Source: https://www.administradoresfincasasturias.es/administrador/137/claves/El-blog-de-los-Administradores-de-fincas-de-Asturias
Timestamp: 2018-12-11 15:24:59+00:00

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02 Tablón CGCAFE
El futuro del coche eléctrico pasa por la progresiva instalación de puntos de recarga en los garajes de los edificios residenciales. El garaje es el lugar en el que más tiempo pasan los vehículos, sobre todo por la noche, cuando la demanda eléctrica del edificio es menor y, por tanto, el principal punto de carga y además el más eficiente.
Es en los garajes comunitarios donde, al estar los vehículos conectados más tiempo, se podrán gestionar mejor los horarios de carga, de modo que se reduzca el riesgo de sobrecarga de la instalación por superar la capacidad de la acometida del edificio. Para ello, las compañías eléctricas establecen tarifas con mejores precios en las horas de menor demanda eléctrica doméstica (1 a 7 de la madrugada), incentivando así la recarga de los vehículos en dichas horas. De este modo, se evitarán problemas con el dimensionado de las líneas eléctricas actuales y fuertes inversiones para ampliar su capacidad.
Además, la carga doméstica a baja potencia es mucho más eficiente que la que se usa en las electrolineras. Las recargas de coches eléctricos compensan cuando se realizan a baja potencia, a medida que esta aumenta y se reduce el tiempo de carga, las pérdidas en forma de calor aumentan y el coste de la recarga se multiplica considerablemente hasta alcanzar el precio por kilómetro de un vehículo de combustión. Todo ello, con el problema añadido de que la batería reduce drasticamente su vida útil con las cargas rápidas.
El futuro inmediato, que solventará el problema del molesto cable para la carga del vehículo, es la carga inductiva inalámbrica, que facilitará la carga lenta de los vehículos tanto en los aparcamientos públicos o privados, como en los aparcamientos exteriores existentes en las vías públicas e incluso, cuando se haya generalizado su uso, en las carreteras para la recarga de los vehículos en circulación.
Alternativas para instalar un punto de recarga en el garaje comunitario.
Al propietario o usuario de una plaza de garaje en un edificio residencial se le pueden presentar actualmente las siguientes posibilidades:
1ª.- Que su plaza de garaje se encuentre en la misma comunidad de propietarios que el contador de su vivienda y sea factible llevar el cable de un punto a otro. Además, hay que tener en cuenta que la distancia entre el contador y la plaza de garaje va a condicionar la viabilidad de la instalación por la caída de tensión que se produce con la distancia.
Para ejecutar la instalación del punto de recarga sólo tendrá comunicarlo previamente a la comunidad e instalarlo en su plaza de garaje. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el interesado (art. 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal).
2ª.- Que la plaza de garaje no cumpla el requisito anterior, en cuyo caso tendrá que contratar un nuevo suministro, ya sea individualmente o agrupándose con otros usuarios que estén interesados en ello.
En este supuesto, al igual que en el anterior, sería aplicable lo dispuesto en el artículo 17.5 LPH. El coste, que se vería incrementado por los costes del alta del nuevo suministro, sería también asumido exclusivamente por el interesado o interesados.
3ª.- En el caso anterior, cabe la posibilidad de que el propietario decida conectar su punto de recarga al suministro eléctrico del garaje. Si bien ello es técnicamente posible, en algunos casos será necesario ampliar la derivación individual del garaje y la potencia contratada, colocar un protector contra sobretensiones transitorias tipo 1 junto al interruptor general de maniobra antes del contador, dejar un espacio para la instalación en caso necesario de un filtro PLC después del contador, colocar un nuevo armario para instalar un contador secundario para el punto de recarga y sus mecanismos de protección, ... y, por último, elaborar la documentación técnica. En definita, el coste será similar a la contratación de un nuevo punto de suministro.
Se trata de un uso privativo de un servicio comunitario (art. 6 y 9.1.a LPH) que podría estar amparado en la autorización del artículo 17.5 LPH, sin que precise de acuerdo comunitario alguno, siempre que no se vean afectados el resto de los usuarios y asuma el coste el interesado en la instalación. Hay que tener en cuenta que cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho, del que todos los propietarios pueden servirse conforme a su destino (art. 394 del Código Civil). No obstante, este tipo de instalación obligará a la comunidad a leer y facturar periódicamente los consumos de electricidad del punto de recarga y además irá asociado generalmente a un incremento de la potencia contratada y a una tramitación administrativa que sólo puede contratar y autorizar la comunidad de propietarios como titular del suministro. Como quiera que este tipo de actuaciones no se contemplan en la autorización del artículo 17.5 LPH, será preciso un acuerdo adoptado en junta que autorice la instalación y la realización de los trámites que ello lleve asociado.
4ª.- Una última alternativa que se puede plantear es que exista una mayoría relevante que quiera adaptar el garaje para instalar o permitir la instalación de un punto de recarga en cada plaza. En estos casos se podrá realizar una gestión inteligente de modo que no se produzcan sobrecargas. El contador de cada plaza estaría conectado a internet, para que la comunidad periódicamente cobre tanto el consumo de electricidad como la parte proporcional de la potencia contratada. Sería el sistema ideal, pero difícilmente se planteará hasta que no haya avanzado el grado de implantación del vehículo eléctrico, ya que aunque a la largo plazo es la solución más económica, supone un mayor desembolso inicial.
En este caso estaríamos ante la creación de un servicio común de interés general del artículo 17.3 LPH, que requiere el voto de tres quintos de los propietarios y de las cuotas de participación. El coste, a diferencia de los casos anteriores, sería asumido por todos los propietarios de plazas de garaje.
Reseñar que en todos los casos la ITC-BT 52 exige que el proyectista o el instalador comprueben que el garaje siguen cumpliendo las condiciones de ventilación que permitieron su desclasificación como local con riesgo de incendio o explosión, para lo que precisan el certificado de la última inspección de la revisión de baja tensión. Por ello, aquellas comunidades que no estén pasando la revisión quinquenal obligatoria de la instalación de baja tensión del garaje tendrían que pasarla con una OCA, pues de otra manera sus usuarios no podrán instalar el punto de recarga.
Condiciones de la instalación frente a la comunidad de propietarios
En cuanto a los requisitos que tenga que cumplir la comunicación de la intención de instalar un punto de recarga, ante la ausencia de normas específicas, hay que recurrir a la analogía del artículo 4.1 del Código Civil. En este caso, la instalación de un punto de recarga requiere del paso del cableado desde el contador de la vivienda a la plaza de garaje a través de espacios comunitarios y de uso privativo (otras plazas), lo que guarda similitud con la creación de una servidumbre de paso. La comunicación de la obra a realizar no es un mero formalismo, sino que tiene una finalidad, la de que los propietarios puedan valorar si se ven afectados algunos de sus derechos, pudiendo la Comunidad condicionar o determinar la forma en la que se lleve a cabo la instalación, si esta genera algún perjuicio a los propietarios. Por ello, la comunicación habrá de acompañarse de la memoria técnica o proyecto de la instalación y detallar el trazado que va seguir la canalización que lleve el cableado.
La instalación tiene tres partes: la acometida o conexión a la red eléctrica, la canalización para el cableado y la base de recarga. Cada una de ella tiene unos límites y unas normas que ha de cumplir de cara a la comunidad de propietarios:
1º- Respecto a la base de recarga la ley es clara cuando establece que la base de recarga deberá ubicarse necesariamente en la plaza individual de garaje, es decir, dentro del espacio delimitado por líneas de tinta indeleble cuando se trata de una plaza abierta. Si se quiere realizar la instalación de la base de recarga fuera de dicho espacio, será preciso autorización de la comunidad que precisa de doble mayoría.
2º- En cuanto a la acometida o conexión a la infraestructura eléctrica del edificio habrá que distinguir si se realiza al contador individual de la vivienda, caso en el que la Comunidad poco tendrá que decir, o se pretende realizar a la acometida comunitaria del garaje. En este último caso, como se indicó anteriormente se precisará autorización de la comunidad, como titular de la instalación eléctrica, la cual podrá podrá condicionar su autorización a la ejecución de obras adicionales para que otros propietarios puedan instalar futuros puntos de carga y, si lo considera conveniente, asumir el coste de estas obras adicionales.
3º- Finalmente, a las canalizaciones que discurren desde el contador a la base de carga le resultarían aplicables las siguientes reglas:
a) El tubo debe pasar por el punto menos perjudicial para los propietarios del garaje y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia (art. 565 CC). Por este motivo y además por seguridad de la nueva instalación lo conveniente es que el tubo discurra a la mayor altura posible o por el techo y de forma que no impida o dificulte la apertura de registros o dificulten el uso, mantenimiento y reparación de las instalaciones comunitarias existentes en el garaje.
b) Al atravesar paredes y forjados, habrá que evitar elementos estructurales. Fuera del garaje, en las zonas de escaleras, rellanos y similares, habrá que conducir el tubo por los falsos techos o empotrarlo para que no vaya visto, salvo que la instalación de iluminación se haya realizado en superficie en dichas zonas. Todo ello deberá dejarse debidamente rematado y pintado. Ello deriva de la obligación de hacer un uso adecuado de los elementos comunes y de evitar en todo momento que se causen daños o desperfectos (art. 9.1.a LPH).
c) La canalización deberá evitar atravesar el vuelo de las plazas de garaje de uso privativo, ya que, si bien la canalización no precisa de permiso de la comunidad para atravesar espacios comunes, si precisaría la de los propietarios de las plazas cuyo vuelo se vea afectado (arts. 7.1 y 9.1.a y b LPH).
d) Cuando la conexión no sea individual por realizarse a la acometida del garaje o sea comunitaria, la instalación tendrá que cumplir la IT-BT 52 que exige, cada vez que se realice la instalación de un punto de recarga en edificios existentes, dimensionar la canalización en sus tramos horizontales y verticales (entre plantas) para albergar la instalación de futuros puntos de recarga en la zona de influencia del punto a instalar, de forma que la sección de la canalización permita alimentar al menos el 15% de las plazas del aparcamiento, reduciendo la sección de la conducción a medida que se reduce el número de plazas posibles a alimentar. Así se evita la instalación posterior de otros sistemas de conducción con el mismo trazado.
e) Para ejecutar la obra de instalación deberá elegirse el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible a los propietarios del garaje. A lo que también estará obligado si posteriormente necesita realizar obras para el uso y conservación de la instalación, sin que pueda alterarla ni hacerla más gravosa (art. 543 CC).
f) Tras su instalación, si las canalizaciones llegasen a ser incómodas a los propietarios del garaje o les privase de hacer en él obras, reparaciones o mejoras importantes, la comunidad de propietarios podría variar su trazado a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos y de forma que no resulte perjuicio alguno al dueño de la instalación de recarga (art. 545 CC).
Nulidad de la cláusula estatutaria que autoriza la división jurídica de los predios.
Muchas escrituras de división horizontal del edificio recogen la facultad de todos o parte de los propietarios de dividir sus predios sin necesidad de consentimiento de la comunidad. Existen tres formas de llevar a cabo la división de una vivienda o local, cada una con sus propios efectos y su propio régimen.
La primera sería su división física a nivel interno, en ejercicio del derecho que confiere a cada propietario el artículo 7.1 LPH sobre los elementos privativos, es decir, sin realizar obras que afecten a elementos comunes. No se necesita autorización alguna de la Comunidad, sólo se debe dar cuenta de las obras que se pretenden realizar. Las obras deberán limitarse exclusivamente al elemento privativo, sin que pueda exten­derse a ningún elemento común. Si se trata de una vivienda, la puerta de acceso seguiría siendo la misma, cuyo uso sería compartido. La vivienda o local originario permanecería jurídicamente inalterado, con su cuota y como un sólo predio. Internamente funcionaría como un proindiviso, en el que se asignaría por unanimidad el uso exclusivo de las viviendas o locales resultantes entre los integrantes de ese proindiviso, con arreglo a las normas internas que estimen oportunas. La forma de intervenir en las juntas de los propietarios de las viviendas resultantes sería la regulada en el artículo 15.1 LPH.
La segunda fórmula divisoria sería una división material y se diferencia de la anterior porque implica la realización de obras sobre elementos comunes del edificio, como la apertura de una segunda puerta para separar los accesos de las viviendas desde rellano de escalera, la modificación de la instalación del portero automático para incorporar otra vivienda, la colocación de un nuevo casillero postal, la realización de acometidas independientes … Para este tipo de división con obras que afectan a elementos comunes es necesario: o acuerdo en junta que autorice dichas obras de división material o autorización en la escritura de división horizontal del edificio en este sentido. En este segundo supuesto, el predio conti­nua­­rá funcionando como un proindiviso a los efectos del artículo 15.1 LPH, sin que su cuota se modifique o dividida como también ocurría en el caso anterior.
La tercera posibilidad sería la división jurídica del predio, modificando la estructura interna de la comunidad, dando lugar a nuevos predios dentro del edificio y por tanto votos adicionales en las juntas. Supone una modificación de la escritura de división horizontal del edificio que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad si se quiere que surta efectos frente a terceros. Al desaparecer la cuota de la vivienda inicial y asignarse otras diferentes a las viviendas resultantes, con el consiguiente incremento del número de elementos privativos o predios, resulta posible la inscripción separada de los predios resultantes de la división en el Registro de la Propiedad como si fueran predios originarios. La división jurídica tiene especial relevancia en el funcionamiento de la comunidad, ya que altera el régimen de adopción de acuerdos, al incrementar el número de votos. Imagínese el caso de una comunidad con un local y tres viviendas, el local siempre estará en minoría de votos frente a las viviendas por lo que no podría imponer su criterio, pero si lo divide jurídicamente en tres, los propietarios de los locales podrían bloquear cualquier decisión de las viviendas, cuando antes tenían la mayoría cualificada de 3/5. Evidentemente, una alteración del régimen de adopción de decisiones, en este caso del voto, no puede dejarse al arbitrio de un sólo propietario, dada la repercusión que tiene para todos los demás.
El interés de la comunidad no radica propiamente en el porcentaje en que se fijen las nuevas cuotas, sino en el número de predios que pase a tener la comunidad de propietarios, en cuanto aumentar su número influye en el régimen de adopción de acuerdos, ya que las mayorías que se exigen son no solo de cuotas, sino también de propietarios.
En relación a la división jurídica, el derogado artículo 8 LPH exigía acuerdo unánime, al igual que en la redacción actual el artículo 5 y el 17.6 LPH. Tras la reforma de la Ley 8/2013, dicho acuerdo se puede adoptar con mayoría de 3/5 del total de los propietarios que integran la comunidad, en el caso de obtener autorización administrativa (10.3.b LPH). La jurisprudencia existente viene manteniendo, en relación a las cláusulas estatutarias que se recogen en las escrituras de división horizontal por las que se autoriza a los propietarios a dividir algún predio para formar fincas independientes, que estas cláusulas son válidas en lo que se refiere a la división física o material, pero no en “la distribución de la cuota de los mismos entre los resultantes de la división” (división jurídica), por considerar que esta concreta referencia contradice las disposiciones imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal, según las cuales la fijación de las nuevas cuotas corresponde a la comunidad de propietarios (Sentencias del Tribunal Supremo de 7/2/1976, 3/5/1989, 19/7/1993, 7/7/1997, 30/5/2002, 25/5/2007, 10/6/2008, 19/12/2008, 15/10/2009, 17/11/2011 ...). En concreto, la STS de 19 de julio de 1993 señala que la división jurídica "exige siempre la aprobación unánime de los demás copropietarios de acuerdo con los artículos 8-2.º, 11 y 16.1.º de la Ley de Propiedad Horizontal, preceptos de derecho necesario, como se recoge en la jurisprudencia citada, que por ello, no pueden quedar, en su aplicación al arbitrio de las partes en ejercicio de su autónoma voluntad y que han de ser aplicados inexcusablemente por el Juzgador, no pudiendo así hacer derivar la sociedad recurrente su pretendido derecho de cláusulas estatutarias que chocan frontalmente con normas imperativas limitativas de la autonomía de la voluntad de las partes". Resulta igualmente clara la STS de 10 de junio de 2008 al indicar:
"Según relevante doctrina científica, si la pretensión del titular es verificar una división jurídica, de tal manera que un piso o local pase a ser dos o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y la asignación de otras distintas, aunque fuera con la suma de lo mismo, se necesita el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, toda vez que se entiende que hay modificación del Título, y así lo dispone el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal con absoluta claridad. Asimismo, la doctrina jurisprudencial ha declarado reiteradamente que el contenido del citado artículo 8 no admite interpretaciones diferentes de las indicadas en el párrafo precedente, de manera que no cabe hacer ninguna división, agregación o segregación, con efectos jurídicos, si no hay previa autorización unánime de la Junta de Propietarios, conforme al artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se señalarán las nuevas cuotas a las fincas resultantes; lo indicado ha provocado que, mayoritariamente, la jurisprudencia haya obligado a este trámite, incluso en algunos supuestos de autorización estatutaria, al considerar que el artículo 8 es de derecho necesario (entre otras, SSTS de 3 de mayo de 1989, 19 de julio de 1993 y 30 de mayo de 2002)".
Tampoco conviene olvidar que el artículo 3 LPH señala que “Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley”.
No obstante, lo anterior hay que tener presente la doctrina de los actos propios y la teoría del abuso del derecho que se viene aplicando en materia de propiedad horizontal. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2012 considera confirmación tácita del acto de división, que la administración de la comunidad pasara las cuotas al cobro a los propietarios de los nuevos locales surgidos de la segregación, tras haber negado la comunidad inicialmente la autorización para la segregación. También ha admitido el Tribunal Supremo en su Sentencia de 19 de diciembre de 2008 que el juez pueda autorizar la segregación, a falta del necesario acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, cuando se aprecie abuso de derecho en la negativa de algún propietario a votar favorablemente al acuerdo.
Gestión de los ingresos mediante la emisión de recibos por internet, así como reclamar las cuotas de comunidad en vía judicial si fuera necesario, siempre que la Comunidad le faculte expresamente para ello en una junta tras liquidar la deuda del propietario deudor.
Número de objetos: 11, mostrando del 1 al 10

References: artículo 17
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 4
 artículo 7
 artículo 15
 artículo 15
 artículo 8
 artículo 5
 artículo 8
 artículo 8
 artículo 17
 artículo 8
 artículo 3