Source: http://deutschesmietrecht.de/betriebskosten/betriebskostenabrechnung/19-betriebskostenabrechnung-abrechnungsfrist-ausschlussfrist.html
Timestamp: 2017-06-28 15:55:52+00:00

Document:
Was ist Gemeinschaftseigentum? Was bedeutet Sondereigentum? Hier fnden sie die Antworten.	Untervermietung	Wie versteuere ich Einkünfte richtig?	Doppelte Haushaltsführung	So sagt das Finanzamt "Ja" zu ihrem beruflichen Zweitwohnsitz.	Mietmangel & Mietminderung	StartseiteNebenkostenNebenkostenabrechnungNebenkostenabrechnung: Abrechnungsfrist, Ausschlussfrist, Einwendungen, wo ist der Unterschied?	Nebenkostenabrechnung: Abrechnungsfrist, Ausschlussfrist, Einwendungen, wo ist der Unterschied?
Zuletzt aktualisiert: 09. Februar 2017	Drucken E-Mail Was bedeutet Abrechnungsfrist?
Mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode muss die Betriebskostenabrechnung beim Mieter vorliegen. Die Abrechnung der Abrechnungsperiode 01.01.2014 bis 31.12.2014 muss also bis spätestens 31.12.2015 beim Mieter eingegangen sein, dies gilt auch für Gewerberaummieter, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf.
Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen, kann der Vermieter nur noch dann auf Nachzahlung pochen, wenn er eine verspätete Geltendmachnung nicht zu vertreten hat. Solche nicht vom Vermieter zu vertretenden Verspätungen können zum Beispiel darin liegen, dass ein Versorgungsunernehmen erst lange nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Abrechnung erstellt.
§ 556 Abs. 3 Satz 4 BGB legt fest, dass Vermieter in solchen Fällen auch nicht teilweise abrechnen müssen. Auch dann nicht, wenn schon einige Einzelabrechnungen vorliegen. Als triftige Gründe für eine Überschreitung der Abrechnungsfrist nach § 556 BGB gelten:
ein mittlerweile stattgefundener Eigentümerwechsel
Ist absehbar, dass es aus einem der oben genannten Gründe zu einer Abrechnungsverzögerung kommen wird, sollten sie dies ihren Mietern unbedingt mitteilen und darauf hinweisen, dass sie auf einen etwaigen Nachzahlungsanspruch nicht verzichten werden.
Was ist die Auschlussfrist?
Die Abrechnungsfrist ist eine Auschlussfrist! Die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2014 geht dem Mieter erst im Februar 2016 zu. Spätester Termin zur Vorlage der Abrechnung wäre der 31.12.2015 gewesen. Das hat für den Vermieter Konsequenzen. Wird zu spät über die Betriebskosten abgerechnet:
muss der Mieter eine errechnete Nachzahlung nicht mehr zahlen,
hat der Mieter trotz abgelaufener Frist weiter Anspruch auf Abrechnung und kann auf Abrechnung klagen,
möchte der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist ein errechnetes Guthaben erstattet bekommen, kann der Vermieter selbst nicht auf die Ausschlussfrist verweisen. Der Mieter hat aus § 812 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erstattung des zuviel gezahlten Betrages, den er auch mit der laufenden Miete verrechnen darf.
wer als Mieter irrtümlich eine Nebenkostenabrechnung bezahlt, die er erst nach Ablauf der gesetzlichen Jahresfrist erhielt, kann das Geld zurück verlangen (BGH VIII ZR 95/05).
Zudem steht dem Mieter bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich zukünftiger Nebenkostenvorauszahlungen zu (BGH ZMR 1984). Eine Erstattung bereits gezahlter Vorauszahlungen ist nicht möglich (OLG Hamm, RE vom 26.06.1998). Auch wenn der Vermieter säumig ist, steht dem Mieter kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaltmiete zu. Mietzinsanspruch und der Anspruch des Mieters auf Abrechnung stehen in keinem Gegenseitigkeits- oder Abhängigkeitsverhältnis. Zurückbehalten heißt, dass der Mieter nur vorläufig, also bis zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung, keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leisten muss. Sobald die Abrechnung erstellt ist, muss der Mieter die einbehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen notfalls in einer Summe zahlen.
Nun denkt sich vielleicht der ein oder andere Vermieter: Dann erstelle ich einfach keine Abrechnung, die Ansprüche des Mieters sind nach drei Jahren verjährt. Doch Abrechnungsfrist und Verjährungsfrist sind zweierlei. Wenn ein Vermieter jahrelang nicht abgerechnet hat, hilft auch die Verjährung nicht weiter. Zwar verjährt bei einem Mietverhältnis der Rückforderungsanspruch eines Mieters wegen überzahlter Nebenkosten nach 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt allerdings erst, wenn eine Abrechnung erteilt wurde (BGH, WM 1991).
Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung
Die Abrechnungsfrist wurde eingehalten, nun hat der Mieter ein Jahr Zeit Einwände gegen die Abrechnung zu erheben. Und zwar gerechnet vom Ende des Monats, in dem er die Abrechnung erhalten hat.
Die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2013 geht dem Mieter im Juni 2014 zu. Er hat nun bis zum 30.06.2015 Zeit, sich bei seinem Vermieter zu melden. Ist die Frist verstrichen, sind Beanstandungen ohne Belang. Das bedeutet, dass der Mieter eine Nachzahlung selbst dann begleichen muss, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist. Dies gilt auch dann, wenn die Abrechnung einen Fehler aufweist, den er bereits in den Jahren zuvor beanstandet hat (BGH, Az. VIII ZR 185/09) oder wenn der Vermieter gar nicht hätte abrechnen dürfen, weil statt Vorauszahlungen eine Pauschalmiete gezahlt wurde (BGH, Az. VIII ZR 148/10).
Korrekturen zugunsten des Vermieters nur innerhalb der Abrechnungsfrist
Das ist nicht selten, der Vermieter stellt nach Versand der Abrechnung fest, dass er sich verrechnet hat oder eine Kostenposition nicht abgerechnet wurde. Aus einem Guthaben wird eine Nachzahlung oder der Nachzahlungsbetrag erhöht sich für den Mieter. Hier kann auch der Vermieter korrigieren und nachfordern.
Erfolgt die Korrektur einer inhaltlich fehlerhaften Abrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist, kann sie sich auch zulasten des Mieters auswirken (BGH, Az. XII ZR 6/13). Erfolgt die Korrektur erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, darf der Mieter nicht schlechter gestellt werden.
Ausserhalb der Abrechnungsfrist
Die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2013 geht dem Mieter im Juli des Jahres 2014 zu. Anfang Januar 2015 stellt der Vermieter fest, dass er die Grundsteuer nicht abgerechnet hat. Aus dem Guthaben in Höhe von 123,00 Euro wird eine Nachzahlung in Höhe von 180,00 Euro. Der Mieter kann eine korrekte Abrechnung fordern, die Nachzahlung kann der Vermieter jedoch nicht fordern.
WISO Vermieter 2017 - Mietneben- und Heizkosten korrekt abrechnen [PC & MAC]
Wie oben, dem Vermieter fällt die fehlende Berechnung der Grundsteuer schon im Oktober 2014 auf. Der Vermieter kann auf Basis der innerhalb der Abrechnungsfrist korrigierten Betriebskostenabrechnung den Nachzahlungsbetrag einfordern.
Zahlungszusagen des Mieters lassen die Ausschlussfrist nicht neu aufleben
Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen (BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07). Leitsatz BGH zu BGB § 212 Abs. 1 Nr. 1, § 556 Abs. 3:a) Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt.b) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar.
§ 212 Neubeginn der Verjährung(1) Die Verjährung beginnt erneut, wenn1. der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt oder2. eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung vorgenommen oder beantragt wird.
§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Zurück	Weiter | Betriebskosten
Betriebskosten	Wasserkosten - Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung, so geht... Sie haben mit ihrem Mieter eine Betriebskostenpauschale für die kalten Betriebskosten vereinbart oder noch eine Teil- / Inklusivmiete, in der auch die Kosten des Frischwassers enthalten sind und nun möchten sie die Wasserkosten nach tatsächlichem Ver...	Betriebskosten	Jährlich wechselnde Wohnflächen in der Nebenkostenabrechnung - ist... Der Kläger ist Vermieter einer von den Beklagten gemieteten Sechs-Zimmer-Wohnung in Berlin. Mit der Klage verlangt er Nachzahlung von Betriebskosten aufgrund von Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 200...	Betriebskostenabrechnung	Ist die Nebenkostenabrechnung formell und inhaltlich richtig? Eine ungeordnete Zusammenstellung der Nebenkosten mit Rechensprüngen, die kein Mieter nachvollziehen kann, zieht den Ärger an und muss vom Mieter nicht akzeptiert werden. Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen formalen und inhaltlichen Fehlern der...	Betriebskosten	Nebenkostennachzahlung - Der Vermieter kann sich den Schuldner... Ein Vermieter kann auch die Nachzahlung der Betriebskosten verlangen, wenn die Abrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.
Ein ...	Betriebskosten	Welche Versorger kann ich als Mieter selbst wählen... Straßenreinigung, Telefon, Strom, TV, Müllabfuhr und Co. In der Regel sind diese Kostenpositionen in der Betriebskostenvorauszahlung enthalten. An einigen Anbietern kommt man nicht vorbei - versuchen sie eine Gebäudeversicherung für ihre 60-m²-Wohnun...	Betriebskostenabrechnung	Der rechtssichere Versand der Betriebskostenabrechnung Oft ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter: Die Betriebskostenabrechnung wurde per Post verschickt und kam nie an oder das Übergabe-Einschreiben (Einschreiben mit Rückschein) kommt zurück. Auch wenn sie großes Vertrauen in die Zusellungskünste...	Betriebskosten	Abfluss- oder Leistungsprinzip? Wie sind Betriebskosten abzurechnen? Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, oder ob er statt dessen auch die Kosten abrechnen darf, mit denen...	Betriebskosten	Betriebskosten müssen im Mietvertrag vereinbart werden Die Zahlung der Nebenkosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt diese V...	Betriebskosten	Unwirtschaftliche Betriebskosten? Der Mieter ist in der Beweispflicht!... Ein Vermieter ist verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Die Darlegungs- und Beweispflicht trifft ...	Betriebskostenabrechnung	Streitfall Betriebskostenabrechnung | Urteile und Fallbeispiele Immer noch ein häufiger Grund für Rechtsstreitigkeiten: Bei den Betriebskostenabrechnungen ist genaues Hinsehen unerlässlich – für Vermieter wie für Mieter.Weder für Vermieter noch Mieter sind die Betriebskostenabrechnungen eine Freude, vielmehr biet...	Betriebskosten	Viel zu niedrig vereinbarte Nebenkosten, muss ich die... Die Nebenkosten waren bei Vertragsabschluss sehr günstig und nach der ersten Abrechnung kam die böse Überraschung in Form einer hohen Nachzahlung? Kann ich als Mieter die Zahlung verweigern und auf den angegebenn Vorauszahlungsbetrag im Mietvertrag p...	Betriebskostenabrechnung	Wie gehe ich als Vermieter eine Betriebskostenabrechnung an?... Die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt di...	Vergleichen sie die aktuelle Betriebskostenabrechnung mit der vorherigen Abrechnung?	Ja, mache ich	Nein, mache ich nicht	Abstimmen	Ergebnis	Neue Urteile

References: § 556
 § 556
 § 812
 § 212
 BGH 
 § 212
 § 556
 § 556
 § 212

§ 212

§ 556
 BGH