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Timestamp: 2018-09-26 02:50:09+00:00

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Zur Ermittlung der maßgeblichen Mieten im Ertragswertverfahren - Ebner Stolz
Zur Ermittlung der maßgeblichen Mieten im Ertragswertverfahren
Eine Zurückrechnung der bei der Bewertung im Ertragswertverfahren zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist nicht zulässig. Dies ergibt sich daraus, dass die im Ertragswertverfahren gem. § 80 BewG auf die Jahresrohmiete anzuwendenden und aus den Anlagen 3 bis 8 zum BewG ersichtlichen Vervielfältiger ebenfalls nach den Verhältnissen des Jahres 1964 ermittelt wurden.
Der Klä­ger kaufte im Jahr 2007 im ehe­ma­li­gen West­teil von Ber­lin ein mit einem 1981 errich­te­ten Wohn­haus bebau­tes Grund­stück. Im Jahr 2008 teilte er das Objekt in fünf Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten und zwei Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten (Gara­gen) auf.
Das Finanz­amt stellte für diese Ein­hei­ten im Wege der Nach­fest­stel­lung Ein­heits­werte auf den 1.1.2009 fest. Die Woh­nun­gen bewer­tete es als Ein­fa­mi­li­en­häu­ser - Woh­nungs-/Teil­ei­gen­tum - im Ertrags­wert­ver­fah­ren aus­ge­hend von einem mtl. Miet­wert von 3,90 DM/qm (gute Aus­stat­tung, Miet­spie­gel­feld Ia) und einem Ver­viel­fäl­ti­ger von 9,1 (Bau­aus­füh­rung A, Nach­kriegs­bau nach dem 20.6.1948). Für die Gara­gen als sons­tige bebaute Grund­stü­cke - Woh­nungs-/Teil­ei­gen­tum - wurde der Wert im Sach­wert­ver­fah­ren ermit­telt. Die fest­ge­s­tell­ten Ein­heits­werte betra­gen je rd. 16.000 € für die Woh­nun­gen Nr. 1 und 3, rd. 20.000 € für die Woh­nun­gen Nr. 2 und 4, rd. 17.000 € für die Woh­nung Nr. 5 und je rd. 1.600 € für die bei­den Gara­gen.
Das FG wies die auf Auf­he­bung der Ein­heits­wert­be­scheide gerich­tete Klage ab. Die Revi­sion des Klä­gers hatte vor dem BFH kei­nen Erfolg.
Die vom Finanz­amt fest­ge­s­tell­ten Ein­heits­werte sind nicht zu bean­stan­den. Sie ste­hen in Ein­klang mit den maß­ge­ben­den Vor­schrif­ten.
Die Bewer­tung bebau­ter Grund­stü­cke erfolgt abhän­gig von der Grund­stücks­art (§ 75 BewG) nach Maß­g­abe des §76 BewG im Regel­fall im Ertrags­wert­ver­fah­ren, in Aus­nah­me­fäl­len im Sach­wert­ver­fah­ren. Das Ertrags­wert­ver­fah­ren gilt nach § 76 Abs. 1 BewG für Miet­wohn­grund­stü­cke, Geschäfts­grund­stü­cke, gemischt genutzte Grund­stü­cke, Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser. Die Höhe des Ein­heits­werts basiert gem. § 78 S. 1 BewG auf dem Grund­stücks­wert, der den Boden­wert, den Gebäu­de­wert und den Wert der Außen­an­la­gen umfasst. Der Grund­stücks­wert ergibt sich nach § 78 S. 2 BewG durch Anwen­dung eines im Anhang zum BewG ent­hal­te­nen Ver­viel­fäl­ti­gers auf die zu erzie­lende Jah­res­roh­miete, die nach den Wert­ver­hält­nis­sen von 1964 bestimmt wird, unter Berück­sich­ti­gung gewis­ser pau­scha­ler Ermä­ß­i­gun­gen und Erhöh­un­gen.
Die maß­geb­li­che Jah­res­roh­miete rich­tet sich gem. § 79 Abs. 1 BewG vor­ran­gig nach der für das Grund­stück auf­grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt gezahl­ten tat­säch­li­chen Miete. Unmit­tel­bar anwend­bar ist diese Vor­gabe nur für Grund­stü­cke, die im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.1964 bereits ver­mie­tet waren. Andern­falls bestimmt sich die Jah­res­roh­miete gem. § 79 Abs. 2 BewG nach der übli­chen Miete. Die übli­che Miete ist in Anleh­nung an die Jah­res­roh­miete zu schät­zen, die für Räume glei­cher oder ähn­li­cher Art, Lage und Aus­stat­tung regel­mä­ßig gezahlt wird. Maß­geb­lich blei­ben für die Höhe der Miete auch bei Fort­sch­rei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen immer die Wert­ver­hält­nisse im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.1964 (§§ 27, 79 Abs. 5 BewG).
Zur Ermitt­lung der übli­chen Miete zie­hen die Finanz­be­hör­den über­wie­gend Miet­spie­gel heran, die regel­mä­ßig u.a. nach Bau­jah­ren und Aus­stat­tungs­grup­pen geg­lie­derte Quad­r­at­me­ter-Mie­ten zum Stand vom 1.1.1964 aus­wei­sen. Im Hin­blick auf die Aus­stat­tungs­grup­pen unter­tei­len die Miet­spie­gel meist in ein­fa­che, mitt­lere, gute und sehr gute Aus­stat­tung und legen hier­für Rah­men­sätze für die anzu­wen­den­den Miet­werte fest. Die Heran­zie­hung die­ser auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.1964 auf­ge­s­tell­ten Miet­spie­gel für die Schät­zung der übli­chen Miete gem. § 79 Abs. 2 S. 2 BewG auf die­sen Zeit­punkt ist zuläs­sig, wenn eine Schät­zung der übli­chen Miete im unmit­tel­ba­ren Ver­g­leich daran schei­tert, dass nach Art, Lage und Aus­stat­tung ver­g­leich­bare ver­mie­tete Objekte am 1.1.1964 nicht oder nicht in hin­rei­chen­der Zahl vor­han­den waren und die Miet­spie­gel in ihren Auf­g­lie­de­run­gen nach Miet­p­reis­re­ge­lun­gen und den ande­ren gem. § 79 Abs. 2 S. 2 BewG maß­ge­ben­den Kri­te­rien (ins­be­son­dere Bau­jahr und Aus­stat­tung) den vom Gesetz ges­tell­ten Anfor­de­run­gen für die Schät­zung der übli­chen Miete ent­sp­re­chen.
Im Streit­fall war die vom Klä­ger begehrte Zurück­rech­nung der der Ein­heits­be­wer­tung zugrunde zu legen­den Mie­ten aus aktu­el­len Miet­spie­geln mit §§ 27, 79 Abs. 2, 5 BewG nicht ver­ein­bar. Dies ergibt sich dar­aus, dass die im Ertrags­wert­ver­fah­ren gem. § 80 BewG auf die Jah­res­roh­miete anzu­wen­den­den und aus den Anla­gen 3 bis 8 zum BewG ersicht­li­chen Ver­viel­fäl­ti­ger eben­falls nach den Ver­hält­nis­sen des Jah­res 1964 ermit­telt wur­den. Der Kon­zep­tion der Ver­viel­fäl­ti­ger lie­gen Rein­er­träge zugrunde, die unter Berück­sich­ti­gung pau­scha­lier­ter Bewirt­schaf­tungs­kos­ten und Boden­er­trag­s­an­teile, auf­ge­g­lie­dert nach Grund­stücks­ar­ten, Bau­jahr­grup­pen und Gemein­de­grö­ß­en­klas­sen, ermit­telt wor­den sind. Die Ver­viel­fäl­ti­ger kön­nen dem­ent­sp­re­chend unmit­tel­bar auf die Roh­er­träge ange­wandt wer­den und sol­len dabei zug­leich die alters­be­ding­ten Unter­schiede zwi­schen Grund und Boden und Gebäude mit­er­fas­sen.

References: § 80
 §76
 § 76
 § 78
 § 78
 § 79
 § 79
 § 79
 § 79
 § 80