Source: https://grundeigentum-verlag.de/?show=article&cat=16.00&id=4148
Timestamp: 2020-08-14 17:02:36+00:00

Document:
13.05.2020 (GE 9/2020, S. 569) Frage: Bei der Umsetzung des Mietendeckels sind Unsicherheiten bzgl. der Kappungsgrenze aufgetreten. Unklar ist, wann sich die ab 22. November 2020 wirkende Mietkappung auswirkt. Beispiel: Die vereinbarte Miete beträgt bei einer 107 m² großen Wohnung 20 €/m², die Stichtagsmiete 19 €/m². Hier werden ab 1. März 2020 nur 19 €/m² gezahlt. Die Mietobergrenze beträgt lt. Tabelle, den Ausstattungsmerkmalen und bei guter Lage zzgl. 20 % 13,84 €/m². Wann muss der Vermieter den Differenzbetrag an den Mieter erstatten (hier also 6,16 €/m²)? Ab 1. Dezember 2020 oder rückwirkend ab 1. März 2020? Und muss er dann nur den betreffenden oder allen Mietern die genaue Berechnung vorlegen? Wir hatten die Mieter bis 22. April 2020 lediglich „pauschal“ über die Berechnung der Mietobergrenzen informiert. Vermieterkollegen haben vielfach schon die berechnete Mietobergrenze mitgeteilt. S. G., Berlin
Mit Inkrafttreten der Regelung des § 5 MietenWoG muss der Vermieter selbständig feststellen, ob eine Miete nach § 5 Abs. 1 als überhöht gilt. Er muss die Merkmale der Tabellenmiete und der Lageeinordnung prüfen und die Forderung der Miete von sich aus entsprechend beschränken bzw. den Mieter auffordern, einen geringeren Betrag zu überweisen. Überhöhte Mieten müssen nicht rückwirkend erstattet, sondern dürfen nur ab Inkrafttreten des § 5 MietenWoG für die Zukunft nicht mehr gefordert und entgegengenommen werden (in Ihrem Fall beträgt die Zahlungsdifferenz übrigens 5,16 €/m2 [19,00 € - 13,84 €/ m²], nicht 6,16 [20,00 € - 13,84 €/m²]). Eine Absenkung der vereinbarten Miete sollte unterbleiben. Vorsorglich sollte der Mieter darauf hingewiesen werden, dass die Absenkung des Zahlungsbetrages keine Absenkung der Miete bedeutet.
Informiert werden über die verringerte Zahlungspflicht und die dafür maßgeblichen Gründe müssen spätestens im November nur die Mieter, deren Mieten nach den Regelungen des § MietenWoG Bln als überhöht gelten. Die generelle Auskunftspflicht nach § 6 Abs. 4 (jetzt bei jedem Mietvertragsabschluss zu erfüllen) erfordert dagegen nicht die Nennung einer Miete je m2, sondern nur die Mitteilung der zu Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände.
Wenn der Vermieter die Miete nicht absenkt und schuldhaft eine überhöhte Miete fordert oder entgegennimmt, begeht er gemäß § 11 Nr. 4 eine Ordnungswidrigkeit.
Er muss also den Mieter über die Absenkung der Miete informieren und bei einer Einziehungsermächtigung die Einziehung der Miete entsprechend beschränken. Überweist der Mieter die Miete trotz der Mitteilung des Vermieters weiterhin in der bisherigen Höhe, etwa um eine spätere Nachforderung zu vermeiden, stellt dies u. E. keine Entgegennahme dar, denn eine Entgegennahme setzt schon sprachlich ein Mitwirken des Empfängers voraus. Wenn der Vermieter die sich aus § 5 MietenWoG ergebende Verpflichtung verletzt und die Mietforderung nicht absenkt, kann der Mieter die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung informieren, die dann einen Bußgeldbescheid erlassen kann. Der Mieter kann beim Bezirksamt gem. § 2 Abs. 3 Auskunft über die zulässige Miethöhe beantragen. Das Bezirksamt kann den Vermieter gem. § 2 Abs. 1 auffordern, die Miete auf einen bestimmten Betrag abzusenken. Der Mieter kann auch beim Gericht eine Klage auf Feststellung der zulässigen Miete erheben.
Der Grundeigentum-Verlag wird rechtzeitig die für die Absenkung erforderlichen Formulare zur Verfügung stellen und auch noch einmal ausführlich und mit Beispielen darüber berichten.

References: § 5
 § 5
 § 5
 § 6
 § 11
 § 5
 § 2
 § 2