Source: http://www.lexforum.sk/242
Timestamp: 2020-02-19 23:57:00+00:00

Document:
Lexforum.sk - Juraj Gyarfas: Nájomná zmluva na dobu 100 rokov – úvahy v rovine de lege lata a de lege ferenda
Nájomná zmluva na dobu 100 rokov – úvahy v rovine de lege lata a de lege ferenda
Juraj Gyarfas, 20. 05. 2010 v 15:47
a Zuzana Kolenová
Tento článok vyšiel v Justičnej revue č. 3/2009. Nakoľko v diskusii pod Martinovým článkom sa objavila téma nájomného vzťahu na 100 rokov, dovoľujeme si na tento článok odkázať a zároveň ho sem zavesiť ako inšpiráciu pre diskusiu o tejto téme. Poznámky pod čiarou sú označené číslami v zátvorkách a uvedené na konci článku.
Predmetom tohto príspevku sú nájomné zmluvy uzatvorené na veľmi dlhú dobu. Pre účely tohto článku sme zvolili ilustratívnu dobu 100 rokov (a tak ju budeme v texte aj ďalej používať). „Podstata věci totiž není v té době 99 let, ale ve vztahu takovéhoto dlouhodobého nájmu nemovitostí a vlastnického práva k nim“.(1) Príspevok vychádza z nájmov nehnuteľností, nakoľko predpokladáme, že nájmy hnuteľných vecí na dobu 100 rokov sú veľmi zriedkavé.
Napriek tomu, že storočný nájom sa v praxi vyskytuje pomerne často a ide o neštandardný zmluvný vzťah, v slovenskej odbornej literatúre sme nenašli žiadne uspokojivé vyriešenie tejto problematiky. Podobne sme nedokázali identifikovať ani judikatúru Najvyššieho súdu Slovenskej republiky k tejto téme.(2)
V tomto príspevku by sme radi uviedli niekoľko teoretických problémov, ktoré podľa nášho názoru storočné nájmy prinášajú, ako aj načrtli možné riešenia v rovine de lege lata a v rovine de lege ferenda. Zároveň by sme radi zhrnuli zákonnú úpravu nájomných zmlúv na dlhú dobu vo vybraných štátoch a upozornili na nedávny rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky k tejto téme.(3)
1 Problémy storočného nájmu
Občiansky zákonník(4) v rovine de lege lata neustanovuje žiadnu minimálnu ani maximálnu dobu nájmu . Na základe zmluvnej autonómie strán v súkromnoprávnych vzťahoch a princípu „všetko je dovolené, čo nie je zakázané“, by bolo možné dovodiť, že v súlade s § 2 ods. 3 Občianskeho zákonníka môžu zmluvné strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na dobu určitú s akoukoľvek dlhou dobou nájmu(5). Napriek tomu sa domnievame, že takéto nájomné zmluvy nemožno bez ďalšieho akceptovať, a to ani v rovine de lege lata, najmä z hľadiska súladu vôle zmluvných strán s jej prejavom ako aj z hľadiska obchádzania zákona.
1.1 Problémy spojené s vôľou zmluvných strán
Pokiaľ nájomnú zmluvu na dobu 100 rokov uzatvárajú fyzické osoby, je zjavné, že strany sa zaväzujú na dobu presahujúcu ich život. V takom prípade zmluvné strany už pri uzatváraní nájomnej zmluvy zaväzujú svojich právnych nástupcov(6). Domnievame sa, že túto argumentáciu možno analogicky použiť aj na právnické osoby. Uvedomujeme si síce, že právnické osoby teoreticky môžu existovať dlhšiu dobu ako je ľudský život, zároveň však predpokladáme, že v praxi je „priemerná dĺžka života právnických osôb“ ešte kratšia ako fyzických osôb(7). Podľa nášho názoru, s výnimkou štátov a iných „dlhovekých“ inštitúcií možno argument o dobe presahujúcej život použiť aj v prípade nájomných zmlúv uzatváraných medzi právnickými osobami.
Vo vzťahu k nájomným zmluvám zároveň platí ustanovenie § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa.“ Podľa § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka „ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca“. Zmluvné strany už pri uzatváraní nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov vytvárajú vzťah, ktorý zaväzuje nielen nájomcu a prenajímateľa, ale aj ich právnych nástupcov, pričom právny nástupca (nástupcovia) prenajímateľa ex lege nie je oprávnený zmluvu vypovedať. Zároveň nájomnú zmluvu na dobu určitú nemožno ukončiť výpoveďou (ak nie je dohodnuté inak). Z tohto dôvodu vyvstáva otázka, či skutočnou vôľou strán pri uzatváraní takejto zmluvy je vytvorenie záväzkového vzťahu alebo či naopak strany nesledujú kauzu, ktorej by zodpovedalo zriadenie vecného bremena alebo prevod vlastníckeho práva. Storočný nájom sa v tomto kontexte javí ako hybrid medzi obligačnoprávnym vzťahom a vecným právom.(8)
1.2 Možné dôvody uzatvárania storočných nájmov
Dôvody pre uzatvorenie nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov môžu byť podľa nášho názoru rôznorodé. V minulosti mohlo ísť napríklad o snahu obísť nemožnosť prevodu vlastníckeho práva(9). Začiatkom 90-tych rokov mohli byť dôvody uprednostnenia nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov pred zmluvou o zriadení vecného bremena daňové špekulácie. V porovnaní s vecným bremenom v prípade nájmu nebolo jednoznačne určené, či je plnenie z nájomnej zmluvy predmetom dane z prevodu nehnuteľnosti.(10) V prípade nájmu obecného majetku na 100 rokov, zase môže ísť o zastieranie kúpnej zmluvy, pre uzatvorenie ktorej sa vyžadujú prísnejšie podmienky v porovnaní s podmienkami stanovenými pre nájom obecného majetku.(11) Ďalší dôvod pre uzatvorenie nájomnej zmluvy na 100 rokov môže byť obchádzanie ustanovení o hospodárení so spoločnou vecou podľa § 139 Občianskeho zákonníka. Podľa prevažujúceho názoru v právnej teórii a judikatúre(12) na rozhodnutie spoluvlastníkov o nájme spoločnej veci postačuje nadpolovičná väčšina hlasov spoluvlastníkov, avšak pri zriadení vecného bremena alebo scudzení spoločnej veci je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov.
Neradi by sme tvrdili, že kauza nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov je a priori nepočestná. Ako však uvádza prof. Knapp „při veškeré víře v lidskou dobrotu ovšem nelze vyloučit, že počestný není, a v praxi, jak je dobře známo, nejednou počestný nebývá.“(13). Sme si vedomí, že zámerom zmluvných strán pri uzatváraní takýchto zmlúv môžu byť legitímne záujmy, ako napríklad ochrana dlhodobých investícií nájomcu v súvislosti s prenajatou vecou. V takom prípade je argument o nesúlade prejavu a vôle a o simulácií zmluvy o zriadení vecného bremena alebo kúpnej zmluvy ťažšie udržateľný. Aj v týchto prípadoch však treba takéto zmluvy podľa nášho názoru skúmať z hľadiska potenciálneho obchádzania zákona.
1.3 Obchádzanie zákona
(i) Dočasnosť
Podľa právnej teórie „k obchádzaniu zákona dochádza v prípade, keď síce právny úkon nie je v priamom rozpore so zákonom, ale svojimi účinkami a najmä svojim účelom jeho ciele a zmysel (ratio legis) obchádzajú.“(14) Nájomná zmluva na dobu 100 rokov podľa nášho názoru v zásade obchádza cieľ a zmysel zákonnej úpravy nájomnej zmluvy ako aj zákonnej úpravy vecných práv a dispozície s nimi.
Dočasnosť nájomnej zmluvy vyplýva z § 663 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky“. Dočasnosť je teda jeden z pojmových znakov nájomnej zmluvy.(15) V prípade nájomnej zmluvy na dobu určitú je dočasnosť daná „buď určením doby trvania alebo určením účelu užívania“(16), pri nájomnej zmluve na dobu neurčitú dočasnosť vyplýva „z možnosti skončiť nájom dohodnutý na dobu neurčitú dohodou strán alebo výpoveďou“(17). Nájomná zmluva na doba určitú 100 rokov sa však neskončí uplynutím dohodnutej doby počas života zmluvných strán a podľa § 676 Občianskeho zákonníka ju nemožno vypovedať (ak nie je dohodnuté inak). Z tohto dôvodu podľa nášho názoru nemožno hovoriť o dočasnosti a ide teda o obchádzanie tohto pojmového znaku nájmu.
(ii) Vecnoprávne účinky
Nájomná zmluva na dobu 100 rokov ďalej podľa nášho názoru obchádza ustanovenia Občianskeho zákonníka o dispozícii s vecnými právami. Zákonodarca pre dispozíciu s vecnými právami k nehnuteľnostiam stanovil podmienky, ktoré sú prísnejšie než pre vznik záväzkovoprávnych vzťahov. Ide najmä o podmienku písomnej formy ( § 46 Občianskeho zákonníka), osvedčeného podpisu prevodcu, resp. povinného z vecného bremena ( §42 ods. 3 katastrálneho zákona(18)), umiestnenia podpisov strán na jednej listine ako aj ingerenciu verejnej moci prostredníctvom právnej úpravy katastra nehnuteľností a vkladového konania. Ako bolo uvedené vyššie, nájomná zmluva na dobu 100 rokov v spojení s ustanovením § 680 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka vytvára hybrid medzi záväzkovým vzťahom a vecným právom a poskytuje stabilitu porovnateľnú s inštitútom vecného bremena. Zároveň však obchádza podmienky, ktoré zákonodarca pre vznik obdobne stabilných právnych vzťahov v prípade vecného bremena vyžaduje.
(iii) Zásada publicity
Nájom na dobu určitú 100 rokov, ktorý podľa § 676 Občianskeho zákonníka nemožno vypovedať, de facto „zaťažuje“ predmet nájmu spôsobom porovnateľným s vecným bremenom a znižuje jeho trhovú hodnotu.(19) Nájomné zmluvy na 100 rokov, ktoré sa nie vždy evidujú v katastri nehnuteľností(20), majú závažné právne dôsledky pre tretie osoby (napr. záujemcov o kúpu prenajatej nehnuteľnosti). Takíto záujemcovia, na rozdiel od záujemcov o kúpu nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom, nie vždy majú možnosť dozvedieť sa z verejne dostupných informačných zdrojov o existencii tohto „zaťaženia“. V tomto smere storočný nájom obchádza zásadu publicity obdobne stabilných právnych vzťahov zapísaných v katastri nehnuteľností a znižuje ochranu prípadných záujemcov o kúpu nehnuteľnosti „zaťaženej“ takýmto spôsobom.
Vzhľadom na dôvody uvedené v tejto časti príspevku, t.j. najmä pochybnosti o vôli strán a možnom obchádzaní zákona v prípade nájomných zmlúv na dobu 100 rokov sa domnievame, že tieto nájomné zmluvy možno označiť prinajmenšom za problematické.
2 Možné riešenia v rovine de lege lata
Na základe vyššie uvedených argumentov sa domnievame, že nájomná zmluva na dobu 100 rokov je vo väčšine prípadov právne neudržateľná. Za istých výnimočných okolností by takáto zmluva mohla byť akceptovateľná (s ohľadom na špecifickú kauzu odôvodňujúcu uzatvorenie takejto zmluvy a s ohľadom na charakter zmluvných strán – napr. štáty). Podľa nášho názoru pôjde skôr o výnimky, zatiaľ čo vo väčšine prípadov bude potrebné vysporiadať sa s takouto uzatvorenou nájomnou zmluvou iným spôsobom. Ako najpravdepodobnejšie riešenia sa ponúkajú najmä možnosti považovať nájomnú zmluvu na dobu 100 rokov (i) za neplatnú, alebo (ii) za zmluvu na dobu neurčitú.
2.1 Neplatnosť celej nájomnej zmluvy
Identifikovali sme dve základné argumentačné línie, ktoré by mohli viesť k určeniu absolútnej neplatnosti celej nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov.
(i) Disimulácia iného právneho úkonu
V prvom rade by bolo možné k nájomnej zmluve na dobu 100 rokov pristúpiť ako k simulovanej zmluve, ktorá zastiera kúpnu zmluvu alebo zmluvu o zriadení vecného bremena. Pri disimulácii právnych úkonov podľa § 41a ods. 2 Občianskeho zákonníka je potrebné skúmať podobnosť predstieraného a zastieraného právneho úkonu. V tomto smere je rozhodujúca najmä podobnosť kauzy právnych úkonov. Z hľadiska kauzy ako jedno z možných riešení nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov uvádza aj prof. Knapp práve disimuláciu kúpnej zmluvy. „U simulované smlouvy nájemní z tohoto hlediska může, jak bylo řečeno, jít zejména o disimulaci smlouvy kupní. Kontrahenti chtějí dosáhnout hospodářského efektu, kterého se zpravidla dosahuje uzavřením smlouvy kupní, z určitého důvodu ho však chtějí dosáhnout jinak, a to tak, že dosáhnou hospodářsky velmi podobného efektu uzavřením smlouvy jiné.“(21) Nájomnú zmluvu na dobu 100 rokov by taktiež bolo možné považovať za zastretý právny úkon zriadenia vecného bremena podľa § § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka. Vecné bremeno je inštitút, ktorý v našom právnom poriadku primárne slúži na užívanie nehnuteľnosti bez obmedzenej doby a bez možnosti výpovede.
V oboch vyššie uvedených prípadoch (t.j. disimulácia kúpnej zmluvy alebo zmluvy o zriadení vecného bremena), by sme sa pravdepodobne dopracovali k absolútnej neplatnosti celej nájomnej zmluvy pre nedostatok formy podľa § 40 Občianskeho zákonníka. Pre kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť ako aj pre zmluvu o zriadení vecného bremena sa vyžadujú viaceré formálne náležitosti, pričom možno predpokladať, že nájomná zmluva tieto formálne náležitosti nebude spĺňať, a preto bude absolútne neplatná. Teoreticky je možné, že zmluvné strany (z akýchkoľvek dôvodov) pri uzatváraní nájomnej zmluvy splnili tieto formálne náležitosti. Prof. Knapp uvádza, že táto „anomální situace by se dala řešit podle § 47 odst. 2 obč.zák.“.(22)
(ii) Absencia essentialia negotii
Druhá argumentačná línia vedúca k absolútnej neplatnosti celej nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov vedie cez neplatnosť ustanovenia o dobe nájmu pre obchádzanie zákona podľa § 39 Občianskeho zákonníka (dôvody, pre ktoré sa domnievame, že by mohlo ísť o obchádzanie zákona sú uvedené vyššie). Doba nájmu je podstatnou zložkou nájomnej zmluvy a podľa právnej teórie sa „podstatné zložky (essentialia negotii) bezpodmienečne vyžadujú na platnosť právneho úkonu“(23). Ak na základe gramatického výkladu ustanovenia § 663 Občianskeho zákonníka dospejeme k záveru, že dojednaná doba nájmu (t.j. výslovné určenie doby nájmu, a to buď ako doby určitej alebo neurčitej) je podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy, celá nájomná zmluva by bola neplatná.(24)
2.2 Zmluva na dobu neurčitú
Hoci argumentačné línie vedúce k absolútnej neplatnosti celej nájomnej zmluvy na 100 rokov sú podľa nášho názoru pomerne presvedčivé, domnievame sa, že spravodlivejším riešením by bolo, aby sa nájmy na dobu 100 rokov neposudzovali ako absolútne neplatné ab initio, ale aby sa považovali za nájmy na dobu neurčitú.
(i) Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky
Cestou posudzovania storočného nájmu ako nájmu na dobu neurčitú sa v nedávnom rozhodnutí vydal Najvyšší súd Českej republiky(25) (ďalej aj „najvyšší súd“). Toto rozhodnutie bolo v Českej republike predmetom pomerne širokej odbornej diskusie.(26) Rozhodnutiu bol taktiež vyhradený jeden celý diskusný blok v rámci 2. odborného sympózia najvyššieho súdu „Komerční nemovitosti v judikatuře Nejvyššího soudu“.
Skutkový stav prípadu bol nasledovný. Tri fyzické osoby ako prenajímatelia (a neskôr žalobcovia) uzatvorili zmluvu o nájme pozemku za účelom ťažby nerastov. Nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu 100 rokov. Nájomca nezískal povolenie na ťažbu nerastov a prenajímatelia sa domáhali určenia, že nájomná zmluva je neplatná. Celý spor trval niekoľko rokov a vec sa niekoľkokrát otočila medzi odvolacím súdom a súdom prvého stupňa.
Najvyšší súd rozhodol, že nájomná zmluva nie je ako celok neplatná, neplatné je však ustanovenie upravujúce dobu nájmu a ide o nájomnú zmluvu na dobu neurčitú. Najvyšší súd judikoval, že „ujednání o délce nájmu přesahujícího obvyklou délku lidského života nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou. Takové ujednání svědčí pro závěr, že obsahově jde o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou“. Ako nájomnú zmluvu na dobu neurčitú takúto zmluvu možno ukončiť výpoveďou podľa § 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Odôvodnenie rozhodnutia je veľmi stručné a necháva otvorených mnoho otázok(27). Z odôvodnenia (najmä odkazu na čiastočnú neplatnosť podľa § 41 Občianskeho zákonníka) sa zdá, že najvyšší súd považoval ustanovenie zmluvy o dobe nájmu za absolútne neplatné, a preto dovodil, že ide o zmluvu na dobu neurčitú. Najvyšší súd však dôvod absolútnej neplatnosti uvedeného ustanovenia zmluvy neuviedol ani ďalej nespresnil, prečo je nájomná zmluva pri neplatnosti (a teda absencii) ustanovenia o dobe nájmu považovaná za nájomnú zmluvu na dobu neurčitú.
Nakoľko najvyšší súd v predmetnom rozhodnutí neupresnil právnu argumentáciu, prostredníctvom ktorej svoje rozhodnutie dovodil, radi by sme uviedli dve argumentačné línie, ktoré by podľa nášho názoru boli použiteľné.
(ii) Čiastočná neplatnosť
V prvom rade možno argumentovať, že ustanovenie zmluvy o dobe nájmu je neplatné pre obchádzanie zákona alebo nedostatok vážnosti vôle (ako bolo bližšie popísané vyššie). Ak by bolo možné zmluvné ustanovenie o dobe nájmu oddeliť od zmluvy v zmysle § 42 Občianskeho zákonníka, jeho neplatnosť (a teda absencia) by nespôsobila neplatnosť celej nájomnej zmluvy. Podľa právnej teórie „nájomný vzťah, vzniká keď sa zmluvné strany dohodli o podstatných zložkách zmluvy, ktorými sú predmet nájmu a nájomné. (...) Obsahom zmluvy môžu byť, a spravidla aj sú, tiež ďalšie zložky, o ktorých sa zmluvné strany dohodli. Takými sú napríklad doba a spôsob užívania veci (...). Ak sa o týchto otázkach zmluva nezmieňuje a nie sú upravené ani kogentnými normami, uplatnia sa dispozitívne normy zákona.“(28) Problém, ktorý pri chýbajúcej dohode o dobe nájmu však vzniká, je absencia podporných ustanovení o dobe nájmu, ktoré by sa aplikovali v prípade absencie dohody strán.
Takéto podporné ustanovenie nenachádzame v rámci všeobecných ustanovení o nájomnej zmluve ( § § 663-685 Občianskeho zákonníka), ale v osobitných ustanoveniach o nájme bytu. Podľa § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka „ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.“ Na základe analógie podľa § 853 v spojení s § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka, by pri extenzívnom výklade teoreticky bolo možné aplikovať toto ustanovenie aj na nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka.
(iii) Disimulácia iného zmluvného typu
Druhá argumentačná línia, prostredníctvom ktorej by bolo možné dovodiť, že v prípade nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov ide o nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, sa zakladá na disimulácii podľa § 41a ods. 2 Občianskeho zákonníka. V teórii sa ako príklad pre disimuláciu zväčša uvádza disimulácia právneho úkonu jedného zmluvného typu na iný zmluvný typ (napr. darovacia a kúpna zmluva)(29). Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky,(30) však môže pri zastrenom právnom úkone ísť aj o rovnaký zmluvný typ ako je simulovaný úkon, avšak za odlišných podmienok. V prípade nájomnej zmluvy na 100 rokov a za predpokladu, že podstatné náležitosti nájomnej zmluvy (predmet nájmu a nájomné) by boli platne dojednané, by sa odlišné podmienky týkali práve doby nájmu. Táto argumentácia sa nám javí ako použiteľná pre odôvodnenie tézy, že v prípade nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov ide o nájomnú zmluvu na dobu neurčitú. Zdôrazňujeme však, že v každom jednotlivom prípade je potrebné podrobne skúmať vôľu zmluvných strán a kauzu právneho úkonu.
3 Zahraničná právna úprava a úvahy de lege ferenda
V prvých dvoch častiach tohto príspevku sme poukazovali na problémy nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov v rovine de lege lata a na možné riešenia v tejto rovine. V tejto časti by sme radi upozornili na právnu úpravu dvoch štátov, v ktorých je dočasnosť nájomného vzťahu na dobu určitú presahujúcu stanovenú dobu upravená priamo zákonodarcom.
3.1 Nemecká právna úprava
Nemecký Bürgerliches Gesetzbuch(31)(BGB) v § 544 stanovuje: „Ak je nájomná zmluva uzatvorená na dobu dlhšiu ako 30 rokov, môže ktorákoľvek zmluvná strana po uplynutí 30 rokov po prenechaní predmetu nájmu vypovedať nájomný vzťah mimoriadne v zákonnej dobe. Výpoveď je neprípustná, ak bola zmluva uzatvorená na dobu života prenajímateľa alebo nájomcu.“(32)
Z uvedeného vyplýva, že nájomné zmluvy môžu požívať výhody vzťahu na dobu určitú maximálne po dobu 30 rokov. Po tejto dobe nastupuje ex lege možnosť výpovede, ktorá garantuje dočasný charakter nájomného vzťahu. Výnimkou sú nájomné zmluvy na dobu života, ktoré sú nemeckým právom výslovne upravené. V tomto prípade však zjavne nejde o nájomnú zmluvu na dobu presahujúcu ľudský život.
3.2 Poľská právna úprava
Obdobnú úpravu obsahuje aj poľský Kodeks Cywilny.(33) Podľa čl. 661 KC sa nájom na dobu viac ako desať rokov po uplynutí tejto doby považuje za nájom na dobu neurčitú. Následne môže byť vypovedaný podľa čl. 673 KC. Obdobná úprava s hranicou 30 rokov platí aj pre osobitný typ nájmu dzierżawa (čl. 695 KC).
3.3 Úvahy de lege ferenda
Považujeme za výhodu nemeckej a poľskej úpravy, že jednoznačným nastavením maximálnej doby v prípade nájomného vzťahu na dobu určitú zabezpečujú istotu v právnych vzťahoch. Absencia obdobnej úpravy v slovenskom, resp. českom, právnom prostredí necháva zmluvné strany v neistote, ako by o konkrétnej nájomnej zmluve rozhodol príslušný súd. Zároveň si uvedomujeme, že nie je vždy výhodou upravovať konkrétne limity expressis verbis v zákone, nakoľko súd môže v konkrétnej kauze skúmať konkrétne okolnosti a hľadať najspravodlivejšie riešenie.(34)
Súčasná úprava však taktiež vyvoláva mnoho neistoty. Práve táto neistota rezonovala vo viacerých kritických reakciách vyššie citovaného rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky ohľadom storočného nájmu, a to najmä zo strany praktizujúcich právnikov. Mnohí kritici namietali, že ak je doba 100 rokov príliš dlhá, nie je jasné ako by sa súdy postavili k nájmom na 50 alebo 75 rokov. Ak by zmluvné strany vopred vedeli, že horná hranica nájmu na dobu určitú je napríklad 50 rokov, uzatvorili by nájomnú zmluvu na 50 a nie na 100 rokov. Nakoľko žiadna hranica nie je určená, strany sa môžu dostať do situácie, kedy súdy ich nájomnú zmluvu vyhlásia za neplatnú ab initio alebo za zmluvu na dobu neurčitú, ktorú je možné vypovedať kedykoľvek.
Hoci nie sme zástancami snahy riešiť široké spektrum možných situácií explicitnou zákonnou úpravou a súhlasíme s názorom, že v súkromnoprávnych vzťahoch treba súdom v mnohých prípadoch nechať široký priestor na zváženie konkrétnych okolností prípadu, v prípade nájomných zmlúv na dlhú dobu zastávame názor, že maximálna doba v prípade nájmu na dobu určitú by mala byť z dôvodu právnej istoty upravená v zákone podľa nemeckého alebo poľského vzoru.(35)
Ako bolo uvedené, nájomné zmluvy na dobu 100 rokov sú neštandardným, hoci nie zriedkavým, prvkom v našom právnom prostredí. Storočné nájmy považujeme za problematické právne vzťahy a preto sme sa v našom príspevku snažili poukázať na niektoré otázky, ktoré tieto zmluvy vyvolávajú. Podľa nášho názoru sú storočné nájmy vo väčšine prípadov právne neudržateľné a to najmä z hľadiska vôle strán a obchádzania zákona. Uviedli sme možné riešenia v rovine de lege lata – konkrétne považovanie takýchto zmlúv za neplatné ab initio alebo za zmluvy na dobu neurčitú. Na základe argumentov uvedených v tomto príspevku, sa vo všeobecnosti prikláňame podľa nás k spravodlivejšiemu riešeniu, že storočné nájmy, by sa mali považovať za zmluvy na dobu neurčitú. Taktiež sme sa pokúsili načrtnúť možné riešenia v rovine de lege ferenda.
Uvedomujeme si však, že riešenie otázky nájomných zmlúv na dobu 100 rokov nebude vyplývať z jedného článku, ale vyžaduje si konsenzus odborníkov v danej oblasti ako aj konštantnú judikatúru a prípadne výslovnú zákonnú úpravu. Ambíciou tohto príspevku bolo k tomuto riešeniu čiastočne prispieť a prípadne vyvolať širšiu diskusiu.
1 KNAPP, V.: Devadesát devět, In: Právní Praxe, 1994, č. 10, s. 570.
2 K uvedenej problematike by sme radi upozornili na niektoré rozhodnutia nižších súdov, viď. rozhodnutie Okresného súdu v Čadci zo dňa 19. januára 2007, sp. zn. 6C 507/1998, rozsudok Okresného súdu v Čadci zo dňa 15. apríla 2008, sp. zn. 4C 159/2007 a rozhodnutie Okresného súdu v Poprade zo dňa 7. apríla 2006, sp. zn. 11C 191/2005, 7Co 164/2006. Všetky tri rozhodnutia obsahujú veľmi zaujímavú argumentáciu, nakoľko vo všetkých troch prípadoch je však odôvodnená špecifickými skutkovými okolnosťami, nie je bez ďalšieho možné abstrahovať všeobecné pravidlo.
3 Na tomto mieste by sme taktiež radi uviedli, že ako problematické vnímame nielen nájomné zmluvy na veľmi dlhú dobu, ale taktiež zmluvy na dobu neurčitú s obmedzením možnosti výpovede na výnimočné okolnosti alebo dokonca vylúčením možnosti výpovede. Rozbor týchto zmlúv však presahuje možnosti tohto príspevku.
4 Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom a účinnom znení.
5 Pre účely tohto článku opomenieme nájom uzatváraný podľa osobitných právnych predpisov, ktoré ustanovujú maximálnu dobu nájmu, napr. § 13 ods. 3 zákona č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu v platnom a účinnom znení, § 8 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v platnom a účinnom znení.
6 To však neplatí v prípade nájmu nebytových priestorov, kde v súlade s § 14 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom a účinnom znení, pokiaľ nebolo dohodnuté inak, nájom zaniká smrťou nájomcu (pokiaľ dedičia po poručiteľovi, ktorý bol nájomcom, do 30 dní od jeho smrti neoznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme) a zánikom právnickej osoby, ak je nájomcom.
7 Nie sme si vedomí žiadnych štatistík o „priemernej dĺžke života“ právnických osôb na Slovensku, ale vzhľadom na pomerne krátku existenciu súčasnej úpravy väčšiny typov právnických osôb v slovenskom právnom poriadku (napr. obchodných spoločností, občianskych združení, neziskových organizácií) by takéto údaje pravdepodobne neboli ako predikcia do budúcnosti relevantné. Ani v štátoch so stabilným právnym poriadkom však právnické osoby zväčša „nežijú“ dlhšie ako fyzické. Priemerná dĺžka života nadnárodnej spoločnosti uvedenej v Fortune 500 je 40 až 50 rokov (THE LIVING COMPANY: Habits for survival in a turbulent business environment, http://www.businessweek.com/chapter/degeus.htm, naposledy navštívené 14. januára 2009).
8 Viď. taktiež KNAPP, V.: Devadesát devět, In: Právní Praxe, 1994, č. 10, s. 574.
9 Pozri napr. rozhodnutie Okresného súdu v Čadci zo dňa 19. januára 2007, sp. zn. 6C/507/1998. V predmetnom konaní išlo o zmluvu o trvalom užívaní na 99 rokov uzatvorenú v roku 1987, pričom účastníci zhodne uviedli, že „v danom čase nemohlo dôjsť podľa vtedy platných právnych predpisov k uzatvoreniu platnej kúpnej zmluvy, ktorej predmetom bol prevod nehnuteľností“. Súd rozhodol, že z tohto dôvodu išlo o zmluvu uzatvorenú s cieľom obchádzať zákon a teda o absolútne neplatný právny úkon.
10 V § 26 zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností, v znení do 31.12.2002 bol upravený základ dane z prevodu nehnuteľností v prípadoch opakujúceho sa plnenia alebo iného vecného bremena. Z uvedeného ustanovenia však nie je jednoznačné, či opakujúce plnenie na základe nájomnej zmluvy bolo predmetom dane z prevodu nehnuteľností. Daňové súvislosti by bolo nepochybne potrebné podrobiť hlbšej analýze. Avšak vzhľadom na to, že v súčasných podmienkach sa daň z prevodu nehnuteľností nevyrubuje, považujeme takúto analýzu pre účely tohto príspevku za bezpredmetnú.
11 Pozri § 9 ods. 2 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v platnom a účinnom znení, podľa ktorého schváleniu obecným zastupiteľstvom podliehajú takmer všetky zmluvné prevody vlastníctva nehnuteľného majetku obce. Postup prenechávania obecného majetku do užívania by mali upraviť zásady hospodárenia s majetkom obce ( § 9 ods. 1 zákona č. 138/1991 Zb.), podľa ktorých uzatvorenie nájomnej zmluvy nemusí vždy podliehať schváleniu obecným zastupiteľstvom.
12 FEKETE, I.: Občiansky zákonník Komentár, EPOS, Bratislava, 2007, s. 320. VOJČÍK, P a kol.: Občiansky zákonník Stručný komentár, Iura Edition, Bratislava, 2008, s. 322. Pozri taktiež uznesenie Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 1. júla 2008, sp. zn. 28 Cdo 5379/2007 a uznesenie Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 8. októbra 2004, sp. zn. 14 Co 294/2004.
13 KNAPP, V.: Devadesát devět, In: Právní Praxe, 1994, č. 10, s. 575.
14 FEKETE, I.: Občiansky zákonník Komentár, EPOS, Bratislava, 2007, s. 135.
15 LAZAR, J. a kol.: Základy občianskeho hmotného práva. Diel 2, druhé vyd., IURA EDITION, Bratislava, 2004, s. 145.
16 Ibid, s. 146.
17 Ibid, s. 146.
18 Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom a účinnom znení.
19 Pozri rozsudok Okresného súdu v Čadci zo dňa 15. apríla 2008, sp. zn. 4C 159/2007. V citovanom rozsudku súd výslovne uvádza, že „nehnuteľnosť bola znehodnotená predchádzajúcou dohodou o nájomnom vzťahu na 99 rokov“.
20 Podľa § 1 katastrálneho zákona, súčasťou katastra sú údaje o nájomných právach k pozemkom, ak majú trvať viac ako 5 rokov. Podľa § 34 katastrálneho zákona sa práva k nehnuteľnostiam vyplývajúce z nájomných zmlúv zapisujú do katastra záznamom. V dôsledku používania nejednotnej terminológie v katastrálnom zákone vzniká otázka, či predmetom evidencie v katastri môžu byť aj nájomné zmluvy, predmetom ktorých nie je nájom pozemkov, ale nájom budov alebo nebytových priestorov. Podľa skúseností autorov, správy katastra neevidujú nájomné zmluvy na budovy alebo nebytové priestory. Tento problém však presahuje rozsah a tému tohto príspevku.
21 KNAPP, V.: Devadesát devět, In: Právní Praxe, 1994, č. 10, s. 575.
22 Viď. KNAPP, V.: Devadesát devět, In: Právní Praxe, 1994, č. 10, s. 576. Sme si vedomí, že k otázke aplikovateľnosti § 47 ods. 2 Občianskeho zákonníka na zmluvy o prevode nehnuteľností existujú rôzne názory, pričom podľa nášho názoru toto ustanovenie v súvislosti s intabuláciou zmlúv o prevode vlastníctva nemožno aplikovať. Analýza tejto problematiky však nie je predmetom tohto príspevku a presahuje jeho rozsah.
23 LAZAR, J. a kol.: Občianske právo hmotné 2, tretie a prepracované vydanie, Iura Edition, Bratislava 2006, s. 131
24 Uvedomujeme si, že názory na otázku, či doba nájmu patrí medzi podstatné zložky nájomnej zmluvy sa môžu rôzniť. Názor, že nájomná zmluva je platná aj bez úpravy doby nájmu uvádzame v bode 2.2 (ii) nižšie. V tomto príspevku oba názory používame v rôznych argumentačných líniách, pričom samotná otázka, či ide o podstatnú náležitosť presahuje rozsah tohto príspevku.
25 Rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 28. marca 2007, sp. zn. 28 Cdo 2747/2008. Radi by sme uviedli, že toto rozhodnutie nebolo publikované v zbierke súdnych rozhodnutí a stanovísk najvyššieho súdu, ktoré vzhľadom na proces výberu rozhodnutí (pozri § 24 zákona č. 6/2002 Sb. zákon o soudech a soudcích, v platnom a účinnom znení) predstavujú určitú záruku dôležitosti a významu. Napriek tomu, a ako najvyšší súd sám v rozhodnutí uvádza, ide o otázku „zásadního významu“, ktorá „nebyla dosud v judikatuře řešena“.
26 Napr. ALEXANDER, J.: Jak dlouhý muže být nájem – poznámka k soudní argumentaci, In: Právní Rozhledy 10/2008, s. 371, KNOTEK, T.: Judikát - Nájmení smlouva na 100 let se považuje za smlouvu na dobu neurčitou, 10. januára 2008, www.epravo.cz, naposledy navštívené 13. januára 2009.
28 LAZAR, J. a kol.: Občianske právo hmotné 2, tretie a prepracované vydanie, Iura Edition, Bratislava 2006, s. 148.
29 FEKETE, I.: Občiansky zákonník Komentár, EPOS, Bratislava, 2007, s. 149.
30 Uznesenie Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 22. marca 2006, sp. zn. 29 Odo 3/2005.
31 Bürgerliches Gesetzbuch v znení vyhlásenia z 2. januára 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), naposledy zmenený čl. 5 zákona z 10. decembra 2008 (BGBl. I S. 2399).
32 Pre úplnosť treba dodať, že § 594b BGB obsahuje podobnú úpravu taktiež pre osobitný typ nájmu pacht.
33 Ustawa, z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks Cywilny (Dz. U. z dnia 18 maja 1964 r.), v platnom a účinnom znení.
34 Konkrétne určenie doby nájmu, po ktorej by sa doba určitá menila na dobu neurčitú, v rovine de lege ferenda na vyššie opísanom sympóziu Najvyššieho súdu Českej republiky odmietol aj prof. Eliáš, spolutvorca návrhu nového českého Občianskeho zákonníku. Neuviedol však dôvody, pre ktoré sa domnieva, že takáto úprava nie je vhodná.
35 V prípade snahy o takúto úpravu by samozrejme vyvstala otázka konkrétnej doby a možno ešte kontroverznejšia otázka prechodných ustanovení (t.j. či túto úpravu použiť aj na existujúce nájomné zmluvy na dobu 100 rokov). Tieto dve otázky však presahujú rozsah tohto príspevku.
Názory k článku Nájomná zmluva na dobu 100 rokov – úvahy v rovine de lege lata a de lege ferenda:
^ez^, 20. 05. 2010 v 16:53 - neplatnost
Vynikajúci článok. Obsahuje podrobny navod ktorym je mozne spochybnit akukolvek zmluvu ktorou sa disponuje s nehnutelnostou, vyvolat 10 az 15 rocny spor na nejakom okresnom sude v hornej dolnej, s obcasnou navstevou na krajskom pripadne aj najvyssom sude, cim sa zaroven prakticky znemozni vyuzivanie spornej nehnutelnosti az kym nejake rozhodnutie nenadobudne pravoplatnost.
Taketo a podobne argumenty len vedu k bezhlavemu napadaniu zmluv ked sa to neskor hodi jednej strane: darovacich ( §630 OZ), darovacich s vecnym bremenom (vecne bremeno je odplata a pojmovym znakom darovacej je predsa bezodplatnost!), kupnych za symbolicku cenu (zastrety ukon a chyba forma!; nizka cena znamena rozpor s dobrymi mravmi), vsetkych (konal v dusevnej poruche, lebo vsetci 80 rocni musia nutne trpiet dusevnou poruchou ked pripravia svojich buducich dedicov o majetok; neprecital som si co podpisujem a tak ma uviedli do omylu!)atd.
Juraj Gyarfas, 20. 05. 2010 v 17:29 - Ad: EaZy
Neviem presne ktorý z tých argumentov v tvojom druhom odseku vyplývajú z nášho článku. Práve naopak, mám pocit, že sme pomerne jasne napísali, že táto otázka je nejasná (a jej nejasnosť nie je následkom, ale naopak príčinou tohto článku) a preto by sme považovali za vhodné upraviť ju legislatívne.
^ez^, 20. 05. 2010 v 18:07 - ad JG
Ziadne priamo nevyplyvaju, len argumenty z vasho clanku zaradujem do rovnakej skupiny. Len nerozumiem preco sa argumenty ktore vacsinou pouzivaju spekulanti prezentuju ako nejaka diera v legislative.
1. ze zavazuju pravnych nastupcov - iba ak nejaki budu, v pripade dedictva je mozne ho odmietnut. Kazdy ukon porucitela za jeho zivota v istom zmysle zavazuje jeho dedicov.
2. nastupca prenajimatela nemoze vypovedat zmluvu - rovnako nemoze "vypovedat" vecne bremeno alebo zalozne pravo, ale to nesposobuje ich neplatnost.
3. disimulacia - argumentovat vyrokom Knappa ktory bol presvedceny komunista aby sme zneplatili jasnu volu stran lebo ucel zmluvy ktoru skutocne a slobodne uzavreli sa mohol naplnit aj kupnou zmluvou alebo vecnym bremenom je presne ten typ argumentacie ktorou je mozne spochybnit kazdu zmluvu. Ano, mohli uzavriet najomnu, kupnu alebo o zriadeni vecneho bremena. Teraz im sud prepise zmluvu lebo prekrocili nejaky arbitrarny limit? (v tomto pripade nejake neurcite kriterium dlzky zivota alebo trvania obch. spol.)
4. docasnost ako pojmovy znak najomnej zmluvy - viz. argument ze darovacia zmluva so zriadenim vecneho bremena je neplatna lebo zriadenie VB je odplata
Juraj Gyarfas, 20. 05. 2010 v 19:00 - Ad: EZ
Hmmm, neviem prečo Ťa tento článok naplnil takou zášťou. Ale pokúsim sa reagovať vecne.
Po prvé, tento problém tu existuje a nevycucali sme si ho z prsta. Podľa môjho názoru to, že o ňom rozhodoval NS ČR, že obdobné problémy sme našli v judikatúre nižších slovenských súdov, že o ňom písal Knapp a že je výslovne upravený v zákonoch dvoch štátov, ktoré sú nám právne veľmi blízke, je dôkazom, že tento problém existuje. Nemyslím si, že jeho existencia je len dielom špekulantov. Ale aj keby bola, neznamená to, že ho netreba riešiť. Práve naopak.
1. Nerozumiem, čo tým myslíš. Písali sme o právnych nástupcoch v zmysle § 680 a nie o dedičoch. V tomto zmysle právni nástupcovia vždy budú, pretože naše právo nepozná vec nikoho.
2. Áno, presne o tom sme písali. Vecné bremeno a záložné právo sú vecné práva a týmto právam sa podobá aj nájom na 100 rokov. Preto mám pochybnosti, či je jeho založenie čisto obligačným úkonom a bez publicity v KN v poriadku. Nerozumiem ako je tento Tvoj argument v rozpore s tým, čo sme tvrdili v článku.
3. Neviem presne aký význam má pre našu diskusiu ad hominem argument voči Knappovi. Pokiaľ viem, Knapp je považovaný za významného československého právneho teoretika. To samozrejme nikomu neberie právo s ním nesúhlasiť, ale tento nesúhlas by mal byť podložený vecnými argumentmi, nie jeho politickým presvedčením.
4. Áno, toto je jeden z možných analogických protiargumentov. Môžeme diskutovať o vecnom bremene a darovacej zmluve. Aj keď teraz si nie som celkom istý, či je odplatnosť pojmovým znakom vecného bremena.
Aby som to zhrnul, myslím si, že tento problém existuje (a existoval aj pred naším článkom) a my sme sa pokúsili načrtnúť niektoré možné riešenia de lege lata a de lege ferenda. Chápem, že Ty by si tento problém riešil s väčším dôrazom na zmluvnú autonómiu, čo je legitímne a môžeme o tom diskutovať. My sme navrhli iné riešenie, ktoré považujeme za lepšie. A nerozumiem, čo je na tom také iritujúce.
Marcel Jurko, 20. 05. 2010 v 19:16 - Marcel Jurko
prekvapuje ma, prečo NS ČR nešiel v odôvodnení do hĺbky, keďže ide o kľúčový judikát
Marcel Jurko, 20. 05. 2010 v 19:22 - Marcel Jurko
so záverom v článku súhlasím, avšak na rozdiel od nemeckej úpravy by som navrhoval ku znaku "mimoriadne" doplniť aspoň demonštratívny výpočet mimoriadnych dôvodov - napr. dlhodobé porušovanie zmluvy, opakované porušovanie zmluvy, ...
Milan Kvasnica, 20. 05. 2010 v 20:01 - 28 Cdo 2747/2004
To rozhodnutí NS má sp.zn.: 28 Cdo 2747/2004 a je dostupné zde: http://slv.cz/28 Cdo 2747/2004
Martin Maliar, 20. 05. 2010 v 20:52 - Fakt výborné
Veľmi fajn článok. Tie úvahy v zásade zdieľam a pridám ešte dve poznámky, kde som sa nedávno stretol s problémom dlhodobej nájomnej zmluvy.
1./ Obchádzanie zákona o majetku obcí
2./ V konkurzoch, pri majetku tretích osôb zabezpečujúcich záväzky úpadcu. Ak tam existuje nejaká dlhodobá nájomná zmluva, tak to vie byť dosť problém.
Juraj Gyarfas, 20. 05. 2010 v 21:11 - Ad: Martin a Maliar
Som rád, že v zásade súhlasíte. Ďakujem za reakcie.
Čo sa týka slabého odôvodnenia, toto bolo pomerne dosť kritizované aj na sympóziu NS ČR. V rozhodnutí napr. vôbec nie je jasné, odkiaľ po odpálení zmluvného ustanovenia o dobe určitej zobrali dobu neurčitú. Dr. Rakovský reagoval pomerne obsiahlo, tieto veci však nevysvetlil.
Obchádzanie zákona o majetku obcí sme myslím spomínali. Ten konkurz je tiež dobrý nápad.
^ez^, 20. 05. 2010 v 21:12 - ad JG
ziadna zast. moje komentare vyssie mozno zneli konfrontacne ale neboli tak myslene.
nebolo to ad hominem na Knappa. Knapp bol produkt svojej doby a urcite bol jednym z najlepsich. ale jeho nazory ktore sa tykaju hospodarskeho ucelu zmluv by som necitoval ako autoritu.
iritujuce je na tom to ze argumentujete cez neplatnost. cez extenzivny vyklad a analogiu je mozne najst dovody neplatnosti len nerozumiem preco by sa tato "diera" v legislative mala vyslovne upravit zakonom namiesto toho aby sa tam jasne uviedlo ze zmluvy na dobu urcitu su platne nezavisle od dlzky doby. to by bolo podla mojho nazoru spravne riesenie.
ak sa prenajimatelovi zunuje najomnik v 250 roku platnosti zmluvy, ma vzdy moznost ho vykopnut a zaplatit mu nahradu skody.
Juraj Gyarfas, 20. 05. 2010 v 23:40 - Ad: EZ
Uvádzame neplatnosť, ako jednu z možných argumentačných linií. Zároveň však tvrdíme, že takéto zmluvy by sa nemali odpaľovať ako také, ale mali by sa chápať ako zmluvy na dobu neurčitú. A že úplne najlepšie by bolo legislatívne riešenie.
Problém je podľa mňa v tom, že čiste matematicky je aj čislo 1000000 určité a konečné. Ale pri nevypovedateľnej nájomnej zmluve na milión rokov by sme asi ťažko tvrdili, že ešte ide o dočasné obligačné právo. Kauzou takejto zmluvy je podľa môjho názoru (bez ohľadu na Knappa) jednoznačne zriadenie vecného práva (najskôr prevod vlastníctva). Alebo by si aj na takúto zmluvu aplikoval ustanovenia o nájomnej zmluve?
Ostáva teda otázka, kde medzi jedným miliónom a nulou je rozumná hranica. Na toto samozrejme nemám žiadnu jednoznačnú odpoveď. Myslím si, že 100 rokov je v zásade už za touto hranicou. Ale uznávam, že v súvislosti s niektorými osobitnými subjektami (ako si písal, napr. štát alebo cirkev), môže byť 100 rokov ok. Ak však uznávaš, že táto hranica niekde medzi jedným miliónom a nulou existuje, budú súdy v konkrétnych prípadoch musieť riešiť, kde tá hranica presne leží. A podľa mňa z dôvodu právnej istoty je lepšie, keď strany pri štruktúrovaní svojich vzťahov vopred vedia, kde táto hranica leží.
Čo sa týka vykopnutia v 250. roku - prečo myslíš, že nájomca bude žalovať len škodu? Čo ak bude žalovať specific performance?
^ez^, 21. 05. 2010 v 00:18 - ad JG
problemom argumentacie cenou alebo dobou vidim v tom, ze potom mozeme vsetky kupne zmluvy za 1c prehlasit za darovacie. preco? ved skutocnou kauzou je "darovanie". ak poziciam peniaze a neuvediem v zmluve datum splatnosti? to musi byt tiez darovanie. ak darujem so zriadenim VB? to musi byt potom kupa (znak: odplatnost, kauzou je odplatne plnenie). vypoziciam niekomu auto s dohodou ze natankuje nadrz? najomna zmluva!
hranica nie je. ak nie je ani jedna strana spotrebitel alebo ina chranena osoba tak ma proste smolu. nevidim dovod prepisovat zmluvu sudom. ak sa najomne zmluvy zneuzivaju tak by sa mala pripravit specificka legislativa, nie obmedzenie vsetkych najomnych zmluv.
podstatna otazka je kto je zalobcom. ak jedna strana uzavrie s druhou 100 rocnu zmluvu, obe sukromne osoby, kto bude zalovat neplatnost ak to tak obom vyhovuje?
specific performance nebude ziadat lebo je nevykonatelne.
Michal Novotný, 21. 05. 2010 v 08:53 - Ja teda neviem,
ale podľa mňa popieraš (teda EaZy) poslanie práva ako takého, a to je práve určitá rozumná úprava vzťahov medzi ľuďmi. Účastníci zmluvy nie sú jediné subjekty súkromnoprávnych vzťahov, sú tu aj tretie osoby, ktoré ich vzťahmi môžu byť dotknuté. Preto "prepisovanie" zmlúv súdom nie je nič iné len vyvažovanie záujmov aj tých, ktorí na zmluve nie sú účastní, a spoločnosti vôbec.
K tej nájomnej zmluve na milión rokov - ja tiež nie som za neplatnosť, ale za konverziu, čo je myslím riešenie ktoré uprednostňuje aj Juraj. Ale:
Sú situácie, kedy neplatnosť je jediným rozumným riešením. Napr. naše právo pozná neopomenuteľného dediča s jeho podielom, čo je inštitút, ktorý pôsobí práve PROTI vôli poručiteľa nakladať so svojím majetkom a má za cieľ chrániť určité medzigeneračné vzťahy.
A teraz si predstav, že poručiteľ má dve deti, u žiadneho z nich nie je daný dôvod na vydedenie. Podľa mňa nájomná zmluva na 1.000.000 rokov uzavretá len s jedným dedičom za nájomné 1 € (zámerne uvádzam extrém) je typický úkon, ktorý obchádza úpravu vydedenia, pretože vo výsledku spôsobuje, že celé dedičstvo môže užívať len jeden z potomkov (a následne jeho vetva), hoci pri riadnom nakladaní mortis causa by tá druhá vetva musela dostať aspoň 1/4 toho majetku.
K tým ostatným príkladom: sú pritiahnuté za vlasy, ale po poradku:
1. Kúpna zmluva za 1c - áno, aj rímske právo tuším poznalo niečo ako "negotium mixtum cum donatione" a poznajú ho aj moderné právne poriadky a má význam najmä pri aplikácii laesio enormis a zodpovednosti za vady (darca spravidla nezodpovedá).
2. Požičanie peňazí bez dátumu splatnosti - opäť, ak to nikomu neškodí, niet dôvodu považovať to za neplatné. Ale ak už pri tej pôžičke je každému jasné, že to nikdy nebudem pýtať späť (alebo ak požičiam niekomu, o kom je zjavné, že to nikdy nebude môcť splatiť), tak to podľa mňa treba konvertovať alebo aj zneplatniť, keď sú tým dotknuté záujmy tretích osôb (opäť: započítanie na dedičský podiel je možné pri darovaní poručiteľom, ak sa takýmito úkonmi darovanie obchádza, treba ho konvertovať a započítať).
Vypožičanie auta - opäť to môže byť negotium mixtum, ale ak ho vypožičiam s plnou nádržou, tak to nie je nič také, pretože mi ho vráti len v stave, v akom ho prevzal. Ale tiež treba rozlišovať (a to ti na slovenskej právnickej fakulte nikto nevštepuje - v Lazarovi je o tom jedna veta), že aby bol prejav vôle právny úkon, musí byť z neho zjavný záujem vyvolať právny, nielen spoločenský následok. Čiže, ak poviem kamarátovi "ale mohol by si ho vrátiť ako som ti ho požičal", tak budeme musieť veľmi rozmýšľať, či to bola len výzva na slušnosť ako spoločenský záväzok alebo návrh na uzavretie zmluvy ako právneho záväzku.
Tým vyššie je odpovedané aj na predposlednú otázku.
Argument o vykopnutí po 250. roku a zaplatení náhrady škody je trochu ako zlý sen - ako vždy, keď právnik na riešenie problému (o ktorom zjavne vidí, že problémom je) navrhuje vyriešiť ho protiprávnym riešením. To je asi ako rada, že keď vás obťažuje bývalý manžel, narežte mu hadičku s brzdovou kvalapinou a choďte si 20 rokov posedieť do basy - a potom budete mať pokoj. To sa asi nezhodneme, ale zmyslom práva je práve predchádzať takýmto problémom.
^ez^, 21. 05. 2010 v 09:37 - poslanie prava
Poslanie prava je nechat ludi robit si co chcu v medziach zakona. Tretie osoby ktore su sukromnymi pravnymi ukonmi dotknute maju moznost to riesit tak ako by to riesit mali - dohodou s jednou zo stran a nie nanutit im nieco o co nemaju zaujem v mene "socialistickeho spolunazivania".
Prepisovanie zmluv sudom je mocensky zasah statu do usporiadania si vztahov medzi ludmi. Vysledkom takeho benevolentneho zasahu statu je ze ludia sa snazia obist zakonnu upravu za kazdu cenu lebo im prekaza. Ako sa spravne hovori, cesta do pekla je lemovana dobrymi umyslami (statu).
Ked uz hovoris o dedeni - aka je realita? Kazdy kto chce to obchadza darovanim atd. Preco by mal mat porucitel moznost darovat ale nemal by mat moznost prenajat na vecnost za 1 cent? Ak to ma chranit medzigeneracne vztahy tak to zlyhava na celej ciare - staci sa ist pozriet na lubovolne dedicske konanie.
Konverzia? Mam si to predstavit tak ze zmluvu medzi P a D1 napadne D2 (napr. druhy dedic) este za zivota P a bude ziadat aby ju sud prehlasil za nieco ine? Taketo spory maju chranit medzigeneracne vztahy?
Vykopnutie po 250 rokoch - je to legitimny sposob ako ukoncit zmluvny vztah. Neviem si predstavit ako by sme dopadli keby sme chceli vynucovat zavazkovym pravom moralku. Tvoj argument s trestnym pravom je zjavne scestny lebo hovorime o hospodarskych zmluvach. Ak je vyhoda z porusenia zmluvy vyssia ako nahrada skody, tak je v zaujme tej strany zmluvy porusit.
Michal Novotný, 21. 05. 2010 v 10:17 - Čo dodať,
asi nič, len že sa rozchádzame v úplne základných pohľadoch na právo (a myslím, že Ty sa rozchádzaš aj s pohľadom na právo bežným v demokratickej strednej Európe ako je napr. Nemecko).
Ak dvom stranám vyhovuje určitá zmluva, ktorá je ale voči tretím poškodzujúca, ako preboha sa môže táto tretia osoba so zmluvnými stranami dohodnúť? Prečo by sa s ňou dohadovať mali? O čom sú potom napr. dobré mravy? O čom je odporovateľnosť? Veď to všetko sú inštitúty, ktoré práve preukazujú záujem práva na korekciách dôsledkov súkromnoprávnych úkonov v záujem ochrany buď nejakého objektívneho záujmu alebo ochranyhodného subjektívneho záujmu mimo stojacej tretej osoby.
Tvoja argumentácia darovaním vychádza z chybnej premisy - ja tvrdím, že aj darovanie za života (v miere, v ktorej sa výrazne zasahuje do pomerov poručiteľa - napr. celého dedičstva) je prosto obchádzaním zákonných ustanovení o vydedení. A čuduj sa svete, niektorí dedičia sa proti tomu aj bránia (a niektorí sú dokonca aj úspešní).
To nie sú žiadne "dobré úmysly" štátu, to je bona fides, ktorá - ako dokazujú viac než 6000 ročné dejiny štátov - zatiaľ nikoho do pekla nepriviedla, urobili tak až nacisti a komunisti v mene iných ideí.
Konverzia - nemám záujem vysvetľovať tento pojem, kedysi dávno (ak si sa predtým volal EZ, tak dokonca myslím v diskusii s Tebou) tu K. Csach napísal, že v súkromnom práve strany nemajú dispozíciu s právnym posúdením určitého vzťahu. Takže konverzia nie je "prehlásenie" niečoho za niečo iné ale naopak, nazvanie niečoho, čo si strany nazvali inak, pravým menom (prosto, výkrik, že cisár je nahý). Alebo inak - ak si strany podpíšu listinu, ktorú nazvú "Spoločné prehlásenie o našich úmysloch", kde v bode 1. strana A vyjadrí úmysel previesť vec X do vlastníctva B a v 2. B sa zaviaže previesť na A Y peňazí, tak to podľa Teba nie je kúpna zmluva?
K tomu poslednému odseku naozaj ťažko niečo právne povedať. Ja myslím, že zastreliť psychického tyrana, proti ktorému sú zákony nemožné, je legitímnejšie než po 250 rokoch vyhodiť protiprávne z domu matku s tromi malými deťmi ako 5. generáciu pôvodného nájomcu. Ale je to asi naozaj vec pohľadu.
Zuzana Kolenova, 21. 05. 2010 v 11:16 - Zuzana Kolenova
Ad: Poslanie práva - podpora a zdieľanie Michalovho pohľadu na poslanie práva je samozrejmé a tak možem len dodať, že som rada, že obsahom práva na súdnu a inú právnu ochranu nie je právo každého domáhať sa svojho práva dohodou s poškodzovateľom, ale že sme zverili túto právomoc nezávislým a nestranným súdom ....
Ad EaZy: spojenie „prenajať na večnosť“ v tvojom poslednom príspevku sa vylučuje; pojmovým znakom nájomnej zmluvy je dočasnosť ... a práve preto vzniká táto diskusia, či vôbec právny úkon označený ako nájom (povedzme abstrakte)„na veľmi dlhú dobu“, je nájmom na dobu určitú.
^ez^, 21. 05. 2010 v 11:30 - co dodat
nemozem absolutne suhlasit s tym co pises.
obmedzovat zmluvnu slobodu, prepisovanim zmluv alebo inak je najlepsia cesta do pekla. aka tu bude pravna istota? ano, podpisal si zmluvu ktora hovori ze je U, ale sud ju moze prehlasit za X, Y alebo Z. a to podla nejasnych kriterii ako napr. (1) dobre mravy (2) ochrana tretich stran (3) "obchadzanie" zakona, kde to obchadzanie je velmi vzdialene (este pocas zivota porucitela).
vysledkom bude 15 rocny spor o dedictvo lebo jeden v tom vidi najomnu zmluvu, druhy kupnu a treti vecne bremeno. aj napriek tomu ze su tam pouzite jasne slova. neviem ako moze byt toto zelany vysledok.
Konverzia - neviem uz co pisal KC, ani neviem ako to podlozil (dufam ze nie nemeckou pravnou doktrinou) ale nevidim v tom problem. ak strany prehlasia ze listina je najomna zmluva, tak by to mala byt najomna zmluva. ja som si doteraz myslel ze podstatou prava je pravna istota nie ochrana nejakych mlhavych zaujmov nejakych neurcitych tretich stran za kazdu cenu v mene "vyssieho dobra".
ad posledny odsek: opat sklzavas do trestneho prava. TP vyjadruje predovsetkym zaujem spolocnosti o riadne fungovanie. ak matka s 3 malymi detmi je protipravne vyhodena, mala by mat narok na nahradu skody za nezrealizovanych 50 rokov najmu. nevidim kde je problem.
^ez^, 21. 05. 2010 v 11:35 - ad ZK
1) rec nie je o skodcoch. rec (ako to vnimam ja) je o napr. darovani celeho dedicstva pocas zivota porucitela D1. D2 sa moze citit poskodeny a s velkou davkou fantazie mozno povedat ze tym porucitel obisiel ustanovenia o neopom. dedicovi.
samozrejme ze D2 ma pravo obratit sa na sud, ten by to mal po piatich sekundach zamietnut a udelit mu poriadkovu pokutu za mrhanie cenneho casu sudu. inak povedane, D2 by to mal riesit s porucitelom alebo D1, nie na sude.
2. na "vecnost" bolo obrazne myslene na 99-1000 rokov.
Michal Novotný, 21. 05. 2010 v 11:37 - K. Csach
to podložil myslím citátom prof. Eliáša.
Kristián Csach, 25. 05. 2010 v 12:42 - :)
Normálna vojna svetov.
Právna istota je iba jednou z hodnôt, ktoré právo chráni. A zužovať právnu ochranu na právnu ochranu zmluvných strán sa nedá. Ale na takýchto poučkách sa asi všetci zhodneme. Rovnako aj o tom, že keď už máme v § 41a (2) OZ aj dačo o zastretých úkonoch, tak tvárenie sa, že iba vôľa strán je určujúca nie je argument, ale džavot.
Problém 100 - ročných nájmov je pritom skutočne hlavne problém politický. Ak môžem predať / darovať, prečo nie aj prenajať. Otázne teda je, či nepoužiť iba bežné ochranné mechanizmy, najmä, ak pri extrémnejších majetkových dispozíciách pripúšťame iba tieto extrémne mechanizmy (práve odporovateľnosť je extrémny obranný mechanizmus, ktorý do veľkej miery iné vylučuje). Trochu sme sa v Európe nechali nabudiť dojmom, že potenciálny dedič má určité špeciálne postavenie (naliehavý právny záujem) a nároky voči poručiteľovi ešte pred jeho smrťou. To pritom nie je nevyhnutné, hoci je to možné (policy question). Mali by sa de lege ferenda medzery riešiť analógiou? podľa mňa nie (a keďže nemôžem dať odkaz na Nemcov, či Švajčiarov, musí čitateľ siahnuť k Melzerovi :D).
Ale úprimne, keďže právo pozná pojmy ako simulácia a obchádzanie práva, myslím, že rozumná debata môže byť iba o tom, či sú splnené tieto podmienky. A potom druhá vec je tá, či, a kto má mať NPZ na spustenie celého kolotoča, ktorým súd aktvuje mechanizmus desimulácie, konverzie a riešenia (následkov) obchádzania zákona.
Ďalej, ako už bolo spomenuté, ak si odmyslíme prípady dedenia, tak skutočne môžu mať tretie strany záujem na zmluve uzatvorenej medzi inými subjektmi, a tu sa mi nedá nesúhlasiť s článkom. Práve takéto dlhodobé nájmy spôsobia obrovské problémy v exekúcii a konkurze, disponovaní s verejným majetkom, a pod. Len či tie navrhované procesné mechanizmy (určovačky), alebo hmotnoprávne (konverzia, obchádzanie zákona) sú správne, na pevno neviem. Často však áno (najmä v prípadoch obchádzania zákona, to je ale už iný príbeh s inými predpokladmi).
A ešte EaZy: neboj, k bezdôvodku a trojstranným vzťahom sa ešte vrátim. Ja oceňujem, že je tu niekto, kto sa hrá na kritika a ide ad hominem. Je údelom neanonymných pisateľov, že s tým musia rátať.
Kristián Csach, 25. 05. 2010 v 15:16 - a ešte k samotným 100 ročným zmluvám
Ja vnímam problém nájom na 100 rokov vs. na dobu neurčitú trochu odlišne. Podľa mňa v načrtnutnom prípade nestojí otázka tak, či je zmluva na 50/75/100 rokov zmluva na dobu neurčitú, ale tak, či je možné zmluvu na dobu 50/75/100 ukončiť výpoveďou, analogicky k zmluve uzatvorenej na dobu neurčitú. IMHO, existujú prípady, kedy je takúto analógiu potrebné použiť (typickým príkladom je podľa mňa zmluva do dobu určitú s jednostrannou opciou predĺženia).
^ez^, 25. 05. 2010 v 16:50 - ad KC
najomca zaplati za celu 100 rocnu najomnu zmluvu vopred. prenajimatel pod vplyvom vyssie uvedenej teorie uveri ze ma v skutocnosti zmluvu na dobu neurcitu a vypovie najom po prvom roku. co ma teraz najomca robit?
ako som uz spominal, cesta do pekla je lemovana dobrymi umyslami.
Kristián Csach, 28. 05. 2010 v 08:59 - Kristian Csach
Ak niekto zaplatí na 100 rokov vopred, tak ho skutočne nepovažujem za ochranyhodného... Kde je ekonomicky cieľ danej operácie, ak diskontovaná renta za 100 rokov presahuje x-násobne cenu za absolútne oprávnenie? Predpokladám, že sa môže jednať iba o statok nespotrebovateľný + taký, ktorého hodnota v budúcnosti neklesne (teda vypadávajú licencie v tom najširšom slova zmysle), celkovo mi napádajú iba nehnuteľnosti (tam platí môj argument o ekonomickom cieli operácie) a snáď ešte maľby starých klasikov. Ale opäť, ak povieš prípad, kedy by mi také konanie nemalo prima facie vyvolávať predstavu o nezmysle, tak bude asi záver iný.
Právo je iba košela, ktorú sa snažíme napasovať na skutočný svet a strany väčšinou chcú skutočné následky, nie právne pomenovania. Ako sa to Martin snaží v inej diskusii vysvetliť, predstava o práve ako o sústave absolútne nehybných pravidiel je už asi 200 rokov mŕtva.
Zároveň ale s Tebou súhlasím, ak vravíš, že by nemali byť robené nečakané zmeny v doktríne v zmysle, že prvý si obije o múr hlavu a až ďlaší sú múdrejší. Ak by som Ti mohol o tom niečo napísať od germánov, tak by som Ti popísal prípad nehody lyžiara o lanovkový stĺp a o argumente zmien v práve... ale keďže to pre Teba nie je argument, tak sa budem tváriť, že objavujem ameriku.
^ez^, 28. 05. 2010 v 09:37 - ad KC
Nevidim logiku v tvrdeni ze ak niekto zaplati na 100 rokov vopred ze nema pravo na ochranu. Hovori to nejaky para v ObcZ? Znie mi to podobne ako nazor ze majitel Bugatti nema pravo na ochranu majetku lebo na presun z miesta A do miesta B mu postaci aj ojazdena felicia.
Odkedy je ekonomicky ciel podstatny pre platnost pravneho ukonu? Ak chcem byvat v centre NYC na Manhattane a nikto mi nechce predat nehnutelnost ale prenajat na 99 rokov sa da, tak preco by som nemal mat ochranu prava?
S tou koselou suhlasim ale ak strany chcu najomnu zmluvu na 99 rokov tak by ju mali dostat. Mne sa zda ze takmer kazdy kto pise na lexforum je orientovany dolava a pomocou krutenia sukromneho prava chce chranit kazdeho i proti jeho voli. Ucelom sukromneho prava by mala byt ochrana vole stran a legitimnych ocakavani, nie presadzovanie vyssieho dobra na ukor zmluvnej volnosti.
Pokojne pis o germanoch. Moje vycitky voci argumentacii nemeckou doktrinou smerovali k tomu ze nie je spravne vyvodzovat ze vyklad X je spravny len preto ze sa taky vyklad uplatnuje v nemecku.
Juraj Gyarfas, 05. 02. 2011 v 12:45 - ešte k 100-ročnému nájmu
Jeden z argumentov, ktorý sme vyššie použili a podľa ktorého 100-ročný nájom obchádza zákon bola nedostatočná publicita. Nájom sa v spojení s § 680 ods. 3 stáva v podstate vecným právom in personam a nadobúdateľa pozemku nechráni publicita, ktorú by malo právo takmer identického obsahu, avšak formálne označené ako vecné bremeno.
Myslím si, že tento argument potvrdzuje aj úprava tejto otázky za prvej republiky, na ktorú som prednedávnom narazil.
"Ale i jestli neprevzal nový vlastník nájom (či už vedel o ňom alebo nie), vstúpi síce aj v tomto prípade do nájomného pomeru ako prenajímateľ, avšak - bez zreteľa na to, na koľkú dobu bol nájom smluvený - má právo vypovedať ho v najbližšej zákonnej výpovednej lehote. ...
Aby si nájomník zaistil (nezávisle od dohody starého a nového vlastníka) zotrvanie v nájme aj pre prípad zmeny v osobe vlastníka, musí si vymieniť, aby nájomné právo bolo vložené do pozemkovej knihy." (FAJNOR, V., ZÁTURECKÝ, A.: Nástin súkromného práva platného na Slovensku a Podkarpatskej Rusi, s. 308).
Pre mňa z toho vyplýva, že buď by bolo potrebné zmeniť § 680 ods. 3 (ktorý nemá logické opodstatnenie) alebo odmietnuť storočné nájmy.
Juraj Gyarfas, 01. 10. 2014 v 16:07 - NS ČR
"Nejvyšší soud je nicméně přesvědčen, že závěry formulované v jeho rozsudku sp. zn. 28 Cdo 2747/2004 k nájemním smlouvám sjednaným na dobu 100 let se nikterak neprotiví požadavku, aby v případě, že strany v souladu s principem smluvní autonomie vyjádřily jednoznačně vůli sjednat nájemní smlouvu na dobu určitou (zde na dobu 90 let), se úsudek, že při době nájmu „přesahující obvyklou délku lidského života“ jde ve skutečnosti o nájem sjednaný na dobu neurčitou, odvíjel též od zhodnocení účelu takto sjednaného nájmu.
Lze-li účelu nájmu dosáhnout jen s přiměřenou garancí délky doby nájmu (přesahující zákonnou výpovědní dobu u nájmu na dobu neurčitou), pak poukaz na ustanovení § 41 obč. zák. (jímž ve věci sp. zn. 28 Cdo 2747/2004 argumentoval Nejvyšší soud ve prospěch závěru o oddělitelnosti jednotlivých smluvních ujednání) nemusí postačovat (nebude postačovat) pro potvrzení závěru, že jinak (než tak, že půjde o nájem na dobu neurčitou) zůstane nájemní smlouva nedotčena. V posuzované věci si měly soudy především položit otázku, zda úsudek, že šlo (poměřováno stavem v době uzavření nájemní smlouvy) vzhledem k nepřiměřeně sjednané délce doby nájmu uvažovaného na dobu „určitou“ ve skutečnosti o nájem sjednaný na dobu „neurčitou“, nebude v příkrém rozporu se smyslem celé smlouvy (jejímž účelem bylo zajistit pozemky pro účely výstavby ubytovacího zařízení hotelového typu).
Dospěje-li odvolací soud k závěru, že pro nájemní smlouvu, jež má být sjednána na dobu určitou, je doba nájmu sjednaná v délce 90 let sice nepřiměřeně dlouhá, ale úsudek, že jde o nájem sjednaný na dobu neurčitou, povede k popření účelu nájmu, bude namístě, aby při respektu k principu smluvní autonomie (a s přihlédnutím k § 41 obč. zák.) zvážil, zda taková nájemní smlouva nemá být nadále považována za smlouvu uzavřenou na dobu určitou."
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 60/2012, ze dne 29. 1. 2014

References: de lege lata
de lege ferenda
de lege lata
de lege ferenda
de lege lata
de lege ferenda
de lege lata
 § 2
de lege lata
 § 680
 § 680
 § 139
 § 663
 § 676
 § 46
 §42
 § 680
 § 676
de lege lata
 § 41
 § 151
 § 40
 § 47
 § 39
 § 663
 súd 
 súd 
 súd 
 § 677
 § 41
 súd 
 súd 
 súd 
 § 42
 § 663
 § 686
 § 853
 § 686
 § 41
de lege ferenda
de lege lata
 § 544
 čl. 661
 čl. 673
de lege ferenda
 súd 
de lege lata
de lege ferenda
 § 13
 § 8
 § 14
 Súd 
 § 26
 § 9
 § 9
 súd 
 § 1
 § 34
 § 47
 § 24
 súd 
 čl. 5
 § 594
de lege ferenda
de lege lata
de lege ferenda
 §630
 § 680
de lege lata
de lege ferenda
 § 41
de lege ferenda
 súd 
 § 680
 § 680
 § 41
 § 41