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13 de Janeiro de 2017 por Bárbara Rosário Deixe um comentário
As partes comuns de uma edificação em regime de Propriedade Horizontal servem a todos os condóminos e não apenas a um, existindo em sede de relações internas, um regime de compropriedade, significando isto que todos os condóminos são proprietários das partes afetas ao uso geral do edifício, como por exemplo os corredores dos prédios, o elevador, etc.
Ora, no caso em concreto coloca-se a questão de saber se será licito a um condómino colocar na parede exterior à sua fração, no designado na linguagem comum como sendo o corredor, um contador de água, luz ou gás, quando todos os restantes contadores do edifício se encontram devidamente instalados dentro das frações.
Assim, atenta a questão colocada prende-se, juridicamente, com o saber se a zona na qual o contador será instalado é uma parte comum do edifício ou se, ainda que afeta apenas ao uso exclusivo de uma fração, é propriedade apenas de uma fração.
Quanto às paredes, as mesmas são definidas como partes imperativamente comuns do prédio, nos termos da al. a) do n.º 1 do art. 1421.º, quando sejam paredes-mestras ou constituam a sua estrutura:
Paredes-mestras são, pois, as que constituem o esqueleto do prédio.
No entanto, àquilo a que tradicionalmente se designava de paredes-mestras, correspondem atualmente àquelas que tapam verticalmente os espaços entre as vigas e as colunas ou pilares, designadamente as paredes exteriores ou perimetrais ou ainda «as paredes interiores que, pertencendo à ossatura do imóvel, não podem ser livremente alteradas ou eliminadas sem risco de toda a construção». Inserindo-se, na mesma linha de entendimento, também o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16 de Maio de 1999.
Nas partes comuns do edifício, os condóminos podem exercer, em conjunto, os direitos que pertencem ao proprietário singular, estando sujeitos, nas relações entre si, às limitações da compropriedade, só lhes sendo lícito servir-se delas quando, com o seu uso, não privem os demais consortes de igual uso: arts 1404.º, 1405.º,1406.º e 1422.º, nº 1.
Compreende-se, desta maneira, que o condómino que pretenda realizar obras dentro da sua fração, contando que a mesma não afete a parte da parede que se encontra na parte exterior da mesma, poderá fazê-lo sem que tal implique qualquer tipo de ilegalidade. Porém, se essa mesma obra, ainda que incindindo na parte interior da sua fração afete a parte exterior da parede em questão, ou seja se essa obra implicar alguma alteração na parede exterior da fração, a mesma implica uma inovação e se não for aprovada em assembleia de condóminos não é uma obra legal.
O acima explanado depreende-se do facto de se encontrar estipulado que as paredes do edifício constituído em propriedade horizontal são parte comum (Art. 1421º n.1º alínea C), sendo que o dito corredor terá que ser constituído a nível arquitetónico, por quatro paredes, um chão, um teto e duas paredes limitando assim aquilo que se considera um corredor, algo que dá acesso às frações, mas algo que em âmbito psicológico quebra aquilo que aceitamos como esfera pública dos condóminos e aquilo que aceitamos como fração que apenas diz respeito ao respetivo proprietário, não esquecendo que essas mesmas paredes fornecem um fator de segurança como também condições de habitabilidade e salubridade.
Pelo que, em suma, qualquer obra que seja realizada nas paredes do edifício, na parte que constituí a entrada, o corredor ou as escadas do edifício, constituem partes comuns e não poderão ser alteradas de forma unilateral por um condómino, sem aprovação dos restantes, pelo facto de se regerem pelas regras gerais da compropriedade, devendo ser sujeito a deliberação em Assembleia Geral de Condóminos.
Como supra se clarificou a ideia, e as duas vertentes, das paredes perimetrais, caso a inovação se restrinja à parte da parede considera de uso exclusivo do condómino proprietário da fração onde ela se localiza essas mesmas paredes, somos levados a concordar que bastaria uma maioria simples para a realização de tal inovação, sublinhando a ideia, caso a obra apenas afete a parte considerada de uso exclusivo do condómino.
Mas a questão não é essa, mas sim a da existência de uma obra que afeta exclusivamente a parte exterior da parede do corredor do edifício, que é tido como sendo parte comum, nomeadamente a colocação única de um contador nessa mesma parede.
Ora, a obra em questão realizada na parte comum da parede perimetral, como tal, necessita de uma maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, já que vai haver uma afetação de uma parte comum, na sua linha arquitetónica ou arranjo estético do edifício (art. 1422º, n.º1, n.º2 al a) e n.º3 do CC.
“ III – Nos termos do artigo 1425.º, n.1, do Código Civil, as obras que constituam inovações nas partes comuns – entendem-se por inovações as alterações introduzidas, quer na substância ou na forma, quer na afetação ou destino das partes comuns; as inovações nas frações autónomas estão fora da previsão do citado normativo – dependem da aprovação de maioria dos condóminos representativa de dois terços, pelo menos, do valor do prédio.”
Assim, conclui-se, de uma forma sintética, que a existência de uma construção na parede exterior, é tido como sendo uma inovação (atenta a estética do edifício em questão, porquanto todos os contadores, tal como acima mencionados, se encontram instalados nas partes interiores das frações), sendo necessária a aprovação em assembleia geral de condóminos por maioria qualificada de 2/3.
Assim, em conclusão, No nosso entender, a colocação de um contador quer seja o mesmo de água, luz ou gás na parte exterior da fração, quando todos os restantes se encontram instalados dentro das frações, constitui uma inovação, pelo facto de se tratar de uma parte comum, devendo ser sujeita à aprovação de uma maioria de 2/3 em Assembleia de Condóminos, em conformidade com o disposto nos artigos 1421/1/c) e 1422º, n.º1, n.º2 al a) e n.º3, todos do Código Civil.
Créditos da foto: Samuel Zeller em Unspash
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Pérgolas são partes comuns do prédio
11 de Setembro de 2015 por Bárbara Rosário Deixe um comentário
1.Uma pérgula ou pérgola como resulta da foto é uma espécie de galeria, balcão ou terraço afastado da parede, com pilares que a suportam, que pode ser coberta por trepadeiras ou toldos, de modo a proteger do sol e da chuva ou simplesmente melhorar a estética do prédio em que se integra. São cada vez mais o número e a diversidade destas estruturas incluídas em prédios, sobretudo com dimensão turística ou próximo do mar, o que suscita debates e controvérsias, sobre a sua natureza jurídica e em consequência sobre quem recaem as obrigações de manutenção e conservação.
2.Nos termos do artigo 1421º do Código Civil são partes comuns:
Da análise do preceito não resulta claro se as pérgolas serão ou não partes comuns exigindo-se análise e interpretação com base no tipo de estrutura, nas suas finalidades, e por último no uso a que se encontram adstritas, quer no título constitutivo da propriedade horizontal, quer na sua realidade vivência quotidiana da sua utilização.
Ora, da análise efetuada das diversas estruturas conhecidas resulta em tese o seguinte:
(i) as pérgolas podem encontrar-se ou não descritas no título constitutivo da propriedade horizontal como parte integrante da fracção ou como partes coumns. Caso não estejam descritas – oque se verifica com muita frequência – podem ser consideradas partes comuns, se preencherem os seguintes requisitos.
(ii) as pergolas podem ter a finalidade de diminuir a intensidade da luz que incide sobre o terraço e auxiliar na protecção do sol e da chuva ou ter vocação meramente estética. Caso não tenham vocação meramente estética será de presumir tratarem-se de partes comuns.
(iii) As pergolas podem ou não existir no prédio desde a sua construção, sendo ao nível do projeto de construção elemento definidor da sua linha arquitetónica. Neste caso, igualmente serão a nosso ver de presumir partes comuns.
Do que fica dito, e salvo melhor opinião, as pergolas que colocamos na foto, serão partes comuns do prédio nos termos da alínea a) do artigo 1421º do Código Civil, enquanto “elementos estruturais do prédio”, atenta a localização da sua instalação, à sua inscrição no projeto de construção, e também às funções análogas a outros elementos estruturais do prédio como os alicerces, colunas, pilares, e paredes mestras.
Não sendo esse o sentido desta nossa opinião, de igual modo, não escandalizaria a sua qualificação como partes comuns por via da alínea b) do referido artigo dada a sua natureza próxima aos telhados e o facto de servirem um terraço de cobertura ou pelo menos um terraço intermédio. Contudo, a nosso ver, as pergolas têm autonomia própria na estrutura do prédio não se confundido com aquelas estruturas ou delas fazendo parte integrante. Neste sentido, entre outros, convém ter em conta o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa a 7 de Maio de 1985 onde se pode ler que ‘’as varandas, como componentes da fachada do edifício, são partes comuns. II – o que da varanda está exclusivamente ao serviço do condómino proprietário da fração que lhe dá acesso é a sua base, isto é, a sua parte inferior’’ (sublinhado nosso). Logo, quer a cobertura de uma varanda, quer a cobertura de um terraço deve sempre entender-se como partes comuns.
Por último, se atendermos ao facto de toda a legislação existente aponta à proibição de realização de obras que procedam à alteração do arranjo arquitetónico/estético da edificação sem que exista uma aprovação ou por maioria qualificada ou por unanimidade em Assembleia Geral, por maioria de razão, devemos entender que as pérgulas não podem deixar de ser qualificadas como parte comum do prédio.
3. A consequência jurídica das pérgolas serem partes comuns reside no facto de no quadro do condomínio as despesas da sua substituição serem da responsabilidade de todos os condóminos e não apenas da fracção que servem.
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Terraços intermédios são partes comuns?
24 de Julho de 2014 por Carlos Canaes 1 Comentário
Nos termos do Artigo 1421.º Nº1 Alínea b) do Código Civil na redação do Decreto-Lei 267/94, de 25-10 são partes comuns do prédio “os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração”.
Na prática isto significa que após 1995 a responsabilidade sobre a manutenção e realização de obras neste tipo de terraços recai sobre a esfera do condomínio e não dos proprietários da fração autónoma que lhes dá uso (ressalvadas naturalmente as situações em que é o mau uso por parte do proprietário da fração autónoma que está na origem da intervenção a realizar).
Discutiu-se durante anos nos Tribunais Superiores a possibilidade de afastamento da responsabilidade do condomínio relativamente aos chamados “terraços intermédios” (aqueles que se encontram incrustados num dos vários andares do e que não se situam ao nível do último pavimento). Contudo, doutrina e jurisprudência mais recentes apontam no sentido de também nestes casos ser de responsabilizar o condomínio. Escreve o Juiz Conselheiro Aragão Seia na obra “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios”, Almedina, pág. 73. que «são considerados partes comuns os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração (…). Os terraços de cobertura, que tanto se podem situar ao nível do primeiro andar por servirem de cobertura (…) como ao nível de qualquer outro ou até do ultimo piso, cobrindo parte do edifício, mesmo quando estejam afetados ao uso exclusivo de um condómino (…)» (Neste mesmo sentido, Ac. Supremo de 31-05-2012 em www.dgsi.pt).
Assim por exemplo no caso de um título constitutivo da propriedade horizontal data do ano 2000 e o terraço encontra-se situado no sétimo e último piso do edifício pelo que não subsistem quaisquer dúvidas que o normativo supracitado é aplicável recaindo sobre o condomínio a responsabilidade da realização da obra. Contudo, em muitas destas escrituras de propriedade horizontal mais antigas por deficiente elaboração não raro o “terraço” consta descrito com parte da fração autónoma. Sucede, porém, que é hoje igualmente pacífico na jurisprudência e na doutrina que “a enumeração das partes comuns do edifício feita no n. 1 do Artigo 1421 do Código Civil é imperativa” – isto é, sobrepõe se ao que vem escrito na escritura de propriedade horizontal (Neste sentido Pires de Lima e Antunes Varela. Código Civil Anotado, de Pires de Lima, 2. edição página 419 e Luís Carvalho Fernandes “Lições de Direitos Reais”, Quid Juris, Lisboa, 1996., quando escreve: «são imperativamente comuns os terraços sempre que tenham a função de cobertura, designadamente os terraços intermédios que, servindo ao uso de certo pavimento, constituam também cobertura de pavimentos inferiores». Ainda no mesmo sentido Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de Abril
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Arrendamento de arrecadação do prédio
30 de Novembro de 2012 por Claudia Vaz Deixe um comentário
Em primeiro lugar, nos termos do artigo 1421.º n.º 1 alínea e) do Código Civil presumem-se comuns no edifício sujeito a propriedade horizontal “Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos”.
Assim uma arrecadação constituirá em princípio uma parte comum do prédio, salvo se estiver expressamente consagrado no título constitutivo que a arrecadação está destinada ao uso de uma (ou mais frações) com carácter de exclusividade (situações que ocorre muitas vezes com as garagens).
Em segundo lugar, cumpre referir que o comummente designado contrato de “arrendamento” corresponde ao contrato de locação, estabelecido no artigo 1022.º do Código Civil, sendo este o “contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo de uma coisa, mediante retribuição.”.
Assim, em nada se vislumbra que possa ser contrário à lei, porquanto analisando todos os artigos inerentes do Código Civil, não se encontra nenhuma ilegalidade.
Contudo, é necessário garantir que o arrendamento não põe em causa quer a segurança da estrutura do edifício, quer a segurança dos próprios condóminos (artigo 1422.º n.º 2 do Código Civil).
Outra questão que importa colocar é a seguinte: sendo a arrecadação uma parte comum do edifício, se a Administração tem legitimidade para celebrar contratos de Arrendamento e se o arrendamento não terá de ser aprovado por uma maioria (ou unanimidade) dos condóminos em Assembleia.
Conforme dispõe o artigo 1430º do Código Civil, cabe à Assembleia de Condóminos e a um administrador a gestão das partes comuns do prédio, quer isto dizer, que para o presente contrato, o administrador tem de estar devidamente autorizado pelo condomínio, para dispor do bem, como prevê o artigo 1437º nº 3 do Código Civil.
Ao mesmo encontro vem o AC. do TRL de 30/03/2006 “Do estatuído na parte final do nº 1 do art. 1420º do CCivil conjugado com o disposto no nº 2 do art. 1024º do Código Civil, tem derivado o entendimento de que o arrendamento de parte comuns dos prédios em propriedade horizontal só é válido desde que firmado com o acordo ou consentimento de todos os condóminos. Estando em causa a deliberação da assembleia de condóminos no sentido de celebrar um concreto contrato de arrendamento, de duração limitada, nos termos do art. 98º, a faculdade de celebrar contratos de duração limitada, traduz-se em simples acto de administração ordinária. A par com o direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção, ao carácter instável e precário da compropriedade das partes comuns contrapõe-se, no condomínio, uma afectação estável e essencial das coisas comum. Desde que a coisa comum esteja afecta a uma determinada finalidade e que cada um dos condóminos possa dela usufruir directamente (ex. sala de condomínio, ginásio ou piscina privativos do condomínio), qualquer acto que tenha a susceptibilidade de perturbar ou retirar esse direito a cada um dos condóminos só pode validamente ser realizado com o acordo de todos os condóminos. O mesmo já não pode afirmar-se relativamente às partes que, embora comuns, estejam afectas a finalidades específicas mas que não podem ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos.[…].”
No mesmo entendimento temos o Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa de 07/11/2006: “A assembleia de condóminos pode arrendar partes comuns de edifício constituído em propriedade horizontal ainda que a parte comum, de acordo com o título constitutivo, esteja afectada a habitação de porteira. O arrendamento da referida fracção para actividade comercial, posto que destine a fracção a fim diverso, não lhe subtrai a natureza de parte comum. O aludido contrato não sofre do vício da nulidade em razão da impossibilidade jurídica (artigo 280.º do Código Civil) de se proporcionar à aludida parte comum utilização diferente visto que a lei não proíbe que, por acordo de todos os condóminos, o título constitutivo da propriedade horizontal seja alterado, afectando-se a outra finalidade as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro (artigos 1419º, e 1422º/2, alínea c) do Código Civil). O arrendamento outorgado pelos condóminos em 1978 vincula os sucessivos adquirentes das várias fracções por transmissão da respectiva posição, salvo acordo ou convenção ulterior distinta com repercussão relevante no subsistente arrendamento”.
Relativamente à questão de qual a maioria para aprovação da deliberação que autorize o arrendamento de uma parte comum do prédio, importa destacar o disposto no n.º 5 do artigo 1432.º do Código Civil que dispõe que “ As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes [isto é atento o disposto nos n.º 6 a 8 do mesmo artigo]”.
Em conclusão, e por tudo o acima exposto, não se antevê qualquer irregularidade na celebração do contrato de arrendamento da arrecadação do prédio, a não ser que as deliberações tomadas em Assembleia de condóminos venham em sentido contrário dessa decisão (e que a deliberação de autorizar o arrendamento seja tomada por unanimidade e que a atividade de armazenamento não ponha em causa a segurança da estrutura do prédio e dos próprios condóminos).
Advogada Estagiária. Licenciada em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa em 2009.
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References: artigo 1425
 artigo 1421
 artigo 1421
 Artigo 1421
 Artigo 1421
 artigo 1421
 artigo 1022
 artigo 1430
 artigo 1437
 artigo 1432