Source: https://attendorn-innenstadt2022.de/konzept/sanierungsrecht/sanierungsgebiet-innenstadt/
Timestamp: 2019-01-16 15:15:40+00:00

Document:
Sanierungsgebiet Innenstadt — Innenstadt 2022 – Innenstadtentwicklungskonzept
Das Baugesetzbuch (BauGB) ermöglicht es Städten und Gemeinden in Gebieten mit städtebaulichen Missständen, eine sogenannte Sanierungsmaßnahme zur Behebung dieser Missstände durchzuführen. Das Sanierungsrecht ist ein zeitlich, sachlich und räumlich begrenztes Sonderrecht. Durch gezielte Maßnahmen, beispielsweise die Gestaltung von Straßen und Plätzen, Verbesserung der Infrastruktur und Aufwertung der Fassaden, soll das Sanierungsgebiet „Innenstadt“ ganzheitlich über einen längeren Zeitraum weiterentwickelt werden.
Zur Behebung der städtebaulichen Missstände in der Innenstadt Attendorn hat die Stadtverordnetenversammlung in ihrer Sitzung am 17.02.2016 das Sanierungsgebiet „Innenstadt“ im vereinfachten Verfahren als Satzung beschlossen (siehe Sitzungsunterlagen).
Nachfolgend sind die wichtigsten Fragen zum Thema Sanierungssatzung / Sanierungsgebiet „Innenstadt“ aufgelistet und beantwortet. Um die Antworten zu erhalten klicken Sie bitte auf die Fragestellung.
Warum Stadtsanierung?
Der Strukturwandel im Einzelhandel, eine zunehmende Verkehrsbelastung, der demographische Wandel sowie strukturelle und funktional verbundene Defizite des Stadtgrundrisses führen zu städtebaulichen Missständen, die sich u.a. folgendermaßen äußern:
Zunahme an Leerständen, v.a. von Geschäftslokalen
Funktionsverluste, z.B. Abbröckeln der gewachsenen Haupteinkaufslagen, u.a. im Bereich des westlichen Innenstadteinganges
Sanierungs- und Investitionsstau im Bereich von Geschäfts- und Wohnimmobilien in der Innenstadt
Hohe Verkehrsbelastung in der Innenstadt, Verkehrsführung und Verkehrsraumgestaltung zugunsten des motorisierten Verkehrs
Parksuchverkehre sorgen für Funktionsschwächen in den sensiblen Quartieren der Altstadt
Mangelhafte Wohn- und Freiraumqualität
Fehlende Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität in zentralen Innenstadtlagen (u.a. Stadthistorie wenig in Wert gesetzt)
Wunden im Stadtgrundriss: z.B. fehlende bauliche Strukturierung „Im Tangel“ oder Hinterhofcharakter am „Neumarkt“ (Entwicklungsblockade durch derzeitige Parkplatznutzung)
Mangelhafte Verzahnung der östlichen Innenstadt (Allee-Center und Atta-Höhle) mit der Altstadt
Fehl- oder mindergenutzte Bereiche (städtebauliche Neuordnungsbereiche) mit zentraler Bedeutung: Bereich ehem. ZOB/Bahnhof sowie derzeitiger Industriestandort zwischen Bahnhof und Atta-Höhle
Fehlende Barrierefreiheit bzw. Laufkomfort in der gesamten Innenstadt
Die aufgeführten städtebaulichen Missstände verdeutlichen, dass die Attendorner Innenstadt sowohl von Substanz- als auch von Funktionsschwächen betroffen ist. Der Schwerpunkt der städtebaulichen Missstände ist im Bereich der Funktionsschwächen identifiziert worden, denn die Innenstadt der Hansestadt Attendorns ist in der Erfüllung der Aufgaben, die ihr nach ihrer Lage und Funktion obliegt, erheblich beeinträchtigt. Insgesamt betrachtet begründen die aufgeführten städtebaulichen Missstände die Notwendigkeit der Sanierung.
Die ermittelten städtebaulichen Missstände und Funktionsverluste in der Hansestadt erfordern eine ganzheitliche Vorgehensweise, die neben den Hauptfunktionen in den vier Handlungsfeldern Verkehr und (Nah-)Mobilität, Wirtschaftsstandort Innenstadt, Städtebau, Stadtbild und Freiraumqualität sowie Wohnen und Leben auch Querschnittsthemen wie z.B. Barrierefreiheit, Beteiligung (Privater Akteure), digitale Infrastruktur und Klimaschutz in den Blick nimmt. Folgende Prämissen werden mit dem Konzept verfolgt:
Stärkung der historischen Altstadt in ihrer städtebaulichen Qualität und Funktionsvielfalt
Reparatur des Stadtgrundrisses und Inwertsetzung der Historie zur Förderung der Identifikation (Innenwirkung) und Imagepflege (Außenwirkung)
Engere Verzahnung der Altstadt insbesondere mit den östlich und westlich angrenzenden Innenstadtbereichen aufgrund ihrer Potenziale (u.a. ergänzende Sortimente/große Handelsflächen, Tourismus)
Neuordnung der Verkehre zur Minderung der Verkehrsbelastung in und Funktionsstärkung von sensiblen Bereichen, u.a. Veränderung der Verkehrsführung in der Ennester Straße vom Zwei- zum Einrichtungsverkehr und Unterbindung von Parksuchverkehr durch Kappung von Verkehrsbeziehungen
Schaffung von Freiräumen zur Entwicklung neuer Qualitäten im historischen Stadtkern durch Neuanlage und Verlagerung von Parkplätzen in Bereiche außerhalb der Wälle
Verbesserung der Orientierung sowie der Anbindung der ausgebauten bzw. neuen Parkplatzanlagen an die Altstadt bzw. die Hauptgeschäftsbereiche (u.a. barrierefreier Ausbau der Wegebeziehungen)
Entwicklung eines Mixes an unterschiedlichen Freiräumen und Aufenthaltsfunktionen mit jeweils verschiedenen Schwerpunkten für die verschiedenen Nutzergruppen (insbesondere Kunden und Bewohner)
Städtebauliche Neuordnung und Umstrukturierung/ Sanierung des Gebäudebestandes bzw. Neubau von Wohn- und Geschäftsgebäuden zur gezielten Entwicklung und Funktionsstärkung von Baublöcken, wie der westliche Innenstadteingang oder die Bereiche Neumarkt – Wasserstraße – Im Tangel
Ganzheitliche Umgestaltungsmaßnahmen (z.T. in Kooperation mit Dritten), u.a. der Platzsituationen Kloster-/Rathausplatz, Kirchplatz und Alter Markt sowie Im Tangel
Stärkung der Hauptgeschäftslagen in der Fußgängerzone durch Verbesserung der Aufenthaltsqualität (Stadtmobiliar, Bepflanzung, Beleuchtung) und insbesondere der Barrierefreiheit
Motivation und Unterstützung Privater durch Information (z.B. Gestaltungsleitfaden, Beratungsangebote) und Förderung sinnvoller Maßnahmen (Haus- und Hofprogramm, Modernisierung-/ Standortaufwertung)
Schaffung einer breiten Akzeptanz durch Transparenz und echte Mitwirkungsmöglichkeiten, u.a. Fortsetzung der Stadtkonferenzen, Internetplattform, Informationsflyer und –plakate
Wie wurde das Sanierungsgebiet abgegrenzt?
Das Sanierungsgebiet „Innenstadt“ wurde auf Basis der städtebaulichen Problemlagen festgelegt. Es wird so begrenzt, dass sich die städtebauliche Sanierung als Gesamtmaßnahme zweckmäßig durchführen lässt.
Grob umgrenzt umfasst es den historischen Stadtkern (Bereich innerhalb der Wälle) mit seinem engeren Verflechtungsraum sowie die östliche Stadterweiterung (mit Bahnhof und Allee-Center) bis zur Atta-Höhle und damit eine Fläche von rund 47 ha.
Neben dem zentralen Innenstadtbereich mit den Einkaufsstraßen Kölner Straße, Ennester Straße, Niederste Straße, Alter Markt und Wasserstraße erstreckt sich der Geltungsbereich des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ im Westen bis an die Hansastraße bzw. L 697. Im nördlichen Bereich dient der Nordwall mit seiner angrenzenden Bebauung als Raumkante. In östlicher Richtung erstreckt sich der Geltungsbereich über den Bereich des Allee-Centers und des Hanse Hotels bis zur Atta-Höhle. Im Süden wird das Gebiet grob durch die Bahngleise bzw. die Straße Am Zollstock eingefasst.
Was bedeutet das Sanierungsgebiet „Innenstadt“ für mich als Eigentümer?
Nach § 143 (2) Baugesetzbuch (BauGB) teilt die Hansestadt Attendorn dem zuständigen Grundbuchamt des Amtsgerichts Olpe die durch die Stadtverordnetenversammlung beschlossene Sanierungssatzung mit und bittet, den so genannten Sanierungsvermerk in die Grundbücher der im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ liegenden Grundstücke einzutragen. Die Eintragung in Abteilung II des Grundbuches erfolgt ohne erneute Beteiligung der jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümer.
Die Eigentümerinnen und Eigentümer werden eine entsprechende Mitteilung vom Grundbuchamt des Amtsgerichts Olpe erhalten.
Durch diesen Sanierungsvermerk wird kenntlich gemacht, dass das jeweilige Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Der Sanierungsvermerk weist ferner darauf hin, dass eine Sanierung durchgeführt wird und dass dabei die Bestimmungen des BauGB – und hier das besondere Städtebaurecht gemäß § 136 ff. BauGB – zu beachten sind.
Der Sanierungsvermerk hat nur hinweisenden Charakter und eine Sicherungsfunktion im Grundstücksverkehr.
Der Sanierungsvermerk wird nach Abschluss des städtebaulichen Sanierungsverfahrens im Grundbuch gelöscht, ohne dass den Eigentümerinnen und Eigentümern Kosten entstehen.
Wann und durch wen wird die Löschung des Sanierungsvermerkes im Grundbuch veranlasst?
Nach Aufhebung der Satzung zum Sanierungsgebiet ersucht die Gemeinde das Grundbuchamt, alle Sanierungsvermerke in den Grundbüchern zu löschen. Nach erfolgter Löschung erhält der Eigentümer entsprechende Mitteilung des Grundbuchamtes. Der Eigentümer muss sich selbst nicht kümmern, der Verwaltungsakt ist für den Eigentümer nicht mit Kosten verbunden.
Mit Beschluss über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ wurde auch die Frist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll beschlossen. Die Frist der Sanierung wurde vorläufig bis zum 31.12.2023 festgelegt.
Gem. § 142 (3) S. 3 BauGB soll die Frist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll, 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der o.g. Frist durchgeführt werden, besteht die Möglichkeit, diese durch Beschluss zu verlängern.
Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ und die Eintragung des Sanierungsvermerks bringen den Eigentümerinnen und Eigentümern nicht nur Vorteile, es sind auch einige Pflichten zu beachten. Hier sind insbesondere die Auskunftspflicht und die Genehmigungspflicht zu nennen.
Während der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung besteht für Eigentümerinnen und Eigentümer, Mieterinnen und Mieter, Pächterinnen und Pächter sowie Sonstige (oder auch deren Berechtigte) gegenüber der Hansestadt Attendorn oder den für die Sanierung Beauftragten Auskunftspflicht. Sie müssen alle Auskünfte erteilen, die für die Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme benötigt werden.
Es versteht sich als selbstverständlich, dass alle personenbezogenen Daten vertraulich behandelt und dem gesetzlichen Datenschutz unterliegen.
In dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Innenstadt“ unterliegen bestimmte Rechtsgeschäfte, Vorhaben bzw. Maßnahmen der Genehmigungspflicht entsprechend den §§ 144 und 145 BauGB.
Dieses Vorgehen dient zur Absicherung der durch die Hansestadt Attendorn verfolgten Sanierungsziele. Gem. § 144 BauGB bedürfen insbesondere die nachstehend genannten Vorhaben und Rechtsvorgänge einer schriftlichen Genehmigung durch die Hansestadt Attendorn:
Durchführung von Bauvorhaben (incl. der Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, die Beseitigung von baulichen Anlagen oder erhebliche bzw. wesentlich wertsteigernde Veränderungen von baulichen Anlagen oder Grundstücken;
schuldrechtliche Gebrauchs- und Nutzungsvereinbarungen (z.B. Miet- und Pachtverträge, Nutzungsverträge) über ein Grundstück (bzw. eines Grundstücksteils) oder eines Gebäudes (bzw. eines Gebäudeteils), welches neu eingegangen oder verlängert wird, sofern die Vereinbarung über mehr wie ein Jahr abgeschlossen wird;
Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechtes einschl. der Veräußerung eines Miteigentumsanteils;
Bestellung eines belastenden Rechts (z. B. Grunddienstbarkeit, Nießbrauchsrecht, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Vorkaufsrecht, Reallast, Grundpfandrechte wie Hypothek, Grundschulden, Rentenschulden);
Abschluss eines schuldrechtliches Vertrages zur Bestellung der Rechte aus Ziffer 3 und 4;
Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;
Wichtig ist, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung auch für Maßnahmen erforderlich ist, die gemäß Bauordnung eigentlich genehmigungsfrei sind! Die Sanierungsgenehmigung ersetzt nicht eine möglicherweise erforderliche Baugenehmigung. Wenn Sie unsicher sind oder Fragen haben: Wir beraten Sie gern. Die Kontaktdaten finden Sie unten auf dieser Seite.
Den notwendigen Antrag für die zuvor genannten Maßnahmen finden Sie hier.
Wo finde ich den Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung?
Den Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung finden Sie hier.
Wer genehmigt meinen Antrag?
a) Im Rahmen von Bauanträgen
Für die Bearbeitung und Genehmigung des Bauantrages ist auch im Sanierungsgebiet die Untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises Olpe zuständig. In diesem Falle erteilt die Untere Bauaufsichtsbehörde auch die sanierungsrechtliche Genehmigung.
Über die Genehmigung ist innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden. Eine Verlängerung der Frist um bis zu zwei Monate ist möglich.
b) sonstige antragspflichtige Sachverhalte
Die Sanierungsgenehmigung bei sonstigen antragspflichtigen Sachverhalten (bspw. baugenehmigungsfreien Maßnahmen und Rechtsgeschäften) ist vor Beginn der Maßnahme bei der Hansestadt Attendorn, Bauamt, Kölner Straße 12, 57439 Attendorn, zu beantragen.
Sofern bei Abschluss von Grundstückskaufverträgen der beurkundende Notar zur Vertragsdurchführung bevollmächtigt wird, ist dieser auch zur Antragstellung berechtigt.
Über die Genehmigung ist binnen eines Monats nach Eingang des Antrages zu entscheiden. Unter bestimmten Umständen kann die Frist um 3 Monate verlängert werden.
Was kostet die Sanierungsgenehmigung?
Gem. Verwaltungsgebührensatzung der Hansestadt Attendorn wird für die:
Erteilung von Vorrangseinräumungen, Löschungsbewilligungen, Freigabeerklärungen und sonstigen Erklärungen für das Grundbuch (z.B. Bescheinigung zum Nichtbestehen/zur Nichtausübung eines Vorkaufrechts gem. § 28 (1) S. 3 BauGB) eine Gebühr von 20,00 € pro angefangener halber Stunde erhoben.
Alle weiteren Genehmigungen sind gebührenfrei.
Entstehen für mich Kosten durch das Sanierungsgebiet „Innenstadt“?
Die Sanierungsmaßnahme wird in einem vereinfachten Verfahren durchgeführt. Auf die Abschöpfung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen gem. § 154 BauGB wird verzichtet.
Die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) oder die Erhebung von Beiträgen nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) bleiben von dieser Regelung unberührt.
Welche Vorteile habe ich durch das Sanierungsgebiet?
Durch die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes (= Fördergebiet) und den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln können Maßnahmen verschiedenster Art finanziell unterstützt werden. Grundsätzlich können dabei sowohl beantragte Maßnahmen der Hansestadt Attendorn als auch private Bau- und Modernisierungsmaßnahmen bezuschusst und mitfinanziert werden.
Derzeit werden von Seiten des Bürgermeisters unterschiedliche Fördermöglichkeiten erarbeitet. Wenn diese vorliegen, werden Sie hier veröffentlicht.
Kann ich steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen?
Nach §§ 7h, 10f und 11a Einkommensteuergesetz (EStG) kann der Eigentümer eines Gebäudes in den Sanierungsgebieten bestimmte Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie Erhaltungsaufwand an Gebäuden erhöht steuerlich absetzen.
Bauherren können z. B. die gesamten Modernisierungskosten (abzüglich der Städtebauförderung) innerhalb von zwölf Jahren absetzen. Die steuerlich begünstigten Aufwendungen müssen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes und/oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich und vorher mit der Hansestadt Attendorn abgestimmt sein. Hierüber ist ein Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag zwischen Stadt und Eigentümer vor Beginn der Maßnahmen abzuschließen.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass über die durchzuführenden Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vor Maßnahmenbeginn eine vertragliche Regelung (Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag) – auch wenn keine Fördermittel eingesetzt werden – mit der Hansestadt Attendorn abzuschließen ist. Wird vorab keine vertragliche Vereinbarung abgeschlossen, kann nach Baubeginn und Abschluss der Maßnahme keine Bescheinigung im Sinne des Einkommensteuerrechts ausgestellt werden.
Es wird ferner ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die hier gegebenen Hinweise keine steuerliche Beratung ersetzen und gegebenenfalls weitere Auskünfte von einem Steuerberater einzuholen sind. Die Angaben sind als allgemeine Hinweise zu verstehen. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit im steuerlichen Sinne kann von der Hansestadt Attendorn nicht übernommen werden.
Kann ich mich am Sanierungsprozess beteiligen?
Die nachhaltige und zukunftsfähige Aufstellung unserer Innenstadt können wir nur gemeinsam erreichen. Erkundigen Sie sich also nach vorhandenen Förderprogrammen, um auch bspw. Ihre Fassade neu zu gestalten.
Zudem soll das erfolgreiche Konzept der Stadtkonferenzen weitergeführt und als Bürgerinformation genutzt werden. Wie auch bei den anderen Stadtkonferenzen können Sie sich hier umfangreich informieren und Ihre Anregungen zu den Planungen äußern. Die Termine werden in der Presse sowie auf dieser Internetseite bekanntgegeben. Wir nehmen Ihre Anregungen und Ideen natürlich auch außerhalb der genannten Veranstaltungen entgegen.
Haben Sie weitere Fragen oder benötigen Sie zusätzliche Informationen? Planen Sie neue Baumaßnahmen oder einzelne Umbauten Ihrer Immobilie? Wollen Sie Ihr Grundstück teilen oder einen Mietvertrag abschließen? Möchten Sie in der Hansestadt Attendorn ein Geschäft eröffnen?
Wir möchten Sie bitten, frühzeitig Kontakt mit uns aufzunehmen und bei privaten Maßnahmen vor Durchführung unsere Beratung in Anspruch zu nehmen.
Ihre Ansprechpartner der Hansestadt Attendorn stehen Ihnen gerne zur Seite:
Für Baumaßnahmen:
02722 64 318
p.mueller@attendorn.org
Für den Verkauf / Belastungen / Veränderungen von Grundstücken, Mietverträgen
Wolfgang Fecker
02722 64 316
w.fecker@attendorn.org
Unterstützung bei der Suche nach einem freien Geschäftslokal
02722 64 208
Lassen Sie uns den gemeinsamen Prozess weiterführen und gemeinsam unsere Hansestadt weiterentwickeln.

References: § 143
 § 136
 § 142
 § 144
 § 28
 § 154