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Timestamp: 2019-07-17 20:23:18+00:00

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TRIBUTAÇÃO DAS PERMUTAS IMOBILIÁRIAS NO REGIME DO LUCRO PRESUMIDO | Sinduscon Joinville
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1 Sobre os contratos de permuta
O contrato de permuta é um negócio jurídico em que as partes se obrigam a dar uma coisa em troca de outra, sem envolver dinheiro, que servirá unicamente como complemento – o qual se denomina torna[1] – e não como a base do contrato.
O contrato de permuta classifica-se como comutativo em razão da intenção dos agentes de dar e receber prestações equilibradas entre si; eventual diferença de valores entre os objetos permutados não descaracteriza essa qualidade do contrato[4].
2 Diferença entre permuta e compra e venda
Objeto: coisa em troca de dinheiro/preço.
Objeto: uma coisa em troca de outra.
Vício redibitório: o comprador pode suscitar a resolução do contrato com a restituição ou o abatimento do preço.
Vício redibitório: o prejudicado pode suscitar a resolução do contrato, mas volta-se ao estado anterior.
Despesas do contrato: salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição (artigo 490 do Código Civil)
Despesas do contrato: salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; (inciso I do artigo 533 do Código Civil)
Negócio entre ascendente e descendente: É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido (artigo 496 do Código Civil).
Negócio entre ascendente e descendente: É anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante (inciso II do artigo 533).
3 As permutas imobiliárias
Essencialmente nos anos de 1980, como o mercado imobiliário não dispunha de muitos recursos financeiros para adquirir terrenos necessários ao desenvolvimento de negócios, seus profissionais elegiam com frequência o contrato de permuta imobiliária para adquirir terrenos edificáveis[7]. Nesses contratos, terrenos podem ser trocados por imóveis ou unidades autônomas prontas, ou por unidades a serem construídas no terreno adquirido.
A Lei n. 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, aparentemente prevê a operação em questão[8]. Embora não indique a natureza contratual da operação que menciona, o dispositivo da denominada Lei de Condomínio e Incorporações prevê expressamente a permuta de terreno por unidades a serem construídas[9].
4 O imposto sobre a renda das pessoas jurídicas e as atividades imobiliárias
Os regimes de tributação por esse imposto aplicáveis às atividades imobiliárias são: o Simples Nacional; o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação – RET; o Regime Especial Tributário – Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV; o lucro real; e o lucro presumido.
4.1 Lucro real X lucro presumido nas atividades imobiliárias
O regime do lucro presumido é fortemente utilizado pelas empresas do ramo imobiliário por ser mais simples e menos oneroso. Além disso, para as empresas que organizam o empreendimento por meio de sociedades de propósito específico – SPE, as receitas auferidas são computadas individualmente para fins de limite de receita do lucro presumido.
Em 1988 foi publicada a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal - SRF n. 107 que dispõe sobre os procedimentos a serem adotados na determinação do lucro real das pessoas jurídicas nas permutas de bens imóveis. Entretanto, na época não era permitida a opção pelo lucro presumido por parte das empresas imobiliárias[11], o que somente aconteceu a partir de 1o de janeiro de 1999[12].
4.2 O imposto sobre a renda de pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido e as operações de permuta
O artigo 25 da Lei n. 9.430/1996, alterado pela Lei n. 12.973, dispõe que o lucro presumido será a soma: a) do valor resultante da aplicação dos percentuais de que trata o artigo 15 da Lei n. 9.249/1995, sobre a receita bruta definida pelo artigo 12 do Decreto-Lei n. 1.598/1977, replicado no artigo 208 RIR/2018, auferida no período de apuração de que trata o artigo 1o, deduzida das devoluções e vendas canceladas e dos descontos incondicionais concedidos; e b) os ganhos de capital, os rendimentos e ganhos líquidos auferidos em aplicações financeiras, as demais receitas, os resultados positivos decorrentes de receitas não abrangidas acima, com os respectivos valores decorrentes do ajuste a valor presente de que trata o inciso VIII do caput do artigo 183 da Lei n. 6.404/1976, e demais valores determinados na própria Lei n. 9.430/1996, auferidos no período de apuração.
Com as alterações proporcionadas pela Lei n. 12.973/2014, qualquer receita intrínseca à atividade ou objeto principal da pessoa jurídica deve compor a receita bruta tributável para fins de lucro presumido. Todavia, continuam fora do âmbito da receita bruta os ingressos que não caracterizam receitas.
Enquanto no regime do lucro real – conforme dispõe a Instrução Normativa n. 107/1988 – uma entrada de imóvel a título de permuta pode ser equivalente ao imóvel que lhe corresponde na operação (dado em permuta) a ponto de, sem gerar polêmicas, ser neutralizada pelo seu custo ou despesa, no lucro presumido a empresa que realiza a mesma operação enfrenta um cenário de controvérsias.
5 A tributação das permutas imobiliárias
Em 2014, com o Parecer Normativo n. 09, a Receita Federal veiculou a orientação de que, para fins de IRPJ, CSLL e contribuição para o PIS e COFINS, o valor do imóvel recebido em permuta constitui receita bruta (base de cálculo no regime de apuração pelo lucro presumido) assim como o montante recebido a título de torna. Nesses parâmetros, o fisco exige indistintamente – de empresas incorporadoras ou não – o recolhimento de tributos sobre essa operação.
Para tanto, o Parecer Normativo COSIT n. 9 consigna que as regras da IN SRF n. 107/1988 não são aplicáveis ao lucro presumido, sob os seguintes fundamentos:
ii) a base de cálculo no regime de apuração pelo lucro presumido é determinada por meio do percentual aplicado sobre a receita bruta – que compreende o produto da venda nas operações de conta própria – de modo que o valor do imóvel que a pessoa jurídica que explora atividades imobiliárias recebe em permuta compõe sua receita bruta.
O Parecer Normativo COSIT n. 9 definiu ainda que no lucro real não há resultado a tributar porque o valor contábil do imóvel que entra é igual ao valor do imóvel que sai (receita menos custo), mas no lucro presumido, o custo do imóvel entregue na permuta não irá afetar a base de cálculo.
Todavia, existem fortes razões que levam os contribuintes do mercado imobiliário a questionar o posicionamento da Receita Federal. Uma delas consiste no fato de que, muito embora o fisco insista, na forma do Parecer Normativo n. 09, em tributar os contratos de permuta da mesma forma que os contratos de compra e venda (estes sim tributáveis), equiparando-os, trata-se, na verdade, de operações que se distinguem sobremaneira, de modo que, ao contrário da segunda, na primeira inexiste receita.
Aliás, desde 2016, a Justiça Federal de Santa Catarina e o TRF4[15] vêm acatando esse argumento, e, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, na sua primeira decisão de mérito sobre o tema[16], seguiu a mesma linha de raciocínio, afastando a tributação sobre o terreno recebido em permuta por empresa do ramo de construção civil optante pelo regime do lucro presumido.
[6] BITTENCOURT, Gabriela. O IRPJ nas permutas imobiliárias realizadas por pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido. 1 ed. São Paulo: Noeses, 2019, p. 57.
[8] “Do texto não se extrai, com precisão, a natureza jurídica do contrato assim celebrado, o que é lamentável, tendo em vista que ele se torna cada vez mais frequente, pelas inegáveis vantagens de que se reveste” (SOUZA, Sylvio Capanema de. Das várias espécies de contrato. Da troca ou permuta. Do contrato estimatório. Da doação. Da locação de coisas: artigos 533 a 578. Rio de Janeiro: Forense, 2004, v. 8, p. 15).
[11] Art. 1o, § 4º da Lei n. 6.468/1977; artigo 5º, inciso IV da Lei n. 8.541/1992; e artigo 36, inciso IV, da Lei n. 8.981/1995.
[12] Arts. 14 e 17, inciso II da Lei n. 9.718.
[14] NETO, Luiz Flávio. Consequências tributárias de permutas de bens imóveis realizados por empresas optantes pela sistemática do “lucro presumido”. In: FARIA, Renato Vilela; CASTRO, Leonardo Freitas de Moraes e. Operações Imobiliárias: estruturação e tributação. São Paulo: Saraiva, 2016, p. 710 e 711.
[15] Processos ns. 5001168-38.2017.4.04.7200, 5030057-36.2016.4.04.7200, 5000702-44.2017.4.04.7200, 5028437-57.2014.4.04.7200, 5000703-29.2017.4.04.7200, 5016447-20.2015.404.7205, 5000704-14.2017.4.04.7200, 5010221-77.2016.404.7200, 5020066-89.2014.4.04.7205, 5001548-17.2015.404.7205, 5007727-55.2010.404.7200 e 5013656-78.2015.4.04.7205. Imagina-se que a discussão esteja fortemente disseminada e consolidada no TRF4 em razão da celeridade, eficiência e qualidade dos julgamentos de tal Corte de que se tem conhecimento.
[16] Recurso Especial n. 1.733.560 - SC (2018/0076511-6), DJe: 21/11/2018.
[17] BITTENCOURT, Gabriela. O IRPJ nas permutas imobiliárias realizadas por pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido. 1 ed. São Paulo: Noeses, 2019.
Gabriela Bittencourt. Advogada sócia da Menezes Niebuhr Advogados Associados. Mestre em Direito pela UFSC. Especialista em Direito Tributário pela PUC/SP e pelo IBET. Membro da Comissão de Direito Tributário do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM. Autora de livro e de artigos publicados em revistas especializadas.

References: artigo 533
 artigo 533
 artigo 25
 artigo 15
 artigo 12
 artigo 208
 artigo 1
 artigo 183
 artigo 5
 artigo 36