Source: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-puenktlich/?replytocom=18773
Timestamp: 2020-02-24 11:10:02+00:00

Document:
Nebenkostenabrechnung 2018: Kam meine Abrechnung pünktlich? | Nebenkostenabrechnung
Dann muss die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2018 spätestens am 31. Dezember 2019 im Briefkasten des Mieters liegen. Auch wenn dieser Zeitpunkt klar erscheint, gibt es einiges zu beachten. Des Einen Vorteil, ist des Anderen Nachteil und umgekehrt. Dabei kommt es auf die Details an.
Wir zeigen hier, auf was Mieter und Vermieter achten müssen, um zu prüfen, ob die Nebenkostenabrechnung 2018 pünktlich beim Mieter an kam.
Der Inhalt: Kam die Nebenkostenabrechnung pünktlich?
Ausgangslage ist das Gesetz
Die Abrechnung muss dem Mieter zugehen
Idealfall: Zugang bis 31.12.2019 circa 14/18.00 Uhr
Abrechnung kam bis 31.12.2019 24.00 Uhr
Abrechnung kam am 1.1.2020 oder später
Fristversäumnis blockt Nachforderung
Ausnahme: Vermieter hat Fristversäumnis nicht zu vertreten
Nebenkostenabrechnung muss formell wirksam sein
§ 556 Absatz 3 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des mietvertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraums zuzuleiten. Versäumt der Vermieter diese Frist, ist es ihm nach Ablauf der Frist verwehrt, Nachforderungen geltend zu machen. Er kann eventuelle Nachforderungen allenfalls dann noch geltend machen, soweit er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
Diese Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist. Die Absicht des Gesetzgebers ist rigoros. Zweck der Ausschlussfrist ist, dass Vermieter und Mieter möglichst schnell Klarheit über die Nebenkostenabrechnung erhalten. Der Mieter möchte schließlich wissen, welche finanziellen Belastungen eventuell noch auf ihn zukommen.
Welcher Abrechnungszeitraum maßgebend ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Im Regelfall ist dies das Kalenderjahr.
2. Die Abrechnung muss dem Mieter zugehen
Es genügt nicht, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung einfach nur irgendwie mitteilt. Vielmehr muss diese dem Mieter zugehen. Die einfache Aufgabe zur Post genügt nicht. Verzögerungen bei der Postzustellung gehen ebenfalls zulasten des Vermieters. Der Begriff des „Zugangs“ hat erhebliche rechtliche Bedeutung.
Mehr unter: Zugang der Nebenkostenabrechnung: Beweislast trägt der Eigentümer
3. Idealfall: Zugang am 31.12. bis circa 18.00 Uhr
Um Risiken zu vermeiden, sollte der Vermieter bedacht sein, dem Mieter die Nebenkostenabrechnung möglichst frühzeitig zuzuleiten. Ist dies erst am 31. Dezember möglich, sollte die Zustellung idealerweise während der üblichen Postzugangszeit bis. circa 14.00 Uhr, spätestens 18.00 Uhr erfolgen.
Allgemein ist es im Geschäftsverkehr so, dass später eingehende Post als nicht mehr zugegangen gilt, da der Empfänger danach nicht mehr mit dem Eingang von Post rechnen muss (§ 130 BGB). Praktisch steigt mit jeder späteren Stunde das Risiko des rechtzeitigen Zugangs. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Silvester zwar ein Werktag, aber kein ganz normaler Werktag ist und zu später Stunde ein Mieter normalerweise nicht mehr den Briefkasten kontrolliert.
4. Abrechnung kam bis 31.12.2019, 24.00 Uhr
Anders wird die Situation beim Zugang einer Nebenkostenabrechnung beurteilt. Die Abrechnung der Nebenkosten wird als“ rechtsgeschäftsähnliche Handlung“ gesehen, auf die die Vorschrift des § 130 BGB nicht angewendet werden soll. Auf die Kenntnisnahme durch den Mieter kommt es dann nicht an.
(Info: Beim Rechtsgeschäft tritt der Rechtserfolg ein, weil er von beiden Parteien willentlich bezweckt ist. Bei der rechtsgeschäftsähnlichen Handlung nimmt der Vermieter hier zwar auch eine willentliche Handlung vor, der Erfolg tritt aber ohnehin ein, ohne dass es auf den Willen des Mieters ankommt.)
Es genügt danach der Zugang bis 31.12.2019, 24.00 Uhr (AG Hamburg-St.Georgen WuM 2005, 775; Schmid DWW 2006, 59). Allerdings sollte sich ein Vermieter nicht auf diese Einschätzung verlassen. Die Rechtsprechung ist uneinheitlich.
Das Amtsgericht Ribnitz-Damgarten (WuM 2006, 122) erkannte den Zugang beim Mieter lediglich bis 18 Uhr und das Amtsgericht Köln (ZMR 2005, 543) ein Telefax in die Kanzlei des vom Mieter bevollmächtigten Anwalts bis 19 Uhr an. Da jeder Richter in seiner Entscheidungsfindung frei ist, lässt sich nicht vorhersagen, wie ein anderer Fall beurteilt würde).
5. Abrechnung kam am 01.01.2020 oder später
Geht die Nebenkostenabrechnung dem Mieter erst nach Silvester zu, ist sie auf jeden Fall verspätet. Der Vermieter trägt dabei das Risiko der verzögerten Postbeförderung (BGH VIII ZR 107/08). Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn es zu unvorhersehbaren Verzögerungen in der Postbeförderung kommt (AG Bonn WuM 1995, 593) (vielleicht Streik, Eisregen) oder die Abrechnung auf dem Postweg verloren geht (LG Berlin GE 2005, 1357).
Die Abrechnungsfrist kann nicht verlängert werden. Es nutzt dem Vermieter nichts, wenn ihm der Mieter verspricht, auch eine sich aus einer verspäteten Nebenkostenabrechnung ergebende Nachforderung zu bezahlen. Ein solches Versprechen ist unwirksam (BGH VIII ZR 84/07 DWW 2008, 322). Der Vermieter kann auf der Grundlage eines solchen Versprechens keine Klage begründen.
6. Fristversäumnis blockt Nachforderung
Die Nebenkostenabrechnung ist durch den Fristablauf allerdings nicht gegenstandslos. Die versäumte Abrechnungsfrist führt lediglich dazu, dass der Vermieter keine Nachforderungen mehr an den Mieter stellen kann. Umgekehrt bleibt der Vermieter aber verpflichtet, dem Mieter ein Erstattungsguthaben auszuzahlen.
Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Mieter mit der Zahlung von vereinbarten Vorauszahlungen im Rückstand ist. Rückständige Vorauszahlungen kann der Vermieter auch geltend machen, wenn er die Abrechnungsfrist versäumt hat. Diese Vorauszahlungen gelten nicht als Nachforderungen im Sinne des § 556 III 3 BGB (BGH VIII ZR 261/06 DWW 2008, 17).
7. Ausnahme: Vermieter hat Fristversäumnis nicht zu vertreten
Das Gesetz sieht eine Ausnahme von der Abrechnungsfrist vor, wenn der Vermieter unverschuldet nicht in der Lage war, die Nebenkosten innerhalb der Abrechnungsfrist (hier 31.12.2019) abzurechnen (§ 556 III 3 BGB).
Dabei geht es um Fälle, in denen der Vermieter selbst die Abrechnung von den Energieversorgern nicht rechtzeitig erhalten hat oder Nebenkosten rückwirkend erhöht werden. In diesen Fällen wird dem Vermieter eine Frist von 3 Monaten zur nachträglichen Abrechnung gewährt. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Vermieter die Abrechnung selbst erhalten hat. Erst danach ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen (BGH VIII ZR 220/05 DWW 2006, 419).
Beispiele: verspätete Übersendung eines Steuerbescheids oder von Rechnungen erst kurz vor oder nach Fristablauf. Allerdings ist der Vermieter verpflichtet, alles zu tun, um sich die für die Abrechnung notwendigen Informationen und Unterlagen rechtzeitig zu beschaffen. Dabei ist der Vermieter nicht zur Teilabrechnung verpflichtet (§ 556 III 4 BGB). Um ein solches Risiko aber auszuschließen, sollte ein Vermieter dennoch nicht zuwarten, bis er alle Unterlagen vorliegen hat und zumindest das abrechnen, was er abrechnen kann.
Mehr unter: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten
8. Nebenkostenabrechnung muss formell wirksam sein
Geht die Nebenkostenabrechnung dem Mieter rechtzeitig zu, muss sie außerdem formell ordnungsgemäß sein. Ist sie dies nicht, tritt die Ausschlusswirkung ein, da es der Vermieter ansonsten in der Hand hätte, durch die Vorlage eines beliebigen Abrechnungsschreibens die Abrechnungsfrist einzuhalten (AG Köln WuM 2001, 290).
Rein inhaltliche Fehler beeinträchtigen die Fristwahrung nicht. Sie können danach noch immer korrigiert werden, dürfen aber nicht zu einer höheren Nachforderungen führen (BGH ZMR 2005, 121). Der Mieter soll sich nämlich darauf verlassen können, dass er nach Fristablauf nicht mehr mit zusätzlichen Nachforderungen überzogen wird, als die, in denen der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen sind.
Tipp: Nebenkostenabrechnung vom Anwalt prüfen lassen
9. Das hat es mit der Beweislast auf sich
Diejenige Partei, die etwas behauptet, muss dafür den Beweis antreten. Sie trägt die Beweislast und ist beweisbelastet. Kann der Beweis nicht zur Überzeugung des Richters geführt werden, trägt diese Partei das Risiko, ihre Behauptung nicht beweisen zu können und somit im Prozess zu unterliegen. Dafür genügt es, wenn die gegnerische Partei eine Behauptung schlichtweg bestreitet.
10. So genügt der Vermieter seiner Beweislast
Im Idealfall gibt er die Nebenkostenabrechnung dem Mieter persönlich in die Hand und lässt sich einen Quittungsbeleg unterschreiben. Dann kann der Mieter im Nachhinein nicht mehr bestreiten, die Abrechnung nicht erhalten zu haben. Alternativ kann eine vertrauenswürdige dritte Person beauftragt werden, dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zu überbringen. Dann kann der Dritte im Prozess bezeugen, dass der Mieter die Abrechnung erhalten hat. Verschickt der Vermieter die Abrechnung mit der Post, trägt er das Risiko des Zugangs und das Risiko einer verzögerten Postbeförderung.
Ist der Vermieter auf den Postweg angewiesen, sollte er die Abrechnung zumindest als Einwurf-Einschreiben versenden. Ein Einschreiben mit Rückschein beinhaltet das Risiko, dass der Mieter den Brief zurückweist und der Brief auf der Post hinterlegt wird. Dann gilt der Zugang als nicht erfolgt.
118 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung 2018: Kam meine Abrechnung pünktlich?"
2. Dezember 2013 - 16:42 Antworten
Ich wohne nun seit April 2012 in meiner Wohnung. Der Abrechnungszeitraum ist hier kalendarisch, somit vom 1.1 – 31.12. Jedoch wurden innerhalb der ganzen Zeit, trotz Aufforderung meinerseits nie die Daten aufgenommen. Zum 31.12.13 müsste mir jedoch die Nebenkostenabrechnung von 2012 zugegangen sein. Da jedoch nie eine Datenerfassung stattgefunden hat, kann auch keine gültige Abrechnung erstellt werden. Könnte ich in diesem Fall meine Nebenkostenvorrauszahlung ab Januar Zurückhalten, bis ich eine Nebenkostenabrechnung erhalte?
2. Dezember 2013 - 17:20 Antworten
falls Sie von den Heizkosten sprechen, kann ich Ihnen schreiben, dass diese Messgeräte oft auch elektronisch abgelesen werden.
Hier noch einen Link zum Einbehält für Sie: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenvorauszahlung/
2. Dezember 2013 - 19:59 Antworten
Danke Herr Hundt für die schnelle Antwort.
Leider verstehe ich nichts ganz was sie damit meinen. Soll ich die Daten selbst ablesen?
Bei mir dreht es es um die Heizkosten (an den Heizkörpern befinden sich elektronische Messgeräte), sowie um den Wasserverbrauch. Ich wohne in einem Haus mit 11 Wohnparteien und zur Nebenkostenabrechnung braucht der Eigentümer doch den Gesamtverbrauch des Hauses und nicht nur meinen Verbrauch, oder liege ich da etwa falsch?
3. Dezember 2013 - 07:46 Antworten
in vielen Fällen kann der Brauch der einzelnen Heizkörper abgelesen werden, ohne das die Wohnung überhaupt betreten wird, Sie merken davon im Zweifel nichts.
Ich würde wie immer eine rechtlichen Beratung nahelegen.
19. Dezember 2013 - 14:37 Antworten
nachdem wir wegen bekannter Mietmängel mit einer Mietminderung gedroht haben, wurde uns seitens des Ehemanns der Vermieterin mit einer „saftigen Nebenkostennachzahlung“ gedroht. Am 07.12.2013 erhielten wir dann die Abrechnung (vom Einzug 01.04.12-31.12.12) , die allerdings formell unwirksam ist, da teilweise kein Verteilungsschlüssel angegeben ist und keine Gesamtkosten, was gerade in unserem Fall interessant ist, denn außer uns wohnen nur noch die Kinder der Vermieterin mit ihren Familien im Haus, was vermuten lässt, dass wir nun einen erheblich größeren Teil der Nebenkosten tragen müssen als „Strafe“ für unsere angedrohte Mietminderung. Außerdem ist auf dem Brief ein falsches Datum vermerkt (28.11.2013), was nahelegt, dass der Vermieter bewusst die Abrechnung so manipuliert hat, dass wir trotz Einspruch noch zahlen müssten.
Wenn ich nun innerhalb einer Frist von 4 Wochen (07.12.13-07.01.14) die Nebenkostenabrechnung prüfe und am 01.01.2014 die Ablehnung dieser aufgrund der formalen Mängel schriftlich zustelle, hat der Vermieter ja nicht mehr die Möglichkeit, die Abrechnung Fristgerecht zu korrigieren und infolgedessen müssen wir die Nachzahlung nicht leisten, habe ich das richtig Verstanden?
20. Dezember 2013 - 16:08 Antworten
ich kann Ihnen zu Ihren Einzelfallfragen leider nicht mehr schreiben als oben in dem Artikel. Richtigen Sie konkrete Fragen zur Fallgestaltung am besten an einen Anwalt.
Ingolf Campos
27. Dezember 2013 - 18:16 Antworten
ich bin am 30.09.2012 aus der Wohnung ausgezogen.
Kurz davor hat noch ein Eigenthümerwechsel stattgefunden und der Verwalter wurde auch neu bestimmt.
Heute ist der 27.12.2013 und ich habe bis heute keine NK bekommen und meine Kaution wurde komplett einbehalten und nach Aussage des neuen Verwalters auch nicht mehr angelegt. Bei Auszug wurde ein Protokoll angefertigt und auch Mängel festgestellt. Meine Frage an Sie,wenn die Abrechnung erst 2014 kommt und der Verwalter will alles mit der einbehalten Kaution verrechnen was ich annehme, wie muss ich mich verhalten und wie ist die genau Rechtslage. Ein anderes Problem ist, ich bin nach Auszug ausgewandert und habe hier keine rechtliche Handhabe gegen den Vermieter.
29. Dezember 2013 - 12:26 Antworten
im ersten Schritt würde ich mich in §556 BGB einlesen, wenn Sie alleine nicht weiterkommen, sollten Sie einen Anwalt beauftragen. Aber vielleicht kommt die Nebenkostenabrechnung für 2012 ja noch pünktlich bei Ihnen an.
2. Januar 2014 - 12:51 Antworten
ich wünsche Ihnen einen schönen und gesundes neues Jahr.
Unsere Vermieterin (5er WG) hat uns pünktlich zum neuem Jahr, das erste Mal seit 4 Jahren eine Betriebskostenabrechnung (für 2012) erstellt und uns in den Briefkasten gesteckt. Sie wohnt direkt neben uns und muss dies nicht über Postweg tun.
Durch meine Angewohnheit immer beim vorbeigehen, mein Finger in den Briefkastenschlitz zu stecken, weiß ich auch, dass bis zum 1.1.14 ca. 1.00 Uhr kein Brief im Briefkasten war. Die Vermieterin hat zwar als Datum den 30.12.2013 angegeben aber uns allen ist dieses Schreiben erst am 1.1.14 zugekommen.
Wir haben ja keinen Beweis, wann die Abrechnung bei uns eingegenagen ist. Können wir trozdem Widerspruch einlegen, da die Abrechnung nicht pünktlich kam? Wir haben alle hohe Nachzahlungsforderungen bekommen weshalb auch unsere Miete zum 1.1.14 erhöht wird. So wie ich das gelesen habe, darf sie diese aber nicht sofort gelten machen. Stimmt es dass wir die neue Summe erst ab März überweisen müssen?
Ich würde mich sehr über ihre Antwort freuen, da mir die finaziellen Mittel für einen Anwalt fehlen. So wie der Mieterbund für seine Hilfe eine Mitgliedschaft verlangt.
2. Januar 2014 - 15:01 Antworten
2. Januar 2014 - 12:55 Antworten
bei uns trudelte heute, am 2.01.2014, die Betriebskostenabrechnung unserer alten Wohnung für 2012 ein. Diese kam als Einwurfeinschreiben mit Datum vom 30.12.2013. Erhalten haben wir sie jedoch wie gesagt, erst heute.
Wir werden somit Widerspruch bzgl. der nicht rechtzeitigen Zustellung einlegen.
Ist es richtig, dass der Vermieter in dieser Angelegenheit beweislastig ist? Ich meine, muss er nachweisen, wann das Einschreiben von der Post zugestellt wurde? Ich denke, wir werden dazu von der Post ja keine Auskunft erhalten.
Vielen Dank für die Beantwortung vorab!
Grüße, Zimmermann
2. Januar 2014 - 14:59 Antworten
hier ein Artikel zum Thema: Zugang der Nebenkostenabrechnung: Beweislast trägt der Eigentümer
harder anke
4. Januar 2014 - 09:50 Antworten
Unser Vermieter hat die Jahresabrechnung für 2012 erst am 2.1.2014 in unseren Postkasten geworfen. Nach meiner Info ist das nicht fristgerecht. Hat der Vermieter boch ein Anrecht auf die Nachzahlung?
5. Januar 2014 - 11:49 Antworten
am besten Sie lesen den Artikel oben in Ruhe, dann erklärt sich Ihre Frage.
5. Januar 2014 - 12:25 Antworten
vielen Dank und ein großes Lob vorab für diese Internetseite. Sie ist sehr informativ und hat mir schon einige Fragen beantwortet.
Meine Problematik ist, dass ich vom 31.12.2013 – 2.1.2014 nicht in meiner Wohnung war. Bis zum 31.12 um die Mittagszeit war noch keine Abrechnung vorhanden. Am 2.1.2014 fand ich dann die Abrechnung im Briefkasten.
Die Abrechnung ist auf den 30.12.2013 datiert (obwohl das Verwaltungsbüro in dieser Zeit nach Mieterauskunft nicht besetzt war) – der Briefumschlag wurde nicht auf dem Postweg zugestellt und ist somit nicht gestempelt.
Verstehe ich das richtig, dass der Vermieter nun verpflichtet ist die rechtzeitige Zustellung nachzuweisen?
5. Januar 2014 - 16:30 Antworten
die Abrechnung wurde wohl durch einen Boten zugestellt. In der Praxis unterschreibt der Bote für den Vermieter / für die Hausverwaltung, dass die Nebenkostenabrechnung zugestellt wurde. In solch knappen Fällen sicherlich auch mit Uhrzeit.
7. Januar 2014 - 00:20 Antworten
Habe für 2011 und 2012 vom Vermieter keine Nebenkosten-Abrechnungen und somit ist die Frist verstrichen ! Habe den Vermieter heute schriftlich aufgefordert, mir diese zu schicken, da ich ein evtl. Guthaben erwarte. Ich schätze ihn so ein, daß keine Antwort kommt.
Meine Frage : kann ich die Vorauszahlungen monatlich einstellen, oder muß er mir gegebenenfalls die geleisteten Umlagen für 2 Jahre zurückzahlen ??
hier ein Tipp für Sie: Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters
8. Januar 2014 - 23:14 Antworten
Ich bin am 01.07.2011 in die jetzige Wohnung eingezogen. Die erste Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum von 01.07.2011 bis 30.06.2012 habe ich am 12.12.2012 erhalten. Jetzt weiß ich nicht, bis wann die zweite Abrechnung kommen sollte. Bis 31.12.2013 oder bis zum 30.06.2014?
9. Januar 2014 - 08:47 Antworten
höchstwahrscheinlich bis zum 31.12.2013 (bei Abrechnung nach Kalenderjahr). Siehe auch § 556 BGB.
10. Januar 2014 - 22:00 Antworten
ist es rechtens das ein Vermieter die Nebenkostenabrechnung per Email übersandt? Zudem noch ohne Unterschrift?
Der Abrechnungszeitraum endet am 31.12.2013. Die Email wurde seitens des Vermieters am 31.12.2013 zugestellt. Wir haben diese aber erst am 2.1.2014 gelesen. Hat er trotzdem die Frist eingehalten?
13. Januar 2014 - 09:40 Antworten
hier ein Artikel zu dem Thema: Zustellung der Nebenkostenabrechnung per E-Mail zulässig?
13. Januar 2014 - 16:49 Antworten
Ich habe meine Betriebskostenabrechnung bekommen. Der Abrechnungszeitraum endet am 31.12.2013. Die Abrechnung kam per Email (Zustellung seitens des Vermieters 31.12.2013) . Ich habe diese erst am 2.1.2014 gelesen. Hat er trotzdem die Frist eingehalten?
13. Januar 2014 - 17:11 Antworten
ich kann Ihnen auch nur diesen Link hier als Tipp geben: Zustellung der Nebenkostenabrechnung per E-Mail zulässig?
18. Januar 2014 - 22:49 Antworten
Ich habe nur ’ne kleine Frage:
Meine vorherige Wohnung habe ich zum 31.05.2012 gekündigt. Heute habe ich von meinem ehemaligen Vermieter einen Anruf erhalten, er habe meine Daten nicht mehr gehabt und die Verwaltung hätte sich so viel Zeit gelassen, jetzt bräuchte er bitte meine E-Mail Adresse für die Nebenkostenabrechnung. Ich war überrascht von ihm zu hören, gab ihm meine E-Mail Adresse und habe kurze Zeit später zwei Dateien erhalten.
Eine Datei mit seiner Forderung zur Nachzahlung, und eine weitere, mit der Auflistung der Kosten durch die Hausverwaltung. Auf letzterer Datei befand sich ein Datum mit März 2013.
So wie ich das sehe und durch ihre Seite verstanden habe, ist die Frist am 31.12.2013 abgelaufen und er dürfte demnach keinen Anspruch mehr haben. Außerdem könne er sich auch nicht darauf berufen, er hätte sich unverschuldet nicht an die Frist halten können, da er den Schrieb der Verwaltung schon 8 Monate zuvor erhalten hat.
Also muss ich die (persönlich als sehr hoch empfundene) geforderte Nachzahlung der Nebenkosten nicht zahlen, da die Frist seit 18 Tagen verstrichen ist.
Sehe ich das richtig oder habe ich etwas falsch verstanden?
19. Januar 2014 - 09:37 Antworten
ich möchte Sie mir drei Artikeln unterstützen:
1. Zustellung der Nebenkostenabrechnung per E-Mail zulässig?
2. Nebenkostenabrechnung: Die neue Adresse des Mieters (Meldepflicht, unbekannt)
3. Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten
21. Januar 2014 - 23:21 Antworten
Wir sind am 1.November 2012 in eine neue Wohnung gezogen. Heute (21.01.2014) kam per Einschreiben die Heizkostenabrechnung von der alten Wohnung. Vom Versorger wurde die Abrechnung am 18.12.2013 erstellt. Somit hatte der Vermieter doch bis 31.12.2013 eigentlich genügend Zeit uns die Abrechnung fristgemäß zu kommen zu lassen. Da wir sie erst heute 21 Tage nach der Abrechnungsfrist erhalten haben, ist sie somit nicht mehr wirksam und muss von uns nicht beglichen werden, oder habe ich etwas in Ihrem Artikel falsch verstanden?
22. Januar 2014 - 07:23 Antworten
sofern der Abrechnungszeitraum tatsächlich mit dem Kalenderjahr übereinstimmt (das muss nicht so sein) liegen Sie wohl richtig. Im Zweifel sollten Sie den Rat eines Anwalts einholen.
17. März 2014 - 10:41 Antworten
Mein Vermieter hat mir trotz mehrfacher Aufforderung für das Jahr 2011/2012/13 noch immer keine Nebenkostenabrechnung zukommen lassen , was kann ich tun ? Da ich inzwischen aus der Wohnung ausgezogen und ins Eigentum gezogen bin welche Schritte habe ?
17. März 2014 - 16:53 Antworten
hier ein Artikel für Sie: Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung – Was ist zu tun?
27. September 2014 - 18:59 Antworten
Wenn jemand am 1. Oktober 2013 eingezogen ist, muss der Vermieter bis zum 31.12.2013 die Abrechnung erfolgt sein. Sofern nach Kalenderjahr abgerechnet wird und dieses auch so im Mietvertrag steht. Ist dieses nicht der Fall, so muss am 1. Oktober 2014 eine Abrechnung seitens des Vermieters erstellt sein?
29. September 2014 - 12:21 Antworten
nach Ablauf des Abrechnungszeitraums hat der Eigentümer 12 Monate Zeit die Abrechnung zu erstellen. Zieht ein Mieter am 01.10.2013 ein, muss bei kalenderjähriger Abrechnung bis zum 31.12.2014 abgerechnet werden (für das Jahr 20013 und hier speziell für die Monate Oktober bis Dezember).
Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten oder lesen Sie den genauen Wortlauf zu den Fristen im BGB nach.
13. Oktober 2014 - 19:54 Antworten
nach 14 Jahren bin ich aus meiner Mietwohnung ausgezogen- wegen Mobbings des Hausverwalters. Alle anderen Mieter haben ihre NK Abrechnung für das Jahr 2013 bereits im Mai 2014 erhalten- nur ich nicht! Bei meinem Auszug im Juli 2014 sagte mir der Hausverwalter unter Zeugen, dass mir die NK Abrechnung im August 2014 zugehen würde, was aber wieder nicht der Fall war. Ich rechne mit einer Rückerstattung. Ist es sinnvoll noch länger abzuwarten bis die Frist für eine ggf. Nachforderung seitens der Hausverwaltung verstrichen ist- oder sollte ich umgehend einen Rechtsanwalt konsultieren?
14. Oktober 2014 - 16:32 Antworten
wie Sie gelesen haben, hat der Verwalter bis Ende 2014 Zeit, Ihnen die Abrechnung zu zu stellen. Wenn Sie irgend eine Benachteiligung vermuten, können Sie sich aber auch vorab rechtlich beraten lassen.
1. Januar 2015 - 20:27 Antworten
ich hätte zu 2 Fällen eine Frage:
Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 wurde Ende Dez. an die Mieter geschickt, diese behaupten jedoch nie Post erhalten zu haben – es war ein ganz normaler Brief, kein Einschreiben o.a. Mit heutigen Tag ist die Frist abgelaufen – bleibt der Vermieter in dem Fall auf seinen kosten sitzen?
Die Nebenkostenabrechnung hat einen formellen Fehler, da es sich um eine WG handelt, wechseln die Mieter des Öfteren. In der Nebenkostenabrechnung sind jedoch Mieter aufgelistet, die dem Zeitraum nicht mehr in der WG gewohnt haben – gilt dies als formeller Fehler und wenn ja, ist die Frist ab heute abgelaufen oder hat der Vermieter noch eine Chance dies zu verbessern?
2. Januar 2015 - 16:15 Antworten
der Vermieter trägt die Beweislast für den Zugang der Nebenkostenabrechnung.
Mehr zu den inhaltlichen und formellen Fehlern erfahren Sie hier.
4. Januar 2015 - 13:30 Antworten
Ich habe ein etwas komplizierten Fall.
Ende 2013 haben wir die Abrechnung für 2012 erhalten. Dort gab es einige Unstimmigkeiten, unter anderem waren die Gesamtkosten beispielsweise bei mir und anderen Mietern nicht identisch. Daraufhin kam ein Schrieb des Vermieters, dass er die Nebenkostenabrechnung rechtlich prüfen werde, sie aber als fristgemäß zugestellt gilt.
Nun haben wir am 03.01.2015 die Abrechnung für 2012 und 2013 per Einwurf Einschreiben mit Poststempel 31.12.2014 erhalten.
1. Frage: gilt die Abrechnung von 2013 aufgrund des Poststempels 31.12.14 als fristgemäß zugestellt?
2. Frage: ist die Abrechnung von 2012 noch fristgemäß?
4. Januar 2015 - 14:37 Antworten
für Sie ist alleine das Datum des Zugangs entscheidend. Es ist vollkommen egal, wann der Vermieter die Post abgeschickt hat oder wann ein Brief gestempelt wurde.
Zur zweiten Frage habe ich hier zwei Artikel für Sie: Vermieter korrigiert Nebenkostenabrechnung nicht und Nebenkostenabrechnung: Wann eine Korrektur möglich ist
6. Januar 2015 - 15:27 Antworten
Meine Frage an Sie ist: Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus und noch keiner von den Mieter hat die Nk für 2013 erhalten, was heißt das für uns?
7. Januar 2015 - 11:23 Antworten
ein passender Artikel für Sie: Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung – Was tun?
6. Januar 2015 - 18:57 Antworten
Ich habe bisher keine Nebenkostenabrechnung für 2013 erhalten und rechne, wie auch im letzten Jahr mit einer Rückzahlung. Wie komme ich an mein Geld?
Habe dem Vermieter schon angedroht, künftig die NK einzubehalten. Bisher reagiert er nicht.
7. Januar 2015 - 11:22 Antworten
hier ein schöner Artikel für Sie: Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung – Was tun?
9. Januar 2015 - 12:40 Antworten
wir sind aus unserer Wohnung am 08.05.213 ausgezogen.
Mit Übergabeprotokoll etc. alles wie es sein muss.
Jetzt habe ich am 18.12.2014 die Nebenkostenabrechnung erhalten.
Im Mietvertrag steht aber folgendes:
Die Nebenkosten (Heiz- und Betriebskosten werden jährlich nach dem Stichtag vom 31.12. eines jeden Jahres mit dem Mieter abgerechnet. Die Abrechnung erfolgt spätestens 9 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode.
Wenn ich das richtig verstehe hätte die Abrechnung bei mir am 30.09.2014 eingehen müssen damit diese noch Rechtskräftig ist ! ODER ?
9. Januar 2015 - 13:29 Antworten
das sehe ich genauso wie Sie. Wenn der Vermieter eine kürze Frist als die 12 Monate nach BGB vereinbart, muss dieser die vereinbarte Frist auch einhalten.
22. Februar 2015 - 23:58 Antworten
Ich bin im November des Jahres 2011, richtig gelesen 2011!, aus meiner Mietwohnung ausgezogen. Es wurde zwischen dem damaligen Vermieter und mir ein Übergabeprotokoll angefertigt und jetzt im Febr. 2015 habe ich die Nebenkostenabrechnung für die Zeit v.1.1.-30.11.2011 erhalten. Wie muß ich mich nun verhalten?
23. Februar 2015 - 09:42 Antworten
Sie haben noch das Recht auf ein Guthaben, eine Nachzahlung kann Ihr Vermieter aufgrund der Abrechnungsfrist nicht mehr verlangen.
Julia Hufschmidt
14. März 2015 - 12:38 Antworten
ich bin 30.06.2013 in diese Wohnung eingezogen; am Mittwoch den 11.03.2015 bekam ich meine erste NK seitens des Vermieters in den Postkasten geworfen (ungestempelt – wohl persönlich) für den Zeitraum:
Abrechnungszeitraum 01.04.2013 – 31.03.2014
Nutzungszeitraum: 01.07.2013 – 31.03.2013
Ist die Zustellung / Erhalt damit korrekt bzw. in der Frist?
15. März 2015 - 09:50 Antworten
um die Frist zu bestimmen, schauen Sie sich das Ende des Abrechnungszeitraums an (hier: 31.03.2014) und rechnen ein 1 Jahr hinzu (hier also: 31.03.2015). Die Nebenkostenabrechnung kam demnach fristgerecht.
15. Mai 2015 - 14:20 Antworten
Anfang des Jahres ist die alte Verwaltung Insolvenz gegangen und die neue Verwaltung hat jetzt Mittwoch die Jahresabrechnung von 1.1 -31.12.2013 und 2014 zugeschickt und beide mit einer Nachzahlung von über 400 €.. Die bitte bis zum 30.05.15 überwiesen werden sollten..
Meine Frage jetzt…muss ich die Abrechnung 2013 noch zahlen? auf den Abrechnungen 2013 von Heizung & Wasser steht das Abrechnungsdatum von diesem Monat drauf..
18. Mai 2015 - 19:28 Antworten
wenn Ihnen der Artikel oben noch nicht weitergeholfen hat, hier noch ein Link zur Abrechnungsfrist für Sie.
1. Juni 2015 - 07:43 Antworten
wir hatten vergangene Woche erst die Nebenkostenabrechnung von 2013 im Briefkasten. Unser Vermieter verlangt daraus eine Nachzahlung. Wenn ich den Artikel jetzt richtig verstanden habe brauche ich diese nicht mehr zu bezahlen?
Sie hat keinerlei Gründe angegeben warum die Abrechnung so spät kam.
30. Juni 2015 - 15:33 Antworten
ich hatte Ende Mai erst die Nebenkostenabrechnung von 2013 im Briefkasten. Unser Vermieter verlangt daraus eine Nachzahlung. Muss ich das jetzt nachzahlen? Laut Artikel ist es doch verjährt oder?
30. Juni 2015 - 16:52 Antworten
richtig, bis Ende 2014 hätte die Abrechnung bei Ihnen sein müssen.
14. Juni 2015 - 17:18 Antworten
Ich bin im Juli 2013 aus der Mietwohnung ausgezogen. Gestern kam die Nebenkostenabrechnung (13.06.2015). Wenn ich Ihren Artikel richtig verstanden habe, muss ich die Nachzahlung nicht mehr leisten? Abrechnung hätte bis 31.12.2014 da sein müssen?
Der Vermieter gibt Probleme mit der Abrechnung an, allerdings hat er seine Abrechnung bereits seit 29.07.2014. Kann der Vermieter trotzdem die Zahlung verlangen, wenn er sagt, dass es nicht sein Verschulden war?
16. Juni 2015 - 17:46 Antworten
Hallo Jacquiline,
lassen Sie sich nicht einfach damit vertrösten, das der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Fragen Se genau nach und lassen Sie sich Belege zeigen.
9. Juli 2015 - 07:31 Antworten
wann ist ist die Abrechnung fällig, wenn nicht kalendarisch abgerechnet wird, sondern vom 1.10.13 –
30.09.14? Und wann muss die Schlußabrechnung erfolgen wenn die Wohnung zum 31.05.15 gekündigt wurde?
9. Juli 2015 - 11:08 Antworten
für die letzte Abrechnungsperiode (01.10.2014 bis 30.09.2015 (31.05.2014) muss die Nebenkostenabrechnung bis zum 30.09.2016 bei Ihnen sein.
Kühnel, Verena
22. August 2015 - 10:27 Antworten
ich habe heute die erste Mhnung für Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 erhalten, die Abrechnung wurde aber erst im September 2011 zugestellt, wann verjährt diese Abrechnung?
Wohnungsübergabe war der: 03.06.2010.
Über eine Antwort danke ich Ihnen schon im Voraus.
24. August 2015 - 11:58 Antworten
hier zwei hilfreiche Links für Sie: Verjährungsfrist für die Nebenkostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung: Verjährung von Guthaben / Nachzahlungen verhindern (hemmen).
5. Januar 2016 - 16:38 Antworten
Habe zum 30.9.2014 meine Wohnung gekündigt, und die Nebenkostenabrechnung 2014 nun erst am 30.12.2015 von meinem Vermieter in die Hand gedrückt bekommen.
Ist damit die Frist nicht überschritten? Obwohl im Mietvertrag eine jährliche Berechnung steht.
5. Januar 2016 - 17:05 Antworten
hier ein Link für Sie: Nebenkosten: Abrechnungszeitraum nach Auszug
5. Januar 2016 - 17:43 Antworten
Ich habe nur ein kleines Verständnisproblem mit den angewandten Begriffen.
Es wir immer von Kalenderjährlich gesprochen, damit immer mit dem 31.12 das Fristenjahr beginnt.
Bei mir steht wörtlich im Vertrag :
Über die Vorauszahlungen der Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen.
Auf einer Ihrer Seiten fand ich nun : Wichtig für Mieter, die Ausziehen :
Grundsätzlich endet der Abrechnungszeitraum mit dem Ende des Mietverhältnisses, und die Nebenkostenabrechnung hat anteilig zu erfolgen
Entfällt damit nicht der 31.12 als Stichtag, sondern wird das Auszugsdatum stattdessen hergenommen ?
PS: Was muss ich Ihnen alles Schicken, damit Sie meine Abrechnung prüfen können ?
6. Januar 2016 - 12:03 Antworten
mit dem Abrechnungszeitraum bis zum Auszug ist der Teilzeitraum gemeint, bis dahin werden Sie mit den Nebenkosten belastet. Der ganze Abrechnungszeitraum ende mest mit dem Jahresende, der Zeitraum kann aber auch abweichen.
Wir brauchen den Mietervertrag und die Nebenkostenabrechnung zur Prüfung.
12. Januar 2016 - 22:52 Antworten
ich habe eine Frage bzgl. unserer Nebenkostenabrechnung für 2014.
Der Abrechnungszeitraum ist der 1.1.2014-21.12.2014 (zum 22.12.2014 sind wir ausgezogen). Die Abrechnung haben wir heute (12.01.2016) per Post erhalten, ein weiteres Anschreiben liegt dem Brief bei, welches am 25.12. an unsere alte Adresse gerichtet war. Zudem scheint die Abrechnung formell nicht korrekt zu sein (keine Angabe zum Verteilerschlüssel, nur eine Gesamtabrechnung ohne Angabe der einzelnen Posten. Welches Schreiben ist für uns in Bezug auf die Fristeinhaltung gültig, wenn unserem Vermieter unsere neue Adresse bereits vorgelegen hatte? Und Ist die geforderte Nachzahlung dennoch rechtsgemäß?
13. Januar 2016 - 03:23 Antworten
der Vermieter muss den fristgerechten Zugang bis Ende 2015 beweisen. Ich würde aufgrund der Unpünktlichen Zustellung widersprechen / die Nachzahlung verweigern. Verweisen Sie am besten direkt darauf, dass Ihrem Vermieter Ihre neue Adresse bekannt war. Im Zweifel sollen Sie sich rechtlichen beraten lassen.
12. Januar 2016 - 23:05 Antworten
ich habe noch eine weitere Frage zu meiner Nebenkostenabrechnung (siehe mein vorheriger Kommentar): wenn der Vermieter beim Auszug (Ende 2014) eine Sicherheit verlangt hat, die bereits für die spätere Verrechnung der Nebenkosten gezahlt wurde, und die Abrechnung dann fehlerhaft/nicht fristgerecht gestellt wurde, können wir die gezahlte Sicherheit dann zurückverlangen, wenn die gesamte Abrechnung ggf. nicht gültig ist?
13. Januar 2016 - 03:24 Antworten
wenn der Vermieter aufgrund der abgelaufenen Abrechnungsfrist keine Nachzahlung mehr verlangen darf, dann kann er folglich auch nicht auf eine mögliche Sicherheit (Kaution) zurückgreifen.
13. Januar 2016 - 13:57 Antworten
13. Januar 2016 - 18:38 Antworten
ich habe zwei Fragen. Ich bin am 01.02.2014 in meine Wohnung eingezogen. Im Mietvertrag steht folgendes drin: „Über die Vorauszahlung ist einmal jährlich abzurechnen.“ Da hier nichts anderes vereinbart wurde, gehe ich davon aus, das dr Vermieter dann zum 31.12.2014 abrechnen muss. Ist das richtig? Die zweite Frage dreht sich um die Umlage der Heizkosten. Ich wohne in einem Zweifamilienhaus (der Vermieter wohnt aber woanders). Im Mietvertrag steht, das der Vermieter die Betriebsksoten anch dem Anteil der Wohnflächeumzulegen hat bzw. Betriebskosten die von einem erfassten Verbrauch abhänge, sind nach einem Maßstab umzulegen. Da wir an den Heizkörpern aber keine Ableseröhrchen haben, stellt mir der Vermieter das Heizöl in Rechnung. Ist das richtig?
14. Januar 2016 - 02:26 Antworten
jährlich muss nicht kalenderjährlich bedeuten. Fragen Sie den Vermieter, wie er den Verbrauch an Heizenergie nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung erfassen möchte.
15. Januar 2016 - 14:53 Antworten
Mein ehemaliger Vermieter berechnete in der Nebenkostenabrechnung 2014 eine Treppenhausreinigung obwohl nie eine statt gefunden hat. In meinem Schreiben nannte ich verschiedene Dinge (u.a. das der Hausmeister am Tag der Müllabfuhr die Prospekte aus dem Flur räumte oder mein Freund zwischendurch weil es sonst keiner tat, Bauschutt der ausgewechselten Wohnungstüren lag von meinem Einzug bis zum Auszug an den Wänden, etc.) die darauf hinwiesen. Er streitet dies ab und argumentierte damit das kein anderer Bewohner sich bisher beschwert hat (ich kann mir durchaus vorstellen das viele Bewohner gar nicht wissen das eine Firma dafür beauftragt wird, denn beim Einzug wurde darüber (und auch über viele andere Dinge) kein Wort verloren.
Im Mietvertrag steht dazu folgendes „Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung:
Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs“
Weder ist erwähnt das eine Firma dafür beauftragt wird noch welche. (Es ist also anzunehmen das Bewohner glauben der Hausmeister macht dies, den man wie gesagt hauptsächlich dann antrifft wenn die Mülltonnen an die Straße gestellt werden) Hinzu kommt das keine Regelung darüber wann Reinigungsarbeiten statt finden erwähnt sind (festgelegter Tag, festgelegter Zeitraum).
Da in dem Haus weder Aufzug noch Waschküche existieren (und trotzdem erwähnt sind) empfand ich diesen Absatz als Floskeln die standartmäßig in jedem seiner Mietverträge enthalten ist ob der Inhalt nun zutreffend ist oder nicht.
Zumal im Haus auch kein Plan aushing in dem von der Firma abgezeichnet wurde wer wann zum putzen da war und demnach so auch nicht für Hausbewohner ersichtlich sein konnte wann überhaupt Reinigungsarbeiten stattgefunden haben sollen.
Er sandte mir die Rechnung der beauftragten Firma in der allerdings nur der Betrag für den Monat stand (also z.B. für den Monat 11.2014 wird Treppenhausreinigung für Adresse so und so berechnet und dann der Betrag. Weder eine Auflistung wer dort geputzt hat noch an welchen Tagen oder wie lange dies dauerte, etc.)
Was kann Ich als ehemaliger Mieter denn jetzt tun?
Für helfende Worte wäre ich sehr dankbar.
16. Januar 2016 - 11:18 Antworten
viel mehr Möglichkeiten als die Belege einzusehen (Rechnungen) haben Sie m.E. nicht. Fordern Sie konkrete Zeitpläne an, wann und wie lange gereinigt wurde.
Eine andere Lösung wäre, hier keine Kraft mehr zu investieren, das bringt ja oft viel Aufwand und Ärger mit sich (gerade wenn Sie schon ausgezogen sind).
Fragen Sie im Zweifel einen Anwalt, wie Sie weiter vorgehen sollen.
27. März 2016 - 14:52 Antworten
vor wenigen Tagen (24.03.2016) erhielt ich die Nebenkostenabrechnung für eine Wohnung, in der ich mit einer WG bis zum 31.03.2014 wohnte. Dem vorangegangen war ein Anruf des Vermieters am 23.03.2016, in dem er mich darauf aufmerksam machte, dass es noch eine nicht beglichene Nebenkostenabrechnung gäbe. Eine Auszahlung der Kaution war bereits erfolgt (über eine Mitbewohnerin). Diese wechselte zwischen der Auszahlung der Kaution und der Zustellung der Nebenkostenabrechnung per Post (am 16.01.2015) jedoch die Wohnung und versäumte es, dem Vermieter ihre neue Anschrift mitzuteilen.
Zwischen dem Auszug der Wohnung am 31.03.2014 und der Zustellung der Nebenkostenabrechnung am 24.03.2016 liegen fast zwei Jahre. Wir (die WG) haben es versäumt dem Vermieter die neue Adresse mitzuteilen. Dennoch hatte dieser meine Telefonnummer, und ein Anruf seinerseits erfolgte erst nach über einam Jahr zwischen dem ersten Zustellungsversuch der Nebenkostenabrechnung an die WG-Bewohner und einem Anruf bei mir. Ich gab ihm direkt meine neue Anschrift und habe die Nebenkostenabrechnung nun vorliegen (1730 Euro Nachzahlung).
Ich frage mich, ob hier die Abrechnungsfrist nicht eingehalten wurde, obwohl der Vermieter keine Anschrift vorliegen hatte. Einen Anruf zur Ermittlung einer Anschrift halte ich für zumutbar. Abgesehen davon hatte ich einen Nachsendeantrag für ein Jahr gestellt, sodass die Post selbst mit der alten Adresse bei mir angekommen wäre. Können Sie mir sagen, ob die Abrechnungsfrist abgelaufen ist oder eingehalten wurde und wie ich weiter vorgehen kann?
28. März 2016 - 08:07 Antworten
ich kann Ihnen mit diesem Link weiterhelfen: Nebenkostenabrechnung: Die neue Adresse des Mieters (Meldepflicht, unbekannt)
Ansonsten ist Ihr Fall klassisch, um in beide Richtungen argumentieren zu können.
11. April 2016 - 19:18 Antworten
die Forderung meines Vermieters für das letzte Kalenderjahr kam am 4.1. per Einschreiben an. Er selbst beruft sich darauf, dass er den Brief schon am 30.12. eingesendet hat und damit alles richtig gemacht hätte. Er hat erst zum 29.12. bei mir angerufen, um meine neue Adresse in Erfahrung zu bringen (die ihm bei Auszug auch schon mündlich genannt wurde).
Ich habe einen Widerruf mit Berufung auf die Ausschlussfrist verfasst und sie ihm innerhalb von 30 Tagen per Einschreiben zukommen lassen. Es sind nun beinahe 3 Monate vergangen (in der Zeit hatte ich ein weiteres Schreiben verfasst, dass ich annehme, dass er meinen Widerruf akzeptiert, da er in den letzten 30 Tagen nichts beanstandet hatte; dieses Schreiben ist auch schon wieder über einen Monat bei ihm eingetroffen) Nun habe ich ein Schreiben erhalten, dass er erwartet, dass ich das Geld zahle oder sonst drohen Anwaltskosten…
Hat der Vermieter auch eine Frist auf Widerrufe zu reagieren? Und bin ich mit meiner Ausschlussfrist im Recht?
12. April 2016 - 00:18 Antworten
hier zwei ausführliche Artikel, die Ihnen helfen werde: Nebenkostenabrechnung durch die Post verspätet zugestellt – Wer trägt das Risiko? und Vermieter ignoriert den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung – Was tun?
Ilona Mohrmann
4. Juni 2016 - 15:52 Antworten
ich habe jetzt eine Betriebskosten-Abrechnung – hier Heizkostenabrechnung für 2014 – erhalten.
Muß ich diese Nachzahlung leisten?
U.a. sind auch Grundsteuern, Heizung Wartung und Gebäude- u. Haftpflichtversicherung aufge-
führt, sind diese von mir zu bezahlen?
21. Juni 2016 - 07:38 Antworten
der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten für unser gemietetes Haus ist Juni bis Mai – die letzte Abrechnung kam für 2012/2013 – seitdem keine Abrechnungen mehr, trotz mündlicher Aufforderung meinerseits. Die vertraglich vereinbarte Abschlagszahlung beträgt 40,- Euro pro Monat – diese habe ich von mir aus auf 55,- erhöht in 2012, da in 2011/2012 und 2012/2013 Nachzahlungen zu leiten waren. Das heißt, ich habe nun drei Jahre 15,- Euro freiwillig mehr bezahlt, als vereinbart. Die „Mehrzahlung“ habe ich nun im Juni 2016 gestoppt. Meine Frage: wenn ich das richtig sehe, kann der Vermieter für 2013/14 und 2014/15 keine Nachforderungen mehr stellen – kann ich die gesamte Summe meiner freiwilligen Überzahlung in Höhe von 15,- * 36 Monate = 540,- Euro von der nächsten Mietzahlung einfach abziehen – natürlich mit vorheriger Info an den Vermieter? Oder ist die freiwillige Zahlung verwirkt? Danke vielmals – MfG
21. Juni 2016 - 09:16 Antworten
dieser Artikel hier helfen Ihnen weiter:
Agnese Regehr
2. September 2016 - 22:55 Antworten
Wir haben eine Frage. Am 1.8.2014 sind wir in die Wohnung eingezogen und haben beim Auszug am 30.11.2015 die Abrechnung für 2014 am 9.12.2015 erhalten.
Ist es rechtens, dass wir gestern für 2015 noch eine Abrechnung erhalten haben?
Ausgestellt ist diese auf den 12.7.2016.
5. September 2016 - 18:09 Antworten
Hallo Frau Regehr,
über das Kalenderjahr 2015 muss der Vermieter bis Ende 2016 abrechnen – unabhängig von Ihrem Auszug.
Andrea Müller-Kennedy
7. Januar 2017 - 15:04 Antworten
Vorgestern, also am 5.01.2017 ist uns die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015, auf den Postweg zugestellt worden.Es gibt den Poststempel mit Datum 28.12.2016. Da diese ja nun zu spät zugestellt wurde, frage ich mich wer in der Beweispflicht ist, falls es zum Eklar kommt. Zählt der Poststempel (unser Vermieter ist Steuerberater und im Besitzt einer Frankiermaschine), oder der Eingang am 5.01.2017?
Andrea M.-K.
7. Januar 2017 - 15:16 Antworten
7. Januar 2017 - 15:22 Antworten
Lieben Dank Herr Hundt…tolle Aktion von Ihnen.
7. Januar 2017 - 16:13 Antworten
10. Januar 2017 - 08:06 Antworten
Ich bin zum 06.09.2015 ausgezogen und stand schon beim Auszug auf Kriegsfuß mir der Vermieterin. Ich habe meine Nebenkostenabrechnung für 2015 (leider) fristgerecht am 21.12.2016 erhalten (Zeitraum ist kalendarisch). Jetzt sind in der Abrechnung allerdings unterschiedliche Verteilerschlüssel und doppelte Heizungswartungskosten auf der Rechnung der Firma der Heizung und einmal von der Vermieterin selbst eingeflossen.
Meine Fragen dazu: Sind dies bereits formelle Fehler? Ist die Nebenkostenabrechnung wirksam?
Nach neuer (meiner) Rechnung würde sich meine Nachzahlung halbieren, die ich bis zum 15.01. Laut Vermieterin zu leisten habe.
Ich habe am 27.12.16 aber direkt noch einen Widerspruch per Post an die Vermieterin versendet und bisher keine Antwort erhalten. Da kommen mir direkt noch weitere Fragen auf.
Muss ich im Zweifelsfall nachweisen, dass der Widerspruch bei der Vermieterin eingegangen ist? Sollte ich per Einwurfeinschreiben einen weiteren Erinnerungsbrief schreiben? Die Frist an sich ist ja abgelaufen, wie lange hat die Vermieterin Zeit die Abrechnung zu korrigieren und mir zuzustellen? Muss ich im Zweifel die geforderte Summe zahlen, ohne eine Antwort zu erhalten? Muss ich überhaupt etwas zahlen, wenn jetzt noch eine korrigierte Fassung kommt? Ich bin irgendwie total verwirrt…
10. Januar 2017 - 09:40 Antworten
die Frage ist, ist der Inhalt der Nebenkostenabrechnung fehlerhaft oder die Form nicht gewahrt? Meiner Meinung nach ein klassischer inhaltlicher Fehler.
Mehr auch hier im Artikel: Nebenkostenabrechnung: Wann eine Korrektur möglich ist
Hans-Werner Witt
5. Februar 2017 - 13:41 Antworten
ich bin Erbe einer Wohnung geworden und habe nun etwas Ärger mit dem Mieter bzw. Mieterschutzbund.
Am 21.12.16 ist die Nebenkostenabrechnung dem Mieter zugegangen (Einwurfeinschreiben). Dieses wird auch so bestätigt.
Die Nebenkosten wurden auch richtig abgerechnet, ich sehe dort keinen inhaltlichen Fehler. Nur bei einer Sache gibt es Streit. Die Heizkosten. Ich hätte versäumt mit dem Schreiben, zugestellt am 21.12.16, eine Kopie der Heizkostenabrechnung, welche ich von der Heizkostenfirma erhalten hatte, beizulegen. Somit wären die Heizkosten nur behauptet. Direkt Anfang Januar habe ich diese Kopie nachgereicht. Nun wird gesagt, die Heizkosten wären nur „behauptet“ (Betrag wurde genau so abgerechnet wie es auch an mich abgerechnet wurde.
8. Februar 2017 - 11:15 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen leider nur mit einem Link weiterhelfen (https://www.nebenkostenabrechnung.com/korrektur-nebenkostenabrechnung-nach-abrechnungsfrist/) und mit dem Hinweis, dass Sie nach Rechtsprechung suchen sollten, die Ihrem Fall ähnelt.
24. Februar 2017 - 08:04 Antworten
Ich möchte gerne wissen ob die Frist zur Nebenkostenabrechnung gerecht fertig ist. Der Abrechnungs Zeitraum ist 01.03.2015 bis 29.02.2016 Einzug von uns war der 01.09.2015. Erhalt der Nebenkostenabrechnung der 23.02.2017 ist dieses noch Frist gerecht.
24. Februar 2017 - 11:29 Antworten
Hallo Frau Rehders,
unabhängig von Ihrem Auszug hat der Vermieter bis Ende Februar 2017 Zeit, Ihnen die Nebenkostenabrechnung für den genannten Abrechnungszeitraum zuzustellen.
18. April 2017 - 19:32 Antworten
Einzug in unsere damalige Wohnung war der 01.07.2015. Auszug am 01.11.2016.
Erhalt der Nebenkostenabrechnung (Zeitraum 01.07.2015 bis 30.06.2016) – 14.02.2017.
20. April 2017 - 08:56 Antworten
für den genanten Abrechnungszeitraum hat der Vermieter nach BGB bis Ende Juni 2017 Zeit, Ihnen die Nebenkostenabrechnung zu zustellen.
3. Januar 2018 - 16:14 Antworten
mein Vermieter und ich haben uns 2012 mündlich auf eine Bruttomiete geeinigt. Seitdem habe ich, wie vereinbart keine Nebenkostenabrechnung erhalten. Ende 2017 wurde die Wohnung verkauft und kurz vor Weihnachten habe ich plötzlich doch noch eine immense Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 erhalten. Muss ich die Rechnung bezahlen? Ich habe leider keine Zeugen für die mündliche Vereinbarung.
Darüber hinaus ist die Abrechnung fehlerhaft, weil die Rechnungskopien vom Jahr 2017 beiliegen und nicht wie im Abrechnungszeitraum 2016.
Ich würde mich freuen einen Kommentar ihrerseits dazu zu lesen.
Grüße Frau S aus A
8. Januar 2018 - 09:42 Antworten
Hallo J. P.
hier eine Hilfe für Sie: https://www.nebenkostenabrechnung.com/abrechnung-nebenkosten-vereinbaren/
3. Januar 2018 - 18:13 Antworten
vielen Dank für die vielen Informationen. Bei mir geht es um die NKA 2016. Diese hätte mir ja, wenn ich alles richtig verstanden habe, bis zum 31.12.2017 zugestellt werden müssen. Dies war nicht der Fall. Insofern eigentlich alles klar. Mein Vermieter, die V*n*v*a, bietet ihren Mietern ein Online-Kundenportal an. Dieses habe ich am 1.1.18 mal besucht und fand etwas versteckt ein PDF mit der NKA 2016. Mir ist allerdings nichts bekannt, das der Vermieter vertragsrelevante Unterlagen nur noch per Kundenportal zustellt. Dieses geben die AGB des Kundenportals auch nicht her, und andere „unwichtige“ Informationen wie den Hinweis auf eine Wohnungsbegehung oder die Kontroll- und Wartungspflicht des eventuell vorhandenen Kinderspielplatzes, sind postalisch oder zumindest schriftlich über den Briefkasten zugestellt worden. Gehe ich recht in der Annahme, das ich die NKA 2016 (datiert auf den 18.12.17) bezüglich der Nachforderungen ignorieren kann? Offensichtliche Fehler (Abrechnung Wasser nach qm trotz (Funk-)Wasseruhr) und Formfehler (fehlende Angabe der Lage der Wohnung) mal außen vorgelassen…
8. Januar 2018 - 09:40 Antworten
für solche Fälle wird sich mit der Zeit Rechtsprechung entwickeln. Ich kann Ihnen mit diesem Artikel hier helfen: Zustellung der Nebenkostenabrechnung per E-Mail zulässig?
15. Januar 2018 - 00:34 Antworten
Vielen Dank für Ihre Hinweise. Ein Telefonat mit dem Kundenservice hat mittlerweile ergeben, das die alleinige Veröffentlichung über das Kundenportal gar nicht vorgesehen ist, sondern immer die Zustellung über den Briefkasten. Angeblich sollen die Abrechnungen am 18.12.17 verschickt worden sein, meine ist zumindest bis heute nicht eingetroffen. Nur eine am 5.1. angeforderte und auch als solche gekennzeichete Kopie, traf bei mir am 8.1. ein. Damit sind die geforderten Nachzahlungen für mich doch irrelevant. Sollte ich dem Vermieter dies schriftlich mitteilen (vorteilhafterweise per Einschreiben).
15. Januar 2018 - 15:26 Antworten
einfach nicht zahlen wäre sicher keine gute Idee – warum Sie nicht zahlen wollen, sollten Sie dem Vermieter anzeigen.
4. Januar 2018 - 12:33 Antworten
Wir haben am 02.01.2018 die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2016 – 31.12.2016 per Post erhalten. Datum der Abrechnung ist der 30.12.2017.
Ist der späte Eingang zulässig???
Brabant Evelyn
17. Januar 2018 - 08:59 Antworten
unser Abrechnungszeitraum beläuft sich von 01.09.2016 – 31.08.2017.
Unser Vermieter erstellte die Nebenkostenabechnung mit Nachforderung am 07.01.2018.
Ist das Rechtens und müssen wir die Kosten noch Zahlen oder zählt das zum Fristversäumnis?
Da wir am 31.01.2018 das Mietverhältnis gekündigt haben, müsste eigendtlich die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.09.2017 – 31.01.2018 im Februar erfolgen?
17. Januar 2018 - 12:08 Antworten
die die Erstellung der Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.09.2016 – 31.08.2017 hat der Vermieter bis 31.08.2018 Zeit.
8. März 2018 - 09:15 Antworten
bei mir geht es um den Abrechnungszeitraum 01.11.16 – 31.11.16. Mein Vermieter hat mir noch keine Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Auf Nachfragen, wann ich diese erhalte, gab es eine Antwort, dass die Verwaltung wohl noch dran ist, aber eben noch nicht fertig.
Ich wollte nun den Schritt machen und meinen Vermieter ankündigen, dass ich die vereinbarten Vorauszahlungen zurückbehalte, solange ich keine Nebenkostenabrechnung erhalten habe.
Nun weiß ich nicht genau, ob der Vermieter in Person diese Fristversäumnis selbsst zu vertreten hat oder nicht.
Ist es dennoch ratsam, eine Ankündigung zu machen, die nächsten Vorauszahlungen einzustellen oder wie gehe ich am besten weiter vor?
8. März 2018 - 09:48 Antworten
hier ein Link für Sie: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-vermieter-hat-die-verspaetung-nicht-zu-vertreten/
Grundsätzlich ist es nicht ungefährlich einen Teil der Miete einfach einzuhalten. Dies wird zumindest dem Verhältnis zum Vermieter schaden.
10. Juni 2018 - 15:24 Antworten
Hätte eine Frage bezüglich meiner Nebenkostenbarechnung und hoffe Sie könnten mir diese kurz beantworten.
Bin zum 01.05.2018 aus der Wohnung meines Vermieters ausgezogen. Da ich für das Kalenderjahr 2016 keine Nebenkostenrechnung trotz mehrmaliger Aufforderung erhalten habe, habe ich die Miete für April 2018 ausgesetzt bis zum erhalt dieser. Nun habe ich die eine Rechnung erhalten für die Miete April 18 (was in Ordnung) ist, die Abrechnung für 2016 und 2017 erhalten. Die Abrechnung für 2016 wurde auf den 31.05.2017 datiert. Des weiteren ist für diese Abrechnung auch keine Kostenaufstellung dabei gewesen. In dem Fall von Ista Deutschland GmbH. Meiner Meinung nach müsste laut § 556 Absatz III BGB die Frist um mindestens 24 Monaten verstrichen sein. Auf der Allgemeinen Rechnung wo alle Kosten (2016, 2017, Miete April 18, abzüglich Kaution) steht das Datum 07.06.2018.
Meine Frage wäre wie ich jetzt am besten vorgehen sollte. Soll ich nur dem Betrag von 2017, der Miete April 18 abzüglich der Kaution bezahlen? Muss ich dem Vermieter darauf hinweißen das auf Basis des § 556 Absatz III BGB ich die Abrechnung 2016 nicht mehr bezahlen muss?
Da ich keine Rechtsschutzversicherung habe (wenn die Überhaupt reicht) wende ich mich an Sie und wäre über eine Antwort sehr sehr dankbar.
Beste Grüße Hegel Martin
10. Juni 2018 - 21:08 Antworten
wenn Sie die Nachzahlung 2016 nicht zahlen wollen, macht ein Hinweis auf die Abrechnungsfrist in jedem Fall Sinn.
28. Januar 2019 - 16:25 Antworten
ich bin im November 2017 aus meiner alten Wohnung ausgezogen.
Der Vermieter hat in einer vorläufigen Kautionsabrechnung 500 Euro für eine eventuelle Nachzahlung der NK Abrechnung 2017 einbehalten.
Nun wurde mir die NK Abrechnung 2017 (nach Aufforderung) allerdings erst im Januar 2019 (!) per Email zugestellt. Der Abrechnungszeitraum betrug 01.01. – 31.12.2017, somit hätte die Abrechnung spätestens am 31.12.2018 zugehen müssen. Der Vermieter ist also verspätet.
Nun aber die Überraschung. Der Vermieter hat in der Abrechnung die einbehaltenen 500 Euro als NK Vorauszahlung mit eingerechnet. Aus der NK Abrechnung ergibt sich damit ein Guthaben / Rückzahlung von knapp 300 Euro. Ohne Berücksichtigung der einbehaltenen 500 Euro hätte sich also eine Nachzahlung über 200 Euro ergeben. Diese wiederum muss ich aber nicht mehr leisten, da die Abrechnung ja verspätet kam.
Kann ich daher mit Verweis auf den entsprechenden Paragrafen und aufgrund der Versäumnis die ausstehenden 200 Euro einfordern? Das Vorgehen des Vermieters finde ich mehr als zweifelhaft.
28. Januar 2019 - 20:35 Antworten
interessantes Vorgehen des Vermieters. Verweisen Sie auf die Abrechnungsfrist und bitten Sie um Bestätigung, dass die 500 Euro der Mietkaution ausschließlich für mögliche Nachzahlungen aus 2018, nicht jedoch für das Jahr 2017 verwendet werden dürfen.
28. Januar 2019 - 21:22 Antworten
Da ich das Mietverhältnis im November 2017 gekündigt hatte, gibt es nur die NK Abrechnung 2017. Hierfür hatte der Vermieter die 500 Euro einbehalten und mit der Nachzahlung verrechnet.
Grundsätzlich ist das Vorgehen ja ok, wenn nicht die Abrechnungsfrist überschritten wurde (NK 2017 wurde erst im Januar 2019 zugestellt). Somit kann doch der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen und muss die einbehaltenen 500 komplett zurückzahlen? Oder sehe ich das falsch?
29. Januar 2019 - 12:15 Antworten
stimmt, wenn Sie in 2017 ausgezogen sind und keine weitere Nebenkostenabrechnung mehr folgt, sind die 500 Euro auszuzahlen.
14. Februar 2019 - 16:40 Antworten
ich habe gestern meine NKA für 2017 erhalten. Die Betriebskosten werden vom 1.1. bis 31.12.17 abgerechnet; Heizung und Warmwasser haben einen abweichenden Abrechnungszeitraum vom 1.5.17 bis 30.4.18. Wie ist das zu sehen, sticht der spätere Abrechnungszeitraum von Heiz- und Wasserkosten die Betriebskosten oder wurde mir die Abrechnung nicht fristgerecht zugestellt?
14. Februar 2019 - 16:46 Antworten
m.E. hätte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung bis Ende 2018 zustellen müssen, die Heizkostenabrechnung entsprechend später bis zum 31.03.2019. Lassen Sie die Sache bitte bei Bedarf rechtlich prüfen.
14. Juli 2019 - 08:16 Antworten
Hallo Herr Hundt, meine Nachbarin hat Ihre NKA bereits mit Datum 1.3.2019 bereits erhalten.
Die NKA Abrechnung wird zentral von der Firma Brunata für das gesamte Haus erstellt.
Mein Vermieter hat mir meine NKA noch nicht zugestellt und möchte wohl bis ende des Jahres warten um mir dann ein Guthaben auszuzahlen.
Gibt es hierzu rechtliche Möglichkeiten die Verzögerungstaktik meines Vermieters zu stoppen?
14. Juli 2019 - 08:19 Antworten
für die Zustellung der Nebenkostenabrechnung 2018 hat der Vermieter grundsätzlich bis Ende 2019 Zeit.
28. Juli 2019 - 19:51 Antworten
das Mietverhältnis endete zum 28.02.2017 und wir haben jetzt erst unsere Nebenkostenabrechung für 2017 im Juni 2019 erhalten und sollen eine Nachzahlung tätigen.
Ist das noch in der Frist??
6. August 2019 - 12:31 Antworten
5. September 2019 - 08:42 Antworten
seit 01.08.2002 bin ich Eigentümer eines Reihenhauses mit einer im Keller integrierten Garage. Um in diese zu gelangen, muss ich eine Tiefgarage benutzen, die auch noch von anderen Reihenhauseigentümern, sowie Mietern von anderer Mehrfamilienhäusern benutzt wird.
Vertraglich wurde vereinbart, dass ich berechtigt bin, die Tiefgarage zu benutzen, mich aber an den Kosten für den Betrieb sowie an der Instandhaltung und Sanierung zu 1/38 beteiligen muss.
Für die Jahre 2002 bis 2015 wurden aus mir nicht erklärlichen Gründen keine Nebekostenabrechnungen erstellt.
Am 04.09.2019 erhielt ich nun ein Brief der Hausverwaltungsgesellschaft mit den Aufstellungen der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2016, 2017 und 2018 in Höhe von insgesamt € 401,44, zahlbar bis 23.09.2019. Die übrigen Jahre werden nicht berechnet.
Die Zahlung für das Jahr 2018 ist in meiner Meinung nach in Ordnung. Allerdings stellt sich mir die Frage, ob ich die Kosten für die Jahre 2016 und 2017 ebenfalls zahlen muss, da ja die Frist, mir spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des mietvertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraums zuzuleiten, nicht eingehalten wurde.
6. September 2019 - 12:37 Antworten
Sie sind m.E. Eigentümer und können sich daher nicht auf das Mietrecht beziehen. Lassen Sie die Sachlage bitte bei Bedarf rechtlich prüfen.
⇐ Nebenkostenabrechnung in einem Untermietverhältnis
Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten ⇒

References: § 556
 § 130
 § 556
 §556
 § 556
 § 556
 § 556