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Timestamp: 2019-02-19 08:43:29+00:00

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1 - O CASO CONCRETO
Em tabelionatos de notas, é comum constar em escrituras que houve doação de numerário pelos genitores de um dos adquirentes para que a compra seja feita. Não se trata de cláusula complexa, ao contrário, é algo simples, mas é de conhecimento geral que os bancos não alteram a sua "minuta", o contrato só é assinado se seguir exatamente os termos apresentados pelo banco, que não aceita situações diferentes. A contratação do financiamento bancário, portanto, apresenta-se com cláusulas uniformes, não deixando espaço para o princípio da autonomia da vontade: seja em relação à determinação do conteúdo, seja em relação à escolha do outro contratante, é um típico contrato de adesão.[1]
Enquanto os bancos somente trabalham com minutas previamente aprovadas por eles próprios, o tabelião deve sempre estar atento à vontade das partes e ao fato apresentado para que seja elaborado o instrumento adequado, sendo que lavrar escrituras públicas é uma atividade muito representativa da função do Tabelião de Notas, privativa desse agente público, conforme previsão na Lei Federal nº 8.935/94 (Lei dos Notários e Registradores), que veio regulamentar a Constituição Federal, dispondo sobre os serviços notariais e de registro. A escritura pública é o “ato notarial mediante o qual o tabelião recebe manifestações de vontade endereçadas à criação de atos jurídicos”, ou seja, "é o ato notarial pelo qual o notário recebe a vontade manifestada pelas partes e endereçadas a ele, tabelião, para que instrumentalize o ato jurídico adequado; é o ato por meio do qual o tabelião recebe a vontade das partes, qualifica essa vontade e cria o instrumento adequado a dar vazão jurídica a esta vontade."[2] Especificamente no que se refere à escritura de compra e venda, pode-se afirmar que a escritura "corporifica o instrumento utilizado para formalizar a vontade das partes em transferir e receber a propriedade imóvel, tornando tal ato oficial e público, gerando assim publicidade e segurança ao que as partes pretendam dar forma jurídica"[3].
"Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública."
Qual o motivo para a lei autorizar o instrumento particular? O motivo seria simplificação, rapidez, segurança e economia de taxas nos contratos. Mas isso na realidade ocorre? Na verdade, não ocorre. As altas taxas cobradas pelos bancos para a elaboração dos contratos do SFH e a impossibilidade de escolha pelo mutuário de um tabelião de Notas para formalizar o contrato confirmam que a política social não corresponde ao seu objetivo. Tiago Baptistela, analisando as tarifas cobradas pela CEF para a formalização dos contratos de financiamento e a tabela de emolumentos do Estado do Rio Grande do Sul, constatou que os valores cobrados pela instituição financeira para elaboração do contrato são muito maiores do que o valor cobrado por uma escritura pública, promovendo uma taxa onerosa ao mutuário e não permitindo a opção de escolher a formalização por escritura pública[4].
Não há, portanto, nenhum benefício para a população em ser feito o contrato por instrumento particular, junto ao próprio banco que realiza o financiamento. Mas haverá algum benefício para o Estado? Alguma garantia maior da observância da legalidade? Em rápida pesquisa feita na internet, verifica-se que o Estado não tem sido protegido na elaboração de contratos por instrumento particular. Observem-se as seguintes notícias: "Polícia Federal combate fraudes em financiamentos imobiliários da Caixa"[5], "PF ouve 18 sobre fraude de R$ 500 milhões em financiamentos no MA"[6], "Operação da PF prende agente imobiliário suspeito de fraudar financiamentos no ES"[7]; "Quatro são condenados por fraude na Caixa Econômica no Ceará"[8], " PF prende operador de fraude em crédito imobiliário na Caixa: Organização criminosa atuava em três agências bancárias no RJ e desviou R$ 100 milhões com documentos falsos e liberação de valores sem as devidas garantias"[9].
Em razão de todo o exposto, concordamos com Flávio Fischer sobre a inexistência de fundamento para o chamado escrito particular com força de escritura pública: substituir a escritura por instrumento particular é o mesmo que prescrever aspirinas ao paciente necessitado de antibióticos[10]. De fato, o escrito particular não se compara à escritura pública. Não se trata de defender a forma por si só, mas de acastelá-la pelo seu conteúdo, pelas garantias intrínsecas das quais se reveste. Ora, na escritura há a presença do tabelião, pessoa neutra e imparcial, que conhece a lei e a observa, dando segurança jurídica ao ato e evitando futuros conflitos. O documento produzido pelo tabelião tem fé pública e a responsabilidade do tabelião é inequívoca.
* Eduardo Calais Pereira - Tabelião do 1º Cartório de Notas de Igarapé-MG, Presidente do CNB-MG, Mestre em Processo Civil pela UFMG e Mestre em Direito Público pela FUMEC.
** Letícia Franco Maculan Assumpção – Oficial do Cartório do Registro Civil e Notas do Distrito do Barreiro, Belo Horizonte-MG, pós-graduada, mestre e doutoranda em Direito. Diretora do Instituto Nacional de Direito e Cultura - INDIC. Presidente do Colégio Registral de Minas Gerais e Diretora do CNB/MG.
[1] OLIVEIRA, Celso Marcelo de. Manual de crédito imobiliário. Campinas: LZN, 2007.
[2] BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 373.
[3] MARTINS, Sheila Luft. Da (in)exigibilidade da escritura pública nos negócios imobiliários. Disponível em: http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=12238. Acesso em: 07 jan. 2019.
[4] BAPTISTELA, Tiago. Eficácia e importância do documento público. A vantagem da escritura pública frente à desmistificação dos contratos particulares do sistema financeiro habitacional. Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=14460. Acesso em: 7 jan. 2019.
[5] LABOISSIÈRE, Paula Laboissière. Disponível em http://agenciabrasil.ebc.com.br/geral/noticia/2016-04/policia-federal-combate-fraudes-em-financiamentos-imobiliarios-da-caixa. Acesso em: 7 jan. 2019.
[6] PF ouve 18 sobre fraude de R$ 500 milhões em financiamentos no MA. Disponível em http://g1.globo.com/ma/maranhao/noticia/2014/08/pf-ouve-18-sobre-fraude-de-r-500-milhoes-em-financiamentos-no-ma.html. Acesso em: 7 jan. 2019.
[7] SANTANA, Jorge. Operação da PF prende agente imobiliário suspeito de fraudar financiamentos no ES. Disponível em: https://g1.globo.com/es/espirito-santo/noticia/2018/08/08/operacao-da-pf-prende-agente-imobiliario-suspeito-de-fraudar-financiamentos-no-es.ghtml. Acesso em: 7 jan. 2019.
[8] Quatro são condenados por fraude na Caixa Econômica no Ceará. Disponível em: https://g1.globo.com/ce/ceara/noticia/quatro-sao-condenados-por-fraude-na-caixa-economica-no-ceara.ghtml. Acesso em: 7 jan. 2019.
[9] NEDER, Vinicius; Alves, Murilo Rodrigues. PF prende operador de fraude em crédito imobiliário na Caixa: Organização criminosa atuava em três agências bancárias no RJ e desviou R$ 100 milhões com documentos falsos e liberação de valores sem as devidas garantiasO Estado de S. Paulo 17 Março 2015. Disponível em: https://economia.estadao.com.br/noticias/geral,pf-prende-operador-de-fraude-em-credito-imobiliario-na-caixa,1652371. Acesso em: 7 jan. 2019.
[10] FISCHER, Flavio Bueno apud MARTINS, Sheila Luft. Da (in)exigibilidade da escritura pública nos negócios imobiliários. Disponível em: http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=12238. Acesso em: 07 jan. 2019.
Eduardo Calais Pereira / Letícia Franco Maculan Assumpção
BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A LEI 13.726/2018
Racionalizar, segundo o dicionário Houaiss, consiste em “organizar (algo) de maneira lógica, tornando-o mais funcional, prático, eficaz; simplificar”.
A racionalização de procedimentos é uma necessidade inarredável de qualquer instituição, seja ela pública ou privada; e tem com resultado a economia, a comodidade, a melhoria de resultados etc. Organizar os procedimentos é, acima de tudo, concatená-los, portanto, de forma lógica, sem descurar-se de seus fins. É evitar a lógica da forma pela forma.
Se adotado o procedimento racional, tende-se a alcançar a eficiência do fim colimado. E nessa oportunidade, deve-se ressaltar que a eficiência não é apenas uma finalidade da administração pública, mas um princípio constitucional, que deve ser buscado por todo agente e por toda a instituição que atue na prestação de serviços públicos.
Com a edição da Lei federal nº 13.726, de 08 de outubro de 2018, a racionalização de procedimentos, por meio da enumeração de medidas a serem adotadas pela administração pública, busca a desburocratização dos serviços prestados por esta a seus usuários. Vem para confirmar o citado princípio constitucional da eficiência, consagrado no art. 37, caput, da Constituição Federal de 1988.
Entretanto, não é razoável entender que tais medidas possam ser adotadas em mitigação ao princípio da segurança jurídica, consagrado, em especial, na legislação concernente aos serviços notariais e de registro. Isso porque, além de um princípio estampado no art. 1º, da Lei federal nº 8.935/94, a chamada Lei dos Notários e Registradores, a busca pela segurança jurídica é uma finalidade de todo o ordenamento, um princípio constitucional implícito.
Assim, não apenas os serviços extrajudiciais, mas também toda a administração pública deve adotar os procedimentos previstos na Lei 13.726/2018, mas sem descurar-se da segurança, como se observa, de forma implícita, em seu artigo 1º:
A racionalização pretendida pela citada lei não tem o condão de extirpar do ordenamento, de forma indiscriminada, todos aqueles procedimentos eventualmente entendidos pela população como desnecessários. Isso porque muitas vezes o consenso sobre determinada norma ou procedimento não se forma a partir de uma observação criteriosa da realidade, mas a partir de um entendimento raso sobre suas finalidades e razão custo-benefício.
No entanto, não cabe exigir de cada indivíduo um conhecimento aprofundado da lei, sobretudo diante da realidade de que aos próprios profissionais do direito não é razoável se exigir o conhecimento sobre todos os pormenores de todos os ramos do direito. As complexidades decorrentes da aplicação de certa norma, de cunho eminentemente procedimental, mas que tem no fundo a proteção de direitos e valores caros à sociedade, tome-se o exemplo do direito real de propriedade, não passam pela análise perfunctória da população em geral.
Quando a Lei 13.726/2018 trata da racionalização, tende a afastar as exigências desnecessárias ou superpostas, que, por óbvio, não merecem ser admitidas. A utilização do próprio termo “desnecessárias”, diante de sua obviedade, é autoexplicativo – se desnecessário é inexigível.
Ponto nevrálgico do referido artigo 1º, no entanto, refere-se à proporcionalidade entre o procedimento adotado pela administração pública e o bem jurídico por ele tutelado. De fato, o procedimento deve ter em mira, ainda que não de forma precípua, a garantia, a proteção de um bem. Como dito, não há que se suportar a existência de um procedimento que se justifique pura e simplesmente em si próprio.
E o dispositivo legal em comento garante que nenhum procedimento poderá ser adotado se o seu custo econômico ou social supere o prejuízo decorrente de eventual fraude, tanto para o usuário quanto para a própria administração. Com isso, restringe-se o âmbito de aplicação desta lei a um mínimo razoável, com vistas à proporcionalidade entre procedimento e bem jurídico atingido.
Mais especificamente em relação ao registro imobiliário, há indiscutível importância em seu objeto, seja em seu aspecto econômico ou social. Isso porque, em suma, o registro de imóveis tem como finalidade a proteção da propriedade, direito constitucionalmente protegido, conforme art. 5º, caput e inciso XXII, da Constituição Federal de 1988. No registro imobiliário, assim como nos demais serviços extrajudiciais, está depositada a confiança quanto à estabilidade das relações jurídicas nele constituídas, extintas ou modificadas.
Sobre a segurança jurídica atribuída ao registro imobiliário, discorre Maria Helena Diniz:
O registro público pretende obter a segurança jurídica, pelo aperfeiçoamento do controle de lançamentos e dos cadastros imobiliários, constituindo um repositório de informações, garantindo que haja indenização ao titular ou a terceiros pelos danos que lhes foram causados, por risco inerente às deficiências estruturais do sistema. No nosso registro imobiliário almeja-se, portanto, um registro seguro, isto é, livre de risco.
Portanto, a Lei 13.726/2018 claramente não tem o objetivo de extinguir todo e qualquer procedimento adotado pela administração pública, tampouco aqueles adotados pelas serventias extrajudiciais, em especial, pelos cartórios de registro de imóveis. Logo de início, em seu art. 1º, restringe a supressão ou simplificação de medidas e exigências àquelas cujo custo econômico e social superem o prejuízo de eventual fraude.
Relevante observar, também, que a existência de lei especial afasta uma aplicação mais abrangente dos dispositivos constantes da Lei 13.726/2018.
Exemplo disso é o que dispõe o art. 221, II, da Lei 6.015/73, que exige expressamente o reconhecimento de firma para os instrumentos particulares apresentados a registro no cartório de registro de imóveis. Entre tantos outros, esse procedimento em muitas situações garante a autenticidade do documento levado a registro, afasta a possibilidade de fraude e implica em maior segurança jurídica para o ato praticado.
Assim, caberá à administração pública e também aos titulares das serventias extrajudiciais, incluídos os oficiais de registro de imóveis, a observância à Lei 13.726/2018, visando, sobretudo, ao princípio constitucional da eficiência, consagrado no art. 37, caput, da CF/88. No entanto, deverão ser respeitados os princípios da segurança jurídica e da proporcionalidade, assim como o disposto no art. 2º, §2º, da LINDB, que afirma a prevalência da lei especial sobre a lei geral, ainda que esta seja posterior.
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Diário Oficial da União, Brasília, 05 out. 1988. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/ConstituicaoCompilado.Htm>. Acesso em: 02 dez. 2018
BRASIL. Lei nº 13.726, de 08 de outubro de 2018. Racionaliza atos e procedimentos administrativos dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios e institui o Selo de Desburocratização e Simplificação. Diário Oficial da União, Brasília, 08 out. 2018. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/Lei/L13726.htm>. Acesso em: 01 dez. 2018.
BRASIL. Decreto-Lei nº 4.657, de 04 de setembro de 1942. Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. Diário Oficial da União, Brasília, 09 set. 1942. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657compilado.htm>. Acesso em: 01 dez. 2018.
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 31 dez. 1973. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm>. Acesso em: 30 nov. 2018.
BRASIL. Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro. (Lei dos cartórios). Diário Oficial da União, Brasília, 18 nov. 1994. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8935.htm>. Acesso em: 01 dez. 2018.
DINIZ, Maria Helena. Sistema de Registro de Imóveis. São Paulo, Ed. Saraiva, 2009.
Para o juiz Marcelo Bennachio, ninguém pode ir contra a multiparentalidade e a socioafetividade. Segundo o magistrado, é muito caro para o Estado jogar tudo para o Judiciário, e a desjudicialização é a tendência para resolver essas demandas usuais. "São demandas que podem ser resolvidas de maneira muito rápida porque possuem concordância entre as partes", ressaltou. “A socioafetividade está mais próxima do Direito natural do que do Direito adotivo, pois, como trata do amor, não poderia ser interpretada de outra maneira", declarou.
Marcio Evangelista, juiz que atua no CNJ, afirmou que: “o Provimento trata dos assuntos que são os principais com relação às questões de socioafetividade, multiparentalidade e reprodução assistida, ajudando a desjudicializar as demandas da sociedade, o que a longo prazo vai ajudar também na agilidade dos processos julgados pelo Judiciário, que ficará desafogado".
No presente trabalho será analisado o conceito de mandato em Portugal, bem como seus elementos essenciais. Será verificado como, na sua configuração mais típica, o assunto ou negócio que é objeto da gestão pertence ao mandante, que é o titular da necessidade a cuja satisfação se dirige a atividade do mandatário[1]. Será esclarecido que, por outro lado, não é essencial ao conceito de representação que os poderes representativos sejam conferidos no interesse do representado, podendo sê-lo no interesse do representante ou de terceiro, hipótese em que o mandato não se extingue por mero ato de vontade do mandante ou mesmo pela sua morte. Assim, será demonstrado que há hipóteses nas quais o mandato prevalece, podendo a procuração vinculada a esse mandato ser utilizada para a concretização do negócio mesmo após a morte do mandante, o que é essencial nos casos de mandatos cujo objeto é a transferência de um imóvel. É o que demonstra a jurisprudência de Portugal, que será analisada.
Será examinado como, também no Brasil, a lei admite que a procuração seja utilizada após o falecimento do mandante nos casos em que sirva para concretizar um negócio realizado em vida. E o fundamento para tanto, como se provará, é o mesmo que embasa a lei de Portugal: a extinção do mandato pela morte somente se aplica quando ele for conferido exclusivamente no interesse do mandante. Será examinada a jurisprudência do Brasil, para demonstrar que não há decisões uniformes nos diversos estados da federação.
Por fim, será demonstrado como, nos casos em que mandato tem como objeto interesse do mandatário ou de terceiro, a tese de que não ocorre a sua extinção pela morte é a que melhor está de acordo com a interpretação jurídica, segundo a qual conclusões absurdas não serão aceitas. Deve haver razoabilidade na argumentação jurídica, sendo vedados o absurdo e a irracionalidade[2]. Não é possível recusar uma vontade livremente manifestada pela pessoa, capaz e em pleno gozo de suas faculdades mentais, no interesse do outorgado ou de terceiro, apenas em razão da posterior ocorrência morte, trazendo ônus indevidos para aquele que seria beneficiado pela procuração unicamente para ver, ao final, concretizada aquela vontade, que já havia sido demonstrada de foram inequívoca.
[1] ANTUNES, Henrique relat. – Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra com o número 1006/10.7TBCVL.C1, de 25/10/2011. [Em linha]. [Consult. 29 ago. 2018]. Disponível em http://www.dgsi.pt.
[2] ALEXY, Robert. A theory of legal argumentation: the theory of rational discourse as theory of legal justification. New York: Oxford University, 1989, p. 283.
Casamento Civil em Cartório, em domicílio, salão de festa ou em local apropriado para tal evento.
Quando chega o importante momento da vida em que duas pessoas decidem se casar, importantes também serão as escolhas do casal para a preparação do dia que marcará a celebração do próprio casamento civil.
É cada vez mais comum a solicitação para que a celebração do casamento civil ocorra fora do cartório, especialmente por parte dos casais que optam por celebrar o casamento civil perante um maior número de convidados, em local escolhido pelos noivos.
Inicialmente, e qualquer que seja a escolha (casamento civil celebrado em cartório ou fora dele), será necessário realizar o processo de habilitação para casamento no local de residência dos contraentes.
Para tanto, os contraentes devem procurar o cartório competente para processamento da habilitação munidos da documentação a ser solicitada no referido processo (de um modo geral, solicita-se a apresentação dos documentos de identificação e das certidões de nascimento, caso sejam solteiros (as), as certidões de casamento com averbação do divórcio, caso sejam divorciados (as) ou as certidões de casamento com anotação do óbito do cônjuge antecedente, caso sejam viúvos (as) – é necessário que tais certidões tenham sido expedidas há, no máximo, 90 (noventa) dias).
Importante aqui destacar que o casamento civil se divide em dois principais momentos. No primeiro momento, é processada a habilitação dos pretendentes, ou seja, verifica-se a presença dos requisitos que autorizariam a celebração do pretendido casamento, escolhe-se qual o regime de bens e delibera-se sobre a eventual alteração do nome em virtude do casamento. No segundo momento, após a habilitação legal, é realizada a celebração do casamento civil, momento em que o casal declarará, perante o Juiz de Paz, a livre e espontânea vontade em se receberem em matrimônio, momento também em que será reduzido a termo, pelo Oficial de Registro Civil, tudo o que foi declarado pelas partes.
Dito isto, caso os contraentes optem pela celebração do casamento civil perante a própria serventia competente para o processamento da habilitação, basta informar tal escolha ao Oficial. Habilitados os noivos, ou seja, após o decurso legal de 15 (quinze) dias após a publicação dos editais de proclamas, sem a apresentação de possíveis impedimentos, realizar-se-á o casamento civil na data e horário escolhidos de acordo com a vontade das partes e com a disponibilidade do cartório.
Lado outro, caso os noivos optem pela realização do casamento civil fora da sede do cartório competente, surgirão as seguintes hipóteses:
1) Se o casal quiser se casar fora do cartório, porém na mesma circunscrição da sede do cartório (Ex: habilitação para casamento civil em Tiradentes/MG, celebração do casamento civil em pousada de Tiradentes/MG), necessário informar tal intenção ao Oficial, para que este possa cuidar de analisar os limites territoriais para celebração do casamento (definidos de acordo com a Lei), bem como para indicar a disponibilidade de datas e horários. Somente após a habilitação legal, será possível a realização do casamento;
2) Se o casal quiser se casar fora do Cartório, porém em circunscrição diversa da sede do cartório (Ex: habilitação para casamento civil em Belo Horizonte/MG, celebração do casamento civil em sítio de amigo em Lagoa Santa/MG), deverá ser informada tal circunstância ao Oficial. Neste caso, ao final do processo de habilitação, o Oficial competente para processar a habilitação lhe disponibilizará somente a certidão de habilitação para casamento, que valerá perante qualquer Serventia localizada em território nacional.
De posse de tal certidão, basta entrar em contato com o cartório competente para celebrar casamentos civis na circunscrição escolhida, para que se possa definir o local, a data e horário do casamento a ser realizado – importante observar que tal certidão de habilitação valerá por apenas 90 (noventa) dias, sendo assim necessário realizar o casamento civil dentro do aludido prazo;
Para melhor planejamento, tanto do casal quanto do cartório em que se processará a habilitação e do cartório em que será celebrado o casamento civil, recomenda-se o prévio contato para maiores informações sobre a documentação a ser apresentada, os custos e a disponibilidade para realização de casamento civil (em cartório ou fora dele).
Autor: João Paulo Ribeiro Sifuentes Costa – Oficial de Registro Civil de Tiradentes/MG
João Paulo Ribeiro Sifuentes Costa
Em 2008, a Lei nº 11.790, de 2 de outubro, alterou o art. 46 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a Lei de Registros Públicos, transferindo para o Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais a atribuição de apreciar os pedidos de registro de nascimento feitos fora do prazo legal (os chamados registros tardios). As disposições da referida lei foram alteradas e complementadas pelo Provimento nº 28, de 05/02/2013, do Conselho Nacional de Justiça - CNJ. Apesar de mais de cinco anos da publicação do Provimento, é importante retomar o assunto, para uniformização de procedimentos e também para que o tema se torne conhecido pela comunidade jurídica.
Relevante, também, esclarecer sobre alguns usos possíveis do procedimento do registro tardio, como o caso de pessoas cujo reconhecimento de filiação tenha sido feito no registro de casamento dos seus genitores, sem que fosse feito o registro de seu nascimento, no livro respectivo. Por fim, necessário esclarecer que o procedimento de registro tardio não pode ser utilizado para registro de nascimento de pessoas já falecidas.
Letícia Franco Maculan Assumpção / Isabela Franco Maculan Assumpção
No ano de 2016 os notários do Estado de Minas gerais foram surpreendidos por uma orientação da Corregedoria de Justiça, no sentido de que não procedam a lavratura de escritura de posse, sob os fundamentos contidos em um parecer elaborado em 2013 e assinado por Juíza Auxiliar da Corregedoria, no qual se concluiu pela impossibilidade de lavratura de escritura de cessão de posse[1]. Existe entendimento de que até hoje tem prevalecido tal proibição, impedindo os notários de lavrar referidas escrituras.
O presente trabalho visa analisar tal questão, com vistas a demonstrar sua injuridicidade e firmar importância do instrumento publico como meio de publicidade, autenticidade e segurança jurídica dos negócios jurídicos envolvendo a posse, uma vez que referido instrumento é determinante, p. ex., para fixar a data da posse, para evitar possível extravio de documentos dela comprobatório, ou isentar o vendedor do pagamento dos impostos como IPTU ou ITR, conforme o caso, já que a posse, em regra é fato gerador de tais impostos, além de outras utilidades.
Assim, pretendemos fazer uma pequena reflexão crítica a respeito do tema, demonstrando a importância do instrumento público e sua propriedade para a proteção dos negócios jurídicos, de forma especial a cessão de direitos de posse para o caso de transação imobiliária relativa aos bens que o possuidor não tem o título de domínio.
[1] COSTA, Andréa Cristina de Miranda. Processo nº 62.454/2013. 29 jul. 2013.
TRANSFERÊNCIA DA POSSE MEDIANTE INSTRUMENTO PÚBLICO
Rita Cristina Sampaio Ribeiro Campos / Gilson Fonseca
O presente trabalho visa a analisar o descabimento da exigência da comprovação do pagamento do ITBI previamente ao registro imobiliário, por atentar contra a propriedade privada e os princípios do Direito Tributário. Para tanto, valeu-se de ensinamentos doutrinários e decisões judiciais e administrativas do Poder Judiciário, bem como da análise de leis municipais. Ao final, defende-se que a exigência de pagamento de um tributo (ITBI) previamente à ocorrência de seu fato gerador (registro imobiliário) não pode prosperar, sugerindo os autores que haja modificação normativa pelo Conselho Nacional de Justiça ou pelos Tribunais de Justiça Estaduais no sentido de se explicitar a desnecessidade e mesmo a impossibilidade de tabeliães e registradores serem obrigados a exigir a comprovação do pagamento no momento da lavratura da escritura pública ou do efetivo registro imobiliário, sem que haja possibilidade de responsabilidade de acordo como Código Tributário Nacional.Para que efetivamente possam desempenhar seu papel de segurança jurídica quanto aos imóveis no Brasil, os Registros de Imóveis devem concentrar as informações relativas a transferências imobiliárias, não se justificando que seja dificultado o acesso ao fólio registral por exigência de recolhimento de imposto cujo fato gerador ainda não ocorreu, conforme já decidido pelo Supremo Tribunal Federal.
ITBI. ESCRITURA PÚBLICA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. FATO GERADOR.
1- INTRODUÇÃO – A IMPORTÂNCIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS 3
2- O ITBI E A JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL – STF 5
3- A LEGISLAÇÃO DOS MUNICÍPIOS E SUA (IN)COMPATIBILIDADE COM A INTERPRETAÇÃO DO STF 7
4- ANÁLISE DE DECISÃO EM PROCEDIMENTO DE DÚVIDA SOBRE A DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DO ITBI PARA REGISTRO DE ESCRITURA 9
5- COMO DEVEM ATUAR O TABELIÃO E O REGISTRADOR CONSIDERANDO A POSIÇÃO DO STF DE QUE SOMENTE O EFETIVO REGISTRO É FATO GERADOR DO ITBI 11
6- CONCLUSÃO 15
1- INTRODUÇÃO – A IMPORTÂNCIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS
Ugo Mattei ensina que nenhuma sociedade humana pode ser considerada organizada se não puder garantir a exclusividade de um indivíduo ou de um grupo de indivíduos sobre os bens econômicos que derivam da terra. Para o doutrinador, como é bem sabido e demonstrado na teoria econômica, aversão ao risco é a regra no mercado, por isso é óbvia a importância da terra como objeto de tratamento legal .
A segurança jurídica é fundamento basilarde princípios muito importantes relativos às fontes do direito, público e privado. Sem segurança, as pessoas não fazem mesmo coisas de menor importância, como negócios de pequena monta . Na ótica do Direito objetivo, do ordenamento jurídico, a segurança jurídica tem o sentido de buscar um Direito certo, com normas claras, que permitam uma interpretação eficaz e estável. É a segurança do Direto . Já no foco do Direito subjetivo, a segurança jurídica é a garantia da manutenção da titularidade do direito .
A principal função do sistema registral é proteger o titular do direito inscrito, ou seja, conferir proteção à pessoa cujo direito subjetivo foi declarado pelo Estado, por meio do registrador imobiliário. Assim, quanto maior for a confiança depositada na informação registrada, maior será a segurança jurídica estática oferecida pelo registro imobiliário . Afrânio de Carvalho já indagava: “Para que existe o registro a não ser para dar segurança aos direitos?” .
Celso Fernandes Campilongo ressalta que a informação é essencial para a atividade econômica e para a confiança calcada nas instituições:
Informação é ativo fundamental nos sistemas de comunicação. São conhecidos os problemas econômicos decorrentes da assimetria das informações, especialmente nos campos da regulação econômica e das trocas. Da mesma forma, excessivas possibilidades de informação devem ser processadas e reduzidas por mecanismos que tratem dos riscos e viabilizem escolhas em situações complexas e estabilizem expectativas. No primeiro caso, informação pode ser vista como elemento fundamental para a atividade econômica; no segundo, como peça essencial para a explicação da confiança calcada nas instituições – dentre elas, no direito – e não nas relações de parentesco ou amizade.
Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto esclarece que cada vez mais são reconhecidos os benefícios sociais e econômicos proporcionados pela propriedade formal, razão pela qual a busca por um sistema registral hígido e confiável tem sido o norte das recentes alterações legislativas. O legislador tem procurado fornecer mecanismos para regularizar as situações consolidadas no tempo, como a regularização fundiária e a usucapião extrajudicial, assim como tem buscado caminhar para a centralização das informações imobiliárias em fonte única, por meio da positivação do princípio da concentração na matrícula (artigos 54 a 62 da lei 13.097/15).
É essencial para o sistema jurídico registral que a integralidade das informações sobre os imóveis esteja disponível de forma ágil e segura. O sistema do registro de imóveis tem que funcionar como um órgão centralizador de informações a respeito da propriedade, gerando segurança e confiança, e, consequentemente, reduzindo os custos transacionais, facilitando o tráfico jurídico e diminuindo eventual assimetria de informações entre as partes. Assim, o Registro de Imóveis gera o crescimento econômico, ao garantir o conteúdo e a proteção ao Direito de propriedade .
Mas há alguns obstáculos para os interessados alcançarem o tão precioso registro do seu imóvel. Um desses entraves é a exigência do recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis previamente à lavratura da escritura de compra e venda ou previamente ao registro do título. Essa exigência, apesar de já ter sido declarada inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal, continua presente nas leis municipais, trazendo indevida dificuldade para acesso ao registro dos imóveis, o que não deve ser permitido.Outra exigência inconstitucional é a certidão negativa de tributos como condição para a prática do ato notarial ou de registro,sanção política vedada pelo Supremo Tribunal Federal, conforme Súmulas nº 70, nº 323 e nº 547 do STF; e pior, sanção que em nada auxilia a fiscalização tributária, como se mencionará oportunamente.
2- O ITBI E A JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL – STF
A Constituição da República, no art. 156, II, atribui competência aos Municípios para instituir impostos sobre transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Na previsão constitucional, a questão da cessão não ficou bem detalhada e a interpretação que vem sendo feita pelo Supremo Tribunal Federal é no sentido de que somente a cessão onerosa da propriedade, ou de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, é que é fato gerador do tributo, de modo que a cessão de outros direitos não é hipótese de incidência do ITBI. Assim, para que ocorra o fato gerador do imposto, o Supremo Tribunal Federal exige a efetiva transmissão, que somente ocorre com o registro do título hábil no cartório de registro de imóveis.
O nosso Tribunal Constitucional já definiu que o fato gerador do ITBI é a efetiva transmissão da propriedade, mediante o registro no cartório de registro de imóveis, não havendo incidência no momento da lavratura da escritura ou do contrato de promessa de compra e venda ou no momento da arrematação do imóvel em leilão. O tema tem grande repercussão para os serviços notariais e de registro, cabendo ao Tabelião informar os usuários, para que, se quiserem, busquem o Judiciário para garantir o direito de não recolher o imposto em momento anterior ao fato gerador, que, repita-se, só ocorre com o registro do título.Para demonstrar a posição do STF sobre o tema, é reproduzida recente decisão monocrática, de 22 de agosto de 2017, proferida pelo Ministro Luiz Fux no ARE 1.067.507:
“RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. FATO GERADOR. EXIGÊNCIA DO TRIBUTO QUANDO DA ARREMATAÇÃO DO BEM. IMPOSSIBILIDADE. APENAS NA OCASIÃO DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA.
PRECEDENTES. AGRAVO DESPROVIDO. DECISÃO: […] DECIDO. O agravo não merece prosperar. É que a jurisprudência desta Corte já fixou entendimento no sentido de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, que se dá mediante o competente registro. Seguindo essa orientação destaco os seguintes julgados: ARE 759.964-AgR, Rel. Min. Edson Fachin, Primeira Turma, DJe de 29/9/2015; ARE 882.705-AgR, Rel. Min. Marco Aurélio, Primeira Turma, DJe de 3/9/2015; ARE 813.943-AgR, Rel. Min. Dias Toffoli, Segunda Turma, DJe de 23/6/2015; ARE 839.630-AgR, Rel. Min. Rosa Weber, Primeira Turma, DJe de 17/12/2014; ARE 798.004-AgR, Rel. Min. Teori Zavascki, Segunda Turma, DJe de 7/5/2014; ARE 798.241-AgR, Rel. Min. Cármen Lúcia, Segunda Turma, DJe de 14/4/2014; AI 603.309-AgR, Rel. Min. Eros Grau, Segunda Turma, DJ de 23/3/2007; e ARE 805.859-AgR, Rel. Min. Roberto Barroso, Primeira Turma, DJe de 9/3/2015, este último portando a seguinte ementa: “AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. A obrigação tributária surge a partir da verificação de ocorrência da situação fática prevista na legislação tributária, a qual, no caso dos autos, deriva da transmissão da propriedade imóvel. Nos termos da legislação civil, a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro. Assim, pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da ocorrência do fato imponível.Agravo regimental a que se nega provimento”. Ex positis, DESPROVEJO o agravo, com fundamento no artigo 21, § 1º, do RISTF. Publique-se. Brasília, 22 de agosto de 2017. Ministro LUIZ FUX. (sem negrito no original)
Deve ser ressaltado que,no acórdão de novembro de 2016, abaixo reproduzido, foi definitivamente reconhecido que o fato gerador do ITBI somente se dá com o registro:
EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. ITBI. FATO GERADOR: REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO ALINHADO COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência da Corte, o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade no cartório de registro de imóveis. Precedentes. 2. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 3. Agravo interno a que se nega provimento, com aplicação da multa prevista no art. 1.021, §4º, do CPC/2015 .
Atenta à jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, a doutrina reconheceu que o registro imobiliário “é indispensável para a exigência do ITBI, seja ele elemento integrante do aspecto nuclear do fato gerador, seja ele elemento exteriorizador do aspecto temporal do fato gerador.” A doutrina também esclarece que não é nova a jurisprudência do STF quanto ao fato gerador do ITBI somente ocorrer com o registro, pois já havia manifestação a respeito “nos idos de 1984, nos autos da Representação nº 1121/GO” . Na mencionada Representação restou decidido a que:
“O compromisso de compra e venda, no sistema jurídico brasileiro, não transmite direitos reais nem configura cessão de direitos a aquisição deles, razão por que é inconstitucional a lei que o tenha como fato gerador de imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a ele relativos.”
3- A LEGISLAÇÃO DOS MUNICÍPIOS E SUA (IN)COMPATIBILIDADE COM A INTERPRETAÇÃO DO STF
É comum nas legislações dos municípios a previsão da incidência do imposto sobre as cessões onerosas de direitos relativos a imóveis e/ou no momento da lavratura da escritura pública e/ou do registro. É o que ocorre, por exemplo, na Lei nº 5.492, de 28 de dezembro de 1988, do Município de Belo Horizonte, que abaixo se reproduz:
Art. 2º – O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso “Inter Vivos” – ITBI – tem como fato gerador;
I – A transmissão onerosa, a qualquer título, da propriedade ou domínio útil de bens imóveis, por natureza ou acessão física, situados no território do Município.
II – A transmissão onerosa, a qualquer título, de direitos reais, exceto os de garantia, sobre imóveis situados no território do Município.
III – A cessão onerosa de direitos relativos à aquisição dos bens referidos nos incisos anteriores.
Apenas para exemplificar o quão comum é a exigência acima, outras capitais com igual exigência são Florianópolis , São Paulo , São Luís e o Distrito Federal .
Mesmo com a interpretação fixada pelo Supremo Tribunal Federal, não houve alteração em diversas legislações municipais, no que tange às cessões de direitos à aquisição de bens imóveis. Com isso, o que se observa é a necessidade de o contribuinte buscar o Poder Judiciário para não se ver obrigado a recolher o ITBI. E por vezes o valor do ITBI pode ser tão alto que inviabilize o negócio, como no caso, por exemplo, de diversas cessões anteriores que são historiadas na escritura que será levada a registro. A situação atual não pode prevalecer, pois gera ônus tanto para o Poder Judiciário, que se vê mobilizado para julgar ações cujo objeto já foi decidido pelo Supremo Tribunal Federal, quanto para os interessados, que se veem obrigados a pagar tributo indevido, e também para o sistema registral, já que as transmissões deixam de ser registradas em razão de o interessado não possuir recursos suficientes para pagar o imposto, que por vezes é cobrado com multa e juros, sendo que o fato gerador sequer ocorreu.
A recente jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, exemplificada pela ementa de três julgados ocorridos entre 2017 e 2018, explicita como a população ainda tem que buscar o Judiciário apenas para garantir um direito já reconhecido pelo STF, qual seja o direito de pagar o ITBI após a realização do fato gerador, que é o registro:
EMENTA: REEXAME NECESSÁRIO – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – RECOLHIMENTO – TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA – EXIGÊNCIA DE MULTA – IMPOSSIBILIDADE.
Não tendo ocorrido a transferência do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, se mostra indevida a exigência de pagamento de multa pela ausência de recolhimento de ITBI.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPOSTO (ITBI) PELO RITO ORDINÁRIO – FATO GERADOR – TRANSMISSÃO DE BEM IMÓVEL – PAGAMENTO DO TRIBUTO ENQUANTO REALIZADAS AS NEGOCIAÇÕES – DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – AUSÊNCIA DE LAVRATURA DA ESCRITURA NO REGISTRO DE NOTAS – NÃO REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS – RESTITUIÇÃO DEVIDA. Sendo o fato gerador do ITBI o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, desfeito o negócio de compra e venda, devendo a Fazenda Pública restituir o valor recolhido a título de ITBI, sob pena de enriquecimento ilícito. […].
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – REGISTROS PÚBLICOS – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – NECESSIDADE DE RECOLHIMENTO DE ITBI PARA REGISTRO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AUSÊNCIA – IMÓVEL EM ESTADO DE INDIVISÃO – OUTORGA DO CONDÔMINO – NECESSIDADE – DIREITO DE PREFERÊNCIA. Ao tratar do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis o artigo 156 da Constituição Federal o conceitua como aquele incidente sobre a “transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.”
– A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça já se consolidou no sentido de ser inexigível o recolhimento do ITBI no momento do registro do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, “na medida que se trata de contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo.” (AgRg no AREsp 659.008/RJ).
-Tendo em vista que os ex-cônjuges não partilharam bem imóvel, permanecendo na condição de condôminos, necessária a outorga do co-proprietário, concordando com a alienação do bem, a fim de que possa exercer o direito de preferência para a sua aquisição.
4- ANÁLISE DE DECISÃO EM PROCEDIMENTO DE DÚVIDA SOBRE A DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DO ITBI PARA REGISTRO DE ESCRITURA
Situações nas quais foi recusado o registro por não ter havido o prévio recolhimento do ITBI começam a ser objeto de análise também pelos Conselhos Superiores de Magistratura. O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP), em dezembro de 2015, entendeu não ser devido o recolhimento de ITBI nos casos de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel. Foi objeto do acórdão uma dúvida suscitada pelo Registrador de Imóveis, que se recusou a registrar um instrumento particular de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel por não ter havido o recolhimento do ITBI. O Relator destacou que a questão relativa à incidência do ITBI sobre a promessa de compra e venda já foi analisada pelo Supremo Tribunal Federal, cujo entendimento sedimentado é no sentido de que a transmissão do imóvel, para fins de caracterização do fato gerador do imposto, somente se realiza com a transferência da propriedade no Registro de Imóveis.
Importante destacar que no acórdão foi esclarecido que o Colendo Conselho Superior da Magistratura e a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo entendem pela impossibilidade de recusar vigência a norma legal no âmbito administrativo, por suposta inconstitucionalidade, salvo quando esta for absolutamente manifesta. Essa inconstitucionalidade manifesta foi reconhecida no que se refere ao ITBI na cessão de direitos à aquisição de imóvel, existindo a hipótese autorizadora do afastamento da vigência da normal legal porque é um fato a jurisprudência uniforme do STF sobre o tema.
O Relator afirmou que, “se não incide ITBI na promessa de compra e venda, porque, segundo os Tribunais Superiores, a mera promessa não transfere o domínio do imóvel, não há como exigi-lo na cessão dos direitos dessa promessa, pois, da mesma forma, não há transferência do domínio do imóvel, mas apenas dos direitos à aquisição. Há, em verdade, mera alteração de um dos sujeitos do contrato e não de seu objeto.” Assim, foi julgada improcedente a dúvida e determinado o registro do título. Abaixo se reproduzem os trechos mais relevantes do referido acórdão:
Ementa: REGISTRO DE IMÓVEIS – CESSÃO DE DIREITOS DE AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – RECUSA FUNDADA NA FALTA DE RECOLHIMENTO DE ITBI – JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO STF E NO STJ NO SENTIDO DE QUE NÃO INCIDE ITBI SOBRE O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, PORQUE NÃO TRANSFERE O DOMÍNIO DO IMÓVEL – RACIOCÍNIO QUE TAMBÉM SE APLICA À CESSÃO DOS DIREITOS DO PROMITENTE COMPRADOR – RECURSO PROVIDO.
Íntegra ACÓRDÃO: […]O recurso, respeitados os entendimentos do MM. Juízo Corregedor Permanente e da D. Procuradoria Geral de Justiça, comporta provimento. A premissa do recorrente é a seguinte: se os Tribunais Superiores reputam inconstitucional a incidência de ITBI quando do registro do compromisso de compra e venda, porque ausente, neste estágio, a transferência da propriedade – que é o fato gerador do imposto -, com a mesma razão deve-se entender indevida a exigência do registrador de comprovação do recolhimento do tributo para o registro do contrato de cessão de direitos desse compromisso de compra e venda. Segundo o recorrente, se não incide o imposto para o mais (compromisso de compra e venda), também não pode recair sobre o menos (cessão dos direitos desse compromisso). O entendimento reiterado do Colendo Conselho Superior da Magistratura e desta Corregedoria Geral da Justiça é no sentido da impossibilidade de recusar vigência a norma legal no âmbito administrativo, por suposta inconstitucionalidade, salvo quando esta for absolutamente manifesta, sendo o controle de constitucionalidade de leis e atos normativos, em princípio, atribuição afeta com exclusividade ao Poder Judiciário, no exercício da jurisdição (CSM: Apelações Cíveis nºs 3.346-0, 4.936-0, 20.932-0/00; CGJ: Processos nºs 274/93; 2.038/94; 1.522/99). No caso em exame, contudo, a hipótese autorizadora do afastamento da vigência da normal legal encontra-se presente porque a inconstitucionalidade é manifesta, conforme se passa a demonstrar.Em recente julgado em que se examinou a incidência de ITBI sobre a promessa de compra e venda, o C. Supremo Tribunal Federal reafirmou seu entendimento sedimentado no sentido de que a transmissão do imóvel, para fins de caracterização do fato gerador do imposto, somente se realiza com a transferência da propriedade no cartório de registro de imóveis.
Ora, ubieadem legis ratio ibieadem. Se não incide ITBI na promessa de compra e venda, porque, segundo os Tribunais Superiores, a mera promessa não transfere o domínio do imóvel, não há como exigi-lo na cessão dos direitos dessa promessa, pois, da mesma forma, não há transferência do domínio do imóvel, mas apenas dos direitos à aquisição. Há, em verdade, mera alteração de um dos sujeitos do contrato e não de seu objeto.
Aplicando-se este raciocínio aos registros públicos, se a comprovação do recolhimento do ITBI não é necessária para o registro da promessa de compra e venda, também não será para o da cessão dos direitos desta promessa porque, da mesma forma, inexiste transferência de domínio do imóvel.
O cessionário dos direitos, da mesma forma que o cedente (promitente comprador), caso não os tivesse alienado, precisará, uma vez pago o preço integral da aquisição, de escritura pública definitiva que lhe transfira o domínio do imóvel. E, somente nesta etapa é que se poderá falar em recolhimento de ITBI.
Em última análise, é como se um novo compromisso de compra venda estivesse sendo apresentado a registro, de modo que idêntica deve ser a solução.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro do título.
JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO – Corregedor Geral da Justiça e Relator (sem negrito no original)
5- COMO DEVEM ATUAR O TABELIÃO E O REGISTRADOR CONSIDERANDO A POSIÇÃO DO STF DE QUE SOMENTE O EFETIVO REGISTRO É FATO GERADOR DO ITBI
A questão que se coloca é como deve o tabelião ou o registrador atuar considerando a jurisprudência uniforme do STF sobre o tema, mas também tendo em vista o artigo 134 do Código Tributário Nacional – CTN, que determina a responsabilidade dos tabeliães, escrivães e demais serventuários do ofício pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício.
Como o STF já acolheu a tese de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com o registro do título, não mais existe responsabilidade de tabeliães ou de registradores em virtude da falta de recolhimento do mencionado imposto. Sobre o tema, KiyoshiHarada ensina:
A primeira observação que se faz é no sentido de que fica prejudicada a aplicação desse preceito em relação a tabeliães e escrivães se acolhida a tese de que o aspecto temporal do fato gerador do ITBI recai sobre o momento do registro do título de transferência dos bens imóveis ou de direitos a ele relativos. Nessa hipótese, tabeliães e escrivães seriam terceiras pessoas absolutamente alheias à situação que configura o fato gerador da obrigação tributária, não podendo ser-lhes atribuída qualquer responsabilidade tributária à luz do que dispõe o art. 128 do CTN. Esse dispositivo exige que o terceiro a ser responsabilizado esteja vinculado ao fato gerador da obrigação tributária .
Recentemente o Colégio Notarial – Seção de São Paulo obteve vitória no mandado de segurança nº 0115222-13.2007.8.26.005, movido em face do Diretor das Rendas Imobiliárias de São Paulo. No acórdão proferido na apelação do referido mandado de segurança, foi declarada a inconstitucional a cobrança de ITBI nas chamadas “cessões historiadas”, ou seja, nas cessões de direitos sobre imóveis anteriores à efetiva aquisição registrada no Cartório de Registro de Imóveis, de modo que os Tabeliães de São Paulo ficaram desobrigados de exigir o prévio recolhimento do ITBI nessas cessões:
APELAÇÃO MANDADO DE SEGURANÇA ITBI
Incidente de Inconstitucionalidade. Declarada a inconstitucionalidade dos artigos 19 e 21 da Lei n° 11.154/91, na redação, dada pela lei n 14.256/2006. Recurso provido.
A questão da constitucionalidade dos artigos 19 e 21 da Lei n° 11.154/91, na redação, dada pela lei n 14.256/2006 já foi examinada pelo Órgão Especial deste Egrégio Tribunal de Justiça.
O relator, Desembargador Corrêa Vianna decidiu pela inconstitucionalidade dos mencionados artigos, sendo seguido pela unanimidade dos integrantes do E. Órgão Especial, tendo o V. Acórdão a seguinte ementa:
“Incidente de inconstitucionalidade – Artigos 19 e 21 da Lei n. 11.154/91, com a redação dada pela Lei n. 14.256/06 – Obrigação imposta aos notários e registradores de verificar o recolhimento de imposto e a inexistência de débitos relativos ao imóvel alienado, sob pena de multa – Dispositivos que afrontam tanto a competência da União para legislar sobre registro público, como a do Poder Judiciário para disciplinar, fiscalizar e aplicar sanções aos que exercem tais atividades – Ofensa específica aos artigos 5º, caput, 69, II, “b” e 77 da Constituição do Estado – Procedência do incidente para declarar a inconstitucionalidade dos artigos mencionados.” (Arguição de Inconstitucionalidade 0103847-15.2007.8.26.0053 ; Comarca: São Paulo; Relator: Corrêa Vianna; Data do Julgamento: 05/05/2010).
Para fins de acesso aos Egrégios Tribunais Superiores, ficam expressamente pré-questionados todos os artigos legais e constitucionais mencionados pelas partes.
Diante do exposto, dá-se provimento ao recurso para conceder a segurança postulada.Claudio Marques- Relator (sem negrito no original)
O STF manteve o acórdão proferido pelo TJSP, pelo que restou reconhecido que os Tabeliães de São Paulo não são obrigados a verificar o prévio recolhimento do ITBI nas cessões de direitos. Ficou confirmado aquilo que já está definido pelo STF: somente é devido o recolhimento do ITBI no caso de contratos de compra e venda efetivamente registrados.
Mas, tendo em vista todo o acima exposto, o que se conclui é algo ainda mais amplo: considerando a jurisprudência do STF, nem os tabeliães nem os registradores de imóveis têm qualquer responsabilidade em relação ao ITBI: o fato gerador somente ocorre com o registro, ou seja, a data do registro é aquela em que o fato gerador se realiza. Somente após o registro poderá o ITBI ser exigido. Portanto, se não está presente o nexo causal “entre a obrigação tributária e o comportamento do serventuário a quem se atribui a responsabilidade, não há lugar para a aplicação do art. 134, VI, do CTN.”
A doutrina demonstra a preocupação com a imposição, inconstitucional, de exigência de certidões negativas para a prática de atos notariais ou de registro. KiyoshiHarada assim esclarece o problema:
De fato, é bastante preocupante a instituição pela legislação das três esferas impositivas de “n” situações em que são exigidas as certidões negativas de tributos como sucedâneo do processo de cobrança coativa da dívida ativa, implicando violação dos princípios do devido processo legal, do contraditório e ampla defesa. A exigência indiscriminada de certidão negativa que não guarda harmonia com o princípio da razoabilidade e proporcionalidade, representa autêntica sanção política condenada pelas Súmulas nº 70, nº 323 e nº 547 do STF.
Como devem então atuar notários e registradores? Tendo em vista a jurisprudência atual, não cabe aos tabeliães ou aos oficiais de registro exigir a comprovação do recolhimento do ITBI, seja para a lavratura de escrituras, seja para registro de qualquer transmissão onerosa.No entanto, como as leis municipais ainda contemplam a incidência do imposto, em desacordo com a jurisprudência do STF, o melhor, para evitar possíveis discussões com o Município, seria que o Conselho Nacional de Justiça – CNJ ou aCorregedoria-Geral de Justiça do Estado respectivo, aplicando o entendimento já consolidado pelo STF, afastasse a necessidade de exigência de comprovação do pagamento do ITBI pelos notários ou registradores. Para facilitar para os Municípios a cobrança do ITBI, os registradores de imóveis poderiam informar sobre os registros ocorridos, que são o fato gerador do imposto e, não sendo os valores recolhidos tempestivamente, poderiam imediatamente ser inscritos em dívida ativa os débitose, ato contínuo, encaminhados para protesto, sem necessidade de procedimento tributário-administrativo, como já decidiu o Tribunal da Cidadania em sede de Recurso Especial Repetitivo:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.ARTIGO 543-C, DO CPC. TRIBUTÁRIO. PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL.VERIFICAÇÃO DE DIVERGÊNCIAS ENTREVALORES DECLARADOS NA GFIP EVALORES RECOLHIDOS (PAGAMENTO A MENOR). TRIBUTO SUJEITO A LANÇAMENTOPOR HOMOLOGAÇÃO (CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA). DESNECESSIDADE DELANÇAMENTO DE OFÍCIO SUPLETIVO. CRÉDITO TRIBUTÁRIO CONSTITUÍDO PORATO DE FORMALIZAÇÃO PRATICADO PELO CONTRIBUINTE (DECLARAÇÃO). RECUSAAO FORNECIMENTO DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO (CND) OU DE CERTIDÃOPOSITIVA COM EFEITOS DE NEGATIVA (CPEN). POSSIBILIDADE.
1. A entrega de Declaração de Débitos e Créditos TributáriosFederaisDCTF, de Guia de Informação e Apuração do ICMS GIA, oude outra declaração dessa natureza, prevista em lei, é modo deconstituição do crédito tributário, dispensando a Fazenda Pública dequalquer outra providência conducente à formalização do valordeclarado (Precedente da Primeira Seção submetido ao rito do artigo543-C, do CPC: REsp 962.379/RS, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki,julgado em 22.10.2008, DJe 28.10.2008).
4. Deveras, a relação jurídica tributária inaugura-se com aocorrência do fato jurídico tributário, sendo certo que, nostributos sujeitos a lançamento por homologação, a exigibilidade docrédito tributário se perfectibiliza com a mera declaração efetuadapelo contribuinte, não se condicionando a ato prévio de lançamentoadministrativo, razão pela qual, em caso de não-pagamento oupagamento parcial do tributo declarado, afigura-se legítima a recusade expedição da Certidão Negativa ou Positiva com Efeitos deNegativa (Precedente da Primeira Seção submetido ao rito do artigo543-C, do CPC: REsp 1.123.557/RS, Rel. Ministro Luiz Fux, julgado em25.11.2009).
Poderia o CNJ ou a Corregedoria Estadual atuar de forma ainda mais abrangente, reconhecendo a inconstitucionalidade da exigência de qualquer certidão negativa de tributos como condição para a prática do ato notarial e de registro, como fez o CNJ no Pedido de Providências 0001230-82.2015.2.00.0000, assim ementado:
RECURSO ADMINISTRATIVO EM PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. IMPUGNAÇÃODE PROVIMENTO EDITADO POR CORREGEDORIA LOCAL DETERMINANDOAOS CARTÓRIOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS QUE SE ABSTENHAM DE EXIGIRCERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO PREVIDENCIÁRIO NAS OPERAÇÕESNOTARIAIS. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO DISPOSTO NOS ARTIGOS 47 E 48 DALEI N. 8.2012/91.INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE.
1. Reconhecida a inconstitucionalidade do art. 1º,inciso IV da Lei nº 7.711/88 (ADI394), não há mais que se falar em comprovação da quitação de créditos tributários,de contribuições federais e de outras imposições pecuniárias compulsórias para oingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis, por representarforma oblíqua de cobrança do Estado, subtraindo do contribuinte os direitosfundamentais de livre acesso ao Poder Judiciário e ao devido processo legal (art. 5º, XXXV e LIV, da CF).
2. Tendo sido extirpado do ordenamento jurídico norma mais abrangente, que impõea comprovação da quitação de qualquer tipo de débito tributário, contribuição federal e outras imposições pecuniárias compulsórias, não há sentido em se fazertal exigência com base em normas de menor abrangência, como a prevista no art.47, I, “b”, da Lei 8.212/91.
3. Ato normativo impugnado que não configura qualquer ofensa a legislação pátria,mas apenas legítimo exercício da competência conferida ao Órgão Censor Estadualpara regulamentar as atividades de serventias extrajudiciais vinculadas ao Tribunalde Justiça local.RECURSO IMPROVIDO.
Apesar de a informação sobre a existência de débitos com a Fazenda Pública ser importante para o adquirente do imóvel, não pode ser ela impeditiva da lavratura da escritura ou do registro da transmissão. Assim, o ideal seria que o tabelião de notas constasse na escritura o conteúdo das certidões, para ciência do adquirente, mas o simples fato de estar em débito com as Fazendas Públicas Federal, Estadual ou Municipal,conforme já declarado pelo Supremo Tribunal Federal, não pode impedir o negócio, por constituir sanção política (Súmulas nº 70, nº 323 e nº 547 do STF).
Por força do exposto no presente trabalho, tem-se que qualquer sistema jurídico minimamente consistente depende, entre outros fatores, de uma comprovação clara, fácil, célere e integral da propriedade imobiliária, bem como de igual controle de sua transmissão. Tudo isso obviamente sem descurar do rigor jurídico necessário.
Dentro do “rigor jurídico” citado, não apenas o não atendimento aos requisitos legais existentes representa afronta, mas também a criação de “requisitos” não previstos legalmente, tendo-se analisado no presente trabalho o “requisito” da comprovação prévia do pagamento do ITBI no momento da lavratura da escritura pública de venda e compra imobiliária e/ou no momento do registro do título aquisitivo hábil a registro imobiliário.
A criação de novos requisitos contribui decisivamente para deixar títulos fora do registro ou permitir transmissões à margem do registro, enfraquecendo o sistema registral, com prejuízo para todos: cidadãos, tabeliães, registradores e Estado. Sem o registro, a segurança jurídica das negociações fica comprometida e os cidadãos não conseguem comprovar sua propriedade, de modo que seu patrimônio, que poderia garantir eventuais créditos necessários para atividades econômicas, não é reconhecido pelas instituições financeiras, inviabilizando transações ou aumentando o curso de captação do dinheiro. Assim, é importante a definição, pelo CNJ ou pelos Tribunais de Justiça, da desnecessidade de recolhimento prévio do ITBI, o que facilitará o registro e não prejudicará a arrecadação municipal, posto que o Registrador levará ao conhecimento do fisco municipal todas as transmissões registradas.
Outra medida mais ampla e que poderia ser acolhida pelo CNJ ou pelas Corregedorias Estaduaisé a dispensa da certidão negativa de tributos como condição para a prática do ato notarial ou de registro. Para dar segurança jurídica ao negócio, bastaria que o tabelião de notas constasse na escritura o conteúdo das certidões, positivas ou negativas. Negar a lavratura de escritura ou o registro do título apenas pelo transmitente estar em débito com as Fazendas Públicas Federal, Estadual ou Municipal é sanção política vedada pelo Supremo Tribunal Federal, conforme Súmulas nº 70, nº 323 e nº 547 do STF. E, como todos os atos de transmissão imobiliária são comunicados por tabeliães e registradores à Receita Federal do Brasil e, pela presente proposta, seriam também comunicados pelos registradores à municipalidade, a realização de tais negócios jurídicos poderia, inclusive, contribuir para aprimorar a fiscalização sobre o patrimônio de contribuintes inadimplentes, sem privá-los da propriedade econômica, com o qual muitas vezes se produz o numerário suficiente para o pagamento das exações em atraso.
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*Carlos Rogério de Oliveira Londe – Mestre em Direito pela Faculdade de Direito Milton Campos (FDMC). Especialista em Direito Tributário e em Direito Público. Bacharel em Direito pela FDMC. Tabelião de protesto de títulos e outros documentos de dívida na Comarca de Itamarandiba (MG). Professor e co-coordenador da Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral no Centro de Estudos em Direito e Negócios (CEDIN).
**Letícia Franco Maculan Assumpção – Graduada em Direito pela UFMG, pós-graduada, mestre e doutoranda em Direito.Oficial do Cartório do Registro Civil e Notas do Distrito de Barreiro, em Belo Horizonte, MG. Professora e co-coordenadora da Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral do CEDIN – Centro de Direito e Negócios. Presidente do Colégio Registral de Minas Gerais e Diretora do CNB/MG.

References: artigo 1
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 artigo 156
 artigo 134
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