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Timestamp: 2018-08-17 20:38:47+00:00

Document:
BGH, III ZR 41/03: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 13.03.2017, III ZR 41/03
III ZR 41/03
Juristische person, Wohnung, Person, Einzelrichter, Eigentum, Provision, Tochter, Entgelt, Grundbuch, Mieter
Verkündet am: 23. Oktober 2003 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
Der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person steht nach § 2 Abs. 2
Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG ein Anspruch auf die Vermittlungsprovision
nicht zu, wenn eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte (natürliche
oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist; auf "wirtschaftliches Eigentum" kommt es nicht an.
BGH, Urteil vom 23. Oktober 2003 - III ZR 41/03 - LG Wiesbaden
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf der Grundlage der bis zum
9. Oktober 2003 eingereichten Schriftsätze durch den Vorsitzenden Richter
Dr. Rinne und die Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke
des Landgerichts Wiesbaden vom 22. Januar 2003 wird zurückgewiesen.
Die beklagte Immobilienmaklerin wies dem Kläger, der eine Mietwohnung für seine Tochter suchte, am 1. April 2001 die Gelegenheit zur Anmietung
einer Wohnung in dem Haus R. -Straße 15 in B. Sch. nach. Die
Tochter des Klägers mietete die Wohnung mit Vertrag vom 2. April 2001. Der
Kläger zahlte an die Beklagte eine "Maklergebühr" in Höhe von 2.760,80 DM
(einschließlich Umsatzsteuer).
Später stellte sich heraus, daß S. T. , die geschäftsführende
Gesellschafterin der beklagten GmbH, zur Zeit des Nachweises Eigentümerin
der nachgewiesenen Wohnung war. Sie hatte das Hausgrundstück zwar mit
notariellem Vertrag vom 15. Juli 1999 an J. S. verkauft. Die Umschreibung des Grundbuchs erfolgte aber - wie im Revisionsrechtszug unstreitig geworden ist - erst am 2. Juli 2002.
Der Kläger fordert die Maklerprovision zurück. Er macht geltend, die
Provision habe der Beklagten nicht zugestanden, weil ihre geschäftsführende
Gesellschafterin T. Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung gewesen
Amtsgericht und Berufungsgericht (Einzelrichter) haben der auf Zahlung "!$#% & (' )*#,+.-/0 1243 5,6 '7 von 1.411,57 - bis auf einen
Teil der Zinsforderung - stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht (Einzelrichter) wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Revision verfolgt die
Beklagte ihren Antrag, die Klage abzuweisen, weiter.
Die Beklagte müsse die Provision zurückerstatten, weil sie darauf nach
dem eindeutigen Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG keinen Anspruch habe. Zum Zeitpunkt der Vermittlung des Mietvertrages sei ihre
Geschäftsführerin Eigentümerin der Mietwohnung gewesen. Es sei unerheblich, daß die Geschäftsführerin der Beklagten damals nicht mehr das "wirtschaftliche Eigentum" an dem Wohnhaus gehabt habe, weil es bereits an
S. verkauft und übergeben gewesen sei.
1.Die durch den Einzelrichter wegen Grundsätzlichkeit zugelassene Revision ist zulässig und führt nicht wegen Verstoßes gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2
GG zur Aufhebung des Berufungsurteils. Anders als bei Beschlüssen im Beschwerdeverfahren, in denen der Einzelrichter die Rechtsbeschwerde wegen
Grundsätzlichkeit zugelassen hat (vgl. BGH, Beschluß vom 13. März 2003
- IX ZB 134/02 - NJW 2003, 1254, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ), war
hier der Einzelrichter im Berufungsverfahren der zur Entscheidung gesetzlich
zuständige Richter; eine "wesentliche(n) Änderung der Prozeßlage" (§ 526
Abs. 2 Nr. 1 ZPO) ist nicht eingetreten (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2003
- VIII ZR 286/02 - WuM 2003, 501).
2.Der Kläger kann von der Beklagten gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung der Provision nebst Zinsen beanspruchen. Die Beklagte hat die von dem Kläger gelei-
stete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgt aus § 2 Abs. 2 Satz 1
Nr. 3 Satz 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch
auf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1 WoVermittG nicht zu, wenn der
Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer an der
juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder
wirtschaftlich beteiligt ist. Die Voraussetzungen dieses Provisionsausschlusses
sind im Streitfall gegeben.
a) Die Beklagte war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sie
hat dem Kläger die Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertrages - abzuschließen durch dessen Tochter - über die Wohnung R. -Straße 15 in B.
Sch. nachgewiesen.
b) Die geschäftsführende Gesellschafterin der Beklagten war zur Zeit
des Nachweises Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung. Es ist unstreitig,
daß Frau T. im April 2001, als die Beklagte die Wohnung durch Zeitungsannonce angeboten hat, als Eigentümerin des betreffenden Hausgrundstücks
im Grundbuch eingetragen gewesen ist; sie verlor das Eigentum an den Käufer
S. erst mit der Umschreibung am 2. Juli 2002.
Daß Frau T. bereits am 9. August 1999 das Haus an S. übergeben und am 29. September 1999 den Kaufpreis erhalten hat, ist unerheblich.
§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG stellt nach seinem klaren
Wortlaut allein auf das (rechtliche) Eigentum der (natürlichen oder juristischen)
Person ab, die an der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person
rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist ("Eigentümer").
Es entspricht auch der Zielrichtung des Gesetzes, den Provisionsausschluß nicht vom "wirtschaftlichen Eigentum", sondern von der rechtlichen
Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers oder der an ihm rechtlich oder
wirtschaftlich beteiligten Personen bezüglich der vermittelten oder nachgewiesenen Wohnung abhängig zu machen. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2
WoVermittG wurde eingefügt, um Umgehungen des Provisionsausschlusses
nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG zu verhindern. Wohnungsvermittler
sollten ein Entgelt für die Vermittlung von Mietwohnungen, deren Eigentümer
sie sind, auch nicht durch Einschaltung juristischer Personen erlangen (vgl.
Stellungnahme des Bundesrates zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung
über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des
Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549 S. 30; Rebmann DB 1972, 125, 126; Baader/
Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 91). In bezug auf die Eigentümerstellung des
Wohnungsvermittlers wird der Mieter vor Umgehungen des Provisionsausschlusses aber nur dann wirksam geschützt, wenn die - ohne Schwierigkeiten
aus dem Grundbuch ersichtliche - Rechtslage maßgebend ist. Denn die internen Verhältnisse zwischen dem Wohnungseigentümer und einem Käufer sind,
worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist, für ihn nicht durchschaubar. Wenn es auf eine "wirtschaftliche Berechtigung" ankäme, müßte sie der
Mieter unter Umständen aufwendig ermitteln. Das wäre mit dem mieterschützenden Zweck des Gesetzes (vgl. BT-Drucks. aaO S. 6 und 12) nicht zu vereinbaren. Zwar ist dem Gesetz eine wirtschaftliche Betrachtung nicht fremd; es
stellt aber ersichtlich nur zugunsten des Mieters darauf ab, ob eine "rechtlich(e)
oder wirtschaftlich(e)" Beteiligung des Wohnungsvermittlers an der juristischen
Person, die Eigentümerin der Wohnräume ist (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG), - und umgekehrt (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG) - vorliegt. Ist der
Wohnungsvermittler eine juristische Person, kommt es für den Provisionsaus-
schluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG mithin nur darauf an,
ob die an ihr beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im
Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist.
c) Als geschäftsführende Gesellschafterin der Beklagten war Frau T.
unzweifelhaft an der Beklagten "rechtlich oder wirtschaftlich" beteiligt (vgl.
Baader/Gehle Rn. 96; Landgericht Hamburg MDR 1985, 673). Die Beklagte
muß sich demnach die provisionsschädliche Eigentümerstellung von Frau
T. gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG zurechnen lassen.

References: BGH 
 § 2
 § 2
 Art. 101
 § 5
 § 812
 § 2
 § 2

§ 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2