Source: http://jovenesletrados.es/articulos/desistimiento-del-contrato-de-arrendamiento.html
Timestamp: 2018-10-20 12:34:07+00:00

Document:
Divorcio de mutuo acuerdo Impago de pension de alimentos Abogados Madrid Reforma de las pensiones Convenio regulador Alquiler social Finiquito Dudas legales Abogados de oficio CV Prestación por desempleo Legislación Diccionario Jurídico Tribunal de Justicia de la Unión Europea Juicios rápidos
Desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda.
La rescisión anticipada de un contrato de alquiler.
07/10/2014. MARCELO MERBILHAA VERÓN.
No es raro encontrarse en la práctica con situaciones en las que se firma un contrato de arrendamiento y en los que, por algún motivo, una de las partes decide, unilateralmente,desistir del contrato. Cuando se da esta situación, lo que se produce es un incumplimiento del contrato celebrado con la parte con la que nos habíamos comprometido. Este hecho, más bien puede considerarse como un derecho del que cualquiera de los firmantes pueden disponer, esto es, tanto el arrendador como el arrendatario pueden hacer uso de este derecho, pero con las condiciones que la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) les impone.
Este tema se desarrolla en la LAU, en los artículos 9 y 11 al 16, ambos incluidos, en los que se desarrollan las siguientes situaciones.
Desistimiento instado por el arrendatario
Este va a poder desistir del contrato de arrendamiento de vivienda de forma unilateral en las siguientes circunstancias:
La más normal, es la que tanto él, como si vive solo como con su familia desean abandonar la vivienda sin más, sin ninguna razón que sea de la incumbencia del arrendador, es decir, sin justa causa (art. 9.1 y 11 LAU). Lo único que se le exige es que:
Hayan transcurrido al menos seis meses desde el inicio del contrato;
Notifique al arrendador con una antelación mínima de treinta días y;
En el caso de que se haya pactado, indemnizar al arrendador por incumplimiento.
En segundo lugar nos encontramos con una situación un poco más compleja, que gira en torno a la relación familiar que tiene el arrendatario en el momento que quiera desistir del contrato de arrendamiento. Aquí se dan dos situaciones: la del artículo 12 y la del artículo 15 de la LAU.
El artículo 12 LAU se titula "Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario". Aquí nos encontramos con que el arrendatario manifiesta su voluntad de no renovar, desistir o simplemente abandona la vivienda. La diferencia con el supuesto anterior radica en que, su cónyuge no está de acuerdo en no renovar o en desistir, por lo que se le da la oportunidad de continuar el contrato en su beneficio. En ese caso, el arrendador puede exigirle al cónyuge NO arrendatario que manifieste su voluntad y en el caso de no hacerlo en un plazo de 15 días, se tendrá el contrato por extinguido.
Similar es la situación del abandono de la vivienda por parte del arrendatario. Aquí, no hay manifestación de no renovar o de desistir del contrato. El mismo artículo 12 afirma que el arrendamiento podrá continuar con el cónyuge siempre que manifieste al arrendador en el plazo de un mes su intención de continuar como arrendatario. En el caso de que no se expida la notificación, el cónyuge NO arrendatario quedará obligado al pago de dicho mes.
Respecto a la palabra cónyuge, se hace referencia a cualquiera que hubiere convivido con el arrendatario firmante durante los dos años anteriores, en análoga relación a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual, esto es, es necesario q sea su pareja en el momento del arrendamiento, pero en el caso de tener descendencia en común, con la mera convivencia basta.
Y el artículo 15 LAU se titula "Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario". La diferencia que se observa respecto al caso anterior es que en este momento tenemos una resolución judicial que constituye una separación, un divorcio o la nulidad de un matrimonio y en la que se establece que el cónyuge NO arrendatario sea el que se beneficie del uso y disfrute de la vivienda arrendada. El art 15 otorga un permiso a este cónyuge por el que se le atribuye el uso de la vivienda en las condiciones que se hayan pactado con anterioridad para el cónyuge arrendatario. Los requisitos que se le exige al cónyuge NO arrendatario son los siguientes:
Que exprese su voluntad de permanecer en la vivienda al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución y;
Que presente copia de dicha resolución.
En tercer lugar nos vamos a encontrar con la pregunta siguiente: ¿qué pasa si muere el arrendatario? La respuesta se regula en el articulo 16 LAU estableciendo un derecho de subrogación al contrato en la posición de arrendatario en favor de (en este orden):
Cónyuge con el que viva en el momento del fallecimiento;
Persona con la que hubiera convivido los dos años anteriores al fallecimiento, independientemente de su orientación sexual, en análoga relación de efectividad a la de cónyuge, salvo que tuviera descendencia en común, en la que solo bastará la mera convivencia;
Ascendientes septuagenarios o descendientes que en el momento del fallecimiento estuvieran bajo la patria potestad del arrendatario o hubiesen vivido con él los dos años anteriores al fallecimiento;
Ascendientes que hubieran convivido con él los anteriores dos años;
Hermanos que hubieran convivido con él los anteriores dos años;
Las personas distintas a las mencionadas, siempre y cuando tengan un grado de minusvalía del 65%, que tengan una relación de parentesco con él y haya convivido los dos años precedentes.
Para que se pueda llevar a cabo el derecho de subrogación, es necesario que se den estas dos circunstancias:
Notificación del fallecimiento en un plazo de 3 meses, más el certificado registral de defunción e identidad del subrogado;
Que no haya una cláusula que prohíba la utilización de este derecho.
Desistimiento instado por el arrendador
Esta parte también puede hacer uso de este derecho, pero con un régimen distinto al del arrendatario. Las circunstancias que permiten a este disponer del derecho de desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda son las siguientes:
En primer lugar, y como ya se afirmó en otra ocasión, (art. 9.3 LAU) podrá recuperar la vivienda siempre que la necesite para sí, para familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción o, para su cónyuge, en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial; y cumpliendo con los siguientes requisitos:
Que al menos haya transcurrido un año desde la iniciación del contrato;
La notificación al arrendatario, deberá realizarse con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que se vaya a necesitar la vivienda. Y;
Una vez desalojada, la vivienda se debe ocupar en un plazo de tres meses. En el caso de que se incumpla este requisito, el arrendatario podrá optar entre: A) que le sea repuesto el derecho de uso y disfrute de la vivienda en cuestión y recibiendo una indemnización por los gastos de mudanza que tuvo que soportar o; B) la indemnización que se corresponda por la cantidad de una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.
En segundo lugar, el artículo 13 LAU menciona una serie de circunstancias las cuales tienen en común el traspaso de la propiedad de la vivienda hacia otra persona que no es nuestro arrendador. Estas circunstancias son las siguientes:
Un retracto convencional;
La apertura de una sustitución fideicomisaria;
La enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o sentencia judicial o;
El ejercicio de un derecho de opción a compra.
Y el efecto que van a tener estos hechos es que pueden extinguir el arrendamiento, SALVO que hubiéramos inscrito nuestro contrato en el Registro de la Propiedad con anterioridad. De esta manera, el arrendamiento durará lo que se haya pactado.
En tercer y último lugar nos encontramos con que el arrendador puede enajenar la vivienda arrendada (art. 14 LAU), en este caso si el contrato está inscrito en el Registro anteriormente mencionado, el nuevo adquirente se subrogará en la posición del anterior propietario, por lo que será a él al que se le deberá realizar el pago de las rentas. En el caso de que no estuviera inscrito el contrato, el nuevo propietario tiene derecho a que termine el arriendo vigente, tal y como afirma el art 1.571 Código Civil en cuyo caso, concederá al arrendatario un plazo de tres meses para que desaloje la vivienda.
En conclusión, vamos a destacar que las partes firmantes de un contrato de arrendamiento de vivienda tienen la facultad de desistir del contrato siempre y cuando respeten unas formalidades que la Ley les exige. Por parte del arrendatario, este se va a beneficiar de las posibilidades que les otorgan los artículos 9.1; 11; 12; 15 y 16 LAU. Y el arrendador se va a poder acoger a las posibilidades que le brindan los artículos 9.3; 13 y 14 de la misma Ley. Y por último, es necesario destacar de los artículos mencionados, lo siguiente:
La existencia de unos plazos que ambas partes deben respetar con el fin de que el arrendatario pueda encontrar otra vivienda y/o el arrendador otro inquilino;
La posibilidad que otorga la Ley al cónyuge u otros interesados para continuar el arrendamiento en caso de que el arrendatario desista, abandone, muera o se acabe el vínculo matrimonial;
La importante función que cumple un contrato de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, el cual evita la extinción del arrendamiento en el caso de cambio de titularidad de la vivienda; y
Será necesario manifestar justa causa para desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento de vivienda, salvo para el supuesto del art 11, disponible solo para el arrendatario y sin perjuicio de que al instar este mecanismo, se active una cláusula indemnizatoria a favor del arrendador.
- Duración y prórroga del contrato de arrendamiento
- Impago de la pensión de alimentos
- Ayuda y consultas legales
© 2014, Todos los derechos reservados - Asociacion de Jóvenes Letrados - Aviso legal

References: artículo 12
 artículo 15
 artículo 12
 artículo 12
 artículo 15
 resolución 
 resolución 
 artículo 13