Source: http://www.notariadesevillanervion.com/2018/11/
Timestamp: 2020-01-18 01:28:26+00:00

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NOTARIA DE NERVIÓN: noviembre 2018
Salvo que se hubiese inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, la ejecución de esta determinará la extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia, del propio contrato de arrendamiento, y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto
Resolución de la DGRN de 11 de octubre de 2018:
En los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
Sin embargo, respecto de los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas deberá tenerse en cuenta para determinar la existencia del derecho de retracto, si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca.
En el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la hipoteca, puesto que el contrato de arrendamiento se extinguirá «ipso iure» conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos antes transcrito, no habrá lugar a retracto, sin perjuicio de que si la inscripción se produjo con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de cargas el arrendatario haya debido ser convenientemente notificado. Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.
Ha de tenerse en cuenta que la doctrina expuesta no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de vivienda suscritos antes de entrar en vigor (6 de junio de 2013) la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. En esos casos, el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, conforme a la redacción vigente hasta el 6 de junio de 2013, disponía un plazo mínimo de subsistencia para el arrendamiento de vivienda de cinco años, plazo que habría de respetarse aunque se produjera la ejecución de la hipoteca que gravaba la finca y aunque el arrendamiento no figurase inscrito en el Registro: «Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1. En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada».
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2018-15118
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Sobre la conveniencia de consultar el Registro Público Concursal para comprobar las limitaciones de las facultades de administración y disposición de los bienes del concursado
Resolución de la DGRN de 26 de octubre de 2018:
El registrador califica negativamente una escritura de compraventa en base a un único motivo: que consultado el Registro Público Concursal resulta que la vendedora se encontraba en situación de concurso voluntario teniendo sus facultades de administración y disposición intervenidas por la administración concursal designada en el propio auto. Es doctrina consolidada de esta Dirección que la declaración del concurso no constituye propiamente una carga específica sobre una finca o derecho, sino que hace pública la situación subjetiva del concursado en cuanto al ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en cuanto a la ejecución judicial o administrativa sobre los mismos, obligando al registrador a calificar los actos cuya inscripción se solicite a la luz de tal situación, teniendo siempre en cuenta las fechas del auto de declaración del concurso y la del acto cuya inscripción se solicita. Así, el régimen de intervención o suspensión de las facultades del concursado no nace con la inscripción o anotación del auto, sino que es eficaz desde la fecha del auto de declaración del concurso, «que producirá sus efectos de inmediato (…) y será ejecutivo, aunque no sea firme» (artículo 21.2 de la Ley Concursal), con independencia del conocimiento que de él tengan los otorgantes y de que se haya dado o no al auto la publicidad extrarregistral y registral prevista en los artículos 23 y 24 de la Ley Concursal. Desde el momento de la declaración, los actos que tienen por objeto bienes integrados en el patrimonio del concursado deben ser calificados de conformidad con las restricciones impuestas por el auto de declaración del concurso.
Para fortalecer la publicidad de la situación concursal y los graves efectos jurídicos que de la misma se derivan la Ley Concursal creó el Registro Público Concursal de cuya regulación, artículo 198, resulta la posibilidad de acceso público y gratuito. La consulta del contenido del Registro Público Concursal constituye una obligación de los registradores en ejercicio de su competencia y una posibilidad para cualquier persona interesada en conocerlo a fin de obtener la mejor información para la toma de sus decisiones con relevancia jurídica cuando se relacione con terceros. La publicidad de los concursos de acreedores es una consecuencia necesaria del carácter universal de los efectos del concurso de acreedores, que exige que el conocimiento de su declaración y de los pormenores de su tramitación llegue a todos los posibles interesados. Precisamente con la finalidad de garantizar el acceso a todos los interesados el artículo 198 de la Ley Concursal establece el acceso gratuito por internet a lo que añade el artículo 3.1 del Real Decreto 892/2013, de 15 noviembre, que: «El acceso al Registro Público Concursal será público, gratuito y permanente, sin que requiera justificar o manifestar interés legítimo alguno». La consulta que del contenido del Registro Público Concursal lleva a cabo el registrador de la Propiedad al tiempo de emitir su calificación no tiene la finalidad de evitar que se lleve a cabo la formalización de un negocio jurídico sino la permitir el ejercicio de su competencia de modo que se califiquen positivamente aquellos títulos presentados que, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, puedan alterar el contenido del registro y negativamente los que no sean aptos para dicha modificación. Para evitar la formalización de un negocio jurídico llevada a cabo por un concursado resulta indispensable que la consulta por parte de quien tenga interés del Registro Público Concursal sea llevada a cabo con carácter previo y en el portal de internet existente al efecto pues, como quedó explicado, carece de competencia el registrador de la propiedad para emitir publicidad sobre su contenido. No puede, en suma, trasladarse al registrador de la Propiedad la responsabilidad de que la transmisión del bien inmueble llevada a cabo por el representante de la concursada se haya llevado a cabo en contradicción de las restricciones derivadas de los artículos 40 y 43 de la Ley Concursal pues quien debió tener interés en conocerlo no llevó a cabo la necesaria consulta del Registro Público Concursal cuyo publicidad tiene, en cualquier caso: «(…) un valor meramente informativo o de publicidad notoria» (artículo 198.2 de la Ley Concursal).
https://www.boe.es/boe/dias/2018/11/19/pdfs/BOE-A-2018-15770.pdf
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A los efectos de su inscripción, no puede admitirse el convenio regulador, aprobado judicialmente, como documento de formalización de una disolución de una comunidad de bienes adquiridos al margen o en ausencia de todo régimen conyugal
Resolución de la DGRN de 24 de octubre de 2018: Se debate si es o no inscribible la adjudicación de una finca mediante un convenio regulador, aprobado mediante sentencia firme en autos de guarda y custodia y alimentos y visitas de hijos no matrimoniales. La finca objeto del convenio consta inscrita en el Registro, por mitad pro indiviso, a nombre de ambos propietarios por haberla comprado y adquirido en estado de solteros. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo, es inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, la separación o el divorcio. Ahora bien, esa posibilidad ha de interpretarse en sus justos términos, atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr. artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida. Ciertamente, según los artículos 1216 del Código Civil y 317.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los letrados de la Administración de Justicia (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él —artículos 281 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil—); y conforme al artículo 319.1 de dicha ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también, artículo 1218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible. Igualmente, según doctrina también consolidada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), el convenio regulador, suscrito por los interesados sin intervención en su redacción de un funcionario competente, no deja de ser un documento privado que con el beneplácito de la aprobación judicial obtiene una cualidad específica, que permite su acceso al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no se exceda del contenido que a estos efectos señala el artículo 90 del Código Civil, pues hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común. Así resulta indubitadamente de la regulación legal que restringe el contenido necesario del convenio regulador a la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar y a la liquidación, cuando proceda, del régimen económico-matrimonial amén de otras cuestiones como la pensión compensatoria y el sostenimiento a las cargas y alimentos (artículos 90 del Código Civil y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil citados en los «Vistos»). Por este motivo, el propio Código restringe la actuación del juez, a falta de acuerdo, a las medidas anteriores (artículo 91), como restringe también la adopción de medidas cautelares al patrimonio común y a los bienes especialmente afectos al levantamiento de las cargas familiares (artículo 103). Por ello, la liquidación del régimen económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar.En definitiva, sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a los libros del Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, es decir el documento público notarial, al tratarse de un acto voluntario y consciente celebrado por los interesados, fuera de una contienda o controversia entre los mismos. Según la referida doctrina, esta Dirección General ha entendido en un caso análogo al presente que, a los efectos de su inscripción, no puede admitirse el convenio regulador, aprobado judicialmente, como documento de formalización de una disolución de una comunidad de bienes adquiridos al margen o en ausencia de todo régimen conyugal. Por ello, y volviendo al principio de titulación formal antes mencionado, al tratarse de una transmisión voluntaria y libre, verificada por dos personas plenamente legitimadas, capaces de obrar y no sujeta —como tal extinción de pro indiviso— a la aprobación judicial, debe verificarse a través del medio formal típico para los actos de tráfico jurídico ordinario, es decir, la escritura notarial.
Publicado por Tomás Marcos Martín y Jose Maria Sánchez-Ros Gómez en 9:44 No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
El Reglamento (UE) 2016/1104, a diferencia del Reglamento 2016/1103 sobre regimenes económicos matrimoniales, define el concepto «unión registrada» como «el régimen de vida en común de dos personas regulado por ley, cuyo registro es obligatorio conforme a dicha ley y que cumple las formalidades jurídicas exigidas por dicha ley para su creación. La razón de fijar una definición autónoma, nos dice la notario Inmaculada Espiñeira, obedece al tratamiento diferenciado que las legislaciones de los Estados miembros dispensan a las formas de unión distintas del matrimonio. El considerando (16) pone de relieve la distinción entre las parejas cuya unión se halla institucionalmente sancionada mediante su registro ante una autoridad pública cuyo carácter oficial permite tener en cuenta su especificidad y por consiguiente, proceder a su regulación y las parejas vinculadas por uniones de hecho (no registradas) que quedan excluidas de su reglamentación.
El artículo 22 al regular la elección de ley, enumera entre las leyes elegibles, a la ley del Estado conforme a cuya ley se ha creado la unión registrada y el artículo 26, en defecto de elección por las partes, establece que la ley aplicable a los efectos patrimoniales de la unión registrada será ley del Estado conforme a cuya ley se ha creado la unión registrada.; esta «aparente contradicción» señala Inmaculada Espiñeira tiene su explicación si se tiene en cuenta que la ley aplicable a los efectos patrimoniales puede cambiarse más de una vez a lo largo de la vida de la unión y si los efectos patrimoniales de la unión en determinado momento se rigen por la ley del Estado de la nacionalidad de uno de sus integrantes (22 R) pueden cambiar de común acuerdo la ley aplicable a sus efectos patrimoniales y sujetarlos a ley del Estado conforme a cuya ley se ha creado la unión registrada.
https://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/doctrina/articulos-doctrina/uniones-de-hecho-y-reglamento-europeo-sobre-uniones-registradas/
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References: Resolución 
 artículo 13
 artículo 13
 artículo 9
 resolución 

Resolución 
 artículo 198
 artículo 198
 artículo 3
 Real Decreto 
 artículo 18

Resolución 
 artículo 319
 artículo 1218
 artículo 3
 artículo 90
 artículo 90
 artículo 3
 artículo 22
 artículo 26