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Timestamp: 2020-01-20 14:15:03+00:00

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Fabio Balbuena
12 junio, 2017 By Fabio Balbuena Deja un comentario
Denegación de reembolso de gastos por obras por falta de requerimiento previo
En la sentencia de 2 de febrero de 2016 el Tribunal Supremo declaró su doctrina jurisprudencial sobre el reembolso por la comunidad de propietarios al comunero por obras urgentes.
Viene a decir que cuando un comunero lleve a cabo obras que afecten a elementos comunes la comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución, salvo que muestre pasividad en las obras o se trate de reparaciones necesarias y urgentes.
Aplicando esta doctrina la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, ha resuelto un caso a favor de una comunidad de propietarios en Sentencia de 13 de marzo de 2017 [nº 103/2017, rec. 1180/2016, Ponente: Ilma. Sra. Dª Carmen Mérida Abril].
El supuesto de hecho era la ejecución por parte de un propietario de unas obras que afectaban a elementos comunes por existencia de serios defectos estructurales, y su posterior reclamación de reembolso a la comunidad de propietarios.
La “cuestión nuclear” del conflicto era la determinación de si el propietario demandante había requerido a la comunidad de propietarios la realización de las obras o por el contrario las había ejecutado unilateralmente sin requerimiento previo ni consentimiento de la comunidad.
El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda, condenando a la comunidad a reintegrar al propietario 12.197,40 euros más intereses (excluyó determinadas partidas por no acreditarse que fueran debidas a reparaciones urgentes y necesarias).
Se fundamentaba en que el propietario llevó a cabo las obras tras detectar (con ocasión de unas obras en su vivienda) la existencia de problemas estructurales que amenazaban la integridad del edificio y la seguridad de los vecinos. Según el demandante el presidente inspeccionó y consintió las obras de reparación en los elementos comunes. El juzgado entendió:
Que era aplicable el artículo 7.1 de la LPH y la doctrina del TS de la sentencia de 2/02/2016;
Que estaba acreditada la necesidad y urgencia de las obras ejecutadas en los elementos comunes;
Que se cumplió el requisito de previo requerimiento por haber puesto en conocimiento del presidente la existencia de tales desperfectos, según el acta de la junta de 4 de julio de 2011.
Sin embargo, la Sala no acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.
Comienza recordando la dispuesto en el artículo 7.1 de la LPH, que fue interpretado por el Tribunal Supremo al declarar la doctrina jurisprudencial en la referida sentencia de 2/02/2016:
«Este artículo determina el ámbito de actuación de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y de éste con la comunidad, y establece lo que la doctrina ha venido en calificar un auténtico «ius prohibendi» en relación con los elementos comunes en los que les está vedado la realización de obras, innovaciones o reparaciones en general tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya en beneficio de los demás copropietarios. Siendo así que respecto de ellos, careciendo de facultades propias, haya de acudirse para la adopción de los oportunos remedios al administrador, al presidente de la comunidad, a la junta cuya convocatoria al efecto puede solicitarse, o a la impugnación de sus acuerdos.
Por otro lado, nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.»
Partiendo de tal doctrina, la Sala no comparte las conclusiones alcanzadas por el Juez de instancia, por las siguientes razones:
1.- A la fecha de celebración de la junta de 4 de julio de 2011, y mucho antes, el propietario había realizado ya las obras en la finca.
2.- No se justifica la práctica de ningún requerimiento a la comunidad mediante el envío de telegrama, fax, burofax, documento escrito o cualquier otro medio que acredite su remisión, su recepción por el Administrador o Presidente y la fecha en que esta se produjo, dato relevante pues el requerimiento ha de ser previo a la ejecución de las obras; tan solo consta que «algunos de los desperfectos fueron mostrados al Presidente».
3.- No se acredita la práctica de ningún requerimiento que advierta de la urgencia de las obras a realizar y que justifique la actuación unilateral del demandante.
4.- Que contrariamente a lo que se sostiene por el demandante, tampoco se ha acreditado que el Presidente hubiera consentido o autorizado las obras de reparación en los elementos comunes. Incluso se le indicó al propietario por parte del presidente el procedimiento a seguir: parar las obras; proponer proyecto de reparaciones estructurales y someterlo a aprobación de la comunidad; pedir presupuesto de reparación y someterlo a aprobación de la comunidad; y caso de no acceder a este procedimiento normal, proceder a hacer las obras asumiendo en este caso la responsabilidad y el importe de las mismas.
El propietario optó por hacer las obras sin aprobación ninguna, reclamando posteriormente a la comunidad el pago de la factura, que fue denegado en junta de 6 de octubre de 2011 por falta de comunicación previa, sin que el demandante hubiera impugnado dicho acuerdo; volvió a denegarse en junta de 6 de febrero de 2012, incluso con el importe rebajado, sin que el demandante impugnara tal acuerdo; y finalmente, en junta de 4 de diciembre de 2012 se volvió a denegar la petición del demandante, que tampoco se impugnó.
Además, la Sala rechaza la existencia de enriquecimiento injusto, así como la aplicación de la doctrina de los actos propios y el abuso de derecho.
Por todo lo cual, se estima el recurso de apelación de la comunidad, revocando la sentencia de instancia y desestimando la demanda del propietario que solicitaba el reembolso de los gastos de las obras de reparación en elementos comunes.
Como vemos, la doctrina es muy clara respecto a los requisitos para que proceda dicho reembolso: no procede el pago del importe de las obras en elementos comunes realizadas por un comunero cuando previamente no ha requerido a la comunidad para su realización.
Por ello, los propietarios que se encuentren en estas situaciones han de extremar las precauciones y dejar constancia del requerimiento previo a la comunidad, a través del Administrador o del Presidente. Porque sólo en caso de pasividad de la comunidad ante tal requerimiento (o casos de urgente necesidad) será posible obtener el reembolso de los gastos. De lo contrario, la comunidad estará en su derecho de no reintegrarlos al propietario que haya acometido las obras unilateralmente.
© Fabio Balbuena 2017
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16 mayo, 2016 By Fabio Balbuena 18 comentarios
Obras no necesarias, disidentes, y… ¡cosa juzgada!
Como es sabido, los acuerdos comunitarios son ejecutivos desde el momento de su adopción, sin perjuicio de que puedan ser impugnados y en su caso, anulados.
Y en el caso de acuerdos con consecuencias económicas, como el pago de derramas extraordinarias, los recibos podrán presentarse al cobro desde la adopción del acuerdo, con independencia de que el acuerdo haya sido impugnado.
Pero, ¿qué ocurre con los pagos realizados por un propietario disidente si no impugnó el acuerdo pero otro propietario sí lo impugnó y se estima su impugnación?
Es el caso resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2ª, de 19 de febrero de 2016 (Ponente: Ilma. Sra. Dª Isabel Ochoa Vidaur).
Una comunidad adoptó un acuerdo de realización de obras, cuyo coste superaba tres mensualidades de gastos ordinarios.
Uno de los propietarios, Don Julián, delegó su representación y su representante votó en contra del acuerdo, pese a lo cual se aprobó por la comunidad.
Su representante impugnó el acuerdo, no así Don Julián.
Al ser ejecutivo el acuerdo adoptado, dio lugar a que la comunidad comenzara a cobrar las derramas extraordinarias aprobadas, y Don Julián abonó los recibos de tales derramas.
En el procedimiento de impugnación del acuerdo, la sentencia de primera instancia desestimó la demanda, pero la sentencia de apelación la revocó y declaró que el acuerdo era gravemente perjudicial para los propietarios disidentes, quienes no tenían la obligación jurídica de soportarlo, sobre la base de que eran obras no necesarias.
Como consecuencia de esta sentencia, Don Julián, que no había impugnado el acuerdo y sí había abonado el importe de las derramas, demandó a la comunidad en solicitud de la devolución de los importes que había abonado.
La comunidad se opuso, y además formuló reconvención.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención, condenando a la comunidad a devolver al propietario la cantidad de 7.216,82 euros más los intereses legales.
La Audiencia Provincial confirma dicha resolución.
¿Cuál es el fundamento?
La sentencia de primera instancia estimó la demanda, y la Audiencia lo confirma, por aplicación del efecto positivo de la cosa juzgada, entendiendo que el actor tiene derecho a que se le reintegre en la cantidad que él abonó ante la obligatoriedad de un acuerdo frente al que votó en contra, pese a no haberlo impugnado.
Es decir, parte de la base de que la sentencia de apelación que resolvió el juicio de impugnación del acuerdo “consideró que el acuerdo adoptado sobre propuesta y aprobación del plan de seguridad, reforma y actualización de infraestructuras era gravemente perjudicial no resultando obligados a su pago (los disidentes) e inclusive aunque no pudieran ser privados de las mejoras.”
Y dado que esta sentencia adquirió firmeza, con efectos de cosa juzgada, despliega sus efectos en cuanto a las consecuencias económicas para el propietario disidente con dicho acuerdo, aunque no hubiera impugnado el acuerdo.
La comunidad alegaba que se trataba de obras de infraestructuras que ya existían, que eran reformas y actualizaciones, y cuestiona los efectos de la sentencia del proceso de impugnación del acuerdo, considerando que la sentencia no retrotrae sus efectos al acuerdo impugnado; que los pagos realizados por el disidente a la CP no son indebidos; que el demandante ha realizado los pagos de forma voluntaria, y que la sentencia no declara la nulidad del acuerdo; añadiendo que lo que se plantea afecta a la propia existencia de la CP incidiendo de forma directa en el principio de igualdad pues no es de recibo que unos vecinos puedan aprovecharse de unas reformas realizadas en elementos comunes sin contribuir. En su reconvención, alegaba que los servicios reformados son servicios esenciales que ya existían desde la creación de la urbanización, que presentaban graves deficiencias, llevándose a cabo la propuesta y aprobación de las obras de reforma que eran totalmente necesarias e imprescindibles, y que las obras realizadas han sido beneficiosas a todos y ello por cuanto son servicios en correcto funcionamiento y la propiedad se ha revalorizado.
Sin embargo, entiende la Sala al resolver el recurso que «la CP pretende que se vuelva a examinar lo que es ya cosa juzgada, esto es, el carácter de las obras como innovación no exigible para la adecuada habitabilidad y seguridad, vinculando con ello a los tribunales en un proceso posterior, pues, con independencia de las concretas obras realizadas al amparo del acuerdo alcanzado en la Junta General Extraordinaria, que según dice la sentencia de la AP y en aquél pleito, «no se describen en la resolución» (folio 28), no lo es menos que nos estamos refiriendo a cuotas devengadas para hacer frente a la derrama para las obras y actualizaciones aprobadas en Junta de 11 de junio de 2006 para «el plan de seguridad y de reforma y actualización de las infraestructuras de la urbanización» y respecto de éstas, el acuerdo alcanzado se declaró gravemente perjudicial para los demandantes copropietarios, no resultando obligados a su pago, incluso en el caso de que no pueda privárseles de las mejoras.
(…) no podemos perder de vista el alcance positivo de la cosa juzgada, según el cual y dado que consiste en la vinculación que, respecto de lo decidido en una resolución firme sobre el fondo, afecta a todos los tribunales en procesos ulteriores en que lo decidido sea parte del objeto de estos procesos: el tribunal del proceso ulterior deberá atenerse, en su sentencia, a lo establecido en la sentencia anterior con fuerza de cosa juzgada, sin contradecir dicha sentencia, sino, por el contrario, tomándola como indiscutible punto de partida.»
La Sala añade que no es necesario que el disidente impugne el acuerdo:
«(…) vamos a poner de manifiesto, partiendo de que las obras no son necesarias y por lo tanto no exigibles y con derecho de disidencia en función de su cuantía con lo que se trata de proteger la libertad del propietario ante la iniciativa de realizar obras que aun siendo útiles no son necesarias para el adecuado mantenimiento, conservación, habitabilidad o seguridad del inmueble posibilitando que el propietario no esté obligado a soportar las obras que no reúnan los caracteres expuestos, ha llevado a la doctrina a plantearse si el disidente debe impugnar el acuerdo con el que discrepa para obtener efectos liberadores del pago o si la mera manifestación de su disidencia es suficiente para exonerarle, llegando mayoritariamente a la conclusión de que no es exigible al comunero impugnar para que su posición obtenga respaldo partiendo de la calificación de obras no necesarias, aun cuando sean útiles siempre que su coste sea superior a tres mensualidades.
Es evidente que el comunero interesado en la mejora sobre la que existe disidencia puede acometerla sin repercutir el importe a los restantes copropietarios en desacuerdo, y también que si en cualquier momento el disidente quiere puede solicitar la admisión como partícipe en esa obra.
Si esto es así, y si la parte apelante no puede pretender una calificación distinta de las obras aprobadas, es indiferente que los comuneros disidentes puedan o no decidir la utilización de esos servicios afectados por las obras, ya que, aún en el supuesto de que fueran esenciales, no son necesarios.
No se eleva la voluntad del copropietario a elemento que permite justificar su contribución o no a los gastos de la cosa común, la parte apelante debe ver desestimada esta alegación porque pretende olvidar el carácter de las obras aprobadas que según la sentencia de la AP resultaban gravemente perjudiciales para los propietarios y que debían quedar exentos a hacer frente a su coste económico. El criterio que justifica la contribución o no a los gastos viene dado por la obra y su consideración, no por el hecho de pertenecer a la Comunidad pues todos sabemos la obligación de contribuir al sostenimiento de la cosa común.
(…) la obra no es necesaria, ni se requiere para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características. Que se trate de reparación y conservación de elementos comunes y servicios comunes es una afirmación que gratuitamente lleva a cabo la parte apelante y que no se ha visto refrendada por la prueba practicada en seno del procedimiento que ha producido el efecto prejudicial de cosa juzgada positiva que estamos aplicando.»
Seguidamente se refiere al cobro de lo indebido:
«Es cierto que estamos en presencia de un acuerdo legal y válido adoptado en Junta, y que ese acuerdo legal y válido es ejecutivo, pero es ejecutivo, en tanto en cuanto no se haga pronunciamiento contrario a su exigibilidad que es precisamente lo que se ha hecho en la sentencia dictada por la AP.
El cobro de lo indebido, regulado en el art. 1895 del Código Civil establece que «…cuando se recibe alguna cosa que no había derecho a cobrar, y que por error ha sido indebidamente entregada, surge la obligación de restituirla…». (…)
Partiendo de lo expuesto y sin perjuicio de ligar este motivo con el siguiente de enriquecimiento injusto dada la ligazón que existe entre las figura de cobro de lo indebido y enriquecimiento, es lo cierto que ante la existencia de un acuerdo de la CP y girados los correspondientes recibos para hacer frente a la ejecución de las obras acordadas, el actor/reconvenido se vio compelido a su pago ignorando que el carácter de dichas obras, frente a las que había votado en contra, no entraban dentro del concepto de obras necesarias o de obligada ejecución a las que debes contribuir por la obligación general de contribuir al sostenimiento de la cosa común.
Esto es, el actor atendió el pago de los recibos girados en la creencia que era su obligación en virtud del acuerdo adoptado en seno de la CP, hasta que, hecho el pronunciamiento de la sentencia de 2ª instancia fue consciente de su falta de obligación ejercitando la oportuna acción.»
Y finalmente se refiere al enriquecimiento injusto:
«Debemos excluir también el enriquecimiento sin causa que a juicio del apelante concurriría si se devolviesen las cuotas a los actores y que no existiría de no procederse a su devolución.
Vuelve a olvidar la parte que las obras acometidas exceden del concepto «obras de conservación necesarias para el adecuado sostenimiento de la cosa común» y que por dicho extremo los propietarios disidentes no están obligados a soportar su coste, y el hecho de que el actor hiciera frente a su importe en la creencia de tratarse de acuerdo de obligado cumplimiento permite entender acreditado el empobrecimiento sin causa, base para ejercitar la reclamación, con correlativo enriquecimiento de la CP que cobró del disidente habiéndose producido un enriquecimiento en la CP correlativo al empobrecimiento del copropietario que contribuyó sin estar obligado.»
En definitiva, se produce la aplicación del efecto positivo de la cosa juzgada en cuanto al acuerdo considerado gravemente perjudicial para los propietarios disidentes. Y así, al calificarse las obras como “no necesarias”, el propietario disidente tiene derecho a que se le reintegre la cantidad que abonó, aunque no impugnó el acuerdo, pues el pago de las derramas lo realizó en la creencia de que era su obligación en virtud del acuerdo frente al que votó en contra, desconociendo el carácter de obras no necesarias. Por tanto, se produjo un cobro de lo indebido por parte de la Comunidad de Propietarios, con el consiguiente empobrecimiento por su parte y el enriquecimiento injusto de la comunidad de propietarios.
Por todo lo cual, el Tribunal ratifica íntegramente la sentencia recurrida, desestimando el recurso.
© Fabio Balbuena 2016
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18 noviembre, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario
Indemnización para reparar defectos constructivos e…¿IVA?
Excelente sentencia que viene a aclarar una duda frecuente en materia de indemnizaciones para reparar defectos constructivos.
Se trata de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de octubre de 2014 (Nº de Sentencia: 558/2014 – Nº de Recurso: 2247/2012), de la que es Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Antonio Salas Carceller.
La cuestión es la siguiente: una indemnización concedida para ejecutar las obras necesarias de reparación por parte de los demandantes, ¿ha de comprender las cantidades correspondientes a I.V.A. y beneficio industrial?
En el caso enjuiciado, el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de León dictó sentencia estimando parcialmente la demanda y concediendo a la comunidad de propietarios demandante una indemnización de 100.721,01 €, incluyendo en dicha cantidad la presupuestada para realizar las correspondientes obras de reparación más el I.V.A. al 18% y el beneficio industrial del 19%.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de León (Sección 2ª) dictó sentencia con fecha 28 de mayo de 2012 por la cual excluyó del importe de la condena la suma de 28.705,22 euros, referida a gastos generales, beneficio industrial e I.V.A., manteniendo el resto de la sentencia, con fundamento en que la referida cantidad responde a gastos aleatorios o hipotéticos como es el del I.V.A. y el beneficio industrial que sólo se producirán si efectivamente se acomete la reparación.
Pues bien, ahora el Tribunal Supremo resuelve la cuestión en el siguiente sentido (Fundamento de Derecho Segundo):
«Dicha cuestión ya ha sido abordada por esta Sala en reciente sentencia núm. 347/2014, de 26 junio (Recurso núm. 1688/2012). En ella se dice que la indemnización de daños y perjuicios no devenga IVA según lo previsto en el artículo 78.3.1º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, reguladora del impuesto sobre el valor añadido, pero no es lo mismo la aplicación del impuesto a una indemnización que la inclusión en la misma de lo que el perjudicado ha de pagar por ello a un tercero que realiza el servicio de que se trata, pues en tal caso el IVA va comprendido necesariamente en la propia indemnización de daños y perjuicios ya que, de no ser así, la misma no sería íntegra como requiere el artículo 1101 y concordantes del Código Civil; y se añade que efectivamente al tratarse de la reparación de unos vicios o defectos constructivos, el importe de la indemnización debe fijarse teniendo en cuenta el importe total que el perjudicado debe abonar para la reparación de los vicios y defectos constructivos, sin que en este caso se pueda plantear el posible enriquecimiento injusto de la comunidad de propietarios; en cuanto dicha comunidad, carente de personalidad jurídica, no es sujeto pasivo del impuesto y por tanto no puede compensar en declaración tributaria lo abonado.
Los mismos razonamientos cabe aplicar a la cantidad establecida por beneficio industrial, por cuanto lo indemnizable ha de ser la cantidad que finalmente habría de satisfacer el perjudicado si procediera a la reparación de los daños, pues esa es la prestación debida al mismo por el responsable de tales daños, sin consideración a la actuación posterior de dicha parte perjudicada que podrá optar por llevar a cabo o no la reparación en las condiciones que estime oportunas.»
En atención a ello, estima el recurso de casación por infracción de los artículos 1591 y 1101 del Código Civil, casando la sentencia de la Audiencia Provincial de León, y confirmando la sentencia de primera instancia.
Queda, pues, despejada la duda: las indemnizaciones para reparar defectos constructivos han de comprender las cantidades correspondientes a I.V.A. y beneficio industrial.
© 2014 Fabio Balbuena
Archivado en: Beneficio industrial, Código Civil, Daños y Perjuicios, Defectos constructivos, Enriquecimiento injusto, Indemnización, IVA, Reparación íntegra, Tribunal Supremo
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