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Timestamp: 2017-08-23 04:18:22+00:00

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JurisChile - Jurisprudencia chilena: Cobro de honorarios.I. Causal de casación en la forma de incumplimiento de los requisitos de la sentencia, anulación de oficio. Incumplimiento del requisito de la sentencia de contener las consideraciones de hecho y de derecho que le sirven de fundamento. II. Finalidad del contrato de corretaje de propiedades. Similitudes y diferencias entre el contrato de corretaje de propiedades y el contrato de mandato. Carácter consensual del contrato de corretaje. Obligación de pagar comisión surge únicamente ante el éxito del negocio para el cual se ha intermediado. III. Existencia del contrato de corretaje y éxito de las gestiones realizadas por el corredor demandante. Honorario del 2% constituye el monto usual en el corretaje de propiedades
Cobro de honorarios.I. Causal de casación en la forma de incumplimiento de los requisitos de la sentencia, anulación de oficio. Incumplimiento del requisito de la sentencia de contener las consideraciones de hecho y de derecho que le sirven de fundamento. II. Finalidad del contrato de corretaje de propiedades. Similitudes y diferencias entre el contrato de corretaje de propiedades y el contrato de mandato. Carácter consensual del contrato de corretaje. Obligación de pagar comisión surge únicamente ante el éxito del negocio para el cual se ha intermediado. III. Existencia del contrato de corretaje y éxito de las gestiones realizadas por el corredor demandante. Honorario del 2% constituye el monto usual en el corretaje de propiedades
En estos autos rol N° C-380-2012, del Primer Juzgado de Letras de Buin, por veredicto de veintinueve de diciembre de dos mil catorce, que rola a contar de fojas 453, se desechó sin costas, la demanda de cobro de honorarios deducida por don Otmar Erwin Polz Loyola en contra de don José María Gutiérrez Berríos. Apelado por el actor, una sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel, por dictamen de diecinueve de mayo de dos mil quince, que corre a fojas 523, confirmó pura y simplemente el fallo en revisión. En contra de esta decisión el demandante entabló recurso de casación en el fondo, a fojas 524.
Primero: Que, de conformidad con el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil, pueden los tribunales, conociendo por vía de apelación, consulta o casación, o en alguna incidencia, invalidar de oficio los fallos cuando los antecedentes del recurso manifiesten que concurren vicios que dan lugar a la casación en la forma, debiendo oír sobre este punto a los abogados que concurran a alegar en la vista, lo que no se hizo, por haberse advertido la deficiencia durante el estado de acuerdo de la causa.
Segundo: Que, por lo pronto, el artículo 170 de la recopilación procedimental mencionada estatuye: “las sentencias de primera o de única instancia y las de segunda que modifiquen o revoquen en su parte dispositiva las de otros tribunales, contendrán: …4° Las consideraciones de hecho o de derecho que sirven de fundamento a la sentencia”. Dicha exigencia formal puede ser cabalmente entendida con el desarrollo que efectúa al respecto el auto acordado sobre la forma de las sentencias, dictado por esta Corte en septiembre de 1920, de cuyos numerales 5° al 7° se desprende que la referida norma, al aludir a las “consideraciones de hecho”, obligan al contenido de la expresión concreta de los sucesos fijados en la litis justificados con arreglo a la ley, pues sólo a partir de su concatenación lógica es posible realizar el examen de las elucubraciones de derecho aplicables al caso. Ello encierra, en la práctica, un presupuesto de coherencia y corrección en la lógica interna del razonamiento judicial expresado en la resolución, que pide a los sentenciadores la construcción de argumentos racionalmente enlazados, congruentes y pertinentes al contenido del asunto sometido a decisión, y al mérito de lo obrado.
Tercero: Que, al efecto, cabe tener presente que en el basamento séptimo del fallo del a quo, confirmado por el superior, se afirma que: “no se logró acreditar de manera indubitada por la demandante la existencia de un contrato de corretaje de propiedades, sólo consta que el actor realizó gestiones como corredor de propiedades”. Y sobre este cimiento, los magistrados del mérito rechazaron la demanda y, a mayor abundamiento, aducen que incluso en el evento de entenderse que el vínculo contractual existente entre las partes, es el de un mandato, dicha circunstancia fáctica colisiona con la orfandad probatoria de autos, desde que no es admisible la prueba de testigos para aquello, por tratarse de una obligación que debió consignarse por escrito. Cuarto: Que, de lo expuesto, surge de relieve que el raciocinio séptimo transcrito, es contradictorio en sus premisas, desde que, al inicio, se asevera que no se acreditó la existencia de un contrato de corretaje de propiedades; y al mismo tiempo se sostiene lo contrario, pues eso implica asegurar que del mérito del juicio, consta que el actor realizó gestiones como corredor de propiedades.
Quinto: Que la contraposición evidenciada provoca, indefectiblemente, la anulación de las proposiciones planteadas en la reflexión y deja a la sentencia huérfana de la fundamentación que sustentó la denegación de la demanda adoptada por los jueces del grado. Es así como, al excluirse ambos supuestos fácticos reseñados, en virtud de la discordancia anotada, dicho razonamiento desaparece por concurrir una contradicción interna que lo suprime, quedando abrogado, de modo que el dictamen reprobado aparece desprovisto de asidero fáctico racional, pertinente y sustancial, y, por lo tanto, omite expresar las disquisiciones mediante las cuales termina por no acoger la demanda. Sexto: Que la doctrina reconduce la relevancia de la motivación de los fallos, en cuanto aquello permite el control eficiente de la actividad jurisdiccional por la opinión pública, cumple así con el deber de publicidad; además, busca obtener el convencimiento de los litigantes, elimina la sensación de arbitrariedad y establece su razonabilidad, al conocer el porqué concreto de la resolución; permite la efectividad de los recursos; y finalmente, pone de manifiesto el principio republicano de la vinculación del juez a la ley (Mario Mosquera y Cristian Maturana Miquel: “Los Recursos Procesales”, Editorial Jurídica de Chile, año 2010, p. 253). Séptimo: Que con arreglo al artículo 768, Nº 5°, del Código de Procedimiento Civil, es causal de nulidad formal la circunstancia que la sentencia haya sido pronunciada con omisión de cualquiera de los requisitos enumerados en el artículo 170 de ese estatuto, cuyo literal quinto preceptúa que los fallos deben contener las razones legales y doctrinarias que sirvan para fundarlo. Tal exigencia obedece a la necesidad que lo juzgado y decidido en cada ocasión se ciña no sólo al mérito de los elementos de convicción aportados, sino también, se ajuste a la normativa que regula la materia en que incide la controversia. Esto hace que la ley obligue al tribunal a exponer y desarrollar los raciocinios que motivan cada una de sus conclusiones para que sean conocidos por los contendientes, que pueden hacer uso de su derecho a impugnarlos y que, además, sancione con la invalidación el fallo que no contempla las consideraciones de orden fáctico y jurídico que sirven de fundamento de la decisión a que ha arribado el tribunal que lo emite.
Octavo: Que lo anterior guarda estrecho vínculo con la estructura de las normas jurídicas sustantivas, las que, por regla general, exigen para la atribución de sus corolarios jurídicos en el caso concreto, la constatación legal del sustrato fáctico al cual responden, de manera que es labor de la mayor importancia el establecimiento o descarte de los hechos pertinentes y sustanciales que hacen procedente un determinado colofón jurídico, de suerte que la omisión en ello, que es lo que acontece con la colisión de hechos determinados en autos al contradecirse entre sí, acarrea invariablemente la nulidad de la respectiva resolución. Noveno: Que todo lo razonado conduce a la invalidación de oficio del fallo recurrido, puesto que la anomalía advertida ha influido sustancialmente en lo dispositivo del mismo, desde que los jurisdiscentes negaron lugar a la demanda sin cumplir con la imposición legal de consignar las consideraciones fácticas que sirvan de soporte a la decisión definitiva, y provoca un perjuicio subsanable sólo por la vía de la nulidad.
Por estos fundamentos y de conformidad, además, con lo prevenido en los artículos 764, 765, 775, 786, incisos tercero y cuarto, y 808, inciso segundo, del Código de Procedimiento Civil, se declara que se invalida de oficio la sentencia de diecinueve de mayo de dos mil quince, escrita a fojas 523, y se la remplaza por la que se dicta a continuación y en forma separada, sin nueva vista. Téngase por no interpuesto el recurso de casación en el fondo formalizado por el demandante a fojas 524. Acordada contra el voto del Ministro Sr. Sergio Muñoz Gajardo, quien fue de opinión de no actuar de oficio, sino entrar derechamente a conocer del recurso interpuesto, en razón de los siguientes argumentos:
1. Que conforme se indica en doctrina, el vicio consignado en el numeral 5 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, se configura en la medida que se compruebe que la sentencia impugnada no ha sido extendida en la forma que establece el artículo 170 del cuerpo legal citado. Por su parte, el número 4 de dicha norma, exige que las sentencias definitivas de primera o única instancia, y las de segunda que modifiquen o revoquen la de otros tribunales, contengan las consideraciones de hecho y de derecho que fundamentan la decisión.
2. Que es claro que el objeto de tal exigencia, no sólo busca obtener el convencimiento de las partes, sino también transparentar los motivos de las decisiones adoptadas, de manera que puedan ser eficientemente fiscalizadas, control que si bien responde a un aspecto sustancial del debido proceso, se corresponde a un requisito técnico que hace posible el ejercicio del dercho de impugnación de las decisiones judiciales (como estima Michelle Taruffo, en su artículo “la motivazione della sentenza”, publicado en “Estudos de Direito Processual Civil. Homenagem ao prof. Egas Dirceu Moniz de Aragao”, Revista dos Tribunais, Sao Paulo, pp 166-174), de modo que la decisión del juez, descubierta en sus motivos, permite someterla al examen de su corrección tanto jurídica como de racionalidad interna.
3. Que es propio de tal exigencia, que los motivos que sustentan lo dispositivo del fallo sean coherentes entre sí. En efecto, se señala que “cuando los considerandos de una sentencia están en contradicción entre sí, de modo que se destruyan recíprocamente (…)” se configura el vicio de nulidad formal que se viene comentando (como lo señala Alejandro Espinosa, en “De los recursos procesales en el Código de Procedimiento Civil”, , Ed. Jurídica de Chile, Santiago, 1985, pág. 102).
4. No obstante lo anterior, para que el vicio referido se configure, no basta sólo la comprobación de tal impropiedad lógica, sino que dicha contradicción sea de una entidad tal, que justifique la actuación invalidatoria, que como se sabe, es de última ratio; por lo demás, ese es el sentido que fluye del texto expreso contenido en el artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, al señalar que “el tribunal podrá desestimar el recurso de casación en la forma, si de los antecedentes aparece de manifiesto que el recurrente no ha sufrido un perjuicio reparable sólo con la invalidación del fallo o cuando el vicio no ha influido en lo dispositivo del mismo”. Es menester entonces, escrutar el caso concreto para determinar si se incurre o no en el defecto que el voto de mayoría reprocha, y si de existir, cumple con el criterio de trascendencia exigido por la ley.
5. Que examinado con tal rigor el considerando séptimo del fallo de primera instancia, confirmado por el recurrido, a juicio de este disidente, no se vislumbra la contradicción acusada. En efecto, los jueces del mérito, afirman que: “no se logró acreditar de manera indubitada por la demandante la existencia de un contrato de corretaje de propiedades, sólo consta que el actor realizó gestiones como corredor de propiedades”. Pues bien, las proposiciones que se plantean en el referido motivo, no son contradictorias entre sí. En efecto, si bien la redacción quizás no sea la más feliz, del contexto del proceso y la cuestión discutida, es palmario que lo expresado dice referencia a la existencia de un contrato celebrado por las partes, circunstancia que se descarta por los sentenciadores, lo que no se contradice con el hecho de que el actor haya realizado ciertas gestiones, pues lo que se controvierte, es la cuestión fáctica de sí el demandado encargó o no la ejecución de tales negocios. En tal contexto, el hecho acreditado es la existencia de gestiones realizadas por el actor, como corredor de propiedades, pero se desestima la concurrencia de un encargo por parte del demandado en dicho sentido, pues no se estableció, ni consta de autos que el demandado haya prestado su consentimiento al corretaje, condición esencial para el perfeccionamiento del contrato que se alega en la demanda. 6. Que en dicho entendido, no concurriendo premisas incoherentes en el motivo analizado, en entender de quien suscribe el voto de minoría, no se configura el vicio formal de nulidad referido, por lo que no procede que esta Corte actúe de oficio invalidando el fallo por tal razón, sino que correspondía analizar derechamente el recurso de nulidad sustancial pretendido por el recurrente. Redacción a cargo del abogado integrante señor Rodríguez y de la disidencia, su autor.
Rol N° 7.793 - 15.
Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Sergio Muñoz G., Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., y los Abogados Integrantes señores Jean Pierre Matus A, y Jaime Rodríguez E. No firman los Abogados Integrantes señores Matus y Rodríguez, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haberse ausentado al momento de tomar la firma el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, dieciséis de mayo de dos mil dieciséis.
Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema En Santiago, a dieciséis de mayo de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
En cumplimiento de lo ordenado en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil y en el veredicto que precede, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.
Se reproduce el fallo en alzada, con excepción de los basamentos séptimo y octavo, que se eliminan. Y se tiene, en su lugar y además, presente:
Primero: Que en su demanda de fojas 1 y siguientes, el actor impetró que se la acoja y se declare que el demandado le adeuda por los servicios de corretaje prestados, los honorarios convenidos ascendentes al 2% del valor de la venta de los inmuebles materia de autos, equivalente a la cantidad de cincuenta y un millones trescientos cincuenta y cinco mil quinientos cuarenta y cuatro pesos ($ 51.355.544.-), o la suma mayor o menor que se estime conveniente, más reajustes, intereses y costas. A su turno, en su contestación, el demandado niega la existencia del vínculo reclamado por el actor, y controvierte sus asertos.
Segundo: Que como es dable inferir que la disputa gira en torno a una cuestión de hecho, atinente a la existencia de un contrato suscrito entre los contendientes, en cuya virtud se le encomienda la venta de dos bienes raíces, como asimismo el éxito del encargo y la consecuencia de adeudarse los honorarios pactados por la ejecución del mismo.
Tercero: Que el contrato de corretaje de propiedades tiene por objeto la intermediación entre el cliente y un tercero con un fin específico, sea su venta o arrendamiento (Juan E. Valdés: “El corredor de propiedades frente a la actividad inmobiliaria”, Legal Publishing, Santiago, 2008, p. 3), acto jurídico que se desarrolla en dos etapas: una preliminar mediante la cual el dueño del suelo lo entrega al mediador para que lleve a cabo las gestiones necesarias para colocarlo en el mercado, con miras a obtener un posible comprador o arrendatario, con cuyo contacto se inaugura el otro estadio, por el cual el corredor recibe el cometido del tercero interesado a efectos de mediar en la operación jurídica pretendida.
Cuarto: Que dicho acto jurídico revela similitudes con el contrato de mandato, por cuanto en ambas figuras, el corredor desarrolla diligencias fruto de un pedido, encaminadas a conseguir el acuerdo de voluntades entre el comitente y el tercero interesado en comprar o arrendar una finca determinada a cambio de 0168551698004 una comisión. Difieren, no obstante, según lo apunta el autor mencionado, en que en el contrato de corretaje, las labores se ejecutan bajo su propio riesgo, y que la comisión, sólo procede ante el éxito de la función mediadora.
Quinto: Que como se observa, y lo ha señalado esta Corte, la esencia del quehacer del corredor estriba en la mediación entre las partes y éste es un principio que singulariza a este contrato, que radica en desplegar las tareas tendientes a concretar, como en este caso, una compraventa sobre una heredad específica, para lo cual hace converger las voluntades de comprador y vendedor acerca del precio y la cosa. Se trata, por consiguiente, de un contrato consensual, que por eso mismo, se perfecciona con el exclusivo consentimiento de los contratantes, en orden a ejecutar tales actividades, pero que la obligación de pagar comisión, por esencia, sólo surge, por regla general, ante el éxito del negocio para el cual se ha intermediado.
Sexto: Que es un hecho no cuestionado, sino reconocido por las contradictores, que el 9 de noviembre de 2011, el demandado suscribió con Inmobiliaria Maestra, una escritura pública por la cual vendió los terrenos en comento por un valor equivalente a ciento dieciséis mil (116.000.-) unidades de fomento. Por lo demás, así fluye del mérito de la copia de tal actuación, que obra a fojas 297 del cuaderno separado abierto en estos autos. A la vez, tampoco está discutido que el demandante no percibió honorarios, en razón del acto jurídico en examen. Séptimo: Que sentado dicho elemento, la procedencia de la acción intentada depende de la debida realidad del contrato de corretaje alegado por el actor; de la circunstancia de haber intermediado como resultado de la convención sub lite; y de adeudarse, por lo tanto, los honorarios que se cobran, para cuyos propósitos se rindió la prueba detallada en los acápites no invalidados del fallo de la instancia.
Octavo: Que, por lo pronto, de la carta aparejada a fojas 367, remitida por el gerente general de Maestra Inmobiliaria al demandado el 11 de marzo de 2011, se desprenden indicios concretos y útiles para justificar no sólo la presencia de un vínculo contractual entre los litigantes, sino también, que la concreción de la venta de los predios obedeció a la mediación del actor. En tal instrumento consta que la entidad que finalmente adquirió los bienes de que se trata, le formuló una oferta formal de compra, por intermediación del demandante, cuando manifiesta expresamente que la misma está afecta al pago de un honorario del 2% del precio de venta al corredor señor Otmar Polz.
Noveno: Que si bien dicho documento ostenta un carácter netamente privado, emanado de un tercero que no compareció en el pleito, junto con la orden de visita, de 8 de junio de 2010, extendida por Polz y Asociados a favor de Inmobiliaria Ecomac para inspeccionar la propiedad de autos, que corre a fojas 364; la carta de intención de compra de la misma, remitida al actor el 20 de julio de 2010; y el documento de fojas 366, consistente en orden de visita emitida a Constructora Terracorp S.A. de 17 de enero de 2010, conforman base suficiente para generar una presunción, toda vez que de estos medios es factible derivar la subsistencia de gestiones de intermediación formuladas por el actor, para la venta de las propiedades del demandado, de los cuales surge el consentimiento de éste último para practicarlas, de otro modo no se justifica que el actor estuviera habilitado para mostrar las heredades y recibir ofertas en su nombre.
Décimo: Que singular relevancia cobra en similar aspecto, la solicitud de fojas 371, suscrita de manera conjunta por el actor y el demandado, enviada a Aguas Andina con el fin de lograr la renovación de un informe técnico relativo a los terrenos materia del litigio. Dicho instrumento, aunque es privado, adquiere valor probatorio pues procede de la parte contra la cual se presenta, y que mandado agregar con citación, sin objeciones del demandado, inviste completo mérito probatorio, en los términos del artículo 1702 del Código Civil, que le confiere plena fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y su fecha. Undécimo: Que el cúmulo de elementos descritos le asignan a la presunción los caracteres de gravedad y precisión suficientes para tener por fehacientemente comprobado el contrato de corretaje celebrado por los contradictores, a través del cual el demandado encomendó al actor la mediación para la venta de los bienes raíces sub iúdice, elucidación que se refuerza con la testimonial y el mérito de los correos electrónicos aportados por ambas partes, que dan cuenta de una relación contractual entre ellas. Dicho cometido se cumplió cabalmente al arribar exitosamente a la compra venta de tales bienes, como se dijo con antelación, en vista de lo cual es preciso satisfacer los honorarios que procura en el 2% del total del precio de compra venta, asunto que en el sentir de esta Corte se halla probado con el mérito del aludido documento de fojas 367, donde en forma explícita se indica tal comisión, y en particular, lo depuesto por los testigos del actor, quienes consultados al respecto, sin afectarles tacha, y contestes en el hecho de la existencia del contrato celebrado entre las partes y de acuerdo en sus circunstancias esenciales, en especial, en que la comisión pactada asciende al 2%, cifra que se condice con el monto usual en este tipo de operaciones, y que no ha sido desvirtuada por prueba en contrario; por lo tanto, genera, con apego al artículo 384, N° 2°, del Código de Procedimiento Civil, plena prueba a su respecto. Duodécimo: Que por haberse demostrado entonces, tanto la existencia del contrato de corretaje convenido por los contendientes, como el éxito de las gestiones efectuadas por el actor, procede que se le entere, a título de honorarios, el 2% del precio de venta de los inmuebles de autos, lo que deberá ser calculado en la fase de ejecución, ceñidos a los hechos establecidos en este fallo.
Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 186, 223 y 227 del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de veintinueve de diciembre de dos mil catorce, que se lee a fojas 523, en cuanto rechaza la demanda y, en su lugar, se la acoge, y se declara que don José María Gutiérrez Berríos, deberá pagar a don Otmar Polz Loyola, a título de honorarios, la suma equivalente al 2% del precio de venta de las propiedades materia de autos, más intereses corrientes desde la notificación de la demanda a la del efectivo pago al demandante. Cada parte pagará sus costas. Acordada contra el voto del Ministro Sr. Sergio Muñoz Gajardo, quien fue de opinión de confirmar la sentencia en alzada, en virtud de sus propios fundamentos, y teniendo, además, en consideración, que conforme se expresó en la disidencia planteada en la sentencia de casación, no aparece que se haya acreditado en autos, que el demandado haya prestado su consentimiento a la celebración del contrato de corretaje, por lo cual este no se perfeccionó. Redacción a cargo del abogado integrante señor Rodríguez y del voto en contra, su autor.
Regístrese y devuélvase con sus documentos
Rol N° 7.793 - 2015.
Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Sergio Muñoz G., Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., y los Abogados Integrantes señores Jean Pierre Matus A, y Jaime Rodríguez E. No firman los Abogados Integrantes señores Matus y Rodríguez, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haberse ausentado al momento de tomar la firma el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, dieciséis de mayo de dos mil dieciséis. Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema En Santiago, a dieciséis de mayo de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente
Publicado por Bernardita Vidal el 11:17

References: artículo 775
 artículo 170
 artículo 768
 artículo 170
 artículo 768
 artículo 170
 artículo 768
 resolución 
 artículo 785
 artículo 1702
 artículo 384
 resolución