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Timestamp: 2013-12-10 15:59:28+00:00

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Ley 1/2013, de protección a los deudores hipotecarios (II) | de derecho
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Ley 1/2013, de protección a los deudores hipotecarios (II)
Por Beatriz Sáenz de Jubera Higuero
Vinculada a las previsiones y reformas de la legislación hipotecaria a que aludía en el post anterior, una modificación acogida en esta Ley 1/2013 de gran trascendencia práctica es la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el marco del proceso de ejecución hipotecaria. Las modificaciones introducidas en este ámbito tienen el fin de garantizar que tal ejecución se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución. Entre esas reformas cabe destacar:
Para poder acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria por cantidades correspondientes a capital o intereses que se deban pagar a plazos, se exige que se haya impagado al menos tres plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses. Para dar por vencido anticipadamente el total del préstamo hipotecario (capital e intereses), además de que tal posibilidad se pactase expresamente en el contrato, se exigirá igualmente la falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses.
En estos casos de pagos aplazados, también se prevé la posibilidad de que el deudor libere el bien mediante la consignación de las cantidades adeudadas; no se requerirá para ello consentimiento del acreedor cuando el bien hipotecado sea la vivienda habitual del deudor; si no lo fuera, sí se requerirá tal consentimiento para que tal consignación sea liberatoria. Podrán hacerse segundas y ulteriores liberaciones siempre y cuando entre la fecha de una liberación y la del posterior requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor medien tres años.
Se modifica el régimen de la subasta, estableciéndose, entre otras reformas, que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 % del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo (anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta). Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien para los supuestos de vivienda habitual hasta el 70 %, aunque si la cantidad adeudada por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, la adjudicación sería por el 60 % (si no fuera vivienda habitual, la adjudicación podría hacerse por el 50 %). Por otro lado, se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores.
Se introducen previsiones concretas en relación con el control de oficio y a instancia de parte en este proceso de ejecución de las cláusulas abusivas existentes en el título ejecutivo; todo ello como reflejo de la STJUE de 14 de marzo de 2013 (caso Aziz). A este respecto, se introduce expresamente como causa de oposición alegable en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el art. 695 LEC: “El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible”. Y se determina que tras el análisis de esa causa de oposición y la comparecencia que a efecto de oír a las partes se celebre, si se apreciara esa abusividad el Juez dictará auto acordando el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución; y en otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula considerada abusiva.
Como medida de gran relevancia, se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente (en un 35 % o en un 20%), siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Así, concretamente, el ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 % de la cantidad total que hubiera quedado pendiente tras ese remate, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Igualmente quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 % dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 % dentro de los diez años. No cumpliéndose con estas condiciones, el acreedor podrá reclamar la totalidad de la deuda.
Además, se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada. Y así, en el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de diez años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 % de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.
Por último, en el ámbito de las reformas, en esta Ley 1/2013 se modifica también el Real Decreto Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de su aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas, incluido el Código de Buenas Prácticas que se acoge como anexo de ese Real Decreto Ley.
Junto con estas reformas, merece especial consideración, asimismo, la inclusión como disposición adicional primera de un mandato al Gobierno de cara a promover con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.
En cuanto al régimen transitorio, debe advertirse que esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento. Se prevén unas disposiciones transitorias en el marco de la aplicación de los intereses de demora en caso de hipotecas sobre viviendas habituales, venta extrajudicial, sobre el Código de Buenas Prácticas y otras cuestiones, pero por su importancia y el carácter preclusivo del plazo previsto merece especial mención lo previsto en la disposición transitoria cuarta.
En la DT 4ª de esta Ley 1/2013 se acogen ciertas previsiones sobre la aplicación de esta Ley como régimen transitorio a los procesos de ejecución en curso, esto es, ya iniciados a la entrada en vigor de esta Ley. Y se concede un nuevo plazo especial para promover un nuevo incidente de oposición a la ejecución alegando las causas previstas en los arts. 557 y 695 LEC reformados en esta Ley 1/2013: es un plazo preclusivo de un mes a contar desde la entrada en vigor de esta Ley 1/2013 (el 15 de mayo de 2013). Debiendo advertirse además que, según se dispone expresamente en esa DT 4ª, la publicidad de esta DT (con la mera publicación en el BOE) tendrá el carácter de comunicación plena y válida a los efectos de notificación y cómputo de esos plazos, no siendo necesario en ningún caso dictar resolución expresa al efecto.
Sobre: condonación de deuda,deudores hipotecarios,ley 1/2013,proceso de ejecución,Protección,revalorización vivienda,subasta
Beatriz Sáenz de Jubera HigueroDoctora en Derecho. Experta en Derecho Hipotecario
Profesora de Derecho Civil en UNIR
Magistrada Suplente de la Audiencia Provincial de La Rioja	« Un concurso internacional como aliciente para el diálogo entre las naciones
Escrito el 27 mayo, 2013 a las 16:31 | Enlace permanente
¿Consideras realmente que se facilita el acceso a los postores?
¿Qué opinas de la modificación del artículo 693.3 LEC, cuando varía el concepto de vivienda familiar a vivienda habitual?
¿Y de la modificación del artículo 693.2 LEC, cuando ya no es necesario que el pacto de vencimiento anticipado se inscriba en el Registro, sino que basta su mera inclusión en las escrituras?
¿Qué opinión te merece que el/a Secretario/a judicial o el/a Notario/a dé plazo a las entidades financieras para recalcular los intereses de demora excedidos?
Respuesta	B. Sáenz de Jubera
Escrito el 28 mayo, 2013 a las 13:58 | Enlace permanente
Hola, La verdad es que la eficacia real de la modificación del art. 647 LEC en cuanto a los requisitos para pujar en la subasta se verá en la práctica. El hecho de que se haya reducido del 20% al 5% del valor de tasación del bien ejecutado como cantidad a depositar o a prestar con aval bancario con carácter previo para poder formar parte de la subasta, es una medida que busca facilitar ese acceso a las subastas y en principio puede decirse que sí mejora la situación. Hoy en día en la gran mayoría de las subastas no concurre ningún postor así que veremos si de esta forma se logra que asistan más postores y que no queden desiertas las subastas o a meras expensas del ejecutante; aunque dadas las circunstancias económicas actuales me temo que tampoco sea una medida suficiente.
Respecto a la vivienda habitual, lo cierto es que en toda la Ley 1/2013 la referencia es a la vivienda habitual, no a vivienda familiar. Y lo mismo sucede con las anteriores normas que han estado abordando esta materia: el RDLey 8/2011, el RDLey 6/2012 y el Código de Buenas Prácticas y el RDLey 27/2012. Durante la tramitación de esta Ley 1/2013 en el Senado se presentaron enmiendas introduciendo la referencia en ese art. 693.3 LEC a una ejecución de la vivienda aunque no fuera habitual, pero no se aprobaron y se mantuvo la exigencia y referencia a la vivienda habitual como desde el principio y por uniformidad con todas las normas se ha venido refiriendo nuestro legislador.
En cuanto a las cláusulas de vencimiento anticipado, la eliminación de la necesidad de que conste en la inscripción entiendo que va ligada al hecho de que como tal, se trata de cláusulas referidas al crédito, esto es, a la obligación garantizada, no a la hipoteca que es el derecho real que realmente tiene que ser objeto de inscripción en el Registro. Ahora bien, lo cierto es que no se ha modificado el art. 12 LH que, tras su reforma por la Ley 41/2007, señala que esas cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras (a las que por el tenor literal de este precepto ya se les cataloga como cláusulas sin trascendencia real) se harán constar en el asiento de inscripción tal y como figuran en la escritura (esto es, mera transcripción), habiendo matizado posteriormente en cierta medida la DGRN el alcance de tal previsión y que tal inclusión se entiende que sería a efectos de “mera noticia”. Entiendo que lo esencial es que el convenio o cláusula de vencimiento anticipado conste efectivamente en la escritura de constitución; y si no consta lógicamente no podrá aplicarse. Ahora bien, aún debemos tener en cuenta lo previsto en el art. 12 LH sobre la constancia registral de tales cláusulas, al menos hasta que se modifique este artículo.
Y, por último, sobre el recálculo de los intereses de demora previstos en la DT 2ª de esta Ley 1/2013, me parece una medida coherente con el resto del régimen transitorio previsto, en relación con los procedimientos que estén en curso, al igual que la previsión de poder solicitar un incidente excepcional de oposición a la ejecución (DT 4ª).
Saludos, Beatriz Sáenz de Jubera
Respuesta	LUIS GARCIA VICENTE
Escrito el 15 junio, 2013 a las 20:10 | Enlace permanente
Ante la Sentencia de la Clausula Suelo, como cree que deben actuar los impositores de préstamos sujetos a esta clausula que el Tribunal Supremo a considerado abusiva u no ajustada a derecho.
Escrito el 17 junio, 2013 a las 12:51 | Enlace permanente
Hola Luis, En el caso de que tengamos un contrato de préstamo sujeto a una cláusula suelo y se trate de un caso al que resultaría aplicable lo previsto en esa STS de 9 de mayo de 2013 (básicamente en cuanto a haber falta de información y transparencia para el cliente sobre la existencia y efectos de tal cláusula y/o desequilibrio en cuanto a que no exista cláusula techo que afecte al banco o no haya una adecuada proporción entre el suelo y el techo de interés), yo en primer lugar trataría de negociar-presionar con el banco para que se modificara el contrato de préstamo eliminando esa cláusula suelo a la vista de esa STS. La respuesta que dé el banco dependerá seguramente del caso concreto y probablemente en un principio la respuesta sea negativa para obligar a acudir a demandar judicialmente (más costoso, especialmente con el tema tasas judiciales, lo cual puede desincentivar al consumidor cliente) o por imagen acepten esa modificación y exclusión de la cláusula (no lo veo tan probable: sin una sentencia que les obligue las entidades no estarán muy dispuestas a eliminar tales cláusulas y mucho menos a devolver ninguna cantidad de dinero).
Ahora bien, si se tiene el préstamo con alguna de las entidades a las que concretamente se refiere la STS, estas entidades ya están eliminando esas cláusulas de sus contratos y no se aplicarán más; aunque respecto de las cantidades que se percibieron con anterioridad como consecuencia directa de esa cláusula al parecer se va a tener que reclamar individualmente para que se devuelvan.
Por otro lado, si esos intentos de negociación no tienen éxito (cosa probable), podría pedirse judicialmente la declaración de nulidad de tal cláusula en el contrato que tengamos individualmente con apoyo en esa STS, la posible nulidad o resolución del contrato totalmente (si interesa), así como en su caso la devolución de las cantidades percibidas por el banco como consecuencia directa de esa cláusula suelo. Todo ello lógicamente supondrá unos costes y para determinar su éxito habrá que atender fundamentalmente al grado de información que se dio y transparencia del contrato en el caso concreto, tal y como señala la STS.
Y ya en caso de que se vaya a proceder a una ejecución de la hipoteca, podría alegarse como oposición el carácter abusivo de esa cláusula conforme a las nuevas previsiones de la LEC tras esta reforma de la Ley 1/2013.
Respuesta	ALFONSO RL
Escrito el 22 junio, 2013 a las 12:23 | Enlace permanente
Una precisión, quizás sin importancia: Se dice en el comentario que el plazo preclusivo que refiere la DT 4ª de la Ley 1/13, inicia su cómputo el dia de la entrada en vigor de la ley, es decir, el dia 15 de mayo (BOE). Sin embargo en la propia DT 4ª lo que realmente se dice es que el plazo se inicia al día siguiente de la entrada en vigor de la ley, es decir, el día 16. Luego y dado que el plazo se fija en un mes y que conforme al C.c. el cómputo ha de ser de fecha a fecha, entiendo que el plazo de finalización hubiera sido el dia 16, pero que al ser inhabil, se traslada al dia 17. Claro que puede ser yo quien ande equivocado.
Otra cosa: la citada ley, desde su EM hasta la última línea, se está refiriendo reiterada y expresamente a los deudores hipotecarios PERSONAS FISICAS. El deudor hipotecario PERSONA JURIDICA, que, a mayor abundamiento no se opuso en aquel plazo de 10 días, ¿ puede ahora acudir a la via de la DT 4º ¿ He repasado la ley, casi línea por línea, y no hay (al menos no veo) referencia expresa a que las sociedades mercantiles también puedan aprovechar esta nueva vía.
Escrito el 24 junio, 2013 a las 11:28 | Enlace permanente
Hola, Efectivamente hay un error en el comentario, pues la DT 4ª de la Ley 1/2013 señala ciertamente que “el plazo preclusivo de un mes se computará desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley”. Queda así corregido; gracias.
Por lo que se refiere a la segunda cuestión, lo cierto es que la DT 4ª se refiere al régimen transitorio de aplicación de las modificaciones que esta Ley 1/2013 hace de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC); por lo tanto, se aplicará tal DT a los procesos en curso sujetos a la LEC, sin que se prevea expresamente ningún tipo de exclusión al respecto; de hecho en esa DT 4ª y esas modificaciones de la LEC no hay referencia expresa alguna a personas físicas ni jurídicas ni diferenciación de régimen entre ellas. Saludos, Beatriz Sáenz de Jubera
Respuesta	Albert Drudis
Escrito el 1 julio, 2013 a las 18:13 | Enlace permanente
Leido su interesante articulo, me permito hacerle una pregunta que no es menor, y me consta que sucede:
¿Puede saltarse la entidad financiera todas las modificaciones introducidas con el fin de garantizar que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada, en el caso habitual de exista un avalador, ejecutando no la vivienda habitual avalada, sino directamente los bienes del avalador?
Escrito el 2 julio, 2013 a las 11:40 | Enlace permanente
Hola Albert, Lo cierto es que las modificaciones introducidas se enmarcan en los procesos en los que se ejercita precisamente la acción ejecutiva hipotecaria.
Si, como suele ser frecuente, el acreedor (entidad financiera en nuestro caso) cuenta además de con la garantía hipotecaria con la garantía personal de una fianza o aval (que realmente lo que avala no es la vivienda sino el cumplimiento de la devolución del préstamo o crédito), pues sí que podría dirigirse contra el avalista ejecutando esa garantía personal en los términos en que se acordó esta. Ahora bien, cabe advertir que para que pudiera acudir contra el avalista antes que contra el deudor y los bienes de éste (concretamente en el caso más habitual de la vivienda hipotecada) debería haberse pactado una fianza solidaria (esto es, eliminando el beneficio de excusión del fiador respecto de los bienes del deudor), algo que por otro lado suele ser lo más frecuente.
Contando el banco con una fianza solidaria a su favor y una garantía hipotecaria también a su favor, lógicamente puede decidir libremente qué ejecutar, del mismo modo que libremente puede acudir al ejercicio de la acción real hipotecaria o al ejercicio de la acción personal derivada del crédito.
Escrito el 10 julio, 2013 a las 22:21 | Enlace permanente
Gracias por tu respuesta, que me confirma que en el caso de que exista un avalador con algo de patrimonio esta muerto, ya que el banco preferirá en muchas ocasiones ejecutar y subastar los bienes del avalista, burlando así todas las medidas de protección al hipotecado, y obteniendo ademas con ello unas condiciones muy ventajosas:
1.- Pueden dar por vencida la hipoteca por un impago de pocos días
2.- Pueden cobrar el 20% de intereses de demora
3.- Pueden cobrar las costas que les parezcan
4.- Pueden rechazar cualquier intento de consignar la deuda
5.- Pueden cobrar la liquidación total en cash, y si no continuar embargando al avalista.
En resumen un negocio redondo para el banco, y la ruina para el avalista.
Lo que no acabo de entender, es que si se avala mediante una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, el avalista no mantenga además de las obligaciones, también los derechos que en dicho contrato y que la ley hipotecaria le otorga al deudor.
Escrito el 15 julio, 2013 a las 19:23 | Enlace permanente
Hola Albert, Lo siento pero no entiendo muy bien su referencia a “si se avala mediante una escritura de préstamo con garantía hipotecaria”.
El avalista responde con su patrimonio de una deuda ajena; es una responsabilidad patrimonial pero personal derivada del préstamo garantizado, no real como la garantía hipotecaria.
Con esta Ley 1/2013 y el resto de normas que últimamente se están dictando en protección del deudor hipotecario lo cierto es que el ámbito de aplicación subjetivo se centra fundamentalmente en un deudor particular que ha hipotecado su vivienda habitual (esto es, se trata de un deudor hipotecante); y es esa situación personal y familiar la que se está protegiendo por razones esencialmente sociales.
Pero la situación del avalista personal (ya sea como deudor personal solidario o con beneficio de excusión) e incluso la del hipotecante no deudor también se ha visto amparada con la reforma de la LEC por esta Ley 1/2013 en relación con los artículos que regulan la ejecución de bienes: en esos preceptos se habla de “ejecutado” no de “deudor”; por tanto, esa reforma (entre la que se incluye la posible oposición alegando cláusulas abusivas) también se aplicaría en el caso de que la ejecución se dirigiera contra bienes del fiador o avalista personal (debiendo tenerse en cuenta además que como regla general el fiador podrá oponer al acreedor las mismas excepciones que tuviera el deudor contra ese acreedor inherentes a la deuda) y cuando la ejecución se dirigiera contra bienes hipotecados, aunque el propietario no fuera deudor personal.
Escrito el 27 septiembre, 2013 a las 12:16 | Enlace permanente
Gracias por tu respuesta con la que me quede mas tranquilo. Pero el caso es que como al banco no le interesa ejecutar la hipoteca por la tasación pactada a efectos de subasta (muy superior a la deuda actual) y quedarse el inmueble, a optado por NO ejecutar el préstamo hipotecario, y iniciar un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales únicamente contra el avalista, pasando a embargar gran parte de sus bienes. Ademas en la contestación de oposición por fraude procesal, el juez le dice que nuestro ordenamiento jurídico permite al ejecutante optar por el tipo de procedimiento ejecutivo que quiera.
Parece ser que ente caso, al no haber ejecución hipotecaria, no hay posibilidad de alegar nada, quedando el avalista totalmente desprotegido.
B. Sáenz de Jubera
Escrito el 30 septiembre, 2013 a las 10:55 | Enlace permanente
Hola, Sí, es cierto. El acreedor tiene la posibilidad de ejercitar una acción hipotecaria o ejercitar la acción personal del cobro del crédito contra todo el patrimonio del deudor o del avalista. Si se trató de un aval o fianza solidaria el fiador no podrá alegar el beneficio de excusión.
Siento mucho la situación, pero realmente es así como funciona el aval o fianza. El avalista cuando aceptó avalar debía haber conocido bien los riesgos de ello: en definitiva, responde de la deuda ajena con su patrimonio.
Aun con todo, en el ámbito procesal su actuación se regirá por lo dispuesto en la LEC sobre el procedimiento de apremio, sin que sean bienes hipotecados (arts. 634 a 680 LEC), y al menos en relación a posibles cláusulas abusivas algo sí que podrá decir, a raíz de la reforma operada por esta Ley 1/2013; aparte de alegar, como ya le indiqué en el anterior mensaje, las posibles excepciones que tuviera contra el acreedor e incluso las que tuviera el deudor principal avalado contra el acreedor inherentes a la deuda. Saludos
Escrito el 2 julio, 2013 a las 11:53 | Enlace permanente
Aprovecho este post para indicar que en esta materia se han producido dos últimas modificaciones importantes:
– En el BOE de 27 de junio de 2013 se publica la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que modifica muchas leyes, entre ellas la LPH (DF 1ª: en una reforma importante) y también en lo que a estas cuestiones objeto del post se refieren:
a) DF 4ª: Se modifican los artículos 552 y 695 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en cuanto a la comparecencia a las partes en caso de que se aleguen cláusulas abusivas en el proceso de ejecución).
b) DF 14º: Se modifican los artículos 2 y 3 bis del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
c) DF 17ª: Se modifican la rúbrica del Capítulo III, la disposición adicional primera y las disposiciones transitorias cuarta y quinta de la Ley 1/2013.
– Y en el BOE de 29 de junio de 2013 se publica el Real Decreto-ley 7/2013, de 28 de junio, de medidas urgentes de naturaleza tributaria, presupuestaria y de fomento de la investigación, el desarrollo y la innovación, que en su DF 3ª modifica el art. 669.1 LEC, fijando como cantidad necesaria a depositar previamente por los postores para tomar parte en la subasta, el 5 % del valor que se haya dado a los bienes conforme al art. 666 LEC.
Saludos Beatriz Sáenz de Jubera
Escrito el 9 julio, 2013 a las 6:13 | Enlace permanente
Ayer firme una hipoteca con el Santander como primera vivienda.
Estamos casados en regimen de separacion de vienes y aun asi hicieron firmar a mi mujer firmar para dar consentimiento. Esto vincula a mi mujer para algo en el caso de que la vivienda se dejaste de pagar ?
En la mesa el notario,en un principio nos dijo que no era necesario pero posteriormente al tratarse de que iba a ser la vivienda habitual para poderme acojer al convenio del Santander con el Colegio de medicos, me dijo que tenia q firmar ella para dar el consentimiento.
Mi pregunta es, existe tal obligacion a la firma por parte de mi mujer? Ellos dicen que por el cambio de ley si. Esto es una Norma general?
Es lo mismo comprar como primera vivienda que como vivienda habitual?y por ultimo, Ayer firme, se puede echar atras todo el papeleo?
Escrito el 10 julio, 2013 a las 11:29 | Enlace permanente
Hola Miguel, La verdad es que me faltan algunos datos para poder darle una respuesta más precisa.
No sé exactamente porqué y en calidad de qué firmó su mujer; imagino que en la escritura se detallará algo. En principio siendo una separación de bienes y, de lo que deduzco de su mensaje, ese bien lo compró privativamente usted y sólo usted es el deudor del préstamo garantizado, la regla general es que la firma necesaria sería sólo la suya. Pero como le digo, me faltan datos más precisos: no sé en calidad de qué firmó su mujer, a qué dio su consentimiento; si se dejase de pagar el préstamo eso le afectaría a su mujer si asumió algún tipo de responsabilidad respecto al pago del préstamo (como avalista, como deudora …) y le afectará como usuaria de la vivienda llegado el caso de que se proceda a la ejecución de la misma por impago del préstamo.
El que se haya calificado como vivienda habitual va a determinar que respecto de esa vivienda hipotecada pueda aplicarse toda la normativa que últimamente se está dictando, incluida la Ley 1/2013 en relación con la protección de deudores hipotecarios, pues la misma gira en torno de hipotecas sobre vivienda habitual. Y en relación con esto, cabe tener en cuenta que dentro de los distintos supuestos legales de protección previstos un criterio a tener en cuenta son las rentas de la unidad familiar (en la que al cónyuge no separado se le incluye siempre).
Y por último, una vez que ya ha firmado el contrato éste le vincula, y la otra parte podrá exigirle su cumplimiento.
Sí que aprovecho este post para comentarles que cuando se vaya a firmar una escritura (de hipoteca o de cualquier tipo: compraventa, cesión …) deben saber que pueden pedir un borrador de la escritura a la notaría para revisarla incluso días antes de la firma; así de este modo podrán leerla tranquilamente y si les surgen dudas preguntarle directamente al notario o asesorarse con otra persona. Son medidas preventivas de asesoramiento que puede que les eviten algún susto.
Espero haberle aclarado algo; siento no haber sido tan precisa, por falta de datos, pero, bueno, en la medida que esto no es como tal un blog de asesoramiento jurídico, espero haberle ayudado en algo.
Respuesta	Teresa Moreno
Escrito el 13 julio, 2013 a las 12:15 | Enlace permanente
Agradecería la opinión de la Sra. Jubera sobre la exigibilidad a efectos de ejecución de la inscripción del pacto de vencimiento anticipado, ya que en un post anterior parece apuntar a que la reforma del art. 693 LEC supone que no es necesaria, pero de otro lado menciona el art.12 LH, al que ha de añadirse además el art. 130 LH.
Me refiero lógicamente a la acreditación de la inscripción registral de dicho pacto a efectos de ejecución, puesto que lógicamente el pacto si ha de constar en escritura.
Escrito el 15 julio, 2013 a las 19:24 | Enlace permanente
Hola Teresa, En propia sede de regulación de la ejecución hipotecaria el art. 693.2 LEC modificado por la Ley 1/2013 ya señala que se podrá dar por vencido totalmente el crédito (capital e intereses) ante el impago de tres plazos mensuales si así se convino en la escritura de constitución, modificando la redacción anterior de ese art. 693.2 LEC que sí que exigía que el convenio se hubiera inscrito en el Registro. De esta modificación clara del tenor literal del art. 693.2 LEC entiendo que no se exigiría a efectos de ejecución que el convenio o pacto de vencimiento anticipado estuviera inscrito.
Ahora bien, en una de las respuestas a comentarios a este post en referencia a las cláusulas de vencimiento anticipado lo que sí quería dejar señalado es que no se ha modificado lo previsto en el art. 12 LH y, por ello, los Registradores deberán seguir cumpliendo con lo previsto en dicho precepto como han estado haciendo hasta ahora, en relación con las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras, si bien, tal y como interpretó la DGRN, a efectos de mera noticia.
Escrito el 25 agosto, 2013 a las 21:27 | Enlace permanente
Buenas tardes, Señora Sáenz de Jubera.
Me dirijo a Usted pues estoy en una situación apurada,aunque no desesperada porque poseo otra vivienda, e indefenso ante la comprensión real de la reforma hipotecaria.Formalicé hace 7 años una hipoteca para la construcción de mi vivienda habitual sobre un terreno, que ya era mío, cuyo valor para subasta, que aparece en escrituras, es de 421.000 euros. Actualmente debo 258.000 euros pero me va a ser imposible seguir pagándola pues los ingresos familiares actuales no llegan a 900 euros mensuales y mis pequeños ahorros creo que van a ser necesarios en el futuro para cosas de primera necesidad. Mis preguntas son las siguientes:
1 Puedo pedirle al banco que se la adjudique extrajudicialmente por el 70 o el 60%. ya que si hace Usted las cuentas estoy en ese caso en que el 60% casi cubre la deuda.
2 Como falta una pequeña diferencia podría saldarla en efectivo con la reducción del 35% que contempla la ley.
3 En el caso de que el banco se negara, qué procedimiento seguiría la adjudicación judicial.En cuánto elevarían las costas del proceso la deuda con el banco.
4 ¡LO QUE MÁS ME PREOCUPA! ¿Podrían en algún momento del precedimiento embargarme mi otra vivienda ?
Escrito el 30 agosto, 2013 a las 14:22 | Enlace permanente
Hola Paco, Lo cierto es que es una consulta que excede del objeto de este blog; se trata de una consulta jurídica cuya respuesta exige más detalle y conocimiento exacto de toda su situación económica, patrimonial e incluso procesal (porque no me queda claro que se le haya tramitado ya una ejecución hipotecaria en su contra pues habla de adjudicación extrajudicial, así que…), de modo que mi respuesta puede no ser tan precisa en lo que necesita.
Le respondo en la medida de lo posible con los datos que me proporciona y aconsejándole que ante su situación consulte más pormenorizadamente sus posibilidades con un abogado que le asesore convenientemente.
En primer lugar, extrajudicialmente usted siempre puede tratar de llegar a un acuerdo con el banco acreedor; con independencia de lo que le quede por pagar, el banco libremente puede aceptar si le interesa adjudicarse la vivienda o no y dar por saldada la deuda pendiente (sería una dación en pago convencional o libremente aceptada por el acreedor) o cualquier otro convenio.
Usted hace referencia a la adjudicación por el banco por el 70 % ó el 60 %: en el ámbito procesal ya tramitada la ejecución hipotecaria, efectivamente el banco si quiere y, en su caso, si es que no ha habido ningún postor anterior en la subasta (arts. 670 y 671 LEC), podría aceptar esa adjudicación.
Si no hay ningún postor y el banco no acepta que se le adjudique el inmueble, conforme al art. 671 LEC, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo sobre ese bien, a instancia del ejecutado.
El bien no se ha ejecutado pero sí le quedará pendiente el abono de la deuda; en ese caso (lo mismo que si se hubiera adjudicado el bien al banco pero quedara pendiente algo de deuda: en este caso atendiendo a lo previsto en el art. 579.2 LEC) el banco podrá acudir a un procedimiento distinto de ejecución dineraria para cobrarse la deuda contra usted; y en este caso ese procedimiento ya no se dirigirá contra un bien concreto (como ocurría en el procedimiento hipotecario: sólo contra el bien hipotecado), sino que ahora sí que podrá dirigirse contra todo su patrimonio, incluida esa otra vivienda (no habitual) que usted comenta.
En relación con los costes y costas del proceso, siento mucho no poder ser concreta: dependerá de cuantías y trámites realizados.
Espero que le haya ayudado en algo.
Respuesta	Ivan Flores Romero
Escrito el 11 septiembre, 2013 a las 11:51 | Enlace permanente
Estimada Beatriz En referencia a la cesión del crédito garantizado mediante hipoteca a un Fondo de Titularización Hipotecaria, conoces alguna monografía sobre el tema o bibliografía especializada.
Escrito el 13 septiembre, 2013 a las 21:39 | Enlace permanente
Hola Iván, Ahora mismo no tengo controlada la bibliografía del tema que me dice, pero le recomiendo dos enlaces para buscar por esa temática a ver si tiene suerte:
– el catálogo colectivo de la red de bibliotecas universitarias: http://rebiun.absysnet.com/cgi-bin/rebiun/O7004/ID4bb640e4?ACC=101
– Dialnet: http://dialnet.unirioja.es/
Espero que tenga suerte en su búsqueda y trabajo
Respuesta	jose maria lopez
Escrito el 15 octubre, 2013 a las 11:57 | Enlace permanente
hola …haber si me puedes orientar…..
tengo una ejecuccion hipotecaria,y resulta q vendi la vivienda a una empresa no a podido pagarla y la paso otra vez a mi nombre,yo… al no poder pagar la transmision patrimonial 8,000 eu no pasa al registro de la propiedad aunque soy el titular de la hipoteca,y me dicen en bankia q debo tener mi nombre en el registro y demostrar q cobro una cantidad para hacerme la carencia…..mi pregunta es en el codigo de buenas practicas ,no se refiere al deudor hipotecado,la vivienda es la habitual estoy empadronado…y vivo en ella…….. otra cosa carezco ayudas mi remuneraciones son cero….saludos..
Escrito el 14 noviembre, 2013 a las 12:36 | Enlace permanente
Hola José Mª, Siento no haber contestado antes.
El caso es que tal y como me describe su problema, no puedo contestarle de modo concreto. Le aconsejo (y espero que así lo haya hecho durante este tiempo) que acuda a algún profesional que le asesore convenientemente y le ayude con su problema.
Respuesta	FRANCISCA DELGADO
Escrito el 11 noviembre, 2013 a las 5:50 | Enlace permanente
Estimada Beatriz, Hay una cuestión sobre la interpretación/aplicación del articulo 693.2 Ley 1/2013, en interpretación dada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 50 de Barcelona, Auto núm. 250/2012 de 5 junio. AC 2013\969. (entre otros Juzgados de Instancia)
En dicho Auto se declara nulidad del título, por la falta de cumplimiento de los requisitos establecidos por la Ley 693.2 L.E.C en la nueva redacción dada por la Ley 1/2013.
Si se mantiene esta interpretación ninguna hipoteca firmada con anterioridad a la Ley sería válida.
Me gustaría tener tu opinión, personalmente el planteamiento de régimen transitorio establecido por la Ley 1/2013, me desconcierta por completo y veo argumentos en los dos sentidos.
Muchas gracias, siendo decisivo dicho art. 693 LEC ( RCL 2000, 34 , 962 y RCL 2001, 1892) , renovado en ella, insistiendo en la vivienda como derecho fundamental, art. 47 de la Constitución (RCL 1978, 2836) , ligado sistemáticamente a la apreciación de oficio por el tribunal de la improcedencia o denegación de la ejecución, art. 9.1 de la misma Ley Fundamental , a la luz de la nueva Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, especialmente su preámbulo exegético, que se refiere a la posibilidad de apreciar de oficio las mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria de su capítulo tercero, decretando la improcedencia de la ejecución, en relación al nuevo art. 693 LEC , que resuelve en dicha improcedencia, a la vista de la cláusula sexta bis, letra “d” del préstamo para la adquisición de la vivienda de los demandados, considerando su disposición transitoria primera e incluso la norma hermenéutica de la disposición transitoria primera del ( LEG 1889, 27 ) Código Civil sustantivo, válida subsidiariamente para cualquier disposición transitoria, en esta materia civil, resultando entonces de aplicación los arts. 551 , 552 y 693.2 LEC , este último en su nueva redacción vigente desde mayo último, visto el contenido de dicho art. 693.2 LEC renovado en la novela procesal, exigiendo convenio en la escritura de constitución del crédito hipotecario de vencimiento del total adeudado por capital e intereses, de, al menos, tres plazos mensuales de morosidad o un número de cuotas que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, en relación a su disposición transitoria primera ex abundantia, y su preámbulo exegético de su capítulo tercero relativo a este procedimiento de ejecución hipotecaria, insistiendo en la improcedencia de la ejecución, y su archivo por dicha nulidad sobrevenida, a la vista especialmente de dicha cláusula sexta bis del préstamo, sobre vencimiento anticipado, y considerando la vertiente negativa de la jurisdicción y competencia en el art. 117.4 CE ( RCL 1978, 2836 ) , y su concordante art. 2.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( RCL 1985, 1578 y 2635) , no pudiendo entonces considerar la previsión de diez meses anterior a la ley positiva, menos en el sistema de fuentes del ordenamiento jurídico nacional, presidido por la ley, arts. 117 CE , 1 LEC y 1 CC , de nuevo. La nueva ley ha superado la anterior doctrina jurisprudencial, a su vez mero complemento del ordenamiento jurídico nacional.
Escrito el 14 noviembre, 2013 a las 12:37 | Enlace permanente
Hola Francisca, En primer lugar, por lo que entiendo, ese auto judicial al que hace referencia y cuyo contenido copia en parte, lo que determina es la improcedencia de la ejecución y el archivo del procedimiento ejecutivo por la nulidad sobrevenida del mismo (no de la hipoteca).
De modo que de ningún modo esa interpretación del régimen transitorio y de la aplicación del art. 693.2 LEC determinará la invalidez de las hipotecas anteriores a la Ley 1/2013.
Lo que se está haciendo en ese auto es atender a las DT 1ª y 4ª de esa Ley 1/2013 que determinan la aplicación de lo previsto en esta Ley y las reformas con ella introducidas a los procesos de ejecución en curso. Y concretamente en este caso, lo que se está advirtiendo es que se entiende aplicable la nueva redacción del art. 693.2 CC y así permitir la ejecución (o la continuación de la ejecución) hipotecaria sólo en el caso de que ante el vencimiento anticipado de la deuda, tal posibilidad de dar por vencida anticipadamente la deuda total se haya hecho constar en el título de constitución de la hipoteca ejecutada y siempre que se hayan impagado al menos tres plazos mensuales como se exige ahora en el nuevo art. 693.2 LEC (frente a la anterior redacción de este precepto en la que tan solo hacía referencia al impago de “alguno” de los plazos y la constancia registral de ese convenio de vencimiento anticipado).
Como en el caso del auto que usted indica, por lo que entiendo de su lectura, esos nuevos requisitos no se cumplían, el Juez determinó que no procedía la ejecución, y por ello se archivaba el procedimiento. Pero repito, no declaró nula ni inválida la hipoteca.
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References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 resolución 
 artículo 693
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