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Timestamp: 2016-10-28 04:27:35+00:00

Document:
4C.280/2006 (16.11.2006)
4C.280/2006 /ech
Arr�t du 16 novembre 2006
Mme et MM. les juges Klett, juge pr�sidant, Favre et Mathys.
d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Olivier Carrard,
demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Beno�t Carron.
bail � loyer; r�siliation extraordinaire
recours en r�forme contre l'arr�t rendu le 12 juin 2006 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
X.________ SA, soci�t� active dans l'exploitation de grands magasins de d�tail, a pris part � la r�alisation du centre commercial de la Praille qui se trouve � proximit� de Gen�ve. Le 3 mai 2000, avec Y.________ AG qui exploitait elle aussi des magasins, elle a conclu une convention par laquelle les parties s'engageaient � conclure un contrat de bail � loyer. Y.________ AG aurait la jouissance de 2'871 m2 de locaux au premier �tage du centre commercial et de 505 m2 au premier sous-sol. L'�difice se trouvait encore � l'�tat de projet et les emplacements �taient d�finis par un plan annex� � la convention. Les locaux seraient destin�s � l'exploitation d'un grand magasin qui offrirait un assortiment obligatoire selon une liste �galement jointe � la convention. Le loyer s'�l�verait � 5% du chiffre d'affaires mais, au minimum, par ann�e, � 800'000 fr. durant les deux premi�res ann�es, � 850'000 fr. durant les troisi�me et quatri�me ann�es, puis � 900'000 fr. d�s la cinqui�me ann�e. La dur�e initiale du bail serait fix�e � dix ans; chaque partie aurait le droit de le r�silier pour la fin de cette dur�e ou, si elles le reconduisaient tacitement, pour la fin de chaque ann�e de bail. X.________ SA se r�servait le droit de fixer le commencement du bail en fonction de l'ouverture du centre commercial qui �tait pr�vue pour avril ou mai 2002, mais au plus tard pour le printemps de 2003.
En f�vrier 2001, puis de nouveau en juin et juillet 2001, divers journaux ont publi� des informations selon lesquelles Y.________ AG avait subi des pertes durant plusieurs ann�es cons�cutives. Elle n'avait ensuite r�alis� qu'un modeste b�n�fice et sa rentabilit� demeurait insuffisante. Le directeur et le chef de la division informatique avaient �t� contraints � la d�mission. Les partenariats conclus avec d'autres entreprises n'avaient pas apport� de solution durable. Le groupe auquel Y.________ AG appartenait jusque-l� s'en �tait s�par� pour ne conserver que ses filiales actives dans le secteur immobilier. Un nouvel administrateur-d�l�gu� pr�voyait de mettre en oeuvre un syst�me � shop in shop � qui consiste � r�partir les surfaces de vente entre des commer�ants ind�pendants et sp�cialis�s.
Par lettre du 26 novembre 2001 adress�e � Y.________ AG, accompagn�e d'une formule officielle de r�siliation de bail, X.________ SA a d�nonc� la convention du 3 mai 2000. Elle se r�f�rait aux informations diffus�es par la presse et elle expliquait que la situation d�ficitaire de sa cocontractante ne serait d�sormais plus �quilibr�e par le secteur immobilier du groupe auquel elle avait appartenu. Les changements intervenus dans la composition de la direction r�v�laient des difficult�s d'organisation et on redoutait l'acquisition du capital-action par un groupe �tranger. La formule � shop in shop � ne correspondait pas au grand magasin pr�vu par la convention; elle n'�tait pas compatible avec la strat�gie du centre commercial et elle risquait d'engendrer des conflits importants avec les autres locataires. Enfin, Y.________ AG pr�voyait de poursuivre l'exploitation d'un grand magasin dans le quartier genevois de Plainpalais, situ� � pr�s de deux kilom�tres du centre commercial de la Praille; or, il �tait �vident que la convention impliquait la fermeture de ce point de vente. X.________ SA affirmait que ces circonstances, extraordinaires et impr�visibles au moment o� la convention avait �t� conclue, constituaient pour elle de justes motifs de s'en d�partir.
Le 24 d�cembre 2001, Y.________ AG a saisi la commission de conciliation comp�tente d'une requ�te tendant principalement � faire constater que le cong� �tait inefficace et, subsidiairement, � le faire annuler. La conciliation n'ayant pas abouti, elle a pris les m�mes conclusions devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Par la suite, elle a en outre conclu � ce que X.________ SA f�t condamn�e � lui d�livrer les locaux vis�s par la convention.
La d�fenderesse a requis le tribunal de rejeter la requ�te et de constater qu'elle-m�me avait valablement d�nonc� la convention. Elle persistait dans les motifs d�j� expos�s et elle invoquait, de plus, des faits survenus depuis le 26 novembre 2001: la demanderesse avait c�d� ses branches d'activit� autres que les grands magasins et elle s'�tait rapproch�e du groupe Z.________, lequel avait acquis la totalit� de ses actions. En d�cembre 2003, les enseignes Y.________ avaient enti�rement disparu, remplac�es par celles de Z.________. Celle-ci �tait d�j� pr�sente dans le centre commercial sur une surface d'environ 4'000 m2; lui d�livrer en outre les locaux concern�s, par l'interm�diaire de la demanderesse, aurait entra�n� sa surrepr�sentation dans le centre, avec un risque d'assortiments identiques dans plusieurs magasins.
Le tribunal a interrog� divers t�moins qui ont surtout apport� des renseignements sur la situation financi�re de la demanderesse et l'�volution de ses affaires avant son passage au groupe Z.________. Il s'est prononc� sur la requ�te le 13 septembre 2005 et il a donn�, en substance, gain de cause � la demanderesse. Il a retenu que dans la mesure o� elles �taient av�r�es, les circonstances invoqu�es par la d�fenderesse ne constituaient pas de justes motifs de r�siliation anticip�e d'un bail � loyer, de sorte que la d�nonciation �tait inefficace. La d�fenderesse n'�tait pas en mesure de d�livrer les locaux concern�s car, dans le centre commercial entre-temps r�alis� et inaugur�, ces locaux �taient d�j� lou�s � des tiers; la demanderesse ne pourrait donc que r�clamer des dommages-int�r�ts.
La Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a statu� le 12 juin 2006 sur l'appel de la d�fenderesse; elle a confirm� le jugement dont le dispositif constatait l'inefficacit� du cong�.
Agissant par la voie du recours en r�forme, la d�fenderesse requiert le Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t de la Chambre d'appel et de constater la validit� et le bien-fond� de la d�nonciation intervenue le 26 novembre 2001.
Les art. 273 al. 1 et 274f al. 2 CO conf�rent un droit d'action ayant pour objet de faire constater, avec l'autorit� de la chose jug�e, la validit� ou, au contraire, la nullit� ou l'inefficacit� d'une r�siliation de bail (cf. Martin Usteri et al., Schweizerisches Mietrecht: Kommentar, 2e �d., Zurich 1998, ch. 20 ad art. 274g CO). L'arr�t de la Chambre d'appel est un jugement final concernant cette action, rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal supr�me (art. 48 al. 1 OJ).
Selon la jurisprudence relative � l'art. 46 OJ, dans une contestation portant sur la validit� d'une r�siliation de bail, la valeur litigieuse est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn� (ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1). Ce mode de calcul est pertinent aussi dans la pr�sente affaire, alors m�me que les locaux lou�s n'ont pas �t� d�livr�s � la demanderesse. La valeur litigieuse est donc �gale � dix ans du loyer convenu, ce qui exc�de largement le minimum de 8'000 fr.
Pour le surplus, le recours est form� par une partie qui a succomb� dans des conclusions concernant sa propre situation juridique. D�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), il est en principe recevable.
Le recours en r�forme peut �tre exerc� pour violation du droit f�d�ral, � l'exclusion des droits constitutionnels et du droit cantonal (art. 43 al. 1 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c et les arr�ts cit�s). Le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste ou qu'il soit n�cessaire de compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 63 al. 2, 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4 p. 140). La partie recourante n'est pas autoris�e � critiquer les constatations de fait ni � all�guer des faits qui n'ont pas �t� constat�s (art. 55 al. 1 let. c OJ). En l'occurrence, l'argumentation de la d�fenderesse est irrecevable en tant qu'elle fait r�f�rence aux d�clarations des t�moins et aux pi�ces du dossier plut�t qu'aux constatations de la Chambre d'appel, ou qu'elle repose sur des all�gations nouvelles relatives aux difficult�s de la r�alisation du centre commercial et � l'ampleur des sommes investies.
Le Tribunal f�d�ral n'est pas li� par l'argumentation des parties (art. 63 al. 1 OJ) et il appr�cie librement la port�e juridique des faits (art. 43 al. 4, 63 al. 3 OJ); n�anmoins, d'ordinaire, il se prononce seulement sur les questions juridiques que la partie recourante soul�ve conform�ment aux exigences de l'art. 55 al. 1 let. c OJ concernant la motivation du recours (ATF 117 II 199 consid. 1 p. 200; 116 II 92 consid. 2 p. 94).
Par leur convention du 3 mai 2000, les parties se sont promis de conclure un contrat futur de bail � loyer. Aux termes de l'art. 22 al. 1 CO, une promesse de ce genre constitue elle-m�me, en principe, un contrat valable. Cependant, lorsque le contrat futur doit lier les m�mes parties et que la promesse en sp�cifie d�j� tous les �l�ments essentiels, elle se confond avec ce contrat et celui-ci est donc conclu d'embl�e (ATF 129 III 264 consid. 3.2.1 p. 267; 118 II 32 consid. 3b p. 33). En l'occurrence, la convention sp�cifie sans ambigu�t� la chose � louer et le loyer d� en contrepartie, soit tous les �l�ments essentiels d'un bail � loyer selon l'art. 253 CO. Ainsi, la Chambre d'appel retient � bon droit que la relation des parties est soumise aux r�gles du bail � loyer.
La d�fenderesse argue vainement de ce que le centre commercial est propri�t� d'une autre soci�t�, constitu�e apr�s la convention du 3 mai 2000, et de ce qu'elle-m�me n'est titulaire d'aucun droit quelconque sur les locaux concern�s. Il est vrai que, d'ordinaire, le bailleur n'est en mesure de d�livrer la chose au locataire et, ensuite, de lui en assurer une jouissance paisible, que s'il poss�de cette m�me chose � titre de propri�taire ou d'usufruitier, ou �ventuellement, dans le cas d'une sous-location, � titre de locataire (David Lachat, Le bail � loyer, Lausanne 1997, p. 47 ch. 1.2.1; Usteri et al., op. cit., p. 27 ch. 9). N�anmoins, il lui est loisible de contracter l'obligation correspondante alors qu'il n'est pas encore en mesure de l'ex�cuter et qu'il pr�voit de se procurer ult�rieurement les moyens mat�riels ou juridiques qui lui seront n�cessaires. Dans la pr�sente affaire, la d�fenderesse s'est valablement oblig�e � fournir des locaux qui n'�taient pas encore construits et la qualification du contrat conclu par elle ne d�pend pas du statut juridique de l'�difice ou des parties de l'�difice r�alis� dans l'intervalle. Cette qualification ne d�pend pas non plus du fait qu'aucun loyer n'a encore �t� pay� ni offert par la demanderesse, ni du fait que cette partie, selon les affirmations de la d�fenderesse, ne serait peut-�tre pas en mesure de satisfaire � toutes ses obligations concernant l'assortiment convenu. Contrairement � l'argumentation pr�sent�e, la convention ne peut donc pas �tre consid�r�e comme un simple � protocole d'accord � souscrit au cours de n�gociations que, par la suite, la d�fenderesse n'aurait pas voulu poursuivre.
La convention ne pr�voit pas que le loyer soit payable d'avance et d�j� avant la d�livrance des locaux. Il n'est donc exigible qu'apr�s, selon l'art. 257c CO, de sorte que l'art. 82 CO, invoqu� par la d�fenderesse, n'autorise pas cette partie � refuser sa prestation au motif que le loyer n'a pas �t� pay�.
La Chambre d'appel a examin� la d�nonciation du 26 novembre 2001 au regard de l'art. 266g al. 1 CO concernant la r�siliation du bail pour de justes motifs.
5.1 Selon cette disposition, une partie peut r�silier le bail � n'importe quel moment, en observant le d�lai de cong� l�gal, si l'ex�cution du contrat lui devient intol�rable pour de justes motifs. Ce droit de cong� extraordinaire correspond au principe g�n�ral selon lequel les contrats de dur�e peuvent �tre r�sili�s de mani�re anticip�e pour de justes motifs. Seules des circonstances d'une gravit� exceptionnelle, qui n'�taient pas connues ni pr�visibles lors de la conclusion du contrat et qui ne sont pas la cons�quence d'une faute de la partie qui s'en pr�vaut, peuvent constituer de justes motifs aux termes de l'art. 266g al. 1 CO. Ces circonstances doivent �tre si graves qu'elles rendent la continuation du bail, jusqu'� son terme, objectivement intol�rable; la perception subjective d'une situation intol�rable, par la partie qui r�silie, n'est pas d�terminante (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p. 265; arr�t 4C.35/2006 du 30 mai 2006, consid. 2.1).
Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), si le cong� extraordinaire r�pond � de justes motifs. A cette fin, il prend en consid�ration tous les �l�ments du cas particulier et, notamment, l'int�r�t de l'autre partie au maintien du contrat (arr�t pr�cit� du 30 mai 2006, ibidem). Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve la d�cision d'�quit� prise en derni�re instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou encore lorsqu'elle ignore des �l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; en outre, le Tribunal f�d�ral redresse les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111/112; 130 III 28 consid. 4.1 p. 32; 130 III 213 consid. 3.1 p. 220).
5.2 La d�fenderesse fait �tat des difficult�s rencontr�es par la demanderesse, relat�es par la presse et pr�tendument confirm�es par les t�moignages recueillis, et elle reproche aux pr�c�dents juges d'avoir viol� l'art. 266g CO en refusant de les tenir pour pertinentes et suffisamment graves.
D'apr�s son argumentation, un juste motif de cong� extraordinaire est r�alis� lorsque le locataire subit une d�gradation importante de sa situation financi�re et que l'avenir du contrat s'en trouve compromis. Or, selon les auteurs auxquels elle se r�f�re, c'est seulement le locataire qui est autoris� � r�silier le contrat au motif que, par suite d'une diminution impr�visible et consid�rable de ses propres ressources, il se trouve d�sormais dans l'incapacit� d'assumer le loyer (Peter Higi, Commentaire zurichois, ch. 48 ad art. 266g CO; David Lachat, Commentaire romand, ch. 3 ad art. 266g CO; impr�cis: Pierre Tercier, Les contrats sp�ciaux, Zurich 2003, p. 312 ch. 2182). Le syst�me des r�gles d�terminantes ne permet d'ailleurs pas que dans cette situation de d�tresse du locataire, le m�me droit soit reconnu aussi au bailleur. L'art. 266h CO pr�voit qu'en cas de faillite du locataire apr�s la d�livrance de la chose, le bailleur ne peut pas r�silier le contrat sans avoir pr�alablement, et sans succ�s, exig� des s�ret�s pour les loyers � �choir. Si le locataire se r�v�le insolvable d�j� avant la d�livrance, c'est l'art. 83 al. 1 et 2 CO qui est applicable (Usteri et al., op. cit., ch. 7 et 8 ad art. 266h CO; Lachat, Commentaire, ch. 2 ad art. 266h CO); le bailleur peut alors retenir la chose tant qu'il n'a pas obtenu une garantie (al. 1) mais il ne peut pas non plus se d�partir du contrat sans avoir pr�alablement r�clam� cette garantie (al. 2). La faillite ou l'insolvabilit� du locataire constituent des menaces plus graves, pour le bailleur, qu'une diminution m�me importante des ressources de son cocontractant. On ne comprendrait donc pas que le bailleur puisse r�silier abruptement dans ce cas-ci alors que dans les �ventualit�s pr�vues aux art. 83 ou 266h CO, il ne peut le faire qu'apr�s avoir vainement r�clam� une garantie. En cons�quence, dans le cas du locataire de locaux commerciaux, des pertes ou une activit� d�ficitaire ne sauraient justifier � elles seules un cong� extraordinaire selon l'art. 266g CO.
Sur la base des comptes de la demanderesse, la Chambre d'appel constate un b�n�fice de cette soci�t� en 1999 et des pertes en 2000 et 2001; elle constate �galement une � l�g�re diminution � du chiffre d'affaires de 1999 � 2001. Selon son appr�ciation, il n'est pas �tabli que la soci�t� se soit trouv�e en �tat de surendettement ou d'incapacit� de payer un loyer tel que celui convenu, et elle retient que le cong� extraordinaire ne se justifiait pas dans cette situation. Son raisonnement ne comporte rien de contraire � la disposition pr�cit�e.
Selon l'argumentation pr�sent�e, un juste motif de cong� extraordinaire est aussi r�alis� lorsque le locataire, par suite d'une mauvaise gestion du commerce qu'il exploite dans les locaux lou�s, subit une fuite de sa client�le ou un retrait de l'autorisation d'exploiter (Higi, op. cit., ch. 52 ad art. 266g CO). La Chambre d'appel n'a cependant pas constat� que les magasins d�j� exploit�s par la demanderesse, ou seulement certains d'entre eux, auraient pr�sent� de graves dysfonctionnements. La d�fenderesse n'avait donc aucune raison objective de mettre en doute l'aptitude de sa cocontractante � exploiter le magasin pr�vu par la convention.
5.3 La d�fenderesse fait aussi grief � la Chambre d'appel de n'avoir pas pris d�ment en consid�ration la volont� de la demanderesse de mettre en oeuvre, dans les locaux qui lui �taient promis, une formule � shop in shop � qui ne correspondait pas au grand magasin pr�vu par la convention.
Le cong� extraordinaire de l'art. 266g CO est en principe subsidiaire aux autres cas de r�siliation pr�vus par la loi (Usteri et al., op. cit., ch. 3 � 5 ad art. 266g CO; Lachat, Commentaire, ch. 2 ad art. 266g CO), de sorte qu'en r�gle g�n�rale, si le motif de la partie qui veut r�silier correspond � l'un de ceux-ci, elle doit agir sur la base de la disposition concern�e et dans le respect des modalit�s que celle-ci pr�voit.
Selon la jurisprudence relative � l'art. 257f CO, le bailleur peut r�silier le bail de locaux commerciaux moyennant un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois si, en d�pit une protestation �crite, le locataire persiste � utiliser les locaux d'une mani�re incompatible avec les stipulations du contrat (ATF 132 III 109). Cette disposition vise toutefois l'utilisation de locaux dont le locataire a d�j� pris possession. Avant leur d�livrance, conform�ment � l'opinion de la d�fenderesse, on peut envisager que le bailleur soit autoris� � r�silier le contrat sur la base de l'art. 266g CO si, au regard des circonstances, il peut pr�voir avec certitude que le locataire ne respectera pas les modalit�s convenues pour l'utilisation (cf. Higi, op. cit., ch. 51 ad art. 266g CO). En l'occurrence, cette question restera ind�cise car une situation de ce genre n'�tait pas r�alis�e. Il n'est pas non plus n�cessaire d'examiner si le juge du cong� extraordinaire peut aussi prendre en consid�ration, �ventuellement, des faits post�rieurs � la r�siliation.
Devant la juridiction cantonale, la demanderesse a admis qu'elle sous-traitait des surfaces de vente � un fournisseur d'appareils de t�l�communication et qu'elle envisageait de lui attribuer 30 m2 dans ses locaux au centre commercial de la Praille. On ne peut cependant pas exclure qu'elle e�t renonc� � ce projet si la d�fenderesse avait mis les locaux � sa disposition tout en s'opposant strictement � cette forme de sous-location. Pour le surplus, la Chambre d'appel n'a constat� aucun fait d'o� on pourrait d�duire d'une mani�re objective que les locaux, s'ils �taient d�livr�s � la demanderesse, ne seraient pas utilis�s selon les clauses du contrat. En particulier, cette autorit� n'a pas constat� que par suite de son int�gration au groupe Z.________, la demanderesse serait devenue incapable d'offrir l'assortiment sp�cifi� dans la liste annex�e � la convention.
Le recours en r�forme se r�v�le priv� de fondement, dans la mesure o� les griefs pr�sent�s sont recevables. A titre de partie qui succombe, la d�fenderesse doit acquitter l'�molument judiciaire et les d�pens auxquels l'autre partie peut pr�tendre.
La d�fenderesse acquittera un �molument judiciaire de 8'000 fr.
La d�fenderesse acquittera une indemnit� de 9'000 fr. due � la demanderesse � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des parties et � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Lausanne, le 16 novembre 2006
La juge pr�sidant: Le greffier:

References: art. 273
 art. 274
 ATF 
 ATF 
 art. 266
 art. 266
 art. 266
 art. 266
 art. 83
 art. 266
 art. 266
 art. 266
 art. 266