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Timestamp: 2020-06-06 18:53:00+00:00

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Resumo da proposta da ALEP de alteração do Regulamento das Àreas de Contenção de Lisboa : PortalAssociado
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Resumo da proposta da ALEP de alteração do Regulamento das Àreas de Contenção de Lisboa Print
Modificado em: Thu, 25 Jul, 2019 at 4:48 PM
Este documento resume as principais propostas de alteração ao Regulamento Municipal das àreas de Contenção presentes no documento apresentado pelo ALEP no âmbito da discussão pública do Regulamento. Os associados interessados em ver o documento completo que contém outras propostas mais técnicas podem requisitar o acesso privado pelo Portal do Associado.
A proposta foi feita pela direção da ALEP que agradece desde já todo apoio do assessor jurídico da associação, Miguel Torres Marques. Este trabalho exigiu uma análise aprofundada do Regulamento proposto , já que no documento original não só apresentamos as principais questões e sugestões como alternativas de texto para o Regulamento que dão resposta resposta aos problemas levantados.
Sugestões de Alteração à Proposta de Regulamento Municipal das Áreas de Contenção do Alojamento Local de Lisboa
nos termos do Aviso 11/2019 do Boletim Municipal da Câmara Municipal de Lisboa
(elaborado em Junho de 2019)
Proposta de Regulamento Municipal das
Áreas de Contenção do Alojamento Local de Lisboa
Notas e Observações Gerais
A ALEP-Associação do Alojamento Local em Portugal tem apostado desde a sua criação em contribuir para a criação de um ambiente de desenvolvimento sustentável do alojamento local e do turismo em geral, privilegiando sempre o diálogo e procurando ser parte da solução e não apenas mensageiro de problemas.
É nesta perspetiva construtiva que apresentamos neste documento os nossos comentários e propostas de alteração ao Regulamento Municipal das Áreas de Contenção do Alojamento Local conforme definida pelo Aviso 11/2019 do Boletim Municipal de Lisboa.
Observação sobre possíveis conflitos jurídicos do Regulamento por ultrapassar os limites estabelecidos na lei
Na análise jurídica feita pela ALEP ao texto da Lei n.º 62/2018, de 22 de Agosto que promoveu alterações ao regime de exploração de estabelecimentos de alojamento local (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto) a lei é clara quanto à relação ao poder e respetivos limites dados às Câmaras pela Norma Habilitante na criação de Regulamentos para as áreas de Contenção. Assim, o artigo 15º-A estabelece que:
“… Com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares, a câmara municipal territorialmente competente, pode aprovar por regulamento e com deliberação fundamentada, a existência de áreas de contenção, por freguesia, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local, podendo impor limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território.”
Ou seja, o limite da norma habilitante permite às Câmaras Municipais, através de um Regulamento Municipal, criar áreas de contenção e nestas áreas poder estabelecer limites ou restrições ao número de novos registos, mas não permite alterar regras de funcionamento das mesmas. Assim sendo, qualquer norma do Regulamento que ultrapasse esse limite pode ser considerada nula e gerar um conflito jurídico que compromete a aplicação do mesmo.
A proposta de texto para o Regulamento das Zonas de Contenção, em alguns pontos, nitidamente ultrapassa estes poderes entrando em conflito com a lei.
O caso mais notório desta situação é a definição de um limite de validade de 5 anos para os novos registos que como referido entra em conflito com os poderes e dados às Câmaras pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto, alterado pela Lei n.º 62/2018, de 22 de Agosto e ainda gera uma série de outros problemas: transforma-se prática numa quase proibição, cria uma situação de discriminação em relação aos outros operadores, prejudica a qualidade da oferta e operação, cria instabilidade laboral e empresarial. Abordamos em detalhe abaixo este tema no ponto 1 deste documento.
Existem outras situações em que a proposta de Regulamento parece ultrapassar os limites dos poderes dados pela Norma Habilitante e que mais à frente identificamos no ponto n.º 4 e seguintes no presente documento.
Duração de 5 anos para as novas autorizações: um erro em vários aspetos
O Projeto de Regulamento das Áreas de Contenção da Cidade de Lisboa no seu artigo 11.º reproduzido a seguir define um limite temporal para os novos registos feitos nas zonas de contenção.
A autorização expressa de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção, emitida nos termos do n.º 2 do artigo 9.º ou do artigo anterior, é conferida por um prazo de cinco anos, a contar da data da atribuição do número de registo ao respetivo estabelecimento, caducando no termo do respetivo prazo.
Quando a autorização tenha caducado nos termos do número anterior, o estabelecimento de alojamento local considera-se como não registado ou como apresentando registo desatualizado, para efeitos de fiscalização, nomeadamente de aplicação das sanções correspondente às contraordenações previstas no artigo 23.º, n.º 1, do RJEEAL”.
Esta norma é aquela que na nossa opinião é a mais complicada e controversa, pois além de entrar em conflito com o RJEEAL, cria uma série de consequências contraproducentes, senão vejamos:
Entra em conflito com a legislação do AL, pois contradiz o que diz o RJEEAL a este respeito, já que este não prevê registos com duração limitada, nem dá poderes às Câmaras para criarem limites temporais.
O prazo de 5 anos é economicamente inviável, tendo em conta as exigências rigorosas em termos de condições para novos registos nas áreas de contenção, posicionam o prazo de retorno acima dos 20 anos.
Desvirtua negativamente a qualidade da oferta ao incentivar projetos e operadores oportunistas com uma visão de curto prazo, o que é prejudicial à sustentabilidade do destino e à concorrência saudável.
Promove a precaridade laboral e a instabilidade empresarial uma vez que, como o prazo de duração proposto para o registo não pode ser prorrogado, os postos de trabalho que forem criados terão que ser extintos no final do prazo previsto para a exploração do estabelecimento.
Assim sendo, propomos a supressão do artigo 11º que por todas as razões apresentadas poderia trazer uma enorme fragilidade ao Regulamento, seja pela via discussão jurídica da sua validade, seja pelos efeitos negativos que causaria em vários âmbitos.
Correção de injustiças nas regras de caducidade dos registos por alteração de titularidade nas zonas de contenção.
A alteração feita ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto pela Lei n.º 62/2018, de 22 de Agosto, estabeleceu que nas zonas de contenção caso se verifiquem alterações à titularidade dos estabelecimentos de alojamento local nas modalidades de “apartamento” e “moradia” os anteriores registos caducam
Esta norma tinha o objetivo legitimo evitar que nas zonas de contenção, a transmissão do registo fosse por si só motivo de especulação, em processos de venda ou transmissão dos direitos do imóvel.
Correções que foram deixadas pelo legislador para os Regulamentos Municipais.
Há entretanto uma série de situações de alterações de titularidade que deveriam ser excecionadas porque não feriam o espírito da norma anti-especulação e nem se caracterizam como uma venda ou transmissão do imóvel, pois restringiam-se a reajustes entre proprietários existentes e a respetiva titularidade. Estas situação está a criar já vários casos dramáticos familiares, sociais e económica sem justificativa legal.
Exemplos de situações de injustiças nas transmissões de titularidade nas áreas de contenção que devem ser corrigidas:
Situações de divórcio onde no acordo decide-se alterar o titularidade para o outro ex-cônjuge.
Casos de doença, desemprego, desentendimento entre proprietários que obrigam à alteração do titular do registo, mas para outro proprietário sem haver venda.
Situações de proprietários que no contexto da lei anterior cederam a gestão dos estabelecimentos a empresas de gestão que passaram a ser titulares do registo e que agora os proprietários ficam impedidos de recuperar a titularidade do registo do seu próprio imóvel, ficando nas mãos destas empresas gestoras caso queiram continuar com o AL.
Todas estas situações que acima identificamos não contrariam o espírito da lei , pois tratam-se de registos de AL já existentes antes do Regulamento Municipal e da própria lei e não envolvem venda efetiva do imóvel, apenas alterações entre proprietários pré-existentes.
É da responsabilidade do Regulamento Municipal corrigir estas situações através das exceções.
Proporcionalidade nas regras de exceção nas áreas de contenção relativa.
A ALEP entende ser necessário corrigir alguns requisitos que consideramos serem desproporcionais ou injustificados e que constam no artigo 10.º da Proposta de Regulamento Municipal para as áreas de contenção relativa no município de Lisboa.
Destacamos em especial os seguintes aspetos:
Incluir como exceção os estabelecimentos de alojamento local, que se pretendam registar na modalidade quartos, já que apenas podem ser instalados em imóveis ou frações que sejam a residência fiscal dos titulares de
Do mesmo modo, consideramos que a proibição do registo de estabelecimentos de alojamento local quando nos últimos 5 anos tenham sido celebrados contratos de arrendamento do prédio ou fração do prédio ou fração, que esse prazo é desproporcional, acreditamos que um prazo inferior (2 anos) tem o mesmo efeito, ou seja, permite evitar a substituição de arrendatários por atividades ligados ao AL, até porque este requisito deve ainda ser cumulativo com os outros requisitos relativos à reabilitação e ao estado de conservação do imóvel.
Finalmente, ao exigir que o registo de uma fração tenha como requisito cumulativo que o próprio prédio tenha sido alvo de remodelação significativa, acreditamos estar perante uma norma nitidamente discriminatória que irá impedir que pequenos proprietários (que representam mais de 80% do AL) possam beneficiar das exceções já que não tem controlo sobre a realização de obras no prédio em geral.
Estas sugestões são apenas os principais pontos que constam do documento completo de proposta de alterações ao Regulamento Municipal. O documento principal contém também outras propostas de caracter mais técnico.

References: artigo 15
 artigo 11
 artigo 9
 artigo 23
 artigo 11
 artigo 10