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Timestamp: 2019-09-16 17:15:01+00:00

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Efectos de la división de la cosa común - La división de la cosa común - La división de la cosa común en el Código Civil - Libros y Revistas - VLEX 587368794
Autor: José María Abella Rubio
Cargo del Autor: Doctor en Derecho. Abogado
Páginas: 222-305
1. Efectos de la división de la cosa común con relación a los copropietarios.
1.1. Los copropietarios se convierten en propietarios exclusivos.
1.2. El saneamiento en la división de la cosa común.
1.2.1. Saneamiento por evicción en la división de la cosa común.
1.2.2. Saneamiento por vicios ocultos y por gravámenes en la división de la cosa común.
1.2.3. Disposiciones comunes.
1.3. Gastos y costas de la división de la cosa común.
1.4. Reclamación de los pagos hechos por cuenta de la comunidad, rendición de cuentas de la administración y entrega de rentas o frutos percibidos.
1.4.1. Pagos hechos por cuenta de la comunidad.
1.4.2. Rendición de cuentas de la administración.
1.4.3. Entrega de rentas y frutos percibidos.
1.5. Impugnación y rescisión de la división de la cosa común por los comuneros.
1.5.1. Impugnación por nulidad o anulabilidad de la división.
1.5.2. Rescisión de la división.
2. Efectos de la división de la cosa común con relación a terceros y con relación a la propia cosa común.
2.2. Derechos reales.
2.2.1. Servidumbre.
2.2.2. Hipoteca.
2.2.3. Censo y enfiteusis.
2.2.4. Usufructo.
2.2.5. Derecho de ocupación.
2.3. Derechos personales.
2.3.1. Derecho de crédito.
2.3.2. Arrendamiento.
3. Inscripción de la escritura de división de bienes inmuebles.
La división de la cosa común puede producir diversos tipos de efectos en función de a quién o a qué afecten. En este sentido, se pueden diferenciar distintos tipos de efectos, a saber: con relación a los copropietarios, con relación a terceros y con relación a la propia cosa común.
La existencia de distintos tipos de efectos no quiere decir que se tengan que producir todos ellos, ya que no todos los casos son iguales. Lo cierto es que normalmente se darán aquéllos que afectan a los copropietarios o al menos algunos de ellos. Esto es así debido a que son los principales protagonistas, por ser quiénes tienen la facultad de pedir la división de la cosa común y como tales les afecta de forma directa.
1. Efectos de la división de la cosa común con relación a los copropietarios
Los efectos que la división de la cosa común produce sobre los copropietarios son los siguientes: 1. Se convierten en propietarios exclusivos de su cuota parte. 2. Están obligados al saneamiento de las partes adjudicadas. 3. Tienen obligación de contribuir a los gastos de la división. 4. Tienen la facultad de pedir al resto de comuneros los pagos que hubieran hecho por cuenta de la comunidad, el derecho a que se les rinda cuenta de la administración y a que se les entreguen las rentas o frutos percibidos. 5. Tienen la facultad de impugnarla.
1.1. Los copropietarios se convierten en propietarios exclusivos
El principal efecto que en todas ocasiones produce la división de la cosa común es que los copropietarios pasan a ser propietarios exclusivos 665 de aquella parte que se les adjudica, extinguiéndose la situación de comunidad. Una vez más, por la remisión que
el artículo 406 666 del Código civil hace a la división de la herencia, es aplicable el artículo 1068 del mismo cuerpo legal, conforme al que «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados», entendiendo, claro está, que en nuestro caso se trata de copropietarios. La cuota ideal y abstracta de la cosa común se convierte en determinada y material.
Se ha producido una polémica doctrinal en torno a si la división de la cosa común hay que considerarla como un acto declarativo, traslativo, o especificativo, cuestión que ya fue analizada al estudiar la naturaleza jurídica de la misma y por tal motivo hay que remitirse a lo allí expuesto.
No obstante no está de más recordar que la postura más acertada es la especificativa, y que en cualquier caso hay que entender que mientras duró la indivisión el comunero ha poseído de manera exclusiva la parte que le cupiera, tal como dispone la primera parte del artículo 450 667 del Código civil.
Como puso de manifiesto la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1957 668 en su considerando tercero:
«...por virtud de la partición o división de los bienes poseídos en común, viene a replegarse y tomar cuerpo y consistencia sobre las cosas o bienes adjudicados en concreto aquel derecho que recaía sobre la totalidad o conjunto de los que constituían la comunidad».
O’Callaghan 669 afirma que la división determina o especifica derechos. En un sentido muy parecido se manifiesta la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de febrero de 1991 670.
También destaca la opinión de Scaevola 671 que llega incluso a sostener que la partición es para los partícipes el título de propiedad o documento con que «exteriorizan la razón de su derecho». De esta manera llega a la conclusión (entiendo que superada) de que la partición es título declarativo.
En función de que la división de la cosa sea material, se le adjudique a uno de los comuneros abonando a los demás lo que les corresponda, o se venda en pública subasta, la concreción de la cuota parte de cada condómino es de una manera distinta.
En el primer supuesto, el copropietario se convierte en propietario exclusivo de una parte material de la cosa común; en el segundo un comunero se convierte en propietario exclusivo de toda la cosa, y los demás en propietarios de una cantidad de dinero (o de aquello que pacten); y en el tercer caso se convierten en propietarios exclusivos del dinero producto de la subasta en proporción a la cuota parte que tuvieran.
En palabras de Lacruz Berdejo 672, con la división de la cosa común el derecho de los partícipes pierde en extensión, pero gana en intensidad al transformarse el derecho de cuota en titularidad individual. Como ya expuso en su día Beltrán de Heredia y Castaño 673, estos dos aspectos (pérdida de extensión y ganancia en intensidad) se compensan, y al ser «fuerzas contrarias» cada uno de los copropietarios tras la división termina teniendo lo mismo que tenía con anterioridad.
Otro efecto, simultáneo al de convertirse en propietarios exclusivos, y como consecuencia de la división de la cosa común, es que los copropietarios pierden las facultades dominicales que tenían sobre las porciones adjudicadas a los demás. Este aspecto lo puso de manifiesto Borrell Y Soler 674 basándose en el contenido de la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de enero de 1912 675 .
Por último, hay que señalar que los efectos de la partición aludidos en el artículo 1068 del Código civil es preciso que se haya hecho legalmente o, como dijo Scaevola 676, «con todos los requisitos intrínsecos y extrínsecos». Este autor argumenta su comentario sobre la base de la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 1899, la cual dijo que el artículo citado se refería única y exclusivamente a la partición legalmente hecha, y no a las operaciones divisorias declaradas nulas.
Resulta curioso que a pesar de que los copropietarios se conviertan en propietarios exclusivos sea el efecto más importante de la división de la cosa común, ningún artículo del Código civil referido a la comunidad de bienes lo dice de una manera expresa, siendo únicamente (como ya se ha apuntado) un precepto dedicado a la división hereditaria el que lo manifieste específicamente.
1.2. El saneamiento en la división de la cosa común
Los antiguos copropietarios, una vez que se les adjudique la cosa pueden pedir el saneamiento de la parte de la cosa, o la cosa que les haya correspondido en la división,
salvo que haya estipulación en contrario. En este sentido es aplicable el artículo 1069 del Código civil el cual prescribe que «Hecha la partición, los coherederos estarán recíprocamente obligados a la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados».
La finalidad del saneamiento es que se mantenga el equilibrio hecho tras la división, que como apunta Albaladejo 677 se rompería en el supuesto de que se viera privado por causas anteriores a la partición de la parte obtenida, o en caso de que ésta tuviera vicios ocultos, no pudiera reclamar nada a los demás copropietarios. Según Scaevola 678, se trata de una garantía para que exista igualdad en las particiones, la cual dejaría de existir en el supuesto de que alguno de los partícipes se viera perturbado en su lote; y porque además se podría llegar a convertir la partición en una operación de «riesgo y ventura».
La aplicabilidad en nuestro supuesto de la normativa dispuesta sobre saneamiento para la compraventa fue reconocida de manera expresa por la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 1960 679, la cual afirmó:
«Que efectuada la partición, los coherederos estarán recíprocamente obligados a la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados (artículo 1069), comprendiendo esta obligación por aplicación analógica de los artículos 1475 y 1484 el saneamiento por evicción y el saneamiento por vicios o defectos ocultos, con el fin de mantener la igualdad o proporcionalidad de la partición, que queda destruida cuando alguno de los coherederos se ve privado del goce normal de su cuota».
La redacción del artículo 1069 del Código civil puede plantear dudas en el sentido de si se refiere al saneamiento por evicción de manera exclusiva, o si por el contrario incluye también el saneamiento por vicios ocultos. La mayoría de la doctrina 680, así como la Jurisprudencia 681 entienden que hay que dar una interpretación amplia al concepto de saneamiento en el citado precepto; pero no han faltado autores como De la Cámara Álvarez 682 o Beltrán de Heredia Y Cataño 683 que afirman que el artículo 1069 del Código civil se refiere sólo al saneamiento por evicción. Otro autor
que se opone al concepto amplio de saneamiento de la partición dado por el Tribunal Supremo, en el sentido de que la garantía afecta tanto a la evicción como al saneamiento por vicios ocultos es Gullón Ballesteros...
Concepto de división de cosa común
Naturaleza jurídica de la división
Sujetos intervinientes en la división
VI. División de la cosa común y la propiedad horizontal
Perecimiento de la cosa por vicios ocultos

References: artículo 406
 artículo 1068
 artículo 450
 artículo 1068
 artículo 1069
 artículo 1069
 artículo 1069