Source: https://www.mesec.cz/clanky/spoluvlastnictvi-levnejsi-alternativa-nebo-cesta-do-pekel/
Timestamp: 2017-04-27 18:50:53+00:00

Document:
» Spoluvlastnictví: levnější alternativa, nebo cesta do pekel?
K dnešnímu článku nás inspiroval dotaz čtenářky Kateřiny. Ta nás oslovila s dotazem, jak rovnocenně rozdělit vlastnická práva na byt mezi ní a manželem a vyhnout se přitom poměrně vysokému poplatku notáři, který má právo pomocí notářského zápisu učinit úpravu společného jmění manželů.
Jeden majitel, dva spoludlužníci
Paní Kateřina si se svým tehdejším přítelem – nyní manželem – pořídila na hypotéku družstevní byt (resp. družstevní podíl). Zafinancovali jej jako spoludlužníci předhypotékou, která se po převodu bytu do osobního vlastnictví splatila klasickým hypotečním úvěrem.
Při pořízení bytu byl jako družstevník zapsán jen její přítel, který se stal při převodu do osobního vlastnictví také jediným majitelem (v době přepisu nebyli ještě sezdáni). Nyní už je ale Kateřina vdanou paní a chtěla by proto vlastnické vztahy narovnat. V katastru nemovitostí je jako majitel nemovitosti veden pouze její manžel, zatímco hypotéku splácí oba.
Situaci by vyřešila dohoda o úpravě společného jmění manželů. Jak už jsme zmínili, ta ale musí mít formu notářského zápisu. Cena takového zápisu se bude v tomto případě odvíjet od hodnoty bytu a podle vyhlášky, která notářské odměny stanovuje, bude ve výši 3400 Kč bez DPH. Paní Kateřina se svým manželem nechtějí podle vlastních slov platit čtyři tisíce za to, že pouze oficiálně narovnají své majetkové vztahy. Mají i jiné, levnější možnosti?
Družstevní podíl včera dnes a zítra
Situace naší čtenářky by se možná usnadnila, kdyby byt pořizovali už za platnosti Zákona o obchodních korporacích, který možnost družstevního podílu ve spoluvlastnictví připouští. Možnost je to ale jen teoretická, protože ten samý zákon ponechává na stanovách družstva, zda tuto variantu umožní nebo vyloučí. V praxi bytová družstva často tuto možnost do svých stanov neukotvují (s výjimkou společného jmění manželů). Do osobního vlastnictví lze převést družstevní byt pouze členovi družstva, což byl tehdejší přítel čtenářky Kateřiny.
Dle § 747 Zákona o obchodních korporacích, je-li jeden z manželů výlučným členem bytového družstva, mají oba manželé společné nájemní právo, které je ovšem odvozené od práva nájmu manžela, který je členem družstva. Zanikne-li členství manžela, zaniká také nájemní právo druhého manžela, nastínila možnosti v případě sezdaného páru Ráchel Tošnerová z TaylorWessing e|n|w|c advokáti.
Převést byt do podílového spoluvlastnictví nesezdanému páru ale možný není. V tomto případě nevzniká právo společného nájmu, a proto se mohl stát jediným majitelem právě přítel Kateřiny, který byl družstevníkem.
Řešením je darovací smlouva
Paní Kateřina může svou situaci vyřešit darovací smlouvou, která umožní, aby jí manžel polovinu bytu daroval.
Darovací smlouva se nemusí vyhotovovat formou notářského zápisu. Stačí zajít na nejbližší Czech Point, kde ověří podpisy (v porovnání s poplatkem notáři) za pověstnou hubičku.
Bez daňové povinnosti
Kromě toho z titulu darovací smlouvy paní Kateřině ani jejímu manželovi nevznikne žádná daňová povinnost navíc.
Darovací daň, která byla jako taková ke konci roku 2013 zrušena a její předmět byl implementován do daně z příjmů (upravuje ji tedy zákon o daních z příjmů ), sice nyní vlastně činí 15 %, ale dar mezi manželi je od daně (tedy nově od daně z příjmů – jako ostatní příjem) osvobozen.
Osvobození se na tuto situaci bude vztahovat i z pohledu daně z nabytí nemovitých věcí.
Bezpodílové a podílové spoluvlastnictví
Vyřeší-li paní Kateřina s manželem majetkové vztahy pomocí darovací smlouvy, nebude byt ve společném jmění manželů a nebude se jednat o bezpodílové vlastnictví. Naopak bude každý majitelem jedné poloviny bytu v rámci spoluvlastnictví.
Podílové vlastnictví dříve upravoval občanský zákoník v pouhých pěti paragrafech 137 až 142. V novém občanském zákoníku je podílové spoluvlastnictví upraveno v § 1115 a násl., přičemž přívlastek „podílové“ je zákonodárcem užíván pouze v některých konkrétních případech, ač se o podílové spoluvlastnictví jedná vždy, vysvětlila Tošnerová z TaylorWessing e|n|w|c advokáti.
Pokud manžel Kateřině daruje přesně polovinu bytu, bude spoluvlastnictví podobné stavu, jako by byla nemovitost součástí společného jmění manželů (SJM). Avšak s tím rozdílem, že v případě bezpodílového vlastnictví ve společném jmění manželů se musí na plánovaném nakládání s majetkem oba dohodnout. Manžel například nemůže prodat byt, aniž by k tomu svolila i manželka. V rámci podílového spoluvlastnictví je každá z osob vlastníkem svého podílu (právo každého z nich je právem vztahujícím se k celé věci a je omezeno stejným právem druhého spoluvlastníka) a může s ním i nezávisle nakládat, tedy v případě bytu svou polovinu třeba převést na svou matku apod. (Ačkoli § 1123 uvádí, že toto nakládání nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají.) Nový občanský zákoník navíc dost zásadně eliminoval předkupní právo, které platí jen pro specifické případy, jež jmenuje § 1124, a na námi popisovanou situaci by se nevztahovalo. Znamená to, že pokud by se jeden z manželů chtěl svého podílu zbavit, není povinen jej nejprve nabídnout k odkupu druhému spoluvlastníkovi.
Pokud by se tedy manželé v budoucnu dostali na válečnou stezku, může se stát spoluvlastnictví příležitostí, jak ztrpčovat druhé straně život – minimálně do doby, než přijde na pomoc soud.
Rozdílně se situace vyvine i pokud by se manželé rozhodli rozvést. Je-li byt ve spoluvlastnictví, zůstává v něm i po rozvodu, přičemž případné zrušení spoluvlastnictví se řídí § 1140 a násl. Je-li byt součástí SJM, platí ustanovení § 736 a násl. NOZ o vypořádání společného jmění, uvedla Tošnarová další rozdíl.	Podílové spoluvlastnictví tedy může suplovat úlohu bezpodílového vlastnictví nemovitosti v rámci SJM. Jiná forma s sebou ale nese rizika, jejichž závažnost musí paní Kateřina porovnat s požadovanou částkou za notářský zápis.
Nutno také upozornit na to, že pokud má banka v katastru na nemovitost vedené zástavní právo, měla by změnu posvětit. Vzhledem k tomu, že jsou ale oba manželé již vedeni jako spoludlužníci, nemusel by to být problém.
poslední názor přidán 24. 9. 2015 9:58

References: § 747
 § 1115
 § 1123
 § 1124
 § 1140
 § 736