Source: http://jpm-copro.com/Etude%207-3-5.htm
Timestamp: 2018-10-16 05:33:11+00:00

Document:
Organisation des comptes de tiers (copropriétaires)
I. objet de l’organisation des comptes de tiers. 2
II. ventilation du solde débiteur d’un copropriétaire. 2
III. règles d’imputation des paiements. 3
A. le débiteur a exprimé sa volonté. 3
B. le débiteur n’a pas exprimé sa volonté. 4
C. imputation des paiements partiels. 4
1. paiements partiels convenus. 4
2. paiements partiels non convenus. 4
3. octroi de délais par une décision judiciaire. 4
4. projet de réforme du code civil. 4
5. L’arrêt de la cour de cassation du 06/11/2009. 5
D. inopposabilité aux cautions. 5
IV. Présentation dans les documents comptables. 5
V. projet de réforme du code civil (imputation des paiements) 6
La comptabilité des syndicats de copropriétaires présente ici une particularité notable.
Dans la comptabilité classique les comptes de tiers sont affectés aux personnes et entités avec lesquelles une société, par exemple, entretient des relations liées à son activité. On trouve ainsi dans le plan comptable général les sous-classes :
Il s’agit donc de personnes ou entités totalement extérieures à la société. Cela reste vrai pour ses salariés bien qu’ils contribuent pour une part significative à son activité.
Un syndicat de copropriétaires n’exerce aucune activité économique. Il n’a pas de clients. Il est convenu, pour les besoins de la technique comptable, de classer en 45 les comptes des copropriétaires. Ils sont ainsi considérés comme des tiers à l’égard du syndicat alors qu’ils en sont les membres.
Il ne faut tirer aucune conséquence juridique de ce qui n’est qu’un artifice technique. Pour éviter les confusions, nous parlerons, le cas échéant, des tiers internes (les copropriétaires) et des tiers externes (les autres tiers).
Les traitements comptables concernant les tiers externes sont effectués conformément aux règles comptables classique.
Le décret comptable ne traite que des tiers internes. Les observations qui suivent ne concernent donc que les comptes des tiers copropriétaires.
L’article 7 du décret du 14 mars 2005 est ainsi conçu :
« Le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes :
– créances sur travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et opérations exceptionnelles ;
« L’assemblée générale des copropriétaires peut décider, pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, que le syndic procède à la ventilation comptable en quatre sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l’enregistrement des opérations.
I. objet de l’organisation des comptes de tiers
La disposition résultant de l’article 7 du décret n’est pas neutre. Il faut savoir par exemple qu’une créance sur emprunt souscrit par le syndicat des copropriétaires n’est pas garantie par le privilège spécial immobilier du syndicat.
Elle permet la détermination de la procédure éligible, et par conséquent du juge compétent pour le recouvrement de sommes impayées. La saisine du juge des référés est réservée au recouvrement des provisions sur charges courantes lorsque le bénéfice de la déchéance du terme est demandé. Il demeure possible néanmoins d’utiliser le référé provision classique. Hormis cette dernière solution, qui ne permet pas l’exécution par voie de saisie immobilière, il est nécessaire pour recouvrer les autres catégories de charges de porter la demande devant le Tribunal d’instance ou le Tribunal de grande instance, ou encore de procéder par la voie de l’injonction de payer.
De toute manière, la recevabilité de toute demande en recouvrement contre un copropriétaire débiteur est subordonnée à la présentation d’un décompte ventilé conformément à l’organisation des comptes de tiers.
La ventilation imposée peut, d’un autre côté, faciliter le travail du syndic à l’occasion de l’établissement d’une note de renseignements préalable à une mutation. Dans ce cas précis, l’opposition à remise du prix diligentée par le syndic dans les conditions prévues par l’article L 20 doit comporter un décompte présenté conformément aux règles de l’organisation des comptes de tiers.
II. ventilation du solde débiteur d’un copropriétaire
La ventilation du solde débiteur en quatre rubriques :
· créances sur travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et opérations exceptionnelles
est nécessaire parce que le statut prévoit des régimes juridiques différents pour le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire selon qu’elles correspondent à l’une ou à l’autre des rubriques ! C’est ainsi que l’article 19-2 prévoit une procédure spécifique pour le recouvrement des provisions sur charges courantes, qui ne peut être utilisée ni pour les autres rubriques ni pour les soldes débiteurs de fin d’exercice.
Le régime des garanties syndicales est également varie également en fonction des rubriques. C’est ainsi que les quotes-parts de remboursement d’un prêt global ne bénéficient pas de la garantie procurée par le privilège spécial du syndicat.
Reprenant le texte de l’article 34 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, l’article 2103 du Code civil limite la portée du privilège spécial « aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ». L’article L 19-1 reprend également cette disposition. Par un arrêt du 15 mai 2002 [1] la Cour de cassation a jugé que la quote-part remboursement d’un emprunt global du syndicat n’était pas une charge de copropriété !
La nature des sommes à recouvrer a donc une incidence sur le choix de la voie procédurale à utiliser pour un recouvrement comme sur l’établissement d’un état date. De plus telle somme est garantie par le privilège, telle autre ne l’est pas.
La liste des rubriques n’appelle aucune observation particulière, si ce n’est que la dernière correspond à l’hypothèse d’un emprunt global souscrit par le syndicat pour la réalisation de travaux par exemple. Les emprunts individuels groupés ne sont pas concernés, même lorsqu’ils ont été souscrits par l’intermédiaire du syndic.
L’obligation initialement prévue d’effectuer impérativement le traitement de cette ventilation a provoqué l’ire des praticiens. Il est vrai qu’elle alourdit considérablement les obligations comptables. L’obligation est atténuée dans le texte définitif du décret. Le syndic doit seulement être « en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire ». Il ne s’agit plus d’un traitement permanent mais d’une obligation ponctuelle qui existait déjà auparavant soit à l’occasion d’une action en recouvrement, de l’établissement d’un état daté pour une vente de lot ou d’une demande de délivrance d’opposition à paiement de prix dans le même cas.
Toutefois l’assemblée générale des copropriétaires peut décider, pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, que le syndic procède à la ventilation comptable en quatre sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l’enregistrement des opérations. On retrouve ici le projet initial.
On peut en toute conscience recommander aux copropriétaires de ne pas formuler cette exigence. Elle serait inutile et souvent néfaste. Dans tous les cas ou le compte d’un copropriétaire présente une certaine complexité, la ventilation, - qui est nécessaire -, exige un traitement manuel. Le traitement automatisé peut générer des erreurs qui seront difficiles à rectifier et entraîneront la présentation éventuelle à une juridiction de deux comptes : d’une part le compte informatique inexact et d’autre part le compte manuel comportant les rectifications.
Il est pareillement nécessaire, aujourd’hui comme hier, de respecter les règles d’imputation des paiements. Dans le passé, les syndics n’ont pas toujours eu ce souci. Le solde d’un copropriétaire se présentait comme une masse financière indifférenciée sur laquelle ils imputaient à l’aveugle les paiements effectués. Ils se trouvaient alors dans l’incapacité de présenter à l’appui d’un recouvrement judiciaire un compte détaillé et précis faisant apparaître ce qui avait été payé et ce qui ne l’avait pas été.
A cet égard, on ne peut pas négliger les difficultés qui apparaissent quand un copropriétaire effectue des paiements périodiques désordonnés et non affectés. C’est alors que peut se présenter une réelle impossibilité matérielle de respecter la ventilation imposée par le nouveau texte.
Ces observations conduisent à rappeler ici les règles d’imputation des paiements effectués par un débiteur.
III. règles d’imputation des paiements
Elles sont fixées par les dispositions d’ordre général des articles 1253 et suivants du Code civil et régissent les relations entre un « débiteur de plusieurs dettes » et son créancier à l’occasion d’un paiement partiel. Elles diffèrent selon que le débiteur a exprimé ou non sa volonté quant aux modalités d’imputation du paiement.
Pour ce qui est des charges de copropriété, l’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 est ainsi rédigé :
« Conformément à l’article 1256 du Code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne ».
L’arrêté, sans écarter totalement les dispositions des articles 1253 à 1255, ne retient dans l’article 1256 que son dernier alinéa, en omettant d’ailleurs
· la condition qu’il pose ( Si les dettes sont d’égale nature)
· et la dualité des solutions qu’il prescrit (l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement).
Or précisément les dettes ne sont pas ici d’égale nature puisqu’il existe quatre rubriques différentes. Doit-on alors considérer que l’imputation en fonction de l’ancienneté doit se faire distinctement sous chaque rubrique ? On ne le sait pas.
De toute manière un arrêté ne peut écarter l’application de prescriptions établies par le Code civil. C’est pourquoi nous jugeons opportun de rappeler l’ensemble des dispositions du Code civil relatives à l’imputation des paiements. Le lecteur voudra bien prêter attention en particulier à la règle du plus grand intérêt du débiteur exposée ci dessous.
A titre d’information, nous reproduisons en annexe les dispositions figurant dans le projet de réforme du Code civil (droit des obligations).
A. le débiteur a exprimé sa volonté
L’article 1253 fait prévaloir la volonté du débiteur mais l’article 1254 apporte une restriction en imposant l’imputation prioritaire sur les intérêts dus.
Principe : primauté de la volonté du débiteur
Le débiteur a le droit de déclarer, lorsqu’il paye, quelle dette il entend acquitter.
Cette déclaration doit être effectuée au moment du paiement. A l’occasion de la vente d’un bien par le débiteur, les indications fournies par le notaire à l’appui d’un versement à une banque créancière tiennent lieu de déclaration pour le compte du débiteur [2]
Restriction : imputation prioritaire sur les intérêts dus
Si la dette porte intérêt, un paiement partiel ne peut être imputé sur le principal par préférence aux intérêts.
A une date donnée, la liquidation du compte fait apparaître une dette de 878 euros dont 35 euros au titre des intérêts et 843 euros en principal.
Un paiement de 90 euros à cette date est imputé sur les intérêts et le reste du paiement (90 - 35 = 55) est imputé sur le principal qui est réduit à 788 euros.
Les intérêts futurs seront décomptés à compter de ce même jour sur 788 euros.
B. le débiteur n’a pas exprimé sa volonté
Le Code civil impose dans ce cas une nouvelle distinction : le créancier lui-même a-t-il exprimé sa volonté quant à l’imputation ou non ? Les règles d’imputation légale fixées par l’article 1256 sont supplétives.
Irrévocabilité de l’imputation par le créancier sur la quittance acceptée
L’imputation du paiement exprimée par le créancier sur une quittance acceptée par le débiteur est irrévocable sauf dol ou surprise de la part du créancier.
En l’absence d’imputation exprimée par le créancier : primauté de l’intérêt du débiteur
Si aucune imputation n’a été exprimée par les intéressés, l’article 1256 impose à titre supplétif l’imputation légale
« sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point »
« Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».
Dans le premier paragraphe, l’expression « pareillement échues » n’impose pas que les échéances soient survenues à la même date. Il s’agit seulement de savoir si les dettes sont échues ou non. Cette difficulté a été traitée par les rédacteurs du projet de réforme du Code civil reproduit en V.
La dette que le débiteur a le plus d’intérêt d’acquitter peut être en particulier celle garantie par une sûreté [3]. Le débiteur de plusieurs primes d’assurances a intérêt à l’imputation d’un paiement sur la prime d’assurance automobile qui est une assurance obligatoire [4]. Le copropriétaire débiteur peut de la même manière exiger l’imputation d’un paiement sur un appel provisionnel dont le recouvrement pourrait être assorti de la déchéance du terme pour les provisions suivantes.
Extinction des sûretés par application de l’imputation légale
L’extinction d’une dette s’accompagne bien entendu de l’extinction des sûretés correspondantes. Si l’extinction de la dette résulte de l’application des règles d’imputation légale, le créancier n’a pas la possibilité de redonner vie aux sûretés en établissant postérieurement un nouveau tableau d’imputation des paiements [5]
Il faut donc retenir que les règles du Code civil relatives à l’imputation des paiements laissent une relative liberté au débiteur. Un copropriétaire peut ainsi tenter de faire échec aux garanties de recouvrement des charges accordées aux syndicats de copropriétaires. La ventilation des soldes désormais imposée par la loi SRU a, sinon pour objet, du moins pour conséquence, de soumettre les syndics à de nouvelles contraintes comptables.
L’organisation des « comptes de tiers » se heurtera pourtant à des difficultés
C. imputation des paiements partiels
Dans la plupart des cas, l’imputation des paiements ne pose pas de problème : les copropriétaires paient exactement ce qui est appelé et les soldes sont nuls.
Il n’en va pas de même quant un copropriétaire, soit en raison de difficultés financières, soit par malice, effectue le paiement des provisions et des soldes de charges par acomptes successifs. Dans d’autres cas, un copropriétaire peut régler sans difficulté la majorité des sommes réclamées mais il conteste un appel ou un poste de charges particulier.
1. paiements partiels convenus
Le syndic n’a pas juridiquement pouvoir d’accorder des délais de paiement à un copropriétaire. La pratique est néanmoins courante et elle s’inscrit dans la politique moderne de conciliation des litiges. Il sera désormais plus nécessaire encore que par le passé de structurer avec précision les accords pris avec tel ou tel copropriétaire. Ils devront comporter une ventilation des sommes dues conforme aux exigences nouvelles de la loi et prévoir les modalités d’imputation des paiements successifs. Il sera également important de prévoir le sort des intérêts s’il y a lieu.
2. paiements partiels non convenus
Certains copropriétaires prennent, de leur propre chef, l’initiative de régler les provisions et charges par acomptes successifs. Souvent, la régularité constatée de ces paiements incite le syndic à s’en contenter.
Dans ce cas, il y a lieu d’appliquer strictement les règles du Code civil. Il peut être opportun de tenter de réguler la pratique habituelle de l’intéressé afin d’éviter des difficultés d’application de ces règles.
3. octroi de délais par une décision judiciaire
La décision judiciaire fait généralement suite à une procédure de recouvrement. Il convient désormais de ventiler la demande conformément aux dispositions du décret.
Dans la plupart des cas elle sera reproduite sous cette même forme dans le jugement. Si la condamnation en principal est conforme à la demande présentée, il suffira d’imputer les paiements successifs en fonction de cette ventilation.
Les innovations de la loi SRU conduisent à s’interroger sur l’opportunité de faire préciser dans le jugement les modalités d’imputation des versements successifs.
Rappelons enfin que le paiement des arriérés ne dispense pas le débiteur du paiement des provisions ou charges mises en recouvrement postérieurement.
4. projet de réforme du code civil
MAJ 03/01/2007
Le projet de réforme du Code civil comporte, au sujet de l’imputation des paiements, les dispositions suivantes :
§ 2 - De l'imputation des paiements
Art. 1228 Le débiteur d'une dette qui porte intérêt ou produit des arrérages, ne peut point, sans le consentement du créancier, imputer le paiement qu'il fait sur le capital par préférence aux arrérages ou intérêts: le paiement fait sur le capital et intérêts, mais qui n'est point intégral, s'impute d'abord sur les intérêts.
Art. 1228-1 Le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu'il paye, quelle dette il entend acquitter.
Art. 1228-2 A défaut d'imputation par le débiteur, les parties peuvent imputer conventionnellement le paiement sur une dette. Si l'imputation est portée sur une quittance délivrée par le créancier, sa réception par le débiteur ne peut faire présumer son acceptation.
Art. 1229 Faute d'imputation dans les conditions précédentes, le paiement doit être imputé selon les dispositions suivantes :
1 ° dans le cas où le débiteur est tenu de dettes échues et non échues, l'imputation se fait en priorité sur les premières ;
2° si plusieurs dettes sont échues, l'imputation se fait en priorité sur la dette que le débiteur avait le plus d'intérêt à acquitter ;
3° si ces dettes échues sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne; si elles sont contemporaines, elle se fait proportionnellement ;
4° si l'imputation se fait seulement sur des dettes non échues, les règles 2° et 3°doivent être suivies.
Art. 1230 En cas de pluralité de dettes, l'imputation sur l'une quelconque d'entre elles suit la règle de l'article 1228, si nécessaire.
On note en particulier un aménagement du principe de l’irrévocabilité de l’imputation par le créancier sur la quittance acceptée. L’article 1228-2 écarterait désormais la simple réception sans contestation. Il exigerait l’établissement d’une convention des parties relative aux modalités d’imputation.
L’article 1229 conforte la solution la distinction que nous avons évoquée plus haut, entre les dettes échues ou non échues. L’imputation doit être faîtes en priorité sur une ou plusieurs dettes échues.
Dans le cas de pluralité de dettes échues, on revient à la règle du plus grand intérêt du débiteur, et en cas d’égale nature des dettes, à la règle de la plus grande ancienneté.
Ces deux règles s’appliquent également si l’imputation est à faire sur des dettes non échues.
5. L’arrêt de la cour de cassation du 06/11/2009
L’Assemblée plénière de la Cour de cassation a jugé qu’en présence d’une dette garantie partiellement par une sûreté, - en l’espèce un gage mobilier -, les paiements partiels effectués par le débiteur s’imputent prioritairement sur la partie garantie de la dette Cass. Ass. Plénière 06-11-2009-1
« Mais attendu que lorsqu'un gage garantit partiellement une dette, le versement résultant de sa réalisation s'impute sur le montant pour lequel la sûreté a été consentie ; que la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas contesté que le dépassement du découvert de 250 000 francs (38 112,25 euros) accordé par la banque n'était pas garanti par le gage, a constaté que le commissaire-priseur, tiers convenu, avait remis à celle-ci la somme de 305 148,20 francs (46 519,54 euros) correspondant au produit net de la vente et crédité sur le compte de Mme X..., lequel demeurait débiteur de 169 142,67 francs (25 785,63 euros), par suite des tolérances accordées par la banque à cette dernière ; qu'il s'en déduit que, le montant garanti de la dette ayant été intégralement payé, le gage était devenu sans objet, et que la cour d'appel a pu retenir que le commissaire-priseur n'avait pas commis de faute en restituant les objets non vendus à son propriétaire ; que le moyen n'est pas fondé »
La solution, dès lors qu’elle devrait s’appliquer aussi bien à une garantie hypothécaire, doit être connue des syndics.
D. inopposabilité aux cautions
L’article 114 de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, était ainsi conçu :
« Le second alinéa de l'article 48 de la loi no 84-148 du 1er mars 1984 précitée est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Les paiements effectués par le débiteur principal sont réputés, dans les rapports entre la caution et l'établissement, affectés prioritairement au règlement du principal de la dette.»
Ce texte est devenu l’article L 313-22 du Code monétaire et financier.
Bien qu’il soit rare de constater l’intervention d’une caution dans le paiement de charges de copropriété, ce texte doit être connu car sa mise en œuvre génère parfois de cruelles surprises. Les conventions relatives à l’imputation des paiements établies entre le créancier garanti et le débiteur cautionné peuvent s’avérer inopposables à la caution. C’est le cas en particulier pour ce qui est du paiement prioritaire des intérêts.
Il en résulte que, s’agissant d’une créance en principal de 5 000 €, la caution se trouvera libérée lorsque le montant cumulé des paiements effectués par le débiteur principal aura atteint ce montant, alors que le créancier, ayant imputé 620 € au titre des intérêts, se considérera encore garanti par la caution à concurrence de 620 € en principal.
IV. Présentation dans les documents comptables
Le plan comptable prescrit le regroupement des comptes individuels des copropriétaires en 450 (copropriétaire individualisé).
Dans la comptabilité d’un syndicat déterminé ils sont classés dans l’ordre des numéros de copropriétaires attribués soit 450-01 (Dupont), 450-02 (Durand), etc..
Si l’assemblée générale a imposé au syndic la ventilation en quatre sous-comptes on aura 450-01-1, 450-01-2, 450-01-3, 450-01-4 puis 450-02-1, etc.…
Dans la comptabilité d’un syndic professionnel on trouvera en plus le code propre à l’immeuble.
Dans les documents de fin d’exercice l’annexe n° 1 fait apparaître :
le compte 45 : copropriétaires – sommes exigibles restant à recevoir
le compte 459 : copropriétaires – créances douteuses
le compte 45 : copropriétaires excédents versés
Il s’agit en réalité d’excédents sur provisions appelées. C’est dans le solde débiteur du compte global du copropriétaire que l’on trouve trace d’un défaut de paiement.
Nous renvoyons pour l’examen de l’annexe 1 et des observations complémentaires à l’étude 7 / 5.2.1.
V. projet de réforme du code civil (imputation des paiements)
Le projet de réforme du droit des obligations dans le Code civil comporte les dispositions suivantes :
Ces deux règles s’appliqueraient également si l’imputation est à faire sur des dettes non échues.
[1] Cass. civ. 3e 15/05/2002 Administrer août-septembre 2002 53 note Capoulade
[2] Cass comm. 31/01/2006 (n° 04/15-996)
[3] Cass. comm. 04/11/1986 Bull civ IV n° 201
[4] CA Amiens 26/04/1979 GP 1980 2 689 note Margeat et Lamure
[5] Cass. civ. 1e 11/05/1977 Bull civ. I n° 224

References: § 2

Art. 1228

Art. 1228

Art. 1228

Art. 1229

Art. 1230
 l'article 1228
 l'article 48