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Timestamp: 2018-10-20 03:17:10+00:00

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Häufige Fragen und Antworten - Rund ums Haus Richard Walter
Es gibt Fragen, die tauchen im beruflichen Alltag immer wieder auf. Auf einige dieser Fragen soll hier bereits eine Antwort gegeben werden.
Was bedeutet ein Kündigungsverzicht
Wie muss ein Mietverhältnis gekündigt werden?
Kann ein Mietvertrag per EMail, SMS oder Fax gekündigt werden?
Muss eine Kündigung durch die andere Vertragspartei schriftlich bestätigt werden?
Kann bei einem Mietvertrag mit mehreren Mietern nur ein Mieter kündigen?
Was ist eine Mietkaution, wozu dient diese und wie kann sie gezahlt werden?
Welche Risiken bestehen bei Nichterfüllung der Kautionsverpflichtung?
Darf der Vermieter während der Mietdauer auf die Kaution zugreifen?
Darf der Mieter am Ende der Mietzeit die Kaution mit der Miete verrechnen?
Wann ist eine Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurück zu zahlen?
Das Mietobjekt wurde verkauft. Von wem muss der Mieter die Mietkaution zurückfordern?
Welche Kündigungsfristen gelten für den Mieter?
Die Kündigungsfristen richten sich in erster Linie nach den im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Schauen Sie deshalb zunächst in Ihren Mietvertrag.
Wurde ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen oder wird auf die gesetzliche Frist verwie­sen, so kann ein Mieter den Mietvertrag bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zum Ablauf des übernächsten Monats unter Wahrung der Schriftform ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des über­nächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Die Kündigung muss ihrem Vermieter oder dessen bevollmächtigten Vertreter bis spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt sein. Hier zählt ein Samstag zu den Werktagen. Bei einer späteren Zustellung verlängert sich die Kündigungsfrist um einen Kalendermonat.
Was bedeutet ein Kündigungsverzicht?
Vermieter und Mieter können im Mietvertrag einen beidseitigen Kündigungsverzicht vereinbaren. Dies bedeutet, dass beide Vertragsparteien für den Zeitraum des vereinbarten Kündigungsverzicht im Rahmen eines auf unbestimmte Zeit laufenden Mietverhältnisses darauf verzichten, eine einseitige Kündigungserklärung zur ordentlichen Beendigung eines Mietverhältnisses abzugeben.
In seinem Urteil vom 8. 12. 2010 (VIII ZR 86/10) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein solcher Kündigungsverzicht für maximal vier Jahre (48 Monate) vereinbart werden kann. Für die Berechnung des Vierjahreszeitraums ist dabei als Anfangszeitpunkt der Zeitpunkt des Vertragsabschlus­ses und nicht der Vertragsbeginn oder der Zeitpunkt der Überlassung der Wohnung maßgebend. Endzeitpunk ist hingegen nicht derjenige Zeitpunkt, zu dem der Mieter die Kündigung erstmalig erklären kann, sondern derjenige Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann.
In der Praxis bedeutet dies, dass zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr als 48 Monate liegen dürfen.
Ist ein gültiger Kündigungsverzicht vereinbart, so richtet sich der Zeitpunkt für die Beendigung des Mietverhältnisses nach der Formulierung der entsprechenden Klausel.
Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss in schriftlicher Form erfolgen.
Aus der schriftlichen Kündigung muss der der Wille zur Beendigung des Mietverhältnisses aller Beteiligten der kündigenden Vertragspartei (je nachdem welche Vertragspartei – Mieter oder Vermieter kündigt) eindeutig erkennbar sein.
Die Kündigung muss von allen Beteiligten der kündigenden Vertragspartei eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichen unterzeichnet werden.
Kann ein Mietvertrag per E-Mail, SMS oder Fax gekündigt werden?
Diese Frage muss mit einem NEIN beantwortet werden.
Gemäß § 568 BGB in Verbindung mit § 126 BGB bedarf die Kündigung der Schriftform. Das Kündigungsschreiben muss eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden.
Da sowohl die Unterschrift in einer SMS als auch die in einer E-Mail nicht handschriftlich, sondern auf elektronischem Wege erzeugt wird, scheiden diese als Übermittlungsform für eine Kündigung aus.
Daraus folgt: Eine Kündigung in dieser Form ist gemäß § 125 BGB unwirksam.
Gleiches gilt auch für denn Fall, wenn die E-Mail eine eingescannte handschriftliche Unterschrift enthält.
Für die Wahrung der Schriftform reicht es nicht aus, dass der Kündigende ein Schriftstück verfasst, das eine eigenhändige Unterschrift enthält. Auch dessen Absendung allein genügt nicht, um von einer formgerechten Kündigung ausgehen zu können. Entscheidend ist es nämlich, dass dem Empfänger die Kündigung mit der handschriftlichen Originalunterschrift auch zugeht. Wird eine handschriftliche Unterschrift eingescannt, z.B. für ein Computerfax, enthält das elektronisch vorhandene Dokument bereits nicht mehr die Originalunterschrift. Diese befindet sich ausschließlich auf dem unterschriebenen Papier. Folglich wird bereits kein mit einer Originalunterschrift versehenes Dokument an den Empfänger abgesandt.
Bei dem Versand einer handschriftlich unterzeichneten Kündigung per Fax wird zwar ein mit einer Originalunterschrift versehenes Dokument an den Empfänger versandt. Das eigentliche Originaldokument geht dem Empfänger allerdings nicht zu. Dieser erhält nur eine Kopie und das Schriftstück mit der Originalunterschrift verbleibt beim Absender.
Bei einer Kündigung handelt es sich um eine einseitige Willenserklärung und bedarf deshalb nicht der Annahme und somit Bestätigung durch die andere Vertragspartei.
Es ist allerdings zu beachten, dass die Kündigung nicht nur formgerecht erfolgt, sondern dass von der kündigenden Vertragspartei der fristgerechte Zugang der Kündigung bei der anderen Vertragspartei gegebenenfalls gerichtsfest bewiesen werden muss. Aus diesem Grund sollte sich die kündigende Partei den fristgerechten Zugang des Kündigungsschreiben durch die andere Vertragspartei bestätigen lassen.
Kann bei einem Mietvertrag mit mehreren Mietern der Vertrag nur von einem Mieter gekündigt werden, um aus dem Vertragsverhältnis auszuscheiden (Teilkündigung)?
Eheleute, Lebens- oder Wohngemeinschaften schließen in der Regel gemeinsam einen Mietvertrag ab. Möchte dann nur einer der Mitmieter für sich alleine das Mietverhältnis beenden, während der oder die anderen Vertragspartner das Mietverhältnis fortsetzen wollen, taucht die obige Frage immer wieder auf.
­Mehrere Mieter sind sogenannte Gesamtschuldner gem. § 421 BGB. Daraus folgt, dass jeder Mieter dem Vermieter gegenüber zur Erfüllung der vertraglichen Pflichten aus dem Mietverhältnis verpflichtet ist. Dies gilt sowohl für die Zahlung der Miete, die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder auch die Leistung der Kaution. Der Vermieter kann die gesamte Leistung in voller Höhe von jedem Mieter verlangen.
Daraus folgt, dass bei einem gemeinsam geschlossenen Mietvertrag das Mietverhältnis nur dadurch beendet werden kann, dass alle Mieter den Vertrag kündigen. Auch ein Vermieter kann einen Mietvertrag nur allen Mietern gegenüber kündigen.
Dies bedeutet: Ein Mieter einer Mietergemeinschaft (Eheleute, Lebens- oder Wohngemeinschaft) kann zwar aus der Wohnung ausziehen. Er bleibt allerdings aufgrund des bestehenden Mietvertrages Vertragspartner und ist als Gesamtschuldner vollumfänglich haftbar.
Das Ausscheiden eines Mieters aus einer Mietergemeinschaft ist nur möglich, wenn alle übrigen Vertragsparteien, also sowohl Mitmieter als auch Vermieter diesem freiwillig zustimmen und bedarf in diesem Fall eines sogenannten Aufhebungsvertrages. Ein Anrecht auf einen solchen Aufhebungsver­trag besteht allerdings nicht, Ein solcher wird auch nur in den seltensten Fällen erteilt, da eine Reduzierung der Anzahl der Mieter für den Vermieter eine Haftungsverschlechte­rung zur Folge hat.
Ein Sonderfall liegt vor, wenn sich Eheleute scheiden lassen. Entscheidet ein Gericht, dass die Ehewohnung einem der Ehegatten zu überlassen ist (gegebenenfalls durch ein Wohnungszuweisungs­verfahren gem. § 1568 a BGB) so hat dies für das Mietverhältnis zur Folge, dass mit Rechtskraft der Scheidung der eine Ehegatte aus dem gemeinsamen Mietverhältnis ausscheidet und dieses allein mit dem anderen, durch die gerichtliche Entscheidung begünstigten Ehegatten fortgesetzt wird. Hierfür ist die Zustimmung des Vermieters nicht erforderlich.
Das Märchen vom Nachmieter oder.... ?
Im Bereich der Vermietung hält sich kein Gerücht so hartnäckig wie das des Nachmieters nach dem Motto:
„ Ein Mieter kann einen bestehenden Mietvertrag vorzeitig (ohne Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist) beenden, wenn er dem Vermieter drei Nachmieter stellt, weil der Vermieter verpflichtet ist, einen der gestellten Nachmieter zu akzeptieren“
Hier gilt festzuhalten:
Die Stellung eines Nachmieters ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Ein genereller Anspruch eines Mieters einen Nachmieter zu stellen existiert nicht.
Ein Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen „bestimmten“ Nachmieter zu akzeptieren, es sei denn, im Mietvertrag wurde eine anderslautende Vereinbarung getroffen. Bei Mietverträgen mit der gesetzlichen Kündigungsfrist wird dies in der Regel nicht der Fall sein.
Ob ein Nachmieter akzeptiert wird liegt alleine im Ermessen des Vermieters und geschieht dann im Rahmen eines Aufhebungsvertrages. Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, einen solchen Vertrag zu schließen.
Zwar existiert eine sogenannte „Härtefallregel“, die Mietern die Stellung eines Nachmieters zubilligt, diese ist allerdings an enge Maßstäbe geknüpft und greift auch nur bei Zeitmietverträgen oder Mietverträgen mit einem vereinbarten Kündigungsverzicht.
Unabhängig davon, ob eine Vereinbarung oder gegebenenfalls ein Anspruch über einen Nachmieter vorliegt, muss der Nachmieter geeignet und dem Vermieter zumutbar sein, Allerdings wurde bislang nicht gesetzlich geregelt, was zumutbar ist. Die Entscheidung bleibt deshalb im Streitfall den Gerichten überlassen. Darüber hinaus ist es dann die alleinige Aufgabe des Mieters, einen geeigneten Nachmieter zu finden.
Sofern im Mietvertrag vereinbart, kann ein Vermieter vom Mieter eine Sicherheitsleistung, die sogenannte Mietkaution fordern. Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Forderungen die während der Mietdauer entstehen können, wie z.B. Mietrückstände, Nachzahlungen aus Abrechnungen, verursachte Schäden etc.
Die Mietkaution darf nicht mehr als drei Monatskaltmieten (auch Brutto- oder Nettomiete genannt) betragen. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen bzw. -pauschalen dürfen bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden.
Die Mietkaution kann als
Barkaution (Zahlung von Bargeld oder Einzahlung/Überweisung auf das Konto des Vermieters)
verpfändetes Sparguthaben (vom Mieter eingerichtetes und verpfändetes Sparbuch, das mit einem Sperrvermerk versehen und dem Vermieter übergeben wird.)
Bürgschaft (Bankbürgschaft oder Mietbürgschaft Dritter)
gezahlt werden. Wurde eine Barkaution vereinbart, so ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu entrichten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zwei Raten mit den nächsten beiden Mietzahlungen.
Der Vermieter hat die Mietkaution insolvenzsicher und getrennt von seinem Vermögen zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz bei einem Kreditinstitut anzulegen. Sofern zwischen den Parteien vereinbart, ist auch eine andere Anlageform möglich. Erträge aus der Geldanlage stehen dem Mieter zu.
1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
Es steht außer Frage, dass eine Mietkaution für den Mieter eine beträchtliche finanzielle Belastung darstellt, die nicht selten dazu führt, dass die vereinbarte Mietkaution nicht, nicht rechtzeitig, oder nicht vollständig gezahlt wird.
Welche Folgen kann dies für den Mieter haben?
Wurde eine Barkaution vereinbart, so kann der Vermieter bei Nichtzahlung der Mietkaution die Übergabe der Wohnung zum Mietbeginn verweigern, da die erste Rate der Barkaution zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist und die Nichtzahlung der Kaution eine Vertragsverletzung durch den Mieter darstellt.
Weiterhin kann der Vermieter das gerichtliche Mahnverfahren (Mahn- und Vollstreckungsbescheid bis hin zur Pfändung) in Anspruch nehmen, er kann den Mieter auch auf Erfüllung der übernommenen Verpflichtung verklagen.
Schwerwiegender für den Vermieter könnte allerdings der Verlust der Wohnung werden. Gemäß § 569 Abs. 2 a BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Höhe eines Betrages im Rückstand ist, der zwei Monatskaltmieten entspricht.
Enthält der Mietvertrag keine Beschränkung über die Verwertung der Mietsicherheit und verfügt der Vermieter über eine unstreitige, rechtskräftig festgestellte oder offensichtlich begründete Forderung gegen den Mieter, so kann sich der Vermieter bereits während der Mietdauer aus der Mietkaution befriedigen. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, die Mietkaution wieder bis zur zulässigen, vertraglich vereinbarten Höhe aufzufüllen. Diese Verpflichtung zur Auffüllung der Mietkaution kann für den Mieter weitere Folgen, bis zur Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen, sofern die Voraussetzungen dafür gegeben sind.
Bei strittigen Forderungen ist dem Vermieter gemäß des Urteils des BGH vom 07.05.2014 (VIII, ZR 234/13) der Zugriff auf die Mietkaution untersagt. In dem konkreten Fall wurde sogar eine Vereinbarung im Mietvertrag, die dem Vermieter den Zugriff gestattete, für unwirksam erklärt. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass der § 551 Abs. 3 BGB bei einer Inanspruchnahme der Mietkaution während eines laufenden Mietverhältnisses bei strittigen Forderungen unterlaufen würde.
Diese Frage muss eindeutig mit NEIN!! beantwortet werden.
Die Mietkaution dient einzig und allein zur Sicherung eventueller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, ist der Mieter verpflichtet die vereinbarte Miete vom Anfang bis zum Ende des Mietverhältnisses vollständig zu zahlen. Der Vermieter kann sogar die Zahlung der restlichen Monatsmieten vor Gericht einklagen. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter nicht zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet ist und darüber hinaus das Recht hat, die fehlende Miete gerichtlich einzufordern. Die Gerichts- und Anwaltskosten muss dann der Mieter zahlen. Von einem Einbehalten der letzten beiden Monatsmieten ist deshalb dringend abzuraten.
Die Rückzahlung der Mietkaution führt nicht selten zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Alle Eventualitäten aufzugreifen würde allerdings den Rahmen dieses Infoblatts sprengen. Deshalb sollen die Informationen nur als Richtlinie gelten.
Ein entscheidender Faktor ist die Art und Weise, wie die Wohnung vom Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zurück gegeben wird. Wurde eine Wohnungsabnahme durchgeführt und kann der Mieter durch ein von beiden Seiten unterschriebenes Abnahmeprotokoll nachweisen, dass die Wohnung mängelfrei zurück gegeben wurde, ist der erste Schritt getan, denn der Vermieter kann in diesem Fall später keine offensichtlichen und sichtbaren Mängel dem Mieter gegenüber geltend machen. Der Mieter sollte im Rahmen der Wohnungsabnahme keine ihm bekannten Mängel verschweigen.
Allerdings billigt der § 548 Abs. 1 BGB dem Vermieter eine Frist von sechs Monaten zu, um Ersatzansprüche gegen den Mieter wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Wohnung geltend zu machen.
1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
Wurde die Wohnung vom Mieter unter Berücksichtigung der vorhergehenden Ausführungen mängelfrei zurück gegeben, so kann sich diese Frist lediglich auf sogenannte versteckte Mängel beziehen.
Was als versteckter Mangel angesehen werden kann, wurde bislang allerdings nicht klar deklariert.
Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist, in der er prüfen muss, ob er noch Forderungen gegen den Mieter hat oder vom Mieter verursachte Schäden bestehen, die von
diesem beseitigt und bezahlt werden müssen. Wie lange diese Überlegungsfrist ist, wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet. In Einzellfallentscheidungen wurde von Gerichten
bereits eine Frist von zwei bis drei Monaten als angemessen angesehen. Andere Gerichte geben dem Vermieter in Anlehnung an § 548 Abs. 1 BGB für seine Überlegung sechs Monate Zeit.
Die Mietkaution sichert alle Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben und erstreckt sich auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vom Vermieter vorzunehmenden Abrechnung, sofern der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 18.01.2006 (VIII ZR 71/95) bestätigt. Der Vermieter ist deshalb berechtigt, bis längstens zum Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB einen Teil der Mietkaution in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung einzubehalten. Die Höhe des Einbehalts ist, wie so oft, somit vom Einzelfall abhängig, muss allerdings nachvollziehbar und gegebenenfalls vom Vermieter nachvollziehbar vorgetragen werden. Darüber hinaus sollte der Einbehalt nach Einzelfallentscheidungen der Gerichte die vereinbarten Vorauszahlungen für drei bis vier Monate nicht übersteigen.
Wiesen die letzten Nebenkostenabrechnungen für den Mieter allerdings stets Guthaben auf, entfällt die Möglichkeit des Einbehalts für den Vermieter gänzlich.
Ansprechpartner für den Mieter für die Rückzahlung der Mietkaution ist zunächst immer der aktuelle Vermieter.
Wurde das Haus oder die Mietwohnung verkauft, so haftet bei allen Verkäufen, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform in 2001 durchgeführt wurden der Käufer für die Rückzahlung der Kaution, selbst dann, wenn er diese vom Verkäufer nicht erhalten hat. Dies gilt auch für Zwangsverwalter. Bei Mietende muss ein Zwangsverwalter einem Miete die von diesem geleistete Mietkaution aushändigen, selbst dann, wenn er diese nicht vom Vermieter erhalten hat. (BGH, Urteil vom 09.03.2005, VIII 330/03). Der Zwangsverwalter hat eine vom Mieter an den Vermieter geleistete Mietkaution bei einem Kreditinstitut anzulegen,selbst dann, wenn er diese vom Vermieter nicht erhalten hat. (BGH, Urteil vom 11.032009, VIII ZR 148/08)
Ob auch der Verkäufer zur Rückzahlung der Mietkaution herangezogen werden kann, hängt wiederum vom Einzelfall ab.
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References: § 568
 § 126
 § 125
 § 421
 § 1568
 § 569
 BGH 
 BGH 
 § 551
 § 548
 § 548
 BGH 
 § 556