Source: https://renditebibel.com/19-mieterhoehung-bis-zur-ortsueblichen-vergleichsmiete/
Timestamp: 2019-07-15 18:33:26+00:00

Document:
StartseiteBlogMieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der letzte Teil der Mieterhöhungsserie wird jetzt eingeläutet. Wenn ihr euch wundert, dass ich so lange hierfür gebraucht hatte, dann kann ich mich nur damit entschuldigen, dass ich extrem mit meinem neuesten Objekt beschäftigt war. Hierzu werde ich zeitnah weitere Beiträge einstellen. Es hat sich nämlich ein bisschen was getan. Also könnt ihr euch schon einmal darauf freuen.
Aber nun nochmal zurück zur Mieterhöhung. Hier soll es abschließend um die wohl meist verbreitete Art der Mieterhöhung, nämlich die bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, gehen. Es ist sicherlich die flexibelste Vertragsart, die in den letzten Jahren allerdings immer weiter, teils durch die Rechtsprechungen und teils durch den Gesetzgeber, eingeschränkt wurde. In diesem Beitrag werde ich euch die Fettnäpfchen und die Kniffe bei dieser Mieterhöhungsart näher bringen, sodass ihr anschließend deutlich sicherer einen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchführen könnt.
Grundlage für die ortsüblichen Vergleichsmiete
Die gesetzliche Grundlage ergibt sich aus dem § 558 BGB. Diese Mieterhöhung bedarf keiner expliziten Klausel im Mietvertrag, wie bei der Staffelmiete oder der Indexmiete. Vielmehr kann die Mieterhöhung nach § 558 BGB angewandt werden, wenn im Mietvertrag keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ist jedoch parallel grundsätzlich möglich. Zunächst will ich euch die formellen Voraussetzungen aufzeigen:
1. Der Vermieter muss sich die Zustimmung für eine Mieterhöhung vom Mieter einholen. Das ist schon etwas anderes als bei einer Index- oder Staffelmiete, weil der Mieter hier aktiv entscheiden muss, in dem er entweder zustimmt oder nicht. Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt, erfahrt ihr weiter unten.
2. Nach 12 Monaten seit der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen an den Mieter stellen. Und erst drei Monate später kann die Mieterhöhung zum ersten Mal gelten. Das heißt, dass der Mieter allerhöchstens alle 15 Monate eine Mieterhöhung erwarten kann.
Stellt der Vermieter das Mieterhöhungsschreiben vor Ablauf der 12-Monats-Frist dem Mieter zu, so ist dieses Verlangen unwirksam, selbst wenn sich das Mieterhöhungsverlangen im Schreiben auf eine Zeit nach der Sperrfrist bezieht (BGH WuM RE 1993, 388). Der Vermieter kann jedoch direkt nach Ablauf der 12-Monats-Frist wieder ein neues (wirksames) Mieterhöhungsverlangen zustellen.
3. Der erhöhte Mietzins darf die gängigen Mieten (die in den letzten vier Jahren vereinbart wurde) der gleichen oder einer vergleichbaren Gemeinde für eine Wohnung vergleichbarer Art, Beschaffenheit, Größe, Ausstattung und Lage nicht übersteigen. Zu diesem Punkt werde ich weiter unten konkreter. Hiervon ausgeschlossen sind Mieten von gefördertem Wohnraum.
4. Die Mieterhöhung darf innerhalb von drei Jahren die Kappungsgrenze in Höhe von 20 %, bzw. 15 % in besonders angespannten Mietmärkten, nicht übersteigen.
Begründung der ortsüblichen Miete
Es gibt vier Formen, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete begründet werden kann. Der Vermieter muss dem Mieter aufzeigen, wie dieser nachvollziehen kann, dass die geforderte Mieterhöhung eine marktgerechte – also ortsübliche – Miete darstellt. Der Vermieter muss bei allen Punkten den Weg erst einmal nur aufzeigen, jedoch zu diesem Zeitpunkt noch nicht abschließend nachweisen, dass sein gefordertes Mieterhöhungsverlangen tatsächlich ortsüblich ist. Den endgültigen Beweis muss der Vermieter vor Gericht bei einer Zustimmungsklage antreten. Dazu später jedoch mehr. Im Folgenden erkläre ich euch die einzelnen Punkte.
Diese Vergleichsmethode ergibt sich aus den §§ 558a II 1 i.V.m. 558 c, d BGB. Nicht jede Gemeinde hat einen Mietspiegel. Besonders kleinere Städte und deren Gemeinden verzichten auf einen Mietspiegel. Dagegen haben die Großstädte fast alle einen. Ob in eurer Stadt ein Mietspiegel existiert, erfahrt ihr entweder in der Stadtverwaltung oder dem hiesigen Mieter- bzw. Vermieterschutzbund. Alternativ dazu könnt ihr einfach auf einer Suchmaschine danach suchen, denn die meisten sind online zugänglich. Jedoch schaut genau hin, weil viele Portale wie Wohnungsbörse oben bei den Suchergebnissen auftauchen, die ebenfalls „Mietspiegel“ für die gesuchte Stadt anbieten, jedoch haben sie nichts mit dem offiziellen Mietspiegel zu tun.
Aber wer erstellt nun den offiziellen Mietspiegel eigentlich? Laut § 558c I BGB wird dieser von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und ggf. gegenseitig anerkannt.
Das Gesetz sieht eine Anpassung der Marktdaten alle zwei Jahre vor. Diese Frist ist jedoch keines Wegs bindend, sondern eher als Empfehlung anzusehen. Dies wird im § 558c IV BGB deutlich, in dem es sinngemäß heißt, dass die Gemeinden einen Mietspiegel nach Bedürfnis und nach vertretbaren Aufwand erstellen sollen.
Neben dem einfachen Mietspiegel, sieht der Gesetzgeber auch einen qualifizierten Mietspiegel vor. Dieser wird im § 558d BGB geregelt und fordert zusätzlich eine Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen. Hier ist eine Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels durch die Gemeinde oder den Interessensvertretern notwendig. Darüber hinaus fordert das Gesetzt eine Aktualisierung des Mietspiegels nach zwei Jahren und eine Neuerstellung nach vier Jahren. Werden diese Fristen nicht eingehalten, verliert der Mietspiegel den Status der Qualifizierung und wird zu einem einfachen Mietspiegel.
Welchen Vorteil hat nun der qualifizierte Mietspiegel gegenüber dem einfachen? Wenn es zu einem Klageverfahren kommt, so muss bei einem qualifizierten Mietspiegel kein Sachverständiger, keine Mietdatenbank und auch keine Vergleichswohnungen hinzugezogen werden. Der Richter kann direkt aus der Mietpreisspanne des qualifizierten Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete benennen. Das vereinfacht und verbilligt das Klageverfahren natürlich enorm.
Wie sieht nun so ein Mietspiegel in der Regel aus? Egal ob qualifiziert oder nicht, ist ein Mietspiegel in der Regel ein paar Seiten lang. Hier wird zunächst der oder die Auftraggeber benannt und die Datenlage, die für den Mietspiegel verwendet wurde, erläutert. Darüber hinaus wird meist eine kurze Verwendungsanleitung bereitgestellt. Der Kern des Mietspiegels ist dann eine oder mehrere Tabelle(n), die Mietpreisspannen nach Baujahr, Größe und Lage darstellen.
Mindener Mietspiegeltabelle 2018
Darüber hinaus werden meistens noch besondere Ausstattungen wie Balkon, Fußbodenheizung, Fahrstuhl, usw. zusätzlich eingewertet. Hierbei unterscheiden sich die verschiedenen Mietspiegel u.U. etwas im Umfang und der Anwendung. In der Regel sind sie allerdings leicht verständlich und anwendbar.
Mindener Mietspiegel 2018: Zu- und Abschläge
Hat die Gemeinde, in der ich die Miete erhöhen möchte, einen Mietspiegel, so ist die Steigerung recht simpel zu erklären und durchzuführen. Man hat als Vermieter eine unabhängige Argumentationshilfe, die allgemein anerkannt ist. Es ist sicherlich die einfachste Art der Beweisführung für die ortsübliche Vergleichsmiete. Hierbei muss ich lediglich auf den Mietspiegel verweisen.
Obwohl ich den Mietspiegel zum Mieterhöhungsverlangen nicht beilegen muss (sofern er öffentlich zugänglich ist), mache ich das trotzdem. Auch erkläre ich es in meinem Schreiben, wie ich auf den Wert gekommen bin. Das ist für mich ein Service am Mieter. Ich will schließlich etwas von ihm. Daher mache ich ihm so wenig Umstände wie möglich, damit er sich schnell und mit einem möglichst positivem Gefühl entscheidet. Muss er sich erst mal mit der Beschaffung eines Mietspiegels und dessen Benutzung herumärgern, ist die Gefahr größer, dass er versucht etwas gegen die Mietpreissteigerung zu finden. Kann er allerdings leicht nachvollziehen wie ich auf den neuen Wert komme, ist die Chance groß, dass er ohne Weiteres zustimmt.
Gemäß §§ 558a, e BGB kann auch eine Mietdatenbank die Höhe für eine örtliche Vergleichsmiete liefern. Eine solche Datenbank ist in Deutschland fast gar nicht vorhanden. Mir ist nur eine in Hannover bekannt. Daher werde ich diesen Punkt nur der formhalber erwähnen aber keine tiefgründigen Erläuterungen darstellen. Ich selber habe keinerlei Erfahrungswerte hierüber und kann nur meine Recherchen mitteilen.
Laut Gesetz kann eine solche Datenbank von einer Gemeinde oder den Interessensvertretern (Mieter-/Vermieterschutzbund u.ä.) unterhalten werden. Es werden ähnliche Daten wie bei einem Mietspiegel erhoben. Die Daten stammen in erster Linie von Maklern, den Interessenverbänden selber oder Mietverwaltern. Gesetzeskonform dürfen die Daten nur die letzten vier Jahre abbilden und müssen darüber hinaus aus der Datenbank entfernt werden.
Der große Vorteil einer solchen Datenbank ist sicherlich die Aktualität der Miethöhen, da jeder neu erfasst Datensatz direkt die Gesamtwerte beeinflusst. Das kann der starre Mietspiegel, der bei guter Pflege nur alle zwei Jahre aktualisiert wird, natürlich nicht mithalten.
Der große Nachteil liegt in den Unterhaltungskosten. Die ständige Pflege der Datenbank bindet natürlich Personal und ist dementsprechend mit laufenden Kosten verbunden. Diese Kosten versucht man mit einer Gebühr in Höhe von zur Zeit rund 42,- beim Informationsabruf zu decken.
Wie funktioniert ein solcher Informationsabruf? Wenn man als Vermieter nun eine Mieterhöhung durchführen will, gibt man bei dem Datenbankbetreiber die Daten seiner Wohnung (Größe, Baujahr, Ausstattung, Lage) an und erhält anschließend mehrere Datensätze von Wohnungen, die ähnlich der Referenzwohnung sind.
Sein Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter auch mit einem Gutachten nach § 558a II 3 BGB begründen. Auch diese Methode ist äußerst selten, da es mit sehr hohen Kosten verbunden ist. Meine Recherchen haben Preise zwischen mehreren hundert bis zu tausend Euro ergeben. Die Kosten sind nicht erstattungsfähig und können nur im Rahmen der Steuererklärung steuermindernd angesetzt werden.
Ein Sachverständiger muss für ein solches Gutachten öffentlich bestellt und vereidigt sein. Ein Gutachten eines Maklers, der kein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ist, ist unwirksam.
Ein Gutachten muss schriftlich erfolgen und die Mieterhöhung nachvollziehbar anhand von Fakten begründen. Je mehr Fakten das Gutachten aufweist, desto weniger läuft man Gefahr, dass das Gutachten unwirksam sein könnte.
Auch wenn das Gesetz keine Ablauffrist für ein solches Gutachten nennt, so sieht z.B. das Landgericht Berlin eine Gültigkeitsdauer von zwei Jahren vor (LG Berlin WuM 1998, 229).
Der Vermieter muss das Gutachten (Kopie ist ausreichend) seinem Mieterhöhungsschreiben beilegen. Die ledigliche Erwähnung des Bestehens eines solchen Gutachtens ist nicht ausreichend. Vielmehr muss dem Mieter die Einsichtnahme ermöglicht werden (OLG Braunschweig WuM 1982, 272).
Liegt dem Vermieter ein gerichtliches Gutachten vor, welches für eine vergleichbare Wohnung erstellt wurde, so kann er dieses für sein Mieterhöhungsverlangen verwenden (LG München WuM 1986, 223).
Der Mieter kann trotz Bestehen eines solchen Gutachtens die Mieterhöhung verweigern. Dann muss der Vermieter den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen. Im Gerichtsverfahren wird das bestehende Gutachten auf inhaltliche Richtigkeit geprüft. Dem Richter steht es jedoch frei auch eine andere Form der Vergleichbarkeit zu wählen, z.B. ein gerichtliches Gutachten oder ein qualifizierter Mietspiegel.
Kommen wir nun zum letzten Punkt, nämlich der Begründung der ortsüblichen Miete aufgrund von Vergleichswohnungen. Das ergibt sich aus dem § 558a II 4 BGB. Das ist wiederum eine Art, die neben dem Mietspiegel wohl die häufigste Begründung für eine Mieterhöhung ist.
Das Gesetz sieht hier einen Vergleich mit drei Wohnungen vor, die in ihrer Art, der Beschaffenheit, der Größe, der Ausstattung und der Lage der Ausgangswohnung ähnelt.
Hat der Vermieter drei Vergleichswohnungen gefunden, so muss er diese so klar und eindeutig benennen, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann (BGH WuM 2003, 149).
Dazu muss der Vermieter die Adressen der Vergleichswohnungen benennen und, wenn dies nicht für die eindeutige Lokalisierung ausreicht, zusätzlich noch das Stockwerk und die genaue Lage auf der Etage angeben. Hilfsweise kann auch der an der Wohnungstür angebrachte (Mieter-)Name bzw. eine angebrachte Wohnungsnummer angegeben werden.
Weiterhin muss der Vermieter Aufklärung über die Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattung und Baujahr der Vergleichswohnungen, welche sich in der gleichen oder einer vergleichbaren Gemeinde befinden, informieren.
Zusätzlich muss entweder der Mietpreis oder der Quadratmeterpreis der jeweiligen Vergleichswohnung benannt werden.
Die Mietpreise müssen vergleichbar sein. Daher ist eine Bruttomiete nicht mit einer Nettokaltmiete zu vergleichen. Hier müssen die Nebenkosten der Bruttomiete herausgerechnet werden, selbst wenn eine Pauschalmiete vereinbart wurde.
Haben die Quadratmetermietpreise der Vergleichswohnungen unterschiedliche Werte, so ist der niedrigste von den drei Werten der ausschlaggebende für die Mieterhöhung und nicht der Durchschnittswert (OLG Karlsruhe RE WuM 1984, 21).
Vergleichsmerkmale bei der ortsüblichen Miete
Wie im § 558 II BGB benannt ist und oben bereits schon mal angedeutet wurde, gibt es mehrere Vergleichsfaktoren zwischen der Mieterhöhungswohnung und den gängigen Mieten. „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage […] in den letzten vier Jahren vereinbart […] worden sind“.
1. Dieselbe oder vergleichbare Gemeinde
In der Regel ist vergleichbarer Wohnraum aus der gleichen Gemeinde notwendig. Erst wenn hier keine Referenzobjekte vorhanden sind, kann auf vergleichbare Gemeinden ausgewichen werden. Vergleichbare Gemeinden sind regelmäßig unmittelbare Nachbargemeinden.
2. Vergleichbare Art
Es gibt verschiedene Arten von Wohnungen, zum Beispiel Neu-/Altbau, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Dach-/Erdgeschosswohnung, usw. Hierbei ist es wichtig, dass keine größeren Unterschiede vorhanden sind. So ist ein Vergleich zwischen einem Neu- und einem Altbau generell nicht möglich. Jedoch ist eine Vergleich zwischen Reihenendhaus und Doppelhaushälfte durchaus praktikabel. Eine feste Liste hierbei gibt es nicht. Vielmehr muss im Einzelfall entschieden werden. Dabei gilt, je ähnlicher die Arten sind – gleiche Arten sind, was diesen Punkt anbetrifft, unproblematisch – desto höher ist die Chance auf eine spätere gerichtliche Zustimmung.
3. Vergleichbare Größe
Über vergleichbare Wohnungsgrößen gibt es unterschiedliche Rechtsprechungen. Da werden Abweichungen zwischen 30 % und 50 % (u.a. LG Köln WuM 1994, 691 oder AG Hannover WuM 2008, 411) als zu viel erachtet. Maßgebend ist hierbei die tatsächliche Wohnungsgröße, wenn diese erheblich von der Wohnungsgröße im Mietvertrag abweicht.
Ich denke, dass man mit einer maximalen Abweichung bei der Größe zwischen der Referenzwohnung und der Mieterhöhungswohnung von weniger als 20 % in der Regel gut fährt. Generell steigt das Risiko, dass das Gericht die Vergleichbarkeit nicht anerkennt, je größer der Unterschied zwischen den Wohnungen ist.
4. Vergleichbare Ausstattung
Hierbei zählt nur die vom Vermieter bereitgestellte Ausstattung und nicht, was der Mieter selber und auf seine Kosten in die Wohnung eingebracht hat. Ausstattungen sind z.B. Einbauküche, Fußbodenheizung, Balkon, Fahrstuhl, usw.
5. Vergleichbare Beschaffenheit
Bei diesem Punkt kommt es im Besonderen darauf an, wie die Wohnung geschnitten ist, wie viele Zimmer vorhanden sind, ob es gefangene Räume gibt, usw.
Weiterhin wird unterschieden zwischen behebbaren und nicht behebbaren Mängeln. Ist z.B. temporär die Heizung ausgefallen oder das Fenster undicht, so kann eine solche Wohnung durchaus mit einer Wohnung, bei der die benannten Mängel nicht vorhanden sind, verglichen werden, da es sich hierbei um behebbare Mängel handelt. Diese Mängel berechtigen den Mieter nicht die Zustimmung zur Mieterhöhung zu versagen (OLG Frankfurt RE WuM 1999, 629).
Zu den nicht behebbaren Mängeln zählen u.a. Straßenlärm oder Verschattung durch Vegetationen oder Nachbarobjekte. Auch zählen hierzu Mängel, deren Beseitigung einen erheblichen Aufwand für den Vermieter darstellen, z.B. fehlende Fassadendämmung o.ä.
6. Vergleichbare Lage
Hier ist als erstes die Lage innerhalb der Gemeinde wichtig, also in welchem Stadtteil die Wohnung ist. Sind im gleichen Stadtteil keine Vergleichswerte vorhanden, kann man auf Nachbarstadtteile ausweichen.
Zur Lage zählt aber auch, wo sich die Wohnung innerhalb des Gebäudes befindet. So lässt sich z.B. eine Erdgeschosslage nahezu nicht mit einer Wohnung im 5. Obergeschoss vergleichen.
Auch die Lage an einer stark befahrenen Straße im Gegensatz zur ruhigen Seitenstraße kann nicht vergleichbar sein. Hierbei kommt es auf die genauen Umstände und den besonderen qualitativen Unterschied an.
Stellt der Vermieter formgerecht ein Mieterhöhungsverlangen, kann der Mieter innerhalb der Überlegungsfrist, welche bis zum Ende des übernächsten Monats nach Erhalt des Verlangens besteht, darüber entscheiden. Stimmt er der geforderten Mieterhöhung nicht zu, hat der Vermieter wiederum drei Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist Zeit, eine Zustimmungsklage vor dem zuständigen Gericht einzureichen.
Hierbei beantragt der Vermieter bei Gericht den Mieter zur Mieterhöhung zu verurteilen. Das Gericht wiederum prüft anschließend die formellen und inhaltlichen Voraussetzungen des Mieterhöhungsbegehrens, wobei der Richter frei in der Wahl des Mittels zur Prüfung des ortsüblichen Vergleichs (z.B. Mietspiegel, Gutachten) ist. Stellt das Gericht die Richtigkeit des Mieterhöhungsverlangens fest, so muss der Mieter die Erhöhung ab dem ursprünglichen Zeitpunkt aus dem Mieterhöhungsschreibens bezahlen.
Stellt das Gericht Mängel im Mieterhöhungsbegehren fest, so kann der Vermieter diese Fehler korrigieren und dem Mieter unter Gewährung einer erneuten Überlegungsfrist eine neue Fassung des Begehrens zustellen.
Lässt der Vermieter die 3-Monatsfrist verstreichen, so ist das nicht mehr heilbar und kann nicht mehr gerichtlich überprüft werden. Der Vermieter muss dann dem Mieter ein neues Mieterhöhungsverlangen mit neuen Fristen vorlegen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die mit Abstand häufigste Art der Mieterhöhung. Leider ist die Durchsetzung aber auch am anspruchsvollsten. Hier können sehr viele Fehler passieren, die besonders oft von Privatinvestoren begangen werden, da das rechtliche Know How fehlt. Aus diesem Grund wird oft auf eine Mietanpassung verzichtet und nur bei Mieterwechsel auf die Marktmiete angepasst. Das stelle ich fast täglich bei Sichtung von Mieterlisten fest. Mir kommt fast nie ein Mehrfamilienhaus aus privater Hand unter, bei dem sich nicht mindestens eine Miete deutlich unter Marktmiete befindet. Oft werden sogar ganze Mehrfamilienhäuser hoffnungslos underrent angeboten. Aufgrund der Kappungsgrenzen ist es dann nicht möglich die Mieten sofort auf normales Mietniveau zu bringen. Oft benötigt es dann sechs oder noch mehr Jahre, um die Mieten anzugleichen.
Wer es bis hierhin geschafft hat, dürfte nun einen ganz guten Einblick in die Thematik der Mieterhöhungen im Allgemeinen und in diesem Artikel der ortsüblichen Vergleichsmiete im Besonderen haben. Ich muss zugeben, dass diese Serie mir echt einiges an Zeit abverlangt hat. Denn mein Anspruch war und ist es nicht einen schlecht recherchierten und halbgaren Artikel zu schreiben, nur um mittelmäßigen Content zu produzieren, sondern einen informativen und fundierten Beitrag für Interessierte zu verfassen. Obwohl ich auf diesem Gebiet schon vorher ganz gute Kenntnisse hatte, war es in Detailbereichen notwendig das Gesetz und andere fachliche Quellen heranzuziehen. Und genau das kostet sehr viel Zeit. Ich hoffe, dass die Mühe sich gelohnt hat und ihr einen Mehrwert daraus ziehen könnt.
Gerne könnt ihr mir Feedback im unteren Kommentarfeld hinterlassen. Solange dieses konstruktiv ist, setze ich mich damit sehr gerne auseinander.
Wollt ihr in Zukunft auf dem neuesten Stand gehalten werden, wenn neue Beiträge im Blog erscheinen, dann lade ich euch ein meine Facebookseite zu liken oder mir bei Pinterest oder Twitter zu folgen. Auf allen drei Plattformen verlinke ich jeden neuen Artikel meines Blogs. Auch habe ich einen ganz frischen YouTube-Kanal, auf dem ich vorzugsweise Videos von meinen Umbaumaßnahmen und anderen visuellen Themen poste. Schaut gerne vorbei.
28. September 2018 Eduard Blog, Immobilien 5
Du hast einen guten Überblick über die Mieterhöhungsmöglichkeiten erstellt. Diesen Punkt kann ich leider bestätigen: „Oft werden sogar ganze Mehrfamilienhäuser hoffnungslos underrent angeboten“. Falls das Objekt aber als Anlageobjekt mit Rendite angeboten wird führt das auch oft zu einem günstigeren Kaufpreis. Am Ende ist es immer eine Abwägung zwischen Chancen und Risiken. Ich versuche dennoch die Miete lediglich bei Mieterwechsel auf den Marktwert zu bringen. Für das Mietverhältnis sind Mieterhöhungen nicht förderlich. Wenn die Miete natürlich fernab des Marktes liegt ist es keine Frage und kann auch gut kommuniziert werden. Liegt sie jedoch bereits im oberen Bereich sollte man sich überlegen, ob man sie bis an die Grenze setzen möchte.
30. Juni 2018 um 00:30 Uhr
danke für dein Feedback. Ich sehe das genauso wie du, dass sich durch die Underrent-Situationen oftmals auch gute Kaufgelegenheiten ergeben können. Auch bin ich bei dir, dass man nicht jeden Prozentpunkt an Mietsteigerung exzessiv ausreizen muss. Ich habe lieber ein gutes und stabiles Verhältnis zu meinen Mietern, weil die sich fair von mir behandelt fühlen.
vielen Dank für den Artikel. Ich hätte eine etwas andere Frage, die wahrscheinlich allerdings auch viele betrifft.
Ich habe eine Wohnung die relativ „normal“ vermietet ist. Fakt ist, dass sich am Markt eine deutlich höhere Miete durchsetzen lassen könnte. Fakt ist aber auch, dass der Mietspiegel der Stadt (i) 2 jahre alt ist und (ii) hoffnungslos zu niedrige Mieten ansetzt.
Das Ergebnis ist folgendes: Die derzeitige Miete der Wohnung ist bereits über der Miete des Mietspiegels der Stadt, weist jedoch weiterhin gutes Potenzial noch oben hin auf.
Meine 2 Fragen nun sind, (i) wie sieht die Gesetzeslage in so einem Fall aus? Und (ii) wie geht man am praktikabelsten bei einer gewünschten Mieterhöhung vor?
30. Juni 2018 um 00:45 Uhr
in dynamischen Mietmärkten ist es nicht unüblich, dass die Mietspiegel gar nicht dem Markt folgen können. Ein Mieterhöhungsverlangen kann ja auf vier Arten begründet werden (siehe hierzu den Punkt „Begründung der ortsüblichen Miete“). Die Wahl der Begründung steht zunächst dem Vermieter zu. Er muss den Mieter quasi den Weg zur Marktüblichkeit der Miete aufzeigen. Das muss ja nicht zwingend der Mietspiegel sein, sondern kann auch durch Vorlage von drei Vergleichswohnungen erfolgen. Ließ dir hierzu nochmal den relevanten Part in meinem Beitrag durch.
Es gibt sehr viele Gründe seine Miete zu erhöhen.
Ich habe vor einigen Jahr die Wohnung von meinem Großvater vererbt bekommen. Diese möchte ich jetzt vermieten. Daher muss ich einen Mietervertrag aufsetzen lassen.
wow, sehr ausführlich und interessant. Bei der nächsten durchzuführenden Mieterhöhung komme ich gerne nochmal zurück und lese nochmal nach.
Passend hat ein Freund von mir einen Artikel geschrieben. Dürfte ganz gut zu Deinem Artikel passen.

References: § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558