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Timestamp: 2019-01-18 01:21:28+00:00

Document:
Oficina Registral (Propiedad). Informe DICIEMBRE 2018. | Notarios y Registradores
Oficina Registral (Propiedad). Informe DICIEMBRE 2018.
MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 28/12/2018
TEMA DEL MES: CONCURSO: ACTOS INSCRIBIBLES EN LA FASE DE LIQUIDACIÓN. Emma Rojo
DISPOSICIONES. Estatuto Canarias y sujeto pasivo préstamos Hipotecarios. María Núñez.
Tribunales Constitucional y Supremo
416.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA FORMADA POR AGRUPACIÓN. EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA
421.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA DE HACER Y NO HACER: ARTS. 82.5 LH, 210.8 LH Y 177 RH
432.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. DEMANDADO SIN DNI/NIF
433.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. IDENTIDAD DE DESCRIPCIONES
434.*** REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN PARCIAL, DE OFICIO O PREVIA SOLICITUD. HIPOTECA SOBRE DOS FINCAS CON VINCULACIÓN “OB REM” NO INSCRITA.
435.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD POSTGANANCIAL DEL PRIMER MATRIMONIO: INTERVENCIÓN DEL SEGUNDO CÓNYUGE VIUDO
439.*** EXTINCIÓN PARCIAL DE CONDOMINIO
442. *** POSPOSICIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER VOLUNTARIA A UNA HIPOTECA.
447.*** TRANSMISIÓN DE FINCA DE SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL
450.*** DONACIÓN DE FACULTAD DE DISPONER
INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2018
Como disposiciones de carácter General podemos mencionar la Reforma del Estatuto de Autonomía de Canarias (Ley Orgánica 1/2018, de 5 de noviembre, de reforma del Estatuto de Autonomía de Canarias.).
Resumen: Se publica un estatuto completo, mucho más amplio y minucioso que el anterior, que otorga mayores competencias en muchas materias, entre otras: las notarias y registros.
También la reforma del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados mediante el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre.
Resumen: Este Real Decreto Ley, tras las polémicas sentencias del Tribunal Supremo sobre quién es el sujeto pasivo de los préstamos hipotecarios en AJD, determina que lo será el prestamista en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria. Crea una nueva exención subjetiva cuando el prestatario es, entre otros, el Estado, las Administraciones públicas, las entidades sin fines lucrativos, las iglesias o los partidos políticos.
No Hay Disposiciones Autonómicas de interés para la oficina Registral
Destacamos en el Tribunal Constitucional: En ARAGÓN. Recurso de inconstitucionalidad n.º 5212-2018, contra la Ley 8/2018, de 28 de junio, de actualización de los derechos históricos de Aragón,
Se publica la convocatoria del concurso ordinario n.º 301 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.
Concurso ya resuelto definitivamente en los siguientes enlaces:
DGRN. Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
CATALUÑA. Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia.
Se jubila a don Esteban García Sánchez, registrador de la propiedad de Málaga n.º 1.
407.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPRESA. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES
Para cancelar asientos posteriores en la resolución de una compraventa garantizada con condición es precisa la consignación de las cantidades recibidas aunque hubiera clausula penal pactada, así como la citación de sus titulares en el procedimiento.
408.** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. FORMACIÓN DEL PRECIO DE LA ADJUDICACIÓN.
En una adjudicación derivada de un apremio administrativo el registrador ha de calificar la suficiencia del precio (no puede ser inferior en la adjudicación directa al 25% del valor de tasación); y en ese valor de tasación no puede descontarse – por una errónea interpretación del rango -una carga hipotecaria que procede cancelar al no ser preferente
409.** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO GRAVADO CON ANOTACIONES DE EMBARGO
Se decreta la resolución de un arrendamiento financiero por falta de pago. Es correcta la actuación del registrador no cancelando al existir 2 anotaciones de embargo sobre el mismo cuyos titulares no han intervenido en el procedimiento, pero haciendo constar por nota marginal la citada resolución a fin de que no puedan practicarse otros asientos de actos dispositivos o de gravamen, voluntarios o forzosos, sobre el mismo.
410.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. EFECTOS SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS. ADJUDICACIÓN “POR TODOS LOS CONCEPTOS DEBIDOS”
Ya no se puede exigir la declaración de libertad de arrendamientos en las ejecuciones hipotecarias tras la ley 4/2013. La adjudicación por todos los conceptos debidos, por haber quedado desierta la subasta, cuando no se trate de la vivienda habitual del deudor, no puedes ser por un importe inferior al 50% del valor de tasación.
411.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH DE FINCA UBICADA EN ZONA DE MONTE PROTEGIDO. INFORME EXTEMPORÁNEO Y DUDAS DE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. CARTOGRAFÍA CATASTRAL ERRÓNEA.
En los casos de inmatriculación de fincas colindante con zona de montes protegidos o con carreteras el registrador tiene que pedir un informe previo al órgano competente. Si no se emite en plazo no quiere decir que haya silencio positivo y el registrador debe suspender la inscripción si alberga dudas de la invasión del dominio público.
412.() TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. CANCELACIÓN DE ASIENTOS
Reitera el criterio de la Dirección según el cual la transacción judicial no es documento público, sino que el acuerdo alcanzado entre las partes debe elevarse a documento público.
La constancia de los linderos en la descripción de las fincas tiene por finalidad su delimitación. La Resolución analiza sistemáticamente las diferentes posibilidades de modificar los linderos tras la Ley 13/2015. Lo que ocurre es que en el caso planteado, es que lo que se pretende mediante la rectificación del lindero es fijar la titularidad de la finca colindante (determinar el carácter de patio comunal de dicha finca colindante). Por ello se desestima el recurso ya que lo procedente es tramitar el correspondiente procedimiento para la rectificación de descripción en el que los colindantes tengan la oportuna intervención, sin perjuicio de que sea en el procedimiento judicial correspondiente donde deba ventilarse la cuestión sobre la titularidad dominical del patio en cuestión.
414.** DACIÓN EN PAGO FIGURANDO ANOTADA LA DESIGNACIÓN DE MEDIADOR CONCURSAL
A pesar de los dispuesto en el art. 235 de la Ley Concursal interpreta la dirección General que aun figurando anotada la designación de mediador concursal el titular conserva las facultades dispositivas y es inscribible un acto de disposición de la finca, y que será después, si llega a declararse el concurso, cuando el juez deberá pronunciarse sobre la eventual reintegración a la masa
415.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS SIN DESIGNACIÓN DEL MEDIADOR CONCURSAL
El título para practicar anotación preventiva del nombramiento de mediador concursal, será en el caso de los registradores y Cámaras Oficiales la certificación emitida por éstos, y en el caso del notario copia autorizada del acta de designación del mediador concursal .
en una hipoteca se ha pactado la extensión a todo cuando comprenden los arts 109 y110, la adjudicación hipotecaria se extiende también a las fincas a ella agrupadas.
419.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA EN FASE DE LIQUIDACIÓN SIN AUTORIZACIÓN JUDICIAL EXPRESA
Resolución que sistematiza como han de interpretarse los planes de liquidación en los concursos.
420.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE LETRAS DE CAMBIO POR SENTENCIA
Admite la cancelación de un hipoteca cambiaria mediante una sentencia en la que se declara la nulidad de la hipoteca y de las cambiales a pesar de no haberse podido recogerse ni inutilizarse los títulos, ya que el procedimiento se ha dirigido, no sólo contra el primer tenedor de las letras, sino también contra los desconocidos endosatarios y tenedores legítimos de las mismas y, procesalmente, se han tomado las medidas necesarias para eludir la indefensión.
Las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y de no hacer no se pueden cancelar por la vía de la prescripción del art. 82.5 LH, sino que hay que acudir a la caducidad de 40 años del art 210 regla 8º
Admite que las entidades de la Administración Local tramiten expediente administrativo para la reanudación del tracto Sucesivo. Las inscripciones están afectadas por el art. 207
424.*** FUSIÓN Y CAMBIO DE TITULAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. ANULACIÓN DE UN PLAN GENERAL URBANÍSTICO Y SITUACIÓN DE LAS LICENCIAS CONCEDIDAS. NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LAS FINCAS.
Resolución que analiza varios defectos:
Para inscribir la transmisión de una finca por fusión de sociedades no basta la mera reseña de la escritura de fusión y datos de inscripción.
La anulación de un plan general no conlleva la anulación automática de las licencias concedidas.
Es necesaria en todo caso la descripción literaria de las fincas y no basta la remisión al Catastro.
Se permiten en una segregación de fincas pequeñas diferencias no sustanciales entre la descripción de las fincas en la licencia y en la escritura
426.* OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. NÚMERO DE POLICÍA: DIFERENCIAS ENTRE LA FINCA REGISTRAL Y LA LICENCIA Y ESCRITURA.
Cuando el número de policía de una finca urbana no aparece en su descripción registral, y en la licencia municipal concedida, como en la escritura de declaración de obra nueva, se dice que está ubicada en el número 24, coincidiendo el resto de la descripción no hay propia discrepancia, pudiéndose completar el dato registral que falta por la licencia.
427.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE VIVIENDA NO HABITUAL POR DEBAJO DEL 50 % DEL VALOR DE TASACIÓN
Reitera la doctrina según la cual en una ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.
428.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD QUE FIGURA COMO CONCURSADA EN EL REGISTRO PÚBLICO CONCURSAL
Aunque en el registro no conste la declaración de concurso si en el momento de calificar resulta del Registro Público Concursal la declaración de concurso con fecha anterior a la venta, esta no es inscribible. El registrador tiene obligación de consultar el RPC a la hora de calificar, pero no a la hora de expedir una nota simple.
429.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO: TRACTO SUCESIVO
En una sentencia declarando el dominio el procedimiento debe dirigirse contra el titular registral o si se trata de los herederos cumplir los requisitos sobre el emplazamiento en el supuesto de herencia yacente y, además, debe concretarse el título por el que se adquirió el derecho
Resolución que admite la reanudación del tracto mediante una sentencia recaída en juicio declarativo siempre que que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante.
431.** EJECUCIÓN ORDINARIA DE CRÉDITO HIPOTECARIO. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO
La prórroga del embargo no requiere la concordancia entre la titularidad registral de la hipoteca que se ejecuta por el procedimiento ordinario y la identidad de quien aparece como actor en dicho procedimiento.
Por excepción puede practicarse Anotación preventiva de embargo, SIN que conste el DNI/NIF de los titulares registrales de la finca anotada, cuando han sido demandados por edictos y no hay dudas de la relación de pertenencia de la finca con el ejecutado (en este caso deudas de la propia comunidad de vecinos de la finca).
Analiza que debe entenderse por identidad de la descripción de la finca, en los dos títulos del art. 205 – ha de ser razonable, no plena -. Cuando la finca radique en dos registros ha de describirse cada porción para apreciar cual es la mayor. Es razonable dudar de si la finca ya está inmatriculada cuando hay una inscrita con la misma referencia catastral
Admite que una hipoteca constituida sobre una vivienda lleva vinculada “ob rem” una plaza de garaje sin distribución de responsabilidad, al no estar inscrita la citada vinculación pueda hacerse únicamente sobre la vivienda, ya que el presentante ha solicitado la inscripción parcial y que no se perjudica el derecho del acreedor, por entender que el valor de la vivienda es suficiente para cubrir la responsabilidad
Los legitimarios, cualquiera sea el título de atribución, y los legatarios de parte alícuota, deben intervenir inexcusablemente en la partición y en las operaciones necesarias para la determinación del caudal partible.
436.** PROPIEDAD HORIZONTAL. AMPLIACIÓN DE OBRA EN UN ELEMENTO COMÚN DE USO PRIVATIVO. DISTINCIÓN ENTRE AZOTEA Y CUBIERTA.
No cabe obras declaradas sobre un elemento común de uso privativo sin el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.
438.** ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO SIN QUE CONSTE LA DURACIÓN DE LA PRÓRROGA. CLÁUSULA DE SUSPENSIÓN POR FUERZA MAYOR
En un arrendamiento con prórroga convencional, es preciso señalar un límite temporal máximo. Se admite una suspensión del contrato unilateral del arrendador por fuerza mayor, si se configura con los caracteres de un derecho real
Si el acto jurídico no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, pues no existen elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo, si un acto jurídico no implica reducción de los miembros de la comunidad, pero por su propia naturaleza puede entenderse encaminado al cese final de la situación de la comunidad, podrá ser calificado de disolución, y ello, aunque no se logre con dicho acto el efecto pleno de disolución.
440.* SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN SIN IDENTIFICAR ADECUADAMENTE LA FINCA
En la solicitud de certificaciones han de expresarse los datos suficientes para poder identificar la finca a la que se refiere.
441.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA DESTINADA A GARAJE SIN ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO. ALCANCE DE LA REFERENCIA CATASTRAL.
La transmisión de una cuota indivisa destinada a garaje se le asigne o no uso exclusivo no implica parcelación ilegal. La falta de aportación de la certificación catastral tampoco implica dicha parcelación
Permite que se inscriba la posposición de una prohibición de disponer a una hipoteca que se constituye sobre la finca, con el consentimiento de todos los implicados.
444. ** APORTACIÓN A SOCIEDAD DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO POR CONFESIÓN. OBJETO DEL RECURSO
Cuando un bien figura inscrito privativo por confesión, no es necesario el consentimiento del confesante para los actos dispositivos efectuados por el titular, aun cuando el disponente declare estar separado judicialmente
445.** VENTA DE FINCA INSCRITA A FAVOR DE ARGELINO PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES. POSIBLE ERROR DE CONCEPTO.
La finca esta inscrita a favor de un argelino para su sociedad de gananciales. Ahora vende manifestando que el régimen no era tal sino el de separación, que es el legal en Argelia. Mediante diligencia se rectifica la escritura que motivo la inscripción. Se confirma la calificación en el sentido de que es un error de concepto y exige para su rectificación el acuerdo del Registrador y de todos los interesados o prueba fehaciente del error
446.** COMPRAVENTA. CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO. PRUEBA DOCUMENTAL PÚBLICA PLENA.
Para acreditar el carácter privativo del precio en una compraventa tiene que haber una prueba documental pública plena, y por ello no es bastante con acreditar que días antes se produjo en escritura una donación por el mismo importe, dado el carácter fungible del dinero.
Cuando un cargo orgánico no está inscrito, el Registrador debe calificar la validez y vigencia del nombramiento, por lo que debe constar en la reseña identificativa los documentos fehacientes de donde resulte la REPRESENTACIÓN: los relativos al acuerdo válido de de nombramiento, debidamente convocado; la aceptación y en su caso notificación o consentimiento de loa anteriores cargos inscritos
La interuurpción del tracto ha de apreciarse restrictivamente y el expediente para reanudarlo solo debe admitirse cuando el tracto este efectivamente interrumpido, no estándolo cuando las transmisiones se encuentran documentadas privadamente.
Resolución que admite la inscripción de la donación de la facultad de disponer de varias fincas, basándos en la doctrina de los números apertus, la elásticdad del dominio en cuanto que sus facultades pueden ser objeto de disgregación. Considera que la facultads de disposición es un verdadero derecho subjetivo.
451. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD
Prácticamente idéntica a la 421 de 25 de octubre, en este mismo informe.
452.** ACTA NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
En el procedimiento del art. 202 el registrador, al tiempo de expedir la certificación, debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, para evitar dilaciones y trámites innecesarios. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados
455.** REVERSIÓN AL CEDENTE DE FINCA DE ENTIDAD CESIONARIA CONCURSADA
Resolución relativa a un acuerdo municipal de reversión de un contrato estando las fincas inscritas a favor de una sociedad declarada en concurso. Distingue claramente entre el carácter privado de los contratos sometidos al derecho civil y los sometidos al derecho administrativo.
456.** ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS. MEDIADOR CONCURSAL. TÍTULO PARA PRACTICAR LA ANOTACIÓN
El título para practicar anotación preventiva del nombramiento de mediador concursal, será en el caso de los registradores y Cámaras Oficiales la certificación emitida por éstos, y en el caso del notario copia autorizada del acta de designación del mediador concursal.
INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2018 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES NOVIEMBRE 2018
Villafranca del Bierzo, por Ramón Cela
administrador no inscrito, concurso, DGRN, Emma Rojo Iglesias, Fase de liquidación, informe oficina registral, MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ, paisaje nevado, Ramon Cela, registro de la propiedad, titulo previo, Villafranca del Bierzo

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