Source: http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=24517
Timestamp: 2018-12-16 15:04:56+00:00

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Universimmo.com - interprétation RdC
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Posté - 07 oct. 2018 : 19:20:11
Bonjour comment interprétez vous ceci:
B - USAGE DES PARTIES PRIVEES
3°) – Fenêtres – Loggias, balcons et terrasses privatives
Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de terrasses privatives, balcons ou loggias devront les maintenir en parfait état d'entretien et ne devront y déposer aucun mobilier pouvant nuire à l'esthétique de l'ensemble immobilier.
Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc. provenant de leur fait.
En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le Syndic à leurs frais.
Seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité. «
ARTICLE VI - COMPOSITION DES PARTIES PRIVEES
3°) - Les balustrades des balcons, loggias ou terrasses (mais non leurs dalles), »
« ARTICLE XI - CHARGES INDIVIDUELLES
Chacun des propriétaires sera tenu de pourvoir, à ses frais exclusifs, au parfait entretien des locaux qui lui appartiendront et comme tel, tenu aux réparations et au remplacement, s'il devient nécessaire, de tout ce qui constituera sa propriété privée, suivant la définition qui en a été donnée ci-avant. »
Votre avis nous voulons changer les balustrades des balcons rapportés en fer et qui ont 43 ans. Vétusté normale?
Édité par - quelboulot le 13 oct. 2018 20:17:08
1 Posté - 07 oct. 2018 : 20:40:51
Ces balustrades sont privatives, donc déjà les changer, il faut l'accord du copro concerné, ensuite ce sera à celui ci de financer cette opération, s'il donne son accord.
2 Posté - 07 oct. 2018 : 23:41:27
dans le cadre d'un ravalement de façade, il a été admis par la jurisprudence que le changement des fenêtres, balustrades soit fait au frais de la copropriété pour l 'harmonie de l'immeuble
3 Posté - 08 oct. 2018 : 09:40:22
Attention, il y a une cassation récente qui rappelle que même dans le cadre d'un ravalement, et du respect de l'harmonie, la répartition privative/commune s'applique.
4 Posté - 08 oct. 2018 : 09:53:35
Effectivement, le RCP de evy étant mal rédigé, l'interprétation est délicate.
A sa place, j'essayerais d'exploiter l'objetif cité par le RCP
ne pas nuire à l'esthétique de l'ensemble immobilier.
et je déroulerais la logique suivante.
Pour ne pas nuire à l'esthétique, à l'harmonie d'ensemble, il n'est pas possible de laisser chacun entretenir, c'est-à-dire repeindre les balustrades, de manière non concertée. La concertation ne peut se faire que via une résolution d'AG. Si aucune résolution d'AG n'a décidé que pendant telle période, chacun devra repeindre ses balustrades, la collectivité est responsable du non entretien des balustrades et doit prendre en charge leur remplacement si elles sont trop rouillées pour être remplacées.
5 Posté - 08 oct. 2018 : 12:13:10
Voici l’article commentant la cassation à laquelle je faisais référence plus haut.
https://www.efl.fr/actualites/immob...d9f7524a8b44
Cass. 3e civ. 22-3-2018 n° 17-13.867 https://www.legifrance.gouv.fr/affi...53&fastPos=1
La clause d'harmonie ne permet pas de déroger au RC en terme de charge privative/commune.
La MOE devra donc faire un tableau, pour chaque lot pour ce qui est du privatif.
De plus il est probable, que des copropriétaires ont changé les baies vitrées, et qu'ils ont entretenu certaines parties privatives, et qu'ils n'accepteront pas de payer pour certains qui n'ont jamais entretenu leur lot.
6 Posté - 08 oct. 2018 : 18:51:11
Il y a heureusement dans beaucoup de règlements de copropriété une clause qui stipule que pour les ravalements le coût de tous les travaux, sur parties communes ou privatives, doit être passé en charges communes .
Voyez si cette clause n'existe pas dans votre règlement de copropriété.
S'il y a une réforme intelligente du statut de la copropriété il faut mettre tous les balcons en parties communes.
Le balcon fait partie de la façade qui est partie commune
7 Posté - 12 oct. 2018 : 18:20:48
oui merci certains sont déjà en train de s'écharper!
Reçu aujourd'hui: et conclusion du copro à la fin. RdC puis Loi 1965 modifiée 2015.
Vote et répartition pour ravalement, fenêtres et balustrades
1. RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ (EXTRAITS)
3°) - Les balustrades des balcons, loggias ou terrasses (mais non leurs dalles,
Chacun des propriétaires sera tenu de pourvoir, à ses frais exclusifs, au parfait entretien
des locaux qui lui appartiendront et comme tel, tenu aux réparations et au remplacement,
s'il devient nécessaire, de tout ce qui constituera sa propriété privée, suivant la définition
qui en a été donnée ci-avant. »
Toutefois, et afin de maintenir l’harmonie extérieure de la copropriété, la réfection des
peintures des parties privées qui contribuent à l'aspect général (fenêtres, portes d'entrée,
etc.) devra être effectuée à la fois pour l'ensemble et sur décision de l'assemblée des
propriétaires à la majorité indiquée article XVIII § 12.
ARTICLE VIII - I MODIFICATIONS DES PARTIES PRIVEES -
B/ - MODIFICATIONS DES PARTIES PRIVEES QUI CONTRIBUENT A L'HARMONIE GENERALE :
Les portes d'entrée, les fenêtres, les jalousies, balustrades, garde-corps et, d'une manière
générale, toutes les parties privées qui contribuent à l'harmonie de la copropriété, même
leur peinture, à l'exclusion de ce qui sera dit article IX § 1 pour le centre socio-culturel, ne
pourront être modifiés, bien que constituant une propriété privée, sans le consentement
de l'assemblée des propriétaires, à la majorité indiquée article XVIII § 12. Les plans devront
être soumis à l'approbation de I ’architecte habilité et, s'il y a lieu, tenir compte de la
réglementation afférente au permis de construire.
ARTICLE XVIII - 12°) POUVOIRS DE L’ASSEMBLEE – MAJORITES EXTRAORDINAIRES -
UNANIMITE -
A/ - MAJORITE ABSOLUE
B/ - DOUBLE MAJORITE -
Pour être valablement adoptées, les résolutions concernant les questions énumérées ciaprès,
devront être prises à une double majorité comprenant plus de la moitié en nombre
des propriétaires et les trois/quarts au moins des voix, sous réserve des dispositions du § 9
ci-dessus, appartenant à l'ensemble des propriétaires présents ou non à la réunion.
- Les travaux autres que ceux visés ci-dessus § A comportant transformation d'un ou
plusieurs éléments d'équipement déjà existants, l'adjonction d'éléments nouveaux,
l'aménagement ou la création de locaux communs, à condition que ces travaux, présentant
un caractère d'amélioration, soient conformes à la destination du présent ensemble
IMMEUBLES BÂTIS (EXTRAITS)
Article 24 - Modifié par LOI n°2015-992 du 17 août 2015 - art. 14
I. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées
des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la
II. -Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
h) Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux
affectant les parties communes ;
Article 25 - Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 114 (V)
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions
f) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies
d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent
comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du
copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la
preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
Article 26 – Modifié par la LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 24
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des
voix les décisions concernant :
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux
visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;
À défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du
présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c) ci-dessus qui ont recueilli
l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers
Si cette lecture des textes est correcte,
- Le ravalement thermique est voté à l’article 24 (h) pour les parties communes, en
- Le changement de fenêtres doit être voté à l’article 25 (f), en charges privatives
- Le changement de balustrades doit être voté selon l’article 26 (c), en charges
Et il va falloir examiner comment sont répartis les différents pourcentages (MOE, assurance,
syndic) et sur quelles bases.
Un peu long mais votre avis si possible?
8 Posté - 12 oct. 2018 : 20:21:07
Pour le ravalement art 24.
Pour les fenêtres/volets art 25f. Bon courage pour expliquer que celui qui a changé ces fenêtres volets il y a 10 ans il va falloir qu'il le fasse à nouveau.
Pour la balustrade j'irais sur le 24, dans le cadre du ravalement.
Par contre il va falloir que la MOE fasse un tableau précis privatif/commun pour chaque lot.
Je pense que ce type de projet en amont et demande une véritable implication du CS, qui doit maîtriser parfaitement le dossier, surtout si il y a des aides qui peuvent être au SDC, et/ou au copropriétaire.
Il faut que les résolutions soient correctement rédigées, pour que les copropriétaires connaissent la somme, et il peut être intéressant de mettre en annexe un tableau pour que chaque copropriétaire sache combien va lui couter ce projet (partie commune, plus sa partie privative, plus les éventuelles aides).
Il faut également proposer un prêt dans le cadre du SDC.
9 Posté - 13 oct. 2018 : 10:46:16
Effectivement il y a eu implication mais seulement une personne du CS s'est tout "gauffré". Ce monsieur se réveille à 15 jours de l'AG avec l'intention manifestement de mettre le souk .
Ce qui est prévu par le MOE:
Ravalement article 24.
Fenetres en charges générales les personnes ayant changées leur fenêtres ne participant pas, balustrades en charges générales idem article 24.
Est ce correct pour vous? Bien cordialement
10 Posté - 13 oct. 2018 : 11:10:45
A noter pour le fenêtres que les dormants sont liés à la façade et donc partie commune.
Les ouvrants sont parties privatives
La bonne solution est de tout mettre en parties communes.
11 Posté - 13 oct. 2018 : 12:06:09
Non les fenêtres doivent être en charge privative. Car vous n'avez pas la certitude qu'un tantième de charge est proportionnel au cout fenêtre.
La MOE pour tout ce qui est privatif (fenêtres...) doit faire un tableau précis pour chaque lot.
Pour les balustrades idem, en charge privative, car votre RC met en charge privative les balustrades (ce qui est surprenant car souvent cela fait partie du gros œuvre).
Ci-joint l'extrait du commentaire sur la cassation citée plus haut.
Pour les fenêtres si vous ne voter pas en art 25, vous ne pourrez pas contraindre un copropriétaire de changer ses fenêtres.
Donc art 24, pour ravalement et balustrade, en précisant que le cout balustrade sera en charge privative.
Édité par - Sunbird le 13 oct. 2018 12:19:21
12 Posté - 13 oct. 2018 : 12:56:29
Pour les fenêtres voici le calcul appliqué à chaque copro et immeuble (2):
Cout total / tantième de chaque appartement charges générales. Ce cout ne concerne que les appartements ayant des fenêtres d'origine et des fe,êtres changées depuis plus de 10 ans environ. Sont aussi exclus les propriétaires uniquement de parkings et de caves.
Les fenêtres des parties communes (couloir) sont en charges bâtiment.
Pour les balustrades des balcons rapportés il va falloir refaire la maçonnerie des côtés supportant les fixations dont certaines sont corrodées (la plupart) et la maçonnerie en mauvais état. Elles viendraient en cout induit et serait donc éligibles aux aides.
13 Posté - 13 oct. 2018 : 15:31:59
Pour les fenêtres des appartements, il faut oublier les tantièmes, et faire au cout de la fenêtre, comme le ferait un propriétaire qui changerait ses fenêtres en passant par son artisan.
La MOE doit pointer chaque fenêtre de chaque lot, et appliquer le prix dans le devis.
On aura par exemple lot 1 :
3 Fenêtres 90*60 : 250 euros X3
2 fenêtres coulissantes 180*250 : 500X2
5 Fenêtres 18*250 : 500X5
De plus cela permettra de gérer le cas, où dans un lot un copropriétaire avait déjà changé une parties de ses fenêtres.
Pour les fenêtres parties communes, voir si il n'existe pas une grille par escalier... Mais là nous serons effectivement en charge commune.
Pour la balustrade, tout dépend de la configuration de l'immeuble, le plus simple est d'appliquer le cout en privatif au mètre linéaire. Cela évitera toute contestation (c'est l'exemple donné ci-dessus).
14 Posté - 13 oct. 2018 : 15:47:34
Oui effectivement j'ai dit une bétise: fenetre au cout Xnb de fenetre.
Les fenetres des couloirs sont en charge batiment car R+4 et R+7 pas le même nombre.
des expériences d'autre ravalement? Comment vous y êtes vous pris pour votre immeuble?
15 Posté - 13 oct. 2018 : 18:32:48
pour nos travaux ravalement ITE, toiture terrasse isolant, VMC hygro B nous avons voté en 2012 l audit energetique + de 50 lots , puis l année d aprés le vote pour remplacement des ouvrants en donnant un délai de 5 ans puis ag 2017 ( 1 ) choix d un M O puis en fin d année AG N° 2 pour les travaux 2018 , nous en sommes à la réception , début mai 2018 intempéries 21 j puis trop chaud
16 Posté - 17 oct. 2018 : 21:35:43
merci jean Luc. et pour le financement? Eco prêt, prêt collectif autres? je vais poser la question sur un autre post Bonne soirée
17 Posté - 18 oct. 2018 : 11:00:46
Bonjour ci dessous réponse du MOE me donner votre avis svp!
(Cette partie n’est pas applicable ! Car la vétusté et les épaufrures de béton avec altération des scellements, compromettant la sécurité des personnes, n’est pas du fait des occupants propriétaire ou locataire, mais bien par un grand manque d’entretien et manque de ravalement depuis plusieurs années).
(Les reprises en maçonnerie imposent la dépose repose du garde-corps pour réfection des bétons sur les murets de garde-corps maçonné, avec sujétion de coffrage et reprise d’armature affleurant, ce type de travaux étant lourds et liés aux scellements c’est forcément des travaux en charge commune).
Je rappelle que jouissance exclusive n’est pas propriété, et « tout ce qui constitue l'ossature gros-œuvre intérieure et extérieure de l'ensemble immobilier » est une des « PARTIES COMMUNES GENERALES A TOUS LES COPROPRIETAIRES SANS EXCEPTION »
Il faut donc comprendre de ce paragraphe que les réparations dues à une dégradation par un copropriétaire sur les parties communes dont il a la jouissance exclusive lui seront facturées, ce qui ne serait pas le cas en cas de vétusté normale où elles seraient réparties entre tous.
(Je validé ce propos du CS)
Cela ne change rien pour les balustrades, qui elles sont des parties privées, donc aux frais des copropriétaires concernés comme l’indiquent les extraits du RC suivants :
« ARTICLE VI - COMPOSITION DES PARTIES PRIVEES
Le diagnostic des façades a permis de constater que :
1.	la copropriété n’a pas fait de ravalement depuis plusieurs année, non respect du code de la construction (à savoir 10ans). La défaillance du gros œuvre ne peut donc être imputé aux seuls propriétaires ayant un garde-corps.
2.	Manque d’entretien des garde-corps par les occupants des logements.
En résumé, l’immeuble à clairement manqué d’entretien et développant ainsi d’importante pathologie sur les ouvrages maçonnés.
Nous avons conçu un projet précis et permettant d’avoir des travaux durables dans le temps.
Les garde-corps métalliques sont vétustes et peu adaptés à une conservation sur ce système constructif.
Nous savons que garder ce type de garde-corps va à nouveau sinistrer la maçonnerie. L’entretient ne sera d’ailleurs pas assuré dans le temps.
De ce fait nous avons préconisé le remplacement des garde-corps par des éléments en verre sur ossature sans scellements latéraux.
Cette option de conception a été validé en travaux de base dans le projet final par le CS.
De plus la garantie décennale est liée à tous les travaux de gros œuvre et scellements des garde-corps.
Ce remplacement de garde-corps apparaît nécessaire et pérenne pour la copropriété.
Cette modification esthétique des façades inclus les garde-corps, cela est donc d’ordre communs.
18 Posté - 18 oct. 2018 : 11:51:53
C'est l'interprétation de votre MOE, demandez lui de prouver ce qu'il dit par des textes.
Donnez lui la cassation citée plus haut.
Concernant les 10 ans, ce n'est pas un argument. En raison de ce que vous avez écrit sur le financement, je pense que la priorité n'est pas les balustrades, ni de ces travaux, mais de faire que les copropriétaires soient déjà à jour de leurs charges avant d'engager la copropriété dans ce type de travaux, dont le cout me semble exorbitant.
Attention au MOE, dans une copropriété après une AG houleuse, on a refusé le ravalement, et on a changé de MOE. Le second MOE a permis pour les mêmes travaux de réduire la facture de 30%. Pourtant le premier MOE avait fait faire plusieurs devis (qui étaient tous dans la même fourchette), le second MOE a également fait faire plusieurs devis. Entre les différentes études, le vote, le financement, et la fin des travaux, le projet a pris 5 ans.
19 Posté - 18 oct. 2018 : 15:21:09
Une discution sur le coût de ce ravalement serait intéressante en effet .
je poste ici quand même:
Contexte: 2 immeubles, 44 lots dont une crèche (20%).
Dernier ravalement mal foutu: 1990.
Année de construction 1975.
Particularités entre autres: architecture comprenant de nombreuses fene^tres et baies vitrées, loggias, terrasses, balcons rapportés. Présence de nombreuses plaques de bétons architectonique.
Etat mauvais (éclat de bétons, étanchéité, joints...). Chiffre environ HT
Lot 1: échafaudage yc alarme: 14K euros
Lot 2: ravalement ITE: (yc décapage, traitement aciers découverts, maconnerie sur jardinières (plus de 70), traitement sol...850K environ
Lot 3: étanchéité toits terrasse yc garde corps: 104K
Lot 4 : VMC: 88K
Lot 5: étanchéité jardinière 82K (plus de 80)
Lot 6: menuiserie cadre ALU volet roulant idem 260K.
Nous avons été lauréat pour une aide de 400000 euros (NC autres aides ou réduction: CCE, anah, CITE....). Cette aide ne sera pas reconduite en 2020.
D'après d'anciens devis un ravalement ancienne version ne donnant aucune aide ni prêt la facture était d'au moins 1200K. Sans les aides les appels de fonds sont un peu inférieurs pour un batiment qui continuera de toute façon à se dégrader à terme
puisque non isolé. Sans compter qu'on se les gèle.
Du fait de l'état général il n'est pas possible d'attendre et la perte de toutes les aides condamnera tout travaux .
On devrait peut être faire un post sur ce sujet qui peut intéresser. me dire. et merci pour vos commentaires. A+
20 Posté - 18 oct. 2018 : 18:16:21
Quelle est la superficie en ITE?
En ITE vous avez quel type de matériau ?
Total tantième appartements/ tantièmes généraux?
Déjà vous avez 260 K de privatif, après il faut ressortir le privatif/commun dans les 104 K du garde corps.
Très bonne idée de prévoir VMC (hydro?).

References: § 12
 § 1
 § 12
 § 9
 art. 14
 art. 114
 l'article 24
 art. 24
 l'article 25