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BOE.es - Documento BOE-A-2017-9722
Documento BOE-A-2017-9722
«BOE» núm. 193, de 14 de agosto de 2017, páginas 81817 a 81823 (7 págs.)
BOE-A-2017-9722
Mediante acta otorgada el día 21 de junio de 2010 ante el notario de Galapagar, don Manuel Ángel Seco Fernández, con el número 58 de protocolo, don F. C. R. declaró la finalización de una obra nueva declarada sobre la finca registral número 4.505 del término de Galapagar.
Presentada dicho acta en el Registro de la Propiedad de Galapagar, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Hechos.–Primero.–Mediante escritura autorizada por el Notario de Galapagar, don Manuel-Ángel Seco Fernández, el día veintiuno de junio del dos mil diez, número de protocolo 58, subsanada por otra autorizada por el mismo Notario, el día cinco de agosto del dos mil diez, número 160 de protocolo, don F. C. R., declara la finalización de obra nueva sobre la finca registral 4.505 de este Registro.–Segundo.–El título señalado fue presentado en este Registro de la Propiedad el día veinticuatro de febrero del dos mil diecisiete, bajo el asiento 814, del Diario 185.–Tercero.–Falta de identidad entre las coordenadas georreferenciadas de la certificación catastral protocolizada, con las que debieran resultar de la edificación cuyo final de obra se declara, dada la diferencia de superficie entre la parcela catastral –177 metros cuadrados– y la superficie de la parcela ocupada por la edificación –184,70 metros cuadrados–.Fundamentos de Derecho Primero.–El artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece en su párrafo primero que “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escritura públicas, por lo que resulte de ellas de los asientos del Registro”.–Segundo.–Con el fin de subsanar lo que se ha indicado en los hechos, es necesario acompañar lo que se determina en los artículos 9.2 (sic) y 202 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma de la Ley 13/2015 y en la Resolución-Circular de la DGRN de 26 de octubre de 2015.–Sin perjuicio del derecho que a los interesados asiste, conforme a los artículo 66 y 328 de la Ley Hipotecaria, para acudir a los Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad del título cuya inscripción se pretende, en cuyo caso, y según lo dispuesto en el último párrafo del artículo 328 de la Ley Hipotecaria, el que propusiere dicha demanda podrá pedir anotación preventiva de la misma, y la que se practique se retrotraerá a la fecha del asiento de presentación: de modo que después de dicho término no surtirá efecto la anotación preventiva de la demanda sino desde su fecha; contra la presente calificación caben las siguiente actuaciones por su parte: (…) Galapagar, a 17 de marzo del 2.017 La registradora (firmado) Fdo. Cristina Zabala Guadalupe».
Contra la anterior nota de calificación, don F. C. R. interpuso recurso el día 4 de mayo de 2017 atendiendo, en síntesis, a los siguientes razonamientos: «Hechos.–Primero.–(…) Tercero.–Esta parte debe manifestar a la nota de calificación del Registrador, que: I.–La señora Registradora lo que pretende aplicar, será lo establecido en el artículo 9.b) (ya que el apartado 2 del artículo 9 de su Nota de Calificación no existe por la nueva redacción dada a dicho artículo por la Ley 13/2015), cuando dicho artículo solo se aplica potestativamente al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199. También pretende aplicar lo dispuesto por la Resolución de la DGRN, que ya ha sido modificada por innumerables nuevas Resoluciones que modifican aquella, algunas de las cuales se consignan en este Recurso para su formulación y como base fáctica del mismo. II.–Que la Nota de Calificación señala únicamente sin motivar de forma suficiente (lo que contraviene lo establecido por las Resoluciones de 21 de marzo de 2007; 25 de octubre de 2007; 1 de diciembre de 2007; 3 de diciembre de 2007; 8 de mayo de 2010; 10 de mayo de 2011; 10 de julio de 2014 entre otras), una redacción basada en el texto literal de la Ley que invoca para suspender la inscripción registral de la citada escritura, cuando las últimas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado exigen que para cualquier juicio de identidad debe ser fundado y motivado, no pudiendo ser discrecional o arbitrario tal como establece la DGRN en su Resolución de fecha 2 de marzo de 2017, que dice que “las dudas que debe manifestar el registrador y que deben figurar en la Nota de Calificación, han de referirse a que (i) la representación gráfica coincide en todo o parle con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, (ii) a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas (iii) o a que se esté encubriendo un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias. En cualquier caso el juicio de identidad no puede ser arbitrario o discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados”. III.–Que además si analizamos el texto del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, podemos comprobar que: a).–...Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. IV.–Que la Resolución de la DGRN 7 de febrero de 2017, sobre una obra nueva calificada por la Registradora de la Propiedad de Ourense número 3, con defectos por la falta de coincidencia de la superficie ocupada que consta en el título con la que resulta de las coordenadas, por la que se suspende la inscripción de dicha escritura de declaración de obra nueva terminada dice “(…)”. V.–La Resolución de fecha 2 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, (…), por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración obra nueva terminada analiza si es inscribible una escritura de declaración de obra nueva terminada manifestando la registradora dudas de identidad de la finca para hacer constar las coordenadas de la superficie de parcela ocupada, así como la necesaria previa georreferenciación de la parcela. (…) VI.–Resolución de 6 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, (…), por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada. Reitera la Resolución DGRN número 409/2016 con nota de calificación análoga del mismo registrador (Resolución de 28 Septiembre 2.016) Por tanto, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, no es necesario georreferenciar la totalidad de la parcela, para declarar la obra nueva de una edificación que sí se georreferencia, cuando tal edificación cabe claramente dentro del perímetro de la finca (una Nave ganadera en una finca de 2,5 Hct), y cuando tampoco hay dudas sobre la identidad de la finca global (o el registrador se limita a expresarlas sin motivarlas). Fundamentos de Derecho I.–Artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria tras su reforma por la Ley 13/2015. II.–Artículo 202 de la Ley Hipotecaria tras su reforma por la Ley 13/2015 III. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado mencionadas en el presente escrito».
La registradora opone como defecto la falta de identidad entre las coordenadas georreferenciadas de la certificación catastral protocolizada, con las que debieran resultar de la edificación cuyo final de obra se declara, dada la diferencia de superficie entre la parcela catastral –177 metros cuadrados– y la superficie de la parcela ocupada por la edificación –184,70 metros cuadrados–, señalando que es necesario acompañar lo que se determina en los artículos 9.2 (sic) y 202 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma de la Ley 13/2015 y en la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2015.
– En el Registro consta la edificación declarada en construcción con una superficie ocupada de suelo de 184,70 metros cuadrados, sobre un solar de superficie 198,86 metros cuadrados.
– En el acta de finalización de obra no se contiene referencia alguna a las coordenadas de la poción de suelo, considerando que el otorgamiento de dicha acta es anterior a la Ley 13/2015. Tampoco se realiza ninguna modificación descriptiva de la edificación declarada ni del solar en el que se ubica.
– La certificación catastral que se acompaña expresa una superficie gráfica de parcela de 177 metros cuadrados.
Del análisis de la nota de calificación de este expediente se deduce lo siguiente: se señalan los motivos que a juicio de la registradora impiden la inscripción del acta de fin de obra, y los fundamentos en los que se apoya para justificarlos –que podrán o no ser acertados–. En consecuencia, es evidente que la calificación está suficientemente motivada.
Madrid, 27 de julio de 2017.–El Director General de los Registros y del Notariado, Francisco Javier Gómez Gálligo

References: artículo 18
 artículo 66
 artículo 328
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 199
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 9
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 202