Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/dd9-8222-2-152-2015-jqp
Timestamp: 2018-03-18 16:04:09+00:00

Document:
DD9.8222.2.152.2015.JQP | Interpretacja indywidualna
Skutki podatkowe zbycia lokalu mieszkalnego w drodze umowy o dożywocie.
DD9.8222.2.152.2015.JQPinterpretacja indywidualna
Minister Finansów 2 września 2015 r.
Na podstawie art. 14e § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) Minister Finansów, w związku ze stwierdzeniem nieprawidłowości interpretacji indywidualnej z dnia 19 lutego 2014 r. Nr ITPB2/415-1058/13/MU, wydanej w imieniu Ministra Finansów przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, zmienia z urzędu wyżej wymienioną interpretację stwierdzając, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 15 listopada 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych w związku ze zbyciem nieruchomości (lokalu mieszkalnego) w drodze umowy dożywocia - jest nieprawidłowe.
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając na podstawie § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), wydał w dniu 19 lutego 2014 r., w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości w drodze umowy dożywocia. Interpretacja wydana została na wniosek Pani ... z dnia 15 listopada 2013 r..
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że pismem z dnia 16 lipca 1993 r. Administracja Budynków Komunalnych zakwalifikowała Wnioskodawczynię do wynajmu lokalu zamiennego. Zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym, powyższy lokal mieszkalny Zainteresowana otrzymała do korzystania w ramach najmu w dniu 19 lipca 1993 r. Skierowanie do ww. lokalu mieszkalnego wraz z Wnioskodawczynią otrzymał syn z żoną i dwójką dzieci.
Z uwagi na przysługujące Zainteresowanej pierwszeństwo w nabyciu ww. lokalu mieszkalnego, Urząd Miasta pismem z dnia 15 maja 2013 r. poinformował ją o przysługującym jej prawie oraz o cenie za ten lokal i cenie prawa wieczystego użytkowania gruntu. Wartość mieszkania zgodnie z operatem szacunkowym Urząd określił na kwotę 260.810 zł. W dniu 11 lipca 2013 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawczyni nabyła przedmiotowy lokal mieszkalny od Gminy po uwzględnieniu przyznanej jej bonifikaty za kwotę 52.162 zł. Podstawą bonifikaty udzielonej Zainteresowanej była Uchwała Rady Miasta z dnia 31 marca 2004 r. oraz fakt, że za ww. lokal mieszkalny Wnioskodawczyni zapłaciła przed datą jego nabycia.
Z uwagi na pogarszający się stan zdrowia oraz na fakt, że syn wraz ze swoją rodziną od 1993 r. zamieszkuje z Wnioskodawczynią, Zainteresowana w dniu 19 sierpnia 2013 r. na podstawie aktu notarialnego dokonała na rzecz syna darowizny przedmiotowego lokalu z jednoczesnym ustanowieniem na jej rzecz służebności osobistej. Z postanowień powyższego aktu notarialnego wynika, że zgodnie z art. 1039 § 1 Kodeksu cywilnego darowizna na rzecz syna została dokonana ze zwolnieniem od obowiązku zaliczenia jej na schedę spadkową. Wartość przedmiotu darowizny strony określiły w wysokości 260.000 zł. Ponadto w akcie notarialnym zapisano, iż syn obciąża przedmiotowy lokal mieszkalny na rzecz swojej matki dożywotnią nieodpłatną służebnością osobistą polegającą na prawie zamieszkiwania oraz prawie swobodnego poruszania się i korzystania z całego lokalu mieszkalnego, na co Wnioskodawczyni wyraziła zgodę.
Z uwagi na podeszły wiek (86 lat) Zainteresowana rozważa inną formę zabezpieczenia swojego bytu tj. umowę dożywocia, która to umowa według niej bardziej ją zabezpieczy tj. zapewni jej utrzymanie i opiekę na wypadek utraty zdolności do samodzielnego bytowania. W związku z tym Wnioskodawczyni wraz z synem rozważa rozwiązanie umowy darowizny za wolą i zgodą każdej ze stron, a w to miejsce Zainteresowana chciałaby zawrzeć umowę dożywocia w zamian za przekazanie synowi ww. lokalu mieszkalnego.
W przypadku dojścia do skutku odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego w drodze umowy o dożywocie, Wnioskodawczyni zamierza dokonać wyceny przyszłego świadczenia.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie: Czy przychodem z tytułu zbycia nieruchomości w drodze umowy o dożywocie będzie przychód odpowiadający cenie rynkowej zbywanej nieruchomości, o której mowa art. 19 ust. 3 w związku z ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawczyni, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze umowy o dożywocie będzie przychód określony w umowie. Do tak określonego przychodu nie będzie mieć zastosowania art. 19 ust. 3 w związku z ust. 1 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jednocześnie ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpłatnego zbycia”, a jedynie określił w art. 19 ww. ustawy, co należy rozumieć pod pojęciem przychodu z tego źródła.
Z ugruntowanej linii orzeczniczej sądów administracyjnych jednoznacznie wynika, że zbycie lokalu mieszkalnego w drodze umowy o dożywocie stanowi odpłatną formę zbycia nieruchomości w związku z czym zbycie to podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym - co jest bezsporne.
Wątpliwości Zainteresowanej budzi natomiast wycena przyszłych świadczeń stanowiąca cenę za jaką planuje ona przenieść prawo własności nieruchomości na rzecz syna.
Zasadnym zatem jest odniesienie się w pierwszej kolejności do treści samego prawa dożywocia. Prawo to określa prawo dożywotnika (tj. zbywcy nieruchomości) do uzyskania przez niego dożywotniego utrzymania i w efekcie określa zakres związanych z tym obowiązków nabywcy. Oznacza to, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości dożywotnik w ramach dożywotniego utrzymania otrzymuje określone świadczenia, także o charakterze majątkowym, mające zaspokoić jego potrzeby życiowe w tym pochówek, jako potrzebę pośmiertną. Zatem zbycie nieruchomości w drodze dożywocia jest to umowa o charakterze wzajemnym i odpłatnym (ekwiwalentna), gdzie otrzymywane przez dożywotnika (zbywcę) środki utrzymania stanowią zapłatę za zbytą nieruchomość.
Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast z ust. 3 tego artykułu wynika, że wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Zgodnie natomiast z ust. 4. wymienionego artykułu, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający. Tym samym należy stwierdzić, że skoro z istoty samej umowy o dożywocie wynika, że wzajemne świadczenie otrzymywane przez zbywcę (podatnika) w chwili zawarcia umowy nie daje się wycenić, to nie można uznać, że przychód z takiego zbycia należy określić na podstawie wartości rynkowej zbywanej nieruchomości. Wnioskodawczyni wskazuje, że w ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie zawartej w wyroku z dnia 24 października 2012 r., sygn. akt I SA/Sz 467/12, ta metoda wyceny ma zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy cena wyrażona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny odbiega od wartości rynkowej. Zauważyć przy tym należy, że ustawodawca w ustawie podatkowej nie wprowadził przepisu, który wprost nakazywałby wycenę przychodu dożywotnika poprzez „wartość nieruchomości”, tak jak np. przy umowie zamiany. Zdaniem Sądu, „nie można więc uznać, aby racjonalny ustawodawca zaliczając do źródeł przychodu „odpłatne zbycie” rzeczy i praw majątkowych, zamiast dotychczasowej ich „sprzedaży lub zamiany”, nie dostrzegł sytuacji, w których przy przeniesieniu własności takich rzeczy lub praw nie powstaje potrzeba ustalania ceny zbycia. Ustawodawca taką sytuację przewidział i dlatego w odniesieniu do jednej z tego typu umów, tj. umowy zamiany, w art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnie określił sposób ustalenia przychodu, nakazując w takiej sytuacji „odpowiednie” stosowanie przepisów ust. 1, 3 i 4 tego artykułu. Brak takiego odrębnego przepisu w odniesieniu do ustalenia przychodu w takiej szczególnej sytuacji, jaką jest przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia, pozwala więc uznać, że ustawodawca nie określił przychodu z takiego rodzaju zbycia nieruchomości, a więc nie można go ustalać w sposób wskazany w tych przepisach.
W ocenie Zainteresowanej również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 18 sierpnia 2011 r., sygn. akt I SA/Ol 450/11, dokonując interpretacji art. 19 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy zauważył, że „cena jest przedmiotowo istotnym elementem sprzedaży, co wynika z treści art. 535 Kodeksu cywilnego. Ponadto cena, zgodnie z art. 358 Kodeksu cywilnego, musi być wyrażona w pieniądzu i to, poza wyjątkami przewidzianymi w ustawie, w pieniądzu polskim. W przypadku umowy sprzedaży cena jest ekwiwalentem rzeczy lub prawa nabytego w drodze tej umowy, zawierając w sobie wartość rzeczy, zysk sprzedawcy i jego koszty. Z treści art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że cena jako miernik przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wyraża wartość zbywanej (nabywanej) rzeczy lub prawa (nie dotyczy zbycia w drodze zamiany). Według ustawodawcy to cena określona w umowie przenosi wartość przedmiotu zbycia. Na takie założenie ustawodawcy wskazują także zawarte w art. 19 ust. 1 i 4 uregulowania dotyczące sposobu ustalania wartości rynkowej w przypadku znacznej różnicy między ceną w umowie a wartością rynkową. Wartość rynkowa ustalana w przypadku, gdy cena w umowie znacznie odbiega od wartości rzeczy, to - w rozumieniu art. 19 ust. 3 ustawy - wartość określana na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami (prawem) tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Zdaniem Sądu, w art. 19 ww. ustawy ustawodawca powiązał pojęcie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości z ceną, a więc ze świadczeniem pieniężnym, co oznacza, że przychód stanowi określona umową kwota pieniężna. W konkluzji Sąd stwierdził, że przychodu w rozumieniu art. 19 ustawy nie można odnosić do czynności zbycia nieruchomości w drodze umowy dożywocia. W umowie tej bowiem nie występuje jednak cena, a dożywotnik nie otrzymuje jednorazowego świadczenia odpowiadającego wartości zbytej nieruchomości, gdyż w dacie zawarcia umowy nie jest znany okres trwania prawa dożywocia, jak również nie jest znana całkowita wartość świadczeń wykonanych na rzecz dożywotnika. Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, przy czym podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Natomiast po myśli art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W ocenie Wnioskodawczyni przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego w drodze umowy o dożywocie powinien być ekwiwalentny do wartości przewidywanych świadczeń, jakie uzyska ona od syna w ramach spełnienia obowiązku wynikającego z umowy o dożywocie tj. przychodem będzie kwota, która zostanie określona w umowie o dożywocie inna niż wartość rynkowa nieruchomości. Tak określony przychód należy pomniejszyć o faktyczny koszt nabycia lokalu mieszkalnego tj. o kwotę 52.162 zł. Od tak ustalonej różnicy Wnioskodawczyni będzie miała obowiązek uiścić podatek zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy tj. w wysokości 19% od obliczonego dochodu.
Wydając w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną z dnia 19 lutego 2014 r. Nr ITPB2/415-1058/13/MU, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał stanowisko Wnioskodawczyni za nieprawidłowe, stwierdzając iż przychodem Wnioskodawczyni z tytułu zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego będzie nie wartość oszacowanych na potrzeby umowy świadczeń (inna niż wartość rynkowa lokalu) do których zobowiązany będzie nabywca lokalu lecz jego wartość rynkowa, którą należy określić na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów uzyskania przychodu, Zainteresowana nie będzie mogła zaliczyć wydatków poniesionych na zakup lokalu, ponieważ do jego nabycia dojdzie wskutek rozwiązania umowy darowizny.
Wobec powyższego, odnosząc się do przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz mając na uwadze uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego, stwierdzić należy, że na gruncie przepisów podatkowych przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, na podstawie umowy dożywocia, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu, stanowi odpłatne zbycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy. Ze względu jednak na brak przesłanek umożliwiających określenie przychodu z tego źródła, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy, nie wystąpi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tego tytułu.
DD9.8222.2.77.2015.JQP | Interpretacja indywidualna
ITPB2/415-1058/13/MU | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Lokal mieszkalny > DD9.8222.2.152.2015.JQP

References: art. 14
 art. 1039
 art. 19
 art. 19
 art. 10
 art. 19
 art. 19
 art. 10
 art. 19
 art. 19
 art. 10
 art. 535
 art. 358
 art. 19
 art. 19
 art. 19
 art. 19
 art. 19
 art. 30
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 19