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Timestamp: 2020-04-05 13:50:49+00:00

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El Boletín Oficial del Estado de 7 de Julio de 2011 publicó el Real Decreto-Ley 8/2011 de 1 de Julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las Entidades Locales de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.
El título de la norma es una muestra de la heterogeneidad de los aspectos que trata, en gran medida consecuencia de la difícil coyuntura económica actual. Incide en aspectos tales como la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a los procedimientos hipotecarios; medidas de estabilidad presupuestaria; fomento de las actuaciones de rehabilitación, con la incorporación obligatoria de las inspecciones técnicas de edificios. A la vez regula materias, tan trascendentes como el régimen del silencio administrativo en cuanto a los actos de concesión de las licencias urbanísticas y otras autorizaciones administrativas y también se modifica el régimen de las inscripciones registrales de las declaraciones de obra nueva, por citar sólo alguna de las cuestiones que aborda el Real Decreto Ley.
Nos centraremos en destacar las novedades normativas más significativas en tres aspectos esenciales y que tienen incidencia para la práctica de la arquitectura:
Las medidas de impulso a la rehabilitación y en especial la obligatoriedad de la Inspección Técnica de Edificios (ITE).
El régimen jurídico del silencio administrativo en los procedimientos de autorizaciones administrativas en materias de uso del suelo y urbanismo.
Las modificaciones en el régimen de las inscripciones registrales de las declaraciones de obra nueva y las obligaciones para los Arquitectos.
Debemos precisar que no se pretende ahora hacer un análisis exhaustivo y detallado de toda la problemática que se va a suscitar en las materias reseñadas, con las modificaciones legales introducidas; si bien se dejarán apuntadas las cuestiones más relevantes y con mayor incidencia en la práctica del ejercicio profesional de la arquitectura.
1. Sobre la rehabilitación y obligatoriedad de la Inspección Técnica de Edificios (ITE).
El capítulo IV del Real Decreto Ley lleva por título: “medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación”.
De una parte el Decreto Ley regula la rehabilitación, en línea de lo que ya había anticipado la Ley 2/2011 de 4 de Marzo de economía sostenible, regula aspectos importantes sobre la rehabilitación de edificios tales como:
Precisa los conceptos de actuaciones rehabilitadoras de conservación (reparaciones y obras para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato). Estas serían propiamente las que se comprenderían en las Inspecciones Técnicas de Edificios en gran medida y otras actuaciones con dicho fin. De mejora (por motivos turísticos, culturales y de sostenibilidad del medio urbano). Y de regeneración urbana. Estas últimas son las que se desarrollan en ámbitos urbanos vulnerables o degradados, comprendiendo tanto la urbanización como dotaciones y edificios y el fin es cumplir principios de cohesión territorial, social y eficiencia energética.
Se prevé la posibilidad de que la Administración competente imponga dichas actuaciones de rehabilitación, de forma obligatoria, en los supuestos normativamente establecidos. Esta obligación puede alcanzar a los propietarios de los inmuebles y titulares de los derechos de uso y también a comunidades de propietarios y cooperativas de propietarios. El Real Decreto Ley contempla la posibilidad de la realización subsidiaria de dichas actuaciones por parte de la Administración Pública.
Se determinan los sujetos legitimados para participar en actuaciones de rehabilitación tales como: comunidades de propietarios, agrupaciones de propietarios, cooperativas, propietarios de terrenos y titulares de derechos reales o de aprovechamiento, así como empresas y sociedades. Es de reseñar que cabe la agrupación voluntaria de comunidades de propietarios que podrán actuar en el mercado inmobiliario y en los procedimientos de gestión de rehabilitación.
Por tanto, el Decreto Ley establece un verdadero régimen jurídico, con nivel de rango de Ley estatal, de la rehabilitación urbana, que sin duda por su alcance necesitará un completo desarrollo normativo.
Dentro de este capítulo cuarto, los artículos 21 y 22 del Real Decreto Ley, dentro del Capítulo IV, de las medidas para el fomento de las actividades de rehabilitación, regulan la Inspección Técnica de los Edificios en los siguientes términos:
Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al efecto
Podemos destacar los siguientes aspectos que se desprenden de ambos efectos legales:
La Inspecciones Técnicas de Edificios (ITEs), adquieren, con rango de Ley formal, un carácter general obligatorio en todo el territorio nacional. Es decir, a partir de la entrada en vigor de esta disposición que se producirá el 7 de Julio de 2012 (Disposición Final Tercera del Decreto Ley), las inspecciones técnicas de edificios que tengan una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad, serán obligatorias, mediante una inspección técnica periódica de los edificios que asegure su estado y debida conservación. Ello entraña una importancia singular al generalizarse para toda España la obligatoriedad de la ITEs, ya contempladas en los niveles normativos, autonómicos y locales en gran medida. Ahora se producirá un efecto expansivo normativo y un campo de actuación profesional particularmente relevante.
Conforme a la Disposición Adicional Tercera del Decreto Ley, la Inspección Técnica de los Edificios sólo será aplicable en municipios con población superior a 25.000 habitantes, salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales.
La norma tiene un carácter de mínimos, por cuanto sobre esta materia las Comunidades Autónomas tienen sus ámbitos competenciales propios y específicos, de tal manera que pueden establecer disposiciones normativas que respetando tales mínimos contemplen otros aspectos en formas, plazos y condiciones.
El precepto contiene una doble dimensión de la inspección técnica. De una parte evaluar las condiciones exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato (en este aspecto las normativas autonómicas no todas contienen la extensión de la norma estatal); y por otra parte se habrán de determinar qué obras se requiere realizar para mantener el inmueble en el estado legalmente exigido.
Es importante el precepto contenido en el artículo 22 del Real Decreto Ley, en la medida en que la eficacia del documento que acredite la inspección técnica, queda condicionado a que haya una certificación de la realización efectiva de las obras. Habría que analizar también la vinculación del certificado de la inspección técnica con el Libro del Edificio.
Otro aspecto de interés, que no se contempla en la norma pero que se plantea, es la competencia de los profesionales para efectuar dichas inspecciones técnicas. Ello precisará de una mayor extensión que la contenida en este informe, si bien se puede adelantar que en el ámbito de la edificación residencial, y del resto de usos de competencias exclusivas de los Arquitectos, las inspecciones técnicas deberán efectuarse por Arquitectos y el resto de profesionales (Ingenieros, Aparejadores), deberán actuar en el marco de su especialidad técnica. Por lo que se refiere a Aparejadores, ha de entenderse que no estarían facultados para el análisis o propuestas de solución sobre elementos estructurales del edificio, y por supuesto para elaborar los proyectos de obras que afecten a la estructura del inmueble.
Parece también evidente que la líneas generales que se regulan en el Decreto Ley sobre las inspecciones técnicas de edificios requerirán las oportunas normas reglamentarias de desarrollo en aspectos tales como: contenido, procedimiento, profesionales competentes, efectos jurídicos y otras tantas cuestiones
2. El silencio administrativo será negativo en las solicitudes de licencias urbanísticas y de primera ocupación.
El artículo 23 del Real Decreto Ley 8/2011, dispone literalmente lo siguiente:
“1.- Los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo que se indican a continuación requerirán del acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo según la legislación de ordenación territorial y urbanística:
2.- El vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado la resolución expresa legitimará al interesado que hubiere deducido la solicitud para entenderla desestimada por silencio administrativo”.
Se produce una innovación trascendente en el régimen jurídico del silencio administrativo en el ámbito de las solicitudes de licencias urbanísticas de obras de edificación y construcción, así como en las licencias de primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de casas prefabricadas e instalaciones similares.
La exposición de motivos del Real Decreto Ley, justifica el precepto en que de esta forma se confirma la regla que ya contenía el artículo 8.1.b) de la Ley Estatal del Suelo, aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, en el sentido de que en ningún caso podrían entenderse adquiridos por silencio administrativo derechos que contraviniesen la ordenación territorial o urbanística. Se cita la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de Enero de 2009 (RJ1471) que estableció como doctrina legal, interpretando el mencionado precepto de la Ley Estatal del Suelo, que no podían entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias “en contra de la ordenación territorial o urbanística”.
Esta justificación, reafirmando ese mandato general, que no sólo se contenía en la Ley Estatal del Suelo, sino en la mayoría de los ordenamientos urbanísticos autonómicos, y desde luego constituye una Jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo, no puede soslayar, que lo que se produce es un cambio sustancial en el régimen del silencio administrativo en materia de licencias urbanísticas: de la regla general del silencio positivo, se pasa al silencio administrativo negativo. Se dice que ello es para contribuir a “una mayor seguridad jurídica, impidiendo que la mera pasividad o inexistencia de actuaciones tempestivas de los Ayuntamientos permita entender a cualquier privado que le han sido concedidas licencias urbanísticas del más variado tipo”.
Sin embargo, este cambio normativo trascendente, supone ir en contradicción con los principios generales y la filosofía que inspiró la modificación del artículo 43 de la Ley 30/1992 de 26 de Noviembre del Procedimiento Administrativo Común, en virtud de la Ley 25/2009 de 22 de Diciembre, que justamente decía que “se generaliza el uso del silencio administrativo positivo”. Precepto normativo que tenía un alcance general y que se venía a recoger en la mayoría de los ordenamientos urbanísticos autonómicos para el régimen del silencio administrativo en la solicitud de licencias urbanísticas.
Por tanto, a partir del 7 de Julio de 2011, fecha de la entrada en vigor del Real Decreto Ley, las solicitudes de licencias urbanísticas sobre los actos del uso del suelo que enumera el artículo 23.1 del mismo, así como las licencias de primera ocupación de edificaciones de nueva planta y ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, una vez que finalice el plazo máximo establecido para la notificación de la resolución expresa, se entenderán desestimadas por silencio administrativo.
En consecuencia, el interesado afectado cuando el Ayuntamiento no resuelva su petición de licencia en dicho plazo legal, no podrá invocar la adquisición de la Licencia por silencio administrativo positivo y contra ese acto administrativo presunto desestimatorio de la licencia, podrá interponer los recursos administrativos o jurisdiccionales que procedan.
Destacaremos tres aspectos singulares:
En primer término, de la lectura de la enumeración de actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo que enumera, quedarían fuera del ámbito de aplicación del precepto actos constructivos tales como: cerramientos, cercas, muros y vallados y obras de demolición de construcciones. Todas estas actividades constructivas no se contemplan expresamente en el precepto legal, por lo que para las mismas habrá de regir el régimen general del silencio administrativo positivo del artículo 43 de la Ley 30/1992, o lo que en su caso venga determinado en las respectivas normativas autonómicas.
Por otra parte, debe señalarse que el artículo 23 del citado Real Decreto Ley, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Final 1ª.1.d) del mismo, tiene el carácter de norma básica, por cuanto el título competencial que sirve al Estado para dictar dicha norma, proviene de los apartados 1 y 18 del artículo 149.1 de la Constitución, al tener aquel competencia exclusiva para regular las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de los derechos y sobre las bases del régimen jurídico de las Administraciones Públicas y el Procedimiento Administrativo Común.
Lo anterior se traduce en el efecto normativo de que el citado artículo 23 del Real Decreto Ley, por su carácter de norma básica, rige y tiene aplicación para el conjunto de las Administraciones Públicas, por lo que los ordenamientos urbanísticos autonómicos no podrán contradecir lo dispuesto en dicho precepto legal. Justamente la sentencia del Tribunal Supremo citada de 28 de Enero de 2009, que interpretó el artículo 8 de la Ley del Suelo Estatal de 20 de Junio de 2008, antes analizado, afirmó el carácter de precepto estatal básico de dicha norma. De esta manera tiene un efecto expansivo para el conjunto del ordenamiento jurídico de todas las Administraciones Públicas.
Por último, necesariamente ha de hacerse mención aquí de la diferenciación de trato normativo que acontece con las solicitudes de licencia de actividad o ambientales para las llamadas comúnmente actividades clasificadas. El artículo 84.bis de la Ley de Bases de Régimen Local, introducido por la Ley de Economía Sostenible ha establecido la regla general de que el ejercicio de tales actividades no está sujeto a la obtención de la previa licencia municipal u otro medio de control preventivo. Sin perjuicio de las excepciones en que cabe someter a previa licencia tales actividades.
Esta diferenciación de trato normativo: En el ámbito edificatorio necesidad de resolución expresa silencio administrativo negativo y en el ámbito de las actividades, desaparición de las licencias municipales, ciertamente no parece muy justificado.
Si la seguridad jurídica se invoca por el legislador para el régimen de las licencias urbanísticas y de primera ocupación resulta difícilmente comprensible que este mismo principio no se invoque en el ámbito de las licencias de actividad, que con su desaparición se va a producir la ausencia de un elemento de control y de control preventivo, como constituye la licencia de actividad, en una materia especialmente sensible en el orden medioambiental, y con las consecuencias de cara a los proyectos técnicos en esta materia.
El problema que se puede suscitar aquí sería de una dispersión normativa en Comunidades Autónomas y Entidades Locales al tener facultades para establecer el régimen de excepciones.
En una materia como ésta, se impone asegurar la regulación de las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de tales actividades, respetando en su caso aquéllas particularidades o singularidades que estén justificadas.
Por ello, en esta materia cabria promover iniciativas desde el propio CSCAE de actuación coordinada e incluso de un Reglamento estatal sobre esta cuestión.
3. Principales novedades en cuanto a las inscripciones registrales de las declaraciones de obra nueva y otros aspectos.
El artículo 24 del Real Decreto Ley, modifica y da una nueva redacción al artículo 20 de la Ley Estatal del Suelo, aprobada por Real Decreto Legislativo de 20 de Junio de 2008.
La tabla comparativa que a continuación exponemos, refleja los cambios introducidos en el precepto legal citado de la Ley del Suelo.
Redacción anterior artículo 20
Redacción vigente del artículo 20
1.- Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
2.- Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.
3.- En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado primero en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.
4.- No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
Las novedades más significativas se concretan en las siguientes:
a) Declaraciones de obra nueva en construcción. Por lo que se refiere a las escrituras de declaración de obra nueva en construcción, el texto del Real Decreto Ley, en el artículo 24 apartado 1, no contiene ningún cambio y es reproducción literal del apartado 1 del artículo 20 de la Ley Estatal del Suelo.
b) Declaraciones de obra nueva terminadas.
A partir del 7 de Julio de 2011, en la escritura de declaración de obra nueva, se deberá testimoniar o acompañarse la licencia de primera ocupación.
Desaparece la posibilidad del silencio administrativo positivo para la acreditación del otorgamiento de la licencia urbanística o de primera ocupación.
Novedad significativa y trascendente es que se exija la autorización administrativa de que la edificación reúne los requisitos de eficiencia energética, determinados en la normativa vigente. La materia se regula por el RD 47/2007 de 19 de Enero, que aprobó el Procedimiento Básico para Certificación de Eficiencia Energética de Edificios de Nueva Construcción.
Se establece que en los casos en que la descripción de la obra nueva terminada no coincida con la que coste en el registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción. El texto no aclara el alcance de estas modificaciones del proyecto y si tendrán que ser esenciales o cualquier modificación requerirá ya esta nueva inscripción.
Todo ello va a significar para el Arquitecto, en su condición de director de la obra, una serie de nuevas obligaciones, sobre todo en materia certificante con los nuevos contenidos que el Decreto Ley impone. Parece excesivo convertir al director de la obra en el agente validador de las actuaciones edificatorias y de todos los cumplimientos normativos. Si el director de la obra ya expide el certificado final de la dirección de la misma, debería bastar el mismo, en su caso, con los elementos adicionales que se pudieran incorporar.
c) Declaraciones de obra nueva terminadas sobre las cuales hayan prescrito los plazos para el restablecimiento de la legalidad urbanística.
En este aspecto el Decreto Ley, con la adición de un nuevo apartado, el número 4, al artículo 20 de la Ley Estatal del Suelo de 20 de Junio de 2008, lo que ha venido a efectuar es otorgar rango de Ley formal a lo que ya se disponía en el artículo 52 del Real Decreto 1.093/1997 de de 4 de Julio sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
El precepto reglamentario citado preveía la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad las declaraciones de obra nueva de las edificaciones terminadas siempre que se probase a través de (certificación del Catastro del Ayuntamiento, certificación técnica o acta notarial), la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción con el título. La fecha debería ser anterior al plazo para la prescripción de la infracción urbanística que se pudiera haber cometido y como último requisito era necesario que no constase en el Registro anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística.
Varias resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado, entre ellas las de 13 de Octubre de 1999 y 21 de Octubre de 2000 consideraron que únicamente sería aplicable el citado artículo 52 de dicho Reglamento para construcciones y edificaciones concluidas antes de la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1990. en cualquier caso el artículo 22 de la Ley del Suelo de 1998 y el anterior artículo 20 de la Ley del Suelo de 2008 no regulaban estas inscripciones que ahora se introducen en el texto del Real Decreto Ley, sin exigencia de la legalización de la obra, lo cual supone un cambio significativo.
Ahora, conforme a lo dispuesto en el Decreto Ley, tendrán acceso a las inscripciones registrales del Registro de la Propiedad las edificaciones concluidas cuando haya transcurrido el plazo establecido para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición.
Las notas más destacadas serían las siguientes:
La fecha de terminación de la obra se habrá de acreditar mediante alguno de los siguientes medios: certificación expedida por el Ayuntamiento; certificación de Técnico competente; acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva de la misma. La problemática de que una simple certificación del Ayuntamiento acredite la fecha de terminación de la obra va a ser significativa.
Deberá aportarse el acto administrativo en el que se declare el inmueble fuera de ordenación. Con las limitaciones que ello supone.
El Registrador habrá de comprobar la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística y que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbre de uso público general.

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 9
 artículo 22
 Real Decreto 
 artículo 23
 Real Decreto 
 resolución 
 Real Decreto 
 artículo 8
 Real Decreto 
 artículo 43
 Real Decreto 
 artículo 23
 resolución 
 artículo 43
 artículo 23
 Real Decreto 
 artículo 149
 artículo 23
 Real Decreto 
 artículo 8
 artículo 84
 resolución 
 artículo 24
 Real Decreto 
 artículo 20
 Real Decreto 
 artículo 20
 artículo 20
 Real Decreto 
 artículo 24
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 52
 Real Decreto 
 artículo 52
 artículo 22
 artículo 20
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