Source: http://kanzleibeier.de/mietrecht_schonheitsreparaturen.php
Timestamp: 2017-10-19 16:31:31+00:00

Document:
Willkommen - Mietrecht - Schönheitsreparaturen
.Schönheitsreparaturen
Dieses Skript befindet sich noch im Aufbau. Einige Teile sind noch nicht inbegriffen. Als Übersicht wurden die einzelnen Überschriften bereits im Skript einbezogen!
>>> Gesetzliche Regelung der Schönheitsreparaturen
>>> Überwälzung auf den Mieter durch Mietvertrag
>>> Schönheitsreparaturen - Zusammentreffen von individualvertraglichen und formularmäßigen Klauseln
>>> Fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte
>>> Fachhandwerker - Klausel
>>> Die Klausel "Die Kosten trägt der Mieter"
>>> Schönheitsreparaturen auf Räume des Wohnbereichs
>>> Besenreine Übergabe
>>> Abgesteckter Rahmen, innerhalb dessen der Mieter in AGB zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann
>>> Schadensersatz des Vermieters
>>> Schönheitsreparatur auch, wenn die Durchführung sinnlos ist?
>>> Kostentragung künftiger Schönheitsreparaturen einschließlich Umsatzsteuer = Abgeltungsklausel?
>>> Verjährung
>>> Übergabeprotokoll
>>> Kleinreparaturklausel
Mietvertragliche Schönheitsreparaturklauseln
>>> Anfangsrenovierung
>>> Starre Fristenpläne
>>> Abgeltungsklauseln
>>> Isolierte Endrenovierungsklausel
>>> Summierungseffekt
>>> Quotenklauseln / Abgeltungsklauseln
>>> Abweichen von der bisherigen Ausführungsart
>>> Tapetenklausel
>>> Farbwahlklausel
Durchgeführte Endrenovierung durch den Mieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
>>> Wertersatzanspruch des Mieters gemäß § 818 Abs. 2 BGB bzw. GoA?
Mieterhöhung wegen nicht wirksam abgewälzter Schönheitsreparaturen
>>> Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel?
>>> Anders aber bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum
Schönheitsreparaturen: Mietverträge über Gewerberäume
>>> Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen binnen starrer Fristen auch bei gewerblicher Miete unzulässig
>>> Teppich - Klausel
So liegt ein vertragsgemäßer Gebrauch nach der Rechtsprechung beispielsweise grundsätzlich noch vor, wenn der Mieter in der gemieteten Wohnung intensiv raucht, obwohl durch ein solches Verhalten die Substanz der Mietsache sehr viel mehr beansprucht und demzufolge etwa ein Streichen der Wände früher notwendig wird als durch dasjenige eines Nichtrauchers, siehe etwa BGH NJW 2006, 2915 = (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05); LG Karlsruhe, Urteil vom 26.04.2001 - Az. 333 S 156/00, WuM 2001, 469.
Etwas anderes kann jedoch dann gelten, wenn das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet. Nämlich dann, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern, BGH, Pressemitteilung vom 5.3.2008 - VIII ZR 37/07 -.
Im Streitfall ließen sich die von dem Vermieter behaupteten Spuren des Tabakkonsums des Mieters durch „normale“ Schönheitsreparaturen, wie Tapezieren und Anstreichen beheben, so dass der Vermieter insoweit von dem Mieter keinen Schadensersatz verlangen konnte. Dem steht nicht entgegen, dass der Vermieter mangels einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter selbst zur Durchführung der Renovierungsarbeiten verpflichtet war und die Kosten hierfür tragen musste. Die Unzulässigkeit der Formularklausel über die Schönheitsreparaturen geht zu Lasten des Vermieters als Verwenderin der Klausel, BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07.
Für den Fall einer Schadensersatzpflicht des Mieters wären dann Feststellungen zur Schadenshöhe zu treffen. Insoweit bleibt es dabei, dass der Mieter nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, ersatzpflichtig ist. Nur für darüber hinausgehende Schäden oder Mehrkosten hat er gegebenenfalls unter Berücksichtigung eines Abzugs "neu für alt" einzustehen, siehe hierzu erst wieder jüngst BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 48/09.
Nur wenn im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel aufgenommen wurde, muss der Mieter renovieren. Und das ist regelmäßig der Fall.
Zwar sind bei der Vermietung von Wohnraum die Möglichkeiten freier Vertragsgestaltungen durch ein dichtes Netz zwingender Vorschriften stark eingeschränkt, wie z.B. Mietpreisregelung, Kündigungsgrund, Bestandsschutz, Kündigungsfristen oder Sozialklausel, allerdings wird die Überwälzung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen im gewissen Umfang von der Rechtsprechung als wirksam angesehen, vgl. BGHZ 92, 363; 101, 253.
Insoweit wird die übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.).
Durch Schönheitsreparaturen werden die typischen Gebrauchsspuren an der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters entstehen, beseitigt, Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, 2007, § 535 Rn. 41; BGH NJW 2006, 2915, 2917. In Anlehnung an § 28 IV 3 II. BV umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen nach h.M. die Beseitigung solcher Mängel, die auf dem normalen Abwohnen beruhen, die also eine Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters sind (§ 538 BGB) und in erster Linie durch malermäßige Arbeiten beseitigt werden können.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören dann:
nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, siehe § 28 Abs. 4 S. 2 der II. Berechnungsverordnung, vgl. auch BGH VIII ARZ 9/86.
Vgl. zum Begriff der Schönheitsreparaturen auch BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 48/09, BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286, Tz. 10; BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07, NZM 2009, 126, Tz. 19; jeweils m.w.N.
Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich insoweit nach allgemeiner Auffassung auch bei preisfreiem Wohnraum anhand der bei Vertragsschluss in § 28 Abs. 4 Satz 5 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthaltenen, mit der heutigen Fassung des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV übereinstimmenden Definition, wonach als Schönheitsreparaturen
das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen sind, vgl. BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286, Tz. 10; BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07, NZM 2009, 126, Tz. 19; jeweils m.w.N..
Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkon-trolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschriebenen Inhalt hinaus - zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensatonsregelung - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, vgl. BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, a.a.O.; BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 48/09.
Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 48/09; Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören dagegen der Ersatz eines abgewohnten Teppichbodens. Die Beseitigung von Schäden am Boden, wie sie durch langjährige Benutzung nun einmal entstehen, kann vom Vermieter ebenfalls nicht verlangt werden. Anders wäre es, wenn beispielsweise Brandstellen durch zu Boden gefallene Zigaretten oder ähnliches über die normale Abnutzung hinausgehenden Schäden vorhanden wären. Ist beispielsweise ein Teppich vom Mieter zu ersetzen, kann der Vermieter aber nicht immer einen neuen Teppich verlangen, sondern allenfalls Ersatz des Zeitwertes des vorhandenen Teppichs. Je nach Qualität eines Teppichs, beträgt die Nutzungsdauer desselben 10 bis 15 Jahren. Dies ist im Rahmen "Neu - Für - Alt" zu berücksichtigen. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören auch das Entfernen alter Tapeten beim Einzug (BGH in WuM 2006, 306).
Übernimmt der Mieter die Pflicht, die Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache zu beseitigen, wird von der oben skizzierten gesetzlichen Regelung abgewichen, der zufolge der Mieter die Folgen des vertragsgemäßen Gebrauchs gerade nicht tragen muss.
Neben den mietrechtlichen Schranken ergeben sich bei der Verwendung von Formularmietverträgen Grenzen auf Grund der Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (insbesondere aus der Generalklausel des § 307 Abs. 1 und 2 BGB).
Weiter gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung, da dies keine Schönheitsreparaturmaßnahme im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV ist, BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 48/09.
Zudem dienen derartige Arbeiten (Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen) nach verbreiteter Auffassung nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen, BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 48/09; OLG Düsseldorf, WuM 2003, 621, 623; Kraemer, NZM 2003, 417, 418; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 356; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., Rdnr. I 8; jeweils m.w.N.
Insoweit als die Parteien des Mietvertrages ihrer Vereinbarung allgemeine Geschäftsbedingungen zugrunde legen, führen sie keine Vertragsverhandlungen. Vielmehr nimmt der Mieter die vom Vermieter gesetzten Bedingungen hin, und zwar deshalb, weil es für ihm beispielsweise mit hohen Kosten verbunden wäre, die allgemeinen Geschäftsbedingungen genau auszuwerten, mit dem Vermieter in Verhandlungen über deren Abänderung einzutreten oder sich entsprechend über die Bedingungen anderer potentiellen Vermieter zu informieren, vgl. dazu MünchKomm-BGB/Kieninger, 5. Auflage, 2007, § 307 Rn. 39. Infolgedessen läuft der Mieter Gefahr, Vertragsbedingungen zu akzeptieren, die er nicht akzeptieren würde, könnte oder wollte er die Auswertung, Neuverhandlung oder Alternativsuche notwendigen Kosten aufbringen.
Wenn man es als die Aufgabe des § 307 Abs. 1 BGB versteht, dieses Marktversagen zu regulieren (so MünchKomm-BGB/Kieninger, 5. Auflage, 2007, § 307 Rn. 38 ff.), dann folgt daraus, dass diejenigen Klauseln als unzulässig zu bewerten sind, die von dem abweichen, was voll informierte Parteien in einer idealen Welt vereinbart hätten.
Der BGH führt hierzu in seiner ständigen Rechtsprechung aus, dass der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Hierzu gehört auch die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingun-gen - auf den Mieter übertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde, vgl. nur BGH vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 a; BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 152/05.
In der Rechtsprechung der Instanzgerichte ist in der Vergangenheit festzustellen gewesen, dass diese nach der sog. "blue-pencil-rule" Methode vorgegangen sind.
Dem ist der BGH aktuell und in den letzten Jahren zu Recht nicht gefolgt.
Denn bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt; deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag ist vielmehr insgesamt zu bewerten. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge, und zwar unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind, BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 48/09; BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 14 f. m.w.N.; ferner BGH, Urteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, WuM 2008, 472, Tz. 20; vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08, WuM 2009, 655, Tz. 10.
Über die Wirksamkeit der einzelnen Vorschriften und Formulierungen gibt es eine ausgedehnte und teilweise auch unübersichtliche Rechtsprechung, wobei allerdings die Tendenz eines zunehmenden Mieterschutzes deutlich erkennbar ist. Aus Mietersicht lohnt es sich daher, vor allem bei älteren Mietverträgen, nachzuprüfen, ob die darin enthaltenen Klauseln über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter der heutigen Rechtsprechung noch standhalten. Aus Vermietersicht sollte von der Verwendung von Vertragsformularen, die älter als etwa ein halbes Jahr sind, beim Abschluss von Neuverträgen abgesehen und die Umstellung bestehender Mietverträge auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung angestrebt werden.
Überwälzung auf den Mieter durch Mietvertrag
Nach dem Urteil des AG Mannheim vom 20.5.2011, 10 C 14/11 führt ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender so genannte Summierungseffekt aufgrund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln gemäß § 139 BGB zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung.
Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender so genannte Summierungseffekt aufgrund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Anschluss an BGH NJW 2006, 2116). 2. Ist in einer derartigen Kostellation die Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen formularvertragich vereinbart und eine zusätzliche Endrenovierungspflicht individualvertraglich, führt dies gem. § 139 BGB zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung.
In dem vom Amtsgericht Mannheim entschiedenen Fall war im Mietvertrag formularmäßig unter § 5 Abs. 1 die Pflicht zur Übernahme der Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses durch den Mieter vereinbart, unter § 5 Abs. 4 ein diesbezüglicher Fristenplan aufgeführt sowie eine Regelung zur quotalen Abgeltung unterlassener Schönheitsreparaturen. Unter § 19 hatten die Beteiligten individualvertraglich unter anderem vereinbart: “§ 5 Abs. 4 wird gestrichen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung renoviert und in ursprünglichem, bezugsfertigen Zustand zu übergeben”.
Die Mieter weigerten sich, beim Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vermieter verlangte Schadensersatz.
"Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen steht den Klägern aber schon auf Grund der Unwirksamkeit der diesbezüglichen vertraglichen Vereinbarungen nicht zu. Maßgeblich kommt es dabei auf das Zusammenspiel der Formularklausel unter § 5 und der Individualvereinbarung unter § 19 an. Mit letzterer wurde nicht die gesamte unter § 5 des Vertrages enthaltene Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gestrichen, sondern lediglich der Fristenplan gemäß § 5 Abs. 4 sowie die dort weiter enthaltene Regelung zur Abgeltung im Falle nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt des Auszug des Mieters. Die grundsätzliche Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gem. § 5 Abs. 1 des Vertrages blieb damit unverändert in Kraft. Dabei begegnet sowohl die Klausel unter § 5 Abs. 1 wie auch die individualvertraglich vereinbarte Pflicht zur Renovierung bei Auszug, unabhängig von dem Zustand der Wohnung bzw. des Zeitpunktes der letztmals durchgeführter Renovierungsarbeiten, für sich betrachtet keinen Bedenken.
Allerdings führen diese Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einem so genannten Summierungseffekt und sind deshalb in ihrer Gesamtheit unwirksam. Auch wenn beide Regelungen in zwei getrennten Paragrafen mit unterschiedlichen Überschriften enthalten sind, müssen sie ihrer Bestimmung wegen als zusammengehörig gewertet werden und zwar auch dann, wenn - wie hier - es sich bei der einen um eine Formularklausel handelt und die andere auf individueller Vereinbarung beruht (vgl. hierzu BGH NJW 1993, 532). Derartige, jeweils für sich unbedenkliche Klauseln haben wegen ihres inhaltlichen Zusammenhangs einen Summierungseffekt und führen in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und zwar gerade auch in dem Fall, dass die formularvertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit einer Individualvereinbarung zusammentrifft, wonach bei Auszug auf alle Fälle eine Endrenovierung durchzuführen ist (vgl. hierzu BGH NJW 2006, 2116). Dies hat zunächst gem. § 307 Abs. 1 BGB zur Folge, dass die Formularklausel unwirksam ist (vgl. hierzu BGH a.a.O.).
Da beide Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft darstellen, hat dies weiter gemäß Regelfall des § 139 BGB zur Folge, dass die Nichtigkeit dieses Teils des Vertrages dazu führt, dass auch die inhaltlich und wirtschaftlich nicht zu trennende Individualabrede - der Vermieter will, dass die Renovierungslast insgesamt auf den Mieter übertragen wird - über die Endrenovierung nichtig ist, somit beide Regelungen insgesamt unwirksam sind (vgl. hierzu LG Freiburg WuM 2005, 383; LG Hamburg ZMR 2008, 454; Langenberg, Schönheitsreparaturen 4. Aufl. Teil I, Rdnr. 248; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 535 BGB Rdnr. 399; Staudinger BGB 2010 § 139 Rdnr. 40; Derleder, Individuelle Abreden bei Vertragsdurchführung zur Rettung unwirksamer Schönheitsreparaturenklauseln, NZM 2009, 227). Insbesondere liegt auch entgegen der Regelvermutung des § 139 BGB nicht die als Sonderfall zu wertende Konstellation vor, dass die Individualvereinbarung über die Endrenovierungsverpflichtung erst zeitlich nach Abschluss des Mietvertrags und hiervon gesondert erfolgte (vgl. hierzu BGH NJW 2009, 1075).
Zu beachten gilt auch, dass die Schönheitsreparaturen stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte (§ 243 BGB) ausgeführt werden müssen. Dies schließt jedoch Eigenleistungen des Mieters nicht aus, vgl. BGH RE NJW 1988, 2790. Der Vermieter kann und darf dem Mieter grundsätzlich nicht vertraglich an einen bestimmten Handwerker binden. Nicht zulässig sind laienhafte Arbeiten des Mieters ("Pfusch" oder "Hobbyqualität"), sondern diese müssen auch mit der Qualität eines Fachmannes vergleichbar sein, LG Berlin AZ: 64 S 213/94). Auch wenn mietvertraglich die Verwendung eines Fachhandwerkers vorgesehen ist, kann der Mieter selbst renovieren, soweit die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden.
Ob die Ausführung tatsächlich fachmännisch geraten ist, kann letztlich nur durch einen Malersachverständigen geklärt werden (AG Köln AZ: 215 C 232/92), wobei die einschlägigen DIN-Normen herangezogen werden können. (VOB/C DIN 18363, 18365, 18366) Auch hier ist jedoch der Grundsatz aus dem Werkvertragsrecht zu beachten. Danach kann auch eine nach DIN erbrachte Arbeit unfachmännisch sein.
Die für die Maler- und Lackiererarbeiten einschlägigen Allgemeinen Technischen Vorschriften können ersehen werden in DIN 18363 (Anstricharbeiten), DIN 18365 (Bodenbelagsarbeiten) und DIN 18366 (Tapezierarbeiten).
Nicht fachgerecht sind daher beispielsweise folgende Arbeiten:
- überlappend geklebte Raufasertapete
- offene Nähte zwischen den Tapetenbahnen
- Überstreichen von Mustertapeten
Auch die verwendeten Materialien müssen den Anforderungen mittlerer Art und Güte ent sprechen.
Klauseln zur Ausführung
Derartige Klauseln erweisen sich in der Rechtsprechung zunehmend als problematisch. Wird dem Mieter beispielsweise die Ausführungsart während des Mietverhältnisses vorgeschrieben, liegt ein unzulässiger Eingriff in das Dekorationsermessen des Mieters vor. Darüber hinaus können sich derartige Klauseln auch als verkappte Endrenovierungsklauseln darstellen. So ist eine Verpflichtung des Mieters zum Streichen von Fenstern, Türen und Decken in Weiß beim Auszug unzulässig (LG Berlin 10.01.2006, 64 S 394/05, GE 2006, 1039; LG Berlin, GE 2007, 1125: Klausel, „SHR in neutralen, hellen Farben auszuführen“, ist unwirksam. Siehe auch LG Hamburg 08.10.2007, 316 S 35/07 („Holzklausel“) – gesamte SHR-Klausel unwirksam), da eine unzuläsige Endrenovierungsklausel vorliege.
Nach dem Urteil des LG Berlin vom 05.01.2007, 65 S 224/06, NZM 2007, 801 ist jedoch eine altrosafarbene intensive gestaltete Mustertapete mit unterschiedlich glänzender Oberfläche für den Vermieter nicht mehr hinnehmbar.
Geschmacksverirrung des Mieters
Die Leistung nach mittlerer Art und Güte wird insbesondere bei der Auszugsrenovierung des Mieters relevant, da er hier auch durchschnittlichen Geschmackssinn berücksichtigen muss. Es besteht zwar keine Verpflichtung des Mieters, die Wohnung bei Auszug mit Raufaser oder Strukturtapete zu tapezieren und diese dann weiß zu streichen. Allerdings muss die Gestaltung des Mieters zurückhaltend sein und dem allgemeinen Geschmack entsprechen.
Insoweit gilt, dass die Arbeiten u.U. für den Vermieter dann nicht hinnehmbar sind, wenn der Mieter in der Auswahl von Farben und/oder Mustern von durchschnittlichen Geschmacksanforderungen abgewichen ist. Dies wird beispielsweise bei schwarzen, lila oder blauen Farbanstrich oder ausgeprägter Blumen- oder Karomuster - Tapete so gesehen, KG vom 9.6. 2005, NZM 2005, 3150. Zulässig hingegen soll noch die Harry - Potter - Bordüre im Kinderzimmer sein, LG Berlin GE 2005, 86. Das LG Lübeck (AZ: 14 S 221/00) hingegen sah in einem hellblau marmorierten Hausflur kein Problem, da der Mieter nicht verpflichtet sein könne, alles weiß zu streichen, solange sich die Farbgestaltung in den Grenzen des guten Geschmacks bewege..
Bei Geschmacksverirrung geht die Rechtsprechung von einer sog. Verschlimmbesserung aus, welche eine Nebenpflichtverletzung des Mieters aus dem Mietverhältnis darstellt. Hier kommt dann allerdings ein "Abzug neu für alt" in Betracht.
Fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte
Der BGH hat mit Urteil vol 09.06.2010 - VIII ZR 294/09 - entschieden:
"Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wo­nach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen "ausführen zu lassen", benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirk­sam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann.", BGH, Urteil vom 9. 6. 2010 - VIII ZR 294/09; LG München I (Lexetius.​com/​2010,1948)
Es ging u.a. um folgende Formular - Mietvertragsklausel:
"5. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen … in der Wohnung ausführen zu lassen …, sowie die Roll-Läden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Spülkästen oder Druckspüler und Wasch- und Abflussbecken instandzuhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen …
Nach dem BGH begegnet es keinen rechtlichen Beenken, wenn die Klausel dahingehend ausgelegt wird, dass dem Mieter die Verpflichtung trifft, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen. Diese Verpflichtung könne dahin verstanden werden, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma erfolgen dürfe, was unzulässig ist.
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten durchschnittlichen Vertragspartners einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (BGH vom 20. Oktober 2004, aaO; vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, WuM 2008, 219, Tz. 18 m. w. N.). Hieran gemessen hält die Renovierungsklausel bei Anwendung der Unklarheitenregel einer rechtlichen Überprüfung am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand.
Es entspricht verbreiteter Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, dass Fachhandwerkerklauseln in Formularmietverträgen über Wohnraum einen Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb unwirksam sind, wenn sie dem Mieter die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nehmen, weil eine solche Klausel über das hinausgehe, was der Vermieter nach § 535 BGB ansonsten selbst schulden würde. Denn ohne eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei der Vermieter lediglich zur fachgerechten Ausführung in mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1 BGB) verpflichtet, wozu es bei Schönheitsreparaturen nicht zwingend der Ausführung durch Fachhandwerker bedürfe. Außerdem könne der Vermieter nur ein Interesse an einer fachgerechten Ausführung haben. Diesem Interesse werde auch durch die Ausführung der Arbeiten durch einen Laien genügt, wenn dies fachgerecht geschehe. Hierzu seien viele Mieter (oder deren Verwandte oder Bekannte) durchaus selbst in der Lage (OLG Stuttgart, NJW-RR 1993, 1422, 1423; LG Köln, WuM 1991, 87; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. IX 55; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum, 3. Aufl., Rdnr. I 32; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 535 Rdnr. 101; MünchKommBGB/Häublein, BGB, 5. Aufl., § 535 Rdnr. 124; Hannemann/Wiegner/Over, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. 151; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 111 m. w. N.).
Der BGH hat bislang die Frage offen lassen können, ob die in Rechtsprechung und Schrifttum erhobenen Bedenken gegen die Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses von Eigenleistungen des Mieters durchgreifen (BGHZ 105, 71, 82). Er bejaht diese Frage nunmehr.
Nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 BGB) ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen an sich zwar Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Gleichwohl hält der Senat auch vor dem Hintergrund von § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine formularvertragliche Überwälzung entsprechender Vornahmepflichten auf den Mieter in ständiger Rechtsprechung für grundsätzlich zulässig (Senatsurteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06, NJW 2007, 3776, Tz. 7 m. w. N.).
Diese Billigung trägt insbesondere dem Umstand Rechnung, dass sich eine vertragliche Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter seit langem als Verkehrssitte herausgebildet hat und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrages es deshalb als selbstverständlich ansehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt (Senatsurteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03, WuM 2004, 529, unter II 1 b m. w. N.). Zudem tragen Schönheitsreparaturen nicht nur dem Interesse des Mieters an einer gebrauchsfähigen Mietsache, sondern auch seinem nicht selten noch darüber hinausgehenden Interesse an einem entsprechenden äußeren Erscheinungsbild der Mietsache Rechnung und kommen ihm als demjenigen, dem der Gebrauch der Mietsache zusteht, dadurch in besonderer Weise zugute (vgl. BGHZ 111, 301, 305).
Allerdings hat der Senat zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann (Senatsurteil vom 14. Juli 2004, aaO). Dieser Gesichtspunkt ist für die Beurteilung der Angemessenheit nicht zuletzt deshalb bedeutsam, weil auf diese Weise die übernommenen Pflichten für den Mieter überschaubar und in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen vorauskalkulierbar werden und er durch Ansparen Vorsorge treffen sowie sich durch Eigenleistungen Kosten ersparen kann (BGHZ 105, 71, 81).
Wird deshalb dem Mieter - wie hier bei Zugrundelegung der kundenfeindlichsten Auslegung der Vornahmeklausel - die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen, verliert die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ihre innere Rechtfertigung.
Die unwirksame Beschränkung der Vornahme von Schönheitsreparaturen auf eine Vornahme durch Dritte unter Ausschluss einer Selbstvornahme führt zur Unwirksamkeit des gesamten Klauselteils betreffend die Schönheitsreparaturen. Denn mit einer Streichung der Worte "ausführen zu lassen" verbleibt schon sprachlich kein sinnvoller Klauselrest mehr.
Hiehe hierzu auch
LG München I;Urteil vom 30.09.2009, Az: 15 S 6274/09]
Fachhandwerker - Klausel
Nach dem BGH (VIII ZR 339/03) ist eine Klausel im Mietvertrag "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" wirksam, denn sie regelt nicht nur die Kostenfrage, sondern sie verpflichtet den Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen.
Der auf "Mai 1978" datierte Formularmietvertrag enthielt in § 5 unter der Überschrift "Vom Vermieter zugesagte Arbeiten in den Mieträumen / Zustand der Mieträume" folgenden handschriftlichen Eintrag nach Nr. 1:
"Die Mieterin läßt auf ihre Kosten Erneuerungs- und Verschönerungsarbeiten vornehmen. Die Vermieterin leistet hierzu einen Zuschuß von 350,- DM und berechnet Mietzins erst ab 1.7.1978, auch wenn Mieterin früher einzieht".
„Dem Mieter ist im übrigen der Zustand der Mieträume bekannt, er erkennt sie als ordnungsgemäß, zweckentsprechend und zum vertragsgemäßen Gebrauch als tauglich an. Er verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben“.
Der BGH fürht zunächst aus, dass allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen sind, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 102,
384, 389 f.).
Nach dem Wortlaut des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags trage der Mieter "die Kosten der Schönheitsreparaturen". Aus der Sicht eines verständigen Mieters sei der Klausel eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen (für eine vergleichbare Klausel BGH, BGHZ 49, 56, 58 und dort Leitsatz 1; vgl. auch Wolf, WM 1990, 1769, 1770; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1067; Scheuer, aaO, V Rdnr. 201). Entgegen
der Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso LG Düsseldorf, WuM 1986, 359) sei die Klausel insoweit auch hinreichend bestimmt.
Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrags sähen es als selbstverständlich an, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe (BGH, BGHZ 92, 363, 368; 101, 253, 262); die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung werde in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt (BGHZ 92, 363, 368). Zudem sei es weithin üblich, daß der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführe. Die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Abwälzung der Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter habe maßgeblichen Einfluß auf den „Empfängerhorizont“ eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters.
Vor diesem Hintergrund sei die Klausel nicht lediglich im Sinne einer Auferlegung von Kosten oder, wie es das Berufungsgericht als Möglichkeit aufgezeigt hat, als Freizeichnung des Vermieters, sondern - entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handhabung - im Sinne einer Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu verstehen.
Hierdurch unterscheide sich die Schönheitsreparaturklausel in § 11 Nr. 4 des Mietvertrags von vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Kostenübernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter (BGH, BGHZ 108, 1).
Solche Klauseln würden von den Mietvertragsparteien übereinstimmend im Sinne einer Abwälzung lediglich der Reparaturkosten verstanden, soweit der Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Vornahmeverpflichtung enthalte (vgl. hierzu BGH, BGHZ 118, 194). Hingegen wisse der Mieter bei einer solchen Bestimmung über Schönheitsreparaturen, daß er mit der Renovierung belastet werde, die Arbeiten aber auch selbst erbringen dürfe.
Daß der Beklagten nach dem Mietvertrag nicht nur die Pflicht zur Kostentragung, sondern auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte, ergebe sich des weiteren - unbeschadet der Frage, ob diese Klausel wirksam sei - aus § 5 Nr. 2 Satz 2 des Vertrags, wonach der Mieter sich unter anderem dazu verpflichte, die Wohnräume in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Denn unter die Erhaltung der Mietsache (§ 536 BGB a.F., nunmehr § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen würde, falle auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen.
Die Klausel "Die Kosten trägt der Mieter"
Wenn weiter nichts vereinbart wurde, beziehen sich die Schönheitsreparaturen nur auf Räume des Wohnbereichs. Ausgeschlossen sind daher Keller, Speicher, Treppenhaus, Garage oder auch ein eventuell vorhandener Balkon.
Etwas anderes gilt nur, wenn im Mietvertrag „Nebenräume“ oder „sonstige Räume“ genannt sind. Dann sind auch Kellerräume oder „sonstige Räume“ mitumfasst, jedenfalls dann, wenn der Kellerraum zum Anstrich geeignet ist (Ausnahme: Altbau-Keller).
Verlangt wird hier lediglich eine "besenreine" Übergabe. Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen auch:
- Maurer-, Putz- und Isolierarbeiten
- Reparaturen an Leitungen, Lichtschaltern, Heizkörpern
- Untergrundschäden an Holz und Mauerwerk
- Risse an der Decke
- Teppichböden erneuern, die vom Vermieter gestellt wurden
- Abschleifen und Versiegeln von Dielen oder Parkettfußböden
Schönheitsreparaturen auf Räume des Wohnbereichs
Nach dem Urteil des BGH vom 28. 6. 2006 - VIII ZR 124/05
beschränkt sich die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe der Mietwohnung auf die Beseitigung grober Verschmutzungen, siehe auch LG Saarbrücken, WuM 1998, 689 f.; LG Wiesbaden, WuM 2001, 236, 237; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum, 2. Aufl., F Rdnr. 83 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 598; vgl. auch Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl.: "mit dem Besen grob gereinigt").
Bei einer besenreinen Übergabe der Wohnung trifft dem Mieter daher lediglich eine allgemeine Reinigungspflicht, wozu auch die Beseitigung von Spinnweben gehören.
Nicht vom Mieter geschuldet wird die Erneuerung von Silikonfugen an den Fenstern und Dichtungsgummis an den Türen und Türrahmen, da es sich insoweit um typische Gebrauchsspuren handelt, die der Mieter grundsätzlich nach § 538 BGB nicht zu vertreten hat, BGH Urteil vom 28. 6. 2006 - VIII ZR 124/05.
Eine "besenreine Übergabe" bedeutet auch nicht, dass die Fenster zu putzen sind, vgl. AG Schleiden AZ: 2 C 258/99; BGH Urteil vom 28. 6. 2006 - VIII ZR 124/05, da die Verschmutzung von Fenstern auf einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruht.
Insgesamt gilt: Nur wenn der Mieter die Sache durch vertragswidrigen Gebrauch beschädigt und im beschädigten Zustand an den Vermieter zurück gibt, muss der Mieter den Schaden selbst tragen.
Nicht zum vertragswidrigen Gebrauch gehören:
Dübellöcher: Sie gehören zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung. Sie brauchen nur dann beseitigt zu werden, wenn laut Mietvertrag beim Auszug Reparaturen vereinbart worden sind. LG Köln (AZ: 1 S 130/99). 32 Dübellöcher im Bad für notwendige Ausstattung wie Spiegel, Konsole, Duschstange etc. müssen nicht beseitigt werden, wenn keine Reparaturen vereinbart sind. LG Hamburg (AZ: 307 S 50/01).
Teppich: Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht für die Erneuerung (inklusive Kostenübernahme) des Teppichs zuständig, AG Köln AZ: 213 C 501/97.
Parkett: Das Abschleifen und Neuversiegeln von Parkett ist keine Schönheitsreparatur, die der Mieter übernehmen muss, es sei denn, der Mieter hat den Boden nicht "vertragsgemäß" behandelt, LG Osnabrück AZ: 1 S 1099/00, 1 S 14/01-11
Entscheidend ist somit, dass die Ausgestaltung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Mieter keine wirtschaftlichen Belastungen auferlegen darf, die dieser nicht durch sein eigenes Verhalten beeinflussen kann.
Der "rote Faden", der sich dabei durch alle jüngeren höchstrichterlichen Entscheidungen zur Zulässigkeit der formularmäßigen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zieht, wird vom BGH wie folgt formuliert:
Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nihct vereinbar (...) Auch ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert, BGH NJW 2004, 2586, 2587.
Abgesteckter Rahmen, innerhalb dessen der Mieter in AGB zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann.
Klausel ist wirksam, die Schönheitsreparaturen wurden aber nicht durchgeführt:
Hat ein Mieter trotz Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen diese zum Übergabetermin nicht ausgeführt, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Nachdem der Vermieter dem Mieter eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt hat (genaue Bezeichnung der durchzuführenden Arbeiten angeben!) und der Mieter diese Frist hat verstreichen lassen, ist er im Verzug und zum Schadensersatz verpflichtet.
Nach Ansicht des Amtsgerichts Schöneberg vom 08.08.2011, 13 C 91/11 schuldet der Mieter keinen Schadensersatz für die Beschädigung eines Teppichbodens, wenn dieser nach entsprechender Mietdauer ohnehin vom Vermieter zu ersetzen wäre. Im entschiedenen Fall war der Teppich bei Einzug nicht neuwertig und das Mietverhältnis dauerte bereits 7 Jahre.
Zu beachten ist, dass es für die Lebensdauer eines Teppichs keine strikten Erfahrungswerte gibt. Es kommt auch entscheidend auf die Qualität und die Beanspruchung des Teppichs an, so dass dieser nicht bereits nach 7 Jahren auszutauschen wäre.
Klausel ist unwirksam, die Schönheitsreparaturen wurden dennoch (vom Vermieter als mangelhaft behauptet) durchgeführt:
Sofern die Mieter nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, diese aber gleichwohl von ihnen ("laienhaft") durchgeführt wurden, kommt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters aus § 280 Abs. 1, Abs. 3, § 281 BGB auf Erstattung der durch die Nacharbeiten erforderlichen Kosten grundsätzlich nicht in Betracht.
Eswas anderes könnte sich nur dann ergeben, wenn die (vom Vermieter behauptete) mangelhafte Durchführung der nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen zusätzliche Schäden bspw. an Decken und Wänden verursacht hätte, so dass dem Vermieter höhere Kosten entstanden wären, als wenn die Mieter überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätten.
Behauptet der Vermieter also lediglich, der Mieter hätte bspw. die Wände ungleichmäßig ("wolkig") gestrichen und der Vermieter hätte diese Anstriche nachbearbeiten müssen, entfällt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters, siehe hierzu BGH, Urteil vom 18.02.2009 - BGH VIII ZR 166/08 -.
Schadensersatz des Vermieters
Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des BGH im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld um, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt (BGHZ 92, 363, 369 ff., 372 f.; vgl. des weiteren BGHZ 151, 53, 57 f.). Ist anzunehmen, daß der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte hätte ausführen lassen dürfen, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen, BGHZ 92, 363, 373; BGH Urteil vom 20.10.2004 - VIII ZR 378/03.
Schönheitsreparatur auch, wenn die Durchführung sinnlos ist?
BGH, Urteil vom 16. 6. 2010 - VIII ZR 280/09; LG Berlin (Lexetius.​com/​2010,2188) = WuM 2010, 478
"Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes zu zahlen. Der Mieter ist berechtigt, ebenfalls einen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes vorzulegen, wobei dieser nur berücksichtigt wird, wenn er günstiger ist als der des Vermieters. Dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt. …"
In seinem Urteil vom 29.5.2013 hat der BGH - VIII ZR 285/12 - seine diesbezügliche Rechtsprechung geändert:
Danach hat der BGH entschieden, dass eine Formularklausel über die anteilige Abgeltung von Schönheitsreparaturen (Quotenabgeltungsklausel) in einem Mietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn für den Abgeltungsbetrag der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malers verbindlich sein soll.
BGH, Urteil v. 29.5.2013, VIII ZR 285/12
Zur Abgeltung noch nicht fälliger Renovierungsarbeiten bei Auszug des Mieters sah der Mietvertrag vor:
"§ 4 Abs. 5 c: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrages noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen:
Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts. Der hiervon von dem Mieter zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis der vollen Fristen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrags zu der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen ..."
Die Quotenabgeltungsklausel dient dazu, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen.
Allerdings berücksichtig die Quotenabgeltungsklausel die Belange des Mieters nicht ausreichend.
Die Bestimmung, dass Berechnungsgrundlage für den Abgeltungsbetrag "ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts" sein soll, ist mehrdeutig. Sie kann zum einen so verstanden werden, dass der Kostenvoranschlag als unverbindliche Berechnungsgrundlage dienen soll, zum anderen aber auch so, dass dem Kostenvoranschlag bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt und der Mieter keine Einwände erheben kann.
Bei der Auslegung der Klausel ist die mieterfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen, also die, wonach der Kostenvoranschlag für den Mieter verbindlich ist. In dieser Auslegung beschneidet § 4 Abs. 5 c Satz 3 des Mietvertrags den Mieter unangemessen in seinen Rechten. Denn der eingeholte Kostenvoranschlag für die Schönheitsreparaturen ist bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der Abgeltungsbeträge verbindlich, wenn der von der Vermieterin ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise angesetzt hat. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Folge der unangemessenen Beschränkung der Rechte des Mieters bei der Berechnung der Abgeltungsbeträge ist die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel schlechthin, BGH, Urteil v. 29.5.2013, VIII ZR 285/12.
Diese Rechtsprechung des BGH ist aus Mietersicht erfreulich, da der BGH seine im Hinblick auf §§ 305c Abs. 2, 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verfehlte Rechtsprechung aufgegeben hat.
Dies bedeutet im Ergebnis, die Unwirksamkeit all jener verwendeten Abgeltungsklauseln, aus denen sich dies nicht ausdrücklich ergibt.
Die Verwender der Abgeltungsklausel (Vermieter) können sich bei dieser als unwirksam einzustufenden Quotenabgeltungsklausel auch nicht dadurch retten, dass sie unter Hinweis auf diesen Rechtsentscheid und die hieraus resultierende bisherige Rechtsprechung auf Vertrauensschutz berufen, da es einen solchen nicht gibt
BGH, WuM 2008, 278.
Kostentragung künftiger Schönheitsreparaturen einschließlich Umsatzsteuer
Abgeltungsklausel?
Der Schadensersatzanspruch des Vermieters verjährt binnen 6 Monaten (§ 548 BGB n.F.). Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt, in dem der Schadensersatzanspruch entsteht – also bei Setzung einer Frist erst mit Ablauf derselben (Kammergericht – Az: 8 RE Miet 3802/96). Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Forderungen mehr stellen, sofern keine Hemmung der Verjährung (durch ein Prozess) eingetreten ist.
Nach dem Urteil des BGH vom Urteil vom 19. Januar 2005 – Az.: VIII ZR 114/04
„beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält; dies gilt auch dann, wenn der Schadensersatzanspruch erst zu einem späteren Zeitpunkt entsteht.“
Die Verjährungsfrist der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt daher nicht mit dem Zeitpunkt der Anspruchsentstehung zu laufen, wenn dieser dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache nachfolgt. Die ältere Rechtsprechung hierzu ist nicht einschlägig. Sie beruht auf § 198 Satz 1 BGB a.F, vgl. BGH, a.a.o.
Der Gesetzgeber hat vorgesehen, dass es für den Beginn der Verjährungsfrist nicht darauf ankommen soll, ob der Anspruch im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache bereits entstanden ist. In der Entwurfsbegründung zu § 548 BGB, der im weiteren Gesetzgebungsverfahren unverändert geblieben ist, wird hierzu ausgeführt:
"Auch die Verjährung des Schadensersatzanspruches beginnt bereits mit Rückgabe der Mietsache und nicht erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch, in der Regel nach Ablauf der nach § 326 BGB zu setzenden Nachfrist, umgewandelt hat. Dies entspricht dem Zweck der Verjährungsregelung, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Die Vorschrift ist insofern lex specialis zu § 198 BGB" (BT-Drucks. 14/4553, S. 45), BGH, a.a.o.
Dass die Verjährungsfrist bereits mit der Rückgabe an den Vermieter beginnt, entspricht auch dem Zweck der kurzen mietrechtlichen Verjährung. Dieser besteht darin, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen (BT-Drucks. 14/4553, aaO; vgl. auch zu § 558 BGB a.F. BGHZ 98, 235, 237 m.w.Nachw.). Eine Klärung, ob Ersatzansprüche des Vermieters bestehen, wird rascher erreicht, wenn die Verjährungsfrist bereits mit der Rückgabe der Mietsache und nicht erst nachfolgend mit Ablauf einer vom Vermieter zu setzenden Frist beginnt. Schutzwürdige Interessen des Vermieters stehen dem nicht entgegen, da der Vermieter es in der Hand hat, sich nach Rückerhalt der Mietsache alsbald über ihren Zustand zu vergewissern und die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. bzw. § 281 BGB herbeizuführen, BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 – Az.: VIII ZR 114/04.
Anspruch des Mieters
Der Anspruch des Mieters auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen verjährt nach drei Jahren, AG Wetzlar, Urteil vom 2.12.2008 - AZ: 38 C 1882/07 -.
Zu beachten gilt aber,
dass die Erstattungsanspruchs eines Mieters für irtümlich geleistete Schönheitsreparaturen (Renovierungskosten) bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel in 6 Monaten verjähren.
Der BGH stellte in seiner Entscheidung zur Verjährung von Ansprüchen aus Schönheitsreparaturen ausdrücklich fest, dass hier die speziellere Regelung des §548 Abs. 2 BGB greift, in dem es heißt:
"Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses."
Die Fälligkeit des Anspruchs des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen wäre nach einer Vereinbarung im Übergabeprotokoll allenfalls bis zum Zeitpunkt der "Wohnungsrückgabe" und damit bis zum regelmäßigen Beginn der Verjährung dieses Anspruchs nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB hinausgeschoben und würde die Verjährung nicht hemmen, BGH, Urteil vom 15.03.2006 – Az.. VIII ZR 123/05.
BGH v. 5.4.2006 - VIII ZR 163/05 -, GE 2006, 706; WuM 2006, 306; NJW 06, 2116.
Siehe hierzu auch das sehr lesenswerte Urteil des
AG Dortmund, Urteil vom 26. August 2014 - Az. 425 C 2787/14 -
Bei den Kleinreparaturen handelt es sich zunächst nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um Reparaturen an Gegenstände, die den direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
Kleinreparaturklauseln verlagern daher teilweise, wie die Klauseln zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, die Pflicht des Vermieters aus § 535 BGB auf den Mieter. Teilweise deshalb, weil durch die Verwendung einer Kleinreparaturklausel die Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht auf den Mieter abgewälzt werden kann. Insoweit sind sog. Vornahmeklauseln unwirksam. Wirksam kann lediglich die Kostentragungspflicht auf den Mieter umgelegt werden.
Eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Kleinreparaturen entweder selbst durchzuführen oder in eigenem Namen einen Handwerker zu beauftragen, verstößt daher nach dem Urteil des BGH vom 6.5.1992 (GE 1992, 663) gegen § 307 BGB. Maßgeblich hierfür ist der Gesichtspunkt, dass durch die Übertragung der Erhaltungspflicht auf den Mieter zugleich dessen Gewährleistungsrechte nach § 536 BGB tangiert werden, was nach § 536 Abs. 4 BGB zur Unwirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung führt.
Die Vorschrift des § 536 Abs. 4 BGB gilt nicht nur für Formularklauseln, sondern auch für Individualvereinbarungen. Deshalb folgt aus der Entscheidung des BGH zugleich, dass eine derartige Regelung auch nicht im Wege einer Individualvereinbarung getroffen werden kann.
Das bedeutet, daß der Mieter mit einer unwirksamen Vornahmeklausel nicht zur Reparatur gezwungen werden kann, eine Reparaturpflicht des Mieters also grundsätzlich auch nicht entsteht. Die Pflicht obliegt weiterhin dem Vermieter. Wenn beispielsweise der Wasserhahn tropft, kann der Vermieter dem Mieter nicht auferlegen, entweder die Reparatur selbst auszuführen oder den Installateur zu beauftragen. Die Pflicht hierzu bleibt weiterhin beim Vermieter bestehen. Die Kostentragungspflicht des Mieters bedeutet dann aber, daß der Vermieter den Rechnungsbetrag, sofern die Voraussetzungen hierfür vorliegen, vom Mieter erstattet verlangen kann.
Bei den Kleinreparaturen wird zum einen eine betragsmäßige Höchstgrenze aus § 307 BGB (vormals § 9 AGB) abgeleitet und zum anderen wird von der Rechtsprechung die Angabe eines Höchstbetrages verlangt, und zwar für den Fall, daß innerhalb eines Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen. Dieser wird bei max. 8% bis 9% der Jahreskaltmiete, begrenzt durch eine Größenordnung von 150 bis 200 EUR pro Jahr angesetzt. Das OLG Hamburg (WuM 1991, 385) hat einen Jahreshöchstbetrag in Höhe von einer Monatsmiete für zu hoch angesehen!
Das LG Frankfurt/Main hat mit Urteil vom 0 1.11.2000 – 2/17 S 75/00, PE 2001, 450 entschieden:
Eine Formularklausel im Wohnraummietvertrag, die dem Mieter die Kosten bestimmter Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 200 DM auferlegt, ist nicht zu beanstanden, sofern auch die sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen solcher Klauseln (BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88, WuM 1989, 324) vorliegen.
Nach der zitierten BGH-Entscheidung ist folgendes zu beachten:
Die Klausel muss gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt sein, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind,
sie muss einen angemessenen Höchstbetrag für die einzelne Reparatur enthalten,
sie muss einen angemessenen Höchstbetrag für die Summe der innerhalb eines Jahres vom Mieter zu tragenden Reparaturkosten enthalten,
sie darf keine Kostenbeteiligung des Mieters an Reparaturen oder Neuanschaffungen vorsehen, deren Kosten den Höchstbetrag im Einzelfall übersteigen.
Zudem darf die Klausel den Mieter nur zur Erstattung von Kosten, nicht jedoch zur Vornahme von Reparaturen verpflichten, BGH Urteil vom 6.5.1992 – VIII ZR 129/91, WuM 1992, 355.
Auch ist eine Klausel, die den Mieter zur regelmäßigen Wartung bestimmter Einrichtungen (z.B. Warmwassergeräten, Etagenheizungen) verpflichtet, nach denselben Grundsätzen wie die Klauseln über die Kleinreparaturen zu beurteilen (BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, WuM 1991, 381). Deshalb ist eine Klausel unwirksam, nach der der Mieter verpflichtet ist, Warmwassergeräte regelmäßig zu warten oder für die Wartung einer Etagenheizung einen Wartungsvertrag abzuschließen, AG Langenfeld, WuM 1995, 37.
Nicht unter die Kleinreparaturklausel fällt bspw. auch das Austauschen eines verkalkten Wasserhahns.
Denn die sog. Kleinreparaturklausel betrifft nur Reparaturen, auf deren Entstehen der Mieter Einfluss hat. Das Verkalken von Wasserhähnen beeinflusst ein Mieter aber nicht, AG Gießen 40 M C 125/08, WuM 2010, 415.
In dem Fall tauschte ein Vermieter ein Auslaufventil mit Knebel aus und wollte die Kosten in Höhe von 36,51 Euro vom Mieter erstattet bekommen. Laut Vertrag war der Mieter verpflichtet, die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an Installationsgegenstände im Einzelfall bis zu einem Betrag von 76 Euro zu tragen. Dies galt allerdings nur, soweit die Arbeiten ihrer unmittelbaren Einwirkung unterliegen. Das Gericht wies die Klage deswegen ab. Denn der Austausch des Ventils mit Knebel sei keine Reparatur, sondern eine Erneuerung, die grundsätzlich dem Vermieter obliege. Außerdem hätte der Mieter den Kalkgehalt des Wassers in keiner Form beeinflussen können. (dpa)
§ 28 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung ist zu entnehmen, was unter den Begriff "Kleinreparaturen" fällt. Diese Begriffsbestimmung war zwar ursprünglich nur für den öffentlich geförderten Wohnraum gedacht, sie wird inzwischen aber von den Gerichten für den frei finanzierten Wohnungsbau übernommen, vgl. nur BGH, Urteil v. 7.6.1989, GE 1989, S. 587.
Danach umfassen die kleinen Instandhaltungen
nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.
Die Kleinreparaturklausel in Mietverträgen dient nur dazu, Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter über die Ursachen kleinerer Schäden zu vermeiden. Der Mieter soll alle kleineren Schäden bis zur Höchstgrenze tragen müssen, ohne dass der Frage nachgegangen werden muss, was Ursache des Schadens ist. Dies vereinfacht die Abwicklung des Vertragsverhältnisses. Liegt aber ein größerer Schaden vor, muss in jedem Fall geklärt werden, worauf dieser beruht. Der mit der Kleinreparaturklausel verfolgte Zweck kann demnach nicht erreicht werden. Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag begründet keine Verpflichtung des Mieters, die Kosten größerer Reparaturen anteilig mitzutragen (OLG Düsseldorf 24 U 183/01 WM 2002, 545).
Entstehen Schäden durch höhere Gewalt wie Blitzschlag, Hochwasser oder Wind, hat jedwede Kleinreparaturenklausel ihre Wirkung verloren.
Kostenübernahme durch den Mieter
Die Kosten für die Kleinreparaturen müssen vom Mieter nur dann übernommen werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart wurde.
Eine Kleinreparaturklausel darf insoweit im Mietvetrag aufgenommen werden, wonach der Mieter für Kleinreparaturen in der Wohnung selbst aufzukommen hat, vgl. BGH, Az. VIII ZR 1991/88.
Wird beispielsweise in den Mietvertrag eine derartige Klausel aufgenommen, durfte die Summe der Reparaturausgaben 6 % (heute wohl 8% bis 9%, das OLG Hamburg, WM 1991, S. 385 und das OLG Stuttgart, WM 1988, 149 gehen sogar von 10 % der jeweils geschuldeten Jahresmiete aus) der Jahres - Bruttokaltmiete nicht überschreiten und die einzelne Reparatur nicht mehr als 150 DM (entsprechend 76,69 EURO) inklusive Umsatzsteuer kosten, vgl. BGH, Az. VIII ZR 129/91, aus: GE 1992, S. 663. Im Jahre 1997 hatte der BGH noch entschieden, dass 100 DM (also 51,13 Euro) noch zulässig sind (BGHZ 105, S. 22).
Darüber, wie hoch die Beträge für Kleinreparaturen heute insgesamt sein dürfen, haben sich die Gerichte schon seit langer Zeit nicht mehr beschäftigt.
Aufgrund der Preisentwicklung (seit Anfang der 90iger Jahre) und des Auslegungsspielraumes können von den Gerichten nämlich auch höhere Beträge akzeptiert werden. Diese Entscheidung treffen die Gerichte über die Regeln der allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB), die hier insoweit auf die Zumutbarkeit abstellen. Und was zumutbar ist, ist eine Frage der Auslegung.
Das AG Braunschweig, Urteil vom 29.03.2005 AZ: 116 C 196/05 = GE 2005, S. 677 sah beispielsweise eine Kleinreparaturklausel noch als wirksam an, wenn Euro 100,00 netto, also zuzüglich 19% Mehrwertsteuer, als Obergrenze im Einzelfall nicht überschritten wird.
Das Amtsgericht Bremen hat mit Urteil vom 26.04.2007, Az: 21 C 269/05 (verkündet am 24.05.2007) dagegen entschieden, dass für eine 1 Zimmer Wohnung mit einer Grundmiete von EUR 260,- eine vertragliche Kostenübernahme mit einem Höchstbetrag von EUR 200,- pro Einzelfall und maximal EUR 1.000,- pro Kalenderjahr unzulässig ist, da eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt.
Hierzu der amtliche Leitsatz:
Die zwischen den Parteien vereinbarte Kleinreparaturklausel ist gem. § 307 I Satz 1 BGB unwirksam, denn sie benachteiligt den Mieter unangemessen, da sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Die Klausel belastet den Mieter unangemessen dadurch, dass abweichend von dem in § 538 BGB zum Ausdruck kommenden Leitbild hier dem Mieter Reparaturverpflichtungen auferlegt werden, die kostenmäßig unangemessen hoch über eine Kleinreparatur hinausgehen. Es kann dahingestellt bleiben, das Gericht hat jedoch Zweifel, ob bereits der Ansatz von 200,- € für den einzelnen Reparaturfall auch unter Beachtung der gegenwärtigen wirtschaftlichen Verhältnisse noch einer Kleinreparatur entspricht. Jedenfalls aber ist die Limitierung des Jahresbetrages auf 1.000,- € unangemessen hoch. Dabei ist zu beachten, dass die monatliche Grundmiete lediglich 260,- € beträgt und somit nahezu ein weiteres Drittel des Jahresbetrages der Grundmiete für die Instandhaltung der Wohnung pro Jahr aufzubringen wäre.
Die Kleinreparaturklausel kann z.B. auch unwirksam sein, wenn der Vermieter im Mietvertrag keinen Höchstbetrag pro Reparatur und pro Jahr festgelegt hat. Der Mieter soll nämlich schon bei Abschluß des Mietvertrages einkalkulieren können, welche zusätzlichen Kosten pro Jahr maximal noch auf ihn zukommen können.
Auch eine mietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter verpflichtet wird, die Kleinreparaturen selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen, ist unwirksam. Das gilt auch, wenn die Summe der Reparaturausgaben und die Höhe der Einzelreparaturkosten korrekt begrenzt sind. Der Mieter kann nur zur Kostenübernahme verpflichtet werden, BGH, Az. VIII ZR 129/91, aus: WM 1992, S. 355; BayOLG, Az. RE-Miet 1/96, aus: WM 1997, S. 362.
Im Mietvertrag wird für jede Reparatur ein Betrag von 75 Euro, begrenzt auf 200 Euro pro Jahr vereinbart. Der insoweit vereinbarte Betrag ist der absolute Höchstbetrag!
Defekt geht jetzt beispielsweise der Wasserhahn (Reparaturkosten = 90 Euro) und ein Türschloss (Reparaturkosten = 70 Euro). Die Reparatur des Wasserhahns ist nicht mehr als "Kleinreparatur" einzustufen. Der Vermieter hat die gesamten Kosten für die Reparatur zu tragen, weil die einzelne Reparatur über dem festgesetzten Betrag liegt! Die Instandsetzung am Türschloss hingegen kann der Vermieter vom Mieter ersetzt verlangen, weil sie unter dem vereinbarten Höchstbetrag liegt.
Die Vereinbarung über Kleinreparaturen ist nicht so zu verstehen, dass der Mieter etwa von jeder Kleinreparatur (also auch von solchen, die über dem vereinbarten Betrag liegen) in jedem Fall den vereinbarten Anteil im Mietvertrag zu tragen hat. Eine solche Auslegung wäre schlichtweg falsch! Vgl. allgemein zur Kleinreparaturklausel und Beteiligung des Mieters an den Reparaturkosten
OLG Düsseldorf 24 U 183/01 WM 2002, 545; AG Lichtenberg, Urteil vom 04.05.2006 - 10 C 389/05.
Auch bei den Kleinreparaturklauseln gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Wenn der Vermieter also beispielsweise die Kostentragungspflicht bis zu einem Betrag von 120,00 € mit dem Mieter vereinbart hat, kann die Klausel nicht auf den gerade noch zulässigen Betrag reduziert werden. Sie ist dann insgesamt unwirksam. Daran ändert auch eine sog. salvatorische Klausel nichts, in der vereinbart wurde, daß die Klausel nur soweit gesetzlich zulässig gelten soll.
Im Übrigen hat der Mieter die Kosten für eine Kleinreparatur nur dann zu tragen, wenn die Reparaturmaßnahme erfolgreich gewesen ist. Das Risiko fehlgeschlagener Reparaturversuche verbleibt auch bei der Kleinreparaturklausel beim Vermieter, AG Konstanz, WuM 1998, 214.
Was alles unter Kleinreparaturen fällt
Nicht jede Vereinbarung über Kleinreparaturen ist wirksam. Entscheidend ist zunächst, was kaputt geht. Zu prüfen ist also immer zu erst, ob der reparierte Gegenstand zu den mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen zählt, die vom Mieter im gebrauchsfähigen Zustand zu halten sind. Anerkannt sind Reparaturen nur an Gegenständen, die dem häufigen Gebrauch des Mieters ausgesetzt sind. Dies sind z.B.
Licht- und Klingelanlagen
Klosettspülungen
Wasch- und Abflussbecken
Herde und ähnliche Einrichtungen
Hierbei ist allerdings einschränkend zu beachten, dass Reparaturarbeiten an einer Abflussleitung (z.B. ein Baderzimmerabfluss) nicht zu den Kleinreparaturen zählen, AG Charlottenburg, 31.8.2011 - Az: 212 C 65/11.
Insoweit handelt es sich bei einem Abflussreparatur nicht um eine Kleinreparatur, da dieses nicht täglichen Zugriff der Mieter unterliegt. Im Rahmen der gewöhnlichen Nutzung der Mietsache unterliegt ein Abwasserrohr nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Insbesondere ist es dem Mieter nicht möglich, den Verschleiß durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern.
Nicht zu den Kleinreparaturen zählen z.B.
Zerbrochene Innen- und Außenscheiben in den Mieträumen, LG Hamburg WM 1990, S. 416
Kleinreparaturen an Gegenständen des Gemeinschaftseigentums (z.B. Haustürschloss oder Licht im Kellergang)
Nicht zu den Kleinreparaturen gehört es auch, wenn beispielsweise das Türschloss schon zu Mietbeginn beschädigt ist und es während der Mietzeit repariert wird, BGH, WM 1992, S. 355. Problematischer wird es, wenn ein Schaden durch den Verschleiß des Vormieters verursacht wurde oder auf einen Materialfehler zurückzuführen ist. Beides berücksichtigt die Kleinreparaturenklausel im Normalfall nicht. Manche Gerichte sehen darin bereits einen Unwirksamkeitsgrund so OLG München, WM 1989, S. 128; OLG Frankfurt, WM 1992, S. 61.
Zu beachten gilt weiter, dass der Vermieter zunächst in Vorlage treten muss. Teilt der Mieter also mit, daß z.B. sein Rollladengurt gerissen ist, muss der Vermieter zunächst einmal den Handwerker bestellen und auch bezahlen. Erst dann kann er von seinem Mieter (bei wirksamer Vereinbarung über die Kleinreparaturen) eine Rückerstattung verlangen.
Dies liegt daran, weil der Mieter durch den Mietvertrag nicht verpflichtet werden kann, die anfallenden Reparaturen gleich durchführen und bezahlen zu lassen. Derartige Abmachungen sind unwirksam. Manche Mietverträge gehen aber noch einen Schritt weiter und übertragen dem Mieter die Pflicht, die Einrichtungsgegenstände in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und alle an diesen Anlagen notwendig werdenden Reparaturen auf seine Kosten durchführen zu lassen. Solche Vornahmeklauseln sind unwirksam! Denn sie verlangen, dass der Mieter die Arbeiten selbst ausführt oder in Auftrag gibt und die Kosten dafür vorstreckt.
Eine Klausel in einem Formular - Mietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vornehmen muss, benachteiligt ihn unangemessen, BGH, Urteil v. 6.5.1992, NJW 1992, S. 1759.
Ein weiteres unangemessenes Risiko für den Mieter liegt darin, daß der beauftragte Handwerker Fehler machen kann. Zudem stellt sich erst bei der Rechnung heraus, ob die Kosten den Kleinreparaturbetrag unterschritten haben oder nicht. Der Mieter wäre bei einer Überschreitung der Kosten verpflichtet, den Handwerker aufgrund des Reparaturauftrags zu bezahlen und das, obwohl eigentlich keine Kleinreparatur mehr vorgelegen hat! Nun könnte der Mieter zwar von seinem Vermieter die gesamten Reparaturkosten ersetzt verlangen, weil die Reparatur das vereinbarte Maximum übersteigt. Allerdings macht das die Klausel schon unwirksam. Sie dürfen den Mieter nämlich nicht nur auf die Rückerstattung verweisen, OLG München, WM 1991, S. 388.
Mängelbeseitigung in Notfällen
In dringenden Notfällen - Heizungsausfall im Winter -, wenn der Vermieter oder sein Beauftragter nicht erreichbar sind, darf der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss die erforderlichen Kosten übernehmen. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und Mahnung keine Reparatur einleitet und nichts unternimmt, vgl. nur LG Köln 1 S 413/92, WM 94, 73.
Hat beispielsweise ein unbekannter Dritter das Schloss in der Wohnungstür so mit Klebstoff verklebt, dass die Tür nicht mehr aufgeschlossen werden kann, ist der Vermieter für die Reparatur verantwortlich, AG Siegburg 9 C 146/02.
Mängelbeseitigung bei unwirksamer Kleinreparaturklausel
Nach dem zutreffenden Urteil des AG Köln vom 21.1.2004 - Az.: 214 C 527/03. kann der Mieter, wenn er aufgrund der unwirksamen Wartungs- und Kleinreparaturklausel im Wohnungsmietvertrag Wartungsarbeiten an der Gastherme ausführt, die hierfür gezahlten Beträge vom Vermieter herausverlangen.
Eine Anfangsrenovierung kann im Wohnraummietvertrag in allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden, OLG Hamburg, WuM 1991, 523; vgl. BGH WuM 1998, 592; NJW 2003, 2234.
Sieht ein Formularmietvertrag eine Anfangsrenovierung und außerdem die Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen durch den Mieter vor, ist die Gesamtregelung unwirksam, AG Dortmund 125 C 9962/03 WM 2004, 87; LG Hamburg 311 S 152/01 WM 2004, 88).
Hiervon zu unterscheiden ist eine mietvertragliche Abrede, wonach eine unrenovierte Wohnung vertragsgemäß übergeben wird und der Mieter keine Verpflichtung zur Anfangsrenovierung hat. Diese wird für wirksam erachtet.
Als wirksam erachtet wird auch, wenn der Mieter die Anfangsrenovierung der Wohnung übernimmt und dafür einen Mietnachlass erhält, AG Berlin-Mitte vom 29.03.2007, 18 C 113/06.
Diesem Ziel nicht gerecht werden beispielsweise vertragliche Gestaltungen, in denen so geannte "starre" Fristenpläne festgeschrieben sind, d.h. in denen die Schönheitsreparaturen in bestimmten zeitlichen Abständen und unabhängig von der tatsächlichen Beanspruchung der Mietsache durch den Mieter durchgeführt werden müssen, siehe dazu BGH NJW 2006, 2113, 2114; BGH NJW 2006, 2915.
Eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Mieter nach einem starren Fristenplan Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, ist unwirksam, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt, BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03; BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05.
Nach dem BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05 müssen vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a; Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416, unter II 2).
Der BGH hat die Formulierung „im allgemeinen“ (BGH-Urteil vom 28.04.04 – VIII ZR 230/03; BGH, Urteil vom 18. 10. 2006 - VIII ZR 52/ 06) für wirksam erachtet, ebenso einen Fristenplan mit der ergänzenden Formulierung „in der Regel ... spätestens“ (BGH, Urteil vom 13.07.05 – VIII ZR 351/04). Auch einen Fristenplan mit der ergänzenden Formulierung "regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume" wurde vom BGH nicht beanstandet (BGH Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06).
Insoweit enthielten die Klauselzusätze "im allgemeinen" oder "in der Regel" in Formularmietverträgen, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen, innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren, auszuführen habe, einen - zulässigen - flexiblen Fristenplan, der die Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der Wohnung ermögliche (vgl. Senat, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/ 03, NJW 2004, 2087, unter III d; Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/ 04, NJW 2005, 3416, unter II 2).
Fehlt jedoch ein derartiger Zusatz, so sei nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen; sie sei dann aus der Sicht des Mieters nicht weniger "starr" als bei sprachlichen Hinzufügungen, die eine Verlängerung der Frist nicht zuließen, BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 - VIII ZR 178/05.
Der BGH hat seine Rechtsprechung zu den "starren" Fristenplänen für die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen inzwischen konsequent fortgesetzt und auf so genannte Abgeltungsklauseln erweitert, BGH NJW 2006, 3778. Danach ist eine Klausel in Formularverträgen auch dann unwirksam nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn für solche Fälle, in denen der Mieter vor Ablauf der im Mietvertrag festgelegten (und nicht "starren", sondern sich nur auf den "im Allgemeinen" anfallenden Renovierungsbedarf beziehenden und damit für sich genommen wirksamen) Fristen auszieht, eine anteilige Abgeltung der Renovierungskosten in Anlehnung an die Mietdauer vereinbart wird und (nur) der Bemessung dieses Anteils ein starrer Fristenplan zugrunde liegt.
Nach dem Urteil des BGH vom 12. 9. 2007 - VIII ZR 316/ 06; (Lexetius.com/2007,3191) ist
eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.
In dem zu entscheidenden Fall ging es um folgende Klausel:
Der BGH hat insoweit festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien die Kläger als Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt und gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.
Der BGH betont, dass er bereits wiederholt entschieden hat (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/ 97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 = NZM 1998, 710, unter III 2 a; Urteil vom 14. Mai 2003, aaO; Urteil vom 25. Juni 2003, aaO; Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/ 03, NZM 2004, 497 = NJW 2004, 2087, unter III b; Urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 109/ 05, WuM 2006, 310, unter II 1 a, und VIII ZR 152/ 05, NJW 2006, 2115, unter II 1 a; ebenso schon OLG Hamm NJW 1981, 1049, und OLG Frankfurt WuM 1981, 272), dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, diesen unangemessen benachteiligt und gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.
Die so formulierte Endrenovierungsklausel trägt ausschließlich einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm aaO, 1050), so dass diese unwirksam ist.
Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen - ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen - in die Miete einkalkuliert hätte.
BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05
Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Bestätigung von VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532).
Über die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthielt der Mietvertrag in § 8 Nr. 2 u.a. folgende vorgedruckte Klausel:
Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper …
§ 12 des Mietvertrages ("Beendigung der Mietzeit") enthielt in Nr. 1 folgende weitere Regelung:
Die Unwirksamkeit der vorformulierten Klausel des § 8 Nr. 2 des Mietvertrages ergibt sich nach dem BGH aus dem sog. Summierungseffekt. Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 2. Dezember 1992 – VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532 unter II 2; Urteil vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = Grundeigentum 2003, 944 = ZMR 2003, 653 unter II 2) liegt ein derartiger Summierungseffekt vor, wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Das gilt auch dann, wenn die zu prüfende Formularklausel mit einer Individualvereinbarung zusammentrifft; denn bei der Prüfung einer Klausel nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individualteile zu würdigen (Beschluss vom 2. Dezember 1992 aaO unter II 2 m.w.Nachw.; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rück-bau, 2. Aufl., S. 55 Rdnr. 83).
Insoweit enthalten die §§ 8 Nr. 2 und 12 Nr. 1 des Mietvertrages eine Gesamtregelung, die neben der Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen nach Fristenplan auch die Renovierungspflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses umfasst. Dass die Endrenovierungsbestimmung in § 12 Nr. 1 individuell vereinbart war und deshalb, für sich allein betrachtet, unbedenklich – weil nicht am Maßstab des § 307 BGB zu messen – ist, beseitigt den Summierungseffekt nicht. Ebenso unerheblich ist insoweit der Umstand, dass jene Klausel nicht eine vollständige, sondern – wenn auch sprachlich missglückt – lediglich eine teilweise Endrenovierung vorschreibt ("Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken wände zu streichen"). Insbesondere führt dies nicht dazu, dass die Regelung in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages wenigstens teilweise – soweit sie sich nicht inhaltlich mit § 12 Nr. 1 Satz 2 überschneidet – aufrechterhalten werden könnte; darin läge eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Klausel.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in mehreren Entscheidungen entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
BGH Urteil vom 18.10.2006 VIII ZR 52/06
Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet, die an einem Fristenplan von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren ausgerichtet ist, ist, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. auch LG Hamburg, NJW 2005, 2462 mit Anm. von Flatow, jurisPR-MietR 20/ 2005 Anm. 3; AG Hamburg, WuM 2006, 144; AG Oranienburg, GE 2006, 655; Heinrichs, WuM 2005, 155, 162; Klimke/ Lehmann-Richter, ZMR 2005, 417, 418; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum, 2. Aufl., 1 B Rdnr. 89, E Rdnr. 6 f.; Riecke in Prütting/ Wegen/ Weinreich, BGB, § 538 Rdnr. 18; Steenbuck, WuM 2005, 220, 222; Wiek, WuM 2005, 10, 11; a. A. Kinne, ZMR 2005, 921, 925; Eupen/ Schmidt NZM 2006, 644). Die Gründe, die für die Beurteilung einer formularvertraglichen "starren" Fälligkeitsregelung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen als unwirksam maßgebend sind, führen auch zur Unwirksamkeit einer entsprechenden zeitanteiligen Abgeltungsregelung.
BGH Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06
Durch Urteil vom 18. Oktober 2006 (VIII ZR 52/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Abgeltungsklauseln wegen unangemessener Benachteilung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind, wenn sie ihn zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Quotenabgeltungsklauseln mit "starrer" Abgeltungsquote).
Insoweit lautet der amtliche Leitsatz:
In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.
Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.
Die streitgegenständliche Quotenabgeltungsklausel (§ 16 Nr. 7) lautete:
BGH Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07
Urteil des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend verständlichen Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen.
Im vom BGH zu entscheidenden Fall ging es um folgende Klausel im Mietvertrag (§ 8 Ziffer 2) zur Verpflichtung des Mieters zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen:
"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen… Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."
Der BGH hat festgestellt, dass die Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam sei. Sie sei schon deswegen nicht hinreichend klar und verständlich, weil ihr nicht entnommen werden könne, was unter einem "angelaufenen Renovierungsintervall" zu verstehen sei und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden solle.
Die Abgeltungsklausel sei auch nicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das vorliegende Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln, weil der Senat in früheren Entscheidungen vergleichbare Abgeltungsklauseln als zulässig angesehen habe. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erwiesen, sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen als unwirksam beurteilt werde, trage grundsätzlich der Verwender der Klausel. Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnüge und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wähle, werde in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben sei und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet werde.
Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist, BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 - VIII ZR 178/05.
Der BGH hat ausgeführt, dass die Klausel unklar (§ 305c Abs. 2 BGB) sei und benachteilige in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Vermieterin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Die Klausel sei deshalb unklar, weil nicht eindeutig sei, was unter "Ausführungsart" zu verstehen sei. Dieser Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es sei mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein solle oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liege (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rdnr. 76).
Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart (vgl. Langenberg aaO) - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei (ebenso Langenberg, aaO, Rdnr. 77). Da die Klausel schon aus diesem Grund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhalte, bedürfe es keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirke (so das Berufungsgericht unter Berufung auf Langenberg, aaO, Rdnr. 75) und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sei.
Die vom BGH beanstandete Klausel wurde nunmehr von einzelnen Wohnungsbaugesellschaften bzw. Genossenschaften angepasst. Sie stellt jetzt auf eine erhebliche Abweichung von der Ausführungsart ab. Nach dem Landgericht Berlin, GE 2007, 845 sei auch diese Regelung unwirksam, da insoweit sogar eine Verschlimmbesserung eingetreten sein soll.
Abweichen von der bisherigen Ausführungsart
Die sog. „Tapetenklauseln“ fallen auch unter die sog. Endrenovierungsklauseln.
Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 152/05; BGH, Urteil vom 05.04.2006 - Az.: VIII ZR 109/05 -
Denn dem Mieter wird hierdurch ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt, wenn es in Anbetracht des Erhaltungszustandes der Tapeten einer Entfernung noch nicht bedarf. Im übrigen wird der Mieter durch die Pflicht zur Entfernung der Tapeten, die einen erheblichen Arbeitsaufwand erfordert, nicht in geringerem Umfang belastet als durch eine etwaiig vorformulierte - unzulässige - Endrenovierungsklausel, die den Mieter zur Rückgabe der Wohnung in renoviertem - nicht notwendig in neu tapeziertem - Zustand verpflichtet.
Dem Vermieter steht auch kein Schadensersatzanspruch wegen einer Verletzung der Pflicht des Mieters zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietwohnung zu (§§ 546 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB), wenn dieser bei Auszug aus der Mietwohnung die von ihm angebrachten Tapeten nicht entfernt.
Zwar ist der Mieter bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt - von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen (§ 538 BGB) - in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand; er hat deshalb, wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes ergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen zu beseitigen (BGHZ 96, 141, 144 f. zu § 556 BGB a.F.; Schmidt-Futterer/Gather, aaO, § 546 Rdnr. 45 m.w.Nachw.).
Zustandsverändernde Maßnahmen (wie das Tapezieren der Mietwohnung) muss der Mieter jedenfalls dann nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durchführt (vgl. Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Teil V Rdnr. 18 m.w.Nachw.). So liegt es dann, wenn der Mietvertrag den Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt, zu denen auch Tapezierarbeiten gehören (vgl. BGHZ 92, 363, 368).
Als Verwender der Formularklausel kann sich der Vermieter nicht auf deren Unwirksamkeit berufen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 1997 - VII ZR 187/96, NJW-RR 1998, 594 = WM 1998, 767, unter III 2 b; Urteil vom 13. Oktober 2004 - I ZR 249/01, NJW-RR 2005, 314, un-ter III). Anderenfalls würde der Mieter schlechter gestellt als im Falle der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, die einen Wiederherstellung - anspruch des Vermieters von vorneherein ausschließt und den Mieter - anders als im Falle der Anwendbarkeit des § 546 Abs. 1 BGB - allenfalls dann zu einer Entfernung der Tapeten verpflichtet, wenn ihr Zustand dies erfordert.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. Juni 2008 entschieden, dass eine Klausel im Wohnmietvertrag, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten verpflichtet, unwirksam ist, siehe BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07.
Der BGH hat ausgeführt, dass die hier verwendete “Farbwahlklausel” den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Klausel schreibe dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden.
Dem Vermieter sei zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es bestehe jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.
Vorinstanzen: AG Pankow/Weißensee, Urt. v. 06.12.2006 - 7 C 302/06, LG Berlin, Urt. v. 25.06.2007 - 62 S 341/06
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 23.09.2009 (VIII ZR 344/08) weiter entschieden, dass eine Klausel im Wohnmietvertrag, die den Mieter zum "Weißen" der Decken und Oberwände während der Mietzeit verpflichtet, unwirksam ist.
Auch in seiner Entscheidung vom 21.09.2011 - VIII ZR 47/11 - hat der BGH eine Klausel im Mietvertrag
"das Weißen der Decken und Oberwände."
beanstandet, und diese als unwirksam engesehen, da se eine unzulässige Farbvorgabe beinhaltet.
"Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwänden sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."
Die Klausel ist unwirksam, weil sie eine den Mieter unangemessen benachteiligende Farbvorgabe für die Ausführung der Dekoration enthält.
In dieser Auslegung liegt nach der Rechtsprechung des Senats eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil er auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt wird, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08, aaO Rn. 9 f.; Senatsbeschluss vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 175/09, WuM 2010, 184 Rn. 3).
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung fortgeführt, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07 -).
Eine derartige Klausel benachteilige den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen (§ 307 BGB), weil sie ihn auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichte und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränke, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe.
Der Bundesgerichtshof ist zutreffend davon ausgegangen, dass es keine Rolle spielt, dass man umgangssprachlich den Begriff “Weißen” oder “Weißeln” als Synonym für “Streichen” verwendet und damit nicht zwangsläufig die Farbe “Weiß” gemeint sein mag. Denn es liegt jedenfalls nicht fern, dass der Mieter die Formulierung so versteht, dass er andere Farben nicht verwenden darf. Diesbezügliche Unklarheiten gehen nun einmal zu Lasten des Verwenders der Klausel! Lässt die Klausel nämlich auch diese Auslegung zu, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zugrunde zu legen.
Mit Urteil vom 22.10.2008 hat der BGH (BGH VIII ZR 283/07) entschieden, dass folgende Farbwahlklausel eines Mietvertrags wirksam ist:
„Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."
Die sog. „Holzteil-Klausel“ bezieht sich nicht auf das laufende Mietverhältnis, sondern nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses. Während der Mietzeit ist es dem Mieter daher gestattet, Holzteile anders zu streichen.
Keine Vorgaben von Anstrichfarben durch den Vermieter während der laufenden Mietzeit
So hat der BGH in seinem Urteil vom 18.02.2009 (BGH VIII ZR 166/08) beispielsweise weiter entschieden, dass Vorgaben von Anstrichfarben durch den Vermieter erst am Ende der Mietzeit gerechtfertigt sind.
Damit hat der BGH seine Rechtsprechung bestätigt, nach der eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl zu streichen. Die betreffende Klausel hatte folgenden Inhalt:
Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsrepa-raturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen."
Der Bundesgerichtshof hat die betreffende Klause zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 BGB als unwirksam angesehen, da diese dem Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse für den Vermieter besteht, (BGH, Urteil vom vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 17, vgl. auch BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NZM 2008, 926, Tz. 15). Durch die Klausel wird die Pflicht zur Dekoration in neutralen Farbtönen nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt, sondern sie gilt auch schon im laufenden Mietverhältnis und gibt dem Mieter eine solche Farbwahl vor.
Vom BGH nicht mehr entschieden werden brauchte, ob die Klausel auch deswegen unwirksam ist, weil sie einen "starren" Fristenplan enthält, oder ein zulässiger "flexibler" Fristenplan anzunehmen ist, weil durch den Zusatz "bei normaler Nutzung" klargestellt wird, dass die Renovierungspflicht nicht zwingend bei Fristablauf eintritt, sondern Ausnahmen bei geringer Abnutzung möglich sind und damit auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abzustellen ist.
Denn die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin, BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, aaO, Tz. 19.
Streichen von Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß
Mit Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09 hat der BGH die Rechte der Mieter weiter gestärkt.
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu den sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen mit Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09 fortgeführt,
nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07 -)
und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt.
Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen, BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09.
Im Urteil vom 18.02.2014 hat das Amtsgericht München (473 C 32372/13) entschieden, dass eine Klausel im Mietvertrag dann unwirksam ist, wenn im Mietvertrag geregelt wird, dass die Decken und Wände beim Auszug des Mieters zu "Weißeln" sind , da dies eine unzulässige Schönheitsreparaturklausel darstellt. Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel, ist ein Mieter daher nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, einschließlich der Beseitigung von Bohrlöchern, verpflichtet.
AG München, Urteil vom 18.02.2014 (473 C 32372/13)
Ebenfalls entschieden wurde dies vom AG Dortmund im Urteil vom 26. August 2014 - Az. 425 C 2787/14 -.
Der amtliche Leitsatz hierzu lautet:
Kostentragung bei Überprüfung von Renovierungsklauseln durch einen Rechtsanwalt
Nach dem Urteil des
KG, Urteil vom 18.05.2009 - 8 U 190/08
macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn er nach Mietvertragsende den Mieter durch eine professionelle Hausverwaltung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auffordert, obwohl die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind. Es liegt insoweit eine Pflichtverletzung des Vermieters nach § 241 Abs. 2 BGB vor.
Der Vermieter bzw. Verwalter handelt insoweit schuldhaft, wenn er seine Rechtsposition nicht mehr als plausibel ansehen darf, BGH 16.01.2009 – V ZR 133/08. Der Maßstab ist dabei sehr streng. So wird vom gewerblichen Vermieter verlangt, dass er die Rechtsprechung des BGH kennt. Das Verschulden seiner Berater (Verwalter, Verband oder Anwalt), von denen erwartet wird, dass sie sich auskennen, muss sich der Vermieter nach § 278 BGB zurechnen lassen.
Schaltet der Mieter daraufhin einen Rechtsanwalt ein, der die Renovierungsklauseln im Mietvertrag überprüft, muss der Vermieter dem Mieter die Rechtsanwaltskosten erstatten, KG Berlin, Urteil vom 18.05.2009, 8 U 190/08, NJW 2009, 2688; RdW 2010, 126; IMR 2009, 297; NZM 2009, 616; GE 2009, 1044; Info M 2009,474.
Weitere Schadenspoitionen des Mieters, die er geltend machen kann sind bspw.:
- Kosten für die Renovierung
- Kosten des Kostenvoranschlages
Bisher ist noch ungeklärt, ob der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, den renovierungswilligen Mieter darüber aufzuklären, ob die mietvertraglichen Renovierungsklauseln wirksam oder unwirksam sind. Dies wird von Blank, WuM 2004, 248 bejaht, und von Artz, NZM 2007,271 verneint.
Ersatz von Rechtsanwaltskosten des Mieters bei Überprüfung der Renovierungsklauseln im Mietvertrag nach Vertragsende
Hat der Mieter Schönheitsreparaturen im Glauben an die Wirksamkeit der Klausel durchgeführt, so kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung der aufgewandten Kosten begrenzt auf die erforderlichen Kosten aus ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht kommen.
Nach überwiegender Auffassung hann ein Wertersatzanspruch des Mieters gemäß § 818 Abs. 2 BGB bzw. unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag bei Durchführung von Schönheitsreparaturen ohne Rechtsgrund bestehen.
Vgl. insoweit AG Nürtingen vom 28.02.2007 - 42 C 1047/06; AG Mettmann; Urteil vom 24.11.2006 - Aktenzeichen: 24 C 136/06 - ; LG Freiburg, Urt. v . 21.06.2001 – 3 S 12/01 – in WM 2005, 383; LG Freiburg, Urt. V. 04.12.2003 – 3 S 402/02 – in WM 2005, 84; LG Karlsruhe, Az 9 S 479/05, aus: GE 2006, S. 851); LG Stuttgart v. 13.4.2000 - 16 S 154/99 -, WM 04, 665; LG Wuppertal, Urteil vom 23.08.2007 - Aktenzeichen: 9 S 478/06 - = IMR 2007, 344; LG Wuppertal, Urteil vom 23.08.2007, Az: 9 S 478/06; LG Freiburg WE 2005, 231; LG Karlsruhe NZM 2006, 508
Dieser Anspruch ergäbe sich aus “Geschäftsführung ohne Auftrag” gemäß der §§ 677 ff BGB. Ein hierfür erforderliches fremdes Geschäft läge zumindest bei einer Endrenovierung vor, da dann die Renovierung für den Mieter keinen Nutzen mehr habe.
Ersatzfähig sind die Kosten, die der Mieter für erforderlich halten durfte, also regelmäßig die Kosten eines Malers, dessen Kosten sich im üblichen Rahmen halten, wenn dieser die Arbeiten durchgeführt hat.
„Der Mieter kann für die Vornahme von Malerarbeiten Aufwendungsersatz verlangen, wenn die mietvertragliche Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug unwirksam ist, und zwar auch dann, wenn er sich irrtümlich aufgrund der unwirksamen mietvertraglichen Vereinbarung zur Leistung der Malerarbeiten verpflichtet sah.“
AG München, Az 453 C 17448/00, aus: NZM 2001, S. 1030; LG Berlin, Az 62 S 187/06, aus: GE 2007, S. 517.
Eine einheitliche Rechtsprechung hat sich diesbezüglich noch nicht herausgebildet.
Das LG Berlin hat sich ausdrücklich gegen die Auffassungen des LG Freiburg und des LG Karlsruhe gestellt und die Revision zum BGH zugelassen. Eine Grundsatzentscheidung des BGH liegt nunmehr vor (siehe unten)..
Folgt man der - zutreffenden - ersten Auffassugn wäre fraglich, wie sich der Wertersatzanspruch des Mieters errechnet. Insoweit gibt es umfangreiche Probleme bei der Ermittlung des Bereicherungsbetrages.
Gelegentlich wird bei unwirksamen Klauseln gemäß § 307 BGB auch vertreten, dass neben dem Kondiktionsanspruch auch noch ein Schadensersatzanspruch des Mieters gem. § 311 Abs.2, 241 Abs.2, 280 BGB (ehemalige c.i.c.) oder aus § 280 Abs.1 (ehemals pVV) bestehe, da die Verwendung unwirksamer Klauseln eine vorvertragliche Pflichtverletzung darstelle, LG Stuttgart WuM 1986, 370 unter Verweis auf BGH WPM 1984, 987f.
Grundsatzentscheidung des BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07
Der BGH hat jetzt zutreffend entschieden, dass der Vermieter diese Kosten einschließlich einer üblichen oder angemessenen Vergütung für die im zu entscheidenden Fall klagenden Mieter zu zahlen hat, weil er ohne Rechtsgrund um diese bereichert ist.
Die Kosten werden jedoch nur dann erstattet, wenn die Mieter bei Durchführung der Arbeiten auf die Wirksamkeit der unwirksamen Klausel vertraut haben. Würde jemand in dem Wissen, dass die Klausel unwirksam ist, eine Renovierung durchführen, um sich die verwendete Arbeitszeit bezahlen zu lassen, würde wegen § 814 BGB keine Kostenerstattung stattfinden.
Wenn streitig ist, ob der Mieter auf die Wirksamkeit der Klausel vertraute, oder ihre Unwirksamkeit kannte, hat der Vermieter die Beweislast.
Wertersatzanspruch des Mieters gemäß § 818 Abs. 2 BGB bzw. GoA?
Ist der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet und führt er diese trotz Fälligkeit nicht aus, so kann der Vermieter keinen Schadensersatz verlangen.
Der Vermieter kann den Mieter lediglich auf Durchführung der im Einzelnen zu bezeichnenden Arbeiten in Anspruch nehmen (sog. Erfüllungsanspruch) oder einen Vorschuss von ihm verlangen. Der Vorschussanspruch besteht nach der Rechtsprechung des BGH, sobald sich der Mieter in Verzug befindet, BGH Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 192/04.
Damit der Mieter in Verzug gesetzt werden kann, muss der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist setzen, verstreicht diese fruchtlos, kann der Vermieter auf der Basis eines Kostenvoranschlags eines Malerbetriebes die voraussichtlich entstehenden notwendigen Kosten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen. Sobald die Arbeiten dann abgeschlossen sind, kann der Vermieter über die Kosten abzurechnen.
In diesem Zusammenhang ist jedoch zu beachten, dass teilweise angenommen wird, dass ein Vorschussanspruch des Vermieters davon abhängig sein soll, dass dem Vermieter ein messbarer Vermögensschaden durch die unterlassene Renovierung entstanden ist. Dies wäre vom Vermieter nachzuweisen, was äußerst schwierig sein dürfte.
Weiter ist zu beachten, dass der Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu einer Kündigung berechtigt ist, wenn der zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter es über einen längeren Zeitraum trotz Fälligkeit und Mahnung unterlassen hat, die notwendigen Renovierungen durchzuführen.
Nach Mietvertragsende
Nach dem Urteil des OLG Düsseldorf macht sich der Mieter gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig, wenn er trotz wirksamer Übernahme der Schönheitsreparaturen nach Mietvertragsende auszieht, ohne die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen, OLG Düsseldorf, I-24 U 6/08.
Der Vermieter muss dem Mieter dann allerdings vorher eine angemessene Frist zur Nachholung der erforderlichen Arbeiten setzen. Lässt der Mieter auch diese Frist verstreichen, ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters durchsetzbar.
Zu beachten ist dabei allerdings, dass die Schadenersatzansprüche des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 BGB bereits innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe des Mietobjektes verjähren, OLG Düsseldorf, I-24 U 6/08.
Haftet der Mieter bei unterlassener Durchführung der Schöhneitsreparaturen?
Streitig war, ob der Vermieter einen Zuschlag zur Miete als Ausgleich für unwirksame Renovierungs - Klauseln verlangen konnte. Vereinzelt wurde dies dem Vermieter gemäß § 28 IV Satz 2 2. BV bis zu einer Höhe von bis zu 8,50 € pro m² Wohnfläche im Jahr wegen einer unwirksamen Übertragung der Schönheitsreparaturenklausel zugestanden.
Diese Frage war heiß umstritten; unseres Erachtens zutreffend wurde dies bereits vom LG Nürnberg-Fürth im Urteil vom 18.11.05, Aktenzeichen 7 S 7698/05, NZM 2006, 53 = WM 2006, Seite 38 f. = NJW 2006, Seite 450 verneint.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr am 09.07.2008 in einem Grundsatzurteil abermals die Rechte von Mietern gestärkt. Danach dürfen Vermieter keinen Zuschlag zur Miete als Ausgleich für unwirksame Renovierungs - Klauseln verlangen. Geklagt hatte ein Vermieter aus Düsseldorf. Er hatte von seinem Mieter einen monatlichen Zuschlag gefordert, da er wegen ungültiger Fristen für Schönheitsreparaturen nun selbst für Renovierungsarbeiten aufkommen musste. (AZ: BGH VIII ZR 181/07)
Zu diesem Thema siehe auch den Aufsatz von Lehmann-Richter WuM 2005, 747).
Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel?
Anders entschieden hat der BGH jedoch bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum, BGH, Urteil vom 24. 3. 2010 - VIII ZR 177/09; LG Nürnberg-Fürth (Lexetius.​com/​2010,869).
Letsatz des BGH :
Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermie­ter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirk­sam ist (Abgrenzung zu BGHZ 177, 186).
Der BGH hat damit entschieden, dass der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum die Kostenmiete einseitig um den in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelten Betrag erhöhen kann, wenn die beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist.
Das stehe auch nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der der Vermieter bei frei finanziertem Wohnraum nicht berechtigt sei, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (vgl. Urteil vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07 = BGHZ 177, 186, Pressemitteilung Nr. 131/2008).
Die dafür maßgeblichen Gründe seien auf die Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht übertragbar, denn die Kostenmiete werde– anders als die Vergleichsmiete bei preisfreiem Wohnraum – nach Kostenelementen ermittelt und würden sich nicht nach der marktüblichen Miete richten.
Anders aber bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum
Für Mietverträge über Wohnraum ist höchstrichterlich entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter ungeachtet des konkreten Zustandes der Mietsache in vertraglich festgelegten Zeiträumen zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Für Mietverträge über Gewerberäume wurde dies von einer verbreiteten Rechtsauffassung bislang anders gesehen. Dem ist der 10. Zivilsenat des OLG Düsseldorf nunmehr entgegen getreten.
Im Streitfalle ging es um die Vermietung eines Ladenlokales zum Betrieb einer Änderungsschneiderei. Der Mietvertrag enthielt die Klausel:
"Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen."
Der Vermieter hatte auf Einhaltung dieser Verpflichtung beharrt und schließlich im Klagewege deren Feststellung verlangt. Bereits das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung blieb ohne Erfolg.
Nach Auffassung des Senats ist der Mieter gewerblicher Räume, was die Renovierungspflichten betrifft, nicht weniger schutzbedürftig als ein Wohnraummieter. Eine starre Fristenregelung benachteilige auch ihn unangemessen, weil sie ihn mit Renovierungspflichten belasten könne, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgingen. Eine solche Klausel müsse daher auch in Mietverträgen über Geschäftsräume als unwirksam angesehen werden.
Der BGH hat nunmehr mit Urteil vom 6. 4. 2005 - XII ZR 308/02; OLG Saarbrücken (Lexetius.com/2005,778) gleichfalls zu Gunsten von Gewerbetreibenden entschieden:
Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluß an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/ 02 - NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/ 02 - NZM 2003, 755).
Diese Rechtsprechung hat der BGH weitergeführt und entschieden, dass starre Fristen bei formularmäßigen Renovierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen unwirksam sind, BGH, Urteil vom 08.10.2008 - XII ZR 84/06:
Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll.
(im Anschluss an BGH Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586 zum Wohnraummietrecht und das Senatsurteil vom 06.04.2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006).
Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen binnen starrer
Fristen auch bei gewerblicher Miete unzulässig
Der BGH, Urteil vom 8. 10. 2008 - XII ZR 15/07; OLG Brandenburg (Lexetius.​com/​2008,3577) stellt in seiner Entscheidung zunächst klar, dass die vom Mieter (wenn vertraglich vereinbart) geschuldete ordnungsgemäße Reinigung keine Grundreinigung des Teppichbodens, sondern nur die übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz umfasst. In diesem Umfang hat der Mieter den Boden während der Mietzeit aufgrund der ihm obliegenden Obhutspflicht zu pflegen (Schmidt- Futterer/Gather Mietrecht 9. Aufl. § 546 BGB Rdn. 84).
Bei der geschuldeten üblichen Reinigung des Teppichbodens handelt es sich, anders als bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen, nicht um die Übernahme einer ursprünglich von der Vermieterin zu tragenden Pflicht und damit um einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die von der Vermieterin geschuldete Gebrauchsüberlassung (vgl. zu den Schönheitsreparaturen: BGHZ 77, 301, 304 f.; 92, 363, 369 ff.). Vielmehr folgt die Pflicht des Mieters zur üblichen Reinigung des Teppichbodens aus der ihm unmittelbar obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflicht.
Da es keine für alle Mietverhältnisse geltende gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen gibt und die Parteien nicht näher geregelt haben, welche konkreten Arbeiten hiervon umfasst sein sollen, ist deren Umfang durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist, da es sich nach den Feststellungen des Landgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug nimmt, um einen Formularvertrag handelt, von dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der an Geschäften dieser Art üblicherweise beteiligten Kreise auszugehen (Senatsurteil BGHZ 162, 39, 44 m. w. N.).
Für das Verständnis des Begriffs Schönheitsreparaturen wird nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auf dessen Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, der allerdings unmittelbar nur für den preisgebundenen Wohnraum gilt, zurückgegriffen (BGHZ 92, 363, 368; KG NZM 2005, 181; OLG Hamm NJW-RR 1991, 844; Staudinger/Emmerich BGB [Neubearb. 2006] § 535 Rdn. 102; Erman/Jendrek BGB 12. Aufl. § 535 Rdn. 93; Langenberg Schön­heitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 3. Aufl. I. Teil Rdn. 3; ders. NZM 2005, 801, 805; Kraemer NZM 2003, 417, 418; Glaser ZMR 1986, 109).
Danach umfassen Schönheitsreparaturen "nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen".
Von dieser Definition, die auch bei preisfreiem Wohnraum zugrunde gelegt wird (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 3. Aufl. I. Teil Rdn. 2; OLG Hamm NJW-RR 1991, 844), ist auch bei der Gewerberaummiete auszugehen (Wolf in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 13 Rdn. 180; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III Rdn. 1068; Staudinger/Emmerich aaO; Erman/Jendrek aaO).
Ob die Parteien eines Gewerberaummietvertrages, in dem nur allgemein die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden, nach dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner aus der Beschreibung der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV schließen müssen, dass davon auch die gründliche Reinigung von Teppichböden umfasst wird, ist umstritten.
Nach einer Ansicht soll - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung - an die Stelle des in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV genannten nicht mehr zeitgemäßen Streichens der Fußböden bei vom Vermieter verlegtem Teppichboden dessen Reinigung treten (Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 538 BGB Rdn. 7; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 535 Rdn. 356; Fritz Gewerberaummiet­recht 4. Aufl. Rdn. 220; Langenberg aaO Teil I Rdn. 3 m. w. N.; Kraemer NZM 2003, 417, 418; Sternel NZM 1998, 833, 843; Both WM 2007, 3; Erman/Jend­rek 12. Aufl. § 535 Rdn. 94; MünchKomm/Schilling BGB 4. Aufl. § 535 Rdn. 115; Soergel/Heintzmann BGB [Stand: Sommer 2007] § 538 Rdn. 18).
Nach anderer Ansicht, die auch das Berufungsgericht vertritt, fällt die Reinigung von Teppichböden ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen (AG Braunschweig WuM 1986, 310; Staudin­ger/Emmerich [Neubearbeitung 2006] § 535 Rdn. 103; Bub in Bub/Treier aaO Kap. II Rdn. 479).
Der BGH hat sich in seiner Entschedung nunmehr der ersten Auffassung angeschlossen.
Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinn, sondern um Maßnahmen zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung der Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs (Erman/Jendrek aaO Rdn. 93; Langenberg aaO I. Teil Rdn. 16; Staudinger/Emmerich aaO § 535 Rdn. 102). Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV werden hierunter in erster Linie Malerarbeiten für das gesamte Innere der Mieträume verstanden. Soweit auch für die Böden Malerarbeiten, nämlich deren Streichen vorgesehen ist, geht die Vorschrift von den früher üblichen, inzwischen aber kaum noch vorhandenen gestrichenen Holzdielenböden aus. Da die Schönheitsreparaturen folglich nicht nur die Oberflächen der Decken und Wände, sondern auch die Oberfläche des Bodenbelags in einen ansehnlichen Zustand versetzen sollen, muss der redliche Mieter davon ausgehen, dass er an Stelle des nur für Holzdielenböden geeigneten Streichens des Bodens die Maßnahme ergreifen muss, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führt.
Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspricht bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung.
Dadurch wird die Oberfläche des Fußbodens aufgefrischt. Nicht ausreichend ist demgegenüber die nur übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz durch Staubsaugen. Diese Reinigung ist - wie oben ausgeführt - keine Schönheitsreparatur. Sie ergibt sich vielmehr aus der vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflicht des Mieters zur Beseitigung von Verschmutzungen und entspricht dem Abwischen von verschmutzten Heizkörpern, Fenstern und Türen.
Der BGH betont weiter, dass die Annahme, es handele sich bei der Grundreinigung von Teppichböden um eine Schönheitsreparatur, auch nicht zu lebensfremden Ergebnissen führe.
Ebenso wie der Vermieter gemäß § 535 BGB ohne Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter verpflichtet ist, Decken, Wände und Böden immer dann, wenn sie unansehnlich geworden sind, zu streichen, ist er verpflichtet, den im Laufe der Jahre infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs unansehnlich gewordenen Teppichboden einer Grundreinigung zu unterziehen.
Folglich könne der Vermieter - wenn vertraglich vereinbart - vom Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen eine Grundreinigung des Teppichbodens verlangen, wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrages infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse durch Zeitablauf unansehnlich geworden war.
Nach dem Grad der Unansehnlichkeit richten sich der Umfang und damit die bei Beendigung des Mietvertrages erforderlichen Kosten der Grundreinigung.
Diese Kosten kann die Vermieterin von dem Mieter als Ausgleich in Geld auch dann verlangen, wenn eine Grundreinigung deshalb nicht mehr durchführbar sein sollte, weil der Mieter diese Grundreinigung durch die Entfernung des Teppichbodens zunichte gemacht haben sollte, BGHZ 92, 363, 373.
Teppich - Klausel
Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung des Aussenputzes
Die dem Vermieter obliegende Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, erstreckt sich auch auf Fassaden. Großflächig abfallender Außenputz stellt deshalb einen Mangel der Mietsache unabhängig davon dar, ob funktionale Schäden der Wärmedämmung nachgewiesen sind, AG Berlin-Köpenick, U. v. 15.08.2007 - 8 C 129/07.
Oftmals versuchen Vermieter sich vor dieser Pflicht zu drücken, indem sie angeben, die Mietwohnung sei durch den fehlenden Putz schließlich nicht beeinträchtigt. Dieser Argumentation widersprach das Gericht und forderte den Vermieter auf, den Schaden unverzüglich und allein zu entfernen habe. Eine Beteiligung des Mieters an den Kosten sei nicht möglich, da es keine Wartungsarbeiten sei.
Mieter müssen beim Auszug nicht die Fenster von außen streichen. Das übersteigt den gesetzlichen Katalog von Schönheitsreparaturen, wie der Deutsche Anwaltverein unter Berufung auf ein Urteil des Kammergerichts Berlin vom 17.09.2007 berichtet (Aktenzeichen: 8 U 77/07).
Eine pauschale Klausel im Mietvertrag, nach der «Türen und Fenster» zu streichen sind, sei unzulässig. In dem Fall war im Mietvertrag für ein Reihenhaus vermerkt, dass zahlreiche Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind. Dazu gehört auch das „Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster“. Die Richter entschieden, das benachteilige den Mieter unangemessen. Denn es verlange von ihm ohne Einschränkung auch das Streichen der Außenseiten.
Damit sei die Klausel insgesamt unwirksam. Sie könne nicht zugunsten des Vermieters ausgelegt werden, so dass nur der Innenanstrich verlangt werde. Dagegen stehe der eindeutige – rechtswidrige – Wortlaut dieser Klausel. Das Streichen von Fenstern und Türen erfasse nach üblichem Sprachgebrauch sowohl den Innen- als auch den Außenanstrich.
Der Mieter musste deshalb nicht streichen und auch nicht die vom Vermieter verlangten 16.000 Euro Schadenersatz zahlen.
Streichen der Fenster von aussen
Auch nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung.
Eine Renovierungsklausel, die diese Arbeiten enthält, ist insgesamt unwirksam
BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09; OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003 - I-10 U 46/03 -; OLG Hamm, Beschl. v. 22.03.1991 - 30 REMiet 3/90; vgl. auch LG Berlin, GE 1996, 925; LG Hamburg, WuM 1990, 115, AG Münster, WuM 2002, 451; AG Dortmund, NJWE-MietR 1996, 76.
Ein über das Streichen der Fußböden hinausgehendes Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen findet sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht. Derartige Arbeiten dienen nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen.
vgl. OLG Hamm, Beschl. v. 22.03.1991 - 30 REMiet 3/90; LG Berlin, GE 1996, 925; LG Hamburg, WuM 1990, 115, AG Münster, WuM 2002, 451; siehe auch Amtsgericht Köln, Urteil vom 24.02.1977 - 154 C 423/74 -.
Wird der Katalog der Arbeiten durch Formularmietvertrag erweitert, ist nicht nur der den Katalog überschreitende Teil der Klausel unwirksam. Vielmehr ist die gesamte Renovierungsklausel unwirksam, so dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen muss, BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09.
Auch eine Formularklausel, die dem Wohnungsmieter die Pflicht zur Parkettversiegelung nur für den Fall überträgt, dass die Übertragung dieser Pflicht irgendwann einmal zulässig sein sollte, ist unwirksam
BGH, Beschluss v. 5.3.2013, VIII ZR 137/12.
In dem vom BGH zu entscheidenden Formularmietvertrag über Wohnraum war vereinbart, dass die Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen müssen. Ferner war niedergelegt, dass die Mieter auch für die Versiegelung des Parketts sorgen müssen. Die "Parkettklausel" enthält folgenden Zusatz:
"sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben, was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, so dass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist Folgendes: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder die Rechtsprechung ändern könnte[n]. …"
Der BGH hat die "Parketklausel" zu Recht als unwirksam angesehen.
Hieran ändert auch der einschränkende Zusatz nichts. Salvatorische Klauseln können in Allgemeinen Geschäftsbedingungen jedenfalls dann nicht wirksam vereinbart werden, wenn die Rechtslage – wie hier hinsichtlich der Parkettklausel – nicht zweifelhaft ist.
Die Unwirksamkeit der "Parkettklausel" hat zur Folge, dass die Pflicht, Schönheitsreparaturen auszuführen, insgesamt entfällt. Die Überbürdung der Schönheitsreparaturen ist selbst dann insgesamt unwirksam, wenn die Pflicht zur Versiegelung des Parketts in einer eigenen Klausel geregelt ist
Das Abschleifen des Parketts ist danach Sache des Vermieters. Ist dieser abgenutzt, muss der Parkett vom Vermieter erneuert werden (abschleifen oder ausbessern). Die Rechtsprechung geht davon aus, dass Parkettfußböden alle 15 bis 20 Jahre abgeschliffen und versiegelt werden müssen
Landgericht Wiesbaden, Urteil vom 25.02.1991 - 1 S 395/90 -.
Parkettklausel
Ebenfalls nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört das Auswechseln von Teppichböden, auch wenn eine diesbezügliche Verpflichtung nachträglich im (Auszugs-) Übergabeprotokoll festgehalten wurde, die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen jedoch im Mietvertrag unwirksam sind.
Im Wohnraummietrecht können auf den Mieter nämlich allenfalls die Schönheitsreparaturen, wie sie in § 28 Abs. 4 II. BV definiert sind, abgewälzt werden
zum "Teppichboden als ewigem Problemkind" siehe Schönemeier, WuM 2011, 148.
Außerdem ist die bedarfsunabhängige Austauschpflicht des Teppichbodens nach Ablauf einer starren Frist unwirksam. Das führt nämlich dazu, dass der Teppichboden selbst dann ausgetauscht werden müsste, wenn gar kein Bedarf besteht, Solche Klauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar
BGH WuM 2004, 463 = NJW 2004, 2586 = GE 2004, 1023 = DWW 2004, 221= NZM 2004, 653 = ZMR 2004, 736 = MDR 2004, 1290.
Er müsste nicht nur eine sinnlose Arbeit vornehmen sondern vor allem auch eine, die der Vermieter selbst bei fehlender Abwälzung der Schönheitsreparaturen gar nicht vornehmen müsste.
Zu einem anderen Ergebnis gelangt man auch dann nicht, wenn man eine Regelung im Mietvertrag über die Erneuerung des Teppich odens und/oder eine Vereinbarung über die Teppichbodenerneuerung im Übergabeprotokoll als Individualvereinbarung sehen würde.
Ist eine Klausel im Mietvertrag unwirksam, so erstreckt sich diese Unwirksamkeit nämlich auch aus der Summierung der auf den Mieter abgewälzten Verpflichtungen. Nach der Rechtsprechung des BGH
NJW 1993, 532; NJW 2003, 2234; NJW 2006, 2116
liegt ein derartiger Summierungseffekt vor, wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Das gilt auch dann, wenn die zu prüfende Formularklausel mit einer Individualvereinbarung zusammentrifft; denn bei der Prüfung einer Klausel nach § 307 BGB ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individualteile zu würdigen. Dieser sogenannte Summierungseffekt führt sogar dann, wenn zwei eigentlich für sich unbedenkliche aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen
BGH a.a.O.; LG Berlin GE 2013, 1005; AG Mannheim ZMR 2011, 805; AG Hannover NZM 2010, 278
zur Unwirksamkeit.
Auch wenn vielleicht gegen die Wirksamkeit einer Individualvereinbarung über die Endrenovierung und den Teppichbodenaustausch bei isolierter Betrachtung keine Bedenken bestehen sollten, sind diese Vereinbarungen gem. § 139 BGB unwirksam
AG Mannheim ZMR 2011, 805; LG Freiburg WuM 2005, 383; LG Hamburg ZMR 2008, 454; Langenberg, Schönheitsreparaturen, 4. Aufl., Teil I Rn 248; Blank in Blank/Börstinghaus § 535 BGB Rn. 493.
Die Bestimmungen sind als einheitliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen zu verstehen. Mietvertraglich nicht möglich ist es, dass die Vermieter die Wohnung in dem Zustand zurück erhalten sollen, in dem sie die Wohnung an den Mieter übergeben hatten. Dies ist deshalb nicht möglich, da der Mieter die Mietsache gebrauchen darf und die Gebrauchsspuren prinzipiell zu Lasten des Vermieters gehen, § 538 BGB. Es handelt sich deshalb um eine einheitliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen, weshalb selbst dann, wenn man hinsichtlich der Regelung in § 28 des Mietvertrages und der Vereinbarung über den Austausch des Teppichbodens von Individualvereinbarungen ausgehen sollte, zu einer Gesamtnichtigkeit der Regelung kommt.
Aber selbst, wenn man insoweit eine andere Auffassung vertreten möchte, wäre in jedem Fall ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen.
Nach Ansicht vieler Gerichte ist grundsätzlich von einer Nutzungsdauer eines Teppichs von 10 Jahren auszugehen, so dass von daher mindestens die bisherige Abnutzungsdauer in Abzug zu bringen wäre
ebenso AG Dresden GE 2009, 913; AG Erfurt WuM 2009, 342; AG Freiburg WuM 1984, 80.
Verlegkosten wären in diesem Fall nicht erstattungsfähig, da diese sowieso angefallen wären.
Teppichbodenklausel
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört das Beseitgen von Dübellöchern.
Allerdings kann der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter haben, wenn dieser schuldhaft eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende entsprechende Substanzverletzung (bspw. an den Fliesen) vorgenommen hat.
Hierbei ist jedoch weiter zu berücksichtigen, dass es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, dass der Mieter Dübel setzt und Kacheln, insbesondere in Bädern und in der Küche, anbohren darf
BGH NJW 1993, 1061 - Verbandsklageverfahren gegen entsprechende Formularklausel; AG Dortmund, Urteil vom 26. August 2014 - Az. 425 C 2787/14.
Die Grenze für das Gebrauchsrecht des Mieters ist das verkehrsübliche Maß
ob 59 richtig sind mag dahinstehen: so jetzt AG München Urt. v. 18.2.2014 - 473 C 32372/13, ZMR 8/2014 3. Umschlagseite Ls.
Soweit der Vermieter es unterlassen hat, in einem Bad die Halterung für die üblichen Installationsgegenstände wie Spiegel, Konsole, Handtuchhalter, Seifenschale usw. anzubringen, ist der Mieter berechtigt, dies nachzuholen.
Ob letztlich eine über das verkehrsübliche Maß hinausgehende Anzahl von Bohrlöchern vorliegt, ist dann eine Frage des Einzelfalles.
Dübellöcher (Fliesen)

References: § 818
 BGH 
 § 28
 § 535
 BGH 
 § 28
 § 28
 BGH 
 § 28
 § 28
 § 28
 § 307
 § 307
 § 307
 § 28
 § 535
 § 307
 § 307
 § 307
 BGH 
 § 535
 § 535
 BGH 
 BGH 
 § 139
 BGH 
 § 139
 § 5
 § 5
 § 19
 § 5
 § 19
 § 5
 § 5
 § 5
 § 5
 BGH 
 BGH 
 § 307
 BGH 
 § 139
 § 535
 § 139
 § 139
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 307
 § 535
 § 535
 § 535
 § 535
 BGH 
 § 307
 § 307
 BGH 
 § 5
 BGH 
 § 11
 § 11
 § 5
 § 535
 BGH 
 § 538
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 280
 § 281
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 12
 § 12
 § 4
 § 307
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 198
 § 548
 § 326
 § 198
 § 558
 § 326
 § 281
 BGH 
 §548
 § 548

BGH 
 § 535
 BGH 
 § 307
 § 536
 § 536
 § 536
 BGH 
 § 307
 § 9
 BGH 

§ 28
 BGH 
 § 307
 § 538
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 307
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 307
 BGH 
 BGH 
 § 307
 BGH 
 § 307
 § 8

§ 12
 § 8
 BGH 
 § 307
 § 9
 § 12
 § 307
 § 8
 § 12

BGH 
 § 307
 § 538

BGH 
 § 307

BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 12
 § 307
 BGH 
 § 307
 § 307
 BGH 
 § 556
 § 546
 § 546
 BGH 
 BGH 
 § 307
 § 305
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 307
 BGH 
 BGH 
 § 307
 § 241
 BGH 
 BGH 
 § 278
 § 818
 BGH 
 BGH 
 § 307
 § 311
 § 280
 BGH 
 BGH 
 § 814
 § 818
 BGH 
 § 573
 § 548
 § 28
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 28
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 546
 § 28
 § 535
 § 535
 § 28
 § 28
 § 538
 § 535
 § 535
 § 535
 § 538
 § 535
 BGH 
 § 535
 § 28
 BGH 
 § 535
 § 28
 BGH 
 BGH 
 § 28

BGH 
 BGH

 § 307

BGH 
 § 139
 § 535
 § 538
 § 28

BGH