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Timestamp: 2018-04-21 09:54:00+00:00

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Artikel unter 'Makler'
MITEIGENTÜMER-VERMIETUNGSVERWEIGERUNG
Verweigert der Vermieter überraschend die Wohnungsüberlassung ,weil der Miteigentümer der Wohnung den Mietvertrag nicht genehmigt ,kann der Schadensersatzanspruch des Mieters die Mietdifferenz und Mehrkosten für die Ersatzwohnung und den E rsatz der ursprünglich geleisteten Maklerprovision einbeziehen,nicht jedoch den persönlichen Arbeitseinsatz des Mieters für den vergeblichen Umzug in das Haus des Vermieters (.AG Hamburg22.12.2005,914 C445/05)
Maklerrecht: Sonstige Ansprüche
Sonstige Ansprüche eines Maklers
Regelmäßig tätigt der Makler Aufwendungen, also freiwillige Vermögensopfer, um dem Auftraggeber Interessenten nachzuweisen oder diese zu vermitteln. Dabei kann er diese vom Auftraggeber ersetzt verlangen, auch wenn der Vertrag nicht zustande kommt, jedoch nur, wenn dies vereinbart wurde, § 652 II S.1, 2. Dazu zählen etwaige Post-, Telekommunikationskosten, Fahrtkosten, Inserierungskosten und ähnliches. Nicht dazu zu zählen ist die Arbeitszeit als sog. Generalunkosten und der entgangene Gewinn.
Im Erfolgsfalle kann der Makler neben der Provision auch die Aufwendungen ersetzt verlangen. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus § 652 II S.2, wonach der Makler Aufwendungsersatz auch dann verlanden kann, wenn das Grundgeschäft nicht zustande kommt. Erst recht muss dies danach für den Fall gelten, wenn er den Vertrag erfolgreich vermittelt/nachweist.
2. Erfolgsunabhängige Provision
Entsprechend der gesetzlichen Fassung des Provisionsanspruches, kann der Makler diesen nur verlangen, wenn das Grundgeschäft erfolgreich zustande kommt.
Eine sog. erfolgsunabhängige Provisionsvergütung, also eine, bei der gerade das Zustandekommen des Grundgeschäfts nicht notwendig ist, kann lediglich im Rahmen einer Individualabrede zwischen dem Makler und seiner Vertragspartei vereinbart werden. Vorformulierte Abreden dahingehend sind mit den §§ 307 ff. unvereinbar. Die erfolgsunabhängige Provisionsvereinbarung stellt keinen Maklervertrag als solchen dar.
Für die Wirksamkeit eines solchen Versprechens ist es notwendig, dass der Auftraggeber vor Abschluss dieser Vereinbarung über die Umstände aufgeklärt wurde, die der Maklertätigkeit entgegenstanden.
Maklerrecht: Einwendungen und Einreden
Die Ansprüche des Maklers können seine Vertragspartner durch Geltendmachung von Einwendungen und Einreden, die wiederum teilweise von Gesetzes wegen zu berücksichtigen sind, diesem entgegenhalten.
1. Allgemeine Einwendungen und Einreden
Dies richtet sich nach allgemeinen Vorschriften, wie beispielsweise den §§ 104, 116 ff., 125, 134, 138, 119 ff., 242, 273, 320 ff., 323 ff., 195 ff. BGB.
Dabei ist insbesondere darauf zu achten, dass Verstöße gegen das Rechtsberatungsgesetz, im Rahmen einer Verpflichtung des Maklers zur Ausarbeitung eines Kaufvertragsentwurfes, nicht zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruches führen.
Bei Besichtigung einer Immobilie und dabei erfolgter Unterschrift mit Beauftragung eines Maklers, liegt jedenfalls keine Möglichkeit zum Widerruf gemäß § 312. Dies deshalb, weil es an einer typischen Haustürgeschäftssituation fehlt. Der Makler wird ja besonders bestellt.
2. Maklerrechtliche Einwendungen
a) Einwendungen aus § 654
Besondere Möglichkeiten hierzu bietet das Gesetz im Bereich der maklerrechtlichen Einwendungen mit § 654. Danach ist der Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen teil tätig geworden ist.
Verwirkung liegt bei schwerwiegendem Verschulden vor, das heißt der Makler muss vorsätzlich oder leichtfertig (besonders grobes Außerachtlassen der erforderlichen Sorgfalt) den Interessen seines Auftraggebers zuwiderhandeln, so dass er seines Lohnes unwürdig wird. Beispielsweise wären es das Verschweigen der Tatsache, dass das Grundstück sich in der Zwangsversteigerung befindet oder unzutreffende Angaben im Exposé, eine Erklärung gegenüber dem Käufer, der vom Verkäufer verlangte Kaufpreis sei viel zu hoch.
Bei schuldhafter Verletzung der Vertragspflichten, die jedoch nicht zum Entfallen des Provisionsanspruches führen, kann der Auftraggeber/Maklerkunde mit seinem Schadensersatzanspruch aufrechnen und ihn den Makler gemäß § 273 entgegenhalten.
Dabei ist zunächst Voraussetzung, dass ein solcher Schadensersatz nach § 280 I besteht. Eine solche Vertragspflichtverletzung können beispielsweise die Nichtwei-tergabe von Zweifeln an der Leistungsfähigkeit des Vertragspartners oder die positive Kenntnis über das Fehlen eines Bebauungsplans oder auch die Nichtaufklärung über bestimmte bereits ausgesprochene Verbote begründen.
Die Doppeltätigkeit als solche ist dem Makler per se nicht verboten, so dass von beiden Vertragspartnern die Provision verlangt werden kann. Ausnahmsweise ist sie aber dann unzulässig, wenn Fälle von Interessenkollisionen vorliegen. Es kommt dabei entscheidend auf die entfaltete Tätigkeit des Maklers an, nicht jedoch auf das Grundgeschäft. Eine Interessenkollision liegt vor, wenn der Makler in irgendeiner Form am Immobiliengeschäft selbständig beteiligt ist.
Bei beiderseitigen Vermittlungen ist eine Vertragswidrigkeit trotz bestehender Interessenkollision dann nicht gegeben, wenn dem Makler dies vertraglich gestattet wird.
b) Reservierungsvereinbarungen
Reservierungsvereinbarungen, also Vereinbarungen, mit denen sich die Parteien verpflichten, ein Objekt für den jeweiligen Vertragspartner für einen bestimmten Zeitraum „zurückzuhalten“, sind als solche regelmäßig unzulässig. Der Auftragge-ber ist kraft seiner Entschließungsfreiheit jederzeit in der Lage, das Grundgeschäft mit einer beliebigen Person abzuschließen. Die Reservierung wirkt somit nur zwischen dem Makler und der Partei für die reserviert werden soll, verpflichtet den Auftraggeber (Verkäufer oder Vermieter) jedoch nicht.
Der Makler verpflichtet sich folglich dazu, mit dem Verkäufer zu verhandeln und diesen seinerseits zur Reservierung zu bewegen, während er, gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr, sich außerdem verpflichtet, keine weiteren Interessenten anzuwerben, keine weiteren Kauf/Mietverhandlungen zu führen und von anderweitigen Reservierungsvereinbarungen abzusehen. Die Hingabe der Reservierungsgebühr muss für einen bestimmten Zeitraum der Reservierung erfolgen. Dem zuwider laufende Reservierungen sind mit Rücksicht auf § 138 nichtig. Eine Reservierungsgebühr, die 10-15% der geschuldeten Provision übersteigt, wird als überzogen angesehen.
Die Vereinbarung von Reservierungen im Rahmen von formularmäßig gestellten AGB sind als mit §§ 307 ff. unvereinbar anzusehen.
Als Beispiele für auch sonst unwirksame Klauseln in AGB von Maklern können vorgebracht werden: provisionspflichtige Folgeverträge, erfolgsunabhängige Provisionsversprechen sowie Vorkenntnisklauseln.
Reservierungsvereinbarungen sind wirksam, wenn sie individualvertraglich geregelt werden.
c) Verflechtungen
Zum Ausschluss des Provisionsanspruches führen ebenfalls Verflechtungen, also Verbindungen zwischen der Hauptvertragspartei und dem Makler in der Weise, dass eine unabhängige Meinungsbildung ausgeschlossen wird. Dies ist beispielsweise dann anzunehmen, wenn der Makler Stellvertreter der Vertragsgegenseite beim Abschluss des von ihm vermittelten Grundgeschäfts ist oder die Verkäufer-GmbH und die Makler-GmbH den gleichen Geschäftsführer haben. Allein die Ehe zwischen dem Makler und dem Vertragsgegner führt als solche noch nicht zu einer solchen Verflechtung, ebenso wenig freundschaftliche Beziehungen zwischen Makler und den Vertragsparteien.
Maklerrecht: Fragen zur Provision
Die Provision des Maklers kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Etwaige Gebührenordnungen oder Richtlinien bestehen und begrenzen den Anspruch nicht. Bei Wohnungsvermittlungsverträgen wird die Provisionshöhe jedoch durch § 8 I Nr.2 WoVermG auf maximal zwei Monatsmieten beschränkt. Dem Provisionsanspruch kann jedoch der Einwand der Sittenwidrigkeit entgegengebracht werden, § 138, was Nichtigkeit zur Folge hat.
1. Übliche Provision
Gemäß § 653 gilt der Maklerlohn als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Ist die jeweilige Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist beim Bestehen einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.
Von einer stillschweigenden Vereinbarung wird immer dann gesprochen, wenn die Parteien weder eine schriftliche noch eine mündliche Abrede dahingehend getroffen haben, wie hoch die Tätigkeit zu vergüten ist.
Der jeweils übliche Lohn wird jedoch nicht durch bestimmte Vorschriften festgelegt und variiert regional. In Süddeutschland, insbesondere in Bayern, wird für Immobilien- und Grundstückskaufverträge eine Gesamtprovision von 5-6% zuzüglich Umsatzsteuer, bei einer Verteilung von 2-3 % auf den Verkäufer und 3% auf den Käufer jeweils zuzüglich Umsatzsteuer als üblich angesehen. In Nord-deutschland ist es adäquat, dass die gesamte Provision vom Verkäufer getragen wird. Oftmals werden auch die Gebührensätze von Mietverbänden als Maßstab zur Bestimmung der Höhe hinzugezogen.
Bei Unternehmensverkäufen ist der Kaufpreis aus der Differenz der Aktiva zu den Passiva zu ermitteln, ohne dass dabei die vom Käufer übernommenen Schulden hinzugerechnet würden.
2. Doppelprovision
In Abweichung zum § 653 ist ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal des § 652 I, dass der jeweils andere Vertragspartner von der seitens der anderen Partei bezahlten Provisionshöhe Kenntnis haben soll. Dies hat den Zweck, dass die Provision bei der Bemessung des Kauf bzw. Verkaufspreises miteinbezogen werden kann.
Allerdings ist diese Kenntnis dann nicht relevant, wenn das Grundgeschäft unabhängig von ihr in dieser Höhe geschlossen worden wäre.
Weil der Makler für beide Seiten tätig werden kann ist eine Doppelprovision zulässig. Gleichwohl darf er sich nicht dem Vorwurf einer Interessenkollision oder Parteilichkeit aussetzen, so dass regelmäßig anzuraten ist, die Doppeltätigkeit beiden Seiten zu eröffnen.
3. Abwälzung der Provision
Weil die Auftraggeber aus wirtschaftlicher Sicht regelmäßig ein Interesse daran haben, die eigenen Kosten zu senken, wird versucht die Provisionslast auf andere zu übertragen. Hierbei können verschiedene schuldrechtliche Modelle eingesetzt werden.
a) Vertrag zugunsten Dritter
Der Vertrag zugunsten Dritter gibt dem Makler einen vom Bestand des Grundgeschäfts unabhängigen Anspruch gegen den aus diesem Vertrag Verpflichteten, §§ 328 ff.
Dabei schuldet der Auftraggeber die Provision. Diese Verpflichtung wird durch den Vertrag zugunsten Dritter zum Erlöschen gebracht, infolge dessen sich der Dritte gegenüber dem Makler zur Zahlung der Provision verpflichtet und/oder aus dieser Schuld an den Makler zahlt.
Regelmäßig werden solche Klauseln in notariellen Kaufverträgen auf Wunsch der Makler hineingeschrieben. Eine Maklerklausel muss jedoch in den notariellen Grundstückskaufvertrag aufgenommen werden, wenn bei der Beurkundung gere-gelt wird, dass die Übernahme der Provisionszahlung durch die andere Partei zu erfolgen habe. Entsprechendes gilt für Freistellungsklauseln.
Davon zu unterscheiden sind sogenannte Nachweisklauseln, mit denen der Makler sich eine Beweiserleichterung hinsichtlich seiner Ansprüche verschaffen möchte, jedoch keine Abwälzung der Provisionsansprüche beabsichtigt, so beispielsweise, wenn die Kaufvertragsparteien bestätigen, dass der Vertrag durch Vermittlung eines bestimmten Maklers erfolgte, wobei mit dieser Erklärung keine über den Maklervertrag hinausreichenden Verpflichtungen übernommen werden.
Die Schuldübernahme ist den §§ 414, 415 geregelt und hat zur Folge, dass an die Stelle des alten Schuldners ein neuer Schuldner tritt. Dabei wird der alte Schuldner von seiner Verpflichtung zur Provisionszahlung frei, demnach erfolgt eine Auswechslung des jeweiligen Schuldners. Eine Einigung zwischen altem und neuem Schuldner in dieser Weise ist aber nicht ausreichend. Vielmehr muss die Einigung zwischen dem Schuldübernehmer und dem Makler (§ 414) oder zwischen Schuldübernehmer und dem alten Schuldner, wobei der Makler dies genehmigen müsste (§ 415).
Der Makler hat einen unmittelbaren Anspruch gegen den Übernehmenden.
c) Vertragsübernahme
Vertragsübernahme meint die unbeschränkte Übernahme von Verpflichtungen aus dem zu übernehmenden Vertrag, nicht hingegen die Übernahme einzelner Ver-pflichtungen, wie der Provisionsschuld, wie es bei der reinen Schuldübernahme der Fall ist (§§ 414, 415). Dabei erlöschen sämtliche Verpflichtungen des alten Vertragspartners, wobei sie in der Person des neuen Partners zur Entstehung gelangen. Es erfolgt ein vollständiger Eintritt in die bisherige Rechtsposition.
Auch hier hat der Makler einen unmittelbaren Anspruch gegen den neuen Schuldner.
4. Sittenwidrige Provision
§ 138 spricht die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften aus, die gegen die guten Sitten verstoßen. Danach ist ein Rechtsgeschäft insbesondere, es handelt sich nicht um eine abschließende Aufzählung im Gesetz, dann nichtig, wenn jemand ein Rechts-geschäft unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vorteile versprechen lässt, die im auffälligen Missverhältnis zur (erbrachten) Leistung stehen.
Das ist regelmäßig der Fall, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen der erbrachten Leistung und der dafür hingegebenen Gegenleistung vorliegt. Starre Grenzen gibt es in diesem Bereich nicht, so dass immer eine sachgerechte Einzelfallabwägung vorzunehmen ist. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hält jedoch eine Provision von circa 28% für überhöht und somit sittenwidrig. Diejenige Partei, die sich auf die Sittenwidrigkeit der Provision beruft, hat diese darzulegen und zu beweisen. Dabei wird gefordert, dass nachgewiesen wird, dass die Provision völlig aus dem Rahmen fällt.
Maklerrecht: Rechte und Pflichten
Die jeweiligen Rechte und Pflichten der Parteien bestimmen sich anhand des gewählten Vertragstypus.
1. einfacher Maklervertrag
Für den Makler ergibt sich keine Pflicht zum Tätig-Werden. Der Maklervertrag ist kein gegenseitiger Vertrag im Sinne des § 320, das heißt die jeweiligen Verpflichtungen stehen nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis, weil keine Pflicht zum Tätig-Werden entsteht.
Achtung: Für den Auftraggeber begründet § 652 eine Provisionspflicht. Diese steht mangels Verpflichtung des Maklers zum Tätig-Werden jedoch nicht im Ge-genseitigkeitsverhältnis. § 320 ist hier nicht anzuwenden.
Hier entsteht eine Verpflichtung des Maklers. Er muss tätig werden und Bemühun-gen aufnehmen, um den Abschluss des Grundgeschäfts herbeizuführen.
Der Auftraggeber ist dabei an einen bestimmten Makler gebunden und es ist ihm nicht erlaubt, einen weiteren Makler zu beauftragen.
3. Qualifizierter Alleinauftrag
Auch hier muss der Makler alles tun, um den Geschäftsabschluss zu bewirken. Dabei ist der qualifizierte Alleinauftrag mit dem Auftraggeber im Wege einer Indi-vidualabrede zu schließen. Die darin enthaltene Verweisungs- oder Hinzuziehungsklausel kann nicht durch allgemeine Geschäftsbedingungen gegenüber dem Auftraggeber formularmäßig in den Vertrag eingebunden werden.
Für den Auftraggeber ergibt sich die Verpflichtung alle Interessenten, die sich an ihn wenden sollten, an den Makler zu verweisen bzw. diesen hinzuzuziehen. Jegli-che Eigengeschäfte des Auftraggebers sind in dieser Hinsicht nicht gestattet.
Provisionsansprüche des Maklers
Der Anspruch des Maklers auf Provision entsteht, wenn der Hauptvertrag zustande gekommen ist. Der Anspruch des Maklers auf Provision entfällt jedoch, wenn der Hauptvertrag wirksam angefochten wird. Soweit der Vertrag zwar anfechtbar ist, jedoch (noch) nicht angefochten wurde, bleibt der Provisionsanspruch bestehen.
Maklerprovision - Falsche Angaben
Ein Makler, der in seinem Expose als eigene Feststellung und als Angabe des Verkäufers zutreffend angibt, dass das Kellergeschoß in dem zum Verkauf angebotenen Bungalow als Wohnraum genutzt werde,verliert nicht den Anspruch auf seine Provision, wenn diese Nutzung baurechtlich unzulässig ist. Der Hinweis in dem Expose, dass für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in dem Immobilienangebot trotz sorgfältiger Bearbeitung keine Gewähr übernommen werden kann, vermittelt nicht den Eindruck, dass die Agaben in dem Expose auch in rechtlicher Hinsicht geprüft seien. OLG Oldenburg, Urteil vom 15.5.2009 6U6/oß.
Maklerprovision - Käuferprovision
Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruches erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (BGH Urteil vom 4.6.2009 - III ZR 82/08).
Maklerprovision - Hinweispflicht
Meldet sich ein Kunde bei einem Makler auf Grund eines Inserat des Maklers im Internet, in dem dieser sich zum Nachweis der Gelegenheieit zum Kauf eines Grundstücks in der Lage erklärt und erhält er die Anschrift des Grundstücksverkäufersr, dann kommt daduch nur dann ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande, wenn der Makler vor Angabe der Anschrift auf die Provisionspflicht hinweist. (OLG Brandenburg, Urteil vom 13.11.2008, 12 U 90/08-NZM 2010, 171 ff.)
Alleinauftrag (Marklervertrag)
Nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages verpflichtet sich der Auftraggeber, eine Vergütung nur dann zu zahlen, wenn ein Vertrag zustande kommt – das gilt sowohl für den Nachweis einer Abschlussgelegenheit, als auch für die Vertragsvermittlung (§ 652 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB).
Hierbei handelt es sich um einen einseitig verpflichtenden Vertrag, und somit um keinen gegenseitigen Vertrag.
Während nämlich der Makler zum Tätig werden nicht verpflichtet ist, schuldet der Auftraggeber den ausdrücklich oder „stillschweigend“ vereinbarten Maklerlohn; natürlich entsteht dieser nur dann, wenn die Tätigkeit des Maklers für den beabsichtigten Vertragsschluss ursächlich geworden ist.
Dauer des Alleinauftrags (Maklervertrag)
Ein „einfacher“ Maklervertrag kann ohne jegliche Befristung und somit auf unbestimmte Dauer abgeschlossen werden.
Dies ist bei Alleinaufträgen anders!
Da eine unbefristete Laufzeit von den Gerichten nicht anerkannt wird, sollten Alleinaufträge immer für eine bestimmte Zeit abgeschlossen oder mit einer Kündigungsfrist versehen werden. Dies betrifft sowohl die individuell ausgehandelten Verträge als auch solche nach AGB (vgl. § 10 Ziff. 1 und § 11 Ziff. 12 AGBG).
Nach Ablauf der Bindungsfrist steht dem Auftraggeber das Kündigungsrecht wieder zu.
Hierunter ist das Tätigwerden des Maklers für beide Parteien des künftigen „Hauptvertrages“ zu verstehen. Es kann dem Makler also gestattet sein, auch für den anderen Teil tätig zu werden.
Die Doppeltätigkeit im Sinne der Rechtssprechung ist also etwas anderes als das bloße Verhandeln des Maklers mit beiden Parteien des künftigen Hauptvertrages. Ein solches ist ja gerade beim Vermittlungsauftrag notwendig, weil hier der Makler auf den Vertragsgegner des Auftraggebers einwirken muss.
Der Makler hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Erstattung seiner Aufwendungen. Auslagen gehen demnach zu dessen Lasten.
Nach dem Gesetz sind dem Makler Aufwendungen nicht zu erstatten, wenn dies vereinbart wurde. Dies gilt auch für den Fall, wenn ein Vertrag zwischen Auftraggeber und Dritten nicht zustande kommt.
Aufgrund des Alleinauftrages darf sich der Makler nicht darauf beschränken, bereits bekannte oder ohne besondere Mühe bekannt werdende Vertragsmöglichkeiten seinem Auftraggeber nachzuweisen (siehe unter: Alleinauftrag). Er muss sich vielmehr für die Belange des Auftraggebers einsetzen.
Form des Alleinauftrags
Grundsätzlich bedarf der Maklervertrag und somit auch der Alleinauftrag keiner besonderen Form. Er kann demnach schriftlich, mündlich oder sogar „stillschweigend“ zustande kommen.
Hieran ändert auch die Makler- und Bauträgerverordnung vom 11.06.1975 (unter II. abgedruckt) nichts. In dieser Verordnung werden lediglich öffentlich – rechtliche Verpflichtungen festgeschrieben.
Der Handelsmakler ist gewerbsmäßig damit beschäftigt, für andere Personen oder Gesellschaften bestimmte Verträge zu vermitteln, ohne aber ständig damit betraut zu sein. Das wäre dann nämlich ein Handelsvertreter.
Der Handelsmakler unterscheidet sich vom Zivilmakler vor allem nach der Art der Vertragsgegenstände; bei ihm müssen es solche des Handelsverkehrs wie z. B. Versicherungen oder Güterbeförderung sein.
Bei einer Doppeltätigkeit besteht die Gefahr einer Interessenkollision. Dies um so mehr, wenn der Makler von einer Partei oder gar beiden Parteien allein beauftragt ist. Hier kann der Makler in aller Regel seine Unparteilichkeit nicht aufrechterhalten, was jedem einleuchtet; er sollte deshalb tunlichst auf den einen der beiden Alleinaufträge verzichten!
Alleinaufträge dürfen nicht unbefristet abgeschlossen werden. Dies wird jedenfalls von der Rechtssprechung nicht anerkannt (BGH, Urteil v. 04.02.1976 – IV ZR 115/ 74 – AIZ 1977,57). Entweder wird eine bestimmte Laufzeit vereinbart oder der Vertrag mit einer nicht zu langen Kündigungsfrist versehen (vgl. hierzu auch die Ausführungen zur „Dauer“).
Unabhängig von der vorgesehenen Laufzeit des Vertrages bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bestehen für den Fall, dass dem Auftragsgeber ein Festhalten am Maklervertrag nicht zugemutet werden kann.
Dies wäre beispielsweise gegeben, wenn der Makler entgegen seinen Verpflichtungen untätig bleibt oder Verkaufsbemühungen in einem Maße vernachlässigt, dass die Interessen des Auftraggebers vernachlässigt werden.
Die Tätigkeit des Maklers besteht entweder im Nachweis einer Möglichkeit zum Abschluss eines Hauptvertrages oder in der Vermittlung eines Vertrages.
Der Nachweis besteht darin, dass der Makler dem Auftraggeber einen diesem bisher unbekannten Interessenten für das angestrebte Geschäft benennt, ihm also Objekt und künftigen Vertragspartner bekannt gibt.
Der Nachweis ist erfüllt, wenn der Makler Kenntnisse übermittelt, die den Auftraggeber in die Lage versetzt, Vertragsverhandlungen mit dem ziel des Abschlusses selbst führen zu können.
Nachweisweitergabe
Wie bereits wiederholt dargestellt wurde, erhält der Makler seine Provision nur, wenn der Auftraggeber infolge seiner Tätigkeit mit einem Interessenten einen Vertrag schließt. Nun kann es vorkommen, dass der Auftraggeber die vertraulichen Informationen, die er von seinem Makler erhalten hat, irgendeinem anderen weitergibt, der dann „ohne Makler“ das entsprechende Geschäft abschließt. Es erscheint legitim, dass sich der Makler vor der Weitergabe wertvoller Geschäftsinformationen schützen will. So kann der Makler individuell ausgehandelten Vereinbarung oder aber in seinen AGB verlangen, dass ihm auch im Fall der unberechtigten Weitergabe vertraulicher Informationen seitens des Auftraggebers an einen Dritten die Provision zu zahlen ist (Dyckerhoff/ Brandt, S. 45).
Der Makler verpflichtet sich im Rahmen eines Alleinauftrages, im Interesse seines Auftraggebers tätig zu werden. Dies gilt auch für den Fall, dass im Vertrag keine Tätigkeitsverpflichtung ausdrücklich vermerkt ist. Der Makler muss sich intensiv und mit ganzer Kraft für dessen Belange einsetzen. Hierzu gehört auch, dass er seinem Auftraggeber möglichst günstige Vertragsbedingungen verschafft, sobald es zu Verhandlungen über die Vertragsmöglichkeit kommt (siehe unter: Alleinauftrag). Er muss auch mit Interessenten verhandeln, die nicht bereit sind, auch eine Provision zu bezahlen. Der Makler darf seine eigenen Interessen nicht voranstellen.
Für das Entstehen des Provisionsanspruchs des Maklers sind notwendig:
- Zustandekommen eines wirksamen Maklervertrages
- Tätigkeit des Maklers
- Zustandekommen des „Hauptauftrages“ (zwischen Auftraggeber und Interessent)
- Aufgrund der Maklertätigkeit (Ursächlichkeit)
- Kenntnis des Auftraggebers von der Tätigkeit des Maklers
Diese fünf Voraussetzungen müssen insgesamt vorliegen.
Die Tätigkeit des Maklers muss für den Abschluss des Hauptvertrages ursächlich geworden sein.
Das ist sie dann, wenn der Hauptvertrag eben nicht ohne die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen wäre.
Die entfaltete Tätigkeit muss sich gerade auf den Abschluss dieses Vertrages richten, also zielorientiert sein. Der Lohn des Maklers ist stets eine Folge seiner eigenen Initiative und Aktivität, so dass auch irgendwelche Zufälligkeiten, die sich positiv auf den Abschluss des Hauptvertrages auswirken, nicht ausreichen (Dyckerhoff/ Brandt, S. 18).

References: § 652
 § 652
 § 312
 § 654
 § 654
 § 273
 § 280
 § 138
 § 8
 § 138
 § 653
 § 653
 § 652

§ 138
 § 320
 § 652
 § 320
 § 10
 § 11