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Timestamp: 2019-10-15 08:19:23+00:00

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BGH, 06.02.1980 - IV ZR 141/78 - dejure.org
BGH, 06.02.1980 - IV ZR 141/78
https://dejure.org/1980,916
BGH, 06.02.1980 - IV ZR 141/78 (https://dejure.org/1980,916)
BGH, Entscheidung vom 06.02.1980 - IV ZR 141/78 (https://dejure.org/1980,916)
BGH, Entscheidung vom 06. Februar 1980 - IV ZR 141/78 (https://dejure.org/1980,916)
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BGB §§ 652, 313
Zur Beurkundungspflicht eines Maklervertrags
Vorleigen eines selbständigen Vertragsstrafenversprechen - Vergütung für tatsächlich nicht angefallene Tätigkeiten eines Nachweismaklers - Rechtmäßigkeit der Verpflichtung zur Zahlung einer Pauschale an einen Makler - Wirksamkeit eines formlosen ...
Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Vereinbarung von Vertragsstrafe
NJW 1980, 1622
MDR 1980, 563
DNotZ 1981, 23 (Ls.)
WM 1980, 742
DB 1980, 1743
BGH, 10.02.1988 - IVa ZR 268/86
Es ist daher gerechtfertigt, auch auf Reservierungsvereinbarungen die Grundsätze anzuwenden, die der Bundesgerichtshof für die Formbedürftigkeit der Vereinbarung erfolgsunabhängiger Provisionen aufgestellt hat (Urteile vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78 - NJW 1980, 1622 = WM 1980, 742; vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85 - NJW 1987, 54 = WM 1986, 1438).
Nicht zu beanstanden ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, daß die Vereinbarungen, auf die die Klage gestützt ist, nach § 313 Satz 1 BGB a.F. der notariellen Beurkundung bedurft hätten, da sie - als Gegenleistung - Bestandteil der Änderung der Kaufangebote waren und da von ihnen ein wirtschaftlicher Zwang zur Annahme der Kaufangebote ausging (vgl. dazu BGH, Urt. v. 6. Februar 1980, IV ZR 141/78, NJW 1980, 1622;… Urt. v. 24. Juni 1981, IVa ZR 159/80, NJW 1981, 2293).
BGH, 02.07.1986 - IVa ZR 102/85
Die dazu im Urteil vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78 - NJW 1980, 1622 = LM BGB § 652 Nr. 66 = WM 1980, 742 angenommene Grenze von 10 bis 15 % der vereinbarten Provision ist die Obergrenze, so daß im Einzelfall schon die Vereinbarung eines geringeren Prozentsatzes die Beurkundung notwendig machen kann.
Danach kann die Zusage von Maklerlohn für ergebnislos gebliebene Bemühungen - oder gar einer Vertragsstrafe - nur dann formlos gültig sein, wenn und solange durch sie der Maklerkunde nicht unangemessen, nämlich so unter Druck gesetzt wird, daß seine freie Entscheidung ernsthaft gefährdet ist (Urteile vom 18.12.1970 - IV ZR 1155/68 - LM BGB § 652 Nr. 39; vom 25.04.1973 - IV ZR 80/72 - WM 1973, 816; vom 06.02.1980 - IV ZR 141/78 - LM BGB § 652 Nr. 66 = NJW 1980, 1622 = WM 1980, 742 unter 4. a).
In seinem Urteil vom 6. Februar 1980 (IV ZR 141/78 - LM BGB § 652 Nr. 66 = NJW 1980, 1622 = WM 1980, 742) hat der frühere IV. Zivilsenat Grenzlinien zu ziehen versucht, innerhalb derer die Vereinbarung eines "Bemühungsentgeltes" im dargelegten Sinne als noch zulässig angesehen werden kann.
Auch die in Rechtsprechung und Literatur aufgestellten Grundsätze über die Formbedürftigkeit von Rechtsgeschäften, durch die ein Beteiligter mittels auferlegter wirtschaftlicher Bindungen (z.B. durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe, einer Verfallsklausel hinsichtlich einer Kaufpreisanzahlung, einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision) zum Abschluß eines Vertrages mit Erwerbsverpflichtung hinsichtlich eines Grundstücks gezwungen wird oder durch die mittels einer Vollmacht die Verpflichtung zum Erwerb eines Grundstücks verbunden ist (vgl. Senatsurteil vom 3. November 1978, V ZR 30/77, NJW 1979, 307; BGH Urteil vom 6. Februar 1980, IV ZR 141/78, NJW 1980, 1622;… Staudinger/Wufka, BGB 12. Aufl. § 313 Rdnrn. 104, 116, 120;… MünchKomm-Kanzleiter, BGB § 313 Rdn. 35) können keine Anwendung finden.
Die Rechtsprechung des BGH stellt jedoch nicht auf den Umstand der Vereinbarung einer Pauschale ab, sondern vielmehr darauf, ob die Erstattung der durch die Maklertätigkeit entstandenen materiellen Aufwendungen oder die Vergütung ergebnislos gebliebener Bemühungen ("Bemühungsentgelt") geregelt werden soll (BGH, Urteil vom 06. Februar 1980 - IV ZR 141/78, BB 1980, 860, juris: Tz. 17).
AG Pfaffenhofen/Ilm, 12.12.2012 - 1 C 738/12
Reservierungsvereinbarung: Formbedürftigkeit der Vereinbarung; …
So hatte der Bundesgerichtshof bereits in der Entscheidung vom 06.02.1980, Az. IV ZR 141/78 hierzu ausgeführt: "Der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB verbietet es, formlose Vertragsstrafenversprechen als wirksam anzuerkennen, durch die gegen den vom Makler als möglichen Grundstückskäufer geworbenen Interessenten ein mittelbarer Zwang zum Erwerb ausgeübt wird.
Hierzu hat der Bundesgerichtshof dargelegt in seiner Entscheidung vom 06.02.1980, Az. IV ZR 141/78: "Ist ein Vertragsstrafenversprechen wegen Formmangels nach den §§ 125, 313 BGB nichtig, so besteht, wie der Senat bereits in LM BGB § 652 Nr. 39 ausgesprochen hat, keine Möglichkeit, die Vertragsstrafe auf ein noch tragbares Maßherabzusetzen oder die Vereinbarung in einem derartigen Umfang als gültig zu behandeln.".
Dazu hatte der Bundesgerichtshof dargelegt in seiner Entscheidung vom 06.02.1980, Az. IV ZR 141/78 ausgeführt: "Nach Ansicht des erkennenden Senats bedarf vielmehr eine Vereinbarung, durch die dem Makler neben dem Ersatz der - tatsächlich entstandenen oder, wie hier, allgemein errechneten - Aufwendungen ein Entgelt für seine Bemühungen versprochen wird, der notariellen Beurkundung nach § 313 BGB, wenn allein dieses Entgelt den Betrag von etwa 10 bis 15% der vereinbarten Provision übersteigt und dies nicht durch außergewöhnliche Umstände gerechtfertigt ist.".
Danach kann die Zusage von Maklerlohn für ergebnislos gebliebene Bemühungen - oder gar einer Vertragsstrafe - nur dann formlos gültig sein, wenn und solange durch sie der Maklerkunde nicht unangemessen, nämlich so unter Druck gesetzt wird, daß seine freie Entscheidung ernsthaft gefährdet ist (Urteile vom 18.12.1970 - IV ZR 1155/68 - LM BGB § 652 Nr. 39; vom 25.04.1973 - IV ZR 80/72 - WM 1973, 816; vom 06.02.1980 - IV ZR 141/78 - LM BGB § 652 Nr. 66 = NJW 1980, 1622 = WM 1980, 742 unter 4. a).".
BGH, 19.09.1989 - XI ZR 10/89
Beurkundungsbedürftigkeit des den Erwerb oder die Veräußerung eines Grundstücks …
- IV ZR 1155/68, WM 1971, 190, vom 25. April 1973 - IV ZR 80/72, WM 1973, 816, vom 3. November 1978 - V ZR 30/77, WM 1979, 162, vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78, WM 1980, 742, 743, vom 12. Juli 1984 - IX ZR 127/83, VersR 1984, 946 und vom 2. Juli 1986, WM 1986, 1438 ; vgl. weiter BGHZ 89, 41, 47; 103, 235, 239; a.A. zumindest für die Fälle der wirtschaftlichen Bindung durch Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision Schwerdtner, Maklerrecht 3. Aufl. Rdn. 31 ff.; Tempel, Materielles Recht im Zivilprozeß S. 296; Westerhoff AcP 184, 1984, 341, 364 ff.; vgl. dazu auch Hagen DNotZ 1984, 267, 270 f.).
Im Mittelpunkt stand dabei der Schutzzweck des § 313 BGB, der dem Veräußerer und - nach der Neufassung im Jahr 1973 - dem Erwerber die Entschließungsfreiheit sichern und gewährleisten will, daß eine Entscheidung ohne Übereilung und nach rechtskundiger Beratung durch den Notar getroffen wird (vgl. Urteile vom 1. Juli 1970 - IV ZR 1178/68 - WM 1970, 1224, 1225; vom 30. Oktober 1970 - IV ZR 1176/68 - WM 1970, 1517, 1518 und vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78 - WM 1980, 742, 743).
Er hat daher formfreie Vereinbarungen für zulässig gehalten, soweit in ihnen für den Fall des Nichtzustandekommens des Geschäfts eine Vergütung ausbedungen war, die nicht mehr als 10 bis 15 % der Provision ausmachte, die bei einer erfolgreichen Vermittlung angefallen wäre (Urteile vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78 - WM 1980, 742 und vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85 - WM 1986, 1438).
LG Frankfurt/Main, 21.12.2017 - 7 O 280/17
Formbedürftigkeit einer Recervierungsvereinbarung
In Bezug auf den Schutzzweck der Formvorschrift und das Strafversprechen steht lediglich die Frage danach im Fokus, wie hoch der Kaufdruck ist, der erzeugt wird (vgl. BGH, Urt. v. 06.02.1980 - IV ZR 141/78 = NJW 1980, 1622).
BGH, 24.06.1981 - IVa ZR 159/80
Anspruch auf Auszahlung der in einem Maklervertrag vereinbarten Provision - …
BGH, 18.03.1993 - VII ZR 176/92
OLG Frankfurt, 12.03.1986 - 17 U 19/85
Umfang der Beurkundungspflicht bei pauschaler Abgeltung erfolgloser …
OLG Dresden, 09.04.1997 - 8 U 2528/96
Notarielle Beurkundung eines Makleralleinauftrags
OLG München, 07.12.1994 - 7 U 4659/94
Formerfordernisse bei Abgabe der Verpflichtungserklärung bezüglich des Erwerbs …
BGH, 19.09.1989 - XI ZR 9/89
OLG Hamm, 02.03.1995 - 28 U 134/94
OLG Hamburg, 25.03.1983 - 11 U 246/82
Formunwirksamkeit einer getroffenen Regelung in einem Maklervertrag über einen …

References: § 313
 § 652
 § 652
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 BGH 
 § 313
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