Source: https://fr.scribd.com/doc/61861536/Rapport-de-Stage-Sergic
Timestamp: 2019-04-20 12:58:05+00:00

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Transféré par Wassim Sfaihi
REMERCIEMENT………………………………………………………………........... SOMMAIRE……………………………………………………………………………. INTRODUCTION……………………………………………………………………….
PARTIE I - LA PLACE DE SERGIC DANS LE MONDE DE L’IMMOBILIER……. CHAPITRE I – UN GROUPE QUADRAGENAIRE…………………………… A. Un peu d’histoire....…………………………………………………….. B. La carte d’identité du groupe…………………………………………… C. Le groupe en chiffres...…………………………………………………. CHAPITRE II – UNE AGENCE AU CŒUR DE LA REGION………………… A. Le pôle financier………………………………………………………... B. Les différents métiers…………………………………………………... CHAPITRE III – LES DOMAINES D’ACTIVITE……………………………... A. La location……………………………………………………………… B. La transaction immobilière……………………………………………... C. Le Syndic de copropriété……………………………………………….. D. La gestion………………………………………………………………. CHAPITRE IV – LES OUTILS INFORMATIQUES DE GESTION…………… A. LOTUS…………………………………………………………………. B. MAYA : un système centralisé………………………………………….
10 10 10 10 11 12 12 15 16 16 17 17 18 19 19 19
CHAPITRE III . 21 21 21 21 21 22 22 22 23 24 24 25 25 26 26 27 27 27 27 28 29 29 30 30 .…………….. A. CHAPITRE I . D.. Vote du budget …………………….... A. Enregistrement des factures……………………………. D..TRAITEMENT DES DOSSIERS TRAVAUX………………. C.……… CHAPITRE II .... A. B. F..….……………………………………………. E. Clôture de l’exercice…………………………………………………… D.. Gestion des télétransmissions…………………………………………...……….…………………………………..L’ASSEMBLEE GENERALE ET LA COMPTABILITE ……....LA GESTION QUOTIDIENNE……………………………….……………………………. Appel de provision………. B. Solde travaux si reliquat……………………………………………….PARTIE II .. CHAPITRE IV . Approbation des travaux éventuels. C. C. Régularisation de charges de l’exercice précédent……………………. Approbation des comptes et quitus….…. Facturation des honoraires sur travaux…………………………………. Préparation de la régularisation des charges…………………………… B. Impayés………………………………………………………………… D. Saisie des factures et paiement fournisseurs…………………………..………………………………….. Approbation du contrat de syndic…………………………………... Paiement des fournisseurs…………………………………………….. E. Facturation des honoraires approuvés en assemblée générale…………........TRAVAUX DE FIN D’EXERCICE ET OUVERTURE DU NOUVEL EXERCICE……………………………………………. C..... Mise en place du nouveau budget et réajustement des charges. B.LA COMPTABILITE IMMOBILIERE…………………………………..….. L’appel de fonds……………………………………………………….. A.. Encaissement des chèques……………………………….
b.. Calcul de la majorité……………………………………………….. a. 32 32 32 34 34 35 35 36 36 37 39 40 40 41 42 43 44 45 . A. a... L’article 24 (loi n°65-557 du 10 juillet 1965)…………………………. CHAPITRE V – LE PROCES VERBAL………………………………………. CHAPITRE I – LA CONVOCATION ET L’ORDRE DU JOUR………………. 31 31 31 31 PARTIE III – L’ASSEMBLEE GENERALE…………………………………………. Calcul de la majorité………………………………………………... c. L’article 26 (loi n°65-557 du 10 juillet 1965)…………………………. B.PREPARATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE…………. Echec d’une première assemblée réunie à la majorité de l’article 25 C. Vérification des comptes par le conseil syndical………………………. La double majorité…………………………………………………. b... La majorité de droit commun………………………………………. La majorité des voix ……………………………………………….CHAPITRE V . c. a. CHAPITRE II – LE DEROULEMENT DE L’ASSEMBLEE GENERALE…….. Calcul de la majorité………………………………………………. CHAPITRE III – LES DECISIONS ET LES REGLES DE MAJORITE………. Préparation des comptes en vue de l’assemblée générale……………… B.. L’article 25 (loi n°65-557 du 10 juillet 1965)…………………………. Interprétation des décisions de l’assemblée……………………….. Décisions nécessitant l’unanimité…………………………………. Transmission des comptes au syndic…………………………………… C. c........ b. CHAPITRE IV – LA REPRESENTATION AUX ASSEMBLEES……………. A..
Régularisation de charges……………………………………………. Facturation d’honoraires de Syndic…………………………………. Procès-verbal type…………………………………………………… 49 50 63 70 71 72 73 74 75 76 77 78 80 81 83 85 87 89 .. Projet de résolutions…………………………………………………. Appel de provisions………………………………………………….... Mise en place du budget prévisionnel……………………………….. Saisie remises de chèques…………………………………………… Gestion des télétransmissions………………………………………... Saisie factures……………………………………………………….. BIBLIOGRAPHIE……………………………………………………………………… 47 48 LA TABLE DES ANNEXES………………………………………………………….....CONCLUSION………………………………………………………………………….... La saisie des consommations de chauffage…………………………. ANNEXE 1 : ANNEXE 2 : ANNEXE 3 : ANNEXE 4 : ANNEXE 5 : ANNEXE 6 : ANNEXE 7 : ANNEXE 8 : ANNEXE 9 : ANNEXE 10 : ANNEXE 11 : ANNEXE 12 : ANNEXE 13 : ANNEXE 14 : ANNEXE 15 : ANNEXE 16 : ANNEXE 17 : La convocation à l’assemblée générale……………………………… Le procès verbal…………………………………………………….. Plan comptable analytique…………………………………………. Appel travaux : création du chantier………………………………… Appel travaux : détail facturation …………………………………… Appel travaux : lettre à envoyer……………………………………... Lettre de régularisation de charges………………………………….
etc. Le stage qui s’est effectué du 19 avril au 12 juin 2004 a été fait dans l’objectif de mettre en pratique les connaissances acquises tout au long de la formation à l’IUT. 8 . la possibilité de participer à une assemblée générale fut également une réelle motivation pour nous car elle régit toute la vie des résidences et permet de mieux comprendre les mécanismes comptables.INTRODUCTION Dans le cadre de nos études en 2ème année de Gestion des Entreprises et des Administrations. Enfin. nous avons voulu réaliser le second dans un service comptabilité afin de diversifier les expériences professionnelles ainsi que mettre en application les connaissances acquises en seconde année par le biais de l’option « Finance – Comptabilité ». Tout d’abord. L’importance de l’implantation du groupe dans la région mais aussi au niveau national (30 agences) a également été un critère de choix car elle montre l’importance de l’organisation.… Cela implique une extrême vigilance car on ne peut pas reproduire un même schéma d’une résidence à une autre. que se soit au niveau de la taille. des choix des copropriétaires. Aucune résidence ne ressemble à une aucune autre. En outre dans une telle organisation. nous avons choisi d’effectuer le stage dans l’agence immobilière SERGIC d’Arras. Ayant préféré réaliser un stage dans les ressources humaines lors de la première année. Le travail en équipe fut un facteur également déterminant dans notre choix. En effet. la communication des informations était primordiale car le syndic avait des informations nécessaires au service comptable et vice-versa. Cela se vérifie par le nombre de concurrent présent sur le marché. il faut être curieux et extrêmement bien organisé pour pallier aux exigences de chaque résidence. Même si chacun avait des tâches bien déterminées du fait de son poste. la diversité du travail à effectuer est énorme. Ce qui nous a été confirmé grâce à l’utilisation de logiciels centralisés comme MAYA et LOTUS. Ainsi. d’échanger des informations avec les autres agences. ces logiciels permettent de comparer. travailler en agence immobilière nous a intéressé car c’est un marché en pleine expansion depuis les années 60. mais également par la multiplication des copropriétés et du boom de l’immobilier.
9 .Nous verrons dans une première partie la place de SERGIC dans le monde de l’immobilier puis dans un second temps ce qu’est la comptabilité immobilière et enfin une analyse de l’assemblée générale.
Nom du garant : SOCAMAB ASSURANCES 10 . de Réalisations. rue Nationale – 59800 LILLE . Un peu d’histoire En 1959. 1963 : Création de SERGIC (Société d’Etudes. de Gestion Immobilière et de Construction) afin de promouvoir et construire les opérations immobilières pour le compte de SIMNOR et d'étendre cette activité au profit de multiples clients. Hervé Derely crée la société SIMNOR (Société d'Investissement Immobilière du Nord) dont l'activité n'est autre que la promotion immobilière. SERGIC assurait la gestion du patrimoine locatif construit par SIMNOR.Forme : Société par actions simplifiée .PARTIE I . Monsieur Eric DERELY . 1980 : SERGIC conforte sa position sur le marché de l'administration de biens par le rachat de sociétés de gestion et de fonds de commerce et acquiert dès lors une véritable dimension nationale quelques années plus tard.Président de SERGIC : La société SERGIC HOLDING.Siège social : 148.RCS : 428 748 909 RCS LILLE .Dénomination sociale : SERGIC .Capital : 22 400 00 Euros . 1976 : L'activité de gestion devient prépondérante au métier de la construction et c'est à partir de cette époque que SERGIC décide de se développer dans l'administration de biens. La carte d’identité du groupe .LA PLACE DE SERGIC DANS LE MONDE DE L’IMMOBILIER CHAPITRE I – UN GROUPE QUADRAGENAIRE A. B. elle-même représentée par son Président du Directoire. En sus de ce métier de la promotion.
000 Euros C. représentant plus de 60. Maîtrise d’ouvrage.Montant des garanties financières : • • Gestion : 66.000.000 lots. région d’origine du Groupe représente la plus grande partie du chiffre d’affaire. et mission 11 . Le groupe en chiffres Le Groupe compte 30 Agences et plus de 400 collaborateurs. A ce jour.000 résidences Gestion locative. immobilière d’entreprise.000 Euros Transaction : 30. La répartition se fait comme suit : REPARTITION DU CHIFFRE D'AFFAIRE 24% 43% 33% NORD Pas-de-Calais Autres régions Paris et région Parisienne Les métiers découlant de l’activité du Groupe se décomposent comme suit : • • • • • Syndic de copropriétés.000 lots Appartements et maisons. dans 2.000 locations annuelles Transactions habitations Transactions tertiaire. représentant près de 20. le NORD PAS DE CALAIS. représentant près de 6.. avec un chiffre d’affaire de 30 millions d’euros.
d’expertise • Courtage
La répartition de ceux-ci se présentent comme suit :
CHAPITRE II – UNE AGENCE AU CŒUR DE LA REGION
Le pôle financier d’Arras regroupe la comptabilité des agences d’Arras, de Béthune, et de Douai. Il est composé d’une responsable financière, de deux comptables, de deux gestionnaires de patrimoine, d’une assistante de gestion et d’une personne chargée des recouvrements (voir organigramme ci-dessous).
Au sein de ce pôle financier, sont gérés la comptabilité des copropriétés ainsi que la comptabilité de la gestion. Le seul lien existant entre le pôle financier et la comptabilité générale elle-même tenu par la holding sont les salariés d’immeuble et les rapprochements bancaires. En ce qui concerne les employés d’immeubles, les salaires et les charges sociales, ceux-ci sont gérés par la holding et vérifiés par le pôle financier. Tandis que les rapprochements bancaires sont établis et vérifiés par la holding et complétés si nécessaire par le pôle financier. La comptabilité du pôle apporte les éléments inconnus à la comptabilité de la holding.
employé d'immeubles. . Les différents métiers . Président des conseils syndicaux.. Transaction) lui permet: o o o de contribuer au développement commercial et économique de son Centre de Profit de promouvoir de manière durable la marque SERGIC d'animer et d'accompagner au quotidien ses collaborateurs (de 12 à 25 selon la taille de l'agence) dans un souci constant de qualité et en développant un état d'esprit de service. elle entretient des contacts réguliers avec les différents interlocuteurs : copropriétaires. Location. Chargé(e) d'entretenir des relations suivies avec les conseils syndicaux. la connaissance des différents métiers de l'Immobilier (Gérance.Syndic de copropriété : Sous l'autorité du Directeur de l'agence ou du Responsable de Service Copropriété.. régularisation des charges. Copropriété.Assistante de copropriété : En collaboration avec le syndic.Comptable de copropriété : Au sein d'une agence. administrations.. . . locataires. il anime les Assemblées Générales des Copropriétaires. Elle seconde le syndic de copropriété dans toutes les tâches administratives liées à sa fonction. Il est le garant de l'exactitude des écritures qu’il présentera aux Présidents des Conseils Syndicaux et / ou en Assemblées Générales des Copropriétaires. 15 . fournisseurs.Le Directeur d'agence est garant du portefeuille client de l'agence.B.. Il veille à la stricte application des décisions prises et au respect du budget voté.. il est chargé de traduire en langage comptable tous les événements inhérents à la gestion des immeubles : suivi et contrôle des factures.. il prend en charge progressivement la gestion d'un portefeuille d'immeubles.
de la petite résidence de grand standing aux ensembles de bureaux et centres commerciaux. indexation des loyers.. .. Toutes les prestations sont accomplies dans le respect des obligations légales et contractuelles : transparence des prix. techniques et commerciales pour concourir à la fois à la gestion courante mais aussi à la pérennité et la valorisation des biens immobiliers que lui ont confié les propriétaires bailleurs. La location SERGIC gère plus de 16 000 logements. Les caisses de garantie (SOCAMAB ASSURANCES) assurent le groupe pour un montant de 66 millions d'Euros. 16 . CHAPITRE III – LES DOMAINES D’ACTIVITE A. FNAIM. Il est amené à prendre en charge l'accueil des futurs clients locataires en décelant leurs besoins afin de leur proposer le produit adapté tout en veillant aux intérêts de nos bailleurs.Gestionnaire de patrimoine : Placé sous l'autorité du Directeur de l'Agence ou du Responsable de Service Gérance. rédaction du bail. gestion des dépôts de garantie. Ils sont représentés dans la plupart des Syndicats Professionnels (CNAB. état des lieux..Conseiller(e) commercial(e) : Sous l'autorité du Directeur d'Agence. il constitue et gère le fichier de l'offre immobilière. remise en état des logements. . de la maison individuelle aux logements collectifs. UNPI).Elle participe également aux Conseils Syndicaux et Assemblées Générales des copropriétaires dont elle assure la rédaction des Procès Verbaux. il met en œuvre toutes les démarches administratives et comptables.
chaufferie. Ce document doit renseigner les copropriétaires notamment sur les contrats en cours. il diffuse l’annonce par le biais des journaux. Après avoir appliqué une marge sur le prix de vente. La loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains) du 13 décembre 2000 a rendu obligatoire pour tous les immeubles de copropriété l'établissement et la tenue à jour d'un carnet d'entretien. portes automatiques …). les fournisseurs intervenant dans votre immeuble font l'objet de mise en concurrence et les devis soumis aux représentants des copropriétaires pour décision. le détail des travaux importants réalisés ainsi que les entreprises et les coûts correspondants. des affiches. l'entretien des espaces verts. Le Syndic de copropriété Les charges sont comparées en permanence pour détecter toute augmentation. Tout copropriétaire SERGIC qui en fait la demande aura la garantie d'obtenir un document 17 . internet.B. extincteurs. Le carnet d'entretien et l'ensemble des copropriétés gérées par les agences SERGIC fait d'ores et déjà partie intégrante du système d'information permettant ainsi sa mise à jour automatique et en temps réel. Notre centrale d'achats négocie pour les copropriétés les meilleurs prix en matière de contrat de maintenance (ascenseurs. la sécurité des entrées. La transaction immobilière Les négociateurs sont chargés d’évaluer la valeur des biens des propriétaires afin de pouvoir les mettre en vente selon le marché. Aller plus loin que l'application pure et simple d'un texte de loi a été le fondement de l'élaboration du carnet d'entretien SERGIC. En outre. Nous proposons régulièrement des travaux de rénovation vous permettant de garantir la valeur à la revente des biens. la loi impose la remise obligatoire du carnet d'entretien à tout acquéreur d'un logement dans la copropriété. La demande doit alors être formulée auprès du syndic. SERGIC contrôle régulièrement sur place le nettoyage des parties communes. etc… C. Leurs contrats sont périodiquement renégociés.
organisent les visites. Les gestionnaires de patrimoine gèrent les appels de terme et de charges. Nos mandats : GESTION PLUS : SERGIC s'engage à verser les revenus fonciers en cas de loyers impayés. établissent le bail et l'état des lieux d'entrée. et ce dès le 1er euro. La gestion Déjà plus de 20. Trouver un locataire présentant de bonnes garanties de solvabilité. Elles répondent à toutes les questions des locataires pendant la durée de la location. établissent les indexations et renouvellements de baux et suivent les relances et contentieux. Les conseillers de location évaluent les loyers. procèdent aux paiements mensuels des revenus locatifs. GESTION PLUS CONFORT : La garantie contre les loyers impayés et les détériorations immobilières. du studio à la maison individuelle. Ils communiquent des comptes mensuels ainsi qu'un récapitulatif nécessaire à la déclaration annuelle des revenus fonciers. étudient la solvabilité des candidats. la garantie contre la vacance du logement. Ils établissent le solde des comptes avant de procéder aux remboursements des dépôts de garantie. 18 . Ils réalisent les états des lieux de sortie et préconisent les remises en états éventuelles.. que vous ayez un ou plusieurs biens SERGIC apportera une solution personnalisée..complet reprenant toutes les informations en rapport avec sa copropriété.000 lots en gestion : de l'immeuble Haussmannien à la résidence de standing. D. les frais de recherche de locataire compris dans les honoraires de gérance. neuf ou ancien.
de Béthune et de Douai. …). Vous trouverez ci-dessous un exemple de schéma relationnel des différentes stations opérantes grâce au logiciel MAYA. B. MAYA : un système centralisé MAYA est un logiciel de gestion permettant d’effectuer toutes les opérations comptables sur les agences d’Arras. En effet le directeur des ressources humaines interviendra dans la comptabilité immobilière pour les salaires des employés des immeubles comme les concierges et les femmes de ménages qui seront facturés aux copropriétés.…). d’accéder à internet et à l’intranet.CHAPITRE IV – LES OUTILS INFORMATIQUES DE GESTION A. 19 . Il est accessible par toutes les personnes des agences et aux personnes s’occupant de la gestion du groupe (le directeur des ressources humaines. de centraliser des logiciels (comme Word. Excel. LOTUS Lotus est un logiciel interne permettant de communiquer entre agences. Il centralise également les archives si l’on veut retrouver plus facilement un document antérieur ou si l’on veut en ressortir un exemplaire.
B. mais qu’à l’inverse si les provisions étaient trop importantes alors le syndic remboursera la différence. Le quitus signifie que les copropriétaires sont d’accord avec la manière dont SERGIC gère la résidence. Ce qui signifie entre autre que si ils doivent encore de l’argent suite à des provisions insuffisantes ils régulariseront la situation rapidement.LA COMPTABILITE IMMOBILIERE CHAPITRE I . Approbation du contrat de syndic L’approbation du contrat de syndic signifie que les copropriétaires donnent la gestion de la résidence à SERGIC et qu’ils approuvent les honoraires ainsi que les facturations annexes. 21 . Pour cela nous devons regarder sur le procès verbal de l’assemblée générale (annexe 2) l’article concernant l’ « examen et approbation des comptes ».L’ASSEMBLEE GENERALE ET LA COMPTABILITE A. Vote du budget Le vote du budget de l’exercice à suivre permet d’effectuer les provisions de celuici. C. Si le budget est approuvé. Il est souvent calculé par rapport à l’exercice précédent mais le conseil syndical peut y apporter des modifications si il juge que cela est nécessaire. D’un point de vu comptable. Approbation des comptes et quitus L’approbation des comptes est indispensable pour effectuer la régularisation des charges de l’exercice écoulé. cela signifie l’ouverture d’un nouvel exercice comptable.PARTIE II . il sera alors redonné dans le procès verbal afin que le service comptabilité puisse en prendre connaissance et faire les modifications nécessaires. signifie que les copropriétaires sont d’accord avec la gestion comptable des comptes. En effet cette mention. si elle est approuvée.
annexe 3) selon ce listing. Les travaux les plus courants sont le ravalement de façade. puis envoyé à « Nordcontrol Des Eaux » qui transmet enfin la répartition du chauffage par copropriétaire. réalisera un diagnostic technique de l’immeuble afin de définir la nature des travaux qu’il est nécessaire de réaliser et leur planification. en concertation avec le conseil syndical. la peinture des menuiseries. l’étanchéité des murs. Le code d’opération diverse est le YY correspondant à une charge de chauffage individuelle. ainsi que les décisions prises pour le financement de ceux-ci. Dans le cas contraire les comptes seront transférés vers un nouveau syndic après vote en sa faveur. D.TRAVAUX DE FIN D’EXERCICE ET OUVERTURE DU NOUVEL EXERCICE A.…. ainsi que la saisie des consommations d’eau. Après avoir sélectionné le menu des opérations diverses. une programmation de leur réalisation sur plusieurs années sera étudiée avec le conseil syndical (plan de travaux). il peut être de nouveau discuté en convoquant de nouveau une assemblée générale. la consommation se calculera au prorata temporis. Selon les coûts et l’urgence de ces travaux. Ce plan de travaux est rédigé dans le procès verbal. Le cas échéant. 22 . celle-ci n’apparaît pas dans le listing. S’il y a eu une vente dans l’année. la toiture. Approbation des travaux éventuels Régulièrement le syndic. Ainsi le comptable utilise le procès verbal pour savoir s’il doit faire des appels de fonds spéciaux. C’est pourquoi il faut vérifier la présence des intéressés dans le journal des ventes de l’immeuble. Préparation de la régularisation des charges La régularisation des charges est précédée par la saisie des consommations de chauffage. il s’adjoint les services d’un expert ou d’un architecte.Si l’assemblée n’approuve pas le contrat de syndic. nous passons ensuite les écritures une par une (schéma 1. Le cas échéant. CHAPITRE II . La saisie des consommations individuelles de chauffage se fait à partir d’un listing préalablement préparé par la comptabilité.
Cette liste détaille par propriétaire les lots et les tantièmes par lot. annexe 4). Après l’imputation des charges de chauffage. 23 . annexe 3). Il suffit de calculer la quote part de chacun pour les abonnements et de reprendre le dossier préenregistré par « Nordcontrol Des Eaux » contenant les index de consommation par compteur. nous imprimons un listing des copropriétaires avec le montant de la régularisation selon leurs tantièmes. De même que pour les charges de chauffage. B. nous pouvons valider et vérifier le total obtenu par rapport au total du listing (schéma 2. nous pouvons procéder à la régularisation des charges. Un menu a été spécialement créé dans le but de faciliter cette saisie. c'est-à-dire l’exercice concerné (schéma 1. dans le cas d’une vente de lot. la répartition se fait au prorata temporis entre le nouveau et l’ancien copropriétaire. L’imputation des charges d’eau froide et d’eau chaude s’effectue par rapport à un listing édité par « Nordcontrol Des Eaux » effectué à partir des relevés de compteurs d’eau. Elle peut être débitrice si les dépenses ont été supérieures aux provisions ou créditrice si les provisions ont été trop importantes. annexe 4). Puis. Régularisation de charges de l’exercice précédent La répartition des charges permet de régulariser la situation des copropriétaires en comparant les dépenses réelles et les provisions effectuées dans l’année. La première étape est de saisir la période de régularisation. Notre rôle ici est de vérifier les sommes ventilées selon le bilan (que l’on trouve dans la convocation) et s’il y a ou non un excédent d’exploitation. d’eau et avoir vérifié l’approbation des comptes lors de l’assemblée générale. Enfin nous éditons pour chacun des copropriétaires un document explicatif de la régularisation (annexe 5) et s’il est nécessaire. nous joignons un extrait de compte afin que les copropriétaires payent le solde de leurs comptes. S’il n’y a pas de problème alors nous pouvons faire une demande de 2ème partie de régularisation soit l’imputation comptable (schéma 2.Une fois la saisie réalisée.
Clôture de l’exercice Une fois la régularisation des charges effectuée. Le comptable dispose d’un menu spécifique permettant de modifier le budget avant l’envoi du procès verbal.00 € Total année N : 12000.00 €.C. il faut solder les arrondis de répartition. il faut imprimer le grand livre.00 € 3ème trimestre : 3167. le bilan et le compte de résultat.00 €. le programme informatique va calculer automatiquement le nouvel appel. on réajuste les appels de provisions : considérons un budget N à 12 000. Au début de chaque exercice.00 € Le budget est respecté. une fois l’approbation du nouveau budget en assemblée générale.00 €. Il est discuté en assemblée et peut être modifié lors de celle-ci (schéma 2. ° Si l’assemblée se tient entre le 2ème et le 3ème trimestre N. on réajuste sur les 2 24 . Ce budget est établi au regard des dépenses passées et de celles envisagées dans le courant de l’année (remplacement d’un digicode. entrer dans le menu appelé « demande clôture comptes immeuble » et y inscrire le numéro de l’immeuble ainsi que la date de clôture.00 € 2ème trimestre : 3167. D. Une fois l’assemblée générale tenue et le budget voté. le budget de l’année N-1 est de 10 000. les appels de provisions sont effectuées sur l’ancien budget . adjonctions de plantations…).00 € ° Si l’assemblée se tient entre le 1er et le 2ème trimestre N. qu’il propose au conseil syndical (schéma 1. annexe 6). il reste à appeler pour l’année N 12 000 – 2500 = 9500 € 9500 / 3 = 3167. le syndic établit un budget des dépenses courantes. annexe 6).00 € 4ème trimestre : 3166. chaque appel de provision sera de 2500. soit le quart du budget auquel il faut ajouter le réajustement. Par exemple.Une fois cette opération effectuée. poste par poste. Puis. Mise en place du nouveau budget et réajustement des charges Chaque année. on réajuste sur les 3 trimestres restant à appeler soit : 1er trimestre : 2500.
rénovation des parties communes) ne relèvent pas de l’entretien courant. CHAPITRE III . les appels de provisions sont effectués sur l’ancien budget jusqu’à ce que l’assemblée vote le nouveau. L’appel de provision est effectué selon le budget voté lors de l’assemblée générale. C’est pourquoi. Appel de provision Le règlement de copropriété définit. un nombre de tantièmes qui est calculé en fonction de : . E.TRAITEMENT DES DOSSIERS TRAVAUX Certains travaux (ravalement de façade.l’étage .00 € 4ème trimestre : 3500. les rez-dechaussée n’ont pas l’usage de l’ascenseur.00 €. Ces travaux font l’objet d’une décision d’assemblée générale sur la base d’un appel d’offres de différentes entreprises et sont payés par des appels spéciaux dont le montant et la périodicité sont définis par l’assemblée générale.00 € Le budget est respecté. le règlement de copropriété définit.la surface .00 € Total année N : 12000. des clés de répartition. étanchéité. toiture. il reste à appeler pour l’année N 12 000 – 5000 = 7000 € 7000 / 2 = 3500.l’exposition… Certaines dépenses ne concernent pas tous les lots de l’immeuble (par exemple. Au début de chacun des exercices.00 € 2ème trimestre : 2500. Chaque propriétaire va participer à ce budget selon ses tantièmes et les postes de dépenses auxquels il participe (annexe 7). en complément des tantièmes.trimestres restant soit : 1er trimestre : 2500. 25 .00 € 3ème trimestre : 3500. ni des cages d’escalier desservant les étages supérieurs). pour chaque lot.
Tout est lié : dans la gestion des chantiers. Si le montant des frais d’appel spécial est différent dans le contrat de syndic. 0003 …. Facturation des honoraires sur travaux Le menu des gros travaux réunis la création des chantiers. la moitié. le menu de saisie des factures et de saisie des honoraires. 26 . ils ne sont pas systématiquement appelés. nous avons la possibilité de le modifier dans ce menu. En ce qui concerne les honoraires. Selon ceux qui sont déjà utilisés). nous sommes dans la possibilité de faire la première partie de l’appel (annexe 8) qui nous permettra de vérifier l’appel pour chacun des propriétaires selon un listing (annexe 9). le numéro du chantier. le quart. Ce dossier permet à la comptabilité d’ouvrir le chantier avec un numéro défini informatiquement et de définir le compte qui sera utilisé : 470 et le sous compte choisi par le comptable (0001. la clé de répartition et le montant à répartir (30 % du marché.) auquel il faut ajouter le montant des honoraires SERGIC (3% HT du montant HT du marché) et les frais d’appel spécial (souvent 90. Cela dépend de la décision prise en assemblée générale. sinon. nous avons défini le numéro du compte sur lequel va s’imputer l’appel et la facture de frais d’appel spécial. Le copropriétaire reçoit un relevé comme présenté en annexe 10.A. Une fois ce dossier créé. un écran s’affiche sur lequel il est demandé de remplir le nombre d’appel effectués qui seront facturés 90. 0002. le menu nécessaire à l’appel de fonds. Il est important de bien remplir le libellé de l’appel. il suffit de remplir le nombre d’appel(s) et la facture et l’imputation comptable vont se générer automatiquement.00 € TTC). etc. Les frais d’appel spécial se saisissent en même temps que l’appel de fonds : au moment de la validation de l’appel et de l’imputation sur les comptes clients. L’appel de fonds Le syndic transmet au comptable un dossier travaux sur lequel sont précisés la clé sur laquelle doit être effectué l’appel et le mode de répartition (en une ou plusieurs fois selon la décision d’assemblée générale).00 € TTC l’unité. B.
Encaissement des chèques Chaque jour nous devons encaisser les chèques des copropriétaires afin d’avoir une trésorerie suffisante pour payer les fournisseurs.LA GESTION QUOTIDIENNE A. etc. le menu de saisie des factures est inclus dans le menu des chantiers. Solde travaux si reliquat Une fois que toutes les factures concernant les travaux sont imputées. Puis nous entrons les chèques un par un en saisissant le numéro client écrit sur le coupon joint ou le cas échéant en recherchant son numéro en faisant F7. il suffit de passer une écriture par le compte d’arrondis de répartition (601 0099) pour solder le compte travaux.annexe 11) où nous sélectionnons la saisie remise de chèques avant de choisir entre la saisie des locataires ou des copropriétaires. D. ainsi que le montant du 27 . alors on réalise une télétransmission (voir le paragraphe suivant). Ainsi. 0002. nous pouvons les saisir avec l’option des bons de commande. à la réception des factures. Dans ce cas. Tout d’abord. Saisie des factures et paiement fournisseurs De la même manière que pour les honoraires. nous sélectionnons le menu de « saisie des OD et règlements clients » (schéma 1 . est effectué sur le compte global de l’agence. Puis si le copropriétaire décides d’avoir un compte bancaire séparé. Cet encaissement. sous forme de remises de chèque ou de remises en espèce. CHAPITRE IV . le compte doit être soldé. Le compte qui devra être débité est le compte de l’appel spécial (470 0001. cette fois. Par contre. il suffit de saisir dans le menu approprié le montant HT du marché et l’informatique calcule lui-même le montant à facturer. C. Il arrive que des reliquats dus à des arrondis restent. il nous faut remplir nous-mêmes le numéro du compte dans lequel nous voulons voir apparaître l’imputation.Lorsqu’il faut facturer.).
nous classons les FAX chronologiquement dans un classeur spécifique à l’agence. à la fin de la saisie de chèques. un chèque a été comptabilisé à l’écran mais pas à la machine. B. Pour cela il faut écrire « T » dans le même menu que celui de l’impression vu précédemment. Ce système comporte 6 phases : Préparation des fichiers à télétransmettre. La banque vérifie la présence de 2 signatures sur le FAX. Cette phase nécessite d’effectuer simultanément 2 opérations : l’envoi du FAX à la banque ainsi que la mise en file d’attente des fichiers. Gestion des télétransmissions Dans le cas où les copropriétaires ont décidé de prendre un compte bancaire séparé pour la gestion de leur résidence. nous sélectionnons la remise concernée puis nous pouvons l’imprimer pour les signatures. Une fois l’encaissement terminé. On note le montant préalablement calculé à la machine et le programme nous informe d’une éventuelle erreur (schéma 3 – annexe 11). Impression du fax à envoyer à la banque. le logiciel nous propose dans un menu de réaliser la télétransmission (annexe 12). ainsi que celle du directeur d’agence ou l’un des membres du directoire qui signe sous la rubrique « pour la direction ». nous devons effectuer des télétransmissions bancaires afin de transférer l’argent du compte bancaire global sur les comptes bancaires séparés. il faut valider le montant total de la remise en faisant F5. Celle du demandeur de l’impression du FAX qui signe sous la rubrique « pour le responsable de la télétransmission ». Cette phase est totalement automatisée et ne nécessite aucune intervention de notre part. Tenue d’un classeur des télétransmissions Afin de faciliter une recherche ultérieure. Dans cet exemple. Enfin. Une fois sur le menu des télétransmissions à effectuer.chèque (schéma 2 – annexe 11). Signature du fax par les personnes habilitées. Envoi effectif de la télétransmission par l’automate. Mise en file d’attente de la télétransmission et envoi du fax. 28 .
annexe13). Fournisseurs » avant de sélectionner le menu des factures en tapant « F » (schéma 1 . c’est toute la trésorerie de l’immeuble qui est en péril. Cette mise en demeure. A l’extrême. En cas de vente du logement. c'est-à-dire celles pour lesquelles il n’y a eu ni commande. Les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure. TTC. le syndicat bénéficie d’un droit d’opposition afin de faire prélever par le notaire. Téléphone. on doit choisir entre 3 types de factures : Les contrats (du type EDF. le copropriétaire reçoit un rappel simple. Eau. il faut rechercher le numéro du compte à débiter 29 . ni contrat (par exemple : Frais d’essence pour la tondeuse à rembourser à l’employé d’immeuble) Dans le cas d’une commande ou d’un contrat.annexe 13). Au-delà de 3 semaines de retard. restée infructueuse plus de 30 jours. la vente judiciaire des biens peut être demandée par l’assemblée générale. Dans le cas d’une facture sans document. c'est-à-dire celles qui sont dues à une commande faite par le syndic (par exemple : Remplacement d’ampoules) Aucun document. D. sont imputables à ce seul copropriétaire.C. une mise en demeure lui est adressée par lettre recommandée. Nos procédures prévoient un suivi rigoureux des règlements. Puis. sur le produit de la vente. les numéros de comptes sont pré-enregistrés grâce au menu ATTN 55 (schéma 3 – annexe 13) il suffit donc de préciser le montant HT. rend exigible l’ensemble des provisions de budget prévisionnel non encore échues (article 19-2 de la loi SRU). Enregistrement des factures Il faut entrer dans le menu « saisie écri. à défaut de régularisation. Un mois plus tard. à l’encontre d’un copropriétaire. ainsi que le code TVA et le libellé de la facture (schéma 4 . pour le recouvrement d’une créance justifiée. ou paient systématiquement avec retard. Entretien des parties communes … : schéma 2 – annexe 13) Les commandes. les sommes restant dues au syndicat des copropriétaires. Impayés Lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires ne paient pas.
Une fois celui-ci approuvé. la comptabilité remplit le montant d’honoraires à facturer pour le trimestre et par copropriété.annexe 15) De la même manière que pour le budget. Après avoir vérifier ce listing et mis en attente les factures présentant un problème éventuel. En effet. la comptabilité peut procéder à la facturation des honoraires. puis compléter le document comme décrit cidessus. Pour se faire. Cette action génère des courriers adressés aux fournisseurs sur lesquels sont repris les numéros de factures payées ainsi que les résidences concernées. la comptabilité lance le paiement. La période de facturation correspond au trimestre en cours au jour de la saisie. F.annexe 15) par lequel elle peut saisir différentes sortes d’honoraires. les honoraires de syndic sont réajustés sur les trimestres restant à facturer. (schéma 2 . Afin de clôturer le paiement. Dans ce cas.selon le plan comptable analytique de l’immeuble (annexe 14) ainsi que celui à créditer (soit le numéro du fournisseur : 400 0637). (schéma 3 . Le libellé ainsi que le compte sont automatiquement remplis. E. 30 . elle dispose d’un menu de saisie des honoraires (schéma 1 . La comptabilité dispose d’un menu lui permettant de sortir un listing reprenant toutes les factures à payer par résidence et date d’échéance. les honoraires de syndic sont appelés sur le compte 601 0031. Paiement des fournisseurs Le paiement des fournisseurs s’effectue une fois par mois en fin de mois. Facturation des honoraires approuvés en assemblée générale Le syndic présente en Assemblée Générale son contrat de syndic. elle va choisir l’option Honoraires de Syndic Permanents.annexe 15) Ensuite. la comptabilité doit transmettre à la banque l’ordre de virement grâce à une télétransmission.
nous procédons à certaines vérifications : Vérifier que le total du journal des dépenses correspond bien au compte de résultat (clé renseignée pour chaque compte). B. Elle lui expose les problèmes éventuels.CHAPITRE V . etc. timbres. bâtiment. l’augmentation des charges. etc…). Transmission des comptes au syndic La comptabilité remet au syndic les comptes en faisant un récapitulatif. Cette vérification permet au Conseil Syndical accompagné du syndic de procéder à la préparation de l’assemblée générale. C. papeterie. résume le déficit ou excédent. Vérifier que tous les honoraires ont bien été comptabilisés et pour le bon montant (gestion courante. il convie le Conseil Syndical afin que celui-ci procède à la vérification des comptes et indique les modifications éventuelles à apporter. Contrôler le comparatif des charges N (N-1) et l’évolution des dépenses Vérifier que les charges appelées correspondent bien au budget voté. Vérification des comptes par le conseil syndical Une fois que le syndic a les comptes en sa possession. Editer la balance des copropriétaires et préparer l’historique des événements des clients contentieux avec les actions entreprises et la situation du compte au jour de la vérification. Rectifier si besoin les libellés et occulter les annulations d’écritures. les contentieux en cours. rappels. les comptes d’attente. Préparation des comptes en vue de l’assemblée générale Pour préparer les comptes en vue de l’assemblée générale. Toutes les factures sont enregistrées pour le bon montant et dans le bon compte (clé.PREPARATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE A. 31 . récupérable ou non).
les copropriétaires sont conviés à l’assemblée générale. s’ill les valide. deux scrutateurs et un secrétaire. le principe d’une remise contre émargement peut être retenu. sa demande sera ainsi inscrite à l’ordre du jour et les frais liés à l’envoi d’un ordre du jour complémentaire seront évités. CHAPITRE II – LE DEROULEMENT DE L’ASSEMBLEE GENERALE La séance est ouverte qu’après constitution du bureau.PARTIE III – L’ASSEMBLEE GENERALE CHAPITRE I – LA CONVOCATION ET L’ORDRE DU JOUR Chaque année. c'est-à-dire un président. La convocation doit parvenir 15 jours francs avant la date prévue et par recommandé. Dans certains cas et afin d’éviter des frais postaux conséquents. il paraphera 32 . il vérifiera si les résolutions correspondent aux décisions prises. Le président préside le débat et a la délégation de pouvoir pour signature du contrat de Syndic en cas de renouvellement ainsi que la signature du procès verbal. En effet. La convocation comporte : • • • • • • • • L’ordre du jour Les projets de résolutions (textes des décisions soumises au vote) Les comptes et la situation de trésorerie de l’année écoulée et le budget prévisionnel pour l’exercice en cours Un comparatif des dépenses sur 2 exercices L’état des débiteurs à la date de l’arrêt des comptes Un comparatif des devis si des travaux sont à l’étude Le contrat de syndic (mandat ne pouvant pas excéder le délai de 3 ans) Le pouvoir Il est fortement conseillé au propriétaire qui souhaite ajouter un point à l’ordre du jour (exemple : obtenir l’accord de procéder à des travaux pour le remplacement des fenêtres) (annexe 16) de signifier sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception auprès du syndic avant la convocation à l’AG .
L’ouverture ou non d’un compte séparé Lors de sa nomination. ils se prononceront sur : • • • • Le renouvellement du contrat de syndic L’élection des membres du conseil syndical Au moins une fois tous les 3 ans. les copropriétaires devront le cas échéant donner décharge au Syndic des actions engagées et renouveler en tant que de besoin tous pouvoirs pour agir par voies de droit au mieux des intérêts du syndicat. Ils assistent le président pour la vérification du procès verbal puis le parapheront et le signeront. Les scrutateurs vérifieront que les copropriétaires ont été valablement convoqués suivant les stipulations de la loi. A échéance de leurs mandats. Le secrétaire est celui qui prend des notes pour la rédaction du procès verbal. ils statueront sur : Constitution de provisions pour travaux d’entretien et de conservation Le mode de placement de cette provision Selon l’ordre du jour. Lors de l’assemblée annuelle. 33 . Souvent c’est le syndic qui est désigné pour ce rôle. les copropriétaires ont à se prononcer sur : • • • • L’approbation des comptes de l’exercice clos Le quitus au syndic pour sa gestion L’approbation du budget pour l’exercice en cours. les copropriétaires sont également amenés à se prononcer sur diverses propositions : • • Constitution d’une avance de Trésorerie Permanente (fonds de roulement) d’un montant inférieur ou égal à 15% du budget Approbation de travaux… Un compte-rendu sur les procédures en cours est porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale. le syndic doit ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat sauf si l’assemblée générale en a décidé autrement dans les trois mois de la nomination du syndic.et signera le procès verbal.
puis à la majorité qualifiée en voix et en nombre des copropriétaires pour les actes les plus graves (article 26). tout en définissant les pouvoirs de l’assemblée. Membres du syndicat. Ainsi. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. Ces textes ont un caractère impératif. Enfin. L’assemblée constitue l’organe délibérant du syndicat. les copropriétaires ont en cette qualité un certain nombre de droits : celui de participer à l’assemblée et d’y voter. c'est-à-dire les conditions de majorité requises nécessaires pour valablement délibérer. Mais le législateur. Selon M. s’il n’en est autrement ordonné par la loi.CHAPITRE III – LES DECISIONS ET LES REGLES DE MAJORITE Les décisions sont prises à différentes majorités en fonction de leur nature : • • • • Soit la majorité simple (article 24) Soit la majorité absolue (article 25) Soit la double majorité (article 26) Soit l’unanimité On parle alors de QUORUM. a manifesté le souci de protéger les copropriétaires contre des abus possibles. celui de contester les décisions de l’assemblée ou de susciter sa convocation. les décisions doivent-elles être prises à des majorités savamment graduées en fonction de l’objet de la délibération : de la majorité des présents pour les actes de gestion courante (article 24) on passe à la majorité des voix (article 25). « les copropriétaires sont à la fois dans le syndicat et contre lui ». le législateur interdit à l’assemblée de prendre des décisions de nature à affecter les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives : décisions portant atteinte directement ou indirectement aux droits de jouissance des copropriétaires sur leurs lots ou à la destination de l’immeuble. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement. il peut être prévu par ledit règlement que ces propriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Les articles 24 à 26 de la loi fixent ses pouvoirs.Gastaud. A. » 34 . L’article 24 (loi n°65-557 du 10 juillet 1965) « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.
Chaque fois donc qu’une résolution doit être votée. Dans son texte initial. de restauration ou de remplacement de parties communes ou installations de chauffage. Les travaux ou aménagements de minime importance : installation du téléphone dans la conciergerie. c’est la majorité de droit commun de l’article 24 qui s’applique. Calcul de la majorité Le vote à bulletins secrets est interdit car incompatible avec les prescriptions de l’article 17 du décret. Si les travaux concernent le ravalement des façades extérieures. b. La majorité de droit commun Toutes les décisions sont prises à la majorité de l’article 24 « s’il n’en est autrement ordonné par la loi ». Le ravalement de l’immeuble relève ainsi de l’entretien et peut être décidé à la majorité de l’article 24 lorsqu’il est indispensable en raison de l’état défectueux des façades (ou article 25 si la décision est notifiée par l’autorité administrative). pose de vasques de fleurs. de l’éclairage de la cave. ainsi que les voix correspondant aux bulletins blancs ou nuls. Location de parties communes : on estime généralement que la décision de louer des parties communes relève de la majorité de l’article 24 sauf s’il y a atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits de certains copropriétaires (l’unanimité serait alors nécessaire).a. sans que soit prévue une majorité spéciale. le conseil syndical ne pouvant en aucun cas autoriser des travaux supplémentaires. Ce texte joue essentiellement en matière d’actes d’administration : Fixation du lieu de réunion du syndicat Mesures tendant à interdire à des véhicules tiers l’accès aux parties communes de l’immeuble. etc… Les travaux de réfection. seul le vote à main levée est valable. La majorité de l’article 24 n’était donc obtenue que si le total des voix pour était supérieur 35 . le syndicat ne peut y inclure la réfection de l’étanchéité des balcons sans une nouvelle délibération. l’article 24 indiquait que la majorité se calculait à partir des voix détenues par les copropriétaires présents ou représentés. Les voix des abstentionnistes n’étaient donc pas prises en compte.
e) les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires . L’article 25 (loi n°65-557 du 10 juillet 1965) « Ne sont qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : a) toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article précédent . d) les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes. c) la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical . Dorénavant il faudra décompter. La loi SRU du 13 décembre 2000 a modifié cet état de choses en indiquant que la majorité ne se calculait que sur les voix « exprimées ».au total des voix contre et des voix de ceux qui s’étaient abstenues et n’avaient pas pris part au vote. lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes. 36 . Interprétation des décisions de l’assemblée Les juges peuvent interpréter de manière souveraine les décisions de l’assemblée lorsqu’elles sont équivoques ou ambiguës. B. c. Il y avait lieu le cas échéant d’appliquer la réduction de voix prévue par l’article 22 de la loi lorsqu’un copropriétaire était à lui seul majoritaire. Une résolution recueille 380 voix pour et 220 voix contre. pour chaque décision. le nombre de voix pour et le nombre de voix contre. b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. sont présents ou représentés 800 millièmes. Exemple : sur 1000 millièmes. Mais les juges ne peuvent reconstituer par voix d’enquête ce qu’a été la volonté des copropriétaires pour lui faire produire effet en l’absence de décision expresse. Elle est adoptée alors que dans l’ancien système elle aurait été considérée comme rejetée. Ainsi peuvent-ils estimer qu’une autorisation de ne pas démolir une construction irrégulière vaut autorisation de construire a posteriori. et conformes à la destination de celui-ci . d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté . f) la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 cidessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives .
g) à moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24. Il peut s’agir des travaux affectant la façade. et la réalisation des ouvrages permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité. les travaux relatifs aux 37 . de gaines. j) l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau interne à l’immeuble raccordé à un réseau câblé. notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques. de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de la loi relative à l’amélioration de l’habitat . Elle ne peut être suppléée par une autorisation anticipée de procéder à des travaux donnée dans le règlement de copropriété ou à plus forte raison par une autorisation du syndic. le système de chauffage et la production d’eau chaude. les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite. la réouverture d’une fenêtre obstruée. sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels . La majorité des voix L’autorisation ne peut être donnée que par l’assemblée. les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble. h) la pose dans les parties communes de canalisations. k) l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationales de pénétrer dans les parties communes . Autorisation d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble : l’article 25 b permet à un copropriétaire de se faire autoriser à effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à sa destination. établi ou autorisé en autorisé en application de l’article 34 relative à la liberté de communication . i) à moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24. les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment. ou encore par une autorisation donnée par un copropriétaire majoritaire. une autorisation de l’assemblée est indispensable. Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans. Puis. sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation. qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage. le renouvellement de l’air. En effet. l) l’installation ou la modification d’un réseau de distribution d’électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules. Les travaux entrant dans le champ d’application du texte sont tout d’abord les travaux effectués dans les parties privatives mais qui comportent des incidences sur les parties communes. lorsqu’on est dans le champ d’application de l’article 25. » a.
En pareil cas. Révocation du syndic : Que le contrat de syndic soit à durée déterminée ou indéterminée. qui restent donc fixes. de police administrative. L’assemblée n’a pas le pouvoir de modifier la répartition en tantièmes de copropriété. d’urbanisme. La révocation du syndic doit résulter d’une décision expresse de l’assemblée. L’article 25 e vise uniquement le cas des travaux à effectuer sur les parties communes par le syndicat de copropriété. il faut qu’il y ait changement d’usage . lorsque des locaux à usage d’habitation sont affectés à un usage commercial ou professionnel ou inversement. Elle ne peut déléguer ses pouvoirs au conseil syndical ou à un copropriétaire en le chargeant de faire nommer le syndic par la voie judiciaire. c’est à l’assemblée de décider de la modification. ainsi. l’assemblée peut toujours le révoquer. Le motif de la révocation doit être sérieux : la preuve incombe au syndicat. Si ces travaux doivent être effectués par un copropriétaire et affectent les parties communes. sur le contrat et les honoraires du syndic d’autre part. de salubrité.devantures ou vitrines de magasin. 38 . Dans le cas contraire la révocation abusive du contrat peut permettre au syndic d’obtenir des dommages et intérêts. il doit alors requérir une autorisation de l’assemblée en vertu de l’article 25 b de la loi. d’hygiène. La régularité de la décision désignant le syndic implique que l’assemblée se soit prononcée par des votes distincts sur la nomination du syndic d’une part. Pour qu’il y ait modification. etc… Désignation du syndic : Seule l’assemblée a qualité de nommer le syndic (mis à part les cas de désignation judiciaire du syndic). La décision de révocation prise par l’assemblée prive immédiatement le syndic de tous ses pouvoirs et il doit rendre compte de sa gestion et restituer les archives au syndicat. d’esthétique. et enfin sur la question de l’ouverture d’un compte séparé. Une clause prévoyant une modification automatique en cas de changement d’usage serait illicite. Réalisation de travaux obligatoires : les travaux concernés sont ceux prescrits par la puissance publique ou par la réglementation en vigueur pour des raisons de sécurité. Modification de la répartition des charges : l’article 25 f évoque le cas où la modification des charges communes serait rendue nécessaire par un « changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives… ».
Dans une copropriété comportant plusieurs bâtiments. 39 . même de ceux qui ne sont pas directement concernés. la décision sera adoptée si 501 voix lui sont favorables. Ainsi lorsque des travaux affectent l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier.Travaux concernant les installations de chauffage ou « d’économie d’énergie » : Le texte précise simplement quel peu être l’objet des travaux d’économie d’énergie. L’installation de compteurs d’eau froide : la loi du 13 décembre 2000. l’installation de compteurs individuels exigeait au moins la majorité de l’article 26. pour l’accomplissement de leurs missions habituelles. Ce texte met fin à une situation peu claire ou selon l’opinion la plus communément retenue.à la production d’eau chaude Autorisation à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes : La loi n°95-73 du 21 janvier 1995 « d’orientation et de programmation relative à la sécurité » a introduit dans l’article 25 un nouvel alinéa prévoyant la possibilité pour les copropriétaires de conférer à la police ou à la gendarmerie nationales une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes. Si ce total est de 1000 millièmes.à l’isolation thermique du bâtiment -au renouvellement de l’air -au système de chauffage . Calcul de la majorité La majorité se calcule sur la totalité des voix des copropriétaires de l’immeuble. sauf pour les décisions relatives aux parties communes spéciales à chaque bâtiment s’il en est créé. Ils doivent être relatifs : . Les règles énoncées plus haut sous l’article 24 sont pour le surplus applicables. qu’ils soient ou non présents ou représentés. dite loi SRU. b. Autorise l’assemblée à décider à la majorité prévue par ce texte d’installer des compteurs divisionnaires d’eau froide. la majorité doit toujours être calculée en fonction des voix de tous les copropriétaires. Cette autorisation présente une caractère permanent mais est révocable dans les mêmes conditions de majorité de vote que la présente décision.
et l’assemblée qui statuerait néanmoins à cette majorité serait nulle. La première hypothèse prévue par ce texte est celle ou l’assemblée « n’a pas décider » à la majorité prévue à l’article 25 (peu importe le motif pour lequel cette majorité n’a pu être réunie). En pareil cas « la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24. cette fois. L’assemblée peut. C. le texte parlant de « convocation ». ou éventuellement l’établissement. là encore. mais où le projet a néanmoins recueilli au moins « le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat » (soit au moins 334 millièmes ou 3334/10. l’usage et l’administration des parties 40 .000e). les décisions concernant : a) les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d . être appelée à se prononcer à la majorité de l’article 24. Deuxième cas : Le projet de décision n’a pas recueilli au moins un tiers des voix. en procédant immédiatement à un second vote » : la décision peut donc être prise à la majorité de l’article 24 à tout moment au cours de la réunion. Exemple : 750 millièmes sont présents ou représentés. Echec d’une première assemblée réunie à la majorité de l’article 25 Premier cas (25-1) : Le projet de décision a recueilli au moins un tiers des voix. du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance. il est permis de penser qu’il est suffisant que les convocations soient lancées dans les trois mois de la tenue de la présente assemblée. L’hypothèse est la même que précédemment (l’assemblée n’a pas pu décider à la majorité de l’article 25) mais le projet de résolution n’a pas cette fois recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. L’article 26 (loi n°65-557 du 10 juillet 1965) « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. mais. Elle doit être « convoquée dans le délai maximal de trois mois ». sans qu’il y ait lieu de convoquer une nouvelle assemblée. b) la modification. Si le délai légal n’était pas respecté. sans pour autant que cette nouvelle assemblée ait à se tenir nécessairement dans le délais de trois mois.c. 400 millièmes votent contre ou s’abstiennent. dans le cadre d’une nouvelle assemblée. 350 votent en faveur de la résolution. la possibilité de se prononcer à la majorité de l’article 24 deviendrait caduque.
la concession de droits privatifs « de jouissance exclusive » sur les parties communes pour l’affectation au profit de copropriétaires d’emplacement de stationnement dans une cour commune . considérée comme équivalent à un acte de disposition relève également de la majorité de l’article 26. j. à quelque majorité que ce soit. h. Sont ainsi décidés à la majorité de l’article 26 : . soit sur les parties communes. Elle ne peut sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. » a. une servitude. c) les travaux comportant transformation. décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. La double majorité Actes d’acquisition ou de disposition : Dans la limite de son objet. convoquée à cet effet.la décision d’aliéner des parties communes : par exemple des combles. telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. etc… soit des constitutions de droits réels : par exemple une hypothèque. à l’exception de ceux visés aux e.communes . qui statue à cette dernière majorité. g. soit le modifier. addition ou amélioration. échange. A défaut d’avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article. lorsqu’en raison de leur importance. des paliers .les emprises sur les parties communes.la décision d’acquérir un lot privatif pour aménager un passage La décision de renoncer au bénéfice d’un jugement condamnant un tiers à faire cesser un empiètement sur une partie commune. le syndicat peut acquérir des immeubles ou procéder à des actes de disposition. Les pouvoirs des syndicats en la matière sont strictement limités aux mesures concernant 41 . et m de l’article 25. imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. i. Ces actes de disposition peuvent être soit des aliénations (à titre onéreux) : vente. Il peut avoir à consentir des « actes de disposition » : qui peuvent porter soit sur les biens qui sont la propriété du syndicat lui-même. elles s’analysent en des aliénations . les travaux d’amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents et représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale. Le syndicat peut soit établir le règlement de copropriété (en l’absence de règlement établi lors de la constitution de la copropriété…). L’assemblée générale ne peut.
La majorité en voix sera donc calculée compte tenu de cette décision. 42 . si l’un des copropriétaires possède plus de la moitié des voix. Lorsqu’une société d’attribution est copropriétaire. c’est le nombre de ses associés qui est pris en compte . En ce cas. l’usage et l’administration des parties communes ».« la jouissance. décider de louer l’ancienne loge de concierge. Le calcul de cette majorité des deux tiers peut donner lieu à des difficultés lorsque l’application de cette fraction à l’ensemble des voix de la copropriété ne permettra pas d’obtenir un chiffre rond : par exemple. la majorité en voix sera de 667 millièmes. la décision pour être adoptée devra donc réunir 11 copropriétaires (majorité en nombre) représentant au moins 667 millièmes (majorité de voix). etc… b. il votera avec un nombre de voix égal à celles des minoritaires. Sous réserve que sa décision ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ou à la destination ou aux modalités de jouissance des parties privatives. si la copropriété comporte 1000 millièmes. Dans une copropriété comportant 20 personnes totalisant 1000 millièmes. intéressés ou non par la décision. • La majorité en nombre des copropriétaires doit être décomptée par rapport à l’ensemble des membres du syndicat et non pas seulement par rapport à ceux présents ou représentés. elle ne compte que • pour une tête. le syndicat peut par exemple décider d’aménager un parking dans une cour commune. en nombre des copropriétaires et en voix. réglementer l’utilisation et le fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipement commun. telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. lorsqu’une personne possède plusieurs lots. Bien entendu. La loi du 31 décembre 1985 a ramené la majorité des voix exigées par l’article 26 des trois quarts aux deux tiers La majorité en nombre ainsi définie doit représenter au moins deux tiers des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble. présents ou non à l’assemblée. Calcul de la majorité La majorité de l’article 26 est double.
ne nécessitent pas une nouvelle ratification à l'unanimité Rappelons par ailleurs que le consentement unanime des copropriétaires doit être obligatoirement exprimé dans le cadre d'une assemblée. si le syndicat prétendait imposer à un copropriétaire des travaux d'aménagement dans ses parties privatives ou obliger les copropriétaires à vendre en bloc les lots principaux et secondaires (cave. simples actes d'administration. parking. de louer les lots.) 43 . Il ne peut être donné sous une autre forme.. Cas prévus par l'article 26 : L'article 26 prévoit deux cas où l'unanimité est requise : • • celui tout d'abord où la décision de l'assemblée porte atteinte à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. lorsque l'assemblée décide de faire contrôler par l'architecte de l'immeuble les travaux exécutés par les copropriétaires dans leurs parties privatives ou de maintenir la conciergerie dans des locaux constituant un lot privatif. dans un acte. Autres cas où l'unanimité est requise : Sur un plan plus général. De même.c. etc… Ainsi. lorsque ces aliénations n'affectent pas les conditions de confort et d'agrément dont jouissaient les copropriétaires . si l'on veut modifier le règlement pour restreindre les droits de vendre. Lorsque l'unanimité est requise. les actes d'exécution de cette décision. Lorsque la décision a été prise. elle s'entend de l'unanimité de l'ensemble des copropriétaires et non pas seulement des copropriétaires présents à l'assemblée. le syndicat peut aliéner à la majorité de l'article 26 des terrains ou des locaux à usage commun ne présentant pas d'utilité particulière pour la collectivité. Selon la jurisprudence. ce qui porte atteinte aux droits du propriétaire de ce lot. par exemple. celui ensuite où l'assemblée entendrait « aliéner des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ». Décisions nécessitant l’unanimité Notion d'unanimité.. l'unanimité est requise : • chaque fois que la décision affecte les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives: par exemple.
A défaut. ou du moins sans contrepartie. Il est possible de le transmettre. 44 . la loi lui interdisant de représenter un copropriétaire. encore. daté et signé. ainsi. les décisions ne peuvent êtres prises. Un pouvoir est toujours joint à la convocation. il est possible d’envoyer son pouvoir au syndic qui le remettra au président de l’assemblée générale. tel qu'il est fixé par l'article 14 de la loi : par exemple. si l'assemblée admet dans le cadre d'un « protocole » l'exercice d'activités contraires à la destination de l'immeuble. sauf à convoquer une seconde assemblée.• chaque fois que la décision touche aux droits de propriété sur l'immeuble : lorsqu'il s'agit par exemple de modifier les tantièmes de copropriété sur les parties communes de l'immeuble. à : • • • Un membre du conseil syndical (en général le président) qui vous représentera ou le remettra à un copropriétaire. • chaque fois qu'une opération est étrangère à l'objet du syndicat. CHAPITRE IV – LA REPRESENTATION AUX ASSEMBLEES Certaines décisions nécessitent le vote positif d’une majorité renforcée de copropriétaires. Une personne ne peut détenir plus de trois pouvoirs sauf si le total des voix dont elle dispose reste inférieur à 5% des voix du syndicat. Si le nombre de propriétaires présents ou représentés est inférieur à cette majorité. • chaque fois que la décision affecte le " contrat" de départ. matérialisé par les différents documents constitutifs de la copropriété: ainsi. lorsque la décision de l'assemblée touche à la destination de l'immeuble soit en permettant des activités non autorisées par le règlement. Une personne que vous chargez de vous représenter en mentionnant son nom sur le pouvoir. lorsque le syndicat veut réaliser une opération spéculative ou lorsqu'il aliène des parties communes ou des droits accessoires aux parties communes à titre gratuit. Le pouvoir ne doit pas être libellé au nom du syndic ou de son préposé (le gardien). de modifier la classification des diverses parties de l'immeuble en choses privatives et choses communes ou de revoir la distinction entre les parties communes générales et les parties communes spéciales à certains copropriétaires. soit en édictant des interdictions qui ne figuraient pas dans le règlement d'origine.
" En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi. être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants.31 déc. en application de l' article 32-1 du Nouveau Code de procédure civile. 1985) " dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Pour être valable une contestation doit prendre la forme d’une assignation devant le tribunal de grande instance (article 42. « loi n° 55-557 du 10 juillet 1965. d'une contestation relative à cette modification. pourra. Sauf en cas d'urgence. procéder à nouvelle répartition. à peine de déchéance. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent.35-1V) " le montant de l'amende civile dont est redevable. etc…) sur le procès verbal. les actions personnelles nées de l' application de la présente loi entre des copropriétaires.CHAPITRE V – LE PROCES VERBAL Chaque copropriétaire reçoit un procès verbal (annexe 17) dans les semaines qui suivent l’assemblée générale et au plus tard dans les deux mois. (L n° 94-624. » L'article 42 de la loi édicte des délais spéciaux de prescription qui jouent pour les actions en contestation des décisions de l'assemblée (délai abrégé de deux mois) et les" actions personnelles " nées de l'application de la loi (délai de dix ans). certaines décisions prises en assemblée générale ne sont pas exécutées immédiatement (notamment les travaux soumis à l’article 25-26 sauf urgence). . . 45 . ou entre un copropriétaire et le syndicat. C’est pourquoi. se prescrivent par un délai de dix ans. si l'action est reconnue fondée. 42. art. l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l' expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. A compter de sa réception les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d’un délai de contestation de deux mois. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées application de l'article 30. art. saisi par un copropriétaire. loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Ce document a pour objet de répertorier les décisions prises par l’assemblée générale et non les débats. Il est approuvé et signé par le président et les scrutateurs de séance avant diffusion. 1994. 21 jui//. dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic (L n° 85-1470. celui qui agit en justice de matière dilatoire ou abusive est de 150 à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26. dans le délai prévu ci-dessus.!e tribunal de grande instance. N’apparaît sur le procès verbal uniquement les résolutions qui sont sujet aux votes mais un copropriétaire peut demander l’obligation de marquer quelque chose (l’objet d’un débat. -Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts.
Par ce mécanisme les copropriétaires qui veulent agir en nullité d'une décision de l'assemblée doivent le faire dans un délai très bref. Mais la jurisprudence a progressivement apporté des limitations au jeu de ce texte. 1er). al. pourvu qu'elle soit régulièrement faite. O.. 42. art.Ce texte est particulièrement important pour la pratique. -v. spécialement dans la mesure où il interdit de remettre en cause les décisions prises par l'assemblée. une fois écoulé le délai deux mois qu'il édicte (et qui court à compter du lendemain de la notification de la décision de l'assemblée. 63). 46 . L'effet de « purge » qu'il opère pour les vices de forme ou de fond dont les décisions se trouvent affectées ne jouent que s'il y a eu convocation régulière et notification régulière: sinon le délai de recours reste fixé à dix ans (délai de droit commun selon l'art. à l'expiration duquel la décision peut être exécutée sans qu'il y ait lieu de continuer à craindre un éventuel recours. Telle est la règle.
Enfin. aussi bien au niveau de l’assemblée générale que sur la comptabilité ellemême. les cours dispensés en comptabilité étaient entre autre nécessaire à l’analyse des différents bilans et comptes d’exploitation par exemple. les encaissements. la diversité du travail demandé nous a permis d’avoir une vu d’ensemble du travail accompli dans l’agence par les comptable mais également par le syndic. etc… Certes surpris par la spécificité de la comptabilité immobilière. En effet. cette expérience nous a remontré à travers ce suivi. cette entreprise est à conseiller non pas seulement à ceux qui veulent poursuivre en comptabilité dans les prochaines années. De plus. 47 . notre intégration au sein du pôle financier d’Arras a été facilitée par un grand professionnalisme et un très bon encadrement de la part de toute l’équipe. Nous avons pu suivre l’intégralité d’un exercice comptable. mais à tous ceux qui veulent découvrir ce monde aussi bien intéressant qu’enrichissant à tout point de vue.CONCLUSION Tout d’abord. Mais un des aspects méconnus réside dans la législation importante qui entoure cette activité. de l’assemblée générale jusqu’à la suivante en passant par les appels de provisions. les formations professionnelles et l’application de celles-ci. Ainsi la vie dans l’agence était rythmée entre la découverte. voir une certaine ouverture. si cela était nécessaire. ce qui nous a permis de développer une certaine curiosité. l’importance de nos enseignements théoriques acquis à l’institut universitaire de Lens.
Le guide du propriétaire bailleur SERGIC – Formation à la comptabilité des copropriétés – tome I SERGIC – Formation à la comptabilité des copropriétés – tome II SERGIC – Formation à la comptabilité des copropriétés – tome III www.Le guide du copropriétaire SERGIC .Bibliographie LAFOND (JACQUES) ET STEMMER (BERNARD) – Le code de la copropriété – LITEC (groupe LexisNexis).Le guide du locataire SERGIC . SERGIC .sergic. 2002.com 48 . 889 p.
Saisie remises de chèques…………………………………………… Gestion des télétransmissions………………………………………. Régularisation de charges……………………………………………. Appel travaux : création du chantier………………………………… Appel travaux : détail facturation …………………………………… Appel travaux : lettre à envoyer……………………………………....... Saisie factures……………………………………………………….. Facturation d’honoraires de Syndic………………………………….... Mise en place du budget prévisionnel……………………………….. Plan comptable analytique………………………………………….. Lettre de régularisation de charges…………………………………. Projet de résolutions………………………………………………….. La saisie des consommations de chauffage…………………………. Procès-verbal type…………………………………………………… 50 63 70 71 72 73 74 75 76 77 78 80 81 83 85 87 89 49 .. Appel de provisions………………………………………………….TABLE DES ANNEXES ANNEXE 1 : ANNEXE 2 : ANNEXE 3 : ANNEXE 4 : ANNEXE 5 : ANNEXE 6 : ANNEXE 7 : ANNEXE 8 : ANNEXE 9 : ANNEXE 10 : ANNEXE 11 : ANNEXE 12 : ANNEXE 13 : ANNEXE 14 : ANNEXE 15 : ANNEXE 16 : ANNEXE 17 : La convocation à l’assemblée générale……………………………… Le procès verbal……………………………………………………...
ANNEXE 1 : La convocation à l’assemblée générale 50 .
ANNEXE 1 : La convocation à l’assemblée générale 51 .
ANNEXE 1 : La convocation à l’assemblée générale 52 .
ANNEXE 1 : La convocation à l’assemblée générale 53 .
ANNEXE 1 : La convocation à l’assemblée générale 54 .
ANNEXE 1 : La convocation à l’assemblée générale 55 .
ANNEXE 1 : La convocation à l’assemblée générale 56 .
ANNEXE 1 : La convocation à l’assemblée générale 57 .
ANNEXE 1 : La convocation à l’assemblée générale 58 .
ANNEXE 1 : La convocation à l’assemblée générale 59 .
ANNEXE 1 : La convocation à l’assemblée générale 60 .
ANNEXE 1 : La convocation à l’assemblée générale 61 .
ANNEXE 1 : La convocation à l’assemblée générale 62 .
ANNEXE 2 : Le procès verbal 63 .
ANNEXE 2 : Le procès verbal 64 .
ANNEXE 2 : Le procès verbal 65 .
ANNEXE 2 : Le procès verbal 66 .
ANNEXE 2 : Le procès verbal 67 .
ANNEXE 2 : Le procès verbal 68 .
ANNEXE 2 : Le procès verbal 69 .
ANNEXE 3 : La saisie des consommations de chauffage 70 .
ANNEXE 4 : Régularisation de charges 71 .
ANNEXE 5 : Lettre de régularisation de charge 72 .
ANNEXE 6 : Mise en place du budget prévisionnel 73 .
ANNEXE 7 : Appel de provisions 74 .
ANNEXE 8 : Appel travaux : création du chantier 75 .
ANNEXE 9 : Appel travaux : détail facturation 76 .
ANNEXE 10 : Appel travaux : lettre à envoyer 77 .
ANNEXE 11 : Saisie remises de chèques
ANNEXE 12 : Gestion des télétransmissions
ANNEXE 13 : Saisie factures 81 .
ANNEXE 13 : Saisie factures 82 .
ANNEXE 14 : Plan comptable analytique 83 .
ANNEXE 14 : Plan comptable analytique 84 .
ANNEXE 15 : Facturation d’honoraires de Syndic 85 .
ANNEXE 15 : Facturation d’honoraires de Syndic 86 .
ANNEXE 16 : Projet de résolutions 87 .
ANNEXE 16 : Projet de résolutions 88 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 89 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 90 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 91 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 92 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 93 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 94 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 95 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 96 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 97 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 98 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 99 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 100 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 101 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 102 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 103 .
ANNEXE 17 : Procès-verbal type 104 .

References: l'article 26
 L'article 26
 l'article 26
 l'article 14
 L'article 42
 l'article 30
 l'article 26