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Timestamp: 2020-04-03 10:13:54+00:00

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Lilienruh Immobilienberatung: Donnerstag, Dezember 01, 2011
Wohnungsbau für Harburg - Die Wohnungsbaukonferenz Harburg
Harburger Wohnungsbaukonferenz am 10. September 2011
Am 10. September 2011 fand im Bezirk Harburg eine Wohnungsbaukonferenz unter dem Motto "Bauen - Wohnen – Qualität" statt.
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Hintergrund der Veranstaltung zur Förderung des Wohnungsbaus im Bezirk Harburg ist der von dem Senat und den Bezirken im Juli 2011 unterzeichnete "Vertrag für Hamburg". Für den Bezirk Harburg bedeutet dies jährlich im Durchschnitt 700 neue Wohnungen im Bezirk zu schaffen. Im ersten Halbjahr 2011 wurden bereits Genehmigungen für 300 neue Wohnungen erteilt.
Ein Schwerpunkt der 1. Harburger Wohnungsbaukonferenz lag auf der ergebnisorientierten Diskussion in drei moderierten Arbeitsgruppen, die am Nachmittag zum Thema "Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage in den Harburger Stadtteilen" stattfanden.
In diesen Arbeitsgruppen wurde Harburg in drei Teilräume untergliedert nach Qualitätsfaktoren, Zielgruppen, Nachfrage und Flächen untersucht. Die 3 Teilräume waren Harburg Zentrum, 7 Stadtteile Harburg West/Süd und Süderelbe.
Vorangegangen war ein umfangreicher und sehr aussagekräftiger Zwischenbericht von Timo Heyn und der Gutachter von empirica Stadt- und Strukturforschung GmbH, Bonn. Die sehr detaillierte Teilraumbetrachtung war überzeugend und für den Harburger Wohnungsmarkt eigentlich längst überfällig.
Matthias Kock vom Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung der BSU informierte über Förderwege im Wohnungsbau. Er versuchte Bedenken hinsichtlich sozialen Wohnungsbaus zu zerstreuen, indem er neue Förderwegskombinationen vorschlug, die Mieter verschiedener Einkommensstrukturen in den Objekten vereinen soll.
Investoren sollen über die auf 30 Jahre verlängerte Bindungsdauer und einen dadurch möglichen, langsameren und stabileren Abbau der Investitionen überzeugt werden, bevor die Objekte frei am Markt sind.
Bezirksamtsleiter Torsten Meinberg:
"Die Zielgröße von 700 Wohnungen pro Jahr ist eine große Herausforderung, der wir uns gern stellen! Unser Bezirk ist ein geeigneter und attraktiver Standort für innovative Wohnprojekte im Grünen, am Wasser und im Herzen der Innenstadt. Wir bieten für Familien, Studierende und Senioren die richtigen Möglichkeiten des gehobenen, individuellen aber auch bezahlbaren Wohnens. Bei allen diesen Planungen und Vorhaben ist uns die Einbindung und Beteiligung der Bevölkerung sehr wichtig. Die Harburgerinnen und Harburger sind daher herzlich zum Besuch der Harburger Wohnungsbaukonferenz und zur aktiven Mitarbeit eingeladen!"
Teilnehmer der Wohnungsbaukonferenz Harburg waren darüber hinaus auch Vertreterinnen und Vertreter der Wohnungsbaugesellschaften, Bauträger, Investoren sowie der Hamburger Fachbehörden, der Bezirksverwaltung und auch der politischen Gremien der Bezirksversammlung.
Die Ergebnisse der 1. Wohnungsbaukonferenz sollen in das bezirkliche Wohnungsbauprogramm einfließen. Dieses wird voraussichtlich im November 2011 von der Harburger Bezirksversammlung verabschiedet.
Mit dem "Vertrag für Hamburg" haben sich der Senat und die sieben Hamburger Bezirke gemeinsam zu einer deutlichen Verstärkung des Wohnungsbaus verpflichtet. Angestrebt ist die Anzahl der neu gebauten Wohnungen auf 6.000 pro Jahr zu steigern.
Vertrag für Hamburg- Wohnungsneubau
http://www.hamburg.de/contentblob/2962850/data/vertrag-fuer-hamburg.pdf
"Wir finden diesen Vertrag nicht unbedenklich, da alle Instrumentarien der Steuerung der Bezirksämter vertraglich ausgeschöpft wurden, ohne langfristige Interessenausgleiche für diese Form der Subdelegation zu schaffen.
Sozialpolitisch kluge und städtebaulich verantwortungsvolle Stadtteilplanung darf nicht übereilt werden. Sie stellt die Weichen für die nächsten Generationen und die zukünftige Attraktivität des gesamten Standorts Hamburg, der durch die besondere und historische Individualität der Bezirke geprägt sein solllte."
so Isabel Wiest, Juristin und Inhaberin der Lilienruh Immobilienberatung Hamburg
Um diesen Vertrag und seine möglichen Konsequenzen für die Mitbestimmungs-möglichkeiten der Bezirke besser verstehen zu können, finden Sie im Folgenden zunächst zahlreiche Begriffsbestimmungen.
1. Was sind Konversionsflächen und wo findet man sie in Hamburg?
http://www.hamburg.de/contentblob/135156/data/infoblatt-250kb.pdf
Konversion (Stadtplanung)
Dies ist die gesichtete Version, die am 4. September 2011 markiert wurde. Es gibt 1 ausstehende Änderung, die noch gesichtet werden muss.
Der Begriff Konversion (auch Umnutzung oder Nutzungsänderung) beschreibt in der Stadtplanung die Wiedereingliederung von Brachflächen in den Wirtschafts- und Naturkreislauf oder die Nutzungsänderung von Gebäuden. Der Begriff entstand im Zuge der Umnutzung ehemaliger militärischer Anlagen (Konversionsflächen) und wurde speziell für diese verwendet. Im Laufe der Jahre fand der Begriff auch bei anderen Entwicklungsflächen Anwendung. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts bezeichnete der Begriff „Konversion” dagegen meist die Umwandlung von Flächen für militärische Zwecke.
Hierbei kann es sich je nach Lage um eine bauliche Wiedernutzung (Inwertsetzung) oder um eine freiräumliche Folgenutzung (Revitalisierung) handeln. Im Rahmen der Innenentwicklung der Städte steht die Wiedernutzbarmachung von Flächen und soweit möglich auch von Hochbauten im Vordergrund. Es ist aber durchaus auch in dicht bebauter Umgebung die Anlage eines Stadtteilparks angemessen.
Die Nutzungsänderung von Gebäuden nach einer Sanierung stellt eine Form der Konversion dar. Als typisches Beispiel hierfür stehen ehemalige Kasernengebäude, die insbesondere in Deutschland nach dem Abzug der Besatzungsmächte zeitweise ungenutzt, also leer standen.
Eine gelungene Umnutzung dieses Gebäudetyps stellt insbesondere dessen Umwandlung in eine öffentliche Nutzung dar, wie zum Beispiel für das Amtsgericht in Brandenburg, die Universität in Freiburg im Breisgau, die Marbachshöhe in Kassel, das Europaviertel in Wiesbaden oder die Panzerhalle im französischen Viertel in Tübingen.
Planungsrechtliche Aspekte
Militärische Flächen unterliegen nicht der Planungshoheit der Gemeinde und können daher nicht einfach durch einen Bebauungsplan überplant werden. Zuvor ist zur Freigabe der Liegenschaft eine Abgabeerklärung des Bundesministers der Verteidigung erforderlich; erst danach erfolgt der Wechsel (zurück) zur kommunalen Planungshoheit.
2. Was sind Fachanweisungen und Globalrichtlinien ?
Mit Hilfe von Fachanweisungen und Globalrichtlinien wird die Erledigung der Verwaltungsaufgaben durch die Bezirksämter gesteuert.
Fachanweisungen dienen der zuständigen Fachbehörde dazu, die Bearbeitung von Angelegenheiten zu steuern, für die den Bezirksämtern in den maßgeblichen Rechtsvorschriften kein Entscheidungsspielraum eingeräumt ist, der aufgrund von örtlichen Belangen ausgefüllt werden kann (§ 45 Bezirksverwaltungsgesetz). Gemeint sind die Fälle, in denen z.B. Wandsbeker Bürgerinnen und Bürger bzw. Unternehmen so zu behandeln sind wie die Bergedorfer.
Fachanweisungen werden vom Präses (Senatorin bzw. Senator) oder von der Staatsrätin oder dem Staatsrat der zuständigen Fachbehörde nach Zustimmung aller Bezirksamtsleitungen erlassen.
Soll dagegen eine Angelegenheit gesteuert werden, für die es
keine Rechtsvorschrift gibt oder
in denen auf Grund der maßgeblichen Rechtsvorschriften ein Entscheidungsspielraum besteht, in dem örtliche Belange Berücksichtigung finden müssen oder dürfen,
so unterstellt das Gesetz, dass diese Entscheidungsspielräume für die (zwischen den Bezirksämtern auch unterschiedliche) politische Gestaltung durch die Bezirksversammlungen genutzt werden. Zuständig für die Steuerung ist deshalb ausschließlich der Senat, Steuerungsinstrument ist die Globalrichtlinie. Der Senat ist dabei gehalten, (nur) ausfüllungsfähige und ausfüllungsbedürftige Vorgaben für die Umsetzung von politischen Zielen und Programmen zu machen, damit die Entscheidungsspielräume erhalten bleiben und örtliche Besonderheiten oder bezirkspolitische Schwerpunkte von den Bezirksversammlungen weiter berücksichtigt werden können (vgl. § 46 Bezirksverwaltungsgesetz).
Fachanweisungen und Globalrichtlinien werden für eine bestimmte Geltungsdauer erlassen (zumeist in der jeweiligen Schlussbestimmung geregelt). Sie verlieren mit dem Tag des Außer-Kraft-Tretens ihre bindende Wirkung. In der Praxis kommen sie aber oftmals weiterhin zur Anwendung, solange keine Änderung der fachrechtlichen Bestimmungen und der maßgeblichen Interessenlagen eintritt. Sie werden dann auch nach ihrem Außer-Kraft-Treten aufgelistet.
Die einzelnen Fachanweisungen und Globalrichtlinien
Die oben dargestellte Steuerung der Bezirksämter wurde erst mit dem Bezirksverwaltungsgesetz vom 6. Juli 2006 eingeführt und ist insoweit am 1. August 2006 in Kraft getreten. Globalrichtlinien neuen Rechts, die Sie hier finden:
Globalrichtlinien nach § 46 Bezirksverwaltungsgesetz
Die (alten) Globalrichtlinien, die auf Grund von § 6 des nunmehr außer Kraft getretenen Bezirksverwaltungsgesetzes vom 11. Juni 1997 (HmbGVBl. S. 205, 206) erlassen worden sind, gelten fort, bis sie außer Kraft treten oder aufgehoben werden. Soweit sie noch in Kraft sind oder nach ihnen auch nach Außer-Kraft-Treten weiter verfahren wird, sind sie hier aufgeführt.
3. Was bedeutet Beteiligung der Bürger ?
§ 3 BauGB Beteiligung der Öffentlichkeit
4. Was steht in § 34 BauGB ? Darf man jetzt alles überall hinbauen?
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs oder der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken dient,
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 ist, dass
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz 1 sowie Abs. 4 getroffen werden. § 9 Abs. 6 ist entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 sind ergänzend § 1a Abs. 2 und 3 und § 9 Abs. 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nr. 1 beizufügen.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 bis 3 ist § 10 Abs. 3 entsprechend anzuwenden.
5. Was besagt das Gebot des "Einfügens"
§ 34 Baugesetzbuch ist die maßgebende, in Deutschland bundesweit gültige Vorschrift für Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich, also außerhalb von Bebauungsplangebieten. Das wichtigste Prinzip dieser Vorschrift ist das Einfügungsgebot.
Wenn die grundsätzliche Feststellung getroffen ist, dass Baurecht besteht und die Erschließung (Verkehrsanschluss, Wasser, Abwasser, Energie) gesichert ist, prüft die Baubehörde, ob sich das Bauvorhaben im Sinne des §34 BauGB in die nähere Umgebung einfügt. Der dabei zu prüfende Sachverhalt ist den meisten Laien und oft auch vielen Architekten nicht ganz klar. Die Begriffe "nähere Umgebung" und "einfügen" sind nicht eindeutig geklärt und können nur mit Hilfe der umfangreichen Kommentierungen eingegrenzt werden.
Auf den Begriff "nähere Umgebung" geht das Gesetz nicht näher ein; die "Einfügung" wird zumindest auf vier Parameter eingegrenzt, nämlich die Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe et cetera), das Maß der Nutzung (Kubatur, Bauhöhen), die Bauweise (offen oder geschlossen) und die überbaute Fläche.
Die nähere Umgebung als Rahmen für die Art der Nutzung fällt bei diesen vier Parametern heraus, wenn sich das Gebiet, in dem das Bauvorhaben stattfindet, eindeutig einem Gebietstyp nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) zuordnen lässt. In diesem Fall erfolgt die Beurteilung der Art der Nutzung allein nach der BauNVO. Demnach kann eine Nutzung zulässig sein, die bisher in der näheren Umgebung noch nicht vorkommt. Es muss aber betont werden, dass sich diese Vorschrift allein auf die Art der Nutzung bezieht, nicht auf die übrigen Parameter. Deren Zulässigkeit, insbesondere die des Maßes der Nutzung und der überbaubaren Fläche, wird immer nach der näheren Umgebung beurteilt. Es ist jedoch fast ausnahmslos der Fall, dass in Bauanträgen irrtümlicherweise als Maß der Nutzung auf die Obergrenzen der BauNVO zurück gegriffen wird. Je nach Bebauung in der Umgebung können aber geringere oder auch höhere Werte als Obergrenzen zum Tragen kommen.
Je einheitlicher ein vorhandenes Gebiet strukturiert ist, desto einfacher lässt sich ein neues Vorhaben beurteilen. Je vielfältiger jedoch die Bauformen und Nutzungen sind, desto schwerer fällt die Bestimmung eines Rahmens. In der Regel kann sich ein Neubau nicht auf sogenannte Ausreißer beziehen, beispielsweise auf einzelne über den Schnitt herausragende Bauhöhen oder einzelne, herausfallende Nutzungen. Bei Bauhöhen ist nicht die Geschossigkeit, sondern die absolute Gebäudehöhe (Trauf- und Firsthöhe) maßgebend. Bei den überbaubaren Flächen richtet sich das Maß nicht nach den in der Umgebung vorhandenen Grundflächenzahlen, sondern nach den tatsächlichen Gebäudeflächen, unabhängig von der Grundstücksgröße. Damit einher geht in der Regel die Einhaltung vorhandener Gebäudefluchten. Da diese im rückwärtigen Bereich weniger bestimmbar sind, wird als hintere Baugrenze, bei Wegfall von Ausreißern, die tiefste vorhandene Bebauung als Maß genommen. Dabei muss jedoch nach Hauptnutzungen und Nebennutzungen unterschieden werden. Mit dem Begriff "Bauweise" wird die offene oder geschlossene Bebauung gemeint, wie sie in §22 BauNVO definiert ist. Bei der offenen Bebauung handelt es sich um Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzel-, Doppelhäuser oder Hausgruppen; die Gesamtlänge eines Gebäudes, Doppelhauses oder einer Hausgruppe darf 50m nicht überschreiten. Bei der geschlossenen Bauweise werden Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand gebaut, wie zum Beispiel bei der innerstädtischen Blockrandbebauung.
In Hamburg wurden in den letzten Jahren zu wenige Wohnungen gebaut. Wir werden die Zahl der fertiggestellten Wohnungen steigern. Das Ziel sind 6.000 neue Wohnungen pro Jahr. 2.000 davon sollen geförderte Wohnungen sein – darunter auch solche für Haushalte mit mittlerem Einkommen.
Das stadteigene Wohnungsunternehmen SAGA GWG soll wieder mehr Wohnungen bauen. Das Ziel sind 1.000 Wohnungen jährlich durch SAGA GWG. Wir schaffen die dafür notwendigen Rahmenbedingungen.
Der Senat strebt mit den Immobilien‐ und Wohnungsunternehmen und weiteren Beteiligten einen „Pakt für das Wohnen“ an, in dem Ziele, Erwartungen und Maßnahmen vereinbart werden. In diesem Pakt für das Wohnen werden wir die Themen
Klimaschutz, energetische Standards und CO2‐Einsparung,
integrative Wohnungspolitik und Versorgung von Wohnungsnotfällen sowie
städtebauliche und architektonische Ziele
bündeln, im Zusammenhang besprechen und vereinbaren. Die Wärmeschutz‐ und Energieanforderungen werden nicht über den bundesgesetzlichen Standard hinausgehen. Dies gilt auch bei der Förderung des Wohnungsneubaus. Optional können höhere Energiestandards gefördert werden.
Die Vergabe städtischer Flächen soll sich in Zukunft stärker an der Qualität des planerischen Konzeptes gegenüber dem Höchstpreisverfahren orientieren. Hierbei sollen soziale Aspekte stärker berücksichtigt werden. Zu hohe Preise dürfen den Bau von Wohnungen nicht behindern.
Die Bezirke tragen die Verantwortung für die Schaffung von Planrecht und die zügige, transparente und verlässliche Durchführung von Genehmigungsverfahren. Damit leisten sie einen wesentlichen Beitrag zum Erreichen der Wohnungsbauziele des Senats. In bezirklichen Wohnungsbauprogrammen sollen die Bezirke diese Ziele konkretisieren sowie Vorhaben und konkrete Flächen benennen. Der Senat wird sich mit den Bezirken über ein Umsetzungscontrolling zu den Wohnungsbauprogrammen verständigen.
Eine wechselseitige Blockade von Behörden untereinander und Behörden und Bezirken darf es nicht geben. Der erste Ansprechpartner ist der Wohnungsbaukoordinator. Bei bestehenden Interessenskonflikten entscheidet die Senatskommission für Stadtentwicklung.
Die Programmzahl geförderter Wohnungen soll von momentan 1.200 auf 2.000 angehoben werden, zusätzlich soll ein Fördersegment für mittlere Einkommen geschaffen werden.
Ein Drittel des Wohnungsneubaus soll im geförderten Wohnungsbau entstehen. Über städtebauliche Verträge im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens soll auch auf privaten Flächen ein fester Anteil an gefördertem Wohnungsbau festgeschrieben werden. Auf städtischen Flächen kann dies im Rahmen des Verkaufs geregelt werden.
In Quartieren, in denen Verdrängungsprozesse zu beobachten oder befürchten sind, werden wir mit sozialen Erhaltungsverordnungen gegensteuern. Ebenso werden wir den Leerstand von Wohnungen stärker bekämpfen.
Der Senat wird einen besonderen Akzent auf die positive Entwicklung der Hamburger Großwohnsiedlungen legen. Er wird in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft ihre Modernisierung und Instandhaltung unterstützen und zu funktionierenden Nachbarschaften beitragen. Das städtische Wohnungsunternehmen SAGA GWG wird sich dabei besonders engagieren. Ein aktuelles Beispiel dafür sind die neuen Initiativen für Mümmelmannsberg.
Der Senat wird ein aktives und strategisches Flächenmanagement einrichten, mit dem die Stadt entwicklungsbedürftige Flächen schneller kauft, attraktiv entwickelt und dann auch zügig wieder verkauft.
Dazu wird das gesamte städtische Flächenmanagement auf seine organisatorische Effizienz und Leistungsfähigkeit hin überprüft und unter Einbeziehung bezirklicher Belange und Vorstellungen neu strukturiert. Das Flächenmanagement soll den gesellschaftspolitischen Ansprüchen zu verstärktem Wohnungsbau und erschwinglichem Wohnungseigentum, aber auch der Wirtschaftsförderung und Förderung öffentlicher Einrichtungen, gerecht werden.
Rahmenprogramm Integrierte Stadtteilentwicklung (RISE): Beschleunigung und Entflechtung der Zuständigkeiten
Die Verbesserung der Lebensqualität in den weniger nachgefragten Stadtteilen ist im Interesse der Bewohnerinnen und Bewohner dieser Quartiere und kann auch einen wesentlichen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes leisten. Dafür muss die Komplexität der Integrierten Stadtteilentwicklung deutlich reduziert und die Kompetenzen der Stadtteilentwicklung in die Bezirke verlagert werden. Ministerielle und gesamtstädtische Aufgaben verbleiben in der BSU.
Die Fachpolitik muss auf diese Quartiere ausgerichtet und mit den Zielen der Quartiersentwicklung koordiniert werden.
Darüber hinaus können europäische Strukturfördermittel einen wichtigen Beitrag dazu leisten, sowohl die regionalen Ziele im Rahmen der integrierten Stadtentwicklung als auch die europäischen Ziele (Innovation, Nachhaltigkeit, Armutsbekämpfung) zu erreichen. Es soll darauf hingewirkt werden, dass die EU‐Fördermittel in Anspruch genommen und sinnvoll genutzt werden.
Das Konzept der Hausbetreuerlogen soll erweitert werden, vor allem im Hinblick auf den Einsatz von Langzeitarbeitslosen.
Der Flächennutzungsplan und das Landschaftsprogramm sind die originären Steuerungsinstrumente für bodennutzungsrelevante gesamthamburgische Belange. Ihre Aussagen sollen präzisiert und Unschärfen beseitigt werden.
Damit soll die Steuerungswirkung für die verbindliche Bauleitplanung der Bezirke verbessert werden und für die Grundeigentümer Klarheit über Investitionsmöglichkeiten geschaffen werden.
Neben der östlichen HafenCity ist die Verlagerung des Fernbahnhofs Altona und die Entwicklung eines neuen gemischt genutzten Stadtteils mit bis zu 4.000 Wohnungen eine große Chance für Hamburg. Hier entstehen neben Wohnungen Grünflächen auch für die umliegenden Stadtteile.
Wegen seiner Bedeutung wird das Projekt weiterhin in der Verantwortung des Senats betrieben. Die Zusammenarbeit mit dem Bezirk Altona und die Einbeziehung der Bürgerinnen und Bürger in die Planung sollen weiterentwickelt und ausgebaut werden.
Wir wollen die Internationale Bauausstellung (IBA) und die Internationale Gartenschau (IGS) zu einem Erfolg für Hamburg machen. In Wilhelmsburg zeigen sie, wie man Quartiere zu Vorbildern in Vielfalt und sozialem Zusammenhalt sowie im Umwelt‐ und Klimaschutz entwickeln kann. Wir setzen auf konkrete bildungs‐ und wohnungspolitische Vorhaben und die spürbare Verbesserung der Lebensqualität, um die Flussinsel wieder so attraktiv zu machen, dass dort Viele wohnen wollen.
Dies ist Teil des Leitprojektes „Sprung über die Elbe“, das den Stadtteil Wilhelmsburg und den Binnenhafen Harburg städtebaulich aufwerten und zugleich Wachstumspotenziale für die Gesamtstadt mobilisieren soll. Bis 2020 werden hier Potenziale für über 5.000 Wohneinheiten gesehen.
Wohnungsbau-Pakt: Hamburg wird dichter besiedelt
Der Bezirk Mitte billigt einen Wohnungsbau-Pakt mit dem Senat.
Der Plan: Leer stehende Büros sollen durch Wohnhäuser ersetzt werden.
Eine der beliebtesten Adressen der Stadt. Das Schulterblatt im Schanzenviertel: Hier wollen viele wohnen - und manche zahlen dafür jeden Preis
Hamburg. Auf dem Weg zu mehr Wohnungen in Hamburg ist gestern Abend ein weiterer Schritt getan worden. Die Politiker der Bezirksversammlung Mitte billigten den neuen Wohnungsbauvertrag mit dem Senat. Er verpflichtet die Bezirke, die im Wahlkampf versprochenen jährlich durchschnittlich 6000 Wohnungen zu schaffen (geplant sind in einem ersten Schritt sogar 6400). Außerdem müssen die Bezirke dem Senat alle paar Monate peinlich genau nachweisen, wo und wie das geschieht oder geschehen soll, und entsprechende Sachstandsmeldungen abgeben. Baubehörde und Bezirksamtsleiter hatten dem Vertrag in dieser Woche zugestimmt.
Experten schätzen, dass aktuell insgesamt 90.000 Wohnungen fehlen; nur 1,4 Prozent der Mietwohnungen stehen nach einer Untersuchung des Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle leer. Mit dem neuen Regelwerk soll nicht nur verhindert werden, dass die Bezirke den Senatsplanungen Sand ins Getriebe streuen können - die ganze Wohnungspolitik wird neu ausgerichtet.
Die Eckpunkte: Hamburg soll weiter wachsen durch dichtere Bebauung und mit neuen Großprojekten. Leer stehende Bürobauten sollen durch Wohnbauten ersetzt werden. Es sollen völlig neue Quartiere entstehen. Und: Projekte werden auch gegen Widerstände vor Ort durchgesetzt. "Auch in betuchten Nachbarschaften wird es kein Vetorecht mehr geben", sagt der Wohnungsbau-Experte der SPD, Andy Grote. Sein Credo: Hamburg hat Platz. Der müsse nur intelligent und qualitätvoll genutzt werden.
"Die Bevölkerungsdichte ist bei uns mit 2300 Einwohnern pro Quadratkilometer relativ gering", sagt Andy Grote. Er nennt zum Vergleich: In München sind es knapp 4300, in Berlin 3800, und Barcelona hat gar 16.000 Einwohner pro Quadratkilometer.
Die komprimierte Bebauung hat für die SPD sogar Charme. "Dichte schafft Urbanität, schafft mehr Versorgungseinrichtungen und Freizeitangebote. Nicht umsonst haben die am dichtesten bebauten Altbauquartiere häufig die größte Anziehungskraft", sagt Grote. Viele locker bebaute Siedlungen aus den 50er- und 60er-Jahren gälten dagegen nicht zwingend als besonders attraktiv. Wird das Boot in Hamburg also voller? "Nein", sagt Andy Grote, "wir können aber wieder die Einwohnerzahlen der 1960er-Jahre erreichen. Denn Hamburg kann sich als eine der wenigen Metropolen glücklich schätzen, viele Neubürger anzuziehen. Das sind jährlich 7000."
Die Zahlen: 1960 hatte Hamburg mehr als 1,84 Millionen Einwohner; 30 Jahre später waren es knapp 200.000 weniger. In den vergangenen zehn Jahren ist Hamburg allerdings wieder um 70.000 Einwohner gewachsen. Heute liegt die Zahl bei 1,78 Millionen.
Grafik hier Großklicken
Es sollen auch Wohngebiete verdichtet werden, die mit dem Nahverkehr gut angebunden sind. "Bevorzugt werden Flächen, die die wenigsten Hindernisse aufweisen", sagt Andy Grote. Er ist sicher, dass sich die Neubauten gut einfügen werden. "Der Charakter einzelner Quartiere wird sich nur graduell verändern."
Das klingt angesichts der heftigen Bürgerproteste der vergangenen Jahre optimistisch. Die Nachverdichtungen werden nicht überall einfach durchzusetzen sein. Aktuelles Beispiel ist ein engagiertes Bauprojekt im Bezirk Harburg. Auf dem Gelände der ehemaligen Röttiger-Kaserne in Neugraben-Fischbek sollen hochwertige Einfamilienhäuschen gebaut werden. 450 Wohneinheiten plant der Bezirk. Der Senat möchte auf dem 55 Hektar großen Areal jedoch 750 Wohnungen entstehen lassen.
Hier drohen nicht nur Konflikte zwischen Bezirk und Senat, sondern auch mit Investoren. Denn eine geringere Anzahl von Wohnungen sind für Investoren interessanter, weil sie sich in lockerer Bebauung besser vermarkten lässt. "Das ist in der Tat ein Problem", sagt Peter Hansen, Sprecher des Bezirks Nord, "zum Beispiel im Projekt Tannkoppel in Langenhorn." Dort sollen nach Wünschen des Bezirks 800 Wohneinheiten in einer landschaftlich reizvollen Umgebung entstehen.
Auch andere Wohnungsbauplanungen werden jetzt im gesamten Hamburger Raum verstärkt vorangetrieben.
So versucht der Bezirk Mitte seit Langem, Büros in Wohnungen zu verwandeln - allerdings ohne besonderen Erfolg. Jetzt scheint der Druck des Marktes dies zu ermöglichen: Auf der Cremon-Insel im Bezirk Mitte wird ein leeres Bürohaus abgerissen und durch Wohnungen ersetzt. "Das ist der erste Fall dieser Art in Hamburg", sagt Markus Schreiber (SPD), Chef im Bezirksamt Mitte.
Senat: Wohnungsbau auch gegen Bürgerwillen
Die SPD will Projekte durchsetzen. Interview mit Michael Sachs, dem designierten Staatsrat der Hamburger Stadtentwicklungsbehörde.
Das Luftbild zeigt das Gleisdreieck von Altona. Im markierten Abschnitt sollen rund 2000 neue Wohnungen gebaut werden. Der Fernbahnhof (in den S-Bahnhof integriert) wird dann nach Norden am oberen Bildrand verlegt
Hamburg. Mehr Wohnraum hat Vorrang. Hamburgs neuer Senat will sein Wohnungsbauprogramm auch gegen Widerstände der Bürger vor Ort durchsetzen. "Wir haben eine parlamentarische, eine repräsentative Demokratie. Und die muss in der Lage sein, Entscheidungen zu treffen, die den Bürgerinnen und Bürgern manchmal nicht gefallen, aber im gesamtstädtischen Interesse sind", sagte der künftige Staatsrat der Stadtentwicklungsbehörde, Michael Sachs, dem Abendblatt.
Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) hatte die Forcierung des Wohnungsbaus als eine der wichtigsten Aufgaben seines Senats bezeichnet. Ziel sei es, 6000 Wohnungen pro Jahr neu zu bauen. In den vergangenen Jahren waren es rund 3000 gewesen. Ein Drittel der Bauten sollen Sozialwohnungen sein.
+++ Interview mit Michael Sachs +++
Um die Ziele zu erreichen, will Sachs Bürgerbegehren "gegebenenfalls auch mal überstimmen". Gleichzeitig forderte er die Bezirke auf, das Ziel besser als bisher zu unterstützen. Viele Bezirkspolitiker hätten sich in der Vergangenheit immer den Bürgerprotesten angeschlossen, das müsse sich ändern.
Neue Proteste sind angesichts der Senatspläne programmiert. Denn es wird eine massive bauliche Verdichtung geben. "Hamburg wird in vielen Bereichen einen mehr städtischen Charakter erhalten", sagt Andy Grote, Wohnungsbauexperte der SPD-Fraktion. Baulücken sollen geschlossen, Grünflächen bebaut und Büros in Wohnungen umgewandelt werden. Dazu soll es ein "Potenzialflächen-Kataster" geben, in dem alle Areale aufgeführt werden, die theoretisch bebaut werden können.
Um mehr und preisgünstiger bauen zu können, will die SPD auch die ökologischen Standards überdenken. Der schwarz-grüne Senat wollte Wohnungsbauten nur dann fördern, wenn sie dem Passivhaus-Standard entsprechen, also besonders hohe Ansprüche an Wärmedämmung und Heiztechnik erfüllen. Damit wird Schluss sein. "Es muss aufhören, dass auf die bundesweit geltenden Anforderungen noch draufgesattelt wird", sagte Grote dem Abendblatt.
Zurzeit gibt es knapp 80 geplante Projekte mit zusammen mehr als 20.000 Wohnungen in Hamburg. Etwa 7000 davon sollen in diesem und im kommenden Jahr fertiggestellt werden. Die Widerstände der Bürger sind noch vergleichsweise gering: Drei Bürgerbegehren gibt es, gegen fünf weitere Projekte formiert sich der Protest - auch gegen das größte Vorhaben, die "Neue Mitte Altona" am Bahnhof, wo mehr als 2000 Wohnungen entstehen sollen. Die frühzeitige Beteiligung der Bürger an den Planungen wird dort eine entscheidende Rolle spielen. Gelingt sie nicht, droht wie in Stuttgart ein "Altona 21"-Protestszenario. Die Planungshoheit hat die Stadtentwicklungsbehörde an sich gezogen.
Die Bezirksamtsleiter gehen unterschiedlich mit Widerstandsaktionen vor Ort um. Markus Schreiber (Mitte) möchte erreichen, dass Bürgerbegehren gegen Wohnungsbauten gar nicht mehr möglich sein dürfen. "Wir müssen versuchen im Vorfeld Kompromisse zu finden", so Schreiber. So argumentieren auch seine Kollegen, gehen aber nicht so weit, Bürgerbegehren abschaffen zu wollen. "Die Einstellung, wir brauchen mehr Wohnungen, aber nicht bei mir, sollte es aber nicht mehr geben", sagt Wolfgang Kopitzsch, Verwaltungschef im Bezirk Nord.
Eingestellt von Lilienruh Immobilienberatung
Eingestellt von Lilienruh Immobilienberatung um 04:52
Labels: Bauvorhaben, Berater, Hamburg, Hamburger Senat, Harburg, Lilienruh, Makler, Sozialwohnungen, Wohnungsbau, Wohnungsneubau, Wonbaukonferenz
Immobilienvermarktung mit Exposé
Vermarktung mit Exposé
Die meisten Kaufinteressenten sehen sich viele Immobilien an, bevor sie sich für eine entscheiden. Für sie ist es schwierig, sich die Details jeder Immobilie, die sie gesehen haben, zu merken. Ein gutes Exposé hilft potenziellen Käufern dabei, auf ein Objekt aufmerksam zu werden und es sich später wieder genau in Erinnerung zu rufen.
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Ebenso wichtig wie die Festlegung eines markttauglichen Angebotspreises ist die richtige Vermarktung des zu verkaufenden Objekts. Nur wenn der Verkäufer weiß, wie er werbewirksame Exposés erstellt, wo und wie er ansprechende Anzeigen schaltet, wird er seine Immobilie erfolgreich vermarkten.
Die Kenntnisse darüber sollte sich der Verkäufer auch dann aneignen, wenn er die Immobilie über einen Makler verkaufen will, um im Vorfeld dessen Kompetenz vergleichen und beurteilen zu können.
Das Erstellen eines gelungenen Exposés
Bevor der Eigentümer den Verkaufsprozess in Gang setzt, muss er ein aussagekräftiges und professionelles Exposé erstellen lassen.
Ein exellent gemachtes Exposé ist dabei die Visitenkarte und stellt das Grundinstrument bei der Vermarktung einer Immobilie dar.
Ein Exposé liefert nicht nur alle Detailinformationen zur Immobilie, sondern soll ein möglichst umfassendes positives Bild des Objekts vermitteln und den Leser so neugierig machen, dass er das Objekt besichtigen möchte.
Gewünscht ist vor allem das Interesse von Käufern, für die die Rahmenbedingungen passen. Besichtigungstermine, zu denen Interessenten nur aufgrund der blumigen Beschreibung kommen, nützen dem Verkäufer wenig.
Charakterisierungen vermeiden
Aufgrund dessen sollte ein Exposé möglichst schlicht, aber aussagekräftig sein. Der Verkäufer sollte auf Charakterisierungen wie "einzigartig", "traumhaft" oder "erstklassig" auch dann verzichten, wenn er selbst fest davon überzeugt ist, dass sie auf das Objekt zutreffen. Da solche Begriffe bei jedem Menschen andere Assoziationen auslösen, besteht die Gefahr, beim Leser Erwartungshaltungen zu schüren, die hinterher enttäuscht werden.
Die Folge wäre, dass der Interessent gegenüber dem Angebot eine negative Grundhaltung entwickelt und sich nur noch schwer von dieser abbringen lässt. Eventuell verabschiedet er sich gedanklich sofort von dem Objekt, obwohl es eigentlich - zumindest aufgrund der Rahmenbedingungen, wie Lage oder Größe - für ihn infrage gekommen wäre.
Darüber hinaus hilft das Exposé dem potenziellen Käufer, das Gesehene im Gedächtnis zu behalten. In der Regel sehen Käufer, ehe sie sich entscheiden, eine Vielzahl von Objekten an und ein anschauliches, aufrichtiges Exposé unterstützt die Erinnerung an ein positives Angebot.
Ein Exposé besteht aus verschiedenen Teilen. Folgende Angaben sollte es mindestens enthalten:
Größe (Grundstücksfläche, Wohnfläche),
Ausstattung (Baujahr, Bauausführung, Heizungsart, Art der Warmwasserversorgung, Türen, Fenster, Bodenbeläge, Art und Umfang der Verfliesung in Bad und WC, Einbauten in der Küche, eventuell sonstige Einbauten wie Holzdecken, Einbauschränke, Bademöbel, Art der Wärmedämmung, Dachdeckung, Treppenausführung, Gartenanlage mit Einfriedung),
Hausgeld,
Bezugstermin,
Kaufpreis der Wertfinder für Hamburg.
Lassen Sie sich von unseren Immobilienexperten beraten. Gerne zeigen wir Ihnen Beispiele unserer exclusiven Hochglanzexposées für die Vermarktung gehobener Immobilien.
Ein Service der Lilienruh Immobilienberatung
Eingestellt von Lilienruh Immobilienberatung um 02:42
Labels: Design, Exposé, Hamburg, Hochglanz, Immobilien, Lilienruh, Makler, Vermarktung
Steuertipp : Angehörigen Mietverträge
Ein Mietvertrag unter Freunden bzw. Verwandten: Spielt das Finanzamt da überhaupt mit? Grundsätzlich: Ja. Jedenfalls so lange es sich bei den vermieteten Räumlichkeiten um eine abgeschlossene Wohnung handelt und Sie nicht nur beispielsweise ein einzelnes Zimmer innerhalb Ihrer eigenen Wohnung vermieten. Worauf es noch zu achten gilt, zeigt diese Topstory.
Vermieten Sie an Angehörige bzw. an Bekannte zum „Freundschaftspreis”, sollten Sie sich dabei an ein paar Spielregeln halten, sonst könnte Ihnen Ärger mit dem Finanzamt ins Haus stehen.
STICHWORT: FREMDVERGLEICH
Die oberste Regel bei Angehörigen-Mietverträgen lautet: Machen Sie alles genau so, wie Sie es auch bei jedem x-beliebigen Fremden tun würden. Die 7 häufigsten Fallen, die es dabei zu vermeiden gilt, finden Sie hier:
Falle Nr. 1: Mietvertrag fehlt
Schließen Sie unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag. Nehmen Sie dazu ein Formular, zu dem Sie auch bei jedem „fremden Mieter” greifen würden.
Falle Nr. 2: Miete wird unregelmäßig bezahlt
Doch mit dem richtigen Vertrag allein ist es noch nicht getan: Beide Seiten müssen sich auch genau an das, was im Mietvertrag steht, halten!
Das gilt besonders für die Mietzahlungen: Die müssen immer pünktlich und vollständig überwiesen werden. Vermeiden Sie Barzahlungen, denn das erweckt das Misstrauen des Finanzamts.
Besser: Lassen Sie sich vom Angehörigen die Miete per Dauerauftrag überweisen bzw. lassen Sie sich eine Einzugsermächtigung geben.
Falle Nr. 3: Keine klare Mietzinsstruktur erkennbar
Aus Ihrem Mietvertrag muss klar hervorgehen, ob Ihr Mieter eine Warm- oder Kaltmiete zahlt. Lässt sich das nicht eindeutig anhand Ihres Mietvertrags ablesen, erkennt das Finanzamt Ihren Mietvertrag nicht an (BFH, Urteil v. 28.07.2004, IX B 50/04, BFH/NV 2004 S. 1531).
Damit Ihr Fremdvergleich nicht wackelt, sollten Sie eine Miete plus Vorauszahlungen vereinbaren!
Falle Nr. 4: Keine Abrechnung über die Betriebskosten
Damit auch wirklich alles so ist, wie bei jedem x-beliebigen fremden Mieter, sollten Sie regelmäßig über die entstandenen Betriebskosten abrechnen.
Kommt unterm Strich eine Nachzahlung für Ihren Mieter heraus, sollte das Geld nachweisbar vom Konto Ihres Mieters auf Ihr Konto fließen. Verzichten Sie auf keinen Fall auf die Nachzahlung, denn das würden Sie bei jedem anderen Mieter sicherlich auch nicht tun!
Falle Nr. 5: Die Miete fließt „hintenrum” wieder an Sie zurück
Apropos Geldfluss: Hüten Sie sich davor, dass die gezahlte Miete wieder quasi hinterrücks an Ihren Mieter ohne Grund zurückfließt. Denn auch darauf achtet Ihr Finanzamt!
Erlaubt ist es aber, dass Sie z. B. Ihrer studierenden Tochter einen monatlichen Unterhalt zahlen und sie davon ihre Miete bestreitet.
Falle Nr. 6: Starkes Missverhältnis zwischen den Einkünften und der Miethöhe
Vorsicht, wenn Sie eine teure Luxuswohnung an Ihren studierenden Sohn oder Ihre Tochter vermieten: Das Finanzamt schaut nämlich auch darauf, ob sich Ihr Verwandter die Miete überhaupt finanziell leisten kann, ohne damit seinen sonstigen Lebensunterhalt zu gefährden (BFH, Urteil v. 28.01.1997, BStBl 1997 II, S. 655).
Falle Nr. 7: Zu günstig vermietet und damit Steuern verschenkt Zu wenig Miete dürfen Sie aber auch nicht von Ihrem Mieter verlangen, sonst riskieren Sie einen teilweisen Werbungskostenabzug. Für Ihre Steuererklärung 2011 gilt dafür noch die strenge 56 %-Grenze.
Das bedeutet: Verlangen Sie von Ihrem Mieter beispielweise nur 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, greift das Finanzamt zum Rotstift und streicht Ihnen 50 % Ihrer Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.
Damit könnten Sie z. B. die 10.000 EUR, die Sie neulich in die Badrenovierung gesteckt haben, auch nur zu 50 % absetzen. Sprich: Das Finanzamt wird Ihnen davon sehr wahrscheinlich nur 5.000 EUR als Werbungskosten anerkennen!
Diese „Billigvermietungsgrenze” von 56 % wird bereits für Ihre Steuererklärung 2012 auf 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben.
Orientieren Sie sich immer an der ortsüblichen Miete
Um noch bis 2011 den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten, sollte Ihre Miete im Idealfall 75 % der ortsüblichen Miete betragen. Ab 2012 reichen sogar 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Liegen Sie momentan mit Ihrer Miete irgendwo in der Grauzone zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete, riskieren Sie einen Werbungskostenabzug. Um dem zu entgehen, müssen Sie dem Finanzamt noch bis zur Steuererklärung für 2011 eine positive Überschussprognose vorlegen.
Aus der muss hervorgehen, dass Sie in den nächsten 30 Jahren schwarze Zahlen schreiben werden. Nur dann winkt Ihnen der volle Werbungskostenabzug. Wirft Ihre Immobilie jedoch auf Dauer keinen Profit ab, kürzt Ihnen das Finanzamt Ihren Werbungskostenabzug!
Wie Sie schnell die kritische 75 %- Grenze knacken können
Damit das nicht passiert, sollten Sie immer die ortsübliche Vergleichsmiete im Auge behalten: Nicht nur bei Mietvertragsabschluss, sondern während des gesamten Mietverhältnisses!
Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete liegt, können Sie entweder dem Mietspiegel Ihrer Stadt entnehmen oder bei Ihrer Stadtverwaltung oder einem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein erfragen.
Wer nie seine Miete erhöht, macht sich verdächtig!
Damit Sie nicht ungewollt unter die derzeit noch geltende 75 %-Grenze rutschen und damit eine Überschussprognose vorlegen müssen, sollten Sie Ihre Miete regelmäßig erhöhen. Dafür reicht es schon, wenn Sie im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben.
Haben Sie das jedoch versäumt, bleibt Ihnen als Wohnungsvermieter immer noch das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB, um Ihre Miete zu erhöhen.
Mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung geht´s schneller
Weil das Mieterhöhungsrecht im Einzelnen recht kompliziert ist und Sie zudem die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 % erhöhen dürfen (= Kappungsgrenze), gibt es auch eine einfachere Möglichkeit:
Sie können sich mit Ihrem Mieter einvernehmlich auf eine höhere Miete einigen. Dazu genügt schon ein einfaches Schreiben, in dem sich Ihr Mieter mit einer neuen Miethöhe, beginnend ab einem konkret festgelegten Zeitpunkt, einverstanden erklärt.
Mit so einer einvernehmlichen Mieterhöhung umgehen Sie auch geschickt die Kappungsgrenze von 30 %.
Was sich für Ihre Steuererklärung 2012 ändern wird
Das Steuervereinfachungsgesetz 2011 hat für Sie als Vermieter auch seine positiven Seiten. So, wenn Sie Ihre Mietwohnung zu günstig vermietet haben.
Zahlt Ihr Mieter mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, können Sie sich bald eine Überschussprognose sparen. Die „magische Abzugsgrenze” von derzeit noch 75 % (ohne Überschussprognose) soll schon für Ihre Steuerklärung 2012 auf 66 % der ortsüblichen Miete gesenkt werden.
Alle Vermieter, die sich derzeit noch mit ihrer Miete in der „Grauzone” zwischen 56 % bis 60 % der ortsüblichen Miete bewegen, sollten die verbleibende Zeit noch nutzen und ihre Miete mindestens auf 66 % des Ortsüblichen anheben!
Aktuelle Rechtslage für Steuererklärungen bis einschließlich 2011
•Höhe der bezahlten Miete: weniger als 56 % des Ortsüblichen - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: erkennt das Finanzamt nur anteilig an
•Höhe der bezahlten Miete: 56 bis74 % - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: voller Abzug, allerdings nur bei positiver Überschussprognose, sonst anteilige Kürzung
•Höhe der bezahlten Miete: mindestens 75 % - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: voll abziehbar
Geplante Neuregelung für Steuererklärungen ab 2012
•Höhe der bezahlten Miete: weniger als 66 % - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: nur anteilig abziehbar
•Höhe der bezahlten Miete: mindestens 66 % - Folge für Ihren Werbungskostenabzug: voll abziehbar
Eingestellt von Lilienruh Immobilienberatung um 02:00
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