Source: https://rechtsanwalt-und-mietrecht.de/begriff-mangel-mietrecht/
Timestamp: 2018-08-16 02:29:04+00:00

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Ein Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich Vereinbarten, die Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit. Der Begriff des Mangels hat für das Gewährleistungsrecht eine zentrale Bedeutung. Die Abweichung kann qualitativ oder quantitativ sein, die Abweichung kann auf tatsächliche Umstände oder rechtliche Verhältnisse zurückzuführen sein. Die Abweichung muss die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder mindern (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Grundsätzlich ist die Sollbeschaffenheit anhand der vertraglichen Vereinbarungen der Parteien festzustellen. Im Rahmen der Vertragsfreiheit können die Parteien im Mietvertrag viel regeln. So kann zwischen Vermieter und Mieter ein besonders niedriger Standard ausdrücklich oder konkludent vereinbart werden. Vereinbart werden kann aber auch ein besonders hoher Standard. Oft treffen die Parteien allerdings keine ausdrückliche Vereinbarung zur Sollbeschaffenheit. Dann stellt sich die Frage nach dem zwischen den Parteien konkludent vereinbarten Standard. In der Regel wird die Rechtsprechung bei der Wohnraummiete einen Mindeststandard des Wohnens fordern.
Im Vertrag wird die Formulierung „es handelt sich um eine besonders ruhige Wohnlage“ genutzt. Im Ergebnis kann der Mieter eine deutlich ruhigere Wohnung erwarten.
Demgegenüber wird die Erwähnung einer Gaststätte unter der Wohnung dazu führen, dass der Mieter von der Gaststätte ausgehenden Lärm hinzunehmen hat.
Enthält der Mietvertrag keine ausdrücklichen Regelungen zur Sollbeschaffenheit, so ist die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes zunächst nach den sonstigen Vereinbarungen der Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, dann nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen. Dann können z. B. ein Übergabeprotokoll, die Wohnungsanzeige, das Maklerexpose, Gutachten, Fotos … etc. herangezogen werden. Umstände, die zum Vertragsinhalt geworden sind bzw. Umstände, die zur Ermittlung des vertragsgemäßen Gebrauchs heranzuziehen sind, können sich auch aus den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen der Mietsache, insbesondere der Art, der Lage, dem Alter und dem Zustand der Mietsache ergeben.
Sowohl bei der Auslegung als auch bei der Feststellung des Sollzustandes ist grundsätzlich auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Allerdings kann zu den Verhältnissen bei Vertragsabschluss auch der Zeit-Umstand gehören.
Die Antwort auf die Frage der Einhaltung technischer Normen, insbesondere die Frage nach der Einhaltung von DIN-Normen liefert noch keine direkte Antwort darauf, ob ein Sachmangel vorliegt oder nicht. So dürfen die Parteien beim Anmieten einer Wohnung im unsanierten Altbau grundsätzlich davon ausgehen, dass der Standard des Gebäudes zum Zeitpunkt der Errichtung vereinbart ist. Anderes dürfte beim Abschluss eines Mietvertrages im sanierten Altbau gelten. Hier gelten neue Baustandards. Bei Neubauten dürfte es sich von selbst verstehen, dass die heute gültigen Standards eingehalten werden. Bleibt der Zustand hinter den gültigen Normen zurück, so liegt dann grundsätzlich ein Mangel vor.
Hinsichtlich der Frage nach dem vertragsgemäßen Standard kommen also grundsätzlich verschiedene Zeitpunkte in Betracht. Maßgeblich kann der Zeitpunkt der Errichtung des Hauses, der Modernisierung, des Vertragsschlusses oder der einer Mängelrüge sein.
Schimmelpilz und Schimmelpilzgefahr
Im Ergebnis kommt es im Hinblick auf die oben angesprochenen technischen Normen nicht darauf an, ob die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, die zum Zeitpunkt der Sanierung oder die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages oder der Mängelrüge bestehenden technischen Normen eingehalten wurden. Der Vermieter schuldet diesbezüglich „zeitgemäße Wohnverhältnisse“ (so das AG Köln mit Urteil vom 6. Mai 2010 zur Anpassungspflicht an zeitgemäße Wohnraumverhältnisse (208 C 310/09):
Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (so der BGH im Leitsatz des Urteils vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03). Im Einzelnen begründet der BGH den Anspruch :
b) Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, muß auch bei der Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. …
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem Stand der neuesten Technik zu halten. Er schuldet aber einen Mindeststandard, den der Mieter bei Vertragsabschluss erwarten darf. Liefert die Heizungsanlage nicht die erforderlichen üblichen Temperaturen, dann soll ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vorliegen. Demgegenüber handelt es sich um einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB, wenn zwar ausreichende Temperaturen erzielt werden, diese jedoch nur unter unwirtschaftlichen Bedingungen erzielt werden können. Eindeutig liegt also ein Mangel vor, wenn die Heizkörper nach technischen Standards unterdimensioniert sind. Die Überdimensionierung kann einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beinhalten.
Kinderlärm ist grundsätzlich sozialadäquat (vgl. BGH vom 29. April 2014, BGH, VIII ZR 197/14, Leitsatz b):
Tierlärm kann einen Mangel darstellen (vgl. Urteil des BGH vom 20. Juni 2012, VIII ZR 268/11, Rdnr. 19):
Die Notwendigkeit eines täglichen drei- bis viermaligen Lüftens begründet einen Fehler der Mietsache, auf den … | mehr

References: § 536
 BGH 
 BGH 
 § 536
 § 556
 BGH 
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