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Thermostatköpfe erneuert - wer muss zahlen ? Mietrecht Forum 123recht.de
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Thermostatköpfe erneuert - wer muss zahlen ?
23.1.2012 Thema abonnieren Zum Thema: Kosten Klausel Mieter
Frage vom 23.1.2012 | 12:25
Im Dezember letzten Jahres teilte ich meiner Vermietergesellschaft mit das 2 meiner Heizkörperthermostate offensichtlich defekt sind. Darauf hin wurde vom Vermiter eine Firma beauftragt die auch prompt feststellte das die Thermostate defekt sind. Beide Thermostatköpfe wurden erneuert. Da ich erst im Frühjahr letzten Jahres eingezogen war und ich natürlich während des Sommers nicht heizen mußte habe ich den Schaden erst zu Beginn der Heizperiode festgestellt.
Nun flattert mir eine Rechnung des Vermieters ins Haus in der ich die Kosten der Reparatur übernehmen soll.
Begründung ist die berühmte Klausel im Mietvertrag nach der der Mieter die Kosten für - auch ohne sein Verschulden - notwendige Reparaturen an Gegenständen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff ausgesetzt sind.
Hier die Klausel die in meinem Mietvertrag steht:
Bei Bagatellschäden trägt der Mieter die Kosten für auch ohne sein Verschulden notwendige Reparaturen an solchen Gegenständen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff ausgesetzt sind, nämlich Zentralheizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen an Öfen, Herden, Kühlschränken, Spültischen, Türen, Schlössern, Fenstern, Fensterläden, Rolläden, Markisen, WC- und Badeinrichtungen, Handwaschbecken, Bodenbelägen, elektrischen Einrichtungen, insbesondere an den in §28 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung genannten Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlußeinrichtungen für Fensterläden.
Der Mieter übernimmt diese Kosten im Einzelfall bis einschließlich 75,00 €.
Die Vermieterin behält sich eine Anhebung dieses Betrages gemäß der jeweiligen Rechtsprechung vor. Soweit die Kosten für Kleinreparaturen innerhalb von 12 Monaten insgesamt mehr als 8% der Jahresnettomiete betragen, werden sie von der Vermieterin übernommen. Eine vermieterseitige Kostenbeteiligung erfolgt nur nach vorheriger Zusage durch die Vermieterin oder die örtliche hausverwaltung.
Meine Frage ist nun ob ich diese Reparatur definitiv zahlen muß. Ansatzpunkt ist die Frage ob die Bereitstellung einer funktionierenden Heizungsanlage nicht mit der Miete abgegolten ist.
Außerdem würde mich interessieren ob diese Klausel in dieser Form Gültigkeit hat.
Kosten Klausel Mieter
Antwort vom 23.1.2012 | 13:30
Aktenzeichen:	210 C 324/10
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von € 51,92.
Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 9 Ziff. 3. des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages mit dem Wortlaut (vgl. Bl. 21 d.A.):
"Der Mieter hat die Kosten für Kleinreparaturen an den seinem häufigen Zugriff ausgesetzten Einrichtungen des Mietobjektes wie zum Beispiel Heizthermen, WC-Anlagen, Wasch- und Abflussbecken und sonstigen sanitären Einrichtungen sowie Fenstern, Türverschlüssen und Rolläden usw. bis zu einem Rechnungsbetrag von 80,- € im Einzelfall, jährlich bis zu einem Höchstbetrag von 8 % der Jahres-Grundmiete, zu tragen, unabhängig davon, wer den Reparaturauftrag erteilt."
Die hier vereinbarte Kleinreparaturklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie die Beklagte unangemessen benachteiligt. Denn die Klausel umfasst auch Teile der Mietsache, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung dar (vgl. BGH WM 1989, 1028 ff.).
So unterliegt die in der Klausel genannte Heiztherme nicht der unmittelbaren Einwirkung des Mieters. Denn mit der Heiztherme, die für die Warmwasserversorgung zuständig ist, kommt ein Mieter so gut wie gar nicht in Berührung, da hier in der Regel nichts einzustellen ist, jedenfalls nicht häufig (vgl. AG Hannover, WuM 2007, 504 f.; Over in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Auflage 2010, § 19 Rn. 284).
Auch hinsichtlich der Fenster ist die Klausel zu weit formuliert, da nach dem Wortlaut auch Reparaturen an Teilen erfasst sind, die nicht einem unmittelbaren Zugriff eines Mieters unterliegen, wie z.B. Abdichtungen (vgl. AG Köln WuM 2007, 40 zu Türdichtungen) oder Fensterscheiben. An den Fenstern beschränkt sich der häufige Zugriff vielmehr auf die Fensterverschlüsse. Gleiches gilt für die Rolläden, die nicht in ihrer Gesamtheit, sondern nur hinsichtlich ihrer Verschlussvorrichtungen dem häufigen Zugriff eines Mieters unterliegen. Diese inhaltliche Beschränkung entspricht auch der Formulierung des § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung, die bei der Frage eines häufigen Zugriffs allgemein in Bezug genommen wird (vgl. z.B. BGH NJW 1992, 1759 ff.) und die das Gericht insoweit als sachgerecht ansieht.
Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die konkrete Beschädigung an dem Thermostatventil unter die Kleinreparaturklausel fällt, kam es aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel nicht mehr an.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1 , 708 Nr. 11 , 713 ZPO .
Streitwert: € 51,92
Antwort vom 24.1.2012 | 12:47
Kann ich also davon ausgehen das die komplette Klausel ungültig ist weil eben auch Dinge/Geräte aufgeführt sind deren Auflistung mich unangemessen benachteiligen würde ?
Kennt jemand vielleicht ein Urteil das aussagt die Bereitstellung einer funktionierenden Heizung sei mit der Miete abgegolten ?
Antwort vom 24.1.2012 | 13:23
Brauchst du doch nicht, da die Klausel ungültig ist.
Selbst bei einem Defekt der Thermostate und gültiger Klausel käme es noch darauf an, was genau defekt war. Wäre es z.B. der Kunststoffgriff, dann müsstest du bezahlen. Hat sich aber z.B. der kleine Stift im Innern, mit dem der Durchfluss reguliert wird, festgesetzt, dann wäre das nichts was du bezahlen müsstest - auf den Stift hat ein Mieter keinen direkten Zugriff.
Antwort vom 24.1.2012 | 14:50
Schüler (472 Beiträge, 128x hilfreich)
Zur 1.Frage: Ja, davon kann man ausgehen.
Zur 2.Frage: Ja, im Zweifelsfall ist es der § 535 BGB , der den Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet.
Antwort vom 24.1.2012 | 16:48
Lehrling (1358 Beiträge, 207x hilfreich)
Hat sich aber z.B. der kleine Stift im Innern, mit dem der Durchfluss reguliert wird, festgesetzt, dann wäre das nichts was du bezahlen müsstest
Antwort vom 24.1.2012 | 17:03
Wenn er ihn nachweislich beschädigt hat, muss er natürlich zahlen :D
Aber normalerweise setzt der sich halt im Sommer fest, weil er nicht bewegt wird. Allerdings muss man deswegen auch nicht unbedingt das Ventil austauschen.
Antwort vom 24.1.2012 | 17:19
Was, wenn ein M Heizkörper über Jahre nie so, also aufgrund nicht erwartungsgemäßer Benutzung, handhabt der Stift dann logischerweise festsitzen muß ?
Antwort vom 24.1.2012 | 17:35
Da ich in diese Wohnung erst im Frühjahr eingezogen bin scheidet eine andauernde fehlerhafte Nutzung aus. Der Heizungsmonteur drehte nur an den Thermostaten und sagte sofort das die defekt seien. Er schraubte die Thermostate ab und sagte das die Dinger nicht richtig funktionieren konnten da innen wohl etwas fehlte.
Antwort vom 24.1.2012 | 17:52
Wenn da jetzt was fehlt war es aber zuvor bestimmt da.
Wer hat denn nun das fehlende Teil entfernt ?
Antwort vom 24.1.2012 | 17:59
Woher soll ich das wissen - ich bin hier eingezogen und hatte natürlich keinerlei Grund Thrmostatköpfe abzuschrauben. Ich weiß ja nicht wie die Dinger innen aufgebaut sind und ob man durch abschrauben etwas kaputt machen kann oder ob sich Einstellungen verändern.
Antwort vom 24.1.2012 | 18:05
Woher soll ich das wissen - ich bin hier eingezogen und hatte natürlich keinerlei Grund Thrmostatköpfe abzuschrauben.
Dazu hat grundsächlich kein M einen Grund.
Aber nur Du hast doch Zugriff darauf, wer also sonst könnte das Teil entfernt haben ? Du solltest den Täter liefern können.
Ich weiß ja nicht wie die Dinger innen aufgebaut sind und ob man durch abschrauben etwas kaputt machen kann oder ob sich Einstellungen verändern.
Du bist wenigstens ehrlich und gibst Unwissenheit zu, aber das bringt das entfernte Teil nicht zurück.
Antwort vom 24.1.2012 | 18:56
Das ist nun aber weit hergeholt das ich den Täter liefern muß. Vielleicht gibt es ja auch keinen Täter wenn zum Beispiel ein kleines Plastikteil nach 25 Jahren einfach brüchig wird, abbricht und dann unbemerkt durch die Schlitze auf den Boden fällt Das hieße ja das ein Mieter sich bei der Wohnungsübergabe nicht darauf beschränken kann zu prüfen ob der Heizkörper heiß wird sondern das er Regelinstumante demontieren muss um zu schauen ob auch tatsächlich innen alle werksseitigen Teile vorhanden und funktionstüchtig sind.
Antwort vom 24.1.2012 | 19:09
bei der Wohnungsübergabe nicht darauf beschränken kann zu prüfen ob der Heizkörper heiß wird
Noch nie Sommers eine WHG angemietet ?
zum Beispiel ein kleines Plastikteil nach 25 Jahren einfach brüchig wird
Hier geht es um kein Plastikteil, sondern doch um den Metallstift der innen verbaut ist und nicht rausfällt oder andersweitig entfleucht.
Antwort vom 24.1.2012 | 19:15
Was bringt Dich zu der Sicherheit das behaupten zu können ?
Antwort vom 24.1.2012 | 19:19
Erfahrung vllt.
Rechne einfach damit, dass Du bezahlen mußt.
Antwort vom 24.1.2012 | 19:37
Was bringt Dich zu der Sicherheit das behaupten zu können
Schon mal was von Trollen in Foren gehört ??
Wenn es um diese Stifte geht, dann ist es Vermietersache.
Ausser man teilt die Trollmeinung, dass man Heizungsventile übers Jahr regelmässig aufdrehen muss (oberste Mieterpflicht !!!)
Antwort vom 24.1.2012 | 19:45
Na komm, der Herr Drillinstruktor hört sich zwar meist böse an, hat aber trotzdem nicht immer unrecht. Sowas ist als Kontrast zu Mietern, die sich für Könige halten, denen der Vermieter zu Füßen zu liegen hat, manchmal garnicht so schlecht.
Hier in dem Fall ist aber dennoch der Vermieter in der Pflicht, denn an den Thermostaten rumspielen muss tatsächlich kein Mieter und wie ein Handwerker durch drehen wissen will, das im Thermostat ein Teil fehlt, das von aussen nicht zu sehen ist, muss auch erstmal einer erklären. Das ist der typische Fall von Handwerkern, die durch austauschen lieber etwas mehr verdienen, denn wenn der Stift festsitzt, kann der in 99% aller Fälle auch problemlos wieder gelöst werden und funktioniert wieder.
Antwort vom 25.1.2012 | 14:08
der Herr Drillinstruktor hört sich zwar meist böse an
Ich böse ?
Ich bin die Freundlichkeit in Person, wenn man auch zu mir freundlich ist !
Ansonsten bin ich Realist !
kann der in 99% aller Fälle auch problemlos wieder gelöst werden und funktioniert wieder.
Genau, WD 40.
Heizungs-Wartungs-Kosten-Klausel unwirksam?
Kosten für Geschirrspüler Reparatur wegen Klausel selbst zahlen?
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References: §28
 § 9
 § 307
 BGH 
 § 19
 § 28
 BGH 
 § 535