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Timestamp: 2020-07-06 01:23:29+00:00

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Aportaciones críticas al régimen de impugnación de acuerdos comunitarios - Núm. 696, Julio - Agosto 2006 - Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Libros y Revistas - VLEX 341527
Cargo: Profesora Adjunta Universidad Católica San Antonio de Murcia
Páginas: 1446-1496
Impugnación acuerdos Tras la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, fueron muchas e importantes las innovaciones introducidas en el régimen jurídico de esta forma especial de propiedad, innovaciones que inspiraron, en su día, una más que abundante y fructífera literatura jurídica. Han pasado ya varios años desde la entrada en vigor de esta Ley y parece llegado el momento de hacer balance acerca de una materia de vital importancia para el pacífico desarrollo de la convivencia en el seno de las Comunidades de Propietarios. Esta materia no es otra que el régimen jurídico previsto por esta Ley especial para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos comunitarios. La Ley 8/1999 optó por regular en un artículo... (ver resumen completo)
1. Artículo 16, Regla 3. : Impugnación de acuerdos gravemente perjudiciales
2. Artículo 16, Regla 4. : Impugnación de acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos
3. Propuestas de la tramitación parlamentaria.
III. Innovaciones introducidas en la redacción definitiva
IV. Procedimiento de impugnación de acuerdos comunitarios
V. Requisitos objetivos para la impugnación de acuerdos
1. Impugnacion de los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.
2. Impugnacion de los acuerdos lesivos para la comunidad.
3. Impugnacion de los acuerdos lesivos para algún propietario.
4. Impugnación de los acuerdos adoptados con abuso de derecho.
VI. Requisitos subjetivos para la impugnación de acuerdos
1. Asistencia a la junta y voto en contra.
2. Ausencia de la junta pero con manifestacion de discrepancia.
3. Privación indebida del derecho de voto.
4. Pago o consignación de las deudas vencidas con la comunidad.
VII. Plazo para el ejercicio de la accion impugnatoria
VIII. Ejecutividad de los acuerdos impugnados
Tras la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, fueron muchas e importantes las innovaciones introducidas en el régimen jurídico de esta forma especial de propiedad, innovaciones que inspiraron en su día una más que abundante y fructífera literatura jurídica. Han pasado ya varios años desde la entrada en vigor de esta Ley, se han producido incluso dos reformas legislativas posteriores, de la mano de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que vino a dar nueva configuración al procedimiento monitorio especial para la reclamación de las deudas comunitarias y de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, y lo cierto es que la ya tradicional figura de la propiedad de casas por pisos sigue suscitando numerosísimos pleitos ante nuestros Tribunales y sigue dando lugar a un nutrido cuerpo de pronunciamientos jurisprudenciales, en muchos casos, encontrados.
Por todo ello, y cuando comienzan a escucharse ya algunas voces en favor de una nueva reforma, parece llegado el momento de hacer balance acerca de una materia de vital importancia para el pacífico desarrollo de la convivencia en el seno de las Comunidades de propietarios. Esta materia no es otra que el régimen jurídico previsto por esta Ley especial para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos comunitarios, y sobre la cual, misteriosamente pese a su trascendencia, guarda completo silencio la propia Exposición de Motivos de la Ley.
La Ley 8/1999 optó por regular en un artículo aparte la impugnación judicial de los acuerdos comunitarios ampliando el abanico de los que son impugnables, estableciendo mayores requisitos de legitimación activa del propietario y alargando los plazos para interponer la correspondiente demanda, según el tipo de acuerdo que constituiría su objeto.
La relevancia de la normativa que nos ocupa reside, precisamente, en que viene a articular los mecanismos de defensa que la Ley reconoce tanto al propietario individual como a aquellas minorías de propietarios que consideran que los acuerdos, pese a haber sido válidamente adoptados por la asamblea, son contrarios a la Ley o antiestatutarios o conllevan una grave lesión, ya sea para su interés particular o para los intereses de la propia Comunidad.
En el análisis de esta materia haremos, en principio, una breve referencia al régimen jurídico existente con anterioridad a la reforma de 1999 y a la tramitación parlamentaria que culminó con la aprobación del artículo 18 LPH, tal y como hoy se encuentra redactado, llegando así al objeto específico de este estudio como es el comentario crítico del contenido de este precepto, abordando las cuestiones relativas al procedimiento procesal previsto por la LEC para la impugnación de los acuerdos comunitarios, los requisitos objetivos y subjetivos que deben concurrir para que éstos puedan ser impugnados, la caducidad de la acción y la repercusión que todo ello pueda tener sobre la ejecutividad de dichos acuerdos.
II Evolución del precepto
1. Artículo 16, Regla 3 : Impugnación de acuerdos gravemente perjudiciales
En su anterior redacción disponía el artículo 16, regla 3.ª, que "Cuando los propietarios que representen, por lo menos, la cuarta parte de las cuotas de participación estimaren gravemente perjudicial para ellos el acuerdo de la mayoría, podrán acudir al Juez para que decida sobre la procedencia del mismo, por los trámites establecidos en el número 2.º de este mismo artículo.
La decisión del juez será ejecutiva e inapelable, sin perjuicio del derecho de las partes de promover judicialmente la acción que pudiera corresponderles"1.
A través de este precepto se incorpora al texto de la LPH una norma protectora de los intereses de la minoría frente a las decisiones mayoritarias que fueran adoptadas persiguiendo fines individualistas o con claro abuso de derecho. No obstante, no es ésta una medida novedosa dentro de nuestro Ordenamiento Jurídico, ya que el supuesto fáctico que le sirve de base encuentra su antecedente inmediato en el mismo Código Civil, concretamente en el artículo 398 al señalar que "Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador".
Desde un punto de vista procesal, el procedimiento a través del cual debía sustanciarse y decidirse la impugnación de los acuerdos lesivos era el previsto por el párrafo 3.º de la regla 2.º del artículo 16 LPH, es decir, el denominado "juicio de equidad".
En cuanto a la legitimación activa para solicitar la incoación de este procedimiento, prescribía el precepto que comentamos un quórum especial, al exigir que la minoría promotora representase, como mínimo, "la cuarta parte de las cuotas de participación", lo que constituía una particularidad especialmente reseñable en el conjunto de procedimientos presentados por la LPH. Además, aunque la regla 3.º hablaba de "los propietarios" era perfectamente posible que un solo propietario fuese titular de este porcentaje con lo que, ostentando la legitimación activa, podría por sí solo impugnar acuerdos gravemente lesivos para él. Más controvertida era la cuestión relativa a la legitimación activa del usufructuario y del portavoz designado por los titulares de un proindiviso, si bien esta posibilidad fue ampliamente reconocida 2. Por último, la regla 3.º del artículo 16 no recogía expresamente entre los requisitos subjetivos de la legitimación activa, como sí lo hacía, por otra parte, la regla 4.º, que veremos a continuación, la disidencia del propietario pero, a pesar de esta laguna de la Ley, podemos entender que el propietario que hubiese asistido a la Junta y votado en contra del acuerdo gozaba de legitimación.
Siguiendo a la doctrina procesalista más autorizada 3 podemos sistematizar las siguientes situaciones en las que podía encontrarse el propietario: que hubiese asistido a la Junta y votado a favor del acuerdo, con lo que, en aplicación del principio general del Derecho de que nadie puede ir contra sus propios actos y a pesar del silencio legal en torno a la exigencia de disidencia, no podría impugnar los acuerdos lesivos; que hubiese asistido a la Junta y votado en contra del acuerdo, admitiéndose que, aun cuando su oposición no se hubiera recogido expresamente en el acta, se encontraría facultado para la reclamación judicial; que hubiese asistido a la Junta y se hubiese abstenido de votar, abstención que no suponiendo ni asentimiento ni disenso debía interpretarse como una reserva del ejercicio de la acción impugnatoria y, por último, que no asistiese a la Junta, reconociéndose al propietario ausente, por aplicación analógica del artículo 16, regla 4.º, la posibilidad de ejercitar su acción dentro del plazo de caducidad de un mes, a contar desde la notificación.
2. Artículo 16, Regla 4 : Impugnación de acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos
Disponía el antiguo artículo 16, regla 4.º, que "Los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos serán impugnables ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes, pero el acuerdo será provisionalmente ejecutivo, salvo que el Juez ordene la suspensión.
La acción deberá ejercitarse dentro de los treinta días siguientes al acuerdo o a la notificación si hubiere estado ausente el que impugne".
La finalidad pretendida con el procedimiento judicial referenciado en este precepto no era otra que lograr del órgano jurisdiccional competente la declaración de nulidad o de modificación de aquellos acuerdos que habiendo sido adoptados por la Junta de Propietarios implicasen una vulneración del contenido de cualquiera de los preceptos imperativos de la Ley o una infracción de alguna de las disposiciones estatutarias aprobadas por dichos propietarios.
Al igual que ocurría con el precepto comentado bajo el subepígrafe anterior, la respuesta dada por el artículo 16 en su regla 4.º a los acuerdos ilegales o antiestatutarios encontraba también algunos antecedentes en nuestro Ordenamiento Jurídico. En concreto, apunta la doctrina 4 los paralelismos relativos a la finalidad y legitimación que existen entre el procedimiento especial de impugnación que regulaba el antiguo artículo 67 LSA y el proceso contemplado por el artículo 16, regla 4.º LPH.
Por lo que se refiere al Derecho extranjero, el artículo 16, regla 4.º presenta una redacción prácticamente idéntica a la del artículo 1.137 del Código Civil italiano de 1942, al señalar este precepto que " Los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, según las normas contenidas en los...
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Tratado Elemental de Derecho Administrativo (Teoría general)

References: Artículo 16
 Artículo 16
 artículo 18
 Artículo 16
 artículo 16
 artículo 398
 artículo 16
 artículo 16
 artículo 16
 Artículo 16
 artículo 16
 artículo 16
 artículo 67
 artículo 16
 artículo 16
 artículo 1