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Timestamp: 2013-05-23 21:24:03+00:00

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Räumungsschutz bei Suizidgefahr
§ 756a ZPO gibt dem Mieter die Möglichkeit, sich u.a. bei Gesundheitsgefährung gegen eine Räumung zu wehren. Das BVerfG hatte über einen solchen Fall zu entscheiden.
Nach dem Beschluss vom 21. 11. 2012 – 2 BvR 1858/12 ist es Aufgabe des Vollstreckungsgerichts zu prüfen, ob einen konkrete Suizidgefahr besteht. Diese Frage darf nicht dem Gerichtsvollzieher als Vollstreckungsorgan überlassen werden. Einzelfallfragen sind in diesen Fällen immer schwierig, da solche Argumente häufig auch vorgeschoben sind.
BVerfG vom 21. 11. 2012 – 2 BvR 1858/12
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Tags:Â§ 765a ZPO, Räumung, Suizid, Suizidgefarh Veröffentlicht in Mietrecht | Keine Kommentare »
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Tags:Räumung, verbotene Eigenmacht Veröffentlicht in sonstige Rechtsgebiete | Keine Kommentare »
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Räumung dauerhaft verhindern
Immer wieder ärdere ich mich über das Urteil des BGH zur Vollstreckungsvereitelung durch das Vorschieben von Untermietverhältnissen im Räumungstermin. Früher war h.M., dass der Gerichtsvollzieher in Ausnahmefällen auch dann eine Räumung durchführen konnte, wenn ihm andere Besitzer/Untermieter präsentiert wurden. Der Gerichtsvollzieher hatte einen eigenen Entscheidungsspielraum, ob er das Vorgehen als Verstoß gegen § 242 BGB wertete und die die Vollstreckung trotzdem durchführte.
Mit seiner Entscheidung vom vom 14.08.2008 hat der BGH den Gerichtsvollzieher jeglichem Entscheidungsspielraum in dieser Hinsicht beraubt. Wenn im Im Räumungstermin ein Untermieter präsentiert wird, gegen den kein Räumungstitel vorliegt, muss er die Vollstreckung einstellen. Egal wie stark Vermieter und Rechtsanwalt protestieren.
Ein für die Praxis unhaltbarer Zustand.
Immerhin hat der BGH zumindest als Alternative die “Versorgungssperre” zugelassen. Leider ist es technisch nicht in allen Fällen möglich, dem Ex-Mieter Strom, Heizung und Wasser abzustellen. Denn ohne diese Versorgungsleistungen (i.ü. vom Vermieter bezahlt) macht die unberechtigte Nutzung der Räume vermutlich noch nicht einmal halb so viel Spaß…
Es bleibt abzuwarten, wann endlich die Politik hier praktikable Lösungen installiert.
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Tags:Mietnormaden, Räumung, Vereitelung, Versorgungssperre Veröffentlicht in Mietrecht | Keine Kommentare »
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Räumungstitel verjähren erst nach 30 Jahren (¶ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Das bedeutet, dass der Vermieter, wenn er erstmal ein solches rechtskräftiges Urteil in den Händen hält, 30 Jahre die Möglichkeit hätte, ohne weiteren Grund den Mieter aus der Wohnung räumen zu lassen.
Häufig wird jedoch nach diesem Räumungstitel die Räumung nicht durchgeführt, der Mieter bleibt in der Wohnung und trägt die Rückstände ab. Die Frage ist, wie lange der Vermieter trotz Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses die Möglichkeit hätte, aus dem Räumungsurteil vorzugehen, z.B. wenn neue Mietschulden entstehen.
Geklärt ist, dass der Räumungsanspruch aus einem Räumungsurteil neben der Verjährung auch der Verwirkung unterliegt. Wenn Verwirkung eines Anspruches angenommen wird, ist der Vermieter nach Treu und Glauben an der Durchsetzung gehindert. Der Mieter kann auf Vollstreckungsversuche mit der Vollstreckungsgegenklage reagieren. Starre Fristen gibt es für die Verwirkung jedoch nicht. Dies hat bereits das OLG Hammin einem grundlegenden Rechtsentscheid 1982 festgestellt:
“Aus alledem folgt: Die vom LG vorgelegte Rechtsfrage entzieht sich einer generalisierenden, ein für allemal gültigen Beantwortung.”
Für die Praxis bedeutet dies, dass es immer auf den Einzelfall ankommt. Hierbei sind zwei Kriterien von entscheidender Bedeutung:
1. Zeitmoment: Je länger der Vermieter abwartet, desdo eher tritt Verwirkung ein und
2. Umstandsmoment: Konnte der Mieter aus den Umständen des Einzelfalles darauf vertrauen, dass keine Räumung mehr erfolgen würde, ist insbesondere inzwischen durch die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses konkludent ein neuer Mietvertrag geschlossen worden?
Vermieter können m.E. die Verwirkung insoweit beeinflussen, als sie gegenüber Mietern immer schriftlich klarstellen, dass es sich weiterhin nur um ein Nutzungsverhältnis handelt und kein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Ob dies im Einzelfall dann ausreicht, um nach Jahren einem Vertrauenstatbestand entgegenzutreten, ist fraglich. Je länger man als Vermieter wartet, desdo eher ist der Räumungsanspruch verwirkt.
OLG Hamm vom 01.10.1981, 4 ReMiet 6/81
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Tags:Räumung, Räumungsanspruch, Räumungstitel, Verwirkung Veröffentlicht in Mietrecht | Keine Kommentare »
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Bekanntlich wird dem Ersteher in der Zwangsversteigerung auf Antrag der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel gegen den dort wohnenden bzw. gewerbetreibenden Schuldner ausgefertigt. Hierfür ist das Vollstreckungsgericht zuständig. Der Ersteher muss nicht gesondert auf Räumung klagen.
Im Fall des Landgerichts Bonn vom 29.04.2010 hat der Gläubiger eine â€žBerliner Räumungâ€œ beauftragt. Er hat also beim Gerichtsvollzieher beantragt, den Schuldner nur aus dem Besitz zu setzen. Die dort vorgefundenen Einrichtungsgegenstände sollten nicht geräumt werden. Vielmehr wollte der Gläubiger sie selbst verwerten.
Für die Räumung eines Mieters ist dies ja nach der Rechtsprechung des BGH anerkannt. Der Vermieter kann bei der Räumung von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen und muss die Sachen des Mieters nicht abtransportieren lassen. Dies ist eine ganz erhebliche Kosteneinsparung für den Vermieter.
Das LG Bonn hat entschieden, dass dies für den Ersteher als Räumungsgläubiger nicht gilt. Er hat ja kein Vermieterpfandrecht, von dem er Gebrauch machen könne. Der Gerichtsvollzieher muss in diesem Falle also auch die Sachen des Schuldners wegschaffen. Entsprechend kann er einen dies deckenden (hohen) Vorschuss anfordern.
Diese Entscheidung scheint mir zutreffend, nachdem die â€žBerliner Räumungâ€œ ja wesentlich auf dem Gedanken des Vermieterpfandrechts beruht.
Landgerichts Bonn vom 29.04.2010, 6 T 107/10
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Tags:Berliner Räumung, Räumung, Vermieterpfandrecht, Zuschlagsbeschluss Veröffentlicht in Zwangsversteigerungsrecht | Keine Kommentare »
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Tags:Gesundheit, Räumung, Risiko, Suizid, Vollstreckungsschutz Veröffentlicht in Mietrecht | Keine Kommentare »
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References: § 756
 BGH 
 § 242
 BGH 
 BGH 
 BGH