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Corte di Cassazione, sezione VI civile, ordinanza 10 marzo 2017, n. 6314 - Renato D'Isa
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Corte di Cassazione, sezione VI civile, ordinanza 10 marzo 2017, n. 6314
Sono comunque oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’articolo 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. Altrimenti, ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorieta’ supposto dall’articolo 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacche’ lo stesso sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidita’ l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. La proprieta’ del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso e’ destinato in concreto: nel caso in esame, la Corte di Appello di Firenze, con apprezzamento di fatto spettante in via esclusiva al giudice del merito, ha accertato che i locali sottotetto fossero posti in destinazione pertinenziale a servizio del terzo piano e sottratti all’uso comune
ordinanza 10 marzo 2017, n. 6314
sul ricorso 28551-2015 proposto da:
avverso la sentenza n. 1624/2014 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 08/10/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10/02/2017 dal Consigliere Dott. SCARPA ANTONIO.
(OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in sei motivi avverso la sentenza della Corte d’Appello di Firenze n. 1624/2014 dell’8 ottobre 2014, che, in parziale riforma della sentenza emessa in data 10 maggio 2008 dal Tribunale di Pisa, ha rigettato la domanda proposta da (OMISSIS), volta alla rivendica della proprieta’ condominiale dei due locali sottotetto siti al terzo piano e del locale WC posto al piano ammezzato tra il secondo ed il terzo piano, compresi nell’edificio di via (OMISSIS). L’originaria domanda di rivendica della (OMISSIS), che era stata integralmente accolta in primo grado, aveva ad oggetto altresi’ il pianerottolo al terzo piano e la rampa di scale che va dal pianerottolo davanti al WC al terzo piano. La sentenza della Corte di Firenze spiega che il condominio si era originato con l’atto del 29 novembre 1989, col quale (OMISSIS), originaria unica proprietaria dell’edificio di via (OMISSIS), aveva venduto a diversi acquirenti cinque distinte unita’ immobiliari. I giudici di appello hanno quindi evidenziato che tale atto escludeva dalla vendita “i due locali sottotetto posti al piano terzo”. Con successivo atto dell’11 ottobre 1990, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano poi venduto a (OMISSIS) la proprieta’ dell’appartamento con soffitte ed altana al piano terzo, nonche’ del gabinetto al piano ammezzato tra il secondo ed il terzo piano, del pianerottolo al terzo piano e della rampa di scale. Afferma la Corte di Firenze che le soffitte avessero specifica destinazione pertinenziale al servizio del terzo piano, e non destinazione comune a servizio dell’edificio condominiale. Del pari, il servizio igienico al piano ammezzato e’ locale non destinato ad uso comune di tutti i condomini, e quindi non rientrante tra i beni di cui all’articolo 1117 c.c..
(OMISSIS) formula un primo motivo di ricorso per violazione e falsa applicazione dell’articolo 1117 c.c., in relazione alle soffitte, mancando un titolo contrario, agli effetti di tale norma a vincere la relativa presunzione di condominialita’ di esse.
Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1117 e 1362 c.c., sempre in relazione alle soffitte, nonche’ omesso esame di fatto storico consistente nel contenuto degli atti di vendita; questa censura concerne la parte di sentenza che afferma che i danti causa del (OMISSIS), compratori del terzo piano con l’atto del 29 novembre 1989, con tale atto acquistarono pure i locali sottotetto.
Il terzo motivo censura la violazione e falsa applicazione degli articoli 1117 e 1362 e ss. c.c., in relazione al servizio igienico al piano ammezzato, nonche’ omesso esame di fatto storico consistente nel contenuto degli atti di vendita.
Il quarto motivo allega l’omesso esame di fatto storico decisivo relativo alla consistenza delle soffitte e alla loro inabitabilita’ e destinazione d’uso.
Il quinto motivo deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 1117 c.c., quanto all’inesistenza ed irrilevanza della destinazione particolare.
Il sesto motivo contiene una generica critica della sentenza impugnata, non riconducibile ad alcuno dei tassativi parametri di cui all’articolo 360 c.p.c., lamentando l’illegittimita’ del possesso dei beni avuto dal (OMISSIS) a far tempo dal 1990.
Resiste con controricorso (OMISSIS), mentre rimangono intimati, senza svolgere attivita’ difensive, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).
Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380 bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
I motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente per la loro intima connessione.
La situazione di condominio, regolata dagli articoli 1117 e seguenti c.c., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprieta’ di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unita’ immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. Secondo le emergenze documentali del giudizio, il Condominio di Via (OMISSIS), deve intendersi sorto con l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprieta’ (OMISSIS) in data 29 novembre 1989. Originatasi a tale data la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva intendersi operante la presunzione legale ex articolo 1117 c.c., di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo del 29 novembre 1989 non risultasse, in contrario, una chiara ed univoca volonta’ di riservare esclusivamente alla venditrice o ad alcuno dei condomini la proprieta’ di dette parti (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18/12/2014). L’articolo 1117 c.c., attribuisce, invero, ai titolari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio la comproprieta’ di beni, impianti e servizi – indicati espressamente o per “relationem” – in estrinsecazione del principio “accessorium sequitur principale”, per propagazione ad essi dell’effetto traslativo delle proprieta’ solitarie, in quanto necessari all’uso comune, ovvero destinati ad esso, se manca o non dispone diversamente il relativo titolo traslativo.
Nella specie, si controverte ancora di soffitte – sottotetto e di un gabinetto posto tra il secondo ed il terzo piano dell’edificio. Si tratta di beni tutti non espressamente nominati nell’elenco esemplificativo contenuto nell’articolo 1117 c.c. (formulazione applicabile ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220).
Secondo consolidata interpretazione di questa Corte, sono comunque oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’articolo 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6143 del 30/03/2016; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8968 del 20/06/2002; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7764 del 20/07/1999). Altrimenti, ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorieta’ supposto dall’articolo 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacche’ lo stesso sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidita’ l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. La proprieta’ del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso e’ destinato in concreto: nel caso in esame, la Corte di Appello di Firenze, con apprezzamento di fatto spettante in via esclusiva al giudice del merito, ha accertato che i locali sottotetto fossero posti in destinazione pertinenziale a servizio del terzo piano e sottratti all’uso comune.
Con analogo apprezzamento di fatto, insindacabile in questa sede, la Corte di merito ha accertato che non rientrasse tra le parti necessarie, o che comunque servono all’uso e al godimento comune, il gabinetto posto al piano ammezzato.
Non sussistendo, pertanto, i presupposti di fatto per il riconoscimento di una contitolarita’ necessaria dei sottotetti e del gabinetto, e dunque non operando la presunzione di attribuzione al condominio ex articolo 1117 c.c., non ha senso interrogarsi sulla necessita’ di rinvenire un titolo contrario per derogarvi.
La (OMISSIS), una volta esclusa la condominialita’ dei sottotetti, non ha neppure interesse a ricostruire le vicende traslative degli stessi nei rapporti tra la venditrice (OMISSIS) e i successivi aventi causa (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), ne’ puo’ addurre in questa sede le questioni relative alla conformita’ urbanistica dei beni. Deve poi escludersi, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, come novellato dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, convertito in L. 7 agosto 2012, n. 134, articolo 54, la sindacabilita’ in sede di legittimita’ della ricostruzione della volonta’ negoziale operata dal giudice di merito nell’interpretazione di documenti contrattuali, traducendosi le proposte censure in un’inammissibile sollecitazione a questa Corte a procedere ad una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto gia’ esaminati dalla Corte d’Appello.
Il ricorso va percio’ rigettato e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza in favore del controricorrente (OMISSIS), mentre non occorre provvedere al riguardo degli altri intimati (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), i quali non hanno svolto attivita’ difensive.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto l’articolo 13, comma 1 – quater, del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente (OMISSIS) le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

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