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Timestamp: 2017-08-20 09:48:33+00:00

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Centro de Estudio del Desarrollo Iuris Albus - CEDEIA Cajamarca "Debatiendo Derecho": ¿QUIÉN ME DIRÁ SI SOY PROPIETARIO?: ASPECTOS REGISTRALES DEL DERECHO DE LA PROPIEDAD Y EL REGISTRO COMO MECANISMO DE PROTECCIÓN DE TITULARIDADES
¿QUIÉN ME DIRÁ SI SOY PROPIETARIO?: ASPECTOS REGISTRALES DEL DERECHO DE LA PROPIEDAD Y EL REGISTRO COMO MECANISMO DE PROTECCIÓN DE TITULARIDADES
Por: Froilán Trebejo Peña- Registrador Público de Chimbote y Vocal (s) del Tribunal Registral. Ex Registrador Público de Cajamarca y Chiclayo. Estudios de Especialización en Derecho Registral en España, Uruguay, Bolivia. Especialista en Gobernabilidad y Gerencia por PUCP y George Washington University. Especialista en Políticas de Suelo por el Lincoln Institute Of Land Police. Especialista en Catastro por IEF y Fundación CEDDET (España). Ex Docente de las Universidades ULADECH, San Pedro, UPAGU y UPN. Docente de la UCV. Estudios de Doctorado en Derecho.
“Fue así como la finca de Efrón, que está en Macpelá, frente a Mambré, con la cueva que hay en ella y con todos los árboles que estaban dentro de sus linderos pasaron a ser propiedad de Abraham, a la vista de todos los hititas registrados en esta ciudad”.
Génesis, 23:17-18
Sumario: 1. introducción; 2. El ejercicio del derecho de propiedad y su protección a través de la historia: breve repaso; 3. Sistema de transferencia de la propiedad inmueble vigente en el Perú
La creación divina fue perfecta. La asignación de funciones entre los diferentes integrantes de las 12 tribus de Israel fue perfecta, de modo que cada tribu cumplía una función específica, y lo que es más importante: se complementaban, y de esta forma cada tribu realizaba funciones específicas que garantizaban la convivencia en el seno de la nación judía, siempre que cumplan también con las normas de carácter público traducidas en los 10 mandamientos.
Pero esta perfección no tardó en mostrar algunas deficiencias; pues hubo un tema que suscitó controversias entre los hombres: El derecho de propiedad.
Ha pasado mucho tiempo, y el problema subsiste y las propuestas destinadas a su solución (tanto políticas, legislativas, doctrinarias) han sido variadas, buscando eliminar o mitigar las controversias en la asignación de titularidades; pues, sin negar que el derecho de propiedad nace del concierto de voluntades entre particulares y oponible entre éstos, corresponde al Estado establecer políticas destinadas a regular las relaciones ex ante y ex post, y de esta manera preservar la paz social en justicia, asegurando que la contratación se efectúe dentro del marco jurídico aceptado por la sociedad.
En el presente ensayo intentaremos sustentar una posición personal, que estimo muchos comparten, sobre la importancia del Registro a la luz de los principios rectores de nuestro sistema registral a través de los cuales el Estado protege y fomenta el tráfico inmobiliario, pero dejando desde ya sentado que no se trata del único medio (como muchos sostienen) para publicitar situaciones jurídicas y oponer derechos con carácter erga omnes, sino como el mecanismo más eficaz que el Estado moderno ha creado para blindar el derecho de propiedad frente a actos destinados a relativizar sus efectos, conciente de que la sociedad actual es cada vez más compleja y globalizada y los modos tradicionales - la posesión y el sólo consentimiento por citar como ejemplo- resultan insuficientes. En ese orden, el papel del Estado a través de sus entes tutelares, entre ellos el Registro, hoy por hoy constituyen medios para fomentar la contratación privada en un ambiente de confianza y respeto irrestricto de la propiedad, que ha permitido que el Perú se posicione como uno de los países que promueven un clima de negocios más dinámico y seguro del mundo[1], teniendo en el Registro de la Propiedad (o Registro de Predios, como quiera llamarse) uno de sus pilares[2].
En tal sentido, trataremos de esbozar algunas ideas para reforzar la posición que sostienen los académicos del Derecho sobre el papel del Registro como instrumento de seguridad destinado a proteger a los contratantes que amparados en sus beneficios y ventajas celebran contratos de diversa índole, y de esta manera rechazar nuevas corrientes o “tesis” que sostienen que el Registro es sólo un centro de acopio de documentos o extracto de datos meramente formales, sin ninguna eficacia material o sustantiva[3].
2. EL EJERCICIO DEL DERECHO DE PROPIEDAD Y SU PROTECCION A TRAVES DE LA HISTORIA: BREVE REPASO
Si nos remontamos a los textos bíblicos, cuando Adán y Eva fueron puestos en el Edén, Dios les dijo que debían ejercer el dominio completo sobre todo elemento existente en el Paraíso, excepto el árbol del medio, de la ciencia del bien y el mal.
Este pasaje bíblico nos lleva a pensar que Adán y Eva fueron inicialmente considerados propietarios del Edén, pero sus derechos estaban sujeta a limitaciones o restricciones al haberse impuesto una condición (resolutoria), y su incumplimiento o violación significó la expulsión del paraíso, perdiendo en consecuencia el derecho que le fue concedido.
Luego de la expulsión, con el nacimiento de Abel y Caín, desde el punto de vista bíblico nace la división del trabajo (agricultura y pastoreo), y en ese escenario cada uno de los personajes antes citados debían ejercen dominio sobre los bienes asignados por sus padres.
Desde los inicios de la humanidad, la protección del derecho de propiedad y su ejercicio han estado marcadas por la violencia. Así, inicialmente, la autocomposición o el poder de la fuerza determinaban las titularidades. Más adelante, con el desarrollo de la sociedad, van mejorando los mecanismos de solución de los problemas dentro de las tribus, hordas o clanes, ejerciendo la autoridad el hombre más anciano y sabio. Se aprecian regímenes de propiedad (en algunos casos comunal, y en otros individual) en sociedades como la egipcia, griega, azteca o la inca, en las cuales el ejercicio del derecho de la propiedad se manifestaba con la posesión, sin desconocer los sistemas de inventario de bienes, como los catastros egipcios o los quipus (caso del imperio incaico), que según los estudiosos contendrían estadísticas económicas y demográficas.
Mención aparte merecen los sistemas germano y romano, que reconocían sistemas más avanzados de transferencia de propiedad y los mecanismos de publicidad definidos pero con orientaciones distintas: Los germanos se caracterizaron por privilegiar el aspecto objetivo, mientras que el consensualismo y subjetivismo primaba en los romanos.
Fueron los germanos, que en el auflassum tuvieron a la antecesora del actual sistema registral constitutivo, quienes desarrollaron una corriente objetivista y abstracta de transmisión de la propiedad, donde el contenido del registro era, y es, ajena de toda manifestación de carácter obligacional previa, importando sólo la manifestación del titular perjudicado, quien autoriza al Registro cancelar su derecho en favor de otro.
Los países de tradición germano-romana, como España y sus colonias adoptaron al final una posición que conciliaba características comunes de ambos sistemas, de modo que el nacimiento del derecho de propiedad, si bien es cierto muchas veces es clandestino, su exteriorización y oponibilidad más efectiva se producirá a través del Registro, que se constituirá en un instrumento de protección de tales derechos que el Estado pone en manos de la colectividad[4], quienes confiados en la realidad “formal” celebran transacciones; constituyéndose por tanto el registro en algo más que una mera apariencia, y por el contrario será una fuente de información oficial dotada de toda la eficacia jurídica que el derecho le atribuye y al mismo tiempo instrumento dinamizador del mercado.
Cuando la sociedad no es compleja no se requiere contar con mecanismos de protección de la propiedad sino través del ejercicio de hecho de uno de sus atributos (la posesión), pero con el desarrollo de la sociedad, el crecimiento de la población y la diversificación de las relaciones sociales, la posesión deviene en insuficiente como mecanismo de exteriorización o protección de la propiedad, careciendo por tanto un tercero de medios eficaces y eficientes para lograr el conocimiento de circunstancias que afectan a una finca, en cuanto a su determinación misma como a las titularidades, encareciendo el costo de la transacción y ahuyentando la inversión y el tráfico patrimonial, que tiene incidencia directa en el desarrollo económico del país.
Por ello, en una sociedad compleja, no todos se encuentran en posibilidad de conocer las mutaciones jurídicas sobre bienes (sean éstos muebles o inmuebles), y esta imposibilidad fue el caldo de cultivo para el fomento de las transacciones clandestinas, que buscaban burlar a los acreedores con transacciones que se mantenían ocultas, llegando a la necesaria judicialización, con lo que el coste de transacción se incrementaba.
Frente a la clandestinidad imperante, el Estado tenía que asumir el papel regulador de las relaciones jurídico-patrimoniales de los particulares. Es así, que en nuestro caso, inicialmente se implementaron los Oficios de Hipotecas, y ya en la vida republicana se instaura el Registro de la Propiedad (mediante Ley del 2 de enero del 1888), ampliándose más adelante el ámbito de aplicación a otros ámbitos (Derecho Mercantil, de Personas, etc.), que ha permitido que el Registro sea un camino necesario (y hasta obligado) en las diversas transacciones que diariamente se realizan en el mercado.
Pero estas medidas de protección no son iguales en los diferentes sistemas, sino que tiene sus propios matices, dependiendo de la realidad socioeconómica y jurídica de cada país. La diferencia más marcada es con el sistema anglosajón (caso concreto de los Estados Unidos de América), que desconoce los fuertes efectos jurídicos que proporciona el Registro, y en su lugar tiene el denominado “seguro de títulos”, que busca indemnizar a la parte perjudicada derivado de un contrato fraudulento. En cambio los países de tradición romano-germano optaron por el Registro como el instrumento de exteriorización de situaciones jurídicas, y a su vez reconoce 02 variantes: a) aquellos sistemas que reconocen que el derecho de la propiedad nace fuera del Registro, y donde el Registro es declarativo, y b) los sistemas que confieren a la inscripción registral como un requisito de validez de determinados actos jurídicos como la transferencia de la propiedad inmueble (en Alemania).
Por lo expuesto hasta ahora, concluimos la primera parte de este ensayo afirmando que el Registro es una creación del Estado encargado de exteriorizar situaciones jurídicas y con efectos jurídicos preestablecidos por el sistema jurídico; pues, de no ser así, las operaciones clandestinas desmotivarían seriamente las grandes inversiones y las operaciones bancarias y financieras.
3. SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE VIGENTE EN EL PERU
El Código Civil peruano de 1984 contiene disposiciones que pueden resultar contradictorias entre sí, mereciendo opiniones discrepantes en la comunidad jurídica, siendo las más frecuentes las opiniones y criterios poco afortunadas que emite la más alta instancia del Poder Judicial (la Corte Suprema), que a través de sentencias en casación se pronuncian a la medida de cada caso, sin tener en cuenta los elementos básicos que gobiernan a cada una de las instituciones jurídicas discutidas, como es el caso de la propiedad, prioridad, oponibilidad, fe pública, tercero registral, etc.
Una de las normas que mayor comentario merece por su redacción y los alcances que confieren los operadores jurídicos (principalmente los jueces) es el Artículo 949 del Código Civil que a la letra expresa: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.”. La doctrina nacional mayoritaria reconoce que este sistema de transferencia (copiado del sistema francés) permite que la sóla obligación de enajenar hace del acreedor propietario del inmueble; sin embargo, esta norma permite excepciones: la existencia de disposición legal diferente o pacto en contrario. En ese orden, nada obsta, y por el contrario constituye un medio de protección que las partes pacten que la transferencia será válida a partir de su inscripción registral, con lo que se podría prevenir dobles ventas y fraudes que tendrían que terminar necesariamente judicializándose, que es lo que aparentemente desean muchos.
Sabido es que el Derecho real se caracteriza por la exclusión o jerarquización de situaciones jurídicas que una o más personas ostentan sobre un bien (en nuestro caso un inmueble). Pero el ejercicio de este poder jurídico es antecedido por una relación obligacional (concurso de voluntades) y precisamente la norma in comento contiene dos frases “la obligación de enajenar” y “acreedor”, lo que nos lleva a confirmar que las relaciones se establecen entre personas y no entre personas y cosas. Pero el tema que nos interesa radica en que siendo el derecho real (en su concepción tradicional) un derecho absoluto, que implica la obligación pasivamente universal o como sostienen Felipe Osterling Parodi y Mario Castillo Freyre, una obligación de no hacer, la mera obligación por sí no obliga a los sujetos pasivos de la relación jurídica de la cual no han sido parte conocer la existencia del contrato, y de hacerlo, tendrían que hacer uso de mecanismos de información muy tediosos, que significará el incremento del coste de transacción, sin perjuicio de tener que contratar un seguro de títulos con costosas primas (que es lo que aparentemente pretenden algunos lobbistas de las compañías de seguro).
Entonces, ¿Cómo una persona se encuentra en posibilidad de conocer la obligación asumida por el vendedor y el derecho que le asiste al acreedor, si actualmente el derecho de la propiedad no va siempre de la mano con uno de sus tradicionales atributos que es la posesión?. La respuesta es obvia: Tiene que existir algún mecanismo que permita el conocimiento de tal mutación jurídico patrimonial (caso típico del Registro de la Propiedad), o en su defecto existir mecanismos resarcitorios (caso sistema anglosajón). Por tanto, el artículo 949° de la norma sustantiva no debe ser entendido de manera aislada, sino en armonía con el conjunto con las demás normas del sistema jurídico peruano contenidos en el Código Civil, el Código Procesal Civil y dentro del marco de la protección constitucional de la propiedad privada y libertad de contratación.
El artículo 70 de la Constitución Política de 1993 prescribe que el Estado garantiza el derecho de propiedad, cuyo ejercicio debe ser en armonía con el bien común (debiendo entenderse por bien como la convivencia en paz y orden) y dentro de los límites de ley, y este precepto constitucional a mi modo de entender no fomenta una protección absoluta y a ultranza de un derecho clandestino, sino se trata de una protección en armonía con el interés de la generalidad de la población, que merece conocer quién es el propietario de una finca antes de adoptar decisiones de transcendencia jurídica.
En ese orden, si bien es cierto que el artículo 949 del Código Civil citado líneas arriba proclama el carácter consensual de la transmisión inmobiliaria, no debe perderse de vista que los acuerdos y contratos de los cuales derivan o nacen el derecho de propiedad contando como actores sólo a las partes contratantes, y eventualmente al notario, sólo vinculan a sus autores. En tal sentido, ¿Cómo las personas que no intervinieron en el contrato se enteran de la transferencia de la propiedad o conocer la situación jurídica actual de una finca?.
Además, en la actualidad donde la contratación electrónica está ganando espacio en la contratación privada y pública y se dan casos de contratación entre ausentes (vía telemática), y en ese escenario, ¿un español que desea adquirir un bien ubicado en el Callejón de Huaylas pagando el precio mediante transferencia electrónica y perfeccionando el contrato por la vía telemática podrá confiar en su adquisición basada en el sólo consentimiento que establece el artículo 949 del Código Civil?. ¿No se pondrá a pensar en la posibilidad de que ya exista un comprador anterior o que se esté gestando un negocio jurídico sobre el mismo bien con un tercero?.
Si bien es cierto que la norma precitada le confiere el derecho al adquirente (si es que no existe contrato con fecha anterior), sus efectos sólo vinculan a las partes intervinientes, ignorando la colectividad de la existencia de dicho contrato, que generará consecuencias funestas tanto para el comprador como para los potenciales adquirentes de derechos que no tendrán la certeza de quién es el verdadero titular.
Sabemos que la interpretación aislada de la norma puede generar efectos negativos en desmedro del dinamismo del mercado inmobiliario, y es en esa línea que el Código acotado al regular la obligación de dar, establece en el artículo 1135 el siguiente enunciado: “Cuando el bien (a entregar) es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo (no indica el título, pudiendo ser transferencia de propiedad, usufructo, etc.), se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua” (en negrita, nuestra).
Podrá apreciar el lector que no basta el solo consentimiento de las partes para asegurar la intangibilidad e inatacabilidad de un derecho de propiedad, sino existen mecanismos jurídico formales, que sin constituir requisito de validez del acto jurídico, garantizan al adquirente la cognoscibilidad de su derecho y la oponibilidad del mismo en caso de concurrencia de acreedores, y este mecanismo de protección lo encontramos en el Libro X del Código Civil, referido a los Registros Públicos, en el que se reconocen los principios de legitimación, prioridad excluyente y de rango así como la fe pública registral; confiriéndole un estatus privilegiado al tercero registral, teniendo como soporte la publicidad registral.
El Derecho de propiedad no debe ser enfocado por tanto desde un punto de vista eminentemente civilista, sino dentro del contexto constitucional del bien común y convivencia social. En ese orden de ideas, el Estado, cuya función es la de regular situaciones jurídicas, ha adoptado mecanismos de protección de derechos, partiendo por la intervención notarial, la inscripción registral y la protección judicial tanto del instrumento notarial como del asiento registral.
Por otro lado, la doctrina moderna reconoce que la propiedad no sólo le interesa al derecho, sino a la economía; pues un derecho de propiedad regulado adecuadamente en cuanto a su forma de adquisición, protección, y sus atributos permitirá contar con un mercado dinámico y bien estructurado.
En suma, el mercado inmobiliario, como cualquier otro mercado, y en nuestra realidad actual donde las fronteras jurídicas y hasta políticas son más tenues y van cediendo frente ante la globalización y el comercio electrónico, el Estado debe tener postulados claros que incentiven la transacción a un menor costo, pero sin perder de vista la seguridad del tráfico.
En ese sentido, la realidad de los países de tradición germano-romana, es apropiada para que el Estado confiera a un ente denominado el Registro (ya sea como parte integrante de la administración estatal o mediante el ejercicio privado) la función de acoger y publicitar con carácter erga omnes las titularidades sobre determinados bienes, obligando a la universalidad de la población tener por cierto el contenido de la información que brinda; pero esta información privilegiada, segura y con efectos jurídicos frente a terceros no sería posible sin una calificación o control preventivo de los documentos que contienen actos jurídicos sobre los bienes.
Ahora bien, la calificación registral, si bien se limita al título aportado por los interesados, permite evaluar una serie de aspectos, tales como la competencia del funcionario que autoriza o formaliza el acto, la capacidad de los otorgantes, la validez del acto, entre otros aspecto (véase el artículo 32º del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, sin caer en el reglamentarismo que acusa parte de la doctrina). Un acto que accede al Registro pasando por los filtros indicados anteriormente se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales; por tanto, corresponde sólo al Juez, dentro de un proceso judicial válido, dejar sin efecto un asiento registral por adolecer de vicios de la voluntad, por lesión en la contraprestación, nulidad, etc. Ergo, un acto jurídico celebrado dentro de los parámetros legales y amparado en la autonomía privada de la voluntad surtirá efectos entre sus otorgantes, y frente a terceros una vez inscrito en el Registro, no requiriendo para su validez el sometimiento a la ratificación de ninguna autoridad administrativa ni judicial, por que de ser así, los actos jurídicos deberán pasar necesariamente por el Poder Judicial para que éste le imponga el óleo de la validez e inatacabilidad.
Es precisamente la calidad de la información que brinda el registro, el soporte para que el mercado sea fluido; reduciéndose el costo de información, transacción y protección de derechos de los titulares que celebraron actos confiados en la situación jurídica publicitada.
Sin embargo, en nuestro país se está gestando una corriente que trata de negar el papel preventivo que tiene el Registro, y convertir a nuestro país en tributario de los seguros de títulos (que consiste en el pago de las primas de seguro que debe pagar el propietario, para ser indemnizado ante una eventual pérdida de su derecho, sin tener en cuenta nuestra idiosincrasia y variedad geopolítica y social); empero no debemos perder de vista que el mercado inmobiliario peruano e iberoamericano en general, confía en el Registro como una entidad que centraliza y proporciona información oficial de situaciones jurídicas, minimizando de esta manera el costo adicional que el adquirente debe asumir.
Otro argumento a favor del Registro, es que a diferencia del seguro de títulos, el pago del arancel registral es único y no muy costoso, y en la actualidad es diferenciado, tomando como referencia el valor del predio, y de esta manera se fomenta el acceso al registro de los diferentes derechos que merecen ser conocidos por terceros.
Para los cultores de la Escuela de Análisis Económico de Derecho, entre ellos nuestro compatriota Enrique Ghersi (véase el siguiente portal: ( www.cepchile.cl/dms/archivo_1398_1132/rev30_ghersi.pdf ), quien recogiendo la expresión de Pedro Schwartz y Alfonso Carbajo Isla afirma que: “queda claro que no todas las decisiones económicas se toman en el mercado, sino que, además de mercado, hay en toda sociedad un metamercado, compuesto por el derecho encargado de regularlo y facilitar la obtención de los objetivos sociales e individuales abaratando los costos de transacción”
Agrega Ghersi que “La ley, al estipular la consecuencia jurídica para un supuesto de hecho, proporciona información a tener en cuenta al momento de decidir. Le dice a la persona qué requisitos debe cumplir, con qué protección cuenta, qué tributos lo gravan, y a qué consecuencias ha de atenerse. En suma, revela cuál es el costo que se debe sufragar si es que desea disfrutar de la legalidad y cuál es su beneficio”.
En suma, si trasladamos esta afirmación a la protección del derecho de propiedad, un ciudadano promedio y entendido de las bondades del registro preferirá acceder al Registro, y no quedarse en el ámbito privatista o de la clandestinidad, salvo que opte por el pago de las primas periódicas, que no haría sino encarecer el costo de transacción y protección del derecho del adquirente a través de la indemnización.
Concordando con Benito Arruñada (ponencia publicada bajo el título de “La organización del derecho de propiedad en: http://enj.org/portal/biblioteca/civil/derecho_inmobiliario/16.pdf), si bien en el ámbito privado la prioridad se determina bajo la fórmula: “primero en tiempo (contrato o el sólo consentimiento) primero en derecho”, en el derecho registral o de la publicidad jurídica debe entenderse que la prioridad se determina “primero in publicar, primero en derecho”.
En el ámbito privatista, ¿al Estado le interesa sólo la protección del derecho privado o clandestino derivado de un acto privado, o debe proteger las expectativas de la colectividad, como potenciales adquirentes de derechos sobre inmuebles?.
Es obvio que la segunda opción es la más apropiada a nuestra realidad. No obstante, para que este razonamiento sea aplicable a situaciones jurídicas reales, no debemos minimizar los efectos del registro sino, por el contrario, debe promoverse la cultura del registro (que tampoco implica llegar al extremo de hacer un cambio abrupto del sistema de transferencia del sistema consensual declarativo a constitutivo, sino de manera paulatina) compatibilizando los principios privatistas del Derecho Civil con los enunciados y postulados del Derecho Registral, ya que tenemos normas en el sistema jurídico peruano, como es el caso del artículo 1135 y los principios registrales regulados en el Libro X del Código Civil que marcan pautas para proteger la contratación diligente basada en la información que el Registro proporciona.
Con un sistema registral eficaz y eficiente, y los fueros judiciales respetuosos de los principios que gobiernan el derecho registral, y los operadores jurídicos (abogados, jueces, etc.) que hagan un uso adecuado la información registral para proponer una acción o emitir un pronunciamiento, el sistema de transferencia actual puede funcionar perfectamente como sí funciona en otros países, como es el caso de España, que tiene un sistema registral similar al peruano, donde los asientos registrales gocen de la protección judicial necesaria; lo que implicará que en caso de judicializarse cualquier pretensión referida al derecho de propiedad los jueces no privilegien principios privatistas o clandestinas en desmedro de la protección del interés general; asimismo, deberán ponderar la protección del interés expresada en la fluidez del mercado inmobiliario sobre el interés privado y clandestino del propietario, que a sabiendas de los beneficios que proporciona el registro no accedió al registro.
Creando conciencia en la población sobre la ventaja del derecho inscrito, como un gesto de transparencia y buena fe del adquirente se logrará reducir casos de procesos judiciales de nulidades de actos jurídicos o de mejor derecho a la propiedad.
Conociendo cual es nuestro norte, no perdamos de vista que está en manos de nosotros, amantes del derecho hipotecario (como denominan nuestros colegas españoles) cerrar filas o crear corrientes de opinión valorando la importancia del registro, frente a las opiniones como aquellos que reducen al registro como un mero instrumento formal carente de una eficacia sustantiva y creen que la verdad real (no legal) sólo deriva de las decisiones judiciales con autoridad de cosa juzgada; cuando son los contrayentes los únicos que conocen la verdad real, y las presunciones legales, para efectos de resolver una determinada cuestión o mantener la paz social que se aplican ante determinadas conductas, no son sino indicadores legales que permiten al juez o a cualquier operador jurídico con capacidad de decisión resolver un caso concreto, logrando a través de la verdad legal contenida en una resolución, reestablecer la paz social, que muchas veces es generada por información registral inexacta provocada por los propios titulares.
En suma, debemos ser coherentes con nuestros argumentos y planteamientos, y sostener en los diferentes fueros el papel activo que juega el Registro en el desarrollo del país como instrumento que moviliza el mercado en todos sus niveles; evitando en muchos casos la judicialización de relaciones privadas, gracias a los sólidos efectos sustantivos que posee: legitimación, oponibilidad, fe pública.
[1] Según el Reporte del Doing Business 2011, el Perú ocupa el 1er. Lugar en el avance de la regulación de los negocios, siendo uno de los indicadores del Estudio de campo la reforma, eficacia y eficiencia del Registro de la Propiedad, ubicándose en el puesto 36, siendo el segundo país latinoamericano, después de México, en la puntuación global.
[2] El Registro de la Propiedad (en el caso peruano el Registro de Predios), a diferencia de los países que optaron por el sistema de seguro de títulos, es un mecanismo mucho más barato de protección de derechos que el sistema de seguros.
[3] Si bien es cierto que la actividad registral tiene como principal insumo los instrumentos públicos emanados de diversos órganos, - llámese judicial, notarial o administrativo-, debe entenderse que la voluntad plasmada a través del instrumento público es por sí vinculante y produce efectos jurídicos directos contra sus autores, dado que existe la presunción de que los aquellos se forman por la común intención de las partes y basada en la buena fe. Los derechos que nacen del concurso de voluntades o por derivados de actos externos (mandato judicial, por ejemplo), formalmente son aceptados como válidos por la sociedad una vez que son puestos en conocimiento de la colectividad previa depuración de los posibles vicios través de la calificación (siendo el Registro uno de los medios más eficaces y eficientes para dicho propósito); sin embargo no debe desconocerse la existencia de hechos patológicos o excepcionales que merecerán necesariamente un examen judicial, a pedido del afectado con alguna causal rescisoria o resolutoria.
[4] Merece comentario aparte los efectos que producen el Registro, según el sistema registral adoptado en cada país. Así tendremos países que reconocen la fe pública registral y la legitimación, como la mayor expresión de protección de derechos, o la oponibilidad de lo inscrito frente a lo no inscrito, que tiene un ámbito más reducido de protección de derechos.
Publicado por Iuris Albus en 8:22
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 artículo 70
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 artículo 1135
 artículo 32
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