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Timestamp: 2013-05-24 20:51:59+00:00

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Dudas legales sobre el alquiler de viviendas
27 febrero , 2012 | Publicado por DuplexPisos en Consejos Legales Estrenamos sección con algunas de las dudas más comunes sobre el alquiler de inmuebles en España. Podéis enviarnos vuestras dudas al correo portal@duplexpisos.com, trataremos de responderlas lo antes posible en esta misma sección.
¿Es posible poner en alquiler una vivienda por menos de cinco años?
Sí, esta posibilidad existe, aunque el contrato se deberá prorroga obligatoriamente por plazos anuales, a voluntad del inquilino hasta cinco años. Sólo se excluye esta prórroga si al celebrar el contrato se hace constar la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes de transcurrir esos cinco años para destinarla a su propia vivienda habitual. Si luego no la ocupa, deberá reponer al inquilino en el uso de la vivienda por cinco años e indemnizarle por los gastos del desalojo o bien, si el arrendatario lo prefiere, indemnizarle con un importe igual al de la renta por los años que quedaban hasta completar los cinco.
En un contrato de alquiler de vivienda, ¿Puede pactarse una subida anual de la renta conforme no al IPC general, sino de acuerdo con los datos oficiales de lo que ha subido la vivienda o el alquiler u otros parámetros? La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 8 que durante los 5 primeros años de duración del contrato, la renta solo puede ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del mismo, aplicando a la renta de la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el IPC general. A partir del sexto año de duración, la actualización se regirá por lo que se pacte en el contrato. Por tanto, cualquier pacto será válido sólo a partir del sexto año, antes de esta fecha la subida se regirá por el IPC.
Tengo que cambiar de población y por lo tanto de piso, pero tengo un contrato de alquiler en vigor. ¿Que pasos debo seguir? ¿Que penalizaciones puedo sufrir?
La mejor solución es intentar llegar a un acuerdo con el arrendador, y pactar una salida de la vivienda satisfactoria para los dos. La penalización que puedes sufrir dependerá del contrato y el tiempo que falte para que termine el mismo. Normalmente la perdida de la fianza suele ser suficiente, siempre que avises al propietario con bastante tiempo de antelación, le ayudes a encontrar unos nuevos inquilinos, o le dejes enseñar la vivienda a nuevos inquilinos mientras tu aún estes en ella, y sobre todo que le devuelvas la vivienda en perfecto estado.
En una vivienda amueblada, ¿quién tiene que pagar el cambio por ejemplo del sofá, si ya está viejo por el uso, siendo nuevo cuando comenzó el contrato de alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos especifica que, reparaciones pequeñas o por mal uso/negligencia, van a cargo del arrendatario. Y que reparaciones costosas y substituciones por desgaste de uso ordinario, donde no haya habido negligencia, van a cargo del arrendador.
El que esté “viejo” es muy subjetivo, así que no tiene porque cambiarlo, al menos ley en mano. Existen diferentes tipos de sofas y distintos “desgastes”, así que se tendría que llegar a un acuerdo. Si no se llegara a ningún acuerdo, habría que acudir a un juez para que valore el uso del sofá, su valor, calidad, etc….
Lo normal en estos casos es no tener que acudir al juez y solucionarlo llegando a un acuerdo en el que se pague un nuevo sofá al 50%.
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Domingo, 6th mayo 2012 at 14:35
Me llamo Joaquín García y mi duda es la siguiente… llevo 3 meses de alquiler en una habitación en un piso compartido con otra persona. La persona con la que vivo es la que tiene el piso alquilado a través de una inmobiliaria.
Necesito empadronarme en esta dirección (que es en la que vivo) y al pedírselo a la persona con la que vivo (que es la persona a nombre de quien está el alquiler)… me dice que para esto tengo que entrar en el contrato de alquiler del piso (todo correcto) y que ha llamado a la dueña del piso y a la inmobiliaria y le han dicho que el cambio de contrato de alquiler, de estar solo a su nombre, a estar a nombre de los dos lleva unos gastos de 170 euros.
Hasta aquí todo correcto… mi duda es quien tiene que pagar estos 170 €. Yo creo que los tiene que pagar la persona con la que vivo ya que es él el que alquiló el piso para vivir el solo y es él el que quiere cambiar el contrato para poder vivir con otra persona y pagar la mitad del alquiler.
Según el soy yo el que los tiene que pagar.
Lunes, 7th mayo 2012 at 9:25
Hola Joaquín, gracias por tu consulta. Primero de todo comentarte que para nada es necesario cambiar el contrato. Para empadronarte en tu nuevo domicilio, podrías ir al censo acompañado de la propietaria del piso que daría fe de que estás viviendo allí y te empadronarían. El cambio de contrato servirá para “legalizar” tu situación contractual con la propietaria del piso. Aunque no es necesario, si que es común que se pida este cambio de contrato por parte del propietario ya que ahora sois dos personas compartiendo el piso. En mi opinión, el que debería pagar los 170€ serías tú. Te explico. Es cierto que fue él quien alquiló el piso, como dices, para vivir solo, pero no es él el que “quiere” cambiar el contrato. La necesidad de empadronamiento la tienes tú, por lo que cualquier gasto que surja de esta necesidad debería correr de tu cuenta. De hecho, antes de que quisieras empadronarte, tu compañero no te pedía los 170€, solo son necesarios ahora que quieres empadronarte en el nuevo piso. Supongo que habrán otros puntos de vista también válidos, y que hablándolo con él, podríais llegar a un acuerdo y pagarlo a medias, pero sintiéndolo mucho, creo que tu compañero lleva razón. Espero haberte ayudado, recibe un cordial saludo.
Miércoles, 11th julio 2012 at 14:32
Hola, mi duda es la siguiente: yo firmé un contrato de arrendamiento de un local comercial con otra persona (como coarrendatario) han pasado algunos meses y la otra persona ha desaparecido del mapa, no da señales de vida. La dueña del local está al tanto de todo, de mi desvinculación del contrato y demás, pero me dice que es necesario que la otra persona esté presente para la rescisión, mi duda es: aunque la otra persona no aparezca, puedo desvincularme yo del contrato llegando a un acuerdo con la propietaria? Muchas gracias.
Miércoles, 11th julio 2012 at 17:23
En primer lugar, debe saber de que forma está obligado, en el coarrendamiento, ya que, las consecuencias son distintas dependiendo de cada caso:
Si se ha obligado solidariamente, debe saber que ello implica que la arrendadora, en este caso, la dueña del local, puede reclamarle íntegramente la prestación de todo el arrendamiento, aunque falte la otra parte. De esta forma, después de haber extinguido el contrato, usted podrá pedir al coarrendatario desaparecido que le abone la parte que usted puso, para poder extinguir el contrato.
Con lo cual, sí, podría desvincularse del contrato porque la voluntad de uno implica la de los dos, con lo cual extingue la obligación y sólo le quedará el abono por parte del desaparecido.
Esto que le he explicado, lo puede ver reflejado en los siguientes artículos del Código Civil, que le facilito a continuación:
“Artículo 1143 Cc. La novación, compensación, confusión o remisión de la deuda, hechas por cualquiera de los acreedores solidarios o con cualquiera de los deudores de la misma clase, extinguen la obligación, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.146.
El acreedor que haya ejecutado cualquiera de estos actos, así como el que cobre la deuda, responderá a los demás de la parte que les corresponde en la obligación.”
“Artículo 1145 Cc. El pago hecho por uno de los deudores solidarios extingue la obligación. El que hizo el pago sólo puede reclamar de sus codeudores la parte que a cada uno corresponda, con los intereses del anticipo. La falta de cumplimiento de la obligación por insolvencia del deudor solidario será suplida por sus codeudores, a prorrata de la deuda de cada uno.”
“Artículo 1146 Cc. La quita o remisión hecha por el acreedor de la parte que afecte a uno de los deudores solidarios, no libra a éste de su responsabilidad para con los codeudores, en el caso de que la deuda haya sido totalmente pagada por cualquiera de ellos.”
Si se trata de una obligación mancomunada, debe saber, que este tipo de obligación dicta que cada uno de los acreedores sólo puede exigir o reclamar al deudor la parte que le corresponde en el crédito, con lo cual, cada coarrendatario está obligado solamente, a responsabilizarse de su parte del contrato.
Esto significa, que usted debe cumplir las obligaciones que le corresponden, única y exclusivamente, a usted. Por lo tanto, si ha respondido ya de su parte, se puede desvincular del contrato, aunque no esté el otro coarrendatario. Pero se ha de destacar que la dueña del local, no estará muy interesada, en este caso, porque, ello implicará que el contrato de arrendamiento quedará subsistente respecto al otro.
A continuación, le expongo el artículo del Código Civil que lo especifica:
“Artículo 1137 Cc. La concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente, las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria.”
Todo esto será así, a no ser, que la parte desaparecida, haya incumplido el contrato en algunas de las obligaciones establecidas previamente. En cuyo caso, puede, el arrendador, resolver el contrato, conforme el
“Artículo 35 Cc. Resolución de pleno derecho. El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.” “Artículo 27. 2 Cc. Incumplimiento de obligaciones. 2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
Y también conforme al “Artículo 1124 Cc. La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
En el artículo anterior se establece, que en caso de incumplimiento, el acreedor puede exigir directamente el cumplimiento a la resolución del contrato. Con lo cual, será la dueña la que deberá contactar con el coarrendatario desaparecido.
Personalmente, le recomiendo que contacte con su abogado, y que éste le aconseje. Porque para darle una solución concreta son necesarios ciertos detalles que usted no me ha proporcionado, y que de ellos depende que la solución sea una u otra. Como le he dicho anteriormente, todo depende de cómo se haya obligado. Aunque le aconsejo que negocies con la dueña.

References: artículo 8
 artículo 1
 Resolución 
 artículo 27
 artículo 32
 resolución