Source: https://supremo.vlex.es/vid/accion-contrato-arrendamiento-local-16206742
Timestamp: 2019-10-15 14:18:38+00:00

Document:
STS 907/2003, 6 de Octubre de 2003 - Jurisprudencia - VLEX 16206742
STS 907/2003, 6 de Octubre de 2003
Número de Recurso: 4096/1997
Número de Resolución: 907/2003
Fecha de Resolución: 6 de Octubre de 2003
"ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO. ARRENDAMIENTO DE LOCAL. La demandada, sin ningún título jurídico que la justifique, ha seguido disfrutando del local, una vez finalizado el plazo del arriendo sin prórroga; ha ejercitado la opción de compra sobre él, pero no ha consumado la compraventa, al negarse a pagar el nuevo precio que se estableció después del ejercicio de la opción, y a concurrir al otorgamiento de la escritura pública de venta. En primera instancia se estima parcialmente la demanda. SE desestima la apelación. Se estima parcialmente la casación. "
En la Villa de Madrid, a seis de Octubre de dos mil tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Cáceres con fecha 13 de noviembre de 1.997, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de esa Ciudad, sobre acción de resolución de contrato: cuyo recurso ha sido interpuesto por Dª. Marí Jose , representada por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Alvarez del Valle García; siendo parte recurrida NECSO ENTRECANALES CUBIERTAS, S.A., asimismo representada por el Procurador de los Tribunales D. César de Frías Benito.
Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cáceres, fueron vistos los autos de juicio declarativo de menor cuantía, instados CUBIERTAS Y MZOV, S.A. (posteriormente NECSO ENTRECANALES CUBIERTAS, S.A.), contra Dª. Marí Jose , sobre resolución de contrato.
Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia "con los pronunciamientos siguientes: 1º. Declaración de la resolución del contrato de compraventa derivado del ejercicio del derecho de opción contenido en la cláusula decimoquinta del contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado entre las partes; por incumplimiento por parte de la compradora de sus obligaciones de pago del precio y otorgamiento de escritura pública del contrato de compraventa.- 2º. Se restituya a su representada en la pacífica posesión dominical de hecho y derecho, del local objeto del contrato.- 3º. Se indemnice a su representada con las rentas que le podrían haber correspondido de haber podido tener arrendado el citado local desde el 13 de noviembre de 1.995, en que comenzó el incumplimiento del pago del precio por parte de la demandada (lucro cesante); con intereses del precio impagado desde la misma fecha (lucro cesante) y con otros gastos derivados de tramitaciones extraprocesales, notificaciones notariales, etc. que han sido derivados de la actitud incumplidora de la demandada; así como el daño emergente producido por su actitud infractora de sus obligaciones contractuales.- 3º. Se condene a la demandada a las costas del procedimiento".- Admitida a trámite la demanda y emplazada la mencionada parte demandada, su representante legal la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando se dictase sentencia "que desestime la demanda al estimar la excepción de defecto legal en el modo de proponerla, con imposición de costas;
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 2 de junio de 1997, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador D. Jesús Fernández de las Heras, en representación de CUBIERTAS Y MZOV, S.A. contra Dª. Marí Jose , representada por el Procurador D. Luis Gutiérrez Lozano, declaro resuelto el contrato de compraventa derivado del ejercicio del derecho de opción contenido en la cláusula decimoquinta del contrato de arrendamiento del local de negocio celebrado entre las partes, al que se refiere la demanda, por incumplimiento por parte de la compradora de sus obligaciones de pago del precio y otorgamiento de la escritura Pública del contrato de compraventa, condenado a la demandada a que restituya a la actora la pacífica posesión dominical de hecho y de derecho del local objeto del contrato, y absolviendo a la referida demandada de las demás peticiones de la demanda, y todo ello sin hacer expresa declaración de condena en costas".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de Dª. Marí Jose , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Cáceres con fecha 13 de noviembre de 1.997, dictó sentencia con la siguiente parte dispositiva: "FALLAMOS.- Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Dª. Marí Jose contra la sentencia dictada en 2 de junio de 1.997 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cáceres en los autos a que este rollo se contrae y estimando en parte la adhesión a la apelación formulada por la apelada Cubiertas y MZOV, S.A. debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa derivado del ejercicio del derecho de opción contenido en la cláusula 15ª del contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado entre las partes al que se refiere la demanda, por incumplimiento por parte de la compradora de su obligación de pago del precio y otorgamiento de la Escritura Pública del contrato de compraventa condenando a la demandada a que restituya a la actora en la pacífica posesión dominical de hecho y de derecho del local objeto de contrato y condenando asimismo a la demandada a que como indemnización de daños y perjuicios abone a la actora la renta revalorizada conforme a los términos de contrato a partir del 13 de noviembre de 1.995, incluido IVA, así como el importe a que ascienda la prestación de servicios generales de la finca en que se ubica el local y los correspondientes a la comunidad constituida para la explotación del control comercial y cuya cuantía se acreditará en ejecución de sentencia. Todo ello sin pronunciamiento especial sobre las costas causadas en el Juzgado inferior y con imposición a la parte apelante de las costas de esta apelación".
El Procurador de los Tribunales D. Francisco Alvarez del Valle García, en nombre y representación de Dª. Marí Jose , ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Cáceres con fecha 13 de noviembre de 1.997, con apoyo en los siguientes motivos: El primero, al amparo del art. 1.692.3º L.E.Civ., Se aduce infracción del art. 359 de la mencionada Ley: submotivos.- El Primero, al entender que la sentencia recurrida se pronuncia sobre una cuestión que no había sido planteada en la demanda.- El Segundo submotivo, al mantener que la sentencia da cosa distinta de la pedida en la demanda.- El segundo motivo, formulado al amparo del art. 1.692.4º por infracción de las reglas que rigen los actos procesales.- Se aduce infracción del núm. 7º del art. 489 y del núm. 1º del mismo precepto de la Ley de Enjuiciamiento civil, sobre "el valor de las demandas para determinar por él la cuantía".- El motivo tercero, amparado por el art. 1.692.4º L.E.Civ., para que el Tribunal acceda a integrar adecuadamente el factum por defecto u omisión del Juzgador de Instancia.- El motivo cuarto, se formula al amparo del nº 4º del art. 1.692. L.E.Civ. Por infracción del art. 1.504 del Código civil y de la jurisprudencia interpretativa.- El motivo quinto, al igual que el anterior amparado en el art. 1.692.4º.- Se argumenta infracción del art. 1.504 del Código civil y de la jurisprudencia sobre los requisitos que ha de reunir el requerimiento que establece dicho precepto.- El motivo sexto, también amparado en el nº 4º del art. 1.692 de la L.E.Civ.- Se aduce infracción del art. 1.101 del Código civil.
Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, el Procurador de los Tribunales D. César de Frías Benito en representación de la parte recurrida presentó escrito con oposición al mismo.
No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 22 de septiembre de 2.003, en que ha tenido lugar.
CUBIERTAS Y MZOV, S.A. arrendó a Dª. Marí Jose el local comercial que en la demanda se describe mediante contrato privado de 1 de octubre de 1990. Se pactó, entre otras cláusulas, que el arrendamiento finalizaría el 12 de septiembre de 1.995, sin prórroga, y una opción de compra en favor de la arrendataria, a ejercitar durante la duración del contrato, fijándose las bases para la determinación del precio de la compraventa.
CUBIERTAS Y MZOV, S.A. demandó por las reglas del juicio declarativo de menor cuantía a Dª. Marí Jose , fundándose en que la demandada, si bien había ejercitado la opción de compra, ni compareció al otorgamiento de la escritura pública de compraventa ni pagó el precio, que la actora había disminuído en relación con el fijado en el contrato de opción. Suplicaba que se declarase la resolución del contrato de compraventa derivado del ejercicio del derecho de opción; que se la restituyese en la posesión del local objeto del contrato; y que se la indemnizase por daños y perjuicios con el alcance que consignaba.
La demandada solicitó la desestimación de la demanda.
El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda, en cuanto decretó la resolución pedida y la restitución del local, no la condena a indemnizar daños. Apreció para lo primero incumplimiento del contrato de compraventa por la demandada, y para lo segundo la falta de acreditación de los daños y que dicha demandada había venido transfiriendo a la actora la renta mensual por la ocupación del local.
La sentencia se apeló por la demandada, a cuyo recurso se adhirió NECSO ENTRECANALES CUBIERTAS, S.A., sucesora de la actora CUBIERTAS Y MZOV, S.A. La Audiencia la revocó en cuanto a la absolución de la indemnización por daños, la cual fijó.
Contra la sentencia de la audiencia ha interpuesto recurso de casación Dª. Marí Jose .
El motivo primero, al amparo del art. 1.692.3º L.E.Civ. de 1.881, acusa incongruencia de la sentencia en cuanto condena a la recurrente al pago de una indemnización por daños distinta de la pedida en la demanda.
El motivo se estima porque la incongruencia denunciada es patente leyendo la súplica de la demanda y el fallo de la sentencia recurrida.
En la súplica solicitaba la actora, ahora recurrida: "Que se indemnice a mi representada con las rentas que le podrían haber correspondido de haber podido tener arrendado el citado local desde el 13 de noviembre de 1.995, en que comenzó el incumplimiento del pago del precio por parte de la demandada (lucro cesante); con los intereses del precio impagado desde la misma fecha (lucro cesante)".
En cambio, la sentencia recurrida condena a la demandada en estos términos: "como indemnización de daños y perjuicios abone a la actora la renta revalorizada conforme a los términos de contrato a partir del 13 de noviembre de 1.995, incluido IVA, así como el importe a que ascienda la prestación de servicios generales de la finca en que se ubica el local y los correspondientes a la comunidad constituida para la explotación del centro comercial y cuya cuantía se acreditará en ejecución de sentencia".
El desajuste denunciado es palpable, por lo que la sentencia recurrida es incongruente por haber concedido una indemnización distinta en su naturaleza y extensión a la solicitada en la demanda.
El motivo segundo, al amparo del art. 1.692.3º L.E.Civ. de 1.881, alega infracción del art. 489, núms. 1 y 7 de la misma Ley. Acusa la recurrente la inexacta cuantía del pleito fijada por la actora-recurrida de acuerdo a las peticiones del suplico de la demanda.
El motivo se desestima porque aduciéndose una infracción de las reglas que rigen los actos procesales, en necesario que se produzca indefensión y petición de subsanación de la falta en la instancia que se cometió (arts. 1.692.3º y 1.693 L.E.C.). En la defensa del motivo en examen nada se dice sobre la indefensión. Tampoco figura en los autos ninguna petición de subsanación ni en la primera instancia ni en la apelación.
El motivo tercero, al amparo del art. 1.692.4º L.E.Civ. de 1.881, se formula, dice textualmente, "para que el Tribunal acceda a integrar el factum por defecto u omisión del Juzgado de Instancia", apoyándose en la jurisprudencia de esta Sala que cita. En la fundamentación se vuelven a reproducir los argumentos de la contestación a la demanda, en base a los cuales la demandada no accedía a la firma de la escritura pública de venta, no obstante haber ejercitado en forma positiva la opción de compra.
El motivo se desestima porque la sentencia de primera instancia, en sus fundamentos de derecho primero al cuarto, examinó aquellas argumentaciones, y la Audiencia manifiesta expresamente que acepta aquellos fundamentos.
En realidad, de lo que trata es de un juicio revisorio de las declaraciones de ambas sentencias contrario a las mismas, como si el recurso de casación fuese una tercera instancia del pleito, cuando su función es el control de la aplicación de la ley y doctrina jurisprudencial, en modo alguno volver a interpretar las pruebas obrantes en autos.
Por otra parte, los impedimentos puestos por la recurrente a cumplir el contrato de compraventa perfeccionado por la opción, que es a lo que da lugar su ejercicio (sentencias de 6 de julio de 2.001 y las que cita) no aluden mas que a inexactitudes en la descripción del local sobre el que aquélla recae, y a disparidad en el precio a pagar por la compradora, optante con anterioridad, sin tener en cuenta que al manifestar que ejercitaba la opción comprando, dio su consentimiento al contrato proyectado, en el que se consignaba la descripción física del local sin apartarse de lo que publicaba el Registro, y el modo de determinación del precio. Que este último fuese con posterioridad al ejercicio de la opción disminuido por la vendedora por presiones de la compradora, en modo alguno la legitima para seguir insistiendo sobre la cuantía ni forma de pago, circunstancia esta última que no se contempló en la opción a realizar en plazos, ni para exigir una rectificación de las inexactitudes físicas del Registro que tampoco se previeron como carga de la vendedora.
Los motivos cuarto y quinto, al amparo del art. 1.692.4º L.E.Civ. de 1.881, acusan infracción del art. 1.504 Cód. civ. porque el requerimiento no llegó a poder de la demandada antes de la iniciación de este procedimiento, y el mismo no contenía ninguna declaración de resolución, sino de reserva de acciones, entre ellas la de resolución del contrato, si no se avenía al otorgamiento de la escritura pública.
Los motivos están centrados en la hipotética infracción del art. 1.504 Cód. civ., que es un precepto que exige ante todo que exista un aplazamiento del pago del precio pactado (sentencias de 6 de abril de 2.001 y las que cita). En el supuesto litigio no se da más que el ejercicio de una opción de compra concedida a la recurrente sobre el local que la actora le arrendó, y por un precio deterrminable de acuerdo a bases fijadas en el contrato de arrendamiento, que contenía también la opción. No se estableció ningún aplazamiento en el pago, ni la prueba ha demostrado la existencia de cualquier acuerdo de las partes posterior sobre ese extremo. Por tanto, tratándose de un contrato de compraventa que se perfecciona por el ejercicio de la opción, productor de obligaciones recíprocas, el cumplimiento de las mismas ha de ser simultáneo salvo pacto en contrario de las partes, sujeto en su incumplimiento a las reglas del art. 1.124 Cód. civ. De acuerdo con las pruebas, hubo un incumplimiento de la recurrente que autoriza a la actora a resolver.
Por todo ello se desestiman.
El motivo sexto, al amparo del art. 1.692.4º L.E.Civ. de 1.881, acusa infracción del art. 1.101 Cód. civ., combatiendo el fallo en el extremo referente a la condena de la recurrente al pago de los daños y perjuicios que en él se especifican.
Este motivo de casación ha de obviarse, puesto que, por la estimación del motivo primero, referido al mismo tema, se ha de casar y anular el fallo recurrido, y esta Sala debe de asumir la labor de decidir lo procedente sobre la condena impugnada como órgano de instancia.
La estimación del motivo primero lleva consigo la casación y anulación de la sentencia recurrida en cuanto al pago de la indemnización que impone a la demandada en favor de la recurrente, y a dar cumplimiento a lo que dispone el art. 1.715.1.3º L.E.Civ. de 1.881.
El actor pidió en su demanda (petición tercera) que se le indemnice "con las rentas que le podrían haber correspondido de haber tenido arrendado el local desde el 13 de noviembre de 1.995, en que comenzó el incumplimiento del pago del precio por parte de la demandada (lucro cesante), con los intereses del precio impagado desde la misma fecha (lucro cesante)".
La petición ha de ser parcialmente acogida. La demandada, sin ningún título jurídico que la justifique, ha seguido disfrutando del local, una vez finalizado el plazo del arriendo sin prórroga (15 de septiembre de 1.995); ha ejercitado la opción de compra sobre él, pero no ha consumado la compraventa, al negarse a pagar el nuevo precio que se estableció después del ejercicio de la opción (67.856.880 ptas.), y a concurrir al otorgamiento de la escritura pública de venta.
Sin embargo, el dies a quo no debe ser el 13 de noviembre de 1.995, pues la demandada no tenía obligación de pagar el precio sino simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública, siendo requerida para hacerlo el 10 de septiembre de 1.996, y ésta es la fecha en que comenzó su incumplimiento. La concreción de lo debido se deja para ejecución de sentencia. La demandada ha opuesto a que sea condenada al pago de indemnización por daños el que había transferido las rentas mensuales de acuerdo al contrato de arrendamiento una vez finalizado, no siendo aceptadas por la actora. Pero es evidente que ésta no tiene que aceptar una limitación del importe de sus daños por imposición de la demandada, ni tiene ninguna obligación de seguir tolerando su disfrute como si el arrendamiento no hubiese finalizado.
Hay que desestimar la petición de intereses del precio, pues la actora no ha demandado el cumplimiento del contrato sino su resolución, y los únicos daños que puede reclamar son los derivados del incumplimiento. Tales daños son los que la propia actora ha estimado en no haber podido arrendar el local.
Se desestiman las peticiones de indemnización de otros daños ante la falta absoluta de pruebas.
Por tanto, queda revocada en esto particulares la sentencia de primera instancia.
Las costas de primera instancia no se imponen a ninguna de las partes; las de la apelación a la demandada-apelante pues esta segunda sentencia agrava su posición al estimarse en parte la adhesión a la apelación de la actora; las de este recurso a ninguna de las partes.
Que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR EN PARTE al recurso de casación interpuesto por Dª. Marí Jose , representada por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Alvarez del Valle García contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Cáceres con fecha 13 de noviembre de 1.997, la cual casamos y anulamos sólo en el particular en que condene a la demandada al pago a la actora como indemnización de daños y perjuicios abone la renta revalorizada conforme a los términos de contrato a partir del 13 de noviembre de 1.995, incluido IVA, así como el importe a que ascienda la prestación de servicios generales de la finca en que se ubica el local y los correspondientes a la comunidad constituida para la explotación del centro comercial y cuya cuantía se acreditará en ejecución de sentencia. En su lugar, y con revocación en este punto de la sentencia de primera instancia, condenamos a la demandada Dª. Marí Jose al pago a la actora del importe de la rentas que podría haber obtenido de tener el local litigioso arrendado desde el 11 de septiembre de 1.996 hasta la fecha en que efectivamente se le haga entrega del mismo, lo que se determinará en ejecución de sentencia. Sin condena en costas a ninguna de las partes en primera instancia ni en este recurso, y con condena a la demandada-apelante de las costas de la apelación. Sin hacer declaración sobre el depósito al no haberse constituido.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-José Almagro Nosete.- Antonio Gullón Ballesteros.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Rubridado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
STS 233/2008, 25 de Marzo de 2008
STSJ Cataluña 752/2007, 3 de Julio de 2007
STSJ País Vasco 453/2010, 20 de Septiembre de 2010
SAP Guipúzcoa 207/2007, 26 de Septiembre de 2007
ATS, 16 de Marzo de 2017

References: RESOLUCIÓN 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución