Source: https://trf-4.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/759650505/agravo-de-instrumento-ag-50177752720194040000-5017775-2720194040000/inteiro-teor-759651372
Timestamp: 2019-10-23 22:54:05+00:00

Document:
Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - AGRAVO DE INSTRUMENTO : AG 50177752720194040000 5017775-27.2019.4.04.0000
Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - AGRAVO DE INSTRUMENTO : AG 50177752720194040000 5017775-27.2019.4.04.0000 - Inteiro Teor
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM Agravo de Instrumento Nº 5017775-27.2019.4.04.0000/SC
INTERESSADO: SIRLEI APARECIDA ANDRADE SILVEIRA
ADVOGADO: MICHEL PEDROSO DA COSTA
INTERESSADO: NIVALDO ABILIO DA SILVEIRA
INTERESSADO: SN CONSTRUTORA E INCORPORADORA EIRELI
ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. CONTRATO DE COMPRA E VENDA PACTUADO E QUITADO ANTES DA AVERBAÇÃO DA HIPOTECA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. IMÓVEL DADO PELA CONSTRUTORA COMO GARANTIA DE DÍVIDA.
A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ.
Não se afigura razoável pretender que os adquirentes - terceiros alheios ao negócio jurídico - tornem-se devedores hipotecários, em virtude de empréstimo contraído pela empresa e do qual não se beneficiaram diretamente, ou percam o seu imóvel por dívida que não é sua. A opção jurisprudencial pela segurança jurídica e pela boa-fé do adquirente em detrimento da garantia hipotecária constituída em favor do credor é evidente, motivo pelo qual o gravame não subsiste em relação a ele, ressalvada a possibilidade de a instituição financeira cobrar eventual dívida remanescente da própria construtora/incorporadora.
Em suas razões, a embargante alegou que o acórdão é omisso aos dispositivos artigo 755 do Código Civil de 1916 (art. 1.419 do CC/02) e artigos 54, 55 e 58 da Lei 13097/2015, apontando que o ato de alienação não levado ao registro público não prevalece sobre a hipoteca. Ressaltou também que a referida Lei é posterior ao entendimento da Súmula 308, de modo que não cabe mitigar o seu regramento. Diante disso requereu sejam providos os embargos para sanar as omissões e prequestionar matéria e dispositivos supra.
In casu, a embargante alega que a decisão proferida por esta Corte contém omissões e contradições a serem supridas nesta via recursal.
Nos termos do art. 300 do CPC, o juiz poderá conceder a tutela provisória de urgência quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Depreende-se da análise dos autos que os fatos alegados na inicial - e comprovados documentalmente - são incontroversos, incidindo, na espécie, a orientação sumulada sob o n.º 308 pelo e. Superior Tribunal de Justiça ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel").
Conquanto o enunciado sumular não ostente caráter formalmente vinculante, a tese nele firmada é largamente aplicada pelos tribunais, quando demonstrados a boa-fé do adquirente do imóvel hipotecado e o cumprimento integral de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora - devedora hipotecária -, ante a impossibilidade de terceiro ser penalizado por débito contraído, exclusivamente, pela construtora/incorporadora junto à instituição financeira.
Nem se diga que se trata de situação fático-jurídica que era imprevisível para a Caixa Econômica Federal, porque, ao conceder crédito à empresa para construção do empreendimento imobiliário, tinha ciência de que haveria a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, mediante o pagamento dos respectivos preços, que não reverteriam necessariamente à quitação da dívida contraída por ela.
Nesse contexto, não se afigura razoável pretender que tais adquirentes - terceiros alheios ao negócio jurídico - tornem-se seus devedores hipotecários, em virtude de empréstimo contraído pela empresa e do qual não se beneficiaram diretamente, ou percam o seu imóvel por dívida que não é sua. A opção jurisprudencial pela segurança jurídica e pela boa-fé do adquirente em detrimento da garantia hipotecária constituída em favor do credor é evidente, motivo pelo qual o gravame não subsiste em relação a ele, ressalvada a possibilidade de a instituição financeira cobrar eventual dívida remanesce da própria construtora/incorporadora.
ADMINISTRATIVO E CIVIL. ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULAS 84 E 308 DO STJ. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 2. Tendo se estabelecido uma nova relação jurídica entre o adquirente e a construtora, é perante esta que o autor deve responder pelo pagamento do valor integral - da mesma forma que a construtora deve responder pelo seu débito perante a instituição financeira. (TRF4, 3ª Turma, AC 5005344-83.2014.404.7000, Relator FERNANDO QUADROS DA SILVA, juntado aos autos em 22/06/2016)
ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ. Honorários advocatícios reduzidos, nos termos do artigo 20, parágrafos 3º e 4º, do CPC, considerando a natureza, complexidade, importância e valor da causa, o tempo de tramitação do feito e os precedentes da Turma. (TRF4, 4ª Turma, AC 5005916-73.2014.404.7215, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 02/07/2016)
Especificamente em relação ao cancelamento da garantia real na matrícula do imóvel, é de se ressaltar que, embora não vislumbre na proteção conferida ao adquirente de boa-fé - que visa a lhe assegurar a manutenção da posse da unidade habitacional, afastando o risco de perdê-la em execução hipotecária movida pela instituição financeira contra a construtora devedora - o direito à desconstituição da própria hipoteca (inclusive porque tal providência pode comprometer o privilégio do crédito da CEF e a preferência no seu reembolso em eventual concurso de credores da devedora), a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se em sentido contrário:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos.
2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ).
3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação.
4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca.
(STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1.432.693/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016 - grifei)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. DECISÃO MONOCRÁTICA EM RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS N. 284 E 356-STF. EMBARGOS DE TERCEIROS. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. SÚMULA N. 308-STJ. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. MULTA, ART. 557, § 2º, DO CPC.
I. As questões federais não enfrentadas pelo Tribunal estadual recebem o óbice das Súmulas n. 282 e 356 do C. STF, não podendo, por falta de prequestionamento, ser debatidas no âmbito do recurso especial.
II. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308-STJ).
III. Sendo manifestamente improcedente e procrastinatório o agravo, é de se aplicar a multa prevista no § 2º do mesmo dispositivo, de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de novos recursos sujeita ao prévio recolhimento da penalidade imposta.
(STJ, 4ª Turma, AgRg no REsp 694.190/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, julgado em 08/11/2005, DJ 12/12/2005, p. 394 - grifei)
RECURSOS ESPECIAIS. FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO. SFH. HIPOTECA. TERCEIROS ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. CANCELAMENTO DA GARANTIA. PRECEDENTE DO STJ.
"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (verbete n. 308/STJ).
Ineficaz a hipoteca perante os terceiros adquirentes, não há possibilidade de o banco credor exercer o seu direito sobre ela, dando-se, via de conseqüência, o perecimento da citada garantia, nos termos dos arts. 77 e 78 do Código Civil de 1916, possibilitando o seu cancelamento.
Recurso do BANESPA S/A não conhecido e recurso de Francesco e Maria Nardi parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.
(STJ, 4ª Turma, REsp 576.150/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, julgado em 28/06/2005, DJ 10/10/2005, p. 374 - grifei)
No caso concreto, os autores comprovaram ter adquirido as unidades do empreendimento e efetuado o pagamento integral do preço ajustado (CONTR3 e OUT4 do evento 1 dos autos originários), o que atrai a incidência da orientação jurisprudencial, consubstanciada na súmula n.º 308 do STJ, que alcança hipotecas anteriores ou posteriores à celebração da promessa de compra e venda.
Por tais razões, e com ressalva de ponto de vista pessoal, forçoso reconhecer configurados os pressupostos para a concessão de tutela de urgência, mormente se considerado que, tendo os autores quitado o valor do imóvel, há risco iminente de execução da hipoteca constituída em favor da instituição financeira, com reflexos para eles, haja vista a inadimplência da Construtora.
Em casos semelhantes, este foi o entendimento:
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA HIPOTECA. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. 1. a teor do disposto na súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste tribunal e do STJ. 2. A Lei n.º 13.097/2015 deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado do Superior Tribunal de Justiça, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica. 3. Agravo de instrumento improvido. (TRF4, AG 5045435-30.2018.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 27/02/2019)
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de tutela de urgência, em ação ordinária, contra a seguinte decisão; "(...) No caso, não há falar em urgência na medida de baixa da hipoteca que grava o imóvel adquirido pelo autor, quando sequer resta comprovado, em sede de cognição sumária, que esteja a CEF providenciando a execução da hipoteca. Não há, outrossim, sequer menção à eventual intenção do autor de vender o imóvel para terceiros, de modo que não se pode concluir que a existência da hipoteca estaria impedindo a viabilização de tal suposto negócio, até mesmo porque, como sabido, a hipoteca não impede a venda do bem, que pode transmitido com o gravame. Assim, ainda que possa, em tese, haver probabilidade do direito, não resta configurado perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Some-se a isso o fato de que a liberação da garantia real é medida irreversível, fato que, por si só, seria suficiente para não determiná-la em sede de tutela de urgência, com fundamento no § 3º do art. 300 do CPC. Ademais, o imóvel adquirido pelo autor está hipotecado para a CEF, que compõe o polo passivo da lide, não havendo receio de que venha a ser alienado a terceiro durante o trâmite processual. Logo, não há urgência que justifique a concessão de tutela de urgência antes de oportunizado o contraditório, o que permite que a questão seja analisada quando da sentença, estando resguardada a sua eficácia em caso de procedência. Ante o exposto: 01. Indefiro o pedido de tutela de urgência, sem prejuízo de que seja novamente analisado por ocasião da prolação da sentença. 02. Indefiro, por ora, o pedido de inversão do ônus da prova, porquanto"a análise sobre a inversão do ônus da prova não tem cabimento em sede de antecipação de tutela porque ela não é automática, dependendo da caracterização da hipossuficiência do consumidor no caso concreto, o que somente é possível aferir depois de ambas as partes manifestarem-se no processo"(TRF4, AG 5047447-22.2015.404.000, Quarta Turma, Rel. Sérgio Renato Tejada Garcia, D.E. 25/02/2016). 03. Intime-se a parte para no prazo de 15 dias recolher as custas, sob pena de cancelamento da distribuição - art. 290, do CPC. (...)" Referiu, a parte agravante, que em 09 de janeiro de 2014, adquiriu da Construtora o apartamento nº 303 e a vaga de garagem nº B47, ambos do Bloco Bela, do empreendimento Ilhas do Atlântico Residence, localizado em Biguaçu - SC, imóvel este na planta. Disse que no momento da aquisição, a matrícula do imóvel encontrava-se sem qualquer pendência, porém, por ocasião do registro do respectivo contrato de promessa de compra e venda, a ora agravante teve ciência de que, após ter adquirido e pago integralmente o bem, o imóvel foi hipotecado para a Caixa Econômica Federal, a fim de garantir empréstimo que ficou à disposição da Construtora para a Construção do empreendimento. Afirmou que a Construtora está na iminência de falência e que é grande o risco de o imóvel permanecer registrado sob o CNPJ da Construtora. Sustentou sua boa-fé, já que a hipoteca instituída entre Construtora e Caixa Econômica foi constituída em 12/06/2015, ao passo que o contrato de compra e venda do imóvel na planta é muito anterior (09/01/2014). Postulou o cancelamento da hipoteca constante no registro AV2-35.827 da matrícula 35.827 do Registro de Imóveis da Comarca de Biguaçu. Relatei. Resume-se, a controvérsia, à subsistência ou não dos efeitos da hipoteca firmada pela Construtora com o agente financeiro, diante da compra e venda celebrada por terceiro adquirente de imóvel. No caso dos autos, observa-se que o substrato fático que embasa a lide é em grande parte incontroverso, cingindo-se a discussão aos seus efeitos jurídicos, notadamente a incidência ou não da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça: STJ - Súmula 308 - "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Demonstrado, em uma análise sumária dos autos, que a parte agravada é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais integralmente junto à promitente vendedora, não há falar de inaplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, à medida em que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, que não pode ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. Trata-se, outrossim, de situação, vale dizer, previsível pela instituição financeira que, ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. Não é razoável, assim, inferir que os adquirentes de tais unidades tornem-se devedores hipotecários da instituição financeira em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram. Por outro lado, ainda que clara a opção jurisprudencial pela segurança do adquirente em detrimento da hipoteca em favor do credor, certo é que eventual dívida remanesce e pode ser cobrada da incorporadora que a contraiu, afastando-se apenas a garantia real que se encontra em poder de terceiro de boa-fé. Em sentido semelhante, a jurisprudência desta Corte Regional: ADMINISTRATIVO E CIVIL. ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULAS 84 E 308 DO STJ. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 2. Tendo se estabelecido uma nova relação jurídica entre o adquirente e a construtora, é perante esta que o autor deve responder pelo pagamento do valor integral - da mesma forma que a construtora deve responder pelo seu débito perante a instituição financeira. (TRF4, AC 5005344-83.2014.404.7000, TERCEIRA TURMA, Relator FERNANDO QUADROS DA SILVA, juntado aos autos em 22/06/2016) ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ. Honorários advocatícios reduzidos, nos termos do artigo 20, parágrafos 3º e 4º, do CPC, considerando a natureza, complexidade, importância e valor da causa, o tempo de tramitação do feito e os precedentes da Turma. (TRF4, AC 5005916-73.2014.404.7215, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 02/07/2016). Portanto, tenho que merece provimento o pedido, devendo ser reformada a decisão hostilizada. Isto posto, defiro o pedido de tutela de urgência para determinar o cancelamento da hipoteca sobre o apartamento nº 303 e a vaga de garagem nº B47, ambos do Bloco Bela, do empreendimento Ilhas do Atlântico Residence, localizado em Biguaçu/PR. Intimem-se, sendo que a parte agravada para os fins do disposto no art. 1.019, II do CPC. (TRF4, AG 5016025-87.2019.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 15/04/2019)
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, contra decisão que deferiu em parte pedido de tutela de urgência para determinar à Caixa Econômica Federal que promova o cancelamento e a baixa definitiva da hipoteca sobre imóvel. A CEF alega que a determinação de cancelamento das hipotecas é precoce e viola disposições legais. Aduz que os documentos que dão conta da quitação do imóvel não são aptos à sua comprovação, tendo em vista que não há reconhecimento de assinatura ou testemunhas. Aduz que o periculum in mora está presente, uma vez que o autor poderá alienar o bem a terceiros. Alega também que não é aplicável ao caso a súmula n.º 308 do ST, J a qual foi revogada pela Lei n.º 1.3097/2015. É o relatório. Decido. A decisão agravada foi assim proferida: D e c i d o. O juiz poderá conceder a tutela provisória de urgência, cautelar ou antecipada, desde que haja elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do Código de Processo Civil). Compulsando os autos, com efeito, verifica-se que os autores firmaram com a ré SN Construtora e Incorporadora Ltda., em 7 de janeiro de 2013, compromisso particular de compra e venda para a aquisição do apartamento n. 702 e da vaga de garagem n. 13, do empreendimento denominado Carine Residence, localizado no Bairro Barreiros, em São José/SC, cujo preço foi ajustado em R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais) (evento 1, CONTR9). Ao que se infere do instrumento contratual e do recibo anexado, por outro lado, os imóveis em questão encontram-se quitados, tendo a última parcela de seu preço sido adimplida em 2 de abril de 2014 (evento 1, OUT11). Os autores afirmam, outrossim, que posteriormente tomaram conhecimento sobre a oferta do apartamento em questão em hipoteca à Caixa Econômica Federal, a fim de viabilizar a obtenção de recursos para dar continuidade à obra. Nesse contexto, observa-se que a matrícula de n. 117.554, do cartório de registro de imóveis da Comarca de São José/SC, demonstra que a hipoteca constituída por SN Construtora e Incorporadora Ltda. em favor da Caixa Econômica Federal foi registrada em 16 de setembro de 2014 (evento 1, MATRIMÓVEL10), após a celebração do compromisso de compra e venda pela construtora ré e a quitação de seu preço pelos adquirentes. Desse maneira, tendo os autores realizado a integralidade do pagamento à construtora, há um risco iminente de execução da hipoteca constituída em favor da instituição financeira, perante a qual a construtora ré também se encontra inadimplente. A controvérsia em questão, destarte, foi dirimida no âmbito do Superior Tribunal de Justiça por meio da Súmula 308, cuja redação é a seguinte: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Resta apurada, portanto, a ausência de higidez da referida garantia constituída em favor da instituição financeira, tendo em conta que os autores efetuaram a quitação integral do preço ajustado na promessa de compra e venda muito antes da sua implementação pela primeira ré. Diante disso, não cabe aos adquirentes a obrigação de arcar com o ônus da garantia oferecida pela SN Construtora e Incorporadora Ltda. à Caixa Econômica Federal, devendo ser considerada abusiva a manutenção da hipoteca após a integralização do preço, como na hipótese dos autos. Ressalte-se novamente que, no momento em que os autores firmaram o instrumento particular de compra e venda com a construtora sequer havia o gravame sobre os bens, que veio a ser constituído, inclusive, depois de terem efetuado a quitação integral do preço ajustado no contrato. Sobre o tema, ensina Flávio Tartuce (in Função social dos contratos: do Código de Defesa do Consumidor ao Código Civil de 2002. Coleção Prof. Rubens Limongi França: v. 2. 2. ed. rev. e atual. São Paulo: Método, 2007, p. 224.) que presente a boa-fé do adquirente, não poderá ser responsabilizado o consumidor pela conduta da incorporadora que acaba não repassando o dinheiro ao agente financiador. E prossegue o professor: A referida súmula visa justamente proteger esse consumidor restringindo os efeitos da hipoteca às partes contratantes. Isso diante da boa-fé objetiva, já que aquele que adquiriu o bem pagou pontualmente as suas parcelas frente à incorporadora, ignorando toda a sistemática jurídica que rege a incorporação imobiliária. Assim, impõe-se o reconhecimento do direito do comprador de ter o imóvel que adquiriu livre de quaisquer ônus, cabendo à construtora o dever de quitar suas obrigações junto ao agente financeiro. A temática, aliás, é pacífica no âmbito da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos.2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ).3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação.4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca.5. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ, AgInt no REsp 1.432.693/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27/09/2016). PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA. PROMITENTE COMPRADOR. INEFICÁCIA. SÚMULA N. 308/STJ. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ).2. Agravo regimental a que se nega provimento.(STJ, AgRg no AREsp 315.211/RS, Rel. Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/08/2014). AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. HIPOTECA ENTRE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E CONSTRUTORA. SÚMULA 308/STJ.1. Nos termos da Súmula 308/STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".2. Em consonância com esse entendimento, o acórdão recorrido considerou que, uma vez que a dívida em discussão envolve a incorporadora e a instituição financeira, que recebeu o imóvel da primeira, em garantia hipotecária, prevalece o direito dos promitentes compradores que quitaram o preço do imóvel.3. Agravo regimental a que se nega provimento.(STJ, AgRg no AgRg no AREsp 80.938/RS, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/10/2012). Anote-se, ainda, que ao celebrar o contrato de mútuo cabia à instituição financeira acautelar-se, buscando conhecer as condições dos imóveis que integravam o empreendimento a fim de identificar não apenas quais das unidades já haviam sido vendidas a terceiros, como também as condições em que tais negócios foram realizados. Com efeito, se o direito decorrente da hipoteca não pode ser exercido pela instituição financeira por ser ineficaz perante os terceiros adquirentes, não lhe servindo, por conseguinte, para satisfação do crédito, é certo que houve o seu perecimento, não havendo outro comando a ser determinado senão o cancelamento da hipoteca. Ante o exposto, defiro em parte a tutela de urgência para determinar à Caixa Econômica Federal que promova o cancelamento e a baixa definitiva da hipoteca pendente sobre o imóvel descrito na exordial. Intimem-se. Ve-se que a decisão que determinou a baixa dos gravames sobre os imóveis foi fundamentada na súmula 308 do STJ. A CEF alega que a referida súmula não se aplica ao caso e que a mesma foi revogada pela Lei n.º 13.097/2015. A súmula 308 do STJ dispõe que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Seu fundamento é a ideia de que o terceiro que adquire o imóvel de boa-fé, e cumpre com o contrato de compra e venda, não pode ser prejudicado por relação jurídica estabelecida entre o agente financeiro e a construtora inadimplente, garantindo-se assim a a segurança jurídica desse tipo de negócio. O interpretação firmada neste Tribunal, em consonância com a jurisprudência do STJ, é de que a súmula 308 não foi revogada pela Lei n.º 13.097/201. Nesse sentido: ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA E 308 DO STJ. BOA-FÉ. APLICABILIDADE. LEI 13.097/2015. AJG. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 2. Da análise do contrato de compra e venda (Evento 1 CONTR7) verifico que não se fez referência à existência de hipoteca em favor do agente financeiro Caixa Econômica Federal. Ademais, não houve prova específica no sentido de que o autor tinha conhecimento prévio da noticiada hipoteca. 3. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca. 4. A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015, invocado pela Caixa Econômica Federal, é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, como visto anteriormente, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 5. Os documentos trazidos aos autos, bem como o fato de ter realizado pedido de recuperação judicial demonstram situação de precariedade financeira, motivo pelo qual deve ser deferido o benefício da gratuidade da justiça. 6. Modificada a sentença, condeno a CAIXA e a SULBRASIL ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA, ao pagamento dos honorários advocatícios à parte autora, que fixo em 10% do valor atribuído à causa, pro rata. Todavia, resta suspensa a exigibilidade em relação à SULBRASIL em decorrência da concessão do benefício da AJG. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5011601-86.2017.4.04.7205, 3ª Turma , Desembargadora Federal MARGA INGE BARTH TESSLER, DECIDIU, POR UNANIMIDADE JUNTADO AOS AUTOS EM 30/01/2019) (destaquei) PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA HIPOTECA. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. 1. a teor do disposto na súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste tribunal e do STJ. 2. A Lei n.º 13.097/2015 deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado do Superior Tribunal de Justiça, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica. 3. Agravo de instrumento improvido. (TRF4, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5002995-19.2018.4.04.0000, 4ª Turma , Desembargador Federal CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, DECIDIU, POR UNANIMIDADE JUNTADO AOS AUTOS EM 14/12/2018) PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PESSOA JURÍDICA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA. LEI 13.097/2015. SÚMULA 308 DO STJ. 1. A recuperação judicial, por si só, demonstra a impossibilidade de arcar com as despesas processuais, conforme entendimento desta Terceira Turma. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, não ocorrendo na hipótese a superação da súmula 308 do STJ em virtude da aplicação da Lei 13.097/2015. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5002063-72.2017.4.04.7208, 3ª Turma , Desembargadora Federal VÂNIA HACK DE ALMEIDA, DECIDIU, POR UNANIMIDADE JUNTADO AOS AUTOS EM 16/05/2018) (destaquei) Dessa forma, entendo que a decisão agravada encontra-se de acordo com a jurisprudência do STJ e não merece reparos. Diante do exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Intimem-se. Após, voltem conclusos para julgamento pelo Colegiado. (TRF4, AG 5004840-52.2019.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relator LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE, juntado aos autos em 21/02/2019)
Contudo, a fim de viabilizar o acesso às instâncias superiores, explicito que o acórdão embargado não violou nem negou vigência aos dispositivos constitucionais e/ou legais mencionados pela embargante, os quais tenho por prequestionados.
Documento eletrônico assinado por SERGIO RENATO TEJADA GARCIA, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40001289946v2 e do código CRC 22c36d22.
Data e Hora: 19/9/2019, às 20:56:30
5017775-27.2019.4.04.0000
40001289946 .V2
Conferência de autenticidade emitida em 20/09/2019 21:33:26.
Documento:40001289947
Documento eletrônico assinado por SERGIO RENATO TEJADA GARCIA, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40001289947v3 e do código CRC 814f7778.
40001289947 .V3
Agravo de Instrumento Nº 5017775-27.2019.4.04.0000/SC
AGRAVANTE: NIVALDO ABILIO DA SILVEIRA
ADVOGADO: MICHEL PEDROSO DA COSTA (OAB SC039359)
AGRAVANTE: SIRLEI APARECIDA ANDRADE SILVEIRA
AGRAVADO: SN CONSTRUTORA E INCORPORADORA EIRELI
Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária do dia 18/09/2019, na sequência 708, disponibilizada no DE de 26/08/2019.
Disponível em: https://trf-4.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/759650505/agravo-de-instrumento-ag-50177752720194040000-5017775-2720194040000/inteiro-teor-759651372

References: artigo 755
In casu
 artigo 20
 artigo 20
 artigo 1
 artigo 1