Source: https://www.adil69.org/aj-encadrement-evolution-loyers-zones-tendues/
Timestamp: 2018-02-22 09:10:50+00:00

Document:
Encadrement de l’évolution des loyers en zones tendues - ADIL 69
N° 2017-18 / À jour au 31 juillet 2017
Décret n°2017-1198 : JO du 29.7.17
Dans sa version initiale, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyait la publication d’un décret fixant, pour une durée qui ne pouvait excéder un an, le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Jusqu’au 1er août 2012, ce décret était pris chaque année pour l’agglomération parisienne et encadrait la hausse du loyer au stade du renouvellement du bail. En 2012, le décret a été étendu à de nouvelles agglomérations françaises et aux loyers à la relocation (décrets n° 2012-894 du 20.7.12, n° 2013-689 du 30.7.13 et n° 2014-854 du 30.7.14 et n° 2015-931 du 29.7.15, n° 2016-1040 du 29.7.16).
Pris en application de l’article 18, dans sa version issue de la loi ALUR, le présent décret abroge et remplace le décret du 27 juillet 2017 dont il reprend les mêmes dispositions pour l'année à venir. Il s’applique à compter du 1er août 2017 à la relocation et au renouvellement. L'évolution des loyers est, en principe plafonnée à celle de l’IRL dans les agglomérations concernées.
Ce dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers se distingue de celui prévu aux articles 17 et 17-2 (encadrement du niveau des loyers) de la loi du 6 juillet 1989, tels qu’issus de la loi ALUR, fondé sur l’observation du montant des loyers sur un territoire donné. Il est effectif à Paris depuis le 1er août 2015 et à Lille depuis le 1er février 2017.
Champ d’application de l’encadrement des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18)
La loi ALUR aligne la définition des zones concernées par l’encadrement des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17, I, al. 1 et art. 18, al. 1) sur celle des zones où s’applique la taxe sur les logements vacants (CGI : art. 232) ; il s’agit des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des pris d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux nombre d’emménagement annuels dans le parc locatif social ».
À noter : depuis la loi ALUR, les contrats de location meublée sont soumis au décret annuel d’encadrement des loyers (loi du 6.7.89 : art. 25-3, al. 2).
Il s’applique aux loyers de relocation et aux loyers des baux renouvelés entre le 1er août 2017 et le 31 juillet 2018.
Les logements vacants sont définis comme les "logements inoccupés proposés à la location" (décret : art. 2, al. 1).
Notion de loyer appliqué au précédent locataire : lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliqué à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée (décret : art. 8).
Dans ces hypothèses, la fixation du loyer est libre (sous réserve de l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement du niveau des loyers en zones tendues, voir loi du 6.7.89 : art. 17, I).
Exceptions (décret : art. 4)
Travaux portant sur les parties communes (décret : art. 7, 2°) : le coût des travaux d’amélioration et de mise en conformité portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.
Exclusions (décret : art. 7, 1°) : sont exclus du dispositif les travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge (loi du 6.7.89 : art. 23-1) ou une majoration du loyer (loi du 6.7.89 : art. 17-1, II).
Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés, soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique (décret : art. 6, al. 1, 1°).
Articulation entre l’encadrement par décret (loi du 6.7.89 : art. 18) et l’encadrement légal (loi du 6.7.89 : art. 17 et 17-2) (décret : art. 9)
Rappel : la loi ALUR instaure un dispositif d’encadrement du niveau des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17 et 17-2).
Il s’appliquait à Paris depuis le 1er août 2015 et depuis le 1er février 2017 à Lille. L’arrêté préfectoral de 2016 fixant les loyers de référence pour la commune de Lille a été annulé par une décision du tribunal administratif du 27 septembre 2017. Les trois arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017 fixant les loyers de référence pour la commune de Paris ont été annulés par une décision du tribunal administratif de Paris du 28 novembre 2017.
les communes pour lesquelles s’appliquent l’encadrement de l’évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18), mais qui ne sont pas encore entrées dans le dispositif d’encadrement du niveau (loi du 6.7.89 : art. 17 et 17-2) ;
les communes pour lesquelles s’appliquent les deux dispositifs : encadrement de l’évolution et du niveau des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17, 17-2 et 18).
Dans les zones soumises aux dispositifs d’encadrement de l’évolution et du niveau de loyer (décret : art. 9)

References: art. 18
 art. 17
 art. 18
 art. 232
 art. 25
 art. 2
 art. 8
 art. 17
 art. 4
 art. 7
 art. 7
 art. 23
 art. 17
 art. 6
 art. 18
 art. 17
 art. 9
 art. 17
 art. 18
 art. 17
 art. 17
 art. 9