Source: https://www.anwaelte-giessen.de/blog/2019/06/17/fleissarbeit-betriebskosten-im-gewerbemietrecht/
Timestamp: 2019-09-19 11:47:36+00:00

Document:
Fleißarbeit: Betriebskosten im Gewerbemietrecht - Zorn Reich Wypchol Döring
Saubere Auflistung und Prüfung von Betriebskosten hilft – „sonstige Kosten beachten“!
Was im Wohnraum Bereich ein gewisses Dauerthema ist, kommt auch im Gewerberaummietrecht vor.
Welche Betriebskosten können eigentlich umgelegt werden?
Da Gewerbeobjekte teilweise ganz anders genutzt werden oder viel größer sind als Wohnungen ist das eine entscheidende Frage. Es geht meist um höhere Beträge.
Verweisen wir doch auf die BetriebskostenVO
Oft benennen Mieter – und Vermieterpartei nicht alle Kosten im Detail (Fleißarbeit, Aufwand), da sich hier schon Formulierungsschwierigkeiten und Streit anbahnt. Stattdessen wird pauschal auf die Betriebskostenverordnung verwiesen.
Zu den regelmäßig umlagefähigen Betriebskosten gehören z.B.: Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Entwässerung, Warmwasser, Beleuchtung, Personen- und Lastenaufzug, Heizungsversorgung, Schornsteinreinigung und der Hauswart.
Soweit mag das üblich und in Ordnung sein.
Punkt „Sonstiges“
Spätestens bei den sog. „sonstigen Betriebskosten“ muss die Mühe und Sorgfalt walten und eingeplant werden. Alles ist genau zu prüfen und zu benennen, da die Formulierung in § 2 Ziffern 17 BetrKV (Betriebskostenverordnung) zu allgemein formuliert ist und alleine nicht reicht. Der Mieter – auch der gewerbliche Mieter -muss erkennen können, was da auf ihn umgelegt werden soll.
Daneben ist zu prüfen, ob es überhaupt laufende Kosten sind, die konkret vereinbart werden durch exakte Auflistung, und es dürfen keine Verwaltungskosten oder Instandhaltung- und Instandsetzungskosten sein.
Für weitere Kosten lohnt sich daher eine detaillierte Aufstellung (siehe BGH Urt. v. 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03, das „sogenannte Dachrinnen-Urteil“, Zeitschrift WuM 2004, 290)
https://www.jurion.de/urteile/bgh/2004-04-07/viii-zr-167_03/
Etwas anderes gilt jedoch für die „sonstigen Betriebskosten“ im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Denn während der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im Einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 „sonstige Betriebskosten“ nicht der Fall. Gerade im Hinblick darauf, dass nach § 546 BGB a.F. (jetzt § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es erforderlich, die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu benennen (vgl. Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II. 2. b) und OLG Oldenburg, WuM 1995, 430, ebenso LG Osnabrück WuM 1995, 434, LG Hannover WuM 1991, 358; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O. Rdnr. 203 und 47; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 16; a.A. für Gewerberaummiete OLG Celle, WuM 2000, 130 und LG Frankenthal, NZM 1999, 958)
Anwälte ZRWD aus Gießen beraten dazu im gewerblichen Mietrecht. Ihr Ansprechpartner ist dort Herr Rechtsanwalt Dominic Döring
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References: § 2
 BGH 
 § 27
 § 546
 § 535
 § 4