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Fristlose Kündigung - Drohung? Mietrecht Forum 123recht.net
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Fristlose Kündigung - Drohung?
7.1.2013 Thema abonnieren Zum Thema: Kündigung Fristlose
Frage vom 7.1.2013 | 17:05
ich hoffe hier auf etwas Hilfe. Gerade kam ich nach Hause und fand einen riesigen Zettel an der Wohnungstür, dass mein neuer Freund, der hier lediglich Besucher ist, sofort wegen Hausfiredensbruch und Hausbesetzung die Wohnung zu verlassen habe und ich und meine Mitbewohner (Ex-Freund und dessen Vater) fristlos gekündigt seien, wegen unhaltbarer Zustände und Beihilfe zur Wohnungsvermüllung. Jedoch ist weder die Wohnung vermüllt noch sind die Zustände unzumutbar. Miete wurde immer pünktlich bezahlt. Mein Freund ist fix und fertig. Welche Handhabe haben die Vermieter in Sachen fristloser Kündigung? Hinzuzusagen sei hierbei, daß sie mit uns im selben Haus wohnen. Ich denke, sie können uns nichts, außer uns eben runterputzen, wo es nur geht...
Antwort vom 7.1.2013 | 17:20
Praktikant (686 Beiträge, 424x hilfreich)
Zweifamilienhaus, oder wohnen neben euch und euren Vermietern noch mehr Parteien in dem Haus?
Antwort vom 7.1.2013 | 17:24
Nein, Vermieter unten, wir oben...
Antwort vom 7.1.2013 | 17:30
dann habt ihr eh schlechte Karten, weil dann der Vermieter keinen Grund für eine (normale, nicht fristlose) Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) braucht, es muss also keinerlei Fehlverhalten von eurer Seite aus vorliegen.
Antwort vom 7.1.2013 | 17:38
Also kann er uns rausschmeißen, wie es ihm passt?
Antwort vom 7.1.2013 | 17:45
Unbeschreiblich (29813 Beiträge, 9955x hilfreich)
Im Prinzip ja, er muss nach § 573a dabei lediglich eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten.
Die beschriebene Aktion des Vermieters führt aber nicht zu einer wirksamen Kündigung.
Antwort vom 7.1.2013 | 17:55
Gut zu wissen, wohnen bleiben mag ich nach dieser Aktion hier eh nicht mehr. Aber theoretisch kann ich seinen veranlassten Freibrief ja nutzen, sollte ich sofort eine neue Wohnung finden.
Habe grad erfahren, dass sie heute schon die Polizei holen wollten wegen meinem Freund. Der hat aber keiner Fliege was zu leide getan, war weder frech noch sonstwas. Außerdem hat mein Exfreund den Vermeiter heute im Halbschlaf in die Wohnung gelassen und ihn Fotos machen lassen. Wir haben Umzugskartons von meinem Freund hier lagern, aber was ich in meine Wohnung stelle, kann ihm egal sein, solange es keine Waffen oder sonstwas gefährliches ist. Theoretisch wäre eine Anzeige meinerseits wegen Hausfriedensbruch möglich?
Antwort vom 7.1.2013 | 18:20
Theoretisch wäre eine Anzeige meinerseits wegen Hausfriedensbruch möglich?
theoretisch kannst du jeden wegen allem anzeigen...
in dem Fall hat aber doch dein Ex den Vermieter hereingelassen, wo soll also der Hausfriedensbruch liegen? Wenn du jetzt Anzeige erstattest, obwohl du weisst, dass er keinen Hausfriedensbruch begangen hat, kann das schnell zum Bumerang werden. Gegenanzeige von Seitens des Vermieters und das könnte ja dann durchaus auch als berechtigter Grund für eine fristlose Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) angesehen werden...
Antwort vom 7.1.2013 | 18:24
Na gut, mein werter Ex hat da nicht weiter gedacht.
Aber trotzdem sollte es dem Vermieter doch egal sein, was ich in Wohnung oder Keller (123recht.net Tipp: Mietvertrag für Garage, Stellplatz, Keller etc. ) lager (in dem Fall Umzugskartons und zerlegte Möbel)? Gegen meinen Freund, der mein Besuch ist, könnte er mit der Polizei nichts ausrichten, solange er nicht randaliert oder stielt oder in deren Wohnung geht?
Antwort vom 7.1.2013 | 22:09
Gegen meinen Freund, der mein Besuch ist, könnte er mit der Polizei nichts ausrichten, solange er nicht randaliert oder stielt oder in deren Wohnung geht?
So ist es. Die Vermieter sollen die Polizei ruhig holen. Dann werden sie von einem Polizisten darüber aufgeklärt, dass das so nicht geht.
Aber theoretisch kann ich seinen veranlassten Freibrief ja nutzen, sollte ich sofort eine neue Wohnung finden.
Ja, wenn Du kurzfristig ausziehen willst, dann kannst Du einfach die Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) akzeptieren.
Antwort vom 7.1.2013 | 22:55
Bachelor (3595 Beiträge, 1346x hilfreich)
Sorry, aber für gewöhnlich ist man nicht nur zu Besuch mit Umzugskartons und (zerlegten) Möbeln. Wem willst du also das erzählen?
Auf wen läuft eigentlich der Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Wohnung ) und wie groß ist die Wohnung?
Antwort vom 8.1.2013 | 00:23
Klar, ungewöhnlich ist das schon mit Kartons und Möbeln. Die Wohnung läuft auf mich, meinen Ex und dessen Vater und ist Ca.90 qm2 groß - allerdings mit Dachschrägen. Es war geplant und auch abgesprochen, dass die Zwei aus dem Vertrag gehen und wir den übernehmen. Deshalb verstehe ich die Aktion jetzt noch weniger.
Allerdings würde ich jetzt hier nicht bleiben, selbst.wenn es die letzte Wohnung auf Erden wäre
Antwort vom 8.1.2013 | 08:05
Praktikant (876 Beiträge, 330x hilfreich)
Klar, ungewöhnlich ist das schon mit Kartons und Möbeln...
von Sleepwalker am 08.01.2013 00:23
Daran ist eigentlich nichts ungewöhnlich. Es handelt sich schlicht und einfach um eine Gebrauchsüberlassung, die nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig ist. Ohne die erforderliche Erlaubnis liegt ein Grund für eine fristlose Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) vor.
Vor einer Kündigung wird allerdings eine Abmahnung erforderlich sein.
Antwort vom 8.1.2013 | 10:51
Student (2700 Beiträge, 868x hilfreich)
Wo siehst du hier eine Gebrauchsüberlassung? Die liegt doch nur vor, wenn ein Mieter seine Wohnung unerlaubt einem Dritten komplett überlässt.
Hier handelt es sich höchstens um den unerlaubten Zuzug des Freundes der TE. Natürlich ist auch hier eine Erlaubnis erforderlich, aber es handelt sich dabei um eine Erlaubnis, die ein Vermieter nur in den seltensten Fällen verweigern darf. Keinesfalls ist hier eine fristlose Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) gerechtfertigt.
Antwort vom 8.1.2013 | 11:14
Wo siehst du hier eine Gebrauchsüberlassung?
Ein Dritter zieht mit Sack und Pack ein. Man muss schon blind sein um die Gebrauchsüberlassung nicht zu sehen...
Die liegt doch nur vor, wenn ein Mieter seine Wohnung unerlaubt einem Dritten komplett überlässt. Hier handelt es sich höchstens um den unerlaubten Zuzug des Freundes der TE.
Ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis. Nach § 540 BGB ist für jede Gebrauchsüberlassung an Dritte die Erlaubnis des Vermieters erforderlich.
Natürlich ist auch hier eine Erlaubnis erforderlich, aber es handelt sich dabei um eine Erlaubnis, die ein Vermieter nur in den seltensten Fällen verweigern darf. Keinesfalls ist hier eine fristlose Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) gerechtfertigt.
Dass nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf die Erlaubnis bestehen könnte, ändert aber nichts daran, dass erst die Erlaubnis eingeholt werden muss. Ohne Erlaubnis ist und bleibt es eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung.
Antwort vom 8.1.2013 | 13:26
Ganz schön kompliziert. Mein Freund ist in dieser Wohnung nicht gemeldet. Das Zeug ist lediglich untergestellt, bis wir alle ausziehen. Mir kann doch keiner vorschreiben, was ich in meiner Wohnung lagere oder nicht.
Den Vorwurf von Hausbesetzung und Hausfriedensbruch finde ich lachhaft. Wie ernst wären diese Vorwürfe zu nehmen?
Antwort vom 8.1.2013 | 14:42
Es ist aber keine komplette Gebrauchsüberlassung, sondern nur eine Teilüberlassung und zwar an den Partner. Und wie schon geschrieben darf der Vermieter hier die Erlaubnis sowieso in aller Regel nicht verweigern. Also gibt es auch keinen Grund für eine fristgerechte Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) und schon gar nicht für eine fristlose.
Antwort vom 8.1.2013 | 16:54
Es ist aber keine komplette Gebrauchsüberlassung,...
von kathi2008 am 08.01.2013 14:42
Lesen und verstehen, nicht phantasieren...
§ 540 BGB unterscheidet nicht zwischen komplett oder teilweise. Die Unterscheidung wird erst beim Anspruch auf die Erlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB relevant, den es nur für einen Teil der Mietsache gibt.
Dass der Anspruch höchstwahrscheinlich bestehen wird, berechtigt den Mieter aber keineswegs, sich über das Prüfungsrecht des Vermieters nach Satz 2 hinwegzusetzen.
Es bleibt dabei: wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache eigenmächtig einem Dritten überlässt, handelt er rechtswidrig. Damit liegt - nach erfolgloser Abmahnung - ein Grund für eine fristlose Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) vor.
Diese Konstellation darf nicht verwechselt werden mit einer rechtswidrigen Verweigerung der Erlaubnis durch den Vermieter. Der Ablauf muss aber zwingend damit beginnen, dass der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangt. Dabei wird der Mieter zunächst einmal die Person benennen müssen, der der Mitgebrauch der Mietsache eingeräumt werden soll. Erst dann ist der Vermieter in der Lage zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Verweigerung der Erlaubnis vorliegen.
Antwort vom 8.1.2013 | 17:08
Master (4827 Beiträge, 1687x hilfreich)
Der § 540 BGB taucht in der veröffentlichen Rechtsprechung eigentlich nur im Zusammenhang mit Untermietvertrag
Antwort vom 8.1.2013 | 17:18
Was mich jetzt konkret interessieren würde ist, in wie weit seine Beschuldigungen zwecks Hausbesetzer und Hausfriedensbruch gerechtfertigt ist? Wir müssen im Laufe des Abends in die Wohnung zurück, da wäre es gut, wäre ich etwas gewappnet.
Ich bin nun ja fristlos gekündigt, meine " Mitbewohner" erst Ende März. Was bedeutet fristlos in Tagen? Vorher gab es keine Abmahnung, aber sobald ich was habe, würde ich den 'Freibrief" gern nutzen.
Antwort vom 8.1.2013 | 17:29
Wenn man liest:
BGH 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:	05.11.2003
Aktenzeichen:	VIII ZR 371/02
Normen:	§ 540 Abs 1 S 1 BGB vom 19.06.2001, § 553 Abs 1 S 1 BGB vom 19.06.2001, § 549 Abs 1 S 1 BGB vom 18.08.1896, § 549 Abs 2 S 1 BGB vom 14.07.1964
Mietvertrag: Erlaubnispflicht und Rechtsanspruch bei Aufnahme eines Lebensgefährten in die Wohnung
...dann ist die Erlaubnis sogar einklagbar.
Antwort vom 8.1.2013 | 17:32
Mein Freund ist in dieser Wohnung nicht gemeldet. Das Zeug ist lediglich untergestellt, bis wir alle ausziehen.
Erzähl doch keinen Quark. Dein Freund ist nicht "zu Besuch", wie du behauptest, sondern er wohnt bei dir. Denn offenbar hat er ja keine eigene Bleibe mehr.
Wobei "Hausbesetzung und Hausfriedensbruch" natürlich auch Quark sind. Eher schon die bereits erwähnte unerlaubte Gebrauchsüberlassung (oder von mir aus auch unerlaubte Untervermietung). Das berechtigt - zumindest nach Abmahnungung - zur Kündigung, jedoch eher nicht zu einer fristlosen. Fristlos bedeutet "ohne Frist". Und nein, eine fristlose (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) ist kein Freibrief dann irgendwann - gerne nach Monaten - ausziehen zu dürfen.
Antwort vom 8.1.2013 | 18:22
Und dieser Anspruch besteht in diesem Fall nunmal. Selbst wenn der Mieter es versäumt hat um die Erlaubnis des Vermieters zu bitten, dann kann er es nach einer Abmahnung nachholen. Tut er das dann auch nicht, warum auch immer, rechtfertigt das trotzdem keine fristlose (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) Kündigung. Wo du das herphantasierst weiss ich nicht.
Antwort vom 8.1.2013 | 20:45
Bachelor (3017 Beiträge, 1743x hilfreich)
Wenn die fristlose Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) akzeptiert wird, würde ich das als Schuldeingeständnis sehen.
dass der Vermieter die Mieter bis zum nächsten regulären Kündigungszeitpunkt als Schadenersatz geltend machen kann, nimmt man damit natürlich in Kauf.
Man kann übrigens nicht vierschiedenen Mitern zu verschiedenen Zeitpunkten kündigen. Es sind entweder alle fristlos gekündigt oder niemand. Das sollte man mal als erstes in Erfahrung bringen.
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References: § 573
 § 540
 § 553

§ 540
 § 553
 § 540

BGH 
	§ 540
 § 553
 § 549
 § 549