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Timestamp: 2017-01-24 13:10:34+00:00

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bei Mietverhältnissen Fristen Kündigung und
Leistungsangebot - Vertretung in prozessualen und außerprozessualen Angelegenheiten und
Beratung Wir vertreten Mandanten in
mietrechtlichen Angelegenheiten seit ca. 15 Jahren. In diesem Zeitraum haben wir sowohl
auf Seiten von Vermietern und Mietern zahlreiche Fallkonstellationen der mietrechtlichen
Kündigung behandelt. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie Sie kündigen müssen oder aber
bereits das Verfahren bei Gericht einleiten bzw. sich dagegen verteidigen wollen,
kontaktieren Sie uns doch einfach. Wir veröffentlichen hier in der Folge auch relevante
Entscheidungen zu diesem Problem, aber diese Materie ist so komplex, dass eine
individuelle Begutachtung dadurch keinesfalls ersetzt wird. Aktuell: Wichtig zur Anwendbarkeit des § 573a BGB bei einer mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung gemäß der Presseerklärung des BGH Nr. 170/2013 vom 16.10.2013 - Der Bundesgerichtshof befasste sich mit der Frage, ob ein Vermieter das Mietverhältnis trotz einer mit seinem Rechtsvorgänger vereinbarten mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung gemäß § 573a BGB kündigen kann. Die Beklagte
mietete mit Vertrag vom 12. März 1998 eine Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. In § 4 des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags heißt es unter anderem: "Die [Vermieterin]
wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung
richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB)." Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung
ausschloss. Der Weiterverkauf an die Kläger im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2. November 2009 zum 31. Juli 2010, da sie die Wohnung der Schwester der Klägerin überlassen wollten. Am 30. Juni 2010 kündigten sie nochmals vorsorglich wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB*. Die Beklagte
widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden,
dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB* tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung. Überdies hat das Berufungsgericht zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB* die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, rechtsfehlerhaft den wesentlichen Kern des Sachverständigengutachtens zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen
der Beklagten nicht zu Kenntnis genommen und die gebotene Abwägung dieser Umstände mit dem Erlangungsinteresse der Kläger unterlassen. Da das Berufungsgericht über die – nicht generell von der Kündigungsbeschränkung erfasste – Eigenbedarfskündigung noch nicht
entschieden hat, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückzuverweisen. § 573 a BGB (1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. (…) 566 BGB (1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis
ergebenden Rechte und Pflichten ein. (…) § 574 BGB (1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines
Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13 In Formularmietverträgen
darf die beiderseitige Kündigung für bis zu vier Jahre ausgeschlossen
werden (Bundesgerichtshof - Aktz.: VIII ZR 27/04 vom 6. April 2005). Ein längerer
Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters
in der Regel unwirksam. In dem in Rede stehenden Mietvertrag verzichteten Mieter
und Vermieter sogar beide für die Dauer von fünf Jahren auf das
Kündigungsrecht. Indes kündigte der Mieter schon nach einem Jahr mit der
gesetzlichen Frist von drei Monaten. Die Fünf-Jahres-Klausel
war nach dem Bundesgerichtshof unzulässig und die Kündigung
daher wirksam. Als Gründe nannte das Gericht die Höhe der Mietkosten und
den Umstand, dass Mieter aus beruflichen, gesundheitlichen oder sonstigen
Gründen oft unvorhergesehen auf Mobilität
Andererseits schütze ein Kündigungsverzicht aber auch
vor einer Kündigung durch den Vermieter. Deshalb impliziert nicht jeder Kündigungsverzicht
eine einseitige Benachteiligung des Mieters. Die Vier-Jahres-Frist
lässt das Gesetz auch als längste Bindungsfrist für
Staffelmietverträge zu. Der Deutsche Mieterbund kritisierte die
Entscheidung, weil damit die Idee der Mietrechtsreform von 2001, die
Flexibilität und Mobilität der Mieter und Arbeitnehmer zu verbessern,
unterlaufen würde. Wichtig: Wäre es
kein Formularvertrag gewesen, wären wohl nach einem obiter dictum des BGH
auch ein längerer Ausschluss der Kündigung möglich. Ein formularmäßig vereinbarter einseitiger Verzicht
des Wohnraummieters auf das Kündigungsrecht für zwei Jahre ist wirksam.
Eine derartige Kündigungsbeschränkung ist weder überraschend, noch
stellt sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
Ist der Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters in einem
Wohnungsmietvertrag zulässig?Nach
dem Formularmietvertrag war der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden. In
einem handschriftlichen Zusatz zum Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieter für die
Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichteten. Der
Bundesgerichtshof hat ausgeführt - entgegen der Ansicht des Landgerichts - liege in der
von den Parteien getroffenen Vereinbarung kein Verstoß gegen § 573 c
Abs. 4 BGB, nach welcher Vorschrift Vereinbarungen unwirksam sind, welche zum
Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c
Abs. 1 BGB abweichen.
Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die
einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das
Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden
ein Kündigungsrecht zustehe; dies solle aber durch einen von den Parteien vereinbarten
Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden. Die Vereinbarung
eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stellt nach Auffassung des BGH auch keinen
Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. Durch die Neuregelung des Zeitmietvertrages solle eine
automatische Beendigung des Wohnraummietverhältnisses allein durch Zeitablauf, ohne
der Mieter Kündigungsschutz genieße, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe
verhindert werden. Die Regelung solle den Mieter vor dem Verlust
der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag, wie
sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt sei,
BGH - Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR
81/03 - Mieter
muss dem Vermieter die Chance zur Beseitigung gebenVor einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen
Mängeln muss ein Mieter dem Vermieter die Chance zur Beseitigung geben. Dazu müsse dem
Wohnungseigentümer eine angemessene Frist gewährt werden, entschied das LG München I
(15 S 18228/03) in zweiter Instanz. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter wegen eines
Schimmelbefalls in der Küche eine Fachfirma eingeschaltet. Anstatt mit der Firma einen
Termin zur Beseitigung auszumachen, kündigten die Mieter fristlos und weigerten sich, die
Miete bis zum ordentlichen Kündigungstermin zu zahlen. Zur Begründung gaben sie an, der
Vermieter habe nicht vorgehabt, die Ursache der Schimmelbildung, die sie in einer
Kältebrücke vermuteten, beseitigen zu lassen. Der Vermieter klagte die rückständige
Miete für knapp zweieinhalb Monate ein und bekam Recht.
durch konkludentes Handeln, sprich: Auszug. Mieter können fristlose Kündigung auch durch Auszug erklären
Frankfurt 4.3.2005, 24 U 71/04
). Wenn ein Mieter wie Wohnung räumt und keine Miete mehr zahlt, kann dieses
Verhalten eine schlüssige Erklärung zur außerordentlichen Kündigung
des Mietvertrags darstellen. Eine solche Kündigung ist zulässig, wenn
etwa der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Weiterhin
aktuell: Fristlose Kündigung eines Mietvertrags durch bloße Räumung möglich Ein Mieter kann auch durch bloße Räumung
eines Mietobjekts und die Einstellung der Mietzahlungen fristlos kündigen
(Oberlandesgericht (OLG Frankfurt - Az.: 24 U 71/04). Nach der Entscheidung gilt dies auch, wenn im Mietvertrag ausdrücklich
eine schriftliche Kündigung vereinbart war. Denn diese Regelung betreffe
grundsätzlich nur die ordentliche Kündigung. Für die fristlose Kündigung
sehe das Gesetz dagegen keine besondere Form vor. Das Gericht wies mit
seinem Urteil die Zahlungsklage eines Vermieters gegen den Mieter eines
Ladenlokals ab. Der Mieter hatte das Ladenlokal geräumt und die
Mietzahlungen eingestellt, nachdem der Vermieter Zusagen, er wolle vor Ort
ein größeres Einkaufszentrum errichten, nicht eingehalten hatte. Der
Vermieter verlangte weiterhin die Zahlung der Miete, denn der Vertrag sei
bis 2011 geschlossen und außerdem nicht schriftlich gekündigt worden.
Das OLG wertete die Argumentation als unerheblich. Wenn der Mieter was
hier der Fall sei - ein Recht zur fristlosen Kündigung habe, so könne er
dies auch durch „schlüssiges Verhalten“ tun. An Formerfordernisse sei
er dabei nicht gebunden. Das Urteil der Frankfurter Richter ist allerdings
noch nicht rechtskräftig. Die Sache liegt wegen ihrer grundsätzlichen
Bedeutung dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe vor. Probleme
des Eigenbedarfs >>
zur Kündigung wegen EigenbedarfWenn
der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines
Haushaltes benötigt, ist nach dem BGH vom 9. Juli 2003 - Az.: VIII ZR 311/02,
VIII ZR 276/02 - eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 b BGB möglich.
Das Kündigungsschreiben sollte wegen des
Begründungszwanges Angaben zur Bedarfsperson (Familienangehöriger, Name, Alter), die
aktuelle Wohnsituation der Bedarfsperson und Gründe, weshalb die Wohnsituation geändert
werden soll, enthalten.
gegen Eigenbedarfskündigungen
Bundesgerichtshof Aktenzeichen: VIII ZR 368/03 vom 18. Mai 2005) hat es
abgelehnt, Mieter besser gegen vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen zu
schützen. Nach einem Urteil muss der Vermieter zwar plausibel begründen,
warum er eine ursprünglich zur eigenen Nutzung gekündigte Wohnung nun
doch anderweitig vermietet hat. Denn wenn der anfänglich beabsichtigte
Einzug ausbleibe, dann liege der Verdacht eines vorgetäuschten
Eigenbedarfs nahe. Sind die Gründe des Vermieters allerdings
nachvollziehbar, dann muss der Mieter vor Gericht beweisen, dass die
Eigenbedarfskündigung von vornherein missbräuchlich war. Damit hob der
BGH ein Urteil des Landgerichts Mannheim auf, das einer gekündigten
Mieterin Schadenersatz zuerkannt hatte, weil sie in der neuen Wohnung
deutlich mehr Miete zahlen muss. Die Frau hatte mit ihrer Familie im
Erdgeschoss eines Hauses in Mannheim gewohnt, das ursprünglich ihren
Eltern gehörte, später aber dem im Souterrain wohnenden Bruder überschrieben
wurde. Der kündigte seiner Schwester, weil er angeblich in die größere
und hellere Wohnung einziehen wollte. Nach ihrem Auszug und einer
zweieinhalb Jahre dauernden Sanierung vermietete er die Wohnung deutlich
teurer und blieb - frisch verheiratet - in der inzwischen ausgebauten
Souterrainwohnung. Nach dem Bundesgerichtshof ist nicht erwiesen, dass der
Bruder von vornherein eine anderweitige Vermietung geplant hatte. Sein Prozessbevollmächtigter hatte argumentiert, er habe sich erst nach
der Heirat anders entschieden. Allein aus der langen Sanierungsdauer, so
befand das Karlsruher Gericht, könne jedenfalls noch nicht auf eine
missbräuchliche Kündigung geschlossen werden. Das Landgericht muss nun
erneut entscheiden. Top Exkurs:
Kein Strom bei fristloser Kündigung
Zusammenhang mit einer fristlosen Kündigung im Januar 2005 war es in
einer gekündigten Wohnung im Mai und Juli 2005 mehrfach zu einem Stromausfall
gekommen, weil die Sicherung herausgedreht war. Die Mieter konnten sich
zunächst selbst helfen, indem sie die Sicherung wieder hineinschraubten.
Danach kam es wieder zu einem Stromausfall. Eine Wiederherstellung der
Stromzufuhr war nunmehr nicht möglich, da das Schloss zu
dem Raum mit den Sicherungskästen ausgetauscht war. Am 5.8.2005 erwirkten
die Mieter gegen den Vermieter eine einstweilige Verfügung auf Gestattung
des Zutritts zu dem Raum mit den Sicherungskästen zum Zwecke der Behebung
des Stromausfalls. Nach Widerspruch des Vermieters erklärten beide
Parteien den Rechtsstreit für erledigt. Die Kosten des Verfahrens hat das
Amtsgericht München dem Vermieter auferlegt mit der Begründung, es gehöre
auch nach Beendigung eines Mietverhältnisses zu den Mindestpflichten des
Vermieters, Zugang zum Stromzähler und zum Sicherungsraum zu gewähren.
Das Landgericht München (24.11.05 - 15 T 19143/05) wies die Beschwerde
des Vermieters gegen diese Entscheidung zurück. Der Vermieter könne sich
auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen aufgelaufener Mietschulden nicht
berufen. Solange die Mieter noch in der gekündigten Wohnung lebten, dürfe
der Vermieter sie nicht von Versorgungsleistungen wie der Stromzufuhr
ausschließen. Dies stelle eine widerrechtliche Besitzstörung dar. Zwar habe das Kammergericht Berlin für die Wasserversorgung von Gewerberäumen
anders entschieden. Die Versorgung mit Kalt- und/oder Warmwasser stelle
aber der Vermieter als Vorleistung zur Verfügung. Hier hätten die Mieter
jedoch einen eigenständigen Vertrag mit den Stadtwerken über die
Stromversorgung abgeschlossen. Die Unterbindung der Stromversorgung stelle
in diesem Fall verbotene Eigenmacht dar, zumal es sich um ein
Wohnraummietverhältnis handele. Kündigung
bei nachträglichem
Wegfall des Eigenbedarfsgrunds Der
BGH hat die Frage entschieden, ob und unter welchen
Voraussetzungen ein Vermieter, der ein Wohnraummietverhältnis wegen
Eigenbedarfs gekündigt hat, verpflichtet ist, einen nachträglichen
Wegfall des Eigenbedarfsgrundes nach Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen
und den Mieter hierüber zu unterrichten. Gegenstand des Verfahrens war
die Schadensersatzklage einer Mieterin, die von dem Beklagten eine Wohnung
gemietet hatte. Im November 1999 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis
wegen Eigenbedarfs. Er benötige die Wohnung für
seine Schwiegermutter. Die Klägerin widersprach der Kündigung. Im
anschließenden Räumungsprozess wurde sie zur Räumung der Wohnung
verurteilt. Das Landgericht gewährte der Klägerin und damaligen
Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2001. Am 25. Juni 2001
starb die Schwiegermutter des Beklagten. Ende September 2001 räumte die
Klägerin die Wohnung. Nachdem sie einige Zeit später vom Tod der
Schwiegermutter des Beklagten Kenntnis erlangt hatte, verlangte sie von
ihm Ersatz ihrer Kosten für den Umzug und für die Anmietung von Lagerflächen.
Ihre Forderung begründete sie damit, der Beklagte sei verpflichtet
gewesen, sie über den Tod seiner Schwiegermutter und den dadurch
bedingten Wegfall des Eigenbedarfs vor ihrem Auszug zu informieren; da er
diese Pflicht verletzt habe, sei er ihr zum Schadensersatz verpflichtet.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin
hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und den
Klageanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt; zugleich hat
es wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache die Revision zugelassen.
Das Landgericht hat seine Entscheidung vor allem darauf gestützt, in Fällen
der vorliegenden Art sei der Vermieter auf Grund einer nachvertraglichen
Treuepflicht gehalten, den Mieter auf den nachträglichen Wegfall des
Eigenbedarfsgrundes hinzuweisen, um ihm einen Wohnungswechsel zu ersparen.
Diese Verpflichtung ende bei Gewährung einer gerichtlichen Räumungsfrist
erst mit dem Auszug des Mieters. Auf die Revision des Beklagten hat der
Bundesgerichtshof (09.11.05 - VIII ZR 339/04) das Berufungsurteil
aufgehoben und das
erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt. Eine zunächst wegen
Eigenbedarfs wirksam erklärte Kündigung des Vermieters infolge
Rechtsmissbrauchs wird unwirksam, wenn der Eigenbedarf des Vermieters vor
Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Dabei hat der BGH darauf
abgestellt, dass eine wirksame Kündigung das Mietverhältnis zu diesem
Zeitpunkt beendet. Von da an erlangt die Verfügungsbefugnis des
Vermieters, in aller Regel des Eigentümers der Wohnung, wieder ihren
vollen, von der Verfassung in Art. 14 GG garantierten Umfang. Der Mieter
kann sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr auf den
eigentumsgleichen Rang seines auf dem Mietvertrag beruhenden Rechtes zum
Besitz der Wohnung berufen. Eine nachvertragliche Treuepflicht als
Grundlage für eine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter von dem
Wegfall des Eigenbedarfs zu unterrichten, um ihm einen Verbleib in der
Wohnung zu ermöglichen, besteht daher nicht. Schließlich hat der
Bundesgerichtshof darauf hingewiesen, dass die Berücksichtigung eines
erst nach dem Ende des Mietverhältnisses eingetretenen Wegfalls des
Eigenbedarfs zu einer ungerechtfertigten Besserstellung des
vertragsuntreuen gegenüber dem vertragstreuen Mieter führen würde. Der
Mieter, der trotz wirksamer Kündigung die Wohnung pflichtwidrig nicht zum
Ablauf der Kündigungsfrist an den Vermieter zurückgibt, würde nämlich
aus einem Wegfall des Eigenbedarfs nach Beendigung des Mietverhältnisses
ein Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten können, was
dem vertragstreuen Mieter, der die Wohnung rechtzeitig geräumt hat, nicht
möglich wäre. Mehr
in unserer Rubrik "Eigenbedarf" >>
Anbietpflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung Kündigt ein Vermieter einem Mieter wegen
Eigenbedarf, so ist er verpflichtet, eine ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die
vermietet werden soll, dem gekündigten Mieter anzubieten. Die Anbietpflicht
des Vermieters erstreckt sich jedoch nicht auf jede andere, ihm zur Verfügung
stehende Wohnung. Voraussetzung ist,
dass die andere Wohnung bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung
steht und sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage
befindet. Eine unter Verstoß
gegen diese Verpflichtung ausgesprochene Kündigung ist wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.
Zwar sei bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die
Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen wolle, zu
respektieren. Es könne jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung wegen
Eigenbedarfs gegen einen Mieter einen erheblichen Eingriff in dessen Lebensumstände
darstelle und deshalb nach Auffassung des Bundesgerichtshofs so schonend wie möglich
ausgeübt werden müsse (BGH vom 09.07.2003 (Az. VIII
ZR 311/02 und VIII ZR 276/02).
Eigenbedarfskündigung ist dem Mieter Ersatzwohnung im Haus anzubieten
Vor Kündigung wegen Eigenbedarfs
muss der Hausbesitzer dem Mieter eine eventuell freie Wohnung im gleichen Haus anbieten.
Dies gilt nach Ansicht des AG Frankfurt auch dann, wenn die freie Wohnung wesentlich
größer und teurer ist als die bisherige Wohnung.
Mit dem Urteil vom 30.12.2003 (33 C 3211/03-93) wies das
Gericht die Räumungsklage eines Hausbesitzers gegen seinen Mieter zurück. Der Vermieter
hatte Eigenbedarf für die rund 45 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung des
langjährigen Mieters geltend gemacht. Im selben Zeitraum vermietete er eine rund 75
Quadratmeter große Wohnung im gleichen Haus an neue Mieter. Er begründete dies mit der
Vermutung, dass der allein stehende Mieter der kleinen Wohnung die wesentlich größere
und teurere ohnehin nicht genommen hätte, weil beide Wohnungen "nicht
vergleichbar" seien. Der Vermieter hätte nach Ansicht des Gerichts die größere
Wohnung aber dennoch anbieten müssen. Die Entscheidung über den Umzug in die
Ersatzwohnung und den Verbleib in der gewohnten Umgebung müsse beim Mieter bleiben. Es
sei nicht ersichtlich, warum eine rund 30 Quadratmeter größere und monatlich rund 300
Euro teurere Wohnung "für eine allein lebende Person von vornherein objektiv
ungeeignet ist". Im
Übrigen: Ein Stiefsohn kann
als Familienangehöriger anzusehen sein, für den im Mietrecht Eigenbedarf
geltend gemacht werden kann (LG München - 05.08.87 - Az.14 T 24960/86;
das ist allerdings umstritten). Auch Schwiegereltern
können auf Seiten des Vermieters Eigenbedarf begründen. Mehr
in unserer Rubrik "Eigenbedarf">>
KündigungAltverträge
Aktuell: Der Samstag ist ein Werktag und im
Mietrecht nicht als Sonn- oder Feiertag anzusehen. Eine Mieterin wollte
ihren Mietvertrag mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum 31. August 2001
kündigen. Danach hätte die Kündigung spätestens am "dritten
Werktag" des Juni beim Vermieter eingehen müssen. Weil sie die
Kündigung aber erst am 5. Juni einging, war die Kündigung nicht
rechtzeitig erfolgt. Denn Samstag, der 1. Juni, sei ein
Werktag (VIII ZR 206/04 vom 27. 04. 2005). Für Juristen stellt sich das
Problem jenseits des mehr oder minder eindeutigen Sprachgebrauchs deshalb,
weil bestimmte Fristen auf den nächsten Werktag verschoben werden, wenn
sie - rein rechnerisch - auf einen Samstag fallen. Top §
Fristen der ordentlichen Kündigung (1)
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des
übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich
nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. (2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch
vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. (3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die
Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3
abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Mieter hat also den Vorteil, innerhalb von drei Monaten seinen Lebensmittelpunkt wechseln
zu können. Dagegen kann er einen Schutz gegen die Kündigung des Vermieters haben, der
bis zu neun Monaten reicht. Was gilt für Altverträge vor der
Mietrechtsreform? Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 18.
Juni 2003 festgestellt, dass für Mietverträge über Wohnraum, die vor dem 1. September
2001 geschlossen worden sind, die "alten" Kündigungsfristen weiter gelten. Vgl.
die Zusammenfassung der Pressemitteilung:
"Der für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat
hatte heute in vier Fällen darüber zu befinden, inwieweit die gesetzliche
Neuregelung der kurzen Dreimonatsfrist für die Kündigung einer Wohnung
durch den Mieter für vor dem 1. September 2001 abgeschlossene
Mietverträge gilt. Der Senat hat entschieden, dass in solchen
Verträgen enthaltene Formularklauseln, in denen die damaligen -
nach Mietdauer gestaffelten - gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder
sinngemäß wiedergegeben wurden, fortgelten und nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB
unwirksam sind."
Für Formular-Mietverträge gilt dann folgende - alt/neu
- Regelung:
mit der Mietrechtsreform eingeführten mieterfreundlichen Kündigungsfristen
werden künftig auch auf ältere Mietverträge Anwendung finden. Ein
diesbezügliches Gesetz hat der Bundestag bereits verabschiedet.
Demzufolge können sich dann auch Mieter, deren Vertrag vor der Reform
zustande kam, unabhängig von der Mietdauer auf die kurze dreimonatige Kündigungsfrist
berufen. Ausnahmen gelten lediglich bei expliziten Regelungen, in denen
sich die Parteien auf längere Fristen geeinigt haben. Bundesgerichtshof
zur Angabe des KündigungsterminsBei
der Auflösung des Mietvertrags muss der Mieter den Kündigungstermin genau angeben.
Der Bundesgerichtshof hielt eine außerordentliche Kündigung von Geschäftsräumen für
unwirksam, da der Mieter den Zeitpunkt seines Auszugs an die Bedingung geknüpft hatte,
neue Räume anmieten zu können. Die Unsicherheit über das Vertragsende muss der
Vermieter aber nicht hinnehmen, weil er sonst nicht weiß, ab wann er neu vermieten kann
(XII ZR 112/02 - 22.10.2003). Der Mieter musste daraufhin 50 000 Euro Miete
Zur Einbehaltung der Kaution:
Ein Vermieter muss nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kautionsabrechnung in einer
angemessenen Frist von regelmäßig sechs Monaten vornehmen. Der Vermieter muss ansonsten
zumindest konkrete Ansprüche geltend zu machen. Die Frist kann sich verlängern, wenn die
Heiz- und Nebenkosten noch nicht abgerechnet sind (Amtsgericht Kassel - AZ.: 450 C
1106/02). Untermiete
und KündigungsrechtEin Recht, ein
befristetes Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, besteht nur in Ausnahmefällen, etwa
dann, wenn der Mieter ein Sonderkündigungsrecht
hat. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu einer Untervermietung, dann kann der Mieter
gemäß diesem Sonderkündigungsrecht das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten
kündigen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter, nachdem der Mieter einen konkreten
Interessenten benannt hat, die Erlaubnis verweigert, an diese Person unterzuvermieten. Als
Verweigerung der Erlaubnis gilt nach der Rechtsprechung auch, dass der Vermieter
ausdrücklich und generell erklärt, er wolle unter keinen Umständen der Untervermietung
zustimmen. Aktuell zum Thema der
Bundesgerichtshof: Für die Aufnahme eines Lebensgefährten
in eine gemietete Wohnung bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die
Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch (Urteil v.
05.11.2003 - VIII ZR 371/02). Top Mustertext
- Formularmuster - Musterschreiben - Kündigungsschreiben - Kündigung: "Sehr geehrter Herr Wundersam, das zwischen uns bestehende
Wohnraummietverhältnis über die Wohnung _(...) Gebetsmühlenstraße 23, in
Mühlheim, das auf unbestimmte Zeit geschlossen ist, kündige ich hiermit zum -
Datum eintragen - .
Kündigung ergeben sich aus Folgendem:..." Hier wird es etwas schwieriger - daher
folgender Kurzcheck: Unbedingt erläuterungsbedürftig: Bedarfsperson
(Familienangehöriger, Name, Alter), die aktuelle Wohnsituation der Bedarfsperson und
Gründe, weshalb die Wohnsituation geändert werden soll. Dabei ist neben der eigentlichen
Wohnungsgröße auch das Alter, der Familienstand, die Vermögensverhältnisse und die
Nutzungsabsicht des Vermieters bzw. seiner Familienangehörigen maßgebend. Es ist nicht erforderlich, dass der
Eigenbedarf dringend gegeben ist oder gar ein Notfall vorliegt? Der Mieter kann aber
Auskunft über den Grundbesitz des Vermieters verlangen. Eigenbedarf für den
nichtehelichen Lebensgefährten ist nicht möglich, kann aber in den Hausstand mit
aufgenommen werden. Der Vermieter muss mitteilen, wie er seinen gewöhnlichen und
regelmäßigen Wohnbedarf deckt und warum er künftig ausgerechnet in der bisherigen
Mieterwohnung wohnen will. Folgende Bedarfsgründe kommen unter anderem
- berufliche Gründe (z.B. berufsbedingter Ortswechsel, Eintritt in den
- beabsichtigte Scheidung oder Getrenntleben des Vermieters, - wirtschaftliche Gründe (z.B. Vermieter muss die bisher innegehabte Wohnung wegen einer
Verschlechterung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse vermieten. Als wirtschaftlicher
Grund ist anerkannt worden, wenn der Mieter seine Berufstätigkeit einschränken möchte
oder in schlechten finanziellen Verhältnissen lebt und durch die Untervermietung seine
Mietbelastung senken will (LG Mannheim, WM 97, 263; LG Hamburg, WM 83, 261).
Aber auch etwa: Wenn der Vermieter im eigenen
Haus wohnen will, um die Heizung zu warten und das Haus verwalten zu können. Nur in den
eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht nicht aus! Andererseits aber wurde als
ausreichend, wenn der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung "Herr der eigenen
vier Wände" sein will, weil er selbst noch zu Miete wohnt. Nicht
vergessen - weiter im Text: "Ich weise Sie noch darauf hin, dass Sie
gegen diese Kündigung gemäß § 574 BGB Kündigungswiderspruch einlegen können, wenn
die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für Sie und Ihre Familie eine
Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner Interessen nicht zu rechtfertigen
wäre. Ein Kündigungswiderspruch (Fortsetzungsverlangen) müsste gemäß § 574 b BGB
spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses - in schriftlicher Form -
mir gegenüber erklärt werden. Für den Fall der Einlegung eines Kündigungswiderspruches
verlange ich schon jetzt, mir die Gründe des Widerspruchs unverzüglich mitzuteilen.
Ich widerspreche hiermit ausdrücklich einer
stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt
hinaus. Zugleich darf ich Sie auf Ihre mietvertraglich
geregelte Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hinweisen. Sollten Sie ein
Interesse haben, die Wohnung vor Fristablauf zu verlassen, bitten ich Sie, sich mit mir
unmittelbar in Verbindung zu setzen. ..............
zum vorliegenden Schreiben
Eigenbedarfskündigung muss begründet werden!
Der Kündigungswiderspruch muss schriftlich gegenüber dem
Vermieter erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB). Hat der Vermieter den Mieter im
Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs
hingewiesen, so ist der Mieter verpflichtet, seinen Widerspruch spätestens zwei Monate
vor Ablauf der Kündigungsfrist gegenüber dem Vermieter zu erklären; anderenfalls kann
der Vermieter die Vertragsfortsetzung bereits aus diesem Grunde ablehnen (§ 574b Abs. 2
BGB). Enthält das Kündigungsschreiben keinen Hinweis, so kann der Mieter den Widerspruch
Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Mieter auf den
Kündigungswiderspruch hingewiesen werden. Doch letztlich läuft das wegen der
Widerspruchsmöglichkeit auf ein "Muss" hinaus. Erfolgt das nicht und die
Räumungsklage läuft, werden die Gründe des Mieter zum nunmehr erfolgten Widerspruch im
Verfahren geklärt. Wäre er belehrt worden und hätte keinen Widerspruch erhoben, kann er
seine Gründe nicht später im Gerichtsverfahren geltend machen. Zur Klarstellung: Widerspricht
der Mieter der Kündigung, muss er seinen Widerspruch zunächst nicht begründen, sondern
erst dann unverzüglich, wenn ihm eine Begründung abverlangt wird. Verlangen Sie
von ihm jedoch eine Begründung, muss er Ihrer Aufforderung unverzüglich nachkommen (§
574 b Abs. 1 Satz 2 BGB neu).
Gesetzestext § 574
b BGB: (1)
Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf
Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich
Auskunft erteilen. (2) Der Vermieter kann
die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht
spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der
Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des
Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den
Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären. (3) Eine zum Nachteil
des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wird die Kündigung seitens eines Anwaltes oder eines
anderen Bevollmächtigten ausgesprochen, so muss gemäß § 174 BGB dem
Kündigungsschreiben eine Originalvollmacht beigefügt werden.
im Rahmen einer Zwangsversteigerung >>

References: § 573
 BGH 
 § 573
 § 4
 § 573
 § 573
 § 566
 § 574
 § 573
 § 573
 § 574
 BGH

 § 573
 § 573
 BGH 
 § 575

BGH 
 BGH 
 § 573

BGH 

BGH 
 BGH 
 Art. 14
 § 549
 § 573
 § 574
 § 574
 § 568
 § 574
 § 174