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Timestamp: 2016-10-24 12:19:10+00:00

Document:
1C_463/2015 (20.04.2016)
1C_463/2015 � � Urteil vom 20. April 2016
vertreten durch die Rechtsanw�lte Thomas Spoerri und
Reto Gygax,
Bausektion der Stadt Z�rich.
Beschwerde gegen das Urteil vom 27. Mai 2015 des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 1. Abteilung.
Die Bausektion der Stadt Z�rich erteilte mit Beschluss vom 27. Mai 2014 B.________ die Bewilligung, auf dem Grundst�ck Kat.-Nr. FL3280 an der X.________-strasse xxx in Z�rich ein Kleintiergehege mit Schopf, Pergola und Grillstation errichten zu d�rfen. Gem�ss den bewilligten Baupl�nen soll zur Unterbringung von Meerschweinchen und Ger�ten ein �berdachtes v-f�rmiges Geb�ude mit einer H�he von maximal 3,1 m errichtet werden, das auf der Westseite von einer 3,5 m hohen Mauer mit integriertem Chemin�e abgeschlossen wird. Vor dieser Mauer soll eine Pergola errichtet werden. Das Baugrundst�ck wurde der Wohnzone W2bI zugeschieden und ist bereits mit einem Wohnhaus �berbaut. Dieses reicht im Osten bis an die Nachbarparzelle Kat.-Nr. FL3281, die im Eigentum von A.________ steht.
A.________ focht die Baubewilligung mit einem Rekurs an, den das Baurekursgericht des Kantons Z�rich mit Entscheid vom 14. November 2014 abwies. Eine dagegen von A.________ erhobene Beschwerde, wies das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich mit Urteil vom 27. Mai 2015 ab.
A.________ (Beschwerdef�hrer) erhebt Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den Antr�gen, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 27. Mai 2015 aufzuheben und B.________ f�r die beantragte Errichtung eines Kleintiergeheges mit Schopf, Grillstation und Pergola keine Baubewilligung zu erteilen. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zur�ckzuweisen, und es sei diese anzuweisen, das vorgenannte Bauprojekt von B.________ nicht zu bewilligen.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 3. November 2015 wurde das Gesuch des Beschwerdef�hrers, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen, abgewiesen.
Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Bausektion des Stadtrates und B.________ (Beschwerdegegnerin) schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdef�hrer stellt in seiner Replik keine neuen Antr�ge. Die Beschwerdegegnerin h�lt in ihrer Duplik ebenfalls an ihren Antr�gen fest.
1.1.�Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts im Bereich des Baurechts steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (BGE 133 II 353 E. 2 S. 356). Der Beschwerdef�hrer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als Eigent�mer einer an das Baugrundst�ck angrenzenden Liegenschaft zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die �brigen Eintretensvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde grunds�tzlich einzutreten.
1.2.�Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann die Verletzung von Bundesrecht, V�lkerrecht und kantonalen verfassungsm�ssigen Rechten geltend gemacht werden (Art. 95 lit. a, b und c BGG). Die Verletzung des �brigen kantonalen Rechts kann abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen vor Bundesgericht nicht ger�gt werden. Zul�ssig ist jedoch die R�ge, die Anwendung dieses Rechts f�hre zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des verfassungsm�ssigen Willk�rverbots (BGE 138 I 143 E. 2 S. 149 f.). Nach der Praxis des Bundesgerichts verst�sst ein Entscheid gegen dieses Verbot, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, weil er zum Beispiel eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt. Dass eine andere L�sung ebenfalls als vertretbar erscheint, gen�gt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 138 I 49 E. 7.1; je mit Hinweisen)
2.1.�Ein Gesetz ist in erster Linie nach Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zu Grunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verst�ndnismethode auszulegen. Die Auslegung des Gesetzes ist zwar nicht entscheidend historisch zu orientieren, im Grundsatz aber dennoch auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen auszurichten, die es mit Hilfe der herk�mmlichen Auslegungselemente zu ermitteln gilt. Dabei geht das Bundesgericht pragmatisch vor und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Priorit�tsordnung zu unterstellen (BGE 140 II 509 E. 2.6 mit Hinweisen). Das Gesetzesbindungspostulat schliesst nicht aus, dass ein vordergr�ndig klarer Wortlaut einer Norm gem�ss seinem Zweck entweder auf dem Analogieweg auf einen davon nicht erfassten Sachverhalt ausgedehnt oder umgekehrt auf einen solchen Sachverhalt nicht angewandt werden kann, was als teleologische Reduktion bezeichnet wird (BGE 140 I 305 E. 6.2 S. 311 mit Hinweis). Verordnungsrecht ist gesetzeskonform auszulegen. Es sind die gesetzgeberischen Anordnungen, Wertungen und der in der Delegationsnorm er�ffnete Gestaltungsspielraum mit seinen Grenzen zu ber�cksichtigen (BGE 140 II 509 E. 2.6; 137 V 434 E. 3.2 S. 437 mit Hinweis).
2.2.�Das Verwaltungsgericht f�hrte aus, in der Zone W2bI sei gem�ss Art. 13 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Z�rich (BZO) eine �berbauungsziffer von maximal 22 % zul�ssig. Diese Ziffer werde durch das bestehende, von der Bestandesgarantie gesch�tzte Wohnhaus mit einer �berbauungsziffer von 25,99 % �berschritten. Das geplante Kleintiergehege mit einer �berbauungsziffer von 4,18 % sei als separate Baute gesondert auf deren Baurechtskonformit�t zu pr�fen. Es sei ein besonderes Geb�ude im Sinne von � 49 Abs. 3 bzw. � 273 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Z�rich vom 7. September 1975 (PBG), da es nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen diene und weniger als 4 m hoch sei. Gem�ss Art. 17 BZO seien f�r solche Geb�ude, die insgesamt eine �berbauungsziffer von 5 % einhielten, nur die kantonalen Abstandsvorschriften zu beachten und d�rfe die gem�ss Art. 13 BZO vorgeschriebene �berbauungsziffer �berschritten werden. Die lokale Baubeh�rde habe Art. 17 BZO nicht im Sinn einer "Gesamt�berbauungsziffer" verstanden, die in der Zone W2bI unter Hinzurechnung von 5 % f�r besondere Geb�ude 27 % betragen w�rde. Vielmehr habe sie einzig als massgeblich angesehen, ob das geplante besondere Geb�ude die �berbauungsziffer von 5 % einhalte. Diese Auslegung sei zutreffend. Sie sei mit dem �bergeordneten kantonalen Recht vereinbar. Dieses regle in � 256 PBG zwar die Berechnung der �berbauungsziffer, �berlasse jedoch die Festlegung der in den einzelnen Zonen geltenden �berbauungsziffern den Gemeinden. Diese d�rften daher f�r besondere Geb�ude separate �berbauungsziffern festlegen. Eine solche Differenzierung trage den unterschiedlichen r�umlichen Auswirkungen von Haupt- und besonderen Geb�uden Rechnung.
2.3.�Der Beschwerdef�hrer r�gt, das Verwaltungsgericht habe � 256 Abs. 1 PBG willk�rlich angewendet. Diese Regelung enthalte eine Legaldefinition der f�r die �berbauungsziffer anrechenbaren Fl�che. Der Anhang der Allgemeinen Bauverordnung (ABV; Verordnung �ber die n�here Umschreibung der Begriffe und Inhalte der baurechtlichen Institute sowie �ber die Mess- und Berechnungsweisen vom 22. Juni 1977) weise zur Erl�uterung dieser Regelung eine Skizze auf, die bez�glich der �berbauungsziffer sowohl das Hauptgeb�ude (Wohnhaus) als auch das besondere Geb�ude (�berdachter Sitzplatz oder Autoabstellplatz) ber�cksichtige. Die in � 13 Abs. 1 BZO vorgenommene Konkretisierung von � 256 PBG m�sse daher sowohl das Haupt- als auch die besonderen Geb�ude umfassen.
2.4.�Gem�ss � 256 PBG ergibt sich die f�r die �berbauungsziffer anrechenbare Fl�che aus der senkrechten Projektion der gr�ssten oberirdischen Geb�udeumfassung auf den Erdboden (Abs. 1). Ausser Ansatz fallen dabei namentlich oberirdische geschlossene Vorspr�nge bis zu einer Tiefe von 1,5 m (Abs. 2). Zur Erl�uterung dieser Regelung wurde im Anhang der ABV eine Skizze eingef�gt (vgl. Urteil 1P.602/1999 vom 11. Juli 2000 E. 5a). Darauf ist namentlich ein oberirdischer, auf zwei Seiten offener, an das Hauptgeb�ude angebauter Raum erkennbar, der bei der Berechnung der �berbauungsziffer ber�cksichtigt wird. Die Skizze zeigt jedoch kein freistehendes besonderes Geb�ude im Sinne von � 49 Abs. 3 und � 273 PBG, weshalb aus dieser Skizze nicht geschlossen werden kann, die Gemeinden d�rften f�r solche Geb�ude keine separaten �berbauungsziffern festlegen, wie dies gewisse Gemeinden im Kanton Z�rich getan haben (vgl. Urteil 1C_576/2010 vom 6. Mai 2011 E. 2.2). Demnach erweist sich die R�ge der willk�rlichen Anwendung von � 256 PBG und der entsprechende Vorwurf der Verletzung des Legalit�tsprinzips gem�ss Art. 5 BV als unbegr�ndet.
3.1.�Sodann kam das Verwaltungsgericht zum Ergebnis, dass die �berschreitungen der �berbauungsziffer durch vorbestehende Geb�ude bei der Bewilligung von besonderen Geb�uden nicht zu ber�cksichtigen seien. Zur Begr�ndung f�hrte es aus, dass eine solche Ber�cksichtigung auf eine Gleichsetzung der beiden Geb�udekategorien hinausliefe, was dem Sinn und Zweck von Art. 17 BZO widerspr�che, besondere Geb�ude aufgrund ihrer eingeschr�nkten Nutzungsm�glichkeit und Gr�sse zu privilegieren. Zwar treffe zu, dass auch besondere Geb�ude die Gr�nfl�chen einer Parzelle reduzierten. Zur Freihaltung von G�rten und dergleichen stehe jedoch das spezifische Instrument der Freifl�chenziffer gem�ss � 257 PBG zur Verf�gung. Den weiteren mit der �berbauungsziffer angestrebten Zielen, wie der gen�genden Belichtung und Besonnung oder der Einordnung in die Umgebung, widerspreche das Auslegungsergebnis aufgrund der geringen Gr�sse der besonderen Geb�ude nicht. Die von der Baubeh�rde vorgenommene Auslegung von Art. 17 BZO widerspreche seinem Wortlaut nicht, weil dieser den Fall, dass das bestehende Hauptgeb�ude die �berbauungsziffer gem�ss Art. 13 BZO �berschreite, nicht regle. Zudem entspreche die Auslegung der Baubeh�rde einer langj�hrigen Praxis, die wohl auch dem Willen des heutigen Gesetzgebers entspreche, da in Art. 13 Abs. 1 des Entwurfs der BZP klargestellt werden soll, dass sich die dortigen �berbauungsziffern nur auf Hauptgeb�ude beziehen.
3.2.�Der Beschwerdef�hrer macht geltend, indem das Verwaltungsgericht davon ausgehe, Art. 13 BZO beziehe sich nur auf Hauptgeb�ude und Art. 17 BZO nur auf besondere Geb�ude, habe es diese Bestimmungen in willk�rlicher Weise entgegen dem Zweck ausgelegt, mit der �berbauungsziffer die Baudichte zu regulieren. Die Baudichte werde durch PBG und die BZO in verschiedener Hinsicht geregelt. Die Geb�udel�nge und -breite betreffe je eine horizontale Dimension. Die �berbauungsziffer regle die zweidimensionale Fl�che und die Geb�udeh�he die vertikale Dimension. Die Baumassenziffer beziehe sich auf das dreidimensionale Bauvolumen. Diese verschiedenen Aspekte der Regelung der Baudichte habe das Verwaltungsgericht bei seinen Ausf�hrungen zum Zweck der �berbauungsziffer nicht beachtet. Soweit es ausf�hre, die Reduktion der Gr�nfl�che k�nne auch mit dem Instrument der Freifl�che erreicht werden, lasse es ausser Acht, dass sich eine solche Fl�che nicht unter den in Art. 13 Abs. 1 BZO f�r die Wohnzone W2bI vorgesehenen Grundmasse befinde. Art. 17 BZO m�sse daher zwingend so ausgelegt werden, dass damit zus�tzlich zur Aussch�pfung der �berbauungsziffer gem�ss Art. 13 Abs. 1 BZO durch Haupt- und/oder besondere Geb�ude auf einem Grundst�ck noch besondere Geb�ude von limitierter H�he erbaut werden d�rfen, deren �berbauungsziffer nicht gr�sser als 5 % sein d�rfe. Damit betrage im vorliegenden Fall die maximal zul�ssige �berbauungsziffer 27 %. Die Errichtung des Kleintiergeheges f�hre auf dem Baugrundst�ck zu einer �berbauungsziffer von 30,17 %, was dem Zweck der Regelungen in Art. 13 und Art. 17 BZO widerspreche.
3.3.�Art. 17 BZO lautet:
"F�r besondere Geb�ude, die insgesamt eine �berbauungsziffer von 5 % einhalten, sind nur die kantonalen Abstandsvorschriften zu beachten und darf eine gem�ss Art. 13 vorgeschriebene �berbauungsziffer �berschritten werden."
3.4.�Diese Regelung l�sst f�r besondere Geb�ude mit einer �berbauungsziffer von maximal 5 % eine �berschreitung der gem�ss Art. 13 BZO vorgeschriebenen �berbauungsziffer (ohne Einschr�nkungen) zu und kann daher willk�rfrei so ausgelegt werden, dass diese �berschreitung auch dann zul�ssig ist, wenn ein bereits bestehendes Hauptgeb�ude die �berbauungsziffer gem�ss Art. 13 BZO bereits �berschreitet. Dass damit keine minimale Freifl�che garantiert wird, spricht nicht gegen diese Auslegung. H�tte die Stadt Z�rich eine solche Fl�che garantieren wollen, h�tte sie dazu gem�ss � 49 Abs. 2 lit. a PBG eine Freifl�chenziffer vorsehen k�nnen, was sie jedoch unterliess. Zudem kann gem�ss der Lehre davon ausgegangen werden, mit der Festlegung von �berbauungsziffern werde bezweckt, eine ausreichende Belichtung und Besonnung der (benachbarten) Geb�ude zu sichern und auch die Voraussetzungen baulicher und landschaftlicher Einordnung zu gew�hrleisten (FELIX HUBER, Die Ausn�tzungsziffer, Z�rich 1986, S. 104). Dass diese Zielsetzungen der in Art. 13 Abs. 1 BZO vorgesehenen �berbauungsziffern f�r besonderen Bauten mit beschr�nkten Dimensionen keine Sonderregelungen bzw. Ausnahmen zulassen, ist nicht ersichtlich. Damit kann auch bei der Ber�cksichtigung des Zwecks der Regelung der �berbauungsziffern nicht von einem unhaltbaren Ergebnis gesprochen werden, zumal der Beschwerdef�hrer nicht geltend macht, der geplante Kleintierstall f�hre dazu, dass sein Grundst�ck nicht mehr ausreichend belichtet und besonnt werde.
4.1.�Sodann erwog das Verwaltungsgericht, gem�ss � 49 Abs. 3 PBG i.V.m. � 28 Abs. 2 ABV fielen besonderen Geb�ude bei der Bemessung der Geb�udel�nge ausser Ansatz, wenn die Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimme. Art. 13 Abs. 1 BZO sehe eine solche andere Bestimmung vor, was sich aus der Formulierung "Geb�udel�nge inkl. besondere Geb�ude" ergebe. Gleichwohl sei diese Regelung nicht so zu verstehen, dass die L�ngen s�mtlicher Geb�ude auf einem Grundst�ck losgel�st von ihrer Anordnung auf der Parzelle zusammenzurechnen seien. Das Baurecht unterscheide vielmehr zwischen offenen und geschlossenen �berbauungen. Nach � 31 ABV gelte eine �berbauung als "offen", deren Geb�ude nach allen Seiten frei stehen, d.h. die vorgeschriebenen Grenz- und Geb�udeabst�nde einhalten (Abs. 1). Als "geschlossen" gelte demgegen�ber eine �berbauung, bei der die Geb�ude einseitig oder mehrseitig zusammengebaut oder an die Grenze gestellt sind oder gestellt werden d�rfen bzw. m�ssen (Abs. 2). Vorliegend bestehe zwischen dem Wohnhaus und dem geplanten Kleintiergehege ein Abstand von rund 10 m, womit eine offene Bauweise vorliege, bei der die L�nge der auf einem Grundst�ck stehenden Bauten nicht zusammenzurechnen seien. Im Unterschied zur geschlossenen Bauweise bestehe bei gen�gend grossen Geb�udeabst�nden nicht die Gefahr einer st�dtebaulich unerw�nschten Riegelbildung. Vielmehr bleibe die M�glichkeit von Ein- und Durchblicken auf die Parzelle erhalten.
4.2.�Der Beschwerdef�hrer r�gt, das Verwaltungsgericht habe willk�rlich festgestellt, die geplante �berbauung des Grundst�cks der Beschwerdegegnerin sei eine offene �berbauung im Sinne von � 31 ABV. Gem�ss Absatz zwei dieser Bestimmung sei eine �berbauung geschlossen, wenn Geb�ude auf eine Grenze gestellt seien. Demnach k�nne eine �berbauung, d.h. die Gesamtheit der Geb�ude auf einem Grundst�ck, nicht als offen gelten, wenn sie ein an der Grenze erstelltes Geb�ude aufweise. Da auf dem Baugrundst�ck das Hauptgeb�ude an der Grenze stehe, sei die �berbauung dieses Grundst�cks mit oder ohne das geplante Kleintiergehege geschlossen im Sinne von � 31 ABV. Der Argumentation des Verwaltungsgerichts folgend, seien deshalb zur Feststellung, ob die maximale Geb�udel�nge gem�ss Art. 13 BZO eingehalten werde, die L�ngen des geplanten besonderen Geb�udes und des Hauptgeb�udes zu addieren, was eine Geb�udel�nge von 31,84 m ergebe. Die vorinstanzliche Annahme, das geplante Geb�ude halte die zul�ssige Geb�udel�nge von 25 m gem�ss Art. 13 Abs. 1 BZO ein, sei damit willk�rlich und verstosse gegen Art. 9 BV.
4.3.�Gem�ss Art. 13 Abs. 1 BZO gelten f�r die Zone W2bI folgende Grundmasse:
Geb�udel�nge inkl. besondere Geb�ude max. (m) 25 4.4.�Das Verwaltungsgericht ging davon aus, diese Beschr�nkung der Geb�udel�nge bezwecke, die st�dtebaulich unerw�nschten Riegelbildung zu verhindern und die M�glichkeit von Ein- und Durchblicken auf die Parzelle zu erhalten. Alsdann nahm es an, diese Zwecksetzung komme bez�glich des vorliegend umstrittenen besonderen Geb�udes nicht zum Tragen, weil dieses zum Hauptgeb�ude einen Abstand von rund 10 m aufweise und damit aufgrund des gen�gend grossen Geb�udeabstands die Zwecksetzung der Beschr�nkung der Geb�udel�nge auf 25 m nicht beeintr�chtige. Daraus leitete das Verwaltungsgericht ab, dass die Geb�udel�nge des besonderen Geb�udes unabh�ngig von der Geb�udel�nge des Hauptgeb�udes zu bestimmen sei. Inwiefern diese teleologische Auslegung (bzw. Reduktion) von Art. 13 Abs. 1 BZO unhaltbar sein soll, ist nicht ersichtlich, weil es dem Zweck der Regelung der Geb�udel�nge entsprechen kann, bei deren Bestimmung zu ber�cksichtigen, ob ein Geb�ude mit einem anderen eine optische Einheit bildet (vgl. 1C_589/2013 vom 19. Juni 2014 E. 6). Entsprechend bestimmt Art. 14 BZO, dass bei der Berechnung der f�r den Mehrl�ngenzuschlag massgebenden Fassadenl�nge die Fassadenl�ngen von Hauptgeb�uden zusammengerechnet werden, deren Geb�udeabstand 7 m unterschreitet. Dass der geplante Kleintierstall trotz des Abstandes von rund 10 m zum Hauptgeb�ude mit diesem eine optische Einheit bilde, macht der Beschwerdef�hrer nicht geltend. Demnach ist eine willk�rliche teleologische Auslegung der Regelung der Geb�udel�ngen in Art. 13 Abs. 1 BZO zu verneinen. Daran verm�gen die Ausf�hrungen des Beschwerdef�hrers zur Regelung der offenen und geschlossenen �berbauung in � 31 ABV nichts zu �ndern, weil das Verwaltungsgericht bez�glich der Frage, ob die L�ngen verschiedener Geb�ude zusammenzurechnen sind, nach dem Gesagten willk�rfrei einzig auf ihre optische Verbindung bzw. ihren Abstand abstellen durfte. Demnach ist diesbez�glich nicht entscheidrelevant, dass das Hauptgeb�ude auf dem Baugrundst�ck an die Grenze gebaut wurde.
5.1.�Schliesslich r�gt der Beschwerdef�hrer, das angefochtene Urteil verletze das Gleichbehandlungsgebot gem�ss Art. 8 BV. Gem�ss dem angefochtenen Urteil d�rfe die Beschwerdegegnerin ihr Grundst�ck mit einer �berbauungsziffer von insgesamt 30,17 % �berbauen, weil darauf ein vorschriftswidriges Hauptgeb�ude in den Genuss der Bestandesgarantie gem�ss � 357 Abs. 1 PBG komme. Damit werde die Beschwerdegegnerin gegen�ber den anderen Eigent�mern von Grundst�cken in der gleichen Wohnzone ungerechtfertigt privilegiert, weil diese ihre Grundst�cke nur in kleinerem Ausmass �berbauen d�rften.
5.2.�Gem�ss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Praxis der Baubeh�rde d�rfen in der Bauzone alle Eigent�mer von Grundst�cken, die mit von der Bestandesgarantie gesch�tzten, nach heutigem Recht fl�chenm�ssig zu grossen Geb�uden �berstellt sind, grunds�tzlich gem�ss Art. 17 BZO zus�tzliche besondere Geb�ude mit einer maximalen �berbauungsziffer von 5 % errichten. Damit liegt keine Ungleichbehandlung im Sinne von Art. 8 BV vor.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdef�hrer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dieser hat der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientsch�digung auszurichten (Art. 68 Abs. 2 BGG). Diese wird als Gesamtbetrag festgesetzt, in dem auch die Mehrwertsteuer enthalten ist (Art. 12 des Parteientsch�digungsreglementes vom 31. M�rz 2006, SR 173.110.210.3).
Dieses Urteil wird den Parteien, der Bausektion der Stadt Z�rich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 13
 Art. 17
 Art. 13
 Art. 17
 Art. 5
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 Art. 17
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 Art. 13
 Art. 13
 Art. 13
 Art. 13
 Art. 13
 Art. 13
 Art. 13
 Art. 9
 Art. 13
 Art. 13
 Art. 14
 Art. 13
 Art. 8
 Art. 17
 Art. 8