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Timestamp: 2017-10-23 09:59:26+00:00

Document:
NZM 2017, 611
NJW-RR 2017, 845
Hiergegen richtet sich die Beschwerde der notariell vertretenen Beteiligten. Das Grundbuch sei falsch und ungeachtet des lange zurückliegenden Eintragungsvorgangs von Amts wegen zu berichtigen, weil die Teilungserklärung für die Räumlichkeit eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter („Wohnung“) enthalte.
2. Die Beschwerde ist begründet. Für die begehrte Eintragung ist die Zustimmung sämtlicher Eigentümer der Wohnanlage - einschließlich von Vormerkungsberechtigten - in der Form des § 29 GBO nicht erforderlich.
aa) Die nach § 8 WEG vorgenommene Teilung durch den Eigentümer bestimmte für die gegenständliche Einheit Nr. 1 die Verbindung des Miteigentumsanteils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im Erdgeschoß (ursprünglich mit Keller, nach dem Nachtrag vom 17.8.1983 ohne den bezeichneten Kellerraum). Anhaltspunkte für eine Nutzung der Räume zu anderen als zu Wohnzwecken finden sich in der Teilungserklärung nicht. Diese teilt durchwegs in „Wohnungen“ auf (II.); beantragt ist auch die Anlegung entsprechender „Wohnungsgrundbücher“ (V. 1.). Lediglich der ursprüngliche Beschrieb für das ungeteilte Eigentum gibt einen Hinweis darauf, dass das vorhandene Gebäude Räume aufwies, die nicht zum Wohnen bestimmt waren („Wohnhaus mit Laden“). Aus der in der Bauzeichnung (Aufteilungsplan) nicht enthaltenen - auch nicht gebotenen (vgl. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG), vielmehr rechtlich überflüssigen (vgl. BGH ZMR 2013, 452; 2010, 461) - Funktionsbezeichnung der mit derselben Nummer (1) gekennzeichneten Räume lässt sich nichts schließen, was der Eintragungsbewilligung nach § 7 Abs. 3 WEG widerspräche.
bb) Unrichtig ist hingegen die gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG erteilte Bescheinigung vom 7.2.1983, die die Abgeschlossenheit der mit Nr. 1 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden (gewerblich genutzten) Räume nach § 3 Abs. 2 WEG bestätigt. Weil das Ausstattungserfordernis von Teileigentum einerseits, Wohnungseigentum andererseits, unterschiedlich ist (vgl. Nrn. 4 und 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.3.1974, BAnz. Nr. 58 vom 23.3.1974; OLG Düsseldorf FGPrax 1998, 12; Rapp RNotZ 2013, 429/431), hätte die seinerzeitige Eintragung nicht vorgenommen werden dürfen (vgl. § 3 Abs. 2 WEG). Der Mangel berührt aber die wirksame Entstehung von Sondereigentum nicht (vgl. BGHZ 110, 36/40; Schneider in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 3 Rn. 62 und 63a).
aa) Die Eintragung des Miteigentumsanteils im (Teileigentums-)Grundbuch als mit dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden gewerblich genutzten Räumen (§ 1 Abs. 3 WEG) verbunden steht im Widerspruch zur Teilungserklärung, welche das Sondereigentum als Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG) bestimmt. Eine Auflösung dieser Widersprüchlichkeit, etwa durch Auslegung, ist nicht möglich, weil sich ein geltungsfähiger Sinn in der einen oder anderen Richtung nicht ermitteln lässt (vgl. BayObLGZ 1998, 39/43). Angelehnt an die vom Senat gebilligte Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts handelt es sich bei dem Eintrag des Sondereigentums als „gewerblich genutzte Räume“ um eine im Grundbuch eintragungsfähige Bestimmung (a. a. O.; ebenso Meikel/Morvilius GBO 11. Aufl. Einl B Rn. 207; siehe auch Bärmann/Armbrüster WEG 13. Aufl. § 1 Rn. 33), die nicht nur als Unrichtigkeit tatsächlicher Art - etwa einer fehlerhaften Angabe zur Nutzungsart eines Grundstücks - durch Richtigstellung von Amts wegen beseitigt werden kann (so aber Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 192; Hügel/Kral GBO WEG Rn. 123; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2872c; Timme/Kral WEG 2. Aufl. § 7 Rn. 102; Bärmann/Armbrüster § 1 Rn. 32; § 7 Rn. 50; wohl auch von Oefele in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. AT V Rn. 233). Eine eintragungsfähige Bestimmung, die zu der ebenfalls nach § 7 Abs. 3 WEG zum Grundbuchinhalt gewordenen Eintragungsbewilligung in einem unlöslichen Widerspruch steht, ist aber inhaltlich unzulässig (Hügel/Holzer § 53 Rn. 69 mit 81) und steht nicht unter dem öffentlichen Glauben (BayObLG a. a. O.; ferner BayObLGZ 1997, 233/237). Die Eintragung ist nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO als inhaltlich unzulässig zu löschen.
bb) Wegen des dabei zu beachtenden Verfahrens und der Notwendigkeit, den ursprünglichen Antrag sodann neu zu verbescheiden, nimmt der Senat auf die Ausführungen des Bayerischen Oberstern Landesgerichts in dessen Entscheidung vom 13.2.1998 (BayObLGZ 1998, 39/43 f. unter II. 2. b) Bezug. Zu beachten ist darüber hinaus, dass im Verfahren der Amtslöschung den übrigen Wohnungs- und Teileigentümern sowie dinglich Berechtigten Gehör zu gewähren ist (Demharter § 53 Rn. 57; Hügel/Holzer § 53 Rn. 86).

References: § 29
 § 8
 § 7
 BGH 
 § 7
 § 7
 § 3
 § 7
 § 32
 § 3
 § 3
 § 1
 § 7
 § 7
 § 1
 § 7
 § 7
 § 53
 § 53
 § 53
 § 53