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Timestamp: 2016-10-21 20:21:26+00:00

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113 II 6813. Arr�t de la Ire Cour civile du 27 janvier 1987 dans la cause Epoux A. contre D. (recours en r�forme)
R�siliation du bail. Art. 28 al. 3 AMSL. L'interdiction de r�silier dans les deux ans, pr�vue par cette disposition, ne s'applique pas en cas de renonciation du bailleur ou de transaction intervenue en dehors de toute proc�dure (consid. 1). Art. 31 ch. 1 al. 2 AMSL. La nullit� civile du cong� de repr�sailles qui d�coule de cette disposition p�nale ne vaut pas pour une r�siliation li�e � la sauvegarde de droits conf�r�s au preneur par les art. 254 ss CO, et non par l'AMSL (consid. 2). Abus de droit? (consid. 3). Faits � partir de page 68
A.- D. a remis � bail aux �poux A. des locaux destin�s � l'exploitation d'un commerce d'antiquit�s.
Le 17 mars 1982, le bailleur a notifi� aux preneurs un avis de hausse, portant le loyer annuel � 9'360 francs, charges non BGE 113 II 68 S. 69comprises. Sans entreprendre de proc�dure, les parties sont entr�es en pourparlers; les preneurs d�siraient en effet un bail de dix ans. Ils n'ont pas obtenu satisfaction sur ce point, mais le bailleur a d�clar� retirer l'avis de hausse par lettre du 24 mars 1982.
Au d�but de juillet 1983, le magasin A. a �t� cambriol�. Les preneurs disent avoir subi un dommage de quelque 3,5 � 4 millions de francs. Ils ont reproch� au bailleur de leur avoir remis des locaux inadapt�s � leur destination pr�vue par le contrat, notamment parce que les cambrioleurs auraient pu p�n�trer ais�ment dans les lieux, en enfon�ant un galandage de 4 cm. D�j� tendues pr�c�demment, les relations entre les parties se sont encore d�t�rior�es � la suite de ce cambriolage.
Le 7 f�vrier 1984, le bailleur a r�sili� le bail pour son �ch�ance du 31 juillet 1984.
Le 30 mars 1984, les �poux A. ont assign� D. en paiement de 3'733'348 francs avec int�r�t, repr�sentant selon eux la contre-valeur des objets d�rob�s.
B.- Les �poux A. se sont oppos�s � la r�siliation. Ils ont conclu principalement � la constatation de la nullit� de la r�siliation, subsidiairement � l'octroi d'une premi�re prolongation de bail de deux ans.
Le 4 septembre 1985, le Tribunal des baux et loyers a constat� que la r�siliation �tait valable et rejet� la demande de prolongation de bail.
Par arr�t du 9 juin 1986, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� ce jugement en tant qu'il avait constat� la validit� du cong�, et accord� aux preneurs une premi�re prolongation de bail de deux ans, soit du 1er ao�t 1984 au 31 juillet 1986, aux m�mes clauses et conditions.
C.- Les demandeurs recourent en r�forme au Tribunal f�d�ral. Ils concluent � l'annulation de l'arr�t attaqu� en tant qu'il a d�clar� valable la r�siliation qui leur a �t� notifi�e pour le 31 juillet 1984 et � ce qu'il soit dit que cette r�siliation est nulle.
1. Selon l'art. 28 al. 3 AMSL, une r�siliation de la part du bailleur est nulle lorsqu'elle intervient dans un d�lai de deux ans apr�s qu'une entente est intervenue devant la commission de conciliation, que le bailleur a renonc� � porter l'affaire devant BGE 113 II 68 S. 70l'autorit� judiciaire ou a succomb� en proc�dure judiciaire, totalement ou en grande partie, � moins que l'affaire n'ait �t� port�e abusivement devant la commission de conciliation. Demeurent r�serv�s les motifs d'extinction du bail, fond�s sur les art. 259 al. 2, 261 al. 2, 265, 266, 267 et 269 CO.
Contrairement � l'opinion soutenue par les preneurs, la cour cantonale a consid�r� que le retrait de l'avis de hausse, intervenu en dehors de toute proc�dure, n'entra�nait pas les effets pr�vus par l'art. 28 al. 3 AMSL. Dans leur recours, les preneurs admettent que cette disposition n'est pas directement applicable. Ils soutiennent cependant que compte tenu du but protecteur de l'art. 28 al. 3 AMSL, la r�gle devrait �galement s'appliquer � une transaction extrajudiciaire conclue en dehors d'une proc�dure, car, � ce d�faut, le preneur raisonnable qui tenterait de s'entendre avec le bailleur en dehors de toute intervention devant l'autorit� serait p�nalis� injustement.
Cette opinion ne saurait �tre partag�e. Tout comme l'art. 24 AMSL (nullit� d'une r�siliation prononc�e pendant la proc�dure), l'art. 28 al. 3 AMSL se rapporte aux cons�quences de la proc�dure devant la commission de conciliation et le juge (cf. ATF 109 II 158). Cette limitation ressort aussi bien de la lettre de la loi que de l'emplacement de la disposition au sein de l'acte l�gislatif (cf. ATF 110 II 313, ATF 109 II 157).
Rien ne permet de penser que la loi contiendrait sur ce point une lacune, qu'il appartiendrait au juge de combler pour �tendre les effets de l'art. 28 al. 3 AMSL, soit l'interdiction de r�silier pendant deux ans, aux cas o� le bailleur renonce � une hausse annonc�e, en dehors de toute proc�dure devant la commission de conciliation et le juge. Une telle �ventualit� ne pouvait pas �chapper � ceux qui ont pr�par� et adopt� la loi. Or elle n'a pas �t� �voqu�e lors des travaux pr�paratoires (cf. notamment le Message du Conseil f�d�ral du 4 octobre 1976 concernant la prorogation et la modification de l'AMSL, FF 1976 III 880 s.). Il est d'ailleurs compr�hensible que le l�gislateur n'ait pas estim� indiqu� de limiter dans ce cas les effets de la libert� des conventions (art. 19 CO): pour le preneur, le risque d'un cong� de repr�sailles est sans doute plus consid�rable lorsque les parties au contrat se sont trouv�es oppos�es dans une proc�dure devant les autorit�s. Le texte m�me de l'art. 28 al. 3 AMSL montre que le l�gislateur n'a pas voulu attacher les effets de cette disposition � une renonciation du bailleur ou � une transaction extrajudiciaire intervenue en BGE 113 II 68 S. 71l'absence de toute proc�dure: si la sanction de la nullit� est exclue lorsque la commission a �t� saisie abusivement, cela confirme qu'elle est r�serv�e aux cas o� une proc�dure a �t� entam�e, mais qu'elle ne doit pas se produire lorsqu'il �tait abusif de saisir la commission parce qu'une entente extrajudiciaire aurait pu intervenir directement entre les parties.
Aucun des arguments invoqu�s par les recourants n'infirme cette solution. La r�f�rence � un arr�t de l'Obergericht du canton de Zurich (RSJ 77/1981 p. 341), appliquant les art. 18 al. 3 et 28 al. 3 AMSL � l'hypoth�se d'un avis de hausse de loyer, donn� sans utiliser la formule de l'art. 18 al. 2 AMSL, est d�nu�e de pertinence. Cette jurisprudence se fonde en effet sur la consid�ration que le preneur, priv� dans cette hypoth�se de l'information pr�vue par l'art. 18 al. 2 AMSL, lui permettant de contester le loyer devant la commission de conciliation, m�rite une protection �quivalente. Or ce besoin d'une protection sp�ciale n'existe pas lorsque le preneur a �t� avis� au moyen de la formule officielle mais qu'il a pr�f�r� s'entendre directement avec le bailleur, plut�t que d'entamer la proc�dure de contestation. Quant au texte de l'art. 271a lettre d CO du projet de revision du droit du bail � loyer du Conseil f�d�ral (FF 1985 I 1493 s.), invoqu� par les recourants, il va � l'encontre de leur th�se, puisque la transaction ou l'accord dont il est question suppose pr�cis�ment l'existence d'"une proc�dure de conciliation ou d'une proc�dure judiciaire".
L'interpr�tation extensive propos�e par les recourants ne trouve pas non plus appui dans la doctrine. Sans doute BARBEY (L'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, p. 134) �crit-il que "par application analogique de l'art. 28 al. 3 AMSL un cong� doit �galement �tre d�clar� nul, pendant une p�riode de deux ans, s'il tend � sanctionner une opposition du preneur au sujet du loyer ou d'une autre pr�tention, alors que ce diff�rend s'est sold� par une transaction extrajudiciaire, sauf si la contestation du locataire rev�tait un caract�re abusif". Mais ce passage, plac� dans son contexte et au regard notamment des notes 429a et 436, ne para�t viser que le cas d'une transaction extrajudiciaire mettant un terme � une contestation port�e devant la commission de conciliation, et non pas celle qui intervient en dehors de toute proc�dure, comme c'est le cas ici.
2. Selon l'art. 31 ch. 1 al. 2 AMSL, celui qui aura d�nonc� le bail parce que le locataire sauvegarde ou se propose de sauvegarder les droits que l'arr�t� lui conf�re est punissable BGE 113 II 68 S. 72p�nalement. Le Tribunal f�d�ral a jug� que de l'illic�it� p�nale d�coule la nullit� civile du cong� de repr�sailles (ATF 111 II 387).
La cour cantonale consid�re que ce cas de nullit� de cong� n'est pas r�alis� en l'esp�ce car la r�siliation n'est pas la cons�quence de l'exercice d'un droit conf�r� par l'arr�t� ou du projet du preneur d'exercer un tel droit. En effet, l'action que les demandeurs se proposaient d'intenter devait se fonder sur les art. 254 ss CO et non pas sur les dispositions sp�cifiques de l'AMSL, de sorte que l'art. 31 ch. 1 al. 2 AMSL est inapplicable.
Les recourants font valoir que les dispositions des art. 254 et 255 CO concernant la d�livrance de la chose en bon �tat sont imp�ratives en vertu de l'art. 5 AMSL et que l'exercice des droits qu'elles conf�rent au preneur doit �galement b�n�ficier de la protection p�nale de l'art. 31.
Cette derni�re proposition ne saurait �tre suivie. Elle ne peut en effet se fonder ni sur le texte de la loi ni sur sa fonction. Les pr�tentions issues des art. 254 ss CO tirent par d�finition leur fondement du code des obligations et non de l'AMSL; l'art. 5 AMSL a seulement pour effet de les rendre de droit imp�ratif mais il n'en modifie pas la nature. Il serait d'ailleurs difficilement conciliable que l'interdiction de r�silier pendant deux ans (art. 28 al. 3 AMSL) ne s'attache qu'aux proc�dures fond�es sur l'AMSL au sens strict, alors que la nullit� du cong� de repr�sailles selon l'art. 31 ch. 1 al. 2 AMSL serait admise aussi lorsque le cong� est en relation avec une proc�dure fond�e sur les art. 254 ss CO. Une pareille sanction exc�derait le but imm�diat de l'AMSL, qui se limite � lutter contre les loyers abusifs ou autres pr�tentions abusives des bailleurs (art. 1er AMSL, art. 34septies al. 2 Cst.). Sans doute peut-on soutenir qu'un mauvais �tat d'entretien de la chose peut avoir une incidence sur le montant du loyer et rendre celui-ci abusif; mais une sanction telle que la nullit� de la r�siliation, li�e � des proc�dures instruites en g�n�ral selon les r�gles de la proc�dure ordinaire et qui comme telles peuvent durer longtemps, ne s'impose pas avec �vidence et ne peut �tre retenue par le juge � l'encontre du texte de la loi ("droits que le pr�sent arr�t� lui conf�re"), d'autant que le l�gislateur prot�ge les locataires contre les rigueurs excessives d'une r�siliation au moyen de la prolongation de bail (art. 267a ss CO), sans compter la protection tir�e de l'art. 2 CC (cf. ATF 109 II 158 consid. 4).
Les jugements invoqu�s par les demandeurs ne sont pas d�terminants. L'arr�t du Tribunal cantonal vaudois (JdT 1984 III 51) BGE 113 II 68 S. 73a �t� rendu avant la publication de l'arr�t ATF 109 II 153 et se fonde, implicitement, sur une notion des "droits que le pr�sent arr�t� lui conf�re" contraire � la tendance de cette derni�re jurisprudence. L'arr�t de la Cour d'appel de B�le-Ville (BJM 1981, p. 197) traite un probl�me un peu diff�rent, en admettant certes qu'un loyer pourrait �tre "abusif" en raison d'un mauvais entretien de la chose, ce qui n'appara�t cependant pas d�cisif pour les motifs indiqu�s ci-dessus. Enfin, les travaux l�gislatifs destin�s � une nouvelle l�gislation - en l'esp�ce le projet de revision du droit du bail - n'ont en principe pas d'influence sur le sens de la l�gislation ant�rieure. Les recourants ne d�montrent d'ailleurs pas que, sur le point en cause, la solution serait diff�rente.
Aussi la cour cantonale a-t-elle consid�r� � juste titre que le cong� litigieux n'�tait pas un cong� de repr�sailles au sens de l'art. 31 ch. 1 al. 2 AMSL.
3. L'art. 2 al. 2 CC pr�voit que l'abus manifeste d'un droit n'est pas prot�g�.
S'�cartant de l'avis des preneurs, la cour cantonale a consid�r� que la r�siliation litigieuse n'�tait pas abusive au sens de cette disposition car l'institution du cong� n'avait pas �t� utilis�e contrairement � son but, qui est de permettre aux contractants de recouvrer leur libert�. Le Tribunal f�d�ral ne peut que souscrire sur ce point aux consid�rations de l'arr�t� attaqu� (ATF 109 II 158 s. consid. 4).
109 II 158,
110 II 313,
109 II 157,
111 II 387 suite... ,
art. 254 ss CO,
art. 254 et 255 CO,
art. 267a ss CO,

References: Art. 28
 Art. 31
 art. 254
 art. 259
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 18
 art. 254
 art. 254
 art. 254
 art. 254
 art. 34
 ATF 
 ATF 

art. 254

art. 254

art. 267