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Timestamp: 2018-01-20 04:53:29+00:00

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BGH: Kappungsgrenzen-Verordnung rechtmäßig - Buse Heberer Fromm
BGH: Kappungsgrenzen-Verordnung rechtmäßig
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Februar 2016, Markus Ruhmann
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin ist rechtmäßig (BGH, Urteil vom 04.11.2015 – VIII ZR 217/14). Danach gilt anstatt der allgemeinen Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20% binnen 3 Jahren in bestehenden Wohnraummietverhältnissen in ganz Berlin eine Kappungsgrenze von 15%. Entscheidung hat Signalwirkung für ganz Deutschland. Mietrenditen dürften sinken.
Was ist die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung?
Um den Anstieg von Wohnraummieten zu begrenzen hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, den Mietanstieg weiter zu begrenzen. Seit dem 1. Mai 2013 sind die Landesregierungen nach § 558 Abs.3 S.2/3 BGB ermächtigt, die in § 558 Abs.3 S.1 BGB geregelte Grenze für Mieterhöhungen von 20% (Kappungsgrenze) binnen drei Jahren für die Dauer von höchstens fünf Jahren in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde auf 15% abzusenken, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Das Land Berlin hat daraufhin bereits 2013 per Verordnung – für das gesamte Stadtgebiet – die Kappungsgrenze auf 15% gesenkt.
Begrenzung der Mieterhöhung für ganz Berlin wirksam?
Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter von seinem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 20% gefordert. Der Vermieter vertrat die Auffassung, die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung sei unwirksam, weil diese die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet herabsetze, ohne zu unterscheiden, ob der Wohnungsmarkt im betroffenen Stadtgebiet tatsächlich angespannt ist oder nicht. Der Mieter hatte lediglich einer Erhöhung der Miete um 15% zugestimmt.
Ausweisung der gesamten Stadt Berlin als „Mangelgebiet“ nicht zu beanstanden
Nach Ansicht des BGH sei es nicht zu beanstanden, dass die Verordnung das gesamte Gebiet von Berlin umfasse. Das Land Berlin als Verordnungsgeber habe einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungsspielraum. Dieser Spielraum sei erst dann überschritten, wenn sich die Erwägungen des Landes Berlin nicht mehr innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigungsgrundlage (§ 558 Abs. 2 Satz 3 BGB) bewegen und offensichtlich verfehlt seien – also nicht mehr dem Wohnungsmangel entgegenwirken oder aber nicht mehr den Mietanstieg wirksam begrenzen. Dies sei vorliegend aber nicht der Fall. Um einen langsameren Anstieg der Bestandsmieten zu erreichen, sei eine umfassende Geltung auch wirksamer als eine räumliche Begrenzung auf Gebiete mit besonderer Gefährdungslage. Der Vermieter konnte daher lediglich eine Mieterhöhung von 15% verlangen.
Fazit: Mietsteigerungen nur begrenzt möglich
Die Entscheidung des BGH dürfte Signalwirkung für ganz Deutschland haben. Es muss daher davon ausgegangen werden, dass– wie dies in 11 Bundesländern der Fall ist – bei bestehenden Kappungsgrenzen-Verordnungen die Miete in bestehenden Mietverhältnissen binnen drei Jahren nur um 15% erhöht werden kann – unabhängig vom tatsächlichen Mietpreisniveau in einzelnen Stadtteilen.
Hinzu kommt die in diesem Jahr eingeführte „Mietpreisbremse“, nach der bei Neuabschluss lediglich eine um 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart werden darf.
Vermieter werden nach der Entscheidung des BGH voraussichtlich ihre Renditeerwartungen für Wohnhäuser senken müssen. Fonds werden ihre Portfolio-Bewertungen korrigieren und Mietertragschancen neu bewerten müssen. Investoren werden bei ihren Kaufentscheidungen mit geringerem Mietanstieg rechnen können.
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References: § 558
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