Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=12.06.2007&Aktenzeichen=XI%20ZR%20112/05
Timestamp: 2019-08-23 05:57:51+00:00

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BGH, 12.06.2007 - XI ZR 112/05 - dejure.org
https://dejure.org/2007,1881
BGH, 12.06.2007 - XI ZR 112/05 (https://dejure.org/2007,1881)
BGH, Entscheidung vom 12.06.2007 - XI ZR 112/05 (https://dejure.org/2007,1881)
BGH, Entscheidung vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05 (https://dejure.org/2007,1881)
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Schadensersatzanspruch gegen die Bank wegen eines Aufklärungsverschuldens im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung; Widerruf eines Realkreditvertrages; Ausschluss eines Schadensersatzanspruchs des Verbrauchers wegen unterbliebener Widerrufserklärung bei Abschluss des Immobilienkaufvertrags vor dem Darlehensvertrag; Verpflichtung der kreditgebenden Bank bei steuersparenden Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft unter ganz bestimmten Voraussetzungen; Haftungsbegründendes Überschreiten der Kreditgeberrolle; Institutionalisiertes Zusammenwirken der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts
BGB § 488 § 280
Aufklärungspflichten einer Bank im Rahmen der Finanzierung des Erwerbs einer Eigentumswohnung in einem steuersparenden Bauherrenmodell
Kapitalanlagerecht - Kein vorvertragliches Aufklärungsverschulden
Anlagevermittlung - Mietpool: Finanzierende Bank mit Aufklärungspflicht
LG Dortmund, 27.05.2004 - 2 O 407/03
OLG Hamm, 14.04.2008 - 5 U 140/04
Auf die Frage, ob die Bank mit der überhöhten internen Verkehrswertfestsetzung eigene wirtschaftliche Vorteile erstrebt, kommt es insoweit ebenso wenig an wie auf die Frage, ob das finanzierende Kreditinstitut es dem Verkäufer durch die überhöhte Wertermittlung und Finanzierung ermöglicht, das Objekt zu einem überteuerten Kaufpreis zu veräußern, jedenfalls solange - wie hier - keine sittenwidrige Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer vorliegt (…Senatsurteile vom 20. März 2007 aaO und vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, Umdruck S. 10 ff. Tz. 17).
Dies kann der Fall sein, wenn die Bank (1.) im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie (2.) einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich (3.) im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie (4.) in bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGHZ 159, 294, 316; BGHZ 161, 15, 20; BGH, Urteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199 = BGHZ 168, 1, 19 f., Tz. 41, vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, Tz. 14 sowie vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Tz. 14).
Der Darlehensgeber hätte dieserhalb nach ständiger Rechtsprechung gegenüber dem Darlehensnehmer einen Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzinsung (BGHZ 152, 331, 336; BGH ZIP 2003, 1741, 1744; BGH WM 2004, 172, 176; BGH ZIP 2006, 846, 847; BGH WM 2006, 1194, 1196 = BGHZ 168, 1 ff., Tz. 20; BGH, Urteil vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, Tz. 9).
§ 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut und gefestigter ständiger Rechtsprechung auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung (BGHZ 152, 331, 337; BGH BKR 2005, 501, 504; BGH WM 2006, 1194, 1196 = BGHZ 168, 1, Tz. 21; BGH, Urteil vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, Tz. 9).
Ein auf Rückabwicklung der gesamten Finanzierung gerichteter Anspruch bestünde dieserhalb, wie der Bundesgerichtshof bereits mehrfach näher ausgeführt hat, angesichts des beschränkten Schutzzwecks der Aufklärungspflicht auch dann nicht, wenn die Kläger, wie sie behauptet haben, bei entsprechender Aufklärung mangels einer anderweitigen Finanzierungsmöglichkeit von dem finanzierten Kauf der Eigentumswohnung abgesehen hätten (BGH WM 2007, 876, 881; BGH, Urteil vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, Tz. 16).
Die Beklagten unterlassen bei ihrer Betrachtung entgegen höchstrichterlicher Rechtsprechung die Berücksichtigung anfallender Kosten (vergleiche BGH, Urteil vom 12.06.2007 - XI ZR 112/05 = juris Tz. 28).
Vielmehr kommt es auf die tatsächlich erzielte Miete an (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05 -, Rn. 28, zitiert nach juris), die für den Käufer, der eine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt, nach dem Abzug der Ausgaben die für Rückführung der zum Erwerb aufgenommenen Darlehen zur Verfügung stehende Rendite darstellt.
Bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen ist die kreditgebende Bank ausnahmsweise zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft verpflichtet, wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH, Urteil vom 12. Juni 2007, XI ZR 112/05, Rn. 26, zitiert nach juris; NZM 2007, 540, 544; NJW 2006, 2099, 2103 f.; 2005, 664, 665; 2004, 2736, 2741; Senat, Urteil vom 06. September 2006, 4 U 175/05).
Das ist zugunsten von Anlegern, die durch unrichtige Angaben des Verkäufers oder Vermittlers über das Anlageobjekt arglistig getäuscht worden sind, in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen zu erkennen; dann ist die Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung widerleglich zu vermuten, wenn der Verkäufer oder Vermittler auch die Finanzierung der Kapitalanlage angeboten hat und die Unrichtigkeit seiner Angaben nach den Umständen des Falles objektiv evident sind, sodass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, dass die Bank sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen hat (BGH, Urteil vom 12. Juni 2007, XI ZR 112/05, Rn. 26, zitiert nach juris; NZM 2007, 540, 544; NJW 2006, 2099, 2104 f.;… Senat a.a.O.).
Vielmehr kommt es auf die tatsächlich erzielte Miete an (vgl. BGH, Urteil vom 12.06.2007 - XI ZR 112/05 -, Rn. 28, zitiert nach juris), die für den Käufer, der eine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt, nach dem Abzug der Ausgaben die für Rückführung der zum Erwerb aufgenommenen Darlehen zur Verfügung stehende Rendite darstellt.
Bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen ist die kreditgebende Bank ausnahmsweise zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft verpflichtet, wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH, Urteil vom 12.06.2007, XI ZR 112/05, Rn. 26, zitiert nach juris; NZM 2007, 540, 544; NJW 2006, 2099, 2103 f.; 2005, 664, 665; 2004, 2736, 2741; Senat, Urteil vom 06.09.2006, 4 U 175/05).
Das ist zugunsten von Anlegern, die durch unrichtige Angaben des Verkäufers oder Vermittlers über das Anlageobjekt arglistig getäuscht worden sind, in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen zu erkennen; dann ist die Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung widerleglich zu vermuten, wenn der Verkäufer oder Vermittler auch die Finanzierung der Kapitalanlage angeboten hat und die Unrichtigkeit seiner Angaben nach den Umständen des Falles objektiv evident sind, sodass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, dass die Bank sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen hat (BGH, Urteil vom 12.06.2007, XI ZR 112/05, Rn. 26, zitiert nach juris; NZM 2007, 540, 544; NJW 2006, 2099, 2104 f.;… Senat a.a.O.).
Wie der BGH in der vorzitierten Entscheidung ausgeführt hat, wäre von der finanzierenden Bank ein Hinweis auf eine etwaige Innenprovision nur dann zu erwarten gewesen, wenn es hierzu zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (so auch BGH Urteil vom 12.06.2007- XI ZR 112/05-, zitiert nach Juris Rdn. 18 ff. und BGH Urteil vom 25.09.2007 - XI ZR 274/05-, zitiert nach Jurris Rdn. 16).
Soweit für die Beurteilung, ob die Angaben zu den erzielbaren Mieterträgen (evident) überhöht waren, nicht ausschließlich auf einen Vergleich mit dem seinerzeit am Markt zu erzielenden Nettomieten abzustellen, sondern ferner die Kalkulation der Mietpoolausschüttungen dahingehend zu überprüfen ist, ob bestimmte Kosten, die nicht auf die Mieter umlegbar sind, berücksichtigt wurden oder nicht (BGH Urteil vom 12.06.2007 -XI ZR 112/05, zitiert nach Juris Rdn. 23, 24, 28 sowie die Entscheidungen des 5. Zivilsenats vom 13.10.2006 -V ZR 66/06- und vom 14.01.2005 - V ZR 260/03-, beide zitiert nach Juris), führt auch diese Überprüfung nicht zur Annahme einer arglistigen Täuschung der Kläger.
Anderes gilt nur dann, wenn die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st. Rspr., BGHZ 168, 1, Tz. 47; Urt. v. 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, v. 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, juris, Tz. 17 f. und v. 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, aaO, jeweils m.w.N.).
Es ist auch kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, dass der für die Beklagte zu 2 tätig gewordene S... G... zum Abschluss eines Beratungsvertrages zwischen der Beklagten zu 1 und dem Kläger bevollmächtigt war (zu einer entsprechenden Argumentation vgl. nur: BGH Urteil vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05).

References: § 488
 § 280
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§ 9
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