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Timestamp: 2018-07-16 06:41:23+00:00

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De la location immobilière à l’hébergement - Carnet de route en droit immobilier | Carnet de route en droit immobilier
De la location immobilière à l’hébergement
par Gilles Carnoy le 8 août 2014
Le propriétaire peut passivement louer son appartement. Il laisse son locataire meubler et équiper le bien, et perçoit un loyer. De plus en plus de propriétaires ne se satisfont plus de ce type d’exploitation de leur immeuble.
Ils constatent que les revenus de la location ne garantissent pas un rendement important. Plusieurs facteurs limitent le revenu de la location immobilière : le bail de neuf ans et l’indexation des loyers, le précompte immobilier à charge du bailleur dans le bail de résidence principale, les réparations locatives à engager régulièrement et une certaine étroitesse du marché (75 % des belges sont propriétaires, ce qui réserve le marché locatif aux revenus modérés).
Parallèlement, la mobilité accrue, le faible coût des vols des compagnies low cost et le tourisme de courte durée accroit les besoins en capacité d’hébergement de courte durée. Ajoutons à cela les missions d’entreprise, les stages et autres délégations confrontés à un secteur hôtelier qui n’a pas encore inventé le low cost.
L’Internet se fait évidemment l’expression de ce phénomène. Des sites comme www.bnb-brussels.be, www.booking.com ou www.airbnb.be permettent à tout un chacun de proposer un service d’hébergement sans devoir installer un véritable établissement et sans autre publicité qu’une inscription sur un site.
Le résultat ne se fait pas attendre. De nombreux propriétaires d’appartement proposent un hébergement meublé avec services (nettoyage, linge de maison, connexion Internet, etc.) et recouvrent une rentabilité inespérée. Des prestataires naissent qui assurent le check in /check out et veillent au nettoyage des lieux.
Certains exploitants achètent des immeubles pour les affecter à une activité d’hébergement ; d’autres louent des appartements à cet effet. D’autres enfin, plus classiquement, installent des chambres d’hôte.
Le secteur hôtelier voit dans ce phénomène une concurrence déloyale ou parasitaire (ce qui n’est pas sans rappeler le phénomène über pour les taxis). Les autorités de la Ville de Bruxelles préfèrent quant à elles un tourisme de qualité et voient également d’un mauvais œil le développement d’une activité quasi-hôtelière. Les services d’urbanisme aussi, qui déplorent l’irruption d’une activité économique en destination de logement.
Bref, une tendance existe d’exploiter plus activement l’immobilier et de passer de la location à l’hébergement, et cela fait controverse. Nous verrons ci-dessous les aspects juridiques de ce mouvement.
L’urbanisme (à Bruxelles)
Le PRAS ne contient pas seulement des prescriptions graphiques (couleurs et hachures) définissant les destinations urbanistiques de chaque parcelle de la Région. Il contient aussi des prescriptions écrites (générales et particulières par zones) et un glossaire des termes utilisés.
Cet outil d’urbanisme a valeur réglementaire.
Sous le terme « établissement hôtelier » du glossaire, on lit « établissement d’accueil de personnes pouvant offrir des prestations de services à la clientèle, tel qu’hôtel, auberge, auberge de jeunesse, motel, pension, appart-hôtel, flat-hôtel, … » Cette définition est très large et vise tout aménagement durable permettant d’héberger des personnes avec services. La définition n’est pas limitée au secteur hôtelier ; elle englobe toute résidence avec services (notons que les maisons de repos sont reprises dans le terme logement).
Les prescriptions écrites du PRAS encadrent l’activité hôtelière. Ainsi, dans les zones d’habitation, les établissements hôteliers sont limités à une capacité de vingt chambres, sans porter atteinte aux intérieurs d’îlot, et ils doivent s’accorder avec les caractéristiques urbanistiques du cadre urbain environnant.
Ce qui est plus important encore est que la nature des activités doit être compatible avec l’habitation et la continuité du logement doit être assurée (prescription 2.4 et 2.5).
Transformer un appartement affecté au logement en un établissement d’hébergement revient à modifier la destination urbanistique du bien. Cet acte est soumis à la délivrance préalable d’un permis d’urbanisme (art. 98, § 1, 5°, CoBAT), même si cette modification ne requiert pas de travaux.
Le permis d’urbanisme vise justement à vérifier si le projet est compatible avec les prescriptions du PRAS et le bon aménagement du terrotoire.
Pour les besoins de cette procédure, il faut recueillir l’avis préalable du SIAMU (art. 124, § 1). L’avis du SIAMU est important. En effet, l’article 193 CoBAT prévoit que dans la délivrance du permis d’urbanisme, le collège des bourgmestre et échevins, le fonctionnaire délégué et éventuellement le Gouvernement imposent le respect des conditions fixées par l’avis du SIAMU, à moins que ces conditions ne portent atteinte à l’intérêt patrimonial d’un immeuble classé ou inscrit sur la liste de sauvegarde ou en cours de classement ou d’inscription. De plus, dès achèvement des actes et travaux soumis à permis d’urbanisme et avant toute occupation, le SIAMU procède à une visite de contrôle sanctionnée par une attestation de conformité ou de non-conformité, à moins qu’il s’agisse d’actes et travaux qui en sont dispensés par le Gouvernement.
L’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 10 juin 2004 détermine les actes et travaux dispensés de l’avis préalable, de la visite de contrôle et de l’attestation de conformité du service incendie et d’Aide médicale urgente. Cet arrêté reconnait les établissements hôteliers dans les établissements accessibles au public.
Seuls les travaux intérieurs qui ne modifient pas le nombre de chambres d’un établissement hôtelier sont dispensés. Le changement d’affectation qui crée l’établissement requiert donc l’intervention du SIAMU.
Il faut donc respecter des normes de réaction au feu, de dispositifs d’évacuation et d’accès aux véhicules du service d’incendie (norme NBN S 21-205, bâtiment d’au moins quatre unités et dix personnes).
L’article 8 de la loi du 30 juillet 1979 relative à la prévention des incendies institue une responsabilité objective des exploitants d’établissements accessibles au public et leur font obligation de souscrire une assurance.
Notons que l’article 8bis, § 9, prévoit que l’entreprise d’assurances est tenue de notifier la souscription de la police au bourgmestre de la commune où se trouve l’établissement accessible au public. C’est de cette manière que les Communes prennent connaissance des apparts-hôtels et autres résidences avec services et qu’elles peuvent taxer les chambres ou prendre des initiatives en matière de constat d’infraction urbanistique.
Les hôtels et motels contenant quatre chambres au moins et pouvant accueillir au moins dix clients sont visés par la loi (art. 1, 3°, de l’arrêté royal du 28 février 1991), mais aussi « les résidences-services, les complexes résidentiels proposant des services et les maisons de repos pour personnes âgées; » (art. 1, 20°).
Il faut aussi que le projet respecte le RRU, du moins le Titre IV (accessibilité des bâtiments par les personnes à mobilité réduite) pour ce qui concerne les « hôtels et appart-hôtels ».
Les formalités en matière d’urbanisme sont très importantes. Transformer un immeuble d’appartement en une résidence avec service requiert en effet un permis, même si les travaux sont mineurs.
Le statut de l’hébergement touristique en Région de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance 8 mai 2014 relative à l’hébergement touristique a été publiée au Moniteur Belge du 17 juin 2014. Elle n’est pas encore en vigueur mais on doit déjà s’y intéresser.
Que réglemente l’ordonnance ? Le rapport fait au Parlement bruxellois (A-501/2 – 2013/2014) est clair : « le projet d’ordonnance vise à réglementer l’ensemble du secteur de l’hébergement touristique à Bruxelles : il s’agit autant de réglementer les hébergements du secteur hôtelier que les appart-hôtels, les auberges de jeunesse et, en outre, les modes d’hébergement offerts par les particuliers – tels que les chambres d’hôtes ou les « résidences de tourisme » que sont les maisons et les appartements offerts en location aux touristes et ce, pour une période n’excédant pas 90 jours. » Toutes les formes d’hébergement de courte durée sont donc visées.
Du reste, l’article 3, 2° de l’ordonnance définit l’hébergement touristique comme « tout logement proposé pour une ou plusieurs nuits, à titre onéreux, de manière régulière ou occasionnelle, à des touristes. » Et le touriste n’est pas seulement le vacancier ; sa définition est « toute personne qui, dans le cadre de ses activités privées ou professionnelles, séjourne au moins une nuit dans un milieu autre que son environnement habituel sans y établir sa résidence et pour une durée limitée à 90 jours. »
On relève immédiatement la notion d’hébergement à court terme, soit maximum 90 jours. Au-delà, il faudra appliquer les règles de la location avec service. De même, l’ordonnance considère qu’un appart-hôtel contient au moins six unités de logements. En dessous, il pourra s’agir de la catégorie des résidences de tourisme, à savoir « toute villa, maison ou appartement, studio, chambre réservés à l’usage exclusif du locataire, équipés du mobilier nécessaire pour se loger et cuisiner et incluant, le cas échéant, des services de type hôtelier moyennant un supplément de prix; »
L’article 4 dispose que toute exploitation d’un hébergement touristique est soumise à déclaration préalable et à enregistrement dans le cadre de l’une des catégories (hôtel, appart-hôtel, résidences de tourisme, hébergement chez l’habitant, centre d’hébergement de tourisme social, terrain de camping).
C’est la grande nouveauté par rapport à la réglementation de la Communauté française : il ne s’agit plus d’une autorisation d’exploiter mais d’une simple déclaration de l’exploitant.
Pourquoi ? Pour une raison de liberté d’établissement. La directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relatives aux services dans le marché intérieur ne permet pas aux États de soumettre une activité économique à autorisation, sauf raison impérieuse d’intérêt général (voy. l’article III.2 du Code de droit économique).
Il reste que l’activité doit respecter des conditions d’exploitation.
Parmi les conditions générales, on trouve l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile pour les dommages causés par l’exploitant ou ses préposés et le respect des normes spécifiques en matière de protection contre l’incendie fixées par le gouvernement, par catégorie d’hébergement.
Le respect des normes en matière de protection incendie est constaté par une attestation délivrée par le SIAMU. Cela rappelle l’attestation de sécurité délivrée par le bourgmestre sur base du rapport favorable du SIAMU dans le décret de la Communautaire française du 9 novembre 1990 (art. 2).
Ce décret est en principe toujours en vigueur dans l’attente des arrêtés d’exécution de la nouvelle ordonnance mais il apparaît d’un arrêt n° 45/2012 du 15 mars 2012 de la Cour constitutionnelle (en matière de chambres d’hôte) que cette matière relève plutôt de la compétence des Régions, et non des Communautés. La constitutionnalité du décret actuel est donc douteuse.
Une autre condition, très importante, est celle en matière d’urbanisme : « b) l’hébergement touristique est établi dans le respect de la réglementation relative à l’aménagement du territoire et aux règles urbanistiques en vigueur. Le respect des normes en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme est constaté par une attestation de la commune où est établi l’hébergement touristique considéré; »
On retrouve ici le principal problème qui touche à l’activité d’hébergement avec services et de courte durée : d’une part la question du changement de destination urbanistique et, d’autre part, la définition très – trop – large du glossaire du PRAS relativement aux établissements hôteliers.
La question qui va se poser est la suivante : une résidence de tourisme au sens de l’ordonnance du 8 mai 2014 est-elle un établissement hôtelier au sens du glossaire du PRAS ? De la réponse à cette question dépend le succès de l’activité d’hébergement.
Il eut été utile que le législateur régional se pose cette question est donne des indications quant à la qualification urbanistique de la résidence de tourisme mais il est vrai qu’il s’agit de deux polices distinctes. A mon avis, dans l’état actuel des choses, je crains que la définition du glossaire n’inclue les résidences de tourisme.
Intéressons-nous aux conditions spécifiques à respecter par les résidences de tourisme qui correspondent au phénomène que nous décrivons.
L’exploitation d’une résidence de tourisme est soumise au respect des conditions spécifiques suivantes :
L’exploitant dispose d’une réception accessible au moins en journée et du lundi au vendredi. En dehors des heures d’ouverture de la réception, un préposé est accessible par téléphone ;
L’établissement est maintenu dans un bon état d’entretien et de propreté ;
Pour chaque hébergement mis en location, la capacité maximum est déterminée ;
Chaque unité est aménagée de manière à permettre de loger, cuisiner et manger sur place. Le mobilier et l’équipement sont adaptés à la capacité d’accueil ;
L’établissement peut proposer certains services hôteliers dont la liste est mise à disposition du client dans la chambre et moyennant supplément de prix.
Un contrat doit être signé. Il peut prévoir le paiement de charges dont le montant est fixé forfaitairement ou sur la base de la consommation réelle. Le dépôt d’une garantie peut être exigé.
On le voit la principale charge est d’organiser une réception (mais à mon avis elle peut être située en dehors de l’établissement et commune à plusieurs résidences). Cela rappelle le critère retenu par l’administration fiscale pour soumettre les apparts-hôtels à la TVA (réception et au moins un service hôtelier, décision n° E.T. 88.687 du 6 avril 1999).
En résumé, l’ordonnance n’impose pas des conditions particulièrement difficiles à rencontrer et propose une délimitation claire et réaliste de l’hébergement (règle des 90 jours). Le problème reste celui de l’urbanisme.
Le nouveau Code bruxellois du logement est entré en vigueur le 28 juillet 2013 (ordonnance du 11 juillet 2013). L’attestation de conformité qui était obligatoire pour les logements meublés et les logements de moins de 28 m², est supprimée.
L’ancien article 10 du Code prévoyait que toute personne mettant en location un logement meublé ou un petit logement devait demander une attestation de conformité au Service d’inspection régionale, en y joignant une déclaration de ce que le logement répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement visées au Code.
Cette exigence a donc disparu.
Les taxes communales et régionales
La city tax est généralement une taxe sur les nuitées et chambres meubles. De nombreuses Communes bruxelloises prélèvent une taxe sur les établissements d’hébergement, et pas seulement sur les hôtels, qui peut sensiblement grever l’exploitation. Ces taxes se caractérisent par leur manque d’homogénéité entre les différentes Communes.
Lorsque cette taxe portait sur un pourcentage des recettes, elle était souvent contestée sur base de l’article 464 CIR/92 qui interdit aux pouvoirs décentralisés de percevoir des taxes sur les mêmes bases que l’impôt sur le revenu. Ce principe est nuancé par les articles 4 et 6 de la loi du 19 avril 2014 (M.B. 16 mai 2014) qui permettent à présent aux Communes d’établir des additionnels sur le précompte immobilier et sur les impôts régionaux, ou des taxes sur le revenu cadastral de certains biens industriels, mais cela ne devrait pas avoir d’effet sur la city tax.
Aujourd’hui, vu la prohibition de l’article 464, les Communes établissent plutôt des forfaits par unités d’hébergement, ce qui ne relie plus la taxe au revenu généré par la chambre ou l’appartement. Ces taxes n’en sont pas moins lourdes et frappent indistinctement toutes les unités d’hébergement sans tenir compte de leurs spécificités.
Ces taxes restent contestées. Parfois sur des questions de motivation lorsque le règlement-taxe se borne à constater les nécessités résultant des finances communales, ce qui ne permet pas de justifier que telle catégorie de contribuables soit mise à contribution et non d’autres (principe constitutionnel d’égalité).
On oppose aussi sur le caractère pénal e certains règlement au regard du partage des compétences en la matière. Ainsi, le règlement-taxe qui vise les unités crées sans permis d’urbanisme (cas de la division d’un immeuble pour réaliser plusieurs unités d’hébergement) frappe en réalité une situation infractionnelle ce qui empiète sur une compétence déférée à la Région (art. 300 et suivants CoBAT).
Enfin, certaines Communes imposent de très lourdes taxes pour dissuader ce type d’établissement chez elles. Le Conseil d’État a rappelé que la taxe établie par la commune ne peut revêtir « un caractère dissuasif ou prohibitif tel qu’elle constituerait une entrave à la liberté du commerce et de l’industrie dans ce secteur d’activités » (23 décembre 2002, www.raadvst-consetat.be).
Notons que cette taxe s’ajoute à celle visée à l’ordonnance du 23 juillet 1992 relative à la taxe régionale à charge des occupants d’immeubles bâtis et de titulaires de droits réels sur certains immeubles.
L’article 18 du Code TVA dispose qu’est « notamment considérée comme une prestation de services, l’exécution d’un contrat qui a pour objet : … 10° la fourniture de logements meublés (…). » Cette activité est donc dans le champ de la TVA et n’est pas exonérée.
Or un assujetti au sens de l’article 4 du Code est une personne qui « effectue, dans l’exercice d’une activité économique, d’une manière habituelle et indépendante, à titre principal ou à titre d’appoint, avec ou sans esprit de lucre, des (…) prestations de services visées par le présent Code, quel que soit le lieu où s’exerce l’activité économique ». La personne qui décide de mener une activité d’hébergement dans son immeuble, devrait donc soumettre son activité à la TVA.
Cependant, il résulte de l’arrêt du 26 septembre 1996 de la Cour de justice de l’Union européenne (aff. C-230/94) que ce n’est que si le bailleur organise une véritable activité économique apparaissant professionnelle, que l’administration le considérera comme un assujetti à la TVA.
Par ailleurs, l’article 44, § 3, 2°, a), 3e tiret, du Code TVA exempte de la taxe la location immobilière, à l’exception de la fourniture de logements meublés dans les hôtels, motels et établissements où sont hébergés des hôtes payants. Cette exemption limite donc la soumission à la taxe aux activités de type hôtelier.
Cette disposition a été interprétée par l’arrêt ESL Ontwikkeling du 22 juin 2012 de la Cour de cassation (rôle n° F.11.0090.F, www.juridat.be), sur base de l’arrêt Élisabeth Blasi de la Cour de justice (12 février 1998, aff. C-346/95). Il résulte de cet arrêt que la courte durée de la location reste un critère désignant l’activité de type hôtelier qui seule échappe à l’exonération de la TVA.
On doit en déduire que la location meublée, surtout avec service, génèrera les obligations en matière de TVA si elle est de courte durée comme d’usage dans le secteur hôtelier voire quasi hôtelier (appart-hôtel). Notons cependant qu’une ancienne circulaire n° 4 du 12 janvier 193 précise que :
« 91. Par dérogation à ce qui se passe pour les locations immobilières en général, les locations de maisons, d’appartements ou de chambres meublés restent entièrement hors du champ d’application du Code, à la condition que ces locaux soient destinés à l’habitation humaine, quelle que soit du reste la qualité du bailleur, pour autant que celui-ci ne soit pas un hôtelier ou l’exploitant d’un établissement assimilé à un hôtel (Code, art 18, 1er, 10; v. ns 9 et 10). Bénéficient notamment de cette dérogation les locations de chambres meublées, d’appartements meublés et de maisons meublées dans les lieux de villégiatures. »
Cependant, dans un jugement du 2 avril 2014, le Tribunal de Première Instance de Bruxelles décide que la TVA s’applique même si le locataire doit s’acquitter d’un supplément pour bénéficier d’un service de nettoyage et/ou de literie (Astuces et Conseils TVA, année 2, n°4, 2 octobre 2014). On peut donc se demander si la position administrative, déjà ancienne, va subsister longtemps.
L’assujettissement à la TVA permettra de déduire la TVA en amont sur l’immeuble que l’assujetti va affecter durablement à son activité générant la taxe. C’est évidemment intressant lorsque des travaux importants sont réalisés dans l’immeuble.
On ne perdra pas de vue que l’assujettissement (qui n’est pas un choix) peut constituer une indication fiscalement préjudiciable quant au caractère professionnel des revenus.
Le bail de résidence
Soumettre la location meublée de courte durée à la loi du 20 février 1991 ne rencontre pas nécessairement les intérêts du bailleur. Or l’article 1er, § 1er, alinéa 2, de la loi répute non écrite la clause interdisant l’affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur lorsqu’elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et n’est pas accompagnée de l’indication de la résidence principale du preneur au cours du bail.
Cela peut poser un problème pour faire évoluer les prix. L’article 7, § 1bis, de la loi bloque en effet le loyer pendant neuf ans lorsqu’un bien fait l’objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans. Seule l’indexation peut être appliquée, même s’il est question d’occupants différents.
Le loyer ne pourra être réellement adapté que si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de 20 % au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de 10 % au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.
Par ailleurs, la prise de logements en location pour les affecter à une activité d’hébergement peut se voir opposer l’interdiction de la sous-location. L’article 1717, alinéa 2, du Code civil dispose que le preneur qui n’affecte pas le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer le bien en totalité ou en partie pour servir de résidence principale au sous-locataire. Ce type de sous-location n’est autorisé qu’aux Communes, CPAS, AIS, etc.
Enfin, lorsque les périodes d’hébergement sont reconduites, il faut considérer l’article 3, § 3, alinéa 2, qui dispose que le bail ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
On le voit, la loi sur le bail de résidence, si elle vient à s’appliquer à la location meublée de courte durée, ne convient pas à cette situation. Or un technicien muté provisoirement en entreprise, comme un stagiaire à la Commission, sont des personnes qui ont une réelle résidence principale dans l’appartement, même s’ils consomment un service d’hébergement meublé et provisoire.
En général, les statuts de copropriété (règlement de copropriété) contiennent ce qu’il convient d’appeler une clause d’habitation bourgeoise. Or des incommodités peuvent résulter de touristes se succédant dans un appartement, souvent nombreux et amateurs d’animations nocturnes. Une activité quasi-hôtelière ne correspond pas à une habitation bourgeoise.
Les plaintes de copropriétaires, relayées par le syndic, sont une source féconde de constat d’infraction urbanistique avec ordre d’arrêt de l’acte illicite (art. 302 CoBAT).
Le syndic peut d’ailleurs directement poursuivre l’expulsion des occupants d’un appartement, sans même devoir mettre le copropriétaire concerné à la cause. En effet, selon l’article 577-10, § 1, du Code civil, les statuts d’un immeuble en copropriété sont directement opposables à tous ceux qui sont titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble, soit les locataires et autres personnes autorisées à séjourner dans les lieux (M. Wahl, « Copropriété, clause d’habitation bourgeoise et locataire », Immobilier, 2010, n° 10 ; Civ., Brux., 18 novembre 2010, RG n° 09/3592/A, inédit).
Le non-respect d’un règlement de copropriété par un occupant constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité extracontractuelle de l’occupant. Celui-ci peut être condamné à déguerpir et à indemniser le dommage des copropriétaires.
Il faut distinguer deux types de taxation : la taxation du revenu et le précompte immobilier. Si l’immeuble est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte pas à sa profession, le revenu taxable est le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, a) CIR/92). Ce mode de taxation est considéré comme très favorable. L’article 14, alinéa 1er, 1°, CIR/92, prévoit que dans tous les cas le contribuable peut déduire de ses revenus immobiliers les intérêts d’emprunt qu’il a contracté spécifiquement en vue d’acquérir ou de conserver ses immeubles.
Le propriétaire d’un ou de plusieurs appartements loués, qui se lance dans une activité d’hébergement avec services, verse-t-il dans une activité spéculative (taxée comme revenus divers distinctement au taux de 33 %, art. 90, 1°, et 171, 1°, a), CIR/92, sur le revenu net (art. 97, § 1) ? Ce n’est certainement plus possible depuis un arrêt de la Cour de cassation du 4 octobre 2013 (rôle n° F.12.0023.F, www.juridat.be), dans lequel la Cour pose que les revenus immobiliers ne peuvent être taxés comme revenus divers.
Notons cependant que les revenues de sous-location ne sont pas des revenus immobiliers, mais des revenus divers, visés à l’article 90, 5°, CIR/92 pour le locataire principal, parce qu’il n’est pas propriétaire ou titulaire de droit réel (art. 11 CIR/92).
Ceci étant, l’étanchéité entre ces deux catégories de revenus (divers et immobiliers) ne s’applique pas aux revenus professionnels. Si les appartements sont affecté à une activité professionnelle, ou s’ils ont été acquis dans le cadre d’une activité professionnelle, les revenus seront taxés comme revenu professionnel (art. 37 CIR/92).
L’administration devra prouver à cet effet que le contribuable déploie des opérations immobilières (location avec services) qui forment un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continuelle et habituelle (Cass., 6 mai 1969, Pas., 1969, I, p. 803). Si donc l’administration considère que le contribuable développe une gestion locative qui dépasse la gestion du bon père de famille, elle pourra taxer les loyers comme revenus d’une activité professionnelle (mais pas comme revenus divers).
Ce sera le cas si le propriétaire installe une infrastructure importante, recourt à l’emprunt pour acquérir des unités d’hébergement, se charge de l’accueil et du départ des locataires, etc., bref déploie une véritable activité professionnelle.
Passer de la location passive à l’hébergement actif présente bien des difficultés. Selon l’importance de l’immeuble ou le nombre d’unités, il faudra obtenir un permis d’urbanisme ce qui sera peu aisé.
Le candidat à l’exercice sera attentif aux obligations en matière de TVA, aux taxes locales qui grèvent l’activité et bien sûr au risque de verser dans une occupation professionnelle taxable comme occupation lucrative.
L’activité quasi hôtelière ne s’improvise pas.
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Catégorie: Brèves, Infractions, Taxes régionales, Urbanisme
Rodolphe #
Selon les experts de Wolters Kluwer, qui ne tient pas compte de l’arrêt de la Cour de Cassation du 4/10/2013, le fait que ce sont les services qui sont primordiales dans la fourniture d’hébergement, ouvre la possibilité à déclaré les revenus comme des revenus divers.
Avec des annonces dans la presse de contrôle de la part du fisc, pouvez vous apporter plus de précision à ce sujet?
lien: http://www.standaard.be/cnt/dmf20150613_01729337
Nous avons consacré un article distinct à la fiscalité de l’hébergement AirBndB. Veuillez vous y référer.
En pratique il semble que l’urbanisme est incapable de fournir un des certificats de mandé. Ces règlementations ne sont-elles pas susceptibles d’être attaquées par la discrimination qu’elles créent au niveau des possibilités de location. Les propriétaires payent déjà le précompte immobilier qui est la seule taxe demandée en cas de location classique. Fondamentalement il n’y a pas de différence entre louer pendant une semaine ou six mois son appartement si l’on est en voyage par exemple.
Y a-t-il une évolution de la législation?
Il faut une attestation de conformité urbanistique et l’accord de la copropriété.
Cela rend très difficile les hébergements « sauvages »; c’est le but …
Merci pour votre réponse. En effet. J’ai rempli toutes les conditions mais l’urbanisme de la commune déclare qu’il n’est pas en mesure de délivrer ce genre de certificat. Il semble qu’ils ont un problème fondamental (ce nest pas lié à ma propriété qui est pratiquement neuve). Je viens de sortir d’une réunion de copropriété pour ajouter la clause demandée au ROI, ce qui serait tout-à-fait intéressant et favorable pour les propriétaires mais ils ont de grosses difficultés à comprendre et la formulation volontairement effrayante (logement d’hébergement touristique au lieu de court terme) fait qu’inconsciemment les gens votent non, en plus les media sont focalisés sur AIRBNb qui est le low cost de cette forme de location et sur les quelques évènements désagréables alors qu’il y a des millions de nuitées qui se déroulent tout-à-fait sans problèmes. On pourrait mettre en exergue des incivilités de bailleurs classiques de la même façon. Heureusement dans mon cas la copropriété a demandé plus d’informations avant de se décider.
N’y a-t-il pas moyen de mener une class action contre cette réglementation discriminante? Si on estime que le précompte immobilier représente 20% d’un loyer, en ajoutant 30% sur celui-ci et 3€/nuit on arrive à une taxation de plus de 50%. C’est me semble-t-il discriminant.
Jérôme Conratd #
Fort intéressant mais deux remarques:
« Cette exemption limite donc la soumission à la taxe aux activités de type hôtelier. » à remplacer par « Cette exception à l’exemption limite donc la soumission à la taxe aux activités de type hôtelier. »
« Il résulte de cet arrêt que la courte durée de la location reste un critère désignant l’activité de type hôtelier qui seule échappe à l’exonération de la TVA. » à remplacer par » Il résulte de cet arrêt que la courte durée de la location reste un critère désignant l’activité de type hôtelier qui échappe à l’exemption et tombe dans le champs de la TVA ».

References: § 1
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 § 9
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 art. 90
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