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Timestamp: 2016-10-27 16:51:55+00:00

Document:
131 III 52867. Extrait de l'arr�t de la IIe Cour civile dans la cause Hilton Inter-national Co. et Hilton International (Switzerland) GmbH contre Soci�t� anonyme du Grand Cygne et Immobergues SA (recours en r�forme)
Art. 18 al. 1 et art. 261, 275 et 290 CO; contrat de management d'h�tel; effet sur ce contrat de l'adjudication des immeubles lors des ench�res forc�es. En pr�sence d'un contrat mixte ou compos�, chaque question litigieuse doit �tre r�solue conform�ment aux normes l�gales ou aux principes juridiques adapt�s � chacune d'elles, en recherchant le centre de gravit� du contrat, appr�hend� comme un accord global unique (consid. 7.1). Application de ces principes � la question de savoir si un contrat de management d'h�tel a pass� aux adjudicataires des immeubles (consid. 7.2). Faits � partir de page 529
A. En 1972, la Soci�t� Anonyme du Grand Casino (ci-apr�s: la SA du Grand Casino) a acquis un droit de superficie distinct et permanent sur la parcelle n� 6936, propri�t� de la Ville de Gen�ve, en vue d'y construire un complexe h�telier et immobilier; sur ce fonds sera �difi�e la partie dite "avant" du complexe connu sous le nom de "Noga Hilton", qui comprend, en particulier, un h�tel, une salle de spectacle et de congr�s, des locaux occup�s par un casino, des appartements, un parking souterrain, des restaurants et des arcades commerciales. A la fin des ann�es 1970, la SA du Grand Casino a acquis trois lots (nos 1, 3 et 4) de la propri�t� par �tages am�nag�e sur le droit de superficie distinct et permanent (n� 7049) grevant la parcelle contigu� n� 7007, propri�t� de Nessim Gaon; ces lots constituent la partie dite "arri�re" du complexe h�telier, comprenant notamment des parkings souterrains et des chambres d'h�tel.
Le 20 juillet 1978, la SA du Grand Casino a conclu, pour la partie "avant" du complexe h�telier, un contrat intitul� "Management Agreement" (ci-apr�s: le contrat de management) avec la soci�t� am�ricaine Hilton International Co., � laquelle s'est jointe par la suite la filiale suisse Hilton International (Switzerland) AG, devenue en 1999 Hilton International (Switzerland) GmbH (ci-apr�s: Hilton). En vertu de cette convention, la SA du Grand Casino s'engageait dans un premier temps � financer, construire, am�nager et �quiper l'h�tel, et la soci�t� Hilton s'engageait � assister la SA du Grand Casino pour la planification, la construction et l'am�nagement de l'h�tel; apr�s l'ouverture de l'h�tel, Hilton devait assurer la gestion et l'exploitation de celui-ci. Depuis l'ach�vement et l'ouverture de l'h�tel en mai 1980, Hilton assure ainsi son exploitation. En 1990, le contrat de management a �t� �tendu � la partie "arri�re" du complexe, termin�e entre-temps. BGE 131 III 528 S. 530
B. Au d�but des ann�es 1990, des cr�anciers gagistes de la SA du Grand Casino, dont l'UBS SA et le Cr�dit Suisse, ont entam� des poursuites en r�alisation de gage immobilier, portant sur les parties "avant" et "arri�re", en raison du non-remboursement de pr�ts hypoth�caires consentis � la SA du Grand Casino pour la construction du complexe h�telier.
Le 25 mai 2001, l'office des poursuites a proc�d� � la vente aux ench�res du droit de superficie et des trois lots de propri�t� par �tages. L'�tat des charges et les conditions de vente indiquaient dans la description des immeubles que la cha�ne Hilton exploitait un h�tel dans les murs des b�timents, aucun bail en sa faveur n'�tant cependant mentionn�, alors que la description de la partie "avant" faisait �tat de baux en faveur des exploitants de restaurants et du casino. Les conditions de vente pr�voyaient que la prise de possession des biens adjug�s aurait lieu lors de la r�quisition d'inscription du transfert de propri�t� au registre foncier. En pr�ambule � la vente, le pr�pos� de l'office des poursuites a donn� lecture d'une lettre que Hilton lui avait adress�e le 2 avril 2001, sans se prononcer sur son contenu, pour l'informer que le "Management Agreement" serait opposable � tout nouvel acqu�reur.
La partie "avant" a �t� adjug�e � la SA du Grand Cygne et la partie "arri�re" � Immobergues SA. Les adjudicataires ont autoris�, � bien plaire, la soci�t� Hilton � poursuivre l'exploitation de l'h�tel dans l'attente de la d�cision relative � la validit� de la vente aux ench�res et jusqu'� leur inscription en tant que propri�taires au registre foncier, tout en pr�cisant que le contrat de management ne leur �tait pas opposable et que cette prorogation ne valait pas reconnaissance de l'existence d'un quelconque contrat entre elles.
C. Le 13 juin 2002, la SA du Grand Casino a introduit contre la SA du Grand Cygne et Immobergues SA une action en constatation de l'existence d'un bail tacite portant sur les parties "avant" et "arri�re" du complexe. La demande a �t� rejet�e le 26 f�vrier 2003 par le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. La proc�dure d'appel contre ce jugement a �t� suspendue par la Cour de justice le 24 f�vrier 2004 � la suite de la faillite - le 8 janvier pr�c�dent - de la SA du Grand Casino.
D. Le 8 octobre 2002, Immobergues SA et la SA du Grand Cygne ont ouvert action en revendication contre Hilton International Co. et Hilton International (Switzerland) GmbH devant le Tribunal de BGE 131 III 528 S. 531premi�re instance de Gen�ve, concluant � ce qu'il soit dit qu'elles sont seules et uniques propri�taires des trois lots de propri�t� par �tages et du droit de superficie et � ce que les d�fenderesses soient condamn�es � leur restituer ces immeubles en les �vacuant de leurs biens et de leurs organes, employ�s ou auxiliaires.
Par jugement du 10 septembre 2003, le Tribunal de premi�re instance a d�bout� les demanderesses; il a qualifi� le contrat de management de contrat de bail � ferme, opposable aux nouveaux propri�taires.
Statuant le 8 octobre 2004 sur recours des demanderesses, la Cour de justice du canton de Gen�ve a annul� ce jugement et condamn� les d�fenderesses � �vacuer les lots de propri�t� par �tages et le droit de superficie de leurs biens, organes, employ�s ou auxiliaires; elle a consid�r� que le "Management Agreement" n'�tait pas un bail � ferme, sans qu'il soit n�cessaire de d�cider s'il devait �tre qualifi� de mandat ou de contrat innomm�.
Le Tribunal f�d�ral a rejet�, dans la mesure de sa recevabilit�, le recours en r�forme des d�fenderesses.
7. Toujours au chapitre de la qualification du contrat de management, les d�fenderesses soutiennent que l'autorit� cantonale a viol� les art. 275 et 290 CO, ainsi que l'art. 261 CO, en niant que ce contrat pr�sentait un �l�ment pr�pond�rant de bail � ferme. La convention litigieuse contiendrait, en effet, tous les �l�ments essentiels du bail, et toutes les prestations du propri�taire auraient trait exclusivement � l'immeuble et � la cession de l'usage de l'h�tel; il aurait ainsi pass� aux acqu�reurs conform�ment aux art. 290 et 261 CO.
7.1 7.1.1 Lorsque, en vertu de la volont� des parties, les divers rapports qui les lient ne constituent pas des contrats ind�pendants, mais repr�sentent des �l�ments de leur convention li�s entre eux et d�pendant l'un de l'autre, on est en pr�sence d'un contrat mixte ou compos�, qui doit �tre appr�hend� comme un seul et unique accord (ATF 118 II 157 consid. 3a p. 162). On parle de contrat compos� lorsque la convention r�unit plusieurs contrats distincts, mais d�pendants entre eux (arr�t 4C.160/1997 du 28 octobre 1997, consid. 4b, publi� in SJ 1998 p. 320); il y a contrat mixte lorsque la BGE 131 III 528 S. 532convention comprend des �l�ments relevant de contrats nomm�s (ATF 120 V 299 consid. 4a p. 304/305; ATF 109 II 462 consid. 3d p. 466).
Lorsqu'on se trouve confront� � un certain genre de contrat mixte ou compos�, il n'est g�n�ralement pas possible d'en d�gager un contrat-type aux �l�ments sp�cifiques clairs, ni de dire une fois pour toutes � quelles normes l�gales il doit �tre soumis. Dans chaque cas, il faut d�terminer quelles r�gles doivent s'appliquer eu �gard aux particularit�s de l'accord en cause. Il ne sera que rarement possible de le soumettre enti�rement � un contrat r�gl� par la loi (contrat-type nomm�), d�s lors qu'en principe les �l�ments d'un contrat nomm� ne l'emportent pas au point d'absorber tous les �l�ments qui lui sont �trangers. Il faudra donc examiner pr�cis�ment quelle est la question juridique pos�e et quels sont les dispositions l�gales ou les principes juridiques auxquels il y a lieu de recourir pour la trancher. Dans la mesure o� les �l�ments du contrat sont de nature diff�rente, il se justifie de les soumettre � des r�gles de divers contrats nomm�s (par exemple contrat de travail, contrat de soci�t�, contrat de livraison, contrat de mandat, contrat de bail; ATF 118 II 157 consid. 2c p. 160/161 et les citations). Cela signifie que les diff�rentes questions � r�soudre - par exemple la r�siliation du contrat - doivent �tre r�gies par les normes l�gales ou les principes juridiques qui sont adapt�s � chacune d'elles; chaque question doit �tre toutefois soumise aux dispositions l�gales d'un seul et m�me contrat (ATF 118 II 157 consid. 3a p. 162; ATF 110 II 380 consid. 2 p. 382; ATF 109 II 462 consid. 3d p. 466); en effet, vu la d�pendance r�ciproque des diff�rents �l�ments du contrat mixte ou compos�, il n'est pas possible que la m�me question soit r�gl�e de mani�re diff�rente pour chacun d'eux (ATF 118 II 157 consid. 3a p. 162).
Pour d�terminer quelles r�gles l�gales sont applicables � la question litigieuse, il convient de rechercher le "centre de gravit� des relations contractuelles", appr�hend�es comme un accord global unique. Il faut d�s lors examiner quelle est la port�e de chacun des �l�ments du contrat mixte ou compos� eu �gard � la situation juridique globale. L'int�r�t des parties, tel qu'il se d�duit de la r�glementation contractuelle qu'elles ont choisie, est d�terminant pour d�cider de l'importance de tel ou tel �l�ment par rapport � l'ensemble de l'accord (ATF 118 II 157 consid. 3a et les arr�ts cit�s).
7.1.2 Les contrats de management d'h�tel, qui peuvent rev�tir des formes vari�es, pr�sentent des �l�ments de plusieurs contrats (bail, BGE 131 III 528 S. 533soci�t�, mandat, licence); il s'agit d�s lors de contrats mixtes (dans ce sens: arr�t 4C.24/1989 du 24 avril 1990, consid. 2b; sur l'ensemble du sujet: SCHLUP, Der Hotel-Managementvertrag, Zurich 2000, p. 173 ss). Il s'impose donc, pour chaque question litigieuse, de rechercher le "centre de gravit�" du contrat global: si, par exemple, l'�l�ment de bail pr�domine parce que la mise � disposition des locaux appara�t comme l'�l�ment pr�pond�rant, il y aura lieu d'appliquer les r�gles du bail; si, en revanche, la cession de l'usage de l'immeuble n'est qu'un �l�ment accessoire et secondaire, l'application des dispositions relatives au bail sera exclue (ATF 118 II 157 consid. 3a p. 162; ATF 115 II 452 consid. 3a p. 454; arr�t 4C.160/1997, pr�cit�, consid. 4b).
7.2 Dans le cas pr�sent, la question � d�battre est celle de l'effet de l'adjudication des immeubles lors des ench�res forc�es sur le contrat de management conclu entre l'ancien propri�taire et Hilton: cette convention a-t-elle ou non pass� � l'adjudicataire? Il s'agit de rechercher quel est, en rapport avec cette question, le centre de gravit� du contrat, appr�hend� comme un accord global.
Il r�sulte des constatations de fait de l'autorit� cantonale - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 63 al. 2 OJ) - que, dans une premi�re phase, la propri�taire des immeubles (i.e. la SA du Grand Casino) s'engageait � financer, construire, am�nager et �quiper l'h�tel, et que Hilton lui fournissait des services d'assistance technique, moyennant honoraires; dans la seconde phase - actuelle -, la propri�taire des immeubles exploitait � ses risques et p�rils l'entreprise h�teli�re situ�e dans ses locaux, dont les recettes et les charges figuraient dans sa comptabilit�, et devenait formellement l'employeur du personnel de l'h�tel; elle avait charg� les soci�t�s d�fenderesses de la gestion de l'h�tel pour une longue dur�e (de 20 ans, renouvelable pour deux fois 10 ans) et leur avait octroy� dans ce but d'importants pouvoirs de d�cision, comme de maintenir des comptes bancaires et d'encaisser les factures de l'h�tel portant la mention "Noga Hilton, pour le compte de la SA du Grand Casino", d'engager le personnel, de fixer les conditions d'admission, le prix des chambres, la restauration et la politique du travail. Une telle gestion impliquait �videmment l'utilisation des locaux, dont la SA du Grand Casino s'engageait, en particulier, � demeurer propri�taire et � payer les r�parations importantes, garantissant aux d�fenderesses de pouvoir les poss�der paisiblement; celles-ci s'engageaient, pour leur part, � utiliser les locaux exclusivement pour une BGE 131 III 528 S. 534exploitation h�teli�re et � prendre en charge l'entretien courant et les r�parations ordinaires de l'h�tel. Pour leur activit�, les d�fenderesses percevaient des honoraires de gestion, la SA du Grand Casino touchant le solde du b�n�fice d'exploitation brut apr�s d�duction de ces honoraires.
Il est ind�niable que le contrat de management comporte des clauses qui auraient pu figurer dans un contrat de bail � ferme. La situation est, toutefois, diff�rente de celle - invoqu�e par les d�fenderesses - de la mise en g�rance libre d'un restaurant, dans laquelle le Tribunal f�d�ral a vu un bail � ferme (arr�t 4C.378/2000 du 5 mars 2001, publi� in SJ 2001 I p. 445). Ici, l'�l�ment d�terminant, ou - pour reprendre les termes de la jurisprudence - le centre de gravit� de l'accord global, eu �gard au sort du contrat de management apr�s adjudication des immeubles, est l'entreprise h�teli�re exerc�e � ses risques et p�rils par l'ancien propri�taire, la SA du Grand Casino. Celle-ci a, par ailleurs, introduit une proc�dure devant le Tribunal des baux et loyers - suspendue � la suite de sa faillite - pour faire reconna�tre en sa faveur l'existence d'un bail tacite, qui lui aurait permis de continuer son activit�. Les d�fenderesses ne peuvent pas simplement se substituer � l'ancien propri�taire et reprendre � leur compte l'exploitation de son entreprise, et pr�tendre pour elles-m�mes � l'existence d'un bail. De la m�me mani�re qu'on ne saurait admettre que l'entrepreneur ayant perdu la propri�t� de son immeuble � la suite de la r�alisation forc�e puisse continuer � exercer son activit� dans les locaux de cet immeuble, il n'est pas possible de reconna�tre � un auxiliaire (directeur, cadre ou simple employ�) de cet entrepreneur, qui entendrait reprendre � son compte l'entreprise de celui-ci - qui, en l'occurrence, est tomb� en faillite entre-temps -, le droit de demeurer dans les locaux et d'y poursuivre en son nom la pr�c�dente activit� par l'artifice juridique d'un pseudo-bail. Le transfert de l'entreprise, dont les immeubles �taient un �l�ment indispensable, aurait pu �tre pr�vu conventionnellement entre l'ancien entrepreneur-propri�taire et les acqu�reurs (cf. art. 333 CO), voire d�cid� par l'office des faillites charg� de liquider la faillite de l'entrepreneur-propri�taire ant�rieur. En l'esp�ce, cependant, un tel transfert n'est pas intervenu; la r�alisation forc�e des immeubles a pr�c�d� l'ouverture de la faillite de l'entrepreneur-propri�taire, et les adjudicataires n'ont acquis que la propri�t� des immeubles. A ce titre, on ne saurait leur imposer ni la reprise de l'entreprise, ni la BGE 131 III 528 S. 535conclusion d'un nouveau contrat avec un reprenant de celle-ci. Du reste, on peut relever que les parties au �Management Agreement� avaient envisag� une telle cons�quence dans une situation similaire: la dur�e d'exploitation stipul�e (de 20 ans, renouvelable deux fois pour 10 ans) prend fin "en cas d'expropriation publique, d'acquisition obligatoire ou de toute autre proc�dure similaire par une autorit� en vue d'usage ou utilisation publique ou quasi-publique" (art. X).
Au demeurant, si les d�fenderesses ont adress� � l'office des poursuites, le 2 avril 2001, une lettre l'avisant que le contrat de management serait opposable � tout nouvel acqu�reur - lettre que le pr�pos� a lue avant de proc�der � la vente aux ench�res -, elles n'ont pas d�pos� plainte aux autorit�s de surveillance contre les conditions de vente, qui faisaient simplement mention de l'exploitation de l'h�tel par la cha�ne Hilton dans la description des immeubles, pour r�clamer qu'un bail en leur faveur soit port� � l'�tat des charges.
M�me si les nouveaux propri�taires sont dispos�s � n�gocier un nouveau contrat avec les d�fenderesses et qu'ils n'ont aucune objection � �lever � leur �gard en tant que parties cocontractantes, ils n'entendent pas assumer le risque d'entreprise aux conditions financi�res stipul�es avec le pr�c�dent propri�taire, puisqu'ils agissent en expulsion. Malgr� ce que soutiennent les d�fenderesses, le fait d'avoir introduit une telle action ne constitue pas un abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC.
7.3 En conclusion, le contrat de management n'a pas pass� aux adjudicataires des immeubles, et aucune disposition d'un contrat nomm� pr�voyant un pareil transfert - � l'image de l'art. 261 CO - ne peut �tre consid�r�e comme adapt�e pour r�soudre le point litigieux.
110 II 380 suite... ,
art. 261, 275 et 290 CO,
art. 333 CO suite... ,

References: Art. 18
 art. 261
 art. 275
 art. 290
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 333

art. 261

art. 333