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Abberufung/Kündigung Hausverwalter
| 08.05.2007 13:43 |
Von meinem Vater wurde mir vor einem halben Jahr ein 50%-iger Anteil an einer vermieteten Immobilie vererbt. Der zweite Eigentümer ist gleichzeitig auch Verwalter des Wohneigentums und übt diese Tätigkeit bereits seit Erwerb der Immobilie vor 13 Jahren aus.
Bereits zu Zeiten, als mein Vater noch Miteigentümer war, erfolgte die Verwaltung auf sehr „unkonventionelle“ Art: Pflichten des Verwalters gemäß WEG, wie z.B. Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen, Erstellen Wirtschaftsplan, etc., wird nicht nachgekommen. Die erkennbare Tätigkeit der Berichterstattung beschränkt sich auf das vierteljährliche Zusenden einer Soll-Haben-Übersicht als Excel-Tabelle.
Der Miteigentümer/Hausverwalter hat in einer anderen Eigentumsangelegenheit vor zwei Jahren erfolglos gegen mich geklagt, seitdem ist – wie Sie sich sicher vorstellen können - kein Vertrauensverhältnis und keine Kommunikationsbasis mehr vorhanden.
Ich halte es deshalb auch aus diesem Grund für ratsam und vernünftig, die Verwaltung der Immobilie an eine Drittfirma zu vergeben.
Wie stellt sich für mich die Rechtslage dar, wenn ich die Abberufung/Kündigung des jetzigen Hausverwalters betreiben möchte ? Eine Abstimmung gestaltet sich schon allein durch das Stimmenverhältnis 50:50 problematisch und würde bedeuten, dass der Verwalter an seinem Vertrag quasi lebenslang festhalten kann, da es keine Mehrheit für seine Abberufung gibt.
Ist die Nichtdurchführung von Eigentümerversammlungen allein als wichtiger Grund anzusehen, um eine außerordentliche Kündigung auszusprechen und habe ich damit überhaupt eine Chance, falls die Gegenseite vor Gericht geht ?
Welches Vorgehen können Sie mir in diesem Zusammenhang empfehlen?
Kündigung Kündigung Hausverwalter
Wie ich Ihren Schilderungen entnehmen kann, kennen Sie die Trennung von dem Bestellungs- und Abberufungsakt des Verwalters sowie dem schuldrechtlichen Verwaltervertrag, der zu kündigen ist. Es handelt sich somit um zwei verschiedene Rechtshandlungen, die im Ergebnis beide (in Verbindung) vorzunehmen sind. Insoweit sind auch beide Rechtsverhältnisse zu unterscheiden und insbesondere Einsicht in die getroffenen Vereinbarungen im Verwaltervertrag sowie ggf. auch in der Teilungserklärung / Bestellungsbeschlüsse etc. zu nehmen.
Die Bestellung sowie die Abberufung des Verwalters regelt zunächst § 26 WEG. Danach darf die Bestellung auf höchstens 5 Jahre vorgenommen werden. Somit kann sich Ihr Problem bereits durch Zeitablauf erledigen. Zwar ist die wiederholte Bestellung zulässig, bedarf sodann aber eines erneuten Beschlusses der WEer. Die ordentliche Abberufung ist überdies jederzeit möglich, es sei denn, diese ist auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt (außerordentliche Abberufung).
Bei der ordentlichen Abberufung darf der Verwalter, der zugleich Eigentümer ist, sodann selber mit abstimmen, bei der außerordentlichen ist im dieses Recht verwehrt. Der Verwalter darf daher bei einer Abberufung aus wichtigem Grund nicht selbst mit abstimmen.
Ein wichtiger Grund für eine Abberufung liegt vor, wenn den WEern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Dies ist insbesondere bei dauerhaften Pflichtverstößen der Fall, die dem Verwalter aufgrund seiner Eigenschaft obliegen. Dazu gehört auch die jährliche Einberufung der Versammlung nach § 24 WEG, wobei auf Ihr Recht nach § 24 II WEG hingewiesen wird, die Einberufung zu verlangen. Weigert sich der Verwalter, einen Verlangen nach § 24 II WEG nachzukommen, wurde dies als ein wichtiger Grund angesehen (OLG Düsseldorf, WE 1998, 230 = NZM 1998, 517)
Der abberufene Verwalter hat sodann allerdings das Recht, den Beschluss über die Abberufung anzufechten. Dies hat eine gerichtliche Überprüfung zur Folge.
Soweit eine Abberufung in der o.g. Form nicht möglich ist, besteht darüber hinaus die Möglichkeit einer gerichtlichen Abberufung des Verwalters nach § 21 IV WEG.
Ich rate Ihnen, die Abberufung sowie insbesondere dessen Vorbereitung, Durchführung und Formulierung mit einem Rechtsanwalt vor Ort zu besprechen und begleiten zu lassen, insbesondere wenn Sie damit rechnen, dass sich die Gegenseite gegen die Abberufung zu Wehr setzt. So sollten insbesondere formale Mängel nicht im Nachhinein zu einem Scheitern führen. Der andere Weg ist nebenbei zu prüfen, inwieweit die 5 Jahresfrist bereits abgelaufen ist und sodann bei der Neubestellung einen anderen Weg einzuschlagen.
Nachfrage vom Fragesteller	08.05.2007 | 17:05
Vielen Dank für Ihre umfassende Antwort, die mich in meiner Position doch bestärkt.
Leider wird die ordentliche Abberufung des Verwalters zu keinem Erfolg führen, da er bereits angekündigt hat, durch seine 50%-igen Stimmanteile jeden ihm nicht passenden Beschlussantrag scheitern zu lassen.
Insofern wird auch die Neubestellung eines anderen Verwalters erfolglos bleiben, obwohl die 5-Jahresfrist bereits das zweite Mal ohne Beschluss verlängert wurde.
Bin ich als Miteigentümer verpflichtet, den Verwalter auf Mängel in der Ausübung seiner Funktion hinzuweisen oder ist bspw. schon allein die Tatsache ausreichend, dass noch nie eine EV einberufen wurde ?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.05.2007 | 17:19
Aufgrund Ihrer Schilderungen gehe ich davon aus, dass es sich um Dauerverstöße handelt, die in der Vergangenheit auch nicht durch eventuelle Entlastungsbeschlüsse, mangels WE-Versammlung, gerechtfertigt werden konnten. Bei Einmalverstößen sollte grundsätzlich vor einer außerordentlichen Abberufung ein Hinweis bzw. eine Abmahnung erfolgen.
Neben den Verwalterpflichten aus dem Bestellungsbeschluss oder dem Verwaltervertrag darf ich Sie auf die Verwaltungstatbestände in § 21 WEG verweisen.
Insgesamt rate ich Ihnen unbedingt, das beabsichtigte Vorgehen durch einen Rechtsanwalt vor Ort begleiten zu lassen, sowie vorab die benannten Unterlagen/Verträge durchzusehen. Daneben sollte die Prüfung stattfinden, ob die Pflichtverletzungen auch beweisbar vorliegen. Daher könnte sich auch ein erneuter Hinweis auf die Mängel anbieten.
"sehr kompetente, schnelle und umfassende Beratung "
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References: § 26
 § 24
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 § 21
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