Source: https://www.homeday.de/musterdokumente/wohnungsmietvertrag/
Timestamp: 2017-03-30 10:43:05+00:00

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HomedayMusterdokumenteMuster Wohnungsmietvertrag – befristet Muster Mietvertrag
Für die Wohnungsvermietung gibt es zwei verschiedene Formen von Mietverträgen:
Der unbefristete Mietvertrag kommt dann für die Vermietung in Betracht, wenn Sie als Vermieter keinen gesetzlich festgelegten Grund (§ 575 BGB) für die Befristung haben oder die Vertragslaufzeit überhaupt nicht von vornherein festlegen wollen. Sie können selbst jederzeit ordentlich kündigen, vorausgesetzt Sie haben ein berechtigtes Interesse an der Kündigung. Der Mietvertrag ist nur dann ein Wohnraummietvertrag, wenn der Vertragszweck auf das Wohnen an sich ausgelegt ist. Dabei kommt es nicht auf die Bezeichnung des Vertrages an, sondern allein auf die tatsächliche Nutzung. Bei Wohnverhältnissen, bei denen der Zweck teils privat und teils gewerblich einzuordnen ist, soll auf den Schwerpunkt abgestellt werden. Spielt die gewerbliche Nutzung nur eine untergeordnete Rolle (z. B. wenn in der Wohnung ein gelegentlicher Onlineverkauf als Kleinunternehmer oder gelegentliche Nachhilfe stattfindet), so ist dies unbeachtlich, da der private Zweck des Wohnens eindeutig im Vordergrund steht. Überwiegt bei dem Mietverhältnis der gewerbliche Zweck oder ist dieser sogar eindeutig auf das berufliche Ziel ausgelegt, so sollten Sie einen Gewerbe-Mietvertrag nutzen.
Genauer Zeitraum der Mietzeit einschließlich Begründung für die Befristung der Mietzeit (bei befristetem Vertrag)
Genaue Angabe des Mietbeginns und ggfs. Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses (bei unbefristetem Vertrag)
Detailierte Auflistung der zu zahlenden Mietkosten samt
Aufschlüsselung und ggfs. Mieterhöhungen
Allgemeine Hinweise zum befristeten Wohnungsmietvertrag
Wollen Sie von den standardmäßigen Vertragsklauseln abweichen, können Sie mit dem Mieter individuell Vereinbarungen treffen, die den übrigen Regelungen vorgehen. Dies kann z.B. spezielle Abreden über die Tierhaltung oder Winterwartung betreffen. Sie können etwaige Vereinbarungen auch in einem gesonderten Dokument festhalten. Dann muss dieses Dokument aber an den Vertrag angeschlossen werden und mit diesem eine Einheit bilden (am besten durchnummerieren). Möglich ist auch, dass hier dokumentiert wird, dass bestimmte Mängel in der Wohnung vorhanden sind und der Mieter diese gesehen hat. Damit wird das Minderungsrecht nach § 536 b BGB ausgeschlossen. Im Grunde würde diese Beweissicherung den gleichen Zweck wie das Übergabeprotokoll erfüllen, sodass sie dazu auch eben jenes verwenden können. Allgemeine Hinweise zum unbefristeten Wohnungsmietvertrag
Sind Sie als Vermieter Eigentümer der Wohnung, nicht aber des Gebäudes oder Grundstücks (Gebäude und Grundstück stehen im Miteigentum mehrerer), so hat dies aufgrund der Vorschriften des Wohnungseigentümergesetzes Auswirkungen auf den Mietvertrag. In Bezug auf Flächen und Einrichtungen, die im Miteigentum stehen, sind für Sie als Vermieter die Gemeinschaftsordnung der Miteigentümer und Beschlüsse der Eigentümerversammlung verbindlich. Regelungen im Mietvertrag dürfen diesen verbindlichen Vorgaben nicht widersprechen. Andernfalls sind sie unwirksam. Zu den Regelungen, die Einrichtungen und Flächen im Miteigentum betreffen, zählen die Klauseln zu den Betriebs- bzw. Nebenkosten, zur Reinigung und Nutzung von Gemeinschaftsflächen sowie zu Reparaturen und baulichen Veränderungen an Gemeinschaftsobjekten.
Als Vermieter eines preisgebundenen Wohnraums müssen Sie einige Besonderheiten berücksichtigen. Da der Bau des Wohnraums mit öffentlichen Mitteln finanziert wird, sind Sie als Vermieter einer solchen Wohnung einigen zwingenden Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterworfen, das die Zweckbestimmung von Sozialwohnungen sichern soll. Sie dürfen keine höhere Miete verlangen, als es zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Außerdem darf die Mietsicherheit nur eingeschränkt verwendet und Mieterhöhungen lediglich zur Anpassung an gestiegene Aufwendungen vorgenommen werden. Bei der Umlage von Betriebskosten gehen ebenfalls gesetzliche Vorschriften vor. Als Vermieter sollten Sie auf jeden Fall sicherstellen, dass Sie den Mietvertrag nur mit einem Mieter schließen, der über eine Bescheinigung der Wohnberechtigung verfügt. Diese Bescheinigung müssen Sie sich aushändigen lassen und binnen zwei Wochen der zuständigen Stelle vorlegen.
Im Falle eines Mietvertrages zwischen Unternehmer und Verbraucher (Vermieter ist nur Unternehmer, wenn er die Vermietung im Rahmen einer professionellen Tätigkeit ausübt, wovon bei einer dauernden Vermietertätigkeit mit etwa 8–10 Wohnungen ausgegangen werden kann; Mieter ist nur Verbraucher, wenn er die Wohnung zu überwiegend privater Nutzung anmietet) besteht gemäß § 312 IV BGB ein Widerrufsrecht des Mieters, wenn die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages nicht besichtigt wurde. Um dieses Widerrufsrecht zeitlich zu begrenzen, müssen Sie als Vermieter eine Widerrufsbelehrung in den Mietvertrag aufnehmen. Dann hat der Mieter eine Widerrufsfrist von 14 Tagen. Ohne Widerrufsbelehrung verlängert sich die Widerrufsfrist um ein ganzes Jahr. Um ein Widerrufsrecht gänzlich auszuschließen, sollte vor Abschluss des Vertrages eine Besichtigung durchgeführt werden, bei der Namen und Anschrift der potenziellen Mieter dokumentiert werden. Der Besichtigungstermin ist sodann im Mietvertrag festzuhalten.
Grundsätzlich ist der Abschluss eines Mietvertrages formfrei möglich. Ein Mietvertrag, bei dem die ordentliche Kündigung für mehr als ein Jahr ausgeschlossen werden soll, muss in schriftlicher Form geschlossen werden, wenn nicht die Rechtsfolge des § 550 BGB eintreten soll. Danach wird ein solcher nicht schriftlich geschlossener Mietvertrag zwar nicht unwirksam, der Kündigungsverzicht gilt aber für nur höchstens ein Jahr. Zur Einhaltung der Schriftform gehört auch, dass alle Vertragsteile und Anlagen zusammengeheftet werden.
Als Vermieter müssen Sie seit dem 1. 11. 2015 bei der Anmeldung des Mieters mitwirken, indem Sie oder ein von Ihnen beauftragter Verwalter dem Mieter eine schriftliche bzw. elektronische Bestätigung über den Ein- bzw. Auszug aushändigt. Diese Bestätigung muss innerhalb von zwei Wochen ausgestellt werden und folgende Daten enthalten: Name und Anschrift des Vermieters, Art des meldepflichtigen Vorgangs und Datum des Ein-/Auszugs, Anschrift der in Frage stehenden Wohnung und Namen der meldepflichtigen Personen. Bei nicht getätigter oder falscher Ausstellung droht Ihnen als Vermieter ein Bußgeld. Über die tatsächliche An-/Abmeldung des Mieters können Sie sich selbst bei der Meldebehörde vergewissern.
Zusätzlich zur Meldepflicht haben Sie als Vermieter nunmehr die Pflicht, einen gültigen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen oder gut sichtbar auszuhängen. Schon beim Inserieren einer Immobilie sind bestimmte Daten aus diesem Ausweis anzugeben. Ausgenommen von dieser Pflicht sind nur Vermieter von kleinen Gebäuden mit einer Nutzfläche von unter 50 qm oder Baudenkmälern. Betrifft Sie als Vermieter diese Pflicht jedoch, und halten Sie diese nicht ein, so drohen Ihnen auch hier Bußgelder.
Bei der Vermietung einer Wohnung ist die genaue Bezeichnung der zu vermietenden Sache einschließlich aller dazugehörenden Räume und Flächen bedeutsam, um den vertraglichen Gegenstand genauestens festzulegen und die spätere Nutzung nicht eingeschlossener Mietobjekte rügen und unterbinden zu können. Für Sie als Vermieter ist dies besonders wichtig, da so vor unliebsamen Überraschungen geschützt werden soll. Treffen Sie keine Vereinbarung dahingehend, welche Räume/Flächen mitvermietet sind, so kann es passieren, dass ein Gericht im Streitfall annimmt, dass bestimmte Räume/Flächen mitvermietet sind, obwohl dies weder im Mietvertrag geregelt noch von Ihnen als Vermieter gewollt ist. Dass ein Raum mitvermietet ist, kann schon dann vermutet werden, wenn der Mieter über Schlüssel oder ein alleiniges Zugangsrecht zu diesem verfügt.
Hüten Sie sich vor unzulässigen Teilkündigungen
Bei der Festlegung, welche Räume/Flächen mitvermietet sind, ist auch deswegen besondere Achtung geboten, weil mitvermietete Räume/Flächen auch grundsätzlich nicht separat gekündigt werden können. Nur der gesamte Mietvertrag kann gekündigt werden. Für die Kündigung der zusätzlichen Räume/Flächen gelten dann aufgrund des einheitlichen Vertrages die Kündigungsregeln zum Wohnraum, für die ordentliche Kündigung demnach §§ 573 ff. BGB. Der Kündigungsgrund muss sich dann auch auf alle mitvermieteten Räume/Flächen beziehen. Eine Teilkündigung wäre nach § 573b BGB nur dann möglich, wenn der Vermieter „nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks“, wie Keller- und Speicherräume, Stellplätze oder Gärten, einzeln kündigt unter der Voraussetzung, dass der Vermieter die Nebenräume oder Grundstücksteile dazu verwenden will, Mietwohnungen zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. In der Teilkündigung muss der Vermieter seine Bauabsichten nachvollziehbar darlegen. Im Übrigen werden Teilkündigungen ausnahmsweise für zulässig gehalten, wenn aus dem Vertrag ersichtlich ist, dass die Mietsache an sich und die mitvermietete Sache kein untrennbares Mietverhältnis begründen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sie auf verschiedenen Grundstücken liegen, von verschiedenen Personen genutzt werden oder wenn im Vertrag eine unterschiedliche Vertragsdauer geregelt wird. Allerdings sollten Sie sich darauf nicht verlassen, sondern in jedem Falle getrennte Verträge schließen, wenn Sie sich die Teilkündigung vorbehalten wollen.
Setzen Sie sich nicht unnötigerweise der Gefahr von Mietminderungsansprüchen aus Die Angabe der Wohnfläche der Mietsache ist nicht zwingend. Sollten Sie eine solche Regelung im Mietvertrag beibehalten wollen, so ist die Angabe des Zusatzes „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht der Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume“ unbedingt notwendig, um eine Haftung nach § 536a BGB wegen Mietminderung auszuschließen, falls die angegebene von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % abweicht. In jedem Falle ist eine technisch fehlerfrei ermittelte Wohnfläche aber sinnvoll, da diese auch den Betriebskosten zugrunde gelegt werden muss (bei inhaltlich falscher Wohnflächenangabe müssen die Betriebskosten neu berechnet werden).
Vereinbaren Sie einen Kündigungsverzicht mit dem Mieter, wenn Sie die ordentliche Kündigung auf beiden Seiten für einen gewissen Zeitraum ausschließen möchten
Beim Kündigungsausschluss gilt eine Höchstgrenze von 4 Jahren als zulässige Dauer für den Kündigungsverzicht. Die Dauer von 4 Jahren wird ab dem Datum der Unterschrift berechnet. Anders als bei einem befristeten Mietvertrag muss hierbei auch keine Begründung für den Ausschluss gegeben werden. Wurde ein solcher Kündigungsverzicht vereinbart, so ist auf beiden Seiten eine ordentliche Kündigung nicht mehr möglich. Es besteht lediglich die Möglich der außerordentlichen fristlosen Kündigung und unter gewissen Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht. Eben jene Voraussetzungen hierfür sind, dass 1) die Einhaltung der Vertragslaufzeit für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde, 2) der Mieter einen wichtigen Grund, sprich ein berechtigtes Interesse, für die vorzeitige Beendigung hat, der dem Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrages vorgeht, 3) der Vermieter durch den Eintritt des Nachmieters nicht schlechter gestellt wird, also mindestens ein geeigneter und zumutbarer Nachmieter gestellt wird, der in den Vertrag zu den geltenden Bedingungen eintreten will, und 4) der Vertrag nicht ohnehin bald endet. Als wichtiges, berechtigtes Interesse des Mieters kommen eine berufliche Versetzung, unverschuldete Arbeitslosigkeit, Hochzeit oder Familienzuwachs in Betracht. Eine wesentliche Verringerung des Familieneinkommens oder lediglich der Wunsch in eine günstigere Wohnung bzw. Eigentum zu ziehen wurden beispielsweise nicht als berechtigte Interessen gewertet. Ist das Interesse selbst verschuldet, so ist nicht von unzumutbarer Härte auszugehen.
Das Recht, einen Nachmieter zu stellen bei einem Vertrag ohne Kündigungsverzicht, kann ausschließlich in extremen Härtefällen angenommen werden, da die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten überschaubar und es daher grundsätzlich dem Mieter zuzumuten ist, noch so lange am Vertrag festzuhalten. Wenn Sie in den Vertrag eine sogenannte Nachmieterklausel aufnehmen, räumen Sie dem Mieter natürlich das Recht ein, auch bei einem unbefristeten Vertrag ohne Kündigungsverzicht diesen sogar schon vor den drei Monaten durch Stellung eines Nachmieters zu beenden. Daher sollten Sie sich vor solch einer Nachmieterklausel hüten.
Bei der Festlegung der Miete ist vor allem die neu eingeführte Mietpreisbremse zu beachten. Diese gilt in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt (von den Ländern selbst festgelegt), in denen bezahlbarer Wohnraum knapp geworden ist. Die Miete darf dann max. 10 % über dem ortsüblichen Niveau liegen. Verstöße gegen die Mietpreisbremse muss der Mieter schriftlich rügen, wobei er zu viel gezahlte Miete auch nur nach dieser Rüge zurückverlangen kann. Von vornherein ausgenommen von der Mietpreisbremse sind allerdings Mieten für Neubauten und die erste Miete nach einer Modernisierung (zur Förderung dieser Maßnahmen). Wann Sie ansonsten die höchste zugelassene Miete überschreiten dürfen, ist im Dokument „Mietvertrag mit Ausfüllhilfe“ erläutert, welches Sie auf unserer Homepage herunterladen können.
Legen Sie fest, welche Nebenkosten die Miete enthalten soll
Als Vermieter müssen Sie sich überlegen, ob Sie bezüglich der Betriebskosten eine Vorauszahlung oder einen Pauschalbeitrag beziehen möchten. Vorteil des Pauschalbeitrags ist es, dass Sie dem Mieter keine zu viel gezahlten Kosten zurückerstatten müssen, sollte der Pauschalbeitrag höher sein als die tatsächlich anfallenden Kosten (wobei der Pauschalbeitrag selbstverständlich nur in angemessener Höhe erhoben werden darf). Nachteil ist, dass Sie auch kein Recht auf Nachzahlung haben, falls der Pauschalbeitrag die Betriebskosten nicht deckt.
Zu Beachten: Die Vereinbarung über einen Pauschalbeitrag von Betriebskosten ist nur über die in § 5 Nr. 1 und 2 (siehe Mietvertrag) genannten Kosten möglich. Bezüglich der Zahlung von Heiz- und Warmwasserkosten ist ein solcher Pauschalbeitrag unzulässig. Hierbei findet immer nur eine Vorauszahlung statt. Bei preisgebundenem Wohnraum ist eine Pauschalzahlung hinsichtlich aller Arten der Nebenkosten, also auch der Betriebskosten, generell unzulässig.
Sie können als Vermieter im Mietvertrag festlegen, dass die Miete nach den Bestimmungen zur Index- oder Staffelmiete steigt. Die Vereinbarungen der Index- oder Staffelmiete sind nur alternativ möglich. Wird eine der beiden Möglichkeiten gewählt, so ist eine gesetzliche Mietanpassung nach den §§ 558 ff. BGB grundsätzlich nicht mehr möglich. Daher sollten Sie sich als Vermieter gut überlegen, welche Art der Mietanpassung für Ihre Immobilie die beste ist. Vorteil der Indexmiete ist, dass die Miete an die Inflationsrate angepasst wird. Dies ist vor allem in Gegenden sinnvoll, in denen die Inflationsrate über der örtlichen Mietpreisentwicklung steht. Ist dies nicht der Fall, so macht eine Indexmiete wenig Sinn, da dann nicht mehr an die potenziell höhere Vergleichsmiete angepasst werden kann. Von einer solch höheren Mietpreisentwicklung ist oftmals in Großstadtgebieten oder Ballungsräumen auszugehen, da hier Wohnraum knapp und daher begehrt ist. Zudem muss beachtet werden, dass bei einer Indexmiete die Mieterhöhung bei Modernisierungen grundsätzlich ausgeschlossen ist. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass bei Verringerung des Preisindexes der Mieter sich auch auf diese berufen kann und die Miete dementsprechend verringert werden muss. Die Indexmiete muss sich also bezahlt machen. Vorteil der Staffelmiete ist, dass die Mieterhöhung automatisch erfolgt und somit Planungssicherheit verschafft. Staffelverträge dürfen mittlerweile auch einen Zeitraum von 10 Jahren überschreiten. Aber auch hier ist eine Erhöhung der Miete nach den gesetzlichen Vorschriften ansonsten ausgeschlossen. Außerdem muss jede einzeln vereinbarte Staffelmiete im Gegensatz zur Indexmiete mit der Mietpreisbremse vereinbar sein, was zu Beginn jeder Staffel neu bewertet wird. Weiterhin ist der Vermieter grundsätzlich auch dann an eine Staffelvereinbarung gebunden, wenn die Mietstaffel an sich unwirksam ist, d. h. eine Erhöhung nach § 558 BGB ist auch dann ausgeschlossen. Daher ist besondere Vorsicht bei einer solchen Staffelmiete geboten.
Machen Sie von Ihrem Recht zur Kündigung Gebrauch, wenn die Zahlung der Miete verspätet stattfindet Bei Zahlungsverzug ist die Kündigung nach § 543 II Nr. 3 BGB dann zulässig, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen (zum Beispiel März und April) mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand geraten ist oder wenn über einen längeren Zeitraum hinweg Mietschulden von mindestens zwei Monatsmieten aufgelaufen sind. Eine Mahnung ist grundsätzlich nicht erforderlich, da Termine für die Zahlung vereinbart sind. Zu beachten ist aber, dass der Mieter die Schulden ausgleichen (spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit bzw. Zustellung der Räumungsklage) und dadurch die fristlose Kündigung abwehren kann, wobei diese Art der Abwendung nur einmal in zwei Jahren zulässig ist. Daher sollte man auch ordentlich kündigen, denn diese Kündigung bleibt selbst bei Ausgleich der Schulden bestehen. Allerdings muss für eine ordentliche Kündigung der Zahlungsverzug verschuldet sein.
Vereinbarungen bezüglich der Betriebskostenübernahme, die dem Mieter keine Vorstellung darüber geben, inwieweit er solche zusätzlichen Kosten zu tragen hat, sind unwirksam. Eine Auflistung aller Betriebskosten muss aber nach geltender Rechtsprechung nicht stattfinden, da auch ein Hinweis auf § 2 BetrKV ausreicht. Sonstige Betriebskosten können dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie gesondert und im Einzelnen konkret bezeichnet im Mietvertrag vereinbart worden sind. Die bloße Nennung „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag genügt nicht. Solche sonstigen Betriebskosten sind beispielsweise die Kosten einer Sonderausstattung (z. B. Schwimmbad, Klimaanlage), die Kosten eines besonderen Personalaufwands (z. B. Bewachung zum Schutz des Eigentums) oder des Aufwands für die Kontrolle der Funktionsfähigkeit sowie die Kosten der Wartung und Pflege von technischen Einrichtungen (z. B. Klingel- und Gegensprechanlage, regelmäßiger „Elektrocheck“). Verwaltungskosten sind dagegen beispielsweise keine sonstigen Betriebskosten, da sie auch im gesamten Katalog nicht erwähnt wurden.
Legen Sie fest, wie die Betriebskosten abgerechnet werden sollen
Der Vermieter kann entscheiden, nach welchem Umlageschlüssel die Betriebskosten abgerechnet werden sollen. Er kann dabei ganz generell zwischen der Wohnfläche, der Personenanzahl, der Anzahl der Wohnungen, der Miteigentumsanteilen und dem Verbrauch entscheiden. Fehlt eine Vereinbarung, ist von einer Berechnung nach Wohnfläche auszugehen, es sei denn dies betrifft die Heizkosten (zwingende Berechnung nach Verbrauch gesetzlich vorgeschrieben). Bei einer Eigentumswohnung sollte der Umlageschlüssel gewählt werden, der auch für die Verteilung der Kosten zwischen den Wohnungseigentümern selbst maßgeblich ist. Bei den Betriebskosten, d. h. bei deren Verursachung, Erfassung und Abrechnung, ist außerdem der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen. Nur solche Betriebskosten dürfen in Anspruch genommen werden, die bei gewissenhafter Abwägung auch gerechtfertigt sind. Die Beweislast für einen Verstoß hiergegen trägt allerdings der Mieter nach Rechtsprechung.
Grundsätzlich müssen die Heiz- und Warmwasserkosten im Gegensatz zu den anderen Betriebskosten heutzutage größtenteils verbrauchsabhängig abgerechnet werden (verbindliche Vorgabe der Heizkostenverordnung). Dies bedeutet auch, dass in jeder Wohnung Wärme- bzw. Warmwasserzähler vorhanden sein müssen (die Pflicht zum Einbau solcher Geräte entfällt nur bei unzumutbarem Aufwand, wenn beispielsweise die Kosten der Zähler-Installation über einem Viertel der Brennstoffkosten liegen – Kaltwasserzähler müssen erst gar nicht eingebaut werden, da diese Kosten auch weiterhin verbrauchsunabhängig abgerechnet werden können). Die früher übliche verbrauchsunabhängige Abrechnung oder die Festsetzung einer Warmmiete führte in Mehrfamilienhäusern oftmals zu Ungerechtigkeiten, wenn der eine Mieter viel mehr Energie verbrauchte als der andere und trotzdem beide dasselbe zahlen mussten, und sind daher nicht mehr zulässig. Eine verbrauchsunabhängige Abrechnung ist heute nur noch in Zweifamilienhäusern, in denen auch der Vermieter selbst wohnt, sowie in Studenten-, Alters- und Pflegeheimen möglich. Auch wenn Sie an die verbrauchsabhängige Abrechnung gebunden sind, bleibt Ihnen die Möglichkeit, zu wählen, zu wie viel zwischen 50 und 70 % Sie verbrauchsabhängig abrechnen wollen (sogar eine gesonderte Vereinbarung, dass zu 100 % nach Verbrauch abgerechnet werden soll, ist möglich). Die übrigen verbrauchsunabhängigen Kosten (zwischen 30 und 50 %, aber nie höher als 50 %) sollen die Kosten abdecken, die allein durch den Betrieb der Heizungsanlage verursacht werden und daher von allen Mietern gleichermaßen zu tragen sind. Für Sie als Vermieter macht es keinen großen Unterschied, ob Sie einen höheren oder niedrigeren verbrauchsabhängigen Umlageschlüssel wählen. Wird mehr nach Verbrauch abgerechnet, so kann jedenfalls davon ausgegangen werden, dass die Mieter sparsamer mit dem Energieverbrauch umgehen. Da der individuelle Energieverbrauch aber nie richtig einzuschätzen ist, kann zumindest bei einer Wohnung mit relativ großer Wohnfläche eine höhere verbrauchsunabhängige Abrechnung sinnvoll sein.
Achtung: Sie sind nur bei älteren Gebäuden, die nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 erfüllen, mit einer Öl-oder Gasheizung versorgt werden und bei denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung überwiegend gedämmt sind, dazu verpflichtet, in jedem Fall zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche abzurechnen. Damit soll bezweckt werden, dass der Mieter zu einem sparsameren Energieverbrauch und der Vermieter zu einer Sanierung mit anschließend besseren energetischen Voraussetzungen angehalten wird.
Auch bei preisgebundenem Wohnraum setzt die Umlage der Betriebskosten eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Hier sind für die Abrechnung der Betriebskosten vor allem § 20 NMV 1970 und § 28 II. BV maßgeblich. Es müssen die konkret anfallenden Betriebskosten genau bezeichnet werden und auch die einzelnen Beträge der Betriebskosten sollten angegeben werden, wobei nach neuerer Rechtsprechung auch eine Ausweisung der Kosten in einem Gesamtbetrag ausreicht. Die Angabe der Art und Höhe der Kosten ist bereits bei Überlassung der Wohnung, womit aber nach überwiegender Ansicht der Abschluss des Mietvertrags gemeint ist, erforderlich. Geschieht dies nicht in ausreichender Weise, so ist die Rechtsfolge höchst umstritten. Zum Teil wird von der gänzlichen Unwirksamkeit der Regelung und einem Ausschluss der Pflicht zur Betriebskostenzahlung für Vergangenheit und Zukunft ausgegangen, zum Teil wird aber auch die Wirksamkeit der Vereinbarung verteidigt und dem Mieter lediglich ein Auskunftsanspruch bezüglich der Betriebskostenpositionen eingeräumt. Die Rechtsprechung vertritt zurzeit die Auffassung, dass die Betriebskosten bei unzureichender Aufstellung zwar nicht umgelegt und berechnet werden können, dieser Fehler aber für die Zukunft behoben werden kann.
Sie dürfen die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Dies gilt nur nicht, wenn es sich um eine zweckgebundene Sicherheit handelt (z. B. für besondere Einrichtungen des Vermieters) oder wenn ein Dritter freiwillig und unaufgefordert dem Vermieter für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag eine Sicherheit anbietet (um zum Beispiel den Abschluss eines Mietvertrages zu ermöglichen) und hierdurch keine weiteren Verpflichtungen des Mieters entstehen. Eine Klausel, die allerdings die zusätzliche Stellung eines Bürgen zur Verpflichtung macht, ist unwirksam.
Das Geld für die Mietkaution muss vom Vermieter von seinem Vermögen getrennt, vorzugsweise unter der Bezeichnung „Mietkautionskonto“, angelegt werden. Der Mieter hat solange ein Zurückbehaltungsrecht an der Zahlung der Mietsicherheit bis der Vermieter ein insolvenzfestes Konto nennt und den Nachweis der getrennten Anlage erbringt (Angabe der Kontonummer und Kündigungsfrist ebenfalls einklagbar). Der Grund hierfür ist folgender: Dem Vermieter soll nicht ermöglicht werden, das Geld unberechtigterweise selbst einzubehalten. Bei Insolvenz des Vermieters wäre die Kaution für den Mieter verloren. Aufgrund der dem Vermieter obliegenden Vermögensbetreuungspflicht macht er sich außerdem bei Nichtbefolgung der treuhänderischen Aufbewahrung der Untreue gemäß § 266 I StGB strafbar.
Denken Sie auch über mögliche Alternativen zur Barkaution nach Alternativ wäre als Mietsicherheit auch eine Bankbürgschaft möglich. Auch eine Anlage in Fondsanteilen oder Aktien ist als Sicherheit denkbar. Bei der Auswahl der Sicherheit muss der Vermieter abwägen, welche Kriterien für ihn wichtig sind. Grundsätzlich sind für den Vermieter zum einen sofortige Verfügbarkeit der Sicherheit und zum anderen ein geringer Verwaltungsaufwand sinnvoll. Diese Kriterien werden am besten bei einer Mietsicherheit nach § 8 Nr. 2 Alt. 1 oder Alt. 2 (siehe Mietvertrag) erfüllt. Bei Ersterem können Vermieter jederzeit ohne Einflussnahme auf die Mietsicherheit zugreifen, haben allerdings einen gewissen Verwaltungsaufwand bezüglich des Zinsabschlags (Vermieter muss Steuerbescheinigung der Bank wegen des vorgenommenen Zinsabschlags seinen Mietern zur Verfügung stellen, damit diese die Zinsen versteuern und den einbehaltenen Zinsabschlag auf ihre Einkommenssteuer anrechnen lassen können). Wenn Sie über die Bezeichnung des Kontos als Mietkautionskonto hinaus bei Ihrer Bank den Namen des betreffenden Mieters bekannt geben, kann die Bank die Steuerbescheinigung aber auch gleich auf den Namen des Mieters ausstellen, sodass sich der Vermieter diesbezüglich den Verwaltungsaufwand spart. Bei Letzterem muss der Mieter ein Mietersparbuch anlegen lassen, das einen Pfändungsvermerk zugunsten des Vermieters enthält. Hier haben Vermieter von vornherein keinen Verwaltungsaufwand.
Zu Beachten: Eine Bürgschaft ist als Form der Sicherheit eher nachteilig, da zum einen keine Zinsen anfallen und zum anderen keine verjährten Ansprüche gedeckt werden. Außerdem ist bei einer Bürgschaft strittig, ob der Mieter formularvertraglich zur Bestellung einer Bürgschaft unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit oder unter Verzicht auf das Recht der Hinterlegung oder sogar unter Verpflichtung des Bürgen zur Zahlung auf erstes Anfordern verpflichtet werden kann. Solche Vereinbarungen sind regelmäßig mit einem nicht unerheblichen Unwirksamkeitsrisiko behaftet. Als Alternative zur Bürgschaft können Sie, wenn Sie zum Beispiel an junge Leute vermieten, auch deren Eltern den Mietvertrag mitunterschreiben lassen. Wenn ein Arbeitgeber möchte, dass Sie an seinen Mitarbeiter vermieten, sollten Sie versuchen, ihn als Mieter (mit) zu verpflichten. Für die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag haften dann alle, die unterschrieben haben, gesamtschuldnerisch. Auf diese Weise erhöhen Sie automatisch Ihre Sicherheit, ohne dass es sich um eine Kaution mit einer höhenmäßigen Beschränkung handelt.
Gehen Sie vorsichtig mit der Verwertung der Kaution um
Bei streitigen Forderungen ist die Verwertung der Mietkaution unzulässig. Dies widerspräche dem treuhänderischen Charakter des § 551 III BGB. Denn der Mieter soll die gesamte Kaution auch bei späterer Insolvenz des Vermieters zurückerhalten.
Prüfen Sie vor Zurückzahlung der Kaution, ob auf Ihrer Seite Ansprüche gegen den Mieter bestehen
Vermieter sollten die Mietsicherheit nicht vorbehaltlos zurückzahlen, falls noch offene Forderungen wegen des Wohnungszustandes bestehen könnten. Denn mit einer vorbehaltlosen Rückzahlung erklären Sie als Vermieter stillschweigend, dass Sie die Mietsache als ordnungsgemäß ansehen und verzichten dadurch auf eine spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen erkennbarer Schäden. Wie lange Vermieter die Mietsicherheit zur Prüfung etwaiger Ansprüche einbehalten dürfen ist weder gesetzlich noch durch Rechtsprechung geklärt. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an. Grundsätzlich wird von einer Prüfungsdauer von mindestens 6 Monaten ausgegangen. Dass Vermieter einen Teil der Mietsicherheit auch einbehalten dürfen, um damit Ansprüche aus Nachforderungen zu Betriebskostenabrechnungen zu sichern, ist anerkannt. Wie hoch der angemessene Teil sein darf, den Vermieter für die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung einbehalten dürfen, wird aber nicht einheitlich beurteilt. Allgemein anerkannt ist, dass eine Summe von drei bis vier monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen angemessen ist. Vereinzelt wird für die Beurteilung der Angemessenheit auch die Höhe der letzten Nachzahlung einbezogen.
Die formularvertragliche Abwälzung der Kosten zur Ersatzbeschaffung und zum Austausch des Schlosses/der Schließanlage ist nur dann wirksam, wenn die Haftung von dem Verschuldens-Prinzip abhängig gemacht wird. Alles andere würde gegen grundsätzliche Prinzipien des Haftungsrechts verstoßen und den Mieter somit unangemessen benachteiligen.
Die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung ist wegen § 553 BGB von einem berechtigten Interesse des Mieters abhängig zu machen. Nachteilige Vereinbarungen zu Lasten des Mieters sind gemäß § 553 III BGB unwirksam. Der formularmäßige Ausschluss von § 540 I S. 2 BGB, nach dem der Mieter bei ungerechtfertigter Verweigerung der Zustimmung außerordentlich kündigen darf, ist gemäß § 307 II Nr. 1 BGB unwirksam, außer dem Mieter verbleiben die Rechte nach § 553 BGB. Die Klausel müsste dann heißen: „§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB wird ausgeschlossen, § 553 BGB bleibt jedoch unberührt (Überlassung von einem Teil des Wohnraums bei Entstehen eines berechtigten Interesses nach Vertragsabschluss.“).
Außerdem: Bei zulässiger Untervermietung sind dem Vermieter neben dem berechtigten Interesse die persönlichen Daten konkret zu nennen. Ein etwaiger Untermietzuschlag ist berechtigt, wenn die Untervermietung dem Vermieter sonst nicht zugemutet werden kann.
Eine Klausel, die die Zustimmung der Tierhaltung generell erfordert, ohne darauf einzugehen, ob das Wohnverhältnis beeinträchtigt ist, ist unwirksam. Die Haltung von Kleintieren ist deswegen grundsätzlich ohne Zustimmung möglich, da nicht davon ausgegangen wird, dass dies das Mieterverhältnis berührt. Zu Kleintieren können deswegen auch nur Tiere wie Fische, Hamster, Kaninchen usw. gezählt werden. Das pauschale Verbot von größeren Haustieren ist auf der anderen Seite auch verboten, da nicht grundsätzlich davon ausgegangen werden kann, dass diese Tiere das Verhältnis derartig berühren, dass ein generelles Verbot gerechtfertigt wäre. Daher muss die Zulässigkeit der Haltung solcher Tiere im Einzelfall geprüft werden.
Gemäß § 535 ist gesetzlich vorgeschrieben, dass der Vermieter die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten hat. Dies kann auch nicht im Ganzen auf den Mieter übertragen werden. Allerdings muss der Mieter gemäß § 555a BGB dann auch Maßnahmen dulden, die zur Instandhaltung oder -setzung notwendig sind. Grundsätzlich muss der Vermieter alle Schäden und Mängel beseitigen, unabhängig davon, wie hoch die Kosten oder der Renovierungsaufwand sind. Unzumutbar ist der Renovierungsaufwand für den Vermieter i. d. R. erst dann, wenn er nicht innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden kann oder wenn der Reparaturaufwand mehr als das 3-Fache des Verkehrswerts des Mietobjekts betragen würde. Dass bei Nichtbeachtung der Anzeigenpflichten der Mieter auf seine Rechte verzichten muss, ergibt sich aus dem Gesetz, vgl. § 536c BGB.
Die verschuldensabhängige Haftung ist für das BGB atypisch und kann daher ausgeschlossen werden. Für nach Vertragsschluss entstandene Mängel kann die Haftung aber nicht ausgeschlossen werden, vgl. § 309 Nr. 7 BGB, da dies den Mieter unangemessen einschränken würde. Selbst eine Hausratversicherung des Mieters übernimmt nicht die Kosten für Mängel, die vom mangelhaften Zustand einer Wohnung herrühren. Der Vermieter allerdings kann diese Schäden versichern lassen und dann im Wege der Betriebskosten auf den Mieter umlegen, sodass der Ausschluss der Haftung unbillig wäre. Klauseln zum Ausschluss der Haftung bei mittlerer und leichter Fahrlässigkeit können als wirksam angesehen werden, sofern es sich nicht um die Verletzung von Hauptpflichten und Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit handelt. Sie können also eine solche Klausel in den Vertrag aufnehmen. Auch solche Ausschlüsse sind allerdings mit Bedacht zu behandeln, da die Rechtsprechung hiermit neuerdings tendenziell sehr restriktiv umgeht und auch in der Literatur oftmals ein Verstoß gegen § 9 II Nr. 1 AGBGB angenommen wird.
Treffen Sie eine Vereinbarung dahingehend, dass der Mieter Kosten für Kleinreparaturen selbst zu tragen hat
Die Kleinreparaturklausel betrifft vor allem Geräte und Einrichtungen wie Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, Rollläden, Markisen, Jalousien und evtl. mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen, etc. Hier ist zu beachten, dass der Mieter die Kosten zwar in dem vorgeschriebenen Umfang übernehmen muss, er selbst aber nicht dazu verpflichtet ist, Handwerker zu bestellen. Dies bleibt Aufgabe des Vermieters. Verpflichtet der Vertrag den Mieter dennoch, selbst den Auftrag zu erteilen oder gar die Reparatur zu übernehmen, ist die ganze Reparaturklausel unwirksam. Momentan werden bei dieser Klausel zu übernehmende Beträge von bis zu 110 Euro für zulässig erachtet, allerdings ist auch hier Vorsicht geboten. Bei der Jahreshöchstgrenze wurden bereits mehr als 7 % als unwirksam betrachtet. Klauseln, die verpflichten, sich mit dieser Summer zu beteiligen, obwohl die einzelne Reparatur über 100 Euro hinausgeht, sind unwirksam. Schönheitsreparaturen
Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist deshalb wichtig, weil sie gesetzlich eigentlich dem Vermieter obliegen. Im Mietvertrag muss daher geregelt sein, dass der Mieter diese übernimmt. Allein die Bestimmung „Der Vermieter überlässt dem Mieter die Übernahme der Schönheitsreparaturen“ genügt nicht, da dies somit ins Belieben des Mieters gestellt wird. Schönheitsreparaturen sind optische Gebrauchsspurenbeseitigungen, die malermäßige Arbeiten beinhalten. Alles was darüber hinausgeht kann laut Rechtsprechung nicht auf den Mieter abgewälzt werden, da der Mieter auch nur dazu verpflichtet werden kann, seine eigenen Abnutzungsspuren zu beseitigen und keine komplette Renovierung vorzunehmen.
Klauseln zu Schönheitsreparaturen, die eine Durchführung unabhängig von der Erforderlichkeit und nach einem starren Fristenplan vorsehen, sind grundsätzlich unzulässig. Die Fristen müssen sich ohne die üblichen Fristen für Schönheitsreparaturen zu unterschreiten nach dem tatsächlichen Grad der Abnutzung richten und flexibel sein. Dies ist durch Zusätze wie „bei Bedarf“, „im Allgemeinen“ oder „regelmäßig“ zu verdeutlichen. In Zukunft könnten sich außerdem die Zeitintervalle der Renovierungspflichten aufgrund neuer bautechnischer Möglichkeiten ändern. Die konkrete Art der Durchführung, insbesondere eine Verpflichtung zur fachmännisch bestellten Renovierung, darf nicht vorgegeben werden (eine ausdrückliche Erlaubnis zur Eigenrenovierung ist aber ebenso wenig notwendig). Ebenso wenig ein Farbdiktat oder eine Tapetenklausel. Eventuell muss nur bei Mietende die Wohnung wieder so hergestellt werden, also in neutralen Farben, dass sie weitervermietet werden kann und dem allgemeinen Geschmacksempfinden entspricht. Im Übrigen sind Endrenovierungsklauseln, die den Mieter bei Auszug unabhängig vom Zustand der Mietsache zur Renovierung verpflichten, und Quotenabgeltungsklauseln, die bei Auszug des Mieters eine prozentuale Zahlung für die Dauer der Mietzeit im Hinblick auf die in Zukunft erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen verlangen, unzulässig. Die Kostenübernahme soll als Ausgleich für die Abnutzung der Wohnung dienen. Diese Kosten können aber nicht verlässlich ermittelt werden und benachteiligen den Mieter zu stark. Kumulative Klauseln, die neben laufenden Schönheitsreparaturen auch zur Endrenovierung bei Fälligkeit verpflichten, sind erst recht unzulässig.
Klauseln zur Übernahme von Schönheitsreparaturen sind nur gültig, wenn die Wohnung in einem renovierten Zustand übernommen wurde (im Mietvertrag sowie Übergabeprotokoll festzuhalten sowie ggf. durch Fotodokumentation und Handwerkerrechnungen zu belegen). Dies ist bei unrenovierten Wohnungen allenfalls möglich, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich zukommen lässt. Eine halbe Monatsmiete für Streicharbeiten in drei Räumen ist dabei kein angemessener Ausgleich. Vielmehr müssen Arbeits- und Materialkosten ersetzt und eine mietfreie Zeit eingeräumt werden. Besser für Sie als Vermieter ist es immer, die Wohnung in renoviertem Zustand zu übergeben. Die Rechtsprechung könnte in Zukunft dazu tendieren, die Klauseln zur Übernahme der Schönheitsreparaturen auch bei unrenoviertem Zustand und Zahlung einer Pauschale gänzlich für unwirksam zu erklären, da dem Mieter bei ohnehin renovierungsbedürftigen Wohnungen oftmals die Möglichkeit genommen wird, nachzuweisen, dass die Notwendigkeit der Arbeiten nicht auf seiner eigenen Abnutzung beruht oder noch nicht erforderlich ist.
Betreten durch Vermieter
Ein Recht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, steht dem Vermieter nicht zu. Solch ein Recht darf auch nicht in einer Vertragsklausel vereinbart werden. Das uneingeschränkte Gebrauchsrecht steht während der Mietzeit nämlich allein dem Mieter zu. Eine Pflicht, den Zutritt zu gewähren, kann daher nur bei einem konkreten sachlichen Grund bestehen. Außerdem ist eine Klausel, die ein Zutrittsrecht gänzlich ohne Vorankündigung oder in Abwesenheit des Mieters vorsieht, auch unwirksam.
Die Aufrechnung mit Forderungen aus § 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung an sich kann wegen § 556b II S. 1 BGB nicht ausgeschlossen werden, sondern nur von einer Anzeigepflicht abhängig gemacht werden. Im Übrigen ist § 309 Nr. 3 BGB zu beachten, sodass der Mieter immer gegen Forderungen, die rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind, aufrechnen kann. Unwirksam sind auch alle Klauseln, wonach Aufrechnung gegen Mietteile, wie etwa Betriebs- und Heizkostenforderungen unzulässig sind oder auf bestimmte Teile der Miete (etwa 80 %) beschränkt werden.
Die Hausordnung (oder ggf. die Gemeinschaftsordnung) sollte Bestandteil des Vertrages sein, um eine gewisse Ordnung innerhalb der Hausgemeinschaft zu gewährleisten. Wesentliche andere Verpflichten des Mietvertrages können hierdurch nicht abgeändert werden, sodass diese Regelungen nur vorteilhaft sein können. Bei einer Eigentumswohnung ist die Hausordnung auch deshalb wichtig, weil hier bestimmte Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft bezüglich gemeinschaftlicher Einrichtungen Ausdruck finden, an die der Vermieter sich selbst halten muss. Die Hausordnung ist dem Vertrag tatsächlich beizufügen, da der Mieter diese auch zur Kenntnis genommen haben muss.
Hier können beispielsweise besondere Abreden über Winterwartung, Hausmeistertätigkeit oder Tierhaltung festgelegt werden. Sie können ebenso in einem separaten Dokument vereinbart werden, das an den Vertrag angeheftet wird, mit diesem verbunden und im Anschluss an diesen durchnummeriert werden muss. Ansonsten kann hier auch festgehalten werden, dass sich der Mieter über besondere Umstände der Wohnung, etwa Mängel, bewusst ist, sodass diesbezüglich zum Beispiel kein Minderungsrecht greift. Die Rechtsfolge ist gesetzlich geregelt in § 536b BGB, die Kenntnis des Umstands sollte aus Beweissicherungsgründen aber direkt im Vertrag festgehalten werden.
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References: § 536
 § 312
 § 550
 § 573
 § 536
 § 5
 § 558
 § 543
 § 2
 § 20
 § 28
 § 266
 § 8
 § 551
 § 553
 § 553
 § 540
 § 307
 § 553
 § 553
 § 535
 § 555
 § 536
 § 309
 § 9
 § 536
 § 556
 § 309
 § 536