Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284-PGP
Timestamp: 2019-10-14 23:26:54+00:00

Document:
RFPI - Plus-values immobilières - Exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale
7284-PGPRFPI - Plus-values immobilières - Exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale3
BOI-RFPI-PVI-10-40-30-20130923
Version en vigueur du 01/10/12 au 23/09/13
2013-09-23T18:00:27.000+02:00
L’article 5 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 crée une nouvelle exonération, codifiée sous le 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI), pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.
Cette exonération s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012 (sur la date de cession, voir le BOI-RFPI-PVI-30-10).
En application des dispositions du 1° bis du II de l’article 150 U du CGI, l’exonération s’applique sous conditions tenant aux contribuables et au logement cédé.
L’exonération s’applique aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI au jour de la cession du logement. Il s’agit, conformément aux dispositions de l’article 4 A du CGI, des contribuables qui sont soumis en France à l’impôt sur le revenu sur l’ensemble de leurs revenus, qu’il s’agisse de revenus de source française ou étrangère.
En revanche, les personnes fiscalement domiciliées hors de France qui, en application du deuxième alinéa de l’article 4 A du CGI, sont passibles de l’impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier de l’exonération. Ces derniers contribuables bénéficient d’une exonération spécifique lors de la première cession de leur habitation en France, prévue au 2° du II de l’article 150 U du CGI.
Par ailleurs, lorsque la cession du logement est réalisée par une société ou un groupement qui relève de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI et de l'article 8 ter du CGI, l’exonération s’applique aux associés personnes physiques fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI au jour de la cession du logement, pour la part qui leur revient dans les bénéfices sociaux.
L’exonération est subordonnée à la condition que le cédant, ou l’associé personne physique d’une société ou d’un groupement qui relève de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI et de l'article 8 ter du CGI, n’ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession.
Dès lors que le cédant est propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession, y compris par l’intermédiaire d’une société dotée de la transparence fiscale régie par les dispositions de l’article 1655 ter du CGI, ou l’a été à un moment quelconque au cours des quatre années qui précèdent la cession, l’exonération n’est pas applicable. De même, la détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l’exonération.
Le respect de cette condition s’apprécie au niveau du cédant personne physique ou de l’associé personne physique d’une société ou d’un groupement qui relève de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI et de l'article 8 ter du CGI. Par conséquent, l’exonération s’applique dès lors que le cédant n’a pas été lui-même directement ou indirectement propriétaire de sa résidence principale. Ainsi, par exemple, dans le cas d’un couple marié, le fait que l’un des époux détienne ou ait détenu comme bien propre, au cours des quatre années précédant la cession, la résidence principale du couple, n’est pas de nature à priver l’autre époux du bénéfice de l’exonération, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Pour plus de précisions sur la notion de résidence principale, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI-10-40-10.
Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire, directement ou par personne interposée, de sa résidence principale au cours des quatre années, appréciées de date à date (pour plus de précision sur la date de cession, voir le BOI-RFPI-PVI-30-10).
Le bénéfice de l’exonération ne peut porter que sur un logement, autre que la résidence principale, et sur ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° du II de l’article 150 U du CGI.
L’exonération s’applique aux seules cessions de logements ou de droits réels démembrés portant sur un logement (usufruit, nue-propriété). Un logement s’entend d’un immeuble ou d’une fraction d’immeuble bâti à usage d’habitation au sens de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) à l'article R. 111-17 du CCH. Pour apprécier cette condition, il y a lieu de se placer à la date de la cession de l’immeuble. Ainsi, un immeuble précédemment affecté à un usage professionnel, puis transformé pour être cédé comme logement, entre dans le champ de l’exonération.
L’exonération s’applique également, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, aux cessions des dépendances immédiates et nécessaires du logement au sens du 3° du II de l’article 150 U du CGI, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle du logement.
Pour plus de précisions sur la notion de dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° du II de l’article 150 U du CGI, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI-10-40-10.
Le contribuable est tenu de remployer, dans un délai de vingt-quatre mois, tout ou partie du prix de cession du logement à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à sa résidence principale. Le prix de cession à remployer est celui défini à l’article 150 VA du CGI (sous réserve des précisions figurant au I-B-2 § 100).
L’exonération s’applique uniquement lorsque le prix de cession est remployé à l’acquisition ou la construction d’un logement en pleine propriété, y compris de droits indivis en pleine propriété. Il est admis que le remploi peut être effectué dans l’acquisition de parts de sociétés dotées de la transparence fiscale, régies par les dispositions de l’article 1655 ter du CGI, dès lors que les associés de ces sociétés sont réputés être directement propriétaires du logement correspondant à leurs droits dans la société.
Le remploi du prix de cession à l’acquisition de parts de sociétés ou groupements, autre que les sociétés dotées de la transparence fiscale régies par les dispositions de l’article 1655 ter du CGI, n’est pas admis. Il s’agit notamment des groupements fonciers agricoles, sociétés civiles de placement immobilier, sociétés immobilières d’investissement, sociétés civiles immobilières, etc. De même, l’apport du prix de cession à une société ou un groupement n’ouvre pas droit à l’exonération.
Le délai de remploi est calculé de date à date à partir de la date de la cession (pour plus de précisions sur la date de cession, voir le BOI-RFPI-PVI-30-10).
Les biens immobiliers acquis en remploi doivent en principe être situés en France. Cela étant, conformément au principe de libre circulation des personnes garanti par le traité sur le fonctionnement de l'Union européenne et l'accord sur l'Espace économique européen du 2 mai 1992, l'exonération est applicable, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, lorsque le remploi du prix de cession a lieu dans un État membre de l'Union européenne ou dans un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale (en ce sens, RM Bono n° 103716, JO Assemblée nationale du 23 août 2011, p. 9087).
Ces travaux s’entendent des travaux d’amélioration, admis en déduction dans les conditions de droit commun pour la détermination des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-30-10) ainsi que des travaux d’agrandissement du logement acquis (l’addition de construction édifiée sur le logement doit former avec celui-ci une seule et même unité d’habitation) ou de ceux qui entraînent une modification importante du gros-œuvre de l’immeuble concerné (addition de construction, démolition et reconstitution de planchers et de cloisons, etc.).
Ces travaux ne peuvent être considérés comme un remploi, ouvrant droit au bénéfice de l’exonération prévue au 1° bis du II de l’article 150 U du CGI, qu’à la condition qu’ils soient effectués concomitamment à l’acquisition du local non affecté à usage d’habitation et qu’ils soient achevés et payés dans les vingt-quatre mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition de l’immeuble.
La fraction du prix de cession est considérée comme remployée dès lors que le cédant acquiert ou construit un logement qu’il affecte à sa résidence principale. L’appréciation du montant remployé se fait donc par comparaison de la fraction du prix de cession dont il demande le remploi au montant qu’il justifie avoir remployé dans le délai de vingt-quatre mois. Ainsi, la fraction du prix de cession, considérée comme remployée, ne peut jamais être supérieure au coût d’acquisition ou de construction du logement, tel que précisé au II-B-2 § 240 à 270.
Le contribuable en justifie à la demande du service par la production d’une copie des factures des dépenses de travaux établies par les entreprises et par le paiement définitif de ces factures au plus tard dans les douze mois qui suivent la date d’acquisition du logement. Ces documents doivent pour faire foi respecter les règles de facturation et comporter les mentions obligatoires mentionnées à l’article 242 nonies A de l’annexe II au CGI, en application de l’article 289 du CGI.
Le contribuable en justifie à la demande du service par la production d’une copie des factures des dépenses de travaux établies par les entreprises et par le paiement définitif de ces factures au plus tard dans les vingt-quatre mois qui suivent la date d’acquisition du logement. Ces documents doivent pour faire foi respecter les règles de facturation et comporter les mentions obligatoires mentionnées à l’article 242 nonies A de l’annexe II au CGI, en application de l’article 289 du CGI.
Le cédant doit justifier que le logement, objet du remploi, a constitué sa résidence habituelle et effective (cf. I-A-2-b § 50).
La fraction du prix de cession que le cédant destine au remploi doit être mentionnée dans l’acte de cession (cf. IV-B-3 § 510). En d’autres termes, le cédant doit déterminer, au jour de la signature de l’acte authentique, la fraction du prix de cession qu’il destine au remploi et pour laquelle il demande le bénéfice de l’exonération de la plus-value.
Un logement est cédé pour un prix de 300 000 €, cession dont il résulte une plus-value de 120 000 €. Le cédant destine un montant de 180 000 € à l’acquisition de sa résidence principale.
Lorsqu’une société relevant de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI et de l'article 8 ter du CGI vend un logement ou un droit relatif à ce bien, le respect des conditions d’application de l’exonération s’apprécie, en principe, au niveau de chaque associé. La circonstance que l’un des associés ne remplirait pas l’une des conditions pour bénéficier de l’exonération pour la fraction du prix de cession lui revenant ou n’en demanderait pas le bénéfice est sans incidence sur la situation des autres associés.
En N+10, les époux X vendent leur résidence secondaire pour un prix de 1 000 000 € et réalisent à cette occasion une plus-value de 400 000 €. M. X a bénéficié de l’exonération au titre de l’année N. Par suite, lors de la cession en N+10, seule Mme X peut demander le bénéfice de l’exonération à raison de 50 % de la plus-value, soit 200 000 €.
L’exonération de la moitié de la plus-value sera totale si la moitié du prix de cession est remployée. En d’autres termes, la plus-value sera exonérée à hauteur de 200 000 € si le prix de cession est remployé à hauteur de 500 000 €. Si le prix de cession est remployé à hauteur de 250 000 €, elle sera exonérée à hauteur de 100 000 €.
Lorsque le remploi porte sur l’acquisition d’un logement, suivie ou non de travaux, ou d’un immeuble transformé en logement, le montant remployé s’apprécie au regard du prix d’acquisition du logement ou de l’immeuble et du montant des travaux, réalisés concomitamment à cette acquisition, dont le contribuable peut justifier au plus tard à l’expiration du délai de vingt-quatre mois, éventuellement prorogé (cf. II-B-3-b et c § 290 et 300).
Lorsque le remploi porte sur la construction d’un logement, le montant remployé s’apprécie au regard, le cas échéant, du prix d’acquisition du terrain et du coût de la construction pour laquelle le contribuable s’est engagé et dont il peut justifier au plus tard à l’expiration du délai de vingt-quatre mois (cf. II-B-3-d § 310).
En cas de remploi effectif inférieur à celui pour lequel il a demandé le bénéfice de l’exonération lors de la cession, le cédant dépose une déclaration rectificative n° 2048 IMM (CERFA n° 12359), accessible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique "Recherche de formulaire", mentionnant la fraction de la plus-value restant à imposer compte tenu du remploi et procède au versement de l’impôt afférent à la plus-value imposable auprès du service des impôts.
- non-respect des conditions tenant au cédant non propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années précédant la cession, appréciées au jour de la cession (sous réserve de l’exception prévue au I-A-2-d § 70) ;
- non-respect des conditions de remploi du prix de cession au terme du délai de vingt-quatre mois après la cession (sous réserve des exceptions prévues au II-B-5 § 330) ;
En cas de non-respect de l’une des conditions prévues au 1° bis du II de l’article 150 U du CGI, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement. Dès lors, le cédant doit acquitter l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus au titre de la plus-value réalisée. Ces impositions sont assorties de l’intérêt de retard au taux de 0,40 % par mois, qui court à compter du premier jour du mois suivant celui de la cession (CGI, art. 1727).
La déclaration n° 2048 IMM (CERFA n° 12359), accessible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique "Recherche de formulaire", accompagnée du paiement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux afférents à la fraction de la plus-value imposable doit être déposée au service de la publicité foncière à l’appui de la réquisition de publier. La déclaration doit être déposée dans les conditions prévues aux 1° et 4° du I de l’article 150 VG du CGI applicables en matière de plus-values immobilières des particuliers.
Le remploi de l’intégralité du prix de cession exonère la plus-value et dispense du dépôt de la déclaration n° 2048 IMM (CERFA n° 12359), accessible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique "Recherche de formulaire". En cas de dispense de déclaration, la nature et le fondement de l’exonération doivent être indiquées dans l’acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l’enregistrement, sous peine de refus, conformément au III de l’article 150 VG du CGI.
Lorsque le remploi ne porte que sur une partie du prix de cession, la nature et le fondement de l’exonération partielle doivent être indiquées dans l’acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l’enregistrement, sous peine de refus, conformément au III de l’article 150 VG du CGI.
Ces mentions, prévues par le I de l'article 41 duovicies-0 H de l'annexe III au CGI, issu du décret n° 2012-1073 du 21 septembre 2012 publié au Journal officiel du 23 septembre 2012, doivent être portées distinctement pour chaque bénéficiaire de l’exonération (CGI, ann. III, art. 41 duovicies-0 H, II).
L’article 5 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012, complétant à cet effet le dernier alinéa du 1 de l’article 170 du CGI, prévoit que le montant net de la plus-value exonérée au titre de la première cession d’un logement en application du 1° bis du II de l’article 150 U du CGI doit être porté dans la déclaration annuelle d’ensemble des revenus n° 2042, accessible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique "Recherche de formulaire".
En application de l’article 1760 du CGI, tout manquement à cette obligation déclarative donne lieu à l’application d’une amende égale à 5 % des sommes non déclarées. Le montant de cette amende ne peut être inférieur à 150 € ou supérieur à 1 500 €, ces montants étant réduits respectivement à 75 € et 750 € lorsqu’aucune infraction aux dispositions du 1 de l'article 170 du CGI n’a été commise au cours des trois années précédentes.
Par ailleurs, la fraction de la plus-value imposable doit être également portée sur la déclaration d’ensemble des revenus (voir sur ce point le BOI-RFPI-PVI-30-40).
/bofip/7284-PGP

References: l'article 8
 l'article 8
 l'article 8
 l'article 8
 l'article 8
 l'article 8
 l'article 8
 l'article 8
 l'article 8
 § 100
 § 240
 § 50
 § 510
 l'article 8
 l'article 8
 l'article 8
 § 290
 § 310
 § 70
 § 330
 art. 1727
 l'article 41
 art. 41
 l'article 170