Source: http://nuevocodigocivil.blogspot.com/search/label/Compraventa
Timestamp: 2020-07-05 04:24:05+00:00

Document:
Nuevo Código Civil y Comercial: Compraventa
Mostrando entradas con la etiqueta Compraventa. Mostrar todas las entradas
CAPÍTULO 1. Compraventa. -
SECCIÓN 2ª. Cosa vendida.
SECCIÓN 3ª. Precio.
SECCIÓN 4ª. Obligaciones del vendedor.
SECCIÓN 5ª. Obligaciones del comprador.
SECCIÓN 6ª. Compraventa de cosas muebles.
PARÁGRAFO 1º. Precio.
PARÁGRAFO 2º. Entrega de la documentación.
PARÁGRAFO 3º. Entrega de la cosa.
SECCIÓN 7ª. Algunas cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa.
SECCIÓN 8ª. Boleto de compraventa.
Compraventa. Permuta. Suministro.
El régimen jurídico de la compraventa expuesto en el Proyecto de 1987, que propuso el reemplazo íntegro del Título III de la Sección 2ª del Libro Segundo del Código Civil, fue reiterado, con algunas modificaciones, por los proyectos posteriores.
De acuerdo con la metodología adoptada, este Anteproyecto ha tomado como base el Proyecto de 1998, que constituye la síntesis de los anteriores.
Se han efectuado modificaciones teniendo en cuenta los aportes de la doctrina posterior a dicho proyecto y el sistema general del presente.
En lo que concierne a la definición, se establece que hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
Además, se toma en cuenta que es un modelo típico cuyas normas se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero o transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.
Esta definición toma en cuenta la que adoptaron los proyectos anteriores, el Proyecto de 1987 (artículo 1323), y los dos de 1993, el de la Comisión Federal, (artículo 1323) y el del Poder Ejecutivo, (artículo 1064).
Sin embargo, se propone el reemplazo de la palabra “dominio” por “propiedad” como dice el artículo 1323 del Código Civil vigente.
Ello es así porque no se han dado razones suficientes para justificar el abandono de la palabra propiedad y su reemplazo por “dominio”, teniendo en cuenta que, tanto la Constitución Nacional como los tratados firmados por la República Argentina, no hablan de domino, sino de propiedad.
En el lenguaje común está consolidada la idea de que quien compra una cosa lo hace para adquirir la propiedad de ella; ese conocimiento y general aceptación no justifica el reemplazo del vocablo conocido y aceptado, máxime si el cambio parece obedecer a un tecnicismo jurídico prescindible.
En derecho comparado, incluyen en la definición de compraventa el derecho de propiedad, entre otros, los códigos alemán (parágrafo 433, inciso 1) e italiano (artículo 1470).
También hay que tener en cuenta que, si se sigue el sistema del Proyecto del 98, la compraventa queda reducida a la transferencia de la propiedad o dominio, en tanto la cesión amplía su campo de aplicación ya que se la define como aquel contrato “mediante el cual una de las partes transfiere a otra un derecho” (artículo 1527).
Con esos textos, se podría interpretar que salvo la propiedad o dominio, que se venden, los restantes derechos reales se ceden.
Por ello, desde el Proyecto de 1993 (CF) se incluye un artículo que deja establecido que las reglas de la compraventa se aplican supletoriamente a la transferencia o constitución de otros derechos reales que se mencionan en el artículo respectivo.
Con la inclusión de ese texto, queda establecido que el objeto de la venta no se limita a la propiedad o dominio, sino que comprende también la transferencia o constitución de otros derechos reales.
Con el propósito de precisar el campo de aplicación de la compraventa, se incluyen dos textos que permiten distinguirla de otros contratos.
La compraventa se distingue del contrato de obra.
Se sostiene que cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de
las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios.
Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.
Esta norma es muy relevante y, además, coherente con el distingo entre la obligación de dar y la de hacer, así como con la definición de obra que se utiliza en este Anteproyecto.
Se delimita la compraventa de la permuta, señalando que si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa, y de compraventa en los demás casos.
Estas normas relativas a la delimitación normativa del concepto de compraventa, se cierran con la siguiente: el contrato no será juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le faltase algún requisito esencial.
Se mantiene así el texto del artículo 1326 del Código Civil vigente Si bien el Proyecto de 1998 prefirió omitirlo, nos parece importante incluirlo en este Anteproyecto porque contribuye y es útil para la tarea de calificación del contrato.
La importancia de conservar la regla guarda correspondencia con las categorías de contratos nominados, pues más allá del lenguaje utilizado por las partes, un contrato pertenecerá a una u otra categoría según el contenido de sus cláusulas esenciales.
Seguidamente se establece la regla general: nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.
Se disponen una serie de normas sobre las cosas vendidas.
A diferencia del Proyecto de 1998, consideramos que no es sobreabundante dejar sentado que se pueden vender todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, por cuanto ello implica
remisión a los requisitos del objeto de los actos jurídicos, con las especificaciones contenidas en la parte general para los contratos en general.
Juzgamos que la completa omisión es un defecto de técnica legislativa y, por el contrario, su regulación evitará toda especulación interpretativa, cuando la venta sea de bienes que no son cosas.
Se dispone, entonces, que pueden venderse todas las cosas que puedan ser objeto de los contratos.
Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno.
Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio.
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada al celebrarse el contrato.
El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.
Respecto de la venta de cosa futura, nuestra doctrina, a partir del artículo 1332 vigente, interpretó que tal venta podía ser conmutativa o aleatoria.
En el primer caso (venta de cosa esperada) la consideró condicional; en el segundo (venta de esperanza), aleatoria.
En el caso de la conmutativa, la condición consistía en que la cosa “llegue a existir” y el vendedor debía actuar según las circunstancias, no sólo para no impedir que exista, sino realizando todas las tareas y esfuerzos necesarios para que la existencia se concrete; este comportamiento del vendedor no era una obligación sino parte de la condición.
El Proyecto de 1998, en la parte general de los contratos (artículo 948, inc. b), refiriéndose a las cosas futuras, mantiene la distinción entre contrato conmutativo condicional y aleatorio por asunción del riesgo.
Pero luego, al referirse a la venta de cosa futura en particular (artículo 1069), convierte el deber del vendedor de hacer los esfuerzos necesarios para que la cosa exista, en una verdadera obligación.
Por cierto, el legislador puede hacerlo, pero debe tener presente que con esa redacción (la del artículo 1069, del Proyecto de 1998) se desdibuja la figura de la venta conmutativa de cosa futura, que queda prácticamente asimilada al contrato de obra, en el que también el empresario está obligado a producir o construir una obra (artículo 1175, Proyecto de 1998).
Por ello proponemos mantener la calificación de “condicional” a la venta de cosa futura.
En lo que atañe a la aleatoria, sólo apuntamos que, cuando el comprador asume el riesgo sobre la existencia de la cosa, debe hacerlo por cláusula expresa.
Se establece entonces que, si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir.
El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en el tiempo y condiciones convenidas.
El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.
En lo restante, los artículos referidos a la venta de cosas que han dejado de existir, total o parcialmente y a la de cosas ajenas, nos limitamos a reiterar lo que fue proyectado en 1998, que no ha merecido objeciones de la doctrina.
En relación al precio se sostiene que es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta.
En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes hubiesen previsto el procedimiento para determinarlo.
Luego se acepta que la determinación del precio puede ser deferida a un tercero designado en el contrato o después de su celebración.
Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que
prevea la ley local.
Finalmente se establecen los supuestos de precio convenido y no acordado por unidad de superficie.
Entre las obligaciones del vendedor, se establece que debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida.
También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia del dominio se concrete.
También se establece que están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo anterior.
Entre las obligaciones del comprador se establece la de pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos, recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato.
En estos textos se alude a la obligación nuclear y típica del contrato, transferir y pagar el precio, así como a los deberes colaterales, los cuales son absolutamente diferentes en cuanto a su entidad y funciones.
Sin embargo, se ha mantenido la idea de incluirlos en un solo artículo para cada parte, porque de este modo queda claro que el vendedor o el comprador tienen un plexo de obligaciones y deberes, si bien de distinta entidad. Es labor de la doctrina desarrollar aisladamente cada uno de ellos.
Se consideró necesario desarrollar como un conjunto sistemático las reglas específicas aplicables a la compraventa de cosas muebles, facilitando su comprensión y aplicación.
Se establecen disposiciones particulares sobre el precio, entrega de factura, documentos, plazo de entrega de la cosa, puesta a disposición de las cosas vendidas, entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato, riesgos, recepción de la cosa y pago del precio, plazo para reclamar por los defectos de las cosas, compraventa por junto, compraventas sujetas a condición suspensiva, cláusulas de difusión general en los usos internacionales, compraventa con cláusula pago contra documentos.
Este grupo de normas tiene mucha relevancia en el tráfico comercial; en materia de consumo se aplica el Título III.
Se han mantenido artículos del Proyecto de 1998, con algunas modificaciones.
En primer lugar, entendemos que la obligación del vendedor de permitir que el comprador examine las cosas compradas es exigible, como regla, en toda compraventa.
Por ello, si el ejercicio de esta facultad le fuera impedido, tiene el derecho de suspender el pago del precio.
Cuando las cosas vendidas se entregan “en fardos o bajo cubierta”, lo que impide su examen y reconocimiento inmediato, el artículo 1091 del Proyecto de 1998 le concede al comprador un plazo de tres días para efectuar ese examen.
Por nuestra parte pensamos que ese plazo debe ser ampliado a diez días para adecuarlo al artículo 32 de la ley 24.240 actualmente vigente.
De todos modos, si el vendedor estimara que el plazo, teniendo en cuenta las circunstancias, los usos o las particularidades de la venta, es excesivo, puede exigir que el examen se haga en el momento de la entrega, para evitar la postergación del pago del precio.
También se ha considerado conveniente agrupar las disposiciones sobre cláusulas y pactos, para que sea más claro establecer el distingo entre unos y otros.
El pacto de retroventa es aquél por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos.
El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.
El pacto de reventa es aquél por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada.
Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos.
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.
Con relación al pacto de preferencia, se establece que es aquél por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla.
El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.
Estas normas se complementan con lo dispuesto en la parte general.
Como regla general se establecen plazos para dar certeza jurídica y para no obstaculizar el tráfico de modo permanente.
Finalmente, en la Sección 8ª se regula el boleto de compraventa. Nuestra doctrina, y especialmente la jurisprudencia, ha expresado en numerosas ocasiones la necesidad de tutelar los derechos de los adquirentes de inmuebles por instrumento privado (boleto de compraventa).
Por eso estimamos que en este Anteproyecto no pueden faltar algunos textos referidos a ese tema.
Se aclaran y resuelven numerosos temas que han sido muy discutidos.
El boleto de compraventa de inmuebles da un derecho del comprador que tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos si el comprador pagó el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; si el boleto tiene fecha cierta; y si la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
Se reitera la solución, hoy tradicional, según la cual los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el veinticinco por ciento del precio.
El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura.
El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido.
En caso de que la prestación a cargo del comprador fuera a plazo, deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio. Aunque se trata de una norma de tipo concursal, y el Anteproyecto considera que este tipo de relaciones se rige por lo dispuesto en el ordenamiento específico, hemos entendido conveniente mantener la norma en el Código Civil por el valor histórico que ella tiene.
IFC 2015 - Dr. M. Quaglia: Régimen de contratos. la compra venta - 16/09/15

References: artículo 1323
 artículo 1326
 artículo 1332
 artículo 1069
 artículo 1091
 artículo 32