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Timestamp: 2019-09-17 06:34:51+00:00

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Consecuencias del abandono del inmueble arrendado por uno de los cotitulares firmantes del arrendamiento - El Derecho - Civil, Inmobiliario
Consecuencias del abandono del inmueble arrendado por uno de los cotitulares firmantes del arrendamiento
Tribuna 13-08-2019
Suele ser práctica habitual que los arrendadores de un contrato de arrendamiento exijan a los arrendatarios, en el caso de ser varios, que el contrato se redacte a nombre de todos los que van a ocuparlo. Así, si se trata de un matrimonio, o pareja, se suele exigir que se redacte a nombre de ambos, o un grupo de personas que todas formen parte en calidad de arrendatarios, a fin de asumir en mayor medida las obligaciones de carácter solidario que puedan derivarse de la vigencia del contrato. Así, podríamos tratar de solidaridad en el pago de la renta, o en el pago de posibles daños causados en el inmueble. Esta es la vía más aconsejable de incluir en los contratos la expresa solidaridad de los coarrendatarios firmantes como cláusula expresa en el contrato.
Ello proporciona, evidentemente, un mayor campo de acción al arrendador que si se tratara de un solo arrendatario, aunque se ocupara por más personas el inmueble, circunstancia ésta que debería ser advertida, en todo caso, al arrendador con carácter previo al arrendamiento y que fuera éste el que tomara la decisión de obligar a todos los ocupantes a firmar el contrato, o a uno solo de ellos. Nótese que en el caso de negar la ocupación de esos terceros el arrendador podría alegar la causa de resolución contractual de subarriendo o cesión inconsentida, por introducir en el inmueble a personas ajenas sin consentimiento ni autorización del arrendador.
Lo cierto y verdad es que los arrendatarios firmantes del arrendamiento desconocen a priori las vicisitudes que en el devenir de la vida del contrato pueden ocurrir, y que si en un principio eran dos o más los firmantes, alguno de ellos pueda dejar el inmueble durante el periodo de prórroga obligatoria del art.9 LAU -EDL 1994/18384- y las consecuencias que de ello se derivan. Pero, en principio, hay que señalar que ese abandono de uno de los firmantes del arrendamiento no supone una novación del contrato (aunque suponga para el resto la asunción de la cuota del que abandona) que otorgue un derecho de resolución unilateral por parte del arrendador por una presunta «alteración de las bases del contrato», ya que lo único que exigiría de cara al arrendatario sería una mera comunicación del (o los) arrendatario que se mantenga en la posesión del inmueble, comunicando al arrendador su deseo de continuar con el arrendamiento y de asumir las obligaciones del arrendatario que se ha marchado, que, de todos modos, ya las iba a asumir por ese vínculo de solidaridad expresa que se constituyó al firmar el contrato todos los que iban a residir en el inmueble.
Se sigue recomendando que esa comunicación entre arrendador y arrendatario se lleve a cabo por vía de correo electrónico, para lo cual la LAU tuvo el acierto de incluir en el art.4.6 -EDL 1994/18384- esa novedad al fijar que 6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.
Para ello, el iter a seguir sería que el arrendador remitiera un escrito a los arrendatarios que continúan en el inmueble, y quieren continuar con su derecho de prórroga obligatoria del art.9.1 LAU -EDL 1994/18384-.1, preguntándoles sobre la continuidad del arrendamiento asumiendo las obligaciones del arrendatario que abandonó el inmueble, lo que conllevaría una contestación en el plazo de un mes por analogía al supuesto del art.12.3 LAU. Si no existiera esa previa comunicación del arrendador al arrendatario que continúa en el inmueble no existiría esa obligación de respuesta, ya que en todo caso los que continúan en la posesión deberían asumir las obligaciones del arrendatario que ha desistido unilateralmente del arrendamiento.
II. Desistimiento unilateral del arrendamiento por uno de los cotitulares firmantes del arrendamiento
Sabido es que la LAU confiere en el art.11 -EDL 1994/18384- que lleva por rúbrica Desistimiento del contrato, un derecho del arrendatario a desistir del contrato de arrendamiento, al señalar que: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Pero la cuestión que suscitamos es si ese desistimiento se produce por uno de los cotitulares, y no produce una ruptura del contrato en cuanto a la posesión del resto, ello produciría algún efecto, conforme marca el art.11 LAU -EDL 1994/18384- antes citado. En este supuesto entendemos que no tendría aplicación directa la posible exigencia de actuación de arrendador y arrendatario en el caso de que el desistimiento lo sea por uno solo de los cotitulares del arrendamiento, aunque podría instar información el primero a los coarrendatarios firmantes del contrato que desean continuar en la posesión. Es decir, ¿Tendría efectos negativos para el arrendatario que se mantiene en el inmueble que uno de los firmantes se marchara sin decir nada al arrendador?
La respuesta debe ser negativa, ya que para el caso de que el arrendador les requiera de esa información ante la noticia del abandono del inmueble por uno de los firmantes la respuesta, -que siempre es aconsejable hacerla- sería de asunción de las obligaciones que constaban en el contrato por el resto de cofirmantes del arrendamiento. Es decir, no se trata de que unos ocupantes pretendan continuar con el arrendamiento de una persona que ha decidido desistir de su contrato y pretendieran subrogarse en los derechos del «titular» del contrato de arrendamiento, sino de los cotitulares del arrendamiento con derechos adquiridos a raíz de su constancia en el contrato.
Con respecto a este tema es preciso citar la interesante SAP Madrid, sec 21ª, núm 294/2005, 7-6-05, rec 452/02 –EDJ 2005/106981- que, sobre este tema señala dos opciones respecto de las que exponemos nuestra opinión.
1.- Contrato sin expresa constancia de solidaridad entre los cotitulares del contrato y abandono de uno de ellos. Los demás deben atribuirse la cuota posesoria del que abandona comunicándolo al arrendador.
En la relación jurídica arrendaticia urbana el arrendador puede serlo una sola persona o varias y el arrendatario también puede serlo una sola persona o varias. Centrándonos en el supuesto de que, en una relación jurídica arrendaticia urbana, fueran varias las personas arrendatarias, es necesario determinar la forma de organización de esta pluralidad de sujetos. Bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 –EDL 1964/62-, según constante y reiterada doctrina jurisprudencial, cuando un contrato de arrendamiento urbano de vivienda o de local de negocio se concierta con varias personas físicas, como arrendatarios o inquilinos, debe entenderse que se cede el goce y el uso del local o del piso a todos los arrendatarios mancomunadamente (art.1137 y 1138 CC -EDL 1889/1-), generando entre ellos una comunidad, por pertenecerles el derecho arrendaticio pro indiviso y por partes iguales (art.392 y 393 párrafo segundo CC), de tal manera que, al separarse alguno o algunos del uso de la vivienda o del local continuando otro u otros en su ocupación, se produce un cambio o modificación subjetiva en la persona del arrendatario, pues los que se quedan adquieren la cuota abstracta que en el derecho arrendaticio corresponde a los que se han ido, lo que constituye una cesión o traspaso de parte de la vivienda o del local arrendado.
Sin embargo, entendemos que lo aconsejable es comunicar el abandono, y asunción por los que se quedan de las obligaciones del que se ha ido, pero sin capacidad del arrendador de resolver sin más el contrato, pero sí con expresa comunicación de los arrendatarios que permanecen en la posesión al arrendador de su deseo de asumir la cuota del que abandona el inmueble.
2.-Expresa declaración de solidaridad en el contrato, que suele ser lo más habitual.
En base a lo dispuesto en los art.1255, 1137 segunda frase y 1138 en el inicio de su redacción, CC -EDL 1889/1-, es plenamente válido y eficaz el pacto entre arrendador y arrendatarios, en virtud del cual se atribuya a la relación arrendaticia respecto a varios arrendatarios el carácter de solidaria, en cuyo caso la separación de alguno o algunos del uso del piso o del local producirá la automática subrogación, en la posición de estos, por parte del o de los arrendatarios que continúen en la ocupación del local, sin que se produzca traspaso, o cesión alguna.
Distinto sería el caso antes expuesto de que el único firmante del contrato les comunicara a sus compañeros de inmueble que se va a marchar y lo trasladara al arrendador, en cuyo caso este sí que tendría derecho a firmar un contrato nuevo con quienes quisieran quedarse en el inmueble y en su defecto hasta podría plantear el abandono del inmueble, ya que ello cabría en las siguientes vías:
1.- Art.12 LAU -EDL 1994/18384- (1) Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
En estos casos, efectuado el requerimiento por el arrendador a la persona que deseara continuar, pero que estuviera ligada con el firmante del arrendamiento por razón de matrimonio o convivencia de hecho, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
Pero el apartado 3º viene a señalar que si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Ello se aplica, también, en los casos de parejas de hecho, ya que el apartado 4º apunta que «Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.»
Sin embargo, cuando el art.12 -EDL 1994/18384- habla de «conviviente» debemos entender que se está refiriendo a la «pareja» del firmante del arrendamiento, no a cualquier «conviviente», por lo que se trata de un mecanismo implantado en la LAU para proteger a las parejas de los firmantes del contrato que no fueran cotitulares del mismo, y ello para evitar que una ruptura entre ellos que conlleve el abandono del firmante del contrato pueda causar un perjuicio a la pareja si estuviera todavía en el periodo de prórroga obligatoria del art.9.1 LAU.
2.- Los problemas surgen en los casos de que solo firmó el contrato quien es el que abandona luego el inmueble, y así, en los casos de cónyuges o parejas de hecho el abandono, por el arrendatario, de la vivienda alquilada, en la que continúe residiendo su cónyuge, no produce la extinción de la relación arrendaticia, que subsistirá inalterable, pero produciéndose un cambio en la persona del arrendatario que dejará de serlo el cónyuge que abandona la vivienda y pasará a serlo, en su lugar, el otro cónyuge que continua residiendo en esa vivienda alquilada. Se trata de una novación subjetiva del arrendatario que ha de soportarla el arrendador aunque no la consienta, porque le viene impuesta por la ley, siempre que se cumplan los requisitos que en la misma se establecen: que dentro de un mes desde el abandono de la vivienda alquilada por el primitivo arrendatario su cónyuge que continua residiendo en la misma notifique por escrito al arrendador su voluntad de ser arrendatario. La ausencia de cualesquiera de estos requisitos faculta al arrendador para instar la resolución de la relación arrendaticia, salvo que previamente hubiera «consentido» esa subrogación en la posición del arrendatario (el arrendador que consiente la subrogación del cónyuge que continua en la vivienda alquilada en la posición del arrendatario que la abandona no puede luego instar la resolución de la relación arrendaticia por ausencia de notificación escrita en el plazo de un mes).
III. Fallecimiento del cónyuge que figure como arrendatario. Vía del art. 16 LAU
(2) Sobre este tema es preciso traer a colación la cita de la STS 753/2010, 22-11-10, rec 2195/06 –EDJ 2010/258992-, que refiere que al fallecimiento del cónyuge que figure como arrendatario, aun en el caso de que el matrimonio esté casado en régimen de gananciales, para continuar la relación arrendaticia, es preciso que el cónyuge supérstite se subrogue expresamente en el contrato de arrendamiento.
Nos encontramos, pues, con las situaciones en las que el firmante del arrendamiento fallece y no existió la previsión de que hubiera firmado el contrato, también, la pareja que ahora sobrevive y la cuestión jurídica de fondo es si es preciso una expresa subrogación del cónyuge sobreviviente, o basta que tenga esa condición para que continúe el contrato con respecto a ella.
Pues bien, sobre ello refiere el Alto Tribunal en esta sentencia que la jurisprudencia fue fluctuante en este sentido. Las Audiencias Provinciales mantenían dos posturas enfrentadas:
A) No era necesaria la expresa subrogación: Audiencias que consideraban que debía reputarse que la esposa no firmante en realidad era arrendataria. En este caso, al fallecer el marido, no se producía ninguna modificación en la relación locativa. La esposa permanecía en el arrendamiento en los mismos términos pactados.
B) Es necesaria la expresa subrogación: Audiencias que consideraban necesaria la comunicación del fallecimiento del esposo arrendatario al arrendador, así como la intención de permanecer en el arrendamiento por subrogación del fallecido, en aplicación de lo establecido en el art.16 LAU -EDL 1994/18384-.
Pues bien, ante ello, se destaca que la contradicción jurisprudencial de las Audiencias Provinciales es actualmente inexistente. La Sala Primera del Tribunal Supremo ya se ha pronunciado en relación con la controversia planteada en la STS 3-4-09 (rc 1200/04), EDJ 2009/82783 - reiterada en sentencias posteriores sobre la misma materia-, al sentar como doctrina jurisprudencial que «el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento».
Para llegar a esta conclusión se razonaba que:
i) El contrato de arrendamiento se celebra entre dos personas, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato. Los derechos y obligaciones que se generan con el contrato afectan exclusivamente a las partes y a sus herederos.
ii) Puede producirse la sustitución de una de las partes del contrato por fallecimiento del titular, en aplicación de la normativa específica que regula el contrato de arrendamiento. Para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el art.16 LAU -EDL 1994/18384-.
iii) La subrogación en la posición del arrendatario forma parte del contenido del contrato de arrendamiento y no tiene relación con el régimen de bienes del matrimonio. Las posiciones contractuales de cada uno de los cónyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad de gananciales, porque, además, se trata de derechos personales.
Por ello, en estos casos, es preciso que quien pretenda alegar la subrogación «mueva ficha» en los términos previstos en el art.16 LAU -EDL 1994/18384- para la viabilidad de la continuación en la posesión al exigirse una «expresa subrogación».
IV. Contrato suscrito por ambos cónyuges o por uno en representación de ambos y desistimiento de uno de ellos o del representante
Tratamos ahora un interesante tema en cuanto a las situaciones en las que los cónyuges firmaron el contrato, o uno de ellos actuó en expresa representación del otro, y así consta en el contrato.
La SAP Madrid, sec 21ª, núm 294/2005, 7-6-05, rec 452/02 –EDJ 2005/106981- plantea los siguientes escenarios:
Existe una corriente doctrinal que expone que en los supuestos de matrimonio o pareja de hecho que firmaron ambos el contrato se darían las siguientes circunstancias:
1º. Uno de los arrendatarios manifiesta al arrendador su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él sin haber consentido el arrendador por escrito la continuación en el arriendo de únicamente el otro cónyuge, en este caso no concurriría sin más la causa recogida en la letra c del núm 2 del art.27 LAU -EDL 1994/18384-, que faculta al arrendador para instar la resolución de la relación arrendaticia, sino que, para ello, sería necesario que el arrendador requiriese al cónyuge que no ha desistido para que manifieste su voluntad de continuar en el arriendo y, tan solo si transcurriesen 15 días desde ese requerimiento sin manifestación de la voluntad de continuar en el arriendo, podrá el arrendador instar la extinción de la relación arrendaticia (núm 1 y 2 del art.12 LAU).
2º. Uno de los arrendatarios abandona la vivienda pero sin manifestar al arrendador su voluntad de no renovación del contrato o de desistir de él sin haber consentido el arrendador por escrito la continuación en el arriendo de únicamente el otro cónyuge, en este caso no concurriría sin más la causa recogida en la letra c del núm 2 del art.27 LAU -EDL 1994/18384-, que faculta al arrendador para instar la resolución de la relación arrendaticia, sino que, para ello, sería necesario que en el mes siguiente al abandono el arrendador no hubiera recibido una notificación escrita del cónyuge que no ha abandonado manifestando su voluntad de continuar en el arriendo, en cuyo caso si podría ya el arrendador instar la resolución de la relación arrendaticia (núm 3 del art.12 LAU).
3º. En los procesos matrimoniales de nulidad del matrimonio, separación conyugal y disolución del matrimonio por divorcio si en la sentencia que los resuelve se hubiera atribuido el uso de la vivienda alquilada, por ser la familiar, a uno de los cónyuges, lo que impone el abandono de la misma por parte del otro, no concurriría, sin más, la causa recogida en la letra c del núm 2 del art.27 LAU -EDL 1994/18384- que faculta al arrendador para instar la resolución de la relación arrendaticia, sino que para ello el arrendador tendría que esperar a que durante los dos meses siguientes a la notificación de la resolución judicial no le hubiere comunicado el cónyuge al que se atribuya el uso su voluntad de continuar ocupando esa vivienda alquilada acompañando copia de la sentencia, en cuyo caso si podría ya el arrendador instar la resolución de la relación arrendaticia (art.15 LAU).
4º. Por el fallecimiento de uno de los cónyuges continuando en el uso de la vivienda alquilada el sobreviviente que a esa fecha conviviera con el finado no concurre, sin más, la causa recogida en la letra c del núm 2 del art.27 LAU -EDL 1994/18384- que faculta al arrendador para instar la resolución de la relación arrendaticia, sino que habrá de esperar a que en el plazo de 3 meses desde el óbito del coarrendatario no hubiera recibido el arrendador notificación por escrito del cónyuge supérstite indicándole el hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y su identidad para subrogarse en la cuota de la relación arrendaticia que correspondía al difunto, y tan solo en este caso será cuando podrá instar la resolución de la relación arrendaticia (art.16 LAU).
Sin embargo, la antes citada sentencia expone con acierto que en algunas sentencias de las Audiencias Provinciales, coincidiendo con la opinión de un sector de nuestra doctrina científica, se considera que estos preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (núm 1, 2 y 3 art.12 y art.15 y 16 -EDL 1994/18384-) no son de aplicación cuando los dos cónyuges son coarrendatarios, sino solo cuando uno de ellos es el arrendatario y no el otro cónyuge y resulta que es el cónyuge arrendatario el que abandona la vivienda arrendada (con o sin manifestación de voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él), al que no se le atribuye en proceso matrimonial el uso de la vivienda familiar o el que fallece, siendo así que es el otro cónyuge no arrendatario el que continúa en el uso y disfrute de la vivienda alquilada. Es evidente que ello no conduciría a un resurgimiento de la reseñada doctrina jurisprudencial, de tal manera que en esos casos el cónyuge cotitular (coarrendatario) ni siquiera goce de los beneficios que le otorga esos preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (se haría de peor condición o se debilitaría más la situación del cónyuge coarrendatario frente a la del cónyuge no arrendatario lo que sería absurdo). Al contrario, esos preceptos no serían de aplicación, porque se entiende que, al ser los dos arrendatarios cónyuges que destinan la vivienda alquilada a vivienda familiar, se produce una especie de solidaridad (aun en ausencia de pacto en tal sentido), de ahí que el abandono «inter vivos» de uno de los cónyuges o su fallecimiento o la atribución de su uso en proceso matrimonial, continuando el otro cónyuge en el disfrute de la vivienda alquilada no daría lugar a una cesión inconsentida, ya que se trataría de un simple continuador de la relación arrendaticia sin modificación subjetiva en la posición del arrendatario. Habría una consorcialidad del arriendo por recaer sobre la vivienda familiar y, esta consorcialidad del inquilinato, determinaría que, en los supuestos de abandono o fallecimiento de uno de los cónyuges o atribución del uso en proceso matrimonial, la continuación del otro cónyuge en el disfrute de la vivienda alquilada no entrañe cesión de una cuota de la relación arrendaticia sino únicamente la concentración en uno solo de los cónyuges de la titularidad anteriormente compartida, para lo que no tendría que darse cumplimiento a los requisitos establecidos en los núm 1, 2 y 3 del art.12 y en los art.15 y 16 LAU.
En efecto, esta debe ser la interpretación correcta para estos supuestos dada la cotitularidad en el contrato, tanto en los casos de matrimonio, o pareja, como si se tratara de varios coarrendatarios y uno de ellos deseara abandonar el inmueble.
Si el contrato de arrendamiento urbano de vivienda lo suscriben ambos cónyuges en su condición de inquilinos o uno solo pero actuando, además de en su propio nombre y representación, en nombre y representación de su consorte, no cabe duda que nos encontramos ante una relación arrendaticia con pluralidad de sujetos integrantes de la parte arrendataria, en concreto los dos cónyuges. En este caso, los términos del debate serían los de la solidaridad de ambos y era comunicación del que se queda, pero sin capacidad resolutoria del arrendador.
V. Cotitularidad en el contrato de arrendamiento e imposibilidad de que uno de ellos pretenda plantear al arrendador la exclusión de otro de los firmantes
Interesante tema se recoge en la SAP Sevilla, sec 5ª, núm 306/2013, 14-6-13, rec 5355/12 –EDJ 2013/174205- donde se trata de una reclamación de una mujer de ejercer su derecho arrendaticio en exclusiva con exclusión de su pareja a la que había denunciado por malos tratos, habiendo abandonado la reclamante el inmueble. Señala la sentencia que la regla general que al respecto establece el art.400 CC -EDL 1889/1- es que nadie está obligado a permanecer en comunidad, por lo que cualquiera de los coarrendatarios podrá cesar en el arrendamiento, con la única condición de que no queden perjudicados los derechos del arrendador, al que no pueden afectarle las disidencias que surjan entre los inquilinos y cuyo consentimiento expreso o tácito es preciso para la novación, modificación o extinción del contrato inicialmente firmado. Lo que no puede un coarrendatario es imponer la continuación del arrendamiento con su sola persona y exclusión del otro coarrendatario, es decir lo que no puede es exigir al otro coarrendatario que renuncie a su derecho.
La actora no puede pedir por tanto que el arrendamiento continúe con ella como arrendataria exclusiva, sino en todo caso que se la tenga por cesante en su condición de arrendataria.
1.- Art.12 -EDL 1994/18384-. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario
2.- Art.16 -EDL 1994/18384-. Muerte del arrendatario

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