Source: https://interpretacje-podatkowe.org/wartosc-poczatkowa/0115-kdit3-4011-113-2017-1-dp
Timestamp: 2018-12-17 03:20:07+00:00

Document:
♦ › Wartość początkowa › 0115-KDIT3.4011.113.2017.1.DP
Czy określenie wartości początkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i wartości początkowej lokalu po dokonanym przekształceniu według wartości rynkowej na podstawie Wyceny jest prawidłowe?
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 25 kwietnia 2017 r. (data wpływu 5 maja 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej – jest prawidłowe.
W dniu 5 maja 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej.
Wnioskodawczyni w dniu 27 listopada 2003 r. na podstawie aktu notarialnego nabyła wraz z mężem do wspólności majątkowej małżeńskiej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 20 kwietnia 2017 r. na podstawie aktu notarialnego ustanowiona została odrębna własność przedmiotowego lokalu i przeniesiona na rzecz Wnioskodawczyni i jej męża (dalej: lokal).
Do października 2016 r. lokal był użytkowany na cele prywatne i w całości miał charakter mieszkalny. Od miesiąca października 2016 r. przedmiotowy lokal został wynajęty, a przychód z najmu lokalu rozliczany był ryczałtem ewidencjonowanym w ramach najmu prywatnego. Od stycznia 2017 r. lokal wynajmowany jest w ramach prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.
W momencie zakupu stan lokalu nie pozwalał na jego użytkowanie, gdyż wymagał kapitalnego remontu. W latach 2003 - 2016 przeprowadzone były liczne remonty polegające początkowo na całkowitym przebudowaniu lokalu, zburzeniu niektórych ścian, wymiany wszystkich instalacji, okien, drzwi, podłóg, przebudowaniu łazienki, kuchni, sypialni, a następnie na mniejszych remontach. Niestety, jako, że remonty lokalu były związane z jego użytkowaniem na własne cele mieszkaniowe a prace remontowe nie były wykonywane z myślą o jego późniejszym wykorzystywaniu do celów działalności gospodarczej Wnioskodawczyni nie posiada żadnych dokumentacji (faktur, rachunków) dotyczących przedmiotowych remontów. Wartość przeprowadzonych prac szacuje na kwotę około 300.000 zł.
Wnioskodawczyni od stycznia 2017 r. wprowadziła lokal do ewidencji środków trwałych jako wartość niematerialną i prawną (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) wg ceny rynkowej dokonanej przez rzeczoznawcę (dalej: Wycena). Po ustanowieniu odrębnej własności przedmiotowego lokalu w dniu 20 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni wykreśliła z ewidencji spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i jednocześnie wprowadziła ww. lokal do środków trwałych prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej jako odrębną własność lokalu wg ustalonej w styczniu 2017 r. Wyceny i kontynuuje amortyzację.
Zdaniem Wnioskodawczyni wartość początkowa przedmiotowego lokalu powinna zostać ustalona w oparciu o ceny rynkowe na podstawie Wyceny.
Powyższe, wynika z faktu, że cena zakupu nieruchomości nie odzwierciedla jego obecnej wartości i nie uwzględnia ponoszonych wydatków na jego remonty, które stanowią o jego wartości na dzień przyjęcia do ewidencji środków trwałych. Ponadto Wnioskodawczyni, jako, że nieruchomość przez wiele lat służyła wyłącznie na prywatne cele mieszkalne jej i jej dzieci, nie gromadziła (z powodu braku takiego obowiązku) żadnej dokumentacji (faktury, paragony) przeprowadzanych remontów, a ich odtworzenie jest niemożliwe.
Wobec powyższego Wnioskodawczyni uważa, że wartość początkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i wartość początkowa lokalu po dokonanym przekształceniu według wartości rynkowej na podstawie Wyceny zgodnie z art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowa, gdyż uwzględnia poniesione wcześniej nakłady i stanowi o realnej wartości lokalu na dzień wprowadzenia do ewidencji środków trwałych.
Powyższe znajduje swoje potwierdzenie w licznych interpretacjach podatkowych, w tym m.in. w:
interpretacji indywidualnej z dnia 10 maja 2010 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy sygn. ITPB1/415-171/10/AK
postanowieniu z dnia 31 października 2006 r. wydanym przez Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Krakowie sygn. PD-1/415/23/06/IJ.
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.
Natomiast stosownie do treści art. 22b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.
W myśl art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu – zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
1a) w razie częściowo odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu,
określonego w art. 11 ust. 2b;
W myśl zapisów art. 22g ust. 11 ww. ustawy. w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.
Te sposoby ustalenia wartości początkowej – jak już wskazano – stanowią wyjątek od obowiązujących zasad ustalania tejże wartości wg zasad określonych w art. 22g ust. 1 pkt 1-2 ww. ustawy (a więc wg ceny nabycia albo kosztu wytworzenia). Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej zgodnie z generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć np. tych sytuacji, w których podatnik nie posiada – bo nie musiał posiadać – stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie lub wytworzenie określonego składnika majątku (dotyczących np. wytworzenia określonego składnika majątku przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej, czy też przeznaczenia do działalności gospodarczej prywatnego składnika majątku).
Zasady wyrażonej w art. 22g ust. 9 przedmiotowej ustawy, nie można stosować do składników majątku, które zostały wytworzone w ramach (w trakcie) prowadzonej działalności gospodarczej lub z zamiarem wykorzystywania ich na potrzeby tej działalności. W takim przypadku ponoszone koszty wytworzenia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych powinny być ewidencjonowane z uwzględnieniem wymogów określonych w ww. art. 22g ust. 1 pkt 2 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w 2003 r. nabyła wraz z mężem do wspólności majątkowej małżeńskiej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W 2017 r. ustanowiona została odrębna własność przedmiotowego lokalu i przeniesiona na rzecz Wnioskodawczyni i jej męża. Do października 2016 r. lokal był użytkowany na cele prywatne i w całości miał charakter mieszkalny. Od miesiąca października 2016 r. przedmiotowy lokal został wynajęty, a przychód z najmu lokalu rozliczany był ryczałtem ewidencjonowanym w ramach najmu prywatnego. Od stycznia 2017 r. lokal wynajmowany jest w ramach prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. W momencie zakupu stan lokalu nie pozwalał na jego użytkowanie, gdyż wymagał kapitalnego remontu. W latach 2003 - 2016 przeprowadzone były liczne remonty polegające początkowo na całkowitym przebudowaniu lokalu, zburzeniu niektórych ścian, wymiany wszystkich instalacji, okien, drzwi, podłóg, przebudowaniu łazienki, kuchni, sypialni, a następnie na mniejszych remontach. Niestety, jako, że remonty lokalu były związane z jego użytkowaniem na własne cele mieszkaniowe a prace remontowe nie były wykonywane z myślą o jego późniejszym wykorzystywaniu do celów działalności gospodarczej Wnioskodawczyni nie posiada żadnych dokumentacji (faktur, rachunków) dotyczących przedmiotowych remontów. Wartość przeprowadzonych prac szacuje na kwotę około 300.000 zł. Wnioskodawczyni od stycznia 2017 r. wprowadziła lokal do ewidencji środków trwałych jako wartość niematerialną i prawną (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) wg ceny rynkowej dokonanej przez rzeczoznawcę (dalej: Wycena). Po ustanowieniu odrębnej własności przedmiotowego lokalu w dniu 20 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni wykreśliła z ewidencji spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i jednocześnie wprowadziłam ww. lokal do środków trwałych prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej jako odrębną własności lokalu wg ustalonej w styczniu 2017 r. Wyceny i kontynuuje amortyzację.
Lokal mieszkalny stanowiący pierwotnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, następnie przekształcone w odrębną własność – w latach 2003-2016, tj. w latach w których dokonano jego modernizacji – stanowił składnik majątku prywatnego, który nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. W momencie podjęcia decyzji o modernizacji lokal był wykorzystywany do własnych celów mieszkaniowych, a od października 2016 r. był przedmiotem tzw. najmu prywatnego. Z powyższego wynika więc, że lokal nie został wyremontowany na potrzeby działalności gospodarczej. Dopiero bowiem od stycznia 2017 r. lokal przeznaczony został na potrzeby działalności gospodarczej i wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych pierwotnie jako wartość niematerialna i prawna a od dnia 20 kwietnia 2017 r. jako środek trwały.
Zatem jeżeli Wnioskodawczyni w istocie – z przyczyn od niej niezależnych – nie posiada dokumentów potwierdzających wysokość poniesionych wydatków na remont lokalu mieszkalnego w latach 2003-2016, to jego wartość początkową może ustalić na podstawie wyceny biegłego rzeczoznawcy, w oparciu o wskazany art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika. W sytuacji tej odpisy amortyzacyjne dokonywane od tak ustalonej wartości początkowej zarówno spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (wartości niematerialnej i prawnej) a następnie wyodrębnionej własności ww. lokalu (środka trwałego) będą stanowiły koszty uzyskania przychodów przy prowadzeniu działalności gospodarczej.
Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni uznać należy za prawidłowe.
W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.
0115-KDIT3.4011.113.2017.1.DP
0114-KDIP2-3.4010.9.2018.1.MC | Interpretacja indywidualna
PD-1/415/23/06/IJ | Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego

References: art. 13
 art. 14
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 11
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22