Source: https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-regimes-dimposition
Timestamp: 2018-08-19 00:33:50+00:00

Document:
Par ailleurs, les agriculteurs relevant du régime réel pour leur bénéfice agricole sont soumis aux cotisations et contributions sociales par la MSA au titre de leurs revenus de location meublée liée à l'activité agricole.
Où reporter les revenus sur votre déclaration ?
Si vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP), déclarez les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO dans le cadre des locations meublées non professionnelles).
Si vous êtes un professionnel, déclarez vos revenus dans le cadre « revenus industriels et commerciaux professionnels » ligne « régime micro-BIC > revenus imposables ».
Attention : si vous détenez un logement ou un local en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro. Vous devez déclarer votre revenu en régime réel.
Le régime réel d'imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats …) .
Lors du début d'activité
Vous pouvez indiquer votre choix pour l'imposition à un régime réel d'imposition (régime simplifié d'imposition ou régime réel normal) sur la déclaration d'existence P0i remise à votre centre de formalités des entreprises (greffe du tribunal de commerce pour les LMNP). A défaut, vous signalez votre volonté d'opter pour le régime réel par le dépôt d'une déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes ) dans les délais. Celle-ci doit être souscrite de façon dématérialisée au plus tard le 2ème jour ouvré du mois de mai.
Vous pouvez être imposé à l'un des régimes réels (régime réel normal ou régime simplifié d'imposition) en exerçant votre option par courrier auprès de votre SIE avant le 1er février N au titre de l'année N pour une déclaration à déposer en N+1.
Si vous souhaitez revenir à un régime micro, vous devez dénoncer cette option au plus tard à l’expiration de chaque période, par lettre auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE).
Pour plus de précisions, reportez-vous sur ce site à la rubrique Professionnel > Créer mon entreprise.
Contrairement aux règles applicables aux revenus fonciers, les charges déductibles ne font l'objet d'aucune liste indicative mais doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC. Elles doivent :
Valeur du logement base de l'amortissement : 150 000 €
Taux d'amortissement : 2 %
Montant annuel de l'amortissement : 3 000 €
Total des loyers acquis dans l'année :10 000 €
Total des charges admises en déduction : 8 000 €
Maximum d'amortissement admis en déduction : total des loyers – total des charges = 10 000 € - 8 000 € = 2 000 €
Même si le montant annuel de l'amortissement est de 3 000 €, vous ne pourrez déduire que 2 000 €. Le reliquat de 1 000 € sera déductible les années suivantes.
Si les charges sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat est nul ou déficitaire. Les amortissements peuvent alors être reportés sans limitation de durée, tant que l'activité de location meublée est déficitaire, pour n’être imputés qu’ensuite. Un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée doit être joint à la déclaration de résultats. Retrouvez le modèle dans le bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-AMT-20-40-10-40.
Par conséquent, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation dans le temps. Néanmoins, le report des amortissements cesse en cas de vente du logement loué meublé ou en cas d'arrêt de la mise en location si vous n'avez pas d'autre activité imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.
De plus, le cumul de la déduction de l’amortissement avec la réduction Censi-Bouvard répond à des règles particulières.
Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'investissement locatifs meublés dans certaines structures.
Date d’investissement : du 01/01/2009 au 31/12/2018 (prorogation pour les investissements dans des établissements ou résidences pour personnes âgées oui handicapées et dans des résidences pour étudiants*).
ensemble de logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, art. L. 444-1 à L. 444-9) ;
Engagement (durée) : 9 ans en location meublée non professionnelle (LMNP) dans le délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure.
Forme de l’avantage fiscal : réduction d'impôt.
Base de l’avantage : prix d’acquisition ou de revient du ou des logements retenus dans la limite globale de 300 000 € au titre d’une même année d’imposition.
Fait générateur : selon la forme de l'investissement, le fait générateur est l'année d'achat du logement ou l'année d'achèvement des travaux ou l'année d'achèvement de la construction (BOI-IR-RICI-220-30 § 1).
Taux de l’avantage : réduction d'impôt : 25 à 11 %. Pour des investissements réalisés :
en 2009 et 2010 : BOFiP-IR-RICI-220-30 § 140 ;
en 2011 : BOFiP-IR-RICI-220-30 § 210 ;
en 2012 : BOFiP-IR-RICI-220-30 § 290 :
à compter de 2013 : BOFiP-IR-RICI-220-30 § 300.
Lien à la documentation : BOI-IR-RICI-220.
Les loueurs en meublé qui se sont engagés dans un dispositif « Censi-Bouvard » pour bénéficier d'une réduction d'impôt doivent apporter un traitement spécifique à l'amortissement de leur local s'ils sont imposés en BIC à un régime réel.
Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements dans la limite de 300 000 €.
Vous ne pouvez donc déduire du résultat imposable que les amortissements pour la valeur de l'immeuble qui n'aura pas été prise en compte pour le calcul de la réduction d'impôt.
Exemple : vous achetez un logement et souhaitez bénéficier de la réduction d'impôt Censi-Bouvard. Vous souhaitez également amortir ce bien.
Le prix de revient du logement est de 420 000 €.
La réduction d'impôt sera calculée sur un montant de 300 000 € (plafond maximal).
L'amortissement sera calculé sur une base de 420 000 € mais la fraction déductible du résultat (imposé en BIC) sera calculée sur 120 000 € c'est à dire 420 000 € (prix de revient du logement) – 300 000 € (base de la réduction d'impôt).
Les conséquences de la distinction entre les loueurs en meublé professionnels et non professionnels (LMNP)
Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)
Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d'une location meublée non professionnelle.
Exemple : vous avez une activité artisanale imposée en BIC professionnel et vous louez un logement meublé. Suite à des travaux, votre location meublée non professionnelle est déficitaire de 1000 € l'année N alors que le résultat de votre activité artisanale est de 2 000 €. Votre revenu imposable à l'impôt sur le revenu au titre de l'année N sera de 2 000 €. Vous ne pouvez pas déduire votre déficit provenant de la location meublée non professionnelle du résultat de votre activité artisanale.
En N+1, votre location meublée non professionnelle vous rapporte 300 € et votre activité artisanale est bénéficiaire de 20 000 €. Votre revenu imposable à l'impôt sur le revenu sera de 20 000 € et votre déficit reportable provenant de la location meublée non professionnelle sera réduit à 700€ (1 000 € – 300 €). Vous pourrez le reporter jusqu'en N+9 sur les bénéfices éventuellement réalisés au cours de ces années.
Les déficits retirés de l'activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant, le déficit global ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans.
La détermination de ces déficits doit bien sûr être conforme aux règles du code général des impôts sur la déductibilité des charges. Ainsi, par exemple, les déficits ne doivent pas provenir d’amortissements exclus des charges déductibles.
Exemple : vous êtes loueur en meublé professionnel et votre conjoint est salarié. En N, votre activité de loueur en meublé professionnel génère un déficit qui s'élève à 10 000 € alors que les salaires imposables de votre conjoint s’élèvent à 40 000 €. Le revenu imposable de votre foyer sera alors de 30 000 € (40 000 – 10 000). Aucun déficit n'est reportable en N+1.
En N+1, votre activité de loueur en meublé professionnel génère un déficit qui s'élève à 20 000 € tandis que les salaires de votre conjoint s'élèvent à 10 000 €. Au titre de N+1, le revenu imposable de votre foyer sera alors nul. Un déficit global de 10 000€ est créé (10 000 – 20 000). Ce déficit global s'imputera sur les revenus globaux des années suivantes, sans pouvoir être reporté au-delà de six ans.
Les plus-values réalisées lors de la cession de vos locaux d'habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.
En conséquence, si vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Censi-Bouvard et limité le montant de vos amortissements, cela n'a aucune incidence sur le calcul de la plus-value.
Retrouvez les règles d'imposition des plus-values privées dans la rubrique Particulier > Gérer mon patrimoine, mon logement.
Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession des locaux mis en location.
Si vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Censi-Bouvard, la détermination de votre plus-value nécessite un calcul spécifique comme expliqué dans le bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 340.
Les plus-values des loueurs professionnels bénéficient, à condition que l'activité soit exercée depuis au moins cinq ans, d'une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value n'excède pas le seuil de 90 000 € HT et d'une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT (art 151 septies du CGI).
Si l'une de ces conditions n'est pas satisfaite, elles sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme (art 39 duodecies du CGI).
Consultez le bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 400 et suivants pour plus de précisions.

References: § 1
 § 140
 § 210
 § 290
 § 300
 § 340
 § 400