Source: https://www.ra-kotz.de/untervermietung_verweigerung_durch_vermieter.htm
Timestamp: 2017-09-26 21:42:55+00:00

Document:
Untervermietung – Verweigerung durch Vermieter - RA Kotz
Untervermietung – Verweigerung durch Vermieter
Az.: 12 O 507/12
1. Die einstweilige Verfügung vom 17.8.2012 wird bestätigt.
2. Die Verfügungsbeklagte hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Die Verfügungsklägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 22.3.2010 Gewerberäume in der XXX Berlin, an die Verfügungsbeklagte zum Zwecke des Betriebes eines Cafés bzw. einer Bar/ Lounge. In § 12 des Mietvertrages wird bestimmt, dass eine Untervermietung in jedem Einzelfall der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf (Anlage K1). Die Verfügungsbeklagte unterwarf sich durch notarielle Erklärung vom 31.3.2010 der sofortigen Zwangsvollstreckung bezüglich einer Räumungs- und Herausgabeverpflichtung der Mieträume in einem jeden Fall der Mietvertragsbeendigung (Anlage K2).
Die Verfügungsbeklagte geriet in Mietrückstand. Die Verfügungsklägerin kündigte das Mietverhältnis im Februar 2012, erwirkte gegen sie vor der Kammer (12 O 182/12) am 6.8.2012 wegen der bis Juni 2012 unbeglichenen Mieten ein Zahlungsurteil über mehr als 9.900,- Euro bei einer Monatssollmiete von 1.113,84 Euro und erteilte einen Zwangsvollstreckungsauftrag aus der notariellen Urkunde vom März 2010 bezüglich des Rückerhalts der Mieträume.
Nachdem der Gerichtsvollzieher mit Schreiben vom 17.7.2012 der Verfügungsbeklagten die Zwangsräumung am 10.8.2012 angekündigt hatte (Anlage K8), teilte ihm eine Frau XXX, bei der es sich um die Lebensgefährtin des Geschäftsführers der Verfügungsbeklagten handelt, mit Schreiben vom 5.8.2012 mit, dass sie über die Mieträume am 26.3.2012 einen Pachtvertrag mit der Verfügungsbeklagten geschlossen habe und dort seit April 2012 ein Restaurant betreibe (Anklagen K9, K10). Der Gerichtsvollzieher führte die Zwangsvollstreckung daraufhin nicht durch. Eine Untervermieterlaubnis der Verfügungsklägerin existiert nicht; sie nimmt Frau XXX gerichtlich auf Räumung und Herausgabe in Anspruch (LG Berlin 12 O 513/12); die Verfügungsbeklagte betreibt eine Zwangsvollstreckungsabwehrklage (LG Berlin 12 O 469/12).
Die Verfügungsklägerin befürchtet, dass die Verfügungsbeklagte einen weiteren Zwangsvollstreckungsversuch durch unerlaubte Untervermietung erneut unterlaufen werde.
Die Verfügungsklägerin hat antragsgemäß die einstweilige Verfügung vom 17.8.2012 erwirkt, auf die verwiesen wird, in der der Verfügungsbeklagten unter Androhung von Ordnungsmitteln untersagt wurde, die Mieträume an Dritte unterzuvermieten oder Dritten in sonstiger Weise zum selbständigen Allein- oder Mitgebrauch zu überlassen.
Nach dem Widerspruch der Verfügungsbeklagten beantragt die Verfügungsklägerin, die einstweilige Verfügung vom 17.8.2012 aufrecht zu erhalten.
Die Verfügungsbeklagte beantragt, die einstweilige Verfügung aufzuheben und den Antrag auf ihren Erlass zurückzuweisen.
Sie meint, dass das Erfordernis eines eigenen Räumungstitels gegen einen Dritten, der im Vollstreckungstitel nicht namentlich bezeichnet werde, durch das Untervermietverbot unterlaufen werde.
Wegen des übrigen Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlage Bezug genommen.
Die einstweilige Verfügung ist gemäß §§ 936, 925 Abs.2 ZPO zu bestätigen. Der ihr zugrunde liegende Antrag ist zulässig und nach §§ 935, 940 ZPO begründet.
Der Verfügungsanspruch ergibt sich aus § 12 des Mietvertrages der Parteien. Danach bedarf die Untervermietung in jedem Einzelfall der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Verfügungsklägerin, die sie in Bezug auf Frau unstreitig nicht erteilt hat, mangels entsprechender Information auch nicht hätte erteilen können und im Hinblick auf den erfolglos gebliebenen Zwangsvollstreckungsauftrag auch nicht erteilen muss. Zwar darf der Vermieter eine Untervermieterlaubnis nicht willkürlich und nicht ohne Prüfung der Interessen seines Vertragspartners verweigern, hier kommt eine derartige Interessenabwägung jedoch weder im Fall der Untervermietung an Frau XXX noch in einem etwaigen neuen Einzelfall in Betracht, weil das Mietverhältnis der Parteien unstreitig beendet ist. Selbst wenn kein zu einer fristlosen Kündigung berechtigender Rückstand nach § 543 Abs. 2 BGB bestünde oder bestanden hätte, ist die Verfügungsklägerin nicht verpflichtet, eine Untervermieterlaubnis zu erteilen, weil dadurch der Sinn und Zweck der notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfung der Verfügungsbeklagten in die Räumung und Herausgabe der Mieträume vereitelt werden würde, denn einen Untervermieter betrifft dieser Titel nicht. Die Verfügungsklägerin ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt gehalten, sich dieses Titels durch eine Untervermieterlaubnis faktisch zu begeben und schon gar nicht im Hinblick auf den titulierten Zahlungsanspruch gegen die Verfügungsbeklagte. Die Verfügungsbeklagte hat daher jegliche Untervermietung zu unterlassen.
Der Verfügungsgrund ist ebenfalls erfüllt und liegt in der Abwehr und Vorbeugung einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung der Verfügungsklägerin durch die Machenschaften der Verfügungsbeklagten. Die Verfügungsklägerin hat ein schützenswertes rechtliches Interesse daran, dass ihr titulierter Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht durch eine reale oder nur vorgetäuschte unerlaubte Untervermietung vereitelt wird. Wenn die Verfügungsbeklagte meint, dass ihr Einwendungen gegen die notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung gemäß § 767 ZPO zustehen, hat sie diese gerichtlich geltend zu machen. Es stellt aber ein allzu leicht durchschaubares und unredliches Verhalten dar, wenn der Mieter von Gewerberäumen trotz hoher Mietschulden und trotz der Kündigung oder trotz einer konkret absehbaren Kündbarkeit die Mietsache behalten will und versucht, sich der Zwangsräumung durch eine unerlaubte und bis zur Räumungsankündigung auch nicht offen gelegte Untervermietung an einen Freund, Verwandten oder – wie hier an die Lebensgefährtin des Geschäftsführers – zu entziehen. Darin liegt nicht nur ein allgemein bekannter und verbreiteter Trick, sondern eine bewusste Schädigung des Vermieters, dem die Rückgabe der Mietsache dadurch vorenthalten werden soll. Dem kann die Verfügungsklägerin hier im Wege der einstweiligen Verfügung entgegenwirken, um einer Wiederholung dieses vertragswidrigen Verhaltens der Verfügungsbeklagten vorzubeugen.
Da sich das Unterlassungsgebot einer nochmaligen unerlaubten Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gegen die Verfügungsbeklagte als (ehemalige) Mietvertragspartei richtet, wird durch die einstweilige Verfügung auch kein Räumungstitel gegen den Dritten geschaffen. Die Widerspruchsbegründung der Verfügungsbeklagten geht daher an der Rechtslage vorbei.
Der Androhung der Zwangsmittel liegt § 890 Abs.2 ZPO zugrunde.
Da die einstweilige Verfügung selbst Vollstreckungstitel nach § 929 ZPO ist und dieses Urteil die einstweilige Verfügung bestätigt, bedarf es keines Ausspruchs über die vorläufige Vollstreckbarkeit (Umkehrschluss aus § 708 Nr.6 ZPO, vgl. Zöller/ Herget, 29.Aufl., R.8 zu § 708 ZPO).

References: § 12
 § 12
 § 543
 § 767
 § 890
 § 929
 § 708
 § 708