Source: https://www.ggv.com.br/2020/05/
Timestamp: 2020-06-03 02:21:42+00:00

Document:
maio 2020 - Grupo Gilberto Valente
26 de maio de 2020 27 de maio de 2020 Por GGV
Estamos com uma escritura de partilha lavrada pelo Tabelião de Notas desta cidade para efetuar o registro e queremos saber sua opinião quanto aos atos a serem praticados, considerando que:
a.- o Tabelião fez primeiro a partilha e pagamento ao viúvo-meeiro (50%) e aos herdeiros filhos (50%);
b.- posteriormente fez a doação do viúvo aos herdeiros filhos de sua fração ideal correspondente à 50%, reservando o direito de usufruto em seu favor (sobre 50%);
c.- finalmente, declara que em razão da doação, os herdeiros recebem a totalidade (100%) do imóvel e ao viúvo meeiro é atribuído o direito de usufruto sobre 50% do imóvel.
Considerando a escritura, devo fazer:
1 registro de partilha (50% para o viúvo e 50% para os herdeiros);
1 registro de doação de 50% do viúvo para os filhos; e,
1 registro de usufruto para o viúvo (50%).
1 registro de usufruto para o viúvo (50%) e
1 registro da partilha para os herdeiros (100%)
Apesar de o Notário cobrar pela sua tabela três atos, a cobrança dos emolumentos a rigor deveria seguir o título;
Mas não se pode acompanhar o notário que aqui nada vou comentar.;
No caso se trata de questão emolumentar sempre sujeita a reclamações;
Entendo, s.m.j., que deve ser considerado o item “9” do título (partilha amigável) e também o artigo 112 do CC, cobrando-se um registro do usufruto para o viúvo e um registro da nua propriedade para os herdeiros.
25 de maio de 2020 26 de maio de 2020 Por GGV
A Medida Provisória 910 não foi votada nos plenários e portanto perdeu a validade no dia 19-05 e o § 17 do artigo 213 da Lei 6.015 foi excluído, certo?
Como o cartório deve proceder com os georreferenciamentos já protocolados, em que foi requerido a dispensa das anuências dos confrontantes ?
Os processos de georreferenciamentos que foram protocolados anteriormente quando ainda da vigência de MP 910/2019, seguem a data do protocolo/prenotação e a vigência da MP, artigo 213, § 17. Pois quando da data de prenotação a MP estava em plena vigência.
Também se leva em consideração (para reforço) os artigos 176, § 13, 213, § 11, II da LRP e a reconsideração da Recomendação nº 41 do CNJ de 02-07-2019 que suprimiu o parágrafo único do artigo 1º ( retificação em que houver inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração da área até então constante da matrícula) recomenda-se que ao oficiais de registro continuem exigindo a anuência dos confrontantes, nos exatos termos que preceitua o artigo 213, II da LRP)
É o que sub censura endentemos
São Paulo 25 de Maio de 2.020.
Cédula de Crédito Bancário e Alienação Fiduciária
25 de maio de 2020 25 de maio de 2020 Por GGV
Gostaria de seu parecer quanto a ela (cédula), sobretudo sobre os pontos que descrevo a seguir:
1. Há na matrícula a existência de duas hipotecas cedulares em favor do Banco do Brasil S.A. Nesse caso, é possível solicitar a anuência do banco, por se tratar de hipotecas cedulares, e registrar a alienação fiduciária pretendida?
2. Se no futuro venha a existir o procedimento para consolidação da propriedade, o que mudaria diante da existência das referidas hipotecas cedulares (a título de curiosidade)?
3. Multiplicando o valor das parcelas pelo prazo, chego no valor de R$ 72.726,48, ocorre que aparece como valor total devido, já com os encargos financeiros, à fl. 2 da cédula, o valor de R$ 51.311,50, essa diferença precisa ser esclarecida?
4. Consta, na cédula, a existência de garantia fidejussória e de garantia real por alienação fiduciária, ocorre que a garantia fidejussória existente se refere ao aval, que é prestado, no caso, pela própria emitente e seu cônjuge, que também são intervenientes garantidores e, de acordo com a cláusula décima, à fl. 6, também são devedores solidários. Nesse caso, não restaria esvaziado o aval, visto que tratam-se das mesmas partes que já são devedores solidários, onde uma parte já é a própria emitente/devedora?
5. Na cláusula décima, a partir da folha 7, quando do cumprimento dos requisitos da Lei nº 9.514, consta a menção, tão somente, da emitente, sem citar seu cônjuge. Até cumpre todos os requisitos da Lei, mas não cita o cônjuge. O senhor acredita ser necessário fazer algum tipo de alteração? A exemplo: Item 9, subitem “a”, à fl. 8, cita que “se por duas vezes o oficial de RI houver procurado o EMITENTE FIDUCIANTE(…)”, sem citar o seu cônjuge que, no caso, também é fiduciante. Outro exemplo: No item “Alienação Fiduciária de Bem Imóvel (pertencente ao emitente)” consta que “o EMITENTE entrega, neste ato, em alienação fiduciária, o imóvel (…)”, mais uma vez sem citar o cônjuge.
Devo ressaltar, sobre esse item 5, que, ao final da cédula, resta claro que o cônjuge também é interveniente garantidor, a minha dúvida consiste na necessidade de citação dele nas cláusulas que cumprem a Lei nº 9.514, visto que elas serão utilizadas quando do eventual procedimento de consolidação da propriedade e posteriores leilões.
Os registros das hipotecas cedulares a favor do Banco do Brasil, impedem o registro da alienação fiduciária constituída através da CCB, pois a esta se aplicam as legislações comum e especiais (artigo 30 da Lei 10.931/04). Da mesma forma se se tratasse de nova hipoteca careceria da anuência do Banco do Brasil. Portanto além de possível é necessária a anuência do Banco do Brasil;
Pelo direito de sequela as hipotecas acompanham, perseguem o imóvel;
Pode, mas acredito que não no caso nas parcelas está incluído juros, correções, etc. segue o valor principal que interessa ao registro. Assim é nos casos de alienação fiduciária, no valor das parcelas estão incluídos os encargos;
Às fls. 6 a referência é de terceiro garantidor e seu cônjuge caso exista. No caso aval, alienação fiduciária o contrato (alienação fiduciária) está mal redigido. Na realidade a pessoa casada não pode prestar fiança ou aval se a autorização (anuência de seu cônjuge) exceto se casados no regime da SAB (artigo 1647, III do CC).
No caso a mulher é a emitente e devedora fiduciante com a anuência de seu marido, e este também é avalista com a autorização de sua esposa e de certa forma não faz muito sentido, mas pode ser considerado/mitigado
Ver item acima, e de qualquer forma ambos precisam ser intimados, e comunicados dos leilões, a uma porque casados entre si e duas porque existe aval (pelo marido);
Quanto sobre o item 5 constar a citação dele pode ser mitigado. Pois ela é a emitente com a anuência dele, e ele é avalista com a anuência dela. Na realidade ambos são devedores e avalistas deles mesmo. Como dito o contrato está mal redigido e pode ser mitigado nos termos do artigo 112 do CC.
São Paulo, 22 de maio de 2.020.
21 de maio de 2020 21 de maio de 2020 Por GGV
Foi-nos solicitado uma consulta a respeito de transferir uma incorporação de um condomínio para uma nova empresa que será criada, visto que a incorporadora atual não tem condições de tocar a obra. Eu solicitei a apresentação de toda a documentação pertinente em relação às certidões, minha dúvida central está em:
1 – Essa transferência da incorporação seria de que forma?? Venda e compra? Cessão? Doação ou poderia ser por Cisão da atual incorporadora ?
2 – A que titulo, instrumento particular ou escritura pública ?
3 – Haveria necessidade de anuência daqueles que já adquiriram frações ideais, mesmo que não conste da matrícula ??
As partes interessadas, no caso, pretendem formalizar a transmissão do terreno, e a cessão dos direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, o que é possível. Podendo a transmissão e a cessão dos direitos e obrigações se dar a qualquer título (venda e compra através de escritura pública, conferência de bens, incorporação, etc. – cisão via de regra é parcial -)
Portanto, é perfeitamente possível a alienação do terreno como um todo, com a conseqüente e concomitante cessão dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada, através de escritura pública que será lavrada, ou conferência de bens, incorporação, etc., desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário, e que a venda do terreno e a cessão dos direitos e obrigações da incorporação não faça nenhuma vinculação a futuras unidades autônomas, isoladas, mas que se refira ao terreno todo.
A cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche todos os requisitos previstos nos artigos 31 e 32 da Lei 4.591/64, no que couber (letras “a”, “b”, “c” – somente certidão do registro da aquisição do terreno e averbação da cessão dos direitos e obrigações da incorporação, “f” (INSS/SRP e SRF/PGFN atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Divida Ativa da União – Unificada pela Portaria MF 358 de 05/09/2014 – Lei 8.212/91 artigo 47, I, “b” e parágrafo 2º – e artigo 1º da Portaria Conjunta RFB/PGFN n° 1.751 de 02 de Outubro de 2.014 (com dispensa nos casos do artigo 17) e processo de Apelação Cível TJ/SP nº 0015621-88.2011.8.26.0604 – Sumaré – SP – 11ª Câmera de Direito Público – Rel. Desembargador Ricardo Dip DJE de 18.02.2.013) e letra “o”).
Relativamente aos adquirentes das unidades ou candidatos à sua aquisição, a exoneração do incorporador, “ou se efetua no prazo de carência, ou não se dará mais, a não ser com a anuência dos interessados.
Daí porque, não obstante a faculdade de transferir a outrem seus direitos e obrigações contratuais, operada a mutação subjetiva na contratação, permanece vinculados aos mesmos, seja isoladamente, seja juntamente com o cessionário, se não houve assentimento expresso dos adquirentes. O incorporador , ao ceder os direitos que da incorporação lhe resultam, procede na qualidade prevista pelo civilista belga, de credor que não pode dissociar a sua condição jurídica da situação de devedor, tendo em vista a bilateralidade do seu contrato.
Para que se dê a cessão com a liberação completa do incorporador antigo, isto é, para que a cessão envolva simultaneamente a transferência de créditos (direitos do incorporador) e de débitos (deveres do incorporador), será necessária, a anuência dos credores desses direitos (os adquirentes da unidades).
Realizada a cessão da incorporação sem aquela anuência, o incorporador cedente permanece sujeito aos encargos originários, seja isoladamente, seja conjuntamente com o incorporador cessionário.
Ver as seguintes decisões: APC 1.002-6/9 – Valinhos SP., APC 890-6/2 – Jundiaí SP., APC 1.030-6/6 – Limeira SP., APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- ementas abaixo reproduzidas e RDI n. 3 – Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci – páginas 52 a 66 – principalmente itens “3” e “4”.
18 de maio de 2020 19 de maio de 2020 Por GGV
1. É possível proceder a retificação de área, nos termos do inciso II, do artigo 213, da Lei nº 6.015/73, de imóvel gravado por alienação fiduciária no âmbito do SFH?
2. Se sim, seria necessária a anuência da credora fiduciária, que, neste caso, seria a CAIXA?
No caso pôr o imóvel ter sido alienado fiduciariamente o devedor não tem mais a disponibilidade do bem. E a propriedade além de resolúvel, para a retificação do registro e da área necessita da anuência do credor fiduciário.
O registro da alienação fiduciária implica na transferência do imóvel ao credor recebedor da garantia, tornando a propriedade do imóvel resolúvel.
Com a alienação fiduciária dá-se o desdobramento da posse, ficando o devedor fiduciante com a posse direta e o credor fiduciário com a posse indireta do imóvel.
O fiduciante fica tão somente com a posse direta do imóvel, sendo que a propriedade do bem é passada para o fiduciário, em caráter resolúvel, tornando-se, efetivamente, titular do domínio sobre a coisa.
São Paulo, 18 de Maio 2.020.
18 de maio de 2020 18 de maio de 2020 Por GGV
João e Maria, são proprietários do imóvel, casados no regime da comunhão universal de bens. João faleceu em 1985 e Maria 2009. Através de um inventário judicial, foi feito o pagamento direto aos herdeiros filhos.
Neste caso, registra-se aplicando a Apelação n° 0001717-77.2013.8.26.0071, onde “não cabe ao Oficial do RI ingressar na análise do mérito do título judicial”; ou devo desqualificar o título, alegando ser necessário ter dois pagamentos, um tirado pelo óbito de João, pagando para Maria e seu filhos, e outro tirado pelo óbito de Maria, pagando para os herdeiros filhos, conforme as seguintes decisões: Apelação nº 0001207-39.2016.8.26.0498 e Apelação Cível nº 1013445-56.2019.8.26.0114.
Apelação n° 0001717-77.2013.8.26.0071, da Comarca de Bauru, “Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Formal de partilha – Inobservância do princípio da continuidade – Inocorrência – Qualificação registral que não pode discutir o mérito da decisão judicial – Recurso provido”.
Apelação nº 0001207-39.2016.8.26.0498 “Pelo princípio da continuidade, ou do trato sucessivo, compete a transmissão da propriedade ao espólio herdeiro, e assim sucessivamente, não sendo possível a transmissão da propriedade diretamente aos herdeiros, pelo fato daquele que faleceu posteriormente ainda estar vivo quando aberta a sucessão anterior”.
Apelação Cível nº 1013445-56.2019.8.26.0114 “Nesse cenário, para que a continuidade registrária seja preservada, mostra-se indispensável o registro do título por meio do qual a pré-morta recebeu o bem deixado pelo autor da herança para, em seguida, ser registrada o formal de partilha que atribuiu aos herdeiros filhos a totalidade do bem”.
Além das duas decisões serem mais recentes, e predominantes, existem inúmeras outras no mesmo sentido (Decisões do CSMSP de nºs: 664-6/1, 1.181-6/4, 0051003.05.2011.8.26.0100, 990.10.212.332-4, 1031964-58.2017.8.26.0564, e da 1ª VRP da Capital do Estado de nºs: 0035272.32.2.012.8.26.0100, 0017376-73.2.012.8.26.0100, 036533-44.2.014, 0023003-58.2.012.8.260100, 1067779-82.2019.8.26.0100 entre outras tantas, com predominância e com essa lentes);
Portanto desqualifica o título, solicitando dois inventários distintos, com duas partilhas e dois pagamentos
São Paulo, 12 de maio de 2.020.
13 de maio de 2020 13 de maio de 2020 Por GGV
Recebemos um e-mail com a documentação, perguntando o que poderia ser feito para alienar bem imóvel de uma sociedade cancelada por decurso do prazo de 10 anos, nos termos do artigo 60 da Lei 8.934/94; com CNPJ com situação cadastral baixada por extinção p/ encerramento liquidação voluntária; e com dois, dos três sócios, falecidos.
Sendo assim, sobre o presente caso, gostaria de vosso parecer.
Conforme contrato social da empresa na clausula nona a gerência da sociedade poderá ser exercida por ambos sócios (dois do três,) em comum acordo, com assinaturas em conjunto e/ou separadamente. E na clausula décima, menciona que não haverá impedimento, porque na ausência de um dos sócios, o outro (terceiro sócio) assume integralmente em nome da sociedade. O que dá a entender que a sociedade deverá ser representada por dois dos sócios;
Desta forma como dois dos sócios já faleceram a pessoa jurídica não poderá ser representada por apenas um dos sócios (sócio sobrevivente);
Não fosse isso seria possível mesmo baixada, porque estaria na fase de liquidação e a rigor não estaria extinta.
Vê-se, diante disso, que a dissolução, a liquidação e a partilha são fases distintas do procedimento, judicial ou extrajudicial, que leva à extinção da pessoa jurídica (artigo 51 do Código Civil), e que cada fase deve ser promovida conforme sua finalidade, respeitadas as normas que lhes são próprias;
“A sociedade empresária dissolvida (por ato dos sócios ou decisão judicial) não perde, de imediato, a personalidade jurídica por completo. Ao contrário, conserva-a, mas apenas para liquidar as pendências obrigacionais existentes (LSA, art. 207; CC/2002, art. 51, do CC com, art. 335, in fine). Em outros termos, ela sofre uma considerável restrição na sua personalidade, na medida em que somente pode praticar os atos necessários ao atendimento das finalidades da liquidação. Qualquer negócio jurídico realizado em nome da sociedade empresária dissolvida que não vise dar seguimento à solução das pendências obrigacionais não pode ser imputado à pessoa jurídica. Esta não é mais um sujeito apto a titularizar direitos ou contrair obrigações, salvo as indispensáveis ao regular processamento da liquidação. Imputam-se, desse modo, as consequências do ato exclusivamente à pessoa física que o praticou em nome da sociedade dissolvida” (Curso de Direito Comercial, Vol. 2, 6ª Ed., São Paulo: Saraiva, 2003, pág. 460);
(Itens 4 a 9 trechos da decisão de nº 1011485-78.2017.8.26.0100 da ECGJSP, abaixo reproduzida.);
Ver também artigos 51 e 1.102/1112 do CC);
Portanto no caso que se apresenta a solução será ou promover a reativação da empresa com eventuais herdeiros dos sócios falecidos, ou com novo (s) sócio (s) no caso dos herdeiros optarem por receberem os haveres (clausula décima quinta do contrato social) ou requerer judicialmente a nomeação de um administrador provisório, para promover a liquidação, alienação do bem, e a final a extinção da empresa.

References: artigo 112
 artigo 213
 artigo 213
 artigo 1
 artigo 213
 artigo 112
 artigo 47
 artigo 1
 artigo 17
 artigo 213
 artigo 60
in fine