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Timestamp: 2020-02-19 04:25:21+00:00

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Blog - INMOBILIARIA SERRAMAR
El pasado 16 de junio entró en vigor la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, trasposición obligada de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, norma que era necesaria para adaptar la Directiva, cuya finalidad era “garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección” a nivel europeo.
La nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados. En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios. Y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.
Además, y al objeto de la recuperación de la confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.
A continuación pasamos a resumir las principales novedades.
Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física (aunque actúe como empresario, caso del autónomo) y dicho contrato tenga por objeto:
Las disposiciones previstas en la Ley también serán de aplicación a los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a los de novación modificativa del contrato de préstamo.
f) Cuando el prestamista requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.
g) Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega.
Esta documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario a los efectos oportunos de comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.
Además de lo dispuesto, el prestamista suministrará al prestatario toda la información que fuera necesaria. En particular, el prestamista responderá a las consultas que le formule el prestatario acerca del contenido, significado y trascendencia práctica de los documentos entregados. Las explicaciones deberán contener ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura económica, en especial de las relativas a tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasión del préstamo.
Sin perjuicio de la libertad contractual, podrán ser aplicados por los prestamistas los índices o tipos de interés de referencia que publique el Ministerio de Economía y Empresa por sí o a través del Banco de España.
De existir acuerdo, la variación del coste del préstamo se deberá ajustar, al alza o a la baja, a la de un índice de referencia objetivo. En caso de que el contrato de préstamo tenga un tipo de interés variable, los prestamistas podrán utilizar como índice o tipo de referencia objetivo para calcular el tipo aplicable aquellos que cumplan las siguientes condiciones:
En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. Desaparece por tanto, la posibilidad de que se establezcan cláusulas suelos.
El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.
Se limitan las compensaciones o comisiones a las siguientes.
En los contratos de préstamo a tipo de interés variable, en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo se podrá optar por establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo; o con el límite del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.
En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.
En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo, en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista con el límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente; y hasta el final de la vida del préstamo, con el límite del 1,5% del capital reembolsado anticipadamente.
La pérdida financiera sufrida por el prestamista se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
El prestatario perderá el derecho al plazo y la entidad financiera podrá declarar el vencimiento anticipado del contrato e iniciar la ejecución hipotecaria, si la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo, o equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses.
Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo, o equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses.
El prestamista deberá requerir el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
El interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible.
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Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Legislación consolidada del BOE)
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El 14 de abril de 2013 entró en vigor el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. A pesar de haber pasado ya más de cinco años desde su entrada en vigor, aún hoy día, numerosos ciudadanos tienen dudas sobre el mismo e incluso algunos desconocen su existencia.
Queremos desde este BLOG aclarar brevemente qué es el CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA y sobre la obligatoriedad de su aplicación en la compraventa y el alquiler de viviendas, por lo tanto, únicamente nos centraremos en este ámbito, obviando por tanto otros ámbitos de aplicación.
No obstante si están interesados en tener una mayor información al respecto, al final de este blog insertamos la normativa básica consolidada a fecha de hoy, así como documentos procedentes de fuentes como la JUNTA DE ANDALUCÍA o el ESTADO donde se responden preguntas frecuentes sobre la aplicación del referido Decreto, algunas de las cuáles intentaremos aclarar aquí.
En Inmobiliaria Serramar le ayudamos en su tramitación e inscripción en el Registro de la Junta de Andalucía. Su obtención no es tan cara como parece . Recuerde, necesitará tenerlo para poder vender o alquilar, y le evitará problemas innecesarios.
¿QUÉ ES EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE UN EDIFICIO?
El Real Decreto 235/2013 establece que «la finalidad de la aprobación del procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios es la promoción de la eficiencia energética, mediante la información objetiva que obligatoriamente se habrá de proporcionar a los compradores y usuarios en relación con las características energéticas de los edificios, materializada en forma de un certificado de eficiencia energética que permita valorar y comparar sus prestaciones».
«Este Procedimiento básico será de aplicación a edificios de nueva construcción, y a edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor».
Raramente hemos encontrado en publicaciones sobre este tema la alusión a la DEFINICIÓN DE EDIFICIO. Esta definición es esencialmente importante, pues podemos tener en mente que un edificio es una construcción vertical, por lo tanto podríamos pensar que quien vaya a vender o alquiler un inmueble que no sea tradicionalmente un «EDIFICIO» no está sometido a este Decreto y por tanto no necesita el certificado. Pongamos el ejemplo de una vivienda unifamiliar, ya sean, chalets independientes, adosados, pareados, etc.
El Real Decreto 235/2013 dispone que un EDIFICIO es «una construcción techada con paredes en la que se emplea energía para acondicionar el ambiente interior; puede referirse a un edificio en su conjunto o a partes del mismo que hayan sido diseñadas o modificadas para ser utilizadas por separado».
Por tanto, es necesario que todos los inmuebles que se quieran vender o arrendar tengan un certificado de eficiencia energética EN VIGOR Y REGISTRADO CONVENIENTEMENTE. Luego están las excepciones que el Real Decreto contempla en el apartado 2 de su artículo 2.
¿PERO ES OBLIGATORIO SI QUIERO VENDER Ó ALQUILAR UN INMUEBLE?
LA RESPUESTA ES SÍ. Cada vivienda o edificio de nueva construcción, o existente que sea sometido a venta o a un alquiler de más de cuatro meses de duración, tiene que poseer un certificado de eficiencia energética conforme al Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, salvo las excepciones que el propio Real Decreto indica.
¿QUIÉN ES EL RESPONSABLE DE ENCARGAR SU REALIZACIÓN?
El promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio, o de su parte, en los casos que venga obligado. También será responsable de conservar la correspondiente documentación. Asimismo, será responsable de la renovación o actualización del certificado de eficiencia energética conforme a las condiciones que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma, y podrá proceder voluntariamente a su actualización, cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el referido certificado.
El certificado de eficiencia energética de un edificio existente será suscrito por técnicos competentes que estén en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, o para la suscripción de certificados de eficiencia energética, o que sin poseer las titulaciones académicas anteriores hayan acreditado la cualificación profesional necesaria para suscribir certificados de eficiencia energética según se establezca.
Pueden ser por tanto arquitectos, arquitectos técnicos o aparejadores, aquellos que tengan la titulación de ingeniero aeronáutico, agrónomo, de caminos, canales y puertos, industrial, de minas, de montes, naval y oceánico, de telecomunicaciones, también los que tengan el título de ingeniero técnico aeronáutico, agrícola, forestal, industrial, de minas, naval, de obras públicas, de telecomunicación y topógrafo, así como el ingeniero químico.
REGISTRO Y VALIDEZ
El promotor o propietario deberá presentar el certificado telemáticamente para su registro en el REGISTRO DE CERTIFICADOS ENERGÉTICOS ANDALUCES, y debe conservarse ante posibles inspecciones y posteriores transacciones. Este registro es necesario para poder cumplir con el deber de información respecto al comprador o al arrendatario, de modo que los futuros dueños o arrendatarios tengan a su disposición el certificado o bien una copia del mismo.
El certificado de eficiencia energética tendrá una VALIDEZ MÁXIMA DE DIEZ AÑOS. En caso de que se produzcan importantes variaciones en el inmueble que puedan reducir la calificación del mismo, el propietario puede actualizar voluntariamente el certificado antes de esos 10 años.
¿A QUÉ SANCIÓN ME ENFRENTO?
Si no dispongo del certificado o existen irregularidades en el mismo, puedo enfrentarme a un expediente sancionador y a una multa, cuya cuantía varía en función de la gravedad de la infracción. En la Disposición Tercera de la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas aparecen catalogadas las infracciones que resultan leves, graves y muy graves, que pueden ir desde los 300 euros hasta los 6.000 euros según el tipo de infracción.
Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (Legislación consolidada del BOE)
Ahorro y eficiencia energética (Consejería de Hacienda, Industria y Energía de la Junta de Andalucía)
Certificación Energética (Ministerio para la Transición Ecológica)
Publicado el agosto 16, 2018 septiembre 28, 2019
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1. CALA DEL MORAL
Playa de ambiente familiar bastante concurrida en periodos estivales que cuenta con todo tipo de servicios. Está situada en la localidad de La Cala del Moral que recibe el mismo nombre con el que es conocido desde el siglo XVI, empleada para la defensa y vigilancia de la línea de costa.
La zona está muy urbanizada y cuenta con Paseo Marítimo. Tiene una longitud de 1.300 metros y una anchura media de 40 metros. Delimitada por espigones y el promontorio del Cantal que la separa de la playa de Rincón de la Victoria.
Tiene un fácil acceso a pie y zonas de aparcamiento. Las aguas son tranquilas y el oleaje es moderado. Cuenta con equipo de vigilancia y salvamento, puesto de la Cruz Roja y señalizaciones de peligro.
Dispone de aseos públicos y duchas, servicio de limpieza, papeleras, zonas de sombra y vegetación, alquiler de hamacas y sombrillas, alquiler de material deportivo, zona de fondeo, acceso adaptado a minusválidos y cuenta con numerosos kioscos, bares y restaurantes, entre ellos varios a pie de playa, conocidos como chiringuitos.
El paseo marítimo de El Cantal comunica La Cala del Moral con el paseo marítimo de Rincón de la Victoria, en el que encontramos el Santuario de la Virgen del Carmen.
El puerto deportivo Club Náutico El candado se encuentra a tan solo 2 km. de distancia.
2. RINCÓN DE LA VICTORIA
Extensa playa en la zona urbana de Rincón de la Victoria, a continuación de la playa de La Cala del Moral tras pasar el bello paseo marítimo del Cantal que une las dos localidades. Por su situación y su popularidad es una playa bastante concurrida en periodos estivales que cuenta con todo tipo de servicios.
La zona está muy urbanizada y cuenta con Paseo Marítimo. Tiene una longitud de 3.600 metros y una anchura media de 30 metros.
Tiene un fácil acceso a pie y zonas de aparcamiento. Las aguas son tranquilas y el oleaje es moderado. Cuenta con equipo de vigilancia y salvamento, puesto de la Cruz Roja, Policía Local y señalizaciones de peligro. Asimismo cuenta con una Oficina de Turismo.
Dispone de aseos públicos y duchas, servicio de limpieza, papeleras, zonas de sombra y vegetación, alquiler de hamacas y sombrillas, alquiler de material deportivo, zona de fondeo y acceso adaptado a minusválidos.
Todo el Paseo Marítimo está repleto de tiendas, kioscos, bares, restaurantes, chiringuitos, bancos, farmacias, etc.
3. TORRE DE BENAGALBÓN
Se encuentra en Benagalbón, situada junto a la urbanización del mismo nombre. Esta playa es continuación de la playa de Rincón de la Victoria.
Tiene un grado de ocupación alto dentro de un área de urbanización semiurbana. Tiene una longitud de 700 metros y una anchura media de 25 metros.
Tiene un fácil acceso a pie y zonas de aparcamiento. Las aguas son tranquilas y el oleaje es moderado.
Dispone de aseos y duchas, servicio de limpieza, papeleras, alquiler de hamacas y sombrillas, alquiler de material deportivo, acceso adaptado a minusválidos y cuenta con varios kioscos y chiringuitos.
Ideal para practicar deportes acuáticos e incluso jugar al golf en el campo de Añoreta Golf.
4. LOS RUBIOS
Se encuentra en el barrio de Los Judíos, es continuación de la playa de Torre de Benagalbón, en el extremo oriental de Rincón de la Victoria ya próxima al término municipal de Vélez-Málaga.
Tiene un grado de ocupación medio dentro de un área de urbanización semiurbana. Tiene una longitud de 1.100 metros y una anchura media de 20 metros.
Dispone de duchas, servicio de limpieza, papeleras, alquiler de hamacas y sombrillas, alquiler de material deportivo y cuenta con varios kioscos y chiringuitos.
Hace unos años, se inauguró un paseo ecológico por esta playa, colocándose miradores a lo largo del paseo que permiten contemplar el magnífico paisaje.
Publicado el abril 25, 2018 septiembre 28, 2019
BIENVENIDO A INMOBILIARIA SERRAMAR
Bienvenido al nuevo portal web de INMOBILIARIA SERRAMAR, su inmobiliaria en La Cala del Moral y Rincón de la Victoria, donde podrás conocer todos los servicios que ofrecemos a nuestros clientes. Ya sean compradores, vendedores, inversores, promotores inmobiliarios, entidades financieras u otros agentes que puedan intervenir en el proceso de promoción y compraventa inmobiliaria.
Somos probablemente la inmobiliaria más antigua de La Cala del Moral y Rincón de la Victoria. Hemos vivido ya varias crisis inmobiliarias y a diferencia del resto de inmobiliarias, aún continuamos con nuestras puertas abiertas.
NUEVA LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO agosto 1, 2019
CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA julio 23, 2019
PLAYAS DE RINCÓN DE LA VICTORIA agosto 16, 2018
BIENVENIDO A INMOBILIARIA SERRAMAR abril 25, 2018

References: Real Decreto 
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 artículo 2
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