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Timestamp: 2016-10-24 23:40:13+00:00

Document:
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Paul M�ller,
B�uerliches Bodenrecht,
Y.________ ist Eigent�mer der beiden folgenden Grundst�cke, A.________, Grundbuch B.________: Parzelle Nr. G.________, umfassend ca. eine Fl�che von 1 ha 48 a 61 m�, welche gem�ss Zonenplan in der Landwirtschaftszone liegt, und die westlich davon angrenzende Parzelle Nr. H.________, welche ca. 2 ha 7 a 11 m� gross ist. Diese liegt ausserhalb der Bauzone und wird landwirtschaftlich genutzt.
Mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 27. Juli 2006 bestellte Y.________ zugunsten der X.________ AG ein selbst�ndiges und dauerndes Baurecht (Art. 675 Abs. 1 und Art. 779 ff. ZGB). Belastet wurden die beiden obgenannten Grundst�cke Nr. G.________ und H.________; die Baurechtsfl�che betr�gt 3 ha 18 a 42 m�. Die Parteien vereinbarten, das Baurecht mit einem eigenen Grundbuchblatt eintragen zu lassen (Grundbuch Nr. L.________). Im Dienstbarkeitsvertrag wird ferner festgehalten, dass "das Baurecht [...] das Recht [umfasst] auf oder unter der Bodenfl�che Bauwerke f�r ein Kieswerk mit allen notwendigen oder n�tzlichen zugeh�rigen Einrichtungen und Anlagen [...] zu errichten, beizubehalten und zu betreiben". Es beinhaltet zudem auch den Bau und den Betrieb einer Recycling-Anlage unter Einschluss der Erstellung aller erforderlichen Betriebsgeb�ude und Anlagen sowie das Recht zur Deponierung von Deponiematerial. In Ziffer 13.1. wird schliesslich folgender Vorbehalt festgehalten: "Den Parteien ist bewusst, dass das Grundst�ck Nr. G.________, GB B.________, in der Landwirtschaftszone liegt. Vorbeh�ltlich einer Umzonung kann die Berechtigte die ihr vorliegend einger�umten Rechte auf dieser Landfl�che nicht aus�ben."
Am 6. Dezember 2006 beantragten Y.________ und die X.________ AG bei der luzernischen Dienststelle Landwirtschaft und Wald u.a. festzustellen, dass die Begr�ndung des Baurechts der Bewilligungspflicht nach Art. 61 ff. des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 �ber das b�uerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) nicht unterliegt, und eventuell diese Begr�ndung nach Art. 64 Abs. 1 BGBB zu bewilligen. Die luzernische Dienststelle Landwirtschaft und Wald hielt in ihrem Entscheid vom 8. M�rz 2007 fest, dass "die Einr�umung eines Baurechtes bzw. der Erwerb des im Grundbuch unter der Nr. L.________, GB B.________, neu aufzunehmenden Baurechtsgrundst�ckes [...], [...] nicht bewilligt [wird]". Die dagegen gerichtete Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern blieb erfolglos.
"1. Das Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Luzern vom 31. Juli 2009 [...] sowie der [...] ergangene Entscheid des Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartementes des Kantons Luzern, Dienststelle Landwirtschaft und Wald (lawa), datiert vom 8. M�rz 2007, seien vollumf�nglich aufzuheben.
2. Es sei im Sinne von Art. 84 lit. a BGBB festzustellen, dass die Begr�ndung des Baurechtes GS Nr. L.________, GB B.________, zu Gunsten der X.________ AG sowie zu Lasten der GS Nr. G.________ und H.________, beide GB B.________, gem�ss �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 27. Juli 2006, der Bewilligungspflicht nach Art. 61 ff. BGBB nicht unterliegt.
Die Begr�ndung des Baurechtes GS Nr. L.________, GB B.________, zu Gunsten der X.________ AG sowie zu Lasten der GS Nr. G.________ und H.________, beide GB B.________, gem�ss �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 27. Juli 2006, sei aufgrund von Art. 64 Abs. 1 BGBB zu bewilligen.
3. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu gew�hren.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern und die Dienststelle Landwirtschaft und Wald des Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartementes des Kantons Luzern beantragen Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt f�r Justiz hat eine Vernehmlassung eingereicht.
Am 9. Oktober 2009 hat der Pr�sident das Gesuch um aufschiebende Wirkung abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden konnte.
1.1 Nach Art. 84 BGBB kann, wer ein schutzw�rdiges Interesse hat, von der Bewilligungsbeh�rde (dazu Art. 80 BGBB) feststellen lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundst�ck dem Realteilungsverbot, dem Zerst�ckelungsverbot, dem Bewilligungsverfahren oder der Belastungsgrenze unterliegt (lit. a) oder der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundst�cks bewilligt werden kann (lit. b). Gem�ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung k�nnen zudem auch die Begriffsbestimmungen von Art. 6-10 BGBB zum Gegenstand einer Feststellungsverf�gung gemacht werden (BGE 129 III 186 E. 2.1 S. 189 f., 693 E. 3 S. 695). Art. 88 BGBB verlangt, dass die Kantone mindestens eine kantonale Beschwerdebeh�rde vorsehen. Letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide unterliegen Art. 89 BGBB zufolge der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG.
1.2 Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen kantonalen letztinstanzlichen Endentscheid (Art. 90 BGG) aus dem oben angesprochenen Bereich. Die dagegen gerichtete Beschwerde ist innert der gesetzlichen Frist eingereicht worden (Art. 100 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdef�hrer sind durch den ablehnenden letztinstanzlichen kantonalen Entscheid besonders ber�hrt und haben ein schutzw�rdiges Interesse an dessen Aufhebung oder �nderung. Auf die Beschwerde ist grunds�tzlich einzutreten. Nicht einzutreten ist allerdings auf das Begehren, auch den Entscheid der kantonalen Dienststelle Landwirtschaft und Wald aufzuheben. Dieser ist durch den kantonalen letztinstanzlichen Entscheid ersetzt worden (Devolutiveffekt) und somit nicht mehr anfechtbar; er gilt indes als inhaltlich mitangefochten (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144).
1.3 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Nach Art. 42 Abs. 1 BGG hat freilich die Rechtsschrift die Begehren und deren Begr�ndung zu enthalten; im Rahmen der Begr�ndung ist in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid das massgebliche Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Vorbringen m�ssen sachbezogen sein, damit aus der Beschwerdeschrift ersichtlich ist, in welchen Punkten und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird. Dies setzt voraus, dass sich die Beschwerdef�hrer wenigstens kurz mit den Erw�gungen des angefochtenen Entscheides auseinandersetzen (BGE 134 II 244). Das Bundesgericht sieht von diesen Voraussetzungen allerdings ab, wenn rechtliche M�ngel geradezu offensichtlich sind (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Es legt seinem Urteil zudem den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, dieser sei offensichtlich unrichtig oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (Art. 105 Abs. 2 BGG).
2.1 Die Beschwerdef�hrer beantragen in ihrem Hauptbegehren, festzustellen, dass die Begr�ndung des Baurechtes der Bewilligungspflicht nach Art. 61 ff. BGBB nicht unterliegt. Dies kann in mehreren F�llen zutreffen: entweder liegt kein landwirtschaftliches Grundst�ck (Art. 2 und 6 BGBB) oder kein Erwerb nach Art. 61 Abs. 3 BGBB vor, oder die Ausnahmen nach Art. 62 BGBB sind einschl�gig. Begr�ndet wird lediglich, dass vorliegend kein landwirtschaftliches Grundst�ck vorhanden sei. Entsprechend Art. 42 Abs. 2 BGG ist nur darauf einzutreten.
2.2.1 Das BGBB bezweckt u.a. die Schaffung bzw. Erhaltung leistungsf�higer, gut strukturierter Betriebe und Bewirtschaftungseinheiten (vgl. Art. 1 BGBB). Aus diesem Grund wird der Verkehr mit landwirtschaftlichen Gewerben und Grundst�cken einerseits privatrechtlich (Art. 11 ff. BGBB) und andererseits �ffentlich rechtlich (Art. 58 ff. BGBB) beschr�nkt. Es geht grunds�tzlich darum, ob die Person des Erwerbers oder die objektiven Umst�nde des Erwerbs mit den Zielsetzungen des b�uerlichen Bodenrechts in Einklang stehen (vgl. Beat Stalder, Bewilligungsverfahren sowie Realteilungs- und Zerst�ckelungsverbot im neuen b�uerlichen Bodenrecht, in: Schweiz. Anwaltsverband, Das landwirtschaftliche Bodenrecht, 1993 [nachfolgend Bewilligungsverfahren], S. 61 ff., 61). Zun�chst stellt sich daher die Frage, welche Grundst�cke unter das Regime des BGBB fallen. Das BGBB gilt nach dessen Art. 2 Abs. 1 f�r einzelne oder zu einem landwirtschaftlichem Gewerbe geh�rende landwirtschaftliche Grundst�cke, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) liegen (lit. a) und f�r welche die landwirtschaftliche Nutzung zul�ssig ist (lit. b). Nach Art. 6 Abs. 1 BGBB gilt ein Grundst�ck als landwirtschaftlich, das f�r die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist. Mit der Eignung wird an Art. 16 Abs. 1 RPG angekn�pft (vgl. ALEXANDER RUCH, in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch, Kommentar zum Bundesgesetz �ber die Raumplanung, Lieferung Juni 2009, N. 46 zu Vorbemerkungen zu Art. 16-16b RPG). Massgebend ist dabei vor allem der formell rechtskr�ftige Zonenplan (vgl. Botschaft vom 19. Oktober 1988 zum Bundesgesetz �ber das b�uerliche Bodenrecht (BGBB) sowie zum Bundesgesetz �ber die Teilrevision des Zivilgesetzbuches (Immobiliarsachenrecht) und des Obligationenrechts (Grundst�ckkauf), BBl 1988 III 953, 974).
2.2.2 Mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 27. Juli 2006 bestellten die Beschwerdef�hrer ein selbst�ndiges und dauerndes Baurecht (Art. 675 Abs. 1 und Art. 779 ff. ZGB). Belastet wurden die beiden Grundst�cke Nr. G.________ und H.________ des GB B.________. Wie sich aus den Akten ergibt, liegen beide Grundst�cke ausserhalb der Bauzonen nach Art. 15 RPG und f�r beide ist eine landwirtschaftliche Nutzung zul�ssig und auch geeignet. Dies bejahen auch die Beschwerdef�hrer in ihrer Eingabe. Die beiden genannten Grundst�cke unterliegen deshalb dem BGBB.
2.2.3 Die Beschwerdef�hrer gehen allerdings davon aus, dass kein Anlass best�nde, das Bau- und Kiesabbaurecht namentlich in Bezug auf die Bewilligungspflicht (Art. 61 BGBB) und die Belastungsgrenze (Art. 73 ff.) dem b�uerlichen Bodenrecht zu unterstellen, sei doch die landwirtschaftliche Nutzung der Stammparzellen unter dem Vorbehalt �ffentlich- bzw. raumplanungsrechtlicher Kiesabbaubewilligungen trotz oder gerade dank der Belastung mit einer zu einem eigenen Grundst�ck verselbst�ndigten Bau- und Kiesabbaurechtsdienstbarkeit vollumf�nglich gew�hrleistet. Sie st�tzen sich in ihrer Argumentation vor allem auf BGE 128 III 229 und auf ein Schreiben des Bundesamtes f�r Justiz, das nicht den vorliegenden Sachverhalt betrifft.
2.2.4.1 Die Beschwerdef�hrer verkennen die rechtliche Sachlage. Vorliegend ist nicht die Frage zu beantworten, ob das Bau- und Kiesabbaurecht dem BGBB unterliegt, sondern ob die Grundst�cke vor der Einr�umung des selbst�ndigen und dauernden Baurechts dem BGBB unterliegen. Denn der Verkehr (3. Titel; siehe insbesondere Art. 61 Abs. 3 BGBB) mit jenen und nicht dessen Resultat (einger�umtes Bau- und Kiesabbaurecht) muss den Vorgaben des BGBB gen�gen. Es geht mit anderen Worten einzig darum, ob die Entlassung der beiden landwirtschaftlichen Grundst�cke aus ihrer bisherigen Nutzung den Vorschriften des BGBB gen�gt (dazu auch Stalder, Bewilligungsverfahren, a.a.O., S. 61). Aus diesem Grund sind die Argumente der Beschwerdef�hrer mit Hinweis auf BGE 128 III 229 unbehelflich, wenn sie darauf hinweisen, dass das Abbaurecht nicht landwirtschaftlich geeignet sei, weshalb es nicht dem BGBB unterliegen k�nne. Der Erwerb selbst�ndiger und dauernder Rechte (vgl. dazu BEAT STALDER, in: Bandli und andere, Das b�uerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz �ber das b�uerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 1995, N. 17 zu Art. 61 BGBB; vgl. auch den Hinweis bei YVES DONZALLAZ, Pratique et jurisprudence de droit foncier rural (1994-1998), 1999 [nachfolgend: Pratique], S. 159 Rz. 398) unterliegt u.a. nur dann nicht dem BGBB, wenn auch die belasteten Grundst�cke nicht dem BGBB unterliegen. Dies ist dann der Fall, wenn es sich raumplanungsrechtlich nicht um ein landwirtschaftlich geeignetes Grundst�ck handelt (Art. 2 Abs. 1, Art. 6 Abs. 1 BGBB in Verbindung mit Art. 16 Abs. 1 RPG; siehe etwa YVES DONZALLAZ, Trait� de droit agraire suisse: droit public et droit priv�, Tome 2, 2004, S. 544 ff. in Verbindung mit 152 ff.; BEAT STALDER, Die verfassungs- und verwaltungsrechtliche Behandlung unerw�nschter Hand�nderungen im b�uerlichen Bodenrecht, 1993, S. 154 FN 71). Dies traf im erw�hnten BGE 128 III 229 zu: Dort ging es um die Frage, ob das mit Grundpfandrechten zu belastende selbst�ndige und dauernde Kiesabbaurecht und nicht das Stammgrundst�ck dem BGBB zu unterstellen sei. Dabei trafen f�r das selbst�ndige und dauernde Baurecht die Voraussetzungen von Art. 2 BGBB und insbesondere die Eignung nach Art. 6 BGBB nicht zu. Hier ist stattdessen die Frage zu beurteilen, ob die offensichtlich landwirtschaftlichen Grundst�cke mit einem selbst�ndigen und dauernden Baurecht aus Sicht des BGBB belastet werden d�rfen.
2.2.4.2 Die Beschwerdef�hrer scheinen zudem davon auszugehen, dass durch die Schaffung eines zeitlich limitierten Abbaurechts das Stammgrundst�ck gar nicht tangiert und somit in seiner landwirtschaftlichen Nutzung auch nicht eingeschr�nkt werde, lebe es doch nach Aufgabe des Abbaurechts wieder auf. Insofern er�brige sich daher auch hier die Frage der Anwendbarkeit des BGBB. Auch diese Argumente treffen nicht den Kern der Sache. Abgesehen davon, dass die Beschwerdef�hrer die Frage des Geltungsbereichs mit derjenigen der Rechtsfolgen vermischen, �bersehen sie, dass als Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundst�cks nach Art. 61 Abs. 3 BGBB auch der Erwerb eines selbst�ndigen und dauernden Rechts, insbesondere die Einr�umung eines Baurechts im Sinne von Art. 779 ZGB, gilt (vgl. BEAT STALDER, a.a.O., N. 17 zu Art. 61 BGBB; vgl. auch den Hinweis bei DONZALLAZ, Pratique, a.a.O.). Das BGBB macht somit keinen Unterschied, ob ein Nutzen f�r das Stammgrundst�ck eingeschr�nkt wird oder nicht und erkl�rt auch - wenn die Voraussetzungen von Art. 2 und 6 BGBB erf�llt sind - solche Grundst�cke als in seinem Geltungsbereich liegend. Das BGBB unterst�tzt diese Argumentation zudem dadurch, dass ihm selbst Vorg�nge unterstellt sind, die in Bezug auf die im Grundbuch eingetragenen Eigentumsverh�ltnisse keine �nderungen mit sich bringen, sondern nur wirtschaftlich einer Eigentums�bertragung gleichkommen (Art. 61 Abs. 3 in fine BGBB).
2.3.1 Wer nach Art. 61 BGBB ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundst�ck erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung (Abs. 1). Die Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt (Abs. 2). Nach Art. 63 Abs. 1 BGBB wird die Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundst�cks verweigert, wenn der Erwerber nicht Selbstbewirtschafter ist (lit. a), ein �bersetzter Preis vereinbart wurde (lit. b) und das zu erwerbende Grundst�ck ausserhalb des orts�blichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers liegt (lit. d). Sieben Ausnahmen vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung, also von Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB, sind in Art. 64 Abs. 1 lit. a - lit. g BGBB geregelt.
2.3.2 Auf den vorliegenden Fall k�nnte einzig die Bestimmung des Art. 64 Abs. 1 lit. c BGBB in Betracht gezogen werden; die anderen Bestimmungen passen nicht. Die Vorinstanz hat in umfassender Weise dargelegt, weshalb keine Ausnahme vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung vorliegt. Die Beschwerdef�hrer gehen indessen auch in ihrer Beschwerde ohne Begr�ndung davon aus, dass die Bewilligungsf�higkeit als Ausnahme vom Grundsatz der Selbstbewirtschaftung nach Art. 64 Abs. 1 BGBB als gegeben zu betrachten sei. Im Verfahren vor Bundesgericht w�re allerdings gerade der entscheidende Punkt gewesen, zu begr�nden und darzulegen, inwiefern im vorliegenden Fall nach Art. 64 Abs. 1 lit. c BGBB der Erwerb im Hinblick auf einen nach dem Raumplanungsrecht zul�ssigen Abbau von Bodensch�tzen erfolgen w�rde und die Fl�che f�r eine sinnvolle Rohstoffreserve oder f�r Realersatzland f�r eine Fl�che im Abbaugebiet notwendig w�re. Die Beschwerdef�hrer haben eine diesbez�gliche Begr�ndung und Auseinandersetzung mit dem vorinstanzlichen Entscheid unterlassen. Es sind auch keine offensichtlichen rechtlichen M�ngel im vorinstanzlichen Entscheid erkennbar, weshalb nicht weiter darauf einzutreten ist (oben E. 1.3).
3.1 Die Beschwerde erweist sich als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
3.2 Bei diesem Verfahrensausgang werden die unterliegenden Beschwerdef�hrer zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 65 BGG). Eine Parteientsch�digung ist nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Die Gerichtskosten von Fr. 3000.-- werden den Beschwerdef�hrern je zur H�lfte unter solidarischer Haftung auferlegt.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, und dem Bundesamt f�r Justiz schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 779
 Art. 61
 Art. 64
 Art. 84
 Art. 61
 Art. 64
 Art. 84
 Art. 80
 Art. 6
 Art. 88
 Art. 89
 Art. 82
 BGE 
 Art. 42
 Art. 95
 Art. 61
 Art. 61
 Art. 62
 Art. 42
 Art. 1
 Art. 2
 Art. 15
 Art. 6
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 779
 Art. 15
 BGE 
 Art. 61
 BGE 
 Art. 61
 Art. 6
 Art. 16
 BGE 
 Art. 2
 Art. 6
 Art. 61
 Art. 779
 Art. 61
 Art. 2
in fine
 Art. 61
 Art. 63
 Art. 63
 Art. 64
 Art. 64
 Art. 64
 Art. 64
 Art. 65