Source: https://es.scribd.com/doc/95779930/AP-Resumen-Profesor-1
Timestamp: 2016-02-12 19:03:24+00:00

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9. los libros deben ser llevados por el administrador y son: 1) el libro de actas 2) libro de administración 3) libro de órdenes 4) libro de sueldo o registro de empleados. Página 2 de 19
. Es imprescindible que por lo menos esté integrado por dos copropietarios.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES Hay dentro de esta postura dos corrientes: a) Las que sostienen una personalidad restringida a la satisfacción de las necesidades de su institución: ‐ Sostienen que debe hablarse de capacidad restringida y no de personalidad jurídica pues a la personalidad se la tiene o no. Tal situación surge de la existencia de esa voluntad común y de las facultades de la ley y subsidiariamente los decretos reglamentarios confieren al conjunto de titulares y al administrador. ‐ El consorcio también puede exigirle al vendedor el cumplimiento de las cláusulas de interés común del consorcio contenidas en los contratos individuales de compraventa. El ART. ‐ también el consorcio tiene libros y contabilidad propia e independiente de la de los propietarios. Constitución del Consorcio: Para la constitución del consorcio del edificio el pago previo es la inscripción del Reglamento de Copropiedad y Administración en el Registro Inmobiliario correspondiente. Para realizar todos estos actos el administrador siempre deberá contar con una decisión asamblearia favorable. pero el consorcio puede preexistir o no a la redacción del reglamento. ‐ tiene patrimonio entendido éste como el conjunto de bienes de una persona conformado por las expensas. en cambio a la capacidad se la puede tener en mayor o menor grado. (Mientras no se inscriba el reglamento no estaremos en presencia de una persona jurídica). ‐ El dominio corresponde a los comuneros idealmente reunidos y no individualmente a cada uno de ellos. por ejemplo “Consorcio de Propietarios de Callao N ° 1234”. 9 establece que: al constituirse el consorcio de propietarios. pero no el título suficiente por haber firmado por ejemplo un boleto de compraventa. b) Fundamentos de los que sostienen la tesis amplia: Es una persona jurídica dado que cuenta con todos los atributos que son imprescindibles para su existencia ya que: ‐ Tiene capacidad. ‐ tiene domicilio que puede ser el lugar de asiento del edificio o aquel en el cual el administrador tenga la sede de su oficina. es decir tiene aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones en forma separada de los distintos propietarios de las unidades funcionales. ‐ El administrador es el representante de un ente especial que es el consorcio. con anterioridad sólo existiría el consorcio de hecho. el fondo de reserva y los intereses que devenguen los créditos frente a los propietarios de las distintas unidades funcionales. nace el estado de propiedad horizontal y el consorcio de propietarios”. Facultades del Consorcio y Legitimación: ‐ También el consorcio está facultado para reclamar la reparación de los daños y perjuicios causados por una medianería aunque afecte partes de propiedad exclusiva de los consortes. deberá acordar y redactar un reglamento de Copropiedad y Administración. la de varios habitantes que conviven en un inmueble en unidades separadas y tienen la posesión. ‐ tiene nombre dado por la calle y número de ubicación del inmueble.512 siempre y cuando los poseedores hayan elegido al administrador y contribuyan al pago de las expensas. “Es decir que hasta que no se inscriba el Reglamento de Copropiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble estaremos en presencia de un consorcio de hecho y recién producida la inscripción del Estatuto Consorcial en el Registro respectivo. Ésta es la situación contemplada por el art. ‐ El vínculo que une a los propietarios sobre las cosas comunes reviste carácter intelectual. El Consorcio de Propietarios como Sujeto de Derechos: Entre los derechos del consorcio podemos enumerar: ‐ Lucrar o comerciar o colocar dinero a plazo fijo o adquirir bienes para mejorar el funcionamiento del sistema como por ejemplo: colocar un visor para visualizar a la gente del palier principal. En este caso los ocupantes no tienen un título suficiente por lo cual no pueden adquirir el derecho real de propiedad horizontal y estaríamos por lo tanto ante un consorcio de hecho y se aplicarían analógicamente las reglas de la ley 13.
b) Éste es el caso en el que se ocasiona un daño a un 3° y se aplica lo dispuesto en el art. sólo deberán responder los copropietarios que eran titulares de las unidades funcionales en ese período y no los que posteriormente ingresaron al sistema. titular de una unidad funcional pesa un deber de vigilancia. es decir frente a terceros todos los propietarios responderían por partes iguales. sino sólo un porcentaje de ellas. Responsabilidad de Copropietarios por las deudas del Consorcio y Viceversa: El tema que resulta de mayor importancia es el caso en el cual el consorcio resulta condenado y debe hacer frente a una indemnización conforme a la doctrina que le reconoce personalidad jurídica al consorcio. Ante el incumplimiento del consorcio hay jueces que embargan las unidades comunes como por ejemplo un ascensor. ‐ Exigir al constructor‐vendedor de la obra la reparación de los daños y perjuicios producidos en las partes comunes. Responsabilidad Extracontractual del Consorcio: Hay que distinguir dos supuestos: a) La responsabilidad que le cabe al ejecutor del hecho. ‐ Tiene legitimación pasiva tratándose de obras que afecta a 3° vecinos ya que pudo impedirlas o demandar judicialmente su retiro. Página 3 de 19
. encontrándose la respuesta en los arts. ello no es procedente porque cuando este nuevo consorcista adquiere su unidad funcional también adquiere tanto las deudas contractuales como los créditos del consorcio. el patrimonio de éste está constituido por las expensas. previa excusión del patrimonio consorcial.. Entonces con éste patrimonio responderá a las deudas. Por otro lado si sostenemos las teoría del reconocimiento de la personalidad jurídica del consorcio. 43 del C.C. no siendo ésta la medida más apropiada. Si el sujeto lesionado inicia la demanda con posterioridad a que el nuevo propietario haya adquirido la unidad funcional. con lo cual intentan compeler a los copropietarios al cumplimiento de la deuda. habría una responsabilidad subsidiaria de cada uno de los copropietarios que responderían con sus bienes propios por aplicación analógica del art. a ésta doctrina se la llama de la responsabilidad subsidiaria. es decir el consorcio deberá responder por los daños y perjuicios patrimoniales y morales causados a 3° por los administrador en ocasión y ejercicio de sus funciones y por los actos que realicen los dependientes del administrador cuando hubiesen actuado sin tener en consideración las órdenes dadas por éste. la responsabilidad recae exclusivamente sobre el ejecutor. ya que sobre él. el momento en el cual deberá fijarse es el de la concurrencia del hecho. Y frente al hecho que genera responsabilidad extracontractual del consorcio. 1747 y 1750 del C. y luego tendrían derecho de repetir contra los otros la parte que pagaron de más de acuerdo con el porcentaje que se encuentra asignado en el Reglamento de Copropiedad y Administración para la contribución del pago de expensas. La responsabilidad de los copropietarios es subsidiaria pero ilimitada ya que responden con todo su patrimonio frente a terceros por partes iguales. por ejemplo a algún copropietario. Lo que se plantea es la medida de la responsabilidad. Incluso si el trabajo contratado implica una mejora para el edificio resultará él también beneficiado.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES Legitimación: El consorcio de propietarios se encuentra legitimado para: ‐ Reclamar al constructor de una obra indemnización los daños y perjuicios que afecta partes comunes y que producidas en las unidades se derivan en vicios. Con respecto a las expensas podría afirmarse que tienen el carácter de propter rem. alegando que no está de acuerdo y que no prestó su conformidad. por lo tanto. a) En este caso.C. b) La responsabilidad que le cabe al consorcio por los hechos del dependiente y también por las cosas que tiene a su cargo. 56 de la ley de sociedades. Responsabilidad Nuevo adquirente por deudas originadas con anterioridad a su titularidad: Si el nuevo adquirente no quisiera hacerse cargo de algún trabajo contratado con anterioridad a su adquisición. porque siguen al inmueble a través de las sucesivas transmisiones de dominio. y que el está formado sólo por el ingreso de las expensas comunes. el nuevo consorcista deberá afrontar esta deuda y luego podrá repetir contra aquél que era titular de la unidad funcional a la época de acaecimiento del hecho( ya que el haber vendido no lo libera de la deuda). es decir también se responderá por la comisión de actos ilícitos de los dependientes. el fondo de reserva o el dinero depositado en un plazo fijo. El consorcio responderá en la esfera civil tanto contractual como extracontractual. pero como las expensas son las erogaciones necesarias para el funcionamiento del sistema no podrían ser embargadas en su totalidad.
En este caso. ‐otra parte considera que debería ser designado con una mayoría de 2/3 porque se trataría de una reforma del reglamento. a) una de las cláusulas obligatorias que todo reglamento de copropiedad y administración debe contener y es la designación de un representante que es el ADMINISTRADOR. Responsabilidad del administrador: funciones. Concepto: “Es un órgano esencial para el funcionamiento de éste sistema porque como persona jurídica que es el consorcio requiere de una persona que lo represente por lo tanto nunca podrá carecer de administrador”. Cómputos de las mayorías. Página 4 de 19
. quórum. puede establecerse que todos deben actuar en forma conjunta y en tal las decisiones que adopte éste órgano sólo serán válidas si todos actuaron conjuntamente. lo será por los propietarios o consorcistas y en tal caso se requiere la UNANIMIDAD. Administrador e interventor judicial. Responsabilidad del Administrador: Funciones. funciones y demás características. Esta obligación es una de las tantas que se le imponen como mandatario legal. Con esa inscripción nace el consorcio de Propietarios y nace el estado de Propiedad Horizontal. Continuación y reelección automáticas. Existencia. en este caso es designado por el juez y es un auxiliar de éste. Devolución de documentos. Formalidades. deberá entablar una demanda ante los estrados judiciales. en la Asamblea hasta que se nombre el nuevo administrador judicialmente. en tal caso el administrador deberá presentarse automáticamente ante los estrados judiciales para defender a su representado que es el consorcio de propietarios. o separada y en tal caso es válida la actuación aunque hubiera sido llevada a cabo por uno sólo de ellos. El Administrador: El art. Designación del Administrador: El primer administrador debe ser designado en el Reglamento de Copropiedad y administración que es en definitiva la ley del consorcio. Personas que pueden desempeñarse como administradores: El administrador puede ser una persona física o jurídica. 9 Inc. 2/ El administrador como representante legal: También deberá intervenir judicialmente cuando el consorcio sea demandado. el tiempo es demasiado breve e insuficiente para poder llevar a cabo válidamente una asamblea. Quién puede ejercerla. facultades y obligaciones. por ejemplo por falta de pago de los aportes previsionales del encargado del edificio. Para demandar deberá contar con patrocinio letrado salvo que sea el mismo abogado. El consejo de administración: funciones de vigilancia. El registro de administradores de consorcio. Si es colegiada. En el caso de las personas físicas la designación puede recaer sobre un copropietario o sobre un 3° ajeno al inmueble edificado. También puede existir una administración judicial. A su vez la administración puede ser unipersonal o colegiada. Caso en que no se logre el consenso: Como la administración nunca puede quedar acéfala. se podrá designar un administrador provisorio. Determinación de la persona en el reglamento. Dicho reglamento debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la zona que corresponde a la ubicación de ese inmueble. Facultades y Obligaciones: 1/ Representar al consorcio en gestiones administrativas como representante legal y cabría también incluir la representación judicial como mandatario convencional. a) en cuanto lo autoriza al cobro judicial de las expensas comunes y en el art. Cuando el 1° administrador no es designado por el vendedor. Esto guarda relación con el art. Remuneración. Formalidades. Luego deberá refrendar su actuación en una Asamblea convocada al efecto. Muchas veces ocurre que cuando se corre traslado de este tipo de demandas. a falta de consenso deberá acudirse a la vía judicial a fin de que se designe un nuevo representante. 9 enumera en el Inc. es más es una de las gestiones que debe realizar. se lo llama así porque ejerce su función por un período breve hasta que se ratifique su designación o se nombre otro nuevo. Elección. 10 de la ley de propiedad horizontal pueden ser designados por mayoría absoluta. Convocatorias. Remoción. 15 que establece que cuando se produzcan violaciones al Reglamento de Copropiedad y Administración. resoluciones y elección de miembros. Este administrador provisorio es distinto del previsto en el sistema de prehorizontalidad. Pero luego los sucesivos administradores pueden ser designados según la doctrina: ‐una parte considera que conforme al art.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES Módulo 2: Administración del consorcio: caracteres generales.
‐ Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación El Registro emitirá el CERTIFICADO DE ACREDITACIÓN será indispensable para el administrador para contratar con nuevos consorcios. ‐Si es sin causa. La inscripción es facultativa. El art. suspensión hasta 6 meses y la exclusión del registro. para que sea aceptada deberá ser refrendada en una Asamblea de Copropietarios convocada al efecto. Renuncia del Administrador: “Es la manifestación unilateral de voluntad”. 2‐ Presentar una declaración jurada anual con los consorcios que administre. ‐ Convocar asambleas ‐ Asentar lo deliberado en la Asamblea en un acta ‐ Inscribir en el Registro de la Propiedad la modificación del acta cuando sea necesario una modificación al reglamento ‐ Recaudar y emplear los fondos ‐ Rendir cuentas ‐ Formular denuncia judicial en el caso de violación a la ley de propiedad horizontal ‐ Expedir certificado de libre deuda y de deuda por expensas. Remoción del Administrador: Esta puede ser con causa o sin ella. y para presentarlo a los que administra en la primera asamblea a la que convoque el consorcio. El art. ‐Si es con causa se debe estar a lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad y Administración. debiendo los administradores constituir domicilio en Capital Federal. No pueden inscribirse como administradores: ‐ Los inhabilitados para ejercer el comercio. salvo que la administración sea gratuita. 1 de la ley establece la creación del Registro y que estará a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa de consumidores y usuarios. 2‐ Todas las personas físicas o jurídicas que administren en forma gratuita uno o más consorcios en propiedad horizontal. ‐ Llevar un registro de los domicilio de todos los propietarios que no habiten en las unidades funcionales que administra. Se deberán entregar libros. mantener el debido cumplimiento con las leyes previsionales respecto de los trabajadores de los consorcios que administre. Como en tal caso el administrador estaría actuando como mandatario.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES Obligaciones del Administrador: ‐ La ley estipula como una de las obligaciones del administrador la de contratar el seguro contra incendios para el edificio. En cuanto a su funcionamiento la ley establece que se asentarán en el Registro las inscripciones de: 1‐ Todas las personas físicas o jurídicas que administren onerosamente uno o más consorcios de propiedad horizontal. Es obligación del consorcio contratar exclusivamente con administradores matriculados. Para nombrar un reemplazante los consorcistas deben estar a lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad. Página 5 de 19
. los fondos y la documentación. ‐ Elegir al personal de servicio. El administrador tiene dos obligaciones: 1‐ Contratar exclusivamente la provisión de bienes y servicios o la realización de obras con personal debidamente habilitado al efecto y el seguro de riesgos para los dependientes. La inscripción es obligatoria. sancionó la ley 941 que reglamenta lo que hace a la registración del administrador. establecer sus funciones y despedirlo. se tratará de alguna causal no prevista en el Reglamento y para la remoción será necesaria una decisión asamblearia convocada válidamente a ese efecto. por lo tanto se le deberían aplicar las reglas del mandato civil. 4 se refiere los requisitos para la inscripción en el Registro. El Registro de Administradores de Consorcio: La Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Al finalizar su gestión deberá rendir cuentas de su gestión que será sometida a la deliberación de la Asamblea. Si alguno de los copropietarios sufrió perjuicios por una mala administración y el consorcio o la mayoría no lo apoyaran para sustituir a quien la ejerce. el damnificado tendría derecho a accionar judicialmente contra el administrador y aún contra el consorcio. pero en el caso de no observar la prescripción la ley no le impone sanción alguna. En el caso de que no se cumplan con alguno de estos requisitos se considera incumplida la ley y las sanciones pueden consistir en multas de entre 1 y 100 salarios mínimos.
Concepto: “Es la reunión de los propietarios constituidos en cuerpo deliberante. Competencia de las asambleas. a través de la cual los consorcistas previo debate y acuerdo resuelven todos los asuntos que fueron estipulados en el orden del día. Módulo 3: Asambleas La asamblea de consorcistas. es decir la citación. Posibilidades de omitirlas. En la citación debe comunicarse día. pues son ellos quienes mejor saben cuáles son las necesidades de los consorcistas En cuanto a la actuación generalmente es un órgano colegiado y para actuar en cuanto a resoluciones. Forma de computar los votos. mientras que las extraordinarias pueden ser convocadas por éste o por un número determinado de copropietarios. Inclusión de temas: asuntos varios. mayorías deberá estar a lo previsto en el estatuto que lo crea. ‐ Solicitar del administrador cuando lo considere conveniente una rendición de cuentas ‐ Interceder entre el administrador y los copropietarios ‐ Examinar los libros ‐ Vigilar el cumplimiento del reglamento ‐ Hacer que se cumpla con lo decidido en la Asamblea de copropietarios ‐ Entrevistar a futuros administradores en el caso que quede acéfala la administración ‐ Supervisar el manejo de los fondos en el caso de que las expensas sea depositadas en cuenta corriente. el plazo de antelación que debe respetarse. la vía idónea para poder adoptar una decisión al respecto será la ASAMBLEA DE PROPIETARIOS. hora y los temas que se van a tratar (orden del día). La convocatoria a la asamblea debe ser realizada por el administrador o por un número determinado de copropietarios que establezca el reglamento y en última instancia.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES El Consejo de Administración: Es un órgano de contralor y vigilancia de carácter facultativo que no tiene poder de decisión y su función principal es la de ser un nexo entre los copropietarios y el administrador. por lo tanto en principio no podría tratarse cuestiones diferentes de las comunicadas. Decisiones de la asamblea. La resolución será plasmada en un acta. Mayorías. cuando sea necesario que se adopte una decisión respecto de un asunto de interés común. Designación del administrador: instrumentación. Quiénes pueden solicitarlas y convocarlas. Forma y Plazos: Es decir las asambleas judiciales siempre deben ser convocadas por el administrador. Convocatoria. Importancia jurídica. En el orden del día deben constar en forma clara y precisa toda y cada uno de los puntos que serán tratados. Redacción del orden del día. Clases: ordinarias y extraordinarias. La citación debe efectuarse por medio fehaciente (carta documento o telegrama colacionado o personalmente) generando su falta la nulidad de la convocatoria. ‐ Buscar presupuestos para la realización de un trabajo. Es el máximo órgano de la comunidad. Clase de Asambleas: Del los artículos 9 y 10 de la ley surge que existen 4 tipos de asambleas: 1‐ PRELIMINAR 2‐ ORDINARIA 3‐ EXTRAORDINARIA 4‐ JUDICIAL Página 6 de 19
. Forma y plazos legales. Convocatoria de la Asamblea: En el estatuto debe estipularse la forma de convocatoria a la asamblea. Por lo tanto. quórum. En realidad cuando se somete a la deliberación un asunto que no haya sido comunicado para que sea válida la votación deberá contarse con el consentimiento unánime de todos los copropietarios de las unidades funcionales que integran el inmueble. convocada para un fin determinado”. Funciones: ‐ Puede supervisar y controlar la gestión del administrador. Nulidad de la asamblea: legitimación activa. el juez. Efectos para los ausentes. lugar. En cuanto a la elección de los miembros: Generalmente integran el Consejo de Administración los mismos copropietarios. Se puede pactar que actúen indistintamente o en forma conjunta. en el caso de las asambleas ordinarias cuando habrán de reunirse.
Las Mayorías: La ley estableció el sistema de mayoría de voluntades a fin de resolver toda cuestión atinente o de interés del consorcio. la decisión debe formarse dentro de ella y por lo tanto nunca podrá formarse fuera de ella ni por la posterior suscripción del acta adhiriendo a la decisión tomada. En estos dos últimos casos no puede hablarse de que exista una asamblea preliminar porque el reglamento es redactado por una única voluntad (la del propietario constructor o la del titular de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal). La ley 13. Aunque en determinados supuestos establece mayorías obligatorias para algunas cuestiones: se distinguen dos tipos de cláusulas. Página 7 de 19
. ante la inactividad del administrador. este estatuto PROVISORIO se transformará en definitivo cuando el inmuebles sea sometido al régimen de propiedad horizontal. estipula que deberá agregarse “el proyecto de reglamento de copropiedad y administración”. Estas asambleas pueden ser convocadas por: a) El administrador por su propia voluntad. salvo que el estatuto establezca que deban celebrarse además otras asambleas ordinarias. que sean votados por la unanimidad de los consortes. Deben hacerse por lo menos una vez al año. La asamblea judicial puede ser convocada por: un consorte por varios de ellos o por el administrador. las ESTATUTARIAS y las REGLAMENTARIAS. para arribar a ella se debe haberse agotado previamente la vía consorcial.512 en principio deja librado a la autonomía de la voluntad de los consortes el establecer las mayorías y estipula que en el caso de que nada expresen deberá entenderse que la mayoría requerida es la SIMPLE MAYORÍA.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES 1‐ Asamblea Preliminar: Es la que tiene lugar cuando son varios los titulares de un inmueble edificado y deciden someterlo al régimen de propiedad horizontal. 4‐ Asamblea Judicial: Está contemplada en la segunda parte del art. En este último caso. También pueden darse otras situaciones como ser que el propietario constructor sea quien redacte e inscriba el reglamento o bien que previamente el inmueble se encuentre sometido al régimen de pre horizontalidad. 2‐ Asamblea Ordinaria: Es la que se realiza en forma periódica y en ellas se tratan los asuntos que estén estipulados en el Reglamento de copropiedad y administración. cuando la ley de pre horizontalidad se refiere a la documentación que debe acompañar quien desea inscribir en el Registro una escritura de afectación. para las primeras se requiere la UNANIMIDAD y para las segundas. En todo lo que hace a su forma y deliberación deberá observarse lo dispuesto para las asambleas ordinarias. Formación de la Voluntad del Consorcio: Manifiestan su voluntad. La mayoría de los contiene la previsión de que el administrador debe convocar por lo menos dos veces al año a los consortes para que concurran a la asamblea ordinaria. Aunque no estén previstos en el estatuto siempre que estén incluidos en el orden del día o bien si no están previstos en el. c) Por un número determinado de copropietarios establecidos en el estatuto consorcial. Sólo en el primer caso planteado se puede hablar de una asamblea preliminar. Entonces son requisitos para solicitar ante la justicia que una asamblea sea convocada: 1) Que se haya agotado la vía consorcial. 10. b) Por el representante de los copropietarios a pedido de uno o alguno de estos (por ejemplo en el caso que se establezcan algunas restricciones y límites establecidos en el Reglamento). 3‐ Asamblea Extraordinaria: Es aquella que se reúne cuando un asunto de interés común deba tratarse. La ley dice que son ellos quienes deberán acordar y redactar el estatuto consorcial. 2) Que el que acciona judicialmente sufra un perjuicio o bien que la cuestión revista tal importancia y urgencia que sea la única vía para que se adopte la decisión al respecto. UNA MAYORÍA SUPERIOR A 2/3.
El libro de actas será rubricado en la Capital Federal y territorios nacionales por el Registro de la Propiedad y en las provincias por la autoridad que los gobiernos determinen”. siendo el acta el modo de exteriorización. La voluntad del consorcio es algo distinto de la voluntad de los consorcistas.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES Clasificación de las Mayorías: 1) Legales: Son las que establece la ley de propiedad Horizontal. ésta es la única forma por la cual podrán ser oponibles las decisiones entre ellos. donde quedará registrado todo lo sucedido con motivo de la convocatoria de la asamblea y lo deliberado y decidido en ella. 2) Convencionales: Son aquéllas que los consorcistas establecen en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Todo propietario tiene derecho a hacerse expedir copia de las actas la que será certificada por el representante de los propietarios. Es decir es un requisito imprescindible que lo resuelto por los copropietarios en una asamblea sea volcado en un acta. 9 de la ley para la reforma del reglamento. Efectos para los ausentes: Las decisiones tomadas válidamente por la mayoría de propietarios serán comunicadas a los interesados ausentes por carta documento. 2‐ La deliberativa que es la sesión misma. ella debe ser convocada legalmente y las decisiones deben ser deliberadas y acordadas en la sesión. El quórum es el número de propietarios necesarios para que la asamblea pueda sesionar válidamente. El art. 5 del decreto reglamentario establece que “las decisiones que tome el consorcio de propietarios se harán constar en actas que firmarán todos los presentes. Para que tal voluntad sea válida y vinculante deben seguirse los siguientes pasos o fases: 1‐ La constitutiva. Pueden clasificarse en: a) Unanimidad: Se requiere para los siguientes supuestos: ‐Modificación de las cláusulas estatutarias del Reglamento de Copropiedad ‐Hipoteca del terreno sobre el cual se asienta el edificio ‐Constitución de otros derechos reales sobre partes comunes ‐ventas de cosas comunes ‐obras nuevas b) Mayoría de 2/3: Es la estipulada en el art. en cambio la mayoría es la cantidad de votos necesarios que se requieren para tomar una decisión válida. Será necesaria para: ‐asuntos de interés común ‐destrucción y vetustez del edificio d) Mayoría Simple: se conforma con el mayor número de votos contabilizados sobre el número de los presentes. en la que se incluye todo lo referente a la convocatoria. Página 8 de 19
. c) Mayoría Absoluta: Se conforma con más de la mitad de los votos computados sobre la totalidad de los propietarios. La Validez de la Decisión Asamblearia: La única forma de tomar una decisión válida para el consorcio de propietarios es la asamblea. 3‐ La resolutiva que es aquella en la que los propietarios manifiestan su voluntad a través del voto que deberá ser plasmado en el acta respectiva. Decisiones de la Asamblea: Las decisiones de la asamblea deben ser exteriorizadas para poder ser oponibles a los consorcistas. no es una suma de voluntades sino una voluntad distinta que emerge de un sujeto de derecho también distinto. Una de las previsiones reglamentarias que todo reglamento debe contener es la cantidad de miembros que debe reunirse para que la asamblea pueda sesionar: es el quórum. El Quórum: Debe diferenciarse de la mayoría. que pueden ser mayores a las determinadas por la ley pero nunca inferiores. Las actas pueden ser protocolizadas.
las expensas de mantenimiento. Prescripción liberatoria. luego. indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de para primas. Al no estar comprometido el orden público. Prorrateo de las cuotas de los morosos. hora y lugar donde se va a realizar la asamblea en el caso de que en la Asamblea no se logre el quórum suficiente para poder empezar a sesionar. Reforma del reglamento. los sucesivos pueden ser designados por mayoría absoluta o por 2/3 según la postura doctrinaria que se siga (si es un asunto de interés común o una reforma de reglamento). Es decir que en estos casos el silencio va a importar la aceptación de lo decidido. Expensas: Para proporción al valor de sus pisos o departamentos. los gastos que signifiquen los sueldos de los encargados. también tiene derecho a impugnar una decisión asamblearia porque no se cumplieron los requisitos de cada una de las tres fases o bien porque la resolución adoptada le causa algún perjuicio. La última etapa es la de la decisión y es en el acta asamblea donde se asentará la decisión tomada por los consortes. La segunda faz es la que hace al tratamiento y acuerdo de los puntos consignados en el orden del día y en el caso que se incluye por ejemplo el punto “varios” o bien se trata de un tema que no esté incluido en aquél.8: “Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos y departamentos. En este caso NO PODREMOS HABLAR DE NULIDAD SINO DE ANULABILIDAD porque el interés que se encuentra conculcado es el de la comunidad y no el de la sociedad entera. administración en cuanto a la forma o medios a través de los cuales se notifica el orden del día. Designación del Administrador e Instrumentación: El primer administrador debe ser designado en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Expensas Comunes: Las expensas comunes o de administración. Consignación judicial de las expensas. será el juez quien evaluará si transcurrió un plazo suficiente. Vía ejecutiva. salvo convención en contrario. ese reglamento se debe redactar en escritura pública y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la zona que corresponde al lugar de ubicación del inmueble. Mora. Fondo de reserva y cuotas extraordinarias. las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio. Rubros que integran el concepto. no sólo se refieren a los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble sino a todas las erogaciones que deban realizarse para que el sistema de propiedad horizontal pueda subsistir. Obligación de contribuir. Responsabilidad por las deudas y garantías para su cobro. día. Adquirentes con posesión. las cagas sociales. se deberá convocar a una segunda asamblea a través del mismo procedimiento. reparación y que el edificio pueda subsistir económicamente. Legitimación Activa: Por otra parte para que el propietario pueda impugnar se requiere que no haya votado a favor de la decisión o bien que haya estado ausente o se haya abstenido de votar.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES Es decir que los copropietarios manifiestan su voluntad en dos momentos: a) En la deliberación b) En el voto En lo que hace a la primera etapa debe seguirse lo que establece el reglamento de copropiedad y . Servicios no utilizados. los copropietarios tienen a su cargo en administración de las partes comunes del edificio. estando por lo tanto incluidos también los seguros que contrate el consorcio. la decisión que al respecto se adopte deberá contar con consentimiento unánime de todos los consorte. en el caso de que no lo estuviera. Dentro de ese reglamento la mención del administrador es una cláusula obligatoria. de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios. en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta. ART. la impugnación debe realizarse a pedido de parte que se considere afectada y debe acreditar su perjuicio. Así como el consorte tiene derecho a votar. pero esta regla sólo se aplica para el 1°. éste deberá contener además de los temas a tratar. Para que la impugnación sea válida no debe haber transcurrido un determinado lapso de tiempo que estará establecido en el Reglamento. Impugnación de la Asamblea y Nulidad de la Asamblea. Si el vendedor no lo designa al primer administrador éste deberá ser designado por los copropietarios por unanimidad. los impuestos del edificio. Intereses punitorios. así nace el estado de propiedad horizontal. Página 9 de 19
. Sistemas de determinación. Proporción en que debe contribuirse. Módulo 4: Expensas ordinarias y extraordinarias Expensas comunes.
b) Expensas de Conservación: Son aquellas respecto de las cuales el copropietario no puede liberarse porque son estructurales y se refieren siempre a la propiedad de las partes comunes. Si no logra dicha autorización no puede exonerarse del gasto por decisión propia. en mérito a ello se han admitido tasas que por todo concepto alcanzan al 20% anual. porque no usa la parte común que genera el gasto.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES Determinación de su monto: Es el Reglamento de Copropiedad y Administración el que determina el monto de las expensas comunes. Página 10 de 19
. Liberación de la Contribución de las Expensas: Para que el consorte quede liberado de las expensas de uso. El obligado al Pago de las Expensas: La obligación de pagar las expensas pesa sobre el titular del dominio. debe ser expresamente autorizado por una decisión asamblearia unánime de todos los consorte. Las Expensas de Conservación y el Derecho al Reembolso: Respecto de las expensas de conservación el art. c) Punitorios: Funcionan como cláusula penal sin necesidad de probar perjuicios. 8. Intereses en las Expensas: Los intereses que se aplicarán al deudor moroso por falta de pago de las expensas deberán ser determinados en el Estatuto Consorcial. sin embargo es muy común que en el caso de que una unidad funcional esté alquilada. Están siempre debe pagarlas porque el consortes no sólo es propietario de la unidad funcional sino también de las partes comunes. b) Moratorios: Son los que el deudor debe por retener un capital después de la fecha de cumplimiento. Lo pactado en dicho contrato solo es oponible entre partes y nunca podrá serle opuesto al consorcio de propietarios para quien la estipulación le es ajena. El consorte que las haya efectuado tiene derecho a ser reembolsado. Expensas de Uso y de Conservación: a) Expensas de Uso: Son aquellas respecto de las cuales el consorte tiene la posibilidad de liberarse cuando no usa la parte común que genera el gasto. estableciéndose cuáles son las ordinarias y cuales extraordinarias pudiendo el reglamento alterar la proporción para el pago que establece el art. b) Expensas Extraordinarias: Sólo se deben afrontar cuando existe algún gasto extraordinario. por ejemplo rotura de la puerta de entrada. En materia de la percepción de expensas debe ponderarse la importancia que reviste al puntualidad de estas contribuciones para la subsistencia misma del consorcio de propietarios. 7 establece que en ausencia del administrador y no mediando oposición de los restantes consorte. cualquiera de los copropietarios puede afrontar dichas expensas cuando sean necesarias o urgentes. Clasificación de las Expensas: Expensas Ordinarias y Extraordinarias: a) Expensas Ordinarias: Son las que se pagan mensualmente y que hacen al funcionamiento regular del edificio. el titular del dominio establezca en el contrato de locación que sea el locatario quien deba afrontar tales gastos. juicios contra el consorcio. Pueden ser: a) Compensatorios: También llamados lucrativos son los que las partes pueden convenir en pago o en compensación del uso del capital.
La forma no es rigurosa pero cuando el reglamento de copropiedad y administración determina los requisitos. para ser hábil debe reunirlos. 5‐ El titular de dicha unidad funcional. sin embargo en el Código Procesal se prevé para el cobro de créditos por expensas la VÍA EJECUTIVA. la que debe quedar consentida para que pueda continuarse con la etapa de ejecución. El titular del crédito por expensas es el consorcio. 2‐ Lugar y fecha. Cada consorte con su aporte devengado en las expensas extraordinarias contribuye a la formación e incremento del fondo de reserva y si algún copropietario transmite el fondo de reserva. es decir al remate de la unidad funcional. Otras particularidades del juicio: Cuando se dicta el primer decreto que admite la demanda en él mismo se libra mandamiento de intimación de pago y embargo. en la cual si no hay cumplimiento previo de la sentencia se procede a la orden de venta. con las excepciones debe ofrecer la prueba. La finalidad del FONDO DE RESERVA es que el consorcio cuente con un dinero determinado para poder hacer frente a aquéllas erogaciones que no sean comunes. Responsabilidad por las deudas y garantías para su cobro: El privilegio que se le reconoce al crédito por expensas es un privilegio especial. Página 11 de 19
. Si el estatuto del consorcio nada prevé el administrador deberá convocar a una asamblea para que se determinen los pasos que deben seguirse para iniciar la ejecución. que tiene por objeto que éste presente excepciones. Y en caso de que el titular de la unidad funcional no satisfaga la deuda estará expedita la vía judicial. Luego de haber transcurrido el plazo para presentarse. El administrador está obligado a comunicar la entidad y el número de cuenta donde se encuentre depositado y también el monto que se depositará mensualmente. siendo el único que se encuentra legitimado para iniciar activamente una ejecución en el caso de que se adeuden los períodos devengados. En los juicios ejecutivos la apertura a prueba es facultativa para los jueces y pueden prescindir de esta etapa. Vía Procesal para el Cobro de las Expensas adeudadas: Vía Ejecutiva La ley no prevé expresamente la vía procesal para el cobro de las expensas comunes. 6‐ La firma y aclaración del emisor que es el administrador. Es título hábil para iniciar la ejecución el CERTIFICADO DE DEUDAS POR EXPENSAS. Dicho certificado debe ser expedido por el administrador del consorcio y debe reunir determinados requisitos extrínsecos tales como: 1‐ La constancia del saldo acreedor favorable al consorcio. no obstante que el fondo de reserva integra el concepto de aquélla. “es un documento necesario para el ejercicio del derecho literal y autónomo expresado en el mismo”. se cita de remate al demandado. Luego de ello se dictará sentencia. 4‐ La unidad funcional por la que se deben las expensas. Prohibición del abandono: La ley prohíbe a los titulares el abandono de su unidad privativa para liberarse de su cuota del pago de expensas. la cual es una de las características de las obligaciones Propter Rem como son las expensas. el consorcio de propietarios le deberá restituir lo aportado de acuerdo con su contribución. habilita al copropietario a consignar judicialmente las posteriores. En cuanto al trámite del juicio ejecutivo no está previsto uno especial por lo que deberá seguirse el común del Código Procesal Civil y Comercial. 3‐ Los períodos o las cuentas que comprende. Algunos reglamentos prevén que antes de iniciarse la ejecución deberá intimarse a través de un medio fehaciente al deudor para que satisfaga la prestación.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES Fondo de Reserva y cuotas extraordinarias: Se debe diferenciar al fondo de reserva de las expensas. Consignación Judicial de las Expensas: En el caso de negativa injustificada del acreedor a recibir el pago de las expensas comunes pagaderas en mensualidades. En estos casos la ley procesal exige un embargo previo para proceder al remate.
Procedimiento. podrá ponerse en marcha el mecanismo reglamentario para agotar la vía consorcial que es la SOLICITUD DE ASMBLEA EXTRAORDINARIA para tratar la cuestión. sin embargo podría estar dispuesto en el Reglamento que serán a cargo del consorcio la reparación de los gastos por reparación de las partes privativas. es decir. Si el obligado al arreglo es un copropietario. pero si el daño se produjo por el riesgo o vicio de la cosa. el dueño debe demostrar que no hubo culpa de su parte. sin embargo. Todos estos gastos integran el rubro de las expensas comunes. Asimismo cualquiera de los dueños puede realizar las erogaciones necesarias para la conservación o reparación de dichas partes y bienes comunes del edificio con derecho a ser reembolsado por los demás siempre y cuando estuviere ausente el administrador y no existiera oposición de los condóminos previamente advertidos. Indemnización por daños y perjuicios materiales y por daño moral. Ello siempre que el desperfecto no sea grave o urgente. que sean indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad. Paralelamente puede intimarse formalmente al administrador a ordenar las reparaciones y efectuar la denuncia a los organismos y/o empresas públicas o privadas que correspondan (AGUAS. pueden ser otros de ellos o los afectados los que lo demanden directamente. Partes Comunes y Partes Privativas: Partes Comunes: Constituyen jurídicamente un condominio con indivisión forzosa y pueden ser fácticamente de uso común o de uso exclusivo. Partes Privativas: Son las unidades funcionales o departamentos que para ser tales deben tener independencia. Si la gestión fracasa por la desidia o negligencia del representante. que dicha parte privativa debe tener autonomía funcional. sea que éste sea el consorcio de propietarios o un propietario particular. corresponde actuar al administrador y es a él a quien deben dirigirse los propietarios para hacerle los reclamos que correspondan. o que en el caso de silencio del reglamento. La regla general es que el consorcio solo debe hacerse cargo de las reparaciones de las cosas comunes. Que una parte común sea de uso exclusivo solamente significa que del uso de esa parte le corresponde al titular de una determinada unidad funcional y que sólo él la puede utilizar. reembolse las que ya fueron realizadas a los propietarios e indemnice los daños materiales y morales sufridos por éstos. Si las consecuencias de un desperfecto producido en una parte común se registran en una parte exclusiva o viceversa. Pasos que se deben seguir cuando surgen los problemas de las reparaciones: 1‐ Si los trabajos deben hacerse por cuenta del consorcio. Determinación del obligado a hacerlas: La obligación de reparar los perjuicios ocasionados o producidos por las cosas es a cargo de su dueño. el consorcio deba atender gastos de reparación de partes comunes cuando estuviesen afectadas al uso exclusivo de cualquiera de los copropietarios. Reparaciones del Consorcio: La regla general en materia de reparaciones la sienta el art. Determinación del obligado a hacerlas. de ahí que la determinación sobre cuáles son las partes privativas y cuáles son las comunes es fundamental para saber a cargo de quien estarán las reparaciones. Además puede corresponder que el consorcio a su vez demande al administrador por mala ejecución del mandato. sólo se eximirá de responsabilidad total o parcialmente si demuestra que hubo culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder. Empresa Provincial de la Energía. pero la copropiedad de esa parte es de todos los que integran el consorcio. situación que permite realizar la reparación por cualquier consorte. Partes comunes y privativas. será responsable de todos los gastos de reparación el dueño. Pueden también cualquiera de ellos realizar las reparaciones URGENTES y necesarias sin necesidad de cumplir con los requisitos mencionados. etc. comodidad y decoro. en cuyo caso sólo tendrá derecho al reintegro en la medida en que aquéllas hubieran sido útiles. 8 de la ley cuando establece que todos los copropietarios los gastos de administración y de reparación de las partes y bienes comunes del edificio.) De continuar con ese estado de las cosas se puede demandar al consorcio para que le ordene efectuar las reparaciones. Para eximirse de la responsabilidad de los daños causados con las cosas. Página 12 de 19
. gas.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES Módulo 5: Mantenimiento del consorcio Reparaciones del consorcio.
c) Los locales para alojamiento del portero y portería. con intereses. Licencia gremial. Jubilación. Sanciones disciplinarias. vestíbulos comunes. 2) Ayudante media jornada es quien realiza las tareas complementarias en edificios con hasta 35 unidades. Derechos y obligaciones: órdenes. 4) Suplente es quien reemplaza al titular durante el descanso semanal de éste. las tareas de vigilancia. las inquietudes o molestias. cuidado y atención del edificio. Aportes. Página 13 de 19
. Indemnización por Daños y Perjuicios Materiales y por daño Moral: La indemnización que se reclame judicialmente por los daños y perjuicios ocasionados por desperfectos no reparados en detrimento del actor debe ser integral. pórticos y galerías. 5) Encargados de unidades guardacoches es quien realiza en forma permanente en los garajes. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo pacto en contrario. Renuncia. los muros maestros. aunque se interrumpe por demanda judicial y se suspende hasta por un año por la constitución en mora del deudor efectuada en forma auténtica. montacargas. podrán ser no permanentes y en los demás casos. recibos. el acomodo y cuidado de los coches. antigüedad. licencia. accidente o enfermedad inculpable. incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. como calefacción. d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. vacaciones. remuneraciones.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES El art. Categorías: 1) Ayudante es quien asiste al encargado en sus tareas. destinados a guardar los coches de los copropietarios u ocupantes. Régimen legal y extensión a otros trabajadores.. Desalojo de vivienda. por ejemplo mediante carta documento. agua o fría.2 de la ley distingue las partes privativas y las comunes: Art. El DAÑO MORAL también es resarcible por cualquier acto ilícito que lo provocara ya sea la ilicitud de orden civil o penal. por cuenta del consorcio. apertura y cierre. En los edificios cuyos encargados tienen a cargo hasta 25 unidades sin servicios centrales o sólo con servicios centrales de calefacción. es decir pueden estar incluidos dentro de los rubros indemnizatorios el costo de los arreglos. Despido. cómputo de la desvalorización sufrida desde la realización del trabajo hasta el reintegro por sentencia y las costas del juicio. 6) Personal con más de una función. el encargado debe ser permanente. horario. Módulo 6: Encargados de edificios Encargados de edificios. Se consideran partes comunes: a) Los cimientos. refrigeración. La enumeración no tiene carácter taxativo. Estabilidad. e) Los ascensores. 2: “Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento (parte privativa) y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener la seguridad. puerta de entrada de jardines. en forma permanente. es el encargado o ayudante que además de sus tareas específicas. patios solares. habitual y exclusiva dentro de su jornada de labor. Categorías. desempeña otras distintas en el edificio en forma permanente. fallecimiento. Clases de Encargados: Hay dos clases de encargados: los PERMANENTES que cumplen ocho horas diarias de labor y los NO PERMANENTES que trabajan 4 horas. etc. No pueden ser suplentes la esposa o hijos del encargado. Preaviso. techos. es decir cumple jornada completa y su designación es obligatoria para los edificios con más de 35 unidades. Indemnizaciones. escalera. La acción por responsabilidad civil extracontractual prescribe a los dos años. trabajando 4 horas. Se entiende por daño moral el menoscabo o la desconsideración que el agravio puede ocasionar a la persona damnificada o los padecimientos físicos. 3) Ayudante temporario se usa sólo para zonas turísticas del país y comprende al ayudante que ejerce sus funciones durante la temporada y por un período de 4 meses. enfermedad o cualquier otra licencia. las tareas de limpieza general del lugar. así como también los servicios complementarios del mismo”. la pena moral. Concepto: “Se entiende por encargado a la persona que trabaja en un inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal. Leyes laborales y sociales. b) Los locales e instalaciones de servicios centrales. desempeñando en forma habitual. vacaciones.
‐FALLECIMIENTO DEL TRABAJADOR: En este caso independientemente de los beneficios que reconozcan las leyes de accidentes de trabajo o los seguros. quedando reservado al empleador la determinación precisa del tiempo. ‐20 días hábiles cuando la antigüedad sea mayor de 5 años y menor a 10 años. Mientras dure la imposibilidad del titular sus tareas serán desempeñadas por un suplente remunerado por el empleador. porque su relación de dependencia es con éste y no con los propietarios en particular.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES 7) Personal de vigilancia nocturna es quien tiene a su cargo la tarea de vigilancia nocturna en forma exclusiva. Las vacaciones no son compensables en dinero salvo el caso de extinción del contrato. El pago de los haberes debe hacerse dentro de los 4 días hábiles del mes siguiente al de la prestación del servicio. calificación profesional de éste. 9) Trabajadores jornal izados son quienes realizan las tareas de limpieza no más de 18 horas semanales. Estos períodos de descanso sólo podrán ser interrumpidos en casos de urgencia. los derechohabientes tienen derecho a percibir del consorcio una indemnización y equivalente a la mitad de la estipulada para el despido injustificado. 28 días cuando la antigüedad sea mayor de 20 años. 6) Importe neto percibido 7) Constancia de la recepción del duplicado por el trabajador. 8) Lugar y fecha de pago. fecha y constancia del último depósito de aportes previsionales. hermanos. en efectivo o en cheques a la orden del trabajador. Si omite cumplir con ésta obligación pierde el derecho a percibir las remuneraciones si la existencia del hecho no resulta inequívocamente acreditada. fallecimiento de padres. nacimiento de hijos. período al que corresponde y Banco en que se efectúo. Los beneficiarios son el cónyuge. 2) Todo tipo de remuneración 3) Lugar. 4) Total bruto de la remuneración 5) Importe de las deducciones por aportes jubila torios y otros descuentos legales. más sin haberes a partir del vencimiento de los plazos legales de licencia. e hijos. El trabajador deberá DAR AVISO al administrador de la enfermedad o accidente en el transcurso de la primera jornada. ‐VACACIONES: Le corresponderán: ‐ 12 días hábiles cuando la antigüedad en el empleo no exceda de 5 años. La antigüedad de los suplentes no será computada a los efectos de indemnización alguna mientras el titular esté dentro de los términos para percibir sus salarios por enfermedad y conservar el empleo. Las vacaciones serán otorgadas cada año en el período comprendido entre el 1° de octubre y el 30 de abril del año siguiente. Durante la jornada tiene derecho a un reposo intermedio de 4horas que será fijado por el empleador. ‐24 días cuando la antigüedad oscila entre los 10 y 20 años. familiar político de primer grado. 9) Fecha de ingreso y categoría en que se desempeño durante el período al que corresponde el pago. 8) Mayordomo es quien desempeña las tareas de encargado permanente y tiene a su cargo 3 o más trabajadores. EL PLAZO PARA LA CONSERVACIÓN DEL EMPLEO ES DE 1 AÑO. esposa. en el lugar donde lo han prestado y en el horario de trabajo. ‐ACCIDENTE O ENFERMEDAD INCULPABLE: En el supuesto de que un accidente o enfermedad inculpable le impida al trabajador cumplir con su servicio. Todos los días de la licencia se computan en forma corrida. antigüedad y recibos: Todo este personal enumerado en las categorías anteriores está remunerado según las escalas vigentes. ‐LICENCIA: Tiene derecho licencia con goce de haberes por los siguientes motivos: Matrimonio. Página 14 de 19
. ‐HORARIO: El personal que se desempeña con carácter permanente goza de un descanso no inferior de 12 horas consecutivas entre el cese de una jornada y el comienzo de la otra. RECIBO DE PAGO DE HABERES: debe contener como mínimo las siguientes enunciaciones: 1) Nombre completo del consorcio y del trabajador. los ascendientes y los descendientes en el orden y proporción que establece el Código Civil. debiendo dar aviso al empleado con por lo menos 30 días de anticipación. Derechos y Obligaciones de los Encargados: ‐ÓRDENES: Sólo puede recibir órdenes directa y únicamente del administrador del consorcio. Remuneración. ello no altera su derecho a percibir su remuneración íntegra durante un período de hasta 3 meses si su antigüedad es menor a 5 años y se hasta 6 meses si su antigüedad es mayor. Tales órdenes cuando son de cierta importancia deben consignarse en un libro de órdenes rubricado por la autoridad laboral.
Formalidades y cláusulas aconsejables. a los terceros y a los sucesores de dichos propietarios. Tendido de ropas. En el caso de despido dispuesto por el empleador o provocado sin justa causa . sucesores. si es que procede y el término de la licencia diaria que le corresponde para la búsqueda de un nuevo trabajo. Naturaleza Jurídica del Reglamento: La naturaleza jurídica del reglamento de copropiedad y administración determina que éste es un contrato. Las cláusulas que se inserten en el Reglamento nunca podrán modificar ni sustituir a la ley 13. sino que representa principalmente una de las partes integrantes del propio título de dominio y como tal es oponible a los propietarios integrantes del consorcio. salvo los cometido con motivo de la actividad gremial.C. Entrada de proveedores. formalizado por escritura pública o por ante la autoridad administrativa del trabajo. Las partes también pueden extinguir el contrato por mutuo acuerdo. Chimeneas. Sus cláusulas son obligatorias para todos los que intervinieron en su confección y para los nuevos adquirentes y para los 3° siempre que esté inscripto en el Registro de la Propiedad. Reunión en lugares comunes. Estabilidad: Los trabajadores de edificios de propiedad horizontal poseen asegurada su estabilidad en el empleo siempre que tenga una antigüedad mayor de 60 días en el mismo. Usos de los ascensores y terrazas. el empleador debe intimarlo a que inicie los trámites pertinentes. Horario limpieza interna. Página 15 de 19
.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES Renuncia del Trabajador: La extinción del contrato de trabajo por renuncia del trabajador deberá formalizarse para ser válida a través de un medio fehaciente (telegrama. 2‐ La causa legal de donde emana la obligatoriedad de observancia del acuerdo contenido en el reglamento. 9 de la ley establece que el Reglamento de Copropiedad y Administración deberá ser redactado en escritura pública y ser inscripto en el Registro de la Propiedad. deviene de la naturaleza eminentemente convencional del mismo.512 ya que esta normativa es la que le sirve de marco. tal obligatoriedad proviene del art. Despido: Las únicas causas de despido justificado sin derecho a indemnización ni preaviso por parte del trabajador se dan en los casos en que el mismo haya sido condenado judicialmente por delitos de acción pública y por delitos de acción privada cometidos contra el empleador o los inquilinos. extendiéndole los certificados de servicios y demás documentos necesarios a esos fines. y algunos de los argumentos que sirven de base a esta afirmación son: 1‐ el reglamento de copropiedad no es sólo una mera enumeración de normas de vecindad y convivencia. Es la ley misma que habrá de servir de marco para regular la vida de los distintos consortes que sean titulares de las unidades funcionales. ya que si no se hace con claridad ello dificultará su prueba en un juicio posterior. Es decir en la redacción del reglamento deberán tenerse en cuenta las prescripciones establecidas por la ley. Importancia y valor jurídico. “ Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la que deben someterse como a la ley misma”. tomando como base el último sueldo percibido por el trabajador. el empleador deberá mantener la relación laboral hasta que el empleado obtenga el beneficio y hasta el máximo de 1 año. cursado personalmente por el empleado al empleador ante la autoridad de aplicación. Reglamento interno del edificio. Módulo 7: Reglamento interno de convivencia Normas de convivencia y vecindad. habiendo o no mediado preaviso. Obligatoriedad para los inquilinos. deberá abonar al trabajador una indemnización equivalente a un mes de sueldo por cada año de servicios o fracción mayor. Disposiciones y penalidades. Reglas generales. gratificaciones. Ruidos molestos. También debe indicar: el término de preaviso. ocupantes y 3° . Formalidades que deben cumplirse al otorgar el Reglamento: El art. y las propinas habituales. carta documento). Importancia y Obligatoriedad del Reglamento: El reglamento de copropiedad y administración es de observancia obligatoria por todos los copropietarios. Abuso de derecho. Es imprescindible que el telegrama contenga la causa del despido. Concepto de Reglamento: Es un estatuto que va a regir toda la vida consorcial en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. 1197 del C. Portero eléctrico. En él se van a establecer Los derechos y obligaciones de los propietarios. Se incluyen en el concepto de sueldo el rubro por habitación. Tenencia de animales domésticos. A partir de ese momento. Horario puerta entrada. Jubilación: Cuando el trabajador reuniese los requisitos exigidos para obtener la jubilación ordinaria.
ocupantes. insignias. letreros. chapas.‐ Les está prohibido: a) Guardar y/o depositar dentro de sus respectivas unidades y/o en los palieres. Exceptuase el caso de fiestas. procurarán que el uso de aparatos de radiotelefonía. Página 16 de 19
. e) La tenencia de animales. f) La realización de reuniones de personas a cualquier hora del día que puedan originar molestias a los vecinos. anuncios. Incumbe a la asamblea de propietarios considerar los pedidos que se formulen y resolverlos. toda clase de materias explosivas. escaleras y otros lugares comunes del edificio. d) Producir o permitir que se produzcan disturbios y/o ruidos que atenten contra la tranquilidad que debe reinar en el edificio. siempre que se haga uso del derecho con la debida prudencia y sin abusar de una continuidad en Su realización atentatoria a las normas de una verdadera convivencia. I. muebles. si causaren molestias a los propietarios o afectaren la tranquilidad o higiene del edificio.los propietarios Artículo 3º Todos los propietarios. Una vez sancionado es de cumplimiento obligatorio para todos los propietarios y ocupantes. y de _ _ _ _ a _ _ _ _ horas.‐ De las obligaciones de . macetas o cualquier otro objeto susceptible de afectar la estética del edificio o la comodidad de los convecinos. inflamables y/o asfixiantes que puedan significar un peligro o que produzcan emanaciones molestas. se utilicen con suma moderación. banderas de propaganda. toldos. Al efecto. b) Reglamentarias: Son las de estilo y requieren una mayoría no inferior a dos tercios para su modificación. u obstruir o entorpecer el uso de dichas partes. b) Depositar materias. podrá demandar de quien corresponda. 1. con la sola limitación de ejercer sus derechos dentro de las normas que se fijan al efecto. tiene por finalidad regir el desenvolvimiento cotidiano del edificio. Ejemplo de Reglamento Interno: elaborado por la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Afines. la adecuada atención a sus solicitudes y el debido cuidado y mantenimiento. Artículo 2º Así. c) Colocar en los sectores de propiedad común o en los de propiedad exclusiva con vista al exterior. luego de las _ _ _ _ y _ _ _ _ hasta las _ _ _ _ del día subsiguiente. muebles y/u objetos en cualquier lugar común del edificio que puedan comprometer la estética y buen gusto del mismo o significar daño o molestias o perjudicar la visual de los demás propietarios. visitas y personal de servicio están obligados a observar estrictamente el presente reglamento interno. tanto del edificio como del correcto funcionamiento de todos los servicios de carácter común existentes o que llegaran a existir en la propiedad. II. inquilinos.‐ De los derechos de los propietarios Artículo 1º Todo propietario tiene derecho a exigir el cumplimiento de las obligaciones emergentes del presente reglamento y/o del de copropiedad y administración. porque hacen a la patrimonialidad y requieren el voto unánime para su modificación. Reglamento Interno: Es de carácter facultativo. Debe ser redactado y sancionado por la Asamblea.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES Los distintos tipos de cláusulas: a) Estatutarias: Son estipulaciones obligatorias que todo reglamento de copropiedad debe tener. televisión. mercaderías. la mayoría de los edificios cuenta con uno. instrumentos musicales y de resonancia.
u) Conservar la unidad. colillas de cigarrillos. que den al exterior y partes comunes. para así deslindar responsabilidades. etc. etc. Sin perjuicio de ello ya los efectos de las responsabilidades emergentes de la falta de cumplimiento de sus disposiciones el propietario permanecerá siendo el único responsable frente al consorcio. restricciones y limitaciones que al Página 17 de 19
. t) Comunicar inmediatamente al administrador todo caso de enfermedad infecto‐contagiosa que padezca algún morador del edificio. muebles y/o objetos de gran volumen fuera del período comprendido entre las _ _ _ _ y las _ _ _ _ horas.. las partes del edificio de uso común y las instalaciones. Los señores propietarios harán uso de los derechos emergentes del dominio y del condominio que tienen sobre las partes de propiedad exclusiva y comunes. a fin de que se adopten las medidas que el caso requiera para evitar su propagación. exigiendo de ellas su estricto acatamiento y cumplimiento. pasillos y partes comunes del edificio y lo calzada. o) Utilizar los servicios de los encargados. j) Sacudir alfombras. i) Arrojar desperdicios. a los patios interiores. a los efectos previstos en el inciso precedente. w) Designar en caso de ausencia del departamento. conforme con las disposiciones.‐ Se obligan a: s) En caso de ceder el uso de sus respectivas unidades a otras personas a cualquier título que fuere. algodones. en perfecto estado de aseo. a las unidades de propiedad exclusiva cada vez que ello resulte necesario para el cumplimiento de este reglamento y/o del de copropiedad y administración. papeles. depositario de las llaves y poner en conocimiento del encargado el nombre y domicilio de aquél. p) Poner o fijar clavos. x) Dar aviso al encargado y dejar constancia del mismo en el libro que al efecto aquél deberá tener a disposición de los señores propietarios. sin la expresa conformidad dada por escrito por el administrador. como asimismo arrojar los residuos en paquetes prensados y cualquier otro objeto que pueda dificultar el normal funcionamiento del incinerador. líquidos o sustancias inflamables yen general toda clase de objetos que por su tamaño o características puedan afectar las cañerías o provocar obstrucciones en las mismas. balcones. a hacer conocer a las mismas el presente reglamento. ayudantes y en general de todo el personal dependiente del consorcio. suplentes. trabajos y/o servicios de carácter particular.. en cuyo caso deberá utilizarse cuerdas elevadoras.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES g) Arrojar basuras. En todos los casos deberá darse aviso al encargado a fin de que tome debida nota de lo transportado por si ello diera origen a roturas y/o desperfectos. sin la previa conformidad del administrador dada por escrito. respectivamente. para actividades. m) Introducir en el departamento o sacar de él. Para ello deberá usarse exclusivamente el ascensor de servicio y siempre que no pueda dañarlo. r) Dar órdenes o instrucciones al personal dependiente del consorcio. puertas. botellas u otros recipientes por el conducto del incinerador de basuras. ropa u objetos similares en los balcones y/o ventanas del edificio. q) Realizar construcciones no autorizadas. v) Permitir el acceso del administrador y/o persona comisionada por él. para radio y/o televisión. las que se cursarán únicamente por intermedio del administrador. n) Emplear los ascensores principales del edificio para el transporte de muebles y/u objetos que puedan dañar los mismos. orden e higiene. h) Arrojar latas. l) Proceder a la pintura de persianas. k) Colocar antenas o bajadas de las mismas. tornillos o soportes en los tabiques divisorios o paredes medianeras que puedan perjudicar los departamentos o casas vecinas. paredes. de toda reclamación y/o queja atinente a las cosas y/o servicios de la propiedad. 2.
fíjese las siguientes normas a las cuales éste deberá ajustar su cometido: a) Atender con solicitud todo reclamo que formulen los señores propietarios sobre cuestiones atinentes a uso.‐De las obligaciones del encargado y suplente en su caso Artículo 6º El encargado y /o suplente de la propiedad recibirá las órdenes directa y exclusivamente del administrador debiendo desempeñar su trabajo conforme a las siguientes prescripciones. restricciones y limitaciones que al efecto imponga la autoridad pública competente. haciéndose personalmente responsables de las consecuencias que pudieran originarse por falta de cumplimiento de las mismas.‐ De las obligaciones del Administrador Artículo 5º Sin perjuicio de lo establecido en el reglamento de copropiedad y administración acerca de las obligaciones del administrador. b) Arbitrar los medios necesarios para exigir que el personal dependiente del consorcio cumpla fielmente con las obligaciones que tenga a su cargo. inmediatamente de formulado cualquier reclamo que efectúen los propietarios. Serán igualmente responsables de todo daño que se ocasione a las cosas y/o personas por la inobservancia de las obligaciones puestas a su cargo por el presente reglamento. d) Formular ante las autoridades públicas competentes toda reclamación relativa a cuestiones de interés del consorcio así como representar a éste ante aquéllas en los asuntos en que estén en juego los intereses del mismo. CAPITULO TERCERO IV. haciéndose personalmente responsables de las consecuencias que pudieran originarse por falta de cumplimiento de las mismas. Artículo 4º Los señores propietarios harán uso de los derechos emergentes del dominio y del condominio que tienen sobre las partes de propiedad exclusiva y comunes. Página 18 de 19
. c) Poner en conocimiento del administrador. Serán igualmente responsables de todo daño que se ocasione a las cosas y/o personas por la inobservancia de las obligaciones puestas a su cargo por el presente reglamento. b) Avisar de inmediato al administrador toda novedad que se produjera en el edificio. El encargado y/o suplente deberán: a) Habitar exclusivamente la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin. sin perjuicio de las modificaciones que imponga el administrador en uso de las facultades que le son propias. CAPITULO SEGUNDO III.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES efecto imponga la autoridad pública competente. destino y mantenimiento del edificio y sus servicios generales. respectivamente. d) Acordar a todos y cada uno de los propietarios por igual el debido tratamiento a que tienen derecho en su condición de empleadores. la que deberán mantener en perfecto estado de conservación. e) Mantener en perfecto estado de conservación aseo e higiene todas las partes comunes del edificio. f) Vigilar el buen funcionamiento de las maquinarias del edificio comunicando al administrador inmediatamente toda novedad y/o inconveniente que en ellas se produjera. aseo o higiene. c) Velar y hacer velar por el fiel cumplimiento del reglamento de copropiedad y administración y del presente reglamento interno. conforme con las disposiciones.
. telegramas. Al encargado le está prohibido: m) Utilizar la vivienda cuyo uso se le ha acordado. para otro fin que el de habitarla con Su familia. que vinieran dirigidos a ellos debiendo firmar los correspondientes recibos. i) Impedir la entrada al edificio de proveedores fuera del horario que al efecto fije el administrador. servicios particulares de cualquier índole que fueran. el que permanecerá en poder del encargado.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES g) Entregar sin dilación alguna a cada propietario. encomiendas. k) Poner en funcionamiento y asegurar la prestación de los servicios generales del edificio dentro del horario y en las oportunidades que fije el administrador. impidiendo sin excepción la entrada a vendedores ambulantes. la correspondencia. y el estacionamiento de personas en la puerta de acceso del edificio. Página 19 de 19
. no pudiendo darle otro destino ni albergar en ella a personas extrañas. h) Vigilar la entrada y salida de personas del edificio. etc. aun cuando las mismas no figuraran en el indicado libro. n) Prestar a los señores propietarios. j) Abrir las puertas de acceso al inmueble a las 7 horas y cerrarlas a las 21 horas. l) Acatar en todas sus partes las órdenes que le imparta el administrador las que serán fijadas en un libro de órdenes rubricado por la autoridad competente. Sin perjuicio de ello deberá el encargado asimismo acatar las órdenes que se le impartan. debiendo exhibirlo a los señores propietarios cada vez que lo requieran.

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 Artículo 3
 Artículo 2
 Artículo 1
 Artículo 6
 Artículo 5
 Artículo 4