Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/weg-verweigerung-veraeusserungszustimmung-wegen-baumassnahmen-erwerbers/
Timestamp: 2019-06-18 10:01:17+00:00

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WEG – Verweigerung der Veräußerungszustimmung wegen Baumaßnahmen des Erwerbers
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Mietminderungstabelle 2018
AG Philippsburg, Az.: 1 C 167/17, Urteil vom 19.01.2018
1. Die Beklagte wird verurteilt, der Veräußerung des im Grundbuch von Philippsburg (Amtsgericht Maulbronn) unter Nr. … ‒ Wohnungsgrundbuch ‒ eingetragenen hälftigen Miteigentumsanteils am Grundstück Flurstück Nr. … Gebäude- und Freifläche, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung an der/ auf der von der Straße aus gesehen ‒ linken Seite aufgrund des notariellen Kaufvertrages zwischen dem Kläger und den Eheleuten … vom 29.11.2016 (Urkunde des Notars …, Urkunden-Nr. …) zuzustimmen.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den dem Kläger aus der unberechtigten Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung entstehenden Schaden zu ersetzen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.242,84 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 18.02.2017 zu zahlen.
4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist bezüglich des Tenors Ziffer 1 vorläufig vollstreckbar. Bezüglich der Ziffern 3 und 4 des Tenors ist es gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 247.000,00 € festgesetzt.
Diesbezüglich wird auf den Beschluss vom 06.07.2017 (As. 253) verwiesen. Hinzuzuaddieren zu dem dort vorläufig festgesetzten Betrag waren für den Feststellungsantrag Ziffer 2 angesichts der Angabe des Klägers in der Klageschrift 15.000,00 €.
Der Kläger ist hälftiger Miteigentümer des im Grundbuch von Philippsburg (Amtsgericht Maulbronn) unter Nr. … ‒ Wohnungsgrundbuch ‒ eingetragenen Grundbesitzes Flurstück …, Gebäude- und Freifläche, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung. Die Beklagte ist hälftige Miteigentümerin des anderen Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 29.11.2016 (Urkunde des Notars …, Urkunden-Nr. …) verkaufte der Kläger sein Wohnungseigentum an die Eheleute … (künftig: Erwerber). Bei dem Vertragsgegenstand handelt es sich um den von der Straße her gesehen linken Teil des Wohnhauses, welches in der Mitte eine gemeinsame Einfahrt hat, hinter der sich der Hof befindet und von der aus man rechts und links in die beiden Wohnungseigentumseinheiten gelangt.
Gemäß Ziffer VII. der zwischen den Parteien gültigen Gemeinschaftsordnung vom 25.11.1972 (Anlage K2, As. 75, 81) ist für eine Veräußerung des Wohnungseigentums an Dritte die Zustimmung des jeweils anderen Wohnungseigentümers erforderlich. Danach darf die Zustimmung zur Veräußerung nur aus wichtigem Grunde versagt werden.
Mit Schreiben des beurkundenden Notars vom 30.11.2016, 11.01. und 27.01.2017 wurde die Beklagte aufgefordert, die Zustimmung zu erteilen. Mit weiterer Aufforderung des jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 07.02.2017 unter Fristsetzung bis 17.02.2017 wurde die Beklagte abermals zur Abgabe der Zustimmungserklärung aufgefordert. Mit Schreiben vom 08.03.2017 verweigerten die jetzigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten die Zustimmung.
Die Erwerber haben bereits einzelne Arbeiten an dem Anwesen vorgenommen, deren Umfang, Intensität und Wirkung streitig sind; sie betreffen eine Außenwand in der Durchfahrt, eine Abwasserleitung, eine Trennwand zwischen zwei Räumen des Klägers sowie eine zu diesen Räumen gehörende Tür und ein Fenster, außerdem die Klingelinstallation.
In dem hinteren, zur Wohnung des Klägers gehörenden Gebäudeteil des Anwesens haben die Erwerber eine einflügelige Abschlusstür sowie ein Fenster eines im Plan mit „Waschen“ bezeichneten Raumes, welche beide braune Holzrahmen aufwiesen, durch weiße Kunststoffexemplare ersetzt. Außerdem haben sie eine Wand zwischen diesem Raum und dem daneben liegenden mit „Geräte“ bezeichneten Raum entfernt. In den vorgelegten Plänen ist die Stärke dieser Zwischenwand jeweils mit 10 cm angegeben (Anlage B 3, As. 215; Anlage 1 zum Sitzungsprotokoll vom 12.12.2017, As. 363).
Der Kläger meint, ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 WEG liege nicht vor. Die beanstandeten Baumaßnahmen rechtfertigten keine Verweigerung.
Ihm drohe durch die Versagung erheblicher Schaden; es sei eine Rückabwicklung des Kaufvertrages zu befürchten, außerdem entstehe ein noch nicht bezifferbarer Zinsschaden, da der Kaufpreis wegen der verweigerten Zustimmung noch nicht fällig geworden ist. Er beziffert als bereits eingetretenen Schaden angefallene vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten aus einem Gegenstandswert von 23.200,00 € unter Zugrundelegung einer 1,3-Gebühr zuzüglich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer mit 1.242,84 €.
Der Kläger hat den Erwerbern den Streit verkündet (As. 247); diese sind dem Rechtsstreit nicht beigetreten.
1. die Beklagte zu verurteilen, der Veräußerung des im Grundbuch von Philippsburg (Amtsgericht Maulbronn) unter Nr. … ‒ Wohnungsgrundbuch ‒ eingetragenen hälftigen Miteigentumsanteils am Grundstück Flurstück Nr. … Gebäude- und Freifläche, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung an der/auf der von der Straße aus gesehen ‒ linken Seite, zuzustimmen.
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den ihm aus der unberechtigten Verweigerung der Zustimmung entstehenden Schaden zu ersetzen.
3. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.242,84 € nebst Jahreszinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 18.02.2017 zu bezahlen.
Sie meint, die Zustimmung zu Recht zu verweigern. Die Erwerber hätten seit Ende 2016 zahlreiche schwerwiegende eigenmächtige bauliche Veränderungen vorgenommen, ohne die jeweils erforderliche Zustimmung der Beklagten eingeholt zu haben. Aus dem Verhalten der Erwerber ergebe sich, dass diese nicht bereit seien, sich an die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung zu halten, sondern sich bis heute eigenmächtig darüber hinwegsetzten. Ihr Verhalten ließe bereits jetzt nicht erwarten, dass sie sich an die Regelung der Gemeinschaftsordnung halten werden.
Im hinteren Bereich der Wohnung des Klägers seien durch die Entfernung der Zwischenwand die mit „Waschen“ und „Geräte“ bezeichneten Räume zu einem großen Heizraum umfunktioniert worden. Außerdem handele es sich bei der herausgebrochenen Wand um eine tragende Wand von mehr als 10 cm Dicke.
Der Austausch von Tür und Fenster verstoße gegen die WEG-Vorschriften und die Gemeinschaftsordnung, wonach Änderungen an der äußeren Gestalt nur auf Grundlage einer Vereinbarung der Miteigentümer vorgenommen werden dürfen.
Außerdem hätten die Erwerber im Februar 2017 die Außenwand in dem Sockelbereich sowie die Pflasterung des Hofes aufgebrochen, um einen neuen Abwasseranschluss zu verlegen. Es sei eine neue Ableitung aus dem ursprünglich mit „Waschen“ bezeichneten Raum hergestellt worden, wodurch zusätzliches Abwasser in die unstreitig gemeinsame Rohrleitung unterhalb des Kellers der Beklagten abgeleitet werde, was eine bestehende Überschwemmungsproblematik verschärfe.
Die Erwerber hätten ferner zum Jahresende 2016 ein Elektrokabel, welches für die Tür- und Sprechanlage unsichtbar in den oberen hohlen Stahlrahmen des Hoftores verlegt war, eigenmächtig entfernt und stattdessen ein neues Kabel ohne Rohrführung oder Leitungsschacht unfachmännisch auf Putz entlang des Frieses über dem Hoftor verlegt. Außerdem hätten sie in der Pfostenmauer von innen gesehen rechts neben dem Hoftor zur Verlegung eines neuen Kabels von der Kabelzweigdose zur Sprechanlage der Gegenseite einen Leitungsschacht ausgebrochen.
Vor allem aber hätten sie die auf der von der Straßenseite aus gesehen linken Seite der Einfahrt bestehende Mauer, bei der es sich um eine Brandschutzmauer handele, erheblich beschädigt, in dem sie zur Verlegung einer Vielzahl von Elektrokabeln über dem dortigen Sicherungskasten große Löcher in die Wand gebohrt und Teile des Mauerwerks freigelegt hätten. Es seien mindestens zwei komplette Wanddurchbrüche zur Verlegung von dicken Bündeln von Kabeln mit einer Anzahl von mindestens 15 bis 25 Leitungen und ca. 10 cm tiefe, neue Leitungsschächte an der linken Hofeinfahrtswand gebrochen worden und massiv in die Bausubstanz eingegriffen worden. Die Beklagte habe den Kontakt zu den Erwerbern gesucht und den Erwerber … beziehungsweise dessen Schwiegervater Anfang des Jahres 2017 darauf angesprochen, woraufhin diese Arbeiten dennoch fortgesetzt worden seien.
Der Kläger entgegnet, bei der Entfernung der Trennwand sei innerhalb der Grenzen des Sondereigentums vorgegangen worden; die Zweckbestimmung des Gebäudes sei nicht verändert worden. Der Austausch der Tür und des Fensters, die beide marode gewesen seien, sei bereits deshalb nicht zu beanstanden, weil die Fenster am Haus der Beklagten im Hofbereich alle ebenfalls -unstreitig- weiß und aus Kunststoff sind.
Die Wasserleitung zum Waschraum sei bereits seit der Errichtung der Gebäude existent, was sich auch aus den Plänen ergebe. Selbst wenn eine derartige Leitung noch nicht vorhanden gewesen wäre, habe der Kläger jedenfalls einen berechtigten Anspruch auf deren Herstellung gehabt.
Die Löcher und ein Schlitz oberhalb des Sicherungskastens seien nicht völlig neu geklopft, sondern lediglich neu aufgeklopft worden, also vorher schon vorhanden gewesen und lediglich wieder freigelegt worden, indem Putz herausgeklopft worden sei, um unter anderem Kabel einer Elektroheizung zu entfernen.
Die Erwerber hätten eine Vielzahl von Versuchen unternommen, vor Beginn der Arbeiten Kontakt mit der Beklagten aufzunehmen und sich mit dieser zu verständigen. Diese habe jedoch die Kontaktaufnahme verhindert.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Das Gericht hat das streitgegenständliche Anwesen in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 12.12.2017 (As. 353-361) Bezug genommen.
Die Beklagte ist verpflichtet, die Zustimmung zur Veräußerung des Wohneigentums des Klägers zu erteilen. Diese bedarf wegen § 29 GBO der öffentlichen Beglaubigung. Die Zustimmung darf nach § 12 Abs. 2 S. 1 WEG in Verbindung mit der Gemeinschaftsordnung nur aus wichtigem Grund versagt werden. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerber im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die anderen Wohnungseigentümer unzumutbar ist, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens oder in der Lage sein wird, seinen Pflichten gegenüber dem Verband Wohnungseigentümergemeinschaft nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten (Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage 2018, § 12 Rn. 55; BGH NJW 2012, 2434; OLG Köln ZMR 2010, 54; OLG Frankfurt am Main NZM 2006, 380).
Der wichtige Grund muss objektiv vorliegen und nicht nur subjektiv von den Wohnungseigentümern so empfunden werden. Notwendig sind konkrete Anhaltspunkte dafür, dass eine gemeinschaftswidrige Gefahr für das Funktionieren der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, die letztlich das weitere Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar macht (Hügel/Elzer aaO). Es muss sich um Umstände von Gewicht handeln, nicht nur um Unzuträglichkeiten, persönliche Spannungen oder Vorkommnisse, wie sie in jedem Gemeinschafts- und Nachbarschaftsverhältnis immer wieder einmal auftreten können. Eigenschaften des Erwerbers, die dem Zustimmungsberechtigten lediglich unerwünscht sind, bloße Antipathie oder reine Zweckmäßigkeitserwägungen reichen für die Versagung nicht aus. Als Ausnahme von dem in § 137 Satz 1 BGB zum Ausdruck kommenden Grundsatz der freien Verfügungsbefugnis über das Eigentum sind die Voraussetzungen eines solchen Zustimmungserfordernisses eng ‒ also zu Gunsten des Veräußerers ‒ auszulegen (OLG Brandenburg ZMR 2009, 703 Rn. 26, juris; BayObLG NJW-RR 1990, 657, 658; OLG Düsseldorf NZM 2005, 787; OLG Zweibrücken ZMR 2006, 219; Hügel/Elzer a. a. O. Rn. 56; OLG Saarbrücken ZWE 2012, 132). Die Voraussetzungen sind allerdings geringer als diejenigen für die Entziehung des Wohnungseigentums gemäß § 18 WEG. Die Anforderungen dürfen jedoch, auch wenn sie niedriger sind als die des § 18 WEG, nicht zu niedrig angesetzt werden. Für § 18 WEG ist es erforderlich zur Bejahung des Regelbeispiels gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1, dass der Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen Pflichten verstößt; dazu müssen mindestens drei Pflichtverletzungen vorliegen, nämlich eine vor und zwei nach der Abmahnung (Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Auflage 2015, § 18 Rn. 12; BGH NJW 2007, 1353, 1355).
Die Darlegungs- und Beweislast für das tatsächliche Bestehen eines Ablehnungsgrundes trägt der Zustimmungsberechtigte (Hügel/Elzer a. a. O. Rn. 66). Entscheidend sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. Ein wichtiger Grund ist dann zu bejahen, wenn in der Person des Erwerbers mehr als nur abstrakt, nämlich konkret die Gefahr droht, er werde wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstoßen (Staudinger/Kreuzer, Neubearbeitung 2018, § 12 WEG Rn. 56).
In Betracht als wichtiger Grund kommt vorliegend nur, dass das Verhalten der Erwerber eine erhebliche Störung der Hausgemeinschaft befürchten lässt. Die Verweigerung der Zustimmung ist dann gerechtfertigt, wenn Tatsachen vorliegen, die die Annahme rechtfertigen, der Erwerber werde sich in die Wohnungseigentümergemeinschaft dauerhaft nicht einfügen, insbesondere die Rechte der anderen Wohnungseigentümer missachten. Hierfür spricht, wenn er sich in der Vergangenheit bereits wiederholt gemeinschaftswidrig verhalten hat. Bei der rechtlichen Bewertung kommt es unvermeidlich auf Prognosen und Wertungen an (Hügel/Elzer a. a. O. Rn. 61).
Die Beklagte stützt ihre Verweigerung auf nach ihrer Ansicht sämtlich unzulässige Maßnahmen baulicher Art. Eine die anderen Wohnungseigentümer belastende, bereits erfolgte und nicht genehmigte Vornahme einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums kann die Versagung der Zustimmung im Einzelfall unter Umständen rechtfertigen (Hügel/Elzer a. a. O. Rn. 65; LG Köln ZMR 2009, 552).
Dies zu Grunde gelegt, ergibt sich für die einzelnen beanstandeten Baumaßnahmen das Folgende:
Die Erwerber haben keine tragende Wand entfernt. Sofern die Beklagte entgegen der vorgelegten Pläne (Anlage B 3, As. 215; Anlage 1 zum Sitzungsprotokoll vom 12.12.2017, As. 363 (in der Klarsichthülle)), wonach die durch die Erwerber entfernte Trennwand eine Stärke von lediglich 10 cm aufweist, die Wandstärke und damit verbunden deren Eigenschaft als nicht tragende Wand bestreitet und behauptet, es handele sich um eine tragende Wand, ist dieser Vortrag angesichts der vorhandenen Pläne und der allgemein bekannten und offenbar auch der Beklagten gegenwärtigen Tatsache, dass Tragwände grundsätzlich über eine Wandstärke von deutlich mehr als 10 cm verfügen, nicht ausreichend. Die Beklagte hat nicht dargelegt, woran ein Sachverständigengutachten anknüpfen könnte. Aus keinem der vorgelegten Pläne ergibt sich ein Anhalt dafür, dass eine Tragwand entfernt worden ist; auch die Augenscheinseinnahme hat keine Anhaltspunkte für eine Dicke der entfernten Wand von deutlich mehr als 10 cm ergeben.
Die Entfernung einer nicht tragenden Wand im alleinigen Bereich des Sondereigentums des Klägers durch die Erwerber rechtfertigt die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung nicht, da diese zum Sondereigentum gehört (Bärmann/Armbrüster a. a. O. § 5 Rn. 127). Ein Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung liegt nicht vor.
Die Augenscheinseinnahme hat ergeben, dass die beiden zusammengelegten Räume noch keiner Nutzung zugeführt worden sind. Eine zur Versagung der Zustimmung führende unrechtmäßige Nutzung oder Nutzungsabsicht ist nicht nachgewiesen.
Der im Alleingang vorgenommene Austausch einer offensichtlich Jahrzehnte alten Tür und eines Jahrzehnte alten Fensters brauner Einfassung gegen eine Kunststofftür und ein Kunststofffenster mit weißen Rahmen verstößt wegen deren Gemeinschaftseigentumszugehörigkeit (BGH ZWE 2012, 267) zwar gegen § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 22 Abs. 3 WEG, wonach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (BGH a. a. O.) und gegen die Gemeinschaftsordnung. Jedoch ist diese keine Kosten bei der Beklagten auslösende Maßnahme nicht geeignet, die Versagung der Zustimmung zu rechtfertigen. Zum einen, weil sie eine modernisierende Instandsetzung ist, die grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und auf deren Durchführung der Kläger einen Anspruch gemäß § 21 Abs. 4 WEG hätte geltend machen können. Zum anderen, weil sie kein einheitliches Erscheinungsbild der Hofseite des Anwesens beeinträchtigt. Denn der rückwärtige Teil der Haushälfte der Beklagten weist bereits seit mehreren Jahren ebenfalls weiße Kunststofffenster auf, weshalb bereits spätestens seit der Erneuerung dieser Fenster kein einheitliches Gesamtbild mehr bestand. Im Übrigen verhält sich die Beklagte widersprüchlich, wenn sie einen Austausch beanstandet, der sich optisch an ihrem Beispiel orientiert.
Auch die Arbeiten an der bis zur Abzweigung in die Sonderräume zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Abwasserleitung (Bärmann/Armbrüster a. a. O. § 5 Rn. 51) rechtfertigen eine Versagung der Zustimmung nicht. Zum einen legen die vorgelegten Pläne es nahe, dass bereits zuvor – wie klägerseits vorgetragen – ein Anschluss des Waschraums an die Wasserleitung vorhanden war. Der Vortrag der darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten beschränkt sich auf ein Bestreiten der Richtigkeit der Pläne, ohne dabei aufzuzeigen, weshalb diese unrichtig sein sollen. Auf dem in der Anlage 1 zum Sitzungsprotokoll vom 12.12.2017 befindlichen Plan (As. 363; Anlage K 7, As. 245) ist unten rechts ersichtlich, dass eine Wasserableitung aus dem Waschraum bereits ursprünglich vorgesehen gewesen ist. Selbst wenn aber entgegen dem Plan keine Leitung vorhanden gewesen sein sollte, wäre der Anschluss des mit „Waschen“ bezeichneten Raumes an die vorhandene Wasserleitung gemäß vorhandener Pläne nicht vorwerfbar im Sinn einer gröblichen Pflichtverletzung gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 WEG. Denn dann hätte es sich um eine Maßnahme zur Instandsetzung im weiteren Sinne in Form der Korrektur einer planwidrigen Errichtung gehandelt (Hügel/Elzer a. a. O. § 21 Rn. 78; BGH BeckRS 2017, 119124 Rn. 7; NZM 2016, 523 Rn. 10), hinsichtlich derer grundsätzlich ein Anspruch des Klägers auf Mitwirkung gegen die Beklagte gemäß § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG in Betracht käme (Hügel/Elzer a. a. O. § 21 Rn. 78 b). Die fehlende Abstimmung mit der Beklagten hierüber rechtfertigt die Annahme eines Versagungsgrundes nach den oben genannten Kriterien für sich genommen nicht. Dass die Erwerber im Übrigen in Kenntnis der behaupteten Überschwemmungsproblematik handelten, ist nicht ersichtlich.
Die neu verlegte elektrische Klingelleitung ist als nicht abgestimmte das Gemeinschaftseigentum betreffende Maßnahme für sich genommen zwar zu beanstanden, aufgrund ihrer relativ geringen Intensität jedoch nicht geeignet, die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung zu rechtfertigen.
Vergleichsweise schwer wiegen die dem Grunde nach unstreitigen Arbeiten im Bereich des Stromkastens in der von der Straße aus gesehen linken Wand der Durchfahrt. Bereits die Verlegung neuer Kabel in der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden (BGH NJW 2008, 3122 Rn. 7) Außenwand stellt eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar, die die Beklagte über das in § 14 WEG geregelte zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt (OLG München ZMR 2016, 569). Ob es sich bei der Mauer um eine Brandwand handelt, kann daher offen bleiben.
Jedoch hat die Beweisaufnahme einen Eingriff in der von der Beklagten geschilderten Intensität nicht ergeben. Im einzelnen ließ sich der Zustand vor dem Tätigwerden der Erwerber aufgrund der unterschiedlichen Angaben der Parteien nicht mehr genau nachvollziehen. Aus den vorgelegten Lichtbildern und dem vor Ort eingenommenen Augenschein folgt jedoch zumindest, dass der Zustand um den Stromkasten herum bereits zuvor offenbar über Jahre hinweg desolat gewesen ist. Auf dem von der Beklagten vorgelegten Lichtbild auf As. 209 (Anlage B 1) bezeichnet sie selbst die Situation um den Kasten als „ewige Baustelle“. Während des Ortstermins hat sie ferner angegeben, dass eines der beiden Löcher am Übergang zur Decke bereits seit 10 Jahren offen sei (As. 355 unten). Die Erwerber haben damit nicht nachweisbar schwerwiegend in eine intakte Installation eingegriffen, sondern einen schon bestehenden unsachgemäßen Zustand bearbeitet und weiter vertieft. Dies rechtfertigt ihr Vorgehen nicht, lässt es jedoch in einem deutlich milderen Licht erscheinen.
Dass die Erwerber von der Beklagten zur Einstellung der Arbeiten angehalten worden sind und diese gleichwohl fortgesetzt haben, ist nicht erwiesen. Allein auf diesen Eingriff lässt sich die Zustimmungsverweigerung daher nicht stützen.
Dass durch die vorgenommenen Baumaßnahmen der WEG ein erheblicher Schaden zugefügt worden sei oder drohe, steht nicht fest (zur Berücksichtigung von rechtswidrig vorgenommenen Veränderungen, die einen erheblichen Schaden verursacht haben, vgl. LG Köln ZMR 2009, 552 Rn. 17, zitiert nach juris).
Auch eine Gesamtschau der beanstandeten Vorgänge rechtfertigt die Versagung der Zustimmung nicht.
Es verbleibt als schwerer wiegender Vorgang die Problematik um die in der linksseitigen Hofwand verlegten Leitungen. Da jedoch die anderen beanstandeten Maßnahmen jeweils für sich genommen bereits im Ansatz nicht die Versagung der Zustimmung rechtfertigen, müsste der Hauptvorwurf derart gravierend sein, dass er bereits isoliert betrachtet nahezu die Annahme rechtfertigt, die Erwerber seien nicht willens oder in der Lage, ihren Pflichten in der Wohnungseigentümergemeinschaft nachzukommen und die Rechte der Beklagten zu achten. Davon kann jedoch nicht ausgegangen werden.
Bauliche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum können vor allem dann, wenn sie mit einem Rückstand der Zahlung anteiliger Lasten und Kosten zusammentreffen, zur Bejahung eines wichtigen Grundes im Sinn von § 12 WEG genügen (vgl. etwa OLG Düsseldorf ZMR 1992, 68; LG Köln ZMR 2009, 552). Da die Erwerber bislang nicht bereits Wohnungseigentümer einer anderen Wohnung des Objektes sind, bestehen keine Zahlungsrückstände. Es ist auch nicht anderweitig ersichtlich, dass die Veräußerung finanzielle Probleme der Wohnungseigentümergemeinschaft nach sich ziehen wird. Ungenehmigte Baumaßnahmen führen ohne Hinzutreten weiterer Verfehlungen nicht stets und ohne Weiteres dazu, annehmen zu können, dass dem Erwerber die Bereitschaft, sich in die Hausgemeinschaft einzufügen, fehle. So ist der ungenehmigte Einbau einer Abluftführung eines Wrasenabzuges unter Aufbrechen des Schornsteinzuges des Hauses und die nicht genehmigte Installation einer Parabolantenne an der hinteren Fassade des Gebäudes nach Auffassung des LG Itzehoe (ZMR 2012, 37, Rn. 12 ff., juris) selbst unter Hinzutreten weiterer Anhaltspunkte nicht ausreichend, um einen wichtigen Grund im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG annehmen zu können. Die Situation ist in ihrer Gesamtintensität auch nicht etwa vergleichbar mit dem einer einen wichtigen Grund bejahenden Entscheidung des OLG Frankfurt aus dem Jahr 2003 (Az. 20 W 172/02, Beschluss vom 07.07.2003, juris) zu Grunde liegenden Sachverhalt. Dort hatte die Erwerberin gegen den Widerspruch der Antragsgegnerin die Außenfassade ihres Gebäudeteils blau streichen lassen, außerdem eine festgemauerte Terrasse sowie einen 2 m hohen Metallgitterzaun mit stahlbewehrten Spitzen und zwei große überdachte Hundezwinger herstellen lassen, in welchen zwei große bzw. ein Pitbullhund gehalten wurden.
Zu berücksichtigen bei der Prognose gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 WEG ist letztlich auch, dass seit Rechtshängigkeit offenbar keine weiteren einseitigen Maßnahmen der Erwerber durchgeführt worden sind, obwohl sich die im Sondereigentum des Klägers stehenden in Augenschein genommenen Erdgeschossräume in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand befinden.
Es kann damit nicht festgestellt werden, dass die Erwerber im Hinblick auf ihre Person für die Beklagte als einzige weitere Eigentümerin unzumutbar sind, da auf die vorhandenen Anhaltspunkte nicht die Prognose gestützt werden kann, dass sie nicht willens oder in der Lage sind, ihren Pflichten in der Wohnungseigentümergemeinschaft nachzukommen und die Rechte der Beklagten zu achten. Dass die Veräußerung eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die Beklagte darstellt, ist nicht anzunehmen. Auch die Tatsache, dass die WEG lediglich aus zwei Wohnungseigentumseinheiten besteht und insofern aufgrund der besonderen Situation der Zweiergemeinschaft mit gleichen Stimmanteilen Meinungsverschiedenheiten regelmäßig nur im Prozesswege gelöst werden können, führt zu keinem anderen Ergebnis.
Der Feststellungsantrag ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Das erforderliche Feststellungsinteresse liegt bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen vor, wenn sich ein Schaden noch in der Entwicklung befindet oder aus anderen Gründen noch nicht abschließend beziffert werden kann; eine nur teilweise Bezifferbarkeit des Schadens erfordert nicht einen diesbezüglichen Leistungsantrag, sondern lässt insgesamt die Anbringung eines Feststellungsantrags zu (OLG Brandenburg ZMR 2009, 703 m. w. N.; BGH NJW 1984, 1552, 1554; NJW 2000, 1256, 1257; NJW-RR 2004, 79, 81; MDR 2008, 461, 462; Zöller/Greger, ZPO, 32. Aufl. 2018, § 256 Rdn. 7 a, 8). Der Kläger kann die Feststellung begehren, dass die Beklagte zum Ersatz des aufgrund der versagten Zustimmung eingetretenen Schadens verpflichtet sind. Das Feststellungsinteresse ist auch bei dem geltend gemachten, sich in Entwicklung befindlichen Zinsschaden gegeben (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 07. Juli 2017 ‒ 7 S 74/16 ‒, Rn. 26, juris; OLG Brandenburg ZMR 2009, 703).
Der Antrag ist auch begründet. Der Zustimmungsberechtigte ist verpflichtet, die Zustimmung unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern, zu erteilen; eine schuldhafte Verletzung berechtigt den Veräußerer zum Schadensersatz (Bärmann/Suilmann § 12 Rn. 31; OLG Düsseldorf NJW-RR 2005, 1254). Verweigert oder verzögert der zustimmungsberechtigte Wohnungseigentümer pflichtwidrig die Zustimmung, haftet er gegenüber dem Veräußerer aus § 280 BGB in Verbindung mit dem wohnungseigentümerrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis. Dabei wird eine Frist von etwa 14 Tagen von der Information über die beabsichtigte Veräußerung bis zur Abgabe der Zustimmungserklärung als angemessen angesehen (OLG Brandenburg ZMR 2009, 703 Rn. 25, juris; Lafontaine in: Herberger/Martinek/Rüßmann u. a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 12 WEG Rn. 71 m. w. N.; Erman/Grziwotz, BGB, 15. Aufl. 2017, § 12 WEG Rn. 3). Die Beklagte wurde mit Schreiben des Notars vom 30.11.2016, 11.01. und 27.01.2017 und des klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 07.02.2017 unter Fristsetzung bis 17.02.2017 zur Zustimmungserteilung aufgefordert. Somit befand sie sich jedenfalls ab dem 18.02.2017 in Verzug mit ihrer Verpflichtung. Die pflichtwidrige Nichterteilung der Zustimmung zur Veräußerung hat sie auch zu vertreten. Gemäß § 286 Abs. 4 BGB (Verzugsschaden) und § 280 Abs. 1 S. 2 BGB wird das Verschulden vermutet. Wegen der mit der Zustimmungserteilung verbundenen erheblichen tatsächlichen und rechtlichen Schwierigkeiten kann eine Haftung ausscheiden, wenn die bei der Zustimmungserteilung auftretenden Rechtsfragen mit der erforderlichen Sorgfalt geprüft wurden und der Pflichtige gleichwohl einem Rechtsirrtum unterliegt (BGH NJW 1996, 1216, 1218 für die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung). Bei einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung des Zustimmungsbegehrens aber hätte die Beklagte erkennen müssen, dass der Kläger einen Anspruch auf die begehrte Zustimmung hat. Hierbei kann sie nicht entlasten, dass sie einen Rechtsanwalt eingeschaltet hat, der zu dem Ergebnis kam, die Zustimmung dürfe verweigert werden (§ 278 BGB; OLG Düsseldorf NZM 2005, 787 Rn. 43, juris; BGH NJW 2013, 1431 Rn. 48; 2007, 428 Rn. 22 f.; BeckOK BGB/Lorenz 43. Edition, Stand 01.02.2017, § 278 Rn. 40-42).
Die unter Ansatz eines Gebührenstretwertes von 23.200,00 € geltend gemachten Rechtsanwaltsgebühren stehen dem Kläger in beantragter Höhe (§ 308 Abs. 1 ZPO) als Schadensersatz gemäß §§ 280, 249 BGB zu. Rechtsanwaltskosten, die bei Verfolgung des Anspruchs auf Erteilung der Zustimmung anfallen, sind erstattungsfähig (LG Karlsruhe, Urteil vom 07. Juli 2017 ‒ 7 S 74/16 ‒, Rn. 26, juris; Jennißen/Grziwotz WEG 5. Auflage 2017, § 12 Rn. 33; LG Essen ZMR 1994, 172). Verzugszinsen waren gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB wie beantragt zuzusprechen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt hinsichtlich der Ziffern 3 und 4 aus § 709 S. 2 ZPO (vgl. OLG Karlsruhe, Teilurteil vom 11. Oktober 2016 ‒ 8 U 102/16 ‒, juris). Hinsichtlich Ziffer 1 war das Urteil ebenfalls für vorläufig vollstreckbar zu erklären, ohne dass daraus ein „vorläufiger“ Eintritt der Wirkung des § 894 ZPO folgt (MüKoZPO/Gruber ZPO 5. Aufl. 2016 § 894 Rn. 13). Eine Sicherheitsleistungsanordnung unterbleibt insoweit, da zu einem im Hinblick auf §§ 895, 717 Abs. 2 ZPO etwaig drohenden Schaden der Beklagten nichts dargetan ist (vgl. OLG Schleswig NJW-RR 2010, 1103).
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WEG – Montage von Rollläden vor den Fenstern eines innenliegenden Balkons
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References: § 12
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 § 278
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 § 91
 § 709
 § 894
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