Source: https://www.fulsoft.cz/33/opravy-na-pronajate-nemovite-veci-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EljkAYWsMnw3T72sVfYzR4xrJfTGJxQrnQ/
Timestamp: 2018-04-23 09:34:49+00:00

Document:
Opravy na pronajaté nemovité věci | Fulsoft.cz - Zákony, judikatura a literatura 2018
Opravy na pronajaté nemovité věci
Velmi často provozuje lékař svou lékařskou praxi v části nemovité věci pronajaté od fyzické nebo právnické osoby. Vzniká otázka, jak daňově ošetřit opravy na pronajaté nemovité věci, které pro výkon své činnosti hodlá nájemce provést.
NahoruNájem nemovité věci v NOZ
Jak vyplývá z § 2207 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ”), po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.
V případě nájmu bytu a nájmu domu, nájemce podle § 2257 NOZ provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Vymezením pojmů běžná údržba a drobné úpravy související s užíváním bytu se zabývá nařízení vlády č. 308/2015 Sb. účinné od 1. 1. 2016.
V § 2 tohoto nařízení se uvádí, že běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g) tohoto nařízení, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Za drobné opravy se podle § 3 tohoto nařízení považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů. Drobné opravy podle jejich věcného vymezení jsou specifikovány v § 4 nařízení.
V § 5 nařízení je dále uvedeno, že podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.
Z § 6 nařízení vyplývá, že přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a § 5 nařízení v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.
Poznamenáváme, že nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. zrušil mimo jiné i zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor.
Pokud si tedy najme fyzická osoba od cizí osoby nemovitou věc k výkonu podnikatelské činnosti, provádí nezbytné opravy pronajímatel, anebo nájemce, pokud se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal. U nájemce s příjmy podle § 7 ZDP budou výdaje na ostatní údržbu a opravu najatých prostor sloužících k činnosti, ze které plynou příjmy ze samostatné činnosti, daňovým výdajem nájemce, pokud nájemní smlouva nebo jiné ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem obsahuje povinnost nájemce podílet se na údržbě nebo opravě pronajatého prostoru.
NahoruOpravu zajišťuje a hradí pronajímatel
Pokud opravu na najatém majetku provede v souladu s § 2207 NOZ pronajímatel a rovněž ji uhradí, jsou výdaje (náklady) na tuto opravu daňově uznatelným výdajem na dosažení, zajištění a udržení příjmů pronajímatele. V případě, že by však pronajímatel uplatňoval výdaje z nájmu procentem z příjmů podle § 7 odst. 7 ZDP (najímaná nemovitá věc je zahrnuta v jeho obchodním majetku) nebo podle § 9 odst. 4 ZDP (najímaná nemovitá věc není zahrnuta v obchodním majetku), byly by u něho výdaje na opravy součástí takto vypočtených paušálních výdajů.
NahoruOpravu zajišťuje a hradí nájemce jako součást úhrady nájemného
Nájemce se v souladu s § 2207 NOZ zavázal, že provede opravu na najaté nemovité věci se souhlasem pronajímatele. Předpokládejme, že výdaje vynaložené nájemcem jsou kompenzovány s nájemným. Výdaje (náklady) na opravu jsou pak u nájemce daňově uznatelným výdajem podle § 24 odst. 2 písm. h) ZDP bod 1.
U vlastníka (pronajímatele) jde o zdanitelný příjem ve formě nepeněžního plnění nájemného (pronajímatel má však nižší zdanitelný příjem z nájemného). Ve smyslu bodu 1 k § 24 odst. 1 ZDP pokynu GFŘ č. D-22 se za daňové výdaje podle § 24 odst. 1 zákona považuje také u vlastníka hodnota nepeněžního plnění nájemného hrazená nájemcem za předpokladu, že nepeněžní plnění má charakter daňových výdajů (např. oprav). Má-li nepeněžní plnění nájemného formu technického zhodnocení majetku, může vlastník jako daňový výdaj uplatnit odpisy ze zvýšené vstupní (zůstatkové) ceny tohoto majetku, pokud jej podle § 28 odst. 3 zákona neodpisuje nájemce.
Částka za opravu v prokázané výši prvotně vynaložená a uhrazená nájemcem představuje tak u pronajímatele výdaj na dosažení, zajištění a udržení příjmů. V případě, že by však pronajímatel uplatňoval výdaje z nájmu procentem z příjmů podle § 7 odst. 7 nebo § 9 odst. 4…

References: § 2207
 zákona č. 89
 § 2257
 § 2
 § 4
 § 3
 § 4
 § 5
 § 4
 § 6
 § 4
 § 5
 § 7
 § 2207
 § 7
 § 9
 § 2207
 § 24
 § 24
 § 24
 § 28
 § 7
 § 9