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Timestamp: 2020-01-29 04:39:51+00:00

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Bauliche Änderungen an einem WEG-Objekt und Verjährungsfristen und Problematiken | Blog: Mietrecht & Immobilienrecht – Rechtsanwälte Dr. Papsch & Collegen, Hannover
Im Recht des Wohnungseigentums gelten ebenfalls die Verjährungsfristen, die manch ein Eigentümer als zu kurz erachten mag. Dies gilt besonders für den Fall, in dem ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung selbst vornimmt und dies nicht durch Beschluss gedeckt ist. Ist die Frist zur Beseitigung abgelaufen, d.h. Verjährung eingetreten, so kann sich der Eigentümer jedoch keinesfalls siegessicher sein.
I. Bauliche Veränderungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) regelt § 22 Abs. I WEG, dass eine bauliche Veränderung die Zustimmung aller Mitglieder benötigt. Eine bauliche Veränderung ist eine nicht nur kurzzeitige, sondern eine auf Dauer angelegte Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Eigentümergemeinschaft. Ein Eingriff in die Substanz des Objekts ist nicht erforderlich. Durch die bauliche Veränderung kommt es möglicherweise zu einem Nachteil einzelner. Ist es nicht möglich für denjenigen, der die Veränderung geschaffen hat, die Zustimmung einzuholen, so kann die Gemeinschaft oder auch der einzelne Eigentümer Beseitigung verlangen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gegen die Veränderung vorgehen, wenn ihr dies durch Beschluss der Eigentümer ermöglicht wird. Der Sondereigentümer kann vorgehen, wenn er durch die Veränderung zu seinem Nachteil betroffen ist. Das Gesetz fordert hier ein Subjektives Recht, welches beeinträchtigt wird. Ohne Betroffenheit kann ein Sondereigentümer also nicht vorgehen. Wie weit das „betroffen sein“ zu verstehen ist, hängt von aktueller Rechtsprechung ab. Bei einer Beeinträchtigung der Substanz des Objekts dürfte eine Betroffenheit gegeben sein. Ferner gilt es zu beachten, dass in einigen Fällen nur die Betroffenen zustimmen müssen, da nur sie benachteiligt werden. Wird also geprüft, ob eine bauliche Veränderung nicht hätte vorgenommen werden dürfen, so muss geprüft werden, ob die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist, oder, ob es reicht, wenn nur die Betroffenen zustimmen.
Eigentümer haben viele Möglichkeiten vorzugehen.
Solange keine Verjährung eingetreten ist, kann eine Beseitigung der baulichen Veränderung verlangt werden. Dies geschieht durch aktive Leistungsklage. Mit einher geht ein Anspruch auf Schaffung des ursprünglichen Zustands.
In Betracht kommen ferner ein Unterlassungsanspruch, in Zukunft eigenmächtige bauliche Veränderungen zu unterlassen sowie ein Anspruch auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes.
Wird durch die Veränderung gemeinschaftliches Eigentum verletzt oder wird die Substanz des Objekts beschädigt, so kommen Schadensersatzansprüche in Betracht. Ist es einem Eigentümer nicht sofort möglich, zu beweisen, dass der Miteigentümer die Veränderung durchgeführt hat, so steht ihm als erstes ein Auskunftsanspruch dem eigenmächtig Handelnden gegenüber zu. Anschließend erfolgt im Rahmen einer sogenannten Stufenklage die Geltendmachung der Ansprüche.
III. Verjährungsfristen
Verändert ein Eigentümer eigenmächtig, also ohne Zustimmung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, so verjährt der Rückbauanspruch nach der allgemeinen Regel des § 195 BGB. Diese Norm findet sich im allgemeinen Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches und findet als Verjährungsregelung auch im WEG Anwendung. Es erfolgt also ein Rückgriff auf den allgemeinen Teil des BGB und liegt damit innerhalb der Dogmatik des BGB. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Liegen alle Voraussetzungen für den Beginn der Verjährungsfrist vor, so kann der eigenmächtige Eigentümer davon ausgehen, dass nach maximal vier Jahren die Veränderung bestand hat. Dies gilt auch gegenüber seinem Rechtsnachfolger gemäß § 198 BGB.
Anders sieht es hingegen für einen Unterlassungsanspruch aus. Als Anspruch dient § 1004 BGB (sog. actio negatoria). Der Unterlassungsanspruch verjährt als solcher auch, jedoch erwächst die Verjährungsfrist jedes Mal aufs neue, begründet durch die wiederholte Nutzung.
IV. Möglichkeit der Beseitigung?
Der Eigentümer, der die bauliche Veränderung durchgeführt hat, kann sich jedenfalls nicht sicher sein, dass seine Veränderung nicht rückgebaut werden muss. Dies ist zum Beispiel in der Konstellation der Fall, in der Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen und die Entfernung notwendig ist. Kommt es zu einem Einsturz oder Ähnlichem, können bauliche Veränderungen ebenfalls vernichtet werden.
Unter Umständen nimmt ein anderer Eigentümer die Beseitigung selbst vor – ohne Zustimmung oder gegen den ausdrücklichen Willen des Veränderers
V. Anspruch auf Wiederherstellung nach Beseitigung?
Fraglich ist nun, für denjenigen, der die bauliche Veränderung vorgenommen hat, ob dieser einen Anspruch auf Wiedererrichtung der baulichen Veränderung hat, wenn vorher die Verjährungsfrist abgelaufen ist und ein anderer Eigentümer die Veränderung eigenmächtig entfernt hat. Einen solchen Anspruch anzunehmen ist jedoch nicht sinnvoll und wird auch nicht anerkannt (vgl. hierfür nur: LG Lüneburg, ZMR 2008, 486).
Hierfür spricht vor allem, dass der Eigentümer immer noch keine Zustimmung erhalten hat, eine bauliche Veränderung durchzuführen. Ferner entsteht eine Zustimmung durch den Ablauf der Verjährungsfrist nicht. Hierdurch erwächst lediglich Bestandskraft – die Veränderung kann nicht mehr angefochten werden.
Anders liegt der Fall, wenn kein Nachteil für einen anderen Eigentümer gegeben ist.
VI. Rückbau durch die Gemeinschaft?
In Frage kommt ebenfalls ein Rückbau durch die Gemeinschaft der Eigentümer. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht weiterhin die Möglichkeit, einen Rückbau zu beschließen. In diesem Fall wird der Rückbau durch die Gemeinschaft als solche vorgenommen. Derjenige, dem die bauliche Veränderung zu Gute käme, muss den Rückbau dulden. Dieser Umstand ergibt sich daraus, dass nicht mehr als eine ordnungsgemäße Instandsetzung vorliegt (Merle/Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn.94). Durch die Verjährung ist ein Beseitigungsanspruch gehemmt, es liegt keine verfestigte Position vor (vgl. BGH NJW 2013, 1962 Rn.13).
(In Anlehnung an NJW-Spezial, Heft 24, 2013)
Trotz Eintritt der Verjährung besteht für den baulichen Veränderer keine absolute Sicherheit. Ist der Beseitigungsanspruch verjährt, so kann die Gemeinschaft auf ihre Kosten den Rückbau betreiben.
Um Fehler zu vermeiden und zur Wahrung von Fristen sollten Sie einen Anwalt kontaktieren.

References: § 22
 § 195
 § 198
 § 1004
 § 21
 BGH