Source: https://wohnungswirtschaft.online/grundsteuer/
Timestamp: 2020-07-05 16:18:04+00:00

Document:
Grundsteuer - wohnungswirtschaft.online
18. Oktober 2016 Stefan Pfeiffer Betriebskosten, Wohnraummietrecht
Die erste Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die laufenden öffentlichen Lasten, vor allem die Grundsteuer. Die Vorschrift lautet:
Nach dieser Vorschrift gehören die öffentlichen Lasten zu den Betriebskosten. Maßgeblich dafür ist, dass sie auf dem Grundstück selbst ruhen. Im Vordergrund steht die ausdrücklich genannte Grundsteuer. Andere öffentliche Lasten sind nur von untergeordneter Bedeutung.
Nicht zu den laufenden öffentlichen Lasten gehört die Grunderwerbsteuer (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Grunderwerbsteuer”). Sie fällt nicht laufend an und gehört daher zu den Nebenkosten des Grundstückserwerbs. Auch die persönlichen Steuern des Vermieters wie die Einkommensteuer (Mehr dazu in unserem Beitrag „Einkommensteuer”) sind keine öffentlichen Lasten, da da sie nicht auf dem Grundstück ruhen. Dies gilt auch für die Umsatzsteuer (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Umsatzsteuer”), wenn der Vermieter optiert hat, oder für die Gewerbesteuer, wenn das Grundstück zu einem Betriebsvermögen gehört.
Auch Erschließungsbeiträge gehören nicht zu den öffentlichen Lasten. Sie fallen nicht laufend an, selbst wenn sie gestundet oder verrentet sind. Bei derartigen Beträgen handelt es sich vielmehr um Kosten des Baugrundstücks (siehe auch § 5 Absatz 2 Satz 1 II. BV).
Grundsteuerarten
Berechnung und Verfahren
Die Grundsteuer in der Geislinger Konvention
Die Grundsteuer ist als Substanzsteuer eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Sie ist objektbezogen und bezieht sich auf Beschaffenheit und Wert eines Grundstücks bzw. einer Wohnung. Sie ist eine Realsteuer, bei der die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers fast ausnahmslos außer Betracht bleiben. Die Grundsteuer ruht nach § 12 GrStG auf dem Grundstück als öffentliche Last. Steurerpflichtig ist der im Inland belegene Grundbesitz. Sie gehört im föderalen System gemäß Artikel 106 Absatz 6 Grundgesetz zu den Gemeindesteuern, wird also von den Städten und Gemeinden erhoben (§ 1 Absatz 1 GrStG). Die gesetzliche Grundlage ist das Grundsteuergesetz.
Über die Grundsteuer B (für Grundstücke) nahmen die Gemeinden im Jahr 2014 insgesamt 12,3 Milliarden Euro ein und damit 2,7 % mehr als 2013 (Quelle: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 31. August 2015, 316/15). Das Aufkommen der Grundsteuer steigt weiter, da viele Gemeinden die Hebesätze anheben. Nach einer Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes vom 21. August 2017 –287/17– nahm der durchschnittliche Hebesatz der Grundsteuer B 2016 gegenüber 2015 bundesweit deutlich um 9 Prozentpunkte zu und lag bei 464 %. Dadurch nahmen die Gemeinden im Jahr 2016 insgesamt 13,3 Milliarden Euro ein. Das Aufkommen dürfte 2018 bei 14,3 Milliarden Euro liegen. Davon entfallen schätzungsweise 60 Prozent auf die privaten Haushalte, der Rest auf die Wirtschaft. Im Durchschnitt zahlen die privaten Haushalte 200 Euro im Jahr an Grundsteuer, beziehungsweise 100 Euro pro Person.
Die Grundsteuer ist mit ca. 5 % der Einnahmen eine wichtige kommunale Finanzierungsquelle. Ihr Aufkommen ist stabil und konjunkturunabhängig. Durch die Besteuerung der lokalen Grundstücke beteiligen sich die Bürgerinnen und Bürger sowie die Unternehmen vor Ort unmittelbar an der Finanzierung der kommunalen öffentlichen Leistungen. Da sich viele Infrastrukturleistungen der Gemeinden (Schulen, Straßen, Nahverkehr, Kultur- und Freizeiteinrichtungen, etc.) auch in den Grundstückspreisen niederschlagen, ist dies auch gerechtfertigt.
Im internationalen Vergleich ist die Grundsteuer in Deutschland niedrig. Sie macht ca. 0,4 Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP) aus. In den USA oder in Frankreich sind es über 2,5 % (Quelle: Stefan Bach, Grundsteuerreform: Aufwändige Neubewertung oder pragmatische Alternativen, DIW aktuell Nr. 9, 9. April 2018).
2. Grundsteuerarten
Man unterscheidet zwischen der Grundsteuer A und der Grundsteuer B. Die Grundsteuer “A” (agrarisch) wird auf Grundstücke der Landwirtschaft und die Grundsteuer “B” (baulich) für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude erhoben. Uns interessiert in der Folge nur die Grundsteuer B.
3. Berechnung und Verfahren
Die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer ist der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert. Für Grundbesitz in den alten Ländern einschließlich dem ehemaligen Westteil Berlins ist das der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1964 (EW 1964). Für Grundstücke in den neuen Ländern einschließlich dem ehemaligen Ostteil Berlins und West-Staaken, für die nach dem Bewertungsgesetz ein Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1935 festgestellt oder festzustellen ist, gilt dieser (EW 1935). Für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser in den neuen Ländern einschließlich dem ehemaligen Ostteil Berlins und West-Staaken, für die kein Einheitswert 1935 festgestellt ist, ist die Ersatzbemessungsgrundlage die Wohn- oder Nutzfläche (pauschale Grundsteuer je Quadratmeter) nach Maßgabe des § 42 Grundsteuergesetzes (GrStG).
Nach 21 BewG hätten diese Werte alle 6 Jahre fortgeschrieben werden müssen, was aber bis heute nicht einmal erfolgt ist. Die Bewertung basiert daher bis heute auf Miet- und Grundstückspreisen aus den Jahren 1964 bzw. sogar 1935. Seitdem haben sich die Preise regional jedoch sehr unterschiedlich entwickelt. Mit dem heutigen Marktwert der Grundstücke haben die Einheitswerte nicht mehr viel zu tun. Eine gerechte Besteuerung ist daher nicht mehr gewährleistet. Die Grundsteuer soll und muss daher reformiert werden (siehe unten “Reform der Grundsteuer).
Für die Berechnung der Grundsteuer aus dem Einheits- bzw. Ersatzwirtschaftswert sind nach § 13 GrStG zwei Rechengänge erforderlich. Ausgehend vom Einheitswert bzw. Ersatzwirtschaftswert setzt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag durch Anwendung der Grundsteuermesszahl auf den Einheitswert fest. Auf diesen wird dann der in der jeweiligen Kommune geltende Hebesatz angewandt.
Die Grundsteuermesszahl dient zur Berechnung des Grundsteuermessbetrages und richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart. Sie beträgt nach §§ 13 bis 18 GrStG für die alten Bundesländer
2,6 ‰ für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswerts,
3,5 ‰ für Einfamilienhäuser für den Rest des Einheitswerts,
Für die neuen Bundesländer gelten andere Regelungen und Grundsteuermesszahlen nach den §§ 40 ff GrStG.
Der Einheitswert wird mit der Grundsteuermesszahl und mit dem von der Gemeinde nach § 25 Absatz 1 GrStG festgesetzten Hebesatz multipliziert. Die Festlegung des Hebesatzes erfolgt durch Beschluss des Gemeinderates (In Berlin durch das Abgeordnetenhaus). Die Gemeinde ist bei der Festsetzung der Höhe des Hebesatzes im wesentlichen frei.
Die Grundsteuer wird gemäß § 9 Absatz 1 GrStG nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres vom Finanzamt unter Berücksichtigung des für das Kalenderjahr maßgeblichen Hebesatzes festgesetzt und für das Kalenderjahr (§ 27 Absatz 1 GrStG) im Grundsteuerbescheid mitgeteilt. Die Berliner Hebesätze sind (2007): 810 v.H. des festgesetzten Grundsteuermessbetrags. Für die Jahre 2002 bis 2006 galt ein Hebesatz von 660 v.H.
Zuständig ist das Lagefinanzamt, d.h. das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt.
Soweit keine Änderungen in der Höhe der Grundsteuer erfolgen, ergehen für die Folgejahre keine neuen Bescheide. Die Jahresgrundsteuer wird, soweit keine Änderungen eintreten, jährlich durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt und gemäß § 28 GrStG in vier Teilbeträgen jeweils am 15. Februar, Mai, August und November fällig.
Schuldner der Grundsteuer ist nach § 10 Absatz 1 GrStG derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet ist. In der Regel ist das der Eigentümer.
Da die Grundsteuer (fast überall) von den Gemeinden festgesetzt wird, ist das zulässige Rechtsmittel gegen den Grundsteuerbescheid der Widerspruch nach §§ 68 ff. VwGO und nicht der Einspruch nach § 347 ff. AO. Dementsprechend ist hiernach der Rechtsweg vor dem Verwaltungsgericht und nicht vor dem Finanzgericht zu beschreiten. Liegt die Ursache dagegen in einer fehlerhaften Festsetzung der Grundsteuermesszahl – die das Finanzamt festsetzt – ist hiergegen der Einspruch statthaft. Anders ist es jedoch in den Stadtstaaten wie Berlin, wo insgesamt die Finanzämter zuständig sind. Hier ist Einspruch nach den Vorschriften der AO einzulegen.
Durch einen Eigentümerwechsel ändert sich weder die Höhe der Steuer noch die Steuernummer, denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Daher ist jedes Grundstück beim zuständigen Lagefinanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst. Wenn neue wirtschaftliche Einheiten entstehen, z.B.: durch Teilung in Wohnungs-/Teileigentum oder durch Realteilung, so erhalten diese neue eigene Steuernummern. Bei einem Eigentümerwechsel wird das Grundstück mit seiner bisherigen Steuernummer dem/der neuen Eigentümer/in ab dem 1. Januar des Jahres nach dem Übergang von Nutzen und Lasten (‘Lastenwechsel’) steuerlich zugerechnet. Ggf. davon abweichende zivilrechtliche Vereinbarungen zur Übernahme der Lasten in einem Kaufvertrag haben auf die Steuerschuldnerschaft keinen Einfluss – im Falle einer Nichtzahlung wendet sich das Finanzamt mit einer Mahnung an den Veräußerer. Achtung also bei Verkäufen: Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Wenn jemand sein Grundstück verkauft, ändert das zuständige Finanzamt den Einheitswertbescheid mit Wirkung zum folgenden 1. Januar. Die steuererhebende Gemeinde darf davon nicht abweichen und wird somit die Grundsteuer für das laufende Jahr vom Alteigentümer fordern und sich erst ab dem folgenden Jahr an den neuen Eigentümer wenden. Daher muss die Steuerfrage im Kaufvertrag geregelt werden. Der Erwerber haftet sogar nach § 11 Absatz 2 GrStG neben dem früheren Eigentümer für die Grundsteuer, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist.
4. Umlage auf die Mieter
Der Vermieter darf die Grundsteuer gemäß § 2 Nummer 1 der BetrkV als Betriebskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Zweifelhaft ist dies allerdings, wenn im Mietvertrag statt eines Hinweises auf die BetrKV oder gar deren Abdruck lediglich ein Hinweis auf „Hausgebühren” oder „Städtische Lasten” steht, wie so manches mal noch in etwas betagteren Mietverträgen.
Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskostenarten, die nach § 556a Absatz 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind (Näheres in unserem Beitrag „Der Abrechnungsmaßstab”).
Wenn eine sogenannte typengemischte Nutzung des Gebäudes aus Wohn- und Gewerbeflächen vorliegt und dadurch eine höhere Grundsteuer anfällt, muss die Grundsteuer für den Wohn- und den Gewerbeteil getrennt berechnet und verteilt werden. Da die höher veranschlagte Grundsteuer für Gewerbeeinheiten (im Vergleich zu Wohnraum) den Gesamtgrundsteuerbetrag „ungerecht” erhöhen kann, hat der Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung einen sogenannten Vorwegabzug vorzunehmen und den Anteil der Gewerbegrundsteuer herauszurechnen. Erst danach darf er den verbleibenden Grundsteuerbetrag auf die Wohnraummieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen. Das ist aber nicht in jedem Fall erforderlich und bedarf immer der Betrachtung im Einzelfall.
Bei Eigentumswohnungen wird die Grundsteuer nicht wie bei den anderen Wohnungen für das gesamte Gebäude erhoben, sondern für jede Wohnung einzeln. Für jede Wohnung wird ein eigener Grundsteuerbescheid erlassen. Der darin festgelegte Betrag kann dann in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter direkt weiterbelastet werden (BGH, Urteil v. 17.4.2013 – VIII ZR 252/12).
Ein besonderes Problem bei der Umlage der Grundsteuer ergibt sich daraus, dass es immer wieder vorkommt, dass sie rückwirkend erhöht wird. Hat sich der Hebesatz der Gemeinde erhöht oder haben sich die Besteuerungsgrundlagen für das Grundstück geändert, ergeht ein neuer Grundsteuerbescheid, den der Vermieter zum Teil für etliche Jahre rückwirkend erhält. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist dann häufig bereits für mehrere Abrechnungsperioden verstrichen. Die daraus resultierende Verspätung der Abrechnung der erhöhten Kosten hat der Vermieter jedoch im Sinne des § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB nicht zu vertreten. Er kann den noch nicht umgelegten Teil der Grundsteuer nachträglich noch von den Mietern einfordern. Dafür hat er nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 5. 7. 2006 – VIII ZR 220/05) drei Monate nach Zugang des geänderten Grundsteuerbescheides Zeit.
Im Zusammenhang mit der Diskussion über die Reform der Grundsteuer (siehe Ziffer 6. „Reform der Grundsteuer”) gibt es auch Forderungen, dass die Grundsteuer zukünftig nicht mehr zu den umlagefähigen Kostenarten gehören solle. Der wohnungspolitische Sprecher der Grünen-Bundestagsfraktion, Chris Kühn, fordert nach einem Bericht der Heilbronner Stimme vom 12. April 2018, dass dass die Grundsteuer bei Neuvermietungen nicht mehr auf die Miete umgelegt werden dürfe. Es könne nicht sein, dass eine Immobilie durch Neuberechnung plötzlich mehr Wert sei und der Mieter dafür die Kosten tragen müsse. Das wäre eine ungerechte Umverteilung von unten nach oben. Auch im Bundesfinanzministerium wird dies nach einem Bericht der Rheinischen Post vom 4. Juli 2018 erwogen.
Es handelt sich dabei um eine alte Forderung des Deutschen Mieterbundes, wonach die Grundsteuer allein der Eigentümer zahlen und er keine Möglichkeit haben solle, diese Kosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter abzuwälzen. Dies hat der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, zuletzt am 13. Januar 2019 im Zusammenhang mit der Reform der Grundsteuer gefordert.
Das Land Berlin hat am 10. September 2019 eine entsprechende Initiative ergriffen und ein „Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz” beschlossen und in den Bundesrat eingebracht. Durch eine Änderung in § 556 Absatz 1 Satz 1 BGB soll erreicht werden, dass die Vermieter die Grundsteuer nicht mehr auf die Mieter umlegen können. Mit der Gesetzesänderung sollen 36,4 Millionen Menschen oder 57,9 Prozent der Haushalte, die zur Miete wohnen, entlastet werden. Die Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieterinnen und Mieter folge dem Grundsatz „Eigentum verpflichtet” und entlaste die Mieterinnen und Mieter. Lasten und Kosten, die unmittelbar an das Grundeigentum und nicht an seine Nutzung durch Vermietung von Wohnungen anknüpfen, sollen nach Auffassung des Berliner Senats künftig nicht mehr auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden können.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grundsteuer auf Antrag erlassen werden. Näheres regeln §§ 32 bis 34 GrStG. Diese Regelung ist besonders interessant für Besitzer von Objekten, die dem Denkmalschutz unterliegen. Wenn hier die Kosten höher sind als die Erträge, besteht ein Rechtsanspruch auf einen Erlass.
Desweiteren ermöglicht § 33 GrStG einen teilweisen Erlass der Grundsteuer u. a. bei Wohngebäuden, wenn deren Ertrag durch Leerstände um mehr als 50 Prozent gemindert ist. Diese Regelung gilt auch für Bestände, die aufgrund der Wohnungsmarktlage von strukturellem Leerstand betroffen sind. Früher genügten schon Leerstände von mehr als 20 %.
6. Reform der Grundsteuer
Der Bundestag hat am 18. Oktober 2019 die Gesetze zur Reform der Grundsteuer mit den Stimmen der Großen Koalition, der Grünen und der FDP verabschiedet („Reform der Grundsteuer auf den Weg gebracht”). Am 8. November sollen sie im Bundesrat beschlossen werden. Die neue Grundsteuer soll dann ab dem 1. Januar 2025 erhoben werden. Die Reform muss bis zum 31. Dezember 2019 in Kraft treten, um die vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Frist einzuhalten.
Aufgrund verfassungsrechtlicher Mängel der Einheitsbewertung, die auch vom Bundesfinanzhof und vom Bundesverfassungsgericht geteilt wurden, muss die Grundsteuer reformiert werden. Angestrebt wird eine Rechts- und Verwaltungsvereinfachung und eine den aktuellen Bedürfnissen (Stichwort: Wohnungsbau) angepasste Lenkungswirkung der Grundsteuer.
Am 16. Januar 2018 fand eine mündliche Verhandlung des Bundesverfassungsgerichts über die Grundsteuer statt. Die Richter äußerten dabei Zweifel an der Verfassungsgemäßheit der derzeitigen Praxis, da die Einheitswerte für Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen, nach denen sich die Grundsteuer richtet, schon seit Jahrzehnten nicht angepasst worden seien. Eine ursprünglich vorgesehene Neubewertung nach sechs Jahren habe nicht stattgefunden.
Im Koalitionsvertrag 2018 haben CDU/CSU und SPD am 7. Februar 2018 vereinbart, dass durch die Einführung einer Grundsteuer C den Städten und Gemeinden die Möglichkeit gegeben werden soll, die Mobilisierung von Grundstücken für Wohnzwecke zu verbessern (Mehr dazu in unserem Beitrag „Koalitionsverhandlungen 2018”). Die Bedenken des BVerfG gegen das derzeitige Konzept der Grundsteuer B hat dies jedoch nicht beseitigt.
Am 10. April 2018 hat dann das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten” Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar sind. Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führe zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Mit dieser Begründung hat der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts die entsprechenden Vorschriften für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden. Das Gericht erwartet vom Gesetzgeber eine an realitätsgerechten Werten orientierte Neuregelung.
Es gibt verschiedene Modelle für die Reform der Grundsteuer (Näheres dazu bei: Stefan Bach, Grundsteuerreform: Aufwändige Neubewertung oder pragmatische Alternativen, DIW aktuell Nr. 9, 9. April 2018). Sie befassen sich alle mit der Grundstücksbewertung und unterscheiden sich vor allem in der Frage, ob und in welcher Form neben dem Bodenwert auch der Gebäudewert für die Grundsteuer eine Rolle spielt. Bisher sind der Boden- und der Gebäudewert in den Einheitswert eingeflossen. Der Bodenwert lässt sich relativ einfach ermitteln, der Gebäudewert nur mit sehr viel Aufwand, den die Finanzämter bisher schon nicht geleistet haben, was nicht zuletzt zu den aktuellen verfassungsrechtlichen Problemen geführt hat.
2016 hatten sich die Bundesländer bereits auf eine Reform geeinigt, bei der man den Grund und Boden auf der Basis der sogenannten Bodenrichtwerte und die Gebäude nach dem „Kostenwert”, einem Sachwertverfahren auf der Grundlage pauschaler Herstellungskosten, bewerten wollte. Dieses sogenannte „Kostenwertmodell” ist jedoch am Widerstand von Bayern und Hamburg gescheitert, die Nachteile für ihre Bürger und im Länderfinanzausgleich befürchteten. Das Problem besteht darin, dass die Gebäude pauschal bewertet werden, was insbesondere für den Neubau im Verhältnis zu den Altbauten zu Mehrbelastungen führt. Auch ist der Aufwand für die Ermittlung der Kostenwerte weiterhin hoch. Nach Einschätzung von Experten dürfte das Kostenwertmodell innerhalb der vom Gericht vorgegebenen Fristen nicht umsetzbar sein. Vor allem aber steigt die Steuer mit der Bebauung. Dies bremst Investitionen. Gerade in den boomenden Metropolen sieht man derzeit häufig, dass es für viele Eigentümer lohnender ist, ein Grundstück zu entwickeln und dann liegen zu lassen, um von der Bodenwertsteigerung zu profitieren, statt es mit eigenem Geld und entsprechendem Risiko zu bebauen.
Der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW) plädiert für ein von Hamburg und Bayern vorgeschlagenes „Flächenmodell”. Hierbei werden die Grundstücksfläche und die Bruttogrundfläche der Gebäude mit verschiedenen Faktoren versehen und auf diese Weise pauschal bewertet. Die Neuregelung müsse nach Auffassung der Eigentümerverbände aufkommensneutral erfolgen und eine Bemessungsgrundlage zu Grunde legen, die ohne hohen Verwaltungsaufwand ermittelbar sei und den Mietwohnungsbereich angemessen berücksichtige. Damit sei ein Sachwertverfahren wie das Kostenwertverfahren nicht geeignet. „Darüber hinaus darf eine Grundsteuerreform nicht zu einer Erhöhung der Mietbelastung führen”, erklärte GdW-Chef Axel Gedaschko. Die Wohnungswirtschaft favorisiere deshalb ein reines Flächenmodell, das künftig keine Neubewertungen erforderlich machen würde. Umfassende Probeberechnungen hätten ergeben, dass ein solches Flächenmodell im Verhältnis zur bisherigen Bemessungsgrundlage der Einheitswerte die wenigsten Veränderungen für die Mieter ergeben würde. Außerdem könne es mit dem Äquivalenzprinzip begründet werden. Allerdings berücksichtigt die Flächensteuer die Wertunterschiede der Grundstücke nicht, so dass sich für eine teure Immobilie dieselbe Steuer ergibt wie für eine preiswertere, wenn nur die Flächen gleich sind. Wertmäßig betrachtet sinkt also der Steuersatz mit dem Wert der Grundstücke, was politisch nicht vertretbar und verfassungsrechtlich (Artikel 3 GG) zweifelhaft sein dürfte.
Ein anderes Modell ist die sogenannte „Bodenwertsteuer”, die auch vom Deutschen Mieterbund und den Naturschutzverbänden befürwortet wird. Die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sind dabei allein die Bodenrichtwerte multipliziert mit der Grundstücksfläche, die flächendeckend vorliegen und nicht erst aufwändig erhoben werden müssen. Eine aufwendige Gebäudebewertung oder eine Erfassung aller Gebäudeflächen ist nicht erforderlich, weil die Bodenwerte Art und Maß der möglichen baulichen Nutzung des Grundstücks (zusammen mit dem Nutzen der öffentlichen Vorleistungen) widerspiegeln. Je besser ein Grundstück bebaut werden kann, um so höher sind die Bodenwerte. Die Bodenwertsteuer hätte den politischen Vorteile, dass Investitionen in den Wohnungsbau privilegiert werden, weil sie die Bodenerträge steigern, ohne dass die Steuer steigt. Derzeit führen Investitionen in Gebäude automatisch zu einer höheren Besteuerung. Eine Bodensteuer ist neutral gegenüber Investitionen, würde Spekulation verteuern und dadurch Anreize schaffen, Grundstücke zu bebauen. Damit könnte eine Bodensteuer nach Meinung ihrer Befürworter die Planungsziele der Städte und Gemeinden stärken anstatt sie zu konterkarieren. Außerdem ist sie das sozial ausgewogenste Modell: Gehobene Lagen werden mehr belastet, einfache Lagen entlastet. Diese Verteilung entspricht in den meisten Fällen auch der Verteilung der Mieter in den Städten. Allerdings wird durch diese Form der Grundsteuer die Segregation zumindest nicht gebremst.
Die vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Fristen sind sowohl für das „Kostenwertmodell” als auch für die Flächensteuer knapp, da längst nicht alle erforderlichen Gebäudedaten vorliegen. Die einzige fristgemäß umsetzbare umsetzbare Lösung scheint die Bodenwertsteuer zu sein, da die Grundstücksflächen und die Bodenrichtwerte den Finanzämtern flächendeckend bekannt sind.
Nach langer Diskussion legte das Bundesfinanzministerium schließlich sein Modell zur Grundsteuerreform vor. Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer mit einem abgeänderten Bewertungsverfahren erheben können.
Die grundsätzliche Berechnungsmethode ändert sich nicht:
Neu ist vor allem die Berechnung der Werte. Zu berücksichtigen sind dabei der jeweilige Bodenwert sowie die Nettokaltmiete, die statistisch ermittelt wird und von der Mietniveaustufe der Gemeinde abhängt. Je höher die Mietniveaustufe ist, um so höher ist in der Regel die Miete. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen nimmt das BMF auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes vor. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, die Immobilienart und das Alter des Gebäudes.
Die Steuermesszahl wird deutlich von 0,35 % auf 0,034 % abgesenkt. Dies soll die Wertsteigerungen durch die Neuberechnung der Grundstückswerte ausgleichen. Außerdem sollen der soziale Woh​nungsbau sowie kom​mu​nales und genos​sen​schaft​li​ches Wohnen auch bei der Grund​steuer geför​dert werden. Deshalb soll es für Gesell​schaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätz​lichen Abschlag bei der Steu​er​mess​zahl um 25 Prozent geben, der sich steu​er​min​dernd aus​wirkt.
Im dritten Schritt wird auf das Ergebnis der Berechnung der kommunale Hebesatz angewendet. Die Kommunen sollen ihre Hebesätze so gestalten, dass sich das Grundsteueraufkommen insgesamt nicht erhöht.
Künftig können die Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke eine Grundsteuer C mit einem höheren Hebesatz festlegen. Sie soll die Grundsteuer für solche Grundstücke verteuern und auf diese Weise die Spekulation eindämmen und Anreize für die Bebauung setzen.
Über eine Öffnungsklausel soll es den Bundesländern ermöglicht werden, die Grundsteuer abweichend vom Bundesmodell zu regeln. Dafür ist jedoch eine Änderung des Grundgesetzes erforderlich. Einige Bundesländer haben bereits angekündigt, dass sie ein wertunabhängiges Modell einführen wollen, um die Ermittlung und Erhebung der Grundsteuer zu vereinfachen. So will Bayern die Grundsteuer wertunabhängig allein anhand der Größe des Grundstücks festlegen.
7. Höhe der Grundsteuer
Nach den Angaben der Berliner Betriebskostenübersicht 2019 belaufen sich die Kosten für die Grundsteuer auf 0,14 € pro m2 Wohnfläche bis zu 0,46 € pro m2 Wohnfläche. Der Mittelwert liegt bei 0,28 € € pro m2 Wohnfläche. Bei einer Wohnung mit 65 Quadratmetern sind dies ca. 218 € im Jahr. Bei Altbauten bis 1949 liegt die Grundsteuer durchschnittlich im unteren Spannenbereich. Durchschnittlich die höchste Grundsteuer wird bei Wohngebäuden mit einer Bezugsfertig- keit 1973 bis 1990 West bezahlt.
Bundesweit sind es laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes 0,18 €.
Der durchschnittliche Hebesatz der Grundsteuer B nahm gegenüber 2015 bundesweit deutlich um 9 Prozentpunkte zu und lag im Jahr 2016 bei 464 %. Er differenziert bundesweit jedoch stark. Zum Vergleich: In München liegt der Hebesatz bei 535, in Hamburg bei 540, in Frankfurt/M. bei 500, in Potsdam bei 520 und in Kleinmachnow bei 365. Berlin hat somit mit 810 den höchsten Hebesatz aller deutschen Großstädte.
8. Die Grundsteuer in der Geislinger Konvention
Die Geislinger Konvention gliedert die Grundsteuer folgendermaßen auf:
Kommentar hinterlassen	Bb, Betriebskosten, Bodenwertsteuer, Einheitswert, Flächenmodell, Grundsteuer, Grundsteuer C, Grundsteuermessbetrag, Grundsteuermesszahl, Kostenwertmodell
« Kündigung aus wichtigem Grund: Keine zeitliche Beschränkung nach § 314 III BGB (BGH, Urteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 296/15)
Aufzugskosten »

References: § 5
 § 12
 § 42
 § 13
 § 25
 § 9
 § 28
 § 10
 § 347
 § 11
 § 2
 § 556
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 556
 § 33
 § 314