Source: https://www.iconacasa.com/index.php/component/k2/itemlist/tag/casa
Timestamp: 2020-05-25 17:44:30+00:00

Document:
Legge di Bilancio approvata: gli incentivi casa 2018
Con la terza e definitiva approvazione in Senato, la legge di Bilancio 2018 ha preso finalmente una forma definitiva.
Così come tutte le detrazioni per la casa, dal bonus ristrutturazione al nuovissimo bonus verde.
Il bonus ristrutturazione è stato prorogato fino al 31 dicembre 2018 il bonus fiscale del 50% per gli interventi di ristrutturazione delle abitazioni e delle parti comuni degli edifici condominiali.
Collegato ai lavori di ristrutturazione, viene prorogato il bonus per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. Per usufruire del bonus i lavori devono iniziare dopo il 1º gennaio.
Viene introdotto per il 2018 il "bonus verde" del 36% per gli interventi di sistemazione a verde delle aree scoperte private degli edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze e recinzioni, fino a un massimo di spesa di 5mila euro per unità immobiliare.
L'Ecobonus viene prorogato per gli interventi di efficientamento energetico degli edifici, ma cambiano le percentuali di sconto. Scende al 50% il bonus per l'acquisto e installazione di infissi, schermature solari e sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie biomassa e caldaie a condensazione di classe A. Rimane al 65% la detrazione per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione di efficineza pari alla classe A e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti. Viene introdotta anche la detrazione del 65% per l'acquisto e installazione di micro-generatori in sostituzione di impianti esistenti.
Il Sismabonus viene prorogato per la messa in sicurezza antisismica delle parti comuni degli edifici condominiali, degli edifici residenziali e produttivi, che, quest'anno, viene esteso anche alle case popolari. Si parte da una riduzione del 50% che puo' arrivare fino all'85% per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali che non solo riducono il rischio sismico, ma anche riqualificano energeticamente.
A tal proposito, la Fiaip non si dichiara soddisfatta, in quanto il Governo Gentiloni e la sua maggioranza hanno ritenuto che la proprietà immobiliare sia esclusivamente limoni da spremere. Gian Battista Baccarini, Presidente Nazionale Fiaip, dichiara:
Nonostante tutte le forze politiche di maggioranza ed opposizione avessero condiviso la proposta di ampliare la cedolare secca anche alle locazioni commerciali, il Governo ha ritenuto di bocciare ogni possibile incentivo per la ripresa del mercato immobiliare. I dati sono preoccupanti, siamo insieme alla Grecia l’unico Paese d’Europa in cui i prezzi continuano a calare, impoverendo sempre più le migliaia di famiglie Italiane proprietarie di immobili.
Detrazione Irpef degli affitti universitari per gli studenti fuori sede - La detrazione Irpef riferita ai canoni di locazione di alloggi universitari per gli studenti "fuori sede" torna a spettare, a regime (e non soltanto per i periodi di imposta in corso al 31 dicembre 2017 e 31 dicembre 2018) agli studenti iscritti a un corso di laurea presso una università ubicata in un comune distante da quello di residenza almeno 100 chilometri e, comunque, in una provincia diversa, per unità immobiliari situate nello stesso comune in cui ha sede l'università o in comuni limitrofi, per un importo non superiore a 2.633 euro. Il requisito della distanza necessario per fruire dell’agevolazione si intende rispettato anche all’interno della stessa provincia ed è ridotto a 50 km per gli studenti residenti in zone montane o disagiate.
Modalità di calcolo della Tari - Viene prorogata al 2018 la modalità di commisurazione della Tari da parte dei comuni sulla base di un criterio medio-ordinario (ovvero in base alle quantità e qualità medie ordinarie di rifiuti prodotti per unità di superficie in relazione agli usi e alla tipologia di attività svolte) e non sull'effettiva quantità di rifiuti prodotti (c.d. “metodo normalizzato”).
Riqualificazione dimore storiche - Vengono riattivati i contributi per gli interventi conservativi sulle dimore storiche private (10 milioni di euro per il 2019 e 20 milioni di euro a decorrere dal 2020).
Detrazione canoni di locazione studenti fuori sede - detrazione potrà essere richiesta anche nel caso in cui l'immobile sia situato nella stessa provincia di residenza. Nel caso in cui lo studente viva in una zona montana e disagiata, la detrazione potrà essere richiesta anche nel caso in cui la distanza tra luogo di residenza e di studi sia pari ad almeno 50 km.
FontI articolo: Idealista.it 1, 2, IlSole24ore.com.
Il bonus "prima casa" si allarga
Chi ha già acquistato un immobile con il bonus prima casa ne può usufruire una seconda volta e finanche una terza a patto che il nuovo acquisto serva ad ampliare il precedente.
In buona sostanza, la nuova casa non deve risultare come un immobile autonomo, ma deve essere unita a quelle acquistate prima.
È questa la soluzione adottata ieri dall’Agenzia delle Entrate con una risoluzione particolarmente interessante. In questo caso l’unico limite per il contribuente è quello di evitare che l’immobile risultante dalla fusione non abbia le caratteristiche tali da essere classificabile in catasto nella categoria A/1 ("abitazioni signorili"), A/8 o A/9, per le quali non spetta l’agevolazione. Ma procediamo con ordine e vediamo come funziona il bonus prima casa per appartamenti da unire tra loro.
Le ipotesi da prendere in considerazione sono due. In un primo caso, il contribuente è proprietario di un appartamento acquistato con il bonus prima casa. Dopo un po’ la famiglia si amplia e c’è bisogno di "allargarsi". Coincidenza vuole che proprio il vicino del pianerottolo decida di vendere e andare a vivere altrove. Così il contribuente acquista la casa di quest’ultimo e, sfondando una parete divisoria, la unica alla propria. In tale ipotesi è ben possibile usufruire una seconda volta del bonus prima casa, in quanto il nuovo acquisto è volto ad ampliare l’appartamento precedentemente ed unirlo a quest’ultimo. Difatti non ostacola l’ottenimento dell’agevolazione "prima casa" il fatto che il contribuente già abbia un’altra proprietà immobiliare, qualora il nuovo acquisto sia destinato a unirsi e fondersi con la proprietà preposseduta.
Sempre con riferimento alle ipotesi di immobili divenuti troppo piccoli per essere abitati dal nucleo familiare, la giurisprudenza ha spesso ritenuto non rigida la regola secondo cui l’agevolazione prima casa (consistente nell’imposta di registro al 2% o, se si acquista da un costruttore, nell’IVA al 4%) si può ottenere solo se il contribuente non possiede già un altro immobile: secondo una recente sentenza della Commissione Tributaria Regione Lombardia – che segue peraltro un orientamento espresso anche dalla Cassazione – è possibile replicare il bonus prima casa qualora la famiglia debba cambiare abitazione a seguito di sopraggiunte esigenze che rendono la prima inservibile e inidonea.
Si pensi, ad esempio, al caso in cui una coppia di coniugi acquisti un monolocale con l’agevolazione "prima casa" e, successivamente, alla nascita di due figli, divenendo l’appartamento insufficiente a contenere tutti e quattro, decida di trasferirsi e acquistare una seconda abitazione: secondo i giudici, anche tale immobile (benché il primo non venga venduto e, quindi, resti nella proprietà del contribuente) può scontare i benefici fiscali della prima casa.
Inidonea potrebbe essere una casa divenuta troppo piccola per l’aumento del numero dei figli del contribuente o troppo grande a causa della loro diminuzione (perché andati a vivere altrove o, magari, a seguito di separazione); oppure potrebbe essere inidonea una abitazione divenuta inaccessibile, perché ubicata in un piano alto in un palazzo senza ascensore, a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione o, magari, perché divenuto anziano e disabile. Inidonea potrebbe essere, infine, una casa posizionata in un luogo insalubre per il mutamento delle condizioni di salute del proprietario o che si renda inutilizzabile per la distanza dal suo luogo di studio o di lavoro. Infine, potrebbe essere inidonea la casa fatiscente o priva di impianti o servizi.
Fonte articolo: Laleggepertutti.it
Revisione tabelle millesimali: bisogna andare in giudizio
Le tabelle millesimali sono uno strumento di funzionamento dell'assemblea nonché di ripartizione delle spese.
Attraverso di esse, è cosa nota, è possibile addivenire al calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi, nonché calcolare la quota spesa spettante a ciascun condòmino.
Le tabelle millesimali, dice la legge (art. 1138 c.c.), sono un allegato al regolamento di condominio. Siccome il regolamento condominiale - è sempre l'art. 1138 c.c. a dirlo - è obbligatorio quando il numero dei condòmini è superiore a dieci, non è mancato chi ha concluso per la obbligatorietà delle tabelle superato tale numero.
Non è così: com'è stato in più occasioni affermato (si veda ad esempio, Trib. Trapani 28 febbraio 2008), l'adozione delle tabelle millesimali è sempre possibile - ad avviso dello scrivente obbligatoria - eventualmente anche per via giudiziale al di là del numero dei condòmini.
Per lungo tempo è stato dubbio se le tabelle millesimali potessero essere approvate a maggioranza. Le Sezioni Unite della Cassazione (n. 18477/2010) hanno eliminato ogni incertezza sancendo la legittimità delle tabelle approvate a maggioranza e revisionate.
Il dato letterale del nuovo art. 69 disp. att. c.c. - cioè quello modificato dalla legge n. 220 del 2012 e attualmente in vigore - secondo alcuni potrebbe portare a concludere per la necessità del voto favorevole di tutti i condòmini per l'approvazione di tabelle millesimali, ma così non pare essere secondo le prime letture date dalla giurisprudenza.
In questo contesto è utile rammentare che le tabelle millesimali possono avere origine:
- assembleare;
- giudiziale.
Con le stesse modalità si può giungere alla revisione dei millesimi.
La revisione per via contrattuale è sempre possibile, sostanziandosi eventualmente in una modificazione pattizia, mentre la revisione per assembleare e giudiziale è legittima solamente se le tabelle che s'intende cambiare sono errate ovvero non più attuali.
Sul modo di contestare le tabelle è utile segnalare una pronuncia della Corte di Cassazione - la sentenza n. 20071 dell'11 agosto 2017 - che ben fotografa la differenza tra giudizio finalizzato alla contestazione delle tabelle millesimali e giudizio di contestazione delle delibere.
Come si legge nel provvedimento citato "ove delle tabelle millesimali esistono, avendo esse, come già detto, natura valutativa e non attributiva della proprietà, la costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni possono essere riscontrate dal giudice sulla base di dette tabelle, finché non siano state modificate, senza essere tenuto ad esaminare i titoli di acquisto dei singoli condomini ed a valutarli, di sua iniziativa, come (eventualmente) difformi dalle tabelle; se il condomino intenda, non di meno, denunciare la violazione dell'art. 1118 c.c., è tenuto ad impugnare le tabelle, chiedendone la modifica giudiziale, e non le deliberazioni assembleari adottate in base alle tabelle medesime (cfr. Cass. Sez. 2, 18/08/2005, n. 16982)".
In sostanza chi è convinto della erroneità delle tabelle deve iniziare un apposito giudizio, non potendosi limitare ad eccepirlo in altro pur sempre connesso alla gestione condominiale, quale ad esempio quello d'impugnazione di una delibera.
Ricordiamo che nel giudizio di revisione delle tabelle millesimali - siano esse di origine contrattuale ovvero assembleare - è possibile chiamare in causa l'amministratore e non tutti i condòmini (art. 69 disp. att. c.c.).
Fonte articolo: Condominioweb.com
Se si affitta la "prima casa" si perdono le agevolazioni?
La normativa riguardante l'agevolazione per acquisto della prima casa è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel corso del tempo dell'Agenzia delle Entrate.
Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente l'abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona umana.
Come ricorda l'Agenzia delle Entrare nella propria guida sull'acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi)
Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, "l'immobile deve essere situato nel Comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano".
Essere acquirente della "prima casa" non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell'abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev'essere fissata nel Comune in cui è situato l'immobile, non nell'immobile medesimo.
In questo contesto, è sempre l'Agenzia delle Entrate a specificarlo, "la locazione dell'immobile acquistato con l'agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell'immobile" (Fonte: Agenzia delle Entrate).
Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest'ultima ipotesi l'immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l'acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).
Secondo l'indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l'esenzione IMU.
Si legge nella circolare: "particolare risulta l'ipotesi dell'abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte. In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l'importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell'opzione per la cedolare secca)" (circolare n. 3/DF Ministero dell'Economia e delle Finanze).
Leasing immobiliare: 10 cose da sapere
Il leasing è un contratto di affitto con possibilità di riscatto del bene goduto, versando per un certo periodo un canone concordato.
Nello specifico del leasing immobiliare, si paga un canone di affitto per l’utilizzo di una casa acquistata da un altro soggetto.
Dopo un certo lasso di tempo si potrà riscattarla, pagando quindi una cifra sicuramente inferiore a quella dovuta facendo direttamente l’acquisto.
Il contratto ha in genere una durata minima di 8 anni e prevede il pagamento di un acconto iniziale compreso tra il 10% e il 30% del prezzo di acquisto della casa. Si tratta quindi di una forma di finanziamento molto utile per chi al momento della stipula del contratto non dispone di tutta la cifra corrispondente al prezzo dell’immobile.
10 cose che è utile conoscere sul leasing immobiliare abitativo
1. Chi è il proprietario dell’immobile?
Nel contratto di leasing finanziario “prima casa”, la società di leasing è proprietaria dell’immobile fino a che l’utilizzatore non eserciti l’opzione finale di acquisto (riscatto). Una volta esercitata l’opzione finale di acquisto si perfeziona il trasferimento del diritto di proprietà dalla società di leasing al soggetto utilizzatore.
2. È obbligatorio esercitare l’opzione finale di acquisto (riscatto)?
No. L’opzione finale di acquisto rappresenta una facoltà dell’utilizzatore il quale può anche scegliere di non esercitarla. In tal caso deve restituire l’immobile alla società di leasing.
3. In quale modo il cliente dimostra di possedere i requisiti per le detrazioni IRPEF previste in caso di stipula di un leasing immobiliare abitativo?
Il requisito principale richiesto per il riconoscimento delle detrazioni IRPEF è che il reddito complessivo dell’utilizzatore non sia superiore a 55.000 euro su base annua; tale reddito è desunto dall’ultima dichiarazione dei redditi disponibile. Tutti i requisiti cui sono subordinati il riconoscimento e la misura delle detrazioni IRPEF (reddito annuo, non titolarità dei diritti di proprietà di altri immobili abitativi, età) sono, peraltro, facilmente riscontrabili dall’Agenzia delle Entrate in sede di verifica, in quanto dati già in possesso degli Uffici finanziari o dalla stessa facilmente acquisibili.
4. Se una coppia è cointestataria di un leasing prima casa e possiede entrambi i requisiti (ciascuno un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e un’ età inferiore a 35 anni) cosa succede?
Si considera il reddito complessivo per singola persona e le agevolazioni IRPEF sono ridotte al 50% (salvo il caso di coniuge fiscalmente a carico). Pertanto ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro al momento del riscatto.
5. Sul contratto di leasing si deve pagare l’imposta sostitutiva come nel mutuo?
No. Contrariamente al mutuo per il quale è prevista l’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo mutuato, nel leasing non si deve pagare alcuna imposta sostitutiva.
6. Cosa succede quando il contratto di leasing è stato stipulato prima dei 35 anni ma questa età venga superata prima del 31 dicembre 2020?
Nulla. Le condizioni dell’età e del reddito complessivo devono essere soddisfatte esclusivamente al momento della stipula del contratto di leasing.
7. Chi paga IMU, TASI e TARI in caso di leasing prima casa?
IMU, TASI e TARI, a norma di legge, sono a carico dell’utilizzatore (e non del concedente proprietario) il quale se utilizza direttamente l’abitazione come propria dimora abituale, non sarà tenuto al pagamento né dell’IMU né della TASI, dal cui pagamento sono esentati gli immobili destinati ad abitazione principale dei titolari. Da tale esenzione sono escluse le abitazioni censite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
8. Posso acquisire in leasing qualunque immobile per usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016?
Sì, per quanto riguarda le detrazioni IRPEF che prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile e possono pertanto riguardare anche immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. No, per quanto riguarda le agevolazioni per acquisto “prima casa” (registro all’1,5%) non applicabili a immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
9. Se il cliente ha più di 35 anni può acquistare l’abitazione principale con un leasing?
Il leasing immobiliare abitativo può essere stipulato da qualsiasi persona fisica a prescindere dalla età, dal reddito e dalla proprietà di altri immobili abitativi; sono invece subordinate a specifici requisiti soggettivi e/o oggettivi le agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016: – le detrazioni IRPEF vengono riconosciute solo a soggetti con reddito inferiore a 55.000 euro, che non siano titolari dei diritti di proprietà su altri immobili abitativi, e in misura diversa a seconda dell’età (sopra o sotto i 35 anni); – le agevolazioni “prima casa” in tema di imposta di registro vengono riconosciute solo ad abitazioni diverse da quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e solo nel caso in cui l’utilizzatore possieda i requisiti soggettivi per accedere a tale tipo di agevolazione.
10. Cosa succede se il contratto di leasing è risolto perché il cliente non paga più i canoni di leasing?
A seguito della risoluzione il concedente ha diritto alla restituzione del bene. Al tal fine può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto previsto per le locazioni ordinarie. Ottenuto il bene il concedente dovrà procedere alla vendita o alla ricollocazione del bene a valori di mercato, attenendosi a criteri di trasparenza e pubblicità (in sostanza ricorrendoalle “procedure competitive”), pagando così all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, al netto di quanto spettante alla società di leasing concedente pari a: – la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione; – i canoni a scadere attualizzati; – il prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto; – spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, altro.
Fonte articolo: Infobuild.it
Saldo Imu e Tasi il 18 dicembre
Ancora un paio di settimane e si dovrà passare in cassa per il versamento del saldo di Imu e Tasi 2017.
La scadenza, come comunicato dal Dipartimento delle Finanze, slitta quest’anno al 18 dicembre poiché il 16 è un sabato.
Sul sito del Ministero è possibile consultare un documento contenente tutte indicazioni relative al pagamento.
Per quanto riguarda l’Imu (Imposta municipale unica) riferita agli immobili residenziali, ricordiamo che sono esentate dal pagamento le prime case mentre sono tenuti al versamento dell’imposta i proprietari di seconde case e di prime case di pregio (cioè classificate catastalmente come A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze.
Per calcolare l’entità dell’imposta, bisogna come prima cosa determinare la base imponibile, che si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale all’1 gennaio 2017 e moltiplicando il risultato per un coefficiente (il moltiplicatore) che varia a seconda della tipologia d’immobile. La base imponibile va moltiplicata a suo volta per l’aliquota deliberata dal Comune dove si trova l’abitazione. Dall’importo ottenuto va detratta la prima rata versata entro il 16 giugno scorso.
Il 18 dicembre è anche l’ultimo giorno per il versamento della Tasi, la tassa sui servizi indivisibili dal pagamento della quale sono esenti, come per l’Imu, le abitazioni principali a patto che non siano di lusso. A pagare il tributo sono chiamati proprietari e inquilini se la casa è data in locazione per più di sei mesi. A questi ultimi spetta il versamento di una quota tra il 10 e il 30% dell’importo totale (in base a quanto stabilito dall’amministrazione comunale) mentre la restante parte è dovuta dai proprietari.
Riduzioni sono infine previste in casi particolari. Si ha infatti diritto a uno sconto del 25% di Imu e Tasi se l’immobile oggetto della tassazione è dato in locazione a canone concordato e a una riduzione del 50% sulla base imponibile, sempre per entrambi i tributi, se l’abitazione è stata concessa in comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado.
Il pagamento va effettuato tramite il modello F24 (ricordando che i codici per i fabbricati diversi dall’abitazione principale sono 3918 per l’Imu e 3961 per la Tasi), in banca o in posta se gli importi sono uguali o inferiori a 1.000 euro, online o tramite home banking per importi superiori oppure con bollettino postale.
Fonte articolo: Facile.it
Infiltrazioni nell'appartamento appena acquistato: chi paga?
In tema di infiltrazioni in condominio e più nello specifico di macchie presenti in un'unità immobiliare oggetto di compravendita, l'esistenza di tali infiltrazioni conosciute dagli acquirenti da prima dell'acquisto esclude la possibilità di una responsabilità per vizi occulti ai sensi degli artt. 1490-1491 c.c.
Questa in sostanza la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 22699 depositata in cancelleria il 28 settembre 2017.
I fatti di causa: due persone chiamano in giudizio chi gli ha venduto l'appartamento con due box e cantina per chiedere il risarcimento del danno in relazione a delle infiltrazioni che quest'ultimo avrebbe taciuto al momento dell'acquisto. Vizio occulto, insomma.
In primo grado il Tribunale gli dava ragione, mentre l'esito del giudizio d'appello ribaltava quello di prime cure. Nessuna responsabilità e domanda originariamente posta da rigettarsi, per giunta con condanna alle spese di entrambi i gradi di giudizio.
Che cos'È un vizio occulto e quando può configurarsi?
Un vizio occulto è quel difetto del bene oggetto di compravendita che non si nota - né è possibile notare con la normale avvedutezza - e che comporta un danno per chi l'ha comprato. Danno consistente nella necessità di eliminare il pregiudizio com'anche nel maggior esborso effettuato per acquistarlo.
Vediamo le principali ipotesi di vizi occulti nell'ambito di un appartamento:
- mal funzionamento dell'impianto idrico;
- mal funzionamento dell'impianto elettrico;
- infiltrazioni occultate mediante accurata pitturazione;
- infiltrazioni nascoste dalla presenza di mobili in prossimità delle pareti;
- umidità estesa occultata con pitturazione degli ambienti interessati.
Queste solo alcune delle caratteristiche del vizio occulto.
L'occultamento del vizio da parte del venditore fa sì che non sia necessaria denuncia - da effettuarsi negli altri casi entro otto giorni dalla scoperta - ferma restando la necessità di agire in giudizio entro un anno dallo scoperta (art. 1495 c.c.).
Quando la garanzia per simili problematiche non è dovuta?
Ai sensi dell'art. 1491 del codice civile la garanzia non è dovuta e al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa. Non solo, dice la norma: nessuna garanzia anche quando se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
Come dire: davanti ad un goffo occultamento potrebbe non darsi luogo ad alcuna responsabilità del venditore.
Nel caso risolto dalla sentenza n. 22699, chi aveva acquistato l'appartamento e poi proposto la causa era perfettamente a conoscenza delle circostanze. Tale fatto era inoppugnabile. Gli attori, si legge in sentenza, in quanto già condòmini avevano "finanche concorso a deliberare il conferimento di un incarico tecnico per l'accertamento, per l'appunto, delle perdite d'acqua a piano terra".
Fonte articolo: Condominio.web

References: sentenza 
 art. 69
 sentenza 
 Cass. Sez. 
 sentenza 
 sentenza