Source: http://www.juramagazin.de/kostenmiete.html
Timestamp: 2019-01-20 16:56:22+00:00

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Eine Erklärung zur Erhöhung der Kostenmiete für steuerbegünstigten Wohnraum ist unwirksam, wenn die Berechnung der erhöhten Miete nicht auf den Herstellungskosten des Hausgrundstücks, sondern auf den Erwerbskosten aufbaut. Die Mieterhöhungserklärung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform im Sinne des § 126 Abs. 1 BGB. Zur Frage, ob eine dem Mieter in Form eines Matrizenschreibens zugegangene Mieterhöhungserklärung wegen Mangels der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform unwirksam ist.
Hat ein Vertragspartner eines nach § 313 BGB die notarielle Beurkundung erfordernden, jedoch nur privatschriftlich ab- geschlossenen Vertrag dem andern Vertragspartner bei Vertragsabschluss schuldhaft einen Umstand verschwiegen, bei dessen Kenntnis der andere erfolgreich auf einer solchen Beurkundung des Vertrags bestanden hätte, so kann der Behandlung des Vertrags als formnichtig der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung jedenfalls dann entgegenstehen, wenn der erste Vertragspartner längere Zeit hingenommen hat, dass der andere in Erwartung der Durchführung des Vertrags erhebliche Aufwendungen an persönlicher Arbeit, Zeit und Geld auf sich genommen hat. Zur Frage der Wirksamkeit einer aus Matrizenschreiben abgegebenen Mieterhöhungserklärung. Zur Frage, wann dem Mieter der Einwand gegensätzlichen Verhaltens entgegengehalten werden kann, wenn der Vermieter nach jahrelangen Verhandlungen schließlich wegen der Aufhebung des § 22 1. BMG nicht mehr rechtzeitig eine wirksame Mieterhöhungserklärung abgegeben hat. § 261b Abs. 3 ZPO gilt nur für Fälle, in denen lediglich durch Klagerhebung oder eine ihr gleichgestellte prozessuale Maßnahme eine Frist gewahrt oder die Verjährung unterbrochen werden kann. Ist eine Klageschrift, die ihrem Inhalt nach als eine Mieterhöhungserklärung nach §§ 18, 22 1. BM¤k anzusehen ist, erst nach dem Außerkrafttreten des § 221. BMG dem Beklagten zugestellt worden, so liegt eine wirksame Mieterhöhungserklärung nicht vor.
Aus den Gründen: I. Das Berufsgericht führt aus, die Mieterhöhungserklärungen entbehrten der in § 18 1. BMG vorgeschriebenen Schriftform. Den Beklagten seien nicht, wie das Gesetz es vorschreibe, eigenhändig unterzeichnete Schreiben der Kläger zugegangen. Die Unterschrift auf einer Matrize genüge nicht. Die vorprozessualen Schreiben der Kläger und auch die Klagschrift seien schon ihrem Inhalt nach keine Mieterhöhungserklärungen im Sinne des § 18 1. BMG. Die Beklagten schuldeten deshalb keine erhöhte Miete. Ihre Berufung auf den Formmangel sei nicht arglistig. Die Rev. hat teilweise Erfolg. Mit der Frage, ob Mieterhöhungserklärungen auf Matrizenschreiben wegen Mangels der Schriftform nach § 125 Satz 1 BGB unwirksam sind, hat sich der erkennende Senat in dem auseinandergesetzt. Er hat sie jedenfalls für den Fall bejaht, dass in den Abzug von der eigenhändig unterzeichneten Matrize erst nachträglich der Name des Mieters und der verlangte erhöhte Mietzins eingesetzt wurden. Hieran wird aus den in der genannten Entscheidung dargelegten Gründen festgehalten. Da auch im vorliegenden Falle die Namen der Mieter und die nach den Berechnungen der Kläger sich ergebende Kostenmiete erst nachträglich eingefügt wurden, sind auch die Mieterhöhungserklärungen der Kläger, soweit sie mit Matrizenschreiben abgegeben wurden, unwirksam. Eine andere Beurteilung ist auch nicht etwa deshalb möglich, weil es sich hier, wie die Rev. meint, im Gegensatz zu der Sache VIII ZR 134/68 um einen ausgesprochenen schriftlichen Massenverkehr handelt, bei dem nach Auff. der Rev. aus Gründen der Praktikabilität, der Zumutbarkeit und mit Rücksicht auf eine in derartigen Fällen aufgekommene allgemeine Übung des Geschäftsverkehrs die Anerkennung eines Matrizenschreibens als formgültig unerlässlich wäre. Da der Gesetzgeber bisher Ausnahmen vom Grundsatz der eigenhändigen Unterzeichnung nur in ganz bestimmten Fällen zugelassen und trotz eines gelegentlich nicht zu verkennenden Bedürfnisses nach einer an die Möglichkeiten der modernen Technik angepassten Auflockerung der Schriftform eine Gesetzesänderung nicht vorgenommen hat, kann schon zweifelhaft sein, ob die Auff. der Rev. nicht schon grundsätzlich abzulehnen ist. Ein schriftlicher Massenverkehr lag jedenfalls hier so wenig wie in der Entscheidung vom 25. 3. 1970 vor. Zu versenden waren nicht, wie die Rev. vorträgt, über 1000 Mieterhöhungserklärungen, sondern, wie sich aus dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Kläger ergibt, lediglich 176. Die Leistung von 176 Unterschriften aber ist, selbst wenn von den Möglichkeiten der zulässigen Vollmachterteilung abgesehen wird, auch von einem Einzelnen ohne unzumutbaren Arbeitsaufwand zu erbringen. Von einer praktischen Undurchführbarkeit der Erfüllung des Formerfordernisses der eigenhändigen Unterzeichnung kann deshalb auch im vorliegenden Falle keine Rede sein.
Die Schreiben, die die Kläger vor dem Rechtsstreit am 3. 7. 1967 und am 4. 10.1967 an die Rechtsanwälte, der Beklagten gerichtet hat, waren keine Mieterhöhungserklärungen, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend ausführt. Ob insoweit der Begründung des BerUrt. beigetreten werden könnte, kann dahinstehen. Jedenfalls sind beide Schreiben im Rahmen der Vergleichsverhandlungen der Parteien, die vor dem Prozess geführt wurden, übersandt worden. In ihnen wird, ohne dass auf Einzelheiten eingegangen, insbesondere ohne dass die Höhe der von einzelnen Mietern verlangten Erhöhung angegeben wird, Klage für den Fall angekündigt, dass die in Aussicht genommene Nachtragsverträge mit einer Ermäßigung der von der Kläger verlangten Kostenmiete um 50% von den Mietern nicht alsbald unterschrieben würden. Auch wenn man es für zulässig hält, dass der Vermieter unter Bezugnahme auf früher vorgelegte Berechnungen, die ihrerseits den Anforderungen des § 18 Abs. 1 Satz 21. BMG entsprechen die formgerechte Mieterhöhungserklärung nachholt, so muss doch der unbedingte Wille, die erhöhte Miete als geschuldet verlangen zu wollen, erklärt werden. Das ist bei den Schreiben vom 3.7. und 4. 10. 1967 als Bestandteil der Vergleichskorrespondenz nicht der Fall.
Anders verhält es sich mit der am 14. 12. 1967 eingereichten Klagschrift. In ihr ist im einzelnen, wenn auch zum Teil nur durch Bezugnahme auf die den Mietern zugegangenen Matrizenschreiben nebst deren Anlagen ein unbedingtes Zahlungsverlangen gestellt worden. Dass auch in der Klage eine Mieterhöhungserklärung liegen kann, hat der erkennende Senat bereits früher entschieden.

References: § 126
 § 313
 § 22
 § 261
 § 221
 § 18
 § 18
 § 125
 § 18