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Timestamp: 2019-09-18 11:42:43+00:00

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OLG Dresden, W XV 0998/09: OLG Dresden: gesellschaft mit beschränkter haftung, blw, nebenerwerb, landwirtschaftsbetrieb, verkäuferin, genehmigungsverfahren, kaufvertrag, eigentum, kiesabbau, grundstück
Urteil des OLG Dresden vom 26.05.2010, W XV 0998/09
Aktenzeichen: W XV 0998/09
OLG Dresden: gesellschaft mit beschränkter haftung, blw, nebenerwerb, landwirtschaftsbetrieb, verkäuferin, genehmigungsverfahren, kaufvertrag, eigentum, kiesabbau, grundstück
Leitsatz: Zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts
OLG Dresden, Landwirtschaftssenat, Beschluss vom 26. Mai 2010, Az.: W XV 0998/09
Aktenzeichen: W XV 0998/09 30 XV 4/09 AG Bautzen
betreffend die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom 12. November 2008 der Notarin E…. L….. mit Amtssitz in ……., UR-Nr. ……..
1.T….. G….,
- Erwerberin, Antragstellerin und Beschwerdeführerin -
2.H…. K…..,
- Veräußerin -
3.S……… L……….. GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer ………… - Siedlungsunternehmen und Beschwerdegegnerin -
4.Landratsamt ……,
- Genehmigungsbehörde -
5.Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie,
-Übergeordnete Behörde-
Verfahrensbevollmächtigter Rechtsanwalt zu 1):
Verfahrensbevollmächtigte Rechtsanwälte zu 2):
wegen: Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts
hat der Landwirtschaftssenat des Oberlandesgerichts Dresden nach der mündlichen Verhandlung vom 21. April 2010 durch
Richter am Oberlandesgericht Dr. S……., Richter am Oberlandesgericht von B……. und Richter am Oberlandesgericht Dr. H….
sowie die ehrenamtlichen Richter, Herr K…. H…… und Herr G… S……
1. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des Landwirtschaftsgerichts Bautzen vom 21. August 2009, Az.: 30 XV 4/09, wird zurückgewiesen.
2. Der Beteiligte zu 1) hat die außergerichtlichen Kosten der Beschwerdegegnerin (Beteiligte zu 3) zu erstatten. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
4. Der Beschwerdewert wird auf 100.000,00 Euro festgesetzt.
Die Antragstellerin und Beschwerdeführerin wendet sich mit
ihrer sofortigen Beschwerde gegen einen Beschluss des Landwirtschaftsgerichts Bautzen, mit dem ihre Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3) als unbegründet zurückgewiesen
Mit notariellem Vertrag vom 12. November 2008 (vgl. UR-Nr. …… der Notarin E… L….. mit Amtssitz in ……; vgl. Anlage AST 1) verkaufte die Beteiligte zu 2), vertreten durch Herrn K…….. K….. (nachfolgend: die Verkäuferin), an die Beteiligte zu 1), die über keine landwirtschaftliche Ausbildung verfügt und nicht Mitglied einer landwirtschaftlichen Alterskasse ist, zwölf vorwiegend landwirtschaftlich (14,984 ha) genutzte Flurstücke in einer Gesamtgröße von 16,0986 ha, eingetragen auf Blatt 30 (vgl. Anlage AST 10) und 31 im Grundbuch von ……………., Grundbuchamt ….., zu einem
Kaufpreis von 100.000,00 EUR und erklärte die Auflassung
des Grundbesitzes. Im einzelnen handelt es sich um die folgenden Flurstücke, gelegen in ….. ……….., Ortsteil ……:
Flurstück-Nr. Größe --------- -------------------
Blatt .. 51/1 6.796 qm 97/a 230 qm 98 104 3.370 qm 5.530 qm 140 50.220 qm 192 28.290 qm 201 233 6.030 qm 2.570 qm 245 19.610 qm 273 3.280 qm 287 12.650 qm
Blatt .. 125 22.410 qm ---------- 160.986 qm/ 16,0986 ha
Die Flurstücke sind überwiegend (ausgenommen sind geringfügige Teilflächen der Flurstücke 140, 233, 245, 273 und 287) bis zum 31. Dezember 2020 an die S……… M…………………….. …… e.G.
verpachtet (vgl. unter Abschnitt I. B., S. 4 des Kaufvertrages vom 12. November 2008, Anlage AST 1, sowie den Landpachtvertrag vom 19. Januar/1. Februar 2005, Anlage ASt 4). Das Flurstück 125 und eine Teilfläche des Flurstückes 140
der Gemarkung …… liegen im Bewilligungsfeld "K………….. B……..". Die Zulassung eines entsprechenden Rahmenbetriebsplans der "T….. G…. B…. GmbH" erfolgte durch das Sächsische Oberbergamt mit Planfeststellungsbeschluss vom 19. November 2004 (vgl. die Anlage zum Schriftsatz der Beteiligten zu 4 vom 26. März 2010 sowie die Bekanntmachung vom 3. Dezember 2004, Sächsisches Amtsblatt vom 23. Dezember 2004, S. 1305 - 1307). Auf der Grundlage des Rahmenbetriebsplans ließ das Sächsische Oberbergamt Freiberg am 12. September 2006 den Hauptbetriebsplan der "T….. G…. B…. GmbH" für den K………….. B…… bis zum 30. September 2009 zu (vgl. die Zulassung des Hauptbetriebsplans vom 12. September 2006 in Anlage des Schriftsatzes der Beschwerdeführerin vom 2. Juni 2009). Die
danach aktuell zur Verfügung stehende Fläche für den Tage-
bau umfasst die Flurstücke 125 und 140 der Gemarkung ……
nicht (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung am 21. April 2010, S. 4).
Entsprechend des ihr in Abschnitt II., Ziffer 11 des Kaufvertrages vom 12. November 2008 erteilten Auftrags beantragte die beurkundende Notarin L….. am 17. November 2008 (Eingangsdatum) beim Landratsamt …… die Genehmigung des
Kaufvertrages nach § 2 des Grundstücksverkehrsgesetzes. Mit Zwischenbescheid vom 12. Dezember 2008, welcher der Käuferin und dem Bevollmächtigten der Verkäuferin am 13. Dezember 2008 sowie der beurkundenden Notarin am 15. Dezember
2008zugestellt wurde, verlängerte das Landratsamt …… die Frist zur Entscheidung über die Genehmigung auf 3 Monate bis zum 17. Februar 2009. Nach dem öffentlichen Hinweis auf
die im Genehmigungsverfahren befindlichen Flurstücke bekundeten die derzeitige Pächterin der Flurstücke, die S………
M…………………….. …… e.G., sowie die Landwirtschaftsbetriebe J… T….., M….. S…….. und S…….. O…. ihr Interesse an einem Erwerb der Pachtgrundstücke.
Zu dem Zweck ihres beabsichtigten Erwerbs und zu der zukünftigen Nutzung der Flurstücke angehört (vgl. das Schreiben des Landratsamtes …… vom 21. November 2008), teilte die Käuferin am 16. Dezember 2008 zunächst telefonisch mit,
dass sie Inhaberin eines Forstwirtschaftsbetriebes sei und beabsichtige, einen Landwirtschaftsbetrieb einzurichten.
Außerdem verwies sie darauf, dass einige der vertragsgegenständlichen Flurstücke im bestätigten Kiesabbaugebiet
"K………….. B…….." lägen. Entsprechend der fernmündlichen Zusage vom 8. Januar 2009 legt die Käuferin mit Schreiben vom 9. Januar 2009 ein Anmeldung eines landwirtschaftlichen Betriebs bei der Gemeindeverwaltung ……… sowie einen ausgefüllten "Fragebogen zur steuerlichen Anmeldung eines landund forstwirtschaftlichen Betriebes" (§§ 93, 138 AO) vom 21. Oktober 1998 vor. Nachdem die Beteiligte zu 1) bei einem Gespräch am 12. Januar 2009 im Kreisvermessungsamt ………. (vgl. Bl. 41 dA) und telefonisch am 13. Januar 2009 (vgl. Bl. 42 dA) auf die Unzulänglichkeit der bisherigen Darle-
gungen hingewiesen worden war, ergänzte sie durch ihren Bevollmächtigten Herrn H….. B… per E-Mail vom 16. Januar 2009 ihre bisherigen Angaben. Es sei geplant, die langfristig verpachteten Flächen nach Ablauf des Pachtvertrages im Rahmen eines seit 2004 bestehenden landwirtschaftlichen Betriebes selbst zu bewirtschaften. Nur ein kleinerer Teil der Flächen werde zum Kiesabbau durch die Fa. T….. G…. B…. GmbH benötigt.
Die Verkäuferin, vertreten durch Herrn K…….. K….., erklärte auf Anfrage des Landratsamtes ……, dass in der Vergangenheit verschiedene Personen - unter ihnen die M…………………….. ……
e.G. - ihr Interesse an einem Kauf der landwirtschaftlichen Flächen in …… bekundet hätten. Es sei jedoch Frau G…. gewesen, die den höchsten Kaufpreis für die Ländereien geboten
habe. Eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden sei nicht zu erwarten, da Frau G…. im Begriff stehe, einen
landwirtschaftlichen Betrieb aufzubauen (vgl. das Schreiben von Herrn K…….. K….. vom 22. Januar 2009).
Nachdem ihr der notarielle Kaufvertrag vom 12. November
2008 zwischen der Beteiligten zu 2) und der Beteiligten zu 1) vom Landratsamt …… durch die Siedlungsbehörde, das Sächsische Landesamt für Landwirtschaft, Umwelt und Geologie, übermittelt worden war (vgl. die Mitteilung vom 23. Januar
2009), übte die S……… L……….. GmbH, die Beteiligte zu 3), gegenüber der Siedlungsbehörde am 3. Februar 2009 ihr Vorkaufsrecht aus. Die Genehmigungsbehörde wurde hiervon mit E-Mail vom 5. Februar 2009 in Kenntnis gesetzt.
Mit Bescheid vom 5. Februar 2009 erging die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 21 GrdstVG an die Kaufvertragsparteien, den Bevollmächtigten der Verkäuferin und die beurkundende Notarin E… L…... Nach Auffassung der Genehmigungsbehörde führt der Verkauf der in der Gemarkung …… gelegenen landwirtschaftlichen Grundstücke zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden. Denn es bestehe ein Erwerbsinteresse eines erwerbsbereiten, -fähigen und - willigen Landwirts an den landwirtschaftichen Nutzflächen,
welches dem Interesse der Beteiligten zu 1) als Nichtlandwirt vorgehe. Gegen die ihr am 7. Februar 2009 zugestellte Mitteilung des Landratsamtes …… über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 21 GrdstVG hat die Beteiligte zu 1) am 18. Februar 2009 einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung
Der Beteiligte zu 1) hat die Auffassung vertreten, dass eine Teilfläche von 1,9371 ha (vgl. Schriftsatz vom 15. Mai 2009, S. 3; richtig: 1,9461 ha) nicht dem Genehmigungserfordernis des § 2 GrdstVG unterliege, da es sich hier um Wald- und Wasserflächen handele (vgl. Bl. 205 dA). Unabhängig davon könne der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 GrdstVG durch eine Verpachtungsauflage ausgeräumt werden. Die Genehmigungsbehörde sei daher unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsprinzips verpflichtet gewesen, eine grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung unter Auflagen zu erteilen. Bei einer Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts sei zu befürchten, dass von dem Sonderkündigungsrecht des § 7 Abs. 1 RSiedlGErgG Gebrauch gemacht werde und auf diese Weise der S………. M…………………….. …… e.G.
vorfristig betriebsnotwendige Flächen entzogen würden. Die Beteiligte zu 1) hat weiterhin behauptet, Eigentümerin
landwirtschaftlicher Nutzflächen in einer Größe von 75 ha zu sein. Eine Fläche von 9 ha werde von ihr seit September
2009 mit Hilfe eines Lohnunternehmers bewirtschaftet (vgl. den Bewirtschaftungsvertrag vom 30. September 2008 mit
Herrn A…. N…., Anlage Ast 8), wohingegen die anderen Flächen verpachtet seien. Nach Ablauf der jeweiligen Pachtverträge sei geplant, die Flächen in Eigenbewirtschaftung zu übernehmen. Zu diesem Zweck sei sie darum bemüht, Prämienansprüche für die von der Beteiligten zu 2) zu erwerbenden Flächen zu erlangen (vgl. den Kaufvertrag zur Übertragung von Zahlungsansprüchen vom 5. Mai 2009, Anlage Ast 9). Die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht stelle überdies eine unzulässige Rechtsausübung dar. Denn für das Flurstück 140 der Flur 30 sowie das Flurstück 125 der Flur 31liege eine bergbaurechtliche Abbaugenehmigung vor. Die Flurstücke 51/1, 97/a und 98 der Gemarkung …… (vgl. Bl. 188
dA) bildeten dagegen Reserveflächen für den Kiesabbau und
seien ohnehin nach den §§ 77 ff BBerG an den Bergbauberechtigten abzutreten.
den Bescheid vom 5. Februar 2009 über die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufzuheben und den notariellen Kaufvertrag vom 12. November 2008 zu genehmigen.
Die Beteiligte zu 3) hat beantragt,
Die Beteiligte zu 3) hat die Ansicht vertreten, dass die Beteiligte zu 1) keinem Vollerwerbslandwirt gleichgestellt werden könne. Denn weder unterhalte sie einen landwirtschaftlichen Betrieb im Nebenerwerb noch habe sie im Genehmigungsverfahren ein Betriebskonzept vorgelegt, das auf eine
alsbaldige Errichtung eines leistungsfähigen Landwirtschaftsbetriebs im Nebenerwerb schließen lasse. Mit Herrn
M….. S…….., der inzwischen ein notarielles Kaufangebot von 113.000,00 EUR abgegeben habe (vgl. UR-Nr. ………. des Notars
B….. H… mit Amtssitz in ……….), sei ein Vollerwerbslandwirt vorhanden, der erwerbsbereit und -fähig sowie dringend aufstockungsbedürftig sei. Denn von der insgesamt bewirtschafteten landwirtschaftlichen Nutzfläche von 680 ha gehörten Herrn S…….. lediglich 180 ha.
Das Landwirtschaftsgericht hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen M….. S…….. und A…. N…. mit dem aus der Sitzungsniederschrift vom 7. Juli 2009 ersichtlichen Ergebnis, auf das verwiesen wird. Mit Beschluss vom 21. August 2009 hat das Landwirtschaftsgericht Bautzen die Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts als unbegründet zurückgewiesen. Der genehmigungspflichtige Grundstückskaufvertrag vom 12. November 2008 führe zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden, da die Beteiligte
zu 1) im Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen
Vorkaufsrechts am 5. Februar 2009 weder einen Landwirtschaftsbetrieb im Nebenerwerb geführt habe noch in absehbarer Zeit einen derartigen Betrieb zu gründen beabsichtige. Der Beteiligten zu 1) als Nichtlandwirt stehe mit dem Zeugen
M….. S…….. ein erwerbsbereiter und -fähiger Landwirt gegenüber, der dringend aufstockungsbedürftig sei. Die Aufstockungsbedürftigkeit ergebe sich bereits aus dem Umstand,
dass nur etwa 1/4 der von dem Zeugen S…….. bewirtschafteten Flächen in seinem Eigentum stünden und es daher ein Missverhältnis zwischen dem Eigenland und der hinzugepachteten Nutzfläche gebe. Die Genehmigung sei auch nicht im Vorgriff
auf eine bergrechtliche Grundabtretung zu genehmigen, § 8Nr. 6 GrdstVG. Denn von dem zugelassenen Hauptbetriebsplan seien lediglich eine Teilfläche des Flurstücks 140 sowie das
Flurstück 125 von einer Grundabtretung betroffen. Schließlich stelle die Versagung der Genehmigung keine unzumutbare
Härte für die Verkäuferin dar, da die mit dem gerichtlichen Verfahren einhergehende Verzögerung der Kaufvertragsabwicklung nicht zu einer Existenzgefährdung der Beteiligten zu 2) führe.
Gegen den am 17. September 2009 zugestellten Beschluss hat
die Beteiligte zu 1) am 25. September 2009 sofortige Beschwerde eingelegt und sie mit Schriftsätzen vom 8. November
2009 und vom 15. Februar 2010 begründet. Die Auslegung des Grundstücksverkehrsgesetzes durch das Landwirtschaftsgericht
Bautzen verletze sie - die Käuferin - in ihren Grundrechten aus Art. 12 und 14 GG. Der Verkauf der verfahrensgegenständlichen Grundstücke führe nicht zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden. Denn nach Ablauf des Pachtvertrages mit der S………. M……………………… …… e.G. würden die Grundstücke in die Eigenbewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betriebes übernommen, welchen sie - die Käuferin - durch den Bewirtschaftungsvertrag vom 30. September 2008 mit dem Zeugen N…. auf der ersten Stufe in Gang gesetzt habe (vgl. den Schriftsatz vom 8. November 2009, S. 8).
den Beschluss des Landwirtschaftsgerichts Bautzen vom 21. August 2009, Az.: 30 XV 4/09, aufzuheben, und die nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderliche Genehmigung der rechtsgeschäftlichen Veräußerung der Flurstücke 51/1, 97/a, 98, 104, 140, 192, 201, 233, 245, 273, 287 der Gemarkung ……, Bl. 30 des Grundbuchs für ……/………, Grundbuchamt ….., sowie des Flurstücks 125 der Gemarkung ……, Blatt 31 des Grundbuchs für ……/………, Grundbuchamt ….. (vgl. den Grundstückskaufvertrag vom 12. November 2008, Ur-Nr. …….. der Notarin E… L….. mit Amtssitz in …….), zu erteilen.
Die Beteiligten zu 4) und 5) haben sich diesem Antrag angeschlossen (vgl. das Protokoll der mündlichen Verhandlung
am 21. April 2010, S. 3).
Die Beteiligte zu 3) ist der Auffassung, dass die Beteiligte zu 2) als Nichtlandwirt anzusehen sei. Trotz mehrfacher Aufforderung durch die Genehmigungsbehörde habe sie bis zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts keine Nachweise dafür erbracht, dass sie Inhaberin eines leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betriebs im Nebenerwerb sei bzw.
einen derartigen Betrieb in absehbarer Zeit zu gründen beabsichtige. Ihre diesbezüglichen Angaben seien widersprüchlich und hätten im Laufe des Verfahrens wiederholt korrigiert
Der Beteiligte zu 4) teilt die Auffassung der S………. L……….. GmbH, dass die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts keine Landwirtin gewesen sei und auch keine Aussichten auf die Gründung eines leistungsfähigen Landwirtschaftsbetriebs im Nebenerwerb bestanden hätten. Das Eigentum landwirtschaftlicher Nutzflächen, welche langfristig verpachtet seien, führe nicht dazu, dass die Beschwerdeführerin als Landwirtin zu behandeln sei.
Die Flurstücke 125 und 140 der Gemarkung …… seien von dem
zugelassenen Hauptbetriebsplan der "T….. G…. B…. GmbH" nicht umfasst und könnten - wenn überhaupt - erst in der Zukunft teilweise Gegenstand einer Grundabtretung nach den §§ 77 ff Bundesberggesetz (BBergG) sein.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und auf die von ihnen
zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.
Die statthafte und zulässige sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2) gegen den Beschluss des Landwirtschaftsgerichts
Bautzen vom 21. August 2009, Az.: 30 XV 4/09, auf die nach Art. 111 Abs. 1 FGG-Reformgesetz (BGBl. 2008 I S. 2586 ff,
2743) die Vorschriften der § 22 GrdstVG, §§ 1 Nr. 2, 9, 22 Abs. 1, 32 Abs. 2 S. 2 und 3 LwVG, § 22 Abs. 1 FGG in ihrer
bis zum 31. August 2009 geltenden Fassung Anwendung finden (vgl. OLG Jena, Beschluss vom 9. Dezember 2009 - LwU 247/09,
AUR 2010, S. 85, 86; OLG Schleswig, Beschluss vom 21. Oktober 2009 - 2 W 152/09, NJW 2010, S. 242 ff; OLG Köln, Beschluss vom 21. September 2009 - 16 Wx 121/09, NJW 2010, S. 1009/10), hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das
Landwirtschaftsgericht die Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts als unbegründet zurückgewiesen.
1.Nach den zutreffenden Feststellungen des Landwirtschaftsgerichts Bautzen bedarf der Grundstückskaufvertrag vom 12. November 2008 der Genehmigung nach den §§ 1, 2 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 3 GrdstVG in Verbindung mit § 3 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Neuordnung der Sächsischen Verwaltung (Sächsisches Verwaltungsneuordnungsgesetz - SächsVwNG) vom 29. Januar 2008 (GVBl. 2008. S. 138 ff, 193).
a) Gegenstand des notariellen Vertrages bilden zwei
landwirtschaftliche Grundstücke in einer Größe von 13,8576 ha und 2,2410 ha. Der Umstand, dass einzelne unter Blatt 30 des Grundbuchs von …… ……… gebuchte Flurstücke keine Größe von 0,5 ha haben, führt nicht zu einer Genehmigungsfreiheit
nach § 3 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SächVwNG. Denn nur die einzelnen Flurstücke zusammengenommen bilden das Grundstück im Sinne von § 1 Abs. 1 GrdstVG, welches gemäß § 4 Abs. 1 GBO in Verbindung mit § 6 GBV mit einer eigenständigen Bestandsnummer versehen ist (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 28. Mai 2009 - W XV 773/08, nicht veröffentlicht; bestätigt durch BGH, Beschluss vom 29. Oktober 2009 - BLw 7/09, NL-BzAR 2010, S.
42; Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 4. Aufl. 2008, § 1GrdstVG Anm. 4.1.1.1, S. 186 m.w.N.).
b) Die zum Verkauf stehenden Ländereien bilden "landwirtschaftliche Grundstücke" im Sinne von § 1 Abs. 1
GrdstVG. Diese Eigenschaft geht nicht dadurch verloren, dass zu dem auf Blatt 30 des Grundbuchs für …… ……… gebuchten
Grundstück auch Verkehrs-, Wald- und Wasserflächen gehören (vgl. Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 4. Aufl. 2008, § 1
GrdstVG Anm. 4.1.1.2.1, S. 186, sowie Anm. 4.1.1.2.8, S. 195 mit Fußnote 10). Denn im Hinblick auf die Gesamtgröße des
Grundstücks von 14,1596 ha handelt es sich bei diesen Flächen lediglich um einen untergeordneten Teil in einer Größe
von 1,9461 ha (vgl. den Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 15. Mai 2009, S. 3, mit Anlage Ast 10 sowie den Landpachtvertrag vom 1. Februar 2005, Anlage Ast 4; Teilflächen der Flurstücke 140, 233, 245, 273 und 287 der Gemarkung ……
in Größen von 0,0621 ha, 0,0200 ha, 1,8330 ha, 0,0220 ha und 0,0090 ha). Der überwiegende Teil des Grundstücks wird dagegen von der S………. M………… …… e.G. landwirtschaftlich genutzt.
2.Die Grundstücksverkehrsgenehmigung gilt nicht bereits nach § 6 Abs. 2 GrdstVG wegen Fristablaufs als erteilt. Die Genehmigungsbehörde hat die Entscheidungsfrist durch Zwischenbescheid vom 12. Dezember 2008 rechtzeitig auf drei Monate - bis zum 17. Februar 2008 - verlängert, da eine Erklä-
rung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 GrdstVG
einzuholen war, § 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG. Die Mitteilung vom 5.Februar 2009 über die Ausübung des Vorkaufsrechts ging der Antragstellerin als Käuferin und der Verkäuferin vor Ablauf der verlängerten Frist am 7. Februar 2009 zu.
3.Die Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 RSG für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts liegen vor. Denn das Landratsamt …… ist zu Recht der Auffassung, dass die Genehmigung einer Veräußerung der hier verfahrensgegenständlichen Grundstücke an die Beschwerdeführerin nach § 9
Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in Verbindung mit § 10 S. 1 RSG wegen einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden zu versagen ist.
a) Nach § 9 Abs. 2 GrdstVG, dessen Verfassungsmäßigkeit
das Bundesverfassungsgericht bislang nicht in Zweifel gezogen hat (vgl. BVerfGE 21, S. 73 ff, 78 ff; BVerfGE 21, S. 87
ff, 90; BVerfGE 21, S. 92 ff, 93; BVerfGE 26, S. 215 ff, 222 ff; BVerfG, Beschluss vom 17. Januar 1989 - 1 BvR 1515/88,
zitiert nach Juris; Senat, Beschluss vom 22. März 2004 - W XV 68/04, nicht veröffentlicht), liegt eine ungesunde Bodenverteilung nach § 9 Abs. 2 GrdstVG in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Dies ist nach ständiger obergerichtlicher, vom Bundesverfassungsgericht gebilligter Rechtsprechung (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Mai 1998 - BLw 42/97, NJW- RR 1998, S. 1470, 1471) regelmäßig dann der Fall, wenn ein
landwirtschaftlich genutztes Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, während ein leistungsfähiger Hauptoder Nebenerwerbslandwirt, dessen Betrieb dringend der Aufstockung bedarf, zum Erwerb der Flächen zu den Bedingungen des Kaufvertrages bereit und in der Lage ist (vgl. BGH, Beschluss vom 6. Juli 1990 - BLw 8/88, BGHZ 112, S. 86 ff, 94; BGH, Beschluss vom 19. November 1996 - BLw 10/96, BGHZ 134, S. 166 ff; BGH, Beschluss vom 26. April 2002 - BLw 2/02, RdL 2002, S. 242). Maßgeblich sind die tatsächlichen Umstände in dem durch § 6 Abs. 1 S. 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der
Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen
(vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, RdL 2006, S. 236).
b) Mit Herrn M….. S…….. steht ein Vollerwerbslandwirt
als Erwerbsinteressent zur Verfügung, der die zum Verkauf stehenden landwirtschaftlichen Nutzflächen zur Aufstockung dringend benötigt (vgl. zum Begriff der Dringlichkeit: BGH,
Beschluss vom 26. April 2002 - BLw 2/02, AgrarR 2002, S. 254, 255) und der zum Erwerb bereit und in der Lage ist. Denn Herr S…….. verfügt lediglich über einen Eigenlandanteil von etwa 25 % und hat gegenüber der Beteiligten zu 3) ein
notarielles Kaufangebot zu einem Preis von 113.000,00 EUR abgegeben, welches im übrigen den Konditionen entspricht, wie sie auch im notariellen Kaufvertrag vom 12. November
2008 enthalten sind (vgl. UR-Nr. ………. des Notars B…… H… mit Amtssitz in ………., Anlage 1 zum Schriftsatz vom 14. April
c) Die Genehmigungsbehörde ist aufgrund der Erkenntnisse, welche sie bei der Anhörung der Beteiligten gewonnen
hat, zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts keine aktive Landwirtin gewesen ist. Ihren eigenen Angaben im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zufolge bestand zu diesem Zeitpunkt erst die vage Idee, einen Landwirtschaftsbetrieb einzurichten (vgl. die Telefonnotiz
vom 16. Dezember 2008 sowie das Protokoll der Besprechung am 12. Januar 2009 in ……….). Diesen mündlichen Auskünften widersprechen die Unterlagen nicht, welche die Beschwerdeführerin am 9. Januar 2009 bei der Genehmigungsbehörde eingereicht hat. Denn der Umstand allein, dass die Beschwerdeführerin bereits damals Eigentümerin (verpachteter) landwirtschaftlicher Nutzflächen war und einen Betrieb angemeldet hatte, macht sie nicht zur Landwirtin (vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, RdL 2006, S. 236 ff Rn 23; Netz, a.a.O., § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG Anm. 4.10.3.1, S. 370). Schließlich verfügt die Beschwerdeführerin - wie sie selbst eingeräumt hat (vgl. das Protokoll der mündlichen
Verhandlung am 21. April 2009, S. 2) - weder über eine landwirtschaftliche Berufsausbildung noch ist sie Mitglied einer landwirtschaftlichen Alterskasse.
d) Die Beschwerdeführerin war auch nicht wegen ihrer Absichten zur künftigen landwirtschaftlichen Nutzung der gekauften Grundstücke einem Landwirt gleichzustellen. Denn sie hatte keine konkreten und in absehbarer Zeit zu verwirklichende
Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen (vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, RdL 2006, S. 236 ff Rn 25; BGHZ 116, S. 348 ff, 351; BGH, Beschluss vom
29. November 1996 - BLw 10/96, NJW 1997, S. 1073 f). Obwohl mehrfach von der Genehmigungsbehörde angefordert, hat die Beschwerdeführerin im Genehmigungsverfahren kein Betriebskonzept vorgelegt, welches ihre ernsthaften Absichten zur Errichtung einer Nebenerwerbslandwirtschaft hätte untermauern können. Das Betriebskonzept vom 2. April 2009 (vgl. die Anlage ASt 7) konnte bei der Behördenentscheidung keine Bedeutung erlangen, da es erst nach der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts und im gerichtlichen Verfahren vor dem Landwirtschaftsgericht Bautzen erstellt worden ist. Auch die Ausführungen in der E-Mail des Bevollmächtigten der Beschwerdeführerin vom 16. Januar 2009 ließen keine konkreten Absichten zum Aufbau eines Landwirtschaftsbetriebs
im Nebenerwerb erkennen. Die Ankündigung, derzeit verpachtete landwirtschaftliche Nutzflächen nach und nach in Eigenbewirtschaftung übernehmen zu wollen, ist hierfür nicht ausreichend. Denn es fehlen jegliche Angaben zu der Größe und
Lage der Grundstücke, zu dem jeweiligen Ende der Pachtverträge und zu der Art und Weise der zukünftigen Bewirtschaftung.
e) Der Bewirtschaftungsvertrag mit Herrn A…. N…., welcher nach den Behauptungen der Beschwerdeführerin am 30. September 2008 abgeschlossen worden ist und der bei rechtzeitiger Vorlage bei der Entscheidung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts hätte berücksichtigt werden können, rechtfertigt ebenfalls kein abweichendes Er-
gebnis. Die Wahrheit des Vortrags der Beteiligten zu 1) unterstellt, belegt der Bewirtschaftungsvertrag lediglich, dass die Beschwerdeführerin ab September 2008 verschiedene in ihrem Eigentum bzw. von ihr gepachtete Flächen von dem Zeugen N…. hat bewirtschaften lassen. Der Zeuge N…. hat diese Flächen nach eigenen Bekundungen (vgl. das Protokoll der mündlichen Verhandlung am 7. Juli 2009, S. 5) im Jahre 2008 in bestelltem Zustand übernommen und sie erstmals 2009 abgeerntet. Weder ist durch den Abschluss des Bewirtschaftungsvertrages ein leistungsfähiger Landwirtschaftsbetrieb im Nebenerwerb entstanden noch belegt der Vertrag konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft. Wie sich aus dem Betriebskonzept vom 2. April 2009 ergibt, wird die Flächenausstattung des landwirtschaftlichen Betriebes der Beschwerdeführerin zumindest bis 2013nicht über 9,03 ha hinausgehen. Es ist weder eigene
Technik vorhanden noch werden bis 2013 nennenswerte Gewinne erzielt werden können (515,00 EUR/Jahr), so dass durch den
Landwirtschaftsbetrieb keine wesentliche Verbesserung der Existenzgrundlage der Beschwerdeführerin zu erwarten ist
(vgl. BGHZ 112, S. 86 ff, 94). Nach den eigenen Angaben der Beschwerdeführerin geht es ihr vielmehr darum, die durch
verschiedene Erwerbsvorgänge erlangten landwirtschaftlichen Nutzflächen einem sinnvollen Zweck zuzuführen und ihren
forstwirtschaftlichen Betrieb abzurunden (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21. April 2009, S. 3).
f) Der Umstand, dass die Antragstellerin Inhaberin eines
forstwirtschaftlichen Betriebes ist, führt zu keinem anderen Ergebnis. Bei ihrer Anhörung vor Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3) hat die Antragstellerin nicht behauptet, die hier verfahrensgegenständlichen landwirtschaftlichen Nutzflächen ihrem Forstwirtschaftsbetrieb eingliedern zu wollen. Vielmehr war - wie bereits ausgeführt - lediglich von der nicht näher konkretisierten, vagen Absicht die Rede, in der Zukunft einen Landwirtschaftsbetrieb errichten zu wollen. Die Antragstellerin hat es folglich auch unterlassen, Angaben zu der Größe ihres Forstwirtschaftsbetriebs und
seiner Ertragskraft sowie zu den zum Betrieb gehörenden Flächen und ihrer Lage im Verhältnis zu den hier verfahrensgegenständlichen Flächen zu machen. Ohnehin dürften bei der Größe der hier zum Verkauf stehenden landwirtschaftlichen Grundstücke den Interessen eines Vollerwerbslandwirts, wie
er in der Person von Herrn M….. S…….. zur Verfügung steht, den Interessen eines Forstwirts indiziell der Vorrang gebührt (vgl. zur Möglichkeit der Interessenabwägung: Senatsbeschluss vom 28. Mai 2009 - W XV 773/08, nicht veröffentlicht; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 29. Oktober 2009 - BLw 7/09, NL-BzAR 2010, S. 42; Netz, GrdstVG, 4. Aufl. 2009, S. 363 unter 4.10). Denn soweit nicht eine Aufforstung der
Flächen in Betracht kommt, ist kaum anzunehmen, dass ihre Angliederung an einen Forstwirtschaftsbetrieb und ihre Bewirtschaftung mit den Mitteln der Forstwirtschaft sinnvoll
möglich ist (vgl. zu dem umgekehrten Fall eines Erwerbs forstwirtschaftlicher Grundstücke durch einen Vollerwerbslandwirt: Netz, a.a.O., S. 418/9 unter 4.10.3.17).
4.Der Versagungsgrund einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden wird nicht durch allgemeine volkswirtschaftliche Belange ausgeräumt, § 9 Abs. 6 GrdstVG. Die Beschwerdeführerin kann sich insoweit nicht darauf berufen, dass
Teile der verkauften Grundstücke in einem bestätigten Kiessandtagebaugebiet lägen. Denn Inhaber der Ausbeutungsrechte
ist nicht die Beschwerdeführerin persönlich, sondern die Fa. T….. G…. B…. GmbH. Volkswirtschaftliche Belange wären durch
den Verkauf der verfahrensgegenständlichen Grundstücke folglich nur dann berührt, wenn die GmbH die Grundstücke etwa
zur Kiesausbeute (vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 29. Oktober 1985 - 10 WLw 40/84, RdL 1986, S. 22/3; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 29. Januar 1974 - Wb 7/73, AgrarR 1974, S. 206/7) oder als Tauschgrundstücke für den Kiesabbau (vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 10. April 1978 - 10 WLw 20/76, AgrarR 1978, S. 233) benötigte. Die Beschwerdeführerin kann solche Interessen dagegen für sich persönlich nicht geltend machen. Sie kann daher der Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht den Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegenhalten. Denn ein Grundabtretungsverfahren nach den §§ 77 ff des
Bundesberggesetzes (BBergG) kann wiederum nur die T….. G….
B…. GmbH (vgl. § 4 Abs. 5 BBergG), nicht aber die Beschwerdeführerin in die Wege leiten. Die nach Ausübung des Vorkaufsrechts geschaffene Lage muss also nicht ohnehin zugunsten der Beschwerdeführerin wieder rückgängig gemacht werden.
Vielmehr steht lediglich im Raum, dass die T….. G…. B…. GmbH einen Teil der verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Rahmen des Grundabtretungsverfahrens übertragen erhält.
5.Der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2GrdstVG lässt sich weder durch eine Verpachtungsauflage ausräumen noch stellt die Versagung der Genehmigung eine unzumutbare Härte für den Veräußerer dar. Insoweit wird auf den Beschluss des Landwirtschaftsgerichts Bautzen vom 21. August
2009 (dort S. 9 und 10) verwiesen, dem sich der Senat anschließt.
6.Die sofortige Beschwerde hat schließlich auch insoweit keinen Erfolg, als die Antragstellerin eine verfassungswidrige Übertragung hoheitlicher Befugnisse auf die S……… L……….. GmbH rügt.
a) Schon der rechtliche Ansatzpunkt der Antragstellerin
ist verfehlt. Denn die S……… L……….. GmbH hat seitens des Freistaates Sachsen keine Hoheitsbefugnisse übertragen erhalten (vgl. § 1 Abs. 1 S. 3 RSG), sondern ist ursprünglich als gemeinnütziges Siedlungsunternehmen mit dem Freistaat
Sachsen als Alleingesellschafter gegründet worden. Die Befugnis zur Gründung des Unternehmens folgt aus § 1 Abs. 1 S. 1 RSG in Verbindung mit Anlage I, Kapitel VI, Sachgebiet E, Abschnitt III, Ziffer 1 Buchstabe b) zum Einigungsvertrag vom 31. August 1990 (vgl. BGBl. II S. 889 ff, 1017). Eine Eintragung erfolgte am 7. November 1991 in das Handelsregister des Kreisgerichts Leipzig-Stadt (HRB ….); seit dem 16. September 1993 ist die Gesellschaft beim Amtsgericht Dresden (HRB ….) registriert.
b) Als selbständiges Organ der mittelbaren Staatsverwaltung in der privatrechtlichen Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (vgl. Netz, a.a.O., S. 769) vollzieht sich die Tätigkeit des Siedlungsunternehmens nach kaufmännischen Gesichtspunkten ohne fiskalisches ertragswirtschaftliches Erwerbsstreben (vgl. Netz, a.a.O., S. 769). Nichts anderes besagt die Äußerung der Vertreterin der Beteiligten zu 3), Frau Dr. L……., in der mündlichen Verhandlung am 21. April 2010.
c) Ein verfassungsrechtlich fragwürdiger Zustand ergibt sich aus alledem nicht. Ohnehin zeigt die Beschwerdeführerin
nicht auf, welche Konsequenzen sich aus dem von ihr behaupteten Verfassungsverstoß für das hier zur Beurteilung stehende Genehmigungsverfahren und für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3) ergeben sollen.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 1 Nr. 3, 34 Abs. 1,
44, 45 LwVG. Der Beschwerdewert wird gemäß den §§ 1 Nr. 3, 33, 34 Abs. 2, 37, 36 Abs. 1 S. 1 LwVG in Verbindung mit den
§§ 18, 20 KostO festgesetzt. Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 24 Abs. 1 S. 2 LwVG).
Dr. S……. von B……… Dr. H……
H…… S……
W XV 0998/09
Gesellschaft mit beschränkter haftung, Blw, Nebenerwerb, Landwirtschaftsbetrieb, Verkäuferin, Genehmigungsverfahren, Kaufvertrag, Eigentum, Kiesabbau, Grundstück

References: § 2
 § 21
 § 21
 § 2
 § 9
 § 7
 § 8
 Art. 12
 Art. 111
 § 22
 § 22
 § 3
 § 3
 § 1
 § 4
 § 6
 § 1
 § 1
 § 1
 § 6
 § 12
 § 6
 § 4
 § 9
 § 10
 § 9
 § 9
 § 6
 § 9
 § 9
 § 4
 § 9
 § 1
 § 1