Source: https://www.avvocatobrandi.it/blog/archives/03-2014
Timestamp: 2020-07-14 08:04:43+00:00

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Blog Archives - Avvocato Brandi
La MEDIAZIONE IMMOBILIARE: AGENTI, RAPPRESENTANTI E MEDIATORI
Domanda: Ho dato incarico a un’agenzia immobiliare per la vendita di un appartamento. L’agenzia ha venduto l’appartamento con tanto di firma e acconto del 10% sull’importo totale pattuito. L’acquirente, dopo un mese, rinuncia a detto acquisto. Devo pagare per intero la mediazione all’agenzia oppure solo sull’acconto, visto che la vendita non è andata a buon fine?
Risposta: In tema di contratto di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione resta insensibile alle vicende successive alla conclusione dell’affare, salvo che le parti, nell’ambito della loro autonomia, abbiano subordinato il diritto alla provvigione al buon andamento dell’affare medesimo. La provvigione deve ritenersi esclusa solo quando la risoluzione del contratto sia ricollegabile all’inosservanza dei doveri posti a carico del mediatore per l’esistenza di una causa a lui nota o conoscibile e di cui il medesimo avrebbe dovuto informare le parti. Nella fattispecie in esame si ritiene, pertanto, che il venditore debba corrispondere al mediatore l’intera provvigione pattuita all’atto del conferimento dell’incarico. Il venditore, tuttavia, potrà trattenere la caparra confirmatoria versata dall’acquirente resosi inadempiente, oppure agire giudizialmente nei confronti dell’acquirente medesimo chiedendo l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita (art. 2932 Codice civile) o, in via alternativa, la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento dei danni cagionatigli.
Domanda: Il mancato pagamento delle spese condominiali da parte del conduttore, può determinare la risoluzione del contratto di locazione?
Risposta: La Legge 431/1998 ha novellato la materia delle locazioni abitative lasciando però in essere alcune disposizioni della Legge 392/1978 (Equo canone). Il mancato pagamento degli oneri condominiali, ove la morosità superi due mensilità di canone, determina la morosità e quindi è causa di risoluzione per inadempimento e sfratto per morosità. Tuttavia, la morosità può essere sanata in sede giudiziale ex articolo 55, Legge 392/1978, per non più di tre volte in un quadriennio.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 4197 del 20 febbraio 2013, ha affermato che è illegittimo il licenziamento per giusta causa in caso di abbandono del posto di lavoro qualora non ci sia alcun danno all’azienda. La Suprema Corte ha così confermato la sentenza con cui il giudice di merito affermava che “il licenziamento irrogato non risultava proporzionato in considerazione del fatto che la condotta fu posta in essere in una condizione di emergenza, non era stata preceduta da altre contestazioni, era stata in qualche modo segnalata al diretto superiore, non aveva determinato l’interruzione del ciclo produttivo, ma soprattutto non era stata foriera di danno o anche solo di pericolo alle cose o alle persone”.
Assegno di mantenimento: più del reddito conta il tenore di vita
Domanda: Mia figlia diciottenne convive con la madre, dalla quale sono separato legalmente, nella ex casa coniugale. Per quanto tempo ancora dovrò versarle l’assegno di mantenimento? È verò che più che sul reddito dichiarato, l’assegno deve riferirsi al tenore di vita? Inoltre, se mia figlia dovesse lasciare l’abitazione, questa continuerà ad essere assegnata alla madre?
Risposta: Va preliminarmente detto che la novella introdotta con la Legge 8 febbraio 2006 n. 54 ha mutato il regime preferenziale di affidamento della prole da quello in via esclusiva a quello condiviso. Posto ciò, è stato ribadito nel nostro ordinamento che il criterio con cui i genitori devono provvedere al mantenimento dei figli è quello della proporzionalità al reddito di ciascuno. Nella prima parte dell’articolo 155, Codice civile, la norma sembrerebbe prediligere un mantenimento diretto dei figli da parte di ciascun genitore. Tuttavia, immediatamente dopo, in ragione di necessità di ordine pratico dovute al fatto che, nella stragrande maggioranza dei casi, i figli sono collocati presso un solo genitore, se pur affidati a entrambi, è previsto un assegno periodico. Il comma 4 dell’articolo 155, Codice civile indica, in dettaglio, i criteri volti ad attuare il principio di proporzionalità nella determinazione dell’assegno. Dovranno, pertanto, essere considerate: 1) le attuali esigenze del figlio; 2) il tenore di vita goduta dal figlio in costanza di convivenza con entrambi i genitori; 3) i tempi di permanenza presso ciascun genitore; 4) le risorse economiche di entrambi i genitori; 5) la valenza economica dei compiti domestici e di cura assunti da ciascun genitore. L’elencazione contiene parametri oggettivi che divengono circostanze da accertarsi e quindi da valutarsi per garantire la proporzionalità fra genitori nel mantenimento dei figli. Si ritiene, tuttavia, che il giudice, anche dopo l’introduzione della novella del 2006, mantenga ampi spazi di discrezionalità nel valutare il caso concreto. Infatti, il Legislatore italiano ha scelto di non adottare tabelle che riportino il costo dei figli, elaborate su basi statistiche, come avviene in altri Paesi europei. Molti dei predetti criteri erano già presenti nell’elaborazione giurisprudenziale, in applicazione alla normativa previgente. Si ritiene, pertanto, che a molte di quelle pronunce si possa ancora far riferimento. Così, in merito alle condizioni economiche dei genitori, i giudici hanno ritenuto non necessaria la determinazione dell’esatto importo dei redditi posseduti attraverso l’acquisizione di dati numerici o rigorose analisi contabili e finanziarie, essendo sufficiente un’attendibile ricostruzione delle complessive situazioni patrimoniali e reddituali dei coniugi. Questa interpretazione della capacità reddituale dei genitori richiama l’importanza del criterio del tenore di vita goduto dai figli durante la convivenza familiare, parametro già riconosciuto dalla giurisprudenza precedente e divenuto normativo con la richiamata novella. Nella regolamentazione dei rapporti economici fra i genitori dovrà essere presa in considerazione, altresì, l’eventuale assegnazione della casa familiare, per l’indiscutibile valenza economica della stessa, specie se di proprietà esclusiva di uno dei due genitori, ex articolo 155 quater, Codice civile. I criteri per la determinazione del mantenimento dei figli sopra descritti, esplicitamente previsti dalle norme in materia di separazione dei coniugi, sono, però, generali, validi per tutti i genitori siano essi legittimi, naturali, separati o divorziati. Ci si domanda, però, soprattutto in un’epoca di crisi economica, di diffusa disoccupazione e di difficile ingresso dei giovani nel mondo del lavoro, quale sia la durata di quest’obbligo. L’articolo 155 quinquies, Codice civile, ha stabilito espressamente che vi è un diritto al mantenimento in favore dei figli maggiorenni, ma non indipendenti economicamente. Anche in relazione al mantenimento dei figli maggiorenni, la giurisprudenza si era già precedentemente espressa riconoscendo il diritto del figlio in relazione alle capacità economico-sociali della famiglia di origine al fine di metterlo nelle condizioni di raggiungere l’indipendenza economica. Infine, l’istituto dell’assegnazione della casa coniugale, previsto dal previgente articolo 155 del Codice civile, è oggi inserito nell’articolo 155 quater, Codice civile, introdotto dalla Legge n. 54 del 2006. Già sotto la normativa precedente si era posta la questione del riconoscimento del diritto di godimento dell’abitazione familiare in favore del coniuge, anche in assenza di figli minori o maggiorenni, ma non economicamente autosufficiente. Solo una giurisprudenza minoritaria aveva risposto affermativamente, riconoscendo il diritto al coniuge, ancorché senza figli, se ed in quanto economicamente più debole. Anche oggi si ripropone la questione e sempre solo rare sentenze ritengono che per l’assegnazione della casa coniugale potrebbero essere tenuti presenti altri criteri, diversi da quelli legati alla presenza di figli: in primis la debolezza economica o morale di un coniuge rispetto all’altro. Questa giurisprudenza minoritaria riconosce che almeno nell’ipotesi di casa in comproprietà, in assenza di figli conviventi, potrebbe darsi luogo all’assegnazione. A sostegno della propria tesi, questi giudici ritengono che le ipotesi previste dall’articolo 155 quater di estinzione del diritto quando l’assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio sembrerebbero proprio riguardare solo i casi in cui non vi è prole convivente. A fronte, però, di questa lettura dell’articolo 155 quater, intesa a riconoscere al coniuge economicamente più debole, anche senza figli, il diritto all’assegnazione, la Suprema Corte ha ribadito l’interpretazione più rigorosa che collega strettamente e necessariamente la presenza di figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti all’assegnazione della casa (cfr. Cass. Civ. Sez. I, 22.03.07, n.6979).
LAVORO - MOBBING?
Domanda: Un datore di lavoro maleducato può essere condannato per mobbing?
Risposta: No di certo; possono essere stigmatizzate come condotte di mobbing soltanto le fattispecie più gravi e non certo i meri episodi di inurbanità, scortesia o maleducazione. Per mobbing, infatti, si intende una condotta del datore di lavoro o del superiore gerarchico, sistematica e protratta nel tempo, tenuta nei confronti del lavoratore nell’ambiente del lavoro, che si risolve in sistematici e reiterati comportamenti ostili che finiscono per assumere forme di prevaricazione o di persecuzione psicologica, da cui può conseguire la mortificazione morale e l’emarginazione del dipendente con effetto lesivo del suo equilibrio fisiopsichico e del complesso della sua personalità. L’apprezzamento circa la sussistenza in concreto degli estremi del mobbing costituisce valutazione di merito che sfugge al sindacato di legittimità. Di recente la Suprema Corte ha respinto il ricorso di un lavoratore per non aver ravvisato un nesso causale tra la patologia psichica da cui il medesimo era risultato affetto e il disagio derivante dall’ambiente lavorativo e non essendo stato nemmeno possibile individuare i soggetti responsabili dell’allegato mobbing con riferimento a comportamenti specifici e rilevanti (Cassazione 10.01.2012 n. 87).
Caparra confirmatoria – contratto preliminare
Domanda: Ho stipulato un compromesso per l’acquisto di un appartamento e ho versato un acconto di 50.000 Euro. Nella proposta di acquisto dell’agenzia immobiliare tale importo è indicato come caparra confirmatoria, mentre nel successivo preliminare di compravendita (regolarmente registrato) è indicato come caparra confirmatoria un importo inferiore (10.000 Euro). In caso di recesso di una delle parti, qual è, dunque, l’importo fra i due indicati che deve essere considerato caparra confirmatoria con tutte le relative conseguenze?
Risposta: Nella pratica giuridica è molto discussa la natura e la validità della proposta d’acquisto in uso presso le agenzie immobiliari con cui le parti si impegnano alla sottoscrizione di un ulteriore contratto preliminare d’acquisto di immobile. Con tale “proposta”, infatti, le parti si obbligano, di norma, alla futura stipulazione non di un contratto definitivo, ma solo di un contratto preliminare. Da ciò discende che l’inadempimento della stessa proposta d’acquisto ben difficilmente consentirà di ottenere comunque l’esecuzione forzosa del contratto di compravendita definitivo, mancando dei requisiti della funzione tipica del preliminare vero e proprio, il quale solo contiene tutti gli elementi necessari per il contratto definitivo. Nel caso di specie, quindi, essendo comunque stato stipulato un successivo contratto preliminare di compravendita immobiliare, sarà a quest’ultimo che ci si dovrà riferire per il caso di mancato adempimento.
INVALIDITA' - INDENNITA' DI ACCOMPAGNAMENTO
Domanda: Cos’è e chi ha diritto all’indennità di accompangamento?
Risposta: L’indennità di accompagnamento è un sostegno economico statale pagato dall’Inps, previsto dalla Legge 11.02.80 n.18 per le persone dichiarate totalmente invalide. Tale provvidenza ha la natura giuridica di contributo forfettario per il rimborso delle spese conseguenti all’oggettiva situazione di invalidità, non è assimilabile ad alcuna forma di reddito ed è esente da imposte. L’indennità di accompagnamento è a totale carico dello Stato ed è dovuta per il solo titolo della minorazione, indipendentemente dal reddito del beneficiario o del suo nucleo familiare. Viene erogato a tutti i cittadini italiani o UE residenti in Italia, ai cittadini extracomunitari in possesso del permesso di soggorno CE per soggiornanti di lungo periodo. L’importo corrisposto viene annualmente aggiornato con apposito decreto del Ministero dell’Interno. Il diritto alla corresponsione decorre dal primo giorno del mese successivo a quello in cui è stata presentata la domanda. Attualmente è pari ad € 499,27 per 12 mensilità.
L’assegno di accompagnamento si ottiene presentando la relativa domanda unitamente a quella avente ad oggetto l’accertamento dell’invalidità, allegando la certificazione medica comprovante la minorazione o menomazione con diagnosi chiara e precisa e la dichiarazione esplicita dello stato del dichiarante, che deve essere definito “persona impossibilitata a deambulare senza l’aiuto permanente di un accompagnatore” oppure che è “persona che necessita di assistenza continua non essendo in grado di compiere gli atti quotidiani della vita”. Tale indennità non collegata a limiti di reddito o alla composizione del nucleo familiare. L’indennità non è cumulabile con altre indennità simili (è possibile scegliere il sussidio più conveniente), non è subordinata a limiti di reddito o di età, non è reversibile, non è incompatibile con lo svolgimento di attività lavorativa e spetta anche in caso di ricovero a pagamento in strutture residenziali.
La sussistenza dei requisiti, il non essere ricoverato in strutture residenziali oppure l’essere ricoverato gratuitamente o a pagamento deve essere auto-dichiarata ogni anno. In caso di ricovero a pagamento, è necessario allegare al modulo un’ulteriore autocertificazione attestante il nome e l’indirizzo della struttura di ricovero e l’ammontare della retta pagata. L’indennità di accompagnamento spetta anche ai ciechi assoluti, alle persone che sono sottoposte a chemioterapia o ad altre terapie in regime di day hospital e che non possono recarsi da sole all’ospedale, ai bambini, incapaci di camminare senza l’aiuto di una persona e bisognosi di assistenza continua, alle persone affette dal morbo di Alzheimer e dalla sindrome di Down, alle persone affette da epilessia, sia a coloro che subiscono attacchi quotidiani, sia a coloro che abbiano solo di tanto in tanto le cosiddette “crisi di assenza”, a coloro che, pur capaci di compiere materialmente gli atti elementari della vita quotidiana (mangiare, vestirsi, pulirsi), necessitano di accompagnatore perché sono incapaci (in ragione di gravi disturbi della sfera intellettiva e cognitiva, addebitabili a forme avanzate di stati patologici) di rendersi conto della portata dei singoli atti che vanno a compiere e dei modi e dei tempi in cui gli stessi devono essere compiuti”.

References: articolo 55
 sentenza 
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 articolo 155
 articolo 155
 Cass.