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Timestamp: 2019-02-19 11:46:58+00:00

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Clausole regolamentari che comprimono il diritto di proprietà dei condomini – Michele De Luca
Clausole regolamentari che comprimono il diritto di proprietà dei condomini
Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 16 gennaio 2019, n. 974.
Le clausole regolamentari che comprimono il diritto di proprietà dei singoli condomini mediante il divieto di qualsiasi opera modificatrice delle parti comuni non sono vincolanti per coloro che acquistano le singole unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso.
Ordinanza 16 gennaio 2019, n. 974
sul ricorso 16138/2014 proposto da:
(OMISSIS) S.R.L., rappresentata e difesa dall’Avvocato (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), per procura speciale a margine del ricorso;
(OMISSIS), e (OMISSIS), rappresentati e difesi, anche disgiuntamente, dall’Avvocato (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati a (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), per procura speciale a margine del controricorso;
FONDAZIONE – FONDO NAZIONALE DI PREVIDENZA PER I LAVORATORI DELLE IMPRESE DI SPEDIZIONE CORRIERI E DELLE AGENZIE MARITTIME RACCOMANDATARIE E MEDIATORI MARITTIMI, rappresentata e difesa dall’Avvocato (OMISSIS) ed, anche disgiuntamente, dall’Avvocato (OMISSIS), presso il cui studio a (OMISSIS), elettivamente domicilia, per procura speciale in calce al controricorso;
avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 1344/2014, depositata in data 2/4/2014
udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 13/07/2018 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE DONGIACOMO.
Con citazione del 9/9/2008, la s.r.l. (OMISSIS), insieme ad altri, ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Milano, (OMISSIS) e (OMISSIS) e, dopo aver dedotto l’illegittimita’ dell’apertura di tre lucernai verso il lato golfo dell’appartamento di proprieta’ di questi ultimi, compreso nel Supercondominio (OMISSIS) ed, esattamente, nel Condominio (OMISSIS), perche’ in contrasto con il divieto di modifica ed innovazione delle singole unita’ immobiliari imposto dalla clausola 4 dell’atto di provenienza, dall’articolo 4 del Regolamento di condominio periferico e dall’articolo 25 del Regolamento di supercondominio, ha chiesto la condanna dei convenuti alla relativa riduzione in pristino.
(OMISSIS) e (OMISSIS), costituendosi in giudizio, hanno chiesto, in via preliminare, la chiamata in causa della Fondazione – Fondo Nazionale di Previdenza per i lavoratori delle imprese di spedizione corrieri e delle agenzie marittime raccomandatarie e mediatori marittimi, dalla quale avevano acquistato l’immobile asseritamente gia’ dotato dei tre lucernai, e, nel merito, il rigetto della domanda, negando di aver personalmente apportato modifiche all’immobile compravenduto, di aver perpetrato alcuna violazione del Regolamento periferico, peraltro diverso da quello prodotto in giudizio dagli attori, e di aver mai espressamente accettato il Regolamento del Condominio Centrale.
I convenuti, quindi, con atto del 23/1/2009, hanno chiamato in causa la Fondazione – Fondo Nazionale di Previdenza per i lavoratori delle imprese di spedizione corrieri e delle agenzie marittime raccomandatarie e mediatori marittimi, spiegando nei suoi confronti domanda di garanzia.
La Fondazione – Fondo Nazionale di Previdenza per i lavoratori delle imprese di spedizione corrieri e delle agenzie marittime raccomandatarie e mediatori marittimi si e’ costituita in giudizio e, dopo aver eccepito la prescrizione del diritto azionato nei suoi confronti, ha chiesto il rigetto della domanda, in quanto infondata, ed, in subordine, per l’ipotesi in cui l’unita’ immobiliare ceduta ai convenuti fosse risultata gravata da oneri o vincoli in favore degli attori, ha chiesto che si determinasse l’effettiva estensione della superficie interessata ed il relativo valore commerciale e che la sua condanna fosse conseguentemente limitata alla corresponsione di somme a titolo di riduzione del prezzo entro il valore cosi’ accertato.
Il tribunale, con sentenza del 11/4/2011, ha rigettato la domanda proposta dagli attori.
La s.r.l. (OMISSIS), con atto notificato solo ad (OMISSIS) e (OMISSIS) ed alla Fondazione – Fondo Nazionale di Previdenza per i lavoratori delle imprese di spedizione corrieri e delle agenzie marittime raccomandatarie e mediatori marittimi, ha proposto appello denunciando, in sostanza, che il tribunale avrebbe erroneamente escluso la contrarieta’ delle modifiche riguardanti l’immobile di proprieta’ di (OMISSIS) e (OMISSIS) rispetto alla clausola 4 dell’atto di provenienza ed alle clausole 4 del Regolamento di condominio periferico e 25 del Regolamento di condominio centrale, a fronte del carattere vincolante di tali disposizioni, finalizzate ad imporre un generale divieto di interventi idonei ad incidere sull’estetica e l’uniformita’ stilistica del complesso residenziale, e chiedendo, quindi, che la corte d’appello, in totale riforma della sentenza impugnata, accertasse e dichiarasse la illegittimita’ delle opere consistite nell’apertura di tre lucernai nell’appartamento di proprieta’ di (OMISSIS) e (OMISSIS) e condannasse questi ultimi a rimuovere tali opere.
Si sono costituiti tanto (OMISSIS) e (OMISSIS), quanto la Fondazione – Fondo Nazionale di Previdenza per i lavoratori delle imprese di spedizione corrieri e delle agenzie marittime raccomandatarie e mediatori marittimi, chiedendo, per quanto ancora rileva, il rigetto dell’appello.
La corte d’appello di Milano, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigetto l’appello.
La corte, in particolare, dopo aver premesso che le modifiche delle quali la societa’ appellante si e’ doluta sono costituite dall’apertura di tre lucernai nel locale sottotetto dell’immobile di proprieta’ degli appellati, la cui realizzazione risale alla primavera del 1987, ha, innanzitutto, escluso che tali modifiche fossero contrarie al contenuto dell’atto di compravendita. La corte, al riguardo, ha osservato che l’atto con il quale, in data 8/4/1997, il Fondo Nazionale di Previdenza per i lavoratori delle imprese di spedizione corrieri e delle agenzie marittime raccomandatarie e mediatori marittimi ha venduto ad (OMISSIS) e (OMISSIS) il predetto immobile non contiene – a differenza degli atti riguardanti immobili diversi da quello per cui e’ causa – la clausola 4, che la (OMISSIS) ha invocato. Tale atto, invece, ha aggiunto la corte, senza fare alcun riferimento al regolamento del Condomino centrale del 22/2/1980, incontestatamente non trascritto, prevede, al punto 7, l’assunzione da parte degli acquirenti (OMISSIS) e (OMISSIS), oltre che degli impegni relativi alla comunione di strade, spiazzi, zone verdi e simili, della servitu’ per cui gli edifici gia’ edificati non potranno subire modifiche di alcun genere e, segnatamente, all’aspetto esterno, alla volumetria, alle facciate ed ad ogni altro elemento architettonico di tutte le costruzioni, con la conseguenza che e’ vietato apportare mutazioni, innovazioni e sopraelevazioni agli immobili gia’ edificati. La corte, tuttavia, ha ritenuto che l’apertura dei tre lucernai nel 1987 non ha dato luogo ad alcuna violazione del vincolo di immodificabilita’ contemplato al punto 7 dell’atto con il quale, in data 8/4/1997, (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno acquistato l’immobile in questione: tale vincolo, infatti, ha osservato la corte, senz’altro operante per le modifiche successive alla stipulazione, non e’, invece, applicabile rispetto alle opere pregresse.
Ne’, ha aggiunto la corte, puo’ ritenersi che la realizzazione dei lucernai sia avvenuta in violazione del Regolamento di condominio. La corte, sul punto, dopo aver premesso che al punto 5 dell’atto di acquisto (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno dichiarato “di conoscere ed accettare il Regolamento di Condominio in vigore, con le relative tabelle millesimali” e che il regolamento di condominio al quale tale clausola fa riferimento non puo’ che identificarsi con il Regolamento del Condominio n. (OMISSIS), comprensivo del civico n. (OMISSIS), ove e’ situato l’immobile di proprieta’ degli appellati, ha evidenziato che tale Regolamento, a differenza del Regolamento di Condominio periferico-tipo che la societa’ appellante ha invocato, non contempla lo specifico divieto di apportare modifiche alle parti esterne dell’edificio, anche se di proprieta’ esclusiva, relativamente all’aspetto esterno, alla volumetria, alle facciate ed ad ogni altro elemento architettonico dell’edificio, ma prevede, piu’ genericamente, il divieto di apportare “modifiche alle parti esterne, nonche’ di collocarvi in modo visibile oggetti che contrastino con l’estetica del complesso”. In ogni caso, ha aggiunto la corte, non e’ possibile ravvisare l’inosservanza, da parte degli appellati, neppure al contenuto di tale Regolamento: (OMISSIS) e (OMISSIS), infatti, risultano essersi vincolati al rispetto del Regolamento di Condominio n. 36, solo nel 1997, al momento dell’acquisto dell’immobile sito all’ultimo piano del civico n. 18; inoltre, quando sono state realizzate, nel 1987, le modifiche all’ultimo piano del loro appartamento, lo stabile sito alla (OMISSIS) neppure era stato costituito in Condominio, risultando documentato che, all’epoca, l’intero edificio era di proprieta’ di un unico soggetto, e cioe’ il Fondo Nazionale di Previdenza per i lavoratori delle imprese di spedizione corrieri e delle agenzie marittime raccomandatarie e mediatori marittimi che, dopo averlo acquistato dal costruttore, lo ha, poi, ceduto, in modo frazionato, nel 1997, rendendosi solo a tal punto necessaria l’introduzione, quale allegato all’atto del notaio (OMISSIS) del 18/2/1997, del relativo regolamento condominiale, al quale fa espresso richiamo l’articolo 5 del contratto di acquisto da parte di (OMISSIS) e (OMISSIS).
La corte, infine, ha escluso che gli appellati abbiano violato il Regolamento di Condominio centrale, il quale, sebbene approvato in data 22/2/1980, non solo non risulta trascritto ma neppure risulta richiamato nel rogito prodotto da (OMISSIS) e (OMISSIS) ne’, ulteriormente, in quello della Fondazione, dante causa degli stessi, sottoscritto il 27/12/1977: quest’ultimo, infatti, ha osservato la corte, reca la dichiarazione del Fondo Nazionale di Previdenza, che ha acquistato dalla s.p.a. (OMISSIS), di essere a conoscenza di tutte le pattuizioni, oneri, obblighi e servitu’ stabiliti, tra l’altro, nell’atto del 5/5/1977, autenticato dal notaio (OMISSIS), relativo all’identificazione dei beni comuni ed al “regolamento della comunione”. Tuttavia, ha aggiunto la corte, non solo tale “regolamento della comunione” non puo’ identificarsi con il Regolamento di Condominio centrale, o di Supercondominio, introdotto solo a distanza di tre anni, con atto in data 22/2/1980, ma, in ogni caso, neppure espressamente prevede, nell’apposita clausola 25, gli specifici divieti relativi alle proprieta’ dei partecipanti, tra cui quello, relativo agli enti immobiliari di proprieta’ esclusiva dei partecipanti al supercondominio, di collocarvi in modo visibile oggetti che contrastino con l’estetica del complesso, cosi’ come contenuti nella clausola 25 della parte 9 dell’attuale Regolamento di supercondominio.
La corte, quindi, ha ritenuto, in conclusione, che risulta pienamente condivisibile la decisione con la quale il tribunale, facendo corretto governo del principio “tempus regit actum”, ha escluso l’illiceita’ della modifica al sottotetto dell’immobile di proprieta’ di (OMISSIS) e (OMISSIS), realizzata mediante l’apertura di tre lucernai, trattandosi di trasformazione non assoggettata al vincolo di immodificabilita’ dell’aspetto esterno dell’edificio in base a disposizioni vincolanti contenute nell’atto di provenienza ovvero nei regolamenti condominiali.
La s.r.l. (OMISSIS), con ricorso notificato il 17/6/2014, ha chiesto, per sette motivi, la cassazione della sentenza, dichiaratamente notificata il 30/5/2014.
Hanno resistito (OMISSIS) e (OMISSIS), con controricorso notificato in data 17/7/2014, e la Fondazione Fondo Nazionale di Previdenza per i lavoratori delle imprese di spedizione corrieri e delle agenzie marittime raccomandatarie e mediatori marittimi, con controricorso notificato in data 23/7/2014.
La ricorrente ha depositato memoria nella quale ha, tra l’altro, evidenziato di essersi fusa per incorporazione nella s.r.l. (OMISSIS) con atto del 28/11/2015.
1. Con il primo motivo, la societa’ ricorrente, lamentando la violazione degli articoli 1031 e 1058 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello, dopo aver dato atto che al punto 7 del contratto di compravendita relativo all’immobile per cui e’ causa risultava l’assunzione a proprio carico da parte degli acquirenti (OMISSIS) e (OMISSIS) della servitu’ secondo cui gli edifici gia’ edificati non avrebbero potuto subire modifiche di alcun genere in ordine, in particolare, all’aspetto esterno, alla volumetria, alle facciate ed ad ogni altro elemento architettonico di tutte le costruzioni, con il conseguente divieto di apportare mutazioni, innovazioni e sopraelevazioni agli immobili gia’ edificati, ha ritenuto che l’apertura dei tre lucernai, avvenuta nel 1987, non abbia dato luogo ad alcuna violazione di tale vincolo di immodificabilita’ sul rilievo che lo stesso operi solo per le modifiche successive alla stipulazione del contratto, avvenuta in data 8/4/1997, e non sia, quindi, applicabile rispetto alle opere pregresse. Cosi’ facendo, pero’, ha osservato la ricorrente, la corte d’appello ha omesso di considerare che la servitus immutandi deriva, in realta’, dal primo contratto di compravendita, stipulato in data 27/12/1977 con atto trascritto il 26/1/1978, tra la s.p.a. (OMISSIS), proprietaria e costruttrice di tutto il complesso, e la Fondazione che ha poi venduto ai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS). In tale atto, ha proseguito la ricorrente, le parti, al punto 4, hanno espressamente convenuto, per se’ e per gli aventi causa a qualunque titolo, la clausola di immodificabilita’ del complesso, stabilendo, in particolare, che gli edifici gia’ edificati non potranno subire modifiche di alcun genere, con il conseguente divieto di apportare mutazioni, innovazioni e sopraelevazioni agli immobili gia’ edificati. Tale clausola, ha aggiunto la ricorrente, risulta richiamata nell’atto con cui, in data 8/4/1997, la stessa Fondazione ha venduto l’immobile in questione ai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), il quale, infatti, alla pagina 4, sub 1), prevede espressamente che le porzioni immobiliari sono vendute con le servitu’, attive e passive, cosi’ come competono alla parte venditrice in forza dei suoi titoli, vale a dire dell’atto, stipulato in data 27/12/1977 e trascritto in data 26/1/1978, con il quale l’immobile e’ pervenuto alla venditrice. La corte d’appello, invece, focalizzando la propria attenzione solo sul contratto con il quale, in data 8/4/1997, i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno acquistato l’immobile in questione, non si e’ avveduta del fatto che, in realta’, la servitu’ di immodificabilita’ e’ stata costituita ed e’ sorta con il primo contratto di compravendita ed, essendo un diritto reale, ha segui’to l’immobile, indipendentemente dalle pattuizioni in seguito intercorse tra altre e successive parti contraenti. Ne consegue, ha concluso la ricorrente, che, avendo la Fondazione assunto, per se’ e per i suoi aventi causa, l’obbligo di non modificare gli immobili edificati dalla (OMISSIS) s.p.a., a nulla rileva che, in seguito, nel contratto di vendita dalla Fondazione ai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), sia stata riproposta la servitu’ di immodificabilita’ quando il vincolo reale era gia’ stato violato. La corte d’appello, poi, ha aggiunto la societa’ ricorrente, ha omesso di interpretare la servitu’ di immodificabilita’ unitamente alle altre clausole contrattuali, poste dall’originaria proprietaria, nell’interesse di tutti i partecipanti al supercondominio, in forza del richiamo contenuto nell’articolo 25 del regolamento. La servitu’ di non modificare e’ presente, infatti, nell’atto di acquisto della (OMISSIS) s.r.l. e di tutti gli attori in primo grado i quali, pertanto, hanno il diritto al relativo rispetto, a nulla rilevando quando e da chi sia stata posta in essere la relativa violazione che, quanto alla ricorrente ed agli altri attori, rileva in se’ e per se’.
2. Il motivo e’ inammissibile. L’appello che la ricorrente ha, a suo tempo, proposto, per come incontestatamente ricostruito nella sentenza impugnata, non ha, infatti, in alcun modo investito ne’ la questione della costituzione della servitus immutandi gia’ con il primo contratto di compravendita, stipulato il 27/12/1977 con atto trascritto il 26/1/1978, tra la s.p.a. (OMISSIS) ed il Fondo Nazionale di Previdenza che ha poi venduto ai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), nella parte in cui tale atto prevede, al punto 4, che le parti avevano espressamente convenuto, per se’ e per gli aventi causa a qualunque titolo, la clausola di immodificabilita’ del complesso, ne’ la questione del richiamo a tale clausola contenuto nel contratto con il quale, in data 8/4/1997, il Fondo Nazionale di Previdenza ha poi venduto l’immobile in questione ai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), nella parte in cui tale atto, alla pagina 4, sub 1), prevede che le porzioni immobiliari sono vendute con le servitu’, attive e passive, che competono alla parte venditrice in forza dei suoi titoli, e cioe’ l’atto, stipulato in data 27/12/1977 e trascritto in data 26/1/1978, con il quale l’immobile e’ pervenuto alla parte venditrice. Ed e’, invece, noto che i motivi del ricorso per cassazione devono investire questioni che abbiano formato oggetto del thema decidendum del giudizio di secondo grado, come fissato dalle impugnazioni e dalle richieste delle parti: in particolare, non possono riguardare nuove questioni di diritto se esse postulano indagini ed accertamenti in fatto non compiuti dal giudice del merito ed esorbitanti dai limiti funzionali del giudizio di legittimita’ (Cass. n. 16742 del 2005; Cass. n. 22154 del 2004; Cass. n. 2967 del 2001). Pertanto, secondo il costante insegnamento di questa Corte (cfr. Cass. n. 20518 del 2008; Cass. n. 6542 del 2004), qualora una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga la suddetta questione in sede di legittimita’, al fine di evitare una statuizione di inammissibilita’ per novita’ della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicita’ di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa: cio’ che, nella specie, non risulta essere accaduto.
3. Con il secondo motivo, la societa’ ricorrente, lamentando la violazione dell’articolo 1138 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 e, per l’effetto, la errata e la falsa interpretazione della vincolativita’ dell’articolo 25 del regolamento di supercondominio predisposto dall’originario unico proprietario, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha escluso che gli appellati avessero violato il regolamento di condominio centrale sul rilievo che lo stesso, sebbene approvato in data 22/2/1980, non solo non e’ risultato trascritto ma neppure richiamato nel rogito prodotto dai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) ne’, ulteriormente, in quello (di acquisto da parte) della Fondazione, dante causa degli stessi, sottoscritto il 27/12/1977, aggiungendo che il “regolamento della comunione”, al quale quest’ultimo atto fa riferimento, non puo’ identificarsi con il Regolamento di Condominio centrale, o di Supercondominio, introdotto solo a distanza di tre anni, ed, in ogni caso, neppure espressamente prevede, nell’apposita clausola 25, gli specifici divieti relativi alle proprieta’ dei partecipanti, tra cui quello, relativo agli enti immobiliari di proprieta’ esclusiva dei partecipanti al supercondominio, di collocarvi in modo visibile oggetti che contrastino con l’estetica del complesso, cosi’ come contenuti nella clausola 25 della parte 9 dell’attuale Regolamento di supercondominio. Cosi’ facendo, pero’, ha osservato la ricorrente, la corte d’appello ha completamente travisato un fatto decisivo per il giudizio che ha costituito oggetto di discussione tra le parti. La stessa corte d’appello, infatti, ha aggiunto la (OMISSIS), ha dato atto che il contratto di compravendita, stipulato in data 27/12/1977, tra la (OMISSIS) ed il Fondo Nazionale di Previdenza che ha poi venduto ai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), reca, al pari della relativa nota di trascrizione, la dichiarazione dell’acquirente di conoscere gli oneri e le servitu’ derivanti, tra gli altri, dal regolamento della comunione, cosi’ come, ha aggiunto la ricorrente, l’atto di acquisto dei coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) dell’8/4/1997 ha previsto, alla clausola 7, la dichiarazione della parte venditrice circa la sussistenza, tra gli altri, del regolamento della comunione. D’altra parte, ha aggiunto la ricorrente, i resistenti, nel preliminare di compravendita tra il Fondo Nazionale di Previdenza e l’ (OMISSIS), hanno accettato il regolamento di condominio centrale, espressamente richiamato e chiaramente individuato, cosi’ come il richiamo al regolamento di condominio e’ contenuto negli atti di acquisto di tutti gli attori. Ne consegue, ha concluso la ricorrente, che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte d’appello, il regolamento di condominio, contrattuale per adesione, e’ stato richiamato negli atti di acquisto, per cui e’ stato conosciuto ed accettato, indipendentemente dalla sua trascrizione. La corte d’appello, poi, ha aggiunto la ricorrente, ha erroneamente escluso l’identificazione del regolamento di comunione con quello di supercondominio, laddove, al contrario, il regolamento della comunione, che reca la data del 5/5/1977, quanto alla clausola 25, si identifica esattamente con il regolamento di condominio centrale o di supercondominio, introdotto successivamente, con atto del 22/2/1980, quando e’ stato costituito il supercondominio, sostituendo il regolamento della comunione. La corte d’appello, infine, ha concluso la ricorrente, ha erroneamente sostenuto che il regolamento della comunione non prevede i divieti contenuti nella clausola 25 dell’attuale regolamento di supercondominio, laddove, al contrario, l’esame comparativo delle due clausole dimostra l’identita’ di contenuto tra le due clausole vietando, relativamente agli enti immobiliari di proprieta’ esclusiva dei partecipanti alla comunione ed al supercondominio, di collocarvi in modo visibile oggetti che contrastino con l’estetica del complesso.
4. Con il terzo motivo, la societa’ ricorrente, lamentando la errata, lacunosa e falsa interpretazione dell’articolo 1363 c.c., in relazione all’articolo 360 c.pc.., nn. 3 e 5, con riferimento all’articolo 25 del regolamento contrattuale di supercondominio, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello, nell’esaminare quest’ultima disposizione, si e’ limitata a ricopiare il contenuto della lettera f), senza avvedersi, in contrasto con l’articolo 1363 c.c., che, in realta’, la stessa si apre con il richiamo, ampiamente dibattuto sia in primo, che in secondo grado, alle limitazioni ed ai divieti contenuti nelle altre fonti contrattuali, in tal modo dimenticando che il regolamento di supercondomino, con tale premessa, facendo propri i divieti contenuti nei regolamenti dei singoli condomini e nei contratti di acquisto, detta una disciplina unitaria nella quale il divieto di modificazione rappresenta il tratto comune e caratterizzante.
5. Il secondo ed il terzo motivo, da esaminare congiuntamente, sono infondati. La societa’ ricorrente, infatti, non ha, in sostanza, sollevato alcuna censura, confermandone anzi la correttezza, nei confronti della sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che il regolamento della comunione, al quale fa espresso riferimento l’atto di acquisto da parte del Fondo Nazionale di Previdenza in data 27/12/1977, non possa giuridicamente identificarsi, se non per il contenuto (in ipotesi identico), con il regolamento di condominio centrale (o di supercondominio), pacificamente introdotto solo con atto del 22/2/1980. Ne’, del resto, puo’ rilevare il fatto che il regolamento della comunione sia stato richiamato nella clausola 7 dell’atto di acquisto dei coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) in data 8/4/1997 e neppure che le clausole contenute nel regolamento della comunione e nel regolamento di condominio, che lo ha sostituito, abbiano un contenuto identico, trattandosi di questioni che non risultano aver costituito oggetto del giudizio d’appello, cosi’ come incontestatamente ricostruito nella sentenza impugnata. Ed una volta escluso, alla luce dell’accertamento in fatto operato dalla corte d’appello, che il regolamento di condominio (centrale), invocato dalla ricorrente a sostegno della domanda proposta, sia stato richiamato negli atti di acquisto del Fondo Nazionale di Previdenza, prima, e dei coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), poi, suoi aventi causa, risulta giuridicamente corretta la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che le relative clausole, a partire dalla n. 25, quale che ne fosse l’interpretazione piu’ corretta, siano inopponibili a questi ultimi. Il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio, infatti, vincola, in virtu’ del suo carattere convenzionale, tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l’uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni ma anche per quelle che restringono i poteri e le facolta’ sulle loro proprieta’ esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitu’ reciproca, solo se accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari (Cass. n. 3749 del 1999; Cass. n. 13164 del 2001; Cass. n. 14898 del 2013). D’altra parte, il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio e’ vincolante, purche’ richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto, si’ da far parte per relationem del loro contenuto, solo per coloro che successivamente acquistano le singole unita’ immobiliari: non anche per coloro che abbiano acquistato le unita’ immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso (Cass. n. 19798 del 2014, in motiv.), essendo il suddetto regolamento inidoneo a restringere diritti sulla proprieta’ esclusiva precedentemente acquisiti (Cass. n. 15734 del 2004, in motiv.).
6.Con il quarto motivo, la societa’ ricorrente, lamentando la errata interpretazione circa la portata e l’opponibilita’ del regolamento di condominio periferico, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che il richiamo al regolamento di condominio, contenuto nel contratto di compravendita dei coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), non puo’ che identificarsi con il Regolamento del Condominio n. (OMISSIS) ed ha, quindi, escluso che tale regolamento sia stato violato rilevando, da un lato, che tale regolamento, diverso da quello “standard”, non riporta la servitu’ di immodificabilita’, e, dall’altro, che, quando sono state realizzate, nel 1987, le modifiche all’ultimo piano del loro appartamento, lo stabile sito alla (OMISSIS) neppure era stato costituito in Condominio, poiche’, all’epoca, l’intero edificio era di proprieta’ di un unico soggetto, e cioe’ il Fondo Nazionale di Previdenza, il quale, dopo averlo acquistato dal costruttore, lo ha, poi, ceduto, in modo frazionato, nel 1997, rendendosi solo a tal punto necessaria l’introduzione del relativo regolamento periferico. In realta’, ha osservato la ricorrente, contrariamente a quanto sostenuto dalla corte d’appello, il Regolamento del Condominio n. 36, come emerge dalla sua semplice lettura, prevede, nella clausola n. 7, il divieto di apportare modificazioni che contrastino con l’estetica del complesso. E tale regolamento risulta richiamato nell’atto di compravendita in favore dei resistenti, posto che la clausola n. 5 prevede che la parte acquirente dichiara di conoscere ed accettare il regolamento di condominio in vigore.
7. Il motivo e’ infondato. Il ricorso per cassazione, infatti, non introduce un terzo grado di giudizio tramite il quale far valere la mera ingiustizia della sentenza impugnata, caratterizzandosi, invece, come un rimedio impugnatorio, a critica vincolata ed a cognizione determinata dall’ambito della denuncia attraverso il vizio o i vizi dedotti. Ne consegue che, qualora la decisione impugnata si fondi su di una pluralita’ di ragioni, tra loro distinte ed autonome, ciascuna delle quali logicamente e giuridicamente sufficiente a sorreggerla, e’ inammissibile il ricorso che non formuli specifiche doglianze avverso una di tali “rationes decidendi” (Cass. n. 4293 del 2016; Cass. n. 9752 del 2017). Nel caso in esame, la societa’ ricorrente ha censurato la sentenza impugnata relativamente al solo profilo concernente la mancata riproduzione, nel Regolamento del condominio n. 36, del divieto di apportare modifiche alle parti esterne dell’edificio, affermando, appunto, che, contrariamente a quanto sostenuto dalla corte d’appello, il Regolamento del Condominio n. 36 prevede, nella clausola n. 7, il divieto di apportare modificazioni che contrastino con l’estetica del complesso: non ha, invece, censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha escluso l’inosservanza, da parte degli appellati, al contenuto di tale Regolamento sul rilievo non solo che (OMISSIS) e (OMISSIS) risultano essersi vincolati al rispetto del Regolamento di Condominio n. 36 solo nel 1997, al momento dell’acquisto dell’immobile sito all’ultimo piano del civico n. (OMISSIS), ma pure che, quando sono state realizzate, nel 1987, le modifiche all’ultimo piano del loro appartamento, lo stabile sito alla (OMISSIS) neppure era stato costituito in Condominio.
8.Con il quinto motivo, la societa’ ricorrente, lamentando la errata interpretazione ed applicazione del principio “tempus regit actum”, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto pienamente condivisibile la decisione del tribunale che, facendo corretto governo del principio “tempus regit actum”, ha escluso l’illiceita’ della modifica al sottotetto dell’immobile di proprieta’ di (OMISSIS) e (OMISSIS), realizzata mediante l’apertura di tre lucernai, trattandosi di trasformazione non assoggettata al vincolo di immodificabilita’ dell’aspetto esterno dell’edificio in base a disposizioni vincolanti contenute nell’atto di provenienza ovvero nei regolamenti condominiali. La ricorrente, sul punto, ha evidenziato che, avendo la societa’ costruttrice consegnato l’immobile al Fondo di previdenza privo dei lucernai ed avendo l’ente acquirente assunto al momento dell’acquisto l’impegno, per se’ e per i propri aventi causa, a non apportare modifiche al detto immobile, la realizzazione dei lucernai, successivamente a tale acquisto, ha violato la servitu’ di immodificabilita’.
9. Con il sesto motivo, la ricorrente, lamentando l’omesso esame circa il contenuto della servitus immutandi, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello, rigettando l’appello proposta dalla (OMISSIS), non ha esaminato il contenuto e la portata della servitu’ di non modificare, laddove, una volta accertato che sono state apportate modifiche agli immobili come edificati dalla societa’ costruttrice del complesso, il giudice deve limitarsi a prenderne atto, ordinandone la rimozione.
10. Con il settimo motivo, la ricorrente, lamentando l’omesso esame in fatto dell’opera di cui e’ stata chiesta la rimozione, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello, avendo ritenuto inopponibile ai coniugi (OMISSIS) la predetta servitu’, non ha provveduto ad esaminare le opere denunciate, laddove, come risulta documentato in giudizio, le opere presenti nell’immobile di proprieta’ dei coniugi (OMISSIS) consistono nell’apertura di tre lucernai con i quale non solo e’ stato modificato l’aspetto esterno dell’edificio ma e’ stata pure aumentata la sua volumetria e modificata la destinazione d’uso dei locali sottotetto in abitazione.
11. Gli ultimi tre motivi sono assorbiti dal rigetto degli altri.
12. Il ricorso e’, quindi, infondato e dev’essere, per l’effetto, rigettato.
14. La Corte da’ atto della sussistenza dei presupposti per l’applicabilita’ del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17.
La Corte cosi’ provvede: rigetta il ricorso; condanna la societa’ ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese di lite, che liquida, per ciascuno di essi, nella somma di Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali per il 15% ed accessori di legge. Da’ atto della sussistenza dei presupposti per l’applicabilita’ del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17.
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