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Timestamp: 2020-06-06 02:47:14+00:00

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Orden del Excmo. Sr. Consejero de Obras Públicas y Ordenación del Territorio de 4 de octubre de 2010, por la que se regula el modelo libro del edificio para inmuebles de viviendas de nueva construcción.
Publicado en BORM núm. 252 de 30 de Octubre de 2010
Vigencia desde 31 de Octubre de 2010.
Artículo 3 Características del Libro del Edificio
Artículo 4 Composición y Contenido
Artículo 5 Obligaciones en la elaboración del Libro del Edificio
Artículo 6 Medidas de Control y Seguimiento Administrativo
ANEXO I . FORMATO DEL ARCHIVO DOCUMENTAL DEL LIBRO DEL EDIFICIO
CARPETA DE LA DOCUMENTACIÓN
2.- DOCUMENTACIÓN GENERAL
3.- DOCUMENTACIÓN DESCRIPTIVA
4.- DOCUMENTACIÓN DE GARANTÍAS
5.- DOCUMENTACIÓN DE LOS AGENTES
ANEXO III . LA CARPETA DE LA CALIDAD
ANEXO IV . CARPETA DE INSTRUCCIONES DE USO, MANTENIMIENTO Y EMERGENCIA
1.- CONTENIDO Y FORMATO
2.- RESPONSABILIDADES EN LOS PROCESOS UME
3.- INFORMACIÓN BÁSICA
4.- INSTRUCCIONES DE USO
5.- INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
6.- INSTRUCCIONES DE EMERGENCIA
Con fecha 4 de febrero de 2006, se publicó en el BORM la Ley 8/2005, de 14 de diciembre, para la Calidad en la Edificación de la Región de Murcia.
En sus artículos 15, 16 y 17 se define y estructura el Libro del Edificio, que está compuesto por una serie de documentos que registran el historial técnico, jurídico y administrativo del inmueble, el control de calidad y las instrucciones de uso, mantenimiento y emergencia que permitan al usuario utilizar y mantener de forma adecuada el edificio, posibilitando realizar las tareas de entretenimiento y reparación en condiciones de seguridad.
Mediante Decreto n.º 80 de 2 de noviembre de 2001, se reguló el Libro del Edificio de la Región de Murcia, instrumento desarrollado mediante Orden de 14 de febrero de 2002, por la que se aprueba el modelo «Libro del Edificio» para inmuebles de viviendas de nueva construcción. Después de haber transcurrido 4 años desde su publicación, se consideró conveniente la modificación de dicha Orden en base a la experiencia acumulada durante este período.
Con posterioridad, la aparición de diversas Leyes y Reales Decretos ( R.D. 47/2007, de 19 de Enero, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción, R.D. 1027/2007, de 20 de Julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), R.D. 1.109/2007, de 24 de Agosto, por el que se desarrolla la Ley 32/2006, de 18 de Octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción, R.D. 1.247/2008, de 18 de Julio, por el que se aprueba la instrucción de hormigón estructural (EHE-08), Ley 25/2009, de 22 de Diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, y R.D. 410/2010, de 31 de Marzo, por el que se desarrollan los requisitos exigibles a las Entidades de Control de Calidad de la Edificación y a los Laboratorios de Ensayos para el Control de Calidad de la Edificación, para el ejercicio de su actividad), hacen imprescindible una nueva regulación del Libro del Edificio.
La presente Orden viene a desarrollar el Decreto n.º 80 de 2 de noviembre de 2001, en virtud de la disposición final 2ª que faculta al Consejero para dictar las disposiciones necesarias para su ejecución.
Por cuanto antecede, en ejercicio de las competencias atribuidas en la materia,
El objeto de la presente disposición es regular el modelo de Libro del Edificio para inmuebles de viviendas de nueva construcción que se define en los Anexos de la presente Orden.
La presente Orden será de aplicación a todos los edificios de viviendas de nueva construcción, incluidas las unifamiliares, y a los obtenidos de un proceso de rehabilitación integral, cuyo uso principal sea vivienda.
El Libro del Edificio estará compuesto por documentos impresos y documentos adheridos o archivados en un soporte que unidos permitan su encarpetado y archivo a la vez que su protección.
Los documentos y soportes tendrán formato A4 en posición vertical, su encuadernación permitirá una apertura a 180.º sin daños ni desprendimientos, permitiendo la ampliación e incorporación de nuevos documentos, así como el etiquetado y paginado.
La información recogida en el libro se realizará siguiendo el modelo oficial que establece un formato uniforme de archivo documental en el ámbito de la Región de Murcia definido en el Anexo I.
La información se dispondrá en carpetas o archivos que faciliten su consulta y su clasificación, quedando ordenados en tres apartados, los referidos a la Carpeta de la Documentación, a la Carpeta de la Calidad y a la Carpeta de Instrucciones de Uso, Mantenimiento y Emergencia.
Existirá un índice general en el que se identifiquen los documentos y se haga referencia a la estructura del contenido.
El contenido de la Carpeta de la Documentación, referenciado en el artículo 3 del Decreto n.º 80 de 2 de noviembre de 2001, se realizará conforme lo expresado en el Anexo II, la Carpeta de la Calidad, se estructurará conforme lo establecido en el Anexo III, definiéndose en el Anexo IV de esta Orden las características, contenido y composición de la Carpeta de Instrucciones de Uso, Mantenimiento y Emergencia.
Con respecto a las obligaciones de los agentes definidas en la L.O.E., y conforme lo establecido en el artículo 4 del Decreto n.º 80 de 2 de noviembre de 2001, en la presente disposición se desarrollan las que con respecto a la elaboración y transmisión del Libro del Edificio de nueva construcción se deben cumplir.
En todos los casos todos los agentes tendrán la obligación genérica de facilitar los documentos necesarios a otros agentes para cumplir con sus obligaciones con respecto a la documentación del Libro del Edificio y cumplimentar las fichas contenidas en los anexos propias de su actividad.
En relación a lo anterior, se establecen las siguientes responsabilidades en función de sus actuaciones:
a) Del Promotor El promotor entregará un ejemplar del Libro del Edificio a los propietarios o a la comunidad de propietarios con el formato descrito en el Anexo I, con anterioridad a la firma de la escritura de propiedad, de lo que quedará constancia con la cumplimentación del correspondiente modelo de ficha del Anexo II.
En lo relativo a la elaboración del Libro del Edificio le corresponden al Promotor las siguientes obligaciones:
• Comunicar anticipadamente a todos los agentes contratados directamente por él, la obligación de llevar a cabo desde el principio del proceso las operaciones relacionadas con la elaboración del Libro del Edificio.
• Formalizar el Libro del Edificio recabando y archivando la documentación generada en el proceso por el resto de los agentes en relación con las obligaciones dimanantes de la L.O.E. y de la presente Orden.
• Promover las condiciones y facilitar la documentación necesaria para que los agentes por él contratados puedan cumplir con sus obligaciones respecto del Libro del Edificio.
• La recogida, archivo y custodia hasta la inclusión en el Libro del Edificio de los datos de los agentes y certificados de garantía. Para este fin se servirá del constructor y del Director de la Ejecución de la obra.
• Cumplimentar las fichas contenidas en el Anexo II propias de su actividad.
En caso de que el promotor contrate directamente la totalidad o algunas de las partidas asumirá en las mismas las obligaciones del constructor.
b) Del Proyectista El Proyectista aportará un ejemplar del proyecto de ejecución visado, en su caso, por su colegio profesional y cumplimentará las fichas contenidas en el Anexo II propias de su actividad.
c) Del Director de Obra El Director de la Obra debe elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para incluir en el Libro del Edificio con las siguientes obligaciones.
• Redactar las Instrucciones de Uso, Mantenimiento y Emergencia conforme al Anexo IV.
• La recogida y archivo hasta la inclusión en el Libro del Edificio de la documentación descriptiva de las modificaciones respecto del Proyecto de Ejecución en aquellas unidades de obra afectadas por cambios durante la ejecución conforme al Anexo II.
d) Del Director de la Ejecución de la obra
En lo relativo a la elaboración del Libro del Edificio le corresponde al Director de la Ejecución de las obra las siguientes obligaciones:
• Cumplimentar, en su caso, la Carpeta de la Calidad y los Registros de la Calidad conforme Anexo III, en todos sus apartados, ocupándose de las operaciones de Control (Planificación, registro, decisión y acciones correctoras.
e) Del Constructor El Constructor colaborará con la Dirección Facultativa de la Obra en la preparación de la documentación de la obra ejecutada, tanto por sí mismo, como haciendo cumplir a las empresas contratadas por él las obligaciones que se describen a continuación.
En lo relativo a la elaboración del Libro del Edificio le corresponden al constructor, las siguientes obligaciones:
• La recogida, el archivo y la custodia para su entrega al promotor, hasta la inclusión en el Libro del Edificio, de la documentación relativa a las garantías generales y específicas recogidas en el Anexo II, correspondiente a los suministradores de productos, servicios o de operaciones de ejecución. El Constructor está obligado a reclamar esta documentación a todas las empresas contratadas por él, no pudiendo alegar la omisión de aquellas.
f) De los Instaladores
En lo relativo a la elaboración del Libro del Edificio le corresponden a los instaladores las siguientes obligaciones:
• Proporcionar al Promotor los boletines, autorizaciones, certificaciones o memorias de la instalación que acreditan la inscripción o autorización de la empresa y que los trabajos realizados y los materiales empleados cumplen los reglamentos de aplicación, así como los planos de disposición y esquemas de la instalación realizada. Estas garantías estarán explícitamente expresadas conforme se establece en los anexos.
• Proporcionar al promotor los certificados de garantía e instrucciones de los equipos instalados.
• Proporcionar al Director de Obra las Instrucciones de uso y mantenimiento de las instalaciones realizadas.
g) De Fabricantes y Suministradores de Productos
En lo relativo a la elaboración del Libro del Edificio le corresponden a los fabricantes de productos o sistemas las siguientes obligaciones:
• Proporcionar en el momento del suministro al Constructor la documentación relativa a la identificación y las garantías descritas en el Anexo II.
• La documentación de características del producto y la duración esperada del mismo con las prácticas de mantenimiento recomendadas
h) Del Laboratorio de Ensayos de Control de Calidad El laboratorio de ensayos contratado para la realización de los ensayos y pruebas deberá haber presentado Declaración Responsable ante el órgano competente, con carácter previo al inicio de su actividad, identificando los ensayos y pruebas de servicio que puedan realizar.
Los ensayos los llevará a cabo con la intensidad y condiciones establecidas en el Plan de Control elaborado por el Director de la Ejecución de la obra en el marco del correspondiente sistema de calidad del laboratorio.
En lo relativo a la elaboración del Libro del Edificio le corresponden al laboratorio las siguientes obligaciones:
• Expresar el resultado de su actividad reflejándose en actas de ensayo o prueba, conforme modelos oficiales, en su caso, que incluirán la incertidumbre total asociada a las prácticas habituales del mismo.
• Proporcionar en tiempo y forma al Director de la Ejecución de la Obra las actas de ensayos y pruebas, no pudiéndose retrasar su entrega respecto del momento de la toma de decisiones sobre una determinada unidad de obra, salvo indicación de un reglamento de aplicación.
• Documentar las garantías de su actividad.
i) De las Entidades de Control de Calidad Cuando el Promotor contrate una Entidad de Control de Calidad, ésta deberá haber presentado Declaración Responsable ante el órgano competente, con carácter previo al inicio de su actividad, identificando los campos y fases de actuación en que vayan a prestar su asistencia técnica, aportando toda la documentación relativa al control de calidad realizado.
En lo relativo a la elaboración del Libro del Edificio le corresponden a la Entidad de Control de Calidad las siguientes obligaciones:
• Proporcionar los informes técnicos conforme a modelos oficiales, es su caso, correspondientes a su función, no pudiéndose retrasar su entrega respecto del momento de la toma de decisiones sobre una determinadas unidad de obra.
En viviendas promovidas por las Administraciones Públicas, un ejemplar completo del Libro del Edificio quedará depositado en el organismo competente de la Administración promotora.
Los Colegios profesionales, encargados de los visados de la documentación correspondiente de las Instrucciones UME y de la Carpeta de la Calidad o de los Registros de la Calidad, mantendrán en depósito un ejemplar del documento sometido a visado.
Para la obtención de la correspondiente Cédula de habitabilidad, Licencia de primera ocupación, Declaración definitiva o Calificación definitiva, será obligatorio adjuntar con la solicitud ante el organismo encargado de la tramitación del expediente, un ejemplar de la Carpeta de la Documentación y un ejemplar de la Carpeta de Uso, Mantenimiento y Emergencia debidamente visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Murcia, que quedarán archivados en su expediente administrativo, y Certificado del departamento encargado de la Gestión de la Calidad en la Edificación de la Comunidad Autónoma de que la Carpeta de la Calidad es conforme. Dicho certificado deberá expedirse en el plazo de 20 días desde su entrada en la Consejería. Transcurrido dicho plazo sin que haya recaído el certificado, éste tendrá carácter favorable.
La Carpeta de la Calidad, una vez visada por el Colegio de Aparejadores, y Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de la Región de Murcia, será remitida por los promotores, en su caso, al departamento encargado de la Gestión de la Calidad en la Edificación de la Comunidad Autónoma, para que su tratamiento estadístico permita retroalimentar el proceso y reconducir las acciones de mejora en la calidad de las edificaciones en la Región.
En el siguiente cuadro se especifican los organismos encargados del depósito de la documentación del Libro del Edificio.
LIBRO DEL EDIFICIO TIPO DE VIVIENDAS ORGANISMOS
Administración Promotora Comunidad Autónoma Ayuntamientos COAMU COAATIEMU
CARPETA DE DOCUMENTACIÓN V.P.P. X
V.Libres
REGISTROS DE LA CALIDAD V.P.P. X X
CARPETA UME V.P.P. X
Las promociones de edificios de viviendas con licencias o autorizaciones de obras solicitadas antes de la entrada en vigor de la presente orden se regirán por las disposiciones vigentes sobre la materia en el momento de formular dicha solicitud.
Hasta tanto se apruebe la Carpeta de la Calidad, el promotor enviará, previo visado por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de la Región de Murcia, para su validación mediante certificado por parte del Departamento encargado de la Gestión de Calidad en la Edificación de la Comunidad Autónoma, una vez finalizada la estructura, los Registros de la Calidad debidamente cumplimentados.
Dicho certificado deberá expedirse en el plazo de 20 días desde su entrada en la Consejería. Transcurrido dicho plazo sin que haya recaído el certificado, éste tendrá carácter favorable.
A la entrada en vigor de la presente Orden, quedará derogada la Orden de 3 de octubre de 2006, por la que se aprueba el modelo «Libro del Edificio» para inmuebles de viviendas de nueva construcción.
La presente Orden entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el B.O.R.M.
FORMATO DEL ARCHIVO DOCUMENTAL DEL LIBRO DEL EDIFICIO
La Carpeta de la Documentación estará constituida por los documentos de identificación, generales y descriptivos del edificio, los registros de garantías generales y específicas, y los datos de los agentes intervinientes en la construcción.
Los modelos de documentos y fichas a incluir en la carpeta de Documentación responderán al formato y diseño oficial que se incluyen en este Anexo, siendo el contenido del mismo el siguiente:
ÍNDICE LA CARPETA DE LA DOCUMENTACIÓN 1 Datos de Identificación
1.1 Datos de localización
1.3 Registro de los Propietarios
2.1 Registros de la documentación general del Edificio
3 Documentación Descriptiva
3.1 Proyecto de Ejecución / Registro de modificaciones
3.2 Proyectos complementarios / Registro de modificaciones
4 Documentación de Garantías
4.1 Registros de las Garantías Generales
4.2 Registros de las Garantías Específicas
5 Datos de los agentes intervinientes
El edificio, requerirá para su identificación una serie de datos de localización y descripción física que lo sitúen dentro del entorno donde ha sido construido.
A los datos básicos tales como la denominación del edificio, el número de policía, parcela y catastral, se incorporan planos y fotografías que ayuden a identificarlo plenamente para cualquier persona que consulte el Libro del Edificio.
A los datos de localización y descripción física se añaden las fechas de inicio, finalización de las obras y suscripción del acta de recepción, convirtiendo a este documento en registro histórico del mismo que quedará reflejado en la ficha mod. 1.1
Se ha reservado espacio para incluir un plano de situación indicando el nombre de las calles adyacentes.
Se adjuntarán fotografías para identificar visualmente el edificio, cuyo formato ha de ser en color y medidas 10x15 cm. en ficha mod. 1.2. El número de fotografías a incorporar puede variar entre un mínimo de dos y un máximo de seis. Organizadas en grupos de dos, donde deben aparecer:
- Fotografías del solar vacío o de inicio de la obra.
- Fotografías de las fachadas.
Cuando se efectúen operaciones de mantenimiento de fachada se realizaran nuevas fotografías para incorporarlas al Libro del Edificio, señalando la nueva fecha de elaboración.
La relación de propietarios que se establece con este documento pretende convertirse en un registro vivo, debiendo actualizarse siempre que se produzca alguna modificación en el mismo. Junto a la fecha de elaboración se incluirá la firma de la persona responsable, en ese momento, de la custodia del Libro del Edificio.
Las fichas que queden anuladas se guardarán junto a las vigentes a manera de referente histórico del edificio.
Esta información se organiza en dos grupos, separando la puramente administrativa de aquellos datos relacionados con el régimen jurídico del edificio.
La información aportada ha de comprender documentos originales o fotocopias validadas. El proceso de validación se produce en dos fases:
- Cuando el promotor hace entrega del Libro del Edificio, firma un documento (Acta de Entrega del Libro del Edificio mod. 2.2) donde confirma la veracidad de toda la documentación aportada.
- A partir de ese momento, será la persona responsable de la custodia del libro del Edificio la encargada de validar, con su firma, toda la documentación que se vaya aportando al mismo.
Durante el proceso de construcción se genera documentación de interés para el usuario cuyas fotocopias se incorporan al Libro del Edificio a fin de facilitar un cuerpo documental integrado.
Su contenido se relacionará a modo de índice en la ficha mod. 2.1, indicándose los casos en que sea preciso aportar un archivo o bolsa adjunta con los documentos referenciados.
Cuando alguna información solicitada no se vaya a incorporar, habrá que indicarlo en el apartado de observaciones.
De la documentación generada durante la obra, es necesario incorporar al Libro del Edificio las siguientes fotocopias de:
- Acta de Recepción del Edificio Terminado acompañada del Certificado final de obra.
- Acta de subsanación de Defectos, en el caso de producirse. (Este documento ha de entregarse con la firma que justifica la subsanación de los mismos).
- Libro de Subcontratación.
- Acta de Entrega del Libro del Edificio por parte del Promotor, mod. 2.2.
- Escritura de Obra nueva y División Horizontal.
- Estatutos de la Comunidad, en su caso, con la fecha de constitución. Esta información se puede incorporar con posterioridad al acto de entrega del libro, en el caso que se constituya posteriormente.
La existencia de documentación descriptiva y su contenido quedará reflejada en los mod. de fichas 3.1 y 3.2.
Será necesario incorporar una copia del proyecto o proyectos que sirviera de base para ejecutar las obras, visado por el Colegio Oficial correspondiente.
Documentación de las modificaciones
Junto con este, en archivo diferente, ha de incorporarse la documentación complementaria que permita describir el resultado final de la construcción, es decir, el conjunto de documentos gráficos y escritos de suficiente legibilidad donde se reflejen las variaciones de la obra respecto al proyecto original visado. La documentación constará de:
- Memoria general del Director de la Obra justificando los cambios producidos, si los hubiere.
- Planos de Distribución, a escala suficiente, del conjunto de unidades de ocupación y de los servicios comunes, así como de los elementos de urbanización, en su caso.
- Planos y Memoria de la estructura realmente ejecutada.
- Planos y documentación facilitados por el instalador donde se reflejen los recorridos de las instalaciones, tanto por los espacios comunes como en las diferentes viviendas.
En los modelos de fichas 3.1 y 3.2 se indicará que información se ha incorporado al Libro del Edificio, respecto del proyecto, en el supuesto que no se haya producido variaciones algunas, el Director de la Obra indicará en el documento mod. 3.1 este supuesto.
La documentación de las modificaciones será visada por el colegio profesional del Director de la Obra.
En este apartado se deben incluir todo tipo de documentos que sean de utilidad garante para el usuario, organizados como:
- Garantías Generales
- Garantías Especificas
Se distinguen los seguros de daños o caución por vicios o defectos, de los seguros de responsabilidad de los agentes que de forma general han intervenido en la construcción.
En el primer caso, se relacionarán siguiendo los criterios de la LOE y en el segundo podrán recogerse las garantías suscritas por cada agente, debiendo en ambos casos indicar en el modelo de ficha 4.1 lo siguiente:
- Tipo de Seguro.
- Cobertura y Franquicias, en su caso.
- El Beneficiario, en su caso.
- Periodo de validez de la Cobertura.
Se deberán adjuntar en archivo anexo las pólizas o recibos de los seguros de daños.
a) De Construcción
Son aquellas que aportan los diferentes suministradores respecto a todos los productos y sistemas incorporados en el edificio.
- Certificados de garantía de los productos, sistemas y técnicas de aplicación de materiales y ejecución de unidades de obra por parte de fabricantes, constructores y subcontratistas.
El modelo de ficha 4.2a sirve de cabecera a este conjunto de garantías. En ella debe aparecer:
- Identificación clara del elemento asegurado.
- Datos de la Compañía Aseguradora.
b) De las instalaciones
En lo referente a las instalaciones de que disponga el edificio, es de aplicación todo lo expresado en el apartado anterior con las precisiones específicas que se hacen a continuación, tomando como base la normativa vigente que sea de aplicación en cada caso:
- Certificado de la Instalación contra Incendios
- Boletín de la Instalación de Agua Potable.
- Boletín/Certificado de la Instalación Eléctrica.
- Boletín/Certificado de la Instalación de Gas.
- Declaración CE de conformidad del Ascensor.
- Certificado de Eficiencia Energética del edificio terminado, cuando esté desarrollado reglamentariamente.
- Certificado de la inspección inicial de las instalaciones térmicas, cuando sea preceptivo.
- Certificado sobre la Instalación Térmica del Edificio, en su caso.
- Certificado de otras instalaciones (Telecomunicaciones,.....)
Se deberán incorporar a los documentos todas las referencias, sellos y diligencias que se puedan exigir a través de las diferentes normativas.
En el modelo de ficha 4.2b se debe especificar:
- Nombre del instalador / empresa y nº de inscripción, en su caso.
- Boletín / Autorización / Certificado
- Tipo de garantía con período de validez.
- Cobertura y Franquicia.
Para su inclusión en el Libro del Edificio como documentación se relacionarán los datos de los agentes que han participado en el proceso de construcción del edificio.
Estos datos se consignarán en el modelo de ficha 5.1 debiendo figurar lo siguiente:
- Agente interviniente, NIF/CIF.
- Grado de intervención o parte de la obra en la que interviene.
- Domicilio y Población.
- Titulación con n.º de colegiado, Registro de empresa instaladora o Registro industrial, en su caso.
Se dejará constancia al menos de los siguientes agentes intervinientes:
- Constructor (subcontratista)
- Directores de Obra
- Directores de la Ejecución de obra
- Laboratorios y ECCE acreditados
- Instaladores (Fontanería, Climatización, Gas, Electricidad, Elevadores, Telecomunicaciones, Incendios, etc..)
LA CARPETA DE LA CALIDAD
La Carpeta de la Calidad junto con la Carpeta de la Documentación y la de las Instrucciones UME, componen el Libro del Edificio.
Las acciones a llevar a cabo durante la obra se concretarán en una serie de etapas en las que planificación, registro, decisión, acciones correctoras y correctivas conformarán un ciclo.
En cualquier caso, toda esta actividad que se regula culmina en la Carpeta de la Calidad de la obra que han de incorporarse al Libro del Edificio para que quede constancia como resumen de las características relativas a la calidad del edificio que se entrega. Estos registros facilitarán las labores de diagnóstico y reparación en su momento.
La expresión Control de Calidad se refiere tanto a acciones de comprobación experimental de los requisitos como a su comprobación documental.
Los Registros de la Calidad, que formarán parte del Libro del Edificio en tanto no se desarrolle la Carpeta de la Calidad, deberán concretarse en 3 apartados:
• Resumen del Control de Calidad:
- Tabla resumen del control de calidad, ficha modelo 6.1
- Fichas justificativas de las decisiones adoptadas ante una no conformidad, ficha modelo 6.2
• Reportaje fotográfico, mod 7.1
- Cimentación antes del hormigonado.
- Plantas de forjado o losas antes del hormigonado.
- Vista de la estructura en ejecución.
• Trípticos del control del hormigón, con las autorizaciones de uso de forjados o marcado CE de forjados y/o certificado de forjados in situ, fichas modelo 8.1, 8.2a, 8.2b y 8.2c respectivamente.
La tabla resumen del control de calidad recoge 3 columnas específicas diferenciando el control de calidad de los materiales, el de ejecución y el de la obra en servicio.
Cada una de estas columnas se subdivide en 4 apartados, referidos al tipo de material, elementos o sistema controlado, y a los resultados del control efectuado.
Ante una no conformidad existirá un rechazo absoluto o un rechazo relativo debiéndose justificar en el documento ficha modelo 6.2 las actuaciones del director de la ejecución de las obras y las decisiones del director de obra al respecto del tratamiento dado a la no conformidad con la adopción de pruebas o estudios complementarios.
El Director de Ejecución de la obra aportará el reportaje fotográfico en las distintas fases de obra anteriormente descritas.
Los trípticos de control del hormigón, de las autorizaciones de uso de forjados o del marcado CE de forjados y/o certificado de forjados in situ en los documentos fichas modelos 8.1, 8.2a, 8.2b y 8.2c respectivamente, que se acompañan serán, mientras no exista la Carpeta de la Calidad, referencias obligadas a incluir en el Registro de la Calidad que forma parte del Libro del Edificio. Estas fichas se podrán sustituir por una certificación de la Dirección Facultativa de que los ensayos se han realizado y son conformes (anexos 1 y 2 de la ficha 8.1), o de que las viguetas colocadas corresponden con la autorización de uso o marcado CE de las mismas, (fichas 8.2.ª y 8.2.c), adjuntando, en cada caso, la documentación correspondiente que lo acredite.
CARPETA DE INSTRUCCIONES DE USO, MANTENIMIENTO Y EMERGENCIA
Las instrucciones UME han de ser un documento claro y sencillo acerca de las condiciones que han de cumplir los usuarios tras la entrega del edificio y estará redactado de forma comprensible para aquellas personas a las que van destinadas.
Para facilitar su normalización, las instrucciones para cada edificio recogerán los aspectos comunes, conteniendo una información genérica, y las propias del inmueble proporcionadas en una información específica. El primer tipo de instrucciones puede formar un cuerpo aceptado que, incluso editado, puede entregarse a los usuarios.
El Director de la obra, por su parte, elaborará las instrucciones específicas que son propias del edificio de que se trate.
Las UME tendrán 4 apartados:
a) Información básica sobre contratos, suministradores de servicios y mantenedores.
b) Instrucciones genéricas de uso y mantenimiento.
c) Instrucciones específicas con los siguientes capítulos:
- Instrucciones de Mantenimiento
- Instrucciones de Emergencia
d) Registros de operaciones de inspección, reparación y reposición.
La información básica, las instrucciones específicas y registros, deberán cumplimentarse en documentos modelos que se acompañan en este Anexo.
De la Comunidad de Propietarios (El responsable de mantenimiento) o Propietario individual:
- Será responsable de programar las operaciones de mantenimiento que se establecen en la guía UME en todos los espacios comunes del edificio, solicitando la presencia de profesionales o empresas legalmente autorizadas, cuando la situación lo requiera.
- Será el encargado de la validación de los documentos que se vayan aportando al libro del edificio, cuando no sean originales. Dicha validación se hará con la fecha y la firma del vocal de mantenimiento sobre la fotocopia que se va a conservar en el archivo documental del libro.
- Tendrá a su cargo el registro de incidencias y operaciones de mantenimiento, y el archivo documental correspondiente.
- Tener siempre el Libro del Edificio a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo, así como de las Administraciones publicas o autoridades competentes.
En este apartado se recogen los datos de las empresas suministradoras de servicio, profesionales y empresas relacionadas con el mantenimiento con arreglo a la ficha modelo 11.1.
Las instrucciones específicas de Uso deben proporcionar al que habita la vivienda las indicaciones para que use el edificio de tal modo que se garantice su disfrute durante la vida útil sin daño para el edificio en su conjunto ni para sus componentes.
Asimismo, se deberán definir las prescripciones de uso ante situaciones concretas y relacionarlas con las precauciones a tener en cuenta para evitar desperfectos. En su caso, se acompañarán los manuales de funcionamiento de los equipos e instalaciones que lo requieran.
Como mínimo deberá contemplar los siguientes elementos, equipos o sistemas: estructuras, cubiertas, fachadas (cerramientos, carpinterías y revestimientos), Instalaciones (saneamiento, fontanería, térmicas, electricidad, contraincendios, aparatos elevadores) y accesibilidad.
Las instrucciones de uso se concretarán en las fichas modelo 9.1.
Dado que la duración de un edificio en su conjunto y de cada uno de sus componentes no es indefinida, se debe prever por parte de los usuarios la necesidad de un plan de mantenimiento. Este plan de mantenimiento tiene que nutrirse de información procedente del proceso de construcción, desarrollando las siguientes operaciones:
- Inspecciones preventivas y limpieza
- Reposiciones programadas
Las inspecciones preventivas tienen por objeto conocer a tiempo la posibilidad de procesos de deterioro para anticiparse con las medidas adecuadas programadas en dos niveles, uno de primer contacto que lleva a cabo un encargado de la propia comunidad de vecinos y otra, menos frecuente, que lleva a cabo un profesional cualificado.
La limpieza de los elementos, tiene la función de evitar el deterioro y permitir el correcto funcionamiento de los sistemas y equipos..
Las reposiciones programadas se llevan a cabo con aquellos componentes de los que se conoce con suficiente exactitud su vida media de servicio, al objeto de evitar las consecuencias de su carencia en un determinado momento (extintores, luces de emergencia, etc..)
Las reparaciones son acciones que tienen por objeto recuperar la capacidad funcional de un elemento que la ha perdido (detectado en la vida de servicio) o por accidente o deterioro detectado en las inspecciones de mantenimiento.
Como mínimo deberá contemplar los siguientes elementos, equipos o sistemas: estructuras, cubiertas, fachadas (cerramientos, carpinterías y revestimientos) e Instalaciones (saneamiento, fontanería, electricidad, térmicas, telecomunicaciones, contraincendios, aparatos elevadores), accesibilidad.
En las fichas modelo 9.2 se cumplimentarán los apartados oportunos, definiéndose las primeras columnas (en la confección inicial). En las columnas correspondientes a los Registros se irán reflejando las fechas de las acciones realizadas en el tiempo que tendrán su correspondiente desarrollo y relación con las fichas denominadas Registro de operaciones y que están constituidas por: Limpieza / Inspecciones primarias (ficha modelo 10.1), Reposiciones programadas (ficha modelo 10.2), Inspecciones especializadas (ficha modelo 10.3), Registro de incidencias (ficha modelo 10.4).
Se deberán indicar las medidas de prevención y evacuación previstas en obra y las recomendaciones genéricas sobre la incorporación de futuras medidas en este ámbito, señalando aquellas circunstancias particulares del edificio que deben tenerse en cuenta.
Para una adecuada prevención de accidentes y pérdidas humanas en las emergencias es necesario que esté a disposición de los usuarios la siguiente documentación gráfica:
- Planos de la situación de los locales de control de las instalaciones.
- Planos de situación de los armarios de llaves.
- Esquemas de los paneles de control de instalaciones con las secuencias de corte en el caso de emergencia.
La documentación anterior se referirá a los servicios comunes y a cada unidad ocupacional, debiendo cada usuario disponer y conocer los propios de su vivienda.
Las acciones se concretarán mediante el establecimiento de una secuencia:
a) Evaluación del nivel de importancia y localización. (grave o poco importante, requiere ayuda exterior o no)
b) Avisos, llamadas de emergencia o aviso a usuarios y señalización. (Indicar nº de teléfono: bomberos, ambulancias, policía, etc..)
c) Localización de armarios, llaves, equipos y accionamiento. (llaves de corte, interruptores, extintores, etc..)
d) Cortes, bloqueos y aseguramiento de caídas que se deben realizar en cada caso, complementariamente. (ante inundación / corte eléctrico, etc..)
e) Procedimiento de evacuación.
Se deberán prever y concretar las acciones a realizar ante una emergencia o siniestro contemplando como mínimo las siguientes:
- Atrapamientos en ascensores
- De origen atmosférico (inundación, gran nevada, vendaval)
- Movimientos importantes en la estructura sustentante
- Accidentes en el interior del inmueble
Los simulacros se harán bajo la coordinación del vocal UME. Los itinerarios de escape serán dados a conocer a los usuarios en una sesión previa a la realización del simulacro donde se adiestrará a los participantes en el empleo de los medios de alarma y extinción de fuego.

References: Artículo 3

Artículo 4

Artículo 5

Artículo 6
 artículo 3
 artículo 4