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Timestamp: 2019-10-18 15:04:00+00:00

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OLG Hamburg, 07.04.1982 - 4 U 167/81 - dejure.org
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OLG Hamburg, 07.04.1982 - 4 U 167/81 (https://dejure.org/1982,1490)
OLG Hamburg, Entscheidung vom 07.04.1982 - 4 U 167/81 (https://dejure.org/1982,1490)
OLG Hamburg, Entscheidung vom 07. April 1982 - 4 U 167/81 (https://dejure.org/1982,1490)
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BGB § 564b Abs. 4 S. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1
NJW 1983, 182
LG Bochum, 15.04.2014 - 9 S 18/14
Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter in einem von ihm …
(Bayerisches OLG, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 31.01.1991, Az. RE-Miet 3/90; LG Memmingen, Urteil vom 15.01.1992, Az. 1 S 1964/91; bereits in diese Richtung: OLG Hamburg, Beschluss vom 07.04.1982, Az. 4 U 167/81) Danach gilt das Sonderkündigungsrecht nicht, wenn das Haus bei Vertragsschluss aus beispielsweise drei Wohnungen bestand und im Verlauf des Mietverhältnisses auf Veranlassung und im Interesse des Vermieters zwei Wohnungen zu einer zusammengelegt werden; es sei denn, der Vermieter hat den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages auf diesen Umstand hingewiesen.
(vgl. Bayerisches OLG, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 31.01.1991, Az. RE-Miet 3/90; OLG Hamburg, Beschluss vom 07.04.1982, Az. 4 U 167/81; LG Memmingen, Urteil vom 15.01.1992, Az. 1 S 1964/91;… Blank: in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage, 2008, § 573 a Rn 24 und wortgleich Blank: in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, 2013, § 573 a Rn 26;… Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, 2009, Rn XI 392).
OLG Karlsruhe, 10.06.1983 - 9 REMiet 1/83
Räumungsklage; Widerspruchsfrist; Zulässigkeit der Räumungsklage; Erleichterte …
Der Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 07.04.1982, 4 U 167/81, in dem es heißt: "Entscheidender Zeitpunkt für das Vorliegen der Voraussetzungen in § 564 b Abs. 4 BGB , daß sich in dem Gebäude nicht mehr als 2 Wohnungen befinden, ist in der Regel derjenige der Begründung des Mietverhältnisses und nicht der des Ausspruchs der Kündigung" betrifft einen anderen Sachverhalt.
Ob aus Gründen des Vertrauensschutzes anderes gilt, wenn der Vermieter durch bauliche Veränderungen ein 3-Familienhaus zu einem 2-Familienhaus umgestaltet hat und die verbundenen Wohnungen selbst bewohnt (so OLG Hamburg i. Rechtsentscheid v. 07.04.82, 4 U 167/81) kann hier offenbleiben, da die Beklagten selbst aufgrund eigenen Entschlusses die zweite Wohnung hinzugemietet und mir der zunächst gemieteten Wohnung baulich vereinigt hatten.
Das Oberlandesgericht Hamburg (NJW 1983, 182 ) habe als entscheidenden Zeitpunkt die Begründung des Mietverhältnisses genannt.
Dies wird vom Oberlandesgericht Hamburg im Rechtsentscheid vom 7.4.1982 (NJW 1983, 182/183) für zulässig erachtet (offen gelassen vom OLG Karlsruhe im Rechtsentscheid vom 27.10.1981, NJW 1982, 391/392), ebenso von der herrschenden Meinung in der Literatur (…MünchKomm/Voelskow, BGB , 2. Aufl. Rdn. 36, Staudinger/Sonnenschein, BGB , 12. Aufl. 2. Bearbeitung, Rdn. 152, Soergel/Kummer, BGB , 11. Aufl., Rdn. 16;… Palandt/Putzo, BGB , 50. Aufl., Rdn. 63, Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., Rdn. 104 am Ende, AK-BGB/Derleder, Rdn. 11, Barthelmess, 2. WKSchG, MHG , 4. Aufl. Rdn. 179, jeweils zu § 564 b BGB ;… Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil IV Rdn. 245; a.A. Schmidt-Futterer/Blank, Rdn.B 698;… Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 112 Rdn. 20 a; Schubert, WuM 1975, 1/3).
Teilweise wird im Anschluß an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg (NJW 1983, 182 ) nur insoweit auf den Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses abgestellt, als es auf die Lage der Mieträume in einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ankommt (…MünchKomm/Voelskow, Rdn. 32, Barthelmess, Rdn. 158, Schade/Schubart/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, Anm. 9, Gramlich, Mietrecht, 3. Aufl. Anm. 10, jeweils zu § 564 b BGB ;… Köhler, § 112 Rdn. 6 a), im Anschluß an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz (OLGZ 1981, 455) aber auf den Zeitpunkt der Kündigung, soweit diese voraussetzt, daß der Vermieter selbst im Haus wohnt (…MünchKomm/Voelskow, Gramlich, Köhler, jeweils aaO.;… Barthelmess, Rdn. 161, Palandt/Putzo, Rdn. 15, jeweils zu § 564 b BGB ).
Auch das Oberlandesgericht Hamburg hat sie in seinem eine andere Rechtsfrage betreffenden Rechtsentscheid vom 7.4.1982 als »erwägenswert« bezeichnet, weil ein Mieter, der eine Wohnung in einem bei Begründung des Mietverhältnisses erkennbar unter § 564 b Abs. 4 BGB fallenden Haus anmiete, damit zugleich das Risiko auf sich nehme, daß sein Vermieter eines Tages berechtigterweise die andere Wohnung beziehe (NJW 1983, 182/183 f.).
Wohnraummiete: Kündigung der Einliegerwohnung in einem 2-Familien-Haus zwecks …
Abgesehen davon, dass es sich insoweit um neues Vorbringen der Beklagten handelt, das erstmals in zweiter Instanz vorgebracht wurde, ergibt sich nach Ansicht der Kammer kein Zweifel daran, dass der Kläger in seinem Kündigungsschreiben in erster Linie eine Kündigung nach § 573 a BGB und nur in zweiter Linie eine Kündigung nach § 573 BGB erklärte, was zulässig ist (OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 7.4.1982, NJW 1983, 182).
LG Hanau, 06.06.2014 - 2 S 40/14
Mündliche Mietaufhebungsverträge sind nur ausnahmsweise zulässig
Es kann dahinstehen, ob eine solche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB neben der Kündigung nach § 573 a BGB ausgesprochen werden kann, was vom Hanseatischen Oberlandesgericht (Rechtsentscheid vom 7.4.1982 - 4 U 167/81) jedenfalls für den Fall für möglich gehalten wird, dass ausdrücklich klargestellt wird, welche der beiden Kündigungen vorrangig sein soll.
LG Saarbrücken, 31.03.2006 - 13 B S 112/05
Voraussetzungen für die Kündigung eines Mietvertrags aufgrund eines …
Hiervon abweichende Auffassungen in der Rechtsprechung (OLG Hamburg NJW 1983, 182 [OLG Hamburg 07.04.1982 - 4 U 167/81] ; LG Köln NZM 1999, 1136) haben ihren Grund nicht in einer abweichenden dogmatischen Einordnung des Kündigungsrechts nach § 573a BGB , sondern ausschließlich in dem - auch von der Kammer für zutreffend erachteten - Grundgedanken, dass der Vermieter es nicht in der Hand haben darf, durch nachträgliche Veränderungen den sonst zugunsten des Mieters eingreifenden Bestandsschutz des Mietverhältnisses zu beseitigen (…OLG Karlsruhe a.a.O.).
Der gebotene Schutz des Mieters lässt sich dogmatisch indes weder dadurch herstellen, dass die "bauliche Verbindung" der vom Vermieter genutzten Räume gefordert wird (hierzu LG Bremen Az.: 2 S 552/97, zitiert nach [...]), noch wird sie dadurch erreicht, dass - nur für den Fall des § 573a BGB - hinsichtlich des Bestehens des Kündigungsrechtes nicht auf den Zeitpunkt der Kündigungserklärung, sondern auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns abzustellen ist (vgl. hierzu OLG Hamburg NJW 1983, 182 [OLG Hamburg 07.04.1982 - 4 U 167/81] ; LG Köln NZM 1999, 1136).
Mangels einer solchen Kündigungserklärung bedarf es auch keiner Prüfung, ob und unter welchen Voraussetzungen bei einer Verknüpfung mit einer Kündigung nach § 564 b Abs. 4 BGB die letztere als unwirksam anzusehen ist (vgl. dazu OLG Karlsruhe (RE), NJW 1982, 391 ; OLG Hamburg (RE), NJW 1983, 182 ;… Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 245;… Soergel-Kummer, 11. Aufl., § 564 b Rdn. 13;… MünchKomm (MK)-Voelskow, 2. Aufl., § 564 b Rdn. 36;… Barthelmess, Kommentar zum 2. WKSchG und zum MHG , 4. Aufl., § 564 b Rdn. 179; Schubert, WuM 1975, 1, 3;… Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 698).
Während der durch § 556 a Abs. 1 S. 3 BGB ausgelöste Zwang dazu dient, dem Mieter alsbald Gewißheit über die Erfolgsaussicht seines Fortsetzungsverlangens zu verschaffen (s. o. I. 1.), soll der Vermieter mit der in § 564 b Abs. 4 S. 4 BGB vorgeschriebenen Anzeige zur Kenntnis bringen, daß er sich nicht für die ihm auch zur Wahl stehende Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1 BGB entschieden hat, und damit gleichzeitig - wegen der nach § 564 b Abs. 4 S. 2 BGB um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist - klarstellen, wann das Mietverhältnis beendet sein soll (so Bericht des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages, BT-Drucksache VII/2638, S. 2; OLG Hamburg (RE), NJW 1983, 182 ;… Barthelmess, § 564 b Rdn. 175;… Emmerich/ Sonnenschein, § 564 b Rdn. 103;… MK-Voelskow, § 564 b Rdn. 35, 36; Schmidt-Futterer/Blank, B 698;… Palandt-Putzo, § 564 b Rdn. 63; Sternel, IV 246; Schubert, WuM 1975, 1); außerdem wird dem Mieter dadurch verdeutlicht, daß er sich - soweit ein Mietverhältnis der in § 564 b Abs. 4 S. 1 BGB angeführten Art vorliegt - materiellrechtlich gegen die Kündigung nur mit dem Widerspruch gemäß § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB zur Wehr setzen kann.
Ob bezüglich des Zeitpunktes, zu dem die in § 564 b Abs. 4 S. 1 Nr. 1 BGB genannten tatsächlichen Bedingungen bereits vorgelegen haben müssen, zwischen den baulichen (nur 2 Wohnungen) und den hier erörterten persönlichen Voraussetzungen (im Haus wohnender Vermieter) ggfs. differenziert werden muß, für die Frage der Wohnungsanzahl nämlich (…mit Ausnahme des Falls einvernehmlich beschlossener Umbauten - s. Senatsbeschluß vom 10.06.1983, aaO.) der Vertragsabschlußzeitpunkt (mit) maßgeblich ist (…so z.B. Köhler, aaO., § 112 Rdnr. 6 a;… Bartelmess, aaO., § 564 b BGB Rdnr. 158;… Gramlich, aaO., § 564 b BGB Anm. IV; MüKo/Voelskow, aaO., § 564 b Rdnr. 32, OLG Hamburg, Beschl. v. 07.04.1982, RES § 564 b BGB Nr. 16 = WuM 1982, 151 ;… BayObLG, aaO.;… offen gelassen Senatsbeschl. v. 10.06.1983, aaO.), kann dahinstehen.
Nach einer vor allem in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung ist dies schon deshalb der Fall, weil die Voraussetzung der erleichterten Kündigung gem. § 573a Abs. 1 BGB , dass sich in dem Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen befinden, bereits bei Begründung des Mietverhältnisses vorliegen muss (OLG Hamburg, RE v. 07.04.1982 - 4 U 167/81 , [...] Rz. 20 f.;… BayObLG, RE v. 31.01.1991 - RE-Miet 3/90, [...] Rz. 17;… LG Memmingen, Urt. v. 15.01.1992 - 1 S 1964/91 , [...] Rz. 5 f.; Sterne), Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rz. XI 402).
Die durch § 573 Abs. 1 S. 1 BGB rechtlich geschützte Position, auf deren Bestand der Mieter in einem Gebäude mit mehr als 2 Wohnungen vertraut, wenn nicht sogar abstellt (eingehend OLG Hamburg, RE v. 07.04.1982 - 4 U 167/81 , [...] Rz. 21), ist durch den Vermieter geschaffen, nämlich durch die Vermietung der in einem solchen Gebäude gelegenen Wohnung.

References: § 564
 § 573
 § 573
 § 564
 § 564
 § 112
 § 564
 § 112
 § 564
 § 564
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 564
 § 564
 § 564
 § 564
 § 556
 § 564
 § 564
 § 564
 § 564
 § 564
 § 564
 § 564
 § 564
 § 556
 § 564
 § 112
 § 564
 § 564
 § 564
 § 564
 § 573
 § 573