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Timestamp: 2018-07-22 22:36:14+00:00

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Einkunftsquelleneigenschaft einer Appartementvermietung in einer Hotelanlage - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 06.05.2016, RV/4100406/2013
Einkunftsquelleneigenschaft einer Appartementvermietung in einer Hotelanlage
RV/4100406/2013-RS1 Permalink
Wird ein ohne Fremdkapital angeschafftes Appartement an eine Hotelanlage vermietet und werden keine "gewerblichen" Nebenleistungen erbracht, so liegt eine unter § 1 Abs. 2 LVO zu subsumierende Vermietung vor.
Die Durchführung einer vorläufigen Veranlagung ist dann zulässig, wenn noch nicht mit Bestimmtheit von der Erzielbarkeit eines Gesamteinnahmenüberschusses ausgegangen werden kann.
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin Mag.a Ingrid Enengel in der Beschwerdesache Bf., AdresseBf., vertreten durch Rubatscher Steuer- und Wirtschaftsprüfungs GmbH, Anichstraße 24, 6020 Innsbruck, gegen die Bescheide des FA Spittal Villach vom 08.11.2012 betreffend die Nichtveranlagung zur Umsatz- und Einkommensteuer 2009 bis 2011 zu Recht erkannt:
Der Beschwerde gegen die Bescheide betreffend die Nichtveranlagung zur Umsatz- und Einkommensteuer 2009 bis 2011 wird Folge gegeben.
Eine Veranlagung zur Umsatz- und Einkommensteuer 2009 bis 2011 findet statt.
Die Umsatz- und Einkommensteuerbescheide 2009 bis 2011 ergehen vorläufig gemäß § 200 Abs. 1 BAO.
Die Bemessungsgrundlagen und die Höhe der Abgaben betreffend Umsatzsteuer 2009 bis 2011 und Einkommensteuer 2010 und 2011 sind den als Beilage angeschlossenen Berechnungsblättern zu entnehmen und bilden einen Bestandteil dieses Bescheidspruches.
Die Einkommensteuer 2009 beträgt (alle Beträge in €):
- 15.204,53
- 15.264,53
-6.264,53
Die Bf. erwarb mit Kaufvertrag vom 26.01.2009 von der Bauträger GmbH a.) 49+10/6480 Anteile, bestehend aus dem Apartment Top 1 (Anm.: Bezeichnung der hier angeführten Top-Nummern geändert) samt Kellerabteil und Garagenbox und b) 83+20/6480 Anteile, bestehend aus dem Apartment Top 2 samt Kellerabteil und Garagenbox in der Apartmenthausanlage, um € 686.000,00 inklusive Mehrwertsteuer. Für die Vollausstattung beider Tops bezahlte sie weiters € 91.260,00. Die Finanzierung erfolgte ohne Fremdkapital.
Die Bf. als Erwerberin war verpflichtet, den von der Verkäuferin abgeschlossenen Versicherungsvertrag betreffend die Versicherung von Feuer, Haftpflicht, Leitungswasserschäden, Glasbruch und Sturmschäden für die übliche Laufzeit zu übernehmen (Pkt. VII des Kaufvertrages).
Die Verkäuferin konnte für die Dauer von höchstens fünf Jahren nach Übergabe des Objektes eine Hausverwaltung bestellen, damit nach Übergabe des Objektes die Versorgung mit Wärme, Wasser, Strom, etc., gewährleistet ist. Die Bf. hatte in den Vertrag einzutreten (Pkt. VII des Kaufvertrages).
In dem mit 22.06.2009 datierten Fragebogen gab die Bf. für das Top 1 und Top 2 die Vermietung und Verpachtung bekannt. Den voraussichtlichen Jahresumsatz im Eröffnungsjahr mit Beginn 01.06.2009 bezifferte sie mit € 15.000,00, im Folgejahr mit € 30.000,00, den voraussichtlichen Gewinn im Eröffnungsjahr mit € 0,00 und im Folgejahr mit € 1.000,00.
Mit Schreiben vom 07.07.2009 teilte sie dem Finanzamt mit, die beiden Appartements vermieten zu wollen. Mit gleicher Post langte ein Regelbesteuerungsantrag vom 22.06.2009 beim Finanzamt ein.
Die Bf. schloss als Auftraggeberin (in weiterer Folge „AG“) mit der Hotel(GmbH) (in weiterer Folge "Hotel (GmbH)") als Auftragnehmerin (in weiterer Folge „AN“) am 23.02.2009 für die beiden Apartments einen AUFTRAGSVERTRAG ab, in dem im Wesentlichen Folgendes vereinbart ist:
Der Auftraggeber beabsichtigt die in seinem Eigentum befindlichen Apartments Top 1 und Top 2 zu jenen Zeiten, in denen er selbst oder von ihm eingeladenen Personen das Apartment nicht nutzen können, an zahlende Dritte zu vermieten.
Mieter: Zahlende Gäste, welche das Apartment während der vom Auftraggeber vorgegebenen Vermietzeiten mieten.
3.1. Der Auftragnehmer wird vom Auftraggeber mit der Vermietung der Apartments an potentielle Mieter sowie mit der Vornahme von Reinigungsarbeiten im Zusammenhang mit dem vertragsgegenständlichen Apartment beauftragt. Der Auftragnehmer hat in Erfüllung dieses Auftragsvertrages sämtliche Mietverträge mit künftigen Mietern im eigenen Namen auf Rechnung des Auftraggebers abzuschließen.
4.1. Der Auftraggeber hat dem Auftragnehmer die Vermietzeiten saisonweise schriftlich bekannt zu geben. Die Bekanntgabe für die Sommersaison (Mai bis Oktober) hat bis ...
Des Weiteren vereinbarte die Bf. als „Eigentümer“ mit dem Hotel GmbH als „Betreiber“ am 13.01.2009 je einen SERVICEVERTRAG für das Top 1 und 2 die Verträge sind mit Ausnahme der expliziten Hinweise für das jeweilige Top gleich lautend):
Betreiber: Die Hotel GmbH ...
3.1. Der Betreiber verpflichtet sich gegenüber dem Eigentümer zur Erbringung der in Punkt 3.2. aufgelisteten Grundserviceleistungen für die Dauer dieses Servicevertrages. Diese Grundserviceleistungen können maximal von 4 Personen (Top 1)/6 Personen (Top 2) während der Öffnungszeiten des Hotels, jedenfalls jedoch für die Dauer von 8 Monaten pro Kalenderjahr in Anspruch genommen werden.
3.2.1. Nutzung der Dienste der Hotel Rezeption,
3.4. Die Grundservicepauschale für das Kalenderjahr beträgt für das Apartment Top Nr. 1 derzeit € 1.000,00/ für das Appartement Top 2 derzeit € 1.166,67 zzgl. 20% Umsatzsteuer, sohin insgesamt für das Top 1 € 1.200,00/für das Top 2 € 1.400,00.
8.1 Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Dies gilt auch für die Aufhebung der Schriftform, soweit dies gesetzlich zulässig ist.
Im „Berechnungsbeispiel Wohnungserwerb mit Vermietung“ für das Top 1 und Top 2 - hier beispielhaft für Top 1 festgehalten - teilte die Bf. die Anschaffungskosten wie folgt auf:
Ausgehend von Anschaffungskosten für das Appartement von € 236.666,67, der Grunderwerbsteuer (€ 8.283,33) und der Eintragungsgebühr (€ 2.366,67) gelangte die Bf. zu Nettoanschaffungskosten von € 247.316,67. Nach Abzug eines Grundanteils von 20% verblieben für den Wohnungsanteil € 197.853,34. Die 1,5%-ige AfA für das Gebäude betrug € 2.967,80, die 10%-ige AfA für die Einrichtung (€ 28.685) € 2.868,50. Sie gab noch die Vermietungszeiten bekannt:
Vermietung 1. Jahr
Eigennutzung 1. Jahr
Vermietung Folgejahr
15,8 Wochen
Eigennutzung Folgejahr
In einer Aufstellung verteilte die Bf. den Auslastungsgrad jeweils auf die Preiskategorien A/B/C der Sommer- und Wintersaison. Sie ging dabei von 40 „verfügbaren Wochen“ und „geschätzten Vermietzeiten“ von 15,8 Wochen aus.
Die Bf. gab zu Beginn der Tätigkeit die Prognoserechnung (in weiterer Folge „Prognose I“) ab:
Einnahmen Brutto USt Netto
Mieterlöse 10% 12.940,00 1.176,36 11.763,64
Betriebskosten (BK) 2.500,00
Zinsaufwand 0,00
Abschreibung Einrichtung 2.868,50
Abschreibung Gebäude 2.967,80
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA 0,00
Summe (Ausgaben) 8.336,30
Überschuss 3.427,34
Einnahmen 2009 2010 2011 2012
Mieterlöse 10% 2.264,77 11.763,64 11.998,91 12.238,89
Betriebskosten (BK) 1.250,00 2.500,00 2.575,00 2.652,25
Zinsaufwand 0,00 0,00 0,00 0,00
Abschreibung Einrichtung 1.434,25 2.868,50 2.868,50 2.868,50
Abschreibung Gebäude 1.483,90 2.967,80 2.967,80 2.967,80
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA 0,00 0,00 0,00 0,00
Summe (Ausgaben) 4.168,15 8.336,30 8.411,30 8.488,55
Überschuss -1.903,38 3.427,34 3.587,61 3.750,34
Einnahmen 2013 2014 2015 2016
Mieterlöse 10% 12.483,67 12.733,34 12.988,01 13.247,77
Betriebskosten (BK) 2.731,82 2.813,77 2.898,19 2.985,13
Abschreibung Einrichtung 2.868,50 2.868,50 2.868,50 2.868,50
Abschreibung Gebäude 2.967,80 2.967,80 2.967,80 2.967,80
Summe (Ausgaben) 8.568,12 8.650,07 8.734,49 8.821,43
Überschuss 3.915,55 4.083,27 4.253,52 4.426,33
Einnahmen 2017 2018 2019 2020
Mieterlöse 10% 13.512,72 13.782,97 14.058,63 14.339,81
Betriebskosten (BK) 3.074,68 3.166,93 3.261,93 3.359,79
Abschreibung Einrichtung 2.868,50 2.868,50 1.434,25 0,00
Summe (Ausgaben) 8.910,98 9.003,23 7.663,98 6.327,59
Überschuss 4.601,74 4.779,75 6.394,65 8.012,22
Einnahmen 2021 2022 2023 2024
Mieterlöse 10% 14.626,60 14.919,14 15.217,52 15.521,87
Betriebskosten (BK) 3.460,58 3.564,40 3.671,33 3.781,47
Abschreibung Einrichtung 0,00 0,00 0,00 0,00
Summe (Ausgaben) 6.428,38 6.532,20 6.639,13 6.749,27
Überschuss 8.198,22 8.386,93 8.578,38 8.772,59
Einnahmen 2025 2026 2027 2028
Mieterlöse 10% 15.832,31 16.148,95 16.471,93 16.801,37
Betriebskosten (BK) 3.894,92 4.011,77 4.132,12 4.256,08
Summe (Ausgaben) 6.862,72 6.979,57 7.099,92 7.223,88
Überschuss 8.969,59 9.169,39 9.372,01 9.577,49
2009 bis 2028: € 120.353,53
Mieterlöse 10% 24.073,50 2.188,50 21.885,00
Betriebskosten (BK) 3.600,00
Abschreibung Einrichtung 4.736,50
Abschreibung Gebäude 4.200,90
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA -1.393,04
Summe (Ausgaben) 11.144,36
Überschuss 10.740,64
Mieterlöse 10% 3.877,27 21.885,00 22.322,70 22.769,15
Betriebskosten (BK) 1.800,00 3.600,00 3.708,00 3.819,24
Abschreibung Einrichtung 2.368,25 4.736,50 4.736,50 4.736,50
Abschreibung Gebäude 2.100,45 4.200,90 4.200,90 4.200,90
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA 0,00 -1.393,04 -1.405,04 -1.417,40
Summe (Ausgaben) 6.268,70 11.144,36 11.240,36 11.339,24
Überschuss -2.391,43 10.740,64 11.082,34 11.429,92
Mieterlöse 10% 23.224,54 23.689,03 24.162,81 24.646,06
Betriebskosten (BK) 3.933,82 4.051,83 4.173,39 4.298,59
Abschreibung Einrichtung 4.736,50 4.736,50 4.736,50 4.736,50
Abschreibung Gebäude 4.200,90 4.200,90 4.200,90 4.200,90
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA -1.430,14 -1.443,25 -1.456,75 -1.470,67
Summe (Ausgaben) 11.441,08 11.545,98 11.654,03 11.765,32
Überschuss 11.783,46 12.143,04 12.508,78 12.880,74
Mieterlöse 10% 25.138,99 25.641,77 26.154,60 26.677,69
Betriebskosten (BK) 4.427,55 4.560,37 4.697,18 4.838,10
Abschreibung Einrichtung 4.736,50 4.736,50 2.368,25 0,00
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA -1.484,99 -1.499,75 -1.251,81 -1.004,33
Summe (Ausgaben) 11.879,95 11.998,02 10.014,52 8.034,67
Überschuss 13.259,03 13.643,75 16.140,08 18.643,03
Mieterlöse 10% 27.211,25 27.755,47 28.310,58 28.876,79
Betriebskosten (BK) 4.983,24 5.132,74 5.286,72 5.445,32
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA -1.020,46 -1.037,07 -1.054,18 -1.071,80
Summe (Ausgaben) 8.163,68 8.296,57 8.433,44 8.574,42
Überschuss 19.047,57 19.458,90 19.877,14 20.302,37
Mieterlöse 10% 29.454,33 30.043,42 30.644,28 31.257,17
Betriebskosten (BK) 5.608,68 5.776,94 5.950,25 6.128,76
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA -1.089,95 -1.108,65 -1.127,91 -1.147,74
Summe (Ausgaben) 8.719,63 8.869,19 9.023,25 9.181,92
Überschuss 20.734,70 21.174,22 21.621,04 22.075,25
2009 bis 2028: € 306.154,57
In den Steuererklärungen 2009 bis 2011 bzw. in den dem BFG im Schreiben vom 09.12.2015 vorgelegten und mit Schreiben vom 03.02.2016 betreffend der Jahre 2012 und 2014 korrigierten (voraussichtlichen) Ergebnissen für 2012 bis 2014 - hier die Letztfassung festgehalten - wies die Bf. folgende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus:
Einnahmen (netto) 727,27 2.403,86 2.136,36
Ausgaben (netto)
Strom 290,00 163,76
Betriebskosten (BK) 1.249,97 1.700,71 2.232,39
Service Charge 1.166,67 1.000,00
Bankspesen 13,20
Steuerberatungskosten (50%)
Abschreibung 5.861,86 4.427,61 4.427,61
abzgl. EV (BK. Zinsen, AfA)
- 0,00 % Privatanteil - 371,51
6.740,32 7.584,99 7.836,96
Abgang - 6.013,05 - 5.181,13 - 5.700,60
2009 bis 2011: - 16.894,78
Einnahmen (netto) 3.089,58 7.197,93 5.717,74
Strom 163,87 175,06 262,28
Betriebskosten (BK) 2.857,17 2.263,39 3.402,22
Service Charge 1.000,00 1.179,17 1.195,00
Bezogene Leistungen Hotel 657,11
Bankspesen 5,30 5,40 5,40
Steuerberatungskosten (50%) 825,00 522,50
Abschreibung 4.427,61 4.427,61 4.427,61
- 0,00 % Privatanteil
Summe Ausgaben 9.936,06 8.050,63 9.815,01
Abgang - 6.846,48 - 852,70 - 4.097,27
2009 bis 2014: - 28.691,23
Einnahmen (netto) 1.928,57 3.290,59 10.909,09
Strom 290,00 117,79
Betriebskosten (BK) 2.146,47 2.914,91 4.126,38
Service Charge 1.000,00 1.166,67
Abschreibung 8.973,58 6.605,33 6.605,33
abzgl. EV (BK. Zinsen, AfA) - 389,56
Summe Ausgaben 11.120,05 10.420,68 12.016,17
Abgang - 9.191,48 - 7.130,09 - 1.107,08
2009 bis 2011: - 17.428,65
Einnahmen (netto) 11.513,22 8.644,01
Strom 227,42 244,21 371,25
Betriebskosten (BK) 4.692,43 3.880,29 5.197,82
Service Charge 1.225,00 1.179,17 522,50
Bankspesen 5,30 5,40 1.195,00
Steuerberatungskosten (50%) 825,00
Abschreibung 6.605,33 6.605,33 6.605,33
Summe Ausgaben 13.580,48 11.914,40 13.891,90
Abgang - 2.067,26 - 11.914,40 - 5.247,90
2009 bis 2014: - 36.658,20
Das Finanzamt veranlagte vorerst das Jahr 2009 erklärungsgemäß.
Im Zuge einer die Jahre 2009 bis 2011 umfassenden abgabenbehördlichen Prüfung qualifizierte das Finanzamt die Tätigkeit der Bf. nunmehr als eine unter § 1 Abs. 2 Z 3 LVO zu subsumierende Liebhaberei. Die Bemessungsgrundlagen in den Steuererklärungen würden in den Jahren 2009 bis 2011 wesentlich von den Angaben in der Prognose I abweichen.
Die Umsätze würden 2009 68%, 2010 80% und 2011 82% der prognostizierten Zahlen betragen, die tatsächlichen Werbungskostenüberschüsse 2009 145%, 2010 251% und 2011 259% der prognostizierten Werbungskostenüberschüsse.
Die Umsätze würden 2009 50%, 2010 85% und 2011 51% der prognostizierten Zahlen betragen, die tatsächlichen Werbungskostenüberschüsse 2009 145%, 2010 232% und 2011 285% der prognostizierten Werbungskostenüberschüsse.
Die Bf. habe auch die Einnahmen/Entgelte zum Teil nicht im Jahr und nicht in Höhe ihrer tatsächlichen Vereinnahmung erklärt. Die Korrektur der Besteuerungsgrundlagen unterbleibe aufgrund der Qualifikation als Liebhaberei.
Der Vergleich der im betreffenden Kalenderjahr erzielten bzw. verrechneten Entgelte/Einnahmen unter Außerachtlassen des Zeitpunktes der tatsächlichen Vereinnahmung zeige folgendes Bild:
Die Umsätze würden 2009 68%, 2010 74% und 2011 90% der prognostizierten Zahlen betragen, die tatsächlichen Werbungskostenüberschüsse 2009 145%, 2010 232% und 2011 285% der prognostizierten Werbungskostenüberschüsse.
Die Umsätze würden 2009 46%, 2010 80% und 2011 25% der prognostizierten Zahlen betragen, die tatsächlichen Werbungskostenüberschüsse 2009 185%, 2010 166% und 2011 110% der prognostizierten Werbungskostenüberschüsse.
Die wesentlichen Abweichungen würden deutlich aufzeigen, dass das Mietausfallswagnis in der Prognoserechnung zur Gänze außer Acht gelassen worden sei und somit die prognostizierten Mieteinnahmen völlig unrealistisch seien. Die erklärten Umsätze würden mit Ausnahme des „Zufallsüberschusses“ im Jahr 2011 des Tops 2 nicht einmal zur Deckung der anfallenden Betriebskosten und Anlagenabschreibung bzw. zur Erreichung der prognostizierten Überschüsse der Einnahmen über die Werbungskosten ausreichen. Auch die vorliegenden Umsatzzahlen für 2012 ließen auf keine realistische Verbesserung der Umsatz- und Ertragslage schließen.
Bei Berücksichtigung all dieser Umstände, im Besonderen des Umsatzvergleichs, sei bei Aufrechterhaltung der Bewirtschaftung innerhalb eines Zeitraumes von 23 Jahren kein Gesamtüberschuss zu erwarten.
Das Finanzamt erließ (hinsichtlich 2009 im gemäß § 303 Abs. 4 BAO wiederaufgenommenen Verfahren) entsprechende Nichtveranlagungsbescheide betreffend Umsatz- und Einkommensteuer 2009 bis 2011.
In der Beschwerde gegen die zuvor genannten Bescheide führte die Bf. aus, dass hier keine kleine Vermietung, sondern eine gewerbliche Zimmervermietung vorliege, die unter § 1 Abs. 1 LVO falle. Die Anlaufverluste der ersten drei bis fünf Jahre seien jedenfalls zu gewähren. Umsatzsteuerlich sei niemals Liebhaberei gegeben. Die Bf. erbringe eine Beherbergungsleistung an die Urlaubsgäste. Sie habe zu diesem Zweck den Auftragsvertrag mit der Hotel GmbH abgeschlossen. Das Hotel nehme im eigenen Namen, aber auf Rechnung des Bf. die Vermietung der Wohnungen an Urlaubsgäste vor. Der Servicevertrag würde es ihr bzw. ihren Gästen erlauben, die Einrichtungen des angrenzenden Hotels - über einen seit Sommer 2011 vorhandenen unterirdischen Gang verbunden - zu nutzen, insbesondere die Rezeption, den Wellnessbereich, das Restaurant, das Fitnesscenter, usw. Die Bf. trete daher als Beherbergungsbetrieb auf, was sich in der Umsatzsteuer wiederspiegle. Sie unterliege dem ermäßigten Steuersatz von 10% nicht nur für die Überlassung der Räumlichkeiten sondern auch für die zusätzlichen Leistungen (z.B. Reinigung, Bereitstellung der Bettwäsche, Nutzung des Wellnessbereichs, usw.). Diese Aussage sei auch in einer Anfrage an den Bundesweitenfachbereich für Umsatzsteuer des BMF vom 12.01.2009 bestätigt worden. Da die Rechtsmeinung des BMF, dass aufgrund der EStR als nicht gewerblich qualifizierte Zimmervermietung (5-Appartment-Grenze) unter § 1 Abs. 2 Z 3 LVO falle, erst in den LRL 2012 aufgenommen worden sei, sei die günstigere Aussage in den LRL 1997 relevant.
Bei der bisherigen Klassifizierung als "Kleine Vermietung" habe das Finanzamt nicht berücksichtigt, dass die Bf. auf die bisher unbefriedigende Mietauslastung des Appartements am Markt zwischenzeitlich reagiert habe. Aufgrund des Drucks der Appartementeigentümer werde das Appartement ab 2013 auch über den Katalog bzw. der Online-Buchungsplattform von Veranstalter1 (in weiterer Folge „Veranstalter 1“) über das Hotel angeboten. Diese Maßnahmen würden künftig zu einer hoffentlich deutlich besseren Auslastung führen. Im Sommer 2012 sei endlich der unterirdische Verbindungsgang fertiggestellt worden. Die Gäste müssten nicht mehr oberirdisch in den Wellnessbereich gehen. Diese Maßnahmen würden künftig zu einer deutlich besseren Auslastung führen.
Der Aussage des Finanzamtes, dass die „prognostizierten Mieteinnahmen völlig unrealistisch“ seien, sei entgegenzuhalten, dass die Bf. in der Wintersaison bzw. zu Weihnachten und Ostern pro vermieteter Woche Einnahmen zwischen € 1.200,00 und € 1.900,00 je nach Saison erziele. 2011 habe sie bereits für das Top 2 einen Gesamtüberschuss realisiert. Aufgrund der ab 2013 neuen zusätzlichen Vertriebswege mit dem Veranstalter 1 und des Verbindungsganges mit dem Hotel sei es durchaus realistisch, eine zusätzliche Vermietungsdauer von vier bis sechs Wochen während der Wintersaison zu erreichen, um auch für das Top 1 einen Gesamtüberschuss zu realisieren.
Ein Beobachtungszeitraum von zwei Jahren könne nicht ausreichend sein. Die Bf. habe das Apartment Anfang 2009 gekauft, die Übergabe hatte lt. Kaufvertrag bis zum 30.06.2009 zu erfolgen. Es seien daher nur 2010 und 2011 als volle Jahre im Prüfungszeitraum enthalten.
Im Verfahren vor dem BFG gab die Bf. mit Schreiben vom 09.12.2015 bzw. vom 03.02.2016 (Anm.: es erfolgten noch Korrekturen einzelner Positionen der Werbungskosten 2012 und 2014) die (voraussichtlichen) Ergebnisse für 2012 bis 2014 bekannt (in der Letztfassung in der oa. Tabelle festgehalten).
Den Ablauf betreffend die Vermietung schilderte sie wie folgt:
„Ablauf Vermietung über Hotel:
Anmelden an Rezeption => Check In bzw. Erfassung des Gastes => Zutritt über Tunnel zu Appartements => Anlagen (Sauna, Wellness, Kinderbetreuung) darf zu 100% benutzt werden => Endreinigung und Ortstaxe muss vom Gast bezahlt werden (Zwischenreinigung könnten zusätzlich noch bestellt werden) => Logisumsätze teilen sich die Bf. und die Hotel GmbH 50:50
Ablauf Vermietung Privat (kaum Privaterlöse in den letzten Jahren):
Anmelden an Rezeption (Hotel wurde vorher per Mail von der Bf. über Ankunft der Gäste informiert) => Check In bzw. Erfassung des Gastes => Zutritt über Tunnel zu Appartements => Anlagen (Sauna, Wellness, Kinderbetreuung) darf zu 100% benützt werden => Endreinigung wird wahlweise vom Gast oder der Bf. bezahlt (je nachdem wie das zwischen den beiden Parteien vereinbart wurde) => Logisumsätze würden zu 100% bei der Bf. bleiben.
Weitere Informationen (Anm.: auszugsweise festgehalten):
- Im Vertrag mit der Bf. wurde keine zusätzliche Servicepauschale von € 15,00/Tag und Appartement vereinbart => diese Services können umsonst genutzt werden, da es ja kaum eine Eigennutzung oder Eigenvermietung gibt (von Herrn Manager (in weiterer Folge „Manager“ bestätigt)
- Bei Eigennutzung mit Familie müsste auch von der Bf. eine Pauschale von € 95,00 für die Endreinigung und Zurverfügungstellung der Wäsche/Badetücher bezahlt werden
- die Privatvermietung wurde kaum gelebt (keine Privaterlöse in 2014, € 2.200,00 im Jahre 2013)
- Es wurde mit dem Manager vereinbart, dass keine Privatvermietung mehr erfolgen werde
- selben Problemfelder wie bei Herrn AppartementeigentümerX am Beginn der Vermietung (kein Verbindungstunnel, schleppender Abverkauf, schlechte Positionierung am Markt)
- Bis Ende September 2015 wurden Einnahmen in Höhe von € 25.000,00 für beide Appartements realisiert => der Manager rechnet damit, dass die nächste Jahre gleich gut weitergehen werden und ca. 50% der Einnahmen auf BW 11 fallen (Top Lage des Appartements => das einzige kleine Appartement im 3.Stock mit Ausrichtung Skihang).“
Die Bf. legte noch die Preislisten vor. Die deutlich geringeren tatsächlichen Mieteinnahmen bzw. die höheren tatsächlichen Werbungskosten seinen laut Bf. in folgenden Problemfeldern der ersten Jahre gelegen:
In seiner Stellungnahme vom 11.12.2015 blieb das Finanzamt bei seiner bisherigen Ansicht.
Der Bf. legte am 26.04.2016 noch folgende adaptierte Prognoserechnung ("Prognose II") vor und bat, die Ergebnisse beider Tops als Einkunftsquelle in vorläufigen Bescheiden zu veranlagen:
Mieterlöse 10% - - -
Zinsaufwand -
AfA Einrichtung 2.868,50
AfA Gebäude 2.967,80
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA -
Überschuss - 8.336,30
Mieterlöse 10% 2.264,77 2.403,86 2.136,36 3.089,58
Betriebskosten (BK) 3.157,38 3.157,38 3.409,35 4.508,45
Zinsaufwand - - - -
AfA Einrichtung 1.434,25 1.434,25 1.434,25 1.434,25
AfA Gebäude 2.967,80 2.967,80 2.967,80 2.967,80
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA - - - -
Summe (Ausgaben) 7.559,43 7.559,43 7.811,40 8.910,50
Überschuss -5.294,66 -5.155,57 - 5.675,04 -5.820,92
Mieterlöse 10% 7.197,93 5.717,74 12.000,00 12.240,00
Betriebskosten (BK) 3.623,02 5.627,39 4.000,00 4.120,00
Summe (Ausgaben) 8.025,07 10.029,44 8.402,05 8.522,05
Überschuss -827,14 -4.311,70 3.597,95 3.717,95
Mieterlöse 10% 12.484,80 12.734,50 12.989,19 13.248,97
Betriebskosten (BK) 4.243,60 4.370,91 4.502,04 4.637,10
Summe (Ausgaben) 8.645,65 8.772,96 8.904,09 9.039,15
Überschuss 3.839,15 3.961,54 4.085,10 4.209,82
Mieterlöse 10% 13.513,95 13.784,23 14.059,91 14.341,11
Betriebskosten (BK) 4.776,21 4.919,50 5.067,08 5.219,09
Summe (Ausgaben) 9.178,26 9.321,55 9.469,13 9.621,14
Überschuss 4.335,69 4.462,68 4.590,78 4.719,97
Mieterlöse 10% 14.627,93 14.920,49 15.218,90 15.523,28
Betriebskosten (BK) 5.375,67 5.536,94 5.703,04 5.874,13
Summe (Ausgaben) 9.777,72 9.938,99 10.105,09 10.276,18
Überschuss 4.850,22 4.981,51 5.113,81 5.247,09
Gesamt: € 34.628,23
Brutto USt Netto
AfA Einrichtung 4.736,50
AfA Gebäude 4.238,52
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA - 1.397,22
Summe (Ausgaben) 11.177,80
Überschuss 10.707,20
Mieterlöse 10% 1.928,57 3.290,59 10.909,09 11.513,22
Betriebskosten (BK) 2.146,47 4.204,91 5.410,84 5.808,48
AfA Einrichtung 2.368,25 2.368,25 2.368,25 2.368,25
AfA Gebäude 4.238,52 4.238,52 4.238,52 4.238,52
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA - - 389,56 - -
Summe (Ausgaben) 8.753,24 10.422,12 12.017,61 12.415,25
Überschuss - 6.824,67 - 7.131,53 - 1.108,52 - 902,03
Mieterlöse 10% - 8.644,01 15.000,00 15.300,00
Betriebskosten (BK) 5.309,07 5.894,90 6.071,75 6.253,90
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA - - - 1.408,72 - 1.428,96
Summe (Ausgaben) 11.915,84 12.501,67 11.269,79 11.431,71
Überschuss - 11.915,84 - 3.857,66 3.730,21 3.868,29
Mieterlöse 10% 15.606,00 15.918,12 16.236,48 16.561,21
Betriebskosten (BK) 6.441,52 6.634,76 6.833,80 7.038,82
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA - 1.449,81 - 1.471,28 - 1.493,40 - 1.516,18
Summe (Ausgaben) 11.598,48 11.770,25 11.947,18 12.129,41
Überschuss 4.007,52 4.147,87 4.289,30 4.431,80
Mieterlöse 10% 16.892,44 17.230,29 17.574,89 17.926,39
Betriebskosten (BK) 7.249,98 7.467,48 7.691,51 7.922,25
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA - 1.539,64 - 1.563,81 - 1.588,70 - 1.614,34
Summe (Ausgaben) 12.317,11 12.510,45 12.709,58 12.914,69
Überschuss 4.575,32 4.719,84 4.865,31 5.011,70
Mieterlöse 10% 18.284,92 18.650,61 19.023,63 19.404,10
Betriebskosten (BK) 8.159,92 8.404,72 8.656,86 8.916,57
abzgl. EV BK, Zinsen, AfA - 1.640,74 - 1.667,94 - 1.695,96 - 1.724,82
Summe (Ausgaben) 13.125,95 13.343,54 13.567,67 13.798,52
Überschuss 5.158,97 5.307,07 5.455,96 5.605,58
Gesamt: € 33.434,50
Die Bf. ist Eigentümerin der Tops 1 und 2 (unstrittig). Sie hat mit der Hotel GmbH für die beiden Appartements jeweils einen Auftragsvertrag und einen Servicevertrag abgeschlossen (Verträge).
Im Zeitraum 2009 bis 2011 hat es im Wesentlichen nur die Vermietung über das Hotel gegeben. Die Privatvermietung wurde (in den letzten Jahren) kaum gelebt. Lediglich 2013 gab es Privaterlöse in Höhe von € 2.200,00. Mit dem Manager vereinbarte die Bf., keine Privatvermietung durchzuführen (unwidersprochen gebliebene Vorbringen der Bf. im Schreiben vom 09.12.2015).
Der Erwerb der Liegenschaften war nicht fremdfinanziert.
Der Verbindungsgang vom Appartement zum Wellnessbereich des Hotels wurde 2011 fertig gestellt. Die Anlage war anfangs schlecht ausgelastet. Anfangs wurden nur drei bis vier Appartements pro Jahr verkauft. Es hat ein schleppendes Verhalten hinsichtlich der Positionierung am Markt sowie des Marketings gegeben (unwidersprochen gebliebene Vorbringen der Bf.).
„(Gewerbliche) Nebenleistungen“ (alle nachfolgenden angeführten Teilpositionen siehe Schreiben des steuerlichen Vertreters vom 09.12.2015):
Für die Endreinigung und das Zurverfügungstellen von Bettwäsche und Handtüchern war eine Pauschalgebühr von € 95,00 an das Hotel zu entrichten. Diese hatten alle Gäste und auch die Bf. und ihre Familie zu zahlen. Die Kostenübernahme bei der Vermietung durch die Bf. hing von der Vereinbarung zwischen dem Gast und der Bf. ab, bei Eigenvermietung bezahlte sie jedoch überwiegend die Bf. (Schreiben der Bf. vom 09.12.2015).
Diese Leistungen war für die Bf. und alle Gäste - gleichgültig, ob sie über das Hotel oder die Bf. buchten - durch die jährliche, wertgesicherte Gebühr von € 1.200,00 (Top 1) bzw. € 1.400,00 (Top 2) aus dem Servicevertrag gedeckt (Serviceverträge, Schreiben vom 09.12.2015). Die Bf. kann die Serviceverträge in den ersten 15 Vertragsjahren nicht kündigen (Pkt. 5.3. der Serviceverträge).
Diese hatten die Gäste und auch die Bf. und ihre Familie zu zahlen (unstrittig).
Die Hotel GmbH war mit der Vermietung des Appartements und der Durchführung von Reinigungsarbeiten beauftragt. Sie hatte Mietverträge mit künftigen Mietern im eigenen Namen auf Rechnung des Auftraggebers - der Bf. - abzuschließen (Pkt. 3.1. des Auftragsvertrages). Die Hotel GmbH hatte an die Mieter den Mietzins in Rechnung zu stellen und trug sie ein Mietausfallsrisiko (Pkt. 4.8. und 4.9. des Auftragsvertrages).
Der Hotel GmbH stand aus dem Auftragsvertrag eine Provision in Höhe von 50% der Nettolistenpreise zu (Pkt. 6.3. des Auftragsvertrages). Die Mietzinse abzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer und der ihr zustehenden Provision hatte die Hotel GmbH zum Ende jedes Kalendervierteljahres auf das Konto der Bf. zu überweisen (Pkt. 4.10. des Auftragsvertrages).
Bei der Vermietung durch die Bf. verblieben der Bf. die Mieteinnahmen zur Gänze (Schreiben vom 09.12.2015).
Die Bf. gab für jedes Appartement Prognoserechnungen ab (Prognoserechnungen I und II).
A. Bloße VERMIETUNG und VERPACHTUNG oder „BEHERBERGUNG“?
Im gegenständlichen Fall ist als erstes die Frage zu klären, ob hier - so die Bf. - sie aufgrund der von ihr ins Treffen geführten Nebenleistungen eine Beherbergungsleistung erbringt und die „gewerbliche Vermietung“ unter § 1 Abs. 1 LVO zu subsumieren ist, oder sie - so das Finanzamt - eine unter § 1 Abs. 2 zu subsumierende „bloße Vermietung“ anbietet.
Die Überlassung von Räumlichkeiten, die zur Führung einer Gästepension geeignet sind, an ein Reisebüro ist nach den Ausführungen des VwGH vom 23.09.2010, 2007/15/0245 , keine Beherbergungsleistung, sondern eine nach § 6 Abs. 1 Z 16 steuerfreie Vermietung (Option zur Steuerpflicht möglich). Die Beherbergungsleistung erbringt das Reisebüro (siehe Ruppe/Achatz, Umsatzsteuergesetz, Kommentar, Rz. 71 zu § 10 UStG 1994).
Die Endreinigung, das Zurverfügungstellen der Bettwäsche und Handtücher hat ausschließlich das Hotel angeboten und geleistet. Es ließ sich diese Leistung von allen (!) Gästen - auch von der Bf. und ihrer Familie - jeweils separat mit dem Pauschalbetrag von € 95,00 abgelten. Der Leistungsaustausch fand also zwischen dem buchenden Gast oder der Bf. einerseits und der Hotel GmbH andererseits statt. Diese Leistung ist daher nicht der Bf. zuzurechnen.
Was die Mitbenützung der Anlagen des Hotels anlangt, so ist die Hotel GmbH gegenüber jenen Gästen, die über das Hotel buchten, im eigenen Namen aufgetreten. Im Rahmen des Mietverhältnisses hatten die Gäste die Möglichkeit, die Anlagen des Hotels zu nutzen. Die Hotel GmbH hat ihnen gegenüber die Leistung der Mitbenützung der Anlagen erbracht. Auch wenn die Bf. die Servicegebühr zu tragen hatte, so war hier Leistender die Hotel GmbH und Leistungsempfänger der jeweilige Gast. Auch diese „Beherbergungsleistung“ kann daher nicht der Bf. zugerechnet werden.
Bei Gästen, die das Appartement der Bf. über sie buchten, ist die Bf. ihnen gegenüber vermutlich im eigenen Namen aufgetreten. Der Gast hatte die Möglichkeit der Mitbenützung der Anlagen. Leistender gegenüber dem Gast war aber dennoch die Hotel GmbH, die sich diese durch die Gebühr aus dem mit der Bf. auf eine doch recht lange Dauer abgeschlossenen Servicevertrag abgelten ließ.
Der Bf. und ihrer Familie war die Mitbenützung der Anlagen aus dem Servicevertrag gestattet, doch betraf dieser Leistungsaustausch die Bf. als Privatperson bzw. keine Mieter, die über das Hotel buchten.
Die laut Vorbringen der Bf. ihrer Ansicht nach die „Beherbergung“ begründenden Leistungen hat nicht sie, sondern die Hotel GmbH erbracht, die dafür ein Entgelt bekommen hat. All diese Leistungen sind daher nicht der Bf. zuzurechnen.
Dem Vorbringen der Bf. die Beherbergung würde sich im Umsatzsteuergesetz widerspiegeln, weil sie „dem ermäßigten Steuersatz von 10 % nicht nur für die Überlassung der Räumlichkeiten, sondern auch für die zusätzlichen Leistungen, z.B. Reinigung, Bereitstellung der Bettwäsche, Nutzung des Wellnessbereiches usw.“ unterliege, so ist ihr zu entgegnen, dass all die genannten zusätzlichen Leistungen nicht sie erbracht und dafür auch von den Gästen kein Entgelt erhalten hat.
Was die in der Entscheidung des EuGH „Blasi“ relevante Dauer der Vermietung anlangt, so ist im vorliegenden Fall zu beachten, dass der hier maßgebliche Auftragsvertrag zwischen der Hotel GmbH und der Bf. nicht kurzfristig, sondern vorerst auf die Dauer von zwei Jahren abgeschlossen wurde (Pkt. 7.1. des Auftragsvertrages) und die nachfolgenden Jahre bis jedenfalls im Jahr 2016 - Gegenteiliges hat die Bf. nicht bekannt gegeben - in Geltung war und ist. Wenn nun auch von Beginn an die Bf. mit Erlaubnis und Dulden der Hotel GmbH an „eigene“ Mieter das Appartement vermietete, und dies laut Angaben der Bf. nur in sehr geringem Ausmaß geschehen sein soll, so konnte dies - um Doppelbuchungen zu vermeiden - immer nur in Absprache mit der Hotel GmbH geschehen. Aufgrund des Auftragsvertrages war ihr aber jedenfalls für die Dauer der Vereinbarung die „eigenmächtige“ und uneingeschränkte kurzfristige Vermietung ausschließlich durch sie verwehrt. Auch im Falle der „eigenen Vermietung“ hat die Bf. keinerlei die „Beherbergung“ begründenden Nebenleistungen erbracht, die jedoch im Fall „Blasi“ der Vermieter „geleistet“ hat.
Hinzu kommt im vorliegenden Fall, dass der Servicevertrag - dessen Abschluss eine Voraussetzung für die Leistungsbeziehungen aus dem Auftragsvertrag ist (siehe hiezu Pkt. 9 des Auftragsvertrages) - von Seiten der Bf. innerhalb der ersten 15 Vertragsjahre nicht gekündigt werden kann (siehe Pkt. 5. 3. der beiden Serviceverträge).
Die Leistungsbeziehungen zwischen der Bf. und der GmbH sind also keine kurzfristigen und bietet die Bf. auch bei der „Eigenvermietung“ keine „gewerblichen Nebenleistungen“ an.
Bei der Bf. liegt daher eine die Einstufung unter § 1 Abs. 1 LVO begründende „Beherbergung“ nach Ansicht des BFG nicht vor. Die gegenständliche Vermietung der Appartements ist daher unter § 1 Abs. 2 Z. 3 LVO zu subsumieren.
B. LIEBHABEREI oder EINKUNFTSQUELLE - VORLÄUFIGE VERANLAGUNG?
Im gegenständlichen Verfahren liegen für die beiden Tops die der Höhe nach unstrittigen (voraussichtlichen) Ergebnisse für 2009 bis 2014 vor. Im Beschwerdezeitraum sind der Bf. aus der Vermietung der beiden Tops ausschließlich Verluste erwachsen.
Der VwGH hat in seinem Erkenntnis vom 30.04.2015, Ra 2014/15/0015, betreffend wirtschaftlich geführte verlustbringende Tätigkeiten ausgesprochen, dass die verlustträchtige kleine Vermietung iSd § 1 Abs. 2 LVO unmittelbar aufgrund des § 2 Abs. 5 Z 2 UStG 1994 als unternehmerische Tätigkeit anzusehen ist. Sie ist (weiterhin) zwingend (unecht) steuerfrei ohne die Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren. Das Recht auf Vorsteuerabzug ist ausgeschlossen.
Abgabenbescheide dürfen nur vorläufig erlassen werden, wenn eine „zeitlich bedingte“ Ungewissheit über das Bestehen bzw. den Umfang der Abgabepflicht besteht. Dauernde Ungewissheiten rechtfertigen keine Vorläufigkeit (siehe Ritz, BAO, Kommentar, 4. Aufl., Rz. 1 zu § 200 BAO, und die dort zitierte Judikatur und Literatur).
Vorläufige Bescheide dürfen vor allem dann erlassen werden, wenn in der Zukunft liegende Sachverhalte entscheidungsrelevant sind. Solche Sachverhalte sind im Allgemeinen rückwirkende Ereignisse iSd § 295a (somit Ereignisse, die abgabenrechtliche Wirkung für die Vergangenheit auf den Bestand oder Umfang eines Abgabenanspruches haben). Kommt einem Ereignis keine solche Rückwirkung zu, so rechtfertigt der Umstand, dass ungewiss ist, ob es in Zukunft eintreten wird, keine Vorläufigkeit von Bescheiden (siehe Ritz, BAO, Kommentar, 4. Aufl., Rz. 1 zu § 200 BAO).
Jedes der beiden Tops ist auf ihre Einkunftsquelleneigenschaft hin zu untersuchen. Weiters ist die Frage einer allfälligen vorläufigen Veranlagung zu klären.
In der Prognose II gelangte die Bf. nach Ablauf des Jahres 2028 zu einem Gesamteinnahmenüberschuss von € 34.628,23. Diese Prognose bedarf (nach Vorlage der (voraussichtlichen) Ergebnisse für 2012 bis 2014) jedoch noch einzelner Korrekturen:
Bringt man für 2009 bis 2014 statt der prognostizierten die tatsächlichen (voraussichtlichen (korrigierten)) Ergebnisse in Ansatz - Ergebnisse 2009 bis 2014 lt. P II - € 27.085,03, Ergebnisse 2009 bis 2014 lt. Erklärung/voraussichtlicher Ergebnisse 2009-2014- € 28.691,23 -, so vermindert sich der Gesamteinnahmenüberschuss um € 1.606,20.
Berücksichtigt man einen von der Bf. nicht angesetzten zukünftigen Instandsetzungsaufwand für das Gebäude - wie einem gleich gelagerten Fall vom Steuerberater gewählt und vom Finanzamt nicht beeinsprucht - in Höhe von 0,2% der Nettoanschaffungskosten p. a., so ergibt sich für das Top 2 für einen 20-jährigen Zeitraum ein weiterer Aufwand von rd. € 7.914,13 (Nettoanschaffungskosten inkl. Nebenkosten Top 1 € 197.853,34, davon 0,2% p.a. ergibt € 395,71, für 20 Jahre € 7.914,13).
Für den Zeitraum 2012 bis 2014 gehen die Parteien von „normalen“ Bewirtschaftungsverhältnissen aus, in denen keine „Hindernisse“ des davor liegenden Zeitraumes mehr gegeben waren. 2012 bis 2014 haben die tatsächlichen Werbungskosten (€ 27.801,70) die prognostizierten (€ 26.965,01) im Durchschnitt gesehen um 1,03% p. a. überschritten. Nach Ansicht des BFG - ua. weil die Einschätzung ohnehin sehr zeitnah erfolgte - wären in der Prognose II unter realistischen Verhältnissen die Werbungskosten 2015 bis 2028 (€ 111.330,91) um durchschnittlich 1,03% zu erhöhen, d. s. € 1.146,71.
Unter Berücksichtigung all dieser Änderungen verbleibt nach Ablauf des Jahres 2028 ein Gesamteinnahmenüberschuss von € 23.769,17 (alle Beträge in €):
Ergebnisse 2009-2028 lt. Prognose II
34.628,23
Abzgl. Differenz für 2009-2014 lt.
Erklärung/voraussichtlicher Ergebnisse
-1.606,20
abzgl. Instandsetzung
-7.914,13
abzgl. zu niedrig bemessene WK für
-1.146,71
Verbleibt Gesamteinnahmenüberschuss
23.961,19
In dieser korrigierten Prognose II sind die allenfalls niedrigeren Einnahmen im Zeitraum 2009 bis 2014 erfasst. Im Jahr 2015 hat der Bf. Einnahmen von € 12.000,00 angesetzt und diese in den Folgejahren um 2% p. a. erhöht. Wenngleich die Einnahmen des Zeitraumes 2012 bis 2014 bedeutend hinter den in der Prognose I veranschlagten Beträgen zurückgeblieben sind, sieht sich jedoch das BFG nach jetzigem Stand nicht veranlasst, die in der Prognose II angenommenen jährlichen Einnahmen dem Grunde nach in Abrede zu stellen. Denn laut Angaben des Managers konnten für 2015 die prognostizierten Einnahmen tatsächlich erwirtschaftet werden und rechnet er auch in den Folgejahren mit einer solchen positiven Entwicklung.
Fakt ist jedoch, dass nur vorläufige „informativ mitgeteilte“ Einnahmen, jedoch keine Werbungskosten vorliegen. Die Ergebnisse des Jahres 2015 sind noch nicht (allenfalls nach erst durchzuführender Überprüfung) veranlagt. Dies kann jedoch erst in der Zukunft erfolgen.
Da der Gesamteinnahmenüberschuss im Wesentlichen auf der Erzielbarkeit der Höhe der prognostizierten Einnahmen basiert, bis dato nur eine „informative“ Aussage zu den Einnahmen 2015 vorliegt und noch nicht mit Bestimmtheit von der Kontinuität der Erzielbarkeit dieser Einnahmenhöhe ausgegangen werden kann, erachtet das BFG im vorliegenden Fall eine vorläufige Veranlagung gemäß § 200 Abs. 1 BAO als sinnvoll. Diese hat im Übrigen auch die Bf. in ihrem Schreiben vom 03.02.2016 begehrt und hat sich das Finanzamt in seiner Stellungnahme vom 12.02.2016 angesichts der positiven Entwicklung nicht mehr dagegen ausgesprochen.
Wenn auch für die Beurteilung als Liebhaberei die Ergebnisse nicht erzielt werden müssen, sondern erzielbar sein müssen, lässt die informative Bekanntgabe des Managers der Möglichkeit der Erzielbarkeit bzw. allenfalls auch des Erzielens der Einnahmen für nur ein Jahr das BFG noch nicht mit Bestimmtheit die Qualifikation als Einkunftsquelle bejahen. Es braucht noch der erst in der Zukunft gelegenen entsprechenden Entwicklung der Einnahmen und Ergebnisse, um mit Bestimmtheit die Vermietung als Einkunfstquelle qualifizieren zu können.
Zumal unter Berücksichtigung der nach derzeitigem Stand abschätzbaren realistischen Verhältnissen nach Ablauf des Jahres 2028 ein Gesamteinnahmenüberschuss von fast € 24.000,00 verbleibt, ist die Vermietung des Tops 1 für 2009 bis 2011 gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig als Einkunftsquelle zu veranlagen.
In der Prognose II gelangte die Bf. nach Ablauf des Jahres 2028 zu einem Gesamteinnahmenüberschuss von € 33.434,50. Diese Prognose bedarf (nach Vorlage der (voraussichtlichen) Ergebnisse für 2012 bis 2014) jedoch noch einzelner Korrekturen:
Bringt man für 2009 bis 2014 statt der prognostizierten die tatsächlichen (voraussichtlichen (korrigierten)) Ergebnisse in Ansatz - Ergebnisse 2009 bis 2014 lt. P II - € 31.740,25, Ergebnisse 2009 bis 2014 lt. Erklärung/voraussichtlicher Ergebnisse 2009 bis 2014
- € 36.658,20 -, so vermindert sich der Gesamteinnahmenüberschuss um € 4.917,95.
Berücksichtigt man einen von der Bf. nicht angesetzten zukünftigen Instandsetzungsaufwand für das Gebäude - wie einem gleich gelagerten Fall vom Steuerberater gewählt und vom Finanzamt nicht beeinsprucht - in Höhe von 0,2% der Nettoanschaffungskosten p. a., so ergibt sich für das Top 2 für einen 20-jährigen Zeitraum ein weiterer Aufwand von rd. € 11.202,40 (Nettoanschaffungskosten inklusive Nebenkosten Top 2 € 282.568,00, davon 0,2% p.a. ergibt € 565,14, für 20 Jahre € 11.302,72).
Für den Zeitraum 2012 bis 2014 gehen die Parteien von „normalen“ Bewirtschaftungsverhältnissen aus, in denen keine „Hindernisse“ des davor liegenden Zeitraumes mehr gegeben waren. 2012 bis 2014 haben die tatsächlichen Werbungskosten (€ 39.386,24) die prognostizierten (€ 36.832,76) im Durchschnitt gesehen um ger. 2,3% p. a. überschritten. Nach Ansicht des BFG - ua. weil die Einschätzung ohnehin sehr zeitnah erfolgte - wären in der Prognose II unter realistischen Verhältnissen die Werbungskosten 2015 bis 2028 (€ 174.434,33) um durchschnittlich 2,3% zu erhöhen, d. s. € 4.011,99.
Unter Berücksichtigung all dieser Änderungen verbleibt nach Ablauf des Jahres 2028 ein Gesamteinnahmenüberschuss von € 13.302,16 (alle Beträge in €):
zuzüglich Differenz für 2009-2014 lt.
-4.917,95
-11.302,72
-4.011,99
13.201,84
In dieser korrigierten Prognose II sind die allenfalls niedrigeren Einnahmen im Zeitraum 2009 bis 2014 erfasst. Im Jahr 2015 hat der Bf. Einnahmen von € 15.000,00 angesetzt und diese in den Folgejahren um 2% p. a. erhöht. Wenngleich die Einnahmen des Zeitraumes 2012 bis 2014 bedeutend hinter den in der Prognose I veranschlagten Beträgen zurückgeblieben sind, sieht sich jedoch das BFG nach jetzigem Stand nicht veranlasst, die in der Prognose II angenommenen jährlichen Einnahmen dem Grunde nach in Abrede zu stellen. Denn laut Angaben des Managers konnten für 2015 die prognostizierten Einnahmen tatsächlich erwirtschaftet werden und rechnet er auch in den Folgejahren mit einer solchen positiven Entwicklung.
Da der Sachverhalt im Wesentlichen jenem von Top 1 entspricht, ist nach Ansicht des BFG wie bei Top 1 vorzugehen. Zumal unter Berücksichtigung der nach derzeitigem Stand abschätzbaren realistischen Verhältnissen nach Ablauf des Jahres 2028 ein Gesamteinnahmenüberschuss von mehr als € 13.000,00 verbleibt, ist die Vermietung des Tops 2 für 2009 bis 2011 gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig als Einkunftsquelle zu veranlagen.
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Tops 1 und Tops 2 werden daher vorläufig in Höhe von - € 15.204,53 (2009), - € 12.311,22 (2010) und - € 6.807,68 (2011) veranlagt.
Da „Abgabenbescheide“ vorläufig ergehen können, trifft dies grundsätzlich auch auf die Umsatzsteuerbescheide zu. Ob es sich bei der Vermietung der Tops 1 und 2 um eine Tätigkeit iSd § 2 Abs. 5 Z. 2 UStG 1994 handelt, „die auf Dauer gesehen Gewinne oder Einnahmenüberschüsse nicht erwarten lässt“ oder allenfalls doch, kann erst ua. aufgrund der in der Zukunft liegenden Umsatzentwicklung beurteilt werden. Wie in den zuvor gemachten Ausführungen festgehalten, kann nach derzeitigem Stand die Frage noch nicht abschließend und mit Bestimmtheit beantwortet werden.
Im Übrigen hat die Bf. das Begehren auf vorläufige Veranlagung nicht nur auf die Einkommensteuer beschränkt und hat sich auch die Stellungnahme des Finanzamtes nicht nur darauf bezogen.
Demzufolge ergehen auch die Umsatzsteuerbescheide 2009 bis 2011 vorläufig gemäß § 200 Abs. 1 BAO.
Zumal das Finanzamt im weiteren Verfahren keine Einwendungen gegen die Höhe der von der Bf. im Verfahren vor dem BFG den Berechnungen zugrunde gelegten Zahlen erhoben hat, erfolgt die Veranlagung erfolgt in Höhe der von der Bf. erklärten bzw. im Verfahren vor dem BFG bekannt gegebenen Zahlen.
Zumal das Finanzamt gegen das Begehren der Bf. auf vorläufige Veranlagung der Vermietung als Einkunftsquelle bzw. unternehmerische Tätigkeit keinen Einwand erhoben hat, liegt keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vor.
Für die Einkommensteuer 2009 ergibt sich folgende Bemessungsgrundlage (alle Beträge in €):
-15.204,53
5 Berechnungsblätter (USt 2009 bis 2011, ESt 2010 und 2011)
ECLI:AT:BFG:2016:RV.4100406.2013
Findok-Nr: 111325.1, aufgenommen am: 09.09.2016 09:15:00, zuletzt geändert am: 22.09.2016, Dokument-ID: 1cc29f56-c49a-45c9-b2e9-27e5ebe75c78, Segment-ID: d93974db-f8f8-4044-a3cf-f8d744045ccb

References: § 1
 § 200
 § 1
 § 303
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 6
 § 10
 EuGH 
 § 1
 § 1
 § 1
 § 2
 § 200
 § 295
 § 200
 § 200
 § 200
 § 200
 § 2
 § 200