Source: http://derechogeneral.blogspot.com/2012/03/el-principio-de-fe-publica-registral.html
Timestamp: 2020-03-28 09:30:16+00:00

Document:
DERECHO EN GENERAL: EL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
Edilberto CABRERA YDME*
* Abogado por la Universidad Nacional de San Agustín de Arequipa, Profesor de la Facultad de Letras y Ciencias Jurídicas de la Universidad Nacional Jorge Basadre Grohmann de Tacna.
El tráfico de bienes exige actualmente no sólo celeridad, sino también y fundamentalmente seguridad. Dentro de este contexto, el autor – con lenguaje sencillo y agudo- efectúa un estudio integral del principio de fe pública registral, mediante el análisis de cada uno de los requisitos exigidos para el despliegue de sus efectos.
Cobra importancia el ensayo, por cuanto se analiza un principio que ha significado un avance trascendental en materia de Derecho Registral y que, a la vez, constituye la médula de su estructura y la expresión más clara de los alcances de la protección que el Registro brinda a los actores inmersos en dicho tráfico.
SUMARIO: 1. Noción Conceptual.- 2. Fundamento.- 2.1. La confianza en la apariencia registral.- 2.2. La ineficacia del negocio jurídico precedente al del tercero.-2.3. La inexactitud registral.- 2.4. La adquisición inmobiliaria a non domino.- 3. Requisitos.- 3.1. Adquisición válida de un derecho.- 3.2. Previa inscripción del derecho transmitido.- 3.3. Inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido.- 3.4. Onerosidad en la transmisión del derecho.- 3.5. Buena fe del adquirente.- 3.6. Inscripción del derecho a favor del adquirente.- 4. Beneficiario de la fe pública registral: el tercero registral.
1. NOCIÓN CONCEPTUAL
La protección del titular registral surge a través del principio de legitimación registral en la medida que de la presunción relativa de exactitud que impone, se desprende que aquél no podrá ser despojado de su derecho sin su previo consentimiento o intervención (Art. 2013 del C.C. y Art. VII del NRGRP). Por su parte, la protección de los terceros, además del principio de oponibilidad de lo inscrito, emana del principio de fe pública registral. Este, en líneas generales, establece que, aquéllos no podrán ser perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de su adquisición (Art. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP).
El principio de fe pública registral, como se advierte, adquiere especial importancia dentro de la dinámica de los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del tráfico jurídico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a través de un negocio jurídico desprovisto, también en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz. La protección que materializa convirtiendo en inatacable el derecho del tercero.
Veamos lo dicho a través de ejemplo: Juan desea adquirir un inmueble. Encuentra uno a satisfacción y acude al Registro. Allí toma conocimiento que el propietario del mismo es Pedro, que sobre el inmueble no pesan cargas, gravámenes ni anotaciones de demanda. Sobre la base de tal información, busca a Pedro y celebra con él un contrato de compraventa. Como efecto de aquel negocio jurídico, Juan se convierte en nuevo propietario del inmueble e inscribe su derecho en el Registro. Sí, posteriormente, se declara judicialmente la nulidad del negocio jurídico por cuyo efecto, en su oportunidad, Pedro había adquirido el inmueble; él principio de fe pública registral surge señalando que aquella nulidad no afectará el derecho de propiedad que, ahora, ostenta Juan. En este sentido, si se quiere, el principio de fe pública registral enerva el “efecto arrastre” que, de ordinario, suscita la invalidez de un negocio jurídico.
Como se aprecia, este principio protege vigorosamente a quien de buena fe y a título oneroso ha adquirido algún derecho de persona que, en el Registro, aparecía como titular y facultado para disponerlo. La protección despliega su eficacia en la adquisición a non domino. En este orden de ideas, señala García García que en virtud de este principio “el tercero que adquiere sobre la base de la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la Ley”1.
La Exposición de motivos del Código Civil2 destaca la importancia de este principio calificándolo como el más trascendental avance en materia de derecho registral porque constituye en todo sistema registral donde aparece, la médula central de su estructura y la expresión mas clara de los alcances de la protección que el registro brinda al tráfico patrimonial.
Las normas jurídicas que, entre nosotros, de modo directo recogen el principio de fe pública registral, se encuentra contenidas, fundamentalmente, en el Art.. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP. Veamos: Art. 2014 C.C.: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causa que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. Art. VIII del NRGRP: “Principio de fe pública registral.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”. Veamos.
Por otro lado, encontramos referencias indirectas al principio que nos ocupa en el Art. 87 y 97 del NRGRP. Veamos: Artículo 87, NRGRP: “Derechos adquiridos por terceros.- En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”. Art. 97 del NRGRP: “Inoponibilidad de la cancelación.- La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas no perjudica al tercero amparado en lo establecido por el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco perjudicará la inscripción de los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento cancelatorio”.
García García3 señala las ideas-fuerza que, a modo de fundamento, subyacen en el principio de fe pública registral son: la confianza en la apariencia registral, la ineficacia del negocio jurídico precedente al del tercero, la inexactitud del registral y la adquisición inmobiliaria a non domino. Inspirado en tal criterio, a continuación desarrollamos cada uno de tales aspectos.
3.1. LA CONFIANZA EN LA APARIENCIA REGISTRAL
El propósito del principio de fe pública, al igual que el de oponibilidad de lo inscrito, es brindar protección al tercero registral. Pero, a diferencia de éste4, la sustenta en la confianza que merece lo publicado por el Registro, seguridad que resulta del principio de legitimidad previsto en el Art. 2013 del C.C. que rige al contenido de las inscripciones.
Ya hemos anotado que el principio de fe publica registral guarda estrecha relación con el principio de legitimación: si el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y válidos, lógico es proteger a quien, bajo su amparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al adquirente.
3.2. LA INEFICACIA DEL NEGOCIO JURÍDICO PRECEDENTE AL DEL TERCERO
De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se desprende que uno de los elementos que integra el supuesto del principio de fe pública registral, es la preexistencia de un derecho inscrito y afectado por causales de invalidez o ineficacia. Siendo que, sobre la base de tal derecho (inválido o ineficaz), posteriormente, un tercero adquiriere el suyo inscribiéndolo en el Registro. En otros términos, el principio que tratamos se plantea como hipótesis normativa la invalidez o ineficacia de un derecho inscrito en el Registro, interrogándose sobre el destino de los derechos ulteriores, derivados de aquél, también inscritos en el Registro.
Es verdad que el Art. 2014 del C.C. se refiere textualmente sólo a la anulabilidad, resolución o rescisión como causales de invalidez o ineficacia que pueden afectar al negocio jurídico del cual deriva el derecho inscrito en el Registro. Tal circunstancia suscita una interrogante: ¿Quedan excluidas las causales de nulidad que, desde luego, también pueden provocar la invalidez e ineficacia de los negocios jurídicos?.
La Exposición de Motivos del Código Civil5, reprochando el contenido del Art. 1052-A del C.C. de 1936, manifiesta que aquella norma jurídica hacía alusión a la anulación del derecho del otorgante, lo que podía prestarse a una interpretación restringida o a una extensiva. Por la restringida, el término anulación se podía entender como referida a las causales de nulidad del acto jurídico sancionadas en el Artículo 1123 del Código del 36. En tanto que por la interpretación extensiva, era posible concluir que dicho término hacía referencia tanto a razones de nulidad como de anulación del acto jurídico. Y, resaltando las novedades del Artículo 2014 del Código Civil de 1984, señala que las causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendrán que ser sólo de nulidad sean absoluta o relativa sino, que también podrán ser causas de rescisión y resolución. Puede advertirse pues, que el propósito del legislador del Código Civil de 1984 ha sido incluir a la nulidad dentro de los alcances de invalidez e ineficacia del negocio jurídico.
El Art. 173 del ARGRP (Antiguo Reglamento General de los Registros Públicos) exponía la misma idea cuando señalaba: “Conforme a lo dispuesto en el Art. 1051 del Código Civil, la nulidad que se declare no afectará al quién ha adquirido un derecho al amparo de los Registros, salvo en los siguientes casos: a) Cuando la adquisición se haya producido a título gratuito; b) Cuando la causal de nulidad aparezca claramente del contenido mismo de la inscripción preexistente; y, c) Cuando se compruebe que el adquirente ha procedido con mala fe” (las cursivas son nuestras). Téngase en cuenta que el Código Civil de 1936, vigente en la fecha de la promulgación del ahora abrogado ARGRP (1968), contemplaba en el Art. 1123 los supuestos de nulidad y en el Art. 1125, de anulabilidad del acto jurídico.
El Art. VIII del NRGRP ha venido aclarar el asunto. Además de las causales de invalidez e ineficacia referidas por el Art. 2014 del C.C., expresamente, incluye las de nulidad. Así, señala: “Principio de fe pública registral.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales” (las cursivas son nuestras).
3.3. LA INEXACTITUD REGISTRAL
El principio de fe publica registral parte, también, de la consideración que no siempre existe conformidad entre el contenido del Registro (verdad oficial) y la realidad extrarregistral, que pueden existir circunstancias que no han quedado representadas en la inscripción. Dicho de otro modo, que el Registro no siempre es fiel reflejo de la realidad como sería, por ejemplo, el caso en que, siendo que en el Registro no aparece anotada demanda alguna, en el mundo de la realidad se esté discutiendo judicialmente el derecho de propiedad de quien, hasta el momento, aparece como propietario del inmueble.
A esto alude el Art. 2014 C.C. cuando impone que el tercero registral “mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.” Ahora, siendo que el vocablo “causas que no consten en los registros públicos” que utiliza el Art. 2014 del C.C. es demasiado amplio, conviene precisar su significado.
En verdad, no todo lo que obra en el Registro es relevante para los fines del principio de fe pública registral. Para nosotros es claro que las partidas registrales (ellas y solo ellas) hacen el Registro Público. Sin embargo, la jurisprudencia civil no ha sido muy afortunada a la hora de definir este tema pues, además, algunas veces se ha dado por incluir a los denominados títulos archivados que, ciertamente, existen y se conservan en el Registro6. Sin embargo, el NRGRP ha venido a resolver el asunto excluyendo, con claridad, estos últimos. Veamos.
La partida registral ha sido definida por el Art. 6 del NRGRP como la unidad de registro, conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la base de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción; y, excepcionalmente, en función de otro elemento previsto en disposiciones especiales. Según lo prevé el Art. 108 del NRGRP, las partidas registrales pueden constar en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos, todo lo que forma parte del archivo registral y, consiguientemente, hacen el contenido del Registro. Ahora bien, acorde al principio de especialidad previsto por el Art. IV del NRGRP, por cada bien o persona jurídica se abre en el Registro una partida registral independiente. Allí se extienden la primera inscripción de aquéllas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abre una sola partida por cada persona natural. Igualmente, allí se extienden los diversos actos inscribibles.
Sobre la base de estas consideraciones normativas, el Art. VIII del NRGRP, refiriéndose al principio que nos ocupa, señala, taxativamente, que: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales” (las cursivas son nuestras).
De este modo, queda claro que en la determinación del principio de fe pública registral se debe tener en cuenta, únicamente, los diversos asientos de inscripción (o anotaciones preventivas) de la partida registral a que corresponda el bien y cuyo mejor derecho se discute y pretende resolver con este principio. Igualmente, se debe considerar las demás partidas registrales, sean del mismo Registro o de otros distintos, en cuanto tengan relación directa con aquel.
En tal orden de ideas y a modo de ejemplo, quien pretenda beneficiarse del principio de fe pública registral deberá examinar, simplemente, dos cosas: por un lado, la partida registral del inmueble que pretenda adquirir y, por otro, las partidas registrales referidas a otros Registros con el propósito de verificar, por ejemplo, la existencia y suficiencia de los poderes y facultades con que proceden los vendedores o, las posibles restricciones de la capacidad de ejercicio los mismos.
En cuanto a los títulos archivados, el Art. 108 del NRGRP señala que son aquellos que han servido para extender las inscripciones, las solicitudes de inscripción con las respectivas esquelas de observación y tacha. Ellos también forman parte del archivo registral y, por ende, también conforman aquello que hemos venido ha denominar contenido del Registro.
Ciertamente, los títulos archivados pueden contribuir a los fines de la calificación registral pues, proporcionan información adicional necesaria para dicho propósito. Tal sería el caso, por ejemplo, de un título archivado que contiene un reglamento de propiedad horizontal que, no cabe duda, permite conocer con amplitud la naturaleza de dicho régimen y, por ende, hace viable la adecuada calificación de un título nuevo que verse sobre dicho asunto. Sin embargo, de aquí no se puede concluir que se deban tener en cuenta a la hora de determinar el beneficio del principio de fe pública registral. Es necesario tener en cuenta que, únicamente, los asientos registrales, comprendidos en las partidas registrales, se encuentra beneficiados con los efectos de la publicidad material (legitimidad, fe pública, oponibilidad, preferencia registral). Así se desprende de la simple lectura del Art. I, III, VII, VIII, IX del NRGRP que, indistintamente, utilizan las palabras asientos registrales y partidas registrales.
3.4. LA ADQUISICIÓN INMOBILIARIA A NON DOMINO.
El principio se plantea como supuesto normativo la adquisición de un derecho mobiliario de quien no es titular del mismo. Cuando hablamos de la adquisición a non domino estamos aludiendo a la circunstancia de haber adquirido el derecho de propiedad de persona que no era propietaria del inmueble o, de quien ha dejado de serlo.
Conforme se deduce del Art. 2014 del C.C., el carácter a non dominio de la adquisición debe ser consecuencia de la invalidez (nulidad o anulabilidad), rescisión o resolución del derecho del transmitente, ciertamente, por causas que no constaban en el Registro (partidas registrales) cuando el adquirente inscribió su derecho. Frente a tal situación, el Art. 2014 del C.C., que recoge el principio que tratamos, dispone que el tercero registral no será perjudicado pues, “mantiene su adquisición”. Lo mismo señala el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. cuando, en tal suposición, dispone que ”no perjudicará al tercero registral”.
En esta regla pone de manifiesto el juego positivo de la apariencia registral, como fundamento del principio de fe pública registral. Así, por ejemplo, cuando el comprador adquirió el derecho de propiedad de persona que, según el Registro, estaba legitimado para transferirlo (del vendedor que, en el Registro, aparecía como propietario del bien y sin ninguna circunstancia que limitara tal titularidad); advertimos que su decisión la tomó sobre la base de la confianza que le brindaba el Registro. Si posteriormente, luego de la inscripción del derecho del comprador, se revela que éste adquirió el derecho de propiedad a non dominio por que, en realidad, aquel vendedor no era propietario del inmueble (el derecho de éste era ineficaz por que estaba afectado por causales de invalidez, rescisión o resolución); el comprador no podrá ser perjudicado. Mantendrá su derecho.
De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias necesarias para que el principio de fe pública registral despliegue sus efectos, son: adquisición válida de un derecho, previa inscripción del derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisión del derecho, buena fe del adquirente e inscripción del derecho a favor del adquirente. Estos requisitos son necesarios e indispensables pues, el beneficio que confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el derecho adquirido por el tercero registral.
3.1. ADQUISICIÓN VÁLIDA DE UN DERECHO
La protección que brinda el principio de fe publica se despliega en favor de la adquisición derivada que surge de un negocio jurídico. Precisamente, el Art. VIII del NRGRP despliega los efectos del principio que tratamos a favor de quien “hubiere contratado” sobre la base de los asientos registrales
La doctrina ha excluido de la protección a las adquisiciones no-derivadas como serían las realizadas por ministerio de la ley, accesión, usucapión, etc., toda vez que el propósito del principio es proteger el tráfico jurídico-comercial inmobiliario que, justamente, se plasma a través de la contratación civil o comercial.
Es importante tener en cuenta que la protección que brinda el principio despliega su eficacia, únicamente, respecto del negocio jurídico previamente inscrito. No se hace extensivo al negocio del tercero registral por cuyo mérito adquiere su propio derecho.
Veamos lo dicho en el siguiente ejemplo: Juan vende un inmueble a Pedro, quien inscribe su derecho en el Registro (compraventa 1). Posteriormente, Pedro vende el mismo inmueble a Mario quien, de igual modo, inscribe su derecho en el Registro (compraventa 2).
En el caso propuesto, según el principio de fe publica registral, la eventual invalidez de la compraventa 1 (Juan vende a Pedro); no perjudicará al derecho de propiedad de Mario. Esto es así porque Mario adquirió el inmueble de persona que aparecía legitimado como propietario por el Registro: el Registro publicaba que Pedro era propietario del inmueble (compraventa 1) y, además, porque en el Registro no constaba ninguna causal de invalidez del derecho de Pedro (en el Registro no aparecía, por ejemplo, que Juan, que vendió el inmueble a Luis, antes de celebrar la compraventa 1, ya había sido declarado incapaz por ebriedad habitual.
En consecuencia, la protección que brinda el principio de fe pública registral se manifiesta en el sentido que, la eventual invalidez del derecho de propiedad de Pedro (invalidez de la compraventa 1); no arrastrará la invalidez del derecho de propiedad de Mario (es decir, de la compraventa 2). Por eso se dice que el Registro protege al adquirente (Mario), respecto del derecho previamente inscrito (derecho de propiedad de Pedro).
Sin embargo, en el caso propuesto, la protección del principio de fe publica registral no se extiende a la compraventa 2. En otros términos, Mario estará protegido sólo respecto de las causales de invalidez del derecho de su transmitente Pedro (compraventa 1). Mas no, de las causales de invalidez del negocio donde él ha sido parte (compraventa 2). Así, el derecho de propiedad de Mario será inválido si, por ejemplo, Pedro (vendedor en la compraventa 2) le transmitió el bien siendo éste absolutamente incapaz.
Por eso se ha dicho que el segundo negocio jurídico (donde ha sido parte el tercero registral: Mario, en el ejemplo) debe ser válido, pues, en nuestro sistema registral, como en el español, la inscripción no convalida los actos o contratos inválidos con arreglo a la Ley que corresponda. Precisamente, el Art. 94 del NRGRP dispone que “La cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas se extiende: ... b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido; c) Cuando se declara la nulidad de la inscripción o anotación preventiva por falta de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de rectificación de asientos previstos en este mismo Reglamento;...” (las cursivas son nuestras).
3.2. PREVIA INSCRIPCIÓN DEL DERECHO TRANSMITIDO.
Hemos insistido en que el principio de fe publica registral despliega su eficacia protectora respecto del acto o derecho previamente inscrito en el Registro pues, confiere protección a quien adquirió un derecho de persona que, según el Registro, se encontraba legitimado para transmitirlo.
El Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule...” Igualmente, el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. señala: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos...”.
En el ejemplo propuesto, la compraventa 1 (derecho de propiedad Pedro) debe haber sido inscrita antes que la compraventa 2 (derecho de propiedad de Mario).
De las reglas glosadas se deduce que no será beneficiario de la fe publica registral quien, inmatriculando el bien, inscribe su derecho de propiedad como primera de dominio, pues, aquí no se ha cumplido con el requisito de la previa inscripción del derecho adquirido. Igualmente, quien adquiere el derecho de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, tampoco se beneficia de éste principio toda vez que su derecho no lo ha adquirido sobre la base de otro anteriormente inscrito. Precisamente, uno de los supuestos de la prescripción adquisitiva de dominio es la falta de conexión (tracto sucesivo) entre el derecho de peticionante y el último que aparece en el Registro.
En cuanto a la previa inscripción del derecho que se adquiere, surge la siguiente inquietud: ¿en qué oportunidad debe haberse realizado la inscripción del derecho del transferente: en el momento de la celebración del negocio jurídico por cuyo efecto el tercero adquiere el derecho o, en el momento en que éste inscribe aquel derecho?
Consideramos que el derecho del transferente debe estar inscrito en el acto de la celebración del negocio jurídico del tercero que viene adquirir aquel derecho. El Art.. 2014 del C.C. parece definir el asunto en tal sentido cuando dice: “... de buena fe adquiere a título oneroso...”. Lo propio, el Art. VIII del NRGRP cuando señala: “... hubiere contratado...” Así, por ejemplo, si Juan vende el inmueble a Pedro y, posteriormente, Pedro vende a Mario; para que Mario se beneficie de la fe pública, será necesario que, en el momento de la celebración del negocio jurídico por cuyo mérito adquiere el inmueble, el derecho de propiedad de Pedro se encuentre inscrito en el Registro.
3.3. INEXPRESIVIDAD REGISTRAL RESPECTO DE CAUSALES DE INEFICACIA DEL DERECHO TRANSMITIDO.
El principio de fe pública registral no sólo requiere la previa inscripción del derecho que le sirve de antecedente. Además, impone el desconocimiento de la inexactitud registral de aquél derecho, esto es, la no-inscripción de las causales que provoquen la invalidez o ineficacia de aquél derecho. Esto se desprende del Art. 2014 del C.C. cuando señala: “por virtud de causa que no consten en los registros públicos”.
Ya se ha puntualizado que estas causales, que afectan al derecho previamente inscrito y que no deben constar en el Registro, pueden ser de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución del negocio jurídico no obstante que el Art. 2014 del C.C., únicamente, hace referencia literal a los tres últimos. La Exposición de Motivos del Código Civil ha planteado y resuelto el tema precisando que “las causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendrán que ser sólo de nulidad (sea absoluta o relativa) sino que también podrán ser causas rescisión o resolución”7.
Por otro lado, el Art. 2014 del C.C., al referirse a la inexpresividad de las causales de nulidad, rescisión o resolución; utiliza la frase “que no consten en los Registros Públicos”: De aquí surge una inquietud: ¿Se refiere únicamente al Registro de la Propiedad Inmueble o, incluye a los demás Registros? Al respecto, la Exposición de Motivos del Código Civil responde que “estas causas no tienen que aparecer del Registro de la Propiedad Inmueble, sino que podrían aparecer de cualesquiera de los registros que directa o indirectamente se encuentran legislado por el Código civil (personal, mandatos, etc.)”8.
En el ejemplo planteado anteriormente, la compraventa 1 (derecho de propiedad de Pedro) debe haber sido previamente inscrito en el Registro. Sin embargo, en el Registro únicamente debe constar esa situación. No debe aparecer, por ejemplo, una anotación de demanda de nulidad de la compraventa 1 por incapacidad del vendedor, esto es, de Juan. Tampoco debe aparecer inscrita alguna limitación de los derechos del vendedor (Juan) en el Registro Personal.
3.4. ONEROSIDAD EN LA TRANSMISIÓN DEL DERECHO
Otro requisito indispensable para que el principio que tratamos despliegue su eficacia protectora en favor del adquirente, sea que el negocio jurídico por el cual adquirió el derecho; se hubiera celebrado a título oneroso, esto es, con prestaciones recíprocas. El Art. 2014 del C.C. expresamente señala: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho...”
Además de los típicos negocios jurídicos onerosos bilaterales como son la compraventa, dación en pago, transacción, etc., quedan comprendidos aquellos otros denominados no-negociales, como es el caso de las adquisiciones inmobiliarias realizadas en remate público pues, también se trata de negocios jurídicos bilaterales celebrados a título oneroso donde el Juez o Ejecutor sustituye la voluntad del transferente.
Queda excluido de la protección registral que genera este principio aquellos que hubieran adquirido su derecho a título gratuito, como es el caso de la donación, anticipo de legítima y traslado de dominio inmobiliario por sucesión hereditaria. En estos caso, los adquirentes “defenderán su derecho con la protección registral que el derecho de su transferente ha obtenido del registro”9.
3.5. BUENA FE DEL ADQUIRENTE
Señala García García10 que la doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha destacado dos aspectos: uno negativo y otro positivo. Desde el punto de vista negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o no-conocimiento) de la inexactitud registral. Desde el punto de vista positivo, como la creencia en algo más que el desconocimiento de algo: que el transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es dueño de la cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del transferente no adolece de vicio alguno (Vallet de Goytisolo, Lacruz, Roca Sastre).
García García impugna el segundo criterio. Señala que el concepto de buena fe debe centrarse en el problema del desconocimiento y no en el de la creencia, pues, no interesa una especial creencia en el contenido del asiento, sino un desconocimiento de situaciones jurídicas extrarregistrales. Dice: “Lo importante es desconocer o conocer y no creer o dejar de creer. En el derecho hipotecario lo que importa es el homo ignorans o el homo sapiens, y no el hombre creyente. No estamos en religión sino en Derecho Hipotecario”11.
Diez-Picazo12 afirma que en la configuración general de la buena fe de los actos y negocios y en las situaciones jurídicas en general, aparecen dos diferentes líneas de razonamiento. Para una de ellas, la buena fe es un estado psicológico o psíquico, consistente en un equivocado conocimiento de la realidad. Para la otra, la buena fe es la actuación diligente o conducta socialmente aceptable. Afirmando su punto de vista y con referencia al Art. 34 de la Ley hipotecaria española, señala que la opinión general se inclina por entender que la buena fe del Art. 34 de la ley acotada es la buena fe psicológica.
En este orden ideas, la buena fe que reclama el Art. 2014 del C.C. es la buena fe psicológica, esto es, aquella que se traduce en el desconocimiento de la inexactitud registral. Justamente, a ella se refiere el artículo acotado cuando expone que: “... La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro” (la cursiva es nuestra). Por lo demás, la Exposición Motivos del Código Civil ratifica este criterio de interpretación. Señala que “la buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro”13.
En consecuencia, nuestro sistema hace suyo el concepto de buena psicológica. El adquirente de un derecho habrá obrado con buena fe si desconocía la inexactitud registral. Por el contrario, habrá actuado con mala fe quien conocía la inexactitud registral.
Ahora bien, el desconocimiento que exige el principio de fe pública registral, no solo es objetivo en el sentido que en el Registro no deben constar las causales de invalidez o ineficacia que afectan al derecho transmitido (de ello nos hemos ocupado al referirnos a la inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido). También comprende el desconocimiento subjetivo, esto es, que el adquirente, verdaderamente, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia del derecho, como señala la Exposición de Motivos del Código Civil14, aún cuando no aparecían en el Registro.
El Art. 2014 del C.C. señala que “la buena fe se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. De aquí se desprende dos cosas: por un lado, que la buena fe puede ser enervada toda vez que admite prueba en contrario y, por otro, que procesalmente el adquirente no estará obligado ha probar su buena fe pues, por efecto de aquella disposición, la carga de la prueba corresponderá al demandante.
El concepto de buena fe provoca algunas interrogantes que requieren respuesta. Entre tales cuestionamientos tenemos:
a) Titularidad de la buena fe.
Aclarado el concepto de la buena fe, queda una duda: ¿Quién debe haber obrado con buena fe: quién adquiere el derecho, quién lo transmite, o ambos? Sobre el tema el Art. 2014 del C.C. destaca nítidamente que es el adquirente quien debe haber obrado con buena fe. Señala: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso...” “La buena fe del tercero se presume mientras...” (las cursivas son nuestras). Por ende, la buena fe del adquirente perdurará, inclusive, si el transmitente hubiera obrado de mala fe. La Exposición de Motivos del Código Civil15 expone, precisamente, que el concepto de buena o mala fe es personalismo por lo que resulta quizá ocioso afirmar que este requisito debe ser cumplido por el adquirente y sólo por él. Y, que la circunstancia de que el transferente del derecho tenga buena o mala fe es absolutamente irrelevante para los efectos de impedir o permitir al adquirente constituirse en tercer registral.
b) Oportunidad en que se debe tener la buena fe.
Por otro lado, la doctrina se ha planteado, también, el problema de la oportunidad en que el adquirente debe tener buena fe. Respecto de éste asunto se ha fundado hasta tres teorías16. La primera señala que la buena fe debe tenerse en el momento de la inscripción (Gómez Gómez, Sanz Fernández). La segunda, que la buena fe debe tenerse en el momento de la tradición (Roca Sastre, Diez-Picazo). La tercera, que la buena fe debe tenerse en el momento de la celebración del negocio jurídico (Lacruz, García García, Diez-Picazo).
Nuestro sistema registral se adhiere a la tercera teoría pues, la Exposición de Motivos del Código Civil17 expone que, incuestionablemente, la buena fe del adquirente debe existir en el momento de la celebración del contrato mediante el cual adquiere el derecho del cual se trate.
Así, es claro que el Art. 2014 del C.C. alude al momento de la celebración del negocio como la oportunidad en que se debe tener la buena fe, cuando afirma que: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso...” Lo propio se desprende del Art. VIII del NRGRP en tanto señala: “... tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de...”
Juzgamos ilustrativa la explicación que, sobre este criterio, expone García García. Sustenta la necesidad que la buena fe deba tenerse en el momento de la celebración del negocio jurídico del siguiente modo: “la buena fe, al ser un hecho intelectivo o de formación del conocimiento, ha detenerse en el momento del otorgamiento del título, que es el momento en que aparece formada la voluntad del adquirente. La adquisición a non domino se produce, pues, a partir de la inscripción y en virtud del elemento de la inscripción. Pero la buena fe, al igual que el problema de la capacidad, de la existencia de la persona y de los vicios del negocio jurídico, hay que referirlo al momento en que se declara la voluntad en el título. Es esa la razón y no otra de que la buena fe haya que referirla al momento del otorgamiento del título. No es, pues, porque la adquisición del derecho real se produzca con anterioridad, pues al ser adquisición a non domino la adquisición se produce a partir de la inscripción. No es tampoco, porque haya que referir la buena fe al momento de la tradición, pues si el momento de la inscripción no cuenta, tampoco ha de contar el momento de la tradición. Lo importante es el momento en que se forma la voluntad del adquirente”18.
c) Duración de la buena fe.
Otro asunto que la doctrina también se ha planteado, es el referido a la perdurabilidad de la buena fe. Entre nosotros, la Exposición de Motivos del Código Civil ha resuelto el asunto señalando que debe permanecer hasta la inscripción del derecho en el Registro. Dice: “la buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripción del derecho del adquirente, por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principio de fe pública registral deben ser concurrentes en el tiempo, es decir, debe hacer algún momento en el que todos ellos se produzcan y el único momento posible de que esto ocurra es el de la inscripción”19.
Lamentablemente, esta postura no es concordante con el criterio propuesto en cuanto al momento que se debe tener buena fe. Conforme anota García García, “una vez que exista buena fe en el momento del otorgamiento del título, ya no importa que, con posterioridad se produzca mala fe, o sea, conocimiento de la situación extraregistral por parte del adquirente, pues su buena fe quedó cerrada y completa en el momento de la declaración de su voluntad. Sería injusto y contrario al principio de seguridad jurídica que, una vez que el adquirente ha cerrado el contrato se desvirtuara ese título por el mero hecho de haber llegado a su conocimiento situaciones extrarregistrales, con las que él no contó en el momento de celebrar el contrato y otorgar el título”20.
En esta línea de pensamiento, consideramos que la buena fe únicamente debe existir en el acto de la celebración del negocio jurídico. Tal vez, el asunto sea discutible en el caso de la hipoteca, sobretodo, atendiendo al carácter constitutivo de su inscripción en el Registro. Sin embargo, pretender extender la buena fe hasta el acto mismo de la inscripción, es pretender que la buena fe sea necesaria en el acto de la adquisición del derecho, postura que, en otra parte, recusa la propia Exposición de Motivos del Código Civil.
3.6. INSCRIPCIÓN DEL DERECHO A FAVOR DEL ADQUIRENTE.
El principio de fe pública registral despliega sus efectos a favor de del adquirente, únicamente cuando éste ha inscrito su derecho. Tanto el Art. 2014 del C.C. como el Art. VIII del NRGRP no lo dicen; pero, es indiscutible su necesidad toda vez que el adquirente del derecho sólo será tercero registral cuando hubiera inscrito su derecho.
1. BENEFICIARIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL: EL TERCERO REGISTRAL
De manera ilustrativa, señala Diéz-Picazo que desde el momento mismo de su promulgación (1861), se ha insistido que la Ley Hipotecaria es una “ley de terceros” y que el tercero es el personaje principal de toda esta historia. Ciertamente, todo el sistema registral se ha desarrollado con el propósito fundamental de proteger a un tercero. De hecho, no se trata de cualquier tercero. Sino, de uno en especial: el tercero registral.
El tercero registral que, ciertamente, es el beneficiario del principio de fe pública registral, participa de ciertas características.
a) El tercero registral debe ser extraño en la relación jurídica previamente inscrita.
El tercero registral es tercero porque su cualidad principal es no haber participado relación jurídica (inscrita) precedente, esto es, en la relación jurídica por cuyo mérito adquirió su derecho quien, ahora, viene a transferirlo en favor del tercero registral.
b) El tercero registral debe ser parte en otra relación jurídica.
El tercero registral debe haber intervenido en otra relación jurídica (también inscrita), distinta a la relación jurídica previamente inscrita (perjudicada por causales que determinan su invalidez o ineficacia: nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución).
c) Debe existir conexión lineal entre las dos relaciones jurídicas.
Entre las relaciones jurídicas antes referidas, esto es, la relación jurídica donde el tercero registral no ha intervenido (relación jurídica afectada por causales de invalidez o ineficacia) y la relación jurídica donde el tercero registral ha sido parte; debe existir conexión lineal.
La conexión lineal refleja el supuesto normativo del principio de buena fe recogido en el Art. 2014 del C.C. Y, ciertamente, supone la existencia e inscripción de dos relaciones jurídicas: la del transmitente del derecho y la del adquirente (sucesor del derecho: tercero registral). Veámoslo en un ejemplo:
Compraventa 1 (inscrita pero, inválida): - “A vende a B”. - B inscribe su derecho.
Compraventa 2 (inscrita y válida): - “B vende a C”.
- C inscribe su derecho.
Gráficamente estas relaciones jurídicas pueden ser representadas del siguiente modo21:
Compraventa 1:
(inscrita)
Compraventa 2:
Afectada por causales de invalidez o ineficacia.
Sin causales de invalidez o ineficacia
Entre las relaciones jurídicas representadas en el gráfico (compraventa 1 y compraventa 2), que son dos (podrían ser más pero, siempre ordenados lineal y rigurosamente en el Registro); existe conexión por las siguientes razones: por un lado, ambas tienen como objeto un mismo inmueble y, por otro, en las dos ha intervenido un mismo sujeto (B, en el ejemplo). La conexión que los vincula se denomina lineal porque la primera relación jurídica inscrita (“A vende a B”) es el presupuesto lógico para la inscripción de la segunda (“B vende a C”). O, dicho de otro modo, porque la primera relación jurídica inscrita (“A vende a B”) hace viable la inscripción de la segunda relación jurídica (“B vende a C”)
Por el principio de fe publica registral las eventuales causales de invalidez o ineficacia (nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución) que afecten a la primera relación jurídica (“A vende a B”), no perjudicarán a la segunda relación jurídica (“B vende a C”). El Art. 2014 del C.C. expone el principio de fe publica registral en tal sentido. Señala que el tercero (C, en el ejemplo) que de buena fe adquiere a titulo oneroso (compraventa) algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo (B, en el ejemplo), mantiene su adquisición aunque después se anule, rescinda o resuelva por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
d) La relación jurídica inscrita del tercero registral debe ser amenazada por otra, igualmente inscrita.
Esto significa que el derecho inscrito del tercero registral debe encontrarse amenazada por las causales de ineficacia que afectan a la relación jurídica inscrita precedente, de la cual deriva. El principio de fe publica registral, impide que dicha amenaza se haga efectiva.
e) El tercero registral debe ser un titular registral.
Conforme se ha puntualizado al tratar del principio de oponibilidad de lo inscrito, el tercero registral es “registral” en la medida que su derecho se encuentra inscrito en el Registro.
f) El tercero registral debe haber adquirido su derecho de buena fe.
El tercero registral, conforme se ha expuesto, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia que afectaba a la relación jurídica por la cual adquirió su derecho el antecesor.
1 GARCIA GARCIA, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”, Tomo II, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1993, Pág Ob. Cit., Pág. 227.
2 COMISION REVISORA DEL CODIGO CIVIL. “Exposición de Motivos Oficial del Libro Registros Públicos”. En CÓDIGO CIVIL, Editora Normas Legales, Trujillo, septiembre - 1999, Pág. 824.
3 GARCIA GARCIA, José Manuel. Ob. Cit., Pág. 230.
4 El principio de oponibilidad de lo inscrito tiene como base la eficacia general ordinaria de la inscripción frente a la clandestinidad.
5 COMISION REVISORA DEL CODIGO CIVIL. Ob. Cit. Pág. 825,
6 Este es, por ejemplo, el criterio optado por la casación 1337 - 98 que a propósito del llamado “principio de publicidad registral”, señala que “el Artículo dos mil doce del Código Civil recoge el principio de publicidad registral que dispone que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, publicidad que no sólo está referida al contenido de los asientos registrales sino también a los títulos que dieron origen a la inscripción, es decir a los títulos archivados, que es un legajo que se forma en la Oficina de Registro que contiene el original título que se presentó para su inscripción, teniendo la publicidad registral la naturaleza de publicidad - efecto, ya que va a desencadenar una serie de derechos y secuencias posteriores a la transmisión de los derechos, lo que a la postre va a permitir el tráfico comercial” (las cursivas son nuestras).
7 COMISIÓN REVISORA DEL CODIGO CIVIL.. Ob. Cit. Pág. 825.
8 COMISIÓN REVISORA DEL CODIGO CIVIL.. Ob. Cit. Pág. 825.
9 COMISIÓN REVISORA DEL CODIGO CIVIL. Ob. Cit. Pág. 827.
10 Véase GARCIA GARCIA, José Manuel. Ob. Cit., Pág. 305.
11 GARCIA GARCIA, José Manuel. Ob. Cit., Pág. 307.
12 DIEZ-PICAZO, Luis. “Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial”, Volumen II, 2da. edición, 1ra. Reimpresión, Editorial Tecnos S.A., Madrid, 1986, Pág. 378, 379.
13 COMISIÓN REVISORA DEL CODIGO CIVIL. Ob. Cit. Pág. 826.
14 COMISIÓN REVISORA DEL CODIGO CIVIL. Ob. Cit. Pág. 826.
15 COMISIÓN REVISORA DEL CODIGO CIVIL. Ob. Cit. Pág. 827.
16 Véase GARCIA GARCIA, José Manuel. Ob. Cit., Pág. 338 y siguientes.
17 COMISIÓN REVISORA DEL CODIGO CIVIL. Ob. Cit. Pág. 826.
18 GARCIA GARCIA, José Manuel. Ob. Cit., Pág. 341.
19 COMISIÓN REVISORA DEL CODIGO CIVIL. Ob. Cit. Pág. 826.
20 GARCIA GARCIA, José Manuel. Ob. Cit., Pág. 341.
21 Véase GARCIA GARCIA, José Manuel. Ob. Cit., Pág. 48.
Véase LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco. “Elementos de Derecho Civil - Derecho Inmobiliario Registral”, Tomo III bis, José María Bosch Editor S.A., Barcelona, 1984, Pág. 161.

References: resolución 
 Artículo 87
 artículo 2014
 resolución 
 Artículo 1123
 Artículo 2014
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución