Source: https://www.streifler.de/artikel/gewerberaummiete-3a-bei-einer-sortimentsbindung-kann-der-konkurrenzschutz-nicht-ausgeschlossen-werden-_12117
Timestamp: 2019-12-16 13:04:55+00:00

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Diesen Grundsatz bestätigte noch einmal das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Etwas anderes gelte nach Ansicht der Richter aber, wenn dem Mieter darüber hinaus auch eine Sortimentsbindung auferlegt werde (Änderungen im Sortiment nur mit ­Zustimmung des Vermieters) und Vorgaben hinsichtlich der Preisgestaltung gemacht würden. Diese Vielzahl der dem Mieter auferlegten Beschränkungen würde in der ­Gesamtschau zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Folge sei damit eine Unwirksamkeit des Klauselwerks insgesamt.<br /><br /><br /><strong>Die Entscheidung im Einzelnen lautet:</strong><br /><br />OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014, (Az.: 6 U 117/13).<br /><br /><br /><strong>Gründe</strong>:<br /><br />Die Klägerin macht gegen die Beklagte Unterlassungsansprüche aus einem Mietvertrag wegen Verletzung einer Konkurrenzschutzverpflichtung geltend.<br /><br />Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte Vermieterin einer in dem von der Beklagten betriebenen SB-Warenhaus in der …straße 29 in T. in der Vorkassenzone befindlichen Shopfläche mit einer Größe von ca. 172 m², in der die Klägerin ein Restaurant mit Außer-Haus-Verkauf betreibt. In diesem Restaurant bietet die Klägerin unter anderem einen Imbiss mit diversen in dem Urteilstenor aufgeführten Gerichten zum Verkauf außer Haus an.<br /><br />Im Vorkassenbereich des SB-Warenhauses befinden sich neben dem Restaurant der Klägerin eine Bäckerei mit Außenbestuhlung, ein Toto-Lotto-Laden, ein Schmuckladen sowie ein Schuh- und Schlüsseldienst.<br /><br />Die Parteien sind durch einen am 11.05.2010 geschlossenen Mietvertrag miteinander verbunden. In diesem Mietvertrag heißt es unter anderem unter Teil I Ziffer 11 unter der Überschrift „Mietzweck, Sortimentsbezeichnung und Sortimentsbegrenzung“: „Restaurant mit überwiegend deutscher Küche“.<br /><br />Unter Teil II § 2 des Mietvertrages heißt es:<br /><br />„Der Mieter ist berechtigt, den Mietgegenstand im Rahmen der behördlich genehmigten Nutzung entsprechend dem in Teil I genannten Mietzweck zu betreiben und das in Teil I Ziffer 11 genannte Sortiment in seinem Geschäft zu führen.<br /><br />Änderungen des Sortiments oder von Sortimentsbereichen bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.<br /><br />Konkurrenz- und/oder Sortimentsschutz für den Mieter ist ausgeschlossen.“<br /><br />Teil II § 8 des Mietvertrages enthält folgende Klausel:<br /><br />„Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen. Er wird den Mietgegenstand weder ganz noch teilweise ungenutzt oder leerstehen lassen. Er wird in dem Mietgegenstand das für sein Geschäft typische Sortiment dauerhaft und nachhaltig in gehobenem Niveau und branchenüblicher Form attraktiv durch ausreichend qualifiziertes Personal anbieten.<br /><br />Während der Öffnungszeiten des SB-Warenhauses ist das Geschäftslokal offen zu halten. Jede Öffnung außerhalb der Öffnungszeiten des SB-Warenhauses bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung des Vermieters.<br /><br />Verstößt der Mieter schuldhaft gegen die Verpflichtungen aus Ziffer 1. und 2., zahlt der Mieter für jeden Einzelfall 10% der Miete an den Vermieter als Vertragsstrafe. Der Verzicht auf die Durchsetzung der Vertragsstrafe im Einzelfall - auch wiederholt - hebt die Vertragsstrafenverpflichtung für die Zukunft nicht auf. Das Recht zur Kündigung nach § 3 Ziffer 3 bleibt unberührt. Jeder Tag zählt als Einzelfall, wobei maximal 200% der Monatsmindestmiete als Vertragsstrafe pro Monat anfallen.“<br /><br />In Teil III des Mietvertrages heißt es:<br /><br />„Der Mieter wird immer neue, qualitativ einwandfreie weder beschmutzte noch beschädigte Ware führen. Das Sortiment des Mieters soll breit und tief gestaffelt sein und auch Spitzenqualitäten aufweisen. Die Ware muss mit Beginn der Verkaufszeit bis zum Geschäftsschluss für den Kunden präsent sein.<br /><br />Die Gestaltung der Verkaufspreise des Mieters hat dem Preisniveau des SB-Warenhauses zu entsprechen. Die Verkaufspreise sollten jeweils unter den Preisen von vergleichbaren Mitbewerbern mit vergleichbarem Warenangebot und vergleichbarer Qualität liegen.“<br /><br />Die Beklagte betreibt seit September 2012 im Vorkassenbereich des Supermarktes gegenüber dem Restaurant der Klägerin im Abstand von 4 - 5 Metern selbst einen Stehimbiss , in dem Kunden diverse Fleischgerichte jeweils in Brötchen erwerben können.<br /><br />Die Klägerin forderte die Beklagte mit anwaltlichen Schreiben vom 14.06.2012 und 17.09.2012 zur Unterlassung der Errichtung der „H.“ auf. Die Beklagte wies das Begehren der Klägerin mit Schreiben vom 28.09.2012 zurück.<br /><br />Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagte sei aufgrund ihrer Pflicht zur Rücksichtnahme aus dem Mietvertrag zum Abbau der „H.“ verpflichtet. Der vertragliche Ausschluss des Konkurrenzschutzes sei unwirksam, wenn dem Mieter neben dem Ausschluss des Konkurrenzschutzes zugleich eine Betriebspflicht und eine Pflicht zur Sortimentsbindung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auferlegt werde. Durch die Preisvorschriften sei sie darüber hinaus gehalten, ihre knapp kalkulierten Verkaufspreise dem Niveau der „H.“ anzugleichen oder dieses zu unterbieten, womit die Gefahr der Geschäftsaufgabe oder der Insolvenz drohe. Das von der Beklagten betriebene Warenhaus sei nicht mit einem Einkaufszentrum zu vergleichen. Die Beklagte könne sich auf den Ausschluss des Konkurrenzschutzes auch deshalb nicht berufen, weil sie selbst als Vermieterin die Konkurrenz ausübe.<br /><br />Die Klägerin hat beantragt, der Beklagten zu untersagen, in dem von ihr betriebenen SB-Warenhaus in der …straße 29, T., einen Imbiss mit folgenden Angeboten zu betreiben:<br /><br />Hähnchen, Haxen, Leberkäse oder Leberkäsebrötchen, Frikadellen oder Frikadellenbrötchen, Schweinebraten oder Schweinebratenbrötchen, Kasseler oder Kasseler im Brötchen, Bratwurst oder Bratwurst im Brötchen, Bockwurst oder Bockwurst im Brötchen und Pommes Frites.<br /><br />Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.<br /><br />Sie hat die Auffassung vertreten, der Konkurrenzschutz sei wirksam vertraglich ausgeschlossen worden. Die Vereinbarung einer Betriebspflicht sowie der Ausschluss des Konkurrenzschutzes durch Allgemeine Geschäftsbedingungen begegne keinen Bedenken. Eine strenge Sortimentsbindung liege nicht vor, da der Mietzweck „überwiegend deutsche Küche“ die Klägerin nicht daran hindere, auch andere Speisen anzubieten.<br /><br />Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil die Klage abgewiesen.<br /><br />Zur Begründung hat es ausgeführt, es könne dahinstehen, inwieweit sich der geltend gemachte Unterlassungsanspruch aus einem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz ergebe. Ein solcher Konkurrenzschutz sei vorliegend wirksam abbedungen worden. Die Kombination von Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Ausschluss von Konkurrenzschutz sei im vorliegenden Fall wirksam, da die Sortimentsbindung so weit gefasst sei, dass sie keine wirkliche Beschränkung der Klägerin in ihrer unternehmerischen Tätigkeit und Ausrichtung ihres Betriebes darstelle. Die Bezeichnung „Restaurant mit überwiegend deutscher Küche“ ermögliche es der Klägerin, durch ein anderes Speisenangebot auf die Konkurrenz der Beklagten zu reagieren. Die Preisklausel in Teil III des Vertrages ziele lediglich auf das Preisniveau des SB-Warenhauses ab und mache deutlich, dass die vergleichbaren Mitbewerber diejenigen außerhalb des SB-Warenhauses seien. Selbst wenn man die Preisklausel als unwirksam ansehe, ändere dies an der Wirksamkeit des Konkurrenzschutzausschlusses nichts.<br /><br />Gegen das ihr am 19.07.2013 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem am 16.08.2013 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel mit einem am 19.09.2013 eingegangenen Schriftsatz begründet.<br /><br />Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihren geltend gemachten Unterlassungsanspruch in vollem Umfang weiter. Die Ansicht des Landgerichts, eine Definition der deutschen Küche falle schwer und deshalb sei ihr ein uneingeschränktes Speisenangebot möglich, hält sie für unzutreffend. Dass mittlerweile auch andere Gerichte wie Gyros oder Döner in Deutschland angeboten und nachgefragt würden, führe nicht dazu, dass der angesprochene Kundenkreis diese Gerichte als zur „deutschen Küche“ gehörig ansehe. Sie sei sehr wohl durch die Sortimentsbindung beschränkt. Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass die Sortimentsänderung von der Vermieterin genehmigt werden müsse und auch nicht ohne weiteres durchführbar wäre, da das Anbieten von neuen, andersartigen Gerichten mit einem immensen Aufwand verbunden wäre. Im Übrigen habe das Landgericht rechtlich nicht gewürdigt, dass sie sich der Konkurrenz der eigenen Vermieterin ausgesetzt sehe. Die in Rede stehenden Klauseln seien in ihrem Zusammenspiel und daher auch im Lichte der vertraglichen Treuepflicht zu prüfen. Dies führe zu dem Ergebnis, dass die Klauselgestaltung insgesamt unwirksam sei und ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz bestehe.<br /><br />Hilfsweise macht die Klägerin geltend, dass die Klauseln jedenfalls dahin einschränkend auszulegen seien, dass die Beklagte ihre, der Klägerin Belange, zu berücksichtigen habe. Da es der Beklagten ohne weiteres möglich sei, die „H.“ an anderer Stelle des Vorkassenbereichs aufzubauen, bestehe jedenfalls ein Anspruch darauf, dass die Beklagte ihren Imbiss nicht in unmittelbarer Nähe zum Betrieb der Klägerin betreibe.<br /><br />Die Klägerin beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, in dem von ihr betriebenen SB-Warenhaus in der …straße 29, T., einen Imbiss mit folgenden Angeboten zu betreiben: Hähnchen, Haxen, Leberkäse oder Leberkäsebrötchen, Frikadellen oder Frikadellenbrötchen, Schweinebraten oder Schweinebratenbrötchen, Kasseler oder Kasseler im Brötchen, Bratwurst oder Bratwurst im Brötchen, Bockwurst oder Bockwurst im Brötchen und Pommes Frites;<br /><br />hilfsweise,<br /><br />die Beklagte zu verurteilen, den Imbiss an eine andere Stelle des SB-Marktes zu verlegen, möglichst an die - vom Vorkassenbereich in Richtung des Kassenbereichs gesehen - linke Seite des Kassenbereichs.<br /><br />Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.<br /><br />Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 20.11.2014 mach sie weitere Rechtsausführungen.<br /><br />Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und auf die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.<br /><br />Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht gemäß den §§ 517 ff. ZPO eingelegte Berufung der Klägerin hat Erfolg.<br /><br />Der Klägerin steht der geltend gemachte Unterlassungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB zu.<br /><br />Die Klägerin kann unter dem Gesichtspunkt des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes von der Beklagten die begehrte Unterlassung verlangen. Der Konkurrenzschutz ist im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen worden. Die dahingehende Klausel in Teil II § 2 des Mietvertrages benachteiligt die Klägerin in der vorzunehmenden Gesamtschau unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.<br /><br />Nach gefestigter Rechtsprechung hat der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume grundsätzlich auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen. Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass es bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB gehört, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen oder selbst zu eröffnen. Dabei ist der Vermieter allerdings nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber fernzuhalten, vielmehr ist nach den Umständen des Einzelfalles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Ein Anspruch des Mieters auf Konkurrenzschutz besteht nur, wenn die Interessenabwägung im Einzelfall ergibt, dass der Konkurrenzschutzanspruch des Mieters die Belange des Vermieters an der beliebigen Verfügbarkeit über sein Eigentum überwiegt.<br /><br />Die vorzunehmende Interessenabwägung führt im Streitfall dazu, dass die Klägerin von der Beklagten Konkurrenzschutz in Anspruch nehmen kann.<br /><br />Der Verkauf von Speisen auch außer Haus durch den Geschäftsbetrieb der Klägerin ist zumindest stillschweigend auch Vertragsinhalt des Mietvertrages geworden. Voraussetzung eines vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes ist, dass ein bestimmter von dem Mieter verfolgter Geschäftszweck Vertragsinhalt geworden ist. Zwar ist der Verkauf von Speisen außer Haus im Mietvertrag nicht besonders geregelt. Ein Geschäftszweck kann jedoch auch stillschweigend vereinbart werden, etwa indem der Vermieter die Geschäftsabsichten des Mieters kennt und ihnen nicht widerspricht oder eine von dem Mieter vorgenommene Geschäftsänderung duldet. Die Klägerin hat vorgetragen, dass der Außer-Haus-Verkauf bereits seit mehreren Jahren Bestandteil des Geschäftsbetriebes auch bereits vor der Übernahme des Restaurantbetriebes durch sie gewesen und dies auch der Beklagten bekannt gewesen sei. Dem ist die Beklagte nicht entgegengetreten.<br /><br />Durch die Eröffnung des Stehimbisses der Beklagten ist auch eine Konkurrenzsituation entstanden. Im Bereich der Gastronomie reicht es für das Bestehen einer Konkurrenzsituation aus, wenn durch die betroffenen Lokale dieselbe Verbrauchergruppe angesprochen wird. Hiervon ist im Streitfall auszugehen, da sowohl das von der Klägerin in ihrem Außer-Haus-Verkauf offerierte Speiseangebot als auch die von der Beklagten in der „H.“ angebotenen Speisen sich an den gleichen Kundenkreis richten, die Kunden des Verbrauchermarktes der Beklagten.<br /><br />Ohne Erfolg wendet die Beklagte demgegenüber ein, die „Schnittmenge“ der von der Klägerin und der Beklagten vertriebenen Produkte sei zu gering, als dass von einer Konkurrenzsituation gesprochen werden könne. Hinsichtlich der Beurteilung der Konkurrenzsituation ist auf den im Mietvertrag vereinbarten Geschäftszweck, hier den Betrieb eines Restaurants mit überwiegend deutscher Küche, abzustellen. Die von der Beklagten in der „H.“ angebotenen Speisen zählen ebenfalls zu der Kategorie „deutsche Küche“. Auch wenn die Beklagte einzelne von der Klägerin vertriebene Speisen wie Hähnchen, Haxen oder Frikadellen nicht anbietet, ändert dies an der durch die Errichtung des Stehimbisses geschaffenen Konkurrenzlage nichts. Der Klageantrag ist in diesem Zusammenhang auch nicht zu weit gefasst, da er zutreffend auf das Speisenangebot der Klägerin Bezug nimmt.<br /><br />Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz ist im Streitfall auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil es sich um die Vermietung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum handelt. Es kann dabei offen bleiben, ob der Rechtsprechung zu folgen ist, wonach in einem Einkaufszentrum sich niederlassende Gewerbetreibende weniger gegen erlaubten Wettbewerb zu schützen sind als es in herkömmlichen Geschäftsstraßen der Fall ist. Der von der Beklagten betriebene Supermarkt ist jedenfalls mit einem Einkaufszentrum, bei dem der Mieter eines Ladenlokals von vornherein mit Konkurrenz durch andere Mieter, die in unmittelbarer Nachbarschaft einen gleiches oder ähnliches Sortiment anbieten, rechnen muss, nicht zu vergleichen. In dem Vorkassenbereich befinden sich in einem räumlich abgegrenzten Bereich nur wenige andere Ladenlokale. Der Mieter einer solchen Shopfläche im Vorkassenbereich eines Supermarkts muss daher nicht von vornherein bei Anmietung damit rechnen, dass ihm in diesem Bereich in seinem eigenen Sortiment - zumal durch den Vermieter selbst - Konkurrenz gemacht wird.<br /><br />Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung kann sich die Beklagte daher auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ihr Interesse an einer möglichst kundenorientierten Vermarktung der einzelnen Shopflächen im Vorkassenbereich das Bestreben der Klägerin auf den Ausschluss von Konkurrenz überwiege. Bei der vorzunehmenden Abwägung ist weiterhin zu berücksichtigen, dass die Klägerin bzw. deren Vormieterin das Restaurant einschließlich des Imbissverkaufes bereits über einen Zeitraum von ca. 15 Jahren betreiben, dass im Streitfall die Beklagte selbst als Vermieterin, die über eine entsprechende wirtschaftliche Marktmacht verfügt und ihr Preisniveau ganz anders kalkulieren kann als die Klägerin, den Konkurrenzbetrieb eröffnet hat und sich dieser Betrieb auch durch weitere Beeinträchtigungen, wie den im Schriftsatz vom 14.03.2013 geschilderten Vorfällen, auf den Geschäftsbetrieb der Klägerin auswirken kann.<br /><br />Der danach bestehende vertragsimmanente Konkurrenzschutz ist von der Beklagten nicht wirksam ausgeschlossen worden. Die Klausel in Teil II § 2 des Mietvertrages, wonach Konkurrenzschutz für den Mieter ausgeschlossen wird, benachteiligt die Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.<br /><br />Dass es sich bei den Regelungen in Teil II und Teil III des Mietvertrages der Parteien um von der Beklagten gestellte vorformulierte, in einer Vielzahl von Fällen verwendete Vertragsbedingungen handelt, wird von der Beklagten nicht in Abrede gestellt.<br /><br />Zwar bestehen gegen den formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes als solchen - auch in Verbindung mit der formularmäßigen Vereinbarung einer Betriebspflicht - grundsätzlich keine Bedenken. Im Streitfall ist jedoch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht nur der Konkurrenzschutz der Klägerin ausgeschlossen und der Klägerin eine Betriebspflicht auferlegt worden, sondern ihr sind darüber hinaus eine Sortimentsbindung auferlegt worden dahingehend, dass Änderungen im Sortiment nur mit Zustimmung der Beklagten zulässig sind, sowie in III. des Mietvertrages Vorgaben hinsichtlich der Preisgestaltung gemacht worden. Diese Vielzahl der der Klägerin auferlegten Beschränkungen führt in der Gesamtschau zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin und damit zu einer Unwirksamkeit des Klauselwerkes insgesamt.<br /><br />Entgegen der Auffassung der Beklagten und des Landgerichts ist bei der Prüfung der Unangemessenheit auch die Preisklausel in Teil III des Mietvertrages heranzuziehen. In diesem Zusammenhang erweist sich die Auslegung des Landgerichts, wonach die Klausel dahingehend zu verstehen sei, dass mit Preisen von vergleichbaren Mitbewerbern mit vergleichbarem Warenangebot und vergleichbarer Qualität nur diejenigen außerhalb des SB-Warenhauses der Beklagten gemeint seien, als fehlerhaft. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen nach § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Verwenders. Bei einer mehrdeutigen Klausel ist von den möglichen Auslegungen diejenige zugrunde zu legen, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt. Nach diesen Grundsätzen kann die Klausel nach ihrem Wortlaut auch dahingehend ausgelegt werden, dass mit „vergleichbaren Mitbewerbern“ auch Mitwerber innerhalb des SB-Warenhauses der Beklagten gemeint sind. Bei einer solchen Auslegung würde die Klausel jedoch, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin führen, da diese gezwungen wäre, das Preisniveau der von ihr angebotenen Speisen dem von der Beklagten aufgrund ihrer erheblichen wirtschaftlichen Möglichkeiten diktierten günstigeren Preisniveau der „H.“ anzupassen oder dieses gar zu unterbieten, während es die Beklagte in der Hand hat, durch ihre Preispolitik Einfluss auf das Preisniveau der übrigen Wettbewerber zu nehmen.<br /><br />Die Unwirksamkeit führt im Streitfall nicht dazu, dass lediglich die Preisklausel in Teil III des Mietvertrages als unwirksam anzusehen ist, die Klausel betreffend den Ausschluss des Konkurrenzschutzes in Teil II § 2 des Mietvertrages jedoch wirksam bleibt. Vielmehr können jeweils für sich genommen unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen; dies kann auch der Fall sein, wenn eine Klausel schon für sich gesehen unwirksam ist. So liegt der Fall hier. Die kumulative Vereinbarung eines Ausschlusses des Konkurrenzschutzes verbunden mit der Auferlegung einer Betriebspflicht, einer Sortimentsbindung sowie darüber hinaus von Maßgaben betreffend die Bildung des Preisniveaus des Mieters beteiligt diesen unangemessen, wenn er durch entsprechende formularvertragliche Klauseln verpflichtet wird, einerseits die Konkurrenz - im vorliegenden Fall sogar durch den Vermieter selbst - zu dulden, ihm andererseits jedoch die Möglichkeit genommen wird, in freier Entscheidung durch Änderungen des Sortiments oder Einschränkungen hinsichtlich der geschäftlichen Tätigkeit einschließlich Kündigung des Mietvertrages zu begegnen und er darüber hinaus auch noch verpflichtet wird, gegebenenfalls das Preisniveau der Konkurrenz zu unterbieten mit der Folge, dass der eigene Geschäftsbetrieb nicht mehr rentabel ist. Eine solche gehäufte Auferlegung von einseitigen Pflichten zugunsten des Vermieters ist mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung betreffend die gegenseitige Vertragstreue sowie Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme nicht mehr vereinbar.<br /><br />Da die Klage mit ihrem Hauptantrag Erfolg hat, erübrigt sich eine Entscheidung über den Hilfsantrag.<br /><br />Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.<br /><br />Die Revision ist nicht zugelassen, da Zulassungsgründe gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Frage, wann ein formularmäßig vereinbarter Ausschluss eines Konkurrenzschutzes unwirksam ist, lässt sich nur anhand der Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalles beurteilen, dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag - wie hier - noch weitere, den Mieter in seinem Geschäftszweck einschränkende Bestimmungen enthält. Der Senat weicht bei der Beurteilung des hier zugrunde liegenden Einzelfalles auch nicht von bestehender höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung ab, da den in diesem Zusammenhang ergangenen Entscheidungen anderer Obergerichte andere tatsächliche Gegebenheiten zugrunde lagen.<br /><br /><form name="ihsnu692853719" action=""> </form>
Diesen Grundsatz bestätigte noch einmal das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Etwas anderes gelte nach Ansicht der Richter aber, wenn dem Mieter darüber hinaus auch eine Sortimentsbindung auferlegt werde (Änderungen im Sortiment nur mit ­Zustimmung des Vermieters) und Vorgaben hinsichtlich der Preisgestaltung gemacht würden. Diese Vielzahl der dem Mieter auferlegten Beschränkungen würde in der ­Gesamtschau zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Folge sei damit eine Unwirksamkeit des Klauselwerks insgesamt.
OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014, (Az.: 6 U 117/13).
Die Klägerin macht gegen die Beklagte Unterlassungsansprüche aus einem Mietvertrag wegen Verletzung einer Konkurrenzschutzverpflichtung geltend.
Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte Vermieterin einer in dem von der Beklagten betriebenen SB-Warenhaus in der …straße 29 in T. in der Vorkassenzone befindlichen Shopfläche mit einer Größe von ca. 172 m², in der die Klägerin ein Restaurant mit Außer-Haus-Verkauf betreibt. In diesem Restaurant bietet die Klägerin unter anderem einen Imbiss mit diversen in dem Urteilstenor aufgeführten Gerichten zum Verkauf außer Haus an.
Im Vorkassenbereich des SB-Warenhauses befinden sich neben dem Restaurant der Klägerin eine Bäckerei mit Außenbestuhlung, ein Toto-Lotto-Laden, ein Schmuckladen sowie ein Schuh- und Schlüsseldienst.
Die Parteien sind durch einen am 11.05.2010 geschlossenen Mietvertrag miteinander verbunden. In diesem Mietvertrag heißt es unter anderem unter Teil I Ziffer 11 unter der Überschrift „Mietzweck, Sortimentsbezeichnung und Sortimentsbegrenzung“: „Restaurant mit überwiegend deutscher Küche“.
Unter Teil II § 2 des Mietvertrages heißt es:
„Der Mieter ist berechtigt, den Mietgegenstand im Rahmen der behördlich genehmigten Nutzung entsprechend dem in Teil I genannten Mietzweck zu betreiben und das in Teil I Ziffer 11 genannte Sortiment in seinem Geschäft zu führen.
Änderungen des Sortiments oder von Sortimentsbereichen bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
Konkurrenz- und/oder Sortimentsschutz für den Mieter ist ausgeschlossen.“
Teil II § 8 des Mietvertrages enthält folgende Klausel:
„Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen. Er wird den Mietgegenstand weder ganz noch teilweise ungenutzt oder leerstehen lassen. Er wird in dem Mietgegenstand das für sein Geschäft typische Sortiment dauerhaft und nachhaltig in gehobenem Niveau und branchenüblicher Form attraktiv durch ausreichend qualifiziertes Personal anbieten.
Während der Öffnungszeiten des SB-Warenhauses ist das Geschäftslokal offen zu halten. Jede Öffnung außerhalb der Öffnungszeiten des SB-Warenhauses bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung des Vermieters.
Verstößt der Mieter schuldhaft gegen die Verpflichtungen aus Ziffer 1. und 2., zahlt der Mieter für jeden Einzelfall 10% der Miete an den Vermieter als Vertragsstrafe. Der Verzicht auf die Durchsetzung der Vertragsstrafe im Einzelfall - auch wiederholt - hebt die Vertragsstrafenverpflichtung für die Zukunft nicht auf. Das Recht zur Kündigung nach § 3 Ziffer 3 bleibt unberührt. Jeder Tag zählt als Einzelfall, wobei maximal 200% der Monatsmindestmiete als Vertragsstrafe pro Monat anfallen.“
In Teil III des Mietvertrages heißt es:
„Der Mieter wird immer neue, qualitativ einwandfreie weder beschmutzte noch beschädigte Ware führen. Das Sortiment des Mieters soll breit und tief gestaffelt sein und auch Spitzenqualitäten aufweisen. Die Ware muss mit Beginn der Verkaufszeit bis zum Geschäftsschluss für den Kunden präsent sein.
Die Gestaltung der Verkaufspreise des Mieters hat dem Preisniveau des SB-Warenhauses zu entsprechen. Die Verkaufspreise sollten jeweils unter den Preisen von vergleichbaren Mitbewerbern mit vergleichbarem Warenangebot und vergleichbarer Qualität liegen.“
Die Beklagte betreibt seit September 2012 im Vorkassenbereich des Supermarktes gegenüber dem Restaurant der Klägerin im Abstand von 4 - 5 Metern selbst einen Stehimbiss , in dem Kunden diverse Fleischgerichte jeweils in Brötchen erwerben können.
Die Klägerin forderte die Beklagte mit anwaltlichen Schreiben vom 14.06.2012 und 17.09.2012 zur Unterlassung der Errichtung der „H.“ auf. Die Beklagte wies das Begehren der Klägerin mit Schreiben vom 28.09.2012 zurück.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagte sei aufgrund ihrer Pflicht zur Rücksichtnahme aus dem Mietvertrag zum Abbau der „H.“ verpflichtet. Der vertragliche Ausschluss des Konkurrenzschutzes sei unwirksam, wenn dem Mieter neben dem Ausschluss des Konkurrenzschutzes zugleich eine Betriebspflicht und eine Pflicht zur Sortimentsbindung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auferlegt werde. Durch die Preisvorschriften sei sie darüber hinaus gehalten, ihre knapp kalkulierten Verkaufspreise dem Niveau der „H.“ anzugleichen oder dieses zu unterbieten, womit die Gefahr der Geschäftsaufgabe oder der Insolvenz drohe. Das von der Beklagten betriebene Warenhaus sei nicht mit einem Einkaufszentrum zu vergleichen. Die Beklagte könne sich auf den Ausschluss des Konkurrenzschutzes auch deshalb nicht berufen, weil sie selbst als Vermieterin die Konkurrenz ausübe.
Die Klägerin hat beantragt, der Beklagten zu untersagen, in dem von ihr betriebenen SB-Warenhaus in der …straße 29, T., einen Imbiss mit folgenden Angeboten zu betreiben:
Hähnchen, Haxen, Leberkäse oder Leberkäsebrötchen, Frikadellen oder Frikadellenbrötchen, Schweinebraten oder Schweinebratenbrötchen, Kasseler oder Kasseler im Brötchen, Bratwurst oder Bratwurst im Brötchen, Bockwurst oder Bockwurst im Brötchen und Pommes Frites.
Sie hat die Auffassung vertreten, der Konkurrenzschutz sei wirksam vertraglich ausgeschlossen worden. Die Vereinbarung einer Betriebspflicht sowie der Ausschluss des Konkurrenzschutzes durch Allgemeine Geschäftsbedingungen begegne keinen Bedenken. Eine strenge Sortimentsbindung liege nicht vor, da der Mietzweck „überwiegend deutsche Küche“ die Klägerin nicht daran hindere, auch andere Speisen anzubieten.
Zur Begründung hat es ausgeführt, es könne dahinstehen, inwieweit sich der geltend gemachte Unterlassungsanspruch aus einem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz ergebe. Ein solcher Konkurrenzschutz sei vorliegend wirksam abbedungen worden. Die Kombination von Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Ausschluss von Konkurrenzschutz sei im vorliegenden Fall wirksam, da die Sortimentsbindung so weit gefasst sei, dass sie keine wirkliche Beschränkung der Klägerin in ihrer unternehmerischen Tätigkeit und Ausrichtung ihres Betriebes darstelle. Die Bezeichnung „Restaurant mit überwiegend deutscher Küche“ ermögliche es der Klägerin, durch ein anderes Speisenangebot auf die Konkurrenz der Beklagten zu reagieren. Die Preisklausel in Teil III des Vertrages ziele lediglich auf das Preisniveau des SB-Warenhauses ab und mache deutlich, dass die vergleichbaren Mitbewerber diejenigen außerhalb des SB-Warenhauses seien. Selbst wenn man die Preisklausel als unwirksam ansehe, ändere dies an der Wirksamkeit des Konkurrenzschutzausschlusses nichts.
Gegen das ihr am 19.07.2013 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem am 16.08.2013 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel mit einem am 19.09.2013 eingegangenen Schriftsatz begründet.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihren geltend gemachten Unterlassungsanspruch in vollem Umfang weiter. Die Ansicht des Landgerichts, eine Definition der deutschen Küche falle schwer und deshalb sei ihr ein uneingeschränktes Speisenangebot möglich, hält sie für unzutreffend. Dass mittlerweile auch andere Gerichte wie Gyros oder Döner in Deutschland angeboten und nachgefragt würden, führe nicht dazu, dass der angesprochene Kundenkreis diese Gerichte als zur „deutschen Küche“ gehörig ansehe. Sie sei sehr wohl durch die Sortimentsbindung beschränkt. Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass die Sortimentsänderung von der Vermieterin genehmigt werden müsse und auch nicht ohne weiteres durchführbar wäre, da das Anbieten von neuen, andersartigen Gerichten mit einem immensen Aufwand verbunden wäre. Im Übrigen habe das Landgericht rechtlich nicht gewürdigt, dass sie sich der Konkurrenz der eigenen Vermieterin ausgesetzt sehe. Die in Rede stehenden Klauseln seien in ihrem Zusammenspiel und daher auch im Lichte der vertraglichen Treuepflicht zu prüfen. Dies führe zu dem Ergebnis, dass die Klauselgestaltung insgesamt unwirksam sei und ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz bestehe.
Hilfsweise macht die Klägerin geltend, dass die Klauseln jedenfalls dahin einschränkend auszulegen seien, dass die Beklagte ihre, der Klägerin Belange, zu berücksichtigen habe. Da es der Beklagten ohne weiteres möglich sei, die „H.“ an anderer Stelle des Vorkassenbereichs aufzubauen, bestehe jedenfalls ein Anspruch darauf, dass die Beklagte ihren Imbiss nicht in unmittelbarer Nähe zum Betrieb der Klägerin betreibe.
Die Klägerin beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, in dem von ihr betriebenen SB-Warenhaus in der …straße 29, T., einen Imbiss mit folgenden Angeboten zu betreiben: Hähnchen, Haxen, Leberkäse oder Leberkäsebrötchen, Frikadellen oder Frikadellenbrötchen, Schweinebraten oder Schweinebratenbrötchen, Kasseler oder Kasseler im Brötchen, Bratwurst oder Bratwurst im Brötchen, Bockwurst oder Bockwurst im Brötchen und Pommes Frites;
die Beklagte zu verurteilen, den Imbiss an eine andere Stelle des SB-Marktes zu verlegen, möglichst an die - vom Vorkassenbereich in Richtung des Kassenbereichs gesehen - linke Seite des Kassenbereichs.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 20.11.2014 mach sie weitere Rechtsausführungen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und auf die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht gemäß den §§ 517 ff. ZPO eingelegte Berufung der Klägerin hat Erfolg.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Unterlassungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB zu.
Die Klägerin kann unter dem Gesichtspunkt des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes von der Beklagten die begehrte Unterlassung verlangen. Der Konkurrenzschutz ist im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen worden. Die dahingehende Klausel in Teil II § 2 des Mietvertrages benachteiligt die Klägerin in der vorzunehmenden Gesamtschau unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.
Nach gefestigter Rechtsprechung hat der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume grundsätzlich auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen. Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass es bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB gehört, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen oder selbst zu eröffnen. Dabei ist der Vermieter allerdings nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber fernzuhalten, vielmehr ist nach den Umständen des Einzelfalles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Ein Anspruch des Mieters auf Konkurrenzschutz besteht nur, wenn die Interessenabwägung im Einzelfall ergibt, dass der Konkurrenzschutzanspruch des Mieters die Belange des Vermieters an der beliebigen Verfügbarkeit über sein Eigentum überwiegt.
Die vorzunehmende Interessenabwägung führt im Streitfall dazu, dass die Klägerin von der Beklagten Konkurrenzschutz in Anspruch nehmen kann.
Der Verkauf von Speisen auch außer Haus durch den Geschäftsbetrieb der Klägerin ist zumindest stillschweigend auch Vertragsinhalt des Mietvertrages geworden. Voraussetzung eines vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes ist, dass ein bestimmter von dem Mieter verfolgter Geschäftszweck Vertragsinhalt geworden ist. Zwar ist der Verkauf von Speisen außer Haus im Mietvertrag nicht besonders geregelt. Ein Geschäftszweck kann jedoch auch stillschweigend vereinbart werden, etwa indem der Vermieter die Geschäftsabsichten des Mieters kennt und ihnen nicht widerspricht oder eine von dem Mieter vorgenommene Geschäftsänderung duldet. Die Klägerin hat vorgetragen, dass der Außer-Haus-Verkauf bereits seit mehreren Jahren Bestandteil des Geschäftsbetriebes auch bereits vor der Übernahme des Restaurantbetriebes durch sie gewesen und dies auch der Beklagten bekannt gewesen sei. Dem ist die Beklagte nicht entgegengetreten.
Durch die Eröffnung des Stehimbisses der Beklagten ist auch eine Konkurrenzsituation entstanden. Im Bereich der Gastronomie reicht es für das Bestehen einer Konkurrenzsituation aus, wenn durch die betroffenen Lokale dieselbe Verbrauchergruppe angesprochen wird. Hiervon ist im Streitfall auszugehen, da sowohl das von der Klägerin in ihrem Außer-Haus-Verkauf offerierte Speiseangebot als auch die von der Beklagten in der „H.“ angebotenen Speisen sich an den gleichen Kundenkreis richten, die Kunden des Verbrauchermarktes der Beklagten.
Ohne Erfolg wendet die Beklagte demgegenüber ein, die „Schnittmenge“ der von der Klägerin und der Beklagten vertriebenen Produkte sei zu gering, als dass von einer Konkurrenzsituation gesprochen werden könne. Hinsichtlich der Beurteilung der Konkurrenzsituation ist auf den im Mietvertrag vereinbarten Geschäftszweck, hier den Betrieb eines Restaurants mit überwiegend deutscher Küche, abzustellen. Die von der Beklagten in der „H.“ angebotenen Speisen zählen ebenfalls zu der Kategorie „deutsche Küche“. Auch wenn die Beklagte einzelne von der Klägerin vertriebene Speisen wie Hähnchen, Haxen oder Frikadellen nicht anbietet, ändert dies an der durch die Errichtung des Stehimbisses geschaffenen Konkurrenzlage nichts. Der Klageantrag ist in diesem Zusammenhang auch nicht zu weit gefasst, da er zutreffend auf das Speisenangebot der Klägerin Bezug nimmt.
Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz ist im Streitfall auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil es sich um die Vermietung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum handelt. Es kann dabei offen bleiben, ob der Rechtsprechung zu folgen ist, wonach in einem Einkaufszentrum sich niederlassende Gewerbetreibende weniger gegen erlaubten Wettbewerb zu schützen sind als es in herkömmlichen Geschäftsstraßen der Fall ist. Der von der Beklagten betriebene Supermarkt ist jedenfalls mit einem Einkaufszentrum, bei dem der Mieter eines Ladenlokals von vornherein mit Konkurrenz durch andere Mieter, die in unmittelbarer Nachbarschaft einen gleiches oder ähnliches Sortiment anbieten, rechnen muss, nicht zu vergleichen. In dem Vorkassenbereich befinden sich in einem räumlich abgegrenzten Bereich nur wenige andere Ladenlokale. Der Mieter einer solchen Shopfläche im Vorkassenbereich eines Supermarkts muss daher nicht von vornherein bei Anmietung damit rechnen, dass ihm in diesem Bereich in seinem eigenen Sortiment - zumal durch den Vermieter selbst - Konkurrenz gemacht wird.
Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung kann sich die Beklagte daher auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ihr Interesse an einer möglichst kundenorientierten Vermarktung der einzelnen Shopflächen im Vorkassenbereich das Bestreben der Klägerin auf den Ausschluss von Konkurrenz überwiege. Bei der vorzunehmenden Abwägung ist weiterhin zu berücksichtigen, dass die Klägerin bzw. deren Vormieterin das Restaurant einschließlich des Imbissverkaufes bereits über einen Zeitraum von ca. 15 Jahren betreiben, dass im Streitfall die Beklagte selbst als Vermieterin, die über eine entsprechende wirtschaftliche Marktmacht verfügt und ihr Preisniveau ganz anders kalkulieren kann als die Klägerin, den Konkurrenzbetrieb eröffnet hat und sich dieser Betrieb auch durch weitere Beeinträchtigungen, wie den im Schriftsatz vom 14.03.2013 geschilderten Vorfällen, auf den Geschäftsbetrieb der Klägerin auswirken kann.
Der danach bestehende vertragsimmanente Konkurrenzschutz ist von der Beklagten nicht wirksam ausgeschlossen worden. Die Klausel in Teil II § 2 des Mietvertrages, wonach Konkurrenzschutz für den Mieter ausgeschlossen wird, benachteiligt die Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
Dass es sich bei den Regelungen in Teil II und Teil III des Mietvertrages der Parteien um von der Beklagten gestellte vorformulierte, in einer Vielzahl von Fällen verwendete Vertragsbedingungen handelt, wird von der Beklagten nicht in Abrede gestellt.
Zwar bestehen gegen den formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes als solchen - auch in Verbindung mit der formularmäßigen Vereinbarung einer Betriebspflicht - grundsätzlich keine Bedenken. Im Streitfall ist jedoch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht nur der Konkurrenzschutz der Klägerin ausgeschlossen und der Klägerin eine Betriebspflicht auferlegt worden, sondern ihr sind darüber hinaus eine Sortimentsbindung auferlegt worden dahingehend, dass Änderungen im Sortiment nur mit Zustimmung der Beklagten zulässig sind, sowie in III. des Mietvertrages Vorgaben hinsichtlich der Preisgestaltung gemacht worden. Diese Vielzahl der der Klägerin auferlegten Beschränkungen führt in der Gesamtschau zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin und damit zu einer Unwirksamkeit des Klauselwerkes insgesamt.
Entgegen der Auffassung der Beklagten und des Landgerichts ist bei der Prüfung der Unangemessenheit auch die Preisklausel in Teil III des Mietvertrages heranzuziehen. In diesem Zusammenhang erweist sich die Auslegung des Landgerichts, wonach die Klausel dahingehend zu verstehen sei, dass mit Preisen von vergleichbaren Mitbewerbern mit vergleichbarem Warenangebot und vergleichbarer Qualität nur diejenigen außerhalb des SB-Warenhauses der Beklagten gemeint seien, als fehlerhaft. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen nach § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Verwenders. Bei einer mehrdeutigen Klausel ist von den möglichen Auslegungen diejenige zugrunde zu legen, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt. Nach diesen Grundsätzen kann die Klausel nach ihrem Wortlaut auch dahingehend ausgelegt werden, dass mit „vergleichbaren Mitbewerbern“ auch Mitwerber innerhalb des SB-Warenhauses der Beklagten gemeint sind. Bei einer solchen Auslegung würde die Klausel jedoch, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin führen, da diese gezwungen wäre, das Preisniveau der von ihr angebotenen Speisen dem von der Beklagten aufgrund ihrer erheblichen wirtschaftlichen Möglichkeiten diktierten günstigeren Preisniveau der „H.“ anzupassen oder dieses gar zu unterbieten, während es die Beklagte in der Hand hat, durch ihre Preispolitik Einfluss auf das Preisniveau der übrigen Wettbewerber zu nehmen.
Die Unwirksamkeit führt im Streitfall nicht dazu, dass lediglich die Preisklausel in Teil III des Mietvertrages als unwirksam anzusehen ist, die Klausel betreffend den Ausschluss des Konkurrenzschutzes in Teil II § 2 des Mietvertrages jedoch wirksam bleibt. Vielmehr können jeweils für sich genommen unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen; dies kann auch der Fall sein, wenn eine Klausel schon für sich gesehen unwirksam ist. So liegt der Fall hier. Die kumulative Vereinbarung eines Ausschlusses des Konkurrenzschutzes verbunden mit der Auferlegung einer Betriebspflicht, einer Sortimentsbindung sowie darüber hinaus von Maßgaben betreffend die Bildung des Preisniveaus des Mieters beteiligt diesen unangemessen, wenn er durch entsprechende formularvertragliche Klauseln verpflichtet wird, einerseits die Konkurrenz - im vorliegenden Fall sogar durch den Vermieter selbst - zu dulden, ihm andererseits jedoch die Möglichkeit genommen wird, in freier Entscheidung durch Änderungen des Sortiments oder Einschränkungen hinsichtlich der geschäftlichen Tätigkeit einschließlich Kündigung des Mietvertrages zu begegnen und er darüber hinaus auch noch verpflichtet wird, gegebenenfalls das Preisniveau der Konkurrenz zu unterbieten mit der Folge, dass der eigene Geschäftsbetrieb nicht mehr rentabel ist. Eine solche gehäufte Auferlegung von einseitigen Pflichten zugunsten des Vermieters ist mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung betreffend die gegenseitige Vertragstreue sowie Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme nicht mehr vereinbar.
Da die Klage mit ihrem Hauptantrag Erfolg hat, erübrigt sich eine Entscheidung über den Hilfsantrag.
Die Revision ist nicht zugelassen, da Zulassungsgründe gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Frage, wann ein formularmäßig vereinbarter Ausschluss eines Konkurrenzschutzes unwirksam ist, lässt sich nur anhand der Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalles beurteilen, dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag - wie hier - noch weitere, den Mieter in seinem Geschäftszweck einschränkende Bestimmungen enthält. Der Senat weicht bei der Beurteilung des hier zugrunde liegenden Einzelfalles auch nicht von bestehender höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung ab, da den in diesem Zusammenhang ergangenen Entscheidungen anderer Obergerichte andere tatsächliche Gegebenheiten zugrunde lagen.

References: § 2
 § 8
 § 3
 § 535
 § 2
 § 307
 § 535
 § 2
 § 307
 § 305
 § 2
 § 91
 § 543
 § 2
 § 8
 § 3
 § 535
 § 2
 § 307
 § 535
 § 2
 § 307
 § 305
 § 2
 § 543