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Timestamp: 2016-10-24 18:24:34+00:00

Document:
MM. les Juges Aemisegger, Pr�sident de la Cour et Pr�sident du Tribunal f�d�ral, Aeschlimann, F�raud, Fonjallaz et Eusebio.
tous repr�sent�s par Me Philippe Juvet, avocat,
Commune de Boudry, 2017 Boudry, repr�sent�e
du 5 f�vrier 2004.
A.________ et B.________ sont copropri�taires, sur le territoire de la commune de Boudry, d'une parcelle de 4'811 m2, portant au registre foncier le n� 4874. Leurs parents les �poux C.________ sont usufruitiers de ce bien-fonds non b�ti, qui se trouve dans le hameau du "Vieil Areuse".
Les autorit�s de la commune de Boudry ont adopt� le 14 juin 1976 (pour le conseil communal) et le 5 juillet 1978 (pour le conseil g�n�ral) un plan d'am�nagement communal et un r�glement d'urbanisme. Ces plan et r�glement sont entr�s en vigueur apr�s qu'ils ont �t� sanctionn�s - c'est-�-dire approuv�s - le 16 novembre 1979 par le Conseil d'Etat de la R�publique et canton de Neuch�tel. D'apr�s le plan d'am�nagement, la parcelle n� 4874 est class�e pour partie (soit � raison de 2'011 m2) en zone d'ancienne localit� (ZAL) et pour le reste en zone rurale et foresti�re.
La zone d'ancienne localit� est d�finie aux art. 103 ss du r�glement d'urbanisme (RU). L'art. 104 RU (note marginale: "mode de construction") a la teneur suivante:
La zone de l'ancienne localit� est caract�ris�e par une pr�dominance de l'ordre contigu.
Dans les parties de la zone d'ancienne localit� o� l'on rencontre des constructions en ordre dispers�, l'implantation de nouvelles constructions est subordonn�e � la pr�sentation d'un plan de quartier. Les nouveaux b�timents devront s'int�grer parfaitement aux immeubles voisins quant aux volumes, aux hauteurs et au style. Ils correspondront au caract�re de la zone. Les arbres des parcs ayant une valeur esth�tique seront conserv�s.
La zone d'ancienne localit� est divis�e en plusieurs p�rim�tres. Le secteur principal est celui de la ville de Boudry. Le hameau du Vieil Areuse constitue un autre secteur de cette zone.
Les autorit�s communales ont adopt� en 1995 un nouveau plan d'urbanisation ainsi qu'un nouveau r�glement d'am�nagement communal (RAC), qui sont entr�s en vigueur le 21 juin 1996 (date de la publication de la sanction du Conseil d'Etat). La zone d'ancienne localit� du hameau du Vieil Areuse est maintenue - et la partie nord de la parcelle n� 4874 demeure class�e dans cette zone - mais l'art. 11.1.6 ch. 1 RAC pr�voit d�sormais ce qui suit:
Dans le secteur du Bourg, du Vieil Areuse, de Grandchamp et de Trois-Rods, la construction de nouveaux b�timents est interdite. Seules les extensions telles que loggias ou v�randas, ou les annexes non habitables et facilement d�montables telles que couverts ou appentis, d'une profondeur maximale de 2 m, sont autoris�es sur l'arri�re des b�timents, pour autant qu'elles ne portent pas atteinte � la qualit� architecturale du b�timent et du site.
Les nouveaux b�timents sont en revanche autoris�s, � certaines conditions, dans d'autres secteurs de la zone d'ancienne localit� (art. 11.1.6 ch. 2 � 4 RAC).
Ce plan confirme par ailleurs le classement du solde de la parcelle n� 4874 en zone non constructible (zone agricole, d�finie � l'art. 15 RAC).
Par demande d�pos�e le 20 d�cembre 1999 devant la Commission cantonale d'estimation en mati�re d'expropriation (ci-apr�s: la Commission d'estimation), les copropri�taires et usufruitiers de la parcelle n� 4874 (ci-apr�s: les consorts A.________) ont conclu au paiement par la commune de Boudry d'une indemnit� d'expropriation mat�rielle de 263'900 fr., parce que la modification du r�glement communal en 1996 avait rendu inconstructible leur terrain class� dans la zone d'ancienne localit�. La Commission d'estimation a rejet� la demande par une d�cision du 25 octobre 2001. Pour cette autorit�, le terrain n'�tait pas imm�diatement constructible sous l'empire de la r�glementation communale de 1979, vu l'exigence de l'�tablissement pr�alable d'un plan de quartier. En outre, les propri�taires concern�s n'avaient pas manifest� une intention de b�tir suffisamment concr�te.
Les consorts A.________ ont recouru contre cette d�cision aupr�s du Tribunal administratif cantonal. Leur recours a �t� rejet� par un arr�t rendu le 5 f�vrier 2004. Le Tribunal administratif s'est r�f�r� pour l'essentiel � l'argumentation principale de la Commission d'estimation. Il a donc consid�r� qu'au moment d�terminant, � cause de l'obligation d'�tablir un plan de quartier selon l'art. 104 let. b RU, le terrain litigieux n'�tait pas constructible dans un avenir proche, pour des motifs juridiques. L'arr�t retient encore que le dossier ne contient aucun �l�ment dont on pourrait inf�rer que les recourants auraient pu �chapper � une proc�dure d'�tablissement d'un plan de quartier, ou qu'une telle proc�dure aurait pu aboutir tr�s rapidement de mani�re � permettre l'obtention d'un permis de construire � br�ve �ch�ance.
Agissant par la voie du recours de droit administratif, les consorts A.________ demandent au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t du Tribunal administratif et de lui renvoyer la cause pour nouvelle d�cision. Ils se plaignent d'une violation des r�gles du droit f�d�ral relatives � l'expropriation mat�rielle (art. 26 al. 2 Cst., art. 5 al. 2 LAT [TD 700]), d'une in�galit� de traitement (art. 8 Cst.) et de constatations de fait inexactes ou incompl�tes voire arbitraires (art. 9 Cst.). Ils font valoir en substance que le d�faut d'�tablissement d'un plan de quartier, dans le p�rim�tre litigieux, ne serait pas seul d�cisif et que le Tribunal administratif aurait d� examiner d'autres �l�ments propres � d�montrer soit la pr�sence d'un d�classement ou d'un non-classement justifiant une indemnisation, soit l'existence d'un sacrifice particulier qu'exigerait d'eux la nouvelle r�glementation de la zone d'ancienne localit�.
L'Office f�d�ral du d�veloppement territorial a renonc� � d�poser une r�ponse.
Le 17 novembre 2004, une d�l�gation du Tribunal f�d�ral a proc�d� � une inspection locale, en pr�sence des parties. Il a notamment �t� constat� que le hameau du Vieil Areuse regroupait plusieurs anciennes maisons de ma�tre, et que son centre �tait form� de quelques constructions en ordre contigu. Le terrain des recourants est long� au nord par une voie publique (la rue Pierre-Beau) et il est situ� entre un b�timent avec jardin, sans caract�ristiques particuli�res, � l'est, et une maison de ma�tre entour�e d'un vaste parc arboris� et dot�e de quelques annexes, � l'ouest.
Aux termes de l'art. 34 al. 1 LAT, le recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral (art. 97 ss OJ) est recevable contre les d�cisions prises par l'autorit� cantonale de derni�re instance sur des indemnisations r�sultant de restrictions apport�es au droit de propri�t�. Cette disposition vise en particulier les jugements relatifs � des demandes d'indemnit� pour expropriation mat�rielle (art. 5 al. 2 LAT, art. 26 al. 2 Cst. - cf. ATF 125 II 1 consid. 1 p. 4). Les recourants, nu-propri�taires et usufruitiers du bien-fonds soumis aux restrictions litigieuses, ont un int�r�t digne de protection � l'annulation d'une d�cision leur refusant une indemnisation; ils ont donc qualit� pour recourir (art. 103 let. a OJ). Les autres conditions de recevabilit� du recours sont remplies.
Les recourants se plaignent d'une violation des r�gles du droit f�d�ral relatives � l'expropriation mat�rielle. Ils font valoir en substance que leur terrain �tait constructible, certes � des conditions strictes, sous l'empire de l'ancienne r�glementation communale (plan et r�glement de 1979), qu'il �tait d�j� �quip� en voies d'acc�s et conduites, et qu'il fait partie d'un secteur d�j� largement b�ti (hameau du Vieil Areuse). En adoptant la nouvelle r�glementation, qui maintient formellement ce terrain dans la zone d'ancienne localit� mais le rend inconstructible (art. 11.1.6 ch. 1 RAC), les autorit�s communales auraient pris une mesure de d�classement ou de non-classement constitutive d'expropriation mat�rielle. Cette mesure serait en outre contraire � l'�galit� de traitement en imposant aux recourants un sacrifice particulier que les autres propri�taires fonciers du Vieil Areuse, dont les terrains sont d�j� construits, n'auraient pas � supporter. Les recourants reprochent au Tribunal administratif d'avoir exclu une indemnisation en se fondant sur l'obligation d'�tablir pr�alablement un plan de quartier, selon l'ancien art. 104 let. b RU, alors que d'autres �l�ments objectifs auraient d� �tre pris en consid�ration. De ce point de vue, ils critiquent �galement les constatations de fait de l'arr�t attaqu�.
2.1 Selon la jurisprudence, il y a expropriation mat�rielle au sens de l'art. 26 al. 2 Cst. (correspondant � l'art. 22ter al. 3 aCst.) et de l'art. 5 al. 2 LAT lorsque l'usage actuel d'une chose ou son usage futur pr�visible est interdit ou restreint de mani�re particuli�rement grave, de sorte que l'int�ress� se trouve priv� d'un attribut essentiel de son droit de propri�t�. Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer une expropriation mat�rielle si elle frappe un ou plusieurs propri�taires d'une mani�re telle que, s'ils n'�taient pas indemnis�s, ils devraient supporter un sacrifice par trop consid�rable en faveur de la collectivit�, incompatible avec le principe de l'�galit� de traitement. Dans l'un et l'autre cas, la protection ne s'�tend � l'usage futur pr�visible que dans la mesure o� il appara�t, au moment d�terminant, comme tr�s probable dans un proche avenir. Par usage futur pr�visible d'un bien-fonds, on entend g�n�ralement la possibilit� de l'affecter � la construction (ATF 125 II 431 consid. 3a p. 433 et les arr�ts cit�s).
2.2 La restriction en cause, soit la r�gle de l'art. 11.1.6 ch. 1 RAC entr�e en vigueur le 21 juin 1996, est une mesure d'am�nagement du territoire qui rend inconstructible le terrain litigieux, class� en zone d'ancienne localit� en tout cas depuis 1979. Cette prescription communale interdit en effet l'�dification de nouveaux b�timents et, sur ce terrain vierge de constructions, la d�rogation en faveur d'extensions ou d'annexes accol�es � des b�timents existants n'est pas applicable. Peu importe que ce terrain ait �t� formellement maintenu dans la zone � b�tir car, avec cette restriction, il est en pratique soumis au m�me r�gime que s'il �tait class� en zone � prot�ger ou en zone agricole.
Avant l'entr�e en vigueur de cette restriction, le terrain litigieux se trouvait dans une partie de la zone d'ancienne localit� o� l'art. 104 let. b RU exigeait, avant l'octroi d'une autorisation de construire, l'�laboration pr�alable d'un plan de quartier. Moyennant la r�alisation de cette condition, la r�glementation communale n'emp�chait pas, sur ce terrain suffisamment grand et de forme r�guli�re, une nouvelle construction susceptible, par ses caract�ristiques architecturales - volume, hauteur, style -, de s'int�grer "parfaitement" dans le hameau. Les prescriptions du plan de quartier � �tablir �taient du reste cens�es garantir cette int�gration.
2.3 Sous l'empire de l'ancien droit communal (art. 104 let. b RU), la zone d'ancienne localit�, dans le secteur du Vieil Areuse, �tait donc une "zone � planification obligatoire" (� propos de cette notion, cf. Eric Brandt/Pierre Moor, Commentaire LAT, Zurich 1999, n. 124 ss ad art. 18 LAT). Ce type de zone n'est pas pr�vu directement par la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire (LAT) mais cette loi n'exclut pas que le droit cantonal l'institue. N�anmoins, dans le p�rim�tre des zones � b�tir d�finies conform�ment � l'art. 15 LAT - zones comprenant les terrains d�j� largement b�tis (art. 15 let. a LAT) et ceux qui seront probablement n�cessaires � la construction dans les quinze ans � venir (art. 15 let. b LAT) -, la zone � planification obligatoire n'est pas admissible sans r�serves. En effet, d'apr�s la jurisprudence, si un terrain se pr�te � la construction et r�pond � la d�finition de l'art. 15 LAT, il n'est pas conforme au droit f�d�ral de le classer formellement en zone � b�tir mais d'exiger une nouvelle proc�dure compl�te de r�vision du plan d'affectation avant la d�livrance d'une autorisation de construire. Avec ce syst�me, le premier classement en zone � b�tir n'aurait pas de v�ritable port�e car il serait d'abord, pour une p�riode ind�termin�e, sans effet concret pour le propri�taire, puis il pourrait �tre remis en question par l'autorit� comp�tente dans la seconde proc�dure de planification (ATF 118 Ia 165 consid. 3c p. 172; 112 Ia 155 consid. 2c-f p. 158 ss; cf. �galement ATF 123 I 175 consid. 3e/aa p. 188).
De ce point de vue, le r�gime de la zone d'ancienne localit� � planification obligatoire, applicable dans le hameau du Vieil Areuse entre 1979 et 1996, �tait discutable jusqu'� l'entr�e en vigueur, le 1er avril 1992, de l'actuelle loi cantonale sur l'am�nagement du territoire (LCAT). En effet, la proc�dure d'adoption du plan de quartier correspondait, sous l'empire de l'ancienne loi du 12 f�vrier 1957 sur les constructions (aLConstr), � celle du plan d'affectation g�n�ral, ou plan d'am�nagement communal; le projet de plan de quartier �tabli par le conseil communal devait �tre adopt� par le conseil g�n�ral puis obtenir la sanction du Conseil d'Etat (cf. art. 23 al. 3, art. 25 � 27 aLConstr; cf. �galement art. 8 al. 6 RU). Ces r�gles formelles sur les plans de quartier n'avaient pas �t� modifi�es par la premi�re loi cantonale sur l'am�nagement du territoire, du 24 juin 1986 (aLCAT), qui renvoyait sur ce point � l'ancienne loi sur les constructions (art. 29 al. 3 aLCAT). En exigeant, dans une zone � b�tir, l'�tablissement d'un plan de quartier avant toute autorisation de construire, un r�glement communal imposait donc au propri�taire l'accomplissement d'une nouvelle proc�dure compl�te de planification.
Depuis le 1er avril 1992, la loi cantonale sur l'am�nagement du territoire (LCAT) pr�voit cependant une nouvelle r�glementation pour les plans de quartier (art. 79 ss, 102 ss LCAT; l'art. 133 LCAT abroge au demeurant les art. 23 ss aLConstr). Ces plans sp�ciaux ont pour but de favoriser une architecture et un urbanisme de qualit� et d'am�liorer l'int�gration du quartier dans son environnement b�ti et non b�ti (art. 79 al. 1 LCAT); ils ne peuvent cependant pas d�roger aux prescriptions pr�vues par le plan d'am�nagement, sous r�serve de la r�glementation communale relative � la longueur maximale des constructions (art. 79 al. 2 LCAT). Les plans de quartier peuvent �tre �labor�s par une commune ou par un ou plusieurs propri�taires, pour des terrains d'une surface de 3000 m2 au moins (art. 82 al. 1 LCAT). Ils sont mis � l'enqu�te publique puis soumis � l'adoption de l'ex�cutif de la commune (conseil communal - art. 106 et 107 LCAT). Le conseil g�n�ral n'a pas � se prononcer et il n'est pas pr�vu de proc�dure cantonale de sanction. Il n'est donc pas question, dans une telle proc�dure - qui n'est plus une proc�dure compl�te de planification -, de revoir l'affectation d�finie par le plan d'am�nagement communal et approuv�e par l'autorit� cantonale conform�ment � l'art. 26 LAT.
Ainsi, en tout cas depuis l'entr�e en vigueur de cette nouvelle loi cantonale sur l'am�nagement du territoire - quatre ans avant la r�vision du plan d'am�nagement communal en 1996 -, la r�gle de l'art. 104 let. b RU imposant l'�tablissement pr�alable d'un plan de quartier dans une zone � b�tir existante n'�tait a priori pas contraire au droit f�d�ral puisque l'affectation d�cid�e conform�ment � l'art. 15 LAT ne pouvait plus �tre discut�e ni revue dans cette proc�dure o� seul l'ex�cutif communal doit statuer (cf. notamment Alexandre Fl�ckiger, Commentaire LAT, n. 35 ad art. 15 LAT).
2.4 Cela �tant, l'exigence du plan de quartier selon l'art. 104 let. b RU �tait un facteur, de nature juridique, emp�chant les propri�taires concern�s d'obtenir d'embl�e une autorisation de construire. Pour le Tribunal administratif, l'usage futur pr�visible pour la construction n'apparaissait donc pas, au moment d�terminant, comme tr�s probable dans un proche avenir.
2.4.1 D'apr�s la jurisprudence sur l'expropriation mat�rielle, l'usage futur pr�visible devant appara�tre comme tr�s probable dans un proche avenir au moment de l'entr�e en vigueur de la restriction (cf. supra, consid. 2.1), doit �tre appr�ci� notamment en fonction de facteurs juridiques. A ce propos, le Tribunal f�d�ral a consid�r� que la r�alisation de la construction ne devait d�pendre plus que de l'initiative du propri�taire, et qu'il n'en allait en principe pas ainsi quand une modification de la situation juridique du bien-fonds �tait encore n�cessaire, par le biais d'une r�vision du plan des zones, de l'adoption d'un plan d'affectation sp�cial, d'un plan d'�quipement ou encore d'un remaniement parcellaire destin� � rendre les terrains concern�s effectivement constructibles (cf. ATF 122 II 455 consid. 5d p. 461; 119 Ib 124 consid. 4a/cc p. 135; 113 Ib 133 consid. 4c p. 135; 112 Ib 105 consid. 2b p. 109, 388 consid. 3 p. 390; cf. � ce propos Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Berne 1990 p. 168; Idem, Commentaire LAT, Zurich 1999, n. 133 ad art. 5 LAT; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Am�nagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, p. 593).
2.4.2 Les diff�rents facteurs juridiques mentionn�s ci-dessus - n�cessit�, avant l'octroi d'une autorisation de construire, d'une r�vision du plan des zones, de l'adoption d'un plan de quartier, de l'�tablissement d'un plan d'�quipement, d'un remaniement parcellaire - ont toutefois des significations et des port�es diff�rentes. Il est �vident que la situation d'un bien-fonds class� dans une zone de r�serve, dont l'affectation est diff�r�e (cf. art. 18 al. 2 LAT), n'est pas identique � celle d'un bien-fonds inclus dans la zone � b�tir, parce qu'il fait partie des terrains propres � la construction qui sont d�j� largement b�tis (cf. art. 15 let. a LAT), mais situ� dans un secteur pour lequel le droit cantonal ou communal pr�voit encore l'�tablissement d'un plan de quartier, selon une proc�dure simplifi�e, en vue de mieux r�gler les conditions d'urbanisation. Si, dans les deux cas, un facteur d'ordre juridique s'oppose � la d�livrance imm�diate d'une autorisation de construire, il faut admettre que dans la seconde hypoth�se, l'usage futur pr�visible pour la construction dans un proche avenir est nettement plus probable. Aussi chaque facteur juridique doit-il �tre examin� dans la situation concr�te et en fonction des r�gles du droit cantonal. On ne saurait d�duire de la jurisprudence que, chaque fois qu'une proc�dure compl�mentaire est prescrite avant l'autorisation de construire (plan de quartier, planification d'un �l�ment du r�seau d'�quipement, etc.), il s'agit d'un facteur juridique excluant par principe l'usage pour la construction dans un proche avenir et, partant, l'octroi d'une indemnit� d'expropriation mat�rielle. Dans une affaire o� le droit cantonal imposait l'�tablissement d'un plan d�taill� fixant notamment les conditions d'�quipement ("Quartierplan" selon le droit zurichois), le Tribunal f�d�ral a du reste rappel� que les circonstances concr�tes devaient �tre prises en consid�ration, ce facteur juridique n'�tant pas seul d�cisif (ATF 122 II 455 consid. 4c p. 459).
2.5 Le plan de quartier, selon l'actuelle loi cantonale neuch�teloise, n'est pas un plan destin� � modifier l'affectation fix�e par le plan d'am�nagement g�n�ral de la commune (art. 79 al. 2 LCAT - cf. supra, consid. 2.3). Cet instrument peut avoir sa justification dans certains secteurs, o� le r�gime g�n�ral du plan d'affectation n'est pas suffisamment pr�cis et les modalit�s d'utilisation du sol doivent �tre fix�es de mani�re plus d�taill�e. De ce point de vue, l'exigence d'un plan de quartier apparaissait appropri�e pour les espaces non construits du hameau du Vieil Areuse, compte tenu de la valeur de la plupart des b�timents existants et des parcs.
Pour la parcelle litigieuse, l'�tablissement d'un plan de quartier - avant la r�vision en 1996 de la r�glementation de la zone d'ancienne localit� - n'aurait donc pas entra�n� une modification de l'affectation de la zone. Il ne s'agissait pas non plus, par ce biais, d'obtenir des d�rogations au r�gime de la zone pour permettre la construction sur un terrain qui, en raison de sa surface et de sa forme, s'y serait de toute mani�re bien pr�t�. Ce terrain, qui jouxte une route et se trouve manifestement dans un secteur d�j� desservi par des conduites d'alimentation en eau et en �nergie ainsi que d'�vacuation des eaux us�es, jouissait d'un �quipement suffisant au sens de l'art. 19 al. 1 LAT; l'arr�t attaqu� admet du reste la r�alisation de cette condition, "selon toute probabilit�". En d'autres termes, ni un remembrement (art. 20 LAT) ni d'autres op�rations de planification de l'�quipement n'�taient requises pour concr�tiser les possibilit�s de construction donn�es en principe par le classement en zone � b�tir selon le plan d'affectation g�n�ral de 1979.
Dans l'arr�t attaqu�, le Tribunal administratif a consid�r� qu'� cause de l'obligation d'�tablir un plan de quartier selon l'art. 104 let. b RU, le terrain litigieux n'�tait pas constructible dans un avenir proche. Il a accord� � ce facteur juridique un caract�re d�cisif, sans examiner plus en d�tail la situation concr�te. Or, au regard des �l�ments pr�cit�s - l'emplacement et la forme de la parcelle, l'�tat de l'�quipement, la port�e du plan de quartier en droit cantonal -, l'exigence de l'art. 104 let. b RU ne devait pas, � elle seule, �tre interpr�t�e comme un emp�chement � une utilisation probable pour la construction dans un proche avenir, au sens de la jurisprudence sur l'expropriation mat�rielle. La proc�dure d'�tablissement du plan de quartier, qui peut selon le droit cantonal �tre engag�e � l'initiative des propri�taires concern�s (art. 82 al. 1 LCAT) et qui aboutit � une d�cision du conseil communal (art. 104 et 107 LCAT), aurait en d�finitive, dans les circonstances de l'esp�ce, �t� comparable � une premi�re phase de la proc�dure d'autorisation de construire, pour laquelle la m�me autorit� est comp�tente (art. 29 de la loi cantonale sur les constructions du 25 mars 1996; cf. par analogie, l'art. 36 de cette loi qui permet une proc�dure de "sanction � deux degr�s", le permis �tant d�livr� apr�s une sanction pr�alable liquidant d�finitivement les questions de masse, d'implantation, d'implantation et d'acc�s).
En r�sum�, l'art. 104 let. b RU pr�voyait, pour la parcelle litigieuse, une exigence formelle suppl�mentaire, destin�e � am�liorer l'int�gration du ou des b�timents admissibles sur un terrain de dimensions modestes d�j� �quip�, sans modification de l'affectation de ce secteur ni r�vision essentielle des conditions de construction. On ne voit pas ce qui aurait pu faire obstacle, le cas �ch�ant, � la r�alisation de cette exigence formelle. Il importe peu, par ailleurs, de savoir si la proc�dure d'�tablissement du plan de quartier aurait pu aboutir rapidement ou non; cet �l�ment, comme du reste la dur�e de la proc�dure d'autorisation de construire, n'est pas pertinent pour appr�cier la probabilit� de la construction dans un proche avenir. C'est donc en violation du droit f�d�ral que le Tribunal administratif a refus� une indemnit� d'expropriation mat�rielle pour le motif tir� de l'exigence de l'art. 104 let. b RU. Les moyens des recourants sont, sur ce point, fond�s.
2.6 Il s'ensuit que le Tribunal administratif aurait d� examiner si l'adoption de la nouvelle r�glementation, qui rend le terrain des recourants inconstructible, pouvait �tre consid�r�e comme une mesure de d�classement ou de non-classement justifiant une indemnisation. Pour ce genre de restrictions, la jurisprudence distingue en effet g�n�ralement deux hypoth�ses: d'une part le refus de classement en zone � b�tir ("non-classement", "Nichteinzonung"), lorsque la modification d'un plan d'affectation, qui a pour effet de sortir une parcelle de la zone � b�tir o� elle se trouvait auparavant (ou de supprimer toute possibilit� de construction), intervient pour adapter ce plan aux exigences de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire, entr�e en vigueur en 1980 - et partant pour mettre en oeuvre les principes du droit constitutionnel en mati�re de droit foncier -, et d'autre part le d�classement ("Auszonung") d'un terrain propre � la construction selon les exigences de cette l�gislation (cf. ATF 125 II 431 consid. 3b p. 433; 122 II 326 consid. 4c p. 330 et les arr�ts cit�s).
En l'esp�ce, pour appr�cier au regard de ces crit�res la port�e de la restriction frappant le terrain litigieux, il faut en particulier examiner si le classement en 1979 dans la zone d'ancienne localit� s'imposait d'embl�e en vertu de l'art. 15 let. a LAT, parce que ce terrain faisait partie du p�rim�tre d�j� largement b�ti du hameau (cf. �galement art. 36 al. 3 LAT), ou si au contraire un r�gime de non-constructibilit� aurait n�cessairement d� �tre pr�vu d�s l'entr�e en vigueur de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire, en raison de circonstances sp�ciales, par exemple pour assurer la protection d'une localit� typique (art. 17 al. 1 let. c LAT). Les �l�ments de fait qui ressortent de l'arr�t attaqu� et du dossier ne permettent pas au Tribunal f�d�ral de statuer d'ores et d�j� sur ces questions. L'inspection locale n'avait au reste pas pour objet de compl�ter les constatations de fait � ce sujet. Il appartient donc au Tribunal administratif de se prononcer � nouveau.
Vu ce qui pr�c�de, le recours de droit administratif doit �tre admis, l'arr�t attaqu� doit �tre annul� et l'affaire doit �tre renvoy�e pour nouvelle d�cision au Tribunal administratif, au sens des consid�rants ci-dessus (notamment consid. 2.6).
Comme l'int�r�t p�cuniaire de la commune intim�e est en cause dans une affaire d'expropriation mat�rielle, elle doit supporter l'�molument judiciaire (art. 156 al. 2 OJ). Les recourants, assist�s par un avocat, ont droit � des d�pens, � la charge �galement de la commune (art. 159 al. 1 et 2 OJ). Cette indemnit� est fix�e sur la base du Tarif pour les d�pens (RS 173.119.1), en fonction de la valeur litigieuses (art. 6 al. 1 du Tarif).
Le recours de droit administratif est admis, l'arr�t rendu le 5 f�vrier 2004 par le Tribunal administratif de la R�publique et canton de Neuch�tel est annul�, et l'affaire est renvoy�e � ce Tribunal pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants.
Un �molument judiciaire de 4'000 fr. est mis � la charge de la Commune de Boudry.
Une indemnit� de 5'000 fr., � payer aux recourants � titre de d�pens, est mise � la charge de la Commune de Boudry.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des recourants et de la Commune de Boudry, au Tribunal administratif de la R�publique et canton de Neuch�tel ainsi qu'� l'Office f�d�ral du d�veloppement territorial.
Lausanne, le 28 d�cembre 2004

References: art. 103
 art. 5
 art. 26
 ATF 
 art. 104
 art. 18
 ATF 
 art. 23
 art. 25
 art. 8
 art. 23
 art. 106
 art. 15
 ATF 
 art. 5
 art. 18
 art. 15
 ATF 
 art. 36