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Timestamp: 2017-11-18 21:27:08+00:00

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Archivos sobre ‘mercado inmobiliario’
Para los áticos no hay crisis que valga. Hay que dar por ellos entre un 20% y un 40% más que por cualquier otro piso de idéntica superficie en el mismo edificio. Se pagan las vistas, la privacidad y la superficie. “Si el precio estuviera muy por encima de estos porcentajes difícilmente se encontrarían demandantes y, si se vendiera por debajo, es más que probable que ni siquiera llegara a salir al mercado”, explica Elisa Morillo, directora de Expansión de Foro Consultores.
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Las inmobiliarias piden prorrogar la norma que alivia su balance
En 2008 el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero aprobó vía Real Decreto una medida que evita a las compañías computar en sus cuentas anuales las pérdidas por deterioro relacionadas con inversiones inmobiliarias. La disposición adicional única de dicho Real Decreto indica que a “los solos efectos de la determinación de las pérdidas para la reducción obligatoria de capital regulada (…) no se computarán las pérdidas por deterioro reconocidas en las cuentas anuales, derivadas del Inmovilizado Material, las Inversiones Inmobiliarias y las Existencias o de préstamos y partidas a cobrar”.
“Aunque es cierto que el sector vive ahora un cierto punto de inflexión”, comenta el director general de la asociación de promotores de Barcelona, Marc Torrent, “todavía no está suficientemente capitalizado para afrontar una no prórroga”. A pesar de la reforma concursal, “se trata también de evitar entrar en concurso”, añade.
De referencia obligada en las cuentas anuales
La referencia al Real Decreto Ley 10/2008 es constante en los informes anuales de las inmobiliarias. En el caso de las cotizadas, algunas han conseguido este año sanear en buena parte sus balances, la alusión a dicha normativa aparece en sus cuentas de 2013.
Colonial señalaba que su filial de suelo Asentia, a 31 de diciembre del pasado año, se encontraba en causa de disolución si el Real Decreto no era prorrogado. La compañía que tiene ahora como primer accionista a Villar Mir se ha desprendido este año de dicha filial.
Martinsa Fadesa indicaba que su patrimonio neto era negativo a finales de 2013, pero recordaba que la renovación del Real Decreto suspende la aplicación de la artículo 363 de la Ley de Sociedades de Capital.
Quabit admitía en sus últimas cuentas que su patrimonio neto es negativo en 18,8 millones, pero que a efectos de la posible disolución había que considerar la normativa aprobada en 2008 por el Gobierno de Zapatero.
Reyal Urbis, en concurso de acreedores, registró en 2013 un patrimonio neto negativo de 429,9 millones “para el cómputo de lo dispuesto en el artículo 363 de la Ley de Sociedades de Capital. La compañía aludía también en su último informe financiero anual al Real Decreto 10/2008.
Tags: Legislación vivienda, mercado inmobiliario, Real Decreto Ley 4/2014
En este sentido, Fernández-Aceytuno ha asegurado que, pensando en un horizonte de 10, 15 ó 20 años, “se abren posibilidades en el mercado inmobiliario”, pero ha avisado también en este punto de que es necesario concretar el ‘stock’ de viviendas existente, porque lo necesario, a su juicio, no es saber cuántas viviendas vacías hay en España, sino dónde se encuentran, ya que lo relevante es saber en un mercado local cuantas están compitiendo entre sí.
Tags: mercado inmobiliario, Sociedad de Tasación, tasacion inmuebles, toca fondo
Los inversores internacionales buscan estabilidad legislativa y una fiscalidad clara
Los inversores internacionales suelen prestar especial atención a la legislación que se aplica en cada país a la hora de llevar a cabo inversiones de cualquier tipo y, por tanto, aquellas que afectan directamente al mercado inmobiliario serán objeto de estudio por parte de sus asesores. Es muy importante tener un sistema jurídico desarrollado y adaptado a la realidad de mercado de cada momento. El sistema jurídico debe de ser flexible, ya que éste no es estático y varía según la coyuntura económica y social de cada momento.
Todos los inversores coinciden en que necesitan tener claras lo que denominan “reglas del juego” para poder llevar a cabo decisiones de inversión.
Un país en el que se cambian continuamente las leyes puede volverse poco atractivo de cara a los inversores extranjeros, ya que se sienten en una posición de absoluta indefensión frente a los cambios que se realicen respecto a una determinada materia.
Otro aspecto legislativo a tener muy en cuenta son las normas relativas al planeamiento urbanístico y la gestión del suelo o los Planes Generales. Lo mismo ocurre con todo lo relacionado con licencias, cambios de usos, etc.
En resumen, esta falta de seguridad jurídica es la que provoca la desconfianza entre los inversores extranjeros y hace que en determinados momentos un país deje de ser atractivo para invertir, frente a otros en los que existe una mayor seguridad de que no se vayan a cambiar las “reglas del juego” y se pueda “jugar” en igualdad de condiciones. Es más, estas situaciones pueden llegar a generar la “huida” de inversores que ya han cerrado inversiones y ven modificada una determinada tarifa o tasa de manera repentina.
Íntimamente relacionado con lo anterior está la fiscalidad, que no deja de ser parte muy importante de la legislación y tiene un impacto fundamental a la hora de calcular los retornos de una inversión. Un determinado marco fiscal puede hacer inviable, desde un punto de vista financiero, una inversión al gravar en exceso un determinado hecho imponible; y lo contrario, un beneficio fiscal puede generar un gran interés por un sector de la actividad que se quiera potenciar desde las administraciones públicas. Por ello, IVA, ITP, IAJD o la plusvalía municipal, por citar algunos, son impuestos y tasas que tienen un fuerte impacto en una inversión y que deben de estar perfectamente claros desde una perspectiva legal y sin visos de cambios sustanciales a corto plazo.
El cálculo del retorno de la inversión será el aspecto más importante que valorará cualquier inversor. Estos retornos vendrán determinados por el perfil del inversor, y estarán directamente relacionados con el riesgo que se asume al llevar a cabo una inversión. Así, el binomio riesgo/rentabilidad es el que va a condicionar todas las inversiones siguiendo la regla de oro de “a mayor riesgo de la inversión, un inversor exigirá una mayor rentabilidad”.
Existen dos tipos de inversiones inmobiliarias:
Las inversiones que buscan una rentabilidad por el flujo de ingresos que genera el activo en cuestión
Las inversiones que se centran más en comprar a un precio determinado para vender a un precio superior a posteriori.
Los retornos de una inversión tienen una relación directa con el acceso a la financiación para la inversión en operaciones inmobiliarias. La disponibilidad de crédito por parte de las entidades financieras aumenta el apetito inversor: en las operaciones en las que se financia parte del precio de compra con deuda (apalancamiento), la rentabilidad/retorno obtenido es mucho mayor dado que los recursos propios que tiene que destinar el inversor son menores. Uno de los factores que ha hecho que durante los últimos años el volumen de inversión inmobiliaria haya descendido drásticamente es la escasez de crédito disponible y su alto precio en caso de poder ser obtenido.
Las inversiones inmobiliarias tienen un componente material. Los activos inmobiliarios son activos físicos y tangibles que conviene analizar desde el punto de vista técnico, ya sea en cuanto al proyecto arquitectónico y su diseño, materiales de construcción empleados, instalaciones de climatización, comunicaciones y seguridad, antigüedad y estado de mantenimiento del activo, etc.
A la hora de analizar un activo —que no sea de nueva planta— para realizar una compra, uno de los puntos a tener muy en cuenta es conocer cuál va a ser la cantidad de dinero que necesita ser invertida en el activo para ponerlo en valor y poder así competir con la oferta de producto en el mercado en igualdad de condiciones. Es decir, saber de antemano si dentro de los próximos equis años va a ser necesario cambiar ascensores o climatización, por poner un ejemplo, ya que se trata de cantidades muy importantes que el futuro comprador tendrá que desembolsar. A esta partida se le denomina CAPEX y es fundamental determinar qué conceptos y por qué cantidad así como el plazo para llevarla a cabo.
Los inversores que busquen una rentabilidad en su inversión basada en los flujos que genera un activo van a prestar especial atención al nivel de ocupación del inmueble y a las condiciones arrendaticias de los inquilinos que ocupan dicho activo.
Tags: inversores internacionales, legislacion, mercado inmobiliario
2014: Las percepciones erróneas del mercado inmobiliario
“Los extranjeros están reanimando el mercado inmobiliario”
Sólo el 1,6% del conjunto de los pisos que se venden en España son adquiridos por extranjeros no residentes en nuestro país con concentraciones muy fuertes en la costa; una vez alejados 10 minutos de nuestras playas, los extranjeros no residentes, ni están ni se les espera. En ninguna de las provincias de España, los extranjeros no residentes tienen el peso suficiente como decantar las dinámicas de formación de precios. En todas las regiones, el elemento fundamental es la población nacional cuyo número está en muy claro declive.
El número de transacciones en las que han participado fondos internacionales es mucho menor del real, o lo que es lo mismo: más destaca un blanco en Centro Africa por ser blanco que porque pueda haber muchos. Varias son las razones fundamentales que llevan a los inversores extranjeros a invertir en el ladrillo español. Por un lado el hecho de que las transacciones en las que participan vienen financiadas, en gran medida, por los vendedores. Los fondos compran a precios de mayorista algo que, al día siguiente, venden a precios de minorista con la financiación de aquella institución financiera que se lo vendió a ellos; esto es, en la gran mayoría de los casos, los fondos realizan un arbitraje sin voluntad de quedarse con esas casas… ¿para qué van quedárselas si saben que esos pisos que venden ahora, bajarán más de precio?
Nada más lejos de la realidad: el declive en la población, hace que la cantidad de nuevos hogares familiares que desaparecen sea superior al de aquellos que se crean con lo que la demanda total disminuye. No hace falta más que darse una vuelta por los portales inmobiliarios con el fin de constatar el fuerte y constante aumento del número de viviendas a la venta… El piso que pierdes en la calle del Espíritu Santo, 3, piso 4 de tu ciudad y que acaba de ser vendido, es reemplazable por el que saldrá en 6 meses en el piso 5, o las 50 a la venta que están situadas en un radio de cinco minutos andando. Para darse cuenta de esta realidad, date una vuelta por tu barrio. Entre pisos a la venta de primera y segunda mano, en alquiler, vacíos o en construcción, existen un total de 5,2 millones de viviendas.
La contracción del número de ventas de viviendas, la disminución del crédito en el sistema que es perenne al negocio bancario en España, la bajada de los precios de los alquileres y la merma de la demanda nacional son todos elementos que imposibilitan, cada uno de ellos por sí mismos, la estabilización de los precios de las casas. Respecto a 2006 se venden en España alrededor del 80% menos de viviendas; Basilea III ha aminorado muy fuertemente la concesión de hipotecas; la bajada desde 2007 del precio del alquiler, debe rondar el 40%; España perderá 5,8% de su población a lo largo de los próximos 10 años…¿qué más datos tienes que tener para espabilarte?
Un error muy común entre muchísimos vendedores potenciales. Desde el punto del comprador, el precio de venta que hoy es considerado muy barato, mañana, según los precios se corrijan, será visto como caro; esto es, cuanto antes se venda una vivienda, mejor precio se logrará. Demorar la venta lo único que consigue es la pérdida de valor de la misma. Para situarnos, respecto al precio medio anunciado en las inmobiliarias, el precio al que se acaban cruzando las operaciones está por debajo el 15-20%.
La liquidez de la inversión inmobiliaria es muy baja: Alfa inmobiliaria habla de más de 400 días de media para completar la venta de un inmueble residencial. Si bien es cierto que los depósitos y los bonos de alta calidad rentan cada vez menos, también los es que, en un período deflacionario como el actual, cualquier rentabilidad por encima del 0%, incluso negativa, es buena ya que permite mantener el valor del dinero… ¿para qué arriesgarte a perder tus ahorros por especular en un bien del cual difícilmente puedes salir?
*Por Borja Mateo, experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com
Tags: alquiler, Borja Mateo, comprar, erróneas, mercado inmobiliario, percepciones, tipos de interés, venta
El mercado podría estabilizarse este año, según Funcas
La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) estima que a lo largo de 2014 podría estabilizarse el mercado inmobiliario, tanto en ventas como en precios.
Así lo recoge Funcas en el último número de Cuadernos de Información Económica, donde apunta que esta estabilización permitirá acelerar el proceso de absorción del excedente de viviendas sin vender.
Pese a ello, la Fundación destaca que el stock seguirá siendo muy elevado, por lo que la inversión en construcción residencial continuará retrocediendo, aunque a un ritmo más moderado.
Según Funcas, es posible que en las regiones en las que el excedente ha sido menor este proceso de absorción esté más avanzado, de modo que en algunas áreas la inversión residencial podría estar próxima a tocar fondo.
Tags: 2014, demanda, estabilizarse, este año, excedente, FUNCAS, mercado inmobiliario, oferta, stock
Todavía faltan muchos ajustes en el sector inmobiliario, “aún hay mucha oferta no cubierta por la demanda” ha advertido la ministra de Fomento, Ana pastor, en una entrevista al diario El País publicada el pasado 30 de diciembre. Preguntada sobre cuáles son las previsiones para la vivienda, Pastor respondía: “Hemos modificado la ley del mercado del alquiler y hemos impulsado la rehabilitación. Parece que está empezando a haber un cambio de tendencia y se está reduciendo el stock de pisos sin vender. Pero creo que todavía faltan muchos ajustes en este sector. Aún hay mucha oferta no cubierta por la demanda. Hemos aprobado un plan de vivienda de 2.000 millones de euros”.
Tags: Ana Pastor, mercado inmobiliario, Ministerio de Fomento, sector construcción, stock pisos

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 artículo 363
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