Source: http://domoforum.it/2013/01/affitto-riscatto-e-rent-to-buy-parole-magiche-n3/
Timestamp: 2018-10-22 16:07:36+00:00

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“Affitto-riscatto” e “Rent to Buy” : parole magiche. Art. N°3
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Leggi gli altri articoli sul Rent to Buy e affitto riscatto: art. 1 – art 2 – art . 4 – Art.5 – Art. 6 , Art.7 Art. 8, Art. 9, Art. 10
“Affitto-riscatto” e “Rent to Buy” : parole magiche entrate con forza nel mondo immobiliare.
Distinguere il proprio immobile in vendita dai tanti altri in un mercato afflitto da eccesso di offerta e da pochi timidi compratori, con formule che incentivino più di un ribasso prezzo:
CASA SUBITO TUA, PAGAMENTI COMODI!
Segue da: “Affitto-riscatto, i problemi di una soluzione” N° 2
Le motivazioni dell’interesse per tali formule sono evidenti, in un mercato bloccato sia dalla difficoltà di accesso al Credito Bancario, (che nel 2012 ha registrato diminuzioni dell’ordine del 40 % rispetto al 2011) che dalla ritrosia a richiedere i mutui, e fortemente disturbato dalle incertezze vere o presunte sul futuro, le due figure fisiologicamente antagoniste, quella dei venditori e quella dei compratori, si sono allontanate fra loro percorrendo una forbice che le colloca in posizioni talmente distanti che nonostante i più lodevoli sforzi nemmeno i migliori Agenti Immobiliari riescono a colmare.
Con l’eccezione di pochi immobili che subiscono un ribasso sostanziale per urgenti necessità di realizzo da parte dei proprietari, le aspettative di prezzo di vendita, pur essendosi moderate e ritarate rispetto agli anni 2006-2007, sono sostanzialmente ancora sostenute e pressoché coerenti con indicatori tecnici, quali quelli del “costo di costruzione” Istat o del “valore normale” Agenzia del Territorio .
Le aspettative di prezzo di acquisto sono, per i pochi compratori liquidi che prescindono dal credito o da smobilizzi e che sono orientati ad una acquisizione che sia in primo luogo “conveniente” troppo basse per incontrare una offerta confacente alle esigenze qualitative.
In un mercato caratterizzato da una forte caduta delle vendite e da una moderata discesa dei prezzi, i venditori paiono determinati a “non mollare”, fiduciosi in una prossima ripresa e rassicurati dalla assenza in Italia di reali “Bolle Immobiliari” come quelle causate dai dissennati eccessi di edificazione nelle coste atlantiche degli Usa e in quelle mediterranee della Spagna.
La pianificazione urbanistica (I Piani regolatori) è una realtà ormai quasi cinquantennale in Italia, cosa che ha permesso non solo uno sviluppo meno disordinato che anche di moderare la produzione e quindi l’offerta reale.[protected]
L’esigenza di acquistare o cambiare il proprio immobile o di incrementare il patrimonio permane insoddisfatta ed è ancora forte, ma è come “sospesa” per la difficoltà di accesso al credito e per una ritrosia a chiederlo, in attesa di rasserenamenti del tempestoso fronte finanziario.
Ecco ricomparire varie formule che, nella latitanza e difficoltà del credito bancario, permettono di soddisfare chi intende vendere senza svendere ed è disponibile ad agevolare fortemente l’acquisto con modalità che permettano al compratore di affrontare serenamente il percorso verso il rogito, con la consapevolezza delle proprie forze reddituali attuali e della propria capacità di accumulo, rinviando a tempi migliori il ricorso al credito bancario.
Ma ancora non si sa bene con chiarezza che cosa siano “affitto riscatto” e “Rent to Buy” , per cui occorre una premessa sulla nozione di contratto.
La compravendita e la nozione di contratto sono vecchie come il mondo.
Si dice “Pagare moneta, vedere cammello.”
Nelle piazze dei paesi, un secolo fa, baracconi con animali esotici ed un falso beduino con la faccia annerita di nerofumo invitava le persone ad entrare : “tu pagare moneta ..tu vedere cammello”.
Tipico contratto tipico.
Nel comparto immobiliare questo schema semplice ed arcaico, da una parte denaro e dall’altra l’immobile, ha funzionato come regola inderogabile fino agli anni ’50 del secolo scorso.
La ricostruzione e lo sviluppo industriale, con le grandi migrazioni ed il sorgere di nuove attività e nuovi agglomerati urbani, poi con il boom economico e lo sviluppo di nuove esigenze, l’accesso alla proprietà fu favorito dapprima dalle leggi “Fanfani” per le case “a riscatto”, poi dall’istituzione dei mutui fondiari assistiti dalle “cartelle fondiarie” e infine dall’edilizia convenzionata e cooperativa.
L’aspetto finanziario dovette affiancarsi a quello edilizio ed immobiliare con varie forme, ma sempre con lo scopo di favorire la compravendita fornendo strumenti finanziari “rateali” al compratore.
La semplicità del concetto “cammello da una parte, soldi dall’altra” è ormai da riservarsi a poche particolari situazioni.
Nella maggior parte dei casi l’aspetto finanziario prevale su quello immobiliare, condizionandone gli aspetti contrattuali.
Ad esempio nel comparto dell’automobile sono ormai usuali non solo il finanziamento o il leasing, ma anche varie forme di noleggio a lungo termine, con o senza servizi aggiuntivi di cui alcune prevedono la facoltà alternativa di sostituire la vettura alla fine di un primo periodo ovvero di restituirla ovvero di riscattarla anche con un finanziamento o di prolungare il noleggio.
Chi si lamenta o si stupisce della complicazione di tale formule è probabilmente ignaro del fatto che esse rappresentano ormai la quasi totalità del mercato con pari importanza per chi vende e per chi compra.[/protected]
Segue : I tipi di contratto – N° 4

References: art. 1
 Art.5
 Art. 6
 Art.7
 Art. 8
 Art. 9
 Art. 10