­schied­lich beur­teilt. Nach einer von dem Beru­fungs­ge­richt geteil­ten Ansicht ist das nicht der Fall (KG ZMR 2007, 803, 804 f.; 2008, 406, 407; OLG Saar­brü­cken NZM 2006, 588, 589; AG Lübeck, Urt. v. 28. Novem­ber 2008, 35 C 22/08, juris). Eine sol­che Form der Nut­zung sei kei­ne Wohn‑, son­dern eine gewerb­li­che Nut­zung. Außer­dem wer­de die Wohn­nut­zung durch das auf Dau­er ange­leg­te Bewoh­nen durch den­sel­ben Nut­zer geprägt. Davon unter­schei­de sich die­se Nut­zung in wesent­li­chen Punk­ten. Das Gebäu­de wer­de für einen nicht über­schau­ba­ren Per­so­nen­kreis geöff­net. Die Anony­mi­tät neh­me zu; das Sicher­heits­ge­fühl der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­rin­ge­re sich. Außer­dem näh­men Feri­en­gäs­te typi­scher­wei­se auf die Inter­es­sen der Haus­ge­mein­schaft und das gemein­schaft­li­che Eigen­tum weni­ger Rück­sicht. Das Gemein­schafts­ei­gen­tum wer­de stär­ker abge­nutzt. Nach ande­rer Auf­fas­sung umfasst die Wohn­nut­zung auch die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an Feri­en­gäs­te (Bay­O­bLG MDR 1979, 232; Bay­O­bLGZ 1978, 305, 308; 1982, 9, 14; OLG Frankfurt/Main OLGZ 1983, 61, 62; OLG Cel­le NZM 2005, 184; Jennißen/Löffler, WEG, § 13 Rdn. 32; Böhm, DWE 2008, 74, 76). Nach einer drit­ten Auf­fas­sung gilt das jeden­falls bei Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen in Feri­en­ge­bie­ten (LG Karls­ru­he NZM 2009, 943, 944 f.; vgl. auch Wen­zel in Bär­mann aaO, § 13 Rdn. 34 f. und Staudinger/Kreuzer, BGB [2005], § 13 WEG Rdn. 73, 85).
bb) Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist auch nicht dar­auf beschränkt, sei­ne Woh­nung aus­schließ­lich zu Wohn­zwe­cken zu nut­zen. Aus Art. 14 GG i. V. m. § 13 Abs. 1 WEG folgt viel­mehr das Recht, die Woh­nung auch zu ande­ren Zwe­cken zu nut­zen. Aner­kannt wor­den ist das etwa für die Nut­zung als Inge­nieur-Pla­nungs­bü­ro ohne Publi­kums­ver­kehr (OLG Zwei­brü­cken ZMR 1997, 482, 483) oder als Patent­an­walts­kanz­lei (OLG Köln ZMR 2002, 380, 381). Ent­schei­dend ist dabei, dass eine sol­che ander­wei­ti­ge Nut­zung die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht über das Maß hin­aus beein­träch­tigt, das bei einer Nut­zung des Woh­nungs­ei­gen­tums typi­scher­wei­se zu erwar­ten ist (Bay­O­bLG NZM 2001, 137, 138; OLG Saar­brü­cken, NZM 2006, 588, 589; LG Karls­ru­he ZMR 2009, 943, 944). An die­sem Maß­stab sind des­halb auch Wohn­nut­zun­gen zu mes­sen, die von der Wohn­nut­zung abwei­chen, die in der jewei­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge vor­herrscht. Ent­schie­den wor­den ist das für das Über­las­sen einer Eigen­tums­woh­nung zum Dau­er­be­woh­nen durch eine asyl­be­rech­tig­te Fami­lie (Bay­O­bLG NJW 1992, 917 f.; KG NJW 1992, 3045) und für die Über­las­sung einer Eigen­tums­woh­nung als Unter­kunft für einen lau­fend wech­seln­den Kreis von Aus- und Über­sied­lern (OLG Stutt­gart NJW 1992, 3046; Bay­O­bLG NJW 1994, 1662). Für die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an lau­fend wech­seln­de Feri­en­gäs­te und ver­gleich­ba­re Per­so­nen­krei­se gilt nichts ande­res.
(4) Aller­dings kann die Nut­zung von Eigen­tums­woh­nun­gen einer Anla­ge für die Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te, was das Beru­fungs­ge­richt mit Recht erwägt, den Cha­rak­ter der Wohn­an­la­ge ver­än­dern. Das gilt vor allem in klei­nen Anla­gen oder dann, wenn die­se Nut­zung zunimmt und die Dau­er­nut­zung zur Aus­nah­me wird. Das ist ein Nach­teil, der auch den Wert des Woh­nungs­ei­gen­tums ent­schei­dend ver­min­dern kann. Aber auch dar­in liegt kei­ne spe­zi­fi­sche Aus­wir­kung gera­de einer Ver­mie­tung an lau­fend wech­seln­de Feri­en­gäs­te. Ver­gleich­ba­re Ver­än­de­run­gen und Nach­tei­le kön­nen sich auch bei ande­ren For­men der Nut­zung erge­ben. Das per­sön­li­che Kli­ma in der Gemein­schaft kann sich ver­än­dern, wenn die Eigen­tü­mer wech­seln und mit­ein­an­der nicht mehr aus­kom­men. Der Cha­rak­ter der Anla­ge kann sich ver­än­dern, wenn die Woh­nun­gen in der Anla­ge (im aner­kannt zuläs­si­gen Rah­men) ver­stärkt als Büros genutzt wer­den oder wenn die bis­he­ri­gen Mie­ter aus­zie­hen und neue Mie­ter mit ande­rer Ein­stel­lung ein­zie­hen. Sol­che Ver­än­de­run­gen las­sen sich nicht einer spe­zi­fi­schen Nut­zungs­form zuord­nen. Sie las­sen sich wirk­sam nur ver­hin­dern, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von ihnen nicht erwünsch­te For­men der Nut­zung in der Tei­lungs­er­klä­rung oder durch Ver­ein­ba­rung aus­schlie­ßen oder dar­in unter einen Geneh­mi­gungs­vor­be­halt stel­len (vgl. z. B. Bay­O­bLGZ 1982, 9, 14). Von die­sen Mög­lich­kei­ten haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hier kei­nen Gebrauch gemacht.

References: § 22
 § 18
 § 13
 § 13
 § 13
 Art. 14
 § 13