Source: https://huurgeschil.nl/eisen-om-als-samenwoner-het-huurderschap-te-verkrijgen/
Timestamp: 2020-06-06 18:25:42+00:00

Document:
Eisen om als samenwoner het huurderschap te verkrijgen · Huurgeschil.nl
Huurgeschil.nl > Documentatie > Huurrecht woonruimte > Woonruimte | Overname huur na overlijden huurder > Eisen om als samenwoner het huurderschap te verkrijgen
Eisen om als samenwoner het huurderschap te verkrijgen
Posted by Erik Teeuw on 1 april 2018
De samenwoner, die de status van medehuurder nog niet heeft gekregen, verkrijgt (als hij een vordering daartoe instelt binnen zes maanden na overlijden van de huurder) de status van huurder als aan de volgende eisen is voldaan:
Hoofdverblijf in het gehuurde (zie het ook het hoofdstuk: Contractueel medehuurderschap);
Duurzame gemeenschappelijke huishouding (zie het ook het hoofdstuk over Medehuurderschap op grond van artikel 7:267 BW). Hierbij hoeft niet de minimumperiode van twee jaar samenwoning te worden gehanteerd. Er wordt dan meer gekeken naar de intentie die partijen bij het aangaan van de samenwoning hebben gehad en of die relatie was gericht op een gemeenschappelijke huishouding. Noot 146 De rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg, heeft in haar vonnis van 2 juni 2010 LJN: BM7088, sector kanton Rechtbank Breda, 557211 de vordering afgewezen van de zoon die het huurderschap wenste te verwerven. In dit vonnis wordt geïllustreerd dat de rechter in deze zaak geen duurzame gemeenschappelijke huishouding aanwezig achtte en om onder meer deze redenen de vordering afwees. In dit vonnis wordt onder meer ingegaan op het begrip hoofdverblijf (alinea’s 2.10 en 2.11). Dit vonnis kan ook worden gebruikt voor vorderingen in verband met artikel 7:267 BW voor wat betreft invulling door de rechter van de duurzame gemeenschappelijke huishouding. In dezelfde zin redeneerde het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 5 juni 2012 LJN: BW9643, gerechtshof Amsterdam, 200.094.466/01. Ondanks dat de zoon zijn moeder de laatste periode van samenwoning verzorgde was het hof van mening dat er geen sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De zoon droeg niet bij aan de huur en droeg ook niet financieel bij aan het huishouden. Er was volgens het hof in dit opzicht een gebrek aan wederkerigheid. De zoon liet zich in de rol van kind door zijn moeder verzorgen. Bij die rol paste volgens het hof ook dat hij bepaalde klusjes deed, samen dingen werden ondernomen en hij ook voor zijn moeder zorgde, met name toen zij steeds verder achteruitging. Dit alles was volgens het hof voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 BW echter onvoldoende.
De aspirant huurder moet de huur kunnen betalen (zie ook het hoofdstuk over Medehuurderschap op grond van artikel 7:267 BW);
als de huurder in het kader van het huren van sociale woonruimte op grond van een plaatselijke verordening in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning.
Het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ is niet scherp omlijnd. De ‘duurzaamheid’ van de gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent, en subjectieve, zoals de bedoeling van de betrokkenen. Of van een gemeenschappelijke huishouding sprake is, moet volgens vaste rechtspraak worden beoordeeld door waardering van alle omstandigheden van het geval in hun onderling verband. Soms komt de rechter niet toe aan de vraag of er sprake is van duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dit was het geval in het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 maart 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:1801 ). In deze zaak stelde de zoon met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gevoerd. Hij stond vanaf 19 oktober 2011 op het adres van zijn moeder ingeschreven. De huurder stelde vanaf maart 2010 het hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Tussen 15 juni 2011 en 3 december 2011 had de zoon via de website www.dewoningzoeker.nl, waaraan de verhuurder met drie andere lokale woningcoöperaties deelneemt, 26 maal aangegeven dat hij in aanmerking wilde komen voor toewijzing van een zogeheten spoedwoning. Met de eis dat de huurder en zijn moeder bedoeld zouden hebben dat hun gezamenlijke huishouding (voor zover daarvan sprake is geweest) duurzaam zou zijn, strookt dit volgens het hof niet met het feit dat de huurder zich in 2011 26 keer heeft aangemeld voor een spoedwoning, ook nog nadat hij zich uiteindelijk op 19 oktober 2011 met instemming van zijn moeder had ingeschreven op haar adres.
Ook in hoger beroep had de huurder geen verklaring gegeven waarmee zijn acties ter verkrijging van een spoedwoning te verenigen waren met een beoogd duurzame gemeenschappelijke huishouding samen met zijn moeder in het gehuurde. Het hof was van oordeel dat de bedoelde reacties zodanige sterke contra-indicaties vormen voor de vereiste duurzaamheid, dat niet onderzocht hoeft te worden of er wel een gemeenschappelijke huishouding was, zoals door de huurder was gesteld zonder deze stelling te onderbouwen met diverse feiten. Uit dit arrest is duidelijk dat de aanwezigheid van een duurzame gemeenschappelijke huishouding wel enigszins aannemelijk dient te zijn. Als de gemeenschappelijke huishouding niet bij voorbaat als onaannemelijk wordt beschouwd, dan is het hiernavolgende van belang.
Van belang kan daarbij onder meer zijn of men de kosten van levensonderhoud en/of huisvesting deelt, de gezamenlijke aanschaf van meubelen of gebruiksvoorwerpen, of men de vrije tijd gewoonlijk samen doorbrengt, en of de medebewoner de huurder duurzaam verzorgt. Stukken met betrekking tot een gemeenschappelijke bankrekening of belastingaangiften kunnen bijdragen tot het oordeel dat een gemeenschappelijke huishouding bestaat, maar het ontbreken daarvan hoeft niet aan dit oordeel in de weg te staan. De enkele omstandigheid dat een gemeenschappelijke huishouding van twee personen als gevolg van de leeftijd of gezondheidstoestand van een hunner naar verwachting niet langdurig zal zijn, staat er overigens niet aan in de weg dat een gezamenlijke huishouding een duurzaam karakter heeft.
Hierbij kunnen er voldoende factoren aanwezig zijn die objectief gezien kunnen wijzen op het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De kern bij inwonende kinderen zit veelal in het subjectieve element, dat “de bedoeling (…) om een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voeren, gericht op de toekomst, en waarbij het kind niet “uit zal vliegen”. Die bedoeling impliceert “een keuze om blijvend en met een verwachting voor de toekomst samen te wonen ”. Als er is gekozen om bij elkaar te blijven wegens “een steeds verslechterende gezondheidstoestand van een van de betrokkenen” of als het samenwonen slechts is ingegeven op grond van een verzorgingselement (al dan niet ingegeven door de rest van de familie), dan is er geen verwachting voor de toekomst en is er niet sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De zoon met een leeftijd van zevenentwintig jaar die circa negen jaar voor zijn vader heeft gezorgd tot de dood van zijn vader werd niet geacht een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gevoerd. Zie voor een uitgebreide beschrijving van de duurzame gemeenschappelijke huishouding de conclusie van mr. M.H. Wissink bij het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2013 ECLI:NL:PHR:2013:1648 . In een soortgelijke situatie besliste het hof te Amsterdam in haar arrest van 1 april 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:1467 ) dat er geen sprake kon zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Ook hier was sprake van een zoon die de verzorging van zijn moeder op zich had genomen. De zoon wist in de procedure slechts duidelijk te maken dat hij vanwege de verslechterende gezondheidstoestand van zijn moeder haar die zorg wenste te verschaffen, waarvoor het noodzakelijk was om thuis bij haar te wonen. Er werd echter niet duidelijk gemaakt dat de zoon bij zijn moeder wenste te wonen met een verwachting voor de toekomst. De samenwoning was aldus gestart in verband met een steeds verslechterende gezondheidstoestand van de moeder de zoon. Ook hier ontbrak de verwachting voor de toekomst.
Dat het lastig is een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen ouders en een kind aan te nemen, wordt ook geïllustreerd door het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2014 ECLI:NL:HR:2014:93 . Volgens de Hoge Raad moet de vraag of er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als hier bedoeld, worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband. De enkele omstandigheid dat een kind na zijn meerderjarig worden nog bij zijn ouder(s) in een gemeenschappelijke huishouding blijft wonen, brengt niet mee dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren, omdat dan in de regel sprake is van een aflopende samenlevingssituatie. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 BW. Het hof mocht volgens de Hoge Raad bij de beoordeling van de vraag of er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding mede betekenis toekennen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen de moeder en de zoon. Het ontbreken van wederkerigheid kan aanwezig zijn als de zoon zich door de moeder laat verzorgen en niet samen met de moeder een huishouden voert.
De zoon die decennia lang (na meerderjarig worden nog 38 jaar!) bij zijn 94 jaar oude moeder had gewoond, stelde een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gevoerd. Hij stelde ter onderbouwing van zijn vordering samen met zijn moeder de woonkamer te gebruiken, zij daar onder andere samen televisie keken, zij samen de maaltijden gebruikten, dat zij elkaar verzorgden: eerst de zorg van de moeder voor de zoon en toen dat niet meer ging heeft de zoon voor zijn moeder gezorgd. De zoon betaalde geen huur. De verhuurder stelde dat de moeder altijd de huur betaalde, dat enkele jaren voor haar overlijden de financiën werden overgenomen door de schoondochter van de moeder die naast haar woonde en die haar bewindvoerder was. Verder heeft de verhuurder gesteld dat de zoon niet meebetaalde aan de huur, noch anderszins financieel bijdroeg aan het huishouden. Dit laatste werd door de zoon niet gemotiveerd bestreden. Wel betoogde de zoon dat aan de hand van alle omstandigheden van het geval moet worden beoordeeld of een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft bestaan en daarvoor het financieel verkeer niet beslissend is.
Het hof oordeelde in haar arrest van 5 juni 2012 ECLI:NL:GHAMS:2012:BW9643 dat de zoon gelijk heeft dat de omstandigheid dat niet kan worden vastgesteld dat hij financieel aan het huishouden bijdroeg op zichzelf genomen nog niet betekent dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding ontbrak. Die omstandigheid is voor het aannemen daarvan volgens het hof wel een belangrijke contra-indicatie. De algehele indruk die het hof heeft gekregen op grond van het over en weer gestelde en de inlichtingen die bij gelegenheid van het pleidooi zijn verstrekt, is dat de zoon feitelijk steeds het (jongste) kind in huis is gebleven. De relatie van de zoon met zijn moeder werd niet erdoor gekenmerkt dat zij gemeenschappelijk een huishouding voerden. Er was in dit opzicht een gebrek aan wederkerigheid. De zoon liet zich in de rol van kind door zijn moeder verzorgen. Bij die rol paste ook dat hij bepaalde klusjes deed, samen dingen werden ondernomen en hij ook voor zijn moeder zorgde, met name toen zij steeds verder achteruitging. Dit alles is voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 BW echter onvoldoende.
Tegen deze achtergrond is verklaarbaar dat op de medebewoner die de huur wil voortzetten ten aanzien van het bestaan van de gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht rust. Indien de verhuurder betwist dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, dient hij daaromtrent voldoende concrete feiten aan te voeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies heeft te richten. Dit geldt met name betreffende de relatie ouder en kind. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 12 maart 1982 (ECLI:NL:HR:1982:AG4340, NJ 1982/352 m.nt. PAS) al geoordeeld dat in normale gevallen tussen ouder en kind sprake is van een ‘aflopende samenlevingssituatie’ en dat alleen onder bijzondere omstandigheden geconcludeerd kan worden dat sprake is van een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding. De ratio hiervan is, kort gezegd, de verwachting dat kinderen normaliter zullen gaan ‘uitvliegen’.
Naar het oordeel van de Hoge Raad heeft het hof niet miskend dat het aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband diende te beoordelen of tussen de zoon en zijn moeder sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW. Het hof heeft onderkend dat de omstandigheden, dat de zoon 38 jaar in zijn ouderlijk huis is blijven wonen, dat hij klusjes deed, met zijn moeder dingen ondernam en ook voor zijn moeder zorgde toen zij verder achteruitging, een rol spelen bij de beoordeling of de zoon en zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden, maar het behoefde daaraan geen doorslaggevende betekenis toe te kennen.
Het hof heeft volgens de Hoge Raad ook terecht geoordeeld door in dit verband mede betekenis toe te kennen aan de omstandigheden dat niet kan worden vastgesteld dat de zoon financieel aan het huishouden bijdroeg en dat – naar de algehele indruk die het hof heeft gekregen – de zoon feitelijk steeds het (jongste) kind in huis is gebleven.
Voorts was de Hoge raad van oordeel dat het hof wederkerigheid heeft aangemerkt als een vereiste, althans als een doorslaggevende omstandigheid, bij de beoordeling van de vraag of tussen de zoon en zijn moeder sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW. De Hoge Raad was van oordeel dat het arrest van het hof in stand diende te blijven. De gevorderde leeftijd van het kind kan een indicatie geven aan de verwachting dat het uitvliegen van het kind minder realistisch is en dat er dus eerder reden is om aan te nemen dat geen sprake is van het normaaltype van een ‘aflopende samenlevingssituatie’. Een bepaalde leeftijdsgrens kan daarbij overigens niet gehanteerd worden. A-G Leijten sprak indicatief van 35 jaar, maar in de rechtspraak ziet men zowel dat bij oudere kinderen geen en bij jongere kinderen wel een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan worden aangenomen. Dit hangt immers af van alle omstandigheden van het geval, aldus mr. M.H. Wissink in zijn conclusie van 18 oktober 2013 ECLI:NL:PHR:2013:2395 . Mr. Wissink acht de leeftijd van het meerderjarige, niet uitgevlogen kind (en daarmee de duur van de samenleving) een belangrijke parameter. Naarmate het kind jonger is, is er meer reden om aan te nemen dat de normale situatie van uitvliegen zich nog zal voordoen; een verandering in de ouder-kindrol kan dan een contra-indicatie zijn. Is daarentegen het kind al op gevorderde leeftijd, dan meen ik, met A-G Leijten, dat aan een dergelijke contra-indicatie minder of geen behoefte is. Volgens mr. Wissink is het denkbaar dat de leeftijd van het kind (de duur van de samenleving) en de voortzetting van het gezinsleven het oordeel, dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, kunnen rechtvaardigen zonder dat nog nader wordt getoetst aan de aard van de rolverdeling tussen ouder en volwassen kind. De Hoge Raad wijkt hier in de bovengenoemd arrest van 17 januari 2014 ECLI:NL:HR:2014:93 vanaf. Volgens de Hoge Raad moet de vraag of er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als hier bedoeld worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband.
Het hof te Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 11 maart 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:2015 van mening dat een zoon die vanaf 2007 zijn moeder dag en nacht verzorgde geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder had.
De zoon heeft de stelling dat hij zijn moeder heeft verzorgd met een PGB-budget vanaf 2009, niet (gemotiveerd) weersproken, zodat het hof daarvan uitgaat. Het hof gaat er verder van uit dat de zoon die zijn moeder gedurende de laatste jaren van haar leven heeft verzorgd op zichzelf nog niet duidt op het bestaan van een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding, zeker niet nu het verlenen van deze zorg vanaf 2009 plaatsvond in het kader van een aan de moeder van de zoon verleend PGB. Verder is het onduidelijk gebleven of en in hoeverre de zoon zijn moeder ook voor 2007 verzorgde en, anderzijds, of en in hoeverre de moeder zorgtaken betreffende de zoon voor haar rekening nam. Het is verder onduidelijk of en in hoeverre de zoon en zijn moeder na het zelfstandig worden van de zoon het gezinsleven hebben voortgezet. De zoon heeft op dit punt niet meer informatie verstrekt dan dat hij in de woning is blijven wonen en dat hij zijn moeder vanaf 2007 intensief heeft verzorgd. Of hij en zijn moeder voordien gezamenlijk de maaltijd gebruikten, avonden en weekenden gezamenlijk doorbrachten, vrienden en bekenden ontvingen, heeft hij niet duidelijk gemaakt. Het bijhouden van een gemeenschappelijke bankrekening (zie alinea 3.8) was in deze situatie niet voldoende om de financiële verwevenheid tussen de zoon en zijn moeder aan te tonen. Het hof vond deze situatie in totaliteit onvoldoende gegevens aandragen om een duurzame gemeenschappelijke huishouding aannemelijk te maken.
Gezien deze uitspraak is het lastig te concluderen of er nu wel of geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen kinderen en ouders. Vaak voldoet de samenwoning tussen het kind en de ouders aan een aantal factoren om aan een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voldoen, maar ontbreekt toch de gelijkwaardigheid in de relatie tussen de ouders en het kind. Deze vorm van gelijkwaardigheid is waarschijnlijk lastig te bereiken, omdat een kind gedurende de loop der jaren wel de vorm van samenleving met de ouders zal aanpassen, maar dat dit niet betekent dat het kind de leefwijze in de essentie wijzigt in de leefwijze, zoals het kind die op jongere leeftijd in de woning had. Eigenlijk zal het kind aannemelijk dienen te maken dat de relatie met de ouder te vergelijken is met de wijze van samenwoning van een getrouwd stel, afgezien van het seksuele aspect uiteraard.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 4 maart 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:2015 terecht van mening dat er geen sprake was een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Deze zaak is bijna een schoolvoorbeeld van een kansloze vordering tot verkrijging van de positie van huurder van een zoon na het overlijden van zijn moeder.
Volgens een uitspraak van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 9 maart 2007 kon de verhuurder de woning na overlijden van de huurster verkopen en hoefde de verhuurder niet het huurgenot aan een inwonend kind en kleinkind te verstrekken nu deze niet in het bezit van een woonvergunning waren. Het hof vond het een weinig zinvolle exercitie om de civiele rechter over een huurvordering te laten beslissen en eventueel toe te laten wijzen nu de gemeente de bewoners wegens het ontbreken van een vergunning kon laten ontruimen. Het hof heeft door deze uitspraak bevestigd dat de vereisten van artikel 7:268 BW gewoon van toepassing waren en dat de gemeente, waar een huisvestingsvergunning voor die woning is verplicht, bevoegd is de woning te laten ontruimen wegens illegale bewoning wegens ontbreken van een dergelijke vergunning. In de bijgevoegde uitspraak geeft het Hof als toegift een onderbouwing waarom de wettelijke regels niet indruisen tegen de redelijkheid en billijkheid. LJN: BA3566, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, C05/852.
Woonruimte | Overname huur na overlijden huurder
gemeenschappelijke huishouding

References: gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 Gerechtshof