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Timestamp: 2017-05-01 06:32:44+00:00

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Publicado en BORM núm. 63 de 17 de Marzo de 2015
Distribución de competencias y deberes de los propietarios
Plan Municipal de Evaluación de Edificios
CAPÍTULO II. Informes de Evaluación de los Edificios
Contenido de los Informes de Evaluación de los Edificios
Contenido mínimo del Informe de Evaluación del edificio
Registro y certificado de Informes de Evaluación de los Edificios
Validez de informes de evaluación
. Plazos de inspección obligatoria
. Modelo tipo de informe de evaluación de los edificios
. Modelo de comunicado al Ayuntamiento en supuestos de situaciones de riesgo para las personas
Por todo ello, y en virtud de lo dispuesto en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de acuerdo con el Consejo Jurídico de la Región de Murcia, a propuesta del Consejero de Fomento, Obras Públicas y Ordenación del Territorio y previa deliberación del Consejo de Gobierno en su reunión de fecha 13 de Marzo de 2015.
Objeto Este Decreto tiene por objeto regular los Informes de Evaluación de los Edificios con tipología residencial de vivienda colectiva y de otras tipologías asimiladas, como hoteles y residencias, para asegurar el cumplimiento del deber de conservación de los propietarios y evaluar su adecuación a la normativa vigente sobre accesibilidad universal y eficiencia energética, sin perjuicio del cumplimiento de la normativa urbanística y del resto de normas aplicables en materia de seguridad, mantenimiento y conservación de edificios. Asimismo, tiene por objeto la creación del Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Región de Murcia.
Distribución de competencias y deberes de los propietarios 1. Es competencia de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, dentro de su ámbito territorial y conforme a la regulación básica de carácter estatal, establecer el marco general de regulación de los Informes de Evaluación de los Edificios, fijando los aspectos mínimos que deben ser revisados y los criterios de evaluación.
2. Es competencia municipal controlar el cumplimiento de los deberes de conservación de los edificios, aprobar, en su caso, las ordenanzas para su regulación y dictar las órdenes de ejecución que fueran necesarias. Igualmente, los Ayuntamientos, sin perjuicio de las competencias de las demás Administraciones Públicas, son responsables del control sanitario de edificios y lugares de vivienda y convivencia humana, conforme al artículo 42 de la Ley 14/1986, de 25 de abril, General de Sanidad.
Los Ayuntamientos promoverán, planificarán y controlarán la realización de los Informes de Evaluación de los Edificios que se ubiquen en sus respectivos términos municipales, al objeto de revisar el estado del parque inmobiliario residencial, fomentar su mantenimiento y conservación, y adaptarlo gradualmente a unas prestaciones adecuadas de calidad.
3. Los propietarios de inmuebles están obligados a mantenerlos en condiciones adecuadas, de forma que se garantice el cumplimiento del deber legal de conservación. La misma obligación corresponderá a la comunidad de propietarios con respecto a los elementos comunes del edificio, conforme al régimen jurídico de propiedad horizontal.
Los propietarios de inmuebles que estén obligados a realizar y presentar al correspondiente ayuntamiento el Informe de Evaluación del Edificio conforme con lo establecido en este Decreto, deberán cumplir con dichas obligaciones en los plazos y condiciones establecidos en el mismo.
Cuando se trate de edificios de tipología colectiva el sujeto obligado a obtener y presentar el Informe de Evaluación del Edificio será la comunidad de propietarios o el propietario único en su caso. En el caso de edificios o complejos inmobiliarios en los que por existir varios portales u otra circunstancia análoga se hubieran constituido comunidades de propietarios independientes podrá efectuarse un Informe de Evaluación de Edificio por cada comunidad. En todo caso, el Informe de Evaluación del Edificio realizado por la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refiera a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
Los propietarios de los edificios deberán prestar la colaboración que sea necesaria para realizar las inspecciones y facilitar el acceso a las dependencias de uso común, a las viviendas y al resto de locales de uso privativo.
4. Lo previsto en el presente Decreto se entiende sin perjuicio de lo previsto en la normativa reguladora del certificado de eficiencia energética y de las atribuciones que corresponden a la Consejería competente en materia de energía.
Ámbito de aplicación 1. Los edificios deberán ser objeto de Informe de Evaluación en los siguientes supuestos:
a) Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva y de tipologías asimiladas conforme a lo establecido en el artículo 2.6 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, cuando tengan una antigüedad superior a cincuenta años en los términos establecidos en el Anexo I de este Decreto.
2. El Informe de Evaluación del edificio tendrá una validez de diez años a contar desde su realización. Transcurrido dicho plazo, los obligados deberán proceder a su renovación, conforme a lo establecido en el artículo 7, sin perjuicio de que, antes del vencimiento de cada plazo de diez años, puedan realizar un nuevo Informe por considerar que se ha producido una variación en las condiciones del edificio.
3. Quedan excluidos de la obligación de evaluación los edificios con declaración firme de ruina. Asimismo, quedan excluidos los edificios de más de cincuenta años respecto de los cuales se haya iniciado un procedimiento de declaración de ruina en tanto se resuelva el mismo. Cuando sea firme la resolución administrativa o judicial desestimatoria de la declaración de ruina, los propietarios deberán obtener y presentar el Informe de Evaluación del Edificio en el plazo de 3 meses desde la notificación de dicha resolución.
4. Sin perjuicio de la obligación de la propiedad de realizar la evaluación conforme a los plazos establecidos, los Ayuntamientos elaborarán una relación o censo anual de los edificios que deban ser objeto de Informe de Evaluación durante la siguiente anualidad, relación que deberán publicar y difundir por los medios que consideren oportuno y en todo caso, a través de las páginas webs institucionales, y resolverán, en su caso, las reclamaciones que pudieran producirse.
5. Para la aplicación de los plazos señalados en el Anexo I, se tomará como antigüedad de un edificio el año en que se concluyan las obras de construcción, lo que podrá ser acreditado por cualquier medio válido admitido en derecho. A los efectos de elaborar la relación o censo de edificios a que se refiere apartado anterior, se tomará como fecha de finalización de las obras el 31 de diciembre del año de construcción que figure en la información catastral, que será proporcionada por la Comunidad Autónoma a los ayuntamientos mediante los protocolos y desarrollos informáticos que ésta lleve a cabo, sin perjuicio de que por parte de la propiedad pueda acreditarse a través de la oportuna reclamación que la fecha de finalización de la construcción es diferente a la que figura en el censo y se realicen las modificaciones que procedan.
En el caso de obras de rehabilitación que consistan en la construcción tras el vaciado de un edificio existente se tomará como antigüedad el año de terminación de dichas obras. A estos efectos, se consideran obras de vaciado, aquellas que incluyan la renovación de toda la estructura original del edificio, manteniendo exclusivamente elementos aislados, como las fachadas.
Plan Municipal de Evaluación de Edificios 1. Los Ayuntamientos podrán redactar un Plan Municipal de Evaluación de Edificios al objeto de planificar las necesidades de revisión de los incluidos en sus respectivos términos municipales.
2. El Plan Municipal de Evaluación de Edificios incluirá, como mínimo, un estudio de las características del parque inmobiliario y un programa coherente con la antigüedad y el grado de deterioro de los edificios debiendo tener en cuenta a tales efectos los criterios establecidos en el número siguiente.
3. El programa del Plan Municipal de Evaluación de Edificios podrá acortar los plazos previstos en el Anexo I en determinadas áreas, promociones inmobiliarias o entornos metropolitanos, cuando se considere más urgente la necesidad de evaluación, por concurrir alguna de las siguientes circunstancias objetivas:
a) Mayor riesgo de aparición de patologías como consecuencia de condiciones ambientales desfavorables, tales como la cercanía a la costa, la agresividad del terreno, la presencia de contaminación de origen industrial, etc.
b) La existencia de una casuística de lesiones o de deficiencias en cuanto a la accesibilidad y la eficiencia energética en determinadas tipologías edificatorias o promociones, como consecuencia de la deficiente calidad constructiva o por las carencias en la conservación y mantenimiento de los edificios.
c) La incidencia de catástrofes naturales o circunstancias de cualquier otro tipo que pudieran haber afectado gravemente al estado de los edificios.
4. Los Planes Municipales de Evaluación serán públicos y accesibles a través de las páginas webs institucionales de los Ayuntamientos respectivos y se elaborarán conforme al procedimiento establecido para las ordenanzas municipales.
Capítulo IIInformes de Evaluación de los Edificios
Contenido de los Informes de Evaluación de los Edificios 1. El Informe de Evaluación del Edificio contendrá de manera detallada:
c) El certificado de la eficiencia energética del edificio, que se encuentre vigente de acuerdo con lo establecido en su normativa reguladora
2. Las inspecciones que se realicen para las evaluaciones de edificios serán de carácter visual, y respecto a aquellos elementos del edificio a los que se haya tenido acceso, sin que forme parte de la inspección la detección de posibles vicios ocultos de la construcción ni prever causas sobrevenidas.
3. Cuando los datos obtenidos en la inspección visual no sean suficientes para valorar las deficiencias detectadas, el técnico encargado de la inspección podrá proponer a la propiedad del inmueble efectuar una diagnosis del elemento o elementos constructivos afectados, así como las pruebas que considere necesarias.
4. En la valoración del estado de conservación del inmueble se harán constar las lesiones y deficiencias observadas, una valoración del estado de conservación de los distintos elementos, y una valoración final del edificio en su conjunto, que no condicionará a la administración competente en el ejercicio de sus potestades de inspección y control de los deberes legales de conservación de los edificios.
5. El Informe de Evaluación se ajustará al modelo que figura como Anexo II de este Decreto.
6. Los elementos objeto de evaluación serán los que constan en el modelo de informe que figura como Anexo II, sin perjuicio del cumplimiento de las reglamentaciones específicas que sean de aplicación a las instalaciones para su puesta en funcionamiento, control y mantenimiento.
7. La valoración del estado de conservación del inmueble será favorable en los siguientes casos:
a) Cuando no se aprecien deficiencias.
b) Cuando se aprecien únicamente deficiencias relativas al ornato;
c) Cuando se aprecien deficiencias leves, considerando como tales las producidas por falta de conservación o mantenimiento que no condicionen, por sí mismas, o en combinación con otras, la valoración global del estado de conservación como desfavorable.
8. La emisión del informe se ajustará a los principios de imparcialidad, objetividad e independencia del autor, y al de veracidad de las manifestaciones que contenga. Para la determinación de los técnicos competentes para la realización del informe se estará a lo dispuesto en el artículo 6.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, en relación con su Disposición Final Decimoctava.
9. En caso de que se compruebe la existencia de deficiencias que supongan un riesgo para las personas y que requieran la adopción de medidas urgentes, el técnico que realice la inspección lo pondrá en conocimiento de forma inmediata tanto a la propiedad como al Ayuntamiento correspondiente, indicando, en su caso, las medidas de seguridad adoptadas o que deban adoptarse, incluyendo en su caso la declaración de ruina inminente. La comunicación al Ayuntamiento se realizará conforme al modelo que figura como Anexo III.
Con independencia de ello, procederá a realizar el Informe de Evaluación del Edificio correspondiente.
10. Los Informes de Evaluación de los Edificios tendrán exclusivo carácter informativo, sin perjuicio de las eventuales responsabilidades civiles o penales derivadas del estado de conservación del edificio y del ejercicio por las Administraciones públicas competentes de sus potestades de control de los deberes legales de conservación de los edificios, que se ejercerán mediante la realización de la correspondiente inspección del edificio por el técnico municipal competente y el dictado, en su caso, de la correspondiente orden de ejecución de obras, de conformidad con lo establecido en la normativa de ordenación urbanística aplicable.
Contenido mínimo del Informe de Evaluación del edificio El Informe de Evaluación de Edificios deberá analizar si el edificio reúne las condiciones de conservación que sean legalmente exigibles, y evaluar los siguientes aspectos:
1. Relativos a la seguridad:
a) Condiciones de seguridad estructural que garanticen la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio y de los elementos constructivos.Se deberá comprobar que no suponen un riesgo para la seguridad de las personas los elementos de fachadas (interiores, exteriores y medianeras), cubiertas y escaleras, así como las carpinterías exteriores y acristalamientos de huecos, acabados y elementos adosados a fachadas y cubiertas, y otros elementos como defensas, chimeneas, falsos techos, petos, cornisas, etc.
b) Posibilidad de desalojo del edificio en caso de incendio bajo unas condiciones mínimas de seguridad.Se comprobará si se conservan los recorridos de evacuación libres de obstáculos que puedan suponer un riesgo en caso de evacuación, y si se mantienen las instalaciones de protección contra incendios existentes en servicio, sin perjuicio del cumplimiento de las operaciones de mantenimiento que correspondan según su reglamentación específica.
Se comprobará que el edificio dispone de extintores portátiles, con la dotación y características establecidas en la sección cuarta del documento básico «SI Seguridad en caso de incendio» del Código Técnico de la Edificación.
c) Protección frente al riesgo de caídas.En las zonas comunes se comprobará que los desniveles con una diferencia de cota mayor que 55 cm están protegidos con barreras de protección y que las barreras de protección y barandillas son suficientemente resistentes.
Asimismo se comprobará que los pavimentos no presentan piezas sueltas ni resaltos que puedan provocar caídas.
d) Seguridad frente al riesgo de impacto.Se comprobará que las zonas de circulación no existe riesgo de impacto con elementos fijos, practicables, frágiles o insuficientemente perceptibles.
e) Iluminación adecuada.Se comprobará que las zonas de circulación en elementos comunes disponen de alumbrado eléctrico en buen estado de funcionamiento.
2. Relativos a la salubridad:
a) Condiciones de estanqueidad: se comprobará que las soluciones constructivas impiden la presencia de humedades y filtraciones en elementos estructurales, cerramientos verticales, acabados de fachadas y cubiertas.A estos efectos se revisarán elementos tales como juntas de dilatación, sistemas de impermeabilización, coberturas y pavimentos de cubiertas, aislamientos térmicos, canalones y elementos de desagüe.
b) Suministro de agua: se comprobará que el edificio dispone de dotación de instalación de agua y mantiene en buen estado de funcionamiento las redes generales de fontanería. Se revisará que no hay filtraciones derivadas de fugas en conducciones y tuberías de abastecimiento.
c) Evacuación de aguas residuales y pluviales: se comprobará que la instalación general de evacuación de aguas residuales y pluviales se mantiene en buen estado de funcionamiento y que no existen humedades o filtraciones derivadas de fugas en conducciones y tuberías de saneamiento, así como otras deficiencias en pozos y atascos que pudieran producirse.
3. Relativos a la accesibilidad.Se revisarán las condiciones básicas de accesibilidad conforme a lo dispuesto en la Parte II del Anexo II.
4. Relativos al ornato.Se comprobará si la envolvente visible de los edificios mantiene una adecuada imagen urbana, en especial cuando se trate de inmuebles pertenecientes al Patrimonio Cultural de la región o incluidos en catálogos municipales, conforme a las condiciones que se establezcan en la normativa de aplicación.
Presentación del Informe de Evaluación del Edificio 1. Una vez realizado el Informe de evaluación del edificio, el técnico autor del mismo entregará dos ejemplares a la propiedad, que remitirá una de las copias al Ayuntamiento, solicitando su inscripción en el registro a que se refiere el artículo 8.
2 En caso de tratarse de inmuebles que dispusieran de libro del edificio, el Informe de Evaluación del Edificio se incorporará al mismo.
Asimismo, el Informe de Evaluación del Edificio formará parte del libro del edificio simplificado, en los términos previstos en el artículo 3.3 del Decreto n.o 80, de 2 de noviembre de 2001, por el que se regula el libro del edificio en la Región de Murcia, desde el momento en que reglamentariamente se establezca su obligatoriedad.
3 Si el Informe de Evaluación presentado carece de los requisitos formales esenciales o no se ajusta al contenido establecido en el Anexo II, el Ayuntamiento requerirá al propietario o a la comunidad de propietarios para la subsanación de las deficiencias observadas en el plazo de un mes, advirtiendo, en caso de no aportar la documentación requerida, que se considerará el informe como no presentado.
4. El Ayuntamiento cumplimentará el registro a que se refiere el artículo 8 y notificará al interesado la inscripción del Informe de Evaluación del Edificio en dicho registro en un plazo de dos meses desde la solicitud.
5. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanística aplicable. Sin perjuicio de lo anterior, dicho incumplimiento determinará que el Ayuntamiento respectivo, previo requerimiento al propietario para la presentación del Informe de Evaluación de Edificios en un plazo máximo de seis meses, ordene su realización en sustitución y a costa de los obligados.
Registro y certificado de Informes de Evaluación de los Edificios 1. Se crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios, adscrito a la Consejería competente en materia de vivienda y bajo la dependencia de la Dirección General competente en materia de vivienda.
2. La Consejería competente en materia de vivienda pondrá a disposición de los ayuntamientos una aplicación informática que posibilite la inscripción de los Informes de Evaluación de Edificios en el registro creado en este artículo. Dicha Consejería podrá dictar instrucciones al efecto, así como, en su caso, requerir a los Ayuntamientos para que procedan a subsanar las deficiencias que observase en la cumplimentación o inscripción de los Informes de Evaluación de Edificios.
3. La información contenida en el Registro de Informes de Evaluación de Edificios podrá ser utilizada a efectos de lo dispuesto en el artículo 5 y la Disposición Adicional Primera de la ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
4. La inclusión del certificado de eficiencia energética en el Informe de Evaluación de Edificios y la inscripción de éste en el Registro creado en el presente Decreto se realizará sin perjuicio de lo establecido en la normativa específica de dicho certificado.
5. Los interesados podrán solicitar al Ayuntamiento respectivo, certificados de Evaluación Técnica del Edificio, que contendrán todos los datos incluidos en los informes de evaluación, exceptuando los de carácter personal.
Terminología A los efectos del cumplimiento de este Decreto, los términos técnicos que no aparecen definidos en el mismo se interpretarán conforme a los significados recogidos en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y en las Partes I y II del Código Técnico de la Edificación, aprobado por Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo.
Validez de informes de evaluación Los informes de evaluación realizados de conformidad con el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, y que sean anteriores a la entrada en vigor de este Decreto, tendrán validez a los efectos previstos en el mismo, rigiendo lo dispuesto en los artículos 3 y 7 en lo relativo a su plazo de validez, presentación e inscripción en el Registro de informes de Evaluación.
Entrada en vigor Este decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la Región de Murcia.
Los plazos máximos para presentar en los Ayuntamientos el Informe de Evaluación del Edificio correspondiente, serán los siguientes:
Plazo máximo para pasar la evaluación.
5 años a contar desde el 31 de diciembre del año en que cumplan 50 años de antigüedad.
ANEXO III. Modelo de comunicado al Ayuntamiento en supuestos de situaciones de riesgo para las personas

References: artículo 42
 artículo 2
 artículo 7
 resolución 
 artículo 6
 artículo 8
 artículo 3
 artículo 8
 artículo 5
 Real Decreto 
 Real Decreto