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BHP.Info | Mai 2014
Erwerb vom Bauträger: Erwerber kann im Falle der verspäteten Herstellung Nutzungsausfallentschädigung verlangen
BGH, Urteil vom 20.02.2014 - VII ZR 172/13
Kommt ein Bauträger mit der Fertigstellung und Übergabe der veräußerten Wohnung gegenüber dem Erwerber im Verzug, steht außer Frage, dass der Bauträger dem Erwerber den tatsächlich entstandenen Verzugsschaden zu ersetzen hat. Jedoch wurde einem Erwerber, der die erworbene Wohnung selbst nutzen wollte, bislang im Regelfall nur die weiter von ihm für seine bisherige Wohnung zu zahlende Miete als Verzugsschaden erstattet.
Der BGH weist hingegen im Urteil vom 20.02.2014 darauf hin, dass dem Erwerber während des Verzuges des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Wohnung ein Anspruch auf weitergehende Nutzungsausfallentschädigung jedenfalls dann zusteht, wenn die bisher genutzte Wohnung deutlich hinter der erworbenen Wohnung hinsichtlich ihrer Nutzbarkeit zurückbleibt. In diesem Fall ist die Nutzungsausfallentschädigung nach dem fiktiven Nutzungsvorteil der neuen Wohnung zu bemessen, da deren Nutzung im Verzugszeitraum vorenthalten worden ist.
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Preis als einziges Zuschlagskriterium:
Nebenangebote dürfen nicht gewertet werden!
BGH, Beschluss vom 07.01.2014 - X ZB 15/13
Der BGH hatte sich mit der Frage zu befassen, ob bei einer EU-weiten Vergabe, bei der der "günstigste Preis" das alleinige Zuschlagskriterium sein soll, zugelassene Nebenangebote gewertet werden dürfen. Der BGH hat in der Entscheidung zunächst nochmals darauf hingewiesen, dass Nebenangebote bei EU-weiten Vergaben überhaupt nur dann gewertet werden dürfen, wenn in der Ausschreibung Mindestbedingungen für Nebenangebote vorgegeben sind. Da ein gerade noch so diesen Mindestbedingungen entsprechendes Nebenangebot trotz günstigeren Preises in Anbetracht der geringeren Qualität im Ergebnis unwirtschaftlicher sein kann, als ein höherwertiges Hauptangebot, kann und darf der Preis bei der Wertung des wirtschaftlichsten Angebots nicht allein entscheidend sein. Ist beispielsweise ein den Mindestanforderungen genügendes Nebenangebot zwar geringfügig billiger, als das günstigste Hauptangebot, bleibt es aber überproportional hinter dessen Qualität zurück und erweist es sich bei wirtschaftlicher Betrachtung deshalb gerade nicht als das günstigste Angebot, müsste es mangels geeigneter Zuschlagskriterien, mit denen diese Diskrepanz in der Wertung erfasst werden kann, dennoch den Zuschlag erhalten, wenn nur der Preis berücksichtigt werden darf. Letzteres ist mit dem vergaberechtlichen Wettbewerbsprinzip nicht vereinbar. Eine allgemeine, ungeschriebene "Gleichwertigkeitsbetrachtung" kann fehlende Wertungskriterin nicht ersetzen. Der Auffassung des BGH hat sich zwischenzeitlich auch die Vergabekammer Sachsen in einem von uns erwirkten Beschluss, Az: 1/SVK/007-14, angeschlossen. Bieter haben jedoch zu beachten, dass seit Bekanntwerden der Entscheidung des BGH im Januar 2014 der betreffende Vergabeverstoß unverzüglich, spätestens bis zur Angebotsabgabe gerügt werden muss!
BGH, Urteil vom 24.04.2014 - VII ZR 64/13
Die HOAI in der Fassung 2009 sieht in § 6 Abs. 2 HOAI die Möglichkeit einer sog. Baukostenvereinbarung vor. Hiernach können die Parteien zu einem recht frühen Zeitpunkt, zu dem noch keine Planungen vorliegen, vereinbaren, dass das Honorar auf der Grundlage der anrechenbaren Kosten einer Baukostenvereinbarung berechnet werden soll. Die Vorschrift entspricht § 6 Abs. 3 HOAI 2013. Das Problem besteht darin, dass eine Honorarvereinbarung zu einem solch frühen Zeitpunkt - ohne Planung - dazu führen kann, dass zu geringe anrechenbare Kosten vereinbart werden, was letztlich zu einer Unterschreitung der Mindestsätze der HOAI führen würde. Hierin sieht auch der BGH den entscheidenden Grund dafür, dass diese Regelung mit der Ermächtigungsgrundlage nicht zu vereinbaren ist, da hierdurch eine Unterschreitung der in der Verordnung geregelten Mindestsätze zugelassen wird. Damit sind Honorarvereinbarungen "nach § 6 Abs. 2 HOAI 2009" nur noch dann wirksam, wenn die Vereinbarung zu den Baukosten die anrechenbaren Kosten der maßgeblichen Kostenberechnung nicht unterschreitet.
Mieterhöhung durch Grundstückserwerber bereits vor Eigentumsumschreibung
BGH, Urteil vom 19.03.2014 - XIII ZR 203/13
Grundsätzlich tritt ein Grundstückskäufer in bestehende Mietverträge gemäß § 566 Abs. 1 BGB erst mit abgeschlossenem Eigentumserwerb (Eintragung der Auflassung im Grundbuch) ein. Der BGH hat sich nunmehr mit der häufig vorzufindenen vertraglichen Gestaltung zur Vorverlagerung des Eintritts in bestehende Mietverhältnisse befasst. Konkret sah der der Entscheidung zugrunde liegende Kaufvertrag vor, dass der Erwerber zu einem bestimmten Stichtag mit sämtlichen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und zudem bevollmächtigt sein sollte, bis zum Eigentumsvollzug sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben sowie gegebenenfalls im eigenen Namen diesbezügliche Prozesse zu führen.
Im Ergebnis zutreffend billigt der BGH dem Erwerber kraft vertraglicher Ermächtigung die Kompetenz zu, bereits vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es insoweit einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.
Rechtsanwalt Frank Bürkner
E-Mail: buerkner@bhp-rechtsanwaelte.de
Fristlose Kündigung wegen gefälschter Vorvermieterbescheinigung
BGH, Urteil vom 09.04.2014 - XIII ZR 107/13
Nachdem die Entscheidung zur Vermietung von Wohnraum häufig, wenn nicht gar regelmäßig, von der Vorlage einer sog. "Mietschuldenfreiheitsbestätigung" abhängig gemacht wird, hatte sich der BGH nunmehr damit zu befassen, ob die Vorlage einer gefälschten oder "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Mit der Begründung, dass die Vorlage einer gefälschten oder "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten darstellt, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar macht, erachtet der BGH einen Grund zur fristlosen Kündigung für gegeben. Darauf, ob die im Formular über das vorangegangene Mietverhältnis gestellten Fragen unzulässig gewesen sein könnten, kommt es nicht an. Insbesondere lässt dies nicht eine Pflichtverletzung des Mieters entfallen. Auch kommt es nicht darauf an, dass der Mieter nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 13.09.2009 - VIII ZR 238/08) keinen Anspruch gegen den bisherigen Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat. Folge dessen ist nicht, dass ein neuer Vermieter für seine Entscheidungsfindung keine diesbezügliche Bescheinigung vom Mietinteressenten erbitten darf und dieser mithin eine solche Bescheinigung "fälschen" dürfte.
Im weiteren zu beachten und in vorliegender Entscheidung auch von Relevanz ist die Problematik, dass gemäß § 314 Abs. 3 BGB eine Kündigung nur innerhalb angemessener Frist nach Kenntniserlangung in Betracht kommt.
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 § 6
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 § 566
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 § 314