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Timestamp: 2018-05-25 00:50:34+00:00

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﻿ Obligations du commissaire aux comptes (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
» Obligations du commissaire aux comptes
#1 25-02-2016 14:26:36
J’ai reçu le projet d’adaptation de notre acte de base, RC, ROI à la loi de juin 2010.
L’avocat y a ajouté un chapitre ( voir ci-dessous) concernant le commissaire aux comptes et ses obligations selon l’art. 577-8/2 du CC. Dans notre ancien ROI, la description de la fonction du commissaire aux comptes est très succincte et rien n’est mentionné dans le règlement de copropriété.
Quelle loi ou AR ou autre texte mentionne ces obligations ? Je n’ai trouvé aucun texte officiel.
L'assemblée générale désigne annuellement, à la majorité absolue des voix, un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, chargé de contrôler les comptes de l’association des copropriétaires tenus par le syndic ; il devra établir ses connaissances des règles de la comptabilité et exécutera sa mission en toute indépendance et avec honnêteté.
Le commissaire aux comptes devra, en particulier, vérifier :
1. que les règles de la comptabilité (qui sont d'ordre public) et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de la l’Arrêté Royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires ;
2. que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent ;
3. que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale ;
4. que la gestion répond aux normes de prudence et d'honnêteté ;
5. que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses ;
6. que le journal centralisateur a été mouvementé et qu'il assure l'irréversibilité des écritures ;
7. que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.
Le commissaire aux comptes devra également :
1. solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité ;
2. interroger le syndic quant aux commissions qu'il pourrait avoir reçues et aux conflits d'intérêt qui auraient pu l'influencer dans la gestion de la copropriété.
Le commissaire établit un rapport écrit sur son contrôle ; il détaille la manière dont il a effectué son travail et s'il a obtenu les informations qu'il a demandées ; il certifie (ou refuse de certifier) que la comptabilité et les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et bonne foi, qu'ils donnent (ou ne donnent pas) une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats.
La présence du commissaire aux comptes est requise à l'assemblée qui débattra de son rapport ; il y répondra aux questions des copropriétaires.
#2 25-02-2016 15:37:47
Re : Obligations du commissaire aux comptes
Pour moi ce texte est certainement conforme quant à l’esprit de la loi.
Il est selon moi pour 90% conforme à la lettre de la loi (Art. 577-8/2 CC et l’AR du 12.07.2012). Consulter le bulletin 63 de la CNC concernant les copropriétés, disponible sur la page « brochures » de PIM . Les textes légaux se trouvent dans cette brochure.
C’est possible que ce texte est conforme pour 99%. Tout dépend des autres dispositions statutaires concernant la comptabilité générale, les décomptes annuels et le budget prévisionnel dans le texte proposé.
#3 26-02-2016 10:19:04
C'est l'article 577-8/2 (en vigueur depuis le 1/9/2010) qui prévoit que " l'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes (CAC), copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.
Il va de soi que, préalablement à l'élection d'un CAC, la détermination des obligations et des compétences de celui-ci soit déjà insérée dans le règlement de copropriété.
Dans le cas décrit, le projet d’adaptation de l'acte de base, RC, ROI à la loi de juin 2010 rédigé par un avocat a pour vocation d'établir les obligations et les compétences du CAC.
L'AG a le choix du contenu du texte, contenu qui ne lui imposé par aucune disposition légale. Elle approuvera ou non le texte proposé relatif aux obligations et compétences du CAC ou l'amendera à la majorité spéciale des 4/5 des voix visée à l'article 577-, § 2, C. civil et non à la majorité absolue.
Sur ce point précis, il s'agit d'une véritable modification aux statuts et non d'une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code à soumettre à l'approbation de l'AG conformément à l'article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion.
Une modification et non une adaptation. En effet, dans l'ancien ROI, la description de la fonction du CAC est très succincte et rien n’est mentionné dans le règlement de copropriété.
Dernière modification par GT (26-02-2016 10:20:09)
#4 26-02-2016 15:47:20
Je crois que la majorité requise est la majorité absolue (50%+1). Selon ce qui suit une majorité spécifique n'est pas imposé par la loi.
Il est correct qu'il faudrait d'abord approuver les modifications. Avec un vote séparé par article modifié, avec chaque fois la majorité adéquate. Avec la mention que l’acte authentique est postposé, jusqu'à leur intégration dans le texte adapté à la loi de 2010.
Puis à l'AG suivante un texte est proposé, adapté à la loi de 2010 et les modifications votés par les AG précédentes, est proposé par le syndic pour être délibéré, voté (50%+1) et puis coulé dans un acte authentique à établir par le notaire désigné par l'AG et signé par le syndic (ou son représentant légal si c'est une firme).
Dernière modification par luc (26-02-2016 15:48:09)
#5 26-02-2016 17:19:26
Suite aux commentaires très précis de GT et de Luc, je constate que ma copropriété a encore du chemin à parcourir.
Si le texte proposé par l’avocat est conforme à l’esprit de la loi et somme toute assez général, il me semble logique, comme le dit GT, que le texte mentionnant les compétences requises et les obligations soit voté en AG puis inscrit dans le RC avant désignation du CAC.
Cela risque de décourager un candidat CAC si aucun CP n’a de compétence en comptabilité.
Je suis plutôt d’accord avec les arguments de GT présentant ce texte comme une modification du RC. Ceci imposerait alors, après le vote en AG, un acte notarié. Si c’était une adaptation, l’AG n’aurait pas le choix de la rédaction des obligations. Mais est-ce réellement une modification des statuts ?
Pour déterminer la majorité nécessaire, il faut voir s’il s’agit bien d’une modification des statuts (majorité 4/5) ou d’une simple décision prise en AG (majorité absolue)
Je pense que notre syndic va arguer que la loi impose d’indiquer les précisions sur la fonction du CAC dans le RC et qu’il ne s’agit donc que d’une adaptation.
#6 03-04-2017 20:57:19
Merci pour ce partage fort utile et généreux
#7 04-04-2017 07:11:28
Le commentaire bref de ickx me fait relire ce sujet.
D'abord une adaptation du RC est et reste un changement des statuts qui requirt de passer par un notaire désigné par l'AG.
Il y a des arrets de Cassation dans ce sens (je crois de 2004, mais je ne suis pas certain, en tout cas le législateur de 2010 en a tenu compte - lire entre autre les modifications de l'Art. 577-14 CC).
Ce n'est pas la notaire qui impose le texte à l'ACP, mais le notaire enregistre la proposition de l'ACP, par la voie de son mandataire le syndic. Il est impératif que le syndic demande un mandat préalable et explicite à l'AG pour changer les statuts.
Je sais qu'un groupe de syndics, minoritaire mais très actif, a une autre opinion.
Ils sont plutôt de la tendance d'une démocratie présidentielle (une personne représente le peuple), que de la tendance démocratie parlementaire (une majorité n'existe que quand une minorité peut s'exprimer).
Diminuer les exigences pour qu'on puisse avoir un commissaire interne n'est selon moi pas la voie à suivre.
Exemple: Si en 2002 mon ACP (250 appartements) n'avait pas refusé de suivre la majorité silencieuse et le pouvoir en place n'avait pas trop insisté sur "ce qu'on fait soi-même est toujours mieux", alors mon ACP ne serait pas dans son imbroglio actuel.
En néerlandais un adage existe : "een zachte heelmeester maakt stinkende wonden".
Sur internet j'ai trouvé une traduction libre, qui rèflète bien le sens fonctionnel de l'adage:
context.reverso.net a écrit :
Mais il existe le syndrome "Pas d'émotions dans les affaires", sans oublier le proverbe "Qui aime bien châtie bien" (Source)
#8 04-04-2017 08:01:32
En marge de ce sujet je signale que l'AG de mon ACP a refusé de déterminer la mission du commissaire des comptes, ni par décision provisoire de l'AG (2016) ni par changement des statuts (2015).
Suite entre autres à cela une procédure AG 2015/2016 est en cours devant le Juge de Paix, inclus une désignation d'un reviseur d'entreprises expérimenté comme expert judiciaire. Les réunions techniques d'expertise s'avèrent être très utile pour entre autres déterminer les limites de la mission du commissaire. En effet le juge a aussi donné à l'expert la mission de l'Art. 577-8/2 CC à partir du 01.01.2013.
Mais due au volume de l'expertise, il est probable que l'expertise ne puisse être cloturé que fin 2017 (= jugement en 2018). Je communique par ce forum dès qu'il y a un jugement.
Le cout de l'expert sont pour 100% provisionné par l'ACP, probablement vu l'absence de comptes remis aux membres de l'AG.
Le syndic est mis dans la cause (démission pour négligence grave). Il pourra être mis directement responsable sur base de l'Art. 577-8 §4 CC, puisqu'au moment de la citation (mi 2015) il n'avait pas remis de comptes annuels depuis le 01.01.2012.
Les frais d'avocat de la firme du syndic, etc ... sont en principe à charge de sa firme (ou son assureur RC), sauf décision judiciaire.

References: l'article 577
 l'article 577
 § 2
 l'article 19
 § 2
 §4