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Commento. (di Daniele Minussi) - PDF
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1 Cessione del lastrico solare da parte del precedente proprietario tale prima dell'istituzione del condominio e titolarità delle ulteriori sopraelevazioni. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n del 31 ottobre 2012) WikiJus.it Nell'ipotesi di cessione in proprietà ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune, ma, nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprietà del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprietà della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l'erezione della costruzione sul lastrico, né il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiché il titolare della superficie, allorché eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioè quello di dare un tetto all'edificio, restando, tuttavia, sempre titolare del diritto di sopralzo, che è indipendente dalla proprietà della costruzione. Commento (di Daniele Minussi) Interessante pronunzia della S.C. in tema di lastrico solare e di diritto di sopraelevazione. L'art.1127 cod.civ., dettato in tema di condominio, prevede infatti che la sopraelevazione sia possibile da parte del proprietario dell'ultimo piano, sia pure a certe condizioni (fatte salve le esigenze statiche e previa determinazione e corresponsione di un'indennità in favore di tutti gli altri condomini, determinata secondo i criteri di cui al IV comma dell'art.1127 cod.civ.). Ciò premesso, nell'ipotesi all'attenzione della Cassazione, veniva in esame il caso in cui il costruttore aveva acquisito il proprio diritto di edificazione sul lastrico solare non già da un condomino che si sarebbe dovuto adeguare alle predette prescrizioni, bensì da colui che, nel tempo antecedente alla costituzione del condominio, ne era proprietario. Come tale egli aveva un diritto dominicale pieno sulla colonna d'aria sovrastante, diritto non soggetto alle limitazioni di cui all'art.1127 cod.civ.. Lastrico solare di
2 Daniele Minussi del 06/02/2013 Condivisione Social inshare Elenco dei capitoli Note Bibliografia News collegate Vedi anche Percorsi argomentali Aggiungi un commento Una speciale disciplina è prevista per il lastrico solare, vale a dire quella copertura piana dell'edificio che assolve contemporaneamente la funzione di riparare i piani sottostanti dalle intemperie e di consentire l'utilizzo quale area aperta variamente fruibile nota1. L'art cod. civ. contempla implicitamente due ipotesi. Se l'utilizzo del lastrico solare è comune a tutti i condomini, dovrà seguirsi la regola ordinaria della ripartizione delle spese in base alla quota millesimale afferente a ciascuna proprietà individuale. Questa può essere considerata la situazione ordinaria. La titolarità del lastrico spettante in via esclusiva ad uno soltanto dei condomini non potrebbe che essere la conseguenza di uno specifico atto negoziale ovvero di un'espressa riserva in sede di cessione da parte del proprietario esclusivo dell'edificio che avesse a cederne singole porzioni a terzi (Cass. Civ. Sez. II, 13279/04). Qualora l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, coloro che ne fruiscono
3 esclusivamente sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi rimangono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve (quale copertura), in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno nota2. Analoga sorte seguono gli ulteriori esborsi quali i risarcimenti per le infiltrazioni di acqua nei piani sottostanti (Cass. Civ. Sez. Unite, 3672/97). E' stato in ogni caso deciso che la clausola con la quale siano state genericamente imposte all'utente esclusivo del lastrico solare le spese di manutenzione del medesimo, valgano ad escludere il menzionato criterio legale, ponendo ad esclusivo carico del fruitore del bene i relativi esborsi (Cass. Civ. Sez. II, 2726/02). Va poi precisato che il condomino titolare del diritto di fruizione esclusiva del lastrico ne ha anche la custodia, ai sensi e per gli effetti dell'art cod.civ., correlativamente dovendo essere reputato responsabile per il difetto manutentivo (Cass. Civ., Sez. II, 3465/12; cfr., per le conseguenze processuali attinenti alla legittimazione passiva Cass. Civ., Sez. III, 3454/12), ancorchè le spese debbano essere ripartite nel modo più sopra riferito, infatti si può ben dire che l'utilizzatore abbia "il polso" della situazione in cui versa il manufatto. Il punto nodale è talvolta costituito dalla ricognizione della titolarità del diritto all'utilizzo esclusivo del lastrico solare: a questo fine è decisivo l'esame del titolo di provenienza (Cass. Civ. Sez. II, 10323/96) e, in difetto di speciali indicazioni in esso contenute, la considerazione della situazione di fatto (es.: l'accesso esclusivo da un solo appartamento: Cass. Civ. Sez. II, 9629/91) nota3. Va rilevato come non rientri nella disciplina in esame l'ipotesi in cui la titolarità del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione risalga dalla situazione dominicale di chi, essendo proprietario dell'intero fabbricato, abbia successivamente alienato le porzioni di stabile sottostanti all'ultimo piano. In tal caso infatti il diritto di costui (o dei di lui aventi causa) è pieno e si può manifestare in elevazione senza che debbano essere corrisposte indennità di sorta (Cass. Civ., Sez. II, 18822/12). In un certo senso invertito rispetto al caso del lastrico solare è l'ipotesi in cui una superficie destinata a fungere da copertura di locali di proprietà esclusiva di uno dei condomini sia destinata all'uso comune di tutti (come ad esempio quando svolga la
4 funzione di viale d'accesso all'androne condominiale, a giardino o cortile comune). Appare evidente come applicare nella fattispecie l'art cod.civ. condurrebbe a conseguenze del tutto esorbitanti. Per tale motivo la S.C. ha stabilito, nella specie, che occorra fare ricorso ad un'applicazione analogica dell'art cod.civ. (che disciplina il riparto delle spese nel caso di volte e soffitti), sulla scorta della più generale regola di cui al II comma dell'art cod.civ. (Cass. Civ., Sez. II, 10858/10; Cass. Civ., Sez. II, 15841/11). Note nota1 V. Salis, Il condominio negli edifici, Torino, 1956, pp. 21 e ss.. top1 nota2 Cfr. Branca, La comunione, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja Branca, Bologna Roma, 1982, p. 503; Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt. dir. priv., dir. da Rescigno, Torino, 1982, p E' stato inoltre deciso che il condominio, pure nell'ipotesi di utilizzo esclusivo del lastrico solare da parte di uno soltanto dei condomini, sia responsabile per l'omessa manutenzione ex art cod. civ., quale custode del bene (Cass. Civ. Sez. II, 642/03). top2 nota3 Anche qualora il condomino rinunziasse al proprio diritto di uso esclusivo del lastrico solare, egli dovrebbe pur sempre concorrere alle spese per la manutenzione di esso in base alla quota millesimale di proprietà ex art cod. civ. e non già in base ai criteri dell'art cod. civ.. Così, in dottrina, Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p. 516; in giurisprudenza Cass. Civ. Sez. II, 3294/96. top3
5 Bibliografia BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999 BRANCA, La comunione, Bologna Roma, Comm.cod.civ. a cura di Scialoja e Branca, 1982 GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982 SALIS, Condominio negli edifici, N.mo Dig.it. News collegate Cessione del lastrico solare da parte del precedente proprietario tale prima dell'istituzione del condominio e titolarità delle ulteriori sopraelevazioni. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n del 31 ottobre 2012) Lastrico solare: criterio per l individuazione della legittimazione passiva nel giudizio di risarcimento per danni da infiltrazione. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n del 6 marzo 2012) Responsabilità del condominio per i danni per difetto di manutenzione del lastrico solare. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n del 6 marzo 2012) Danni per infiltrazioni d'acqua nel solaio di copertura di autorimesse: criterio di ripartizione delle spese. (Cass. Civ., Sez. II, n del 19 luglio 2011) Cass. Civ., Sez. II, n del 5 maggio Condominio: utilizzo della cosa comune e riparto delle spese. Cass. Civ., sez. II, n /2004. Rilevanza del titolo ai fini dell' esclusione della proprietà comune del lastrico solare Cass. Civ., sez.ii, n.642/2003. Lastrico solare: regime delle spese.
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