Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0113-kdipt3-4011-360-2018-3-ksm
Timestamp: 2018-09-19 03:28:21+00:00

Document:
♦ › Nieruchomości › 0113-KDIPT3.4011.360.2018.3.KSM
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku wspólnym złożonym w dniu 11 lipca 2018 r., uzupełnionym pismem z dnia 13 sierpnia 2018 r. (data wpływu 17 sierpnia 2018 r.) oraz pismem złożonym w dniu 30 sierpnia 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.
Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 i art. 14f § 1 w zw. z art. 14r § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 26 lipca 2018 r., nr 0113-KDIPT3.4011.360.2018.1.KSM, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 26 lipca 2018 r. (data doręczenia 6 sierpnia 2018 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 13 sierpnia 2018 r. (data wpływu 17 sierpnia 2018 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 13 sierpnia 2018 r.
Następnie pismem z dnia 23 sierpnia 2018 r., nr 0113-KDIPT3.4011.360.2018.2.KSM, na podstawie 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy ponownie wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków wniosku, w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.
Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 23 sierpnia 2018 r. (data doręczenia 28 sierpnia 2018 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem złożonym w dniu 30 sierpnia 2018 r.
Zainteresowaną będącą stroną postępowania: Panią ....
W dniu 23 stycznia 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem kupili na wspólną własność dom, który został Im sprzedany z ukrytą wadą (wielokrotne całkowite braki wody, bardzo słabe ciśnienie wody, uniemożliwiające pracę zmywarki, pralki, korzystanie z toalety), utrudniającą życie. Wnioskodawczyni wraz z mężem są w podeszłym wieku, mąż ma 81 lat, a Wnioskodawczyni 67.
Ww. nieruchomość małżonkowie wybrali w ... ze względu na bliskość natury, spokój, piękne krajobrazy. Przeprowadzili się z Niemiec, sprzedając tam wszystko, by spędzić „jesień życia” w ojczyźnie Wnioskodawczyni (mąż jest obywatelem Niemiec). Dom, który małżonkowie kupili za kwotę 640 000 zł posiada wodę z wodociągu lokalnego, który był podawany jako atut (woda z własnego ujęcia i do tego za darmo).
Gdy po zimie nastały cieplejsze dni małżonkowie doznali niedogodności, które Wnioskodawczyni opisała wyżej. Ww. problemy powtarzają się, gdy tylko kończą się deszczowe dni.
Ze względu na wiek Wnioskodawczyni i Jej męża, są Oni zmuszeni szukać innego miejsca do życia. Zainwestowali już pewne środki finansowe w ten dom. Będą budować studnię głębinową pod kątem przyszłego właściciela (nie ukryją tej wady). Zdaniem Wnioskodawczyni, biorąc pod uwagę to wszystko nie można się łudzić, że ich dom zostanie szybko sprzedany. Wnioskodawczyni podała, że nie mogą w takich warunkach czekać do sprzedaży. Chcą najpierw kupić dom, wyprowadzić się i próbować sprzedać obecny.
W uzupełnieniu wniosku z dnia 13 sierpnia 2018 r. Wnioskodawczyni wskazała, że dnia 23 sierpnia 2018 r. zakupiła wspólnie z mężem nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym położonym w ... . Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr ... i obejmuje działki ... i ... o łącznej powierzchni 0,1574 ha. Po zamieszkaniu okazało się, że zakupiony dom nie odpowiada potrzebom Wnioskodawczyni i Jej męża i w związku z tym są zmuszeni go sprzedać. Biorąc pod uwagę sytuację na rynku nieruchomości małżonkowie przewidują, że znalezienie nabywcy może potrwać dłuższy czas. Ponieważ dysponują środkami na zakup innego domu, postanowili znaleźć dla siebie inny dom i kupić go nawet wówczas, jeżeli nie zdążą sprzedać domu, w którym obecnie mieszkają, czyli w ... Wnioskodawczyni wskazała, że wie, że po sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, powstaje dla małżonków obowiązek podatkowy.
Następnie w uzupełnieniu wniosku z dnia 30 sierpnia 2018 r. Wnioskodawczyni dodała, że nieruchomość została nabyta od osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni i Jej mąż ponieśli koszty taksy notarialnej (wynagrodzenie notariusza), związanej z nabyciem nieruchomości a także koszty wynagrodzenia pośrednika w obrocie nieruchomościami, który pośredniczył w nabyciu tej nieruchomości.
Nieruchomość zakupiona została na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni i Jej męża, w związku z ich przeprowadzką na stałe do Polski z Niemiec, gdzie wcześniej mieszkali. Przeprowadzka wiązała się z zamiarem trwałej zmiany miejsca zamieszkania i przeniesienia centrum interesów życiowych do Polski. Małżonkowie zamieszkali faktycznie w nieruchomości i dalej w niej mieszkają. Wkrótce okazało się jednak, że z uwagi na problemy z dostawami wody z wodociągu, nieruchomość nie spełnia ich wymagań, bowiem z tego powodu jest uciążliwa w utrzymaniu. W związku z tym, podjeli decyzję o zamiarze sprzedaży nieruchomości i zakupie innej, również położonej na terytorium Polski, która będzie odpowiadała ich potrzebom oraz możliwościom związanym z zaawansowanym wiekiem.
Wnioskodawczyni wskazała, że z uwagi na fakt, że trudno będzie znaleźć w szybkim czasie nabywcę na nieruchomość nabytą dnia 23 stycznia 2018 r., może się okazać, że nowy dom zostanie zakupiony zanim uda się sprzedać stary. Oferowana obecnie cena sprzedaży wynosi 689 000 zł, jednakże z uwagi na trudności w znalezieniu nowego nabywcy nie wykluczone, że zostanie obniżona do poziomu ceny zakupu nieruchomości.
Małżonkowie nie prowadzą działalności gospodarczej (indywidualnie ani wspólnie).
Na moment sprzedaży będą mieli nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce, tj. będą mieli miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Planowane odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości nie zostanie dokonane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509).
Małżonkowie zamierzają zaliczyć do kosztów nabycia nieruchomości oraz kosztów uzyskania przychodów następujące wydatki:
wydatek w postaci ceny nabycia nieruchomości (640 000 zł);
wydatek w postaci taksy notarialnej, którą pobrał notariusz w związku ze sporządzeniem aktu notarialnego, dokumentującego zakup nieruchomości;
wydatki w postaci kosztów wynagrodzenia pośrednika w obrocie nieruchomościami, który pośredniczył w nabyciu tej nieruchomości.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 30 sierpnia 2018 r.:
Czy w przypadku zbycia nieruchomości, o której mowa w opisie zdarzenia przyszłego (nabytej w dniu 23 stycznia 2018 r.) małżonkowie będą zobowiązani zadeklarować przychód do opodatkowania, a jeśli tak to w jakim terminie i na jakim formularzu?
Czy jako koszt nabycia nieruchomości oraz koszty uzyskania przychodu małżonkowie będą mogli zaliczyć:
wydatek w postaci ceny nabycia nieruchomości (640 000 zł) – jako koszt uzyskania przychodu;
wydatek w postaci taksy notarialnej, którą pobrał notariusz w związku ze sporządzeniem aktu notarialnego, dokumentującego zakup nieruchomości – jako koszt nabycia;
wydatki w postaci kosztów wynagrodzenia pośrednika w obrocie nieruchomościami, który pośredniczył w nabyciu tej nieruchomości?
Zdaniem Wnioskodawczyni ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku z dnia 30 sierpnia 2018 r.:
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek dochodowy od osób fizycznych (zwany dalej PIT) płaci się w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia m.in.:
Okres 5 lat liczy się od końca roku podatkowego, w którym zbywana nieruchomość została nabyta. Podatek PIT obliczany jest od dochodu. Dochód oblicza się w następujący sposób: w pierwszej kolejności uzyskany przychód pomniejsza się o koszty odpłatnego zbycia. Przychód w tej wysokości wykazuje się w zeznaniu rocznym. Tak obliczony przychód pomniejsza się o koszty uzyskania przychodu. Zatem, w przypadku kiedy małżonkowie sprzedadzą dom zakupiony w dniu 23 stycznia 2018 r. będą musieli w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku w którym dojdzie do zbycia, złożyć deklarację PIT-39.
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa.
Wnioskodawczyni i Jej mąż stoją na stanowisku, że jako koszt nabycia nieruchomości oraz koszty uzyskania przychodu będą mogli zaliczyć:
W przypadku kiedy po potrąceniu ww. kosztów, dochód będzie wynosił „0”, małżonkowie będą musieli złożyć deklarację PIT-39, jednakże nie będą musieli płacić podatku dochodowego, z uwagi na to, że podstawa opodatkowania będzie wynosiła „0 zł”.
W przypadku kiedy podstawa opodatkowania będzie większa niż „0”, od tej podstawy obliczą podatek według stawki 19% i ten podatek zapłacą, chyba że skorzystają ze zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Z wniosku wynika, że w dniu 23 stycznia 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem kupili na wspólną własność nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym - dom. Dom, który został im sprzedany miał ukrytą wadę (wielokrotne całkowite braki wody, bardzo słabe ciśnienie wody uniemożliwiające pracę zmywarki, pralki, korzystanie z toalety) co bardzo utrudnia im życie. Mąż ma 81 lat, a Wnioskodawczyni 67. Z uwagi na to, że zakupiony dom nie odpowiada ich potrzebom zmuszeni są go sprzedać. Biorąc pod uwagę sytuację na rynku nieruchomości przewidują, że znalezienie nabywcy może potrwać dłuższy czas. Ponieważ dysponują środkami na zakup innego domu, postanowili znaleźć dla siebie inny dom i kupić go nawet wówczas, jeżeli nie zdążą sprzedać domu, w którym obecnie mieszkają. Małżonkowie ponieśli wydatki w postaci ceny nabycia nieruchomości, taksy notarialnej, oraz koszty wynagrodzenia pośrednika w obrocie nieruchomościami, który pośredniczył w nabyciu tej nieruchomości.
Biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu 23 stycznia 2018 r. Zatem, odpłatne zbycie dokonane przed upływem okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przed upływem dnia 31 grudnia 2023 r. będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródło przychodu, o którym mowa w tym przepisie, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem. Natomiast jeżeli przedmiotowa nieruchomość zostanie sprzedana po upływie ww. okresu, nie dojdzie do powstania przychodu ze źródła określonego w powyższym przepisie, w związku z tym Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku z ww. tytułu.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży – o ile odpowiada wartości rynkowej – pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy nabycie nieruchomości nastąpiło w sposób odpłatny.
W art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, ustawodawca przewidział, że do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zaliczyć można:
udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Kosztem nabycia zatem, bez wątpienia jest cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Koszty nabycia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Stosując ten przepis, można corocznie podwyższać poniesione koszty nabycia, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie.
Biorąc pod uwagę powyżej cytowane przepisy należy wskazać, że do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości można także zaliczyć, m.in.:
Wobec powyższego stwierdzić należy, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć wydatki w postaci: ceny nabycia nieruchomości, taksy notarialnej oraz wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomości.
Zatem, obliczając dochód do opodatkowania z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, należy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Uzyskana w ten sposób wartość będzie stanowiła dochód do opodatkowania.
Należy jednakże zauważyć, że na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Przy czym cele mieszkaniowe, o których mowa w ww. przepisie wyszczególnione zostały w art. 21 ust. 25 cyt. ustawy.
Wskazać również należy, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.
Reasumując, mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dojdzie przed upływem dnia 31 grudnia 2023 r., po stronie Wnioskodawczyni powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym przychód uzyskany z tego tytułu w części przypadający na Wnioskodawczynię będzie należało wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym (PIT-39) składanym w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonane zostanie odpłatnego zbycie.
Do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć cenę nabycia nieruchomości, wydatek w postaci taksy notarialnej oraz koszty wynagrodzenia pośrednika w obrocie nieruchomościami, który pośredniczył w nabyciu sprzedawanej nieruchomości, bowiem wydatki te bezpośrednio związane były z nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Jednakże wysokość kosztów uzyskania przychodu, jaką Wnioskodawczyni będzie mogła uwzględnić przy obliczaniu dochodu do opodatkowania powinna być proporcjonalna do udziału, jaki przypadnie na Nią w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Jednocześnie należy wyjaśnić, że w sytuacji gdy po odliczeniu od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia kosztów odpłatnego zbycia oraz kosztów uzyskania przychodu, dochód będzie równy „0” Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego. Natomiast jeżeli po przeliczeniu dochód będzie wyższy niż „0”, to wówczas będzie należało go opodatkować 19% stawką podatku dochodowego od osób fizycznych chyba, że zostanie on przeznaczony na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wówczas będzie on korzystał ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Wskazać należy, że jeżeli przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego będzie różnić się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 ustawy Ordynacja podatkowa) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... , w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
0113-KDIPT3.4011.360.2018.3.KSM
0115-KDIT2-3.4011.127.2018.1.AD | Interpretacja indywidualna
0111-KDIB1-1.4010.282.2018.1.MG | Interpretacja indywidualna
0112-KDIL3-2.4011.311.2018.1.MKA | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 14
 art. 14
 art. 169
 art. 14
 art. 14
 art. 5
 art. 10
 art. 19
 art. 21
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 10
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 3