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Timestamp: 2020-08-14 20:33:23+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 22780 del 12/09/2019 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22780 del 12/09/2019
Cassazione civile sez. II, 12/09/2019, (ud. 04/06/2019, dep. 12/09/2019), n.22780
Dott. SCALISI Antonino – Presidente –
sul ricorso 20093-2017 proposto da:
C.G., CA.GI., CA.GA.,
C.E., S.S., in proprio e nella qualità di eredi
di C.D., elettivamente domiciliati a Roma, via Conca
D’Oro 184/190, presso lo studio dell’Avvocato MAURIZIO DISCEPOLO,
che li rappresenta e difende per procura speciale a margine del
F.L., rappresentato e difeso dall’Avvocato MAURIZIO
FABIANI e dall’Avvocato PIERFRANCESCO FABIANI ed elettivamente
domiciliato a Roma, viale Mazzini 6, presso lo studio dell’Avvocato
ELIO VITALE, per procura speciale in calce al controricorso;
avverso la sentenza n. 773/2017 della CORTE D’APPELLO di ANCONA,
depositata il 18/5/2017;
4/6/2019 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE DONGIACOMO;
Procuratore Generale della Repubblica, Dott. ALBERTO CELESTE, il
quale ha concluso per l’inammissibilità del ricorso o, in
subordine, per il rigetto;
sentito, per i ricorrenti, l’Avvocato MAURIZIO DISCEPOLO;
sentito, per il controricorrente, l’Avvocato ELIO VITALE.
F.L., con citazione notificata l’8/9/2009, ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Ancona, C.D. per l’annullamento del contratto di cessione di un bungalow ubicato sulla piazzola del Camping “(OMISSIS)” di (OMISSIS) e la restituzione della somma di Euro 14.000,00, oltre interessi e rivalutazione.
Il C. si è costituito in giudizio ed ha eccepito di non essere mai stato il proprietario del bene e di averne ceduto esclusivamente il diritto al godimento stagionale, pagando il canone di locazione al campeggio.
Il tribunale, con sentenza del 10/5/2011, ha dichiarato la nullità del contratto di compravendita concluso tra le parti ed ha condannato il convenuto alla restituzione della somma di Euro 14.000,00, oltre interessi legali e spese.
Il C., con citazione notificata in data 13/6/2011, ha proposto appello avverso tale sentenza formulando, tra l’altro, le seguenti censure: – erronea qualificazione del contratto come compravendita, essendo il F. al più subentrato nella conduzione del cespite pagando il relativo canone al Camping “(OMISSIS)”; – mancato apprezzamento del rapporto come sublocazione o cessione di locazione ex art. 1594 c.c.; mancata conoscenza dei rilievi urbanistici; – mancanza di prova dell’assunto errore; – inammissibilità della richiesta risarcitoria. L’appellante ha, quindi, richiesto il rigetto della domanda azionata.
Il F., ritualmente costituitosi, ha chiesto la conferma della sentenza impugnata ed, eventualmente, in via condizionata, l’annullamento del contratto ai sensi e per gli effetti degli artt. 1427 c.c. e ss..
La corte, in particolare, ha ritenuto che la lettera con la quale, in data 25/5/2006, il C. comunicava al Camping “(OMISSIS)” l’avvenuta cessione del bungalow e chiedeva l’applicazione al F. delle stesse condizioni a lui praticate, non può essere ritenuta significativa di un mero subentro di quest’ultimo nella locazione del bungalow ma, più propriamente, del subentro nell’occupazione della piazzola A/6 sulla quale lo stesso era posizionato e per la quale, evidentemente, venivano corrisposti i canoni annuali, come si desume da una delle ricevute di pagamento depositata dal F., dalla quale si desume espressamente tale causale: tant’è che, ha aggiunto la corte, con missiva del 18/11/2008, il F., proprio perchè ritenuto proprietario del bungalow, è stato invitato dalla direzione del Camping ad adeguarne la volumetria ai limiti massimi previsti dalla legge e, con successiva raccomandata, la direzione del Camping ha comunicato al F. la revoca della convenzione per l’utilizzo della piazzola, chiedendo la rimozione del bungalow. In ragione di tali emergenze, ha osservato la corte, non vi sono dubbi sul fatto che il C. ha ceduto al F. la titolarità del bungalow.
Per il resto, la corte, dopo aver escluso che il F. abbia avanzato richieste risarcitorie, ha evidenziato che “quanto motivato, in una con le condivisibili motivazioni dell’impugnata sentenza, è assorbente rispetto ad ogni altra argomentazione sviluppata dalle parti”.
La corte, in conclusione, ha rigettato l’appello ed ha, per l’effetto, confermato l’impugnata sentenza.
C.G., Ca.Gi., Ca.Ga., C.E. e S.S., in proprio e nella qualità di eredi di C.D., con ricorso notificato il 21/7/2017, hanno chiesto, per tre motivi, la cassazione della sentenza resa dalla corte d’appello, notificata il 24/5/2017.
F.L. ha resistito con controricorso notificato in data 11/7/2017.
1.1. Con il primo motivo, i ricorrenti, lamentando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 934,936,1325,1350,1418,1470 e 1476 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, nonchè la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2697 c.c. e degli artt. 112,115 e 116 c.p.c., hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che C.D. sia stato proprietario del bungalow ed ha, conseguentemente, dichiarato la nullità del contratto intercorso tra le parti, qualificato come compravendita immobiliare.
1.2. Così facendo, tuttavia, hanno osservato i ricorrenti, la corte non ha considerato che il F. ha agito in giudizio per ottenere la declaratoria di nullità del contratto con il quale il C. gli avrebbe ceduto il bungalow e che il presupposto di tale azione è il riconoscimento in capo al C. del diritto di proprietà dell’immobile, sul quale, però, il C. non ha mai vantato, nè ha mai dichiarato di vantare, alcun diritto reale.
1.3. La mancata prova, che gravava sul F., della proprietà del bungalow in capo al C. in forza di un titolo d’acquisto, avrebbe dovuto comportare, hanno aggiunto i ricorrenti, il rigetto della domanda di nullità contrattuale che lo stesso aveva proposto.
1.4. Il C., in realtà, hanno proseguito i ricorrenti, ha semplicemente concordato con il F. il subentro, da parte di quest’ultimo, nella sua posizione di utilizzatore stagionale del bungalow nell’ambito del Camping “(OMISSIS)”, come si evince dalla lettera del 25/5/2006, con la quale lo stesso, al solo scopo di individuare con esattezza il bungalow del quale era stata ceduta la disponibilità, ha testualmente comunicato alla direzione del campeggio “di aver ceduto il bungalow” posizionato sulla piazzola A/6 del Vostro Campeggio al sig. F.L.”.
1.5. Del resto, hanno aggiunto i ricorrenti, trattandosi di una struttura stabilmente incorporata al terreno e non già di una roulotte o di altra struttura amovibile, non avrebbe avuto senso parlare della proprietà del bungalow disgiuntamente dalla proprietà del terreno, sul quale il C. pacificamente non vantava alcun diritto.
2.1. Con il secondo motivo, i ricorrenti, lamentando l’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto di trarre conferma della sua opinione da una delle ricevute di pagamento dei canoni annuali.
2.2. La corte, però, hanno proseguito i ricorrenti, così facendo, ha omesso di considerare gli altri documenti che l’attore aveva depositato con la citazione introduttiva del giudizio di primo grado, vale a dire le due ricevute di pagamento che, riportando nella causale “stagionale bungalow”, indicano inequivocamente che il bungalow è stato oggetto di una locazione stagionale e che il pagamento non è stato effettuato per la piazzola.
2.3. Non si comprende, quindi, hanno concluso i ricorrenti, come la corte abbia potuto affermare che il C. fosse stato il proprietario dei bungalow e che tra le parti sia stata stipulata una compravendita.
3.1. Con il terzo motivo, i ricorrenti, lamentando la violazione degli artt. 934 e 936 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, e l’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto, in sostanza, che la proprietà della piazzola appartenesse al Camping “(OMISSIS)” mentre il bungalow sarebbe di proprietà del C..
3.2. La corte, però, hanno osservato i ricorrenti, così facendo, ha violato gli artt. 934 e 936 c.c.. Ed infatti, fermo restando che il Camping è pacificamente proprietario della piazzola, anche se si volesse ritenere che il C. abbia costruito il bungalow, comunque, ai sensi degli artt. 934 e 936 c.c., il bene immobile sarebbe di proprietà del Camping “(OMISSIS)” per accessione.
3.3. Nè, hanno aggiunto i ricorrenti, sono rilevanti, ai fini della dimostrazione della proprietà, le comunicazioni del 18/11/2008 e del 26/9/2008, il cui contenuto la corte ha omesso o erroneamente valutato.
3.4. La corte, inoltre, hanno proseguito i ricorrenti, ha omesso di considerare la comunicazione con la quale, senza fare alcun riferimento al C. quale proprietario del bungalow, il Comune di (OMISSIS), in data 25/2/2004, ha diffidato a rimuovere, mediante demolizione, le opere abusivamente realizzate nell’area.
3.5. Non esiste, in definitiva, hanno concluso i ricorrenti, alcuna prova della presunta proprietà in capo al C. e viene meno, dunque, il presupposto in forza del quale è stata dichiarata la nullità dell’accordo intercorso tra le parti, che non può essere qualificato alla stregua di un contratto di compravendita immobiliare, avendo, in realtà, il C. soltanto consentito al F. di subentrare nella sua posizione di conduttore stagionale del bungalow nell’ambito del Camping “(OMISSIS)”.
4.1. I motivi, da esaminare congiuntamente per l’intima connessione dei temi trattati, sono infondati. I ricorrenti formulano, in effetti, un’unica censura, lamentando, in sostanza, che la corte d’appello ha (confermato la sentenza con la quale il tribunale aveva) dichiarato la nullità del contratto (qualificato come compravendita immobiliare) stipulato tra le parti (per la mancanza della forma scritta) senza tener conto del fatto che, in mancanza di prova – che gravava sul F. – di un titolo d’acquisto in suo favore, il C., e cioè il venditore, non era, in realtà, il proprietario del bungalow “ceduto”, specie a fronte dell'(incontestata) appartenenza al Camping del suolo sul quale lo stesso è stato realizzato.
4.2. I ricorrenti, però, così ragionando, cadono nell’equivoco di ritenere che il contratto di “cessione” del bungalow poteva essere dichiarato nullo, per mancanza della necessaria forma scritta, solo se ed in quanto il venditore ne fosse il proprietario: quasi che, in mancanza – come gli stessi ritengono – di tale (implicito) presupposto (o per la mancanza di una prova in tal senso o, comunque, per l’appartenenza del suolo al Camping), la cessione del bene giammai avrebbe potuto essere dichiarata nulla per difetto di forma.
4.3. Le cose, tuttavia, non stanno così. La cessione (perchè così, in fatto, la corte d’appello, con accertamento insindacabile in questa sede, l’ha ritenuta: e cioè quale contratto con il quale le parti hanno inteso cedere la titolarità) del bungalow (che, a norma dell’art. 812 c.c., comma 1, è un bene immobile), infatti, pure nel caso in cui lo stesso fosse stato, come sostengono i ricorrenti, appartenente ad un terzo, avrebbe dovuto essere nondimeno stipulata in forma scritta a pena di nullità (a prescindere dal fatto che le parti ne fossero o meno a conoscenza). La vendita di un immobile altrui, infatti, pur avendo effetti immediati meramente obbligatori (artt. 1478 e 1479 c.c.), è, tuttavia, di per sè idonea a determinare, se e quando il venditore acquista la proprietà del bene, il trasferimento della proprietà in favore dell’acquirente, senza che, a tal fine, sia richiesto il compimento di un ulteriore atto negoziale (cfr. sia pur con riguardo alla vendita di cosa futura, Cass. n. 3538 del 1980, per cui la vendita immobiliare esige ad substantiam la forma scritta anche se abbia ad oggetto una cosa futura, in quanto l’effettivo acquisto della proprietà, che si verifica non appena la cosa viene ad esistenza, non comporta un ulteriore atto di trasferimento, ma, unicamente, la mera esecuzione del precedente contratto; Cass. n. 6464 del 1980).
La Corte così provvede: rigetta il ricorso; condanna i ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese di lite, che liquida in Euro 3.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali nella misura del 15%; dà atto della sussistenza dei presupposti per l’applicabilità del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 4 giugno 2019.

References: Sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1594
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 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 13
 art. 1