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Timestamp: 2016-10-24 01:53:06+00:00

Document:
1P.218/2001 (13.08.2001)
1P.218/2001/bie
Aeschlimann, Ersatzrichter Bochsler und Gerichtsschreiber Pf�ffli.
Gemeinde Volketswil, Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Tomas Poledna, M�hlebachstrasse 32, Postfach 769, Z�rich,
1. T.________ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch
Rechtsanwalt Robert Hadorn, Stockerstrasse 39,
Postfach, Z�rich,
2. Erbengemeinschaft P.________, n�mlich:
-E.________,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. R. Kappeler,
Freudenbergstrasse 103, Z�rich
6. I.________, alle vertreten durch F.________, Baudirektion des Kantons Z�rich, Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 3. Abteilung,
Gemeindeautonomie (Nutzungsplanung), hat sich ergeben:
A.- Mit Beschluss vom 21. November 1997 setzte die Gemeindeversammlung Volketswil die Nutzungsplanung teilweise neu fest. Dabei wurden die bisher in der Kernzone gelegenen Grundst�cke Kat.-Nrn. 80, 81, 82, 85 und 5402, die bisher in der Reservezone gelegenen Grundst�cke Kat.-Nrn. 5393, 3560 und 4706, sowie die bisher in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundst�cke Kat.-Nrn. 4151 und 4531 (von diesem nur der westlichste Teil) im Ortsteil Gutenswil neu der Wohnzone W2/35 zugeteilt. Von diesen umgezonten Parzellen stammen 1.14 ha aus der Kernzone und 1.43 ha aus der Reserve- bzw.
B.- Gegen diesen Beschluss erhob die T.________ AG, Eigent�merin der benachbarten, in der Kernzone K I liegenden Parzellen Kat.-Nrn. 93 und 4532, am 9. Februar 1998 Rekurs an die Baurekurskommission III des Kantons Z�rich mit den Antr�gen, die betroffenen Grundst�cke der Landwirtschaftszone zuzuweisen oder sie in der bisherigen Zone zu belassen.
Am 29. Juli 1998 genehmigte der Regierungsrat des Kantons Z�rich die Zonenplanrevision vom 21. November 1997, unter Ausschluss der vom Rekurs betroffenen Grundst�cke.
Von der Genehmigung nicht ausgeschlossen wurde das Grundst�ck Kat.-Nr. 80, was nach dem Verwaltungsgericht vermutlich auf einem Versehen beruhte.
Die Baurekurskommission III bezog die betroffenen Grundeigent�mer in das Verfahren ein. Nach Durchf�hrung eines Augenscheins hiess sie am 24. M�rz 1999 den Rekurs gut, soweit sie darauf eintrat.
Dagegen erhoben verschiedene Grundeigent�mer und die Gemeinde Volketswil Beschwerde beim Verwaltungsgericht.
Dieses hiess am 17. Juni 1999 die Beschwerde der Grundeigent�mer im Sinne der Erw�gungen gut und wies die Angelegenheit an die Baurekurskommission III zur�ck, damit sie den Entscheid der Genehmigungsbeh�rde einhole und erneut �ber den Rekurs entscheide. Die Beschwerde der Gemeinde schrieb der Einzelrichter des Verwaltungsgerichts am 25. Juni 1999 als gegenstandslos geworden ab.
C.- Am 6. M�rz 2000 genehmigte die Baudirektion die Einzonung der rekursbetroffenen Grundst�cke ohne Vorbehalte.
Davon ausgenommen blieb die bereits im fr�heren Verfahren genehmigte Parzelle Kat.-Nr. 80. Am 9. August 2000 hiess die Baurekurskommission III den Rekurs gut, soweit sie darauf eintrat, und hob den Einzonungsbeschluss vom 21. November 1997 und die Genehmigungsverf�gung vom 6. M�rz 2000 auf, soweit damit am Ostrand von Gutenswil eine Wohnzone W2/35 festgesetzt bzw. diese Festsetzung genehmigt worden war.
D.- Gegen diesen Beschluss erhoben die beschwerdef�hrenden Grundeigent�mer des fr�heren Verfahrens und der Gemeinderat Volketswil am 6. bzw. 7. September 2000 erneut Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Mit Pr�sidialverf�gung vom 13. September 2000 wurden die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt. Die Gemeindeversammlung Volketswil genehmigte die Beschwerdeerhebung durch die Gemeinde am 8. Dezember 2000.
Mit Entscheid vom 24. Januar 2001 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerden ab.
E.- Dagegen erhob die Gemeinde Volketswil am 21. M�rz 2001 beim Bundesgericht staatsrechtliche Beschwerde. Sie beantragt, den angefochtenen Entscheid vom 24. Januar 2001 aufzuheben.
Die beschwerdef�hrenden Grundeigent�mer des kantonalen Verfahrens und die Baudirektion des Kantons Z�rich schliessen sich dem Antrag der Gemeinde Volketswil an.
Die T.________ AG, Beschwerdegegnerin, und das Verwaltungsgericht beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
1.- Das Bundesgericht pr�ft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob und inwieweit auf eine Beschwerde einzutreten ist (BGE 127 I 92 E. 1 mit Hinweisen).
Die Baurekurskommission III hob auf Rekurs hin den Einzonungsbeschluss der Gemeinde Volketswil vom 21. November 1997 und die Genehmigungsverf�gung der Baudirektion des Kantons Z�rich vom 6. M�rz 2000 auf, soweit sie die Um- und Einzonung am Ostrand des Ortsteils Gutenswil in die Wohnzone W2/35 betrafen. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts, welcher die von der Gemeinde dagegen erhobene Beschwerde abwies, trifft sie in ihrer Eigenschaft als Tr�gerin hoheitlicher Gewalt. Sie ist daher legitimiert, mit staatsrechtlicher Beschwerde eine Verletzung ihrer Autonomie zu r�gen (Art. 88 OG; BGE 125 I 173 E. 1b S. 175; 124 I 223 E. 2b S. 226 f.). Ob ihr im betreffenden Bereich Autonomie zusteht, ist gem�ss bundesgerichtlicher Praxis nicht eine Frage des Eintretens, sondern der materiellrechtlichen Beurteilung (BGE 124 I 223 E. 1b S. 226 mit Hinweisen). Auf die staatsrechtliche Beschwerde ist einzutreten.
2.- a) Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen Bereich nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung �berl�sst und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einr�umt (BGE 126 I 133 E. 2 S. 136 mit Hinweisen). Wie das Bundesgericht mehrfach entschieden hat, steht den Z�rcher Gemeinden aufgrund von � 2 lit. c und � 45 ff. des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Z�rich vom 7. September 1975 (PBG) beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Sie sind insoweit grunds�tzlich autonom und k�nnen sich dagegen zur Wehr setzen, dass ihre Autonomie in diesem Bereich durch die kantonalen Beh�rden verletzt wird (BGE 119 Ia 285 E. 4b S. 295).
b) Ist eine Gemeinde in einem bestimmten Bereich autonom, kann sie sich mit staatsrechtlicher Beschwerde insbesondere dagegen wehren, dass eine kantonale Beh�rde in einem Rechtsmittel- oder Genehmigungsverfahren ihre Pr�fungsbefugnis �berschreitet oder die den betreffenden Sachbereich ordnenden kommunalen, kantonalen oder bundesrechtlichen Normen falsch anwendet. Das Bundesgericht pr�ft den Entscheid der kantonalen Beh�rde auf Willk�r hin, soweit Gesetzes- und Verordnungsrecht in Frage steht; mit freier Kognition entscheidet es, wenn es sich um Verfassungsrecht des Bundes oder der Kantone handelt (BGE 126 I 133 E. 2 S. 136; 122 I 279 E. 8c S. 291).
3.- Bauzonen umfassen nach Art. 15 lit. b RPG Land, das voraussichtlich innert 15 Jahren ben�tigt wird. Nach st�ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichts liegen Massnahmen, die geeignet sind, das Entstehen �berdimensionierter Bauzonen zu verhindern oder solche Zonen zu verkleinern, im �ffentlichen Interesse. Zu gross bemessene Bauzonen sind nicht nur unzweckm�ssig, sondern gesetzwidrig (BGE 117 Ia 302 E. 4b S. 307 mit Hinweisen). Dabei gilt es zu beachten, dass f�r die Festlegung der Bauzonen Art. 15 RPG nicht allein massgebend ist. Auch wenn der Baulandbedarf ein wichtiges Entscheidungskriterium darstellt, verstiesse ein solcher Planungsautomatismus gegen zahlreiche bedeutsame Planungsgrunds�tze des Raumplanungsgesetzes. Die Bauzonenausscheidung hat wie alle Raumplanung eine auf die erw�nschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung zu verwirklichen (Art. 75 Abs. 1 BV). Sie stellt eine Gestaltungsaufgabe dar und unterliegt einer gesamthaften Abw�gung und Abstimmung aller r�umlich wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen (Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 RPG; BGE 116 Ia 221 E. 3b S. 232, 339 E. 3b/aa S. 341; 114 Ia 364 E. 4 S. 369).
Aufgrund dieser Kriterien ist im Folgenden zu pr�fen, wie es sich mit der angefochtenen Planung f�r die umstrittenen Parzellen im Ortsteil Gutenswil verh�lt.
4.- a) Im Kanton Z�rich bildet Ausgangspunkt der Bedarfsprognose das Verh�ltnis der �berbauten zu den innerhalb der Bauzone gelegenen noch un�berbauten Fl�chen. Aus der j�hrlichen Gegen�berstellung dieser Fl�chen wird die tats�chliche Beanspruchung der Baulandreserven in den vergangenen Jahren berechnet und danach der im Planungszeitraum zu erwartende Bedarf gesch�tzt. Diese so genannte Trendmethode, welche auch vorliegend angewandt wurde, hat das Bundesgericht verschiedentlich als sachlich vertretbar und zul�ssig erkl�rt (BGE 116 Ia 339 E. 3b/aa S. 341, 221 E. 3b S. 231).
b) Nach der Statistik der Baudirektion des Kantons Z�rich betrug in Volketswil der Baulandverbrauch in den Wohn- und Mischzonen in der Zeit von 1984 bis 1998 insgesamt 37.2 ha, was einem Jahresverbrauch von 2.48 ha entspricht.
Bei vorhandenen Landreserven per Ende 1998 von 61.3 ha kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass sie f�r 24.5 Jahre ausreichen. Gegen diese Berechnung, basierend auf der Zeit von 1984 bis 1998, wendet die Beschwerdef�hrerin nichts ein.
Hingegen r�gt sie, dass das Verwaltungsgericht die Frage letztlich offen liess, ob bei der Berechnung der Baulandreserven und des Baulandbedarfs auf die Sachlage im Zeitpunkt des Einzonungsentscheids oder im Zeitpunkt eines sp�teren Rechtsmittelentscheids abzustellen sei. Die Gemeinde vertritt die Auffassung, die Beantwortung dieser Frage wirke sich auf die Beurteilung der vorliegenden Auseinandersetzung erheblich aus, weil im Vergleich zu den Vorjahren im Jahre 1999 ein wesentlich gr�sserer Baulandverbrauch ausgewiesen wurde.
Das Verwaltungsgericht liess die neuesten verf�gbaren Zahlen betreffend das Jahr 1999 nicht v�llig ausser Acht. Sie kam gest�tzt darauf zum Schluss, dass die Baulandreserven f�r 20.2 Jahre ausreichen. Demgegen�ber ist nach den Berechnungen der Gemeinde der mutmassliche Bedarf nur f�r die n�chsten 18.5 Jahre gedeckt. Diese Differenz ist darauf zur�ckzuf�hren, dass sich die Gemeinde auf die massgebenden Zahlen im Zeitraum von 1984 bis 1999 abst�tzte und damit 16 Jahre erfasste, das Total f�r die Berechnung des durchschnittlichen Jahresverbrauchs jedoch durch die Zahl 15 teilte. Zudem geht bei Ber�cksichtigung der Zahlen des Jahres 1999 der zu erfassende Zeitraum von 15 Jahren bis auf das Jahr 1985 und nicht 1984 zur�ck. Die vom Verwaltungsgericht gest�tzt auf das verf�gbare Zahlenmaterial vorgenommenen Berechnungen sind demnach korrekt. Nicht es, sondern die Beschwerdef�hrerin ist hier einem Rechnungsfehler unterlegen. Reichen die Baulandreserven selbst unter Einbezug des j�ngsten Zahlenmaterials f�r eine erheblich l�ngere Zeit als 15 Jahre aus und kommt zudem diesem Kriterium nicht allein massgebende Bedeutung zu, ist nicht zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht letztlich offen liess, ob auf die Sachlage im Zeitpunkt des Einzonungsentscheids oder des Rechtsmittelentscheids abzustellen sei.
5.- Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, dass aufgrund der in den Wohn- und Mischzonen insgesamt vorhandenen Baulandreserven ein Bedarf im Sinne von Art. 15 RPG f�r die Einzonung von zus�tzlichem Wohnbauland nicht vorliegt, und dass auch keine anderen raumplanerischen Interessen f�r eine derartige Planungsmassnahme ausgewiesen sind.
a) Die Gemeinde bringt dagegen vor, beim Ortsteil Gutenswil handle es sich um eine bevorzugte Wohnlage, die im Unterschied zu andern Wohn- und Mischzonen nicht durch Milit�rflugplatz, Autobahn und Durchgangsverkehr l�rmbelastet sei. F�r das k�nftige Gedeihen und Wachstum der Gemeinde sei es unabdingbar, auch Wohngebiete in bevorzugter Lage anbieten zu k�nnen, um so im Wettbewerb mit den umliegenden Gemeinden auch zahlungskr�ftigen Steuerzahlern angemessene Wohnlagen anbieten zu k�nnen.
Die Wohn- und Mischzonen sind insgesamt nicht nur mit Stichdatum 31. Dezember 1998 (Baulandreserve f�r 24.5 Jahre), sondern auch mit Stichdatum 31. Dezember 1999 (Baulandreserve f�r 20.2 Jahre) erheblich �berdimensioniert.
Gilt schon der Grundsatz, dass zu grosse Baugebiete nachtr�glich nach M�glichkeit wieder zu verkleinern sind, so muss es umso eher gerechtfertigt sein, bei einer Zonenplan�nderung zu verh�ten, dass bereits �berm�ssig grosse Bauzonen noch weiter ausgedehnt werden. Im Einzelfall kann dieses �ffentliche raumplanerische Interesse freilich nur durchgesetzt werden, wenn es bei einer Interessenabw�gung die entgegenstehenden Interessen an einer Einzonung �berwiegt.
Diese haben allerdings in der Regel umso mehr zur�ckzutreten, je gr�sser die bereits vorhandene Bauzone ist.
Andernfalls w�re eine sinnvolle Raumplanung nicht mehr m�glich (vgl. BGE 114 Ia 364 E. 4 S. 369).
Die Wohn- und Mischzonen weisen insgesamt Baulandreserven auf, die den Planungshorizont von 15 Jahren um mindestens einen Drittel �berschreiten. Bei einer derart massiven �berkapazit�t bedarf es zwingender Gr�nde f�r eine Erweiterung der Bauzone (BGE 102 Ia 430 E. 5b S. 436). Die von der Gemeinde geltend gemachten Interessen an zahlungskr�ftigen Steuerzahlern sind rein finanzieller Natur. Gleich wie die rein finanziellen Interessen der Eigent�mer an einer m�glichst gewinnbringenden Verwertung ihres Landes haben auch diejenigen der Gemeinde in der Regel vor dem �ffentlichen Interesse an einer bundesrechtlich gebotenen Nutzungsplanung zur�ckzutreten (BGE 114 Ia 364 E. 4 S. 369; 112 Ia 281 E. 7c S. 287). In Anbetracht der bereits erheblich �berdimensionierten Wohn- und Mischzonen verm�gen die geltend gemachten, rein finanziellen �berlegungen ein Abweichen von dieser Regel nicht zu rechtfertigen. Ein zwingender Grund hief�r liegt nicht vor.
Nicht anders verh�lt es sich, soweit sich die Gemeinde auf die bevorzugte Wohnlage beruft. Es mag wohl zutreffen, dass der Ortsteil Gutenswil weniger l�rmbelastet ist und daher ein Interesse besteht, dort Wohnbauland anbieten zu k�nnen. Dies �ndert aber nichts daran, dass in Volketswil die Wohn- und Mischzonen insgesamt nach wie vor erhebliche Baulandreserven aufweisen, in denen auch Wohnbauten zul�ssig sind. Selbst bei einer gesonderten Beurteilung des Ortsteils Gutenswil, worauf noch zur�ckzukommen sein wird, stellte die Baurekurskommission III unwidersprochen fest, dass auch dort noch ausreichende Landreserven f�r Wohnbauten vorhanden sind. Zwingende Gr�nde f�r eine Bauzonenerweiterung sind daher auch unter dem Aspekt der Wohnqualit�t nicht gegeben.
b) Die Gemeinde weist darauf hin, dass die Baulandreserven auch jene Fl�chen umfassen, die im Rahmen der am 21. November 1997 von der Gemeindeversammlung genehmigten Teilrevision der Zonenplanung unangefochten und inzwischen rechtskr�ftig zus�tzlich den Wohnzonen zugewiesen wurden.
Diese rechtskr�ftigen Einzonungen stehen im vorliegenden Beschwerdeverfahren jedoch nicht zur Beurteilung. Im �brigen legt die Gemeinde auch nicht dar, inwiefern sie dadurch in ihrer Autonomie verletzt sein soll. Dasselbe trifft auch zu, soweit sie geltend macht, im Verh�ltnis zu den Baulandreserven und dem durchschnittlichen Baulandverbrauch handle es sich um eine kleinfl�chige Einzonung, welche in erster Linie dazu diene, den in Frage stehenden Teil in Gutenswil planerisch und baulich zu arrondieren. Das Verwaltungsgericht legte wie schon zuvor die Baurekurskommission III eingehend dar, weshalb dieser Argumentation nicht zu folgen ist. Die Gemeinde setzt sich damit in der vorliegenden Beschwerde nicht auseinander. Insbesondere zeigt sie nicht auf, inwiefern dadurch in unzul�ssiger Weise in ihren Gestaltungsspielraum eingegriffen wurde. Damit gen�gt sie der im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren erforderlichen Substantiierungspflicht, die auch f�r eine Gemeinde gilt, welche eine Verletzung ihrer Autonomie r�gt (BGE 114 Ia 315 E. 1b S. 316), nicht. Auf diese Beschwerdepunkte ist daher nicht einzutreten.
c) Unbehelflich ist schliesslich der von der Gemeinde im Zusammenhang mit ihren Baulandreserven angerufene BGE 116 Ia 230. Dort war unter anderem zu beurteilen, ob der "Faktor 2", dem eine Verdoppelung der Einwohnerzahl zu Grunde liegt, f�r die Festlegung der maximalen Bauzonengr�sse mit den in Art. 15 RPG enthaltenen Grunds�tzen �ber die Dimensionierung der Bauzonen vereinbar sei. Das Bundesgericht verneinte dies, soweit er losgel�st von den Grunds�tzen des Raumplanungsgesetzes des Bundes angewandt wird.
Der Schluss auf eine "recht grossz�gige" bundesgerichtliche Praxis zu Art. 15 RPG l�sst sich daraus, entgegen der Auffassung der Gemeinde, nicht ziehen. Aus diesem Entscheid kann sie nichts f�r sich ableiten.
6.- Die Gemeinde macht geltend, die reinen Wohnzonen w�rden in den kommenden Jahren eine Unterdeckung aufweisen.
Sie scheint sich damit auf den Standpunkt zu stellen, die reinen Wohnzonen seien zus�tzlich einer gesonderten Beurteilung zu unterziehen.
a) Ist eine Planungsmassnahme auf den Baulandbedarf hin zu beurteilen, so darf nicht ausschliesslich auf das Fassungsverm�gen des Baugebiets insgesamt abgestellt werden. Zus�tzlich ist darauf zu achten, dass die einzelnen Teilbauzonen mit bestimmter Nutzungsdichte und besonderem Zonencharakter (einzelne Wohnzonen, Gewerbezonen, Industriezonen, gemischte Zonen usw.) derart dimensioniert sind, dass sie f�r die Bed�rfnisse der n�chsten 15 Jahre gen�gen (Urteil des Bundesgerichts vom 12. Dezember 1995 E. 7b in ZBl 98/1997 S. 270; BGE 114 Ia 254 E. 3e S. 255). Voraussetzung f�r eine gesonderte Behandlung einer bestimmten Teilbauzone ist allerdings, dass sie sich in der Nutzungsart und Nutzungsdichte von andern Teilbauzonen in ausreichendem Masse unterscheidet. Die Baurekurskommission III erwog, dass sich die zul�ssigen Nutzungen in den Wohnzonen und in den Mischzonen teilweise �berlappen. Alle Nutzungen, welche in der hier interessierenden Wohnzone W2 zul�ssig seien, d�rften auch in einer Kernzone bzw. Wohn-/Gewerbezone, wo zus�tzlich noch weitere Nutzungen m�glich seien, realisiert werden. Es sei daher unabdingbar, bei der Beurteilung von Wohnzonenkapazit�ten auch die noch vorhandenen Reserven in den Mischzonen mitzuber�cksichtigen. Das Verwaltungsgericht schloss sich dieser Meinung an. Die Gemeinde legt nicht dar, inwiefern sie dadurch in dem ihr zustehenden Gestaltungsspielraum verletzt sein soll. Es liesse sich denn auch sachlich nicht rechtfertigen, bei derartigen �berlappungen der zul�ssigen Nutzung die Wohnzonen und Mischzonen als v�llig eigenst�ndige Teilbauzonen zu behandeln. Dies erg�be ein unzutreffendes Bild �ber die f�r den Wohnungsbau insgesamt vorhandenen Baulandreserven. Die erw�hnte bundesgerichtliche Rechtsprechung zu den Teilbauzonen bedarf daher einer differenzierten Betrachtungsweise. Sie ist auf solche F�lle zugeschnitten, in denen der mutmassliche Baulandbedarf einer Teilbauzone ohne separate Ermittlung ihres Fassungsverm�gens den tats�chlichen Verh�ltnissen nicht gerecht wird. Dies ist vorliegend nicht der Fall.
b) Aber selbst eine separate Beurteilung der Wohnzonen f�hrt zu keinem von der Vorinstanz abweichenden Ergebnis.
In der Statistik werden die reinen Wohnzonen ab dem Jahre 1987 erfasst. Bis 1998 betrug der Baulandverbrauch in diesen Zonen 14.3 ha. Die damals noch vorhandene Baulandreserve von 19.5 ha reicht demzufolge nach der Trendmethode f�r die n�chsten rund 16 Jahre aus. Wird zus�tzlich das Jahr 1999 ber�cksichtigt, ist der Bedarf noch f�r rund 12 Jahre gedeckt. Allein mit dieser Reduktion l�sst sich eine Einzonung im heutigen Zeitpunkt nicht begr�nden. Der Planungshorizont von 15 Jahren im Sinne von Art. 15 lit. b RPG bedeutet nicht, dass jederzeit eine Baulandreserve �ber diese Zeitspanne auszuweisen ist. Auch wenn es sich bei der Nutzungsplanung um eine rollende Planung handelt, gebietet der Grundsatz der Rechtssicherheit, dass Zonenordnungen eine gewisse Dauerhaftigkeit aufweisen und nur aus gewichtigen Gr�nden abge�ndert werden d�rfen. Daher ist zwangsl�ufig in Kauf zu nehmen, dass sich die Baulandreserven vermindern.
F�r eine Bauzonenerweiterung muss ein derartiger Baulandverbrauch ausgewiesen sein, dass eine erhebliche �nderung der Verh�ltnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG vorliegt und sich daher eine Nutzungsplan�nderung rechtfertigt (Felix Jost, Diss. Z�rich 2000, Gr�sse und Lage von Bauzonen, S. 135 f.). F�r eine solche Planungsmassnahme sind demnach besondere Gr�nde erforderlich (BGE 116 Ia 339 E. 3b/aa S. 341). Nur unter diesen Voraussetzungen ist die Einzonung von Land in eine Teilbauzone durch ein hinreichendes �ffentliches Interesse gedeckt.
b/aa) Der Baulandverbrauch in den Wohnzonen belief sich im Jahre 1999 auf 3.2 ha. Damit liegt er weit �ber dem langj�hrigen Durchschnitt. Dasselbe gilt �brigens auch f�r den Baulandverbrauch von 3.7 ha in der Mischzone im Jahre 1999. Zu den Wohn- und Mischzonen insgesamt hielt das Verwaltungsgericht zu Recht fest, dass es sich mangels anderer Anhaltspunkte nicht rechtfertige, von einer l�ngerfristig wirksamen Trend�nderung auszugehen. Nicht anders verh�lt es sich bei den reinen Wohnzonen. Die Gemeinde beschr�nkt sich auf die Behauptung, die weiterhin gute Konjunktur und die anstehenden �berbauungsprojekte liessen in den kommenden Jahren in den Wohnzonen einen Baulandverbrauch auf dem Niveau des Jahres 1999 erwarten. Um was f�r �berbauungsprojekte es sich hierbei handeln soll, legt sie nicht n�her dar. Selbst unter Ber�cksichtigung der neuesten Zahlen liegen die noch f�r rund 12 Jahre ausreichenden Baulandreserven nicht einmal ein Drittel unter der oberen Grenze von 15 Jahren.
Von in der Zwischenzeit eingetretenen, erheblich ver�nderten Verh�ltnissen kann daher auch unter dem Gesichtspunkt des seit 1987 durchschnittlichen Baulandverbrauchs in den reinen Wohnzonen keine Rede sein.
b/bb) Wie erw�hnt, sind die statistischen Werte f�r die Beurteilung einer Einzonung nicht allein massgebend.
Diese muss durch eine umfassende Abw�gung und Abstimmung aller r�umlich wesentlichen Interessen und Gesichtspunkte gerechtfertigt sein. �berdies hat sie einer Vorstellung von der lokal und vor allem regional oder �berregional erw�nschten Entwicklung zu entsprechen (BGE 116 Ia 399 E. 3 b/aa S. 341 f.). Die Bauzone soll sich sowohl nach der privaten Bauentwicklung richten als auch diese mit R�cksicht auf den Gesamtzusammenhang begrenzen (BGE 116 Ia 339 E. 3 b/aa S. 341).
Nach den Ausf�hrungen der Gemeinde gegen�ber dem Verwaltungsgericht strebte sie mit der Erh�hung der Mischzonen das Ziel an, die Durchmischung von Wohnen und Arbeiten zu f�rdern; damit liege sie im aktuellen Trend, wie er sich auch in der kantonalen Richtplanung niederschlage. Erblickt die Gemeinde darin die gew�nschte Siedlungsentwicklung und weisen die Mischzonen nach wie vor eine bedeutende �berkapazit�t an Bauland auf, so l�uft eine Einzonung von Grundst�cksfl�chen in eine reine Wohnzone ihren erkl�rtermassen eigenen Vorstellungen zuwider. Ihre f�r die Einzonung der umstrittenen Parzellen vorgebrachten Gr�nde sind daher nicht derart gewichtig, als dass es sich bei einer gesamthaften Betrachtung zur Zeit rechtfertigen w�rde, die in diesen Teilbauzonen immer noch erheblichen Baulandreserven zu erh�hen.
Die Beschwerde erweist sich somit auch als unbegr�ndet, soweit eine Verletzung der Gemeindeautonomie im Zusammenhang mit den reinen Wohnzonen ger�gt wird.
7.- Nach dem Gesagten ist f�r eine weitere Ausdehnung der Wohnzonen in Volketswil kein Bedarf auszumachen. In den Wohn- und Mischzonen �berschreiten die Baulandreserven den Planungshorizont von 15 Jahren um mindestens einen Drittel.
Selbst in den reinen Wohnzonen ist der durchschnittliche Baulandverbrauch nicht derart, als dass dadurch eine erhebliche Ver�nderung der Verh�ltnisse vorliegt. Andere �ffentliche Interessen f�r eine Einzonung sind nicht erstellt.
Die umstrittene Einzonung erweist sich bei einer gesamthaften W�rdigung aller r�umlich wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen als rechtswidrig. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts ist demzufolge nicht willk�rlich und verletzt daher die Autonomie der Gemeinde Volketswil nicht.
8.- Die staatsrechtliche Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Der unterliegenden Beschwerdef�hrerin werden keine Gerichtskosten auferlegt (Art. 156 Abs. 2 OG). Hingegen hat sie die anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entsch�digen (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).
3.- Die Beschwerdef�hrerin hat die T.________ AG f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien sowie der Baudirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich,
3. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

References: BGE 
 Art. 15
 Art. 15
 Art. 2
 BGE 
 Art. 15
 BGE 
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 Art. 15
 Art. 15
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 Art. 15
 Art. 21