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Timestamp: 2017-12-14 10:46:22+00:00

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Oferta Pública de Distribuição dos Certificados de Recebíveis Imobiliários da 69ª Série da 1ª Emissão da - PDF
Oferta Pública de Distribuição dos Certificados de Recebíveis Imobiliários da 69ª Série da 1ª Emissão da
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Davi de Andrade Molinari
1 Oferta Pública de Distribuição dos Certificados de Recebíveis Imobiliários da 69ª Série da 1ª Emissão da Lastreados em Créditos Imobiliários, provenientes de Contrato Atípico de Locação, devidos pela Petrobras Distribuidora S.A. Instituições Participantes Coordenador Líder Assessor Legal Outubro, 2012
2 Índice 2 Considerações Iniciais Estrutura da Operação RB Capital Grupo Synthesis Petrobras Distribuidora S.A. O Imóvel A Construtora Termos e Condições Fatores de Risco Contatos
3 Considerações Iniciais Emissora RB Capital Companhia de Securitização ( RB Capital ou Emissora ) 3 Título Ofertado Certificados de Recebíveis Imobiliários ( CRI ) Contrato Lastro Características do Título Contrato de Locação Atípica, na modalidade Built to Suit, em caráter intuitu personae ( Contrato Atípico de Locação ), destinado para utilização pela Petrobras Distribuidora S.A. ( Devedora ou Petrobras Distribuidora ), como sede administrativa. Título de renda fixa no mercado de capitais com fiscalização da CVM Liquidação financeira do ativo e pagamentos mensais realizados por meio da CETIP e/ou BM&F Bovespa Isenção de imposto de renda para pessoa física; Não há uniformidade de interpretação quanto à tributação aplicável sobre eventual ganho de capital auferido por pessoa física na alienação dos CRI. Existem, pelo menos, duas interpretações correntes a respeito da incidência do imposto de renda sobre a diferença positiva entre o valor de alienação e o valor da aplicação dos CRI, quais sejam (i) a de que os ganhos decorrentes da alienação dos CRI são tributados tais como os rendimentos de renda fixa, nos termos do artigo 65, caput e 1º, da Lei nº 8.981/95 e em conformidade com as alíquotas regressivas previstas no artigo 1º da Lei nº /04, abaixo indicadas; e (ii) a de que os ganhos decorrentes da alienação dos CRI são tributados como ganhos líquidos nos termos do artigo 52, 2º, da Lei nº 8.383/91, com a redação dada pelo artigo 2º da Lei nº 8.850/94, sujeitos, portanto, ao imposto de renda a ser recolhido pelo vendedor até o último Dia Útil do mês subsequente ao da apuração do ganho, à alíquota de 15% (quinze por cento), estabelecida pelo inciso II do caput do artigo 2º da Lei nº /04. Em virtude dessas divergências de interpretação e da inexistência de jurisprudência firmada sobre o assunto, a Emissora e os Coordenadores recomendam aos Investidores que consultem seus assessores tributários e financeiros antes de se decidir pelo investimento nos CRI. Legislação pertinente: Lei 9.514/97, Lei /04 e Instruções Normativas CVM 414/04 e 400/03
4 Estrutura da Operação 4 Petrobras Distribuidora S.A. 1. Contrato de Locação Atípico BTS Imóvel 4. CCI Confidere FII 100% 2. Celebração da Promessa de Compra e Venda do Imóvel 3. Cessão de Créditos CRI 5. Emissão Mercado 1. A Confidere e a Petrobras Distribuidora firmaram o Contrato Atípico de Locação, por meio do qual a Confidere se obrigou a construir, sob medida e de acordo com as necessidades específicas da Petrobras Distribuidora o Empreendimento, para em seguida a Confidere locar o Empreendimento à Petrobras Distribuidora, e esta, em contraprestação à realização da obra e à locação do Empreendimento, se comprometeu a pagar os Créditos Imobiliários; 2. Por meio do Compromisso de Venda e Compra, a Confidere se comprometeu a alienar o domínio útil dos Imóveis ao Fundo; 3. O Fundo cede à Emissora os Créditos Imobiliários; 4. A Emissora emite Cédula de Crédito Imobiliário Fracionária, sem garantia real imobiliária, sob a forma escritural, para representar os Créditos Imobiliários, por meio da celebração da Escritura de Emissão. A Emissora vincula a CCI aos Certificados de Recebíveis Imobiliários da 69ª série de sua 1ª emissão, por meio do Termo de Securitização; e 5. Os Investidores subscrevem e integralizam os CRI no âmbito da Oferta. Os recursos obtidos pela Emissora no âmbito da Oferta são utilizados para: (i) o pagamento do Valor da Cessão; e (ii) o pagamento da remuneração da Emissora e demais prestadores de serviços envolvidos na Emissão. Os recursos obtidos pelo Cedente com o Valor da Cessão, nos termos do Contrato de Cessão serão destinados para o pagamento à Confidere do preço do Compromisso de Venda e Compra, observado que a Confidere deverá utilizar os recursos recebidos para: (i) pagamento do Financiamento para Construção, e; (ii) para recompra facultativa dos Créditos Imobiliários Fração com a consequente liquidação do CRI Novasec. Em razão da cessão dos Créditos Imobiliários, a Devedora passa a realizar o pagamento dos Créditos Imobiliários por ela devidos diretamente em favor do Patrimônio Separado dos CRI, administrado pela Emissora, na forma estabelecida na Lei nº 9.514/97.
5 RB Capital 5 Fundada em 1999, a RB Capital é uma companhia especializada na Gestão de Fundos de Investimento e em Crédito Estruturado com base imobiliária e/ou de infraestrutura, que se diferencia pela sua capacidade de comprometer recursos, gerir, desenvolver e financiar projetos e ativos. Gestão de Fundos Gestão focada em ativos imobiliários ou com lastro em projetos imobiliários Aproximadamente R$ 2,9 bilhões em capital comprometido sob gestão Gestão de Fundos de Crédito Estruturado, Renda Fixa e Imobiliários com acesso preferencial a papéis com lastro imobiliário estruturados pela RB Capital e ativos e projetos imobiliários de perfil Comercial e Residencial originados, selecionados e sob gestão e consultoria imobiliária da RB Capital Investimentos Imobiliários Atividade de originação, seleção, estruturação de investimento e monitoramento de ativos imobiliários residenciais e comerciais investidos pela RB Capital e/ou por fundos sob gestão A RB Capital já comprometeu aproximadamente R$ 1 bilhão em um portfólio de 104 projetos de 35 incorporadores, com mais de 27 mil unidades habitacionais, e VGV total estimado de R$ 7,4 bilhões Investimentos no desenvolvimento de portfólio de mais de R$ 1 bilhão em propriedades imobiliárias comerciais de alto valor agregado, incluindo ativos como: centros de distribuição e logística, imóveis industriais, prédios administrativos e lojas de varejo Crédito Estruturado e Securitização Aproximadamente R$ 7,5 bilhões em operações de CRI, emitidos e colocados junto a investidores no mercado de capitais Operações com lastro em projetos e recebíveis residenciais, comerciais e de shopping centers Certificada pela Caixa Econômica Federal para venda de CRI ao FGTS
6 Grupo Synthesis 6 Em 1983 houve a criação da Consub S.A., com 6 funcionários e faturamento da ordem de U$ ,00. Em 2000 a empresa passou para cerca de 1,5 mil funcionários e com um faturamento da ordem de U$ 240 milhões; Os destaques neste período de 1983 a 2000 foram alguns desenvolvimentos tecnológicos em parcerias com a Marinha do Brasil e a Petrobras, dentre eles estão: Projeto SMS-1000 primeiro sistema de mergulho profundo latino-americano Primeiro robô submarino nacional, com capacidade de ate metros de profundidade Desenvolvimento do 1º submersível de turismo latino-americano Desenvolvimento do primeiro manifold submarino para aguas profundas do planeta, controlado com base no conceito compartilhado. Em 2001 o Fundador da Consub S.A. vende a empresa para o grupo Norueguês DSND S.A. Em 2002, após a venda da Consub S.A., o fundador e mais alguns sócios fundam o Grupo Synthesis e iniciam a consolidação de algumas empresas: Embraos S.A. ingressou no grupo em Agosto de 2002; Sênior Taxi Aéreo Executivo Ltda. ingressou no grupo em Maio 2002; Haztec Tecnologia Ambiental S.A. ingressou no grupo no ano de 2002; Confidere Imobiliária e Incorporadora Ltda. fundada em Ano de 1983 Criação da Consub S.A. Entre 1983 e 2001 Desenvolvimento de tecnologias e de grandes parcerias como Marinha do Brasil e Petrobras. Ano de 2001 Venda da Consub para grupo Norueguês. Ano de 2002 Fundação do Grupo Synthesis Agosto de 2002 Compra do controle da Embraos S.A. Maio de 2002 Compra do controle da Sênior Taxi Aéreo Executivo Ltda., fechando neste mesmo ano grande parceria com a Petrobras para o transporte de offshore de Helicópteros Ano de 2002 Aquisição do controle acionário da empresa Haztec Tecnologia Ambiental S.A. que tem contratos com a Petrobras Distribuidora, Shell, Texaco entre outras empresas. Seu segmento é de consultoria, licenciamento ambiental, gerenciamento de passivos e emergências ambientais. Ano de 2002 Fundação da Confidere Imobiliária e Incorporadora Ltda. com o objetivo de atuar na grande expansão do mercado com foco em alto padrão.
7 Petrobras Distribuidora Highlights Petrobras Distribuidora S.A. 7 Rede de Postos Ale Outras 4% 9% Raízen₂ 10% 43% Bandeira Branca 14% Ultrapar₃ 20% Petrobras Distribuidora₁ Market Share Ale 4% Raízen₂ 18% 35% Petrobras Distribuidora₁ 21% Ultrapar₃ 22% Outras 1 - Inclui a aquisição da Rede Ipiranga nas Regiões N, NE e CO 2 - Considera a Fusão da Shell - Cosan (Esso) 3 - Inclui aquisição da Rede Ipiranga nas Regiões S, SE e aquisições da Texaco Criada em 12 de novembro de 1971, a Petrobras Distribuidora, ou simplesmente BR, foi criada como uma subsidiária da Petróleo Brasileiro S.A. Petrobrás, para atuar na comercialização e distribuição de derivados do petróleo para todo o território nacional; Devido ao enorme desenvolvimento como empresa, em 1974, no terceiro ano de vida, a companhia assumiu o posto de maior distribuidora de derivados do petróleo do país, exercendo sua função em caráter estritamente competitivo - em condições de igualdade com as demais distribuidoras e superando concorrentes nacionais e estrangeiras; Indicadores Financeiros (R$ MM) Receita Operacional Bruta Receita Operacional Líquida Lucro Bruto Margem Bruta 7,4% 7,8% Lucro Operacional Margem Operacional 2,8% 3,4% EBITDA Lucro Líquido Fonte: Demonstrações Contábeis de 2011 da Petrobras Distribuidora S.A., Base de Dados ANP Dez/11, e Base de Dados Sindicom Dez/11
8 Petrobras Distribuidora Evolução Petrobras Distribuidora S.A. 8 Investimentos (R$ MM) 1001,4 672,8 508, Outros Investimentos Operações e Logísticas Mercado Consumidor Mercado Automotivo Líder do setor desde 1974, com um faturamento recorde de R$ 90,4 bilhões, a empresa alcançou ao final do ano de 2011 a marca de mil m³ comercializados, volume 6,1% maior que o registrado no ano anterior; Presente nos 26 estados brasileiros e no Distrito Federal, a companhia chegou ao final de 2011 com uma rede de postos de serviço, dos quais 751 são próprios, sendo 09 postos escola e de revendedores. Market Share Crescimento Absoluto( ) Evolução do Volume de Vendas (MM/m³) 2,90% 33,9 37,8 41,8 46,3 49,1 1,20% BR₁ Ale Ultrapar₃ Raízen₂ Outras -1,10% -1,00% -2,10% Inclui a aquisição da Rede Ipiranga nas Regiões N, NE e CO 2 - Considera a Fusão da Shell - Cosan (Esso) 3 - Inclui aquisição da Rede Ipiranga nas Regiões S, SE e aquisições da Texaco Fonte: Base de Dados ANP Dez/11, e Base de Dados Sindicom Dez/11
9 O Imóvel 9 Imóvel Empreendimento com área total construída de aproximadamente 52 mil m2, 10 pavimentos, 4 subsolos, o qual será a Nova Sede da Petrobras Distribuidora S.A. Localidade Construtora Seguro Performance Rua Santa Maria, nº 50 Cidade Nova Rio de Janeiro. Hochtief do Brasil S.A. Apólice de Seguro emitida junto a ITAU SEGUROS S.A. Entrega da Obra Previsão de entrega em Abril de Sede Petrobras Distribuidora S.A. 2 Universidade Petrobras Nova Sede ONS (em construção) 4 Prefeitura da Cidade do RJ 5 Estação de Metro Cidade Nova 6 Teleporto 7 Correios 2 8 Hospital Escola São Francisco de Assis UFRJ 9 Nova Sede CEDAE 10 Estação de Metro Praça XI
10 O Imóvel 10 A Cidade Nova, bairro onde está sendo construído o empreendimento, passa por um processo de revitalização, impulsionada pela instalação da sede da Prefeitura do Rio, do Sambódromo e da Teleporto, este processo esta a pleno vapor e vem sendo bem sucedido. Recentemente, instalaram-se na região a Universidade Corporativa da Petrobras, a nova sede da Cedae e a sede da Sulamérica Seguros, confirmando a vocação corporativa da região. A facilidade de acesso ao centro, zona sul e zona norte da cidade, via Tunel Rebouças, Tunel Santa Barbara e Av. Presidente Vargas, além da proximidade de 3 estações de metrô, são atrativos para a expansão de grandes empresas, como a Petrobras Distribuidora. Adicionalmente, projetos sociais como o conduzido pelo Instituto Synthesis, que visam qualificação da mão de obra da região, remoção de ocupações irregulares no entorno, construção e viabilização de centros comerciais e requalificação urbana e paisagística da região, dão suporte ao desenvolvimento da Cidade Nova. Boulevard Cidade Nova Requalificação Urbana Remoção de ocupações irregulares O Boulevard abriga uma praça de alimentação e algumas lojas. Para o melhor desenvolvimento da região a Confidere remanejou algumas ocupações irregulares construindo casas para as famílias removidas
11 A Construtora Presente há mais de 40 anos no país, a Hochtief do Brasil oferece serviços integrados que abrangem todo o ciclo de vida dos empreendimentos, tendo como atividades preponderantes o gerenciamento e a execução de obras ligadas ao ramo da construção civil, atuando predominantemente como construtora. O portfólio da empresa, hoje do Grupo Zech, contempla serviços de engenharia e construção para os mercados de edificação, industrial e infraestrutura. Portfólio de clientes: 11 Alguns exemplos de obras realizadas pela Hochtief são: Complexo Administrativo Imboassica Macaé RJ Área Construída de m² Edifício Comercial Plaza 1 São Paulo SP Área Construída de m² Edifício Berrini 1511 São Paulo SP Área Construída de m²
12 Termos e Condições 12 Emissora * Valor Total da Emissão RB Capital Companhia de Securitização * Quantidade (mil duzentos e cinquenta) CRI R$ ,00 (trezentos e setenta e cinco milhões, setenta e quatro mil, oitocentos e cinquenta reais) * Valor Unitário de Emissão ,88 (trezentos mil, cinquenta e nove reais e oitenta e oito centavos) Série 69ª Emissão 1ª Rating AA-, pela Fitch Ratings Data de Emissão 15 de outubro de 2012 Prazo do CRI Atualização Monetária Juros Remuneratórios 18 (dezoito) anos e 7 (sete) meses Mensal, sendo até a data de entrega efetiva do Empreendimento à Devedora, corrigido pela variação acumulada do INCC / FGV, e a partir de então corrigido pela variação anual do IPCA / IBGE Os CRI farão jus a juros remuneratórios, calculados a partir da Data de Emissão. A taxa de juros remuneratórios será definida em Procedimento de Bookbuilding, observada a taxa máxima igual ao juros remuneratórios referentes à Nota do Tesouro Nacional, série B ( NTN-B ) com vencimento em 2020, acrescido de premio anual de 180 (cento e oitenta) pontos base (1,80% ao ano), calculados de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis por dias úteis decorridos ( Taxa Máxima ) ao ano Periodicidade de Pagamento Carência Mensal, sendo o primeiro pagamento realizado no terceiro mês imediatamente posterior à data de entrega efetiva do Empreendimento à Devedora 10 (dez) meses Vencimento Final 15 de abril de 2031 * O Valor Total da Emissão, Quantidade e Valor Unitário de Emissão poderão ser alterados conforme procedimento de bookbuilding.
13 Termos e Condições 13 Créditos Lastro Agente Fiduciário Coordenador Líder Pré Pagamento Vencimento Antecipado Contrato Atípico de Locação, devido pela Petrobras Distribuidora S.A. Pentágono S.A. Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários RB Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. Não exite possibilidade de Pré pagamento do CRI, resalvadas as condições de Vencimento Antecipado. São considerados como Eventos de Compra Compulsória: a) a ocorrência de um evento de Inadimplemento previsto na Cláusula Sétima do Contrato de Cessão; b) o ajuizamento de ação judicial que tenha por objeto o Contrato Atípico de Locação e/ou o Primeiro Aditamento, ou a existência, validade, eficácia ou exigibilidade dos Créditos Imobiliários e que este ajuizamento venha a interromper o recebimento dos Créditos Imobiliários pela Emissora, por todo e qualquer motivo, ainda que os recursos sejam depositados em juízo; c) a ineficácia ou inexigibilidade, no todo ou em parte, dos Créditos Imobiliários; e d) a ocorrência de qualquer das hipóteses de vencimento antecipado e/ou condição resolutiva previstas na Cláusula Quinta do Compromisso de Venda e Compra. e) Não cumprimento da Condição Suspensiva no prazo de até 90 (noventa) dias contado da data de assinatura do Contrato de Cessão.
14 Cronograma Estimado da Oferta Ordem dos Eventos Data prevista (1) Protocolo do pedido de registro da Oferta 06/07/ Publicação do Aviso ao Mercado 21/09/ Disponibilização do Prospecto Preliminar 21/09/ Inicio das Apresentações para Potenciais Investidores 21/09/ Fim do Período de Reserva para pessoas vinculadas 09/10/ Procedimento de Bookbuilding (definição da NTN-B 20 indicativa, publicada pela Anbima, referente ao terceiro dia útil anterior ao bookbuilding) 29/10/ Concessão do registro da Oferta pela CVM 01/11/ Publicação do Anúncio de Início, disponibilização do Prospecto Definitivo e início da Oferta 05/11/ Data de Liquidação 07/11/ Publicação do Anúncio de Encerramento 09/11/2012 (1) Todas as datas previstas são meramente indicativas e estão sujeitas a alterações e adiamentos.
15 Fatores de Risco 15 O investimento em CRI envolve uma série de riscos que deverão ser observados pelos potenciais Investidores, tais como fatores de liquidez, crédito, mercado, rentabilidade, regulamentação específica, entre outros, que se relacionam tanto à Emissora, quanto aos próprios CRI objeto desta Emissão, aos Créditos Imobiliários e às CCI. Os potenciais Investidores devem ler cuidadosamente todas as informações que estão descritas no Prospecto, bem como consultar seu consultor de investimentos e outros profissionais que julgarem necessários antes de tomar uma decisão de investimento. Os negócios, situação financeira, ou resultados operacionais da Emissora ou da Devedora podem ser adversa e relevantemente afetados por quaisquer desses riscos. Riscos adicionais que não são atualmente do conhecimento da Emissora ou da Devedora, ou que a Emissora ou a Devedora julgue nesse momento ser de pequena relevância, também podem vir a afetar os negócios da Emissora ou da Devedora. Os riscos descritos abaixo não são os únicos enfrentados pela Emissora e pela Devedora, ou aos quais estão sujeitos investimentos nos CRI e no Brasil em geral. Risco da deterioração da qualidade de crédito do Patrimônio Separado poderá afetar a capacidade da Emissora de honrar suas obrigações decorrentes dos CRI Os CRI são lastreados nos Créditos Imobiliários, os quais foram vinculados aos CRI por meio do Termo de Securitização, no qual foi instituído o Regime Fiduciário e constituído o Patrimônio Separado. Os Créditos Imobiliários representam créditos detidos pela Emissora contra a Devedora. O Patrimônio Separado constituído em favor dos Investidores não conta com qualquer garantia flutuante ou coobrigação da Emissora. Assim, o recebimento integral e tempestivo pelos Investidores dos montantes devidos conforme o Termo de Securitização depende do pagamento pela Devedora, em tempo hábil para o pagamento dos valores decorrentes dos CRI. A ocorrência de eventos que afetem a situação econômico-financeira da Devedora poderão afetar negativamente a capacidade do Patrimônio Separado de honrar suas obrigações no que tange o pagamento dos CRI pela Emissora. No caso de inadimplemento dos Créditos Imobiliários pela Devedora o valor a ser recebido pelos Investidores poderá não ser suficiente para reembolsar integralmente o investimento realizado. Neste caso, nem o Patrimônio Separado, nem mesmo a Emissora, disporão de outras fontes de recursos para satisfação dos interesses dos investidores. Riscos Relativos ao Pagamento Condicionado e Descontinuidade As fontes de recursos da Emissora para fins de pagamento aos Investidores decorrem direta ou indiretamente dos pagamentos dos Créditos Imobiliários e/ou da liquidação das Garantias previstas no Termo de Securitização. Os recebimentos de tais pagamentos ou liquidação podem ocorrer posteriormente às datas previstas para pagamento de juros e amortizações dos CRI, podendo causar descontinuidade do fluxo de caixa esperado dos CRI. Após o recebimento dos referidos recursos e, se for o caso, depois de esgotados todos os meios legais cabíveis para a cobrança judicial ou extrajudicial dos Créditos Imobiliários e suas Garantias, caso o valor recebido não seja suficiente para saldar os CRI, a Emissora não disporá de quaisquer outras fontes de recursos para efetuar o pagamento de eventuais saldos aos Investidores. Risco de Amortização Antecipada A ocorrência de eventos de pagamento voluntário antecipado pela Devedora e/ou de Compra Compulsória ou Multa Indenizatória pela Confidere dos Créditos Imobiliários cedidos, nos termos previstos no Contrato Atípico de Locação, Contrato de Cessão e no Termo de Securitização, acarretará Amortização Extraordinária, parcial ou total, dos CRI. Nestes casos, os recursos decorrentes destes eventos serão imputados pela Emissora na Amortização Extraordinária dos CRI, hipótese em que os Investidores receberão antecipadamente, total ou parcialmente, a amortização de seu investimento podendo ter frustrada sua expectativa de prazo e montante final de rendimentos auferidos. Neste caso, os Investidores deixarão de receber a rentabilidade que estes CRI hipoteticamente poderiam lhe proporcionar caso não tivessem sido pré-pagos. Adicionalmente, a efetivação de pré-pagamentos poderá resultar em dificuldades de reinvestimentos por parte dos Investidores à mesma taxa estabelecida como remuneração dos CRI. Risco de crédito da Devedora O risco de crédito desta operação encontra-se concentrado na Devedora. Desta forma, a capacidade de pagamento dos CRI está na capacidade da Devedora de cumprir com suas obrigações previstas no Contrato Atípico de Locação. O descumprimento, pela Devedora, da obrigação de pagar os valores devidos em razão do Contrato Atípico de Locação poderá implicar no descumprimento do pagamento dos CRI, observando-se, contudo, a existência das Garantias outorgadas e vinculadas aos CRI.
16 Fatores de Risco 16 No caso de inadimplemento dos Créditos Imobiliários pela Devedora o valor a ser recebido pelos Investidores poderá não ser suficiente para reembolsar integralmente o investimento realizado, caso as Garantias se revelarem insuficientes ou ineficazes para suprir o risco de descumprimento, pela Devedora, de sua obrigação de pagar os valores devidos em razão do Contrato Atípico de Locação e do Segundo Aditamento, a capacidade do Patrimônio Separado de honrar suas obrigações no que tange o pagamento dos CRI pela Emissora poderá ser negativamente afetada. Riscos Financeiros Há três espécies de riscos financeiros geralmente identificados em operações de securitização no mercado brasileiro: (i) riscos decorrentes de possíveis descompassos entre as taxas de remuneração de ativos e passivos; (ii) risco de insuficiência de garantia por acúmulo de atrasos ou perdas; e (iii) risco de falta de liquidez. Baixa Liquidez no Mercado Secundário O mercado secundário de certificados de recebíveis imobiliários no Brasil apresenta baixa liquidez e não há nenhuma garantia de que existirá, no futuro, um mercado para negociação dos CRI que permita sua alienação pelos subscritores desses valores mobiliários caso estes decidam pelo desinvestimento. Os Investidores que adquirirem os CRI poderão encontrar dificuldades para negociálos no mercado secundário, devendo estar preparados para manter o investimento nos CRI até a Data de Vencimento Final. Risco de desapropriação dos Imóveis Os Imóveis poderão ser desapropriados, total ou parcialmente, pelo poder público, para fins de utilidade pública. Tal hipótese poderá afetar negativamente os Créditos Imobiliários e, consequentemente, o fluxo do lastro dos CRI. Os Investidores dos CRI não têm qualquer direito sobre os Imóveis vinculados ao Contrato Atípico de Locação Os CRI não asseguram aos seus titulares qualquer direito sobre os Imóveis vinculados ao Contrato Atípico de Locação, nem mesmo o direito de retê-los em caso de qualquer inadimplemento das obrigações decorrentes dos CRI por parte da Emissora. Risco da existência de Credores Privilegiados A Medida Provisória nº , de 24 de agosto de 2001, ainda em vigor, em seu artigo 76, disciplina que as normas que estabeleçam a afetação ou a separação, a qualquer título, de patrimônio de pessoa física ou jurídica não produzem efeitos com relação aos débitos de natureza fiscal, previdenciária ou trabalhista, em especial quanto às garantias e aos privilégios que lhes são atribuídos. Ademais, em seu parágrafo único, ela prevê que desta forma permanecem respondendo pelos débitos ali referidos a totalidade dos bens e das rendas do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa falida, inclusive os que tenham sido objeto de separação ou afetação. Por força da norma acima citada, os Créditos Imobiliários e os recursos dele decorrentes, inclusive as Garantias, não obstante serem objeto do Patrimônio Separado, poderão ser alcançados por credores fiscais, trabalhistas e previdenciários da Emissora e, em alguns casos, por credores trabalhistas e previdenciários de pessoas físicas e jurídicas pertencentes ao mesmo grupo econômico da Emissora, tendo em vista as normas de responsabilidade solidária e subsidiária de empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico existentes em tais casos. Caso isso ocorra, concorrerão os detentores destes créditos com os detentores dos CRI, de forma privilegiada, sobre o produto de realização dos Créditos Imobiliários, em caso de falência. Nesta hipótese, é possível que Créditos Imobiliários não venham a ser suficientes para o pagamento integral dos CRI após o pagamento daqueles credores. Risco de Questionamentos Judiciais do Contrato Atípico de Locação Não obstante a legalidade e regularidade do Contrato Atípico de Locação e da existência da Compra Compulsória e da Multa Indenizatória, não pode ser afastada a hipótese de que decisões judiciais futuras entendam pela ilegalidade do Contrato Atípico de Locação. Risco de Rescisão do Contrato Atípico de Locação sem Pagamento de Indenização Existem certas circunstâncias que permitem a Devedora rescindir o Contrato Atípico de Locação sem pagamento da indenização prevista em seu e nestas circunstâncias a capacidade de pagamento do Patrimônio Separado pode vir a ser afetada em caso de insuficiência das Garantias e/ou inadimplemento da obrigação de pagamento da Multa Indenizatória pela Confidere.
17 Fatores de Risco Condição Suspensiva Manutenção do Registro de Companhia Aberta 17 Constitui condição suspensiva da cessão de créditos prevista no Contrato de Cessão, nos termos do artigo 125 do Código Civil, a anuência do Banco Bradesco S.A. para a efetivação da cessão de créditos, em razão do penhor que grava os Créditos Imobiliários, bem como a liquidação antecipada do CRI Novasec com a consequente liberação dos Créditos Imobiliários Fração. Os valores obtidos com a Oferta serão utilizados pela Emissora para pagamento ao Fundo do Valor da Cessão. Os recursos referentes ao Valor da Cessão deverão ser liberados da Conta Vinculada diretamente em favor da Confidere, por conta e ordem do Cedente. Os recursos obtidos pelo Cedente com o Valor da Cessão, nos termos do Contrato de Cessão serão destinados para o pagamento à Confidere do preço do Compromisso de Venda e Compra, observado que a Confidere deverá utilizar os recursos recebidos para: (i) pagamento do Financiamento para Construção; e (ii) para recompra facultativa dos Créditos Imobiliários Fração com a consequente liquidação do CRI Novasec. Nos termos da cláusula , e do Contrato de Cessão, caso não se verifique o cumprimento da Condição Suspensiva no prazo de até 90 (noventa) dias contado da data de assinatura do Contrato de Cessão, a Emissora cederá os Créditos Imobiliários, no estado em que se encontrarem, à Confidere, que, nessa hipótese, adquirirá automática e compulsoriamente os referidos Créditos Imobiliários ( Compra Compulsória ) e ficará obrigada a pagar à Emissora, de forma definitiva, irrevogável e irretratável, o Valor de Compra Compulsória conforme definido nos itens 6.2 e do Contrato de Cessão. A ocorrência de Compra Compulsória pela Confidere dos Créditos Imobiliários cedidos, nos termos previstos no Contrato Atípico de Locação, no Contrato de Cessão e no Termo de Securitização, acarretará Amortização Extraordinária, parcial ou total, dos CRI. Nestes casos, os recursos decorrentes destes eventos serão imputados pela Emissora na Amortização Extraordinária dos CRI, conforme previsto no Termo de Securitização, hipótese em que os Investidores receberão antecipadamente, total ou parcialmente, a amortização de seu investimento podendo ter frustrada sua expectativa de prazo e montante final de rendimentos auferidos. Neste caso, os Investidores deixarão de receber a rentabilidade que estes CRI hipoteticamente poderiam lhe proporcionar caso não tivessem sido pré-pagos. Adicionalmente, a efetivação de pré-pagamentos poderá resultar em dificuldades de reinvestimentos por parte dos Investidores à mesma taxa estabelecida como remuneração dos CRI. A atuação da Emissora como securitizadora de emissões de CRI depende da manutenção de seu registro de companhia aberta junto à CVM e das respectivas autorizações societárias. Caso a Emissora não atenda aos requisitos exigidos pela CVM em relação à companhia aberta, sua autorização poderá ser suspensa ou mesmo cancelada, afetando assim as suas emissões de CRI. Risco de Estrutura A presente emissão de CRI tem o caráter de operação estruturada ; desta forma e pelas características inerentes a este conceito, a arquitetura do modelo financeiro, econômico e jurídico considera um conjunto de fatores e obrigações de parte a parte, estipulados através de contratos públicos ou privados tendo por diretriz a legislação em vigor. No entanto, em razão da pouca maturidade e da falta de tradição e jurisprudência no mercado de capitais brasileiro, no que tange a operações de CRI, em situações de estresse, poderá haver perdas por parte dos Investidores em razão do dispêndio de tempo e recursos para manutenção do arcabouço contratual estabelecido. Efeitos da Elevação Súbita da Taxa de Juros A elevação súbita da taxa de juros pode reduzir a demanda dos Investidores por títulos e valores mobiliários de companhia brasileiras e por títulos que tenham seu rendimento pré-fixado em níveis inferiores aos praticados no mercado após a elevação da taxa de juros. Neste caso, a liquidez dos CRI pode ser afetada desfavoravelmente. Alterações na legislação tributária do Brasil poderão afetar adversamente os resultados operacionais da Emissora O Governo Federal regularmente implementa alterações no regime fiscal, que afetam os participantes do setor de securitização, a Emissora e seus clientes. Essas alterações incluem mudanças nas alíquotas e, ocasionalmente, a cobrança de tributos temporários, cuja arrecadação é associada a determinados propósitos governamentais específicos. Algumas dessas medidas poderão resultar em aumento da carga tributária da Emissora, que poderá, por sua vez, influenciar sua lucratividade e afetar adversamente os preços de serviços e seus resultados. Não há garantias de que a Emissora será capaz de manter seus preços, o fluxo de caixa de forma a cumprir as obrigações assumidas junto aos investidores por meio dos CRI se ocorrerem alterações significativas nos tributos aplicáveis às suas operações.
18 Fatores de Risco 18 Risco de Amortização Extraordinária ou Resgate Antecipado Não será emitida Carta de Conforto no âmbito desta Oferta Os CRI poderão estar sujeitos, na forma definida no Termo de Securitização, a eventos de amortização extraordinária total ou resgate antecipado. A efetivação destes eventos poderá resultar em dificuldades de reinvestimento por parte dos investidores à mesma taxa estabelecida como remuneração dos CRI. Risco Decorrente de Ações Judiciais Este pode ser definido como o risco decorrente de eventuais condenações judiciais da Devedora, nas esferas cível, fiscal e trabalhista. Eventuais condenações da Devedora em ações judiciais poderão afetar sua situação econômico-financeira e o consequente adimplemento dos Créditos Imobiliários pela Devedora. Nesta hipótese, a capacidade do Patrimônio Separado de honrar suas obrigações no que tange ao pagamento dos CRI pela Emissora poderá ser negativamente afetada Eventual Rebaixamento na Classificação de Risco da Oferta A classificação de risco atribuída à Oferta baseou-se na atual condição da Devedora, bem como nas informações presentes neste Prospecto. Não existe garantia de que a classificação de risco permanecerá inalterada durante a vigência dos CRI. Caso a classificação de risco seja rebaixada, os titulares dos CRI poderão sofrer perdas caso realizem negócios no mercado secundário. O Código ANBIMA prevê a necessidade de manifestação escrita por parte dos Auditores Independentes acerca da consistência das informações financeiras constantes deste Prospecto com as demonstrações financeiras publicadas pela Emissora. No âmbito desta Emissão não será emitida carta de conforto conforme acima descrita. Consequentemente, os Auditores Independentes da Emissora não se manifestarão sobre a consistência das informações financeiras da Emissora constantes deste Prospecto. Demais Riscos Os CRI também poderão estar sujeitos a outros riscos advindos de motivos alheios ou exógenos, tais como moratória, guerras, revoluções, mudanças nas regras aplicáveis aos CRI, alteração na política econômica, decisões judiciais etc.
19 Contatos 19 MAIORES ESCLARECIMENTOS A RESPEITO DA OFERTA, BEM COMO CÓPIA DO PROSPECTO, PODERÃO SER OBTIDOS JUNTO AO EMISSOR E AO COORDENADOR LÍDER, NOS ENDEREÇOS A SEGUIR INDICADOS: EMISSOR RB Capital Companhia de Securitização Rua Amauri, 255, 5º andar, CEP , São Paulo - SP At: Flavia Palacios Tel.: (11) Fax: (11) Website: Link Prospecto: COORDENADOR LÍDER RB Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários LTDA. Rua Amauri, 255, 5º andar, CEP , São Paulo - SP At: Adalbero Cavalcanti / Bruno Boscolo Tel.: (11) Fax: (11) Website: Link Prospecto:
20 Disclaimer 20 Este material foi preparado exclusivamente como material publicitário para as apresentações relacionadas à Emissão de CRI ( Oferta ) da Emissora, com base em informações prestadas pela Emissora, e não implica, por parte do Coordenador Líder, nenhuma declaração ou garantia com relação às informações contidas neste material ou julgamento sobre a qualidade da Emissora ou da Oferta ou dos títulos objeto deste material. O Coordenador Líder e seus representantes não se responsabilizam por quaisquer perdas que possam advir das decisões de investimentos tomadas com base nas informações contidas neste material. Potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar da Distribuição Pública de CRI da Emissora antes de decidir investir nos CRI, bem como utilizar outros elementos que julgarem necessários para avaliar o eventual investimento. O Prospecto Preliminar está à disposição dos potenciais investidores nas páginas da rede mundial de computadores e nos endereços da Emissora do Coordenador Líder da CVM (neste website, acessar Cias abertas e estrangeiras, clicar em ITR, DFP, IAN, IPE e outras informações, buscar por RB Capital Companhia de Securitização e selecionar Prospecto de Distribuição Pública ), da CETIP (neste website acessar, na página inicial, Prospectos, escolher Prospectos do CRI e digitar RB Capital Companhia de Securitização ) e da BM&FBbovespa (neste website acessar, na página inicial, Empresas Listadas e digitar RB Capital Companhia de Securitização no campo disponível. Em seguida, acessar Informações Relevantes e posteriormente Prospecto de Distribuição Pública ). O investimento em CRI envolve uma série de riscos que devem ser observados pelo potencial investidor. Esses riscos incluem fatores de liquidez, crédito, mercado, regulamentação específica, entre outros. A operação indicada neste material encontra-se sob análise da CVM para obtenção do registro de distribuição pública.
EMISSÃO DE SÉRIES SÊNIOR E SUBORDINADA DA REIT SECURITIZADORA
EMISSÃO DE SÉRIES SÊNIOR E SUBORDINADA DA REIT SECURITIZADORA A EMISSÃO A EMISSÃO PARTICIPANTES DA OFERTA Coordenador Líder Emissor Cedente Agente Fiduciário Assessor Legal Rating Revisão jurídica Rating

References: artigo 65
 artigo 1
 artigo 52
 artigo 2
 artigo 2
 artigo 76
 artigo 125