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Timestamp: 2017-11-18 02:47:49+00:00

Document:
PRODUÇÃO JURÍDICA: DA AÇÃO DE USUCAPIÃO DE TERRAS PARTICULARES: ESTUDO TEÓRICO E ANÁLISE DE UM CASO
INTRODUÇÃO .............................................................................. 5
1.1. Previsão Legal ....................................................................... 6
1.2. Da usucapião ......................................................................... 6
1.2.1. Origem do instituto da usucapião ................................................. 7
1.2.2. Propriedade ................................................................................ 7
1.2.3. Conceito: a usucapião .................................................................. 8
1.2.4. Requisitos da usucapião ............................................................. 9
1.2.5. Espécies de usucapião ............................................................... 11
a) Usucapião constitucional especial ............................................................ 11
Usucapião pro misero individual ............................................................... 11
Usucapião pro misero coletiva ................................................................... 12
b) Usucapião constitucional especial rural ..................................................... 12
c) Usucapião extraordinária ................................................................. 12
d) Usucapião ordinária ....................................................................... 13
1. 3. Da servidão predial .............................................................. 13
1.4. Procedimento da ação de usucapião ................................... 13
1.4.1. Legitimidade ativa .................................................................... 15
1.4.2. Objeto ..................................................................................... 15
1.4.3. Objetivo .................................................................................. 18
1.4.4. Competência ............................................................................ 18
1.4.5. Legitimidade passiva ................................................................. 18
1.4.6. Petição inicial ........................................................................... 19
1.4.7. Citação e cientificação ............................................................... 19
1.4.8. Intervenção ministerial .............................................................. 20
1.4.9. Possíveis respostas dos réus ....................................................... 21
1.4.10. Sentença ................................................................................ 23
II – ANÁLISE DO CASO CONCRETO .................................. 25
III – CONCLUSÃO ..................................................................... 30
IV - BIBLIOGRAFIA .............................................................. 32
ACÓRDÃO ................................................................................................ 34
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. ACÓRDÃO.
10ª Câmara de Direito Privado. Apelação Cível n° 246 603-4/1. Presidente
Prudente. Voto n° 3 746
EMENTA: USUCAPIÃO - Exercício de posse sem animus domini –
Requisito indispensável - Comprovação documental de relação locatícia
entre as partes - Pleito de despejo por falta de pagamento proposto pelos
apelados em apenso - Afirmação da apelante de cessação do pagamento
de aluguéis – Motivo para desfazimento da locação - Improcedência
do pleito de usucapião e procedência do pleito de despejo inevitáveis –
ACÓRDÃO .................................................................................................. 37
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SAO PAULO.
APELAÇÃO S/ REVISÃO N° 1176444- 0/1. Relator Desembargador Ruy Coppola.
O instituto da usucapião, também chamada prescrição aquisitiva, pode ser aplicado em relações contratuais – a exemplo da locatícia e a de comodato?
O Acórdão aqui estudado teve por fulcro o julgamento de apelação interposta pela autora, que pleiteou a declaração de usucapião no juízo a quo. A sentença de primeiro grau determinou pela improcedência do pedido por falta de requisito essencial. Inconformada, interpôs a autora recurso de apelação para a revisão da matéria.
A Ação de Usucapião de Terras Particulares está prevista no Código de Processo Civil (CPC), no Livro IV – Dos Procedimentos Especiais, Título I – Dos Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa, disciplinada nos artigos 941 a 945 .
O procedimento previsto no CPC abrange a usucapião de terras particulares e a servidão predial. A ação de usucapião de coisas móveis e da usucapião especial rege-se pelo rito sumaríssimo, previsto no CPC, no artigo 275, inciso II, alínea a e na Lei 6.969/81, artigo 5º .
Para a melhor análise deste procedimento, é preciso uma viagem ao Direito Civil Constitucional, para a retomada do conceito da usucapião.
Prescreve o Código Civil, nos artigos 530 e 1.224, que a propriedade dos bens imóveis pode ser adquirida através da transcrição do título de sua transferência no registro de imóveis , da acessão , da usucapião e do direito hereditário.
A usucapião é uma das espécies de aquisição da propriedade, fundamentada, precipuamente, na posse e na passagem do tempo. O código civilista prevê o instituto da usucapião, como modo de aquisição da propriedade, no artigo 1.238.
O presente trabalho estará restrito ao modo de aquisição pela usucapião, nas modalidades abrangidas pelo procedimento previsto no código processualista. Ao conceituar o instituto da usucapião, o mestre Silvio RODRIGUES (1987: 105/106) assim se expressou:
A usucapião pode requerer vários requisitos para a sua ocorrência. Primeiramente, é necessário que o bem possuído possa ser objeto de aquisição por seu intermédio (res habilis), o que não sucede, por exemplo, com os bens públicos de uso comum, de uso especial e os dominiais e as coisas fora do comércio (MARCATO, 1988: 99). Em regra, também não se submetem à usucapião as terras devolutas , que são as terras pertencentes ao domínio de qualquer das entidades estatais e que não se acham utilizadas pelo Poder Público, nem destinadas a fins administrativos específicos. Exceção à regra, a usucapião especial admite a aquisição da propriedade pela posse de terras devolutas.
Pode ser exigido do possuidor o justo título (titulus). É, na definição do professor MARCATO (1988: 99): “aquele que seria hábil à transferência do domínio, não fosse o fato de emanar de quem não é o proprietário do bem, ou, ainda, de padecer de vício ou defeito que lhe retire a idoneidade para tanto”. Também podem ser requisitos para a aquisição pela usucapião a posse mansa e pacífica (possessio) e estar o possuidor munido de boa-fé (fides).
Posse mansa e pacífica é a que vem sendo exercida no tempo pelo possuidor, sem qualquer oposição por parte do proprietário do bem ou de terceiro. Deve ainda ser justa a posse, pois a violência e a clandestinidade, enquanto perdurem, impedem a ocorrência da usucapião, ao passo que a precariedade a impossibilita permanentemente (MARCATO, 1988: 100). Há de se ressaltar que a posse deve ser exercida com animus domini, ou seja, como se dono fosse. Animus domini é a intenção do dono de ter como sua a coisa possuída, de ser realmente o titular do direito sobre a coisa .
Ainda quanto à posse cabe salientar as palavras de COSTA MACHADO (2008: 1311):
Requisito fundamental é o tempo (tempus). É o tempo que convolará a simples posse em direito. Pode ainda ser requisito a dimensão da área, conforme a espécie de usucapião. O derradeiro requisito, ainda na lição do professor MARCATO (1988: 100), é a sentença judicial. A sentença declarará a existência do direito, para que seja oponível erga omnes, a partir da averbação no registro do imóvel.
A usucapião constitucional especial está prevista nos artigos 182 e 183 da Constituição Federal (CF) (usucapião constitucional especial urbana ou pro misero) e no artigo 191 (usucapião constitucional especial rural ou usucapião pro labore rural).
A usucapião urbana pro misero tem também previsão no Estatuto da Cidade , é individual e tem como requisitos o tempo (cinco anos), a área (menor ou igual a duzentos e cinqüenta metros quadrados), o uso para moradia, a possibilidade de individualizar, a successio pessessionis, o não ser o possuidor proprietário de outro imóvel e ser exercida (a usucapião, pelo mesmo agente) apenas uma única vez. Também está previsto no artigo 1.240 do Código Civil (CC) .
Outra espécie de usucapião constitucional, tem previsão no Estatuto da Cidade . Para a obtenção do direito são requisitos o tempo (cinco anos), a dimensão da área urbana (superior a duzentos e cinqüenta metros quadrados), o uso para moradia, a impossibilidade de ser individualizada, a successio possessiones e a accessio possessionis. Assim como a usucapião pro misero individual, não pode ser exercida além de uma única vez e o possuidor não pode ter outra propriedade.
É a modalidade instituída no artigo 191 da Carta Federal e no Estatuto da Terra .
Prevista no artigo 1.238 do Código civilista , tem por requisitos apenas o tempo da posse (quinze anos), independentemente de justo título e boa-fé.
Modalidade estabelecida no artigo 1.242 do CC , tem por requisitos o justo título e a boa-fé, além da posse pelo período de dez anos. Em sendo o imóvel utilizado para moradia do usucapiente ou prestar-se a obras ou serviços de caráter produtivo, o tempo para a aquisição será reduzido para cinco anos.
A servidão está prevista nos artigos 1.378 e 1.379, caput e parágrafo único do Código Civil (Da Constituição das Servidões), nos artigos 1380 a 1386 (Do Exercício das Servidões) e por fim, nos artigos 1.387 a 1389 (Da Extinção das Servidões) .
Para a aquisição do direito à servidão, são requisitos para a consolidação do direito: o exercício incontestado e contínuo da servidão aparente, pelo prazo de dez anos, em havendo justo título e boa-fé . Se não existirem os dois últimos requisitos, o prazo para a consolidação do direito é de vinte anos.
O rito da ação de usucapião de coisas móveis e da usucapião especial é o sumaríssimo, previsto no CPC, no artigo 275, inciso II, alínea a, conforme determinado expressamente pela Lei 6.969/81, artigo 5º . Subsidiariamente, é utilizado o procedimento previsto no rito ordinário.
Aplica-se o presente procedimento para a busca do reconhecimento (ou a declaração) da aquisição do domínio de imóvel ou da servidão predial, por força de usucapião ordinária, prevista no Código Civil, no artigo 1.242 (a posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé, pelo período de dez anos) ou a usucapião extraordinária, esta prevista no código civilista, no artigo 1.238 (posse sem interrupção ou oposição, independentemente de título e boa-fé, por quinze anos) (COSTA MACHADO, 2008: 1310/1311) .
A legitimidade ativa para a propositura da ação pertence do possuidor do imóvel (não necessariamente o atual). Se o autor da ação for casado, sua esposa deverá figurar junto a ele no pólo ativo da ação ou prestar-lhe o consentimento (COSTA MACHADO, 2008: 1312) , por caracterizar a posse direito real.
Para os que entendem que a posse é direito pessoal e não real, seria dispensável a outorga do consentimento do cônjuge ou companheiro nas ações possessórias. No entanto, como a ação de usucapião de terras particulares objetiva um título e o registro do imóvel no nome do possuidor, oponível erga omnes, resta configurada a necessidade, no caso de composse.
A composse ocorre quando duas ou mais pessoas exercem posse ao mesmo tempo sobre a mesma coisa. É composse pro indiviso. Ou ambos fazem parte do pólo ativo ou uma tem autorização da outra. Se não houver composse pelos cônjuges ou companheiros, bastará um deles. No pólo passivo, se o réu é casado, devem figurar ambos os cônjuges.
Admite-se que o objetivo da ação seja a declaração, mas não o seu objeto. O objeto da ação de usucapião é o bem imóvel possuído ou utilizado em servidão. O que visa (pretende) o autor, ao propor a ação, é a declaração judicial da posse, pelo tempo previsto em lei, mansa e pacífica, atendidos os demais requisitos, se o caso.
A ação de usucapião será proposta no foro onde está situado o imóvel .
Se existir juízo especializado na Comarca, perante ele será processada (Vara de Registros Públicos). Caso a União ingresse justificadamente no feito, a competência para processá-lo e julgá-lo será da Justiça Federal . Nas Comarcas que possuam varas especializadas da Fazenda, municipal ou estadual, como é o caso da Comarca de São Paulo e de São Bernardo do Campo, cabe a elas o processamento e julgamento da ação de usucapião, sempre que ingressem no feito, justificadamente, a Fazenda Municipal ou a Estadual (MARCATO, 1988: 101).
Deverá ser a petição inicial também instruída com a certidão positiva ou negativa do registro de imóveis, para a identidade do proprietário do bem ali registrado e com certidões negativas da existência de ação possessória que vise o bem objeto da ação .
O proprietário do imóvel e os confinantes ocupam a posição de litisconsortes passivos necessários. Isto porque o autor pode estar pretendendo a declaração do domínio também sobre os imóveis que lhes pertencem .
Os representantes das Fazendas Públicas (União, Estado ou Distrito Federal e do Município ou Território) devem ser cientificados da ação, por carta com aviso de recebimento, para que, havendo interesse, ingressem no processo e contestem o pedido do autor .
Tratando-se de ação de usucapião, cujos efeitos transcendem o indivíduo, atingindo a coletividade, porque de eficácia ‘erga omnes’, não se recomenda o julgamento antecipado da lide. Logo, conquanto não contestada a ação, o ônus da prova recai à parte autora, que não está desobrigada a demonstrar o implemento de todos os requisitos para a aquisição originária da propriedade, mormente ante o pedido de produção de provas efetivado pelo Ministério Público. Precedentes jurisprudenciais desta Corte. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. (TJ/RS, 18ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 70.012.488.102, rel. Des. Pedro Celso Dal Prá, j. em 20/10/05) .
A impossibilidade de se cumular os pedidos, ainda que as ações de procedimentos especiais tenham o caráter dúplice, fundamenta-se na incompatibilidade em de seus procedimentos.
Neste procedimento, que a doutrina chama de procedimento edital, predomina a citação de terceiros interessados por edital, formalidade essencial à validade da sentença. Justifica-se a solenidade, uma vez que a declaração valerá erga omnes, de modo originário, isto é, apagando qualquer vício anterior da origem da propriedade (GRECO FILHO, 2008: 248).
Julgando procedente o pedido, a sentença será registrada, mediante mandado, no Cartório de Registro de Imóveis . Da sentença declaratória cabe apelação, nos efeitos suspensivo e devolutivo.
Se julgado improcedente o pedido, a sentença transitará em julgado, impedindo nova discussão a respeito da demanda decidida. No entanto, se surgir a posteriori causa nova a ensejar a declaração do domínio, nada impede que o possuidor promova nova ação de usucapião, reivindicando o domínio sobre o mesmo imóvel. É o caso, por exemplo, de o autor não ter demonstrado que se encontra na posse do imóvel, na primeira lide. Se julgada improcedente e após, completar ele os requisitos legais para a obtenção do título, pode, novamente, pleitear em juízo a declaração.
Cuida-se de ação de usucapião extraordinário, previsto no artigo 1.238 do Código civilista, que obedece o procedimento da ação de usucapião de terras particulares, previsto no código processualista.
A teoria subjetiva da posse, defendida por Savigny, sustenta que dois elementos, dão vida a ela: o corpus e o animus. O corpus é o elemento material da posse, representado pelo poder físico da pessoa sobre a coisa possuída. O animus, o seu elemento subjetivo, que representa a vontade do possuidor em ter como sua a coisa. Para tal corrente, somente é admissível a posse caracterizada pelo animus domini. Contrariamente se opõe a corrente objetiva de Ihering, para quem a posse é o poder de fato, a exteriorização do direito real. O direito brasileiro teria acolhido, segundo a doutrina, a segunda teoria em nossa legislação civil, ainda que oportunizando concessões à primeira.
No entanto, a teoria assumida pelo direito brasileiro é a mista, uma vez que, para a configuração da posse, tanto nas ações possessórias, como para a usucapião, é exigido o elemento subjetivo de Savigni.
No caso apresentado, a autora é mera detentora do imóvel, e não possuidora, o que inviabiliza a posse, requisito essencial para o reconhecimento da usucapião.
Ademais, a posse da autora não era “mansa e pacífica” como afirmavam, uma vez que pendia sobre o imóvel objeto ação de despejo (fl. 2).
Consta ainda dos autos que a posse da autora, ainda que preenchesse o requisito temporal exigido por lei, não ostentava o animus domini, uma vez que ocupava o imóvel por autorização e em nome dos contestantes, configurando mera detentora do imóvel. Isto dado o caráter contratual da relação entre as partes.
A fundamentar o r. Acórdão, cita o relator a lição de Ihering, ditada por BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO:
não basta o ânimo ou vontade de ter a coisa como dono, pois é indispensável que ele resulte da causa possessionis (do título pelo qual se exerce a posse): se esta se iniciou de uma ocupação violenta ou pacífica, existirá ânimo; mas se ela começou em razão de um contrato (locação, comodato, etc.), que leva ao reconhecimento de alguém como dono, não existirá (TRATADO DE USUCAPIÃO, Ed. Saraiva, 1998, p. 650).
Ainda que preenchidos todos os demais requisitos, a posse é o requisito essencial e necessário. Mas não basta qualquer posse. Esta, para que seja qualificado o domínio, é a qualificada com o animus domini.
Tanto é importante a posse que nenhuma das espécies de usucapião a dispensa. A importância do elemento posse pode ser acima de tudo evidenciada nas ações de usucapião extraordinário, quando a lei exige, para a aquisição do domínio – e a sentença que a declara – apenas a posse, ininterrupta e sem obstáculos, aliada ao elemento tempo, de quinze anos, nada mais. Se a simples detenção houvesse por bem conferir ao detentor o direito à usucapião, os contrato de locação ou comodato seriam ineficazes quanto ao cumprimento da vontade dos contratantes. Seria a negação da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda, princípios basilares do direito das obrigações e dos contratos.
EMENTA. Locação. Despejo por falta de pagamento. Julgamento antecipado. Possibilidade. Alegação de cerceamento de defesa. Inocorrência. Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera laculdade, assim proceder. Usucapião. Inexistência. Locação configurada. Prescrição aquisitiva que não favorece a quem, na condição de inquilina, como a ré, possui imóvel a "non domino" . Companheira que permanece no imóvel após a morte do locatário. Ocorrência de subrogação. Dever de pagar os alugueres e demais encargos. Ausência de prova de pagamento. Recurso improvido.
No caso sob exame, é inexistente o elemento subjetivo essencial à posse do direito pleiteado, como aliás corroboram as provas colacionadas aos autos.
A posição desta é, aliás, de detentora do imóvel objeto da ação, e não de possuidora, uma vez que esta “posse” deriva da força do contrato, ainda que verbal, e não pelo abandono deste pelo proprietário.
Ao alegar a autora não possuir “condições de pagar aluguéis e que, por ser uma ‘senhora já de idade’, não tem para onde ir caso seja efetivado o despejo” utiliza argumento estranho à aquisição do direito a usucapir.
Não eliminado o vínculo obrigacional, não há o que se perquirir sobre a “posse” pleiteada. O instituto da usucapião prestigia o possuidor, em detrimento do proprietário que não exerce o seu direito de posse sobre o imóvel.
O direito à propriedade pela usucapião é originário, concretizado e possível de ser argüido a partir do preenchimento de seus requisitos, previstos em lei. Mas é oponível erga omnes apenas pela ocorrência do provimento jurisdicional, pela provocação da parte interessada.
A posse é requisito fundamental para a aquisição do direito à usucapião. Tão elementar que, das espécies de usucapião, a prevista no artigo 1.238 do Código Civil (usucapião extraordinária) dispensa os demais requisitos, ao exigir apenas o tempo e a posse, mansa e pacífica.
No entanto, a posse para a aquisição do direito à usucapião não é a qualquer posse, mas a qualificada com o animus domini, o seu elemento subjetivo.
Dessa forma, nos contratos de locação, a intenção do locatário, ao adentrar no imóvel, é a de locador, e não a de proprietário. Outrossim, há a relação entre as partes, na forma contratual. Também assim quanto à posse do comandatário. O mesmo se diga do caseiro que tem uso de moradia: o fato de dizê-la “sua casa” e habitá-la pelo tempo requerido para as ações de usucapião não o fará possuidor do imóvel.
O elemento morte não elimina a relação contratual existente entre locador e locatário. Com a morte, todos os bens, os direitos e as obrigações do de cujus passarão aos seus herdeiros.
Então, poder-se-á supor uma situação em que, mortos ou desaparecidos os locadores do imóvel, estes não deixem quaisquer herdeiros.
Permanecendo o locatário na detenção do imóvel, desta feita com o ânimo de lá permanecer e adonar-se da coisa, fazendo-a sua, pagando os débitos tributários relativos ao imóvel, o tempo produzirá os efeitos para a qualificação do direito, desde a ciência do fato.
Apenas o tempo e a posse, desta vez desvinculada da obrigação que originara a detenção, anterior à situação fática atual, porque não poderá ele apresentar o justo título ou a boa-fé como requisitos para a consolidação do direito da usucapião.
Isto porque o evento morte ou o abandono teria encerrado a relação obrigacional existente entre as partes, neste específico caso.
Apelante: E. P. da Silva
Apelado: L. J. T. Martins e outros
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL n° 246.603-4/1 da Comarca de PRESIDENTE PRUDENTE, sendo apelante E. P. DA SILVA e apelada ESPÓLIO DE L. J. T. MARTINS E OUTROS.
APTE C. B. DOS SANTOS
APDO Y. G. DA FONSECA
M. G. DA FONSECA
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres promovida por Y. G. da Fonseca e outros em face de C. B. dos Santos e outro, que, por sentença proferida a fls. 100/101 , cujo relatório se adota, foi julgada procedente, decretando a resolução do contrato, ordenando a desocupação do imóvel de objetos e pessoas em 15 dias contados da notificação, sob pena de despejo compulsório. Ré condenada ao pagamento dos aluguéis e acessórios a partir de 11.05.06 até a entrega do prédio, atualizados desde os vencimentos pelos índices da tabela judicial, mais juros de mora de 12% ao ano e multa convencional de 20%; facultando a execução provisória mediante formalização de caução real, carreando a vencida as despesas processuais reajustadas do desembolso e honorários de advogado fixados em 10% sobre o valor do débito.
De acordo com o contrato originário de fls. 12, a locação foi firmada entre o Sr. J. V. Cinquini (locador) e A. M. dos Santos (locatário) no dia 11 de março de 1988. Posteriormente, em 06 de novembro de 1989, houve alteração contratual (fls. 13/14) passando a figurar como locador o Sr. J. P. da Fonseca e como locatário o Sr. A. M. dos Santos.
É incontroverso nos autos que, falecido o locatário (A. M. dos Santos), sua companheira (C. B. dos Santos) permaneceu no imóvel locado, sub-rogando-se quanto às obrigações do locatário original. A situação decorre de lei, havendo previsão expressa na lei locatícia acerca do fato, a teor do art. 11, inciso I, da Lei n° 8.245/91.
Afinal, a união estável de um homem e uma mulher, como se casados fosse, é hoje reconhecida como entidade familiar, merecendo a proteção do Estado, nos termos da Constituição Federal (art. 226, §3°), de modo que esse dispositivo da atual lei, sobre reconhecer uma realidade social encontra respaldo na Carta Magna.
Ademais, alega a apelante que o Sr. J. P. da Fonseca vendeu ou doou o imóvel ao Sr. A. M. dos Santos, mas não trouxe uma prova sequer sobre referido ato jurídico.
Se for reproduzir, respeite os direitos autorais: cite a fonte.

References: artigo 275
 artigo 5
 artigo 1
 artigo 191
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 artigo 275
 artigo 5
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