Source: https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina?urlid=199118&stevilka=652
Timestamp: 2019-07-17 20:25:27+00:00

Document:
Uradni list RS, št. 18/1991 z dne 11. 10. 1991
652. Stanovanjski zakon, stran 589.
Na podlagi 3. točke ustave Republike Slovenije izdaja Predsedstvo Republike Slovenije
o razglasitvi stanovanjskega zakona
Razglaša se stanovanjski zakon, ki ga je sprejela Skupščina Republike Slovenije na sejah Družbenopolitičnega zbora, Zbora občin in Združenega dela dne 3. oktobra 1991.
Št. 0100-28/91
Ljubljana, dne 3. oktobra 1991.
Stanovanjski zakon ureja lastninskopravna razmerja v večstanovanjskih hišah, upravljanje v večstanovanjskih hišah, stanovanjska najemna razmerja ter lastninjenje in privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš v družbeni lastnini.
S stanovanjskim zakonom se določajo pogoji za pomoč pri pridobitvi stanovanja, način določanja najemnin, spodbude za investiranje, vzdrževanje in najem stanovanj ter pristojnosti in naloge občin in republike na stanovanjskem področju.
Stanovanje po tem zakonu je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so prostori v stanovanjski hiši ali v drugi zgradbi.
Pomožni stanovanjski prostori so prostori, ki sodijo k stanovanju in so njegov sestavni del, ne glede na to ali so v stanovanjski hiši ali zunaj nje, kot npr.: kleti, drvarnice, garaže, kot tudi balkoni, terase in lože, če niso sestavni del stanovanja in drugi pomožni prostori.
Stanovanja po tem zakonu niso:
1. prostori za začasno prebivanje (začasna prebivališča na gradbiščih, prostori v začasnih zgradbah ipd.);
2. prostori v stavbi, zgrajeni za nastanitev posameznikov (samski domovi, dijaški in študentski domovi, domovi za ostarele, socialnovarstveni zavodi in druge skupinske nastanitvene zgradbe);
3. prostori, ki se od časa do časa uporabljajo za počitek ali oddih, ne omogočajo pa trajnega bivanja;
4. prostori za turistične nastanitvene zmogljivosti, ki izpolnjujejo pogoje iz prvega odstavka prejšnjega člena, vendar niso namenjeni za zadovoljevanje stanovanjskih potreb.
Če nastane dvom, ali gre za stanovanje po tem zakonu, odloči o tem občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, na zahtevo zainteresirane stranke.
Lastno stanovanje je po tem zakonu stanovanje, ki ga stalno uporabljajo lastnik ali njegovi ožji družinski člani za trajno zadovoljevanje svojih stanovanjskih potreb. Najemno stanovanje po tem zakonu je:
– stanovanje, ki ga lastnik oddaja zaradi pridobivanja profita (v nadaljnjem besedilu: profitno stanovanje);
– stanovanje, ki ga delodajalec namenja za oddajo zaradi zadovoljevanja službenih potreb (v nadaljnjem besedilu: službeno stanovanje);
– stanovanje, zgrajeno oziroma oddano na način iz drugega odstavka 93. člena tega zakona (v nadaljnjem besedilu: neprofitno stanovanje);
– stanovanje, ki se namenja za oddajo socialnemu upravičencu (v nadaljnjem besedilu: socialno stanovanje).
Lastnik najemnega stanovanja opredeli vrsto najema iz prejšnjega odstavka v najemni pogodbi.
Sekundarno stanovanje je po tem zakonu stanovanje, ki ga od časa do časa uporablja lastnik zase ali za svoje ožje družinske člane.
Primerno stanovanje je po tem zakonu tisto stanovanje, ki ima poleg dnevne sobe, kuhinje, sanitarnih prostorov in predsobe še toliko spalnega prostora, da zadošča stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, če živijo z lastnikom oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu.
Šteje se, da spalnica zadošča za dve osebi, kabinet pa za eno osebo.
Ožji družinski člani so po tem zakonu zakonec lastnika ali oseba, s katero lastnik živi v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki sta jih po zakonu dolžna preživljati.
Določba prejšnjega odstavka se smiselno uporablja tudi za določitev ožjih družinskih članov najemnika.
Večstanovanjska hiša je po tem zakonu hiša, ki ima dve ali več stanovanj in eno hišno številko. Za večstanovanjsko hišo se ne šteje družinska hiša.
Večstanovanjska hiša je po tem zakonu tudi hiša, v kateri so tudi poslovni ali drugi nestanovanjski prostori, vendar so stanovanja v pretežni večini glede na celotno površino hiše.
Družinska stanovanjska hiša je hiša z enim ali več lastnih stanovanj, ki so v lasti ene, solasti ali skupni lasti več oseb, ki so med seboj v sorodu.
Skupni prostori večstanovanjske hiše so po tem zakonu stopnišča, hodniki, podstrešja, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, kolesarnice, delavnice za hišnika, prostori za odlaganje smeti in drugi prostori, ki služijo večstanovanjski hiši kot celoti.
Skupni deli in naprave večstanovanjske hiše so po tem zakonu temelji, nosilni zidovi, stropovi, streha, fasada, dimniki, svetlobni jaški, dvigala, električno, kanalizacijsko, vodovodno in telefonsko omrežje, plinska in toplovodna napeljava, naprave za ogrevanje, televizijske in druge sprejemne antene in podobno.
Skupni prostori, deli, objekti in naprave večstanovanjske hiše so po tem zakonu tudi drugi prostori, deli, objekti in naprave, ki so v posebni stavbi, ali pa so del druge stavbe (skupna kotlovnica, skupni hidrofori) in objekti zunanje ureditve na funkcionalnem, in skupnem funkcionalnem zemljišču, ki služijo hiši kot celoti ali več stanovanjskim hišam.
Hišniško stanovanje je v solastnini solastnikov ene ali večih stanovanjskih hiš.
Funkcionalno zemljišče stanovanjske hiše je po tem zakonu tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno njeni redni rabi in brez katerega ne more funkcionirati, kot npr.: dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno.
Skupno funkcionalno zemljišče je po tem zakonu zemljišče iz prejšnjega odstavka, kadar služi večim stanovanjskim hišam neposredno ali posredno in ne sodi med dobrine v splošni rabi.
Register stanovanj je evidenca, ki se vodi za območje občine. Podatki se zajemajo iz katastra zgradb, zemljiške knjige, pogodb o upravljanju, najemnih pogodb ter zbirk podatkov, ki jih vodijo pooblaščene organizacije oziroma podjetja.
V registru se zbirajo podatki o lastnikih, solastnikih in najemnikih in sicer: enotna matična številka, ime, priimek in njegov naslov.
Poleg podatkov iz prejšnjega odstavka tega člena se zbirajo tudi podatki o stanovanju, in sicer: vrednost in površina stanovanja, leto zgraditve, število sob v stanovanju in pomožnih prostorov, pripadajoči idealni delež ter vrsta stanovanja in višina najemnine, če gre za najemno stanovanje.
Register stanovanj vodi in vzdržuje pristojni občinski upravni organ, ki mu morajo lastniki sporočati spremembe podatkov iz drugega in tretjega odstavka tega člena v 15 dneh po nastali spremembi.
Podatke smejo pri svojem delu uporabljati pristojni republiški in občinski upravni organi, uprava za družbene prihodke ter Stanovanjska zbornica Slovenije za izpolnjevanje nalog, ki jih imajo po tem zakonu in predpisih, izdanih na njegovi podlagi.
Predstojnik republiškega upravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve, predpiše:
– tipologijo stanovanj, stanovanjskih hiš in sosedstev, njihove površinske normative in funkcionalne standarde;
– tehnične, higienske in ekološke standarde stanovanj in stanovanjskih hiš ter sosedstev;
– standarde vzdrževanja stanovanj, stanovanjskih hiš in funkcionalnega zemljišča;
– kategorizacijo stanovanj, stanovanjskih hiš in sosedstev;
– pravilnik o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš;
– metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih;
– metodologijo vodenja registra stanovanj;
– normative in standarde ter postopek za uveljavljanje pravice do socialnega stanovanja, ob upoštevanju pogojev, določenih s tem zakonom.
Stanovanje kot posamezni del stanovanjske hiše je lahko v lastnini pravnih ali fizičnih oseb (etažna lastnina).
Stanovanje v etažni lastnini je lahko tudi v solastnini ali skupni lastnini.
Skupni prostori, deli, objekti in naprave v večstanovanjski hiši ter funkcionalno zemljišče so v solastnini vseh etažnih lastnikov, pri čemer je solastniški delež vsakega etažnega lastnika sorazmeren vrednosti njegovega stanovanja glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši.
Pravice in obveznosti solastnikov na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah so sorazmerne vrednosti njihovih solastniških deležev.
Vsak solastnik ima pravico zahtevati, da se njegov solastniški delež, ki ga ima na skupnih prostorih stanovanjske hiše, spremeni v etažno lastnino, če je to glede na njegov solastniški delež, razporeditev, funkcionalno zasnovo, tehnično izvedljivost in dostopnost mogoče.
Če vsi solastniki soglašajo s spremembo solastniškega deleža na skupnih prostorih stanovanjske hiše v etažno lastnino, sklenejo pisno pogodbo.
Če ne pride do pogodbe, odloči o zahtevi za spremembo solastniških deležev na skupnih prostorih stanovanjske hiše v etažno lastnino sodišče v nepravdnem postopku.
Skupne prostore stanovanjske hiše, na katerih imajo solastniki solastniške deleže, je dopustno preurediti oziroma stanovanjsko hišo nadzidati, če investitor sklene pogodbo v pisni obliki z vsemi solastniki. Pogodba določa tudi način in pogoje, ki jih mora investitor izpolniti zaradi predvidenih gradbenih del.
Preureditve oziroma nadzidave iz tega člena in spremembe iz prvega odstavka prejšnjega člena imajo za posledico spremembo solastniških deležev v pogodbi o upravljanju, če se lastniki ne dogovorijo drugače.
Določbe 13. in 14. člena tega zakona se smiselno uporabljajo tudi za posege na skupnem funkcionalnem zemljišču.
Promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami je prost pod pogoji, ki jih določa zakon.
Pogodba, s katero se prenese lastninska pravica na stanovanju, stanovanjski hiši oziroma solastniškem deležu, mora biti pisna, lastninsko pravico pa je potrebno vknjižiti v zemljiško knjigo.
Najemnik ima predkupno pravico na stanovanju, ki mu je bilo dano v najem za nedoločen čas, če predkupne pravice ne uveljavlja solastnik oziroma občina v primerih, ki jih določa zakon.
Lastnik, ki namerava prodati stanovanje ali stanovanjsko hišo, ga mora ponuditi po pošti s povratnico ali z vlogo po sodišču naprodaj predkupnemu upravičencu in mu sporočiti ceno ter druge prodajne pogoje.
Če je v ponudbi pogoj, da je treba vso ceno ali del cene izplačati v gotovini, ima izjava o sprejemu ponudbe učinek le, če izroči tisti, ki mu je stanovanje ali stanovanjska hiša ponujena naprodaj, v roku iz tretjega odstavka tega člena, ali položi pri sodišču, ves znesek, ki ga je treba po ponudbi izplačati v gotovini.
Če tisti, ki mu je stanovanje ali stanovanjska hiša ponujena naprodaj, v 60 dneh od prejema ponudbe ne izjavi, da ponudbo sprejema, lahko proda ponudnik stanovanje ali stanovanjsko hišo drugemu, vendar samo pod enakimi ali manj ugodnimi pogoji.
Kupoprodajno pogodbo je dolžan ponudnik predložiti na vpogled predkupnemu upravičencu.
Če lastnik proda stanovanje ali stanovanjsko hišo, pa ga ne ponudi predkupnemu upravičencu ali ga proda po ugodnejših pogojih, kot jih je ponudil predkupnemu upravičencu, lahko predkupni upravičenec s tožbo zahteva, naj se prodaja razveljavi in naj lastnik ob enakih pogojih njemu proda stanovanje ali stanovanjsko hišo.
Tožba zaradi kršitve predkupne pravice se lahko vloži v 30 dneh od dneva, ko je predkupni upravičenec dobil pogodbo na vpogled.
Če prodajalec ne predloži predkupnemu upravičencu pogodbe na vpogled, lahko predkupni upravičenec pogodbo izpodbija v 30 dneh od dneva, ko je izvedel za pogodbo, vendar ne pozneje kot eno leto od vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Tožnik mora v roku za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice položiti pri sodišču, na katerega območju je stanovanje ali stanovanjska hiša, zneske ali garancijo za zneske, ki so na račun kupnine po sklenjeni pogodbi zapadli v plačilo do dneva vložitve tožbe.
Če stanovanja ne kupi predkupni upravičenec, se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati.
Lastniki v večstanovanjski hiši sklenejo zaradi urejanja medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča pisno pogodbe o upravljanju.
Zaradi upravljanja skupnega funkcionalnega zemljišča več stanovanjskih hiš, skupnih objektov in naprav sklenejo lastniki pogodbo o upravljanju skupnega funkcionalnega zemljišča, s katero opredelijo način upravljanja.
Pri upravljanju so lastniki stanovanj v pravicah in obveznostih izenačeni, ne glede na to, ali v stanovanju prebivajo ali ne.
Določbe, ki se nanašajo na upravljanje v večstanovanjskih hišah, se smiselno uporabljajo tudi za lastnike poslovnih prostorov v večstanovanjskih hišah.
Upravljanje obsega stanovanjske storitve, vzdrževanje, obratovanje stanovanjske hiše, vzdrževanje funkcionalnega in skupnega funkcionalnega zemljišča, skrb za varstvo bivalnega okolja ter vse storitve s tem v zvezi.
Stanovanjske storitve so organizacijske, pravne, finančne, administrativne, tehnične in plansko-programerske storitve za upravljanje stanovanj in stanovanjskih hiš.
Vzdrževanje so materialna vlaganja, ki ohranjajo uporabne vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ves čas njihove uporabe.
Obratovanje stanovanjske hiše zajema storitve v zvezi z uporabo skupnih prostorov, delov in naprav stanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča in stroške, ki nastajajo s tem v zvezi, predvsem pa: stroške za čiščenje, elektriko, vodo, ogrevanje, obratovanje naprav, stroške za hišnika in vse druge skupne stroške.
Vzdrževanje funkcionalnega in skupnega funkcionalnega zemljišča ter skrb za varstvo bivalnega okolja zajema vlaganja, ki imajo namen zagotoviti smotrno vzdrževanje in skrbno ravnanje z okoljem stanovanjske hiše.
Prenova in izboljšave so druga materialna vlaganja, ki povečujejo obstoječo uporabno vrednost stanovanj in stanovanjskih hiš in ne sodijo med upravljanje stanovanj in stanovanjskih hiš.
S pogodbo iz 22. člena tega zakona lastniki opredelijo:
– solastniške deleže na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah;
– način upravljanja stanovanjske hiše ter skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše ter način odločanja;
– način uporabe skupnih prostorov, delov, objektov, in naprav ter hišniškega stanovanja;
– način uporabe lastnih stanovanj v druge namene;
– delež stroškov upravljanja skupnih prostorov, delov, objektov in naprav v stanovanjski hiši in način plačevanja stroškov, ki gredo v breme lastnikov;
– delež stroškov obratovanja stanovanjske hiše in način plačevanja teh stroškov, ki gredo v breme najemnikov;
– obseg opravil v zvezi z obratovanjem stanovanjske hiše, ki se prepušča najemnikom;
– morebitnega pooblaščenega zastopnika posameznega lastnika, ki je praviloma najemnik v tej hiši.
V hiši z več kot dvema lastnikoma in več kot desetimi stanovanji se v pogodbi določi tudi upravnik in meje njegovih pooblastil pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami in pri zastopanju.
Določbe v pogodbi o upravljanju imajo pravni učinek tudi nasproti poznejšim lastnikom posameznih delov stanovanjske hiše.
Pogodbo o upravljanju mora upravnik registrirati pri pristojnem občinskem upravnem organu, ki vodi register pogodb, najkasneje v 15 dneh po sklenitvi.
V večstanovanjski hiši, kjer ni imenovan upravnik, registrira pogodbo o upravljanju eden izmed lastnikov, skladno z določili v pogodbi.
Imenovanje in razrešitev upravnika se vpišeta v register upravnikov, ki ga vodi občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve.
Lastniki sklenejo z upravnikom pogodbo in določijo naloge, ki so predvsem:
– uresničevanje odločitev lastnikov ter skrb za izvajanje pogodbe o upravljanju;
– skrb za nemoteno uporabo skupnih prostorov, delov, objektov in naprav na način, ki zagotavlja najboljšo izrabo vsakemu stanovalcu;
– razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov skladno s pogodbo o upravljanju in določbami tega zakona ter redno poravnavanje obveznosti za vzdrževanje hiše in funkcionalno zemljišče;
– poročanje lastnikom o svojem poslovanju ter na koncu leta izdelava zaključnega računa;
– opravljanje stanovanjskih storitev in poslov, ki presegajo okvir upravljanja, če se lastniki tako dogovorijo.
Upravnik mora brez odlašanja sklicati lastnike in ukrepati skladno z njihovimi navodili v primerih, ko so zaradi izrednih dogodkov, ki jih ni bilo moč predvideti,. potrebna neodložljiva popravila, za katera so potrebna znatna sredstva.
Upravnik, ki ravna v nasprotju s drugim in tretjim odstavkom tega člena, je lahko razrešen in mora povrniti vso škodo, ki nastane zaradi njegovega malomarnega ravnanja oziroma opustitve.
Ukrepi, ki jih odredi upravnik v mejah svojih pooblastil, so obvezni za vse lastnike.
Ukrepom, ki jih odredi upravnik, lahko lastnik ugovarja. V tem primeru mora lastnik sklicati najkasneje v 15 dneh preostale lastnike, ki dokončno odločijo o sporu.
Upravnik v mejah svojih pooblastil zastopa lastnike pred sodišči in upravnimi organi v sporih o njihovih pravicah in koristih po tem zakonu.
Upravnik je lahko fizična ali pravna oseba, ki je registrirana za opravljanje storitev iz drugega odstavka 24. člena tega zakona.
Za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov, objektov in naprav je potreben sporazum solastnikov, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše.
Če se v primerih iz prejšnjega odstavka solastniki ne sporazumejo, posel pa je nujen za redno vzdrževanje stanovanjske hiše, odloči o tem sodišče v nepravdnem postopku.
Za odločitve, ki presegajo upravljanje (odtujitve, sprememba namembnosti, ustanovitev hipoteke, ustanovitev stvarnih služnosti, prenova, izboljšave in podobno), je potrebno soglasje vseh solastnikov.
Če se ne sklene pogodba o upravljanju, lahko vsak lastnik predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku s sklepom nadomesti pogodbo o upravljanju.
Sprejetje sklepa iz prejšnjega odstavka lahko predlaga tudi najemnik, ki prebiva v hiši, v kateri pogodba o upravljanju ni bila sklenjena, kakor tudi občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve.
Do izdaje sklepa lahko sodišče na predlog udeleženca izda začasno odredbo o ureditvi razmerij in določi upravnika, če to zahtevajo okoliščine primera, zlasti zato da ne bi nastale motnje pri rednem upravljanju hiše.
Stroški upravljanja, prenove in izboljšav, razen obratovanja, bremenijo lastnika v sorazmerju z solastniškim deležem, ki ga ima na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stanovanjske hiše.
Če služijo skupni prostori, deli, objekti in naprave zgolj posameznim stanovanjem, bremenijo stroški upravljanja zgolj lastnike teh stanovanj.
Če lastniki ne zagotovijo, da so skupni prostori, deli, objekti in naprave usposobljeni za normalno uporabo, odredi opravljanje potrebnih del na predlog stanovanjske inšpekcije občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, v breme lastnikov.
Če lastnik stanovanja ne dopusti vstopa v stanovanje, da bi se v stanovanju opravila dela v zvezi s popravili in izboljšavami v večstanovanjski hiši, ki jih drugače ni moč opraviti ali pa le z nesorazmernimi stroški, odloči o tem na zahtevo upravnika oziroma preostalih lastnikov sodišče.
Popravila oziroma izboljšave se morajo opraviti v najkrajšem možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo lastnika.
Lastnik mora biti o nameravanih posegih v stanovanje obveščen v primernem roku.
Lastnik mora zagotoviti popravila v zvezi z vzdrževanjem najemnega stanovanja na svoje stroške, razen če so taka popravila potrebna zaradi napačne ali malomarne uporabe najemnika.
Lastnik stanovanja mora zagotoviti popravila v lastnem stanovanju, če je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim stanovanjem ali skupnim prostorom, delom, objektom in napravam.
Lastnik mora zagotoviti popravilo iz prvega in drugega odstavka tega člena nemudoma oziroma najkasneje v 15 dneh od dne, ko je napaka nastala ali ko je bil o njej obveščen.
Splošna pravila pri uporabi večstanovanjske hiše lahko določijo lastniki in najemniki s hišnim redom, v skladu z zakonom in pogodbo o upravljanju.
Določbe tega poglavja se ne uporabljajo v družinskih stanovanjskih hišah.
Določbe prvega odstavka 22., 26., 31., 32. in 35. člena tega zakona se ne uporabljajo v večstanovanjskih hišah z enim lastnikom.
Če je v večstanovanjski hiši iz prejšnjega odstavka več kot deset stanovanj določi lastnik upravnika skladno z določbami tega zakona oziroma opravlja stanovanjske storitve sam, če izpolnjuje pogoje iz 30. člena tega zakona.
Lastnik najemnega stanovanja odda stanovanje ali stanovanjsko hišo (v nadaljnjem besedilu: stanovanje) v najem s sklenitvijo najemne pogodbe za nedoločen čas, razen v primerih iz 40. člena tega zakona.
Če lastnik odda del lastnega stanovanja, sklene najemno pogodbo za določen čas ali nedoločen čas, pod pogoji, ki jih določa ta zakon.
Najemnik stanovanja lahko odda v podnajem del stanovanja s sklenitvijo podnajemne pogodbe, ki se sklepa za določen čas in pod pogoji, ki jih določa ta zakon.
Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki, sicer se šteje, da je pogodba nična.
Najemna pogodba se lahko sklepa za določen čas:
– če gre za službeno stanovanje;
– če najemno stanovanje oddaja fizična oseba, ki ne oddaja več kot tri stanovanja;
– če je najemno stanovanje predvideno za rušenje, prenovo ali je predlagana sprememba namembnosti;
– če se najemno stanovanje ne nahaja v stanovanjski hiši;
– če se najemno stanovanje začasno oddaja za reševanje oseb, prizadetih zaradi elementarnih in drugih nesreč.
Rušenje in prenova iz 3. alinee prejšnjega odstavka se dokazujeta s sprejetim prostorskim aktom, sprememba namembnosti pa z vloženo prošnjo pri pristojnem občinskem upravnem organu.
Poleg sestavin po zakonu o obligacijskih razmerjih mora najemna pogodba po tem zakonu vsebovati vsaj še:
– opis stanovanja, lego, opremljenost ter način uporabe stanovanja;
– imena in priimke oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
– odpovedne razloge, ki jih določa 53. člen tega zakona;
– vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;
– določila o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše;
– način in roke plačevanja ter višino najemnine;
– način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanja in podobno (individualni stroški) ter stroške za obratovanje skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše (obratovalni stroški);
– določila o načinu uporabe stanovanja in na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
– čas trajanja najemnega razmerja, če se izjemoma daje stanovanje v najem za določen čas;
– način predaje stanovanja.
Lastnik mora skleniti aneks k najemni pogodbi, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih je najemnik dolžan preživljati po zakonu.
Lastnik mora v 30 dneh po sklenitvi predložiti najemno pogodbo in aneks k najemni pogodbi občinskemu upravnemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve.
– izročiti stanovanje kot predmet najema po najemni pogodbi v stanju, ki najemniku stanovanja omogoča normalno uporabo stanovanja, skladno z veljavnimi normativi in standardi;
– vzdrževati stanovanje, skupne prostore, dele, objekte in naprave v stanovanjski hiši v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše ves čas trajanja najema;
– odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju.
Pravici lastnika stanovanja sta:
– pobiranje najemnine za oddano stanovanje v skladu s tem zakonom;
– odločanje o prenehanju najemnega razmerja v skladu s tem zakonom.
– uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo;
– odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja;
– dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja v skladu z roki, določenimi v najemni pogodbi, vendar največ dvakrat na leto;
– poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja, skladno z določili najemne pogodbe;
– obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi;
– plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo.
Najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, mora najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika pisno odobritev podaljšanja najemne pogodbe, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku.
Najemnik stanovanja ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja lastnika.
Najemnik stanovanja mora dopustiti vstop v stanovanje, da se v stanovanju opravijo dela v zvezi s popravili in izboljšavami v stanovanjski hiši, ki jih drugače ni moč opraviti ali pa le z nesorazmernimi stroški.
Popravila oziroma izboljšave se morajo opraviti v najkrajšem možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo najemnika. Lastnik mora o nameravanih posegih v stanovanje najemnika obvestiti v primernem roku ter zagotoviti normalno uporabo stanovanja po opravljenem posegu.
Če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje, odloči o tem na zahtevo upravnika oziroma lastnika sodišče.
– opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo ter zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil;
– zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika iz druge alinee 42. člena tega zakona tako, da lahko zahteva povrnitev škode v enkratnem znesku ali z znižanjem najemnine;
– zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine.
Najemnik lahko odda del stanovanja podnajemniku, če predhodno pridobi pisno soglasje lastnika.
Podnajemnina in ostali stroški za del stanovanja iz prejšnjega odstavka ne smejo biti višji od najemnine in ostalih stroškov za del stanovanja, ki se oddaja v podnajem.
Najemnik stanovanja lahko uporablja najeto stanovanje v skladu z določbami tega zakona in najemno pogodbo tudi za opravljanje dovoljene dejavnosti v stanovanju.
Za pridobitev dovoljenja za opravljanje dovoljene dejavnosti v stanovanju mora najemnik pridobiti pisno soglasje lastnika stanovanja, ostalih lastnikov v večstanovanjski hiši in soglasje občinskega upravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve.
Ostali lastniki oziroma organ iz prejšnjega odstavka lahko zavrnejo soglasje, če gre za dejavnost, ki bi motila stanovalce pri mirni rabi stanovanj ali povzročala prekomerno obremenitev skupnih prostorov, delov, objektov in naprav v večstanovanjski hiši.
Če s tem zakonom ni drugače določeno, se določbe tega poglavja smiselno uporabljajo tudi za urejanje podnajemnih razmerij.
Najemnik lahko odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi zato navajal razloge, z 90-dnevnim odpovednim rokom.
Lastnik lahko odpove najemno pogodbo iz naslednjih krivdnih razlogov:
– če najemnik ali osebe, ki z njim stanujejo, uporabljajo stanovanje v nasprotju z zakonom in najemno pogodbo;
– če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih prostorih, delih, objektih in napravah v večstanovanjski hiši;
– če najemnik ne plača najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih;
– če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto ali huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;
– če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika;
– če stanovanje brez vednosti lastnika več kot 30 dni zaporedoma uporablja poleg najemnika oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi;
– če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika oziroma zaračunava višjo podnajemnino kot to določa 49. člen tega zakona;
– če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz 47. člena ter v primerih iz tretje alinee 44. člena tega zakona;
– če najemnik ali oseba, ki poleg najemnika uporablja stanovanje, opravlja v stanovanju nedovoljeno dejavnost ali dovoljeno dejavnost v nasprotju s 50. členom tega zakona.
Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.
Najemniku stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe zato, ker ni plačal najemnine in drugih obveznosti po tem zakonu, če zaradi socialne stiske, v kateri se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, ni zmogel poravnati najemnine in drugih obveznosti po tem zakonu v celoti.
Potrdilo centra za socialno delo mora najemnik predložiti lastniku in občinskemu upravnemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve, v 15 dneh po nastanku okoliščin iz prejšnjega odstavka.
Če center za socialno delo ugotovi, da najemnik in osebe, ki z njim uporabljajo stanovanje, niso zmožne v celoti poravnati najemnine in drugih obveznosti, zagotovi lastniku stanovanja razliko do pogodbeno določene najemnine in ostalih stroškov po tem zakonu občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, sicer mora najemniku dodeliti v najem primerno socialno Stanovanje.
Lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če najemniku, ki stanuje v službenem stanovanju, preneha delovno razmerje pri lastniku službenega stanovanja.
Če lastnik odpove najemno pogodbo iz razlogov, ki niso našteti v prejšnjem členu, mora najemniku priskrbeti drugo primerno stanovanje.
Najemniku se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati.
Občina lahko odpove najemno pogodbo, če najemnik socialnega stanovanja izgubi status socialnega upravičenca in če mu občina na svojem območju oziroma na območju mesta zagotovi najem primernega stanovanja.
Če najemnik socialnega stanovanja izgubi status socialnega upravičenca, do odpovedi najemne pogodbe za to stanovanje plačuje najemnino kot za neprofitno stanovanje.
Status socialnega upravičenca se določa z aktom iz 103. člena tega zakona.
Ne glede na določbo 5. člena tega zakona pa občina ni dolžna priskrbeti večjega stanovanja, kot to določa akt iz 11. člena tega zakona.
Če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi.
Če se ožji družinski člani ne sporazumejo o tem, kdo bo sklenil najemno pogodbo, odloči sodišče v nepravdnem postopku.
Po smrti najemnika, ki je živel v stanovanju iz 114. člena tega zakona, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo z zakoncem umrlega ali osebo, s katero je najemnik živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti.
Če se zakonska zveza razveže, se lahko prejšnja zakonca sporazumeta o tem, kdo od njiju ostane ali postane najemnik stanovanja, drugi zakonec pa se iz stanovanja izseli.
Če se prejšnja zakonca ne moreta sporazumeti, odloči o sporu na zahtevo enega od njiju v nepravdnem postopku sodišče, na čigar območju je stanovanje. Sodišče upošteva pri tem stanovanjske potrebe prejšnjih zakoncev, njunih otrok in drugih oseb, ki skupaj z njima stanujejo in druge okoliščine primera.
Prejšnji zakonec, ki po sodni odločbi ne ostane ali postane najemnik stanovanja, se mora iz stanovanja izseliti v roku, ki ga določi sodišče v skladu z 59. členom tega zakona.
Določbe prejšnjega in tega člena se ne uporabljajo, kadar je najemna pogodba sklenjena za službeno stanovanje, razen če se pogodbeni stranki ne dogovorita drugače.
Lastnik lahko kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri rednem sodišču. Spori se štejejo za nujne.
Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri rednem sodišču.
Sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni.
Spori se štejejo za nujne.
Pravice in obveznosti najemnika in lastnika po prenehanju najemnega razmerja
Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik izročiti lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe nastale pri normalni uporabi stanovanja.
Pravica podnajemnika, da po podnajemni pogodbi uporablja stanovanjske prostore, preneha, če najemnik iz kateregakoli razloga preneha uporabljati stanovanje, v katerem so ti prostori, ne glede na to, ali je čas, za katerega je bila sklenjena podnajemna pogodba potekel ali ne.
Po izselitvi iz stanovanja ima najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih vlaganj v stanovanju, ki jih je opravil s soglasjem lastnika, če se z njim drugače ne dogovori.
Najemnina za službena in profitna stanovanja se oblikuje prosto, če s tem zakonom ni določeno drugače.
Najemnine za socialna in neprofitna stanovanja se oblikujejo skladno s predpisano metodologijo iz 11. člena tega zakona.
Če občina določi za socialna stanovanja najemnino, ki je nižja, kot to določa metodologija iz prejšnjega odstavka, mora lastniku stanovanja izplačati razliko.
Če lastniki najemnih stanovanj zlorabijo prevladujoč položaj, ki ga imajo na območju občine ali nedovoljeno špekulirajo, pa tako ravnanje povzroči ali utegne povzročiti motnje v stanovanjski preskrbi, lahko občina z odlokom začasno, vendar ne za več kot šest mesecev, predpiše najvišje dopustne najemnine oziroma omeji profit ob smiselnem upoštevanju metodologije za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih.
Upravičenost ukrepa iz prejšnjega odstavka ugotavlja na zahtevo lastnikov organ republiške stanovanjske inšpekcije.
Oderuška najemnina je po tem zakonu najemnina, ki za več kot 50% presega povprečno prosto oblikovano najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer je treba upoštevati tudi lokacijo in opremo stanovanja.
V občini, kjer po prosto oblikovani najemnini oddaja najemna stanovanja manj kot pet lastnikov, ali večino teh stanovanj oddajajo manj kot trije lastniki, se oderuška najemnina primerja s povprečno prosto oblikovano najemnino v regiji.
Najemnik ima pravico zahtevati, da občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, preveri višino najemnine.
Občinski upravni organ je dolžan v 15 dneh zavzeti stališče, pri čemer mora poleg okoliščin iz prejšnjega člena upoštevati še vse okoliščine iz najemne pogodbe.
Oškodovani najemnik lahko zahteva spremembo najemne pogodbe na ustrezno najemnino ter vračilo preveč plačane najemnine.
Zahtevka iz prejšnjega odstavka lahko vloži oškodovani pri rednem sodišču v petih letih po sklenitvi najemne pogodbe.
V. SVET ZA VARSTVO PRAVIC NAJEMNIKOV IN STANOVANJSKA ZBORNICA SLOVENIJE
Skupščina občine ustanovi svet za varstvo pravic najemnikov, ki je sestavljen iz njihovih predstavnikov.
Svet za varstvo pravic najemnikov spremlja uresničevanje obveznosti lastnikov in daje pobude skupščini občine za sprejem ustreznih ukrepov.
Občina zagotavlja administrativno-strokovna opravila za svet za varstvo pravic najemnikov.
Skupščina občine ali njen organ mora obravnavati pobude in stališča sveta za varstvo pravic najemnikov in ga o svojih stališčih obvestiti najkasneje v 60 dneh.
Kadar skupščina občine razpravlja o pobudah sveta za varstvo pravic najemnikov, imajo njegovi predstavniki pravico svoje predloge in stališča razložiti na zasedanju skupščine.
Sveti za varstvo pravic najemnikov se lahko združujejo v republiški svet.
Če je ustanovljen republiški svet za varstvo pravic najemnikov, ta zastopa interese najemnikov pred republiškimi organi, kadar obravnavajo vprašanja stanovanjske politike.
Lastniki najemnih stanovanj in izvajalci stanovanjskih storitev se lahko združujejo v Stanovanjsko zbornico Slovenije (v nadaljnjem besedilu: zbornica).
Zbornica je samostojno strokovno združenje, ki je pravna oseba.
Zbornica spremlja in obravnava problematiko oddajanja stanovanj in opravljanja stanovanjskih storitev, spremlja ponudbo in povpraševanje na trgu najemnih stanovanj, ponudbo in povpraševanje po izvajalcih stanovanjskih storitev, zagotavlja svojim članom strokovno pomoč in potrebne informacije, pomembne za njihove poslovne odločitve, daje priporočila posameznim izvajalcem stanovanjskih storitev, sprejme kodeks etike (dobre poslovne običaje) obvezen za člane zbornice, zastopa interese svojih članov in organizira dodatno usposabljanje izvajalcev stanovanjskih storitev.
Delo zbornice je javno.
S statutom zbornice se določi organizacija in naloge zbornice, organi zbornice in njihove pristojnosti, način zagotavljanja sredstev za delo zbornice, pravice in obveznosti članov zbornice in druga vprašanja, pomembna za delo zbornice.
Republika ima na stanovanjskem področju zlasti naslednje pristojnosti in naloge:
– določa stanovanjsko politiko v razvojnem in prostorskem načrtu republike;
– določa nacionalni stanovanjski program ter zagotavlja sredstva za njegovo izvedbo;
– skrbi za razvojno raziskovalno dejavnost na stanovanjskem področju;
– spremlja višino najemnine po vrstah najemnih stanovanj na nivoju regije in republike;
– vodi zbirni register stanovanj in uresničuje celovit informacijski sistem na stanovanjskem področju ter skrbi za njegov razvoj;
– ustanovi stanovanjsko raziskovalni in informacijski center.
Nacionalni stanovanjski program mora biti v skladu s socialnim, prostorskim in razvojnim programom republike.
Nacionalni stanovanjski program se izvaja na osnovi opredelitev javnega interesa na področju poselitve slovenskega prostora z vidika smotrnosti izrabe prostora, kvalitete bivalnega okolja ter identitete širšega prostora.
Nacionalni stanovanjski program izhaja pri opredeljevanju kvalitete stanovanjske gradnje iz upoštevanja razvojnih trendov v načinu življenja in diferenciacije potreb oziroma standardov, v okviru humanizacije bivalnega in delovnega okolja.
Nacionalni stanovanjski program opredeljuje elemente celovitega razvoja na stanovanjskem področju.
Nacionalni stanovanjski program sprejema Skupščina Republike Slovenije.
Nacionalni stanovanjski program določa predvsem:
Ukrepi za realizacijo nacionalnega stanovanjskega programa so predvsem:
– spodbujanje skladnejšega regionalnega razvoja, poselitvene in upravnega odbora ne more biti direktor sklada Uprav za potrebe demografsko ogroženih območij;
Za financiranje nacionalnega stanovanjskega programa oziroma spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih hiš se ustanovi Stanovanjski sklad Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: sklad).
Sklad je javno pravna oseba s pravicami, obveznostmi in odgovornostmi, določenimi s tem zakonom.
Sredstva za poslovanje sklada se zagotavljajo:
– iz republiškega proračuna;
– iz dela sredstev, ustvarjenih s prodajo družbenih stanovanj, iz sredstev, ustvarjenih s prodajo stanovanj in stanovanjskih hiš v lasti Republike Slovenije, razen od stanovanj in stanovanjskih hiš namenjenih za delavce in funkcionarje republiških državnih organov;
– z namenskimi dotacijami domačih in tujih pravnih in fizičnih oseb;
– iz sredstev, ustvarjenih z izdajo vrednostnih papirjev sklada;
– iz prihodkov, ustvarjenih z lastnim poslovanjem.
– daje pomoči pri odplačevanju posojil;
– daje posojila z ugodno obrestno mero;
– zagotavlja manjkajoča sredstva za izvedbo nacionalnega programa.
Sklad usmerja del sredstev v nakup dolgoročnih vrednostnih papirjev, pri čemer izbira vrednostne papirje po kriterijih varnosti in donosnosti naložb.
Podrobnejše pogoje za pridobitev in namene porabe sredstev določi sklad s posebnim pravilnikom, skladno z določbami tega zakona.
Sredstva iz prve in druge alinee prvega odstavka prejšnjega člena se delijo uporabnikom na podlagi javnega razpisa.
Pri izvrševanju svojih nalog sklad sodeluje z drugimi domačimi in tujimi finančnimi institucijami.
Sklad lahko s pogodbo poveri upravljanje z delom svojih naložb domači pravni osebi.
Upravni odbor ima predsednika in deset članov. Predsednika in osem članov imenuje in razrešuje Izvršni svet Skupščine Republike Slovenije iz vrst priznanih strokovnjakov, ki ne smejo biti neposredno niti posredno povezani z uporabniki sredstev, ki jih sklad daje skladno s prvim odstavkom 81. člena tega zakona tako, da so v sestavi upravnega odbora ustrezno zastopani tudi regionalni interesi. Dva člana upravnega odbora imenujejo sveti za varstvo pravic najemnikov. Član upravnega odbora ne more biti direktor sklada.
Upravni odbor opravlja naslednje zadeve:
– sprejema finančni načrt;
– imenuje in razrešuje direktorja sklada;
– sprejema in objavi pravilnik in razpis iz 82. člena tega zakona;
– sprejema naložbeno politiko;
– sprejema zaključni račun in letno poročilo o poslovanju in rezultatih dela sklada;
– sprejema statut sklada;
– daje navodila in usmeritve za delo direktorju in drugim zaposlenim v skladu;
– opravlja druge naloge, določene v statutu sklada.
Sklad ima nadzorni odbor, ki šteje pet članov, ki jih imenuje Skupščina Republike Slovenije na predlog Izvršnega sveta Skupščine Republike Slovenije za dobo štirih let.
Nadzorni odbor nadzira zakonitost dela organov in služb ter finančno poslovanje sklada po potrebi s pomočjo revizijskih ali drugih strokovnih in pooblaščenih institucij.
Nadzorni odbor poroča Izvršnemu svetu Skupščine Republike Slovenije in Skupščini Republike Slovenije.
Člani upravnega in nadzornega odbora ter delavci sklada in njihovi ožji družinski člani ne smejo opravljati dejavnosti, ki bi bile povezane z njihovo funkcijo ali službo pri skladu.
Izvršni svet Skupščine Republike Slovenije daje soglasje k:
– statutu sklada;
– naložbeni politiki sklada in finančnem načrtu;
– zaključnemu računu sklada in poročilu o poslovanju in rezultatih dela sklada;
Sklad ima statut, s katerim se podrobneje določi zlasti:
– notranjo organizacijo in način poslovanja sklada;
– pooblastila za zastopanje;
– pravice, odgovornosti in obveznosti delavcev sklada, ki opravljajo dela in naloge s posebnimi pooblastili in odgovornostmi;
– mandat članov upravnega odbora, direktorja in delavcev s posebnimi pooblastili;
– druga pomembnejša vprašanja v zvezi s poslovanjem sklada.
Sklad pokriva stroške poslovanja s prihodki od svojih finančnih naložb ter z drugimi prihodki.
Uporabniki sredstev sklada so lahko fizične ali pravne osebe, ki izpolnjujejo pogoje določene s pravilnikom in razpisom, ki ga na podlagi 82. člena tega zakona izda in objavi sklad ob upoštevanju določb tega poglavja zakona.
Ugodnosti iz prvega odstavka 81. člena so deležni:
1. državljani Republike Slovenije, ki si z graditvijo ali nakupom primernega lastnega stanovanja prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje;
2. državljani Republike Slovenije, ki jim je zaradi spremenjenih družinskih, zdravstvenih ali premoženjskih razmer dosedanje stanovanje postalo neprimerno;
3. državljani Republike Slovenije, ki si stanovanjske razmere izboljšujejo ali razrešujejo z vlaganjem sredstev v prenovo, sanacijo ali obsežnejše vzdrževanje obstoječega stanovanjskega fonda;
4. državljani Republike Slovenije, ki so si svoje stanovanjsko vprašanje razrešili z najemom posojil, pa jih zaradi neugodnih kreditnih pogojev ne zmorejo v celoti odplačati, izpolnjujejo pa pogoje iz 1. in 2. točke tega odstavka.
Prednost pri uporabi sredstev imajo mlade družine, družine z večjim številom otrok, družine z manjšim številom zaposlenih, mladi, invalidi in družine z invalidnim članom in državljani z daljšo delovno dobo, ki so brez stanovanja ali pa so podnajemniki.
Sredstva sklada lahko uporabljajo tudi neprofitne stanovanjske organizacije.
Neprofitna stanovanjska organizacija je tista pravna oseba, ki je ustanovljena za pridobivanje, upravljanje in oddajanje najemnih neprofitnih stanovanj ter pridobivanje in upravljanje lastnih stanovanj, pod posebnimi pogoji.
Posebne pogoje iz prejšnjega odstavka predpiše s pravilnikom predstojnik republiškega upravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve, in se nanašajo predvsem na način poslovanja in usmerjanja profita, izrabo pridobljenih zemljišč in upravljanja z njimi, oddajo del v vseh fazah pridobivanja stanovanj z natečaji, spoštovanje predpisanih standardov in normativov ter oblikovanje najemnin.
Republiški upravni organ na podlagi prijave pravne osebe ugotovi, ali ta izpolnjuje pogoje, predpisane s pravilnikom iz drugega odstavka prejšnjega člena.
Če republiški upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, ugotovi, da prijavljena pravna oseba izpolnjuje zahtevane pogoje, jo vpiše v register neprofitnih stanovanjskih organizacij.
Če upravni organ iz prvega odstavka tega člena ugotovi, da pravna oseba, vpisana v register neprofitnih stanovanjskih organizacij, ne izpolnjuje katerega izmed pogojev, opredeljenega v pravilniku iz drugega odstavka prejšnjega člena, jo izbriše iz registra in zahteva vračilo vseh prejetih sredstev sklada.
V pravilniku iz 82. člena tega zakona se lahko predpiše, da so do pomoči upravičene predvsem tiste neprofitne stanovanjske organizacije, ki si zagotovijo določeno ugodnost tudi od občine, na območju katere nameravajo poslovati, odvisno od možnosti posamezne občine.
Občine, ki zagotovijo neprofitni stanovanjski organizaciji kakršnokoli pomoč v okviru svojih pristojnosti in možnosti, lahko zahtevajo, da se določen del neprofitnih najemnih stanovanj nameni za razreševanje stanovanjskih vprašanj upravičencev do socialnih stanovanj.
V pravilniku iz 82. člena tega zakona se predpiše, da se sredstva sklada na demografsko ogroženih področjih lahko uporabijo tudi, če investitorji ne izpolnjujejo vseh pogojev predpisanih s pravilnikom iz 93. člena tega zakona.
Občina ima na stanovanjskem področju zlasti naslednje pristojnosti in naloge:
– sprejema in uresničuje občinski stanovanjski program;
– zagotavlja sredstva za graditev in pridobitev socialnih stanovanj ter razliko do pogodbeno določene najemnine in ostalih stroškov po tem zakonu;
– spremlja višino povprečne najemnine v občini po kategorijah, vrstah in lokaciji stanovanj;
– zagotavlja pogoje za razvijanje različnih oblik gradnje in prenove z ustrezno zemljiško in normativno politiko;
– sprejema usmeritve za projektiranje, gradnjo in prenovo stanovanj, ki izhajajo iz njenih lokalnih posebnosti, vključno z zunanjim videzom stanovanjskih hiš;
– vodi register stanovanj in skrbi za njegovo vzdrževanje.
Občinski stanovanjski program sprejema občinska skupščina. Na podlagi načel nacionalnega stanovanjskega programa se z njim konkretizira stanovanjska politika občine in zajema predvsem:
– obseg, lokacijo in dinamiko graditve lastnih in najemnih stanovanj;
– ukrepe občine, ki spodbujajo gradnjo in prenovo stanovanj ter ustreznejšo zasedenost obstoječih stanovanj v občini;
– posebne stanovanjske programe v občini, ki upoštevajo arhitektonske in druge posebnosti pri zagotavljanju stanovanj za invalide;
– način izvajanja pomoči pri pridobitvi oziroma uporabi stanovanj;
– način zagotavljanja ustreznih oblik pomoči za nastajanje in delovanje neprofitnih stanovanjskih organizacij.
Občina lahko z odlokom ustanovi stanovanjski sklad. V primerih, ko je sklad ustanovljen, se za njegovo delovanje smiselno uporabljajo določbe, ki se nanašajo na stanovanjski sklad republike.
Dve ali več občin lahko ustanovijo skupni stanovanjski sklad.
Državljani Republike Slovenije, katerih skupni prihodek na člana družine ne presega višine, ki jo za upravičenost do denarnega dodatka določajo predpisi s področja socialnega varstva, so upravičeni do dodelitve socialnega stanovanja v najem.
Pomoč pri uporabi stanovanja se dodeljuje po predpisih, ki urejajo socialnovarstvene pravice.
Splošni pogoji, ki jih morajo izpolnjevati državljani, da so upravičeni do dodelitve socialnega stanovanja v najem, so:
– da državljan ali kdo izmed njegovih ožjih družinskih članov, ki z njim stalno prebivajo, ni najemnik oziroma lastnik stanovanja oziroma je najemnik ali lastnik neprimernega stanovanja;
– da ima državljan stalno prebivališče v občini, v kateri je zaprosil za dodelitev socialnega stanovanja;
– da državljan ali kdo izmed njegovih ožjih družinskih članov, ki z njim stalno prebivajo, ni lastnik počitniške hiše ali počitniškega stanovanja oziroma druge nepremičnine;
– da državljan ali kdo izmed njegovih ožjih družinskih članov ni lastnik premičnine, ki presega 25% vrednosti primernega stanovanja.
Merila, ki vplivajo na obseg in časovno prednost pri pridobitvi socialnega stanovanja v najem, se nanašajo na stanovanjske razmere, število ožjih družinskih članov, skupni prihodek na družinskega člana, premoženjsko stanje in socialno zdravstvene razmere.
Pri razreševanju vlog za pridobitev socialnega stanovanja v najem imajo prednost družine z več otroki, družine z manjšim številom zaposlenih, mlade družine, invalidi in družine z invalidnim članom, po vrsti invalidnosti in obsegu prizadetosti invalida.
Predstojnik republiškega upravnega organa, pristojnega za socialne zadeve, v soglasju s predstojnikom republiškega upravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve, v podzakonskem aktu določi merila za dodelitev socialnih stanovanj.
Sklep o dodelitvi stanovanja v najem izda občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve.
Inšpekcijsko nadzorstvo nad uresničevanjem tega zakona in predpisov, izdanih na njegovi podlagi, opravljajo organi republiške stanovanjske inšpekcije (v nadaljnjem besedilu: inšpekcijski organ).
Če lastnik stanovanja ali stanovanjske hiše ne zagotovi, da so stanovanje ter skupni prostori, deli, objekti in naprave, usposobljeni za normalno rabo, inšpekcijski organ z odločbo odredi rok za izvedbo potrebnih del.
Po preteku tega roka predlaga občinskemu upravnemu organu, da ukrepa skladno s 34. členom tega zakona.
Če lastnik stanovanja ne zagotovi popravila, pa je to potrebno, da se odvrne škoda, ki jo povzroča njegovo stanovanje na stanovanju drugega lastnika ali na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah v stanovanjski hiši, inšpekcijski organ z odločbo odredi rok za odpravo napake.
Če lastnik v danem roku ne odpravi napake, inšpekcijski organ odredi, da se napaka odpravi na stroške lastnika.
Če najemnik stanovanja opravlja v stanovanju dovoljeno dejavnost v nasprotju z dovoljenjem upravnega organa ali brez soglasja lastnika, odredi inšpekcijski organ z odločbo, da s takimi deli preneha do pridobitve ustreznega dovoljenja oziroma soglasja lastnika.
Če inšpekcijski organ ugotovi, da so zaradi dogovarjanja o višini najemnine nastale motnje pri stanovanjski preskrbi, opozori pristojni občinski upravni organ, da je treba sprejeti odlok, s katerim naj se začasno predpiše najvišja dopustna najemnina.
Inšpekcijski organ poroča o odrejenih ukrepih Izvršnemu svetu Skupščine Republike Slovenije enkrat letno. Poročilo mora vsebovati tudi predlog ustreznih ukrepov.
Za republiškega inšpektorja je lahko imenovana oseba z visokošolsko izobrazbo arhitekturne ali gradbene smeri, ki ima pet let delovnih izkušenj in strokovni izpit.
VIII. LASTNINJENJE IN PRIVATIZACIJA STANOVANJ IN STANOVANJSKIH HIŠ TER STANOVANJSKIH PODJETIJ
Republika Slovenija in občine postanejo z dnem uveljavitve tega zakona lastnice družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš, na katerih so imele pravico uporabe delovne skupnosti državnih organov, organov družbene skupnosti in bivših družbenopolitičnih organizacij ter lastnice družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš, namenjenih za nosilce družbenih funkcij ter drugih družbenih stanovanj, na katerih imajo republika in občine pravico uporabe.
Druge pravne osebe, ki imajo pravico uporabe na družbenih stanovanjih in stanovanjskih hišah, postanejo z dnem uveljavitve tega zakona lastnice teh stanovanj.
Občina postane z dnem uveljavitve tega zakona lastnica družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš, pridobljenih s solidarnostnimi in vzajemnostnimi sredstvi stanovanjskega gospodarstva.
Občina in druge pravne osebe postanejo z dnem uveljavitve tega zakona lastnice družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš, ki so na podlagi predpisov o podržavljenju, navedenih v 3. in 4. členu zakona o denacionalizaciji, postale splošno ljudsko premoženje.
Skupnost pokojninskega in invalidskega zavarovanja. Slovenije postane z dnem uveljavitve tega zakona lastnica stanovanj in stanovanjskih hiš, zgrajenih s sredstvi te skupnosti, stanovanj, zgrajenih namensko za upokojence, in stanovanj, zgrajenih namensko za potrebe Zveze združenj borcev NOV Slovenije.
Lastniki iz 111., 112., 113. in 114. člena tega zakona so zavezanci v postopkih za denacionalizacijo.
Občani, ki so si svoje stanovanjsko vprašanje razrešili s preureditvijo ali nadzidavo skupnih prostorov v stanovanjski hiši, pa še niso pridobili lastninske pravice, postanejo z dnem uveljavitve tega zakona lastniki na tak način pridobljenih stanovanj.
Kdor misli, da določba prejšnjega odstavka posega v njegove pravice, lahko zahteva primerno odškodnino od lastnika iz prejšnjega odstavka.
Občani, ki so za pridobitev stanovanjske pravice poleg lastne udeležbe prispevali še z dodatnimi denarnimi ali materialnimi vlaganji, lahko zahtevajo od lastnika priznanje solastniškega deleža na stanovanju v sorazmerju s svojo vlogo.
Lastniki iz 111., 112., prvega odstavka 113. in 114. člena, tega zakona so dolžni prodati na zahtevo imetnika stanovanjske pravice, ki je to pravico na dan uveljavitve tega zakona imel (v nadaljnjem besedilu: prejšnji imetnik stanovanjske pravice), z njegovo pisno privolitvijo pa tudi njegovemu ožjemu družinskemu članu, bremen prosto stanovanje, na katerem je imel stanovanjsko pravico.
Prejšnji imetnik stanovanjske pravice oziroma njegov ožji družinski član ima pri nakupu pravico do popusta v višini 30% od vrednosti stanovanja, zmanjšane za še ne realno vrnjeno lastno udeležbo in za lastna vlaganja, ki se odražajo v povečani vrednosti stanovanja.
Preostala vrednost je pogodbena cena, ki jo je kupec dolžan poravnati na naslednji način:
– 10% od pogodbene cene v 60 dneh po sklenitvi pogodbe;
– preostanek v 20 letih, pri čemer morajo biti mesečni obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja.
Če je tako izračunan obrok višji, kot znaša ena tretjina mesečnega osebnega dohodka kupca, se doba obročnega odplačevanja ustrezno podaljša. Če je tako izračunan obrok nižji, kot bi znašala neprofitna najemnina za to stanovanje, lahko lastnik določi tudi krajšo odplačilno dobo.
Kupoprodajno pogodbo je dolžan lastnik iz prvega odstavka tega člena skleniti najpozneje v 30 dneh po vloženi zahtevi.
S sklenitvijo kupoprodajne pogodbe kupec prevzame vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, če ni v tem zakonu drugače določeno.
Kupec, ki v 60 dneh po sklenitvi kupoprodajne pogodbe pogodbeno ceno odplača v enkratnem znesku, ima pravico do popusta v višini 60% od vrednosti stanovanja.
Do dodatnega popusta ima pravico tisti kupec, ki želi predčasno odplačati stanovanje, in to izjavi ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe, tako da se pogodbena cena zmanjša za 1,5% za vsako leto hitrejšega odplačila stanovanja, vendar največ za 28,5% pogodbene cene stanovanja.
Prejšnji odstavek se smiselno uporablja za izračun dodatnega popusta tudi za tiste kupce, ki se odločijo za predčasno odplačilo po že sklenjeni kupni pogodbi.
Za določitev vrednosti stanovanj, ki se privatizirajo na podlagi določb tega zakona, se uporabljajo elementi za izračun vrednosti stanovanja, ki jih določa pravilnik o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81).
Republiški upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, določi vrednost točke ob objavi tega zakona in vsak naslednji mesec do konca 1993. leta.
Če je stanovanje dotrajano, lahko prejšnji imetnik stanovanjske pravice v soglasju z lastnikom zahteva, da občinski upravni organ, na podlagi navodil republiškega upravnega organa pristojnega za stanovanjske zadeve, preveri ustreznost točkovanja, ki ga po potrebi korigira.
Če cenitev zahteva bivši imetnik stanovanjske pravice ker meni, da tako ugotovljena vrednost stanovanja ne ustreza dejanskemu stanju, se cenitev gradbene vrednosti stanovanja opravi na podlagi pravilnika o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš in drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87).
Kupec, ki je pridobil stanovanje na način iz prejšnjih členov tega zakona, stanovanja ne sme odprodati ali s kakšnim drugim pravnim poslom med živimi odtujiti pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja.
Prepoved odtujitve nepremičnine se v korist prodajalca vknjiži v zemljiško knjigo.
Prejšnji imetnik stanovanjske pravice oziroma njegov ožji družinski član lahko uveljavlja pravico do nakupa stanovanja s predvidenimi popusti v dveh letih po uveljavitvi tega zakona.
Če kupec ne zmore odplačevati obrokov za stanovanje, ki ga je kupil na podlagi določb tega poglavja, lahko zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe. V tem primeru mu je prodajalec dolžan povrniti že plačane obroke v realni vrednosti, zmanjšane za neprofitno najemnino in s kupcem skleniti najemno pogodbo, če ta to želi.
Če prodajalec ne želi vrniti že plačanih obrokov, postane kupec solastnik stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom vrednosti stanovanja.
Določila najemne pogodbe ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije.
Eno leto po tem, ko je bilo stanovanje vrnjeno upravičencu do denacionalizacije, lahko prejšnji imetnik stanovanjske pravice na takem stanovanju uveljavlja pravico do nakupa stanovanja na način, določen v tem poglavju.
Če se lastnik, ki mu je bilo stanovanje vrnjeno na podlagi predpisov o denacionalizaciji, strinja s takim načinom prodaje, ima pravico do nadomestila za popust iz drugega odstavka 117. člena oziroma 119. ali 120. člena tega zakona od zavezanca za vrnitev stanovanja.
Če lastnik, ki mu je bilo stanovanje vrnjeno na podlagi predpisov o denacionalizaciji, stanovanja noče prodati na način, določen v tem poglavju, ima prejšnji imetnik stanovanjske pravice pravico do izplačila 3o% vrednosti stanovanja in posojila iz 81. člena tega zakona v višini 30% od vrednosti stanovanja, če stanovanje izprazni v dveh letih po tem, ko je bilo stanovanje vrnjeno upravičencu do denacionalizacije.
Izplačilo iz prejšnjega odstavka lahko prejšnji imetnik stanovanjske pravice zahteva od zavezanca za vrnitev stanovanja, posojilo pa iz sredstev stanovanjskega sklada Republike Slovenije neodvisno od kriterijev iz 91. člena tega zakona, če kupuje stanovanje ali gradi stanovanjsko hišo.
Če prejšnji imetnik stanovanjske pravice v dveh letih po uveljavitvi tega zakona stanovanje izprazni, mu mora lastnik iz 111., 112., prvega odstavka 113. in 114. člena tega zakona izplačati 30% od vrednosti stanovanja.
Do enake ugodnosti je upravičen tudi prejšnji imetnik stanovanjske pravice, ki najeto stanovanje v dveh letih po uveljavitvi tega zakona zamenja za manjše stanovanje. V tem primeru se 30% od vrednosti izračuna na podlagi ugotovljene razlike med vrednostjo zamenjanih stanovanj.
Če obstajajo okoliščine iz prvega odstavka 148. člena, lahko lastnik zavrne izplačilo ugodnosti iz prvega in drugega odstavka tega člena.
Za ugotavljanje vrednosti izpraznjenega oziroma zamenjanega stanovanja se uporabljajo določbe prvega odstavka 121. člena tega zakona.
Ne glede na določbe prejšnjih členov Skupnost pokojninskega in invalidskega zavarovanja Slovenije ni dolžna prodati stanovanj v stanovanjskih hišah, ki so bile v celoti namensko zgrajene za razreševanje stanovanjskih potreb upokojencev, in imajo poseben status.
Ne glede na določbe tega zakona, ki se nanašajo na privatizacijo, pa lastnik ni dolžan prodati stanovanja, če je prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84).
V primeru spora odloča o upravičenosti zavrnitve sklenitve kupoprodajne pogodbe sodišče v pravdnem postopku.
Postopek sproži prejšnji imetnik stanovanjske pravice v 15 dneh po zavrnitvi.
Ne glede na določbe prejšnjih členov lastniki niso dolžni prodati stanovanja, če je stanovanje v stanovanjski hiši, predvideni za rušenje ali teče celovita prenova oziroma ima kdo zakonito predkupno pravico na stanovanju ali stanovanjski hiši.
V primerih iz prejšnjega odstavka so lastniki takih stanovanj prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice, ki v dveh letih po uveljavitvi tega zakona zahteva nakup takega stanovanja, dolžni omogočiti nakup drugega primernega stanovanja pod pogoji, ki jih v tem poglavju določa ta zakon.
Prejšnja odstavka se smiselno uporabljata tudi za stanovanja, namenjena osebam za opravljanje službene dolžnosti (40. člen zakona o stanovanjskih razmerjih), na katerem je bila dodeljena stanovanjska pravica.
Lastniki iz 111. in 112. člena tega zakona so dolžni del kupnine, pridobljene s privatizacijo stanovanj, razen dela kupnine od stanovanj, namenjenih za delavce in funkcionarje republiških državnih organov, odvajati v Stanovanjski sklad Republike Slovenije in sicer:
– v primerih prodaje po 119. členu tega zakona 20% kupnine ob vplačilu;
– v primerih prodaje po 117. in 120. členu tega zakona pa prvi in sedmi obrok vsako leto.
Lastnik se lahko odpove pobiranju preostalih obrokov, ki so jih po sklenjeni kupoprodajni pogodbi dolžni plačevati kupci, v korist Stanovanjskega sklada Republike Slovenije.
Lastnik lahko vsa ali del stanovanj prenese na republiški ali občinski stanovanjski sklad s posebno pogodbo.
Za popust in del kupnine, ki so jo dolžni lastniki odvajati, zmanjša lastnik vrednost družbenega kapitala oziroma vire sredstev in izkaže znesek popusta in odvedenega dela kupnine analitično v aktivi bilance.
Lastniki stanovanj iz prvega odstavka 113. člena tega zakona so dolžni sredstva, pridobljena z odprodajo družbenih stanovanj namensko uporabiti za izvajanje nalog, ki jih imajo na stanovanjskem področju po tem zakonu.
Če lastniki iz 112. člena tega zakona dokažejo, da bodo sredstva, pridobljena z odprodajo družbenih stanovanj, namenili za razreševanje stanovanjskih vprašanj svojih delavcev, so oproščeni davka na promet nepremičnin.
Stanovanjska podjetja, registrirana za opravljanje dejavnosti posebnega družbenega pomena skladno z zakonom o stanovanjskem gospodarstvu (Uradni list SRS, št. 3/81, 34/83, 24/85, 1/86, 11/88 in 8/90) postanejo last občine oziroma mesta, na čigar območju imajo svoj sedež.
Z denarno kaznijo najmanj 5.000 tolarjev se kaznuje za prekršek lastnik stanovanja:
1. ki ne prispeva k stroškom upravljanja, prenove in izboljšav (33. člen);
2. ki ne zagotovi popravila stanovanja v 15 dneh (36. člen);
3. ki sklene pogodbo o opravljanju stanovanjskih storitev z osebo, ki ni registrirana za opravljanje teh storitev (30. člen).
Z denarno kaznijo najmanj 3.000 tolarjev se kaznuje za prekršek upravnik, ki najkasneje v 15 dneh po sklenitvi pogodbe o upravljanju te ne registrira pri pristojnem občinskem upravnem organu, ki vodi register pogodb.
Z denarno kaznijo najmanj 9.000 tolarjev se kaznuje za prekršek lastnik:
1. ki odda stanovanje brez sklenitve najemne pogodbe (39. člen);
2. ki sklene nepopolno najemno pogodbo ali pogodbo z lažnimi podatki (prvi odstavek 41. člena);
3. ki ne sklene aneksa k najemni pogodbi (drugi odstavek 41. člena);
4. ki ne predloži najemne pogodbe v predpisanem roku občinskemu upravnemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve (tretji odstavek 41. člena);
5. ki zaračuna oderuško najemnino (65. člen);
6. ki ne ponudi v nakup stanovanja najemniku (prvi odstavek 19. člena).
Z denarno kaznijo najmanj 2.000 tolarjev se kaznuje za prekršek lastnik, ki najkasneje v 15 dneh po spremembi ne da podatkov iz prvega odstavka 10. člena pristojnemu občinskemu upravnemu organu.
Z denarno kaznijo najmanj 9.500 tolarjev se kaznuje za prekršek pravna ali fizična oseba, ki opravlja storitve iz drugega odstavka 24. člena, pa ni registrirana za opravljanje stanovanjskih storitev.
Z denarno kaznijo 4.000 tolarjev se kaznuje za prekršek lastnik, ki ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz prvega odstavka 35. člena.
Z denarno kaznijo najmanj 4.000 tolarjev se kaznuje za prekršek najemnik, ki ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz prvega odstavka 47. člena.
Stanovanjska pravica preneha z dnem sklenitve najemne pogodbe.
Predstojnik republiškega upravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve, predpiše podzakonske akte iz 11. člena tega zakona v treh mesecih po njegovi uveljavitvi.
Sklad se organizira in začne poslovati s 30. 9. 1991 oziroma z dnem, ko Republika Slovenija vplača sredstva predvidena v republiškem proračunu.
Do ustanovitve sklada opravlja naloge iz 81. in 82. člena tega zakona republiški upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve.
Občina mora v enem mesecu zagotoviti lastnikom stanovanj seznam njihovih stanovanj, zapisnike o točkovanju stanovanj, njihovo revalorizirano vrednost ter podatke o imetnikih stanovanjske pravice oziroma imetnikih pravice do uporabe stanovanj v zasebni lasti.
Pooblaščene organizacije, ki razpolagajo s podatki iz prejšnjega odstavka, so dolžne podatke izročiti občini v 10 dneh po uveljavitvi tega zakona.
Če je v stanovanjski hiši več lastnikov, morajo v 60 dneh po uveljavitvi tega zakona pričeti s postopkom sklepanja pogodbe iz 22. člena tega zakona.
Do sklenitve pogodbe iz 22. člena tega zakona oziroma izdaje sklepa sodišča, opravlja naloge iz tega zakona skupnost stanovalcev oziroma pooblaščena organizacija.
Skupnosti stanovalcev oziroma pooblaščene organizacije, ki opravljajo strokovne naloge in opravila pri gospodarjenju s stanovanji in stanovanjskimi hišami po 77. členu zakona o stanovanjskem gospodarstvu, so dolžne v enem mesecu po sklenitvi pogodbe iz 22. člena tega zakona oziroma po izdaji sklepa sodišča prenesti na lastnika sredstva, pravice in obveznosti, popis nujnih vzdrževalnih del kakor tudi arhiv in dokumentacijo po stanju na dan 31. 12. 1991.
Pogodbe, ki so jih sklenile skupnosti stanovalcev oziroma pooblaščene organizacije iz prejšnjega odstavka, ostanejo v veljavi, razen če upravnik po pooblastilu lastnikov v treh mesecih po sklenitvi pogodbe o upravljanju oziroma po izdaji sklepa sodišča ne odstopi od pogodbe.
Lastniki sklenejo najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico, najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona.
Najemno pogodbo mora lastnik skleniti za nedoločen čas.
Če imetnik stanovanjske pravice umre pred sklenitvijo najemne pogodbe iz drugega odstavka tega člena, se pravica sklenitve najemne pogodbe prenese na uporabnika skladno z zakonom o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84), pravica sklenitve kupoprodajne pogodbe pa na zakonca ali osebo, s katero je imetnik stanovanjske pravice živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma na drugega ožjega družinskega člana.
Pred sklenitvijo najemne pogodbe morata lastnik in imetnik stanovanjske pravice sestaviti zapisnik o stanju stanovanja, za katero se sklepa najemna pogodba.
V zapisniku se ugotovi predvsem, ali je imetnik stanovanjske pravice stanovanje vzdrževal, kot je bil to dolžan skladno z zakonom o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84) ter napake in pomanjkljivosti na stanovanju, ki onemogočajo normalno rabo stanovanja ter skupnih prostorov, delov, objektov in naprav.
Lastnik in najemnik v najemni pogodbi določita glede na obseg potrebnih del primeren rok za odpravo ugotovljenih pomanjkljivosti.
Pravica iz tretjega odstavka tega člena se za stanovanja iz 114. člena tega zakona prenaša skladno s tretjim odstavkom 56. člena tega zakona.
Ne glede na določbe prejšnjega člena pa lastnik ni dolžan skleniti najemne pogodbe, če je imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84).
Lastnik lahko z imetnikom stanovanjske pravice, ki gradi stanovanjsko hišo ali kupuje stanovanje, izjemoma sklene najemno pogodbo za določen čas in odkloni sklenitev kupoprodajne pogodbe.
V primeru spora odloča o upravičenosti zavrnitve sklenitve najemne pogodbe sodišče v pravdnem postopku.
Postopek sproži imetnik stanovanjske pravice v 15 dneh po zavrnitvi.
Če je stanovanje v celoti oddano podstanovalcu in če ta stalno prebiva v stanovanju več kot dve leti se šteje, da ima podstanovalec vse pravice, ki bi jih imel po tem zakonu imetnik stanovanjske pravice, če ne bi stanovanja v celoti oddal v podnajem, razen če obstajajo okoliščine iz tretjega odstavka 58. člena zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84).
Najemnina za stanovanja, na katerih je bila do uveljavitve tega zakona dodeljena stanovanjska pravica, se oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih.
Omejitve iz prejšnjega odstavka ne veljajo za stanovanja in stanovanjske hiše v zasebni lasti ter za stanovanja in stanovanjske hiše iz prejšnjega odstavka po izselitvi imetnika stanovanjske pravice, ki je to pravico imel do uveljavitve tega zakona.
Lastniki stanovanj in stanovanjskih hiš so dolžni v treh letih po uveljavitvi tega zakona vpisati lastninsko pravico na stanovanjih in stanovanjskih hišah v zemljiško knjigo.
Občine morajo v treh letih po uveljavitvi tega zakona določiti katera stanovanja se štejejo za socialna stanovanja.
Če prejšnji imetnik stanovanjske pravice v roku iz 123. člena tega zakona ne odkupi stanovanja ima pravico do povrnitve lastne udeležbe, revalorizirane skladno s količniki, ki jih objavi republiški upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve.
Pravico iz prejšnjega odstavka ima tudi občan, ki je dobil vrnjeno lastno udeležbo, pa je bila realna vrednost vrnjenega zneska zmanjšana za več kot polovico.
Pravice iz prvega in drugega odstavka tega člena ne more uveljavljati občan, ki je za plačilo lastne udeležbe najel posojilo, pa je realna vrednost vrnjenega posojila zmanjšana za več kot polovico.
Pravica iz prvega in drugega odstavka tega člena se ob smrti upravičenca prenese na njegove dediče.
Sostanovalska razmerja, ki so obstajala na dan uveljavitve tega zakona, veljajo še največ dve leti.
Najpozneje v roku iz prejšnjega odstavka je dolžan tisti, ki je ustanovil sostanovalsko razmerje, to odpraviti.
Lastnik stanovanja oziroma stanovanjske hiše, na katerem ima kdo pravico do uporabe stanovanja, ima pravico do vselitve in proste razpolage s stanovanjem po preteku enega leta od uveljavitve tega zakona oziroma po izselitvi tistega, ki ima pravico do uporabe stanovanja.
Primerno stanovanje je imetniku pravice do uporabe dolžan priskrbeti tisti, ki mu je pravico uporabe dodelil oziroma njegov pravni naslednik najkasneje v roku enega leta po uveljavitvi tega zakona, če se z lastnikom ne sporazume kako drugače.
Če obstajajo okoliščine iz 148. člena tega zakona, zavezanec iz drugega odstavka tega člena ni dolžan priskrbeti drugega primernega stanovanja.
Lastnik stanovanja, ki je skladno s 34. členom zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84) sklenil z občanom stanovanjsko pogodbo, je v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona dolžan uskladiti določila sklenjene pogodbe z določili tega zakona.
Uporabniki hišniških stanovanj, ki ob uveljavitvi tega zakona ne opravljajo hišniških funkcij, so dolžni v enem letu po uveljavitvi tega zakona izprazniti hišniško stanovanje, ne da bi jim pripadali kakršnikoli prostori, če se z lastniki hiše ne dogovorijo drugače.
Če se mora hišnik izseliti iz hišniškega stanovanja zaradi upokojitve, mu mora najem primernega stanovanja priskrbeti občina.
Spori, sproženi pred uveljavitvijo tega zakona, se nadaljujejo po predpisih, ki so veljali pred tem zakonom. Če je potrebno za izvršitev sodbe priskrbeti drugo primerno stanovanje oziroma najpotrebnejše prostore, se šteje,da je pogoj izpolnjen, če se priskrbi ustrezno najemno stanovanje.
1. zakon o stanovanjskem gospodarstvu (Uradni list SRS, št. 3/81, 34/83, 24/85, 1/86, 11/88 in 8/90);
2. zakon o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84);
3. zakon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lastnini (Uradni list SRS, št. 38/86 in 46/88);
4. določbe 1. do 25. člena zakona o pravicah na delih stavb (Uradni list SRS, št. 19/76).
Predpis iz druge točke prejšnjega odstavka se uporablja do sklenitve najemne pogodbe.
Z dnem uveljavitve tega zakona prenehajo veljati tudi vsi podzakonski predpisi, sprejeti na njihovi podlagi, razen:
– pravilnik o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81);
– enotna metodologija za določanje in evidentiranje stanarin v SR Sloveniji (Uradni list SRS., št. 25/81).
Z dnem uveljavitve tega zakona se preneha uporabljati družbeni dogovor o skupnih osnovah za zagotavljanje in usklajevanje samoupravnih družbenoekonomskih odnosov na področju stanovanjskega gospodarstva v Socialistični Republiki Sloveniji (Uradni list SRS, št. 15/81 in 28/85).
Št. 805-01/90-3/10

References: sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 sodišče 
 Sodišče 
 sodišče 

Sodišče 
 sodišče 
 sodišče