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Timestamp: 2019-12-06 05:55:22+00:00

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Il lastrico solare (Condominio) - GuideLegali.it
Il lastrico solare quale superficie terminale dell'edificio esercita la funzione primaria di copertura dello stesso, che può essere anche praticabile o calpestabile.
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Sostanzialmente il lastrico svolge, dunque, una duplice funzione: a) una principale e necessaria, che riguarda tutti i condomini o almeno coloro che siano proprietari delle unità immobiliari totalmente o parzialmente coperte dal suddetto lastrico solare, consistente nel fornire copertura allo stabile; b) una accessoria e non necessariamente comune, collegata alla praticabilità dello stesso e si concretizza nella facoltà di utilizzarlo in modo diretto (per esempio, apposizione della parte terminale della canna fumaria, delle antenne satellitari ecc.). In ragione della sua funzione principale di copertura dell’edificio condominiale, il lastrico si presume, ex art. 1117 c.c., di proprietà comune, a meno che il contrario non risulti in maniera chiara e inequivocabile dal titolo, ossia dall'atto pubblico di compravendita o dal regolamento di condominio. Lastrico solare di uso comune La disciplina giuridica del lastrico, in particolare la ripartizione delle spese manutentive, è strettamente collegata alla funzione che esso assolve e alla utilitas che è destinato a fornire. Ai sensi dell'art. 1123, 1° comma, c.., infatti, tutti i condomini debbono concorrere nelle spese di manutenzione e di ricostruzione “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”. Allo stesso modo, ove il lastrico solare cagioni danni a terzi per difetto od omissione di manutenzione del detto lastrico, tutti i partecipanti del condominio sono solidalmente responsabili, a norma degli artt. 2051 e 2055 c.c., ove non provino, come unica causa del danno, il caso fortuito (Cass. n. 6405 del 25 giugno 1990). Lastrico solare di uso esclusivo Ove il lastrico solare sia di uso esclusivo, in tutto o in parte, la norma di riferimento non è già l’art. 1123, 1° comma c.c., quanto piuttosto l’art. 1126 c.c., che individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l'utilità connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l'utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini (Cass. 09/11/2001, n. 13858). A tale stregua, sono: Ø esclusivo onere dell'utente o proprietario esclusivo tutte le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura, quali le spese attinenti ai parapetti, le ringhiere, quelle collegate alla sicurezza del calpestio, etc, (Cass. 25/02/2002, n. 2726); Ø a carico di tutti i condomini cui il lastrico funge da copertura - cn esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto (Cass. n. 7472 del 4 giugno 2001 e n. 2726 del 25 febbraio 2002) - la misura di 2/3 ed a carico del proprietario per 1/3 tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura (Cass. 25/02/2002, n. 2726). È pacifico che laddove il proprietario esclusivo del lastrico coincida con il soggetto proprietario di un'unità immobiliare sottostante a esso, è tenuto a contribuire interamente per 1/3 alla spesa in quanto utente esclusivo del lastrico e pro quota dei 2/3 quale proprietario di essa (Cass. 19 ottobre 1992, n. 11449). E’ bene, altresì, rimarcare che, secondo parte della giurisprudenza, la disposizione dell’art. 1126 c.c. si riferisce, esclusivamente, alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione e non quelle riferibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, cui debbono ritenersi integralmente a carico (Cass 8669/90, Cass. 6060/1998). **** ***** ***** Poiché, come più volte sottolineato, il lastrico solate svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, anche per i danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono e art. 1126 c.c. , i condomini ai quali funge da copertura nella misura di 2/3 ed il proprietario o utente esclusivo nella misura di 1/3 (Cass. 29-4-97, n. 3672; Cass. 2-4-01, n. 4797). Diverso, almeno secondo parte della giurisprudenza, è il caso in cui le infiltrazioni siano state causate non già da vetustà ma da difetti originari di progettazione o di esecuzione dei lavori di manutenzione. In questa ipotesi, infatti, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare (Cass 8669/90, Cass. 6060/1998). E’ necessario tuttavia, rimarcare a recente inversione di tendenza registrata dalla Cassazione, per la quale “la responsabilità per i danni causati da vizi di impermeabilizzazione del lastrico solare si ripartiscono secondo i criteri dettati dall'articolo 11126 c.c. perché i soggetti tenuti alle opere di manutenzione vanno qualificati, come tali, anche custodi del relativo manufatto” (Cass. 28-11-01, n. 15131). Fattispecie particolari Nell'ipotesi di edifici distinti e autonomi raggruppati in un unico condominio, le spese di riparazione dei singoli lastrici solari debbono essere ripartite tra i soli condomini degli edifici su cui detta opera venga eseguita. Tale principio, tuttavia, non trova applicazione quando per le caratteristiche strutturali e funzionali di uno dei corpi di fabbrica compresi nel condominio risulti che tutti i condomini siano interessati alla riparazione del relativo tetto (Cass. 29-04-1968, n. 1352). **** ***** ***** Il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime, con la conseguenza che le spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini che ne traggono utilità, tenendo conto della diversa utilità che ciascuna parte può trarre (Cass. 16 aprile 1999, n. 3803). **** ***** ***** La manutenzione delle scale è posta a carico dei proprietari dei piani a cui servono, secondo i criteri indicati nell’ art. 1124 c.c., dovendo a tale fine considerarsi come piani anche i lastrici solari (Cass. 5 dicembre 1963, n. 3087).
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Il Condominio è responsabile del furto perpetrato grazie all'utilizzo di impalcature
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References: art. 1117
 Cass. 
 art. 1126
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1124