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CASSATION 29 novembre 2001: Texte complet tant FR que NL
CASSATION 29 novembre 2001
Numéro : JC01BT2_1 Date : 2001-11-29 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE Siège : BOES Rapporteur : WAUTERS Min. Public : DUBRULLENuméro de rôle : C980064N
Chapeau LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Notion. Nature de la législation - But de la loi - Art. 1, L. du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce
Sommaire La loi sur les baux commerciaux vise uniquement à protéger le fonds de commerce des détaillants et des artisans en contact direct avec le public.
Il suit du but de la loi sur les baux commerciaux qui vise uniquement à protéger le fonds de commerce des détaillants et des artisans en contact direct avec le public que, lorsque le locataire principal a donné le bien loué en sous-location et que seul le sous-locataire peut se prévaloir de droits sur le fonds de commerce, le locataire principal ne peut faire valoir de droit propre à une indemnité ; dans ce cas et dans la mesure où le refus de renouveler le bail opposé par le bailleur entraîne la perte du fonds de commerce du sous-locataire, seul le sous-locataire peut réclamer l'indemnité, à l'intervention obligatoire du locataire principal
Base légale -CODE CIVIL DU 30-04-1951,ART 1-CODE CIVIL DU 30-04-1951,ART 16.IV
Texte N° C.98.0064.N 1. S. M.,……….. 11…. Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation, contre BROUWERIJ HAACHT, société anonyme. LA COUR, Ouï Monsieur le conseiller Waûters en son rapport et sur les conclusions de Monsieur Dubrulle, avocat général ; Vu le jugement attaqué, rendu le 22 septembre 1997 par le tribunal de première instance de Hasselt, statuant en degré d'appel ; Sur le moyen, libellé comme suit, pris de la violation des articles 1er, 16.IV, 25, plus spécialement troisième, sixième et dernier alinéas, les articles 1er et 25, tels qu'ils ont été modifiés par la loi du 29 juin 1955, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, constituant la section IIbis du chapitre II, du titre VIII, du livre III du Code civil, en ce que le jugement attaqué rendu le 22 septembre 1997 a débouté les demandeurs de leur appel du jugement entrepris rendu le 21 novembre 1996 par le juge de paix du canton de Saint-Trond, a confirmé intégralement le jugement entrepris, a constaté sur la demande principale de la défenderesse qu'elle avait déguerpi du bien loué, le café "Sint-Martinus" situé à Saint-Trond, Tiensestraat 48, pour le motif par lequel le renouvellement du bail lui a été refusé, a condamné les demandeurs solidairement au paiement d'une indemnité forfaitaire de trois années de loyer, soit de 1.733.228 francs belges, à majorer des intérêts judiciaires et a déclaré sans objet la demande reconventionnelle des demandeurs tendant à entendre dire pour droit que le bail commercial avait pris fin le 31 janvier 1996, par les motifs suivants : "(Les demandeurs) en degré d'appel ont refusé le renouvellement sur la base de l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux. Ils font valoir que, n'étant pas propriétaire du fonds de commerce et ne subissant que la perte d'un des points de vente de ses produits (brassicoles), (la défenderesse) ne peut prétendre à l'indemnité d'éviction de trois années de loyer. C'est à bon droit que le premier juge a considéré à cet égard que ni les textes législatifs ni les travaux préparatoires ne font la distinction entre les locataires propriétaires et les locataires non-propriétaires du fonds de commerce. (La défenderesse) perd non seulement un point de vente pour ses produits, mais aussi une occasion d'exploiter son commerce, dès lors qu'elle a loué le bien dans le seul but d'y exercer ses activités commerciales (qui est de louer des immeubles pour y vendre ses produits) ; que c'est certainement le cas lorsque, comme en l'espèce, elle impose à son sous-locataire l'obligation de se fournir auprès de son entreprise. En vertu de l'article 16.IV précité, le preneur a droit à une indemnité d'éviction de trois années de loyer et ne doit pas prouver l'étendue de son dommage. En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a accordé à (la défenderesse) une indemnité d'éviction s'élevant à 48.148 francs belges x 36 = 1.733.225 francs belges" (jugement, pages 4 et 5). Les juges d'appel fondent leur décision non seulement sur des motifs propres, mais aussi sur les motifs du premier juge qui a considéré à cet égard que : "(Les demandeurs) font valoir que, n'étant pas propriétaire du fonds de commerce, (la défenderesse) ne peut prétendre à l'indemnité d'éviction de trois années de loyer. Ils ajoutent qu'elle subit uniquement la perte d'un des points de vente de ses produits (brassicoles). Ce cas spécifique fait l'objet d'une controverse. L'arrêt rendu le 8 février 1968 par la Cour de cassation (Bull. et Pas., 1968, I, 708, J.T., 1969, 583) a décidé qu'il y a lieu de rejeter la demande tendant au paiement d'une indemnité lorsque le locataire n'a pas de droit sur le fonds de commerce. Cet arrêt a été fort commenté. L'intention première du législateur lors du dépôt de la proposition de loi qui a donné naissance à la loi du 30 avril 1951 était d'instaurer un système rigoureux de protection du fonds de commerce. Au cours de son examen par le Sénat, ce système a été assoupli. Ainsi, l'article 1er de la loi du 30 avril 1951 prévoit que toutes les parties, propriétaire, locataire principal ou sous-locataire, sont soumises à la loi et peuvent en bénéficier. La loi ne prévoit aucune restriction suivant laquelle le locataire principal ne bénéficierait des avantages de la loi que s'il peut faire valoir des droits sur le fonds de commerce. En subordonnant l'octroi de l'indemnité d'éviction à l'existence d'un droit quelconque sur le fonds de commerce, on ajoute une condition au texte de la loi. Par la modification législative/le complément de la loi du 25 juin 1955, le législateur n'a pas lié la protection du fonds de commerce appartenant au sous-locataire à l'exclusion du locataire principal sans droit sur ce fonds de commerce. Les travaux parlementaires n'ont pas davantage envisagé la possibilité d'exclure le locataire principal sans droit sur le fonds de commerce du bénéfice de la loi. Il a au contraire été expressément inclus dans le système. La thèse contraire impliquerait que le bailleur pourrait écarter le locataire principal que le propriétaire a cependant admis. Ceci reviendrait à dire que l'article 16.IV est dénué de pertinence. Quod non (voir à cet égard : A.P.R., "Handelshuur", Pauwels, 1971, nos 399-401). Tout bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans motifs (article 16.IV) mais sait que, dans ce cas, il sera tenu de payer une indemnité d'éviction. Ni les textes législatifs, ni les travaux préparatoires ne font la distinction entre les locataires propriétaires et les locataires non-propriétaires du fonds de commerce (voir à cet égard : l.c., et "Le louage de choses" de La Haye et Vankerckhove, 'Baux commerciaux', n° 1950). (La défenderesse) perd non seulement un point de vente pour ses produits, mais aussi une occasion d'exploiter son commerce, dès lors qu'elle a loué le bien dans le seul but d'y exercer ses activités commerciales consistant à louer des immeubles pour y vendre ses produits (objet social principal de (la défenderesse)). Le locataire principal, (la défenderesse) en l'espèce, peut donc subir un préjudice à la suite du refus du renouvellement du bail, même s'il n'occupe pas personnellement le bien loué et s'il n'est pas propriétaire du fonds de commerce. C'est plus spécialement le cas lorsqu'il s'agit d'une brasserie qui a obligé son sous-locataire à se fournir auprès de sa propre entreprise et qui, à la suite du refus du renouvellement du bail, subit un préjudice certain (voir R.P.D.B., compl. 1, "Baux commerciaux", n° 523, in fine). Conformément aux dispositions de l'article 1er de la loi sur les baux commerciaux, il suffit que le sous-locataire exerce son commerce de détail dans l'immeuble pour que le locataire principal bénéficie des avantages de la loi. Ainsi, le locataire principal évincé par le bailleur en vertu de l'article 16.IV a droit à une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer (...) et, s'il se limite à cette seule indemnité, sans réclamer de complément, il n'est pas tenu de prouver l'étendue de son dommage, l'indemnité étant forfaitairement fixée par la loi (voir cass., 25 mars 1966, R.W. 1966-67, 39, Bull. et Pas., 1966, I, 968). En conséquence, (la défenderesse) peut réclamer une indemnité d'éviction s'élevant à la somme de 36 x 48.148 francs belges ou 1.733.228 francs belges" (jugement dont appel rendu le 21 novembre 1996, pages 4-6), alors que la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, telle qu'elle a été modifiée par la loi du 29 juin 1955, protège uniquement le fonds de commerce des détaillants et des artisans directement en contact avec le public ; que l'indemnité d'éviction, telle qu'elle est prévue par la loi, et, plus spécialement, l'indemnité visée à l'article 16. IV, tend à indemniser le locataire de la perte, consécutive à l'éviction, du fonds de commerce protégé par la loi qu'il exploite dans le bien loué ; que, dans leurs conclusions d'appel, les demandeurs ont fait valoir que la défenderesse ne peut prétendre à une indemnité d'éviction dès lors que le fonds de commerce exploité dans le bien loué appartient au sous-locataire et non à la défenderesse et que la perte du fonds de commerce résulte non pas du refus des demandeurs de renouveler le bail mais du manquement des sous-locataires à leurs obligations contractuelles dès lors que la défenderesse a précisément rejeté leur demande de renouvellement pour cause de manquements graves (article 16.I.4° de la loi sur les baux commerciaux), que les sous-locataires n'ont entamé aucune procédure à la suite de ce refus et que la sous-location a ainsi pris fin (conclusions d'appel déposées le 16 avril 1997 par les demandeurs, page 9, troisième paragraphe et suivants) ; que le jugement attaqué a rejeté ce moyen de défense par le motif que la loi sur les baux commerciaux ne subordonne pas l'octroi de l'indemnité d'éviction à la condition que le locataire principal puisse faire valoir des droits sur le fonds de commerce ; qu'il a considéré ensuite qu'il suffit que le locataire principal ait subi un préjudice à la suite de refus de renouvellement et il a alloué l'indemnité d'éviction prévue à l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux, la défenderesse ayant subi la perte d'un des points de vente de ses produits et d'une occasion d'exploiter son commerce en louant des immeubles pour y vendre ses produits et en obligeant son sous-locataire à se fournir auprès de son entreprise ; qu'ainsi, il a alloué l'indemnité d'éviction non pas en raison de la perte du fonds de commerce appartenant au locataire et exploité par celui-ci dans le bien loué, mais à la suite d'un autre préjudice résultant du refus de renouvellement non protégé par la loi, de sorte qu'en admettant que, pour allouer l'indemnité d'éviction prévue à l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux, il suffit que le locataire principal ait subi un préjudice à la suite du refus du renouvellement du bail et qu'il n'est pas nécessaire d'examiner si la perte du fonds de commerce exploité dans le bien loué résulte du refus du renouvellement notifié au propriétaire du fonds de commerce et si le locataire principal peut faire valoir des droits sur ce fonds de commerce, le jugement attaqué méconnaît la raison d'être et les conditions d'application de cette indemnité et, en conséquence, ne condamne pas légalement les demandeurs à payer à la défenderesse l'indemnité d'éviction prévue par la loi sur les baux commerciaux sur la base des considérations reproduites au moyen (violation des dispositions légales citées en tête du moyen) : Attendu que l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux dispose qu'en dehors des cas visés à l'article 16.I à III inclus, le bailleur peut se refuser au renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé ; Que la loi sur les baux commerciaux tend uniquement à protéger le fonds de commerce des détaillants et des artisans directement en contact avec le public ; Qu'il s'ensuit que, lorsque le locataire principal donne le bien loué en sous-location et que seul le sous-locataire exerce des droits sur le fonds de commerce, le locataire principal ne peut faire valoir de droit propre à l'indemnité d'éviction à l'égard du bailleur ; que, dans ce cas et dans la mesure où la perte du fonds de commerce du sous-locataire résulte du refus de renouvellement opposé par le bailleur, seul le sous-locataire a droit à l'indemnité, à l'intervention obligatoire du locataire principal ; Attendu que le jugement constate que les demandeurs ont refusé le renouvellement du bail demandé par la défenderesse en application de l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux ; Attendu que la défenderesse a réclamé une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer ; Que les demandeurs ont fait valoir dans leur acte d'appel que la défenderesse n'est pas propriétaire du fonds de commerce, qu'elle n'a pas perdu le fonds de commerce à la suite du refus du renouvellement et que ni la perte d'un point de vente ni celle d'une occasion d'exploiter son commerce ne sont protégées par l'indemnité d'éviction prévue à la loi sur les baux commerciaux ; Qu'ils ont soutenu dans leurs conclusions d'appel que la perte du fonds de commerce, propriété du sous-locataire, résulte non pas du refus du renouvellement du bail mais du manquement du sous-locataire à ses obligations contractuelles et que la défenderesse a refusé la demande de renouvellement notifiée par le sous-locataire en application de l'article 16.I.4 de la loi sur les baux commerciaux ; Attendu que le jugement attaqué condamne les demandeurs au paiement d'une indemnité d'éviction par le motif qu'en matière d'indemnité, ni les textes législatifs ni les travaux préparatoires ne font la distinction entre les locataires propriétaires et les locataires non-propriétaires du fonds de commerce et que la défenderesse a perdu un des points de vente de ses produits et une occasion d'exploiter son commerce ; Qu'ainsi, le jugement attaqué viole l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux ; Que le moyen est fondé ; PAR CES MOTIFS, Casse le jugement attaqué en tant qu'il condamne les demandeurs à payer une indemnité d'éviction à la défenderesse et statue sur les dépens ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Tongres, siégeant en degré d'appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient Monsieur Boes, président de section, Monsieur Waûters, Madame Bourgeois, Monsieur Dirix et Monsieur Stassijns, conseillers, et prononcé en audience publique du vingt-neuf novembre deux mille un, par Monsieur Boes, président, de section en présence de Monsieur Dubrulle, avocat général, avec l'assistance de Monsieur Van Geem, greffier.
Numéro : RC01BT2_2 Date : 2001-11-29 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER Siège : BOES Rapporteur : WAUTERS M in. Public : DUBRULLE Numéro de rôle : C980064N
Chapeau HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz) - Huurhernieuwing - Weigering door de verhuurder - Onderverhuring - Onderhuurder eigenaar van de handelszaak - Vergoeding wegens uitzetting - Vordering - Voorwaarde - Art. 16.IV, Handelshuurwet
Sommaire Uit het doel van de Handelshuurwet, dit is alleen de bescherming van de handelszaak van de kleinhandelaars en ambachtslieden die rechtstreeks in contact staan met het publiek, volgt dat wanneer de hoofdhuurder het gehuurde goed in onderhuur heeft gegeven en de onderhuurder alleen rechten heeft op de handelszaak, de hoofdhuurder geen eigen recht op een vergoeding kan doen gelden; in dit geval en in zoverre door de weigering van huurhernieuwing door de verhuurder de handelszaak van de onderhuurder verloren gaat, heeft alleen deze laatste, door verplichte bemiddeling van de hoofdhuurder, recht op die vergoeding (1).
Note (1) Zie conclusie O.M. en de verwijzingen aldaar; zie ook cass., 29 april 1993, J.L.M.B., 1993, 1154 et J.T., 1993, 687; 21 april 1995, A.R. C.93.0170.N, nr 205 (betreffende opzegging gegeven door de verhuurder) en 13 april 2000, A.R. C.97.0080.N, nr 253.
Base légale -BURGERLIJK WETBOEK VAN 30-04-1951,ART 1-BURGERLIJK WETBOEK VAN 30-04-1951,ART 16.IV
Nr. C.98.0064.N 1. S.M.... 11. S. P. eisers tot cassatie van een vonnis, op 22 september 1997 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Hasselt, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1083 Ganshoren, de Villegaslaan 33-34, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen BROUWERIJ HAACHT, naamloze vennootschap, met maatschappelijke zetel te 3190 Boortmeerbeek, Provinciesteenweg 28, verweerster in cassatie. HET HOF, Gehoord het verslag van raadsheer Waûters en op de conclusie van advocaat-generaal Dubrulle; Gelet op het bestreden vonnis, op 22 september 1997 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Hasselt; Over het middel, gesteld als volgt : schending van de artikelen 1, 16.IV, 25, meer in het bijzonder het derde en het zesde en laatste lid, de artikelen 1 en 25 zoals gewijzigd door de wet van 29 juni 1955, van de wet van 30 april 1951 op de Handelshuurovereenkomsten, die afdeling IIbis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek vormt, doordat het bestreden vonnis van 22 september 1997 eisers' hoger beroep tegen het vonnis a quo van de Vrederechter van het kanton Sint-Truiden van 21 november 1996 ongegrond verklaart, dit vonnis integraal bevestigt, aldus op verweersters hoofdvordering vaststelt dat verweerster het gehuurde goed, gelegen aan de Tiensestraat 48 te Sint-Truiden, café "Sint-Martinus", ontruimd heeft op grond van het motief waardoor haar de huurhernieuwing werd geweigerd, de eisers solidair veroordeelt tot betaling van een forfaitaire uitwinningsvergoeding gelijk aan drie jaar huur, 1.733.228 BEF, meer gerechtelijke intresten, en eisers' tegenvordering, strekkende tot het voor recht horen zeggen dat de handelshuurovereenkomst een einde heeft genomen op 31 januari 1996, zonder voorwerp verklaart, op volgende gronden : "(Eisers) in hoger beroep hebben de hernieuwing geweigerd op grond van artikel 16.IV van de handelshuurwetgeving. Zij stellen dat (verweerster) geen aanspraak kan maken op de uitwinningsvergoeding van drie jaar huur omdat zij geen eigenares is van het handelsfonds of van de handelszaak en dat er in haren hoofde enkel sprake kan zijn van verlies van een verkooppunt van haar (brouwerij-) producten. De eerste rechter heeft in dat verband terecht gesteld dat noch in de wetteksten zelf noch in de parlementaire voorbereiding enig onderscheid wordt gemaakt naargelang de huurder al dan niet eigenaar is van de handelszaak. (Verweerster) verliest een verkooppunt voor haar producten, maar verliest ook de kans op handel vermits zij het pand uitsluitend in huur nam om er haar handelsbedrijvigheid (via huurovereenkomsten haar producten te verkopen) uit te oefenen; zulks is zeker het geval wanneer zij zoals in casu aan haar onderhuurder de verplichting heeft opgelegd zich bij haar te bevoorraden. Krachtens voormeld artikel 16.IV heeft de huurder recht op een vergoeding wegens uitzetting gelijk aan drie jaar huur, de huurder hoeft in dat geval de omvang van zijn schade niet te bewijzen. De eerste rechter heeft derhalve terecht aan (verweerster) een uitwinningsvergoeding toegekend van 48.148 BEF x 36 = 1.733.228 BEF" (vonnis pp, 4-5). De appèlrechters hun beslissing niet alleen steunen op eigen redenen, maar ook op de redengeving van de eerste rechter, die in dit verbond overwoog : "(De eisers) stellen dat (verweerster) geen aanspraak kan maken op de uitwinningsvergoeding van drie jaren huur, omdat zij geen eigenares is van het handelsfonds of de handelszaak. (De eisers) voegen eraan toe dat in hoofde van (verweerster) desbetreffend enkel sprake kan zijn van verlies van een verkooppunt van haar (brouwerij-) producten. In deze specifieke casus heerst er inderdaad een controverse. Het cassatie-arrest van 8 februari 1968 (Arr. Verbr. 1968, 756, J.T. 1969, 583) voorzag in de afwijzing van het verzoek tot betaling ener uitwinningsvergoeding wanneer de huurder geen rechten had op de handelszaak. Dit arrest werd druk becommentarieerd. De oorspronkelijke bedoeling van de wetgever bij het neerleggen van het wetsvoorstel dat geleid heeft tot de wet van 30 april 1951 was een verregaande bescherming van de handelszaak uit te werken. Bij de behandeling in de Senaat werd deze strenge opvatting wat afgezwakt. Blijkens artikel 1 der wet van 30 april 1951 zijn alle partijen, eigenaar, hoofdhuurder en onderhuurder aan de wet onderworpen en kunnen zij er de voordelen van genieten. Nergens wordt enige restrictie gemaakt waardoor de hoofdhuurder slechts van de voordelen van de wet kan genieten als hij enig recht op de handelszaak kan laten gelden. Men voegt aan de wettekst een voorwaarde toe als men de uitkering van een vergoeding wegens uitzetting afhankelijk stelt van het bestaan van enig recht op de handelszaak. Bij de wijziging/aanvulling van de wet van 25 juni 1955 ziet de wetgever dus de bescherming van de handelszaak die aan een onderhuurder toebehoort, niet in het uitschakelen van de hoofdhuurder die geen rechten op de handelszaak heeft. Nergens in de parlementaire voorbereiding wordt ook maar enige toespeling gedaan op de mogelijkheid de hoofdhuurder, die geen rechten heeft op de handelszaak, van enig voordeel van de wet uit te sluiten. Hij werd opzettelijk in het raderwerk behouden. De stelling die a contrario gehuldigd zou worden zou aan de verhuurder toelaten de hoofdhuurder, die voor de eigenaar toch in de combinatie was opgenomen, zonder meer opzij te zetten. Dit komt neer op de vaststelling dat artikel 16.IV, van geen enkel nut meer zou zijn. Quod non. (zie desbetreffend APR "Handelshuur" van Pauwels, uitg. 1971, nrs. 399-401). Elke verhuurder staat het vrij de huurhernieuwing te weigeren zonder enig motief op te geven (artikel 16.IV) doch de verhuurder weet dat hij in dergelijk geval een vergoeding wegens uitzetting moet betalen. Noch de wetteksten, noch in de parlementaire voorbereiding wordt enig onderscheid gemaakt naargelang de huurder al dan niet eigenaar is van de handelszaak (zie eod : loc : cit) (zie ook 'Le louage de choses' van La Haye en Vankerckhove 'Baux commerciaux' nr. 1950). (Verweerster) verliest niet alleen een verkooppunt voor haar producten maar verliest ook de kans op handel nu zij het pand uitsluitend in huur nam ter voldoening van haar handelsbedrijvigheid die er in bestaat via huurovereenkomsten haar produkten te slijten (hoofddoel van (verweerster). De hoofdhuurder, die (verweerster) is, kan dus nadeel ondergaan bij de weigering van de huurhernieuwing, zelfs wanneer zij het gehuurde pand niet zelf betrekt en zelfs indien zij niet eigenaar is van het handelsfonds. Dit is meer bepaald het geval voor een brouwerij die aan haar onderhuurder de verplichting heeft opgelegd zich bij haar te bevoorraden; ingeval van huurhernieuwing die geweigerd wordt zal de brouwerij een zeker nadeel ondergaan (zie Rép. Prat. Dr. Belge, compl. 1, 'Baux commerciaux', nr. 523 in fine). Krachtens de bepalingen van artikel 1 van de wet op de handelshuur, volstaat het dat de onderhuurder in het onroerend goed een kleinhandel drijft opdat de hoofdhuurder het voordeel van de wet zou genieten. Bijgevolg, zo de hoofdhuurder alsdan wordt uitgewonnen door de verhuurder, die op grond van artikel 16.IV, de hernieuwing weigert, heeft hij recht op een vergoeding wegens uitzetting gelijk aan drie jaar huur (...) en indien hij er zich toe beperkt de vergoeding gelijk aan drie jaar huur te eisen, zonder op een hoger bedrag aanspraak te maken, hoeft hij geen bewijs te leveren omtrent de omvang zijner schade, wijl de aldus bij de wet bepaalde vergoeding forfaitair is. (zie Cass. 25 maart 1966, RW 1966-67, 39, Pas. 1966,1, 968). (Verweerster) kan dus de uitwinningsvergoeding van 36 x 48.148 BEF of 1.733.228 BEF eisen" (vonnis a quo dd. 21 november 1996, pp. 4-6), terwijl de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, zoals gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955, enkel de handelszaak van de kleinhandelaars en ambachtslieden die rechtstreeks in contact staan met het publiek, beschermt; De uitzettingsvergoeding, zoals zij door deze wet is geregeld, en inzonderheid de vergoeding, voorzien in artikel 16.IV, de huurder beoogt te vergoeden voor het verlies van de door voornoemde wet beschermde handelszaak, die hij in het gehuurde goed uitbaat, als gevolg van diens uitzetting; De eisers in beroepsconclusie aanvoerden dat verweerster geen aanspraak kan maken op enige uitzettingsvergoeding omdat de in het gehuurde goed uitgebate handelszaak niet aan haar, maar aan de onderhuurder toebehoorde, en die handelszaak niet verloren is gegaan ingevolge eisers' weigering met een huurhernieuwing in te stemmen, maar door het feit dat de onderhuurders hun huurverplichtingen niet zijn nagekomen, nu hun huurhernieuwingsaanvraag door verweerster verworpen werd op grond van grove tekortkomingen (artikel 16.I,4°, Handelshuurwet), en zij tegen deze weigering geen procedure gevoerd hebben, waardoor aan de onderhuur een einde is gekomen (appèlconclusie van de eisers, neergelegd op 16 april 1997, p. 9, derde alinea e.v.); Het bestreden vonnis dit verweer verwerpt door te beslissen dat de Handelshuurwet voor de toekenning van de uitzettingsvergoeding nergens als voorwaarde stelt dat de hoofdhuurder rechten moet kunnen laten gelden op de handelszaak; Het vervolgens oordeelt dat het volstaat dat de hoofdhuurder nadeel ondervonden heeft van de huurhernieuwingsweigering, en de uitzettingsvergoeding, bepaald bij artikel 16. IV, van de Handelshuurwet, toekent omwille van het door verweerster geleden verlies van een verkooppunt voor haar producten, en van haar kans op handel door via huurovereenkomsten haar producten te verkopen door haar onderhuurder de verplichting op te leggen zich bij haar te bevoorraden; Het aldus de uitzettingsvergoeding niet toekent voor het verlies door de huurder van de in het gehuurde goed geëxploiteerde handelszaak, die zijn eigendom uitmaakt, maar voor een ander, door de Handelshuurwet niet beschermd nadeel van de huurhernieuwingsweigering, zodat het bestreden vonnis, door aan te nemen dat het voor de toekenning van de uitzettingsvergoeding, bepaald bij artikel 16.IV, van de Handelshuurwet, volstaat dat de hoofdhuurder een nadeel ondervonden heeft van de huurhernieuwingsweigering, zonder dat het nodig is na te gaan of de in het gehuurde goed uitgebate handelszaak verloren is gegaan ingevolge de weigering tot huurhernieuwing, die aan de eigenaar van het handelsfonds werd betekend, en of de hoofdhuurder rechten kon laten gelden op deze handelszaak, de bestaansreden en toepassingsvoorwaarden van deze vergoeding miskent en derhalve op grond van de in het middel aangehaalde overwegingen niet wettig de eisers kon veroordelen tot betaling aan verweerster van een uitzettingsvergoeding op grond van de Handelshuurwet (schending van de in de aanhef van het middel aangehaalde wetsbepalingen) : Overwegende dat artikel 16.IV van de Handelshuurwet bepaalt dat de verhuurder de huurhernieuwing kan weigeren, buiten de in artikel 16.I tot en met III bepaalde gevallen, mits hij aan de huurder een vergoeding wegens uitzetting uitkeert, gelijk aan drie jaar huur, eventueel verhoogd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden; Dat de Handelshuurwet alleen de bescherming van de handelszaak van de kleinhandelaars en ambachtslieden die rechtstreeks in contact staan met het publiek tot doel heeft; Dat daaruit volgt dat wanneer de hoofdhuurder het gehuurde goed in onderhuur heeft gegeven en de onderhuurder alleen rechten heeft op de handelszaak, de hoofdhuurder geen eigen recht op een vergoeding wegens uitzetting tegen de verhuurder kan doen gelden; dat in dit geval en in zoverre door de weigering van de huurhernieuwing door de verhuurder de handelszaak van de onderhuurder verloren gaat, alleen deze laatste, door verplichte bemiddeling van de hoofdhuurder, recht heeft op die vergoeding; Overwegende dat het vonnis vaststelt dat de eisers de door verweerster gevraagde huurhernieuwing hebben geweigerd op grond van artikel 16.IV van de Handelshuurwet; Overwegende dat verweerster een vergoeding wegens uitzetting vorderde gelijk aan drie jaar huur; Dat de eisers in hun beroepsakte daartegen als verweer aanvoerden dat verweerster geen eigenares was van de handelszaak en er voor verweerster door de weigering van de huurhernieuwing geen handelszaak verloren ging en dat het verlies van een verkooppunt en het verlies van de kans op handel niet beschermd zijn door de vergoeding wegens uitzetting bepaald in de Handelshuurwet; Dat zij in hun appèlconclusie als verweer aanvoerden dat de handelszaak niet verloren ging ingevolge de weigering van huurhernieuwing en dat de handelszaak die eigendom was van de onderhuurder, verloren ging door het feit dat de onderhuurder zijn verplichtingen niet nakwam en de huurhernieuwingsaanvraag door de onderhuurder door verweerster geweigerd werd op grond van artikel 16.I.4 van de Handelshuurwet; Overwegende dat het bestreden vonnis de eisers veroordeelt tot betaling van een uitzettingsvergoeding op grond dat voor het recht op vergoeding noch in de wetteksten zelf noch in de parlementaire voorbereiding enig onderscheid wordt gemaakt naargelang de huurder al dan niet eigenaar is van de handelszaak en dat verweerster een verkooppunt van haar producten verliest en ook de kans op handel; Dat het bestreden vonnis aldus artikel 16.IV van de Handelshuurwet schendt; Dat het middel gegrond is; OM DIE REDENEN, Vernietigt het bestreden vonnis, in zoverre dit de eisers veroordeelt tot betaling van een uitzettingsvergoeding aan verweerster en uitspraak doet over de kosten; Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis; Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over; Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Tongeren, zitting houdende in hoger beroep. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door afdelingsvoorzitter Boes, de raadsheren Waûters, Bourgeois, Dirix, Stassijns, en in openbare terechtzitting van negenentwintig november tweeduizend en een uitgesproken door afdelingsvoorzitter Boes, in aanwezigheid van advocaat-generaal Dubrulle, met bijstand van griffier Van Geem.
# posted by Leon Dochy @ 9:53 AM << Home

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