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Timestamp: 2019-07-21 10:47:28+00:00

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Abogados - Oponibilidad del boleto de compraventa frente al concurso o quiebra del vendedor - Posadas Misiones
Oponibilidad del boleto de compraventa frente al concurso o quiebra del vendedor
Posted on 7 enero, 2018 3 julio, 2019 by Dr. Romero Resek
El adquirente por boleto frente a la quiebra del vendedor queda encuadrado normativamente dentro de un marco diferenciado de cualquier otro acreedor. Esta situación está hoy prevista en el artículo 1171 del Código Civil y Comercial de la Nación que determina que los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el veinticinco por ciento (o más) del precio. El juez debe disponer que se otorgue la escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
El artículo comentado es producto de la conjunción del artículo 1185 bis del Código derogado y el artículo 146 de la ley de concursos y quiebras (24.522).
Debemos recordar que, con anterioridad a la reforma del año 1968, se había resuelto que el comprador de un inmueble que tenía pago el precio y la posesión otorgada, pero al que le faltaba la escritura pública, solo presentaba el carácter de un simple acreedor quirografario por el reintegro del precio abonado.
El artículo 1185 bis del código derogado expresaba que los boletos de compraventa, cuando se hubiera abonado el 25% o más del precio eran oponibles al concurso o quiebra del vendedor y el juez, si la parte compradora lo solicitaba, podía disponer que se le otorgue la escritura traslativa de dominio. Esta norma establecía un régimen de oponibilidad del boleto y mencionaba los requisitos para su aplicación. La doctrina lo extendía a las situaciones no concursales, es decir, a las ejecuciones individuales
Un punto a favor del artículo 1171 es que su redacción fue recepticia de las críticas que se habían formulado al derogado artículo 1185 bis, agregándose como requisito la exigencia de que el boleto debe tener fecha cierta.
El adquirente podrá invocar esta norma siempre que reúna los siguientes requisitos de aplicación:
a) Buena fe: Es decir, que desconocía el estado de cesación de pagos
b) Que el adquirente hubiera abonado el 25% del precio o más: La norma no aclara cuándo debió verificarse ese pago, pero la doctrina judicial aclara que el precio debió ser abonado antes de la falencia del vendedor.
Una omisión importante en la redacción del artículo 1171 del Código Civil y Comercial de la Nación es que no se requiere que se haya transmitido la posesión al comprador. Reunidos los requisitos que establece este precepto, el juez debe disponer el otorgamiento de la escritura pública a favor del comprador. De esta manera se conjuga la disposición del Código Civil y Comercial con lo normado en el artículo 146 de la ley 24.522, al establecer que el juez “debe” disponer que se otorgue la respectiva escritura pública, mejorando la expresión ” podrá” que contenía el desaparecido art. 1185 bis, resolviendo la cuestión de si el otorgamiento de la escritura era facultativo para el juez. El artículo 146 de la ley de concursos y quiebras agrega que la decisión del juez se adoptará cualquiera fuera el destino del inmueble, a diferencia del régimen anterior (artículo 150 de la derogada ley 19.551, que limitaba la aplicación a inmuebles destinados a vivienda). Por último el artículo 1171 señala que el comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido y en caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
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References: artículo 1171
 artículo 1185
 artículo 146
 artículo 1185
 artículo 1171
 artículo 1185
 artículo 1171
 artículo 146
 artículo 146
 artículo 1171