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Timestamp: 2020-05-29 20:57:31+00:00

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Moratoria en los arrendamientos de locales de negocio y suspensión de actividad económica a causa de la pandemia por COVID-19. Legislando para la foto… - Hay Derecho
27 abril, 2020 /19 Comentarios/en Blog /por Matilde Cuena Casas
Las medidas de confinamiento y la paralización de la actividad económica fruto de la declaración del estado de alarma han generado problemas en las relaciones de Derecho privado, particularmente graves en el contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda. El arrendatario no puede legalmente realizar la actividad económica para cuyo desarrollo había celebrado el contrato, quedando este sin objetivo, aunque de manera transitoria: mientras dure el estado de alarma. No interesa la resolución del contrato, sino como mucho la suspensión, algo no previsto en la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) para esta hipótesis.
Nada tiene que ver el caso con los arrendamientos de vivienda en los que el arrendatario de vivienda utiliza el inmueble, pero puede tener un problema de falta de solvencia para pagar la renta por haberse quedado sin trabajo, caer enfermo etc… No hay imposibilidad de la prestación y el bien objeto del contrato se está utilizando. Se plantea el problema social de procurar la necesidad de vivienda y el Gobierno ya intervino con el RDL 11/2020, a mi juicio, con una solución poco afortunada tal y como señalé aquí . Se impuso una moratoria al arrendador gran tenedor y para cuando no tenía tal condición, el arrendatario “en situación de vulnerabilidad” podía acceder a préstamos avalados por el Estado. En definitiva, el arrendatario más tarde o más temprano, tenía que pagar la renta sí o sí.
Por el contrario, cuando de locales de negocio se trata, a nadie se le escapa que el empresario que no puede desarrollar su actividad económica puede tener dificultades para el pago de la renta. Al tema me referí aquí proponiendo algunas soluciones. El objetivo no es trasladar el problema del arrendatario al arrendador, sino de aportar soluciones equilibradas que tengan en cuenta los intereses de ambas partes. Eso es lo difícil. Mucho más sencillo es trasladarle el “marrón” al arrendador como se ha defendido, alegando que no puede proporcionar el goce pacífico de la cosa arrendada (art. 1554.3 CC) y por lo tanto el arrendatario puede suspender el pago de la renta. Esta interpretación no resuelve el problema, sino que lo traslada al arrendador haciendo que éste asuma el riesgo de que el arrendatario no consiga realizar su actividad económica por circunstancias ajenas a la cosa arrendada. Esto creo que no es así como acertadamente se ha argumentado. El arrendador cumple cuando entrega el bien en condiciones aptas para realizar la actividad económica del arrendatario.
La otra opción es acudir cláusula rebus sic stantibus que permite la modificación o extinción del contrato por alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias tenidas en cuenta en el momento de su celebración y que produce un desequilibrio entre las partes contratantes. Obsérvese que no se exige una incapacidad de pago, sino un desequilibrio entre las prestaciones de las partes. Aquí no se trata de resolver como en el arrendamiento de vivienda un problema de falta de solvencia para abonar la renta, sino de solventar un desequilibrio contractual fruto de una alteración extraordinaria de las circunstancias. Por ello, no es preciso para acudir a la cláusula rebus que el deudor sea “vulnerable” o se encuentre en estado de necesidad. Este dato es relevante porque la solución respecto del arrendamiento de vivienda debe ser distinta porque ya lo es el supuesto de hecho.
Siendo lo acontecido en locales de negocio un caso que entra en el ámbito de la cláusula rebus y en defecto de pacto sobre distribución de riesgos, lo cierto es que es un remedio poco práctico que puede desbordar los juzgados cuando las partes no hayan llegado a un acuerdo razonable para reequilibrar el contrato. Puede haber soluciones jurídicas muy sesudas, cargadas de dogmas que son poco prácticas para las partes contratantes. Yo creo que hay que proponer soluciones realistas que ayuden a la gente a resolver su problema.
La intervención del legislador era necesaria para evitarlo, y yo defendí que podía hacerlo diseñando una norma en la línea del art. 1575 CC. El arrendatario podría exigir una reducción de la renta en la misma proporción que la reducción de sus ingresos derivados de la actividad económica desarrollada en el local, con un límite del 50% de la renta. De esta forma el legislador habría equilibrado ex lege el contrato, evitando que se tuviera que acudir a la aplicación judicial de la cláusula rebus sic stantibus en defecto de acuerdo.
No ha optado por ninguna de las soluciones apuntadas y ha diseñado una regulación que deja perplejo a cualquier lector…sobre todo si comparamos lo que dice el preámbulo de la norma con el articulado. Veamos en qué consiste la solución.
La cuestión se regula en los arts. 1 y 2 del RDL15/2020 y se distingue el régimen en función de que el arrendador sea o no un gran tenedor.
Si el arrendador es un gran tenedor[1], más o menos un 4% del parque de alquiler, el arrendatario podrá solicitar en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor de la norma un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Lo importante no es que el arrendatario pueda pedir, sino que el precepto ordena que tal moratoria debe ser aceptada por el arrendador. Es una moratoria obligatoria para el arrendador gran tenedor, es decir, rico, con capacidad económica para “aguantar” el retraso en el pago de la renta. No se prevé reducción de la renta, sino sólo moratoria. Todo ello, claro está, si ambas partes no han llegado a un acuerdo antes de la entrada en vigor de esta norma. De ser así, tal acuerdo debe respetarse.
¿Cuánto debe durar la moratoria? Todo el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas “y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID 19”. Entiendo que la moratoria abarca todo el periodo de alarma y hasta cuatro mensualidades posteriores a su conclusión, pero siempre condicionado este último periodo a que la pandemia siga teniendo impacto sobre la actividad económica desarrollada por el arrendatario. Tal aplazamiento carece de penalización y el arrendatario no debe pagar intereses.
¿Cuándo hay que comenzar a devolver la renta aplazada? En un plazo de dos años que comienzan a contar cuando concluya el de cuatro meses de moratoria señalado y siempre que siga vigente el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, si el contrato expirara al año siguiente de la concesión de la moratoria, entonces sólo habría un año para devolver las rentas atrasadas. Se trata de dos requisitos cumulativos, dos años y que el contrato esté en vigor.
Si el arrendador no es un gran tenedor, que será lo normal, el art. 2.1. del RDL 15/2020 establece una “aparente” regulación que no aporta nada al sistema y que roza la tomadura de pelo. Se limita a señalar que el arrendatario podrá pedir una moratoria. Pero no se obliga al arrendador a aceptar, por lo tanto, la norma nada aporta.
Se indica que las partes podrán pactar que la fianza entregada al inicio del contrato (dos mensualidades en arrendamientos de uso distinto de vivienda) sirva para el pago total o parcial de algunas de las mensualidades de la renta. Nada añade la norma pues se encuentra en el ámbito de la autonomía de la voluntad. El problema es que estas cantidades en concepto de fianza estarán depositadas en la Comunidad Autónoma correspondiente (Disposición adicional tercera de la LAU) que solo las devuelve en el momento de la extinción del contrato. Poco incentivo tendrá el arrendador a aceptar esto si necesita liquidez.
Si, no obstante, se llega a tal acuerdo, el RDL 15/2020 dispone que esa cantidad de la fianza imputada al pago de renta deberá reintegrarse en el plazo de un año a contar de la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia de contrato, en caso de que tal plazo fuera inferior a un año.
Por lo tanto, al problema de qué puede hacer el autónomo o pyme cuya actividad ha sido suspendida y tiene que pagar la renta y su arrendador no es un gran tenedor, la respuesta que le da el RDL es que negocie…ni más ni menos. Si el arrendador no acepta, habrá un incumplimiento y podrá instarse desahucio por falta de pago. En esta situación se van a encontrar el 95% de los arrendatarios porque los casos de arrendadores de gran tenedor son mínimos. No se ha resuelto el problema a pesar de haberse vendido lo contrario en la prensa. De nuevo, legislando para la foto… El principio de autonomía de la voluntad ya existe en el art. 1255 del Código Civil y no hace falta un RDL para recordarlo. Para salvar la norma cabría pensar que el objetivo es brindar al arrendatario un “derecho al aplazamiento”, dejando en manos del juez su fijación en caso de falta de acuerdo. Solución poco práctica porque exige la intervención judicial y no creo que colapsar los tribunales sea el objetivo de la norma. Más bien todo lo contrario.
¿Qué arrendatarios pueden alegar esta “regulación” que apenas les aporta? El art. 3 RDL 15/2020 exige que sean autónomos y pymes cuya actividad se haya visto suspendida como consecuencia del estado de alarma o no siéndolo haya supuesto una disminución de facturación del 75% en relación con la facturación media mensual. No se exige que exista una incapacidad patrimonial ni situación de vulnerabilidad del arrendatario.
Tal y como se señala en el preámbulo de la norma el objetivo de esta regulación es “prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
Si uno lee esto le da la sensación de que el objetivo, tal y como he enunciado al inicio de este post, es evitar que las partes recurran a la aplicación judicial de la cláusula rebus. De hecho, hay quien mantiene que las partes ya no pueden acudir a ella. Pues bien, yo entiendo que, aunque esta pudiera ser la intención, dado que la regulación cuando se trata de arrendadores que no son grandes tenedores no aporta nada al sistema, nada impide que, en defecto de acuerdo, puedan las partes solicitar que sea el juez el que reequilibre el contrato y lo adapte. De lo contrario, los arrendatarios que cumplan los requisitos del art. 3 RDL 15/2020 estarían peor con la regulación aprobada que sin ella. Y eso ya es para nota…
Aquí el que tiene el problema es el arrendatario y el espíritu y finalidad de la norma es aportar una solución a quien tiene el problema. No se puede interpretar la norma de manera que vaya en contra de ese espíritu y finalidad y acabe protegiéndose y blindando al arrendador. Si el arrendador no acepta, entonces cabrá acudir a la aplicación judicial de la cláusula rebus. Para cuando se resuelva el problema por los tribunales, el COVID -19 ya será historia (más nos vale) y el arrendatario se habrá visto en la calle o con una deuda por alquiler muy potente. Nada se ha solucionado.
Insisto en que habría sido razonable establecer una norma paralela al art. 1575 CC[2], pero exigiendo incapacidad económica al arrendatario. Una solución que disuada de acudir a los tribunales y que distribuya de forma equitativa la mala suerte de las consecuencias de esta pandemia. En el fondo una “solidaridad” en sentido literal es lo que debería haberse impuesto legalmente, solidaridad con los que sufren en tiempo de pandemia…De eso se trata.
Pongo el link de la jornada que celebramos sobre arrendamiento local de negocio
[1] Se entiende por tal aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de más de 1.500 metros cuadrados.
[2] Recogida en el art. 564-3 de la Propuesta de Código Civil elaborada por la Asociación de Profesores de Derecho Civil, Ed. Tecnos, 2018.
Etiquetas: Arrendamiento local de negocio, Covid 19, Estado de Alarma, Rebus sic stantibus
27 abril, 2020 en 07:01
Interesante nota. Si me llama la atención lo referente a la probanza de la incapacidad económica y el ente que determinaría ello. Algo que parecería viable es la implementación de un registro actualizable, como se vienen aplicando en varios países en diversas materias. Saludos desde Perú.
27 abril, 2020 en 07:47
Enhorabuena Matilde por este post tan completo que pone al descubierto de manera muy evidente la insuficiencia de la normativa aprobada para ofrecer a los interesados una solución justa. Solo tengo una discrepancia en relación a la interpretación del art. 2.1 relativo a los arrendamientos que no son de grandes tenedores. No porque la que ofreces en el post no sea perfectamente defendible con arreglo a los criterios tradicionales de interpretación, sino porque conduce a un resultado tan pavoroso, que creo que es una obligación casi moral del jurista intérprete presumir en el legislador más sentido jurídico del que sus simples palabras parecen denotar.
Tu entiendes que cuando la norma indica que el arrendatario “podrá solicitar” de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, no está imponiendo al arrendador ninguna obligación de aceptar esa solicitud, a diferencia de lo que ordena en el artículo anterior en relación a los grandes tenedores. Si esto fuese así no se entiende el porqué del artículo, efectivamente. Se trataría de una norma puramente “desiderativa”, como si dijese que el arrendatario podrá utilizar el baño durante el estado de alarma o aplaudir todos los días a las ocho desde el balcón. La norma no modificaría la realidad jurídica existente, sino se limitaría recordar al arrendatario la posibilidad, y la conveniencia acaso, de que haga una cosa a la que ya tenía derecho: “solicitar” (humildemente); o dicho de otra manera: acordar voluntariamente una cosa con la otra parte si no la ha acordado voluntariamente antes. De traca.
Yo me niego a interpretar las normas de esta manera por mucho que me den pié a ello. No voy a presumir la estulticia del legislador por principio. Así que puestos a encontrar un sentido jurídico a la norma (en la línea, además, que tú misma apuntas como única vía para salvar el artículo) entiendo, efectivamente, que está concediendo al arrendatario un derecho distinto de lo que ya tenía (que era la simple facultad de solicitar): el derecho a obtener un aplazamiento.
Es verdad que no dice por cuánto tiempo, ni, a diferencia del artículo anterior, impone al arrendador ninguna obligación de aceptación. Pero en mi opinión eso es fácilmente explicable. La norma concede un derecho al aplazamiento, pero presume que si no llega a ningún acuerdo sobre su duración con el arrendador, esa duración la fijarán los tribunales, por aplicación del art. 1128 CC. No ha querido imponer un régimen determinado de aplazamiento, como en el artículo anterior (que es lo que el arrendador está obligado a “aceptar”) porque ha querido incentivar la negociación sobre ese extremo, dada la variedad de casos a considerar. Pero la norma deja implícitamente claro que el arrendador no podrá desahuciar antes de llegar a un acuerdo sobre el plazo o, en su defecto, que lo fije el juez.
Esta interpretación es la única compatible, además, con lo que se dice en la exposición de motivos sobre que se legisla en la línea de la clausula rebus. Con el artículo 2 el legislador está aclarando dos cosas en relación a esa cláusula: primero, que juega sin lugar a dudas y segundo, (en mi opinión, aunque reconozco que esto es más discutible) que su alcance es exclusivamente el aplazamiento y no la rebaja de la renta.
Por eso no creo que esta interpretación colapse los tribunales, más bien al contrario. Al determinar claramente el ámbito de discusión crea incentivos para negociar, pues el arrendatario sabe que a la postre va seguir debiendo todo el dinero.
27 abril, 2020 en 10:11
Gracias Rodrigo. Ciertamente yo apunto que tu opinión es la única manera de salvar la norma. Como ya señalo en el post, la particularidad que introduciría la norma es la concesión al arrendatario del derecho al aplazamiento . Lo que queda en manos del juez es precisamente su fijación. Se trata de una norma que nos acaba llevando a los tribunales… Con todo, según tu criterio, parece que no puede el arrendatario pedir nada más que una moratoria. Yo creo que esta norma no impide al arrendatario pedir la rebaja del precio.
Es lamentable la ineficiencia de una legislación que puede colapsar los tribunales.
27 abril, 2020 en 12:09
Muy interesante. Creo que tienes razón en que el art. 2.1 no sirve para nada. Aunque si como dice el post el objetivo es la foto, pues la voluntas legislatoris sería esa, simplemente que pareciera que se está previendo algo para los arrendamientos que no sean de grandes tenedores. Pero más bien me inclino por tu postura: no podemos interpretar una norma asumiendo que el legislador no es de buena fe.
Si ha de tener algún efecto la norma podría ser en efecto que una vez realizada la solicitud no quepa resolver el contrato si no se hace una oferta mínima de aplazamiento (¿durante el estado de alarma?)
Sin embargo, no creo que se pueda ir más allá, ni en particular interpretar que impide la aplicación de la cláusula rebus: no solo porque la norma pretende la protección de los arrendatarios y con esto se conseguiría lo contrario. Se deduce la propia norma que hace referencia a los acuerdos anteriores de “aplazamiento o rebaja de la renta”. Además, la doctrina rebus es casuística y no tiene sentido limitarla para todos los casos, sobre todo cuando no se sabe aún cual va a ser la duración del estado de alarma, cuales van a ser las condiciones de reapertura para los distintos negocios, etc…
Esta es una norma de mínimos y transitoria que no va a impedir a mi juicio pedir la reducción de la renta ni para los arrendamientos incluidos en ella ni para los excluidos del artículo 1 o 3
27 abril, 2020 en 13:17
En relación a la respuesta de Segis, sí, por supuesto, es perfectamente posible defender mi interpretación del art. 2.1 y entender además que la norma es de mínimos y no impide acudir a los tribunales a pedir una rebaja de la renta. Yo lo que creo, en la línea que apunta JTO, es que esta norma lo dificulta mucho fuera de esos casos especiales que también señala Segis de locales que no puedan recuperar su actividad hasta pasado mucho tiempo (bares y restaurantes). Para el caso típico de locales cerrados durante el estado de alarma, el legislador parece haber hecho una composición de intereses y encontrado una solución que considera equilibrada -el aplazamiento- (aunque a mí, como a la autora, me parece bastante insuficiente) con la finalidad de evitar el colapso judicial. Si también se puede pedir una rebaja en estos casos (algo desde luego mucho más interesante para el arrendatario) entonces la norma no sirve para eso. Es como decir “tranquilos, que vengo yo a poner orden” y luego dejar el tema más importante de discusión al margen. Pero, como digo, soy consciente de que el legislador con esta redacción ha convertido en insatisfactorias todas las interpretaciones y la que yo hago aquí no era el objetivo principal de mi comentario anterior.
27 abril, 2020 en 13:28
Lo que pasa Rodrigo que si mantienes que el plazo de la moratoria en defecto de acuerdo debe ser judicial ex art. 1128 CC, entonces tampoco estás evitando que las partes vayan al juzgado. La norma es muy floja y no soluciona.
27 abril, 2020 en 14:06
Bueno, como ya he comentado, en mi opinión si delimitas así el marco de juego de la cláusula rebus se incentiva a negociar…
27 abril, 2020 en 11:29
No tengo nada claro que la aguda e ingeniosa interpretaciòn de Rodrigo sea la querida por el legislador. No obstante, para salvar dicha interpretaciòn,podrìan llenarse las lagunas que el precepto plantea,sobre todo en materia de plazos y procedimiento, mediante una aplicaciòn analògica de lo previsto en el artìculo 36.1 del RDL 11/2020,de 31 de marzo,modificado por la disposiciòn final dècima,cinco del RDL 15/2020,de 21 de abril (precepto que regula,con notables deficiencias tècnicas como toda la normativa motorizada de estos dìas, “el derecho de resoluciòn de determinados contratos sin penalizaciòn por parte de los consumidores y usuarios “).En consecuencia,solamente transcurridos 60 dìas desde la solicitud del arrendatario, sin que haya habido acuerdo entre las partes en orden al aplazamiento o rebaja de la renta,podrà aquèl acudir a los Tribunales para que èstos procedan a fijar los tèrminos de tales aplazamientos o rebajas.
27 abril, 2020 en 12:32
Sobrio y moderado artículo sobre la materia, lo cual se agradece observando las posturas de unos y otros. Mi enhorabuena Matilde. Comparto que el legislador podría haberse inclinado por un acomodo del artículo 1.575 Cc, en las condiciones que planteas. Considero también que efectivamente estamos ante un RDL “de mínimos” que no cierra la puerta a la aplicación judicial de la rebus, pero sí lo hace más delicado (especialmente si algunos arrendatarios, imbuidos por algún mal consejero, deciden unilateralmente suspender el pago de las rentas). A pesar de la cuestionable calidad del legislador, sí creo que acierta cuando desliza, en el preámbulo, lo que no deja de ser cierto; que el riesgo por la suspensión de actividad no está asignado por Ley al arrendador -como sugieren algunos- y desde luego, no justifica el impago de renta durante la permanencia del estado de alarma.
Por último, realizar un apunte que sí creo merece subsanación y/o aclaración, para que ningún lector incurra en equívoco. En el párrafo tercero, mencionas el artículo 1554.3 Cc y haces referencia expresa al concepto de goce “útil” de la cosa arrendada, que incorrectamente han utilizado algunos reputados juristas para sostener el incumplimiento del arrendador por fuerza mayor. Pues bien, cuando digo incorrectamente, no me refiero a la postura que sostienen estos autores, sino a que el término “útil” no forma parte del referido artículo, que habla de goce “pacífico”. Entiendo que precisamente por ello entrecomillas la palabra útil, pero enfatizar en esta distinción no es baladí, por cuanto como digo, algunos autores han partido de esa premisa incorrecta.
27 abril, 2020 en 12:54
Muchísimas gracias por su atinado comentario y por la corrección que sugiere y que ya he realizado. Efectivamente, las comillas iban por ahí…, pero lo razonable es transcribir lo que dice la norma, sin más. Saludos cordiales
27 abril, 2020 en 13:02
1. He oído varias veces estos días, a propósito del art. 2, el refrán castizo “contra el vicio de pedir, está la virtud de no dar”. Supongo que el legislador ha querido dar alguna solución al arrendatario cuyo arrendador no es “de los grandes” y que no habrá querido, como Miguel Mihura, contestar que “ni sí ni no, sino todo lo contrario” a la solicitud de aplazamiento de aquél, pero podría haberlo dicho de manera más explícita, desde luego. Una norma tan hueca como dice la autora del post provoca que uno continúe leyendo, anhelando una respuesta en algún lugar del RD, para al final no encontrarla. Y no digo que no la haya en buen derecho. Lo que digo es que si el art. 1 establece que la moratoria solicitada al arrendador “gran tenedor” deberá ser aceptada por éste, se entiende muy mal que no se diga nada en el art. 2 para los arrendatarios que tienen que entenderse con arrendadores “de los no grandes”.
2. Me niego a hablar de la horrible expresión inclusiva “la persona arrendadora”, a quien siempre seguiré llamando “arrendador” porque ya estoy muy mayor. Y por cierto, el propio art. 1 dice que la moratoria debe ser aceptada “por el arrendador”, con lo que también cabe la duda de lo que pasa con la moratoria que se pide a la arrendadora. ¿La deberá aceptar esa buena señora, o ella no?
3. Y perdonen, lectores, por la broma anterior, pero es que me subleva. Mucho peor que eso es que el art. 1.1, como dice mi compañero García Vicente, tenga 10 líneas y 151 palabras, pero 0 puntos y 0 puntos y comas. No quiero imaginar qué sucedería si todo esto dura y los opositores tuvieran que recitarlo en sus temas sobre arrendamientos urbanos. Vamos, que una lectura final del precepto antes de ser aprobado no habría venido demasiado mal, por aquello de la elegantia iuris.
4. Sr. Fernández Boix, ojo con el art. 36 RDL 11/2020, que, como habla de “BIEN o servicio” en vez de “PRODUCTO o servicio”, ya está dando lugar a que haya aprovechados compradores de vivienda que quieren que se le aplique el artículo para acabar resolviendo la venta (y así aguardar a que bajen los precios, cosa que sin duda sucederá), cuando más bien parece que el precepto está pensando en contratos en los que el objeto sea un producto o un servicio (art6. 6 TRLGDCU y 335 CC). Nada de inmuebles, pues. Ni de analogías. El artículo está dando lugar a múltiples consultas.
27 abril, 2020 en 13:09
Entiéndase bien: el art. 2 no es norma hueca porque lo provoque la autora del post, sino que, como bien dice ella, es norma hueca per se. Y que haya que buscar soluciones en los preámbulos está bien, sr. JTO, no nos queda más remedio. Pero la parte propiamente normativa debería ser clara y explícita para que no se presente como brindis al sol. No diré nada más del autor del precepto.
27 abril, 2020 en 13:33
Gracias por tu comentario Mariano. Insisto en que creo que el RDL no da ninguna solución y se “legisla para la foto”. Lo más que se hace es permitir que la fianza se impute al pago de la renta. También se aclara que no se puede entender que el riesgo lo soporta el arrendador como sostenía nuestro común y por mi querido compañero, J. R García Vicente, con quien por cierto he debatido y mucho estos días de este tema. “Legislar para la foto” es eso: que sólo parezca que resolvemos el problema, sin lograrlo o, lo que es peor, empeorando la situación con más litigios. Los despachos estarán contentos.
28 abril, 2020 en 11:17
Muy buen post. ¡Enhorabuena Matilde!. Quiero añadir que hay dos artículos muy buenos de la profesora PEREZ GURREA, R, en la Revista Critica de Derecho Inmobiliario nº 740 y 751 dando cuenta de reciente jurisprudencia que apoya la aplicación de la cláusula “rebus” como medio de ajuste de prestaciones ante una situación imprevisible y extraordinaria ( destaca las SSTS 17 de enero de 2013, 30 de junio de 2014 y 15 de octubre de 2014 en el ámbito de la crisis financiera del 2008). Esta doctrina exige un análisis pormenorizado de la situación económica de las partes intervinientes antes y después del evento inesperado; también un examen de la causalidad del suceso desestabilizador en la situación de las partes, la asignación contractual del riesgo preexistente antes de dicho suceso y la posibilidad de mantener el vinculo contractual con el reajuste de las prestaciones. Bajo mi opinión, la crisis económica que se avecina apunta a ser profunda y con una duración considerable; creo que este Real Decreto Ley -de bajísima técnica y ambición como bien destaca el artículo-, va a quedar superado por las sentencias que enjuicien la cláusula “rebus” en los supuestos de la actual pandemia y que estimarán, solo en algunos casos, el reajuste de prestaciones.
28 abril, 2020 en 20:14
Muchas gracias Rafael por sus palabras y los trabajos que recomienda y de los que tomo nota.
Estamos claramente en el terreno de aplicación de la cláusula rebus, pero los tribunales no pueden en este contexto en el que nos encontramos, dedicarse a equilibrar cada contrato. Es precisa una regulación que incentive que las partes lleven a cabo esta adaptación. Ya hay varias propuestas de textos a nivel europeo y de nuevo llegamos al mismo punto de partida que en otras ocasiones: es necesario un profunda reforma de nuestro Código Civil. Desde la Asociación de Profesores de Derecho Civil se ha hecho una propuesta que cito en el post y en la que he tenido oportunidad de participar. Con un buen Código Civil se resuelven muchos problemas y tanto parche normativo como el que estamos padeciendo solo genera litigiosidad e inseguridad jurídica. Coincido por tanto, con su planteamiento. Saludos cordiales
30 abril, 2020 en 15:51
¿Sabría decirme cual es el procedimiento para recuperar la fianza si la deposite en mi comunidad autónoma? Yo vivo en Alicante y me he puesto ya varias veces en contacto con la agencia tributaria valenciana y nadie sabe darme una respuesta porque en principio solo se puede retirar cuando haya finalizado el contrato, pero no es el caso y ellos se excusan en eso. En el BOE ha salido publicado que se puede destinar la fianza para hacer frente al pago del alquiler, si no es posible llegar a un acuerdo que es mi caso. Yo tengo alquilado mi local a un autónomo que tienen la lavandería , hatenido abierto el negocio desde que empezó el estado de alarma porque lo tienen permitido pero alegan no poder pagarme nada del alquiler, yo intenté pactar para que me pagará la mitad, pues es mi única fuente de ingreso y lo necesito para vivir. Ahora intento sacar la fianza y tampoco parece que va a ser posible… ¿Alguna solución? Gracias de antemano
9 mayo, 2020 en 18:32
Distinguida Matilde:
Comparto plenamente tus conclusiones en el post que comento y te agradezco éstos así como los que dedicas al BEPI de los que soy un seguidor mas al interesarme la insolvencia de las personas físicas.
El gobierno vestido de salvador del arrendatario consigue lo contrario de lo que predicó el Presidente en su balcón televisivo de los sábados, discurso político alejado (como las antípodas) de la realidad legislada.
El RD finalmente favorece al propietario, y aún más, al más rico, el gran tenedor. El mundo al revés.
Deberían dejar de lado los perjuicios y mensajes populistas que atribuyen que el rico es el propietario – de derechas- y luego el pobre debe (por eliminación) ser el arrendatario. Pues la realidad es caprichosa y no responde a esos perjuicios sino a posiciones contractuales en un contrato bilateral y de obligado cumplimiento por ambas partes contratantes. Un contrato que da soporte a la estructura de buena parte de nuestra pequeña y mediana empresa, tan importante, como afectada por la fuerza mayor covid-19 y el obligado confinamiento como es el de Arrendamiento de local de negocio.
Mención a parte para los arrendamientos de vivienda que otro tanto de lo mismo y merecen capítulo a parte.
En vez de adoptar soluciones de ius cogens, de derecho necesario ( que bien podrían haber sido las que acertadamente apuntas u otras parecidas) y con las que se impondría a ambas partes soportar equitativamente los perjuicios económicos del confinamiento, manteniendo el equilibrio del contrato y dotándoles de certeza. Facilitaría al mercado una norma clara y de obligado cumplimiento que cuantificaría in limine a las partes las pérdidas causadas por la fuerza mayor, dotándolas de seguridad jurídica, tan añorada en tiempos de pandemia y de Real Decretitis….
Dar certeza, en momentos de incertidumbre, es función de todo Patrón o buen Capitán, evitaría la judicialización favoreciendo el tráfico jurídico y daría al barco un faro que le facilitaría arribar a buen puerto en medio de esta inesperada pandemia.
En vez de eso, no adopta ninguna decisión, lo deja todo a voluntad de las partes y subsidiariamente, de los Jueces y Tribunales. Inventa la pólvora , enviando a las partes a otra incertidumbre más, a las del resultado del litigio y dejando al albur de las olas y caprichosas mareas el destino del barco
En tiempos de crisis hay que ajustar las velas, capitan-capitan: S.O.S!!
10 mayo, 2020 en 13:35
Muchas gracias por su comentario que comparto plenamente. Saludos
Juan Francisco Castillo Diaz Dice:
12 mayo, 2020 en 20:46
Desarrollo la misma sociedad limitada dos negocios:
Uno es un take away – envio a domicilio donde he continuado la actividad tras el estado de alarma
El otro es un restaurante de dos tenedores en local alquilado a un gran tenedor que cerre con la declaracion del estado de alarma.
Le he solicitado la moratoria en pago de alquiler por ser el restaurante una actividad suspendida por el RD 463-2020
Me responden diciendo que como mi sociedad ha seguido facturando le justifique la bajada del 75%, le he respondido que la actividad que desarrollo en su local ha sido suspendida y tengo derecho a moratoria. El propietario insiste en que podia haber abierto si hubiera querido para venta a domicilio e insiste en que acredite la bajada del 75% en facturacion.
Si alguien puede echarme una mano en este asunto con su opinion se lo agradeceria
Viricidas sociales y democráticos Propuestas de reforma concursal en tiempos de pandemia: Una visión compara...

References: resolución 
 artículo 2
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1554
 Real Decreto