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Timestamp: 2019-02-16 18:29:55+00:00

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Agire in sostituzione dell'amministratore di condominio: quando?
Agire in sostituzione dell’amministratore di condominio: quando?
Legittimazione processuale ad agire in caso di inerzia dell’amministratore a difesa degli interessi del condominio: i singoli condomini hanno il potere?
Come in tutte le attività professionali esistono soggetti più solerti e diligenti e altri invece più pigri, anche gli amministratori di condominio non sono tutti uguali: c’è chi è attento alle esigenze dei condomini e chi, invece, pur sollecitato ripetutamente dal gruppo, si attiva con enorme ritardo. Nonostante la legge elenchi gli obblighi incombenti sull’amministratore, il quale è tenuto ad attivarsi per il bene del condominio e delle parti comuni dell’edificio senza che sia a tal fine necessaria una sollecitazione da parte degli interessati, c’è chi è più riluttante ai doveri del proprio mandato. In alcuni casi la giurisprudenza consente ai singoli condomini di agire in sostituzione dell’amministratore di condominio e di svolgere le azioni che altrimenti sarebbero da questi dovute. Ciò può succedere, ad esempio, in tema di interventi urgenti e necessari, di riscossione delle quote condominiali, di convocazione dell’assemblea e fissazione dell’ordine del giorno, di tutela delle parti comuni dello stabile, ecc. Fatta salva la possibilità di rimuovere il professionista poco diligente che non si è attivato nell’esercizio delle proprie funzioni, in questo modo la legge riconosce al singolo un potere di intervento in tutte le situazioni a lui pregiudizievoli.
In altri casi però il singolo condomino non ha alcuna legittimazione ad agire; si pensi all’ipotesi in cui si debba sporgere una querela per conto del condominio. In tali ipotesi, se l’amministratore non si muove è necessario rimuoverlo dall’incarico ricorrendo al giudice.
In questo articolo faremo un’elencazione di tutti quei casi in cui la legge e l’interpretazione dei tribunali riconoscono a ciascuno singolo condomino la cosiddetta “legittimazione ad agire” ossia quando si può agire in sostituzione dell’amministratore di condominio.
1 Sostituzione dell’amministratore a salvaguardia delle parti comuni
2 Azione in causa contro sentenze sfavorevoli al condominio
3 La delibera dell’assemblea di divisione delle spese e l’impugnazione
4 La riscossione delle spese condominiali
5 La querela al posto dell’amministratore
6 Sostituto dell’amministratore
7 Manutenzione urgente
Sostituzione dell’amministratore a salvaguardia delle parti comuni
Tra i compiti più importanti che ha l’amministratore vi rientrano le cosiddette “funzioni conservative”, cioè l’attività volta a tutelare non solo l’esistenza delle parti comuni, ma anche il loro uso corretto, in conformità con la loro funzione e con la originaria destinazione.
Quindi, quando è minacciato l’edificio nel suo insieme, ovverosia nella sua stabilità, sicurezza e decoro, o anche una singola parte dello stesso (ad esempio le scale, il cornicione, il tetto), l’amministratore del condominio, l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi e compiere gli atti conservativi ossia gli interventi miranti a mantenere l’esistenza e la pienezza od integrità dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio [1]. Così, può, senza autorizzazione dell’assemblea, stipulare contratti di assicurazione del fabbricato oppure verificare eventuali comportamenti pericolosi posti nei garage o nei locali comuni.
In quanto rappresentante dei condomini, l’amministratore ha la cosiddetta legittimazione attiva in giudizio: significa che ha il potere di rappresentare il condominio in causa facendosi assistere da un avvocato. Chiaramente, gli effetti dei processi si riversano sul condominio medesimo, ragion per cui, nelle cause di particolare importanza, è necessario che questi si faccia autorizzare dall’assemblea. Non così per l’ordinaria amministrazione come nel caso di recupero dei crediti condominiali.
Quindi sussiste la legittimazione processuale dell’amministratore del condominio che, senza bisogno di alcuna autorizzazione può intraprendere tutte le opportune iniziative giudiziarie per la conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Tuttavia tale facoltà dell’amministratore di agire in giudizio per tutelare i diritti sulle parti comuni dell’edificio non esclude che ciascun condomino possa provvedervi direttamente; il diritto dell’amministratore si aggiunge infatti a quello dei naturali e diretti interessati ad agire a tutela delle parti comuni dell’edificio, delle quali sono comproprietari [2].
Ad esempio, se una ditta di costruzioni invade il cortile condominiale lasciandovi delle travi o degli strumenti di costruzione e l’amministratore non ricorre in tribunale per far liberare l’area, può attivarsi anche il singolo condomino. Se uno dei proprietari degli appartamenti occupa abusivamente una parte comune, confidando magari nell’usucapione, in caso di inerzia dell’amministratore può agire il singolo condomino per contestare tale condotta.
Ed ancora si pensi al caso di una costruzione eretta abusivamente da un condomino su una parte comune dell’edificio: contro l’autore dell’illecito può procedere anche uno solo dei condomini, atteso che ciascuno di essi ha il diritto di esigere, indipendentemente dall’opinione degli altri, la rimozione dell’opera abusiva.
Quindi, se l’amministratore non compie i necessari atti conservati, ciascun condomino, può agire giudizialmente, in difesa delle cose comuni dell’edificio, insidiate da azioni illegittime di altri condomini o di terzi.
In alternativa, può agire contro lo stesso amministratore di condominio per sentirlo condannare all’esecuzione degli atti conservativi, esperendo cioè un’azione volta ad una condanna ad agire materialmente.
Azione in causa contro sentenze sfavorevoli al condominio
Immaginiamo che uno dei condomini impugni una delibera dell’assemblea e, perciò, chiami in causa il condominio. Alla fine del primo grado il condominio viene condannato. Può il singolo condomino fare appello se non si attiva l’amministratore? Secondo un recente indirizzo della Cassazione è consentita tale legittimazione processuale [3]. In sostanza, secondo la Corte, il Condominio è sempre ed in ogni caso un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti: il che comporta che ogni condòmino, qualora l’Amministratore non agisca in tal senso a nome del Condominio, possa benissimo sostituirsi a lui nella tutela dei diritti comuni connessi alla sua partecipazione al Condominio, senza che si possa distinguere (distinzione fra l’altro non facile e che si può prestare a molte differenti opinioni) fra questioni ove egli avrebbe o non avrebbe (in quanto riferiti alla gestione di un servizio comune) legittimazione processuale ad agire.
I singoli condominio potrebbero anche costituirsi in una causa in cui si è già costituito il condominio a tutela delle proprie posizioni. Ha detto la Cassazione [4] a riguardo: ««Nel condominio di edifici, che costituisce un ente di gestione, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione né quindi del potere di intervenire nel giudizi in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell’amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza, salvo che relativamente alle controversie aventi ad oggetto la gestione di un servizio comune».
La regola della legittimazione processuale del singolo condomino in sostituzione dell’amministratore – e quindi del condominio – vale solo quando la situazione di fatto, l’illecito o la decisione del giudice può avere effetti diretti nei suoi confronti. Se invece gli effetti sono sono mediati allora non vi è più legittimazione processuale. La Cassazione, più di recente [5], ha detto che la legittimazione ad agire (o impugnare) spetta al solo amministratore, e quindi non ai condomini, nelle controversie ove non vi sia una correlazione immediata con l’interesse esclusivo di uno dei partecipanti.
Nel caso l’interesse in discussione sia collettivo, solo l’amministratore può agire a nome del Condominio. Se, osserva ancora la Cassazione, vi sia un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale, è soltanto l’amministratore ad essere legittimato ad agire in giudizio a nome del condominio.
In buona sostanza, il Condòmino può sostituirsi all’amministratore condominiale nell’impugnare una decisione giudiziale solo qualora questa abbia effetti diretti e non mediati nei suoi confronti. Pertanto, nel giudizio promosso dal condomino e volto ad impugnare la delibera dell’assemblea condominiale inerente interessi collettivi, la legittimazione passiva spetta in via esclusiva all’amministratore rappresentante dell’intero complesso abitativo [6].
La delibera dell’assemblea di divisione delle spese e l’impugnazione
nei giudizi relativi alla suddivisione e ripartizione delle spese comuni condominiali la legittimazione passiva spetta esclusivamente all’amministrazione del condominio, mentre la legittimazione attiva è riconosciuta a ciascun condominio dissenziente. Altresì, « il potere di impugnazione del singolo condomino viene, infatti, generalmente riconosciuto nelle controversie aventi ad oggetto azioni reali, incidenti sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, o anche nelle azioni personali, ma se indicenti in maniera immediata e diretta sui diritti di ciascun partecipante». Aderendo a tale interpretazione, ormai prevalente, la Cassazione ha detto che i condomini non sono legittimati ad impugnare delibere inerenti la gestione di un servizio o bene rivolto a soddisfare la comunità condominiale (ad esempio la ristrutturazione di alcune finestre delle scale) giacché, nelle suddette controversie vertenti su di un interesse plurimo, la legittimazione passiva «spetta in via esclusiva all’amministratore».
La riscossione delle spese condominiali
Secondo la giurisprudenza, in mancanza di attivazione dell’amministratore, i singoli condomini possono agire nei confronti dei morosi per riscuotere le quote di gestione ordinaria e straordinaria non versate. È vero che si tratta di un obbligo prettamente dell’amministratore e che, anzi, questi ha il dovere di agire a pena di responsabilità personale; ma poiché dagli ammanchi e dal mancato pagamento delle fatture possono derivare effetti pregiudizievoli per i condomini virtuosi (potendo i creditori pignorare il conto corrente condominiale e i beni personali dei proprietari di appartamenti), la giurisprudenza ha riconosciuto loro una legittimazione processuale al recupero dei crediti per conto del condominio [7]. Leggi Il singolo condomino può agire contro i morosi?
La querela al posto dell’amministratore
Se l’assemblea non delibera la presentazione della querela contro chi commette reati ai danni del condominio, il singolo condòmino, in quanto in parte proprietario delle parti comuni, può presentare la querela in vece dell’amministratore? No, almeno secondo il tribunale di Milano [8]. Nel caso trattato la querela per appropriazione indebita era stata tempestivamente proposta da un solo condòmino che nel giudizio risultò tardiva e proposta da un soggetto non legittimato. Infatti la tardività della querela risultava dalla constatazione che fu presentata quando il condominio aveva deliberato di agire in sede civile nei confronti dei due amministratori. Inoltre il querelante era soltanto uno dei condòmini e non rivestiva la qualifica di amministratore , l’unica che permetta di presentare la querela in nome e per conto del condominio. Anche quando concerna un fatto lesivo del patrimonio condominiale la querela non rientra tra gli atti ordinari di gestione dei beni e di conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Inoltre deve escludersi che in assenza dello specifico mandato dell’assemblea, il diritto di proporre la querela possa proporsi da persona diversa dal suo titolare ossia l’amministratore.
La querela infatti è un presupposto per la validità del promuovimento dell’azione penale , non è un mezzo di cautela processuale o sostanziale, e il relativo diritto compete in via strettamente personale alla persona offesa dal reato. Ne consegue che , per essere valida, la presentazione di una querela in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio condominiale richiede uno specifico incarico conferito all’amministratore dall’assemblea dei condòmini.
Sostituto dell’amministratore
In caso di assenza dell’amministratore per motivi personali (lutti, malattie, ricoveri) o professionali (corsi, trasferte) e più in generale in caso di impedimento temporaneo a svolgere le proprie funzioni, può essere necessario che un sostituto svolga le sue funzioni. In sede di nomina dell’amministratore l’assemblea può anche prevedere un supplente per l’ipotesi di un impedimento temporaneo o definitivo dell’amministratore.
Se il regolamento condominiale non lo vieta, l’amministratore può avvalersi dell’opera di un ausiliario che lo sostituisca nella sua attività: la sostituzione è consentita per limitate e specifiche mansioni e per periodi di tempo determinati, anche in assenza di una specifica autorizzazione assembleare.
Se un intervento di manutenzione risulta urgente (ad esempio la riparazione del tetto scoperchiato, un cornicione pericolante verso la pubblica via) e l’amministratore o l’assemblea non riescono in tempi brevi ad essere avvisati al fine di potervi provvedere secondo le normali regole di gestione condominiale, ogni singolo condomino può disporli, anticipando le relative spese, per evitare il deterioramento della cosa [9].
Secondo la giurisprudenza costante, sono spese urgenti quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili per evitare un pregiudizio possibile (anche se non certo) al bene comune [10].
Eseguito l’intervento urgente, il condomino ha diritto al rimborso delle spese sostenute, dimostrando l’urgenza dei lavori, la loro non differibilità e il fatto di non aver potuto in tempi ragionevoli avvertire l’amministratore o gli altri condomini [11].
[1] Art. 1130, n. 4 cod. civ.. Cfr. Cass. sent. n. 6494/86.
[2] Cass. sent. n. 9629/91.
[3] Cass. sent. n. 16562/2015.
[4] Cass. sent. n. 933/2001.
[5] Cass. sent. n. 2411/2018.
[6] Cass. sent. n. 27416/2018.
[7] Cass. sent. n. 4468/1995 e n. 16562/2015. Trib. Ascoli Piceno sent. n. 1154/2015.
[8] Trib. Milano sent.n. 10343/18.
[9] Art. 1134 cod. civ.
[10] Cass. SU 31 gennaio 2006 n. 2046, Cass. 6 dicembre 1984 n. 6400
[11] Cass. 23 settembre 2016 n. 18759, Cass. 26 marzo 2001 n. 4364, Trib. Bari 20 ottobre 2008, Trib. Genova 22 maggio 2007.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 27 giugno – 29 ottobre 2018, n. 27416
L.A. , C.N. , B.S. e S.A. , tutti condomini del Condominio (omissis) , hanno proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza della Corte di Appello di Bologna n. 1688/13 depositata il 17 settembre 2013, la quale aveva dichiarato cessata la materia del contendere nel giudizio promosso in primo grado da D.R.L. davanti al Tribunale di Bologna, avente ad oggetto l’impugnazione della deliberazione assembleare approvata l’8 febbraio 2011 dal Condominio (omissis) .
Resiste con controricorso D.R.L. , il quale ha anche depositato memoria ai sensi dell’art. 380 bis.1. c.p.c.
Il Tribunale di Bologna, con sentenza dell’i marzo 2012, rilevata la tardività della convocazione del condomino D.R. all’assemblea indicata, ex art. 66 disp. att. c.c., tardività ritenuta come ammessa anche dal Condominio convenuto, dichiarò nulla la delibera impugnata. Il Condominio propose appello, replicando innanzitutto di non aver affatto riconosciuto la tardività della convocazione, e precisando che, in ogni caso, il vizio denunciato avrebbe comportato la mera annullabilità della delibera. Inoltre, il Condominio appellante ribadì che le spese relative alla sostituzione delle finestre del vano scala – contestate da D.R.L. – erano state correttamente ripartite fra tutti i comproprietari del medesimo vano scala, in applicazione dell’art. 1123, comma 1, c.c.; peraltro, aggiunse che una successiva delibera dell’assemblea svoltasi in data 15 giugno 2011 aveva approvato tutte le decisioni assunte dall’assemblea dell’8 febbraio 2011, sicché poteva essere dichiarata cessata la materia del contendere. La Corte di Appello di Bologna prese atto della sostituzione della delibera impugnata e della conseguente cessazione della materia del contendere in ordine alla validità della stessa; peraltro, dovendo valutarsi la soccombenza virtuale ai fini della regolamentazione delle spese processuali, sostenne che era il condomino D.R. “parte virtualmente vittoriosa”, in quanto, sussistendo comunque l’annullabilità, e non la nullità, della delibera dell’8 febbraio 2011 per mancato rispetto del termine ex art. 66 disp. att. c.c., “la sentenza impugnata, previa riforma della motivazione, sarebbe stata confermata e l’appello sarebbe stato rigettato”, visto che l’impugnazione ex art. 1137 c.c. era stata in ogni modo tempestiva (verbale della delibera notificato a mezzo servizio postale e spedizione dell’avviso ex art. 8, comma 2, l. n. 890/1982 del 18 febbraio 2011; perfezionamento della notifica nei confronti del destinatario per compiuta giacenza in data 28 febbraio 2011; notifica dell’atto di impugnazione il 28 marzo 2011). Così, la Corte di Bologna condannò l’appellante Condominio (OMISSIS) , alla refusione delle spese processuali a favore dell’appellato, liquidate nell’importo di Euro 3.060,00, oltre accessori.
I.Il primo motivo di ricorso di L.A. , C.N. , B.S. e S.A. denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 1335 c.c. e 8 L. 890/1982, nonché dell’art. 1137, comma 3 – ora comma 2 – c.c. La Corte di Appello avrebbe errato nell’applicare la disciplina relativa alle notifiche degli atti giudiziari, invece che quella relativa agli atti recettizi, per stabilire il momento in cui all’attore erano stati consegnati sia l’avviso di convocazione che il relativo verbale assembleare.
I ricorrenti denunciano in subordine, come secondo motivo, la violazione e falsa applicazione del principio della soccombenza virtuale conseguente alla cessazione della materia del contendere, per avere la Corte di appello fatto discendere la soccombenza virtuale dalla mera tempestività dell’impugnazione, senza esaminarne il contenuto.
Quale terzo motivo, i ricorrenti denunciano la nullità della sentenza per omessa motivazione su un punto decisivo della controversia in violazione degli artt. 112 e 132, comma 2, n. 4 c.p.c., in quanto, ove si sostenesse che la Corte di Bologna abbia valutato il condomino appellato virtualmente vittorioso sulla base dell’implicito accoglimento delle sue contestazioni, si sarebbe in presenza di una totale mancanza di motivazione sul punto.
Si impone un rilievo pregiudiziale, che induce a ravvisare l’inammissibilità del ricorso.
Nella specie, si tratta di impugnativa di deliberazione dell’assemblea condominiale relativa alla ripartizione di spese relative alla sostituzione delle finestre del vano scala. L’impugnativa era fondata sull’assunta violazione dei criteri di suddivisione stabiliti dalla legge, ed era quindi volta ad ottenere una pronuncia di invalidità della deliberazione assembleare, per il cui accertamento sono legittimati, dal lato attivo, ciascun condomino, e, passivamente, come accennato, soltanto l’amministratore del condominio, senza necessità di partecipazione al giudizio dei singoli condomini (Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542). La legittimazione passiva esclusiva dell’amministratore del condominio nei giudizi relativi alla ripartizione delle spese per le cose ed i servizi collettivi promossi dal condomino dissenziente dalla relativa deliberazione assembleare discende dal fatto che la controversia ha per oggetto un interesse comune dei condomini, ancorché in opposizione all’interesse particolare di uno di essi (Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198).
Da ciò consegue, come ancora di recente ribadito da questa Corte, che, nelle controversie concernenti impugnativa ex art. 1137 c.c. delle deliberazioni dell’assemblea relative alla ripartizione delle spese per le cose e per i servizi comuni, nelle quali è unico legittimato passivo l’amministratore di condominio, non è ammissibile il gravame avanzato dal singolo condomino avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio. Il potere di impugnazione del singolo condomino viene, infatti, generalmente riconosciuto nelle controversie aventi ad oggetto azioni reali, incidenti sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, o anche nelle azioni personali, ma se incidenti in maniera immediata e diretta sui diritti di ciascun partecipante. Mentre (secondo l’orientamento del tutto prevalente di questa Corte, che il collegio intende qui ribadire) non va consentita l’impugnazione individuale relativamente alle controversie aventi ad oggetto non i diritti su di un bene o un servizio comune, bensì la gestione di esso, intese, dunque, a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale, nelle quali non v’è correlazione immediata con l’interesse esclusivo d’uno o più condomini, quanto con un interesse direttamente plurimo e solo mediatamente individuale, giacché, nelle cause di quest’ultimo tipo, la legittimazione ad agire e, quindi, anche ad impugnare, spetta in via esclusiva all’amministratore, e la mancata impugnazione della sentenza da parte di quest’ultimo finisce per escludere la possibilità d’impugnazione da parte del singolo condomino (Cass. Sez. 2, 31/01/2018, n. 2411; Cass. Sez. 2, 12/12/2017, n. 29748; Cass. Sez. 2, 21/09/2011, n. 19223; Cass. Sez. 2, 04/05/2005, n. 9213; Cass. Sez. 2, 03/07/1998, n. 6480; Cass. Sez. 2, 12/03/1994, n. 2393).
Il ricorso va, perciò, dichiarato inammissibile e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza in favore del controricorrente.
La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna in solido i ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 febbraio 2017 – 31 gennaio 2018, n. 2411
1) La controversia concerne un’azione possessoria relativa all’accesso alla piazzola antistante la farmacia di R.R. , conduttrice dell’immobile di proprietà M. (marito della farmacista), il quale ha acquistato l’immobile nel luglio 2003 da C.E. .
Nell’agosto 2003 il Condominio convenuto ha posto dei colonnotti in luogo di preesistenti fioriere e una sbarra elettrica, dotando di chiavi i condomini, ma impedendo l’accesso nell’area condominiale ai clienti della farmacia che vi sostavano.
Proprietario dell’immobile, farmacista e venditrice hanno agito per la cessazione dello spoglio o delle molestie.
Il Condominio ha resistito eccependo tra l’altro che i lavori erano stati eseguiti in adempimento di delibera condominiale del marzo 2003, delibera alla quale, stando alla sentenza d’appello, la venditrice C. aveva prestato il proprio assenso, firmando il progetto poi realizzato dal Condominio.
Il tribunale di Parma ha accolto la domanda dei signori R. , M. .
Due condomini dello stabile, signori F. e D. , hanno impugnato con successo la sentenza di primo grado.
Il Condominio è rimasto contumace in appello.
La Corte di appello di Bologna, il 18 maggio 2012, in riforma della sentenza impugnata, ha rigettato ogni domanda possessoria.
I coniugi M. hanno proposto ricorso per cassazione, notificato ad alcuni intimati “a mani proprie” a partire dal 2 gennaio 2013 e ad altri con atti notificati successivamente a causa dell’iniziale esito negativo del procedimento, con due motivi.
Il Condominio è rimasto intimato, così come la C. e gli altri condomini.
Gli appellanti F.A. e Fernanda D. hanno resistito con controricorso.
2) I condomini resistenti hanno eccepito la tardività del ricorso per cassazione in quanto notificato loro nel gennaio 2013, ma dopo la scadenza del termine, avvenuta asseritamente il 2 gennaio 2013.
L’eccezione è sotto ogni profilo infondata.
Basti dire che, al di là dell’applicazione dell’art. 331 c.p.c., che avrebbe imposto l’integrazione del contraddittorio anche in sede di udienza (SU 14124/2010), rileva la applicazione dell’art. 58 L. 69/2009, in forza del quale il termine applicabile era ancora quello annuale (cfr., tra le tante, Cass. n. 17060 del 5/10/2012, relativa, esattamente in termini, a causa iniziata nel 2003).
3) È invece da accogliere il primo motivo del ricorso principale, che mira ad affermare la carenza di legittimazione attiva degli appellanti odierni resistenti, come eccepito senza successo dai coniugi M. davanti alla Corte di appello.
Parte ricorrente, per negare la proponibilità dell’appello, denuncia violazione degli artt. 1130 e 11311 c.c. e contesta la legittimazione degli appellanti condomini. Deduce che in causa si controverte delle modalità di gestione di un bene comune in uso esclusivo (la piazzola antistante la farmacia), senza che si sia mai discusso di uso pro quota ex art. 1102 c.c. da parte dei condomini e invoca all’uopo Cass. 9213/05 e Cass. 19223/11.
Parte resistente ammette (controricorso pag. 11) che, se una controversia ha ad oggetto l’impugnazione di delibere condominiali, la legittimazione ad impugnare spetta al solo amministratore; assume tuttavia che nella specie si controverte di diritti relativi alla partecipazione di ogni singolo proprietario di condominio, leso nel suo personale interesse. Aggiunge che “gli atti conservativi di difesa di beni comuni” spettano ad ogni singolo condomino e che la regolazione dell’esercizio di un diritto reale non integra un atto di gestione del bene comune, ma l’esercizio individuale di un diritto.
4) Il ricorso è fondato.
Il Collegio è consapevole della varietà di accenti giurisprudenziali (Cass. 19223/11; 16562/15) che connota le tesi esposte dalle parti in ordine alla legittimazione dei singoli condomini di far valere in sede di impugnazione i propri interessi esclusivi.
Ritiene tuttavia di riaffermare che nel condominio d’edifici, il principio, secondo cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio, non trova applicazione relativamente alle controversie che, avendo ad oggetto non diritti su un servizio comune ma la sua gestione, sono intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale o l’esazione delle somme dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino; pertanto, poiché in tali controversie non vi è correlazione immediata con l’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, bensì con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale al funzionamento e al finanziamento corretti dei servizi stessi, la legittimazione ad agire e ad impugnare spetta esclusivamente all’amministratore, sicché la mancata impugnazione della sentenza da parte di quest’ultimo esclude la possibilità per il condomino di impugnarla. (Cass. n. 9213 del 04/05/2005; Cass. 1208/17, ma già, con il sostegno della dottrina di matrice giudiziaria, Cass. 6480/98; 8257/97; 2393/94).
4.1) Per stabilire la sorte del caso di specie è decisivo l’esame della sentenza di primo grado, la quale ha posto le qualificazioni da cui scaturisce l’interesse qualificante delle parti.
Il tribunale di Parma ha focalizzato l’attenzione sulla attività di spoglio attuata dall’amministratore in base ad autorizzazione o delibera assembleare. Ha su questa base (pag.6) riconosciuto la legittimazione passiva del precedente amministratore Biondini quale autore materiale dello spoglio e del Condominio, in persona del nuovo amministratore, in carica al momento della costituzione in giudizio.
Ha poi espressamente ritenuto che l’amministratore abbia agito in base a delibera condominiale (pag.7 e 8), illustrando i contenuti della delibera con cui erano stati disposti preventivi per l’opera poi eseguita, denunciata dai ricorrenti, la cui esecuzione era stata lasciata alla doverosa gestione dell’amministratore. Ha considerato che la delibera, “ad onta delle patenti irregolarità procedimentali”, era comunque efficace.
Ha infine ritenuto, individuando il secondo problema che costituiva oggetto del contendere, che l’attività realizzata dall’amministratore in attuazione della delibera era valsa ad opporre all’altrui godimento del piazzale una limitazione che impediva alle auto di transitare in loco, attività costituente spoglio.
Ferma la qualificazione data, che risulta dai limiti dell’azione possessoria proposta dalle parti ricorrenti e qualificata dal giudice di merito, la legittimazione ad impugnare la sentenza di primo grado era solo del Condominio, al quale era stata fatta risalire in via esclusiva la paternità dell’iniziativa denunciata, senza immediati riflessi per i diritti dei singoli. Costoro non erano coinvolti dalla richiesta di parte, la quale era limitata a rimuovere l’operato dell’amministratore, attivatosi su delibera condominiale.
Ne discende che i due condomini appellanti, estranei al giudizio di primo grado, non avevano titolo per proporre appello, potendo far valere in altra più appropriata sede i diritti di comproprietari e compossessori.
5) Il ricorso va quindi accolto, restando assorbito il secondo motivo, concernente questioni di merito che sono superate dalla inammissibilità dell’appello, che comporta la decisione di merito della causa.
La compensazione delle spese di lite, sia del grado di appello che di quello di legittimità, è giustificata dalla obbiettiva difficoltà di orientamento giurisprudenziale in materia.
La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara inammissibile l’appello.
Spese compensate sia in grado di appello che di legittimità.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 5 luglio – 4 ottobre 2016, n. 19796
Presidente Bucciante – Relatore Grasso
Ingiunto dal Tribunale di Venezia a B.A. il pagamento della somma di L. 202.472.466, oltre accessori, in favore di B. L., quale corrispettivo dei lavori in appalto che avevano interessato il condominio, nel quale si trovava l’appartamento dell’ingiunto, a séguita di opposizione proposta dal B., il quale aveva dedotto che l’intervento non era consistito in un mero rifacimento del tetto, avendo comportato una trasformazione, implicante aumento dei volumi, attraverso innalzamento del colmo, che non era stato autorizzato dall’assemblea condominiale e che, parte del credito vantato era da riferire a lavori eseguiti nell’esclusivo interesse del condomino L.M., il predetto Tribunale, accolta, con la sentenza n. 972/04, l’opposizione, revocò il decreto monitorio.
Con ricorso del 25/7/2011 B. L. chiede l’annullamento della sentenza d’appello. Resiste, con controricorso del 15/9/2011, B.A..
Assume il B. non essere stato affatto specificato dalla Corte territoriale quale fosse il fondamento dell’asserito «diritto di non versare la sua [quella a carico del B.] quota di corrispettivo». Ove, peraltro, si fosse voluto scandagliare l’asserto entrambe le ipotesi alle quali era dato giungere facevano escludere il fondamento dell’affermazione. Invero, ove la pretesa era da intendersi diretta nei confronti dei condominio, l’eventuale diritto relativo non poteva che essere fatto valere solo nei confronti del medesimo; ove, per contro, si fosse inteso far riferimento al diritto del singolo condomino nei confronti dell’appaltante, il B. doveva intendersi privo di legittimazione, in quanto agente nei confronti dei terzo a tutela di un interesse individuale e non a tutela dei bene comune o di un interesse collettivo.
Con il secondo motivo, denunziante violazione e falsa applicazione degli artt. 81, 100, 101, cod. proc. civ., 24, co. 1, Cost., 1123, 1131, 1139, cod. civ., viene eccepita l’inammissibilità dell’azione intentata dal B., il quale non avendo agito a tutela di interessi condominiali comuni, doveva reputarsi privo di legittimazione ad opporre il decreto ingiuntivo e, trattandosi dì una delle condizioni dell’azione, l’eccezione, pur non essendo stata prima sollevata, era deducibile in ogni tempo. L’azione intrapresa non era caratterizzata dall’interesse specifico, concreto ed attuale e la situazione giuridica prospettata, indeterminata, non essendo individuabile «il bene della vita» inteso proteggere. In ogni caso, solo dalle impugnazioni delle delibere condominiali, che avevano stabilito i lavori da effettuarsi, l’opposto avrebbe potuto trarre soddisfazione.
Con il terzo motivo il B. deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116, anche in relazione all’art. 101, cod. proc. civ., 24, comma 1, 111, commi 1 e 2, Cost., 2699 e 2700; nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo.
La Corte di merito aveva affermato che i lavori avevano «alterato la struttura del coperto e del sottotetto, alzando il primo di quantomeno cm. 19, con conseguente aumento delle volumetrie», avvalendosi della consulenza tecnica disposta dal P.M. nel procedimento penale, poi archiviato. Senza prendere in considerazione una serie di elementi probatori di senso contrario; inoltre non si era considerato che alle prove atipiche (quale la relazione del consulente di parte versata nel procedimento penale) non poteva assegnarsi autosufficienza decisoria, né il giudice poteva sottrarsi al dovere di una motivazione aggiuntiva. Come anticipato, peraltro, non si era tenuto conto di plurime emergenze di segno contrario: il procedimento penale era stato archiviato, i lavori erano stati autorizzati nelle varie sedi amministrative, le sopravvenute sentenze civili avevano smentito la natura innovativa dei lavori, il Consiglio di Stato aveva escluso la sussistenza di un effettivo innalzamento, che aveva trovato compensazione nel pregresso collasso della struttura.
Nel condominio di edifici, che costituisce un ente di gestione, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, ne’ quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell’amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza, salvo che relativamente alle controversie aventi ad oggetto la gestione di un servizio comune (Sez. 2, n. 6480 del 3/7/1998, RV. 516908; Sez. 2, n. 9033 del 4/7/2001, Rv. 547884). Da qui si è condivisamente tratto che il principio della c.d. “rappresentanza reciproca” e della “legittimazione sostitutiva” – in base al quale il condomino può agire a tutela dei diritti comuni nei confronti dei terzi – non può essere invocato, ad esempio, qualora il condomino, nel chiedere il rimborso anche delle spese anticipate dagli altri comproprietari rimasti estranei al giudizio, agisca non a tutela di un bene comune, bensì per far valere l’interesse personale alla reintegrazione del proprio patrimonio individuale (Sez. 2, n. 18028 del 318/2010, Rv. 614474).
La significativa complessità della materia consiglia compensare le spese dell’intero giudizio. Una tale decisione non impone nei limiti e divieti introdotti prima con la l. n. 69 del 18/6/2009 e poi, ancor più restrittivamente, con il d.l. 12/9/2014, n. 132, convertito nella I. 10/11/2014, n. 162, stante la ben anteriore pendenza giudiziaria.

References: sentenza 
 Art. 1130
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 Art. 1134
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 sentenza 
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 art. 66
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 art. 1137
 art. 8
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 art. 1102
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