Source: http://www.bdidu.fr/archive/2012/07/21/la-decouverte-d-amiante-entraine-t-elle-la-nullite-de-la-ven.html
Timestamp: 2018-04-24 00:58:32+00:00

Document:
La découverte d'amiante entraîne-t-elle la nullité de la vente d'immeuble ? - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
03h22 22 juil. 2012
La découverte d'amiante entraîne-t-elle la nullité de la vente d'immeuble ?
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 24 janvier 2011), que, par acte du 21 août 2004, auquel était annexé un diagnostic négatif de recherche d'amiante, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Y... une maison d'habitation ; que soupçonnant la présence d'amiante, les acquéreurs ont fait procéder à un nouvel examen qui en a révélé la présence ; qu'ils ont assigné les vendeurs en annulation de la vente et en garantie des vices cachés et le diagnostiqueur en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors selon le moyen ;
1°/ que pour décider que la présence d'amiante ne compromettait pas la destination de la maison d'habitation et qu'il n'y avait dès lors pas lieu de faire droit aux demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés, les juges du second degré ont retenu que, selon le rapport de l'expert : « les chambres 5 et 6 du rez-de-chaussée ne présentaient notamment pas de danger » ; que toutefois, le rapport de M. Z... du 2 avril 2008, auquel il était expressément référé, mentionnait « Revêtement de sol-RDC-chambre 6, présence d'amiante : oui » ; et encore : « Revêtement de sol-RDC-chambre 5, présence d'amiante : oui » ; qu'à un autre endroit, et dans le même sens, le rapport a fait figurer au nombre des éléments contenant de l'amiante : « RDC-chambre 6, plancher », et encore : « RDC-chambre 5, plancher » ; qu'en écartant les demandes de M. et Mme Y..., motif pris entre autres de ce que la présence d'amiante était très localisée, dès lors que le phénomène n'affectait pas les chambres du rez-de-chaussée 5 et 6, quand le rapport de M. Philippe Z... énonçait le contraire, la cour d'appel a commis une dénaturation ;
2°/ que pour considérer que l'immeuble ne pouvait être regardé comme impropre à sa destination, les juges du fond ont retenu que des mesures pouvaient être mises en oeuvre pour supprimer à faible coût les éléments dégradés et considérer qu'une remise en état postulait seulement trois dépenses de l'ordre de 1 941, 00 euros, 621, 00 euros et 237, 37 euros ; que toutefois, s'agissant de chiffrer une indemnité due par M. A..., les juges du fond ont retenu qu'une remise en état supposait une dépose évaluée à 7 817, 06 euros, le remplacement de revêtement évalué à 2 804, 19 euros, le replacement de panneaux évalué à 616, 23 euros, et la dépose de tuyaux évaluée à 1 940, 99 euros, soit au total 13 181, 47 euros ; que fondé sur des appréciations contradictoires quant au coût d'une remise en état, l'arrêt attaqué doit être censuré pour contradiction de motifs et, partant violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ qu'eu égard au risque lié à la présence d'amiante, l'acquéreur est fondé à ne pas occuper l'immeuble tant que les travaux nécessaires à l'élimination de l'amiante n'ont pas été réalisés et qu'en refusant toute indemnité, au titre des pertes de loyers, bien que l'arrêt fait apparaître que le comportement de M. A..., chargé du diagnostic, avait au moins différé dans le temps la possibilité pour M. et Mme Y... d'occuper l'immeuble acheté, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, quand bien même la résolution n'aurait été prononcée, a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'au rez-de-chaussée les revêtements de sol et les éléments décoratifs comportant de l'amiante n'étaient pas dégradés et pouvaient être supprimés par des travaux d'un montant de 2 783, 37 euros, que les chambres 5 et 6 ne présentaient pas de danger et que de nombreuses pièces étaient exemptes d'amiante dont la présence était très localisée et souverainement retenu que, si le diagnostiqueur avait rempli sa mission, les acquéreurs n'auraient pas eu à payer des frais s'élevant à 13 181, 47 euros pour supprimer tout risque lié à la présence d'amiante, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite, a pu retenir, sans dénaturation du diagnostic de recherche d'amiante, que l'immeuble n'était pas impropre à sa destination et que les époux Y... ne pouvaient invoquer l'impossibilité de le donner en location ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à M. et Mme X...la somme de 2 500 euros et à l'agence Agenda Meuse la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. et Mme Y... ;
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mme X, M. Philippe Y...
EN CE QU'il a rejeté la demande dirigée contre M. et Mme X... et visant à la résolution de la vente, outre les restitutions et des dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « dans un rapport du 28 mars 2008, M. Z... Philippe, diagnostique immobilier, a repéré de l'amiante dans les éléments suivants de la maison acquise par les époux Y... :- rez-dechaussée/ garage : chute eaux pluviales, amiante ciment bon état-extérieur : chute eaux pluviales, amiante ciment état dégradé (fractures ou fissures) ;- rez-dechaussée, chambres 5, 6 : revêtements de sol collé, chrysotile, bon état ;- rez-dechaussée, chaufferie : dans placard et sur le dessus de chaudière, dalles de sol non collé, chrysotile, bon état dans le placard, état dégradé sur la chaudière (fractures ou fissures) ;- 1er étage, séjour et lingerie : imposte inférieure de portes-fenêtres, chrysotile, bon état sauf séjour, état dégradé (fractures ou fissures) ; (…) ; que selon le rapport de M. Z..., la présence d'amiante dans la maison est très localisée : qu'au 1er étage il n'y en a que sur le bas des portes-fenêtres du séjour et de la portefenêtre de la lingerie, soit SUI des éléments d'équipement facilement remplaçables ; qu'au rez-de-chaussée, les revêtements de sol qui en comportent ne sont pas dégradés, et les dalles situées dans le placard et sur la chaudière, n'ayant qu'un effet décoratif, ne sont pas collées et peuvent être facilement supprimées, que deux conduites d'eaux pluviales sont en amiante ciment, mais que l'une d'elles n'est pas dégradée, et que celle dégradée se situe en extérieur ; que la présence d'amiante relevée ne rend pas l'immeuble impropre à sa destination compte tenu de la constitution de l'immeuble telle qu'elle apparaît notamment sur le plan joint au rapport Z..., la maison comportant de nombreuses pièces au ler étage et en rez-de-chaussée ne présentant aucun danger en l'absence d'amiante, de la localisation très limitée de l'amiante, de son état, les chambres 5 et 6 du rez-de-chaussée ne présentant notamment pas de danger, et des mesures pouvant être mises en oeuvre pour supprimer à faible coût les éléments dégradés, de l'ordre de 1. 941 euros pour la dépose et le remplacement des conduites d'eaux pluviales (devis MSCZ du 22. 4. 08), de 620 euros pour le remplacement des panneaux bas des portes-fenêtres (devis Miroiterie Verdunoise du 29. 4. 08), de l'ordre de 237, 37 euros pour l'enlèvement et le remplacement des dalles non collées dans le placard de la chaufferie (devis Bechamp du 24. 4. 08), étant souligné qu'il n'y a pas lieu de poser un revêtement sur le dessus de la chaudière qui n'a pas vocation à en recevoir un ; que l'action rédhibitoire intentée par les époux Y..., incluant la demande de dommages et intérêts fondée sur l'article 1645 du code civil, ne peut en conséquence prospérer » ;
ALORS QUE, premièrement, pour décider que la présence d'amiante ne compromettait pas la destination de la maison d'habitation et qu'il n'y avait dès lors pas lieu de faire droit aux demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés, les juges du second degré ont retenu que, selon le rapport de M. Philippe Z... : « les chambres 5 et 6 du rez-de-chaussée ne présentaient notamment pas de danger » ; que toutefois, le rapport de M. Philippe Z... du 2 avril 2008, auquel il était expressément référé, mentionnait (annexe p. 6) : « Revêtement de sol (…) RDC – chambre 6 (…). Présence d'amiante : oui » ; et encore : « Revêtement de sol (…) RDC – chambre 5 (…) Présence d'amiante : oui » ; qu'à un autre endroit, et dans le même sens, le rapport a fait figurer au nombre des éléments contenant de l'amiante : « RDC – chambre 6, plancher » (page 9), et encore : « RDC – chambre 5, plancher » (page 9) ; qu'en écartant les demandes de M. et Mme Y..., motif pris entre autres de ce que la présence d'amiante était très localisée, dès lors que le phénomène n'affectait pas les chambres du rez-de-chaussée 5 et 6, quand le rapport de M. Philippe Z... énonçait le contraire, les juges du fond ont commis une dénaturation ;
ALORS QUE, deuxièmement, pour considérer que l'immeuble ne pouvait être regardé comme impropre à sa destination, les juges du fond ont retenu que des mesures pouvaient être mises en oeuvre pour supprimer à faible coût les éléments dégradés et considérer qu'une remise en état postulait seulement trois dépenses de l'ordre de 1. 941, 00 euros, 621, 00 euros et 237, 37 euros (p. 9, avantdernier alinéa) ; que toutefois, s'agissant de chiffrer une indemnité due par M. A..., les juges du fond ont retenu qu'une remise en état supposait une dépose évaluée à 7. 817, 06 euros, le remplacement de revêtement évalué à 2. 804, 19 euros, le replacement de panneaux évalué à 616, 23 euros, et la dépose de tuyaux évaluée à 1. 940, 99 euros, soit au total 13. 181, 47 euros (arrêt, p. 11, alinéa 2) ; que fondé sur des appréciations contradictoires quant au coût d'une remise en état, l'arrêt attaqué doit être censuré pour contradiction de motifs et, partant, violation de l'article 455 du code de procédure civile.
EN CE QUE, s'il a octroyé à bon droit des indemnités à M. et Mme Y... et condamné M. A... à due concurrence, il a, en revanche, rejeté à tort la demande portant sur le préjudice qu'ils ont subi du fait de l'absence de location de la maison d'habitation qu'ils occupaient précédemment ;
AUX MOTIFS QUE « M. et Mme Y... ne sont pas fondés à obtenir une indemnité pour (…) pertes de loyers pour impossibilité de donner en location leur maison située à Villers Semeuse, ces postes ne pouvant être considérés comme étant les préjudices subis par les intéressés, alors que la vente de l'immeuble n'a pas été résolue » (arrêt, p. 10, avant-dernier alinéa) ;
ALORS QUE, eu égard au risque lié à la présence d'amiante, l'acquéreur est en tout état de cause fondé à ne pas occuper l'immeuble tant que les travaux nécessaires à l'élimination de l'amiante n'ont pas été réalisés et qu'en refusant toute indemnité, au titre des pertes de loyers, bien que l'arrêt fait apparaître que le comportement de M. A..., chargé du diagnostic, avait au moins différé dans le temps la possibilité pour M. et Mme Y... d'occuper l'immeuble acheté, les juges du fond, qui n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, quand bien même la résolution n'aurait été prononcée, ont violé l'article 1382 du code civil. "

References: l'article 455
 l'article 1382
 l'article 700
 l'article 1645
 l'article 455
 l'article 1382