Source: https://prawomieszkaniowe.com/podzial-lokalu-na-dwa/
Timestamp: 2020-07-11 07:45:19+00:00

Document:
Podział lokalu na dwa - Prawo mieszkaniowe - Blog
Niekiedy spotykam się z pytaniami o podział lokalu mieszkalnego na dwa odrębne lub więcej. Właściciel chce wybudować nowe drzwi wejściowe i zamurować przejście między lokalami. Inny sposobem jest zamontowanie dwóch dodatkowych drzwi wejściowych od wspólnego hallu. Oczywiście kwestie techniczne pozostawiam na boku. Skupmy się na problemach prawnych.
Utworzenie dwóch nowych lokali stanowiących prawo odrębnej własności lokalu w miejsce jednego.
Po pierwsze ustalić, czy podział jest możliwy. Uzyskanie zaświadczenia
Jest to najdalej idące i najbardziej skomplikowane rozwiązanie. Taki podział lokalu wymaga uchwały właścicieli lokali obejmującą zgodę na remont i podział. Musi istnieć techniczna i prawna możliwość wydzielenia nowych lokali. Nowe lokale muszą bowiem spełniać wymagania ustawy o własności lokali. Niezbędne jest uzyskanie po dokonanym remoncie zaświadczenia starosty o samodzielności lokali w oparciu o załączony rzut kondygnacji wykonany przez osobę z uprawnieniami budowlanymi.
Co oznacza przesłanka samodzielności?.
Nowe mieszkania muszą spełniać wymagania ustawowej definicji lokalu. Lokalu rozumianego jako zespołu izb wydzielonego trwałymi ścianami przeznaczonego na pobytu ludzi. Bezwzględnym warunkiem jest zapewnienie odrębnych wejść z klatki schodowej. Przykładowo lokal posiadający wejście jedynie z innego lokalu nie jest samodzielny. Chodzi mi o taką sytuację, że aby przykładowo wejść do lokalu nr 2A, trzeba wejść najpierw do lokalu 2. Nie musi to być jednak wejście tylko od klatki schodowej. Odrębne wejście z zewnątrz budynku z pominięciem klatki schodowej również wchodzi w grę.
Nowy lokal powinien posiadać niezbędne pomieszczenia takie jak łazienka, czy kuchnia oraz odpowiednie, oddzielne instalacje. Niedopuszczalna jest sytuacja, w której jeden z nowych lokali nie ma zapewnionej minimalnej ilości światła, ogrzewania, zaworów wody, kanalizacji, czy odpowiedniej drogi ewakuacji. Może to być przegapione przy wyodrębnieniu. Niemniej jednak w przypadku zauważenia takich niedociągnięć w czasie kontroli nadzoru budowlanego lub organów bezpieczeństwa pożarowego (Straż Pożarna) można spodziewać się odpowiednich decyzji.
Po drugie uchwała.
Aby dokonać podziału lokalu musimy dysponować uchwałę właścicieli lokali wyrażającą zgodę na podział (większości właścicieli lokali). Bez tego nie dokonamy także żadnych prac remontowych czy przebudowy na styku lokalu i nieruchomości wspólnej. W przypadku małej wspólnoty wymagana będzie jednomyślność. Brak zgody właścicieli lokali możemy zastąpić orzeczeniem sądu. Postępowanie w sądzie jest czasochłonne. Wybierając tą drogę, musimy być cierpliwi.
Po trzecie formalności budowlane (opcjonalnie).
Trzeba pamiętać, że remont może wymagać podjęcia prac remontowych czy budowlanych. Trzeba wtedy pamiętać o dopełnieniu formalności budowlanych.
1. Nie jest to konieczne, jeśli układ klatki schodowej jest już dostosowany do istnienia większej ilości lokali. Na przykład dzielony lokal może już posiadać dwoje odrębnych par drzwi z klatki schodowej. Istnieje wtedy możliwość dokonania podziału bez tego typu formalności.
2. Podział może się też wiązać z remontem (używając jeżyka z ustawy Prawo budowlane – przebudową) części wspólnej nieruchomości. Może to być choćby wyburzenie części ściany stanowiącej nieruchomość wspólną w celu wstawienia nowych drzwi. Musi zatem być poprzedzony niezakwestionowanym zgłoszeniem do starosty.
3. W szczególnych przypadkach, np. gdy podział obejmuje rozbudowę budynku, ingerencję w ścianę nośną, budynek stanowi zabytek, wymagane jest pozwolenie na budowę (remont / przebudowę). W miastach na prawach powiatu i Warszawie funkcje starostwa pełni urząd miasta.
Po czwarte notariusz.
Należy pamiętać, że w wyniku remontu powstają dwa nowe nieruchomości lokalowe. Konieczne jest zatem złożenie notarialnego oświadczenia wyodrębniającego odrębną własność nowych lokali. Czynność tą możemy połączyć ze sprzedażą kupującym jednego lub obu / kilku podzielonych lokali, czy też ich darowizną.
Założenie nowej księgi.
Ostatnim etapem podziału lokalu jest wpis do księgi wieczystej dokonywany przez notariusza. Dopiero z chwilą postanowienia sądu o wpisaniu nowych lokali do księgi wieczystej powstaną dwa nowe prawa odrębnej własności lokalu i przestanie istnieć prawo poprzednio istniejącego lokalu. (art. 7 ustawy o własności lokali) Z uwagi na konieczność prowadzenia oddzielnej księgi wieczystej dla każdego lokalu, notariusz wniesie o założenie dodatkowej księgi wieczystej dla jednego z nowych lokali.
Podział niewyodrębnionych lokali.
W przypadku podziału niewyodrębnionego w księdze wieczystej lokalu będącego we własności dotychczasowego właściciela budynku akt notarialny nie jest niezbędny. Wystarczy uzyskanie zaświadczenia o samodzielności i uzyskanie nowego numeru lokalu w wydziale geodezji.
Przed dokonaniem jakichkolwiek czynności związanych z prawnym podziałem lokalu warto skorzystać z porady prawnika, gdyż opisana wyżej procedura dotyczy typowych przypadków i nie da się opisać w skrócie wszystkich problemów prawnych czyhających na właściciela dzielonego lokalu.
Rozbudowa nowych lokali o część wspólną
W przypadku, gdy nowy lokal będzie obejmował część powierzchni będącej uprzednio nieruchomością wspólną konieczna będzie uchwała wyrażająca nie tylko na remont i podział, ale także sprzedaż części powierzchni wspólnej, zmianę wysokości udziałów we wspólnocie i upoważniającej zarząd do zawarcia stosownej umowy.
Zamiast jednostronnego oświadczenia konieczne jest zawarcie przed notariuszem umowy z zarządem wspólnoty mieszkaniowej.
Jeśli zatem do utworzenia dwóch nowych lokali konieczne jest np. zabranie części korytarza, strychu albo przebudowanie poddasza konieczne jest na samym wstępie uzgodnienie tego ze wspólnotą mieszkaniową i przeprowadzenie powyższej, jeszcze bardziej skomplikowanej procedury.
Problemy z podziałem lokalu
Jeśli właściciele lokalu odmawiają wyrażenia zgody na podział lokalu, możemy zaskarżyć brak podjęcia uchwały do sądu. Uprawnia na do tego art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. To jedna z niewielu sytuacji, w których możemy zaskarżyć tzw. decyzję negatywną, czyli brak uchwały. Kontrowersyjne jest, czy w ten sposób można zaskarżyć brak decyzji o podziale lokalu połączonym z przejęciem powierzchni części wspólnej budynku.
W razie istnienia jakichkolwiek problemów prawnych, a tym bardziej finansowych możemy także podzielić samo korzystanie z lokalu bez podziału samego rzeczowego prawa do lokalu w sensie prawnym. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 9 kwietnia 2010 roku, VII SA/Wa 203/10, ustawodawca w art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zobowiązał do uzyskania zgody właścicieli lokali jedynie w sytuacji gdy dochodzi do połączenia (podziału) lokalu w sensie prawnym.
Przykłady podziału lokalu na skutek samej umowy (ale bez podziału samego lokalu jako substratu prawa własności) podałem niżej.
Aktualizacja wpisu z 2018 r. : Ustanawianie odrębnej własności podzielonych lokali po 11.09.2017 r.
Ustanowienie odrębnej własności lokali utrudniła nowelizacja ustawy z 2017 roku, dodając nowe wymagania dotyczące zgodności z pozwoleniem na budowę i aktami planistycznymi. Latem 2018 roku zagadnienie to zostało uporządkowane w kolejnej nowelizacji. Kliknij, aby przeczytać artykuł o zmianach ustawy w 2018 r.
Podział lokalu do wspólnego korzystania jako alternatywa dla wyodrębniania nowych lokali.
Powyższe formalności mogą odstręczać od prawnego wydzielania nowych lokali. Czasem ich prawne wydzielanie nie jest konieczne. Jeśli nowe lokale nie zostaną oddzielone zamurowaną ścianą, a jedynie np. poprzez zamknięte na stałe drzwi, można podzielić lokal do korzystania między dwie osoby. Otóż można doprowadzić do sytuacji prawnej, w której każdy z posiadaczy obu części mieszkania będzie dysponował udziałem we współwłasności tego lokalu mieszkalnego, a umową pomiędzy współwłaścicielami zostanie dokonany podział tego lokalu na dwie części. Taki podział jest prawnie skuteczny i może zostać wpisany do księgi wieczystej. Zgodnie ze znowelizowanym art. 1a ustawy o własności lokali każdy ze współwłaścicieli będzie obowiązany do utrzymania kosztów nieruchomości wspólnej jedynie w zakresie swojego udziału.
Problemem może okazać się natomiast opłacanie kosztów zużycia mediów, ponieważ ani wspólnota mieszkaniowa, ani dostawcy energii i gazu nie będą zobowiązani do zamontowania oddzielnych liczników. Zainstalowanie podliczników nie zmieni ich odpowiedzialności w stosunku do udziału we współwłasności, a nie według odczytów podliczników. Takie rozwiązanie sprawdzi się więc jeśli pomiędzy współwłaścicielami panują rodzinne lub przyjacielskie relacje i nie boją się oni wzajemnego obciążenia za zużycie mediów.
Kolejna alternatywa podziału lokalu: najem lub użyczenie.
Nieco zbliżone skutki powyższych podziałów lokalu możemy także uzyskać poprzez zawarcie odpłatnej umowy najmu lub nieodpłatnej umowy użyczenia odpowiedniej części lokalu mieszkalnego. Aby właściwie skonstruować taką umowę, warto poradzić się prawnika. Minusem takie rozwiązania jest to, że (mimo rozmaitych rozwiązań prawnych, jakie możemy wpisać do umowy) wobec osób trzecich jedna ze stron umowy będzie dalej właścicielem, a prawa drugiej osób będą wynikały jedynie z umowy.
Wpis opublikowany przez adw. Jan Jakub Jańczak w dniu 04/01/2017 , ostatnio aktualizowany w dniu 15/08/2019 , tematy: akt notarialny, art. 22 ust. 4 u.w.l., art. 7 u.w.l., podział lokalu, powstanie odrębnej własności lokalu, prawo mieszkaniowe, prawo odrębnej własności lokalu, uchwała właścicieli lokali.
← Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych Ponoszenie przez wspólnotę kosztów korzystania z nieruchomości sąsiedniej →
Komentarze dotyczące wpisu “Podział lokalu na dwa”
Aplikantka 2 lutego 2017 o 8:26 am
jak wygląda sprawa jeśli chodzi o podział lokalu(domu) jeśli podział był ,,zwyczajowo” wykonany? dzieci wydzieliły rodzicom piętro swojego domu, ale nie spisywali żadnej umowy, teraz doszło do konfliktu o wydzielenie im tej części(odnośnie wielkości i dalszych planów odnośnie piętra), czy sprawa może zostać oddana na drogę sądową jesli nie było żadnej umowy notarialnej ani nie było to nigdzie zgłaszane?
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 3 lutego 2017 o 5:10 pm
Umowa o podział do wspólnego korzystania pomiędzy właścicielami (określana jako quoad usum), jak również umowa najmu i (bezpłatnego) użyczenia mogą być zawarte także w sposób dorozumiany. Nie polecam jednak takiego rozwiązania, bo może być źródłem sporów. Aby prawidłowo ocenić jaki charakter ma ta niespisana umowa, konieczna jest informacja, kto jest właścicielem lokalu i czy umowa była zawarta między współwłaścicielami (rodzice są także współwłaścicielami), czy też rodzice nie są i nie byli współwłaścicielami. W przypadku sporu sądowego treść takiej umowy zazwyczaj jest ustalana (jeśli to w ogóle możliwe) na podstawie zeznań świadków.
Jarek 6 lutego 2017 o 11:49 pm
złożyłem do Spółdzielni wniosek o podział lokalu mieszkalnego (spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego) na dwa (wraz z wyodrębnieniem tychże lokali). Należy zamurować przejście wewnętrzne i do nowego lokalu wybić otwór drzwiowy i zamontować drzwi w ścianie nośnej z klatki schodowej – części wspólnej.
Spółdzielnia wyraziła zgodę pod warunkiem uzyskania zgody – Oświadczeń na mój podział wraz z wybiciem otworu drzwiowego w ścianie nośnej od części – wszystkich właścicieli innych lokali z całego bloku, którzy wcześniej wyodrębnili swoje lokale i są ich właścicielami z założonymi KW.
Czy teraz osobiście powinienem zebrać takie zgody i oświadczenia?
Czy to Spółdzielnia powinna zawiadomić wszystkich mieszkańców i po braku sprzeciwów wydać mi Uchwałą zgodę na w/w przebudowę?
Oczywiście tworzę Projekt Budowlany wraz ze wszystkimi ekspertyzami i zamierzam złożyć go do Urzędu Miasta.
A może UM otrzymując wniosek z Projektem Budowlanym, ale bez Uchwały i w/w Oświadczeń ma obowiązek powiadomić wszystkie strony i po braku odwołań wyda mi Decyzję na w/w przebudowę?
Jestem w kropce, co mam teraz zrobić, gdyż wszyscy właściciele lokali to 30 osób w wieku od 20 do 90 lat, którzy mogą nie zgodzić się na moją przebudowę, mogą być schorowani i nie władni do składania oświadczeń woli itd.
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 10 lutego 2017 o 11:48 pm
Niestety, jak wielokrotnie pisałem nie udzielam porad poprzez bloga, tym bardziej bez dokładnego wypytania w sprawie i spojrzenia w dokumenty lub ich skany. Z prawnikiem jest trochę jak z lekarzem, nie może zbadać przez internet, bo może zaszkodzić.
Mogę jednak dać kilka wskazówek. Otóż podział w spółdzielni, w której nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali tylko przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wygląda dość podobnie z tą główną różnicą, że zgodę na podział muszą wyrazić władze Spółdzielni. Zgodnie bowiem z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Podział taki jest w tym trybie możliwy, jeśli udziały w nieruchomości wspólnej są wyliczone prawidłowo, nie trzeba zmieniać sposobu ich ustalania i nie ma żadnych innych szczególnych okoliczności.
Nie ma żadnych przepisów, które nakazywałyby Spółdzielni pytać się o zdanie właścicieli lokali. Z uwagi jednak na fakt, że wybór władz Spółdzielni zależy od jej członków, w dużej mierze właścicieli lokali, zrozumiałe jest, że Spółdzielnia liczy ze zdaniem swoich członków. Spółdzielnia może sama, wedle własnej woli, uzależniać wyrażenie zgody od różnych okoliczności. A zatem z pytaniem, jak przeprowadzić procedurę wyrażenia zgody przez właścicieli lokali, powinien Pan się zwrócić do Spółdzielni. Pozostaje Panu liczyć na to, że Spółdzielni wystarczy zgoda większości faktycznie zamieszkałych osób w lokalach. Gdyby bowiem musiał Pan uzyskać zgodę bezwzględnie wszystkich właścicieli lokali, to prawdopodobnie musiałby Pan uzyskać od Spółdzielni ich adresy, bo nie każdy właściciel musi zamieszkiwać w swoim lokalu, tylko może ten lokal wynajmować, a nawet mieszkać za granicą i się nimi bezpośrednio nie interesować.
Dopiero po uzyskaniu zgody Spółdzielni na podział będzie możliwe rozpoczęcie procedury o uzyskanie zgody na przebudowę w UM, realizacja przedsięwzięcia, uzyskanie stosownych zaświadczeń i finalizacja podziału u notariusza.
Tomasz Światły 16 marca 2018 o 2:27 pm
Pozwolę sobie na polemikę z powyższą argumentacją pana Mecenasa.
Przywołany art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej zw. u.s.m.) w brzmieniu przed nowelizacją ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013r poz. 1222; zm.:Dz.U. z 2015r. poz.201; Dz.U. z 2017r. poz. 1442, poz. 1596), która weszła w życie 9 września 2017r., nie pozwala na przyjęcie, że zarząd nieruchomością wspólną, gdy spółdzielnia nie jest inwestorem (a z takim przypadkiem mamy do czynienia jak wynika z pytania czytelnika), obejmuje również zakres czynności przekraczających zwykły zarząd.
Nadmienić należy, że kwestia ochrony praw właścicieli wyodrębnionych lokali stanowiła dwukrotnie przedmiot rozważań Trybunału Konstytucyjnego, który w wyrokach z dnia 28 października 2010 r., SK 19/09(OTK ZU 2010/8A, poz. 83) oraz dnia 5 lutego 2015 r., K 60/13 (sentencja ogłoszona 10 lutego 2015 r. w Dz. U. poz.201). W uzasadnieniu drugiego z tych wyroków (dotychczas niepublikowane, dostępne w internecie), powołując się na dotychczasowe orzecznictwo, wskazał wyraźnie, że prawo własności, choć stanowi najpełniejsze z praw majątkowych, może podlegać ograniczeniom. Przyznał TK, że ochrona praw podmiotów mających prawo odrębnej własności lokali lub spółdzielczej własności lokali w spółdzielni mieszkaniowej, nie będącymi członkami spółdzielni wymaga dodatkowych regulacji wzmacniających ich gwarancyjny charakter.
Wskazać należy również, na orzecznictwo NSA, które w przedmiotowej materii podjęło uchwałę w Składzie Siedmiu Sędziów w dnia 13 listopada 2012 r. II OPS 2/12. NSA wskazał, że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art.27 ust. 2 u.s.m., zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art 3 pkt.11 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 21 marca 2018 o 3:28 pm
W pierwszej kolejności zwracam uwagę, że mój poprzedni komentarz pochodzi sprzed ponad roku. Analizujemy zatem poprzedni, nieaktualny stan prawny. Obecnie Spółdzielnie w sprawach przekraczających zwykły zarząd na nieruchomościach z ustanowioną odrębną własnością choć jednego lokalu muszą stosować niektóre przepisy ustawy o własności lokali, czyli podejmować wraz z właścicielami lokali uchwały.
Mój poprzedni komentarz opiera się na stanowisku Sądu Najwyższego wyrażonym w uchwale z dnia 27 marca 2014 r., III CZP 122/13.
Teza wyrażona w uchwale NSA z dnia 13 listopada 2012 roku była sformułowana nieszczęśliwie i z tego powodu poddawana krytyce. Prowadziła do wniosku, że Spółdzielnia nie może nawet rozbudować śmietnika w swoim budynku bez zgody wszystkich właścicieli lokali. Polecam też lekturę uzasadnienia uchwały NSA z 19.10.2015 r., II OPS 2/15, która zawiera podobne stanowisko jak Sąd Najwyższy, choć mimo to trzeba przyznać, że nie doszło do pełnego uzgodnienia interpretacji art. 27 pomiędzy tymi sądami, a w orzecznictwie wszystkich sądów temat ten budził kontrowersje aż do nowelizacji.
Paweł 24 maja 2017 o 10:40 pm
Nie potrafię znaleźć podstawy prawnej, na podstawie której podział lokalu mieszkalnego wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zrozumiałe, że zgoda wspólnoty będzie potrzebna na jakiekolwiek działania stanowiące ingerencję w części wspólne, np. podłączenie do pionów dymnych, spalinowych i wentylacyjnych, wykucie drzwi, zmiany otworów w ścianach konstrukcyjnych (ale już nie działowych stanowiących część mieszkania), ale – przynajmniej czysto teoretycznie – jeśli podział nie generuje w/w zmian, ani zmian w udziałach w współwłasności innych lokatorów, wówczas nie widzę żądanych przesłanek, które miałyby taki podział uniemożliwić.
Co nadto, wyrok SN z 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt: II CSK 598/07 przedkłada wyższość „zasady szerokiej ochrony prawa własności” co należy interpretować w ten sposób, że o ile zamierzenie podziału lokalu nie narusza istotnych elementów składowych wspólnoty (elewacje, współudziały… tu raczej w przypadku sporu do sądu należy stwierdzenie, na ile istotne są te składowe), w przypadku odmowy wyrażenia zgody na podział przez wspólnotę właściciel dokonujący podziału jest w uprzywilejowanej pozycji (art. 140 k.c., art. 64 ust. 3 Konstytucji) .
W praktyce wygląda to tak, że do Wydziału Budownictwa Urzędu Miejskiego lub Starostwa składa się dokumenty potwierdzające przeprowadzenie podziału lokalu z wnioskiem o potwierdzenie samodzielności nowo powstałych lokali i w/w urzędy nie wymagają żadnej zgody wspólnoty.
Proszę mnie skorygować, jeśli nie mam racji.
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 25 maja 2017 o 8:38 am
Zatem wyprowadzam z błędu. Art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali wyraźnie wymaga uchwały. Urząd stwierdza tylko na podstawie rzutu geodety, że są fizycznie dwa lokale spełniające parametry i zazwyczaj nie wymaga uchwały. Natomiast w księdze wieczystej pozostaje jeden lokal i może mieć Pan problemy, najpóźniej wtedy gdy będzie chciał Pan lokale sprzedać.
Pozdrawiam i dziękuje za głos w dyskusji.
Paweł 29 maja 2017 o 6:23 pm
Dowiadywałem się w księgach wieczystych, wydzielenie księgi dla wyodrębnionego lokalu może nastąpić na podstawie dokumentu notarialnego, ergo zadaniem notariusza jest zebranie wszystkich dokumentów stanowiących podstawę prawną wyodrębnionych lokali, w tym zgodę wspólnoty.
Niemniej powstaje dość kuriozalna sytuacja (tak to przynajmniej rozumiem): w przypadku nie wyrażenia zgody przez wspólnotę, właściciel może być pewien uzyskania zgody na wydzielenie lokali na drodze sądowej, zakładając że przeprowadzone prace nie naruszają znacząco składowych elementów przynależnych wspólnocie). Szukam orzecznictwa po 2008r. potwierdzającego ten tok myślenia, ale nie potrafię nic znaleźć…
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 30 maja 2017 o 10:26 pm
Właściciel nie może być pewien uzyskania zgody sądu, ale ma duże szanse. Gdyby nie ten przepis, w ogóle nie mógłby skarżyć braku uchwały. Sąd musi wyważyć interesy wszystkich właścicieli lokali i wydać rozstrzygnięcie z punktu widzenia celowości i racjonalości wykorzystania prawa do lokali. Można sobie wyobrazić sytuacje, w ktorej wlasciciel lokalu chce wydzielić lokal, by pogorszyć warunki życia pozostałych mieszkańców, np. urządzić tam monopolowy, pub, pogorszyć bezpieczeństwo ppoż, czy zeszpecić ład architektoniczny klatki schodowej.
Mam nadzieję, że pomogłem zrozumieć istotę tego przepisu prawnego.
Kasia 10 czerwca 2017 o 12:41 pm
Dzien dobry.Jestem wlascicielem lokalu mieszkalnego,ktory chce wyremontowac i podzielic na dwa odrebne,w celu wynajmu, czy jest jakas mozliwosc zeby ominac cale zalatwianie i papierologie? Po prostu wstawic dwoje osobnych drzwi i wynajmowac?. Mamy mala wspolnote,3 wlascicieli, z ktorych jedna Pani nie podpisuje niczego,nie odbiera korenspondencji, nie placi na wspolnote,ogolnie jest bardzo konfliktowa. Procz naszego remontu konieczna jest wymiana walacego sie dachu. Co mozemy w tej sytuacji zrobic?bardzo prosze o pomoc
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 16 czerwca 2017 o 9:07 am
Aby wynajmować jeden lokal różnym osobom, każdemu inną jego fizycznie część, nie potrzeba żadnych zgód. Prawo najmu może dotyczyć samej powierzchni w przeciwieństwie do prawa własności. Jeśli istnieją jedne drzwii wejściowe i dwa wewnętrzne do innych części lokalu nie ma żadnego problemu. W przypadku wstawienia nowych drzwii z klatki schodowej remont zachacza o nieruchomość wspólną i w tej sytuacji właściwie potrzebne są zgody: wszystkich właścicieli + zgoda na przebudowę. Jeśli ich nie będzie sąsiedzi lub urzędy będą mogli żądać na drodze cywilnoprawnej lub administracyjnoprawnej przywrocenia do stanu poprzedniego. Remont dachu to czynność zwyklego zarządu i może być wykonana przez większość właścicieli, a w skrajnych przypadkach nawet jednego na koszt ogółu. Od niepłacącego właściciela można dochodzić pieniędzy przed sądem. Zachęcam do przekazania sprawy adwokatowi lub radcy prawnemu.
Paweł 1 września 2017 o 9:19 pm
Dzień dobry. Ja mam inny problem – kupuję sąsiednie mieszkanie i chcę wykonać między nimi otwór drzwiowy, jednak nie chcę łączyć lokalu w jedno – ma to być rozwiązanie na kilka lat, po czym, gdy dzieci się usamodzielnią przejście zostanie zamurowane, jedno z mieszkań być może sprzedane. Czy mogę się spodziewać problemów, gdyż prawo budowlane chyba nie przewiduje takiej sytuacji – jak połączenie mieszkań to powstanie jednego większego mieszkania i koniec. Spółdzielnia z kolei nie jest chętna na takie rozwiązanie powodujące zmianę ilości mieszkań i to z różnych klatek. Inna sprawa to sam otwór drzwiowy – ma zostać wykonany w takim miejscu ściany, w którym było przejście technologiczne w czasie budowy – później zamurowane. Czy ten fragment ściany to ściana nośna?
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 11 września 2017 o 8:52 pm
Niestety. Bez zgody spółdzielni i bez projektu bud oraz pozwolenia na budowę (przebudowę) będzie to moim zdaniem z punktu widzenia prawnego samowola budowlana.
mancipi 8 stycznia 2018 o 11:46 am
Pomijając kwestie prawa budowlanego w zakresie pozwolenia, projektu oraz zgody wspólnoty to czy z Pana punktu widzenia wybicie otworu drzwiowego pomiędzy lokalami powoduje, że zawsze 2 sąsiednie lokale tracą odrębność ii konieczne jest dokonanie korekty w zakresie KW, udziałów w nieruchomości itp.
Podobnie jak przedmówca chcę dokonać połączenia fizycznego, ale chciałabym uniknąć łączenia ich do wspólnej KW, tak aby w przyszłości nie było potrzeby ponownego wyodrębnienia 2 lokali, gdy dodatkowe metry przestaną być potrzebne.
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 14 stycznia 2018 o 12:25 am
Jeśli nikt się nie będzie interesował otworem, to rozumując w sposób nieprawniczy, nic nie jest konieczne. Natomiast rozdźwięk między stanem rzeczywistym a prawnym zawsze może powodować nieprzewidziane skutki prawne. Np. kwestie ubezpieczenia, odpowiedzialności za zalanie, itp.
Moim zadaniem jako prawnika, jest przewidywać skutki prawne, które mogą dotknąć klienta, tak by wiedział więcej. Właśnie z tego względu pełne odpowiedzi na tego typu problemy mogą zostać udzielone tylko w trybie indywidualnej porady prawnej. Gorąco zachęcam do korzystania z odpłatnej pomocy prawnej.
Jagoda 9 października 2017 o 8:15 am
Dzien dobry mamy mieszkanie wlasnosciowe chcemy zrobic dwa odrebne mieszkania z wpisem do ksiegi wieczystej i wszystkimi formalnościami. Od czego zacząć ? Jak to zrobic zeby nie bylo duzo zalatwiania tych calych papierow? I nie chcielibyśmy ingerować w prawo budowlane.
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 19 października 2017 o 9:31 pm
Witam, nie da się przerobić mieszkania na dwa bez konsekwencji w prawie budowlanym. Bez dokładnego zapoznania się ze sprawą w przypadku porady prawnej (niestety tylko odpłatnie), nie jestem w stanie powiedzieć, gdzie i czy w ogóle, można pójść na skróty i z jakimi skutkami. Pozdrawiam i mam nadzieję, że mimo wszystko uda się przebrnąć przez wszystkie formalności.
Jagoda 6 sierpnia 2018 o 11:13 pm
Witam nam sie udalo prawie przebrnąć przez to wszystko. Została nam tylko uchwala protokolowana przez notariusza i juz tylko czekamy na dwa akty notarialne.
Jan 20 października 2017 o 6:24 pm
Chcemy podzielic mieszkanie wlasnosciowe na dwa (mieszkanie dwupoziomowe) a mamy idealna sytuacje:
1. Osobne wejscia do tych lokali
2. Wszystkie media niezalezne
3. Mamy osobne kuchnie
3. Po podziale udzialy zostana bez zmian
4.Wszystkie prace i koszty nasze – wiem, ze musimy miec zgode na usuniecie schodow wewnetrznych (ciag komunikacyjny wewnatrz naszego lokalu) i wykonanie jednej lazienki u gory ale w zwiazku z nowelizacja prawa budowlanego nie musimy miec zgody na poprowadzenie wody (tez mamy u gory) i kanalizacji od wspolnoty.
Wiemy, ze wspolnota nam nie wyrazi zgody i czeka nas sad. Czy kierujac wniosek do sadu mozemy powolac sie na art 202 k.c, bo na pewno nie na 199 (musielibysmy miec 50 % zgody to jest mala wspolnota i dzialaja na zasadzie “nie bo nie” i nikt poza nami nie ma interesu zeby nam wyrazic zgode.
I najwazniejsze bo sie w tym gubimy i jest mnostwo interpretacji: od czego zaczynamy w punktach chcac podzielic swoj lokal?
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 28 października 2017 o 7:59 pm
Tylko od strony technicznej sytuacja wydaje się idealna. Trudno będzie przeforsować w sądzie stanowisko wbrew interesom pozostałych właścicieli. Mogą przykładowo nie chcieć mieć większego udziału i płacić więcej. Aby ominąć problemy prawne, radziłbym skontaktować się z Kancelarią celem przedstawienia szczegółów i umożliwienia mi udzielenia szczegółowej porady. Porady są odpłatne.
Jan 28 października 2017 o 9:42 pm
Dziekuje bardzo za odpowiedz ale chyba nie do konca sie zrozumielismy: pisalem w poprzednim poscie, ze nawet po podziale udzialy sie nie zmienia! nastapi to tylko “wewnatrz” naszego malzenstwa:) i lokalu.
Obecnie mamy wspolwlasnosc malzenska i razem mamy 30/100 udzialow w czesciach wspolnych, po zniesieniu notarialnym wspolwlasnosci nastapi rozdzielnosc malzenska (z wpisem do kw) i zona bedzie miala 15/100 udzialow i ja tez 15/100 czyli w sumie 30/100.
Lokal jest pietrowy i jakikolwiek podzial bedzie sie odbywac bez naruszania czesci wspolnych , metrazu, kubatury i parametrow technicznych – bedzie to mialo miejsce tylko wewnatrz naszego wlasnosciowego mieszkania. Jedynie kwestia sporna moze byc ciag komunikacyjny wewnatrz naszego mieszkania – schody ale my sie nie rozwodzimy i chyba te schody zostawimy bo sa elementem ozdobnym i w niczym nam nie przeszkadzaja.
Jest to b ciekawy przypadek i nigdzie nie znalazlem w necie ani w praktyce podobnego podzialu i mysle, ze nie ma tu zadnego elementu stojacego nam na przeszkodzie ze strony wspolnoty – jedynie chyba “nie bo nie”. Zaznaczam, ze wszystkie koszty zwiazane z podzialem pokrywamy my. Wpisy w kw zmienia sie tylko w naszych wlasnosciach (ziemie pod budynkiem tez mamy z takimi samymi udzialami).
Serdecznie pozdrawiam – bardzo ciekawy i pomocny jest blog prowadzony przez Pana:)
Jan 28 października 2017 o 9:53 pm
I najwazniejsze; jest to podzial w trybie administracyjnym, przed podzialem jest 5 lokali po podziale bedzie 6 lokali i dalej bedzie to mala wspolnota. Poniewaz po podziale udzialy pozostana nadal takie same nikt ze wspolnoty nie bedzie wiecej placil bo niby dlaczego mialby? Zmiana dla wspolnoty jest tylko jedna: dochodzi tylko jeden wiecej nr lokalu. Jeden lokal na dole bedzie przypisany do mojej zony a u gory do mnie.
Jan 22 listopada 2017 o 8:32 pm
Panie Mecenasie, czy będę miał problem z uzyskaniem zaświadczenia o samodzielności jeżeli chcę podzielić jedno mieszkanie 70cio metrowe na 3, które nie będą miały powierzchni minimalnej 24,1 metrów kwadratowych?
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 4 stycznia 2018 o 11:10 pm
Moim zdaniem akurat to kryterium nie będzie sprawdzane, dotyczy ono nowego budynku i uzyskania pozwolenia na użytkowanie, nowelizacja rozporządzenia wprowadza minimum 25 m2.
Warto zwrócić natomiast uwagę, na inny przepis – art. 2 ust. 1 a ustawy o własności lokali, który obowiązuje od kilku miesięcy: Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.
Jagoda 15 stycznia 2018 o 11:12 am
Jakie dokumenty trzeba złożyć zeby dostac pozwolenie na budowe (podział jednego mieszkania na dwa odreble )?i gdzie ?
Anonim 30 stycznia 2018 o 3:51 pm
Sklada Pani projekt na podzial w 4 egzemplarzach z wypelnionym wnioskiem – w wydziale Architektury w UM
Anna 29 stycznia 2018 o 6:52 pm
Witam. Mam takie pytanie- brat dostał od rodziców na umowie dożywocia dom wraz z ziemią i budynkami gospodarczymi ( chlewnia, stodoła, garaż). Brat nie mieszka w tym domu bo chce sie budować , a połowę tego domu od rodziców chce sprzedac mi. Jak podzielić dom prawnie? Ja aktualnie mieszkam w tym domu z mężem i córką-mamy 3 pokoje i kuchnię, a rodzice 2 pokoje i kuchnię. Częściami wspólnymi jest hol i łazienka. Jak to prawnie podzielić abym mogła od brata kupić te 3 pokoje i kuchnie. Budynki gospodarcze mnie nie interesują.
Marcela 30 stycznia 2018 o 9:58 pm
Witam. Mam pytanie odnośnie mieszkania w kamienicy gdzie mieszkały dwie rodziny lecz z jednego lokalu zostaly utworzone dwa osobne mieszkania. Została postawiona ścianka działowa i wstawione drzwi wejściowe do drugiego mieszkania. Podział ten nie został prawnie zalegalizowany tylko zrobiony na „dziko” za zgodą obojga sąsiadów około 20 lat temu. Żaden z nich nie posiada księgi wieczystej. Jakie kroki należy podjąć by móc wykupić na własność jedno z tych mieszkań? Czy konieczne jest prawne zalegalizowanie tego podziału i w jaki sposób to się odbywa? Sąsiedzi nie są teraz chętni do podjecia jakichkolwiek kroków w tej sprawie w celu wyjaśnienia i udokumentowania tego przedsięwzięcia.
neolog 22 czerwca 2018 o 12:03 pm
W aspekcie zmian do rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które weszły od 1 stycznia 2018r. – dział III, rozdział VII, par. 94 “Mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2”
– czy podział mieszkania istniejącego, użytkowanego ponad 20 lat (blok z wielkiej płyty) tak by powstały 2 niezależne w sensie prawnym mieszkania, z których jedno będzie miało powierzchnię 23m2 podchodzi pod tę regulację, tzn. mieszkanie powstałe z podziału istniejącego mieszkania należy traktować jako nowowybudowane? Nadmieniam, że aby wydzielić te 23m2 jako odrębne mieszkanie wystarczy zamurować jeden otwór drzwiowy (wewnątrz istniejącego mieszkania) i wyciąć jeden otwór drzwiowy w ścianie nośnej oddzielającej to mieszkanie od klatki schodowej (zgłoszenie?)
Przepisy końcowe zawarte z rozporządzeniu wskazujące na wyłączenia są dla mnie niejasne (par. 330), ponadto Art. 2, ust. 1 odnosi się do projekty, budowy i przebudowy, a w tym wypadku przebudowy jako takiej nie będzie – łazienka istnieje, dostawiam tylko aneksu kuchennego – wszelkie war. techniczne spełnione.
I jeszcze jedno: Art. 94 mówi, że “Mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2” i chodzi o to “powinno” – tzn. że nie musi? i można ew jakieś odstępstwa uzyskać? U kogo?
Paweł 5 września 2018 o 3:11 pm
Mam pytanie : chcę kupić u dewelopera mieszkanie o powierzchni 69 metrów kwadratowych. deweloper mnie zapewnia że będę mógł przed podpisanie końcowego aktu notarialnego zakupu podzielić mieszkanie na dwa odrębne lokale mieszkalne po odbiorze. Będą na etapie budowy zadeptowane pomieszczenia na dwie kuchnie, oczywiście dwie łazienki , opomiarowanie dotyczące mediów i dwoje drzwi wejściowych. Czy mogę mieć jakieś trudności prawne w celu dokonania podziału i co powinienem wymagać od dewelopera.
Będąc wdzięcznym za pomoc pozdrawiam P.
Robert 20 listopada 2018 o 8:29 pm
Dzień dobry.Jestem własśicielem lokalu mieszkalnego,który chcę wyremontowac i podzielic na dwa mniejsze ( przez zamurowanie jednych drzwi), w celu wynajmu. Niestety Spółdzielnia nie chce mi wydać zgody na wstawienie drugich drzwi wejściowych do mieszkania ( w miejscu gdzie wcześniej już był otwór drzwiowy i został zamurowany). Czy Spółdzielnia ma takie prawo oraz co można zrobić aby taką zgodę otrzymać.
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 19 grudnia 2018 o 5:02 pm
W niektórych sytuacjach jest możliwe podjęcie uchwały przez właścicieli lokali lub jej zastąpienie przez Sąd. Zależy to od stanu wyodrebnienia własności lokali. Sugeruję skontaktować się w celu uzyskania porady prawnej.
Iwona 12 grudnia 2018 o 7:59 am
Witam serdecznie. Od 3 lat jestem właścicielem pawilonu handlowego. Pawilon ten składa się z dwóch oddzielnych części z osobnym wejściem i licznikiem. Ja jestem właścicielem jednej części, na co mam umowę kupna sprzedazy, druga część należy do innego właściciela.. Od 3 lat nie miaałm problemu z dostępem do wody oraz prądu. Liczniki są osobne. Teraz zamierzam sprzedać lokal i pojawia się kłopot. Włąsciciel drugiej części uważa, że wszystkie przyłącza (kanaliza) należą do niego i Ci co odkupią ode mnie lokal to odetnie ich od wody, jeśli jego części też nie kupią? A za swoją część żąda niebywałej wysokiej sumy…. Ma takie prawo? Wcześniej jak kupowałam swoją cześć nic takiego nei mówił, oczywiście sama opłacałam zużycie prądu, wody i dzierżawę gruntu. Dodam, że ten paiwlon to blaszak i nie posiada księgi wieczystej. Pytam, bo chcę sprzedac lokal, a jestem uczciwą osobą i nie chcę, by poprzedni właściciele mieli problem. Proszę o szybką odpowiedź.
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 2 stycznia 2019 o 9:12 pm
Niestety, aby udzielić odpowiedzi na to pytanie, koniecznie jest zbadanie stanu prawnego nieruchomości, co może nastąpić w trybie indywidualnej, płatnej porady prawnej.
Jagoda 26 lutego 2019 o 11:27 pm
chcialabym rozdzielic mieszkanie 3 kondygnacyjne na 2 odzielne, po 130 metrow, klatka schodowa istnieje, i oddzielne wejscia tez, oryginalnie byly to dwa odzielne mieszkania ktore na poziomie deweloperskim zostaly zamienione w 1. w dokumentach mieszkania znajduja sie na 3 i 4 pietrze, ale kondygnacja jest 4 i 5 – gdyz wejscie do budynku znajduje sie z poziomu garazu. po zmianie przepisow budowlanych z 2007 roku nie mozna budowac mieszkan bez windy powyzej 4 pietra…tylko ze to jest 4 pietro ( czy moze nie?).
Norbert Żyliński 7 marca 2020 o 12:19 pm
dzień dobry .próbuje znaleźć informacje o miejscach postojowych .taka sytuacja: willa miejska 8 mieszkań wszystko na jednej kw .działka mała. budynek około 3 metry od każdej granicy .czy założymy osobne księgi jeżeli nie ma gdzie wcinać miejsc postojowych ?
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 1 kwietnia 2020 o 10:05 am
Rozumiem, że pytanie dotyczy wykupu mieszkań komunalnych? Każda gmina reguluje odrębnie takie zasady. Zwykle brak miejsc parkingowych nie jest przeszkodą do wykupu lokali i założenia odrębnych ksiąg wieczystych, a teren wokół budynku stanie się nieruchomością wspólną.
Kasia 6 maja 2020 o 6:33 pm
Dzień dobry, chcę inwestycyjnie (pod najem) wydzielić dwa mieszkania z jednego dużego (80 mkw – po podziale mieszkania po ok 40mkw) – nie interesuje mnie podział własności, bo nie chcę sprzedawać nieruchomości, a wyłącznie wynajmować. Do lokali byłoby jedno wspólne wejście z klatki, a następnie rozejście na indywidualne drzwi wejściowe do poszczególnych mieszkań. Chcę założyć podliczniki na wodę i prąd. Czy takie rozwiązanie i najem wydzielonych mieszkań bez podziału własności, jest w świetle prawa legalne? Z góry dziękuję za odpowiedź.
Kaja 27 czerwca 2020 o 6:17 pm
Witam ,jak prawnie wyodrębnić podział jednej części domu ale składający się z parteru i poddasza z osobnymi wejściami na dwie osoby ,czyli bez wspólnoty, tylko jako dwa nie zależne lokale mieszkalne
Arek 30 czerwca 2020 o 7:42 am
Witam, odświeżę trochę temat, może Pan zauważy nowy komentarz.
U mnie w mieście mieszkania poniżej 60m2 nie znajdę więc myślałem o kupnie w celu podziału i odsprzedaży połowy po remoncie.
Kwestie budowlano remontowe pomijam. Chciałbym spytać jak można się zabezpieczyć aby po kupnie nie zostać z mieszkaniem, którego nie można podzielić.
Czy jeśli przed sprzedażą właściciel uzyskałby zgodę wspólnoty na podział i utworzenie nowych drzwi z klatki to wystarczy aby nie zostać zablokowanym na jakimś etapie remontu i podziału?
W przypadku spółdzielczego prawa własności zamiast wspólnoty taką zgodę wydaje spoldzielnia?
Drugie pytanie odnośnie instalacji, pion wod-kan jest prawie zawsze jeden, czy jeśli z pionu do drugiego mieszkania media idą zabudowane w ścianie mieszkania pierwszego to czy nie przeszkodzi to w uzyskaniu samodzielności? Liczniki i zawory oczywiście w obrębie drugiego mieszkania.
Z licznikiem prądu nie powinno być problemu bo gdyby była zgoda to zakładam że z nowym licznikiem i poprowadzeniem kabla klatka schodowa nie powinno być problemow
adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu 11 lipca 2020 o 12:11 am
Jeśli chodzi o kwestie zgody samej wspólnoty na podział, to jeśli jest bezwarunkowa i poprawnie udzielona uchwałą, powinna wystarczyć. Teoretycznie można sobie wyobrazić cofnięcie takiej zgody, ale coś takiego można zazwyczaj skutecznie zaskarżyć. Mowa tu o samej zgodzie wspólnoty – przy pominięciu oczywiście kwestii budowlanych i uzyskania zaświadczeń z wydz. architektury.
Kwestia podziału spółdzielczych własnościowych praw do lokalu jest bardziej skomplikowana – właściwie nadawałoby się to na osobny artykuł. Na razie zapraszam od kontaktu w celu uzyskania odpłatnej porady prawnej.
Kwestie sposobu rozdzielenia instalacji nie mają prawnego znaczenia przy podziale. Po prostu instalacje muszą być rozdzielone, a jak to zostanie zrobione jest to kwestia techniczna.

References: art. 22
 art. 22
 art. 1
 art. 22
 art. 7
 art. 27
 art. 27
 art.27
 art. 27
 art. 64
 Art. 22
 art. 2
 Art. 2
 Art. 94