Source: https://www.wohnen-im-eigentum.de/pm/bgh-klagerecht-sondereigentuemer-180820
Timestamp: 2019-11-18 14:59:18+00:00

Document:
Neues BGH-Urteil: Weniger Ärger unter Wohnungseigentümern | wohnen im eigentum e.V.
BGH gibt Wohnungseigentümern ein direktes Klagerecht gegen WEG-Verwalter / Wohnen im Eigentum e.V. begrüßt die Stärkung der Wohnungseigentümer-Rechte
20.8.2018. Bei Schäden am Sondereigentum kann ein einzelner Wohnungseigentümer seine Verwaltung direkt verklagen, wenn diese Beschlüsse schlecht oder überhaupt nicht umsetzt. Das hat der BGH in einem aktuellen Urteil (8.6.2018, Az. V ZR 125/17) erstmals höchstrichterlich entschieden. Aufgrund fehlender Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz und uneinheitlicher Rechtsprechung war bisher ungeklärt, ob Wohnungseigentümer gegen ihre Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder gegen den Verwalter vorgehen mussten.
Mit dieser Grundsatzentscheidung werden Konfliktsituationen durch Klagen gegen die eigene WEG künftig seltener. Der BGH stärkt die Rechte der einzelnen Eigentümer, die sich nunmehr schneller und einfacher durchsetzen lassen. WEGs profitieren, da sie gegenüber ihren Mitgliedern nicht länger für Fehler der Verwaltung einstehen müssen. "Dies ist ein wegweisendes Urteil." kommentiert Gabriele Heinrich, Geschäftsführendes Vorstandsmitglied, die Entscheidung des BGH. Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) setzt sich im aktuellen Gesetzgebungsverfahren zur WEG-Reform aktiv dafür ein, eine entsprechende Klarstellung auch in das Wohnungseigentumsgesetz aufzunehmen.
In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um einen Feuchtigkeitsschaden am Sondereigentum der Klägerin, der durch einen Schaden am Gemeinschaftseigentum entstanden war. Die Eigentümerversammlung hatte Beschlüsse zur Sanierung gefasst. Der Schaden am Sondereigentum der Klägerin wurde aber nicht behoben, weil die Verwalterin ihn trotz Mängelrüge und Vorlage eines Privatgutachtens durch die Klägerin nicht ordnungsgemäß beseitigen ließ und somit die Beschlüsse der WEG nicht umsetzte. Schließlich platzte der Klägerin der Kragen und sie verklagte ihre WEG auf Ersatz ihrer Kosten für das Privatgutachten und wegen entgangener Mieteinnahmen. Diesen Weg hielten viele Gerichte bislang für notwendig, da die WEG für das Verschulden ihres Verwalters eintreten müsse.
Der BGH hat nun entschieden, dass der klagenden Wohnungseigentümerin keine Ansprüche gegen ihre WEG zustehen, da nicht diese, sondern die Verwalterin für die ordnungsmäßige Durchführung des Sanierungsbeschlusses hafte. Denn die Verwalterin habe ihre gesetzlichen Pflichten zur Beschlussumsetzung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verletzt. Dies könne nicht der WEG zugerechnet werden. Damit hat der BGH nunmehr eindeutig klargestellt, dass die WEG einem Sondereigentümer gegenüber nicht für Fehler der Verwaltung haftet. Ansprüche einzelner Eigentümer sind daher direkt dem Verwalter gegenüber geltend zu machen und gegebenenfalls im Klagewege gegen diesen durchzusetzen.
Die WEG haftet nach dem BGH-Urteil genauso wenig für Schäden, die Handwerker, Bauleiter oder Architekten bei der Durchführung einer beschlossenen Sanierung am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers verursachen. Wohnungseigentümer müssen sich wegen ihres Schadensersatzes auch hier direkt an den Handwerker wenden.
Wohnen im Eigentum e.V. begrüßt diese Klarstellung. Geschäftsführendes Vorstandsmitglied Gabriele Heinrich: „Dieses Grundsatzurteil entspricht dem gesunden Menschenverstand. Es ist die Aufgabe von Verwaltern, Beschlüsse auszuführen, daher müssen sie und nicht die Miteigentümer dafür geradestehen.“
WiE plädiert dafür, dass dieser Anspruch ausdrücklich im Wohnungseigentumsgesetz festgeschrieben wird. Heinrich: „Die bisherige Vorgehensweise Einzelner gegen die WEG hat immer wieder zu Streitigkeiten und vergiftetem Klima in Wohnungseigentümergemeinschaften geführt. Wenn sich Wohnungseigentümer wegen ihrer Schäden direkt an Verwaltungen halten können, reduziert sich das Konfliktpotenzial in WEGs.“
Wohnen im Eigentum e.V. hofft zudem, dass sich durch die aktuelle Entscheidung des BGH Verwalter künftig stärker veranlasst sehen, Beschlüsse engagiert und zeitnah umzusetzen. Denn die Gefahr einer direkten gerichtlichen Inanspruchnahme durch betroffene Eigentümer hat sich für WEG-Verwalter durch die Entscheidung des BGH nunmehr deutlich erhöht.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 27
 BGH 
 BGH 
 BGH