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Timestamp: 2020-07-05 04:39:05+00:00

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LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO: NULLO IL PATTO OCCULTO DI MAGGIORAZIONE DEL CANONE – SFZ – Blog
Cass. civ., Sez. Un., Sent. n. 18213/2015: è nullo l’accordo mediante il quale conduttore e locatore convengono un canone locatizio superiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato per fini fiscali
Con la pronuncia ora in commento, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno ribaltato le conclusioni alle quali era pervenuta la Terza Sezione nella Sentenza n. 16089 del 2003.
Il proprietario di un immobile locato ad uso abitativo aveva intimato ai conduttori lo sfratto per morosità, contestando loro l’omesso pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di dicembre 2003 e gennaio 2004 per un ammontare debitorio complessivo pari ad € 3.400,00. Questi ultimi, costituitisi in giudizio, avevano eccepito di non dovere alcunché al locatore, posto che – come risultava dal contratto di locazione regolarmente registrato – le parti avevano pattuito, a titolo di canone locatizio mensile, il pagamento di un importo di € 387,35.
Il punto centrale della controversia si appuntava sulla validità o meno della scrittura privata stipulata a latere del contratto di locazione registrato, mediante la quale i conduttori si erano impegnati a corrispondere mensilmente a favore del locatore un canone effettivo pari ad € 1.700,00, in luogo di quello di € 387,35 dichiarato nel negozio di godimento registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
I coimpetiti, costituitisi in giudizio, avevano eccepito la nullità della predetta scrittura privata ai sensi dell’art. 13, co. I della L. n. 431/1998, opponendo così la sussistenza di un credito nei confronti del locatore, assommante a circa € 12.000,00 a titolo di somme versate in eccesso sino al dicembre del 2003, posto che la reale entità del canone era di € 387,35 al mese e non di € 1.700,00.
La Sezione distaccata di Ostia del Tribunale di Roma, investita della controversia, si era pronunciata in favore dei conduttori, dichiarando nulla la convenzione contenente il patto di maggiorazione del canone, fissando l’entità di quest’ultimo ad € 387,35 mensili. In particolar modo, il Tribunale aveva ritenuto che non fosse ravvisabile un’ipotesi simulatoria, versandosi in un caso di modifica del contenuto di un precedente contratto, affetta da nullità ai sensi del disposto dell’art. 13 della L. n. 431/1998 (“è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”).
Il locatore, soccombente in primo grado, aveva proposto appello avverso la sentenza pronunciata dal Giudice di prime cure. Nel proprio atto introduttivo, l’appellante aveva dedotto la presenza, nella sentenza gravata, di in un errore in fatto, giacché il Tribunale aveva ritenuto che la scrittura privata de quo fosse temporalmente successiva al contratto registrato e non coeva, nonché di una erronea interpretazione della disposizione di cui all’art. 13 della L. n. 431/1998, posto che – secondo l’interpretazione fornita dall’appellante – la registrazione del contratto di locazione rappresentava unicamente un adempimento di natura fiscale.
La Corte d’Appello di Roma, tuttavia, rigettava l’impugnazione, confermando quanto statuito in primo grado dal Tribunale: il locatore proponeva dunque ricorso per ottenere la cassazione della pronuncia.
2) Il motivo di ricorso
Il ricorrente affidava le proprie ragioni a tre motivi in diritto: in particolare, secondo la tesi del locatore la Corte d’Appello avrebbe errato nel ritenere inconfigurabile – nel caso de quo – una fattispecie simulatoria, limitandosi a rinvenire un’ipotesi di integrazione successiva del canone: a detta del ricorrente, infatti, il prezzo concordato dalle parti nel contratto era stato dichiarato a meri fini fiscali, posto che tutti i soggetti contraenti erano perfettamente a conoscenza della reale entità del canone locatizio.
3) L’ordinanza interlocutoria della Terza Sezione
Il ricorso veniva inizialmente affidato alla Terza Sezione la quale – con Ordinanza – chiedeva peraltro l’assegnazione della controversia alle Sezioni Unite. Tale decisione veniva motivata sulla base dell’esigenza, espressa dagli Ermellini nel provvedimento di rimessione degli atti al Primo Presidente, di operare un revirement rispetto alle conclusioni a cui era pervenuta la Corte nomofilattica nella Sentenza n. 16089/2003.
Nel concreto, i Giudici della Terza sezione rilevavano come – in tema di locazioni abitative – il summenzionato arresto aveva fatto propria la tesi secondo cui l’art. 13 della L. n. 431/1998, “nel prevedere la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”, non integrava un’ipotesi di simulazione negoziale: il contratto non registrato doveva pertanto essere ritenuto valido giacché, ad avviso della Corte, “non può sostenersi che essa abbia voluto sanzionare con la nullità la meno grave ipotesi della sottrazione all’imposizione fiscale di una parte soltanto del corrispettivo”; l’invalidità sarebbe quindi “volta piuttosto a colpire la pattuizione […] di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario”, in quanto espressione del principio di invarianza del canone fissato nel contratto.
Nonostante vi fossero state altre pronunce che – nel frattempo – avevano fatto proprio il ragionamento sotteso alla Sentenza n. 16089/2003, la Terza Sezione riteneva non fosse più possibile confermare tale orientamento giurisprudenziale, motivando tale decisione sulla base dei seguenti rilievi:
– “la mancata registrazione del contratto di locazione non determinava alcuna nullità negoziale”, atteso che la registrazione non è qualificata come elemento di validità del negozio;
– “la correlazione della nullità della pattuizione di un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato con l’omessa registrazione del patto recante la maggiorazione” non è in alcun modo desumibile dal testo dell’art. 13, co. 1 e 2, della L. n. 431/1998;
– “il contratto scritto ma non registrato doveva ritenersi valido”, visto che – diversamente opinando – si perverrebbe all’assurdo giuridico per cui verrebbe sanzionata con la nullità l’ipotesi di “sottrazione alla imposizione fiscale di una parte soltanto del corrispettivo”, mentre tale invalidità non era prevista nel caso – ben più grave – di totale omissione dell’adempimento;
– si è di fronte ad un’ipotesi di simulazione relativa, “con la conseguenza che il canone dovuto non poteva che essere quello effettivamente “voluto” dalle parti, e risultante dalla controdichiarazione”.
L’Ordinanza interlocutoria, sul punto, segnala come la natura fiscale della normativa summenzionata dovrebbe far propendere per una soluzione che tenga in debito conto l’elemento della causa concreta del negozio posto in essere dalle parti: nel caso de quo appare infatti evidente che lo scopo della pattuizione non registrata era unicamente quello di ottenere dal negozio un reddito superiore rispetto a quello dichiarato per fini tributari, dai cui non potrebbe che conseguire l’“impredicabilità di una sua validità/efficacia”. Allo stesso modo, vengono in essa richiamati ulteriori arresti della Corte di Cassazione, ove essa si era più volte espressa in subiecta materia nel senso di una seria valorizzazione del principio di divieto di abuso del diritto che – anche alla luce dell’interpretazione fornita dalla giurisprudenza comunitaria – si sostanzia proprio nell’impedire che un’operazione negoziale, quand’anche effettivamente voluta ed immune da invalidità, possa derivare qualsivoglia beneficio nel caso in cui l’unica motivazione ad essa sottesa sia quella finalizzata ad ottenere un indebito vantaggio fiscale.
4) La decisione delle Sezioni Unite
Preliminarmente, le Sezioni Unite, davano atto del perimetro normativo entro cui si muoveva la questione:
– art. 13 della L. n. 431 del 1998, che trova applicazione per i soli contratti di locazione abitativa stipulati entro il 31 dicembre 2004
– art. 1, co. 346 della Legge finanziaria 2005 (L. n. 311/2004): tale disposizione sancisce la nullità di tutti i contratti di locazione non registrati stipulati a partire dal 1 gennaio 2005;
– art. 3, co. 8 e 9, del D.lgs. n. 23 del 2011, con il quale il Legislatore aveva nuovamente innovato la disciplina della registrazione dei contratti di locazione;
– art. 10, co. 1 e 3 della L. n. 212 del 2000 (Statuto del Contribuente), secondo il quale “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”.
La Corte di Cassazione constatava anche la presenza di alcuni arresti della Corte Costituzionale sul punto (segnatamente: Corte Cost., Sent. n. 333/2011; Ord. n. 420/2007; Ord. n. 242/2004; Ord. n. 389/2008; Ord. n. 110/2009), nonché degli estremi del dibattito dottrinale sviluppatosi al riguardo.
Analizzando i motivi sottesi al ricorso, le Sezioni Unite ritenevano così che la fattispecie concreta, nei termini sopra esposti, dovesse essere ricondotta nell’alveo dell’istituto della simulazione, rilevando come il ricorrente avesse sostanzialmente errato nel discorrere di un primo negozio simulato e di un secondo dissimulato: impiegando le parole utilizzate dalla Corte, “tanto nel caso della simulazione assoluta, quanto in quello della simulazione relativa, difatti, l’atto stipulato dalle parti è unico” mentre la controdichiarazione “non è altro che uno strumento probatorio idoneo a fornire la “chiave di lettura” del negozio apparente, caratterizzata dalla eventualità e dalla irrilevanza della contestuale partecipazione alla sua stesura di tutti i soggetti protagonisti dell’accordo”, sicché “non appare, pertanto, corretto in punto di diritto discorrere di contratto simulato e contratto dissimulato come di due diverse e materialmente separate convenzioni negoziali”.
La fattispecie concreta deve essere ricondotta in particolare ad un caso di simulazione oggettiva del prezzo; la controdichiarazione de quo – conseguentemente – vedrà limitata la propria funzione al solo piano interpretativo e probatorio: essa “consente di “rileggere” la convenzione negoziale nel senso che il canone dovuto era pari a 1700 Euro e non agli apparenti 365 indicati nell’atto registrato”, ma “tale sostituzione deve ritenersi nulla, ai sensi e per gli effetti della L. n. 431 del 1998, art. 13”.
Proseguendo, la Corte affermava che l’interpretazione della cennata norma – la quale costituisce norma speciale rispetto a quella prevista dall’art. 10, co. 1 e 3 dello Statuto del Contribuente – deve essere condotta “alla stregua della più generale riflessione secondo cui già nel 1998 la volontà del legislatore era quella di sanzionare di nullità la sola previsione occulta di una maggiorazione del canone apparente”.
Il richiamo alla causa concreta del negozio permette pertanto di “affermare che lo scopo del procedimento simulatorio è indiscutibilmente quello dell’occultamento al fisco della differenza tra la somma indicata nel contratto registrato e quella effettivamente percepita dal locatore”: da questo punto di vista, ciò che cagiona la nullità dell’atto contenente il prezzo reale non è tanto la mancata registrazione del medesimo, quanto la mera illegittima sostituzione del canone di locazione con un altro, “sì che sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda”.
Stante tutto quanto esposto, non ha quindi alcuna importanza la forma assunta dalla controdichiarazione, anche in caso di successiva registrazione: la Suprema Corte affermava che solo la novazione del precedente contratto permetterà alle parti di modificare legittimamente l’assetto negoziale convenuto in precedenza, con conseguente assoggettamento dell’accordo novativo alla relativa imposizione fiscale.
La successiva registrazione del patto modificativo del canone, come ricordato poc’anzi, non è in grado di sanare l’invalidità assoluta dello stesso, giacché – alla luce del suo carattere extranegoziale – non è in grado di influenzare la validità o l’efficacia del negozio cui accede. La Cassazione, del resto, ha sottolineato come la cennata questione sia stata analizzata osservandola un punto di vista errato: la presenza del fenomeno simulatorio – infatti – impedisce che la sanatoria possa svolgere i propri effetti, per via della mancanza dell’oggetto e dei presupposti di operatività di quest’ultima: “l’atto negoziale avente funzione contro-dichiarativa, inserita nell’ambito del procedimento simulatorio, risulta […] insanabilmente affetto da nullità per contrarietà a norma imperativa. Di quel medesimo atto nullo non può, pertanto, predicarsi una ipotetica validità sopravvenuta […] in presenza di un requisito extraformale (la registrazione)”. Questa conclusione pare l’unica soluzione accettabile, atteso che – diversamente opinando – la ratio di impedire fenomeni di elusione fiscale nell’ambito di cui si discorre, fatta propria dalla summenzionata disposizione legislativa del 1998, verrebbe certamente meno.
In sostanza, le Sezioni Unite hanno ritenuto che la disposizione di cui all’art. 13, co. 1, della L. n. 431 del 1998, dovesse essere interpretata nel senso di riconoscere che il contratto di locazione registrato rimarrà valido per il solo canone apparente, mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone sarà affetto da nullità insanabile.
Un’esegesi di tal segno – a detta degli stessi Ermellini – è peraltro corroborata da un triplice ordine di ragioni:
– un motivo letterale, in quanto il già ricordato art. 13 della L. n. 431 del 1998 sancisce esplicitamente la “nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quella risultante dal contratto scritto e registrato, al di là ed a prescindere da qualsivoglia elemento esterno all’atto”;
– un’argomentazione di tipo logico, atteso che non è possibile individuare un’interpretazione diversa senza che venga significativamente fiaccata tanto la sua funzione principale volta a colpire l’elusione fiscale, quanto quella secondaria di tutela dei conduttori quali parti deboli in sede di trattative;
– una ratio storico/sistematica, giacché “le disposizioni di legge successive al 1998 introducono un principio generale di inferenza/interferenza dell’obbligo tributario con la validità del negozio”, secondo un principio generale confermato anche dal Giudice delle leggi (Corte Cost., Ord. n. 420/2007), che rende la soluzione adottata dalle Sezioni Unite coerente con tali interventi legislativi.
Ad esse – aggiunge la Corte nomofilattica – si accompagna un’ulteriore considerazione di carattere etico/costituzionale: sarebbe invero assurdo “che, dinanzi ad una Corte suprema di un Paese Europeo, una parte possa invocare tutela giurisdizionale adducendo apertamente e impunemente la propria qualità di evasore fiscale”, visto che il rispetto delle obbligazioni tributarie da parte dei consociati è posto a presidio di un interesse superiore facente capo all’intera collettività.
L’USURA SOPRAVVENUTA NEI MUTUI NON INFICIA LA VALIDITÀ DELLA CLAUSOLA RELATIVA AI TASSI DI INTERESSE

References: Cass. 
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 art. 13
 art. 1
 art. 3
 art. 10
 art. 13
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