Source: http://kraken.slv.cz/33Odo794/2002
Timestamp: 2017-11-18 12:19:13+00:00

Document:
33 Odo 794/2002
Dotčené předpisy: § 544 odst. 1 předpisu č. 40/1964Sb., § 498 odst. 1 předpisu č. 40/1964Sb.
Obvodní soud pro Prahu 10 rozsudkem ze dne 12. 4. 2001, č. j. 24 C 76/2000-60, žalobu na zaplacení 100 000 Kč s úrokem ve výši 17 % od 13. 3. 2000 zamítl, a rozhodl o nákladech řízení. Vzal za prokázané, že žalobkyně dne 25. 2. 2000 zaplatila žalované 100 000 Kč, přičemž těmito účastnicemi bylo sepsáno (a podepsáno) potvrzení, že zmíněná částka je nevratnou započitatelnou zálohou na kupní smlouvu uzavřenou v budoucnu, jejímž předmětem bude koupě bytu č. 8 o dispozici 4+1 místností a garážového stání na pozemku č. parcelní 3141 v katastrálním území S.; zároveň bylo dohodnuto, že nejpozději do 10. 3. 2000 bude uzavřena smlouva o smlouvě budoucí na koupi uvedeného bytu. Téhož dne převzala žalobkyně od žalované formulář návrhu smlouvy o smlouvě budoucí na koupi bytové jednotky č. 7 v bytovém domě postaveném podle projektu PAAT ze srpna 1997 ve znění změn z ledna 2000, a příslušného spoluvlastnického podílu ke společným prostorám tohoto domu. Na písemné připomínky žalobkyně k uvedenému návrhu smlouvy reagovala žalovaná písemnou výzvou k osobnímu jednání o změnách smlouvy o smlouvě budoucí. Z důvodu neshody ohledně vzájemných návrhů na termín a místo konání osobního jednání k tomuto jednání vůbec nedošlo a žalobkyně dopisem ze dne 21. 3. 2000 vyzvala žalovanou k vrácení 100 000 Kč. Žalovaná uvedenou částku nevrátila a zaslala žalobkyni nový návrh smlouvy o smlouvě budoucí na koupi bytové jednotky č. 8 o velikosti 4+1 a příslušného spoluvlastnického podílu ke společným prostorám v bytovém domě, jenž byl v návrhu blíže specifikován. Na základě takto zjištěného skutkového stavu dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalovaná se na úkor žalobců bezdůvodně neobohatila, neboť částka 100 000 Kč jí byla předána jako záloha s tím, že mezi účastníky byla dohodnuta nevratnost této zálohy. Uzavřel, že dohoda mezi žalobkyní a žalovanou je právním důvodem, na jehož základě je žalovaná oprávněna složenou zálohu si ponechat i v případě, že nedošlo ve stanoveném termínu k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí na koupi bytové jednotky. Vzhledem k tomu, že žalovaná vyhověla požadavku žalobkyně na změnu dispozičního uspořádání nabízené bytové jednotky, ovlivnilo již zpracovanou projektovou dokumentaci i vydané stavební povolení, a vedlo k provedení víceprací a k navýšení konečné ceny zaplacené žalovanou dodavateli stavby, a s přihlédnutím k tomu, že žalobkyně věděla, že jednáno je vždy pouze o bytové jednotce číslo 8, byť žalovaná v prvním návrhu smlouvy o smlouvě budoucí nesprávně označila bytovou jednotku číslem 7, nelze na daný případ aplikovat ustanovení § 3 odst. 1 a 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ObčZ .
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, v němž uplatňuje dovolací důvod podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., neboť vytýká odvolacímu soudu nesprávné právní posouzení věci. Je přesvědčena, že se na úkor žalobců bezdůvodně neobohatila, neboť si zálohu byla oprávněna ponechat na základě smluvního ujednání obsaženého v potvrzení o převzetí zálohy, kde je tato označena jako záloha nevratná a započitatelná . Výklad soudu, podle něhož je pod pojmem nevratnost třeba rozumět pouze započitatelnost zálohy na plnění podle zamýšleného budoucího právního úkonu, neshledává dovolatelka správným. Má za to, že mezi stranami došlo k dohodě o nevratnosti zálohy, a to i pro případ, že k zamýšlenému právnímu úkonu nedojde. Zdůrazňuje, že potvrzení obsahuje jasné ujednání, že poskytnutá částka představuje nevratnou a započitatelnou zálohu a představuje zároveň projev vůle závazného zájmu o realizaci budoucích kupních smluv. Smyslem takového ujednání je na straně jedné jistota pro složitele, že má zajištěnu výstavbu konkrétní nemovitosti, že tato je pro něj blokována a nebude dále nabízena jiným zájemcům, a na straně druhé jistota pro investora, že zájem složitele je vážný a investor tudíž může přestat předmětnou nemovitost inzerovat (návrat nemovitosti do inzerce poté, co bylo jednáno jen se složitelem, poškozuje podle mínění dovolatelky její dobrou pověst). Nevratnost zálohy pro případ následného neuzavření smlouvy je odůvodněna výdaji na chod kanceláře, na platy pracovníků jednajících s klientem, na odborné konzultace a obnovení inzerce, jakož i náklady, které žalovaná obvykle vynakládá v souvislosti se zásahy do projektové dokumentace, a které lze obtížně přesně vyčíslit. Lze tudíž odmítnout závěr odvolacího soudu, že své zvýšené náklady měla žalovaná uplatnit námitkou započtení, vzájemným návrhem nebo samostatným návrhem, neboť tyto zvýšené náklady jsou vyčísleny ve složené záloze. Podle žalované je třeba ujednání obsažené ve zmíněném potvrzení chápat jako dvoustranný právní úkon blížící se svou povahou smlouvě o smlouvě budoucí, jejímž předmětem je závazek stran uzavřít do určité doby smlouvu o smlouvě budoucí (což zákon nevylučuje), jejíž podstatné náležitosti jsou ve smlouvě definovány, když cena v budoucnu kupované nemovitosti je dána katalogem žalované, jenž byl žalobcům předán. Sjednaná nevratnost zálohy představuje sankci za odstoupení od takové smlouvy. Protože ustanovení § 498 ObčZ je dispozitivní povahy, mohou se strany dohodnout, že záloha se nevrací ani v případě, že smlouva do určitého data uzavřena nebude. Vedle těchto výhrad je odvolacímu soudu dovolatelkou vytýkáno rovněž to, že nepřihlédl ke skutečnosti, že k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nedošlo výlučně z důvodů na straně žalobců. V této souvislosti žalovaná odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 3. 2001, sp. zn. 33 Cdo 1079/99, ve kterém byla připuštěna nevratnost zálohy za situace, kdy se na tom strany dohodly.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů dále opět jen o. s. ř. ) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas k tomu oprávněným subjektem (žalovanou) řádně zastoupeným advokátem (§ 240 odst. 1, § 241 odst. 1 o. s. ř.), a že je podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. přípustné, neshledal dovolání opodstatněným.
Podle ustanovení § 451 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále opět jen ObčZ ), kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat. Bezdůvodným obohacení je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů (§ 451 odst. 2 ObčZ).
V posuzované věci předala žalobkyně žalované 100 000 Kč a účastnice podepsaly listinu označenou jako Potvrzení o převzetí zálohy (dále jen potvrzení ), podle jejíhož textu částka 100 000 Kč představuje nevratnou započitatelnou zálohu na kupní smlouvu uzavřenou v budoucnu mezi výše uvedenými stranami, kde předmětem koupě bude bytová jednotka v listině blíže specifikovaná; zmíněnou částkou má složitel zároveň učinit projev vůle závazný zájem o realizaci budoucích kupních smluv. Citovaná listina obsahuje rovněž ujednání, podle něhož se strany zavazují do uvedeného data uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem bude koupě tam specifikované bytové jednotky. Protože k uzavření této smlouvy ve sjednané době nedošlo, vyzvali žalobci žalovanou k vrácení zálohy.
Právním závěr odvolacího soudu dovozující, že se žalovaná na úkor žalobců bezdůvodně obohatila je tudíž správný; shodně s ním (byť na základě odlišné právní argumentace) lze souhlasit i se závěrem, že listina označená jako Potvrzení o převzetí zálohy nezaložila právo žalované ponechat si složenou zálohu. Odvolací soud proto nepochybil, uložil-li žalované povinnost žalobcům toto obohacení vydat.

References: § 544
 § 498
 soud 
 soud 
 § 3
 zákona č. 40
 § 237
 § 498
 soud 
 soud 
 zákona č. 99
 § 241
 § 237
 § 451
 zákona č. 40
 soud