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Timestamp: 2019-09-19 08:48:56+00:00

Document:
Condômino pode alienar Vaga de Garagem
PENHORA - Admissível a penhora de vagas autônomas de garagem quando possuírem matrículas próprios, ainda que relacionadas a imóvel que serve de residência do devedor. (Apelação Cível nº 05852-57.209.8.26.014)
"A matrícula imobilária das vagas, distinta do apartamento, tutela com mais eficácia o interese dos condôminos.
Mas, porém, na prática, a autonomia conferida pela norma legal não coresponde à autonomia orgânica. A respeito do tema em comento, já se posicionou o douto Ministro Carlos Alberto Menezes Direito no sentido de que 'há um elemento indispensável para manter a garagem, no caso, sob o regime tutelar do bem de família que é a impossibildade de negócio em separado'. Em outro paso, adverte o ilustre Magistrado que, 'em muitos condomínios é vedada a utilzação da garagem por quem não é condômino, com o que sequer é posível o aluguel da mesma para pesoa estranha ao condomínio. Sem dúvida, em se tratando de imóvel residencial, a garagem adere ao principal, não sendo, a meu sentir, posível apartá-
la para efeito de incidência da Lei nº 8.09/90' (cf. REsp 22.012- SP, DJ de 24/4/200). Não custa lembrar que os tiulares de bem de família, na propriedade horizontal, acabariam por ter tratamento diferenciado para pior em relação aos de imóveis não-condominiais. Recurso especial conhecido, mas improvido” (REsp 595.09/RS, Relator Ministro Franciuli Neto, j. em 15/04/204).
“A impenhorabilidade de que trata o art. 649, inciso VI do CPC, não alcança os bens dados pelo executado em garantia real da obrigação consignada em cédula de crédito rural pignoratícia, podendo o credor, se vencida e não paga a dívida, promover a penhora dos bens gravados para satisfação de seu crédito (RSTJ 52/199).” (CPCLPV. 42ª ed. São Paulo: Ed. Saraiva, atual. até 15.01.2010, pág. 783/784, nota 28 ao art. 649, v. acórdão no REsp nº 34.383-SP, julgamento de 22.06.1993). (Apelação nº 05852-57.209.8.26.014)
Conceito, fundamentos e Natureza Jurídica
Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.)
O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito (...), propriedade, nos termos seguintes:
Há duas espécies de Garagem
a) Unidades autônomas, com escritura e registro próprios.
b) Direito de uso de vagas previamente demarcadas em área comum, que não se separa da fração; (Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias).
A esse tipo de imóveis, o Código Civil faz duas únicas referências.
A primeira encontra-se no § 1º do artigo 1.331, onde está o imóvel catalogado entre “as partes suscetíveis de utilização independente”, a par de outras unidades citadas, e que são os apartamentos, os escritórios, as salas, as lojas e sobrelojas, e os abrigos para veículos, todos com as respectivas frações ideais no terreno e nas outras partes comuns. Essa a redação, trazida pela Lei n. 12.607/2012: “As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.”
A segunda consta no artigo 1.338, o qual assegura, na pretensão de se alugar um abrigo para veículos ou garagem, a preferência aos condôminos, frente a estranhos, e, dentre os condôminos, os possuidores, isto é, os ocupantes de unidades. Eis o texto: “Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.” Se reconhecida a sua independência na utilização, juridicamente não se enquadram tais espaços no conceito de bem acessório.
O texto do artigo 1.338 vai contra o disposto no § 1º do artigo 1.331, em redação da Lei n. 12.607/2012, que passou a exigir a expressa autorização na convenção do condomínio para a venda e locação a estranhos ao condomínio. Houve uma inadvertência do legislador ao não alterar a redação do artigo 1.338, de modo a se coadunar ao § 1º do artigo 1.331.
Possibilitam-se a venda e a locação em separado relativamente ao apartamento ou conjunto, sala, escritório, loja e sobreloja, exceto se a convenção dispõe em sentido contrário. No caso de abrigos para veículos, a alienação e a locação para estranhos ao condomínio dependem de autorização expressa na convenção.
No entanto, existem certas reservas de espaços para a finalidade de guarda ou abrigo de veículos que aparecem como uma extensão de outras unidades autônomas. No artigo 1.339, § 2º, tem-se a referência às partes acessórias das unidades, consideradas genericamente, sendo possível enquadrar nelas os espaços de estacionamento ou garagens, desde que se enquadrem nessa categoria. Todavia, não é dada a caracterização de parte acessória, o que se encontra na Lei n. 4.591/1964, com as alterações da Lei n. 4.864/1965.
Realmente, mais amplificada está a disciplina na Lei n. 4.591/1964, cujas disposições perduram, dada a falta de uma regulamentação suficiente no Código Civil de 2002. É certo que, naquelas matérias não disciplinadas pelo Código Civil, segue a Lei n. 4.591/1964 em vigor. Enquadra-se a garagem ou abrigo para a guarda de veículos no conceito do artigo 2º, que traz a caracterização de qualquer unidade condominial: “Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.”
Necessário, no entanto, distinguir.
Existem as áreas destinadas às vagas de garagem que são localizadas, demarcadas e normalmente numeradas, tendo saída para a via pública, de exclusiva titularidade da pessoa especificada, com fração ideal própria de terreno, e não como adendo ou consectário da unidade maior, que é o apartamento, ou conjunto, ou sala. Neste caso, a autonomia é completa, permitindo-se a venda separada do abrigo ou garagem separadamente do apartamento ou da unidade destinada à moradia ou a outro tipo de ocupação. Salienta-se que a venda ou locação a estranhos ao condomínio somente é permitida havendo autorização expressa na convenção condominial. Trata-se das unidades que se enquadram dentro da previsão dos artigos 1.331, § 1º, e 1.338, ambos do Código Civil. (Rizzardo, Arnaldo, 1942-Condomínio edilício e incorporação imobiliária / Arnaldo Rizzardo. – 3. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2014.)
A jurisprudência que tratava do assunto permitia a venda e locação das vagas constituídas por unidades autônomas:
Art. 2°, § 1° (...), no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
Ocorre que a Lei 12.607, de 4 de abril de 2012, publicada no Diário Oficial da União no dia 5 de abril com uma vacatio legis de 45 dias, alterou a redação do § 1º, do art. 1.331, do Código Civil para restringir a venda ou a locação apenas a condôminos, exceto autorização expressa da Convenção:
“Convenção condominial que proíbe que o proprietário de unidade autônoma a alugue para estudantes. Inadmissibilidade. Discriminação que atenta direitos, e assim é ineficaz, porque ilegal” (RT, 779/277). “Garagem. Condômino que deverá cadastrar seu veículo, para só ele ser colocado na vaga a que tem direito. Inadmissibilidade. Garagem que pode ser utilizada por qualquer carro do condômino, seja o seu, emprestado ou alugado” (RT, 785/287).
Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Assembleia-Geral Extraordinária. Ação de anulação. Decisão por 2/3 dos condôminos de locar o topo do prédio para colocação de antena de telefonia celular. Suficiência de quórum, porque não alterada destinação da área comum. Alegação de que a decisão feriu a Convenção Condominial e que representa alteração da finalidade da área comum. Alegação, ademais, de prejuízo ao funcionamento de eletroeletrônicos, afastada. Prejuízo, igualmente, à saúde dos condôminos e moradores em decorrência do funcionamento do equipamento. Questão nova, não suscitada na petição inicial. Demonstração, de todo modo, suficiente de que a radiação não causa nenhuma nocividade. Sentença de improcedência mantida (Apelação nº 0030205-08.2006.8.26.0000 (457.765.4/3-00), Voto 16.918, j. em 14.02.2012).
Nestes termos, Maria Helena Diniz enfatiza que entre as várias obrigações e deveres, o condômino,
“não pode alienar as garagens a pessoa estranha ao condomínio, uma vez que se caracterizam como serventias das unidades. A disciplina das vagas da garagem é da alçada da assembleia, que poderá deliberá-las por sorteio ou rodízio, quando não demarcadas, prevendo, ainda, o local para visitantes e estipulando proibições ao uso da vaga, pois nesta não será permitido, p. ex., o depósito de lenha, de entulhos ou de móveis do condômino. Se a lei proíbe a venda de vagas de garagem a estranhos ao condomínio, pode a convenção, para atingir os mesmos fins, vedar a locação (Boi. AASP, 1936:9).
Todavia, essa restrição não é aplicável aos edifícios-garagens, onde são unidades autônomas vinculadas às respectivas frações ideais (RT, 407:327, 420:206; RTJ, 38:641). "Quando à vaga de garagem for atribuída fração ideal de terreno, considerar-se-á unidade autônoma não vinculada à unidade habitacional, não havendo como se falar em extensão do usufruto instituído sobre o apartamento, eis que inexiste relação de acessoriedade entre as unidades. Necessário se faz disposição expressa do nu-proprietário e inscrição notarial do usufruto sobre a vaga" (Bol. AASP, 1915:95).
É preciso lembrar que o condômino não tem direito de preferência para adquirir vaga de garagem autônoma, vendida com o apartamento a estranho, pelo outro consorte proprietário, que pode aliená-la livremente (ADCGAS, 1982, n. 82.899). Já o Código Civil, no art. 1.338, consagra o direito de preferência do condômino (proprietário e possuidor direto) e, depois dele, do possuidor direto (locatário ou comodatário) em condições iguais à locação do abrigo para veículos em relação a estranhos (não moradores), e, ainda, pelos Enunciados:
a) n. 91 do Conselho da Justiça Federal (aprovado na Jornada de Direito Civil): "A convenção de condomínio, ou a assembleia geral, podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio" e
b) n. 320 do Conselho da Justiça Federal (aprovado na IV Jornada de Direito Civil): "O direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem". Se mais de um condômino tiver interesse na locação da garagem, pelo art. 1.322 combinado com o art. 1.338, dar-se-á a preferência àquele que residir ou atuar na unidade imobiliária, por ser, p. ex., proprietário e possuidor direto. Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio A. Motta R. Marques alertam-nos que há permissão para vender garagem que tenha "matrícula em separado da unidade autônoma e lançamento fiscal individualizado", mas, como na maior parte dos condomínios edilícios "a garagem integra a matrícula e o lançamento fiscal da unidade autônoma (residencial ou comercial) a que está vinculada", inviabiliza a sua alienação a terceiro sem previsão na Convenção de Condomínio. Esclarecem Jones Figueirêdo Alves e Mário Luiz Delgado que, "se à garagem não tiver sido atribuída específica fração ideal do terreno, não se poderá falar em propriedade exclusiva, não existindo, pois, o direito à livre alienação de que trata o § 1 º do art. 1.331. Nesse caso a garagem é considerada parte acessória da unidade imobiliária e a sua alienação se sujeita às disposições do § 2º do art. 1.339". O Código Civil no art. 1.339, § 22, permite ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, titular de unidade contígua, só podendo fazê-lo a terceiro se isso for permitido pela convenção e se a isso não se opuser a assembleia geral dos condôminos. Para tanto deverá apresentar oferta aos condôminos, mediante: a) comunicação ao síndico que afixará no prédio um aviso a todos da alienação a ser feita; ou b) aviso de convocação para a assembleia, que equivalerá à oferta de preferência. Formalizada a oferta, a alienação será contratada com aquele condômino que se apresentar. Se vários forem os interessados, far-se-á um sorteio para escolher um deles, em dia e hora designados pelo síndico. Não havendo estipulação na convenção de condomínio vedando o acesso de estranho à vaga ou à parte acessória a ele alienada, o síndico poderá, no exercício de suas funções, para garantir a privacidade condominial, proibir tal alienação. A preferência aos demais condôminos deverá dar-se na hipótese de venda a estranho ao condomínio, visto que o condômino pode alienar parte acessória (p. ex., garagem, depósito) à sua unidade (CC, art. 1.339, § 2º). Trata-se de exceção à regra de que os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva e das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com suas partes acessórias, sendo-lhe proibido alienar ou gravar os bens em separado (CC, art. 1.339 e § 1º). O condômino não pode alienar nem gravar (hipotecar) sua fração ideal alusiva às áreas comuns, sem que haja alienação ou oneração de sua unidade autônoma. P. ex.: se hipotecar seu apartamento, tudo que a ele se relacionar no condomínio integrará àquele ônus real”.
Apelação na 0116451-07.2006.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, 7 a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, O julgamento teve a participação dos Desembargadores GILBERTO DE SOUZA MOREIRA (Presidente), LUIZ ANTÓNIO COSTA E MIGUEL BRANDI. São Paulo, 29 de junho de 2011.
EMENTA: COMPRA E VENDA - OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER -
Aquisição de vagas de garagem negociadas com terceiro em desrespeito ao contrato. Vendedoras obrigadas a cumprir integralmente o negócio jurídico. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELO DA AUTORA, IMPROVIDO OS DAS RÉS.
Apelação nº 9209004-56.2002.8.26.0000, m 11ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GILBERTO DOS SANTOS (Presidente), GIL COELHO E RENATO RANGEL DESINANO.
RELATOR - GILBERTO DOS SANTOS
EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA. Embargos do devedor. Contrato de empréstimo bancário para pagamento em parcelas fixas. Título hábil, pois o contrato de abertura de crédito fixo, é título executivo, nos termos do art. 585, II, do CPC. Capitalização de juros. Inocorrência, no caso. Nos empréstimos em parcelas fixas, os juros já são calculados de início e diluídos ao longo do negócio, portanto inexistindo novos juros sobre aqueles já cobrados, daí não ocorrendo anatocismo algum. Penhora. Vaga de garagem. Acessório de apartamento habitado pela família do devedor. Bem de família. Reconhecimento.
Apelação nº 0038275-19.2003.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores J.L. MÔNACO DA SILVA (Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E A.C.MATHIAS COLTRO.
RELATOR - James Siano
AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA E
INDENIZATÓRIA. Condomínio. Deliberação que impediu as autoras, incorporadoras do empreendimento, de locarem vagas de garagem que ainda possuem para terceiros estranhos ao condomínio. Sentença de improcedência. Apelam as autoras arguindo nulidade da sentença por ausência de apreciação de questões suscitadas nos embargos de declaração; que se as vagas não existirem deverão ser restituídos os valores pagos a título de condomínio, como também em relação aos impostos pagos; argumentam propriedade, exceto por decisão unânime; ponderam acerca do critério para apuração das vagas de garagem; pugnam pela redução dos honorários advocatícios.
Descabimento. Preliminar de nulidade da sentença. Insubsistência. Questões não respondidas nos embargos de declaração, porque consideradas infringentes devem ser devolvidas à apreciação no bojo das razões recursais. Inteligência do art. 515, § 1º, do CPC. Preliminar rejeitada. Mérito. Cerne da questão é a modificação da Convenção
para proibir a locação para terceiros não condôminos, como também indenização pelos reflexos patrimoniais resultantes da eventual ineficácia da referida deliberação. Declaração de existência e número de vagas de propriedade das autoras não faz parte do pedido, nem sequer de forma incidental. Não há por que se discutir sobre referida
temática e suas implicações sobre despesas condominiais e imposto predial.
Minuta da Convenção de Condomínio produzida pelas autoras deu a elas próprias posição diferenciada em relação aos demais condôminos, para autorizar apenas em seu benefício a locação para terceiros estranhos ao condomínio.
Conduta impositiva, estipulada com natureza de contrato de adesão, e contrária ao interesse e à vontade coletiva. Situação excepcional de supremacia, sem causa justificável.
Cláusula tão específica em benefício das incorporadoras autorizaria a sua inclusão no texto da Convenção apenas se fosse captada a vontade manifesta de ao menos 2/3 dos condôminos. Reputa-se que o interesse coletivo se expressou apenas quando da assembleia impugnada, antes não se pode considerar que houve validamente qualquer aprovação que permitisse a aplicação da aludida vantagem excepcional.
Impossibilidade de instituir em seu próprio benefício um direito mais amplo do que aquele concedido aos demais coproprietários, além de contrário ao art. 2º, §§ 1º e 2º da Lei nº 4.591/64, que veda a transferência para pessoas estranhas ao condomínio edilício o direito de guarda de veículo nas suas respectivas garagens.
Legitimidade da deliberação que ajustou a Convenção à lei e à vontade da maioria. Desnecessidade de unanimidade. Inteligência do art. 9º, § 2º, da Lei nº 4.591/64.
Honorários advocatícios. Fixação em 20% sobre o valor da causa. Adequação. Base de cálculo não excessiva. Processo com ampla fase dilatória, inclusive com a realização de duas perícias. Necessidade de remunerar condignamente o patrono da parte vencedora, sob pena de aviltamento da profissão. Sentença confirmada.
Preliminar rejeitada e, no mérito, recurso improvido.
Apelação nº 0212751-17.2009.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA (Presidente) e FÁBIO QUADROS.
Anulatória. Venda de vaga de garagem a terceiros não condôminos sem consulta prévia dos demais proprietários de unidades no condomínio. Direito de preferência não observado pelos vendedores. Sentença de procedência. Hipótese de existência de cláusula na convenção que exclui essa necessidade. Aplicação do §1º dos artigos 1331, 1335, 1339 do Código Civil. Compradores da vaga que já a utilizam como locatários desde 1983. Recursos providos para julgar o pedido improcedente.
RECURSO ESPECIAL Nº 541.696 - SP (2003/0060038-9)
RECORRENTE : DIRCEU PIRES DE MENEZES
ADVOGADO : ANA PAOLA SENE MERCADANTE E OUTRO
RECORRIDO : ROMEU AÇÚCAR ÁLCOOL REPRESENTAÇÕES LTDA - ME
ADVOGADO : PÉRSIO REDORAT EGEA
EXECUÇÃO. PENHORA DE VAGA DE GARAGEM.
Tendo em vista a natureza autônoma da vaga de garagem
com registro e matrícula própria, é possível sua penhora.
Recurso parcialmente conhecido, mas improvido.
RECURSO ESPECIAL Nº 869.497 - RS (2006/0158207-9)
RECORRENTE : DÉCIO JALFIM
ADVOGADO : DANIEL DEMARTINI E OUTRO(S)
ADVOGADO : RAFAEL CALETTI E OUTRO(S)
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA. IMÓVEIS
RESIDENCIAIS. VAGA DE GARAGEM. PENHORABILIDADE. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. DESPROVIMENTO.
1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que as vagas de garagem de apartamento residencial, individualizadas como unidades autônomas, com registros individuais e matrículas próprias, podem ser penhoradas, não se enquadrando na hipótese prevista no art. 1º da Lei 8.009/90.
RECURSO ESPECIAL Nº 876.011 - SP (2006/0171753-9)
RECORRENTE : WILMA STEIN
ADVOGADO : MARCOS SOARES E OUTRO(S)
RECORRIDO : CONDOR S/A
RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DEVEDOR.
PENHORA. VAGAS AUTÔNOMAS DE GARAGEM. MATRÍCULA
PRÓPRIA. PRECEDENTE DA CORTE ESPECIAL. –
Conforme o precedente da Corte Especial, "o boxe de estacionamento, identificado como unidade autônoma em relação à residência do devedor, tendo, inclusive, matrícula própria no registro de imóveis, não se enquadra na hipótese prevista no art. 1º da Lei n° 8.009/90, sendo, portanto, penhorável." (Eresp 595.099-RS). –
RECURSO ESPECIAL Nº 977.004 - RS (2007/0194018-5)
RECORRENTE : DAILCE MARIA LEITE MIOTTO
ADVOGADO : ANA CRISTINA TESSER
PROCURADOR : LUCIANE FABBRO E OUTRO(S)
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. PENHORA DE VAGA DE GARAGEM
COM MATRÍCULA PRÓPRIA, DISTINTA DAQUELA DO IMÓVEL RESIDENCIAL DO DEVEDOR. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES.
1. É possível a penhora de vaga de garagem com matrícula própria, por tratar-se de unidade autônoma, distinta daquela que integra o imóvel residencial do devedor.
Hipótese que não se enquadra no art. 1º, da Lei nº 9.009/90. Precedentes.
AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.058.070 - RS (2008/0130946-4)
AGRAVANTE : SÔNIA MARIA OTTO
ADVOGADO : CESAR AUGUSTO BIER E OUTRO(S)
ADVOGADO : NELSON BUGANZA JUNIOR E OUTRO(S)
AGRAVO REGIMENTAL. BEM DE FAMÍLIA. VAGA AUTÔNOMA DE
GARAGEM. PENHORABILIDADE.
1. Está consolidado nesta Corte o entendimento de que a vaga de garagem, desde que com matrícula e registro próprios, pode ser objeto de constrição, não se lhe aplicando a impenhorabilidade da Lei nº 8.009/90.
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