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Timestamp: 2019-08-19 17:25:17+00:00

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Resoluciones de la DGRN. Número 45
UNA ACLARACIÓN EN EL TRÁMITE DE ALEGACIONES DENTRO DE LA TRAMITACIÓN DEL RECURSO PERMITE LA INSCRIPCIÓN PRETENDIDA.
Resolución de 21 de Mayo de 2.012. (B.O.E. de 27 de Junio de 2.012). Descargar Resolución.
Se presenta testimonio de auto judicial sin expresar la causa de la cancelación hipotecaria ordenada; sin embargo, en las alegaciones vertidas en el recurso mismo, se ha aclarado por la autoridad judicial que la cancelación de hipoteca se ordena por pago de la cantidad adeudada, con lo cual procede su constancia registral.
PRINCIPIO CONSTITUCIONAL DE PROTECCIÓN DE DERECHOS: ES NECESARIO SIEMPRE CONTAR CON EL TITULAR REGISTRAL.
Resoluciones de 24 de Mayo, 7, 9, 15 y 30 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 29 de Junio, 12 Y 25 de Julio y 18 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Varias Resoluciones con el mismo tema de fondo: la finca consta inscrita a nombre de persona distinta de aquella contra la que se dirigió el procedimiento.
Se recuerda por la D.G.R.N. que una vez practicado un asiento, su contenido se encuentra bajo la salvaguarda de los Tribunales y que no procede su alteración salvo por consentimiento del titular registral o por medio de sentencia firme en la que el titular registral haya tenido la posición procesal prevista por el ordenamiento.
PRINCIPIO DE APORTACIÓN DE PRUEBA. EN UNA COMPRAVENTA REALIZADA POR ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD, EL REGISTRADOR DEBE CONSULTAR EL REGISTRO MERCANTIL ANTES DE CALIFICAR NEGATIVAMENTE.
Resolución de 11 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 26 de Julio de 2.012). Descargar Resolución.
La Registradora califica negativamente una compraventa otorgada por un administrador único de sociedad ya que, a su entender, no había juicio de suficiencia del Notario autorizante, que declaraba en la escritura literalmente: "acreditado el cargo y las facultades representativas que de él se derivan, juzgo al señor L. con la capacidad legal necesaria para el otorgamiento de la escritura que antecede"
Se recurre por el Notario y se estima el recurso por la Dirección General al considerar que la Registradora debía haber consultado el Registro Mercantil antes de calificar negativamente, tomando como argumento el art. 80 del Registro Civil y un nuevo principio registral, a saber, "el de aportación de prueba", que corresponde a los Registradores, derivado del principio de rogación registral.
LA RECTIFICACIÓN DEL ART. 153 DEL REGLAMENTO NOTARIAL PUEDE SER NEGADA POR LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.
Resolución de 13 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 26 de Julio de 2.012). Descargar Resolución.
En una compraventa de bien inmueble por dos solteros se expresa, por error, que adquieren con carácter ganancial. Dicho error se subsana por el Notario autorizante mediante diligencia de conformidad con lo dispuesto en el art. 153 del Reglamento Notarial, señalando que adquieren por iguales cuotas indivisas. El Registrador considera que es necesaria la declaración de los propios compradores, lo cual es confirmado por el Centro Directivo, dudando de la declaración del propio Notario, que señala que fue manifestado por los compradores ante él mismo.
JUICIO DE SUFICIENCIA DE FACULTADES: NO ES NECESARIO EXPRESAR QUIÉN OTORGÓ EL PODER DE UNA SOCIEDAD Y EN QUÉ CONCEPTO, BASTA CON EL JUICIO DEL NOTARIO AUTORIZANTE.
Resolución de 20 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 26 de Julio de 2.012). Descargar Resolución.
En una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa, la sociedad adquirente aparece representada por un apoderado especial, y el Notario reseña el documento del que resulta la representación, sin especificar quién lo ha otorgado y el concepto en el que actúa, y a la vista de copia autorizada realiza el "oportuno juicio de suficiencia".
El Registrador exige saber quién otorgó el poder, en uso de qué representación orgánica, y si éste a su vez tenía facultades para ello. Mientras el recurso se resolvía, el particular presenta en el Registro copia autorizada del poder y se inscribe.
La Dirección General revoca la calificación, pero argumentando que como se ha presentado la copia autorizada del poder ya no tiene sentido mantener la calificación, pero sin comprometerse en una defensa firme y clara del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el cual reproduce literalmente en su número 1.º, remitiéndose a la doctrina de la propia Dirección sobre esta cuestión.
LA CALIFICACIÓN ALCANZA A LA AUTOCONTRATACIÓN, SI HAY RIESGO DE CONFLICTO DE INTERESES.
Resolución de 22 de mayo de 2.012. (B.O.E. de 27 de Junio de 2.012). Descargar Resolución.
Se suspende la inscripción de escritura de préstamo hipotecario por entidad de crédito a una señora y su hijo que se obligan a la devolución con carácter solidario, dado que en la escritura comparece exclusivamente la deudora hipotecante en su propio nombre y en representación del otro deudor hipotecario en virtud de una escritura de poder.
No obstante, resuelve el Centro Directivo que la aclaración notarial en el escrito del recurso de que «el poder que tuvo a la vista el Notario en el acto de otorgamiento y en el que se basa su juicio de suficiencia, se contempla expresamente la facultad para autocontratar o incurrir en conflicto de intereses», tiene fuerza subsanatoria y permite practicar la inscripción.
EL CONFLICTO DE INTERESES HA DE SER REAL, NO PUEDE FUNDARSE EN PERJUICIOS FUTUROS E HIPOTÉTICOS, NI EN SOSPECHAS DE FALSEDADES.
Resolución de 23 de mayo de 2.012. (B.O.E. de 27 de Junio de 2.012). Descargar Resolución.
Se da luz verde a la inscripción de escritura de aceptación de herencia y entrega de legado, en la que interviene una madre y un menor, sin requerirse la presencia de defensor judicial.
MISMO ADMINISTRADOR REPRESENTANTE DE LA SOCIEDAD HIPOTECANTE NO DEUDORA Y DE LA SOCIEDAD DEUDORA: HAY CONFLICTO DE INTERESES Y REPRESENTACIÓN INSUFICIENTE.
Resolución de 31 de mayo de 2012. (B.O.E. 29 de Junio de 2012). Descargar Resolución.
Cierto es que cuando en la misma persona concurre el doble carácter de acreditado y de representante del dueño del bien hipotecado, el autor del negocio no vincula los respectivos patrimonios de deudor e hipotecante de modo directo, pues su sola actuación da origen a una relación contractual ente cada uno de ellos y un tercero (el acreedor), y si bien las relaciones así establecidas guardan una conexión de principalidad-accesoriedad, en la fase anterior al desenvolvimiento de la hipoteca puede no darse ningún vínculo jurídico directo entre deudor e hipotecante. Se ocasiona una situación de autocontrato en la cual no se asegura que en el negocio de garantía haya sido considerado exclusivamente lo más conveniente y beneficioso para el patrimonio gravado; se incide así en la cuestión del ámbito de las facultades representativas conferidas al apoderado y, en este sentido, tanto el criterio de interpretación estricta que ha de regir en esta materia (artículo 1713 del Código Civil) como también la aplicación analógica de las soluciones legalmente previstas para casos similares (vid. artículos 221.2 del Código Civil y 267 del Código de Comercio) imponen la necesidad, a mayores, de específica autorización para la inclusión en los poderes conferidos de la hipótesis considerada; en otro caso, la insuficiencia de facultades del apoderado viciaría el negocio y determinaría su ineficacia respecto del patrimonio del representado (artículos 1727 del Código Civil y 247 y 253 del Código de Comercio), sin perjuicio de la posible sanación posterior si mediase la ratificación.
La posibilidad de que el administrador actúe en supuestos de conflictos de intereses, no deriva de las facultades atribuidas estatutariamente al administrador, que son todas, sino que deriva necesariamente de un acto expreso de la junta general, el cual, junto con el título del que resulte el nombramiento del administrador, constituyen el título íntegro del que dimana la representación.
TRACTO ABREVIADO Y DIFERENCIA ENTRE ENAJENACIÓN DE BIENES DEL INCAPACITADO Y ACTO DEBIDO: AUSENCIA DE CONFLICTO DE INTERESES.
Resolución de 1 de Junio de 2012. (B.O.E. 29 de Junio de 2012). Descargar Resolución.
No hay conflicto de intereses entre tutora y tutelado por la elevación a público de un contrato privado firmado por el causante (lo cual excluye su integración en el caudal relicto), del que ambos son herederos. No puede siquiera aducirse que, por efecto de tal elevación, haya quedado sin efecto el legado deferido a favor del tutelado. Tampoco hay incremento patrimonial a favor de la tutora; sólo el cumplimiento de una obligación de la que es responsable como tal, lo que no puede impedir la inscripción. Únicamente se podría negar la inscripción cuando en dicha elevación a público no intervinieran todos los interesados, o bien del propio título sucesorio resultaran llamamientos a favor de otros interesados, pero no en el presente supuesto en que se ha aportado el título sucesorio completo y se ha cumplido con lo que establece el artículo 20.4.º de la Ley Hipotecaria. Asimismo, la actuación de la tutora en representación del tutelado, al ratificar un contrato privado realizado por el causante, implica aceptación tácita conforme a lo dispuesto en el párrafo cuarto del artículo 999 del Código Civil, que considera aceptación tácita la que se hace por medio de actos «que no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de herederos», que es precisamente lo que exige el citado artículo 20.4.º de la Ley Hipotecaria para la ratificación del contrato privado firmado por el causante. Por otra parte, se confirma el defecto relacionado con la exigencia del apartado 4 del artículo 271 del Código Civil, si bien ha de considerarse subsanable mediante la correspondiente declaración de la tutora en documento público en el sentido de realizar la aceptación a beneficio de inventario en nombre del incapacitado, teniendo en cuenta que ello es posible dadas las especialidades de una aceptación tácita y de tratarse de un acto debido, sin necesidad si se subsanase de ese modo de la autorización judicial.
CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA SUJETA A UNA PROHIBICION DE ENAJENAR.
Resolución de 9 de Junio de 2012 (B.O.E. 12 de Julio de 2012). Descargar Resolución.
Se pretende la inscripción de una escritura de hipoteca sobre tres fincas respecto de las que constan vigentes sendas anotaciones de prohibición de enajenación ordenadas en procedimiento judicial. En la propia escritura se advierte expresamente la existencia de tales prohibiciones de enajenación, y convienen acreedor y deudor que, en caso de que no sea satisfecha la deuda a su vencimiento, no podrá ejecutarse la hipoteca mientras no queden resueltas las anotaciones de prohibición referidas.
La Dirección General estima el recurso. Si lo que ha sido objeto de anotación es la prohibición de enajenación y no prohibición de disponer con carácter general, debe interpretarse que sólo queda vedado el Registro a los actos traslativos del dominio de las fincas afectadas por las mismas, pero no a aquellos actos que, aun siendo dispositivos, no impliquen enajenación, como la constitución de derechos reales a favor de terceros, y, por tanto, la hipoteca. La posibilidad de que a través del impago del préstamo puede forzarse la venta forzosa de los bienes queda salvada en el presente caso a través del pacto expreso de imposibilidad de proceder a la ejecución de la garantía en tanto no se resuelvan las prohibiciones vigentes, pacto que debe ser interpretado a modo de «conditio iuris» de su eficacia.
NO CABE CONSTITUIR HIPOTECA FLOTANTE DEL ARTÍCULO 153 BIS DE LA LEY HIPOTECARIA A FAVOR DE SOCIEDAD DE GARANTÍA RECÍPROCA, PERO SÍ LA HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIÓN FUTURA DE LOS ARTÍCULOS 142 Y 143.
Resolución de 28 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se discute en este recurso si cabe la inscripción de una hipoteca de máximo en garantía de una línea de afianzamiento concedida por una sociedad de garantía recíproca por las deudas de uno de los socios partícipes de la misma.
Señala la D.G.R.N. a estos efectos que respecto a la cuestión de si puede constituirse a favor de las sociedades de garantía recíproca la hipoteca global y flotante del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, la contestación ha de ser negativa, pues dichas sociedades no son ninguna de las que se prevé el citado artículo 153 bis como titulares de las hipotecas que regula el mismo.
Recuerda que la hipoteca global y flotante del artículo 153 bis sólo puede constituirse a favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio, y a favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas, y las sociedades de garantía recíproca no son ninguna de las entidades que se mencionan en dicho precepto, y tampoco es posible aplicar aquí la analogía y considerarlas incluidas en la lista de entidades, ya que el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria constituye una norma especial que no puede ser objeto de interpretación extensiva.
Ahora bien, resuelta esta cuestión, cabría plantear si, aun no pudiéndose constituir la hipoteca del artículo 153 bis, la hipoteca constituida cabe al amparo de lo dispuesto en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento, es decir, como hipoteca en garantía de obligaciones futuras sujeta a su especial régimen distinto del establecido en el artículo 153 bis.
Señala, en este sentido, el Centro Directivo que existen, entre otras, en la legislación vigente, tres clases de hipotecas de máximo: las que se constituyen en garantía de obligación futura (artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario); las hipotecas en garantía del saldo de apertura de cuenta corriente de crédito (artículo 153 de la Ley Hipotecaria) y las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.
Centrándonos en la hipoteca en garantía de obligación futura, dentro de ella cabe la que se constituye en garantía del fiador o avalista, pues se trata de la obligación futura de reembolsar al fiador lo que éste haya pagado en virtud del contrato de afianzamiento o aval. Existen intereses legítimos tanto en la sociedad deudora como en la sociedad de garantía recíproca en que se constituya la hipoteca y no puede considerarse que hay una simple reserva de rango, pues se cumplen los requisitos de la hipoteca en garantía de obligación futura establecidos en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria.
Estando admitida en el Código Civil, la fianza en garantía de deudas futuras, es admisible que la propia obligación de fianza resultante de un contrato de afianzamiento, pueda ser objeto de hipoteca en garantía de obligación futura, conforme a los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, ahora bien, se debe configurar así en su constitución, lo que no ocurre en el caso debatido.
NO ES POSIBLE EJECUTAR AISLADAMENTE BIENES HIPOTECADOS DE UN CONCURSADO SIN LA DECLARACIÓN JUDICIAL DE NO AFECCIÓN DE LOS BIENES A LA ACTIVIDAD PROFESIONAL O EMPRESARIAL DEL MISMO
Se pretende la ejecución singular de un bien hipotecado constando en el Registro la situación de concursado del deudor hipotecante, concluyendo la Dirección General que la declaración de concurso supone la suspensión y la paralización de todo procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que no se acredite en el mismo, mediante testimonio de la resolución del juez competente, que los bienes concernidos no están afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado o de que ha transcurrido más de un año desde aquella declaración sin que se hubiese producido la apertura de la liquidación, o de que exista un convenio cuyo contenido no se vea afectado por la ejecución.
HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS, ES POSIBLE SIEMPRE QUE LAS OBLIGACIONES SEAN DETERMINADAS O DETERMINABLES.
Se constituye una hipoteca de máximo que garantiza las obligaciones derivadas de un contrato de suministro, siendo calificada negativamente porque las obligaciones futuras no están perfectamente determinadas, contraviniendo así el contenido de los artículos 12 párrafo primero y 142 de la Ley Hipotecaria, según se trate de una pluralidad de obligaciones sean futuras o no.
La Dirección General revoca la calificación después de diferenciar entre las diferentes clases de hipotecas de máximo, señalando que existen, entre otras, tres modalidades distintas de hipoteca en garantía de obligación futura: la hipoteca en garantía de obligación futura de los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, las hipotecas en garantía de apertura de saldo de cuenta corriente del artículo 153 y las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, con caracteres y requisitos distintos y propios. La del presente caso es la primera, que tiene como nota distintiva que mientras no se haya contraído la obligación, la hipoteca es un derecho real existente pero en fase de pendencia respecto a la obligación garantizada, constando ya constituido y con su propio rango. Si la obligación llega a contraerse, lo que se puede hacer constar en el Registro como permite el art. 143 de la Ley Hipotecaria mediante nota marginal, entonces alcanza eficacia a efectos de ejecución si la obligación no se cumpliere. Además, respeto del pacto de ejecución extrajudicial es admisible si se expresa que se supedite a la constancia de esta nota marginal en el Registro, en los términos señalados.
LA CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES A UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXIGE QUE SEAN CITADOS EN EL PROCEDIMIENTO DE RESOLUCIÓN SUS TITULARES.
Resolución de 21 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 26 de Julio de 2.012). Descargar Resolución.
La Dirección General establece que declarada la resolución de una permuta por el ejercicio de una condición resolutoria expresa, no es posible cancelar los asientos que gravaban el dominio resuelto, ya que los titulares de tales derechos no han intervenido en el procedimiento, sin que eficacia real de la eventual acción resolutoria del contrato por la inscripción de la condición resolutoria explícita, que evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, se contradiga con el hecho de que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; que se necesita para la rectificación de los asientos registrales el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; que no hay anotación preventiva de demanda; y que, en consecuencia, los titulares de tales asientos deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución.
PARA LA CANCELACIÓN DE UN USUFRUCTO BASTA CON QUE LO SOLICITE UNO DE LOS NUDA PROPIETARIOS.
Resolución de 6 de Junio de 2012 (B.O.E. 12 de Julio de 2012). Descargar Resolución.
Se plantea si para la cancelación de un usufructo y la consolidación con la nuda propiedad, siendo dos las nudo-propietarias, es preciso que lo soliciten ambas, o que una comparezca en su propio nombre y en representación de la otra, mediante el correspondiente poder notarial.
La Dirección General estima el recurso. Acreditado el fallecimiento la consolidación se produce de forma automática, sin necesidad de ningún consentimiento, pues la adquisición del pleno dominio ya está predeterminada en el contenido de la nuda propiedad; por tanto el título de la extinción del usufructo vitalicio es el certificado de defunción, sin que sea necesario más que su presentación en el Registro, apareciendo también cumplido el principio de rogación, pues, sin tal principio no se hubiera cumplido, no podría haberse extendido el asiento de presentación.
DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DE UNA FINCA.
Resolución de 16 de Junio de 2012 (B.O.E. 25 de Julio de 2012). Descargar Resolución.
La única cuestión que se discute en este expediente es si para poder inscribir en el Registro de la Propiedad un derecho de superficie para instalaciones de energía eólica que recae sobre parte de la superficie total de la finca inscrita constituye un supuesto de parcelación y si es preciso o no llevar a cabo una previa segregación y, en cualquier caso, aportar la oportuna licencia administrativa.
La Dirección General estima el recurso. Considera que no es necesario segregar la parte de la finca sobre la que recae ese derecho de vuelo sin que se necesite licencia alguna y ello porque no existe ninguna norma que impida compatibilizar un derecho de uso o de goce sobre parte de una finca con la unidad objetiva del todo, de la finca y, por el contrario, existen diversas normas que permiten fundamentar esa conclusión.
LA CONSTITUCIÓN DE UN DERECHO DE SUPERFICIE PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN PARQUE EÓLICO SOBRE PARTE DE UNA FINCA NO ES SEGREGACIÓN.
Se pretende inscribir un derecho de superficie para instalaciones de energía eólica que recae sobre parte de la superficie total de la finca inscrita, afirmando el Registrador que constituye un supuesto de parcelación, lo que es negado por la Dirección General, ya que al ser un derecho de superficie aunque implique una división del aprovechamiento de la finca no tiene carácter permanente, al ser temporal y no se hace de modo exclusivo pues, salvado el contenido propio del derecho del superficiario, el propietario mantiene facultades de uso y aprovechamiento sobre la porción respecto de la que se constituye el derecho.
NECESIDAD DE LICENCIAS DE OBRAS CONGRUENTES.
Resolución de 28 de mayo de 2012. (B.O.E. 29 de Junio de 2012). Descargar Resolución.
Se deniega la inscripción de escritura de declaración de obra de rehabilitación de la casa en ruinas, así como de construcciones anexas: depuradora, depósito y piscina. No se aporta licencia alguna de reparación de cubierta y adecentamiento exterior, sino tan solo licencia para la construcción de una piscina. Además, no coincide la superficie construida, según la certificación catastral aportada, con la que figura en el informe del técnico. De lo anterior se desprende, al no haber prueba en contrario, que además de obras de rehabilitación, se han realizado obras de ampliación de dicha vivienda, que han producido una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural de dicha vivienda.
NO ES POSIBLE CONCRETAR SOBRE UNAS FINCAS, LIBERANDO A LAS OTRAS, UNAS LIMITACIONES PÚBLICAS IMPUESTAS POR EL ORGANISMO AUTONÓMICO CORRESPONDIENTE, SIN INTERVENCIÓN DE DICHO ORGANISMO, CONCURRIENDO SOLAMENTE EL DUEÑO DEL SUELO Y EL SUPERFICIARIO.
Resolución de 29 de mayo de 2012. (B.O.E. 29 de Junio de 2012). Descargar Resolución.
Los mismos interesados afirman que se trata de un error y tal error proviene del título en cuya virtud se practicó la inscripción, siendo, además, un error de concepto (cfr. artículos 40 «in fine» y 217 de la Ley Hipotecaria), pues consiste en dividir unas fincas, concretando unas limitaciones, que actualmente recaen sobre la totalidad de las fincas originarias a algunas de las fincas resultantes y liberando a otras.
IMPOSIBILIDAD DE CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA SOBRE FINCA SOBRE LA QUE, TRAS LA HIPOTECA, SE DECLARA LA OBRA NUEVA DE UN EDIFICIO Y SE DIVIDE HORIZONTALMENTE, SIN EL CONSENTIMIENTO DE LOS TERCEROS TITULARES AFECTADOS.
Con tal cancelación parcial, ya no hay hipoteca unitaria sobre la totalidad del edificio (se altera su sustancia), además la hipoteca produce efectos entre los actuales titulares entre sí, como se demuestra en el caso de que se dirigiese la acción hipotecaria contra cualquiera de las fincas formadas por división; lo cual necesariamente tendría que ser por la suma de la responsabilidad hipotecaria por la que se constituyó y sin modificaciones respecto a los titulares que no hayan prestado su consentimiento. En ese caso (si hubiese cancelación parcial, y por ende liberación del gravamen de algún elemento privativo), vendría a quedar perjudicado el tercer poseedor contra cuya finca se dirija la ejecución si paga la totalidad de lo reclamado, dado que restringe la subrogación a la que tendría derecho por causa de la liberación de la hipoteca sobre otra u otras fincas como consecuencia del pago realizado.
Así, el indispensable consentimiento de los terceros adquirentes de los departamentos puede ir orientado bien a la distribución de la hipoteca sobre todas y cada una de las fincas como operación previa a la liberación y cancelación de una de ellas, o bien sin distribución de la responsabilidad hipotecaria entre todas las fincas, liberando la finca de que se tratase. Asimismo, en aras del principio de especialidad exige una esmerada claridad la solicitud de cancelación (para que no se confunda con consignación de cantidad por nota marginal ex artículo 240 del reglamento hipotecario.
En este caso no sólo debe solicitarse la cancelación parcial de la finca liberada sino también la cancelación parcial de la hipoteca respecto a la finca matriz y las que derivan de ella, al objeto de que, con arreglo al principio de determinación, quede claramente expresada en el Registro cuál es la responsabilidad hipotecaria de la finca matriz cuya hipoteca se arrastra a las demás fincas.
SON POSIBLES LAS CLÁUSULAS ESTATUTARIAS PARA AGRUPACIÓN VERTICAL Y CON OTRA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Resolución de 19 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 26 de Julio de 2.012). Descargar Resolución.
Ante cláusulas que permitan a los propietarios de una división horizontal la agrupación vertical de pisos o locales y con otros existentes en otra propiedad horizontal, la Dirección General las admite señalando que los posibles peligros para la estructura del edificio que puedan darse en una agrupación vertical también existe en la horizontal, y que la agrupación con otro edificio contiguo es posible siempre que mantengan la cuota en sus respectivas divisiones horizontales, siempre que no se altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario, y tomando como argumento que en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil.
NO ES POSIBLE PEDIR LA CANCELACIÓN DE UNA OBRA NUEVA ILEGAL: HAY QUE ACUDIR A LA VÍA JUDICIAL.
Resolución de 23 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 26 de Julio de 2.012). Descargar Resolución.
Se solicita la cancelación de una obra nueva terminada, por parte de un Ayuntamiento después de que se le haya notificado por el Registrador de la Propiedad la práctica de dicho asiento de conformidad con lo previsto en el artículo 54 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio. La Dirección General confirma la calificación registral denegatoria al estar los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos, indicando la alternativa de que se modifique con el consentimiento del titular registral o se declare su inexactitud por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos.
En las obras nuevas declaradas por antigüedad, se precisa seguro decenal si no han transcurrido diez años
Dos Resoluciones idénticas del 3 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
En el presente recurso se cuestiona la posibilidad de inscribir la escritura de declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar, sin que se acredite la suscripción del correspondiente seguro decenal a que se refiere el artículo 19.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en las siguientes circunstancias:
- En la escritura, además de hacerse constar que ha transcurrido el plazo de cuatro años, a contar desde la finalización de la edificación, se expresa que no se ha solicitado el seguro de garantía decenal por tratarse de un autopromotor y de «una única vivienda para uso propio de los titulares de la misma».
- En la misma fecha se había otorgado otra escritura, por los mismos comparecientes, en la que se declaraba la obra nueva de una vivienda unifamiliar de similares características, levantada sobre otra finca, que también se calificaba para uso propio de sus titulares y que fue presentada al mismo tiempo en el Registro de la Propiedad. Una tercera escritura autorizada en la misma fecha, en la que intervienen los mismos otorgantes, y que tenía por objeto de declarar la obra nueva sobre otra vivienda unifamiliar, también calificada de uso propio de los promotores, había sido inscrita con anterioridad.
Pues bien, señala la Dirección General, por un lado, que dentro de dicho marco general de aplicación intertemporal, quedan excluidas de la exigencia de acreditar la contratación de garantías del artículo 19.1.c de la Ley de Ordenación de la Edificación aquellas personas que declaren una obra que, al tiempo de la declaración, tenga más de diez años de antigüedad desde su terminación, pues dicho plazo, el de diez años, es el de duración de las garantías exigidas por el citado artículo. Y dicho plazo ha de contarse, según resulta de lo previsto en el artículo 17.1 de la Ley 38/1999 y de la Instrucción de esta Dirección General de 11 de septiembre de 2000, desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o desde la subsanación de éstas. Por tanto, transcurrido dicho plazo en el momento en el que se declara la obra nueva, no puede exigirse la contratación de garantías cuyo plazo obligatorio de duración ya ha transcurrido.
Pero, se añade, el problema se plantea con aquellas edificaciones destinadas a vivienda cuya fecha de terminación es tal que a la fecha de la declaración de su obra ha transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística que podría provocar su demolición, pero no el de diez años de duración de las garantías obligatorias y la Ley de Ordenación de la Edificación no establece distinción alguna, por lo que se deberá exigir la previa justificación de la contratación de un seguro de daños o caución que cubra los daños causados por vicios o defectos estructurales del edificio, siendo el plazo por el que se habrá de constituir la garantía el que en el momento de la declaración de obra nueva reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra.
Sentado el anterior criterio, y entrando ya a resolver el caso planteado, rechaza la D.G.R.N. el recurso planteado, señalando que la exoneración del seguro decenal se condiciona a una doble exigencia, subjetiva y objetiva: debe tratarse de un autopromotor individual y, además, de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Estos requisitos deben concurrir acumulativamente para que la excepción legal sea procedente.
Y, en cuanto al alcance del requisito que se incluye en la expresión de «única vivienda», esta exigencia no constriñe el número de viviendas de las que el autopromotor pueda ser titular, ni su carácter de residencia habitual, temporal o esporádica, principal o secundaria. Lo que trata de expresar la norma, cuando establece que se ha de tratar de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», es que la excepción se contrae a una sola (única) edificación (con destino a vivienda) por autopromotor, de modo que lo que trata de evitar el legislador mediante este requisito es que el promotor pueda excluir del seguro decenal un número indefinido e ilimitado de viviendas unifamiliares (edificaciones separadas) con la mera declaración de que va a destinarlas a uso propio, circunstancia que sería posible de no haberse establecido legalmente esta condición.
Y, en el presente caso, el carácter único de la vivienda, como presupuesto de la exoneración de la obligación de acreditar la suscripción del seguro decenal, aparece claramente desvirtuado y contradicho por las declaraciones efectuadas por el mismo autopromotor en relación con otras viviendas unifamiliares, tal y como resulta de otros documentos presentados a inscripción, y de los propios asientos registrales.
NO ES NECESARIO ACREDITAR LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA PARA INSCRIBIR UN FIN DE OBRA CONSOLIDADA POR ANTIGÜEDAD.
Resolución de 5 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.
En el presente expediente se pretende el acceso a un Registro de la Propiedad de la Comunidad de Castilla y León, de un acta final de obra nueva que ya consta en construcción, a la que sólo se incorpora, a estos efectos, una certificación de arquitecto en la que se hace constar que la edificación consignada se encuentra totalmente terminada desde el año 2003 y se ajusta al proyecto aprobado y la documentación técnica que lo desarrolla, con arreglo al cual se obtuvo la licencia municipal.
El Registrador suspende la inscripción del documento exigiendo la acreditación del otorgamiento de la licencia municipal de primera ocupación. La recurrente, por su parte, alega que se trata de una obra nueva respecto de la que ya no procede el restablecimiento de la legalidad urbanística que implique su demolición, porque el arquitecto declara en su certificación que la obra se halla concluida desde el año 2003.
Rechaza la D.G.R.N. la calificación, señalando que la obra nueva cuya terminación se declara mediante acta notarial está sujeta, en cuanto a su acceso al Registro y dada la consolidación por antigüedad de la edificación a que se refiere, a lo previsto en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo, y no a lo previsto en el número 1 de dicho artículo, no siendo por tanto exigible, para su inscripción, la justificación de haberse obtenido las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones precisas para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética ni, con ello, la licencia de primera ocupación.
CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.
Resolución de 8 de Junio de 2012 (B.O.E. 12 de Julio de 2012). Descargar Resolución.
Esta resolución versa nuevamente sobre la tradicional doctrina mantenida por el Centro Directivo sobre la caducidad de las anotaciones antes de la entrada en vigor de la LEC. Esta queda sometida a prórroga indefinida en los términos del párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.
LAS CARGAS POSTERIORES A UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO, ESTÁN SUBORDINADAS A LA ENAJENACIÓN JUDICIAL ALCANZADA, EN SU CASO.
Se debate en este recurso si es posible cancelar las cargas posteriores a una anotación de embargo, ordenada en un mandamiento de cancelación de cargas, cuando en el momento de la presentación de estos títulos, la anotación de embargo está cancelada por haber transcurrido su plazo de vigencia de cuatro años.
El Registrador deniega la cancelación porque entiende que debe aplicarse la doctrina que se sigue cuando la anotación incurre en caducidad, sin tener en cuenta que la adjudicación derivada del procedimiento en el que se ordenó la anotación, fue inscrita durante la vigencia de ésta.
Rechaza la Dirección General la calificación, señalando que inscrita la enajenación judicial durante la vigencia de la anotación preventiva del embargo trabado en garantía de su efectividad, se consuma la virtualidad de la anotación, de ahí que el artículo 206.2 del Reglamento Hipotecario disponga su cancelación; la prioridad ganada por la anotación se traslada a la enajenación y, por eso, las cargas y gravámenes posteriores que habían sido registrados sin perjuicio de los derechos del anotante, no sólo no se liberan de aquella restricción sino que sufren el pleno desenvolvimiento de la misma, esto es, la subordinación respecto de la enajenación judicial alcanzada, lo que determina la extinción de tales cargas y la consiguiente cancelabilidad de los asientos respectivos, si se observaron en el proceso de ejecución todos los trámites legalmente previstos en garantía de las mismas.
LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS DEBEN SER TÍPICAS Y ASEGURAR UN DERECHO REAL.
Resolución de 18 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 26 de Julio de 2.012). Descargar Resolución.
No es posible tomar razón en el Registro de la Propiedad de una anotación preventiva ordenada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo de un Tribunal Superior de Justicia, que tiene por objeto la afección de determinadas fincas a los fines de garantizar la suspensión del acto administrativo impugnado.
DOS TÍTULOS HEREDITARIOS SUCESIVOS PERMITEN LA INMATRICULACIÓN.
Resolución de 5 de Junio de 2012 (B.O.E. 12 de Julio de 2012). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura en al que se formalizan dos sucesiones, del primer causante a favor de su hija, y de ésta a sus cuatro hijos, solicitándose la inmatriculación de una finca. El Registrador califica negativamente por no complementarse el título público de adquisición con acta de notoriedad complementaria, acreditativa de que la parte transmitente es tenida por dueña. O bien, acreditarse la previa adquisición de la finca, por la parte transmitente, mediante documento fehaciente "escritura de herencia" con fecha anterior a la del título inmatriculador.
La Dirección General estima el recurso entendiendo que se refleja mediante documento auténtico dos títulos materiales sucesivos, las dos transmisiones hereditarias, que tienen suficiente virtualidad traslativa, colmándose de esta forma la exigencia del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
NO CABE LA INSTRUMENTALIDAD EN EL INTENTO DE INMATRICULACIÓN DE FINCA.
Resolución de 25 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.
Aprecia la D.G.R.N. instrumentalidad de la operación diseñada, en el intento de inmatricular una finca mediante dos títulos otorgados ante el mismo Notario y en el mismo día, uno a continuación de otro, en cuya virtud, por el primero, el marido aportaba un inmueble de su propiedad a la sociedad de gananciales y, por el segundo, ya con su esposa, lo volvía a aportar a una sociedad civil, formada por ambos con su hijo.
Por tanto, rechaza el recurso, confirmando la calificación efectuada por el Registrador, señalando que no solo se da la simultaneidad y "escaso coste fiscal" (sic) de las operaciones documentadas, si no también la circularidad por cuanto el titular inicial no desparece nunca del todo a lo largo del proceso negocial documentado; dado que, después de los dos títulos otorgados, los bienes quedan, en definitiva, en manos de las mismas personas y de un hijo de los cónyuges, por lo que, al menos en gran parte, siguen siendo titulares reales los cónyuges aportantes y desde luego todavía lo sigue siendo el titular inicial.
NO CABE INMATRICULAR EN VIRTUD DE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO SI HAY DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD O FALTA DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA.
Se rechaza la inmatriculación de una finca objeto de expediente de dominio porque, además de que, al emitir la certificación de inicio del expediente, la Registradora afirmó que dudaba que la finca fuera otra que se hallaba inscrita, ahora del Registro consta un escrito remitido por la Gerencia Regional del Catastro expresivo de que la parcela con la referencia catastral que en el expediente se cita para esta finca, corresponde a la otra finca distinta que ya estaba inscrita.
Aunque alega la recurrente que la Registradora no puede calificar las resoluciones judiciales, rechaza la Dirección General el recurso señalando la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento.
NO CABE APROVECHAR UN EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR TRACTO SUCESIVO PARA INSCRIBIR UN DERECHO DE VUELO DE CONSORCIO FORESTAL, QUE REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA.
Resolución de 2 de Julio de 2.012. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.
Iniciado un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo de una finca y la inmatriculación de otras, el auto que lo concluye declara justificado el dominio en ambos casos ordenando la inscripción, la cual se practica. Pero además, el auto hace referencia a la existencia sobre algunas de dichas fincas de un consorcio forestal en el que el suelo pertenece a los declarados dueños y el vuelo al Patrimonio Forestal del Estado (hoy Junta de Castilla y León), recogiendo las particularidades de dichos consorcios.
El Registrador inmatricula las fincas no inscritas y reanuda el tracto de la inscrita, pero no inscribe el derecho de vuelo que suponen los consorcios, por entender que el título pertinente para ello es la correspondiente escritura pública. El recurrente entiende que, descrito tal derecho en el auto, también debe inscribirse el mismo, con base en este título.
Rechaza la Dirección General el recurso, señalando que el auto que declara el dominio no es título suficiente para la inscripción del derecho de vuelo como consecuencia de un consorcio forestal. Precisamente por ello, el juez no ordena tal inscripción. Para la misma, según el artículo 11.5 de la Ley de Montes de 1.957, declarado vigente a este efecto por la disposición adicional primera de la Ley de Montes de 2.003, es necesario el título que, sin duda debe existir, y es la escritura pública en la que se constituyó el consorcio forestal.
EN EL EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN DE FINCA DEBEN APARECER LOS DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LOS PROMOTORES DEL EXPEDIENTE Y LA FINCA TIENE QUE COINCIDIR CON LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL.
Se presenta testimonio de auto firme recaído en un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, en el que no constan las circunstancias de la promotora del expediente, sólo el nombre y los apellidos, y la descripción de la finca en el título presentado no lo es en términos totalmente coincidentes con la descripción contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica, ya que sólo consta la superficie de la edificación, pero no la de la finca. Por tales defectos no se inscribe, lo que es confirmado por la Dirección General, de conformidad con la legislación aplicable y, en especial, los arts. 9 de la Ley Hipotecaria; 51.9.c) del Reglamento Hipotecario; 51.2.b) y 53 de Ley 30/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social;
LA VENTA DE UNA PARTICIPACIÓN INDIVISA SOBRE UNA FINCA UBICADA EN SUELO NO URBANIZABLE, EN ANDALUCÍA, POR SÍ SOLA, NO PUEDE CONSIDERARSE PARCELACIÓN.
Resolución de 24 de Mayo de 2.012. (B.O.E. 29 de Junio de 2012). Descargar Resolución.
El negocio jurídico sobre el que recae la calificación recurrida no genera una división ideal del dominio que deba entenderse reveladora de un posible acto de parcelación sujeto a licencia previa ya que se trata de la venta de cuota indivisa en donde no se crea objeto de derecho alguno, físico o ideal, sino que únicamente se transmite la titularidad de un objeto, "la participación indivisa", existente con anterioridad. No se da el supuesto de hecho previsto en el artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
RECTIFICACIÓN DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA.
Resolución de 6 de Junio de 2012 ((B.O.E. 12 de Julio de 2012). Descargar Resolución.
El problema que se plantea en el presente recurso es el de si, inscrita una concentración parcelaria y adjudicada cierta finca resultante a dos cónyuges con carácter ganancial, puede rectificarse la inscripción practicada, de forma que se proceda a inscribir la finca a favor de uno de los cónyuges con carácter privativo en virtud de acta de protocolización de acta administrativa de rectificación de la reorganización de la propiedad extendida por advertirse que existe error material en el carácter del bien, según quedó acreditado administrativamente mediante la presentación de la escritura de donación correspondiente.
La D.G.R.N. rechaza el recurso. La rectificación del error debe ajustarse a la regla general prevista en el artículo 40 d) de la Ley Hipotecaria, siendo preciso el consentimiento del cónyuge que por la rectificación de la inscripción pierde su derecho sobre la finca, o en su defecto, resolución judicial dirigida contra este último, y sin que sea suficiente un documento administrativo, aun cuando éste sea expedido por la misma autoridad que expidió el título cuya rectificación se pretende.
NO CABE EL SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO EN CONTRA DE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL URBANÍSTICA.
Resolución de 29 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.
Recuerda la Dirección General que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial urbanística, lo que sin duda contribuye a una mayor seguridad jurídica, impidiendo que la mera pasividad o inexistencia de actuaciones tempestivas de los Ayuntamientos permita entender a cualquier privado que le han sido concedidas licencias urbanísticas del más variado tipo.
Por ello, señala la Resolución, no puede sino concluirse en la desestimación del recurso basado en la idea de que resulta innecesario para la inscripción del proyecto de reparcelación debatido el certificado del secretario del Ayuntamiento relativo a su aprobación y firmeza:
1º).- En primer lugar, porque en el supuesto de hecho planteado no queda acreditado de modo auténtico la aprobación por silencio del proyecto de reparcelación. Lo único que ha quedado acreditado es que este extremo es objeto de controversia entre el urbanizador, el Ayuntamiento y otros interesados.
2º).- En segundo lugar, en modo alguno puede considerarse acreditada la conformidad al planeamiento del proyecto de reparcelación cuando el propio Ayuntamiento sostiene explícitamente lo contrario.
3º).- Y en tercer lugar, porque, para este supuesto concreto, el artículo 425.4 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística de Valencia, en los supuesto de elevación a escritura pública del proyecto, exige sin excepción el certificado del secretario del Ayuntamiento de la aprobación y firmeza del proyecto de reparcelación, y por tanto sin distinguir el modo, expreso o presunto, en que ésta se haya producido.
EL ARRENDAMIENTO ES INSCRIBIBLE SI CONSTA EN ESCRITURA PÚBLICA: DISPOSICIÓN ADICIONAL 2ª DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.
Se presenta para su inscripción un contrato de arrendamiento de una finca en documento privado aportándose al Registro una sentencia judicial.
La Dirección General rechaza el recurso estimando la argumentación del Registrador. No es posible inscribir ya que el titular registral es una persona diferente al arrendador (tracto sucesivo) y además, se exige escritura pública de conformidad con lo dispuesto en la DA 2º de la LAU de 1994.
COMPRA CON CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD.
Dos cónyuges compran una finca segregada por mitad y la agregan a otra finca. En la compra manifiestan que el dinero invertido es privativo. En la agregación a esa otra finca que era privativa pura de ambos, no se especifica el porcentaje en que es ahora privativa pura y privativa por confesión. El Registrador sostiene que no se acredita fehacientemente el carácter privativo de la compra y tampoco hay confesión de privatividad y, en segundo lugar, que no se especifica en la finca resultante después de la agregación el porcentaje de privatividad pura y el de privatividad por confesión, citando en favor de este argumento lo dispuesto en el artículo 45 del Reglamento Hipotecario.
La Dirección General revoca el primer defecto al entender que la manifestación hecha por ambos en escritura conlleva una auténtica confesión y en cuanto al segundo defecto lo mantiene, pues en la finca resultante hay que diferenciar el porcentaje privativo puro, el privativo por confesión, y en su caso, el ganancial, por exigencia del artículo 54.2 del Reglamento Hipotecario.
ACCIÓN DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN.
Resolución de 14 de Junio de 2012 (B.O.E. 25 de Julio de 2012). Descargar Resolución.
Se plantea si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el testimonio de una sentencia cuando resulta que uno de los titulares registrales no ha sido parte en el procedimiento y si cabe inscribir la porción adjudicada al condómino actor de la acción de división sin que resulten los datos de identificación previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.
La D.G.R.N. desestima el recurso. Se rechaza el primer motivo de recurso en base dado al principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del registro, y que exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, al menos, haya tenido la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Respecto al segundo defecto también se confirma la nota. El principio de especialidad registral exige que la descripción garantice de modo preciso e inequívoco su identificación y localización.
LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO POR MUTUO DISENSO MEDIANTE APODERADO EXIGE FACULTADES EXPRESAS.
En una escritura de resolución de una compraventa, los apoderados de ambas partes intervinientes representadas, tienen facultades para retraer, comprar, vender y permutar, pero no la específica de resolver la compraventa, por lo que el Registrador califica como incongruente el juicio de suficiencia de las facultades de los apoderados, lo que es confirmado por la Dirección General, argumentando que es una verdadera resolución por mutuo disenso, y no por causas convencionales ni legales, ya que el pago del precio ya se había realizado, y tras hacer un análisis de los diferentes supuestos que pudieran producirse.
CONDICION RESOLUTORIA
EL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DERIVADA DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA ES DE QUINCE AÑOS.
Resolución de 27 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.
Pretendida la cancelación por caducidad de una condición resolutoria explícita inscrita sobre una determinada finca por un plazo de cinco años a contar desde el día 24 de octubre de 1978, el Registrador deniega la misma por entender que no ha transcurrido el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción derivada del derecho cuya cancelación se solicita. Considera que se trata de una acción real sobre bien inmueble, que prescribe a los treinta años conforme a lo dispuesto en el artículo 1.963 del Código Civil, y no de una acción personal que prescribiría a los quince años, como sostiene el recurrente sobre la base del artículo 1.964 del Código Civil.
Pues bien, recuerda la Dirección General que a tenor de los establecido en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles en el ámbito del Derecho común (artículos 11 y 82.5 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1.504 del Código Civil) debe entenderse que es el de quince años.
LA CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD CONTRADICTORIA AL HISTORIAL REGISTRAL DE LA FINCA ADQUIRIDA FRACASA ANTE LA IMPERATIVIDAD DEL ARTÍCULO 95.6 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO.
Resolución de 4 de Junio de 2012. (B.O.E. de 29 de Junio de 2012). Descargar Resolución.
No ha lugar que un bien ya inscrito como bien ganancial, por declaración reiterada de ambos cónyuges, pase a ser bien privativo por una mera confesión contraria a la registrada, pues este acto de confesión carece de expresión causal suficiente para provocar una salida del patrimonio ganancial para entrar en el patrimonio de uno de los cónyuges, pues el mero consentimiento no es causa suficiente para provocar una transmisión patrimonial en nuestro sistema. Las salidas y entradas de bienes de un patrimonio a otro, es decir, las atribuciones patrimoniales, cuando el bien está ya inscrito como reconocidamente ganancial por declaraciones de ambos cónyuges repetidamente realizadas, sólo puede tener lugar por un acto que sirva de causa al desplazamiento patrimonial, que no puede ser sustituido por una mera confesión de privatividad contraria a los propia confesión registrada. A mayor abundamiento, y en tal sentido, procede aducir la doctrina de los actos propios y la salvaguardia judicial de los asientos registrales.
EL USUFRUCTO, AUNQUE TENGA CARÁCTER GANANCIAL, SE EXTINGUE POR EL FALLECIMIENTO DE SU ÚNICO TITULAR.
Resolución de 30 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.
El problema planteado en el presente recurso es el siguiente: el usufructo de una finca aparece inscrito a favor del que lo adquirió «para su sociedad conyugal». Se trata de dilucidar si puede cancelarse dicho usufructo por fallecimiento de dicha persona, como cree el recurrente o, por el contrario, el usufructo debe integrarse en la sociedad de gananciales y ser objeto de liquidación.
El recurrente aduce que al no estar constituido el usufructo en favor de varias personas simultáneamente, tal como autoriza el artículo 469 del Código Civil, no tiene lugar el acrecimiento a que se refiere el artículo 521 del mismo cuerpo legal así como tampoco ha existido el pacto de acrecimiento entre los esposos, sino que, por el contrario se trata de la adquisición por una única usufructuaria, con la particularidad de que dicha compra por reunir los requisitos establecidos en el artículo 1401 tiene el carácter de ganancial lo que hace necesario que a la muerte del otro esposo se requiera, o que en la liquidación de la sociedad conyugal se adjudique el bien en la forma que estimen todos los interesados, o que al menos consientan los herederos del marido en la transmisión operada. En consecuencia, aplicando la doctrina de esta Resolución, si fallece el cónyuge que adquirió el usufructo, queda extinguido el mismo.
Por el contrario, la registradora aduce en su favor la Resolución de 25 de febrero de 1993, que llega a la solución contraria.
La D.G.R.N. estima el recurso señalando que una cosa es la titularidad del usufructo y otra distinta la vida sobre la cual se establece su duración cuando tal derecho es de carácter vitalicio. En el presente supuesto, de la escritura de constitución se deduce con claridad que, a pesar de ser el usufructo ganancial, la vida cuya duración sirve como término al usufructo es la del ahora fallecido. En definitiva, ocurre algo similar al supuesto en que, cuando constituido un derecho de usufructo vitalicio, su titular lo enajena: será una persona la titular del usufructo y otra la que, con la duración de su vida, produce la continuación o extinción del derecho.
ES NECESARIA LA CONCRETA IDENTIFICACIÓN DE LOS DESHEREDADOS JUSTAMENTE Y SU APTITUD PARA SERLO: PRESUPUESTO BÁSICO PARA EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE PARTICIÓN HEREDITARIA DEL DESHEREDANTE.
Se otorga escritura de partición hereditaria basada en un testamento en el que el causante desheredaba a sus dos hijos ''y a toda la descendencia de éstos'', por la causa prevista en el artículo 853-2.º del Código Civil, instituyendo heredera universal a su esposa, única compareciente. Se suspende y se complementa mediante escritura de rectificación designando de modo genérico a los descendientes del testador. El defecto subsiste, porque no se determina, una vez constatada la existencia de tales descendientes, a cuáles de ellos afecta la causa de desheredación, puesto que los no incluidos en ella, conservan sus derechos legitimarios en la partición, debiendo concurrir a la misma en unión de la heredera instituida.
Por eso se plantea como un requisito de la desheredación la perfecta identificación del sujeto que sufre la privación de su legítima, al menos con el mismo rigor que se exige para la designación de heredero «por su nombre y apellidos» (cfr. art. 772 del Código Civil). Subsidiariamente habrán de ser perfectamente determinables, por estar designados de manera que no pueda dudarse de quien sea el sujeto afectado.
En el presente caso se deshereda por la misma causa, a dos hijos, perfectamente identificados, y de forma genérica, a todos sus descendientes. Esta expresión de la voluntad testamentaria se torna imprecisa, si bien aceptable, en la medida en que pueda llegar a establecerse indubitadamente las personas a las cuales el testador quiso apartar, circunstancia que obliga a dirimir qué sujetos, qué descendientes, son los afectados por la disposición testamentaria. Consiguientemente, es en la escritura de herencia donde, para complementar el título sucesorio por falta de suficiente concreción de éste, ha de plasmarse la determinación de los sujetos comprendidos en esa exclusión legitimaria genérica, como una de las bases determinantes del acto partitivo o de adjudicación de bienes hereditarios.
Todo ello obliga a que en casos como el que es objeto de este recurso, dado el llamamiento a la legítima que a favor de los descendientes del desheredado establece el artículo 857 del Código Civil, conste la expresión documental de si los descendientes que tenía el testador al tiempo de formalizar su voluntad testamentaria son los mismos que ha dejado al tiempo de su fallecimiento, para verificar si todos o algunos de éstos se ven afectados por la disposición privativa de la legítima.
Y es que la desheredación requiere que se le atribuya al desheredado una acción (u omisión) que la Ley tipifique como bastante para privarle de la legítima, y que haya ocurrido antes de que se otorgue el testamento. Pero, en realidad, esta exigencia conlleva, además de la identificación del legitimario afectado y la expresión la causa desheredationis (aunque no que sea preciso inicialmente acreditar su certeza), la existencia del desheredado al tiempo en que se formalice testamentariamente la voluntad de su exclusión y que entonces tenga aptitud para ser excluido. No cabe olvidar que la voluntad del testador debe interpretarse conforme a las circunstancias existentes al tiempo del otorgamiento testamentario, no de su defunción.
El ámbito del poder de exclusión legitimaria del testador descansa en la imputación al desheredado de una causa legal de desheredación. Por eso es preciso que el desheredado sea susceptible de imputación, esto es, que al tiempo del testamento haya nacido y tenga aptitud o idoneidad para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación. Y aunque es cierto que el Código Civil "a diferencia de lo que hizo algún texto legal anterior, como Las Partidas" no expresa ni concreta la capacidad para ser desheredado, lo que no cabe duda es que se requiere un mínimo de madurez física y mental para que una persona pueda ser civilmente responsable del acto que se le imputa.
Por ello, si bien los llamados en testamento (o, en defecto de llamamiento testamentario, por ley) pueden, por si solos, realizar la adjudicación o partición de herencia, sin necesidad del concurso de los desheredados expresamente, es preciso que la autorización de la correspondiente escritura pública de herencia, otorgada sin la concurrencia de los expresamente desheredados, debe contener los datos suficientes para deducir, en los términos expresados, la plena legitimación de los otorgantes.
INEXISTENCIA DE PACTO SUCESORIO SOBRE LA HERENCIA FUTURA.
Una sociedad cooperativa adjudica una mitad indivisa de una finca a A en nuda propiedad y a B en usufructo y, respecto a la otra mitad indivisa a B en nuda propiedad y a A en usufructo.
El Registrador considera que la adjudicación es nula porque su verdadera finalidad es dar cobijo a un pacto sucesorio radicalmente prohibido en el ámbito del Derecho Civil Común (cfr artículos 1271, 657, 670 y 737 del Código Civil), lo que considera suficiente para rechazar su inscripción.
El Notario recurre señalando que no puede haber pacto sucesorio, ya que respecto a la nuda propiedad no hay pacto (pasará a los herederos designados en testamento o a los abintestato), y respecto al usufructo tampoco puede haber pacto sucesorio ya que se extingue con la muerte, por tanto no forma parte de la herencia y por consiguiente no puede haber pacto sucesorio sobre él (ya que no integra el caudal de la sucesión).
La Dirección General, como no podía ser de otro modo, revoca la nota, señalando que ni nos encontramos ante un pacto sucesorio, dado que no se va a diferir ningún efecto al fallecimiento de los otorgantes más allá del natural efecto expansivo de la extinción del usufructo, ni el negocio jurídico calificado tiene por objeto la universalidad del patrimonio de la futura herencia de ninguno de los adquirentes, ni existe tampoco ninguna norma imperativa que se considere defraudada con la operación cuya inscripción se pretende. Si la finalidad es que al fallecimiento de uno de los cotitulares de una mitad indivisa en nuda propiedad y de otra mitad indivisa en usufructo, el otro conserve en vida el disfrute de la finca, se trata de un pacto totalmente lícito y que aparece implícito en todo usufructo constituido a favor de varias personas con arreglo al artículo 521 del Código Civil.
NECESIDAD DE ACREDITAR LA VIGENCIA Y CONTENIDO DEL DERECHO EXTRANJERO EN SUCESIÓN DE UN EXTRANJERO: NO BASTA LA ASEVERACIÓN DEL NOTARIO DE CONOCER LA LEGISLACIÓN DE LA NACIONALIDAD DEL CAUSANTE.
Resolución de 26 de Junio de 2.012. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.012). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: el título de sucesión es un testamento otorgado por el causante conforme a su ley personal, esto es la de su nacionalidad, si bien como se trata de inmuebles situados en España, la Registradora exige para su inscripción, que se acredite la validez de ese título sucesorio de forma que cumpla los requisitos exigidos por la legislación australiana, ley personal del causante.
Para saber si el testamento cumple los requisitos exigidos por la ley australiana, ley personal del causante, es necesario previamente que se pruebe de modo muy patente y claro el derecho extranjero y, por tanto, que los documentos que se presentan reúnen los requisitos exigidos por las normas de Derecho Internacional Privado.
Por otra parte, el Notario autorizante de la escritura de manifestación y aceptación de herencia emite una declaración genérica de conocer la legislación australiana en materia de sucesiones. Esta declaración es una peculiaridad que permite tanto a Notarios como a Registradores aplicar derecho extranjero en base a su propio conocimiento (Resoluciones de 14 de Diciembre de 1.981 y 5 de Febrero y 1 de Marzo de 2.005). Este conocimiento por parte del Notario dispensa a los particulares que solicitan sus servicios de la necesidad de probar el derecho extranjero pero en modo alguno dispensa de probar dicho derecho y, en especial, los extremos a los que se refiere el artículo 36 del Reglamento Hipotecario ante el Registrador.
INTERPRETACIÓN DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL
Resolución de 5 de Junio de 2012. (B.O.E. 12 de Julio de 2012). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro una escritura de elevación a público de acuerdos sociales en la que se cesa un administrador solidario y se nombra otro.
La Junta se celebra en el domicilio social según el registro. Al día siguiente se presenta otra escritura con fecha de otorgamiento anterior y con fecha de celebración de Junta también anterior en la que se acuerda el traslado de domicilio a otra provincia. El Registrador deniega la inscripción por no haberse celebrado la Junta en el domicilio social, alegando el recurrente el principio de prioridad registral.
La D.G.R.N. desestima el recurso señalando que en un Registro de personas como es el Registro Mercantil, el llamado principio de prioridad no puede tener el mismo alcance que en un registro de bienes, donde los derechos que sobre ellos recaigan o bien son incompatibles o gozan entre sí de preferencia en razón del momento de su acceso al registro. Por ello, aunque el artículo 10 del Reglamento del Registro Mercantil haga una formulación de tal principio, formulación que no aparece a nivel legal, su aplicación ha de ser objeto de una interpretación restrictiva, atendida la naturaleza y función del Registro Mercantil y el alcance de la calificación donde los principios de legalidad y de legitimación tienen su fuente en la Ley (en el Código de Comercio).
EN UNA SOCIEDAD ANÓNIMA CON AUTOCARTERA SE PUDE SUSCRIBIR UNA AMPLIACIÓN DE CAPITAL CON CARGO A RESERVAS ASIGNANDO LA PARTE QUE CORRESPONDA A LA PROPIA SOCIEDAD.
Resolución de 15 de Junio de 2012 (B.O.E. 25 de Julio de 2012). Descargar Resolución.
Se plantea si debe acceder o no al Registro Mercantil una escritura de aumento de capital social de una sociedad anónima con cargo a reservas, habiéndose suscrito dicho aumento íntegramente por los socios de la compañía en proporción a su respectiva participación en el capital social y por la propia sociedad en régimen de autocartera.
El Registrador deniega la inscripción porque, a su juicio, se opone a ella la prohibición absoluta de autosuscripción establecida en el artículo 134 de la Ley de Sociedades de Capital, aun cuando la infracción de dicha prohibición tiene como consecuencia la obligación de enajenar o amortizar tales acciones.
La Dirección General estima el recurso recogiendo la argumentación del Notario autorizante. El artículo 148 de la Ley de Sociedades de Capital sanciona el estatuto que hay que aplicar a la autocartera durante su régimen. De este régimen deberán quedar excluidas aquellas acciones que la sociedad adquiera originariamente como consecuencia de que el acuerdo de ampliación del capital tenga carácter nominal o contable. En el supuesto planteado, la sociedad adquiere sus propias acciones no mediante suscripción, sino como resultado del ejercicio del derecho de asignación gratuita que deriva de una autocartera constituida con anterioridad, derecho que conserva la propia sociedad ya que no se atribuye proporcionalmente al resto del accionariado, ni está en suspenso [artículo 148, letra a), inciso final]. Esta excepción se justifica porque el aumento de capital gratuito se sustancia en una mera operación contable, cuyas consecuencias no deben alterar el «statu quo» patrimonial de la sociedad. De no admitirse esta posibilidad se llegaría a un absurdo pues en nada se diferencia esta hipótesis de la alternativa de aumentar el valor nominal de las acciones en circulación cuya eficacia también respecto a las acciones que posea la sociedad y esta opción parece obvia. Si se suspendiera el derecho de asignación gratuita de nuevas acciones, por tanto, la sociedad sólo se beneficiaría en la ampliación del valor nominal, y se vería perjudicada cuando el aumento consistiera en la emisión de nuevos títulos.
INTERPRETACIÓN DEL ORDEN DEL DÍA DE LA JUNTA EN UN AUMENTO DE CAPITAL.
Resolución de 7 de Junio de 2012 (B.O.E. 12 de Julio de 2012). Descargar Resolución.
El presente recurso versa sobre la interpretación del orden del día de una junta general que acuerda aumentar el capital social de la compañía en la cifra máxima de 440.000 euros mediante compensación de créditos en la cuantía de 400.00 euros y mediante aportación dineraria de la socia ausente en la junta de 40.000 euros. Para el Notario autorizante se tratan de dos aumentos distintos mientras que el Registrador sostiene que del orden del día se deduce que se trata de un único aumento. La Dirección General desestima el recurso. Aclara que en el caso contemplado podía haberse optado por dos soluciones:
1º)- un único aumento de capital social, de los llamados «mixtos», con fraccionamiento de la operación en dos tramos con arreglo a su propio régimen jurídico,
2º)- o acordar dos sucesivos aumentos de capital social: un primer aumento de capital social por compensación de créditos y otro subsiguiente aumento de capital social que tiene por contrapartida las aportaciones dinerarias del socio ausente y reservado al mismo socio ausente.
Se concluye que tanto el anuncio de convocatoria, como el propio informe de los administradores, como el tenor del acuerdo social adoptado en la junta no dejan dudas acerca de cuál sea la voluntad social y qué pasa por adoptar un único aumento de capital social en dos «tramos» de ejecución parcial.
EL OBJETO DE LAS PRESTACIONES ACCESORIAS PUEDE NO ESTAR DETERMINADO AB INITIO PERO SER DETERMINABLE.
Se modifican unos Estatutos Sociales, estableciendo prestaciones accesorias de aportación suplementaria de dinero, <<con objeto de atender necesidades coyunturales de tesorería durante el plazo de diez años... y que no podrán exceder en conjunto ... de la cuantía de treinta euros por participación>> previa adopción del acuerdo de exigencia de aportación por la junta general». La Dirección General revoca la calificación, que se sostenía un defecto de indeterminación y que el plazo de 10 años vulneraba lo dispuesto en el artículo 108.3 y 4 de la Ley de Sociedades de Capital, respecto del límite de 5 años, al señalar que el contenido de la prestación accesoria puede no estar determinado, pero sí determinable, y que el plazo de 5 años citado se aplica respecto de prohibiciones de transmisión, pero no respecto de prestaciones accesorias, y que el artículo 346.2 de la misma Ley reconoce el derecho a separarse de la sociedad a los socios que no hubieran votado a favor del acuerdo de modificación del régimen de transmisión de las participaciones sociales.
LAS APORTACIONES DINERARIAS DEBEN CORRESPONDERSE CON PARTICIPACIONES SOCIALES CONCRETAS Y DETERMINADAS.
Se reitera la doctrina de que las aportaciones no dinerarias exigen que se determinen de modo determinado y concreto las participaciones que se adjudican a los aportantes, para que, en el caso de que su realidad y valoración no fueran ciertas, se pueda exigir responsabilidades que afecten a las concretas participaciones correspondientes.
No cabe liquidar una sociedad existiendo deudas pendientes, aunque el acreedor sea uno
La cuestión que se plantea en el presente expediente se centra en si es inscribible en el Registro Mercantil una escritura de formalización de acuerdos sociales de una sociedad ya disuelta, por la que se deja constancia de su liquidación y extinción. En dicha escritura el liquidador manifiesta que existe un solo acreedor, al que no se le ha pagado ni asegurado su crédito por encontrarse la sociedad en estado de insolvencia total y definitiva, sin activo social alguno, según se acredita con el balance final de liquidación. Se añade que no es posible la solicitud de procedimiento concursal judicial porque la pluralidad de acreedores es presupuesto necesario para la existencia de tal procedimiento. Por ello, se declara liquidada y extinguida la sociedad y se solicita la correspondiente cancelación de su hoja registral.
El Registrador Mercantil resuelve no practicar el asiento registral solicitado por entender que el pago a los acreedores es requisito previo a la liquidación y extinción de la sociedad, y porque considera que el procedimiento legal previsto para la extinción de la sociedad, cuando no hay haber social con el que satisfacer a los acreedores, es el concurso de acreedores.
Rechaza la Dirección General el recurso, confirmando la nota de calificación, señalando que, en el caso que nos ocupa, el liquidador no debe limitarse a constatar la existencia de un único acreedor y la inexistencia de bienes con que satisfacer su deuda, sino que debe cumplir con la obligación legal a fin de que el acreedor pueda reaccionar en defensa de sus derechos. Si así no lo hiciera, ese acreedor podría encontrarse sorpresivamente ante la situación de que cuando intentara el cobro de su crédito, bien por procedimientos de ejecución singular o bien por procedimientos de ejecución colectiva, su deudor habría desaparecido del mundo de los sujetos de derecho, careciendo su crédito de sujeto pasivo o persona contra la que dirigir la acción de reclamación.
De ahí la imposibilidad de otorgar la escritura pública de extinción de la sociedad y la consiguiente cancelación de los asientos registrales de la misma, si existen acreedores pendientes de pago, siendo indiferente a estos efectos que exista una pluralidad de acreedores o que las deudas de la sociedad las ostente un único acreedor.
Además, se rechaza la argumentación relativa a la imposibilidad de declaración de concurso de acreedores si se trata de un único acreedor, defendiéndose su posibilidad.
CESADO UN ADMINISTRADOR SOLIDARIO, NO SE PRECISA LA NOTIFICACIÓN FEHACIENTE AL ADMINISTRADOR SALIENTE DEL ARTÍCULO 111 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL SI EL OTRO QUEDA COMO ADMINISTRADOR ÚNICO.
Resolución de 4 de Junio de 2.012. (B.O.E. 29 de Junio de 2012). Descargar Resolución.
Al modificarse la estructura del órgano de administración y pasar a ser administrador único uno de los que antes ostentaban el cargo de administrador solidario, se deduce que éste reúne los requisitos exigibles para certificar sin más requisitos adicionales al ser persona inscrita, con cargo vigente y con facultad certificante individual. No se da el caso de «certificación expedida por persona no inscrita» que exige la regulación del artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil.
LA BAJA FISCAL IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DEL CESE DE LOS ADMINISTRADORES.
No es posible la inscripción del cese de un Administrador Único de una Sociedad que ha causado baja en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria del Ministerio de Hacienda practicada de conformidad con el 131.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, lo que reitera lo ya apuntado en otras resoluciones ya comentadas en números anteriores.
LA CERTIFICACIÓN DE UN HECHO, COMO ES LA NO APROBACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALES, NO REQUIERE LOS REQUISITOS ESPECIALES DEL ACUERDO DE LOS ARTÍCULOS 97 Y 112 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL.
Se plantea si es posible hacer constar en el Registro Mercantil una certificación expedida por administrador en la que consta que las cuentas anuales no han sido aprobadas, con el objeto de evitar el cierre registral establecido en los artículos 282 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital y 378 del Reglamento del Registro Mercantil.
Si bien el Registrador Mercantil señala que es un modo fraudulento de evitar el cierre registral y que supone una contradicción porque el propio administrador, al ser también socio, está admitiendo que votó en contra de las cuentas formuladas por él mismo, la Dirección General revoca la calificación entendiendo que un hecho, como es la no aprobación de las cuentas, no requiere el cumplimiento de las condiciones de los artículos 97 y 112 del Reglamento del Registro Mercantil.
Resolución de 16 de Abril de 2012.
RECURSO DE REPOSICIÓN CONTRA ACTUACIÓN PROFESIONAL DE NOTARIO QUE DEJO DE INCLUIR UNA SERIE DE FINCAS EN ESCRITURA DE HERENCIA. SE DESESTIMA
TERCERO.- Respecto a las cuestiones planteadas por el recurrente relativas a las "adiciones de herencia", no cabe más que confirmar lo dicho en la resolución recurrida, pues "son los interesados en la partición los que proporcionan los datos reglamentarios exigibles para que dicho funcionario pueda realizar su actividad propiamente dicha. No le incumbe al notario- la averiguación de los elementos del activo y pasivo hereditario, de forma que, si los propios interesados dejan de incluir, por la razón que sea, un elemento siempre pueden adicionar la herencia".
Por tanto, no existiría responsabilidad del notario en los "errores/omisiones" de este proceso, sino que la negligencia sería imputable a los interesados en la partición pues, en el inventario de bienes que aportaron al notario no señalaron o señalaron mal- las fincas a las que se refiere el recurrente.
En cualquier caso, los interesados en la partición leyeron, aceptaron y firmaron la mencionada escritura, tal y como consta en el "otorgamiento" de la misma: "Según aseguran los señores otorgantes, han leído a su elección esta escritura y prestan su consentimiento al contenido de la misma y firman conmigo". Asimismo, el notario dio fe "de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes..".
Resolución de 27 de Abril de 2012.
QUEJA POR RETRASO EN LA CONFECCIÓN DE TESTAMENTO POR RETRASO EN MÁS DE 38 DÍAS. CAMBIOS SOBREVENIDOS EN LA OPINIÓN DEL TESTADOR.
Resulta evidente que el tiempo transcurrido desde el día que se recibió el encargo de redactar dos testamentos hasta el día en que el recurrente desistió de su autorización excede de lo que la práctica demanda, incluso para el caso de no existir urgencia o necesidad en el requerimiento. Tengamos en cuenta además, que por tratarse, quizás, del documento más importante que puede autorizarse en una Notaría, con independencia de su mayor o menor complejidad, debe de merecer una dedicación personal y proximidad del notario (en este caso de alguno de lo tres notarios) con independencia del número de testamentos autorizados.
No obstante, el recurrente presenta la queja contra la Notaría y no contra los notarios, y como hace constar el Ilustre Colegio Notarial de Madrid, la Notaría carece de personalidad jurídica propia independiente de los notarios que la sirven, siendo el notario titular responsable de los actos de dependientes o empleados de conformidad con la legislación civil y laboral vigentes, y que como también reconoce el propio recurrente, ninguno de los notarios conocieron personalmente del asunto. Si a ello añadimos que como también afirma el recurrente, los mismos testamentos fueron preparados y firmados por otra Notaría, no habiendo quedado acreditadas especiales exigencias de urgencia o necesidad, reconociendo los notarios don ....., y don ..... que existió retraso en la redacción de los documentos debido a dificultad organizativa interna de la que solo ellos son responsables... "
Resolución de 3 de mayo de 2012.
COMPRAVENTA DE INMUEBLE -LIBRE DE CARGAS- HACIENDO CONSTAR LOS OTORGANTES LA EXISTENCIA DE UN PRÉSTAMO GARANTIZADO CON HIPOTECA QUE HABÍA SIDO PAGADO EN LA MISMA FECHA DE LA ESCRITURA ESTANDO PENDIENTE DE CANCELACIÓN REGISTRAL. Y EN REALIDAD NO SE HABÍA PAGADO.
SEGUNDO.- En el presente caso, de los escritos y recursos presentados, se deduce que lo que se pretende es que se determine si ha habido algún tipo de negligencia profesional por parte del notario en el ejercicio de sus funciones en la autorización de una escritura de compraventa de un inmueble que se adquiere libre de cargas, haciendo constar por los otorgantes la existencia de un préstamo garantizado con hipoteca, que ha sido pagado en la misma fecha de la escritura, estando pendiente únicamente de cancelación registral. Que en contra de lo manifestado, el préstamo no se pagó, que la entidad acreedora no fue citada en el momento del otorgamiento de la escritura de venta, habiéndose producido un enriquecimiento injusto por parte de la entidad vendedora y un perjuicio económico a la parte compradora, cuyo resarcimiento se pretende.
Las declaraciones de las partes en el apartado "otorgan" son una reiteración de las manifestaciones del "exponen" que el notario se limita a recoger en la escritura de compraventa. Para mayor abundamiento, no es responsabilidad del notario, que no ha sido expresamente requerido para ello, citar al acto del otorgamiento de la escritura de finca hipotecada con una entidad bancaria, a dicha entidad, puesto que no está recogida esta obligación en norma legal alguna, ya que dicha entidad no es parte interesada en la compraventa, contrato bilateral en el que solo concurren las voluntades de vendedor y comprador. El notario además ha cumplido con la obligación de la información registral continuada, haciendo a las partes las advertencias a que se refiere el artículo 175 del Reglamento Notarial referente a cargas registrales, "comprobando la titularidad y estado de cargas de aquellos". En base a todo lo anterior debe de considerarse correcta la actuación del notario.
Resolución de 8 de Mayo de 2012.
PERMUTA O CESIÓN DE EDIFICIO A PROMOTOR A CAMBIO DE EDIFICACIÓN FUTURA. AUTORIZACIÓN AL CESIONARIO PARA HIPOTECAR LOS DISTINTOS ELEMENTOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL. POSTERIOR INCUMPLIMIENTO DE ÉSTE. RECLAMACIÓN DE LA CEDENTE POR FALTA DE ASESORAMIENTO DE LA OPERACIÓN
SEGUNDO.- En el presente caso, de los escritos y recursos presentados, se deduce que lo que se pretende es que se determine si ha habido algún tipo de negligencia profesional por parte del notario en el ejercicio de sus funciones en la autorización de una escritura de permuta mixta de un inmueble que se adquiere y posteriormente se hipoteca por la parte cesionaria o adjudicataria, a la que para mayor abundamiento además faculta expresamente la cedente para otorgar por si sola las correspondientes escrituras y solicitar y obtener de cualquier entidad bancaria prestamos o créditos hipotecarios con garantía de las fincas resultantes de la división horizontal. Que el notario autorizante evaluó favorablemente la capacidad de la recurrente, lo cual en ningún caso se ha puesto en duda, redactando las escrituras conforme a minuta, amparándose jurídicamente el contrato de permuta mixta en el principio de libertad de contratación que resulta del artículo 1255 del Código Civil. La operación estuvo a disposición de los otorgantes en la Notaría durante la semana anterior a su autorización, no pudiendo quedar en entredicho la legalidad de la operación que se inscribió en el Registro de la Propiedad y cuya validez ha reconocido posteriormente el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Mataró. Por todo ello solo cabe afirmar que el notario actuó correctamente sin haber incurrido en responsabilidad disciplinaria alguna.
Téngase en cuenta además que la parte recurrente inicia la reclamación contra la actuación del notario autorizante de la escritura transcurrido el término pactado para la entrega del inmueble permutado e incumplida la obligación por parte de la empresa promotora cesionaria, tiempo después de presentada la demanda contra ésta y una vez dictada sentencia resolutoria por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Mataró, intentando hacer recaer en el notario una responsabilidad por unos daños que judicialmente ya han sido imputados a la parte incumplidora del acuerdo, única y verdadera responsable civil de los perjuicios causados.

References: Resolución 

Resolución 

Resolución 

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 artículo 98

Resolución 

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 artículo 20
 artículo 999
 artículo 20
 artículo 271

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 ARTÍCULO 153

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 artículo 153
 artículo 153
 artículo 153
 artículo 2
 artículo 153
 artículo 153
 artículo 153
 artículo 153
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 artículo 153
 artículo 153
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in fine
 artículo 240

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 artículo 19
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 artículo 45
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