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Timestamp: 2019-02-24 04:49:00+00:00

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Locazione: Tribunale di Firenze, Sentenza del 2008 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoCasi particolariTribunale Firenze, Sezione II Civile, Sentenza 22 maggio 2008
Tribunale Firenze, Sezione II Civile, Sentenza 22 maggio 2008
anticipata, avviamento, cessazione, conduttore, danni, locatore, locazione non abitativa, risoluzione, Tribunale di Firenza
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI FIRENZE sezione seconda civile ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 19584 del ruolo […]
nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 19584 del ruolo contenzioso generale dell’anno 2005 promossa da
NEGOZIO SRL, in persona del Presidente P.G. ed elettivamente domiciliata in Firenze, presso lo studio dell’avvocato Gianfranco Donatti, che la rappresenta e difende, per mandato in calce al ricorso introduttivo.
M.B., elettivamente domiciliata in Firenze presso lo studio dell’avvocato Gabriella Baldi che la rappresentano e difendono, per mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta
Oggetto: richiesta di indennità di avviamento
Con ricorso ex art 447 bis cpc la NEGOZIO s.r.l., premesso di avere condotto in locazione, in virtù di contratto del 1.4.1993 un fondo ad uso commerciale sito in via T. 23/h in Firenze, assumeva di avere lì esercitato attività di commercio all’ingrosso e al dettaglio di cornici, nonché commercio al dettaglio di quadri, stampe e articoli simili e rilevava come che in data 8.2.2005 la locatrice B.M., avesse inviato disdetta per finita locazione per la data improrogabile del 1.4.2005. Assumendo di avere diritto all’indennità di avviamento pari a 18 mensilità ex art 34 legge 392/78, in considerazione dell’attività svolta nel fondo locato, chiedeva la condanna della sig.ra M.B. al pagamento di euro 21,380,00 a titolo di indennità di avviamento oltre interessi dal 1.7.2005 al saldo.
Notificato il ricorso e il decreto di fissazione di udienza si costituiva la convenuta M.B., la quale contestava la domanda di ricorrente chiedendone il rigetto, e assumendo che la ricorrente non avesse diritto all’indennità di avviamento in quanto nel fondo locato mai si sarebbe scolta attività di commercio e di contatto con il pubblico, utilizzando la Nuova Cornice il fondo solo come magazzino ed invece avendo attività di vendita e commercio al dettaglio solo nel fondo adiacente non oggetto della locazione. Inoltre osservava come in realtà non ricorressero le condizioni per la liquidazione di indennità di avviamento perché la risoluzione del contratto sarebbe avvenuta per recesso del conduttore, il quale non avrebbe accettato la proposta della Sig.ra B. di rinnovare il contratto.
In via riconvenzionale poi lamentava la presenza di danni nel fondo per i quali chiedeva il pagamento di una somma non inferiore a euro 40.000,00.
La causa veniva istruita tramite ctu e prova orale quindi veniva discussa e decisa all’udienza del 21.5.2008 come da dispositivo che viene riprodotto in calce alla presente sentenza
Parte di ricorrente avanza domanda di pagamento di indennità di avviamento ex art 34 legge 392/78, assumendo che la risoluzione del contratto è stata determinata da volontà del locatore che ha dato disdetta anticipata per la fine del rapporto. La locatrice nega il diritto della NEGOZIO di percepire l’indennità essenzialmente per due ordini di motivi: a) la locazione sarebbe finita per volontà della società conduttrice che non avrebbe accettato il rinnovo contrattuale b) in ogni caso il tipo di attività svolto nei locali oggetto di contratto non è tra quelle a cui la legge accorda l’indennità per perdita di avviamento.
2. Quanto alla natura della risoluzione del contratto.
Prima problematica da affrontare è quindi quella di verificare se il contratto si sia risolto per volontà e fatto del locatore o se invece sia dipeso da volontà del conduttore, ricordato come l’art 34 della legge 392/78 esclude che l’indennità possa spettare al conduttore in caso di “risoluzione per inadempimento, o disdetta o recesso”di costui.
In punto dei fatto va rilevato come il contratto sia stato stipulato in data 1.4.1993 e quindi tacitamente rinnovato in data 1.4.1999, con naturale scadenza al 1.4.2005.
Rispetto a tale data non risulta però essere stata inviata, dalla locatrice, alcuna formale e tempestiva disdetta ai sensi dell’art 28 legge 392/78, ovvero entro 12 mesi prima della scadenza, di tal ché il contratto deve intendersi rinnovato per ulteriori anni 6.
Risulta in atti solo una raccomandata del 20.1.2005, con la quale la parte locatrice richiedeva aumento del canone per poter rinnovare il contratto, proposta di aumento non accettata dalla conduttrice a cui ha fatto quindi seguito la lettera raccomandata del 8.2.2005, con cui la Sig.ra B. intimava alla NEGOZIO la disdetta per finita locazione, assumendo di non avere interesse alla prosecuzione del contratto e chiedendo la restituzione dei locali entro il termine improrogabile del 1.4.2005. La NEGOZIO ha poi provveduto a rilasciare il fondo nell’estate del 2005.
E’ evidente in tale contesto che la richiesta di rinnovo a canone superiore e la seguente disdetta della locatrice in data 8.2.2005, intervenuta dopo il già avvenuto rinnovo del contratto alle medesime condizioni per mancanza di tempestiva disdetta, non può che essere letta come volontà di disdetta del contratto per la successiva scadenza del 2011.
In tale ottica il fatto che, a fronte di un chiaro atteggiamento della locatrice volto comunque a far cessare la locazione e a riottenere l’immobile, il conduttore abbia deciso di riconsegnare i locali prima della naturale scadenza, in assenza esplicita rinuncia alla indennità di avviamento, non rileva ai fini di impedire la liquidazione della misura indennitaria di cui all’art. 34 legge 392/78, non potendo tale comportamento sic et simpliciter essere interpretato come mutuo consenso del conduttore alla risoluzione del contratto, né potendo considerare che il rilascio del conduttore è avvenuto in virtù di una disdetta inefficace e invalida quanto alla data del 1.5.2005.
Sul punto si veda quanto espresso dalla Suprema Corte con sentenza n. 14728 del 21/11/200:” In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso da abitazione, la disdetta del contratto di locazione, quale atto di natura negoziale, ha la funzione di impedire, se non opposta, la rinnovazione del contratto; con la conseguenza che, ancorché detto atto sia inefficace per mancanza di valido motivo di diniego, il rilascio non può essere ricondotto alla volontà del conduttore in ordine alla cessazione del rapporto od al mutuo consenso delle parti, non venendo meno il diritto del medesimo all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Per poter contestare validamente la spettanza dell’indennità al conduttore occorre infatti che la cessazione del rapporto sia dovuta all’iniziativa del medesimo ovvero alla sua partecipazione ad una convenzione risolutoria ( scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372, primo comma, cod. civ.); mentre è assolutamente irrilevante la circostanza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poiché, in tal caso, la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, che abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione.” E così ancora si consideri quanto espresso dalla Suprema Corte con sentenza n. 2485 del 06/03/1998: “Nel caso in cui il locatore abbia-…..comunicato al conduttore la propria intenzione di non procedere al rinnovo della locazione alla scadenza, il rilascio anticipato da parte del conduttore non può essere considerato come un recesso anticipato dal contratto con conseguente perdita del diritto alla indennità per l’avviamento commerciale, poiché quest’ultima compete al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la locazione, stante l’esigenza del locatore di non proseguire la locazione e del conduttore di reperire comunque una sistemazione alternativa, collegata a situazioni che non necessariamente coincidano con il termine finale del rapporto locativo”.
Nel caso di specie è evidente che l’iniziativa di non continuare il rapporto locativo è stata presa indiscutibilmente dalla parte locatrice, la quale ha preteso l’aumento del canone, pur in presenza di un contratto già rinnovatosi alle medesime condizioni, e poi ha chiesto il rilascio dell’immobile dando al conduttore solo due mesi di preavviso.
Sotto tale profilo pertanto certamente sono sussistenti i requisiti di cui all’art 34 legge 392/78.
3. Quanto al tipo di attività svolta nell’immobile locato.
In secondo luogo locatrice contesta che nel fondo oggetto di contratto, sito in via T. 23/h, si sia svolta attività di commercio con contatto diretto con il pubblico, sostenendo che per contro il locale fosse adibito a mero magazzino/laboratorio e che la vera e propria attività di vendita e commercio al dettaglio avvenisse nel locale attiguo, non oggetto di locazione, sito in via T. 23/g.
In diritto va premesso e ricordato brevemente come, in ipotesi di cessazione della locazione di immobile destinato all’esercizio di attività commerciale, l’indennità per la perdita dell’avviamento, ai sensi degli art. 34 e 35 della legge n. 392 del 1978, spetta solo in caso di immobili utilizzati per lo svolgimento di attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, cioè come luoghi utilizzati per la frequentazione diretta e strumentalmente negoziale, della generalità originariamente indifferenziata dei destinatari ultimi dell’offerta dei beni o dei servizi commerciali.
E’ stata svolta ampia istruttoria orale dalla quale è emerso come certamente l’attività della NEGOZIO si svolgesse in entrambi i locali, sul punto sono concordi tutte le testimonianze in causa.
Quanto al contatto con il pubblico e alla circostanza che in detto locale avvenisse vendita diretta dei quadri e delle cornici si osserva come la problematica vada valutata innanzi tutto in relazione alla natura dell’attività svolta dalla NEGOZIO, che si inserisce tra attività di tipo artigianale, ed in cui l’attività di vendita del prodotto (cornici, quadri) è necessariamente in stretta correlazione con l’attività di creazione del prodotto e di produzione dello stesso, produzione che avviene ovviamente in ambito di piccolo laboratorio, ciò che comporta peraltro che l’attività di contatto con il pubblico non può certo essere immaginata nelle forme e nelle dimensioni di un negozio che venda solo prodotti finiti e di stampo più seriale ed industriale.
Ciò premesso nell’analisi delle risultanze testimoniali assumono certamente maggior rilievo le testimonianze dei clienti abituali della NEGOZIO (per la maggior parte nel settore delle gallerie d’arte) che meglio possono rappresentare il concreto svolgersi dell’attività.
Ebbene le prove testimoniali hanno acclarato come nei due fondi i clienti venivano a fare acquisti al dettaglio delle cornici, si sceglievano le cornici da acquistare, le cornici erano esposte anche nel fondo locato e clienti sceglievano la merce indifferentemente nell’uno e nell’altro locale (testi F. e P.).
Sul punto determinante è la testimonianza del teste P.P., non portatore di interesse proprio in causa, sia perché rappresenta la testimonianza di una lunga frequentazione sia perché ha reso con espressioni “colorite” ed efficaci l’impressione generale che il negozio offriva ai suoi clienti abituali; il teste in specie ha affermato che “ho avuto sempre l’impressione che l’attività della ricorrente si svolgesse in entrambi i locali con modalità identiche con collocazioni solamente diverse della merce era come se fosse una grande esposizione in entrambi i negozi”.
Il teste P. ha poi chiarito che nel locale vi era il registratore di cassa.
Il tenore di tali testimonianze inequivocabilmente conduce a ritenere come in entrambi i locali (via T. 237g e via T. 23/h) si svolgesse attività con contatto diretto con il pubblico, e soprattutto come ciò fosse percepito dai clienti, di tal ché la perdita del fondo locato, prima della scadenza naturale del contratto comporta certamente perdita di avviamento commerciale, che quindi andrà in questa sede riconosciuto in misura pari a 18 mensilità ovvero ad euro 21.380,00.
Non inficiano tali conclusioni il tenore delle deposizione dei testi di parte convenuta e ciò sia perché il teste Marini è stato generico, non ricordando neppure quando si era recato nel fondo, sia perché in ogni caso la testimonianza è riferita ad una sola occasione in cui lo stesso si è recato, sia perché la deposizione del teste G., idraulico della sig.ra B., che si è recato nel fondo solo per eseguire delle riparazioni, non appare dirimente dal momento che non ha mai dovuto acquistare merce e prodotti dalla NEGOZIO e quindi l’impressione generale che può avere ricavato è sicuramente superficiale e va comunque inserita nel contesto e nella peculiarità della attività svolta dalla ricorrente, come sopra ricordato (in altri termini è evidente che un produttore e venditore di cornici, tenga quadri e cornici e vario materiale a terra e che ciò ad un osservatore esterno non cliente possa essere inteso come mera attività di magazzino).
4. In ordine alla domanda riconvenzionale della convenuta.
Lamenta la convenuta come il fondo sia stato lasciato in cattive condizioni, tanto da dovere eseguire lavori di riparazione e ristrutturazione, per i quali chiede in via riconvenzionale ristoro.
Al fine di accertare la presenza o meno di danni la locatrice ha effettuato A.T.P., dal quale è emerso come in effetti il fondo non fosse in buono stato di manutenzione accertando che:
a) l’immobile era aggredito dalla muffa (probabilmente per difetto costruttivo sin dall’origine si veda pag 1 dell’atp geom F.S.) ed era privo di “qualsivoglia intervento di manutenzione straordinaria”.
b) gli infissi e i serramenti erano malcurati e non sostituiti nel tempo.
c) il servizio igienico era carente rispetto alle norme sanitarie vigenti.
d) l’impianto elettrico non era posato correttamente e non era a norma.
e) lungo le pareti vi erano fori e ferri sporgenti (dove prima stavano evidentemente mensole e plafoniere).
È stata poi esperita ctu per valutare il costo dei lavori di ripristino del locale anche alla luce delle fatture prodotte in giudizio.
Tale essendo il quadro dello stato dei luoghi subito dopo che il locale fu liberato dalla conduttrice, e pur essendo vero quanto sostenuto dalla convenuta, ovvero che in difetto di prova contraria, laddove in contratto è scritto che l’immobile è consegnato in buono stato di manutenzione (come nel caso di specie), tale condizione si presume sino a prova contraria, non può farsi tuttavia a meno di rilevare come in realtà molti dei pretesi “danni” rilevati in sede di a.t.p. non possono certo ascriversi a condotta negligente del conduttore.
E’ noto infatti come al conduttore spettino solo le riparazioni riconducibili al concetto di “piccola manutenzione”, restando a carico della parte locatrice ogni intervento di natura strutturale e di straordinari manutenzione.
Nel caso di specie poi gli obblighi del conduttore sono efficacemente indicati al punto 9) di contratto, laddove chiaramente si legge che restano a carico del conduttore “le riparazioni di piccola manutenzione”, con una elencazione successiva che non si discosta da tale concetto.
Così la presenza di umidità indicato sopra sub a), che lo stesso geom. S. ricollega a difetto originario di costruzione, non può certo essere addebitata a colpa della parte conduttrice.
Né potrà accollarsi al conduttore quanto indicato sopra sub c) e d) dal momento che il punto di contratto 9) laddove si citano interventi su impianti di acqua, luce e sanitari, deve sempre essere letto in correlazione con il concetto di “piccola manutenzione”, pure espresso in detto patto, e quindi intendendo come dovuti dal conduttore solo interventi incidenti in misura minimale su tali impianti come ad es. le riparazioni degli interruttori, dei rubinetti e non potendo certo interpretarsi tale clausola contrattuale nel senso di porre a carico del conduttore la ristrutturazione del bagno e il rifacimento degli impianti.
In tale ottica sono invece da ascriversi a cattiva condotta della parte conduttrice i difetti riscontrati nel predetto atp ed indicati sopra con le lettere b) ed e), sia perché il rifacimento degli infissi e la tenuta dei muri e soffitti rientra nel concetto di “piccola manutenzione” come enucleata dalla giurisprudenza, sia perchè è la clausola 9) di contratto ad indicare che tali interventi spettano alla conduttrice.
In ragione di ciò sono da imputare alla NEGOZIO le spese sostenute dalla locatrice per le riparazioni che possono ascriversi ai soli interventi di cui ai punto b) ed e) e quindi le spese indicate nella fattura 3 del 20.4.2007 per euro 1.560,00, nella fattura 8 del 16.4.2007 per euro 2.760,54, nella fattura 9 del 20.3.2007 per euro 4.800,00, il tutto per euro 9.120,54.
Operata la compensazione tra i relativi crediti delle parti, la convenuta va condannata al pagamento nei confronti della ricorrente della complessiva somma di euro 12.259,46, oltre interessi nella misura del saggio legale dal 1.7.2005 al saldo.
Le spese di lite, stante l’esito del giudizio meritano compensazione del 50% con condanna della parte convenuta alla refusione della restante parte del 50% alla ricorrente nella misura liquidata come dispositivo.
Le spese di ctu vanno per contro poste per l’intero a carico della parte convenuta secondo la liquidazione già effettuata in corso di causa.
definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa così provvede:
1) In accoglimento della domanda ricorrente condanna parte convenuta M.B. al pagamento in favore della ricorrente della complessiva somma di euro 21.380,00 a titolo di indennità di avviamento oltre interessi su detta somma nella misura del saggio legale dal 1.7.2005 al saldo;
2) In parziale accoglimento della domanda della parte convenuta accerta e dichiara l’esistenza di danni nell’immobile dovuti a colpa della ricorrente per complessivi euro 9.120,54 e condanna la NEGOZIO al pagamento di detta somma nei confronti della parte convenuta, oltre interessi nella misura del saggio legale dalla presente sentenza al saldo;
3) Operata la compensazione tra le relative poste dare e avere come indicate ai capi 1) e 2) del presente dispositivo condanna parte convenuta al pagamento in favore delle parte ricorrente della complessiva somma di euro 12.259,46, oltre interessi nella misura del saggio legale dal 1.7.2005 al saldo;
4) Condanna la convenuta al pagamento in favore della parte ricorrente 1/2 della spese di lite liquidate in detta misura in euro 3.000,00 onorari euro 1.200,00, per diritti, ed euro 112,30 per spese, il tutto per complessivi euro 4.010,00 oltre rimborso spese generali Iva e Cap se dovuti;
5) Pone definitivamente e per l’intero le spese di ctu a carico della parte convenuta secondo la liquidazione già effettuata in corso di causa;
Firenze 21.5.2008
epositato il 22.5.2008
Tribunale Aosta Civile, Sentenza del 6 giugno 2011, n. 278
Tribunale Bari, Sezione III, Sentenza 19 febbraio 2008
Tribunale di Salerno, Sezione I, Sentenza 02 ottobre 2009
1353Questo articolo:

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