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Timestamp: 2020-05-28 23:48:58+00:00

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﻿ Mischgebiet eine maximal zulässige Geschossfläche
Mischgebiet eine maximal zulässige Geschossfläche
Insgesamt ergibt sich rechnerisch für das Mischgebiet eine maximal zulässige Geschossfläche von 13.427 m². Die möglichen Vorbauten an der Werderschen Rosengasse wurden hier ebenfalls mit berücksichtigt. Bezogen allein auf die Vollgeschosse beträgt die sich rechnerisch ergebende zulässige GFZ im Gesamtgebiet 4,8. Dabei wurde auf die Einbeziehung der Fläche der Falkoniergasse in die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO (ohne Falkoniergasse: 2.808 m²) verzichtet.
Differenziert betrachtet weist der Block westlich der Falkoniergasse (MI E, F, G, H) eine GFZ von 4,9 auf, der Block östlich der Falkoniergasse eine GFZ von 4,4 (jeweils ohne Fläche der Falkoniergasse).
Die GRZ liegt bei Zulässigkeit einer vollständigen Unterbauung der Falkoniergasse bei 1,0.
Somit werden aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplans die zulässigen Obergrenzen des Maßes baulicher Nutzung nach § 17 Abs. 1 BauNVO (GRZ im Mischgebiet von 0,6 / GFZ 1,2) überschritten. Gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO können die Obergrenzen der BauNVO überschritten werden, wenn:
2. die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden und
3. sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Zu 1. Besondere städtebauliche Gründe:
Der Begriff "erforderlich" wird in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) als ein "vernünftigerweise geboten sein" ausgelegt. Die Maßüberschreitung setzt eine städtebauliche Situation und eine durch den Bebauungsplan zu lösende Problematik voraus, die nicht alltäglich und nicht in beliebiger örtlicher Lage anzutreffen ist. Es muss sich um eine städtebauliche Ausnahmesituation handeln, reguläre städtebauliche Gründe in einer Standardsituation reichen nicht aus. Die Überschreitung muss aus dem Charakter oder aus besonderen Umständen des neu überplanten Gebietes objektiv begründbar sein, die Gründe müssen ein gewisses Gewicht besitzen und nicht in jeder Standardsituation einsetzbar sein. Ein besonderer städtebaulicher Grund ist insbesondere dann anzuerkennen, wenn eine besondere, qualifizierte planerische Lösung bzw. eine städtebauliche Idee umgesetzt und dabei stadtgestalterische Gesichtspunkte in einer städtebaulich herausgehobenen Situation berücksichtigt werden sollen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Dezember 2007, 2 A 3.07, BauR 2008, 1089, 1097 f.; vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1994).
Ferner können hier insbesondere die in § 1 Abs. 5 und 6 BauGB aufgeführten Belange bei der Beurteilung eines besonderen städtebaulichen Erfordernisses herangezogen werden, ebenso die Ziele einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff. BauGB, oder die Umsetzung der Ergebnisse städtebaulicher Wettbewerbe (vergl. Fickert/Fieseler, Kommentar zur BauNVO, § 17 RN 28).
Das am 18. Mai 1999 (ABl. Nr. 41, S. 3129 ff.) vom Senat von Berlin beschlossene und dem Berliner Abgeordnetenhaus gebilligte Planwerk Innenstadt ist eine sonstige städtebaulichen Planung im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB und als solche bei der Abwägung zu berücksichtigen. Durch das Planwerk Innenstadt soll für Berlins Mitte eine neue lokale Identität formuliert werden, mit Parzellen in Anlehnung an den historischen Stadtgrundriss sowie Angebote für einen kommunikativen öffentlichen Raum geschaffen werden. Insofern ist das Planwerk ein Leitbild für die kompakte und durchmischte Berliner Innenstadt. Das Planwerk Innenstadt sieht hier für den Planbereich ­ unter Verweis auf die konkrete Planung ­ eine an die historische Situation orientierte Gebäudestruktur vor, die zumindest in Teilen nicht unter Einhaltung der Obergrenzen nach § 17 BauNVO realisiert werden könnte.
Der Bereich um die Friedrichswerdersche Kirche ist Teil der historischen Mitte Berlins und bis heute ein Innenstadtbereich von besonderer Bedeutung. Der Planungsbereich ist das städtebauliche Scharnier zwischen dem Bereich Unter den Linden, der staatlichen gesellschaftlichen Institutionen dient (z.B. Museen, Staatsoper, das zukünftige Humboldtforum und dem südlichen Friedrichswerder, in dem auch Wohnen angesiedelt wurde (Townhouses). Die Platzfolge Werderscher Markt - Schinkelplatz soll entsprechend ihrer stadträumlichen Bedeutung entsprechend der historischen Situation wieder baulich gefasst und repräsentativ gestaltet werden. Das erfordert am Werderschen Markt eine Blockrandbebauung, die zur Bebauung der gegenüberliegenden Straßenseite korrespondiert und die hier sechs- bis siebengeschossig ist ­ wie unter II.2.3.3 dargelegt.
Bereits während der Aufstellung des Planwerks Innenstadt gab es im Geltungsbereich des Bebauungsplans das Ziel, die städtebauliche Struktur im Maßstab der historischen Bebauung wiederherzustellen. Grundlage hierfür waren die Ergebnisse des internationalen städtebaulichen Wettbewerb Spreeinsel (der neben der Wiederherstellung der Blockrandstruktur auch eine Nutzungsmischung von Wohnen und Arbeiten im Block westlich der Friedrichswerderschen Kirche vorsieht). Ziel war es, insbesondere die historisch kleinteilige Blockstruktur westlich und östlich der Friedrichswerderschen Kirche zusammen mit den ehemals vorhandenen Straßenräumen Niederlagstraße und Falkoniergasse, im Sinne der kritischen Rekonstruktion in Anlehnung an den historischen Zustand wiederherzustellen.
Besondere Bedeutung hat hierbei die Rekonstruktion des historischen Stadtgrundrisses mit Blockrandbebauung insbesondere einer baulichen Fassung des Werderschen Marktes, der historischen Keimzelle der ehemaligen Stadt Friedrichswerder und der Falkoniergasse als ein wesentlicher historischer Bezugspunkt dieses Bereichs. Hierbei ist der Bereich auch im Kontext der Umgebung als eine von drei räumlichen Schwerpunkten der Rekonstruktion historisch bedeutsamer Stadtquartiere in der historischen Mitte Berlins (siehe Kap. 2.1) zu sehen. Diese besondere, qualifizierte planerische Lösung für diese konkrete städtebauliche Situation, die nur in diesen genannten Bereichen ihren Bezug hat, ist ein besonderer städtebaulicher Grund im Sinne des Ausnahmecharakters des § 17 Abs. 2 BauNVO. Ziel ist es dabei auch, die durch Kriegseinwirkungen und politische Entwicklung in diesem Bereich entstandenen Bruchstellen zu schließen und an die bauliche Vorkriegssituation anzuknüpfen.
Ohne eine verdichtete Bebauung im Plangebiet würde die ästhetische Unausgewogenheit zu der umliegenden Rekonstruktionsbebauung fortbestehen. Die beabsichtigte Bebauung dient mithin der historischen Lückenschließung.
Die sehr gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz (siehe unten) prädestiniert das Gebiet darüber hinaus für eine verdichtete Bebauung. So wird neben der U2 (Hausvoigteiplatz) und U6 (Französische Straße) zukünftig auch die U5 mit einer Haltestelle „Museumsinsel" fußläufig erreichbar sein.
Darüber hinaus besteht eine ausgezeichnete Anknüpfung an das Busnetz. Der Standort zeichnet sich daher durch eine sehr gute Zentralität und öffentliche Anbindung aus. Dies lässt ihn aus städtebaulicher Perspektive eine Sonderstellung einnehmen.
Zum Wiedererleben der Gassensituation ist es erforderlich, diese baulich zu fassen. Dies erfordert eine geschlossene Blockrandbebauung. Hierbei ist zu beachten, dass aufgrund der umgebenen Bestandsbebauung und Straßen das Raumangebot des Blocks beschränkt ist, so dass eine Blockrandbebauung im historischen Sinne mit Rekonstruktion der Falkoniergasse nur auf einer, bezogen auf die Gebäudetiefe, relativ geringen Grundfläche möglich ist.
Die durch den Bebauungsplan ermöglichte bauliche Dichte bleibt jedoch im Sinne der kritischen Rekonstruktion deutlich hinter der baulichen Dichte der Vorkriegsbebauung zurück. 1909 war die Falkoniergasse beidseitig mit fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshäusern bebaut, ferner verfügte der Block zwischen Falkoniergasse, Werderscher Markt, Oberwallstraße und Werdersche Rosenstraße über eine Blockinnenbebauung mit sehr kleinen Innenhöfen. Durch den weitgehenden Verzicht auf eine Bebauung des Blockinnenbereichs, mit Ausnahmen der Fläche des Mischgebietes G mit einer eingeschossigen 4 m tiefen Bebauung zur Herstellung einer Gassensituation westlich der Falkoniergasse und einer Struktur mit abwechselnd hohen und niedrigen Gebäuden östlich zur Friedrichswerderschen Kirche hin, wird eine moderne Rekonstruktion der städtebaulichen Blockrandfassung und der Gasse als besonderes Identitätsmerkmal des Bereichs erreicht, die gleichzeitig eine im Vergleich zum historischen Vorbild deutlich entdichtete, aber dennoch hochwertige repräsentative Bebauung ermöglicht.
Die Zahl der Vollgeschosse entspricht hierbei im gesamten Bereich des Bebauungsplans den üblichen Geschosszahlen der gebietsprägenden Neubauten in diesem Bereich (sechs bis sieben Ge23 schosse, siehe auch Ableitung der Gebäudehöhen Kap. 2.3.3). Eine Unterschreitung würde der angestrebten städtebaulichen Fassung und dem Ziel einer Aufwertung in diesem Bereich nicht gerecht.
Ferner liegt das Plangebiet im Geltungsbereich einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (siehe Kap. 1.4.6). Zu den wesentlichen Zielsetzung der Entwicklungsmaßnahme zählt neben einer Unterbringung von Verfassungsorganen des Bundes und Berlin, ausländischer Missionen und parlamentsoder regierungsnaher Einrichtungen auch "die Bereitstellung unterstützender Dienstleistungseinrichtungen sowie die Vermeidung monofunktionaler Strukturen mit Hilfe einer Durchmischung mit Wohnungen und dazugehöriger wohnungsnaher Infrastruktur, privaten Dienstleistungseinrichtungen des Handels, des Handwerks und der Gastronomie sowie mit Einrichtungen von Kultur und Wissenschaft sowie die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets".
Während die Entwicklung der Regierungsfunktionen weitgehend abgeschlossen ist, wurden die Ziele der Entwicklungsmaßnahme bezüglich einer Nutzungsmischung noch nicht erreicht. Hierzu ist das Plangebiet im besonderen Maße geeignet, da hier durch die Blockrandstruktur (mit einen intimen Innenbereich) und die in ihrer zulässigen Höhe gestaffelten Dachlandschaft (die Dachterrassen ermöglicht) zentrumsnahe, kleinteilig gegliederte und attraktiv gelegene Wohnungen entstehen können, wobei durch die Gasse auch Möglichkeiten für wohnverträgliche Dienstleistungs- und Gewerbeangebote mit besonderen Ambiente geschaffen werden. Somit soll durch die Rekonstruktion der Blockrandbebauung und der Gasse auch eine, an moderne Erfordernisse angepasste, Nutzungsmischung unterstützt werden.
Die jetzige Nutzung als Parkplatz kann den städtebaulichen Zielen und der besonderen Lage nicht gerecht werden. Ebenso kann das vom Berliner Senat angestrebte städtebauliche Ziel der Wiedererlebbarmachung der historischen Situation mit einer im Vergleich zur Umgebung unmaßstäblichen zwei- bis dreigeschossigen Bebauung bzw. die Aufgabe der Blockrandbebauung zur Einhaltung der baulichen Dichte gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO nicht erreicht werden. Ebenfalls ist eine Reduktion der Überschreitung der baulichen Dichte, durch den Verzicht auf die Falkoniergasse (und ihrer baulichen Fassung im Blockinnenbereich) nicht sinnvoll. Hierdurch könnte zwar die eingeschossige Bebauung des Blockinnenbereichs entfallen, allerdings würde sich hierdurch die zulässige Geschossfläche von 13.427 m2 lediglich um 148 m2 verringern, dies ist ohne erheblichen Einfluss auf die sich rechnerisch ergebende GFZ. Gleichzeitig würde dies aber den Zielen des Planwerks Innenstadt, die historische Situation wieder erlebbar zu machen und insbesondere der Entwicklungsmaßnahme, eine Nutzungsmischung zu etablieren um einer monofunktionale Nutzungsstruktur des Entwicklungsbereichs entgegenzuwirken, zuwiderlaufen Viele Vorhaben der Entwicklungsmaßnahme, insbesondere öffentliche Gebäude für politische und private Institutionen, wurden inzwischen umgesetzt. Die Falkoniergasse soll in Zusammenspiel mit diesen Nutzungen als exklusive Adresse für Geschäfte und Restaurants mit einem hohen Wohnanteil maßgeblich zur Belebung dieses Bereichs beitragen. Insbesondere die Rekonstruktion der Falkoniergasse ist somit ein wesentlicher Teil der städtebaulichen Zielsetzung, um die Verwirklichung eines Geschäftsquartiers mit besonderen Charakter zur ermöglichen.
Somit ist die geplante Nutzungsdichte erforderlich, um entsprechend der seit Anfang der 1990er Jahre auf Basis eines internationalen Wettbewerbes sukzessive immer weiter konkretisierten städtebaulichen Zielsetzungen des Planwerks Innenstadt und deren Fortführung im Planwerk Innere Stadt und der Entwicklungsmaßnahme Parlaments- und Regierungsviertels in Berlin als Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland eine der innerstädtischen Lage und dem städtebaulichen Kontext angemessene Blockrandstruktur zu erreichen und die Falkoniergasse wieder als Gasse erlebbar zu machen.
Aufgrund seiner besonderen historischen Bedeutung ist der Bereich um die Falkoniergasse und der Friedrichswerderschen Kirche einer von drei Schwerpunkten der Rekonstruktion des historischen Ortsbildes. Aber auch aufgrund seiner stadträumlichen Bedeutung im unmittelbaren baulichen Kontext u.a. der Bauakademie, des zukünftigen Humboldtforums, der Friedrichswerderschen Kirche, der Staatsoper und St. Hedwigs-Kathedrale ist eine städtebauliche Sondersituation gegeben, die nicht "alltäglich und in beliebiger Lage anzutreffen" ist. Dies wird auch dadurch unterstrichen, dass das Plangebiet Teil eines Entwicklungsbereichs ist. Ziel der Entwicklungsmaßnahme ist es, insbesondere im Zentrum Berlins ein lebendiges Quartier zu schaffen und die Regierungs-, Verwaltungs- und Botschaftsgebäude in ein attraktives urbanes Umfeld einzubetten (siehe auch Kap. 1.4.6).

References: § 19
 § 17
 § 17
 § 1
 § 165
 § 17
 § 1
 § 17
 § 17
 § 17