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Timestamp: 2019-04-19 12:50:27+00:00

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+Abogado – Comunidades de hecho y aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal.
+Abogado / Propiedad horizontal / Comunidades de hecho y aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal.
4 junio, 2018 José Ignacio Martínez PallarésSin ComentariosPropiedad horizontal
El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece que su objeto es la regulación de esta forma especial de propiedad, que es la propiedad horizontal, señalando su artículo 2 que es de aplicación a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en la propia ley, a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 CC, aunque no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, a los complejos inmobiliarios privados y subcomunidades, y entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.
La cuestión que se plantea en ocasiones, cada vez menos frecuentes como consecuencia del mayor conocimiento delos propietarios de sus derechos, es el régimen aplicable a las comunidades de hechos o comunidades sin constituir, es decir, aquellas en las que concurren los requisitos del artículo 396 CC, al que se remite el artículo 1 LPH para poder hablar de propiedad horizontal, esto, es concurrencia de propiedades particulares sobre viviendas o locales, que conlleva copropiedad cobre los elementos comunes, pero que no se han constituido formalmente como tal comunidad de propietarios.
No cabe confundir el nacimiento con la constitución formal en régimen de propiedad horizontal, dado que la Comunidad existe desde que coinciden en un edificio, urbanización, complejo o construcciones similares, por un lado, varias propiedades privadas y, de otra parte, elementos comunes, a partir de cuyo momento nacen los derechos y obligaciones de todos los comuneros, lo que significa que antes de la existencia misma del título constitutivo y de su inscripción registral, puede haber lo que la jurisprudencia llama “propiedades horizontales de hecho”, que se regirán por su propia normativa (Estatutos) en cuanto no contradigan las normas de derecho necesario contenidas en la legislación especial, que es la Ley de Propiedad Horizontal.
En este sentido se ha manifestado, por ejemplo, a propósito de una excepción de falta de legitimación activa para la reclamación de defectos de obra, la STS (Sala 1ª) de 17 de julio de 2006, al señalar que ·Ciertamente, tal y como se expone en la Sentencia recurrida, esta Sala viene admitiendo la existencia de propiedades horizontales de hecho. Así, en la Sentencia de 1 de febrero de 1995 “que, por error, se ha citado en la resolución impugnada como de fecha 10 de febrero de 1995, dando lugar a cierta confusión a la hora de argumentar el recurso-, pero también más recientemente, en Sentencia de 25 de marzo de 2004, se ha admitido su posible existencia y la aplicación a las mismas de la Ley de Propiedad Horizontal, con capacidad para adoptar acuerdos válidos. Igualmente, en Sentencia de 7 de abril de 2003, con cita de las sentencias de 28 de mayo de 1985, 20 de febrero de 1990 y 16 de junio de 1995, se indica, con referencia a un Conjunto Residencial, y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal , que se había declarado la posible existencia de un régimen de facto «sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros».”
Cabe la posibilidad, que está permitida por el artículo 13.8 LPH, de que, si el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no excede de cuatro, puedan acogerse al régimen de administración del artículo 398 CC (que establece un régimen muy simplificado de mayoría de intereses para la adopción de acuerdos), pero siempre que lo permitan expresamente sus Estatutos, porque en caso contrario siempre será de aplicación la LPH.
Una cosa es, por tanto, la constitución formal de una comunidad y otra que exista o no como tal, y existirá siempre que concurran los requisitos establecidos en el artículo 396 CC, aunque no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

References: artículo 1
 artículo 2
 artículo 396
 artículo 396
 artículo 1
 resolución 
 artículo 24
 artículo 13
 artículo 398
 artículo 396