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Timestamp: 2020-01-20 09:18:55+00:00

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Pignoramento fabbricato - Forum ESECUZIONI - IL PIGNORAMENTO
Pignoramento fabbricato
Lorenzo Bruseghin
In una procedura esecutiva viene pignorato un fabbricato, esattamente identificato, con riferimento ai suoi dati catastali, sia nell'atto di pignoramento che nella relativa nota di trascrizione. Al fabbricato è annessa una corte ad esso funzionale, che ha una sua autonoma identificazione catastale, e che nella planimetria depositata in catasto risulta graffata al fabbricato. Di essa, tuttavia, non si fa riferimento, né nell'atto di pignoramento né nel quadro D della nota di trascrizione, i quali non contengono neppure la consueta clausola per cui il pignoramento si intende esteso alle pertinenze ed agli accessori.
Il quesito è dunque il seguente: può una pertinenza, che sia catastalmente individuabile in modo autonomo, ma di cui non si faccia menzione nell'atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione, essere ricompresa nell'atto di pignoramento?
RE: Pignoramento fabbricato
La risposta alla domanda da lei formulata necessita di alcune considerazioni preliminari, che diano conto del tessuto normativo di riferimenti e degli ultimi approdi della giurisprudenza di legittimità.
La corte di cui lei parla è tecnicamente una pertinenza. Invero, ai sensi dell'art. 817 c.c. sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all'ornamento di un'altra, e tale è, pacificamente, il giardino di una abitazione.
In via generale il pignoramento della cosa principale comprende automaticamente anche le pertinenze. Lo si ricava dall'art. 2912 c.c., ai sensi del quale il pignoramento si estende agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, sebbene non menzionate nell'atto di pignoramento.
In applicazione di questi principi Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1993, n. 5002 e Cass. civ., sez. lav., 16 novembre 2000, n. 14863. hanno ritenuto che, ad esempio, anche il terreno latistante o circondante un edificio pignorato, ancorché non esplicitamente indicato nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, in concrete circostanze può essere considerato come un'unica unità immobiliare assieme al bene pignorato, similmente alle costruzioni che siano in rapporto di accessorietà o di pertinenza con il bene principale sottoposto ad esecuzione.
Ancora, secondo Cass. 10 luglio 1998, n. 6718, il cortile di un'abitazione potrebbe anche non essere neppure configurabile come bene autonomo a sé stante. (Nel caso di specie, si trattava di un cortile che non possedeva una sua autonomia catastale, graffato dal punto di vista particellare con la costruzione alla quale accedeva, ed in concreto per esso non era possibile configurare un'altra funzione, diversa da quella di fornire aria e luce alle finestre ed ai balconi degli edifici).
Ovviamente, affinché esista un rapporto di pertinenzialità, cui consegue l'estensione ex lege del pignoramento, è necessario, (Cass. civ., sez. III, 20 marzo 2012, n. 4378) non solo che sussista in concreto una relazione di asservimento così qualificabile nel rispetto dell'art. 817 c.c., ma che questa risulti con caratteri di assolutezza ovvero di indispensabilità o di inequivocità del rapporto pertinenziale, in modo che si possa così sopperire alla lacuna riscontrabile nella trascrizione del pignoramento riguardante soltanto la cosa principale, a fini di tutela dei terzi.
Dunque, traendo una prima conclusione possiamo dire che:
il giardino di un'abitazione è certamente una pertinenza ai sensi dell'art. 817 c.c.;
il pignoramento che colpisce l'abitazione si estende automaticamente al giardino, ai sensi dell'art. 2912 c.c., a meno che non risulti la chiara volontà del creditore di escluderlo dal vincolo.
Rispetto a questo quadro, occorre dare conto di quanto stabilito da Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272 la quale ha affermato che ove "il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un'obiettiva diversa risultanza dell'atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell'art. 2912 cod. civ" (nel caso di specie, si discuteva se una certo subalterno del NCEU dovesse essere ricompreso, o meno, nell'atto di pignoramento, che indicava un subalterno adiacente).
Dopo questa sentenza è poi intervenuta Cass. Sez. II, 20 gennaio 2015, n. 869, secondo la quale "La costituzione del vincolo pertinenziale presuppone un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinare il bene accessorio al servizio o all'ornamento del bene principale, ma non si traduce in un modo di acquisto della proprietà, sicché è comunque necessario l'accertamento del diritto dominicale sulla cosa accessoria". (Nel caso sottoposto al suo esame la S.C. ha ritenuto che una volta accertata la destinazione a pertinenza da parte dell'unico proprietario del bene principale e di quello accessorio l'omessa menzione del bene destinato a pertinenza in un decreto di trasferimento emesso a seguito di procedimento espropriativo non impedisse l'operatività dell'art. 2912 cod. civ.).
Sulla scorta di quanto sin qui detto possiamo affermare che a nostro avviso la corte in oggetto deve ritenersi compresa nell'atto di pignoramento. Del resto, che si tratti di pertinenza risulta non solo dai fatti, ma anche dalla rappresentazione catastale. Infatti, la "graffatura" è la rappresentazione grafica del rapporto pertinenziale tra l'abitazione e un'area.
Tuttavia potrebbe in concreto porsi un problema di opponibilità di un eventuale atto che avesse ad oggetto la sola particella e che venisse trascritto a favore di un ignaro acquirente che, interrogando i registri immobiliari, non vedrebbe che su di essa insiste un pignoramento. Ciò in forza del principio della autosufficienza della nota di trascrizione, a mente del quale Il terzo non e tenuto a compiere indagini sul contenuto del documento esibito per la trascrizione, ma deve essere posto in grado di rilevare dalla stessa nota trascritta quale sia la natura e il contenuto dell'atto reso pubblico e, quindi, trattandosi di servitù, quale ne sia la natura e quale sia il fondo servente su cui essa grava (Cass. Sez. III, n. 18892 del 31/08/2009).

References: Cass. 
 Cass. 
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 sentenza 
 Cass. Sez.