Source: https://www.laleggepertutti.it/254968_affitto-in-nero-conseguenze-inquilino
Timestamp: 2019-02-16 02:12:43+00:00

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Affitto in nero: conseguenze inquilino
Restituzione affitto pagato in nero: è nullo ogni accordo verbale o scritto con cui il proprietario e l’inquilino convengono un canone più alto di quello indicato in contratto.
L’evasione fiscale negli affitti è ancora molto alta nonostante, nel 2004, sia stata introdotta una norma volta a contrastare il fenomeno degli affitti in nero. La legge ha infatti stabilito la nullità di tutti i contratti di locazione non registrati [1] entro il termine di legge, che è di 30 giorni dalla stipula. Un contratto nullo è come se non esistesse: in questo caso però la nullità si dice “relativa”, vale cioè solo per il locatore (vero evasore dell’imposta e, quindi, effettivo colpevole) e non invece per il conduttore. Il che significa che il primo avrà solo gli svantaggi dell’aver fittato, mentre il secondo potrà continuare a stare nell’appartamento “a sbafo”. Facciamo un esempio: se il padrone di casa non “denuncia” all’Agenzia delle Entrate l’affitto non potrà sfrattare l’inquilino con la procedura accelerata, non potrà inviargli un decreto ingiuntivo se non paga i canoni, non potrà neanche pretendere le maggiori somme concordate a voce. L’affittuario, dal canto suo, potrà lasciare in qualsiasi momento l’appartamento senza essere tenuto al preavviso e potrà anche pretendere la restituzione dei canoni non concordati. Quali sono dunque, in caso di affitto in nero, le conseguenze per l’inquilino? A spiegarlo è una sentenza della Cassazione [2] pubblicata poche ore fa.
La Corte ribadisce un principio ormai stabile, da noi anticipato sia nella guida dal titolo Affitto con canone in nero: che succede? e, con riferimento all’ipotesi di un contratto registrato ma con l’indicazione di un canone più basso rispetto a quello effettivamente corrisposto, nell’articolo Affitto maggiore rispetto al contratto: è valido l’accordo verbale? Il principio è il seguente: tutto ciò che non viene registrato è come se non esistesse. Per cui: così come un affitto non registrato è inesistente, allo stesso modo il patto per un canone superiore rispetto a quello indicato nel contratto registrato è nullo.
Come avrai modo di scoprire, però, ci sono alcune mitigazioni a queste regole e, se da un lato, il conduttore subisce a sua volta degli effetti negativi dalla mancata denuncia dell’affitto, allo stesso modo il padrone di casa può sanare l’evasione fiscale in qualsiasi momento con effetto retroattivo.
A questo punto non resta che concentrarci su tutti questi aspetti, trattandoli nel modo più semplice e comprensibile, in modo che chiunque – anche chi non è avvocato – possa comprendere quali sono le conseguenze per l’inquilino in caso di affitto in nero.
1 Affitto ed evasione dell’imposta di registro: cosa rischia l’inquilino?
2 Contratto registrato con canone inferiore rispetto all’effettivo
3 Affitto in nero: rischi per il padrone di casa
4 Restituzione affitto pagato in nero
Affitto ed evasione dell’imposta di registro: cosa rischia l’inquilino?
La registrazione del contratto di affitto serve soprattutto per consentire all’Agenzia delle Entrate di sapere che quel determinato immobile è produttivo di reddito, reddito che va denunciato annualmente dal locatore e quindi tassato. Insomma, con la registrazione, l’affitto viene “censito” dal fisco e i canoni di locazione verranno tassati in capo al padrone di casa. In alcuni casi, l’inquilino può scaricare l’affitto dalle tasse (leggi sul punto Come scaricare l’affitto dalle tasse).
Potrà sembrarti paradossale ma, alla registrazione, si pagano anche un’ulteriore tassa: l’imposta di registro. Paradossale perché l’affitto viene così tassato due volte: una prima una tantum, all’atto della registrazione, e una seconda, anno dopo anno, sui canoni di locazione percepiti dal locatore.
Ora, in caso di affitto in nero, se per la mancata denuncia dei canoni mensili risponde solo il padrone di casa e non l’inquilino, invece per l’omesso versamento dell’imposta di registro è prevista una responsabilità solidale di entrambi. Questo significa che, seppure per legge la registrazione è un onere spettante al locatore, che vi deve provvedere entro 30 giorni dalla stipula della locazione, qualora questi non vi ottemperi l’Agenzia delle Entrate può richiedere il versamento indifferentemente anche all’affittuario.
Ne consegue che l’inquilino, per evitare le conseguenze di un accertamento fiscale e delle relative sanzioni, ben potrebbe spontaneamente e di propria iniziativa registrare il contratto per poi pretendere il rimborso dell’imposta dal locatore.
Contratto registrato con canone inferiore rispetto all’effettivo
Se il contratto di affitto dovesse essere stato registrato ma nella versione ufficiale è indicato un canone inferiore rispetto a quello ufficiosamente convenuto tra le parti, l’accordo segreto è inesistente. Con la conseguenza che il conduttore potrebbe limitarsi a pagare l’importo indicato nel contratto senza rischiare nulla. In altri termini il padrone di casa non potrà né sfrattarlo, né inviargli un decreto ingiuntivo o citarlo in causa. E ciò perché l’accordo ufficioso, volto a prevedere un canone superiore rispetto a quello registrato, è inesistente. Anzi, se l’inquilino ha versato per qualche mese i maggiori importi, rispettando la parola data, può chiederne la restituzione fino a sei mesi dal momento in cui lascia l’appartamento.
Come ha rilevato dunque la Cassazione, non vale il patto secondo cui il conduttore paga al locatore per l’immobile (sia esso a uso abitativo o commerciale) un affitto più alto rispetto a quanto indicato nel contratto registrato. E ciò perché la maggiorazione consente al locatore di eludere le imposte. L’accordo viola l’interesse pubblicistico alla riscossione dei tributi.
Per quanto riguarda poi gli immobili commerciali, al contrario di quelli abitativi, le parti possono pattuire un canone crescente per frazioni successive di tempo, ma a patto che l’aumento sia ancorato ad elementi certi e predeterminati. E sempre che in realtà non serva soltanto a sterilizzare gli effetti della svalutazione monetaria: in tal caso è prevista la nullità perché si eludono i limiti quantitativi della legge sull’equo canone.
Diverso è il discorso se le parti con un nuovo accordo modificano il precedente assetto. Ma deve trattarsi non di un escamotage per risparmiare sulle tasse bensì di una contrattazione che risponde alla volontà dei due soggetti.
Affitto in nero: rischi per il padrone di casa
Abbiamo detto che da un contratto di affitto in nero, l’unico rischio per l’inquilino è quello di dover rispondere, insieme al locatore, dell’omesso versamento dell’imposta di registro. Nessun’altra problematica ne può derivare per lui che, anzi, beneficia di un contratto che può decidere di non rispettare in qualsiasi momento. Se infatti smettesse di versare i canoni, il locatore non potrebbe ingiungergli il pagamento con un decreto ingiuntivo né potrebbe sfrattarlo con la procedura più veloce; sarà quindi tenuto ad avviare una causa ordinaria per occupazione abusiva, con tempi particolarmente lunghi.
Nello stesso tempo, seppur l’affitto non può durare meno dei termini imposti dalla legge (4+4 anni nei contratti a canone libero o 3+2 anni in quelli a canone concordato), qualora il contratto non sia stato registrato, l’inquilino potrà lasciare l’immobile in qualsiasi momento senza neanche essere tenuto a giustificare la ragione o a dare il preavviso.
Se il contratto di locazione non è stato registrato o è stato registrato con previsione di un canone inferiore di quello effettivo, l’inquilino, come detto, ha diritto alla restituzione dell’affitto pagato in nero. A tal fine egli può agire in giudizio fino a sei mesi dopo da quando ha lasciato l’appartamento. Chiaramente dovrà dimostrare di aver versato il denaro nelle mani del locatore e se questi non gli ha rilasciato una quietanza, sia pur informale, la prova sarà più complicata.
[1] Legge 311 del 2004 (legge finanziaria per il 2005) art. 1, co. 346.
[2] Cass. sent. n. 29016/18
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 16 gennaio – 13 novembre 2018, n. 29016
Con sentenza del 18/12/2012 la Corte d’Appello di Napoli ha respinto il gravame interposto dalla società Panificio C. di Cr.An. & C. s.n.c. nei confronti della pronunzia Trib. Torre Annunziata 4/4/2012, di rigetto della domanda proposta in via riconvenzionale nei confronti del sig. C.G. di restituzione delle somme versate in eccedenza rispetto al canone dovuto giusta contratto di locazione ad uso diverso da abitazione tra di essi intercorso, avente ad oggetto immobile sito in (omissis) .
Resiste con controricorso il C. .
Con il 2, logicamente prioritario, motivo la ricorrente denunzia “violazione e falsa applicazione” degli artt. 32 e 79 l. loc., in riferimento all’art. 360, 1 co. n. 3, c.p.c..
Orbene, nella specie, in presenza di un contratto di locazione ad uso diverso da abitazione dall’odierna ricorrente originariamente stipulato con il locatore sig. C.G. , la corte di merito ha nell’impugnata sentenza invero disatteso il suindicato principio.
In particolare là dove, dopo avere dato atto che nella specie “il locatore sin dall’inizio della locazione, e, in particolare, sin dal 16-6-98, aveva chiesto ed ottenuto dalla stessa conduttrice un canone di Lire 4.000.000 pari ad Euro 2.065,82”, ha affermato essere “noto… che il canone di locazione relativo ad immobili ad uso commerciale è nella disponibilità delle parti, che possono liberamente concordarlo”, sicché la “pattuizione, sin dall’inizio del rapporto, di un canone maggiore di quello indicato in contratto non incorre… nella sanzione di nullità di cui all’art. 79 L. n. 392/78, invocato dalla conduttrice”, non vertendosi “in ipotesi di aumento di canone nel corso del rapporto”.
Ancora, là dove ha aggiunto che nemmeno “la pattuizione orale di un canone maggiore di quello risultante dal contratto registrato incorre nella nullità stabilita dalla legge 30-12-2004 n. 311, trattandosi di fatti anteriori all’entrata in vigore della richiamata legge finanziaria”.
Con particolare riferimento a quest’ultimo aspetto, va osservato come risponda a principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità che, per effetto della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso diverso da abitazione, sia legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, purché ancorata ad elementi certi e predeterminati (idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta), e sempre che non risulti una sottostante volontà delle parti volta in realtà a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, e ad eludere pertanto i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge c.d. “sull’equo canone”, incorrendo conseguentemente nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79 l. loc. (v. in particolare Cass., 5/3/2009, n. 5349. Cfr. altresì Cass., 24/3/2015, n. 5849).
Come questa Corte, anche a Sezioni Unite, ha (in diverse fattispecie ma) in termini generali avuto modo di affermare, la norma tutelante interessi pubblicistici si profila per ciò stesso come imperativa ed inderogabile, non soltanto nei rapporti tra P.A. e privato (cfr. Cass., Sez. Un., 17/6/1996, n. 5520) ma anche nei rapporti tra privati (v. Cass., Sez. Un., 17/12/1984, n. 6600. V. altresì Cass., 17/12/1993, n. 12495, e, in tema di locazioni, Cass., 4/2/1992, n. 1155. Contra v. peraltro Cass., 22/3/2004, n. 5672; Cass., 20/3/1985, n. 2034. V. anche Cass., 15/12/2003, n. 19190, e, in tema di locazioni, Cass., 17/12/1985, n. 7412, nonché, da ultimo, Cass., Sez. Un., 17/9/2015, n. 18219).
Finalità che si pone in contrasto con il generale principio antielusivo desumibile già dall’art. 53 Cost. (cfr., con riferimento alla relativa tutela mediante il ricorso alla figura dell’abuso del diritto, Cass., 9/3/2011, n. 5583; Cass., Sez. Un., 23/12/2008, n. 30055; Cass., 21/4/2008, n. 10257; Cass., 29/9/2006, n. 21221, ove si sottolinea che in tal caso non è nemmeno in defettibilmente necessario farsi luogo all’accertamento della simulazione o del carattere fraudolento dell’operazione, assumendo al riguardo piuttosto decisivo rilievo la valutazione della sua intima essenza, non potendo al riguardo influire ragioni economiche meramente marginali o teoriche, inidonee a fornire una spiegazione alternativa dell’operazione rispetto al mero risparmio fiscale, come tali quindi manifestamente inattendibili o assolutamente irrilevanti rispetto a tale finalità), e pertanto anche anteriormente all’emanazione della richiamata L. n. 311 del 2004 illecita.
È al riguardo altresì da porsi in rilievo come rispetto alla maggiore tassazione del singolo contratto faccia invero premio l’esigenza di porre in essere una disciplina che proprio in ragione della sua indefettibile applicazione risulti idonea a rendere le parti contrattuali avvertite dell’imprescindibilità dell’assolvimento dell’obbligo fiscale su di esse incombente (v. Cass., 5/8/2016, n. 16604).
Assorbito ogni altro e diverso profilo, e dichiarati inammissibili gli altri motivi (con i quali la ricorrente denunzia “omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione” su punti decisivi della controversia, in riferimento all’art. 360, 1 co. n. 5, c.p.c., dolendosi che con motivazione insufficiente e contraddittoria la corte di merito abbia affermato che “trattandosi di locazione ad uso diverso, le parti ben potevano accordarsi liberamente in ordine al canone e quindi ben potevano accordarsi liberamente in ordine al canone e quindi convenire con la “controdichiarazione” senza data un canone di Lire 4.000.000 in luogo di Lire 1.200.000 come invece previsto nel contratto iniziale”; lamentando non essersi dalla corte di merito riconosciuta “la dovuta e decisiva importanza all’ulteriore circostanza pur rilevata (peraltro pacifica e provata dalla allegazione degli assegni bancari) che a distanza di un anno dalla data del contratto di locazione (16.6.98), e dalla stessa controdichiarazione (qualora la si voglia ritenere presuntivamente intervenuta contestualmente al predetto contratto, come si sostiene nell’impugnata sentenza) il canone effettivamente pagato dalla società conduttrice, precisamente a partire dal 16.6.99, era stato non già di Lire 4.000.000, ma di Lire 3.000.000 e tanto non per qualche mese soltanto, ma addirittura fino al maggio 2006, quindi per ben sette anni”; dolendosi, ancora, non essersi dalla corte di merito tenuto conto che “a partire dal 16.6.99 era intervenuto un nuovo accordo che prevedeva una riduzione del canone mensile da Lire 4.000.000 a Lire 3.000.000; accordo da ritenersi perfettamente valido ed efficace in applicazione dello stesso principio richiamato dalla Corte della libera determinazione del canone vigente in materia di locazione ad uso diverso”, sicché la corte di merito avrebbe dovuto conseguentemente “considerare affetta da nullità ex artt. 32 e 79 legge 392/78 quanto meno la scrittura intervenuta tra le parti in data 13.6.2006 che prevedeva, senz’ombra di dubbio, nel corso del rapporto di locazione, un illegittimo aumento del canone mensile pagato dalla società conduttrice per ben sette anni da Lire 3.000.000 mensili (pari ad Euro 1.549,37) a Lire 4.000.000 (pari ad Euro 2.065,82)), in quanto: a) formulati in violazione dell’art. 360, 1 co. n. 5, c.p.c. atteso che la ricorrente in realtà prospetta doglianze di vizio di motivazione al di là dei limiti consentiti dalla vigente formulazione dell’art. 360, 1 co. n. 5, c.p.c. (v. Cass., Sez. Un., 7/4/2014, n. 8053), nel caso ratione temporis applicabile, sostanziatesi nel mero omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti, dovendo riguardare un fatto inteso nella sua accezione storico-fenomenica, e non anche come nella specie l’omesso, contradditorio e a fortiori erroneo esame di determinati elementi probatori (v. Cass., Sez. Un., 7/4/2014, n. 8053 e, conformemente, Cass., 29/9/2016, n. 19312); b) formulati in violazione dell’art. 366, 1 co. n. 6, c.p.c., atteso che la ricorrente pone a loro fondamento atti e documenti del giudizio di merito (es., il “nuovo accordo”, i “verbali d’udienza e menoria conclusionale pag. 12”, la “racc.ta a/r datata 01.12.2008”, le “note autorizzate alla pagine 15 e 16”, a “quanto dedotto alle pagine 15 e 16 dell’atto di appello”) limitandosi meramente a richiamarli, senza invero debitamente per la parte d’interesse in questa sede – riprodurli nel ricorso ovvero puntualmente indicare in quale sede processuale, pur individuati in ricorso, risultino prodotti, laddove è al riguardo necessario che si provveda anche alla relativa individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo inerente alla documentazione, come pervenuta alla Corte Suprema di Cassazione, al fine di renderne possibile l’esame (v. Cass., 16/3/2012, n. 4220), con precisazione (anche) dell’esatta collocazione nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, rispettivamente acquisito o prodotto in sede di giudizio di legittimità (v. Cass., 23/3/2010, n. 6937; Cass., 12/6/2008, n. 15808; Cass., 25/5/2007, n. 12239; Cass., 6/11/2012, n. 19157), la mancanza anche di una di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile (cfr. Cass. Sez. Un., 19/4/2016, n. 7701), dell’impugnata sentenza s’impone pertanto la cassazione in relazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli, che in diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo del suindicato disatteso principio applicazione.

References: sentenza 
 art. 1
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 79
 Cass. Sez. 
 sentenza