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Timestamp: 2017-07-28 04:29:41+00:00

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PESSOA FÍSICA EQUIPARADA A PESSOA JURÍDICA EM OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Nesse material iremos analisar as principais informações a serem observadas, pelas pessoas físicas que executam as atividades de incorporação, loteamento, onde nesse caso estarão equiparadas a pessoas jurídicas, conforme os conceitos e disposições elencados abaixo.
2. CONCEITO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, antes da conclusão das obras, de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas, nos termos da Lei nº 4.591/1964, artigo 28, parágrafo único.
O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc) em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação (PN CST nº 77/1972).
3. CONCEITO DE INCORPORADOR
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, se comprometa a vender ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras (Lei nº 4.591/1964, artigos 29 e 30).
4. EQUIPARAÇÃO A PESSOA JURÍDICA
De acordo com a legislação do imposto de renda, somente se consideram equiparadas a pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, as pessoas físicas que promoverem incorporação imobiliária de prédios em condomínios ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção, inclusive:
- os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, efetuando registro dos documentos de incorporação ou loteamento, outorgar mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando o mandante se beneficiar do produto dessas alienações, ou assumir a iniciativa ou responsabilidade da incorporação ou loteamento (RIR/1999, artigo 151);
- os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio de mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de corrido o prazo de 60 meses contados da data da averbação, no Registro de Imóveis da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento, para os terrenos adquiridos até 30/06/1977 o prazo é 36 meses (RIR/1999, artigo 152);
- a subdivisão ou desmembramento de imóvel rural havido após 30/06/1977, em mais de dez lotes, ou a alienação de mais dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, tendo em vista que tal operação se equipara a loteamento, salvo se a subdivisão se der por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio (RIR/1999, artigo 153).
5. ATIVIDADE DE CONDOMÍNIO – NÃO EQUIPARAÇÃO
Os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados sociedades de fato, ainda que deles também façam parte pessoas jurídicas. Assim, a cada condômino, pessoas físicas serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e demais dispositivo legais, como se ele fosse o único titular da operação imobiliária, nos limites da sua participação (RIR/1999, artigo 155).
6. CONCEITO DE AQUISIÇÃO E ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS
Caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, da transferência de domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessa de qualquer uma dessas operações, de adjudicação ou arrematação em hasta pública, pela procuração em causa própria, doação, ou por outros contratos afins em que ocorra a transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis (RIR/1999, artigo 154, e PN CST nº 152/1975).
Considera-se ocorrida a aquisição ou alienação ainda que a transmissão se dê mediante instrumento particular (RIR/1999, artigo 154,§ 1º).
7. MOMENTO DA AQUISIÇÃO
Considera-se a data da aquisição ou alienação aquela em que for celebrado o contrato inicial, ainda que mediante instrumento particular (RIR/1999, artigo 154, § 1º).
Caso a transmissão se opere por meio de instrumento particular, a data de aquisição ou alienação constante no respectivo instrumento, se favorável aos interesses da pessoa física, somente será aceita pela autoridade fiscal quando atendida pelo menos uma das seguintes condições (RIR/1999, artigo 154, § 2º):
- o instrumento particular tiver sido registrado no Cartório do Registro Imobiliário, ou no de Títulos e Documentos, no prazo de trinta dias, contados da data nele constante;
- houver conformidade com cheque nominativo pago dentro do prazo de trinta dias, contados da data do instrumento;
- houver conformidade com lançamentos contábeis da pessoa jurídica, atendidos os preceitos para escrituração em vigor;
- houver menção expressa da operação nas declarações de bens da parte interessada, apresentadas tempestivamente à repartição competente, juntamente com as declarações de rendimentos.
8. OBRIGAÇÕES PARA AS PESSOAS FÍSICAS EQUIPARADAS A PESSOA JURÍDICA PELA PRÁTICA IMOBILIÁRIA
- inscrever-se no CNPJ no prazo de noventa dias da data da equiparação;
- manter escrituração contábil completa em livros registrados e autenticados por órgão da Secretaria da Receita Federal;
- manter sob sua guarda e responsabilidade os documentos que comprovem as operações, pelos prazos previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas;
- efetuar as retenções de imposto de renda na fonte previstas na legislação aplicável às pessoas jurídicas, com a posterior entrega da DIRF.
- apresentar demais declarações que estiver obrigada , perante a receita federal conforme o caso.
9. DISPENSA DE REGISTRO NA JUNTA COMERCIAL
Por tratar-se de uma ficção jurídica não há necessidade de registro em órgão de registro de comércio.
10. MOMENTO DOS EFEITOS DA EQUIPARAÇÃO A PESSOA JURÍDICA
A aplicação do regime fiscal das pessoas jurídicas às pessoas físicas a elas equiparadas terá início na data em que se complementarem as condições determinantes da equiparação, consoante os artigos 156 e 158 do RIR/1999:
- na data do arquivamento da documentação do empreendimento no Registro Imobiliário;
- na data da primeira alienação, no caso desta ocorrer antes de decorrido o prazo de sessenta meses (para imóveis havidos após 30/06/1977) e trinta e seis meses (para imóveis havidos até 30/06/1977), contados da data da averbação no Cartório do Registro Imobiliário da construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias, ou a execução de obras de loteamento;
- na data em que ocorrer a subdivisão ou o desmembramento de imóvel rural em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel.
Fundamentação Legal: Os citados no texto
ECONET EDITORA EMPRESARIAL LTDAAutor(a): Vladimir Fonseca - Consultoria Federal
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References: artigo 28
 artigo 151
 artigo 152
 artigo 153
 artigo 155
 artigo 154
 artigo 154
 artigo 154
 artigo 154