Source: http://www.rechtindresden.de/buerger-vs-fluechtling-quo-vadis-eigenbedarfskuendigung/
Timestamp: 2017-09-23 01:56:02+00:00

Document:
Bürger vs. Flüchtling – Quo vadis, Eigenbedarfskündigung? – Recht in Dresden
Home Mietrecht Bürger vs. Flüchtling – Quo vadis, Eigenbedarfskündigung?
Der „Nieheimer Flüchtlingsfall“ hat am Donnerstag für einiges Aufsehen gesorgt und bereits die Runde durch den Blätterwald und die „Sozialen“ gemacht. Durch einen lesenswerten Artikel des Berliner Kollegen Matthias Münch wurde ich erst am Freitag auf den Fall aufmerksam. Leider war es mir nicht mehr möglich, den genauen Sachverhalt zu den beiden Eigenbedarfskündigungen zu rekonstruieren, denn die offensichtlich intensiv geführte Diskussion auf einem Nieheimer Facebook-Account war zu dem Zeitpunkt schon gelöscht. Mir liegen also nur die rudimentären Angaben aus den Pressemeldungen vor, die sich insbesondere auf den Fall der 51-Jährigen Mieterin beziehen. Die exakten Kündigungsgründe sind nicht übermittelt, ich werde daher den Fall fiktiv etwas „ausschmücken“, damit wir zu den rechtlichen Problemen vordringen.
Sachverhalt (fiktiv)
Eine westfälische Stadt als Vermieterin kündigt einer 51-Jährigen Mieterin ihre 91 m² große Wohnung ordentlich und fristgemäß zum 31. Mai 2016 mit der Begründung, die Wohnung soll – nach kleineren Umbauarbeiten – mehreren männlichen Kriegsflüchtlingen aus Syrien als Bleibe dienen. Es handelt sich bei der Wohnung nicht um eine Sozialwohnung, sondern um preisfreien Wohnraum, der normal im Markt angeboten wurde. Die Mieterin wohnt nur noch allein in der Wohnung, ihre beiden Söhne sind vor geraumer Zeit ausgezogen. Im Haus ist bereits eine Wohnung als Flüchtlingsunterkunft eingerichtet und bewohnt. Die Kommune möchte das ganze Gebäude als Flüchtlingsunterkunft nutzen. Andere, geeignete Gebäude stehen der Stadt nicht zur Verfügung.
Das Gesetz: § 573 BGB
Bevor wir uns mit Gebrüll auf die Rechtslage stürzen, sollten wir kurz innehalten und uns dem einschlägigen Paragrafen zuwenden, um der Rechtsfindung den notwendigen Vorschub zu leisten. Der für die ordentliche Kündigung von Wohnraum zuständige Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) lautet:
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Ich habe den ganzen Paragrafen abgebildet, damit die Systematik dahinter besser erkennbar wird. Uns interessieren im Folgenden nur die ersten beiden Absätze. Der 3. Absatz bestimmt eine Formalie, nämlich dass die Kündigungsgründe im Schreiben mitzuteilen sind. Der 4. Absatz bestimmt, dass alles Vorstehende nicht zu Lasten des Mieters disponibel ist, also z.B. im Mietvertrag nicht abbedungen werden kann.
Nun zu den eigentlichen Gründen für eine Kündigung: Der 1. Absatz ist eine sogenannte Generalklausel und bestimmt kurz und knapp, dass der Vermieter immer nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Der 2. Absatz besteht aus insgesamt 3 Ziffern, die jeweils Beispiele dafür geben, was denn so ein „berechtigtes Interesse“ eigentlich sein kann. Diese Beispiele sind keinesfalls abschließend, dies erkennt man an der kleinen Einfügung „insbesondere“, sollen aber dennoch, in Bezug auf die Generalklausel, dem Rechtsanwender einen kleinen Geschmack von der Qualität der „berechtigten Interessen“ geben. Genug der Theorie, fangen wir mit dem Regelbeispiel Absatz 2. Nr. 2 an, dem eigentlichen Eigenbedarf im engeren Sinne.
Kann eine Stadt „Eigenbedarf“ in Sinne des § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB haben?
Scrollen wir nochmal kurz nach oben und lesen die Ziffer 2: … als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts…
Ich will mich an dieser Stelle gar nicht lange aufhalten, sonst kommen wir nie zu den eigentlichen Problemen des Falls. Der Wortlaut passt hier nicht so richtig. Der Zyniker in uns wird auch gleich dazwischen rufen; eine Stadt wird grundsätzlich keinen Eigenbedarf haben, was man ja unschwer daran erkennen kann, dass Großstädte – wie z.B. Dresden – ihren gesamten städtischen Wohnungsbestand an Finanzinvestoren verkauft haben und damit konkludent zum Ausdruck gebracht haben, dass ein solcher Bedarf an kommunalem Wohnraum gerade nicht besteht und in Zukunft auch nicht entstehen wird, sonst hätten sie ihn ja nicht verkauft.
Richtig ist vielmehr, auch kommunale Eigenbetriebe und Körperschaften des öffentlichen Rechts können einen sogenannten Betriebsbedarf haben, z.B. für eigene Bedienstete oder für Personen, die zum ordnungsgemäßen Betrieb einer kommunalen Einrichtung in dieser wohnen müssen. Der Klassiker hierzu ist die Hausmeisterwohnung. Wir sind uns einig, auf die Flüchtlinge trifft dies hier nicht zu.
Zwischenergebnis: Die Stadt hat keinen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB.
Damit sind wir aber noch nicht am Ende. Wie wir oben gesehen haben, besteht der § 573 BGB noch aus einem 1. Absatz, der Generalklausel.
Hat die Stadt ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB?
Wir nähern uns festen Schrittes den blinden Augen von Justitia, ihr Schwert ist bereits aus der Scheide gezogen.
Zunächst müssen wir klären, kann die Stadt (Gemeinde) überhaupt Träger von Rechten und von berechtigten Interessen sein? Ja, sie kann. Sie kann sich auch auf Interessen berufen, die ihr aus dem öffentlichen Recht zustehen oder durch öffentliche Aufgaben zugewiesen sind (Stichwort: Daseinsvorsorge).
Die Stadt als territoriale Körperschaft des öffentlichen Rechts (sog. Gebietskörperschaft), ist Träger von eigenen Hoheitsrechten. Sie übt die Gebietshoheit über ihre Bewohner und die Unternehmen im Stadtgebiet aus. Sie zeichnet sich durch Selbstorganisation und kommunale Selbstverwaltung aus (Quelle: Wikipedia), die Staatsrechtler sprechen deshalb auch von „territorialer Hoheitsmacht“. Diese territoriale Hoheitsmacht befähigt die Stadt, eigene „berechtigte Interessen“ wahrzunehmen. Wird einer westfälischen Stadt eine Anzahl von Flüchtlingen zugewiesen, hat die Stadt die öffentliche Aufgabe, diese sicher unterzubringen. Zur Erfüllung dieser Aufgabe kann sie natürlich eigene, berechtigte Interessen wahrnehmen.
Was sind denn nun alles berechtigte Interessen und wie verhält es sich dazu im Spannungsfeld der berechtigten (öffentlichen) Interessen mit dem so wichtigen Interesse am Erhalt des Lebensmittelpunktes des Mieters?
Eigentlich, so der BGH, muss der Vermieter hier nur „vernünftige Gründe“ für die Inanspruchnahme der Wohnung haben. Der konkrete Nutzungswunsch muss nachvollziehbar und von gleichem Gewicht wie die konkreten Kündigungsgründe des 2. Absatzes sein, also „insbesondere“ vergleichbar mit dem Eigenbedarf.
Welche Stilblüten dies aktuell in der höchstrichterlichen Rechtsprechung treibt, möchte ich anhand von zwei Beispielen verdeutlichen:
Vor Jahresfrist hatte das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) einen Fall auf dem Tisch, in dem es um die Kündigung einer langjährigen Mieterin einer 2-Raum-Eigentumswohnung im Szenekiez Berlin-Friedrichshain ging. Der Vermieter war Chefarzt zweier Kliniken in Hannover und hatte dort inzwischen auch seinen Lebensmittelpunkt und eine neue Familie (Frau und 4 Kinder) begründet. Er benötigte die Wohnung in Berlin als Treffpunkt, um sich regelmäßig, gegebenenfalls auch kurzfristig, in familiärer bzw. häuslicher Atmosphäre mit seiner aus einer früheren nichtehelichen Beziehung stammenden, inzwischen dreizehnjährigen Tochter treffen zu können, wie es im landgerichtlichen Urteil dazu hieß. Er wollte also m. E. in der (Zweit)Wohnung nicht wohnen, sondern ungestörte Treffen mit seiner Tochter abhalten. Die Mieterin wurde zur Räumung verurteilt und musste mit ihrer Tochter ausziehen. Die Revision zum BGH wurde nicht zugelassen und die Verfassungsbeschwerde landete beim BVerfG. Bevor das BVerfG eine Beschwerde zur Entscheidung annimmt, fragt es erst einmal in die Runde, ob überhaupt die Notwendigkeit besteht, die Sache zu entscheiden. Der u.a. zur Stellungnahme, als oberstes Fachgericht, angerufene BGH, hat dann freundlich abgewunken und in seiner Stellungnahme klargestellt, dass die Problematik zum Absatz 2 Nr. 2 (Eigenbedarf) bereits tüchtig ausdiskutiert sei und hier gar kein Klärungsbedarf besteht. Das Bittere an dem Fall ist, dass der BGH in seiner Stellungnahme offenbar nicht zur Kenntnis genommen hat, dass hier gar kein „Wohnen“ im Sinne des Absatzes 2 Nr. 2 vorliegt, sondern allenfalls sich die Frage aufdrängt, ob ein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des Absatzes 1. vorliegt. Immer wieder wurde in der Stellungnahme des BGH kolportiert, dass die Rechtsprechung zur „Zweitwohnung“ ja ausdifferenziert sei. Das hat dann allerdings dem BVerfG auch gereicht, um die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung anzunehmen.
Bevor ich jetzt endlich wieder zum „Nieheimer Flüchtlingsfall“ komme, noch ein allerletzter Blick auf eine andere BGH-Entscheidung, die aufzeigt, wo die Reise künftig hingehen wird. Als ein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kommt nach dieser Entscheidung grundsätzlich auch die beabsichtigte Nutzung als Rechtsanwaltskanzlei in Betracht. Ich zitiere direkt aus der Entscheidung vom 26. September 2012, Az. VIII ZR 330/11:
[…] Für die Frage, ob ein Interesse als berechtigt nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist, kommt es daher auch darauf an, ob es ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 238/11, aaO). Beides ist hier der Fall. Nach dem vom Berufungsgericht als wahr unterstellten Vortrag des Klägers, den das Revisionsgericht seiner Beurteilung zugrunde zu legen hat, beabsichtigt der Kläger, der mit seiner Ehefrau eine andere Wohnung desselben Hauses bewohnt, die von den Beklagten innegehaltene Wohnung seiner Ehefrau zur Ausübung ihrer Tätigkeit als Rechtsanwältin zu überlassen. Wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend beurteilt hat, ist dieser Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig. Das vom Kläger geltend gemachte Interesse ist auch den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig.
Damit steht fest, dass nach Absatz 1 Satz 1 alle vernünftigen Gründe in Betracht kommen, soweit sie gleichwertig dem Wohninteresse gegenüberstehen. Dass die Stadt Nieheim – zur Erfüllung ihrer öffentlich-rechtlichen Aufgaben – Unterbringungs(wohn)raum für die Flüchtlinge schaffen muss, liegt auf der Hand. Flüchtlinge in geeigneten Wohnungen unterzubringen ist somit ein berechtigtes Interesse der Stadt an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Es drängt sich nun die abschließende Frage zur Lösung des Falles auf: Ist das Unterbringungsinteresse der Stadt vernünftig und können wir es dem Interesse der Mieterin am Erhalt ihres Lebensmittelpunktes gleichsetzen?
Mensch vs. Mensch
Ist das öffentliche Unterbringungsinteresse dem Wohninteresse gleichzustellen? Es geht jeweils darum, dass Menschen wohnen und sicher leben können, auch wenn die Qualität der Interessen im Detail etwas divergiert, denn bei der Unterbringung von Flüchtlingen geht es zunächst nicht um die Begründung eines dauerhaften Lebensmittelpunktes, sondern um die Sicherung der Menschenwürde und Gesundheit der Flüchtlinge für die Dauer des Asylverfahrens.
Ist das noch vernünftig, einem Menschen die Wohnung zu kündigen, damit andere Menschen dort in diesen Räumen untergebracht werden können? Was ist eigentlich Vernunft? Braucht es relative oder absolute Vernunft? Ist aus der subjektiven Sicht der gekündigten Mieterin das alles noch vernünftig? Schauen wir lieber nicht erst noch bei Hegel nach, sonst findet das hier nie ein Ende.
Ich stelle die Frage in den Raum, damit sich jeder sein eigenes Urteil bilden kann. Es wird natürlich immer auf die gesamten Umstände des Einzelfalls ankommen und die konkrete Wohnraum- und Unterbringungssituation der Flüchtlinge in der Stadt. Mir erscheint es vorliegend – nach den wenigen Informationen zum Nieheimer Fall – nicht völlig unvernünftig zu sein, die relativ große Wohnung der allein lebenden Mieterin zu kündigen, um geeignete Unterbringungsräume für eine Vielzahl von Flüchtlingen in dem Gebäude zu schaffen, auch wenn dies für die betroffene Mieterin natürlich eine persönliche Katastrophe darstellt. Ist der „Berliner Chefarztfall“ etwa vernünftiger als der „Nieheimer Flüchtlingsfall“? Wohl kaum. Auf die fatalen Signale, die, in einer aufgeheizten Stimmung, durch diese Aktion transportiert werden, will ich hier nicht eingehen. Vielleicht haben wir die Vernunft, nochmal über eine sozialverträgliche Ausgestaltung des Wohnens nachzudenken, die allgegenwärtige Kommerzialisierung des Wohnens ist politisch gewollt. Angeblich soll man mit innerstädtischen Eigentumswohnungen inzwischen mehr Rendite erwirtschaften, als mit VW-Vorzugsaktien. Vielleicht kann man aber auch mit Flüchtlingen noch mehr Rendite erwirtschaften. Nach Berichten soll Daimler-Zetsche ja bald persönlich die Flüchtlingslager abschreiten, auf der Suche nach geeignetem Fachpersonal. Wird Winterkorn einer Anschlussverwendung zugeführt? Ich verliere mich in Zusammenhängen, genug an dieser Stelle. Beim nächsten Mal, versprochen, stelle ich die wirklich drängenden Fragen, z.B.: „Was hat eigentlich der Börsenwert der Daimler-Aktie mit dem zerbombten Haus des Homser Flüchtlings Khalid K. zu tun?“
Die sonstigen Nebensächlichkeiten werde ich hier nicht abhandeln, der Text ist ohnehin zu lang. Die Stadt hat insbesondere die Pflicht, der gekündigten Mieterin eigenen, freien Ersatzwohnraum anzubieten, sofern solcher vorhanden ist.
View all posts by Lutz Fischer →
Previous PostVorgetäuschter Eigenbedarf – BGH hebt auf und gibt „Segelanweisung“
Next PostKappungsgrenze: Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

References: § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 BGH