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⭐Regole che cambiano: accordi con i privati, perequazione, diritti edificatori
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1 Università IUAV di Venezia Regole che cambiano: accordi con i privati, perequazione, diritti edificatori Ezio Micelli2 Gli accordi con i privati3 Gli accordi con i privati nella Lr 11/04 Gli accordi con i privati individuati dall art. 6 consentono una partnership pubblico/privato in sede di formazione dei piani, e quindi sia del PAT che del PI I comuni, le province e la Regione, nei limiti delle competenze di cui alla presente legge, possono concludere accordi con soggetti privati per assumere nella pianificazione proposte di progetti ed iniziative di rilevante interesse pubblico4 Il valore economico in gioco L accordo mette in gioco un valore finanziario finito di cui si deve tenere debitamente conto nel negoziato E possibile dimostrare come il valore complessivamente messo in gioco dall accordo equivalga al capital gain legato alla decisione di valorizzazione urbanistica Tale valore, determinato dalle scelte di pianificazione, deve poi essere ripartito tra l amministrazione e i privati5 I contenuti dello scambio L amministrazione comunale può cedere ai privati: L attribuzione di indici edificatori e destinazioni d uso favorevoli allo svilppo immobiliare privato I privati possono cedere, dopo le aree a standard di legge e gli oneri concessori dovuti: aree in eccedenza rispetto a quelle a standard opere di valore eccedente rispetto agli oneri concessori servizi di natura collettiva6 La ripartizione del plusvalore Alcune amministrazioni hanno proceduto a normare attraverso documenti guida le procedure di ripartizione del capital gain normalmente associato alla variazione degli strumenti urbanistici Nella maggior parte dei casi più significativi, il plusvalore immobiliare determinato dalle scelte di piano è ripartito per oltre la metà in favore dell amministrazione comunale In generale, sulla base delle più significative esperienze internazionali, il contributo eccedente gli oneri dovuti per legge deve permettere il finanziamento di tutti gli interventi pubblici legati al progetto urbano7 La perequazione urbanistica: modalità di funzionamento ed effetti economici8 Il principio perequativo A tutti i proprietari di suoli interessati dalla trasformazione urbanistica viene attribuito uno stesso indice edificatorio I proprietari possono sfruttare tale potenzialità edificatoria seguendo le indicazioni dell amministrazione Una volta sfruttata la potenzialità edificatoria, le aree destinate a impieghi collettivi sono cedute all amministrazione9 Il comparto continuo Le aree in blu sono le aree di concentrazione edificatoria. Le aree in verde devono essere cedute all amministrazione come standard di legge e aree per servizi10 I risultati attesi L equità di trattamento dei proprietari tutti i suoli, siano essi destinati ad impieghi economicamente vantaggiosi o a servizi collettivi, ricevono una medesima quantità edificatoria Una pianificazione più indipendente la proprietà è meno interessata a dirottare verso fini privati scelte collettive I suoli alla collettività l amministrazione riceve a valori nulli i suoli destinati alla città pubblica11 Gli effetti economici della perequazione L effetto perequativo: il plusvalore delle aree - la variazione di rendita - viene equamente distribuita tra tutti i proprietari di suoli interessati dalla trasformazione urbana Una equità limitata solo alle proprietà interessate ai processi di trasformazione della città, non un equità assoluta delle proprietà immobiliari L effetto redistributivo: l amministrazione non sostiene oneri finanziari per l acquisizione delle aree necessarie allo sviluppo della città pubblica La perequazione può essere considerata uno strumento di cofinanziamento delle attrezzature collettive12 Il trasferimento dei diritti edificatori13 Il trasferimento del potenziale di edificazione La perequazione può operare anche per comparti discontinui In tali casi, alcune aree dotate di caratteristiche peculiari non possono ospitare nuova edificazione anche se invece ad esse lo strumento di pianificazione attribuisce potenzialità edificatoria La possibilità di sfruttare economicamente l edificazione potenziale passa attraverso il trasferimento del diritto in area suscettibile di trasformazione14 La perequazione in comparto discontinuo Area destinate a servizi e infrastrutture Il potenziale di edificazione di quest area deve essere sfruttato trasferendolo su altre aree Area destinate a servizi e infrastrutture15 Gli effetti economici del comparto discontinuo Gli effetti economici del trasferimento di potenziale edificatorio in comparti discontinui sono gli stessi della perequazione tradizionale Aumentano tuttavia la complessità gestionale e i costi di coordinamento legati all efficacia dello strumento E necessario il controllo sotto il profilo urbanistico delle aree che inviano e che ricevono le volumetrie in gioco Comparti non continui impongono un coordinamento tra proprietà - spesso a carico dell amministrazione - non contigue che rende opportuna l istituzione di strumenti premiali per le proprietà che accettano di ricevere volumetrie16 Perequazione e mercato immobiliare La perequazione, sia in comparto continuo che discontinuo, consiste in un prelievo implicito di rendita Più precisamente, la proprietà immobiliare accetta una diminuzione del valore conferito per mezzo del piano La perequazione incide dunque sui benefici della proprietà immobiliare e non sulla struttura di costo dei developer e dei costruttori L effetto della perequazione è dunque di neutralità sui valori di mercato che la domanda finale sostiene17 I crediti edilizi per la riqualificazione della città18 I crediti edilizi Alcuni immobili dalle caratteristiche incongrue o possono ricevere dall amministrazione comunale un credito edilizio da impiegare in altra area affinché possa avere luogo la riqualificazione di un area L attribuzione di un credito edilizio può essere effettuata in luogo dell indennità in moneta nell ambito di procedimenti espropriativi A differenza del potenziale di edificazione che sorge in un comparto discontinuo, l area di impiego del credito non è predeterminata19 Il credito negli all art. 36 e 37 della Lr 11/04 Alcune aree destinate a riqualificazione ambientale possono ricevere dall amministrazione comunale un credito edilizio che deve essere utilizzato in aree pubbliche o private (art. 36) Gli immobili da riqualificare sono individuati già con il PAT, mentre è il PI che disciplina le modalità operative della trasferimento dei crediti edilizi in nuove aree Il sistema della compensazione urbanistica (art. 37) prevede invece l attribuzione di crediti edilizi in luogo di indennità in moneta nell ambito di processi espropriativi La legge determina due modelli con presupposti radicalmente diverse sotto il profilo del loro impiego nell attuazione dei piani20 Crediti e compensazione Immobile destinato a riqualificazione e/o a dotazione territoriale Area di effettivo impiego del diritto edificatorio Il credito sorto su quest area deve essere sfruttato trasferendolo su altra area21 Gli aspetti gestionali del modello dei crediti in valore fisso La complessità del governo dei crediti edilizi è legata al controllo urbanistico delle trasformazioni a fronte di una sostanziale o parziale liberalizzazione del loro utilizzo Le formule gestionali in cui l ammontare del credito è determinato in valore fisso possono essere diverse una ipotesi con impiego parzialmente liberalizzato dei crediti prevede comunque da parte dell amministrazione l individuazione di un certo numero di aree di possibile atterraggio dei crediti, con soglie volumetriche ben definite un impiego sostanzialmente liberalizzato prevede invece una sostanziale libertà di impiego dei crediti su aree di completamento e di trasformazioni22 Un nuovo mercato dei crediti? La natura giuridica dei crediti edilizi resta problematica e quindi il mercato di riferimento resta quello tradizionale immobiliare e fondiario L operatività dello strumento è legata al suo effettivo potenziale di impiego sulle aree di trasformazione urbanistica Per ogni area/immobile che genera crediti bisogna trovare un area che li riceva23 L incertezza dei valori Il valore del credito è funzione del valore dei suoli ove esso può essere sfruttato La proprietà cercherà di massimizzare sempre la rendita Se l area di possibile impiego è unica, il valore del credito si forma in ragione delle caratteristiche del mercato immobiliare dell area di concentrazione edificatoria Se le aree sono molteplici, allora si pone il problema delle preferenze del proprietario del credito24 Conclusioni Verso l integrazione degli strumenti La perequazione e gli altri strumenti di natura affine sono funzionali al reperimento delle risorse fondiarie necessarie allo sviluppo della città pubblica La sfida è rappresentata dalla capacità di predisporre la sequenza integrata degli strumenti che - dall acquisizione delle aree in poi - consentano lo sviluppo delle opere e delle attrezzature collettive Documenti analoghi
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