Source: https://doctrina-administrativa.vlex.es/vid/resolucion-27-febrero-2019-773833901
Timestamp: 2019-09-18 09:01:25+00:00

Document:
Resolución de 27 de febrero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de Gandía n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. - Doctrina Administrativa - VLEX 773833901
Publicado en: BOE, 26 de Marzo de 2019
ALCANCE DE LA PROHIBICION DE DISPONER: impuesta en una donación de una finca la prohibición de vender, ceder o por cualquier otro título transmitir la finca que se dona, así como arrendar la misma, ni cederla a título precario, sin consentimiento del donante, no puede el donatario sin dicho consentimiento hipotecar la finca.
En relación al documento de fecha 20/08/2018, del Notario de Gandía, Jesús Ibáñez Calomarde, con n.º de protocolo 873/2018, Asiento 1282 del Diario 148, he acordado su calificación desfavorable por lo siguiente:
En Gandía, a 13 de noviembre de 2018.–La Registradora accidental (firma ilegible). Fdo: Alicia de la Rúa Navarro.
– Por todo lo expuesto, en el otorgamiento de la refinanciación del préstamo hipotecario, estimé no ser necesario el consentimiento de la donante, única sobreviviente.
El título cuya calificación es objeto de impugnación en el presente expediente consiste en una escritura de formalización de préstamo garantizado por hipoteca constituida sobre finca registral que consta gravada con una prohibición de disponer impuesta en la escritura de donación por la que adquirió el dominio el hipotecante, escritura otorgada como donantes por los progenitores de éste, e inscrita en el Registro de la Propiedad en fecha anterior a la presentación de la escritura de préstamo hipotecario. Dicha prohibición de disponer la finca se establece en los siguientes términos transcritos en el apartado de cargas y gravámenes de la misma escritura calificada: «Prohibición de disponer: Los donantes prohíben expresamente a los donatarios, durante la vida de los mismos, vender, ceder o por cualquier otro título transmitir la finca que se le dona, así como arrendar la misma, ni cederla a título precario, sin su consentimiento y en caso de muerte de uno de ellos, del que sobreviva. La prohibición se extingue a la muerte del último de los donantes».
La resolución del presente recurso debe dilucidar sobre la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario en la que es objeto de hipoteca una finca transmitida por donación de padres a hijo, sobre la que consta inscrita una prohibición de disponer establecida por los donantes, siendo así que estos no comparecen para prestar su consentimiento a la constitución de la hipoteca, en los términos antes reseñados.
Por otra parte, siendo de libre configuración por el donante el pacto añadido a la disposición gratuita de bienes, no cabe duda de que éste puede modular la prohibición que tenga a bien establecer, disponiendo por ejemplo la forma de ejercicio, el efecto de la contravención (el Código Civil en relación con la disposición de la vivienda habitual en su artículo 1320 ofrece una solución normativa para el supuesto que regula), o su ámbito objetivo en términos más o menos amplios en cuanto al tipo de actos o contratos dispositivos afectados.
Vista esta doctrina general, perfectamente asentada y establecida, el caso concreto objeto de este expediente no plantea problemas en cuanto a la identificación de la naturaleza voluntaria y gratuita del acto en el que se estableció la prohibición (donación), sino que la cuestión se centra en el alcance material de la prohibición impuesta en cuanto a los actos y contratos incluidos en su ámbito, al formularse en términos amplios y abiertos, pero no en términos absolutos y omnicomprensivos de todo acto de disposición, al venir referida dicha prohibición a los actos de «vender, ceder o por cualquier otro título transmitir la finca que se le dona, así como arrendar la misma, ni cederla a título precario».
La constitución del derecho real de hipoteca implica un acto dispositivo (cfr. artículo 1857.3 del Código Civil) por el cual se transmite al acreedor garantizado un derecho de realización separada del bien afecto («ius vendendi»), cualquiera que sea el poseedor, así como un derecho al cobro de su crédito -hasta el límite garantizado- con cargo al precio obtenido en esa realización. Como dice el artículo 1858 del Código Civil, «es también de esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor». Y es doctrina reiterada de este Centro Directivo que esta facultad del acreedor hipotecario para instar la enajenación forzosa del bien objeto de garantía forma parte del contenido estructural del derecho de hipoteca. La atribución del «ius vendendi» al acreedor no es un elemento añadido o circunstancial sino que integra el contenido esencial de su derecho (Resoluciones de fecha 13 de abril de 2012 y 26 de julio de 2018).
Las consideraciones anteriores son las que permiten entender el criterio sentado por la Resolución de esta Dirección General de 18 de enero de 1963 (posteriormente reiterado en las de 9 de junio de 2012 y 17 de marzo de 2017, como veremos), en un supuesto similar al del presente expediente en el que se planteaba la cuestión de si podía inscribirse en el Registro de la Propiedad una escritura de préstamo con garantía hipotecaria y que recaía sobre una finca que aparecía gravada con una prohibición de no venderla durante un plazo de diez años, impuesta en acto a título gratuito (en aquél caso en testamento), supuesto en el que la controversia planteada giraba igualmente sobre si la hipoteca constituida se encontraba dentro del ámbito de la citada prohibición.
A todo ello se suman otras circunstancias resultantes del expediente, como el hecho de que los propios donantes y el donatario hayan entendido igualmente necesario el consentimiento de aquellos con ocasión de la previa constitución de otros gravámenes hipotecarios anteriores sobre la misma finca (recogidas en el apartado de cargas y gravámenes de la escritura calificada y en la nota simple registral a la misma incorporada), en los que concurrieron en el otorgamiento de las respectivas escrituras públicas tanto el donatario hipotecante y el respectivo acreedor, como los donantes a los efectos de consentir la constitución de la hipoteca. Como señala la registradora en su nota de calificación «los propios interesados han considerado necesario el consentimiento de los donantes, como demuestra que, tanto en la primera de las hipotecas constituidas sobre la finca, como en su ampliación, y en la segunda hipoteca que se constituyó, comparecieran en todo caso los donantes para consentir la constitución de las mismas». Y como ha destacado este Centro Directivo reiteradamente, entre los principios generales hay que recordar el de la coherencia de la propia conducta, reiteradamente reconocido por la jurisprudencia, según el cual «nadie puede ir válidamente contra sus propios actos» o doctrina de los actos propios, que si bien resulta insuficiente para vincular o perjudicar a terceros, sí tiene eficacia para vincular a la parte, conforme a la máxima jurídica de que la confesión o manifestación propia o de parte hace prueba «contra» su autor (vid. Resoluciones de 4 de junio de 2012, 19 de octubre de 2013, 15 y 28 de octubre de 2014 y 19 de noviembre de 2018); circunstancias y consideraciones que, sin resultar determinante por sí solas, sí vienen a coadyuvar y confirmar la conclusión anterior. Todo lo cual lleva a la confirmación de la calificación impugnada.
Resolución nº 00/5675/2018 de Tribunal Económico-Administrativo Central, 25 de Junio de 2019

References: resolución 
 artículo 1320
 artículo 1857
 artículo 1858
 Resolución 

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