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Timestamp: 2019-09-19 05:18:11+00:00

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BGH, 20.06.2002 - V ZB 39/01 - dejure.org
https://dejure.org/2002,74
BGH, 20.06.2002 - V ZB 39/01 (https://dejure.org/2002,74)
BGH, Entscheidung vom 20.06.2002 - V ZB 39/01 (https://dejure.org/2002,74)
BGH, Entscheidung vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01 (https://dejure.org/2002,74)
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Sofortige weitere Beschwerde - Wohnungseigentum - Abberufung eines Verwalters - Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses - Kündigung eines Verwaltervertrages - Feststellungsverfahren - Teilungserklärung - Inhaltskontrolle - AGB - Verwalterbestellung - Laufzeitbegrenzung - ...
Zur Frage der Abberufung des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage und der vorzeitigen Beendigung eines auf fünf Jahre geschlossenen Verwaltervertrags
Rechtsschutz des Verwalters gegen seine "Ablösung"
WEG-Verwalter - Fünf-Jahres-Vertrag
Wohnungseigentum; Abberufung eines Verwalters und Kündigung eines Verwaltervertrags
NJ 2002, 598
Die Bemessung des Streitwerts richtet sich gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG nach dem hälftigen Gesamtinteresse der Parteien, das anhand des in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorars geschätzt werden kann (so zu § 48 Abs. 3 WEG aF Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, NZM 2002, 788, 793, insoweit in BGHZ 151, 164 ff. nicht abgedruckt;… zu § 49a GKG Suilmann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49a GKG Rn. 19 mwN).
Die vom Senat nachzuholende interessengerechte Auslegung des Antrags (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, V ZB 39/01, ZfIR 2002, 731, 732, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) führt daher zur Annahme einer - rechtzeitigen (vgl. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG) - Anfechtung des Negativbeschlusses der Eigentümerversammlung.
c) Weiter ist zu berücksichtigen, daß sich der verfahrensgegenständliche Beschluß der Eigentümerversammlung nicht nur mit der Abberufung der Antragsgegnerin zu 2 aus dem Verwalteramt, sondern auch mit der - hiervon zu unterscheidenden - ordentlichen Kündigung des mit ihr geschlossenen Verwaltervertrages befaßt (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO).
Setzt sich der Verwalter hiergegen zur Wehr, so ist hinsichtlich der Kündigung allein das Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO eröffnet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO).
Dies folgt aus dem Zweck der Vorschrift, eine Bevormundung der Wohnungseigentümer durch Außenstehende zu verhindern (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 737).
Entgegen verbreiteter Auffassung (vgl. etwa OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285) handelt es sich bei der Bestellung oder Abberufung eines Verwalters nicht lediglich um interne Organisationsakte der Eigentümergemeinschaft, solche Beschlüsse sind vielmehr auf die unmittelbare Begründung bzw. Aufhebung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 733).
Für die Festsetzung des Geschäftswerts nach § 48 Abs. 3 WEG ist, was in den Vorinstanzen beachtet worden ist, die (hier aufgerundete) Verwaltervergütung für restliche Vertragslaufzeit maßgeblich (Senat, Beschl. vom 20. Juni 2002, V ZB 39/01, Umdruck S. 27, insoweit in ZfIR 2002, 731 nicht abgedruckt).
Da das Gericht an das mit dem Antrag verfolgte Rechtsschutzziel gebunden ist (…Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG Rdn. 46), kann nur innerhalb des damit gezogenen Rahmens eine interessengerechte Auslegung des Antrags (vgl. dazu Senat, BGHZ 151, 164, 168) möglich und geboten sein.
Ob dem Verband infolge der Kündigung ein Herausgabe- (§ 985 BGB) und / oder ein Räumungsanspruch (§ 1004 BGB) zusteht, bedarf der Klärung erst in einem eventuell zur Durchsetzung der Ansprüche zu führenden Rechtsstreit; ein unangefochtener Beschluss über eine Kündigung oder deren Genehmigung entfaltet keine Bindungswirkung für die Vorfrage, ob die Kündigung wirksam ist (vgl. Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 171 f.).
Der Verwaltervertrag hat die Geschäftsbesorgung für die Wohnungseigentümer - für eine längere Zeit (vgl. § 26 Abs. 2 WEG) - zum Gegenstand (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, V ZB 39/01, NJW 2002, 3240, 3244 zur Veröffentlichung in BGHZ 151, 164 vorgesehen) und verpflichtet den Verwalter - teilweise modifiziert gemäß § 28 Abs. 3 und 4 WEG - zur Rechnungslegung (…BGH, Urt. v. 6. März 1997, III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2108).
Darüber hinaus unterliegen von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen einer Inhaltskontrolle, bei der lediglich streitig ist, ob die für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB (früher §§ 9 ff. AGBG) entsprechend anzuwenden sind oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. dazu Senat, BGHZ 151, 164, 173 f. mwN auch zum Streitstand).
Als teilender Eigentümer hat der Bauträger die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen (zu § 26 WEG in der bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung siehe BGH, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 173; BayObLGZ 1974, 275, 278 f.; BayObLGZ 1974, 305, 309; BayObLG, NJW-RR 1994, 784; KG, OLGZ 1976, 266, 268; zu § 26 WEG n.F. siehe KG, ZWE 2012, 96;… Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 54;… BeckOK WEG/Knop, Stand: 31. Juli 2013, § 26 Rn. 31).
Zudem zielt die Vorschrift ihrem Zweck nach nicht darauf ab, über die Festlegung des Mehrheitsprinzips hinausgehende Vorgaben für die interne Willensbildung zu machen, sondern soll in erster Linie die Einflussnahme Dritter - etwa Kreditgeber oder Bauträger - auf die Verwalterbestellung oder -abberufung verhindern (Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 177 f. mwN).
BayObLG, 03.12.2003 - 2Z BR 202/03
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AG Kassel, 30.06.2015 - 803 C 1599/11
AG Bonn, 07.04.2011 - 27 C 21/10
Wohnungseigentümerbeschluss über die Abberufung der Verwaltung ist für ungültig …
AG Offenbach, 19.10.2010 - 330 C 16/10
Die Wiederbestellung eines Verwalters entspricht bei falscher Führung der …
AG Hamburg, 08.06.2010 - 102d C 11/10
LG Köln, 16.08.2012 - 29 S 240/11
Zahlungsbegehren von Verwalterhonorar; Fristverlängerungsklausel in einem …

References: § 49
 § 48
 § 49
 § 49
 § 23
 § 43
 § 256
 § 48
 § 43
 § 26
 § 28
 § 26
 § 26
 § 26
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