Source: https://svjt.se/svjt/1986/380
Timestamp: 2020-02-19 14:29:29+00:00

Document:
Utmätning av fastighet när gäldenären inte har lagfart | SvJT
Att en fastighet kan utmätas för den lagfarne ägarens skulder framgår direkt av utsökningsbalken (UB). "Fast egendom får utmätas, om det framgår att egendomen tillhör gäldenären. Har gäldenären lagfart på egendomen, får utmätning ske, om det ej framgår att egendomen tillhör annan" (4: 24 UB). Frågan är hur verkställighet skall kunna ske när gäldenären inte är lagfaren ägare men det på goda grunder kan misstänkas att han — helt eller delvis — har finansierat fastighetsinnehavet.
Den lagfarne ägare, som oftast är gift eller samboende med gäldenären, kommer i det följande att kallas den öppne ägaren, till skillnad från gäldenär som kallas den dolde ägaren. Nedanstående redogörelse för rättspraxis och doktrin avser inte att belysa förhållandet mellan dessa båda parter utan det sakrättsliga förhållandet mellan den dolde ägaren och dennes borgenärer (utmätningssökande), dvs. vilka möjligheter dessa har att exekutionsrättsligt ta i anspråk den tillgång som den dolda äganderätten utgör.
Riksskatteverket, som har att företräda utmätningssökanden i hovrätt och högsta domstolen när utmätning främst på grund av skatter överklagats (se 1: 6 och 2: 30 andra stycket UB), har med skiftande framgång under åren hävdat att själva fastigheten kan utmätas trots att inte gäldenären varit lagfaren men det ändå kan visas att det är han som haft ekonomisk förmåga och även använt denna till köpet. I åtta hovrättsavgöranden av totalt 25 har riksskatteverkets synsätt accepterats. Med utmätning jämställs i det följande betalningssäkring, dvs. det kvarstadsliknande institut som kan användas när det gäller statens fordran under tiden från det fordran uppkommit till dess den kan indrivas.
I NJA 1981 s. 448 hade HD att bl. a. pröva utmätning av en fastighet som gäldenärens fästmö köpt av annan enligt köpehandlingarna. Staten, genom riksskatteverket, hävdade att fästmön — som i och för sig ännu inte fått lagfart — insatts som köpare enbart för att skydda fastigheten från utmätning för gäldenärens skatteskulder och visade att hon helt saknat ekonomisk förmåga
Utmätning av fastighet när gäldenären inte har lagfart 381
Håkan Åkerlind 381till förvärvet. HD konstaterade kort att äganderätten "kan i regel styrkas endast genom företeende av en formellt riktig fångeshandling, som leder tillbaka till senaste lagfart (prop. 1971: 20 s. 300)" och att det i målet inte fanns någon giltig fångeshandling för gäldenären vare sig från fästmön eller den lagfarne ägaren (säljaren), varför utmätningen undanröjdes.
Eftersom det ligger i sakens natur att det i den här typen av mål inte förekommer någon handling med gäldenärens namn, såg vi inom kronomålsgruppen på riksskatteverket något pessimistiskt på möjligheten att komma åten gäldenärs dolda äganderätt till fastighet. Pessimismen förbyttes dock i försiktig optimism när några HD-avgöranden kom, som i och för sig gällde det obligationsrättsliga anspråket mellan makar eller samboende. I dessa rättsfall förklarade nämligen HD att makarna resp. de samboende fick anses ha förvärvat fastigheten med äganderätt trots att förvärvet skett enbart i den enes namn och lett till lagfart för denne på hela fastigheten (se NJA 1980 s. 705, 1981 s. 693 och 1982 s. 589).
I NJA 1982 s. 589 avgav justitierådet Hessler ett särskilt yttrande vari han närmare diskuterade bl. a. förhållandet mellan den dolde ägaren och dennes borgenärer och vilka möjligheter dessa har att ta i anspråk hans dolda obligationsrättsliga äganderätt eller snarare ett "rättsligt skyddat anspråk på att bli ägare". Hessler konstaterar att om den dolde ägaren försattes i konkurs så hade konkursboet samma möjlighet som den dolde ägaren att väcka talanmot den öppne ägaren och härigenom få en dom vari den förre förklarades som samägare. Till möjligheten att utmäta den dolda äganderätten ställde sig dock Hessler "något tveksam".
På grund av dessa obligationsrättsliga avgöranden ansåg riksskatteverket att köpehandlingars och lagfarters betydelse nedtonats och sökte därför och fick prövningstillstånd i två mål vari hovrätten hävt utmätningen. Innan HD avgjorde dessa mål kom en dom (NJA 1984 s. 772) som gällde det förhållandet att gäldenären var ensam lagfaren ägare och hustrun överklagade utmätningen under förebärande av att det mellan makarna var förutsatt att hon skulle vara hälften ägare till fastigheten. HD konstaterade här att, trots att hustrun/dolde ägaren förvärvat en mot mannen/gäldenären/öppne ägaren gällande rätt, så kunde denna dolda äganderätt inte göras gällande mot utmätningssökanden.
I linje med denna dom gick de beslut som kom hösten 1985, i de mål där det var gäldenären som var den dolde ägaren och där riksskatteverket fått prövningstillstånd. HD fastslår här att dess ovan nämnda avgörande innebar att det dolda äganderättsanspråket skyddas först i och med antingen en överlåtelse från öppna ägaren eller att den dolde ägaren får en lagakraftvunnen dom på sin äganderätt, och att fastigheten sålunda i de aktuella målen inte kunde utmätas för den dolda ägarens gäld. Däremot, påpekar HD, "kan den säregna rätt som den dolde ägarens obligationsrättsliga anspråk utgör bli aktuell som objekt för rättighetsutmätning." (RSVs rättsinformation serie C nr 40/85 och NJA 1985 s. 615).
I ett under 1985 utkommet arbete av professor Anders Agell, Äganderätten till fastighet för makar och samboende, avsnitt 4.4, analyseras frågan om utmätning av den dolde ägarens anspråk. Boken, som utkommit före de senast omtalade HD-besluten, har samma uppfattning som HD; dvs. att den förmögenhetstillgång som den dolda äganderätten utgör, kan tas i anspråk genom rättighetsutmätning enligt 4: 23 UB. Utmätningen skulle då avse "huvud-
382 Utmätning av fastighetmannens rätt mot mellanmannen på grund av deras mellanhavande angående en uppgiven fastighet" (a. a. s. 117). Med huvudman avser Agell den dolda ägaren och med mellanman den öppne lagfarne ägaren. Den bestämmelse som skulle styra utmätningen lyder: Har fordran eller annan rättighetblivit utmätt och råder ovisshet om fordringens eller rättighetens bestånd, skall kronofogdemyndigheten, om skäl föreligger, förelägga sökanden att inom en månad från det att föreläggandet delgavs honom väcka talan i saken mot tredje mannen (4: 23 första stycket, första punkten UB). Agell förordar att kronofogdemyndigheten alltid skall förelägga utmätningssökanden att väcka talan vid tingsrätt mot den öppne ägaren angående äganderätten till fastigheten. "Sedan domen vunnit laga kraft bör utmätningen rimligen anses gälla själva fastigheten" och denna dom blir även utgångspunkt för sökandens "förmånsrätt liksom för övriga verkningar av en utmätning av en fastighet" (a.a. s. 118).
Enligt 2: 30 andra stycket UB är det riksskatteverket som vid utmätning i allmänt mål företräder utmätningssökanden och därför skall föreläggas att väcka talan enligt 4: 23 UB. Så har hittills skett i två fall och i det ena har tingsrätten hunnit avgöra målet. Den biföll statens talan och förklarade att fastigheten ägdes av makarna med hälften var. En av de rättighetsutmätningar, som gjorts i den här typen av mål, har överklagats till Göta hovrätt som lämnade besvären utan bifall.
Det skall betonas att enbart rättighetsutmätningen — till skillnad från utmätning av själva fastigheten — inte hindrar den öppne ägaren att förfoga över fastigheten genom pantsättning eller överlåtelse till men för utsökningssökanden. I rättsfallet NJA 1985 s. 97 fastslog HD att en panträttsupplåtelse avden öppne ägaren blir giltig, även om den tredje man till vilken upplåtelsen sker är i ond tro beträffande det dolda anspråket. Att, som i rättsfallet, talan väckts vid domstol om anspråket och anteckning härom gjorts i fastighetsboken innan panträttsupplåtelsen skedde, föranledde inte något undantag. Dock har utmätningssökanden/käranden möjlighet att söka fa kvarstad enligt 15 kap. RB och på så sätt hindra den öppne ägarens agerande.
Det är sålunda ett osäkert instrument som rättighetsutmätning utgör för utmätningssökandena men det ovan skisserade tillvägagångssättet med utmätning av den dolde ägarens rätt mot den öppne ägaren och åtföljande tvistemålsprocess mellan sökanden och den öppne ägaren, är f. n. den enda utvägen — utöver konkurs — att komma åt den gäldenär som utåt låtit närstående stå som ägare till en fastighet som i realiteten helt eller delvis finansierats av gäldenären.

References: domstolen 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD