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Timestamp: 2013-05-22 12:35:49+00:00

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Rubrik: Wohnen & Bauen Erstellungsdatum: 13.09.2011
Jeder Mieter sollte seinen Mietvertrag daraufhin �berpr�fen, ob er Sch�nheitsreparaturen durchf�hren mu�. Dies ist n�mlich eigentlich Pflicht des Vermieters.
Nach der gesetzlichen Regelung ist es Pflicht des Vermieters, Sch�nheitsreparaturen durchzuf�hren. Die Sch�nheitsreparaturen dienen dazu, die Mietsache instand zu erhalten. Daher sind sie von der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mietr�ume im vertragsgem��en Zustand gem�� �� 535, Abs. 1, 538 BGB umfa�t. Da dieses Recht abdingbar ist, wird diese Verpflichtung jedoch regelm��ig vertraglich auf den Mieter abgew�lzt. Je nach Sch�tzungen des Deutschen Mieterbundes oder verschiedenen Haus- und Grundbesitzervereinen liegt der Anteil der Unwirksamkeit entsprechender Klauseln wohl bei �ber 50%. Bei unwirksamen Klauseln gilt wieder die gesetzliche Regelung. Ist die Klausel wirksam, spielt es keine Rolle, ob der Mieter die Wohnung renoviert oder nicht renoviert �bernommen hat.
Meist sind die Mietvertr�ge als Formularmietvertr�ge ausgestaltet und somit als Allgemeine Gesch�ftsbedingungen (AGB) gem. �� 306 ff BGB zu klassifizieren. Die Abw�lzung der Sch�nheitsreparaturen durch AGB h�lt die Rechtsprechung f�r zul�ssig. Der Begriff Sch�nheitsreparatur ist sprachlich irref�hrend, weil es sich dabei eigentlich nicht um eine Reparatur handelt, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Gesch�ftsraumes, bei der lediglich das Aussehen des Raumes verbessert und oberfl�chliche Sch�den behoben werden. Sch�nheitsreparaturen sind also lediglich Renovierungsarbeiten, durch die die Gebrauchsspuren durch die Benutzung der Wohnung wieder beseitigt werden. I.d.R. ist die das Streichen der Decken und W�nde, Heizk�rper, Fenster und T�ren von innen. Arbeiten am Teppichboden oder Bodenbelag geh�ren grunds�tzlich nicht dazu. Nach BGH AZ: VIII, ZR 210/08 kann der Au�enanstrich von T�ren und Fenstern nicht verlangt werden.
Besonders solche Abreden sind streitig, nach denen der Mieter unter Zugrundelegung eines bestimmten Fristenplans stets Renovierungen durchf�hren soll. Solche Vorgaben sind nicht durchweg unzul�ssig. Nach BGH AZ: VIII ZR 109/05 und VIII ZR 152/05 benachteiligen sog. Starre Fristenpl�ne den Mieter aber unangemessen gem. � 307 I BGB. Die Benachteiligung kann insbesondere daraus resultieren, da� bei ung�nstiger Interpretation einer solchen Regelung eine Renovierung nach Ablauf einer bestimmten Frist stets durchgef�hrt werden mu�, ohne R�cksicht auf den tats�chlichen Zustand der R�ume, also auf ihre Erforderlichkeit.
Die Benachteiligung kann aber auch daraus folgen, da� ein Fristenplan mit anderen Klauseln kombiniert wird, in denen zum Beispiel zus�tzlich eine Renovierung beim Auszug verlangt wird, unabh�ngig davon, wie lange die nach dem Plan f�llige laufende Renovierung zur�ckliegt oder ob sie �berhaupt erforderlich w�re.
Ein starrer Fristenplan enth�lt stets absolute Formulierungen, die keinen Spielraum lassen.
G�ltig sind meist Regelungen, die mit �etwa� oder �in der Regel� arbeiten. Auch bei der Formulierung �Im Allgemeinen� liegt keine starre Regelung mehr vor.
Entscheidend ist, ob die Erforderlichkeit der Renovierung vom konkreten Abnutzungsgrad bzw. Zustand der Wohnung abh�ngig gemacht bzw. dieser ber�cksichtigt wird.
Der Mietvertrag darf im �brigen keine konkreten Vorgaben machen, wie der Mieter zu renovieren hat. Nach BGH AZ: VIII ZR 198/10 schr�nkt z.B. die ausschlie�liche Festlegung auf die Farbe Wei� die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu sehr ein, insbesondere zur Zeit der Nutzung der Wohnung. Auch die Einholung der Erlaubnis f�r eine Farb�nderung w�rde eine entsprechende Renovierungsklausel unwirksam machen. Die Farbwahl darf allerdings bei Ende der Mietzeit nicht die Weitervermietung gef�hrden. Der Mieter ist ebenfalls nicht verpflichtet, Renovierungsarbeiten von einem Malerbetrieb ausf�hren zu lassen, BGH AZ: VIII ZR 294/09. Eine diesbez�gliche Verpflichtung in einem Formularvertrag w�re unwirksam. Der Mieter mu� die Arbeiten aber in fachm�nnischer Weise ausf�hren, das hei�t so, wie sie auch ein Maler nach mittlerer Art und G�te erbringen w�rde. Oftmals werden sogenannte Abgeltungsklauseln mit Fristenpl�nen kombiniert. Der Mieter wird dabei nicht zur Renovierung verpflichtet, sondern zur anteiligen Bezahlung der Renovierungskosten vor planm��iger F�lligkeit der Sch�nheitsreparaturen. Die Abgeltungsklausel greift dabei nur, falls die Renovierung nicht f�llig ist, etwa weil die Wohnung bei Auszug nur leicht abgenutzt ist. Wird eine solche Abgeltungsklausel mit einer unwirksamen Klausel �ber die Ausf�hrung der Sch�nheitsreparaturen verwendet, so sind beide Klauseln insgesamt unwirksam, weil die Abgeltung mit der Renovierungsklausel in einem unl�sbaren Zusammenhang steht, BGH AZ: VIII ZR 178/05.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind starre Abgeltungsklauseln in der Wohnraummiete unwirksam. Solche Klauseln verpflichten den Mieter, bei Beendigung des Mietverh�ltnisses zur Abgeltung noch nicht f�lliger Sch�nheitsreparaturen einen festen Betrag zu zahlen. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen, BGH AZ: VIII ZR 52/06.
Auch bei Vermietung von gewerblichen R�umen ist der Vermieter nach dem Gesetz zur Renovierung verpflichtet. Die Ausgangssituation bei der Pr�fung von formularm��igen Renovierungsklauseln ist daher dieselbe wie bei der Wohnraummiete. Gem. � 307 BGB sind Klauseln in AGB auch hier entsprechend unwirksam. Aus diesem Grund gilt nach BGH AZ: XII ZR 308/02 auch bei Gewerber�umen ein Klauselwerk in AGB als unwirksam, das den Mieter w�hrend des Mietverh�ltnisses und zwingend bei Beendigung zur Renovierung verpflichtet. Nach BGH AZ: XII ZR 84/06 ist ein starrer Fristenplan auch bei Vermietung gewerblicher R�ume unwirksam. Grunds�tzlich ist jede Klausel individuell zu pr�fen. Die Rechtsprechung ist nicht einheitlich und in Zukunft schwer vorherzusagen. Da i.d.R. konkrete Klauseln verworfen werden, versucht die Vermieterseite stets im Hinblick auf die jeweiligen Urteile die Klauseln f�r zuk�nftige Vertr�ge anzupassen.
Der Vermieter mu� also den Vertrag vor Abschlu� daraufhin �berpr�fen, ob die Klausel, die er verwenden will, wirksam ist bzw. durch neueste Rechtsprechung unwirksam werden k�nnte. Der Mieter sollte sich bei Unwirksamkeit nicht auf eine Sondervereinbarung einlassen, die der Vermieter dann meist mit Verweis auf die (unwirksame) vertragliche Verpflichtung zu erreichen sucht.
Freigabeverpflichtung des Grundschuldgl�ubigers im Falle der Insolvenz eines Bautr�gers (2848 mal gelesen)

References: BGH 
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