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Timestamp: 2016-10-24 16:08:18+00:00

Document:
A.________, Beklagte und Berufungskl�gerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Konrad Stierlin, Stadthausstrasse 39, Postfach 134, 8402 Winterthur,
B.________, Kl�ger und Berufungsbeklagter, vertreten durch Rechtsanwalt J�rgen Imkamp, Bahnhofstrasse 55, 8600 D�bendorf,
A.- B.________ (Kl�ger) und A.________ (Beklagte) schlossen am 10. Oktober 1998 einen Mietvertrag �ber das Einfamilienhaus in X.________. Mit Schreiben vom 24. September 1999 beanstandete der Kl�ger, dass drei Monatszinse ausstehend seien und setzte der Beklagten eine Frist von 30 Tagen zur Bezahlung an. Gleichzeitig drohte er mit der K�ndigung f�r den Fall, dass innert Frist keine Zahlung erfolge. Mit Einschreiben vom 29. Oktober 1999 k�ndigte er den Mietvertrag auf den 30. November 1999. Innerhalb der 7-t�gigen Abholfrist hat die Beklagte das K�ndigungsschreiben nicht abgeholt.
B.-In einem Schreiben, welches ebenfalls vom 29. Oktober 1999 datiert, teilte C.________ (Zedentin) dem Kl�ger unter anderem mit:
"Bitte nimm zur Kenntnis, dass ich Teile meiner Guthaben Dir gegen�ber an Frau A.________ abtreten werde, damit sie mit Deinen Mietzinsforderungen verrechnen kann. Es hat also keinen Zweck, gegen�ber Frau A.________ Zwangsvollstreckungsmassnahmen einzuleiten.. "
Am gleichen Tag trat sie Fr. 20'000.-- einer Forderung gegen�ber dem Kl�ger an die Beklagte ab.
C.-Am 4. Januar 2000 verlangte der Kl�ger beim Gerichtspr�sidium See des Kantons St. Gallen die Ausweisung der Beklagten aus der Liegenschaft. Mit Verf�gung vom 27. Januar 2000 gab der Einzelrichter im Zivilrecht dem Gesuch statt und befahl der Beklagten unter Androhung einer Busse, das Einfamilienhaus in X.________ sofort nach Rechtskraft der Verf�gung zu verlassen. Gegen diesen Entscheid legte die Beklagte einen Rekurs ein, den der Einzelrichter des Kantonsgerichts St. Gallen am 6. April 2000 abwies.
Sie verlangt, den angefochtenen Entscheid und die darin verf�gte Ausweisung aufzuheben. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Der Kl�ger schliesst auf Abweisung der Berufung.
1.-Der Ausweisungsentscheid erging nach dem Zivilprozessgesetz des Kantons St. Gallen vom 20. Dezember 1990 (sGS 961. 2) im summarischen Verfahren (Art. 196 ff.). Dem Entscheid kommt unbeschr�nkte materielle Rechtskraft zu, weshalb ein berufungsf�higer Endentscheid vorliegt (vgl.
2.- a) Das Kantonsgericht ging davon aus, dass zwar eine Abtretung im Betrage von Fr. 20'000.-- , jedoch keine entsprechende Verrechnungserkl�rung vorliege. Mangels Zahlung sei die K�ndigung somit g�ltig.
b) Die Beklagte f�hrt dagegen an, die Zedentin habe in ihrem Schreiben vom 29. Oktober 1999 dem Kl�ger nicht nur die beabsichtigte Abtretung eines Teils des ihr geschuldeten Darlehens angezeigt, sondern gleichzeitig f�r die Beklagte Verrechnung mit den ausstehenden Mietzinsen erkl�rt. Daher seien die R�ckst�nde innert der angesetzten Frist beglichen worden.
c) Bei der Auslegung von Willenserkl�rungen ist zun�chst auf den Sinn abzustellen, den ihnen die beteiligten Parteien tats�chlich zugemessen haben (Art. 18 OR). Der wirkliche Wille der Parteien bildet eine tats�chliche Feststellung, die im Rahmen der Berufung nicht �berpr�ft werden kann (Art. 55 Abs. 1 lit c OG). Nur wenn die beteiligten Parteien die Willenserkl�rung unterschiedlich gedeutet haben, hat der Richter die Erkl�rung nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Diese Auslegung �berpr�ft das Bundesgericht im Rahmen der Berufung frei (BGE 125 III 305 E. 2b S. 308; 435 E. 2a/aa S. 436 f.).
d) Ob das Kantonsgericht den tats�chlichen Willen feststellte oder die Erkl�rung nach dem Vertrauensprinzip auslegte, ist nicht restlos klar, kann aber offen bleiben.
Auch wenn die Zedentin tats�chlich f�r die Beklagte Verrechnung erkl�ren wollte, w�re der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden:
aa) Die Verrechnungserkl�rung muss den Willen des Verrechnenden unzweideutig erkennen lassen (von Tuhr/Escher, Allgemeiner Teile des schweizerischen Obligationenrechts,
3. Aufl. , Z�rich 1974, Bd. II S. 204 ff.). Der Verrechnungsgegner muss wissen, welche Forderung mit welcher Schuld verrechnet werden soll. Will der Mieter, dem wegen Zahlungsr�ckstand die K�ndigung angedroht wurde, die ausstehenden Mietzinse durch Verrechnung tilgen, muss er die Verrechnung innerhalb der Zahlungsfrist erkl�ren (vgl. BGE vom 14. Juli 1999 in SJ 2000 S. 78 f.).
bb) Diesen Anforderungen gen�gt das Schreiben der Zedentin offensichtlich nicht. Nach dem Wortlaut soll die Abtretung erst in Zukunft erfolgen. Damit w�re eine Verrechnungserkl�rung noch gar nicht m�glich, da es an der Gegenseitigkeit der Forderungen fehlt. Das Schreiben enth�lt keinen Hinweis darauf, dass die Zedentin f�r die Beklagte handle. Der Kl�ger musste daher nach Treu und Glauben im erw�hnten Schreiben keine Verrechnungserkl�rung im Namen der Beklagten erkennen. Hinzu kommt, dass die Zedentin weder erkl�rt, welchen Betrag sie an die Beklagte abgetreten hat noch dass sie �berhaupt die H�he der Mietzinsr�ckst�nde kennt. Aus dem Schreiben geht lediglich hervor, dass sie einen Teil ihrer Forderung an die Beklagte abtreten will, um dieser die Verrechnung zu erm�glichen. Der Kl�ger konnte demnach nicht erkennen, ob die ausstehenden Mietzinse vom abgetretenen Teil der Forderung �berhaupt gedeckt waren. Damit ist das Schreiben als Verrechnungserkl�rung zu unbestimmt und gen�gt den Anforderungen f�r die Einhaltung der Zahlungsfrist jedenfalls nicht. Insoweit ist die Berufung unbegr�ndet.
3.- a) Das Kantonsgericht geht in seinem Entscheid davon aus, die K�ndigungsandrohung sei der Beklagten mangels gegenteiliger Behauptung nach dem gew�hnlichen Lauf der Dinge am Montag dem 27. September 1999 zugegangen. Daher sei die K�ndigung vom 29. Oktober 1999 nach Ablauf der Zahlungsfrist und insofern g�ltig ausgesprochen worden.
b) Mit dieser Annahme verletzt das Kantonsgericht nach Meinung der Beklagten entweder Art. 257d OR, oder es w�rdigt die Fakten willk�rlich. Die Beklagte habe sich zwar nicht ausdr�cklich zum Zeitpunkt des Eintreffens der K�ndigungsandrohung ge�ussert. Sie habe jedoch klar ausgef�hrt, dass die Abtretungsanzeige von der Zedentin dem Kl�ger noch innerhalb der 30-Tages-Frist zugegangen sei. Der Entscheid leide an einem inneren Widerspruch, indem er einerseits ausf�hre, der 29. Oktober 1999, von dem die Abtretungserkl�rung an den Kl�ger datiert, liege noch innerhalb der Zahlungsfrist, und andererseits davon ausgehe, dass die an demselben Tag abgesandte K�ndigung nach Ablauf der Zahlungsfrist erfolgt sei. Eine w�hrend laufender Zahlungsfrist ausgesprochene K�ndigung sei ung�ltig. Es w�re Sache des Kl�gers gewesen, den Zeitpunkt des Zugangs der K�ndigungsandrohung zu beweisen.
c) Die Beklagte r�gt eine Verletzung von Art. 257d OR beziehungsweise eine willk�rliche W�rdigung der Fakten durch das Kantonsgericht. Die K�ndigungsandrohung gilt an dem Tag als zugestellt, an dem sie der Mieter tats�chlich abholt. Holt er eine eingeschriebene Sendung nicht ab, wird die Zustellung am Ende der Abholfrist fingiert (vgl. Weber/Zihlmann, Basler Kommentar, 2. Aufl. Basel 1996, zu Art. 257d OR N 5). Das Kantonsgericht ging mangels gegenteiliger Behauptung davon aus, die Androhung sei der Beklagten nach der allgemeinen Lebenserfahrung am 27. September 1999 zugegangen.
Aufgrund allgemeiner Lebenserfahrung gezogene Schl�sse bilden grunds�tzlich Teil der Beweisw�rdigung, die im Rahmen der Berufung nicht �berpr�ft werden kann (BGE 123 III 241 E. 3a S. 243). Inwiefern das Kantonsgericht unter Zugrundelegung dieses Zustellungstermins Bundesrecht verletzt haben soll, ist nicht ersichtlich, da diesfalls die K�ndigung offensichtlich nicht verfr�ht erfolgte.
d) Ausnahmen von der Bindung an die Beweisw�rdigung bestehen, wenn ein offensichtliches Versehen, eine Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften (Art. 63 Abs. 2 OG) oder eine unvollst�ndige Ermittlung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 64 OG). Wer sich auf solche Ausnahmen von der Bindung des Bundesgerichts an die tats�chlichen Feststellungen der letzten kantonalen Instanz beruft und den Sachverhalt gest�tzt darauf berichtigt oder erg�nzt wissen will, hat dar�ber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG; BGE 125 III 368 E. 3 S. 372; 115 II 484 E. 2a S. 485 f.). Erforderlich ist weiter, dass der angebliche Irrtum des Gerichts f�r den Entscheid wesentlich war. Mit der Versehensr�ge gem�ss Art. 63 OG k�nnen nicht nur Versehen betreffend tats�chliche Feststellungen ger�gt werden, sondern auch betreffend prozessuale Vorbringen (BGE 96 I 193 E. 3 S. 197 ff.; Poudret, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciaire, Vol. II, Bern 1990, N 5.3 zu Art. 63 OG S. 569). Zu pr�fen bleibt damit, ob die Feststellung, die Beklagte habe sich zum Zeitpunkt, an dem ihr die K�ndigungsandrohung zuging, nicht ge�ussert, auf einem offensichtlichen Versehen beruht, wie die Beklagte sinngem�ss vorbringt.
aa) Die Beklagte hat im kantonalen Verfahren behauptet, die Verrechnungserkl�rung sei rechtzeitig erfolgt.
Da jedoch keine g�ltige Verrechnungserkl�rung vorliegt, ist unerheblich, ob die Erkl�rung innerhalb der Zahlungsfrist erfolgte. Insoweit ist auf die Versehensr�ge nicht einzutreten.
bb) Davon zu trennen ist die Frage, ob die K�ndigung ung�ltig ist, weil sie allenfalls vor Ablauf der Zahlungsfrist ausgesprochen wurde. Der Kl�ger verneint dies unter Hinweis auf BGE 119 II 154, da die Beschwerdef�hrerin die K�ndigung vom 29. Oktober 1999 nicht angefochten habe.
Das Bundesgericht hat indes die angef�hrte Rechtsprechung in BGE 121 III 156 E. 1c/bb S. 161 ge�ndert. Auf diese Problematik ist jedoch ohnehin nicht einzugehen, da die Beklagte nicht darlegt, dass sie im kantonalen Verfahren behauptet hat, die K�ndigung sei verfr�ht. Die blosse Behauptung, die Verrechnung sei rechtzeitig erfolgt, reicht dazu nicht aus.
Das Vorbringen der Beklagten ist vielmehr neu und im Rahmen der Berufung nicht zu h�ren (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
5.-Die Berufung erweist sich als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
1.- Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom 6. April 2000 wird best�tigt.
2.-Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 3'000.-- wird der Beklagten auferlegt.
3.-Die Beklagte hat den Kl�ger f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien und dem Einzelrichter f�r Rekurse des Kantonsgerichts St. Gallen schriftlich mitgeteilt.

References: BGE 
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 BGE 
 Art. 63
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 BGE 
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