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Timestamp: 2020-03-30 13:21:53+00:00

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﻿ Gebäudehöhenfestsetzungen
Gebäudehöhenfestsetzungen
Die Höhenfestsetzungen greifen die Wettbewerbsvorgaben für die Blockstrukturen mit einer Traufhöhe von 22 m und Oberkante von 30 m wieder auf und unterscheiden sich somit vom Wettbewerbsergebnis, das eine durchgängige einheitliche Gebäudehöhe vorgesehen hatte.
In diese zur Festsetzung vorgesehenen Höhenvorgaben ist die Abwägung eingeflossen, dass für das neue Quartier eine Angleichung an die „Berliner Traufhöhe" bevorzugt wird, um hier die Geländebewegungen, die sich auch in der normalen Stadt abbilden, widerzuspiegeln. Entsprechend wurden die Höhenfestsetzungen über Gehweg festgesetzt.
Diese Höhenfestsetzungen über Gehweg erfolgen für die Baublöcke im orthogonalen Quartier mit den Bezeichnungen MK 1, MK 2, MK 3, MK 4, MK 5, MK 6 und MK 7. Damit ist eine hinreichende Regelung der Höhenentwicklung für die Kerngebietsblöcke westlich des Bahnhofsgebäudes gegeben. Dabei sind für das MK 6 und MK 7 die neuen Quartiersstraßen und nicht die Straße Alt-Moabit als Bemessungsgrundlage zu berücksichtigen.
Anders verhält es sich bei den beiden Solitären und beim sogenannten Bügelgebäude im Bahnhofsgebiet. Bei diesen Gebäuden mit großer Fernwirkung soll die städtebauliche Vorgabe einer Festsetzung über NN, eine klare Oberkante unabhängig von der Geländemodulation garantieren.
Über den Geltungsbereich des Bebauungsplanes verläuft eine Richtfunkstrecke der Telekom in einer Höhe von ca. 192 m über NN. Bei den im Bebauungsplan vorgesehenen Höhen ist eine Abstimmung mit der Telekom nicht erforderlich, da die Gebäude unterhalb der Richtfunkstrecke bleiben.
Die Tiefgaragen außerhalb der Baublöcke wurden mit einer maximalen Oberkante in m über NN als Tiefenbegrenzung festgesetzt, um erforderliche Leitungen etc. zwischen Straßen-/ Platzoberflächen und Tiefgaragen unterbringen zu können.
Beim Hochhaus MK 8 ist daran gedacht, es zukünftig als „Dreischeibenhaus" auszubilden.
Um dies städtebaulich wirksam zu ermöglichen, soll die „mittlere Scheibe" eine größere Höhe erhalten als die beiden äußeren. Die mittlere Scheibe erhält eine Oberkante von 103 m (= OK 137 m ü NN) und soll die gesamte Haustechnik auf dem Dach aufnehmen. Der Bebauungsplan setzt für diesen Entwurf einen Rahmen fest.
Überschreitung der Traufhöhe durch Staffelgeschosse [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 und 5 BauNVO] (textliche Festsetzung Nr. 20)
Die Zulässigkeit weiterer Staffelgeschosse oberhalb der festgesetzten Traufhöhe wird ermöglicht, wenn diese in einem Winkel von 60º hinter die straßenseitige Baugrenze zurücktreten, um zu verhindern, dass die Straßenräume durch Geschosse oberhalb der Traufhöhe maßgeblich verdunkelt bzw. verschattet werden.
Überschreitung der Oberkante durch technische Dachaufbauten [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 und 6 BauNVO] (textliche Festsetzungen Nr. 14 und 15)
Die im Sondergebiet mit einer Oberkante von 82,0 m über NN ausgewiesenen Bügelbauten (Nebenzeichnung 3 und 4) können ausnahmsweise technische Dachaufbauten erhalten.
Dies ist aus technischen Gründen erforderlich. Aus gestalterischen Gründen muss aber sichergestellt werden, dass die Dachaufbauten keine nachteiligen Auswirkungen auf das Er50 scheinungsbild haben. Daher werden über die textliche Festsetzung Nr. 14 technische Dachaufbauten zugelassen, wenn sie die zulässige Gebäudeoberkante um maximal 2,6 m überschreiten und außerdem mindestens 6 m hinter die Baugrenze zurücktreten. Die Geschossflächen, die sich aus der Herstellung der technischen Dachaufbauten ergeben, sind bereits bei der festgesetzten zulässigen Geschossfläche von 68.500 m² berücksichtigt
Für die baulichen Anlagen im Kerngebiet werden Dachaufbauten in geringerer Höhe zugelassen, da sie für die Funktionsfähigkeit der Gebäude erforderlich sind. Die Dachaufbauten dürfen ausschließlich der Aufnahme von Treppenhäusern bzw. technischen Einrichtungen von Aufzugsanlagen dienen und müssen hinter die Baugrenze in einem Winkel von 60° zurücktreten, um im Straßenraum optisch weniger wahrgenommen zu werden. Durch die Begrenzung der Höhe auf 1,5 m für diese Dachaufbauten ist sichergestellt, dass keine zusätzliche Geschossfläche entsteht (textliche Festsetzung Nr. 15).
Verbot der Überschreitung der Gebäudeoberkanten im MK 9
[Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 12 AGBauGB] (textliche Festsetzung Nr. 30)
Für das Kerngebiet mit der Bezeichnung MK 9 wird dagegen die Errichtung von Dachaufbauten ausgeschlossen. Eine Überschreitung der Gebäudeoberkante ist nicht zulässig, damit eine genaue Konturierung des Gebäudes als Würfels sichergestellt wird. Das Gebäude ist nicht Teil der Quartiersbebauung, sondern wird quasi als freistehende "Skulptur" auf dem südlichen Bahnhofsvorplatz errichtet. Dachaufbauten wären nicht nur von der umliegenden Bebauung, insbesondere den Bügelbauten und vom Hochhaus MK8 aus zu sehen, sondern würden auch die städtebaulichen Wirkung des vom Regierungsviertel aus sichtbaren Solitärs beeinträchtigen. Hierzu wird vorgeschrieben die Oberfläche des Dachs als ebene und glatte Oberfläche auszubilden. Die glatte Oberfläche bezieht sich nicht auf die Materialbeschaffenheit, sondern mit dieser Regelung sollen Strukturierungen ausgeschlossen werden.
Straßenverkehrsflächen:
Das Verkehrserschließungskonzept ist bereits im Kapitel II.1.5 hinlänglich beschrieben worden. Aus der Konzeption der Verkehrserschließung leitet sich die Dimensionierung der Straßenverkehrsfläche ab.
Die Festsetzung der Straßenverkehrsfläche der Invalidenstraße erfolgt im Bebauungsplan II-201b. Die südliche Straßenbegrenzungslinie der Invalidenstraße wird im Bebauungsplan II-201a dort festgesetzt, wo dieser im Bereich der Kerngebietsblöcke MK 1 und MK 2 Straßenabschnitte festsetzt, die aus dem Bebauungsplan II-201b „ausgeklinkt" wurden, damit die Baukörper MK1 und MK2 nicht auf zwei verschiedene Geltungsbereiche aufgeteilt werden mussten.
Im Bereich dieser Straßenverkehrsflächen werden Arkaden festgesetzt (Nebenzeichnung 2), weil die Verkehrsfunktion des vorhandenen Straßenquerschnitts (mit Radwegen, Gehwegen, Straßenbäumen sowie Schilderbrücken und Beleuchtungsmasten im Bereich der B 96) gewahrt werden müssen, andererseits der Baukörper ausreichend weit das Straßenland überspannen soll.
Auch die Straßenverkehrsfläche im Bereich des Tunnelmundes im MK 2 ist gemäß Nebenzeichnung 1 überbaubar.
Die Erschließungsstraße nördlich des Kerngebietes MK V4 wird so festgesetzt, dass die Erschließung dieses Baugebietes nicht zu Lasten der südlich angrenzenden öffentlichen Grünfläche geht, sondern im Wesentlichen von Norden über die Fläche des alten Bahnviaduktes erfolgt. Diese Fläche wird auch ein Umfahrungsgleis für die Straßenbahn aufnehmen. Die
Gestaltung der Straße wird als herkömmliche Straße mit einer klaren Abgrenzung zur Straßenbahnaufstellfläche erfolgen. Dagegen wurden die Anschlüsse an die Straßen Alt-Moabit und die Clara-Jaschke-Straße durch Straßeneinmündungen ausgebildet.
Die Clara-Jaschke-Straße sowie auch die Ella-Trebe-Straße und die Katharina-PaulusStraße sind fertiggestellt. Die Rahel-Hirsch-Straße und die Hugo-Preuß-Brücke mit westlich angrenzendem Kapelleufer sind ebenfalls fertiggestellt und dem Verkehr gewidmet.
Einteilung der Straßenverkehrsfläche [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] (textliche Festsetzung Nr. 28)
Die textliche Festsetzung Nr. 28 stellt klar, dass der Bebauungsplan durch den Bezug zur Planunterlage keine Einteilung der Straßenverkehrsfläche vornimmt.
Beschränkung der Anzahl der Stellplätze [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO] (textliche Festsetzung Nr. 21)
Zur Vermeidung einer zusätzlichen Belastung der umliegenden Straßen durch ein erhöhtes Ziel- und Quellverkehrsaufkommen in Folge der baulichen Verdichtung des Areals wird die Zahl der Stellplätze auf 200 m² pro zulässiger, gewerblich genutzter Geschossfläche beschränkt. Diese Einschränkung potentieller Stellplätze resultiert aus dem Ergebnis einer Verkehrsstudie vom April 1997, die die Aufnahmefähigkeit der vorhandenen und geplanten Straßen ermittelt hatte. Demnach belastet der aus dem Quartier Lehrter Bahnhof zu erwartende Ziel- und Quellverkehr das Straßennetz erheblich (bis zu 50 % in der Invalidenstraße).
Eine Erhöhung des Ziel- und Quellverkehrs, der mit dem Anstieg der Anzahl der zulässigen Stellplätze verbunden wäre, würde bedeuten, dass die zukünftigen Durchgangsverkehre nicht mehr bewältigt werden könnten.
Für den Hauptbahnhof werden Stellplätze deshalb in der planfestgestellten und bereits gebauten zentralen Tiefgarage unter dem südlichen Bahnhofsvorplatz untergebracht. Diese zusätzlichen rund 900 Stellplätze im Plangebiet, die nicht der Abwägung des Bebauungsplanes unterliegen, machen eine Reglementierung der übrigen Stellplätze umso dringlicher.
Die Ermöglichung der Tiefgaragen hat keinen Einfluss auf die Anzahl der maximal zulässigen Stellplätze für gewerbliche Nutzungen. Die Tiefgaragen stellen lediglich ein räumliches Angebot für die mögliche Unterbringung von Stellplätzen dar.
Die Anzahl der Stellplätze für die zulässige Wohnnutzung ist nicht reglementiert, da für Wohnnutzung die Umschlagfrequenz deutlich niedriger veranschlagt wird als bei einer gewerblichen Nutzung und die Vermarktbarkeit für Wohnungen nicht durch eine Stellplatzreglementierung beeinträchtigt werden soll.
Die allgemeine Zulässigkeit von Wohnungen in Teilflächen des MK bietet keine Gewähr für die Errichtung von Wohnungen, so dass der Bezug für eine ggf. mögliche Einschränkung fehlt.
Ausschluss oberirdischer Stellplätze [Rechtsgrundlagen: § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO] (textliche Festsetzungen Nr. 22)
Im Kerngebiet werden oberirdische Stellplätze und Garagen gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 22 ausgeschlossen, da diese mit dem städtebaulichen Konzept nicht vereinbar sind. Es sind dicht bebaute zumeist geschlossene Baublöcke vorgesehen.

References: § 9
 § 16
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 § 12
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