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Timestamp: 2018-10-20 21:59:57+00:00

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Generelle Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln
1. Interessen- und Rechtslage
§ 550 BGB bestimmt, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Dabei verlangt das Schriftformerfordernis, dass die wesentlichen Vertragsbedingungen in einer einheitlichen Urkunde schriftlich niedergelegt sind. Wird dies nicht eingehalten, bleibt der Vertrag gültig. Jedoch ist ein solcher Vertrag auch vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit unter Beachtung der Kündigungsfristen ordentlich kündbar.
Streitig war, ob eine vorzeitige Kündigung noch möglich ist, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Vertragsparteien im Falle eines Schriftformmangels zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind (sog. „Schriftformheilungsklausel“). Die Wirksamkeit dieser Klauseln für die ursprünglichen Vertragsparteien wie auch (im Falle des Eigentümerwechsels) für den Grundstückserwerber war nicht abschließend geklärt.
2. Entscheidung des BGH (Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16)
Nach dem der BGH bereits entschieden hatte, dass es mit § 550 BGB nicht vereinbar ist, einen Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung wegen eines nicht aus seiner Vertragszeit stammenden Schriftformmangels Abstand zu nehmen (vgl. BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10) hat der BGH nunmehr die umstrittene Frage auch für die Vertragsschließenden selbst geklärt und entschieden.
Danach sind Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen. Allerdings verstößt es gegen Treu und Glauben, so der BGH, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.
3. Was bedeutet die Entscheidung für Sie?
Nach unserer Erfahrung sind in Gewerbemietverträgen sehr oft Schriftformmängel festzustellen, die von den Parteien meist nicht erkannt werden. Die vorzeitige Beendigung solcher Verträge könnte nun – trotz Schriftformheilungsklausel – möglich sein. Lassen Sie jetzt prüfen, ob Ihre Gewerberaummietverträge Schriftformverstöße enthalten, die Sie zur vorzeitigen Kündigung berechtigen.
Soweit Sie, statt an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung, vielmehr an einer langfristigen Vertragsbindung interessiert sind, sollten sie alles daran setzen, Schriftformmängel zu vermeiden bzw. erkannte Schriftformmängel zu beseitigen. Denn auch Ihrem Vertragspartner könnte im Fall eines Schriftformverstoßes ggf. ein vorzeitiges Kündigungsrecht zustehen.
Dr. J. M. Cramer von Clausbruch
Dr. Anja Anders
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References: § 550
 BGH 
 BGH 
 § 550
 BGH 
 § 550