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Timestamp: 2019-11-13 21:16:18+00:00

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OLG Frankfurt am Main, 24.10.2012 – 15 W 17/12 › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt am Main, 24.10.2012 – 15 W 17/12
3. Mai 2019 /in Urteile zum Notarwesen /von RAKrau
Die Beschwerde des Beteiligten zu 1. gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Bad Hersfeld vom 29. Dezember 2011 / 2. Januar 2012 wird zurückgewiesen.
Der Beteiligte zu 1. hat die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2. und 3. im Beschwerdeverfahren zu tragen.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes beträgt 18.594,50 Euro.
Durch notariellen Kaufvertrag vom …. August 2010 veräußerte die Beteiligte zu 2. an den Beteiligten zu 3. die Grundstücke Flur a Flurstück1 (0,1698 ha), Flur b Flurstück2 (0,0362 ha), Flur c Flurstück3 (0,4044 ha), Flur c Flurstück4 (1,1195 ha), Flur c Flurstück5 (1,3206 ha) und Flur d Flurstück6 (0,0081 ha). Das Grundstück Flur e Flurstück7 besteht zu 0,7537 ha aus Wiese und zu 0,5669 ha aus Wald.
Der Antrag des Notars auf Erteilung der Genehmigung ging bei dem Beteiligten zu 4. am 17. August 2010 ein. Am 30. August 2010 erteilte der Beteiligte zu 4. dem Notar einen Zwischenbescheid wegen Verlängerung der Genehmigungsfrist um 2 Monate. Nach Vorlage einer Stellungnahme des Ortslandwirts, des Kreisbauernverbandes O2 e. V. als land- und forstwirtschaftliche Berufsvertretung vom 30. August 2010 und Abgabe von Kaufanträgen der Beteiligten zu 5. bis 7. vom 5. September 2010 leitete der Beteiligte zu 4. den Kaufvertrag der Siedlungsbehörde wegen Herbeiführung einer Erklärung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts zu. Daraufhin erklärte die Beteiligte zu 8. mit Schreiben vom 1. November 2010 die Ausübung des Vorkaufsrechts, was der Beteiligte zu 4. dem Notar mit Schreiben vom 5. November 2010 mitteilte. Das Schreiben ging der Antragstellerin am 9. November 2010 und dem Notar am 16. November 2010 zu.
Mit Schreiben vom 20. November 2010 und 17. November 2010 stellten die Beteiligten zu 2. und 3. Antrag auf gerichtliche Entscheidung.
Der Beteiligte zu 5. ist interessiert am Grundstück Flur a Flurstück1, der Beteiligte zu 6. an den Grundstücken Flur b Flurstück2, Flur c Flurstück3 und Flur c Flurstück4 und der Beteiligte zu 7. an den Grundstücken Flur c Flurstück5 und Flur d Flurstück6. Die Beteiligten zu 5. bis 7. sind derzeit Pächter der Grundstücke, an denen sie kaufinteressiert sind, der Beteiligte zu 7. allerdings nur hinsichtlich des Wiesengrundstücks.
Der Beteiligte zu 3. ist Diplom-… und Nebenerwerbslandwirt. Zur Zeit der Ausübung des Vorkaufsrechts bewirtschaftete er 8,7 ha, wobei der Schwerpunkt auf Forstwirtschaft lag, nämlich Erzeugung von Brennholz, Bauholz und Schnittholz. Des Weiteren betrieb er Kartoffelanbau, produzierte Heu für Pferdehalter und besaß eine Streuobstwiese, die er im Jahr 2010 gepachtet hatte. Der Nettoertrag zur Zeit der Ausübung des Vorkaufsrechts belief sich auf rund 2.000 Euro.
Im Verfahren vor dem Landwirtschaftsgericht legte der Beteiligte zu 3. ein von ihm eingeholtes Gutachten vom 22. Mai 2011 vor, wonach er zwischenzeitlich eine zusammenhängende Waldparzelle von 10,9414 ha und eine weitere Waldfläche von 1,7 ha erworben habe. Nach diesem Gutachten soll es dem Beteiligten zu 3. möglich sein, einschließlich der hier streitgegenständlichen Flächen einen Betriebsgewinn von 9.841 Euro bei einem Stundenlohn von 49,20 Euro zu erzielen.
Das Landgericht hat den Bescheid des Beteiligten zu 4. vom 5. November 2010 aufgehoben und den Grundstückskaufvertrag genehmigt. Der Verkauf führe nicht zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens. Alle verkauften Grundstücke unterlägen der Anwendbarkeit von § 4 RSiedlG, weil es auf eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung des Verkaufsgegenstandes ankomme und der “wirtschaftliche Grundstücksbegriff” gelte. Den Beteiligten zu 3. hat das Landwirtschaftsgericht als leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirt angesehen, wobei es auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung abgestellt hat. Er habe ein nachvollziehbares Betriebskonzept, das es ihm ermögliche, einen guten Stundenlohn zu erwirtschaften.
Gegen den dem Beteiligten zu 4. am 10. Januar 2012 und erneut mit Rechtsmittelbelehrung am 16. Februar 2012 zugestelltem Beschluss richtet sich die am 23. Januar 2012 eingelegte Beschwerde des Beteiligten zu 1., mit der er im Wesentlichen geltend macht, das Landwirtschaftsgericht habe auf den falschen Zeitpunkt abgestellt, nämlich nicht den zur Zeit der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts. Zu diesem Zeitpunkt habe der Beteiligte zu 3. aber lediglich 7,33 ha bewirtschaftet und einen Gewinn von unter 2.000 Euro erzielt, weshalb er nicht als leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt anzusehen gewesen sei.
Die Beschwerde ist nach § 9 LwVfG in Verbindung mit § 58 Abs. 1 FamFG statthaft. Der Beschwerdewert von 600 Euro (§ 61 FamFG) ist überschritten. Die Beschwerdefrist nach § 63 FamFG ist eingehalten. Der Beteiligte zu 1. ist nach § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVfG beschwerdeberechtigt.
Die Beschwerde des Beteiligten zu 1. hat jedoch keinen Erfolg, weil der angefochtene Beschluss im Ergebnis nicht zu beanstanden ist. Das Landwirtschaftsgericht hat den Kaufvertrag zu Recht genehmigt, weil die Beteiligte zu 4. das ihr zustehende Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt hat.
Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist zulässig. Die Beteiligten zu 2. und 3. sind nach § 10 RSiedlG antragsberechtigt.
Nach § 4 RSiedlG hat das gemeinnützige Siedlungsunternehmen (hier die Beteiligte zu 8.) ein Vorkaufsrecht, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück, das in landwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann, in Größe von 2 ha aufwärts durch Kaufvertrag veräußert wird, wenn die Veräußerung einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bedarf und die Genehmigung nach § 9 des Grundstücksverkehrsgesetzes nach Auffassung der Genehmigungsbehörde zu versagen wäre. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.
Nach § 2 GrdstVG bedürfen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber der Genehmigung. Nach dem Grundstücksverkehrsgesetz gilt das ausnahmslos. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG können die Länder aber bestimmen, dass die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf. Hiervon hat das Land Hessen mit dem Gesetz über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vom 17. April 1962 Gebrauch gemacht. Nach § 1 dieses Gesetzes bedarf die Veräußerung eines Grundstücks keiner Genehmigung, wenn es kleiner als 0,25 ha und nicht bebaut ist.
Danach unterfallen die Grundstücke Flur b Flurstück2, Flur a Flurstück1 und Flur d Flurstück6 nicht der Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz.
Unterfallen die vorgenannten Grundstücke nicht der Genehmigungspflicht des Grundstücksverkehrsgesetzes, kann bei ihrer Veräußerung auch kein Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens entstehen, weil § 4 Abs. 1 RSiedlG voraussetzt, dass die Veräußerung einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. erfordert.
Allerdings wird die Auffassung vertreten, dass im Falle der Veräußerung einer Mehrzahl von Grundstücken, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, und von denen Einzelne nach dem Genehmigungsfreigrenzengesetz eines Landes grundstücksverkehrsrechtlich keiner Genehmigung bedürfen, gleichwohl das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht besteht, wenn sie in der Summe eine Grundstücksfläche haben, für die nach dem Reichssiedlungsgesetz bzw. der Landesausführungsgesetze ein Vorkaufsrecht vorgesehen ist (Senat, Beschluss vom 22. Februar 2007, 15 Ww 1/06; OLG Schleswig, OLGR 2009, 342; OLG Brandenburg RdL 2009, 185; Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, Praxiskommentar, 4. Aufl., Seite 778 f.). Diese Auffassung beruht – unausgesprochen – darauf, dass dem Grundstücksbegriff nach dem Reichssiedlungsgesetz, der in einem wirtschaftlichen Sinne zu verstehen ist, der Vorrang zu geben ist vor dem Grundstücksbegriff nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Seit dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 9. Mai 1985 (BGHZ 94, 299) ist allgemeine Auffassung, dass auch nach Inkrafttreten des Grundstücksverkehrsgesetzes im Bereich des Reichssiedlungsgesetzes wie bisher der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgeblich ist. Danach sind Bodenflächen, die nach der Verkehrsauffassung als wirtschaftliche Einheit anzusehen sind, auch dann als ein Grundstück anzusehen, wenn sie aus einem oder mehreren Katastergrundstücken oder Grundstücken im Rechtssinne bestehen. Demgegenüber gilt nach dem Grundstücksverkehrsgesetz der Grundstücksbegriff im Rechtssinne, d. h. Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der unter einer besonderen Nummer im Grundbuch eingetragen ist. Nach der vorgenannten Auffassung soll es auf diesen Grundstücksbegriff nicht ankommen, vielmehr der Grundstücksbegriff nach dem Reichssiedlungsgesetz Vorrang haben.
Unter Aufgabe seiner im Beschluss vom 22. Februar 2007 vertretenen Auffassung schließt sich der Senat dieser Auffassung nicht an, weil sie dem Wortlaut von § 4 Abs. 1 RSiedlG widerspricht. In dieser Vorschrift sind die Voraussetzungen für das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht geregelt. Danach ist das Vorkaufsrecht an drei Voraussetzungen gebunden, nämlich 1. muss es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück oder Moor- oder Ödland handeln, das eine Größe von 2 ha aufwärts aufweist (oder nach einem Landesausführungsgesetz eine geringere Größe), 2. muss die Veräußerung einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bedürfen und 3. muss die Genehmigung nach § 9 GrdstVG nach Auffassung der Genehmigungsbehörde zu versagen sein. Nur für die erstgenannte Voraussetzung ist der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgebend, nämlich ob die Grundstücke die im Reichssiedlungsgesetz bzw. einem Landesausführungsgesetz vorgesehene Größe aufweisen. Ob die Veräußerung einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bedarf, beurteilt sich aber denknotwendig nicht nach dem Reichssiedlungsgesetz, sondern nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Wenn nach dem Grundstücksverkehrsgesetz der Grundstücksbegriff im Rechtssinne maßgeblich ist, ist für die Frage der Genehmigungspflicht dieser Grundstücksbegriff maßgeblich. Hat ein Grundstück im Rechtssinne nicht die – abweichend vom Grundstücksverkehrsgesetz – in einem Ausführungsgesetz oder einer Ausführungsverordnung vorgesehenen Mindestgröße, ist die Veräußerung genehmigungsfrei, auch wenn es zusammen mit anderen Grundstücken verkauft wird, weil es alleine auf das jeweilige Grundstück ankommt. Obwohl anderer Auffassung hat das OLG Schleswig in der genannten Entscheidung selbst darauf hingewiesen, dass es dem Eigentümer freistünde, die Grundstücke jeweils einzeln in mehreren Verträgen zu veräußern und es keinen Unterschied mache, ob der Verkauf in einer oder mehreren Urkunden erfolgt ist, weil der Gesetzgeber durch die Einführung der Genehmigungsfreiheit auf eine Überwachung des Grundstücksverkehrs insoweit verzichtet habe. Das entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (AgrarR 1986, 211), der ausgeführt hat, dass die Übertragung eines Grundstücks unterhalb der Größe von (in diesem Fall) 1 ha nicht genehmigungsbedürftig sei, wenn vom Grundstück im Rechtssinne auszugehen sei. Dabei sei es unerheblich, ob die Übertragung verschiedener die Mindestgröße nicht erreichender Grundstücke in einem Vertrag oder in mehreren selbständigen Vereinbarungen vorgesehen sei (ihm folgend OLG Jena RdL 2010, 155).
Im hier zu entscheidenden Fall würde zudem auch die andere Auffassung, die dem wirtschaftlichen Grundstücksverkehrsbegriff den Vorrang einräumt, zu keiner anderen Entscheidung führen. Denn die im notariellen Kaufvertrag vom …. August 2010 veräußerten Grundstücke bilden keine wirtschaftliche Einheit in diesem Sinn. Die Grundstücke liegen, was aus dem Plan Blatt 139 d. A. ersichtlich ist, nicht unerheblich weit voneinander entfernt und sie sind, was entscheidend gegen eine wirtschaftliche Einheit spricht, unterschiedlich verpachtet, d. h. sie werden gerade nicht einheitlich wirtschaftlich genutzt.
Der Umstand, dass drei der veräußerten Grundstücke nicht der Genehmigungspflicht des Grundstücksverkehrsgesetzes bzw. des Hessischen Ausführungsgesetzes unterfallen, führt nach herrschender Meinung dazu, dass das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht insgesamt nicht besteht, weil es bei einem einheitlichen Kaufvertrag nur insgesamt, also nicht lediglich bezogen auf einzelne im Kaufvertrag veräußerte Grundstücke im Rechtssinne ausgeübt werden kann (vgl. BGH MDR 1974, 655; NJW 1992, 1457 [BGH 13.12.1991 – BLw 8/91]; OLG Frankfurt am Main 20 Ww 1/05, RdL 2006, 167; OLG Brandenburg, RdL 2009, 185). Ob vorliegend die Möglichkeit einer Teilung des Vertrages und des Genehmigungsantrags in Betracht kommen könnte (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 7. November 2002, BLw 24/02; OLG Frankfurt am Main RdL 2006, 167), kann dahinstehen, weil das Vorkaufsrecht -unwirksam – nur einheitlich und nicht bezogen auf einzelne Grundstücke ausgeübt worden ist.
Das einheitlich ausgeübte Vorkaufsrecht kann nicht einschränkend dahingehend verstanden werden, dass es nur auf die größeren Grundstücke bezogen sein sollte. Denn der Wille der Beteiligten zu 8. und auch des Beteiligten zu 4., auf den es allerdings nicht ankäme, waren nicht auf eine solche einschränkende Ausübung des Vorkaufsrechts gerichtet.
Entgegen der von den Vertretern der Beteiligten zu 1. und 4. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Befürchtung führt das nicht dazu, dass in Hessen das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht weitgehend leerlaufen könnte, indem in einem einheitlichen Kaufvertrag auch Grundstücke mitveräußert werden, die kleiner als 0,25 ha sind. Denn der Senat hält die herrschende Meinung, das Vorkaufsrecht könne grundsätzlich nur einheitlich bezüglich des gesamten Kaufvertrages ausgeübt werden, für unzutreffend. Der Senat ist vielmehr der Auffassung, dass das Vorkaufsrecht auch und nur bezüglich einzelner in einem einheitlichen Kaufvertrag veräußerter Grundstücke ausgeübt werden kann, wenn nur diese einzelnen Grundstücke von ihrer Größe her nicht nur dem Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSiedlG, sondern auch dem Genehmigungserfordernis nach dem Grundstücksverkehrsgesetz in Verbindung mit einem Landesgesetz über die Genehmigungsfreiheit unterfallen. Von dieser Möglichkeit ist der Senat bereits in seinem Beschluss vom 22. Februar 2007 (15 W 39/06, RdL 2009, 45) ausgegangen.
Dem Reichssiedlungsgesetz ist nicht zu entnehmen, dass das in § 4 geregelte Vorkaufsrecht nur einheitlich ausgeübt werden kann, wenn in einem Grundstückskaufvertrag mehrere Grundstücke veräußert werden. Das Vorkaufsrecht ist vielmehr auf “ein” landwirtschaftliches Grundstück bezogen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. Dass bei einem einheitlichen Kaufvertrag über eine Sache zusammen mit anderen Gegenständen das Vorkaufsrecht beschränkt auf die Sache, auf die es sich bezieht, ausgeübt werden kann, ergibt sich überdies aus § 467 BGB, der nach § 8 Abs. 1 RSiedlG entsprechend anwendbar ist. Das gilt auch dann, wenn mehrere Gegenstände als zusammengehörend verkauft sind oder wenn sie eine wirtschaftliche Einheit bilden (vgl. Soergel/Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., § 467 Rdnr. 1 m.w.N.). Anderenfalls könnte von dem Verpflichteten die Ausübung eines Vorkaufsrechts ohne weiteres umgangen werden. Für den Bereich des Reichssiedlungsgesetzes gilt nichts anderes, weil es zusammen mit dem Grundstücksverkehrsgesetz die Gründung und den Erhalt landwirtschaftlicher Betriebe sicherstellen soll (vgl. hierzu nur BGH NJW-RR 2006, 1245 [BGH 28.04.2006 – BLw 32/05]). Nach § 2 Abs. 1 GrdstVG ist das zwar deshalb unproblematisch, weil hiernach die Veräußerung eines jeden Grundstücks genehmigungsbedürftig ist. Im Hinblick auf die in § 2 Abs. 3 GrdstVG eingeräumte Möglichkeit, durch Landesgesetz eine Mindestgrenze zu bestimmen, ab der die Veräußerung genehmigungsbedürftig ist, wäre die von den Beteiligten zu 1. und 4. befürchtete Aushöhlung des reichssiedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts in der Tat gegeben, wenn nicht beim Verkauf mehrerer Grundstücke die Ausübung des Vorkaufsrechts auch auf einzelne beschränkt werden könnte, soweit nur bezüglich dieser Grundstücke ein Vorkaufsrecht besteht.
Die Interessen des Veräußerers bzw. Verpflichteten werden dadurch nicht nachteilig berührt. Ist in einem solchen Kaufvertrag ein Gesamtpreis vereinbart, so hat nach § 467 Abs. 1 Satz 1 der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Dass hierzu im Einzelfall eine Wertermittlung angestellt werden muss, ist dem Veräußerer zumutbar, zumal er diese Situation durch den Verkauf zu einem Gesamtpreis herbeigeführt hat. Wenn er an den übrigen Gegenständen, an denen kein Vorkaufsrecht besteht, kein Interesse hat, kann er nach § 467 Satz 2 verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird. Damit wird verhindert, dass der Veräußerer den Vorkaufsgegenstand zu dem nach § 467 Satz 1 BGB zu bestimmenden verhältnismäßigen Preis an den Vorkaufsberechtigten abgeben muss, während er die übrigen Gegenstände gar nicht oder nur zu ungünstigen Bedingungen veräußern könnte (vgl. Soergel/Wertenbruch, aaO).
Eine Entscheidung über die Gerichtskosten ist nicht veranlasst, weil der Beteiligte zu 1., dem die Kosten aufzuerlegen wären (vgl. § 45 Abs. 1 Satz 2 LwVfG) von der Zahlung von Gerichtskosten befreit ist (§ 42 Abs. 2 in Verbindung mit § 41 Satz 2 LwVfG). Dagegen sind dem Beteiligten zu 1. die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2. und 3. aufzuerlegen, weil er die Kosten durch ein unbegründetes Rechtsmittel veranlasst hat (§ 45 Abs. 1 Satz 2 LwVfG). Der Beteiligte zu 1., der von seinem Beschwerderecht Gebrauch gemacht hat, gilt deshalb nach § 32 Abs. 2 Satz 3 LwVfG als Beteiligter im Sinne dieses Gesetzes, also auch soweit es um die Kostenentscheidung geht (ganz herrschende Auffassung, BGH MDR 1955, 605 [BGH 10.03.1955 – V BLw 14/55]; MDR1956, 159 [BGH 11.10.1955 – V BLw 24/55]; AgrarR 1998, 274; OLG Stuttgart RdL 2011, 102; Barnstedt/ Steffen, LwVfG, 6. Auflage, § 45 Rdnr. 41 m.w.N.).
OLG Frankfurt am Main, 25.10.2012 – 16 EntV 4/12 OLG Frankfurt am Main, 23.10.2012 – 9 U 84/11

References: § 4
 § 9
 § 58
 § 63
 § 32
 § 10
 § 4
 § 9
 § 2
 § 2
 § 1
 § 4
 § 4
 § 9
 BGH 
 § 4
 § 4
 § 467
 § 8
 § 467
 BGH 
 § 2
 § 2
 § 467
 § 467
 § 467
 § 45
 § 41
 § 32
 BGH 
 § 45