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Timestamp: 2019-02-23 12:45:13+00:00

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SÁBADO, 23 DE FEVEREIRO DE 2019 - 09:45 (horário de Brasília)
CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Escritura pública de confissão de dívida com pacto adjeto de constituição de propriedade fiduciária e outras avenças – Imóvel indisponível – Penhora, em execução fiscal, a favor da fazenda nacional e da união – Recusa do registro com base no artigo 53, §1°, lei 8.212/91 – Alienação voluntária – Irrelevãncia da aquisição anterior por alienação forçada – Registro inviável – Dúvida procedente – Recurso desprovido, com observação.
Postado em 5 de agosto de 2014 às 08:36.
Apelação n° 3003761-77.2013.8.26.0019
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 3003761-77.2013.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante N A FOMENTO MERCANTIL LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS DA COMARCA DE AMERICANA.
Apelação Cível n° 3003761-77.2013.8.26.0019
Apelante: N A Fomento Mercantil Ltda. (representada por seu sócio João Batista Bisco)
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Americana
VOTO N° 34.019
Registro de imóveis – Dúvida – Escritura pública de confissão de dívida com pacto adjeto de constituição de propriedade fiduciária e outras avenças – Imóvel indisponível – Penhora, em execução fiscal, a favor da fazenda nacional e da união – Recusa do registro com base no artigo 53, §1°, lei 8.212/91 – Alienação voluntária – Irrelevãncia da aquisição anterior por alienação forçada – Registro inviável – Dúvida procedente – Recurso desprovido, com observação.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença da MMa Juíza Corregedora Permanente do Registro de Imóveis da Comarca de Americana, que julgou parcialmente procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa de registro de "Escritura Pública de Confissão de Dívida com Pacto Adjeto de Constituição e Propriedade Fiduciária e Outras Avenças", referente ao imóvel matriculado sob número 58.408, fundada no fato de o bem estar indisponível por força das penhoras números 4 e 5, em favor da Fazenda Nacional e da União, nos termos do §1° do artigo 53 da Lei n° 8.212/91.
A apelante afirma que a atual proprietária adquiriu o imóvel em alienação judicial decorrente de ação trabalhista, quando já havia o registro das penhoras, e que se trata de forma de aquisição originária, razão pela qual os gravames anteriores deixam de existir. Diz que se houvesse determinação legal de indisponibilidade o título judicial apresentado jamais poderia ter ingressado no registro, e que não é possível atribuir ao atual proprietário ônus do antigo, além de ter ocorrido subrogação do crédito fiscal no produto da venda. Cita precedentes.
Está sedimentado, no âmbito do Conselho Superior da Magistratura, entendimento no sentido de que, em razão do artigo 53, §1°, da Lei n° 8.212/91, não é possível ingressar no registro título que importe disposição ou oneração, decorrente de alienação voluntária ou forçada, na medida em que a indisponibilidade constitui forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade de bens, e em que o referido dispositivo legal tem caráter genérico, a exemplo do decidido em acórdão relatado pelo eminente Desembargador Luiz Tâmbara, então Corregedor Geral da Justiça:
"Registro de Imóveis – Procedimento de dúvida – Negativa de acesso de carta de arrematação – Imóvel penhorado, em parte ideal, em execução fiscal – Indisponibilidade determinada pelo artigo 53, par. 1º, da Lei 8.212/91 – Dúvida procedente – Recurso Desprovido.
Já de há muito sedimentado, diga-se em primeiro lugar, o entendimento de que 'enquanto não liberadas as constrições impostas em decorrência de penhoras concretizadas em execuções fiscais movidas pela Fazenda Nacional, impossível o acesso de carta de arrematação' (Apelação n. 029.886-0/4, São Paulo, j. 04/06/1996, rel Des. Márcio Bonilha). Isso porquanto, como está no mesmo aresto, 'a indisponibilidade de bens decorrente da Lei 8.212/1991 (art. 53, parág. 1º) envolve a expropriação forçada e conseqüente venda judicial para pagamento das obrigações do devedor'. Sendo assim, decidiu-se que 'a indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à decretação da inalienabilidade'.
De outra parte, ante o sistema constitutivo que caracteriza o registro de imóveis, além disso, marcado pelo princípio do encadeamento subjetivo e objetivo dos atos lá assentados, importa, para verificação da disponibilidade e continuidade, que se apure a data do registro da penhora em relação ao ingresso da arrematação. Ou seja, se antes registrada a constrição, mesmo que depois da efetivação da data da alienação judicial, mas não levada, oportunamente ao fólio, não poderá mais sê-lo, 'a posteriori’. (Ap. Cív. n. 100.023-0/4 – j. 29.05.2003).
No mesmo sentido, transcrevo trecho de aresto relatado pelo eminente Desembargador José Mário Antônio Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça, na Apelação Cível n. 386-6/2, julgada em 06.10.2005:
"O imóvel objeto da arrematação judicial foi penhorado em processo executivo ajuizado pela Fazenda Nacional, tornando-se, portanto, indisponível."
Neste sentido é o entendimento pacífico do Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível N° 76.562-0/5, Americana e na Apelação Cível n° 79.730-0/4, Capital.
Esse entendimento consolidado neste Conselho sofreu recente modificação, no sentido de que a indisponibilidade decorrente do § 1º, do art. 53, da Lei n° 8.212/91, incide apenas sobre a alienação voluntária e não sobre a forçada, e isso com fundamento em decisão do Superior Tribunal de Justiça nos autos do Recurso Especial n° 512.398, em cujo voto condutor do eminente relator Ministro Felix Fischer fazem-se as seguintes considerações:
"Tenho, contudo, que a indisponibilidade a que se refere o dispositivo (referindo-se ao §1º, do art. 53, da Lei 8.212/91) traduz-se na invalidade, em relação ao ente Fazendário, de qualquer ato de alienação do bem penhorado, praticado sponte própria pelo devedor-executado após a efetivação da constrição judicial. Sendo assim, a referida indisponibilidade não impede que haja a alienação forçada do bem em decorrência da segunda penhora, realizada nos autos de execução proposta por particular, desde que resguardados, dentro do montante auferido, os valores ao crédito fazendário relativo ao primeiro gravame imposto." (Apelação n° 0007969-54.2010.8.26.0604 – Relator Desembargador Renato Nalini).
"REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa – Imóvel penhorado com base no art. 53, §1°, da Lei 8.212/91 – Indisponibilidade que obsta apenas a alienação voluntária – Possibilidade de registro da Carta de Arrematação – Recurso provido.” (Apelação Cível n° 0004717-40.2010.8.26.0411 – Relator Desembargador Renato Nalini).
A apelante insiste em que, não obstante o título apresentado decorra de alienação voluntária, o que deve ser considerado no caso vertente é a alienação judicial realizada anteriormente e que permitiu o ingresso do título no fólio real, com a consequente transferência da titularidade do domínio à atual proprietária, porém, os julgados nos quais se baseia tratam estritamente de casos de alienação forçada e que estão em consonância com o artigo 22 do Provimento CG n° 13/2012, pelo qual "As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do §1°, do art. 53, da Lei 8.212, de 24 de junho de 1991, não impedem a alienação, oneração e contrições judiciais do imóvel".
Não há fundamento válido a agasalhar a pretensão da apelante e o Conselho Superior da Magistratura, ao julgar casos semelhantes, negou a pretensão do interessado de ingresso de título decorrente de alienação voluntária precedido de registro de título decorrente de alienação forçada, em razão da permanência de restrições decorrentes de penhoras que impedem posterior alienação voluntária, a exemplo da Apelação Cível n° 0003288-37.2009.8.26.0358, julgada em 10/5/12 e relatada pelo Desembargador José Renato Nalini, mencionada pelo Oficial suscitante, e da Apelação Cível n° 0054473-65.2012.8.26.0114, também relatada pelo Desembargador José Renato Nalini, cuja ementa assim dispõe:
"REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de compra e venda – Hipoteca cedular registrada – Ausência de anuência do credor hipotecário – Penhora em favor da Fazenda Nacional – Indisponibilidade que obsta as alienações voluntárias – Recurso não provido."
Esse julgado, do mesmo modo que o caso vertente, tratou de hipótese na qual anteriormente à alienação voluntária, houve adjudicação do imóvel em execução trabalhista e permanência de restrições que impedem o registro de títulos decorrentes de alienação voluntária.
Em relação à segunda exigência, baseada na existência de contradições de algumas cláusulas e não observância do disposto no §5° do artigo 27 da Lei n° 9.514/97, verifica-se que a letra "i" da cláusula décima primeira repete o referido dispositivo legal, e o parágrafo único da cláusula décima segunda dispõe no mesmo sentido, portanto, não são contraditórias entre si nem tampouco afrontam o referido dispositivo legal. Por fim, o parágrafo quinto da cláusula décima primeira trata de questão diversa em relação àquelas, de modo que não é caso de confrontá-las, além de esta última não se referir à alienação voluntária do bem, como afirmado pelo Oficial.
Em que pese o afastamento dessa segunda exigência, a manutenção da primeira obsta o registro, o que traz como consequência a procedência da dúvida e não a parcial procedência consignada na sentença, nos termos do inciso I do artigo 203 da Lei de Registros Públicos.
Com tal observação, nego provimento ao recurso.
Tags:alienação voluntária, cartório de imóveis, confissão de dívida, dúvida, escritura pública, execução fiscal, indisponibilidade, lei, ônus, penhora, propriedade fiduciária, provimento negado, recurso, restrição
CSM/SP: REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de compra e venda – Hipoteca cedular registrada – Ausência de anuência do credor hipotecário – Penhora em favor da Fazenda Nacional – Indisponibilidade que obsta as alienações voluntárias – Recurso não provido
Postado em 17 de fevereiro de 2014 às 08:13.
Apelação n° 0054473-65.2012.8.26.0114
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0054473-65.2012.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes LUIZ CARLOS AFFONSO e MARIA HELENA AFFONSO, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.
Apelação Cível n° 0054473-65.2012.8.26.0114
VOTO N° 21.383
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de compra e venda – Hipoteca cedular registrada – Ausência de anuência do credor hipotecário – Penhora em favor da Fazenda Nacional – Indisponibilidade que obsta as alienações voluntárias – Recurso não provido
Inconformados com a r. sentença [1] que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas e manteve a recusa do registro da escritura pública lavrada pelo 7° Tabelião de Notas de Campinas [2] pela qual adquirem de Luis das Dores Santos e Edson Articano Rosolen a propriedade do imóvel descrito na matrícula n° 40.578, de referida Serventia de Imóveis, apelam Luiz Carlos Affonso e Maria Helena Affonso.
Aduzem, em síntese, que a penhora inscrita em favor da Fazenda Nacional e a hipoteca cedular existentes na matrícula não constituem óbice ao registro do título recusado, notadamente em virtude da preferência do crédito trabalhista [3].
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso [4].
Antes de ser adjudicado aos reclamantes na ação trabalhista, o imóvel descrito na matrícula n° 40.578, do 1º Registro de Imóveis de Campinas, já se encontrava gravado com hipoteca cedular (R. 03, Av. 04 e Av. 05 – fls. 12/15).
De acordo com o art. 51, do Decreto-Lei n° 413/69, aplicável ás cédulas de crédito comercial por força do art. 5º, da Lei n° 6.840/80 [5]:
É elucidativo, a propósito, trecho do voto do eminente Des. Gilberto Passos de Freitas, então Corregedor Geral da Justiça, lançado nos autos da Apelação Cível n° 544-6/4, em que cita farta jurisprudência sobre a necessidade da anuência do credor da cédula hipotecária:
Ocorre que, a seguir, o arrematante celebrou, mediante instrumento particular, promessa de compra e venda (fls. 09/13) e os compromissários compradores insistem no registro deste título. Não lhes assiste razão, contudo, por estar inalienável o bem onerado, ante a falta de expressa anuência do credor hipotecário. Assim dispõe o artigo 51 do Decreto-lei n° 413/69, "verbis": “Art 51. A venda dos bens vinculados à cédula de crédito industrial depende de prévia anuência do credor, por escrito". Isto já foi acentuado pelo E. Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apelação Cível n° 3.708-0, da Comarca de Adamantina, tendo como relator o Desembargador Marcos Nogueira Garcez: O legislador optou – bem ou mal – por dotar os órgãos financiadores da economia rural e industrial não somente de uma garantia, mas de uma garantia exclusiva, que impede nova oneração ou alienação do bem gravado a terceiro (grifos não originais). O mesmo órgão, nos autos da Apelação Cível n° 000.160.6/1-00, assim se expressou: A manutenção de leis especiais que tratam da hipoteca, na realidade, está prevista no artigo 1.486 do Código Civil de 2002 que assim estabelece: "Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca, autorizar a emissão da correspondente cédula hipotecária, na forma e para os fins previstos em lei especial". A par disto, repito, o Código Civil de 2002 não regulamentou inteiramente as hipotecas constituídas por meio de cédulas de crédito rural, industrial, comercial e à exportação, e somente se referiu às cédulas hipotecárias mediante remissão a leis especiais que regem esta matéria. Permanecem vigentes, deste modo, as leis especiais (…) O artigo 59 do Decreto-lei n° 167/67 estabelece que os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos por cédula de crédito rural não podem ser vendidos sem prévia anuência do credor, por escrito. E, por disposição contida no artigo 1.420 do Código Civil de 2002, as pessoas que não podem alienar também não podem empenhar, hipotecar ou dar em anticrese, assim como não podem ser dados em penhor, anticrese e hipoteca os bens que não podem ser alienados. Ao assim dispor criou o legislador garantia exclusiva em favor dos órgãos financiadores da economia rural, o que fez por meio de norma cogente, contida em lei especial que não foi revogada pelo Código Civil de 2002. Esta espécie de indisponibilidade relativa, também instituída por outras leis em favor dos detentores de hipotecas vinculadas à cédula de crédito à exportação (artigo 3º da Lei n° 6.313/75), cédula de crédito comercial (artigo 5º da Lei n° 6.840/80) e cédula de crédito industrial (artigo 51 do Decreto-lei n° 413/69), não conflita com as normas gerais estatuídas para a hipoteca no Código Civil de 2002, assim como não conflitava com as normas da mesma natureza contidas no Código Civil de 1916. Certo é que, no presente caso, houve tão só a promessa de venda e compra, mas esta, em sendo irrevogável e irretratável, uma vez registrada e quitada, conferirá direito real de aquisição a possibilitar posterior adjudicação compulsória, com fulcro nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, "verbis": Artigo 1.417 – Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Artigo 1.418 – O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. O mesmo se depreende da leitura dos artigos 5º e 22 do Decreto-lei n° 58/37, bem como do artigo 25 da Lei n° 6.766/79. Atente-se para o decidido pelo E. Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível n° 71.416.0/3-00: REGISTRO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Imóvel gravado com cédula de crédito comercial hipotecária. Necessidade da anuência prévia e expressa do credor. Aplicação do decreto-lei n° 413/69. Recurso a que se nega provimento. (…) O art. 51 do dec.-lei 413/69 regulamenta que "a venda dos bens vinculados à cédula de crédito industrial depende de prévia anuência do credor, por escrito". O ato de registro do compromisso de compra e venda encontra previsão no art. 167, I, 9 da lei n° 6.015/73, por constituir ele um direito real, que se formaliza no fólio real para garantia do comprador. O instrumento particular de compromisso de venda e compra (…), ao contrário do que afirma a apelante, não é apenas uma cessão, ele transfere direitos sobre o imóvel, em consonância com sua cláusula nona, onde textualmente a apelante e os vendedores pactuaram que o compromisso é celebrado com ''cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, não admitindo arrependimento unilateral". O compromisso de venda não é verdadeiramente um contrato preliminar. Não é por diversas razões que completam a originalidade do seu escopo, principalmente a natureza do direito que confere ao compromissário. Tem ele, realmente, o singular direito de se tornar proprietário do bem que lhe foi prometido irretratavelmente à venda, sem que seja inevitável nova declaração de vontade do compromitente ("Direitos Reais", Orlando Gomes, Forense, 6ª ed., 1978, pág. 329). Portanto, diante do registro da cédula de crédito comercial hipotecária, o imóvel a ela ficou vinculado, permanecendo subordinado à prévia anuência do credor no caso de sua alienação. No tocante às razões implícitas do dec.-lei 413/69 argüidas pela apelante, o simples fato de estar ele em vigor as afasta, considerando-se, ainda, que este E. Conselho Superior da Magistratura já se pronunciou que a vedação à alienação de imóvel gravado com seu fundamento não ofende ao direito das coisas e aos princípios constitucionais (Ap. Cív. n° 781-0). Este E. Conselho Superior também já decidiu anteriormente que o bem gravado com cédula hipotecária depende, necessariamente, da expressa e prévia concordância do credor para sua alienação (Ap. Cív. n°s. 031281-0/3, 028794-0/7, 1213-0, 012689-0/6). Em igual diapasão, o v. acórdão prolatado nos autos da Apelação Cível n° 70.721.0/8-00, que teve como apelante Maria Lúcia D'Ângelo e como apelado o Primeiro Oficial do Registro de Imóveis de Sorocaba. O mesmo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, quando do julgamento da Apelação n° 40.014.0/7, da Comarca de Atibaia, firmou o entendimento que não há como negar ser o compromisso de compra e venda uma das formas de oneração previstas em lei, dada a formação de um direito real de aquisição. Finalmente, não merece guarida a alegação dos recorrentes que a hipoteca teria sido extinta, em razão da arrematação do bem gravado nos autos da execução fiscal. Dispõe o artigo 1.501 do Código Civil em vigor: Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução. Certo é que se aplicam subsidiariamente à hipoteca cedular, "ex vi" do art. 26 do Decreto-lei n° 413, de 09 de janeiro de 1969, os princípios da legislação ordinária sobre hipoteca, relevando salientar que sua extinção, qualquer que seja sua causa, só produz, em relação a terceiros, efeitos depois de averbada na tábua registral, conforme os artigos 1.500 do Código Civil e 252 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a seguir transcritos: Art. 1.500. Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova. Artigo 252. O registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido. Neste sentido, o julgado do E. Conselho Superior da Magistratura prolatado na Apelação Cível n° 60.281.0/0-00, da Comarca de Presidente Prudente: Registro de Imóveis – Pretensão de cancelamento do registro de hipoteca cedular em decorrência dos subsequentes registros de penhora e arrematação determinadas em reclamação trabalhista – Inadmissibilidade, em face da indisponibilidade relativa incidente sobre bem vinculado por hipoteca de cédula de crédito comercial (Lei n° 6.840/80) – Recurso provido. Há, portanto, pertinência na recusa formulada pelo registrador.
Além da falta da anuência do credor da hipoteca cedular, outro fator obsta o registro pretendido, qual seja, a permanência da penhora em favor da Fazenda Nacional (R.08), que não foi cancelada pela adjudicação [6].
Isto porque o título ora em exame cuida de alienação voluntária da propriedade, hipótese não contemplada pela atual jurisprudência deste Conselho Superior, que admite o registro da transferência da propriedade apenas no caso de alienação forçada [7].
[1] Fls. 60/61
[2] Fls. 10/11
[3] Fls. 64/70
[4] Fls. 78/81
[5] Art. 5º Aplicam-se à Cédula de Crédito Comercial e à Nota de Crédito Comercial as normas do Decreto-lei n° 413, de 9 de janeiro 1969, inclusive quanto aos modelos anexos àquele diploma, respeitadas, em cada caso, a respectiva denominação e as disposições desta Lei.
[6] Processo CG 114.169/2010, parecer do MM. Juiz Auxiliar Jomar Juarez Amorim aprovado pelo Des. Antônio Carlos Munhoz Soares
[7] APELAÇÃO CÍVEL: 0013197-92.2012.8.26.055, rel. José Renato Nalini, j. 18/04/2013 DATA DJ: 24/05/2013
Tags:adjudicação, alienação voluntária, anuência, apelação, cartório de imóveis, crédito trabalhista, credor, dúvida, escritura de venda e compra, execução dos bens, Fazenda Nacional, hipoteca cedular, penhora, propriedade, transferência

References: artigo 53
 artigo 53
 artigo 53
 artigo 53
 artigo 53
 artigo 22
 artigo 27
 artigo 203
 artigo 51
 artigo 1
 artigo 59
 artigo 1
 Artigo 1
 Artigo 1
 artigo 25
 artigo 1
 Artigo 252