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Timestamp: 2020-01-19 21:02:28+00:00

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CATEGORIE_SPECIALI
Fabiano Rametta
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Guida Operativa Docfa 4
vademecum catasto2010
Catasto in generale
1 Necessità delle categorie speciali
2 Le categorie dei gruppi D ed E
3 Massimario per l’attribuzione delle categorie
Parte seconda: la stima
4 Valore venale, saggio di redditività e rendita catastale
5 Procedimenti di stima e parametri utilizzabili
6 Scomposizione dell’unità immobiliare in elementi omogenei ai fini della stima
7 Installazioni stabilmente infisse ai fabbricati
8 Deperimento del macchinario
9 Epoca della stima, vetustà e deperimento
10 Nota riepilogativa
Parte terza: la denuncia di accatastamento
11 Compilazione della denuncia di accatastamento degli immobili a destinazione speciale e particolare
11.1 L’allestimento delle schede planimetriche
11.2 Il modello 2NB
11.3 L’intestazione delle persone giuridiche
Parte quarta: allegati
1 Le nuove categorie speciali previste dal Dpr 138/98
3 Decisione della Commissione tributaria di I grado di Torino n. 273/13 del 18 marzo l994
4 Decisione della Commissione tributaria regionale di Milano n. 318/26/98 del
Gli autori dichiarano di avere prestato la loro opera a titolo assolutamente gratuito, e di non avere quindi percepi- to per la presente pubblicazione alcun compenso, a qualsiasi titolo e di qualunque specie.
La pubblicistica catastale, che pure può vantare il contributo di valenti esperti del settore, non ha mai organicamente affrontato lo studio del calcolo delle rendite da assegnare agli immobili da censire nelle categorie speciali e particolari. L’argomento è indubbiamente complesso, e, soprattutto, necessita per la sua trattazione del contributo di varie discipline. Oltre che i valori dei fabbricati e delle aree bisogna, infatti, saper apprezzare il valore de- gli impianti fissi, il che richiede una specifica consapevolezza di estimo industriale: conosce- re i costi degli impianti, la loro vita media ed il loro deprezzamento nel corso degli anni. Per finire, non sarebbe certo superflua la conoscenza di elementi di ragioneria aziendale. Ebbene, una visita in una qualunque libreria, con un confronto tra il numero di pubblica- zioni di estimo civile e di estimo industriale, darebbe già la conferma della difficoltà della materia. Non è un caso, allora, che le antiche istruzioni ministeriali prescrivessero che il compito di calcolare le rendite degli immobili speciali dovesse essere assegnato ai tecnici più esperti del settore estimativo, vale a dire i tecnici che prestavano servizio nelle allora chiamate Sezioni erariali (I e III sezione) degli Uffici Tecnici Erariali, dopo avere a lungo operato nelle Sezio- ni catastali. Viste queste difficoltà oggettive, si comprenderà come questa ricerca non possa comunque sfuggire a critiche di parzialità e incompiutezza: noi ne prendiamo atto a priori. Lo scopo di questo lavoro è, molto modestamente, un commento alle procedure catastali con la raccolta, il più possibile puntuale, della normativa – leggi, circolari, ministeriali – che ha trattato nel tempo la questione, ed una breve guida alla compilazione degli stampati. Siamo però dell’avviso che, in considerazione del vuoto offerto dal panorama editoriale e malgrado tutte le manchevolezze di cui siamo ben consapevoli, questa ricerca possa ugual- mente colmare una lacuna e quindi essere parimenti utile al professionista ed al funzionario catastale. Il tempo ci dirà se sarà il caso di proseguire ed arricchire ulteriormente il lavoro fin qui svolto. Un’ultima precisazione: si intende che quanto qui commentato e suggerito rimane a totale responsabilità di noi autori e non coinvolge in alcun modo l’Amministrazione centrale e peri- ferica del Territorio.
Infine alcune necessarie considerazioni:
- le unità immobiliari ascrivibili ai gruppi D ed E sono estremamente differenziate tra loro:
si va dall’albergo al grande complesso industriale, dall’istituto di credito all’edicola per
giornali, dal cinematografo al distributore di benzina; la presente pubblicazione tratta, in ge- nerale, di tutte le categorie speciali e particolari senza fornire valori di riferimento;
- alla luce di quanto disposto dal Dpr 138/98 si potrebbe ritenere che le indicazioni qui con- tenute siano in qualche modo “sorpassate”; ma vogliamo notare che da un lato il metodo di stima diretta di queste unità non viene messo in discussione da tale provvedimento e che, dall’altro, i nuovi gruppi V e Z previsti dal nuovo quadro generale di qualificazione 1 non stravolgono assolutamente l’impianto normativo precedente; l’unica sostanziale novità sarà data dall’epoca censuaria di riferimento.
1 vedi all’allegato 1 le categorie speciali previste dal nuovo quadro di qualificazione e le possibili corrispondenze con le categorie attualmente vigenti.
1. Necessità delle categorie speciali
Il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU, oggi definito Catasto dei Fabbricati) è entrato in
vigore il 1° gennaio 1962 e trae origine dal Decreto Legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito nella Legge 11 agosto 1939, n. 1249 intitolata Accertamento generale dei fabbricati urbani,
rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo Catasto edilizio urbano.
Alcuni dei più importanti aspetti su cui si fonda il NCEU sono:
1. oggetto dell’accertamento è l’unità immobiliare urbana [d’ora in poi, per brevità, uiu];
2. in relazione alle condizioni intrinseche ed estrinseche, ciascuna uiu si considera apparte- nente ad una determinata categoria e classe;
3. la rendita catastale è la rendita media ordinaria - ritraibile al netto delle spese e delle e- ventuali perdite, e al lordo dell’imposta fabbricati, delle relative sovrimposte e dei contri- buti di ogni specie – calcolata in base alla tariffa (rendita catastale unitaria) della categoria
e classe alle quali l’unità immobiliare appartiene.
Quindi, per calcolare la rendita catastale di una uiu non se ne calcola direttamente la tariffa, ma si prende la tariffa della categoria e classe nella quale viene inserita l’unità e la si moltiplica per la sua consistenza. Su questa innovazione si fonda il NCEU.
Esempi di categorie sono le abitazioni di tipo signorile, quelle di tipo civile, i negozi, i magazzini,…; a loro volta, ad esempio, tutte le abitazioni di tipo civile hanno un grado di merito diversificato e conseguentemente sono state suddivise in classi dette, appunto, di merito. Quindi, con un certo grado di approssimazione estimale (valutabile attorno al 20%), è pos- sibile inserire un’abitazione di tipo civile in una delle classi in cui sono state raggruppate tutte le abitazioni di tipo civile di quel dato comune censuario.
Questo però non vale per tutte le categorie: ad esempio, è molto difficile pensare di po- tere raggruppare, nel senso di riunire in gruppi omogenei, gli opifici, in quanto ciascun opifi- cio costituisce una realtà a se stante, un unicum che non ammette paragoni con i suoi simili, a causa delle caratteristiche costruttive troppo diversificate e della differente redditività. Per questo motivo, è stato assolutamente necessario suddividere gli immobili urbani in due grandi categorie:
1. unità immobiliari a destinazione ordinaria;
2. unità immobiliari a destinazione speciale e particolare.
E’ evidente che il metodo di calcolo della rendita catastale attraverso la tariffa, ovvero il procedimento indiretto (parametrico), è applicabile soltanto alle unità a destinazione ordinaria ossia a quelle unità che è stato possibile suddividere in categorie e cla ssi. Invece, per gli immobili a destinazione speciale e particolare è necessario ricorrere al pro- cedimento di stima diretta.
2. Le categorie dei gruppi D ed E
Il quadro generale di qualificazione attualmente vigente prevede le seguenti categorie spe- ciali e particolari:
Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non
suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non
suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei
Ponti provinciali e comunali soggetti a pedaggio
Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche 2
Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche 3
Fabbricati destinati all’uso pubblico dei culti
Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di fami-
glie Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.
Si ricorda innanzi tutto che:
- le categorie speciali e particolari non sono articolate in classi di merito 4 ;
- alle categorie speciali e particolari non corrispondono quadri tariffari 5 : la rendita viene de- terminata cioè stimando direttamente l’unità e non – parametricamente - facendo riferi- mento a tariffe d’estimo 6 ;
2 edicole per giornali o simili, chioschi per bar, per rifornimenti di auto, per sale di aspetto di tramvie ecc., pese pubbliche, ecc.)
3 per mercati, per posteggio bestiame, ecc.
4 D.P.R. 1142/49 art. 8 Accertamento di immobili a destinazione speciale o particolare:
“La classificazione non si esegue nei riguardi delle categorie comprendenti unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati … costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non su- scettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni. Parimenti non si classificano le unità immobiliari che, per la singolarità delle loro caratteristiche, non siano rag- gruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili.”
5 vedi l’art. 30 del D.P.R. 1142/49 Determinazione della rendita catastale di immobili a destinazione speciale o particolare:
“Le tariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell’art. 8” (vedi nota precedente).
- infine per le unità immobiliari a destinazione speciale e particolare non si accerta la con- sistenza 7 .
Al di là della nuda elencazione delle categorie, notiamo subito che il gruppo E individua una serie di particolari edifici, costruzioni e spazi variamente attrezzati destinati a soddisfare determinate esigenze pubbliche. Non così per il gruppo D, che individua una serie di tipologie edilizie utilizzate a fini di lucro che hanno, quali caratteristiche comuni:
- di non essere normalmente, sotto il profilo tipologico, normali immobili civili e di presen- tare specifiche caratteristiche strutturali determinate dalla loro destinazione d’uso;
- di presentare solitamente, rispetto alle unità immobiliari a destinazione ordinaria utilizzate per scopi analoghi, dimensioni maggiori.
Per quanto riguarda il secondo punto, diciamo subito che la discriminante dimensionale 8 (peraltro non applicabile sempre e comunque) è stata fissata dall’Ufficio del Territorio di Ve- nezia in 400 mq; ad esempio, una unità immobiliare a destinazione commerciale che di norma va ascritta alla categoria C/1 può (non necessariamente deve) essere ascritta alla categoria speciale D/8 se la sua superficie supera i 400 mq 9 . Si ricorda a questo proposito che la Direzione Centrale del Catasto individua tali soglie dimensionali, riferibili agli immobili a destinazione speciale, in linea di massima e per tutto il territorio nazionale, in 500 mq ovvero 2.000 mc. Si fa presente inoltre che tali soglie dimensionali non valgono per particolari manufatti (ad esempio le cabine elettriche, normalmente molto più piccole) o per singole porzioni di fab- bricati che, sotto il profilo strutturale e tipologico, sarebbero sicuramente accertate, per l’intera consistenza, in una delle categorie speciali. In definitiva si tenga conto che il dato dimensionale (quantitativo), pur importante, non può prescindere dal dato tipologico (qualitativo).
6 vedi l’art. 10 della Legge 1249/39 riportato al paragrafo 8.2
7 vedi l’art. 53 del D.P.R. 1142/49 Descrizione degli immobili a destinazione speciale o particolare:
“La consistenza catastale non si accerta per le unità immobiliari indicate nell’art. 8” (vedi nota 4); il classamento di un’unità immobiliare a destinazione ordinaria comprende quindi i dati relativi a categoria, classe e consistenza e la rendita catastale è riferita al quadro tariffario relativo ad un comune (o ad una zona cen- suaria comunale) mentre il classamento di un’unità immobiliare a destinazione speciale o particolare comprende soltanto la categoria e la rendita, determinata mediante stima diretta dell’immobile.
8 tale discriminante è presente tra i parametri inseriti nell’algoritmo del classamento automatico.
9 nel campo della distribuzione commerciale la superficie di 400 mq è comunemente accettata come limite tra i punti vendita cosiddetti “tradizionali” e quelli “moderni” (supermercati, ipermercati, ecc.).
3. Massimario per l’attribuzione delle categorie
Le massime qui riportate 10 consentono di attribuire a ciascuna unità immobiliare la corretta categoria; si tenga peraltro presente che i punti veramente importanti sono i seguenti:
- distinguere con sicurezza le unità a destinazione speciale o particolare rispetto a quelle ordinarie (per la differenza fondamentale nella procedura di accatastamento e nel pro- cedimento di attribuzione della rendita);
- distinguere con sicurezza le categorie del gruppo D da quelle del gruppo E (per la diversità esistente fra questi gruppi rispetto al regime fiscale).
Per quanto attiene invece l’accertamento delle unità immobiliari nell’una o l’altra categoria del gruppo D, in linea di principio è senz’altro auspicabile una qualificazione il più possibile corretta. Tuttavia si rammenti che dal punto di vista sostanziale, essendo in definitiva valutato l’immobile a stima diretta, rispetto al calcolo della rendita l’attribuzione della categoria all’interno del gruppo D è ininfluente.
- si intende per opificio uno stabilimento industriale utilizzato per precisi processi di tra- sformazione, ad esempio una raffineria, un complesso siderurgico, uno stabilimento chimi- co, ecc.; in tali stabilimenti è evidente che l’attività industriale si esplica prevalentemente mediante l’utilizzo di impianti inamovibili infissi nei fabbricati propriamente detti;
- i locali destinati a magazzino annessi all’opificio e utilizzati per deposito di macchine, materie prime, prodotti semilavorati, ecc. vanno accertati unitamente alla consistenza dell’azienda;
- i locali annessi all’opificio e destinati esclusivamente alla sorveglianza delle persone che entrano ed escono vanno accertati unitamente alla consistenza dell’azienda;
- i locali che servono ad abitazione del custode vanno accertati, separatamente dall’azienda, come unità immobiliare ordinaria del gruppo A (ciò vale, in generale, anche per le altre categorie del gruppo D);
- tradizionalmente è stata attribuita la categoria D/1 ai forni per panificazione; bisogna no- tare peraltro che tale attribuzione è corretta soltanto nei casi in cui si tratti di impianti di notevole importanza: è più opportuno accertare gli impianti di modesta entità nella cate- goria C/3 (anche in considerazione del fatto che i forni per panificazione moderni sono di dimensioni ridotte, e non richiedono come un tempo opere murarie);
- si noti inoltre che i locali adibiti alla lavorazione e alla cottura del pane, anche se annessi al locale di vendita, si accertano separatamente nella categoria opportuna purché provvisti di ingresso indipendente; in caso contrario essi costituiscono, con i locali adibiti alla vendi- ta, unità immobiliare unica da accertare nella categoria corrispondente alla porzione eco- nomicamente prevalente;
- si attribuisce la categoria D/1 alle cabine elettriche;
- si accertano nella categoria D/1 gli autosilos dotati di impianti di sollevamento delle auto;
10 le massime sono desunte da numerose disposizioni e circolari emanate nel tempo.
- si ricorda che gli alberghi vanno accertati nella categoria D/2 anche se non sono stati spe-
cificatamente costruiti allo scopo (ciò vale, in generale, anche per le altre categorie del gruppo D);
- per analogia e in mancanza di una categoria apposita si accertano come D/2 anche impian- ti ricettivi diversi dagli alberghi (ad esempio campeggi, villaggi turistici, ecc.);
- nella categoria D/3, oltre alle tipologie indicate nel titolo, vanno accertati anche discoteche,
parchi gioco, zoo – safari e simili;
- vanno accertati nella categoria D/4 le case di cura, gli ospedali e i poliambulatori quando
abbiano fine di lucro (altrimenti si accertano nella categoria B/2);
- gli ospedali composti di diversi padiglioni vanno accertati come unica unità immobiliare;
- si ponga attenzione che, nel caso delle banche, la categoria D/5 può essere attribuita soltan-
to ad interi fabbricati (o porzioni di fabbricati ben distinte) specificatamente costruiti o adattati per l’attività in questione; le agenzie bancarie che trovano posto in locali ordinari ad uso commerciale vanno accertate nella categoria C/1;
- per analogia e in mancanza di una categoria apposita si accertano come D/5 anche uni- tà immobiliari per funzioni terziario – direzionali diverse da quelle citate nel titolo;
- vanno ascritti a questa categoria gli impianti sportivi (anche con coperture pressurizzate), gli stadi, le piscine, ecc. nonché i campi sportivi senza costruzioni o con semplici gradinate che hanno fini di lucro; in caso contrario i campi sportivi vanno accertati nella categoria
- locali ordinari ad uso commerciale adibiti a palestra ubicati a piano terra vanno accertati nella categoria C/4;
- per le palestre annesse a edifici scolastici pubblici è opportuno accertare la consistenza di detti impianti unitamente a quella dell’edificio principale; tali impianti sportivi infatti vengono di norma utilizzati, oltre che dalla scuola di cui fanno parte integrante, soltanto da associazioni sportive che versano all’ente pubblico canoni di favore finalizzati alla pura copertura delle spese vive derivanti dal saltuario utilizzo;
- si tratta di fabbricati che possono ordinariamente ospitare un’attività produttiva di tipo arti- gianale o industriale senza avere particolari specificità, nel senso che da un lato possono essere convertiti a produzioni diverse e dall’altro non possono essere utilizzati come unità immobiliari a destinazione ordinaria senza radicali trasformazioni (i cosiddetti capannoni);
- vanno accertati nella categoria D/7 gli impianti di lavaggio auto dotati di attrezzature spe- cifiche di tipo automatico (se non fanno parte di stazioni di servizio); in presenza invece di attrezzature semplici e senza impianti fissi tali impianti vanno accertati nella categoria C/3 (sempre se non fanno parte di stazioni di servizio);
- vanno accertate nella categoria D/7 le discariche per lo smaltimento dei rifiuti solidi urba- ni con gestione reddituale;
vanno accertate nella categoria D/7 le aree per deposito di rottami, inerti, ecc. nel caso in cui in tali aree, oltre a quella di deposito, venga svolta anche attività di lavorazione del materiale;
vanno accertati nella categoria D/7 i locali utilizzati dai concessionari d’auto se detti locali comprendono attrezzature specifiche per le operazioni di manutenzione degli autoveicoli;
si tratta di fabbricati che possono ordinariamente ospitare un’attività commerciale e che non possono essere utilizzati come unità immobiliari a destinazione ordinaria senza radi- cali trasformazioni;
in alcuni casi (ad esempio depositi per stoccaggio e vendita di materiali) possono essere strutturalmente simili agli immobili ascrivibili alla categoria D/7;
vanno accertati nella categoria D/8 grandi magazzini, supermercati, ipermercati, centri commerciali e autogrill autostradali;
vanno accertati nella categoria D/8 sia i parcheggi a raso a pagamento che insistono su aree private sia gli immobili multipiano adibiti a parcheggio e serviti da rampe per l’accesso ai piani;
le serre vanno accertate nella categoria D/8 qualora la loro funzione precipua sia lo stoc- caggio e la vendita all’ingrosso o al minuto di piante e fiori (è preminente in questo caso la funzione commerciale);
vanno accertate nella categoria D/8 le aree per deposito di rottami, inerti, ecc. nel caso in cui in tali aree venga svolta esclusivamente attività di stoccaggio del materiale;
- si accertano come unica unità immobiliare tutti gli immobili (uffici, alloggi, dormitori, ma- gazzini, ecc.) interni al perimetro della stazione terrestre, marittima o aerea e funzionali ad
essa; vanno accertati separatamente e inquadrati nelle opportune categorie quei locali (anche privi di accesso indipendente) suscettibili di un’autonoma utilizzazione commercia- le (bar, ristoranti, rivendite di tabacchi, libri, giornali, articoli da regalo, ecc.);
Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche (edicole per giornali o simili, chioschi per bar, per rifornimenti di auto, per sale di aspetto di tramvie ecc., pese pubbliche, ecc.)
- i distributori di carburante vanno accertati nella categoria E/3 anche se sorgono su suolo pubblico in concessione; la categoria E/3 peraltro si attribuisce soltanto nel caso in cui l’attività commerciale sia limitata esclusivamente alla vendita di carburante; nel caso di una stazione di servizio comprendente ad esempio autolavaggio, officina, vendita di acces- sori e ricambi per automobili, ecc. essa va accertata nella categoria D/8;
- gli orinatoi pubblici, gratuiti o a pagamento, costituiti da costruzioni in muratura chiusa e coperta e non trasportabili vanno accertati nella categoria E/3;
- i locali di proprietà privata adibiti all’esercizio pubblico dei culti si assegnano alla catego-
ria E/7 quando hanno le caratteristiche proprie dell’uso specifico cui sono destinati;
- si assegnano invece alla categoria che ad essi compete per le loro caratteristiche e per il loro uso appropriato quando sono adibiti all’uso pubblico dei culti senza particolari adat- tamenti o trasformazioni (anche se sono dati in uso gratuito);
Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del grup- po E
si tratta di una “categoria jolly” utilizzabile per tutti quei fabbricati di interesse pubblico non accertabili nelle altre categorie del gruppo E;
come detto sopra (parlando della categoria D/6) si accertano nella categoria E/9 i campi sportivi senza fini di lucro;
nella stessa categoria E/9 vanno accertati i fabbricati e i manufatti esistenti lungo il traccia- to dei metanodotti;
nella categoria E/9 possono essere accertati gli impianti di depurazione gestiti da enti pubblici (ad esempio i comuni) e quindi senza scopo di lucro; se viceversa il depuratore costituisce parte di un impianto industriale va accertato unitamente all’azienda che lo uti- lizza;
vanno accertate nella categoria E/9 le discariche per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani quando vengano gestite senza fini di lucro;
vanno accertati nella categoria E/9 gli acquedotti civici e i fabbricati e manufatti a loro servizio (torri piezometriche, vasche per riserva idrica, depuratori, regolatori dell’acqua potabile, ecc.).
4. Valore venale, saggio di redditività e rendita catastale
Il corretto calcolo della rendita catastale, in caso di stima diretta, dovrebbe essere eseguito
1. determinazione del reddito annuo lordo ascrivibile all’immobile (non all’azienda) 11 ;
2. determinazione del reddito netto (ovvero del reddito al lordo delle imposte e al netto di spese e perdite eventuali);
3. determinazione del saggio di redditività;
4. calcolo del valore dell’immobile attraverso la formula:
valore venale = reddito netto (rendita catastale) / saggio di redditività.
Questo approccio tuttavia è oggettivamente impedito dal fatto che per la maggior parte de- gli adempimenti fiscali ci si deve basare sul valore (e non sulla rendita) dell’immobile.
Tale valore, com’è noto, viene calcolato automaticamente moltiplicando la rendita cata- stale per un coefficiente, fissato per legge, che per gli immobili di categoria D corrisponde a 50 (e quindi ad un saggio di redditività del 2%) 12 . Ciò significa che il saggio di redditività deve necessariamente corrispondere al 2%; in caso contrario, infatti, si determinerebbe una differenza ingiustificabile tra rendita catastale e valore dell’unità immobiliare. Fissando ad esempio un saggio di redditività del 4% per un immobile del valore di un mi- liardo, si ricaverebbe una rendita catastale di 40 milioni; moltiplicando tale rendita per 50 (e cioè assumendo, come stabilito per legge, un saggio del 2%) il valore dello stesso immobile calcolato a fini fiscali in base alla rendita catastale ammonterebbe a due miliardi, ovvero al doppio del valore stimato dal catasto.
Si deve quindi, per evitare contraddizioni logiche nel procedimento, operare in altro modo,
1. determinare il valore del fabbricato
2. calcolare la rendita catastale attraverso la formula
rendita catastale = valore dell’immobile / 50
A questo proposito si vedano alle Appendici 1 e 2 due esemplari decisioni adottate dalle
Commissioni tributarie di Milano e Torino.
Lo stesso discorso vale per gli immobili di categoria E, la rendita dei quali però va molti- plicata per 34 (presupponendo quindi un saggio di redditività del 3%).
Si fa presente peraltro che non va attribuita alcuna rendita catastale alle seguenti catego-
rie del gruppo E:
11 si tenga ben presente che oggetto della valutazione è l’immobile e non si commetta l’errore di valutare la redditività complessiva dell’azienda che lo utilizza; si deve in altri termini determinare il reddito ritraibile or- dinariamente dall’immobile, come nel caso esso venisse dato in locazione.
12 si ricorda che i coefficienti attualmente stabiliti sono: 100 per tutte le categorie dei gruppi A, B e C ad ecce- zione delle categorie A/10 e C/1; 50 per la categoria A/10; 34 per la categoria C/1; 50 per tutte le categorie del gruppo D; 34 per tutte le categorie del gruppo E.
Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglie
Si ricorda ad ogni buon conto che gli immobili del gruppo E sono esenti dal pagamento dell’ICI.
5. Procedimenti di stima e parametri utilizzabili
La stima degli immobili dei gruppi D ed E nella loro globalità pone ovviamente numerosi problemi, e, in particolare:
ha a che fare con fabbricati, impianti ed aree attrezzate della natura più diversa sia dal
punto di vista delle caratteristiche tipologiche e costruttive sia dal punto di vista delle destina- zioni d’uso;
numero degli immobili a destinazione speciale e particolare, rapportato agli immobili a
destinazione ordinaria, è assai esiguo e, per alcune categorie, del tutto insignificante a livello
compravendite e le locazioni sono di conseguenza relativamente rare e i dati reperibili non
sono sempre affidabili.
A fronte di tali problemi, e tenuto conto di quanto esposto al paragrafo 4, si ritiene che il
criterio di stima riferito al costo (approccio relativo al costo di costruzione) possa essere in generale preferibile sia all’approccio di mercato che all’approccio reddituale 13 .
Secondo il criterio di valutazione riferito al costo, gli elementi da considerare sono tre 14 :
1. valore dell’area di pertinenza dell’edificio
2. costi da sostenere per la costruzione di un edificio simile a quello da stimare
3. aggiustamento del costo di costruzione in relazione al deprezzamento accumulato nel tem- po (stato di conservazione 15 , vetustà, obsolescenza, ecc.)
In particolare, all’interno del criterio generale riferito al costo, il metodo della compara-
zione per unità di misura, e cioè il metodo più sintetico fra quelli comunemente utilizzati,
appare il più consono rispetto ai fini e alle procedure del catasto. Con questo metodo si determina il costo di costruzione per unità di misura (metro qua- drato o metro cubo) di edifici comparabili e lo si moltiplica successivamente per la consisten-
za (superficie o volume) dell’immobile oggetto di stima.
Le fasi del procedimento di stima dei costi da sostenere per la costruzione di un edificio simile a quello da stimare sono quindi tre:
analisi dei costi di costruzione (compreso il profitto dell’imprenditore)
definizione dei costi unitari (a metro quadrato o a metro cubo)
moltiplicazione dei costi unitari per la consistenza (superficie o volume)
Alla valutazione così effettuata possono essere applicati, se necessario, dei correttivi relati-
ad alcune caratteristiche intrinseche o estrinseche dell’immobile che possono influenzarne
13 per un approfondimento dei concetti estimali qui espressi vedi il cap. 4 del volume “La valutazione immobilia- re – principi e metodologie applicative” a cura di Cesare Ferrero, ed. EGEA, Milano 1996.
14 ciò vale in linea generale; come si vedrà più avanti, per gli opifici sarà necessario valutare anche gli impianti stabilmente infissi nei fabbricati.
15 nella prassi catastale normalmente si valuta l’immobile a destinazione ordinaria come se fosse in ordinario stato di conservazione; si tenga peraltro presente che, in particolare, gli impianti industriali sono soggetti ad usu- ra in misura molto maggiore rispetto ad altri tipi di fabbricati e di norma si tiene conto di tale circostanza.
Tale approccio appare perfettamente aderente alle indicazione della modulistica cata- stale così come espressa nei quadri della procedura informatica DOCFA. Infatti la stima – e la conseguente rendita proposta - degli immobili a destinazione speciale e particolare va esplicitata nel quadro “H” punto 1 del mod. 2NB parte I^ intitolato “Valuta- zione sommaria sulla base di elementi comparativi di valore o di costo”. Come si vede l’approccio reddituale non viene nemmeno preso in considerazione (a nostro avviso giustamente).
Naturalmente, non in tutti i casi è possibile applicare questo metodo, per cui a volte si ren- derà necessario modificare leggermente l’approccio, o anche utilizzare elementi riferiti ai va- lori di mercato; in particolare va detto che:
- nel caso di edifici costruiti in epoche ormai lontane, con tecniche costruttive e materiali ormai obsoleti non più reperibili o utilizzabili, si può adottare il metodo del “costo di surrogazione” o, per meglio dire nel nostro caso, di ricostruzione; tale approccio estimale prevede che ven- gano calcolati i costi di costruzione, con i sistemi e i materiali attualmente in uso, riferiti ad edifici che abbiano la stessa destinazione d’uso e pari utilità economica;
- in altri casi può essere utile (e necessario) fare riferimento ai valori di mercato di immobili simili tipologicamente all’edificio oggetto di valutazione, anche se destinati ad usi differenti; si tenga conto che alcune categorie del gruppo D possono presentare caratteristiche costruttive simili, ad esempio, ad edifici a normale destinazione residenziale (si pensi ad esempio agli al- berghi del centro storico di Venezia, che ben raramente nascono come tali, essendo di norma edifici residenziali adattati all’attività alberghiera); naturalmente in questi casi saranno neces- sari opportuni aggiustamenti dei valori per tener conto del costo delle modifiche necessarie all’effettivo utilizzo dell’immobile.
Al contrario, non appare convincente il metodo, proposto da alcuni, di basare la stima sul volume d’affari dell’azienda (approccio reddituale). Si tenga conto che, come già detto (vedi nota a piè di pagina n. 11), oggetto della valuta- zione è l’immobile: per questo motivo, una volta stimato il volume d’affari dell’azienda, è ne- cessario “depurarlo” opportunamente per determinare la remunerazione della componente immobiliare dell’azienda. Ciò sarebbe possibile disponendo di coefficienti affidabili in grado di determinare tale componente: ma non ci risulta che simili coefficienti siano mai stati determinati per le varie tipologie con un sufficiente grado di precisione.
6. Scomposizione dell’unità immobiliare in elementi omogenei ai fini della stima
Una corretta applicazione del criterio di stima riferito al costo descritto al capitolo prece- dente richiede necessariamente che l’unità immobiliare da valutare venga “scomposta” in elementi omogenei sotto il profilo dei costi.
Ricordiamo, innanzi tutto, gli elementi fondamentali da sottoporre a valutazione:
1. l’area si cui sorge l’unità immobiliare;
2. il fabbricato o i fabbricati di cui si compone l’unità;
3. gli impianti stabilmente infissi nel fabbricato o nei fabbricati.
La distinzione minima tra area e fabbricato (o fabbricati) va comunque esplicitata; non appare quindi proponibile una rendita proposta basata su di un semplice valore globale a me- tro cubo dell’unità immobiliare.
AREA L’area si cui sorge l’unità immobiliare, comprensiva di sedime e pertinenza scoperta, verrà valutata a valori di mercato, riferiti sempre al biennio 1988-1989, comprendendo gli oneri di urbanizzazione.
Nel caso che la pertinenza scoperta presenti particolari sistemazioni, al valore dell’area va sommato il costo della sistemazione stessa; se per esempio una parte dell’area scoperta è a- sfaltata, il suo valore sarà dato dalla somma valore dell’area + costo asfaltatura.
Nel caso di compresenza sullo stesso mappale di più unità immobiliari a destinazione spe- ciale, il valore dell’area deve essere suddiviso tra le unità proporzionalmente al loro valore, secondo il seguente schema:
- si sommano i valori dei fabbricati insistenti sull’area;
- si calcola il valore globale del lotto;
- per ciascuna unità immobiliare si calcola il valore dell’area di pertinenza secondo la propor- zione valore totale fabbricati : valore fabbricato X = valore totale area : valore area fabbricato X
- si aggiunge al valore del fabbricato X il valore parziale dell’area così calcolato.
Nel caso invece di compresenza di unità a destinazione speciale e unità ordinarie, la situa- zione va valutata opportunamente caso per caso Se, ad esempio, si considera il caso di un capannone a destinazione produttiva che com- prenda l’abitazione del proprietario (unità a destinazione ordinaria), oppure il caso di uno sta- bilimento industriale che comprenda l’abitazione del custode (unità a destinazione ordinaria), non c’è dubbio che il valore dell’area vada imputato all’unità a destinazione speciale (netta- mente prevalente sotto il profilo economico), mentre le abitazioni andranno accertate in una classe di merito decisamente inferiore rispetto all’ordinarietà: la presenza delle unità a desti- nazione produttiva in questo caso costituisce un grave scomodo (senza contare che le abita- zioni in questione, in quanto tali, sono praticamente fuori mercato).
FABBRICATI Per quanto riguarda i fabbricati, nel caso di aziende che comprendano più corpi di fabbrica eterogenei, è chiaro che ad ognuno di essi deve essere assegnato un valore che ne rispecchi il diverso costo di costruzione.
Tuttavia, anche nel caso di un corpo unico può a volte essere necessaria un’opportuna di- stinzione, come ad esempio nel caso di un capannone unico derivante dall’ampliamento di un fabbricato preesistente: in questo caso la parte vecchia e la nuova avranno verosimilmente va- lori diversi. Lo stesso dicasi quando all’interno di un capannone una porzione del fabbricato è sistema- ta ad uffici, anche su più piani, e presenta quindi costi di costruzione superiori rispetto al ri- manente edificio.
IMPIANTI FISSI Gli impianti, com’è ovvio, vanno valutati singolarmente; sull’argomento si vedano i para- grafi 7 e 8.
7. Installazioni stabilmente infisse ai fabbricati (impianti fissi)
L’art. 5 della legge 25 gennaio 1865, n. 2136, definisce (ai fini fiscali) gli opifici come tut- te le costruzioni specialmente destinate all’industria, munite di meccanismi e di apparecchi fissi.
Questa definizione è stata ripresa dal catasto nel 1942; infatti il § 52 dell’Istruzione III del 1942 (Accertamenti particolari) recita, tra l’altro, che:
Nel caso di opificio, il valore della consistenza immobiliare deve comprendere anche il va- lore delle installazioni connesse od incorporate coi fabbricati o comunque stabilmente in- fisse ad essi, che ai sensi della legge vigente sull'imposta dei fabbricati sono da considerarsi come facenti parte dell'opificio.
Affinché un fabbricato possa essere considerato, agli effetti tributari, come opificio indu- striale, non è necessario che nel fabbricato esistano grandi impianti di macchine fisse, ma oc- corre stabilire che si tratti di locali dotati di meccanismi dove si attende alla lavorazione di materie prime ed alla produzione di merci e non si eserciti un semplice mestiere, ed inoltre che i locali siano arredati secondo i dettami ed i progressi della scienza in rapporto alla rela- tiva industria (Comm. Centr. 26 marzo 1937, n. 100807).
Perché un immobile si possa ritenere avente le caratteristiche di opificio necessita 16 che:
1. esso sia destinato ad una specifica attività industriale o commerciale e tale da non essere suscettibile di destinazione ordinaria senza radicali trasformazioni;
2. che sia specialmente destinato all’industria e munito di meccanismi o apparecchi che non si possono rimuovere senza snaturare la sostanza della costruzione.
Per quanto attiene al § 52 dell’Istruzione III si precisa che la norma ancora oggi non è cambiata. Dunque, quando si calcola il valore di un opificio, oltre alle strutture ed all’area, bi- sogna stimare anche il macchinario stabilmente infisso.
16 cfr. Cocifera B. “Guida alle imposte dirette”, Roma, 1939, pag. 206.
8. Deperimento del macchinario
Confrontando un macchinario nuovo con uno usato è intuitivo dedurre che con il trascorre- re del tempo aumenta il divario tra il valore monetario di essi. Si conclude che il macchinario usato deperisce e si deprezza con il suo impiego in varie
forme di deperimento. Il deperimento organico è il logorio fisico conseguente all’utilizzazione: la vita fisica del macchinario diminuisce; Il deperimento funzionale, o obsolescenza, si ha a causa del superamento del macchinario usato (e magari ancora nuovo) con un altro impianto di maggiore capacità produttiva, di mag-
giore economia, di minor costo di manutenzione,
la vita funzionale del macchinario dimi-
nuisce, in genere, istantaneamente, nello stesso momento che nel mercato entra un apparec- chio di più elevato rendimento. Ogni macchinario ha perciò una sua vita utile, superata la quale non è più conveniente mantenerlo in esercizio ma diventa necessario sostituirlo ed ovviamente, anno dopo anno, a causa del deperimento del macchinario, l’azienda subisce una perdita.
Le operazioni di tipo contabili che tengono conto del deperimento si chiamano am- mortamento.
Supponiamo che una turbina sia costata £. 600.000.000 e che la sua vita utile sia di 5 anni. Allora è ovvio che il deperimento totale della turbina avvenga in 5 anni e quindi, per cia- scuno dei 5 anni di vita, si avrà una quota annuale del deperimento totale: ogni anno la turbina perderà 1/5 del suo valore iniziale. Dopo un anno il valore della turbina sarà di 600.000.000 – 600.000.000/5 = 480.000.000. La situazione patrimoniale dell’azienda è peggiorata dopo un anno perché prima aveva un valore di macchinario (turbina nuova) di £. 600.000.000 e dopo (con la turbina vecchia di un anno) di £. 480.000.000. Dopo 5 anni l’azienda ha perso 600.000.000 perché la turbina sarà completamente deprez- zata e dovrà comprarsene una nuova. Anno dopo anno la situazione patrimoniale diminuirà di 120.000.000 e il costo di esercizio aumenterà contemporaneamente di 120.000.000. E’ evidente che quando si stima un opificio non interessa l’ammortamento ma il valo- re corrente del macchinario che nel nostro esempio è stato di £. 480.000.000. Una formula generale è:
V corrente = V iniziale x Anni residui /Anni totali
Nell’esempio: V corrente (dopo un anno) = 600.000.000 x 4/5 = £. 480.000.000 (mentre la quota di ammortamento sarà pari a 120.000.000).
Esistono diversi aspetti dell’ammortamento e diversi modi di calcolarlo; negli esempi svol-
ti si è curato l’ammortamento inteso come espressione monetaria della riduzione del potenzia-
le di utilità di una immobilizzazione e si è adoperato il sistema dell’ammortamento cosiddetto
a quote costanti. Indirettamente si è poi arrivati a determinare la formula generale della valutazione del macchinario che è una formula semplificata che non tiene conto del valore residuo del mac- chinario e della possibile maggiorazione dei prezzi intervenuta tra l’epoca di acquisto dell’impianto e l’epoca in cui se ne vuole determinare il valore corrente. Tuttavia, per gli scopi della stima ai fini della determinazione della rendita catastale, la formula semplificata conserva la propria validità.
9. Epoca della stima, vetustà e deperimento
E’ noto che l’epoca della stima, ai fini del calcolo della rendita catastale, è il biennio 1988 – 1989. Supponiamo che un fabbricato sia stato realizzato nel 1980 e che si applichino i prezzi di costruzione del biennio 88-89; se oggi, anno 2000, si compie il sopralluogo, si dovrà adottare un coefficiente di deprezzamento che tenga conto della vetustà dell’immobile (sono circa 9 anni). Sia adesso il fabbricato costruito nel 1999; applicando i prezzi del biennio censuario non si dovrà tener conto della vetustà come per il caso precedente (si osservi che, implicitamente, si è già considerata la vetustà perché sono stati applicati appunto i valori del 1988 – 1989). Quindi la vetustà dell’immobile dovrà essere presa in considerazione per i fabbricati costruiti prima del biennio censuario di riferimento.
Si osservi ancora che se oggi si esegue il sopralluogo, anche se si ha la certezza che nel biennio 88-89 la situazione dell’immobile era diversa, la stima deve essere riferita all’immobile così come è stato verificato al sopralluogo.
Le stesse osservazioni valgono per gli impianti che si valutano nello stato in cui si trovano, ed esistono, al momento del sopralluogo. Se un impianto sollevatore è stato acquistato nel 1992 e si esegue il sopralluogo nel 2000, si deve valutare ugualmente l’impianto con i prezzi del biennio censuario 1988 – 1989 perché lo si dà per esistente in quell’epoca. Si osservi ancora che con tali prezzi si tiene in debita considerazione, implicitamente, il deperimento dell’impianto tra il 2000 ed il 1992.
Se invece, ad esempio, un serbatoio acquistato nel 1980, viene ad essere oggetto di sopral- luogo nel 2000, si applicano i prezzi del biennio e poi, avuto riguardo alla sua vita utile (sup- posta 20 anni), si considerano gli anni residui pari a 20 – 8 essendo 8 gli anni trascorsi dal 1980 al biennio 1988 –1989.
Valore serbatoio nel biennio: £. 5.000.000 Vita utile: 20 anni Vita vissuta: 1988-89 – 1980 = 8 anni Vita residua: 20 – 8 = 12 Valore corrente = 5.000.000 x 12/20 = £. 3.000.000
Se il serbatoio è stato acquistato proprio nel biennio, pagandolo £. 5.000.000, e il sopral- luogo è effettuato nel 2000, si applicheranno i prezzi del biennio senza apportare alcun depe- rimento.
Se il serbatoio è stato acquistato, per esempio nel 1997, con una spesa di £. 5.000.000, si valuterà sempre a £. 5.000.000 senza applicare coefficiente di deprezzamento (così, di fatto, si sarà tenuto conto, in un certo qual modo, del deperimento intervenuto tra l’anno 1997 e il biennio 1988 – 1989).
Nota riepilogativa
Si ritiene utile riepilogare le fasi principali del procedimento di stima così come descritto nei paragrafi da 5 a 9.
1. Scomposizione dell’unità immobiliare in elementi omogenei ai fini della stima.
Questo primo passo è assolutamente indispensabile per rendere comprensibile la valutazio- ne dell’unità immobiliare. La scomposizione minima (indispensabile) è quella tra area del lotto e fabbricato. Nel caso di veri e propri opifici (categoria D/1), oltre all’area e al fabbricato, la valutazione dovrà necessariamente comprendere anche gli impianti stabilmente infissi. Gli eventuali impianti stabilmente infissi dovranno ovviamente essere valutati, se presenti, anche per tutte le altre categorie del gruppo D. Nel caso l’unità immobiliare sia costituita da più corpi di fabbrica di caratteristiche costrut- tive diverse (o comunque aventi caratteristiche, ad esempio di vetustà, che influiscono sulla valutazione), ciascun corpo di fabbrica va valutato singolarmente. Vedi sopra il paragrafo 6.
2. Valore dell’area
Come detto sopra, l’area del lotto va valutata sempre e comunque a parte; è chiaro che la valutazione farà riferimento ai prezzi di mercato riferiti all’epoca censuaria stabilita. Vedi sopra il paragrafo 6.
3. Costi da sostenere per la costruzione di un edificio simile a quello da stimare
Affrontando,
l’approccio al costo, il procedimento può essere scomposto nelle seguenti tre fasi:
3.1.1. Analisi dei costi di costruzione (compreso il profitto dell’imprenditore)
3.1.2. Definizione dei costi unitari (a metro quadrato o a metro cubo)
3.1.3. Moltiplicazione dei costi unitari per la consistenza (superficie o volume)
fermo restando che tale approccio, pure da preferirsi, non è applicabile sempre e comunque. Vedi sopra il paragrafo 5.
3.2. Aggiustamento del costo di costruzione in relazione al deprezzamento accumulato nel
tempo (stato di conservazione, vetustà, obsolescenza, ecc.)
La valutazione del fabbricato (o dei fabbricati) va innanzi tutto riportata (se necessario) all’epoca censuaria di riferimento; bisogna però tener conto anche delle condizioni intrinseche del fabbricato riguardo allo stato di manutenzione, conservazione, vetustà, ecc. Vedi sopra il paragrafo 9.
4. Impianti stabilmente infissi nel fabbricato o nei fabbricati.
Come già detto al punto 1 nel caso degli opifici (categoria D/1), oltre all’area e al fabbrica- to, devono essere valutati anche gli impianti stabilmente infissi; ciò vale anche per le altre categorie del gruppo D (sempre che siano presenti impianti siffatti).
Vedi sopra il paragrafo 7; per la corretta valutazione degli impianti fissi al valore corrente vedi il paragrafo 8.
Indicazioni sulla corretta compilazione della denuncia di accatastamento degli immobili a destinazione speciale e particolare
Si ritiene utile ed opportuno fornire di seguito alcune indicazioni sulla corretta compilazio- ne delle denunce di accatastamento relative agli immobili a destinazione speciale e particolare con riferimento, com’è ovvio, alla procedura DOCFA. Si deve ammettere infatti che la “modulistica” e le schermate proposte dalla procedura in- formatica non sono sempre di immediata comprensione, e l’allestimento del DOCFA tecnico per questo tipo di immobili può risultare per certi aspetti difficoltoso anche per chi ha dime- stichezza con le denunce di immobili a destinazione ordinaria.
Le indicazioni sono così strutturate
- punto 11.1 una breve nota riguardante l’allestimento delle schede planimetriche;
- punto 11.2 una breve nota generale sui modelli 2NB I^ e II^ parte;
- segue una copia non compilata dei modelli 2NB parte I^ e II^ che riportano in alcuni quadri una serie di NOTE numerate;
- a ciascuna di tali NOTE (che non riguardano tutti i quadri dei citati modelli, ma soltanto quelli che a nostro avviso possono presentare una qualsiasi difficoltà di interpretazione o
di compilazione) corrisponde poi una successiva spiegazione relativa alla corretta compi-
lazione dei quadri;
- alla fine delle NOTE relative ai modelli 2NB abbiamo inserito, a titolo di esempio di quanto detto nelle NOTE stesse, un quadro “H” del mod. 2NB parte I^ compilato;
- infine, al punto 11.3, considerato che spesso gli immobili a destinazione speciale e parti- colare non sono di proprietà di persone fisiche, abbiamo ritenuto utile inserire qualche ri-
chiamo sull’intestazione delle persone giuridiche.
L’allestimento delle schede planimetriche
Ferme restando le prescrizioni generali relative all’allestimento delle schede planimetriche, per quanto riguarda le unità a destinazione speciale e particolare vale quanto segue.
Le schede planimetriche (su modelli AN, formato UNI A3, e BN, formato UNI A4, su car- ta lucida millimetrata) che rappresentano le unità immobiliari di gruppo D vanno di norma di- segnate in scala 1:500; sono ammesse le scale 1:200 o 1:100 per quei fabbricati o porzioni di fabbricato di dimensioni tanto ridotte da risultare poco chiare se rappresentate alla scala
Per gli alberghi si adotta la scala 1:200; si ricorda che devono essere rappresentati tutti i piani (anche se il distributivo è identico) sui quali si sviluppa l’immobile.
Nel caso in cui le dimensioni dell’azienda non consentano la sua rappresentazione su di un unico foglio, si procede come segue:
- su di un modello lucido AN o BN si delinea in scala opportuna 17 un “quadro d’unione” sul quale i singoli corpi di fabbrica o distinte porzioni di fabbricati vengono numerate (o con- traddistinte da una letttera);
- la planimetria di ogni corpo di fabbrica o distinta porzione viene poi disegnata (in scala 1:500, 1:200 o 1:100 a seconda delle esigenze: si tenga peraltro presente che il catasto, per gli immobili a destinazione speciale, non ha alcun interesse ad assumere una rappresenta- zione grafica particolarmente dettagliata) su un altro modello lucido recante il numero corrispondente; lo stesso numero dovrà essere riportato su ciascun modello 2NB parte II^ ;
- i vari fogli vengono poi riuniti a quaderno, con cucitura, o incollati ai bordi.
17 ovvero in modo che detto “quadro d’unione” rientri nei limiti dimensionali del modello utilizzato.
18 il medesimo numero verrà utilizzato per identificare il corpo di fabbrica o porzione di fabbricato sia sul model- lo 2NB parte II^ al quadro “a” (per l’opportuna descrizione) sia sulla prima colonna della tabella di cui al model- lo 2NB parte prima quadro “H” punto 1 (per la stima dell’unità immobiliare).
Il modello 2NB
Si danno di seguito alcune indicazioni sulla corretta compilazione dei modelli 2NB parte I^ e parte II^. L’intestazione di questi modelli riporta la dicitura “Dichiarazione di immobili urbani com- presi nell’articolo 10 della Legge 1249/39”; tale legge, intitolata “Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio ur- bano”, è appunto la legge fondamentale che sancisce la nascita del Nuovo Catasto Edilizio Urbano. L’articolo 10 recita:
“La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici e in genere dai fabbricati … costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppate in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche.”
Si badi che rispetto agli analoghi modelli 1NB, che si utilizzano per le categorie ordinarie, esistono delle differenze concettuali. Infatti la parte I^ dei modelli 1NB (destinazione ordinaria) serve a descrivere le caratteri- stiche del fabbricato nel suo complesso, mentre la parte seconda descrive ogni singola unità immobiliare. Al contrario, per i modelli 2NB la parte prima descrive l’azienda nel suo complesso, e la parte seconda non è riferita necessariamente a subalterni diversi, ma è normalmente utilizza- ta per descrivere i diversi corpi di fabbrica di cui si compone l’azienda anche nel caso che tale azienda costituisca un’unica unità immobiliare.
Segue una copia non compilata dei modelli 2NB parte I^ e II^; alcuni quadri riportano delle NOTE numerate la cui spiegazione viene data di seguito ai modelli.
NOTA 1 riferimento mod. 2NB parte I^ quadro “C” AZIENDA
Per “azienda” non si deve intendere la denominazione dell’azienda stessa, ma l’attività svolta nell’unità immobiliare oggetto di denuncia.
Si descriverà quindi sinteticamente nelle prime due righe del quadro tale attività; ad esem-
“Centrale termoelettrica” “Stoccaggio e vendita materiali per l’edilizia” “Calzaturificio” “Albergo 1^ categoria” “Torre piezometrica” ecc.
Nello stesso quadro, più in basso, vanno indicati:
- il numero di fabbricati in cui si articola l’unità immobiliare (che deve corrispondere al numero di modelli 2NB parte II^ allegati alla denuncia);
- l’eventuale numero di unità immobiliari a destinazione ordinaria denunciate contestual- mente all’unità immobiliare a destinazione speciale o particolare.
A proposito di quest’ultimo punto si ricorda che in caso di compresenza di unità a destina-
zione ordinaria e speciale o particolare la denuncia di accatastamento deve comprendere sia i modelli 1NB parte I^ e II^ (per le unità a destinazione ordinaria) sia i modelli 2NB parte I^ e II^ (per le unità a destinazione speciale o particolare). Casi di compresenza di unità a destinazione ordinaria e speciale o particolare sono, ad e- sempio: abitazione del proprietario compresa in un capannone ad uso artigianale; abitazione del custode di un complesso industriale; negozi tradizionali suscettibili di fornire reddito au- tonomo all’interno di un centro commerciale; cabina elettrica all’interno di un edificio resi- denziale, ecc.
a) riferimento mod. 2NB parte I^ quadro “G”
DATI METRICI TOTALI DELL’AZIENDA
b) riferimento mod. 2NB parte II^ quadro “m”
Si raccomanda ai tecnici professionisti di porre particolare cura ed attenzione ai dati metrici da inserire nei modelli 2NB - I^ e II^ parte. Questo perché, anche se la consistenza di tali unità immobiliari non deve essere riportata nel database amministrativo – censuario fra i dati di classamento, i calcoli e i controlli relativi alla valutazione dell’immobile (e quindi la convalida o la modifica della rendita proposta) condotti dai tecnici dell’Ufficio del Territorio sono logicamente riferiti ai dati di consistenza dichiarati.
- accertarsi che vi sia corrispondenza tra i dati metrici totali dell’azienda (modello 2NB parte I^ quadro “G”) e la somma dei dati parziali di superfici e volumi riportati nel qua- dro “m” dei modelli 2NB parte II^ 19 ;
19 in entrambi i quadri vanno dichiarati le superfici coperte e i volumi (vuoto per pieno) parziali e totali.
- controllare la congruenza tra i dati metrici dichiarati nei modelli 2NB parte I^ e II^ (quadri “G” ed “m”) e le consistenze 20 dichiarate nella tabella del quadro “H” punto 1 “Valutazione sommaria sulla base di elementi comparativi di valore o di costo”;
- riscontrare inoltre la rispondenza dei dati metrici inseriti nei modelli 2NB con la rappre- sentazione grafica dell’immobile delineata sulle schede planimetriche.
Per quanto riguarda il modello 2NB parte II^, si ricorda che per gli edifici a più piani nel quadro “m” va riportata la superficie sviluppata totale (lorda) data dalla somma delle superfi- ci lorde dei vari piani sui quali si sviluppa l’immobile.
NOTA 3 riferimento mod. 2NB parte I^ quadro “H” EPOCA CENSUARIA
L’epoca censuaria di riferimento per il classamento di tutte le categorie catastali, ordinarie e non, è attualmente il biennio 1988 – 1989. Tutti i valori presi in considerazione per determinare il valore venale degli immobili a de- stinazione speciale e particolare, e di conseguenza la loro rendita catastale, devono fare rife- rimento a tale epoca censuaria. Si ponga attenzione al fatto che nella compilazione del quadro “H” del mod. 2NB parte I^ l’epoca di riferimento della stima deve essere il predetto biennio 21 , e a tale biennio devono essere riportati i valori eventualmente rilevati in epoca diversa perché la stima possa corret- tamente tradursi nella rendita catastale. Vedi anche al paragrafo 9.
NOTA 4 riferimento mod. 2NB parte I^ quadro “H” punto 1 prima colonna AREA – FABBRICATI - IMPIANTI FISSI
Dal titolo della colonna si deduce che gli elementi da prendere in considerazione sono ap- punto quelli indicati.
questi tre elementi, le aree e i fabbricati possono essere ulteriormente articolati e detta-
gliati.
- l’area può essere distinta in separate porzioni a seconda che essa sia asfaltata, a verde, ecc. poiché questo fattore può incidere sulla sua valutazione;
- i diversi corpi di fabbrica di cui eventualmente si compone l’azienda possono essere di- stinti a seconda delle caratteristiche costruttive (o dell’epoca di costruzione) che ne deter- minano i differenti costi; la stessa distinzione può essere operata anche all’interno di un singolo edificio quando esistano porzioni definite destinate ad usi diversi (vedi gli uffici realizzati all’interno di un capannone industriale).
In questa colonna, peraltro, vanno indicati esclusivamente i numeri di riferimento delle
schede planimetriche (vedi il paragrafo 11.1 e la nota a piè di pagina n° 18).
20 si ricordi che le consistenze possono essere espresse in metri quadrati o (per quanto riguarda i fabbricati veri e propri preferibilmente) in metri cubi; si avrà quindi cura di utilizzare nel quadro “H” la stessa unità di misura uti- lizzata nei quadri “G” ed “m”.
21 la procedura DOCFA versione 2 propone l’anno 1989 come valore preimpostato.
Per le aree e per gli impianti fissi, ovviamente privi di riferimento planimetrico 22 , si omette il numero (è possibile utilizzare una lettera) essendo sufficiente la descrizione dell’impianto espressa nelle colonne seconda (tipologia) e terza (destinazione); ad esempio alla colonna 2 si indica “impianti” e alla colonna tre “carro ponte”. Si vedano esempi al quadro “H” punto 1 del modello 2NB parte I^ compilato riportato alla fine delle presenti NOTE.
NOTA 5 riferimento mod. 2NB parte I^ quadro “H” punto 1 seconda colonna TIPOLOGIA
Per i fabbricati si intende la tipologia costruttiva del corpo di fabbrica (ad esempio “metal- lo”, “laterizi”, “prefabbr”, ecc.). Per gli altri elementi si indica appunto il tipo di elemento (“area” o “impianto”) mentre la descrizione dell’area o dell’impianto verrà data alla colonna successiva. Spazio disponibile: massimo 8 caratteri. Si vedano esempi al quadro “H” punto 1 del modello 2NB parte I^ compilato riportato alla fine delle presenti NOTE.
NOTA 6 riferimento mod. 2NB parte I^ quadro “H” punto 1 terza colonna DESTINAZIONE
Si intende la destinazione funzionale dei fabbricati descritti: ad esempio “capannone”, “magazzino”, “uffici” ecc. Le aree possono essere specificate: “area del lotto”, “parcheggio”, ecc. Gli impianti vengono descritti: “caldaia”, “turbina”, “carro ponte”, ecc. Spazio disponibile: massimo 19 caratteri. Si vedano esempi al quadro “H” punto 1 del modello D compilato riportato alla fine delle presenti NOTE.
NOTA 7 riferimento mod. 2NB parte I^ quadro “H” punto 1 quarta colonna CONSISTENZA mq – mc
Per le aree e i fabbricati si intende la vera e propria consistenza espressa in superficie o volume; per gli impianti si intende il numero di impianti del tipo descritto alla colonna pre- cedente. Valore massimo impostabile: 999.999 (sei cifre).
NOTA 8 riferimento mod. 2NB parte I^ quadro “H” punto 1 quinta colonna VALORI UNITARI Lire/mq – Lire/mc
Valore massimo: 99.999.999 (otto cifre). Tale valore può non essere sufficiente per la valutazione degli impianti fissi; in questo ca- so, si può ricorrere all’artificio di ottenere un valore finale esatto mediante la moltiplicazio-
22 il collegamento tra gli impianti fissi e il corpo di fabbrica che li contiene è dato dal modello 2NB parte II^, do- ve viene descritto il singolo corpo di fabbrica e, nel quadro “e”, sono elencati e descritti gli impianti in esso sta- bilmente infissi.
ne di un numero da inserire nella quarta colonna (CONSISTENZA) per un opportuno va- lore. Ad esempio per un impianto del valore di £ 800.000.000, impostando 10 nella quarta co- lonna (CONSISTENZA) e 80.000.000 nella quinta (VALORI UNITARI) si ottiene appunto il valore finale desiderato. Si vedano esempi (righe A e B) al quadro “H” punto 1 del modello D compilato riportato alla fine delle presenti NOTE.
NOTA 9 riferimento mod. 2NB parte I^ quadro “H” punto 1 sesta colonna VALORI in milioni
Una volta impostati il valore della consistenza (colonna quattro) e i valori unitari (colonna cinque) la procedura DOCFA calcola automaticamente il valore finale dell’elemento (in mi- lioni). Valore finale massimo ottenibile (in milioni) 999.999.
NOTA GENERALE sulla tabella di cui al quadro ”H” punto 1
La tabella in questione conta 18 righe; esse possono non essere sufficienti a descrivere l’intera unità immobiliare in caso di elevate (ed articolate) consistenze. E’ vero che, utilizzando un artificio, su di una stessa riga del quadro “H” possono essere valutati anche diversi corpi di fabbrica o impianti (purché omogenei sotto il profilo dei costi, e a patto che l’artificio adottato sia opportunamente esplicitato) ma è evidente che, nel caso di impianti industriali o complessi di particolare rilevanza, nemmeno ricorrendo a tale artificio si riesce a dare una descrizione completa dell’azienda. In questo caso si consiglia di:
- utilizzare per la valutazione finale (VALORE COMPLESSIVO) il punto 2 del quadro “H”;
- indicare, allo stesso quadro, nella parte descrittiva, la presenza di una relazione di stima allegata alla denuncia di accatastamento (si veda l’esempio al quadro “H” punto 2 del modello D compilato riportato alla fine delle presenti NOTE).
Nella relazione di stima allegata il tecnico avrà così modo di descrivere compiutamente l’unità immobiliare, e i diversi valori attribuiti, con il necessario grado di dettaglio.
NOTA 10 riferimento mod. 2NB parte I^ quadro “H” punto 2 VALUTAZIONE SOMMARIA …ecc.
Il punto 2 del quadro “H” va utilizzato quando l’azienda non si presta ad essere scomposta in elementi omogenei (l’esempio riportato nel modello è quello delle cave) e in particolare quando i consueti parametri di superficie e volume si rivelano inidonei a valutare il bene im- mobile.
Come detto al punto precedente (NOTA 9) il punto 2 del quadro“H” può essere utilizzato anche quando la valutazione dell’unità immobiliare, troppo complessa per essere contenuta nella tabella del punto 1, è esplicitata in una relazione di stima allegata alla denuncia di acca- tastamento (si veda l’esempio al quadro “H” punto 2 del modello D compilato riportato alla fine delle presenti NOTE).
NOTA 11 riferimento mod. 2NB parte I^ quadro “H” punto 3 RENDITA CATASTALE PROPOSTA
La rendita minima che si può impostare è di £ 1.000.000 (1 in milioni), per un valore mi- nimo (al saggio del 2%) di £ 50.000.000. Nel caso tale valore fosse troppo elevato (il che può accadere, ad esempio, per una cabina elettrica) si può ricorrere alla versione 1 del programma DOCFA che non presenta tale limite. La rendita massima è invece 99.999.999.000 (undici cifre).
NOTA 12 riferimento mod. 2NB parte II^ quadro “a” RIFERIMENTI GRAFICI DEL CORPO DI FABBRICA
Come già detto al paragrafo 11.1 i diversi corpi di fabbrica devono essere identificati, sulla scheda planimetrica o sul “quadro d’unione”, da un numero o da una lettera Lo stesso numero o lettera devono essere riportati sul modello 2NB parte II^ al quadro “a” per collegare correttamente la rappresentazione grafica coi modelli descrittivi. Può accadere che uno stesso corpo di fabbrica non possa essere rappresentato su di una singola scheda; in questo caso va compilata la riga in basso del quadro “a”, nella quale si spe- cifica il numero di schede che rappresentano il manufatto.
NOTA 13 riferimento mod. 2NB parte II^ quadro “f” NOTIZIE PARTICOLARI
Il quadro in questione consente di fornire utili indicazioni su quelle caratteristiche del fab- bricato che non trovano riscontro negli altri quadri; è pertanto possibile dichiarare qui ad e- sempio il numero di camere e le “stelle” di un albergo, il numero di posti di un cinema, ecc. E’ inoltre possibile esplicitare eventuali accorgimenti usati per superare i limiti della pro- cedura DOCFA; ad esempio se l’impianto fisso descritto al quadro “e” vale £ 1.080.000.000 ma viene riportato nel quadro “H” come 12 impianti del valore di £ 90.000.000 si indicherà l’artificio adottato.
L’intestazione delle persone giuridiche
Nel caso di una entità giuridica occorre denunciare:
- sede legale (comune);
- codice fiscale / partita IVA;
- natura del possesso, o godimento, e quota.
Forniamo qui di seguito alcuni richiami di diritto commerciale.
Persona giuridica Organismo costituito dall’insieme delle persone fisiche e dall’insieme dei beni economici che
le persone riunite hanno messo a disposizione per il raggiungimento di certi scopi.
Stato, Comune, ordine professionale, circolo culturale, associazione sportiva, società com- merciale, ente ospedaliero.
Società Contratto con il quale due o più persone conferiscono beni e servizi per l’esercizio in comune
di un attività economica allo scopo di dividerne gli utili.
I soci sono illimitatamente responsabili nel senso che, se il capitale conferito in società non
fosse sufficiente all'adempimento delle obbligazioni da questa assunta, saranno chiamati a ri-
spondere con il loro patrimonio. Le Società.di persone sono dotate della cosiddetta autonomia patrimoniale imperfetta detta ta-
le appunto perché se si esaurisce il capitale della società può essere aggredito il patrimonio dei
singoli soci. Esempi di società di persone:
Società semplice, società in nome collettivo, società in accomandita semplice.
I soci rispondono delle obbligazioni sociali soltanto con il capitale che hanno inteso conferire alla società: viene perciò nettamente separato il patrimonio della persona giuridica da quello personale dei suoi membri. Le società di capitali sono dotate della cosiddetta autonomia patrimoniale perfetta perché il patrimonio personale dei soci non verrà mai intaccato. Esempi di società di capitali:
Società per azioni, società a responsabilità limitata, società in accomandita per azioni.
Personalità giuridica E’ il riconoscimento della diversità tra società e soci: la società è perciò un soggetto diverso
dai soci che ne fanno parte. Per le società dotate di personalità giuridica l'autonomia patrimo- niale è perfetta.
Il binomio personalità giuridica - autonomia patrimoniale perfetta è indissolubile.
Tipo si società
Rapporto sociale E’ l'abbreviazione in sigla della società: S.a.s; S.p.A.
Ditta Nome sotto il quale l'imprenditore, in quanto titolare di una determinata azienda, esercita la propria attività. Esempi: Fratelli Cirillo fu Gennarino; Ca’ Tasto & C.
Ragione sociale Nome sotto il quale agiscono le società di persone; è data dal nome di uno o più soci illimita- tamente responsabili con l'indicazione del rapporto sociale. Esempi: Sosciammocca Felice S.n.c; Furegheto Freghino S.a.s; Simplicio Onestio società semplice.
Denominazione sociale Nome sotto il quale agiscono le società di capitali: è data dal rapporto sociale (S.p.A., S.r.l., S.a.a., …) che può essere accompagnato da un nome di fantasia; nel caso della S.a.a. è neces- sario, oltre al rapporto sociale, anche il nome di almeno uno dei soci accomandatari. Esempi: P.A.C.C.O. S.p.A.; Loperfido Fido S.a.a.
Sigla E' l'abbreviazione della ditta e può esistere o meno.
1. Ragione sociale: nome sotto il quale agiscono le società di persone (S.s., S.n.c., S.a.s.);
2. Denominazione sociale: nome sotto il quale agiscono le società di capitali (S.p.A., S.r.l., S.a.a.).
Si è detto che nel caso delle persone giuridiche occorre indicare, tra l’altro, la denomina- zione, l’eventuale sigla e la natura giuridica; si tenga inoltre presente che le società commer- ciali devono essere registrate anche con la ragione (o denominazione a seconda dei casi) so- ciale.
Perciò quando si parla di denominazione deve intendersi il “nome” con il quale la persona giuridica è commercialmente conosciuta con in più l'informazione relativa alla ragione.
La natura giuridica indica il tipo di società ovvero se di persone oppure di capitali e quindi questa voce si completa con una delle seguenti diciture:
1 - Società semplice;
2 - Società in nome collettivo;
3 - Società in accomandita semplice;
4 - Società per azioni;
5 - Società a responsabilità limitata;
6 - Società in accomandita per azioni.
A chiarimento di quanto detto si riportano i seguenti esempi:
Laboratorio del tubo di Cippi Uto S.s.
LA. TU.
Antonio Maria Muzzo S n.c
A.M MUZZO
Società in nome collet- tivo
Fratelli Cocozza società per il commercio delle zucchine e affini di Gennaro Cocoz- za S.a.s
Fantasy S.p.a.
Casa di cura Buon Riposo S.r.l
Fiducia S.a.a. di Guido Cariota
D.P.R. 138/98 Allegato B : Il nuovo quadro generale delle categorie (estratto)
Viene di seguito riportato un estratto dell’Allegato B al D.P.R. 138/98 riguardante le nuove categorie non ordinarie. Diciamo “non ordinarie” perché, come si vede, è stata abolita la distinzione fra categorie spe- ciali e categorie particolari; rimane invece la distinzione fra “unità immobiliari ordinarie” e “unità immobiliari speciali”. Il nuovo quadro di qualificazione distingue, per le unità ordinarie, i gruppi R 23 , P 24 e T 25 ; per le unità speciali i gruppi V (unità immobiliari speciali per funzioni pubbliche o di interesse collettivo) e Z (unità immobiliari speciali a destinazione terziaria, produttiva e diversa). Si noti che in qualche modo l’ordine esistente fra gruppo D e gruppo E viene invertito dai nuovi gruppi V (immobili rispondenti ad esigenze collettive) e Z (immobili ad attività produt- tive agricole, industriali, commerciali, direzionali, ecc.).
Le categorie speciali vengono di seguito elencate e si riporta sotto la possibile corrispon- denza con le categorie attualmente vigenti.
Gruppo V - Unità immobiliari speciali per funzioni pubbliche o di interesse collettivo
Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei e impianti di risalita [corrisponde alla categoria E/1 con l’aggiunta degli impianti di risalita]
Stabilimenti balneari e di acque curative [corrisponde alla categoria ordinaria C/5]
Fiere permanenti, recinti chiusi per mercati, posteggio bestiame e simili [corrisponde alla categoria E/4 con l’aggiunta delle fiere permanenti]
Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti, cappelle e oratori [corrisponde alla categoria E/7 con l’aggiunta di cappelle ed oratori]
Ospedali [presupponendo l’utilizzo pubblico senza fini di lucro corrisponde alla categoria B/2]
Fabbricati, locali, aree attrezzate per esercizi sportivi e per divertimento, arene e parchi zoo [presupponendo l’utilizzo pubblico senza fini di lucro, questa categoria non trova una vera e propria corrispondenza con il vigente quadro di qualificazione; gli impianti spor- tivi senza fini di lucro vengono attualmente accertati nella categoria “jolly” E/9]
23 unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari.
24 unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo
25 unità immobiliari a destinazione terziaria
V/7 Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo, non censibili nelle categorie del gruppo P, per la presenza di caratteristiche non ordinarie ovve- ro non riconducibili, per destinazione, alle altre categorie del gruppo V [categoria “jolly” affine alla categoria E/9]
Gruppo Z - Unità immobiliari speciali a destinazione terziaria, produttiva e diversa
Unità immobiliari per funzioni produttive [corrisponde alle categorie D/1 e D/7]
Unità immobiliari per funzioni produttive connesse all’agricoltura [nessuna corrispondenza con le categorie vigenti]
Unità immobiliari per funzioni terziario - commerciali [corrisponde alla categoria D/8]
Unità immobiliari per funzioni terziario - direzionali [corrisponde alla categoria D/5 ampliandone, grazie alla dizione tecnicamente precisa ma estensiva, il campo d’applicazione]
Unità immobiliari per funzioni ricettive [corrisponde alla categoria D/2 ampliandone, grazie alla dizione tecnicamente precisa ma estensiva, il campo d’applicazione]
Unità immobiliari per funzioni culturali e per lo spettacolo [corrisponde alla categoria D/3 ampliandone, grazie alla dizione tecnicamente precisa ma estensiva, il campo d’applicazione]
Stazioni di servizio e per la distribuzione dei carburanti agli autoveicoli [corrisponde apparentemente alla categoria E/3, ma sembra venir meno il riconoscimen- to di una funzione pubblica o di interesse collettivo a questo tipo di impianti considerati ora alla stregua di normali esercizi commerciali, seppure peculiari dal punto di vista co- struttivo]
Posti barca compresi in porti turistici [nessuna corrispondenza con le categorie vigenti]
Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo [corrisponde alla categoria D/9]
Z/10 Unità immobiliari a destinazione residenziale o terziaria, non censibili nelle cate- gorie del gruppo R e T, per la presenza di caratteristiche non ordinarie, ovvero u- nità immobiliari non riconducibili, per destinazione, alle altre categorie del gruppo
[si tratta di una categoria “jolly” per il gruppo Z che non trova nessuna corrispondenza
con le categorie dell’attuale gruppo D]
Si riporta l’elenco della normativa che interessa le categorie speciali distinta in leggi, de- creti, circolari e ministeriali; all’elenco si fa seguire la normativa medesima.
A) Leggi e Decreti
1. DPR 23 marzo 1998, n. 138
Art. 7. Revisione delle rendite urbane delle unità immobiliari a destinazione speciale.
2. DPR 22 dicembre 1986, n. 917
Art. 34.Determinazione del reddito dei fabbricati
3. DPR 29 settembre 1973, n. 604
Art. 6. Revisioni degli estimi delle unità immobiliari urbane
Art. 7. Estimo catastale delle unità immobiliari urbane
4. DPR 1 dicembre 1949, n. 1142. Approvazione del Regolamento per la formazione del
nuovo catasto terreni Art. 8. Accertamento di immobili a destinazione speciale o particolare Art. 27. Determinazione della rendita catastale in base al capitale fondiario
Dlgvo 8 aprile 1948, n. 514
12 - § 13
Istruzione II – 1942 - Accertamento e classamento
Istruzione III - 1942 - Organizzazione dei lavori - Accertamenti particolari
Determinazione della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei
gruppi D ed E
47 - § 48 - § 49 - § 50 - § 51 - § 52
Istruzione IV – 1942 – Qualificazione, classificazione e formazione delle tariffe
RDL 13 aprile 1939, n. 652
10. Accertamento generale dei fabbricati urbani - 1939 -
§ 6 - § 53
11. Legge 26 gennaio 1865, n. 2136 (Imposta dei fabbricati)
Istruzioni per il Servizio Tecnico – 1934 –
B) Circolari e Ministeriali
1. Ministeriale 27 ottobre 1997, n. 840
OGGETTO: Stazioni per servizi di trasporto terrestri. marittimi ed aerei. Individuazione di
porzioni di fabbricati dotate di autonomia funzionale. Quesito.
2. Ministeriale 2 giugno 1997, n. 327
Oggetto: Accatastamento stazioni di servizio per il commercio dei carburanti e degli impianti
depurazione acque. Richiesta di parere.
Ministeriale 14 febbraio 1997, n. 174
Oggetto: Saggio di fruttuosità per la determinazione delle rendite catastali delle unità a desti-
nazione speciale e particolare - Considerevole aumento del contenzioso tributario.
4. CIRCOLARE N. 305/T del 23 dicembre 1996
Oggetto: Procedure informatiche di cui all'art. 2 del decreto del Ministro delle finanze 19 apri-
1994, n. 701 - DOCFA - Controlli e verifiche.
CIRCOLARE N. 40 del 6 giugno 1961 (Serv.VI - Prot. n. 11/943).
Oggetto: N.C.E.U. - Immobili di pertinenza delle Ferrovie dello Stato.
6. CIRCOLARE N. 39 del 17 luglio 1952 (Serv. VI - Prot. n. 11/2502).
Oggetto: N.C.E.U. - Immobili urbani di pertinenza delle Ferrovie dello Stato.
7. CIRCOLARE N. 19 del 2 aprile 1951 (Serv. VI - Prot. n. 11/941).
Oggetto: Accertamento impianti ferroviari.
8. Massimario del 1941
Massime n. 37 e 38
9. CIRCOLARE N. 257 del 29 novembre 1939 (Serv. IV - Prot. n. 22817).
Oggetto: Nuovo Catasto Edilizio Urbano - Immobili espropriati e costruiti per le Nuove co-
struzioni ferroviarie. Modalità di dichiarazione.
10. CIRCOLARE N. 228 del 3 novembre 1939 (Serv. IV - Prot. n. 10724). Oggetto: Nuovo Catasto Edilizio Urbano - Immobili urbani di pertinenza delle Ferrovie dello Stato - Presentazione delle dichiarazioni.
1. Per le unità immobiliari urbane a destinazione speciale, di cui al quadro generale di quali-
ficazione allegato al presente regolamento con la lettera B, la revisione delle rendite catastali
si effettua attraverso la definizione, per ogni singola unità, del reddito ordinario ritraibile, al
netto delle spese e delle perdite eventuali ed al lordo di imposte, sovrimposte e contributi di ogni specie, con riferimento all’epoca censuaria 1996 – 1997.
2. Il procedimento di revisione delle rendite catastali è disciplinato dagli articoli 8, 27, 28, 29,
30 e 53 del decreto del Presidente della Repubblica, 1° dicembre 1949, n. 1142.
Art. 34. -Determinazione del reddito dei fabbricati
1. Il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l'applicazione
delle tariffe d'estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e
classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta.
2. Le tariffe d'estimo e i redditi dei fabbricati a destinazione speciale o particolare sono sot-
toposti a revisione quando se ne manifesti l'esigenza per sopravvenute variazioni di carattere
permanente nella capacità di reddito delle unità immobiliari e comunque ogni dieci anni. La revisione è disposta con decreto del Ministro delle finanze previo parere della Commissione censuaria centrale e può essere effettuata per singole zone censuarie. Prima di procedervi gli uffici tecnici erariali devono sentire i comuni interessati.
3. Le modificazioni derivanti dalla revisione hanno effetto dall'anno di pubblicazione nella
Gazzetta Ufficiale del nuovo prospetto delle tariffe, ovvero, nel caso di stima diretta, dall'anno
in cui è stato notificato il nuovo reddito al possessore iscritto in catasto. Se la pubblicazione o
notificazione avviene oltre il mese precedente quello stabilito per il versamento dell'acconto
di imposta, le modificazioni hanno effetto dall'anno successivo. Non si considerano, altresì,
produttive di reddito le unità immobiliari per le quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, limitata- mente al periodo di validità del provvedimento durante il quale l'unità immobiliare non è co- munque utilizzata. 3-bis. Il reddito imputabile a ciascun condomino derivante dagli immobili di cui all'articolo 1117, n. 2, del codice civile oggetto di proprietà comune, cui è attribuita o attribuibile un'au- tonoma rendita catastale, non concorre a formare il reddito del contribuente se d'importo non superiore a lire 50 mila.
4. Il reddito delle unità immobiliari non ancora iscritte in catasto è determinato comparativa-
mente a quello delle unità similari già iscritte. 4-bis. Qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente del 15 per cento, sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito è determinato
in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per i fabbricati siti
nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione
è elevata al 25 per cento. 4-ter. [abrogato] 4-quater. Dall'ammontare complessivo del reddito dell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale delle persone fisiche e di quello delle sue pertinenze si deduce, fino a concorrenza dell’ammontare stesso, l’importo di un milione di lire rapportato al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione ed in proporzione alla quota di possesso. Sono ricomprese
tra le pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità im- mobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche. Per abitazione principale si in- tende quella nella quale la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale e i suoi familiari dimorano abitualmente.
Art. 6. - Revisioni degli estimi delle unità immobiliari urbane Alle revisioni, parziali e generali, delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane a desti- nazione ordinaria e, con stima diretta, della rendita catastale delle unità immobiliari urbane a destinazione speciale o particolare, previste dall'art. 33 del decreto del Presidente della Re- pubblica 29 settembre 1973, n. 597 provvede l'amministrazione del catasto e dei servizi tecni-
ci erariali, secondo i criteri contemplati dalla legge 11 agosto 1939, n.1249, modificata con
decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514 e dal regolamento per la formazione del nuovo cata- sto edilizio urbano approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949,
n. 1142, in quanto non contrastanti con le disposizioni contenute nel decreto anzidetto. Ciascuna revisione, anche parziale, deve essere disposta con apposito decreto ministeriale.
Art. 7. - Estimo catastale delle unità immobiliari urbane L'estimo catastale edilizio urbano è ordinato per tariffe d'estimo nei casi di unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria e per rendita catastale, ottenuta con stima diretta, nei casi di unità immobiliari urbane a destinazione speciale o particolare. La tariffa di estimo è costituita per unità di riferimento ed in moneta legale e per ciascuna ca- tegoria e classe, dal reddito lordo medio ordinario da essa ritraibile, diminuito delle spese di riparazione e manutenzione e di ogni altra spesa necessaria a produrlo. Nessuna detrazione avrà luogo per decime, canoni, livelli, interessi passivi, nonché per oneri tributari.
Art. 8. Accertamento di immobili a destinazione speciale o particolare La classificazione non si esegue nei riguardi delle categorie comprendenti unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati previsti nell'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n.1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non su- scettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni. Parimenti non si classificano le unità immobiliari che per la singolarità delle loro caratteristi- che, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navi-
gazione interna, marittimi ed aerei, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all'esercizio pubbli-
co del culto, costruzioni mortuarie, e simili.
Art. 27. Determinazione della rendita catastale in base al capitale fondiario Per le unità immobiliari per le quali nella zona censuaria la locazione non esista o abbia carat- tere di eccezione, la rendita catastale si determina aggiungendo alla rendita fondiaria, calcola-
ta come interesse del capitale fondiario, le spese relative alla imposta fabbricati, alle relative
sovraimposte ed ai contributi di ogni specie.
Art. 28. Del capitale fondiario
Il capitale fondiario è costituito dal valore venale della unità immobiliare all'epoca censuaria
stabilita per legge. Esso si determina di regola tenendo presenti i prezzi correnti per la vendita
di unità immobiliari analoghe. Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla
base degli elementi previsti nel precedente comma, il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari.
Art. 29. Saggio di interesse
saggio di interesse da attribuire al capitale fondiario per determinarne la rendita è il saggio
capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto
unità immobiliari analoghe. Qualora si tratti di unità immobiliari che, a causa delle loro carat- teristiche o destinazione, siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma espli- cita, si devono, invece, tener presenti i saggi di capitalizzazione che risultano attribuiti dal
mercato ad investimenti concorrenti con quello edilizio. Le spese o perdite eventuali, escluse soltanto quelle relative alla imposta fabbricati, alla rela- tiva sovraimposta ed ai contributi di ogni specie, devono essere determinato con il metodo in- dicato nell'art. 20 e seguenti.
In tali casi può indicarsi solo la quota parte del reddito lordo che corrisponde al complesso
delle dette perdite e spese eventuali, determinandolo con apprezzamento sintetico sulla base dei dati raccolti per unità immobiliari analoghe.
Art. 30. Determinazione della rendita catastale di immobili a destinazione speciale o partico- lare Le tariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell'art. 8. Tuttavia la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta u- gualmente, con stima diretta per ogni singola unità.
Art. 53. Descrizione degli immobili a destinazione speciale o particolare La consistenza catastale non si accerta per le unità immobiliari indicate nell'art. 8. Tuttavia esse sono descritte in catasto mediante la elencazione dei loro elementi costitutivi.
5. Decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514
La classificazione non si esegue nei riguardi delle categorie comprendenti unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati previsti nell'art. 28 della legge 8 giugno1936, n.
1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscet- tibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni.
La classificazione non si esegue nei riguardi delle unità immobiliari che, per la singolarità del-
le loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasporto
terrestri, marittimi ed aerei, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all'esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, ecc.
6. Istruzione II – 1942 - Accertamento e classamento
Per le unità immobiliari da accertarsi nelle categorie dei gruppi D ed E non si fa luogo a com-
puto di consistenza catastale. Per le unità immobiliari di queste categorie la determinazione diretta della loro rendita catastale si effettuerà secondo le norme di successiva istruzio ne.
7. Istruzione III - 1942 - Organizzazione dei lavori - Accertamenti particolari Determinazione della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E
La determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua con metodo diretto, ricercando cioè per ogni singola unità la rendita media ordinaria ritraibile al netto delle spese e delle perdite eventuali ed al lordo soltanto del-
l'imposta fabbricati, delle relative sovrimposte e dei contributi di ogni specie, con riferimento, per quanto riguarda i prezzi, al triennio 1937-39.
Non si determina la rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E, il cui reddito è tassato in ricchezza mobile o che abbiano diritto all'esenzione permanente dalla imposta fabbricati. Ai fini dell'esclusione dalla determinazione della rendita catastale, le dichiarazioni di tassa- zione in ricchezza mobile, annotate sulle tavole Mod. 26, vanno sottoposte a controllo per ve- rificarne l’esattezza.
Per effettuare il controllo previsto dal paragrafo precedente, si verifica anzitutto se l'unità im- mobiliare è assoggettata all'imposta fabbricati, nel qual caso si riterrà soggetta alla determina- zione della rendita catastale; se l'unità immobiliare non risulta assoggettata all'imposta fabbricati si verifica se la ditta cui è da intestarsi l'unità stessa è scritta nei ruoli di ricchezza mobile per l'esercizio di una attività industriale o com- merciale avente sede nella unità immobiliare, nel quale caso l'unità si riterrà non soggetta alla determinazioni della rendita catastale.
La determinazione diretta della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle cate- gorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del fitto ritratto o ritraibile, quando si tratti di u-
nità immobiliari per le quali nella località è in uso il sistema dell'affitto. Dall'affitto, si ricava la rendita catastale seguendo uno schema d'analisi analogo a quello indi- cato nel Mod. 6 (Cat. E. U.).
La determinazione diretta della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle cate- gorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del loro valore venale, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località non è in uso il sistema dell'affitto. Dal valore venale si ricava il beneficio fondiario con l'applicazione del saggio d'interesse che compete ad analoghi investimenti di capitali. Dal beneficio fondiario si deduce la rendita capitale moltiplicando per 1/1 – a dove a è l'ali- quota percentuale complessiva per imposta, sovrimposte e contributi di ogni specie.
I dati di affitto o di valore indicati nei due paragrafi precedenti vanno ricercati con riferimento
al triennio 1937-39. Nel caso di opificio, il valore della consistenza immobiliare deve comprendere anche il va- lore delle installazioni connesse od incorporate coi fabbricati o comunque stabilmente in-
fisse ad essi, che ai sensi della legge vigente sull'imposta dei fabbricati sono da considerarsi come facenti parte dell'opificio.
8. Istruzione IV – 1942 – Qualificazione, classificazione e formazione delle tariffe
Per le categorie dei gruppi D ed E del quadro generale non sì esegue la classificazione e non
procede all’assunzione di unità tipo.
Art. 10. La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una atti- vità industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppate in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche.
10. Legge 26 gennaio 1865, n. 2136 (Imposta dei fabbricati)
…nell’accertamento dei fabbricati speciali si dovrà adunque prescindere dagli utili dell’esercizio delle aziende……
11. Accertamento generale dei fabbricati urbani - 1939 –
I fabbricati (o parti nettamente distinte ed autonome di fabbricati) destinati ad opifici, teatri,
cinematografi ed alberghi, anche se non appositamente costruiti per tali destinazioni; ed i fab-
bricati (o parti nettamente distinte ed autonome di fabbricati) costruiti per le speciali esigenze
di una specifica attività industriale o commerciale (grandi magazzini di vendita, banche, sta-
bilimenti di bagni, ecc.), e tali da non essere suscettibili di destinazioni ordinarie senza radica-
li trasformazioni, non sono soggetti - per l'art. 10 del R. decreto-legge - alla determinazione della rendita catastale; ma si provvede egualmente al loro accertamento.
La planimetria degli immobili urbani compresi nell'art. 10 del R. D. L. deve essere disegnata
con inchiostro alla scala di 1:500 su fogli di carta stampati dallo Stato e messi in vendita come valori bollati a mezzo dei venditori secondari al prezzo di L. 0,25 nel formato di cm. 37,5 x 25
e di L. 0,40 nel formato doppio.
Ove per la estensione dell'azienda fosse necessario usare più fogli di carta dei tipi detti, i fogli
stessi devono essere riuniti a quaderno con cucitura od incollatura e devono essere integrati da un quadro di unione disegnato in scala opportuna per farlo rientrare in un foglio del formato
di cm. 37,5 x cm.25. Sul foglio della planimetria, o sul foglio-quadro di unione delle planime-
trie in più fogli, deve essere incollato il talloncino di riscontro della scheda. La planimetria deve essere firmata da ingegnere, o da architetto, o da perito edile, o da geo- metra, inscritti nei rispettivi albi professionali e deve schematicamente rappresentare i muri perimetrali e maestri di ciascun corpo di fabbrica, costruzione ed edificio, e di ciascuna por- zione distinta di edificio.
Per gli alberghi a più piani dov'essere presentata la planimetria di tutti i piani. Sulla planimetria ciascuna costruzione, ciascun edificio o porzione distinta di edificio, deve essere contrassegnata da un numero; al numero si farà seguire, ove occorra, l'indicazione scritta fra parentesi, dell'altezza della costruzione e del numero dei piani che la costituiscono. Il numero distintivo segnato per ciascun immobile sulla planimetria deve essere riportato nella scheda di dichiarazione dell'azienda alla seconda colonna del prospetto della consistenza im- mobiliare, in corrispondenza dell'immobile a cui si riferisce. La planimetria deve contenere l'indicazione dei confini delle consistenze immobiliari dichiarate verso le private proprietà e verso le aree pubbliche. Le prime si indicano scrivendo il cognome, il nome e la paternità del proprietario confinante; nel caso che la proprietà di confine appartenga a ditta composta di più persone, potrà indicarsene il solo primo intestatario, aggiungendo le parole ed altri. Le seconde - aree pubbliche - si indicano a mezzo della denominazione stradale. Sulla planimetria deve essere indicato l'orientamento del foglio a mezzo di freccia rivolta ver- so il Nord, tracciata esternamente al disegno.
Circolari e Ministeriali
1. Ministeriale 27 ottobre 1997, n. 840 OGGETTO: Stazioni per servizi di trasporto terrestri. marittimi ed aerei. Individuazio- ne di porzioni di fabbricati dotate di autonomia funzionale. Quesito.
In esito alla nota che si riscontra, concernente l'oggetto, si fa presente che le considerazioni espresse dallo scrivente con la nota prot. n°C3/327 del 2 giugno 1997, e riguardanti i principi guida per l’individuazione delle autonome porzioni immobiliari possono essere estese, in li- nea di massima, anche alle stazioni ferroviarie, tenendo presenti le seguenti precisazioni.
La normativa vigente (vedesi anche il quadro generale delle categorie e massimario diramato con circolare n°134 - prot. n°6525 - del 6 luglio 1941 dell'ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.) prescrive che il complesso immobiliare costituente una stazione ferroviaria possa essere composto da diversi locali. anche dislocati in distinti fabbricati nell'ambito dell'a- rea di pertinenza. La maggior parte di essi sono, nel loro insieme, collegati direttamente all'e- sercizio ferroviario (uffici, biglietteria, magazzini, sale di aspetto, deposito bagagli, posto di polizia. servizi igienici, ecc.), mentre altri, non indispensabili per la funzionalità della stazio- ne, svolgono una funzione di supporto, in quanto destinati all'assistenza del personale, di sta- zione e viaggiante, come - ad esempio - le mense, dormitori, barbierie e locali del dopolavoro. Tale complesso con le suddette caratteristiche deve essere, indubbiamente, considerato una unica unità catastale. con destinazione "stazione per servizi di trasporto terrestre" (ferrovia), inquadrabile nella categoria E/1.
Peraltro, si è notato che spesso, in special modo nelle stazioni delle principali città. si rilevano locali, che pur non avendo sovente un proprio accesso indipendente sulla pubblica via, presen- tano una autonoma utilizzazione commerciale, estranea all’ esercizio ferroviario. Rientrano in tale fattispecie i bar, ristoranti, le rivendite di tabacchi libri, giornali, articoli da regalo, ecc spesso operanti anche in orari diversi.
In considerazione che il sopracitato quadro generale delle categorie e massimario venne deli- neato all'epoca della formazione del catasto urbano, quindi in un momento caratterizzato da realtà socioeconomiche ben diverse da quelle attuali, si ritiene che tali locali possano costitui- re unità immobiliari indipendenti, in quanto presentano una propria ed autonoma redditività
economica. Pertanto esse potranno essere oggetto di separato accertamento con l'inquadra- mento nelle pertinenti categorie.
In ordine alle stazioni per servizi di trasporto marittimo od aereo, citate nella nota che si ri- scontra, si ritiene che, pur trattandosi di immobili con caratteristiche particolari, con realtà ben più complesse rispetto alle stazioni ferroviarie (vedesi il particolare regime fiscale in cui pos- sono venirsi a trovare alcuni esercizi commerciali, come - ad esempio - i "free-shop"), possa- no essere applicate. qualora venga reputato opportuno. le stesse considerazioni sopra accenna- te, con la dovuta cautela richiesta dalle diverse realtà locali.
IL CAPO DEL SERVIZIO TECNICO III
2. Ministeriale 2 giugno 1997, n. 327 Oggetto: Accatastamento stazioni di servizio per il commercio dei carburanti e degli im- pianti di depurazione acque. Richiesta di parere.
Da diversi uffici vengono avanzate richieste di chiarimento in ordine all'accatastamento di al- cune unità immobiliari, come le stazioni di servizio per il commercio dei carburanti e gli im- pianti di depurazione acque.
Ricordando che, per definizione costituisce unità immobiliare urbana ogni immobile o parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stesso utile ed atto a produrre un reddito proprio, in ordine al quesito posto si ritiene opportuno esaminare i seguenti casi:
A) STAZIONE DI SERVIZIO
La vigente classificazione, prevista nel quadro delle categorie per quanto attiene i punti di vendita dei carburanti non tiene conto delle loro possibili ed attuali utilizzazioni economiche, che in molti casi hanno reso tali unità immobiliari notevolmente diverse da quelle esistenti all’epoca dell’istituzione del quadro originario di classificazione catastale. Infatti, frequente- mente, la vendita del carburante costituisce un aspetto dell'intera attività economica esercitata in tali impianti. In particolare, specialmente nelle autostrade, ma spesso anche lungo le importanti e trafficate direttrici viarie, ai distributori di carburanti sono annesse ulteriori e distinte attività, sia a ca- rattere artigianale, come punti di autolavaggio ed officine meccaniche complete della necessa- ria attrezzatura, e sia a carattere commerciale, come i punti di ristoro (bar, tavole calde o risto- ranti), nonché i magazzini per la vendita di autoricambi o articoli diversi (giornali e riviste, alimentari, articoli da regalo, ecc.), attività che spesso operano in orari diversi.
Alla luce di quanto sopra esposto, questo Servizio ritiene, pertanto, che nella fattispecie un corretto accatastamento catastale non possa prescindere da una obiettiva valutazione dell'a- zienda in oggetto, in quanto debbono essere necessariamente individuate le sue varie compo- nenti produttive, con le rispettive autonome porzioni immobiliari, idonee ad assicurare distinte utilità economiche. In particolare l'ufficio, pur nell'ambito della sua autonomia decisionale ed operativa, in presenza di siffatte unità immobiliari dovrà operare sulla base dei suddetti prin- cipi:
l) Settore della stazione di servizio adibita a vendita di carburanti o lubrificanti, con eventuale autolavaggio scoperto (a spazzole rotanti). chiosco piccolo locale di deposito, nonché una esi- gua e contenuta attività di vendita dei principali articoli di autoaccessori, con la porzione di
area scoperta pertinente: tale porzione immobiliare, ad avviso dello scrivente, rientra nella ca- tegoria E/3. la cui attività principale e prevalente è costituita dal commercio dei carburanti e lubrificanti.
2) Immobile. o porzione immobiliare. adibita ad autofficina e/o autolavaggio chiuso, con ido-
nee attrezzature, e relativa area asservita: classificabile nella categoria C/3, in quanto trattasi
attività basata principalmente su prestazione di lavoro manuale (attività artigianale).
Locali bar, tavola calda o ristorante. nonché locali per la vendita di articoli vari (vasta e
completa camma di accessori auto ed autoricambi. giornali e riviste alimentari, articoli da re- galo, ecc), con porzione di area asservita: classificabile. specialmente in caso di grossi com- plessi (esempio: autogrill autostradali). nella categoria D/8, per le rilevanti caratteristiche pret- tamente commerciali di tali attività. Salvo ad attribuire la categoria C/1, in caso di locali di minore entità.
B) DEPURATORE
Al riguardo si rende necessario esporre le seguenti osservazioni preliminari. In considerazione che il depuratore richiede una continua gestione, che si esplica mediante periodici controlli ed interventi di manutenzione, nell'eseguire l'accertamento di tale unità, si ricercherà il tipo di gestione adottato, allo scopo di verificare l'esistenza o meno della finalità di lucro. In partico- lare si può verificare nella pratica la seguente casistica:
1) Gestione industriale.
Nella fattispecie il depuratore costituisce un elemento dell'impianto di smaltimento delle ac- que di rifiuto di un complesso industriale, quindi influisce sulla formazione del reddito della stessa industria, pertanto deve essere considerata parte inscindibile di essa. Di conseguenza non deve essere censito come entità autonoma, ma va considerato parte dell'azienda.
2) Gestione residenziale pubblica
L'impianto di depurazione, nel caso in questione, è annesso ad un complesso di costruzioni a carattere abitativo, e la cui gestione viene svolta da un ente pubblico (comune, od altro ente locale). Costituente pertanto una costruzione finalizzata a soddisfare esigenze pubbliche, sen-
scopo di lucro, andrà classificato nel gruppo E (esempio: E/3).
Gestione residenziale privata.
Nella fattispecie il depuratore, a servizio di un complesso abitativo, come nel caso precedente,
può essere gestito, in proprio, dagli stessi privati proprietari delle unità abitative in questione, alle quali è annesso l'impianto stesso. Tale circostanza si presenta per la maggior parte dei ca-
si nei cosiddetti "condomini orizzontali" o consorzi residenziali. Analogamente al punto pre-
cedente, il depuratore svolge, benché a conduzione privata, un servizio essenziale ed inscindi- bile dal complesso residenziale in esame, senza scopo di lucro, per cui si ritiene che possa ap-
plicarsi l'attribuzione catastale citata al punto precedente, ossia E/3.
Viceversa, nei casi in cui il depuratore, pur a servizio di un complesso immobiliare come ri- portato al punto precedente, sia di proprietà e gestito da persona o da una società esterna al
consorzio residenziale, per cui si possa ipotizzare una attività industriale con la realizzazione
di un utile diretto, si può ritenere che si sia in presenza della finalità di lucro, e quindi tale uni-
immobiliare può trovare una collocazione nel gruppo D.
Corre l'obbligo di precisare che le indicazioni sopra riportate costituiscono, in linea di massi- ma, modalità operative. e quindi tali indicazioni potranno subire adattamenti locali, in aderen- za alle specifiche e diverse realtà socioeconomiche.
Infine, in ordine alle implicazioni tributarie emerse con l’istituzione dell'imposta ICI, come rilevato anche da qualche ufficio si fa notare che, sulla base della vigente normativa catastale l’attribuzione di un immobile al gruppo E non è condizionata dal titolo giuridico della sua proprietà (ossia se pubblica o privata), ma unicamente dalle sue caratteristiche costruttive e dall'uso appropriato dell'unità stessa, non tenendo conto delle destinazioni anormali od occa- sionali, o non conformi a quelle che hanno localmente unità similari.
Le Direzioni Compartimentali del Territorio sono pregate di divulgare la presente nota presso i dipendenti uffici.
IL CAPO DEL SERVIZIO TECNICO
3. Ministeriale 14 febbraio 1997, n. 174 Oggetto: Saggio di fruttuosità per la determinazione delle rendite catastali delle unità a destinazione speciale e particolare - Considerevole aumento del contenzioso tributario.
Da un crescente numero di Uffici viene segnalato a questo Servizio un considerevole aumento dei ricorsi, presentati dai contribuenti presso le Commissioni Tributarie Provinciali, riguar- danti la determinazione delle rendite catastali degli immobili a destinazione speciale e partico- lare.
Tali ricorsi vertono principalmente sui saggi di redditività e sui criteri seguiti dagli Uffici per la loro quantificazione, in tutti quei casi in cui tali saggi siano diversi dal 2%, ed in particolare sulla differenza che esiste tra il valore accertato dall'Ufficio in seguito a stima analitica e quel- lo determinato automaticamente mediante l'applicazione del coefficiente 50 alla rendita cata- stale.
Per approfondire tale argomento e mettere lo scrivente Servizio nelle condizioni di poter me- glio valutare il problema, al fine sia di fornire agli Uffici elementi perché le controdeduzioni alle Commissioni Tributarie Provinciali siano adeguatamente documentate e sia di studiare eventuali provvedimenti correttivi, si invitano gli Uffici periferici che applicano saggi di frut- tuosità diversi dal 2% a fornire, con la massima urgenza, dettagliate relazioni, distinte per cia- scuna categoria, sui criteri seguiti per la ricerca sul mercato di tali saggi, accompagnandole con esempi chiari ed esplicativi che mettano bene in evidenza quali siano gli elementi presi in considerazione.
Nel caso peraltro che dalle ricerche di mercato risultasse adeguato il saggio di fruttuosità del 2%, si pregano gli Uffici di voler comunicare l'adozione di tale saggio allo scrivente.
Le Direzioni Compartimentali cureranno l'inoltro della presente nota ai dipendenti Uffici e ne coordineranno le relative risposte, che saranno inviate con ogni sollecitudine dalle singole Di- rezioni allo scrivente.
4. CIRCOLARE N. 305/T del 23 dicembre 1996 Oggetto: Procedure informatiche di cui all'art. 2 del decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701 - DOCFA - Controlli e verifiche.
Com'e noto, gli atti presentati dai professionisti sono oggetto di ordinaria verifica da parte de- gli 'Uffici, al fine di riscontrare la conformità, sia sotto il profilo qualitativo che quantitativo, delle informazioni dichiarate nei modelli di denuncia ovvero rappresentate ria relativi elabora- ti grafici.
All’attualità è da osservare come l'attivazione delle procedure informatiche di aggiornamento del catasto dei fabbricati (DOCFA), previste dal D.M. 19 aprile 1994, n. 701, attribuisca alle suddette attività di controllo un più forte rilievo, in relazione alla sostanziale innovativa inci- denza degli effetti fiscali, oltre che tecnico-giuridici, che da dette procedure discendono.
Pertanto, con il completamento delle fasi di installazione e di messa a regime delle richiamate procedure presso i dipendenti uffici operativi periferici, si rende necessario impartire specifi- che isocroni, al fine di disciplinare un sistema di verifica e controllo sulla documentazione in ingresso e, soprattutto, sugli elementi dichiarati in materia di ordinaria redditività attribuibile alle unità immobiliari oggetto di denuncia o di variazione in catasto.
Peraltro alla scrivente risulta che la maggior parte degli uffici, dopo una prima fase di avvia- mento delle procedure informatizzate, opera controlli sistematici e puntuali della documenta- zione in ingresso, utilizzando le potenzialità presenti nel programma “DOCFA ufficio".
Circa questo ultimo rilevante profilo, è appena di caso di sottolineare come l'Amministrazione abbia già da tempo promosso studi e ricerche tesi alla definizione di un nuovo e più efficace sistema di classamento parametrico, fondato soprattutto su una incisiva segmentazione del mercato immobiliare in funzione territoriale (microzone).
Si prevede che i nuovi algoritmi di classamento automatico - per le categorie ordinarie mag- giormente diffuse - potranno essere proficuamente sperimentati gia a partire dalla fine del prossimo anno.
Inoltre da parte della SOGEI sono in corso di realizzazione ulteriori specifici programmi di rilevante ausilio per la verifica degli atti presentati dai tecnici professionisti. In concomitanza con la consegna agli uffici dei suddetti programmi, saranno pertanto emanate organiche diret- tive sul controllo delle procedure in esame, unitamente ad una integrazione delle istruzioni tecnico-catastali per l'utilizzo della procedura DOCFA
Le presenti disposizioni sono mirate a disciplinare - nel periodo transitorio e con riferimento precipuo agli uffici non in grado di operare verifiche sistematiche a causa di motivate peculia- ri circostanze locali - i livelli minimali di controllo della documentazione presentata.
I suddetti livelli concernono:
- la continuità storica nello stato di fatto dell'immobile, oggetto di denuncia (ultimo stadio),
- l'aggiornamento, unitamente alla banca dati informatizzata, di peculiari atti catastali,
- soprattutto la congruità della rendita catastale proposta.
Circa i primi due profili si richiama l'attenzione degli uffici scilla necessità di eseguire riscon- tri idonei - nei casi di denuncia di variazione - a collegare gli elaborati grafici presentati con i precedenti conservati agli atti di archivio, l'annullamento delle planimetrie superate, nonché di
operare per tutti gli atti in ingresso l'aggiornamento del mod. 58 e del mod. 57, informatizza- to. Per quanto attiene la verifica del classamento (categoria e classe), della consistenza e della
rendita proposta vengono forniti di seguito gli indirizzi di carattere generale, in base ai quali
le Direzioni compartimentali definiranno, con appositi provvedimenti, i livelli qualitativi e
quantitativi dei controlli, tenendo conto delle condizioni organizzative e potenzialità di risorse dei singoli uffici, ed avendo cura peraltro di informare le categorie professionali localmente interessate con un congruo anticipo sulla data di attivazione dei controlli in oggetto.
I suddetti organismi di direzione intermedia stabiliranno quindi i criteri di selezione (tipolo-
gia, priorità e consistenze minimali) dei campioni relativi alla documentazione tecnica da sot- toporre a controllo, le modalità di estrazione e di partecipazione, in contraddittorio, dei tecnici
estensori degli elaborati oggetto di verifica, nonché le procedure per la contestazione delle e- ventuali omissioni ed incoerenze riscontrate in sede di verifica
criteri di selezione saranno di duplice natura: casuale e deterministica.
primo sarà attuato attraverso la preliminare individuazione - basata su accessi di tipo casua-
e con frequenza mensile, - di un campione non inferiore al 5% della documentazione in in-
gresso individuata tramite i protocolli, corrispondente ad almeno dieci documenti per tecnico classatore, e la successiva verifica sopralluogo, compatibilmente con i fondi assegnati.
Inoltre, - con cadenza semestrale e limitatamente ad una quota pari al 10% dei tecnici esterni interessati dai suddetti campioni estratti nello stesso periodo, da individuare con analoghi cri- teri di natura casuale - le verifiche saranno estese a tutti gli atti presentati nel corso del seme- stre di esecuzione dei controlli.
Il secondo criterio, di natura deterministica, presuppone la definizione di una specifica scala
di priorità degli atti da sottoporre a controllo, e della consistenza complessiva del relativo
campione, che in ogni caso non dovrà risultare inferiore al 5% degli atti presentati nel mese di riferimento.
Di norma dovranno essere rispettate le seguenti priorità:
- unità immobiliari ascrivibili nelle categorie D ed E, aventi superficie coperta ovvero volu-
metria (entro e fuori terra) superiori a soglie predeterminate. Dette soglie in linea di massima
possono essere individuate rispettivamente nelle entità di cinquecento metri quadrati ovvero
in duemila metri cubi;
- unità immobiliari ascrivibili alle categorie ordinarie (A, B e C), per le quali si registrino si-
gnificativi scostamenti percentuali tra la rendita catastale proposta e quella attribuita in base all'algoritmo di classamento automatico.
Le soglie minime di scostamento saranno definite sulla base del livello di affidabilità di fatto
riconosciuto da ciascun ufficio al suddetto algoritmo, in relazione anche alle diverse categorie
o gruppi di categorie catastali interessate. Peraltro, qualora detto livello risulti a tutt'oggi in- soddisfacente, si ripropongono all'attenzione degli uffici periferici le disposizioni emanate con la circolare 118T del 15 maggio 1996, mirate ad un più proficuo utilizzo dell'algoritmo in questione, che non può prescindere dalle centrali attività di articolazione del territorio in mi-
crozone;
- unità immobiliari per le quali viene proposta l'iscrizione in catasto in categorie e classi a più
bassa redditività;
- unità immobiliari denunciate per variazioni della destinazione d'uso, per ristrutturazione, ovvero per la causale 5 del quadro B della prima facciata del modello D 1.
Qualora l'ufficio riscontri difformità o incoerenze, che denotino superficialità nella reda- zione della documentazione esaminata ovvero abbiano rilevanza fiscale non secondaria, sarà interessato l'Ordine o il Collegio competente circoscrizionalmente per i provvedimenti del ca- so, fatto salvo ogni altro adempimento previsto dalle norme in vigore.
Come già in precedenza rilevato, sarà cura delle Direzioni compartimentali specificare ed in- tegrare i suddetti indirizzi generali, con istruzioni tese alla massima efficienza ed efficacia delle attività di verifica e controllo presso gli uffici dipendenti, compatibilmente con le risorse disponibili localmente
In questa prospettiva, qualora condizioni eccezionali lo richiedano, i suddetti organismi di di-
rezione intermedia sono altresì autorizzati a derogare anche dagli indirizzi generali forniti con
la presente circolare, previa comunicazione alla scrivente.
Alle Direzioni Compartimentali si demanda inoltre la verifica dei tempi con cui gli uffici ope- rativi provvedono ad effettuare i preallineamenti richiesti dai professionisti e connessi all'uti- lizzo della procedura Docfa di base; detti tempi non possono risultare di norma superiori ai quindici giorni previsti dal decreto ministeriale 19 aprile 1994, n. 701, per il rilascio degli i- dentificativi catastali definivi, da utilizzare per la presentazione dell'accatastamento su sup- porto informatico.
Nell'ipotesi in cui il suddetto termine non possa essere rispettato, si dovrà senza indugio pre- vedere l'utilizzo del Docfa integrato per disallineamento dei soggetti e, ove necessario, anche degli oggetti immobiliari da iscrivere in catasto.
Ciascuna Direzione compartimentale, in ragione della rispettiva competenza, verificherà la corretta esecuzione delle disposizioni inerenti i controlli in esame da parte dei dipendenti uffi-
dandone assicurazione alla scrivente.
precisa, infine, che l'effettivo svolgimento delle attività - sulle quali è incentrato il miglio-
ramento qualitativo e quantitativo degli interventi di verifica e controllo presso gli uffici terri-
torialmente dipendenti - dovrà risultare da un apposito piano di progetto, che ciascuna Dire- zione compartimentale avrà l'avvertenza di predisporre con l'indicazione, per ciascun ufficio:

References: art. 8
 § 52
 § 52

Art. 7

Art. 34

Art. 6

Art. 7
 Art. 8
 Art. 27
 § 13
 § 48
 § 49
 § 50
 § 51
 § 52

§ 6
 § 53

Art. 34

Art. 6

Art. 7

Art. 8

Art. 27

Art. 28

Art. 29

Art. 30

Art. 53

Art. 10