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Timestamp: 2018-11-16 02:07:14+00:00

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Sachverständigenbüro Lemler - Grundlagen der Immobilienbewertung
Allgemeine Grundlagen der Wertermittlung
Die nachfolgenden Ausführungen stellen einen Ausschnitt der Grundlagen der Wertermittlung dar und dienen zum besseren Verständnis vor einer Auftragserteilung.
Baugesetzbuch (BauGB) - vom 18.08.1997
§ 194:
§ 196:
Bodenrichtwerte. (1) Aufgrund der Kaufpreissammlung sind für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte sind, soweit nichts anderes bestimmt ist, jeweils zum Ende eines jeden Kalenderjahres zu ermitteln. Für Zwecke der steuerlichen Einheitsbewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuches zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.
(2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung der steuerlichen Einheitswerte des Grundbesitzes zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet.
Hypothekenbankgesetz (HypBankG) - vom 15.12.1995
[Beleihungswert]. (1) Der bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstücks darf den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten Verkaufswert nicht übersteigen. Bei der Feststellung dieses Wertes sind nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag zu berücksichtigen, welchen das Grundstück bei ordnungsmäßiger Wirtschaft jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann.
[Anweisung über die Wertermittlung]. Die Hypothekenbank hat auf Grund der Vorschriften des § 12 eine Anweisung über die Wertermittlung zu erlassen; die Anweisung bedarf der Genehmigung der Aufsichtsbehörde.
Wertermittlungsverordnung (WertV 98) - vom 18.08.1997
§ 7 Ermittlung des Verkehrswertes. (1) Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren (§§ 15 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25) oder mehrere dieser Verfahren heranziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (§ 3 Abs. 3) zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.
§13 Ermittlungsgrundlagen. (1) Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichs- grundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.
(2) Zur Ermittlung des Bodenwertes können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind.
§ 14 Berücksichtigung von Abweichungen. Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte oder Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten zugrunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen. Dabei sollen vorhandene Indexreihen (§ 9) und Umrechnungskoeffizienten (§ 10) herangezogen werden.
§ 15 Ermittlungsgrundlagen. (1) Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages nach den §§ 16 bis 19 zu ermitteln.
§ 16 Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen. (1) Bei der Ermittlung des Ertragswertes der baulichen Anlagen ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§ 17) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 18).
(2) Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch angemessene Verzinsung des Bodenwertes ergibt. Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Abs. 3 maßgebende Liegenschaftszinssatz (§ 11) zugrunde zu legen. Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen.
§ 17 Rohertrag. (1) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen.
§ 18 Bewirtschaftungskosten. (1) Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung, die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten (Abs. 2), Betriebskosten (Abs. 3), Instandhaltungskosten (Abs. 4) und das Mietausfallwagnis (Abs. 5); durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger nach § 16 Abs. 3 berücksichtigt.
(2) Verwaltungskosten sind:
- die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen,
- die Kosten der Aufsicht, sowie
- die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.
(4) Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zu Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.
(5) Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung (§ 17), die durch unein-bringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung.
§ 19 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände. Sonstige den Verkehrswert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung nach den §§ 16 bis 18 noch nicht erfasst sind, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Insbesondere sind die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder wohnungs- und mietrechtliche Bindungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen Zustand zu beachten, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind.
§ 20 Ermittlung des Ertragswertes in besonderen Fällen. (1) Verbleibt bei der Minderung des Reinertrags um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts nach § 16 Abs. 2 kein Anteil für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen, so ist als Ertragswert des Grundstücks nur der Bodenwert anzusetzen. Der Bodenwert ist in diesem Fall um die gewöhnlichen Kosten zu mindern, insbesondere Abbruchkosten, die aufzuwenden wären, damit das Grundstück vergleichbaren unbebauten Grundstücken entspricht, soweit diese im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden.
(2) Wenn das Grundstück aus rechtlichen oder sonstigen Gründen alsbald nicht freigelegt und deshalb eine dem Bodenwert angemessene Verzinsung nicht erzielt werden kann, ist dies bei dem nach Abs. 1 Satz 2 verminderten Bodenwert für die Dauer der Nutzungsbeschränkung zusätzlich angemessen zu berücksichtigen. Der so ermittelte Bodenwert zuzüglich des kapitalisierten aus der Nutzung des Grundstücks nachhaltig erzielbaren Reinertrags ergeben den Ertragswert. Der für die Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Reinertrages maßgebende Vervielfältiger bestimmt sich nach der Dauer der Nutzungsbeschränkung und dem der Grundstücksart entsprechenden Liegenschaftszinssatz.
(3) Stehen dem Abriss der Gebäude längerfristige rechtliche oder andere Gründe entgegen und wird den Gebäuden nach den Verhältnissen des örtlichen Grundstücksmarkts noch ein Wert beigemessen, kann der Ertragswert nach den §§ 15 Abs. 2 abweichen. Bei der Bemessung dieses Bodenwertes ist die eingeschränkte Ertragsfähigkeit des Grundstücks sowohl der Dauer als auch der Höhe nach angemessen zu berücksichtigen.
§ 21 Ermittlungsgrundlagen:
(3) Der Herstellungswert von Gebäuden ist unter Berücksichtigung ihres Alters (§ 23) und von Baumängeln und -schäden (§ 24) sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände (§ 25) nach § 22 zu ermitteln. Für die Ermittlung des Herstellungswertes der besonderen Betriebseinrichtungen gelten die §§ 22 bis 25 entsprechend.
(4) Der Herstellungswert von Außenanlagen und sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 bis 25 gelten entsprechend.
§ 22 Ermittlung des Herstellungswertes:
(1) Zur Ermittlung des Herstellungswertes der Gebäude sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raum- oder Flächeninhalt (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Raum-, Flächen- oder sonstigen Bezugseinheit der Gebäude zu vervielfachen. Einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen, die insoweit nicht erfasst werden, sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
(5) Zur Ermittlung des Herstellungswertes der Gebäude kann von den tatsächlich entstandenen Herstellungskosten ausgegangen werden, wenn sie den gewöhnlichen Herstellungskosten entsprechen.
§ 23 Wertminderung wegen Alters:
(1) Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen; sie ist in einem Vomhundertsatz des Herstellungswertes auszudrücken. Bei der Bestimmung der Wertminderung kann je nach Art und Nutzung der baulichen Anlagen von einer gleichmäßigen oder von einer mit zunehmenden Alters sich verändernden Wertminderung ausgegangen werden.
§ 24 Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden:
§ 25 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände:
Sonstige nach den §§ 22 bis 24 bisher noch nicht erfasste, den Wert beeinflussende Umstände, insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein über-durchschnittlicher Erhaltungszustand und ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 5 Abs. 1 maßgeblichen Nutzung, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen.
WERTERMITTLUNGS-RICHTLINIEN (WertR 2002) - vom 19.07.2002
1.5.5. Wertermittlungsverfahren
1.5.5.1 Allgemeines
Der Verkehrswert ist nach § 7 Abs. 1 WertV mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens oder mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln. Die genannten Verfahren führen häufig noch nicht zum Verkehrswert. Deshalb ist die Wertermittlung mit der Ermittlung eines Wertes, z.B. des Ertragswertes oder des Sachwertes, als Ergebnis des angewandten Verfahrens nicht abgeschlossen. Vielmehr ist der Verkehrswert aus dem Ergebnis oder den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Liegen aus mehreren angewandten Verfahren verschiedene Ergebnisse vor, so sind diese nach § 7 WertV bei der Bemessung des Verkehrswertes entsprechend ihrer Aussagefähigkeit unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zugrunde zu legen.
1.5.5.2 Vergleichswertverfahren
1.5.5.3 Ertragswertverfahren
Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens (§§ 15ff. WertV) findet die Lage auf dem Grundstücksmarkt insbesondere dadurch Berücksichtigung, dass die Ertragsverhältnisse (§ 16 WertV), die Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV) und die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände (§ 19 WertV) in einer ihr angemessenen Größe angesetzt werden. Weil diese Größen bei sachgerechter Anwendung des Ertragswertverfahrens aus den grundstücksbezogenen Daten vergleichbarer Grundstücke, d.h. also “marktorientiert³, in die Wertermittlung eingeführt werden müssen, ist auch dieses Verfahren als ein vergleichendes Verfahren zu bezeichnen.
1.5.5.4 Sachwertverfahren
Bei Anwendung des Sachwertverfahrens (§§ 21 ff. WertV) sind insbesondere die Herstellungskosten (§ 22 WertV), die Wertminderung wegen Alters (§ 23 WertV) sowie Baumängel und Bauschäden (§ 24 WertV) unter Berücksichtigung der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände zu ermitteln.
5.3. Sonstige Nutzung des Grundstücks betreffenden Rechte und Belastungen
Die bedeutsamen sonstigen werterhöhenden Rechte und wertmindernden Belastungen sind insbesondere:
Die die Nutzung des Grundstücks betreffenden dinglichen Rechte des BGB
(Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, u.a. Wegerechte, Überfahrts- und Durchgangsrechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Aussichtsrechte)
(Altenteilsrechte und dgl.)
(Überbaurechte, Notwegerechte, Traufrechte, Fenster- und Lichtrechte, Wasser- und Wassernutzungsrechte)
Auf das Grundstück bezogene Ansprüche gegen den Eigentümer
(Miet- und Pachtrechte)
Diese Rechte können gesetzlich oder öffentlich-rechtlich begründet, vertraglich vereinbart, z. T. im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis eingetragen sein oder auf Gewohnheitsrecht beruhen.
5.3.2. Grundsätze
5.3.2.1 Die zuvor genannten Rechte und Belastungen können die zulässige wirtschaftliche Nutzung bzw. die Ertragsfähigkeit von Grundstücken mehr oder weniger stark beeinflussen und sich entsprechend unterschiedlich auf den Verkehrswert auswirken. Die wertmäßigen Auswirkungen dieser Rechte und Belastungen können vielfach - je nach Art und Einfluss - für das begünstigte und das belastete Grundstück unterschiedlich groß sein.
Bei Rechten - wie z. B. Nießbrauch, Wohnrecht -, die personenbezogen sind und bei denen es deshalb an einem begünstigten Grundstück fehlt, entspricht der Wert des Rechts häufig dem Minderwert des belasteten Grundstücks.
Bei der Ermittlung des Werteinflusses bzw. Werts dieser Rechte und Belastungen gelten die Grundsätze des Teils I sinngemäß.
Im Übrigen kann möglicherweise der Rang des Rechts dessen Wert beeinträchtigen.
5.3.2.2 Wird für die Einräumung eines Rechts eine wiederkehrende Gegenleistung erbracht, so ist diese bei der Ermittlung des Werts des Rechtes und der Belastung zu berücksichtigen. Ist sie z. B. bezogen auf die Belastung nachhaltig angemessen, so wirkt sich die Belastung in der Regel nicht wertmindernd aus. Dies gilt insbesondere für Miet- und Pachtrechte.
5.3.2.3 Das Leiterrecht, das Schaufelschlagsrecht und ähnliche Rechte beeinflussen in der Regel nicht die Verkehrswerte des begünstigten und des belasteten Grundstücks.
5.3.3.1 Bei der Wertermittlung für das begünstigte und das belastete Grundstück ist in der Regel zunächst der Verkehrswert ohne Berücksichtigung des Rechts zu ermitteln.
Wird jedoch die Grundstücksqualität durch das Recht entscheidend geändert (wie Fortfall der Baulandqualität durch ein Aussichts- oder Leitungsrecht oder Entstehen von Baulandqualität durch ein Wegerecht), so ist bei der Ermittlung des Grundstückswertes unmittelbar von der durch das Recht geänderten Qualität auszugehen.
5.3.3.2 Der Wertvorteil, den das begünstigte Grundstück durch das Recht erfährt, bzw. die Wertminderung, die das belastete Grundstück erleidet, ist nach dem wirtschaftlichen Vorteil bzw. Nachteil zu bemessen, wobei auf objektive Gesichtspunkte abzustellen ist. Das Gleiche gilt für personenbezogene Rechte (vgl. Nummer 5.3.2.1).
5.3.3.3 Bei befristeten Rechten und Belastungen ist der jährliche Vor- bzw. Nachteil auf die Restlaufzeit zu kapitalisieren, bei Rechten an Bauwerken jedoch längstens auf deren Restnutzungsdauer.
Bei personenbezogenen Rechten auf Lebenszeit ist als Restlaufzeit regelmäßig die am Wertermittlungsstichtag maßgebende durchschnittliche Lebenserwartung anzusetzen (durchschnittliche Lebenserwartung vgl. Anlage 22).
5.3.3.4 Bei der Beurteilung von Wegerechten - Anlage 17 Beispiel 7 - ist insbesondere die jeweilige Änderung der Nutzungsmöglichkeit des begünstigten bzw. des belasteten Grundstücks zu berücksichtigen.
5.3.3.5 Bei der Beurteilung von Aussichtsrechten - Anlage 18 Beispiel 8 - ist neben den in Nummer
5.3.3.4 genannten Gesichtspunkten die damit eintretende Lageverbesserung unter Berücksichtigung der jeweiligen Art der Nutzung zu beachten. Diese ist, soweit möglich, durch Lagevergleiche zu ermitteln.
5.3.3.6 Leitungsrechte sind nach den Grundsätzen und Beispielen der Nummern 5.3.3.4 und 5.3.3.5 sinngemäß zu behandeln. Eine Wertminderung kann - insbesondere im Außenbereich - auch dann gegeben sein, wenn eine Ertragseinbuße nicht vorliegt. Feste Prozentsätze zum Ausgleich von Wertminderungen kommen allenfalls im Außenbereich in Betracht.
5.3.3.7 Beim Nießbrauch - Anlage 19 Beispiel 9 - ist, soweit vertraglich nicht anderes vereinbart, zu berücksichtigen, dass der Berechtigte die Bewirtschaftungskosten sowie die zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf dem Grundstück ruhenden privatrechtlichen Lasten zu tragen hat, insbesondere die Zinsen der Hypotheken und Grundschulden sowie die aufgrund einer Rentenschuld zu entrichtenden Leistungen.
5.3.3.8 Beim Wohnrecht - Anlage 20 Beispiel 10 - sind die öffentlichen Lasten grundsätzlich vom Eigentümer zu tragen. Der Berechtigte trägt die Instandhaltung der Wohnung (ohne Gemeinschaftsanlagen) sowie die ortsüblichen Umlagen. Schuldrechtlich vereinbarte Abweichungen vom Regelfall sind entsprechend zu berücksichtigen.
Der Zinssatz nach Nummer 3.5.5 trägt dem Inhalt des Wohnrechts Rechnung.
5.3.3.9 Andere vorstehend nicht behandelte Rechte und Belastungen, welche die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks betreffen, können entsprechend behandelt werden.
5.3.3.10 Rechte und Belastungen, die mit der Nutzung des Grundstücks nicht in Zusammenhang stehen, haben regelmäßig auf den Verkehrswert keinen Einfluss.

References: § 194

§ 196
 § 12

§ 7

§13

§ 14

§ 15

§ 16

§ 17

§ 18
 § 16

§ 19

§ 20
 § 16

§ 21
 § 22

§ 22

§ 23

§ 24

§ 25
 § 5
 § 7
 § 7