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Timestamp: 2017-08-20 02:14:19+00:00

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Mietrechtsglossar
Ablöse – Investitionskostenersatz und Möbelkauf
Unter dem Begriff „Ablöse“ werden umgangssprachlich ganz unterschiedliche Zahlungen in Zusammenhang mit einem Mietvertragsabschluss erfasst. Je nachdem, wer (VermieterIn oder VormieterIn) wofür eine Zahlung begehrt, handelt es sich um eine erlaubte oder eine unerlaubte Ablöse.
Der Vermieter/die Vermieterin darf vom Neumieter/von der Neumieterin nur eine Zahlung für
den gesetzlichen Investitionskostenersatz gemäß § 10 MRG den er dem Vormieter/der Vormieterin schuldet, und
den Ersatz der Übersiedlungskosten an den Vormieter/die Vormieterin verlangen (falls es eine entsprechende Verpflichtung dazu gab).
Andere Zahlungen an den Vormieter/die Vormieterin oder eigene Investitionen des Vermieters/der Vermieterin dürfen dem neuen Mieter/der neuen Mieterin nicht in Rechnung gestellt werden. Der Vormieter/die Vormieterin darf hingegen vom Nachmieter/von der Nachmieterin jenen Betrag begehren, für den er/sie auch eine gleichwertige Gegenleistung bietet. Dabei werden berücksichtigt:
der (angemessene) Zeitwert von mieterseitigen Investitionen für Umbau- und Verbesserungsarbeiten in der Wohnung, auch wenn sie vom Investitionskostenersatz gemäß § 10 MRG nicht erfasst werden;
der tatsächliche Wert von überlassenen Einrichtungsgegenständen (Möbelkauf);
die Übersiedlungskosten des Vormieters/der Vormieterin, wenn dies ausdrücklich vereinbart worden ist;
unter Umständen eine Mietzinsersparnis für den neuen Mieter/die neue Mieterin bei Ausübung eines Weitergaberechtes. Diese Ersparnis ist nur bei sehr geringem Mietzins denkbar und kann lediglich im Vergleich zum sonst zulässigen Mietzins überprüft werden.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes können überhöhte „Ablösebeträge“ mit Antrag an die Schlichtungsstelle im Außerstreitverfahren zurückgefordert werden. Außerhalb des Mietrechtsgesetzes gibt es keine vergleichbaren Beschränkungen.
Siehe auch: Einmalzahlungen bei Mietbeginn.
Wenn eine Wohnung über einen Immobilienmakler/eine Immobilienmaklerin gefunden wird, so verlangt diese/r häufig, dass vom/von der Wohnungssuchenden ein Schriftstück namens „Anbot“ unterschrieben wird.
Dabei handelt es sich um keine Reservierung oder Ähnliches, sondern bereits um eine verbindliche Zusage, die Wohnung anzumieten! Mit der Unterzeichnung des Anbotes offeriert der/die Wohnungssuchende also (oft in Umkehrung der tatsächlichen Interessenslage), die Wohnung zu bestimmten Konditionen mieten zu wollen.
Der Makler/die Maklerin übermittelt dieses Anbot dem Vermieter/der Vermieterin. Nimmt diese/r das Anbot fristgerecht an, so liegt bereits eine Parteieneinigung vor, wodurch für den Wohnungssuchenden/die Wohnungssuchende auch bereits die Verpflichtung zur Provisionszahlung entstehen kann.
Mehr Infos zu ImmobilienmaklerIn
Entsprechend den Vorschriften über die Betriebskosten des Hauses gibt es im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes auch eine Regelung über die Verrechnung der Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen. Darunter fallen: Personenaufzüge, gemeinsame Wärmeversorgungsanlagen, Waschküchen, Schwimmbäder, Sauna, aber auch Grünflächen etc.
Die Betriebskosten – Kosten für Energie, Wasser, Reinigung, Wartung, Betreuung der Grünflächen – sind von den zur Benützung berechtigten MieterInnen zu tragen und werden im Regelfall ebenfalls nach Nutzflächen verteilt. Auch hier werden im Regelfall monatlich gleich hohe Teilbeträge eingehoben und im Folgejahr abgerechnet.
Können die Energiekosten den NutzerInnen zugeordnet werden, so dürfen diese in pauschalierter Form (Münzautomat) eingehoben werden. Die Einnahmen daraus sind in der Jahresabrechnung auszuweisen.
Einen Sonderfall bildet die Kostenverteilung bei gemeinsamen Wärmeversorgungsanlagen, wenn das Heizkostenabrechnungsgesetz anwendbar ist.
Anwendungsbereich Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) finden auf Mietverträge (auch sonstige Nutzungsverträge) in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, Anwendung.
Dasselbe gilt für Mietverträge in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung zum Zweck der Sanierung größeren Umfanges erworben worden sind. Das WGG regelt hauptsächlich die Mietzinsbildung (Entgeltsbildung) und die Finanzierung von Erhaltungsarbeiten anders als das Mietrechtsgesetz.
Siehe auch: Genossenschaftswohnung.
Aufwandersatz (ABGB)
Der Aufwandersatzanspruch nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) gilt für alle Mietverhältnisse. Er betrifft nicht nur Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen, sondern auch für (Erhaltungs-) Arbeiten, die der Mieter/die Mieterin wegen Säumigkeit des Vermieters/der Vermieterin durchführen musste. Derartige Ansprüche sind längstens binnen sechs Monaten nach Rückstellung des Mietobjektes gerichtlich geltend zu machen.
Verbesserungsaufwand ist jedoch nur dann ersatzfähig, wenn der Vermieter/die Vermieterin daraus einen klaren Vorteil hat und der Ersatz nicht im Vertrag zulässigerweise ausgeschlossen worden ist.
Siehe auch: Investitionskostenersatz.
In vielen Mietverträgen ist eine Klausel enthalten, dass der Mieter/die Mieterin die Wohnung vor Rückstellung neu ausmalen lassen muss. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes ist eine derartige generelle Klausel aber in der Regel unwirksam. Zu einer Haftung des Mieters/der Mieterin kann es aber kommen, wenn die Malerei übermäßig abgenutzt worden ist und/oder eine ungewöhnliche (dunkel oder grell) Wandfarbe während der Mietdauer aufgebracht worden ist.
Mehr Informationen dazu siehe Rückstellung der Wohnung
Bei Prozessen vor Zivilgerichten, so auch in Wohnungssachen, gibt es zwei verschiedene Verfahrensarten: streitiges und außerstreitiges Verfahren. Ungeachtet der Bezeichnung entscheidet in beiden Verfahren ein Richter über widerstreitende Interessen der Parteien. Welche Verfahrensart anzuwenden ist, ergibt sich aus den jeweiligen Gesetzen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeisgesetzes ist eine Reihe von Angelegenheiten in das Außerstreitverfahren verwiesen. Dazu gehören insbesondere die Überprüfung der Höhe des Hauptmietzinses (Entgelts), der Betriebskosten und die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten gegenüber dem Vermieter/der Vermieterin.
In Wien (und anderen größeren Städten Österreichs) ist eine Schlichtungsstelle eingerichtet, bei der zunächst alle Anträge in Mietrechtsangelegenheiten, die in diesem besonderen Außerstreitverfahren zu behandeln sind, eingebracht werden müssen.
Erst nach Entscheidung der Schlichtungsstelle (bzw. nach Ablauf von drei Monaten) kann ein Verfahren beim Bezirksgericht weitergeführt werden.
Der Tätigkeitsbereich des Bauträgers/der Bauträgerin umfasst die organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben (Neubauten, übergreifende Sanierungen) auf eigene oder fremde Rechnung. Der Bauträger/die Bauträgerin ist auch berechtigt, diese Gebäude zu verwerten (verkaufen oder vermieten).
Da die Interessentensuche oft lange vor Fertigstellung einer Wohnung (Immobilie) beginnt und die Wohnungssuchenden bereits Zahlungen leisten müssen, um sich eine Wohnung sichern zu können, ist die Absicherung dieser Zahlungen besonders wichtig.
Das Bauträgervertragsgesetz sieht dafür besondere Sicherungsmodelle vor und gilt für alle Bauvorhaben – egal ob gefördert oder ungefördert – bei denen die ErwerberInnen mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche vor Fertigstellung bezahlen müssen.
Ein Mietverhältnis kann, je nach Art, auf folgende Weise enden:
Zeitablauf (befristetes Mietverhältnis),
Aufkündigung mit Frist (Kündigung durch den Vermieter/die Vermieterin oder durch den Mieter/die Mieterin),
Auflösung ohne Frist (sofortige Vertragsaufhebung); einvernehmliche Beendigung, d.h. VermieterIn und MieterIn einigen sich über die Auflösung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Termin (immer möglich);
Erlöschen des Mietverhältnisses durch Untergang (Zerstörung) der Wohnung, wenn den Vermieter/die Vermieterin keine Pflicht zur Wiederherstellung trifft.
Im Vollanwendungsbereich, im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gilt für Mietvertragsabschlüsse und ausdrückliche Vertragsverlängerungen folgende einheitliche Regelung für die Befristung (§ 29 Mietrechtsgesetz):
Sie muss die Bestimmung enthalten, dass das Mietverhältnis durch Zeitablauf zu einem bestimmten Termin ohne Kündigung endet (unbedingter Endtermin). Es ist daher keine Kündigung bei Vertragsende notwendig!
Die Vertragdauer muss bei Wohnungen, auch bei jeder Verlängerung, zumindest drei Jahre betragen (Mindestvertragsdauer). Für die Vermietung anderer Räumlichkeiten (keine Wohnräumlichkeiten) gibt es keine Mindestvertragsdauer.
Es gibt keine zeitliche Obergrenze für die Befristung. Es können beliebig viele befristete (jeweils mindestens drei Jahre) Mietverträge hintereinander schriftlich abgeschlossen werden, es wird nie ein unbefristetes Mietverhältnis daraus.
Mündlich befristete Mietverträge und schriftliche Mietverträge mit einer Befristung von weniger als drei Jahren führen zu einer Nichtdurchsetzbarkeit der Befristung. Sie gelten de facto als unbefristete Mietverträge.
Wenn ein befristetes Mietverhältnis durch Zeitablauf endet, die Parteien keine neue schriftliche Vereinbarung treffen, der Mieter/die Mieterin in der Wohnung bleibt und der Vermieter/die Vermieterin den Mietzins weiter annimmt, so verlängert sich das Mietverhältnis ausnahmsweise einmalig um drei Jahre, auch ohne Schriftlichkeit.
Nur wenn es nach dieser einmaligen Verlängerung wiederum keine schriftliche Vereinbarung über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses oder gerichtliche Durchsetzung der Wohnungsräumung gibt, der Mieter/die Mieterin in der Wohnung bleibt und der Vermieter/die Vermieterin den Mietzins weiter annimmt, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit erneuert.
Will der Vermieter/die Vermieterin verhindern, dass es zu einer Verlängerung des (zulässig) befristeten Mietvertrages kommt, kann er/sie bereits in den letzten sechs Monaten vor Vertragsablauf bei Gericht die Erlassung eines Übergabsauftrages beantragen. Damit wird dem Mieter/der Mieterin aufgetragen, die Wohnung zum Vertragsende zurückzugeben.
Wurde kein Übergabsauftrag beantragt, muss der Vermieter/die Vermieterin den Mieter/die Mieterin jedenfalls zur Räumung und Rückstellung der Wohnung auffordern. Bleibt der Mieter/die Mieterin dennoch über das Vertragsende hinaus in der Wohnung, muss der Vermieter/die Vermieterin mit Räumungsklage wegen titelloser Benützung (Vertragsablauf) gegen den Mieter/die Mieterin vorgehen.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sind die unter Betriebskosten verrechenbaren Aufwendungen im Gesetz abschließend aufgezählt.
Der Betriebskostenkatalog umfasst folgende Aufwendungen:
Wassergebühren bei Versorgung aus einer öffentlichen Wasserleitung sowie die Kosten der Dichtheitsüberprüfung, wenn diese vorgeschrieben ist; oder die Kosten für die Erhaltung der Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen beziehungsweise einer nicht-öffentlichen Wasserleitung;
Kosten der regelmäßigen Rauchfangkehrung;
Kanalgebühren;
Kosten der Schädlingsbekämpfung und der Unratsabfuhr (Müllabfuhr, aber auch Boden- und Kellerentrümpelung, soweit die Verursacherin/der Verursacher nicht mehr feststellbar ist);
Kosten der Beleuchtung der allgemein zugänglichen Hausteile (Stiegenhaus);
Kosten angemessener Versicherungen gegen Brandschäden, gegen Leitungswasserschäden sowie die gesetzliche Haftpflicht; die Kosten anderer Versicherungen (zum Beispiel Glasbruch) hingegen nur, wenn die Mehrheit der HauptmieterInnen zugestimmt hat;
Auslagen für die Verwaltung des Hauses in folgender Höhe:
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes beträgt das Verwaltungspauschale derzeit € 3,38 je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr
(ab 1.1.2015: € 3,43). Im Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes beträgt das Pauschale derzeit € 217,20 je Wohnung und Jahr. Diese Pauschalbeträge dürfen auch verrechnet werden, wenn die Vermieterin/der Vermieter die Hausverwaltung selbst durchführt. Daneben dürfen keine weiteren Kosten wie Zahlscheingebühr, Bankspesen etc. verrechnet werden.
Aufwendungen für die Hausbetreuung (Reinigung und Beaufsichtigung). Gibt es noch ein echtes Hausbesorgerdienstverhältnis (Dienstbeginn vor dem 1.7.2010), so dürfen die gesetzlich vorgesehenen Löhne und Nebenkosten verrechnet werden. In allen anderen Fällen darf ein angemessenes Entgelt verrechnet werden.
öffentliche Abgaben, sofern nicht ein Überwälzungsverbot besteht. Die Verrechnung der Grundbesitzabgaben ist daher zulässig.
Aus dieser Aufzählung ergibt sich, dass Erhaltungs- und Reparaturarbeiten jedenfalls nie unter Betriebskosten verrechnet werden dürfen.
Siehe auch: Mietzins.
Betriebskostenverrechnung
Die Betriebskosten sind im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes auf die einzelnen Mietobjekte (Wohnungen, Geschäfte etc.) nach einem einheitlichen Verteilungsschlüssel aufzuteilen. Dieser errechnet sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche eines Mietgegenstandes zur Summe der Nutzfläche aller Mietgegenstände des Hauses.
Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes kann anstelle der Verteilung nach Nutzflächen eine Verteilung nach Nutzwerten vorgenommen werden.
Die Betriebskosten werden im Regelfall in monatlich gleich hohen Teilbeträgen vorgeschrieben. Bis 30. Juni des Folgejahres hat der Vermieter/die Vermieterin über das vorangegangene Kalenderjahr eine genaue Abrechnung über Einnahmen und Ausgaben in übersichtlicher und nachvollziehbarer Form zu legen.
Während im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes der Aushang einer Abrechnung im Haus für die Mieter genügen muss, ist im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gesetzlich vorgesehen, dass jedem Mieter/jeder Mieterin eine eigene Abrechnung über die Betriebskosten zu übermitteln ist.
Ergibt sich aus der Abrechnung ein Überschuss zugunsten der MieterInnen oder ein Fehlbetrag zu Lasten der MieterInnen, so ist dieser zum übernächsten Zinstermin auszugleichen. Berechtigt bzw. verpflichtet zu diesem Ausgleich sind immer jene MieterInnen, die sich zu diesem Stichtag in einem aufrechten Mietverhältnis befinden. Dies auch dann, wenn sie im Vorjahr noch gar nicht MieterInnen waren.
Alle Streitigkeiten über die Höhe der vorgeschriebenen Betriebskosten, die Betriebskostenverrechnung und -abrechnung gehören im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes in das Außerstreitverfahren mit Antragstellung bei der Schlichtungsstelle.
Siehe auch: Betriebskosten.
In Wohnrechtsangelegenheiten ist das Bezirksgericht immer die erste Instanz. Hier besteht auch keine Anwaltspflicht, d.h. die Verfahrensparteien brauchen keine Vertretung durch eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt. Im gerichtlichen Verfahren besteht regelmäßig das Prozesskostenrisiko, dass die unterlegene Partei die gesamten Kosten (Gerichts-, Anwalts- und Sachverständigenkosten) tragen muss.
Streitige Verfahren werden mit Klage direkt am Bezirksgericht anhängig gemacht. Dazu gehören z.B. Mietzinsklagen, Räumungsklagen und Kündigungen.
Angelegenheiten, die im Außerstreitverfahren zu behandeln sind, können dagegen erst nach vorheriger Befassung der Schlichtungsstelle zum Bezirksgericht „abgezogen“ werden. Dies ist möglich, wenn die Schlichtungsstelle nicht binnen drei Monaten entschieden hat oder wenn eine Entscheidung vorliegt, mit der eine Verfahrenspartei nicht einverstanden ist.
Brauchbarer Zustand der Wohnung
Die Kategorieeinstufung einer Wohnung in Kategorie A, B oder C setzt einen „brauchbaren Zustand“ der Wohnung voraus.
Die Wohnung muss also an sich zum sofortigen Bewohnen geeignet sein, darf keine gröberen Mängel aufweisen und die ortsüblichen Energieanschlüsse müssen gefahrlos benützbar sein.
Siehe auch: Kategorieeinstufung,Überhöhter Hauptmietzins – Mietzinsüberprüfung
Duldungspflichten des Mieters/der Mieterin
Aus wichtigen Gründen haben MieterInnen das Betreten der Wohnung durch den Vermieter/die Vermieterin oder die von diesem/dieser beauftragten Personen zu gestatten. Zum Beispiel zur Behebung eines Rohrgebrechens oder aber auch bloß zur Überprüfung des Zustandes der Wohnung. Soweit nicht Gefahr im Verzug vorliegt, muss das Betreten der Wohnung nur gegen Vorankündigung und in angemessenen Zeitabständen zugelassen werden.
MieterInnen haben die vorübergehende Benützung ihrer Wohnung zu dulden, wenn Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten, z.B. ein Fenstertausch, sonst nicht oder nur erschwert durchgeführt werden könnten. Die von dem Vermieter/der Vermieterin geplanten Maßnahmen sind unter möglichster Schonung der Mietrechte durchzuführen. Dauerhafte Veränderungen innerhalb der Wohnung brauchen MieterInnen nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen dulden. Im Streitfall entscheidet die Schlichtungsstelle im konkreten Einzelfall, ob eine beabsichtigte Maßnahme des Vermieters/der Vermieterin geduldet werden muss oder nicht.
Bei wesentlichen Beeinträchtigungen der Mietrechte kommen Ansprüche auf Mietzinsminderung bzw. auf eine angemessene Entschädigung des Mieters/der Mieterin in Betracht. Unzumutbare Beeinträchtigungen der Mietrechte können MieterInnen immer auch zu einer vorzeitigen Vertragsbeendigung berechtigen.
Nicht jede Wohnung ist eine „Eigentumswohnung“. Die meisten Gebäude stehen im Eigentum eines Alleineigentümers/einer Alleineigentümerin oder mehrerer MiteigentümerInnen, ohne dass Wohnungseigentum begründet ist.
Wohnungseigentum wird erst durch Vereinbarung der MiteigentümerInnen einer Liegenschaft und Eintragung im Grundbuch begründet. Vermietet ein Wohnungseigentümer/eine Wohnungseigentümerin die Wohnung, so begründet er/sie einen Hauptmietvertrag und ist alleiniger Vertragspartner/alleinige Vertragspartnerin des Mieters/der Mieterin. Dies bedeutet auch, dass der Mieter/die Mieterin Ansprüche aus dem Mietverhältnis nur gegen seinen Vermieter/ihre Vermieterin, den einzelnen Wohnungseigentümer/die einzelne Wohnungseigentümerin, geltend machen kann.
Einmalzahlungen bei Mietbeginn
Übersicht über mögliche Zahlungen, die in Zusammenhang mit der Wohnungssuche und dem Abschluss eines Mietvertrages anfallen können.
Wurde die Wohnung über einen Makler/eine Maklerin gefunden, so ist (spätestens bei Mietvertragsabschluss) auch die Maklerprovision zur Zahlung fällig.
Vertragserrichtung und Vertragsvergebührung: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes darf der Vermieter/die Vermieterin (bzw. die Hausverwaltung) für die Erstellung des Mietvertrages kein gesondertes Entgelt begehren. Die Kosten der Vertragsvergebührung dürfen dagegen zur Gänze auf den Mieter/die Mieterin überwälzt werden.
Als Sicherstellung für allfällige Schäden oder Mietzinsrückstände darf der Vermieter/die Vermieterin vom Mieter/von der Mieterin eine Kaution verlangen. Die Kaution ist verzinst zurückzuzahlen, wenn die Wohnung ohne Schäden zurückgegeben worden ist und keine Zahlungsrückstände bestehen.
Eine Mietzinsvorauszahlung ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes immer nur dann zulässig, wenn dadurch die laufende Belastung verringert wird.
Eine Ablöse für Investitionen ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
Will der Mieter/die Mieterin die Wohnung in Zukunft auch leerstehen lassen oder zur Gänze untervermieten, so darf der Vermieter/die Vermieterin für den Verzicht auf Kündigungsgründe eine besondere Abgeltung verlangen.
Bei Genossenschaftswohnungen und anderen gefördert errichteten Mietwohnungen darf entsprechend des Finanzierungsplanes ein Finanzierungsbeitrag (Grund- und Baukostenbeitrag) eingehoben werden.
Eintrittsrecht naher Angehöriger
Das Eintrittsrecht naher Angehöriger (§ 12 MRG) gilt nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.
Wenn die Hauptmieterin/der Hauptmieter die Wohnung verlässt, darf sie/er die Hauptmietrechte an nahe Angehörige, mit denen sie/er bisher im gemeinsamen Haushalt gewohnt hat, abtreten und zwar:
an die Ehegattin/den Ehegatten, eingetragene Partnerin/eingetragener Partner oder an Verwandte in gerader Linie (auch Wahlkinder), wenn die letzten zwei Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Das Erfordernis des gemeinsamen Haushalts über zwei Jahre kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen wurde, der gemeinsame Haushalt seit der Eheschließung (Verpartnerung) in dieser Wohnung bestanden hat oder die Kinder seit ihrer Geburt dort gelebt haben;
an Geschwister, wenn die letzten fünf Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Die fünfjährige Frist kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen worden ist.
Das bestehende Mietverhältnis läuft bei Ausübung des Eintrittsrechtes inhaltlich unverändert weiter. Nur auf MieterInnenseite findet ein Personenwechsel statt.
Die Vermieterin/der Vermieter muss vom Mietrechtseintritt verständigt werden. Wenn das Eintrittsrecht zugunsten volljähriger Kinder, Enkelkinder oder Geschwister ausgeübt wird und das Mietverhältnis vor dem 1. März 1994 abgeschlossen worden ist, kann es zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses kommen. Sind minderjährige Kinder oder Enkelkinder in das Mietverhältnis eingetreten kommt eine Erhöhung des Hauptmietzinses erst in Betracht, wenn diese volljährig geworden sind.
Bei Vorliegen der Voraussetzungen darf der bisherige Hauptmietzins auf den Richtwertmietzins, bei einer Wohnung der Kategorie A oder B jedoch maximal auf den Deckelungsbetrag von derzeit 3,43 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche angehoben werden. Der Deckelungsbetrag ist nach dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) wertgesichert und wird daher regelmäßig angepasst. Maßgebend für die Anhebung des Hauptmietzinses ist die Kategorieeinstufung der Wohnung im Zeitpunkt des Eintritts.
Mit der Elektrotechnikverordnung vom 12. Juli 2010 wurden für die Fälle der Neuvermietung bestimmte sicherheitstechnische Mindeststandards für die Elektroinstallationen von Wohnungen festgelegt. Weiters ist darin vorgesehen, dass der Mieterin bzw. dem Mieter eine schriftliche Dokumentation („Elektrobefund“) aus der die Erfüllung dieser Vorschriften hervorgeht, vorzulegen ist.
Wurde kein Elektrobefund übergeben und haben Sie Zweifel an der Sicherheit der elektrischen Anlage Ihrer Wohnung können Sie sich an die zuständige Magistratsabteilung 36 wenden.
Eine gefährliche Elektroanlage kann auch Auswirkungen auf die Kategorieeinstufung einer Wohnung haben.
Der Energieausweis enthält bestimmte energietechnische Kennwerte Ihrer Wohnung bzw. des Gebäudes in dem sich Ihre Wohnung befindet. Auf einer Skala von A++ (sehr gut) bis G (schlecht) sehen Sie, welchen energietechnischen Standard die Wohnung bzw. das Gebäude hat.
Seit 1. Dezember 2012 muss der Mieterin bzw. dem Mieter längstens binnen 14 Tagen nach Mietvertragsabschluss ein Energieausweis übergeben werden. Bei Unterlassung droht der Vermieterin/dem Vermieter eine Verwaltungsstrafe und kann die Mieterin/der Mieter selbst einen Energieausweis erstellen lassen und die Kosten der Vermieterin/dem Vermieter in Rechnung stellen.
Seit demselben Tag ist in Immobilieninseraten auch der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienzfaktor anzugeben. Wohnungsuchenden soll damit die Möglichkeit geboten werden, energierelevante Kennzahlen der künftigen Wohnung möglichst früh in die Überlegungen miteinzubeziehen.
Erhaltung der Wohnung im Inneren
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes trifft die Vermieterin/den Vermieter für das Wohnungsinnere eine eingeschränkte Erhaltungspflicht.
Die Vermieterin/den Vermieter trifft hier eine Erhaltungspflicht nur in folgenden Fällen:
Behebung von „ernsten Schäden“ des Hauses, darunter werden Schäden verstanden, die die Substanz des Hauses (längerfristig) gefährden, z.B. Feuchtigkeitsschäden, tiefergehende Schimmelbildung, Schäden an Kaminen.
Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung, z.B. gefährliche Elektroinstallationen.
Bei Schäden an „allgemeinen Teilen“ des Hauses, wozu auch die Außenfenster und die Wohnungseingangstüren gehören.
Mit 1.1.2015 (Wohnrechtsnovelle 2015) fällt auch die Erhaltung (Reparatur bzw. Erneuerung) einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts in die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters. Die regelmäßige Wartung solcher Geräte bleibt weiterhin Saches der Mieterin/des Mieters.
Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes („Genossenschaftswohnungen“) trifft die Vermieterin/den Vermieter seit 1.1.2016 eine sehr weitreichende Erhaltungspflicht.
Der Mietgegenstand, die Ausstattung und die Einrichtungen sind von der Vermieterin/dem Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses zu erhalten (betrifft nur im Mietvertrag vereinbarte bzw. mitvermietete Ausstattung und Einrichtungen). Ausgenommen von dieser Erhaltungspflicht sind allerdings immer Beleuchtungsmittel, Oberflächengestaltungen (Malerei, Tapeten, Bodenbelag, Verfliesung) und Bagatellreparaturen (z.B. Duschkopf, Brauseschlauch, Dichtung an Wasserhahn). Zu bloßen Wartungsarbeiten (z.B. an einer Heiztherme) ist weiterhin die Mieterin/der Mieter verpflichtet
Erhaltungspflichten der Vermieterin/des Vermieters
Zu den Erhaltungspflichten der Vermieterin/des Vermieters gehören im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes folgende Maßnahmen:
notwendige Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses, z.B. Außenhaut (Dach, Außenfenster, Fassade); an den Ver- und Entsorgungsleitungen (Elektro, Gas, Wasser, Abwasser); im Stiegenhaus und im Hausflur.
notwendige Arbeiten zur Erhaltung des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen z.B. Aufzug
Arbeiten in einzelnen Mietgegenständen, nur dann, wenn es sich
- um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder
- um die Beseitigung eines ernsten Schadens handelt oder
- (mit Inkrafttreten einer Neuregelung am 1.1.2015) die Arbeiten zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten erforderlich sind.
Mit Inkrafttreten dieser Neuregelung muss eine Vermieterin/ein Vermieter also auch solche - bei Anmietung bereits vorhandene - Geräte, die zur Beheizung bzw. Warmwasseraufbereitung dienen, reparieren oder erneuern, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Wartung durch die Mieterin/den Mieter durch gewöhnliche Abnützung defekt geworden sind.
Die Neuregelung gilt auch für "Altverträge" (Anmietung vor dem 1.1.2015). Hat eine Mieterin/ein Mieter eine defekte Heiztherme jedoch vor dem 1.1.2015 auf eigene Kosten erneuert, soll nach dem Willen des Gesetzgebers keine Überwälzung der gesamten Kosten auf die Vermieterin/den Vermieter möglich sein. In solchen "Altfällen" kommt somit nur ein aliquoter Investersatz bei Mietende in Betracht (§ 10 MRG).
Bei all diesen Maßnahmen gehören auch die Vor- und Nebenarbeiten, z.B. Malerei, Verfliesung, Tapezierung zu den Arbeiten, die der Vermieterin/dem Vermieter obliegen.
Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (bei „Genossenschaftswohnungen“) gelten seit 1.1.2016 darüber hinaus zusätzliche Pflichten der Vermieterin/des Vermieters zur Erhaltung der Wohnung im Inneren.
Unterlässt die Vermieterin/der Vermieter notwendige Erhaltungsarbeiten, kann jede Hauptmieterin/jeder Hauptmieter bei der Schlichtungsstelle einen Antrag, der Vermieterin/dem Vermieter die Durchführung der Erhaltungsarbeiten aufzutragen, einbringen. Einen Musterantrag dazu finden Sie hier.
Siehe auch: Erhaltung der Wohnung im Inneren.
Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag als Entgeltsbestandteil (WGG)
Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgestzes ist ein eigener Entgeltsbestandteil für die Finanzierung von notwendigen Erhaltungsarbeiten, teilweise auch von Verbesserungsarbeiten vorgesehen. Die Höhe dieses Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages richtet sich nach dem Alter des Gebäudes und ist jährlich abzurechnen. Binnen zehn Jahren nicht ordnungsgemäß verwendete Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge sind den MieterInnen zurückzuzahlen.
Finanzierungsbeitrag (Grund- und Baukostenbeitrag)
Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sind Einmalzahlungen – Finanzierungsbeiträge – bei Mietbeginn der Regelfall. Dieser Betrag wird über einhundert Jahre mit einem Prozent jährlich abgeschrieben. Er wird daher ähnlich einer Mietzinsvorauszahlung für einhundert Jahre behandelt. Nur bei Baulichkeiten, die bereits ausfinanziert sind, entfällt diese Einmalzahlung bei Anmietung.
Nach 30-jähriger Mietdauer werden bei Mietende 70% des ursprünglichen Finanzierungsbeitrages an die Mieterin/den Mieter ausbezahlt, die Vermieterin/der Vermieter darf diesen Betrag wiederum von der Neumieterin/dem Neumieter verlangen.
Bei älteren Gebäuden wird der Finanzierungsbeitrag jedoch nach einer anderen Formel abgeschrieben.
Hinweis: Je höher der Finanzierungsbeitrag, desto geringer der laufende Mietzins (das laufende Entgelt) und umgekehrt.
Siehe auch: Rückzahlung von Finanzierungsbeiträgen bzw. Kaufoption (Wohnungen mit Kaufoption).
Entgegen einer weitverbreiteten Ansicht handelt es sich bei Gemeindewohnungen im gesetzlichen Sinne um normale Hauptmietwohnungen. Die Stadt Wien ist in diesen Fällen Hauseigentümerin und Vermieterin der Wohnungen. Für die laufende Bewirtschaftung und Erhaltung gelten die normalen mietrechtlichen Bestimmungen.
Für die Wohnungsvergabe gibt es in Wien einheitliche Regelungen, die besonders soziale Gesichtspunkte berücksichtigen.
Nähere Infos rund um die Gemeindewohnung: Wiener Wohnen.
Eine Gemeinschaftsanlage im Sinne des Mietrechtsgesetzes und des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes liegt nur dann vor, wenn die Anlage allen MieterInnen gegen Beteiligung an den Betriebskosten zur Nutzung offensteht.
Sobald jedoch von den MieterInnen zusätzliche Kosten für die Errichtung, beispielsweise eines neuen Aufzuges, verlangt werden, scheidet die Qualifikation als Gemeinschaftsanlage aus. Im ersten Fall ist die Erhaltung einer „echten“ Gemeinschaftsanlage Sache der Vermieterin bzw. des Vermieters und aus den Hauptmietzinsen zu decken. Ist es hingegen keine Gemeinschaftsanlage, können die Kosten von Erhaltungsarbeiten allen NutzerInnen zusätzlich vorgeschrieben werden.
Mit dem etwas ungenauen Begriff „Genossenschaftswohnung“ werden Wohnungen bezeichnet, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung – Genossenschaft oder Kapitalgesellschaft – errichtet und vermietet werden. Genossenschaften vergeben die Wohnungen oft mit „Nutzungsverträgen“ an ihre Mitglieder. Da im Wohnrecht Miet- und Nutzungsverträge gleich behandelt werden, steht der Begriff ‚Mietvertrag’ hier immer auch für ‚Nutzungsvertrag’, ‚MieterIn’ auch für ‚Nutzungsberechtigte(n)’.
Nachdem die Bauvereinigung hier Liegenschaftseigentümerin ist, schließt sie Hauptmietverträge ab.
In den hier anwendbaren Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes wird anstelle des Begriffes ‚Mietzins’ immer der Begriff ‚Entgelt’ verwendet. Die Bestandteile des ‚Entgelts’ sind jedoch weitgehend dieselben wie jene des ‚Mietzinses’.
Gemeinnützige Bauvereinigungen dürfen je nach Finanzierungsplan des Bauvorhabens bei Mietbeginn Grund- und Baukostenbeiträge (Finanzierungsbeiträge) einheben.
Siehe auch: Wohnungen mit Kaufoption.
Sämtliche Bundes- und Landesgesetze und die Entscheidungen der Höchstgerichte finden sie im Rechtsinformationssystem des Bundes.
Die Wiener Landesgesetze und Verordnungen finden Sie auch in der Wiener Rechtsvorschriftensammlung.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welches alle Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden. Die im Grundbuch enthaltenen Eintragungen genießen öffentlichen Glauben: Jeder darf sich auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit verlassen. Das Grundbuch wird von den einzelnen Bezirksgerichten für den jeweiligen Gerichtssprengel geführt. Die aktuellen Daten und Urkunden sind zur Gänze elektronisch erfasst. Damit kann für jede Liegenschaft ein Grundbuchauszug bei jedem Gericht und über das Internet abgerufen werden.
Anhand eines Grundbuchauzuges können die (Mit-) EigentümerInnen einer Liegenschaft, die Belastungen und der Umstand, ob bereits Wohnungseigentum begründet worden ist, festgestellt werden.
Ein Hauptmietvertrag liegt vor, wenn der/die VermieterIn EigentümerIn oder Fruchtgenussberechtigte der Liegenschaft ist. Steht die Liegenschaft im Eigentum mehrerer MiteigentümerInnen, so kann nur die Eigentümermehrheit einen Hauptmietvertrag begründen.
der angemessene Hauptmietzins (i.S. des ortsüblichen Hauptmietzinses), zulässig bei Geschäftsräumlichkeiten und als Ausnahme bei folgenden Mietobjekten: Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von mehr als 130 m², Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern, bei Eigenmitteleinsatz der Eigentümerin/des Eigentümers, und nach 1945 neu errichteten Wohnungen (Vorsicht: hier kann auch eine Teilausnahme vom Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes vorliegen);
der Kategoriehauptmietzins (derzeit € 1,71 bzw. € 0,86 je Quadratmeter Nutzfläche) für Wohnungen, die in die Ausstattungskategorie D einzuordnen sind.
Siehe auch: Hauptmietzinserhöhung, Wertsicherung des Hauptmietzinses.
Siehe auch: Hauptmietzinserhöhung.
Eine Kündigung wegen eines geplanten Hausabbruches wird nur dann erfolgreich sein, wenn das Haus „wirtschaftlich abbruchreif“ ist und der Mieterin bzw. dem Mieter Ersatz beschafft wird.
Um Unfällen vorzubeugen, müssen das Haustor und die allgemeinen Hausteile, wie Flur, Stiegenhaus und Gang) am Abend und in der Früh auch entsprechend beleuchtet sein. Die Beleuchtung kann über das Minutenlicht oder als Dauerlicht geschaltet werden.
Das Heizkostenabrechnungsgesetz ist immer dann anwendbar, wenn in einem Gebäude mehr als vier Nutzungsobjekte an eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage angeschlossen und mit Vorrichtungen zur Verbrauchsmessung ausgestattet sind. Ob die Wärme im Haus erzeugt wird oder als Fernwärme geliefert wird, ist hier unbeachtlich.
Investitionskostenersatz (MRG)
Verbessert ein/e Hauptmieter/in während der Mietdauer die Wohnung, so besteht im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ein zwingender Investitionskostenersatzanspruch gegen den/die VermieterIn bei Rückstellung der Wohnung.
Neben echten Verbesserungen, wie z.B. erstmaliger Bad- und Kloeinbau, neue Fenster, zählt auch der Ersatz einer schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines Warmwasserboilers zu den ersatzfähigen Investitionen.
Die Investition wird über zehn oder zwanzig Jahre abgeschrieben, d.h. nach fünf Jahren und zehnjähriger Abschreibung ist noch die Hälfte zu ersetzen. Der/die MieterIn muss seinen Anspruch dem/der VermieterIn fristgerecht unter Vorlage der Rechnungen bekanntgeben.
Siehe auch: Aufwandersatz.
Kategorieeinstufung
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes richtet sich die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses regelmäßig nach dem Ausstattungszustand der Wohnung bei Anmietung. Es werden vier Kategorien unterschieden:
Kategorie A: Wohnung in brauchbarem Zustand mit mindestens 30 m² Nutzfläche. Sie muss über Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, Klosett, zeitgemäße Badegelegenheit (Baderaum oder –nische) sowie Warmwasseraufbereitung für Bad und Küche, Zentral- oder Etagenheizung verfügen.
Kategorie B: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein und über Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, Klosett, zeitgemäße Badegelegenheit (Baderaum oder –nische) verfügen.
Kategorie C: Wohnung in bauchbarem Zustand, die über eine Wasserentnahmestelle und ein Klosett im Inneren des Wohnungsverbandes verfügt.
Kategorie D: Umfasst Wohnungen, in denen im Wohnungsinneren eine Wasserentnahmestelle oder ein Klosett oder beides fehlt. Weiters unbrauchbare Wohnungen, die vom/von der VermieterIn trotz Mängelanzeige nicht binnen maximal drei Monaten in Stand gesetzt wurden.
Ein fehlendes Ausstattungsmerkmal kann durch ein oder mehrere Merkmale einer höheren Kategorie ausgeglichen werden, z.B. Etagenheizung ersetzt Vorraum. Nur eine fehlende Badegelegenheit kann nie ersetzt werden.
Ist ein Kategoriemerkmal bei Mietbeginn zwar vorhanden, aber nicht funktionsfähig, so muss der/die MieterIn dem/der VermieterIn diesen Mangel zunächst bekanntgeben, um diesen Umstand für eine Herabsetzung des Hauptmietzinses nutzen zu können, z.B. funktionsunfähiger Kochherd.
Der/die VermieterIn hat dann die Möglichkeit, den Mangel binnen angemessener Frist (maximal drei Monate) zu beheben. Bei fristgerechter Mängelbehebung gilt der mängelfreie Zustand rückwirkend zum Zeitpunkt des Mietbeginns.
Wird der Mangel nicht behoben, kann der/die MieterIn die fehlende Kochgelegenheit – keine Küche – erfolgreich bei der Mietzinsüberprüfung geltend machen.
Eine Mängelrüge müssen MieterInnen auch dann machen, wenn die Wohnung an sich unbrauchbar ist, z.B. gefährliche Elektroinstallationen, oder die Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard entspricht, z.B. keine entsprechende Entlüftungsmöglichkeit im Badezimmer. Auch hier gilt: Behebt der/die VermieterIn fristgerecht den Mangel, ist dies kein Grund zur Herabsetzung des Hauptmietzinses, behebt er/sie den Mangel nicht, kann der Hauptmietzins erfolgreich bekämpft werden.
Siehe auch: Überhöhter Hauptmietzins.
Kaufoption - Wohnungen mit Kaufoption
Bei gefördert errichteten Genossenschaftswohnungen, besteht bei Zutreffen bestimmter Voraussetzungen – Höhe und Art des Finanzierungsbeitrages und aufrechte Förderung – ein Anspruch der bisherigen MieterInnen auf Erwerb der Wohnung im Wohnungseigentum (Kaufoption) nach einer zehn- und höchstens fünfzehnjährigen Mietdauer. Die Mietdauer von VormieterInnen wird nicht angerechnet. Zehn Jahre nach Erstbezug der Baulichkeit kommt eine Kaufoption vorerst einmal nur für die ErstbezieherInnen in Betracht. FolgemieterInnen (nach Wiedervermietungen) darf die Bauvereinigung zehn Jahre nach Erstbezug der Baulichkeit die bisherige Mietwohnung zwar (freiwillig) auch zum Kauf anbieten, sie muss zu diesem Zeitpunkt aber nicht an diese verkaufen. Allenfalls besteht für FolgemieterInnen eine Kaufoption nach einer zehn- und höchstens fünfzehnjährigen Dauer ihres eigenen Mietverhältnisses. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Kaufoption bei FolgemieterInnen sind jedoch strenger gefasst als bei ErstbezieherInnen der Baulichkeit.
Der Kaufpreis für den Erwerb im Wohnungseigentum wird von der Bauvereinigung meistens erst nach Ablauf der zehnjährigen Mietdauer bekanntgegeben. Die bis dahin geleisteten Mietzahlungen werden nicht auf den Kaufpreis angerechnet! Im Zuge des Eigentumserwerbes wird auch die Wohnbauförderung für die Wohnung neu berechnet. Hier ist oft mit einer Kürzung zu rechnen.
Bis zum tatsächlichen Erwerb im Wohnungseigentum bleibt die Wohnung eine normale Mietwohnung, ebenso, wenn der/die MieterIn von der Kaufoption keinen Gebrauch macht.
Für geförderte Mietwohnungen, die von gewerblichen BauträgerInnen errichtet worden sind, gelten ähnliche Regelungen für den Erwerb der Wohnungen im Wohnungseigentum.
Die Kaution ist eine Sicherstellung für die Vermieterin bzw. den Vermieter. Damit können etwaige Mietzinsrückstände abgedeckt oder vom/von der MieterIn verursachte Schäden behoben werden. In der Regel werden drei Monatsmieten als Kaution begehrt. Nach der Rechtsprechung sind sechs Monatsmieten die Obergrenze, außer in der Wohnung befindet sich besonders wertvolles Inventar.
Ob die Kaution in bar übergeben bzw. auf das Konto des/der VermieterIn überwiesen oder in Form eines Sparbuches übergeben wird, ist Vereinbarungssache. Wird kein Sparbuch übergeben, muss jedenfalls der/die VermieterIn für eine entsprechende Veranlagung sorgen.
Die Kaution samt Verzinsung wird zur Rückzahlung fällig, wenn das Mietverhältnis beendet wurde, die Wohnung zurückgestellt worden ist und keine Forderungen des/der VermieterIn bestehen.
Bei Streitigkeiten über die Höhe des Rückforderungsanspruches im Vollanwendungsbereich und im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle eingeleitet werden.
Die Kategorieeinstufung einer Wohnung in Kategorie A oder B setzt eine Küche oder eine Kochnische voraus. Für die Küche ist grundsätzlich nur eine funktionierende Koch- und eine Spülgelegenheit erforderlich.
Siehe auch: Kategorieeinstufung; Überhöhter Hauptmietzins.
Kündigung durch den/die MieterIn
Ein unbefristetes Mietverhältnis kann im Vollanwendungsbereich, im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes vom/von der MieterIn gegen den Willen des/der VermieterIn schriftlich oder gerichtlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist aufgekündigt werden.
Der/die MieterIn braucht keine Kündigungsgründe anzugeben. Kündigt er/sie beim Bezirksgericht, ist das Verfahren dasselbe wie bei der Vermieterkündigung, nur werden keine Kündigungsgründe geprüft.
Bei einer schriftlichen Kündigung durch den/die MieterIn, muss er/sie sich selbst um die fristgerechte Zustellung an den/die VermieterIn kümmern. Das Kündigungsschreiben kann persönlich zum/zur VermieterIn (Hausverwaltung) gebracht (gegen Bestätigung des Erhaltes auf der Kopie) oder per Post übermittelt werden („eingeschrieben“ oder noch besser: „eingeschrieben mit Rückschein“). Schriftlichkeit bedeutet hier: Originalunterschrift auf Papier. Eine einseitige Kündigung durch den/die MieterIn durch Telefax oder E-Mail ist daher nicht möglich.
Sonderfall: Ein befristetes Mietverhältnis kann vom/von der MieterIn erst nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten schriftlich oder gerichtlich (vorzeitig) aufgekündigt werden. Es kann daher frühestens im dreizehnten Monat zum Ende des sechzehnten Monats aufgekündigt werden.
Neben dieser gesetzlichen Regelung über die (vorzeitige) Mieterkündigung kann im Mietvertrag eine erweiterte Kündigungsmöglichkeit für MieterInnen vereinbart werden. Z.B. Kündigungsfrist nur ein Monat oder die Möglichkeit bereits im ersten Mietvertragsjahr zu kündigen.
Kündigung durch den/die VermieterIn
Um ein unbefristetes Mietverhältnis gegen den Willen des/der MieterIn auflösen zu können, muss der/die VermieterIn im Vollanwendungsbereich, im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes beim Bezirksgericht fristgerecht (Kündigungsfrist) eine Kündigung einbringen.
Bei befristeten Mietverhältnissen steht dem/der VermieterIn diese Möglichkeit nur dann offen, wenn im Mietvertrag eine entsprechende vorzeitige Kündigungsmöglichkeit vereinbart wurde.
Eine Kündigung ist nur wegen einem der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsgründe zulässig und der Kündigungsgrund muss in der Kündigung angeführt werden. Die Kündigungsgründe ergeben sich aus den Bestimmungen des § 30 Mietrechtsgesetz.
Vom Bezirksgericht werden die Angaben in der Kündigung, insbesondere auch der geltend gemachte Kündigungsgrund, zunächst nicht geprüft.
Das Gericht fasst zunächst nur den Beschluss: „Dem/der KündigungsgegnerIn wird aufgetragen, die Wohnung zum angegebenen Termin zurückzustellen oder binnen vier Wochen Einwendungen zu erheben.“
Siehe auch: Kündigungsverfahren; Bezirksgericht; Räumungsklage.
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei unbefristeten Mietverhältnissen über Wohnungen einen Monat.
Bei befristeten Mietverhältnissen über Wohnungen drei Monate für den/die MieterIn, jedoch erstmals nach Ablauf eines Jahres möglich.
Als Kündigungstermin ist gesetzlich jeder Monatsletzte vorgesehen.
Durch vertragliche Vereinbarung können jedoch im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes längere Kündigungsfristen, z.B. drei Monate oder sechs Monate, vereinbart werden.
Ebenso können die möglichen Kündigungstermine eingeschränkt werden, z.B. immer nur der letzte Kalendertag im Quartal (31.3, 30.6., 30.9., 31.12.).
Jede Kündigung ist eine empfangsbedürftige Erklärung und muss dem/der KündigungsgegnerIn fristgerecht zugehen. Fristgerecht bedeutet hier, dass dem/der KündigungsgegnerIn ab Erhalt der Kündigung noch die volle Frist bis zum Kündigungstermin offen steht.
Wird die gerichtliche oder schriftliche Kündigung verspätet zugestellt (Kündigungsfrist nicht gewahrt), so gilt sie dann zum nächstmöglichen Kündigungstermin. Das Risiko trägt jeweils der/die Kündigende.
Vermietete Eigentumswohnung; Kündigungsfrist im Vertrag: drei Monate; Kündigungstermin: Monatsletzter.
Die Mieterin will hier zum Kündigungstermin 31.1.2013 das Mietverhältnis kündigen. Die schriftliche Kündigung muss daher vor dem 1. November 2012 dem Vermieter zugestellt sein, damit die Frist (drei Monate) eingehalten wird.
Die Mieterin gibt ihr Kündigungsschreiben am 25. Oktober 2012 am Postamt eingeschrieben auf. Der nächste Werktag für die Postzustellung ist der 28.10.2012. Der Vermieter ist jedoch vom 26.10.2012 bis 3.11.2012 auf Urlaub im Ausland, das Kündigungsschreiben erhält er erst nach seiner Rückkehr im November 2012.
Die Kündigung zum Termin 31.1.2013 ist daher verspätet, sie wirkt erst zum nächstmöglichen Termin am 28. Februar 2013. Die Mieterin muss einen Monat länger Mietzins bezahlen.
Im Vollanwendungsbereich, im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes kann der/die VermieterIn immer nur unter Angabe eines Kündigungsgrundes eine Kündigung einbringen.
Die Kündigungsgründe ergeben sich aus den Bestimmungen des § 30 Mietrechtsgesetz. Im Folgenden werden nur die wichtigsten Gründe erwähnt:
Die häufigsten Kündigungsgründe hängen mit einem vertragswidrigen Verhalten des/der MieterIn zusammen: Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den/die MieterIn, grob unleidliches Verhalten des/der MieterIn gegen MitbewohnerInnen des Hauses oder den/die VermieterIn.
Ein weiterer Kündigungsgrund ist das fehlende Wohnbedürfnis des/der MieterIn (und bestimmter naher Angehöriger), egal ob die Wohnung nun leer steht oder untervermietet wurde. Der Eigenbedarf des/der VermieterIn stellt zwar auch einen Kündigungsgrund dar, die Voraussetzungen für die erfolgreiche Geltendmachung sind aber sehr streng. Aus diesem Grund wird einer darauf gestützten Kündigung selten stattgegeben. Trotzdem wird in (Absiedlungs-)Gesprächen häufig mit einer Kündigung wegen „Eigenbedarf“ gedroht.
Siehe auch: Sofortige Vertragsaufhebung; Räumungsklage.
Kündigungsverfahren (Bezirksgericht)
Die gerichtliche Kündigung wird vom Gericht zunächst nicht geprüft, sondern dem/der KündigungsgegnerIn zugestellt. Dies mit dem Beschluss, die Wohnung zum Termin zurückzustellen oder Einwendungen zu erheben.
Werden von dem/der MieterIn keine Einwendungen erhoben, wird die Kündigung rechtskräftig und das Mietverhältnis ist damit beendet!
Erst nach Erhebung von Einwendungen durch den/die Mieter beginnt das eigentliche gerichtliche Verfahren.
Die Einwendungen können formlos erhoben werden, z.B. „Ich erhebe gegen die Aufkündigung vom _____, zur Geschäftszahl .. C…/.., Einwendungen, weil der geltend gemachte Kündigungsgrund nicht vorliegt.“
Sie müssen schriftlich beim Gericht eingebracht oder am Amtstag des Bezirksgerichtes (meist Dienstag Vormittag) zu Protokoll gegeben werden.
Erst dann wird geprüft, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund überhaupt vorliegt. Ebenso kann erst dann vom Gericht festgestellt werden, ob der angegebene Kündigungstermin unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist richtig ist. Liegt der Kündigungsgrund vor, so wird die Kündigung bestätigt, andernfalls wird die Kündigung aufgehoben. Ergibt sich aufgrund der (verspäteten) Zustellung ein anderer Kündigungstermin, so ist dieser vom Gericht neu festzusetzen.
Sind Mietzinsrückstände Grund für das Kündigungsverfahren, müssen vom/von der MieterIn auch dann Einwendungen erhoben werden, wenn der Rückstand tatsächlich vorliegt, um die Wohnung nicht zu verlieren. Wenn der geschuldete Betrag während des Verfahrens beglichen wird und kein grobes Verschulden an der verspäteten Zahlung vorliegt, ist die Kündigung nämlich vom Gericht aufzuheben. Die Verfahrenskosten des/der Vermieterin sind in einem solchen Fall allerdings vom/von der MieterIn zu tragen.
Hinweis: Erhält ein/eine MieterIn eine Kündigung wegen eines Mietzinsrückstandes, genügt es nicht, nur den Mietzins rasch nachzuzahlen! Werden keine Einwendungen erhoben, wird die Kündigung trotzdem rechtskräftig und es kann die Räumung der Wohnung vom/von der VermieterIn gerichtlich durchgesetzt werden.
Der Verbesserungsanspruch des/der MieterIn (Anspruch auf Vertragszuhaltung) kann beim örtlich zuständigen Bezirksgericht im streitigen Verfahren mittels Klage geltend gemacht werden. Dies unabhängig davon, ob ein solcher Mangel auch in die Erhaltungspflichten der Vermieterin bzw. des Vermieters nach dem Mietrechtsgesetz fällt.
Wird ein Objekt unentgeltlich zur Nutzung überlassen, geschieht dies meistens in Form eines Prekariums (Bittleihe).
Prinzipiell wird der Mietvertrag über eine Wohnung durch den Tod der Mieterin/des Mieters (aber auch der Vermieterin/des Vermieters) nicht aufgelöst. Das Mietverhältnis geht zunächst auf die Verlassenschaft des/der Verstorbenen und danach auf die Erben über. Außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes gibt es eine eigene Kündigungsmöglichkeit im Todesfall der Mieterin/des Mieters.
Nahe Angehörige: Ehegattin bzw. Ehegatte, eingetragene Partnerin/eingetragener Partner, Geschwister, Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkelkinder, Wahlkinder), Lebensgefährtin/Lebensgefährte, auch gleichgeschlechtlich. Als LebensgefährtIn gilt, wer mindestens drei Jahre in Haushaltsgemeinschaft mit der Verstorbenen/dem Verstorbenen gewohnt hat oder die Wohnung gemeinsam mit dieser/diesem bezogen hat.
Gemeinsamer Haushalt: Vor dem Tod der Hauptmieterin/des Hauptmieters muss ein gemeinsamer Haushalt bestanden haben. Darunter ist gemeinsames Wohnen und Wirtschaften zu verstehen. Es gibt keine Mindestdauer des gemeinsamen Haushalts, ausgenommen bei Lebensgefährten.
Dringendes Wohnbedürfnis: Die Angehörigen müssen auch ein dringendes Wohnbedürfnis an der Wohnung der Verstorbenen/des Verstorbenen haben.
Will keiner der Berechtigten in das Mietverhältnis eintreten, so müssen sie dies der Vermieterin/dem Vermieter binnen 14 Tagen nach dem Todestag bekannt geben.
Hinweis: Treten andere Personen als die Ehegattin/der Ehegatte, die Lebensgefährtin/der Lebensgefährte oder minderjährige Kinder in das Mietverhältnis ein und wurde der Mietvertrag vor dem 1. März 1994 abgeschlossen, kann die Vermieterin/der Vermieter (bei bisher niedrigen Mietzins) eine Anhebung des Hauptmietzinses auf derzeit höchstens € 3,43 je Quadratmeter Nutzfläche begehren.
2,27 Euro für Kategorie A
1,71 Euro für Kategorie B
1,14 Euro für Kategorie C und Kategorie D brauchbar
0,86 Euro für Kategorie D unbrauchbar
Als Nutzfläche gilt die gesamte Bodenfläche eines Mietobjektes, abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Ausnehmungen. Keller- und Dachbodenräume bleiben, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, ebenso außer Betracht wie Treppen, offene Balkone und Terrassen. Anders als Balkone fließen jedoch Loggien (an fünf Seiten von Mauerwerk oder einer ähnlich massiven Konstruktion begrenzt) in die Nutzflächenberechnung ein. Auf die Raumhöhe (Dachschrägen) kommt es für die Berechnung der Nutzfläche nicht an.
Bedeutung kommt der Nutzfläche einerseits für die Betriebskostenverrechnung, anderseits für die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses zu.
Ein Prekarium (auch Bittleihe genannt) ist ein Vertrag, mit dem jemand wem anderen die Benützung einer Sache, hier einer Wohnung unentgeltlich und gegen jederzeitigen Widerruf erlaubt. Die Überwälzung der verbrauchsabhängigen Wohnungsbetriebskosten (Gas, Strom etc.) auf den/die NutzerIn ist jedenfalls zulässig, ohne dass deshalb ein entgeltliches Mietverhältnis entsteht.
Ein Prekariumsvertrag darf nicht zur Umgehung eines geschützten Mietverhältnisses im Sinne des MRG dienen. Die Abgrenzung zu einem Mietverhältnis ist oft nicht leicht zu treffen.
Wurde ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung abgeschlossen (um dem/der nominellen UntermieterIn die bessere Rechtsstellung der Hauptmiete zu verwehren), kann der/die UntermieterIn bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Anerkennung als HauptmieterIn stellen.
Indizien für ein derartiges Umgehungsgeschäft sind:
Der/die UntervermieterIn vermietet mehrere Wohnungen im Haus.
Diese(r) selbst hat nur befristete Hauptmietverträge.
Es handelt sich um Wohnungen der Ausstattungskategorie „D“ und der Mietzins ist dafür weit überhöht.
Es gibt ein wirtschaftliches oder persönliches Naheverhältnis zwischen EigentümerIn und HauptmieterIn.
Siehe auch: Miete; Hauptmiete; Untermiete; Außerstreitverfahren.
Schimmelbildung in Wohnungen kann ganz unterschiedliche Ursachen haben. Fast immer sind auch bauliche Umstände neben dem Verhalten der WohnungsnutzerInnen Ursache für Schimmel. Schimmelbefall sollte jedenfalls dem/der VermieterIn gemeldet werden.
Diese Pflicht trifft den/die MieterIn übrigens bei jedem ernsten Schaden des Hauses, den er/sie erkennt. Die Behebung eines ernsten Schadens gehört zu den Erhaltungspflichten der Vermieterin bzw. der Vermieters.
Näheres zum Schimmel in der Wohnung finden Sie hier.
Die Schlichtungsstellen sind in Wien (und anderen größeren Städten) zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen Antrag im mietrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden.
Nach der Antragstellung nimmt die Schlichtungsstelle die erforderlichen Ermittlungen vor und beraumt meistens eine mündliche Verhandlung an. Kommt es zu keinem Vergleich, trifft die Schlichtungsstelle eine Sachentscheidung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, stellt sie einen Exekutionstitel dar. Das gesamte Verfahren bei der Schlichtungstelle ist kostenlos.
Eine Übersicht aller mietrechtlichen Angelegenheiten, die in das Außerstreitverfahren gehören, finden Sie hier. Hier wird auch näher beschrieben, wie ein Antrag zu stellen ist und welche Unterlagen erforderlich sind.
Siehe auch: Antragsmuster Hauptmietzinsüberprüfung und Erhaltungsarbeiten.
Schutzpflicht der/des Vermieters/in
VermieterInnen haben Ihre MieterInnen vor Störungen dritter Personen zu schützen. Sie dürfen Dritten keine Rechte einräumen, wenn dies eine Schädigung ihrer MieterInnen zur Folge hätte.
VermieterInnen müssen auch zumutbare Maßnahmen gegen störende HausbewohnerInnen ergreifen, wenn deren Verhalten andere MieterInnen beeinträchtigt. Als Rechtsbesitzer können beschwerte MieterInnen jedoch auch direkt gegen störende Nachbarn gerichtlich vorgehen.
Sofortige Vertragsaufhebung (aus wichtigen Gründen)
Sofortige Vertragsaufhebung durch den/die VermieterIn
Mietzinsrückstand seit mehr als einem Monat,
erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den/die MieterIn
und grob unleidliches Verhalten des/der MieterIn
kann der/die VermieterIn bei allen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen statt der fristgebundenen Aufkündigung auch die sofortige Vertragsaufhebung erklären (§ 1118 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch).
Akzeptiert der/die MieterIn diese Vertragsaufhebung nicht, muss der/die VermieterIn seinen Anspruch mit einer Räumungsklage durchsetzen.
Sofortige Vertragsaufhebung durch den/die MieterIn
Dem/der MieterIn steht das Recht zur sofortigen Vertragsauflösung bei allen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen bei Vorliegen folgender Gründe zu:
Die Wohnung wurde in einem unbrauchbaren Zustand übergeben oder wurde während des Mietverhältnisses ohne Verschulden des/der MieterIn unbrauchbar, z.B. Brand oder Explosion.
Das Wohnen im Mietobjekt ist gesundheitsschädlich, z.B. wegen Feuchtigkeit.
Die Benützung der Wohnung wird durch das Verhalten des/der VermieterIn oder anderer HausbewohnerInnen unmöglich gemacht.
Diese Möglichkeit der sofortigen Vertragsaufhebung durch den/die MieterIn ist in § 1117 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch geregelt. Sie kann außergerichtlich durch Mitteilung an den Vermieter oder gerichtlich durch Klage am Bezirksgericht erfolgen.
Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet.
Allerdings gibt es eine Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüberhinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle.
Der Teilanwendungsbereich erfasst prinzipiell Mietverhältnisse über:
Mietgegenstände, die durch einen Dachgeschoßausbau aufgrund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind;
Mietgegenstände, die durch einen Zubau aufgrund einer nach dem
30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind;
Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.
Im Teilanwendungsbereich sind nur die Bestimmungen über die Befristungen und den Kündigungsschutz (§§ 29 bis 36 MRG), das Eintrittrecht im Todesfall
(§ 14 MRG) und die Kaution (§ 16b MRG) anzuwenden. Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches.
Mit 1.1.2015 (Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2015) fällt auch im Teilanwendungsbereich des MRG die erforderliche Reparatur bzw. die Erneuerung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters. Zur schonenden Behandlung und regelmäßigen Wartung dieser Geräte wird aber auch weiterhin die Mieterin/der Mieter verpflichtet bleiben.
Die Neuregelung gilt auch für "Altverträge" (Anmietung vor dem 1.1.2015). Hat eine Mieterin/ein Mieter eine defekte Heiztherme jedoch vor dem 1.1.2015 auf eigene Kosten erneuert, soll nach dem Willen des Gesetzgebers kein Regress der Gesamtkosten auf die Vermieterin/den Vermieter möglich sein.
Im Teilanwendungsbereich des MRG gilt diese Neuregelung auch für Untermietverhältnisse.
Siehe auch Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
Wird die Heiztherme (Kombitherme) während des aufrechten Mietverhältnisses kaputt oder unbrauchbar, stellt sich immer wieder die Frage: Wer muss die neue Therme finanzieren?
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
fehlte lange eine befriedigende gesetzliche Regelung.
Seit Inkrafttreten einer Neuregelung am 1.1.2015 fallen nun Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten dienen, in die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters.
Seit dieser Neuregelung muss eine Vermieterin/ein Vermieter also bei Anmietung bereits vorhandene Geräte, die zur Beheizung bzw. Warmwasseraufbereitung dienen, reparieren oder erneuern, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Wartung durch die Mieterin/den Mieter durch gewöhnliche Abnützung defekt geworden sind. Die Mieterin/der Mieter bleibt aber weiterhin verpflichtet, diese Geräte schonend zu behandeln und regelmäßig zu warten.
Mit 1.1.2016 wurde die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters von „Genossenschaftswohnungen“ neuerlich erweitert. Die Vermieterin/den Vermieter trifft im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes nun eine sehr weitreichende Erhaltungspflicht für die vermietete Wohnung. Der Mietgegenstand, die Ausstattung und die Einrichtungen sind von der Vermieterin/dem Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses zu erhalten (betrifft nur im Mietvertrag vereinbarte bzw. mitvermietete Ausstattung und Einrichtungen). Ausgenommen von dieser Erhaltungspflicht sind allerdings Beleuchtungsmittel, Oberflächengestaltungen (Malerei, Tapeten, Bodenbelag, Verfliesung) und Bagatellreparaturen (z.B. Duschkopf, Brauseschlauch, Dichtung an Wasserhahn). Bloße Wartungsarbeiten (z.B. einer Heiztherme) fallen außerdem weiterhin in die Pflicht der Mieterin/des Mieters.
Auch im Teilanwendungsbereich des MRG fällt ab 1.1.2015 die erforderliche Reparatur bzw. die Erneuerung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters. Zur schonenden Behandlung und regelmäßigen Wartung dieser Geräte wird aber auch weiterhin die Mieterin/der Mieter verpflichtet bleiben.
Siehe auch: Rückstellung der Wohnung.
Allerdings haben MieterInnen ihr Benützungsrecht immer schonend auszuüben. Auf andere Hausbewohner ist Rücksicht zu nehmen. Allgemeine Hausteile dürfen grundsätzlich nicht zum dauerhaften Abstellen von Gegenständen genützt werden.
Beim Untermietvertrag hat der/die VermieterIn selber nur ein vertraglich eingeräumtes Recht an der vermieteten Sache. Zum Beispiel: Der/die HauptmieterIn vermietet zwei Räume seiner/ihrer Wohnung an eine(n) UntermieterIn weiter.
Sonderfall: Der/die MieterIn oder PächterIn des gesamten Hauses begründet bei Vermietung einzelner Objekte jedoch immer Hauptmietverträge.
Siehe auch: Miete; Hauptmiete.
Schriftliche Mietverträge sind gebührenpflichtig, mündliche hingegen nicht. Die Vertragsgebühr ist eine einmalige Zahlung an das Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern. Gebührenpflichtig sind auch schriftliche Vertragsergänzungen, die eine Änderung des Mietzinses oder der Laufzeit bewirken. VermieterIn und MieterIn haften dem Finanzamt gemeinsam für die Vergebührung. Eine Vereinbarung, dass ausschließlich der/die MieterIn die Gebühr trägt, ist zulässig.
Bei Wohnungsmietverträgen (Befristung mindestens 3 Jahre oder unbefristet) beträgt die Gebühr 1 Prozent des dreifachen Jahresmietzinses. Bei kürzeren Befristungen ist die Gebühr entsprechend geringer. Bei rechtzeitiger Vergebührung muss auch bei mehreren Vertragsexemplaren die Gebühr nur einmal entrichtet werden.
monatlicher Gesamtmietzins € 300 / 5-Jahresbefristung;
3-facher Jahresmietzins = € 10.800 /davon 1% = € 108 Gebühr, die an das Finanzamt zu bezahlen ist.
Wird ein schriftlicher Mietvertrag nicht vergebührt, stellt dies eine Abgabenhinterziehung dar. Für die (zivilrechtliche) Gültigkeit eines Mietvertrages ist die Vergebührung jedoch unerheblich.
Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes
Folgende Mietverhältnisse sind vom Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes zur Gänze ausgenommen:
Mietverträge über Wohnungen in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Mietgegenständen. Wurde das Dachgeschoß erst nach der Hauserrichtung ausgebaut und dadurch weitere Mietgegenstände geschaffen, so bleibt es trotzdem bei dieser Ausnahme. Der häufigste Fall sind Ein- und Zweifamilienhäuser.
Vorsicht: Für vor dem 31.12.2001 abgeschlossene Mietverträge über Ein- oder Zweifamilienhäuser gilt der Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, ebenso wenn ein solcher Altvertrag später bloß verlängert wird.
Mietverträge über Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B mit höchstens sechsmonatiger Dauer, die von der Mieterin/vom Mieter zur Nutzung als Zweitwohnung aus beruflichen Gründen wegen eines vorübergehenden Ortswechsels angemietet und dieser Zweck schriftlich festgelegt wird. Auf das Baualter des Hauses oder die Anzahl der Wohnungen im Haus kommt es hier nicht an. Diese Kurzzeitverträge sind hauptsächlich für Personen aus internationalen Organisationen und aus dem Kulturbereich gedacht.
Mietverträge über Wohnungen, die von der Mieterin/vom Mieter als Zweitwohnung zur Erholung oder Freizeitgestaltung - egal mit welcher Vertragsdauer - gemietet werden. Auch hier sind das Baualter und die Anzahl der Wohnungen unbeachtlich. Diese Ausnahme ist für echte Freizeit-Zweitwohnungen gedacht.
Die Entscheidung, ob und an wen eine Wohnung vermietet wird, ist Sache der Hauseigentümerin bzw. des Hauseigentümers. Abgesehen vom gesetzlichen Eintrittsrecht naher Angehöriger und dem Eintrittsrecht beim Mietrecht im Todesfall steht es MieterInnen daher grundsätzlich nicht zu, ihre NachfolgerInnen auszusuchen. Das wäre nur der Fall, wenn dem/der MieterIn dies von dem/der VermieterIn vertraglich eingeräumt wurde. Das Vorschlagsrecht (Präsentationsrecht) ist das vertraglich zugestandene Recht, eine Person als mögliche(n) NachmieterIn namhaft zu machen.
Siehe auch: Weitergaberecht.
Beim Weitergaberecht wird dem/der MieterIn von dem/der VermieterIn vertraglich das Recht eingeräumt, eine Person als Nachfolger zu bestimmen, die in den bestehenden Mietvertrag eintritt.
Das Weitergaberecht kann durch bloße Mitteilung des/der bisherigen MieterIn und des/der Eintretenden an den/die VermieterIn ausgeübt werden.
Anders als beim Vorschlagsrecht, wo mit dem/der neuen MieterIn ein neuer Vertrag abgeschlossen wird, läuft das bestehende Mietverhältnis bei Ausübung des Weitergaberechtes inhaltlich unverändert weiter. Nur auf MieterInnenseite findet ein Personenwechsel statt.
Vertragliche Weitergaberechte kommen in der Praxis selten vor. Weitergaberechte können auch beschränkt (z.B. nur für einen gewissen Zeitraum oder nur hinsichtlich bestimmter Personen) eingeräumt werden. Im Zweifel kann ein vertragliches Weitergaberecht nur einmal konsumiert werden, das heißt, die aufgrund eines Weitergaberechtes eingetretene Person kann die Mietrechte später nicht noch einmal an jemand anderen übertragen.
Das vertragliche Weitergaberecht darf aber nicht mit dem gesetzlichen Eintrittsrecht naher Angehöriger oder dem Eintrittsrecht beim Mietrecht im Todesfall verwechselt werden.
Wertsicherung des Hauptmietzinses
Um den Hauptmietzins entsprechend den Veränderungen des Geldwertes (Inflation) anpassen zu können, muss im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart werden. Derartige Klauseln sind zulässig und gebräuchlich, schließlich sieht auch das Mietrechtsgesetz selbst eine Wertsicherung der Richtwerte (im Zweijahresabstand) und der Kategoriebeträge (bei Überschreitung einer 5%-Schwelle) entsprechend der Inflationsentwicklung vor.
Die vertragliche Vereinbarung kann entweder auf die gesetzlich vorgesehenen Anpassungen abstellen oder es werden Ausgangswert und Schwellenwert gesondert vereinbart.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss eine Erhöhung aufgrund von Wertsicherungsvereinbarungen der Mieterin bzw. dem Mieter mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin schriftlich bekannt gegeben werden. Damit scheidet eine rückwirkende Geltendmachung jedenfalls aus. Durch die Anwendung der Wertsicherung dürfen die jeweils geltenden Hauptmietzinsobergrenzen nicht überschritten werden. Auch die wertgesicherten Hauptmietzinse können mit Antrag an die Schlichtungsstelle im Außerstreitverfahren überprüft werden.
Näheres zur Entwicklung des Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) und einen Wertsicherungsrechner finden Sie bei der Statistik Austria.
Unter Wohngemeinschaft wird allgemein das Zusammenleben mehrerer nicht verwandter Personen verstanden. Aus welchen Gründen sie zusammen wohnen, ist mietrechtlich unerheblich. Wichtig ist jedoch die Rechtsstellung der einzelnen BewohnerInnen. In der Praxis ergeben sich für Wohngemeinschaften drei Möglichkeiten der vertraglichen Gestaltung im Mietbereich:
Nur ein Wohngemeinschafts-Mitglied mietet die Wohnung, die anderen sind UntermieterInnen des/der einzigen HauptmieterIn. Verlässt der/die einzige MieterIn die Wohnung, so müssen unter Umständen auch die anderen ausziehen.
Alle Wohngemeinschafts-Mitglieder unterschreiben den Mietvertrag, sind daher gleichberechtigte MitmieterInnen und haften für den Mietzins. Scheidet einer/eine von ihnen aus, so bleibt der Mietvertrag der übrigen MitbewohnerInnen davon unberührt. Hinweis: Damit eine Mitmieterin bzw. ein Mitmieter aus dem Mietvertrag „aussteigen“ darf, ist die Zustimmung der anderen VertragspartnerInnen erforderlich.
Über jeden Wohnraum wird ein einzelner Mietvertrag mit dem/der VermieterIn abgeschlossen (die Sanitärräume, die Küche etc. stehen jeweils zur Mitbenützung offen). Es bestehen daher mehrere getrennte Mietverträge mit dem/der VermieterIn.
Wohnungseigentum ist eine Sonderform des Miteigentums. Hier wird das Nutzungsrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt mit dem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft verbunden. Damit ist jeder/jede WohnungseigentümerIn gleichzeitig auch MiteigentümerIn der Gesamtliegenschaft. Es treffen ihn/sie daher auch die Pflichten eines/einer EigentümerIn.
Wohnungseigentum kann begründet werden an Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten (Geschäftslokal, Büro etc.) und an Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge auf Stellflächen am Boden oder auf Parkwippen und Stapelparkeranlagen.
Das Wohnungseigentum wird erst mit Eintragung in das Grundbuch („Verbücherung“) erworben, bei jedem Miteigentumsanteil wird das Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt eingetragen. Anhand eines Grundbuchauszuges ist daher gleich ersichtlich, ob Wohnungseigentum an einer Liegenschaft begründet ist oder nicht.
Für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes besteht ein Anspruch auf Wohnungstausch zweier MieterInnen, der unter bestimmten Voraussetzungen theoretisch auch gegen den Willen eines/einer VermieterIn im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren durchgesetzt werden könnte.
Dieser, in § 13 MRG vorgesehene Wohnungstausch besteht in der wechselseitigen Vertragsübernahme der Mietverhältnisse. Das bedeutet, dass die Mietverträge bestehen bleiben und nur jeweils auf MieterInnenseite ein Personenwechsel stattfindet. Falls bisher ein niedrigerer Hauptmietzins zu bezahlen war, darf der/die VermieterIn diesen jedoch nach dem Tausch auf die Höhe des Richtwertmietzinses anheben. Die Voraussetzungen des § 13 MRG werden im Streitfall von Schlichtungsstellen bzw. Gerichten jedoch äußerst streng geprüft, weshalb ein Wohnungstausch gegen den Willen des Vermieters in der Praxis kaum je vorkommt.
Stimmt ein/eine VermieterIn dem „Wohnungstausch“ zweier MieterInnen ohnehin freiwillig zu, gilt es zu klären, ob ein wechselseitiger Vertragseintritt im Sinne des § 13 MRG gemeint ist, oder schlicht eine einvernehmliche Beendigung beider Mietverträge mit anschließender Neuvermietung an den/die jeweils andere TauschpartnerIn. Beim wechselseitigen Vertragseintritt würden die TauschpartnerInnen für eventuell bestehende Zahlungsrückstände oder Beschädigungen des/der VorgängerIn haften.
Zeitgemäße Badegelegenheit
Die Kategorieeinstufung einer Wohnung in Kategorie A oder B setzt eine dem „zeitgemäßen Standard“ entsprechende Badegelegenheit voraus. Das kann ein eigenes Badezimmer oder eine Badenische mit entsprechenden funktionsfähigen Sanitäreinrichtungen sein. Das Bad muss dem zeitgemäßen Standard, der anhand der Bau- und Förderungsvorschriften definiert ist, entsprechen. Wichtig ist immer das Vorhandensein einer Heizmöglichkeit und einer entsprechenden (funktionierenden) Entlüftung.
Siehe auch: Kategorieeinstufung, Überhöhter Hauptmietzins.
Zinsminderung
Wird eine Wohnung während des aufrechten Mietverhältnisses ohne Verschulden des Mieters unbrauchbar, tritt die gesetzliche Zinsminderung gemäß § 1096 ABGB ein. Gründe für eine (teilweise) Unbrauchbarkeit einer Wohnung können in Bau- oder Leitungsgebrechen liegen.
Im Gegensatz zum überhöhten Hauptmietzins, der zu einer dauerhaften Herabsetzung des Hauptmietzinses führen kann, gilt die Zinsminderung nach der Rechtsprechung nur für die Dauer der (teilweisen) Unbrauchbarkeit.
Näheres zur Zinsminderung finden Sie hier.

References: § 10
 § 10
 § 30
 § 30
 § 1117
 § 13
 § 13
 § 13
 § 1096