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Timestamp: 2017-02-20 01:56:44+00:00

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hausblick Blog Von Vermietern für Vermieter Forum Diskutieren Sie Ihre Fragen mit anderen Vermietern Das wahre Leben Es ging doch nur um eine Fliese! Das wahre Leben Der Katzen-Gau Die Kündigung
27. Januar 2017	Eigenbedarf kann nur unter ganz eng gefassten Bedingungen geltend gemacht werden. Zunächst gilt grundsätzlich, dass Eigenbedarf nur für Wohnräume geltend gemacht werden kann. Dies spricht aber nicht dagegen, dass in der Wohnung beispielsweise ein Arbeitszimmer eingerichtet wird.
Tipp: Sollen die Räume zwar auch zu Wohnzwecken aber überwiegend für berufliche oder gewerbliche Zwecke genutzt werden, ist eine Kündigung wegen eines berechtigten Interesses des Vermieters nach § 573 Abs. 1 BGB möglich („Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.“). Klären Sie aber zunächst, ob kommunale Zweckentfremdungsvorschriften einer geplanten überwiegend gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung nicht entgegenstehen.
Bei anderen Gesellschaftsformen, die als juristische Personen geführt werden (KG, GmbH, GmbH & Co KG usw.) kann von den Gesellschaftern kein Eigenbedarf geltend gemacht werden.
Neben dem eingegrenzten Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, besteht noch eine weitere Schwelle, um eine Eigenbedarfskündigung durchsetzen zu können. Der Vermieter muss gegenüber dem Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof bereits 1988 folgende Leitsätze festgelegt:
Der Vermieter wohnt selbst zur Miete und will in die gekündigte Wohnung einziehen.
Der Vermieter benötigt die Wohnung, da er in seiner Wohnung kein Arbeitszimmer einrichten kann, dies aber in der gekündigten Wohnung möglich ist.
Das leibliche – noch bei den Eltern lebende – Kind des Vermieters wird volljährig und will einen eigenen Hausstand gründen. Ob das Kind verheiratet ist oder mit einem Freund zusammenziehen will spielt dabei keine Rolle.
Der Vermieter will eine Wohnung für seine Kinder nutzen, damit sich diese nicht frühzeitig vom Elternhaus lossagen
Eine Eigentumswohnung wird gekauft, die der Käufer, der bis dahin noch zur Miete wohnte, selbst als Wohnung nutzen will. Wird eine Eigentumswohnung vornehmlich als Kapitalanlage gekauft, kann daraus kein Grund zur Eigenbedarfskündigung abgeleitet werden.
Der Vermieter möchte nach Beendigung seines Berufslebens in seinem Heimatort seinen Lebensabend verbringen. Ist die gekündigte Wohnung wesentlich kleiner als die derzeitige, so muss geklärt werden, ob die gekündigte Wohnung als Zweitwohnsitz dienen soll.
Der Vermieter möchte in das Haus einziehen, um die Immobilie selbst zu verwalten.
Ein Einzug des Vermieters würde dessen Weg zur Arbeitsstätte erheblich verkürzen.
Die gekündigte Wohnung wird für eine Pflegekraft benötigt, die den Vermieter oder eine andere Person aus dem berechtigten Kreis pflegen soll.
Der Vermieter will ernsthaft eine räumliche Trennung zum Partner aufbauen. Dabei muss es nicht zwingend um eine Scheidung gehen.
Kann Eigenbedarf auf für begrenzte Zeit geltend gemacht werden?
Die Frage, ob eine Eigenbedarfskündigung auch denkbar ist, wenn von vorneherein feststeht, dass der Vermieter die Wohnung nur für eine begrenzte Zeit nutzen will, kann nicht so ohne weiteres mit „Ja“ oder „Nein“ beantwortet werden. Grundsätzlich hat das Bayerische Oberlandesgericht bereits 1993 festgestellt, dass eine begrenzte Nutzung der gekündigten Wohnung nicht unbedingt eine Eigenbedarfskündigung ausschließt. Allerdings verlangten die Richter eine längerfristige Nutzungsdauer von mehreren Jahren. Das Landgericht München konkretisierte die Anforderungen dahingehend, dass
die gekündigte Wohnung mindestens drei Jahre genutzt werden müsse und
bei einer kürzeren Zeitspanne besondere, nachvollziehbare Gründe vorliegen müssten.
Eine Kündigung wegen einer kurzfristigen Nutzung von wenigen Monaten schloss das Gericht aus.
Eigenbedarf muss für eine wirksame Kündigung nicht nur nachvollziehbar begründet werden – der Vermieter muss die gekündigte Wohnung auch im Sinne des Eigenbedarfs nutzen. Wird der Wohnraum nicht wie in der Kündigung angegeben für Eigenbedarf genutzt, kann es sein, dass die Gerichte von einem vorgetäuschten Eigenbedarf ausgehen. Welche Folgen dies für den Vermieter haben kann, zeigt ein Urteil des Bundesgerichthofs vom 10.06.2015 (Aktenzeichen VIII ZR 99/14).
In dem Verfahren ging es um die Schadenersatzklage eines Mieters, dem wegen Eigenbedarf gekündigt worden war. Begründet wurde der Eigenbedarf damit, dass der neue Hausmeister die Wohnung bekommen sollte. Vermieter und Mieter stritten vor Gericht, schlossen einen Vergleich und der Mieter zog aus. Die Wohnung wurde aber danach nicht von einem Hausmeister genutzt, sondern an eine Familie vermietet. Darum verlangte der gekündigte Mieter nun Schadenersatz. Er müsse jetzt eine höhere Miete zahlen, habe einen weiteren Weg zur Arbeit, außerdem verlangte er Ersatz der Umzugskosten und der Prozesskosten – insgesamt knapp 26.000 Euro.
Der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite des Mieters und stellte fest, dass der Vermieter bei Vortäuschung eines Eigenbedarfs dem Mieter nach § 280 Abs. 1 Schadenersatz leisten müsse.
§ 280 Abs. 1: Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
Dass die Parteien einen Vergleich geschlossen hätten, stünde dem nicht entgegen. Nur, wenn durch den Vergleich ausdrücklich etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf abgegolten werden sollten, müsse dies berücksichtigt werden.
Zur Beurteilung, ob ein solcher Verzicht vorliege, seien sehr strenge Kriterien zugrunde zu legen. So müsse der Wille, auf die Ansprüche zu verzichten unmissverständlich geäußert werden. Hierbei seien auch die Begleitumstände, die zu dem Vergleich führten, zu berücksichtigen. Von einem stillschweigenden Verzicht könne im Normalfall nicht ausgegangen werden. Hier müssten dann sehr bedeutsame Umstände vorliegen, die auf einen stillschweigenden Verzicht schließen lassen könnten.
Neben dem Schadensersatz kann der Mieter auch noch andere Forderungen geltend machen. Das geht so weit, dass er die erneute Überlassung der Wohnung verlangen kann. Zur Absicherung seiner Rechte kann der Mieter dann eine einstweilige Verfügung erwirken, die es verbietet, die Wohnung Dritten zu überlassen oder zu veräußern – es sei denn, die Wohnung ist bereits vermietet. Diese bereits erfolgte Vermietung kann nicht durch eine einstweilige Verfügung blockiert werden. Auch wenn die Wohnung bereits verkauft wurde, kann dies im Normalfall nicht durch eine einstweilige Verfügung rückgängig gemacht werden.
Wohnungsangebot an den Mieter?
Befindet sich im gleichen Haus eine Wohnung, die für den gekündigten Mieter geeignet ist und leer steht, sollte diese dem Mieter angeboten werden. In der Vergangenheit galt eine Eigenbedarfskündigung bei Nichteinhaltung dieser Regel als unwirksam. Am 14.12.2016 stellte der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch in einem Urteil fest, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht unwirksam wird, wenn keine Ersatzwohnung angeboten wurde (Aktenzeichen VIII ZR 232/15).
Es handele sich hierbei lediglich um eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten nach §241 Abs. 2 BGB, die lediglich Schadensersatzansprüche nach sich ziehe. Dem Mieter können daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.
Unter Umständen kann ein Gericht auch in der Größe der gekündigten Wohnung einen Missbrauch des Eigenbedarfs sehen. Ob allerdings hier ein überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird, muss im Einzelfall geprüft werden. Die Prüfungskriterien, die sich aus der Rechtsprechung ergeben, sind jedoch zu Gunsten des Vermieters äußerst eng gefasst.
Entscheidend ist grundsätzlich der individuelle Wohnungsbedarfswunsch des Vermieters zugrunde zu legen. Das Gericht kann nicht festlegen, welche Wohnungsgröße ausreichend sei und daraus ableiten, ob eine Eigenbedarfskündigung berechtigt sei oder nicht. Selbst wenn der Vermieter eine 150 Quadratmeter große Wohnung für seine Tochter beansprucht, damit diese darin eine Familie mit Kindern begründen kann, so ist dies zunächst vom Gericht akzeptieren.
Auch ist der reine Wohnbedarf nicht alleine entscheidend. Zu berücksichtigen sind auch gesonderte Ausstattungswünsche des Vermieters bezüglich eines Arbeitszimmers, eines Gästezimmers mit eigener sanitärer Ausstattung oder auch Kinderzimmer, obwohl zum Zeitpunkt der Wohnungsübernahme noch keine Schwangerschaft vorliegt.
Hier muss aber eingeräumt werden, dass die Entscheidungen der Gerichte in dieser Frage äußerst individuell ausfallen.
Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss bekannt
Ist bereits bei Abschluss des Mietvertrags bekannt, dass Gründe für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen und wird der Mieter hierauf nicht hingewiesen, kann dies ein Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben sein. Einer zumindest in Erwägung gezogene Eigenbedarfskündigung in absehbarer Zeit würde der Abschluss eines Mietvertrages auf unbestimmte Zeit widersprechen. Der Vermieter ist deshalb verpflichtet, den Mieter auf die mögliche Eigenbedarfskündigung von sich aus bei Vertragsabschluss hinzuweisen.
Will der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und kommen für seine Zwecke verschiedene Wohnungen infrage, so kann er frei entscheiden, gegen welchen Mieter er die Kündigung ausspricht. Der betroffene Mieter kann sich dann auch nicht darauf berufen, dass der Vermieter einer anderen Partei hätte kündigen müssen. Er kann diese Argumente nur im Rahmen eines Widerspruchsverfahrens vorbringen.
Für Bereiche, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen gefährdet ist, haben einige Bundesländer per Rechtsverordnung diese Frist auf 10 Jahre verlängert. Hier sollte man sich bei der zuständigen Kommunalverwaltung darüber informieren, ob eine solche Regelung auch für Ihren Fall gilt. Auf eine Verlängerung der Frist haben Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen verzichtet.
An das Kündigungsschreiben werden relativ hohe Anforderungen gestellt. Hier müssen alle Gründe aufgeführt werden, die eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Hier eine – nicht abschließende -Liste von Punkten, die im Kündigungsschreiben aufgeführt werden sollten.
Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird. Die Person muss nicht namentlich genannt werden. Es muss aber aus der Beschreibung eindeutig erkennbar sein, dass sie zu dem berechtigten Personenkreis gehört, für den eine Eigenbedarfskündigung erfolgen kann. Handelt es sich hierbei um den Vermieter, muss keine detaillierte Beschreibung erfolgen. Angegeben werden muss sonst
das Verwandtschaftsverhältnis des Familienangehörigen,
bei entfernteren Familienangehörigen die Umstände, aus denen sich eine besondere persönliche Verbundenheit ergibt,
bei anderen Personen die Umstände, aus denen sich die dauerhafte Zugehörigkeit Haushalt des Vermieters ergibt.
Wichtig: Die Person, für die die Wohnung vorgesehen ist, kann nicht im laufenden Eigenbedarfsverfahren durch eine andere ersetzt werden.
Gründe für den Wohnbedarf, mit dem die Eigenbedarfskündigung begründet wird. Dies können beispielsweise gesundheitliche Veränderungen, Arbeitsplatzwechsel (hier Zeit und Ort angeben), Trennungsabsichten oder die Kündigung der eigenen Wohnung sein.
Eventuell die Beschreibung der derzeitigen Wohnverhältnisse, wenn dies erforderlich ist, um prüfen zu können, ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist.
Sollte eine leerstehende Alternativwohnung vorhanden sein,
die Gründe, warum diese für den Eigenbedarf nicht in Betracht kommt.
eventuell das Angebot an den Mieter, diese Wohnung zu übernehmen.
Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters gem. § 574 Abs.1 BGB.
Für den Hinweis der Widerspruchsmöglichkeit schlagen wir Ihnen folgenden Text vor:
„Sie können gegen diese Kündigung Widerspruch nach § 574 BGB einlegen. Falls Sie widersprechen wollen, muss mir der der Widerspruch schriftlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen (§ 574b Abs. 1 BGB). In dem Widerspruchsschreiben nennen Sie bitte die Gründe hierfür. Insbesondere sollten Sie die Umstände nennen, in welchen Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte für sich oder Ihre Familie oder einen nahen Angehörigen Ihres Haushalts sehen, die Ihren Widerspruch rechtfertigen.“
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References: § 573
 § 280

§ 280
 §241
 § 574
 § 574