Source: http://infocentocase.blogspot.com/2012/07/
Timestamp: 2019-06-26 20:53:49+00:00

Document:
INFOCASA: luglio 2012
RINUNCIA ALLE AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA"
La giurisprudenza si è espressa, in modo univoco, contro la possibilità da parte del contribuente di rinunciare alle cosiddette “agevolazioni prima casa” in un momento successivo alla loro richiesta.
Tuttavia, un “Interpello” formulato da un contribuente ha parzialmente modificato questo orientamento come meglio risulta dalla Risoluzione 105/E del 2011.
L’Agenzia delle Entrate ha considerato che per usufruire delle “agevolazioni prima casa” i requisiti necessari sono:
- impossidenza di una abitazione sita nel medesimo comune dell’immobile che si intende acquistare;
- novità nella fruizione dell’agevolazione;
- residenza nel comune in cui è sito l’immobile.
Il possesso di tutti e tre i requisiti, in sede di richiesta dell’agevolazione, perfeziona il rapporto giuridico tributario laddove dette condizioni risultino effettivamente sussistenti.
La Suprema Corte di Cassazione ha inoltre chiarito che: “ non è possibile conseguire l’agevolazione prevista per l’acquisto della prima casa,…, previa rinunzia ad un precedente analogo beneficio, conseguito in virtù della medesima disciplina (…)".
A parere della Suprema Corte, infatti, la dichiarazione di voler fruire del beneficio “ non è revocabile per definizione, tanto meno in vista di un successivo atto di acquisto”.
Laddove, però, la dichiarazione resa in atto dal contribuente non asserisca la possidenza del requisito della residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile, ma si riferisca all’impegno di trasferire la propria residenza entro il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto notarile, non si può ritenere perfezionato il rapporto giuridico tributario in quanto l’effettivo realizzarsi dello stesso dipende dal comportamento che il contribuente porrà o non porrà in essere entro il termine dei diciotto mesi.
L’Agenzia delle Entrate, pertanto, ritiene che: “Proprio in considerazione della peculiarità di tale condizione, il cui verificarsi dipende da un comportamento del contribuente, si ritiene che laddove sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, possa revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile".
A tal fine, l’acquirente che non intenda adempiere all’impegno assunto in atto è tenuto a presentare un’apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, con la quale revoca la dichiarazione d’intenti espressa in atto di voler trasferire la propria residenza nel comune nel termine di diciotto mesi dall’acquisto e richieda la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione.
Il contribuente sarà quindi chiamato a versare, esclusivamente, la differenza tra l’imposta dovuta normalmente e l’imposta effettivamente pagata, maggiorata degli interessi maturati dal momento della registrazione dell’atto notarile di trasferimento al momento del versamento della maggiore imposta dovuta.
Casi di applicazione del beneficio fiscale "prima casa"
Alienazione "prima casa" nel quinquennio e mancato riacquisto
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GLI INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI IPOTECARI
Con riferimento alla detrazione degli interessi passivi, versati alle banche, sui mutui ipotecari accesi per l'acquisto della prima casa, l'articolo 2 della Legge Finanziaria n. 388/2000 ha introdotto, già da diversi anni, delle disposizioni in favore del contribuente.
Infatti, a far data dall'01/01/2001 è stata riconosciuta una detrazione d'imposta a condizione che:
l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (da non confondere con il termine di 18 mesi che riguarda, invece, l'applicazione del beneficio fiscale "prima casa");
l'acquisto dell'unità immobiliare sia effettuato nell'anno antecedente o successivo rispetto alla data di stipula del mutuo.
I due termini "prima casa" e "abitazione principale", anche se simili, giuridicamente rivestono due significati diversi.
La prima casa è l'immobile che si acquista (con il regime di favore) per primo nel Comune dove si ha o si intende trasferire la propria residenza, e gode delle agevolazioni anche se viene concesso in affitto, a condizione che sia la prima casa posseduta nel Comune.
Per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
L'abitazione principale ha diritto a due agevolazioni:
- l'esenzione Irpef (fino all'applicazione della manovra finanziaria 2011-2013);
- la possibilità di recuperare, in caso di riacquisto, l'imposta di registro o l'Iva pagata sulla prima casa.
Il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di trasferimento del contribuente per motivi di lavoro.
Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'abitazione non sia locata.
Tra gli oneri accessori vanno compresi, tra gli altri, la commissione dovuta per l'intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili per la stipula del contratto di mutuo ipotecario, le spese di istruttoria, di perizia tecnica e così via.
L'importo annuo complessivo (compresi gli oneri accessori) su cui applicare la detrazione del 19% è di 4.000 euro.
Se il mutuo è cointestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote.
Giova ricordare che il bonus Irpef del 19% non si perde se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale di un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) del contribuente acquirente, intestatario del contratto di mutuo ipotecario.
In caso di separazione legale anche il coniuge separato, finché non interviene l'annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.
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IL BENEFICIO FISCALE DELLA PRIMA CASA
Dati qui per richiamati i requisiti soggettivi, richiesti dalla Nota II bis posta in calce all'art. 1 della Tariffa Parte I del D.P.R. 131/1986, necessari per acquistare un'abitazione non di lusso con i benefici fiscali "prima casa", proponiamo una serie di casi particolari di applicazione dell'agevolazione "prima casa" presi in esami da alcune Circolari e Risoluzioni dell'Agenzia delle Entrate.
ACQUISTO DI ABITAZIONE NON DI LUSSO IN CORSO DI COSTRUZIONE
Qualora l'acquisto, soggetto all'imposta di registro, riguardi un immobile non ultimato, si può beneficiare dell'agevolazione fiscale purchè sussistano tutti i requisiti previsti dalla legge. Infatti, la legge richiede che oggetto della compravendita sia un fabbricato "destinato ad abitazione" e non che lo stesso sia già idoneo a detto uso al momento dell'acquisto. L'Ufficio competente avrà il potere di accertare la sussistenza dei requisiti per fruire di detti benefici entro tre anni dalla registrazione dell'atto. Ai fini IVA il D.P.R. n. 633/1972 prevede già la possibilità di avvalersi del beneficio fiscale "prima casa" per gli immobili non di lusso, non ancora ultimati (Fonti: Circolare 19/E 2001; Circolare 38/E 2005; Circolare 31/E 2010; Cass. n. 9150/2000; Cass. n. 5297/2001; Cass. n. 8163/2002; Cass. n. 3604/2003; Cass. n. 18300/2004).
L'agevolazione "prima casa" spetta anche nel caso di acquisto di due appartamenti contigui destinati a diventare un'unica abitazione purchè questa conservi, dopo la fusione, le caratteristiche di abitazione non di lusso. Lo stesso regime di favore si estende anche all'acquisto di un immobile contiguo ad altra abitazione già acquistata con i benefici "prima casa", fermo restando, anche in questo caso, la sussistenza di tutte le altre condizioni previste dalla normativa agevolata. Il beneficio è stato esteso anche all'acquisto di un immobile destinato all'ampliamento di un'abitazione precedentemente acquistata senza fruire del regime di favore, in quanto non previsto dalla normativa vigente al momento del primo acquisto, ovvero anche nel caso in cui l'acquirente fosse, all'epoca della prima compravendita, già titolare di altro immobile acquisito con l'agevolazione "prima casa" (Fonti: Risoluzione n. 25E/2005; Circolare n. 38/E 2005; Risoluzione n. 142E/2009; Circolare n. 31/E 2010; Cass. n. 563/1998; Cass. n. 10981/2007).
SUCCESSIONE O DONAZIONE DI IMMOBILE CON PIU' SOGGETTI
In presenza di più beneficiari di una donazione o di una successione di un unico immobile non di lusso le agevolazioni prima casa si applicano quando in capo ad almeno uno di essi sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione. L'interessato, nella dichiarazione di successione o nell'atto di donazione, dovrà espressamente dichiarare il possesso dei requisiti e delle condizioni per beneficiare del regime agevolato. Pertanto, nel caso in cui il dichiarante possa avvalersi del beneficio fiscale "prima casa", anche gli altri co-beneficiari potranno avvalersi del regime favorevole anche se non in possesso dei requisiti (Fonti: Risoluzione n. 33E/2011; art. 69 commi 3 e 4 L. 342/2000).
TRASFERIMENTO "PRIMA CASA" IN BASE AD ACCORDI DI SEPARAZIONE
Nel caso in cui, nell'ambito di un accordo di separazione o divorzio omologato dal Tribunale, un coniuge trasferisca all'altro, prima del decorso del termine quinquennale dalla data dell'acquisto, la propria quota pro-indiviso della casa coniugale (acquistata con i benefici "prima casa"), ovvero nel caso in cui entrambi i coniugi vendano a terzi la propria casa coniugale, prima di cinque anni dall'acquisto, con rinuncia, da parte di uno dei coniugi a favore dell'altro, ad incassare il ricavato della vendita, viene esclusa la decadenza dall'agevolazione. Nel caso di cessione di quota dell'immobile all'altro coniuge, il beneficio permane anche nel caso in cui il cedente non provveda all'acquisto di un nuovo immobile entro un anno dalla cessione. Nel caso invece di cessione dell'immobile a terzi con conseguente rinuncia a favore dell'altro coniuge di incassare la propria quota spettante dalla vendita, il coniuge beneficiario non decadrà dal beneficio purchè riacquisti entro un anno dall'alienazione un altro immobile da adibire ad abitazione principale (Fonti: Circolare n. 27/E 2012; art. 19 L. n. 74/1987; Cass. n. 7493/2002; Cass. n. 2347/2001).
ACQUISTO IN SEDE DI ASTA GIUDIZIARIA
Nell'ipotesi di acquisto di un immobile abitativo in sede di vendita forzata, l'acquirente potrà avvalersi del beneficio fiscale "prima casa" qualora provveda, prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione, "che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene", a rendere idonea dichiarazione di volersi avvalere del beneficio e di avere i requisiti soggettivi richiesti dalla legge, fermo restando la sussistenza di quelli oggettivi in capo all'immobile (Corte Cass.sent. n. 9569 19/04/2013).
SENTENZA SU CAUSA DI FORZA MAGGIORE
Corte di Cassazione sentenza n. 14399 del 07 giugno 2013
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INTERESSI DI MORA PER RITARDATI PAGAMENTI
Interessi di mora per ritardati pagamenti.
Giova ricordare che la normativa europea sugli interessi di mora è stata recepita dallo Stato Italiano con il Decreto Legislativo 09 ottobre 2002 n. 231 (Attuazione della direttiva 2000/35/CE relativa alla lotta contro i ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali).
In particolare, si intende esaminare la stessa con riferimento all’attività dell’agente immobiliare in quanto imprenditore.
Essa si applica alla transazioni commerciali : “…tra imprese ovvero tra imprese e pubbliche amministrazioni che comportano, in via esclusiva o prevalente, la consegna di merci o la prestazione di servizi, contro il pagamento di un prezzo.”
Le disposizioni di cui al D.Lgs. n°231: “…. si applicano ad ogni pagamento effettuato a titolo di corrispettivo in una transazione commerciale.”
Non si applicano a: “…debiti oggetto di procedure concorsuali aperte a carico del debitore; richieste di interessi inferiori a 5 euro; pagamenti effettuati a titolo di risarcimento del danno ivi compresi i pagamenti effettuati a tale titolo da un assicuratore.”
L’imprenditore creditore, cioè: “ …ogni soggetto esercente un’attività economica organizzata o una libera professione.” “….. ha diritto alla corresponsione degli interessi moratori, ai sensi degli articolo 4 e 5, salvo che il debitore dimostri che il ritardo nel pagamento del prezzo è stato determinato dalla impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.”
Gli interessi moratori decorrono, automaticamente, dal giorno successivo alla scadenza del termine per il pagamento.
Se il termine per il pagamento non è stabilito nel contratto gli interessi decorrono, automaticamente, senza che sia necessaria la costituzione in mora, alle seguenti scadenze:
- trenta giorni dalla data di ricevimento della fattura da parte del debitore o di una richiesta di pagamento di contenuto equivalente;
- trenta giorni dalla data di prestazione dei servizi, quando non è certa la data di ricevimento della fattura o della richiesta equivalente di pagamento;
- trenta giorni dalla data della prestazione dei servizi, quando la data in cui il debitore riceve la fattura o la richiesta equivalente di pagamento è anteriore a quella della prestazione dei servizi;
- trenta giorni dalla data dell’accettazione o della verifica eventualmente previste dalla legge o dal contratto ai fini dell’accertamento della conformità dei servizi alle previsioni contrattuali, qualora il debitore riceva la fattura o la richiesta equivalente di pagamento in epoca non successiva a tale data.
L’imprenditore creditore: “…. ha diritto al risarcimento dei costi sostenuti per il recupero delle somme non tempestivamente corrispostegli, salva la prova del maggior danno, ove il debitore non dimostri che il ritardo non sia a lui imputabile; i costi, comunque rispondenti a principi di trasparenza e di proporzionalità, possono essere determinati anche in base ad elementi presuntivi e tenuto conto delle tariffe forensi in materia stragiudiziale.”
Per la tutela del creditore, considerata parte contrattualmente più debole nella formulazione del contratto, il D.Lgs. in esame ha stabilito: “ .. L’accordo sulla data del pagamento, o sulle conseguenze del ritardato pagamento, è nullo se, avuto riguardo alla corretta prassi commerciale, alla natura dei servizi oggetto del contratto, alle condizioni dei contraenti ed ai rapporti commerciali tra medesimi, nonché ad ogni altra circostanza, risulti gravemente iniquo in danno del creditore.
Si considera, in particolare, gravemente iniquo l’accordo che, senza essere giustificato da ragioni oggettive, abbia come obbiettivo principale quello di procurare al debitore liquidità aggiuntiva a spese del creditore, ………..”.
Il giudice, anche d’ufficio, dichiara la nullità dell’accordo e, avuto riguardo all’interesse del creditore, alla corretta prassi commerciale ed alle altre circostanze di cui sopra, applica i termini legali ovvero riconduce ad equità il contenuto dell’accordo medesimo.
L’ammontare del saggio degli interessi da applicare, ai fini del D.Lgs. in esame, è determinato su base annua, all'inizio di ogni semestre, dal saggio di interesse stabilito dalla Banca Centrale Europea, maggiorato di sette punti percentuali.
E’ pertanto necessario, nel calcolare detti interessi di mora, tener conto del saggio di interesse in vigore nei singoli semestri .
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, con comunicato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 162 del 13/07/2012, ha stabilito che, per il periodo dal 1° luglio – 31 dicembre 2012, il saggio di interesse di cui al comma 1 dell’articolo 5, comma 2, del D.Lgs. 231/2002, al netto della maggiorazione ivi prevista, è pari all’1%.
In sintesi per detto semestre il saggio di interesse applicabile è pari all’8% (7 fisso + 1 variabile ).
Interessante sottolineare che, ai sensi dell’articolo 15, comma 1, numero 1, del D.P.R. n. 633/1972, gli interessi di mora sono esclusi dall’imposta sul valore aggiunto.
IL VALORE AGGIUNTO DELL'AGENZIA IMMOBILIARE: QUAL'E'?
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LA COMUNICAZIONE TELEFONICA DELL'ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO
DELL'AVVENUTA ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO
La Corte di Cassazione, Sezione II, con sentenza n. 15.293 del 12/07/2011, cassando con rinvio una precedente sentenza di Corte d'Appello, ha chiarito un importante principio legato alla conclusione del contratto.
Un'agenzia immobiliare convenne in giudizio il proponente l'acquisto in favore del quale aveva svolto attività di mediazione raccogliendo una proposta d'acquisto irrevocabile che il venditore aveva prontamente accettato nei termini. La domanda verteva sul risarcimento del danno richiesto dal mediatore (pari alle provvigioni che avrebbe incassato dalle parti in caso di vendita) in quanto il proponente l'acquisto, successivamente, si rifiutò di stipulare il contratto dichiarando di non avere ricevuto tempestiva comunicazione dell'avvenuta accettazione della sua proposta. Il proponente l'acquisto si costituì in giudizio e il Tribunale di primo grado, sul presupposto che l'accettazione era stata correttamente comunicata al proponente l'acquisto, dichiarò concluso il contratto tra le parti, condannando così il proponente l'acquisto. La Corte d'Appello, in riforma della precedente decisione, condannò il mediatore dichiarando che, seppure la comunicazione dell'avvenuta accettazione di una proposta non richieda la forma scritta, questa deve comunque possedere un grado di certezza, riferito a tutti i punti essenziali del contratto, tale da rendere pacifico l'avvenuto incontro tra le rispettive volontà contrattuali delle parti. I giudici di secondo grado negarono quindi l'avvenuta valida comunicazione dell'accettazione nei termini previsti dalla proposta irrevocabile, in quanto tale comunicazione avrebbe dovuto garantire al destinatario la certezza del recepimento integrale della sua proposta d'acquisto, unitamente alla provenienza della dichiarazione.
La Corte d'Appello stabilì quindi che tale certezza non poteva essere garantita da una comunicazione telefonica, la quale, ammettendone pure l'esistenza, ben avrebbe potuto contenere non quelle informazioni contenenti la compiuta e definitiva accettazione del venditore, bensì riferire altre circostanze, quali la mera propensione ad accettare del venditore o un'accettazione a condizioni diverse tale da "trasformare l'accettazione in una nuova proposta, a sua volta necessitante di una accettazione da parte della destinataria".
Ai giudici di legittimità venne posto il quesito, da parte del mediatore ricorrente, se il proponente possa venire informato dell'accettazione sottoscritta dalla controparte "in qualsiasi modo, non essendo la prova di tale circostanza soggetta ad alcuna limitazione e potendo essere fornita anche mediante testimoni o per presunzioni, indipendentemente dalla forma richiesta per la validità del contratto".
Con riferimento all'identificazione dell'accettante, sempre il ricorrente lamentò il fatto che i giudici di secondo grado non avessero tenuto in considerazione le risultanze delle prove raccolte in primo grado da cui emergeva che non v'era alcun dubbio circa le generalità del venditore da cui proveniva l'accettazione scritta.
La Corte ha ritenuto fondato il ricorso su entrambi i motivi.
Sulla questione "se - là dove la legge preveda, sotto pena di nullità, per la conclusione del contratto, la forma scritta - sia possibile che il proponente acquisisca la conoscenza della intervenuta accettazione per iscritto da parte dell'oblato (in questo caso il venditore) ricevendone apposita comunicazione telefonica" la Corte ha richiamato una sua stessa sentenza (la n. 8.328 del 01/09/1997) dove stabiliva che "anche nei contratti formali, l'accettazione della proposta non deve necessariamente pervenire direttamente nelle mani del proponente attraverso la consegna di un documento che la contenga". Sempre citando la medesima sentenza, i giudici di legittimità hanno ribadito che il principio che vige al fine della conclusione del contratto "richiede che entrambe le parti abbiano conoscenza della loro concorde volontà, conoscenza che può realizzarsi comunque (sempre che le due dichiarazioni siano redatte per iscritto)".
La Suprema Corte, rinviando la causa ad altra sezione di Corte d'Appello, ha concluso stabilendo che i giudici di secondo grado avrebbero dovuto accertare in concreto, "all'esito della valutazione delle risultanze probatorie, anche testimoniali e per interrogatorio", se il proponente l'acquisto, tramite la telefonata fatta dall'agente immobiliare, abbia avuto effettiva e tempestiva conoscenza dell'avvenuta accettazione da parte del proprietario.
Sentenza Corte di Cassazione Sezione II n. 25923/2014
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IL DIRITTO DEL MEDIATORE ALLA PROVVIGIONE: NESSO DI CAUSALITA'
TRA LA CONCLUSIONE DELL'AFFARE E L'ATTIVITA' DEL MEDIATORE
Con la sentenza n. 7043 del 09 maggio 2012, la Cassazione Civile, Sezione III, ha stabilito, riprendendo l'orientamento corrente della giurisprudenza degli ultimi anni, che la semplice segnalazione di un affare non fa sorgere automaticamente in capo al mediatore il diritto alla provvigione.
La Suprema Corte, pur ammettendo che una segnalazione di un'affare possa fare maturare il diritto alla provvigione, ha chiarito come occorra verificare, in concreto, se questa abbia realmente avuto un'efficacia causale nella conclusione del contratto.
Nel caso di specie, i primi due gradi di giudizio avevano respinto la domanda di accertamento e di quantificazione della provvigione, presentata da un agente immobiliare, in quanto avevano ritenuto che l'attività svolta dall'agente non aveva avuto un nesso di causalità con la conclusione del contratto.
La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso, ha decretato che l'accertamento dell'esistenza del rapporto di causalità tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare "si riduce ad una questione di fatto rimessa all'apprezzamento del giudice di merito" che resta insindacabile dinnanzi alla Suprema Corte ove il libero convincimento del giudice si sia formato ispirandosi ad "esatti criteri logici e di diritto" (Cass. n. 15880 del 06/07/2010, Cass. 18.9.2008, n. 23842; Cass. 23.4.1999, n. 4043).
I giudici di legittimità hanno poi evidenziato due principi ai quali si sono attenuti:
1) La sola circostanza, anche se documentale, del conferimento dell'incarico di mediazione da parte di un cliente (nella fattispecie, una società) può fare ritenere realizzata una mediazione soltanto quando si riesca a provare che detta attività abbia avuto un'efficacia causale rispetto alla conclusione dell'affare.
2) La semplice segnalazione di un affare può fare sorgere il diritto alla provvigione a condizione che sia stata effettivamente provata l'efficacia causale dell'attività svolta dal mediatore rispetto alla conclusione del contratto.
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OPERE SOGGETTE A DETRAZIONE FISCALE: I VADEMECUM DELL'ENEA
ENEA: I VADEMECUM PER I LAVORI INCENTIVATI
Sul suo sito, l'ENEA (Ente per le Nuove tecnologie, l'Energia e l'Ambiente), ha predisposto una serie di vademecum, sette per l'esattezza, dove sono ricompresi tutti i lavori soggetti alla detrazione fiscale per il risparmio energetico. Per ciascun tipo di lavoro è stata approntata un'utile scheda riepilogativa dei requisiti dell'immobile e tecnici dell'intervento oltre all'elenco della documentazione richiesta.
I vademecum, aggiornati al 26 novembre 2013 e suddivisi per lavori, sono i seguenti:
1) Serramenti e infissi
3) Caldaie a biomassa
4) Pannelli solari
5) Pompe di calore
6) Coibentazione pareti e coperture
7) Riqualificazione globale
L'Ente ha anche approntato un'ampia raccolta di domande più frequenti, volta a dare una risposta ai quesiti più ricorrenti: FAQ (DOMANDE FREQUENTI)
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INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: IVA AGEVOLATA - CASO DI ESCLUSIONE.
LA RISOLUZIONE N. 71/E DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
Con la RISOLUZIONE N. 71/E del 25 giugno 2012, l'Agenzia delle Entrate, nel dare risposta al quesito posto da un contribuente, ha trattato due interessanti questioni. L'istante dichiarava di avere dato inizio a dei lavori di ristrutturazione edilizia di una civile abitazione, sita al piano terreno, presso cui avrebbe poi preso la sua residenza anagrafica. L'intervento comprendeva un insieme di opere volte al risparmio energetico (applicazione di materiale coibente alle pareti esterne, installazione di nuovi infissi esterni isolanti, realizzazione di impianto di riscaldamento integrato da pannelli solari, ecc...), oltre alla demolizione dei muri interni per una diversa disposizione dei locali ed il taglio della pavimentazione esistente per il passaggio dei nuovi impianti. L'interpello verteva proprio sui lavori eseguiti sulla pavimentazione, il cui ripristino prevedeva, come materiale, l'utilizzo di un pavimento laminato, tipo parquet, con posa in opera di tipo flottante, eseguita sopra una doppia sottopavimetazione realizzata in sughero e polietilene (la prima come isolante termico, la seconda per impedire il verificarsi di risalita dell'umidità). Il contribuente nutriva dei dubbi in merito all'aliquota IVA da applicare all'acquisto del laminato ed alla possibilità di usufruire della detrazione fiscale prevista per il risparmio energetico.
Nel suo parere, l'Agenzia delle Entrate ha preliminarmente chiarito che sono assoggettati all'aliquota IVA ridotta del 10% i beni finiti, escluse le materie prime e semilavorate, impiegati per gli interventi di recupero previsti dall'art. 31, comma 1, lettere c), d), e) della Legge n. 457/1978, quali il recupero ed il risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia e la ristrutturazione urbanistica (esclusi quindi i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria). Per beni finiti, l'interpellata ha dichiarato che si devono intendere quei beni che "anche successivamente al loro impiego nella realizzazione dell'intervento di recupero, non perdono la loro individualità, pur incorporandosi nell'immobile" considerando tali, ad esempio, gli ascensori, i montacarichi, gli infissi, i sanitari, i prodotti per gli impianti idrici e così via.
Entrando nel merito, l'Agenzia ha riconosciuto ai lavori in esecuzione la caratteristica della ristrutturazione edilizia in quanto "rivolti a trasformare un organismo edilizio mediante un sistema organico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente". Tuttavia, ai fini dell'applicazione dell'IVA, l'Agenzia delle Entrate ha stabilito che il materiale in laminato acquistato, pur essendo montato senza l'uso di collanti e quindi suscettibile di smontaggio e di riutilizzo, deve essere comunque ricondotto alla categoria dei materiali di rivestimento che, per le loro caratteristiche, non possono essere considerati beni finiti in quanto "non dotati di una propria individualità e autonomia funzionale" e pertanto l'acquisto dovrà essere assoggettato all'aliquota IVA ordinaria.
Con riferimento al quesito posto dal contribuente, concernente la possibilità di fruire della detrazione fiscale per il risparmio energetico, la rispondente ha rilevato che la pavimentazione può rientrare nel computo della detrazione fiscale, come stabilito dall'art. 1 comma 345 della Legge Finanziaria 296/2006 a condizione che siano rispettati "i requisiti di trasmittanza termica U, espressa in W/m2k, della Tabella 3 allegata alla presente legge".
Il decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 11/03/2008, citato nella risposta, precisa che deve trattarsi di "pavimenti verso locali non riscaldati o verso l'esterno", prevedendo, tra le varie ipotesi, anche il caso del "pavimento contro terra", come individuato nelle schede tecniche presenti sul sito dell'ENEA.
L'Agenzia delle Entrate ha concluso asserendo che il pavimento del piano terra (contro terra) sia riconducibile all'ipotesi di pavimenti verso l'esterno e che, alla luce di ciò, il contribuente può avvalersi della detrazione fiscale prevista per il risparmio energetico, a condizione che siano rispettati i requisiti di trasmittanza termica previsti dalla legge e gli ulteriori adempimenti posti a carico del soggetto beneficiario della detrazione.
Se i lavori edilizi vengono eseguiti su immobili abitativi (rectius: la cui funzione abitativa è quella principale), l'IVA agevolata del 10% si applica:
per l’acquisto di materiali (quali rivestimenti, laterizi, pitture) finalizzati ad interventi di recupero edilizio, purché la posa in opera sia effettuata dal rivenditore;
per l’acquisto di beni finiti (ad esempio i sanitari del bagno, le porte interne, le caldaie o gli elementi radianti) da utilizzare per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, purché la posa in opera sia effettuata dal rivenditore;
per l’acquisto di beni finiti, per lavori di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo, anche senza posa in opera da parte del rivenditore;
per le prestazioni di servizi eseguiti per interventi di recupero edilizio di qualsiasi tipo.
In caso di lavori eseguiti al fine di eliminare le barriere architettoniche, l’IVA agevolata da versare sarà al 4%.
IVA 10% interventi edilizi: quando e come si applica
Il decreto legge Sviluppo: detrazioni fiscali al 50% ed al 55%
La detrazione fiscale in caso di cessione immobiliare
Il Sole 24 Ore: per le autorimesse di pertinenza scatta la detrazione
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CONDOMINIO: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE RELATIVE AI BALCONI
Nel caso in cui il regolamento di condominio nulla preveda in materia di ripartizione delle spese legate alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei balconi, occorrerà rifarsi alla normativa vigente ed all'orientamento della giurisprudenza, fermo restando, su alcuni punti, la non omogeneità delle sentenze di merito e di Cassazione, aspetto da cui sono scaturiti contrasti e tensioni in sede di assemblea condominiale.
Nel corso degli anni, l'iniziale indicazione giurisprudenziale, che poneva ogni spesa, imputabile a lavori eseguiti su un balcone, a carico del proprietario dello stesso, sulla base del principio del suo asservimento e naturale prolungamento dell'appartamento, è andata modificandosi dando maggiore rilievo alla funzione architettonica e decorativa svolta dallo stesso.
Le diverse caratteristiche di un balcone ed il suo inserimento nel contesto di una facciata condominiale, possono spostare l'onere della spesa in capo ad un soggetto piuttosto che ad un altro.
Va da sè che un balcone realizzato in aggetto (o aggettante), che sporga dalla facciata di un edificio, assolverà maggiormente alla sua funzione di abbellimento e di decorazione dell'immobile rispetto ad uno che sia stato progettato con il profilo rientrante rispetto alla linea di facciata dello stabile.
Restando pacifico il principio secondo cui proprietario di un balcone è il titolare dell'appartamento a cui esso è collegato, salvo che sia diversamente stabilito dall'atto costitutivo (Cass. Civ. II n. 14.576/2004 e n. 15.913/2007), le sentenze più recenti hanno individuato soggetti diversi, obbligati a sostenere le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di un balcone, a seconda della parte sulla quale si andava ad intervenire.
Ne è scaturito, pertanto, in via generale, l'obbligo in capo al proprietario dell'appartamento di sostenere i costi di manutenzione del piano di calpestio, come la sua impermeabilizzazione e la sua pavimentazione e dell'eventuale parte interna dei parapetti del proprio balcone, in quanto accessorio e pertinenza dell'unità immobiliare cui accede.
Nel caso di opere eseguite sulle parti verticali, quali frontalini, ringhiere, parapetti esterni, l'indicazione prevalente pone le suddette parti nel novero della proprietà comune e l'onere dei lavori eseguiti in capo ai condomini sulla base della ripartizione delle tabelle millesimali (Cass Civ. n. 7.831/1990).
Con riferimento ai sottobalconi, le pronunce non uniformi hanno fatto comunque emergere un principio secondo il quale i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione individuano il soggetto obbligato a seconda che il sottobalcone venga considerato di proprietà esclusiva o di proprietà condominiale, rientrando nella competenza del giudice di merito stabilire se la parte in questione concorra o meno a costituire elemento architettonico dell'edificio.
Per completezza di informazione, va detto che una parte della giurisprudenza ha affermato che l'onere dei lavori eseguiti sulla parte sottostante il balcone sia a carico esclusivamente del proprietario dell'appartamento inferiore, potendo corrispondere detta parte al soffitto dell'unità immobiliare di cui sarebbe un prolungamento, con conseguente applicazione, in via analogica, dell'art.1125 cod. civ che individua nel proprietario dell'appartamento sottostante il soggetto tenuto ad effettuare i lavori di intonacatura, di tinteggiatura e di decorazione dei soffitti.
Sentenze più recenti hanno invece posto le spese di manutenzione dei sottobalconi a carico del condominio in quanto hanno stabilito che i suddetti costituiscano proprietà condominiale perchè visibili dall'esterno e pertanto inseriti nella facciata dell'edificio e concorrenti a formarne la sua peculiarità architettonica ( Cass. Civ. n. 15.913/2007 e Cass. Civ. Sez. II n. 2.241/2008).
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EVENTO: 10 LUGLIO 2012 - LA REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
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LA VENDITA DELLA NUDA PROPRIETA'
NUDA PROPRIETA' ED USUFRUTTO
Capita, sempre più sovente, di incappare in offerte di vendita della nuda proprietà di un immobile, con riserva del diritto di usufrutto in capo al venditore o di acquisti compiuti destinando la nuda proprietà ad un soggetto e l'usufrutto ad un altro.
Solitamente, si tratta di casi in cui un anziano, o una coppia di anziani, decidono di cedere la nuda proprietà dell'appartamento in cui abitano, mantenendone l'usufrutto vita natural durante, per avere a disposizione una somma di denaro con cui affrontare la vecchiaia, oppure di casi in cui i genitori decidono di cedere al figlio la nuda proprietà di un appartamento da destinare a sua futura abitazione o, ancora, il caso di un proprietario che, in situazione di ristrettezze economiche decide di spogliarsi di parte del suo diritto a fronte di una somma di denaro che possa risolvere il suo problema contingente, pur mantenendo il diritto ad utilizzare il bene, ovvero di casi di semplice opportunità fiscale.
La proprietà consiste nel diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, come prescrive l'art 832 del nostro codice civile. A volte, però, il diritto "pieno", può essere limitato da da altri diritti reali quali l'usufrutto (art. 978 c.c.), l'uso (art. 1021 c.c.), l'abitazione (art. 1022 c.c.) o una servitù (art. 1027 e seguenti c.c.).
Quando la proprietà piena di un bene viene limitata dal diritto reale dell'usufrutto, il titolare del diritto residuo viene definito nudo proprietario, perchè è stato "spogliato" del possesso dell'immobile e del godimento del bene che ad esso ne consegue.
All'estinzione dell'usufrutto (art. 1014 c.c.), diritto che comunque non può eccedere la vita dell'usufruttuario (art. 979 c.c.), questo si riunirà automaticamente alla nuda proprietà facendo sorgere, in capo al nudo proprietario, il diritto alla piena ed esclusiva disponibilità del bene.
Il consolidamento dell'usufrutto in capo al nudo proprietario comporterà una semplice richiesta di voltura catastale, dietro il versamento di 70 euro, per riallineare la visura catastale alla condizione giuridica del soggetto, diventato pieno proprietario.
Per determinare il prezzo di una nuda proprietà, si calcola il valore venale (di mercato) dell'immobile e ad esso si sottrae una percentuale utilizzando un coefficiente prestabilito, in funzione dell'età dell'usufruttuario.
Analizzando il caso di una coppia di anziani, premesso che, in sede di vendita della nuda proprietà è opportuno che questi si riservino il diritto di usufrutto con reciproco diritto di accrescimento a favore del più longevo per evitare che, in caso di premorienza di uno dei due, la sua quota di usufrutto passi immediatamente in capo al nudo proprietario, il coefficiente di minusvalenza lo si calcolerà in base all'età del più giovane dei due venditori e cioè del soggetto con le aspettative di vita maggiori, sulla base della TABELLA allegata al D.P.R. 131/1986 ed aggiornata sulla base del tasso legale corrente.
Per fare un esempio, nel caso in cui il più giovane dei due coniugi venditori abbia 73 anni e ipotizzato 200.000 euro il valore di mercato dell'immobile, si dovrà moltiplicare per il coefficiente 14,00 (vedi tabella) il tasso di interesse legale (ad oggi pari al 2,5%) ottenendo, come valore in percentuale dell'usufrutto, il 35%. Il prezzo della nuda proprietà sarà quindi pari al 65% di 200,000 euro e, cioè, euro 130.000.
La figura dell'usufruttuario presenta alcune analogie con quelle di un inquilino: sarà tenuto al pagamento delle spese ordinarie (art. 1004 c.c.), mentre le straordinarie graveranno sul nudo proprietario (art. 1005 c.c.) ed eserciterà il diritto di voto in assemblea condominiale su questioni di ordinaria amministrazione.
Potendo godere della cosa, l'usufruttuario, salvo che non sia disposto diversamente dall'atto costitutivo, potrà concedere l'immobile in locazione a terzi (art. 999 c.c.).
Ai fini Irpef, va poi detto che il reddito di questi fabbricati concorre a formare il reddito complessivo dell'usufruttuario. Anche ai fini dell'IMU, è tenuto al pagamento l'usufruttuario, come stabilito dall'art. 13 D.L. n. 201/2011, convertito dalla L. n. 214/2011.
Ai fini dell'agevolazione prima casa la Circolare n. 38/2005 della Direzione centrale Normativa e contenzioso precisa anche: "Nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, l'agevolazione "prima casa" compete anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato. Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell'immobile che, invece, fa capo all'usufruttuario (cfr. circolare n. 1, del 2 marzo 1994, cap. 1, par. 4, punto 6). Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell'agevolazione "prima casa", fatta salva l'ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l'immobile dall'usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà".
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 Cass. 
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 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 69
 art. 19
 Cass. 
 Cass. 

SENTENZA 
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 articolo 4
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