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Timestamp: 2019-11-13 19:33:00+00:00

Document:
Boletín de Pequeñas Noticias Nº 455
Miércoles 8 de Febrero de 2012 - Nº: 455
Administradores y encargados firmaron por un 18%
Las tres entidades de administradores y la federación que nuclea a los encargados firmaron un acuerdo de aumento salarial del 18% para este año Se otorgará en dos etapas: el 12% en febrero y el 6% en abril.
[BPN-08/02/12] Un mes antes de lo previsto, el 23 de enero pasado las tres entidades de administradores que representan a los empleadores -CAPHyAI, AIERH y UADI- acordaron con la FATERyH un aumento de un 18% para el año en curso.
El presidente de la CAPHyAI, Daniel Tocco, ratificó la información y detalló que la primera escala del aumento será de un 12% y se...
Santa María le respondió a Tocco
Víctor Santa María desmintió que se haya caído el aumento de un 5% para el pasodo mes de octubre: "vamos por mucho más que eso" También desmintió haber recibido presiones del Gobierno nacional y adelantó que "es un error limitarse a la inflación".
El SECLITO sale a competir con el mercado privado
Ahora el SERACARH ofrece profesionales para la tramitación del Certificado de Edificio Seguro También promete tarifas especiales para los adheridos a CAPHyAI, AIERH, UADI y al mismo SERACARH.
Otro excluido podrá incluirse
El Juzgado Nº 13 de la CABA obligó a la Dirección de Defensa y Protección al Consumidor a reinscribir un segundo administrador excluido Se trata de una medida cautelar resuelta el 29 de diciembre pasado.
Adm. Pablo Luppi
"Lo que yo quiero es trabajar"
Pequeñas Noticias entrevistó al administrador que la justicia obligó a reincorporar al RPA Relató las circunstancias que le impidieron reempadronarse, las consecuencias que le trajo su baja del Registro y sus deseos para el futuro.
El Tigre tiene su propio RPA
El municipio de Tigre creó un Registro Público de Administradores obligatorio Los consorcios autoadministrados reciben el mismo tratamiento que los administradores profesionales Están incluidos los barrios cerrados y clubes de campo.
Alicia Giménez apoya el nuevo Libro de Proveedores
Alicia Giménez, presidenta de UCRA, apoya el Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores Consideró que se puede llevar de la misma forma que el Libro de Ascensores Advirtió que el SUTERH no se animará a usarlo para recaudar cargas sociales de los proveedores y sus trabajadores.
Consorcios verdes
La Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires convirtió en Ley el proyecto del diputado Abrevaya que propicia el uso de paneles fotovoltaicos en edificios porteños Se fomentaría este método de ahorro energético con un descuento en el ABL que va desde un 20 a un 80%.
Sobre "Reglamentación de la Ley Nº 3.254/09"
Pasé de pagar 400 a 1.000 pesos
Viene con 10 o 20 poderes
Hasta acá todo parece normal
Esta gente es mayoría en el consorcio
Ahora este buen señor se acuerda de nosotros
La unidad 1 y 2 pertenece a un mismo dueño
Arrojan hacia mi casa todo tipo de objetos
I Encuentro de Sectores de la Propiedad Horizontal
En octubre de 2011, entidades de administradores y de encargados latinoamericanos realizaron una reunión para trabajar en conjunto con el objetivo de mejorar las condiciones de los encargados y sus familias La próxima reunión será en Brasil en marzo de 2012.
Gallo habló de todo y sobre todo
Gallo y Ritondo proyectan realizar reformas a la Ley 941 Luppi podría ser reinscripto definitivamente en el RPA sin esperar el fallo de la justicia Se ampliaría la feria administrativa hasta el 15 de marzo Gallo busca en alguna entidad del sector un lugar físico para recibir las DDJJ’s.
Defensa al Consumidor de la CABA
Gallo fue ratificado en su cargo
Macri y Larreta firmaron el decreto que confirmó a Juan Manuel Gallo al frente de la dirección general de Defensa y Protección al Consumidor.
La CAPHyAI, la Ley 941 y las disposiciones de la DGDyPC
Llamamiento a administradores y consorcistas a luchar unidos
La CAPHyAI llamó a administradores y consorcistas asociados a un debate público para elaborar estrategias contra la Ley 941 y las disposiciones de DGDyPC Todavía no fue establecido el cronograma de reuniones.
¡Un aplauso para los solidarios!
Durante el 2011, Pequeñas Noticias respondió 110 dudas enviadas por sus lectores en la sección Rincón Solidario La convivencia en los edificio fue el tema que generó más consultas entre los lectores de Pequeñas Noticias Le siguieron las dudas sobre cuestiones laborales y en tercer lugar aquellas relacionadas con el desempeño de los administradores.
Crisis energética en Santa Fé
Grupos electrógenos para los consorcios nuevos
Los consorcios nuevos de Santa Fé podrían tener que estar equipados con grupos electrógenos Un generador para un edificio de 12 pisos podría costar 70 mil pesos.
El Comité Permanente de Seguridad propuso consejos para que los usuarios utilicen el ascensor correctamente La aplicación de estas recomendaciones ayudan a prevenir accidentes.
Sobre "Palomas sin control"
por la Sra Lidia Agüero
¡¡No aclaren... que oscurece!!
¡Jorge desde Mendoza!
El presidente de la CAPHyAI, Daniel Tocco, ratificó la información y detalló que la primera escala del aumento será de un 12% y se aplicará a los sueldos de febrero mientras que la segunda será de un 6% y comenzará a regir con los sueldos de abril.
Hasta el 2 de febrero, el SUTERH no había informado sobre el aumentó ni en su sitio Web ni lo hizo Víctor Santa María vía Facebook.
Por el momento este acuerdo se encuentra a la espera de su homologación por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social.
Otros temas del convenio
Aunque el presidente de la CAPHyAI aclaró que éste será el aumento que regirá hasta la apertura de las nuevas paritarias en marzo del 2013 adelantó que seguirán las conversaciones sobre otros temas relativos al convenio vigente.
La antigüedad sería uno de ellos. Según explicó Tocco en determinado momento se estableció que por año se pague el 2% del sueldo básico de un ayudante permanente sin vivienda de cuarta categoría. Si bien se corrigió y a partir del 1 de mayo de 2009 la bonificación por antigüedad para los trabajadores de las categorías de media jornada, suplente y jornalizados se redujo a la mitad quedó una gran cantidad de trabajadores de media jornada cobrando el dos porciento previo a la corrección: "hoy hay encargados de medio tiempo, con este sistema, que cobran más de antigüedad que de sueldo", aclaró Tocco.
Jubilados y paritarias
El primer día de este mes, la presidenta de la Nación anunció que en marzo los jubilados percibirán un aumento en sus haberes del 17,62%. En esta oportunidad el aumento que recibirán los encargados y el sector pasivo serán, porcentualmente hablando, casi iguales.
Efemérides consorciales: el 10/02/2010, el presidente de la Fundación Liga del Consorcista (LCPH), Dr. Osvaldo Loisi, realizó una propuesta para reglamentar 11 puntos de la nueva Ley 941 a pedido del Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO)
www.facebook.com/vsm2.0
[BPN-08/02/12] "Esa información publicada no es cierta. Es un intento de la patronal que nosotros no aceptamos. Vamos por mucho más que el 5%", aclaró Víctor Santa María, titular del SUTERH, en su Facebook, el pasado 20 de enero a las 13:43.
De esta forma contestó -dos días después de publicado el Boletín de Pequeñas Noticias- a las declaraciones del Adm. Daniel Tocco, presidente de la CAPHyAI, quién había evaluado que el 5% de aumento acordado en octubre pasado "es como una etapa superada. Considero que si quieren negociar algo –sobre todo por el mes en el que nos encontramos- será más para el convenio" [BPN Nº 454 del 18/1/12: "Se cayó el aumento del 5%"].
Por otra parte, el 17 de enero y desde su blog personal Santa María aclaró que "nadie del gobierno se acercó, al menos a mí, para poner un tope a nuestra paritaria"
Consideró que es "aventurado" hablar hoy de un porcentaje aunque dio algún indicio cuando adelantó que "es un error limitarse a la inflación. Quedarían fuera muchos puntos para mejorar la calidad de vida de los trabajadores". Aclaró que ellos tienen "una paritaria muy activa, en la que se trabaja y discute no sólo en cuestiones salariales (si bien es un tema central), sino también se abordan cosas como las condiciones de trabajo, licencias, vacaciones".
Por último, separó el destino de sus propios reclamos a los del resto de los gremios: "es utópico pensar en una negociación igual para todos los sindicatos. Cada sector tiene su propia dinámica, sus propias necesidades. Su propia realidad".
Efemérides consorciales: el 15/02/2010, el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista (LCPH), le pidió al Dr. Carlos Tomada, Ministro de Trabajo de la Nación, que "permita la presencia -en carácter de veedores- de la prensa especializada, en las discusiones que supuestamente se llevan a cabo como fundamento de cada convenio colectivo del sector". Argumentó que "la medida evitaría que la opinión pública considere a esas reuniones como meros conciliábulos".
[BPN-08/02/12] Años anteriores el Gobierno nacional homologó en primer término los convenios de algunos de los gremios más cercanos por los valores que se deseaba pautar para el resto de las negociaciones en curso.
Con Moyano este año no se va a poder contar como sí sucedió –por dar un ejemplo- en el 2008. Sin embargo, dadas las características atípicas del sector de la propiedad horizontal, se firmó un convenio colectivo entre el gremio de los encargados y las entidades de administradores por una cifra claramente cercana a las expectativas oficiales: 18% <ver nota>.
Según información publicada en medios digitales, las partes "continúan en tratativas para analizar cuestiones salariales y atinentes a la negociación colectiva en el marco de convenio" aunque el presidente de la CAPHyAI descartó que haya más ajustes salariales en lo que va del año.
De todas formas, cuando se conozca el texto final homologado pueden aparecer planillas salariales que no condicen con los porcentajes informados, adicionales, extras o cambios en la forma de calcular haberes –como ya sucedió en el pasado- que alejen el aumento real del "porcentaje oficial". En ese caso, habrá que entenderlos como la necesidad de cumplir con dos objetivos: por una parte satisfacer la demanda interna de la base gremial y por la otra la de cuidar la delicada trama de relaciones construidas con el proyecto oficial.
El Gobierno nacional no parece dispuesto a aceptar aumentos salariales por encima del 18% y diariamente da fuertes señales en este sentido. Sin embargo, desde la vereda de enfrente, el titular de la CGT, Hugo Moyano, con no menos voluntad, abre frentes de conflictos para acercar lo más posible los número finales a un 25%.
Esta puesta en marcha no fue gratis. Habría en el seno de la CGT una fractura: según varios medios nacionales, el secretario general del sindicato de choferes de taxi, Jorge Omar Viviani, admitió que existen "divisiones" en el seno de la CGT por las diferencias entre Moyano y el Gobierno. Viviani dijo que el titutal de camioneros plantea algunas cuestiones "que a lo mejor no representan al conjunto de la CGT".
Por otra parte, el 1º de febrero, la presidenta de la Nación, Cristina Fernández de Kirchner, expresó su preocupación por el desarrollo de las negociaciones paritarias. Según declaró no fijará una pauta salarial, pero advirtió que usará todos los instrumentos a su alcance para que empresarios y gremios negocien en función de la rentabilidad. Es más, anunció que el Gobierno controlará las negociaciones paritarias a través de una comisión interministerial que seguirá de cerca la rentabilidad de cada sector para evitar que se desborden las discusiones salariales.
Efemérides consorciales: el 15/02/2010, el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista (LCPH), envió una carta al AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal) -en su carácter de representante de los empleadores- para que haga lo "que esté a su alcance que morigere el creciente malestar de la población que vive o trabaja en edificios de propiedad horizontal, por el hecho de que ninguno de sus supuestos representantes la consulta sobre decisiones que van a incidir directa e indiscriminadamente sobre su bolsillo".
EL SECLITO está integrado por las entidades signatarias de los CCT.
[BPN-08/02/12] El nuevo Servicio de Resolución de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal (SERACARH) puso a disposición del público en general la tramitación del Certificado de Edificio Seguro. A través de un volante publicitario ofrecen "profesionales habilitados y capacitados en relevamiento de edificios y con experiencia en el área de asesoramiento y asistencia técnica en Higiene y Seguridad".
En el mismo prospecto promete tarifas especiales de $800 para los socios adheridos a CAPHyAI, AIERH y UADI. También ofrece una tarifa de $900 para los adheridos al mismo SERACARH, aunque en su sitio Web no se informa cómo hacer este trámite ni las características que tiene la categoría societaria de "adherido".
¿Para qué fue creado el SECLITO?
Según el sitio de la institución, www.seracarh.org.ar, su misión "es brindar a los trabajadores y empleadores un espacio imparcial, que posibilite la negociación de sus respectivos intereses" y sus objetivos son:
"a) Constituirse como un servicio desde el cual se gestionan los conflictos, a través de la aplicación de métodos de negociación asistida como ser facilitación, conciliación, mediación y arbitraje,
b) Conformar un espacio propio a las relaciones laborales derivadas del CCT 589/10 (homologado por resolución Nº 704/10 y 705/10) y los que en el futuro se firmen ajustándose a los señalamientos apuntados en la materia por la organización internacional del trabajo (OIT) y
c) Fomentar las tareas y/o actividades de investigación y capacitación relacionadas con la resolución pacífica de controversias, otorgando especial prioridad a aquellos temas relacionados con el derecho del trabajo, la comunicación, la convivencia, y la seguridad social".
Este organismo está sostenido por la contribución de los empleadores (los consorcios) del 0,5% del salario bruto del total de los trabajadores del sector.
El "SECLITO", nombre informal con el que también se llama al SERACARH, se creó con la firma de los Convenios Colectivos de Trabajo N° 589/10 y 590/10 el día 16 de abril de 2009 y está compuesto por seis integrantes, tres por la parte sindical y otros tres por la parte empleadora más dos suplentes, uno por cada parte. El SUTERH de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires cuenta con un integrante, FATERYH cuenta con dos y el AIERH, la UADI y la CAPHyAI tienen un representante cada uno
Efemérides consorciales: el 16/02, falleció el vicepresidente de la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC) y de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), ingeniero Bernardo Pollack, en el Sanatorio Santa Isabel luego de una larga y penosa enfermedad.
Los delegados consideraron que el problema central "es la injusticia padecida por el trabajador de edificio".
[BPN-08/02/12] El 28 de octubre pasado representantes de entidades de administradores y gremiales de Argentina, Brasil, Chile, Paraguay, Perú y Uruguay se reunieron en esta ciudad para trabajar en conjunto con el fin "de mejorar las condiciones del trabajador y su familia en el sector, como así también el diálogo entre éstos y las cámaras".
La reunión –que tuvo la modalidad de un seminario- fue convocada por FATERyH a través de la Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios (UITEC). En la misma, cada uno de los participantes expuso la problemática de su país y presentó propuestas a fin de mejorar la migración de los trabajadores del sector entre los países de Latinoamérica presentes en el encuentro.
Durante éste se estableció una serie de compromisos con la finalidad de analizarlos en profundidad y -en un futuro encuentro en el mes de marzo del 2012 en Brasil-, firmar entre las partes un acuerdo marco.
La noche anterior los representantes participaron de una cena de camaradería en el restaurante El mirasol aunque no se aclaró en cuál de sus sucursales.
El borrador de un acuerdo marco
Según un informe publicado por la UITEC en su sitio Web que ya no se puede descargar, los delegados de los países asistentes consideraron que el problema central "es la injusticia padecida por el trabajador de edificio en América Latina [...a causa de...] la falta de respeto hacia la persona del trabajador".
Según consignaron "el sindicalismo está simbolizado por la sociedad como ’malo’ [... y] el trabajador como ‘indigno’ de derechos sociales. Se piensa que la solución implica, por una parte, comprender cómo son percibidos por la sociedad y por otra parte, reaccionar frente a esta mala simbolización con capacitación y comunicación estratégica en ambas direcciones".
Como solución al problema para revertir esta situación propusieron "...la cooperación entre los dos sectores, sindicatos y cámaras, tratando de gestar una nueva simbolización de roles y funciones de cada uno, como así también el derecho natural al respeto que se traduce en el libre acceso a los derechos civiles y sociales que señala la OIT" [sic].
"Se cree que el modo de comenzar es buscar un punto de interés en común entre las partes, es decir, algo que ambas puedan simbolizar como 'valor', y trabajar en la comunicación del mismo en sus sectores. Este punto en común se esbozó en los siguientes temas: comunicación en medios específicos y masivos, continuidad en seminarios de trabajo conjuntos, participación en medios y redes sociales, publicaciones en revistas de los sectores de los compromisos asumidos y acciones conjuntas de interés para la comunidad" [sic]. Además consideraron que "el trabajo en equipo es la clave para avanzar sobre la dignidad de ambas partes".
Representaron al sector empleador bajo la denominación de "cámaras de propietarios y consorcistas":
Juan Manuel Acosta y Lara (AIERH), Daniel Tocco (CAPHyAI), Víctor Pérez (CAPHyAI), · Osvaldo Primavesi (UADI), Daniel Casati (UADI), Solange Dos Santos de Brasil, Juan Carlos Latorre de Chile, Carlos Lima Morra de Paraguay, Héctor Dupont Abo de Uruguay y Pablo Senatore también de Uruguay.
Los trabajadores argentinos fueron representados por: Víctor Santa María, Osvaldo Bacigalupo, Juan Lotumulo, Jorge Tapia y Emilce Cuda.
De otros países latinoamericanos participaron: Paulo Ferrari de Brasil, Gabriel Cordova de Chile, Luis Sánchez Hidalgo de Chile, Guliano Silva Bustos de Chile, Luis Vallejos Hartel de Chile, Alfredo Ganoza de Perú, Patricia Plada de Uruguay y César Teijon de Uruguay.
Qué es la UITEC
Según definen en su sitio Web, "la Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios es una asociación regional de los sindicatos del sector edificios, condominios, limpieza, mantenimiento y vigilancia que promueve la defensa de los derechos del trabajador a nivel iberoamericano, buscando el mejoramiento de su calidad de vida y la de su grupo familiar.
Fue creada en 2006 y agrupa a diferentes entidades gremiales de Argentina, Brasil, Chile, Uruguay y Venezuela. La UITEC posee también vínculos con diversas organizaciones gremiales de Colombia, Ecuador, España, Paraguay, Perú y Portugal.
Impulsa la creación y el fortalecimiento de sindicatos desarrollando actividades y proyectos de interés para los trabajadores de América Latina y la Península Ibérica. Además, la UITEC busca ser un interlocutor regional de los trabajadores de edificios y condominios ante los organismos internacionales, gobiernos y entidades empresarias".
Quiénes dirigen la UITEC
El presidente es Víctor Santa María, Secretario General de FATERyH; el vicepresidente es Paulo Roberto Ferrari, presidente de la Federación Nacional de Trabajadores de Edificios y Condominios (FENATEC) de Brasil, la secretaría la lleva Oscar Rojas, secretario general del Sindicato Obreros de Maestranza (SOM) de Argentina y el secretario general es Osvaldo Bacigalupo
Perlitas: La justicia llevada al extremo es una extrema injusticia. (Grafton)
[BPN-08/02/12] El pasado 29 de diciembre un segundo administrador excluido quedó habilitado a reinscribirse en el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA a partir de un fallo judicial.
En este caso el juez Guillermo Scheibler del Juzgado Contencioso, Administrativo y Tributario de la CABA Nº 13 ordenó a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) permitir al administrador Marcelo Luis Sackmann solicitar su inscripción como administrador de consorcios.
Es el segundo caso en que la justicia porteña obliga a la DGDyPC –por medio de una medida cautelar hasta que se estudie la cuestión de fondo- a incluir a un administrador excluido de RPA. El primer caso fue el 29 de diciembre cuando el Dr. Osvaldo Otheguy, al frente del Juzgado 8 de esta ciudad, falló a favor del Adm. Pablo Luppi <ver nota>.
Ambos casos fueron presentados a la justicia por el estudio del Dr. Jorge Martín Irigoyen y Asociados.
El juez Guillermo Scheibler sentenció que "sin que lo expuesto importe anticipar opinión alguna sobre el fondo del asunto, debe decirse que más allá de los motivos -por cierto, no expresados- que habrían llevado al actor a no cumplir con el reempadronamiento establecido por la autoridad de aplicación dentro del plazo previsto para ello, lo cierto es que, en esta etapa preliminar del proceso, pareciera prima facie que la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor se habría excedido en el ejercicio de las potestas que le fueron atribuidas por decreto 551-GCBA-2010 al inhabilitar al actor -mediante el artículo 2º de la diposición en crisis- a ejercer su actividad lícita durante el plazo de doce meses.
Ello así, puesto que tal restricción sobrepasa las facultades instrumentales e interpretativas asignadas y afecta directa y severamente el derecho fundamental a trabajar de la parte actora, por lo que no podría más que ser dispuesta por el Poder Legislativo. De este modo, la limitación temporal [de un año] impuesta para la admisión de nuevas solicitudes aparecería manifiestamente ilegítima, ya que fue establecida por la Dirección precitada [DGDyPC] fuera del límite de su competencia y en invasión de potestades propias de otro poder".
Por último, luego de estos argumentos, el juez resolvió "hacer lugar a la medida cautelar solicitada y, en consecuencia, [...] la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor deberá permitirle solicitar su inscripción como administrador de consorcios".
Los argumentos de la demanda giraron entre otros temas sobre los límites de las incumbencias entre el Poder Ejecutivo y Legislativo. Adujo que en este caso el Ejecutivo porteño se habría arrogado atribuciones que sólo le pueden competer al Legislativo. Según Sackmann pese a que el Decreto 551/10 (Decreto Reglamentario de la nueva Ley 941) habilita a la DGDyPC al dictado de "normas instrumentales y procesales" a los fines de la aplicación de la Ley 941 "ha dictado arbitrariamente una norma de fondo [NR: o sea que incumbe al Poder Legislativo] que impone a los administradores ya inscriptos en el RPA -beneficiarios de derechos adquiridos- la obligación de reempadronarse, bajo apercibimiento de baja automática".
El administrador excluido continuó argumentando frente al juez que "la DGDyPC dispuso como sanción la baja automática de los administradores que no cumplan con la (ilegítima) reinscripción. Por su parte, se agravan y magnifican estas violaciones al impedir a los administradores dados de baja el ejercicio de su actividad lícita, afectando los mandatos vigentes de muchos consorcios. Finalmente, establece una suerte de pena de infamia, al ordenar la notificación de la baja a los consorcios en los cuales se hubiere desempeñado".
"Para ser lo suficientemente claros", continúa Sackmann, "mientras en el resto del país rige el Art. 128 del Código Civil, en razón de lo cual todos los hombres que alcanzan la mayoría de edad (18 años) son capaces para ejercer todos los actos de la vida civil; en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires los administradores de consorcios alcanzados por la disposición impugnada hemos sido objeto de una flagrante capitis diminutio, a modo de inhabilitación anual".
Por último resumió su condición expresando que "pese a no haber sido sancionado, no haber estafado a consorcio alguno, cumplir dentro del ejercicio de una actividad lícita con [el cumplimiento de] la totalidad de la normativa vigente, fui dado de baja del Registro de Administradores [...y...] me encuentro actualmente completamente impedido de ejercer mi actividad, pese a estar en condiciones de ser nuevamente empadronado"
Perlitas: A quienes se aproximen a tí con riquezas, respóndeles con compasión. A quienes se acerquen a tí con su rango, respóndeles con justicia. (Huanchu Daoren)
[BPN-08/02/12] El Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA adelantó a Pequeñas Noticias que ya tiene una reunión programada con el legislador Cristian Ritondo (PRO) para trabajar "alguna reforma a la Ley 941 en la Legislatura porteña".
Aclaró que se van a concentrar en "algunos temas relacionados con la implementación y en hacerle algunas correcciones que surgieron con la experiencia de dos años. Vamos a trabajar en una mejor implementación y en temas prácticos que a veces son fáciles de escribir y difíciles de implementar. A veces en una ley se escriben utopías que son imposibles de cumplir", aclaró Gallo. En este sentido agregó: "queremos una implementación más fácil que nos ayude a trabajar. Le vamos a corregir muchas cosas por ley para no tener que andar sacando disposiciones y tener que hacer parches".
Por último, sobre este tema, adelantó que trabajará únicamente con el legislador porque "no son temas jurídicos de fondo sino relativos a la implementación" aunque luego aclaró que no descartaba que pueda llegar a hacer alguna consulta con las entidades involucradas en el sector.
Hay esperanza para Luppi
Sobre el caso de Pablo Luppi[1] Gallo declaró podrían tener en cuenta su situación particular y permitirle reempadronarse en el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA sin esperar el fallo definitivo de la Justicia: "lo podríamos tener en cuenta por su situación particular. Habría que ver bien el caso y si es cierto -y lo puede demostrar- que su incumplimiento se debió a haber contratado a Documenta lo vamos a tener en cuenta", y agregó: "de ser real que fue damnificado por Documenta va a tener una resolución favorable sin esperar que se expida la justicia". Hay que tener en cuenta que -al día de hoy- la medida cautelar existente obliga al RPA a reempadronarlo.
Ya en el terreno administrativo, Gallo detalló que "van a hacer una distinción –que de hecho aclaró que la están haciendo- entre los administradores que tuvieron un problema de salud o con alguna gestoría de consorcios por la cual fueran estafados y los que nunca quisieron hacer nada". Y aclaró: "también sabemos que hubo administradores que no hicieron nada, que presentaron amparos y fueron rechazados".
Gallo explicó que como política general van a apelar todos los amparos que falle la justicia, lo cual no quiere decir que después no tomemos la decisión que corresponda según cada persona: "vamos a evaluar caso por caso a ver si corresponde", aclaró. De todos modos puntualizó que los amparos ya resueltos son una medida cautelar pero la decisión de fondo todavía falta".
Juan Manuel Gallo adelantó que en estos días estaría prorrogando la feria administrativa hasta el 15 de marzo si bien al momento no habría sido publicada en el Boletín Oficial ninguna disposición en tal sentido.
Explicó a este medio que la obra que se viene realizando en el predio donde funciona el RPA y el Laboratorio de Ensayo de Materiales se viene retrasando. Relató que, si bien los arquitectos responsables habían prometido una fecha determinada, lo concreto es que los plazos se cumplieron y todavía no se finalizó.
Donde presentar las DDJJ’s
Con la extensión de la feria administrativa se complican las presentaciones de las DDJJ’s de los administradores que ya a esta altura deben presentar dos años juntos: las del 2010 y del 2011. En este sentido Gallo adelantó que está viendo la posibilidad de conseguir un lugar específico para recibirlas.
"Vamos a ver si pedimos ayuda a algunas entidades o algunos organismos relacionados con propiedad horizontal para que nos presten un lugar físico. Aquellas que nos quieran ayudar van a ser bienvenidas", ofreció el director general de Defensa y Protección al Consumidor
[1] BPN Nº 453 del 5/1/12: "La justicia obligó a incluir a un administrador excluido"
Perlitas: Una cosa no es justa por el hecho de ser ley. Debe ser ley porque es justa. (Montesquieu)
Adm. Pablo Luppi.
[BPN-08/02/12] "Lo que yo quiero es trabajar", declaró el Adm. Pablo Luppi durante el curso de una entrevista que le realizó Pequeñas Noticias en su oficina del barrio de Caballito. "Quiero poder llevar un ingreso digno a mi casa", agregó.
Estas declaraciones las realizó poco después que la justicia local dictaminara que Defensa y Protección al Consumidor de esta ciudad debía reempadronarlo luego de haber sido dado de baja del Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA por no haber cumplido con ese trámite [BPN Nº 453 del 5/1/12: "La justicia obligó a incluir a un administrador excluido"].
Pequeñas Noticias: ¿Por qué no te reempadronaste a tiempo?
Osvaldo Luppi: Antes que nada quiero aclarar que en aquellos tiempos yo tenía mucho trabajo. Conocí una empresa llamada Documenta e hice con ellos el curso de actualización. En un momento dado me propusieron hacerme el trámite para el reempadronamiento. Eso me resolvía los dos problemas: el del tiempo y el cumplir con la normativa así que les entregué todos los papeles necesarios y les aboné una suma importante porque quería aprovechar también para sacar algunos libros que ellos tramitaban. Pasó el tiempo y cuando empecé a reclamar por resultados me decían que sí, que ya te vamos a llevar las cosas y así con dilaciones llegó el momento que no me atendieron más. Poco después me enteré que quebraron y se fueron.
PN: ¿Qué pasó entonces?
OL: Se me cayó todo porque todos los papeles los tenían ellos. Cuando quise comunicarles al RPA lo que me había pasado las oficinas de Patricias Argentinas estaban cerradas. Yo quería preguntarles: ¿qué hago?. No tenía ni manera de reempadronarme ni de poder explicar lo mío. Se me cerraron todas las puertas...
PN: ¿Cuánta plata perdiste con Documenta?
OL: Habrán sido entre dos mil y tres mil pesos.
PN: ¿Qué pasó cuando te enteraste que no ibas a poder trabajar por un año?
OL: Con Documenta quebrada y el RPA cerrado empecé a ver qué podía hacer pero no tenía opciones. Yo para no quedarme un año sin trabajar por no reempadronarme había hecho los papeles como corresponde. Mi numero de registro en el RPA es el 854 o sea que cuando se creó el registro fui temprano a hacer las cosas. Y también cumplí con los plazos de las declaraciones juradas, documentación original que también perdí con Documenta.
Cuando pensé que por este tema no iba a poder trabajar un año me sentí a la miseria porque pensé: ¿de qué vivo?. Yo vivo de esto, mi familia vive de esto y tenemos gente que nos ayuda [empleados] que también viven de esto.
PN: ¿Cómo reaccionaron los consorcios que ya estabas administrando?
OL: En aquel momento yo tenía 20 consorcios y ahora ya he perdido varios porque al conocerse que estoy fuera del RPA me han pedido que me vaya. Es más, hasta han tirado panfletos en el edificio donde tengo la oficina y en toda la manzana alertando que estoy dado de baja. Debe haber sido gente de uno de mis edificios aunque no se bien de cuál.
PN: ¿Este tema te ha perjudicado económicamente?
OL: Esto me ha traído un perjuicio gravísimo. He perdido edificios grandes porque lo primero que te dicen es: "vos estás dado de baja". Entonces uno convoca a una asamblea para explicar y mostrar la documentación de que dispone pero la baja ya está.
Esto se complica porque la gente dice que nosotros los administradores somos todos malos y cuando encuentran que estás dado de baja del registro se cae toda la confianza y lo primero que te dicen es "gracias". En los edificios grandes donde uno puede generar más honorarios porque hay más gente, también más gente entra en todo esto y fue así que el más grande que teníamos en el barrio de Santa Rita lo perdimos.
Eso nos generó que hoy tengo una facturación muy disminuida aunque tengo que seguir cumpliendo con un montón de compromisos.
PN: ¿Cómo llegaste al Dr. Jorge Martín Irigoyen?
OL: A Martín Irigoyen lo conozco por referencias. Llego a él por una persona a la cual yo quiero mucho que es la Dra. Diana Sevitz. Ella me dijo: "andá ahí que te van a solucionar el problema". Jorge me ayudó y me hizo todos los trámites. Ahí descubrí que era una excelente persona y abogado: las dos cosas.
Para colmo de males yo -en lo particular- estaba pasando por momentos familiares muy difíciles que se juntaron con este problema. Tanto a mi señora como a mi padre, que es una persona mayor, hay que operarlos por temas de salud.
PN: ¿Cuánto tiempo pasó desde que le llevaste el problema a Martín Irigoyen hasta que salió la medida cautelar?
OL: Menos de una semana.
A los consorcios que me quedaron les mostré la medida cautelar y se las expliqué. Pero todo los que habíamos perdido los perdimos. Eso no hubo manera de recuperarlo. En uno que estábamos en la cuerda floja por más que les presentamos la medida cautelar no les importó: una vez que se quiebra la confianza la gente te tiene miedo.
PN: ¿Qué sigue?
OL: Todavía figuro dado de baja en el padrón. Lo que ahora necesito es que yo figure otra vez de alta en el RPA tal cual estaba antes del reempadronamiento.
El otro día me llamaron de uno para pedir un currículo en uno y se fijaron en el padrón y no me encontraron. Cuando les presentamos la medida cautelar nos pusieron una cara como diciendo: "todo bien pero... aquí hay algo raro".
Por lo general cuando se cambia de administrador es porque hay algún lío o hubo algún lío. Algo pasó por lo cual se cambia. Es muy raro que se cambie un administrador porque se jubila porque el que se quiere jubilar le pasa la cartera a algún conocido.
En este contexto, cuando la gente ya tuvo líos y tiene que tomar un administrador piensa: "esta persona está dada de baja. Tiene una medida cautelar. Todo bien pero acá algo pasó. Encima todavía no aparece en el listado".
Uno lo puede explicar de la mejor manera posible pero hay que ver si la otra persona realmente cree todo lo que uno le dice y la duda lo pone a uno un escalón más abajo.
PN: ¿Pensás actuar civilmente contra la ciudad si la justicia resuelve a tu favor la cuestión de fondo?
OL: Si todo sale bien no sé si voy a actuar civilmente contra la ciudad por los daños y perjuicios que me produjo. Eso se lo dejo a mi abogado. Yo lo que quiero es trabajar. Lo que estoy tratando de buscar es poder seguir trabajando. Poder llevar un ingreso digno a mi casa. Lo que pasó, pasó
Perlitas: Es mucho más difícil juzgarse a sí mismo que juzgar a los demás. (A. Saint - Exupery)
La disposición que ratificó el nombramiento fue publicada el 24 de enero.
[BPN-08/02/12] El 10 de enero pasado, el Dr. Juan Manuel Gallo fue ratificado como director general de Defensa y Protección al Consumidor de la nueva secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana. Mediante el Decreto 36/12 (BO: 24/01/12), Mauricio Macri y Horacio Larreta nombraron a los funcionarios que integran el nuevo organismo que lidera el Cr. Eduardo Macchiavelli entre los que se encontraba Gallo.
La Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana
Durante el mes de diciembre se oficializó la nueva estructura del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires. Tal cual estaba previsto por la ley de Ministerios del GCABA (Ley 4013), se estableció la constitución de once ministerios de los cuales dos son nuevos: el de Modernización y el de Gobierno; cinco secretarías (sólo una nueva, la de Gestión Comunal y Atención Ciudadana) y seis organismos fuera de nivel.
De la Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana dependerán las subsecretarías de Atención Ciudadana (con las direcciones generales de Atención Vecinal, Gestión de Calidad y de Defensa y Protección al Consumidor, y las Unidades de Atención Ciudadana), Descentralización y Participación Ciudadana (con la Dirección General de Coordinación Comunal y Participación Ciudadana, y el Consejo de Coordinación Intercomunal) y Espacio Público Comunal (con las direcciones generales de Obras Comunales y de Coordinación del Mantenimiento del Espacio Público Comunal) y la Dirección Técnica Administrativa y Legal.
Se estableció que los directores generales o equivalentes, tienen a su disposición para la contratación de personal 8.500 unidades retributivas que están valuadas en 1.65 pesos cada una lo que da un total de 14.025 pesos
Perlitas: Más vale poco con justicia, que mucho con derecho. (Luis Peña Kanafany)
Sergio Massa, intendente del municipio de Tigre (provincia de Buenos Aires).
[BPN-08/02/12] El 6 de enero de este año, Sergio Massa, intendente de Tigre promulgó la Ordenanza 3.233/11 que creó un Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, Barrios Cerrados o Clubes de Campo.
Aunque aparentemente parecen bastante similares, al hacer una comparación exhaustiva, la Ordenanza 3.233 es sensiblemente diferente a la Ley 941 de la CABA, no tanto por los temas que agrega sino por aquellos que no menciona.
Es de destacar que la ordenanza se aplica también a los consorcios autoadministrados tanto en la obligatoriedad de su inscripción como en sus obligaciones, la presentación de declaraciones juradas anuales y las infracciones que les pudieran caber. Por otra parte, la ordenanza no establece –a diferencia del RPA de la CABA- un procedimiento administrativo para las denuncias de los copropietarios.
Funcionará bajo la órbita del Departamento Ejecutivo en lugar de Defensa y Protección del Consumidor como sucede en esta ciudad y es obligatoria para aquellos que administran no sólo consorcios de propietarios si no también barrios cerrados y clubes de campo.
Los administradores dispondrán de 90 día para inscribirse a partir de la sanción de la ordenanza el 27 de diciembre por el Consejo Deliberante de ese municipio.
Los inscriptos no tendrán la obligación de presentar ni el Certificado del Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal ni el Informe del Registro de Juicios Universales. Lo que sí deben presentar es el número de CUIT y la constancia de inscripción en Ingresos Brutos.
No establece –a diferencia de la Ley 941- la duración del mandato del administrador ni el plazo de entrega de la documentación en caso de cesar en sus funciones.
No obliga a los administradores a entregar una declaración jurada de bienes para su consideración a la asamblea de propietarios ni a tomar un seguro de responsabilidad profesional. Tampoco hace mención a la forma en que el consorcio pactará los honorarios con el administrador.
La ordenanza establece para los administradores dos obligaciones centrales: La primera es la de "contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que reúnan los siguientes requisitos: título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga y acreditación de seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo". La segunda es realizar las declaraciones juradas anuales.
Las DDJJ’s
Las declaraciones juradas anuales contendrán sólo datos sobre dos temas: la lista de consorcios en los cuales desempeñan sus tareas, detallando "las altas y bajas producidas en el período" y "los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, los correspondientes a la seguridad social, aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese".
Las liquidaciones mensuales
No regula los contenidos de las liquidaciones de expensas. El RPA porteño le dedica a este tema 8 puntos con datos que obligatoriamente el administrador debe consignar (artículo 10º).
No obliga a informar los juicios en los que está involucrado el consorcio ya sea como demandante o demandado.
Las infracciones y multas
Las infracciones en las que podría incurrir un administrador son cinco:
1) "el ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto",
2) "la contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los requisitos previstos",
3) el falseamiento de los datos de inscripción,
4) el no presentar la DDJJ y
5) el no haber acreditado su calidad de inscriptos en el registro en la totalidad de los consorcios donde presten servicios, al comienzo de la primera asamblea ordinaria o extraordinaria.
El monto de las sanciones por infracciones a la ordenanza lo determinará la Subsecretaría de Faltas del Ejecutivo del partido de Tigre y no está relacionado con ningún ítem de la escala salarial del sector.
Sergio Massa nació en San Martín, provincia de Buenos Aires, el 28 de abril de 1972 y estudió en la Facultad de Derecho de la Universidad de Belgrano donde se graduó de abogado.
Desde el año 2002 hasta el 2007 ocupó el cargo de Director Ejecutivo de la ANSES y fue jefe de Gabinete de Ministros de la presidente Cristina Fernández de Kirchner desde el 23 de julio de 2008 hasta el 7 de julio de 2009.
En el 2011 fue electo intendente de Tigre por el Frente para la Victoria con más del 73% de los votos.
[BPN-08/02/12] La CAPHyAI llamó a sus administradores y consorcios asociados a un debate público en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires con el objeto de "elaborar una estrategia para lograr que cese una situación de injusticia y precariedad legal" nacida –según ellos- de la Ley Abrevaya (Ley 3.254) y las disposiciones del la DGDyPC de la CABA.
Este llamado lo realizó la entidad de administradores mediante una circular distribuida entre sus asociados el 9 de enero pasado y firmada por el Consejo Directivo.
Según expresó el comunicado, la Ley 941 y su modificatoria la Ley 3.254 "además de ser inconstitucionales modificando una ley nacional, han producido una grave distorsión en todo lo que hace al desarrollo de los consorcios".
El Consejo Directivo aclaró, desde el inicio de la comunicación, que la entidad que dirigen fue "la primera que objetó la Ley 941 del GCABA y su modificatoria o ampliatoria la Ley 3.254, llamada Ley Abrevaya, estando en trámite legal la presentación judicial efectuada por la CAPHyAI".
Según expresaron dichas leyes locales ocasionaron: "incremento de las expensas; inseguridad jurídica a los consorcios y administradores; superposición de controles; carga burocrática y controles sobre los consorcios, inéditos e ilegales; aliento a la existencia de empresas monopólicas y practicas desleales del mercado y exceso y superposiciones de normas contradictorias que no favorecen a la transparencia".
La circular agregó que "nunca estuvimos de acuerdo con las cataratas de normas surgidas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires; siempre hemos intentado establecer una cuota de prudencia en las mismas" y explicó que "todo surge de la existencia de una legislación nacida sin el más mínimo análisis y tal vez [producto] de las apetencias políticas de algún legislador advenedizo".
"Paradójicamente a los que se pretendió defender (los consorcios / los consorcistas) son ahora las víctimas de esta situación producto de una alocada carrera para el dictado de nuevas normas, resoluciones, libros, obligaciones que producen no sólo el incremento de las expensas sino una situación de inseguridad jurídica permanente", explicaron.
Por último prometieron que "a tal fin iniciaremos unas jornadas de esclarecimiento con la participación de todos los sectores involucrados [y] oportunamente haremos saber la convocatoria correspondiente"
Perlitas: Casi todos los crímenes que castiga la ley se deben al hambre. (François René de Chateaubriand)
[BPN-08/02/12] "A mí me parece perfecto que haya un Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores porque de esta manera se puede saber quién circula por el consorcio, aporta al consorcista seguridad, el conocimiento de quién es la persona que está trabajando, para qué y bajo qué modalidad", declaró Alicia Giménez, presidenta de UCRA, a Pequeñas Noticias.
Por otra parte agregó: "de esta forma se va a evitar que trabajen en los consorcios proveedores que contratan personal en negro. Es una forma de terminar con la informalidad laboral y aporta a la seguridad porque si trabaja en el consorcio una persona que no tiene ART y se accidenta, ¿quién paga?: el consorcio".
Por último declaró que los administradores cumplen muy poco con el artículo 11º de la nueva Ley 941 que establece requisitos básicos para contratar personal para el consorcio y explicó que es por eso que las multas más importantes que se determinaron fueron para las infracciones al mismo.
¿Quién va a llevar el libro?
La Sra. Giménez reconoció que no le quedó claro cómo se va a llevar ese libro y –sobre todo- quién lo va a llevar. "Para mí el encargado no tiene que ser quién deba llevar ese libro pero en este momento no tengo una idea acabada de quién tendría que llevarlo", explicó.
Sin embargo, a lo largo de la entrevista, trazó un paralelo entre el Libro de Proveedores y el Libro de Ascensores: "tomando como ejemplo el libro de ascensores, cuando el personal de mantenimiento viene al consorcio, el encargado le da el libro al ingeniero quién lo llena y lo firma".
La presidente de UCRA consideró que esa podía ser una solución posible: "que sea el mismo proveedor el que llene el libro. Por otra parte el encargado cuando recibe –por ejemplo artículos de limpieza- firma los remitos que lo recibió y no por eso recibe un plus. A mí me parece que este libro se puede llevar igual que el libro de ascensores", resumió.
Según ella el administrador tendría que revisar el libro periódicamente –como hace con el de ascensores- y si encuentra un error llamar al proveedor para que lo aclare.
La denuncia de Hernández
En relación a la denuncia de Jorge Hernández, presidente de FRA, de que el "Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores" fue creado para que el SUTERH pueda recaudar las cargas sociales correspondientes a los trabajadores de los proveedores que ingresen al consorcio[1], la Sra. Giménez advirtió que "podrían hacerlo si quieren pero no sé si se va a animar porque nosotros no se lo vamos a permitir".
Por último amenazó: "si esto llega a la Suprema Corte se acaba porque la propiedad privada existe. ¿Cómo van a mandar ellos dentro de los consorcios lo que se tiene que hacer?".
[1] BPN Nº 453 del 05/01/12: "El SUTERH puso el Libro de Proveedores"
Perlitas: Cuando pienso que un hombre juzga a otro, siento un gran estremecimiento. (Robert de Lamennais)
[BPN-08/02/11] Durante el pasado 2011, Pequeñas Noticias publicó la respuesta de 110 preguntas realizadas por sus lectores. Las dudas fueron respondidas en la sección Rincón Solidario del boletín por diferentes profesionales y colaboradores que ofrecen su ayuda y asesoramiento de forma solidaria.
Los temas más importantes que acercaron los lectores fueron tres y se llevaron más de la mitad de las consultas realizadas. La convivencia dentro del edificio y con los vecinos linderos se llevó el 24,14%. Le siguieron las consultas sobre temas relacionadas con el personal del edificio con un 16,38% y las relativas al desempeño de los administradores alcanzaron casi el 13%. El resto de las consultas sumaron un 46,55% y los temas se repartieron entre dudas contables, problemas con la interpretación de los reglamentos de copropiedad, diferencia entre gastos ordinarios y extraordinarios, pedido de opiniones con respecto a reparaciones en edificios y consultas sobre las nuevas normas emanadas del GCBA que los edificios deben cumplir entre otros temas.
Los colaboradores que más dudas respondieron fueron la Dra. Diana Sevitz, abogada, mediadora y coconductora del programa de radio Consorcios Hoy, con 20 respuestas. La siguió el Dr. Jorge Maldonado, miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal con 19 respuestas y la Dra. María Cristina Carrera, especialista en Derecho Laboral, respondió consultas en 17 oportunidades.
Pequeñas Noticias además contó con la colaboración de los marplatenses Dr. Juan Antonio Constantino y Dr. Alberto Aníbal Gabás; los contadores Viviana Grinberg, Diego Medwed y Sebastián Wolkowicz; Mercedes García, presidenta de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA (ADEPROH); la Dra. Victoria Loisi de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH); el Dr. Jorge Resqui Pizarro, coordinador de Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo); el Dr. Cristóbal Orlando Ruano, ex directivo de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y Emilio Rossi, especialista en protección contra incendios.
El objetivo de esta sección es ayudar a los lectores del Boletín de Pequeñas Noticias con las inquietudes que tengan sobre temas relacionados con la propiedad horizontal y fue inaugurada con una consulta sobre un cobro por vía judicial el día 16 de septiembre del año 2002
Perlitas: Si supiéramos comprender, no haría falta perdonar. (Ignacio Larrañaga)
Paneles solares en el puesto de Gendarmería del Paso de San Francisco (Catamarca).
[BPN-08/02/12] El 24 de noviembre pasado se aprobó en la Legislatura porteña una ley cuyo objetivo es "establecer en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires un régimen de incentivo para promover el uso de sistemas de captación de energía solar, con el propósito de producir energía eléctrica, generar agua caliente o calefaccionar ambientes". Podrán ser beneficiarios los dueños de viviendas particulares o los consorcios de propietarios ya sea éstos nuevos o usados. La ley lleva el número 4.024 y fue publicada en el Boletín Oficial el 24 de enero de este año.
El monto de la reducción impositiva –según establece la ley- será determinado por el Poder Ejecutivo quién deberá enviar a la Legislatura, para su aprobación, dentro de los noventa días de sancionada una propuesta de reducción tributaria con relación al ahorro de energía convencional a través del uso de generación fotovoltaica o térmica que aprovechen la energía solar.
Según Sergio Abrevaya (PODES CC), legislador con mandato cumplido y autor del proyecto, aquellos que opten por este sistema, obtendrán una reducción del 20 al 80% del tributo a pagar en concepto de ABL.
La ley promulgada tiene tres finalidades: "fomentar la utilización de energía limpia y proveniente de fuentes renovables, disminuir la producción de los gases del efecto invernadero y disminuir el consumo de energía proveniente de fuentes no renovables".
Los beneficiarios del incentivo están obligados a utilizar la energía eléctrica o térmica generada por los sistemas que hayas instalados –ya sean fotovoltaicos o térmicos- y a realizar las operaciones de mantenimiento y reparaciones necesarias para mantenerlas en adecuado estado de funcionamiento y eficiencia.
La Agencia de Protección Ambiental -que será la autoridad de aplicación de la nueva ley- en la reglamentación desarrollará en forma detallada las operaciones de mantenimiento y la periodicidad en que deberán realizarse en los dos tipos de instalaciones de energía solar previstos.
La nueva ley prevé dos sistemas que pueden ser beneficiarias del incentivo:
Equipos de generación fotovoltaica: Los sistemas destinados a la captación de la radiación solar para producción de energía eléctrica en pequeña escala, con el fin de autoconsumo en las instalaciones eléctricas interiores.
Equipos de generación térmica: Los sistemas de captación y utilización de energía solar térmica de baja temperatura para la producción de agua caliente y apoyo a la calefacción
Foto gentileza Fabiana Lizarralde
Perlitas: Un acto de justicia permite cerrar el capítulo; un acto de venganza escribe un capítulo nuevo. (Marilyn vos Savant)
Grupo electrógeno portatil.
[BPN-08/02/12] Los edificios en construcción de Santa Fé podrían tener que instalar obligatoriamente grupos electrógenos como parte de su equipamiento regular. El gobernador de esa provincia, Antonio Bonfatti (Frente Progresista, Cívico y Social), propuso el pasado 24 de enero que los municipios exijan a los edificios en construcción la instalación de generadores para paliar los inconvenientes en el suministro de energía eléctrica en su provincia. Así lo informó el medio digital LaCapital de Rosario el 25 de enero pasado.
"No debería haber edificios nuevos sin generador, valen migajas en relación a la obra", argumento Bonfatti. Sin embargo, según reflejó el medio, los empresarios del sector se mostraron escépticos sobre el impacto de esta alternativa: "no es la solución de fondo, y además impactará en la red de gas natural", advirtió Marcelo Passardi, presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV).
Bonfatti reiteró en la radio local La Ocho (AM 839) el diagnóstico que viene dando junto a la Empresa Provincial de la Energía (EPE) sobre la situación energética de su provincia: "hay que decirle la verdad a la gente: no vamos a solucionar mágicamente este tema en un tiempo corto. Hay que seguir invirtiendo, no hay otro camino. Lo que se hizo en estos cuatro años ha dado resultados positivos. Sino lo hubiésemos hecho, la cantidad de clientes (afectados) se hubiese multiplicado por muchos más".
Es de destacar que actualmente sólo en el área central de Rosario se están edificando 250 torres. De acuerdo a un reciente relevamiento realizado por LaCapital, adquirir un equipo para abastecer un edificio de 12 pisos con dos ascensores, luces de los palieres, y dos bombas de agua tiene un costo de 70 mil pesos.
O sea que sólo para estas torres –de tener sólo 12 pisos- el costo adicional e inicial para construir estos edificios no bajaría de 17,5 millones de pesos. A esto, ya finalizada la obra, habría que agregarle gastos de mantenimiento regulares, mecánica, repuestos y, por último, su reposición
Foto gentileza J&F Maquinarias – Grupos electrógenos.
Perlitas: Si haces lo que no debes, deberás sufrir lo que no mereces. (Benjamin Franklin)
[BPN-08/02/12] El Comité Permanente de Seguridad, integrante de la Federación de Asociaciones y Cámaras de Ascensores de la República Argentina (FACARA), recomendó ciertas pautas para el uso seguro del ascensor. Esta iniciativa surgió a partir de la cantidad de accidentes producidos no solo a los usuarios sino también al personal de mantenimiento de los mismos aunque la entidad no brindó estadísticas sobre el tema.
Antes de ingresar, los usuarios deben verificar que el ascensor esté al nivel del piso y respetar la capacidad máxima de carga. El comité remarcó la importancia del comportamiento dentro del ascensor: no se deben hacer movimientos bruscos en la cabina ni introducir las manos o los pies en los agujeros de las puertas tijeras.
Con respecto al uso infantil, los niños deben estar alejados de las puertas del ascensor, deben estar acompañados de un adulto en todo momento y deben descender primero.
En el caso de que el ascensor se detenga fuera de los pisos, no se debe intentar descender por los propios medios: se debe pulsar la alarma y esperar a ser asistido. A su vez, no se debe rescatar a las personas atrapadas sino acudir a la empresa de mantenimiento de ascensores.
Además, indicó que los usuarios no deben detenerse entre las puertas del ascensor ni forzarlas en ningún momento. En caso de incendio o inundación, se deben utilizar las escaleras y no el ascensor.
El Comité Permanente de Seguridad es un organismo integrante de FACARA y está compuesto por ingenieros expertos en seguridad en transporte vertical. Según informaron a este medio, el Comité trabaja junto a la División Siniestros de la Superintendencia Federal de Bomberos de la Policía Federal Argentina, con el fin de reducir los accidentes en ascensores.
Este año va a realizar una campaña de concientización llamada "Capitán Zero" que llevará a cabo en las escuelas primarias estatales y privadas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y tiene el objetivo de prevenir accidentes en los ascensores.
Perlitas: Conservemos nuestras bocas cerradas y nuestras plumas secas hasta que conozcamos los hechos. (A. J. Carlson)
Sobre "Palomas sin control" por la Sra Lidia Agüero
Sobre el tema de palomas, escuche por TV un reportaje a un señor que no recuerdo su nombre pero estuvo como director o encargado del Zoológico y comentaba que el medio más eficaz son "cebos anticonceptivos".
Realmente habrá que utilizar varios medios a fin de lograr el objetivo de controlar lo que ya es una plaga.
Perlitas: La única persona que escucha a ambas partes en una discusión es el vecino (Ruth Brown)
Sobre "Reglamentación de la Ley Nº 3.254/09" por la Adm. María Elena Fernández
Con referencia a lo publicado en el correo de opinión en el Nro. 453 del 6 de enero de 2012, estoy muy de acuerdo con lo mencionado por la Sra.Teresa Villanueva.
Los administradores deberíamos unirnos junto con los propietarios, para resolver el tema de gastos innecesarios a los consorcistas y tareas que no corresponden a los administradores.
¿El Gobierno deslinda toda su responsabilidad a los administradores, amenazándonos con multas? Esto es inadmisible.....
Perlitas: Nadie ensucia el agua que va a beber. (Olivia González)
¡¡No aclaren... que oscurece!! por el Sr. Raúl Guinzburg
A partir de la promulgación de la Ley N° 941 que creó en la CABA un Registro Público de Administradores se suscitaron grandes polémicas y controvertidas opiniones, entre asociaciones de consorcistas, de administradores y de expertos consorciales. A raíz de ello y según un proyecto de Sergio Abrevaya se sancionó la Ley 3.254 del 8 de noviembre del 2009 en la que se realizan modificaciones y agregados al texto original.
El decreto reglamentario N° 551/10 establece en su Artículo 4°.- “Desígnase a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor como autoridad de aplicación de la Ley Ley N° 941 -texto conforme Leyes N° 3.254 y 3.291-, quedando facultada para dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la mejor aplicación del citado régimen legal y la presente reglamentación”. Esto en virtud de que por Decreto N° 179/10 se modificó la estructura organizativa de la Jefatura de Gabinete de Ministros, estableciendo entre las responsabilidades primarias de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor la de “administrar e implementar los registros necesarios para la defensa y protección al consumidor“.
Y todo esto –leyes, reglamentaciones- para aclarar el significado de las mismas y su aplicación. Sin embargo aquí es cuando no sólo no es suficiente para despejar las dudas que pueden presentarse en su interpretación sino que crea sombras sobre ello.
Ello es así por cuanto algunas disposiciones tomadas por el órgano de aplicación (Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor), atentan directa o indirectamente en contra de los intereses de los consorcios y a favor de los administradores que se pretende regular. Por ejemplo la obligación del Libro de Edificio Seguro, Libro de Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua Potable, Seguro de Caución por daño ambiental, Registro de Mantenedores, reparadores, fabricantes e instaladores de instalaciones fijas contra incendio, adquisición de máscaras antihumo, Libro de Matafuegos, etc. que en muchos casos ya se hallaban normadas, hacen que no solo se aumenten los gastos de expensas sino que que se convierta a los consorcios en meras oficinas burocráticas y con el único fin de recaudar. Por otra parte muchas de éllas, según algunos juristas son inconstitucionales porque avasallan los derechos privados de los propietarios.
En la Ley 3.254 se establece en el artículo 13 que “el administrador, salvo disposición en contrario establecida en el reglamento de copropiedad y administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley”.
Esa frase (mínimo quórum) es la que ha despertado mayor oscurecimiento en las relaciones entre el administrador y el consorcio de propietarios. En la Ley Nacional N° 13.512 de Propiedad Horizontal se especifica en su Art. 9° que “al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: [...] b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública”. Lo mismo en su Decreto Reglamentario N° 18734 en su Art. 3° punto 7).” Designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones”.
Es decir que ese lamentable agregado, en general, estaría demás y para el caso de que en algún Reglamento de Copropiedad y Administración no se dispusiera esa cláusula (que estaría en contravención a la norma), debióse establecerse en forma más precisa.
A respecto, y tratando de dar claridad a su interpretación, el director de Defensa del Consumidor dictó la Disposición N° 3.570 en la que el “mínimo quórum” sería del 50% más uno de los propietarios del edificio con capacidad para afrontar y votar en asamblea. Y con esto se hizo la noche completa. Todos sabemos, condóminos y administradores que resulta imposible reunir en una asamblea de propietarios a un 50% de su conformación. Es realmente una utopía teniendo en cuenta que la mayor cantidad de propietarios los constituyen los edificios de 50 o más unidades. En ese sentido es evidente que al no conseguirse ese “mínimo quórum” el administrador podría perpetuarse en su función y de acuerdo con el Art. 13 de la Ley 941. Y ello es inadmisible ya que el administrador tiene la obligación de convocar a asamblea ordinaria una vez al año para presentar la memoria y balance del mismo y decidirse su continuación o no. En estas circunstancias el quórum corresponde única y exclusivamente al reglamento de copropiedad y administración.
Por otro lado se ha publicado información que indica que la asamblea de propietarios puede decidir la renovación o no del contrato del administrador con el voto de las tres cuartas partes (75%) de los que participan en la reunión. Algo más para pensar.
Raúl E.Guinzburg
Perlitas: Nadie se queja de tener lo que no se merece. (Jane Austen)
Quería consultarle por el siguiente tema:
Tengo una oficina en la planta baja de un edificio en el cual, hasta una reunión realizada en el mes de abril, según el reglamento, los gastos de reparación eran soportados por los propietarios.
En dicha reunión (a la cual no fui invitada) se estableció que de ahora en más los gastos sean soportados por el consorcio e incluidos en las expensas.
Vale aclarar que me refiero a gastos del tipo de filtraciones de agua de los que yo soporto el 30% y el resto se reparte entre los departamentos restantes que son 6.
Yo quisiera saber si es legal este cambio en las expensas ya que pasé de pagar unos $ 400 a $ 1.000 sin siquiera haber aprobado dicha modificación.
Lo que aquí hay que determinar es si se produjo o no una modificación del Reglamento de Copropiedad y Administración, como consecuencia de la decisión adoptada por la mayoría necesaria en una asamblea correctamente convocada, regularmente constituida, reglamentariamente desarrollada (del principio al fin) y debidamente notificada a los consorcistas que correspondan, como asimismo, si el acta de esa modificación fue elevada a escritura pública y el testimonio de la misma fue inscripto en el Regiatro de la Propiedad Inmueble.
Si no sucesió toda esta secuencia, completa, continúa vigente el texto original del Reglamento, el que en su artículo respectivo establece cuál es la forma en que se liquidan estas expensas.
Perlitas: Es una equivocación garrafal el sentar teorías antes de disponer de todos los elementos de juicio. (Sir Conan Doyle en Sherlock Holmes)
Quería hacerles una consulta. Actualmente me encuentro en el consejo de administración del edificio en el que vivo y quería saber si hay alguna limitación en el uso de poderes durante una asamblea fuera del reglamento del edificio, dado que en el mismo no hay ninguna limitación.
Además quería saber qué podíamos hacer para evitar abusos del poder, dado que un copropietario viene a las reuniones con poderes que van desde 10 a 20 y en la asamblea si somos 15 copropietarios es mucho.
Muchas veces estamos limitados a lo que el mencionado copropietario determina.
Si el reglamento de copropiedad y administración no limita la cantidad de poderes, deberán admitirse sin limitación de cantidad, ya que no existe ninguna disposición legal al respecto que respalde lo contrario.
No obstante me permito expresar algunas reflexiones:
a) los poderes son debidamente revisados y otorgados por copropietarios del edificio,
b) los representados que otorgan poder son siempre los mismos,
c) los integrantes del consorcio están en conocimiento de la cantidad de poderes dados a una misma persona que, evidentemente, tiene tiempo suficiente para recorrer el edificio, solicitando poderes, ya que resulta muy difícil creer que de 10 a 20 personas, los entreguen a ésta en forma espontánea.
d) Los integrantes del consejo de administración y propietarios que manifiestan su disconformidad, pueden solicitar poderes a vecinos de su confianza, si se organizan para distribuir la tarea de recolectar poderes, se podría obtener un equilibrio en las asambleas evitándose, así, la posible monopolización de las decisiones en una sola persona.
Augurando para Pequeñas que se cumplan todos los sueños previstos, correspondientes al año 2012.-
Les comentamos: En el denominado sector guarda coches de nuestro consorcio, desde el mes de junio de 2011 dimos de alta a dos encargados que durante 6 años se desempeñaron en el mismo como vigiladores en carácter de monotributistas.-
Tienen a su cargo, además de sus tareas diarias normales, las suplencias permanentes de los días sábados desde las 13.00 horas hasta las 24.00 horas del día domingo. Esto suma 35 horas extras al 100% semanales.-
Hasta acá todo parece normal pero de la simple lectura de las liquidaciones mensuales de expensas surge que, desde su relación de dependencia (junio de 2011) hasta la fecha nuestro administrador no les abona las mencionadas horas extras y estos señores, por el momento, no reclaman el pago de su crédito a favor.-
De las reuniones con el administrador por un lado y con el personal por otro solamente surgen ambigüedades de ambos lados.-
Tenemos entendido que la Ley 20.744 faculta a los consorcistas a denunciar irregularidades laborales.-
Desde ya agradecemos cualquier tipo de ayuda que nos puedan brindar.
Francisco y otros
Con relación a su consulta no puedo dejar de hacerle notar que el administrador ha comprometido seriamente al consorcio al haber incurrido en fraude laboral, ya que ha tenido personal durante seis años en relación de dependencia haciendo inscribir al mismo como monotributista.
La jurisprudencia es unánime en sus sentencias tanto en primera como en segunda instancia en considerar que la circunstancia de la inscripción como monotributista de los trabajadores es una mera pantalla para encubrir la relación de dependencia.
La circunstancia de haberles dado el alta en forma extemporánea no es eximente alguno, ya que dicho personal puede intimar para que se les regularice la situación.
Es así entonces que el administrador ha puesto al consorcio en una situación de suma gravedad ya que ante el reclamo de los trabajadores éste deberá inscribirlos como trabajadores en relación de dependencia desde la fecha de su ingreso debiendo el consorcio abonar todas las contribuciones sociales y sindicales que están a su cargo y son adeudadas.
Siendo esta responsabilidad del administrador la situación merita una reunión urgente con el consejo de administración quien tiene como único fin controlar la gestión del administrador.
Este es el órgano idóneo para exigir al administrador que regularice la situación de los empleados haciéndose cargo de los gastos que de ello deriven y para que presente toda la documentación que respalde los pagos efectuados al personal como así también que las retenciones que a los mismos debe efectuarles estén en legal tiempo y forma.
Recomiendo que la intimación sea efectuada en forma fehaciente (entiéndase por ejemplo carta documento que es lo ritual).
Su silencio y/o evasivas en la respuesta puede generarle graves sanciones ya que debe ser denunciado ante la autoridad competente.
Para el supuesto que el consorcio no constara con un consejo de administración y/o éste se negare a cumplir con sus funciones, los copropietarios pueden intimar al administrador para que llame a una asamblea extraordinaria.
Todo ello debe efectuarse antes de iniciar cualquier tipo de denuncia ya que según sus propios dichos hay contradicciones y/o ambigüedades entre los trabajadores y los dichos del administrador por lo que es conveniente munirse de la documentación para arribar a la verdad que solamente puede surgir de los recibos de sueldo y demás libros que está obligado a llevar el administrador, incluyendo los comprobantes de las irregularidades en la inscripción.
En nuestro edificio hay publicidad en las medianeras y el producto de ese ingreso se lo lleva la constructora ya que dice que así figura en el reglamento de copropiedad.
Yo pregunto, ¿ya que esta gente es mayoría en el consorcio, puede hacer ésto por ley o podemos hacerle juicio por considerarnos estafados por dicha empresa y tener el edificio sin mantenimiento desde hace años?
Desgraciadamente la empresa tiene derecho al cobro de dichas publicidades porque son reservas emergentes del reglamento de copropiedad, que por su naturaleza contractual, lo previsto en él es ley para el cosorcio, aplicandose al caso los Arts. 1137 y 1197 del Código Civil.
Este "abuso" nace a partir de una "inconstitucionalidad" emergente del decreto reglamentario (Art. 1º del 18734) de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta última previene que son los copropietarios en asamblea los que deben redactar, otorgar e inscribir el reglamento de copropiedad (Art. 9) pero luego el decreto reglamentario autoriza a las empresas constructoras que se disponen a contruir edificios en P.H. que redacten el reglamento, que regirá luego para todos los consorcistas. Entonces las empresas se aprovechan de tal "inconstitucional" facultad, para reservarse no solo las publicidades de medianeras, sino las de la terraza, antenas, carteles etc, pero también se suelen eximir del pago de expensas generalmente de locales que no los enajenan y quedan en su propiedad, y más aún, se reserva EL COBRO DEL CREDITO DE MEDIANERIA, o sea que si es un edificio construido lindero a un terreno, el día de mañana, cuando alquien decida hacer un edificio sobre ese terreno el cobro del aprovechamiento del muro medianero que debiera cobrar el consorcio, lo cobra la empresa constructora. Y si todo lo dicho no bastare se suelen reserva el derecho a "sobreedificar" es decir construir luego de terminado el edificio, más unidades sobre la cubierta común superior, de su exclusiva propiedad, cuando debieran ser del consorcio pues el espacio aéreo es de propiedad común, no de la empresa constructora.
Decimos que es una inconstitucionalidad porque nunca un decreto reglamentario de una ley, puede modificar lo previsto precisamente en esa ley que se reglamenta. Es decir bajo la excusa de reglamentar lo que se hace se deja sin efecto una norma de la ley y se la reemplaza por una norma del decreto reglamentario. Se viola el Art. 31 de la Constitucion Nacional, que es el de la jerarquía de las normas, las leyes nunca pueden ser modificadas por los decretos, pues están un grado más arriba. Aquí la Ley 13512 dice que el reglamento lo debe otorgar la asamblea de copropietarios, y el decreto dice que lo puede otorgar la empresa constructora.
En menor escala también entendemos que se trata de un caso ostensible de "abuso de derecho" que contempla el Art. 1071 del Codigo Civil, 2do. párrafo.
De todas formas puede haber medios y acciones judiciales a entablar para modificar el reglamento (ya que por vía asamblearia esto nunca se logrará en base a sus dichos de que "esta gente es mayoría) pero esto amerita ya una consulta con profesionales, excediendo el marco de este ámbito en que se desenvuelve la pregunta.
Este tema da para mucho más y ha sido motivo de dedicación expresa de nuestra parte en varios de nuestros libros, pero por respeto a la brevedad que merece la respuesta, creo que la misma cumple la finalidad por Ud. perseguida.
Ante todo los felicito por el sitio, es muy completa y me sirvió bastante.
Ahora necesito por favor que me orienten:
El administrador de mi edificio renunció de golpe sin previo aviso por medio de un e-mail.
Por libro de actas se designó un miembro del consejo para los cobros y él estuvo de acuerdo.
Como no venía y los proveedores querían cobrar lo llamabamos y nada. Tuvimos que empezar a pagarles los miembros del consejo.
Ahora este buen señor se acuerda de nosotros y manda carta documento al consejo y al edificio sin argumentos.
El único problema que dice tener es que nosotros tomamos decisiones sin consultarlo.
La gente está con nosotros.
En principio si el administrador por vía mail renunció, debemos recordar que esta es una de las maneras para desvincularse de su cargo y es un acto unilateral teniendo efectos jurídicos, entre ellos la obligación de rendir cuentas, entregar la documentación del consorcio y por sobre todas las cosas no puede realizar ninguna actividad más para el consorcio, como representarlos, abonar deudas o contraer obligaciones a nombre de su mandante (el consorcio).
No comprendo, entonces, por qué éste se volvió a vincular con el consorcio dejando constancia en el libro de actas que prestaba acuerdo para que fuera otro que hiciera las veces de "administrador", si no tenía más vínculo con el consorcio. En este caso era un miembro de consejo que hacía de administrador, pues él había renunciado.
Primer error permitirle intervenir nuevamente en los asuntos de su mandante, al que previamente había presentado la renuncia.-
Segundo error llamarlo nuevamente para que abone a proveedores, cuando, reitero, había renunciado, en otras palabras "ya estaba afuera". A continuación Ud. relata que envía carta documento, intimando al consorcio que se han tomado decisiones sin consultarlo.
Desconozco todas las cuestiones por las cuales el administrador intempestivamente, según su relato, tomó la decisión de renunciar, por un medio tan impersonal como es un mail, sin explicar las razones del alejamiento.
Tampoco es de mi conocimiento los asesoramientos legales brindados al consorcio, que desde mi humilde opinión fueron errados, para tomar las decisiones que Ud. relata, que son sin haber analizado la documentación, como quedó redactado en actas.
Con los pocos elementos aportados, nada más que manifestaciones sobre hechos ocurridos, y sin la posibilidad de ver las actas de asamblea o la intimación del ex administrador, es difcícil para mí marcar una estrategia a seguir en este caso, que por cierto, no es ni común ni frecuente.
En atención a ello,sugiero contar con un asesoramiento legal para que analice en su conjunto todas las actuaciones desde la renuncia del administrador en adelante para poder contestar a la intimación del mismo e intimarlo a que cumpla con todas las obligaciones que conlleva la decisión de poner fin a un mandato.-
Esperando haber respondido a su pregunta, la saludo muy atte.-
Estoy por tomar un consorcio de propietarios pequeño (5 unidades) pero con graves problemas.
A pesar de estar con reglamento de propiedad encuadrado dentro la la Ley N° 13.512 nunca la respetaron y siguieron hasta hoy sin recibir ningún tipo de sanciones. Las distintas disposiciones que fueron apareciendo las desconocían.
Ocurre que la unidad 1 y 2 pertenece a un mismo dueño.
La unidad 1 es un local comercial y la unidad 2 es una vivienda. Entre las dos el porcentaje es del 58,18%. Este propietario no quiero cumplir con ninguna norma que signifique pago de expensas.
El porcentaje de la unidad 3 es de 11,59% y está en poder de un banco próxima a ser rematada.
Los únicos que desean poner todo en orden son la unidad 4 y 5 y entre los dos el porcentaje es del 29,67%.
Ellos entienden que ante cualquier situación que ocurra son responsables y es por ello que desean regularizar todo.
No tienen administrador ya que los administradores se cansan y se retiran. Los acuerdos que se pudieran hacer con el propietario con mayor porcentaje quedan entre los distintos abogados que han pasado y que luego de un tiempo se retiran sin más explicaciones que decir " no pueden hacer nada".
La limpieza la hace una persona fuera de cualquier contrato laboral.
Hay un pequeño porcentaje de 0,56% que aparece en el reglamento como planilla de unidades complementarias que son las azoteas de las unidades 2, 3, 4, 5. pero no aparece un porcentaje para cada unidad, solo el metraje. En este caso no sé si se divide ese porcentaje en partes iguales o hay que sacar el porcentaje exacto y en ese caso no sé cómo hacerlo.
¿Qué se puede hacer si el que tiene el mayor porcentaje no acepta administrador, no quiere pagar honorarios ni nada?
Atento a la pregunta por Ud realizada, es poco lo que puedo adelantarle sin revisar concienzudamente su reglamento de copropiedad y administración. Ello porque generalmente los reglamentos establecen algún tipo de control o contralor para este tipo de casos donde algún propietario pueda tener “mayoría automática”.
Tampoco aclara Ud. si el edificio se encuentra en la Ciudad de Buenos Aires, donde en caso de incumplimiento a la normativa municipal, puede denunciarse esta circunstancia ante las autoridades de la Ciudad.
Sin perjuicio de lo arriba expuesto, habrá que analizar juntamente con la documentación concerniente a su consorcio, la posibilidad de solicitar judicialmente la implementación de medidas autosatisfactivas.
Estas medidas no son receptadas por toda la jurisprudencia, pero atento a las especiales circunstancias del caso, existirían elementos para estudiar la posibilidad de su pedido judicial.
Vivo en una casa en Capital Federal.
Por la línea de fondo de dicha casa linda un edificio de aproximadamente 14 pisos y desde las ventanas del mismo arrojan hacia mi casa (patios, terrazas y techos), todo tipo de objetos. Los más peligrosos son, a mi criterio (si bien no los únicos) colillas de cigarrillos encendidos que ya me han provocado daños en un toldo que finalmente tuve que quitar.
Como si esto fuera poco en forma intermitente en el tiempo, arrojan huevos que impactan sobre paredes y vidrios y que provocan daños directos sobre pinturas, paredes, vidrios, pisos y/u objetos propios, etc..
Hace dos años aproximadamente he efectuado un par de llamadas al administrador y no he obtenido siquiera una respuesta.
Ciertamente estoy harto de soportar estas conductas y estoy colocando un sistema de cámaras para monitorear y grabar y así poder identificar claramente a la/los propietarios que arrojan dichos desperdicios.
Aquí va la primera pregunta: ¿es aceptada por los tribunales la prueba en soporte fílmico?
Como segunda pregunta desearía saber si es de posible aplicación solicitar al juzgado que oportunamente intervenga, una "astreinte ", aparte de los daños y perjuicios, hasta que cesen las contravenciones.
Sin más saludo a Uds. muy atentamente.
Respondiendo a su consulta con relación a la prueba en soporte fílmico, le comentamos que el proceso civil se rige por el código de procedimiento. No existen normas específicas que regulen la administración de justicia en formato electrónico y/o soporte fílmico y de audio. Se aplican en forma supletoria las normas generales sobre prueba contenida en el Código Procesal.
Sin perjuicio de ello, respecto de la apreciación de la prueba los jueces forman su convicción respecto de la prueba, de conformidad con las reglas de la sana crítica, esto permite que el Juez pondere otros medios de prueba no contemplados específicamente en la normativa procesal. En efecto, el Juez dispone de la facultad de admitir, ordenar, valorar e interpretar distintos elementos de prueba, que le permitan formar su convicción respecto de los hechos alegados por las partes.
El principio de libertad probatoria es relevante al considerar el tema de evidencia digital. Como los medios de prueba electrónicos y/o audiovisuales no están expresamente contemplados en los Códigos Procesales, la validez de la prueba digital se fundamenta en el sistema de libertad probatoria y en la amplia potestad del juez para su interpretación.
De la misma forma, la aplicación de astreintes resulta discrecional del Juez en caso de considerarlo.
Vuelvo a consultarlos nuevamente pero esta vez es con relación a las vacaciones del encargado: el encargado toma 20 días de vacaciones pero una parte corresponde a febrero y el resto a marzo.
Yo sé que debo pegarle los 20 días de vacaciones y los días trabajados de febrero y de marzo.
Dentro de sus días de vacaciones hay feriados. ¿Cómo los computo? ¿Como días trabajados?
Hola María, este particular mes de febrero tiene 3 días feriados: el 20, el 21 y el 27. Cuando cuentes los días hábiles (de lunes a sábado) que le corresponde de vacaciones, estos días los salteas como si fueran días domingos. Lo que notarás es que se incrementan los días corridos pero así lo estipula el convenio colectivo de la actividad en el Artículo 12 inciso c) "Un período continuado de descanso anual, conservando las retribuciones que recibe durante el servicio de:
* Veintiocho días hábiles cuando la antigüedad al servicio del empleador exceda de veinte años"
Siempre encuentro en vuestra página lo que necesito para despejar dudas referentes a la vida consorcial, por lo que les agradezco mucho y los felicito por su trabajo. En esta oportunidad la duda es muy puntual: ¿Cómo se liquidan las vacaciones de un empleado que tenemos como "personal jornalizado menos de 18 horas semanales". Esta persona trabaja 5 días por semana, con una jornada de 3 horas, por lo que le estamos pagando unas 66 horas mensuales, por 22 días, incluyendo a veces feriados, que se pagan aunque no los trabaja a pesar que en el convenio dice que el jornalizado cobra por horas trabajadas. La antigüedad es de 8 meses. Desde ya muchas gracias.
Hola Flor, la respuesta a tu consulta está en el Artículo 12 inciso d) que paso a transcribirte: "Los/as trabajadores/as suplentes gozarán de las vacaciones totales establecidas en el inciso c) cuando trabajen más de la mitad de los días laborables comprendidos en el año calendario o aniversario de trabajo de conformidad con las normas legales vigentes. Los/as trabajadores/as suplentes que no reúnan el tiempo mínimo percibirán en concepto de vacaciones el salario correspondiente a un día por cada veinte días efectivamente trabajados o fracción mayor de quince días hasta los cinco años de antigüedad. Luego de cinco años de antigüedad y hasta los diez el salario por vacaciones se duplicará y desde los diez años en adelante se triplicará."
En este caso el valor del día de vacaciones será exactamente igual al día de trabajo y por la misma cantidade de horas: no hay plus vacacional.
Si bien el inciso habla de "percibir" y no de "gozar" las vacaciones, es una práctica más que habitual que el trabajador goce de sus vacaciones, o sea se las tome y no las trabaje.
No sé cómo se hace para poder ver las noticias que me mandan cuando deseo abrirlas. ¿Me debo suscribir?
Espero sus noticias. Soy de Mendoza
Hola Jorge, el boletín es totalmente gratuito por lo tanto si no podés leer las noticias es porque no estás conectado a la hora de intentar abrirlas para leer.
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Número de Edición: 455 (1º edición)

References: Resolución 
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 Artículo 12
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