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Timestamp: 2016-10-26 00:29:54+00:00

Document:
105 III 8019. Arr�t de la Chambre des poursuites et des faillites du 2 mai 1979 dans la cause F. (recours LP)
Art. 283 LP, 2 CC. Requ�te de prise d'inventaire pour sauvegarde du droit de r�tention; cas d'abus de droit. Faits � partir de page 80
BGE 105 III 80 S. 80
A.- a) En 1960, la soci�t� anonyme F. S.A. a conclu, avec une soci�t� immobili�re propri�taire d'un immeuble � Gen�ve, des contrats de bail � loyer portant sur des appartements situ�s dans cet immeuble. Ces appartements �taient destin�s � "l'usage de la sous-location".
Les 12 avril et 12 ao�t 1976, la bailleresse a r�sili� les baux pour le 30 novembre 1976. Les 14 mai et 8 septembre 1976, F. S.A. a demand� une prolongation de bail pour deux ans, sur la base de l'art. 267a CO. La Chambre des baux et loyers du canton de Gen�ve a rejet� cette requ�te le 17 novembre 1977. L'appel form� par la locataire a �t� d�clar� irrecevable, le 18 juillet 1978, par la Cour de justice, qui a relev� d'embl�e que, donn� dans le d�lai conventionnel, le cong� �tait valable.
BGE 105 III 80 S. 81
b) Le 24 octobre 1977, F. S.A. a sous-lou� � F., pour 2'800 fr. par mois, un appartement non meuble de l'immeuble. Le contrat �tait conclu pour une dur�e d'un an d�s le 1er novembre 1977, �tant convenu qu'� d�faut d'un avis de r�siliation donn� trois mois avant l'�ch�ance, il serait renouvel� tacitement d'ann�e en ann�e. Par avenant du 20 juillet 1978, ledit contrat a �t� modifi� en ce sens qu'� dater du 1er novembre 1978, la sous-location �tait conclue pour une dur�e ind�termin�e, les parties ayant la possibilit� de le r�silier les 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre moyennant un pr�avis donn� trois mois � l'avance.
c) Le 1er novembre 1978, le g�rant de l'immeuble a envoy� une circulaire aux sous-locataires de F. S.A., les informant que la soci�t� propri�taire avait gagn� le proc�s qui l'opposait � F. S.A. et les invitant � conclure un bail directement avec le propri�taire. F. S.A. a r�agi le 6 novembre 1978 en enjoignant aux sous-locataires de ne pas d�f�rer � l'invitation du g�rant; elle leur �crivait notamment ce qui suit:
"Vous �tes et restez valablement li�s par le bail pass� avec notre soci�t�, toujours en vigueur... Pour pouvoir se substituer � nous, la soci�t� propri�taire... a l'obligation de s'adresser tout d'abord aux tribunaux, afin d'obtenir un jugement constatant que les baux qu'elle a pass�s avec nous ont �t� valablement d�nonc�s... Aucune proc�dure de la sorte n'a �t� engag�e."
Le 14 novembre 1978, le g�rant de l'immeuble a invit� de nouveau les sous-locataires � conclure un bail avec la soci�t� propri�taire. Il pr�cisait:
"Les sous-locataires ne d�sirant pas conclure de nouveaux baux � loyer avec nous pour les locaux qu'ils occupent ont un d�lai expirant le 30 novembre 1978 pour quitter les lieux."
d) Le 24 novembre 1978, F. a conclu avec la soci�t� propri�taire un bail, au loyer de 2'561 fr. par mois, prenant effet le 1er d�cembre 1978 et renouvelable de trois mois en trois mois. Il en a inform� F. S.A. le 5 d�cembre 1978 et verse le nouveau loyer au g�rant de l'immeuble. Le 7 d�cembre 1978, F. S.A. a �crit � F.:
"...vous restez li� par le bail que vous avez contract� en date du 24 octobre 1977, avec nous-m�mes, et qui reste en vigueur en tout cas jusqu'au 1er novembre 1979..
Nous vous invitons ainsi � nous faire tenir le montant du loyer d'ici au mardi 12 d�cembre 1978, afin d'�viter que... nous ne soyons dans BGE 105 III 80 S. 82l'obligation de d�poser une r�quisition de poursuite, avec prise d'inventaire...
Pour la bonne r�gle, nous venons vous rappeler, en substance et en r�sum�, que:
1. le tribunal de premi�re instance est saisi d'une action en constatation de droit; 2. aucun tribunal n a prononc� la validit� des cong�s donn�s par la soci�t� propri�taire; 3. le bail pass� entre le locataire et le sous-locataire est toujours en vigueur..."
e) F. n'ayant pas vers� � F. S.A. le prix de sous-location pour d�cembre 1978, F. S.A. a demand�, le 18 d�cembre 1978, la prise d'inventaire des biens garnissant l'appartement de F. Ce dernier, s'opposant � la prise d'inventaire pr�vue pour le 12 janvier 1979, a d�pos� plainte aupr�s de l'autorit� cantonale de surveillance le 10 janvier 1979. L'effet suspensif ayant �t� refus� � la plainte, l'Office des poursuites de Gen�ve a proc�d� � la prise d'inventaire � la date pr�vue; l'inventaire a �t� valid� par une poursuite.
Le 26 janvier 1979, F. S.A. a requis une nouvelle prise d'inventaire pour le loyer du mois de janvier 1979. F. a form� une nouvelle plainte le 5 f�vrier 1979. L'effet suspensif ayant �t� accord� � cette plainte, la prise d'inventaire, pr�vue pour le 8 f�vrier 1979, n'a pas �t� ex�cut�e.
B.- Le 28 f�vrier 1979, l'autorit� cantonale de surveillance a ordonn� la jonction des plaintes et les a rejet�es. Elle a consid�r�, en substance, que, compte tenu du pouvoir d'examen des autorit�s de poursuite, il y avait en l'esp�ce des conditions suffisantes pour que les requ�tes de F. S.A. fussent admises: en effet, a-t-elle dit, F. S.A. est titulaire d'un contrat de sous-location, elle fait valoir une cr�ance fond�e sur ce bail et r�clame un loyer qui ne lui a pas �t� pay�.
C.- F. a recouru au Tribunal f�d�ral. Il demandait l'annulation de la prise d'inventaire du 12 janvier 1979 et de la poursuite la validant, ainsi que le rejet de la r�quisition de prise d'inventaire du 26 janvier 1979. Le recours a �t� admis.
1. L'autorit� cantonale de surveillance s'en est tenue � la jurisprudence selon laquelle, en principe, les autorit�s de poursuite ne sont pas qualifi�es pour trancher des questions de BGE 105 III 80 S. 83nature purement civile, comme celle de l'existence ou de la non-existence du droit de r�tention (cf., notamment, ATF 59 III 10 consid. 2). "N�anmoins, conc�de-t-elle au terme de sa d�cision, il reste tr�s regrettable que le diff�rend opposant F. S.A. � la soci�t� immobili�re se r�percute sur les "locataires"; cela est d'autant plus inadmissible � l'�gard de F. si, comme il l'all�gue, on lui a cach�, lors de la conclusion de la sous-location, que le bail principal �tait d�j� r�sili� depuis environ un an. Mais cet aspect du probl�me �chappe �galement � la censure de l'autorit� de c�ans."
2. On ne doit pas perdre de vue que l'art. 2 CC permet au juge de tenir compte de particularit�s propres � chaque cas d'esp�ce lorsque, en raison des circonstances, l'application normale de la loi ne se concilie exceptionnellement pas avec les r�gles de la bonne foi (ATF 87 II 154 consid. 5; ATF 85 II 114 /115). L'art. 2 CC, qui entre en consid�ration �galement en proc�dure de poursuite pour dettes et de faillite (ATF 94 III 82 consid. 4; ATF 94 I 374; ATF 85 III 29 consid. 3a et les r�f�rences), doit �tre appliqu� d'office, dans toutes les instances, lorsque sont prouv�s des faits de nature � constituer ou � �teindre un droit d'apr�s cette disposition (ATF 95 II 115, 116; ATF 94 II 41; ATF 88 II 23 consid. 4).
Tel est le cas en l'occurrence: tout au long de ses rapports avec le recourant, l'intim�e a agi en violation flagrante des r�gles de la bonne foi.
a) F. S.A. n'a pas respect� l'obligation de renseigner son partenaire sur les circonstances propres � influer sur sa d�cision de conclure le contrat (cf. ATF 101 Ib 432 et les r�f�rences), cr�ant ainsi une situation complexe et peu claire, source de difficult�s pour le recourant. Elle a conclu le contrat de sous-location le 24 octobre 1977 bien que la soci�t� propri�taire e�t r�sili� le bail pour le 30 novembre 1976; un avenant a �t� pass� le 20 juillet 1978 alors que, le 18 juillet, la Cour de justice avait d�clar� irrecevable l'appel form� contre le refus de prolongation du bail et pr�cis� que le cong� donn� pour le 30 novembre 1976 �tait valable: cette modification du contrat avait pour effet d'emp�cher le sous-locataire de r�silier dans le d�lai initialement pr�vu. Il n'est pas �tabli que l'intim�e ait alors inform� son cocontractant du litige qui l'opposait � la propri�taire et des suites qu'il avait eues; elle ne le pr�tend d'ailleurs pas. Au contraire, quand les lettres du g�rant de l'immeuble BGE 105 III 80 S. 84aux sous-locataires l'ont incit�e � donner des explications, elle a ni�, au m�pris des consid�rants explicites de l'arr�t de la Cour de justice, l'existence d'un jugement constatant la validit� du cong� donn�; c'est l'attitude qu'elle a encore adopt�e le 7 d�cembre 1978, dans sa lettre invitant F. � lui verser le loyer jusqu'au 1er novembre 1979 en tout cas.
b) F. S.A. utilise une institution juridique pour une fin qui lui est �trang�re (cf. ATF 94 I 667; ATF 86 II 421 consid. 2 et les r�f�rences): elle n'a pas un int�r�t digne de protection � se mettre au b�n�fice d'un droit de r�tention. C'est � tort qu'elle fait valoir que, depuis le 1er d�cembre 1978, elle continue � verser � la soci�t� propri�taire le loyer de l'appartement de F., quand bien m�me ce dernier ne lui paie plus rien. Elle n'y �tait plus tenue d�s lors qu'elle savait que F. s'acquittait directement en main du g�rant de l'immeuble: elle pouvait d�clarer que, sans pour autant impliquer reconnaissance d'une obligation envers le propri�taire, ces paiements directs du sous-locataire seraient port�s en compte de sa dette de loyer �ventuellement encore existante. De cette fa�on, hormis la faible diff�rence de montant des loyers, elle n'�tait plus expos�e � un pr�judice du fait que le recourant avait cess� de lui verser le prix de sous-location et n'avait donc pas besoin de la garantie de la r�tention.
85 II 114,
94 III 82,
94 I 374 suite... ,
88 II 23,
101 IB 432,
94 I 667,
art. 267a CO

References: Art. 283
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 

art. 267