Source: http://bsb.vibss.de/vereinsmanagement/sportraeume-umwelt/rechtliche-grundlagen-und-vertraege/vertrag-zur-nutzung-kommunaler-sportstaetten-ohne-bauliche-unterhaltung/?L=0%3Fbegin%3D10%3Fbegin%3D10%3Fbegin%3D10
Timestamp: 2017-11-22 10:41:56+00:00

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Bei dem im Folgenden dargestellten umfangreicheren Mustervertrag zur Nutzung einer kommunalen Sportstätte verpflichtet sich der Verein, diese auch Schulen sowie anderen Sportvereinen im Rahmen eines gesondert zu vereinbarenden Belegungsplanes zur Verfügung zu stellen. Er ist zur Nutzziehung berechtigt, indem er einen finanziellen Ausgleich für die Fremdnutzung verlangen kann, übernimmt dafür aber auch umfangreiche Pflichten sowie Aufgaben. Der Abschluss eines ausreichenden Versicherungsschutzes und die Beachtung steuerrechtlicher Maßgaben ist von erheblicher Bedeutung.
Der Verein übernimmt zwar Schönheitsreparaturen und die Unterhaltung aller Anlagen der Sportstätte durch Pflegemaßnahmen, trägt aber nicht die Last der baulichen Unterhaltung, die der Kommune gem. der bereits oben erläuterten §§ 836, 837 BGB als Eigentümerin obliegt. Außerdem übernimmt die Kommune vertraglich die Wartung der haustechnischen Anlagen.
Der Vertrag enthält eine Regelung zur sog. Indexmiete, nach der sich das zu entrichtende Entgelt für die Nutzung der Sportstätte Wert sichernd an dem Lebenshaltungskostenindex in der Bundesrepublik Deutschland orientiert. Eine andere, weitere Form zu einer vertraglich vorgesehenen automatischen Anpassung des Miet-/Nutzungsentgelts ist die Vereinbarung einer sog. Staffelmiete.
Anmerkung: Wenn auch das Nutzungsobjekt im Vertrag durchgehend als Sportanlage bezeichnet wird, sollten die einzelnen Sporteinrichtungen, sofern es sich nicht um ein Einzelobjekt handelt, im folgenden klar definiert werden, wie z.B. Rasen- bzw. Tennissportplatz statt Sportplatz, 400 qm Kunststoff-Rundlaufbahn oder Weitsprunggrube mit Anlaufbahn statt Leichtathletikanlagen oder Umkleidegebäude mit Umkleideräumen, Duschräumen, WC und Jugendraum bzw. Versammlungsraum statt Vereinshaus.
2.2 Der Verein verpflichtet sich, die Sportanlage einschl. der Gebäude und der Nebeneinrichtungen nur für sportliche bzw. unmittelbar damit verbundene Zwecke im Rahmen seiner Vereinsarbeit zu nutzen und fachgerecht zu pflegen. Ein mit der Kommune abgestimmter Pflegeplan ist als Anlage.....beigefügt
Anmerkung: Der Verein sollte im Sinne einer klaren Leistungsbeschreibung und der erforderlichen Rechtssicherheit einen differenzierten Leistungskatalog erstellen, in dem die einzelnen Teilleistungen wie z.B. Vertikutieren und Bewässern des Rasenplatzes, Reinigung der Umkleideräume und Duschen etc. spezifiziert aufgeführt werden. Gemäß § 5 Abs. 2 ist die Kommune für die Wartung der haustechnischen Anlagen verantwortlich. Die Prüfung der Funktionstüchtigkeit der technischen Einrichtungen ist in der Regel auch Gegenstand bestehender Wartungsverträge mit den jeweiligen Fachfirmen.Achtung:Die Übernahme bestimmter Leistungen durch den Verein für die Kommune in Verbindung mit einer Kostenvergütung wirft die Frage nach einer Umsatzsteuer- und Körperschafts- steuerpflicht auf. Die Finanzverwaltung vertritt die Rechtsauffassung, hier erbringe der Verein Platzpflegeleistungen etc. für die Kommune und unterwirft den Zuschuss der Umsatzsteuer.
3.2 Der Verein trägt dafür Sorge, dass die Nutzung der Einrichtungen durch die zugelassenen Nutzer entsprechend der bestehenden Benutzungs- und Hausordnung sowie unter Beachtung evtl. bestehender gesetzlicher Bestimmungen erfolgt.
3.3 Der Verein verpflichtet sich, in der genutzten Sportanlage ein Benutzungsbuch auszulegen und dafür Sorge zu tragen, dass sich die Nutzer unter Angabe der Nutzungszeiträume und der Teilnehmerzahlen in dieses Benutzungsbuch eintragen. Festgestellte Mängel sind ebenfalls zu vermerken.
3.4 Die Benutzung der Sportanlage während des Übungsbetriebes ist nur unter Anwesenheit einer Aufsichtsperson, die eine entsprechende Qualifikation besitzt, erlaubt. Werden mehrere Teilbereiche der Sportanlage gleichzeitig genutzt, ist sicherzustellen, dass für alle Bereiche eine Aufsichtsperson vorhanden ist.
Anmerkung: Diese Vorschrift ist hinsichtlich der Wahrnehmung der Aufsichtspflicht durch den Verein unerlässlich, zumalein Zuwiderhandeln auch Auswirkungen auf den Versicherungsschutz und mögliche deliktsrechtliche Folgen haben kann.
§ 4 Unterhaltung der Sportanlagen
4.1 Der Verein ist verpflichtet, die Gesamtsportanlage durch laufende Pflegemaßnahmen und in regelmäßigen Abständen durch Schönheitsreparaturen und sonstige geeignete Maßnahmen in einem guten, funktionsfähigen Zustand zu erhalten (Grundlage dafür ist der Pflegeplan nach § 2 Abs. 2) Ausgenommen hiervon ist, neben der Regelung gemäß § 5 Abs. 1.7 der Außenanstrich an Gebäuden. Reparaturen, die aufgrund von Zerstörungen durch den Verein bzw. seiner Mitglieder notwendig werden, hat der Verein auf seine Kosten auszuführen sowie kleine Reparaturen bis zu einem Gesamtbetrag von jährlich ........... Euro. Die Unterhaltung der Gebäude an Dach und Fach, insbesondere auch im Sinne des § 836 BGB, obliegt der Kommune.Bauliche Veränderungen bzw. Ergänzungen durch den Verein bedürfen der Genehmigung durch die Kommune.
Anmerkung: Der § 4 verdeutlicht, dass der Vertrag den Verein lediglich zu Pflegemaßnahmen im allgemeinen Sinne verpflichtet und dieser keinesfalls für die bauliche Unterhaltung des Gesamtobjektes zuständig ist. Selbstverständlich können bezüglich der baulichen Unterhaltung Sondervereinbarungen getroffen werden (S. Kap. 2.1.3).Unter Schönheitsreparaturen bei Gebäuden sind im Allgemeinen Maler- und Anstreicherarbeiten im Innenbereich zu verstehen, die sich aber auch auf einen sehr aufwendigen Außenanstrich (evtl. sogar mit Gerüstbau) beziehen können. Es empfiehlt sich deshalb, letzteres aus dem Vertrag ausdrücklich auszuschließen.
5.1.7 Reparaturen an vom Verein übernommenen Sport- bzw. Sportanlagenpflegegeräten, den technischen und sonstigen Einrichtungen, soweit die Kosten im Einzelfall/Einzelteil Euro.............................. nicht überschreiten, jedoch jährlich nicht mehr als Euro...................
Anmerkung: Sinnvollerweise sollten sich die vom Verein zu übernehmenden Kosten auf die reinen Verbrauchskosten beziehen, da der Verein die Möglichkeit hat, durch eine sparsame Bewirtschaftung die anfallenden Kosten zu reduzieren. Die Sportanlage bleibt in jedem Falle eine kommunale Einrichtung. Deshalb sollten die Kosten für Gebäude-, Feuer-, Sturm-, Wasser- und Einbruchsversicherung etc. von der Kommune übernommen werden, zumal diese weitestgehend über den Kommuneversicherungsverband (GVY) in der Regel günstiger versichert ist. Versicherungsnehmer bleibt die Kommune.Zu beachten ist jedoch, dass das Eigentum des Vereins, das in der Sporthalle gelagert wird, in der Regel nicht durch die Kommunen versichert ist und zusätzlicher Sachversicherungsschutz für die Bereiche Feuer, Einbruch-Diebstahl, Leitungswasser, Sturm gesondert beantragt werden muss. Auch hier kann der Sportversicherer über das Versicherungsbüro bei der Sporthilfe e. V. behilflich sein.
5.2: Die Kosten für die bauliche Unterhaltung und die Wartung der haustechnischen Anlagen werden von der Kommune getragen.
5.3: Kostenerstattungen und Aufwandsentschädigungen für die vertragsgemäßen Leistungen des Vereins werden in § 11 "Förderung und Kostenübernahme" geregelt.
7.1 Der Verein übernimmt die Verkehrssicherungspflicht im Rahmen seiner Zuständigkeit im Sinne dieses Vertrages auf dem überlassenen Grundstück. Ihm obliegen in diesem Zusammenhang die Pflichten der Grundstückseigentümerin z.B. für Wegereinigung und Winterdienst auf der gem. Ziffer 1 des Vertrags ausgewiesenen Fläche. Die entsprechenden Verpflichtungen und die Haftung für die angrenzenden öffentlichen Wege (hierzu zählen auch unmittelbar zum Objekt gehörende Zuwegungen und Fluchtwege sowie Parkplätze) übernimmt die Kommune.
Anmerkung: Der Verein sollte bei Vertragsabschluss darauf bestehen, dass die Pflege der angrenzenden öffentlichen Wege bzw. Flächen von der Kommune übernommen wird. Aufgrund schlechter Witterungsbedingungen kann eine Sportfreianlage für die sportliche Nutzung notfalls gesperrt werden. Die öffentlichen Wege sind aber in jedem Falle schnee- und eisfrei zu halten. Die Verkehrssicherung erstreckt sich jedoch nicht nur auf den Winterdienst, sondern auch auf den allgemeinen verkehrssicheren Zustand der Wege (z. B. Ausbesserung der Gehwege, Beseitigung von Sturmschäden, Beschneidung der Randbegrünung, etc.). Es ist zu bezweifeln, dass der Verein mit ehrenamtlichen Kräften allein solchen vertraglichen Verpflichtungen nachkommen kann.Wir verweisen im Übrigen auf die Kommentierung zu § 3, Abs. 1.4.
7.2 Die Benutzung der Sportanlage, der dazugehörigen Anlagen und Geräte geschieht grundsätzlich auf eigene Gefahr. Vor jeder Benutzung sind die Sportanlage, die dazugehörigen Anlagen und die Geräte auf ihre ordnungsgemäße Beschaffenheit für den vorgesehenen Verwendungszweck zu prüfen.Die jeweils verantwortliche Person hat sicherzustellen, dass schadhafte Anlagen und Geräte nicht benutzt werden.
Anmerkung: Für den Verein ist von besonderer Bedeutung, dass die vertraglich vereinbarte Haftung und der über den Sportversicherungsvertrag bestehende Versicherungsschutz möglichst deckungsgleich ist. Dies bedeutet in der Praxis, dass sich die vertraglich vereinbarte Haftung an den gesetzlichen Haftpflichtbestimmungen orientiert. Der Verein, seine Organe, eingesetzte Helfer/innen und Übungsleiter/innen sowie Mitglieder haften für alle schuldhaft verursachten Schäden.
Anmerkung: Diese Regelung setzt eine Überprüfung des Gesamtzustandes des Objektes und auch der einzelnen Sportgeräte in regelmäßigem Abstand voraus, um die Kommune vor Eintreten eines größeren Schadens rechtzeitig informieren zu können. Für den Fall, dass der Verein Sofortmaßnahmen ergreifen muss, sollte die Liste mit Namen und Telefon-Nr. der Fachfirmen auf der Sportanlage verfügbar sein. Es empfiehlt sich, die Liste dem Benutzungsbuch beizufügen. Der Verein muss sich fragen, ob er über entsprechend fachkundige Mitglieder verfügt oder ob er gezwungen ist, gegebenenfalls eine Firma zu beauftragen und zu bezahlen. In diesem Falle sollte die Verpflichtung des Vereins nach § 7 Absatz 4 aus dem Vertrag ausgeschlossen werden.
7.5 Der Verein stellt die Kommune von etwaigen gesetzlichen Haftungsansprüchen seiner Mitglieder, Bediensteten und Beauftragten, der Besucher seiner Veranstaltungen und sonstiger Dritter für Schäden frei, die im Zusammenhang mit der Benutzung der überlassenen Sportanlage, der dazugehörigen Anlagen und Geräte sowie der Zugänge zu den Räumen und internen Anlagen stehen. Diese Regelung gilt nicht, wenn der Schaden ausschließlich durch einen verkehrsunsicheren Bauzustand der Gebäude oder ausschließlich durch die Kommune oder ihrer Bediensteten verursacht worden ist.
8.1 Der Verein hat auf seine Kosten eine ausreichende Haftpflichtversicherung zu unterhalten, die die in § 7 genannten Haftpflichtfälle einschließlich der Freistellungsverpflichtung abdeckt. Soweit der vom LandesSportBund Nordrhein-Westfalen für seine Mitglieder abgeschlossene Versicherungsvertrag diese Voraussetzung nicht erfüllt, ist der Abschluss eines zusätzlichen Versicherungsvertrages erforderlich.
8.2 Die Kommune versichert das Nutzungsobjekt einschließlich Inventar gegen Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden sowie gegen Einbruch, Diebstahl, Glasbruch und schließt eine Gebäude-Haftpflichtversicherung ab.
Anmerkung: Wie bereits in der Kommentierung zu § 7 Abs. 1 erwähnt, sollte die vertraglich vereinbarte Haftung mit den gesetzlichen Normen korrespondieren. Ist dies der Fall, besteht eine weitgehende Deckungsgleichheit mit dem über den Sportversicherungsvertrag gebotenen Versicherungsschutz.Soweit der Verein seinen satzungsgemäßen Verpflichtungen nachkommt, reicht dieser Versicherungsschutz aus. Sollte er berechtigt sein, Untervermietungen vorzunehmen, ist, wie ebenfalls in den Vorkommentierungen zu § 3 erwähnt, zusätzlicher Versicherungsschutz erforderlich.Soweit es sich um Eigentum der Kommune handelt, braucht sich der Verein um die Absicherung dieses Risikos nicht zu bemühen.Anders sieht dies bei Vereinseigentum aus. Da über den Sportversicherungsvertrag, wie bereits in § S erwähnt, kein Versicherungsschutz bereitgestellt werden kann, ist eine zusätzliche individuelle Absicherung des Vereinseigentums erforderlich.
9.2 Die Kommune hat das Recht, nach Ankündigung mit einer Frist von Monaten, ggf. Kanal-, Wasser- und Gasleitungen, u. ä. auf der Nutzungsfläche zu verlegen und zu betreiben sowie sonstige erforderliche bauliche Maßnahmen an der vorhandenen Bausubstanz durchzuführen. Hierdurch verursachte kurzfristige Behinderungen hat der Verein zu dulden. Bei längerfristigem Nutzungsausfall stellt die Kommune dem Verein eine Ausweichsportstätte zur Verfügung. Ferner zahlt die Kommune dem Vereineine Entschädigung, sofern ihm durch den Nutzungsausfall aufgrund vertraglicher Verpflichtungen finanzielle Nachteile entstehen.
10.1 Der Vertrag beginnt am......... . Er läuft auf unbestimmte Zeit und ist erstmals mit einer Frist von ........Monaten zum Jahresende zu kündigen. Danach ist die Kündigung jährlich mit einer Frist von ..........Monaten zum Jahresende möglich.
Anmerkung: Im Hinblick auf eine erforderliche Einspielungszeit der Organisationsstruktur empfiehlt es sich, die Laufzeit des Vertrages zunächst auf mindestens 5 Jahre zu bemessen. Die Vertragslaufzeit kann unabhängig von der Frist gemäß § 11 Abs. 5 zur Beibehaltung der Kostenpauschale festgelegt werden.
10.2 Der Verein kann den Vertrag zum Ende des laufenden Jahres mit einer Frist von .........Monaten kündigen, wenn unvorhergesehene Umstände eintreten, nach denen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für den Verein unzumutbar wird (z. B. bei extrem rückläufigem Mitgliederbestand).
Anmerkung: Unvorhergesehene bzw. unzumutbare Umstände liegen dann vor,- wenn z.B. nachbarschaftliche Einflüsse durch Industrie etc. oder erhebliche Schadstoffüberlastungen einen ordnungsgemäßen und gefahrlosen Übungsbetrieb auf der Sportanlage nicht mehr zulassen.- wenn ein extrem starker Rückgang der Mitgliederzahlen die Funktionsfähigkeit des Vereins erheblich beeinträchtigt.
10.3 Der Verein kann ferner- nach vorheriger, schriftlicher Mahnung bzw. Fristsetzung mit Aufforderung zur Leistung fristlos den Vertrag kündigen, wenn die Kommune ihren Verpflichtungen gemäß § 11 hinsichtlich einer teilweisen oder gesamten Kostenerstattung nicht oder nicht mehr nachkommt.
10.5 Die Kommune kann den Nutzungsvertrag ferner vorzeitig mit einer Frist von einem Jahr kündigen, wenn zwingende im öffentlichen Interesse liegende Gründe dies erfordern.
10.6 Die Kommune kann den Nutzungsvertrag ferner vorzeitig mit einer Frist von einem Jahr kündigen, wenn zwingende im öffentlichen Interesse liegende Gründe dies erfordern.
10.7 Erfolgt eine Teilkündigung oder sollte eine Änderung des Belegungsplanes aufgrund eines erhöhten Bedarfs durch Schulen erforderlich werden, so hat der Verein, unabhängig von der Regelung zur Kostenerstattung gemäß § 11, Anspruch auf eine angemessene finanzielle Vergütung im Verhältnis zum tatsächlich eingetretenen Nutzungsausfall.
Anmerkung: Die Bemessung der Pauschalzuwendung sollte auf der Grundlage einer gemeinsamen, von der Kommune und dem Verein durchgeführten Kostenanalyse erfolgen. Diese Kostenanalyse sollte sowohl die reinen Sachkosten als auch die Lohnkosten umfassen. Sofern für Teilleistungen nicht auf einen bestimmten Kostenindex zurückgegriffen werden kann, empfehlt es sich, den Durchschnittswert der letzten drei Jahre für die der Kommune entstandenen Kosten heranzuziehen. Die Kosten sollten nach Sach- und Personalkosten differenziert dargestellt werden. Ein Einsparungseffekt kann u. U. dann erzielt werden, wenn es gelingt, den Anteil der Personalkosten zu reduzieren. Dies ist häufig nur durch den Einsatz ehrenamtlicher Kräfte im Sportverein zu erreichen.In vielen Fällen ist aber der Einsatz von bezahlten Teilzeitkräften unumgänglich. Der Verein sollte daher seine personellen Möglichkeiten überprüfen. Eine spezifizierte Kostentrennung nach Einzelobjekten z. B. Laufbahn, Rasenfläche, Vereinshaus etc. kann dann hilfreich sein, wenn später Teilleistungen und die entsprechende Vergütung aus dem Vertrag herausgenommen werden sollen. Sie dient aber auch einer gezielteren Kostenerfassung.Die Zahlungen sind lt. UStG ggf. umsatzsteuerpflichtig, da der Verein Leistungen erbringt und dafür ein Entgelt erhält ( lt.Gesetz ein unechter Zuschuss).Wenn es sich um einen Betrieb gewerblicher Art handelt, ist die Kommune umsatzsteuer-pflichtig, und könnte die an den Verein zuzahlende Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen. Deshalb sollte die Zahlung zuzüglich der anfallenden Steuer vereinbart werden.
11.4 Die in Abs. 2 erwähnte Zahlung in Höhe von ..... Euro bleibt bis zum ......... unverändert.
11.5 Sollte sich nach dem....... der Gesamtlebenshaltungskostenindex in der Bundesrepublik Deutschland für einen 4-Personen-Haushalt von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen gegenüber dem für Dezember....... im Bundesanzeiger veröffentlichten Lebenshaltungskostenindex auf der Basis 1980 = 100 Punkte um mehr als 5% verändern, so wird der Zahlungsbetrag entsprechend angepasst. Eine erneute Anpassung des Zuschusses erfolgt, wenn die Gesamt und Lebenshaltungskostenindexziffer von der vorangegangenen Wertsicherung um jeweils mehr als 5 % abweicht. Diese Regelung gilt auch für alle weiteren Wertsicherstellungen. Eine evtl. Änderung der Höhe der Zahlung gilt vom 01.01. des Jahres ab, welcher auf den Zeitraum folgt, an dem der Lebenshaltungskostenindex sich um mehr als 5 % verändert hat.
Anmerkung: Die Zugrundelegung eines Preisindexes für die Kostenvergütung gewährleistet eine reelle Kostenanpassung im Rahmen der allgemeinen Teuerungsrate und vermeidet unliebsame Auseinandersetzungen bei neuen Vertragsverhandlungen zur Kostenerstattung. Die Anwendung eines Lebenshaltungskostenindexes bedarf jedoch der Genehmigung durch die Landeszentralbank Sollte eine andere Kostengleitklausel beabsichtigt sein, so sind die Konditionen konkret zu bestimmen.
11.6 Sofern sich nach Ablauf des Erfahrungszeitraums gemäß der vorgenannten Frist unabhängig von der Teuerungsrate herausstellen sollte, dass der vereinbarte Pauschalzahlung zur Deckung der Aufwendungen des Vereins zu niedrig angesetzt wurde, ist unabhängig von der Regelung nach Abs. 5 eine Anpassung zu vereinbaren.Erfolgt keine Einigung über eine entsprechende Anpassung wird dem Verein das Sonderkündigungsrecht gem. § 10 eingeräumt.
11.7 Dabei hat der Verein nachzuweisen, dass die bisherige Zahlung die von ihm zu tragenden Kosten unter Berücksichtigung der zu erbringenden Leistungen nicht mehr abdeckt. Er hat der Kommune die erforderlichen Belege als Nachweis vorzulegen.
11.8 Die Zahlung kann eingestellt oder ausgesetzt werden, wenn Vertragsbestimmungen durch den Verein nicht eingehalten werden; insbesondere, wenn dieser den vertraglichen Pflichten nach § 3, 4 und 5 nicht nachkommt.
11.9 Der Zahlungsbetrag wird neu festgesetzt, wenn sich das Nutzungsobjekt verkleinert oder vergrößert oder wenn Anlagen außer Betrieb genommen werden müssen.
Anmerkung: Die Absätze 2-4 beziehen sich ausschließlich auf die von der Stadt nicht genehmigten Einbauten und baulichen Anlagen. Diese können dennoch für die Kommune eine Wertsteigerung der Sporteinrichtungen bedeuten, was wiederum eine Entschädigung durchaus rechtfertigt.
Anmerkung: Es muss als selbstverständlich angesehen werden, dass der Verein für genehmigte bauliche Investitionen bei Vertragsablauf eine angemessene Entschädigung erhält. Die Höhe der Entschädigung wird in aller Regel durch einen Gutachterausschuss festgesetzt.
13.1 Eine konkludente oder nicht schriftliche Abänderung des Vertrags wird ausgeschlossen. Sie ist unwirksam.

References: § 5

§ 4
 § 2
 § 5
 § 836
 § 4
 § 11
 § 3
 § 7
 § 7
 § 7
 § 3
 § 11
 § 11
 § 11
 § 10
 § 3