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Timestamp: 2019-12-10 02:12:32+00:00

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¿Tienen Derecho A Compensación Los Copropietarios Que No Usan El Inmueble? - El Blog de Oscar Cano.
¿Debe Indemnizarse El Uso Del Inmueble Por Un Copropietario Al Que No Lo Usa?
Oscar Cano Fuentes 28 septiembre, 20192019-09-28T20:18:43+02:002019-09-29T00:30:56+02:00 Todos, Uso de la Vivienda No hay comentarios
El artículo 552- 6. 1 del Codi Civil de Catalunya establece – con idéntico alcance que el 394 del Código Civil – que cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica, de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo.
Como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo dictada en fecha de 19 de febrero de 2016, recogiendo reiterada jurisprudencia, es contrario a derecho que un comunero utilice la cosa común de un modo excluyente que impida el ejercicio por el otro u otros de los partícipes de su igual facultad de uso solidario de la cosa común.
Siguiendo la línea argumental desarrollada en la Sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya en fecha de 10 de noviembre de 2016, el artículo 394 del Código Civil atribuye a cada comunero, siempre que respete los límites que el mismo precepto establece -entre los que no se encuentra el de que la extensión e intensidad del uso sea proporcional a la propia cuota-, la facultad de servirse o usar plenamente la cosa común, siendo ello lo que cabalmente quieren expresar tanto la doctrina científica como la jurisprudencia, cuando afirman que el artículo 394 del Código Civil establece el «uso solidario» de la cosa común.
En consecuencia, si un comunero usa la cosa común respetando los límites del artículo 394 del Código Civil, el otro o los otros comuneros no pueden impedírselo por el mero hecho de que aquél la use el sólo, o de que – teniendo, por ejemplo, todos ellos cuotas iguales (artículo 393.II del Código Civil) -, aquél la use más que el otro u otros. El mero hecho de que el referido uso de la cosa común sea el único, o de que sea proporcionalmente mayor que la propia cuota, no justifica el ejercicio por el otro u otros comuneros de remedios procesales para poner fin al mismo (reivindicatoria, desahucio, interdictos), ni lo convierte en un uso ilícito que justifique una acción de resarcimiento, ni en un uso sin causa que permita fundar una acción de enriquecimiento injusto.
A falta de acuerdo válido de reglamentación específica del uso de la cosa común, no incumbe al comunero imponerse a sí mismo el límite del que su uso «no perjudique el interés de la comunidad», con la consecuencia de que – como se ha escrito autorizadamente -, si el partícipe viene usando más que los demás, aunque tal uso fuera incompatible con el de los otros, eso por sí solo no lo convierte en un uso sin causa, sin justificación e ilícito, de modo que pueda dar lugar a una acción de enriquecimiento o de resarcimiento del daño, siendo necesario para ello (i) infringir una reglamentación específica del uso, o bien (ii) un requerimiento – caso de no existir aquella – del comunero lesionado por uso incompatible con su derecho.
No sería tutelable una situación en la que el goce y disfrute del bien sea exclusivo y excluyente de uno de ellos contra la expresa oposición de los otros, pues como dice la Sentencia de 18 de febrero de 1987 «la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en la comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los demás es ilegítimo, infringe el articulo 394 e impide la aplicación de las reglas contenidas en el articulo 398», debiendo añadirse que aun cuando se admita la coposesión, y su tutela, ello no autorizaría a ningún comunero a que posea con carácter exclusivo un bien que pertenece pro-indiviso, comportando lo actuado en este sentido una clara extralimitación objetiva del derecho de posesión y como tal un perjuicio o despojo injustificado para el resto de los comuneros.
La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya 91/2016, de 10 de noviembre, declaró que un uso exclusivo derivado normalmente de una situación anterior legítima no comportaba la condena automática al pago de las rentas cuando su uso se realiza solamente por uno de ellos, pero añadió que no podía mantenerse que no existiese perjuicio cuando la posesión continuase contra la oposición expresa del otro o de los otros comuneros sino que, al contrario, dicha posesión indebida generaba indemnización por los daños causados desde que constase la expresa oposición del otro comunero en relación con el uso de la finca.
No se trata de aplicar una indemnización automática por el citado no uso del otro comunero que se opone al uso excluyente por parte de otro comunero que tiene una cuota del 50 %, sino que justificado que el uso exclusivo del inmueble por parte uno de ellos lo fue contra la voluntad del otro (la ex esposa), quien le requirió para que cesase en la exclusiva ocupación, debía indemnizársele en los perjuicios causados y que podían cuantificarse en las rentas derivadas de una ocupación por tercero.
Por tanto, si el artículo 552-6. 1 del Codi Civil de Catalunya – como lo hace el 394 del Código Civil – no condiciona el uso de la cosa común por cada condueño nada más a que dicho uso no impida a los copartícipes usarla según su derecho, lo que, en principio, implica un uso solidario y no en función de la cuota indivisa (STS 93/2016, de 19 de febrero), ello no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturaleza de la cosa común como ocurre con el supuesto litigioso del que se ocupa la resolución a la que se hará referencia en el siguiente párrafo, en la que un uso indiscriminado y promiscuo por los condueños comporta una fuente de conflictos y discordias.
La Sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya dictada en fecha de 20 de julio de 2017 (ECLI:ES:TSJCAT:2017:5925), ratifica lo resuelto en apelación en el sentido de condenar al demandado a abonar a la actora (y ex pareja del mismo) 500 euros mensuales desde noviembre de 2013 hasta la fecha en que hubiese desalojado la vivienda común (lo que se fijaría y acreditaría en ejecución de sentencia), al resultar patente que el uso gratuito que vino realizando el comunero demandado de la cosa común, excluyendo el que pudiese pretender el comunero demandante dada la imposibilidad de uso compartido tras la crisis de la pareja, constituyó una extralimitación que solo podía ser reparada mediante la oportuna indemnización, conforme a lo dispuesto en la sentencia recurrida, siendo por ello confirmada.
Asimismo, el hecho de que se hubiese interpuesto una acción de división de la cosa común por el recurrente y que en ejecución de la misma pudiese ser atribuida a uno de los comuneros, con la pertinente indemnización al otro, no podía impedir, sino al contrario, que producida una ocupación anterior exclusiva y no tolerada por el otro comunero, debiese indemnizarse a la señora por dicho uso – que pudiendo y queriendo obtener rendimiento no se lo consintieron – durante el tiempo transcurrido desde que constase su expresa y terminante oposición hasta la efectiva división o desalojo.
· Uso y Extinción Del Condominio.
· División De La Cosa Común En Modificación De Medidas.
· Uso, División y Venta De La Vivienda.
· División De La Cosa Común. Pactos y Aplicación de La Ley.
Oscar Cano Fuentes ha escrito 2174 artículos.
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References: artículo 552
 artículo 394
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 artículo 552
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