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Timestamp: 2020-04-06 09:54:21+00:00

Document:
BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-20181219
1 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 1-19/12/2018)
En application des dispositions de l' article 156 bis du code général des impôts (CGI) , les dispositions dérogatoires du droit commun dont peuvent bénéficier les propriétaires de monuments historiques au titre de la prise en compte des charges foncières supportées à raison de ces immeubles pour la détermination de l'assiette de l'impôt sur le revenu, sont subordonnées aux conditions suivantes depuis l'imposition des revenus de l'année 2009 :
- l'engagement de conservation de la propriété de l'immeuble concerné pendant une période d'au moins quinze années à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1 er janvier 2009 ( I § 10 à 200 ) ;
- la détention directe de l'immeuble, sous réserve d'exceptions applicables sous conditions ( II § 210 à 450 ) ;
- l'absence de mise en copropriété de l'immeuble, sous réserve d'exceptions applicables sous conditions ( III § 460 à 560 ).
10 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 10-19/12/2018)
Le I de l' article 156 bis du CGI prévoit que le bénéfice du régime applicable aux propriétaires de monuments historiques et assimilés est subordonné à leur engagement de conserver la propriété des immeubles pendant une période d'au moins quinze années à compter de leur acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1 er janvier 2009.
20 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 20-19/12/2018)
L'engagement de conservation s'applique aux propriétaires de monuments détenus directement ou par personne interposée, que ce soit ou non en pleine propriété ou en indivision.
30 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 30-19/12/2018)
40 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 40-19/12/2018)
L'engagement de conservation s'applique également lorsque l'immeuble est détenu par l'intermédiaire d'une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés ( II-B § 240 à 450 ).
Dans cette situation, la société propriétaire de l'immeuble doit s'engager à en conserver la propriété pendant une période d'au moins quinze années à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1 er janvier 2009.
En outre, les associés doivent s'engager à conserver la propriété des parts pendant une période d'au moins quinze années à compter de leur acquisition (ou, le cas échéant, pour les associés concernés, à compter de celle de l'immeuble, II-B-2-a-2° § 430 ).
3. Détention par une indivision
43 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 43-19/12/2018)
Lorsque l'immeuble est détenu en indivision, que cette indivision soit ou non constituée entre membres d'une même famille, chaque indivisaire doit conserver sa quote-part indivise pendant une durée minimale de quinze ans. À défaut, le revenu global ou le revenu foncier net de l'année et des deux années suivantes est majoré du tiers du montant des charges indûment imputées ( I-D § 100 à 200 ).
47 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 47-19/12/2018)
Lorsque l'indivision est constituée entre les membres d'une même famille, il est admis, à l'instar des dispositions applicables aux associés d'une société constituée entre membres d'une même famille ( II-B-2-a-2° § 440 ), que l'engagement de conservation des indivisaires ne soit pas rompu lorsque les quotes-parts indivises sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l'engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir. Il en est de même en cas de partage, même avec soulte, entre les membres de la même famille.
50 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 50-19/12/2018)
En pratique, l'engagement de conservation de quinze années au moins ne concernera, le plus souvent, que les biens acquis à titre onéreux dès lors qu'en cas d'acquisition à titre gratuit, l'engagement de conservation s'entend alors de la durée restant, le cas échéant, à courir à la date de la mutation à titre gratuit ( I-B-2 § 60 ).
60 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 60-19/12/2018)
Leur engagement de conservation s'entend alors de la durée restant à courir à la date de la mutation à titre gratuit ( I-D-2-b § 190 et 200 ).
3. Cas des biens acquis antérieurement au 1 er janvier 2009
70 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 70-19/12/2018)
L'engagement de conservation s'applique également aux biens acquis avant le 1 er janvier 2009.
80 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 80-19/12/2018)
- sur la déclaration d'ensemble des revenus (formulaire n° 2042 (CERFA n° 10330, disponible sur le site www.impots.gouv.fr ) en ligne déductions diverses) ;
- ou sur la déclaration des revenus fonciers (formulaire n° 2044-SPE (CERFA n° 10335).
90 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 90-19/12/2018)
- sur la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) (ligne déductions diverses) ;
- ou sur la déclaration des revenus fonciers n° 2044-SPE (CERFA n° 10335) de l'année au titre de laquelle la donation ou le décès est intervenu ou de l'année suivante.
Les formulaires n° 2042 et n° 2044-SPE sont disponibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr .
100 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 100-19/12/2018)
Le premier alinéa du III de l' article 156 bis du CGI prévoit qu'en cas de non-respect de l'engagement de conservation des immeubles, le revenu global ou le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle l'engagement de conservation n'a pas été respecté et des deux années suivantes est majoré du tiers du montant des charges indûment imputées.
110 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 110-19/12/2018)
- de la part du déficit foncier imputé sur le revenu global qui excède la limite d'imputation de droit commun (10 700 ¤) fixée au cinquième alinéa du 3° du I de l' article 156 du CGI ;
120 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 120-19/12/2018)
1° Immeuble acquis depuis le 1 er janvier 2009
130 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 130-19/12/2018)
2° Immeuble acquis avant le 1 er janvier 2009
140 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 140-19/12/2018)
Le revenu global ou le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle cet engagement de conservation n'a pas été respecté et des deux années suivantes est majoré du tiers du montant des charges indûment imputées à compter de l'imposition des revenus de l'année 2009.
150 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 150-19/12/2018)
À cette fin, il est conseillé aux intéressés de conserver, durant toute la période d'engagement de conservation, leurs déclarations d'ensemble des revenus n° 2042 (CERFA n° 10 330) et/ou de revenus fonciers n° 2044-SPE (CERFA n° 10 335), disponibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr .
Dans ce cas, le contribuable est redevable sur les droits supplémentaires correspondant aux charges réintégrées, de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI et de la majoration de 10 % prévue à l' article 1758 A du CGI .
160 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 160-19/12/2018)
170 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 170-19/12/2018)
Le deuxième alinéa du III de l' article 156 bis du CGI prévoit deux exceptions à l'application de la majoration prévue en cas de non-respect de l'engagement de conservation :
180 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 180-19/12/2018)
- est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l' article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque ; invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et qui sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ;
Ainsi, en cas d'invalidité de son conjoint, le propriétaire du monument peut le céder avant l'expiration de son engagement de conservation sans que cela ne conduise à appliquer la majoration mentionnée au premier alinéa du III de l' article 156 bis du CGI .
190 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 190-19/12/2018)
En l'absence d'une telle reprise dans les conditions mentionnées au I-C-1 § 80 , aucune remise en cause de l'avantage fiscal obtenu par le défunt n'est effectuée. Toutefois, si l'héritier ou le légataire souhaite bénéficier ultérieurement du régime dérogatoire, il devra alors s'engager à conserver le bien pendant quinze ans à compter de la mutation, c'est-à-dire à compter de la date du décès.
Dans la majorité des cas, l'héritier ou le légataire a donc intérêt à reprendre l'engagement du défunt, sauf s'il souhaite céder rapidement le bien. En effet, la durée de l'engagement de conservation des biens est, dans ce cas, réduite de la durée de détention de ces biens déjà écoulée depuis leur acquisition par le défunt.
200 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 200-19/12/2018)
210 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 210-19/12/2018)
Le II de l' article 156 bis du CGI prévoit que le bénéfice des dispositions de l' article 156 du CGI propres aux immeubles historiques et assimilés n'est pas ouvert aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés. Partant, seuls les immeubles historiques ou assimilés détenus directement par les contribuables ouvrent en principe droit au bénéfice des dispositions de l'article 156 du CGI.
Toutefois, des exceptions à ce principe de détention directe, applicables sous conditions, sont prévues au même II de l'article 156 bis du CGI.
220 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 220-19/12/2018)
Conformément aux dispositions du IV de l'article 156 bis du CGI, la condition de détention directe des immeubles historiques et assimilés n'est pas applicable aux immeubles acquis avant le 1 er janvier 2009 par des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés, y compris lorsque cette acquisition ne porte que sur un droit de propriété démembré.
Ainsi, lorsque la société a acquis l'immeuble avant le 1 er janvier 2009, la cession des parts de cette société, que l'acquéreur soit ou non membre de la famille des autres associés, n'entre pas dans le champ d'application du II de l'article 156 bis du CGI et, partant, est sans incidence sur le bénéfice des dispositions de l'article 156 du CGI.
A. Principe de détention directe des immeubles
230 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 230-19/12/2018)
En application du premier alinéa du II et du IV de l' article 156 bis du CGI , les immeubles historiques et assimilés détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés, dès lors qu'ils ont été acquis par ces sociétés à compter du 1 er janvier 2009, sont en principe exclus du bénéfice des dispositions de l' article 156 du CGI propres à ces mêmes immeubles historiques ou assimilés.
Partant, les associés de ces sociétés ne peuvent donc pas, en principe, bénéficier du régime dérogatoire de déduction des charges foncières afférentes à ces immeubles.
B. Exceptions à l'exigence de détention directe des immeubles
240 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 240-19/12/2018)
Toutefois, le II de l' article 156 bis du CGI prévoit des exceptions à ce principe, dont les conditions diffèrent, selon le cas, en fonction de la date de mise en société civile. Ces exceptions s'appliquent lorsque la société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés :
- est détenue par des associés qui sont membres d'une même famille ;
- ou détient un espace culturel non commercial ouvert au public auquel elle affecte le monument classé historique ;
- ou a obtenu un agrément du ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture avant le 1 er janvier 2018 ;
- ou détient un immeuble affecté, au plus tard dans les deux ans qui suivent son acquisition, à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables.
250 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 250-19/12/2018)
Par ailleurs, pour bénéficier de ces exceptions à la détention directe des immeubles historiques et assimilés, les associés de ces sociétés civiles doivent prendre l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d'au moins quinze années à compter de leur acquisition.
a. Société civile dont les associés sont membres d'une même famille
260 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 260-19/12/2018)
Conformément au II de l' article 156 bis du CGI , dans sa rédaction issue de l' article 85 de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 , les mises en société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés réalisées depuis le 1 er janvier 2009 bénéficient d'une exception à la condition de détention directe des immeubles historiques pour l'application des dispositions de l' article 156 du CGI , sous condition de détention des parts de la société civile par les membres d'une même famille.
A ce titre, dès lors que la condition tenant à la détention par les membres d'une même famille des parts de la société civile détenant l'immeuble historique est remplie, les associés de cette société civile peuvent bénéficier du régime dérogatoire, prévu à l'article 156 du CGI, de déduction des charges foncières afférentes à cet immeuble.
1° Immeubles concernés
270 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 270-19/12/2018)
Depuis le 1 er janvier 2009, la possibilité de détenir des immeubles historiques et assimilés par l'intermédiaire d'une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés dont les associés sont membres d'une même famille, sans perte pour les associés du régime dérogatoire de déduction des charges foncières, s'applique aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques et aux immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine.
2° Définition de la société civile « familiale »
280 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 280-19/12/2018)
Les associés de sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent bénéficier du régime spécial à la condition qu'ils soient membres d'une même famille.
En d'autres termes, les SCI dites « familiales » ne sont pas soumises, quelle que soit la date à laquelle la société a été créée, à l'obligation d'obtenir un agrément ou à une condition tenant à la nature de l'immeuble historique qu'elles détiennent (espace culturel non commercial ou immeuble affecté à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables), pour permettre à leurs associés de bénéficier, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, du régime dérogatoire de déduction des charges afférentes aux immeubles historiques ou assimilés.
290 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 290-19/12/2018)
Peuvent bénéficier de l'exception à la condition de détention directe, les biens détenus par une SCI constituée entre des personnes parentes en ligne directe (enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, etc.) ou entre frères et s½urs, leurs conjoints et les enfants de ces différentes personnes, sans limitation du degré de parenté, sous réserve que celui-ci soit réel et puisse être justifié par les contribuables concernés.
b. Société civile détenant un espace culturel non commercial ouvert au public
300 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 300-19/12/2018)
Conformément au 2° du II de l' article 156 bis du CGI , dans sa rédaction issue de l' article 90 de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014 de finances rectificative pour 2014 , les mises en société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés et non familiale réalisées depuis le 1 er janvier 2015 bénéficient d'une exception à la condition de détention directe des immeubles historiques pour l'application des dispositions de l' article 156 du CGI , sous condition d'affectation du monument historique au minimum pendant quinze années à un espace culturel non commercial ouvert au public.
A ce titre, dès lors que la condition tenant à l'affectation à un espace culturel non commercial ouvert au public pendant au moins quinze ans de l'immeuble historique mis en société civile non familiale est remplie, les associés de cette société civile peuvent bénéficier du régime dérogatoire, prévu à l'article 156 du CGI, de déduction des charges foncières afférentes à cet immeuble.
310 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 310-19/12/2018)
La possibilité de mettre en société civile des immeubles historiques affectés à un espace culturel non commercial ouvert au public, sans perte pour les associés du régime dérogatoire de déduction des charges foncières, s'applique depuis le 1 er janvier 2015 pour les seuls immeubles classés, en tout ou partie, au titre des monuments historiques.
Les immeubles, inscrits au titre des monuments historiques ou labellisés par la Fondation du patrimoine, affectés à un espace culturel non commercial ouvert au public, ne sont pas concernés par cette extension du champ d'application de l'exception à la détention directe. De facto, depuis le 1 er janvier 2015, ils ne peuvent bénéficier d'une exception à la détention directe pour bénéficier du régime dérogatoire des monuments historiques et assimilés qu'à la condition qu'ils soient détenus par une société civile dont les associés sont membres de la même famille. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-B-1-a § 260 à 290 .
2° Affectation à un espace culturel non commercial ouvert au public
320 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 320-19/12/2018)
Pour bénéficier des dispositions du 2° du II de l' article 156 bis du CGI , l'immeuble doit être affecté à un espace culturel non commercial ouvert au public.
L'espace culturel non commercial s'entend, notamment, d'un espace spécifiquement dévolu à la présentation d'½uvres artistiques ou culturelles. Il s'agit, par exemple, d'immeubles classés au titre des monuments historiques affectés à usage de musées, de salles d'expositions culturelles, de théâtres, de salles de concert, etc.
Par principe, pour bénéficier de l'exception à la détention directe en cas de mise en société civile, l'immeuble classé au titre des monuments historiques doit être exclusivement affecté à un espace culturel non commercial. Cela étant, la présence d'une activité commerciale accessoire, au sein de cet espace culturel, par exemple la boutique d'un musée, n'est pas de nature à priver cet immeuble des dispositions du 2° du II de l'article 156 bis du CGI.
330 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 330-19/12/2018)
L'espace culturel non commercial doit être ouvert au public, que ce soit à titre gratuit ou payant.
Par ailleurs, les dispositions légales ne fixent aucune condition tenant à la durée d'ouverture au public de cet espace culturel non commercial. Pour autant, cette ouverture au public doit être effective et présenter, sans qu'il puisse en être donné une durée minimale, une certaine régularité en fonction de l'usage de cet espace culturel. Ainsi, l'ouverture peut être concentrée sur une partie de l'année correspondant à la saison touristique pour ce lieu ou à une saison culturelle.
Dès lors, c'est en fonction de la nature de l'espace culturel non commercial qu'il convient d'apprécier si la condition d'ouverture au public est effectivement remplie. Il s'agit donc d'une question de fait à apprécier au cas par cas au regard de la destination de l'espace culturel non commercial.
En toute hypothèse, une ouverture au public, limitée à titre d'exemple aux seules Journées du Patrimoine, ne saurait respecter cette condition d'ouverture au public.
3° Affection à cet usage pendant une durée d'au moins quinze ans
340 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 340-19/12/2018)
Pour bénéficier de l'exception à la condition de détention directe, l'immeuble historique doit être affecté à cet usage d'espace culturel non commercial ouvert au public pendant une durée d'au moins quinze ans.
Cette durée est décomptée de date à date à compter de la date de mise en société civile.
c. Société civile bénéficiant d'un agrément
350 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 350-19/12/2018)
Conformément au 1° du II de l' article 156 bis du CGI , dans sa rédaction antérieure à l' article 12 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 , les mises en société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés et non familiale réalisées du 1 er janvier 2009 au 31 décembre 2017 bénéficient d'une exception à la condition de détention directe des immeubles historiques pour l'application des dispositions de l' article 156 du CGI , sous condition de délivrance d'un agrément du ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture.
R emarque : Les personnes physiques qui acquièrent des parts sociales de sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés qui ont obtenu, pour l'immeuble concerné, l'agrément et ont été créées à l'initiative de personnes morales de droit public, sont autorisées à déduire, sous conditions, au titre de l'année d'acquisition de ces parts, sous réserve de les conserver pendant au moins quinze ans, les charges foncières relatives aux immeubles historiques supportées par ces sociétés avant ladite année. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-D § 95 du BOI-RFPI-SPEC-30-20-10 .
S'agissant des conditions de délivrance de l'agrément, il convient de se reporter aux commentaires du BOI-SJ-AGR-50-50 .
d. Société civile détenant un immeuble affecté à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables
360 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 360-19/12/2018)
Pour les mises en société civile réalisées depuis le 1 er janvier 2018, la procédure d'agrément préalable pour la mise en société civile non familiale des immeubles historiques est supprimée.
En effet, conformément au 1° du II de l' article 156 bis du CGI , dans sa rédaction issue de l' article 12 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 , les mises en société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés et non familiale bénéficient d'une exception à la condition de détention directe des immeubles historiques pour l'application des dispositions de l' article 156 du CGI , sous condition d'affectation à l'habitation du monument historique pour au moins 75 % de ses surfaces habitables au plus tard dans les deux ans qui suivent la date de son entrée dans le patrimoine de la société civile. Ces dispositions s'appliquent aux immeubles acquis par la société civile à compter du 1 er janvier 2018.
À ce titre, dès lors que cette condition tenant à l'affectation à l'habitation pour au moins 75 % des surfaces habitables de l'immeuble historique mis en société civile non familiale est remplie, les associés de cette société civile peuvent bénéficier du régime dérogatoire, prévu à l'article 156 du CGI, de déduction des charges foncières afférentes à cet immeuble.
Remarque : Les personnes physiques qui acquièrent des parts sociales de sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés qui détiennent un immeuble historique affecté à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables et ont été créées à l'initiative de personnes morales de droit public, sont autorisées à déduire, sous conditions, au titre de l'année d'acquisition de ces parts, sous réserve de les conserver pendant au moins quinze ans, les charges foncières relatives aux immeubles historiques supportées par ces sociétés avant ladite année. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-D § 95 du BOI-RFPI-SPEC-30-20-10 .
370 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 370-19/12/2018)
La possibilité de mettre en société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés et non familiale des immeubles historiques affectés pour au moins 75 % de ses surfaces à l'habitation, sans perte pour les associés du régime dérogatoire de déduction des charges foncières, s'applique aux immeubles classés ou inscrits, en tout ou partie, au titre des monuments historiques, acquis par la société à compter du 1 er janvier 2018.
Aucune condition tenant à l'ancienneté de l'arrêté de classement ou d'inscription au titre des monuments historiques n'est exigée.
380 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 380-19/12/2018)
Les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus de l'exception tenant à l'affectation à l’habitation pour au moins 75 % des surfaces habitables instituée par l' article 12 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 .
De facto, les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine mis en société civile depuis le 1 er janvier 2018 ne peuvent bénéficier d'une exception à la détention directe, permettant aux associés de bénéficier du régime dérogatoire de déduction des charges foncières, qu'à la condition qu'ils soient détenus par une société civile dont les associés sont membres de la même famille. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-B-1-a § 260 à 290 .
2° Conditions tenant à l'affectation à l'habitation pour au moins 75 % des surfaces habitables
390 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 390-19/12/2018)
L'immeuble historique mis en société civile doit être affecté à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables. À cet égard, les immeubles ou fractions d'immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation.
395 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 395-19/12/2018)
Au sens de l' article 156 bis du CGI , pour apprécier le respect de cette condition d'affectation à l'habitation pour au moins 75 % des surfaces habitables :
- les surfaces habitables, comprises au dénominateur, s'entendent des surfaces susceptibles d'être utilisées ou transformées en locaux d'habitation. Il s'agit, en pratique, des surfaces bâties couvertes ;
- les surfaces affectées à l'habitation, comprises au numérateur, s'entendent de toutes les surfaces et annexes y afférentes à usage d'habitat individuel ou collectif. À cet égard, les lieux de vie commune dans un habitat collectif sont également considérés comme affectés à l'habitation (par exemple, un réfectoire ou une salle de réunion à usage des personnes hébergées).
400 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 400-19/12/2018)
Cette condition d'affectation à l'habitation pour au moins 75 % des surfaces doit être remplie au plus tard dans les deux ans qui suivent la date de l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine de la société civile.
Cette durée est décomptée de date à date à compter de l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine de la société civile.
410 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 410-19/12/2018)
Quelle que soit l'exception à la détention directe des immeubles historiques et assimilés ( II-B § 240 à 400 ) applicable pour le bénéfice des dispositions de l' article 156 du CGI propres à ces immeubles, les associés de ces sociétés civiles doivent prendre l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d'au moins quinze années à compter de leur acquisition.
a. Engagement de conservation
420 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 420-19/12/2018)
Pour bénéficier de l'exception à la condition de détention directe, les associés de la société civile doivent prendre l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une durée d'au moins quinze années à compter de leur acquisition ( I-A-2 § 40 ).
La cession de parts de la société ou de droits relatifs à ces parts au cours de la période de quinze années constitue une rupture de l'engagement de conservation et la majoration de la base d'imposition prévue au premier alinéa du III de l' article 156 bis du CGI est applicable ( II-B-2-b § 450 ).
Par ailleurs, conformément au I de l'article 156 bis du CGI, la société propriétaire de l'immeuble doit le conserver pendant cette période de quinze ans.
2° Cas particulier des sociétés civiles dont les associés sont membres d'une même famille
430 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 430-19/12/2018)
Pour bénéficier de l'exception à la condition de détention directe, les associés membres d'une même famille doivent prendre l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une durée d'au moins quinze années à compter de leur acquisition.
À cet égard, il est rappelé que l'apport en société constitue une cession à titre onéreux. Cela étant, pour l'application de la condition tenant à la conservation des immeubles historiques et assimilés, la constitution d'une SCI entre membres de la même famille au cours de la période d'engagement de conservation de l'immeuble n'a pas pour conséquence de rouvrir une nouvelle période d'engagement de conservation, sous réserve que les associés aient été propriétaires (indivisaires ou titulaires de droits démembrés) de l'immeuble avant la constitution de la société. Les associés ne remplissant pas cette condition à la date de constitution de la société prennent l'engagement de conserver leurs parts pendant au moins quinze années à compter de l'acquisition de celles-ci.
440 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 440-19/12/2018)
En application du II de l' article 156 bis du CGI , l'engagement de conservation des associés d'une société civile constituée entre membres d'une même famille n'est pas rompu lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend à son compte l'engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir.
En revanche, la cession, après le 1 er janvier 2009, de parts d'une société à une personne qui n'est pas un membre de la famille a pour conséquence, lorsque l'immeuble a été acquis par cette société après le 1 er janvier 2009, la nécessité de respecter l'une des autres exceptions à la détention directe des monuments historiques et assimilés ( II-B-1-b § 300 à 400 ), afin de continuer à bénéficier du régime dérogatoire prévu à l' article 156 du CGI .
En d'autres termes, l'avantage fiscal dont ont bénéficié les associés d'une SCI de famille n'est pas remis en cause lorsque ces associés conservent leurs parts pendant la période d'engagement. Ainsi, en cas de cession après le 1 er janvier 2009 de parts de la société à une personne qui n'est pas un membre de la famille :
- l'avantage fiscal précédemment obtenu par l'associé qui cède ses parts est remis en cause si cette cession intervient avant l'expiration de la période d'engagement ( I-D-2-b § 190 et 200 ) ;
- la société doit respecter l'une des autres exceptions à la détention directe des monuments historiques et assimilés ( II-B-1-b § 300 à 400 ) en vue de permettre à l'ensemble des associés de bénéficier du régime dérogatoire de déduction pour les dépenses intervenues à compter de cette cession.
Exemple : Soit un immeuble classé acquis en 2005 (N) par un contribuable et qui, à la suite du décès de ce dernier en 2009 (N+4), revient à ses trois enfants. Ceux-ci s'engagent à conserver le bien jusqu'à l'expiration d'une période de quinze ans décomptée à partir de l'acquisition de ce bien par leur parent et choisissent de le détenir par l'intermédiaire d'une société civile immobilière constituée en 2009 (N+4) et dont ils sont les seuls associés.
En 2010 (N+5), l'un des enfants cède ses parts de la société à l'un des deux autres. Cette cession n'a pas pour conséquence l'application de la majoration de la base d'imposition prévue en cas de non-respect de l'engagement de conservation de l'immeuble, dès lors que l'acquéreur s'engage à conserver ces parts, comme celles dont il est déjà propriétaire, jusqu'en 2020 (N+15).
En revanche, si la cession de parts s'effectue au profit d'une personne qui n'est pas un membre de la famille, la SCI doit respecter l'une des autres exceptions à la détention directe des monuments historiques et assimilés ( II-B-1-b § 300 à 400 ) pour que l'ensemble des associés puisse bénéficier du régime dérogatoire de déduction pour les dépenses intervenues à compter de cette cession.
b. Majoration de la base d'imposition en cas de rupture de l'engagement
450 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 450-19/12/2018)
La cession de parts de la société ou de droits relatifs à ces parts au cours de la période d'engagement de conservation de quinze années constitue une rupture de cet engagement. La majoration de la base d'imposition prévue au premier alinéa du III de l' article 156 bis du CGI s'applique au titre de l'année de rupture de cet engagement.
La majoration de la base d'imposition prévue en cas de non-respect de la condition de détention directe des immeubles historiques et assimilés, ainsi que les exceptions prévues à l'application de cette majoration, sont identiques à celles prévues en cas de non-respect de l'engagement de conservation de ces mêmes immeubles. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-D § 100 à 200 .
460 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 460-19/12/2018)
Le V de l' article 156 bis du CGI prévoit que le bénéfice des dispositions de l' article 156 du CGI propres aux immeubles historiques ou assimilés n'est pas ouvert aux immeubles ayant fait l'objet d'une division à compter du 1 er janvier 2009.
Toutefois des exceptions à ce principe d'absence de division, applicables sous conditions, sont prévues au même V de l'article 156 bis du CGI.
470 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 470-19/12/2018)
Cette condition relative à l'absence de division de l'immeuble s'applique à compter de l'imposition des revenus de l'année 2009, pour les divisions intervenant à compter du 1 er janvier 2009.
Autrement dit, les propriétaires d'immeubles historiques et assimilés mis en copropriété avant le 1 er janvier 2009 ne sont pas soumis à cette condition et bénéficient du régime dérogatoire de déduction des charges foncières, prévu à l'article 156 du CGI, dans les conditions habituelles.
A. Principe d'exclusion des immeubles mis en copropriété
480 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 480-19/12/2018)
Partant, les copropriétaires d'immeubles historiques ou assimilés, divisés en lots depuis le 1 er janvier 2009, ne peuvent donc pas, en principe, bénéficier du régime dérogatoire de déduction des charges foncières afférentes à ces immeubles.
490 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 490-19/12/2018)
Le V de l' article 156 bis du CGI prévoit cependant des exceptions à ce principe d ' exclusion de la mise en copropriété des immeubles historiques, dont les conditions diffèrent selon la date de la division de l'immeuble.
Ces exceptions s'appliquent lorsque la division :
- bénéficie d'un agrément du ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture (divisions réalisées du 1 er janvier 2009 au 31 décembre 2017) ;
- ou porte sur un immeuble affecté à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables (divisions réalisées depuis le 1 er janvier 2018).
500 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 500-19/12/2018)
Par ailleurs, les copropriétaires doivent prendre l'engagement de conserver la propriété de leur quote-part de l'immeuble pendant une période d'au moins quinze années à compter de leur acquisition ( III-B-2 § 560 ).
a. Division bénéficiant d'un agrément (divisions réalisées du 1 er janvier 2009 au 31 décembre 2017)
510 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 510-19/12/2018)
Conformément au V de l' article 156 bis du CGI , dans sa rédaction antérieure à l' article 12 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 , les immeubles historiques ayant fait l'objet d'une division du 1 er janvier 2009 au 31 décembre 2017 bénéficient d'une exception pour l'application des dispositions de l'article 156 du CGI, sous condition de délivrance d'un agrément du ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture.
b. Division portant sur un immeuble affecté à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables (divisions réalisées depuis le 1 er janvier 2018)
520 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 520-19/12/2018)
Pour les divisions réalisées depuis le 1 er janvier 2018, la procédure d'agrément préalable à la division des immeubles historiques est supprimée.
En effet, conformément au V de l' article 156 bis du CGI , dans sa rédaction issue de l' article 12 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 , les divisions d'immeubles historiques réalisées depuis le 1 er janvier 2018 bénéficient d'une exception à l'exclusion de la mise en copropriété de tels immeubles pour l'application des dispositions de l' article 156 du CGI , sous condition d'affectation à l'habitation du monument historique pour au moins 75% de ses surfaces habitables au plus tard dans les deux ans qui suivent la date de la division.
530 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 530-19/12/2018)
La possibilité de mettre en copropriété des immeubles historiques affectés dans les deux ans suivant la division pour au moins 75 % des surfaces à l'habitation, sans perte pour les copropriétaires du régime dérogatoire de déduction des charges foncières, s'applique depuis le 1 er janvier 2018 aux immeubles classés ou inscrits, en tout ou partie, au titre des monuments historiques.
Remarque : Les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus de l'exception tenant à l'affectation à l’habitation pour au moins 75 % des surfaces habitables instituée par l' article 12 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 .
540 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 540-19/12/2018)
L'immeuble historique mis en copropriété doit être affecté à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables. À cet égard, les immeubles ou fractions d'immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation.
Pour plus de précisions sur l'appréciation du respect de cette condition d'affectation à l'habitation pour au moins 75 % des surfaces habitables, il convient de se reporter au II-B-1-d-2° § 395 .
550 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 550-19/12/2018)
Cette condition d'affectation à l'habitation pour au moins 75 % des surfaces doit être remplie au plus tard dans les deux ans qui suivent la date de la division.
Cette durée est décomptée de date à date à compter de la date de la division.
560 (BOFiP-RFPI-SPEC-30-30-§ 560-19/12/2018)
Quelle que soit l'exception au principe d ' exclusion de la mise en copropriété des immeubles historiques ( III-B-1 § 510 à 550 ) applicable pour le bénéfice des dispositions de l' article 156 du CGI propres à ces immeubles, les copropriétaires doivent prendre l'engagement de conserver la propriété de leur quote-part de l'immeuble pendant une période d'au moins quinze années à compter de leur acquisition ( I-A § 20 et suivants ).
La cession de quotes-parts indivises de l'immeuble ou droits relatifs à ces quotes-parts au cours de la période de quinze années constitue une rupture de l'engagement de conservation et la majoration de la base d'imposition prévue au premier alinéa du III de l' article 156 bis du CGI est applicable.
La majoration de la base d'imposition prévue en cas de non-respect de l'exclusion de la mise en copropriété des immeubles historiques et assimilés, ainsi que les exceptions prévues à l'application de cette majoration, sont identiques à celles prévues en cas de non-respect de l'engagement de conservation de ces mêmes immeubles. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-D § 100 à 200 .

References: § 10
 § 210
 § 460
 § 240
 § 430
 § 100
 § 440
 § 60
 § 190
 l'article 1727
 § 80
 l'article 156
 l'article 156
 l'article 156
 l'article 156
 l'article 156
 l'article 156
 l'article 156
 § 260
 l'article 156
 § 95
 l'article 156
 § 95
 § 260
 § 240
 § 40
 § 450
 l'article 156
 § 300
 § 190
 § 300
 § 300
 § 100
 l'article 156
 l'article 156
 § 560
 l'article 156
 § 395
 § 510
 § 20
 § 100