Source: https://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=12086&p=105948
Timestamp: 2020-07-04 03:08:49+00:00

Document:
Rola i ocena zarządcy przymusowego - Wspólnota Mieszkaniowa
Rola i ocena zarządcy przymusowego
#1 Post autor: piotrusb » 04-12-2019, 14:38
Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 21 sierpnia 2019 r., sygn. akt III Ca 1944/18.
…zgodnie z art. 935 § 1 k.p.c. w zw. z art. 615 k.c. zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. Nadto zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione (§ 2), natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (§ 3). Konstrukcja zacytowanych przepisów wskazuje na to, że podstawowym kryterium oceny sprawozdania jest zgodność wykonywanych przez zarządcę czynności z zasadami prawidłowej gospodarki. Miernik ten jest wielokrotnie stosowany przez ustawodawcę, w szczególności w zakresie stosunków prawno-rzeczowych (m.in. w art. 53 § 1 k.c., art. 213 k.c., 256 k.c., art. 696 k.c., art. 12 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Pojęcie to nie zostało jednak przez niego zdefiniowane, dlatego też pomocne w tym zakresie są kryteria wypracowane przez doktrynę i orzecznictwo, które przyjmują, że zasady prawidłowej gospodarki stanowią granice uprawnień zarządcy. Pojęcie to nie ma wartości stałej, a zależne jest nie tylko od przedmiotu zarządu, ale również aktualnego stanu nauki i techniki oraz zasad doświadczenia życiowego i wiedzy zarządcy. (tak S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2006, s. 449; A. Sylwestrzak, Użytkowanie zespołu środków produkcji (art. 257), Rejent 2004, nr 2, s. 97; System prawa prywatnego, t. 4, pod red. E. Gniewka, wydanie. II, Warszawa 2007, s. 379 – 38; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 sierpnia 1980r., III CRN 145/80) Z kolei w uchwałach z dnia 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90 oraz z 25 marca 1994 r., III CZP 182/93 Sąd Najwyższy stwierdził, że zarząd rzeczą wspólną obejmuje całokształt czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą tejże rzeczy bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy. (...) nieruchomością obejmuje zaś dwie główne sfery działalności. Po pierwsze mamy tutaj do czynienia z czynnościami zwykłego zarządu tzw. zarząd bieżący, które leżą w gestii współwłaścicieli lub powołanego zarządcy (z reguły profesjonalna i wyspecjalizowana firma lub też indywidualny administrator). Po drugie w rachubę wchodzą czynności przekraczające zwykły zarząd, które mieszczą się w wyłącznych kompetencjach współwłaścicieli. Prawidłowość zarządzania oznacza natomiast takie działania, które są racjonalne, uzasadnione, logiczne i celowe. Zadaniem współwłaścicieli lub zarządcy jest przede wszystkim utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym oraz zdatnym do użytku, po to aby można było z tego tytułu czerpać określone korzyści i przywileje. W zakres tego postępowania wchodzi nie tylko zabezpieczenie nieruchomości przed zniszczeniem lub uszkodzeniem, ale również jej właściwa eksploatacja i pokrywanie kosztów utrzymania, dokonywanie wszelkiego rodzaju napraw, remontów, modernizacji oraz również i ulepszeń, korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz wykonywanie czynności prawnych związanych z ustaleniem i zachowaniem stanu własności (E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art.12 ustawy o gospodarce nieruchomościami, baza prawna LEX 2013).
Zasadniczo w ten model wpisywało się również postępowanie K. K., która podejmowała działania i czynności przynależące do kategorii „zarządu bieżącego”. W tej sferze zarządca postępował w należyty i właściwy sposób, reagując na wszelkie nieprawidłowości i odstępstwa od normy. Przede wszystkim podejmowane były czynności mające na celu faktyczne i efektywne zarządzanie nieruchomością. Wszelkie nakłady na nieruchomość były w pełni usprawiedliwione i przynosiły wymierne korzyści. Trudno było też mówić o marnowaniu pieniędzy, ponieważ ich wydatkowanie odbywało się w odpowiedni sposób. Zarządca właściwie dbał o infrastrukturę nieruchomości, ponieważ jest ona wyposażona we wszystkie niezbędne media i technologie. W tej sferze regularnie opłacane były należności na rzecz dostawców, wobec czego nie występowały przerwy ani zakłóceń w dostarczaniu mediów. Wysiłki i starania zarządcy tym bardziej zasługują na uznanie, biorąc pod uwagę to, iż nie wszyscy członkowie wnosili na bieżąco poszczególne opłaty, które ich obciążały. Ponadto stopień skonfliktowania współwłaścicieli odnośnie sposobu korzystania z nieruchomości był na tyle duży, że zarządca miał poważne trudności z uzyskaniem ich zgody na czynności przekraczające zwykły zarząd, co z kolei generowało przeważnie konieczność uzyskania zezwolenia sądu. Mimo tych przeciwności zarządca konsekwentnie dążył do poprawienia stanu nieruchomości, zapewnienia bezpieczeństwa mieszkańcom oraz zagwarantowania im należytego komfortu i standardu życia. Wymiernym przykładem zdolności zarządcy było także to, że regularnie udawało się jej bilansować przychody i wydatki, przy czym te pierwsze zdecydowanie dominują nad drugimi, wobec czego każdy rok kończył się wypracowaniem zysku. Oczywiście w pracy zarządcy pojawiały się pewnego rodzaju mankamenty i usterki o różnej skali natężenia, które jednak w ogólnym rozrachunku nie wpływały znacząco na sprawowanie zarządu. Zaistniałe uchybienia wyrażały się chociażby wadliwym prowadzeniem dokumentacji księgowej w latach 2011 i 2012, tyle tylko iż stosunkowo szybko zostały one naprawione. Przy takim wiec ujęciu liczba pozytywów przeważała nad dostrzegalnymi minusami. Trzeba też podkreślić, iż biegły ds. czynszów pozytywnie zweryfikował działania zarządcy, przyjmując iż zarząd nad nieruchomością sprawowany był we właściwy sposób. Za Sądem I instancji warto powtórzyć, iż błędy i uchybienia zarządcy nie miały wpływu na stan techniczny budynku i budowli ani nie powodowały zagrożenia dla zdrowia i życia użytkowników nieruchomości oraz innych osób na niej i w jej pobliżu się znajdujących. Wreszcie nie można przeoczyć, że załączone do akt sprawy sprawozdania zawierają wszystkie niezbędne elementy, umożliwiające ich weryfikację i dokonanie kontroli.
W kontekście tego w pełni zrozumiałe jest to, że Sąd Rejonowy w całości zatwierdził sprawozdania zarządcy K. K. za lata 2011 – 2017, gdyż nie dawało się stwierdzić, że nie wypełniała ona swoich obowiązków albo naruszała zasady prawidłowej gospodarki. Z kolei w wydaniu rozstrzygnięcia o przeciwnej treści stały też na przeszkodzie względy praktyczne, gdyż odmowa uwzględnienia sprawozdań, przy jednoczesnej zmianie nadzorcy, jeszcze bardziej zagmatwałaby napięte i skomplikowane stosunki i relacje pomiędzy współwłaścicielami.
Na koniec zgodzić się wypada ze Sądem Rejonowym, że wnioskodawca W. Z. niezasadnie domagał się wypłaty na swoją rzecz dochodów za lata od 2011 – 2018. W myśl art. 613 § 1 k.p.c. nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom w terminach oznaczonych przez sąd. Wynika to z faktu, iż zgodnie z art. 612 k.p.c. w zw. z art. 207 k.c. i art. 206 k.c. ustanowienie zarządcy, powoduje ograniczenie uprawnień współwłaścicieli polegające na wyłączeniu ich prawa do pobierania pożytków oraz innych przychodów z rzeczy i zachowaniu prawa używania rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to w wykonywaniu zarządu. Jak już było to sygnalizowane obowiązki zarządcy określa odpowiednio art. 935 k.p.c., wobec czego to w jego gestii leży prawo pobierania pożytków z nieruchomości zamiast właścicieli. Zarządca staje się gospodarzem rzeczy, uprawnionym wyłącznie do pobierania pożytków i zobowiązanym do przekazywania uprawnionym do rzeczy nadwyżek dochodów nad wydatkami w terminach ustalonych przez sąd” – (tak Antoni Górski w: Komentarz do art. 613 k.p.c. Lex/el.) Skoro tak, to osiągnięte nadwyżki dochodów pozostają w wyłącznej dyspozycji zarządcy, a nie współwłaścicieli. Nie można zatem dokonywać jakichkolwiek rozliczeń w sprawie o zniesienie współwłasności co do pożytków, które jeszcze nie trafiły do rąk współwłaścicieli, lecz znajdują się w dyspozycji zarządcy, dopóki nie zapadnie decyzja zarządcy w kwestii ich wykorzystania. Co ważne art. 613 k.p.c. nie daje zarządcy ani też sądowi w postępowaniu w przedmiocie nadzoru nad wykonywaniem zarządu przez ustanowionego zarządcę sądowego możliwości rozliczenia tej nadwyżki w sposób dowolny czy uznaniowy oraz nie daje podstaw do wyrównania ewentualnych wzajemnych roszczeń współwłaścicieli wynikających z posiadania i korzystania z nieruchomości. Kwestia w jaki sposób należy wypłacać pożytki, a w tym nadwyżkę dochodów uregulowana jest w art. 207 k.c., który daje prawo każdemu współwłaścicielowi stosownie do jego udziału pobierać takie korzyści z rzeczy. Zadaniem zarządcy jest więc rozliczanie nadwyżki dochodów w sposób wskazany w tym przepisie pod nadzorem sądu, natomiast jego rolą nie jest dokonywanie rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami. Wypłacie podlegają zatem te środki, które zgromadził zarządca sądowy. Dopiero bowiem dochód netto, pozostały po upływie roku gospodarczego, odrywa się od przedmiotu współwłasności i dzieli na odrębne części przypadające poszczególnym współwłaścicielom. Takie stanowisko stanowi wskazówkę, że w sytuacji gdy wspólna rzecz jest eksploatowana gospodarczo, realizacja uprawnień współwłaściciela nie może pozostawać w sprzeczności z zasadami prawidłowej gospodarki. Wbrew temu, co wynika z art. 207 k.c. współwłaściciele nie mogą oczekiwać wypłaty ewentualnie pobranych pożytków na swoją rzecz, gdyż pożytki i przychody z nieruchomości wchodzą do wspólnego zasobu dochodów, którymi gospodaruje zarządca. Zgodnie natomiast z art. 940 k.p.c. w zw. z art. 615 k.p.c. zarządca pokrywa wydatki związane z nieruchomością w określonej we wskazanym przepisie kolejności.
Nie ulega przy tym żadnej najmniejszej wątpliwości, że do dyspozycji tego unormowania zaliczają się również wydatki remontowe, które należy pilnie poczynić i to w szerokim zakresie w odniesieniu do wspomnianej nieruchomości. Zakres wspomnianych prac oraz ich koszt precyzyjnie i miarodajnie oszacował powołany w sprawie biegły ds. budownictwa. Z porównania tej wartości z rozmiarem dochodu wynika, iż ten ostatni wcale nie musi wystarczyć na pokrycie kosztów kompleksowego remontu. Wręcz przeciwnie liczyć się nawet trzeba z ich wzrostem, tym bardziej że doświadczenie i praktyka wskazują, iż przy tak zawansowanych pracach z reguły pojawiają się różnego rodzaju wydatki dodatkowe. Nie bez znaczenia jest i to, że ostateczny koszt remontu zostanie określony dopiero na etapie wykonawstwa. Tym samym pula środków pozyskana w ramach dochodów nie może być dowolnie rozdysponowana tak jak chce tego skarżący wnioskodawca lecz ewidentnie musi być zabezpieczona na potrzeby przyszłego remontu. Dzięki temu kamienica ma szanse odzyskać swój dawny blask i świetność, przez co automatycznie zwiększy się jej atrakcyjność i wartość rynkowa. Rekapitulując sfinansowanie niezbędnego remontu, którego potrzeba przeprowadzenia została potwierdzona opinią biegłego z zakresu budownictwa, jak również nie była kwestionowana przez współwłaścicieli ani przez zarządcę, powinno nastąpić z wypracowanego przez nieruchomość dochodu, który obecnie jest zgromadzony na stosownym rachunku bankowym.
Ustanowienie zarządcy przymusowego w małej wspólnocie
Ostatni post autor: piotrusb « 19-07-2017, 14:29
autor: piotrusb » 19-07-2017, 14:29 » w Orzecznictwo sądów powszechnych
Podstawy ustanowienia zarządcy przymusowego w małej wspólnocie
Ostatni post autor: piotrusb « 17-07-2018, 14:20
autor: piotrusb » 17-07-2018, 14:20 » w Orzecznictwo sądów powszechnych
Ustanowienie zarządcy przymusowego jest środkiem ostatecznym, gdy zawiodą wszystkie inne mechanizmy wynikazjące z uwl
Ostatni post autor: piotrusb « 24-05-2019, 14:45
autor: piotrusb » 24-05-2019, 14:45 » w Orzecznictwo sądów powszechnych
Rozliczenie nadwyżki dochodów przez zarządcę przymusowego
Ostatni post autor: piotrusb « 19-11-2018, 11:11
autor: piotrusb » 19-11-2018, 11:11 » w Orzecznictwo sądów powszechnych

References: art. 935
 art. 615
 art. 53
 art. 213
 art. 696
 art. 12
 art.12
 art. 613
 art. 612
 art. 207
 art. 206
 art. 935
 art. 613
 art. 613
 art. 207
 art. 207
 art. 940
 art. 615