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Timestamp: 2018-03-24 00:10:26+00:00

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Erster Abschnitt: Wohn- und Geschäftsräume
A. Missbräuchliche Mietzinse
I. Regel
Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marküblicher Finanzierungskosten gewährt wurde, und in einem dem Mieter im voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter - und Mieterverbände oder Organisationen,
die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
B. Indexierte Mietzinse
Art. 269b
Die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird.
C. Gestaffelte Mietzinse
Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
Der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
Art. 269d
sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
sie nicht begründet;
mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
E. Anfechtung des Mietzinses
I. Herabsetzungsbegehren
1. Anfangsmietzins
1 Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn - und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2 Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
2. Während der Mietdauer
Art. 270a
1 Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2 Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3 Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
II. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und andern einseitigen Vertragsänderungen
Art. 270b
1 Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten.
2 Absatz 1 gilt auch, wenn der Vermieter sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.
III. Anfechtung indexierter Mietzinse
Art. 270c
Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann eine Partei vor der Schlichtungsbehörde nur geltend machen, dass die von der andern Partei verlangte Erhöhung oder Herabsetzung des Mietzinses durch keine entsprechende Änderung des Indexes gerechtfertigt sei.
IV. Anfechtung gestaffelter Mietzinse
Art.270d
Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.
F. Weitergeltung des Mietvertrages während des Anfechtungsverfahrens
Art. 270e
Der bestehende Mietvertrag gilt unverändert weiter:
während des Schlichtungsverfahrens, wenn zwischen den Parteien keine Einigung zustandekommt, und
während des Gerichtsverfahrens, unter Vorbehalt vorsorglicher Massnahmen des Richters.

References: Art. 269

Art. 269

Art. 270

Art. 270

Art. 270

Art.270

Art. 270