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BOE.es - Documento BOE-A-2018-13750
Documento BOE-A-2018-13750
«BOE» núm. 244, de 9 de octubre de 2018, páginas 98016 a 98023 (8 págs.)
BOE-A-2018-13750
En el recurso interpuesto por doña G. N. R., procuradora de los tribunales, en representación de «Buildingcenter, S.A.U.», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Alcalá de Guadaíra, número 2, doña Lucía Capitán Carmona, a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación librados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.
En el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Alcalá de Guadaíra se tramitó procedimiento de ejecución hipotecaria número 1064/2012 a instancias de «Caixabank, S.A.» y frente a don R. V. M. F. Dicho procedimiento tuvo por objeto la finca registral número 13.779 del Registro de la Propiedad de Alcalá de Guadaíra número 2, que, desde el día 21 de junio de 2007, aparecía inscrita a nombre de la sociedad «El Cortijo de Santa Marta, S.L.». Por medio de decreto, de fecha 12 de enero de 2015, se adjudicó dicha finca a «Buildingcenter, S.A.U.». Del apartado cuarto de los antecedentes de hecho del citado decreto resultaba lo siguiente: «Apareciendo de la certificación registral aportada a los autos el cambio de titularidad de la finca hipotecada, se acordó notificar al titular actual, la entidad El Cortijo de Santa Marta, SL, la existencia del procedimiento para que pudiera intervenir en la ejecución o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas correspondientes (...)».
Presentado testimonio del citado decreto y el mandamiento de cancelación correspondiente en el Registro de la Propiedad de Alcalá de Guadaíra número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Antecedentes de hecho
Que el referido documento ha tenido entrada en este Registro de la Propiedad, el día cuatro de mayo del año dos mil dieciocho, causando el asiento 1445 del Diario 199, en unión de adición de fecha uno de septiembre de dos mil dieciséis, acta de fecha treinta y uno de diciembre de dos mil quince e instancia de comunicación al ayuntamiento de fecha treinta de diciembre de dos mil quince.
Que calificado dicho documento, en los términos a que se refieren los artículos 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, se aprecia la existencia de defecto que impide la inscripción ordenada, toda vez que no consta haber sido demandado y requerido de pago a la entidad ''El Cortijo de Santa Marta, S.L.'', tercer poseedor del bien hipotecado que tenía inscrito su derecho con anterioridad a la expedición de la correspondiente certificación de cargas, no siendo suficiente la notificación al mismo, como resulta de la adición, que se acompaña.
Con arreglo al párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro, y además, en cuanto a los expedidos por los organismos administrativos, se extenderá, en todo caso, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro, –artículo 99 del Reglamento Hipotecario–, y respecto a los expedidos por la autoridad judicial, se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro –artículo 100 del Reglamento Hipotecario–.
Conforme a los artículos 132 de la Ley Hipotecaria y 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no consta haber sido demandado y requerido de pago a la entidad ''El Cortijo de Santa Marta, S.L.'', tercer poseedor del bien hipotecado que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, y, aunque, con posterioridad a la demanda, se le haya notificado dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma, como exigen los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2004 que, si bien dictada de acuerdo con la legislación anterior, es perfectamente aplicable a la actual, ha sostenido que la falta de requerimiento de pago determina la nulidad del procedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación realizada posteriormente al trámite, dado el rigor formal del procedimiento de ejecución hipotecaria. Este criterio es aplicable con mayor razón al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, tal y como se regula después de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, ya que, en la legislación anterior sólo se exigía el requerimiento de pago al tercer poseedor, mientras que en la regulación actual del procedimiento se exige, además, que la demanda se dirija frente a tal tercer poseedor, imponiendo al registrador la obligación de comprobar que se han cumplido los requisitos de la demanda y el requerimiento.
La notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se le ha realizado no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago. Es cierto que según el artículo 132-2.º de la Ley Hipotecaria, la calificación del registrador se extenderá al hecho de ''que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas…'', y conforme al artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil «si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca». Pero, como se ha señalado en la doctrina científica, el tercer poseedor ha de ser demandado y requerido de pago de conformidad con lo dispuesto en los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien, en los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados –ni se hubiera inscrito– en el momento de formular la demanda sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces, tras la expedición de dicha certificación para el proceso, cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento. Sentencia del Tribunal Constitucional –Sala Primera– número 79/2013 de 8 abril. Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2004. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de mayo de 2001; 20 de septiembre de 2002; 14 de abril de 2009; 27 de julio de 2010; 27 de junio y 23 de julio de 2011; 7 de marzo, 7 de junio, 13 de septiembre y 29 de noviembre de 2012; 7 de marzo, 22 de mayo, 10 de julio, 18 y 19 de septiembre y 17 de octubre de 2013, y 4 de febrero (2.ª), 20 de marzo, 22 de mayo 20 de noviembre de 2014 y 9 de marzo de 2015. Defecto insubsanable.
Lucía Capitán Carmona, Registradora titular del Registro de la Propiedad de Alcalá de Guadaíra número dos, acuerda:
Calificar el documento presentado en los términos que resultan de los Fundamentos Jurídicos antes citados.
Suspender el despacho del mismo hasta la subsanación, en su caso, de los defectos observados, desestimando entre tanto la solicitud de la práctica de asientos registrales.
Notificar esta calificación negativa en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al presentante del documento y al Notario autorizante, autoridad judicial o funcionario que lo haya expedido, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de Noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación, por un plazo de sesenta días, contados desde la fecha de la última notificación que se practique; así mismo conlleva la prórroga del plazo de vigencia de los asientos de presentación relativos a documentos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores conforme a lo dispuesto artículo 111 y 432 del Reglamento Hipotecaria.
Contra el presente acuerdo (…)
Alcalá de Guadaíra, a veinticuatro de mayo del año dos mil dieciocho.–La Registradora (firma ilegible).»
Contra la anterior nota de calificación, doña G. N. R., procuradora de los tribunales, en representación de «Buildingcenter, S.A.U.», interpuso recurso el día 25 de junio de 2018 atendiendo a los siguientes argumentos:
Primera (...).
Hay que poner de relieve que a la fecha de presentación de la demanda de ejecución hipotecaria, 26 de noviembre de 2012, que da lugar a la adjudicación que se trata de inscribir a favor de mi mandante, la jurisprudencia existente y las Resoluciones existentes de la Dirección General de los Registros y el Notariado, aceptaban la aplicación de lo preceptuado en el art. 689.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece:
''Artículo 689. Comunicación del procedimiento al titular inscrito y a los acreedores posteriores.
1. Si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca''.
No exigiendo por tanto que el titular registral que no había acreditado al acreedor la adquisición de la finca hubiera de ser demandado en la demanda de ejecución hipotecaria, bastando la notificación de la existencia del procedimiento, cuando se había tenido constancia a través de la certificación de cargas expedida en el curso de la ejecución para que si a su derecho interesaba pudiera liberar la finca.
El acreedor que tiene su crédito garantizado con hipoteca instrumentalizada en escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad, posee un título con carácter ejecutivo, de conformidad al art 517 LEC, sin necesidad de que en un supuesto de impago del crédito y decida acudir a la vía ejecutiva por medio del procedimiento hipotecario, deba previamente acudir al Registro de la Propiedad a conocer el último titular inscrito, dado que como se ha expuesto su título es directamente ejecutable y por ello prevé la Ley el mecanismo del art. 689.1 LEC en garantía de los derechos inscritos por un tercero.
El propio Fundamento Jurídico, en su último párrafo, cita determinadas resoluciones, entre ellas de nuestro Tribunal Supremo y de la propia Dirección General de los Registros y el Notariado de fechas similares a la presentación de la demanda de ejecución que ha dado pie a la adjudicación que se trata de inscribir, que establecen que será tras la certificación de cargas cuando se deba notificar la existencia del procedimiento al nuevo titular registral. Hay que resaltar que la titular registral en ningún momento acreditó a Caixabank SA la adquisición de la finca, ni la anterior propietaria que realizó de igual manera acreditación de la aportación que había realizado de la finca hipotecada a una sociedad.
Para concluir y como Caixabank SA puso en conocimiento del Juzgado, el Registro de la Propiedad tampoco comunicó a la misma el cambio de titularidad a pesar de tener un derecho inscrito sobre la finca.»
La registradora de la Propiedad de Alcalá de Guadaíra número 2, doña Lucía Capitán Carmona, emitió informe en el que mantuvo íntegramente su calificación, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1875 del Código Civil; 1, 13, 17, 18, 20, 32, 34, 38, 40, 82, 130, 132, 145 y 325 de la Ley Hipotecaria; 538.2.3.º, 568, 659, 681.1, 685, 686 y 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Primera, número 79/2013, de 8 abril; las Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2002, 3 de diciembre de 2004, 16 de mayo de 2013, 29 de septiembre de 2016 y 14 de diciembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de mayo de 2001, 20 de septiembre de 2002, 14 de abril de 2009, 27 de julio de 2010, 27 de junio y 23 de julio de 2011, 7 de marzo, 7 de junio, 13 de septiembre y 29 de noviembre de 2012, 7 de marzo, 22 de mayo, 10 de julio, 19 de septiembre y 17 de octubre de 2013, 4 de febrero, 20 de marzo, 22 de mayo, 8 de septiembre y 20 de noviembre de 2014, 23 de marzo y 11 de noviembre de 2015, 27 de junio, 12 de julio y 1 y 2 de agosto de 2016, 23 de enero, 22 de mayo, 10 de julio, 5 de octubre y 1 de diciembre de 2017 y 15 de febrero, 14 de marzo, 20 de abril y 21 de junio de 2018.
1. Se debate en el presente expediente sobre si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados y practicables las consiguientes cancelaciones ordenadas en el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas si en el procedimiento no se ha demandado a la sociedad mercantil que, no siendo deudora del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudora, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse el procedimiento.
En el decreto de adjudicación se hace constar lo siguiente: «Apareciendo de la certificación registral aportada a los autos el cambio de titularidad de la finca hipotecada, se acordó notificar al titular actual, la entidad El Cortijo de Santa Marta, SL, la existencia del procedimiento para que pudiera intervenir en la ejecución o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas correspondientes (...)».
2. La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), que, en aplicación del artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».
Por tanto, de la dicción de estos preceptos legales resulta que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, disponiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.
Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley Hipotecaria) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino la puesta de manifiesto por estos de la existencia de un obstáculo registral [cfr. Resoluciones de 18 de junio (2.ª) y 13 de septiembre de 2012].
Todo ello no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de legitimación, al que se refiere el artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina) no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril, por la que sienta «doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE) tiene la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento de ejecución hipotecaria y en especial «la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal» en este tipo de procedimientos «en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad».
Sin embargo, como añade la reiterada Sentencia, «la validez global de la estructura procedimental de la ejecución hipotecaria en modo alguno admite excepciones al derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que figuran los denominados legalmente como ''terceros poseedores'' y el propietario de los bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca (...) Desde la estricta perspectiva constitucional, una línea constante y uniforme de este Tribunal en materia de acceso al proceso en general (art. 24.1 CE), y al procedimiento de ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la defensa, dando la oportunidad de participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial, al existir una posición privilegiada del acreedor derivada de la fuerza ejecutiva del título. En este sentido, el art. 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados ''siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes'', precepto este que entendido según el art. 24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litis consorcio necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 538.1.3 LEC, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 681.1 LEC, donde se reconoce la condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así como por lo dispuesto en el art. 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y ''terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento''».
4. Diferente tratamiento habría de darse a un caso en el que la inscripción a favor del tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento. En esa hipótesis resultaría de aplicación lo dispuesto en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo suficiente la notificación para que pudiera intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662 del mismo texto legal que dispone: «Si antes de que se venda o adjudique en la ejecución un bien inmueble y después de haberse anotado su embargo o de consignado registralmente el comienzo del procedimiento de apremio, pasare aquel bien a poder de un tercer poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la Oficina judicial, lo que se acordará por el Secretario judicial sin paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones ulteriores», cuestión ésta que igualmente debe ser objeto de calificación conforme al artículo 132.2.º de la Ley Hipotecaria.
Pero en el presente caso, la inscripción en favor del tercer poseedor se había practicado varios años antes de que se iniciara el procedimiento de ejecución hipotecaria. De los documentos presentados no se infiere que la titular registral de la finca haya sido demandada ni requerida debidamente de pago (artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma, como exigen los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales. Debe, por tanto, confirmarse el defecto señalado por la registradora en su calificación.

References: artículo 18
 resolución 
 artículo 132
 artículo 689
 artículo 662
 artículo 323
 artículo 111
 artículo 662
 artículo 132
 artículo 100
 artículo 18
 resolución 
 artículo 38
 artículo 689
 artículo 662
 artículo 132