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Timestamp: 2014-10-25 09:28:37+00:00

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AltalexPedia, voce agg. al 14.01.2013 (Vincenzo Conforti, Raffaele Caccavo) Categoria: Diritto Civile
di Vincenzo Conforti e Raffaele Caccavo
Per effetto della stipulazione del contratto di affitto d’azienda, il concedente - proprietario del bene - attribuisce l'intera gestione dell'azienda di cui è proprietario ad un soggetto terzo - affittuario - il quale, in conseguenza di ciò, si obbliga a "gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte" (artt. 2561 - 2562 c.c.).
2.3. Le norme applicabili. I confini tra affitto d’azienda e locazione di immobile
2.7. La cessazione dell’affitto e differenza tra consistenze d’inventario
3.2. Presenza di deroga contrattuale all’art. 2561 c.c.
3.3 La cessione dei beni da parte dell’affittuario
Negli ultimi anni il contratto di affitto d’azienda si è rivelato uno strumento particolarmente utilizzato. Accanto allo scopo classico di consentire al concedente di ricavare un corrispettivo per l’esercizio della sua impresa da parte di terzi soggetti, l’affitto di azienda permette anche il conseguimento di ulteriori fini (gestione di una crisi, passaggio generazionale, affitto infragruppo, ecc.) senza il necessario e definitivo trasferimento del complesso aziendale.
Tuttavia, a fronte di un impiego sempre crescente di tale istituto, le (poche) norme dettate dal legislatore, tanto civilistiche quanto fiscali, non sempre riescono a far fronte ai problemi sollevati dalla prassi operativa costringendo, non di rado, l’interprete ad una gravosa attività ermeneutica.
L’ampia diffusione negli ultimi anni dell’affitto d’azienda è collegata al carattere ‘non invasivo’ dell’istituto che consente, in molti casi, il perseguimento di aspettative di carattere extrafiscale, evitando di ricorrere alle tradizionali ‘operazioni straordinarie’.
Infatti, con l’affitto d’azienda, il concedente trasforma la struttura rischio-rendimento connaturata all'azienda con l'aspettativa, da un lato, di assicurarsi un rendimento periodico dell'investimento formalmente predeterminato e quindi certo, nella misura del canone, e, dall'altro, di mantenere nel tempo il valore economico del complesso aziendale dato in gestione. Per converso, l'affittuario assume, invece, la responsabilità dell'esercizio di un'attività economica senza dover effettuare un investimento iniziale (BERTOLASO, BRESSAN).
Malgrado gli interventi normativi sul fronte fiscale che ne hanno reso più gravosa l’utilizzazione, comunque l’affitto d’azienda mantiene tutt’oggi intatta la sua ‘attrazione’, grazie soprattutto alla duttilità ed alla idoneità a svolgere svariate funzioni e a costituire lo strumento negoziale più adeguato in relazione ad un vasto numero di situazioni economiche (TASSINARI).
Ci si riferisce, in particolare, alla norma antielusiva introdotta con l’art. 35, co. 10 quater, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 (di cui si parlerà innanzi) finalizzata ad impedire la diffusione di comportamenti elusivi basati sul sistematico ricorso al contratto di affitto d’azienda, anziché a quello di locazione immobiliare, al solo fine di evitare il prelievo fiscale collegato alla disciplina delle imposte indirette gravanti sulle locazioni di fabbricati strumentali.
Il contratto di affitto d’azienda è disciplinato dall'art. 2561 c.c. il quale, pur regolando l'usufrutto di azienda, si applica anche all'ipotesi di affitto in conseguenza del richiamo ad esso effettuato dall'art. 2562 c.c.
Ai sensi di tale norma, quindi, l'affittuario - al fine di garantire la conservazione dell'efficienza del 'sistema' aziendale - subentra nella pienezza dei rapporti facenti capo al concedente ed acquisisce prerogative di godimento e di disposizione sostanzialmente equivalenti a quelle del proprietario giacché estese non solo sulle dotazioni di scorte (c.d. capitale circolante) ma anche sugli impianti aziendali (c.d. capitale fisso. V. FERRARI, AULETTA, CIAN-TRABUCCHI).
Oggetto del contratto di affitto è una azienda, considerata come il complesso unitario di tutti i beni mobili e immobili, materiali e immateriali concessi in godimento, in quanto organizzati unitariamente per la produzione di beni e servizi ( In tal senso, Cass. Civ., sentenza 7 novembre 1983, n. 6572). Tra l’altro, perché si abbia affitto d’azienda non necessariamente occorrono tutti gli elementi che normalmente la costituiscono, ben potendo alcuni di essi – specie quelli immateriali, quale l’avviamento – mancare oppure non essere funzionanti al momento del sorgere del contratto purché il loro difetto non comprometta l’unità economica del complesso affittato e la sua potenzialità produttiva (QUATTROCCHIO).
Vedi Cass. Civ., sentenza 7 ottobre 1975, n. 3178. Come ha meglio chiarito la Suprema Corte in pronunce successive, la ricorrenza di un contratto di affitto d’azienda postula (solo) la potenziale attitudine di tale complesso a realizzare la finalità economica cui è destinato, e non anche, quindi, l’esistenza di una concreta produzione in atto, né la qualità di imprenditore del concedente (Cass. Civ., sentenza 28 novembre 1981, n. 6361. In senso conforme: Cass. Civ., sentenza 6 aprile 1983, n. 2420; Cass. Civ., sentenza 9 marzo 1984, n. 1640; Cass. Civ., sentenza 17 dicembre 1984, n. 6617). In dottrina: GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2004, pag. 1322.
All’affitto d’azienda si applicano gli artt. 2112 (mantenimento dei diritti dei lavoratori in caso di trasferimento d’azienda), 2557 (divieto di concorrenza) e 2558 c.c. (successione nei contratti). Non sono, invece, applicabili gli artt. 2559 (crediti relativi all'azienda ceduta) e 2560 c.c. (debiti relativi all'azienda ceduta), salvo diversa pattuizione (COTTINO).
Al contratto ‘de quo’ sono applicabili anche numerose norme della disciplina generale dell’affitto. Il riferimento è agli artt. 1616-1627 c.c. (con la sola esclusione degli artt. 1621 e 1625 c.c. V. CIAN – TRABUCCHI).
Si afferma che il coordinamento tra la disciplina dell’art. 2561 c.c. e la disciplina generale dell’affitto deve avvenire sulla base dei seguenti principi: le disposizioni degli artt. 2562-2561 c.c., in quanto norme speciali riguardanti l’affitto d’azienda, prevalgono in caso di contrasto sulla disciplina generale, salvo che si tratti di disposizioni specificamente legate alle caratteristiche dell’usufrutto d’azienda ed incompatibili con quelle del suo affitto; nel qual caso si deve ricorrere ai principi generali in materia di affitto (CIAN – TRABUCCHI, LATELLA. Negli stessi termini anche Cass. Civ., sentenza 28

References: Cass. 
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