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LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL México D.F. 25 de Febrero del 2011 1.
Publicada porCebrián Perdomo
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INDICE TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES (Artículos 1 al 13) TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN (Artículos 14 al 28) TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS (Artículos 29 al 51) TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. (Artículos 52 al 73) TITULO QUINTO: DE LOS CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL Y POPULAR. (Artículos 74 al 78) TITULO SEXTO: DE LA CULTURA CONDOMINAL (Artículos 79 al 82) TÍTULO SÉPTIMO: DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO (Artículos 83 al 85) TÍTULO OCTAVO: DE LAS SANCIONES (Artículos 86 al 89) TRANSITORIOS 2
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES (Artículos 1 y 2) CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO (Artículos 3 al 13) 3
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES Artículo 1.- Las disposiciones de esta Ley son de orden público e interés social y tienen por objeto regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y extinción del Régimen de Propiedad en Condominio. Asimismo regulará las relaciones entre los condóminos y/o, poseedores y entre éstos y su administración, estableciendo las bases para resolver las controversias que se susciten con motivo de tales relaciones, mediante la conciliación, el arbitraje, a través de la Procuraduría Social del Distrito Federal, sin perjuicio de la competencia que corresponda a otras autoridades judiciales o administrativas. 4
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES Artículo 2.- Para efectos de ésta Ley se entiende por : ADMINISTRADOR CONDÓMINO: Es el condómino de la unidad de propiedad privativa, que no siendo administrador profesional, sea nombrado Administrador por la Asamblea General. ADMINISTRADOR PROFESIONAL: Persona física o moral, que demuestre capacidad y conocimientos en administración de condominios que es contratado por la Asamblea General. ÁREAS Y BIENES DE USO COMUN: Son aquellos que pertenecen en forma proindiviso a los condóminos y su uso estará regulado por esta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno. ASAMBLEA GENERAL: Es el órgano máximo del condominio, que constituye la máxima instancia en la toma de decisiones celebrada en los términos de la presente Ley, su Reglamento, Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno, se expresan y discuten asuntos de interés propio y de interés común. CONDOMINIO: Inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las condiciones y características establecidas en el Código Civil para el Distrito Federal. CONDÓMINO: Persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad privativa y, para los efectos de esta Ley, y su Reglamento, a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen de propiedad en condominio 5
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES COMITÉ DE VIGILANCIA: Órgano de control y vigilancia integrado por condóminos electos en la Asamblea General, cuyo cometido entre otros, es vigilar, evaluar y dictaminar el puntual desempeño de las tareas del Administrador, así como la ejecución de los acuerdos y decisiones tomados por la Asamblea General en torno a todos los asuntos comunes del condominio. COMITÉS: Están formados por condóminos o poseedores de unidades de propiedad privativa que se organiza para realizar actividades que atienden algunos servicios complementarios ambientales, preventivos contra siniestros y promueven la cultura Condominal en beneficio de la comunidad. Son instancias de autogestión, atemporales y no obligatorias, su número integrante varía, y se conforman entorno a objetivos concretos. CONSEJO DE ADMINISTRADORES.- Órgano coordinador del condominio subdividido y/o conjunto Condominal, integrado por los administradores, en el que se discuten y resuelven los asuntos de interés común. CONDOMINIO SUBDIVIDIDO.- Condominio con un número mayor a 500 unidades de propiedad privativa; subdividido en razón a las características del condominio. CONJUNTO CONDOMINAL: Toda aquella agrupación de dos o más condominios construidos en un solo predio, siempre que cada uno de dichos condominios conserve para sí áreas de uso exclusivo, y a su vez existan áreas de uso común para todos los condominios que integran el conjunto de referencia 6
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES CUOTA ORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General, para sufragar los gastos de administración, mantenimiento, de reserva, operación y servicios no individualizados de uso común. CUOTA EXTRAORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General para sufragar los gastos imprevistos o extraordinarios. DELEGACIÓN: El Órgano Político Administrativo en cada Demarcación Territorial. ESCRITURA CONSTITUTIVA: Documento público, mediante el cual se constituye un inmueble bajo el régimen de propiedad en condominio. EXTINCIÓN VOLUNTARIA: La desaparición del régimen de propiedad en condominio. LEY: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal MOROSO: Es el condómino o poseedor que no ha cumplido con su obligación de pagar dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo establecido por la Asamblea General. MAYORÍA SIMPLE: El 50% mas uno del total de votos, según sea el caso. PROCURADURÍA: Procuraduría Social del Distrito Federal. 7
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES PROCURADURÍA AMBIENTAL: Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial del Distrito Federal. POSEEDOR: Es la persona que tiene el uso, goce y disfrute de una unidad de propiedad privativa, a través de un contrato o convenio, que no tiene la calidad de condómino. REGLAMENTO INTERNO: Es el instrumento que regula el uso de las áreas comunes y establece las bases de sana convivencia al interior del condominio, el cual complementa y especifica las disposiciones de esta Ley de acuerdo a las características de cada condominio. REGLAMENTO: Es el Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal. SANCIÓN: Multa o medida de apremio impuesta al condómino o poseedor que viole esta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno y demás leyes aplicables. SESIONES DEL CONSEJO: Mecanismo de toma de decisiones conforme a las facultades otorgadas en la Asamblea General del condominio subdividido y/o conjunto Condominal, cuyas sesiones podrán ser ordinarias o extraordinarias 8
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA: Es el departamento, vivienda, local, áreas, naves y elementos anexos que le correspondan, tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro elemento que no sean áreas y bienes de uso común sobre el cual el condómino tiene un derecho de propiedad y de uso exclusivo, siempre que esté así establecido en la Escritura Constitutiva e Individual. 9
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 3.- La constitución del Régimen de Propiedad en Condominio es el acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentarán ante Notario Público declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, y en el que, dos o más personas teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad común, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su unidad de propiedad privativa. Asimismo, una vez constituido el Régimen de Propiedad en Condominio, éste deberá de registrarse ante la Procuraduría. Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por las disposiciones de la presente Ley, las del Código Civil para el Distrito Federal, las de otras leyes aplicables, así como por la escritura constitutiva del régimen, el contrato de traslación de dominio y por el reglamento del condominio de que se trate. 10
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 4.- Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por las disposiciones de la presente Ley, su Reglamento, del Código Civil para el Distrito Federal, las de otras leyes aplicables, así como por la Escritura Constitutiva del Régimen, el contrato de traslación de dominio y por el Reglamento Interno del condominio que se trate. 11
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 5.- Los condominios de acuerdo con sus características de estructura y uso, podrán ser: I.- Atendiendo a su estructura: a) Condominio vertical.- Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad; b) Condominio horizontal.- Se constituye en inmuebles con construcción horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común. c) Condominio mixto.- Es aquel formado por condominios verticales y horizontales; 12
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 5.- Los condominios de acuerdo con sus características de estructura y uso, podrán ser: II.- Atendiendo a su uso; podrán ser: a) Habitacional.- Son aquellos inmuebles en los que la unidad de propiedad privativa están destinadas a la vivienda; b) Comercial o de Servicios.- Son aquellos inmuebles en los que la unidad de propiedad privativa, es destinado a la actividad propia del comercio o servicio permitido; c) Industrial.- Son aquellos en donde la unidad de propiedad privativa, se destina a actividades permitidas propias del ramo; d) Mixtos.- Son aquellos en donde la unidad de propiedad privativa, se destina a dos o mas usos de los señalados en los incisos anteriores. 13
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 6.- Son condominios que por sus características sociales están sujetos a las disposiciones establecidas en el Título Quinto de esta Ley: I.- Los condominios destinados predominantemente a la vivienda de interés social y/o popular clasificadas como tales de acuerdo con la legislación federal y local en la materia; y II.- Aquellos que por las características socioeconómicas de sus condóminos sean reconocidos como de interés social y/o popular por la autoridad correspondiente, de acuerdo con los criterios que para este efecto expida. 14
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 7.- En el Régimen de Propiedad en Condominio, cada titular disfrutará de sus derechos en calidad de propietario, en los términos previstos en el Código Civil para el Distrito Federal. Por tal razón, podrá venderlo, darlo en arrendamiento, hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la unidad de propiedad privativa, todos los contratos a los que se refiere el derecho común, con las limitaciones y modalidades que establecen las leyes. El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma unidad. NOTA: antes era el Artículo 8 15
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 8.- El Régimen de Propiedad en Condominio puede constituirse en construcciones nuevas o en proyecto, así como en inmuebles construidos con anterioridad siempre que : I.- El inmueble cumpla con las características señaladas en el Artículo 3 de esta Ley; II.- El número de unidades de propiedad privativa no sea superior a 120; y III.- En caso de que el proyecto original sufra modificaciones, en cuanto al número de unidades de propiedad privativas o ampliación o reducción o destino de áreas y bienes de uso común, la Asamblea General a través de la persona que la misma designe o quien constituyó el Régimen de Propiedad en Condominio tendrán la obligación de modificar la escritura constitutiva ante Notario Público en un término no mayor de seis meses contados a partir de la notificación del término de la manifestación de obra y permiso de ocupación que realice ante el Órgano Político Administrativo, conforme a lo dispuesto por el Artículo 11 de esta Ley. En ningún caso podrá el constituyente del Régimen de Propiedad en Condominio reservarse el derecho a hacer modificaciones al proyecto, si ya se ha trasmitido la propiedad de la unidad de propiedad privativa, aun que dicha transmisión no se haya formalizado 16
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 9.- Para constituir el Régimen de Propiedad en Condominio, el propietario o propietarios deberán manifestar su voluntad en Escritura Pública, en la cual se hará constar: I.- El título de propiedad y a manifestación de Construcción Tipo B o C y/o Licencia de Construcción especial en su caso, con sus respectivas autorizaciones de uso y ocupación; o a falta de éstas la constancia de regularización de construcción. II. La descripción de cada unidad de propiedad privativa; número, ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento de uso exclusivo, si los hubiera, que lo componen más el porcentaje de indiviso que le corresponde; III. El establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para el cumplimiento de las normas establecidas para facilitar a las personas con discapacidad el uso del inmueble; 17
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 9.- Para constituir el Régimen de Propiedad en Condominio, el propietario o propietarios deberán manifestar su voluntad en Escritura Pública, en la cual se hará constar: IV.- El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad privativa y su porcentaje de indiviso en relación con el valor total del inmueble; V.- El uso y las características generales del condominio de acuerdo a lo establecido en los artículos 5 y 6 de esta Ley, el uso y destino de cada unidad de propiedad privativa; VI.- La descripción de las áreas y bienes de uso común, destino, especificaciones, ubicación, medidas, componentes y colindancias y todos aquellos datos que permitan su fácil identificación, y en su caso las descripciones de las áreas comunes sobre las cuales se puede asignar un uso exclusivo a alguno o algunos de los condóminos, y en este caso las reglas para dichas asignaciones; VII- Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva del Régimen y el reglamento interno; 18
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 9.- Para constituir el Régimen de Propiedad en Condominio, el propietario o propietarios deberán manifestar su voluntad en Escritura Pública, en la cual se hará constar: VIII.- La obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro, con compañía legalmente autorizada para ello, contra terremoto, inundación, explosión, incendio y con cobertura contra daños a terceros, cubriéndose el importe de la prima en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos, previo acuerdo de la Asamblea General y lo establecido en el Reglamento Interno; IX.- El Reglamento Interno del Condominio, y en su caso conjunto Condominal, el cual, no deberá contravenir las disposiciones de esta Ley, su Reglamento y otros ordenamientos jurídicos aplicables; Observándose al apéndice de la escritura, se agregue debidamente certificados por Notario Público, las memorias técnicas, los planos generales y los planos tipo de cada una de las unidades de propiedad privativa, correspondientes a las instalaciones hidráulicas, eléctricas, estructurales, gas y áreas comunes cubiertas y descubiertas así como jardines, estacionamiento, oficinas, casetas, bodegas, subestaciones y cisternas. 19
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 10.- La Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, así como los contratos de traslación de dominio y demás actos que afecten la propiedad o el dominio de estos inmuebles, además de cumplir con los requisitos y presupuestos de esta Ley, deberán inscribirse en el Registro Publico de la Propiedad 20
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 11.- Cualquier modificación a la Escritura Constitutiva y su Reglamento Interno, se acordará en Asamblea General Extraordinaria, a la que deberán asistir por lo menos la mayoría simple de los condóminos; sin embargo, para su modificación se deberá requerir un mínimo de votos que representen el 75% del valor total del condominio. En caso de que alguno de los instrumentos mencionados sufra alguna modificación, éste deberá ser notificado a la Procuraduría 21
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 12.- En todo contrato de adquisición de los derechos de una unidad de propiedad privativa, se hará constar que se entregó al interesado una copia simple de la Escritura Constitutiva y copia del Reglamento Interno 22
TITULO PRIMERO: DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES CAPITULO II: DE LA CONSTITUCIÓN, MODALIDADES Y EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Artículo 13.- Para la extinción voluntaria del Régimen de Propiedad en Condominio, se acordará en Asamblea General Extraordinaria, a la que deberán asistir la mayoría simple de los condóminos y requerirá de un mínimo de votos que representen el 75% del valor total del condominio para que sean validas sus resoluciones. La extinción del Régimen de Propiedad en Condominio deberá constar en Escritura Pública, inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y notificarse a la Procuraduría 23
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA (Artículos 14 al 22) CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN (Artículos 23 al 28) 24
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 14.- Se entiende por condómino a la persona propietaria de una o más unidades de propiedad privativa. Se considerarán como partes integrantes del derecho de propiedad y de uso exclusivo del condómino, los elementos anexos que le correspondan, tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemento de áreas y bienes de uso común y que forme parte de su unidad de propiedad privativa, según la escritura constitutiva, y éstos no podrán ser objeto de enajenación, embargo, arrendamiento o comodato en forma independiente. 25
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 15.- El derecho de copropiedad de cada condómino sobre las áreas y bienes de uso común será proporcional al indiviso de su unidad de propiedad privativa, fijada en la escritura constitutiva del condominio NOTA: Antes era el Artículo 17 26
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 16.- Cada condómino, poseedor y en general los ocupantes del condominio deberán usar todos los bienes comunes incluidas las áreas verdes y gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino, sin restringir o hacer más gravoso el derecho de los demás, pues en caso contrario se le aplicarán las sanciones previstas en esta Ley, sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que pueda incurrir. Si existiera una afectación a las áreas verdes, el administrador, condóminos o poseedores, deberán dar aviso a la Procuraduría Ambiental 27
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 16.- Son derechos de los condóminos y poseedores: I. Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de propiedad privativa; II. Participar con voz y voto en las asambleas generales de condóminos, de conformidad con el artículo 38 de la presente ley; III. Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las áreas y bienes de uso común del condominio, sin restringir el derecho de los demás; IV. Formar parte de la Administración del condominio en calidad de Administrador condómino; y en su caso con la misma retribución y responsabilidad del administrador profesional, excepto la exhibición de la fianza. 28
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 16.- Son derechos de los condóminos y poseedores: V. Solicitar a la Administración información respecto al estado que guardan los fondos de mantenimiento, administración y de reserva; VI. Acudir ante la Procuraduría, para solicitar su intervención por violaciones a la presente Ley, su Reglamento, al Reglamento Interno, de los condóminos, poseedores y/o autoridades al interior condominio; VII. Denunciar ante las autoridades competentes, hechos posiblemente constitutivos de algún delito, en agravio del condominio o conjunto Condominal. VII. Cada propietario podrá realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su unidad de propiedad privativa, quedando prohibida toda modificación o innovación que afecte la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan poner en peligro la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del mismo; de conformidad con la leyes y reglamentos correspondientes. 29
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 17.- Cada condómino, y en general los habitantes del condominio, usarán su unidad de propiedad privativa en forma ordenada y tranquila. No podrán, en consecuencia, destinarla a usos contrarios a su destino, ni hacerla servir a otros objetos que los contenidos expresamente en su escritura constitutiva 30
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 18.- Cuando un condómino no ejerza sus derechos o renuncie a usar determinadas áreas y bienes de uso común, no es causa excluyente para cumplir con las obligaciones que le impone ésta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno y demás disposiciones legales aplicables. 31
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 19.- El condómino puede usar, gozar y disponer de su unidad propiedad privativa, con las limitaciones y modalidades de esta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno y demás leyes aplicables El condómino, poseedor o cualquiera otro cesionario del uso convendrán entre sí quién debe cumplir determinadas obligaciones ante los demás condóminos y en qué caso el usuario tendrá la representación del condómino en las asambleas que se celebren, pero en todo momento el usuario será solidario de las obligaciones del condómino 32
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 19.- Ambos harán oportunamente las notificaciones correspondientes al Administrador y a la Asamblea General mediante carta poder, en tiempo y forma reglamentaria, para los efectos que procedan. 33
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 20.- El derecho de preferencia respecto de la compra y venta de una o varias unidades de propiedad privativa, se sujetará a lo dispuesto en el Código Civil para el Distrito Federal. En caso de controversia derivada de la interpretación de éste artículo, podrán solicitar las partes la asistencia de la Procuraduría, sin perjuicio de acudir a los Tribunales competentes 34
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 21.- Queda prohibido a los condóminos, poseedores y en general a toda persona y habitantes del condominio: I. Destinarla a usos distintos al fin establecido en la Escritura Constitutiva, de acuerdo a lo establecido en el primer párrafo del Artículo 19 de ésta Ley, II. Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos y/o poseedores, que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad y comodidad del condominio, o incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados; III. Efectuar todo acto, en el exterior o en el interior de su unidad de propiedad privativa, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e instalaciones generales, estorbe o dificulte el uso de las áreas y bienes de uso común incluyendo las áreas verdes o ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos o poseedores; así como abrir claros, puertas o ventanas, entre otras, que afecten la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad; 35
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 21.- IV. En uso habitacional, realizar obras y reparaciones en horario nocturno, salvo los casos de fuerza mayor. Para el caso de uso comercial o de servicios, industrial o mixto, la Asamblea General de condóminos acordará los horarios que mejor convengan al destino del condominio o conjunto Condominal; V. Decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o las paredes exteriores desentonando con el condominio o que contravengan lo establecido y aprobado por la Asamblea General; 36
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 21.- VI. Derribar, trasplantar, podar, talar u ocasionar la muerte de una o más árboles, cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes, ni aun y por acuerdo que se haya establecido en la Asamblea General, lo anterior de conformidad con lo establecido en la Ley Ambiental del Distrito Federal, Código Penal del Distrito Federal y en la escritura constitutiva del condominio; sin embargo, en caso de que los árboles representen un riesgo para las construcciones o para los condóminos o poseedores, o bien se encuentren en malas condiciones fitosanitarias de acuerdo al dictamen de la Secretaría del Medio Ambiente, se determinarán las acciones más convenientes a realizar. La no observancia a esta fracción y en caso que una área verde sufra modificación o daño, el administrador condómino o poseedor deberá dar aviso a la Procuraduría Ambiental; sin perjuicio de los procedimientos establecidos en la Procuraduría 37
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 21.- VII. Delimitar con cualquier tipo de material o pintar señalamientos de exclusividad, como techar o realizar construcciones que indiquen exclusividad en el área de estacionamiento de uso común o en cualquier otra área de destino común del condominio, excepto las áreas verdes las cuales sí podrán delimitarse para su protección y conservación preferentemente con vegetación arbórea y/o arbustiva, según acuerde la Asamblea General o quien éstos designen; salvo los destinados para personas con discapacidad; VIII. Hacer uso de los estacionamientos y áreas de uso común, para fines distintos; IX. Poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las condiciones de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condóminos. En todos los casos, los condóminos, poseedores, serán absolutamente responsables de las acciones de los animales que introduzcan al condominio, observando lo dispuesto en la Ley de Protección de los Animales en el Distrito Federal; X.- Ocupar otro cajón de estacionamiento distinto al asignado; 38
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 21.- Para el caso de las fracciones I a la X de éste artículo se aplicará de manera supletoria la Ley de Cultura Cívica del Distrito Federal y demás leyes aplicables. En el caso de las obras establecidas en la Fracción III, éstas podrán llevarse a cabo solamente si en Asamblea General existe acuerdo unánime de los condóminos, excepto en las áreas verdes, y en el último caso, además, se indemnizará en caso de haber afectados a su plena satisfacción. El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos que se efectúen para reparar las instalaciones o restablecer los servicios de que se trate y estará obligado a dejar las cosas en el estado en que se encontraban, asimismo responderá de los daños y perjuicios que resulten, y se hará acreedor a las sanciones previstas en la presente ley; sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que puedan incurrir. La Procuraduría y la podrá intervenir a petición de parte en el ámbito de sus atribuciones así como la Procuraduría Ambiental 39
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO I: DEL CONDÓMINO Y SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Artículo 22.- La realización de las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos u otras divisiones colindantes en los condominios, así como su costo, serán obligatorios para los condóminos colindantes siempre y cuando la realización de la obra no derive de un daño causado por uno de los condóminos. En los condominios de construcción vertical, las obras que requieran los techos en su parte exterior y los sótanos, serán por cuenta de todos los condóminos, así como la reparación de desperfectos ocasionados por sismos, hundimientos diferenciales o por cualquier otro fenómeno natural. 40
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN Artículo 23.- Son objeto de propiedad común: I. El terreno, los cimientos, estructuras, muros de carga, fachadas, techos y azoteas de uso general, sótanos, pórticos, galerías, puertas de entrada, vestíbulos, corredores, escaleras, elevadores, patios, áreas verdes, senderos, plazas, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, los lugares destinados a reuniones sociales, así como los espacios señalados para estacionamiento de vehículos incluido de visitas, excepto los señalados en la Escritura Constitutiva como unidad de propiedad privativa; II.- Los locales, infraestructura, mobiliario e información, destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes; más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes; 41
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN Artículo 23.- III.- Las obras, aparatos mecánicos, eléctricos, subestación, bombas, motores, fosas, pozos, cisternas, tinacos, cámaras y monitores, luminarias, montacargas, incineradores, extintores, hornos, canales, redes de distribución de agua, drenaje, calefacción, aire acondicionado, electricidad y gas; los locales y zonas de carga y descarga, obras de seguridad, de ornatos, acopio de basura y otras semejantes, con excepción de las que sirvan a cada unidad de propiedad privativa, que así lo estipule la Escritura Constitutiva. IV.- Los recursos, equipo, muebles e inmuebles derivados de donaciones o convenios, así como la aplicación de programas, subsidios u otras acciones de la Administración Pública; 42
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN Artículo 23.- V.- Cualesquiera otras partes del inmueble o instalaciones del condominio no mencionados que se resuelvan por acuerdo de Asamblea General o que se establezcan con tal carácter en la Escritura Constitutiva y/o en el Reglamento Interno del Condominio. Los condóminos vigilaran y exigirán al administrador a través del Comité de Vigilancia, Asamblea General o Sesión del consejo, que se lleve un inventario completo y actualizado de todos los objetos, bienes muebles e inmuebles propiedad del condominio, citados en las fracciones II, III, IV y V, así como de los que en lo sucesivo se adquieran o se den de baja. Los bienes de propiedad común no podrán ser objeto de posesión y/o usufructo exclusivo de condóminos, poseedores o terceros y en ningún caso podrán enajenarse a un particular ni integrar o formar parte de otro régimen Condominal, a excepción de los bienes muebles que se encuentren en desuso, previa aprobación de la Asamblea General 43
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN Artículo 24- Serán de propiedad común, sólo entre las unidades de propiedad privativa colindantes, los entrepisos, muros y demás divisiones que compartan entre sí. De tal manera, que la realización de las obras que requieran éstas, así como su costo será a cargo de los condóminos o poseedores colindantes siempre y cuando la realización de la obra no derive de un daño causado por uno de los condóminos o poseedores, solo en este caso será a cargo de éstos. 44
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN Artículo 25.- En los condominios verticales, horizontales y mixtos, ningún condómino independientemente de la ubicación de su unidad de propiedad privativa podrá tener más derecho que el resto de los condóminos en las áreas comunes. Salvo que lo establezca la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, los condóminos o poseedores de planta baja no podrán hacer obras, ocupar para su uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos, jardines, patios, ni otros espacios de tal planta considerados como áreas y bienes de uso común, incluidos los destinados a cubos de luz. Asimismo, los condóminos del último piso no podrán ocupar la azotea ni elevar nuevas construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los demás condóminos del inmueble. 45
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN Artículo 25.- En el caso que los condóminos o cualquier poseedor hagan caso omiso a los párrafos anteriores, de conformidad con lo señalado con el artículo 88 de esta Ley, el administrador, condómino o cualquier poseedor deberá solicitar la intervención de la Delegación de la Demarcación Territorial correspondiente. El Órgano Político Administrativo emitirá en un lapso no mayor de 10 días hábiles la orden de visita de verificación y medidas para evitar que continúe la construcción, término en que igualmente dará respuesta a la demanda ciudadana. Asimismo y también de conformidad con Ley de Procedimiento Administrativo y Reglamento de Construcciones considerando de éste lo ceñido en la fracción VIII del artículo 248, ambas del Distrito Federal, demás leyes y reglamentos aplicables, emitirá la resolución administrativa. 46
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN Artículo 26.- Para la ejecución de obras en las áreas y bienes de uso común e instalaciones generales, se observarán las siguientes reglas: I. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación, y para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarán por el Administrador previa manifestación de construcción tipo B o C, en su caso, de las autoridades competentes de la administración pública, de conformidad con la Asamblea General, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administración debiendo informar al respecto en la siguiente Asamblea General. Cuando este fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el Administrador convocará a Asamblea General Extraordinaria, a fin de que, conforme lo prevenga el reglamento, resuelva lo conducente; 47
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN Artículo 26.- II. Para realizar obras que se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, que no aumenten el valor del condominio u obras que sin ser necesarias si lo aumenten, previa convocatoria de acuerdo a lo establecido en artículo 34 de la presente Ley. III. El propietario o propietarios del condominio en caso de enajenación, responderán por el saneamiento para el caso de evicción. Tratándose de construcciones nuevas, el propietario o propietarios originales del condominio, serán responsables por los defectos o vicios ocultos de las construcciones, extinguiéndose las acciones correspondientes a los tres años posteriores a la entrega del área afectada. 48
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN Artículo 26.- IV.- Para realizar obras nuevas, excepto en áreas verdes, que no impliquen la modificación de la Escritura Constitutiva y se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, se requerirá acuerdo aprobatorio de la Asamblea General a la que deberán asistir por lo menos la mayoría simple de los condóminos; sin embargo, para la ejecución de obras se deberá requerir un mínimo de votos que representen el 75 % del valor total del condominio; V.- En caso de falta de administrador las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes y servicios comunes podrán ser efectuados por cualquiera de los condóminos, los gastos que haya realizado serán reembolsados repartiendo el costo en partes iguales entre todos los condóminos, previa autorización del comité de vigilancia e informando detalladamente en la Asamblea General siguiente 49
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN Artículo 26.- VI.- Los gastos que se originen con motivo de la operación, reparación, conservación y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales, así como de las áreas o bienes comunes, serán cubiertos por todos los condóminos conforme a lo establecido en el artículo 55 de esta Ley e informando detalladamente en la Asamblea General siguiente; VII.- Los gastos que se originen con motivo de la operación, reparación, conservación y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales destinadas únicamente a servir a una sección del condominio serán cubiertos por todos los condóminos de esa sección, de acuerdo a lo establecido en el artículo 55 de esta Ley; y 50
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN Artículo 26.- VIII.- Tratándose de los gastos que se originen por la prestación del servicio de energía eléctrica, agua y otros en las áreas o bienes comunes se cubrirán de acuerdo a lo establecido en las fracciones VI y VII de este artículo. El proveedor o prestador del servicio incluirá la cantidad respectiva en la factura o recibo que individualmente expida a cada condómino por el servicio en su unidad de propiedad privativa. 51
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN Artículo 27.- Los Órganos Políticos Administrativos y demás autoridades de la Administración Pública, podrán aplicar recursos públicos para el mejoramiento de las propiedades habitacionales, mantenimiento, servicios, obras y reparaciones en áreas y bienes de uso común; así como para implementar acciones en materia de seguridad pública, procuración de justicia, salud sanitaria y protección civil en casos urgentes que pongan en peligro la vida o integridad física de los condóminos o poseedores. Sin menoscabo de la propiedad o dominio de los condóminos y sin contravenir esta Ley y los ordenamientos jurídicos aplicables. Lo anterior bastará con la petición de un condómino o poseedor; sin que ello impida que la misma Asamblea General contrate servicios profesionales para estos fines. 52
TÍTULO SEGUNDO: DEL CONDÓMINO, DE SU UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA Y DE LAS ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN CAPÍTULO II: DE LAS AREAS Y BIENES DE USO COMÚN Artículo 28.- Los créditos generados por las unidades de propiedad privativa, que la Asamblea General haya determinado, por concepto de cuotas de mantenimiento, administración, extraordinarias y/o fondo de reserva, intereses moratorios, y demás cuotas que la Asamblea General determine, y que no hayan sido cubiertos por el condómino de la unidad privativa. Por lo que al trasmitirse la propiedad de cualquier forma, el nuevo condómino adquirirá la unidad de propiedad privativa con la carga de dichos créditos, y deberá constar en el instrumento mediante el cual se adquiera la propiedad, por lo que dichos créditos se cubrirán preferentemente y sus titulares gozarán en su caso del derecho que establece en su favor el artículo 2993 fracción X, del Código Civil del Distrito Federal 53
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL (Artículos 29 al 36) CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA (Artículos 37 al 46) CAPITULO III : DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DEL COMITÉ DE VIGILANCIA (Artículos 47 al 51) 54
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 29.- Esta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno del condominio, son los que establecen las características y condiciones para la organización y funcionamiento social del condominio. El Órgano Máximo del condominio es la Asamblea General. Las asambleas generales por su tipo podrán ser ordinarias y extraordinarias: I.- Las Asambleas Generales Ordinarias: Se celebrarán cuando menos cada seis meses teniendo como finalidad informar el estado que guarda la administración del condominio, así como tratar los asuntos concernientes al mismo; 55
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 29.- II.- Las Asambleas Generales Extraordinarias: Se celebrarán cuando haya asuntos de carácter urgente que atender y cuando se trate de los siguientes asuntos: a) Cualquier modificación a la escritura constitutiva del condominio o su Reglamento Interno de conformidad con lo establecido en esta Ley; b) Para la extinción voluntaria del Régimen; c) Para realizar obras nuevas; d) Para acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción 56
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 30- Así también, podrán celebrarse otro tipo de asambleas, siempre sujetas a la Asamblea General, y que se regirán conforme a lo que establece esta Ley, su Reglamento y el Reglamento Interno, como son: I.- Las de administradores, que se celebrarán en el caso de un conjunto Condominal o cuando el condominio se hubiese subdividido en razón de haber adoptado una organización por secciones o grupos, para tratar los asuntos relativos a los bienes de uso común del conjunto Condominal o condominio. Serán convocadas por el comité de administración del mismo; 57
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 30- II.- Las de sección o grupo, que se celebrarán cuando el condominio se compone de diferentes edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y áreas en donde se tratarán asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio o sirven a las mismas; serán convocadas de acuerdo a lo establecido en el Artículo 32 de esta Ley y sus determinaciones en ningún caso podrán contravenir o afectar las decisiones de la Asamblea General del condominio; y III.- Las Asambleas Generales de Condóminos del conjunto Condominal, las cuales serán opcionales a las asambleas de administradores. En las sesiones de administradores se deberá elegir el Comité de Administración y el Comité de Vigilancia del conjunto Condominal. De igual modo, se podrá tratar cualquier asunto relacionado con las áreas comunes del conjunto Condominal y serán convocadas en los términos del Artículo 32 de esta Ley. 58
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 30- IV.- En los condominios de uso comercial, de servicios, industrial o mixto; la Asamblea General y/o Comité de Vigilancia acordará el lugar y hora que más convenga a los condóminos para la realización de sus asambleas. Sin perjuicio de las disposiciones aplicables a las asambleas de condóminos, éstos podrán acordar otros mecanismos y formas para tomar decisiones y acuerdos para la mejor administración de los condominios 59
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 31.- Las Asambleas Generales se regirán por las siguientes disposiciones: I.- Serán presididas por quién designe la Asamblea General y contará con un secretario cuya función será desempeñada por el Administrador o a falta de éste, por disposición expresa sobre el particular según el Reglamento Interno o por quien nombre la Asamblea General y sus escrutadores señalados por la misma; II.- Las resoluciones de la Asamblea General se tomarán por mayoría simple de votos, excepto en los casos en que la presente Ley, la escritura constitutiva o Reglamento Interior establezcan una mayoría especial; los condóminos presentes con derecho a voz y voto o sus representantes legales, deberán firmar en la lista de asistencia que se anexa en el libro de actas de asambleas, para ser considerados como parte del quórum de la misma. 60
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 31.- III.- Cada condómino contará con un número de votos igual al porcentaje de indiviso que su unidad de propiedad privativa represente el total del valor del condominio establecido en la Escritura Constitutiva. Salvo lo dispuesto en el Título Quinto de esta Ley; IV. La votación será personal y directa. El reglamento interno del condominio podrá facultar la representación con carta poder simple, pero en ningún caso una sola persona podrá representar a más de dos condóminos. En ningún caso el administrador podrá representar a un condómino, en las asambleas generales; 61
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 31.- V.- El Administrador Condómino o los integrantes del Comité de Administración o del comité de vigilancia que resulten electos, deberán acreditar a la Asamblea General el cumplimiento de sus obligaciones respecto del condominio o conjunto Condominal; desde el inicio y durante la totalidad de su gestión; VI. En los casos de que sólo un condómino represente más de 50% de los votos y los condóminos restantes no asistan a la Asamblea General, previa notificación de la convocatoria de acuerdo a esta Ley, la asamblea podrá celebrarse en los términos del artículo 32, fracción IV; 62
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 31.- VII.- Cuando un solo condómino represente más del 50% de votos y asista el resto del valor total de votos del condominio se requerirá, cuando menos, la mitad de los votos restantes para que sean válidos los acuerdos. De no asistir cuando menos el 75% del valor total del condominio procederá la segunda convocatoria de Asamblea General, en la cual para que sean válidos los acuerdos se requerirá cuando menos el 75% de los votos de los asistentes. Cuando no se llegue a acuerdo válido, el condómino mayoritario o el grupo minoritario podrá someter la discrepancia en los términos del Título Cuarto Capítulo IV de esta Ley. 63
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 31.- VIII.- El secretario de la Asamblea General deberá asentar el acta de la misma en el libro de actas que para tal efecto haya autorizado la Procuraduría. Las actas, por su parte, serán firmadas por el presidente y el secretario, por los miembros del comité de vigilancia, que asistieren y los condóminos que así lo soliciten. Cuando se haya convocado legalmente a una Asamblea General de condóminos y no se cuente con el libro de actas, el acta podrá levantarse en fojas por separado, haciendo constar en ella tal circunstancia. El acta levantada deberá contener: Lugar, fecha, hora, firmas de los participantes, orden día y desarrollo de la Asamblea General, haciéndolo del conocimiento de la Procuraduría en un plazo no mayor a quince días hábiles. 64
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 31.- IX.- El secretario tendrá siempre a la vista de los asistentes el libro de actas y el Administrador les informará en un lapso de 7 días hábiles por escrito a cada condómino y/o poseedor las resoluciones que adopte la Asamblea General. Si el acuerdo de la Asamblea General: a) Modifica la Escritura Constitutiva del condominio, el acta se protocolizará ante Notario Público y se deberá inscribir en el Registro Público de la Propiedad; b) Modifica el Reglamento Interno, el acta se protocolizará ante Notario Público, y éste deberá registrarse la Procuraduría. 65
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 32.- Las convocatorias para la celebración de Asambleas Generales se harán de acuerdo a las siguientes disposiciones: I.- La convocatoria deberá indicar quien convoca y el tipo de Asamblea de que se trate, fecha y lugar en donde se realizará dentro del condominio, o en su caso el establecido por el Reglamento Interno, incluyendo el orden del día; II.- Los condóminos o sus representantes serán notificados de forma personal, mediante la colocación de la convocatoria en lugar visible del condominio, en la puerta del condominio; o bien, depositándola de ser posible en el interior de dicha unidad de propiedad de privativa 66
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 32.- III.- Podrán convocar a Asamblea General de acuerdo a lo que establece esta Ley: a) El Administrador, b) El Comité de Vigilancia, c) Cuando menos el 20% del total de los condóminos acreditando la convocatoria ante la Procuraduría, si el condominio o conjunto Condominal está integrado de 2 a 120 unidades de propiedad privativa; convoca el 15% cuando se integre de 121 a 500 unidades de propiedad privativa; y convoca el 10% cuando el condominio o conjunto Condominal sea mayor a las 501 unidades de propiedad privativa; 67
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 32.- d) La Procuraduría, sólo en los casos donde no exista algún tipo de administración; y únicamente con el objeto de difundir y fomentar la Cultura Condominal. Los condóminos morosos e incumplidos según informe de la administración no tendrán derecho de convocar. 68
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 32.- IV.- Cuando la Asamblea General se celebre en virtud de la primera convocatoria, se requerirá de una asistencia del 75% de los condóminos, cuando se realice en segunda convocatoria el quórum se integrará con la mayoría simple del total de condóminos. En caso de tercera convocatoria la Asamblea General se declarará legalmente instalada con los condóminos que asistan y las resoluciones se tomarán por la mayoría de los presentes; Las determinaciones adoptadas por las asambleas en los términos de esta Ley, del Reglamento Interno del condominio y de las demás disposiciones legales aplicables, obligan a todos los condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes; Las convocatorias para la celebración de la Asamblea General ordinaria, se notificarán con siete días naturales de anticipación a la fecha de la primera convocatoria. Entre la primera y la segunda convocatoria deberá mediar un plazo de quince minutos; el mismo plazo deberá transcurrir entre la segunda y la tercera convocatoria; 69
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 32.- V.- En los casos de suma urgencia, se realizarán las convocatorias para Asamblea General Extraordinaria con la anticipación que las circunstancias lo exijan, quedando sujetas en lo demás a las disposiciones de esta Ley y el Reglamento Interno, VI.- Cuando por la importancia del o los asuntos a tratar en la Asamblea General se considere necesario, el Administrador, el Comité de Vigilancia o los condóminos de acuerdo a lo estipulado en el inicio c) del presente artículo, podrán solicitar la presencia de un Notario Público o de un representante de la Procuraduría; y VII.- En el caso de las Asambleas Generales Extraordinarias señaladas en el artículo 29 de esta Ley, las reglas para la fijación de quórum y votación, se sujetarán a las mismas disposiciones que en cada caso determinen los artículos correspondientes de la misma Ley. 70
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 33.- La Asamblea General tendrá las siguientes facultades: I. Modificar la Escritura Constitutiva del condominio y aprobar o reformar el Reglamento Interno del mismo; II. Nombrar, ratificar y remover libremente al Administrador Condómino, o Administrador Profesional según sea el caso, en los términos de la presente Ley, su Reglamento, de la Escritura Constitutiva y del Reglamento Interno; III. Aprobar la contratación del Administrador Profesional y fijar la remuneración; lo cual quedará asentado en el acta de asamblea correspondiente; 71
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 33.- IV. Precisar las obligaciones y facultades a cargo del Administrador y del Comité de Vigilancia frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos o poseedores, según actividades a desarrollar de acuerdo a sus cargos y las tareas encomendadas a los comités, de conformidad a lo establecido en la Escritura Constitutiva y al Reglamento Interno del condominio; V. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores, determinando para ello el sistema o esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente de acuerdo a las características del condominio; VI. Nombrar y remover al Comité de Vigilancia y a los comités de Ecología o Medio Ambiente, Socio-Cultura, Seguridad y Protección Civil y del Deporte 72
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 33.- VII. Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el Administrador Profesional respecto al fiel desempeño de su función, y al manejo de los fondos a su cuidado. VIII. Examinar y, en su caso aprobar, los estados de cuenta semestrales que se someta el Administrador a su consideración; así como el informe anual de actividades que rinda el Comité de Vigilancia; IX. Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente; tratándose de condominios industriales y/o comerciales se deberá asignar un fondo para la contratación de una póliza de seguro contra siniestros; 73
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 33.- X. Instruir al Comité de Vigilancia o a quien se designe para proceder ante la Procuraduría ó autoridades competentes, cuando el administrador o administradores infrinjan las disposiciones de esta Ley, su Reglamento, el Reglamento Interno, la Escritura Constitutiva o cualesquier disposición legal aplicable; XI. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al Administrador; XII. Resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros, por omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas ordinarias. No se podrá restringir el servicio de agua potable; 74
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 33.- XIII. Establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio, así como la forma en que deberán participar los condóminos o poseedores, en esta actividad con apoyo eventual de la autoridad; XIV.- Otorgar beneficios a los condóminos o poseedores del condominio o conjunto Condominal, en relación al cumplimiento de sus obligaciones; XV.- Discutir la inversión de fondos establecidos en el artículo 60 de la presente Ley; 75
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 33.- XVI.- Revisar y en su caso aprobar el estado de cuenta que se ejerza en torno a los proyectos específicos que se desarrollan en el condominio con recursos internos o externos y sean presentados por los comités de Ecología o Medio Ambiente, Socio-Cultural, Seguridad y Protección Civil y del Deporte; XVII.- Las demás que le confieren la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno y demás disposiciones aplicables. Los acuerdos de la Asamblea General deberán ser de sujetarse a lo dispuesto en esta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno u otras disposiciones de orden público. 76
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 34.- Con excepción de las Asambleas Generales convocadas para modificar la Escritura Constitutiva, extinguir el Régimen de Propiedad en Condominio o afectar el dominio del inmueble, se suspenderá a los condóminos o poseedores morosos su derecho a voto conservando siempre su derecho a voz, en la Asamblea General. Par efectos de esta Ley son casos de morosos los siguientes: I. La falta de pago de dos cuotas o más para el fondo de mantenimiento y administración y el fondo de reserva; II. La falta de pago de una cuota extraordinaria de acuerdo a los plazos establecidos; y/o III. Cuando por sentencia judicial o laudo administrativo debidamente ejecutoriado, se haya condenado al pago de daños a favor del condominio y éste no haya sido cubierto. En estos supuestos no serán considerados para el quórum de instalación de la Asamblea General, estando impedidos para ser electos como Administrador Condómino, o como miembros del Comité de Vigilancia. 77
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 35.- Para efecto de otro tipo de organización Condominal, los condóminos o poseedores, además, se podrán organizar de las siguientes formas: Conjunto Condominal. Condominio Subdividido. Consejo de Administradores. Comité de Vigilancia. Comités. Y las demás que de acuerdo a los usos y costumbres del condominio que no sean contrarias a la presente Ley. Las reglas para la convocatoria, organización, conformación, derechos y obligaciones se sujetaran a lo previsto en esta Ley, su reglamento, la escritura constitutiva y su reglamento interno. 78
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO I: DE LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA GENERAL Artículo 36- Para llevar a cabo la organización del artículo anterior, podrán celebrarse otro tipo de asambleas o sesiones, como son: I.- Las sesiones del Consejo, que se celebrarán en el caso de un Conjunto Condominal o Condominio subdividido, para tratar los asuntos relativos a los bienes de uso común. Serán convocadas por el comité de administración del mismo, de conformidad con la presente ley; y II.- Las de sección o grupo, que se celebrarán cuando el condominio se haya subdividido para su mejor organización edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y áreas en donde se tratarán asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio o sirven a las mismas; serán convocadas de acuerdo a lo establecido en el Artículo 32 de esta Ley y sus determinaciones en ningún caso podrán contravenir o afectar las decisiones de la Asamblea General del condominio. 79
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 37.- Los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la Asamblea General en los términos de esta Ley, su Reglamento y el Reglamento Interno. Cuando exista un impedimento material o estructural que dificulte la organización Condominal o los condóminos tengan una forma tradicional de organización, se podrá nombrar administración por edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y áreas, y en aquellos casos en que el condominio tenga más de una entrada, los condóminos podrán optar por la organización, por acceso o módulo, siempre y cuando se trate de asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio a quienes habitan esa sección del condominio. Se prohíbe la organización fragmentada dentro de las secciones y si el acceso es compartido por dos alas, no se permitirá la organización separada de éstas 80
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 37.- Las atribuciones de quienes tengan carácter de administrador Condómino o Profesional, miembro del Comité de Administración o del Comité de Vigilancia de un condominio, establecido en los artículos 43 y 49 de esta Ley, serán conforme lo que determina el presente ordenamiento, sin atribuirse la representación vecinal que determina la Ley de Participación Ciudadana del Distrito Federal, aún cuando se tratara de las mismas personas. Las funciones de los integrantes de los Órganos de Representación Ciudadana electos en las unidades habitacionales que se rijan en la Ley en la materia de condominios, serán distintas e independientes, y sujetas a lo establecido en la Ley de Participación Ciudadana del Distrito Federal, aun cuando en la representación de estos Órganos Ciudadanos se trate de las mismas personas citadas en el párrafo anterior. 81
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 38- Para desempeñar el cargo de Administrador: I.- En el caso del Administrador condómino, deberá acreditar a la Asamblea General, el cumplimiento de sus obligaciones de condómino desde el inicio y durante la totalidad de su gestión; II. En el caso de contratar una administración profesional, ya sea persona física o moral deberá presentar para su registro contrato celebrado con el Comité de Vigilancia conforme a la Ley aplicable, la fianza correspondiente, así como la certificación expedida por la Procuraduría. En ambos casos, tendrán un plazo máximo de treinta días naturales posteriores a su nombramiento para asistir a la capacitación o actualización que imparte la Procuraduría en esta materia. 82
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 38- El nombramiento del Administrador condómino o Administrador profesional quedará asentado en el libro de actas de asamblea, o la protocolización del mismo deberá ser presentado para su registro en la Procuraduría, dentro de los quince días hábiles siguientes a su designación. La Procuraduría emitirá dicho registro y constancia de capacitación y/o actualización en un término de quince días hábiles. El mandato como administrador lo otorga la asamblea general de condóminos y tendrá plena validez frente a terceros y todo tipo de autoridades. El libro de actas donde se plasme el nombramiento del administrador o la protocolización del mismo, deberá ser presentado para su registro en la Procuraduría, dentro de los quince días hábiles siguientes a su designación. La Procuraduría emitirá dicho registro en un termino de quince días hábiles. 83
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 39.- La remuneración del Administrador condómino o profesional será establecida por la Asamblea General debiendo constar en el acta de asamblea 84
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 40.- En el caso de construcción nueva en Régimen de Propiedad en Condominio, el primer Administrador será designado por quien otorgue la escritura constitutiva del condominio. Lo anterior sin perjuicio del derecho a los condóminos a convocar a Asamblea General para destituir y designar otro Administrador en términos de la presente Ley y su Reglamento. 85
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 41- Cuando la Asamblea General decida contratar servicios profesionales para su Administración, determinará las bases para garantizar el buen desempeño del cargo, nombrando al Comité de Vigilancia para celebrar el contrato correspondiente, conforme a la legislación aplicable. El Administrador profesional, tendrá un plazo no mayor a quince días naturales, a partir de la celebración de la Asamblea General para entregar al Comité de Vigilancia la fianza correspondiente. 86
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 42.- El Administrador durará en su cargo un año, siempre que a consideración del Comité de Vigilancia se haya cumplido en sus términos el contrato y en caso de que la Asamblea General determine su reelección se atenderá a lo siguiente: I.- El Administrador condómino podrá ser reelecto en dos periodos consecutivos más y posteriormente en otros periodos no consecutivos. II.- El Administrador profesional podrá ser ratificado siempre y cuando renueve el contrato y la fianza correspondiente 87
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 43.- Corresponderá al Administrador: I.- Llevar un libro de actas de asamblea de condóminos, debidamente autorizado por la Procuraduría; II.- Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad. Entre los servicios comunes están comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condominios; III.- Representar y llevar las decisiones tomadas en la Asamblea General de los condóminos respectivos a las Asambleas de los Administradores; 88
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 43.- IV.- Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, mismos que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos que se encuentren al corriente respecto del pago de cuotas ordinarias y extraordinarias; V.- Atender la operación adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios generales; VI.- Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas y bienes de uso común; así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y áreas y bienes de uso común, dividiendo el importe del consumo de acuerdo a lo establecido en esta Ley; VII.- Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I del artículo 26 de esta Ley; 89
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 43.- VIII.- Difundir y ejecutar los acuerdos de la Asamblea General, salvo en lo que ésta designe a otras personas para tal efecto; IX.- Recaudar de los condóminos o poseedores lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias de acuerdo a los procedimientos, periodicidad y montos establecidos por la Asamblea General o por el Reglamento Interno; así como efectuar los gastos que correspondan con cargo a dichos fondos, X.-Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento interno; XI.- Otorgar recibo por cualquier pago que reciba; 90
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 43.- XII.- Entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta del condominio con el visto bueno del Comité de Vigilancia, recabando constancia de quien lo reciba, que muestre: a) Relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior; b) Dar el Monto de las aportaciones y cuotas pendientes. El Administrador tendrá a disposición de los condóminos que lo soliciten, una relación pormenorizada de las mismas; reservando por seguridad los datos personales de los condóminos o poseedores, que sólo podrán conocer los miembros del Comité de Vigilancia o alguna autoridad que los solicite de manera fundada y motivada. 91
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 43.- XII.- c) Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de intereses; y d) Relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y/o servicios del condominio. e) Una relación pormenorizada de los morosos y los montos de su deuda; El condómino tendrá un plazo de ocho días contados a partir del día siguiente a la entrega de dicha documentación, para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo se considera que está de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobación de la Asamblea General, en los términos de la fracción VIII del Artículo
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 43.- XIII.- Convocar a Asambleas Generales en los términos establecidos en esta Ley y en el Reglamento Interno; Es obligación del administrador convocar a una Asamblea General con siete días de anticipación al vencimiento de su contrato para notificar la terminación del mismo, de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 de esta Ley. En caso de que el Administrador no cumpla con lo dispuesto en el párrafo anterior, el Comité de Vigilancia convocará a una Asamblea General de acuerdo a lo establecido en el artículo 32, para informar a la misma el desempeño del Administrador; y en su caso, nombrar al nuevo Administrador o bien renovar el contrato con este. Excepcionalmente, cuando por causas de fuerza o caso fortuito evidente, no se hubiera convocado, o habiéndose convocado esta asamblea no se constituyera o no se nombrara nuevo Administrador, aquél podrá convocar treinta días naturales después de haber concluido su encargo. Si las convocatorias previstas en los párrafos anteriores, no tuvieran como resultado el nombramiento del Administrador, el periodo señalado se prorrogará por quince días naturales más. 93
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 43.- XIV.- Representar a los condóminos o poseedores para la contratación de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento, comodato o que se destinen al comercio, de acuerdo a lo establecido en la Asamblea General y/o a su Reglamento Interno; XV.- Cuidar con la debida observancia de las disposiciones de esta Ley, el cumplimiento del Reglamento Interno y de la escritura constitutiva; XVI.- Cumplir, cuidar y exigir, con la representación de los condóminos o poseedores, el cumplimiento de las disposiciones de esta Ley, su Reglamento y el Reglamento Interno. Solicitando en su caso el apoyo de la autoridad que corresponda 94
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 43.- XVII.- En relación con los bienes comunes del condominio, el Administrador tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la Ley correspondiente; En caso de fallecimiento del Administrador o por su ausencia por más de un mes sin previo aviso, el Comité de Vigilancia deberá de convocar a una Asamblea Extraordinaria de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 de esta Ley para nombrar a un nuevo Administrador. Asimismo, el Comité de Vigilancia podrá asumir estas facultades; hasta en tanto se designe el nuevo Administrador; 95
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 43.- XVIII.- Cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Civil y su Reglamento; XIX.- Iniciar los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los condóminos, poseedores, habitantes en general, quienes otorgan la Escritura Constitutiva que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a la presente Ley, a su Reglamento, a la Escritura Constitutiva y al Reglamento Interno, en coordinación con el comité de vigilancia; XX.- Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a su cargo la presente Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno, y demás disposiciones legales aplicables, solicitando, en su caso, el apoyo de la Procuraduría para su cumplimiento; 96
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 43.- XXI.- Impulsar y promover por lo menos una vez cada seis meses en coordinación con la Procuraduría y la Procuraduría Ambiental una jornada de difusión de los principios básicos que componen la cultura Condominal y el cuidado del medio ambiente; XXII.- El administrador del condominio deberá poner a disposición de la Asamblea General, el respectivo libro de actas proporcionado por la Procuraduría, cuando ésta se haya convocado en los términos que para tal efecto establece la presente Ley; XXIII.- Fomentar entre los condóminos, poseedores y habitantes del condominio, el conocimiento y el cumplimiento de la presente Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva y su Reglamento Interno del condominio; 97
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 43.- XXIV.- Gestionar ante las Delegaciones la aplicación de recursos y servicios, de acuerdo a lo establecido en el artículo 27 de la presente Ley; XXV.- Emitir bajo su más estricta responsabilidad y de acuerdo a la contabilidad del condominio, las constancias de no adeudo, por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias, y demás cuotas que la Asamblea General haya determinado, para cada unidad de propiedad privativa, cuando sea solicitada por el condómino, poseedor, Notarios Públicos, así como a las autoridades jurisdiccionales, en términos de lo previsto en el artículo 28 de la presente ley; Dicha constancia será emitida por el Administrador en un término que no exceda de cinco días hábiles, a partir del día siguiente en que el administrador haya recibido la solicitud. 98
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 43.- XXVI.- Dirimir controversias derivadas de actos de molestia entre los condóminos poseedores o habitantes en general para mantener la paz y tranquilidad entre los mismos; XXVII.- Tener la documentación necesaria en cualquier momento, para que, en caso de que la Asamblea General y/o el Comité de Vigilancia o cualquier condómino o cualquier autoridad que la solicite; XXVIII.- Registrarse ante la Procuraduría como Administrador. 99
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 44.- Cuando la Asamblea General designe una nueva administración, la saliente deberá entregar a la administración entrante, en un término que no exceda de siete días naturales a partir del día siguiente de la nueva designación, todos los documentos incluyendo los estados de cuenta, libro de actas, valores, muebles, inmuebles y demás bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad, la cual sólo podrá posponerse por resolución judicial. De lo establecido en el párrafo anterior se levantará un acta que firmarán quienes intervengan. Transcurrido los siete días naturales la administración entrante, podrá iniciar las acciones administrativas, civiles o penales que correspondan. La Procuraduría a petición de parte, podrá solicitar la documentación de referencia, debiendo entregarse ésta en un plazo que no exceda de tres días hábiles a partir de la fecha en que se hubiere notificado el requerimiento. 100
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 45.- Los conjuntos Condominales o subdivididos para la administración de la totalidad de los bienes de uso común del conjunto, elegirán un Comité de Administración, el cual quedará integrado por: I.- Un Presidente, quien tendrá las funciones y obligaciones contenidas en el artículo 43; II.- Un Secretario, que tendrá a su cargo las actividades administrativas relacionadas con la actualización y manejo de los libros de las actas de asambleas, de acreedores, de archivos y demás documentos necesarios para el buen funcionamiento de la administración; y III.- Un Tesorero, que será responsable del manejo contable interno de la administración, debiendo ser solidario con el administrador de llevar actualizados los estados de cuenta de la administración, sin poder tener la disponibilidad ni ejercicio de los mismos 101
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPÍTULO II: DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES Y COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 46.- Para la elección de los miembros del Comité de Administración de un conjunto Condominal, se celebrará una sesión de consejo de administradores, conforme a las reglas previstas por el artículo 31 de esta Ley, para que mediante su voto se elija al comité de administración 102
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPITULO III : DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DEL COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 47.- Los condominios deberán contar con un Comité de Vigilancia integrado por dos o hasta cinco condóminos, dependiendo del número de unidades de propiedad privativa, designándose de entre ellos un presidente y de uno a cuatro vocales sucesivamente, mismos que actuarán de manera colegiada, y sus decisiones se tomarán por mayoría simple. Una minoría que represente por lo menos el 20% del número de condóminos tendrá derecho a designar a uno de los vocales. 103
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPITULO III : DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DEL COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 48.- El nombramiento de los miembros del Comité de Vigilancia será por un año, o hasta en tanto no se remueva de su cargo por la Asamblea General, desempeñándose en forma honorífica. Podrán reelegirse sólo dos de sus miembros por un período consecutivo 104
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPITULO III : DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DEL COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 49.- El Comité de Vigilancia tendrá las siguientes funciones y obligaciones: I.- Cerciorarse de que el Administrador cumpla con los acuerdos de la Asamblea General; II.- Tendrá acceso y deberá revisar periódicamente todos los documentos, comprobantes, contabilidad, libros de actas, estados de cuenta y en general toda la documentación e información relacionada con el condominio, para lo cual el Administrador deberá permitirle el acceso a dicha información y documentación; III.- Supervisar que el Administrador lleve a cabo el cumplimiento de sus funciones; 105
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPITULO III : DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DEL COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 49.- IV.- Contratar y dar por terminados los servicios profesionales a que se refiere el artículo 41 de esta Ley; V.- En su caso, dar su conformidad para la realización de las obras a que se refiere el artículo 26 fracción I; VI.- Verificar y emitir dictamen de los estados de cuenta que debe rendir el o los Administradores ante la Asamblea General, señalando sus omisiones, errores o irregularidades de la administración; VII.- Constatar y supervisar la inversión de los fondos 106
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPITULO III : DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DEL COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 49.- VIII.- Dar cuenta a la Asamblea General de sus observaciones sobre la Administración del condominio, en caso de haber encontrado alguna omisión, error o irregularidad en perjuicio del condominio por parte del Administrador deberá de hacerlo del conocimiento de la Procuraduría o autoridad competente. IX.- Coadyuvar con el administrador en observaciones a los condóminos, poseedores o habitante en general sobre el cumplimiento de sus obligaciones; X.- Convocar a Asamblea General cuando a requerimiento por escrito, el Administrador no lo haga dentro de los tres días siguientes a la petición; en términos de la fracción III inciso b) del artículo 32 de la presente Ley; 107
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPITULO III : DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DEL COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 49.- XI.- Solicitar la presencia de un representante de la Procuraduría o de un Notario Público en los casos previstos en esta Ley, su Reglamento o en los que considere necesario; XII.- Cubrir las funciones de Administrador en los casos previstos en el párrafo segundo de la Fracción XVII del Artículo 43 de la presente Ley; XIII.- Los miembros del Comité de Vigilancia serán responsables en forma solidaria entre ellos y subsidiaria en relación con el o los Administradores de los daños y perjuicios ocasionados a los condóminos por las omisiones, errores o irregularidades del o los administradores que habiéndolas conocido no hayan notificado oportunamente a la Asamblea General. 108
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPITULO III : DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DEL COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 49.- XIV.-Las demás que se deriven de esta Ley, su Reglamento y de la aplicación de otras que impongan deberes a su cargo así como de la Escritura Constitutiva y del Reglamento Interno. 109
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPITULO III : DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DEL COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 50.- Los conjuntos Condominal contarán con un Comité de Vigilancia integrado por los presidentes de los Comités de Vigilancia de los condominios que integran dicho conjunto, eligiendo entre ellos un coordinador. La designación se realizará en sesión de este órgano y se hará del conocimiento del Comité de Administración en los cinco días siguientes de su elección. La integración del Comité de Vigilancia de los conjuntos Condominal y la elección del coordinador, se efectuará dentro de la asamblea a que se refiere el artículo 46 de ésta Ley, sin que la participación de los presidentes de los comités de vigilancia, cuente para la instalación del quórum en las asambleas de administradores 110
TITULO TERCERO: DE LAS ASAMBLEAS Y TIPOS DE ORGANIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS CAPITULO III : DEL NOMBRAMIENTO Y FACULTADES DEL COMITÉ DE VIGILANCIA Artículo 51.- El Comité de Vigilancia del Conjunto Condominal o Condominio Subdividido, contará con las mismas funciones que establece el artículo 49 de esta Ley, referidas al ámbito de la administración y las áreas y bienes de uso común del Conjunto Condominal 111
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO I:DEL REGLAMENTO INTERNO (Artículos 52 al 54) CAPITULO II DE LAS CUOTAS Y OBLIGACIONES COMUNES (Artículos 55 al 61) CAPÍTULO III : DE LOS GRAVÁMENES AL CONDOMINIO (Articulo 62) CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL (Artículos 63 al 71) 112
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO I:DEL REGLAMENTO INTERNO Artículo 52.- La elaboración del Reglamento Interno será por quienes otorguen la Escritura Constitutiva del condominio. Cualquier modificación al reglamento se acordará en Asamblea General, a la que deberá de asistir por lo menos la mayoría simple de los condóminos. Las resoluciones requerirán de un mínimo de votos que represente el 51% del valor del indiviso del condominio. La elaboración y/o modificación al Reglamento Interno deberán ser registrados ante la Procuraduría. 113
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO I:DEL REGLAMENTO INTERNO Artículo 53.- El Reglamento Interno contendrá, sin contravenir lo establecido por esta Ley, su Reglamento y la Escritura Constitutiva correspondiente, las disposiciones que por las características específicas del condominio se consideren necesarias refiriéndose en forma enunciativa mas no limitativa, por lo menos, a lo siguiente: I.- Los derechos, obligaciones y limitaciones a que quedan sujetos los condóminos en el ejercicio del derecho de usar los bienes comunes y los propios; II.- El procedimiento para el cobro de las cuotas de: los fondos de administración y mantenimiento, el de reserva, así como las extraordinarias. 114
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO I:DEL REGLAMENTO INTERNO Artículo 53.- III.- El monto y la periodicidad del cobro de las cuotas de los fondos de administración y mantenimiento y el de reserva; IV.- Las medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento y operación del condominio; V.- Las disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y desarrollo de la comunidad promoviendo y apoyando al Comité de Ecología ó Medio Ambiente, al Comité Socio-Cultural, al Comité de Seguridad y Protección Civil, al de Deporte y otros que se consideren necesarios 115
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO I:DEL REGLAMENTO INTERNO Artículo 53.- VI.- Los criterios generales a los que se sujetará el administrador para la contratación a terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento o comodato; previo acuerdo de la Asamblea General; VII.- El tipo de asambleas que se realizarán de acuerdo a lo establecido en el artículo 29 de esta Ley; VIII.- El tipo de administración conforme a lo establecido en el artículo 37 de esta Ley; IX.- Otras obligaciones y requisitos para el Administrador y los miembros del Comité de Vigilancia, además de lo establecido por esta Ley; 116
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO I:DEL REGLAMENTO INTERNO Artículo 53.- X.- Causas para la remoción o rescisión del contrato del Administrador y de los miembros del Comité de Vigilancia; XI.- Las bases para la modificación del Reglamento Interno conforme a lo establecido en la presente Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva y demás leyes aplicables; XII.- El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia temporal del Administrador, o miembros del Comité de Vigilancia; XIII.- La determinación de criterios para el uso de las áreas y bienes de uso común, especialmente para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad, ya sean condóminos, poseedores o familiares que habiten con ellos 117
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO I:DEL REGLAMENTO INTERNO Artículo 53.- XIV.- Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en las unidades de propiedad privativa o áreas comunes; si el Reglamento de ésta Ley fuere omiso, la Asamblea General resolverá lo conducente; XV.- Las aportaciones para la constitución de los fondos de mantenimiento, administración y de reserva, señalando la obligación de su cumplimiento; XVI.- La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría especial en caso de votación y no previstos en esta Ley y su Reglamento; 118
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO I:DEL REGLAMENTO INTERNO Artículo 53.- XVII.- Las bases para la integración del Programa Interno de Protección Civil. Así como, en su caso, la conformación de Comités de Protección Civil y de Seguridad Pública que por ley debido a su magnitud requieren algunos condominios; XVIII.- La tabla de valores e indivisos del condominio; cuando dichos valores o indivisos se modifiquen por reformas a la Escritura Constitutiva, la mencionada tabla deberá actualizarse; y XIX.- Las materias que le reservan la presente Ley, su Reglamento y la Escritura Constitutiva. 119
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO I:DEL REGLAMENTO INTERNO Artículo 54.- El Reglamento Interno del condominio, y en su caso, del conjunto Condominal, deberá formar parte del apéndice de la Escritura conforme a lo establecido en la fracción IX del Artículo 9 de esta Ley. Asimismo, deberá ser registrado ante la Procuraduría, la cual revisará que no contravenga las disposiciones de la presente Ley y su Reglamento 120
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO II DE LAS CUOTAS Y OBLIGACIONES COMUNES Artículo 55.- Cada condómino y poseedores del condominio, en su caso, están obligados a cubrir puntualmente las cuotas que para tal efecto establezca la Asamblea General, salvo lo dispuesto en el Título Quinto de esta Ley, los cuales serán destinadas para: I.- Constituir el fondo de administración y mantenimiento destinado a cubrir el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes y áreas verdes del condominio; El importe de las cuotas a cargo de cada condómino o poseedores, se establecerá distribuyendo los gastos en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa. 121
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO II DE LAS CUOTAS Y OBLIGACIONES COMUNES Artículo 55.- II.- Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el condominio, obras y mantenimiento. El importe de la cuota se establecerá en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa. 122
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO II DE LAS CUOTAS Y OBLIGACIONES COMUNES Artículo 55.- III.- Para gastos extraordinarios las cuales procederán cuando: a) El fondo de administración y mantenimiento no sea suficiente para cubrir un gasto corriente extraordinario. El importe de la cuota se establecerá, en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa; o b) El fondo de reserva no sea suficiente para cubrir la compra de alguna herramienta, material, implemento, maquinaria, pintura, impermeabilizaciones, cambio de bombas, lavado de cisternas, cambio de redes de infraestructura, mano de obra para la oportuna y adecuada realización de obras, mantenimiento, reparaciones mayores entre otros. El importe de la cuota se distribuirá conforme a lo establecido para el fondo de reserva 123
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO II DE LAS CUOTAS Y OBLIGACIONES COMUNES Artículo 56.- Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago. Los recursos financieros, en efectivo, en cuentas bancarias o cualquier otro tipo de bienes, así como los activos y pasivos producto de las cuotas u otros ingresos del condominio, otros ingresos del condominio se integraran a los fondos 124
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO II DE LAS CUOTAS Y OBLIGACIONES COMUNES Artículo 57.- Por acuerdo de Asamblea General los fondos, en tanto no se utilicen, podrán invertirse en valores de inversión a la vista de mínimo riesgo, conservando la liquidez necesaria para solventar las obligaciones de corto plazo. El tipo de inversión deberá ser autorizada por la Asamblea General. La Asamblea General determinará anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas por las inversiones que deberán aplicarse a cada uno de los fondos del condominio 125
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO II DE LAS CUOTAS Y OBLIGACIONES COMUNES Artículo 58.- La Asamblea General determinará anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas por el arrendamiento de los bienes de uso común que deberán aplicarse a cada uno de los fondos del condominio. 126
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO II DE LAS CUOTAS Y OBLIGACIONES COMUNES Artículo 59.- Las cuotas para gastos comunes que se generen a cargo de cada unidad de propiedad privativa y que los condóminos y poseedores no cubran oportunamente en las fechas y bajo las formalidades establecidas en Asamblea General o en el Reglamento Interno del condominio que se trate, causarán intereses moratorios al tipo que se hayan fijado en la Asamblea General o en el Reglamento Interno. Lo anterior, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores los condóminos o poseedores por motivo de su incumplimiento en el pago. 127
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO II DE LAS CUOTAS Y OBLIGACIONES COMUNES Artículo 59.- Trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y/o pena convencional que se haya estipulado en Asamblea General o en el Reglamento Interno, si va suscrita por el Administrador y el presidente del Comité de Vigilancia, acompañada de los correspondientes recibos de pago, así como de copia certificada por Notario Público o por la Procuraduría, del acta de Asamblea General relativa y/o del Reglamento Interno en su caso en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y de reserva, intereses y demás obligaciones de los condóminos o poseedores, constituye el título que lleva aparejada ejecución en términos de lo dispuesto por el artículo 443 fracción IX del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. Está acción podrá ejercerse cuando existan dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendiente de pago, con excepción de los condóminos o poseedores que hayan consignado la totalidad de sus adeudos y quedado al corriente de los mismos ante la Dirección General de Consignaciones del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, y se haya notificado por escrito al Administrador 128
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO II DE LAS CUOTAS Y OBLIGACIONES COMUNES Artículo 60.- Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio en relación con una unidad de propiedad privativa, el vendedor deberá entregar al comprador una constancia de no adeudo, entre otros, del pago de cuotas ordinarias de mantenimiento y administración y el de reserva, así como de cuotas extraordinarias en su caso, expedida por el Administrador del condominio. El adquirente de cualquier unidad de propiedad privativa se constituye en obligado solidario del pago de los adeudos existentes en relación con la misma, excepto en el caso de que el Administrador del condominio hubiere expedido y entregado la constancia de no adeudos señalada anteriormente. 129
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPITULO II DE LAS CUOTAS Y OBLIGACIONES COMUNES Artículo 61.- Los condóminos y poseedores pagarán las contribuciones locales y federales que les corresponda, tanto por lo que hace a su propiedad privativa, como a la parte proporcional que le corresponda sobre los bienes y áreas y bienes de uso común. 130
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO III : DE LOS GRAVÁMENES AL CONDOMINIO Artículo 62.- Los gravámenes del condominio son divisibles entre las diferentes unidades de propiedad privativa que lo conforman. Cada uno de los condóminos responderá sólo por el gravamen que corresponda a su unidad de propiedad privativa y proporcionalmente respecto de la propiedad común. Toda cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios de los bienes comunes, para responder de un gravamen, se tendrá por no puesta 131
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 63.- La Procuraduría tendrá competencia en las controversias que se susciten entre los condóminos, poseedores o entre éstos, su Administrador, Comité de Vigilancia: I.- Por la vía de la conciliación ante la presentación de la reclamación de la parte afectada; II.- Por la vía del arbitraje; III.- Por la vía del Procedimiento Administrativo de Aplicación de sanciones 132
CAPÍTULO IV DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 64.- Para iniciar el procedimiento conciliatorio se requerirá acreditar el interés jurídico, que la reclamación precise los actos que se impugnan y las razones que se tienen para hacerlo, así como los generales de la parte reclamante y de la requerida. La Procuraduría notificará a la parte requerida, con copia del escrito de reclamación aportando las pruebas que a su interés convenga. Asimismo, la Procuraduría podrá solicitar que la reclamación sea aclarada cuando se presente de manera vaga o confusa. 133
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 65.- La Procuraduría citará a las partes en conflicto a una audiencia de conciliación 134
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 66.- El procedimiento conciliatorio se tendrá por agotado: I.- Si la parte reclamante no concurre a la junta de conciliación; II.- Si al concurrir las partes manifiestan su voluntad de no conciliar; III.- Si las partes concilian sus diferencias. 135
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 66.- En caso de que no concurra a la junta de conciliación, la parte contra la cual se presentó la reclamación, habiéndosele notificado en tiempo y forma, la Procuraduría podrá imponerle una multa de 50 hasta 100 salarios mínimos vigentes en el Distrito Federal. Para el caso de que ambas partes hayan concurrido a la Junta de Conciliación y no se haya logrado ésta, la Procuraduría someterá inmediatamente en un mismo acto sus diferencias al arbitraje, ya sea en amigable composición o en estricto derecho. 136
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 67.- Para iniciar el procedimiento de arbitraje, inmediatamente después de concluida la conciliación, iniciará el desahogo de audiencia de compromiso arbitral, orientando a las partes en todo lo referente al procedimiento. En principio definirán las partes si éste será en amigable composición o en estricto derecho. El acta de compromiso arbitral contendrá: la aceptación de las partes para someter sus diferencias en procedimiento arbitral, designación de la Procuraduría Social como árbitro, selección del tipo de arbitraje: Amigable composición o estricto derecho, determinación del asunto motivo del arbitraje y fecha para celebrar la audiencia de fijación de las reglas del procedimiento. 137
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 67.- Las actuaciones de la conciliación del procedimiento de conciliación deberán integrarse como parte del arbitraje. Cuando las partes no lleguen a un acuerdo, el procedimiento será en amigable composición. En principio definirán las partes si éste será en amigable composición o en estricto derecho. Sujetándose la Procuraduría a lo expresamente establecido en el compromiso arbitral suscrito por las partes en conflicto, salvo la aplicación de una norma de orden público. 138
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 67.- Las actuaciones de la conciliación del procedimiento de conciliación deberán integrarse como parte del arbitraje. Cuando las partes no lleguen a un acuerdo, el procedimiento será en amigable composición. En principio definirán las partes si éste será en amigable composición o en estricto derecho. Sujetándose la Procuraduría a lo expresamente establecido en el compromiso arbitral suscrito por las partes en conflicto, salvo la aplicación de una norma de orden público. 139
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 68.- Para el caso de fungir como árbitro, la Procuraduría tendrá la facultad de allegarse de todos los elementos de juicio que estime necesarios para resolver las cuestiones que se le hayan sometido; así como la obligación de recibir pruebas y escuchar los alegatos que presenten las partes. El laudo emitido deberá contener la sanción respectiva y/o la reparación del daño motivo de la controversia. 140
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 69.- Para el caso de arbitraje en amigable composición, las partes fijarán de manera breve y concisa las cuestiones que deberán ser objeto del arbitraje, las que deberán corresponder a los hechos controvertidos, pudiendo someter otras cuestiones no incluidas en la reclamación. Asimismo, la Procuraduría propondrá a ambas partes, las reglas para la substanciación del juicio, respecto de las cuales deberán manifestar su conformidad y resolverá en conciencia, a verdad sabida y buena fe guardada, observando siempre las formalidades esenciales del procedimiento. No habrá incidentes y la resolución sólo admitirá aclaraciones de la misma, a instancia de parte, presentada dentro de los tres días hábiles siguientes al de la notificación de la resolución. 141
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 69.- Para el caso de arbitraje en amigable composición, las partes fijarán de manera breve y concisa las cuestiones que deberán ser objeto del arbitraje, las que deberán corresponder a los hechos controvertidos, pudiendo someter otras cuestiones no incluidas en la reclamación. Asimismo, la Procuraduría propondrá a ambas partes, las reglas para la substanciación del juicio, respecto de las cuales deberán manifestar su conformidad y resolverá en conciencia, a verdad sabida y buena fe guardada, observando siempre las formalidades esenciales del procedimiento. No habrá incidentes y la resolución sólo admitirá aclaraciones de la misma, a instancia de parte, presentada dentro de los tres días hábiles siguientes al de la notificación de la resolución. 142
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 70.- En el convenio que fundamente el juicio arbitral de estricto derecho, las partes facultarán a la Procuraduría a resolver la controversia planteada con estricto apego a las disposiciones legales aplicables y determinarán las etapas, formalidades y términos a que se sujetará el arbitraje. Para el caso de que las partes no hayan acordado los términos, regirán los siguientes: I.- Cinco días para la presentación de la demanda, contados a partir del día siguiente de la celebración del compromiso arbitral; y el mismo plazo para producir la contestación, contado a partir del día siguiente a aquél en que surta efectos la notificación que deberá ser realizada en los cinco días siguientes de recibida la demanda, debiendo acompañar a dichos escritos los documentos en que se funden la acción, las excepciones y defensas correspondientes y aquellos que puedan servir como prueba a su favor en el juicio; 143
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 70.- II.- Contestada la demanda o transcurrido el término para la contestación, la Procuraduría, dictará el auto de admisión y recepción de pruebas, señalando, dentro de los siete días siguientes, fecha para audiencia de desahogo y alegatos. La resolución correspondiente deberá emitirse dentro de los siete días posteriores a la celebración de la audiencia; III.- El laudo correspondiente deberá ser notificado personalmente a las partes; y IV.- En todo caso, se tendrán como pruebas todas las constancias que integren el expediente, aunque no hayan sido ofrecidas por las partes. 144
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 70.- Una vez concluidos los términos fijados, sin necesidad de que se acuse rebeldía, seguirá su curso el procedimiento y se tendrá por perdido el derecho que debió ejercitarse, salvo en caso que no se presente la demanda, supuesto en el que se dejarán a salvo los derecho del reclamante. Los términos serán improrrogables, se computarán en días hábiles y en todo caso, empezarán a contarse a partir del día siguiente a aquél en que surtan efecto las notificaciones respectivas. 145
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 71- En todo lo no previsto por las partes y por esta Ley, en lo que respecta al procedimiento arbitral, será aplicable el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. 146
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 72.- El laudo arbitral emitido por la Procuraduría, deberá cumplirse dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha de su notificación 147
TITULO CUARTO: DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL RÉGIMEN CONDOMINAL. CAPÍTULO IV: DE LAS CONTROVERSIAS Y PROCEDIMIENTOS ANTE LA PROCURADURÍA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL Artículo 73.- En caso de que no se cumplan los convenios suscritos ante la Procuraduría en la vía conciliatoria, así como los laudos emitidos en el procedimiento arbitral por ésta, para su ejecución y a petición de parte, la Procuraduría realizará las gestiones necesarias para dar cumplimiento al laudo, por lo que orientará e indicará la vía o autoridad ante la cual el quejoso deberá acudir. Independientemente del párrafo anterior, la Procuraduría deberá sancionar el incumplimiento de los convenios y laudos antes mencionados. 148
TITULO QUINTO: DE LOS CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL Y POPULAR. CAPITULO ÚNICO (Artículos 74 al 149
TITULO QUINTO: DE LOS CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL Y POPULAR. Artículo 74.- Las disposiciones establecidas en los títulos primero a cuarto de la presente Ley, serán aplicables al presente título, en tanto no se opongan a lo señalado en el mismo. 150
TITULO QUINTO: DE LOS CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL Y POPULAR. Artículo 75.- Estos condominios podrán por medio de su Administrador y sin menoscabo de su propiedad: I.- Solicitar a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda la emisión de la constancia oficial que lo acredite dentro de la clasificación de vivienda de interés social y popular para el pago de cualquier servicio o impuesto cuya cuota esté sujeta a una clasificación económica; La autoridad estará obligada a responder sobre la procedencia o no de la solicitud en un plazo máximo de 30 días; de no ser contestada en dicho plazo será considerada con resultado en sentido afirmativo. 151
TITULO QUINTO: DE LOS CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL Y POPULAR. Artículo 75.- II.- Solicitar a los Órganos Políticos Administrativos y demás autoridades de la Administración Pública, podrán aplicar recursos públicos para el mejoramiento de las unidades habitacionales, mantenimiento, servicios, obras y reparaciones en áreas y bienes de uso común; así como para implementar acciones en materia de seguridad pública, procuración de justicia, salud sanitaria y protección civil en casos urgentes que pongan en peligro la vida o integridad física de los condóminos o poseedores. Sin menoscabo de la propiedad o dominio de los condóminos y sin contravenir los ordenamientos jurídicos aplicables. Solicitar su incorporación y aprovechamiento de los presupuestos y subsidios previstos en los programas que la Administración Pública tenga para apoyar la construcción de infraestructura urbana en las colonias y Unidades Habitacionales, con el fin de obtener recursos para el mejoramiento y reparaciones mayores de las áreas comunes del condominio, exceptuando los de gasto corriente; Para ser sujetos de los beneficios determinados en las fracciones anteriores, se deberá acreditar estar constituido en ante la Procuraduría en Régimen de Propiedad en Condominio y contar con la organización interna establecida en esta Ley y su Reglamento, presentando para ello copia de la Escritura Constitutiva, Reglamento Interno y el acta de asamblea que aprueba el programa a aplicar. 152
TITULO QUINTO: DE LOS CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL Y POPULAR. Artículo 75.- III.- De conformidad con el artículo 88 de esta Ley, solicitar a la Delegación cuando se estén realizando obras y hayan transcurridos los 10 días y esta no ha contestado, de respuesta a la demanda ciudadana y ordene de manera inmediata la verificación administrativa y emita medidas para evitar que continúe la obra o cuando se haya emitido la resolución administrativa hacerla cumplir conforme a sus facultades 153
TITULO QUINTO: DE LOS CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL Y POPULAR. Artículo 76.- La Administración Pública del Distrito Federal deberá adoptar las medidas administrativas que faciliten y estimulen la constitución del Régimen de Propiedad en Condominio de las unidades habitacionales de interés social y popular. La Procuraduría coadyuvará, a petición de la Asamblea General cualquier acto jurídico, y en los casos en que el número de condóminos exceda lo establecido en el artículo 8 fracción II de esta Ley, en la organización Condominal, por lo cual deberá apoyar a la administración para fortalecer la cultura Condominal y brindar asesoría jurídica 154
TITULO QUINTO: DE LOS CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL Y POPULAR. Artículo 77.- En las asambleas de condóminos, además de la votación económica, también se podrá efectuar mediante el empleo de urnas y el voto secreto; cuyo ejercicio será organizado, ejecutado y calificado por el Comité de Vigilancia, cada condómino gozará de un voto por la unidad de propiedad privativa de la que sea propietario, de igual manera las cuotas se fijarán con base en el número de unidades de propiedad privativa de que se componga el condominio, independientemente de la proporción del indiviso, a excepción de las propiedades no habitacionales, cuyas cuotas podrán ajustarse a lo siguiente 155
TITULO QUINTO: DE LOS CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL Y POPULAR. Artículo 77.- Cuando en un condominio de interés social también existan unidades de propiedad privativa de uso diferente al habitacional, la Asamblea General determinará el importe de las cuotas de mantenimiento ordinarias y/o extraordinarias para dichas propiedades en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada una respecto a la superficie de indiviso de la vivienda de menor tamaño, que para tal efecto fungirá como unidad de medida, o bien de acuerdo a criterios comerciales. 156
TITULO QUINTO: DE LOS CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL Y POPULAR. Artículo 78.- La administración de los condominios de interés social o popular en los que el número de unidades de propiedad privativa exceda lo establecido en el artículo 8 fracción II de esta Ley, colocará mensualmente en uno o dos lugares visibles del condominio o en los lugares establecidos en el Reglamento Interno, los estados de cuenta del condominio, que mostrarán: a) El total de ingresos y egresos por rubro; b) El monto de las cuotas pendientes de pago; c) El saldo de las cuentas bancarias, y d) La relación de acreedores. De la misma manera informará la aplicación de recursos en las áreas y bienes de uso común, así como de la ejecución de programas, presupuestos, subsidios y otras acciones donde intervino la Administración Pública. 157
TITULO SEXTO: DE LA CULTURA CONDOMINAL CAPÍTULO ÚNICO (Artículos 79 al 82) 158
TITULO SEXTO: DE LA CULTURA CONDOMINAL Artículo 79.- Se entiende por cultura Condominal todo aquello que contribuya a generar las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del objetivo del régimen de propiedad en condominio. Entendiéndose como elementos necesarios: respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la corresponsabilidad y participación; la solidaridad y la aceptación mutua 159
TITULO SEXTO: DE LA CULTURA CONDOMINAL Artículo 80.- La Procuraduría proporcionará a los condóminos, poseedores y administradores de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio, orientación y capacitación a través de diversos cursos y talleres en materia Condominal una vez por año; en coordinación con los organismos de vivienda y de otras dependencias e instituciones públicas y privadas 160
TITULO SEXTO: DE LA CULTURA CONDOMINAL Artículo 81.- Toda persona que sea Administrador, miembro del Comité de Administración o el Comité de Vigilancia de un condominio, deberá acreditar su asistencia a los cursos de capacitación y actualización impartidos por la Procuraduría, por lo menos, una vez al año. 161
TITULO SEXTO: DE LA CULTURA CONDOMINAL Artículo 82.- La Administración Pública del Distrito Federal promoverá una cultura Condominal, con base en el espíritu y principios de la presente Ley, la Ley de la Procuraduría Social del Distrito Federal, la Ley de Participación Ciudadana, Ley de Cultura Cívica, la Ley de Protección Civil, Ley de Justicia Alternativa y otras que coadyuven a la consolidación, estructura e identidad de los condominios. La Procuraduría coadyuvará y asesorará en la creación y funcionamiento de asociaciones civiles orientados a la difusión y desarrollo de la cultura Condominal, así como a iniciativas ciudadanas relacionadas con ésta. 162
TITULO SEXTO: DE LA CULTURA CONDOMINAL Artículo 82.- La Procuraduría deberá promover la creación de cuatro comités básicos, formadas y coordinadas por condóminos y/o poseedores voluntarios, comprometidos con los proyectos específicos a desarrollar en el condominio, con el objeto de complementar las actividades de la administración en los espacios comunes, para preservar el ambiente físico induciendo a la sustentabilidad del hábitat y promover las relaciones armónicas entre condóminos y poseedores, tales como: a) Comité de Ecología o Medio Ambiente.- Su actividad es atender a las áreas verdes, en azoteas promover la agricultura urbana, captar el agua pluvial, reciclar el agua gris, promover el ahorro de agua con dispositivos domésticos, reciclar la basura de sólidos, promover el uso de energía solar en áreas comunes y capacitar a la población para el manejo de sus mascotas; b) Comité Socio-Cultural.- Difundir información genérica que adopte la gente en torno a la alimentación, nutrición y salud; atención especial a niños y a las personas de la tercera edad, personas con discapacidad, apoyo a madres solteras, atender a las fiestas tradicionales y eventos culturales que coadyuven a formar identidad Condominal 163
TITULO SEXTO: DE LA CULTURA CONDOMINAL Artículo 82.- c) Comité de Seguridad y Protección Civil.- Está supeditado al Programa de Protección Civil, que según la magnitud del condominio deberá de presentar a la autoridad de la Administración Pública; donde se observa la capacitación de un grupo voluntario que sepa organizar a los condominios y tomar medidas contra siniestros tales como: incendios, inundaciones, sismos, hundimientos, plagas, derrumbes, etc.; y d) Comité del Deporte.- Promoverá las actividades físicas y deportivas de todas las edades, incorporando hábitos saludables desde la niñez hasta adultos mayores y personas con discapacidad. El comité de ecología y medio ambiente en coordinación con la Procuraduría Ambiental, deberá elaborar un manual que contenga las medidas que en materia de: residuos sólidos, energía, agua, áreas verdes y animales, se puedan llevar a cabo en el condominio para contribuir con el cuidado del medio ambiente. En el tema de residuos sólidos, la Asamblea fomentara que exista el número suficiente de contenedores al interior del Condominio, procurando en la medida de lo posible la separación en rubros adicionales a orgánicos e inorgánicos 164
TÍTULO SÉPTIMO: DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO CAPÍTULO ÚNICO (Artículos 83 al 85) 165
TÍTULO SÉPTIMO: DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO Artículo 83.- Si el inmueble sujeto al Régimen de Propiedad en Condominio estuviera en estado ruinoso o se destruyera en su totalidad por cualquier tipo de siniestro o en una proporción que represente más del 35% de su valor, sin considerar el valor del terreno y según peritaje practicado por las autoridades competentes o por una Institución Financiera autorizada, se podrá acordar en Asamblea General Extraordinaria con la asistencia mínima de la mayoría simple del total de condóminos y por un mínimo de votos que representen el 51% del valor total del condominio y la mayoría simple del numero total de condóminos 166
TÍTULO SÉPTIMO: DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO Artículo 83.- a) La reconstrucción de las partes comunes o su venta, de conformidad con lo establecido en este Título, las disposiciones legales sobre desarrollo urbano y otras que fueren aplicables; y b) La extinción total del régimen. c) La demolición y venta de los materiales; 167
TÍTULO SÉPTIMO: DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO Artículo 84.- En el caso de que la decisión sea por la reconstrucción del inmueble, cada condómino estará obligado a costear la reparación de su unidad de propiedad privativa y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes comunes, en la proporción que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la escritura constitutiva. Los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstrucción deberán enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de noventa días naturales, al valor del avalúo practicado por las autoridades competentes o una Institución bancaria autorizada. Pero si la unidad de propiedad privativa se hubiere destruido totalmente, la mayoría de los condóminos podrá decidir sobre la extinción parcial del régimen, si la naturaleza del condominio y la normatividad aplicable lo permite, en cuyo caso se deberá indemnizar al condómino por la extinción de sus derechos de copropiedad 168
TÍTULO SÉPTIMO: DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO Artículo 85.- Si se optare por la extinción total del Régimen de Propiedad en Condominio de conformidad con las disposiciones de este Título, se deberá asimismo decidir sobre la división de los bienes comunes o su venta. Lo anterior será de acuerdo a lo establecido en la presente ley, su Reglamento, Escritura Constitutiva y el reglamento Interno. 169
TÍTULO OCTAVO: DE LAS SANCIONES CAPÍTULO ÚNICO (Artículos 86 al 89) 170
TÍTULO OCTAVO: DE LAS SANCIONES Artículo 86.- Las violaciones a lo establecido por la presente Ley, su Reglamento y demás disposiciones que de ella emanen, serán sancionadas por la Procuraduría en el ámbito de su competencia. Lo anterior será de acuerdo a lo establecido en la presente Ley, su Reglamento, Escritura Constitutiva y Reglamento Interno. 171
TÍTULO OCTAVO: DE LAS SANCIONES Artículo 87.- La contravención a las disposiciones de esta ley establecidas en los artículos 14, 16, 19, 21, 25, 43, 44, 49, 59 y 73, serán sancionadas con multa que se aplicará de acuerdo con los siguientes criterios: I.- Por faltas que afecten la tranquilidad o la comodidad de la vida Condominal, se aplicará multa por el equivalente de diez a cien días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal; II.- Por faltas que afecten el estado físico del inmueble sin que esto signifique poner en riesgo la seguridad de los demás condóminos; que impidan u obstaculicen el uso adecuado de las instalaciones y áreas comunes; o que afecten el funcionamiento del condominio, se aplicará multa por el equivalente de cincuenta a doscientos días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal; 172
TÍTULO OCTAVO: DE LAS SANCIONES Artículo 87.- III.- Por aquellas faltas que provoquen un daño patrimonial, o pongan en riesgo la seguridad del inmueble o las personas, se aplicará multa por el equivalente de cincuenta a trescientos días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal; IV.- Por incumplimiento en el pago oportuno de las cuotas ordinarias, extraordinarias de administración, de mantenimiento y las correspondientes al fondo de reserva, se aplicará multa de 10 a 100 días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal; V.- Los Administradores o Comités de Vigilancia que a juicio de la Asamblea General, Consejo, o de la Procuraduría no hagan un buen manejo o vigilancia de las cuotas de servicios, mantenimiento y administración, de reserva o extraordinarias, por el abuso de su cargo o incumplimiento de sus funciones, o se ostenten como tal sin cumplir lo que esta Ley y su reglamento establecen para su designación, estarán sujetos a las sanciones establecidas en las fracciones I, II, III y IV de este artículo, aumentando un 50% la sanción que le corresponda, independientemente de las responsabilidades o sanciones a que haya lugar, contempladas en otras Leyes; 173
TÍTULO OCTAVO: DE LAS SANCIONES Artículo 87.- VI.- Se aplicará multa de 50 días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal al administrador o persona que tenga bajo su custodia el libro de actas debidamente autorizado y que habiendo sido notificado de una Asamblea General legalmente constituida no lo presente para el desahogo de la misma; y VII.- Se aplicará multa de 50 a 300 días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal por incumplimiento a lo dispuesto en el artículo 44 de la presente Ley. En los casos de reincidencia, se aplicará hasta el doble de la sanción originalmente impuesta 174
TÍTULO OCTAVO: DE LAS SANCIONES Artículo 88.- Las sanciones establecidas en la presente Ley se aplicarán independientemente de las que se impongan por la violación de otras disposiciones aplicables. La Asamblea General podrá resolver en una reunión especial convocada para tal efecto y de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 de la presente Ley, para tomar las siguientes medidas: I.- Iniciar las acciones civiles correspondientes para exigir al condómino que incumpla con las obligaciones establecidas en la presente Ley, o las contenidas en la Escritura Constitutiva o en los acuerdos de la propia Asamblea General o en el Reglamento Interno, el cumplimiento forzoso de dichas obligaciones; y 175
TÍTULO OCTAVO: DE LAS SANCIONES Artículo 88.- II.- En caso de que dicho incumplimiento sea reiterado o grave, se podrá demandar ante los juzgados civiles, la imposición de las sanciones pecuniarias que se hubieren previsto, las cuales podrán llegar incluso hasta la enajenación del inmueble y la rescisión del contrato que le permite ser poseedor derivado. III.- Solicitar a la Delegación ordene la verificación administrativa cuando se estén realizando obras sin las autorizaciones correspondientes en áreas comunes. Facilitando la Asamblea General el acceso al condominio a las autoridades para realizar la visita de verificación y ejecutar las sanciones que de ello deriven. 176
TÍTULO OCTAVO: DE LAS SANCIONES Artículo 89.- Para la imposición de las sanciones la Procuraduría deberá adoptar las medidas de apremio de acuerdo a lo establecido Ley de la Procuraduría Social del Distrito Federal, así como de la verificación e inspección a fin de emitir sus resoluciones, de conformidad al procedimiento previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal. En contra de esas resoluciones los afectados podrán, a su elección, interponer el recurso de inconformidad previsto en la Ley antes citada o interponer el juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrito Federal. 177
TRANSITORIOS PRIMERO.- La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en la Gaceta Oficial del Distrito Federal. SEGUNDO.- Se abroga la actual Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1998 y el 07 de enero de 1999 en la Gaceta Oficial del Distrito Federal. TERCERO.- El Jefe de Gobierno del Distrito Federal, contará con 60 días hábiles a partir de la publicación de la presente Ley para emitir su Reglamento. CUARTO.- Publíquese en la Gaceta Oficial del Distrito Federal y para mayor difusión en el Diario Oficial de la Federación 178
MUCHAS GRACIAS 179
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 Artículo 21
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 Artículo 23
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 Artículo 24
 Artículo 25
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 artículo 88
 artículo 248
 resolución 
 Artículo 26
 Artículo 26
 artículo 34
 Artículo 26
 Artículo 26
 artículo 55
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 Artículo 27
 Artículo 28
 artículo 2993
 Artículo 29
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 Artículo 30
 Artículo 30
 Artículo 32
 Artículo 32
 Artículo 30
 Artículo 31
 Artículo 31
 Artículo 31
 artículo 32
 Artículo 31
 Artículo 31
 Artículo 31
 Artículo 32
 Artículo 32
 Artículo 32
 Artículo 32
 Artículo 32
 artículo 29
 Artículo 33
 Artículo 33
 Artículo 33
 Artículo 33
 Artículo 33
 artículo 60
 Artículo 33
 Artículo 34
 Artículo 35
 Artículo 36
 Artículo 32
 Artículo 37
 Artículo 37
 Artículo 38
 Artículo 38
 Artículo 39
 Artículo 40
 Artículo 41
 Artículo 42
 Artículo 43
 Artículo 43
 artículo 26
 Artículo 43
 Artículo 43
 Artículo 43
 Artículo 43
 artículo 32
 artículo 32
 Artículo 43
 Artículo 43
 artículo 32
 Artículo 43
 Artículo 43
 Artículo 43
 artículo 27
 artículo 28
 Artículo 43
 Artículo 44
 resolución 
 Artículo 45
 artículo 43
 Artículo 46
 artículo 31
 Artículo 47
 Artículo 48
 Artículo 49
 Artículo 49
 artículo 41
 artículo 26
 Artículo 49
 artículo 32
 Artículo 49
 Artículo 43
 Artículo 49
 Artículo 50
 artículo 46
 Artículo 51
 artículo 49
 Artículo 52
 Artículo 53
 Artículo 53
 Artículo 53
 artículo 29
 artículo 37
 Artículo 53
 Artículo 53
 Artículo 53
 Artículo 54
 Artículo 9
 Artículo 55
 Artículo 55
 Artículo 55
 Artículo 56
 Artículo 57
 Artículo 58
 Artículo 59
 Artículo 59
 artículo 443
 Artículo 60
 Artículo 61
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 Artículo 66
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 Artículo 67
 Artículo 67
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 Artículo 69
 resolución 
 Artículo 69
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 Artículo 70
 Artículo 70
 resolución 
 Artículo 70
 Artículo 71
 Artículo 72
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 Artículo 74
 Artículo 75
 Artículo 75
 Artículo 75
 artículo 88
 resolución 
 Artículo 76
 artículo 8
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 Artículo 77
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 artículo 8
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 Artículo 82
 Artículo 82
 Artículo 82
 Artículo 83
 Artículo 83
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 Artículo 87
 Artículo 87
 Artículo 87
 artículo 44
 Artículo 88
 artículo 32
 Artículo 88
 Artículo 89