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Timestamp: 2020-07-04 03:46:08+00:00

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Wohnungseigentumsrecht – Eigentümer und ihre Ansprüche
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Wohnungseigentumsrecht – Einleitung, Grundbegriffe
Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung innerhalb eines Gebäudes (Mehrfamilienwohnhaus, Reihenhaus etc.). Es handelt sich um Sondereigentum an einem Grundstück. Dafür wird das Eigentum an dem Grundstück durch die Anzahl der Wohnungen geteilt (Teilungserklärung), jeder Wohnungseigentümer erhält dann einen entsprechenden Miteigentumsanteil an dem Grundstück. Diese Miteigentumsanteil wird wird in einem separaten Grundbuch, dem Wohnungsgrundbuch, geführt und ist rechtlich unabhängig von den anderen. Dieser Anteil kann also ohne Auswirkungen auf die anderen veräußert, belastet oder auch zwangsversteigert werden.
dem Sondereigentum, also der zugeschriebenen Wohnung – oder –
Normiert ist dies im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), dies trifft Regelungen über die Begründung und Verwaltung von Wohnungseigentum, etwa über die Teilungserklärung, die Einberufung einer Eigentümerversammlung, die Bildung einer Instandhaltungsrücklage etc.
Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein und enthält eine textliche Beschreibung der einzelnen Wohnungen sowie zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem jedes Wohneigentum durch farbliche Markierung und entsprechende Beschriftung bezeichnet ist. In der Regel entspricht der Miteigentumsanteil des Eigentums der anteiligen Wohnungsfläche. Abweichungen können sich in der Praxis etwa durch nachträgliche Ausbauten ergeben. Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum ist eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen.
Zur Teilungserklärung gehört auch eine Gemeinschaftsordnung. Diese regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander (Innenverhältnis). Beispiele sind Umlageschlüssel für Jahresabrechnungen, Regelungen für Stimmrecht und Vertretungsvollmachten bei den Eigentümerversammlungen, Vollmachten für den Verwalter oder Regeln für die Auflösung der Gemeinschaft.
Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung sind beim Grundbuchamt hinterlegt und können nur durch eine Vereinbarung verändert werden (so genannter Vereinbarungscharakter).
Es gibt Sondereigentum, Teileigentum, Miteigentum (Gemeinschaftseigentum) und Sondernutzungsrechte.
Die eigentliche Wohnung (also dem Wohnzweck dienende Räume) samt Nebenräumen ist Sondereigentum (Vgl. § 5 Wohnungseigentumsgesetz). Das Sondereigentum erhält ein eigenes Grundbuchblatt und ist als solches in der Teilungserklärung beschrieben sowie im Grundrissplan eingezeichnet. Jedem Sondereigentumsanteil wird ein Miteigentumsanteil zugeordnet, dies ist vor allem für die Kostentragung der Gemeinschaftskosten relevant. Teileigentum entspricht dem Sondereigentum, betrifft aber nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, z. B. Lagerschuppen, Läden und Gewerberäume (vgl. § 1 Abs. 3 WEG). Auch Teileigentum erhält ein Grundbuchblatt und einen Miteigentumsanteil.
Gemeinsam genutzte Gebäudeteile zählen zum Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen die Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle (Fenster), die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände etc. (vgl. § 1 Abs. 5 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch die Finanzmittel der Gemeinschaft, d.h. die laufenden Gelder und die für größere Reparaturen angesparte Instandhaltungsrücklage. Für die Organisation der Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzmittel wird von der Wohnungseigentümerversammlung ein Verwalter auf jeweils bis zu fünf Jahre Amtszeit gewählt.
Gemeinschaftliche Flächen können durch Sondernutzungsrechte einem Sonder- oder Teileigentum zugeordnet werden. Dies ist vor allem bei PKW-Stellplätzen und Gartenflächen üblich. Der Berechtigte kann dann über die Fläche bzw. den Raum unter Ausschluß der übrigen Eigentümer verfügen. Der Berechtigte trägt die Bewirtschaftungskosten, größere Instandhaltungen sind Sache der Gemeinschaft.
Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft und verwaltet sich selbst über eine regelmäßig einberufene Wohnungseigentümerversammlung. Diese bestellt durch Mehrheitsbeschluss einen Hausverwalter. Der Verwalter erstellt Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen Hausgeldvorauszahlungen, erstellt die Jahresabrechnungen, führt die Eigentümerversammlung und ist für die laufenden Wartungen und Instandhaltungen gemäß den Eigentümerbeschlüssen verantwortlich.
Aus dem Kreise der Wohnungseigentümer wird ein Verwaltungsbeirat gewählt, der für die Prüfung von Belegen und Abrechnungen und die Unterzeichnung von Protokollen zuständig ist.
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1. Bedeutung der Wohnungseigentümerversammlung
Die Verwaltung des gemeischaftlichen Eigentums obliegt gemäß § 20 I WEG den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat. Die Wohnungseigentümer fassen dabei Beschlüsse in einer vom Verwalter einzuberufenden Wohnungseigentumsversammlung, § 23 I WEG.
2. Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung
Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bereitet in der Regel die Eigentümerversammlung vor und hält diese ab (§ 24 WEG). Die Eigentümerversammlung hat mindestens einmal im Jahr stattzufinden (§ 24 I WEG). Darüber hinaus hat der Verwalter eine Versammlung einzuberufen, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird (§ 24 II Wohnungseigentumsgesetz). Für die Gültigkeit eines Beschlusses ist es erforderlich, dass der Gegenstand in der Einladung bezeichnet ist (§ 23 II WEG), daher sollte die Einladung eine Tagesordnung enthalten, auf der die Beschlussgegenstände aufgeführt sind. So sollte die Tagesordnung einer turnusmäßig einmal jährlich einberufenen Eigentümerversammlung unter anderem folgende Punkte enthalten: Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen, Genehmigung der Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne und die Entlastung des Verwalters.
Die Einberufung gemäß § 24 IV WEG grundsätzlich in Textform zu erfolgen (§ 126b BGB). Die Mitteilung der Einladung durch Computer-Fax oder E-Mail genügt den Lesbarkeitsanforderungen des § 126b BGB, wenn der Empfänger den Text auf seinem Bildschirm lesen kann. Die Frist zur Einberufung soll nach § 24 IV WEG mindestens eine Woche betragen, kann aber bei Dringlichkeit (Sanierungsmaßnahmen etc.) kürzer bemessen sein. Über Ort und Zeitpunkt der Versammlung schweigt das WEG, ist in der Gemeinschaftsordnung oder dem Verwaltervertrag darüber keine Regelung getroffen, richtet sich dies nach dem billigen Ermessen orndungsgemäßer Verwaltung durch den Einberufenden. Dies bedeutet insbesondere, dass Ort und Zeitpunkt verkehrsüblich und zumutbar sein müssen und ein ungestörtes Versammlungsklima in von der Öffentlichkeit getrennten Räumen ermöglichen. Wird gegen diese Modalitäten verstoßen, kommt eine Beschlussanfechtung in Betracht.
Den Vorsitz der Versammlung führt grundsätzlich der Verwalter (§ 24 V WEG). Der genaue Ablauf der Versammlung ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht geregelt, er bestimmt sich nach der Vereinbarung in der Teilungserklärung oder einer Geschäftsordnung, sonst nach allgemeinen Gesichtspunkten des Gesellschafts- und Vereinsrechts.
Gemäß § 24 VI WEG ist ein Versammlungsprotokoll (“Niederschrift über die in der Versammlung getroffenen Beschlüsse”) aufzunehmen und von dem Verwalter und mindestens einem Wohnungseigentümer zu unterschreiben.
3. Beschlüsse in der Eigentümerversammlung, Beschlussanfechtung
Die formellen Erfordernisse einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung ergeben sich aus den §§ 23 – 25 WEG und aus ergänzenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. Hierzu zählt die ordnungsgemäße Einberufung der Versammlung und Protokollierung des Beschlusses. Wenn die formellen Voraussetzungen einer Beschlussfassung fehlen, liegen so genannte Nicht- bzw. Scheinbeschlüsse vor. Fehlt der Versammlung die Beschlusskompetenz, sind die Beschlüsse nichtig. Inhaltlich (materiell) müssen die Beschlüsse den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, sie dürfen etwa nicht in sich widersprüchlich, völlig unbestimmt oder undurchführbar sein.
Hauptfälle für Nicht- oder Scheinbeschlüsse sind zum Beispiel:
eine überhaupt nicht einberufene Eigentümerversammlung (es sei denn, alle Wohnungseigentümer sind anwesend)
Beschlussverkündung ohne vorherige Abstimmung
Abstimmung ohne Feststellung des Beschlussergebnisses
Fehlen einer vereinbarten Wirksamkeitsvoraussetzung für Beschlüsse der Eigentümerversammmlung
fehlende Allstimmigkeit im Falle der Abstimmung ohne Eigentümerversammlung gemäß § 23 III WEG
Leidet ein Beschluss an einem Mangel, ist aber nicht automatisch nichtig, so sollte man zur Vermeidung seiner Bestandskraft den Beschluss binnen Monatsfrist anfechten (Anfechtugnsklage, §§ 23 IV, 46 WEG). Auf Antrag erklärt das Gericht einen Beschluss für ungültig (§ 43 I Nr. 4 WEG). Antragsberechtigt sind alle Wohnungseigentümer und der Verwalter. Die Wohnungseigentümer sind unabhängig von einer Teilnahme an der Beschlussfassung antragsberechtigt, sogar dann, wenn sie das Eigentum erst nach der Beschlussfassung erworben haben. Mehrere Wohnungseigentümer können nebeneinander einen Antrag stellen, sind aber keine Streitgenossen (§§ 59 ff ZPO). Der Verwalter kann anfechten, wenn die Möglichkeit besteht, dass ein eigenes Recht des Verwalters beeinträchtigt wird. Zu richten ist die Anfechtung gegen sämtliche Wohnungseigentümer und den Verwalter, es müssen daher alle ladungsfähigen Anschriften ermittelt werden. Diese können vom Verwalter verlangt werden, auch ein Blick in das Wohnungsgrundbuch kann hier helfen.
Ist in der Teilungserklärung oder durch sonstige Vereinbarung ein Vorschaltverfahren (etwa Anrufung des Verwaltungsbeirates) vereinbart, ist dieses zuerst durchzuführen, ein Schlichtungsverfahren nach § 15a EGZPO ist dagegen nicht notwendig. Möglich ist auch, dass eine Schiedsvereinbarung getroffen wurde (§ 1031 ZPO).
Ansprüche der Wohnungseigentümer untereinander
1. Der Verwalter als Vertreter oder Verfahrensstandschafter
Die Wohnungseigentümer können unterschiedlichste Ansprüche gegeneinander geltend machen. Dabei kann es sich um Ansprüche der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer handeln oder auch um Ansprüche einzelner Eigentümer untereinander. Oft ist der Verwalter zur gerichtlichen oder außergerichtlichen Geltendmachung solcher Ansprüche ermächtigt. Dieser wird dann für die Wohnungseigentümer enweder in deren Namen als Vertreter oder als so genannter Verfahrensstandschafter tätig, indem er fremde Rechte in eigenem Namen geltend macht. Dies hat vor allem bei großen Gemeinschaften den Vorteil, dass im Rubrum des Antrages nicht sämtliche Wohnungseigentümer aufgeführt werden müssen.
Dem Verwalter ist es zur Erfüllung dieser Aufgabe grundsätzlich auch gestattet, einen Rechtsanwalt zu bestellen. Dabei ist aus kosten- und prozesstaktischen Gründen genau zu überlegen, ob der Verwalter den Anwalt als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft oder als Verfahrensstandschafter (keine Erhöhungsgebühr nach Nr. 1008 VV RVG) beauftragen sollte.
2. Die gemeinschaftlichen Lasten
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die gemeinschaftlichen Lasten (Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs) anteilig zu tragen § 16 II WEG. Die Eigentümer sind zur Vorschussleistung in Gestalt des so genannten Wohngeldes verpflichtet, hierzu erstellt der Verwalter einen Wirtschaftsplan, der die jeweils erforderlichen Vorschüsse ausweist (§ 28 II WEG). Rückständige Vorschüsse sind auch dann noch zu leisten, wenn in der Zwischenzeit die diesbezügliche Jahresabrechnung beschlossen wurde.
Ist die Erhebung einer Sonderumlage erforderlich, kann die anteilsmäßige Beitragspflicht in einem entsprechenden Umlagebeschluss festgelegt werden, § 28 I S. 2 Nr. 2 WEG. Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen, die von der Gemeinschaft genehmigt werden muss § 28 III-V WEG. Hierbei bilanziert der Verwalter die Einnahmen und Ausgaben im abgelaufenen Kalenderjahr unter Berücksichtigung einer etwaigen Instandhaltungsrücklage und erstellt für die einzelnen Wohnungseigentümer Einzelabrechnungen nach dem Verhältnis ihrer Sondereigentumsanteile. Leistet ein Wohnungseigentümer nicht rechtzeitig, kommt er durch Mahnung (in der Regel durch den Verwalter) in Verzug und schuldet dann auch entsprechende Verzugszinsen. Ist zwischen den Eigentümern ein bestimmter Zahlungszeitpunkt vereinbart, kommt der säumige Schuldner auch ohne Mahnung in Verzug.
3. Einwendungen des betroffenen Eigentümers
Werden entsprechende Ansprüche gegen Wohnungseigentümer geltend gemacht, können diese dagegen Einwendungen (Aufrechnung, Zurückbehaltungsrechte etc.) erheben. Dies kann aber auch generell in der Gemeinschaftsordnung etc. ausgeschlossen sein. Ferner ist hierbei zu beachten, dass Einwendungen in diesen Fällen nur unter engen Voraussetzungen geltend gemacht werden können. So ist die Aufrechnung eines Wohnungseigentümers gegen Wohngeldforderungen unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich ausgeschlossen und nur in Ausnahmefällen zulässig (diese muss anerkannt und rechtskräftig festgestellt sein oder aus einer Notgeschäftsführung stammen).
4. Abwehransprüche
Es können aber auch Abwehransprüche geltend gemacht werden, etwa gegen bauliche Veränderungen. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (s.o.) bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer (Einstimmigkeitserfordernis, § 22 I WEG). Abzugrenzen ist die bauliche Veränderung von Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung, diese sind nicht zustimmungspflichtig (§ 22 I S. 1 WEG). Die Abgrenzung muss an Hand der Umstände des Einzelfalles erfolgen. Gesichtspunkte sind hierbei die Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage, das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg, die künftigen laufenden Kosten, die langfristige Sicherung des Energiebedarfs, Gesichtspunkte der Umweltverträglichkeit und insbesondere auch, inwieweit sich die geplante Modernisierung bereits bewährt und durchgesetzt hat. Bauliche Veränderungen am Sondereigentum sind nur dann zustimmungspflichtig, wenn sie nachteilige Wirkungen auf den baulichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums nach sich ziehen (auch optische Beeinträchtigungen).
Abwehransprüche können sich aus § 1004 BGB, 22 I WEG ergeben, bei Verschulden des verändernden Wohnungseigentümers auch aus § 823 I BGB. Besteht die begründete Besorgnis, dass das gemeinschaftliche Eigentum baulich verändert wird oder werden soll, so kann gemäß § 1004 I S. 2 BGB iVm § 22 WEG auf Unterlassung geklagt werden.
Ab wann die Grenze zum unzulässigen Gebrauch überschritten wird, ist in den §§ 13 und 14 WEG geregelt, weitere Vereinbarungen sind möglich und sinnvoll (§ 15 WEG). Maßgeblich ist hier das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung. So sind grundsätzlich als Wohnung ausgewiesene Räume nur zu Wohnzwecken zu nutzen.
5. Sondernutzungsrechte
Einzelnen Eigentümern können Sondernutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt sein. Darunter versteht man das dauernde, alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums, etwa dem Schwimmbad oder einem PKW-Stellplatz. Überschreitet der Berechtigte seine Nutzungsrechte, stehen den übrigen Eigentümern Abwehrrechte aus §§ 14, 15 III WEG sowie § 1004 BGB sowie zu. Der Berechtigte wiederum kann gegen Eingriffe in sein Sondernutzungsrecht (Besitzentziehung, Besitzstörung) Ansprüche aus den §§ 865, 861, 862 BGB geltend machen.
Jeder Wohnungseigentümer hat die Pflicht, mit dem gemeinschaftlichen Eigentum so schonend wie möglich umzugehen. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt bei schuldhaftem Handeln zu einem Schadensersatzanspruch nach § 280 I BGB. Daneben ist auch ein Schadensersatzanspruch aus 823 I BGB denkbar, wenn die verbotene Nutzung zugleich eine unerlaubte Handlung darstellt.
Diese Ansprüche können im Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht nach § 43 I Nr. 1 WEG geltend gemacht werden. Es handelt sich um ein Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
6. Entziehung des Eigentums
Nach § 18 WEG kann einem Wohnungseigentümer sein Eigentum entzogen werden. Voraussetzung ist eine schwere Pflichtverletzung, aufgrund derer den betroffenen Wohnungseigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann. Entscheidend ist, ob der Gemeinschaftsfrieden und das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört sind.
In Betracht kommen hier unter anderem:
Beschmutzung und Sachbeschädigung
erhebliche Geruchsbelästigung
Benutzung der Räume in einer dem Zweck und Wesen der Anlage widersprechenden Weise (Bordell im Wohnhaus)
Beleidigung oder Belästigung anderer Wohnungseigentümer oder deren Angehöriger/Mieter, etwa durch ständigen Lärm
Tätlichkeiten gegenüber anderen Wohnungseigentümern, Hausbewohnern oder dem Verwalter
Eine Entziehung kommt auch dann in Betracht, wenn der Betroffene gegen die Pflichten des § 14 WEG verstoßen hat, eine Abmahnung erfolgt ist und insgesamt mindestens drei gravierende Pflichtverstöße vorliegen. Eine weitere Möglichkeit ist der mindestens dreimonatige Verzug des Betroffenen gegen seine Pflichten zur Kosten- und Lastentragung aus § 16 II WEG.
Das Entziehungsverfahren beginnt mit dem Entziehungsbeschluss nach § 18 III WEG. Das gerichtliche Verfahren unterliegt nicht dem FGG, sondern der ZPO und gehört in die Zuständigkeit des jeweiligen Amtsgerichtes.
Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter
1. Grundpflichten des Verwalters
Die Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus dem Verwaltervertrag und dem WEG, insbesondere aus den §§ 24, 25 IV, 27 und 28 WEG. So hat der Verwalter die Eigentümerversammlung pflichtgemäß einzuberufen und durchzuführen (§ 24 WEG) sowie einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung zu erstellen (§ 28 WEG).
Der Verwalter nimmt treuhänderisch die Rechte und Pflichten der Eigentümer wahr und handelt dabei immer weisungsabhängig. Der Verwalter ist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal jährlich verpflichtet (s.o.), ist die Versammlung beschlussunfähig, so muss er eine Wiederholungsversammlung einberufen. Der Wirtschaftsplan besteht aus einem Gesamtwirtschaftsplan und einem Einzelwirtschaftsplan, der die von jedem Eigentümer anteilsmäßig zu entrichtenden Zahlungen ausweist.
Die Jahresabrechnung ist als geordnete Einnahmen- und Ausgabenrechnung darzustellen und muss vollständig, übersichtlich und nachvollziehbar sein (vgl. § 259 BGB). Auf Basis einer solchen Gesamtabrechnung sind dann die jeweiligen Einzelabrechnungen, die die Einnahmen und Ausgaben unter Angabe des angewendeten Kostenverteilungsschlüssels auf die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten verteilt.
2. Auskunfts- und Rechenschaftspflichten des Verwalters
Der Verwalter hat gemäß § 28 IV WEG der Gesamtheit der Wohnungseigentümer auf deren Beschluss Rechnung zu legen. Umfang und Form entsprechen der Jahresabrechnung.
Darüber hinaus treffen den Verwalter die Auskunfts- und Rechenschaftspflichten aus dem Verwaltervertrag sowie die Pflichten aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß § 675 BGB (vgl. §§ 666, 259 BGB, 28 III WEG), hierzu gehört auch das Recht auf Einsichtnahme in Belege und Abrechnungsunterlage.
3. Ausführungspflichten
Darüber hinaus hat der Verwalter die Pflichten aus § 27 WEG zu erfüllen. Hierzu zählt die Ausführung von Beschlüssen, Vereinbarungen und der Hausordnung. Ferner hat er Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufgaben umzusetzen, gegebenenfalls als Notmaßnahme. Außerdem ist er zu Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder verpflichtet.
4. Schadensersatzpflicht des Verwalters
Verletzt der Verwalter schuldhaft diese Pflichten, so ist ein dadurch den Wohnungseigentümern entstehender Schaden zu ersetzen, §§ 280ff, 241 II BGB.
5. Abberufung des Verwalter durch das Gericht
Ist das Vertrauensverhältnis so zerstört, dass eine Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft nicht zumutbar ist, kann der Verwalter auch gerichtlich abberufen werden.

References: § 5
 § 1
 § 1
 § 20
 § 23
 § 24
 § 126
 § 24
 § 24
 § 23
 § 15
 § 16
 § 28
 § 28
 § 22
 § 1004
 § 823
 § 1004
 § 22
 § 1004
 § 280
 § 43
 § 18
 § 14
 § 16
 § 18
 § 259
 § 28
 § 675
 § 27