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Timestamp: 2020-08-05 02:12:06+00:00

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Resoluciones de la DGRN. Número 78
COMPRAVENTA POR COLEGIO PROFESIONAL
Resolución de 10 de enero de 2018 (BOE 26 de enero de 2018). Descargar Resolución.
Es inscribible la compra de dos locales por el Colegio Oficial de Diplomados de Enfermería de Madrid, representado por su Presidente y Tesorero en ejecución de un acuerdo de la Junta de Gobierno del citado Colegio profesional. De los Estatutos de la citada corporación de Derecho público, el Registrador había entendido que la junta de gobierno es órgano meramente ejecutivo, pero no decisorio, de modo que la competencia para este acto correspondería realmente a la junta general. Sin embargo, el artículo 23 de dichos Estatutos atribuye a la junta de gobierno la función de “dirigir, gestionar y administrar el Colegio”. Entre los actos de gestión debe entenderse una adquisición de inmuebles como la debatida, toda vez que no existe para tal acto una atribución legal o estatutaria de competencia para la junta general. Por otro lado, la apreciación de que pueda tratarse de un activo esencial excluido de la competencia de la junta, escapa de la apreciación del Notario o del Registrador, salvo casos notorios.
AFECCIÓN CADUCADA DESPUÉS DE PRESENTARSE EL TÍTULO
Se deniega la conversión en definitiva de la cuota provisional de gastos de urbanización sobre varias fincas. El título se presentó unos días antes de que finalizara el plazo de siete años de caducidad de la afección, pero la calificación tiene lugar una vez caducada. Y aun cuando se considere como fecha de la inscripción, para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, tales efectos en caso expuesto no entrañan modificación del plazo de caducidad de la afección registrada. La constancia de la elevación a definitiva de la cuenta provisional de liquidación no conlleva, ni la extensión de una nueva afección, ni la prórroga de la existente, ni la conversión en afección indefinida (al contrario, la fecha de la conversión puede servir incluso para acortar el plazo de vigencia de la afección, la cual, a partir de ese momento, tendrá una duración de dos años, cualquiera que fuese el plazo ya transcurrido y siempre con el tope de los siete años).
USO EXCLUSIVO: ACUERDOS DE JUNTA POR UNANIMIDAD
Resolución de 17 de enero de 2018 (BOE 26 de enero de 2018). Descargar Resolución.
El presente supuesto trata sobre el acuerdo por el que el uso exclusivo que correspondía a un elemento sobre la azotea, pasa a ser común de todos los propietarios, para ulteriormente destinarlo a la colocación de cuartos para el archivo, asignando a cada propietario del inmueble el uso exclusivo de un espacio delimitado de la azotea a su entero cargo, riesgo y coste. El acuerdo fue notificado a la sociedad limitada, arrendataria financiera, a quien la certificación conceptúa de propietario ausente, la cual no mostró su discrepancia en el plazo de treinta días naturales por ningún medio reconocido en Derecho. El Registrador entiende que no es un acto colectivo y suspende la inscripción por no constar el consentimiento unánime e individualizado de todos los propietarios en documento público.
Confirma la Dirección General la calificación, señalando que la azotea es un elemento común por naturaleza del edificio, sin que el hecho de haber sido atribuido su uso con carácter exclusivo al titular de uno de los elementos privativos altere o modifique en modo alguno su condición de elemento común y, por ello, toda alteración del régimen jurídico de los elementos comunes es materia que compete a la comunidad exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título constitutivo y de los estatutos de conformidad con el artículo 17.6 de la Ley sobre Propiedad Horizontal.
VENTA DE CUOTA INDIVISA DE GARAJE QUE NO TENGA DETERMINADOS SUS LINDEROS NI CABIDA
Resolución de 5 de febrero de 2018 (BOE 14 de febrero de 2018). Descargar Resolución.
En una división horizontal de 1995, anterior, por lo tanto, al Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, se configuraba la finca número uno como el garaje en su conjunto, con la posibilidad de transmitir cuotas indivisas. De hecho ya se vendieron varias cuotas indivisas. Tras la entrada en vigor del citado Real Decreto 1093/1997, que exige la descripción pormenorizada de la plaza de garaje, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, se impide su inscripción exigiendo la Registradora, para cumplir con lo anterior, el consentimiento unánime de los copropietarios, cuya decisión revoca la Dirección General, al señalar que la transmisión de la cuota y la concreción en un plaza de aparcamiento puede acceder al Registro en los mismos términos y con las mismas consecuencias que acaeció con anterioridad para las plazas anteriores, sin perjuicio de que la descripción territorial de la misma y sus linderos deban ser suspendidos.
ES POSIBLE LA CONSTRUCCIÓN EN SOLAR DESAFECTADO SIN NECESIDAD DE PREVIA RESERVA DEL DERECHO DE VUELO
Resolución de 15 de febrero de 2018 (BOE 27 de febrero de 2018). Descargar Resolución.
Otorgada escritura de obra nueva y división horizontal tumbada, se procede por el propietario único a su subsanación, desafectándose un elemento común, en concreto “el solar destinado a la futura construcción de cuatro viviendas unifamiliares”, pasando entonces a ser un elemento privativo (solar edificable), numerado como entidad cinco (las anteriores cuatro iniciales eran viviendas), con una cuota de participación en la total división horizontal del 50%. Posteriormente, el propietario de la entidad cinco procede a declarar sobre ella una obra nueva, consistente en un edificio destinado a cuatro viviendas, y a dividirlo horizontalmente, asignando a las fincas o entidades resultantes dos cuotas de propiedad a cada una: una en la total propiedad horizontal (cuya suma total sería igual al 50%); y otra en la subcomunidad. El Registro exige la previa desafectación del vuelo como elemento común.
Señala la Dirección General que la entidad número cinco -un solar- se crea, modificándose para ello el título constitutivo de la propiedad horizontal, por el único propietario en aquel momento, con un único destino, cual es la ulterior construcción sobre aquel de un edificio de cuatro viviendas unifamiliares. No es necesaria la previa desafectación del vuelo como elemento común, pues en este caso se no ejercitaría un supuesto derecho de vuelo sobre una edificación, sino sobre suelo propio y no ajeno, de modo que lo que entrañaría la ulterior edificación es un mero ejercicio de facultades inherentes al dominio; en este caso la edificación y adquisición de lo adquirido por obra de la accesión inmobiliaria.
ACTA DE FIN DE OBRA EN CANARIAS: NECESIDAD DE APORTAR EL LIBRO DEL EDIFICIO
Resolución de 19 de febrero de 2018 (BOE 7 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Es objeto de este recurso decidir si es inscribible un acta de finalización de obra nueva situada en la Comunidad Autónoma de Canarias, en la que consta que la edificación finalizó el día 30 de junio de 2017. En el acta, la propia notaria autorizante advierte que procede el depósito del libro del edificio en el Registro de la Propiedad. Y por no aportarse, la registradora suspende la inscripción.
La Dirección General confirma la nota de calificación, señalando que desde la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación es indudable que existe el requisito sustantivo de rango legal de que el promotor ha de formar el libro del edificio y entregarlo a los usuarios finales de la edificación, y desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 es indudable que existe el requisito registral, también de rango legal, de que deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. Y consecuentemente con todo ello, el Centro Directivo ya declaró en su Resolución de 7 de junio de 2017, que el libro del edificio no es exigible a las edificaciones que no estén sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (es decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues así resulta de la disposición transitoria primera de dicha ley. Desde el punto de vista registral, también declaró en sus Resoluciones de 7 y 29 de junio de 2017, que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, es aplicable a todo documento presentado bajo su vigencia, y por tanto, no es causa de exención a la obligación de aportar el libro del edificio para su depósito registral el hecho de que la citada norma no estuviera vigente en el momento de ser terminada la obra.
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO EN FINCA EN PARTE RÚSTICA Y EN PARTE URBANA
El presente supuesto trata de una finca que se describe registralmente como rústica, si bien manifiestan que, actualmente, se corresponde con una finca en parte rústica y en parte urbana, se declaran tres edificaciones destinadas a vivienda familiar, cuya descripción y antigüedad se acreditan por certificado visado de ingeniero técnico agrícola, cada una de ellas tiene asignada una referencia catastral y se formaliza la división material y disolución de condominio de la finca descrita en tres parcelas independientes en las que se describen en cada una de ellas las edificaciones declaradas anteriormente.
La Dirección General confirma la calificación del registrador y establece que es exigible título administrativo habilitante de la inscripción, esto es, la declaración administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar; que la certificación catastral descriptiva y grafica puede ser un documento idóneo al objeto de acreditar la naturaleza rústica o urbana de un inmueble, si bien es requisito necesario para ello que haya sido establecida por el Registrador de la Propiedad la correspondencia con la finca registral; exige de certificado de la Consellería de Medio Ambiente que admita la división por estar incluida en alguna de las excepciones de la normativa sobre unidades mínimas de cultivo.
DERECHO DE USO DE VIVIENDA SIN PLAZO HABIENDO HIJOS MENORES
Resolución de 27 de diciembre de 2017 (BOE 19 de enero de 2018). Descargar Resolución.
El Centro Directivo se hace eco de la doctrina emanada de la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 mayo de 2015, distinguiendo dos hipótesis: habiendo hijos menores, el interés protegible es el de éstos -y no el del propietario del bien-, de modo que no caben limitaciones temporales; por el contrario, en casos donde no los hay, a falta de otro interés superior, se tutela el del propietario, imponiéndose la necesaria temporalidad del derecho derivada del principio de especialidad.
DERECHO DE USO: NO SIN DETERMINAR HIJO BENEFICIARIO Y FINCA
Resolución de 11 de enero de 2018 (BOE 26 de enero de 2018). Descargar Resolución.
En la misma línea de la Resolución antes expresada, se reprocha en este supuesto la ausencia del principio de especialidad. En un sistema registral de folio real es indispensable identificar plenamente la finca objeto de la inscripción, y hacerlo con documentos que reúnan los requisitos de autenticidad ex artículo 3 de la Ley Hipotecaria (que no se cumplen en un documento no firmado); tampoco es suficiente la pretendida acreditación, (por medio de una mera fotocopia del libro de familia), de la identidad y edad de la titular del derecho a inscribir.
HERENCIA: NO ES NECESARIA LA CONCURRENCIA DEL COHEREDERO VENDEDOR DE SU DERECHO HEREDITARIO
Resolución de 8 de enero de 2018 (BOE 26 de enero de 2018). Descargar Resolución.
Cabe inscribir una escritura de herencia, sin necesidad de que comparezca como otorgante de la misma, una coheredera que vendió sus derechos hereditarios a un tercero; lo que produjo el ejercicio de su retracto por parte de los demás coherederos. Aquélla vendedora aceptó la herencia desde que vendió su derecho a un extraño (ex art. 1000 CC). Y en consecuencia, entró en juego el derecho de retracto del artículo 1067, que fue ejercitado por los demás coherederos, quienes se subrogaron en lugar del comprador y por tanto, en la posición de la heredera.
ELEVACIÓN A PÚBLICO DE COMPRAVENTA CON LEGITIMARIO
Resolución de 9 de enero de 2018 (BOE 26 de enero de 2018). Descargar Resolución.
No es posible tal elevación con la sola concurrencia de la heredera única del vendedor causante sin la concurrencia del hermano legitimario. Al ser la legítima pars bonorum (en este supuesto de Derecho Común), se impone la necesaria intervención del legitimario en la partición, dado que el inventario, el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones de las que depende la intangibilidad de la misma.
PARTICIÓN: CONTADOR PARTIDOR, HEREDEROS, PERO SIN LEGITIMARIOS
La testadora nombró contador-partidor con las más amplias facultades, incluyendo la de entregar legados, instituyó heredero a dos hijos y legó a los otros tres hijos sus respectivas legítimas ordenando que les fueran pagadas en dinero metálico. Ahora, se admite la inscripción de la escritura de herencia de la causante otorgada por el contador-partidor (y por los dos hijos instituidos herederos, que como tales, adicionan dos bienes a la herencia del marido de la causante). El contador, al no haber dinero en la herencia, adjudica a los legitimarios porciones indivisas de fincas de la herencia, lo cual les es notificado sin que conste que hayan realizado alegación alguna. No habiendo dinero en el caudal relicto, no es obligatorio para el contador-partidor ni los herederos realizar forzosamente el pago de la legítima en metálico extrahereditario. Señala la Dirección General los siguientes argumentos:
1º) Primero, porque no estamos en el caso de adjudicación de empresa familiar del párrafo segundo del artículo 1056 CC.
2º) Segundo, porque, aunque no es claro si lo dispuesto por la testadora fue la facultad de pago en metálico de la legítima del artículo 841 CC, lo cierto es que no ha sido ésta la vía utilizada por el contador, al haber caducado los plazos previstos a tal fin. Lo efectuado ha sido una partición de contador-partidor (1057) -que no requiere la intervención de los legitimarios-, en la que se han adjudicado bienes de la herencia en pago de la legítima, de conformidad con su naturaleza de pars bonorum.
3º) Tercero, porque el contador-partidor no ha sido autorizado para vender los bienes de la herencia y obtener dinero con el que pagar a los legitimarios (quienes además, en tal caso, tendrían que haber consentido).
ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS: ACREDITADO QUE EL HEREDERO FALLECIDO NO OTORGÓ TESTAMENTO, DEBE ACOMPAÑARSE O TESTIMONIARSE EL ACTA
Resolución de 22 de enero de 2018 (BOE 31 de enero de 2018). Descargar Resolución.
La Dirección General reitera la doctrina de que en el supuesto de que el heredero fallecido no otorgara testamento, debe acompañarse o testimoniarse el acta de declaración de herederos. Frente al testamento, en las actas de declaración de herederos abintestato el registrador, si bien debe contar para su calificación e inscripción con todos los particulares necesarios para ésta -incluyendo todos los que permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de los llamamientos hereditarios operados por la ley- ello no impide que la constatación documental de tales particulares pueda ser realizada por el notario autorizante, bien mediante una trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
En el derecho de transmisión, aceptada la herencia del primer causante por parte del transmisario, pasará a formar parte del caudal hereditario del transmitente, con efectos en cuanto a los legitimarios de este último
DERECHO DE TRANSMISIÓN Y LEGÍTIMA: ACEPTADA LA HERENCIA DEL PRIMER CAUSANTE POR PARTE DEL TRANSMISARIO PASARÁ A FORMAR PARTE SUBJETIVA DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA, OSTENTANDO UN DERECHO ABSTRACTO SOBRE UN CONJUNTO DE BIENES, DERECHOS Y DEUDAS PROCEDENTES DEL FINADO
La existencia de una única sucesión (los abuelos primeros causantes) supone que solo deben intervenir -a los efectos de aceptar o repudiar su herencia- los designados por ellos como herederos (es decir, el hijo superviviente) así como los igualmente nombrados herederos de un hijo que habiendo sobrevivido a aquéllos no tuvo ocasión de pronunciarse sobre la adquisición de la condición de heredero (es decir, la nieta compareciente), al ser ambos los únicos titulares del ius delationis. Por todo ello, la intervención de ambos herederos a los efectos de aceptar la herencia de los dos causantes es perfectamente válida y plenamente eficaz. Es decir, la decisión de adquirir dicha condición hereditaria y por ello del ingreso definitivo en la comunidad hereditaria corresponde solo al titular del ius delationis.
Ahora bien, debe resolverse acerca del destino de la masa patrimonial del primer causante con relación al caudal del llamado transmitente, puesto que como antes hemos visto, el efecto transmisivo solo se refiere al ius delationis, es decir, comprende el efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia, pero sin que ello suponga un pronunciamiento sobre el destino de los bienes: está claro que se acepta o repudia la herencia del causante directamente por parte del transmisario, pero eludir la inclusión de los bienes procedentes de la herencia del causante en la propia del transmitente resultaría de todo punto inaceptable, ya que implicaría una sucesión independiente, ajena a las normas de la legítima y de la voluntad del testador como ley que ha de regir la sucesión.
Cualquier operación tendente a la partición de la herencia a la que esté llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en su sucesión. Serán los cotitulares de esta masa los que deban verificar estas operaciones, dentro de los cuales deben tenerse en consideración los designados como herederos y de forma indudable sus legitimarios, ya hayan sido beneficiados como tales a título de herencia, legado o donación. Indudablemente, el llamado como heredero por el transmitente está sujeto a las limitaciones legales o cargas en que consisten las legítimas.
PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO EN GALICIA: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 1057.2 DEL CÓDIGO CIVIL
Resolución de 29 de enero de 2018 (BOE 13 de febrero de 2018). Descargar Resolución.
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: los causantes son de vecindad civil gallega; se ha realizado la partición mediante expediente de nombramiento de contador-partidor dativo designado y tramitado conforme la regulación de los artículos 1057 CC y 66 de la Ley Orgánica del Notariado, en sus redacciones dadas por la Ley 15/2015, de 2 de julio de 2015, de la Jurisdicción Voluntaria. La registradora señala entre otros, como uno de los defectos, único recurrido, que las disposiciones aplicables a la partición de esta herencia son las de la legislación gallega que contiene normas específicas sobre las particiones. El notario recurrente alega que la finalidad de la reforma hecha por la Ley de la Jurisdicción Voluntaria en la redacción de los artículos 1057.2 CC y 66 de la Ley del Notariado, es la de facilitar un procedimiento desjudicializador de los existentes, para aligerar la carga de los tribunales de Justicia; que la regulación de estos procedimientos de jurisdicción voluntaria a través de la modificación del Código Civil, no debe impedir el acceso a estos por parte de aquellos cuya ley personal determina la sujeción a legislaciones forales, que no tienen competencias sobre cuestiones procesales; que el texto de la norma gallega, para recoger la actuación del contador partidor alude expresamente al término “la ley” y no “la presente ley”, por lo que caben cualesquiera otras regulaciones legales; que el procedimiento del artículo 1057.2 CC en modo alguno contraviene principios o pautas del ordenamiento jurídico gallego, sino que es perfectamente congruente con él, y complementario como legislación supletoria; que los procedimientos regulados por el artículo 1057.2 CC y el regulado por los artículos 270 y siguientes de la Ley gallega no son incompatibles y responden a distinta naturaleza ya que el primero es un acto de jurisdicción voluntaria y el segundo es un acto contractual.
La Dirección General estima el recurso. Señala que el artículo 270.2º de la Ley 2/2006 gallega determina que la partición de herencia se puede realizar por contador-partidor en “los casos admitidos por la ley” (no dice “en los casos admitidos por esta ley”). Además, indica que, en defecto de ley y costumbres gallegas, es de aplicación el Derecho Civil general, cuando no se oponga a los principios del ordenamiento jurídico gallego. Y en los artículos 295 y siguientes del Derecho Gallego, permiten elegir un contador partidor distinto del asignado por el testador, pudiendo, el notario, elegir uno entre los designados por los herederos promotores, con un máximo de tres por cada uno. No hay aquí (en el caso del Derecho Gallego) una reserva expresa a los órganos jurisdiccionales, como ocurre en las legislaciones forales de Navarra (Ley 344 de la Compilación) y de Aragón (art. 450), pero aún en estos casos, serían compatibles estas regulaciones forales con la del contador dativo del artículo 1057 CC, ya que se trata de actuaciones distintas: por un lado se trata de un acto de jurisdicción voluntaria realizado por notario o letrado de la Administración de Justicia y por otro se trataría de una partición contractual, aparte de que, en el primer caso, el nombramiento de contador lo hace el notario o Letrado de la Administración de Justicia, entre una lista que elabora el Colegio Notarial, y en los otros casos (Aragón y Navarra) se hace por insaculación entre los contadores designados por los propios partícipes. Por tanto, pese a que la partición por contador se lleva a cabo por mayoría de partícipes en el Derecho Gallego, este sistema subsiste, tras de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, con sus propios trámites y naturaleza, como particularidad foral de derecho sustantivo, pero de modo concurrente con el contador dativo del artículo 1057 CC.
PROCEDIMIENTO DECLARATIVO FRENTE A HERENCIA YACENTE
Se rechaza el reflejo tabular de sentencia recaída en procedimiento ordinario en la que se declara adquirida por usucapión determinada finca registral y que se ha seguido contra los desconocidos herederos del titular registral, dado que no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente. Conforme a la doctrina del Centro Directivo, el nombramiento de tal defensor judicial no debe convertirse en un trámite excesivamente gravoso debiendo limitarse a los casos, como el examinado en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el Juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.
En la sociedad limitada es válida la cláusula estatutaria reguladora del voto a distancia en las Juntas Generales y en el Consejo de Administración
ADMISIBILIDAD DE DIVERSAS CLÁUSULAS ESTATUTARIAS EN UNA SOCIEDAD LIMITADA
El Centro Directivo analiza en esta resolución la admisibilidad de determinadas cláusulas estatutarias en una Sociedad Limitada, en los siguientes términos:
1º) En primer lugar, señala la DGRN que es admisible la cláusula reguladora de la emisión del voto a distancia anticipado en las juntas generales de socios y en el consejo de administración, lo cual ya fue admitido en resoluciones anteriores de 25 y 26 de abril de 2017 y de 19 de diciembre de 2012, que extendieron esta posibilidad, solo prevista legalmente para las sociedades anónimas (arts. 182 y 189 LSC), ya que no se trata de algo prohibido para las limitadas, respecto de las cuales la exigencia legal es que, salvo disposición contraria de los estatutos, la junta se celebre en el término municipal del domicilio social (art. 175 LSC); pero, fijada una ubicación física para la celebración de la junta que permita la asistencia personal, debe entenderse válida la cláusula estatutaria que posibilite la asistencia telemática o por videoconferencia, siempre que garantice debidamente la identidad del sujeto.
2º) También la cláusula que dispone que el presidente, tras declarar válidamente constituida la junta, determinará si ésta puede entrar en la consideración de todos los asuntos incluidos en el orden del día. La Dirección interpreta esta cláusula, no en el sentido de que la formación del orden del día (que es competencia de la junta según el art. 159 LSC) se deje al arbitrio del presidente, sino que lo hace en el sentido más adecuado para que produzca efecto (art. 1284 CC), como referida a la facultad del presidente de determinar aquellos asuntos que, aun cuando figuren en el orden del día, no deban ser objeto de consideración (asuntos que requieran un quorum determinado, aprobación del acta de junta cuando interviene notario).
3º) Se admite también la cláusula que dispone que el presidente someterá a la junta la autorización para la presencia en la misma de otras personas. La regla del artículo 181 LSC, que otorga al presidente la decisión sobre esta autorización (pero pudiendo la junta revocar la autorización concedida) tiene carácter dispositivo.
4º) Asimismo es válida, se ajusta a los términos literales del artículo 233-2-d LSC y tiene la suficiente determinación la cláusula que admite, entre las modalidades del órgano de administración, las de: (c) dos administradores conjuntos, que ejercerán mancomunadamente las facultades de administración y representación; (d) entre dos y cinco administradores conjuntos -a determinación de la junta-, que ejercitarán las facultades de administración y representación de la sociedad actuando mancomunadamente al menos dos cualesquiera de ellos.
5º) No es cuestión susceptible de inscripción la de si la dispensa concedida por todos los fundadores constituidos en junta al administrador para desarrollar actividades de competencia o conflicto permanente con los intereses sociales, es o no conforme con el artículo 230-3 LSC, que permite la dispensa de la obligación de no competir mediante acuerdo expreso y separado de la junta.
SOCIEDAD ORDINARIA ANTERIOR AL 2007 CON OBJETO PROFESIONAL
Pese a la sanción de disolución de pleno derecho impuesta literalmente a las sociedades que no se adaptasen en plazo, cabía la reactivación de las mismas (actual art. 370 LSC). Así, para poder inscribir el título calificado (escritura de cese de cargos, cambio de sistema de administración y nombramiento de administradores solidarios), es preciso reactivar la sociedad previamente y adecuarla al ordenamiento jurídico; y solo después podrá realizar las modificaciones que su junta general estime oportunas.
EL COMPLEMENTO DE CONVOCATORIA SOLICITADO POR UN SOCIO DEBE SER REALIZADO POR ACUERDO DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, NO POR SU PRESIDENTE INDIVIDUALMENTE; AL IGUAL QUE EL REQUERIMIENTO DE ACTA NOTARIAL
Resolución de 31 de enero 2018 (BOE 13 de febrero de 2018). Descargar Resolución.
Convocada una Junta General de una sociedad anónima se solicita por socio minoritario un complemento de convocatoria, así como la presencia de notario, lo que es llevado a cabo por el Presidente del consejo de administración que también es consejero delegado sin que cuente con acuerdo del propio consejo. El registrador mercantil niega la inscripción de los acuerdos tomados al considerar que eran necesario eses acuerdo tanto para realizar el complemento de convocatoria como para requerir al notario que levantase acta de la junta, lo que es confirmado por la Dirección General, al considerar que ese complemento de convocatoria no es una automatismo al que deba acceder el órgano de administración, sino que éste debe realizar una labor de filtro, porque pueden y deben oponerse a la inclusión de ciertos puntos en el orden del día cuando esa oposición es legítima o está justificada por coherencia con el deber de diligencia y respeto al interés social. Y el requerimiento al Notario para que levante acta también es un acto que corresponde al órgano de administración.
EN UNA SOCIEDAD PROFESIONAL NO SE DEBE HACER CONSTAR LA IDENTIDAD DE LOS SOCIOS ASISTENTES A UNA JUNTA
La registradora, sin norma que la ampare, exige el nombre de los socios asistentes a una junta cuyos acuerdos se pretenden inscribir, para comprobar, según ella, que siguen siendo los socios profesionales que constituyeron la sociedad.
La Dirección General revoca la calificación al no ser el Registro Mercantil un registro de bienes y no requerirse ese tracto sucesivo que exige la registradora, solo respecto de la condición del administrador que eleva a públicos los acuerdos.
NO ES POSIBLE QUE DOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS SE PRESTEN CONSENTIMIENTO RECÍPROCO PARA DETERMINADOS ACTOS: SE REQUIERE EL OTORGAMIENTO DE UN PODER
Resolución de 13 de febrero de 2018 (BOE 22 de febrero de 2018). Descargar Resolución.
En la constitución de una Sociedad Limitada se establece un consentimiento recíproco por los dos administradores mancomunados, en la escritura y al margen de los estatutos, para que cualquiera de ellos por sí solo, haciendo uso de dicho consentimiento, pueda ejercitar determinadas facultades en nombre de la sociedad (entre otras, realizar disposiciones de dinero mediante transferencia o traspaso y con el límite de cinco mil euros diarios por cada cuenta corriente o de crédito). La Dirección General, confirmando la calificación de la registradora, y tras analizar las diferencias entre representación orgánica y voluntaria y su posible concurrencia, señala que no es posible, salvo que se otorgue un poder, delegar determinadas facultades a favor de los administradores con carácter recíproco, sin que se posibilite el establecer sistemas mixtos de administración de la sociedad.
NOTA DE DESPACHO: NO HAY PRESUNCIÓN DE LEGITIMACIÓN EX ARTÍCULO 7 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL
Se estima el recurso contra una nota de despacho emitida por la Registradora Mercantil en la que se indica que las cuentas de una sociedad han sido presentadas a depósito fuera de plazo, cuando lo cierto es que han sido presentadas dentro del mes siguiente a su aprobación, como ordena el artículo 279 LSC.
Resolución de 26 de enero de 2018 (BOE 17 de enero de 2018). Descargar Resolución.
El objeto del presente recurso es el defecto señalado por el Registrador en su nota de calificación, de no constar en la hoja de Datos Generales de Identificación, el resultado del ejercicio -beneficio/pérdida- y en su caso, su aplicación. El recurrente señala, resumidamente, que sí consta el dato, al haberse consignado “cero”. La exigencia impuesta por la Ley de Sociedades de Capital de que tanto en la escritura de extinción y en la inscripción de esta conste el valor de la cuota de liquidación que corresponde a cada socios así como la identidad de estos es una medida de tutela de los acreedores sociales, toda vez que aquellos responderán solidariamente de las deudas sociales no satisfechas hasta el límite de lo que hubieran recibido como cuota de liquidación; y, lo que hubieran recibido como cuota de liquidación a que se refiere el transcrito artículo 399.1 es una cifra que define un límite de responsabilidad de los socios frente a terceros acreedores.
TRANSMISIÓN DE LA UNIDAD PRODUCTIVA EFECTUADA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DE LA MASA ACTIVA DEL CONCURSO DE ACREEDORES
Resolución de 18 de enero de 2018 (BOE 1 de febrero de 2018). Descargar Resolución.
En este expediente, las cuestiones por analizar son dos: en primer lugar, si la enajenación de la unidad productiva existente en la masa activa de la sociedad concursada podía llevarse a cabo mediante subasta notarial electrónica; y, en segundo lugar, en caso de que la anterior cuestión mereciera respuesta positiva, si la subasta se ha realizado conforme a las reglas contenidas en el plan de liquidación aprobado por el Juez del concurso.
La Dirección General entiende que no puede formularse reproche a la escritura de compraventa presentada a inscripción, en la que figura testimoniada, junto con otros documentos, el acta de subasta: la unidad productiva se subasta -primera, y, por el resultado, única subasta- por un precio mínimo inicial de 5.000.000 de euros; ningún interesado, salvo la propia acreedora hipotecaria, realiza puja alguna; la entidad de crédito titular del derecho real de garantía puja por una cantidad ligeramente inferior al 50% de ese precio mínimo inicial; el notario requerido para la subasta aprueba el remate; y el administrador concursal y la entidad de crédito acreedora otorga la correspondiente escritura pública en la que se refleja la extinción parcial por compensación del crédito reconocido a favor de dicha entidad, quedando el resto de ese crédito reconocido en el concurso como crédito ordinario. La conformidad de lo acontecido al plan de liquidación aprobado se deduce del auto de 9 de marzo de 2017, que, a la vista de la solicitud del administrador concursal a la que acompaña copia de la escritura de compraventa, dicta el juez del concurso ordenando el libramiento del mandamiento de cancelación de cargas. Aunque ese auto no tiene valor de aprobación de la concreta realización de la unidad productiva -aprobación que no exige la Ley Concursal-, permite deducir, tanto la implícita conformidad de los acreedores personados en el concurso de acreedores a la operación documentada en esa escritura -ya que no consta que la hayan objetado-, como la implícita conformidad del Juez al sistema seguido para la enajenación de esa unidad.
SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN REGISTRAL SIN INTERÉS LEGÍTIMO
Reitera la Resolución de 11 de diciembre de 2017, con la que prácticamente coinciden los sujetos (en aquélla el particular y en esta su abogado), las fincas y el “interés legítimo” de un heredero para solicitar certificación de asientos ya no vigentes (en este recurso nada se dice del precio) para impugnar una transmisión previa de su causante.
INSCRIPCIÓN QUE SE REMITE A PLANO: YA NO HAY DUDAS REGISTRALES DE IDENTIDAD
Se da luz verde a una escritura de compraventa, previa agrupación de dos fincas que se formaron en su día por división de una matriz sustancialmente igual a la finca resultante de la agrupación actual. La Dirección General estima, en contra del criterio registral, que no procede tramitar el procedimiento del artículo 201 o el del 199 LH. La referencia en la inscripción a un plano privado no puede justificar dudas sobre la identidad de la finca, porque dicho plano no es una representación gráfica incorporada al Registro conforme a las disposiciones que regulan las representaciones gráficas. Tampoco la divergencia en la titularidad catastral justifica tampoco justifica el rechazo de la representación gráfica aportada, porque no hay norma que imponga la coincidencia (como hacía para las inmatriculaciones por título público el derogado art. 298 RH). La presunción del artículo 3-3 Ley Catastro no afecta a los pronunciamientos sobre titularidad del Registro de la Propiedad.
NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS PRACTICADOS
Resolución de 12 de enero de 2018 (BOE 26 de enero de 2018). Descargar Resolución.
En este caso se trataba de anotación de embargo sobre derecho de arrendamiento financiero con opción de compra. A mayor abundamiento, tampoco cabe entender que solo se ha tomado anotación sobre la opción; al tratarse de un negocio complejo e inescindible, el asiento de anotación de embargo recae sobre el todo.
ERROR EN LA INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL ESTADO CIVIL DEL ADQUIRENTE DE UN INMUEBLE
Resolución de 24 de enero de 2018 (BOE 6 de febrero de 2018). Descargar Resolución.
Figura en el Registro una finca con carácter presuntivamente ganancial dado que en la compraventa el titular manifestó estar casado. Ahora en la escritura de venta manifiesta que está soltero, y además lo acredita con un certificado de vida y estado civil.
La DGRN desestima el recurso, señalando que se presume que el bien inscrito como presuntivamente ganancial pertenece a su titular bajo el régimen jurídico de la sociedad de gananciales, según publica el Registro. Es necesario, por ello, rectificar el Registro y diferencia entre errores de hecho no voluntarios y errores de hecho voluntarios. En el presente caso, al ser un error voluntario (el comprador manifestó estar casado en régimen de gananciales) el documento adecuado para probar dicho error será una certificación de nacimiento en la que no se refleje nota marginal alguna de referencia a otra de matrimonio de la persona interesada. No considera, por tanto, suficiente la certificación de fe de vida y estado, pues no constituye medio de prueba absoluta sino que goza de un limitado valor de simple presunción, y que no es independiente de la voluntad del interesado pues precisamente se apoya en la sola declaración del solicitante para su obtención.
PROCEDIMIENTO DE CONCILIACIÓN ANTE REGISTRADOR: ÁMBITO DE APLICACIÓN Y REQUISITOS
Con ocasión de la interposición de un recurso derivado de una negativa del Registrador a tramitar una solicitud de conciliación relativa a una ocupación de parte de una finca inscrita, la Dirección General hace un análisis de este procedimiento establecido en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria en la reforma producida por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y cuya regulación más extensa se encuentra en los artículos 139 y siguientes de la propia Ley de la Jurisdicción Voluntaria. Son competentes los registradores, los letrados de la Administración de Justicia o los jueces de Paz, así como los notarios, introduciendo un nuevo Capítulo VII de la Ley del Notariado. Se extiende tanto a cuestiones ya en pleito o para evitarlo, y el registrador, como es el caso que nos ocupa, no puede alegar que no se trata de actos inscribibles, porque la regulación no lo limita, ni que la documentación tenga que cumplir los mismos requisitos que la necesaria para provocar una inscripción.
COMUNICACIÓN PLUSVALÍA POR EL NOTARIO: REQUISITOS DEL JUSTIFICANTE DE RECEPCIÓN POR EL AYUNTAMIENTO
Resolución de 15 de enero de 2018 (BOE 26 de enero de 2018). Descargar Resolución.
La Dirección General establece que para poder dar por realizada la comunicación prevista en el artículo 110.6.b) de la Ley Reguladora de Haciendas Locales y levantar así el cierre registral establecido en el artículo 254.5 LH, es necesario que la justificación de la recepción sea emitida por la Administración competente, que no es otra que el Ayuntamiento respectivo.
INMATRICULACIÓN: DUDAS IDENTIDAD DE LA FINCA
Resolución de 16 de enero de 2018 (BOE 26 de enero de 2018). Descargar Resolución.
La Registradora manifiesta dudas fundadas en su calificación y expone la documentación que a su juicio debe aportarse para disipar tales dudas, que confirma la DGRN señalando que no procede la inscripción de la representación gráfica conforme al artículo 199 LH, salvo que se aporte la documentación requerida por la registradora, y sin perjuicio de que los interesados puedan acudir al específico procedimiento ante Notario para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas por la Registradora.
REFERENCIA CATASTRAL: EXCESO DE CABIDA
Debe decidirse si procede la constancia registral de la referencia catastral de una finca, por existir dudas sobre su correspondencia con la finca inscrita y porque la diferencia de cabida debe acreditarse mediante expediente de dominio tramitado notarialmente de conformidad con el artículo 201 LH. El recurso se refiere únicamente a la constancia registral de la referencia catastral y la Dirección General entiende que existiendo una diferencia entre ambas superficies que excede del 10% legalmente previsto y la falta de correspondencia del número de polígono y parcela catastral que figura en el Registro con el que consta en la certificación catastral aportada, no procede la inscripción.
PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199.2 DE LA LEY HIPOTECARIA: LA OPOSICIÓN FUNDADA PUEDE DAR LUGAR A UN RESULTADO NEGATIVO
Resolución de 17 de enero de 2018 (BOE 26 de enero de 2018). Descargar Resolución. En similar sentido Resolución de 6 de febrero de 2018 (BOE 14 de febrero de 2018) Descargar Resolución. y Resolución de 7 de febrero de 2018 (BOE 22 de febrero de 2018). Descargar Resolución.
Se agrupan dos fincas, resultando una superficie superior a la que resulta del Registro. El titular insta al Registrador el procedimiento del artículo 199.2 de Ley Hipotecaria, con notificación a colindantes catastrales, presentándose un heredero del titular catastral con una representación gráfica diferente alegando que se invade su finca. El Registrador suspende la inscripción, aduciendo dudas fundadas, lo que es confirmado por la Dirección General, quien afirma que es posible la constancia de una representación gráfica aunque no haya validación positiva por el Catastro. Toda vez que existen dudas podrá acudirse al procedimiento regulado en el artículo 200 LH, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente. El objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial, por lo que la Dirección General da la razón al Registrador.
REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: DERECHO TRANSITORIO
Resolución de 30 de enero de 2018 (BOE 13 de febrero de 2018). Descargar Resolución.
Se tramita un expediente de dominio judicial (antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015) para reanudar el tracto sucesivo interrumpido de una finca cuya última inscripción es de hace más de 100 años, que finaliza favorablemente y se declara justificado el dominio. El Registrador suspende la inscripción por dos razones: porque los actuales titulares adquirieron de un heredero del titular registral y por ello considera que no hay propiamente ruptura del tracto y porque se amplía la superficie construida de la vivienda existente en la finca en contra de lo dispuesto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
La DGRN revoca la calificación, recordando que, aunque el expediente se ha presentado en el Registro después de 1 de noviembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, es de aplicación a este tipo de expedientes la legislación anterior conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria de dicha Ley. En cuanto al primer defecto, recuerda que el artículo 208 LH, recogiendo la doctrina anterior, establece que no hay interrupción del tracto cuando se adquiere de los herederos del titular registral. Sin embargo, la propia DGRN ha matizado en algunas resoluciones que ello es así cuando se adquiere de todos los herederos, pero no cuando se adquiere solo de algunos de los herederos, como en el presente caso. Además, en los casos de extraordinaria dificultad para conseguir el título intermedio también admite este tipo de expedientes, aunque no haya verdadera interrupción del tracto. En cuanto al segundo defecto, recuerda al Registrador que no basta la cita de un precepto, sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación. Sobre el fondo del defecto especifica que los títulos judiciales son hábiles para contender las declaraciones de obras nuevas, pero tienen que cumplir los requisitos urbanísticos que recoge el artículo 28 Ley del Suelo. Y, en el presente caso, se ha justificado debidamente la legalidad de la construcción por antigüedad con el certificado catastral aportado.
CONTRA LA CALIFICACIÓN NEGATIVA POR DUDAS DE IDENTIDAD SOBRE LA FINCA NO CABE ACUDIR AL JUEZ PARA QUE DICTE AUTO RESOLVIENDO CONFORME AL ARTÍCULO 300 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO, HOY TÁCITAMENTE DEROGADO
Se pretende la inmatriculación de varias fincas impedido por la registradora al tener dudas fundadas que tales fincas coinciden con otras ya existentes en el Registro. Tras señalar la Dirección General que las dudas fundadas deben estar suficientemente justificadas, indica que ante una calificación de este tipo ya no es defendible acudir al procedimiento de los artículos 300 y 306 RH, esto es, si puede o no la autoridad que expidió el documento inmatriculador acudir al Juez de Primera Instancia del partido en que radique el inmueble para que, éste, a la vista de los antecedentes registrales y documentales, y dando audiencia a los titulares registrales de las fincas previamente inmatriculadas, dicte auto declarando o no procedente la inmatriculación pretendida. La Resolución recuerda la anterior de 17 de noviembre de 2015, que ya consideró que cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que “quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley”, ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.
Actualmente la competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, queda concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda, y que habría de culminar en forma de sentencia.
La hipoteca se puede cancelar por la mera renuncia del acreedor hipotecario, siendo irrelevantes las vicisitudes del préstamo garantizado
CABE LA CANCELACIÓN DE HIPOTECA BASADA EN LA RENUNCIA DEL ACREEDOR HIPOTECARIO, SIENDO IRRELEVANTE LO QUE LE OCURRA AL PRÉSTAMO GARANTIZADO
Debe decidirse si puede practicarse la cancelación de una hipoteca cuando la escritura de cancelación de la misma se expresa que, no obstante no haber sido reintegrado de la totalidad, el banco, a solicitud de la parte prestataria, ha accedido a cancelar totalmente la hipoteca; y se añade que, al estar la sociedad deudora declarada en concurso, las cantidades que no han sido satisfechas quedarán reconocidas en el concurso con la calificación que corresponda pudiendo hacer valer el banco sus derechos ante el Juzgado de lo Mercantil.
La Dirección General entiende que renunciando el acreedor de forma indubitada al derecho real de hipoteca son intrascendentes las vicisitudes del crédito por él garantizadas que se hayan reflejado en la escritura, se haya extinguido o subsista, sea con unas nuevas garantías o tan solo con la responsabilidad personal del deudor, pues todo ello queda limitado al ámbito obligacional de las relaciones inter partes. En el presente supuesto, la cancelación de la hipoteca se basa en la renuncia del acreedor al derecho real de hipoteca. Por ello, para practicar la cancelación solicitada es irrelevante lo que ocurra respecto de los créditos pendientes de pago que pierden la garantía hipotecaria.
UN INTERÉS REMUNERATORIO DEL 12% FIJO PUEDE NO RESULTAR NECESARIAMENTE ABUSIVO, ATENDIENDO A LAS CIRCUNSTANCIAS DEL CASO; SÍ UNA COMISIÓN DE APERTURA DEL 14%.; SE PUEDE HIPOTECAR EN VIRTUD DE PODER GENERAL QUE RECONOZCA ESA FACULTAD
Resolución de 1 de febrero de 2018 (BOE 14 de febrero de 2018). Descargar Resolución.
En un préstamo hipotecario concedido por una entidad no de crédito se pacta un interés fijo del 12%, una comisión de apertura del 14%, y una provisión de fondos del 5,5% que se detrae del capital prestado, y se hipoteca una casa de la madre de la prestataria, siendo representada por su hija en virtud de un poder general que incluye la facultad de hipotecar.
El Registrador considera abusivas las condiciones señaladas sin aportar una fundamentación mínimamente sólida de la tal afirmación y considerar que la hipoteca requiere un poder expreso.
La Dirección General, salvo la comisión de apertura que sí la considera abusiva ya que no se justifica su importe en relación a una efectiva prestación de servicios que se corresponda con esa elevada cantidad, revoca la calificación registral, al considerar que se excede del ámbito de calificación registral señalar determinado límite al porcentaje del interés remuneratorio, al ser un elemento esencial del negocio y lo que se debe tener en cuenta es si ha habido la suficiente información y transparencia. Pero ello, no ampara la posibilidad de un tipo de interés excesivo, pero para limitar el mismo hay que tener en cuenta la Ley de 23 de julio de 1908 de Represión de la Usura. Y en este caso, dadas las circunstancias, no considera usurario un tipo del 12%.
Y, con respecto del poder, hay que diferenciar entre el poder concebido en términos generales que se extiende a los actos de administración, que no permite hipotecar, de lo que es un poder general que comprende una enumeración extensa de facultades, que, en caso de incluir la de hipotecar, permitiría otorgar la misma.
EN LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA HAY QUE NOTIFICAR Y REQUERIR DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
No habiendo sido demandada la actual titular registral de la finca hipotecada, que adquirió su derecho con posterioridad a la inscripción de hipoteca, pero que inscribió con anterioridad a la presentación de la demanda, no es posible inscribir la finca a nombre del adjudicatario y practicar las demás actuaciones derivadas del procedimiento.
Cuando se inscribe la cesión del crédito a favor de la entidad actora ya constaba inscrita la nueva titularidad, por lo que no puede alegarse, en los términos antes expuestos, el desconocimiento de la existencia del tercer poseedor y en todo caso, las anteriores circunstancias se pusieron de manifiesto en la certificación expedida en sede del procedimiento de ejecución.
RESPONSABILIDAD POR INTERESES DE DEMORA: EL LÍMITE MÁXIMO DE COBERTURA FRENTE A TERCEROS ES DE CINCO AÑOS INDEPENDIENTE DE LOS INTERESES ORDINARIOS
Resolución de 16 de febrero de 2018 (BOE 27 de febrero de 2018). Descargar Resolución.
El registrador alega en este supuesto que se garantizan en conjunto intereses ordinarios e intereses de demora por un plazo que sumado asciende a casi seis años, y que el máximo de años garantizables por intereses en su conjunto asciende a los cinco años establecidos en el artículo 114 LH. La Dirección General afirma no cabe entender incluidos bajo la genérica cobertura real por intereses a los devengados en caso de mora; éstos, si pretenden protección hipotecaria, deberán establecerse de forma diferenciada, con señalamiento de un tope máximo y con respeto de las demás exigencias requeridas por las especiales características de las hipotecas de seguridad», lo que incluye el límite máximo de cobertura frente a terceros de cinco años, pero de forma independiente respecto del límite de los intereses ordinarios, como diferenciada es su cobertura hipotecaria y su tope máximo.
EJECUCIÓN HIPOTECARIA: POSIBILIDAD DE REMATE INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
El objeto de este expediente es un decreto dictado en un procedimiento de ejecución en el que la finca, una vez celebrada la correspondiente subasta que quedó desierta, fue objeto de adjudicación al ejecutante por cantidad inferior al 50% de su valor de tasación.
La Dirección General entiende que existiendo postores cabe la posibilidad de que el remate sea inferior al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Y en este caso, como garantía complementaria la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, y establece que, en caso de que se realice el remate en esos términos, existirá la posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación.
CANCELACIÓN DE HIPOTECA Y TRACTO SUCESIVO
Se discute en este expediente si es o no inscribible una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca sobre siete fincas registrales autorizada el día 3 de julio de 2009 cuyo acreedor hipotecario era “Caja de Ahorros de Galicia”, pero que no fue presentada en el Registro de la Propiedad hasta el día 28 de agosto de 2017 siendo, según el Registro, en tal fecha el acreedor hipotecario la “Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.” en virtud de escritura pública de cesión de créditos autorizada el día 7 de noviembre de 2013. El Registrador de la Propiedad suspende la inscripción al entender que constando inscrito en la actualidad el derecho de hipoteca objeto de cancelación a favor de “Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.” y otorgando el título cancelatorio “Caja de Ahorros de Galicia”, falta el preceptivo consentimiento de la actual titular registral para proceder a dicha cancelación.
La Dirección General revoca la nota entendiendo que de acuerdo con las normas reguladoras del Código Civil, el deudor cedido puede oponer al cesionario que el crédito había quedado ya extinguido por pago al acreedor inicial cedente, siendo éste, el acreedor cedente, responsable frente al acreedor cesionario en los términos de los artículos 1529 y 1530 CC. En armonía con este mismo precepto, el artículo 176 RH dispone que la inscripción de cesión de créditos hipotecarios, cuando no constare en el Registro que se ha dado conocimiento al deudor y éste pagare al cedente, podrá cancelarse con el documento que acredite dicho pago, sin perjuicio de las responsabilidades a que se refiere el artículo 151 de la Ley, lo que constituye una excepción al principio de tracto sucesivo (art. 20 LH). En consecuencia, debe entenderse que todo pago realizado por el deudor al acreedor cedente con anterioridad a tener conocimiento de la cesión es plenamente válido y liberador.
HIPOTECA SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES QUE CONSTITUYEN UNA ÚNICA VIVIENDA HABITUAL CON UNA ÚNICA REFERENCIA CATASTRAL: NO SE REQUIERE LA PREVIA AGRUPACIÓN
Resolución de 20 de febrero de 2018 (BOE 7 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Se formalizó un préstamo garantizado con hipoteca sobre dos fincas registrales independientes que se corresponden con una sola finca catastral señalada con el mismo número de la calle en que está ubicada. Y en la escritura se expresa que ambas fincas “constituyen una unidad funcional que ha sido adquirida para destinarla a vivienda habitual”. La Registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, debe determinarse cuál de ambas fincas adquiridas es la vivienda habitual de los prestatarios, pues no consta en el Registro que sean una sola, por no haberse realizado la agrupación.
La Dirección General revoca la nota de calificación, entendiendo que a la luz del espíritu y finalidad de las normas protectoras de los hipotecantes de su vivienda habitual antes referidas, debe concluirse que habrá de pasarse por la manifestación del hipotecante, consentida por la parte acreedora (con la trascendencia que tiene respecto de la eficacia y alcance del derecho constituido), sobre el carácter de única vivienda habitual atribuido a las dos fincas hipotecadas que están configuradas como una sola finca catastral y situadas en el mismo número de la calle, sin necesidad de su agrupación registral, de suerte que tal circunstancia de hecho quede amparada por la presunción iuris tantum establecida por el artículo 21 LH. La atribución del carácter de vivienda habitual a las dos fincas registrales puede y debe hacerse constar en la inscripción pero la consideración de dichas fincas como una sola (por “unidad funcional”) no pueda tener acceso al registro por precisarse para ello la formalización de la correspondiente agrupación, tal y como se indica en la calificación (cfr. arts. 29 y 98 LH y 51.7 de su Reglamento).
CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD: PLAZOS
Resolución de 20 de febrero 2018 (BOE 7 de marzo de 2018). Descargar Resolución.
Para determinar el plazo de caducidad de una hipoteca y poder proceder a su cancelación, hay que interpretar en los supuestos en que no está claramente determinada dicha cuestión, las cláusulas de la escritura, para poder precisar el dies a quo y el dies ad quem del plazo de ejercicio de la acción hipotecaria.
CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PRORROGADA CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
La Dirección General reitera que no cabe su cancelación por caducidad y que se reconoce un plazo de seis meses, contados desde la emisión de la Resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, para poder proceder a su cancelación.
CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN YA CADUCADA
En el supuesto de hecho cuando el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se presentan en el Registro, la caducidad de la anotación del embargo de los que dimanan ya se había producido. En consecuencia, se toma razón del auto de adjudicación, pero se rechaza la cancelación de las anotaciones preventivas de embargo posteriores, que se encuentran vigentes al estar caducada la anotación del embargo letra E, ordenada en los autos que dan lugar al mandamiento cancelatorio. Caducada la anotación, debe actuar el Registrador a estos efectos como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución dependerá de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación registral.
ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER: SON DIFERENTES SUS EFECTOS SI EL ORIGEN DE LA PROHIBICIÓN ES UN PROCESO CIVIL O UN PROCESO PENAL/ADMINISTRATIVO
En un aumento de capital social se aportan dos fincas en las que existen una prohibición de disponer anotada en el Registro procedente de un proceso civil, la Registradora deniega la inscripción por la existencia de dicha prohibición. El interesado recurre y alega que la fecha de la escritura del aumento de capital es anterior a la fecha de la anotación de la prohibición de disponer en el Registro.
La DGRN desestima el recurso, diferenciando entre las prohibiciones de disponer voluntarias y/o procedentes de un proceso civil y las prohibiciones de disponer procedentes de un proceso penal o administrativo:
1º) Las prohibiciones de disponer voluntarias o procedentes de un proceso civil tienen una función de garantía y su finalidad es evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad dispositiva. Por ello, hay que atender a las fechas de la prohibición y del acto dispositivo, de forma que si la disposición (la fecha en escritura) se efectuó antes de la existencia de la prohibición (la fecha de la Resolución judicial) el acto dispositivo fue válido y puede acceder al Registro y ello aunque tenga prioridad registral la prohibición, que no se cancelará sino que debe arrastrarse, todo ello conforme al artículo 145 RH.
2º) Las prohibiciones de disponer procedentes de un proceso penal o administrativo tienen por finalidad garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar, con un cierto componente de orden público, por lo que se aplicará exclusivamente el principio de prioridad registral establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, sin atender a las fechas de la prohibición de disponer y del acto dispositivo.
Y, en el presente caso, se trata de una prohibición de disponer procedente de un proceso civil, que es anterior no solo a la fecha de presentación de la escritura de aportación por ampliación de capital sino incluso a la fecha de la propia escritura, por lo que se produce un cierre registral y el defecto debe ser confirmado.
Resolución de 22 de enero de 2018 (BOE 1 de febrero de 2018). Descargar Resolución.
Se plantea si cabe la cancelación de dos anotaciones preventivas de embargo inscritas con posterioridad a la inscripción de un derecho de arrendamiento con opción de compra. Al ejercicio del derecho de opción de compra una parte del precio pactado se imputaba a las rentas satisfechas durante la vigencia del arrendamiento y la restante parte se abonaba mediante un cheque bancario destinado a la satisfacción y cancelación de una carga hipotecaria inscrita con anterioridad al derecho de opción. Con número anterior de protocolo, se cancelaba registralmente la hipoteca. El Registrador califica negativamente al no haberse acreditado la pertinente consignación del precio pagado por el ejercicio del derecho de opción,
Y manifiesta que la hipoteca constituida e inscrita es preferente no solo a la opción de compra, sino también a las anotaciones de embargo posteriores. Además, el pago no se ha realizado al vendedor, sino que dicho pago se ha realizado al Banco acreedor que ha formalizado en el mismo acto escritura de cancelación de hipoteca procediéndose incluso a su cancelación registral, lo cual trae todo ello causa de la propia escritura de compraventa, con la cual tiene íntima relación, como negocio jurídico relacionado con él. En este sentido, no puede pretenderse que habiéndose pagado y cancelado por el Registrador la hipoteca, se exija además la consignación de su importe.

References: Resolución 
 artículo 23

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 artículo 17

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 Real Decreto 
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 artículo 202

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Resolución 
 Resolución 
 artículo 3

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 artículo 1067

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 artículo 1056
 artículo 841

Resolución 
 artículo 3
 ARTÍCULO 1057

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 artículo 1057
 artículo 1057
 artículo 270
 artículo 1057
 artículo 1057
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 artículo 181
 artículo 233
 artículo 230

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 ARTÍCULO 7
 artículo 279

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 artículo 399

Resolución 
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 artículo 201
 artículo 3

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 artículo 103

Resolución 
 artículo 110
 artículo 254

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 artículo 199
 artículo 201
 artículo 201
 ARTÍCULO 199

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 Resolución 
 artículo 199
 artículo 200

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 artículo 201
 artículo 208
 artículo 28
 ARTÍCULO 300
 Resolución 

Resolución 

Resolución 
 artículo 114
 artículo 176
 artículo 151

Resolución 
 artículo 21

Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 145
 artículo 17

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