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Timestamp: 2020-02-29 03:46:29+00:00

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Essendo studio amministrativo ci occupiamo di casi di contenzioso condominiale, recupero crediti ed altre problematiche nelle quali è necessario avvalersi di un solido studio legale. Abbiamo convenzioni molto vantaggiose per poter essere seguiti da professionisti con esperienza ventennale.
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Richiesta copia contratto di locazione registrato
22 Giu 2017 09:00:04
Chi ed in che modo puo' domandare all'Agenzia delle entrate copia dei contratti di locazione registrati?
Per dare risposta al quesito, in maniera chiara, precisa ed esaustiva, bisogna guardare al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, ossia il testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro.
L'art. 18, terzo comma, del testè citato d.p.r. si occupa della richiesta di copie di contratti registrati presso l'Agenzia delle entrate.
Recita la norma:
Su richiesta delle parti contraenti, dei loro aventi causa o di coloro nel cui interesse la registrazione e' stata eseguita, l'ufficio del registro rilascia copia delle scritture private, delle denunce e degli atti formati all'estero dei quali e' ancora in possesso nonchè delle note e delle richieste di registrazione di qualunque atto pubblico o privato.
Il rilascio di copie ad altre persone puo' avvenire soltanto su autorizzazione del pretore competente.
Nei casi previsti dall'art. 17 in luogo del rilascio della copia e' attestato il contenuto del modello di versamento.
Il riferimento al Pretore, in seguito all'eliminazione di questo ufficio, deve essere inteso come riferimento al Tribunale.
La richiesta puo' essere diretta ove presentata da:
a) il locatore;
b) il conduttore;
c) gli eredi;
d) acquirente dell'unita' immobiliare oggetto di locazione o comunque subentrante dal lato del locatore;
d) subentrante nel contratto di locazione nella parte del conduttore;
e) pia'¹ in generale tutti quelli nel cui interesse la registrazione e' stata eseguita.
L'Autorita' Giudiziaria, cui si faceva riferimento poc'anzi, entra in gioco quando ad avanzare la richiesta sono persone diverse da quelle appena elencate. Si pensi all'amministratore di condominio che voglia avere copia del contratto di locazione di un'unita' immobiliare.
Il riferimento ai casi previsti dall'art. 17 e' quello dei rinnovi dei contratti di locazione, rinnovi rispetto ai quali e' fornita attestazione del versamento della relativa imposta.
Quanto costa richiedere la copia di un contratto registrato?
Sicuramente, ai sensi della tariffa, allegata al d.p.r. n. 642 del 1972, la domanda rivolta all'agenzia delle entrate (in quanto ente subentrato all'ufficio del registro) deve essere presentata in bollo.
Pur esistendo vari modi di pagamento dell'imposta di bollo, quello sicuramente pia'¹ utilizzato e' l'acquisto della cosa'¬ detta marca da bollo, ossia del documento adesivo attestante il versamento dell'imposta ed acquistabile presso le tabaccherie.
L'ufficio al quale rivolgersi e' quello in cui e' stato registrato il contratto di locazione oggetto di richiesta.
Nella disposizione concernente la richiesta copie si legge che esse vengono rilasciate, se l'ente ne e' ancora in possesso.
=> Copia contratto di locazione dell'agenzia delle entrate
Per quanto tempo l'Agenzia delle entrate conserva i contratti?
Il secondo comma dell'art. 18 d.p.r. n. 131/86 disciplina questo aspetto. Recita la norma:
“L'Ufficio del registro conserva gli originali e le copie trattenute ai sensi dell'art. 16 ed i modelli di cui all'art. 17 e, trascorsi dieci anni, li trasmette all'archivio notarile, ad eccezione delle denunce di contratti verbali e dei modelli che vengono distrutti”.
Condannato al risarcimento danni l'ex amministratore di condominio che manda in prescrizione le somme che doveva riscuotere
09 Giu 2016 10:13:35
In tema di condominio, e' configurabile un danno da «mala gestio» a carico del professionista che viene meno all'obbligo di eseguire con la diligenza del buon padre di famiglia il mandato con rappresentanza conferitogli dall'assemblea. Ne consegue che va condannato al risarcimento danni nei confronti del condominio l'ex amministratore responsabile per aver commesso vari illeciti, tra cui quelli di mandare in prescrizione somme che doveva riscuotere. Questo e' il principio di diritto espresso dal Tribunale di Salerno con la sentenza n. 164 del 13 gennaio 2016 in merito alle responsabilita' dell'amministratore di condominio.
I fatti di causa. Il condominio, con citazione conveniva in giudizio Tizio (ex amministratore), chiedendo la sua condanna al risarcimento per i danni arrecati durante la sua gestione condominiale per l'inadempimento dei suoi doveri previsti dalla legge. Costituendosi in giudizio, il convenuto contestava in toto le pretese del condominio.
Gli obblighi dell'amministratore e le conseguenze sul suo incarico. Una volta che l'assemblea condominiale ha deliberato la nomina di un amministratore tra il condominio e l'amministratore medesimo si instaura un rapporto di fiducia che viene regolato dalla legge come un contratto di mandato: una parte (l'amministratore-mandatario) si impegna a compiere uno o pia'¹ atti giuridici in favore dell'altra (il condominio-mandante). Il codice civile stabilisce che il mandatario (in questo caso l'amministratore) deve svolgere i propri compiti diligentemente diversamente risponde nei confronti del mandante. Sempre il codice civile individua una serie di obblighi al quale l'amministratore deve attenersi, sia nella fase della nascita del rapporto (si pensi all'obbligo di specificare il proprio compenso all'atto della nomina) sia nel corso del suo incarico. L'inosservanza di questi doveri puo' comportare per l'amministratore diverse conseguenze; infatti, il cattivo svolgimento delle sue mansioni puo': condurre l'assemblea a deliberare una revoca; fare nascere una responsabilita' risarcitoria se provoca dei danni al condominio.
=> Amministratore di condominio. Tutte le 'carte' per essere in regola
Il condominio e la mala gestio dell'amministratore. L'amministratore ha il compito di incassare da ciascun condomino le somme necessarie per far fronte alle spese deliberate dall'assemblea, secondo la ripartizione risultante dalle tabelle millesimali (cosiddette spese condominiali), nel rispetto del preventivo e consuntivo di spesa annuale. La riscossione dei contributi dovuti dai condomini e' un'attivita' strumentale ed indispensabile per poter provvedere alla manutenzione ordinaria e alla corretta gestione dei servizi condominiali. Egli deve altresa'¬ incassare le somme deliberate dall'assemblea straordinaria per far fronte a lavori di manutenzione straordinaria regolarmente approvati. A tal proposito si evidenzia che, come disposto dall'articolo 1129 del Codice civile, «salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore e' tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dell'esercizio nel quale il credito esigibile e' compreso». Cosa'¬, nel caso in cui un condomino non paghi le spese comuni, l'amministratore e' obbligato ad agire giudizialmente contro il moroso. L'amministratore dovra' , quindi, attivarsi non solo nell'interesse dei condo'mini, ma anche al fine di scongiurare contestazioni per responsabilita' professionale: 'L'amministratore di condominio, ai sensi dell'art. 1130 c.c., deve sia erogare le spese, sia riscuotere i contributi e non puo' quindi sottrarsi alla prima di tali obbligazioni con l'asserire di non avere adempiuto alla seconda, inadempimento ingiustificato, attesi i poteri conferiti all'amministratore ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. di ottenere, ove occorra, decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo'. Inoltre, l'amministratore e' ulteriormente responsabile se il credito del condominio si prescrive (5 anni per le spese ordinarie e di 10 per quelle straordinarie).
Il ragionamento del Tribunale di Salerno. A seguito dell'istruttoria, il giudice ha avuto modo di constatare che il precedente amministratore si era reso inadempiente di tutte quelle attivita' necessarie allo svolgimento di una corretta gestione di condominio.
Per meglio dire, nel caso in esame, l'ex amministratore ha violato il suo mandato omettendo di convocare alcuni condomini e non curando di riscuotere dagli stessi le somme dovute fino a mandarle in prescrizione; ha omesso di riscuotere i contributi condominiali presso altri residenti mandando anche questi in prescrizione; non ha provveduto al pagamento di fatture varie. Il tutto con danno verso il condominio rappresentato e in violazione di tutte le regole previste per il suo ruolo. Premesso cio', conformemente a quanto illustrato dalla giurisprudenza (di legittimita' e di merito), il tribunale ha precisato che 'l'amministratore di condominio non e' un ente fornito di autonomia patrimoniale, ma attua una gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione e compressione dell'autonomia individuale; infatti, riceve dai condomini il c.d. mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione delle norme sul mandato (artt. 1703 e ss. c.c.) ed e' gravato dall'obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell'art. 1710 c.c.' (In tal senso Cass. Civile nn. 8339/2014, 10815/2000, 13878/2010, 17026/2009, 130504/1999, 3233/1982. In merito in senso conforme Trib. Salerno 3 maggio 2011, Trib. Bari 1334/2011 e Trib. Milano 13 settembre 2005). Ne discende che va condannato, al risarcimento danni, l'ex amministratore responsabile di mala gestio per aver commesso vari illeciti nei confronti del condominio.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Salerno ha accolto la domanda del condominio con contestuale condanna del precedente amministratore al risarcimento del danno pari al valore di circa ventimila euro.
Voltura, subentro e morosita' pregresse. Alcune istruzioni per evitare spiacevoli sorprese.
14 Giu 2016 08:00:04
Spesso accade che il fornitore di energia imputi al nuovo utente che chiede di subentrare le morosita' lasciate dal precedente utente, impedendo l'attivazione della fornitura o minacciandone la sospensione fino a quando il debito pregresso non sara' saldato. A prescindere che l'immobile sia frutto di un acquisto o vi si entri con un contratto di affitto, il nuovo proprietario/inquilino deve procedere ad una serie di adempimenti burocratici. Tra le prime cose da mettere in agenda c'e' sicuramente la voltura di luce, gas e acqua per regolarizzare la propria posizione in merito ai pagamenti delle utenze.In questi casi e' opportuno fare chiarezza sulla fonte del problema: la confusione intorno a due termini di subentro e voltura.
Le precisazioni dell'Autorita' per l'Energia Elettrica e il Gas. Secondo l'AEEG la voltura consiste nel «contemporaneo passaggio del contratto di fornitura da un cliente a un altro senza interruzione dell'erogazione di energia elettrica o di gas»; mentre il subentro «a differenza della voltura, e' l'attivazione della fornitura da parte di un nuovo cliente in seguito alla cessazione del contratto del cliente precedente, che ha richiesto anche la disattivazione del contatore».
Il Subentro. Da quanto si evince dal chiarimento sopra esplicato, nella fattispecie del subentro e' chiaro che si e' di fronte a due contratti differenti, e quindi il nuovo utente non dovra' rispondere dei debiti del vecchio utente. Sono infatti due rapporti contrattuali distinti, con obbligazioni altrettanto distinte e imputabili quindi a soggetti diversi. Per i debiti pregressi, il fornitore potra' rivalersi solo ed esclusivamente sul vecchio utente che li ha contratti. Anche l'Agcm (Antitrust) ha chiarito che il gestore non potra' mai rifiutarsi di attivare un'utenza a chi chiede il subentro per morosita' lasciate dal vecchio contraente. Da cio' ne consegue che il gestore non potra' pretendere il pagamento delle pendenze lasciate dal vecchio utente minacciando o eseguendo la sospensione dell'erogazione di energia.
La Voltura. Discorso diverso per la voltura, meno costosa del subentro, permette di evitare l'interruzione della fornitura, ovvero la disattivazione e poi riattivazione del contatore, con aggravio di tempi e costi. A parere dell'Aeeg, sembrerebbe trattarsi di un semplice cambio di intestazione del contratto preesistente: cessione del contratto a terzi. In ambito giuridico, in tale situazione abbiamo la cd. 'Novazione soggettiva' o anche 'cambio di intestazione': il contratto resta lo stesso, ma cambia solo uno dei due soggetti. In questo senso, spesso, abbiamo dei problemi terminologici in quanto, a seguito della novazione, la nuova fornitura sarebbe quindi una continuazione della precedente e al nuovo utente potrebbe essere quindi chiesto di pagare quanto dovuto dagli intestatari precedenti. Pertanto, in teoria, il nuovo intestatario dovrebbe accollarsi tutti i debiti dell'intestatario precedente, fermo restando il diritto di rivalsa su quest'ultimo.
Le soluzioni fornite dall'AEEG e dalla giurisprudenza di merito. Tuttavia, anche in questo caso, alla luce anche di alcune novita' giurisprudenziali e decisioni dell'Agcm, abbiamo un diverso orientamento. Partendo dal presupposto che l'unica definizione di 'voltura' si trova all'˜art. 1 dell'Allegato A alla Delibera n. 348/07 (Aeeg) in base al quale la voltura viene definita come 'la cessazione del contratto di trasporto con un cliente e la contestuale stipula del contratto con un nuovo cliente, senza disalimentazione del punto di prelievo stesso'. Da questa definizione, appare chiaro che anche nel caso di voltura si e' in presenza di due contratti distinti, uno intestato al vecchio utente e uno intestato al nuovo utente (esattamente come per il subentro). Tale inciso e' importante in quanto ha avuto sviluppi nella giurisprudenza di merito:
-Tribunale di Messina sentenza n. 671/2012,in materia di morosita' riveniente in ambito di luce/gas nel caso di voltura si e' in presenza di due contratti distinti (vecchio e nuovo), 'trattandosi di due contratti diversi, dunque, e' evidente che il nuovo utente rispondera' solo ed esclusivamente delle obbligazioni che nascono dal proprio contratto e non sara' in alcun modo tenuto, dunque, a pagare i debiti del precedente utente riferiti ad un contratto diverso cui egli e' totalmente estraneo'.
-Giudice di pace di Asti sentenza n. 767/2015,in materia di morosita' riveniente in ambito di acqua e' stato precisato che 'in caso di voltura nel nuovo contratto idrico, le morosita' pregresse lasciate dal precedente utente non devono essere imputate al nuovo titolare e proprietario dell'immobile'.
Fondo cassa condominiale e vendita dell'appartamento
20 Mag 2016 11:39:03
Nel caso in cui un condomino venda la propria unita' immobiliare, egli ha diritto a vedersi restituito il fondo cassa presente al momento della stipula?
Se sa'¬, chi deve restituire la somma? L'amministratore oppure il compratore?
Partiamo dalla definizione di fondo cassa: esso e' rappresentato da una somma di denaro - salvo diversa convenzione ripartita tra i condo'mini in ragione dei millesimi di proprieta' - che viene accantonata nel corso dell'anno per far fronte a spese di ordinaria manutenzione o comunque per interventi inerenti la gestione condominiale ed ordinabili dall'amministratore di condominio.
Della consistenza e quindi dell'utilizzazione di questo fondo cassa l'amministratore rende conto alla fine dell'anno e l'assemblea puo' decidere come destinarlo, avendo potere di gestione dei cosa'¬ detti residui attivi della gestione (art. 1135 c.c.).
A questo fondo cassa se ne puo' affiancare un altro disciplinato dal regolamento condominiale contrattuale e che magari puo' avere destinazione e durata differenti. Puo' essere istituito quale accantonamento da utilizzare in previsione di manutenzioni straordinarie, puo' essere previsto per far fronte ad eventuali situazioni di morosita' e pia'¹ in generale per tutti gli scopi utili (e leciti) individuati dal regolamento stesso.
Sebbene prima facie questi due fondi possano apparire la stessa cosa, la situazione non e' propriamente questa; le differenze, infatti, incidono sulla sua sorte per il caso di compravendita.
Partiamo dal fondo cassa istituito dall'assemblea; esso altro non e' che il versamento di una somma rientrante nella quota annuale ai fini della gestione della compagine.
La cessione dell'unita' immobiliare fa sa'¬ che il neo condomino subentri nella posizione del suo predecessore dal momento del perfezionamento della cessione.
Com'e' noto il compratore e' obbligato con il venditore per i debiti sorti l'anno prima e quello nel corso del quale e' intervenuta la gestione. Vale cosa'¬ anche in relazione ai crediti? Ad avviso di chi scrive, no. D'altra parte il pagamento della quota di fondo cassa si configura come un obbligo verso il condominio, al pari di qualunque quota condominiale, e quindi chi acquista subentra nell'obbligo di pagamento. Al termine dell'anno di gestione sulla quota parte di fondo cassa, paragonabile ad un residuo avviso, l'assemblea ha diritto di incidere stabilendone la destinazione. Nulla vieta naturalmente che le parti contrattando sulla cessione possano considerare anche l'esistenza del fondo cassa, ai fini di una sua valutazione in relazione al prezzo.
Vediamo adesso il caso dei fondi previsti dal regolamento contrattuale. Questo tipo di regolamento - e' pacifico - rappresenta un contratto plurisoggettivo. Chi acquista l'unita' immobiliare in condominio, accettando il regolamento subentra nei diritti e negli obblighi acquistando anche la quota di fondo cassa, a meno che lo stesso regolamento non ne preveda la restituzione al cedente per i casi di alienazione. Siccome solitamente sui fondi cassa istituiti dai regolamenti contrattuali e' gia' prevista una specifica destinazione, l'assemblea e' impossibilitata a decidere in merito a tale aspetto.
Calcolo prescrizione TARI (e TARSU), cosa bisogna sapere per capire se si deve pagare
20 Set 2016 11:56:55
Entro quanto tempo gli enti comunali possono richiedere la TARI, affinchè la suddetta richiesta non possa essere contestata per prescrizione?
Quanto andremo a dire vale anche in relazione alla TARSU, la vecchia tassa sui rifiuti solidi urbani. L'impianto normativo riguardante la prescrizione, infatti, salvo alcuni secondari aspetti, e' identico.
Prima di entrare nel dettaglio della vicenda e' utile ricordare in grandi linee che cos'e' la TARI e chi la deve pagare.
Presupposti impositivi, soggetti tenuti al pagamento e tempistica
La tassa sui rifiuti il cui acronimo e' TARI, e' stata istituita con la legge di stabilita' per l'anno 2014 (legge n. n.147 del 27 dicembre 2013) ed e' destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti e dev'essere corrisposta da chi lo utilizza.
Presupposto dell'imposta e' la detenzione a qualunque titolo di un bene immobile che sia soggetto a tassazione. Vediamo adesso chi e' l'utilizzato di cui parla la legge.
In tal senso e' chiarissimo il comma 642 dell'art. 1 della legge di stabilita' 2014 a mente del quale la TARI e' dovuta da 'chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. In caso di pluralita' di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria'.
Esempio: una casa e' di proprieta' di Tizio che la concede di locazione a Caio. In tal caso la tassa dev'essere pagata da Caio quale utilizzatore. Lo stesso dicasi nell'ipotesi di comodato ed in ogni caso di detenzione.
Il principio di carattere generale subisce un'eccezione nel caso di occupazioni di breve durata. Lo stabilisce il comma 643 della legge in esame, il quale, per l'appunto, specifica che nel caso di detenzione per non pia'¹ di sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la tassa e' dovuta solamente dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprieta' , usufrutto, uso, abitazione o superficie.
Ricordiamo che l'anno solare e' il tempo impiegato dal sole per tornare nella stessa posizione vista dalla terra ed e' cosa differente dall'anno civile che coincide invece con il periodo di calendario compreso tra l'1 gennaio ed il 31 dicembre.
Si badi: nonostante questa distinzione comune, in ambito giuridico e con particolare riferimento allo specifico ambito tributario la nozione di anno solare e quella di anno civile vanno a coincidere (cfr. Corte di Cassazione ordinanza n. 9014 depositata il 6 maggio 2015).
In quest'ottica dev'essere letto il comma 650 della legge di stabilita per l'anno 2014 a mente della quale 'la TARI e' corrisposta in base a tariffa commisurata ad anno solare coincidente con un'autonoma obbligazione tributaria'.
L'esatta individuazione dell'anno solare e di quello di riferimento per la richiesta di pagamento del tributo ha una propria rilevanza, lo vedremo da qui a breve, anche ai fini del calcolo della prescrizione del tributo.
Prima di addentrarci sull'argomento e' bene svolgere alcune considerazioni in merito alla norma appena citata ed al termine entro il quale e' doveroso denunciare il possesso/detenzione del bene immobile.
Se Tizio detiene un appartamento dal gennaio 2015 al luglio 2016, egli dovra' al comune territorialmente competente la TARI per l'anno 2015 e quella per l'anno 2016 fino al giorno della detenzione.
Se Tizio avesse detenuto l'appartamento meno di sei mesi nell'anno 2016 per quell'anno egli anno avrebbe dovuto pagare nulla. Motivo? Ogni anno rappresenta un'autonoma obbligazione tributaria e nulla e' dovuto da chi nell'arco dell'anno detenzione l'immobile per meno di sei mesi.
Quanto al termine di denuncia dell'occupazione dell'immobile, lo si desume dall'art. 1, comma 684, legge stabilita' per l'anno 2014 e dai vari regolamenti comunali di disciplina del tributo ed e' fissato entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di inizio della detenzione.
Anche questo aspetto e' di rilevante importanza ai fini del calcolo della prescrizione della tassa sui rifiuti.
La denuncia ha effetto pure per gli anni successivi, fermo restando l'obbligo di comunicazione delle variazioni significative ai fini del calcolo della tassa.
Calcolo del periodo di prescrizione della TARI
La TARI, come tutti i tributi, dev'essere pagata dai contribuenti nei termini stabiliti altrimenti l'ente impositore puo' agire per la riscossione forzosa del dovuto.
L'azione di riscossione, tuttavia, non puo' essere iniziata trascorso un determinato periodo di tempo dal momento in cui la tassa doveva essere spontaneamente pagata.
La prescrizione, per l'appunto, e' quell'istituto giuridico che regola l'improcedibilita' dell'azione per il trascorrere del tempo.
Al riguardo bisogna guardare art. 1, comma 161, della legge n. 296 del 27 dicembre 2006 (legge di stabilita' 2007) che recita: 'gli enti locali, relativamente ai tributi di propria competenza, procedono alla rettifica delle dichiarazioni incomplete o infedeli o dei parziali o ritardati versamenti, nonchè all'accertamento d'ufficio delle omesse dichiarazioni o degli omessi versamenti, notificando al contribuente, anche a mezzo posta con raccomandata con avviso di ricevimento, un apposito avviso motivato.
Gli avvisi di accertamento in rettifica e d'ufficio devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento sono stati o avrebbero dovuto essere effettuati.
Entro gli stessi termini devono essere contestate o irrogate le sanzioni amministrative tributarie, a norma degli articoli 16 e 17 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, e successive modificazioni'.
L'avviso di accertamento, recita la legge, ossia l'atto di contestazione del mancato pagamento del tributo dev'essere notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui si sarebbe dovuto pagare oppure rendere la dichiarazione richiesta dalla legge.
Visto che per la TARI e' necessario provvedere ad una autodenuncia di occupazione entro il 30 giugno dell'anno successivo alla quale e' iniziata, la domanda sorge spontanea: come calcolare la prescrizione?
Esempio: inizio occupazione anno 2014. Tempo massimo presentazione autodenuncia di occupazione: 30 giugno 2015. Tributo dovuto per l'anno 2014: pagamento entro il 31 dicembre 2019 (quinto anno successivo a quello di pagamento, cioe' il 2014) oppure 31 dicembre 2020 (quinto anno successivo a quello in cui si sarebbe dovuta presentare la denuncia)?
Su queste sottigliezze, non di rado, gli enti comunali puntano interpretando la legge al fine di irrogare sanzioni maggiori.
Proprio per questo pare utile, anzi quasi necessario, sapere che cosa si potrebbe fare per difendersi. E' qui il condizionale e' d'obbligo in quanto la legge e la giurisprudenza non danno sicurezze.
Sicuramente la tassa per l'anno 2014 - che deve essere pagata nel 2014, in quanto tassa di riferimento per un anno rispetto al quale il solo obbligo di denuncia puo' essere adempiuto fino all'anno successivo - potra' essere richiesta entro il quinto anno successivo al 2014 in quanto un conto e' la prescrizione relativa all'obbligo di denuncia (che puo' essere adempiuto fino al 30 giugno dell'anno successivo all'inizio dell'occupazione o al verificarsi di una variazione), altro quella inerente l'obbligazione tributaria.
Esempio: Tizio inizia ad occupare un immobile a aprile 2014 e presenta la denuncia di occupazione ad aprile 2015. Egli dovra' pagare per l'anno 2014 e la prescrizione iniziera' a decorrere dall'anno successivo (2015). La prescrizione per le sanzioni connesse all'omessa denuncia, invece, comincia a decorrere dal 2016, anno successivo a quello in cui s'era obbligati alla presentazione della denuncia. Stessa.
Per le annualita' successive il termine di prescrizione inizia a decorrere dall'anno successivo a quello in cui il pagamento avrebbe dovuto essere effettuato. Ribadiamo ai fini dei calcoli di prescrizione che la TARI si paga di anno in anno ed il pagamento riguarda sempre l'anno corrente.
E' dubbio, nel caso di omessa denuncia, se la sanzione relativa a tale inadempimento possa essere irrogata per ogni annualita' , oppure se la stessa possa essere applicata solamente una volta (l'iniziale omessa denuncia) e poi eventualmente maggiorata in relazione alla cosa'¬ detta continuazione dell'illecito amministrativo.
L'avviso di accertamento illegittimo in quanto riguardante annualita' prescritte o comunque errato in relazione alle sanzioni applicate puo' essere impugnato integralmente o parzialmente con ricorso dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale competente, previo esperimento del tentativo di mediazione tributaria.
Condominio e compensazione dei crediti tra le parti
08 Feb 2016 10:32:50
Quando e' possibile operare la compensazione tra crediti in ambito condominiale?
La questione e' stata oggetto di una discussione nel nostro forum. In sostanza un amministratore si domandava come operare avendo la necessita' di restituire delle somme ai condo'mini in ragione di alcuni crediti recuperati, ma al contempo questi condo'mini risultavano debitori verso il condominio per alcune rate ordinarie.
In casi del genere, e' bene ricordarlo, condominio e singoli condo'mini devono essere considerati alla stregua di due soggetti differenti. Da una parte il creditore (condominio o condomino a seconda dei casi) e dall'altra il debitore (ossia il condomino o il condominio).
Ipotesi in cui le parti abbiano reciproche ragioni di credito e debito
Ipotesi in cui le parti abbiano reciproche ragioni di credito e debito sono disciplinate dagli artt. 1241 e ss. c.c.
L'art. 1241 c.c., rubricato Estinzione per compensazione, recita
'Quando due persone sono obbligate l'una verso l'altra, i due debiti si estinguono per le quantita' corrispondenti, secondo le norme degli articoli che seguono'.
Chiaramente deve trattarsi di debiti scaduti ed incontestati. In buona sostanza il condomino deve dare e il condominio deve ricevere e viceversa senza che sulle due situazioni di debito/credito esistano controversie.
Come dire: se Tizio deve pagare le spese condominiali non puo' eccepire in compensazione delle somme relative ad asseriti danni da infiltrazioni. Per operare in tal senso questo deve avere quanto meno una sentenza di condanna in primo grado del condominio o un riconoscimento del danno.
Allo stesso modo, il condominio puo' essere creditore solamente sulla base di un atto specificamente approvato dall'assemblea o comunque di un provvedimento reso dall'amministratore nell'ambito dei propri poteri e non contestato (art. 1133 c.c.).
La compensazione, inoltre, non opera nel caso di preventiva rinunzia da parte del debitore (art. 1246 n. 4 c.c.) e nei casi specificamente indicati dalla legge (art. 1246 n. 5 c.c.).
Non rientrando i rapporti condominiali nei casi di espresso divieto legislativo, si puo' concludere che in assenza di differenti preclusioni (come quelle sopra indicate) le parti potranno operare la compensazione, ed anzi nell'ipotesi in cui il condominio o il condomino chiedano all'altra parte il pagamento di quanto dovuto, la controparte potra' eccepire la compensazione. Naturalmente questa opera in ragione della consistenza delle relative ragioni debito/credito. Cosa'¬, ad esempio se il condominio deve avere dal condomino 10 e deve a sua volta corrispondergli 8, la compensazione operera' sull'intero ed alla fine il condominio restera' creditore di 2.
A livello contabile e' doveroso che risulti questa operazione con una specifica indicazione della sua esecuzione.
La compensazione tra le parti puo' essere fatta valere anche in giudizio (es. in sede di opposizione a decreto ingiuntivo), ma come ricorda l'art. 1242 c.c. non puo' essere rilevata d'ufficio dal giudice. Come dire: se la si vuole far operare e' necessario farne esplicitamente richiesta, chiaramente fornendo la prova dell'esistenza del credito.
Aumento del canone locazione per lavori straordinari
01 Giu 2016 11:43:47
Il proprietario di un appartamento puo' domandare l'aumento del canone di locazione nel caso di esecuzione di lavori straordinari?
Se sa'¬, in che misura ed a che condizioni?
Per rispondere ai quesiti e' inutile leggere, rileggere e scartabellare le leggi vigenti: nessuna norma di rango legislativo attualmente in vigore disciplina questa fattispecie.
Com'e' possibile, allora, che in tanti, tantissimi, siano convinti che la esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio - siano essi relativa all'unita' immobiliare e/o alle parti comuni del palazzo - diano automatico al proprietario automatico diritto a domandare l'aumento del canone?
Molto dipende dalla legislazione vigente fino al 1998.
Al riguardo l'art. 23 della legge n. 3928 del 1978 (la cosa'¬ detta legge sull'equo canone parzialmente abrogata dalla legge n. 431/98), al primo e secondo comma recitava:
Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui e' adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entita' , il locatore puo' chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennita' e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta e' fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta.
Tale disposizione, come si accennava, e' stata abrogata sul finire del secolo scorso: essa aveva la funzione di adeguare il valore del canone di locazione rispetto alla nuova situazione, derivante dagli interventi conservativi, compensando in tal modo con effetto immediato l'aumento di valore del bene in ragione dei suddetti interventi.
Nel vigore di questa norma, quindi, era la legge a consentire la richiesta di adeguamento del canone, stabilendone tra l'altro anche le modalita' e la tempistica di calcolo.
Eliminata questa disposizione e passati nel regime degli contratti cosa'¬ detti a canone libero e' sparito ogni riferimento a questa facolta' .
Cio' non vieta, naturalmente, che le parti possano prevedere un aggiornamento del canone per queste ipotesi stabilendo contestualmente; ma e' solamente la fonte contrattuale l'unica in grado di rendere legittima una richiesta di aggiornamento del canone.
Insomma, se il contratto di locazione non prevede l'aumento del canone per l'ipotesi di lavori di manutenzione della casa e/o delle parti comuni dell'edificio, il proprietario non avra' alcun diritto di avanzare pretese in tal senso - per mancanza di disposizioni legislative a sostegno - e qualora lo facesse la sua richiesta potrebbe essere contestata legittimamente dal conduttore.
Rinuncia all'usufrutto con scrittura privata, e' possibile?
14 Giu 2016 10:07:09
E' possibile rinunciare all'usufrutto?
Se sa'¬, in che modo tale rinuncia deve essere formalizzata?
Il codice civile si occupa dell'estinzione dell'usufrutto. L'art. 1014 che la disciplina, recita:
Oltre quanto e' stabilito dall'art. 979, l'usufrutto si estingue:
l) per prescrizione per effetto del non uso durato per venti anni;
2) per la riunione dell'usufrutto e della proprieta' nella stessa persona;
3) per il totale perimento della cosa su cui e' costituito.
L'art. 979 c.c. riguarda la durata in relazione alle persone fisiche e giuridiche.
Il n. 2 dell'art. 1014 c.c. fa riferimento alla riunione di usufrutto e proprieta' in capo alla stessa persona.
Non vi sono dubbi in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza sulla possibilita' di rinunciare al predetto diritto.
Vale la pena comprendere in che modi tale rinuncia possa essere effettuata e quali gli adempimenti necessari per ufficializzarla.
=> Condominio, usufrutto e nuda proprieta' : perchè dopo l'entrata in vigore della riforma cambieranno le cose?
Prima norma di riferimento e' rappresentata dall'art. 1350 c.c. rubricato Atti che devono farsi per iscritto, che, nei punti che interessano ai nostri fini, recita:
'Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullita' :
1) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto (978 e seguenti) su beni immobili, il diritto di superficie (952 e seguenti), il diritto del concedente e dell'enfiteuta (957 e seguenti);
2) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;'
Costituzione del diritto di usufrutto e rinuncia al medesimo, quindi, necessitano della forma scritta e per di pia'¹ che siano redatti da un notaio o comunque autenticati da esso o da un altro pubblico ufficiale (es. segretario comunale). Atti diversamente redatti (esempio semplice scrittura privata) sono nulli e quindi non producono alcun effetto tra le parti e rispetto ai terzi. Insomma chi rinunzia all'usufrutto mediante una semplice lettera raccomandata non ha alcun beneficio.
Riguardo alla opponibilita' dell'atto di rinuncia rispetto ai terzi, poi e' utile e necessario approfondire il contenuto dell'art. 2643 c.c. a mente del quale:
'Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:
1) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta;
2) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;
La mancata trascrizione dell'atto di rinuncia all'usufrutto non determina alcuna invalidita' dell'atto stesso, ma la semplice inefficacia rispetto ai terzi, laddove gli stessi si trovassero ad aggredire il patrimonio dell'usufruttuario.
Riepilogando: l'usufruttuario puo' rinunciare al proprio diritto mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata che deve essere trascritta per essere opponibile a terzi.
La rinuncia all'usufrutto, inoltre, e' atto unilaterale che non necessita di accettazione da parte del nudo proprietario. Le spese della rinuncia, salvo diversi accordi, sono a carico dell'usufruttuario rinunciante.
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References: sentenza 
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 Cass. 
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 art. 1
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