Source: http://www.juramagazin.de/101002.html
Timestamp: 2020-04-03 22:10:47+00:00

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﻿ Friedrichswerderschen Kirche
Die Straßenbreite der Werderschen Rosenstraße ist uneinheitlich, da die Bebauung des Plangebietes die Bauflucht der Friedrichswerderschen Kirche aufnimmt und diese im Norden nicht parallel zur gegenüberliegenden Bebauung liegt. Sie weitet sich von der schmalsten Stelle in Höhe der Friedrichswerderschen Kirche in Richtung Oberwallstraße auf. Für das Plangebiet ergibt sich somit eine durchschnittliche Breite der Verkehrsfläche zwischen ca. 21 m bis ca. 25 m, an der engsten Stelle eine Breite von rund 20,8 Meter (Höhe Falkoniergasse) aufgrund eines Gebäudevorsprungs der nördlichen Bebauung. Die zulässigen abstandsflächenwirksamen Gebäudehöhen betragen 21,5 m über Gehweg im Mischgebiet A und F mit einer Tiefe der erforderlichen Abstandsflächen bei 0,4 H ca. 8,4 m. Eine Abstandsfläche von 0,4 H kann somit durchgehend eingehalten werden. Ebenso werden von der gegenüberliegenden Bebauung die Abstandsflächen eingehalten.
Der Abstand zwischen der Friedrichswerderschen Kirche und der Baugrenze der Mischgebiete A, B und C beträgt im Mittel 5 m. Die Fläche ist im Bebauungsplan I-208 als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ­ Fußgängerbereich ­ festgesetzt. Somit beträgt der Abstand zur Mitte dieser öffentlichen Verkehrsfläche, bezogen auf die äußere Baugrenze mit einer OK von 55,0 m über NHN, 2,5
m. Allerdings ist bezüglich der Abstandsflächenberechnung für das Mischgebiet A die aufgrund der zeichnerischen Festsetzung maximal zulässige abstandsflächenwirksame Oberkante von 58,8 m über NHN anzusetzen, die um 0,5 m von der östlichen Baugrenze zurückgesetzt ist. Somit beträgt der Abstand der maximal zulässigen Gebäudeoberkante zur Mitte des Fußweges im Mittel 3,0 m (2,5 m zzgl.
0,5 m). Bei einer Gebäudehöhe von 24,9 m über Gehweg beträgt die Tiefe der Abstandsflächen bezogen auf ein Maß von 0,4 H 10,0 m. In diesem Bereich wird somit die Mitte der Verkehrsfläche bezogen auf die zurückgesetzte Oberkante somit um 7 m überschritten. Dies entspricht einem Abstand von ca. 0,12 H. Die Abstandsflächen fallen somit auf das Grundstück, bzw. das Gebäude der Friedrichswerderschen Kirche.
Im Mischgebiet B ist eine Gebäudehöhe von 5,1 m über Gehweg zulässig. Somit können hier die erforderlichen Abstandsflächen bezogen auf 0,4 H (2,0 m) eingehalten werden. Im Mischgebiet C ist eine Gebäudehöhe von 12,1 m über Gehweg zulässig. Somit können hier die erforderlichen Abstandsflächen bezogen auf 0,4 H (4,8 m) nicht eingehalten werden. Die Abstandsflächen fallen somit auf das Grundstück der Friedrichswerderschen Kirche. Auf Höhe des Mischgebiets D verengt sich die Verkehrsfläche zwischen der Friedrichswerderschen Kirche und der östlichen Baulinie des Mischgebiets D auf einer Länge von ca. 9 m auf 4,2 m aufgrund eines baulichen Vorsprungs der Friedrichswerderschen Kirche (Turm). Südlich der Kirche schließt sich der Friedrichswerdersche Markt an. Bei einer Gebäudehöhe von 26,1 m über Gehweg beträgt die Tiefe der Abstandsflächen bezogen auf ein Maß von 0,4 H 10,5 m. Dies entspricht einem Abstand von ca. 0,1 H. Auch hier fallen die Abstandsflächen auf das Grundstück bzw. das Gebäude der Friedrichswerderschen Kirche.
Die Traufhöhe der Friedrichswerderschen Kirche beträgt 25,5 m (59,4 m über NHN). Somit ergibt sich hier für die Tiefe der Abstandsflächen ein Maß von 10,2 m bezogen auf 0,4 H. Die Mitte der Verkehrsfläche wird somit auch von Seiten der Bestandsbebauung fast durchgängig um 7,7 m unterschritten, so dass es zu einer Überlagerung der Abstandsflächen kommt.
Im Ergebnis werden somit zu der an den Geltungsbereich südlich (Werderscher Markt) und nördlich (Werderscher Rosenstraße) angrenzenden Bebauung die bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen (Mitte der öffentlichen Verkehrsflächen) durch die vorgesehenen Baulinien bzw. Baugrenzen im Zusammenwirken mit den maximal zulässigen Gebäudehöhen eingehalten. An die westliche und östliche Grundstücksgrenze soll unter Einschränkung der Abstandsflächenregelungen der Bauordnung für Berlin angebaut werden. Durch ausdrückliche Festsetzung im Bebauungsplan I-208-1 kommt es zu einer Erstreckung der Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück (Friedrichswerdersche Kirche). Abstandsflächen innerhalb des Plangebietes
Durch ausdrückliche Festsetzung im Bebauungsplan kommt es ferner zu einer Überdeckung von Abstandsflächen im Plangebiet selbst. Diese stellen sich ­ bezogen auf die Teilflächen des Mischgebietes ­ im Einzelnen wie folgt dar:
Für das Mischgebiet A ergibt sich bei einer zulässigen abstandsflächenwirksamen Gebäudehöhe von 21,1 m an der Falkoniergasse für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 8,4 m bezogen auf 0,4 H.
Der Abstand zur gegenüberliegenden Baulinie (Mischgebiet F) beträgt 5 m. Somit erfolgt eine Überdeckung der Abstandsflächen um 3,4 m, der Gebäudeabstand entspricht ca. 0,25 H.
Im Mischgebiet B ergibt sich bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 5,0 m an der Falkoniergasse für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 2,0 m bezogen auf 0,4 H. Der Abstand zur gegenüberliegenden Baugrenze (Mischgebiet G) beträgt 5 m. Somit werden die Abstandsflächen von 0,4 H zwischen den Mischgebieten B und G eingehalten.
Für die das Mischgebiet C ergibt sich bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 12,1 m an der Falkoniergasse für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 4,8 m bezogen auf 0,4 H. Der Abstand zur gegenüberliegenden Baulinie (Mischgebiet F) beträgt 5 m. Somit erfolgt eine Überdeckung der Abstandsflächen um 2,3 m.
Für das Mischgebiet D ergibt sich bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 26,1 m an der Falkoniergasse für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 10,5 m bezogen auf 0,4 H. Der Abstand zur gegenüberliegenden Baulinie (Mischgebiete E, F und G) beträgt 5 m. Somit erfolgt eine Überdeckung der Abstandsflächen um 5,6 m, der Gebäudeabstand entspricht ca. 0,19 H.
Im Mischgebiet E und F kommt es im Blockinnenbereich in den Teilen der Mischgebiete die parallel zur Werderschen Rosenstraße und dem Werderschen Markt liegen, zu Abstandsflächenüberdeckungen mit den Teilen des Mischgebietes F, welche parallel zur Oberwallstraße liegen. Gemäß § 6 BauO Bln ist dies zulässig, da davon auszugehen ist, dass es sich um ein Grundstück handelt und die Gebäude in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinander stehen.
Im Blockinnenbereich kommt es im Bereich zwischen den Mischgebieten E und G auf einer Länge von ca. 35 m zu einer Überdeckung der Abstandsflächen. Da es sich beim Blockinnenbereich um einen näherungsweise dreieckigen Hof handelt, beträgt die Überdeckung der Abstandsflächen zwischen 0,1 m und 4 m. Zwischen den Mischgebieten E und G kommt es zu einer Überdeckung der Abstandsflächen. Bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 26,1 m ergibt sich für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 10,5 m bezogen auf 0,4 H. Da das Mischgebietes G als Anbau an das Gebäude des Mischgebiet E vorgesehen ist, überdecken sich die Abstandsflächen im Blockinnenbereich auf einer Tiefe von 10,4m.
Bei einer zulässigen Gebäudehöhe im Mischgebiet E von 26,1 m an der Falkoniergasse ergibt sich für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 10,5 m bezogen auf 0,4 H. Der Abstand zur gegenüberliegenden Baulinie (Mischgebiet D) beträgt 5 m. Somit erfolgt eine Überdeckung der Abstandsflächen um 5,5 m, der Gebäudeabstand entspricht ca. 0,19 H.
Bei einer zulässigen Gebäudehöhe im Mischgebiet F von 21,1 m an der Falkoniergasse ergibt sich für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 8,4 m bezogen auf 0,4 H. Der Abstand zu den gegenüberliegenden Baugrenze (Mischgebiet A und D) beträgt 5 m. Somit erfolgt eine Überdeckung der Abstandsflächen um 3,4 m, der Gebäudeabstand entspricht ca. 0,24 H.
Im Mischgebiet G ergibt sich bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 5,0 m an der Falkoniergasse für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 2,0 m bezogen auf 0,4 H. Somit werden die Abstandsflächen von 0,4 H grundsätzlich durchgängig eingehalten. Da jedoch die Abstandsflächen für jedes Gebäude nachzuweisen sind, kommt es gegenüberliegend der Mischgebiete C, D E und F zu den oben beschriebenen Überdeckungen mit deren Abstandsflächen.
Im Mischgebiet H sind keine Abstandsflächen erforderlich.
Durch die Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen im Zusammenhang mit der Höhe der baulichen Anlagen, setzt sich der Bebauungsplan insbesondere zur Oberwallstraße, zur Friedrichswerderschen Kirche sowie innerhalb des Mischgebietes gem. § 6 Abs. 8 BauOBln über die Abstandsflächenregelungen des § 6 BauOBln hinweg. Soweit sich durch diese ausdrücklichen Festsetzungen geringere Abstandsflächen ergeben, hat es damit sein Bewenden.
Sofern der Bebauungsplan durch ausdrückliche Festsetzungen von den vorgeschriebenen Abstandsflächen der BauO Bln abweicht, müssen diese Unterschreitungen städtebaulich gerechtfertigt sein.
Aufgrund der Reduzierung der Abstandsflächen durch die vorgesehenen ausdrücklichen Festsetzungen im Bebauungsplan I-208-1 ist daher zu prüfen, ob die Erstreckung bzw. Überdeckung von Abstandsflächen städtebaulich erforderlich sind.
Gleichwohl sind die durch das Abstandsflächenrecht durch § 6 BauOBln geschützte Rechtsgüter in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB einzustellen; insbesondere müssen die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet sein.
Besondere städtebauliche Rechtfertigung (Gründe) zur Unterschreitung der Abstandsflächen nach BauO Bln
Die besondere städtebauliche Rechtfertigung zur Unterschreitung der Abstandsflächen, die im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans aufgrund folgender besonderer örtlicher Verhältnisse und der besonderen planerischen und baulichen Situation ­ wie nachfolgend begründet wird ­ liegt vor
Die Notwendigkeit zur Unterschreitung der Abstandsflächenregelungen gemäß § 6 BauO Bln ergeben sich im wesentlichen aufgrund der gleichen städtebaulichen Zielstellungen, welche eine Überschreitung der baulichen Dichte gemäß § 17 BauNVO erforderlich machen (siehe Kapitel 2.3.3.1). Grundsätzlich ist hiernach für alle Mischgebiete die Unterschreitung der Abstandsflächen durch diese ausdrücklichen Festsetzungen zur Umsetzung der städtebaulichen Ziele für das Plangebiet, insbesondere einer Rekonstruktion des Quartiers in Anlehnung an das historische Vorbild inklusive Gasse, erforderlich (ehemals Altstadtquartier mit geschlossenen Blockrändern und schmalen Straßenquerschnitten).
Die Umsetzung des daraus entwickelten städtebaulichen Konzeptes im Sinne des Planwerk Innenstadt, als insbesondere zu berücksichtigende städtebauliche Planung im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB sowie der Entwicklungsmaßnahme im Sinne des § 165 f. BauGB, erfordert die Unterschreitung der Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken und innerhalb des Plangebietes.
Die gleichzeitige Nutzungskonzeption als Mischgebiet erfordert Baufeldtiefen, die gleichwertig für Wohnen und Gewerbe geeignet sein müssen. Dies, in Verbindung mit der geringen Größe der Baufelder und den städtebaulichen Zielen bezüglich der Blockrandbebauung, bedingt, dass ein Zurückweichen der Bebauung zugunsten größerer Abstände nicht möglich ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass ein erheblicher Teil der oben beschriebenen Abstandsflächenunterschreitungen durch die schmalen historischen Straßenquerschnitte bedingt ist.
Die Abstandsflächenunterschreitungen außerhalb des Plangebietes ergeben sich im Wesentlichen aus der unveränderlichen Lage der straßenbegleitenden Blockränder und der zum Teil geringen, historisch gewachsenen Straßenbreiten und die damit einhergehenden eingeschränkten möglichen Gebäudehöhen bezogen auf die Straßenmitte. Ziel ist jedoch eine an die Traufhöhen der Umgebung angepasste homogene Höhenentwicklung. Wesentliche Bezugspunkte sind hierbei das Opernpalais in der Oberwallstraße mit einer Traufhöhe (TH) von 52,8 m NHN, das Auswärtige Amt in der Straße Werderscher Markt mit einer TH 56,6 m NHN, die Friedrichswerdersche Kirche mit einer TH von 59,4 m NHN. Hierbei werden z.T. bereits durch die Bestandsgebäude die vorgeschriebenen Abstandsflächen bezogen auf die Mitte der öffentlichen Verkehrswege im Osten und Westen des Plangebietes nicht eingehalten.
Ebenso ist zu beachten, dass ein wesentlicher Anteil der Abstandsflächenüberdeckungen innerhalb des Plangebietes aufgrund der Bebauung im Mischgebiet G resultiert. Ohne diese eingeschossige Bebauung würden gemäß § 6 BauO Bln die notwendigen Abstandsflächen weitestgehend eingehalten, da es sich um ein Grundstück handelt, die Gebäude in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinander stehen und sich die Abstandsflächen somit gemäß § 6 Abs. 3 Nr. 1 BauO Bln überdecken dürfen. Lediglich Teile der Abstandsflächen des Mischgebietes C sowie des Mischgebietes E und F würden sich in diesem Fall auf einer Fläche von ca. 35 m unzulässig überdecken.
Gleichwohl ist die Bebauung des Mischgebiet G jedoch notwendig, um die Falkoniergasse räumlich zu fassen. Die öffentlich zugängliche Falkoniergasse ist mit ihren angestrebten Besatz an Läden und Gastronomie sowie ihrer besonderen räumlichen Lage, ein maßgeblicher Teil der städtebaulichen Gesamtkonzeption für das Plangebiet, die insbesondere auch auf eine Belebung des Umfelds im Sinne der Entwicklungsmaßnahme zielt. Um einerseits die Gasse baulich zu fassen, andererseits die abstandsrechtlichen Konflikte auf das notwendige Maß zu reduzieren, wurden die zulässigen Gebäudehöhen auf das erforderliche Mindestmaß von einem Vollgeschoss und einer maximalen Höhe von 5 m über Gehweg reduziert.

References: § 6
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 § 1
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 § 17
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 § 165
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