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Timestamp: 2020-08-12 15:43:53+00:00

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Los inquilinos desconocen que están obligados a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Aunque el desconocimiento de la ley no exime su cumplimiento, principio de Derecho establecido en el art. 6.1 del Código Civil, es cierto que a muchos inquilinos les ha pillado de sorpresa estos últimos días una notificación que les reclama el pago del ITP, o impuesto de transmisiones patrimoniales, un tributo transferido a las Comunidades Autónomas. La constitución de un contrato de arrendamiento de vivienda está sujeta a este impuesto, que debe pagar el inquilino, desde que se aprobó la ley que lo regula, si bien es cierto que no había sido reclamado tan sistemáticamente como hasta ahora en comunidades autónomas como Madrid o Castilla La Mancha. Así es, la Comunidad de Madrid, entre otras, está remitiendo de manera generalizada cartas notificando a los inquilinos que firmaron su contrato de alquiler en los últimos cuatro años (máximo periodo de tiempo en el que la administración puede reclamar el impago), el cumplimiento de esta obligación fiscal. En cierto sentido, este desconocimiento generalizado sí ha sido tenido en cuenta por la Administración, que en principio, no exige una sanción adicional por impago, presuponiendo buena fe por parte del contribuyente. Hecho imponible El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y a efectos de la vivienda, se aplica al realizar transmisiones de vivienda usada, mediante compraventa. Pero también se abona por la constitución de un contrato de arrendamiento y lo debe abonar el arrendatario de la vivienda. Así lo recoge el art. 7 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados, texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, vigente desde el 21 de octubre de 1993. El sujeto pasivo es el inquilino o arrendatario, que deberá abonar el impuesto en el momento en el que firma el contrato de alquiler (art. 8 g RD Leg 1/1993). Hay que tener en cuenta que: -A los efectos de este impuesto, los contratos de aparcería y los de subarriendo se equipararán a los de arrendamiento. - Aunque el arrendatario es el sujeto pasivo, el arrendador es responsable subsidiario del pago si recibe el primer plazo del tributo sin exigir el justificante del pago del impuesto (art. 9 RD Leg. 1/1993) - El arrendamiento de un local de negocio no está sujeto a ITP, sino a IVA. Cuota a pagar El pago de este impuesto, que deberá realizarse en un plazo de 30 días desde la firma del contrato de arrendamiento, se abona por el total de tiempo de duración del alquiler. La base imponible será, conforme al art. 10. 2 e) RD Leg. 1/1993, la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años. La cuota tributaria se obtiene aplicando sobre la base liquidable la tarifa que fije la Comunidad Autónoma. El art. 12 del RD Leg. 1/1993 establece la tarifa aplicable si la Comunidad Autónoma no la hubiese aprobado, como es el caso de la Comunidad de Madrid. Esta es la escala aplicable a los contratos de alquiler firmados en Comunidades Autónomas que no hayan aprobado una propia: Precio total del alquiler en Euros Hasta 30,05 euros 0,09€ De 30,06 a 60,10 0,18€ De 60,11 a 120,20 0,39€ De 120,21 a 240,40 0,78€ De 240,41 a 480,81 1,68€ De 480,82 a 961,62 3,37€ De 961,63 a 1.923,24 7,21€ De 1.923,25 a 3.846,48 14,42€ De 3.846,49 a 7.692,95 30,77€ De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción. Cómo abonar el impuesto La propia web de la Comunidad de Madrid, a través del Portal de Vivienda, informa sobre cómo cumplir con esta obligación. Para pagar el impuesto por la constitución de un contrato de arrendamiento, que debe abonar el arrendatario de la vivienda, existen dos formas: • Al adquirir en los estancos el Modelo timbrado de contrato de arrendamiento. •Cumplimentando el correspondiente impreso, Modelo 600, de la misma forma que la establecida para la compraventa de vivienda usada. Por qué hasta ahora no se ha reclamado el pago El desconocimiento generalizado de la existencia de este hecho imponible en la firma de un contrato de arrendamiento, unido a la escasa información de la que, hasta el momento, disponía la Administración de estos contratos y de quiénes eran inquilinos, ha dificultado la actividad de la inspección tributaria, y a su vez ha incrementado la apariencia de buen derecho. Hasta ahora, la firma de los contratos de alquiler se realiza en la mayor parte de los casos entre particulares, y que, por lo tanto, no intervienen profesionales que pueden informar sobre las obligaciones fiscales. Además los datos del obligado al pago, es decir el inquilino, no estaban accesibles para la administración. Como señalan en unas recientes declaraciones a Wolters Kluwer Luis del Amo y Rubén Gimeno, Secretario Técnico y Director del Servicio de Estudios del REAF-REGAF correlativamente, ahora, las Comunidades Autónomas disponen de más datos para girar la liquidación del tributo, debido a que la existencia en muchas de ella de una deducción por alquiler que beneficia a los inquilinos en el IRPF. Estos datos, junto con los que se extraen del registro de depósitos de fianza, y la posible deducción en el IRPF para el arrendador por contratos de alquiler a inquilinos jóvenes, ha permitido a las administraciones autonómicas a ejercer un control más exhaustivo sobre la firma de estos contratos. Deducción por alquiler de vivienda habitual Precisamente, a partir del 1 de enero de 2015, se eliminó la deducción estatal que los arrendatarios de vivienda pueden aplicarse por el alquiler de su vivienda habitual (la Ley 26/2014, de 27 de noviembre suprimió el apartado 7 del artículo 68 de la LIRPF). Se contempla, no obstante, el establecimiento de un régimen transitorio para los alquileres de vivienda efectuados con anterioridad a 2015, de manera que la supresión sólo afectará a nuevos alquileres. Aquellos que tengan contratos anteriores podrán seguir aplicando la deducción hasta que éstos expiren. En la Comunidad de Madrid, los inquilinos menores de 35 años que cumplan una serie de requisitos, aún se pueden deducir el 20%, con un máximo de 840 euros, de las cantidades que hayan satisfecho durante un periodo impositivo por el arrendamiento de su vivienda habitual. Los contribuyentes que pretendan aplicar la deducción, establecida en el artículo 8 del Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado, deberán estar en posesión de una copia del resguardo del depósito de la fianza en el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y en el Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se regula el régimen de depósito de fianzas de arrendamientos en la Comunidad de Madrid, o bien poseer copia de la denuncia presentada ante dicho organismo por no haberles entregado dicho justificante el arrendador.
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ITP del Alquiler: Cómo puede descubrir Hacienda a los inquilinos que NO lo han pagado
La campaña iniciada por la Consejería de Hacienda madrileña para pedir a los inquilinos de esta comunidad autónoma que paguen su Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) por vivir de alquiler ha puesto en alerta a inquilinos de todo el país. Parece ser que Cataluña, Asturias, Andalucía y Galicia también han incluido la reclamación de este impuesto en sus planes de control tributario. El ITP, llamado también así para acortar, sale ahora de su letargo porque, aunque lleva en vigor desde 1993, las administraciones no perseguían su pago y eran muy pocos los inquilinos que sabían que tenían que pagarlo. Pero, ¿cómo puede descubrir Hacienda a los inquilinos que NO han pagado el ITP por su alquiler? Aquí te damos unas pistas La declaración de la Renta es una fuente de información valiosísima para Hacienda. Allí decimos si vivimos de alquiler, dónde y cuánto pagamos. Si nos podemos aplicar deducciones por el alquiler tanto autonómicas como estatales y tanto si somos caseros como si somos inquilinos. Cuando se inicia un alquiler el casero debe depositar en el organismo autonómico correspondiente la fianza que le ha dado el inquilino. Allí aparecen todos los datos del piso junto a los nombres del casero y sus inquilinos. Así sabe Hacienda si un piso está alquilado, luego sólo tiene que cruzar datos para saber si se ha pagado el ITP. Hasta ahora eran muy pocos los inquilinos que sabían que debían pagar el ITP del Alquiler cuando alquilaban un piso. Ahora, con las campañas autonómicas de recaudación de este impuesto, estas siglas ya se están haciendo más familiares para inquilinos de todo el país, pero ¿qué es el ITP y cómo funciona? Es un impuesto que está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993 y allí se incluye el alquiler de pisos (art. 7.1.B). Este impuesto lo debe pagar el inquilino, aunque el casero es responsable subsidiario si percibe el primer mes de alquiler sin exigir a su inquilino que pague este impuesto. Este impuesto se refiere exclusivamente a los alquileres de vivienda ya que todos los demás arrendamientos urbanos están sujetos a IVA y el IVA y el ITP son incompatibles. El ITP se calcula en función del número de años del alquiler y la renta, aplicando una escala. Aunque cada comunidad puede decidir su propia escala, la mayoría de comunidades aplica la escala estatal. En los alquileres de vivienda se estipula que, si la duración es inferior a tres años, se liquidará el alquiler correspondiente a tres años. Así lo dice la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (LITPAJD) en su artículo 10.2e): “… en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.” Si, por cualquier motivo, se firma un arrendamiento por plazo de 5 años, éste será el plazo que haya que utilizar para calcular el ITP a liquidar. El ITP se debe pagar en 30 días hábiles tras la firma del contrato. Se puede pagar con documentos timbrados o con el modelo 600 de la Agencia Tributaria.
Nuevo revés a la plusvalía municipal: es inconstitucional cuando se vende una casa en pérdidas
El Tribunal Constitucional se ha pronunciado esta vez contra algunos artículos de la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía municipal en Álava, según publica el portal Noticias Jurídicas. Considera que cuando se ha transmitido un inmueble en pérdidas no hay obligación del contribuyente de pagar este impuesto por no haber existido un aumento del precio en términos económicos y reales. A la sentencia del TC contra algunos artículos de la norma foral de Guipúzcoa, ahora se suma esta sentencia contra la norma foral de Álava. Estima que los ayuntamientos no pueden cobrar la plsuvalía municipal basándose en supuestos en los que la capacidad económica del contribuyente sea inexistente, virtual o ficticia. En concreto, la cuestión de inconstitucionalidad planteada por un Juzgado de Vitoria se basa en un caso en el que se vendió un inmueble sin haber incremento de valor, con lo que plantea la vulneración de los artículos 31 y 24 de la Constitución española, tal y como recuerda el abogado José María Salcedo, de Ático Jurídico. Pero no han sido los únicos juzgados que han planteado cuestiones de inconstitucionalidad. El juzgadp de los Contencioso nº 22 de Madrid también lo ha hecho basándose en una transmisión en la que sí existió un incremento de valor y se materializó una ganancia, pero el incremento de valor real del terreno fue inferior al resultante de la aplicación de la fórmula del impuesto. Desde Ático Jurídico insisten en señalar que cada vez más Juzgados y Tribunales están reconociendo la inexistencia de hecho imponible, y por tanto de tributación por la plusvalía municipal, en los casos en los que el contribuyente ha transmitido su terreno en pérdidas. La plusvalía municipal es un impuesto directo que grava el supuesto incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana, como consecuencia de su transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), así como por la constitución o transmisión de derechos reales de disfrute, como es el usufructo. Es, además, una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos. La Ley Reguladora de las Haciendas Locales (a nivel estatal) establece que la plusvalía se calcula en base al incremento que tendrá el valor del terreno en los años siguientes a su transmisión y no en el valor que ha tenido desde su adquisición, según explica José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. No obstante, este método de cálculo también se está cuestionando en los juzgados españoles tal y como publicó idealista/news hace unos días. Tal y como señala la abogada Carmen Giménez, de G&G Abogados, la fórmula para realizar el cálculo del impuesto grava cantidades ficticias y no reales, ya que se realiza sobre valores catastrales del suelo que bien se han quedado estancados o bien que no han dejado de aumentar, a pesar de la caída real tanto del precio de las viviendas, como del precio del suelo. Unas 550.000 viviendas transmitidas con pérdidas desde 2013 a 2016 podrían reclamar el pago de la plusvalía municipal, según cálculos de la tasadora Tinsa. Y el importe medio que pueden reclamar los afectados podría llegar a los 4.500 euros, según datos del portal reclamador.
¿Cuándo necesito un certificado energético?
Si tuviéramos que comenzar por las conclusiones, te diría que necesitas un certificado de eficiencia energéticacuando vayas a vender o alquilar una vivienda. Esto es lo habitual pero ahora vamos a desgranar las diferentes situaciones ante las que te puedes encontrar, y en las que generalmente cualquier propietario tiene dudas. Si eres el propietario o el promotor que vende o alquila un inmueble necesitas obligatoriamente desde el 1 de junio de 2013 un certificado energético para publicitarlo. Además lo deberás entregar en la venta, o una copia en el contrato de alquiler. El certificado energético también es obligatorio para todos los edificios de nueva construcción o para los que realicen una rehabilitación o reforma con una superficie superior a 1000 m2 y que afecte al 25% de sus cerramientos. Excepciones: La primera excepción se refiere al tipo de alquiler, si el piso que alquilas estará arrendado menos de cuatro meses al año no resulta obligatorio realizar el certificado. Por ello si tienes un piso turístico, probablemente necesites una autorización dependiendo de tu comunidad autónoma, pero si son alquileres cortos no lo necesitarás. Otro caso en el que no es obligatorio tener un certificado energético, es cuándo se trata de edificios aislados con menos de 50 m2 útiles. Esto suele suceder si tienes una edificación en una finca o terreno lejano a una población. Las viviendas dentro de un bloque de menos de 50 m2 (estudios, pequeños apartamentos, etc.) si deben realizarlo. Los garajes son otra excepción, ya que a la hora de vender o alquilar un piso no se tiene que tener en cuenta el parking en el certificado. Esto es así por ser considerada una zona no habitable. Los trasteros al igual que los garajes no se certifican por ser una parte no habitable, que se considera externa a la vivienda y que no afecta a la eficiencia. Otra excepción son los edificios en estado ruinoso que se compran para reformar o demoler. El certificado tendría que realizarse al finalizar la rehabilitación. Por último cabe destacar que si compras una vivienda o edificio que es considerado un monumento protegido oficialmente, por ejemplo un edificio perteneciente al casco histórico de tu ciudad, tampoco necesitarás el certificado. Puede encontrarse protegido por su valor arquitectónico o histórico, y probablemente no podrás realizar grandes cambios o reformas en el edificio. Por ello, no se tiene en cuenta su eficiencia ya que es complicado poder modificarlo para mejorar su calificación. Si vas a vender o alquilar un local o una oficina también necesitarás realizar el proceso de certificación energética. Sin embargo, al igual que en las viviendas y edificios, en el caso de los inmuebles comerciales existen excepciones: Los locales que se encuentran en bruto no lo necesitan hasta que no se realice la obra. Una vez que hemos realizado la obra y contamos con elementos como la iluminación, las instalaciones, y los cerramientos ya podemos realizar la certificación. En el caso de que lo que vayas a vender o alquilar sea una nave industrial, sólo tendremos en cuenta las oficinas de más de 50 m2 que se encuentren dentro de la nave. El certificado energético no afecta a la parte de uso industrial, sólo a la zona de oficina y baños. Otra excepción son las construcciones provisionales que tienen uso comercial durante menos de dos años. Un ejemplo son las casetas de obra, las casas piloto, etc. Por último, si el local que vas a alquilar o vender está destinado al culto o actividades religiosas tampoco necesitará un certificado. Es el caso de capillas, iglesias, conventos, o lugares en los que se imparte docencia religiosa.
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References: Real Decreto 
 artículo 68
 artículo 8
 artículo 36
 Real Decreto 
 artículo 10