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Timestamp: 2020-04-06 07:17:00+00:00

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2019 junho Archive | Portal do RI
SEGUNDA FEIRA, 06 DE ABRIL DE 2020 - 04:16 (horário de Brasília)
1VRP/SP: As hipóteses estabelecidas no artigo 1331 e 1339 do Código Civil referem-se à alienação voluntária, não se aplicando nos casos de arrematação, que se caracteriza por uma alienação forçada, proveniente de ordem judicial em processo de execução, de modo que coercitivamente é transferida a propriedade do devedor ao credor pela inadimplência de uma obrigação.
Postado em 28 de junho de 2019 às 11:02.
PROCESSO 1046713-46.2019.8.26.0100
Número: 1046713-46.2019.8.26.0100
Processo 1046713-46.2019.8.26.0100 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Dúvida Suscite.: 8º Oficial de Registro de Imóveis Suscitda.: Mariana Pestana Kitazono Sentença (fls.138/143): Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de MARIANA PESTANA KITAZONO, diante da negativa em se proceder ao registro da carta de arrematação expedida nos autos de reclamação trabalhista movida por Rosângela Aparecida dos Santos (processo nº 0261100-27.2001.5.02.0043), que tramitou perante o Juízo da 43ª Vara do Trabalho de São Paulo, tendo como objeto a vaga de garagem matriculada sob nº 80.604 e registrada em nome da reclamada. O óbice registrário refere-se a eventual ofensa ao disposto no artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, uma vez que o título judicial tem como adquirente pessoa estranha ao condomínio, o que não é permitido pela legislação, além de nada constar a respeito na convenção condominial. Juntou documentos às fls.09/130. A suscitada não apresentou impugnação (fl. 131), existindo, porém, sua manifestação, com juntada de documentos, junto à serventia extrajudicial, informando (fls. 127/128) que a suscitada é filha de proprietário de apartamento pertencente ao condomínio, o que permitiria a aquisição. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.134/136). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem os argumentos expostos pelo Registrador, o óbice para o registro deve ser afastado. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação cível n.413-6/7). Neste sentido a apelação cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto: “Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”. Nessa linha, também o E. Supremo Tribunal Federal já decidiu que: “REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência -, pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma). Sendo assim, fica claro que não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicional para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. A questão posta a desate, como bem abordado nas razões da dúvida suscitada, é controvertida tanto na doutrina como na jurisprudência, e o tema não se encontra inteiramente pacificado. No caso em exame, aduz a Oficial que o registro da carta de arrematação constitui ofensa ao disposto no artigo 1331, § 1º, do Código Civil, já que o adquirente é pessoa estranha ao condomínio, o que não é permitido pela legislação, além de nada constar a respeito na convenção condominial. Como é sabido a arrematação é modo derivado de aquisição de propriedade, nos termos do atual entendimento do Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível nº 9000002-19.2013.8.26.0531), in verbis: “A arrematação constitui forma de alienação forçada, e que, segundo ARAKEN DE ASSIS, revela negócio jurídico entre o Estado, que detém o poder de dispor e aceita a declaração de vontade do adquirente (Manual da Execução. 14ª edição. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2012, p. 819). É ato expropriatório por meio do qual “o órgão judiciário transfere coativamente os bens penhorados do patrimônio do executado para o credor ou para outra pessoa. O fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário (executado) e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não afasta, contudo, o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade. Nesse sentido, destaca-se a observação feita por Josué Modesto Passos, no sentido de que “a arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija – como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então – quod erat demonstrandum – a aquisição é derivada (e não originária)” (op. cit., p. 118). A propósito, não há como simplesmente apagar as ocorrências registrarias anteriores ao ato de transmissão coativa, quando é da essência do registro público justamente resguardar as situações anteriores, situação que não se confunde com mecanismos de modulação dos efeitos da transmissão coativa, para atingir ou mesmo resguardar direitos de terceiros. Em suma: a arrematação não constitui modo originário de aquisição da propriedade, caindo por terra as alegações formuladas pelo recorrente.” (g.n) Destarte, relevantes as restrições convencionais e legais para a análise da validade do ato. Entendo que as hipóteses estabelecidas no artigo 1331 e 1339 do Código Civil referem-se à alienação voluntária, não se aplicando nos casos de arrematação, que se caracteriza por uma alienação forçada, proveniente de ordem judicial em processo de execução, de modo que coercitivamente é transferida a propriedade do devedor ao credor pela inadimplência de uma obrigação. Por tal razão, inaplicáveis os precedentes desta 1ª Vara de Registros Públicos, que proibiam a alienação individual de unidade autônoma quando o negócio jurídico fosse voluntário. Acaso seja impedido o ingresso do título, teria-se que declarar inválido o leilão judicial, o que se mostra inviável. A vaga objeto de matrícula própria, sendo bem autonômo, pode ser penhorada individualmente, conforme a necessidade da execução da dívida. Observa-se que a jurisprudência dos Tribunais Superiores reconhece a possibilidade de penhora da garagem: “PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. PENHORA DE VAGA DE GARAGEM COM MATRÍCULA PRÓPRIA, DISTINTA DAQUELA DO IMÓVEL RESIDENCIAL DO DEVEDOR. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. É possível a penhora de vaga de garagem com matrícula própria, por tratar-se de unidade autônoma, distinta daquela que integra o imóvel residencial do devedor. Hipótese que não se enquadra no art. 1º, da Lei nº 9.009/90. Precedentes. 2. Recurso especial não provido (RESP 977004, RELATOR : MINISTRO CASTRO MEIRA RECORRENTE : DAILCE MARIA LEITE MIOTTO ADVOGADO : ANA CRISTINA TESSER RECORRIDO : ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL PROCURADOR : LUCIANE FABBRO E OUTRO(S) ) “PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. PENHORA. VAGA DE GARAGEM COM MATRÍCULA PRÓPRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. SÚMULA N. 449/STJ. INCIDÊNCIA. JURISPRUDÊNCIA PACIFICADA. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme a orientação consolidada na Súmula n. 449/STJ, “a vaga de garagem que possui matrícula própria de registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”. 2. Estando o acórdão recorrido em harmonia com o entendimento desta Corte, correta a incidência da Súmula n. 83/STJ, que se aplica tanto aos recursos interpostos com base na alínea “c” quanto àqueles fundamentados pela alínea “a” do permissivo constitucional. 3.__ Agravo regimental impróvido” (AgRg no AREsp 805.687/RS, Quarta Turma, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, j. 10.03.16). Ainda, de acordo com a Súmula 449 do STJ: “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”. E, uma vez reconhecida a possibilidade de penhora da garagem de forma autônoma, deve-se entender que sua alienação forçada levaria a existência de aquisição da propriedade por terceiro estranho ao condomínio, sem que o registro pudesse ser impedido. Em outras palavras, se permitida pela jurisprudência a penhora da garagem, não se pode impedir o ingresso do título utilizando-se do argumento de que o arrematante não pertence ao condomínio, sob pena de tornar sem efeito a penhora, beneficiando o devedor. Não se ignora que na convenção do condomínio não há qualquer autorização para que as garagens autônomas possam ser alienadas a terceiros estranhos, contudo, tal situação não é apta a impedir o ingresso do título. Neste sentido, como bem expôs o Douto Promotor de Justiça, cujo posicionamento coaduno: “Ressalto, porém, que a proprietária do abrigo para veículos somente poderá vender, permutar e ceder tal bem para os demais condôminos, sob pena de violação da vedação insculpida no artigo 1339, § 2º CC”. Logo, o óbice registrário imposto pelo Oficial deverá ser afastado, para que se proceda o registro do título apresentado. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de MARIANA PESTANA KITAZONO, e consequentemente determino que se proceda ao registro da carta de arrematação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 24 de junho de 2019. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP 246)
Fonte: DJe/SP de 27.06.2019
1VRP/SP: Registro de Imóveis. Tangenciamento da Lei n. 4.591/64. Impossibilidade do registro do título.
Postado em 28 de junho de 2019 às 11:00.
Número: 1028785-82.2019.8.26.0100
Processo 1028785-82.2019.8.26.0100 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Dúvida – Notas – Otileh Empreendimentos e Administração S/a’ – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Otileh Empreendimentos e Administração S/A, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro de ata de assembleia geral de sua constituição, retificada, ratificada e aditada por escritura pública, pela qual buscou-se transmitir o imóvel matriculado sob nº 11.293, a título de conferência de bens. O óbice registrário refere-se à necessidade concomitante dos registros a) de projeto modificativo do memorial de incorporação; b) instrumento particular de instituição e especificação de condomínio; c) minuta de convenção de condomínio; d) de quadros de áreas (NBR 12.712). Além disso, cabível novo aditamento da ata de assembleia para descrição da cada unidade autônoma do Edifício, com valor atribuído para fins fiscais. Esclarece o Registrador que a descrição do bem constante da escritura de retificação não coincide com a presente na matrícula, sendo que refere-se a “prédios, com apartamentos e garagens”, ao passo que o imóvel é descrito na matrícula apenas como “terreno”. Juntou documentos às fls.06/93. A suscitada apresentou impugnação às fls.103/107. Alega que pretende apenas a averbação da construção do prédio e posteriormente a transmissão da propriedade, sem alteração na incorporação averbada ou interesse na instituição de condomínio. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.180/182). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como o D. Promotor de Justiça. De acordo com a matrícula do imóvel (fls.94/96), o bem é descrito como “um terreno designado pelos nºs 119, 123 e 127, situado na Rua Maria José, no 17º subdistrito Bela Vista…” Todavia, nos termos da escritura de retificação, ratificação e aditamento o imóvel é descrito como “um prédio composto de 10 (dez) pavimentos e ático para 02 (duas) lojas, 54 (cinquenta e quatro) apartamentos e garagem com 10 (dez) vagas…” Assim, evidente a divergência entre o instrumento apresentado a registro e a descrição da matrícula, ferindo consequentemente o princípio da especialidade objetiva, estipulada nos artigos 176 e 212 da Lei 6.015/73 , cujas regras impedem o registro de títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necessário que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). A simples alegação da suscitada de que a averbação da construção do prédio é suficiente para a transmissão da propriedade é válida, não se sustenta, uma vez que a instituição de condomínio e a individualização das matrículas das unidades autônomas são desdobramentos da incorporação imobiliária. Neste contexto, vendidas as unidades, promove-se a regularização da transferência de domínio, reunindo em escritura única o vendedor e compradores que ele nunca teve contato, aos quais são transmitidas as respectivas cotas ideais do terreno. Como bem exposto pelo D. Promotor de Justiça, “… Assim agindo, estarse- ia permitindo verdadeira fraude à Lei nº 4.591/1964, na medida em que, da descrição do bem, percebe-se nitidamente tratar-se de condomínio edilício (tanto que há memorial de incorporação inscrito, além de menção expressa a apartamentos e garagens)… Logo, é inviável que a interessada decida em momento oportuno se irá instituir o edifício em condomínio edilício, especificando-o em unidades autônomas, De acordo com Eduardo Pinheiro Strehler, (tabelião substituto, 3º Tabelião de Notas e de Protesto de Taubaté), em um artigo escrito para o IRIB em 26.10.2009, elucida a questão: “Essa matéria apresenta, hoje, indiscutível importância e relevância, razão pela qual vem sendo objeto de estudos pela Corregedoria Geral de Justiça, que, em face da gravidade da situação constatada no registro imobiliário de praticamente todo o Estado de São Paulo, apurada no curso de correições gerais ordinárias e de visitas extraordinárias, busca alternativas e soluções no sentido de obstar a difusão e multiplicação também dessa modalidade de parcelamento irregular, evitando que as pessoas interessadas na continuidade e no desenvolvimento da presente conduta fraudulenta sigam desvirtuando a correta argumentação, expressa na orientação administrativa emanada do Colendo Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral de Justiça, no sentido que somente poderiam ser considerados na qualificação os elementos registrários e aqueles expressos no título, para obter a lavratura de instrumentos públicos junto aos tabeliães de notas e o registro desses títulos pelo oficial de registro de imóveis, conferindo a essas alienações a falsa aparência de legitimidade”. Logo, faz-se mister a manutenção dos óbices registrários, a fim de se evitar eventual fraude à Lei nº 4.591/64, e consequente violação ao princípio da legalidade. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Otileh Empreendimentos e Administração S/A, e consequentemente mantenho os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RENATO LAPORTA DELPHINO (OAB 220765/SP)
1VRP/SP: Registro Civil de Pessoa Jurídica (RCPJ). Indisponibilidade em nome do sócio. EIRELI. Possibilidade da averbação da ata de alteração da sede.
Postado em 28 de junho de 2019 às 10:56.
Processo 1043134-90.2019.8.26.0100
Número: 1043134-90.2019.8.26.0100
Processo 1043134-90.2019.8.26.0100 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Eayila 3 Participações Eireli – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Eayila 3 Participações EIRELI em face do Oficial do 1º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, pretendendo a averbação de sua 1ª alteração contratual, pela qual houve a comunicação de mudança de sede. A negativa para efetivação do ato registrário decorreu da existência de indisponibilidade dos bens do sócio Thiago Iasbek Felício (processo nº 1008778320158260625), em trâmite perante a Vara da Fazenda Pública, averbada sob nº 441.111, em 16.06.2017. Salienta o Registrador que, através do Provimento CGJ nº 47/2016, determinou-se que o oficial de registro deve, obrigatoriamente, consultar o banco de dados da CNIB no desempenho regular de suas atividades e para a prática de atos de ofício, nos termo da lei e das normas específicas, bem como nos atos registrarios que tenham por objeto cotas sociais, após proceder à conferência e constatada a existência de mencionadas cotas, deverá prenotar e averbar a indisponibilidade no livro próprio (livro A). Por fim, afirma que havendo condição pendente de cumprimento precedente à prática da averbação pretendida, é necessária a manutenção do óbice. Juntou documentos às fls.53/68 e 79/100. O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls.71/74). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Pretende a requerente a averbação de sua alteração contratual que pela qual teria havido a mudança de sua sede. Como bem exposto pelo Registrador, o Provimento CG 47/2016, que incluiu a Seção V no Capítulo XVIII das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, e nos itens 38, 41, 41.2 e 41.4, tornou obrigatória a consulta, pelos Oficiais de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, do banco de dados da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), sendo que os ônus poderão alcançar quotas sociais que seriam transferidas através de atos praticados e levados a registro ou averbações nas Serventia Extrajudiciais. Daí decorre que somente quem determinou a indisponibilidade poderá levantar o gravame, não cabendo a este Juízo administrativo intervir nas decisões ou ordens emanadas por outro Juízo, que detém competência exclusiva para modificar e analisar suas decisões. Logo, cabe à requerida buscar o Juízo competente para o levantamento pretendido, que deverá se dar diretamente pela Central de Indisponibilidade de Bens Imóveis. Todavia, entendo que a presente questão é peculiar e como tal será analisada. Da leitura do item41 do Capítulo XVIII das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça: “Os Oficiais de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, antes da prática de qualquer ato registral que tenha por objeto quotas sociais de sociedade simples, devem promover prévia consulta à base de dados da Central de Indisponibilidade de Bens CNIB”; A presente hipótese trata de EIRELI, empresa individual de responsabilidade limitada , logo não há que se falar sequer em quotas sociais. Como é sabido, a indisponibilidade visa a prática de atos de dilapidação do patrimônio ou desvios dos bens, evitando-se assim danos irreparáveis ou de difícil reparação aos credores. Ocorre que a indisponibilidade atingiu apenas o patrimônio do sócio José Roberto, e por se tratar de EIRELI, a indisponibilidade recaiu também sobre o patrimônio da empresa, porém, o ato que se pretende averbar diz respeito apenas à mudança de sede, ou seja, da Avenida Paulista, nº 460 para a Alameda Santos, nº 2441, não havendo qualquer questão patrimonial envolvida e nem a transferência de bens a terceiros. Ressalto que, ao contrário do exposto, a averbação da alteração trará segurança jurídica aos credores para os terceiros que se relacionam com a empresa, permitindo que tenham conhecimento de sua atual localização. Ademais, não há qualquer norma legal que impeça que o titular da empresa, mesmo estando com o patrimônio indisponível, efetue a modificação da sede, desde que não afete a questão patrimonial, vez que ele é o único administrador e sócio da pessoa juridica. Coimo bem salientou o D. Promotor de Justiça: “Admitir o argumento do Ilustre Oficial, a indisponibilidade dos bens de qualquer sócio implicaria no completo congelamento das pessoas jurídicas das quais participa, uma vez que estaria vedada qualquer deliberação societária”. Logo, entendo possível a averbação da alteração contratual, exclusivamente para alteração da sede da empresa, mantendo a averbação concernente à indisponibilidade de bens do sócio. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado por Eayila 3 Participações EIRELI, em face do Oficial do 1º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, e consequentemente determino a averbação da alteração contratual para mudança de sede da empresa, mantendo a averbação de indisponibilidade dos bens do sócio Thiago Iasbek Felício. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: EDUARDO AUGUSTO MEDEIROS DE OLIVEIRA (OAB 296228/ SP), LEONARDO LIMA CORDEIRO (OAB 221676/SP)

References: artigo 1331
 artigo 1
 artigo 330
 artigo 1331
 artigo 1331
 artigo 1339