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Timestamp: 2019-09-22 11:53:41+00:00

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Le innovazioni in condominio
NEWS Manutenzione condominiale25 Febbraio 2014 ore 11:27
La Cassazione definisce innovazioni le modifiche materiali o funzionali dirette a miglioramento, uso più comodo o maggior rendimento delle parti comuni di un condominio.
condominio , assemblea , innovazioni , manutenzione condominio
Nozione di innovazioni
Non tutti gli interventi sullo stabile condominiale possono essere considerati uguali.
Il codice parla di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di manutenzione straordinaria di notevole entità, elevando in tal modo il parametro economico a indicatore dei quorum necessari per l'approvazione di tali interventi.
Un discorso a parte meritano le innovazioni.
Il codice civile se ne occupa in relazione alla procedura deliberativa ed agli effetti per i condomini in relazione al tipo d'innovazione deliberata.
La riforma del condominio è intervenuta inserendo nel codice civile le maggioranze necessarie a deliberare particolari tipologie d'innovazione (che potremmo definire di interesse sociale e di adeguamento normativo e tecnologico) in passato previste da varie leggi speciali.
Il modo migliore per comprendere cosa si debba intendere per innovazione è quello di darne una definizione.
Il legislatore non si è preoccupato di definire tale concetto, né con il codice civile né con le leggi speciali.
Il merito di una definizione compiuta va dato alla Suprema Corte di Cassazione secondo la quale per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni , in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Un esempio chiarirà il concetto: intervenire sul cancello d'ingresso ai box perché arrugginito, ripristinandone funzionalità ed aspetto è da considerarsi un intervento di manutenzione che al massimo può assumere i connotati della straordinarietà e notevole entità.
Ed ancora l'automatizzazione dello stesso cancello non rientra nel concetto d'innovazione in quanto l'intervento sul bene comune ne rende più comodo il godimento.
L'installazione di un impianto di ascensore, invece, è da ritenersi intervento innovativo.
D'altronde la funzione delle innovazioni è ben specificata dal primo comma dell'art. 1120 c.c. a norma del quale I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Le maggioranze necessarie per deliberare un'innovazione sono particolarmente alte.
Quorum deliberativi per le innovazioni
Il richiamato quinto comma dell'art. 1136 c.c. stabilisce che le innovazioni di cui al primo comma dell'art. 1120 c.c. devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
Come si diceva in precedenza la riforma del condominio ha sostituito il vecchio art. 1120 c.c. introducendo nel nuovo testo dei riferimenti a maggioranze semplificate per specifiche deliberazioni.
Recita il secondo comma dell'art. 1120 c.c.:
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, [per il contenimento del consumo energetico degli edifici – parte abrogata dal d.l. n. 145/2013] e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
Rispetto a queste tipologie d'innovazione, l'amministratore ha il dovere di convocare l'assemblea entro trenta giorni da una richiesta, debitamente documentata, presentatagli anche da un solo condomino (art. 1120, terzo comma, c.c.).
Nell'ambito delle innovazioni il legislatore ha previsto una disciplina particolare per degli interventi che, seppur consentiti, sono da considerarsi esosi e/o non necessari.
È il caso delle c.d. innovazioni gravose e/o voluttuarie. La norma di riferimento è l'art. 1121 c.c. che recita:
Un'innovazione è gravosa quando la sua esecuzione comporti una notevole spesa, è voluttuaria quando non necessaria in relazione alle condizioni dello stabile ed al tipo d'intervento deliberato.
Per chiarire: si pensi all'assemblea che invece di decidere la pitturazione di un portone perfettamente integro e funzionante decida di sostituirlo con uno di notevole qualità e costo.
In questo caso, poiché il bene sarà fruibile da tutti i condomini, il codice, al fine di evitare l'inutile esborso di somme di denaro da parte dei dissenzienti, consente l'intervento innovativo solo se i favorevoli decidano di sobbarcarsi interamente la spesa.
Questa condizione non è necessaria qualora il bene sia suscettibile di utilizzazione separata.
Si pensi alla decisione d'installare un ascensore; il bene potrà essere utilizzato solo dai favorevoli (ad esempio con la predisposizione di codici per l'accesso alla cabina, ecc.) e le relative spese di installazione e manutenzione saranno a loro totale carico.
In tal caso i contrari avranno facoltà di subentrare in futuro corrispondendo la loro quota parte.
È importante ribadire che le innovazioni gravose e/o voluttuarie che siano devono essere sempre approvate con le maggioranze previste dal succitato quinto comma dell'art. 1136 c.c.
Non tutti gli interventi innovativi sono considerati leciti.
Così sempre l'art. 1120 c.c. al quarto comma specifica che sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Anche in questo caso un esempio chiarirà il concetto: se l' assemblea di condominio decide d'intervenire su prospetto del palazzo modificandone l'aspetto, è chiaro che l'innovazione andrà ad incidere sul decoro architettonico.
Articolo: Le innovazioni in condominio
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Le innovazioni in condominio: Commenti e opinioni
Laura1966
Martedì 12 Marzo 2019, alle ore 09:17
Se il regolamento condominiale di tipo contrattuale vieta l'uso di tavolini sul suolo condominiale da parte di gestori di bar e questi offrono denaro per poter usufruirne, tale innovazione (cambio d'uso parti comuni) può essere interpretato come "maggior rendimento delle cose comuni" e quindi è sufficiente l'approvazione della metà +1 dei partecipanti alla riunione condominiale o necessita della votazione unanime del condominio?
Elisabetta Picco
Lunedì 5 Dicembre 2016, alle ore 17:57
Avrei bisogno di sapere se la pavimentazione con autobloccanti della zona parcheggio/posti auto di un condominio al mare, può considerarsi innovazione.
Attualmente il parcheggio è in terra battuta e ghiaia (il condominio si trova a 200 metri dal mare circondato da macchia mediterranea) ed è cosi da quarant'anni. Inoltre il costo dell'opera è superiore al quarto del bilancio annusle del condominio (bilancio annuale 125/130 mila €, costo dei lavori 80/90 mila €.
Lucag1979 Elisabetta Picco
Venerdì 9 Dicembre 2016, alle ore 12:16
No, una semplice delibera che è finalizzata al miglior uso della cosa comune. Al massimo un intervento di manutenzione straordinaria di notevole entità.
Venerdì 25 Novembre 2016, alle ore 13:41
Vorrei sapere se coinbentare un tetto si puo definire innovazione visto che in questo momento ci sono solo le tegole appoggiate a dei listelli e per di piu ho infiltrazioni d'acqua?
Lucag1979 Ambrogio
Lunedì 28 Novembre 2016, alle ore 18:06
E' un'innovazione, per deliberarla è necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea e 500 millesimi (art. 1120, secondo comma, c.c.).
Corradogalimberti
Giovedì 5 Giugno 2014, alle ore 16:16
Buongiorno avvocato,recentemente la Cassazione aveva dettato un principio importante e differente rispetto alla giurisprudenza precedente, in tema di TERRAZZE "A TASCA", con sentenza 14107 del 3/8/2012.Dobbiamo ritenere quel principio tuttora valido o superato dall'attuale normativa sul condominio e in particolare sulle c.d. "innovazioni"?graziecordiali salutiCG
Semeraro Loredana
Martedì 26 Novembre 2013, alle ore 20:26
Ho il problema piccioni sui balconi, lato strada e cortile.
Volevo installare reti a norma o in pvc.
E' da considerarsi innovazione o modificazione?
In quanto cambiano le maggioranze?
Legale Semeraro Loredana
Giovedì 28 Novembre 2013, alle ore 16:45
Se altera il decoro serve il consenso di tutti i condomini.
Mercoledì 1 Maggio 2013, alle ore 09:26
Questione, l'assemblea ha deliberato l'installazione di manopole termostatiche con un costo pari a 1.800 euro l'alternativa installazione di manopole manuali con un costo di 900 euro la maggioranza ha votato per quelle termostatiche, la problematica è che in alcuni termosifoni di alcuni appartamenti non è possibile installare l'innovazione se non con intervento murario ed idraulico con maggiorazione della spesa, detta problematica non è stata riportata durante l'assemblea e non citata sul verbale la stessa è stata evidenziata una volta che il tecnico ha iniziato il sopralluogo per la fattibilità, in pratica prima si è deliberato l'installazione poi si è chiesto di fare il sopralluogo per la fattibilità è regolare? Chi deve sostenere le spese di opere murarie? L'amministrazione sostiene tutti i condomini, ma quelli che non hanno questa difficoltà non vogliono saperne, ma al contempo impongono un onere gravoso ad altri condomini che per potere usufruire della gestione del flusso dell'acqua calda (impianto a gasolio) per poter risparmiare impongono la spesa supplettiva sia per i lavori o in alternativa il pagamento per intero del consumo causato dal funzionamento della caldaia per oltre 18 ore. E' legale imporre un onere gravoso a dei condomini per favorire ed avere un beneficio altri? In questo caso la delibera è Nulla? In caso si proceda all'installazione dell'innovazione con esclusione di alcuni termosifoni come dovrà essere ripartito il consumo? Grazie
Lunedì 22 Aprile 2013, alle ore 15:26
E se si tratta di un'installazione insegna luminosa di un'agenzia assicurativa ?è considerata innovazione?pertanto 50+1 intervenuti + 2/3 valore millesimale?grazie
Di Franco Giuseppa
Venerdì 18 Gennaio 2013, alle ore 16:10
Un condomino ha chiesto di potere fare un balcone, nella parte del cortile, che non c'è mai stato. La costruzione di questo balcone danneggerebbe il mio compagno perchè sarebbe costruito al piano superiore al suo e come conseguenza avrebbe che non entra più luce( già ora c'è poca luce perchè è al pianterreno e il sole non arriva mai, figuriamoci dopo!): Questo, oltre che a provocare un danno visibile e cioè il fatto che la stanza sarebbe buia non avendo altre finestre, provocherebbe un danno meno visibile ma altrettanto importante e cioè l'alloggio si svaluterebbe. Vorrei chiedere se questo condomino, che possiede la maggioranza degli alloggi, ha diritto di decidere di costruire lo stesso il balcone, nonostante il parere contrario del mio compagno, oppure no. L'assemblea condominiale ha discusso del problema nelle varie e solo un'altro, oltre al mio compagno, si è espresso negativamente.Grazie se vorrete rispondere al quesito.Giusi Di Franco
Giovedì 15 Novembre 2012, alle ore 14:54
Buongiorno AvvocatoVolevo avere un Suo parere in merito a tale questioneIn sede di riunione condominiale è stato deliberato l'ammodernamento dell'impinto antenna televisiva centralizzata esistente al fine di poter vedere correttamente il segnale televisivo del digitale terrestre nonché l'installazione di un antenna satellitare centralizzata per poter accedere ai canali satellitari free e a pagamento (SKY).I lavori sarebbero poi iniziati previa raccolta firme du due tipi di interventi A e B, uno più oneroso dell'altro.Su 70 condomini ha risposto positivamente in 27 per il tipo di impianto A, 6 per il B. In 16 invece hanno risposto negativamente. Quindi 43 condomini ha dato loro parere, 27 non si sono espressi.Nell'ultima riunione di condominio ho richiesto di fornirmi motivazioni per la quale i lavori non sono iniziati e l'Amministratore mi ha risposto che non era stata raggiunta la maggioranza dovuta, in quanto i lavori non erano solo per l'installazione della antenna satellitare (dove è sufficiente 1/3 dei condomini), ma essendoci anche dei lavori di rifacimento dell'impianto pre esistente occorreva una maggioranza più ampia (almeno il 50%). Ho provato a documentarmi ed ho trovato vari risposte in merito. Non ho problemi a muovermi in autonomia, ma vorrei sapere se quanto mi è stato risposto è corretto oppure se ho ragione io, ovvero che i voti favorevoli sono sufficienti per entrambi gli interventi. Le sarei grato se mi fornisse un suo parere in merito in modo tale che se avvallasse la mia posizione, lo farei subito presente all'Ammistratore. Cordiali SalutiLuigi Mistraliper la risposta se mi può anche mandare sulla mia email personale le sarei ulteriormente grato (luigimistrali@libero.it)
Mercoledì 31 Ottobre 2012, alle ore 13:46
[...] Ciò, naturalmente, non toglie che le innovazioni debbano comunque non essere vietate ai sensi degli artt. 1120 c.c. [...]
Gruppo Elettrogeno In Condominio E Prevenzione Incendi
Mercoledì 17 Ottobre 2012, alle ore 15:34
[...] Innanzitutto si deve valutare il luogo in cui sâ€™è deciso dâ€™installare il gruppo elettrogeno; infatti, se il locale ha altra destinazione, la deliberazione devâ€™essere adottata con le maggioranze previste per le innovazioni [...]
Rastrelliere Per Biciclette Ed Uso Della Cosa Comune
Mercoledì 18 Luglio 2012, alle ore 14:04
[...] decisione, a suo dire, rappresentava unâ€™innovazione, che, come tale, doveva essere adottata con le maggioranze di cui allâ€™art. 1136, quinto comma, [...]
Venerdì 11 Novembre 2011, alle ore 10:40
Lavori gravosi e/o voluttuari?espongo il mio caso per avere delucidazioni in merito:una prima delibera con approvazione per cementificazione cortile interno adibito a parcheggi per â‚¬ 25000 + iva e dir.lavori, una seconda delibera per lavori sopraggiunti per â‚¬ 11000 + iva, da ripartire in parti uguali,più di uno ha espresso parere contrario, ma l'amministratore ha dato il via ai lavori, ormai quasi terminati con stravolgimento del disegno approvato.Domande: è da considerarsi gravoso o voluttuario?quali sono le maggioranze?la eventuale ripartizione è in parti uguali o a millesimi?i relativi verbali di assemblea non sono mai stati spediti con racc a/r, solo inseriti nelle rispettive caselle postali e non a tutti?nella terza riunione sono stati richiesti i documenti tramite a/r da tre condomini dissenzienti, ma l'amministratore in detta terza riunione ha verbalizzato dietro esplicito rinnovo di richiesta della documentazione prima della riunione, che non è diritto dei richiedenti avere copia?premetto che prima dei lavori il cortile era agibile su fondo di ghiaia con alcune pozzanghere in tempo di pioggia.Certo di una Vs risposta esaudiente in merito e per ulteriori chiarimenti porgo Distinti Saluti e RingrazioAlessandro ScanoVia San Carlo Borromeo 1609131 Cagliariscalex@interfree.it331.3742329Ancora grazie e buon lavoro
Montenegro Antonia
Lunedì 7 Novembre 2011, alle ore 16:38
Gentile avvocato vorrei capire se dovendo ,in un condominio, regolamentare la suddivisione del lastrico solare al fine di posizionare dei pannelli solari,l'inquilino dell'ultimo piano puo'chiedere che gli venga assegnato il posto piu' vicino al proprio appartamento onde garantire allo stesso l'uso piu' comodo e proficuo ?
Lunedì 13 Giugno 2011, alle ore 16:29
Buonasera,ho già posto la domanda,scusatemi ma non dalle risposte non riesco a trovare una risposta per il mio caso già esposto:essendo il proprietario di un appartamento in una piccola palazzina (5 nuclei)dove non c'è un amministratore come ci si deve comportare per installare un impianto fotovoltaico da 3 KW per uso mio privato,abbiamo un tetto su due falde:una sud di circa 80mq e una nord di 120mq eventualmente utilizzabile con l'ausilio di cavalletti per installare i moduli fotovoltaici.3 proprietari siamo propensi all'installazione,uno non interessato ci ha lasciato l'autorizzazione,il 5Â°ci ostacola non firmandoci la liberatoria.cosi facendo la ditta già contattata non puo procedere.anticipatamente vi ringrazio.gianni
Mercoledì 1 Giugno 2011, alle ore 18:17
Gentile Avv. Gallucci, Le sarei estremamente grato se potesse aiutarmi in merito a questo problema: Il condominio dove abito è composto di 3 lotti attaccati, ogni lotto è composto di 2 scale. Il primo lotto (costruito nel 1990) dove abito necessita lavori di rifacimento facciata, attualmente e da quando è stata costruita la casa c'è l'intonaco . Una parte dei condomini vuole effettuare i lavori di rifacimento con clinker ed insufflaggio nei muri con perlite. Un'altra parte dei condomini me compreso, 13 su 34, non è d'accordo in quanto il costo di questo tipo di intervento è notevole ed inoltre non desidera avere il clinker sulla facciata dell'edificio, e tanto meno la perlite. Tuttavia l'assemblea ha deliberato di effettuare questo tipo di intervento con voti favorevoli della maggioranza dei condomini presenti all'ultima assemblea. I presenti fisicamente all'ultima assemblea erano 13 su 34, i deleganti erano 6, per un totale di 19 condomini che costituivano 638,74 millesimi.Abbiamo raccolto le firme di 13 condomini che dichiarano di non volere il clinker e la perlite e che sostengono che il costo è troppo elevato, diversi non hanno proprio la capacità economica di sostenere la spesa, le abbiamo inviate all'amministratore ma lui dice che i lavori sono stati già deliberati.Abbiamo fatto alcune ricerche e vorremmo sapere gentilmente se lei può darci un parere sull'articolo del codice civile che parla delle innovazioni (1120 e 1121), poichè vorremmo appellarci a questa norma per rendere il verbale nullo e ridiscutere i lavori da effettuare ed i preventivi. La casa è nata con l'intonaco, per me il clinker è un'innovazione, una spesa notevole e voluttuaria.La ringrazio per l'attenzione e la saluto cordialmente. Riccardo Taginivia Pastore, 6/b20019 Settimo Milanese (MI)
Mercoledì 2 Marzo 2011, alle ore 22:27
La ritinteggiatura delle scale condominiali, il rifacimento del pavimento, con un intervento esclusivamente di ristrutturazione\pulizia per una spesa totale di 12.000 â‚¬ da suddividere in otto proprietari è da intendersi spesa voluttuaria o di manutenzione?Vi chiedo una risposta e vi ringrazio anticipatamente Luisa
Domenica 6 Febbraio 2011, alle ore 20:34
Buongiorno avvocato,abito in un supercondominio di 5 palazzi.Quattro palazzi hanno urgentemente bisogno di una ristrutturazione, mentre il quinto palazzo ha tre lati perfettamente integri ed il quarto lato presenta alcune parti ammalorate la cui maggior parte si trova sui balconi aggettanti.Posso, in fase di assemblea richiedere l'applicazione dell'articolo 1121 c.c. e non partecipare alle spese per una ristrutturazione generale di tutto il palazzo?La ringrazio e saluto cordialmente.Elio
Mercoledì 24 Novembre 2010, alle ore 20:16
Gent.mo Avvocato, vorrei un suo parere in riferimento all'installazione di un impianto elettrico.Alcuni condomini hanno installato a loro spese secondo quanto previsto dall'art. 1120 dei neon esterni ai box perchè non vedono la serratura della serranda.Premesso che abbiamo verificato con l'elettricista, l'amministratore ed una persona,interessata all'attivazione dell'impianto elettrico attualmente spento, che il cortile è sufficientemente illuminato.Vengo al quesito.Siccome la mia camera da letto è proprio di fronte ai boxverrei svegliato ogni qualvolta vengono accesi i neon.Chiedo se è possibile vietare tale uso visto che avrei danno dall'attivazione dell'impianto elettrico.L'amministratore mi dice che non può vietare l'utilizzo del bene comune anche solo a un condomino in virtù dell'art. 1120 salvo dimostrare che tale utilizzo mi arrechi danno.Avevo proposto di installare una luce supplementare nella parte del cortile a spese del condominio,previa regolare approvazione in assemblea, ma l'amministratore non vuole sapere ragione. Conviene rivolgersi ad un legale? Grazie
Antenna Condominiale E Spese Urgenti : Condominiale.Lavorincasa.it
Mercoledì 27 Ottobre 2010, alle ore 12:47
[...] la sua installazione, comunque successivaÂ alla nascita del condominio, è considerabile come unâ€™innovazione gravosa o voluttuaria suscettibile dâ€™utilizzazione [...]
Sabato 23 Ottobre 2010, alle ore 11:53
Gentile avvocato vorrei sapere se è necessaria una maggioranza speciale o l'unanimità dei condomini per approvare l'installazione di un gazebo antistante uno spiazzale condominiale, considerando che chi si oppone è esercente di altra attività commerciale. Il regolamento di condominio prevede l'approvazione unanime nel caso di innovazioni gravose o voluttuarie, nonchè pregiudizievoli alla stabilità e decoro o concessione a trzi di erigere costruzioni autorimesse e locali di qualsiasi dimensioni e tipo- concessione del permesso di sopraelevare grazie
Innovazioni E Limitazioni D?uso : Condominiale.Lavorincasa.it
Venerdì 22 Ottobre 2010, alle ore 13:41
[...] particolare si dice che le innovazioni, deliberate con i quorum indicati dal quinto comma dellâ€™art. 1136 c.c., sono quelle opere [...]
Lunedì 6 Settembre 2010, alle ore 16:31
Sig. Savino, mi scusi per il ritardo. Avevo anche risposto via e-mail ma, evidentemente per qualche disguido tecnico non siamo riusciti a comunicare prima.Le riporto al risposta che le avevo inviato per posta elettronica"Sig. Savino, certamente, carte alla mano un legale potrà darle un'indicazione più esaustivo del mio. Ad ogni modo per quello che di dice non solo si tratta d'una innovazione voluttuaria e quindi risulterebbero applicabili le norme da lei indicate ma potrebbe anche trattarsi di un'opera che necessitava di autorizzazioni amministrative. A tal fine dunque le conviene rivolgersi ad un legale di sua fiducia per valutare compiutamente il da farsi.Cordiali saluti".
Giovedì 19 Agosto 2010, alle ore 14:04
Ho dovuto ripetere quattro volte la mia richesta perchè il codice apposto per l'invio mi veniva dato per errato.Invece i testi risultano accetati e quindi ripetuti.Mi scuso dell'inconveniente.Savino
Giovedì 19 Agosto 2010, alle ore 13:19
Egregio Avvocato, all'ingresso di un villaggio di 70 villette indipendenti costituito in condominio 25 anni fà, alcuni condomini, senza alcun mandato, hanno provveduto, a proprie spese, a costruire un manufatto costituito da due tralicci metallici di 5 metri che sorreggono una lastra metallica con su scritto il nome del villaggio completa di fari alogeni per illuminarla di notte, esteticamente disdicevole per il territorio circostante.Lassemblea condominiale è stata chiamata a ratificare la costruzione del manufatto ed a deliberare sull'accensione dei fari a carico del condominio. In 2^ convocazione:Presenti: 550 MillesimiFavorevoli: 400Contrari : 150 Secondo il suo illuminato parere, tale manufatto può essere considerata una "innovazione voluttuaria" prevista dall'art.1121 per cui la delibera è impugnabile per il mancato rispetto della maggioranza dei 2/3 dell'art.1136 comma quinto?La ringrazio e La saluto cordialmente.Savino
Giovedì 19 Agosto 2010, alle ore 12:58
Egregio Avvocato,all'ingresso di un condominio costituita da 70 villette indipendenti circa 25 anni fà, è stato eretto recentemente da alcuni condomini ed a proprie spese e senza alcun mandato, un manufatto costituito da due tralicci metallici di 5 metri che sorreggono una lastra metallica con su scritto il nome del villaggio.Tale manufatto è da considerare INNOVAZIONE e precisamente "Innovazione voluttuaria" e come tale rientrante nei casi previsti dall'art. 1121 con maggioranza dei 2/3 ? L'assemblea è stata chiamata a ratificare l'opera ed a deliberare sull'accensione dei fari a carico del condominio.Presenti 550 millesimi.Favorevoli : 400Contrari: 150.Secondo il Suo illuminato parere tale delibera è annullabile?La ringrazio e La saluto cordialmente.Savino
Giovedì 19 Agosto 2010, alle ore 12:39
Egregio Avvocato, all'ingresso di un villaggio di circa 70 villette indipendenti e costituito in condominio circa 25 anni fà, alcuni condomini hanno eretto a proprie spese, un manufatto costituito da due tralicci metallici alti 6 metri che sorreggo una lastra pure metallica con su scritto il nome del villaggio e completo di fari alogeni per illuminarla di notte con un impatto ambientale che poco si addice all'ambiente naturale circostante. L'assemblea condominiale, a cose fatte, è stata chiamata a ratificare la costruzione del manufatto ed a chiedere l'illuminazione dell'insegna a spese della comunità condominiale. Presenti e deleganti in 2^ convocazione hanno raggiunto 550 millesimi; i favorevoli hanno raggiunto 400 millesimi ed i contrari 150.Credo che tale delibera sia annullabile perchè il manufatto è da ritenersi innovazione voluttuaria e che necessiti della maggioranza dei 2/3 prevista dall'art.136, quinto comma.Mi può fornire un Suo illuminato parere in merito?La ringrazio e La saluto cordialmente.Savino.
Martedì 17 Agosto 2010, alle ore 22:56
Egregio Avvocato, all'ingresso del villaggio in cui abito e costituito da circa 80 villette realizzate circa 25 anni fa, è stato installato, di recente, per iniziativa autonoma di una decina di condomini ed a proprie spese, un manufatto costituito da due tralicci metallici alti quattro metri che sostengono un'insegna metallica molto appariscente su cui è riportato il nome del villaggio con un'impatto ambientale per nulla adeguato all'ambiente circostante.A cose fatte,l'assemblea condominiale è stata chiamata a ratificare l'opera. I partecipanti, presenti e deleganti, hanno rappresentato 550 millesimi. La ratifica è stata approvata a maggioranza con solo 400 millesimi.Tale delibera può essere ritenuta valida?Tale opera è da ritenersi "innovazione" avendo apportato una modifica al decoro architettonico del villaggio costituito in condominio?La delibera non avrebbe dovuto essere presa a maggioranza dei 2/3 ?Posso invalidarla?Grazie!
Mercoledì 26 Maggio 2010, alle ore 15:49
Salve, il condominio, escluso me e un altro proprietario, ha deliberato con la maggioranza di rifare la facciata del palazzo, rifare completamente un parapetto della terrazza condom. e rifare nuovo intonaco considerato dal capitolato nella quantità del 30% rispetto alla metratura della facciata, riverniciare tutto, ringhiere comprese.Preciso che:1.sarei d'accordo anche io se si facessero solo le cose necessarie e per la sicurezza, ma invece la cosa che si rifarà sopratutto sarà la tinteggiatura, sebbene x il 70 % appunto sia ancora in ottimo stato. 2.Costo gravoso + di 6.000 per me.Queste spese improvvise, oltre a rovinarmi già le vacanze che ho dovuto disdire, andranno a rovinare la mia già flebile economia.(costo tra la'altro ripartito così 1.500 tra una settimana, 500 x 3 mesi 250x 12 mesi)3.Sono proprietario di un piccolo negozio di 25mq senza rendita alcuna,che uso a scopo personale non professionale.4. Forse non riuscirò neanche a recuperare il 36% detraendolo dall'irpef..dato che è un c1. 5.L'ingegnere che si è occupato del capitolato, immaginavo che avrebbe controllato le travi portanti, le cause della forte umidità,di infiltrazioni d'acqua, dei problemi fognarii che abbiamo da anni..invece si è occupato solo di vedere la facciata.Cosa mi consigliate di fare?Per me è spesa gravosa, come posso avere un'assistenza?ringraziandovi in anticipo porgo cordiali saluti
Venerdì 30 Aprile 2010, alle ore 08:31
Buongiorno,cortesemente vorrei sottoporre un problema. Sono un proprietario di un appartamento al piano terra di un condominio,il condominio ha deciso di istallare un miniascensore nella tromba delle scale ( 69 cm) secondo la legge 13/89 ho denunciato tutto questo, il giudice ha nominato un CTU il quale ha verificato il tutto e nella perizia ha stabilito: una riduzione della luce del 20% un deprezzamento del mio immobile del 10%, una ridotta capacita' di accedere del 15% ed una difficolta' di accedere allo sgabuzzino allocato vicino al mio appartamento nella migliore delle ipotisi ( cambiando il senso di apertura dlla porta ) del 40%. Il giudice ancora deve sentenziare ed ho paura che iniziano i lavori in quanto hanno presentato DIA al comune.Cosa mi consiglia? Grazie
Giovedì 29 Aprile 2010, alle ore 18:51
Espongo brevemente il problema sperando di ricevere qlc indicazione in merito1- complesso residenziale composto da una schiera di villette indipendenti costruite ai lati di una strada ;2- questa strada è una strada privata con 1 accesso libero mentre all'altra estremità è chiusa da un cancello;3- alcuni condomini hanno negli ultimi anni affittato parti delle proprie villette a esercizi commerciali ( centri medici- laboratori analisi-palestre..);4- questo ha comportato un'afflusso sproporzionato di clienti con conseguenti disagi ( macchine ferme davanti ai cancelli- ecc...) alla circolazione all'interno della strada stessa ( senza contare il potenziale degrado delle parti comuni)domande:possono considerarsi innovazioni????era possibile fare tutto ciò senza una autorizzazione dei condomini?è stato proposto di mettere un cancello all'entrata della strada , ma come si fa ad evitare che poi i gestori dei locali commerciali non facciano entrare i propri clienti essendo dotati di un'eventuale telecomando?la ripartizione delle spese rimane la stessa ?non si trova più ( non chiedetemi il perchè) il regolamento di condominio , cosa posso fare?può figurarsi un mutamento della destinazione del condominio?grazie spero possiate essermi d'aiutogiovanni
Cessione E Locazione Di Cose Comuni : Condominiale.Lavorincasa.it
Giovedì 25 Marzo 2010, alle ore 14:38
[...] tal senso, vâ€™era chi propendeva per assimilare una simile decisione ad unâ€˜innovazione e chi, invece, riteneva sufficiente una delibera adottata con la maggioranza di cui allâ€™art. 1136 [...]
Alberi In Condominio : Condominiale.Lavorincasa.it
Lunedì 22 Febbraio 2010, alle ore 13:21
[...] Se, invece, si renderà necessario compiere opere strutturali, es. creazione di aiuole giardinetti da ricavare in spazi comuni, bisognerà raggiungere le maggioranze previste per le innovazioni. [...]
Fotovoltaico In Condominio : Condominiale.Lavorincasa.it
Giovedì 18 Febbraio 2010, alle ore 15:09
[...] a)facilitazioni nelle deliberazioni dâ€™adozione di questi sistemi di produzione di energia da fonti rinnovabili, che rappresentano delle vere e proprie innovazioni ex art. 1120 c.c.; [...]
Termoregolazione E Contabilizzazione Autonoma : Condominiale.Lavorincasa.it
Venerdì 12 Febbraio 2010, alle ore 14:47
[...] le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per [...]
Antenne In Condominio : Condominiale.Lavorincasa.it
Venerdì 22 Gennaio 2010, alle ore 14:34
[...] la proprietà sarà dei condomini che lâ€™hanno votata con le maggioranze previste per le innovazioni e di quelli che pur non votandola (es. gli assenti) non si siano dichiarati [...]
Barriere Architettoniche In Condominio : Condominiale.Lavorincasa.it
Mercoledì 20 Gennaio 2010, alle ore 15:13
[...] Questi interventi rappresentano delle vere e proprie innovazioni. [...]
Cortile Condominiale : Condominiale.Lavorincasa.it
Giovedì 14 Gennaio 2010, alle ore 15:48
[...] decisione del genere è considerata un’innovazione e come tale è legittima se adottata con le maggioranze all’uopo [...]
Giovedì 26 Novembre 2009, alle ore 17:19
Buongiorno Avvocato, volevo porle un quesito che non riesco a risolvere, perchè le informazioni che ho trovato in merito sono poche e discordanti. La domanda è: la ritinteggiature esterna condominiale, quando le condizioni sono ancora abbastanza buone e non compromettono la conservazione del bene, può essere considerata una "innovazione voluttuaria"? E se qualche condomino fosse dessenziente ha l'bbligo comunque di pagare le spese? E ancora : con quale maggioranza deve essere approvato tale intervento?La ringrazio e saluto cordialmente.Giangy
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References: Cass. 
 art. 1120
 sentenza 
e contrario
e contrario
 art. 1120