Source: https://www.davidzahumensky.cz/2014/07/21/k-otazce-pouziti-predkupniho-prava-upraveneho-v-%C2%A7-3056-odst-1-noz-na-bytove-jednotky/
Timestamp: 2019-08-21 04:40:14+00:00

Document:
K otázce použití předkupního práva upraveného v § 3056 odst. 1 NOZ na bytové jednotky | David Zahumenský
Největší výkladové problémy přitom z mého pohledu přinášejí přechodná ustanovení nového kodexu (2), jejichž výklad není ani přes snahy mnohých fundovaných autorů a Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti (dále jen „KANCL“) doposud spolehlivě vyřešen. Uvedené kromě jiného potvrzuje i Výkladové stanovisko KANCL-u č. 19. (3), jehož odůvodnění považuji za zjevně vadné. Současně s tím si přirozeně dovoluji zpochybnit i relevanci samotného závěru.
Podle uvedeného stanoviska se „předkupní právo dle ustanovení § 3056 odst. 1 [zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ“)] (4) nevztahuje k bytovým jednotkám“. Níže v odůvodnění se stanovisko správně zabývá jak použitím tohoto ustanovení na jednotky vymezené podle § 1159 NOZ, tak i jeho použitím na jednotky vymezené podle § 2 písm. h) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZVB“). S nedostatečnou precizností v této souvislosti konstatuje, že v případech, kdy je vlastník stavby i pozemku totožný, dojde po 1. lednu 2014 „dle § 3055 odst. 1 věty druhé NOZ ke splynutí stavby (bytového domu) s pozemkem.“
Utopistické předpoklady versus realita
S takovým tvrzením nemožno v případech domů s byty souhlasit, neboť právě § 3055 odst. 1 NOZ věta druhá ve spojení s větou první (5) říká, že ke splynutí stavby a pozemku nedojde v případech, kdy je „některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku.“
Domnívám se, že autor výkladového stanoviska zde vycházel z utopického předpokladu, podle kterého by byli všichni vlastníci jednotek buďto spoluvlastníky pozemku v rozsahu odpovídajícím velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, nebo spoluužívali zastavěný pozemek na základě jiného práva než spoluvlastnického (condominium, communio). Takové východisko je však z mého pohledu nesprávné, protože situace, kdy vlastnili podíly na pozemku jen někteří vlastníci jednotek v souladu s § 21 odst. 5 ZVB samozřejmě reálně nastávaly (zejména v případech nesplnění ve své podstatě nevynutitelných povinností stanovených § 21 odst. 2 ZVB).
Pro úplnost je potřeba dodat, že ke spojení bytových domů s pozemky nemělo dojít ani v případech, kdy byli všichni vlastníci jednotek spoluvlastníky pozemku v rozsahu odpovídajícímu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, neboť tzv. bytový vlastníci nebyli spoluvlastníky ideálních částí domu, nýbrž vlastníky jednotek a vlastníky ideálních podílů na absolutně společných částech domu. Přitom ještě v nikoliv ojedinělých případech komplikuje situaci spoluvlastnictví relativně společných částí domů, které zapříčinilo, že byly podíly na absolutně společných částech v mnohých případech vypočteny nesprávně. Uvedené potvrzuje i skutečnost, že jednohlasná shoda na způsob výpočtu podílu na společných částech domu dle ZVB nebyla nalezena ani po pozbytí účinnosti tohoto zákona (6). Z mého pohledu mělo ke splynutí bytových domů s pozemky po správnosti dojít pouze v případech, kdy byly všechny jednotky i pozemek ve vlastnictví jediné osoby (fyzické anebo právnické), případně ve společném jmění manželů (7).
Bytová jednotka jako součást věci
Výkladové stanovisko dále argumentuje, že „§ 3056 odst. 1 hovoří jen o stavbě a bytová jednotka per se stavbou není.“ Ani takový argument nepovažuji za dostačující, protože byt jako prostorově vymezená část domu (bez ohledu na to, zda je některou doktrínou považován za věc sui generis (8), nebo za samostatnou nemovitou věc (9)), naplňuje svou podstatou rovněž definici součásti věci (10). To platí jak v případě jednotek vymezených dle ZVB, tak i v případě jednotek vymezených podle NOZ.
Účelem (11) přechodných ustanovení § 3054 a násl. není přitom nic jiného, než znovu spojit pozemky a stavby (12). Domnívám se, že použití příslušných ustanovení na domy s byty by k takovému účelu v některých případech nepochybně přispělo. Teleologickým výkladem proto v souladu s § 2 NOZ nenalézám dostatečné argumenty odůvodňující, proč by se předkupní právo zakotvené v § 3056 odst. 1 NOZ nemělo vztahovat k bytovým jednotkám (jako zvláštním spoluvlastnickým podílům na domech). Jediný logický důvod pro výklad prezentovaný KANCL-em shledávám v tom, že by jeho akceptace zjevně zjednodušila nepříznivý právní stav, který nedomyšlená přechodná ustanovení NOZ způsobila. Tento nepochybně „dobrý důvod“ však podle mého názoru nemůže sám o sobě rozhodnout o tom, který výklad je teoreticky správný.
[1] Blíže viz např. FIALA, Josef et al. Připomínky k návrhu občanského zákoníku. Právní zpravodaj. 2008, č. 12, s. 20. HULEŠ, Jan. Bude nový občanský zákoník opravdu „sexy“? Právní rozhledy. 2008, č. 17, s. 640. ŠTRAUS, Jaroslav. Nový občanský zákoník ještě jednou. Právní rozhledy. 2008, roč. 16, č. 24, s. 908.
[2] Blíže viz např. ŠIMONČIČ, Ľuboš. Superficies solo non cedit. In: KOTÁSEK, Josef et al. SVOČ 2012. Česko-slovenská soutěž v oboru právo. Brno: Masarykova univerzita, 2012, s. 83-103. ŠIMONČIČ, Ľuboš. Změny v koncepci bytového vlastnictví od účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. Masarykova univerzita, Právnická fakulta. Brno, 2014. 72 s. Diplomová práce.
[3] Výkladové stanovisko č. 19 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 3. března 2014 – k problematice předkupního práva u bytových jednotek v NOZ. Dostupné zde.
[4] „Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.“
[5] „Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku.“
[6] K tomu viz rozdílné názory např. in DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vyd. Praha: ASPI, 2007, s. 50 a násl. a Jak stanovit podíly na společných částech budovy společných jen některým vlastníkům jednotek? JERKMAN akciová společnost. Dostupné zde.
[7] Ovšem připouštím, že by bylo možné v teoretické rovině jmenovat ještě další ojedinělé příklady.
[8] Srovnej ŠVESTKA, Jiří et al. Občanský zákoník. I. §1-459. Komentář. 2. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 644. FIALA, Josef et al. Občanský zákoník. Komentář. I. díl. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2009, s. 190.
[9] Srovnej ELIÁŠ, Karel et al. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. Praha: Linde, 2008, s. 472. HADAMČÍK, Lukáš. Dělitelnost věci – součást věci. [online]. Masarykova univerzita, Právnická fakulta. Brno, 2013. Diplomová práce.
[10] Srovnej § 120 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) a § 505 NOZ.
[11] Srovnej Důvodovou zprávu k NOZ v části k § 3054 až 3061.
[12] Právní režim pozemků a staveb oddělil zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, účinný od 1. ledna 1951.

References: § 3056
 § 3056
 § 1159
 § 2
 zákona č. 72
 § 3055
 § 3055
 § 21
 § 21
sui generis
 § 3054
 § 2
 § 3056
 zákona č. 89
 §1
 § 120
 zákona č. 40
 § 505
 § 3054