Source: https://ficek.sk/nebytove-priestory-a-ich-uvedenie-do-pov-stavu-34979
Timestamp: 2019-01-19 13:33:10+00:00

Document:
[2019] Nebytové priestory a ich uvedenie do pôv.… | Poradíme Vám? '
Nebytové priestory a ich uvedenie do pôv. stavu ?
Odpovedané dňa: 4. 4. 2018
Otázka: Nebytové priestory a ich uvedenie do pôv. stavu ?
Dobrý deň, momentálne máme v nájme priestor, v ktorom prevádzkujem kozmetické služby. Z tohto nájmu chcem však odísť. V priestore som so súhlasom majiteľa postavil dve priečky a vymaľoval steny. V zmluve je uvedené, že po skončení nájmu mám priestor dať do pôvodného stavu. Majiteľ odo mňa žiada, aby som zbúral priečky a vymaľovať steny na pôvodnú farbu. V zmluve a ani v preberacom protokole nie je uvedený ako vyzeral pôvodný stav priestoru. Má právo majiteľ žiadať odo mňa tieto veci? Ďakujem.
Odpoveď: Nebytové priestory a ich uvedenie do pôv. stavu ?
ďakujeme za Vašu otázku, ku ktorej týmto uvádzame nasledovné stanovisko, ktoré vyjadruje právny názor advokátskej kancelárie :
Právna úprava rešenia predmetnej problematiky je upravená v ust. Občianskeho zákonníka ("OZ") a ust. zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení ("zákon o nájme"). V odpovedi budeme vychádzať z predpokladu, že Vy ste podnikateľ - nájomca a prenajímateľ je vlastníkom nebytových priestorov v súlade so zákonom a že sa nejedná o majetok štátu, ktorý je predmetom nájmu.
I./ Základná právna úprava nájmu nehnuteľností je upravená v ust. OZ, ktorý v ust. § 720 OZ odkazuje na zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, pričom platí :
Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme. ktorá musí mať písomnú formu, musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. Ak zmluva neobsahuje predmetné náležitosti, je neplatná.
Zo zákona o nájme platí, že ak v zmluve nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve a je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním, pričom je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.
Podľa zákona o nájme nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný. Vy ako nájomca nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas aj pred uplynutím dojednaného času, ak
c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1( t.j. : prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.)
Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak
h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zák. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd, príp. ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zák. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.
V otázke nepíšete na akú dobu je zmluva o nájme.
Pre prípad, že zmluva je uzavretá na neurčitý čas, prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak. Výpovedná lehota podľa § 12 zákona o nájme je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
II./ Otázka zmeny nebytových priestorov
V otázke uvádzate, že prenajímateľ vyžaduje, aby ste 2 priečky postavené s jeho súhlasom odstránili a vymaľovali priestory. Z ust. § 13 zákona o nájme platí :
"Ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie."
Zákon o nájme nerieši otázku zmien resp. úprav nebytových priestorov, preto platí ust. § 667 OZ :
"(1) Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
(2) Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy."
Pre Vaše vysvetlenie :
V otázke uvádzate, že priečky boli postavené so súhlasom prenajímateľa, nepíšete formu súhlasu, teda či bol daný ústne, písomne, konkludentne (t.j.: videl, že staviate priečky v nebyt. priestoroch a bol s touto premenou priestorov uzrozumený a nevyslovil nesúhlas/. Súhlas je možné dať pred aj po vykonaní zmien resp. úprav. Späťvzatie súhlasu zo strany prenajímateľa po vykonaní úprav nie je podstatné.
Z ust. OZ vyplýva, že zmeny v priestoroch ste boli oprávnený vykonať len na základe súhlasu prenajímateľa.
Druhá vec sú náklady na predmetné zmeny. Pokiaľ prenajímateľ sa nezaviazal k úhrade predmetných, teda Vašich nákladov, v prípade skončenia nájmu - Váš prípad, môžete požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci - prenajatých priestorov.
Pokiaľ Vám ako nájomcovi bol daný súhlas zo strany prenajímateľa na vybudovanie priečok v nebytových priestoroch, v prípade skončenia nájmu nie ste povinný tieto zbúrať, čo vyplýva aj z ust. § 13 zákona o nájme :
"§ 13 : Ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie."
Svoj názor podporujeme aj ust. § 667 ods. 2 OZ , z ktorého vyplýva, že "ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy."
Teda ak by nájomca musel vrátiť priestory vždy v pôvodnom stave, v akom ich prevzal, bez ohľadu na to, či bol alebo nebol daný súhlas prenajímateľa, potom by súhlas prenajímateľa bol viac-menej bezpredmetný, lebo stále by nájomca musel vrátiť priestory v pôvodnom stave.
Pokiaľ sa jedná o vymaľovanie stien tu treba vychádzať zo stavu pri prevzatí priestorov a terajšieho stavu s prihliadnutím obvyklé opotrebenie. Zmenu farby z bielej napr. na tmavo modrú nemožno považovať za obvyklé opotrebenie, preto s premaľovaním na pôvodnú farbu by ste mali súhlasiť.
Vypovedanie nájomej zmluvy nájomcom
Zmluva o nájme bytových priestorov

References: § 720
 § 5
 § 12
 § 13
 § 667
 § 13
 § 667