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Timestamp: 2013-05-23 03:13:02+00:00

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Schadensersatzanspruch beim Bau eines Hauses Baurecht, Architektenrecht
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| 12.06.2012 09:49 | Preis: 63,00 € |
Letztes Jahr noch haben wir mit dem Bauträger einen Vertrag für das Bauen des Hauses - Bezugfertigstellung am 30.08.12 - unterschrieben, in dem die folgende Zeilen standen:
Demzufolge verschiebt sich der Termin der Bezugsfertigstellung um den Zeitraum, um den die Abriss sowie die Baugenehmigung später als dem 31.12.2011 erteilt wird, bzw. um den Zeitraum, um den sich die Eigentumsumschreibung des Grundbesitzes verschiebt. Für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis aus dem heute zwischen ihm und der Firma X geschlossenen Kaufvertrag nicht zum Fälligkeitstermin zahlt, verschiebt sich der Termin der Bezugsfertigstellung ebenfalls entsprechend.
Nun hat der Bauträger mit dem Bau des Hauses - auf dem Grundstück sollen noch vierzehn Häuser entstehen. In zwei Reihen wird fleißig gebaut - noch nicht angefangen. An der Stelle, wo unser Haus gebaut werden sollten, steht der Kran. Am Telefon sagte mir der Bauträger, dass er für das Bauen des Hauses acht Monate braucht. Seit Anfang des Jahres zahle ich brav die Bereitstellungszinsen. Das Bauamt, das die Baugenehmigung in März erteilte, sprach von einem reibungslosen Prozess. Beim Umschreiben in Grundbuch gab es eine Verzögerung, für die wir nicht verantwortlich waren.
Kann ich auf Grund des Vertrages und der Gesetze überhaupt einen Anspruch auf Schadenersatz für die Miete und Bereitstellungszinsen beansprüchen? Habe ich einen Erfolg bei einer Klage? Mir geht es eigentlich um den Schadenersatz.
12.06.2012 | 11:10
"Demzufolge verschiebt sich der Termin der Bezugsfertigstellung um den Zeitraum, um den die Abriss sowie die Baugenehmigung später als dem 31.12.2011 erteilt wird, bzw. um den Zeitraum, um den sich die Eigentumsumschreibung des Grundbesitzes verschiebt. Für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis aus dem heute zwischen ihm und der Firma X geschlossenen Kaufvertrag nicht zum Fälligkeitstermin zahlt, verschiebt sich der Termin der Bezugsfertigstellung ebenfalls entsprechend."
Diese Erklärunggen geben dem Bauträger verschuldensunabhängig die Möglichkeit den Bau später fertig zu stellen.
Dies dergestalt, dass a, der Termin wegen nach dem 31.12.2011 erfolgter Abrissgenehmigung und/oder Baugenehmigung sich verschiebt.
Unter der Annahme, dass Sie dem Bauträger die Genehmigungen für den Abriss und/oder Bau zum 31.3.2012 übermittelten verschiebt sich der Fertigstellungstermin um drei Monate auf den 30.11.2012.
b, der Termin wegen verspäteter Zahlung des Kaufpreises sich verschiebt.
Hierfür bestehen keine Sachverhaltsangaben. Jedoch kummulieren sich die Verschiebungen nicht. Entscheidend wird der spätere Termin sein.
Nach den derzeitigen Sachverhaltsangaben und der Richtigkeit von 8 Monaten Bauzeit und Baubeginn 1.6.2012 würde der Bau sich um zwei Monate verzögern und Ende Januar fertig gestellt sein.
"Kann ich auf Grund des Vertrages und der Gesetze überhaupt einen Anspruch auf Schadenersatz für die Miete und Bereitstellungszinsen beansprüchen? Habe ich einen Erfolg bei einer Klage? Mir geht es eigentlich um den Schadenersatz."
Nach BGB Werkvertrag:
Sie können Ihren Schadensersatz im Wege des Verzugsschadens geltend machen.
Aufgrund der terminlichen Bestimmung der Fertigstellung aufgrund der Nachlieferung der Baugenehmigung ist wegen § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine Mahnung dem Grunde nach entbehrlich, um den Bauträger in Verzug zu setzen.
Jedoch können und sollten Sie sobald der vertragliche Fälligkeitstermin (korrigiert um den eingetretenen Versatz) erreicht ist, den Bauträger nochmals schriftlich eine kurze Frist zur Fertigstellung setzen und sich die Geltendmachung von Verzugsschäden vorbehalten.
Sie könnten schon jetzt schriftlich auf diese Umstände hinweisen.
Dies könnte dazu führen, dass der Bauträger versucht, Ihr Haus schneller fertig zustellen, um weniger Schadensersatz zu zahlen.
Es könnte jedoch auch dazu führen, dass der Bauträger im Zuge des Bauvorhaben keinerlei Entgegenkommen mehr zeigt.
Ihren Schaden können Sie auf jeden Fall erst mit und ab Eintritt des Verzuges geltend machen. Dabei ist zu beachten, dass Sie hier das Verschulden des Bauträgers am Verzug nicht beweisen müssen. Jedoch kann dieser bei fehlenden Verschulden durch Beweis sich von der Schadensersatzpflicht "befreien". Denn Schadensersatz gibt es nur bei Verschulden des Schädigers.
Zuvor entsteht Ihnen kein Schaden, da Sie diese Fristen mit dem Bauträger vereinbart haben.
Nach VOB/B - Vertrag:
Hier wird es etwas schwieriger, da die VOB/B eigene vertragliche Verlängerungen der Ausführung der Arbeiten vorsieht.
Nach § 6 Abs. 2 VOB/B gilt dies nach Punkt 1a, für Behinderungen (verzögerte Baugenehmigung) aus Ihrem Risikobereich.
Soweit keine weiteren dort aufgeführten Verzögerungsgründe anfallen, bleibt es jedoch bei oben gesagten.
Wegen der Verinbarungen im Vertrag sind diese Fristen verbindliche "Vertragsfristen".
Für die Ausführungsfristen gilt zwar in der VOB/B nach § 6 Abs. 4 neben der Terminsverschiebung einen Zuschlag hinzuzurechnen, jedoch wurde hier vertraglich eine abweichende Vereinbarung getroffen.
(Wenn also andere Gründe einer Ausführungsunterbrechung vorliegen nach Abs.2, ist neben dem zeitlichen Versatz ein zeitlicher Zuschlag mit zu berechnen.)
Da Sie die Verzögerung der Baugenehmigung nicht zu vertreten haben, Sie also nicht Schuld an der späteren Bescheidung tragen, kann der Bauträger von Ihnen nach § 6 Abs. 6 VOB/B keinen Schadensersatz verlangen.
Ihren Schdensersatz erhalten Sie hier aus § 5 Abs. 4 i.V.m. 6 Abs. 6 VOB/B.
Hier jedoch müssen Sie den Beweis des Verschuldens des Bauträgers führen. (s.o. dagegen im BGB-Vertrag)
Bei VOB/B Verträgen sollten Sie alle Verzögerungen anzeigen, Abweichungen widersprechen, Änderungen fixieren, Behinderungen anzeigen, Abnahme verlangen und protokollieren u.v.a.m.. Dies alles schriftlich. Die vertragliche Vereinbarung der VOB/B bedeutet für Sie erhöhten Kontroll-, Anzeige- und Nachweisaufwand. Diesen müssen Sie führen.
-------------- Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.
Nachfrage vom Fragesteller	12.06.2012 | 13:40
Da die Baugenehmigung erst am 22.12.2011 beantragt wurde und daher eine Erteilung zwischen 22.12.2011 und 31.12.2012 fast unmöglich war, kann man dem Bauträger oder Notar absichtliche Versäumnisse unterstellen?
Nirgendwo wird im Vertrag auf besonders Vorgehen beim Bau unseres Hauses - mit dem Keller - im Vergleich zu anderen Häusern erwähnt. Der Bauträger hat aber mit dem Bau andere Häuser angefangen und auf unserem Teil des Grundstückes - wegen des Krans - passiert nichts. Dieses Vorgehen wird auf jeden Fall zum weiteren Verzug führen. Kann man in diesem Punkt vom Bauträger gesetzlich Schadenersatz verlangen?
12.06.2012 | 14:38
ich ging zunächst davon aus, dass Sie die Baugenehmigung zu stellen hatten.
Wenn jedoch der Bauträger die Baugenehmigung einzureichen hatte, ist ohne feste terminliche Vereinbarung auszulegen, wann die Leistung (Antrag auf Baugenehmigung) fällig war.
Grundsätzlich ist eine Leistung sofort fällig. Jedoch wird der vorliegende Kaufvertrag von der Kaufpreiszahlung bestimmt.
Insofern der Fälligkeitstermin nicht mit dem Beginn der Leistungen des Verkäufers (vermutlich des Bauträgers) verknüpft ist, hätte der Bauträger den Antrag auf Baugenehmigung unverzüglich einreichen müssen.
"Da die Baugenehmigung erst am 22.12.2011 beantragt wurde und daher eine Erteilung zwischen 22.12.2011 und 31.12.2012 fast unmöglich war, kann man dem Bauträger oder Notar absichtliche Versäumnisse unterstellen?"
Der Notar wird in der Regel nur Beurkundungen vornehmen. Nur soweit der Notar den Antrag einzureichen hätte und dies schuldhaft versäumte, wäre deiser haftbar zu machen.
Die Verzögerung durch den Bauträger sind seoweit nicht entschuldbar, dem Bauträger zuzurechnen.
Zwar hat er die Möglichkeit der Verschiebung der Fertigstellungsfrist um den Zeitraum der Baugenehmigung in den Vertrag verankert, jedoch ist er nicht von seiner Haftung für ihm zurechenbare Verzögerungsschäden befreit.
Alles ohne terminliche Festsetzung auf Antragsstellung einer Baugenehmigung:
a, Nach BGB-Vertrag hätte es jedoch von Ihnen einer Mahnung bedurft, da für den Bauträger keine Leistungszeit nach dem Kalender oder nach einem Ereignis berechenbaren Termin bestimmt war.
Ohne (nachweisbare) Mahnung von Ihnen an den Bauträger, ist kein Verzug eingetrten und kann kein Verzögerungsschaden (für diese Verzögerung) geltend gemacht werden.
b, Sollte der Antrag auf Baugenehmigung dem VOB/B Vertragsrecht unterliegen, hätten Sie vom Bauträger nach § 5 Abs. 4 VOB/B Auskunft über den Beginn der Ausführung begehren müssen und Ihn gleichzeitig zum Beginn auffordern müssen. Der Bauträger hätte dann nach 12 Tagen (Aufforderung) den Antrag stellen müssen. Erst danach wäre er in Verzug geraten, sodass Sie aus § 5 Abs. 4 i.V.m. § 6 Abs. 6 VOB/B bei vorliegendem Verschulden des Bauträgers Schadensersatz verlangen konnten.
Ist dies nicht erfolgt oder nachweisbar, gibt es keinen Schadensersatz (für diese Verzögerung).
Insofern ein nach dem Kalender bestimmter Termin vereinbart wurde, können Sie ohne Mahnung nach BGB-Vertrag und nach VOB/B (Vertragsfrist:§ 5 Abs. 4 i.V.m. § 6 Abs. 6 VOB/B) bei vorliegendem Verschulden des Bauträgers Schadensersatz verlangen.
"Nirgendwo wird im Vertrag auf besonders Vorgehen beim Bau unseres Hauses - mit dem Keller - im Vergleich zu anderen Häusern erwähnt. Der Bauträger hat aber mit dem Bau andere Häuser angefangen und auf unserem Teil des Grundstückes - wegen des Krans - passiert nichts. Dieses Vorgehen wird auf jeden Fall zum weiteren Verzug führen. Kann man in diesem Punkt vom Bauträger gesetzlich Schadenersatz verlangen?"
Grundsätzlich liegt es im Ermessen des Bauträgers, wie er die Arbeiten organisiert, solange er pünktlich das Werk (Haus) fertigstellt.
Wenn jedoch eine fehlerhafte Planung des Bauablaufes vorliegt (bitte dokumentieren), ist dies ein Beleg für das Verschulden des Bauträger, wenn es zu einem Verzögerungsschaden kommt.
Warum es zu einer Verzögerung kommt, ist insoweit unbeachtlich, als der Bauträger dies zu vertreten hat. ("Er hat Schuld.") Je nach Vertragstyp hat der Bauträger (BGB-Vertrag) seine "Unschuld" zu beweisen oder Sie (VOB/B) dem Bauträger dessen "Schuld" nachzuweisen.
In beiden Fällen sollten Sie dokumentieren Zeugen finden und Unterlagen sichten, um im gerichtlichen Falle Nachweise und Beweise liefern zu können.
Wenn ein Verschulden des Bauträgers und ein Verzug vorliegt, können Sie Ihren Schaden für den Zeitraum des Verzuges geltend machen.
2012-06-12 | 13:47
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Schadensersatzanspruch beim Bau eines Hauses Baurecht, Architektenrecht © QNC 2013 Haftungsausschluss

References: § 286
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