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Timestamp: 2020-04-01 09:20:25+00:00

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Die weiteren Änderungen der Mietrechtsreform...
Aktuelle Gesetzgebung | 20.03.2013 Von RA Gary Knapp
Die Mietrechtsnovelle bringt auch weitere wesentliche Neuerungen.
Kündigung bei Nichtleistung der Kaution
Nach § 569, Abs. 2 a BGB n.F. ist der Vermieter einer Wohnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ohne Abmahnung oder Fristsetzung berechtigt, wenn der Mieter die Kaution nicht leistet. Voraussetzung ist jedoch, dass eine Kaution vereinbart wurde, dieser Anspruch nicht verjährt ist (3 Jahre) und der offene Kautionsbetrag einen Betrag von 2 Nettokaltmieten oder mehr entspricht.
Allerdings ist die Kündigung unwirksam, wenn die Kaution vollständig vor Kündigung beglichen wurde oder wird unwirksam, wenn der Mieter spätestens 2 Monate nach Einreichung der Räumungsklage vollständig zahlt. Wichtig ist jedoch, dass der Mieter die offenen Beträge vollständig begleicht.
Begrenzung des sog. "Münchner Modells"
§ 577 a BGB a.F. sah bisher eine sog. "Haltefrist" für Wohnungraum nach Umwandlung in Wohnungseigentum vor; d.h. der Vermieter der Wohnung konnte für den Zeitraum der Haltefrist insbesondere keine Eigenbedarfkündigung aussprechen.
Die Haltefrist beträgt nach § 577 a, Abs. 1 BGB a.F. 3 Jahre. Ähnlich wie im neu geschaffenen § 558 BGB konnte die Gemeinde diese Haltefrist auf bis zu 10 Jahre verlängern. Durch Verordnung des Landes Berlin vom 16.08.11 wurde die Haltefrist in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg auf 7 Jahre verlängert.
Es gab jedoch ein Schlupfloch. Wurde die Immobilie zunächst von mehreren Personen als Miteigentümer oder Gesellschafter einer Personengesellschaft erworben, so konnten die jeweiligen Miteigentümer oder Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigen (sog. Münchner Modell); nach Kündigung erfolgte zumeist die Umwandlung in Wohnungseigentum.
Diese Möglichkeiten wurden sodann durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) für verschiedene Konstellationen erheblich ausgeweitet.
Das Münchner Modell wird durch den neu geschaffenen § 577 a, Abs. 1 a BGB nun erheblich eingeschränkt, jedoch nicht abgeschafft. Es wird auch weiterhin Anwendung finden, soweit alle Gesellschafter derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.
Räumung durch einstweiligen Rechtsschutz
Eine wirkliche Neuerung ist die Möglichkeit, im Wege des einstweiligen Rechtschutzes (einstweilige Verfügung) einen Räumungstitel zu erlangen. Dies ist in folgenden Fällen möglich:
Zum einen kann der Vermieter auch gegen den "unbekannten Untermieter" eine einstweilige Verfügung erlangen, wenn gegen den Hauptmieter ein Räumungstitel vorliegt und der Vermieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im Prozess gegen den Hauptmieter von der Existenz eines Untermieter Kenntnis erlangt. Damit schließt der Gesetzgeber eine Lücke, die zu erheblichen Verzögerungen in der Räumung von Wohnungen oder Gewerbeflächen führten. Hatte man einen Räumungstitel gegen den Hauptmieter erstritten, tauchte in der Vollstreckung nicht selten ein Untermieter auf, so dass der Vermieter erneut gegen den Untermieter vorgehen musste usw. usw.
Zum anderen kann der Vermieter nun eine einstweilige Verfügung auf Räumung beantragen, wenn der Mieter einer Sicherungsanordnung nach § 283 a ZPO n.F. nicht nachkommt. Nach § 283 a ZPO kann der Vermieter nunmehr beantragen, dass der Mieter wegen Zahlungen aus dem Mietverhältnis, die nach Erhebung einer Räumungs- und Zahlungsklage fällig werden, Sicherheit zu leisten hat.
Berliner Räumung wird Gesetz
Der Vermieter kann bei der Vollstreckung eines Räumungstitels den Zwangsvollstreckungsauftrag auf die Herausgabe der Mietsache beschränken (sog. Berliner Räumung). Dies hat zur Folge, dass der Gerichtsvollzieher die oft noch in der Wohnung befindlichen Einrichtungsgegenstände des Mieters nicht nach den Vorschriften der ZPO zu verwerten hatte. Hierdurch spart der Vermieter nicht nur erhebliche Kostenvorschüsse, die er im Rahmen der Vollstreckung zumeist nicht erstattet bekommt, sondern es kommt auch zu einer erheblichen Beschleunigung der Räumung.
Interessant an dem neu geschaffenen § 885 a ZPO ist nicht die Tatsache, dass nun die Berliner Räumung Gesetz wird, sonderen vielmehr, dass es für den Vermieter weitreichende Vernichtungsmöglichkeiten hinsichtlich der in der Wohnungs befindlichen Einrichtungsgegenstände schafft.
Nach Meinung des Autors sollte der Vermieter die Gegenstände des Mieters am besten einen weiteren Monat in der Wohnung bzw. Mietflächen belassen. Persönliche Gegenstände des Mieters, wie Papiere, Fotos oder dergleichen, sollten jedoch aussortiert und aufbewahrt werden. Nach Ablauf der Monatsfrist kann der Veremieter werthaltige Gegenstände verwerten (durch Versteigerung) und nicht werthaltige Gegenstände schlicht vernichten.
Mietrecht: Eine neue Grenze für Berlin >

References: § 569

§ 577
 § 577
 § 558
 § 577
 § 283
 § 283
 § 885