Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Kuendigung-eines-befristeten-Mietvertrages-ev-Mieterhoehung--f313977.html
Timestamp: 2018-08-18 00:54:19+00:00

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www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Kündigung Kündigung eines befr...
22.07.2018 21:17 |
2013 besaß ich ein Studentenwohnheim und extra 1 Einzimmerappartment. . Da die Studienzeit 2 Jahre beträgt , wurden die Mietverträge auch so gestaltet. (auf bestimmte Zeit , wegen Studiumsdauer 2Jahre .
"Das Mietverhältnis wird auf bestimmte Zeit abgeschlossen.
Es beginnt am 01.11.2013 und endet mit gestzl.Kündigungsfrist v.3 Monaten ohne dass es einer besonderen Kündigung bedarf.
Die Parteien verzichten während dieses Zeitraumes wechselseitig auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages; das Recht des Vermieters zu einer Mieterhöhung im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen wird hierdurch nicht berührt.
Nach Ablauf des Mietverhälnisses wird im Falle der Fortsetzung ein neuer Mietvertrag ,befristet auf weitere 2 Jahre geschlossen.
Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt ist ausgeschlossen."
Zu diesem Zeitpunkt wurden die 1Zimmerappartments mit einer Pauschalmiete vermietet (incl.Strom,Kalt/Warmwasser,Abwasser,Heizung,Tiefgaragenabstellplatz)..Um die Vermietung kümmerte sich ein Verwalter.
Das Studentenwohnheim wurde 2015 veräußert.
Es blieb das Einzimmerappartment, welches am 11.2013 mit diesem befristeten Mietvertrag vermietet wurde und der Mieter immer noch da ist (da scheinbar doch kein Student?)
Ich habe nun festgestellt dass diese Pauschalmiete sehr unvorteilhaft ist und wenn man die tastsächlichen Nebenkosten abzieht es cca 50% der ortsüblichen Miete ist.
Habe ich aufgrund des befristeten Mietvertrages die Möglichkeit zu kündigen?
Welche Möglichkeit habe ich für eine Mieterhöhung , falls die Kündigung nicht möglich ist ?
vielen Dank für die Frage. Ihr Fall wirft einige Fragen auf, die auf ersten Blick nicht offenkundig sind.
zunächst müssen Sie wissen, dass das Gesetz und die rechtsprechung die Interessen des Mieters deutlich wichtiger gewichtet, und auch mehr schützt, als die Interessen des Vermieters.
Für alle Mietverträge gilt daher der § 545 BGB, der wie folgt lautet:
Man kann diese Vorschrift zwar ausschliessen, aber die Anforderungen daran werden immer höher. Wenn in Ihrem Fall die stillschweigende verlängerung nicht wirksam ausgeschlossen wäre, liefe der Mietvertrag weiter; aber selbst bei wirksamen Ausschluss kann nach so einer langen zeitspanne eine konkludente Verlängerung angenommen werden, und wird auch angenommen, obwohl(!) Sie dies ursprünglich ausdrücklich ausschliesen wollten. Lesen Sie dazu folgende Entscheidung des AG Wetzlar-
"Auch wenn in § 2 Zf. 4 des Mietvertrages die Anwendung des § 545 BGB ausgeschlossen wird, führt dies im vorliegenden Fall nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2005. Auch bei mietvertraglichem Ausschluss des § 545 BGB kann die Auslegung des Verhaltens der Vertragsparteien nach Mietende ergeben, dass sie das Mietverhältnis trotz des Ausschlusses aufgrund einer stillschweigenden oder konkludenten Vereinbarung auf unbestimmte Zeit fortsetzen wollen (vgl. OLG Oldenburg, DWW 2001, S. 88 m.w.N., zitiert nach juris)."
Quelle: https://openjur.de/u/299111.html
II. Das andere Problem was Sie haben liegt in der Befristung. Der Gesetzgeber will grundsätzlich keine befristeten Mietverträge, daher gibt es den § 575 BGB:
Somit wäre eine Befristung für Studenten ohnehin nicht möglich, es sei denn, es liegt eine Ausnahme vor, so wie in § 549 BGB:
III.Nun scheint das Einzelapartment aber gerade NICHT im Studentenwohnheim zu liegen. Somit kann der Ausschluss nicht zur Anwendung kommen - selbst die Bindung für 2 Jahre, wie bei Ihnen der Kündigungsverzicht, waren unwirksam:
"Studenten dürfen nicht durch einen Ausschluss des Kündigungsrechts für Jahre an einen Mietvertrag gebunden werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden. Nach dem Urteil muss Studierenden wegen der Unwägbarkeiten des Studienverlaufs ein besonders hohes Maß an Mobilität und Flexibilität zugebilligt werden. Eine Klausel, wonach die Kündigung für zwei Jahre ausgeschlossen sein sollte, benachteilige den Mieter unangemessen und sei daher unwirksam, befand der BGH." (Az: VIII ZR 307/08).
Das Mietverhältnis wäre sonst während der Befristung beim Zeitmietvertrag weder für den Vermieter noch für den Mieter ordentlich kündbar. Zulässige Befristungsgründe sind:
Davon trifft hier keines zu. zudem würde die Befristung den Studenten unangemessen benachteiligen; wegen der o.g. Entscheidung dürfte die ganze Regelung ungültig sein (sog.Verbot geltungserhaltender Reduktion).
Vor diesem hintergrund wird man annehmen müssen, dass das Mietverhältnis in ein unbefristetes Mietverhältnis mit den dazugehörigen , engen Kündigungsmöglichkeiten übergegangen ist.
IV.Wegen der Mieterhöhung gilt folgendes:
Sie können die Miete also nicht ohne Weiteres erhöhen. Vielmehr sind Sie auf die Zustimmung des Mieters angewiesen, die Sie notfalls einklagen müssen. Der Mieter muss seine Zustimmung erteilen, wenn die Voraussetzungen des § 558 BGB nachweislich vorliegen.
Die Miete darf sich innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 % erhöhen. Diese Kappungsgrenze kann in einzelnen Gemeinden auf 15 % reduziert sein.
Ich sehe noch die Möglichkeit, den Mietvertrag anzufechten, wenn der Mieter kein Student gewesen sein sollte. leider greift dies im Endeffekt aber auch nicht durch, da die Befristung hier wohl ungültig war und zudem das Mietverhältnis ohne Widerspruch fortgeführt wurde(Verwirkung). Das kann Sie aber nicht daran hindern, einen Kündigungsversuch zumindest einmal zu wagen. Risiken dadurch entstehen nicht.
Kündigung eines befristeten Mietvertrages, ev. Mieterhöhung © 2018 QNC GmbH

References: § 545
 § 2
 § 545
 § 545
 § 575
 § 549
 § 558