Source: https://renatodisa.com/corte-di-cassazione-sezione-seconda-civile-sentenza-8-settembre-2017-n-20957-risoluzione-di-un-contratto-preliminare-ritenzione-della-caparra-e-risarcimento-del-danno/
Timestamp: 2019-10-19 12:15:55+00:00

Document:
Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 8 settembre 2017, n. 20957. Risoluzione di un contratto preliminare, ritenzione della caparra e risarcimento del danno - Renato D'Isa
Home Corte di Cassazione Cassazione civile 2017 Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 8 settembre 2017, n. 20957....
Deve essere qualificata come domanda di declaratoria di risoluzione di un contratto preliminare quella volta a conseguire, oltre alla risoluzione del contratto per grave inadempimento del promissario acquirente, la condanna al risarcimento di ulteriori danni, sia pure da liquidarsi in separata sede. La parte non inadempiente puo’, infatti, anziche’ esercitare il recesso, chiedere la risoluzione del contratto e l’integrale risarcimento del danno sofferto in base alle regole generali (articolo 1385 c.c., comma 3), e cioe’ sul presupposto di un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza; nel qual caso non puo’ incamerare la caparra, essendole invece consentito solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto spettantele a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati. In siffatta evenienza la restituzione della caparra e’ ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacche’ in tale ipotesi essa perde la su indicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all’importo convenzionalmente stabilito in contratto, e la parte che allega di aver subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche al risarcimento dell’integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l’esistenza e l’ammontare in base alla disciplina generale di cui agli articoli 1453 c.c. e ss.
sul ricorso (iscritto al N.R.G. 15763/11) proposto da:
(OMISSIS), (C.F.: (OMISSIS)), residente in (OMISSIS), rappresentata e difesa, come da procura speciale a margine del ricorso, dall’avv. (OMISSIS), con il quale elegge domicilio in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS);
(OMISSIS), (C.F.: (OMISSIS)), residente in (OMISSIS), e (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), residente in (OMISSIS), entrambi in proprio e quali eredi legittimi di (OMISSIS), rappresentati e difesi, giusta procura speciale a margine per notar (OMISSIS) del (OMISSIS), dall’avv. (OMISSIS), con il quale eleggono domicilio in (OMISSIS);
avverso la sentenza della Corte d’Appello di Napoli n. 3101/2010, depositata il 24.09.2010, e non notificata;
udito l’Avv.to (OMISSIS) per parte ricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Capasso Lucio, che ha concluso per il rigetto dei motivi da 1 a 14 e 16 e per l’accoglimento del 15 motivo del ricorso.
“1) Accoglie la domanda proposta da (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e per l’effetto dichiara risolto per grave inadempimento di quest’ultima il preliminare di compravendita del 25 settembre Ã¢EuroËœ89 integrato con scrittura privata del 14 marzo Ã¢EuroËœ93, dichiarando, altresi’, il diritto degli attori a ritenere la caparra confirmatoria di Euro 25.822,84; 2) dichiara illegittima l’occupazione degli immobili per cui e’ causa e per l’effetto condanna (OMISSIS) al rilascio degli stessi in favore degli attori entro il termine di giorni trenta dalla comunicazione del deposito della presente sentenza; 3) condanna (OMISSIS) al pagamento della somma di Euro 47.000.000 a titolo di risarcimento danni per l’occupazione degli immobili protrattasi abusivamente dal 1993 ad oggi,…; 4) accoglie la domanda riconvenzionale di rimborso della quota parte di prezzo versata e per l’effetto condanna gli attori in solido a corrispondere alla (OMISSIS) la somma di Euro 9.296,22…; 5) rigetta le altre domande riconvenzionali spiegate dalla convenuta; 6) condanna (OMISSIS) alla rifusione, in favore degli attori, di tre quarti delle spese processuali;
1. La ricorrente, con il primo motivo, deduce la violazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, in relazione all’articolo 112 c.p.c., per aver, a suo dire, i giudici di merito erroneamente qualificato la domanda introduttiva del giudizio di primo grado come recesso ex articolo 1385 c.c., anziche’ come risoluzione per inadempimento (qualificazione, quest’ultima, in favore della quale deponeva, oltre al tenore letterale dell’atto di citazione, la richiesta degli attori volta ad ottenere altresi’ il “risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede”, incompatibile con la domanda di recesso), con conseguente vizio di ultrapetizione e di extrapetizione della domanda.
2. Con il secondo motivo la (OMISSIS) denuncia violazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per omessa, illogica e contraddittoria motivazione della sentenza in ordine ad un fatto controverso del giudizio, consistente nella mancata dichiarazione attorea di recesso dal contratto ex articolo 1385 c.c.
3. Con il terzo motivo la ricorrente deduce violazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1385 e 1455 c.c. in riferimento all’omessa valutazione della gravita’ dell’inadempimento complessivamente addebitato alla (OMISSIS) (sostanziatosi nell’immissione nel possesso materiale dell’immobile prima della stipula del contratto definitivo, nel mancato pagamento del cd. “accollo spese” e nella realizzazione di opere difformi senza autorizzazione dei venditori), onde accertare se il preteso inadempimento avesse inciso in maniera fondamentale sull’equilibrio contrattuale.
4. Con il quarto motivo la (OMISSIS) si duole della nullita’ della sentenza per omessa motivazione in ordine all’asserita gravita’ degli inadempimenti, in relazione all’articolo 364 (recte, articolo 360) c.p.c., n. 4, per aver la Corte d’Appello omesso di esporre i motivi per i quali avrebbe ritenuto gravi i pretesi tre inadempimenti contrattuali ascrittile.
5. Con il quinto motivo la ricorrente denunzia l’omessa ed insufficiente motivazione in ordine, nuovamente, alla affermata gravita’ degli inadempimenti imputatile rispetto agli obblighi nascenti dal contratto preliminare, ma stavolta in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
6. Con il sesto motivo la ricorrente deduce omessa, insufficiente ovvero contraddittoria motivazione (articolo 360, comma 1, n. 5, c.p.c.) in relazione a fatti decisivi della controversia consistenti nel completamento dei lavori al fabbricato nel marzo 1994, nella mancata allegazione da parte degli eredi (OMISSIS) di quali atti dispositivi sarebbero stati impediti dall’altrui detenzione dell’immobile, nonche’ nell’accettazione da parte degli eredi (OMISSIS) dell’ulteriore acconto di Lire 10.000.000 nel mese di dicembre 1993 successivamente alla proposizione di denuncia penale per l’indebito possesso dell’immobile da parte della (OMISSIS) ed al telegramma -diffida inviato dal geom. (OMISSIS).
7. Con il settimo motivo la (OMISSIS) deduce omessa, insufficiente ovvero contraddittoria motivazione (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5) in relazione ad una serie di fatti decisivi al fine della valutazione della gravita’ ed importanza della realizzazione di opere difformi dell’immobile, consistenti nell’obbligo, posto a suo carico nel contratto preliminare, di sostenere i costi di tutte le varianti al progetto e nel pretermesso esame dei progetti delle concessioni edilizie e di variante, nonche’ del certificato finale del Direttore dei Lavori di collaudo e regolare esecuzione dei lavori.
8. Con l’ottavo motivo la ricorrente denuncia la violazione all’articolo 112 c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4) per omessa pronuncia sul motivo di appello consistente nella dedotta inesistenza dell’obbligo di versare il cd. “Accollo spese” ai promittenti venditori, anziche’ alla ditta appaltatrice (OMISSIS).
9. Con il nono motivo la ricorrente deduce la violazione degli articoli 1362, 1363 e1364 c.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) sempre circa l’inesistenza nel contratto preliminare dell’obbligo di versare il cd. Accollo spese (cioe’ di quella parte del prezzo dell’appalto non rimborsata dal Comune e cedente a carico dei singoli proprietari) ai promittenti venditori, per l’eventualita’ in cui questa Corte avesse ritenuto la predetta omessa pronuncia come implicito rigetto della censura.
10. Con il decimo motivo la ricorrente si duole della omessa, insufficiente ovvero contraddittoria motivazione in relazione all’assenza di gravita’ ed importanza del mancato pagamento dell’accollo spese (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5).
11. Con l’undicesimo motivo la ricorrente denuncia violazione degli articoli 61 e 244 c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), nonche’ omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per la controversia (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), consistente nel progetto di variante del 13.12.1990 (nel quale il Decreto Legge aveva elencato sommariamente le variazioni da apportare) assentito con concessione edilizia n. 11/91.
12. Con il dodicesimo motivo la ricorrente si duole della violazione dell’articolo 2700 c.c., in combinato disposto con il Decreto Legislativo n. 76 del 1990, articolo 21 (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), circa l’efficacia probatoria della contabilita’ finale e del certificato di regolare esecuzione dei lavori asseverata con giuramento reso dal Direttore dei Lavori dinanzi al Cancelliere della Pretura di Arienzo in data 26/04/1994.
13. Con il tredicesimo motivo la (OMISSIS) denuncia illogicita’ e contraddittorieta’ della motivazione (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), in ordine all’attendibilita’ del teste (OMISSIS), alla luce del mancato rilievo del contrastante giuramento da questi reso dinanzi al Cancelliere della Pretura di Arienzo.
14. Con il quattordicesimo motivo la (OMISSIS) deduce violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1385 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, stante l’asserito indebito cumulo del risarcimento del danno per la detenzione dell’immobile con la ritenzione della caparra confirmatoria, e violazione di altra disposizione di legge in relazione al computo del danno. Sostiene, in particolare, che, avendo la corte di merito qualificato l’azione giudiziale degli eredi (OMISSIS) come recesso ex articolo 1385 c.c., non avrebbe poi potuto condannarla anche al risarcimento del danno per il possesso non autorizzato dell’immobile, potendo la parte che opta per il recesso avere il diritto di ritenzione della sola caparra confirmatoria, senza l’ulteriore risarcimento dei danni derivanti dall’inadempimento contrattuale.
15. Con il quindicesimo motivo la ricorrente denunzia violazione dell’articolo 112 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, e violazione dell’articolo 1226 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
16. Con il sedicesimo ed ultimo motivo la ricorrente deduce la violazione dell’articolo 2932 c.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), sostenendo che, non sussistendo alcun grave inadempimento da addebitarsi a lei, permarrebbe l’obbligo dei promittenti venditori di stipulare il contratto definitivo di compravendita e meriterebbe, quindi, accoglimento la sua domanda riconvenzionale formulata ex articolo 2932 c.c..
17. In definitiva, il ricorso va accolto limitatamente al primo ed al quindicesimo motivo, laddove il terzo, il quarto, il quinto, il sesto ed il sedicesimo motivo vanno rigettati, i motivi dal settimo al tredicesimo vanno dichiarati inammissibili ed il secondo e quattordicesimo motivo vanno considerati assorbiti nell’accoglimento del primo.

References: sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 articolo 1385
 sentenza 
 articolo 1385
 sentenza 
 articolo 360
 articolo 21
 articolo 1385
 articolo 2932