Source: http://www.ra-stemke.de/news/kuendigung-des-mietvertrags-wegen-zahlungsverzug
Timestamp: 2019-03-21 21:04:27+00:00

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Die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs
1. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB regelt, dass ein wichtiger Grund insbesondere vorliegt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Diese Regelung gilt für alle Arten von Mietverträgen.
Wird hingegen eine Wohnung vermietet, ist zusätzlich zu § § 543 BGB die Vorschrift des § 569 BGB zu beachten. So ist zwar der Vermieter gem. § 543 BGB berechtigt, den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der ganzen Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. § 569 Abs. 3 Satz 1 BGB regelt nun für Wohnungsmietverträge, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Des weiteren regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird.
2. Gegeben sei folgender Fall:
Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete in Zahlungsverzug. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Als der Vermieter dann die Räumungsklage erhob, beglich der Mieter die Mietrückstände. Mit der vollständigen Begleichung der Mietrückstände meinte nun der Mieter, dass damit sowohl die fristlose als auch die hilfsweise ordentliche Kündigung unwirksam geworden sei.
Dem erteilte der BGH in seinem Urteil vom 16.02.2005 (VIII ZR 6/04) eine Absage. Durch den nachträglichen Ausgleich der Mietrückstände sei nur die fristlose Kündigung unwirksam geworden, nicht dagegen auch ohne weiteres die ordentliche fristgemäße Kündigung. Gemäß § 573 BGB darf ein Vermieter ordentlich das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach Ansicht des BGH sieht dieser ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer fristgemäßen ordentlichen Kündigung im Sinne des § 573 BGB als gegeben, weil der Mieter durch die schuldhaft begründeten Zahlungsrückstände in nicht unerheblicher Weise die vertraglichen Pflichten (sogar seine Hauptleistungspflichten) verletzt hat. Eine einmal eingetretene Pflichtverletzung kann nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung wieder geheilt werden. Das wirft natürlich die Frage auf, ob damit nicht die Schutzvorschrift des § 569 Abs. 3 Satz 2 BGB leer läuft. Der Vermieter muss nur wenigstens hilfsweise fristgemäß kündigen, dann wird er den Mieter wenigstens im Wege der ordentlichen Kündigung los. Der BGH sieht dies nicht so. Grundsätzlich hat ein Mieter für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Die fristgemäße Nachzahlung des Mietrückstands führt nun dazu, dass der Mieter in Bezug auf die fristlose Kündigung keinen Entlastungsnachweis erbringen muss. Vielmehr ist mit der Nachzahlung der fristlose Kündigung unwirksam geworden. Im Rahmen des § 573 BGB kann der Mieter hingegen einen Entlastungsnachweis erbringen. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangt, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. So kann den Mieter eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit, wie zum Beispiel ein unvorhersehbarer wirtschaftlicher Engpass entlasten.
Diese Rechtsprechung hat nun der BGH in seinem Urteil vom 19.09.2018 (Az.: VIII 231/17 und VIII ZR 261/17) fortgesetzt. Der BGH hält weiterhin an seiner Auffassung fest, dass der nachträgliche Ausgleich von Mietrückständen innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht dagegen ohne weiteres die fristgemäße Kündigung.

References: § 543
 § 543
 § 543
 § 569
 § 543
 § 569
 § 569
 BGH 
 § 573
 BGH 
 § 573
 § 569
 BGH 
 § 573
 § 573
 BGH 
 BGH 
 § 569