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Timestamp: 2017-07-28 04:46:39+00:00

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1 - 10 ème année L ÉDITO Du côté de votre notaire Du côté du parlement Le point sur Du côté de l Europe Flash Fiscal Le dossier Le nouveau régime des aides publiques à l immobilier d entreprise Point de vue Du côté des tribunaux - Stratégie patrimoniale - Immobilier institutionnel et Promotion immobilière - Copropriété - Droit bancaire et financier - Environnement - Droit public - Urbanisme et Aménagement - Droit fiscal Conjoncture : - Les Indices - L Immobilier parisien P. 2 P. 3-7 P. 8-9 P P P P. 16 P. 17 P P P. 21 P. 22 P. 23 P. 24 P P. 27 P. Virtuelle La plume d'oie est définitivement vaincue. 5 ans après la loi du 13 mars 2000 qui avait introduit dans le Code Civil la notion d'acte authentique sur support électronique, le décret d'application de cette mesure a été publié le 11 août 2005 et on connaît désormais les modalités de son établissement et de sa conservation. Les notaires suivent donc l'évolution numérique de leur temps, comme ils l'ont fait il y a plus de trente ans en s'adaptant à la révolution informatique : la plume qui rédigeait nos actes a été remplacée successivement par la machine à écrire puis par un clavier informatique. De même, ce que le grand public ignore souvent, c'est que notre profession est une des premières professions juridiques à s'être adaptée très tôt aux nouvelles technologies de l'information et de la communication (NTIC) par la création de réseaux (intranet ) favorisant l'échange d'informations entre études et au sein de nos instances représentatives et dirigeantes. Aujourd'hui, c'est le support même de l'acte authentique (le papier) qui se dématérialise, tout en gardant sa force probante et sa force exécutoire. L'enjeu est de taille car cela va permettre la signature d'actes à distance ; les parties, en présence chacune de leur notaire, apposeront leur signature sur l'acte électronique par une palette graphique. Autre enjeu : une transmission rapide des copies exécutoires authentiques qui pourront circuler sur les réseaux électroniques, avantage non négligeable à l'heure de l'avènement d'un titre exécutoire européen. La réforme n'oublie pas la problématique de l'archivage puisque l'acte doit être «lisible» pendant une période de 100 ans, ce qui s'accommode mal à l'évolution perpétuelle des standards de lecture des supports numériques. Nous avions nous-même anticipé cette évolution puisque tous nos actes sont sauvegardés et archivés sur un support numérique à l'etude. Au-delà du défi technologique, il faut s'attacher à observer comment les praticiens vont utiliser ce nouvel outil qui ne doit pas faire oublier que c'est le contenu de l'acte qui prime et moins sa forme et que nous sommes, avant tout, au service de nos clients et donc à l'écoute de leur demande. En conclusion, je me permettrai juste de mentionner que le support «papier» a toujours de beaux jours devant lui car dans 99% des cas, les personnes qui auront besoin de l'acte authentique électronique l'imprimeront! Ronan BOURGES Office certifié ISO par Directeur de la publication : Maître Ronan BOURGES Comité de rédaction : Antoine Allez, Samuel Auger, Nathalie Athimon, Adrienne d'aumale, Julien Bernard, Ronan Bourges, Xavier Boutiron, Yann Bridoux, Nathalie Clément, Thierry Croizé, Olivier Dagrenat, Catherine Desmonts, Sylvine Fruit, Kristell Guilloux, Sophie Guitard, Anne Kistner, Caroline Leroy, Marie-Anne Le Floch, Carole Lvovschi, Jean-Pierre Molia, Nicolas Moreau, Isabelle Mourette, Rémy Nerrière, Séverine Nicque, Alix d'ocagne, Karine Quivy, Michèle Raunet, Frédéric Recq, Dominique Richard, Antoine Urvoy, Fabrice Zamolo. de Cheuvreux N est édité par l Etude Cheuvreux Impression : La Renaissance Lochoise - 1 ter rue de la Tour Loches Conception graphique : L.C création ISSN : N Dépot légal : Troisième trimestre 2005 de Cheuvreux est protégé par les règles de la propriété littéraire et artistique. Toute reproduction est strictement interdite sauf accord exprès de l Etude CHEUVREUX. N QUAL / 2003 / ETU : 77, boulevard Malesherbes Paris - Tél : (33) Fax : (33) sur internet :2 u côté de l Étude L actualité de CHEUVREUX CHEUVREUX Michèle Raunet et Rémy Nerrière interviendront le 18 octobre 2005 au cours d une formation EFE ayant pour thème : «Comment gérer les risques d une opération immobilière?». Leur intervention portera tout particulièrement sur le traitement juridique des droits sur le terrain. Le 28 octobre 2005, Michèle Raunet interviendra lors d une formation organisée par l ADEF à l Espace Saint-Martin sur la problématique des modes de gestion d ouvrages complexes à concilier avec les règles de la domanialité publique. La conférence annuelle GRIDAUH / Chambre des Notaires de Paris se tiendra le 17 novembre 2005 à 8h30 et traitera de thèmes liés à l actualité : réforme de l article L du CCH, réforme du permis de construire, PLU de Paris. Pour rappel, Bruno Cheuvreux est le représentant de la Chambre des Notaires de Paris auprès de ce groupement d intérêt public. Michèle Raunet interviendra avec le Professeur Fatôme le 21 novembre 2005 au cours d une formation EFE ayant pour thème : «La gestion du domaine public». Des clients nous ont demandé... Dans le Bulletin de Cheuvreux n , vous décrivez la nouvelle réglementation concernant les locations en meublé. Vous mentionnez que cette réglementation est entrée en vigueur le 20 janvier S applique-t-elle aux contrats de location signés avant cette date? Votre question nous permet de faire un rectificatif à ce que nous avions écrit à l époque. En effet, la loi ne mentionne rien sur l application de la nouvelle loi au contrat en cours alors que d autres lois, concernant tout particulièrement la réglementation des baux d habitation, mentionnent souvent expressément qu elles s appliquent aux baux en cours. Concernant la réforme des locations en meublé, l ensemble de la doctrine est d accord pour mentionner que la loi ne peut s appliquer au contrat en cours. En effet, selon l article 2 du Code civil, la loi ne dispose que pour l avenir : elle n a pas d effet rétroactif. Les parties au contrat ont contracté sous l empire d une loi, la convention ainsi formée tenant lieu de loi entre eux (article 1134 du code Civil). Les auteurs se fondent également sur la position de la Cour de cassation à l époque de l entrée en vigueur de l article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 (article sur les baux professionnels). Il a été jugé que cet article ne s appliquait pas aux contrats en cours (Cass 3ème civ 11 juin 1997). Néanmoins, dès que le bail viendra à terme et sera tacitement reconduit, la nouvelle réglementation s appliquera car le bail reconduit tacitement constitue un nouveau contrat (Cass 3ème civ 10 juin 1998). Les tribunaux auront peut-être à trancher la question et nous ne manquerons pas de vous en avertir dans notre Bulletin. Je voudrais faire profiter de la donation exceptionnelle Sarkozy pour donner euros à chacun de mes petits enfants. Hors, ils résident à l étranger avec leurs parents. Est ce possible bien qu ils ne résident pas en France et où faut-il déposer le formulaire n 2730? Comme toute donation, les euros exonérés de droits d enregistrement transmis à ses enfants, ou petits-enfants (voire à ses neveux et nièces en l absence de descendance) peuvent être effectués envers une ou des personnes domiciliées à l étranger. Si la donation est faite sous forme de don manuel, l imprimé n 2730 devra être envoyé en deux exemplaires par vos enfants au centre des impôts des non résidents, service des dons manuels, 9 rue d Uzès, Paris. L administration vous en retournera un exemplaire dûment visé à conserver. Vous pouvez également faire cette donation par acte notarié, le notaire domiciliera le don à son étude et l enregistrera auprès de la recette des impôts dont il dépend. Propriétaire de plusieurs appartements dans Paris donnés à la location, j ai entendu dire qu ils pouvaient ne pas être inclus dans la base taxable de l ISF. Quelles en sont les conditions? Ceci est vrai. Il existe un dispositif d exonération réservé aux loueurs en meublé professionnels. Est considérée comme tel la personne qui : - loue un local d habitation meublé directement ou indirectement. Les locations de locaux nus sont donc exclues. - est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel - et retire de cette activité à la fois plus de euros de recettes annuelles brutes et plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Ne sont pas pris en compte les revenus fonciers, revenus mobiliers et revenus taxables à un taux proportionnel. Si vous remplissez ces conditions, vos appartements seront considérés comme des biens professionnels, exonérés d ISF. Dans ce cas, si le reste de votre patrimoine imposable ne dépasse pas euros, vous n avez pas à déposer de déclaration ISF. Attention cependant à bien être certain que ces conditions sont remplies. Car si vous ne déposez pas de déclaration, l Administration fiscale disposera d un délai allongé de 10 ans pour vous redresser. Cette réponse vous est proposée par le cabinet Richard (avocat) dans le cadre de notre opération de partenariat «Le Courrier Fiscal». N hésitez pas à nous adresser vous aussi vos questions fiscales au Bulletin de Cheuvreux, 77 bd malesherbes, Paris avec vos coordonnées. L Etude Cheuvreux ainsi que notre partenaire, le Cabinet Richard et Associes, y répondront dans le prochain numéro. 23 u côté du parlement Acte authentique électronique Le décret n du 10 août 2005 modifiant le décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires rend applicable les dispositions de l'article 1317 du code civil qui dispose que l'acte authentique peut être dressé sur support électronique (loi du 13 mars 2000). Le notaire devra utiliser un système de traitement et de transmission de l'information agréé par le Conseil supérieur du Notariat. Les parties et témoins devront utiliser un procédé permettant l'apposition sur l'acte notarié, visible à l'écran, de l'image de leur signature manuscrite. Le notaire (ou le clerc habilité), concernant sa signature, pourra utiliser une signature électronique sécurisée conforme à la réglementation sur la signature électronique. D'autres dispositions concernent le répertoire électronique, la conservation et la délivrance de copie (authentique et exécutoire) électronique et la délivrance de copie "papier" d'un acte électronique (et inversement de copie électronique d'un acte "papier"). Ces dispositions entreront en vigueur le 1er février Un décret similaire (décret n du 10 août 2005) a été publié le même jour concernant les huissiers de justice À noter au Journal Officiel : Dossier de Diagnostic technique et réforme des règles d affectation L ordonnance n du 8 juin 2005 était très attendue par les praticiens depuis plusieurs mois : elle met en place au niveau de la vente immobilière le dossier unique regroupant tous les diagnostics immobiliers (amiante, termite ). Elle réforme également les règles de l article L631-7 du Code de la construction et de l habitation sur l affectation des biens immobiliers. Nos lecteurs pourront trouver un large développement sur cette ordonnance dans la rubrique «Le point sur» de ce Bulletin. Travaux de désamiantage et qualification plus stricte pour les entreprises Un arrêté du 25 avril 2005 vient de modifier l'arrêté du 14 mai 1996 relatif aux règles techniques et de qualification que doivent respecter les entreprises effectuant des activités de confinement et de retrait d'amiante. A compter du 1er juin 2005, pour réaliser des travaux de confinement ou de retrait d'amiante friable, les entreprises concernées devront fournir un certificat attribué, le cas échéant, à titre probatoire, par un organisme certificateur de qualification, sur la base de la norme NF X qui fixe le référentiel technique. Cet organisme certificateur doit lui-même avoir été accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC) ou par tout organisme d'accréditation respectant les dispositions de la norme NF EN et signataire de l'accord multilatéral européen dénommé «Accord de coopération européenne pour l'accréditation, pour la qualification d'entreprises de retrait et de confinement d'amiante» (lire également p.16). Libéralités envers les associations et fondations Les donations faites aux associations et fondations bénéficieront d'un régime de libre acceptation à compter du 1er janvier 2006 en vertu de l ordonnance n du 28 juillet 2005 portant simplification du régime des libéralités consenties aux associations, fondations et congrégations. Cette ordonnance, prise dans le cadre de la loi du 9 décembre 2004 de simplification du droit, prévoit trois types de simplification. 1. Les donations et legs faits aux associations, fondations et congrégations, qui étaient soumis à un régime d autorisation administrative préalable, bénéficient désormais d un régime de libre acceptation. Les libéralités seront simplement déclarées à l administration par les notaires. Les organismes bénéficiaires recevront ainsi les fonds ou les biens transmis beaucoup plus rapidement. L administration ne pourra s opposer à la libéralité que si le bénéficiaire n est pas en mesure d utiliser celle-ci conformément à son objet statutaire. 2. Les formalités de déclaration des associations en préfecture ou souspréfecture sont par ailleurs simplifiées. 3. Les associations et fondations recevant des libéralités, des dons fiscalement déductibles ou des subventions d un montant excédant un seuil fixé par décret sont soumises à une même obligation comptable : la tenue de comptes annuels selon un modèle unique. Orientations de la politique énergétique et dépassement du COS La loi n du 13 juillet 2005 fixe les orientations de la politique énergétique. Elle a pour objectif notamment de maîtriser l énergie dans les bâtiments en laissant à un décret le soin de déterminer les caractéristiques thermiques et la performance énergétique que devront avoir les bâtiments neufs et anciens (qui feront l objet de travaux). En matière d urbanisme, l article 30 de la loi autorise le dépassement du COS, sur décision du conseil municipal, dans la limite de 20% pour les constructions remplissant des critères de performance énergétique (ou comportant des équipements de production d énergie renouvelable). La partie en dépassement ne sera pas assujettie au versement résultant du plafond légal de densité. Formalités électroniques : une ordonnance adapte le droit des obligations L'ordonnance n du 16 juin 2005 modifie en premier lieu le chapitre VII du titre III du livre III du Code civil en complétant les dispositions relatives aux contrats sous forme électronique introduites par la loi n du 21 juin Une première section, qui comprend les articles à , prévoit que la voie électronique peut être utilisée pour mettre à disposition des conditions contractuelles ou des informations sur des biens ou services, à condition que 34 u côté du parlement (suite) leur destinataire ait accepté l'usage de ce moyen. Une troisième section, qui comprend les articles à , traite de l'équivalent électronique de l'envoi par lettre simple ou par lettre recommandée dans le cadre de la conclusion ou de l'exécution d'un contrat, ainsi que de la remise d'un écrit sous forme électronique. Dans tous les cas, le procédé utilisé par le prestataire doit permettre d'identifier l'émetteur et de garantir l'identité du destinataire, mais aussi d'établir que la lettre a été remise ou non à ce dernier. L'ordonnance modifie l'article 1325 du Code civil qui impose, pour les contrats synallagmatiques, la rédaction d'autant d'actes sous seing privé qu'il existe de parties ayant un intérêt distinct. Un cinquième alinéa prévoit que cette formalité est réalisée lorsque l'acte est établi et conservé conformément aux articles et , tel qu'issus de la loi du 13 mars 2000 relative à la signature électronique, et que le procédé permet à chaque partie de disposer d'un exemplaire ou d'y avoir accès. Les contrats d'emprunt exclus du Code des marchés publics Un décret n du 27 mai 2005 permet d'exclure les «contrats qui ont pour objet des services financiers relatifs à l'émission, à l'achat, à la vente et au transfert de titres ou d'autres instruments financiers et à des opérations d'approvisionnement en argent ou en capital, ou des services fournis par des banques centrales» du champ d'application du Code des marchés publics. Il est désormais possible, pour les collectivités territoriales comme pour l'état, de négocier leurs emprunts en s'adressant directement aux organismes bancaires de leur choix. Procédure d expropriation et respect du droit communautaire Le décret n du 13 mai 2005 apporte une première modification de la procédure judiciaire de l'expropriation deux ans après la condamnation de la France par la CEDH. En effet, dans un arrêt Yvon du 24 avril 2003, la Cour de Strasbourg avait considéré que la place et le rôle donnés au Commissaire du Gouvernement, allié objectif de l'expropriant dans la procédure française d'indemnisation des expropriés, méconnaissait le principe du procès équitable. L'objectif premier poursuivi est donc de repositionner le commissaire enquêteur, accroître son indépendance par rapport à l'expropriant et limiter sa place dans la procédure. Le décret prend en compte également de nombreuses propositions faites par la Cour de cassation dans ses rapports de 1995 et de 2000, réformant par 61 articles à peu prés intégralement tout le droit de l'expropriation, de la procédure de déclaration d'utilité publique à l'indemnisation en passant par la phase de cessibilité, le transfert de propriété et l'emprise totale. Réforme de l Assurance construction Le titre I de l'ordonnance n du 8 juin 2005 a pour objet de préciser le champ d'application des assurances construction obligatoires en énumérant à l'article 1er du nouvel article L du Code des assurances la liste des ouvrages non soumis à l'obligation d'assurance (principalement les ouvrages de génie civil sauf lorsqu'ils sont l'accessoire d'un ouvrage soumis à l'obligation d'assurance). Lors de travaux sur existants, ceux-ci ne relèvent plus de l'obligation d'assurance sauf lorsqu'ils s'incorporent totalement dans l'ouvrage neuf et sont techniquement indivisibles. Les éléments d'équipement dont la fonction exclusive est de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage sont exclus du champ d'application de l'assurance (article nouveau du Code civil). L'article 2 de l'ordonnance unifie le régime de prescription de responsabilité. Les sous-traitants bénéficient des mêmes dispositions que les entreprises principales, soit une prescription de 10 ans ou de 2 ans. Les dispositions du Titre I relatif à l'assurance construction et à la responsabilité, à l'exception de l'article 2, ne s'appliquent qu'aux marchés, contrats ou conventions conclus après publication de l'ordonnance. Publication de la loi sur l'adoption Au JO du 5 juillet a été publiée la loi n du 4 juillet 2005 portant réforme de l'adoption. Ce texte modifie le code de l'action sociale et des familles. Il prévoit que l'agrément est délivré pour l'accueil d'un ou de plusieurs enfants simultanément. Cet agrément est délivré sous neuf mois pour une durée de validité de 5 ans. Une notice, dont la forme et le contenu sont définis par décret, décrivant le projet d'adoption des personnes agréées est jointe à l'agrément. Cette notice peut être révisée par le président du conseil général sur demande du candidat à l'adoption. La forme et le contenu de l'agrément sont définis par décret ce qui devrait mettre fin à l'hétérogénéité des agréments. La loi crée une Agence française de l'adoption qui a pour mission d'informer, de conseiller et de servir d'intermédiaire pour l'adoption de mineurs étrangers de quinze ans. Elle est également «habilitée à intervenir comme intermédiaire pour l'adoption dans les États parties à la convention de La Haye du 29 mai 1993 sur la protection des enfants et la coopération en matière d'adoption internationale». Réforme en vue du droit des sûretés et du Code des propriétés publiques La loi n du 26 juill pour la confiance et la modernisation de l'économie comprend des modifications dans plusieurs domaines du droit (travail, sociétés, sûretés, fiscalité, domaine public). Le titre 1er, intitulé «Adapter l'environnement juridique des entreprises», introduit notamment la société européenne en droit français. Le titre II habilite le Gouvernement à réformer, par ordonnance, le droit des sûretés (création notamment de l'hypothèque "rechargeable"). L'ordonnance devra être prise avant le 27 avril Le titre III, intitulé «Simplifier l'accès au marché et renforcer la confiance des investisseurs», réforme, en de nombreux points, le droit boursier. Le Titre IV, intitulé «Financer la croissance par la mobilisation de l'épargne», proroge notamment la mesure d'exonération des droits d'enregistrement pour les dons jusqu au 31 décembre 2005 en relevant son plafond à euros (mesure déjà annoncée par une instruction du 28 février 2005). Parallèlement, il prévoit plusieurs mesures destinées à encourager l'intéressement et la participation. Le Titre V regroupe des dispositions diverses : il étend notamment l'habilitation du gouvernement à réformer par ordonnance le Code des propriétés publiques. Copropriété : ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé La Commission relative à la copropriété a publié le 12 mai 2005 une recommandation n 22 complétant la recommandation n 14 dans laquelle elle apporte des précisions sur les conditions qui permettent à l'assemblée des copropriétaires de dispenser le syndic de son obliga- 45 Les nouvelles concessions d'aménagement La loi n du 20 juillet 2005 relative aux concessions d'aménagement met fin à la période d'insécurité juridique qui régnait sur le droit de l'aménagement depuis le célèbre arrêt SODEGIS rendu par la Cour administrative d'appel de Bordeaux le 9 novembre La réforme s'emploie à mettre la législation française en conformité avec le droit communautaire par le biais de deux importantes évolutions du droit des contrats d'aménagement : En premier lieu, la distinction fondée sur la nature publique ou privée de la convention est abandonnée. La loi du 20 juillet 2005 fait en effet disparaître les conventions ordinaires pour ne laisser subsister que les conventions publiques, désormais dénommées «concessions d'aménagement». Ces nouvelles concessions d'aménagement seront ouvertes à tout aménageur compétent, qu'il soit public ou privé, et non plus seulement aux sociétés d'économie mixte et aux établissements publics comme cela était le cas auparavant. En second lieu, la conclusion des concessions d'aménagement sera soumise au respect de règles de publicité et de mise en concurrence qui seront fixées par décret en Conseil d'etat en fonction du montant du contrat. Aux termes de l'article premier de la loi du 20 juillet 2005, «le concessionnaire assure la maîtrise d'ouvrage des travaux et équipements concourant à l'opération prévus dans la concession». La maîtrise d'ouvrage est ainsi confiée au concessionnaire d'aménagement sans qu'il soit nécessaire de distinguer selon que l'on se trouve ou non à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté ou qu'il s'agisse d'infrastructure ou de superstructure. Cette importante dérogation à la loi n du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'oeuvre privée se trouve toutefois atténuée par l'obligation faite à tout concessionnaire, lorsqu'il n'est pas soumis au code des marchés publics ou aux dispositions de l'ordonnance n du 6 juin 2005 relatives aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au code des marchés publics, de soumettre à une procédure de publicité et de mise en concurrence (elles-aussi définies par décret en Conseil d' Etat) les contrats d'étude, de maîtrise d'oeuvre et de travaux nécessaires à l'exécution de la concession. La nouvelle rédaction de l'article L du Code de l'urbanisme ouvre la possibilité pour le concédant ou le concessionnaire de conclure avec les propriétaires de terrains situés à l'intérieur de la zone une convention organisant les conditions dans lesquelles ces propriétaires pourront contribuer à l'aménagement par des procédés autres que des concours financiers. Lorsqu'elle existe, cette convention doit être distincte de celle définissant la participation financière des propriétaires. Par ailleurs, la loi du 20 juillet 2005 apporte une modification substantielle à l'article L du Code de l'urbanisme en remplaçant l'obligation pour le plan local d'urbanisme de comporter dans les zones d'aménagement concerté des mentions relatives à «la localisation et aux caractéristiques des espaces publics à conserver, à modifier ou à créer»; à «la localisation prévue pour les principaux ouvrages publics, les installations d'intérêt général et les espaces verts» ; ainsi qu'à «la surface de plancher développée hors oeuvre nette dont la construction est autorisée dans chaque îlot, en fonction, le cas échéant, de la nature et de la destination des bâtiments», par une simple faculté. Enfin, le Législateur stabilise la situation juridique des concessions et conventions d'aménagement signées avant la publication de la loi en décidant de les valider. Cette validation porte de la même manière sur «les cessions, locations ou concessions d'usage de terrains» ainsi que sur «l'ensemble des actes effectués par l'aménageur pour l'exécution de la concession ou de la convention». tion d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé à son nom suite aux nouvelles dispositions introduites par la loi SRU. Elle concerne également le délai d'ouverture et le fonctionnement du compte séparé. Nouveau cas de préemption pour les communes Du côté des entreprises uniquement, la loi n du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises a pour objectif d'apporter un appui à la création d'entreprises, d'aider au développement de l'entreprise, de développer de nouvelles formes d'activité (règlement de la situation du conjoint collaborateur...) et de nouveaux statuts commerciaux. Mais du côté des collectivités locales, ce texte ouvre également aux communes la possibilité de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, à l'intérieur duquel elles pourront exercer un droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce, de droit au bail commercial ou de fonds artisanaux. Ce nouveau droit de préemption est inséré dans le code de commerce et dans le code général des collectivités territoriales pour permettre au maire d'exercer ce droit par délégation du conseil municipal. Le droit de préemption était limité auparavant aux «murs» et ne concernait donc pas les fonds de commerce. L'objectif est de permettre aux centres villes de conserver les commerces de proximité. Le texte prévoit un décret d'application qui devra définir la liste des activités commerciales concernées (selon le ministre, cela concernera strictement les «commerces de bouche»). Evaluation environnementale des documents d urbanisme Les décrets n et n du 27 mai 2005 modifient le Code de l'urbanisme afin d'assurer la mise en application de l'évaluation environnementale des documents d'urbanisme prévue par l'ordonnance du 3 juin Les plans et programmes susceptibles d'avoir des incidences notables sur l'environnement ou des effets prescriptifs à l'égard de projets de travaux ou d'aménagements soumis à étude d'impact, doivent faire l'objet d'une évaluation environnementale ainsi que d'une information et d'une consultation du public. Les documents d'urbanisme visés par cette évaluation sont les directives territoriales d'aménagement, le schéma directeur de la région d'ile-de-france, des schémas de cohérence territoriale et les plans locaux d'urbanisme dont l'élaboration ou la révision a été prescrite après le 21 juillet6 u côté du parlement (suite) Conjoint survivant et modalités de paiement fractionné ou différé des droits de mutation Le décret n du 6 mai 2005 réforme les modalités de paiement fractionné ou différé des droits de succession pour le conjoint survivant. Jusqu'à présent, le conjoint survivant devait payer les droits de succession dans les 6 mois du décès ou demander un paiement fractionné sur 5 ou 10 ans. Aujourd'hui, le paiement des droits de succession dus par le conjoint survivant peut être différé jusqu'à son propre décès (le paiement interviendra au moment de la liquidation de la succession) ou jusqu'à la cession (vente ou donation) des biens dont il a hérité. Pour bénéficier du paiement différé, une condition doit toutefois être remplie : la succession doit comprendre au moins 50 % de biens non liquides (immeubles, valeurs mobilières non cotées, fonds de commerce, droits d'auteur, brevets d'invention, matériels agricoles...). En contrepartie du paiement différé, le conjoint payera chaque année des intérêts calculés sur les droits de succession qu'il aurait dû acquitter, mais avec un taux préférentiel (intérêt légal réduit d un tiers pour un paiement différé et des deux tiers pour un paiement fractionné). Ces nouveautés s'appliquent aux demandes de paiement différé ou fractionné formulées dans les déclarations de succession déposées à compter du 15 mai Par l'instruction fiscale du 26 juillet 2005 (n 7 A-2-05), l'administration commente les dispositions du décret. Partie réglementaire du Code de l'environnement Les décrets n et n du 2 août 2005 codifient le livre premier du code de l'environnement relatif aux dispositions communes, qui précise les principes consacrés par la Charte de l'environnement, ainsi que le livre III relatif aux espaces naturels et le livre IV relatif à la faune et à la flore. Ces deux décrets, qui comportent au total plus de articles, complètent la partie réglementaire du code de l'environnement constituée, à ce jour, du seul livre VII relatif à la protection de l'environnement dans l'antarctique. Ils s'inscrivent dans le processus de codification de l'ensemble des textes législatifs et réglementaires qui participe de l'objectif de valeur constitutionnelle d'accessibilité et d'intelligibilité du droit. Simplification des procédures applicables aux secteurs sauvegardés L'ordonnance n du 28 juillet 2005, prise sur le fondement de la loi du 9 décembre 2004 de simplification du droit, a pour objectif de simplifier la procédure de création des secteurs sauvegardés (plus de cent secteurs sauvegardés ont été créés depuis la loi "Malraux" du 4 octobre 1962), de veiller à mieux les intégrer dans les projets urbains et de clarifier les conditions de réalisation des travaux dans leur périmètre. Notamment, l'autorisation spéciale de travaux propre aux secteurs sauvegardés disparaît. Tous les travaux seront soumis aux procédures habituelles de permis de construire et de déclaration. L'accord de l'architecte des bâtiments de France donné dans ce cadre garantira la prise en compte des particularités des secteurs sauvegardés. Sécurité dans les IGH et ERP Un arrêté du 2 mai 2005 précise les missions du service de sécurité incendie dans les établissements recevant du public (ERP) et des immeubles de grande hauteur (IGH), les conditions d'emploi et la qualification des personnels qui le composent. Domaine public ferroviaire et déclassement L'ordonnance n du 8 juin 2005 simplifie la procédure permettant de déclasser des biens appartenant à l'établissement public Réseau Ferré de France, substituant à la procédure actuelle une simple autorisation préalable de l'etat, après avis de la région. Réforme de la filiation L ordonnance n du 4 juillet 2005, prise sur le fondement de la loi du 9 décembre 2004 de simplification du droit, modifie le droit de la filiation et le réorganise selon un plan clair donnant au code civil plus de cohérence, de concision et de lisibilité. L'ordonnance tire les conséquences de l'égalité entre les enfants, quelles que soient les conditions de leur naissance. Elle abandonne les notions de filiation légitime et naturelle. Les conditions d'établissement de la filiation sont harmonisées : la filiation maternelle sera établie par la désignation de la mère dans l'acte de naissance de l'enfant, qu'elle soit mariée ou non, et sans qu'elle ait besoin de faire la démarche de reconnaissance. La présomption de paternité du mari, qui établit automatiquement la filiation à son égard, est conservée. Les pères non mariés devront toujours reconnaître l'enfant pour établir le lien de filiation. D autres dispositions ont simplifié le dispositif de contestation d un lien de filiation. Réforme des procédures collectives La loi n du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises opère une refonte très attendue des dispositions du code de commerce relatives aux difficultés des entreprises et vise à moderniser le droit applicable aux entreprises en difficulté en privilégiant la prévention et la négociation. Elle prévoit notamment : - la substitution d une procédure de conciliation à la procédure de règlement amiable. Cette dernière concernera les commerçants, artisans, sociétés et les professions libérales réglementées qui éprouvent des difficultés sans être en cessation des paiements depuis plus de 45 jours. Cette procédure a pour finalité la conclusion d un accord amiable entre le débiteur et ses créanciers, accord qui pourra être homologué par le tribunal compétent. - la création de la procédure de sauvegarde. Celle-ci s adresse aux entreprises qui rencontrent des difficultés de nature à les conduire à la cessation des paiements. Elle donne lieu à un plan de sauvegarde ayant pour objectif la réorganisation de l entreprise et la poursuite de l activité. - la possibilité de demander l ouverture d une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire après la cessation de l activité professionnelle si tout ou partie des dettes proviennent de celle-ci, ou après le décès du chef d entreprise en cessation des paiements par ses créanciers ou héritiers. 67 Les cas de poursuite des créanciers (banques) pour soutien abusif sont également strictement limités. Partenariat public-privé : précision apportée sur la procédure Le décret du 9 août, publié au JO du 10 août 2005, insère un nouvel article au décret du 27 octobre sur les contrats de partenariat (articles L et suivants du CGCT), et décrit la procédure de passation des contrats de partenariat. Calquée sur l'appel d'offres restreint, cette procédure permet dans un premier temps de sélectionner les candidats et de leur adresser ensuite une lettre de consultation. Le délai de remise des offres ne peut être inférieur à 10 à compter de l'envoi de la lettre. Les plis sont ouverts en séance non publique. Il n'est pas précisé qui est habilité à ouvrir les plis, aucune commission n'est évoquée. On apprend également qu'aucune négociation ne peut avoir lieu avec les candidats. Loi sur la cohésion sociale et sécurité renforcée pour les bailleurs La loi n du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a mis en place de nouvelles mesures en faveur du logement. Premièrement, de nouveaux terrains seront dégagés pour la construction de logements sociaux grâce à l'exonération d'impôt sur les plusvalues pour les ventes de terrains par les particuliers aux organismes HLM et aux autres bailleurs sociaux. Deuxièmement, l'augmentation annuelle des loyers sera indexée à partir du 1er juillet 2006 sur un nouvel indice de référence plus réaliste et plus favorable au locataire. Les modalités de calcul de cet indice, déterminées par décret en Conseil d'etat à l'issue d'une concertation avec les organisations représentatives des locataires et des propriétaires, doivent prendre en compte notamment l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. Troisièmement, un mécanisme de garantie des impayés sera mis en place pour les propriétaires privés qui proposent des loyers accessibles aux locataires de revenus modestes ou intermédiaires. Il s'agit de faciliter l'accès au logement pour tous, surtout les jeunes et les personnes à revenus modestes, en sécurisant mieux les bailleurs. Il consiste en une aide et un crédit d impôt en faveur de la souscription d assurances de loyers impayés d'un type particulier pour les bailleurs qui acceptent de faire du «social». Par ailleurs, le Gouvernement a accepté un amendement présenté par Jean-Louis Léonard, député de Charente-Maritime, qui ouvre la possibilité de réduire à neuf mois au lieu d'un an le bail des locations meublées pour les étudiants, mais sans droit en ce cas à reconduction tacite du bail. Cette possibilité permettra d'aligner la durée des baux étudiants sur l'année universitaire et, dans les régions touristiques, de combiner ces locations pour les étudiants avec des locations saisonnières pour les vacanciers. A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS Réglementation sur le bruit Une circulaire du 23 mai 2005 a pour objectif premier d'améliorer l'efficacité de la politique de contrôle en matière de nuisances sonores, le renforcement de la police du bruit constituant un préalable indispensable à un traitement satisfaisant des plaintes. La présente circulaire vise par ailleurs à mettre en place une évaluation des actions engagées en matière de contrôle. Circulaire du 23 mai 2005 Ministère de l'intérieur, de la sécurité intérieure et des libertés locales Ministère de l'écologie et du développement durable N NOR : INT/K/05/00056/C REPONSES MINISTERIELLES Absorption d'une société bénéficiant d'un plan de continuation En l'absence de jurisprudence, le ministre de la Justice précise les effets d'une telle opération. Si le débiteur est absorbé du fait d'une fusion, la transmission universelle de son patrimoine, à laquelle elle conduit, transfère à la société absorbante les obligations résultant du plan, mais ne la soumet pas pour autant à une procédure collective. Le passif transmis n'est pas apuré du seul fait de l'absorption et les obligations du plan, qui peuvent excéder le seul remboursement de ce passif, subsistent. Par ailleurs, le défaut dans le respect des obligations qui subsistent ne peut donner lieu à une résolution du plan dans les conditions du droit commun des procédures collectives, le débiteur ayant disparu. Sauf à caractériser la cessation des paiements de la société absorbante, seuls des dommages et intérêts pourraient lui être demandés par le commissaire à l'exécution du plan. Rép. min. n 52523, JOANQ 17 mai 2005, p Loi Carrez et partie commune à usage privatif Pour être pris en compte dans le calcul de la superficie privative telle que prévue dans la loi susvisée, le local doit donc être clos, couvert et inclus dans la partie privative du lot de copropriété. Il en résulte que les locaux des parties communes, y compris à jouissance privative ou exclusive, ne sont pas pris en compte pour déterminer la superficie privative. Rép. min. n avril 2005 Vente a la decoupe : arrete municipal de la Ville de Paris et adoption d'une loi protectrice des locataires en cours. Comme nous l'avions signale dans notre dernier Bulletin, l'accord collectif du 16 mars 2005 sur la protection des locataires dans le cadre des ventes par lots n'a pu etre etendu par decret. Le legislateur a donc repris l'initiative par l'adoption en premiere lecture d'une proposition de loi de Martine Aurillac (UMP) qui prevoit notamment qu'avant la vente en bloc d'un immeuble, le vendeur devra informer les locataires des conditions de vente et du prix de leur appartement, si l'acquereur de l'immeuble ne s'engage pas a le maintenir sous statut locatif pendant au moins six ans. La proposition de loi adoptee a ete transmise au Senat. Auparavant, le Maire de Paris, Bertrand Delanoe, a fait publie un arrete municipal dans le Bulletin Municipal Officiel de la Ville de Paris (BMO) du 13 mai 2005 concernant le contenu des informations a transmettre a la Mairie lors de la mise en vente par lots de plus de dix logements dans un meme immeuble (etablissement de la liste des documents et du moment de la transmission). On retiendra notamment, qu'en cas de vente d'un lot, le vendeur devra transmettre avec la DIA la mise a jour de la situation locative du lot avec, le cas echeant, les propositions de renouvellement ou de prorogation ou de relogement ainsi que les accords conclus. 78 e point sur Les dispositions de l ordonnance du 8 juin 2005 en matière de diagnostic immobilier et de règles d affectation L ordonnance n du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction était très attendue par les professionnels de l immobilier. En effet, le gouvernement avait été habilité par la loi du 9 décembre 2004 à réformer par voie d ordonnance entre autres les règles d affectation telles qu elles étaient décrites à l article L631-7 du Code de la Construction et l Habitation et d unifier les différents diagnostics immobiliers à remettre au moment de la vente. L ordonnance du 8 juin aborde aussi deux autres dispositifs que nous n aborderons pas ici : la législation des aides personnelles et le conventionnement de l ANAH. I - Création du dossier de diagnostic technique L' ordonnance du 8 juin 2005 unifie les différents diagnostics techniques existants en matière de vente immobilière en créant le dossier de diagnostic technique. Ce dossier est destiné à réunir dans un seul document les états, constats et diagnostics que le vendeur doit obligatoirement présenter en cas de vente de tout ou partie d'un bâtiment Deux mesures principales ont été prises. Regroupement des diagnostics. Organisation de la profession de diagnostiqueurs L'ordonnance opère le regroupement des états, diagnostic et constat existants. a - Concernant la vente d un immeuble En ce qui concerne la vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, dès le stade de la promesse de vente, le vendeur doit produire un dossier de diagnostic technique comprenant : - le constat de risque d'exposition au plomb (art. L et L C. santé publ.), - l'état «amiante» (art. L C. santé publ.) - l'état «termites» (art. L CCH ), - l'état de l'installation intérieure de gaz naturel (art. L CCH), - l'état des risques naturels et technologiques (art. L , I C. envir.), - le diagnostic de performance énergétique (art. L CCH). Etant précisé que les documents concernant le plomb et le gaz ne sont requis que pour la vente d'immeubles ou parties d'immeubles d'habitation. Le gouvernement a profité de cette ordonnance pour procéder à la codification de certaines dispositions législatives portant, d'une part, sur la présence de termites, et d'autre part, sur la sécurité des installations de gaz. Il a par ailleurs mis en cohérence les textes régissant les différents diagnostics avec ce nouveau document unique. Il est important de préciser que l ordonnance n est pas venue réformer le contenu de chaque diagnostic. Chacun d'entre eux conserve ses spécificités relatives à la portée des investigations techniques (états portant sur les parties privatives ou communes), à la présence d'un zonage (termites, risques) ou aux conséquences de l'absence d'un des états (exclusion de la garantie des vices cachés, résolution du contrat, etc.). L ordonnance a néanmoins précisé certains points qui restaient obscurs pour les praticiens. Il est mentionné qu en matière de vente par adjudication, le dossier de diagnostic technique doit être annexé au cahier des charges. En ce qui concerne les locaux en copropriété, il est précisé que les diagnostic plomb, termite et gaz ne concernent que la partie privative du lot (et seulement le logement pour le plomb). Des décrets d application viendront fixer à l automne la durée de validité de chaque diagnostic ( il faudra refaire un nouveau diagnostic si la date de validité de ce dernier expire entre la promesse et l'acte de vente). Actuellement la durée est de 3 mois pour l'état relatif aux termites, d'1 an pour le certificat «plomb» et pour l'état de l'installation de gaz, et de 10 ans pour le diagnostic de performance énergétique. Concernant le gaz et le diagnostic de performance énergétique, nous sommes toujours dans l'attente des dispositions réglementaires d'application. Il est juste précisé que le diagnostic gaz porte sur les installations de plus de 15 ans. Le ministre du logement a confirmé que la disposition concernant le diagnostic de performance énergétique devrait entrer en vigueur au 1er janvier Le Ministre du logement a précisé dans un communiqué de presse du 24 juin que les dispositions de l ordonnance entreront en vigueur aux dates que fixeront les décrets d application qui paraîtront à l automne. Les obligations actuelles reste donc pour l instant inchangées. Deux nouveaux diagnostics s ajouteront sans doute prochainement à la liste : le diagnostic «électricité» présenté dans le projet de loi «Habitat pour tous» et le diagnostic «assainissement» adopté en première lecture du projet de loi sur l eau. Ils informeront les acquéreurs sur la sécurité électrique de l immeuble et sur la conformité des installations d assainissement. b - Concernant la location immobilière A propos de la location d'un logement relevant de la loi du 6 juillet 1989, d'une location saisonnière, d'un meublé, d'un logement de fonction ou d'une location consentie à un travailleur saisonnier, notons que 89 le bailleur devra, lors de la signature ou du renouvellement du contrat de location, annexer au bail un dossier technique composé : - à compter du 1er juillet 2007, du diagnostic de performance énergétique (lequel n'a toutefois qu'une valeur informative et qui sera, à partir de la même date, tenu à la disposition de tout candidat locataire) ; - à compter du 12 août 2008, du constat de risque d'exposition au plomb. Le texte précise par ailleurs que dans les zones mentionnées au I de l'article L du Code de l'environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au VI du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques. Organisation de la profession de diagnostiqueur. Il est indiqué que le diagnostiqueur doit être assuré, présenter des garanties de compétence et disposer d'une organisation et de moyens appropriés. Ces niveaux d'exigence seront déclinés, par décret, en référentiels de compétence, adaptés à chaque type de constat ou d'état. Il ne doit par ailleurs avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des état, diagnostic ou constat susvisés. II - Réforme de l'article L du CCH La réforme tant attendue sur la législation relative au changement d'affectation, régie par les articles L et suivants du Code de la construction et de l'habitation, figure au Titre IV de l'ordonnance n du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction (J.O. du 9 juin 2005). Les principales mesures d'ajustement et de simplification de la réforme sont les suivantes : Modification de la terminologie La notion d'affectation disparaît au profit de celle d'usage. Simplification des usages Le nombre des usages possibles est réduit à deux : l'usage habitation et les autres usages. L'article L vient préciser que constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L Désormais, tout ce qui n'est pas de l'habitation peut être utilisé à tout usage. A titre d'exemple, il n'est donc pas nécessaire de demander une autorisation pour passer d'un usage de local administratif à un usage de bureau commercial. Passage d'un régime d'interdiction à un régime d'autorisation L'article L énonce que le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable. Modification de la date de référence Le principe pour déterminer l'usage d'un local est désormais apprécié sur la base de la situation de l'usage du local au 1er janvier Il n'est plus nécessaire de vérifier l'usage continu du bien, notamment par le biais de la chaîne des baux. Pour les biens édifiés après le 1er janvier 1970, l'usage du bien est déterminé en fonction de la destination indiquée au permis de construire. Par ailleurs, afin de déterminer si le local est bien à un autre usage que l'habitation, il faut vérifier qu'il n'a pas été offert en compensation après le 1er janvier 1970 ou après son édification ou qu'il n'a pas fait l'objet d'un permis de construire pour changement de destination. Caractère réel de l'autorisation délivrée avec compensation Le texte distingue deux situations : soit l'autorisation de changement d'usage n'a pas donné lieu à compensation, elle est personnelle et elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin à l'exercice professionnel du bénéficiaire ; soit elle a donné lieu à compensation et le titre est attaché au local et non à la personne. Les autorisations concernées sont celles délivrées tant avant la publication de l'ordonnance qu'après. Suppression du certificat d'affectation Le certificat d'affectation qui était prévu à l'article L du Code de la construction et de l'habitation est supprimé. Possibilité de régularisation d'un usage autre qu'habitation L'article 29 de l'ordonnance ouvre un délai d'un an (jusqu'au 1er juillet 2006) pendant lequel les personnes qui ont changé sans autorisation l'usage d'un local qui était soumis à l'article L du Code de la construction et de l'habitation, peuvent demander une autorisation à titre personnel si elles justifient d'un usage continu et non contesté des lieux à des fins autres que l'habitation depuis au moins 20 ans. Textes d'application Une circulaire d'application à destination des préfets devra paraître après l'été et des arrêtés préfectoraux viendront fixer par département les grands principes de la compensation. L'arrêté préfectoral concernant Paris est attendu pour l'automne. Entrée en vigueur de l'ordonnance L'ordonnance est entrée en vigueur au 9 juin 2005, elle est d'application immédiate, seules les dispositions relatives à la compensation ne seront applicables qu une fois l'arrêté préfectoral publié. Tout ces points devraient être précisés par une circulaire ministérielle à paraître au dernier trimestre Nous ne manquerons pas de vous en rapporter la teneur dans notre prochain numéro du Bulletin. Restriction du champ géographique Le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable dans les communes de plus de habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint- Denis et du Val-de-Marne. CHEUVREUX Michèle RAUNET Carole LVOVSCHI Rémy NERRIERE 910 u côté de l Europe DU COTE DE LA COMMISSION Publication du livre vert sur le crédit hypothécaire dans l'union européenne Le livre vert relatif au crédit hypothécaire, rendu publique le 19 juillet par la Commission européenne, est un élément phare du processus d'évaluation de la pertinence d'une intervention de la Commission sur les marchés européens du crédit hypothécaire au logement. Après avoir présenté différents éléments relatifs à la protection du consommateur, il fait le point sur différentes questions juridiques soulevées par le crédit hypothécaire et sur les modalités de son financement. Il aborde également la question des sûretés à travers les registres fonciers et l'eurohypothèque. L'enjeu de la consultation est donc d'analyser dans quelle mesure une action de la Commission pourrait contribuer à rendre ces marchés plus efficaces et plus compétitifs, garantissant ainsi au consommateur une offre meilleure et plus diversifiée. Il pose notamment la question de la mise en place d'un nouveau type de prêteur hypothécaire qui ne serait pas une banque et qui permettrait d'accroître la concurrence sur les marchés concernés. Le document est disponible jusqu'au 30 novembre 2005 pour que les parties concernées puissent fournir toutes les observations qu'elles souhaiteraient effectuer. Livre vert consultable sut DU COTE DU PARLEMENT Une nouvelle directive européenne sur le blanchiment La publication au Journal Officiel de l'union européenne de la Directive III (n 2004/0137/CE), adoptée par le Parlement européen le 25 mai 2005 et par le Conseil européen des ministres le 7 juin 2005, est prévue pour la fin de l'année La directive introduit des exigences et des garanties supplémentaires pour des situations à haut risque. Par souci de clarté, la directive existante de 1991, modifiée en 2001, sera abrogée et remplacée par la présente directive, lors de son entrée en vigueur effective.les États membres sont convenus de mettre la directive en oeuvre dans un délai de deux années à compter de sa publication au Journal officiel de l'union européenne, qui interviendra vers la fin de Cette réglementation concerne déjà «les personnes qui réalisent, contrôlent, ou conseillent des opérations portant sur l'acquisition, la vente, la cession ou la location de biens immobiliers» (art. L du Code monétaire et financier), tels que les avocats, les notaires, les comptables, les agents immobiliers et tous les autres intermédiaires du secteur immobilier. S'inspirant de la législation existante, la Directive III renforce les obligations des professionnels de l'immobilier, à savoir : - établir et vérifier l'identité des clients et de leur ayants droit économiques. Si cette identification ne peut être réalisée de façon satisfaisante, il faut mettre un terme à la relation d'affaires ; - soumettre la relation d'affaires avec le client à une surveillance constante ; - faire état des soupçons de blanchiment d'argent ou de financement du terrorisme auprès des pouvoirs publics : en France, TRACFIN ( Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins). La déclaration doit en principe intervenir avant ou au tout début de la relation d'affaires. Pour les relations existantes, elle pourra être faite à tout moment jugé opportun. - prendre des mesures adéquates de prévention, comme assurer une bonne formation du personnel, instaurer des politiques et procédures internes appropriées. La directive introduit aussi des exigences supplémentaires pour des situations à haut risque : transactions avec des correspondants bancaires situés en dehors de l'union, absence de contact en face à face avec le client, relations avec des personnes politiquement exposées. La participation à une opération de blanchiment dans le cadre de l'activité professionnelle est sanctionnée par des peines pénales pouvant aller jusqu'à dix ans d'emprisonnement et d'amende, même si l'auteur ou son complice n'en a pas tiré un profit personnel. CONJONCTURE EUROPEENNE Le BTP européen toujours dopé par le logement neuf. Le niveau d activité pour les pays de l Union Européenne représentés au sein de la Fédération de l Industrie Européenne de la Construction (FIEC), a dépassé les milliards d Euros, l Allemagne, la Grande- Bretagne, la France, l Italie et l Espagne représentant 75 % du total. L activité n est cependant pas la même d un pays à l autre : Pour l Allemagne, les Pays-Bas et le Portugal, l année fut encore difficile. La Grande-Bretagne, la France, l Espagne, l Italie, la Belgique, l Irlande et le Danemark sont en croissance. La Hongrie a progressé de 6,2 % et la croissance de la Tchéquie est de 10,4 % (croissance spectaculaire du logement de + 23 %). Selon la FIEC, le BTP européen devrait enregistrer une croissance à 1,9 %, soit un peu plus soutenue qu en 2004, mais avec un léger ralentissement du logement neuf. Cette croissance devrait concerner tous les pays, excepté l Allemagne, avec des taux de croissance supérieurs ou égaux à 5 % en Belgique, Pologne, Tchéquie et Hongrie. Le marché immobilier en Europe : un bilan 2004 plutôt positif Le Conseil européen des professions immobilières a publié son rapport annuel et donne un aperçu du marché immobilier dans l Union européenne en 2004 : Madrid et Rome sont les capitales européennes les plus chères pour la vente des maisons : plus de /m2 (Paris et Londres étant hors normes). Concernant la vente des appartements, Paris vient en tête (+ de /m2), suivi de Madrid (4.500 /m2), Stockholm (3.700 /m2), Luxembourg (3.500 /m2) et Dublin (3.050 /m2). La plupart des capitales d Europe occidentale se situent entre /m2 et /m2. Marchés publics : un site Internet sur les réglementations nationales Une trentaine de pays européens vont mettre en place, d ici au printemps 2006, un site Internet commun qui permettra de consulter les réglementations nationales qui sont applicables aux marchés publics. Une véritable prouesse lorsqu on sait combien les réglementations sont mouvantes C est le réseau des marchés publics «Public Procurement Network» qui est à l origine de l opération. 1011 PAYS PAR PAYS N T SUISSE Le BTP en plein essor L année 2004 a été très bonne pour la construction en Suisse et 2005 démarre sous de bons auspices. La production du BTP a augmenté de 4,1 % (5,7 % hors inflation). Le bâtiment a progressé de 6,8 % en 2004 (notamment grâce aux maîtres d ouvrages privés). Le logement, dopé par les taux d intérêts bas est le principal bénéficiaire, et la construction devrait poursuivre sur sa lancée cette année. Ces chiffres dynamiques contrastent avec l atonie de l économie suisse (croissance zéro au 1er trimestre et prévision de 1,5 % en 2005). LUXEMBOURG Une loi concernant l aménagement communal et le développement urbain Le Luxembourg a également sa loi «SRU». Une loi du 19 janvier 2004 et un Règlement grandducal du 25 octobre 2004 ont pour objectif d assurer à la population de la commune des conditions de vie optimales par une mise en valeur harmonieuse et un développement durable de toutes les parties du territoire communal. Cela concerne aussi bien l utilisation rationnelle du sol et de l espace que le respect du patrimoine culturel et naturel ainsi que la sécurité, la salubrité et l hygiène publique. Merci à notre confrère luxembourgeois Maître André SCHWACHTGEN de nous avoir transmis ces informations. PAYS-BAS Reprise des commandes dans le bâtiment Fin mars 2005, le carnet de commandes des entreprises de BTP était plein pour une période de 7,8 mois, un niveau qui n avait plus été atteint depuis décembre Par contre, la performance dans le secteur du génie civil ne s est pas confirmée. GRANDE-BRETAGNE La banque centrale peine à freiner la hausse des prix de l immobilier La flambée de prix a été considérable depuis la fin des années 1990 : le prix moyen d un logement a quasiment doublé entre 2000 et 2004, atteignant Euros. Les ménages britanniques se sont lourdement endettés pour acheter leur logement (+ des 2/3 sont propriétaires) et le niveau global de remboursement est au plus haut depuis Face à cette hausse, la Banque d Angleterre, a relevé son taux d intérêt directeur afin de rendre les emprunts plus coûteux. La hausse des prix a ralenti depuis un an, mais chacun doute de l atterrissage en douceur prévu par la Banque d Angleterre. Les effets des JO sur l activité du BTP vont se faire un peu attendre : le ralentissement durera jusqu à fin 2006 et les JO n auront guère d effet correcteur. Ce n est qu en 2007 qu une reprise est prévue avec + 3,8 à 4,2 % (et pic en ) PORTUGAL BTP : une baisse préoccupante Les chiffres du BTP sont inquiétants : le bâtiment a reculé de 7,6 % et les travaux publics de 6,3 % entre février et avril 2005 par rapport à la même période de RUSSIE Moscou construit des parkings au-dessus des voies ferrées En réponse au manque de parkings et à la concentration de voitures dans le centre, la capitale russe a décidé de créer des parkings à étages au-dessus des voies ferrées (il en existe plusieurs centaines de kilomètres). ITALIE L Italie est l un des pays d Europe où les prix de l immobilier ont le moins augmenté : + 69 % entre 1997 et 2005, contre + 87 % en France, % en Espagne, % en Grande-Bretagne et 0,2 % en Allemagne. BELGIQUE Le secteur de l immobilier en forme Le chiffre d affaires du marché immobilier ancien a atteint 23 milliards d en 2004, soit une progression de 8,3 % par rapport à Les maisons représentent 68,2 % du marché, les terrains à bâtir se maintiennent à 6,8 %, les commerces et les maisons de rapport progressent à 14,1 % (chiffre record dépassé seulement en 1989 et 1990). Cette évolution s expliquerait par l impact de la baisse des taux d intérêt sur la capacité d emprunt, l inflation et l augmentation du pouvoir d achat. ESPAGNE BTP : une croissance de plus de 3 % cette année Le marché de la construction restera encore le principal moteur de l économie espagnole avec une progression estimée entre 3 et 3,8 % (cependant inférieur à la croissance de 4 % de 2004). Ces chiffres sont supérieurs au niveau de croissance du PIB espagnol et à la moyenne enregistrée par le secteur de la construction en Europe. Le marché de la résidence secondaire devrait commencer à saturer et le marché du logement neuf donnera aussi des signes de tassement. Les travaux publics décrochent la palme avec une croissance de 5 à 6 % grâce aux effets du Plan Stratégique d Infrastructures de Transport POLOGNE La maison individuelle bat de l aile Les investisseurs individuels privés polonais n ont ouvert au 1er trimestre 2005 que chantiers, soit 38 % de moins que l année précédente sur la même période. Et le nombre de permis de construire délivrés a baissé de 9 %. Les Polonais semblent aujourd hui préférer un appartement. Ce renversement de tendances pourrait s expliquer par une TVA plus élevée, le manque de plans d aménagement et les embouteillages sur les routes des banlieues. 1112 - Flash Fiscal - Flash Fiscal - Flash Fiscal - La prépondérance immobilière L insécurité juridique et l incompréhension sont deux maux que l on retrouve hélas trop souvent dans un Etat de droit, alors qu ils ne devraient jamais exister. Un exemple flagrant et ô combien important en a encore été donné cette année, avec la loi de finances rectificative pour 2004 (loi n du 30 décembre 2004), pour la notion de prépondérance immobilière. Incompréhension, tout d abord : On croyait en effet la notion de prépondérance immobilière quasiment désuète suite à la loi de finances pour 2004 du 30 décembre En réformant le régime d imposition des plus-values immobilières des particuliers, le législateur mettait fin à la différence existante entre les sociétés soumises à l IS détenues par des particuliers, selon qu elles étaient à prépondérance immobilière ou non. Dorénavant, lorsqu un particulier cède des actions de SA ou des parts de SARL, il est soumis au régime des plus-values sur cessions de droits sociaux au taux de 16% (plus les contributions sociales), peu importe que la société soit ou non à prépondérance immobilière. Le législateur considère que les sociétés à prépondérance immobilière (soumises à l IS) sont des sociétés comme les autres et que la cession de leurs titres doit dès lors être imposée selon les règles du droit commun. Le débat de la prépondérance immobilière est clos concernant les personnes physiques Or, avec la loi de finances rectificative pour 2004 du 30 décembre 2004, c est justement le contraire qui s est produit : le législateur entend progressivement exonérer les sociétés soumises à l IS d impôt sur leurs cessions de titres de participation, alors qu elles étaient jusqu à présent imposées au taux de 19% (actuellement, taux de 15%). Mais en réformant cette matière, le législateur a créé une différence puisqu il a exclu du bénéfice de l exonération les cessions de titres de participations de sociétés à prépondérance immobilière. Concrètement, les conséquences ne sont pas négligeables : lorsqu une société soumise à l IS cèdera les participations qu elle détient dans une société non immobilière, elle sera exonérée de tout impôt sur la plus-value. Mais lorsque cette société cèdera les participations qu elle détient dans une «société à prépondérance immobilière», elle devra acquitter l impôt sur les plus-values à long terme au taux de 15%. Ainsi, chez les particuliers, les cessions de participations dans les sociétés de capitaux à prépondérance immobilière relèvent du droit commun alors qu elles relèveront d un régime d exception chez les personnes morales. Il est dès lors permis de s interroger sur les causes de cette différenciation! Et il faut avouer que ces causes restent hélas bien obscures. Au contraire, tout laisse à penser qu aucune différenciation n aurait dû exister : les sociétés à prépondérance immobilière ne sont pas moins que des sociétés dont l objet social est de construire puis vendre, ou acheter puis louer ou revendre des immeubles, comme d autres le feraient avec des voitures ou des photocopieurs. Pour une société, quelle différence existe-t-il entre l acquisition de titres d une société louant des immeubles ou ceux d une autre vendant des allumes cigares. Le but économique est le même. Pourtant, fiscalement, il risque d exister une différence, de taille! Au-delà de l incompréhension de cette mesure, il existe également une insécurité juridique qui risque d être fort préjudiciable aux entreprises. Il existe en effet trois définitions de la notion de prépondérance immobilière. Et bien évidemment, selon la notion qui est retenue, les conséquences sont en tout point opposées. Or, à ce jour, aucun décret d application n est venu expliciter le texte de la réforme, de telle sorte qu aucun professionnel du droit n est capable de dire si à compter du 1er janvier 2006, une société sera à prépondérance immobilière ou pas, et ce faisant, si la cession de ses titres sera imposée au taux de 8% (exonérée en 2007) ou imposée à 15%. Dans toute chose, malheur est bon. Tirons profit de cette incertitude juridique pour proposer la seule définition qui nous paraisse rationnelle : La première définition, à exclure, est celle issue de l instruction du 1er juin 1999 (7 A-1-99) en matière de droits d enregistrements : sont à prépondérance immobilière les personnes morales non cotées en bourse, dont l actif brut total est constitué pour plus de la moitié d immeubles ou de participations dans des personnes morales, non cotées en bourse, elles-mêmes à prépondérance immobilière. En effet, à travers cette définition, on ne s intéresse aucunement à l utilisation qui est faite de l immeuble, puisque les immeubles affectés à l exploitation sont pris en compte pour apprécier le seuil de 50%. La seconde définition, elle aussi à exclure, est issue de l article 150 UB I du CGI : sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation. L exclusion des immeubles affectés à l exploitation de la société est un point positif mais non suffisant : qu en est-il des sociétés dont l objet est l achat-revente d immeubles et qui inscrivent ces derniers en stock? Qu en est-il également des sociétés de promotion immobilière dont l objet est la construction d immeubles pour la vente? La doctrine administrative ne considère pas comme des moyens d'exploitation «les immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchand de biens» (Inst. 14 janvier 2004, 8 M-1-04 n 94 et 95). Mais une fois de plus, pourquoi vouloir créer une distinction là où aucune raison économique ne le justifie. Qu ils s agissent des marchands de biens, des sociétés de promotion immobilière ou des sociétés 1213 - Flash Fiscal - Flash Fiscal - Flash Fiscal - foncières, toutes utilisent directement les immeubles dans le cadre de leur exploitation. Enfin, la dernière définition de la prépondérance immobilière, issue de l article 990 D du CGI et concernant la taxe sur les immeubles détenus par certaines personnes morales (taxe de 3%), ne peut non plus être retenue : La taxe vise les sociétés dont les immeubles situés en France représentent plus de 50% des actifs français, à l exclusion des immeubles affectés par les sociétés à leur propre activité professionnelle. Ne sont cependant pas pris en compte les activités professionnelles immobilières. Le problème reste donc entier. Si l on accepte le principe d une différenciation en fonction de l activité, ce qui n est pas notre cas, proposer une définition constitue alors un exercice difficile. On pourrait considérer que sont des sociétés à prépondérance immobilière «les sociétés non cotées dont l actif serait constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation et/ou non inscrits en stock». Mais cette définition ne peut hélas être complètement satisfaisante puisqu elle exclut toujours du bénéfice de l exonération les cessions de participations dans les sociétés foncières non cotées, qui procèdent à des investissements immobiliers à long terme destinés à la location. En conséquence, au-delà de cette définition, qui ne peut être qu imparfaite en ce qu elle laisserait subsister une forme de mécontentement et d injustice, une seule solution pourrait être apportée. Il s agit de la solution la plus logique dans le contexte actuel en ce qu elle ferait entrer l ensemble des sociétés à prépondérance immobilière dans le droit commun : supprimer l article qui exclut les titres de sociétés à prépondérance immobilière du bénéfice de l exonération des cessions de titres de participation. Maître Dominique RICHARD Maître Sophie GUITARD «INSTRUCTIONS ADMINISTRATIVES» Publicité foncière et conséquences de la non-immatriculation d une SCI au 1er novembre 2002 Dans une précédente instruction du 10 mai 2004 (B.O.I. 10 D-2-04), l'administration a précisé les conséquences qu'emporte la perte de personnalité morale pour les sociétés civiles constituées avant le 1er juillet 1978 et non-immatriculées au 1er novembre 2002, en matière de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière et de salaire du conservateur lors des transferts des biens immobiliers inscrits à l'actif de ces sociétés. La présente instruction apporte des compléments, notamment, en ce qui concerne les sociétés civiles d'attribution et le traitement des dépôts d'inscriptions et actes de procédure portant sur des biens immobiliers inscrits à l'actif de sociétés civiles ayant perdu leur personnalité morale à la date du 1er novembre 2002 (inscriptions d'hypothèques judiciaires ou légales notamment). Instruction BOI 10 D-2-05 n 96 du 6 juin 2005 ISF - bien ou droit grevé d'un usufruit - répartition de l'imposition entre usufruitier et nu-propriétaire Il n est dérogé au principe de non répartition de l imposition entre l usufruitier et le nu-propriétaire que dans un nombre réduit d hypothèses limitativement énumérées à l'article 885 G du CGI et à condition que l usufruit constitué ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire. Ces dispositions s appliquent à compter de l impôt de solidarité sur la fortune 1990 sans qu il y ait lieu de distinguer suivant la date à laquelle le démembrement est intervenu. Instruction BOI 7 S-5-05 n 102 du 14 juin 2005 Aménagements du régime d'imposition des plus-values mobilières et immobilières Le régime d'imposition des plus-values immobilières et de cessions de biens meubles réalisées par les particuliers a été modifié par la loi de finances pour Après une année d'application, diverses mesures aménagent le nouveau régime d'imposition (barème d'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété, frais de voirie et de réseaux, prélèvements sociaux...). L'Administration commente ces nouvelles mesures et apporte diverses précisions dans une instruction du 4 août Instruction BOI 8 M-1-05 n 135 du 4 août 2005 Suppression de l'avoir fiscal La loi de finances pour 2004 a supprimé l avoir fiscal pour les revenus distribués perçus par les personnes physiques à compter du 1er janvier 2005 et mis en place un nouveau dispositif d imposition. Les personnes physiques bénéficient d un crédit d impôt, égal à 50 % des revenus déclarés, plafonné à 115 ou 230 suivant la situation de famille, calculé sur le montant total des revenus distribués imposables ainsi que des revenus perçus en franchise d impôt dans un plan d épargne en actions. Les sociétés distributrices et les établissements payeurs sont soumis à des obligations déclaratives. La présente instruction commente ces nouvelles dispositions. Instruction BOI 5 I-2-05 n 140 du 11 août Impôt sur le revenu et réduction d'impôt au titre des dons aux œuvres. La loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005 modifie le régime de la réduction d'impôt pour dons aux oeuvres : - Le taux de la réduction d impôt est porté de 60% à 66%; - Le taux spécifique applicable aux dons effectués en faveur des associations qui viennent en aide aux personnes en difficulté est porté de 66% à 75% et le plafond des versements y ouvrant droit fixé à 470 au lieu de 422. Instruction BOI B n 143 du 18 août14 Le Dossier «DROIT PUBLIC» LE NOUVEAU REGIME DES AIDES PUBLIQUES A L IMMOBILIER D ENTREPRISE Avec la publication du décret n du 27 mai 2005 relatif aux aides à l investissement immobilier et à la location d immeubles accordées aux entreprises par les collectivités locales, le Gouvernement complète le toilettage du droit des aides publiques aux entreprises débuté neuf mois plus tôt par la loi n du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales. Le droit des interventions économiques des collectivités territoriales a été profondément modifié par cette grande loi de Décentralisation. Les lignes de force de cette réforme résident à la fois dans la confirmation du rôle de chef de file de la région dans le domaine du développement économique et dans la mise en conformité du régime des aides publiques locales aux entreprises avec les dispositions du droit communautaire. La principale modification apportée par la loi du 13 août 2004 réside dans la suppression attendue de la distinction entre aides directes et aides indirectes. Le maintien de cette distinction était en effet devenu difficultueux, essentiellement en raison de la position des institutions communautaires qui ne lui reconnaissait aucune légitimité. Le Législateur substitue désormais aux aides directes et indirectes les catégories des aides économiques, des aides à l immobilier d entreprise et des garanties d emprunt. Parmi les différents outils de développement économique à la disposition des collectivités locales, les aides à l immobilier d entreprise présentent deux particularités : D une part, la loi du 13 août 2004, tout en donnant un rôle pilote à la région en matière d interventionnisme économique, réserve toutefois aux départements et aux communes la possibilité de décider en toute autonomie des aides à l immobilier d entreprise qu elles entendent mettre en œuvre sur leur territoire ; D autre part, le montant des aides que les collectivités et leurs groupements peuvent attribuer pour l achat ou la location de terrains ou de bâtiments est calculé par référence aux conditions du marché selon des règles de plafonds et de zone déterminées par décret en Conseil d Etat, ce qui signifie que les aides à l immobilier d entreprise représentent le dernier secteur centralisé dans le domaine de l établissement des régimes d aides. Le nouveau régime des aides à l immobilier d entreprise offre ainsi l avantage d une plus grande sécurité juridique pour les entreprises tout en préservant la capacité d intervention autonome de l ensemble des collectivités territoriales. - I - Quels sont les immeubles qui peuvent faire l objet d une aide à l immobilier d entreprise? L article L du Code général des collectivités territoriales (CGCT) dispose que «les aides à l immobilier d entreprise s appliquent aux terrains nus ou aménagés ainsi qu aux bâtiments neufs ou rénovés». Le régime des aides à l immobilier d entreprise est susceptible de s appliquer non seulement aux bâtiments neufs ou rénovés mais également aux terrain nus ou aménagés. Auparavant, les aides portant sur les terrains pouvaient être librement accordées par les collectivités locales sans avoir à respecter aucune règle de zonage ou de plafond particulière. Sur ce fondement, le Conseil d Etat a pu estimer, dans son célèbre arrêt Commune de Fougerolles rendu le 3 novembre 1997, que la cession à l euro symbolique d un terrain appartenant à une commune était légale dès lors que la vente était justifiée par des motifs d intérêt général et comportait des contreparties suffisantes. L abandon de la distinction entre terrains et bâtiments enterre la jurisprudence Commune de Fougerolles et supprime la possibilité pour une collectivité territoriale de céder à l euro symbolique un terrain lui appartenant dans le cadre des aides au développement économique. - II - Qui peut bénéficier d une aide a l immobilier d entreprise? La loi du 13 août 2004 introduit une innovation importante en consacrant la possibilité pour la collectivité locale d attribuer l aide soit directement à l entreprise bénéficiaire, soit, de manière indirecte, lorsque la collectivité n est pas le maître d ouvrage de la construction du bâtiment, au maître d ouvrage, public ou privé, qui en fait alors bénéficier intégralement l entreprise. - III - Quelles sont les modalités d octroi d une aide à l immobilier d entreprise? A défaut d être subordonnée à la conclusion d une convention avec la région, comme c est le cas pour les autres régimes d aide au développement économique, l article L du CGCT prévoit que 1415 l attribution d une aide à l immobilier d entreprise suppose l établissement d une convention entre l entreprise et la collectivité territoriale dispensatrice de l aide. L article R du CGCT précise que «les assemblées délibérantes des collectivités territoriales et de leurs groupements déterminent les conditions d attribution, de liquidation, de versement, d annulation et de reversement des aides». Une attention toute particulière doit être accordée par les collectivités territoriales à la rédaction de cette convention car elle constituera pour elles à la fois une garantie et un moyen de contrôle de l utilisation des fonds publics par l entreprise bénéficiaire. - IV - Quels sont les différences types d aides à l immobilier d entreprise? La loi du 13 août 2004 apporte une innovation importante au régime des aides à l immobilier d entreprise en élargissant d une manière non négligeable la nature de ces aides. Auparavant restreintes à des rabais, les aides à l immobilier d entreprise pourront désormais revêtir la forme de subventions. Il convient de noter que les opérations de crédit-bail immobilier et de location-vente sont considérées comme des aides à l investissement immobilier et sont, à ce titre, soumises au dispositif mis en oeuvre par le décret n Les articles L et R et suivants du CGCT distinguent trois types d aides : Les aides à la rénovation de bâtiments (A); Les aides à l investissement immobilier et à la location d immeubles (B) ; Les aides aux entreprises agroalimentaires (non développées). A - Les aides à la rénovation de bâtiments Le champs d application des aides à la rénovation de bâtiment est étendu par la loi du 13 août 2004 qui substitue la notion de «bâtiments existants» à celle plus restrictive et désuète de «bâtiments industriels existants». Par ailleurs, le texte de loi revisite le schéma opérationnel de mise en œuvre des aides à la rénovation de bâtiments. Auparavant, les collectivités locales devaient se porter acquéreurs du bien afin de pouvoir ensuite consentir, après rénovation, un rabais sur le prix de rétrocession. Désormais, afin de tenir compte de la nouvelle faculté reconnue aux collectivités publiques d accorder des subventions dans le cadre du droit des aides à l immobilier d entreprise, l article R du CGCT prévoit simplement que «les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent, seuls ou conjointement, attribuer des aides aux entreprises ( ) en vue de favoriser la réutilisation, après rénovation, de bâtiments existants». Les aides à la rénovation de bâtiments répondent à des prescriptions particulières : Elles peuvent être accordées sur l ensemble du territoire ; Leur montant maximal ne peut être supérieur à la différence entre le prix de revient après rénovation et le prix correspondant aux conditions du marché. B - Les aides à l investissement immobilier et à la location d immeubles Les aides à l investissement immobilier et à la location d immeubles ne peuvent être attribuées que par des collectivités territoriales éligibles à la prime d aménagement du territoire (PAT). Le décret n du 11 avril 2001 relatif à la PAT distingue deux grands types de zones en fonction desquelles les plafonds applicables aux aides à l immobilier d entreprise vont varier : Les zones pour les projets industriels énumérées à l annexe I du décret n du 11 avril 2001 (1); Les zones pour les projets tertiaires énumérées à l annexe II du décret n du 11 avril 2001 (2). 1 - Les aides à l investissement immobilier et à la location d immeubles accordées aux entreprises dans les zones PAT industrie Concernant les aides à l immobilier d entreprise dans les zones éligibles à la PAT pour les projets industriels, le décret du 27 mai 2005 augmente les taux plafonds pour les grandes entreprises et les PME. Le montant maximal des aides à l investissement immobilier pourra ainsi osciller : Pour les grandes entreprises, entre 11,5% et 65% de la valeur vénale des terrains et des bâtiments ; Pour les PME, entre 21,5% à 75%. L article R du CGCT pose deux conditions à l attribution d une aide à l immobilier d entreprise dans une zone PAT industrie : L entreprise doit s engager à «maintenir pendant une période d au moins cinq ans son activité sur les terrains ou dans les bâtiments pour lesquels elle a bénéficié de l aide». Au cas où l entreprise viendrait à manquer à cette obligation, il lui faudra reverser l aide perçue. Au moins 25% des dépenses liées à l investissement immobilier doivent être financés sans aucune aide publique. Les aides à la location de bâtiments ne pourront quant à elle excéder par entreprise sur trois ans conformément aux dispositions du règlement communautaire n 69/2001 de la Commission du 12 janvier 2001 concernant les aides de minimis. Les secteurs de l industrie charbonnière, de la sidérurgie, des fibres synthétiques, du transport et des services financiers sont exclus du champ d application de ces aides. 2 - Les aides à l investissement immobilier et à la location d immeubles accordées aux entreprises dans les zones PAT tertiaire Concernant les aides à l investissement immobilier et à la location d immeubles accordées aux entreprises dans les zones éligibles à la PAT pour les projets tertiaires, le décret du 27 mai 2005 autorise désormais les aides à la location et intègre les dispositions du règlement communautaire n du 12 janvier 2001 sur les aides aux PME. Pour les PME : Le montant des aides à l investissement pourra représenter de 7,5% à 25% de la valeur vénale de référence, avec toutefois un plafond fixé à Les aides à la location ne pourront dépasser 25% du montant des loyers, plafonnés à par entreprise sur trois ans. Pour les grandes entreprises : Les aides à l investissement immobilier ou à la location ne devront pas excéder 10% de la valeur vénale de référence, tout en étant plafonnées à par entreprise sur trois ans. Les secteurs de l industrie charbonnière, du transport et des services financiers sont exclus du champ d application de ces aides. CHEUVREUX Julien BERNARD 1516 oint de vue DOSSIER TECHNIQUE AMIANTE : L'IMPERATIF AVANT FIN 2005 Rencontre avec Jean-Pierre MOLIA, président de la FNECI Jean Pierre Molia, vous êtes à la fois le dirigeant de QALEO - L'Expertise Technique Immobilière (société d'expertises de patrimoines institutionnels) et Président de la FNECI (Fédération Nationale de la Construction et de l'immobilier). Présentez nous brièvement la FNECI. La FNECI est une Fédération créée il y a 2 ans pour répondre au besoin d'organisation de cette nouvelle profession qu'est le diagnostic immobilier. Elle a pour vocation d'accompagner les Pouvoirs Publics dans l'élaboration des textes réglementaires en cours de rédaction, d'apporter des services à ses 160 adhérents (présents partout en France), et de veiller au respect des normes de qualité qu'elle impose à ses membres. Dans ce cadre, le Dossier Technique Amiante (DTA) est un sujet qui vous préoccupe? Nous sommes début septembre, et le 31 décembre 2005 tous les diagnostics amiante devront être réalisés pour les immeubles de bureau, les Etablissements Recevant du Public, les immeubles industriels ou à usage agricole, et les parties communes des immeubles d'habitation. Nous pensons qu'à peine 20 % de ces dossiers sont actuellement réalisés. Vous comprendrez aisément que je puisse être inquiet pour les propriétaires qui sont responsables de la non production de ce dossier! Plus précisément, qu'est ce qu'un Dossier Technique Amiante? Un DTA est une sorte de «carnet de bord» de l'immeuble sur le sujet amiante. Il recense les constats de repérage qui ont pu être effectués auparavant ou à l'occasion de sa constitution, les mesures d'empoussièrement de l'air, les éventuels travaux d'enlèvement d'amiante C'est un dossier vivant, qui va suivre la vie de l'immeuble sous la responsabilité de son propriétaire. Même si des constats de repérage réalisés par des diagnostiqueurs précédemment à l'existence du DTA n'ont pas révélé de présence d'amiante, le dossier est obligatoire. Quelle est la différence entre Repérage amiante et Dossier Technique Amiante? Le Repérage amiante est l'opération qui consiste à rechercher, sans opération destructive, les matériaux susceptibles de contenir de l'amiante dans les bâtiments. Il est régi par un certains nombre de textes réglementaires, pour la plupart contenus dans les articles et suivants du Code de la Santé Publique. Le Constat de repérage amiante en vue de la constitution du DTA est similaire au constat que le diagnostiqueur réalise pour le compte d'un vendeur au moment de la mutation du bien. Je suppose que c'est pour cela qu'à été rendu obligatoire le Dossier Technique Amiante? Oui, exactement. Il permet, d'une part, d'assurer le suivi et l'information de tous les intervenants dans l'immeuble et de répondre aux obligations du Code du Travail sur la Sécurité des travailleurs. D'autre part, il est le seul moyen de connaître l'état de l'immeuble et d'arriver à une éradication progressive de l'amiante. N'oublions pas que l'amiante est responsable de la mort ou de maladies graves de dizaine de milliers de personnes. Quelles sont les difficultés que rencontrent les diagnostiqueurs? Les difficultés du repérage sont multiples. Pour réaliser un DTA pour le compte d'un propriétaire, une des principales difficultés est la récollection des rapports, événements, travaux, qui ont pu être exécutés avant la constitution du dossier. De nombreux propriétaires ont fait procéder au repérage de flocages, de calorifugeages ou de faux plafonds, mais n'ont pas fait réaliser les repérages des autres matériaux contenant de l'amiante, comme par exemple les dalles de sol. Les premiers repérages n'ayant pas localisé précisément les matériaux amiantés, le diagnostiqueur doit les réaliser à nouveau. De plus, il faut savoir que plus de 3000 matériaux et produits contiennent de l'amiante dans des proportions diverses et que le repérage ne concerne que ce qui est visuellement accessible et sans travaux destructifs. C'est une des difficultés d'exécution, mais on ne pouvait imaginer aller sonder les murs, plafonds et façades dans des immeubles en bon état! La dernière difficulté, cette fois-ci pour le propriétaire, est d'assurer le suivi du dossier : transmission aux personnes concernées (locataires, représentants du personnel, chefs d'établissements, inspecteurs du travail ) et d'intégrer au fur et à mesure, après constitution du dossier, les travaux réalisés dans l'immeuble. Et si un propriétaire omettait ou refusait de faire réaliser un DTA? Dans ce cas, ce propriétaire encourt une contravention pouvant aller jusqu'à 3000 et ses responsabilités civile et pénale (personnes physiques et morales) sont engagées dans le cadre des obligations résultant du Code de la Santé Publique. Qui est compétent pour aider le propriétaire à réaliser le DTA? Les diagnostiqueurs en général, quand ils sont de qualité, sont compétents pour traiter l'ensemble du diagnostic amiante et la constitution du DTA. Permettez-moi plutôt de préconiser à vos lecteurs les adhérents de notre Fédération que nous connaissons bien et qui sont des professionnels avertis. Vos clients pourront trouver la liste des adhérents sur notre site et/ou contacter notre fédération pour tous renseignements par téléphone au ou par à 1617 u côté des tribunaux STRATÉGIE PATRIMONIALE DIVORCE La Cour de cassation affirme que la prestation compensatoire est insaisissable L'arrêt rendu par la 2e chambre civile de la cour de cassation le 10 mars 2005 devrait faire date. En effet, si la solution n'est pas totalement nouvelle, c'est toutefois la première fois que la cour de cassation a affirmé que la prestation compensatoire était insaisissable du fait de son aspect partiellement indemnitaire. En l'espèce, la prestation avait été versée en capital. Cour de cassation, 2e chambre civile, 10 mars 2005 (pourvoi n )- JCP N n du 6 mai 2005 p.891 REGIMES MATRIMONIAUX Séparation de biens - construction sur le terrain d'un des époux - date à prendre en compte pour la valeur du terrain Le calcul du montant de la créance entre époux doit prendre en compte la valeur actuelle de l'immeuble. En cas de construction édifiée à l'aide de fonds d'un époux séparé de biens sur un terrain propre de l'autre, la créance est égale à la valeur actuelle de l'immeuble diminuée de la valeur actuelle du terrain. Cass. 1ère civ. 8 Février JCP N N 21 du 27 mai 2005 Séparation de biens - propriété du bien dépend du titre et non du financement Un bien acquis par des époux séparés de biens appartient à celui au nom duquel le titre a été établi. La cour rappelle que sous le régime de la séparation de biens, le bien appartient à celui dont le titre établit la propriété sans égard à son financement. S'il s'avère que les modalités de financement diffèrent des énonciations du titre, il n'y a pas lieu de remettre ce titre en cause, mais seulement de procéder à un apurement des comptes entre époux. Cass. 1ère Civ. 31 mai JCP N N 25 du 24 juin DONATION Clause d'inaliénabilité - mainlevée demandée par action oblique - impossibilité Par acte notairié, les époux J avaient fait donation à leur fille Mme C. d'un immeuble avec stipulation d'une clause d'inaliénabilité. Le Trésor public, créancier de Mme C., demande la mainlevée de cette clause afin de procéder à la saisie immobilière du bien. La Cour d'appel de Nîmes, considérant que l'intérêt légitime justifiant cette clause ne pouvait n être que temporaire, autorise la mainlevée, dont l'intérêt est plus important. La Cour de Cassation casse au motif que «l'action de la donataire était subordonnée à des considérations personnelles d'ordre moral et familial, elle demeurait exclusivement attachée à sa personne, de sorte qu'elle ne pouvait être exercée par un créancier agissant par voie oblique». Cass 1ère Civ. 8 mars Droit et Pat Hebdo n 560 du 4 mai 2005 SUCCESSION Intervention à une instance - demande de garantie - actes impliquant acceptation tacite d'une succession (non) Le 30 novembre 1998, les héritiers de M. X interviennent volontairement à l'instance concernant une affaire de demande de garantie et sollicitent le bénéfice des conclusions de leur auteur décédé. Le 3 mars 1999, ils renoncent à la succession. La Cour d'appel les déboute de leur action en garantie et les condamne à payer la banque. La cour de cassation casse au motif «qu'à la différence d'une demande reconventionnelle, une demande de garantie ne présente par elle-même qu'un caractère conservatoire et n'implique pas l'intention d'accepter une succession». Cass 1ère Civ. 19 avril 2005 n Droit et Pat Hebdo n 566 du 14 juin JCP N n 25 du 24 juin 2005 Testament - production d'une photocopie - dépositaire (non) - envoi en possession rejeté M. S se prévalant d'une photocopie en sa possession du testament olographe non représenté de M. V. l'instituant légataire universel, testament qui avait disparu du vivant de son auteur, demande à être envoyé en possession. La cour d'appel le déboute énonçant l'article 1348 alinéa 2 du code civil que «seule la partie à l'acte ayant perdu l'original, ou le dépositaire, est en droit de pallier l'absence du titre original par une copie qui en soit la reproduction fidèle et durable» et observant que M.S n'avait jamais été dépositaire du testament. La cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir retenu qu'il n'avait pas été rapporté la preuve du legs universel. Cass 1ère Civ. 19 avril 2005 n Droit et Patr. Hebdo n 566 du 14 juin 2005 La difficile maîtrise de l'avantage matrimonial en Droit International Privé La qualification de l'avantage matrimonial se situe en droit français à la limite entre la loi du régime matrimonial et la loi régissant les effets de la succession. Cette qualification pourra être différente dans un autre état entraînant des disparités dans le cadre du règlement d'une succession internationale. Etude de Michel VAN SEGGELEN et Bertrand BASSEVILLE - JCPN N 16 du 22 avril 2005 (Page ) 1718 IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE VENTE Annulation de la vente - indemnité d'occupation pour le vendeur (non) En cas d'annulation de la vente le vendeur n'est pas fondé à demander une indemnité d'occupation. Viole l'article 1234 du Code Civil la Cour d'appel qui retient pour accorder au vendeur le droit de demander une indemnité d'occupation à son acquéreur que la révocation de la vente doit replacer les parties en l'état antérieur et que l'acquéreur a occupé le bien dont la propriété est revenue rétroactivement au vendeur. Cass. 3ème Civ. 2 mars 2005 JCP N N 21 du 27 mai 2005 Indemnités d'occupation d'un logement fixées par décision judiciaire et prescription quinquennale Si le créancier peut poursuivre pendant trente ans l'exécution d'un jugement condamnant au paiement d'une somme payable à termes périodiques, il ne peut, en vertu de l'article 2277 du Code civil, applicable en raison de la nature de la créance (indemnité d'occupation), obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de la demande. Cour de cassation, assemblée plénière, 10 juin 2005 Insuffisance de niveau - non-conformité - exécution forcée possible M. et Mme T., qui avaient signé avec la société B. un contrat de construction de maison individuelle, refusèrent d'approuver le procès-verbal de réception, en raison d'une non-conformité aux stipulations contractuelles relative à une insuffisance de 33 cm du niveau de la construction. Il assignèrent la société de construction, afin d'obtenir sa condamnation à démolir et reconstruire la maison ou, à défaut, sa condamnation au coût de ces opérations. La cour d'appel les débouta, en retenant que la non-conformité aux stipulations contractuelles ne rendait pas l'immeuble impropre à sa destination et à son usage et ne portait pas sur des éléments essentiels et déterminants du contrat. L'arrêt est cassé par la Cour suprême au visa de l'article 1184 du Code civil, aux termes duquel la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible. En statuant comme elle l'a fait tout en constatant une insuffisance de 0,33m par rapport aux stipulations contractuelles, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé ce texte. Cass. civ. 3e, 11 mai 2005 (cassation), arrêt n 554 FS-P+B, pourvoi n M , Bull. civ. III Offre de vente - délai raisonnable d'acceptation Le propriétaire avait émis une offre de vente sans stipulation de terme, acceptée 5 semaines plus tard. Il estimait par la suite que son offre avait été acceptée trop tard et qu'il n'était plus engagé. La cour d'appel ne l'a pas admis et la Cour de cassation confirme l'analyse. La cour d'appel a souverainement retenu que compte tenu de la nature du bien et de la qualité de l'acquéreur qui devait consulter son conseil d'administration pour obtenir le consentement à l'acquisition, le délai de cinq semaines dans lequel était intervenue l'acceptation n'était pas déraisonnable. Elle a ainsi pu retenir qu'il y avait eu vente. Cette décision manifeste l'inconvénient de rédiger une offre sans fixer de délai pour son acceptation. Cass. Civ. 3e, 25 mai 2005, n 631, FS-P + B, rejet Vente d'un IGH - obligation d'information de l'acquéreur sur les charges Une société immobilière avait vendu un immeuble de grande hauteur à une société et a été assignée en nullité de la promesse de vente pour réticence dolosive. L'acquéreur obtient la nullité de la vente : le vendeur a l'obligation de transmettre à l'acquéreur des informations précises sur les règles des IGH et sur le montant des charges qui en résulte. L'obligation du vendeur est de plus en plus lourde. Il n'est pas fait ici référence au caractère professionnel du vendeur, qui était face à un autre professionnel «spécialisé en matière d'acquisition et de valorisation d'immeubles en vue de la revente». Cass. Civ. 3e, 22 juin 2005, n 781, FS-P+B, rejet Vente de murs et fonds de commerce en l'état entre professionnels - obligation d'information sur les injonctions de sécurité Un fonds de commerce de café-hôtel-restaurant avait été vendu avec les murs, par le liquidateur de l'exploitant. Or deux mois plus tard, la commission départementale de sécurité informait l'acquéreur de ce que l'exploitation ne pouvait être poursuivie, les travaux de sécurité prescrits par l'administration n'ayant pas été réalisés depuis L'acquéreur demandait alors la résolution de la vente. Elle est prononcée par la cour d'appel et confirmée par la Cour de cassation : La qualité de professionnel de la restauration de l'acquéreur ne dispensait pas le vendeur de l'informer des vices qui l'affectaient et qu'il connaissait. Le dol était donc caractérisé. Une mention de vente de l'immeuble «en l'état» ne dispense pas le vendeur de son obligation d'informer l'acquéreur des injonctions administratives relatives aux questions de sécurité. Cass. Civ. 3e, 6 juil. 2005, n 840, FS- P+B, rejet BAIL COMMERCIAL Fixation du loyer commercial du bail renouvelé - valeur locative - appréciation souveraine des juges du fonds Le loyer d'un local commercial avait été fixé à l'origine sans payer de pas-de-porte. Le locataire contestait le mode de fixation du loyer du bail renouvelé en estimant qu'il dépassait la valeur locative ; il estimait que la fixation du loyer aurait dû tenir compte de ce que le loyer d'origine était fixé «à l'américaine» et donc majoré. Mais la Cour de cassation confirme ici de façon nette que le mode de calcul de la valeur locative relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond en adoptant le mode de calcul qui leur est apparu le meilleur. L'article L fixe le principe que le loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative, puis renvoie à une liste de 1819 critères précisés par le décret. A propos de la fixation du loyer d'origine, l'article 23-3 du décret de 1953 indique qu'il est tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. Il a donc été admis, lors du renouvellement, que le prix de base servant de calcul au prix du loyer de renouvellement intègre une partie du pas-de-porte. Cass. Civ. 3e, 6 juillet 2005, n 839, FP-P+B+I, rejet Clause «travaux» et obligation de délivrance Le bailleur ne peut pas s'exonérer conventionnellement de son obligation de délivrance des lieux loués. L'obligation de délivrance des lieux loués que l'article 1719 du Code civil impose au bailleur est d'ordre public. Le bailleur ne peut, par le biais d'une clause insérée dans le bail commercial et stipulant que le preneur devrait souffrir sans aucune indemnité quelles qu'en soient l'importance et la durée tous les travaux qui pourraient devenir utiles ou nécessaires dans les lieux loués, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués. Cass 3ème civ.3, 1er juin JCP N N 25 du 24 juin Soumission volontaire au statut des baux commerciaux et défaut d'immatriculation au RCS La Cour de cassation admet que dès lors que les parties ont, sans équivoque, décidé d'adhérer au bénéfice du statut des baux commerciaux, le locataire bénéficie de la propriété commerciale, tout en étant dispensé de remplir l'obligation d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés prévue par l'article L du Code de commerce. La décision rendue par la Cour de cassation semble pour le moins logique puisque dans certains cas, cette immatriculation s'avérait impossible (pour les associations notamment). Cass. civ. 3ème, 9 févr. 2005, pourvoi n Baux commerciaux - renouvellement - immatriculation du conjoint locataire obligatoire - pas d'atteinte aux droits de l'homme Un bailleur avait obtenu en appel que soit constaté que ses locataires n'avaient pas droit au renouvellement du bail, au motif que l'un des conjoints locataires n'était pas immatriculé au registre du commerce lors de la demande de renouvellement. La décision est confirmée en cassation : dénier le bénéfice du droit au renouvellement à deux époux séparés de biens sur le fondement du défaut d'immatriculation d'un seul d'entre eux à la date de leur demande de renouvellement ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit à la «propriété commerciale» reconnu au locataire par l'article 1er du protocole additionnel n 1 à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. Cass. Civ. 3e, 18 mai 2005, n 586, BRDA 15 juin 2005 Bail commercial - cession de bail au propriétaire des murs - défaut de cause (non) Une Cour d'appel avait considéré que le preneur à bail d'un local commercial ne peut céder son droit au bail au propriétaire des murs, étant donné que la relation triangulaire, cédant cessionnaire bailleur n'existe plus dès lors que le cessionnaire prétendu et le bailleur sont une seule et même personne, et que, dans une telle hypothèse, la cession du droit au bail est dépourvue de cause. La Cour de cassation condamne l'arrêt de la Cour d'appel au motif que l'acquisition par le bailleur du droit au bail mis en vente par son locataire a une cause puisqu'elle permet au premier de recouvrer la jouissance matérielle des lieux loués. Cour de cassation, 3ème civ., 13 octobre 2004, AJDI n 4/2005, p.302. Bail Commercial - champs d'application - durée de plusieurs saisons Les locations conclues pour la durée d'une saison sont exclues du statut des baux commerciaux (L C Com), et ce même si elles sont poursuivies pendant plusieurs saisons. Le fait que le locataire conserve les clefs entre deux saisons ne constitue pas une mise en possession, mais une simple tolérance du bailleur. Civ 3ème 19 avril 005 n 542 FD - BRDA 30 juin 2005 BAIL D'HABITATION Bail - obligation de délivrance - logement décent - humidité - santé - réparation des dommages La Cour de cassation apporte quelques précisions sur les dommages qui peuvent 19 être rattachés au manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. En l'espèce, la haute juridiction casse l'arrêt de Cour d'appel au motif que les juges du fonds ayant souverainement constaté l'aggravation de l'état de santé du locataire en raison de l'humidité du logement ne peuvent ensuite rejeter la demande d'indemnisation de celui-ci. Cour de cassation, 3ème civ., 19 janvier 2005, AJDI n 5/2005, p.379. BAIL A CONSTRUCTION Bail à construction par une société d'attribution La Cour de cassation admet que la construction d'immeubles étant dans l'objet d'une société d'attribution, le recours à un bail à construction n'est pas contraire à cet objet et est même, un moyen de le remplir. En l'espèce, la S.C.A. avait consenti un bail à construction pour une durée de vingt cinq ans à une S.C.I. Civ. 3ème, 31 mars 2005 (rejet), Const-Urb, juin 2005, (n 135), p. 15 et 16, note D. SIZAIRE DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE Loi du 31 décembre lot préempté préalablement par la commune - notion de vente en bloc La loi du 31 décembre 1975 prévoit un droit de préemption au profit du locataire en cas de division de l'immeuble, sauf si le bailleur vend en bloc l'immeuble entier ou l'ensemble des locaux à usage d'habitation. En l'espèce, il s'agissait d'un immeuble divisé en quatre lots, dont un avait été préempté. Le reste avait été vendu en bloc, mais l'un des locataires contestait la validité de la vente, il obtient gain de cause. Comme il y avait eu antérieurement une première division de l'immeuble, puisqu'un premier lot avait été cédé à la commune qui avait préempté, il n'est plus possible de vendre le reste de l'immeuble en bloc pour faire échapper le reste de l'immeuble au droit de préemption. Le fait générateur du droit de préemption, c'est la première vente qui suit la division de l'immeuble. Cass. Civ. 3e, 8 juin 2005, n 700, FS-P+B+I, cassation20 COPROPRIÉTÉ LOI CARREZ Loi Carrez - notions de «lots de copropriété» et «d unité d habitation» Après avoir acquis un appartement en duplex, les acheteurs avaient tenté d obtenir une réduction de prix sur le fondement de la loi Carrez au motif que certaines pièces correspondaient à des lots de copropriété de moins de 8 m2. La Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir pris en compte pour l'application de l'article 46 de la loi Carrez la surface de l'appartement, tel qu'il se présentait matériellement, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la superficie car ils étaient réunis aux autres lots. La Cour de cassation fait prévaloir la réalité de «l unité d'habitation» sur ce qui résulte d une lecture stricte du règlement de copropriété. C est la réalité des lieux qui prime. Solution inédite. Cass. Civ. 3e, 13 avril 2005, n 487, FS-P + B, rejet Mesurage d une véranda Une véranda couverte édifiée sur une terrasse partie commune ne doit pas faire l'objet d'un mesurage. CA Paris, 23e ch. B, 23 février 2005, n 03/20759 (Dicti perm Gestion immob bull 370 page 2029) SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES Copropriété à deux personnes et syndicat en difficulté Le rétablissement du fonctionnement normal d une copropriété composée de deux personnes, en l espèce deux pavillons, peut être assuré par la scission dès lors que la division en propriété du sol est possible. TGI de Nanterre, 5 oct.2004 (AJDI mai 2005) Troubles causés par le preneur et action oblique en résiliation de bail par le syndicat des copropriétaires Un syndicat des copropriétaires peut obtenir la résiliation d'un bail commercial, par le biais de l'action oblique (art.1166 cc), au lieu et place du bailleur lorsque le preneur exerce une activité prohibée par la destination de l'immeuble (en l'espèce peintre carrossier). Cass.3e civ. 22 juin 2005 n n 776 D (Dicti perm Gestion immob bull 370 page 2029) ASSEMBLEES GENERALES Notion de décision et autorisation de réaliser une construction sur une partie commune à usage privatif Ne peut constituer une décision susceptible d être contestée, le paragraphe du procèsverbal d une assemblée générale, consacré à la définition des parties communes, qui ne comporte aucune délibération, sanctionnée par un vote. Viole l article 26 de la loi du 10 juillet 1965 l arrêt qui déclare valablement donnée à la majorité de l article 25 b de la loi de 1965 l autorisation de construire sur une partie commune à usage privatif de deux lots, un garage pour «remisage» des automobiles, cette construction impliquant nécessairement un local destiné à abriter les voitures et comportant donc un toit Cass. 3ème civ., 4 nov Pourvoi n n 1116 FS-P + B (AJDI avril 2005) A propos de la notification du procès verbal par acte d huissier La cour d appel ne donne pas de base légale à sa décision de déclarer forclos les copropriétaires demandeurs en annulation d une assemblée générale en retenant que le syndicat a remis, en exécution d une ordonnance de référé, à une SCP d huissiers de justice les procès verbaux des assemblées générales pour les années 1991, 1992, 1993 sans rechercher si la SCP d huissiers avait remis aux copropriétaires demandeurs le procès-verbal de l assemblée générale de 1992 par acte valant notification. Cass. 3ème civ., 26 mai Pourvoi n n 622 FS-D (AJDI mai 2005) Annulation de nomination du syndic et annulation des assemblées postérieures La nullité d'une assemblée générale désignant le syndic n'invalide pas de plein droit les assemblées postérieures, en conséquence la nomination d'un administrateur provisoire n'est pas justifiée tant que le syndicat n'est pas dépourvu de syndic. Cass.3e civ. 8 juin 2005 n (Dicti perm Gestion immob bull 370 page 2025) Vente d un lot et convocation à l assemblée générale Lorsque la vente d'un lot est notifiée au syndic avant le délai de quinzaine imparti pour convoquer, il doit, à peine de nullité de l'assemblée, convoquer l'acquéreur, même si le vendeur a déjà reçu la convocation. CA Versailles 4e Ch. 22 mars 2004 n 03/00869 (Dicti perm Gestion immob bull 370 page 2026) REGLEMENT DE COPROPRIETE Clause de solidarité entre indivisaires d un lot stipulée dans le règlement de copropriété La clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n est pas prohibée entre indivisaires conventionnels d un lot tenus de désigner un mandataire commun. Cass., 3ème civ., 1er déc Pourvoi n n 1253 FS-P + B + I (AJDI Juin 2005) CHARGES Charges d'ascenseur et fonctionnement de l appareil Dans le cadre d'une société d'attribution, seul un arrêt définitif du fonctionnement de l'ascenseur peut dispenser du paiement de charges correspondantes. Cass.3ème civ 15 mars 2005 n (Diction perm Gestion immob bull 368 page 2083) 20 Montrer encore
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 l'article 1325
 l'article 1
 L'article 2
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 L'article 29
 l'article 885
 l'article 1348
 l'article 1234
 l'article 2277
 l'article 1184
 l'article 23
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 art. 40
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