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Timestamp: 2019-05-20 20:58:07+00:00

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Der Hund im Recht: Hundehaltung & Mietrecht (nach deutschem Recht) - Hundemagazin WUFF
Start Ausgaben Alle Artikel aus WUFF 2018|09 Der Hund im Recht: Hundehaltung & Mietrecht (nach deutschem Recht)
Nicht in jeder Wohnung ist Hundehaltung erlaubt und auch auf Nachbarn ist Rücksicht zu nehmen. Die Rechtsprechung dazu ist jedoch sehr unterschiedlich. Rechtsanwältin Susan Beaucamp stellt einige wichtige Entscheidungen zum Thema dar.
Die Zeiten, in denen in Deutschland Hunde noch weit überwiegend draußen im Zwinger oder an der Kette gehalten wurden, um Haus und Hof zu bewachen, sind lange vorbei. Mittlerweile werden die meisten Hunde in Wohnungen gehalten und leben dort integriert als Familienmitglied. Doch nicht in jeder Wohnung ist Hundehaltung erlaubt und auch gegenüber den Nachbarn ist Rücksicht zu nehmen. Die Rechtsprechung zu diesen Themen ist jedoch sehr unterschiedlich. Einige wichtige Entscheidungen sollen hier kurz dargestellt werden:
Zunächst ist festzuhalten, dass es kein Gesetz gibt, das die Hundehaltung in Wohnungen pauschal erlaubt oder verbietet, sondern es immer auf die einzelnen Regelungen des jeweiligen Mietvertrages oder die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft ankommt. Der BGH (Bundesgerichtshof) hat jedoch in seinem maßgebenden Urteil vom 20.3.2013 (VIII ZR 168/12) klargestellt, dass ein generelles Verbot der Hundehaltung durch eine starre Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag unzulässig ist, da sie den Mieter unangemessen in seinem Recht auf Gebrauchsgewährung und individuelle Lebensführung benachteiligt. Dies liegt darin begründet, dass sich formularmäßige Mietverträge an den Regeln der AGB-Kontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB messen lassen müssen. Solche allgemeinen Geschäftsbedingungen liegen zum Beispiel schon dann vor, wenn der Vermieter z.B. einen vorgefertigten Mietvertrag von Haus und Grund o.ä. verwendet, auch wenn er nur eine einzige Wohnung vermietet.
Nach Ansicht des BGH muss bei der Frage, ob Hundehaltung zu erlauben ist, in jedem Einzelfall zwischen den Interessen des Vermieters, den Interessen der Hausgemeinschaft und denen des Mieters abgewogen werden. In diese Abwägung sind unter anderem die Größe des Hundes und die Größe der Wohnung einzubeziehen, da eine artgerechte Haltung in der Wohnung in jedem Fall gewährleistet sein muss, sowie ob durch die Haltung eine Störung des Hausfriedens oder Beschädigung der Mietsache zu befürchten ist. Eine generelle Erlaubnis zur Hundehaltung in Mietwohnungen wird durch dieses Urteil daher keinesfalls begründet.
Ist im Mietvertrag gar keine Regelung über die Tierhaltung vorhanden, so sollte eine Zustimmung des Vermieters zur Haltung eines Hundes eingeholt werden, diese sollte dann schriftlich festgehalten werden, um späteren Streitigkeiten entgegen zu wirken. Eine solche Zustimmung ist gerade bei der Haltung von größeren Hunden erforderlich, da diese wohl – im Gegensatz zur Haltung von Kleintieren – nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zählt. Hält der Mieter einen Hund ohne Genehmigung des Vermieters, so riskiert er, dass er den Hund wieder abgeben muss oder gar das Mietverhältnis wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung gekündigt wird (LG Köln, 6 S 269/09; LG Hildesheim, 7 S 4/06).
Die Zustimmungsbedürftigkeit entfällt auch nicht deswegen, weil bereits anderen Mietern des Hauses die Hundehaltung gestattet wurde, denn das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 GG gilt grundsätzlich nicht im Verhältnis zwischen Privatleuten. Begrenzt wird das Recht des Vermieters hier durch das Verbot der schikanösen Rechtsausübung. Die einmal durch den Vermieter genehmigte Hundehaltung kann nur bei Vorliegen wichtiger Gründe widerrufen werden. Das gelegentliche Bellen genügt dabei nicht zur Annahme eines wichtigen Grundes (AG Hamburg, 716 C 114/90). Die Umgehung des Hundehaltungsverbots durch regelmäßige besuchsweise Aufenthalte von Hunden in der Wohnung ist ebenfalls unzulässig, ebenso wie das regelmäßige Betreuen von fremden Hunden in der Wohnung.
Beispiele uneinheitlicher Rechtsprechung
Welche Art der Hundehaltung noch als genehmigungsfreier gewöhnlicher Gebrauch der Wohnung betrachtet wird und welche nicht, wird in der Rechtsprechung äußerst uneinheitlich gesehen. So hat das LG Kassel (1 S 503/96) die Haltung eines Yorkshire Terriers für nicht genehmigungsbedürftig erachtet, da der Terrier seiner Größe nach mit einem Meerschweinchen vergleichbar wäre und daher einem Kleintier gleichzusetzen sei. Beeinträchtigungen der Mitbewohner oder der Mietsache seien aufgrund der geringen Größe nicht zu befürchten. Anders sah dies das AG Spandau (13 C 574/10) und lehnte die Gleichsetzung eines Yorkshire Terriers mit einem Kleintier ab.
Das AG München (424 C 28654/13) hat entschieden, dass die Haltung von mehr als einem Hund, und seien es auch nur sehr kleine, in der Regel nicht mehr dem normalen Mietgebrauch entspricht und die Haltung daher ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig ist. Gleiches wurde auch für Hundezuchten entschieden.
Zu beachten ist auch, dass die Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen Mehrheitsbeschluss die Hundehaltung grundsätzlich auf nur einen Hund pro Wohnung begrenzen kann. Damit diese Beschlüsse auch gegenüber den Mietern zur Geltung gelangen, muss der Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet, diesen Beschluss dann zum Gegenstand des Mietvertrages machen, anderenfalls wird der Mieter dadurch nicht gebunden (vgl. OLG Schleswig-Holstein, 2 W 165/03). Die Eigentümergemeinschaft kann auch beschließen, dass (größere) Hunde nicht unangeleint oder unbeaufsichtigt in dem Gemeinschaftsgarten gehalten werden dürfen oder dort nicht ihre Geschäfte verrichten dürfen. Dies gilt insbesondere dann, wenn andere Wohnungseigentümer kleine Kinder haben, die sich regelmäßig in dem Garten aufhalten, da die Kinder anderenfalls durch den Hund gefährdet werden könnten, oder wenn sich ein bestimmter Hund als aggressiv erwiesen hat (vgl. AG München, 483 C 33323/12; OLG Karlsruhe, 14 Wx 22/08). Zum Teil wird selbiges auch für das übrige Gemeinschaftseigentum wie Fahrstühle und Flure angenommen. Das LG Karlsruhe ( 5 S 43/13) hat dazu entschieden, dass das Verbot, Tiere im Aufzug zu transportieren, den Hundehalter nicht wesentlich in der Wohnungsnutzung einschränke. Bestehen solche Beschlüsse hingegen nicht, müssen Hunde im Gemeinschaftsgarten oder Treppenhaus regelmäßig nicht angeleint werden, so lange keine Gefährdung anderer Bewohner durch sie zu befürchten ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dabei auch ausdrücklich beschließen, dass Hunde im Gemeinschaftsgarten unangeleint spielen dürfen.
Will man nicht Gefahr laufen eines Tages eine Kündigung des Mietverhältnisses im Briefkasten vorzufinden, sollte man als Hundehalter einiges beachten:
• Das gelegentliche Urinieren des Hundes in den Hausflur stellt zunächst noch keinen außerordentlichen Kündigungsgrund dar. Wiederholt sich dies jedoch regelmäßig, so kommt eine ordentliche Kündigung in Betracht.
• Das regelmäßige, stark geruchsbelastende Koten des Hundes in den Gemeinschaftsgarten trotz Abmahnung des Halters kann zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen wesentlicher Beeinträchtigung von Mitmietern und Mietsache führen (AG Steinfurt, 4 C 171/08 ). Gleiches gilt, wenn aufgrund einer nicht artgerechten Tierhaltung starke Fäkalgerüche im Treppenhaus wahrzunehmen sind oder von dem Hund eine ständige Lärmbelästigung ausgeht.
Solche Belästigungen können im Übrigen auch dazu führen, dass Nachbarn gegenüber dem Vermieter die Miete mindern können. Bei starkem Fäkalgeruch im Hausflur können 20% Minderung angemessen sein (AG Münster, 8 C 749/94).
Problem häufiges Bellen
Andere Mieter können die Miete wegen nachbarlichen Hundegebells allenfalls dann mindern, wenn der Hund regelmäßig und lang anhaltend laut bellt. Gelegentliches Bellen stellt allerdings keinen Grund für eine Mietminderung dar. In einem Prozess muss der Nachbar dann konkret darlegen, zu welchen Zeiten der Hund hörbare Geräusche von sich gegeben hat. Das OLG Köln (12 U 40/93) hat angenommen, dass die Wesentlichkeitsgrenze des § 906 BGB überschritten ist, wenn ein Hund länger als zehn Minuten ununterbrochen am Stück und länger als 30 min insgesamt am Tag bellt. Darüber hinaus kann ein Unterlassungsanspruch gegen den Hundehalter nach § 1004 BGB begründet werden. Bellt der Hund insbesondere während der Mittags- oder Nachtzeit, stellt dies im Übrigen eine Ordnungswidrigkeit dar, die ein behördliches Einschreiten gegen den Hundehalter rechtfertigen kann.
Verursacht ein Hund im Rahmen der artgerechten Haltung Schäden am Parkett, so haftet dafür grundsätzlich der Mieter. Er muss im Rahmen seiner Obhutspflicht alles Zumutbare tun, um Schäden von der Mietsache abzuwehren. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Vermieter die Hundehaltung genehmigt hat oder nicht. Etwas anderes könne nur gelten, wenn es sich bei den Schäden um eine Abnutzung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs handelt (LG Koblenz, 6 S 45/14).
Im Übrigen gelten hier natürlich auch die Grundsätze der Tierhalterhaftung nach § 833 Abs. 1 BGB, wenn durch den Hund Schäden verursacht werden.
Im Ergebnis bleibt festzustellen, dass sich die Bewertung der Hundehaltung in Mietwohnungen durch die Gerichte eindeutig positiv verändert hat, aber gerade bei Hundehaltung in Mietwohnungen größerer Objekte die Rücksichtnahme auf Nachbarn unerlässlich ist.
Pdf zu diesem Artikel: hund_und_recht_deutschland_0918
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References: BGH 
 § 307
 BGH 
 Art. 3
 § 906
 § 1004
 § 833