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Timestamp: 2017-06-23 12:04:40+00:00

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Bewertungen	Ratgeber Mietrecht- Das ist zu tun!Kündigung, Mietvertrag, Modernisierung, Schönheitsreparaturen Als Mieter oder Vermieter stoßen Sie immer wieder auf problematische Fälle, in denen sie nicht wissen will sich verhalten müssen.
Die Auflistung wird ständig aktualisiert und nimmt die neueste Rechtsprechung auf. Wenn Sie also für ihren Fall nicht fündig werden, so lohnt es sich regelmäßig diese Seite zu besuchen.Betriebskostenabrechnung: Eine Umlage nach „Personenmonaten“ ist auch ohne Erläuterung formell wirksamEigenbedarfskündigung: In der Begründung müssen nicht alle Namen genannt werdenFlächenabweichung: Rückforderung einer überzahlten QuadratmetermieteFristen: Schadenersatzanspruch des Vermieters: Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe der MietsacheGewerbliche Miete: Kündigungsrecht wegen Fehlens der GeschäftsgrundlageHartz IV: Unwirksames Gutachten zur Ermittlung der UnterkunftskostenKostenübernahme: Zulässigkeit von Hausbesuchen bei SGB-II-LeistungenKündigungsrecht: Bei einer Geruchsbeeinträchtigung durch den Mieter ist eine ordentliche Kündigung möglichKündigungsrecht: Beleidigung von Mitmietern berechtigt zur fristlosen KündigungKündigungsrecht: Quietschende Kettenschaukel in der Wohnung kann zur Kündigung führenKündigungsrecht: Vermieter kann nach Streit mit dem Mieter nicht immer fristlos kündigenMieterhöhungsverlangen: Unwirksam bei falschem MietspiegelMietgebrauch: Mehr als ein Hund gehört nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch einer MietwohnungMietgebrauch: Mieter darf Waschmaschine und Trockner in Wohnung betreibenMietgebrauch: Mieter darf seine Parabolantenne im angemieteten Garten aufstellenMietmangel: Kondenswasser in der Wohnung rechtfertigt keine MietminderungMietmangel: Mietminderung bei SanierungsarbeitenMietmangel: Recht zur Mietminderung bei unerwünschtem Besuch von der NachbarskatzeMietmangel: Rechte des Mieters nach einem WohnungsbrandMietmangel: Rückforderung überzahlter Miete auch bei Zahlung ohne VorbehaltMietmangel: Wellen im Teppich können zur Mietminderung berechtigenMietvertrag: Umgestaltung des Mietverhältnisses bei ScheidungMietzahlung: Verrechnung von Miete für Wohnung und GarageNachvertragliche Pflichten: Vermieter muss Post an den alten Mieter aufbewahrenNebenkosten: Warmwasserkosten bei hohem WohnungsleerstandNutzungsumfang: Das Garagendach als DachterrasseObhutspflicht: Vermieter trifft nachvertragliche Obhutspflicht an Post des MietersPersönlichkeitsrecht: Hausflurüberwachung mit Video-Türspion verletzt Rechte von MitmieternProvision: Kein Maklervertrag ohne rechtsgeschäftlichen BindungswillenRatgeber Mietrecht- Das ist zu tun!Schimmelbildung: Hinweispflicht des Vermieters bei Einbau von IsolierglasfensternSchlüsselrückgabe: Übergabe des Schlüssels an die Post muss der Mieter beweisenSchriftform: Landpachtvertrag muss Pachtobjekt genau beschreibenSteuern: Abfindung für vorzeitige Wohnungsräumung steuerpflichtig?Untervermietung: Anspruch des Mieters besteht bei Verschlechterung der VermögenslageUntervermietung: Schadenersatzpflicht des Vermieters bei pflichtwidrig verweigerter ErlaubnisVermietungsanzeige: Mieter muss Anfertigung von Lichtbildern seiner Wohnung nicht duldenVertragsrecht: Kündigungsschutz für SeniorenVertragsrecht: Mieter darf Waschmaschine in der Wohnung nutzenWEG: Bei Verschmelzung des Verwalters gilt GesamtrechtsnachfolgeWEG: Gerichtskosten müssen von allen Wohnungseigentümern getragen werdenWEG: Haftung des Mieters für nicht zurückgegebenen SchlüsselWEG: Hund muss auf Gemeinschaftsflächen nicht angeleint seinWEG: Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auch bei finanziellen Schwierigkeiten einzelner WohnungseigentümerWEG: Kein Anspruch des Miteigentümers auf den Bau einer KinderwagenrampeWEG: Stimmverbot für Eigentümer, der einen Rechtsstreit gegen die Gemeinschaft führtWEG: Zustimmungspflichtigkeit einer MobilfunksendeanlageZahlungsverzug: Versehentliches Ausbleiben der Mietzahlung des JobCenters| Haben beide Ehegatten eine Wohnung gemietet und sind sie sich anlässlich der Scheidung über die künftige alleinige Weiternutzung durch einen von ihnen einig, besteht ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung der getroffenen Entscheidung an den Vermieter. |WEG: Behindertengerechter Zugang durch Aufzug kann nicht immer durchgesetzt werdenWEG: Behindertengerechter Zugang durch Aufzug kann nicht immer durchgesetzt werden | Ein Wohnungseigentümer kann einen behindertengerechten Zugang zu seiner Wohnung nur dann von den Miteigentümern verlangen, wenn nicht deren höherrangige Rechte, wie zum Beispiel der Schutz vor erheblichem Wertverlust, entgegenstehen. |
Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 25.2.2013, 485 C 4492/12, Abruf-Nr. 143813 unter www.iww.de.Mietvertrag: Umgestaltung des Mietverhältnisses bei ScheidungMietvertrag: Umgestaltung des Mietverhältnisses bei Scheidung | Haben beide Ehegatten eine Wohnung gemietet und sind sie sich anlässlich der Scheidung über die künftige alleinige Weiternutzung durch einen von ihnen einig, besteht ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung der getroffenen Entscheidung an den Vermieter. |
Quelle | OLG Hamm, Urteil vom 3.9.2014, 2 WF 170/14, Abruf-Nr. 143683 unter www.iww.de.Mietmangel: Rückforderung überzahlter Miete auch bei Zahlung ohne VorbehaltMietmangel: Rückforderung überzahlter Miete auch bei Zahlung ohne Vorbehalt | Ein Mieter, der trotz eines Mangels der Mietsache vorbehaltlos die volle Miete zahlt, kann überzahlte Miete grundsätzlich nicht zurückfordern. Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Mieter die Rechtskenntnis besitzt, dass ein Sachmangel kraft Gesetzes zur Minderung der Mietforderung führt. |
Quelle | KG, Urteil vom 11.9.2014, 8 U 77/13, Abruf-Nr. 143486 unter www.iww.de.Betriebskostenabrechnung: Eine Umlage nach „Personenmonaten“ ist auch ohne Erläuterung formell wirksamBetriebskostenabrechnung: Eine Umlage nach „Personenmonaten“ ist auch ohne Erläuterung formell wirksam | Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso muss angegeben werden, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind. |
Quelle | BGH, Urteil vom 22.10.2014, VIII ZR 97/14, Abruf-Nr. 173259 unter www.iww.de.WEG: Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auch bei finanziellen Schwierigkeiten einzelner WohnungseigentümerWEG: Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auch bei finanziellen Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer | Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. |
Quelle | BGH, Urteil vom 17.10.2014, V ZR 9/14, Abruf-Nr. 143059 unter www.iww.de.Mietgebrauch: Mehr als ein Hund gehört nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch einer MietwohnungMietgebrauch: Mehr als ein Hund gehört nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung | Die Haltung von mehr als einem Hund in einer Mietwohnung entspricht in der Regel nicht mehr dem normalen Mietgebrauch. |
Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 12.5.14, 424 C 28654/13, Abruf-Nr. 143484 unter www.iww.de.Kostenübernahme: Zulässigkeit von Hausbesuchen bei SGB-II-LeistungenKostenübernahme: Zulässigkeit von Hausbesuchen bei SGB-II-Leistungen | Bestehen begründete Zweifel an der tatsächlichen Nutzung einer Wohnung durch einen Leistungsempfänger nach dem SGB II („Hartz IV“), ist das Jobcenter zur Überprüfung der Voraussetzungen eines Anspruchs auf Leistungen für Unterkunft und Heizung berechtigt, die tatsächliche Nutzung durch Inaugenscheinnahme der Wohnung (Hausbesuch) zu überprüfen. |
Quelle | LSG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 2.7.2014, L 3 AS 315/14 B ER, Abruf-Nr. 143661 unter www.iww.de.Kündigungsrecht: Bei einer Geruchsbeeinträchtigung durch den Mieter ist eine ordentliche Kündigung möglichKündigungsrecht: Bei einer Geruchsbeeinträchtigung durch den Mieter ist eine ordentliche Kündigung möglich | Wird der Hausfrieden durch eine von einem Mieter ausgehende erhebliche Geruchsbeeinträchtigung gestört, kann eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein. |
Quelle | Amtsgericht Bonn, Urteil 2.10.2014, 201 C 334/13, Abruf-Nr. 143660 unter www.iww.de.Nebenkosten: Warmwasserkosten bei hohem WohnungsleerstandNebenkosten: Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand	| Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind. |
Diese grundsätzliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit einer Wohnungsbaugenossenschaft. Diese hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus in Frankfurt (Oder) vermietet. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete. Die Baugenossenschaft legte von den im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten 50 Prozent nach Wohnflächenanteilen um, 50 Prozent der Kosten berechnete sie nach dem Verbrauch. Von dem Gesamtverbrauch im Gebäude entfiel ca. ein Drittel auf die Beklagte. Daraus errechnete die Baugenossenschaft einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 EUR. Hiervon stellte sie der Beklagten „aus Kulanz“ allerdings lediglich die Hälfte (597,53 EUR) in Rechnung. Die Beklagte weigerte sich, Nachzahlungen zu erbringen. Die Baugenossenschaft habe die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstands im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche umlegen dürfen.
Allerdings könne die strikte Anwendung der Vorgaben der Heizkostenverordnung bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen könne mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Ob eine solche Anspruchskürzung geboten ist, um die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen, obliegt grundsätzlich der Beurteilung des Tatrichters. Im vorliegenden Fall konnte der BGH die Beurteilung selbst vornehmen, da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen waren. Hierbei war zu berücksichtigen, dass die Baugenossenschaft bereits den für die Beklagte günstigsten Maßstab (50 Prozent) gewählt hat. Zudem hat sie von dem sich so ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend gemacht. Daher habe sich für die knapp 50 qm große Wohnung der Beklagten für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.450 EUR ergeben. Auf der anderen Seite habe auch die Wohngenossenschaft – ohne für die leer stehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten – schon über den Wohnflächenanteil beträchtliche Kosten zu tragen. Sie müsse es ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Insgesamt erscheine es daher nicht unangemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben. Eine weitere Anspruchskürzung über den von der Baugenossenschaft bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus sei nach Ansicht der Richter deshalb auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten. Quelle | BGH, Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 9/14, Abruf-Nr. 174144 unter www.iww.de.WEG: Hund muss auf Gemeinschaftsflächen nicht angeleint seinWEG: Hund muss auf Gemeinschaftsflächen nicht angeleint sein | Ein frei laufender Hund beeinträchtigt nicht das Recht eines Wohnungseigentümers, sein Eigentum ungestört nutzen zu können. |
Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 23.10.2013, 113 C 19711/13, rechtskräftig, Abruf-Nr. 143477 unter www.iww.de.Fristen: Schadenersatzanspruch des Vermieters: Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe der MietsacheFristen: Schadenersatzanspruch des Vermieters: Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe der Mietsache | Die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche eines Vermieters beginnt mit Rückgabe der Mietsache. |
Quelle | LG Bielefeld, Beschluss vom 30.6.2014, 22 S 100/14, Abruf-Nr. 143476 unter www.iww.de.Vertragsrecht: Mieter darf Waschmaschine in der Wohnung nutzenVertragsrecht: Mieter darf Waschmaschine in der Wohnung nutzen | Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Etwas anderes gilt nur, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart ist. |
Quelle | LG Freiburg, Urteil vom 10.12.2013, 9 S 60/13, Abruf-Nr. 140814 unter www.iww.de. Mietmangel: Rechte des Mieters nach einem WohnungsbrandMietmangel: Rechte des Mieters nach einem Wohnungsbrand | Hat ein Mieter einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht, kann er die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat. |
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin hin, die von ihrer Vermieterin die Beseitigung eines Brandschadens in der gemieteten Wohnung verlangte. Zudem begehrte sie die Feststellung, bis zur Beseitigung dieses Schadens zu einer Minderung der Miete berechtigt zu sein. Brandursache war, dass die damals 12-jährige Tochter der Mieterin Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte. Die Haftpflichtversicherung der Mieterin verwies die Vermieterin an deren Gebäudeversicherung. Die Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Mieter umgelegt werden – wollte die Vermieterin aber nicht in Anspruch nehmen. Dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch wollte sie den Brandschaden nicht beseitigen. Habe ein Mieter den Mietmangel schuldhaft verursacht, könne er weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen, argumentierte die Vermieterin. Damit hatte sie vor Gericht jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat der Klage der Mieterin stattgegeben. Die Berufung der Vermieterin – die zwischenzeitlich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die Brandschäden beseitigt hatte – ist weitgehend erfolglos geblieben. Das Berufungsgericht hat lediglich die Minderungsquote herabgesetzt und mit Rücksicht auf einen für die Schadensregulierung benötigten Zeitraum den Beginn der Minderung später angesetzt.
Dies wurde vom BGH nun bestätigt. Nach der Rechtsprechung des BGH darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, sodass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadenersatz zu verzichten. Entsprechend kann der Mieter in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern. Der Vermieter hat die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfällt zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gilt nach Ansicht der Richter aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall muss der Vermieter grundsätzlich die Versicherung in Anspruch nehmen und den Schaden beseitigen. Denn der Mieter kann auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zugute kommen. Quelle | BGH, Urteil vom 19.11.2014, VIII ZR 191/13, Abruf-Nr. 143475 unter www.iww.de. WEG: Kein Anspruch des Miteigentümers auf den Bau einer KinderwagenrampeWEG: Kein Anspruch des Miteigentümers auf den Bau einer Kinderwagenrampe | Das Interesse der Miteigentümer an einem leichten und gefährdungsfreien Zugang zu dem Haus überwiegt in der Regel das Interesse von Eltern an einer Rampe für den Kinderwagen. |
Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 9.8.2013, 481 C 21932/12 WEG, Abruf-Nr. 143255 unter www.iww.de.Kündigungsrecht: Beleidigung von Mitmietern berechtigt zur fristlosen KündigungKündigungsrecht: Beleidigung von Mitmietern berechtigt zur fristlosen Kündigung | Einer Mieterin, die wiederholt gegen die Pflicht verstößt, ihren Hund anzuleinen, und die einen Mitmieter nach einer Attacke durch ihren Hund als Rechtsradikalen beleidigt, darf der Vermieter fristlos kündigen. |
Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 9.10.2013, 472 C 7153/13, rkr., Abruf-Nr. 143254 unter www.iww.de.Schlüsselrückgabe: Übergabe des Schlüssels an die Post muss der Mieter beweisenSchlüsselrückgabe: Übergabe des Schlüssels an die Post muss der Mieter beweisen | Die Verpflichtung zur Rückgabe der Schlüssel für vermietete Räume ist grundsätzlich am Wohnsitz bzw. Geschäftssitz des Vermieters zu erfüllen. |
Quelle | Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 1.9.2014, 31 C 32/14, Abruf-Nr. 142710 unter www.iww.de.Schimmelbildung: Hinweispflicht des Vermieters bei Einbau von IsolierglasfensternSchimmelbildung: Hinweispflicht des Vermieters bei Einbau von Isolierglasfenstern | Beim Einbau von dichtschließenden Isolierglasfenstern besteht immer eine Gefahr der Schimmelbildung. Deshalb muss der Vermieter den Mieter auf den erhöhten Heiz- und Lüftungsbedarf hinweisen. |
Quelle | LG Gießen, Urteil vom 2.4.2014, 1 S 199/13, Abruf-Nr. 143026 unter www.iww.de.Steuern: Abfindung für vorzeitige Wohnungsräumung steuerpflichtig?Steuern: Abfindung für vorzeitige Wohnungsräumung steuerpflichtig? | Ihr Vermieter möchte, dass Sie Ihre Wohnung vor dem eigentlichen Mietende räumen. Dafür bietet er Ihnen einen größeren Betrag als Abfindung an. Müssen Sie diese Zahlung versteuern? |
Quelle | BFH, Urteil vom 14.9.1999, IX R 89/95.Provision: Kein Maklervertrag ohne rechtsgeschäftlichen BindungswillenProvision: Kein Maklervertrag ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen | Ein Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten entsteht nicht schon durch Übersendung des Exposés oder Besichtigung des Objekts. |
Quelle | OLG München, Urteil vom 18.6.2014, 7 U 2697/13, Abruf-Nr. 142711 unter www.iww.de.Mietgebrauch: Mieter darf seine Parabolantenne im angemieteten Garten aufstellenMietgebrauch: Mieter darf seine Parabolantenne im angemieteten Garten aufstellen | Ein Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, dass er eine auf der Rasenfläche des
Quelle | AG Brandenburg 8.8.14, 31 C 304/13, Abruf-Nr. 142709 unter www.iww.de.Zahlungsverzug: Versehentliches Ausbleiben der Mietzahlung des JobCentersZahlungsverzug: Versehentliches Ausbleiben der Mietzahlung des JobCenters | Der Mieter gerät in Zahlungsverzug, wenn die vom JobCenter für ihn an den Vermieter
Quelle | LG Berlin, Urteil vom 24.7.2014, 67 S 94/14, Abruf-Nr. 142428 unter www.iww.de.Kündigungsrecht: Quietschende Kettenschaukel in der Wohnung kann zur Kündigung führenKündigungsrecht: Quietschende Kettenschaukel in der Wohnung kann zur Kündigung führen | Quietschende Geräusche in einer Wohnung nachts über einen längeren Zeitraum hinweg sind nicht sozialadäquat und berechtigen den Vermieter zur Kündigung. |
Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 27.1.2014, 417 C 17705/13, Abruf-Nr. 142813 unter www.iww.de.Flächenabweichung: Rückforderung einer überzahlten QuadratmetermieteFlächenabweichung: Rückforderung einer überzahlten Quadratmetermiete | Eine echte Quadratmetermiete ist vereinbart, wenn die Parteien eines Mietvertrags im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in m2 multipliziert mit einem pro m2 zu zahlenden Mietpreis ergibt. |
Quelle | OLG Dresden, Urteil vom 1.7.2014, 5 U 1890/13, Abruf-Nr. 142426 unter www.iww.de.WEG: Haftung des Mieters für nicht zurückgegebenen SchlüsselWEG: Haftung des Mieters für nicht zurückgegebenen Schlüssel Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei seinem Auszug nur einen von zwei überlassenen Wohnungsschlüsseln zurück, hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Als Schadenersatz kann der vermietende Wohnungseigentümer Freistellung von den Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, sofern er seinerseits wegen des abhanden gekommenen Schlüssels Schadenersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist.
So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass der Vermieter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in gleicher Weise zur Obhut über die ihm ausgehändigten Schlüssel der Schließanlage verpflichtet sei wie der Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses. Ihm sei daher das Verschulden seines Mieters zuzurechnen. Allerdings bestehe ein Schadenersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft nur, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Ein Anspruch auf Zahlung des für den Austausch erforderlichen Geldbetrags bestehe dagegen nicht, weil der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels keine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit darstelle (BGH, VIII ZR 205/13).Hartz IV: Unwirksames Gutachten zur Ermittlung der UnterkunftskostenHartz IV: Unwirksames Gutachten zur Ermittlung der Unterkunftskosten Das vom Landkreis Göttingen für die Stadt Göttingen angewendete Gutachten zur Ermittlung von angemessenen Unterkunftskosten für Bezieher von Grundsicherungsleistungen nach dem SGB II („Hartz IV“) hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die dort festgelegten Mietobergrenzen sind zu niedrig. Das Gutachten kann daher nicht als Grundlage für die Leistungsgewährung dienen.
Im Übrigen würden die strukturellen Schwächen des Gutachtens keine Nachbesserung ermöglichen. Es fehle die vom Gericht für erforderlich gehaltene Datenbasis. Diese könne für rückwirkende Zeiträume auch nicht mehr erhoben werden. Eine belastbare Mietobergrenze könne nur durch eine Neuerhebung auf der Grundlage eines völlig neuen Konzepts erfolgen. Der Landkreis Göttingen sei verpflichtet, die tatsächlichen Mietkosten bis zu den Werten aus der Tabelle des Wohngeldgesetzes plus 10 Prozent Sicherungszuschlag zu übernehmen (LSG Niedersachsen-Bremen, L 7 AS 330/13).Vermietungsanzeige: Mieter muss Anfertigung von Lichtbildern seiner Wohnung nicht duldenVermietungsanzeige: Mieter muss Anfertigung von Lichtbildern seiner Wohnung nicht dulden Vermietungsanzeige: Der Mieter einer Wohnung muss nicht dulden, dass der Vermieter Fotos von seiner Wohnung macht, um diese dann in eine Internetanzeige einzustellen.
Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Steinfurt in einem entsprechenden Fall. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass es im Gesetz nur in den Fällen der Modernisierung eine Pflicht des Mieters gebe, bestimmte Handlungen des Vermieters zu dulden. Bestehe aber keine gesetzliche Pflicht des Mieters, müsse eine Abwägung zwischen den Rechten und Interssen der Mietvertragsparteien erfolgen. Zu berücksichtigen seien dabei insbesondere die Grundrechte. Im Ergebnis ergebe sich daraus ein Vorrang der Interessen des Mieters. Dieser werde durch das Anfertigen und insbesondere das Veröffentlichen der Bilder in seiner Privatsphäre nicht unerheblich betroffen. Demgegenüber sei der Vermieter lediglich geringfügig in seinem Eigentum eingeschränkt (AG Steinfurt, 21 C 987/13).Gewerbliche Miete: Kündigungsrecht wegen Fehlens der GeschäftsgrundlageGewerbliche Miete: Kündigungsrecht wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage Können Mieträume nicht wie vertraglich vorgesehen als Spielhalle genutzt werden und ist die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam, kann eine Kündigung des Vermieters wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage berechtigt sein.
Diese Entscheidung traf das Kammergericht (KG) im Fall eines gewerblichen Vermieters. Die Richter entschieden, dass es krass unbillig wäre, wenn der Vermieter dem Mieter die Mieträume weiterhin ohne Gegenleistung belassen müsse, weil die Miete auf null gemindert ist, ohne dass es irgendeinen Anhalt dafür gebe, dass die vertragsgemäße Nutzung als Spielhalle noch möglich werde. Er könne den Vertrag daher kündigen (KG, 8 U 140/13).WEG: Zustimmungspflichtigkeit einer MobilfunksendeanlageWEG: Zustimmungspflichtigkeit einer Mobilfunksendeanlage Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit hin. Die Richter entschieden, dass die beschlossene Errichtung der Mobilfunkanlage nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) als bauliche Veränderung der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft hätte. Durch die Maßnahme werde die klagende Eigentümerin über das im Gesetz bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Der allgemeinkundige wissenschaftliche Streit um die Gesundheitsgefahren von Mobilfunkanlagen führe zu Beeinträchtigungen bei der Vermietbarkeit und zu einer Minderung des Verkehrswerts. Das gelte umso mehr mit Blick auf die enge räumliche Beziehung, die zwischen der geplanten Sendeanlage und der Dachgeschosswohnung bestehe (BGH, V ZR 48/13).Mietmangel: Recht zur Mietminderung bei unerwünschtem Besuch von der NachbarskatzeMietmangel: Recht zur Mietminderung bei unerwünschtem Besuch von der Nachbarskatze Wird ein Mieter wiederholt von der Nachbarskatze in seiner Wohnung besucht, stellt dies eine erhebliche Beeinträchtigung seines Wohngebrauchs dar. Er kann von seinem Vermieter verlangen, dass er etwas gegen die Katzenbelästigung durch den Nachbarsmieter unternimmt. Des Weiteren darf er die Miete aus diesem Grund um 10 Prozent mindern.
Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Potsdam. Es stellte darauf ab, dass es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehöre, Fenster und Terrassentüren zum Lüften öffnen zu können. Dabei solle man nicht befürchten müssen, dass eine Katze diese Gelegenheit nutzt, um in die Wohnung zu gelangen. Ob die Katzenhaltung in dem Mietshaus erlaubt war oder nicht, war für das Amtsgericht unerheblich (Amtsgericht Potsdam, 26 C 492/13).Mietmangel: Wellen im Teppich können zur Mietminderung berechtigenMietmangel: Wellen im Teppich können zur Mietminderung berechtigen Der schlechte Zustand eines Teppichbodens kann eine Mietminderung - hier fünf Prozent - begründen, wenn er Wellen schlägt und aufgrund dessen eine Stolpergefahr für die Wohnungsnutzer besteht.
So entschied es das Landgericht (LG) Darmstadt. Die Richter wiesen aber auch darauf hin, dass regelmäßig kein Recht zur Mietminderung bestehe, wenn die Wellen lediglich einen optischen Mangel darstellen (LG Darmstadt, 6 S 17/13).Nachvertragliche Pflichten: Vermieter muss Post an den alten Mieter aufbewahrenNachvertragliche Pflichten: Vermieter muss Post an den alten Mieter aufbewahren Wird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter (hier: Rechtsanwaltskanzlei) noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen.
Keinesfalls ist er berechtigt, die Sendungen einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen, da die Post den Brief nicht weiterbefördern muss und zudem - ohne Vermerk der neuen Adresse - lediglich mit einer Rücksendung an den Absender zu rechnen ist (LG Darmstadt, 25 T 138/13).Vertragsrecht: Kündigungsschutz für SeniorenVertragsrecht: Kündigungsschutz für Senioren Senioren als Wohnraummieter haben Möglichkeiten, über die andere nicht verfügen. Ein Beispiel dafür ist der des Kündigungsschutzes.
Widerspruch gegen die Kündigung (§§ 574, 574b BGB) Insbesondere für ältere Mieter ist es wichtig, dass sie gegen eine Kündigung Widerspruch erheben können. Die hierfür anwendbare Sozialklausel greift jedoch nur bei einer ordentlichen Kündigung. Bei einem Widerspruch sind die folgenden Punkte zu beachten:
Wirkung des Widerspruchs Aufgrund des Widerspruchs kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dafür müssen sich die Parteien über die Fortsetzung einigen oder sie muss durch Urteil bestimmt werden. Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung kann bestehen, wenn Härtegründe vorliegen. Es findet eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters und Vermieters statt. Die üblicherweise mit einem Wohnungswechsel verbundenen Beeinträchtigungen reichen nicht aus. Mögliche Widerspruchsgründe speziell für Senioren sind:
Mietmangel: Mietminderung bei SanierungsarbeitenMietmangel: Mietminderung bei Sanierungsarbeiten Gibt es bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft, kann eine Mietminderung ausgeschlossen sein.
Mietgebrauch: Mieter darf Waschmaschine und Trockner in Wohnung betreibenMietgebrauch: Mieter darf Waschmaschine und Trockner in Wohnung betreiben Das Betreiben von Waschmaschinen und Trocknern in der Wohnung gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange ausdrücklich nichts anderes vereinbart ist.
Diese mieterfreundliche Entscheidung traf das Landgericht (LG) Freiburg. Die Richter verwiesen in ihrer Entscheidung zudem darauf, dass sich ein Unterlassungsanspruch auch nicht aus Treu und Glauben ergebe. Vielmehr seien Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschinen, die ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme (Ruhezeiten in der Hausordnung) benutzt, von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen (LG Freiburg, 9 S 60/13).Obhutspflicht: Vermieter trifft nachvertragliche Obhutspflicht an Post des MietersObhutspflicht: Vermieter trifft nachvertragliche Obhutspflicht an Post des Mieters Wird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen. Er ist nicht berechtigt, die Sendungen ohne Nachfrage bei dem bisherigen Mieter einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen.
Nichts anderes könne für Postsendungen gelten, die für den Mieter bestimmt sind und nach dessen Auszug in den Gewahrsam des Vermieters geraten. Auch hier sei er aufgrund der nachwirkenden vertraglichen Obhuts- und Aufbewahrungspflichten nicht berechtigt, sich dieser Sendungen einfach zu entledigen. Dies müsse jedenfalls dann gelten, wenn es sich - wie hier - nicht nur um unwichtige Werbesendungen, sondern ersichtlich um wichtige Geschäftspost für ein Anwalts- und Notarbüro handelt (LG Darmstadt, 25 T 138/13).Untervermietung: Anspruch des Mieters besteht bei Verschlechterung der VermögenslageUntervermietung: Anspruch des Mieters besteht bei Verschlechterung der Vermögenslage Wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters nach Mietvertragsschluss so verschlechtern, dass die Miete nicht mehr vollständig bezahlt werden kann, kann er vom Vermieter verlangen, dass er für einen Teil der Wohnung die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt.
Die zuständige Richterin am Amtsgericht gab der Mieterin recht. Ihr Interesse, durch die Mieteinnahmen aus der Untervermietung des Zimmers die eigenen Wohnkosten zu senken, sei berechtigt. Die Verschlechterung der finanziellen Lage sei schließlich erst nach dem Mietvertragsschluss entstanden. Der Wunsch der Mieterin, in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben, sei als Ausdruck ihrer privaten Lebensgestaltung zu respektieren. Daher könne sie auch nicht darauf verwiesen werden, eine billigere Wohnung anzumieten. Im Übrigen sei eine Überbelegung der Wohnung durch die Untervermietung nicht zu befürchten. Auch sonstige Gründe in der Person des Untermieters, die gegen die Weitervermietung sprechen würden, hätten nicht vorgelegen (Amtsgericht München, 422 C 13968/13).Eigenbedarfskündigung: In der Begründung müssen nicht alle Namen genannt werdenEigenbedarfskündigung: In der Begründung müssen nicht alle Namen genannt werden Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs seiner Angehörigen, muss er nicht alle Namen der künftigen Mieter benennen.
Die Richter am BGH entschieden, dass es nicht erforderlich war, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Das gesetzlich vorgesehene Begründungserfordernis solle gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden könne. Diese Konkretisierung ermögliche es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Der Vermieter dürfe nämlich den Kündigungsgrund nicht auswechseln. Im Falle der Eigenbedarfskündigung genüge es, die Eigenbedarfsperson - hier die Tochter - identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese am Bezug der Wohnung habe. Insoweit reiche die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu gründen (BGH, VIII ZR 107/13).Mietzahlung: Verrechnung von Miete für Wohnung und GarageMietzahlung: Verrechnung von Miete für Wohnung und Garage Überweist der Mieter die geschuldete Miete für eine Mietwohnung und eine gesondert angemietete Garage in einer Summe unter dem Verwendungszweck „Miete“, ist die Zahlung zunächst auf die Wohnraummiete zu verrechnen.
So entschied es das Landgericht (LG) Bonn in einem entsprechenden Fall. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Garagenmiete im Verhältnis zur Wohnraummiete die weniger lästige Forderung im Sinne des Gesetzes sei. Es werde dem Mieter primär daran gelegen sein, eine Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummietverhältnisses zu verhindern. Werde die Zahlung zunächst auf die Wohnraummiete angerechnet, sei eine solche Kündigung nicht so schnell möglich, wie bei einer Anrechnung auf die Garagenmiete (LG Bonn, 6 S 43/13).Mieterhöhungsverlangen: Unwirksam bei falschem MietspiegelMieterhöhungsverlangen: Unwirksam bei falschem Mietspiegel Ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und auch im Prozess nicht wirksam nachgebessert worden, kann der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.
Hierauf wies das Amtsgericht Ludwigsburg hin. Der Richter erläuterte in seiner Entscheidung, dass der Vermieter sich bei der Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nur auf örtlich anwendbare Mietspiegel stützen dürfe. Die Wohnung müsse also in der Gemeinde liegen, für die der Mietspiegel erstellt wurde. Bestehe für das Gemeindegebiet, auf dem die Wohnung liegt, ein eigener Mietspiegel, dürfe er sich nicht auf den qualifizierten Mietspiegel einer Nachbarstadt stützen. Dem Vermieter stehe hier kein Wahlrecht zu (Amtsgericht Ludwigsburg, 3 C 1475/13).WEG: Stimmverbot für Eigentümer, der einen Rechtsstreit gegen die Gemeinschaft führtWEG: Stimmverbot für Eigentümer, der einen Rechtsstreit gegen die Gemeinschaft führt Führt ein Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und sind verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung, darf er bei der Beschlussfassung nicht mitstimmen.
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter verwiesen dabei in ihrer Entscheidung auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Gesetzeswortlaut betreffe zwar nur den Fall, dass der Eigentümer Beklagter oder Antragsgegner in dem Rechtsstreit ist. Dieser Wortlaut müsse aber dahingehend ausgelegt werden, dass auch die Fälle umfasst werden, in denen der Eigentümer Kläger des Rechtsstreits ist. Für beide dieser Varianten sei die Interessenlage der Wohnungseigentümergemeinschaft gleich. Die Gefahr, dass der mit ihr streitende Wohnungseigentümer auf das Ob und Wie der Prozessführung der Gemeinschaft Einfluss nehme, bestehe nämlich unabhängig von der Verteilung der Parteirollen (BGH, V ZR 85/13).Kündigungsrecht: Vermieter kann nach Streit mit dem Mieter nicht immer fristlos kündigenKündigungsrecht: Vermieter kann nach Streit mit dem Mieter nicht immer fristlos kündigen Ein Vermieter kann nicht jede Streitigkeit mit dem Mieter zum Anlass für eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum Anlass nehmen.
Die von der Vermieterin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben. Auch der BGH hielt die Klage für unwirksam. Es sei verabredet gewesen, dass die Vermieterin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war sie nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl - gegen den Willen des Mieters - durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen. Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieterin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte. Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt, kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden. Das gelte selbst dann, wenn der Mieter hier die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte (BGH, VIII ZR 289/13).Untervermietung: Schadenersatzpflicht des Vermieters bei pflichtwidrig verweigerter ErlaubnisUntervermietung: Schadenersatzpflicht des Vermieters bei pflichtwidrig verweigerter Erlaubnis Verweigert ein Vermieter seinem Mieter, der sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhält, die Untervermietung zweier Zimmer, so ist er ihm zum Schadenersatz verpflichtet.
Der BGH sprach ihm den verlangten Schadenersatz zu. Weil die Vermieterin die Zustimmung zur Untervermietung verweigert habe, habe sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und sei zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet. Der Wunsch des Mieters, im Hinblick auf seine Auslandstätigkeit von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stelle ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Diesem Anspruch stehe auch nicht entgegen, dass der Mieter eines der Zimmer behalten und für gelegentliche Übernachtungszwecke nutzen wollte. Der Vermieter könne sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Zwar sei höchstrichterlich noch nicht entschieden worden, ob ein Mieter in einem entsprechenden Fall Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung habe. Dies entlaste den Vermieter aber nicht von einer rechtlichen Fehleinschätzung. Denn er hätte sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass er zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war. Entsprechend habe er das Risiko einer Fehleinschätzung nicht dem Mieter zuweisen dürfen (BGH, VIII ZR 349/13).Mietmangel: Kondenswasser in der Wohnung rechtfertigt keine MietminderungMietmangel: Kondenswasser in der Wohnung rechtfertigt keine Mietminderung Rein optische Beeinträchtigungen wie Verfärbungen am Parkett nach einer Kondenswasserbildung in der Wohnung rechtfertigen keine Mietminderung, da dieser Mangel nur zu einer unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt.
Die zuständige Richterin wies die Feststellungsklage ab und sprach der Vermieterin den rückständigen Mietzins zu. Sie begründete die Entscheidung damit, dass die Minderungsbefugnis eines Mieters ausgeschlossen sei, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mangel nur unerheblich gemindert werde. Bereits nach eigenem Vortrag der Kläger liege derzeit die Beeinträchtigung durch das behauptete Auftreten von Kondenswasser an den Balkontüren der Wohnung darin, dass sich Verfärbungen an den Parkettböden gebildet haben. Diese rein optische Beeinträchtigung würden keine Minderung rechtfertigen. Durch sie sei die Gebrauchsfähigkeit der Mietwohnung nicht erheblich beeinträchtigt. Die bloße Vermutung, dass sich unterhalb des Parketts Schimmel befinde, reiche ebenfalls für eine Minderung nicht aus, solange sich keine konkreten Anhaltspunkte dafür finden lassen (Amtsgericht München, 474 C 2793/12).WEG: Gerichtskosten müssen von allen Wohnungseigentümern getragen werdenWEG: Gerichtskosten müssen von allen Wohnungseigentümern getragen werden Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadenersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen.
So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Richter machten deutlich, dass eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers nicht in Betracht komme. Habe er also den Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft gewonnen, müsse er gleichwohl seinen Anteil als Mitglied der Eigentümergemeinschaft tragen (BGH, V ZR 168/13).Schriftform: Landpachtvertrag muss Pachtobjekt genau beschreibenSchriftform: Landpachtvertrag muss Pachtobjekt genau beschreiben Schreibt ein Landpachtvertrag Schriftform vor, muss die Vertragsurkunde den Pachtgegenstand so genau bezeichnen, dass auch für einen Dritten klar erkennbar ist, welche Fläche verpachtet sein soll.
Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hin. In dem entsprechenden Fall genügte der streitgegenständliche Pachtvertrag dem gesetzlichen Schriftformerfordernis nicht, weil er den Pachtgegenstand nicht genau genug beschrieb. Aus der im Vertrag enthaltenen Bezeichnung ergab sich für einen Dritten nicht, welche konkreten Grund- bzw. Flurstücke als Pachtfläche gemeint gewesen seien. Die Vertragsurkunde teilte ihm lediglich mit, dass in der Gemeinde H ein Ackergrundstück mit einer Fläche von 13 ha verpachtet worden sei. Sie besagte aber nicht, wo genau dieses Grundstück liegt. In den später vereinbarten Pachtverlängerungen wurde der Pachtgegenstand ebenfalls nicht weiter konkretisiert. Mangels wirksam bestimmter Pachtzeit war der Vertrag daher auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und konnte vom Kläger als Rechtsnachfolger des ursprünglichen Verpächters durch ordentliche Kündigung beendet werden (OLG Hamm, 10 U 92/13).Nutzungsumfang: Das Garagendach als DachterrasseNutzungsumfang: Das Garagendach als Dachterrasse Ein Mietvertrag umfasst gewöhnlich nicht die Nutzung des Garagendachs als Terrasse. Im Einzelfall kann bei Gestattung durch den Vermieter durch langjährige unbeanstandete Nutzung ein Anspruch bestehen, wenn keine triftigen Gründe gegen die Nutzung sprechen.
Das Gericht gab nun dem Mieter recht und wies die Klage des Eigentümers ab. Der Mieter habe ein Recht zum Besitz des Garagendachs aufgrund der Gestattung durch den Vermieter vor 36 Jahren. Diese Gestattung sei von den Klägern nicht wirksam widerrufen worden. Dafür wäre ein triftiger Grund notwendig gewesen, der jedoch nicht vorgelegen habe. Das Garagendach sei zwar nicht zur Mietsache geworden. Keiner der ausdrücklich geschlossenen Verträge enthalte Regelungen über das Garagendach. Auch der Umstand, dass die Nutzung als Dachterrasse über einen sehr langen Zeitraum gestattet worden war, führe nicht dazu, dass sie dadurch vom Mietgebrauch erfasst wäre. Grundsätzlich sei eine Gestattung in der Regel frei widerruflich. Allerdings müssten im Einzelfall die beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben besonders abgewogen werden. Der Widerruf der Gestattung verstoße hier gegen Treu und Glauben, da sich der Eigentümer nicht auf einen triftigen Grund berufen könnte. Nehme ein Vermieter oder dessen Rechtsvorgänger über einen erheblichen Zeitraum die Nutzung einer bestimmten Fläche hin und bringe er wiederholt gegenüber dem Mieter sein Einverständnis mit der Nutzung zum Ausdruck, so verstoße ein Widerruf der Gestattung, ohne dass sich der Vermieter dabei auf einen triftigen Grund berufen könne, gegen Treu und Glauben. Ein triftiger Grund sei auch nicht die fehlende baurechtliche Genehmigung. Es sei bislang keinerlei öffentlich-rechtliche Beanstandung der Nutzung des Garagendachs erfolgt. Auch gebe es keinen konkreten Anhaltspunkt dafür, dass mit einer solchen Beanstandung alsbald zu rechnen sei (Amtsgericht München, 432 C 25060/13).Persönlichkeitsrecht: Hausflurüberwachung mit Video-Türspion verletzt Rechte von MitmieternPersönlichkeitsrecht: Hausflurüberwachung mit Video-Türspion verletzt Rechte von Mitmietern Die Überwachung des Hausflurs mit einem Video-Türspion verletzt das allgemeine Persönlichkeitsrecht von Mitmietern und Dritten.
Das sah die zuständige Richterin am Amtsgericht anders. Sie entschied, dass die Kamera entfernt werden müsse. Das ergebe sich aus einer Interessenabwägung zwischen den Persönlichkeitsrechten der Mitmieter und Dritten und dem Schutzinteresse der Vermieterin einerseits und dem Eigentumsrecht und Überwachungsinteresse der beklagten Mieterin andererseits. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht umfasst u.a. die Freiheit vor unerwünschter Kontrolle oder Überwachung durch Dritte, insbesondere in der Privat- und Intimsphäre im häuslichen und privaten Bereich. Dies beinhaltet für die Mitmieter nicht nur die Freiheit, die Wohnung oder das Haus zu verlassen oder zu betreten, ohne dass ein Mitmieter dies stets überwacht und jederzeit feststellen kann. Es beinhaltet darüber hinaus auch das Recht, ungestört und nicht überwacht Besuch zu empfangen. Der Eingriff sei auch nicht wegen der Streitigkeiten mit den Nachbarn gerechtfertigt. Eine Überwachung wäre nur gerechtfertigt, wenn die Überwachung zur Abwehr unmittelbar bevorstehender Angriffe auf die Person der Mieterin notwendig war bzw. ist und dieser Gefahr nicht anders begegnet werden kann. Das sei vorliegend nicht der Fall gewesen (Amtsgericht München, 413 C 26749/13).WEG: Bei Verschmelzung des Verwalters gilt GesamtrechtsnachfolgeWEG: Bei Verschmelzung des Verwalters gilt Gesamtrechtsnachfolge Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über.
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter erläuterten, dass der Verwaltervertrag aufgrund einer Spezialregelung im Umwandlungsgesetz nicht erlischt. Die Verschmelzung der Verwalterin auf einen anderen Rechtsträger sei für sich genommen kein wichtiger Grund, der eine vorzeitige Kündigung des Verwaltervertrags rechtfertige. An die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar mache, seien aber keine hohen Anforderungen zu stellen. Mit Rücksicht auf das Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter reiche es aus, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund der Umstrukturierung mit konkreten nachteiligen Änderungen in der Zusammenarbeit rechnen müssten, die nicht ganz unerheblich seien. Hieran fehle es allerdings, wenn die sachliche Betreuung aus Kundensicht im Wesentlichen unverändert bleibe, weil dann das Interesse des Verwalters an der Einhaltung der vertraglichen Vereinbarungen im Rahmen der erforderlichen Abwägung höher zu gewichten sei (BGH, V ZR 164/13).	Rechtsanwaltskanzlei Gebauer in Kamen | Design und Webservice by bense.com | Impressum | Kontakt | Suche | Sitemap	kame-gesc 2017-06-23 wid-297 drtm-bns 2017-06-23

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