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Briefe zum Agrarrecht: Heft 7/2013; S. 288
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Beschluss vom 30. 5. 2013 – 5 W (Lw) 6/12 – AG Neuruppin (17. 7. 2012 – 44 Lw 8/11)
1 Die Beteiligten zu 3 und 4 begehren mit ihrem Antrag auf gerichtliche Entscheidung die Genehmigung des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 27. 10. 2010 ….
2 Wegen der Einzelheiten des weitgehend unstreitigen Sachverhaltes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
3 Das Landwirtschaftsgericht hat dem Antrag der Beteiligten zu 3 und 4 stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, der Kaufvertrag unterliege der Genehmigungspflicht nach §§ 1, 2 GrdsVG i. V. m § 1 des Brandenburgischen Ausführungsgesetzes zum Grundstücksverkehrsgesetz, weil die verkauften Flächen nicht kleiner als 2 ha seien. Da es sich ihrer Hauptnutzungsart nach um landwirtschaftlich genutzte Flächen handele, komme auch das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG in Betracht. Bei derart gemischt genutzten Grundstücken bestehe ein Vorkaufsrecht, wenn nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise die landwirtschaftliche Nutzung derart überwiege, dass der forstwirtschaftliche Teil sinnvollerweise nicht getrennt genutzt werden könne und deshalb den landwirtschaftlichen Flächen zuzuordnen sei, so dass die Gesamtfläche eine Einheit bilde. Nach den Satellitenaufnahmen … sei davon auszugehen, dass die Flächen in einem Gebiet mit landwirtschaftlich geprägtem Gesamtcharakter liegen, das lediglich einzelne kleinere Waldflächen umfasse.
4 Eine Genehmigungsfreiheit nach § 4 Nr. 1 GrdstVG sei nicht gegeben. Die Genehmigungsfreiheit gelte nur für den Fall der unmittelbaren Bundesverwaltung und nicht, wenn – wie hier – eine mittelbare Bundesverwaltung durch eine Anstalt des öffentlichen Rechts vorliege. Bei der Wahrnehmung von Verwaltungsaufgaben durch nichtstaatliche Organe wie bundesunmittelbare juristische Personen des öffentlichen Rechts, handele es sich um einen Fall der fakultativen mittelbaren Bundesverwaltung auf der Grundlage von Art. 87 Abs. 1 S. 1 GG. Die dem Kaufvertrag beigefügte Vollmacht sei demgemäß auch nicht vom Bund oder einer Bundesbehörde ausgestellt, sondern von der Bundesanstalt für I… selbst auf der Grundlage des I…-Errichtungsgesetzes.
5 Die Erteilung der Genehmigung werde nicht gemäß § 6 Abs. 2 GrdstVG wegen Ablaufs der Entscheidungsfrist fingiert. Nach der bei der Verwaltungsakte befindlichen Zustellungsurkunde sei davon auszugehen, dass der zweite Zwischenbescheid, mit dem die Entscheidungsfrist bis zum 29. 2. 2011 verlängert worden sei, auch der Beteiligten zu 2 zugestellt worden sei. Fehler bei der Zustellung wären zudem durch die Zustellung auch an die beurkundende Notarin geheilt. Deren Ermächtigung zur Empfangnahme des Zwischenbescheides folge bereits aus § 3 Abs. 2 S. 2 GrdstVG. Die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 21. 2. 2011 sei den Beteiligten rechtzeitig am 23. 2. 2011 zugestellt worden.
6 Das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht sei nicht wirksam ausgeübt worden, ein Versagungsgrund nach § 9 GrdstVG sei nicht gegeben. Der Flächenerwerber, der noch nicht Landwirt sei, sei einem solchen gleichzustellen, wenn er konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen habe. Abzustellen sei auf die objektive Rechtslage im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts, gleichgültig ob die Genehmigungsbehörde diese Umstände zum Zeitpunkt der Entscheidung kannte oder kennen konnte.
7 Die Beteiligten zu 3 und 4 seien bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts als Landwirte zu behandeln, da sie bereits konkrete Vorkehrungen zur Aufnahme einer leistungsfähigen Landwirtschaft getroffen hatten. Der Entschluss zum Aufbau jedenfalls einer leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft sei aufgrund der unwiderlegten Einlassung nachvollziehbar. Der Entschluss stehe auf einer vernünftigen Grundlage, weil der Beteiligte zu 3 aus einer Familie von Landwirten stamme und bereits seit 1990 – wenn auch möglicherweise in einem geringen Ausmaß – eine Nebenerwerbslandwirtschaft in N… betreibe. Da er bei der Landwirtschaftskammer als Landwirt registriert sei, sei auch anzunehmen, dass der Beteiligte zu 3 über die notwendigen persönlichen Kenntnisse und Erfahrungen verfüge.
8 Bei der Betriebseinrichtung in der Gemarkung K… handele es sich angesichts der Entfernung um die Gründung eines selbständigen Betriebes. Die Flächenausstattung des Betriebes in N… sei insoweit ohne Belang. Der Ackerlandanteil der mit dem notariellen Kaufvertrag vom 27. 10.?2010 gekauften Flächen betrage 18,5 ha. Der bestehende Pachtvertrag sei mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende des Pachtjahres kündbar. Der Beteiligte zu 3 habe im Termin vom 21. 2. 2011 nachvollziehbar erläutert, dass sich die Angaben in dem Fragebogen irrtümlich auf einen anderen Pachtvertrag bezogen hätten und mit der in Betracht gezogenen weiteren Verpachtung ein Pflugtausch zur Arrondierung gemeint gewesen sei. Für die Absicht der Beteiligten zu 2 und 3 spreche in diesem Zusammenhang der Abschluss eines weiteren notariellen Kaufvertrages über landwirtschaftliche Nutzflächen vom 18. 11. 2010. Das erworbene Grundstück enthalte einen Ackerlandanteil von ca. 29,5 ha, der allerdings bis 2019 verpachtet sei. Bereits im Verwaltungsverfahren sei durch Vorlage des schriftlichen Vertrages vom 2. 10. 2010 die Anmietung einer in K… gelegenen Hofstelle dargetan. Die Einlassung, landwirtschaftliches Gerät befinde sich noch in N… und könne, wenn eine ausreichende landwirtschaftliche Nutzfläche pachtfrei zur Verfügung stehe, nach K… geholt werden, sei ebenfalls nicht widerlegt.
9 Allein mit den 18,5 ha Ackerland des vorliegenden Kaufvertrages könne eine Neben­erwerbslandwirtschaft betrieben werden. Zwar habe die Aufwands- und Ertragsrechnung im Verwaltungsverfahren noch nicht vorgelegen und es könne angesichts des Schreibens des Beteiligten zu 3 vom 26. 1. 2011 auch nicht davon ausgegangen werden, dass diese zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts in schriftlicher Form erstellt gewesen sei. Maßgeblich sei jedoch, dass ein erfahrener Nebenerwerbslandwirt unter Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Beratung für eine Fläche von 18,5 ha Ackerland einen tragfähigen Anbauplan erstellen könne. Auch wenn die in der Aufwands- und Ertragsrechnung ausgewiesene Gewinnerwartung zu hoch sein dürfte, sei ein Jahresgewinnertrag bei der Bewirtschaftung einer Fläche von 18,5 ha zu erwarten.
10 Gegen den ihr am 8. 6. 2012 zugestellten Beschluss des Amtsgerichts Neuruppin hat die Beteiligte zu 5, nunmehr anwaltlich vertreten, mit am 9. 7. 2012, einem Montag, bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt.
11 Sie macht geltend, bei den Käufern handele es sich um Nicht-Landwirte. Die Registrierung bei der Landwirtschaftskammer N… reiche als bloße Formalie nicht aus. Die Nutzung von 3,39 ha Dauergrünland sei für einen Nebenerwerbsbetrieb zu gering. Es fehle eine landwirtschaftliche Qualifikation der Käufer. Diese hätten keinerlei landwirtschaftliche Berufsausbildung. Allein die Herkunft aus einer Landwirtschaftsfamilie reiche nicht aus. Die bisherige praktische Tätigkeit, nämlich die Bewirtschaftung einer Fläche von 3,39 ha, sei nicht geeignet, eine solche Qualifikation zu vermitteln. Es werde dort weder Nutzvieh gehalten, noch Ackerbau betrieben. Schließlich fehle es an einem Betriebskonzept. Im Genehmigungsverfahren habe der Käufer mit Schreiben vom 26. 2. 2011 mitgeteilt, es existiere noch kein Ackerbaukonzept. Im Gerichtsverfahren habe der Beteiligte zu 3 nur allgemeine Angaben gemacht. Die vorgelegte Gegenüberstellung der Aufwendungen und Erträge ersetze kein Betriebskonzept, es handele sich um eine bloße Aufstellung je ha Betriebsfläche. Die Aufstellung sei zudem in der Sache falsch, die Erträge für Mais seien mehr als doppelt so hoch, als realistisch zu erwarten sei. Auch dies belege die fehlende landwirtschaftliche Qualifikation der Käufer. In der Aufstellung fehlten die Finanzierungskosten. Weiterhin sei unklar, ob der Kaufgegenstand dem Betrieb des Käufers überhaupt zur Verfügung stehe. Seine Angabe einer festen Verpachtung bis 2020 sei ein Irrtum gewesen, er habe mit der weiteren Verpachtung einen Pflugtausch (nicht: Flugtausch) gemeint, sei widersprüchlich. Es sei schwer nachvollziehbar, dass sich ein angehender Landwirt über derart wesentliche Fragen wie die Verfügbarkeit der Flächen, die für 66.000 € erworben werden, irre. Auch der Unterschied zwischen Verpachtung und Pflugtausch sollte bekannt sein.
12 Das Landwirtschaftsgericht hat der sofortigen Beschwerde durch weiteren Beschluss vom 7. 8. 2012 nicht abgeholfen. Sowohl der Beschluss vom 2. 5. 2012 als auch der Nichtabhilfebeschluss wurde nicht von den ehrenamtlichen Richtern unterzeichnet.
13 Die Beteiligte zu 5 beantragt,
14 den Beschluss des Amtsgerichts Neuruppin vom 2. 5. 2012 – 44 Lw 8/11 – abzuändern und den Antrag der Beteiligten zu 3 und 4 auf gerichtliche Entscheidung vom 4. 3. 2011 zurückzuweisen.
15 Die Beteiligten zu 3 und 4 beantragen,
16 die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 5 zurückzuweisen.
17 Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.
18 Mit Schriftsatz vom 15. 3. 2013 haben die Beteiligten zu 3 und 4 ein Gutachten über die betrieblichen Verhältnisse der landwirtschaftlichen Betriebe in T… und K… vom 2. 1. 2013 vorgelegt und unter Bezugnahme hierauf die zu erwartenden Gewinne aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit dargelegt. Auftraggeber des Gutachtens ist die H… und S… H… GbR; begutachtet werden nachfolgend die Betriebe der GbR in T… und K….
19 Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 11. 4. 2013 machen sie ergänzend geltend, die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 5 sei bereits als unzulässig zu verwerfen. Die Beschwerde sei nicht fristgerecht eingelegt worden. Die Beteiligte zu 5 sei nach den Grundsätzen der höchstrichterlichen Rechtsprechung auf eine Rechtsmittelbelehrung nicht angewiesen gewesen, sie verfüge über eine Rechtsabteilung. Die Prüfung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts und die anschließende Vertretung in Verfahren vor den Landwirtschaftsgerichten gehöre zum Alltagsgeschäft der Beteiligten zu 5, die auch mit den einschlägigen Fristen vertraut sei. Ein Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand sei nicht gestellt worden.
20 Die sofortige Beschwerde ist gemäß § 10 S. 2 und 3 RSG, § 22 Abs. 1 GrdstVG, §§ 1 Nr. 2 und 3, 9 LwVG und § 58 Abs. 1 FamFG statthaft und zulässig. Wegen der Versäumung der Beschwerdefrist ist der Beteiligten zu 5 nach §§ 9 LwVG, 17 FamFG Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren.
21 a) Da Gegenstand des Verfahrens eine Entscheidung über den Antrag auf Genehmigung eines Rechtsgeschäfts ist, beträgt die Beschwerdefrist nach § 63 Abs.?2 Nr. 2 zwei Wochen. Die Regelfrist des §?63 Abs. 1 FamFG, die der Rechtsmittelbelehrung durch das Landwirtschaftsgericht zugrunde liegt, findet vorliegend keine Anwendung. Die Beschwerdefrist von zwei Wochen gemäß § 63 Abs. 2 FamFG ist allerdings nicht gewahrt, gewahrt ist lediglich die in der Rechtsmittelbelehrung des Landwirtschaftsgerichts fehlerhaft bezeichnete Regelfrist von einem Monat gemäß § 63 Abs. 1 FamFG. Die fehlerhafte Rechtsmittelbelehrung führt indes nicht dazu, dass die Beschwerdefrist nach § 63 Abs. 3 FamFG nicht zu laufen beginnt (BGH MDR 2010, 506; Zöller/Feskorn, 29. Aufl. 2012, § 39 FamFG Rdnr. 17), sondern rechtfertigt allenfalls eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.
22 Die Wiedereinsetzung scheitert nicht daran, dass diese von der Beteiligten zu 5 nicht ausdrücklich beantragt worden ist. Nach § 18 Abs. 2 S. 3 FamFG ist ein ausdrücklicher Antrag auf Wiedereinsetzung entbehrlich, wenn die versäumte Verfahrenshandlung innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach Wegfall des Hindernisses nachgeholt wird. Dies ist vorliegend geschehen, die Beteiligte zu 5 hat bereits vor dem Hinweis des Senates auf die fehlerhafte Rechtmittelbelehrung aber innerhalb der nach der Rechtsmittelbelehrung einzuhaltenden Frist die sofortige Beschwerde eingelegt. Auch die Antragstellung in der mündlichen Verhandlung vom 21. 3. 2013 erfolgte noch innerhalb der Frist des § 18 Abs. 2 S. 3 FamFG, weil erstmals in der mündlichen Verhandlung die Beteiligte zu?5 auf die fehlerhafte Rechtsmittelbelehrung und die daraus resultierende Versäumung der Beschwerdefrist hingewiesen wurde.
23 Darüber hinaus kann in den Angaben des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 5 zum Zeitpunkt seiner Mandatierung ohne weiteres ein konkludenter Antrag auf Wiedereinsetzung gesehen werden. Die Ausführungen erfolgten vor dem Hintergrund des Hinweises des Senates auf die nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung bestehenden Einschränkungen bei § 17 Abs. 2 FamFG im Falle anwaltlicher Beratung.
24 b) Nach § 17 Abs. 2 FamFG wird ein Fehlen des Verschuldens vermutet, wenn eine Rechtsmittelbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist.
25 Die nach § 39 FamFG vorgeschriebene Rechtsbehelfsbelehrung muss zwingend neben der Bezeichnung des statthaften Rechtsmittels oder Rechtsbehelfs das für die Entgegennahme zuständige Gericht und dessen vollständige Anschrift sowie die bei der Einlegung einzuhaltende Form und Frist angeben. Trotz einer fehlerhaften Rechtmittelbelehrung wird ein Verschulden nach § 17 Abs. 2 FamFG allerdings dann nicht vermutet, wenn der Beteiligte anwaltlich vertreten ist. Dann ist die Vermutung widerlegt, dass dieser Belehrungsmangel kausal für den Rechtsirrtum geworden ist. Denn wegen der vorhandenen Kenntnisse des Rechtsanwalts ist ihm gegenüber ein vollständiger und zutreffender Hinweis auf die gesetzlichen Grundlagen des zulässigen Rechtsmittels ausreichend. Dem Rechtsanwalt ist das Gesetz bekannt und er kann anhand der mitgeteilten Vorschriften unschwer Frist und Form des zulässigen Rechtsmittels ermitteln (BGH NJW-RR 2010, 1297 – Rdnr. 15, zitiert nach juris).
26 c) Unabhängig davon, ob die Beteiligte zu 5 insoweit einem Rechtsanwalt gleichzustellen ist, wie dies die Beteiligten zu 3 und 4 geltend machen, ist im vorliegenden Fall das Fehlen des Verschuldens nach § 17 Abs. 2 FamFG zu vermuten, so dass es einer weiteren Glaubhaftmachung einer unverschuldeten Fristversäumung nicht bedarf.
27 Entscheidend ist, dass das Landwirtschaftsgericht in seiner Rechtsmittelbelehrung keinerlei Rechtsgrundlagen für die genannte Frist zur Einlegung der sofortigen Beschwerde genannt hat. Der Bundesgerichtshof hat in der oben zitierten Entscheidung maßgeblich auch darauf abgestellt, dass dem Rechtsanwalt das Gesetz bekannt ist und er anhand der mitgeteilten Vorschriften unschwer Form und Frist des zulässigen Rechtsbehelfs ermitteln kann. Aus diesem Grund soll der anwaltlich beratenen Partei die Vermutung des § 17 Abs. 2 FamFG nicht zugute kommen. Werden aber die rechtlichen Vorschriften, auf deren Grundlage die Rechtsmittelbelehrung erfolgt, nicht mitgeteilt, so kann Frist und Form des zulässigen Rechtsmittels auch durch einen Rechtsanwalt nicht unschwer ermittelt werden. Für die Beteiligte zu 5 selbst können keine strengeren Maßstäbe gelten.
28 Es kommt im vorliegenden Fall hinzu, dass das Landwirtschaftsgericht mit der Angabe der Regelfrist davon ausgegangen ist, dass § 63 Abs. 1 FamFG einschlägig ist. Die sich hieraus ergebende Rechtsmittelfrist hat die Beteiligte zu 5 bzw. ihr Verfahrensbevollmächtigter jedoch zutreffend ermittelt. Die Überprüfung dieser Rechtsmittelbelehrung auf etwaige Fehler, die eigene Ermittlung der zutreffenden Rechtsmittelfrist und nachfolgend die rechtzeitige Einlegung des Rechtsmittels innerhalb der richtigen, aber deutlich kürzeren Frist kann auch von einem anwaltlich beratenen Beteiligten nicht ohne weiteres erwartet werden.
29 Die angefochtene Entscheidung ist, wie der Senat bereits in seinem Beschluss vom 26. 1. 2012 (RdL 2012, 298 ff = NL-BzAR 2012, 459 ff) entschieden hat, nicht bereits deswegen aufzuheben, weil weder der angefochtene Beschluss noch die Nichtabhilfeentscheidung des Landwirtschaftsgerichts durch die ehrenamtlichen Richter unterzeichnet worden ist; deren Unterschrift bedurfte es zur Wirksamkeit der Entscheidung nicht.
30 Gemäß § 9 LwVG sind in den Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit, mithin auch dem vorliegenden Verfahren, die Vorschriften des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG) sinngemäß anzuwenden, soweit nicht im LwVG etwas anderes bestimmt ist.
31 a) Gemäß § 38 Abs. 1 S. 1 des am 1. 9. 2009 in Kraft getretenen FamFG entscheidet das Gericht verfahrensbeendend durch Beschluss, der gemäß § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG zu unterschreiben ist. Ausweislich der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 17/6308, S. 195) ermöglicht die Unterschrift eine Abgrenzung des Beschlusses von einem bloßen Entwurf; der Beschluss ist von dem Richter oder Rechtspfleger zu unterschreiben, der die Entscheidung getroffen hat. Allgemein wird der Vorschrift des § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG überwiegend entnommen, dass eine Kollegialentscheidung von allen Richtern zu unterschreiben ist, die an ihr mitgewirkt haben (BT-Drucks. a.a.O.; …).
32 b) Hieraus folgert das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken, dass in den Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit eine Entscheidung in Beschlussform von allen Richtern einschließlich der den Berufsrichtern gleichgestellten ehrenamtlichen Richter (§ 5 LwVG) unterschrieben werden muss, da eine von § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG abweichende Ausnahmeregelung gemäß §?48 Abs. 1 Satz 2 LwVG ausschließlich für die streitigen Landwirtschaftssachen im Sinne von § 1 Nr. 1a LwVG bestehe (Beschl. v. 18.?3.?2011 – WLw 110/10, zitiert nach juris ; dem folgend Ernst, LwVG, 8.?Aufl. 2012, § 9 LwVG Rdnr. 67, der eine einheitliche Handhabung lediglich für wünschenswert hält).
33 c) Dieser Auffassung folgt der Senat nicht.
34 aa) Das Pfälzisches Oberlandesgericht berücksichtigt bei seiner Entscheidung bereits nicht hinreichend den unterschiedlichen Wortlaut von § 39 Abs. 3 S. 2 FamFG einer­seits und § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO andererseits. Während § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO ausdrücklich anordnet, dass Urteile „von den Richtern, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben, zu unterschreiben“ sind, heißt es in § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG in Bezug auf Beschlüsse der freiwilligen Gerichtsbarkeit lediglich, dass diese „zu unterschreiben“ sind, ohne dass eine der Vorschrift des § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO entsprechende explizite Anordnung getroffen würde. Bereits hieraus wird in der Literatur teilweise gefolgert, dass in Verfahren nach dem FamFG die Unterschrift aller Richter kein Wirksamkeitserfordernis ist (Friedrici/Kemper, Familienverfahrensrecht, 2009, § 38 Rn. 12). Für diese Auffassung spricht neben den unterschiedlichen gesetzlichen Formulierungen, dass der Gesetzgeber in Kenntnis der Regelung des § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO bei der gesetzlichen Neuregelung des Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit im FamFG davon abgesehen hat, eine dem § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO entsprechende eindeutige gesetzliche Regelung zu schaffen. Eine hinreichende Abgrenzung zu einem bloßen Entwurf ist auch dann gewährleistet, wenn der Beschluss nicht von den ehrenamtlichen Richtern unterzeichnet wird.
35 bb) Selbst wenn dieser Ansicht nicht zu folgen wäre, wäre eine Unterschriftsleistung durch die ehrenamtlichen Richter entbehrlich, weil dann § 48 Abs. 1 S. 2 LwVG jedenfalls entsprechend anzuwenden wäre.
36 Durch die erstmalige Regelung des Erfordernisses einer Unterschriftsleistung in § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG ist für Landwirtschaftsverfahren, soweit sie nicht den Regelungen der ZPO unterliegen, eine planwidrige Regelungslücke aufgetreten. Diese Lücke im Gesetz ist unter Berücksichtigung der Gesetzeshistorie, des Normzwecks und des Gebotes der Prozessökonomie in der Weise zu schließen, dass auch in Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit eine Unterschrift der ehrenamtlichen Richter nicht erforderlich ist.
37 Der Wortlaut von § 9 LwVG i. V. m. § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG zwingt nicht zu der Auslegung, dass mit Inkrafttreten des FamFG in Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit die Unterschriftsleistung der ehrenamtlichen Richter erforderlich geworden ist.Maßgebend ist der im Gesetzeswortlaut objektivierte Wille des Gesetzgebers. Es ist auf den Sinn der Norm abzustellen und davon auszugehen, dass das Gesetz eine zweckmäßige und nützliche Regelung treffen will (RGZ 74, 69, 72).
38 In Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit war es ursprünglich nach § 21 LwVG a. F. nicht erforderlich, dass die ehrenamtlichen Richter Entscheidungen unterschreiben, da für den Geltungsbereich der freiwilligen Gerichtsbarkeit keine dies anordnende gesetzliche Vorschrift existierte. Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Neuordnung des landwirtschaftlichen Pachtrechts vom 8. 11. 1985 (BGBl. I, S. 2065) wurden die Landwirtschaftsgerichte jedoch auch für die bürgerlich-rechtlichen Rechtsstreitigkeiten nach § 1 Nr. 1a LwVG zuständig; insoweit war gemäß § 48 Abs. 1 LwVG in der am 1. 7. 1986 in Kraft getretenen Fassung (vgl. BGBl. I, S. 2073) nach den Vorschriften der ZPO zu entscheiden. Diese pauschale Verweisung auf die ZPO schloss die Anwendbarkeit von § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO ein, wonach Urteile von den Richtern zu unterschreiben sind, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben. Diese Konsequenz war bei der Einführung von §?48 LwVG offenbar übersehen worden und führte zu praktischen Schwierigkeiten bei den Landwirtschaftsgerichten, weil die ehrenamtlichen Richter im Allgemeinen weder im Gericht noch am Sitz des Gerichts anwesend sind, wenn eine Entscheidung abgesetzt wird (vgl. BT-Drucks. 11/3621 S. 62?f.). Da die Unterzeichnung der Entscheidung durch die ehrenamtlichen Richter in bürgerlich-rechtlichen Streitigkeiten nach § 1 Nr. 1a LwVG ebenso wenig für erforderlich angesehen wurde wie etwa im Strafverfahren oder in anderen Gerichtszweigen (vgl. BT-Drucks. a.?a.?O.), ist deshalb mit dem Rechtspflege-Vereinfachungsgesetz vom 17. 12. 1990 (BGBl. I, S. 2847) mit Art. 7 (22) in § 48 Abs. 1 S. 2 LwVG der Halbsatz eingefügt worden, § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO gelte mit der Maßgabe, dass es der Unterschrift der ehrenamtlichen Richter nicht bedarf. Damit wurde sichergestellt, dass die Unterschriften der ehrenamtlichen Richter in sämtlichen Landwirtschaftsverfahren entbehrlich waren.
39 Diese Rechtslage sollte durch das Inkrafttreten des FamFG nicht geändert worden. Es liegt auf der Hand, dass die mit dem Rechtspflege-Vereinfachungsgesetz aufgrund vorangegangener negativer Praxiserfahrungen hergestellte Rechtslage mit der Einführung von § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG nicht dahingehend geändert werden sollte, dass nunmehr – seit Inkrafttreten des LwVG: erstmals – in Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit die Unterschrift der ehrenamtlichen Richter erforderlich sein sollte. Dieses Ergebnis wäre auch mit der auf eine sinnvolle Ordnung abzielenden ratio legis nicht vereinbar. Der Gesetzesbegründung lassen sich Anhaltspunkte für eine hierauf gerichtete grundlegende Änderung des Verfahrens in Landwirtschaftssachen dementsprechend nicht entnehmen; es ist vielmehr davon auszugehen, dass der Gesetzgeber die sich aus der Verweisung in § 9 LwVG ergebende Konsequenz nicht bedacht hat. Die Verweisung in § 9 LwVG auf die Vorschriften des FamFG für Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist deshalb nach Auffassung des Senates teleologisch dahingehend einschränkend auszulegen, dass von der Verweisung § 38 Abs. 2 S. 3 FamFG ausgenommen ist (so wohl auch Bahrenfuss, FamFG, 2009, § 38 Rn 12 a. E.). § 48 Abs. 1 S. 2 2. Halbsatz LwVG enthielte in diesem Fall eine sämtliche Landwirtschaftsverfahren betreffende vorrangige Sonderregelung.
40 Das erstinstanzliche Verfahren ist demnach durch wirksame Entscheidung und Nichtabhilfeentscheidung gemäß § 68 Abs. 1 S. 1 FamFG abgeschlossen worden.
41 Die Erteilung der grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigung wird nicht gemäß § 6 Abs. 2 GrdstVG wegen Ablaufs der Entscheidungsfrist fingiert.
42 Insbesondere der zweite Zwischenbescheid, mit dem die Frist gemäß § 6 Abs. 1 S. 2 letzter Halbsatz GrdstVG auf drei Monate bis Ende Februar 2011 verlängert wurde, ist allen Beteiligten wirksam zugestellt worden. Zur Begründung wird auf die insoweit zutreffenden Ausführungen des Landwirtschaftsgerichts Bezug genommen.
43 Der Kaufvertrag vom 27. 10. 2010 ist nicht wegen der Beteiligung des Bundes nach § 4 Nr. 1 GrdstVG genehmigungsfrei.
44 a) Nach dieser Vorschrift ist eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz dann nicht notwendig, wenn der Bund als Vertragsteil an der Veräußerung beteiligt ist.
45 Genehmigungsfrei sind nur Rechtsgeschäfte, an denen der Bund als Vertragsteil unmittelbar beteiligt ist, also Fälle, in denen der Bund als Veräußerer oder Erwerber auftritt, weil in diesen Fällen erwartet werden kann, dass die tragenden Grundsätze des Grundstücksverkehrsrechts beachtet werden (Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 5. Aufl. 2010, Nr. 4.4.2) bzw. weil für den Grundbuchbeamten in diesen Fällen auf den ersten Blick erkennbar ist, ob ein Vertrag in diese – genehmigungsfreie – Gruppe falle und bei der Beteiligung des Bundes als Vertragsteil die Überwachung der einen Behörde durch die andere nachgeordnete Behörde nicht angängig sei (BGH NL-BzAR 2010, 81). Der Begriff umfasst neben der Gebietskörperschaft selbst nur die Sondervermögen des Bundes. Sie müssen Handlungssubjekt im Rahmen der unmittelbaren Bundesverwaltung sein. Rechtsgeschäfte, die von rechtsfähigen Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts im Rahmen der von ihnen ausgeübten mittelbaren Bundesverwaltung abgeschlossen werden, sind dagegen nicht von der Genehmigungspflicht befreit (BGH NL-BzAR 2010, 81).
46 b) Der Wortlaut des notariellen Vertrages lässt Zweifel aufkommen, ob die Bundesrepublik Deutschland und nicht die I… an dem Kaufvertrag beteiligt ist. Diese Zweifel bestehen indes bei einer am wirklichen Willen und dem in der Urkunde zum Ausdruck kommenden Interesse der Parteien orientierten Auslegung des Vertrages im Ergebnis nicht.
47 aa) Eingangs der notariellen Urkunde wird aufgeführt, dass Herr J… E… erscheint und erklärt, nicht im eigenen Namen zu handeln, sondern für die I…, die wiederum nachfolgend als Verkäufer zu 1 bezeichnet wird. Weiter heißt es auf S. 4 der Urkunde, die Beteiligten seien sich einig, dass dem Verkäufer zu 1 und dem Verkäufer zu 2 (der Beteiligten zu 1) im Innenverhältnis jeweils ein hälftiger Anteil zusteht. Weiter heißt es dann: „Dies vorausgeschickt überträgt der Verkäufer dem dies annehmenden Käufer zu je ½ Anteil den vorbezeichneten Grundbesitz …“. Im Folgenden ist dann an mehreren Stellen, etwa auch bei der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, immer wieder von dem „Verkäufer“ die Rede. Unter IV. wird die Auflassung beurkundet und die Beteiligten erklären und bewilligen die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch sowie die Eintragung einer Vormerkung.
48 Nach dem Wortlaut des Vertrages wäre also nicht der Bund selbst, sondern die I… als rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts Vertragsteil.
49 bb) Zweifel daran, ob die Urkunde an dieser Stelle streng ihrem Wortlaut gemäß auszulegen ist, bestehen indes schon deswegen, weil allen Beteiligten bekannt war, dass nicht die I…, sondern der Bund Mitglied der Erbengemeinschaft ist. Der eindeutige Inhalt der Grundbucheintragung wird insoweit zutreffend in der Vertragsurkunde wiedergegeben. Weiter ist dem notariellen Vertrag eine unterzeichnete und mit Dienststempel versehene Vollmachtsurkunde der I… als Anlage beigefügt, wonach der Erschienene J… E… seitens der I… – insoweit ersichtlich als Vertreterin des Bundes handelnd – bevollmächtigt ist, die Bundesrepublik Deutschland (Finanzverwaltung) bei dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages zu vertreten.
50 Dies spricht dafür, dass auf Verkäuferseite der Bund, vertreten durch die I…, diese wiederum vertreten durch den Erschienenen J… E… handeln sollte.
51 cc) Die Vertragsurkunde ist in diesem Sinne, auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich um eine notarielle Urkunde handelt, auslegungsbedürftig und -fähig.
52 Nach § 133 BGB ist bei der Auslegung der wirkliche Wille zu erforschen. Besteht ein übereinstimmender Wille, so ist dieser rechtlich auch dann maßgeblich, wenn er im Inhalt der Erklärung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat. Empfangsbedürftige Willenserklärungen sind, soweit ein übereinstimmender Wille nicht festgestellt werden kann, so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste (Palandt/Ellenberger, 72. Aufl. 2013, § 133 BGB Rdnr. 8 f.). Grundsätzlich ausgehend vom Wortlaut der Urkunde sind im Rahmen der Auslegung auch die bestehende Interessenlage und der mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck zu berücksichtigen. Im Zweifel ist der Auslegung der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werden Ergebnis führt (Palandt/Ellenberger, a. a. O. Rdnr. 18).
53 Das letztgenannte Auslegungskriterium kann vorliegend aber allenfalls eingeschränkt Anwendung finden, weil durch die Auslegung erst ermittelt werden soll, wer Partei des Vertrages geworden ist. Angesichts des Umstandes, dass bei Abschluss eines Vertrages durch einen Nichtberechtigten der Berechtigte in der Regel die Möglichkeit hat, das Rechtsgeschäft zu genehmigen, kommt insoweit vielmehr dem Wortlaut der Urkunde eine entscheidende Bedeutung zu.
54 Aber auch danach ist der Bund, also die Beteiligte zu 2 als Vertragspartner anzusehen. Es ist nämlich zu berücksichtigen, dass den Beteiligten die rechtliche Ausgangslage auf der Grundlage der Grundbucheintragung bekannt war. Ein gesetzlicher Eigentumsübergang auf die I… nach § 2 Abs. 2 I…-Errichtungsgesetz hat nicht stattgefunden, weil es nicht um ein Grundstück geht, dass zum Stichtag 1. Januar 2005 im Eigentum der Bundesrepublik Deutschland stand. Von einem solchen gesetzlichen Eigentumsübergang ist auch an keiner Stelle des Vertrages die Rede.
55 Weiter ist zu berücksichtigen, dass in der Urkunde beim Erschienenen zu 1 ausdrücklich auf die als Anlage beigefügte Vollmachtsurkunde Bezug genommen wird, aus der sich die Vertretungsbefugnis des Erschienen zu 1 ergeben soll. Hieraus folgt noch hinreichend deutlich, dass nicht die I… als Verkäuferin auftreten sollte, sondern der Bund, vertreten durch die I…, diese wiederum vertreten durch den Erschienenen J… E…. Bei der Errichtung der Urkunde ist schlicht übersehen worden, dass nach der Vollmachtsurkunde die Bundesrepublik Deutschland vertreten werden sollte.
56 c) Der Bund ist aber nicht Vertragsteil im Sinne des § 4 Abs. 1 GrdstVG.
57 Eingetragener Eigentümer der vertragsgegenständlichen Grundstücke ist eine Erbengemeinschaft bestehend aus den Beteiligten zu 1 und 2. Mit Vermögenszuordnungsbescheid der Oberfinanzdirektion … vom 3.8.2000 (Bl. 127) wurde festgestellt, dass die Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung) einen hälftigen Gesamthandsanteil an der ungeteilten Erbengemeinschaft nach A… A… übertragen erhalten hat. Der Gesamthandsanteil, der im grundbuchlichen Eigentum der A… D…, geb. A… steht, bildet den Vermögensgegenstand im Sinne des § 1a Abs. 1 VZOG. Nach der weiteren Begründung des Zu­ordnungsbescheides handelt es sich dabei um Treuhandvermögen des Bundes gemäß Art. 22 Abs. 1 EV.
58 Entsprechend erfolgte dann – nach den Angaben in dem zu genehmigenden Kaufvertrag – die Eintragung im Grundbuch. Eigentümer der vertragsgegenständlichen Grundstücke ist danach eine aus den Beteiligten zu 1 und 2 bestehende Erbengemeinschaft. Nach § 2040 Abs. 1 BGB sind nur die Erben gemeinsam zur Verfügung über einzelne Nachlassgegenstände berechtigt. Da nach dem Inhalt des Zuordnungsbescheides allein der Gesamthandsanteil an dem grundbuchlichen Eigentum den Vermögensgegenstand bildet, handelt es sich bei dem zu genehmigenden Vertrag darüber hinaus auch um eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft.
59 Da die Erbengemeinschaft als solche aber nicht rechtsfähig ist, wären Vertragspartner auf Veräußererseite die eingetragenen Erben selbst. Damit ist der Bund jedenfalls auch Vertragsteil. Dies allein genügt indes nicht, um die Genehmigungspflicht nach § 4 Abs. GrdstVG entfallen zu lassen.
60 Träger der Rechte und Pflichten sind in einer Gesamthandsgemeinschaft die Gesamthänder. Das Gesamthandsvermögen ist ein den Gesamthändern in gesamthänderischer Verbundenheit zustehendes Sondervermögen. Unter diesem Gesichtspunkt ist eine unmittelbare Beteiligung des Bundes an dem Vertrag nicht gegeben, weil der Bund nicht allein Verwaltungsträger des Sondervermögens ist, sondern nur in gesamthänderischer Verbundenheit mit der weiteren Miterbin. Es handelt sich danach auch nicht um ein – alleiniges – Sondervermögen des Bundes, so dass von einer Genehmigungspflicht des Vertrages auszugehen ist.
61 d) Unabhängig davon entfiele die Genehmigungspflicht, wie das Landwirtschaftsgericht zutreffend ausgeführt hat, deswegen nicht, weil es sich um einen Fall der mittelbaren Bundesverwaltung handelt.
62 Nach § 2 Abs. 1 I…-ErrichtungsG wurde der I… u. a. die Verwaltung und Verwertung von Grundstücken übertragen, die nicht für Verwaltungszwecke des Bundes oder im Rahmen des Gemeingebrauchs im Aufgabenbereich des Bundes benötigt werden (Allgemeines Grundvermögen). Nach § 2 Abs. 6 I…-ErrichtungsG ist die Bundesanstalt bevollmächtigt, die Bundesrepublik Deutschland im Rechtsverkehr im Rahmen der ihr übertragenen Aufgaben zu vertreten. Die Einschränkung „ …nur im Rahmen der ihr übertragenen Aufgaben…“ ist von den Grundbuchämtern nicht zu prüfen.
63 Angesichts dieser umfassenden Übertragung von Aufgaben und der gesetzlichen Ausstattung mit den entsprechenden Vollmachten rechtfertigt sich vorliegend ohne weiteres die Einordnung als mittelbare Bundesverwaltung.
64 Die Beteiligte zu 5 hat ihr siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nach § 6 RSG wirksam ausgeübt, weil die Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen gewesen wäre. Einwendungen nach § 10 RSG können die Beteiligten zu 3 und 4 nicht mit Erfolg geltend machen, weil die Veräußerung an sie zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden führt (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG).
65 a) Maßstab für die Beurteilung der Frage, ob eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne dieser Vorschrift vorliegt, ist, ob die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Abzustellen ist auf die Verhältnisse zu dem durch § 6 Abs. 1 S. 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen (BGH AgrarR 2007, 55, 56; NL-BzAR 2007, 98,99; OLG Naumburg, NL-BzAR 2007, 156, 159).
66 Eine Verschlechterung der Agrarstruktur ist in der Regel anzunehmen, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Vollerwerbslandwirt das Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt, sein Betrieb leistungsfähig und aufstockungswürdig ist und er zum Erwerb des Grundstücks nach den Bedingungen des Kaufvertrages bereit und in der Lage ist (BGHZ 94, 292,294 f.; 112, 86,88; BGH AgrarR 1992, 257, 258; RdL 2011, 97, 98). „Dringend“ ist der Aufstockungsbedarf, wenn eine gesteigerte Notwendigkeit für den Erwerb nach wirtschaftlichen und agrarstrukturellen Gesichtspunkten zu bejahen ist (BGH NJW-RR 2002, 1169,1170), etwa bei der Anhebung eines bislang geringen Eigenlandanteils (Missverhältnis zwischen Eigenland- und Pachtlandanteil), und zwar auch dann, wenn der Eigenlandanteil durch den in Rede stehenden Flächenerwerb nur in geringem Maße erhöht wird, da jede Vergrößerung des Eigenlandanteils auch der Stärkung des landwirtschaftlichen Betriebs zugute kommt und somit auch der Verbesserung der Agrarstruktur dient (BGH NJW-RR 2002, 1169 f.; AgrarR 2007, 5, 56).
67 b) Zutreffend hat das Landwirtschaftsgericht die Beteiligten zu 3 und 4 als Nichtlandwirte eingestuft.
68 Die Beteiligten zu 3 und 4 beabsichtigen nicht, die in der Gemarkung K… bereits erworbenen bzw. noch zu erwerbenden Flächen von ihrem Hauptwohnsitz in N… aus zu bewirtschaften. Eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden liegt aber auch dann vor, wenn das landwirtschaftliche Grundstück sich in allzu großer Entfernung von der Hofstelle des Landwirts befindet (BGH RdL 1965, 45, 46). Gleiches gilt für den Fall, dass der Landwirt ein Grundstück erwerben will, das von seiner derzeitigen Hofstelle aus überhaupt nicht bewirtschaftet werden kann (OLG Naumburg NL-BzAR 2012, 376, 378 f.)
69 Die Beteiligten zu 3 und 4 sind danach hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Flächen als Nichtlandwirte anzusehen.
70 c) Nach ständiger Rechtsprechung (BGHZ 116, 348, 351; BGH AgrarR 1997, 249; Netz, a. a. O., 4.10.3.8) ist in den Verfahren über die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz ein Nichtlandwirt einem praktizierenden Landwirt gleichzustellen, wenn der Nichtlandwirt über konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit verfügt und bereits entsprechende Vorkehrungen getroffen hat. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen reichen nicht aus. Darlegungs- und beweispflichtig ist insoweit der Nichtlandwirt (Netz, a.?a.?O.). Erforderlich ist danach insbesondere ein schlüssiges, umsetzbares Betriebskonzept, das Rückschlüsse auf einen leistungsfähigen Betrieb zulässt (m. w. Nachw. Netz, a.?a.?O).
71 Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen dieser Voraussetzungen ist die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts, hier also der 23. 2. 2011.
72 d) Diese Voraussetzungen liegen bei den Beteiligten zu 3 und 4 nicht vor.
73 aa) Das Landwirtschaftsgericht hat bei seiner Entscheidung nicht beachtet, dass die Beteiligten zu 3 und 4 schon nicht hinreichend dargelegt haben, in absehbarer Zeit einen landwirtschaftlichen Betrieb aufzunehmen.
74 Wenn nämlich ein Nichtlandwirt beabsichtigt, den Betrieb erst in drei bis fünf Jahren aufzunehmen, so sind seine Vorstellungen in die Zukunft gerichtet und lassen deshalb eine zeitnahe Umsetzung nicht erwarten (OLG Frankfurt RdL 2006, 165). Voraussetzung für eine Aufnahme des landwirtschaftlichen Betriebes in absehbarer Zeit ist eine alsbaldige Verwirklichung der Pläne. Dies ist nicht der Fall, wenn das Vorhaben erst in einigen Jahren vorgenommen werden soll.
75 Auf der Grundlage des Pachtvertrages vom August 2005 waren 18,5 ha der verkauften Fläche (insgesamt rd. 26 ha) bis zum 30.?9.?2011 an die P… verpachtet. Der Vertrag enthält eine jeweils einjährige Verlängerungsklausel, wenn nicht 6 Monate vor Ablauf der Pachtzeit gekündigt wird.
76 Die Genehmigungsbehörde hat zu dem vorliegenden Kaufvertrag unter genauer Bezeichnung des Vertrages den Beteiligten zu 3 und 4 einen Fragebogen übersandt. Dieser Fragebogen wurde am 12. 12. 2010 beantwortet und in diesem Zusammenhang angegeben, der Grundbesitz sei bis zum 30.?9.?2020 an die P… verpachtet. Ab 2020 komme als Verwendung ggf. eine weitere Verpachtung an die P… in Betracht. Der Erwerb diene der Arrondierung und Aufstockung. Für die Aufnahme einer eigenen landwirtschaftlichen Tätigkeit in absehbarer Zeit ist auf der Grundlage dieser eigenen Angaben der Beteiligten zu 3 und 4 nichts ersichtlich.
77 Mit Schreiben vom 11. 1. 2011 hat der Beteiligte zu 3 vorgetragen, er bewirtschafte seit dem 1. 11. 2010 in T… (N…) rd. 25 ha und hat in diesem Zusammenhang einen Pachtvertrag mit G… H… über 5 Jahre vorgelegt. Bei den übrigen Flächen soll es sich um Eigentumsflächen handeln. Nach einem vorangegangenen Telefonvermerk soll der Beteiligte zu 3 angegeben haben, seinen Betrieb mit ca. 100 ha habe der Sohn übernommen. Mit Schreiben vom 26.?1.?2011 teilten die Beteiligten zu 3 und 4 der Genehmigungsbehörde mit, es seien daneben weitere Flächen erworben worden, der vorliegende Grundstückserwerb sei nur ein Teil ihres Konzeptes. In Verbindung mit der ortsansässigen landwirtschaftlichen Beratung der L… GmbH werde ein Ackerbaukonzept erarbeitet werden. Dieses Konzept könne jedoch erst dann eine sachgerechte Grundlage haben, wenn die weitere Dauer der Pachtverträge für jede einzelne Parzelle geklärt sei.
78 Die Beteiligten zu 3 und 4 haben damit bis zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts am 23. 2. 2011 nicht dargelegt, in absehbarer Zeit einen landwirtschaftlichen Betrieb aufzunehmen. Nach ihren eigenen Angaben bleibt offen, zu welchem konkreten Zeitpunkt sie die Aufnahme eines eigenen landwirtschaftlichen Betriebes planen bzw. bis wann überhaupt ein auf einer sachgerechten Grundlage erstelltes Betriebskonzept vorgelegt werden kann. Dies gilt gerade auch vor dem Hintergrund der mit weiterem Kaufvertrag von R… L… erworbenen Flächen (Kaufvertrag vom 18. 11. 2010), die weit überwiegend bis 2019 langfristig verpachtet sind. Da der Beteiligte zu 3 weiter gegenüber der Genehmigungsbehörde angegeben hatte, bereits gegenwärtig in N… ca. 25 ha selbst zu bewirtschaften, wären zudem Angaben dazu erforderlich gewesen, wie gleichzeitig die in N… erst im Jahr 2010 (bis 2015) gepachteten Flächen (zzgl. der weiteren Eigentumsflächen) neben einer Landwirtschaft in Brandenburg bewirtschaftet werden können bzw. ob im Fall der Aufnahme der Bewirtschaftung der Flächen in Brandenburg die entsprechende Tätigkeit in N… aufgegeben wird.
79 Schon aus diesem Grund können die Beteiligten zu 3 und 4 als Nichtlandwirte einem Landwirt nicht gleichgestellt werden.
80 bb) Im Gerichtsverfahren haben die Beteiligten zu 3 und 4 weiter zur beabsichtigen Aufnahme einer landwirtschaftlichen Tätigkeit in Brandenburg vorgetragen. Sie wiederholen in diesem Zusammenhang ihren Vortrag, abgesehen von den 18,5 ha, die an die P… verpachtet seien, seien die sonstigen veräußerten Flächen bis zum Jahr 2020 verpachtet. Da eine wirtschaftlich sinnvolle Bearbeitung der Ackerflächen nur einheitlich erfolgen könne, hätten sie auf dem Fragebogen angegeben, dass die bis zum 30. 9. 2011 verpachtete Fläche eventuell bis zum Ablauf der übrigen Pachtverträge weiter den bisherigen Pächtern zur Verfügung gestellt werde.
81 Auch auf der Grundlage dieses Vorbringens ist die Aufnahme einer landwirtschaftlichen Tätigkeit in Brandenburg in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.
82 Im Rahmen seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 21. 2. 2012 hat der Beteiligte zu 3 angegeben, über 116 ha zu verfügen, von denen er gegenwärtig 8 ha bewirtschafte. Weitere Flächen hätten nicht in die Bewirtschaftung genommen werden können, weil sie noch pachtvertraglich gebunden seien. Die Angaben im Anhörungsbogen hat er als Irrtum bezeichnet, diese hätten sich auf einen anderen Pachtvertrag bezogen. Mit Verpachtung nach 2020 habe er gemeint, dass er die Flächen im Wege des Pflugtausches zur Arrondierung habe einsetzen wollen.
83 Diese Angaben sind mit den Angaben im Schriftsatz vom 4. 3. 2011 nicht in Einklang zu bringen. Angesichts der konkreten Angabe des Pächters hätte ausgeführt werden müssen, auf welchen weiteren Pachtvertrag sich die Verwechslung bezogen haben soll. Es ist auch nicht nachvollziehbar, dass jemand, der für sich in Anspruch nimmt, seit frühester Kindheit (der Beteiligte zu 3 ist 1958 geboren) landwirtschaftlich tätig zu sein, eine Weiterverpachtung mit einem Pflugtausch verwechselt. Unabhängig davon lässt sich den ergänzenden Ausführungen im Rahmen der Anhörung ebenfalls nicht entnehmen, dass in absehbarer Zeit mit der Aufnahme einer Tätigkeit als Landwirt zu rechnen ist.
84 e) Entgegen der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts haben die Beteiligten zu 3 und 4 auch nicht schlüssig dargelegt, über ein tragfähiges Betriebskonzept zum maßgeblichen Stichtag 23. 2. 2011 zu verfügen. Dass ein solches hätte erstellt werden können, worauf das Landwirtschaftsgericht abgestellt hat reicht nicht aus.
85 Der Beteiligte zu 3 hat noch Ende Januar 2011 der Genehmigungsbehörde mitgeteilt, ein Betriebskonzept liege noch nicht vor und könne erst erstellt werden, wenn die weitere Dauer der Pachtverträge für jede einzelne Parzelle geklärt sei. Die im laufenden gerichtlichen Verfahren vorgelegte zweiseitige Gegenüberstellung der Aufwendungen und Erträge pro ha ist allein noch kein tragfähiges Betriebskonzept, was der Beteiligte zu?3 im Termin vom April 2013 ausdrücklich bestätigt hat. Die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben pro ha erfüllt schon deswegen nicht die Anforderungen an ein Betriebskonzept, weil nicht ersichtlich ist, auf welche konkreten Flächen sich diese Gegenüberstellung beziehen soll. Es handelt sich letztlich um eine abstrakte Einnahmen- und Ausgabenberechnung ohne Bezug zu einem konkreten Betrieb.
86 f) Eine Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Kaufvertrages kommt unabhängig von den vorstehenden Ausführungen nach dem nunmehrigen Vorbringen der Beteiligten zu 3 und 4 schon deswegen nicht in Betracht, weil eine künftige eigene Bewirtschaftung durch diese nicht (mehr) beabsichtigt ist.
87 Die Beteiligten zu 3 und 4 tragen mit Schriftsatz vom 15. 3. 2013 unter Bezugnahme auf ein in Auftrag gegebenes und dem Schriftsatz als Anlage beigefügtes betriebswirtschaftliches Gutachten vor, dass die Betriebe in T… (N…) und in K… (Brandenburg) von der H… und S… (Tochter der Beteiligten zu 3 und 4) H… GbR betrieben werden bzw. betrieben werden sollen. Erstmals wird in diesem Zusammenhang auch vorgetragen, der landwirtschaftliche Betrieb in T… sei an die Tochter verpachtet worden (nachdem im Verwaltungsverfahren noch unter Bezugnahme auf einen bis 2015 laufenden Pachtvertrag durch den Beteiligten zu?3 vorgetragen worden war, er betreibe die Landwirtschaft in T… selbst). Gegenstand des Gutachtenauftrages war die Ge­winn­ermittlung für die GbR im Wirtschaftsjahr 2013/2014 für die Betriebe in T… und K….
88 Die Bewirtschaftung durch eine rechtlich selbständige GbR kann einer eigenverantwortlichen Bewirtschaftung durch die Beteiligten zu 3 und 4 nicht gleichgestellt werden. Bei der GbR handelt es sich um eine rechtlich selbständige, mit eigenen Rechten und Pflichten ausgestattete Gesellschaft, die im Eigentum der Beteiligten zu 3 und 4 stehende Flächen nur bewirtschaften kann, wenn ihr diese, etwa durch Abschluss eines Pachtvertrages, überlassen werden. Es fehlt damit an einer eigenen Tätigkeit der Beteiligten zu 3 und 4 als Landwirte oder Nebenerwerbslandwirte, die nicht dadurch ersetzt werden kann, dass der Beteiligte zu 3 den in K… gelegenen Betriebsteil der GbR leitet. Die bloße Überlassung der Flächen an eine GbR ist keine eigene landwirtschaftliche Tätigkeit.
89 g) Es kann danach dahinstehen, ob die Beteiligten zu 3 und 4 darüber hinaus hinreichend zu ihrer eigenen landwirtschaftlichen Befähigung vorgetragen haben.
90 h) Schließlich ist mit dem Landwirt Tl… ein leistungsfähiger und erwerbsbereiter Landwirt für die verfahrensgegenständlichen Flächen vorhanden.
91 Die Rechtsbeschwerde wird wegen der Frage, ob in Landwirtschaftsverfahren, die nicht den Regelungen der ZPO unterfallen, Entscheidungen zu ihrer Wirksamkeit auch der Unterschrift durch die ehrenamtlichen Richter bedürfen wegen grundsätzlicher Bedeutung sowie zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 70 Abs. 2 Nr. 1 und 2) zugelassen.

References: § 1
 § 4
 § 4
 Art. 87
 § 6
 § 3
 § 9
 § 10
 § 22
 § 58
 § 63
 § 63
 § 63
 § 63
 § 39
 § 18
 § 18
 § 17
 § 17
 § 39
 § 17
 § 17
 § 17
 § 63
 § 9
 § 38
 § 38
 § 38
 § 38
 § 1
 § 9
 § 39
 § 315
 § 315
 § 38
 § 315
 § 38
 § 315
 § 315
 § 48
 § 38
 § 9
 § 38
 § 21
 § 1
 § 48
 § 315
 § 1
 Art. 7
 § 48
 § 315
 § 38
 § 9
 § 9
 § 38
 § 38
 § 48
 § 68
 § 6
 § 6
 § 4
 § 133
 § 133
 § 2
 § 4
 § 1
 Art. 22
 § 2040
 § 4
 § 2
 § 2
 § 6
 § 9
 § 10
 § 6
 BGH 
 BGH