Source: https://pt.scribd.com/doc/14750662/Guias-de-Calificacion-Registral-Guatemala
Timestamp: 2019-11-17 01:04:37+00:00

Document:
Guias de Calificacion Registral - Guatemala | Propiedad | Información del Gobierno
El objetivo principal de las Guías es proporcionar algunas orientaciones o sugerencias que se recomienda tener en cuenta en la elaboración de los actos y contratos sujetos a inscripción en el Registro General de la Propiedad de Guatemala.
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1. Datos de identidad y medios de identificación
2. Documentos acreditativos de representación de
6. Representación de menores de edad o incapaces
7. Constitución de prendas e hipotecas
8. Servidumbres
9. Usufructo
10. Requisitos para efectuar la primera inscripción
11. Modificaciones a la primera inscripción de
dominio de bienes inmuebles
12. Inscripción de bienes muebles identificables y
13. Inscripción en otros registros
14. Patrimonio familiar
15. Arrendamientos
16. Copropiedad
17. Testamentos
19. Inmovilización voluntaria de bienes registrados
20. Donaciones entre vivos
21. Gestión de negocios
22. Individualización del precio o valor de cada finca
en contratos de compraventa, donación entre
vivos, aportación de bienes y fideicomisos
23. Escrituras autorizadas con la antefirma: por
mí y ante mí
24. Declaración sobre gravámenes o limitaciones
25. Solicitudes
26. Prohibiciones y correcciones en el instrumento
27. Autorización municipal
as Guías de Calificación Registral que se recopilan en esta
publicación, son el resultado del manifiesto compromiso que
las autoridades del Registro General de la Propiedad y la
Comisión Nacional Registral tienen con los notarios y el
público usuario de la Institución. El objetivo principal de las
Guías es proporcionar algunas orientaciones o sugerencias que se
recomienda tener en cuenta en la elaboración de los actos y contratos
sujetos a inscripción.
Las guías son producto tanto de la interpretación de disposiciones legales
como de la aplicación de doctrina y jurisprudencia, razonable y consistente,
sin haber dejado de lado los principios registrales ni los que inspiran al
sistema de notariado latino, en el cual se inscribe el notariado guatemalteco.
Son, por otro lado, resultado de un consenso o acuerdo mayoritario de
opiniones surgidas a raíz del ejercicio de la función calificadora a lo largo
de varias décadas. En su formulación han participado las más altas
autoridades, la asesoría jurídica, los registradores auxiliares, personal de
los Registros de la Propiedad de Guatemala y Quetzaltenango, los notarios
participantes en las recientes Jornadas Registrales y la Comisión Nacional
Registral, a cuyo cargo estuvo la aprobación y redacción final. Para
extender y facilitar su difusión, las guías también pueden ser consultadas
en el sitio del Registro en Internet.
Si bien las Guías reflejan la posición oficial del Registro, esto no significa
que su aplicación se torne o deba ser inflexible o que en casos o
circunstancias especiales, no puedan tener matizaciones o experimentar
cambios como consecuencia de la facultad que los Registradores conservan,
sin ninguna restricción, de ejercer en cada caso particular la función
calificadora inherente a su cargo. Se insiste, por lo tanto, que las Guías
son orientaciones que pretenden poner al alcance del notario y de otros
usuarios de la Institución un instrumento mínimo de referencia y
previsibilidad en materia registral; un documento de fácil y permanente
consulta, sencillo y concreto.
El notario sigue siendo, en última instancia, el responsable directo y
personal de la validez y efectos del acto y contrato que formalice
documentalmente. En la misma medida lo son los funcionarios que
autoricen o extiendan documentos registrables. Los Operadores y
Registradores, por su parte, son responsables por la admisión o denegatoria
de las correlativas inscripciones. En torno a la interrelación de estas
actividades importantísimas para el eficiente funcionamiento del Registro
General de la Propiedad, las Guías de Calificación Registral serán importantes
herramientas en el proceso de promoción y consolidación de la armonía,
congruencia y compatibilidad que debe existir entre actos y hechos
jurídicos por medio de los cuales se constituyan, modifiquen o cancelen
derechos reales y su consecuente inscripción, a los efectos de general y
garantizar la transparencia, publicidad, certeza y seguridad jurídicas de
todas las operaciones registrales. Con este procedimiento se persigue
que los usuarios, y particularmente los notarios, dispongan de una fuente
que les ayude a un mejor desempeño de su importante labor profesional.
Arabella Castro Quiñones de Paiz
Fernando J. Quezada Toruño
Miembro Titular de la Comisión Nacional Registral
continuación se exponen algunas ideas generales sobre
la importancia que para la eficacia del sistema institucional
de los derechos de propiedad y otros derechos reales,
así como para la proyección social del crédito territorial
y prendario, tiene el ámbito de aplicación de la función calificadora de
los Registros de la Propiedad. Las más modernas y autorizadas doctrinas
del derecho registral y del derecho notarial impulsan, con determinación,
el for talecimiento de la calificación como contralor final, en sede
administrativa, del principio de legalidad de los actos y contratos sujetos
a inscripción. Para lograrlo propugnan, entre otros medios, por la
ampliación de sus límites tradicionalmente reconocidos, muchas veces
desbordados hoy en día por las nuevas demandas que requieren la
adecuada protección y la ágil pero no por ello menos segura disposición
de la propiedad en la sociedad globalizada.
Para facilitar la lectura de este texto de carácter puramente ilustrativo,
se ha decidido incluir en la expresión “derechos de propiedad” (property
rights) los derechos reales y operaciones de crédito que gozan de garantía
real, ya sea que se refie ran a bienes inmuebles, muebles, derechos de
propiedad intelectual o industrial o derechos mercantiles; de igual manera,
con idéntica finalidad, en la expresión Registro se comprenden todos los
registros que tengan relación con tales bienes y transacciones y no
solamente el Registro de la Propiedad.
Modernamente se ha llegado a comprender que para atraer inversiones
nacionales y extranjeras no existe mejor incentivo que contar con un
eficiente, transparente y confiable sistema jurídico institucional de la
propiedad. Y dentro de ese sistema la calificación registral está llamada
a desempeñar y debe asumir un rol de pr imer orden.
NATURALEZA DE LA CALIFICACIÓN:
La calificación es la función esencial de los registradores, porque presupone
la verificación de parte del Estado de la correcta aplicación del principio
de legalidad a que están sujetos todos los actos y contratos inscribibles.
Por otra parte, en el ejercicio de esa atribución la actuación de los
registradores como funcionarios públicos debe también adecuarse a ese
principio. Por ello, el prudente y bien fundamentado cumplimiento de
esa función y su absoluta correlación con las funciones notarial y
administrativa son, en buena medida, los cimientos idóneos para la
existencia y el positivo funcionamiento de un sistema normativo confiable,
expedito, efectivo y eficiente, que genere seguridad, certeza y publicidad
de los derechos y actos inscritos.
Las guías de calificación registral, producto del conocimiento jurídico y
de la experiencia de los registradores, son oportunas y necesarias porque
en Guatemala, a diferencia de lo que sucede en otros países, no existe
un ente administrativo jerárquico superior que uniforme los juicios de
valor que emiten esos funcionarios en el desempeño de su cargo ni
tampoco existe jurisprudencia sobre la materia, sistemáticamente ordenada
y debidamente difundida que, en otros sistemas, constituyen herramientas
muy valiosas para la elaboración técnica y apegada a la ley de los
documentos inscribibles.
Las guías no deben mirarse con reservas, ni considerarse como obstáculos
arbitrarios en perjuicio o menoscabo de la inscripción, sino más bien hay
que ver en ellas elementos que la favorecen y facilitan. Son, en realidad,
si se examinan objetivamente, orientaciones o sugerencias debidamente
calificadas y fundamentadas en derecho, que los registradores dan a
conocer públicamente con el propósito de propiciar un mayor y más
efectivo acceso a la inscripción, en directo beneficio de los usuarios, pero
sin dejar por ello de velar por los potenciales derechos de quienes no
formaron parte del acto o contrato, que es el resto de la sociedad.
No debe pasarse por alto que la última palabra sobre la procedencia o
improcedencia de una inscripción es materia que compete decidir con
exclusividad a los órganos jurisdiccionales, puesto que la calificación, en
un caso concreto, está sometida a la fiscalización de dichos órganos,
siempre, desde luego, que medie inconformidad del interesado hecha
valer por la correspondiente vía judicial.
TEORÍAS DEL ANÁLISIS ECONÓMICO DEL DERECHO.
Es interesante observar que las teorías formuladas en torno al análisis
económico del derecho, que han tenido gran repercusión e influencia en
las políticas públicas sobre los derechos de propiedad en los últimos veinte
años, sostienen que las sociedades en donde existen mejores condiciones
de protección y seguridad jurídica de esos derechos y que,
consecuentemente, cuentan paralelamente con menos coste social en la
disposición de los mismos, son las que mayor prosperidad y beneficios
económicos y sociales han logrado alcanzar.
Los más reconocidos autores de esta novedosa corriente científica afirman
que los elementos más determinantes en el núcleo y contorno de los
derechos de propiedad son, por un lado, la confianza en el sistema asentada
en quien posee, adquiere o piensa adquirir o disponer de un derecho, y
por el otro, el modo como ese derecho queda garantizado frente a terceros
mediante la publicidad y demás efectos registrales.
Coinciden también en que los pilares esenciales de esa confianza se
encuentran en la adecuación y conformidad del acto o contrato inscribible
con la ley, responsabilidad que descansa, en una primera instancia, en el
notario o en el funcionario que lo autoriza, y posteriormente en los
registradores, quienes en ejercicio de su función calificadora llevan a cabo
el examen necesario para admitir, denegar o suspender la inscripción. Lo
esencial, advierte en este sentido Javier Gómez Cálligo, no es tanto la
protección de los propietarios como grupo social cuanto la protección
del sistema general de los derechos de propiedad, para lo que es necesario
que todos los derechos sean fácilmente identificables, comprobables y
verificables, con la mayor amplitud posible; que su estatuto no esté sujeto
a excesivas incertidumbres jurídicas; y que sean objeto de una delimitación
lo suficientemente precisa como para que puedan ser protegidos eficazmente
contra intromisiones ilegítimas de terceros.
ALCANCES DE LA FUNCIÓN CALIFICADORA.
El debate sobre los alcances de la función calificadora data de mucho
tiempo atrás. Es inherente, podríamos decir, a los sistemas de registro de
la propiedad y a los sistemas de autenticación de los actos y contratos
establecidos en cada país. Existen registradores que poseen facultades tan
amplias que inclusive están autorizados para pedir, antes de asentar una
inscripción, cualquier información o dato adicional a los que consten en
el documento, o inclusive a realizar directamente investigaciones que les
aclaren dudas o les comprueben la veracidad de la información contenida
en el documento. Encontramos también otro segmento de registradores
cuya función se circunscribe a una labor de mera trascripción documental
sin tener opción de calificar jurídicamente el contenido de los documentos
que se someten a registro. Hay otros, por último, que tienen el derecho
y la obligación de calificar jurídicamente, bajo su responsabilidad personal,
la forma documental y la validez del acto o contrato.
El tema ha suscitado grandes polémicas que, como todo debate científico,
han rendido sus frutos al promover investigaciones y la elaboración de
estudios que han sustentado la articulación de interesantes teorías, que
han arrojado luz para esclarecer los puntos dudosos o para vislumbrar
y abrir nuevos senderos. En estos debates inevitablemente surgen
posiciones extremas que abogan por un cambio radical del sistema jurídico
registral, aduciendo que es innecesario y hasta oneroso contar con dos
tamices de índole legal: el del notario o funcionario autor del documento
y el del registrador. Tampoco faltan aquellos que se pronuncian por un
sistema registral constitutivo de derechos, en lugar de un registro cuya
inscripción solamente produzca efectos declarativos. Esta corriente sin
embargo presupone la existencia de una vigorosa calificación registral.
Hay, asimismo, voces que aducen que los registros cumplen una función
de segundo orden, de inútil o poco eficaz comprobación, de la que incluso
podría prescindirse mediante otro tipo de institución o bien reducirla a
efectuar una tramitación netamente informativa, sin ningún compromiso
de garantía, y que la mejor certeza para el adquiriente consistiría en la
contratación del seguro de título, de gran arraigo en los países anglosajones.
Obviamente la contaminación o sincretismo de dos culturas jurídicas ha
posibilitado el funcionamiento de sistemas mixtos en los que registros
mutilados en sus funciones, por un lado, y seguros de título auspiciados
por el afán de seguridad, por el otro, convergen y se complementan. En
cuanto a este aspecto, no debe pasar desapercibido el hecho que, en
Guatemala, se ha iniciado ya por empresas extranjeras la venta de seguros
de título ante la incertidumbre que ha causado el incremento de los
casos de falsedad documental que ha erosionado la confianza en el
sistema registral, sin que el Registro, en la gran mayoría de los casos, haya
tenido responsabilidad por cuanto ésta más bien tiene su origen en el
relajamiento y poco responsable ejercicio de la función notarial.
Pese a todas esas corrientes y cuestionamientos hay que aceptar que
hasta los adversarios más distanciados en esta materia como sucedió
entre los notarios y los registradores españoles, especialmente ante los
requerimientos de las sociedades en proceso de globalización, han llegado
a reconocer que ambos controles constituyen la mejor, más económica
y más sólida garantía y el más eficiente, efectivo, idóneo y confiable
método para preservar la seguridad jurídica en el tráfico de los derechos
CORRELACIÓN ENTRE FUNCIÓN NOTARIAL Y FUNCIÓN
Y ha sido al calor de esas controversias que se ha impulsado y valorado
la necesidad de promover la natural y hasta obligada correlación y
complementación que debe darse entre la función notarial y la calificación
registral que, aunque tienden a un mismo objetivo, lo hacen desde planos
o perspectivas diferentes. Como apunta José Poveda Díaz, decano del
Colegio de Registradores de España, la visión del documento de parte del
notario es distinta de la que tiene el Registrador. El notario ciertamente
debe explorar caminos, crear nuevas figuras jurídicas, arriesgarse por trochas
no abiertas y hacer interpretaciones peculiares de la ley cuando así lo
exigen los intereses jurídicos o económicos de las partes. El registrador,
entonces, con un espíritu más estable que el del notario, con mayor calma
y serenidad, se torna en un “defensor final de la ley”.Tanto el notario como
el registrador son o debieran ser en sus respectivos campos de actuación,
independientes e imparciales, pero probablemente ambas calidades
aparezcan un poco más acentuadas en el registrador que en el notario,
pues la competitividad que se da entre los notarios obviamente no existe
entre los registradores, atribuible esto último, más que nada, al hecho de
que cada finca corresponde a un solo Registro, lo que implica que haya
un solo calificador, una especie, si se permite el símil, de un solo “juez
natural”, lo cual induce a pensar que existe un campo más propicio en los
registradores que en los notarios para cultivar la independencia y la
imparcialidad en el desempeño de su función.
Otra circunstancia que fomenta el fortalecimiento de esos atributos en
los registradores se aprecia en el hecho que su deber de calificar se
extiende no solo a los documentos notariales sino también a los judiciales
y administrativos, aunque en estos dos últimos casos con algunos matices
que marcan cierta diferencia respecto a la calificación que realiza sobre
la primera clase de documentos.
ACOPIO DE IDEAS FUNDAMENTALES.
El tema que se ha venido desarrollando podría ampliarse y profundizarse
mucho más, pero no se considera necesario, en vista que hay abundantes
elementos de juicio para suponer con alto índice de confiabilidad que
todos los notarios y especialmente los miembros de la Comisión Nacional
Registral, participamos en mayor o menor grado de la esencia de los
pensamientos que, en ajustada síntesis, han sido expuestos. Se considera,
no obstante, que podría ser de algún beneficio para unos y otros hacer
un esfuerzo por integrar un pequeño acopio de ideas fundamentales. Con
esa finalidad, sin ningún ánimo exhaustivo ni prioridad en cuanto al orden
de su inclusión, se estima pertinente que se debería tener en cuenta lo
a) La conveniencia de que las escrituras públicas y demás documentos
registrables proporcionen la mayor información posible de los otorgantes
y de los bienes involucrados en el negocio jurídico, porque de esa forma
la calificación contará con mayores elementos de juicio y, lógicamente,
los asientos serán reflejo de esa información y por ende más fidedignos,
seguros, confiables, comprobables y verificables. Esta es también la tendencia
que predomina en la iniciativa de la nueva Ley de Notariado que conoce
b) Que tanto los notarios como los registradores debemos velar, en
nuestras respectivas sedes, por el estricto cumplimiento del principio de
legalidad como el medio idóneo y efectivo de garantizar la seguridad y
certeza jurídicas de las transacciones inmobiliarias y de otros bienes y
derechos registrables, sin cuya concurrencia no es posible generar la
confianza de la población en el sistema jurídico de los derechos de
c) Si bien la calificación registral no se extiende al contenido de la fe
pública, parece indudable que debe abarcar la comprobación del correcto
cumplimiento de los requisitos para su eficaz ejercicio, al igual que de
aquellos otros requisitos exigidos por el sistema institucional de los
derechos de propiedad, hayan sido o no, unos y otros, advertidos por
el autor del documento inscribible.También la calificación debe comprender
la evaluación de la eficacia del negocio jurídico porque, ultimadamente,
el registrador es responsable de garantizar al “resto de la sociedad”, o
sea, a todos los que no intervinieron en el negocio, que los contratantes
no hayan vulnerado o rebasado los límites del sistema jurídico institucional.
d) La función calificadora compete ejercerla con exclusividad a los
registradores, que son los funcionarios designados por ley para garantizar
la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias y de otros bienes
y derechos reales susceptibles de protección y registro. Esa exclusividad
no es óbice para que pueda asesorarse en determinados casos, como
lo ha hecho al formular consultas a la Comisión Nacional Registral.
e) La función calificadora debe ser, por otra parte, dinámica y tiene que
adecuarse a los cambios que demande la realidad jurídica y contractual.
El pensamiento anterior se podría también expresar diciendo que es la
calificación la moduladora de las guías de calificación registral y no éstas
las moduladoras de la calificación. Sin embargo, sería recomendable que
cualquier cambio o adaptación de esos criterios de orientación se haga
pública con razonable anticipación, indicando las razones que las motivaron,
para que los notarios y operadores las conozcan con prudente anticipación.
f) Los registradores pueden acceder, suspender o denegar la inscripción.
A pesar de que estas tres opciones no están claramente definidas en la
legislación guatemalteca, la práctica registral las ha ido configurando. La
mayor deficiencia en nuestro sistema registral se focaliza en la pérdida
de la prelación del asiento de presentación cuando el registrador resuelve
suspender la inscripción por haber establecido la existencia en el título de
una falta subsanable y el interesado no ha pedido la anotación preventiva
de sus derechos. Hay en ese período un interregno que puede dar lugar
a que, en tanto se subsana la deficiencia, se presente otro título que
adquiera prioridad en la inscripción respecto del anterior.
g) La situación precedente coloca a la Comisión Nacional Registral frente
a la necesidad de estudiar con cierta premura la propuesta de la anotación
preventiva alterna, que es un proyecto ya bastante depurado, propuesto
como una solución inmediata por las autoridades del Registro, solución
que podría implementarse dentro de la actual estructura normativa
mediando siempre gestión de parte interesada, sin perjuicio de plantear
una reforma a la ley para que esa anotación se haga en aquellos casos de
oficio, automáticamente, por el registrador, como sucede en otros sistemas
registrales, o bien, mediante cualquier otro procedimiento que preserve
la prelación del título objetado.
h) El estudio y análisis de los alcances de la función calificadora deben
emprenderse con prudencia y sobre todo con plena conciencia de su
importancia y trascendencia jurídica institucional, porque un debilitamiento
de esa función podría repercutir en todo el entramado de presunciones
de legalidad y exactitud de los asientos y en la protección de terceros,
con detrimento de la seguridad del tráfico inmobiliario y mobiliario y del
mismo crédito hipotecario y prendario. Hay que perseverar en la tesis que
el Registro de la Propiedad debe de ser un registro jurídico fiable y no un
simple registro administrativo de mera publicidad. La certeza y agilidad en
la contratación descansa en la seguridad de los asientos registrales y no
en su mera publicidad.
i) El buen uso de la calificación registral está garantizado, por una parte,
por el sistema de responsabilidad civil de los registradores (que excede
del importe de la garantía hipotecaria constituida para ese efecto), y por
la fiscalización jurisdiccional, por otra.
j) Las guías de calificación registral suplen, en cierto modo, la indefinida
ausencia de una jurisprudencia sistemáticamente ordenada en esta materia.
De esta cuenta, es aconsejable que en dichas orientaciones se tomen
siempre en consideración las resoluciones de los tribunales dictadas tanto
en los ocursos presentados contra las determinaciones de los registradores
como en otro tipo de decisiones relacionadas con derechos reales,
incluyendo las emitidas con motivo de vulneración a derechos fundamentales.
k) Finalmente, es pertinente abordar el tema de la presencia de la SAT
en el Registro de la Propiedad, que de alguna manera ha influido en la
viabilidad de las inscripciones. En este aspecto es necesario ponderar
cuidadosamente las condiciones en que puede darse una relación entre
el Registro y las autoridades de la administración tributaria (SAT),
particularmente para que el primero, sin comprometer su independencia
ni la exclusividad del ejercicio de su función calificadora, pueda tener
acceso a la base de datos de la segunda, lo que podría redundar en
beneficio directo de una mejor calificación y le permitiría poder comprobar
directamente el cumplimiento de par te de los contratantes de las
obligaciones tributarias que recaigan sobre el negocio jurídico, cumpliendo
así con el compromiso de lealtad y cooperación interinstitucional que
requieren la condición de órganos estatales de ambas instituciones.
*El texto que se reproduce es parte del documento que el autor presentó a
la Comisión Nacional Registral durante la formulación de las Guías de Calificación
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GUÍA Nº. 01
Identidad. Individualización humana. Más concretamente, en Derecho,
identidad es el hecho comprobado de ser una persona o cosa la supuesta o
buscada; constituye la determinación de la personalidad individual a los
efectos de las relaciones jurídicas.
Identificación. Datos que individualizan a un sujeto con respecto a su nombre
y apellidos, edad, domicilio y otros.
Guillermo Cabanellas. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual
En relación con los datos de identidad e identificación que
deben constar en los documentos públicos que se presenten
para inscripción, se debe obser var lo siguiente:
1.1.1 El notario deberá consignar los nombres y apellido Artículos 29 2) y 31 3)
o apellidos completos de los comparecientes o sus Código de Notariado
representados en la forma que aparezcan en los
respectivos documentos de identificación. No es necesario
que se indique que el compareciente tiene sólo un
1.1.2 Los extranjeros que no estén inscritos como
domiciliados en el país se identificarán con los nombres
y apellidos que consten en su pasaporte. En cambio, si
fueran extranjeros domiciliados, se consignarán los
nombres que aparezcan en la correspondiente cédula
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Los nombres se inscribirán en el Registro tal y como se
consignen en la comparecencia del instrumento. No obstante
debe haber consistencia de los nombres y apellidos tanto en
la comparecencia como en el otorgamiento y la aceptación
1.1.3 Además del nombre que conste en el documento de
identificación, se pueden consignar nombres incompletos o
distintos de los comparecientes, cuando éstos se encuentren
legalmente identificados, circunstancia que el notario deberá
expresar en el instrumento, dando fe de haber tenido a la
vista el documento que acredita tal identificación y
1.1.3.1 Que el otorgante que sea titular del derecho ya tenga
inscrita su identificación en el Registro de la Propiedad, supuesto
en que podrá comparecer en la escritura con cualquiera de
los nombres que lo identifican.
En caso contrario, para obtener la inscripción de la identificación,
el propio interesado o cualquier otra persona con interés
pueden hacer la solicitud conducente, a la que deberá adjuntarse
certificación original de la correspondiente partida del Registro
Civil, de nacimiento u otra en la que conste la identificación.
Si la persona que usa varios nombres fuera extranjero no
domiciliado será suficiente presentar el testimonio de la
escritura en que conste la identificación.
1.1.3.2 Cuando la identificación del titular del derecho no se
encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad, el notario
podrá acreditarla en el mismo instrumento en que se formaliza
el negocio, dando fe de haber tenido a la vista el documento
que la acredita legalmente, el cual deberá describir
detalladamente. A esos efectos, se consideran documentos
idóneos, certificación de la partida de identificación o de
nacimiento expedida por el Registro Civil o testimonio de la
escritura de identificación debidamente razonado por dicha
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1.1.3.3 Si el otorgante de quien se consignen diferentes
nombres y apellidos es el adquirente o persona que no
tiene derechos inscritos, cuya identificación no se
encuentra inscrita en el Registro, el notario podrá hacerla
constar en el mismo instrumento, dando fe, de haber
tenido a la vista el documento que la acredita legalmente,
el cual deberá describir detalladamente.
Artículos 29 2)
1.2 Edad: Código de
Debe expresarse en años. No es aceptable recurrir a la
expresión “mayor de edad”.
1.3 Estado Civil: Artículos 78,
173 y 184
Es necesario consignar el estado civil. Se recomienda indicar
si el compareciente es soltero, casado o unido de hecho. Se
sugiere a los notarios no usar expresiones como viudo,
divorciado u otras similares.
1.4 Nacionalidad:
Hay que indicar la nacionalidad de los comparecientes,
recomendándose tener cuidado con el uso de los gentilicios,
que nunca deben ser sustituidos por adjetivos que denoten
una región geográfica (v.gr.: caribeño, sudamericano).
1.5 Profesión:
Se hará constar la profesión, oficio u ocupación que manifieste
1.6 Domicilio: Artículos 32 y 33
Si el compareciente fuere guatemalteco o extranjero
domiciliado, se deberá consignar el departamento donde
tenga su domicilio; no puede sustituirse este requisito
indicando la vecindad o la residencia. Sin embargo, podrá
utilizarse la frase “de este domicilio” cuando el domicilio del
compareciente esté en la misma jurisdicción departamental
del lugar donde se otorga el acto o contrato.
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En el caso de los extranjeros no domiciliados en el país, el
notario asentará el domicilio según la declaración que le hagan
Es necesario indicar el domicilio de los comparecientes, ya
que no es suficiente indicar que la persona se encuentra “de
paso por esta ciudad.”.
2. MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN:
Los comparecientes que no sean personas del conocimiento
previo del notario podrán identificarse por cualquiera de los
2.1 Cédula de vecindad: Artículos 1 y 7 Ley de
Los guatemaltecos y los extranjeros domiciliados residentes
en el país e inscritos como tales en el Registro Civil, solo
podrán identificarse por medio de su cédula de vecindad,
debiendo el notario consignar los números de orden y de
registro, así como la autoridad que expidió el documento. Los
guatemaltecos que residen fuera del país también podrán
identificarse con pasaporte.
2.2 Pasaporte:
El único documento para identificar a los extranjeros no
domiciliados en Guatemala es el pasaporte. En este caso, se
debe mencionar por lo menos el número de documento y
país al que corresponde.
2.3 Cédula de identidad de refugiado, extendida por la de la Convención
Dirección General de Migración. sobre el Estatuto
2.4 Testigos de conocimiento:
Por medio de dos testigos conocidos del notario. Se debe
hacer constar que los testigos son civilmente capaces, idóneos
y del conocimiento del notario. Si éste no los conoce, esas
personas estarán legalmente inhabilitadas para intervenir como
testigos de conocimiento.
RGP G-02 10/2/07 1:30 PM Page 1
GUÍA Nº. 02
ACREDITATIVOS DE
Persona jurídica. Todo el que tiene aptitud para el derecho y ante él; el
sujeto susceptible de adquirir y ejercer derechos y de aceptar y cumplir
obligaciones, ya lo sea por sí o por su representante” Representación de
La facultad jurídica de obrar en nombre de persona abstracta, con el poder
conferido por sus componentes, directores, gestores o administradores.
Constituyendo la persona abstracta o denominación equivalente que se
prefiera, un ser capaz de derechos y obligaciones en todos los ordenamientos
legales, requiere para ejercer los unos y para cumplimiento de las otras, por
carecer de existencia visible y de cuerpo real, que alguien obre por ella, en
su nombre, como parte de la misma, que es su representante.
En los instrumentos públicos en que se actúe en
representación de sociedades mercantiles, asociaciones,
cooperativas, sociedades civiles, etc. debe tomarse nota de
1. Cuando la representación se acredite por medio de Artículo 29 5) y 31 3)
acta notarial de nombramiento, será suficiente que el notario
haga constar el lugar, fecha, nombre del notario autorizante
y los datos de inscripción del nombramiento en el Registro
o entidad registradora correspondiente.
RGP G-02 10/2/07 1:30 PM Page 2
2. Las personas jurídicas, sean nacionales o extranjeras,
podrán comparecer representadas por mandatarios, debiendo
limitarse el mandato, en el caso de las nacionales, a los negocios
que son objeto de la sociedad. En estos casos el notario hará
constar el número, lugar, fecha, notario que lo autorizó y los
datos de su inscripción en los Registros correspondientes.
El mandato otorgado por sociedades extranjeras, cuando ésta
no esté obligada a obtener autorización ni registro en el país,
debe ser inscrito en el Registro de Poderes de la Dirección del
Archivo General de Protocolos sin que sea necesaria, aunque
es recomendable su inscripción en el Registro Mercantil.
3. Cuando haya comparecencia de ejecutores especiales de
los acuerdos de asambleas generales de accionistas de
sociedades mercantiles, no es necesaria la inscripción de la
designación de ejecutor especial en Registro alguno, pudiéndose
acreditar esa calidad con el documento que, a juicio del notario,
sea suficiente, lo cual hará constar el mismo notario en la escritura
respectiva, describiéndose el documento de que se trate en la
forma establecida en el numeral 5 del artículo 29 del Código
de Notariado.
4. Las sociedades extranjeras no pueden actuar representadas
por ejecutores especiales, sino únicamente por mandatarios con
representación, con amplias facultades para realizar todos los
actos y negocios jurídicos de su giro, de conformidad con los
artículos 214 y 215, numeral 4º, del Código de Comercio.
5. Una sola persona podrá comparecer en representación Artículo 1694
de dos o más personas jurídicas cuyo interés sea distinto, siempre Código Civil
que exista autorización de los órganos sociales competentes
de las entidades involucradas en el negocio y se identifiquen los
documentos en los que conste la misma, dando fe el notario
de haberlos tenido a la vista.
6. Igualmente, una sola persona podrá comparecer, en nombre
propio y en representación de una persona jurídica de la cual
sea representante, siempre que exista autorización para la
celebración del negocio y se identifiquen los documentos en
los cuales conste la misma, dando fe el notario de haberlos
tenido a la vista.
RGP G-03 y 04 10/2/07 1:07 PM Page 1
GUÍA Nº. 03
El intérprete es, en relación a la palabra hablada, lo mismo que el traductor
con respecto a la escrita. Persona versada en dos o más idiomas y que sirve
de intermediaria entre otras que, por hablar y conocer sólo lenguas distintas,
no pueden entenderse. Los intérpretes, al igual que los testigos, son auxiliares
del Notario y comparecen en el otorgamiento de un instrumento público
cuando una de los otorgantes ignora el idioma español y debe, necesariamente,
ser nombrado por éste, no por los otros comparecientes. Preferiblemente,
el intérprete debe ser traductor jurado.
De conformidad con el Diccionario de la Real Academia Española, el intérprete es
“Persona que interpreta (…) Persona que explica a otras, en lengua que entienden,
lo dicho en otra que les es desconocida(…)”
En los instrumentos públicos es obligatoria la intervención
de un intérprete nombrado por la parte que ignore el
español, requisito que constituye una formalidad esencial de
En relación con la intervención de intérpretes en los actos
y contratos autorizados por notario, debe tomarse en cuenta
1. No es necesario que el notario consigne todos los datos Artículo 31 4)
de identidad del intérprete, siendo suficiente que haga constar Notariado
su intervención, indicando el nombre completo, y dé fe que
dicho intérprete es del conocimiento del notario o la forma
en que se identificó.
2. El notario no puede intervenir como intérprete en los
actos y contratos que autorice.
3. Una misma persona puede intervenir como intérprete de Artículos 29 6)
ambas partes, siempre y cuando éstas así lo decidan y lo Notariado
hayan nombrado para dicho efecto, haciéndose constar dicha
circunstancia en el instrumento.
RGP G-03 y 04 10/2/07 1:07 PM Page 3
GUÍA Nº. 04
Persona que debe concurrir a la celebración de ciertos actos jurídicos, en
los casos así señalados por la ley o requeridas por las particulares para
solemnidad de los mismos, poder dar fe y servir de prueba. En el derecho
civil, los testigos se admiten como prueba de las obligaciones siempre que
no esté expresamente prohibido, que suele ser por la exigencia de la `prueba
escrita, sea privada o pública; ante la cuantía o por la trascendencia del
negocio jurídico. En los instrumentos o documentos públicos, y singularmente
en los notariales, el que asiste, da fe y forma al redactarse una escritura,
para la solemnidad del acto, para poder certificar el hecho y el contenido
del mismo y como complemento y refuerzo de la autoridad del notario,
escribano o secretario.
1. No es necesario que el notario consigne todos los datos Artículos 29 4),
51 y 52 Código
de identidad del testigo, siendo suficiente que haga constar de Notariado
su nombre completo y su intervención en la parte de la
escritura que corresponda, según la clase de testigo.
2. El notario que se auxilie de testigos de conocimiento
(para identificar a los comparecientes), instrumentales
(intervienen en el otorgamiento) o de asistencia (rogados
para firmar por el otorgante que no sabe o no puede
hacerlo), hará la calificación a que se refiere el artículo 52
del Código de Notariado: civilmente capaz e idóneo, conocido
del notario o identificarlo por los medios legales; si dicho
medio fuere documental lo detallará y dará razón de tenerlo
RGP G-03 y 04 10/2/07 1:07 PM Page 4
3. Los testigos de conocimiento, como medio para identificar Artículo 29 4)
a los otorgantes, deberán ser conocidos del notario, circunstancia Notariado
que indicará en el instrumento público. Si éste no los conoce,
esas personas estarán legalmente inhabilitadas para intervenir
como testigos de conocimiento.
4. El notario hará constar, de manera expresa, que el testigo Artículos 29 12) y
55 a) Código de
firma por encargo o a ruego del otorgante. Notariado
5. Cuando el otorgante de un negocio jurídico fuere ciego
(invidente) o sordomudo (sordo o mudo) el notario deberá
dar fe expresamente que dicha persona puede expresar su
voluntad de manera indubitable, según lo establecido en el
Artículo 13 del Código Civil, sin perjuicio que sí lo estima
conveniente pueda asociarse de testigos instrumentales.
6. Una misma persona no puede actuar como testigo
instrumental, de conocimiento o de asistencia en un mismo
RGP G-05 10/2/07 1:07 PM Page 1
GUÍA Nº. 05
Testimonio es la reproducción literal e íntegra de la escritura matriz. Esta
copia se expide con el fin de comunicar a los interesados los hechos y
derechos constituidos en la matriz. Debe ser eficaz: permitir su registro en
el Registro de la Propiedad, el ejercicio de los derechos consignados y la
reconstrucción en caso de pérdida del protocolo. Se trata de la vida posterior
del instrumento y del derecho real, personal y de los hechos de trascendencia
jurídica constituidos. La expide quien se halla legalmente a cargo del
protocolo; pudiendo ser el notario que autorizó el documento, su depositario
(expresamente facultado), o el Director del Archivo General de Protocolos,
(Gattari, Carlos. Manual de Derecho Notarial)
Los testimonios deben extenderse conforme a las
disposiciones del Código de Notariado y, consecuentemente:
1. Deben numerarse, firmarse y sellarse todas las hojas del Artículos 69 y
70 Código de
original y del duplicado. Notariado
2. El número y fecha del instrumento público deben
coincidir con los que se consignen en la razón del testimonio.
3. Las copias o fotocopias del testimonio original y su Artículos 66
duplicado deben ser legibles. Notariado
4. Debe indicarse el lugar, fecha, número de hojas y persona
a quien se compulse el testimonio.
5. El testimonio debe extenderlo el notario autorizante, el Artículos 67
Director del Archivo General de Protocolos, el depositario Notariado
del protocolo o el cartulario encargado por el notario que
esté temporalmente impedido para hacerlo.
RGP G-05 10/2/07 1:07 PM Page 2
El depositario del protocolo deberá hacer constar dicha calidad Artículos 27
en la razón del testimonio y acreditar el depósito con fotocopia Notariado
del aviso respectivo al Director del Archivo General de Protocolos,
con sello de recibido.
Quien extienda el testimonio por encargo del notario autorizante
deberá consignar en la razón dicha circunstancia así como el Artículos 67
impedimento temporal; en dicho supuesto se recomienda Notariado
adjuntar la correspondiente autorización.
6. Cuando el notario autorizante ejerza cargo público, el
testimonio lo extenderá el Director del Archivo General de
Protocolos o por quien éste disponga.
7. Para extender testimonio de un proceso sucesorio, se Artículos 31 y 63
del Decreto 431
debe cumplir con lo citado en el artículo 497 del Código Procesal del Congreso de la
Civil y Mercantil, haciendo constar, en la respectiva razón, que República de
Guatemala, Ley
el testimonio es de las partes conducentes del proceso, que sobre el Impuesto
deberán individualizarse. En todo caso se debe acompañar el de Herencias,
Legados y
auto declaratorio de herederos o de legitimidad del testamento, Donaciones.
certificación de la liquidación fiscal y el correspondiente oficio Artículo 1194
de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles,
DICABI, dirigido al Registro, para que éste pueda proceder a la
inscripción de los bienes a favor de los herederos. Si el proceso
es testamentario, deberá adjuntarse el testimonio del testamento
debidamente registrado o incorporarlo al testimonio como una
de las par tes conducentes del proceso sucesorio.
8. En los casos de procesos sucesorios tramitados en sede
notarial se recomienda incluir en el testimonio la opinión favorable
de la Procuraduría General de la Nación o la correspondiente
resolución judicial y el inventario de los bienes relictos, cuya
inclusión será indispensable cuando en el testamento no se
indiquen los datos de inscripción de los bienes en el Registro
RGP G-05 10/2/07 1:07 PM Page 3
9. El testimonio de un proceso sucesorio en sede notarial Artículo 501 Código
será expedido por el notario que dictó el auto final, salvo Mercantil y Ley y
que se adjunte copia de la nota de acuse de recibo del aviso Registro de
de sustitución de notario expedida por el Registro de Procesos Procesos Sucesorios
10. En los casos de procesos sucesorios judiciales deberá
presentarse certificación original, con su duplicado, del auto
declaratorio de herederos o de legitimidad del testamento,
certificación original de la liquidación fiscal correspondiente
y su duplicado y el oficio de la Dirección de Catastro y
Avaluó de Bienes Inmuebles, DICABI. Si el proceso es
testamentario, se adjuntará el testimonio del testamento,
cuya devolución se solicitará al juez correspondiente,
dejándolo certificado en autos.
RGP G-06 y 07 10/2/07 1:07 PM Page 1
GUÍA Nº. 06
Patria Potestad. Conjunto de derechos y deberes que el padre y, en su caso
a la madre, corresponden en cuanto a las personas y bienes de sus hijos
menores de edad y no emancipados.
Tutela. En su esencia, la tutela es una institución de amparo; se procura,
dentro de lo que humanamente es posible, que alguien llene el vacío dejado
por la falta de los padres, que cuide del menor, velando por su salud y moral,
atendiendo su educación, administrando sus bienes; que supla su incapacidad,
llevando a cabo los actos que el menor no puede realizar por falta de aptitud
Diccionario Jurídico www.lexenesis.com
En lo referente a la representación de menores de edad o
incapaces, se debe tener en cuenta lo siguiente:
1. El padre o la madre pueden comparecer en ejercicio
de la patria potestad y, además, en su carácter personal,
siempre que en el acto o contrato el menor o incapaz sólo
adquiera derechos.
2. El padre o la madre de un menor o incapaz pueden
comparecer en su representación a renunciar al derecho de
tanteo que a favor de los condueños establece el artículo
491 del Código Civil, sin necesidad de autorización judicial,
siempre que se trate, únicamente, de la enajenación de
derechos pro indivisos de otro copropietario y no de una
fracción que se pretenda desmembrar, pues para otorgar la
partición de bienes en que haya derechos de menores o
RGP G-06 y 07 10/2/07 1:07 PM Page 2
EDAD O INCAPACES
incapaces es necesaria intervención judicial.
3. Para otorgar la partición total o parcial de bienes pro Artículos 1100
indivisos, desmembrar fracción de un bien pro indiviso u otorgar 219 Código
consentimiento en ambos casos, cuando hubiere intereses de Procesal Civil y
menores o incapaces, será necesaria declaración judicial.
4. Para enajenar, disponer o gravar el patrimonio de menores
o incapaces deberá obtenerse autorización judicial, entre otros
casos, para los siguientes:
4.1 Celebrar contratos de arrendamiento por más de Artículo 265
tres años o recibir la renta anticipada por más de un año.
4.2 Cancelar hipotecas o prendas constituidas para Artículo 264
garantizar el pago de pensiones alimenticias a favor de Código Civil
4.3 Otorgar contratos de permuta.
4.4 Adquirir a favor de menores o incapaces bienes
gravados o con limitaciones, salvo que se trate de donaciones
a título gratuito o adquisición de bienes sometidos a régimen
de propiedad horizontal o propiedad individual con áreas
5. Cuando las diligencias correspondientes se tramiten en Decreto 54-77
sede notarial, será necesaria la remisión al juez para acreditar de la República
el cumplimiento de lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Guatemala
Reguladora de la Tramitación Notarial de Asuntos de Jurisdicción
Voluntaria y dos últimos párrafos del artículo 423 del Código
Procesal Civil y Mercantil, para que el Juez emita su decisión de
conocer o no del asunto, constancia de lo cual se presentará
al Registro junto con el testimonio respectivo.
6. El menor o incapaz también puede ser representado por
un tutor, cuyo nombramiento tiene que ser otorgado por el
Juez; tal representación se acreditará con certificación de la
resolución del nombramiento y del acta del discernimiento y
aceptación del cargo inscrita en el Registro Civil.
RGP G-06 y 07 10/2/07 1:07 PM Page 3
GUÍA Nº. 07
La prenda y la hipoteca son derechos reales de garantía. La prenda recae
sobre un bien mueble y la hipoteca sobre un bien inmueble; ambas tienen
como fin garantizar el cumplimiento de una obligación.
Federico Puig Peña, Compendio de Derecho Civil. y Código
Civil y Exposición de Motivos
1.1 Para que el Registro inscriba prendas o hipotecas, el Artículo 1136
documento respectivo deberá indicar las condiciones a que
estén sujetos los créditos, el impor te de la obligación
garantizada y el plazo de la obligación en forma expresa,
indicando en su caso fecha de inicio o terminación del mismo.
Artículos 841
1.2 La aceptación de la prenda y la hipoteca debe ser y 884 Código
de manera expresa en el documento en que se
constituyen la obligación y la garantía. Si se hubiere
omitido, se podrá hacer en acto separado en el que será
necesaria únicamente la comparecencia del acreedor.
Artículos 860
1.3 En la constitución de hipotecas para garantizar Código Civil
créditos representados por cédulas, no es indispensable
la aceptación de la garantía.
Artículos 862
1.4 Podrán hipotecarse, con emisión cedularia, Código Civil
RGP G-06 y 07 10/2/07 1:07 PM Page 4
los inmuebles pro indivisos y aquellos en que la nuda
propiedad y el usufructo correspondan a diversas personas,
siempre que, en el primer caso, consientan expresamente
en el gravamen de toda la propiedad los copropietarios
y en el segundo el usufructuario.
1.5 El usufructuario podrá hipotecar su derecho sin
autorización del propietario y éste sin autorización de Código Civil
1.6 El copropietario podrá hipotecar, con o sin emisión
de cédulas su parte alícuota sin necesidad de contar con Artículos 491
el consentimiento de los demás copropietarios.
1.7 El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá Artículos 836
siempre enajenarlos o hipotecarlos nuevamente, no Código Civil
obstante cualquier estipulación en contrario, salvo lo que
se establezca en contratos que se refieran a créditos
1.8 Las personas jurídicas que hayan modificado su
denominación o razón social, por cualquier razón, deberán
presentar, para acreditarlo, certificación de dicha modificación
extendida por el Registrador Mercantil General de la
República, con el objeto de hacer constar dicha
circunstancia en las inscripciones en las cuales consten
derechos a su favor.
2. Casos especiales de créditos bancarios:
2.1 En la prórroga o cancelación de obligaciones a favor Artículo 108
de instituciones bancarias mediante razón puesta al pie Ley de Bancos
del documento constitutivo de la obligación, deberá
presentarse el título original con la respectiva razón, que
deberá ser firmada por quienes tengan personería, con
legalización notarial de firma.
2.2 La validez de la prohibición de enajenar o hipotecar Artículos 836
un bien que esté gravado es aplicable únicamente a lo Código Civil
que se establezca en contratos que se refieran a créditos
RGP G-06 y 07 10/2/07 1:07 PM Page 5
DE PRENDAS E
La prohibición se aplica, entre otros casos, a la liquidación
del patrimonio conyugal, en los casos en que el bien se
adjudique al cónyuge que no constituyó el gravamen y a las
3. Consideración especial sobre Hipoteca del Usufructo.
De conformidad con el artículo 446 del Código Civil “Se
consideran inmuebles para los efectos legales, los derechos
reales sobre los inmuebles y las acciones que los aseguran”;
luego el artículo 716 del mismo Código establece que el
usufructuario puede gozar por si mismo de la cosa
usufructuada, arrendarla a otro, y enajenar su derecho de
usufructo, pero todos los contratos que celebre terminarán
al fin del usufructo; y el artículo 835 del Código citado
determina claramente que “… puede hipotecar el que puede
enajenar, y únicamente pueden ser hipotecados los bienes
inmuebles que pueden ser enajenados.
Lo anterior, deja claro que la única forma de otorgar en
garantía el derecho del usufructuario, es constituir hipoteca
sobre su derecho; lo cual es lo más adecuado especialmente
cuando el propietario de un inmueble constituye hipoteca
sobre una finca a favor del acreedor, sin que baste en forma
alguna el consentimiento que el usufructuario de para que
se constituya la hipoteca sobre la propiedad de la finca
RGP G-08 y 09 10/2/07 1:06 PM Page 1
GUÍA Nº. 08
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio
Federico Puig Peña. Compendio de Derecho Civil.
1. Se recomienda que, al constituirse una servidumbre, se Artículo 752
indique expresamente cuál es el predio sirviente y cuál el
2. En el instrumento constitutivo debe constar la ubicación
y dimensiones o medidas de la servidumbre, y se sugiere
acompañar al testimonio el plano correspondiente, excepto
de aquellas que por su naturaleza no sea necesario.
3. Cuando se constituye ser vidumbre voluntaria de Artículos 760, 767,
768 y 778 Código
acueducto es necesario consignar los datos que identifiquen Civil
exactamente su ubicación, medidas y colindancias, rumbos
o azimuts y la anchura del acueducto.
RGP G-08 y 09 10/2/07 1:06 PM Page 2
4. El usufructuario de un inmueble puede constituir Artículo 719
servidumbres activas o pasivas, las que cesarán al terminar el
usufructo. Sin embargo no podrá constituir servidumbres a
5. Únicamente en el caso de servidumbres de uso público Artículos
794 y 1137
se podrá inscribir su constitución en el predio sirviente, aunque Código Civil
no hubiere predio dominante determinado. Tienen carácter de
uso público las constituidas a favor de pueblos, ciudades o
Para constituir el régimen de propiedad horizontal deberá
cumplirse con lo dispuesto en el artículo 530 del Código Civil.
Sin embargo, el régimen podrá inscribirse si el propietario declara
bajo juramento que no fue posible obtener el consentimiento
a que se refiere dicha norma y que no se afectan los derechos
de los titulares de servidumbres, todo ello sin perjuicio de los
derechos que a los mismos asistan.
RGP G-08 y 09 10/2/07 1:06 PM Page 3
GUÍA Nº. 09
La doctrina define al usufructo como el derecho real de goce, de carácter
temporal, que autoriza a su titular a disfrutar todas las utilidades que
resulten del normal aprovechamiento de una cosa ajena, con arreglo a su
destino, y le impone la obligación de restituir en el momento señalado.
1. En el instrumento debe indicarse a qué título se Artículos 703 y
731 Código Civil
constituye el usufructo. Si es a título gratuito, el mismo debe
estimarse; si se hace a título oneroso, debe constar el precio.
En ambos casos habrá que consignar la aceptación del
usufructuario, simultánea o posterior a la fecha de constitución.
2. Si en el usufructo a título gratuito la aceptación se hace
por separado, previo a su inscripción debe notificarse al
instituyente. La notificación debe hacerse en forma judicial;
sin embargo se aceptará que sea hecha por notario sin
designación judicial, cuando el instituyente haya comparecido
personalmente a la diligencia de notificación y firmado el
acta respectiva. También el instituyente podrá darse por
notificado en escritura pública o en documento que llene
los requisitos correspondientes, si fue otorgado en el
RGP G-08 y 09 10/2/07 1:06 PM Page 4
3. La reserva de usufructo a favor del titular, previa al acto Artículo 738 5)
en que enajena la nuda propiedad, no está afecta a impuesto
alguno. No obstante, si el usufructo se constituye, total o
parcialmente, a terceros, o cuando se renuncia al mismo, debe
estimarse si es a título gratuito o indicarse el precio si es a
título oneroso, debiéndose satisfacer en ambos casos el
4. Al constituirse usufructo sobre dos o más bienes en un
mismo instrumento, se recomienda que cada usufructo se
estime individualmente o se consigne su precio, según el caso.
5. Se pueden aportar derechos de nuda propiedad y/o de Artículo 27
usufructo a favor de personas jurídicas. Cuando este tipo de Comercio
derechos se aporten a favor de sociedades, deberá constar
o hacer relación en el instrumento del detalle y su
justipreciación, así como su aceptación por los socios o
6. Tal como se indica en la Guía sobre Constitución de Artículos 446,
716 y 835 del
Prendas e Hipotecas, en la consideración sobre la Hipoteca Código Civil
del Usufructo, este Derecho Real es hipotecable, por
considerarse los derechos reales sobre inmuebles como bienes
inmuebles, y ser por lo tanto enajenables, y por lo tanto también
7. El usufructo, que no sea vitalicio, establecido en beneficio Artículos 458,
de personas individuales y el constituido a favor de personas 459, 705 y
706 Código
jurídicas no podrá exceder de 30 años, salvo que se trate de Civil.
bienes nacionales en cuyo caso podrá ser hasta por 50 años.
8. En el caso de usufructo sobre áreas parciales de un
inmueble, es aconsejable delimitar e indicar la ubicación de
las mismas, a fin de prevenir que no se afecten contratos
futuros sobre el mismo inmueble . Si se hicieren
desmembraciones de una finca que ya tiene inscrito usufructo
parcial sin delimitación y ubicación de áreas, el Registro
transcribirá el usufructo a todas las fincas nuevas.
RGP G-08 y 09 10/2/07 1:06 PM Page 5
9. El propietario que se reserve para sí el usufructo debe Artículo 29 7)
hacerlo constar expresamente en el respectivo instrumento Notariado
público. En todo caso la reserva deberá efectuarse antes de
disponer del bien.
10. Si en un mismo instrumento se dispone de la nuda
propiedad y del usufructo a favor de diferentes personas, se
sugiere usar ambos términos para dar mayor claridad al
11. Cuando sobre un bien aparezca inscrito un usufructo Artículo 705
y el propietario desee constituir para sí otro usufructo,
deberá indicar expresamente que lo hace en forma “sucesiva”
al ya existente. De igual manera deberá hacerlo cuando se
establezca otro usufructo, a título oneroso o gratuito, a favor
12. Si en virtud de cualquier título se confunden en el Artículos 738
3) y 1495
adquiriente las calidades de propietario y usufructuario, se Código Civil
recomienda pedir, en el mismo instrumento o en solicitud
independiente, la cancelación por confusión de la inscripción
RGP G- 10 y 11 10/2/07 1:06 PM Page 1
GUÍA Nº. 10
REQUISITOS PARA EFECTUAR
LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE
Inscripción registral. Tomar razón en un registro público de las manifestaciones
que ante él concurren o de los documentos que presentan, para ser copiadas
u obtener ciertos datos de los mismos. En el derecho inmobiliario, anotar
en el Registro de la Propiedad una finca o algún acto, contrato o documento
Guillermo Cabanellas. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual.
Matriculación. Respecto a la materia registral, se entiende por matriculación
a la inscripción inaugural referida a determinado bien. A este “debut”
registral los españoles lo llaman inmatriculación. En el derecho argentino,
en que muy pocos inmuebles están fuera del Registro, se llama matriculación
al pasaje del viejo sistema cronológico (o de folio protocolizado) a la técnica
de folio real. Por eso, matrícula y folio real se emplean como sinónimos.
Cada inmueble y sus desmembraciones, o el conjunto de varios inmuebles
si hubiera unificación, dará lugar a la confección de una matrícula ala cual
se le asignará “un folio especial con una característica de ordenamiento
que servirá para designarlo”. Abierta la matricula con la firma del registrador
responsable y los datos del inmueble, se harán sucesivos asientos.
Raúl R. García Coni. El Contencioso Registral.
1. Para efectuar la primera inscripción de dominio de un
inmueble (por desmembración, unificación, titulación supletoria,
etc.), en el título deben incluirse todos los datos a que se
refiere el artículo 1131 del Código Civil.
2. En la descripción del inmueble deberá consignarse los
rumbos o los azimuts. No es necesario, por lo tanto, incluir
ambas referencias, pero sí los demás datos, tales como
colindancias y medidas lineales (distancias). Los azimuts
deben consignarse completos -grados, minutos y segundos-
para darle precisión a la descripción de la nueva finca y cierre
exacto al polígono.
RGP G- 10 y 11 10/2/07 1:06 PM Page 2
3. En la escritura de desmembración o de unificación de
fincas filiales sujetas a régimen de propiedad horizontal, el notario
deberá dar fe de haber tenido a la vista la autorización de la
asamblea de propietarios, o bien indicar que la operación está
autorizada de conformidad con el Reglamento de Copropiedad
y Administr ación, señalando la nor ma respectiva.
4. Para inscribir cualquier desmembración o unificación deberá Artículo 1131
presentarse el correspondiente plano firmado por profesionales
colegiados activos (ingenieros civiles, ingenieros agrónomos o
arquitectos).
Se exceptúan los casos de titulaciones supletorias y Ver guía de
desmembraciones de fincas rústicas menores de siete mil metros
cuadrados, y las urbanas situadas en poblaciones recónditas del
país en que no fuere posible localizar a uno de los profesionales
indicados, extremo que el notario deberá hacer constar en la
No obstante la excepción anterior, si se tratare de tres o más
desmembraciones de la misma finca matriz o de parcelamientos
urbanos, el Registro de la Propiedad exigirá, como requisito
para la inscripción de cada una de las nuevas fincas, que los
planos sean fir mados por profesional colegiado.
5. La excepción que menciona la ley se refiere al requisito
de firma de los planos por cualquiera de los profesionales
autorizados, no a la obligación de presentar los planos
6. La descripción del inmueble en la escritura y el plano que
se adjunte deben coincidir exactamente.
RGP G- 10 y 11 10/2/07 1:06 PM Page 3
GUÍA Nº. 11
MODIFICACIONES A LA PRIMERA
INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DE
1. La modificación, ampliación o enmienda de la primera Artículo 1130
inscripción de dominio sólo puede efectuarse en virtud de
resolución judicial firme; también podrá hacerse con base
en el testimonio de escritura pública en la que deberán
comparecer todos los otorgantes que hayan intervenido en
el acto o contrato que dio origen a dicha inscripción.
2. Cuando el inmueble sea propiedad de un tercero ajeno
a los otorgantes que dieron lugar a la primera inscripción
de dominio, o el bien estuviere gravado, tales operaciones
podrán efectuarse si comparecen los otorgantes originarios
y el titular actual del dominio y, en su caso, el acreedor
hipotecario o prendario.
3. Si no fuere posible la comparecencia de las personas
que hayan dado origen a la primera inscripción de dominio
el interesado deberá acudir al procedimiento de rectificación
de área (Decreto-Ley 125-83), rectificación de medidas o
adjudicación de excesos (Ley de Transformación Agraria y
Ley Reglamentaria para trabajos de Agrimesura) o tramitar
diligencias voluntarias en la vía judicial (inciso 1º. del artículo
1130 del Código Civil).
RGP G- 10 y 11 10/2/07 1:06 PM Page 4
PRIMERA INSCRIPCIÓN DE
4. En caso que el propietario únicamente solicite que se Artículo 1130
consigne o modifique la ubicación, jurisdicción municipal o numeral 2.
literal b) Código
dirección actual del inmueble según la nomenclatura municipal, Civil.
bastará presentar testimonio de escritura pública que contenga
su declaración jurada sobre los datos pertinentes en la que
deberá transcribirse la constancia de la Municipalidad respectiva.
5. Cuando la finca sea predio catastrado, regular o irregular, Artículo 48 Ley
al testimonio de la escritura que modifique la superficie, Información
mojones o linderos, por razón de actos de desmembración Catastral (RIC)
o unificación, deberá adjuntarse certificación de la declaración
emitida por el Registro de Información Catastral que aprueba
la modificación y el plano catastral correspondiente.
6. Para autorizar escrituras de unificación o desmembración
de fincas ubicadas en zonas declaradas totalmente catastradas
el notario deberá cumplir con los requisitos previos que
establece el artículo 45 literal a) de la Ley del Registro de
7. En caso de discrepancia por la conversión de medidas Artículo 20 Ley
antiguas (caballerías, manzanas, varas, cuerdas, brazadas, jornales, del Organismo
etc.) al sistema métrico decimal, la determinación del área se
establecerá por resolución judicial en la vía voluntaria.
RGP G- 12 y 13 10/2/07 1:06 PM Page 1
GUÍA Nº. 12
INSCRIPCIÓN DE BIENES MUEBLES
IDENTIFICABLES Y UNIDADES
Bienes Muebles. Por su naturaleza son muebles las cosas que puedan ser
transportadas de un lugar a otro por si mismas o por una fuerza externa.
Las cosas muebles registrables son aquéllas que por su importancia económica
y por ser individualizables, … cuentan con un régimen legal especial, que
en cierta medida las asemeja a los inmuebles. Obvio es que se las denomina
“registrables”, por cuanto su adquisición o transmisión está vinculada con
la inscripción en registros especiales.
Unidad Económica. Conjunto de cosas. Cuando de éstos se habla, se está
haciendo referencia a las universalidades. Una pluralidad de bienes exteriores
tal, que pueda ser considerada como una unidad, como un todo. Si es por
la intención del propietario es universitas facti; si por el derecho, universita
iuris…”.
Ricardo Papaño, Claudio M. Kiper, Gregorio A Dillon, Jorge R. Causse. Derecho Civil.
1. En relación con la primera inscripción de dominio de Artículo 14 y
bienes muebles identificables y unidades económicas es 15 Reglamento
título suficiente para originar inscripción registral cualquiera de la Propiedad
1.1 Factura cancelada de compraventa, en original; o
1.2 Testimonio o copia legalizada de escritura pública Artículo 1214
1.2.1 La declaración jurada del interesado, relativa a que
el respectivo bien no se encuentra inscrito con
anterioridad, así como la advertencia del notario respecto
al delito de perjurio; la declaración puede efectuarse
en el mismo instrumento donde se disponga o grave el
1.2.2 Descripción completa, es decir, serie, modelo, marca,
chasis, motor, tipo o cualquier otro dato que facilite su
diferenciación con los demás bienes del mismo género
o especie;
RGP G- 12 y 13 10/2/07 1:06 PM Page 2
MUEBLES IDENTIFICABLES Y
1.2.3 Valor estimado;
1.2.4 Nombre de la persona de quien se adquirió;
1.2.5 Los gravámenes que pesen sobre el bien.
En las unidades económicas la descripción y el valor estimado
global e individualizado de los bienes que las conforman podrán
sustituirse por inventario protocolizado en el propio instrumento
2. La tarjeta de circulación o de solvencia aduanal, la póliza de
importación ni el certificado de propiedad de vehículos extendido
por la Superintendencia de Administración Tributaria, SAT, no
constituyen títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. En el caso de que el interesado haya fabricado un bien, bastará
con que así lo indique, lo describa, estime su valor y señale los
gravámenes que pesen sobre el mismo; deberá declarar bajo
juramento que no ha sido inscrito con anterioridad en el
4. Para la inscripción de un bien mueble mediante factura y el
sucesivo registro de la disposición o gravamen del mismo deberá
presentarse cada documento en su orden y con diferente fólder
o carátula, advirtiéndose al encargado de la ventanilla del Registro
que se trata de documentos relacionados entre sí.
5. El registro de bienes muebles puede modificarse o cancelarse
cumpliendo con similares requisitos a los establecidos para su
6. La modificación de la inscripción de la unidad económica
deberá hacerse con declaración jurada del propietario en la
que indique expresamente la causa o razón de la modificación
o cancelación, bien por destrucción total o parcial de los bienes
que los hacen inservibles o por la exclusión de bienes que han
quedado obsoletos. Igualmente, debe hacerse declaración jurada
para la integración de nuevos bienes incorporados a la unidad
o inclusión de otro u otros para sustituir los que hayan sido
RGP G- 12 y 13 10/2/07 1:06 PM Page 3
GUÍA Nº. 13
Principio de Publicidad. Más que un principio, la publicidad es uno de los
objetivos básicos (el primero históricamente) de la inscripción (también
considerada principio por algunos autores). La publicidad contemporánea,
como las encíclicas papales, debe ser urbi et orbi, o sea, para la ciudad y
el mundo, porque con respecto al derecho de propiedad hay un retorno a la
época del hombre nómade, que no se “afinca” en un solo lugar.
Principio de Determinación. El principio de determinación o especialidad,
como también se lo llama, se relaciona con el contenido de la registración
en cuanto a la descripción de la cosa, la especie del derecho, la identificación
del sujeto y el monto y plazo del negocio jurídico. Del mayor o menor grado
de determinación dependerá el grado de precisión a que llegue el Registro,
que debe verificar cuidadosamente la integridad y exactitud de sus asientos
en relación ala realidad jurídica extrarregistral. La eficacia de un registro
depende, en gran medida, de la forma en que se cumple con el principio de
determinación, o sea, la precisión alcanzada en cuanto al contenido de la
registración, que no debe ser difuso.
Raúl R. García Coni y Angel A. Frontini. Derecho Registral Aplicado
No se aceptarán, para operación registral, los documentos
que contengan actos o contratos que no hayan sido
previamente inscritos en los otros registros que corresponda
Entre estos actos y contratos, se incluyen, entre otros, los
1. Identificación de persona, guatemaltecos o extranjeros
domiciliados;
RGP G- 12 y 13 10/2/07 1:06 PM Page 4
2. Constitución, fusión, transformación y modificación de Artículos 332,
334, 337 y
sociedades mercantiles y civiles. 338 Código de
3. Mandatos generales o especiales otorgados por personas Artículo 1704
jurídicas guatemaltecas o constituidas en el extranjero, aún Código Civil
cuando estas últimas no estén obligadas a obtener autorización
ni registro en el país; (ver guía de Documentos Acreditativos
de Representación de Personas Jurídicas).
4. Constitución y modificación de asociaciones y fundaciones. Artículo 15
5. Iglesias y demás entidades religiosas. Artículos 15 y
17 Código Civil
Artículos 116 y
6. Capitulaciones matrimoniales. 125 Código Civil
7. Liquidación total de patrimonio conyugal o modificación Artículos 139 y
del régimen económico del matrimonio; 140 Código Civil
Artículos 2 y 19
8. Constitución de cooperativas. Ley General de
9. Empresas Campesinas (ECAS). Artículo 3 de la Ley de
10. Consejos Comunitarios de Desarrollo (COCODES). Artículo 52 del
En cuanto a los testimonios de escrituras públicas que contengan Desarrollo
actos o contratos relativos a bienes o derechos inscritos tanto
en el Registro General de la Propiedad como en el Segundo
Registro, será necesario la presentación en ambos, por separado,
para obtener la inscripción completa.
RGP G- 14 y 15 10/2/07 1:11 PM Page 1
GUÍA Nº. 14
El bien de familia es una institución que se orienta a la protección del núcleo
familiar beneficiario, para asegurar su vivienda o su sustento, o ambas cosas.
La protección del núcleo familiar se concreta, según veremos con detalle
más adelante, al establecer la ley una serie de recursos que ponen en cubierto
a determinado inmueble de las contingencias o infortunios de la familia, al
no poder ser gravado, ni hipotecado, ni ejecutado por deudas posteriores
a su constitución; tener exención impositiva y no poder ser desafectado sino
por causales estrictas y con el consentimiento del cónyuge, salvo motivos
El patrimonio familiar se entiende en la doctrina como la protección que
se le da a uno o más bienes suficientes para vivienda o existencia de una
Guillermo Cabanellas. Diccionario Jurídico Elemental
1. Se puede destinar uno o más bienes a la protección del Artículo 352 y
hogar y sostenimiento de la familia, a través de la constitución 355 Código
de patrimonio familiar, pudiendo constituirse sobre casas de
habitación, predios o parcelas cultivables, establecimientos
industriales y comerciales, que sean objeto de explotación
familiar, siempre que su valor no exceda de Q100,000.00
en el momento de su constitución.
2. Solo puede fundarse un patrimonio familiar para cada
familia, por el padre o la madre sobre sus bienes propios o
por marido y mujer, sobre bienes comunes. También puede
constituirse por un tercero, a título de donación o legado,
en cuyo caso deberá estimarse.
3. Los bienes constituidos en patrimonio familiar son
indivisibles, inalienables, inembargables y no podrán estar
gravados ni gravarse, salvo el caso de ser vidumbre.
RGP G- 14 y 15 10/2/07 1:11 PM Page 2
4. Al autorizar escrituras públicas en que se constituya
patrimonio familiar se recomienda establecer expresamente el
plazo por el cual se constituye tal patrimonio, así como las
limitaciones o condiciones a que se someta el bien a tal institución
5. En virtud de lo anterior, para transferir o gravar bienes
sujetos a patrimonio familiar, previamente debe cancelarse dicho
patrimonio por cualquiera de las causales de terminación
contenidas en el artículo 363 del Código Civil.
6. El patrimonio familiar puede constituirse por el donante
o adjudicante, pero no existe ley que faculte a éste para darlo
por cancelado, tal el caso de adjudicaciones municipales y otras.
En consecuencia, el patrimonio familiar constituido por particulares,
salvo ley especial, sólo puede cancelarse, según el artículo 363
del Código Civil, por vencimiento del plazo o por resolución
judicial en que, teniendo por probado cualquiera de los otros
motivos indicados en dicha norma, se ordene la cancelación del
7. Casos Especiales:
7.1 Patrimonio familiar constituido por el Instituto Nacional
de Transformación Agraria, INTA: cuando el patrimonio
familiar no tiene plazo señalado al constituirse, o bien éste
no ha vencido, se acepta la Resolución del Fondo de Tierras,
FONTIERRAS, para su cancelación.
7.2 Similar situación se da con el patrimonio familiar
constituido por el Banco Nacional de la Vivienda, BANVI,
en el que, de no haberse determinado plazo al constituirse,
se acepta la cancelación otorgada en escritura pública por
el Estado a través de la Unidad de Vivienda Popular, UDEVIPO,
del Ministerio de Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda,
7.3 Salvo caso específico, el plazo del patrimonio familiar
sobre lotes otorgados en planes de vivienda por el Estado
tiene, por ley, un plazo de 25 años.
RGP G- 14 y 15 10/2/07 1:11 PM Page 3
GUÍA Nº. 15
Iglesias, citado por Espin Canovas se refiere al contrato de arrendamiento
como: “un contrato consensual , por el que, a cambio de una merced o
remuneración, un sujeto se obliga a procurar a otro el uso o el uso y disfrute
de una cosa – locatio conductio rei-, o a prestarle determinados servicios
– locatio conductio operarum- , o a realizarle una obra- locatio conductio
operis.” Para Planiol, citado por Espin Canovas, el arrendamiento es: “un
contrato por el cual una persona se obliga a entregar a otra el goce temporal
de una cosa, mediante un precio proporcional al tiempo”, añadiendo que el
precio se calcula por unidad de tiempo (hora, dia, mes, trimestre, año). Se
trata de un contrato consensual, pues se perfecciona por le mero consentimiento
sin que requiera la entrega de la cosa; bilateral, pues surgen obligaciones
correlativas a cargo de ambas partes; oneroso, pues si se entregase la cosa
sin contraprestación, es decir, a titulo gratuito, no se trataría del
arrendamiento, sino del comodato; comulativo, porque existe atribución
cierta y determinada de una ventaja para cada parte, desde su celebración;
y temporal por no admitirse en el derecho moderno el arrendamiento perpetuo.
Diego Espin Canovas. Manual de Derecho Civil Español
1. En los arrendamientos de áreas parciales de un inmueble Artículo 1880
es aconsejable delimitar e indicar la ubicación de las mismas; Código Civil
caso contrario, no se podrá inscribir un nuevo arrendamiento,
salvo que el propietario indique que el área objeto del nuevo
contrato no está comprendida en el área de arrendamiento
2. En las desmembraciones de bienes inmuebles con Artículo 1125 6)
arrendamiento de áreas parciales, el propietario deberá
declarar que el área a desmembrarse no está afectada por
el arrendamiento vigente, pues de no hacerlo así el
arrendamiento inscrito se transcribirá a las nuevas fincas.
3. Para cancelar inscripciones de arrendamiento con plazo Artículos 1124 6),
1928 y 1167
ya vencido, debe mediar solicitud de par te interesada. Código Civil
RGP G- 16 y 17 10/2/07 1:12 PM Page 1
GUÍA Nº. 16
Copropiedad. Se refiere a una de las formas de ejercer la propiedad en la
cual el titular o sujeto activo de la misma es una pluralidad de personas. Es
decir, un mismo bien es propiedad de dos o más personas, por lo tanto los
derechos sobre dicho bien también pertenecen a todos.
Federido Puig Peña. Compendio de Derecho Civil.
Derecho de Tanteo. Se designa como derecho de tanteo la facultad que por
ley o costumbre jurídica tiene una persona para adquirir algo, con preferencia
a otros compradores y por el mismo precio. En el tanteo, quien quiere
enajenar una cosa no puede hacerlo sin ofrecerla previamente, en iguales
condiciones, a quien tiene el derecho de tantear.
1. La enajenación de derechos entre copropietarios no Artículo 485
requiere el consentimiento ni el ejercicio del derecho de
tanteo de los otros condueños. Tampoco se requiere en la
donación o cesión de derechos a título gratuito a favor de
2. Conforme el artículo 491 del Código Civil, la notificación
a condueños debe ser previa a la negociación que se celebre;
sin embargo, el otro u otros copropietarios pueden manifestar
su consentimiento antes o después de celebrado el contrato.
3. La notificación a los condueños debe ser judicial, cuando Artículo 33
no conste de manera fehaciente el consentimiento de los Civil y Mercantil
RGP G- 16 y 17 10/2/07 1:12 PM Page 2
4. En la enajenación de derechos de copropiedad a favor de Artículo 1 Ley
condueños debe estimarse el valor de aquellos, si es a título del Impuesto al
gratuito, o bien indicarse el precio, si es a título oneroso, debiendo
satisfacerse el Impuesto al Valor Agregado en ambos casos.
5. Previo a la partición de bienes comunes únicamente se Artículo 491
podrá inscribir la enajenación de derechos pro indivisos en el Código Civil
porcentaje o en la parte alícuota indicados, pero no de áreas
determinadas a pesar de que éstas estén descritas en la escritura.
6. Al inscribir la constitución del régimen de propiedad Artículo 533 y
1203 Código
horizontal se asentará en la finca sobre la que se constituye el Civil
mismo que ésta pasa a ser copropiedad de los titulares o
dueños de las fincas filiales o unidades que lo conforman. Igual
asiento se hará en fincas filiales cuando constituyan elementos
RGP G- 16 y 17 10/2/07 1:12 PM Page 3
GUÍA Nº. 17
El testamento, según la doctrina es el acto por el cual una persona dispone
para después de su muerte de todos los bienes que le pertenecen o de parte
1. El aviso de autorización de testamento deberá enviarse Artículos 1193
al Registro de la Propiedad correspondiente, según el 45 Código de
departamento en el que fue otorgado, dentro de los quince Notariado
días siguientes a la fecha en que fue autorizado y debe
contener los datos expresados en el artículo 1193 del Código
Civil. Para evitar perjuicios derivados de homónimos se
recomienda proporcionar los datos del documento de
identificación aún cuando el testador fuere del conocimiento
del notario, y los datos de identidad incluyendo los de
identificación de persona, si fuere el caso.
2. Para la anotación del testimonio del testamento se Artículos 1194 y
371 Código Civil
requiere adjuntar original de la correspondiente certificación
de la partida de defunción. El nombre del testador deberá
coincidir con el de la defunción; si no es así, deberá acreditarse
la respectiva identificación.
3. Para anotar el testimonio del testamento, otorgado Artículo 37 Ley
en Guatemala, por testador que hubiese fallecido en el Judicial.
extranjero, deberá acompañarse la respectiva certificación
de defunción con los pases de ley y traducción, en su caso.
4. En cuanto a los requisitos y formalidades del testimonio
de la escritura pública de testamento véase lo indicado en
la Guía de Testimonios.
RGP G- 18 Y 19 10/2/07 1:16 PM Page 1
GUÍA Nº. 18
Es en topografía la representación gráfica de una superficie, terreno o cosa
Representación gráfica de una superficie y, mediante procedimientos técnicos,
de un terreno, de un edificio, o de una explotación o de una industria. Tiene
importancia en materia jurídica por su obligatoriedad para autorizar cualquier
tipo de construcción, pública o privada.
Diccionario Juridico. www.lexenesis.com
Se entiende que integran el concepto de “título”, los planos que los
Garcia Coni, Raul y Angel Fontini. Dercho Registral Aplicado.
1. Será obligatoria la presentación de planos originales, Artículo 1131
firmados y sellados por ingeniero civil, arquitecto o ingeniero
agrónomo, colegiados activos, en los casos siguientes:
1.1 Desmembraciones, lotificaciones, parcelamientos,
urbanizaciones, unificaciones y partición de inmuebles
1.2 Desmembraciones, lotificaciones, parcelamientos,
rústicos cuando el área exceda de siete mil metros
RGP G- 18 Y 19 10/2/07 1:16 PM Page 2
1.3 Constitución de régimen de propiedad horizontal. Código Civil
Artículo 5 f) Último párrafo
1.4 Localización y desmembración de derechos pro indivisos Ley Reguladora del
sobre inmuebles urbanos o rústicos. y Desmembración de
Derechos Sobre Inmuebles
1.5 Rectificación de área de inmuebles urbanos o rústicos. Artículo 14 Decreto Ley
125-83 “Ley de
2. Asimismo es obligatoria la presentación de planos originales, Rectificación de Área”
aunque no estén firmados por los profesionales mencionados,
en los casos siguientes :
Artículo 11 d) Decreto
2.1 Titulaciones supletorias. 49-79 del Congreso de
Guatemala, Ley de
2.2 Desmembraciones rústicas cuando el área de la finca Titulación Supletoria.
nueva sea menor de siete mil metros cuadrados;
Se exceptúa el caso de fincas urbanas situadas en poblaciones
recónditas del país en que no fuere posible localizar a uno
de los profesionales indicados, extremo que el notario
deberá hacer constar en la escritura correspondiente.
No obstante la excepción anterior, si se tratare de tres o Artículo 1131
más desmembraciones de la misma finca matriz o de
parcelamientos urbanos, el Registro de la Propiedad exigirá,
como requisito para la inscripción de cada una de las nuevas
fincas, que los planos sean firmados por profesional colegiado.
2.3 La descripción del inmueble en la escritura y el plano
que se adjunte deben coincidir exactamente .
RGP G- 18 Y 19 10/2/07 1:16 PM Page 3
GUÍA Nº. 19
INMOVILIZACIÓN VOLUNTARIA
DE BIENES REGISTRADOS
Inmovilizar. Coartar la libre enajenación de los bienes.
Según los considerandos de la Ley de Inmovilización Voluntaria de Bienes
Registrados, la finalidad de la misma es proporcionar por parte del Estado,
las condiciones necesarias para el adecuado ejercicio del derecho a la
propiedad, garantizado plenamente por la Constitución Política; para lo
cual es necesario proveer los mecanismos que permitan a los propietarios
de bienes inscritos en los Registros, su inmovilización, con lo que se evitará
cualquier mala práctica que pudiera perjudicarlos con el consiguiente
menoscabo de la seguridad registral.
Los propietarios de bienes inscritos en los Registros de la Ley de
Propiedad, tienen el derecho de limitar, voluntariamente, su Inmovilización
enajenación o gravamen por un plazo máximo de tres años Bienes Registrados
cada vez, para cuyo efecto lo solicitarán mediante escrito
con legalización notarial de firmas que contenga todos los
datos de identificación personal, la impresión de su huella
dactilar así como la identificación de los bienes que se desea
afectar, conforme a lo siguiente:
1. La firma y huella dactilar del solicitante se estamparán
en el original y en el duplicado.
2. De no estipularse plazo éste será de tres años, el cual
podrá prorrogarse llenando los mismos requisitos que la
3. También podrán solicitar la anotación de inmovilización:
RGP G- 18 Y 19 10/2/07 1:16 PM Page 4
3.1 Los mandatarios que pueden disponer de los bienes
3.2 El administrador o representante legal de la mortual
(albacea o administrador de los bienes hereditarios).
3.3 El representante legal del ausente o incapaz, sea éste
el guardador de los bienes o quien nombre el juez como
3.4 El representante legal del menor de edad en ejercicio
de la patria potestad o tutela, o por medio de mandatario
3.5 El nudo propietario, el usufructuario, el copropietario
o los copropietarios en forma separada o conjunta, con
relación a su respectivo derecho.
3.6 Los ejecutores especiales; (ver Guía de Documentos
Acreditativos de Representación de Personas Jurídicas,
numerales 3 y 4).
3.7 El representante legal de personas jurídicas.
4. En los casos de solicitud de anotación a través de un
representante legal, deberá adjuntarse, a la solicitud, copia
legalizada por notario del respectivo documento que acredite
5. Para la anotación de inmovilización de derechos de
copropiedad de la nuda propiedad no es necesario el
consentimiento de los condueños.
6. Para la anotación de inmovilización de derechos de
usufructo no es necesario el consentimiento del propietario.
7. En la solicitud deberá declararse, bajo juramento, que no
existe cesión a ningún título ni hipoteca pendiente de inscribir,
otorgados con anterioridad a la fecha de suscripción y, en caso
existieren, deberá declarar que están pendientes e identificarlos.
RGP G- 18 Y 19 10/2/07 1:16 PM Page 5
8. De la Cancelación de la Anotación: En tanto permanezca
vigente el plazo y cumpliendo con los requisitos establecidos
en la ley, podrán solicitar cancelación de la anotación de
8.1 El propietario de los bienes.
8.2 Los propietarios al cumplir la mayoría de edad.
8.3 El mandatario que pueda disponer de lo bienes del
mandante, aún cuando fuere distinto del que la solicitó.
8.4 El administrador o representante de la mor tual
(albacea o administrador de los bienes hereditarios),
siempre que medie resolución de juez competente.
8.5 Los representantes legales de menores de edad, Artículo 264
incapaces o ausentes, cuando cuenten con autorización Código Civil
judicial para disponer de sus bienes.
8.6 El representante legal de entidades (civiles o
mercantiles) que esté debidamente facultado.
El extranjero no domiciliado está exento de cumplir con el Artículo 24 Ley del
requisito de presentar la certificación de la partida de la
RGP G- 20 Y 21 10/2/07 1:21 PM Page 1
GUÍA Nº. 20
La donación es un acto a título gratuito realizado en forma contractual, por
el que una persona hace liberalidad a otra, que la acepta. Es por tanto, el
contrato típico de liberalidad.
Diego Espin Canóvas. Manual de Derecho Civil Español
1. Toda donación se considera gratuita, salvo que en el
texto del instrumento se indique que es onerosa o
2. En todos los casos debe indicarse el valor en que se Artículo 1863
estima la donación de los bienes o derechos donados. Código Civil
3. Cuando en una escritura se otorgue donación de dos
o más bienes, se recomienda que se haga la estimación del
valor de cada bien en forma individual.
4. Por tratarse de un acto de liberalidad, en la donación
de derechos de copropiedad no es necesaria la comparecencia
ni autorización o consentimiento de los demás condueños.
RGP G- 20 Y 21 10/2/07 1:21 PM Page 2
5. La donación debe ser aceptada por el donatario; tal Artículos 1857
aceptación puede hacerse en el momento de formalizarse la Código Civil y
33 y 67
donación o en acto separado; éste debe constar en escritura numeral 4
pública. Si la aceptación por el donatario fuere hecha con Código Procesal
posterioridad, para que el contrato quede perfecto debe
notificarse tal aceptación al donante en forma judicial; este
requisito es indispensable para poder inscribir el contrato.
Sin embargo se aceptará la notificación de la aceptación de la
donación en acto posterior, hecha por notario sin designación
judicial, únicamente cuando el donante haya comparecido
personalmente a la diligencia de notificación y firmado el acta
respectiva; también el donante podrá darse por notificado en
escritura pública o en documento que llene los requisitos
correspondientes, si fue otorgado en el extranjero.
6. La donación que se haga a los menores de edad, incapaces Artículo 1861
o ausentes requiere la aceptación de los representantes legales Código Civil
de éstos, pero cuando se trate de donaciones condicionales y
onerosas, deberá preceder autor ización judicial.
7. En la donación a título gratuito no hay obligación de declarar Artículo 1859
que el bien objeto de la misma se encuentra libre de gravámenes, Código Civil
anotaciones o limitaciones.
8. La revocación de la donación por causa de ingratitud debe Artículos 1869,
1870, y 1871
ser notificada judicialmente. La inexistencia de oposición a la Código Civil
revocación, para efectos de su registro, debe acreditarse con
certificación extendida por el juzgado correspondiente que haga
constar los hechos de la notificación y del transcurso del plazo
determinado por la ley sin que se haya producido.
RGP G- 20 Y 21 10/2/07 1:21 PM Page 3
GUÍA Nº. 21
La doctrina sostiene que gestión de negocios nace, en materia procesal,
para representar al ausente citado a juicio. Posteriormente se amplía su
contenido a los bienes y actuaciones patrimoniales, para culminar en la
intervención voluntaria, sin mandato, ni representación legal en el patrimonio
Alicia M Oviedo Bustos. Gestión de Negocios
La negotiorum gestio romana constituye un cuasicontrato definido por
Escriche como aquel en que una persona toma por sí misma, a su cargo, el
cuidado o dirección de los negocios de un ausente, sin haber recibido
poderes de él, e incluso sin su conocimiento; lo cual lo obliga a dar cuenta
de su administración, pero con derecho a exigir los gastos legítimos realizados.
La exposición de motivos del Código Civil Guatemalteco establece respecto
de la gestión de negocios lo siguiente: La gestión de negocios se realiza
sobre cosas o negocios abandonados, en la mayoría de los casos,
involuntariamente. Ha sido frecuente, que una persona se vea obligada a
abandonar el país en forma violenta, sin tener oportunidad para otorgar
poder, y en tales circunstancias, un pariente, un amigo o un empleado
conocedor de sus negocios, se hace cargo de éstos, para salvarlos del
abandono y administrarlos en provecho exclusivo del dueño. Siendo el
motivo de la gestión la ausencia del propietario y la falta de apoderado, es
natural que la gestión termine inmediatamente que aquél aparezca o que,
designado un representante, se apersone en los negocios.
Exposición de Motivos Código Civil Guatemalteco Decreto Ley No. 106 y sus reformas
1. El gestor de negocios será permitido: Artículo 1605
1.1 En las compraventas de bienes al contado y en las
donaciones puras, simples y a título gratuito.
1.2 En la constitución de servidumbres activas, gratuitas,
sin condiciones, que beneficien y no signifiquen carga
alguna para el inmueble.
RGP G- 20 Y 21 10/2/07 1:21 PM Page 4
1.3 En los casos que la interesada sea una sociedad
mercantil en formación, de conformidad con lo establecido
por el ar tículo 18 del Código de Comercio.
2. No se aceptará el gestor de negocios:
2.1 Cuando el propietario, titular del derecho o interesado
sea menor de edad o incapaz, o se trate de una fundación,
asociación, patronato o cualquier otra persona jurídica.
2.2 Si el acto o contrato versa sobre la constitución,
aceptación o modificación de gravámenes, usufructos,
hipotecas, prendas, limitaciones, cargas, servidumbres pasivas,
así como de cualquier derecho real que recaiga y afecte
los bienes del propietario o titular del derecho.
2.3 En los casos que el acto o contrato contenga disposición
de bienes del propietario, otorgamiento de cartas de pago
o liberación o reducción de gravámenes, cargas, limitaciones,
garantías o de cualquier otro derecho real.
2.4 Si lo que pretende es reducir la responsabilidad del
deudor o la renuncia de derechos del propietario.
2.5 En caso que la finalidad de la escritura sea aclarar,
modificar, ampliar o rectificar datos personales del propietario
o cuestiones relacionadas con el objeto del acto o contrato
original otorgado por el propietario o titular del derecho.
2.6 En las donaciones remuneratorias, condicionales u
2.7 En las adquisiciones de bienes o derechos a plazos.
2.8 Si la escritura se refiere a negocios en los que, para su
celebración por medio de mandatario, la ley requiere el
otor gamiento de facultad o poder especial.
RGP G- 22 Y 23 10/2/07 1:24 PM Page 1
GUÍA Nº. 22
INDIVIDUALIZACIÓN DEL PRECIO O VALOR DE
CADA FINCA EN CONTRATOS DE COMPRAVENTA,
DONACIÓN ENTRE VIVOS, APORTACIÓN DE
BIENES Y FIDEICOMISOS.
Valor. Tasación patrimonial de los bienes o precio de los mismos, según la
cambiante intervención de lo intrínseco, lo afectivo, la oportunidad, la
urgencia del que enajena o la necesidad del que adquiere. En cuanto lo
jurídico estricto pueda separarse de lo material o económico, y más aun
tratándose del valor de las cosas, se produce ese fenómeno registrado por
Kleinwächter: “El precio y el valor son una misma cosa en un caso
determinado” y determinados son los casos en que cada vez han de resolver
sobre el valor los interesados, contratantes o partes y en que los tribunales
han de fallar acerca del mismo para tasaciones y responsabilidades.
Cuando en un contrato se enajenen dos o más bienes, se
recomienda individualizar el precio o valor de cada uno de
ellos porque:
1. Facilitará la operación de los bienes objeto del contrato,
si hubiere impedimento para hacer la inscripción en alguno
2. Dará claridad a las inscripciones en cuanto al valor
propio de cada bien.
Artículos 38 Código de
3. Evitará dificultades en la operación de los avisos de Notariado y 35 Ley del
traspaso en los catastros fiscales (DICABI) y municipales. Inmuebles
RGP G- 22 Y 23 10/2/07 1:24 PM Page 2
GUÍA Nº. 23
ESCRITURAS AUTORIZADAS CON
LA ANTEFIRMA: POR MÍ Y ANTE MÍ
El principio de rogación notarial contenido en el artículo 1 del Código de
Notariado establece que el notario puede actuar solamente a requerimiento
de parte o por disposición de la ley, contrario sensu no puede actuar de
En concurrencia a este principio se acepta la denominada
“autodeterminación” que resulta cuando el notario es el propio otorgante
y notario autorizante, es decir las fases de la función notarial se fusionan.
Los casos de “autodeterminación” están reguladas en la ley en forma taxativa,
fuera de esos casos el notario debe ser requerido.
Con la antefirma “por mí y ante mí” el notario puede Código de
autorizar: Notariado
1. Ampliaciones o aclaraciones de instrumentos públicos que
no afecten el fondo del acto o contrato que se refieran a:
1.1 Otros datos personales de los comparecientes,
distintos de sus nombres y apellidos.
1.2 La indicación de haber tenido a la vista el título de
propiedad del bien objeto del contrato o de los
documentos acreditativos de representación.
1.3 Nombres y apellidos de los otorgantes, siempre que
no sea en la comparecencia, en el otorgamiento o en
RGP G- 22 Y 23 10/2/07 1:24 PM Page 3
AUTORIZADAS CON LA
ANTEFIRMA: POR MÍ Y
1.4 La identificación del bien registrado cuando únicamente
se refiera a errores u omisiones en el folio.
2. Cartas de pago, cuando el acreedor sea el propio notario Artículo 77 d)
autorizante. Código de
Será necesaria la comparecencia de todos los otorgantes que
hayan intervenido, entre otros casos, cuando la ampliación o
aclaración se refiera a:
1. Nombres y apellidos de los otorgantes o razón o
2. Precio o valor.
3. Declaración de gravámenes o limitaciones que afecten a los
4. Identificación de los bienes registrados, excepto del folio.
5. Medidas superficiales, lineales, azimuts o rumbos.
6. Fecha del instrumento público.
RGP G- 24 Y 25 10/2/07 1:27 PM Page 1
GUÍA Nº. 24
GRAVÁMENES O LIMITACIONES.
Gravamen. Derecho real o carga que se impone sobre un inmueble o caudal.
Como gravámenes pueden citarse principalmente los censos, hipotecas,
prendas y servidumbres. En lo registral, los derechos reales limitados, los
de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los
derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar
en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan.
En derecho común, gravamen es un derecho real, distinto de la propiedad,
principal o accesorio, que sirve para aprovechar las cosas como cauciones
o cautelas o para gozarlas (v. Gr., Gravamen hipotecario, gravamen prendario,
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Limitaciones del dominio. Restricciones de índole legal que se oponen al
carácter absoluto de la propiedad como derecho, concebida, hasta la
formación de un criterio social, cual omnímoda facultad de uso y abuso.
Limitación. Las referidas restricciones constituyen disposiciones de la
Administración Pública, que tienden a lograr una concordancia o armonía
entre los derechos de propiedad de los administrados y los intereses públicos
que aquella debe satisfacer. Esto se obtiene limitando la amplitud del derecho
de propiedad de los particulares, que sufre entonces una reducción en su
carácter absoluto. A raíz de las restricciones el derecho del administrado
se constriñe o reduce en su amplitud: el administrado sólo podrá ejercer su
derecho de propiedad en forma compatible con la restricción establecida
por la Administración pública. La restricción señala, así, el marco dentro
del cual el particular podrá ejercer su derecho.
La declaración a que se refiere el artículo 30 del Código de
Notariado deberá hacerse constar en los instrumentos
públicos, siempre y cuando afecte a los otorgantes, entre
otros, en los actos o contratos siguientes:
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GRAVÁMENES O
1. Compraventas.
2. Donaciones entre vivos onerosas o remuneratorias.
4. Obligaciones con garantía real.
5. Aportación de bienes.
6. Fideicomisos.
7. Constitución de servidumbres.
8. Liquidación de patrimonio conyugal.
10. Declaración jurada para inscribir bienes muebles y unidades
11. Cartas de pago (la declaración debe hacerse sobre el crédito
que se cancela y no respecto del bien que se libera).
12. Arrendamientos.
13. Constitución de usufructo.
14. Rescisión de contratos.
La declaración no será necesaria en las desmembraciones a
favor de sí mismo ni en la unificación de fincas cuando éstas
pertenezcan a un solo propietario.
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GUÍA Nº. 25
El principio de rogación – o de instancia, como también se le conoce, significa
que la actividad del registrador no puede ser espontánea, sino impulsada.
El registrador no puede acomodar sus asientos a la realidad jurídica
extrarregistral por el solo hecho de haberse enterado de modo oficioso de
que la situación registral debe variar.
Raul García Coni y Angel Fontini. Dercho Registral Aplicado.
Las solicitudes que se efectúen al Registro con la finalidad Artículo 1127
de obtener una operación, anotación o cancelación, deberán
presentarse en cualquiera de las formas siguientes:
Solicitud escrita del interesado con firma legalizada o solicitud Artículo 28
firmada y sellada por abogado, a ruego y por encargo del la República de
interesado. Guatemala
Cuando a la solicitud deba acompañarse cer tificación
extendida por Registro Público o autoridad competente,
ésta deberá presentarse en original.
Las personas jurídicas que hayan modificado su denominación
o razón social, deberán adjuntar a la solicitud certificación
de dicha modificación extendida por la autoridad competente,
a los efectos de hacer constar dicha circunstancia en las
inscripciones registrales correspondientes.
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GUÍA Nº. 26
CORRECCIONES EN EL
Correcciones: Los Instrumentos públicos pueden corregirse:antes de ser
otorgados (firmados por los otorgantes) y autorizados (firmados por el
notario) a través de entrerrenglonaduras (entrelineas), adiciones, testados,
o fuera de margen del papel sellado especial para protocolos; y después
solamente mediante la autorización de escritura pública complementaria o
secundaria, teniendo éstas la función de: ampliaciones: para agregar,
aclaraciones: para explicar, modificaciones: para cambiar, rectificación:
Prohibiciones: Son las disposiciones imperativas establecidas en las leyes
que tienen por objeto mantener la certeza y claridad en el contenido del
instrumento público y con el fin de evitar falsedades y alteraciones en las
que el notario puede incurrir en responsabilidades de orden civil, penal,
administrativo o disciplinario, deberá evitarlas.
1. En los documentos notariales es prohibido: Artículo 14 y
13 Código de
1.1 Enmendar palabras.
1.2 Usar abreviaturas.
1.3 Escribir fuera de los márgenes.
1.4 Utilizar cifras para expresar fechas, números o
1.5 Dejar espacios en blanco que permitan
intercalaciones.
RGP G- 26 Y 27 10/2/07 1:29 PM Page 2
COREECCIONES EN EL
1.6. Utilizar siglas en lugar del nombre completo para
identificar a una entidad en la comparecencia. No obstante,
después de la correspondiente identificación en el texto
del instrumento se les podrá mencionar por medio de sus
acrónimos o por denominaciones que representen el rol
o la naturaleza de su intervención en el acto o contrato.
(Por ejemplo, “FEGUA”, “el Banco”, “el vendedor”, “la parte
deudora”, “el usufructuario”, “el donante”, etc.).
2. Las adiciones, entrerrenglonaduras y testados deben salvarse
al final del documento, antes de ser firmado, pues de lo contrario
no serán válidos.
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GUÍA Nº. 27
Lotificar: Preparar un terreno, urbanizarlo y dividirlo en lotes para construir
Urbanizar: Acondicionar una porción de terreno y prepararlo para su uso
urbano, abriendo calles y dotándolas de luz, pavimento y demás servicios.
Desmembrar: Dividir, separar algo.
Será necesario obtener autorización municipal para
desmembrar en todos los casos, salvo que:
1. Se trate de desmembraciones a favor de sí mismo, siempre Artículo 1 b) Ley
que de la finca matriz (sea rústica o urbana) no se hayan Urbanismo
formado, con anterioridad, más de 5 fincas con apertura de
nuevas calles;
2. Si la municipalidad correspondiente no resolvió, dentro Artículo 23 Ley de
del término de treinta días de presentada la solicitud de Urbanos.
licencia para desmembrar, en cuyo caso el notario deberá
dar fe, en la razón del testimonio, si no lo hubiese hecho en
el instrumento público, de que tal autorización fue solicitada
y que, transcurrido el término, la autoridad municipal omitió
pronunciamiento expreso aprobando o denegando la
Conforme el Código Municipal, cuando se trate de la Artículo 142, 147 y
148 Código
formación de una lotificación no aplica la excepción. Municipal
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3. La autorización Municipal podrá acreditarse en cualquiera de
3.1 Acompañando el original de la autorización municipal.
3.2 Acompañando copia de la autorización municipal.
3.3 Transcribiendo la autorización municipal dentro de la
escritura pública correspondiente, dando fe el notario que
es trascripción literal de la misma y dando fe de tenerla a
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References: Artículo 29
 artículo 29
 Artículo 1694
 Artículo 31
 artículo 52
 Artículo 29

Artículo 13
 artículo 497
 Artículo 1194

resolución 
 Artículo 501
 artículo
491
 Artículo 265
 Artículo 264
 artículo 13
 artículo 423

resolución 
 Artículo 1136
 Artículo 108
 artículo 446
 artículo 716
 artículo 835
 Artículo 752
 Artículo 719
 artículo 530
 Artículo 738
 Artículo 27
 Artículo 29
 Artículo 705
 artículo 1131
 Artículo 1131
 Artículo 1130

resolución 
 artículo
1130
 Artículo 1130
 Artículo 48
 artículo 45
 Artículo 20
 resolución 
 Artículo 14
 Artículo 1214
 Artículo 1704
 Artículo 15
 Artículo 3
 Artículo 52
 Artículo 352
 artículo 363
 artículo 363
 resolución

 Resolución 
 Artículo 1880
 Artículo 1125
 Artículo 485
 artículo 491
 Artículo 33
 Artículo 1
 Artículo 491
 Artículo 533
 artículo 1193
 Artículo 37
 Artículo 1131

Artículo 5
 Artículo 14

Artículo 11
 Artículo 1131
 resolución 
 Artículo 264
 Artículo 24
 Artículo 1863
 Artículo 1861
 Artículo 1859
 Artículo 1605
 artículo 1
 Artículo 77
 artículo 30
 Artículo 1127
 Artículo 28
 Artículo 14
 Artículo 1
 Artículo 23
 Artículo 142