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Timestamp: 2020-03-29 04:18:09+00:00

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Eigenbedarfskündigung: Chancen?! im Forum für Mietrecht
Eigenbedarfskündigung: Chancen?!
Beitrag von Blindflieger » 19.03.17, 09:06
Nach über 6 Jahren Mietverhältnis, erhielt ein alleinerziehender Mieter eines Kleinkindes letztes Jahr die Eigenbedarfskündigung. Der Mieter vermutet jedoch dahinter einen (vorgeschobenen) Versuch, um diesen endlich aus der Wohnung zu bekommen, da es eine Vorgeschichte gab. Auch wenn es sich rein juristisch scheinbar zwei voneinander unabhängige Sachverhalte handelt, ist diese Kündigung nach Mietersansicht das letzte Mittel des VM, um sich eines Problems zu entledigen und es steht in einen unmittelbaren Zusammenhang. Da Klage eingereicht wurde, würde mich interessieren, wie die Chancen stehen und natürlich wäre der Mieter für mögliche Tipps dankbar.
Der Mieter widersprach jeder Nebenkostenabrechnung, da diese erhebliche Nachzahlungen beinhalteten. Es gab in einem Jahr einen Auslandsaufenthalt über nahezu das komplette Jahr, auch sollte es nach NK-Abrechnung zu mehreren HUndert Euro Nachzahlung kommen. Der VM wurde jedes Mal neu gebeten, die Geräte prüfen zu lassen, kam dieser Bitte jedoch nie nach.
Nach der Geburt eines Kindes hatte der Mieter gekündigt, die Kündigung wurde jedoch in Einvernehmen mit dem VM zurückgenommen. Zu dem Zeitpunkt bestand zwischen Mieter und VM noch eine Art freundschaftliches Verhältnis. Jedoch erhielt der Mieter kurz vor Ablauf der einvernehmlich zurückgenommenen Kündigung auf einmal eine anwaltliche Aufforderung, die Wohnung zum einstigen Kündigungstermin zu räumen. Zu dem Zeitpunkt wäre es noch 2 Wochen gewesen. Dieses konnte der Mieter jedoch abwenden, da jemand bezeugen konnte, dass VM die Rücknahme der Kündigung akzeptiert hatte. Nahezu zeitgleich erhielt der Mieter einen Mahnbescheid mit der Einforderung der Summe der Nebenkostennachzahlungen. Es gab daraufhin einige Monate einen Gerichtstermin. Vor Ort wurde ein Vergleich geschlossen mit einer Widerrufsfrist von 4 Wochen. Der Anwalt riet, dass der Mieter Kontakt zu Handwerkern suchen sollte, um die Ursache ausfindig zu machen. Dem Mieter gelang es, den Grund herauszufinden und legte Widerspruch ein. Ursache ist ein Wärmezähler, der auch dann Einheiten in nicht unerheblichen Maße zählt, wenn alle Heizungen ausgeschaltet sind und daher kein Verbrauch stattfinden sollte. Der Mieter bekam daraufhin vom Gericht Recht zugesprochen.
Der Vermieter behob die Ursache nicht und das Problem besteht seitdem weiter.
Letztes Jahr erhielt der Mieter erneut eine NK-Abrechnung mit mehreren Hundert Euro im oberen Bereich. Der Mieter widersprach der NK-Abrechnung mit Verweis auf das Problem und das Gerichtsurteil. Unmittelbar danach erhielt der Mieter die Eigenbedarfskündigung.
Mit dieser Vorgeschichte und dem bereits einmal gescheiterten Versuch, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, besteht für den Mieter ein direkter Zusammenhang.
Den Mieter würde hier interessieren, ob das ein Gericht auch so sehen würde?!
Hinzukommt, dass der Mieter alleinerziehend ist und derzeit keiner beruflichen Tätigkeit wegen der Betreuung des Kleinkindes nachgeht. Im Umkreis gibt es keinen Wohnraum mehr, für den man zu einem gleichen Mietzins eine Wohnung gleicher Beschaffenheit anmieten kann. Mehr kann der Mieter allerdings nicht ausgeben. Zusätzlich hat der Mieter einen krebskranken Elternteil 100% Behinderung mit Begleitung und außergewöhnlicher Gehbehinderung, bei dem die Prognose mittlerweile sehr undurchsichtig und schlecht ist. Der Elternteil ist in der derzeitigen Wohnsituation schnell (auch zu Fuß) erreichbar, um diesen zu unterstützen.
Dem gegenüber steht ein VM, der angeblich im Ausland wohnt, sich aber von dem dortigen Partner getrennt haben soll und daher in die Wohnung zurück möchte. Ebenfalls mit Kind, angeblich entwicklungsverzögert. Jedoch ist die Wohnadresse schon seit Geburt des VM-Kindes in einem Nachbarort, bei der Adresse dessen Eltern. Der VM sagte bei Einzug im Beisein einer weiteren Person, dass dieser nicht mehr in die Wohnung zurückmöchte und es zu keinem Eigenbedarf kommen wird. Ebenso hat dieser auch gesagt, dass ihm selbst die Wohnung für sich und ein Kind zu klein wäre und das seiner Meinung nach keine Wohnung für jemanden mit Kind sei.
Der Mieter überlegt, ob der Anwalt die Meldeadressen der letzten 5 Jahre einfordern kann. Wenn der VM bereits länger als die angebliche Trennung bei dessen Eltern gemeldet ist, könnte es ggf. die Ungläubigkeit des VM untermauern?! Denn warum braucht man die Wohnung wegen angeblicher Trennung, wenn man schon lange woanders wohnt? Auch die Begründung wegen dessen Vaters zur Unterstützung der Kinderbetreuung würde wegfallen, wenn der VM die letzten Jahre bereits dort gemeldet ist?! Das Anwaltsmandat wurde auch ein halbes Jahr vorher der Eigenbedarfskündigung unterzeichnet.
Vielleicht gibt es hier jemanden, der einschätzen kann, wie Gerichte bei so einer Geschichte entscheiden würden. Gibt es Tipps oder Ratschläge?
Oder ist die Vorgeschichte nicht relevant?
Selbstverständlich wird die Angelegenheit von einem Anwalt betreut. Es schadet aber sicher nicht, andere Meinungen, Tipps, Hinweise einzuholen, die man ggf berücksichtigen und mit dem Anwalt besprechen kann.
Daher vielen Dank und schönen Sonntag!
Beitrag von cmd.dea » 19.03.17, 09:21
Das ist so ein klassischer Standardfall der Eigenbedarfskündigung. Der VM will rein, der Mieter sagt, die Kündigung sei nur vorgeschoben, weil es Streit gab.
Das Problem, weshalb man hier wenig sagen kann, ist, dass es sich um eine rein tatsächliche Bewertung der Sachlage handelt. Das Gericht muss prüfen, ob es den Eigenbedarswunsch des VM, den es sicherlich in der Verhandlng persönlich anhören wird, für gegeben hält oder nicht.
Natürlich kann ein schwieriges Mietverhältnis immer Anlass zum Zweifeln geben, andererseits entfällt deshalb auch nicht automatisch der Eigenbedarfswusch. Wie die Gericht in solchen Fällen entscheiden, ist daher völlig einzelfallabhängig und hängt auch von dem persönlichen Eindruck des VM in der Verhandlung ab.
Die Aussage bei Einzug, dass der VM nicht selbst in die Wohnung will, die man so oder ähnlich oft hört, hilft wenig. Rechtlich bindend iSe. Kündigungsverzichts ist sie nicht, da das die Schriftform der Erklärung voraus setzt, wenn der Verzicht länger als 1 Jahr dauern soll. Inhaltlich ist es das Recht des VM als Eigentümers der Wohnung, seinen Meinung zu ändern, insb. nach 6 Jahren.
Es gibt also einiges, was man dem Gericht an Zweifeln vortragen kann, wie auch in der Frage dargestellt. Zwingend ist das aber nicht. Die in solchen Fällen häufigste und meist auch sinnvollste Vorgehensweise ist, sich auf ein Auszugsdatum in der Zukunft zu einigen, ggf. unter Leistung einer Umzugshilfe. Unabhängig davon kann der M Schadenersatz geltend machen, wenn der VM nachher nicht einzieht (so das nicht in der Vereinbarung ausgeschlossen wurde).
Beitrag von Blindflieger » 19.03.17, 10:06
Auch wenn es nicht zwangsläufig notwendig ist, Zweifel vorzutragen, hätte ich gedacht, dass es dem Mieter nicht schadet, es zu tun seinen eigenen Eindruck zu vermitteln. Ob das Gericht dann ignoriert, steht dann natürlich wieder auf einem anderen Blatt.
Es wurde Klage bereits vor Ablauf der Kündigung eingereicht. Kommt es da i.d.R. bereits vor der Kündigungsfrist zu einem Gerichtstermin?
Die Sache ist doch nervenaufreibender als man dachte.
Beitrag von cmd.dea » 19.03.17, 10:18
Blindflieger hat geschrieben: Auch wenn es nicht zwangsläufig notwendig ist, Zweifel vorzutragen, hätte ich gedacht, dass es dem Mieter nicht schadet, es zu tun seinen eigenen Eindruck zu vermitteln. Ob das Gericht dann ignoriert, steht dann natürlich wieder auf einem anderen Blatt.
Da haben Sie mich falsch verstanden. Natürlich ist es absolut notwendig, die Zweifel vorzutragen, damit das Gericht diese in die Gesamtwürdigung einbezieht. Wenn der M den Eigenbedarf schlicht bestreitet, wird das Gericht den VM hören und wenn der nicht völligen Mist erzählt, ist die Sache durch. Darum muss ja alles in das Verfahren reingebracht werden. Die Probleme im Mietverhältnis sind nur kein Garant dafür, dass die Kündigung unwirksam ist.
Das kann sein. Der VM darf bereist dann auf zukünftige Räumung klagen, wenn der Mieter bereits zu verstehen gegeben hat, dass er nach Fristablauf nicht ausziehen werden. Wann der Termin ist, hängt vom Verhandlungskalender des Gerichts ab.
Das ist leider richtig. Hier wäre es im Übrigen wirklich ratsam, einen Anwalt einzuschalten. Das geht auch recht leicht über PKH bzw. vorab, weil die Klage schon da ist, einen Rechtsberatungsschein beim Amtsgericht. Da sollte es keine Probleme geben. Der Anwalt weiß dann genau, was er wie vorträgt und kann ggf. auch einen guten Vergleich erreichen.
Beitrag von Blindflieger » 19.03.17, 10:34
cmd.dea hat geschrieben: Da haben Sie mich falsch verstanden. Natürlich ist es absolut notwendig, die Zweifel vorzutragen, damit das Gericht diese in die Gesamtwürdigung einbezieht. Wenn der M den Eigenbedarf schlicht bestreitet, wird das Gericht den VM hören und wenn der nicht völligen Mist erzählt, ist die Sache durch. Darum muss ja alles in das Verfahren reingebracht werden. Die Probleme im Mietverhältnis sind nur kein Garant dafür, dass die Kündigung unwirksam ist.
Vermutlich liegt es daran, dass mein Anwalt mir beim Eingang der Eigenbedarfskündigung gesagt hat, dass es die Kündigung und die Geschichte mit den Nebenkosten zwei verschiedene Paar Schuhe sind und nichts miteinander zu tun haben. In dem Widerspruchsschreiben hat er die Probleme mit den NK auch nicht erwähnt.
Da ich es selbst eigentlich als wichtig ansehe und es für mich als Betroffener einen unmittelbaren Zusammenhang gibt, wollte ich hier auch nachfragen, wie Andere dies beurteilen und ob es erwähnt werden sollte.
Es wurde Ende letzten Jahres Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt.
Einen Anwalt habe ich eingeschaltet. Der Herr betreut mich schon die ganze Zeit mit den Nebenkosten, da liegt es nahe, die Kündigung usw. auch dort vertreten zu lassen. Sofern die jetzige Klage im direkten Zusammenhang mit der Kündigung steht, übernimmt das die alte Rechtschutzversicherung. Da im Februar jedoch ein Wechsel gemacht wurde, und die Klage nun kam, muss geklärt werden, wer zuständig ist.
Mit dem Anwalt werde ich nächste Woche telefonieren. Daher auch hier die Frage vorab, um weitere Meinungen einzuholen. Gerade in Bezug auf die bereits erwähnte Vorgeschichte und dem, was mir der Anwalt dazu sagte, mit den zwei Paar Schuhen. Ich möchte ihn nämlich bitten, in dem Schreiben an das Amtsgericht diese ganze Geschichte dem Gericht darzulegen.
Gilt man in der bereits geschilderten Situation als Härtefall? Mein Anwalt sagte dies. Wenn ich mir im Netz jedoch Fälle ansehe, habe ich oft gelesen, dass diese kein Grund für eine Härte seien. Oder ist das auch im Ermessen des Gerichtes?
Beitrag von cmd.dea » 19.03.17, 10:48
Blindflieger hat geschrieben: Vermutlich liegt es daran, dass mein Anwalt mir beim Eingang der Eigenbedarfskündigung gesagt hat, dass es die Kündigung und die Geschichte mit den Nebenkosten zwei verschiedene Paar Schuhe sind und nichts miteinander zu tun haben. In dem Widerspruchsschreiben hat er die Probleme mit den NK auch nicht erwähnt.
Also Ihre Anwalt ist da natürlich der richtige Ansprechpartner. Der kann die Sachlage viel besser beurteilen. Ich gebe hier nur allgemeine Tips, die im Einelfall keine Relevanz haben müssen.
Wie gesagt, das kann Ihr Anwalt viel besser entscheiden. Es gibt ja viele Dinge, die man vorbringen kann. Die Betriebskosten müssen da jetzt nicht zwingend dazugehören.
Widerspruch wegen was? Wenn der Widerpsruch beinhaltete, dass der Kündigungsgrund nicht besteht, dann kann bereits jetzt geklagt werden. Geht es nur um die Härtegründe des § 574 BGB, ist das nicht zwingend.
Ich möchte ihn nämlich bitten, in dem Schreiben an das Amtsgericht diese ganze Geschichte dem Gericht darzulegen.
Ich würde da besser dem Anwalt vertrauen. Der weiß aus Erfahrung, was relevant ist und was nicht.
Gilt man in der bereits geschilderten Situation als Härtefall?
Beitrag von Baden-57 » 20.03.17, 20:40
Es gibt klare Vorgaben des BGH, da wird auch ein Amtsrichter nicht rütteln können.
Hält der Vermieter die Vorgaben ein, wird das Amtsgericht im Interesse des Vermieters entscheiden müssen.
Ob der im Ausland wohnende Vermieter derzeit im Inland eine Meldeanschrift hat, ist für das Verfahren unerheblich; es geht ausschließlich darum, ob es sein Eigentum ist und er in die Wohnung ziehen möchte.
Falls nach Räumung der Wohnung der Eigentümer dennoch nicht eingezogen ist, hat der "geräumte Mieter" dann Anspruch auf Schadensersatz.
Die gesundheitlichen Problematiken des Mieters können nur hinsichtlich der Räumungsfrist eine Rolle spielen, aber nicht hinsichtlich des Anspruches des Vermieters.
Beitrag von Biggi0001 » 21.03.17, 00:58
Der gesundheitliche Zustand der Eltern des Mieters wird keine Rolle spielen, das ist und kann nicht das Problem des Vermieters sein.
Beitrag von cmd.dea » 21.03.17, 08:48
Der Beitrag ist falsch und daher irreführend.
Baden-57 hat geschrieben: Es gibt klare Vorgaben des BGH, da wird auch ein Amtsrichter nicht rütteln können.
Nein. Welche "klaren Vorgaben des BGH" meinen Sie denn, die zwingen zu einer erfolgreichen Eigenbedarfsklage führen sollten? Könnten Sie die mal darstellen und belegen?
Ob der Eigenbedarf besteht oder nicht, ist eine Tatsachenfrage und somit eine solche des Einzelfalles. Und dazu hat der BGH rein garnichts zu sagen, weil er kein Tatsachengericht ist. Das wird im Streitfall über eine Beweisaufnahme entschieden. Und da kann der Richter selbstverständlich zu dem Ergebnis kommen, dass er meint, der Eigenbedarf sei vorgetäuscht, weil er den unliebsamen Mieter loswerden will.
Der BGH gibt lediglich vor, welche formalen Anforderungen an die Kündigungsbegründung zu stellen sind und welche Personen zum privilegierten Personenkreis iSd. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gehören, zum Teil auch noch. Die Prüfung, ob der Eigenbedarfswunsch tatsächlich vorliegt, den der Mieter natürlich bestreiten kann, ist Sache der Tatsachengerichte.
Auch das ist falsch. Gem. § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vertrag bei Erkrankungen auch auf unbestimmte Dauer verlängert werden und der Räumungsanspruch des Vermieters wird vollständig abgewiesen (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 09. Oktober 2014 – 1 BvR 2335/14; LG Berlin, Urteil vom 08. Juli 2015 – 65 S 281/14).
Richtig ist nur, dass dieser Fall hier nicht vorliegt, weil es bei § 574 BGB auf Erkrankungen von Angehören ankommt, die mit in der Wohnung leben.
Beitrag von zimtrecht » 21.03.17, 09:18
Blindflieger hat geschrieben: Guten Morgen!
Nach über 6 Jahren Mietverhältnis, erhielt ein alleinerziehender Mieter eines Kleinkindes letztes Jahr die Eigenbedarfskündigung.
Sorry für OT - YMMD Ich wusste gar nicht, dass man die auch mieten kann - ich habe die bisher immer als "Eigenbau" gehabt...
So - BTT.
Beitrag von cmd.dea » 21.03.17, 09:25
zimtrecht hat geschrieben: Sorry für OT - YMMD Ich wusste gar nicht, dass man die auch mieten kann - ich habe die bisher immer als "Eigenbau" gehabt...
Denen kann man aber nicht kündigen....
Beitrag von Blindflieger » 21.03.17, 12:56
Ich bin guter Hoffnung, dass jedoch nahezu jeder versteht, wie es gemeint ist.
Beitrag von Blindflieger » 21.03.17, 13:03
Der Mieter hat sich eine erweiterte Melderegisterauskunft eingeholt.
Der VM ist demnach seit 2012 im Ausland abgemeldet. Seit 2012 wohnt er scheinbar im Nachbarort des Mieters. 2015 gab es nochmals eine Ummeldung innerhalb der selben Straße.
Die Kündigung und die Klage geben jedoch an, dass VM im Ausland lebt, sich dort vom Partner getrennt hat, der Sprache nicht mächtig ist und keine Chance auf dem dortigen Arbeitsmarkt hat. Gleichzeitig wird sein Kind erwähnt, um dass sich zukünftig ein Elternteil des VM kümmern soll und daher durch den Bezug der Wohnung des Mieters die räumliche Nähe gewährleistet ist.
Gemäß der derzeitigen Wohnanschrift aus dem Melderegister wohnen Elternteil und VM derzeit im gleichen Wohnort und in derselben Straße.
Wäre das damit eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung?
Der VM muss sich doch angeblich bei einem Auslandsaufenthalt von mehr als 3 Monaten in dem Land anmelden und in D abmelden?
Beitrag von cmd.dea » 21.03.17, 13:07
Wir werden hier in einem Forum mit Sicherheit keine Aussagen dazu tätigen können, ob tatsächlich Eigenbedarf vorliegt oder nicht. Das kann nur das Amtsgericht im Zuge der Beweisaufnahme aufgrund aller Akteninhalte.
Beitrag von Blindflieger » 21.03.17, 13:11
cmd.dea hat geschrieben: Wir werden hier in einem Forum mit Sicherheit keine Aussagen dazu tätigen können, ob tatsächlich Eigenbedarf vorliegt oder nicht. Das kann nur das Amtsgericht im Zuge der Beweisaufnahme aufgrund aller Akteninhalte.
Schade. Wäre für eine grobe Einschätzung dankbar gewesen. Natürlich kann das Gericht das anders sehen.
Dennoch vielen, vielen Dank für Ihre Beiträge und Informationen!

References: § 574
 BGH 
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