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Timestamp: 2016-10-25 15:35:21+00:00

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115 Ib 20930. Auszug aus dem Urteil der II. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 29. September 1989 i.S. Alois Giger gegen Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Lib�ration des biens-fonds de l'assujettissement � la LDDA (art. 1, 4, 84 ss LDDA; art. 1 de l'ordonnance sur le d�sendettement de domaines agricoles). 1. La d�cision cantonale de recours sur l'�tablissement, le maintien ou la lev�e de l'assujettissement d'un immeuble � la loi sur le d�sendettement rel�ve du droit f�d�ral. Le recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral est recevable contre les d�cisions des autorit�s cantonales de recours prises en application des art. 3 al. 1 et 7 al. 1 LDDA (consid. 1a). 2. L'appartenance � une exploitation agricole constitue l'�l�ment caract�ristique d'un bien-fonds agricole au sens de l'art. 1 al. 2 de l'ordonnance sur le d�sendettement de domaines agricoles (consid. 2b). Elle doit �tre appr�ci�e selon des crit�res objectifs, en s'appuyant au besoin sur des hypoth�ses. Seuls peuvent �tre consid�r�s comme suffisants pour justifier la lev�e de l'assujettissement les changements �conomiques au sens de l'art. 4 al. 1 LDDA qui - ind�pendamment des dispositions prises par le propri�taire - font dispara�tre le caract�re agricole d'un immeuble (consid. 3b). Faits � partir de page 210
Alois Giger ist Eigent�mer eines landwirtschaftlichen Heimwesens in Altwies, Kaltbrunn/SG, mit einer Fl�che von insgesamt rund 264 000 m2 (= 26,4 ha). Seit 1951 untersteht das Heimwesen dem Bundesgesetz �ber die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen vom 12. Dezember 1940 (Entschuldungsgesetz, LEG; SR 211.412.12). Die Unterstellung ist im Grundbuch angemerkt.
Am 10. Dezember 1987 beantragte Alois Giger dem Grundbuchamt Kaltbrunn, die Grundst�cke Nrn. 884 (mit dem Haus Nr. 147) und 890 (mit dem Haus Nr. 150) aus der Unterstellung unter das Entschuldungsgesetz zu entlassen. Aufgrund der Stellungnahmen des Pr�sidenten der landwirtschaftlichen Sch�tzungskommission und des landwirtschaftlichen Betriebsberaters lehnte das Grundbuchamt das Gesuch ab, weil einerseits f�r einen Betrieb der vorliegenden Gr�sse neben einem Bauernhaus auch ein St�ckli notwendig sei und sich anderseits die Verh�ltnisse seit der Unterstellung nicht wesentlich ge�ndert h�tten.
Alois Giger erhob hiegegen Beschwerde an die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen. Nach einem Augenschein hiess die Verwaltungsrekurskommission die Beschwerde teilweise gut, indem sie das Grundst�ck Nr. 884 mit dem Wohnhaus Nr. 147 aus der Unterstellung unter das Entschuldungsgesetz entliess.
Alois Giger f�hrt Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Rechtsbegehren, das Grundst�ck Nr. 890 mit dem Wohnhaus Nr. 150 sei ebenfalls aus der Unterstellung unter das Entschuldungsgesetz zu entlassen und der in diesem Punkt gegenteilige Entscheid der Verwaltungsrekurskommission insoweit aufzuheben; BGE 115 Ib 209 S. 211eventualiter sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
1. a) Im Kanton St. Gallen ist das Grundbuchamt erstinstanzliche Unterstellungsbeh�rde (Art. 1 Abs. 1 der kantonalen Vollzugsverordnung �ber die Verh�tung der �berschuldung landwirtschaftlicher Liegenschaften vom 10. Januar 1947 [Vollzugsverordnung; sGS 611.51]). Gegen seine Verf�gungen ist die Rekursm�glichkeit an die kantonale Verwaltungsrekurskommission gegeben (Art. 2 der erw�hnten Vollzugsverordnung in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 LEG). Angefochten ist ein Beschwerdeentscheid der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen.
Obwohl nach Art. 3 Abs. 1 LEG die kantonale Rekursinstanz endg�ltig entscheidet, hat das Bundesgericht in BGE 107 Ib 286 ff. die Zul�ssigkeit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen Entscheide der kantonalen Rekursbeh�rden nach Art. 3 Abs. 1 LEG (betreffend Unterstellung) und Art. 7 Abs. 1 LEG (betreffend Sch�tzung) bejaht, und zwar gest�tzt auf die 1968 revidierten Bestimmungen der Art. 97 ff. OG (BGE 107 Ib 287 E. 1a). Daran ist festzuhalten; ebenso daran, dass der kantonale Rekursentscheid �ber die neu einzuf�hrende, aufrechtzuerhaltende oder aufzuhebende Unterstellung einer Liegenschaft unter das Entschuldungsgesetz auf Bundesrecht beruht (BGE 107 Ib 288 E. 1b).
Sind somit die sachliche und funktionelle Zust�ndigkeit des Bundesgerichts wie auch die �brigen Prozessvoraussetzungen, insbesondere die Legitimation im Sinne von Art. 103 lit. a OG (BGE 114 V 96 E. 2b, mit Hinweisen), gegeben, ist auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde einzutreten.
2. a) In rechtlicher Hinsicht hat die Verwaltungsrekurskommission die Sache unter dem Gesichtspunkt von Art. 1 Abs. 2 der Verordnung �ber die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen vom 16. November 1945 (Verh�t-Verordnung; SR 211.412.120) gepr�ft. Auch der Beschwerdef�hrer geht von dieser Betrachtungsweise aus.
b) Nach Art. 1 Abs. 2 Verh�t-Verordnung ist landwirtschaftliche Liegenschaft jede Bodenfl�che,
- die durch Bewirtschaftung und Ausn�tzung der nat�rlichen Kr�fte des Bodens den ihr eigenen Wert erh�lt, BGE 115 Ib 209 S. 212
- oder zu einem Betrieb geh�rt, der in der Hauptsache der Gewinnung und Verwertung organischer Stoffe des Bodens dient.
Nach Abs. 3 gelten als landwirtschaftliche Liegenschaften namentlich Grundst�cke, die dem Acker-, Wiesen-, Wein-, Mais-, Tabak-, Obst-, Feldgem�se- und Saatgutbau oder der Alpwirtschaft dienen.
Nach Auffassung von OTTO K. KAUFMANN (Das neue l�ndliche Bodenrecht der Schweiz, 1946), liegt in Anlehnung an die Definition in Art. 1 Verh�t-Verordnung ein landwirtschaftliches Grundst�ck vor, wenn drei Voraussetzungen gegeben sind:
- Bewertung im freien Grundst�ckverkehr ausschliesslich nach Massgabe des j�hrlichen Bodenertrages;
- Zugeh�rigkeit zu einem landwirtschaftlichen Betrieb.
Sei keine dieser drei Voraussetzungen gegeben, so handle es sich nicht um ein landwirtschaftliches Grundst�ck. Schwierigkeiten w�rden sich ergeben, wenn nur einzelne von den drei Elementen vorliegen (KAUFMANN, a.a.O., S. 97). Die Vorschriften des Entschuldungsgesetzes w�rden nach der angef�hrten Definition auf alle Grundst�cke Anwendung finden, die zu einem landwirtschaftlichen Betrieb geh�ren oder bei denen die beiden andern Elemente (landwirtschaftliche Benutzung und Bewertung nach dem Bodenertrag) gegeben seien (KAUFMANN, a.a.O., S. 99). Die Zugeh�rigkeit zu einem landwirtschaftlichen Betrieb als den landwirtschaftlichen Charakter des Grundst�cks begr�ndendes Moment wird zum Teil auch in der weiteren Literatur zutreffend als selbst�ndiges Charakterisierungselement einer landwirtschaftlichen Liegenschaft hervorgehoben (FRANZ B�CHTIGER, Der Begriff des landwirtschaftlichen Heimwesens und der landwirtschaftlichen Liegenschaft, in: Das neue landwirtschaftliche Bodenrecht der Schweiz, Referate des 76. schweizerischen Verwaltungskurses an der Handels-Hochschule St. Gallen, 1954, S. 19).
Nicht entscheidend, weil in Art. 1 Abs. 2 und 3 Verh�t-Verordnung nicht erw�hnt, ist hingegen, ob die Liegenschaft in einer landwirtschaftlichen Gegend liegt (vgl. BLAISE KNAPP, Les immeubles affect�s � l'agriculture et leur assujettissement � la loi f�d�rale sur le d�sendettement de domaines agricoles, 2. Aufl., Neuch�tel 1943, S. 19 ff., allerdings vor Erscheinen der Verh�t-Verordnung).
3. a) Im Streit liegt die Entlassung des Grundst�cks Nr. 890 mit dem Haus Nr. 150 aus der LEG-Unterstellung. Gem�ss Feststellung der Vorinstanz, welche einen Augenschein durchgef�hrt BGE 115 Ib 209 S. 213hat, besteht diese Liegenschaft aus 1863 m2 Geb�udegrundfl�che, Hofraum und Wiese. Weil das Wohnhaus Nr. 150 unbestrittenerweise seit langem an einen Nichtlandwirt vermietet ist und weil die Grundst�cksfl�che mit 1863 m2, wovon erst noch nur ein Teil f�r Hofraum und Wiese verbleibt, im Vergleich zur gesamten Fl�che des Anwesens von rund 26,4 ha verschwindend klein ist, kann weder gesagt werden, das Grundst�ck Nr. 890 diene der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung, noch erhalte es dadurch bzw. durch die Ausn�tzung seiner nat�rlichen Kr�fte den ihm eigenen Wert. Das ist zwischen Vorinstanz und Beschwerdef�hrer unbestritten. Fraglich ist einzig, ob das Grundst�ck Nr. 890 im Sinne der weiteren Voraussetzung von Art. 1 Abs. 2 Verh�t-Verordnung zu einem landwirtschaftlichen Betrieb geh�rt.
b) Vorinstanz wie Beschwerdef�hrer gehen nicht von einer zivilrechtlichen Zugeh�rigkeit aus (die vorliegend offensichtlich zu bejahen w�re), sondern von einer wirtschaftlichen Zugeh�rigkeit, indem ihre Auseinandersetzung zur Hauptsache dahin geht, ob das Wohnhaus Nr. 150 zur Deckung des Wohnraumbedarfs des landwirtschaftlichen Heimwesens erforderlich ist. Ferner nehmen Verwaltungsrekurskommission und Beschwerdef�hrer �bereinstimmend an, bei der Ermittlung des objektiven Wohnraumbedarfs sei nicht von der gegenw�rtigen, auf die S�mmerung von Vieh beschr�nkten Bewirtschaftung auszugehen; vielmehr sei zu fragen, welchen Wohnraum das landwirtschaftliche Heimwesen insgesamt erfordern w�rde, wenn darauf eine Familie voll erwerbst�tig w�re.
Anders als im Bereich von Art. 19 des Bundesgesetzes �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 (Erhaltungsgesetz, EGG; SR 211.412.11), wo die bloss wirtschaftliche Zugeh�rigkeit nicht gen�gt (BGE 82 I 264 ff. E. 1), h�ngt die Zugeh�rigkeit einer Liegenschaft im Sinne von Art. 1 Abs. 2 Verh�t-Verordnung davon ab, ob das konkrete einzelne Grundst�ck einem b�uerlichen Betrieb dient (KAUFMANN, a.a.O., S. 102). Ob der Betrieb, dem ein Grundst�ck als Bestandteil zuzurechnen ist, eine ausreichende landwirtschaftliche Existenz darstellt, ist allerdings f�r die Unterstellungsfrage nicht ausschlaggebend. Insoweit ist gegen die vorinstanzliche Beurteilung nichts einzuwenden. Fraglich ist aber, ob die Vorinstanz zu Recht die wirtschaftlich zudienende Funktion des Grundst�cks Nr. 890 mit dem Wohnhaus Nr. 150 f�r den landwirtschaftlichen Betrieb des Beschwerdef�hrers nicht im Lichte der gegenw�rtigen aktuellen Verh�ltnisse, sondern vielmehr aufgrund hypothetischer Annahmen BGE 115 Ib 209 S. 214gepr�ft hat, wie es sich verhielte, wenn der Beschwerdef�hrer (oder sonst ein Eigent�mer) das Anwesen als Familienbetrieb voll bewirtschaftete. Dies trifft ja unbestrittenerweise seit langem nicht mehr zu, indem der Beschwerdef�hrer nicht einmal mehr nebenberuflich sein Anwesen bewirtschaftet, sondern lediglich noch Vieh aus dem Unterland zur S�mmerung entgegennimmt.
F�r diese Auffassung l�sst sich dem Wortlaut von Art. 1 Abs. 2 Verh�t-Verordnung nichts entnehmen. Die Doktrin anerkennt als Aufhebungsgrund gem�ss Art. 4 Abs. 1 LEG insbesondere wirtschaftliche �nderungen, welche die fr�her ermittelte Qualit�t als landwirtschaftliches Heimwesen/landwirtschaftliche Liegenschaft dahinfallen lassen (ALFONS AUF DER MAUR, Der Schutz der Gl�ubigerrechte nach dem Bundesgesetz �ber die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen, Diss. Freiburg 1949, S. 37; HEINRICH OECHSLIN, Die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen nach dem Bundesgesetz vom 12. Dezember 1940, Diss. Freiburg 1944, S. 69; vgl. auch BBl 1936 II 234 Ziff. 4, wo ferner festgehalten wird, landwirtschaftliche Liegenschaften k�nnten im Laufe der Jahre zu Baugrundst�cken werden, sei es durch Abtrennung von einzelnen Parzellen, sei es durch Einbezug in Baugebiet). Hingegen sind die vorinstanzlichen Erw�gungen im Ergebnis begr�ndet, wenn der Stellenwert des Entschuldungsgesetzes im gesamten Gef�ge des b�uerlichen Bodenrechts beachtet wird; denn dieses ist insgesamt eindeutig auf eine Erhaltung lebensf�higer b�uerlicher Betriebe ausgerichtet (vgl. etwa Art. 75 Abs. 3 LEG). So wie im Bereich des Erhaltungsgesetzes die objektive landwirtschaftliche Nutzungseignung, und nicht die tats�chliche Nutzung das massgebliche Kriterium bildet (BGE 113 II 444 E. 2) und es auf zumutbare Anstrengungen und Dispositionen ankommt (BGE 113 II 445 E. 3, BGE 109 Ib 93), ist die Zugeh�rigkeit einer Liegenschaft zu einem landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne von Art. 1 Abs. 2 Verh�t- Verordnung ebenfalls nach objektiven Kriterien, n�tigenfalls mit Hilfe hypothetischer Annahmen zu beurteilen (so zutreffend ZBGR 63/1982 S. 170 E. 1c, mit zahlreichen Hinweisen); denn sonst h�tte es der Grundeigent�mer in der Hand, durch eine nicht schutzw�rdige Einschr�nkung der b�uerlichen Bewirtschaftung ein landwirtschaftliches Grundst�ck dem Entschuldungsgesetz zu entziehen. Somit k�nnen als erhebliche, d.h. eine Aufhebung begr�ndende, wirtschaftliche �nderungen im Sinne von Art. 4 Abs. 1 LEG nur solche neuen Verh�ltnisse verstanden werden, die - unabh�ngig von Dispositionen des Eigent�mers - den BGE 115 Ib 209 S. 215landwirtschaftlichen Charakter eines Grundst�ckes dahinfallen lassen, etwa dadurch, dass die Liegenschaft als Bauland eingezont und erschliessbar wird (ZBGR 45/1964 S. 38).
c) Ist aber im vorliegenden Fall der Wohnraumbedarf f�r das landwirtschaftliche Anwesen des Beschwerdef�hrers so zu ermitteln, wie wenn eine Familie dort wohnen und den Betrieb bewirtschaften w�rde, so l�sst sich die Beurteilung der Verwaltungsrekurskommission nicht beanstanden. S�mtliche Vorbringen in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde widerlegen die Feststellung der Vorinstanz nicht, dass das Wohnhaus Nr. 150 "sich von der Lage, dem Zustand und dem verf�gbaren Wohnraum her am besten als Wohnhaus eines Betriebsinhabers" eignet. Es ist auch nichts dagegen einzuwenden, dass die Vorinstanz aufgrund des Augenscheines zur �berzeugung gelangte, das Haus Nr. 158, das eine umgebaute Scheune ist, verm�ge zwar als St�ckli im Sinne der kantonalen Baugesetzgebung, nicht aber als Familienwohnung f�r einen Betriebsleiter zu gen�gen. Dass schliesslich f�r ein Heimwesen der vorliegenden betr�chtlichen Gr�sse, wenn es durch eine Familie voll bewirtschaftet w�rde, ein Wohnhaus und ein St�ckli erforderlich w�ren, l�sst sich ebenfalls nicht mit Grund in Abrede stellen. Dem Umstand, dass seit der Unterstellung unter das Entschuldungsgesetz im Jahre 1951 zus�tzlicher Wohnraum geschaffen wurde, wie der Beschwerdef�hrer einwendet, hat die Rekurskommission mit der Entlassung des Grundst�cks Nr. 884 mit dem Wohnhaus Nr. 147 bereits gen�gend Rechnung getragen. Dar�ber hinaus liegen insgesamt keine wesentlich ver�nderten Verh�ltnisse im Sinne von Art. 4 Abs. 1 LEG vor, weshalb dem Begehren um Entlassung des Grundst�cks Nr. 890 mit dem Wohnhaus Nr. 150 nicht stattgegeben werden kann.
Art. 1 Abs. 2 der Verordnung �ber die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen vom 16. November 1945 (Verh�t-Verordnung; SR 211.412.120),
Art. 19 des Bundesgesetzes �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 (Erhaltungsgesetz, EGG; SR 211.412.11)

References: art. 1
 art. 3
 BGE 
 Art. 3
 Art. 3
 BGE 
 Art. 3
 Art. 7
 Art. 97
 Art. 103
 Art. 1
 Art. 1
 BGE 
 Art. 1
 Art. 1
 BGE 
 Art. 1
 Art. 19
 Art. 1
 BGE 
 Art. 1
 Art. 4
 Art. 75
 BGE 
 Art. 1
 Art. 4
 BGE 
 Art. 4

Art. 1

Art. 19