Source: https://doctrina-administrativa.vlex.es/vid/novacion-prestamo-hipotecario-501119270
Timestamp: 2020-02-24 21:00:26+00:00

Document:
Resolución de 18 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almuñécar por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de hipoteca. - Doctrina Administrativa - VLEX 501119270
Resolución de 18 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almuñécar por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de hipoteca.
Publicado en: BOE, 28 de Marzo de 2014
NOVACION DE PRESTAMO HIPOTECARIO: No es necesaria una nueva Tasación si no se altera la originaria.
En el recurso interpuesto por don José Ignacio Suárez Pinilla, notario de Armilla, contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Almuñécar, doña María Cristina Palma López, por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de hipoteca.
Mediante escritura autorizada por el notario de Armilla, don José Ignacio Suárez Pinilla, el 10 de junio de 2013, con el número 553 de protocolo, doña M. C. C. C., los cónyuges doña M. J. R. C. y don F. M. E. M. y don R. R. C., éste último en su propio nombre y derecho y además en nombre y representación de doña M. M. L. O., todos ellos como parte prestataria, y doña S. C. M. en nombre y representación de «Banco Mare Nostrum, S.A.», formalizaron la novación de préstamo hipotecario. Por lo que interesa en el presente expediente, en la citada escritura se establece: «Valoración de la finca: Se modifica asimismo el valor de tasación de la finca objeto de hipoteca descrita en el Antecedente 1, a efectos de subasta, que pasan a ser de noventa mil ciento sesenta y tres euros con trece céntimos (90.163,13 euros). Las partes manifiestan que el valor asignado a efectos de subasta no es inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario para el préstamo objeto de la presente novación»; en la estipulación séptima, se establece como causa de resolución y vencimiento anticipado: «1.º La demora en el pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, solicitando expresamente las partes, en este acto, la constancia de este pacto en los libros del Registro de la Propiedad».
Presentada copia autorizada de la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de Almuñécar fue objeto de la siguiente nota de calificación: «(…) Hechos.–I. El día 15/11/2013 fue presentado el documento de referencia para su inscripción en este Registro. II. Y habiéndose observado que se ha fijado el valor de tasación a efectos de subasta, no habiéndose aportado el certificado de tasación de conformidad la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, (que deberá tener una antigüedad inferior a seis meses de conformidad con el apartado 4.º del artículo 62 de la Orden ECO/805/2003, de 27 marzo), por lo que no se puede determinar el requisito que determina el punto apartado a) del punto 2 del artículo 129 de la Ley Hipotecaria y el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a saber: "El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario". III. Y habiéndose observado que no se ha hecho constar en el documento el hecho de que para poder reclamar la deuda, conforme al procedimiento de ejecución hipotecaria, se haya dejado de pagar una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, al menos tres plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses, de conformidad con el punto 1 del artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Fundamentos de Derecho. Los establecidos en los hechos. Acuerdo. La suspensión de la inscripción del documento presentado en virtud de los fundamentos de derecho antes expresados (…). Contra la precedente calificación (…) Almuñécar, veintidós de noviembre del año dos mil trece. La registradora: (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos de la registradora».
Contra la anterior nota de calificación, don José Ignacio Suárez Pinilla, notario autorizante, interpone recurso en virtud de escrito de fecha 22 de noviembre de 2013, en base entre otros a los siguientes argumentos: «…Fundamentos de Derecho.–Primero. El primer defecto apuntado por la registradora es que "no se aporta certificado de tasación" a fin de poder comprobar que el precio en que los interesados tasan la finca no es inferior al 75 % del valor señalado para la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. Basa su calificación en el contenido de los artículos 129 LH y 682 LEC tras su reforma por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. En la escritura objeto de calificación se dice expresamente: "... Valoración de la finca: Se modifica asimismo el valor de tasación de la finca objeto de hipoteca descrita en el Antecedente I, a efectos de subasta, que pasan a ser de noventa mil ciento sesenta y tres euros con trece céntimos (90.163,13 euros). Las partes manifiestan que el valor asignado a efectos de subasta no es inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario para el préstamo objeto de la presente novación…". Y en las advertencias notariales, al final de la escritura: "...– En relación a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de protección a los deudores hipotecarios.–Yo el notario, informo y advierto a los otorgantes, que según la disposición transitoria quinta de la citada Ley, en las ventas extrajudiciales que se inicien con posterioridad a su entrada en vigor (15 de mayo 2013) será de aplicación el nuevo artículo 129 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que fuese la fecha en que se hubiese otorgado la escritura de constitución de hipoteca y especialmente, que el valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser inferior en ningún caso al 75% del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario…". A juicio del notario, aquí recurrente, los artículos 129 LH y 682 LEC, no sólo no fundamentan la calificación negativa de la registradora, sino todo lo contrario. Así, efectivamente, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (en vigor desde el 15 mayo 2013), añade una serie de novedades en cuanto al contenido de las escrituras de constitución de préstamos hipotecarios y, entre esas novedades, tanto para el procedimiento de ejecución judicial directo (art. 682.2, n.º 1) como para la venta extrajudicial (art. 129 LH), que se haga constar en la escritura de constitución de la hipoteca "el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, que deberá ser el mismo en ambos procedimientos y, no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (art. 129 LH)". El requisito de hacer constar el pacto sobre la tasación a efectos de subasta, está referido solamente a la constitución de hipoteca, lo que excluye que le sea de aplicación a cualquier otro supuesto de novación posterior a la constitución y ello, aunque conlleve ampliación del préstamo, pues hay que recordar, que conforme dispone el artículo 4.2 de la Ley 2/1 994, de 30 de marzo, por la que se regula la subrogación y la modificación de los préstamos hipotecarios: "las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes: 1) la ampliación o reducción de capital; 2) la alteración del plazo; 3) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; 4) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo; 5) la prestación o modificación de las garantías personales". En el supuesto objeto de este recurso se trata de una escritura de novación de un préstamo ya constituido, por lo que entendemos que, aunque se puede, no es absolutamente necesario realizar una nueva tasación conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (art. 129 LH), que sólo es exigible para la constitución, aún en el caso, como el presente, en el que se pacta un nuevo valor a efectos de subasta, siempre lógicamente que dicho valor no sea inferior al menos al 75% del valor de la tasación hipotecaria efectuada para la constitución de la hipoteca. El problema estaría en determinar, si es necesario acreditar, para la inscripción, la existencia de dicha tasación para poder comprobar si se cumple con el citado requisito de valor mínimo o, basta la manifestación de los otorgantes y su acreditación cuando se ejercite la acción hipotecaria. A juicio del notario recurrente, basta la manifestación y su acreditación cuando se ejercite la acción hipotecaria y, por ello, en la escritura calificada se hizo constar expresamente: la manifestación de los otorgantes de "que el valor asignado a efectos de subasta no es inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario para el préstamo objeto de la presente novación". Y la advertencia del notario de "que según la disposición transitoria quinta de la citada Ley, en las ventas extrajudiciales que se inicien con posterioridad a su entrada en vigor (15 de mayo 2013) será de aplicación el nuevo artículo 129 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que fuese la fecha en que se hubiese otorgado la escritura de constitución de hipoteca y especialmente, que el valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser inferior en ningún caso al 75% del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario....". Como argumentos, para sostener la no absoluta necesidad de aportar el certificado de tasación en la novación del préstamo, señalamos lo siguiente: El hecho de que tanto la LH como la LEC se remitan a "tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario", hemos de referirla al cómo hay que "realizar" la tasación; esto es, que se efectúe por una entidad cualificada e independiente; con el informe y certificado en el que se podrá sintetizar el mismo, firmado por arquitecto, aparejador, ingeniero o ingeniero técnico (según el objeto de tasación), sin necesidad de visado; y con plazo de vigencia de seis meses desde la fecha de la firma (art.8.3 del Reglamento Mercado Hipotecario aprobado por RD 716/2009 y art. 62.4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras). El problema estaría en determinar cuál es el momento en el que hay que comprobar si el valor en que los interesados han tasado la finca para que sirva de tipo en la subasta es o no es inferior al 75% de la tasación realizada conforme al mercado hipotecario. El nuevo contenido del artículo 129 LH y 682 LEC, entendemos, se refiere al momento del ejercicio de la acción hipotecaria, pues en ningún caso exige que se aporte o incorpore dicha tasación a la escritura y, además lo establece como un requisito y formalidad para poder iniciar la ejecución. Así: Art. 129.2 LH: (…); art. 682.2 LEC: (…). Así parece confirmarlo además: – Las disposiciones transitoria 1.ª, 4.ª y 5.ª de la Ley 1/2013, pues el requisito de que valor de subasta consignado no puede ser inferior al 75% del valor de tasación citado, se aplica aunque se trate de hipotecas constituidas en escrituras de fecha anterior a la Ley 1/2013 en las que, en muchas ocasiones, no se incorporaba certificado de tasación. La propia remisión a la Ley 2/1981 del Mercado Hipotecario, que admite la tasación antes o después de la escritura de constitución de la hipoteca. Una interpretación lógica y finalista de la nueva ley 1/2013, que como su título indica, su finalidad es "reforzar la protección a los deudores hipotecarios". Exigir, para supuestos de refinanciación con novación de préstamos hipotecarios, aunque se modifique el valor de tasación, una nueva tasación, no sólo no refuerza la posición del deudor hipotecario sino que la agravaría por: –los costes de una nueva tasación–, el descenso que se provocaría en el valor de subasta, pues la nueva tasación va a indicar un valor de mercado del inmueble inferior al preexistente, dada la situación actual de crisis económica y del mercado inmobiliario, que ha provocado precisamente la aparición de la Ley 1/2013; –incluso podría impedir, que pudieran pactarse nuevas refinanciaciones por el descenso precisamente en el valor de los inmuebles. En conclusión:– Si se aporta la tasación al tiempo del otorgamiento de la escritura, se incorporará y quedará acreditada la validez del tipo de subasta pactado, si no es inferior al 75% de dicha tasación (para el ejercicio de la acción hipotecaria) o, al 100% (si se quiere además emitir títulos) o si no se aporta la tasación al tiempo de formalizar la escritura (frecuente en las novaciones con o sin ampliación de capital y en las 2.ª hipotecas), el tipo de subasta consignado por las partes servirá para el ejercicio de la acción hipotecaria, siempre que al requerimiento de venta extrajudicial o demanda de ejecución judicial directa se acompañe la tasación que sirvió para conceder el préstamo, con la que se acredite que el valor de subasta consignado en la escritura no es inferior al 75% del valor de tasación (si es inferior quedaría automáticamente elevado a dicho 75%) y, en caso de no aportarla no se podrá ejercitar la acción hipotecaria judicial directa o extrajudicial. Entendemos, que con ello se da además claridad y sentido a la "retroactividad" impuesta por las disposiciones transitorias (1.ª y 5.ª) de la Ley 1/2013, pues la nueva regulación se aplica a todos los procedimientos de ejecución que se inicien a partir de su entrada en vigor, cualquiera que sea la fecha de constitución de la hipoteca, lo que no puede significar por un lado, que se tengan necesariamente que modificar, con el coste y dificultades que conllevaría, todas las escrituras de hipoteca anteriores a la citada ley que no cumplan con el valor mínimo de subasta, pero tampoco, que en los procedimientos que se inicien a partir de la citada Ley, el deudor hipotecario no se vea beneficiado por el incremento del valor de subasta impuesto por la nueva ley 1/2013 en aquellos casos (frecuentes) en los que con anterioridad a la citada ley se hubiere pactado (más bien impuesto por la entidad de crédito) un valor muy por debajo del valor real del inmueble. Así parece confirmarlo la exposición de motivos de la ley cuando dice que "se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75% por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo". Si no obstante lo expuesto, se considerase necesario aportar la tasación para comprobar que el nuevo valor de subasta consignado no es inferior al citado 75% de la tasación hipotecaria, su falta sólo podría determinar una calificación registral negativa respecto a la inscripción del pacto de ejecución judicial y extrajudicial, pero no de todo el documento y, así se debería hacer constar en la calificación, a efectos de si interesa o no al presentante una inscripción parcial del documento. Así, el criterio mantenido por la DGRN desde 1911: La acción hipotecaria del procedimiento judicial directo o extrajudicial tiene carácter potestativo, por lo que la omisión o el posible defecto en cuanto a los requisitos a consignar en la escritura e inscripción producirá el efecto de que no puedan utilizarse dichos procedimientos, pero no puede motivar, por no existir precepto alguno que lo ordene, la ineficacia de la hipoteca, ni ser obstáculo para la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad, máxime cuando pueda acudirse al juicio ejecutivo ordinario para su realización (DGRN Resoluciones 11-02-1911, 7-2-2001 y 9-7-2001). La hipotética posibilidad de que no puedan utilizarse dichos procedimientos, por no acreditar la tasación de inmueble, en ningún caso perjudicaría al deudor hipotecario, sino al contrario en todo caso podría perjudicar a la entidad acreedora, que precisamente es la que impone la minuta de redacción del préstamo, motivo por el cual el notario debe de advertirle, como se ha hecho en la escritura objeto de calificación. Segundo.–El segundo defecto apuntado por la Sra. Registradora es que no se ha hecho constar en la escritura el hecho de que para reclamar la deuda, conforme al procedimiento de ejecución hipotecaria, se haya dejado de pagar una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, al menos tres plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses, de conformidad con el punto 1 del artículo 693 de la LEC. Efectivamente el nuevo art. 693.1 de la LEC, para la ejecución parcial de la deuda, establece que el notario haga constar en la escritura lo reseñado por la registradora en su calificación, pero el citado artículo 693.1 lo exige, también en este caso, para la escritura de constitución de la hipoteca ("....Así se hará constar por el notario en la escritura de constitución") y, en el caso de la escritura objeto de calificación negativa, como hemos visto ya en el punto 1.º, se trata de una escritura de novación de un préstamo ya constituido, por lo que no le es de aplicación el citado precepto. Recordar de nuevo, que la novación de un préstamo ya constituido puede consistir, según dispone el artículo 4.2 de la Ley 2/1994, "en la ampliación o reducción de capital"».
La registradora emitió informe el día 10 de diciembre de 2013 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 1857 y 1860 del Código Civil; 12, 24, 104, 115, 122, 123, 126, 127, 129 y 144 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 517, 579, 637 a 639, 681 y 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; los artículos 5 y 7 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario; 3 a 12 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero; las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de enero de 1924, 24 de marzo de 1993 y 8 de julio de 2003; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de marzo de 1969; 2 de abril de 1986; 12 de febrero de 1988; 27 de marzo de 1989; 16 y 17 de junio de 2000; 22 de marzo y 26 de mayo de 2001; 17 de enero, 30 de abril, 8 de junio y 3 de julio de 2002; 10 de agosto y 10 y 13 de octubre de 2006; 1 de diciembre de 2008; 14 de marzo y 29 de junio de 2009; 12 de mayo de 2011; 12 de enero y 22 de noviembre de 2012, y 10 de enero, 4 y 7 de febrero y 13 de septiembre, 29 de octubre, 21 de noviembre y 9 de diciembre de 2013.
En el presente expediente se plantean dos cuestiones en relación a una escritura de novación de préstamo hipotecario. La primera es si modificándose el valor de tasación en la escritura de novación, ha de acreditarse al registrador, a través de la certificación pertinente, que aquella ha sido «realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario», y que el valor (o precio) en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior, en ningún caso, al setenta y cinco por ciento del valor señalado en la tasación realizada conforme a la citada Ley. La segunda cuestión es si se ha dado cumplimiento a la exigencia establecida en el artículo 693. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 1/2013, de 14 de mayo, cuando dispone que «podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución».
La primera cuestión que ha de resolverse en el presente recurso es la de si es inscribible la escritura calificada por la que se procedió a novar un préstamo hipotecario en su día formalizado, modificando el tipo de interés y ampliando también el capital inicialmente prestado así como la responsabilidad hipotecaria, y en la que se hace constar una nueva tasación para que sirva de tipo de subasta, y si es necesario acreditar mediante la correspondiente certificación la tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa según la nueva redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, como exige el registrador en su nota calificadora, o si, como entiende el recurrente, dicha exigencia no es aplicable al presente supuesto en que no se constituye una hipoteca nueva.
Para la tramitación del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados es necesario que los interesados fijen en la escritura de constitución de la hipoteca el precio en que tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta (artículo 682.2, número 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Dado el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca el procedimiento de ejecución hipotecaria se desarrolla sobre la base de los pronunciamientos registrales. Por ello el tipo para subasta no sólo se hace constar en la escritura de constitución de la hipoteca, sino también en la propia inscripción causada por aquélla (artículo 130 de la Ley Hipotecaria).
Este planteamiento, que está en la base del criterio legal en que se fundamenta el artículo 682.1, número 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, responde a la idea de que, como señala la doctrina, el valor de una cosa, como en el caso de los bienes inmuebles, están sujetos a oscilaciones en el tiempo, según las circunstancias del mercado en función de los parámetros generales de la economía, como los tipos de interés, la tasa de ahorro, el aumento o disminución de la población en el lugar de situación del inmueble, la rentabilidad comparativa con otras inversiones alternativas al mercado inmobiliario, etc. Y todo ello sin contar con la posibilidad de mutaciones en la situación física o jurídica de la finca durante el período intermedio entre la constitución de la hipoteca y su ejecución (nuevas construcciones, mejoras o deterioros sobre la finca, extinción de un arrendamiento sobre la finca, etc.). Este entendimiento del tema ha sido confirmado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo que en su Sentencia de 24 de marzo de 1993 señala que «el precio de salida es inmodificable… y sirve de base para la aprobación del remate o posibles rebajas posteriores, pero nunca es reflejo del total valor real de la cosa que será el que tenga (subjetiva u objetivamente) el día del remate para los licitadores, a cuyo efecto será el criterio del licitador el que formará la determinación de su voluntad. Las cosas hipotecadas son susceptibles de cambios, aumentos o disminuciones de valor (accesiones por edificación o planta, destrucciones, etc). Le incumbe, pues, al licitador ver, investigar; en definitiva, informarse para concurrir a la subasta». Resulta ello coherente con lo que ya antes había afirmado el Alto Tribunal en su Sentencia de 14 de enero de 1924 en la que atribuye a la señalización del tipo el carácter de mero requisito procesal sin que necesariamente deban influir sobre el mismo otras valoraciones por objetivas que puedan ser, como sería el caso de las proporcionadas por el Catastro. Así lo ha venido entendiendo también este Centro Directivo desde la clásica Resolución de 4 de diciembre de 1929, según la cual «el precio debe entenderse, no como valor real de la finca determinado por los medios técnicos y en atención a las características económicas del inmueble, sino como cantidad que ha de servir en su día de base a las posturas de los licitadores, habida cuenta de la obligación que los mismos contraen de aceptar las cargas o gravámenes anteriores y los preferentes al crédito del actor y subrogarse en las responsabilidades correspondientes».
Pues bien, como uno más de los elementos de garantía y solvencia de la cartera de créditos establecidos a favor de los inversores en títulos hipotecarios se impone que el tipo para subasta no sea inferior en ningún caso al valor de tasación de la finca, extremo que ha de calificar el registrador con rigor, ya que afecta no sólo a las partes contratantes, sino también a los suscriptores de los títulos hipotecarios del mercado secundario. Pero es ésta, como se ha dicho, una exigencia restringida a los supuestos en que se constituye la hipoteca con sujeción a la mencionada normativa del mercado hipotecario. Como afirmó este Centro Directivo en sus Resoluciones de 16 y 17 de junio de 2000, y 22 de marzo de 2001, la tasación a efectos del mercado hipotecario es un requisito previo a la emisión de los valores garantizados, pero no para la constitución previa de la hipoteca, lo que no impide que se realice antes de este momento, en cuyo caso se prevé su constancia y control registral. Ahora bien, el hecho de que dicha tasación no sea necesaria para la constitución de la hipoteca no es obstáculo para entender que, si efectivamente se ha hecho, su constancia en la inscripción de la hipoteca sólo es admisible sobre la base del certificado en que conste la tasación, pues la mera manifestación de su existencia no acreditada carece por sí sola de toda relevancia registral. Estamos aquí en presencia de una cautela básica en orden a prevenir situaciones de sobretasación, lo cual requiere expertización e independencia en las valoraciones, objetivo asumido por la reforma operada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, así como certeza en los resultados a través de un sistema de acreditación documental por medio de las oportunas certificaciones.
En definitiva, hasta la reforma introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, la tasación de la finca hipotecada realizada de conformidad con la Ley 2/1981, de 25 de marzo, respondía a un doble objetivo encaminado, en primer lugar, a garantizar el cumplimiento de los límites impuestos al importe de los créditos que puedan servir de garantía a las emisiones de cédulas o bonos hipotecarios (límites fijados en un porcentaje sobre el valor de los inmuebles hipotecados en su garantía o «loan to value») y, en segundo lugar, a asegurar que el tipo de subasta, a través de la que se obtiene la realización del valor del bien, no sea inferior a dicha tasación (vid. artículo 5 de la citada Ley 2/1981, de 25 de marzo). Ese doble objetivo estaba destinado a la protección de los inversores en el mercado hipotecario, de forma que la recuperación de su inversión y del cobro de su remuneración financiera quedase garantizada. Pero la tasación realizada conforme a las exigencias del mercado hipotecario debía beneficiar también al deudor al prevenir situaciones de sobreendeudamiento, evitando en ciclos expansivos la indebida incorporación a la tasación de meras expectativas de futuras revalorizaciones. Mejorar este último aspecto, al reforzar los mecanismos que garantizan la independencia de las entidades tasadoras respecto de las entidades de crédito fue uno de los objetivos de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, en la que se incluyen normas tendentes a prevenir tales situaciones de sobreendeudamiento (vid. artículo 29), facultando además al Ministro de Economía y Hacienda para aprobar las normas necesarias para garantizar un nivel adecuado de protección a los usuarios de servicios financieros, en relación, entre otros, con los siguientes aspectos: 1.º la relación entre los ingresos de los consumidores y los compromisos financieros que adquieran («loan to income»); y 2.º la adecuada e independiente valoración de las garantías inmobiliarias que aseguren los préstamos de forma que se contemplen mecanismos que eviten las influencias indebidas de la propia entidad o de sus filiales (habilitación que fue ejecutada mediante la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, del Ministerio de Economía y Hacienda, de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios). La Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha vuelto a regular esta materia tratando de reforzar aún más la independencia de las entidades tasadoras (vid. artículo 4).
Pero estas normas, en caso de que la hipoteca no se incluya en la cartera de los créditos de cobertura de emisiones hipotecarias, no amparaban a los usuarios de los servicios financieros del peligro inverso al de la sobretasación del bien dado en garantía, esto es, del riesgo que representa la situación contraria de la infravaloración del bien al fijar el precio de tasación a efectos de subasta, situación que en los ciclos económicos de crisis y de contracción de la demanda inmobiliaria como el actual, puede llegar a traducirse en un quebranto patrimonial relevante para el deudor ejecutado. Así resulta del hecho de que en los casos –hoy no infrecuentes– de subasta desierta por falta de licitadores, la finca hipotecada se adjudique al acreedor por un valor resultante de la aplicación de ciertos porcentajes (cincuenta o setenta por ciento, según se trata de vivienda habitual o no) sobre el valor de tasación para subasta fijado en la escritura de constitución (cfr. artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). De poco sirve que el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, elevase el antiguo porcentaje del cincuenta al sesenta por ciento (que la disposición adicional sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, restringió a las viviendas habituales del deudor), o que la Ley 1/2013 eleve nuevamente dicho porcentaje hasta el setenta por ciento, si la base sobre la que esos porcentajes se aplican carece de toda correlación con el valor real del bien hipotecado y subastado. Y lo mismo sucede en el caso de adjudicación de la finca al acreedor por ser la mejor postura inferior al setenta por ciento y no poder el deudor presentar tercero que la mejore (cfr. artículo 670 de Ley de Enjuiciamiento Civil).
Queda fuera de duda, por tanto, que para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial en las escrituras de constitución de hipotecas, o en otras posteriores en que se pretenda incluir dichos pactos, resulta imprescindible que se le acredite al registrador, a través de la certificación pertinente, la tasación de la finca hipotecada «realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario», y que el valor (o precio) en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior, en ningún caso, al setenta y cinco por ciento del valor señalado en la tasación realizada conforme a la citada Ley. Las normas transcritas que así lo establecen tienen carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes, por lo que su infracción pararían en la nulidad de la estipulación que incurriesen en tal infracción, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria). Todo ello sin perjuicio del ejercicio de la acción hipotecaria en procedimiento ordinario.
Por tanto, la referencia a la «constitución» no sólo por la interpretación literal del término, sino también atendiendo a su contexto y a la significación jurídica del mismo, inclina a la solución de no ser exigible el certificado de tasación en otros actos distintos de la constitución de hipoteca. Ello naturalmente siempre que, con motivo de esos otros actos, no se modifique expresamente el valor de tasación contenido en la escritura de constitución, pues en tal caso, la modificación de la escritura de constitución en ese aspecto concreto determinaría que fuese necesario que se acompañase el certificado de tasación, pues entonces se estaría modificando expresamente uno de los elementos previstos en la escritura de constitución, que requeriría en tal caso que se cumplieran los requisitos relativos al valor de subasta cuando éste se modifica. Y lo mismo cabe decir en el supuesto de que el pacto de ejecución judicial directa o extrajudicial no figurase en la escritura de constitución inicial y se integrase en la configuración del derecho real de hipoteca con ocasión de una novación o ampliación posterior, pues en tales supuestos el derecho al ejercicio de la acción hipotecaria por las vías judicial o extrajudicial previstas en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria surge en un momento ya posterior a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 y, por tanto, sujeta a sus requisitos específicos.
Sin embargo, en el presente expediente el pacto de ejecución ya figuraba en la original escritura de constitución, y se pretende la modificación del valor de tasación inicial. En consecuencia, aunque no es nueva constitución, al haberse modificado dicho valor en la escritura de novación y ampliación del préstamo hipotecario, procede considerar que es exigible en este caso el certificado de tasación que la justifique pues es una modificación de un asiento bajo la salvaguarda de los tribunales.
Por lo que se refiere a la naturaleza de la ampliación del préstamo o crédito hipotecario como una segunda hipoteca, presuponiendo que ello implica una equiparación de la ampliación con la constitución a efectos de exigir el certificado de tasación tanto en uno como en otro caso, partiendo de que toda ampliación implica un fraccionamiento de la responsabilidad hipotecaria en dos partes, una la de la constitución propiamente dicha y otra la de la ampliación, viniendo a equipararse esta última a una segunda hipoteca que exigiría los mismos requisitos que la primera y por tanto, con sujeción a la necesidad de aportar el certificado de tasación del valor, es cierto que de acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), en las llamadas ampliaciones de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria: a) frente a terceros –situación concursal (cfr. artículos 71 y 73 de la Ley Concursal) o la aparición de otro acreedor con título fehaciente de fecha intermedia (cfr. artículo 1.924.3.a) en relación con el 1.929 del Código Civil), etc., habrá de entenderse que existen dos obligaciones, y b) en relación con el derecho real de hipoteca, sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, no una sola con dos responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, pues esto último contradice su indivisibilidad legal (artículo 1.860 del Código Civil) y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango al que tenía inicialmente.
Pero es igualmente cierto que, al margen de estos supuestos de concurrencia de cargas o de créditos intermedios, que impone la solución indicada por exigencia de los principios de prioridad y de indivisibilidad de la hipoteca, y de las normas imperativas sobre concurrencia y prelación de créditos, en los citados supuestos de ampliaciones de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria, lo querido comúnmente por las partes es la subsistencia de la obligación inicial aunque ampliado su contenido u objeto, quedando por tanto excluido cualquier ánimo novatorio con alcance extintivo (cfr. artículo 1.204 del Código Civil). Tampoco puede apreciarse una clara incompatibilidad entre la obligación preexistente y la que surge de su ampliación ya que conduciría al mismo resultado pues, excepción hecha del quantum, no hay variación en sus elementos esenciales, ni se ha producido una renovación del contrato que le dio vida (cfr. Resoluciones de 17 de enero de 2002, y 14 de marzo de 2009). Por tanto, entre las partes contratantes han de primar los efectos de su voluntad que es establecer un único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación resultante o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, unificando su pago a los efectos previstos en el artículo 1.169 del Código Civil, régimen convenido cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda.
En definitiva, la doctrina de este Centro Directivo no equipara a todos los efectos legales la ampliación de responsabilidad hipotecaria con la constitución de una segunda hipoteca, equiparación que se ha realizado principalmente a efectos del rango o preferencia de la ampliación cuando existan acreedores o titulares intermedios. Pero sin haber llegado a extender dicha equiparación respecto a los requisitos de la ejecución procesal, pues la diferencia entre ambos supuestos es muy clara y determina igualmente que no pueda aplicarse a la ampliación la normativa de la constitución en este aspecto relativo a la tasación para subasta, pues daría lugar a consecuencias ilógicas, especialmente en un supuesto como el presente en que por voluntad de las partes, a la vista de los términos concretos en que se ha pactado la novación, que ha dado como resultado el establecimiento de un único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación resultante o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, lo que lleva, de la mano del principio de accesoriedad, a admitir que la hipoteca, en tanto que derecho real que atribuye a su titular el ius distrahendi o derecho a provocar la enajenación forzosa sobre la cosa dada en garantía, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, procesalmente actuará, en vía de principios, de forma unitaria, lo que implica una tasación igualmente única (pues no puede coexistir simultáneamente y para una única ejecución y una misma subasta dos tasaciones o tipos de subastas distintos, la inicialmente fijada en la escritura de constitución y la posteriormente resultante de la tasación realizada conforme a la legislación de mercado hipotecario y con ocasión de la ampliación).
Respecto a las cuestiones de Derecho transitorio, los porcentajes establecidos a partir de la nueva Ley 1/2013, respecto al valor de tasación, son aplicables a los procesos que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley e incluso a los que estén ya en curso. Pero, en cambio, los nuevos requisitos previstos respecto a la escritura de constitución de hipoteca no son aplicables a las hipotecas que ya están constituidas con anterioridad, pues ninguna disposición transitoria lo establece así (cfr. disposiciones transitorias 1.ª, 2.ª, 4.ª y 5.ª de la Ley 1/2013, de 14 de mayo), lo que sería, además, perturbador pues implicaría que todas las hipotecas constituidas con anterioridad tendrían que modificarse en cuanto al valor de tasación para incorporar la certificación de tasación de la regulación del mercado hipotecario, lo que ni está previsto legalmente ni concuerda tampoco con la necesaria reducción de costes en esta materia, ni con la propia naturaleza de los procedimientos de ejecución directa y de venta extrajudicial, en los que no hay previsión legal alguna de valoración o avalúo pericial de la finca para subasta como requisito dentro del proceso ni siquiera a efectos de su iniciación, porque el legislador parte de la valoración de la escritura de constitución, a diferencia del procedimiento de ejecución ordinaria en que existe un trámite dentro del mismo proceso para el avalúo de los bienes, lo que es incompatible con la mayor simplicidad y la base registral del procedimiento de ejecución directa y del extrajudicial, que constituyen el fundamento de su regulación y de las diferencias de estos procedimientos con el de ejecución ordinaria.
Plantea el recurrente la posibilidad de inscripción parcial del documento, denegándose la estipulación relativa a la nueva tasación. En el anterior fundamento de Derecho séptimo se ha manifestado, que las normas relativas a la tasación tienen carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes, por lo que su infracción pararían en la nulidad de la estipulación que incurriesen en tal infracción, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria).
Ciertamente no constando el valor de tasación, la hipoteca no podrá ejecutarse por el procedimiento de ejecución directa regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por faltar uno de los requisitos previstos en el artículo 682 de la misma Ley, pero ello no impedirá poder acudir al procedimiento de ejecución ordinaria previsto en los artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria, en relación con los artículos 517, 579 y 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Tampoco impediría el ejercicio de la acción hipotecaria en declarativo ordinario.
Pero para poder proceder a la inscripción parcial de la escritura, con exclusión de la estipulación relativa a la nueva tasación, se precisa solicitud expresa, por ser dicha estipulación delimitadora del contenido esencial del derecho real de hipoteca (cfr. artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria).
El segundo defecto ha de ser revocado. En la estipulación séptima de la escritura de novación de préstamo hipotecario, tal y como se recoge en el Antecedente de Hecho I, se recoge como causa de resolución y vencimiento anticipado el impago, adaptada dicha estipulación a lo establecido en el apartado 2 del artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 1/2013, de 14 de mayo.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora respecto del primer defecto, y estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto al segundo defecto.
Madrid, 18 de febrero de 2014.–El Director General de los Registros y del Notariado, Joaquín José Rodríguez Hernández.
Resolución de 24 de marzo de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la reg...
Resolución nº R735/08, de May 4, 2009, de Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia
SAP Castellón 274/2000, 9 de Mayo de 2000
Consulta no vinculante nº 0044-01 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de Impuestos Patrimoniales y Tasas y Precios Públicos, 15 de Enero de 2001
SAP Madrid 46/2008, 28 de Enero de 2008
STSJ Castilla-La Mancha 749/2006, 10 de Mayo de 2006

References: Resolución 
 resolución 
 artículo 62
 artículo 129
 artículo 682
 artículo 693
 artículo 129
 artículo 4
 artículo 129
 artículo 129
 artículo 693
 artículo 693
 artículo 4
 Real Decreto 
 artículo 693
 artículo 682
 artículo 682
 Resolución 
 artículo 5
 artículo 29
 artículo 4
 artículo 671
 artículo 670
 artículo 18
 artículo 130
 artículo 129
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 18
 artículo 130
 artículo 682
 resolución 
 artículo 693

Resolución 

Resolución