Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/wykupienie-mieszkania-komunalnego-od-kuzyna,456,p.html
Timestamp: 2019-06-20 17:57:32+00:00

Document:
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2018-12-07
Mieszkanie wykupić może zasadniczo najemca. Ustawa w art. 34 ust. 1 pkt 3 przyznaje najemcy lokalu mieszkalnego zawartego na czas nieoznaczony prawo pierwszeństwa w jego nabyciu oraz stanowi, że zbycie lokalu na rzecz innych osób niż wymienione w ust. 1 i 2 ustawy (tj. osoby, której przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy tej ustawy bądź też poprzedniego właściciela zbywanej nieruchomości albo jego spadkobiercy) nie może nastąpić z pominięciem przysługującego najemcy prawa pierwszeństwa w jego nabyciu. W przypadku naruszenia tych przepisów gmina ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadach ogólnych wynikających z Kodeksu cywilnego.
Sprawa nie jest prosta. Po pierwsze przed wykupem mieszkania komunalnego nie możecie podpisać nawet umowy przedwstępnej na mocy której obecny najemca – po wykupie i upływie 5 lat – zobowiąże się do sprzedaży mieszkania.
Taką umowę można zawrzeć dopiero po wykupie mieszkania, ale skoro to Pani wykłada pieniądze na mieszkanie, to warto byłoby zabezpieczyć się umową pożyczki, z wpisem na hipotekę po wykupie mieszkania.
Zgodnie z przepisem art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Przepis art. 69 stanowi zaś, że hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Art. 110 stanowi realizację normy wynikającej z art. 68 ust. 1–3 powołanej ustawy stanowiącej, że hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również przyszłą do oznaczonej sumy, wyrażonej w tej samej walucie co wierzytelność. Pozwala bowiem wierzycielowi na uzyskanie wpisu hipoteki na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę wpisu
W grę wchodzi także umowa zobowiązująca do zwrotu pożyczki z odsetkami czy karą umowną gdyby ze zobowiązania się najemca nie wywiązał. Co więcej – co prawda jest ograniczenie w zbywaniu mieszkań wykupionych od gminy, ale nie zawsze skutkuje to obowiązkiem zwrotu bonifikaty.
Stosownie do art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
Według 2a art. 68 ustawy powyższego przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:
zbycia na rzecz osoby bliskiej;
Jeśli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone przez obecnego najemcę na nabycie innego lokalu, to nie będzie zwracał bonifikaty.

References: art. 34
 art. 65
 art. 69

Art. 110
 art. 68
 art. 68
 art. 68