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Timestamp: 2016-10-24 12:27:07+00:00

Document:
135 III 24837. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause Office des poursuites de Lausanne-Ouest, X. SA et Y. contre Z. (recours en mati�re civile)
4A_524/2008 du 10 f�vrier 2009
Bail � loyer; nouvelle annotation au registre foncier; art. 71 al. 2 et art. 72 al. 1 ORF. Un contrat de bail pr�vu initialement pour une certaine dur�e et reconductible tacitement doit pouvoir �tre r�inscrit au registre foncier apr�s que l'annotation du contrat eut �t� radi�e d'office, faute de requ�te de prolongation de l'annotation formul�e avant le premier terme contractuel (consid. 4). Faits � partir de page 248
A. A.a Par contrat du 13 ao�t 1981, A. SA a remis � bail � Z. d�s le 1er septembre 1981 le caf�-restaurant-bar-pizzeria � l'enseigne "V.", sis � la rue W., � Lausanne; le bail, conclu pour 15 ans, �tait par la BGE 135 III 248 S. 249suite renouvelable aux m�mes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis de r�siliation donn� au moins une ann�e � l'avance pour la prochaine �ch�ance. A teneur de l'art. 27 du contrat, le propri�taire autorisait l'annotation du bail au registre foncier. Le 21 f�vrier 1983, le bail a �t� annot� au Registre foncier du district de Lausanne jusqu'� sa premi�re �ch�ance, soit le 1er septembre 1996. Lors de la reconduction du contrat, aucune r�quisition de prolongation d'annotation n'a �t� d�pos�e au registre foncier, si bien que le conservateur a proc�d� d'office � la radiation de cette inscription le 30 mai 1997.
Le 15 juin 1989, Y. est devenu propri�taire du b�timent lausannois �rig� � la rue W.
Y. ayant fait l'objet d'une poursuite en r�alisation d'un gage immobilier constitu� sur ce bien-fonds, une g�rance l�gale de l'immeuble (art. 102 al. 3 LP) a �t� instaur�e par l'Office des poursuites de l'arrondissement de Lausanne-Ouest depuis le 1er novembre 2002 (ci-apr�s: OP), lequel l'a confi�e � X. SA, en application de l'art. 16 al. 3 de l'Ordonnance du Tribunal f�d�ral du 23 avril 1920 sur la r�alisation forc�e des immeubles (ORFI; RS 281.42).
A.b Le 25 mars 2003, le locataire Z. a adress� au Tribunal des baux du canton de Vaud une requ�te de mesures provisionnelles tendant � la r�annotation provisoire au registre foncier, sur la parcelle dont Y. est propri�taire, du bail conclu le 13 ao�t 1981. La Pr�sidente du Tribunal des baux, faisant droit � cette requ�te, a ordonn� le 11 avril 2003 � titre provisoire la r�inscription requise.
Par demande du 16 juin 2003, le locataire a valid� les mesures provisionnelles en ouvrant action contre Y. devant le Tribunal des baux. Il a conclu � ce que l'annotation provisoire au registre foncier du bail pass� le 13 ao�t 1981 soit d�finitivement maintenue jusqu'� l'�ch�ance dudit contrat.
Par courrier recommand� du 16 juillet 2003, X. SA, en qualit� de g�rante l�gale de l'immeuble de Y., a r�sili� pour le 31 ao�t 2006, au moyen d'une formule officielle, le bail des locaux remis � Z.
Le 22 f�vrier 2004, Y. a pris � l'encontre de Z. devant le Tribunal des baux des conclusions tendant � ce qu'il soit constat� que le cong� du 16 juillet 2003 est valide.
Par acte du 1er juillet 2004, Z. a confirm� sa demande du 16 juin 2003 et conclu au rejet des conclusions prises par Y. le 22 f�vrier 2004. BGE 135 III 248 S. 250
Par jugement du 6 septembre 2007, le Tribunal des baux a annul� toutes les r�siliations de bail notifi�es par la g�rance l�gale du d�fendeur Y. au demandeur Z. pour les locaux commerciaux lausannois sis � la rue W. Le Tribunal des baux a aussi autoris� le demandeur � requ�rir du conservateur du Registre foncier du district de Lausanne, sur la parcelle de la Commune de Lausanne dont Y. est propri�taire, l'annotation, pour une p�riode �ch�ant le 1er septembre 2011, du bail pass� le 13 ao�t 1981 ayant pour objet les locaux commerciaux susnomm�s.
Saisie par Y. d'un recours contre ce jugement, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arr�t du 16 juin 2008, l'a rejet�, la d�cision attaqu�e �tant confirm�e.
B. L'OP, X. SA et Y. forment conjointement un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Les recourants concluent notamment au rejet de la conclusion de l'intim� prise le 16 juin 2003, tendant au maintien d�finitif jusqu'� l'�ch�ance du bail de l'annotation provisoire au registre foncier du contrat en vigueur entre Y. et Z.
Le Tribunal f�d�ral a d�clar� irrecevables les recours form�s par l'OP et par X. SA et a rejet� dans la mesure o� il �tait recevable le recours exerc� par Y.
4. Le recourant soutient enfin que le locataire, qui n'a pas demand� la prolongation de l'annotation de son bail au registre foncier avant la radiation de l'annotation, est forclos dans sa demande d'une nouvelle annotation d�pos�e le 25 mars 2003. Le bailleur all�gue que l'annotation d'un bail doit suivre les m�mes r�gles que celles s'appliquant aux droits de pr�emption, d'emption et de r�m�r�, dont la protection conf�r�e par l'annotation cesse apr�s dix ans, sans pouvoir plus ressusciter. Dans ces circonstances, aucune r�annotation du bail n'entrerait en ligne de compte. Le recourant reproche encore au Tribunal des baux, et implicitement � la cour cantonale, d'avoir m�connu l' ATF 125 III 123, qui d�termine le sort des baux annot�s apr�s la double mise � prix pr�vue � l'art. 142 LP. Il ajoute que l'intim� n'a aucun int�r�t effectif � requ�rir la r�annotation litigieuse.
4.1 Il est constant que le 13 ao�t 1981, A. SA et Z. ont conclu un contrat de bail portant sur un �tablissement public et ses annexes. BGE 135 III 248 S. 251
Selon l'art. 27 de ce contrat, le propri�taire autorisait l'annotation du bail au registre foncier. Conform�ment � cette clause, le bail a �t� annot� d�s le 21 f�vrier 1983, cela jusqu'� sa premi�re �ch�ance, laquelle avait �t� fix�e contractuellement au 1er septembre 1996. D'apr�s la jurisprudence en effet, un contrat de bail � loyer pr�voyant, comme le bail susrappel�, une reconduction tacite n'est susceptible d'�tre annot� au registre foncier que pour le laps de temps devant s'�couler jusqu'au premier terme fixe convenu (ATF 81 I 75 consid. 2 p. 77). Ce pr�c�dent a �t� critiqu� r�cemment par un auteur, au motif que d�s l'instant o� l'art. 261 CO, contrairement � l'ancien droit (cf. ancien art. 259 CO), a pos� le principe que la vente ne rompt pas le bail, on ne voit pas pourquoi, eu �gard au but de protection conf�r� � l'annotation du bail, les parties ne pourraient pas convenir que la dur�e de ladite annotation d�passe le premier terme de r�siliation du contrat (BETTINA H�RLIMANN-KAUP, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, p. 320 ss).
La question peut toutefois demeurer ind�cise, car, dans le cas pr�sent, le bail a bien �t� annot� au registre foncier jusqu'� sa premi�re �ch�ance du 1er septembre 1996, avant que l'annotation en soit radi�e d'office le 30 mai 1997.
4.2 Le 15 juin 1989, Y. a acquis l'immeuble o� est sis l'�tablissement public, si bien que tous les droits et les obligations qui se rattachent au bail sont pass�s au pr�nomm� (cf. art. 261 al. 1 CO; ATF 127 III 273 consid. 4c/aa).
Il a �t� �tabli (art. 105 al. 1 LTF) qu'aucune r�quisition de prolongation de l'annotation n'a �t� d�pos�e avant la premi�re �ch�ance susrappel�e du bail. Le conservateur, en vertu de l'art. 72 al. 1 de l'ordonnance du 22 f�vrier 1910 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1), a alors proc�d� d'office � la radiation de l'inscription le 30 mai 1997.
Il reste donc � examiner si le bail peut �tre annot� � nouveau au registre foncier apr�s radiation de l'annotation initiale, comme l'a admis l'autorit� cantonale.
4.3 Dans l' ATF 81 I 75 consid. 2 p. 77 d�j� cit�, le Tribunal f�d�ral a retenu que l'annotation d'un bail � loyer ou � ferme stipulant une reconduction tacite doit, pour pouvoir subsister au-del� de la premi�re �ch�ance contractuelle, faire l'objet d'une nouvelle r�quisition.
Pour ROGER WEBER (in Commentaire b�lois, CO, vol. I, 4e �d. 2007, n� 2 ad art. 261b CO), si la dur�e de l'annotation au registre foncier BGE 135 III 248 S. 252d'un bail doit �tre d�termin�e (art. 71 al. 2 ORF), elle n'est pas limit�e au point de vue temporel. DAVID LACHAT (in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, n� 3 ad art. 261b CO) affirme que si le bail est renouvel�, l'annotation doit �tre derechef requise. Cet auteur a confirm� r�cemment cette opinion en ajoutant que le renouvellement tacite du bail ne prolonge pas ipso facto la validit� de l'annotation (Le bail � loyer, 2008, p. 184 ch. 4.3.5). Quant � URS FASEL (Grundbuchverordnung [GBV], Kommentar [...], 2008, n� 14 ad art. 71 ORF), il �crit que les droits personnels, dont la dur�e d'annotation est �coul�e, peuvent �tre annot�s � nouveau au registre foncier.
Il convient de d�duire du pr�c�dent susmentionn� et de ces opinions doctrinales qu'un contrat de bail pr�vu initialement pour une certaine dur�e et reconductible, sauf cong� donn� par l'une des parties, doit pouvoir �tre r�inscrit au registre foncier apr�s que l'annotation du contrat eut �t� radi�e d'office, faute de requ�te de prolongation de l'annotation formul�e avant le premier terme contractuel.
On cherche vainement quel int�r�t public commanderait d'instaurer une p�remption du droit du locataire, accord� par convention, de faire annoter son bail au registre foncier s'il n'a pas requis une prolongation de l'annotation avant la fin de la dur�e initiale du bail telle qu'elle a �t� arr�t�e par le contrat.
L'analogie op�r�e par le recourant avec les droits de pr�emption, de r�m�r� et d'emption est d�nu�e de pertinence, du moment que la loi elle-m�me limite la dur�e de l'annotation de ces droits personnels � 25 ans pour les droits de pr�emption et de r�m�r� et � 10 ans pour le droit d'emption (art. 216a CO; cf. B�N�DICT FO�X, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, nos 13 et 14 ad art. 216a CO). Le droit f�d�ral ne fixe en revanche nullement la dur�e maximale de l'annotation d'un bail � loyer ou � ferme.
La r�f�rence du recourant � l' ATF 125 III 123 pour nier l'int�r�t de l'intim� � obtenir une nouvelle annotation de son bail n'a pas de consistance. Premi�rement, les juges cantonaux n'ont pas ignor� cette jurisprudence rendue dans le cadre d'ench�res avec double mise � prix, qu'ils ont cit�e au consid�rant 5 de l'arr�t d�f�r�. Secondement, ce pr�c�dent n'a de port�e que si un immeuble a �t� grev� de droits personnels annot�s sans le consentement du cr�ancier gagiste de rang ant�rieur; dans un tel cas, celui-ci a le droit d'exiger une double mise � prix, soit la mise aux ench�res de l'immeuble successivement avec BGE 135 III 248 S. 253ou sans la charge (cf. art. 142 LP). Les circonstances de cette jurisprudence sont totalement �trang�res � celles de l'esp�ce.
C'est ainsi sans enfreindre le droit f�d�ral que la cour cantonale a autoris� l'intim� � requ�rir l'annotation de son bail pour une p�riode �ch�ant le 1er septembre 2011, date d'�ch�ance du contrat. Le moyen est infond�.
81 I 75,
art. 71 al. 2 et art. 72 al. 1 ORF,
art. 261b CO,
art. 216a CO suite... ,
art. 72 al. 1 de l'ordonnance du 22 f�vrier 1910 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1),
art. 71 ORF

References: art. 71
 art. 72
 ATF 
 art. 259
 art. 261
 ATF 
 ATF 
 art. 261
 art. 261
 art. 71
 art. 216
 ATF 
 art. 142

art. 71
 art. 72

art. 261

art. 216

art. 72

art. 71