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Timestamp: 2019-05-23 12:54:07+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2019-1524
Documento BOE-A-2019-1524
«BOE» núm. 31, de 5 de febrero de 2019, páginas 10162 a 10169 (8 págs.)
BOE-A-2019-1524
Mediante escritura autorizada por el notario de Valencia, don Enrique Robles Perea, el día 9 de julio de 2018, los cónyuges don J. C. N. M. y doña M. T. B. C. otorgaron dación en pago de deudas de una finca de su propiedad a favor de la entidad «Unicaja Banco, S.A.», que intervino mediante dos apoderados mancomunados. Las deudas que se pagaban eran de un importe de 90.043,30 euros, y se daban por finiquitadas y extinguidas en su totalidad mediante la dación en pago de la finca reseñada. Además, se manifestaba que, por reunir la entidad adquirente de la finca la condición de titular del derecho real de garantía de la hipoteca que gravaba la finca cedida en pago de deudas, ha quedado extinguida la hipoteca constituida sobre la misma por confusión de derechos, produciéndose la extinción automática de ella.
Interesa a los efectos de este expediente que el juicio de suficiencia realizado por el notario autorizante era el siguiente: «Ostentan dicha representación haciendo uso del poder que les tiene conferido Unicaja Banco, S.A. Unipersonal, mediante escritura autorizada por el Notario de Málaga don Federico Pérez-Padilla García, el día 2 de diciembre de 2011, número 7117 de su protocolo, que consta debidamente inscrita en el registro Mercantil de Málaga, al tomo 4952, libro 3859, folio 12, Hoja número MA-111.580, inscripción 7.ª, el cual aseguran vigente; copia autorizada del mismo he tenido a la vista y considero yo, el Notario, bajo mi responsabilidad, suficiente para este otorgamiento de escritura por contener facultades bastantes para admitir en pago de deudas bienes de cualquier naturaleza, por acuerdo directo con el deudor, hasta un límite de trescientos mil quinientos euros (300.500 euros)». En la cláusula sexta de la escritura, tras la exposición de la extinción de la hipoteca por confusión de derechos, se expresaba lo siguiente: «se solicita del Sr. registrador de la Propiedad practique en los libros a su cargo, la inscripción de la cancelación de dicha hipoteca».
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Puçol, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Registro de la Propiedad de Puçol.
1. Si bien se expresa que los poderes de los representantes del cesionario son suficientes para admitir en pago de deuda bienes de cualquier naturaleza, debe constar también que son suficientes para cancelar hipotecas, por tratarse de otra operación que se solicita en la escritura.
2. Debe constar el valor de la finca por el que es objeto de dación.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Susana Abad Sanchís registrador/a del Registro Propiedad de Puçol a día tres de octubre del año dos mil dieciocho.»
Contra la anterior nota de calificación, don Enrique Robles Perea, notario de Valencia, interpuso recurso el día 10 de octubre de 2018 en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente:
Tercero. Juicio de suficiencia sobre facultad para cancelar.
No creo que el obstáculo registral no surge de profundas consideraciones en torno al ''consentimiento formal cancelatorio'', propio de los sistemas abstractos de derecho, porque la causa existe y se expresa en el título, ni tampoco del título formal preciso, pues se califica una Escritura Pública y se cancela un derecho que se constituyó en otro de la misma naturaleza, ni siquiera en la naturaleza misma del asiento de cancelación, que no deja de ser accesorio, negativo y definitivo.
Por la cita del precepto legal se puede entender que se trata de saber si la representación invocada del acreedor es o no suficiente para prestar tal consentimiento para tal asiento. No se duda sobre las facultades que tiene para aceptar adjudicaciones de inmuebles en pago de deuda garantizada con hipoteca, pero sí de si tiene o no la de ''cancelar hipotecas pues se trata de otra operación (sic) que se solícita en la escritura''.
Sin embargo es claro que, en efecto, «se solicita» –no se trata de un consentimiento puro a la extinción de un asiento– que se inscriba la cancelación por confusión de derechos. Es decir que estamos ante la extinción de un derecho que se produce ope legis por confusión de derechos en el nuevo dueño de la cosa. Por eso mismo ''se solicita'' simplemente y no entendemos preciso un juicio de suficiencia específico para un consentimiento que técnicamente no es ni preciso.
Así lo permite el artículo 82.2 de La Ley Hipotecaria: ''Podrán, no obstante, ser canceladas sin necesidad del consentimiento expreso del titular o sentencia firme cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley''. Y el artículo 79.2.º de la misma ley que literalmente expresa ''pedirse la cancelación total de las inscripciones… cuando se extinga también por completo el derecho inscrito…''.
¿No ocurre lo mismo cuando la cancelación se produce por caducidad, sea esta del derecho, si se pactó plazo para la duración del derecho real, o de la acción? ¿Se exige un consentimiento expreso del titular registral o basta con la solicitud –rogación–?
Por último, sólo con la lógica que ha de presidir cualquier razonamiento jurídico, ¿tendría sentido que alguien con facultades suficientes para adquirir inmuebles en pago de deudas no estuviera también facultado para cancelar las garantías constituidas para la garantía de aquéllas en el caso de que efectivamente se extinga por completo la deuda? (…)
Cuarto. Expresión del valor de la finca.
Dice la nota de calificación que "… debe constar el valor de la finca por el (sic) que es objeto de dación".
No es misión del notario, ni tampoco de la Registradora si es que tal fue su fundamento, la de juzgar la bonanza de que no exista norma legal en las trasmisiones voluntarias similar a la que se impone en las forzosas que, por cierto, sólo toman como referencia el valor de tasación inicial –el que se fijó en la constitución de la hipoteca, no en el momento de la ejecución– para exigir que la adjudicación se haga, como mínimo, por el 60% de aquél valor quizá ya obsoleto.»
Mediante escrito, de fecha 18 de octubre de 2018, la registradora de la Propiedad, a la vista del escrito de interposición del recurso, se allanó y rectificó su calificación respecto del segundo de los defectos señalados, manteniéndola respecto del primero, emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de dación de finca urbana en pago de deuda, en la que el juicio de suficiencia realizado por el notario autorizante es el siguiente: «Ostentan dicha representación haciendo uso del poder que les tiene conferido Unicaja Banco, S.A. Unipersonal, mediante escritura autorizada por el Notario de Málaga Don Federico Pérez-Padilla García, el día 2 de diciembre de 2011, número 7117 de su protocolo, que consta debidamente inscrita en el registro Mercantil de Málaga, al tomo 4952, libro 3859, folio 12, Hoja número MA-111.580, inscripción 7.ª, el cual aseguran vigente; copia autorizada del mismo he tenido a la vista y considero yo, el Notario, bajo mi responsabilidad, suficiente para este otorgamiento de escritura por contener facultades bastantes para admitir en pago de deudas bienes de cualquier naturaleza, por acuerdo directo con el deudor, hasta un límite de trescientos mil quinientos euros (€ 300.500 euros)»; en la escritura, tras la exposición de la extinción de la hipoteca por confusión de derechos, se expresa lo siguiente: «se solicita del Sr. registrador de la Propiedad practique en los libros a su cargo, la inscripción de la cancelación de dicha hipoteca».
El notario recurrente alega lo siguiente: que no se trata del consentimiento puro de la extinción de un asiento sino de la extinción de un derecho que se produce «ope legis» por confusión de derechos en el nuevo dueño de la cosa, por lo que no es necesario un juicio de suficiencia específico para un consentimiento que técnicamente no es ni preciso; que se trata de un efecto propio de la confusión de derechos y por lo tanto basta una simple rogación para que se practique el asiento extintivo del de la inscripción de hipoteca, consecuente con la extinción total de la deuda garantizada y con la confusión de derecho que se produce por la adquisición del dominio sobre el bien inscrito y, en consecuencia, no resulta en este caso preciso juzgar la suficiencia para cancelar.
2. Por lo que se refiere al defecto señalado sobre la falta del juicio de suficiencia emitido por el notario, debe reiterarse la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 29 de junio de 2016). Establece el apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que «en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera». Por su parte, el apartado segundo del mismo artículo 98 establece que «la reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
El Tribunal Supremo (vid. Sentencia número 643/2018, de 20 de noviembre, con criterio seguido por la Sentencia número 661/2018, de 22 de noviembre), ha reiterado recientemente lo siguiente: «(…) En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar «la capacidad de los otorgantes», y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la «reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado», debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial (…) La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere (…)». Y añade que el juicio que artículo 98 de la Ley 24/2001 «atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede ser revisada por el registrador. Esto es, también el examen de la suficiencia del apoderamiento está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar, como decíamos antes, que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado».
3. En la escritura pública que da lugar a la presente, el notario autorizante tras llevar a cabo la reseña de los poderes en virtud de los que actúan los dos apoderados mancomunados de la entidad, que comparecen ante él, expresa su juicio de suficiencia en relación con un concreto negocio jurídico documentado: admitir en pago de deudas bienes de cualquier naturaleza, por acuerdo directo con el deudor, hasta un límite de 300.500 euros -límite que no rebasa y por lo tanto está dentro de sus facultades-. Esta fórmula es suficiente para la admisión de la dación de los bienes en pago de deudas, lo que implica tanto la recepción de los bienes dados en pago de la deuda como la carta de pago de la misma, de acuerdo con la doctrina constante de esta Dirección General para entender cumplimentado el contenido del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, por cuanto viene referido a unas facultades concretas y determinadas en relación con un negocio igualmente concreto y determinado.
Ahora se trata de determinar si también es suficiente para la cancelación de la hipoteca que garantiza la deuda que se ha extinguido. Alega el notario recurrente que no se trata de un consentimiento para la extinción de un asiento sino de la extinción de un derecho que se produce «ope legis» por confusión de derechos en el nuevo dueño de la cosa, por lo que no es necesario un juicio de suficiencia específico para ese consentimiento puesto que se trata de un efecto propio de la confusión de derechos y por lo tanto basta una simple rogación para que se practique el asiento extintivo del de la inscripción de hipoteca.
«2. Al reunirse la hipoteca y la propiedad en una misma persona, por regla general debe entenderse que aquélla queda extinguida, siempre que se produzca una verdadera confusión de derechos. En el presente caso, por lo que se deduce del expediente y teniendo en cuenta, además, la nota de calificación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), la confusión de derechos es completa, por lo que la hipoteca ha quedado extinguida. 3. Queda por determinar si para proceder a su cancelación registral es necesario que se otorgue por el acreedor hipotecario escritura pública de cancelación de hipoteca, o si, por el contrario, es suficiente con una solicitud en instancia privada, con firma notarialmente legitimada. El artículo 190 del Reglamento Hipotecario, precepto que encuentra su base legal en el artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria, fue introducido por la reforma del Reglamento Hipotecario de 1947, al objeto de que la cancelación de inscripciones no se realizara de manera automática, de oficio, por el registrador, ante eventuales confusiones de derechos, sino que dicha cancelación se practicara en todo caso, a solicitud del interesado. En estos supuestos, la extinción del derecho de hipoteca, no resulta de la instancia sino del propio historial registral, que publica una misma titularidad para el dominio y para el derecho real de hipoteca (artículo 1192 del Código Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2010), representando la instancia únicamente la solicitud exigida por el artículo 190 del Reglamento Hipotecario, atendiendo al principio de rogación registral. Este supuesto guarda parecido con la solicitud, en instancia privada, de la cancelación de una hipoteca, por transcurso del plazo, en los términos previstos en el párrafo 5.º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, en los casos en que la extinción del derecho resulte del propio Registro. 4. Por lo expuesto, procede estimar el recurso debiéndose entender que la solicitud presentada por la recurrente reúne los requisitos exigidos en el artículo 190 del Reglamento Hipotecario.»

References: artículo 82
 artículo 79
 Resolución 
 artículo 98
 artículo 98
 artículo 98
 artículo 98
 artículo 326
 artículo 190
 artículo 82
 artículo 190
 artículo 82
 artículo 190