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Timestamp: 2019-03-23 10:51:03+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2018-11200
Documento BOE-A-2018-11200
«BOE» núm. 188, de 4 de agosto de 2018, páginas 78416 a 78424 (9 págs.)
BOE-A-2018-11200
En el recurso interpuesto por don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, notario de Celanova, contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Bande, don José Galán Villaverde, por la que se deniega la inmatriculación de una finca.
Mediante escritura de compraventa otorgada el día 5 de septiembre de 2017 ante el notario de Celanova, don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, con el número 2.190 de protocolo, los hermanos don B. y doña D. G. V. vendieron el pleno dominio de una finca en el término municipal de Verea.
Junto a dicha escritura se aportaba copia auténtica de escritura de adición y adjudicación de herencia otorgada ante el mismo notario, con el número 1.696 de protocolo, de fecha 11 de julio de 2017, en que los vendedores adjudicaban parcialmente la herencia de don F. G. V. y doña T. V. C., fallecidos el día 31 de enero de 2000 y 6 de diciembre de 2014, respectivamente. En dicha escritura indicaban los herederos que tal bien «pertenece a don F. G. V. y doña T. V. C., en plena propiedad, por justos y legítimos títulos; poseyéndola en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente; no se exhibe título público alguno».
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Bande, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Presentada en este Registro escritura de compraventa otorgada en Celanova el día cinco de septiembre de dos mil diecisiete, ante el Notario de dicha Villa, don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, número 2190 de protocolo, a las nueve horas y cuarenta y siete minutos del día 12 de marzo de 2018, asiento 635 del Diario 20, acompañada de escritura de Aceptación de Herencias y de Adjudicación Parcial del Caudal Hereditario otorgada en Celanova el día once de julio de dos mil diecisiete, ante el citado Notario de dicha Villa, número 1696 de su protocolo y Actas de Notoriedad para la declaración de Herederos “ab intestato”, otorgadas en Celanova ante el reseñado Notario Sr. Rodríguez Dapena, iniciadas ambas el día once de Julio de dos mil diecisiete, protocolos 1694 y 1695 respectivamente, y finalizadas ambas el día dos de enero de dos mil dieciocho, protocolos 35 y 36, respectivamente, se suspende la inmatriculación sobre la finca urbana sita en el municipio de Verea objeto de la compraventa, por no existir un año de diferencia entre el otorgamiento de los títulos, título inmatriculador y título previo de adquisición, para la inmatriculación de fincas por medio del doble título público según lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, todo ello conforme a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
1. En la indicada escritura n.º 2190/17 los hermanos don B. y doña D., de apellidos G. V., venden el pleno dominio de una finca con construcciones señalada con el número 5 sita en el término municipal de Verea a doña R. M. F. A., que la compra en precio de treinta y dos mil euros. Dichos hermanos adquirieron la finca por herencia causada por el fallecimiento de sus padres don F. G. V. y doña M. T. V. C. según la indicada escritura de Aceptación de Herencias y de Adjudicación Parcial del Caudal Hereditario, en la que, se hace constar que don F. falleció el día treinta y uno de enero de dos mil y doña M. T. falleció el día seis de diciembre de dos mil catorce, y, asimismo, en lo que aquí interesa, en el apartado titulación relativo a la finca que se pretende inmatricular el Notario hace constar que la misma le pertenecía a los causantes en pleno dominio y con carácter ganancial, por justos y legítimos títulos, sin que conste título escrito e inscrito.
2. En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la Ley 13/2015, se procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante título público de adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos, así, ahora, la nueva redacción legal exige que se trate de “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”. Así, se establecen dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad. En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente, de este modo, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
Ante las dificultades que pueden presentarse para la inmatriculación de fincas tras la indicada reforma y exigencia de nuevos requisitos del artículo 205 de la L.H., la D.G.R.N., en tanto no se lleve a cabo la esperada reforma del Reglamento Hipotecario, ha tratado de encontrar medidas que puedan, de algún modo, hacer menos complicado para los usuarios del Registro de la Propiedad la inmatriculación de las fincas de las que son propietarios; así, se ha admitido el acta de notoriedad complementaria de título público traslativo, si bien con unas exigencias superiores a la anterior regulación, pues ya no basta que con la misma quede acreditado que el transmitente “es tenido por dueño”, como venía admitiendo el artículo 298 del R.H., si no que conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la L.H., y a la regulación del artículo 209 del R.N., será necesario que tras la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le “resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso” (entre otras, así lo establece la resolución de la D.G.R.N., de 11 de octubre de 2016).
Asimismo, en el supuesto de que el título previo (que el registrador está obligado a calificar en unión del título traslativo posterior objeto de inmatriculación) fuese un título de adquisición hereditaria, el lapso de tiempo del año entre ambos títulos que exige el artículo 205 de la L.H., podría computarse desde la fecha del fallecimiento de los causantes; en este sentido, ha declarado la D.G.R.N. que, en los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, si con posterioridad se otorga un título traslativo de los bienes a un tercero, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 de la L.H. se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia (entre otras resolución de la D.G.R.N. de 14 de noviembre de 2016).
3. Sin embargo, de lo indicado anteriormente, no puede deducirse que en supuestos como el que es objeto de calificación, en el que se dice textualmente que los causantes eran dueños “por justos y legítimos títulos”, pueda considerarse justificada la propiedad e incluso la posesión de los bienes hereditarios por los causantes; dicha expresión “justos y legítimos títulos”, es una expresión carente de todo contenido jurídico y obedece en muchos casos, o bien a la falta absoluta de título alguno de propiedad, o al hecho de tratar de evitar el cumplimiento de determinadas obligaciones fiscales, administrativas, o de cualesquiera otros requisitos jurídicos necesarios.
4. Dentro del fenómeno sucesorio de la adquisición de la herencia figura como una de sus primeras fases con la relevancia de ser la base y el presupuesto de las demás, la vocación hereditaria, que consiste en el llamamiento al heredero o herederos derivado de su designación, ya sea en testamento, en contrato sucesorio o por la Ley, y que se concreta con eficacia jurídica como tal vocación a partir de la apertura de la sucesión. La vocación como llamamiento de los herederos constituye por tanto, en primer lugar, la base de la delación como ofrecimiento al heredero efectivo, de entre los llamados, para que acepte o repudie la herencia, y si los herederos son varios, es en la fase de partición, de la que la vocación es su presupuesto esencial, en la que se ultima la adjudicación de los bienes relictos a través de sus diferentes operaciones particionales. En definitiva, la vocación constituye dentro del fenómeno sucesorio el elemento esencial de las sucesivas fases que terminan en la adjudicación y adquisición de los bienes hereditarios.
5. Por el solo hecho de fallecer una persona, no puede entenderse acreditado que es dueño de todo lo que sus herederos expresen en la escritura de partición hereditaria, con expresiones tan vacías de contenido jurídico como la anteriormente indicada de que el causante es dueño “por justos y legítimos títulos”; en realidad, con el fallecimiento del causante lo único que se infiere es que, una vez acreditada, en su caso, la condición de herederos del mismo, sus efectos se retrotraen a la fecha de fallecimiento del causante, pero de ninguna manera queda acreditada la titularidad de los bienes a favor de dicho causante, sin tener apoyo en otros documentos que acrediten su adquisición.
Otra cosa es que para acreditar la titularidad de los bienes por el causante, se admitan títulos no necesariamente traslativos, como podría ser una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, y que dicha fecha pueda ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205 de la L.H.; lo mismo podría predicarse con relación a un título anterior meramente declarativo (obra nueva, etc.) e incluso el documento privado que reuniese los requisitos del artículo 1227 del. C.c.; tampoco se considera suficiente el hecho de que el bien se encuentre catastrado a nombre de los causantes, herederos o adquirentes, ya que, aparte de que la titularidad catastral por sí sola no acredita la titularidad real, actualmente según la propia D.G.R.N. (Resolución de 7 de Abril de 2017) ya no es exigible el requisito de que los bienes figuren catastrados a nombre de transferente o adquirente para poder llevar a cabo la inmatriculación de los mismos.
6. Esta interpretación viene avalada por la propia D.G.R.N. en su resolución de 1 de febrero de 2017, en la que el supuesto de hecho consistía en dos títulos otorgados en el año 2015 y presentados en el Registro mucho antes de la entrada en vigor del nuevo artículo 205 de la L.H., los cuales no pudieron ser inmatriculados por falta de adecuación del catastro, y posteriormente, una vez solucionado el problema catastral, se presentan de nuevo, ya entrada en vigor la modificación del artículo 205 de la L.H., considerando la D.G.R.N. que sigue sin haber la diferencia de un año entre ambos títulos y que, en consecuencia, no procede la inmatriculación del segundo de los títulos.
Carecería de toda lógica jurídica que, de acuerdo con la doctrina emanada de dicha resolución, en el supuesto de varios títulos traslativos otorgados de enero a diciembre de un mismo año (y por tanto sin un año de diferencia entre ellos de por vida), no pudiese accederse a su inmatriculación, aunque se presenten en años sucesivos, y, por otro lado, sí pudiesen ser objeto de inmatriculación los supuestos como el que es objeto de calificación, en los que por el hecho de haber fallecido el causante con al menos un año de anterioridad al otorgamiento de los títulos de herencia y compra, pudiese llevarse a cabo la inmatriculación de los mismos sin acreditarse en modo alguno la titularidad por el causante de los bienes hereditarios; más llamativo sería el supuesto de heredero único, que, con su sola aceptación de herencia en título público podría inmatricular los bienes que manifestase que pertenecían a su causante, fallecido con al menos un año de antelación al otorgamiento de otro título traslativo, y sin exigirle ninguna acreditación de la titularidad del causante.
7. Por último, indicar que en el presente supuesto resulta muy fácil poder obtener la inmatriculación de la finca objeto de recurso, acudiendo al acta de notoriedad complementaria en los términos anteriormente indicados, o al expediente notarial del artículo 203 de la L.H.
Fundamentos de Derecho: artículos 18 y 205 de la Ley Hipotecaria; Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 19 de noviembre de 2015, 29 de enero de 2016, 5 de mayo de 2016, 12 de mayo de 2016, 23 de junio de 2016, 14 de noviembre de 2016 y 1 de febrero de 2017.
Contra la presente calificación podrá interponer recurso (…)
Bande, a 15 de Marzo de 2018 El registrador Fdo. José Galán Villaverde.»
Solicitada el día 23 de marzo de 2018 por don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, notario de Celanova, calificación sustitutoria de la mencionada escritura de compraventa, fue designado sustituto el registrador de la Propiedad de Verín-Viana do Bolo, don Antonio Manuel Oliva Izquierdo, quien emitió su calificación el día 13 de abril de 2017 acordando «mantener en todos sus términos, y por los razonamientos expuestos, la calificación negativa del Registrador interino de Bande sometida a revisión».
Contra la nota de calificación sustituida, don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, notario de Celanova, interpuso recurso mediante escrito de fecha 16 de mayo de 2018 en el que indica lo siguiente:
«A) Hechos:
a) Documentos calificados.–Los autorizados por el recurrente, Notario de Celanova, el día 11 de julio de 2017, número 1696 de Protocolo, y el día 5 de septiembre de 2017, número 2190 de Protocolo; b) Presentación.–Las reseñadas escrituras –en unión de los títulos sucesorios– se presentaron en el Registro de la Propiedad de Bande el día 12 de marzo de 2017, asiento 635 del Diario 20; c) Nota de calificación y calificación sustitutoria.–Y fueron calificadas por el Registrador de la Propiedad de Bande, don José Galán Villaverde, con nota de 11 fecha 15 de marzo de 2018; solicitada por mí calificación sustitutoria, el Registrador sustituto, don Antonio Manuel Oliva Izquierdo, Registrador de Verín-Viana do Bolo, confirmó la nota de calificación, según nota que me fue notificada el día 17 de abril de 2018; d) Cuestiones objeto de recurso.–El recurso se dirige contra el único defecto señalado: no cumplirse el requisito de haber transcurrido un año entre el otorgamiento de ambos títulos para la inmatriculación ex articulo 205 LH.
B) Fundamentos de Derecho: Las escrituras calificadas cumplen estrictamente lo prevenido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y se ajustan estrictamente a la doctrina establecida por la Dirección General de los Registros y del Notariado. Cabe resaltar la Resolución de 18 de abril de 2018.
El artículo 205 de la Ley Hipotecaria, tras la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en cuanto a la inmatriculación por doble título, exige que se trate de “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”. Y este artículo ha sido interpretado por la Dirección General de los Registros y del Notariado en diversas resoluciones en el sentido de “que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior” (vid Resolución de 14 de noviembre de 2016 y las por ella citadas).
Ya antes de la reforma la DGRN había tomado en cuenta como fecha de adquisición la de la muerte del causante en cuanto al título previo de adquisición, descartando con esta base el posible carácter instrumental de la operación. Así: La Resolución DGRN de 5 de octubre de 2007 admite la inmatriculación de una escritura de compraventa, siendo el título previo una adjudicación de herencia del vendedor formalizada el mismo día con número anterior de protocolo ante el mismo notario, con base en una acta de notoriedad de declaración de herederos, resultando el título del causante en dicha adjudicación de herencia de las manifestaciones de los herederos, destacando la circunstancia de haber fallecido el causante con varios años de antelación y los efectos retroactivos de la aceptación de herencia; -La Resolución DGRN de 31 de enero de 2014, que rechaza la existencia del título instrumental ante una escritura de herencia y posterior aportación a gananciales, siendo la escritura de herencia anterior en 21 días a la de aportación.
Obsérvese que en el presente recurso el primer título es de 11 de julio de 2017 y el segundo de 5 de septiembre de 2017, habiendo fallecido los causantes en los años 2000 y 2014, y constando todos los documentos sucesorios, y habiendo sido otorgado el título previo por los únicos interesados en las dos herencias deferidas.
La expresión “justos y legítimos títulos” no es una expresión carente de todo contenido jurídico; esta expresión es la forma en que los interesados se responsabilizan en documento público de que el causante es dueño y de que ellos adquieren el dominio por ser el causante dueño; esta expresión cumple estrictamente lo prevenido en el artículo 174 del Reglamento Notarial (“la relación de los títulos...se hará con arreglo a lo que resulte de los presentados, y a falta de esta presentación, por lo que, bajo su responsabilidad, afirmen los interesados,...”); es cierto que si el causante no es dueño los herederos no son dueños, pero esto mismo ocurre en la compraventa si el vendedor no es dueño, en la donación si el donante no es dueño,.... No es infrecuente en la práctica notarial que los herederos sepan que algo es ganancial de sus padres (porque no lo heredaron), pero que no sepan si lo compraron, si lo permutaron,..., ni cuándo ni de quién lo adquirieron, y que por supuesto no tengan documento alguno, ni público ni privado. Yo mismo, como heredero de mis padres, sé que algunas pequeñas fincas eran de ellos (porque me lo dijeron), pero ni tengo documento ni sé nada más al respecto.
En el presente supuesto nos hallamos ante un caso de inmatriculación por doble título (la LH exige dos títulos, no tres, ni cuatro, ni cinco,...; cualquier exigencia de acreditar la titularidad del causante es contraria a la Ley, pues equivaldría a exigir un triple título...).
En el derecho español se admiten los contratos verbales.
Que la titularidad catastral no sea exigible para la inmatriculación no significa que no sea relevante, pues “salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos” (3.3. TRLCI).
El argumento fundamental del Registrador sustituto es contrario a las reglas de la lógica jurídica. Dice: “debe entenderse que la expresión... ‘justos y legítimos títulos’ en un título público traslativo previo otorgado sólo dos meses antes del título inmatriculador impide considerar que la propiedad de la finca haya sido adquirida al menos un año antes...”. ¿Entonces la dicha expresión en un título otorgado un año antes no impide considerar que la propiedad de la finca haya sido adquirida al menos un año antes? ¿En qué se basa esa teoría? ¿Qué Ley o qué doctrina la sostiene?»
El registrador emitió informe el día 24 de mayo de 2018 y, por mantener su calificación en todos sus extremos, elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 404, 657, 989 y 1068 del Código Civil; 205 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de marzo de 2005, 5 de octubre de 2007, 8 de junio de 2009, 19 de mayo de 2011, 12 y 29 de mayo de 2014, 19 de noviembre de 2015, 4 y 5 de mayo, 27 de junio y 14 de noviembre de 2016, 16 de noviembre de 2017 y 18 de abril de 2018.
1. Se plantea en el presente recurso si debe accederse a la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de escritura pública de compraventa otorgada el día 5 de septiembre de 2017, acompañada del título de adquisición de los vendedores, que es una escritura pública de adición y adjudicación parcial de herencia otorgada el día 11 de julio de 2017, dándose la circunstancia de que el fallecimiento de los causantes de dicha herencia se produjo los días 31 de enero de 2000 y 6 de diciembre de 2014, lo que queda acreditado mediante las correspondientes actas de declaración de herederos abintestato finalizadas el día 2 de enero de 2018 con números de protocolo 35 y 36 ante el propio notario ahora recurrente.
El registrador opone como defecto en su nota de calificación que los causantes no acreditan su adquisición ya que carecían de título, es decir la inclusión de la finca en caudal relicto de los causantes de la escritura que constituye el título previo no tiene más justificación que la mera manifestación de los herederos que se constituyen en vendedores mediante escritura con número del protocolo inmediatamente siguiente, título traslativo (concretamente manifiestan que tal bien «pertenece a don F. G. V. y doña T. V. C., en plena propiedad, por justos y legítimos títulos; poseyéndola en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente; no se exhibe título público alguno»).
El recurrente alega que «el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, tras la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en cuanto a la inmatriculación por doble título, exige que se trate de “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”. Y este artículo ha sido interpretado por esta Dirección General en diversas resoluciones en el sentido de “que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior”»; añadiendo que «en el presente supuesto nos hallamos ante un caso de inmatriculación por doble título (la LH exige dos títulos, no tres, ni cuatro, ni cinco,...; cualquier exigencia de acreditar la titularidad del causante es contraria a la Ley, pues equivaldría a exigir un triple título...)».
2. Este centro directivo ya abordó esta cuestión en su Resolución de 19 de noviembre de 2015.
En dicha Resolución, con doctrina reiterada con posterioridad, por ejemplo en las de 4 de mayo y 27 de junio de 2016, se expresó lo siguiente:
«7. En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la Ley 13/2015, (…) el legislador ha dado un paso más allá, pues, como señala en su Exposición de Motivos, procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante título público de adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos (…).
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que se trate de “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”.
8. Por otra parte, cabe plantearse la cuestión de si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo “acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”, ese complemento circunstancial “mediante título público” se refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior.
Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205.»
Esta afirmación no obsta la también reiterada doctrina de esta Dirección General según la cual no supone una extralimitación competencial, sino todo lo contrario, que el registrador califique si los títulos presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o han sido elaborados «ad hoc» de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos. Así en la Resolución de 29 de mayo de 2014, se señala que «la doctrina de este Centro Directivo (…) ha establecido que, no obstante se viene exigiendo también, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento, (…) que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, etc.) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida “ad hoc” (…) La inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr cierta certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se busca así que sean dos transmisiones efectivas y reales. Por ello, y aun cuando la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, cuando el contexto resulta de lo declarado por el presentante y de los libros del Registro pues la tarea de calificación no se limita a una pura operación mecánica de aplicación formal de determinados preceptos, ni al registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual. De este modo se ha reiterado por este Centro Directivo que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundadas. Para esto, debe estudiarse el caso concreto».
En el mismo sentido se ha pronunciado este Centro Directivo en la reciente Resolución de 18 de abril de 2018.
4. En el presente expediente el título previo de adquisición es una escritura de adición y adjudicación parcial de herencia en la que la fecha de fallecimiento de los causantes es anterior en mucho más de un año respecto de la fecha del título traslativo. La nota de calificación recurrida se fundamenta en el hecho de no poder acreditar el título de adquisición de los causantes, requisito que de ser exigido implicaría la necesidad de acreditar tres títulos diferentes en el procedimiento de inmatriculación, más allá de lo previsto en la propia redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Por último debe indicarse que no procede pronunciarse por este Centro Directivo respecto del posible fraude mediante la titulación instrumental al resultar protocolos correlativos ya que tal cuestión no ha sido abordada por el registrador en su nota de calificación recurrida, debiendo por tanto revocarse el defecto tal como ha sido expresado en dicha nota.

References: artículo 205
 artículo 205
 artículo 205
 artículo 205
 artículo 298
 artículo 205
 artículo 209
 resolución 
 artículo 205
 artículo 205
 resolución 
 artículo 205
 artículo 1227
 resolución 
 artículo 205
 artículo 205
 artículo 203
 artículo 205
 Resolución 
 artículo 205
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 174
 artículo 205
 artículo 205
 Resolución 
 artículo 205
 artículo 205
 artículo 205
 artículo 205
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 205