Source: http://rodolfobarbieri.com.ar/locaciones-urbanas/conclusion/
Timestamp: 2017-10-18 13:02:09+00:00

Document:
Conclusión | Rodolfo Martín Barbieri
CONCLUSION DE LA LOCACION
La conclusión de la locación aparece tratada a partir del art. 1604 del Cód. Civil y se puede dividir en:
a) Causales establecidas que determinan la conclusión del contrato;
b) Los efectos de dicha conclusión;
c) Continuación en la locación, pero no como tácita reconducción.
2.- Causales determinantes
El código en su art. 1604 establece a modo enunciativo algunas causales que ponen fin al contrato:
a) La finalización del término pactado, respetando los plazos mínimos legales es la causal más común. Que el inquilino continúe en la ocupación una vez vencido el contrato no significa que la locación se reconduce (art. 1622); el locador puede en cualquier momento pedir la restitución. El pago de alquileres con posterioridad al vencimiento del plazo no implica prórroga, aunque se aumente el alquiler, mientras no exista una desproporción notoria.
b) Si hubiere un plazo indeterminado de la locación, cualquiera de las partes puede ponerle fin al contrato en cualquier momento (respetando los mínimos legales). Si se hubiese contratado la locación para la prosecución de un objeto determinado, el tiempo para la conclusión será el necesario para la consecución de dicho objeto (art. 1508 C. Cív).
c) Si se produce la pérdida de la cosa arrendada, se opera la conclusión por no existir el objeto de la locación. Si hubiese culpa de alguna de las partes en la pérdida corresponderá indemnizar por daños y perjuicios.
d) Puede suceder que se dé la imposibilidad de usar la cosa conforme a su destino; y para que esto constituya causal de conclusión, la locación deberá tener un destino especial estipulado específicamente.
e) Los vicios redhibitorios también dan lugar a la conclusión de la locación, pero como en los casos anteriores, el inquilino puede optar entre la rescisión o la disminución del alquiler. Es imprescindible que el inquilino no tuviere conocimiento de estos vicios al momento de contratar, pues de lo contrario se presume que no le afectan como para pedir la resolución por esta causal.
f) El caso fortuito es causal de conclusión cuando hace imposible la continuación del contrato; podría encuadrarse dentro del caso fortuito a la expropiación.
g) Ciertos incumplimientos en las obligaciones a cargo de alguna de las partes, también habilitan a pedir la conclusión (innovaciones hechas por el locador; cambio de destino efectuado por el locatario; etc).
h) Puede concluirse el contrato por mutuo consentimiento (art. 1200 del C. Cív), sin tener que respetar aquí ningún plazo mínimo legal.
i) Concluye por confusión la locación cuando recaen en la misma persona las condiciones de locador y locatario.
j) La ley 23091 en su art. 8º prevee la resolución anticipada por decisión unilateral del inquilino; solución que a partir de la vigencia de la ley 24808 resulta aplicable a los destinos locativos que no sean vivienda. El art. 8º establece también el método que debe seguir el inquilino para hacer uso de esta facultad, preavisando al locador y la indemnización a abonarle conforme al momento en que ejerza la opción. Durante el plazo de preaviso el locador debe seguir percibiendo los arriendos. Si bien la ley 24808 aplica analógicamente la norma del art. 8º a los otros destinos locativos, no establece cuál será la indemnización que corresponda para el caso de ejercerse la opción dentro del tercer año en este tipo de destinos. Opino que sin lugar a dudas debe entenderse que no existe in demnización alguna una vez transcurridos los primeros 24 meses en cualquier destino locativo. Esto así, porque la norma contenida en el art. 8º toma en cuenta el plazo legal y no el convencional; y aunque no fuese así, no prevee indemnizaciones por resolución anticipada para las locaciones destinadas a vivienda y cuyo plazo de duración sea, por convención de partes, superior al mínimo legal de 24 meses. Y aunque el plazo legal para los restantes destinos que no sean vivienda es como mínimo de tres años, no corresponde extender una obligación más allá de los propios términos que la ley utiliza (art. 19 Constitución Nacional).
k) La teoría de la imprevisión receptada por el art. 1198 del Digesto Civil, también puede ser causal de conclusión anticipada de la locación en épocas de hiperinflación. Se requiere para que funcione: que ocurra un hecho extraordinario e imprevisible; la excesiva onerosidad provocada en la prestación debida; relación de causalidad entre aquel hecho y este resultado; y ausencia de culpa en el perjudicado.
A partir del mes de junio del año 1975 con el “rodrigazo”, nuestros tribunales receptaron como solución la rescisión de los contratos de locación con basamento en esta causal. Por supuesto que la parte locadora podía impedir que se produzca la resolución ofreciendo un reajuste en el precio de los arriendos.
3.- Efectos de la conclusión
Al concluir el contrato se producen los siguientes efectos:
a) Se debe restituir la cosa alquilada;
b) Se resuelven los subarriendos;
c) Se deben abonar ciertas mejoras.
A. RESTITUCION DE LA COSA:
Una vez vencido el término convencional o legal, el locatario debe restituir la cosa. Existe una diferencia entre ambos plazos: si el plazo es legal, el inquilino que no adeude alquileres tiene 90 días para desocupar el inmueble (si debe alquileres el plazo es de 10 días); así lo establece el art. 1509, habiendo determinado la jurisprudencia que resulta inaplicable el plazo de 90 días si el término de la locación se fijó convencionalmente, debiendo producirse la desocupación en el perentorio tér mino de 10 días (ED, 115-620).
Si el locatario no cumple con la restitución, el locador puede pedir daños y perjuicios derivados de la demora. A cuyo efecto deberá intimar al locatario para que quede éste último encuadrado en el supuesto de retención indebida; y podrá una vez hecho esto continuar percibiendo el importe del alquiler sin que esto implique renuncia alguna al debido resarcimiento que le corresponde por la retención ilícita.
Si en el contrato de locación se estableció una cláusula penal por ocupación extemporánea una vez vencido el contrato, igualmente deberá interpelarse al inquilino por imperio de lo normado por el art. 1622; la indemnización que corresponda será la que hayan convenido las partes. Entendiendo la jurisprudencia que es lógico establecer un monto de hasta dos veces el del alquiler mensual vigente al momento de concluir el contrato. Esta pena impuesta en la obligación entra entonces en lugar de la indemnización de daños y perjuicios cuando el locatario se hubiese constituido en mora, no teniendo el locador derecho a otro reclamo. Es procedente incluso para el cobro de esta cláusula penal pactar la vía ejecutiva. A partir de la constitución en mora el inquilino debe el alquiler contractual con más la cláusula penal establecida. En cualquier supuesto, los daños derivados de la retención ilegítima se devengarán hasta que el locador pueda recuperar la posesión del inmueble.
El art. 1622, antes aludido, establece que al término del plazo de la locación no existe tácita reconducción.
Reconducir es volver a tomar la locación. “Tácita reconducción” significa suponer que una vez vencido el contrato si el inquilino continúa en la ocupación del inmueble sin que el locador le exija la restitución, nace para el locatario un nuevo plazo de locación idéntico al pactado originariamente.
Si una vez vencido el término de la locación el locatario desea devolver la cosa, el locador no puede oponerse a esto aunque existan daños en la finca; sin perjuicio de su derecho de reclamarlos judicialmente. Debe recibir las llaves, limitándose su derecho a hacer constar los deterioros para luego accionar por cobro de las sumas que deriven de ellos.
B. SUBARRIENDOS
A menos que se haya producido confusión asu miendo una misma persona las calidades de locador y locatario, se resuelven los subarriendos al concluir la locación aunque sean de plazo pendiente; sin perjuicio del derecho del sublocatario por la indemnización que le corresponda abonar al sublocador-locatario. Los subarrendatarios tienen igualmente contra el locador principal los mismos derechos del locatario; es decir que si por ejemplo el locatario se comprometió a realizar determinada mejora que deba luego abonar el locador, y la misma hubiese sido realizada por el subarrendatario, corresponde a éste último el derecho a reclamar del locador principal el importe correspondiente.
El art. 1606 del Digesto Civil deja al arbitrio del locador la resolución de la sublocación.
Por aquellas que deba el locador abonar al concluir la locación, el locatario goza de un derecho de retención sobre la cosa locada. El locador puede evitar que el locatario ejerza este derecho depositando o afianzando el pago de las mejoras.
Si el locador hace abandono de la cosa no se libera de su obligación de abonar las mejoras.
En lo atinente a las mejoras que no debe pagar el locador, si no se estipuló que quedaban en beneficio de la propiedad, el locatario las puede retirar si la separación no daña la cosa; si su retiro causa provecho al inquilino; y si el locador no quiere pagarlas.
1) Quiebra del locador o locatario:
La quiebra del locador o locatario (art. 157 y sig. ley 24.522) produce los siguientes efectos sobre la continuación o extinción del contrato:
a) Si el fallido es el locador, la locación continúa produciendo todos sus efectos.
b) Si es el locatario y utiliza lo arrendado para la explotación comercial, corresponde que el síndico y dentro de los treinta días de abierta la quiebra advierta si conviene el mantenimiento del contrato en las condiciones vigentes o no, según que la quiebra sea liquidativa o se produzca la continuación de la empresa.
c) Si es el locatario y utiliza lo arrendado como vivienda, el contrato es ajeno al concurso; y para el caso de deuda por arriendos, corresponde que el locador accione contra los garantes y/o verifique su crédito como quirografario.
d) Si es el locatario y utiliza lo arrendado como vivienda y explotación comercial al mismo tiempo, debe estarse al carácter prevaleciente para determinar la solución aplicable.
2) Locación de inmuebles en propiedad horizontal:
La ley 13512 de propiedad horizontal puede en forma indirecta provocar la extinción del contrato.
El artículo 6º prohibe a cada propietario u ocupante de unidad funcional destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o fines distintos a los previstos en el reglamento; perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
El artículo 15º determina que en caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada la transgresión se aplicará al culpable pena de arresto de hasta veinte días o multa en beneficio del fisco, debiendo el juez adoptar las medidas necesarias para que cese la infracción, pudiendo allanar domicilios con el uso de la fuerza pública si fuese menester.
Estableciendo además, que si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
Art. 1.610. Si la locación no fuese a término fijo, el locador no podrá exigir al locatario la restitución de la cosa arrendada, sino después de los plazos siguientes: (Nota Infoleg: Por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921, se reemplaza las palabras “demandar al locatario” por “exigir al locatario”.)

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 6
 artículo 15
 artículo 6