Source: http://www2.notisum.com/rnp/domar/hd/HD000031.htm
Timestamp: 2014-03-10 00:09:30+00:00

Document:
H�gsta domstolens referat NJA 2000 s 31 (nr 4)
Fr�ga om till�mpning av preskriptionsbest�mmelsen i 18 kap 9 � handelsbalken betr�ffande anspr�k p� skadest�nd som uppdragsgivare har mot fastighetsm�klare.
Inga E yrkade efter st�mning � Madeleine N i april 1997 vid Stockholms TR f�rpliktande f�r Madeleine N att till Inga E utge skadest�nd med 149 455 kr j�mte r�nta.
Som grund f�r yrkandet anf�rde Inga E, att Madeleine N, vilken som fastighetsm�klare under v�ren 1993 f�rmedlat f�rs�ljning av tv� bostadsr�tter med Inga E som s�ljare och Lena J som k�pare, i vissa n�rmare angivna avseenden inte utf�rt sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsm�klarsed samt inte givit Inga E de r�d och upplysningar som hon i enlighet med god fastighetsm�klarsed borde ha givit. D� �sidos�ttandet av f�rpliktelserna skett av oaktsamhet, var Madeleine N skyldig att utge skadest�nd.
Madeleine N bestred k�rom�let och anf�rde som grund att hon inte f�rfarit v�rdsl�st, att Inga E inte lidit n�gon skada samt att skadest�ndsanspr�ket i vart fall var preskriberat enligt best�mmelserna i 18 kap 9 � HB.
TR:n upptog till avg�rande i mellandom fr�gan om Inga E:s r�tt till skadest�nd var preskriberad.
I mellandom d 18 sept 1997 anf�rde TR:n (r�dmannen Barnekow): I preskriptionsfr�gan har Madeleine N i huvudsak anf�rt f�ljande. Hon slutredovisade sitt f�rs�ljningsuppdrag d 15 sept 1993 vid ett m�te hos Nordbanken. Hon �verl�mnade d�rvid till Inga E bl a likvidavr�kning j�mte avr�kning f�r s�ljaren samt en faktura. De �verl�mnade handlingarna utg�r en s�dan slutredovisning som avses i 18 kap 9 � HB. Inga E:s talan �r d�rf�r preskriberad eftersom den v�ckts mer �n ett �r efter det att slutredovisningen �verl�mnades till henne.
Inga E har gjort g�llande att skadest�ndsanspr�ket grundar sig p� Madeleine N:s brister i hennes egenskap av fastighetsm�klare med h�nsyftning till hur hon sk�tt det aktuella m�klaruppdraget.
Inga E har i fr�gan om preskription anf�rt f�ljande. Best�mmelserna i 18 kap 9 � HB �r inte till�mpliga i detta fall och kravet p� skadest�nd �r s�ledes inte preskriberat. Madeleine N:s redovisning av uppdraget kan n�mligen inte anses vara en s�dan slutredovisning som avses i 18 kap 9 � HB. Vidare avser best�mmelserna i 18 kap 9 � HB endast inneh�llet i en sysslomans redovisning och en fordran som h�nf�r sig till denna. De omst�ndigheter som l�ggs Madeleine N till last ber�rs inte av redovisningen av uppdraget.
M�let vad avser fr�gan huruvida preskription f�religger har med st�d av 42 kap 18 � 1 st 5 RB avgjorts genom mellandom utan huvudf�rhandling.
Domsk�l. F�r sysslom�n finns en specialregel om preskription i 18 kap 9 � HB som stadgar att var som � sysslomans f�rr�ttning tala vill, g�re det lagligen inom natt och �r, sedan han vid sysslan skildes, och redo och r�kning gjord �r av honom. Inga E har inte gjort n�gon inv�ndning mot att uppdraget som fastighetsm�klare skulle vara ett uppdrag som omfattas av lagbest�mmelsens sysslomannabegrepp. Hon har d�remot gjort g�llande att redovisningen inte uppfyller kravet p� redovisning som st�lls i 18 kap 9 � HB. TR:n finner emellertid att redovisningen utgjorts av en normal slutredovisning som l�mnas till kunden n�r m�klaruppdraget slutf�rts. Redovisningen m�ste d�rf�r anses vara en s�dan slutredovisning som anges i det ber�rda lagrummet.
Inga E har vidare gjort g�llande att endast det som sysslomannens redovisning egentligen g�ller skall omfattas av specialpreskriptionen. I r�ttspraxis och doktrin finns det emellertid �vertygande st�d f�r att �ven ett skadest�nd som en uppdragsgivare kan vilja utkr�va p� grund av f�rsumlighet vid uppdragets utf�rande omfattas av den f�rkortade preskriptionstiden.
Mot den angivna bakgrunden finner TR:n att 18 kap 9 � HB �r till�mplig. Eftersom talan i m�let har v�ckts mer �n ett �r efter det att slutredovisningen �verl�mnats till Inga E �r d�rmed hennes anspr�k p� skadest�nd preskriberat.
Domslut. TR:n f�rklarar att Inga E:s fordran p� skadest�nd �r preskriberad.
Inga E �verklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle fastst�lla att hennes fordran p� skadest�nd inte var preskriberad.
Madeleine N bestred �ndring.
HovR:n (hovr�ttslagmannen Karlstedt, hovr�ttsr�det Ingrid Holmstrand, referent, och tf hovr�ttsassessorn Stoican) anf�rde i dom d 30 mars 1998: Parterna har i HovR:n vidh�llit sina i TR:n anf�rda sk�l i preskriptionsfr�gan. De har till utvecklande av talan i allt v�sentligt h�nf�rt sig till vad som framg�r av TR:ns dom.
Inga E har hemst�llt att HovR:n inh�mtar yttrande fr�n bland annat M�klarsamfundet.
Domsk�l. HovR:n finner till en b�rjan inte sk�l att inh�mta yttrande i m�let.
I preskriptionsfr�gan g�r HovR:n f�ljande bed�mning.
HovR:n finner att uppdragsf�rh�llandet har varit s�dant att fr�ga �r om sysslomannaavtal. Preskriptionsbest�mmelsen i 18 kap 9 � HB �r d�rf�r till�mplig. S�som TR:n funnit omfattar best�mmelsen �ven skadest�ndsanspr�k som grundar sig p� bristande omsorg vid uppdragets utf�rande. HovR:n anser att den av Madeleine N l�mnade redovisningen v�l uppfyller de krav som kan st�llas p� en slutredovisning. Inga E:s anspr�k �r d�rf�r preskriberat.
Domslut. HovR:n fastst�ller TR:ns mellandom.
Inga E (ombud advokaten Magnus Svensson) �verklagade och yrkade fastst�llande av att hennes fordran p� skadest�nd inte var preskriberad. Madeleine N (ombud advokaten Michael Levin) bestred �ndring. M�klarsamfundet, Fastighetsm�klarf�rbundet och Konsumentverket avgav yttranden i m�let.
M�klarsamfundet anf�rde i sitt yttrande under rubriken Slutsatser och st�llningstaganden: Den i m�let st�llda fr�gan �r om preskription intr�tt eller ej. Grunden f�r de anspr�k som riktas mot m�klaren �r ett f�rmedlingsuppdrag. Enligt M�klarsamfundets uppfattning �r fastighetsm�klaren en s�rskild sorts syssloman, men detta inneb�r inte att sysslomannareglerna inte skulle vara till�mpliga p� fastighetsm�klare. Fastighetsm�klarlagen skall d�rf�r ses som en utfyllnad av best�mmelserna i 18 kap HB. I fastighetsm�klarlagen st�r inget om hur en fastighetsm�klare skiljer fr�n sitt uppdrag eller vilka preskriptionstider som g�ller n�r en fastighetsm�klare genom en fullgjord redovisning avslutar sitt uppdrag. N�gon konkret eller uttalad branschpraxis f�religger inte betr�ffande inst�llningen till preskription i f�rh�llandet mellan fastighetsm�klaren och dennes uppdragsgivare. Tv�rtom �r krav fr�n uppdragsgivaren relativt s�llsynta, men i k�nda fall har inte n�gra preskriptionsinv�ndningar rests, utan dessa har handlagts som sedvanliga f�rs�kringsfall. Av handl�ggningen hos f�rs�kringsbolaget kan man dock inte dra n�gon slutsats betr�ffande preskriptionsfr�gan, eftersom denna inte i n�got fall varit f�rem�l f�r inv�ndning eller pr�vning. M�klarsamfundet vill redovisa ytterligare en st�ndpunkt och det �r att de anspr�k som riktas mot m�klaren i det aktuella m�let inte torde kunna grundas p� m�klarlagens ansvarsbest�mmelser, eftersom den p�st�dda skadan inte orsakats av fastighetsm�klaren utan av uppdragsgivarens eget agerande i f�rs�ken att h�vda sin p�st�dda r�tt. M�klarsamfundet anser s�ledes att pr�vningen i m�let m�ste ske med utg�ngspunkt i sysslomannareglerna och att det enligt dessa regler intr�tt preskription, eftersom en sedvanlig slutredovisning avgivits och krav framst�llts f�rst sedan preskriptionstiden l�pt ut.
Fastighetsm�klarf�rbundet (FMF) anf�rde: Inledningsvis vill FMF framh�lla, att inom nordisk doktrin har man under l�ng tid diskuterat m�klarens r�ttsliga st�llning. Kan m�klaren inordnas under n�got av r�ttsinstituten bud, fullm�ktig, kommission�r eller utg�r m�klaren en egen kategori av yrkesm�n?
Sm�husk�pkommitten, som skulle utreda m�jligheterna till lagreglering av fastighetsm�klarnas verksamhet och vars bet�nkande f�regick den proposition, som l�g till grund f�r den fastighetsm�klarlag, som �r till�mplig p� det nu aktuella fallet, kategoriserar fastighetsm�klaren som en egen mellanmanskategori, om �n med tydliga inslag av de andra mellanmanstyperna, SOU 1981:102 s 190.
I SvJT 1925 s 89 ff h�vdar Martin Fehr i artikeln M�klarens r�ttsliga st�llning, att "(1) verkligheten torde m�klareverksamheten ha drag, som �terfinnas i de olika n�mnda r�ttsinstituten, utan att dock m�klarens st�llning kan s�gas ens i huvudsak t�ckas av n�gotdera. Det �r tv�rtom fr�ga om ett s�rskilt r�ttsinstitut, som p� grund av sin vikt v�l f�rtj�nar att utredas".
Av Braekhus framg�r, Meglerens r�ttslige stilling (Tell forlag Oslo 1946), att fastighetsm�klaren kan s�rskiljas fr�n andra kategorier av sysslom�n.
Likvidavr�kningen �r en del av slutuppg�relsen. Av handlingarna i m�let framg�r att s�dan har uppr�ttats och �verl�mnats.
Som ett delmoment i likvidavr�kningen ing�r redovisning och avr�kning f�r den erlagda handpenningen. N�stan alltid f�rekommer n�gon form av villkor f�r den aktuella �verl�telsen och m�klaren f�rvarar d�rf�r handpenningen intill dess att villkoren �r undanr�jda. Handpenningen handhas d�rvid av m�klaren avskilda enligt 1944 �rs lag om redovisningsmedel.
Av G�sta Walin, Separationsr�tt (1975 s 136 f), kan man sluta sig till att fastighetsm�klaren intar positionen av syssloman i f�rh�llande till sin huvudman vid handhavandet av handpenningen.
FMF menar i likhet med G�sta Walin, att fastighetsm�klaren vid handhavandet av handpenningen �r att se som syssloman. Det vore ologiskt att l�ta m�klaren i en del av avr�kningen vara syssloman, medan han i andra delar skulle ha en annan roll. Slutsatsen m�ste d�rf�r vara att se m�klaren som en syssloman i alla delar av likvidavr�kningen.
Konsumentverket anf�rde: M�let r�r fr�gan huruvida preskriptionsregeln i 18 kap 9 � HB skall till�mpas p� s�ljarens skadest�ndskrav mot en fastighetsm�klare i samband med dennes f�rmedlingsverksamhet.
F�r att preskriptionsregeln skall vara till�mplig kr�vs att fastighetsm�klarens uppdrag �r att betrakta som ett sysslomannaavtal. Till skillnad fr�n TR:n och HovR:n anser Konsumentverket inte att s� �r fallet. Fastighetsm�klarens uppdrag �r att sammanf�ra tv� parter. I uppdraget ligger att tillvarata b�de s�ljarens och k�parens intresse. Enligt 10 � i den tidigare lagen (1984:81) om fastighetsm�klare skall m�klaren, "i den m�n god fastighetsm�klarsed kr�ver det, ge k�pare och s�ljare de r�d och upplysningar som de kan beh�va om fastigheten och andra f�rh�llanden som har samband med �verl�telsen". Den nya fastighetsm�klarlagen (1995:400) f�reskriver direkt att m�klaren skall tillvarata b�de s�ljarens och k�parens intresse (12 �). Vidare finns i den lagen ett uttryckligt f�rbud f�r m�klaren att f�retr�da k�pare eller s�ljare som ombud (15 �).
Fastighetsm�klarens uppdrag skiljer sig allts� i v�sentliga h�nseenden fr�n det typiska sysslomannauppdraget som f�r anses vara att handla p� en uppdragsgivares v�gnar och uteslutande tillvarata dennes intresse. D�rf�r passar inte den s�rskilda preskriptionsregeln att till�mpa f�r fordringar p� grund av m�klaruppdrag. Enligt Konsumentverkets mening finns det f�r �vrigt sk�l att tolka best�mmelsen i handelsbalken restriktivt i ljuset av den r�ttsutveckling som skett sedan best�mmelsens tillkomst.
Att fordringar mot m�klare inte preskriberas enligt ett�rsregeln vinner st�d av vad f�redragande statsr�det uttalade i f�rarbetena till 1984 �rs lag om fastighetsm�klare (prop 1983/84 s 16): "Flera remissinstanser har framh�llit att m�klarens skadest�ndsansvar b�r preskriberas efter en kortare tid �n den tio�rstid som g�ller f�r fordringar i allm�nhet enligt preskriptionslagen (1981:130). Enligt min mening saknas det dock anledning att f�r fall av detta slag ha en annan preskriptionstid �n den som g�ller f�r andra skadest�ndsfordringar. N�gon s�rskild preskriptionsbest�mmelse med avseende p� m�klarens skadest�ndsansvar b�r d�rf�r inte st�llas upp i fastighetsm�klarlagen." Detta st�llningstagande f�ranledde inte vidare diskussion i lagstiftnings�rendet.
Vidare kan noteras ett avg�rande fr�n hovr�tt d�r den allm�nna preskriptionsregeln till�mpats p� fastighetsm�klares skadest�ndsansvar (RH 1986:152). Mot en till�mpning av preskriptionsregeln i 18 kap 9 � HB i det aktuella fallet talar ocks� f�ljande.
Den redovisning som utg�r utg�ngspunkt f�r den speciella preskriptionsregeln sker vanligen i n�ra anslutning till att fastighetsk�pet fullbordats. Skall handelsbalkens regel till�mpas, urholkas kraftigt uppdragsgivaren/s�ljarens m�jligheter till skadest�nd f�r fel som m�klaren enligt fastighetsm�klarlagen ansvarar f�r. Vi syftar p� alla de fall d�r fel uppdagas senare �n ett �r efter slutredovisningen. S�dana fall kan vara komplicerade och exempelvis r�ra skattefr�gor eller problem med bristande r�dighet �ver fastigheten. Nu ber�rda aspekt talar enligt v�r mening entydigt f�r att tio�rspreskription skall till�mpas och inte ett�rspreskription.
Vidare vill vi understryka att fastighetsm�klare kan bli skadest�ndsskyldig mot s�v�l s�ljare som k�pare. �ven om uppdraget mellan uppdragsgivaren/s�ljaren och m�klaren till �ventyrs skulle betraktas som ett sysslomannauppdrag, kan samma syns�tt under inga f�rh�llanden anl�ggas p� f�rh�llandet mellan k�paren och m�klaren. En till�mpning av 18 kap 9 � p� s�ljarens fordran mot m�klaren men inte p� k�parens skulle d�rf�r medf�ra en orimlig asymmetri i m�klarens ansvar mot respektive part.
Den s�rskilda preskriptionsregeln f�r antas bygga p� tanken att eventuella fr�gor i anslutning till sysslomannens slutredovisning skall bli snabbt slutreglerade s� att sysslomannen skall kunna vara trygg mot senkomna krav som grundas p� redovisningen. Men detta intresse av snabb hantering g�r sig inte p� samma s�tt g�llande i fr�ga om fastighetsm�klare, eftersom de enligt fastighetsm�klarlagen �r skyldiga att ha f�rs�kring som t�cker den skadest�ndsskyldighet de kan �dra sig enligt samma lag (6 � 2).
Med h�nvisning till vad som h�r anf�rts anser Konsumentverket att preskriptionsregeln i 18 kap 9 � HB inte skall till�mpas p� fordringsanspr�k gentemot fastighetsm�klare f�r skada som uppkommit inom ramen f�r m�klarens yrkesverksamhet. I st�llet b�r preskriptionslagens allm�nna preskriptionstid till�mpas.
F�redraganden, RevSekr P�lbrant, f�reslog i bet�nkande att HD skulle meddela f�ljande dom: Domsk�l. Under v�ren 1993 fick Madeleine N, i sin egenskap av fastighetsm�klare, i uppdrag av Inga E att f�rs�lja tv� bostadsr�ttsl�genheter. Innan f�rs�ljningen skedde framst�llde Inga E:s syster, Ingela E, anspr�k p� f�rk�psr�tt avseende den ena av l�genheterna. B�gge l�genheterna f�rs�ldes trots sagda anspr�k till annan k�pare. �verl�telseavtalet avseende bostadsr�tterna tecknades d 2 juli 1993.
Efter f�rs�ljningen inst�mde Ingela E systern Inga E till TR:n med yrkande om skadest�nd. TR:n f�rpliktade Inga E att utge skadest�nd till Ingela E en�r TR:n funnit att Inga E inte kunde grunda n�gon �gander�tt till den ena av bostadsr�tterna. HovR:n fastst�llde TR:ns dom.
Inga E v�ckte d�refter, d 23 april 1997, talan mot Madeleine N med yrkande att Madeleine N till henne skulle f�rpliktas utge skadest�nd enligt fastighetsm�klarlagen. Madeleine N bestred yrkandet. Hon anf�rde d�rvid, s�vitt nu �r i fr�ga, att Inga E:s skadest�ndsanspr�k �r preskriberat enligt reglerna 18 kap 9 � HB, eftersom Madeleine N i f�rh�llande till Inga E haft uppdrag som syssloman och �ven d 15 sept 1993 avgivit i sagda best�mmelse f�reskriven slutredovisning.
Inga E har h�remot inv�nt att en fastighetsm�klare inte �r att anse som syssloman och att Madeleine N:s redovisning av uppdraget ej heller �r en s�dan slutredovisning som avses i paragrafen.
Fr�gan om klanderpreskription enligt 18 kap 9 � HB har av domstolarna upptagits i s�rskild dom enligt 17 kap 5 � 2 st RB och �r nu f�rem�l f�r HD:s pr�vning.
Ett fastighetsk�p �r f�r den enskilde av stor ekonomisk och r�ttslig betydelse. F�r aff�rens genomf�rande kr�vs ofta medverkan av sakkunnig. F�rs�ljnings- eller k�puppdraget l�mnas i de flesta fall till fastighetsm�klare. M�klaren uppb�r d�rvid ofta �ven handpenning och har att redovisa handhavandet av denna till sin uppdragsgivare.
Fr�gan om en fastighetsm�klares r�ttsliga st�llning, och om denne skall ses som en syssloman eller ej, har under l�ng tid varit omdiskuterad. Under arbetet med fastighetsm�klarlagen (1984:81) anf�rde den s k Sm�husk�pkommitten (SOU 1981:102) att en m�klare, ut�ver iakttagandet av omsorgsplikt och god fastighetsm�klarsed skulle bist� b�de s�ljare och k�pare med n�dv�ndiga r�d och upplysningar och s� l�ngt som m�jligt s�ka tillgodose b�da parters ber�ttigade intressen. Departementschefen ans�g dock att det var naturligt att m�klaren i prisfr�gor hade ett starkare band till den av parterna som hade l�mnat det ursprungliga uppdraget till honom och att det inte kunde beg�ras att en m�klare i lika m�n beaktade motpartens intressen. N�gon best�mmelse med den inneb�rden att en fastighetsm�klare skulle bevaka b�gge parters intresse upptogs inte i lagtexten (se prop 1983/84:16 s 12-13).
I den numera g�llande fastighetsm�klarlagen (1995:400) 12 � 1 st andra meningen, har intagits en best�mmelse att m�klaren vid utf�randet av sitt uppdrag skall tillvarata b�de s�ljarens och k�parens intressen. I nu f�revarande fall har HD dock att till�mpa den gamla lagstiftningen och grunderna f�r denna, eftersom det aktuella k�peavtalet sl�ts f�re den nya lagens ikrafttr�dande (jfr 23 � 1 st andra punkten).
Avg�rande f�r fr�gan om fastighetsm�klaren �r att anse som syssloman i f�rh�llande till s�ljaren eller i f�rekommande fall k�paren, m�ste emellertid vara det l�mnade uppdragets art och omfattning. De skyldigheter han d�rut�ver �lagts i sin egenskap av sakkunnig b�r n�rmast ses som ordnings- eller skyddsregler till f�ljd av fastighets�verl�telsens betydelse f�r de inblandade parterna och som avsedda att minska risken f�r f�rhastade eller felaktigt genomf�rda transaktioner.
Madeleine N har f�tt i uppdrag av Inga E att s�lja tv� bostadsr�ttsl�genheter och har f�r hennes r�kning funnit k�pare och tillhandag�tt med avtal. Hon har �ven redovisat uppdraget f�r Inga E genom att �verl�mna likvidavr�kning, avr�kning f�r s�ljare samt en faktura. Denna redovisningsmetod �r, vilket framg�r av det yttrande som inl�mnats av M�klarf�rbundet, sedvanlig i branschen.
Med h�nsyn till vad ovan sagts, f�r det uppdrag Inga E l�mnat �t Madeleine N anses utg�ra ett slags sysslomannaskap och Madeleine N �r i f�rh�llande till Inga E att anse som syssloman. Hennes redovisning av uppdraget fyller v�l kraven p� f�r s�dant uppdrag avgiven slutredovisning. Eftersom den gamla fastighetsm�klarlagen, i likhet med den nya, saknar regler om klanderpreskription, b�r sysslomannalagens preskriptionsbest�mmelse i 18 kap 9 � HB till�mpas (jfr �ven Lindskog, Preskription 1990 s 169-170).
Inga E har slutligen inv�nt att en skadest�ndsfordran inte omfattas av preskriptionsregeln i 18 kap 9 � HB, utan att specialpreskriptionen endast omfattar vad som ber�rs av redovisningen, dvs medelsf�rvaltningen. S�som domstolarna funnit finns det dock i r�ttspraxis och doktrin �vertygande st�d f�r att preskriptionsregeln �ven innefattar s�dana skadest�ndsanspr�k som grundar sig p� bristande omsorg vid uppdragets utf�rande (se Hellner, Speciell avtalsr�tt Il, Kontraktsr�tt, 3 uppl 1996 s 221 och Tiberg, Mellanmansr�tt, 9 uppl 1997 s 32 f). Inga E:s klandertalan �r s�ledes, s�som domstolarna funnit, preskriberad.
Domslut: HD fastst�ller HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Gregow, Danelius och Nilsson) besl�t f�ljande dom: Domsk�l. Fr�gan i m�let �r om den s�rskilda preskriptionsbest�mmelsen i 18 kap 9 � HB �r till�mplig p� det skadest�ndskrav som Inga E har riktat mot Madeleine N. Som grund f�r sitt yrkande om skadest�nd har Inga E gjort g�llande att Madeleine N inte utf�rt sitt uppdrag som fastighetsm�klare omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsm�klarsed och inte heller givit Inga E de r�d och upplysningar som hon i enlighet med god fastighetsm�klarsed borde ha givit.
Best�mmelser om fastighetsm�klares uppgifter och ansvar fanns vid den i m�let aktuella tiden i lagen (1984:81) om fastighetsm�klare, som senare har ersatts av den nu g�llande fastighetsm�klarlagen (1995:400).
En fastighetsm�klare handlar p� uppdrag av en s�ljare eller en k�pare av en fastighet eller d�rmed j�mf�rbar egendom och f�r d�rf�r vid utf�randet av sitt uppdrag anses som s�dan syssloman som avses i 18 kap HB. Fastighetsm�klarens uppgifter och de regler som g�ller f�r hans verksamhet skiljer sig dock i viktiga h�nseenden fr�n vad som i allm�nhet g�ller f�r sysslom�n. S�lunda har fastighetsm�klaren som huvudsaklig uppgift att sammanf�ra s�ljare och k�pare och att d�rigenom g�ra det m�jligt f�r dem sj�lva att ing� ett k�peavtal med varandra. Till skillnad fr�n m�nga andra sysslom�n �r fastighetsm�klaren normalt inte ombud f�r n�gondera parten (jfr numera 15 � 1995 �rs lag), utan det �ligger honom tv�rtom att tillvarata b�de s�ljarens och k�parens intressen (jfr 12 � 1995 �rs lag). Det kan ocks� noteras att fastighetsm�klaren inte som vanliga sysslom�n har r�tt till ett arvode motsvarande sk�lig ers�ttning f�r sin arbetsinsats, utan att han i st�llet uppb�r provision, som best�ms i relation till k�peskillingen, n�r en f�rs�ljning har kommit till st�nd, och blir utan ers�ttning n�r hans insatser inte resulterar i n�gon f�rs�ljning (se 15 � 1984 �rs lag, jfr 21 � 1995 �rs lag).
En f�ruts�ttning f�r att den kortare preskriptionstiden i 18 kap 9 HB skall g�lla �r inte bara att det r�r sig om ett uppdrag som syssloman utan ocks� att sysslomannen efter att ha slutf�rt uppdraget l�mnat redovisning f�r detta. Det �r tidpunkten f�r denna redovisning som bildar utg�ngspunkt f�r den ett�riga preskriptionsfristen, och om n�gon slutredovisning inte har skett kan 18 kap 9 � inte till�mpas.
Om k�paren betalar en handpenning till fastighetsm�klaren, �r denne redovisningsskyldig h�rf�r gentemot s�ljaren. Redovisningen f�r handpenningen �r emellertid av mera speciell art och kan inte anses ber�ra den v�sentliga delen av fastighetsm�klarens uppdrag att f�rmedla kontakten mellan s�ljare och k�pare och p� s� vis bidra till att en f�rs�ljning kommer till st�nd. Tidpunkten f�r redovisning av handpenningen l�mpar sig d�rf�r inte som utg�ngspunkt f�r preskriptionsfristen n�r, som i detta fall, kravet mot m�klaren g�ller det s�tt p� vilket m�klaruppdraget utf�rts och inte handhavandet av anf�rtrodda penningmedel; det kan f�r �vrigt anm�rkas att Madeleine N �ver huvud taget inte hade mottagit n�gon handpenning.
Av det anf�rda f�ljer att Madeleine N inte har avgivit n�gon redovisning som kan bilda utg�ngspunkt f�r till�mpning i m�let av preskriptionsfristen i 18 kap 9 � HB. Inga E:s skadest�ndsanspr�k �r allts� underkastat den allm�nna tio�riga preskriptionstiden.
Domslut. Med �ndring av HovR:ns dom f�rklarar HD att Inga E:s anspr�k p� skadest�nd inte �r preskriberat.
Referenten, JustR Nystr�m var skiljaktig och gillade bet�nkandet samt tillade: "Preskriptionsbest�mmelsen i 18 kap 9 � HB �r �lderdomlig och kan i nutida f�rh�llanden leda till praktiskt otillfredsst�llande resultat. S�rskilt kan den drabbas av den korta preskriptionstiden som f�rst efter en l�ngre tid �n ett �r f�r grundad anledning att resa anspr�k p� skadest�nd. �ven om fastighetsm�klaren m�ste, genom de skyldigheter som �lagts honom, anses som ett i viss m�n s�rskilt slag av syssloman medf�r dock uppdragets art och den d�rav f�ljande redovisningsskyldigheten att 18 kap 9 � HB �r till�mplig. Att ol�genheter kan uppkomma i det enskilda fallet utg�r inte heller n�got hinder mot till�mpningen.
N�gra speciella sv�righeter n�r det g�ller fastighetsm�klare kan anm�rkas. Avg�rande f�r till�mpningen kan inte anses vara att m�klaren faktiskt f�r uppdragsgivarens r�kning mottagit och under n�gon tid omh�nderhaft ett penningbelopp, vilket han vid uppdragets avslutande redovisar genom avr�kning eller p� annat s�tt. Detta skulle ocks� l�tt kunna leda till en anpassning; fastighetsm�klaren skulle oavsett snabbheten i en aff�r eller k�peskillings�verf�randet i �vrigt p�fordra att f� ta om hand i varje fall n�got belopp. Vidare framst�r parterna i fastighetsaff�ren i f�rh�llande till fastighetsm�klaren n�rmast som konsumenter; detta kan s�gas vara bekr�ftat genom de regler till parternas skydd som uppst�llts i fastighetsm�klarlagen. I konsumentlagstiftningen har utf�rligt diskuterats och �ven best�mts s�rskilda preskriptionstider f�r fordringar mot konsumenter. Best�mmelsen i 18 kap 9 � tillgodoser d�remot fastighetsm�klaren och missgynnar klart hans uppdragsgivare. Slutligen uppst�r en betydande skillnad mellan uppdragsgivaren och den andra parten i fastighetsaff�ren i vad g�ller m�jligheten att f�ra skadest�ndstalan mot m�klaren. Sammantaget f�r det anses n�dv�ndigt att lagstiftaren tar upp till behandling antingen fr�gan om fortlevnaden av 18 kap 9 HB eller fr�gan om preskriptionsbest�mmelser i fastighetsm�klarlagen."
JustR Victor var skiljaktig betr�ffande motiveringen och anf�rde: "Under v�ren 1993 fick Madeleine N i sin egenskap av fastighetsm�klare i uppdrag av Inga E att f�rmedla f�rs�ljningen av tv� bostadsr�ttsl�genheter. Ett �verl�telseavtal mellan Inga E och en k�pare tecknades d 2 juli 1993 och aff�ren slutf�rdes vid ett m�te p� Nordbanken d 15 sept 1993. Madeleine N �verl�mnade d�rvid till Inga E en likvidavr�kning mellan k�pare och s�ljare, en avr�kning f�r s�ljaren, som bl a tog upp m�klarprovision, samt en faktura avseende f�rmedlingsprovision f�r de tv� l�genheterna. Enligt likvidavr�kningen hade n�gon handpenning inte erlagts. Den 23 april 1997 v�ckte Inga E talan mot Madeleine N och yrkade skadest�nd enligt fastighetsm�klarlagen. Madeleine N bestred skadest�ndsyrkandet och gjorde d�rvid bl a g�llande att skadest�ndsanspr�ket var preskriberat.
Enligt 18 kap 9 � HB skall den som vill f�ra talan mot en sysslomans f�rr�ttning g�ra detta "inom natt och �r, sedan han vid sysslan skildes, och redo och r�kning �r gjord av honom". Preskription enligt best�mmelsen brukar omfatta �ven sysslomannens anspr�k p� arvode och utl�gg och huvudmannens skadest�ndsanspr�k grundade p� utf�randet av uppdraget i den m�n det inte �r fr�ga om brottsliga g�rningar eller medvetet vilseledande eller oriktiga uppgifter. Fr�gan i m�let �r fr�mst om best�mmelsen i 18 kap 9 � �r till�mplig p� det anspr�k p� skadest�nd enligt fastighetsm�klarlagen som Inga E riktat mot Madeleine N.
F�r att best�mmelsen i 18 kap 9 � HB skall vara till�mplig kr�vs inte endast att sysslomannen l�mnat en slutredovisning till huvudmannen utan ocks� att han haft skyldighet att avge en s�dan redovisning (jfr 18 kap 1 � HB). Det har mot den bakgrunden gjorts g�llande att uppdraget m�ste innefatta ett faktiskt anf�rtroende av penningmedel eller andra tillg�ngar (jfr t ex Lindskog, Preskription s 165). �ven om redovisningsskyldighet torde kunna f�religga �ven i andra liknande fall �r best�mmelsen uppenbarligen s�rskilt avsedd f�r s�dana situationer (jfr NJA 1992 s 16 och Hellner, Speciell avtalsr�tt II, Kontraktsr�tt, 1996 s 219).
Ett m�klaruppdrag kan normalt inte anses vara f�renat med en s�dan redovisningsskyldighet som best�mmelsen i 18 kap 9 � HB f�ruts�tter om inte m�klaren inom ramen f�r uppdraget erh�llit medel, i praktiken handpenning, som han �r redovisningsskyldig f�r gentemot huvudmannen (jfr Lindskog, a a s 169 f med not 82 och Wilhelmsson, Avtal om fastighetsf�rmedling, s 217-219).
I praktiken uppb�r fastighetsm�klare ofta medel med redovisningsskyldighet inom ramen f�r sitt uppdrag. Det �r dock, s�som i f�revarande fall, inte ovanligt att detta inte sker. Att i preskriptionsh�nseende g�ra skillnad mellan dessa fall skulle inneb�ra en olika behandling p� en grund som knappast framst�r som relevant i f�rh�llande till fr�gan om m�klarens skadest�ndsskyldighet enligt fastighetsm�klarlagen.
Vissa uppdragsf�rh�llanden �r s�rskilt reglerade i lag. I en del av dessa lagar finns uttryckliga best�mmelser om att samma eller liknande preskription som enligt 18 kap 9 � HB skall g�lla. I andra fall saknas d�remot s�rskilda preskriptionsbest�mmelser. Detta g�ller bl a s�v�l nuvarande fastighetsm�klarlag (1995:400) som den i m�let till�mpliga tidigare fastighetsm�klarlagen (1984:81). Det har sagts att det i s�dana fall kan vara os�kert om lagens tystnad skall tolkas e contrario eller ej (Hellner, a a s 220).
N�r 1984 �rs fastighetsf�rmedlingslag inf�rdes kommenterades fr�gan om preskription s�rskilt. Bakgrunden var att flera remissinstanser gett uttryck f�r uppfattningen att m�klarens skadest�ndsansvar borde preskriberas efter en kortare tid �n den tio�rstid som g�ller f�r fordringar i allm�nhet enligt preskriptionslagen (1981:130). Enligt departementschefens mening saknades det dock anledning att f�r fall av detta slag ha en annan preskriptionstid �n den som g�ller f�r andra skadest�ndsfordringar. N�gon s�rskild preskriptionsbest�mmelse med avseende p� m�klarens skadest�ndsansvar borde d�rf�r enligt departementschefen inte st�llas upp i fastighetsm�klarlagen (se prop 1983/84:16 s 16). Fr�gan ber�rdes inte vidare i det fortsatta lagstiftnings�rendet. Det f�r d�rf�r antas att lagstiftaren utg�tt fr�n att avsaknaden av s�rskild preskriptionsreglering innebar att preskriptionslagens best�mmelser skulle bli generellt till�mpliga p� skadest�ndsfordringar enligt fastighetsm�klarlagen (jfr 1 � preskriptionslagen). F�r en s�dan ordning f�r ocks� starka �ndam�lssk�l anses tala.
Fastighetsm�klarlagen �r starkt p�verkad av intresset att bereda konsumenter skydd vid aff�rer som avser det egna boendet. Av 4 � (3 � i 1984 �rs lag) framg�r att best�mmelserna i lagen inte f�r g�s ifr�n till nackdel f�r en konsument. Av stor betydelse f�r konsumentskyddet �r ocks� kraven f�r registrering av fastighetsm�klare som bl a innefattar att m�klaren skall ha en f�rs�kring f�r s�dan skadest�ndsskyldighet som han kan �l�ggas enligt lagen. I 20 � (tidigare 14 �) regleras m�klarens skadest�ndsskyldighet. Enligt best�mmelsen skall m�klaren, oberoende av vem som l�mnat honom uppdraget, ers�tta skada som drabbat k�paren eller s�ljaren till f�ljd av att m�klaren upps�tligen eller av oaktsamhet �sidosatt olika skyldigheter enligt lagen.
En ordning enligt vilken m�klarens skadest�ndsskyldighet gentemot uppdragsgivaren kunde anses vara preskriberad ett �r efter det att m�klaren uppr�ttat en likvidavr�kning eller slutavr�kning skulle inneb�ra en v�sentlig f�rsvagning av det konsumentskydd som avsetts med fastighetsm�klarlagen. Den skulle ocks� inneb�ra sv�rmotiverad skillnad i skyddet f�r k�paren och s�ljaren i ett avtalsf�rh�llande som skulle bero av vem av parterna som l�mnat uppdraget till m�klaren.
Preskriptionsbest�mmelsen i 18 kap 9 � HB �r �lderdomlig och b�r tolkas i ljuset av senare r�ttsutveckling. Med beaktande h�rav f�r �verv�gande sk�l anses tala f�r att fr�gan om preskription av skadest�nd enligt best�mmelserna i fastighetsm�klarlagen skall bed�mas enligt de allm�nna best�mmelserna i preskriptionslagen och inte enligt de s�rskilda reglerna f�r sysslom�n i 18 kap 9 � HB �ven om m�klaren inom ramen f�r sitt uppdrag mottagit handpenning eller andra redovisningsmedel och ocks� l�mnat en slutredovisning f�r sin hantering av dessa.
N�r Inga E v�ckte talan mot Madeleine N var hennes anspr�k p� skadest�nd s�ledes inte preskriberat."
HD:s dom meddelades d 11 jan 2000 (m�l nr T 1883-98).
Avg�randedatum: 2000-01-11
T1883-98 Detta �r ett utdrag ur databasen R�ttsn�tet. M�ngfaldigande utan medgivande fr�n Notisum AB �r f�rbjudet enligt lag. Dokumentens officiella pappersutg�vor �ger alltid f�retr�de eftersom R�ttsn�tet baseras p� material fr�n offentliga databaser som kan inneh�lla felaktigheter.

References: HD 
 HD 
 HD 

HD 
 HD 
e contrario