Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/lokatorzy-nie-chca-wyprowadzic-sie-z-mieszkania-co-zrobic,350,p.html
Timestamp: 2020-02-29 09:39:21+00:00

Document:
Anna Sufin • Opublikowane: 2018-04-04
Podaje Pani, że zawarła umowę najmu z lokatorami 10 lat temu. Nie określiła Pani czynszu, jak rozumiem, lokatorzy mieszkają tylko za opłacanie rachunków za media – czyli na niezwykle korzystnych warunkach. Można się zastanawiać, a nawet przesądzić, że nie jest to korzystanie odpłatne, skoro płacą tylko za zużyte przez siebie media, nie zaś za korzystanie z samego mieszkania. Raczej więc skłaniałabym się do stwierdzenia, że jest to umowa użyczenia (oddania do nieodpłatnego korzystania), nie zaś umowa najmu [przy tej umowie konieczne jest ustalenie czynszu, por. art. 680 i art. 710 Kodeksu cywilnego (K.c.). Jest to istotne dla określenia okresu wypowiedzenia umowy.
Najemcy nie chcą się wyprowadzić i twierdzą, że „zasiedlili” lokal. Zapewne chodzi im o zasiedzenie. Zgodnie z polskim prawem korzystanie z nieruchomości (a konkretniej: władanie nieruchomością) jak właściciel przez określony okres czasu prowadzi do tego, że osoba władająca nabywa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie. U Pani jednak ten przypadek na pewno nie zachodzi – po pierwsze jest zbyt krótki okres do zasiedzenia nieruchomości (10 lat nie jest okresem wystarczającym, konieczny byłby upływ 30 lat władania nieruchomością – jak rozumiem, lokatorzy nie mieszkają w lokalu 30 lat). Ponadto władanie lokatorów nie jest władaniem samoistnym (jak właściciel), co jest konieczne do zasiedzenia, ale jest władaniem zależnym (jak posiadacz zależny, tj. ten, którego prawo pochodzi od innej osoby) – zapewne ustalali oni z Panią kwestie dotyczące nieruchomości, kontaktowali się z Panią lub Pani pełnomocnikiem (siostrą), a co także niezwykle istotne, nie płacili czynszu do spółdzielni, co jest typowym przejawem bycia właścicielem lokalu. Zgodnie z art. 172 K.c.
Nie ma zatem żadnych podstaw, by twierdzić, iż lokatorzy nabyli nieruchomość przez zasiedzenie. Nie ma przeszkód, by wypowiedzieć im umowę i – jeśli nie wyprowadzą się dobrowolnie – wnieść pozew o eksmisję (inną kwestią pozostaje możliwości wykonania wyroku eksmisyjnego).
Jeśliby uznać, że zawarła Pani rzeczywiście umowę najmu, nie użyczenia, rygory wypowiedzenia umowy są dość znaczne. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminny i o zmianie kodeksu cywilnego, który to stosuje się w takim przypadku:
11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 2071 oraz z 2016 r. poz. 195, 615 i 1250).
Jeśli uznać by umowę za umowę użyczenia, czyli że nie umawiała się Pani na odpłatność za mieszkanie, także trzeba by wypowiedzieć lokatorom umowę. Okres wypowiedzenia jest tu ocenny, można przyjąć, iż wynosi 3 miesiące, por. uzasadnienie wyroku SR dla Wrocławia – Śródmieścia we Wrocławiu z 27.02.2013 r., I C 592/12:
Uwzględniając powyższe, Sąd uznał, że przedłożone w niniejszej sprawie oświadczenie o wypowiedzeniu umowy użyczenia z dnia 21 listopada 2011 r., doręczone pozwanemu w dniu 23 listopada 2011 r., stanowiło skuteczne wypowiedzenie przez powódkę umowy użyczenia przedmiotowego mieszkania E. G.. Zważając na wskazaną datę doręczenia oświadczenia, w oparciu – per analogiam – o art. 688 k.c., uznać należało, że powódka wypowiedziała stosunek użyczenia ze skutkiem na dzień 23 lutego 2012 r.”
Zatem w każdym przypadku powinna Pani wypowiedzieć umowę lokatorom z odpowiednim wyprzedzeniem, a w razie braku wyprowadzki, wnieść pozew o eksmisję.
Dostałam wypowiedzenie lokalu komunalnego z powodu długów, których nie jestem w stanie spłacać. Mam dwoje małych dzieci. Czy dojdzie do eksmisji?...

References: art. 680
 art. 710
 art. 172
 art. 11
 art. 30
 art. 688