Source: http://eurexreality.sk/index.php?action=clanky&page=25
Timestamp: 2018-04-21 23:20:57+00:00

Document:
DAÒ Z PRÍJMU PRI PREDAJI NEHNUTE¼NOSTI
Príjem z predaja nehnute¾nosti je v súlade s §9 ods. 1 písm. a) ZDP v aktuálnom znení oslobodený od dane v prípade, ak uplynulo najmenej 5 rokov od nadobudnutia nehnute¾nosti alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnute¾nos� zahrnutá do obchodného majetku.
Pri predaji nehnute¾nosti je potrebné zváži�, èi sa daòovník stal vlastníkom predávanej nehnute¾nosti do 31.12.2010 alebo až po tomto dátume. V prípade, že túto nehnute¾nos� nadobudol do konca roka 2010, môže ešte stále pri jej predaji uplatni� oslobodenie aj v prípade, že mal v danej nehnute¾nosti trvalý pobyt poèas najmenej 2 rokov bezprostredne predchádzajúcich predaju tejto nehnute¾nosti. Toto oslobodenie bolo síce zo zákona, resp. jeho všeobecných ustanovení vypustené, avšak v zmysle prechodných ustanovení § 52j ods. 2 Zákona è. 595/2003 Z.z, o dani z príjmov (ïalej len „ZDP“), naïalej platí pre nehnute¾nosti obstarané do 31.12.2010.
Príjem z predaja nehnute¾nosti je oslobodený taktiež v prípade, ak sa jedná o predaj nehnute¾nosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, a to v prípade, ak uplynie aspoò pä� rokov odo dòa jej nadobudnutia do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poruèite¾a. Aj v tomto prípade je potrebné, aby táto nehnute¾nos� nebola zahrnutá v obchodnom majetku najmenej 5 rokov predchádzajúcich predaju.
Vo všeobecnosti sa dòom nadobudnutia nehnute¾nosti rozumie deò vkladu do katastra nehnute¾ností. Výnimky z tohto pravidla stanovujú osobitné predpisy, napr. katastrálny zákon.
Preh¾ad najèastejšie kladených otázok: Príklady z praxe.
Príklad 1: Predaj nehnute¾nosti nadobudnutej darom
Darovaním som nadobudol dom od rodièov, prièom zmluva bola podpísaná dòa 30.12.2010 a návrh do katastra podaný 30.12.2010. Kataster urobil vklad a uviedol ma ako vlastníka až 1.3.2011. V zmluve nemám uvedený znalecky posudok, akú mala nehnute¾nos� hodnotu v èase darovania. V dome mám trvalý pobyt viac ako 5 rokov a teraz ho chcem preda�. Dom nebol zahrnutý do obchodného majetku.
Musím zaplati� daò z predaja nehnute¾nosti?
Musím zaplati� daò z celej sumy predaja?
Je možné urobi� spätne posudok do darovacej zmluvy za rok 2011?
Dòom nadobudnutia darovanej nehnute¾nosti sa v danom prípade rozumie deò vkladu do katastra nehnute¾ností, takže v tomto prípade nastal vklad do katastra nehnute¾ností až v roku 2011. Z dôvodu nadobudnutia nehnute¾nosti po 31.12.2010 nie je možné použi� prechodné ustanovenie § 52j ods. 2 ZDP, t.j. nie je možné aplikova� oslobodenie na príjem predaja nehnute¾ností z dôvodu prípadného trvalého pobytu v tejto nehnute¾nosti.
Rovnako nie je splnená podmienka na uplatnenie oslobodenia od dane, a to podmienka uplynutia piatich rokov odo dòa nadobudnutia nehnute¾nosti. Vyššie uvedené znamená, že predmetný príjem bude zdanite¾ným príjmom.
Keïže vychádzame z predpokladu, že príjem z predaja nehnute¾nosti u darcu by bol v èase darovania od dane oslobodený pod¾a §9 ZDP, máme zato, že sa za výdavok môže použi� reprodukèná obstarávacia cena nehnute¾nosti v èase darovania. Za týmto úèelom je vhodné si necha� spracova� znalecký posudok.
Príklad 2: Predaj nehnute¾nosti zdedenej v priamom rade po èastiach
V roku 2011 som po otcovi zdedil byt, ktorého 1/4 vlastnil dlhšie ako 20 rokov a zvyšné 3/4 zdedil až v roku 2008, t.j. celú nehnute¾nos� vlastnil menej ako 4 roky. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku.
Budem plati� daò z predaja tohto bytu?
Vychádzajúc z predpokladu, že v prípade 3/4 domu ešte neuplynula doba 5 rokov od jeho nadobudnutia poruèite¾om práve príjem z predaja predmetného bytu vo výške 3/4 bude predmetom zdanenia.´
Príklad 3: Predaj nehnute¾nosti zdedenej v nepriamom rade a uplatnenie preukázate¾ných výdavkov
V roku 2012 som zdedil 1/2 bytu po zosnulej sestre. Jediným dedièom bola mama, ktorá sa v rámci dedièského konania zriekla dedièstva v prospech svojich zvyšných dvoch detí – mòa a môjho brata. My s bratom sme byt predali. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku.
Ak áno, dajú sa do zníženia základu dane zapoèíta� preukázate¾né náklady ako napríklad poplatky za byt od doby úmrtia sestry, poplatok realitnej kancelárii, dedièské poplatky a iné?
Predmetný príjem z predaja danej nehnute¾nosti je zdanite¾ným príjmom. Keïže sa v danom prípade nejedná o dedenie v priamom rade, nie je možné uplatni� oslobodenie od dane pod¾a § 9 ods. 1 písm. b) ZDP.
Ako výdavok je v prípade získania nehnute¾nosti dedením možné v súlade s §8 ods. 5 písm. b) a §25 ods. 1 písm. c) ZDP použi� reprodukènú obstarávaciu cenu zistenú v súlade so Zákonom o úètovníctve.
Reprodukènou obstarávacou cenou sa pritom rozumie cena, za ktorú by sa majetok obstaral v èase, keï sa o òom úètuje.
Zákon o úètovníctve presne nešpecifikuje, akým spôsobom sa urèí reprodukèná obstarávacia cena, za najlepší spôsob pre úèely uplatnenia §8 ods. 5 písm. b) ZDP považujeme stanovenie ceny znaleckým posudkom alebo použitie ceny uvedenej v rozhodnutí o dedièstve. Ako daòový výdavok je okrem vyššie uvedeného v súlade s §8 ods. 5 možné považova� aj výdavky preukázate¾ne vynaložené na obstaranie majetku ako i výdavky súvisiace s predajom okrem výdavkov na osobné úèely.
Príklad 4: Predaj nehnute¾nosti s pozemkom
Vlastním pozemok, ktorý som nadobudol v roku 2003, a dom na tomto pozemku, ktorý bol skolaudovaný až v roku 2009. Predmetný dom nemám zaradený v obchodnom majetku. Plánujem preda� túto nehnute¾nos�.
Je potrebné posudzova� zvláš� predaj domu a zvláš� predaj pozemku?
Z èoho sa vyráta daò a odvod do zdravotnej pois�ovne?
Ak daòovník predáva dom spolu s pozemkom, prièom v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou a nie je stanovená jednotlivo pre každú z predávaných nehnute¾ností, je potrebné aj v takomto prípade posudzova� splnenie podmienok na oslobodenie príjmov z predaja predmetných nehnute¾ností od dane samostatne za každú z predávaných nehnute¾ností, t.j. samostatne za pozemok a samostatne za dom.
Ak je príjem z predaja pozemku oslobodený od dane a príjem z predaja domu je zdanite¾ným príjmom, potom musí daòovník, kúpnu cenu rozèleni� a urèi�, aký príjem z celkového dosiahnutého príjmu dosiahol z predaja rodinného domu (zdanite¾ný príjem) a aký príjem za predaj pozemku (príjem oslobodený od dane).
Vzh¾adom k tomu, že v danom prípade od obstarania pozemku uplynulo viac než 5 rokov, je príjem z predaja pozemku oslobodený od dane. Pri dome nadobudnutom vlastnou výstavbou alebo dodávate¾ským spôsobom je potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnute¾nosti vychádza� z kolaudaèného rozhodnutia. Nako¾ko zo zadania vyplýva, že k predaju domu došlo, resp. dôjde v lehote kratšej ako 5 rokov od nadobudnutia (kolaudácie), príjem z jeho predaja sa považuje za zdanite¾ný príjem z predaja nehnute¾ností.
Do základu dane sa zahàòa zdanite¾ný príjem znížený o výdavky preukázate¾ne vynaložené na jeho dosiahnutie. Výdavkami pritom môže by� kúpna cena nehnute¾nosti, ako aj výdavky spojené s výstavbou nehnute¾nosti. Za výdavok však nie je možné považova� hodnotu vlastnej práce na nehnute¾nosti.
Príjmy z predaja nehnute¾nosti budú podlieha� taktiež odvodom na zdravotné poistenie, prièom vymeriavací základ pre platenie odvodov bude zhodný so základom dane pre úèely dane z príjmov (§ 13 ods. 7 zákona è. 580/2004 Z.z. o zdravotnom poistení).
Príklad 5: Príjem z prenájmu nehnute¾nosti pri manželoch v bezpodielovom spoluvlastníctve
S manželom prenajímame nehnute¾nos� v osobnom vlastníctve, ktorá patrí do BSM. Ja som bola zamestnaná celý rok 2012, manžel len 4 mesiace. Manžel je zároveò celý rok konate¾om spoloènosti s ruèením obmedzeným, kde nepoberá žiadny príjem.
Môže si zahrnú� celý príjem z prenájmu do daòového priznania B len jeden z manželov?
Príjmy z prenájmu, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahàòajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak; v tom istom pomere sa zahàòajú do základu dane výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpeèenie alebo udržanie týchto príjmov. To znamená, že je možné zahrnú� všetky príjmy z prenájmu v danom období do daòového priznania iba u jedného z manželov, ak sa manželia tak dohodnú.
V súlade s §9 ods. 1 písm. g) ZDP sú príjmy z prenájmu do 500 eur od dane oslobodené, prièom ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu. Výdavky k príjmov zahrnovaných do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. V prípade aplikácie paušálnych výdavkov pri príjmoch z prenájmu nad 500 eur sa výdavky vo výške 40% vypoèítajú zo sumy zdanite¾ného príjmu, t.j. zo sumy príjmu nad sumu 500 eur. Upozoròujeme, že paušálne výdavky v súvislosti s príjmami z prenájmu bolo možné naposledy uplatni� v daòovom priznaní za rok 2012.
Príklad 6: Prevod nehnute¾ností a zdravotné poistenie
Základ dane z prevodu nehnute¾ností mám vo výške 25 000 EUR. Z tohto zisku odvediem daò z príjmu 19%, èo je 4750 EUR a do zdravotnej pois�ovne odvediem 14 % ale zo sumy 25 000–4750, èiže zo sumy 20 250 EUR. Druhá možnos� je, že sa do zdravotnej pois�ovne odvádza 14% zo zisku, t.j. odvod do zdravotnej pois�ovne by mal by� 14% zo sumy 25 000 EUR
Ktorý postup je správny?
Z èoho sa rátajú odvody do zdravotnej pois�ovne zo zisku z prevodu nehnute¾nosti?
V súlade s §10b ods. 1 písm. d) Zákona o zdravotnom poistení (ïalej len „Zákon“) sa za zárobkovú èinnos� na úèely zdravotného poistenia rozumie aj dosahovanie tzv. ostatných príjmov pod¾a §8 Zákona o dani z príjmov, t.j. aj príjmov z prevodu vlastníctva nehnute¾ností.
V súlade s §13 ods. 7 Zákona sa vymeriavacím základom pre odvod zdravotného poistenia z príjmov z prevodu nehnute¾ností považuje výška základu dane z príjmov fyzických osôb dosiahnutá v rozhodujúcom období. Vyššie uvedené znamená, že vymeriavacím základom na úèely výpoètu zdravotného poistenia je suma 25 000 EUR, t.j. suma, ktorá nie je ponížená o sumu dane z príjmov fyzických osôb.

References: §9
 § 52
 § 52
 §9
 § 9
 §8
 §25
 §8
 §8
 §9
 §10
 §8
 §13