Source: http://www.juramagazin.de/basismietpreis.html
Timestamp: 2019-01-22 21:06:16+00:00

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Am 25. 11. schlossen der Beklagte und zwei weitere Ärzte mit der V-AG einen Mietvertrag über das Erdgeschoß und das erste Obergeschoss im Hause N. 60-64 in H. zum Betrieb einer Gemeinschaftspraxis für innere Medizin. Als Basismietpreis wurden vorläufig 2680 DM (670 qm x 4 DM) vereinbart, als - zusätzlichen - Mietanteil für die Amortisation der von der Vermieterin aufgewandten Baukosten vorläufig 2744,75 DM (Baukosten: 300000 DM, Zinsen: 7%, Tilgung bei einer Amortisation in 15 Jahren: 3,979%; 10,979% x 300000 = 32937 DM p. a. = 2744,75 DM pro Monat), so dass monatlich 5424,75 DM zu zahlen waren. Das entsprach einem Mietzins vom 8,10 DM pro Quadratmeter. Der vorformulierte und maschinenschriftlich ergänzte § 6 des Mietvertrages bestimmt:
(1) Beide Vertragsteile sind berechtigt, nach Ablauf von zwei Jahren seit Vereinbarung der letzten Miete - erstmalig am 31. 12. 1977 - die unverzügliche Aufnahme von Verhandlungen mit dem anderen Vertrags- teil über eine neue Vereinbarung des Mietzinses zu verlangen.
(2) Kommt es zu keiner Einigung über die künftige Miethöhe oder sind seit dem Verlangen einer der Parteien zwei Monate verstrichen, ohne dass es zu einer Einigung gekommen ist, so soll ein von der Industrie- und Handelskammer zu F. sowie dem kaufmännischen Leiter der Kassenärztlichen Vereinigung B. gemeinsam zu ernennender Sachverständiger als Schiedsgutachter die ortsübliche Miete nach billigem Ermessen feststellen. Die festgestellte Miete erkennen die Parteien vorbehaltlos an; sie gilt von demjenigen Monat an, der auf den Zeitpunkt folgt, zu dem eine der Parteien das Verlangen auf Änderung der bisherigen Miete schriftlich gestellt hat. Die Kosten des Gutachtens tragen die Parteien je zur Hälfte.
Der Kläger hat das Grundstück N. 60-64 am 15. 10. 1979 erworben. Verhandlungen zwischen dem neuen Vermieter und den Mietern über eine Erhöhung des Mietzinses für die Praxisräume am 18. 1. 1980 führten zu keiner Einigung. Mit Schreiben vom 21. 1. 1980 bezifferte der Kläger die von ihm für angemessen gehaltene Erhöhung des Basis-Mietzinses mit 2 DM/ qm (= 2 x 670 = 1340 DM) und berechnete die ab 1. 2. 1980 zu zahlende Miete unter Beibehaltung des bisherigen Amortisationsanteils mit 6764,75 DM - 5424,75 DM + 1340 DM. Der Beklagte antwortete hierauf am 5. 2. 1980, zugleich für seine Mitmieter, für Praxis- und Geschäftsräume in H. sei je nach Lage ein Mietzins von 6-8 DM ortsüblich; falls der Kläger unverändert auf seiner Forderung von über 10 DM/qm beharre, möge er als Schiedsstelle die Industrie- und Handelskammer in F. in Anspruch nehmen; sie, die Mieter, würden sich dann an die Kassenärztliche Vereinigung in B. als Schiedsstelle wenden. Mit Schreiben vom 12. 2. 1980 unterrichtete der Kläger die Mieter davon, die Industrie- und Handelskammer in F. habe ihm eine Liste vereidigter Sachverständiger, darunter F in H., zugesandt und bat, den kaufmännischen Leiter der Kassenärztlichen Vereinigung in B. zu fragen, ob er mit dem Sachverständigen F als gemeinsamen Gutachter einverstanden sei. Mit demselben Anliegen wandte sich der Kläger am 19. 2. 1980 unmittelbar an die Kassenärztliche Vereinigung in B. und bat deren kaufmännischen Leiter, F oder einen anderen Sachverständigen zu benennen. Der Geschäftsführer der Kassenärztlichen Vereinigung teilte mit, gegen die Benennung des Sachverständigen F bestünden keine Bedenken. Darauf bat der Kläger den Sachverständigen, i. S. von § 6 II Mietvertrag tätig zu werden und sandte eine Durchschrift seines Schreibens an die Mieter. In seinem Gutachten ist der Sachverständige zu dem Ergebnis gelangt, die Durchschnittsmiete für Erd- und Obergeschoß sei mit 11 DM/qm festzustellen. Die Kosten des Gutachtens sind von den Vertragsparteien je zur Hälfte getragen worden. Gestützt auf das Gutachten verlangt der Kläger für 670 qm Fläche einen monatlichen Mietzins von 7370 DM ab Februar 1980. Die Differenz zu der bis dahin geleisteten Zahlung von monatlich 5424,75 DM = 1945,25 DM hat der Kläger für die Monate Februar bis August 1980 mit 13616,75 DM beziffert und zuzüglich 10% Zinsen ab 1. 8. 1980 eingeklagt. Der - als Gesamtschuldner in Anspruch genommene - Beklagte hat geltend gemacht, das Verfahren zur Bestellung des Schiedsgutachters sei nicht korrekt abgelaufen. Das Gutachten selbst sei offenbar unbillig.
Das Landgericht hat dem Kläger 9380 DM und 4% Zinsen seit 29. August 1980 zugesprochen und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Auf seine Anschlussberufung, mit der der Kläger die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung weiterer 4236,75 DM nebst 4% Zinsen seit 29. 8. 1980 verlangt hatte, hat das Oberlandesgericht dem Kläger - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - weitere 4929,75 DM nebst 4% Jahreszinsen seit dem 29. 8. 1980 zugesprochen. Die - zugelassene - Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: I. 1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Sachverständige F sei ordnungsgemäß zum Schiedsgutachter bestellt worden. Es sei weder zu beanstanden, dass die Industrie- und Handelskammer in F. sich nicht auf einen Sachverständigen festgelegt, sondern dem Kläger eine Liste zur Auswahl übersandt habe, noch dass der Kläger sich wegen der Bestellung des Schiedsgutachters u. a. unmittelbar an den kaufmännischen Leiter der Kassenärztlichen Vereinigung in B. gewandt habe. Jedenfalls wäre es treuwidrig, wenn der Beklagte geltend machen wolle, die Industrie- und Handelskammer habe einen Sachverständigen benennen müssen und nicht nur eine Auswahlliste übersenden dürfen.
a) Die Voraussetzungen für die Bestellung eines Schiedsgutachters waren unstreitig gegeben, nachdem die Vertragsparteien selbst eine Einigung nicht erzielt haben.
b) Die Bestellung des Schiedsgutachters war Aufgabe der Industrie- und Handelskammer in F. und des kaufmännischen Leiters der Kassenärztlichen Vereinigung in B., nicht dagegen Sache der Vertragsparteien. § 6 II Mietvertrag sieht deren Zustimmung zu der Bestellung nicht vor, so dass es unerheblich ist, ob der von dem Beklagten und seinen Mitmietern beauftragte Rechtsanwalt Gelegenheit hatte, sich zur Person des Sachverständigen zu äußern, ganz abgesehen davon, dass die Mieter vom Kläger unterrichtet waren. Die zur Mitwirkung bei der Bestellung des Schiedsgutachters berufene Industrie- und Handelskammer in F. hätte aus der Liste der bei ihr eingetragenen Sachverständigen zwar einen ihr geeignet erscheinenden Schiedsgutachter vorschlagen und die Zustimmung des kaufmännischen Leiters der Kassenärztlichen Vereinigung in B. zu ihrem Vorschlag erbitten können. Sie konnte es jedoch ebenso dem zur gleichberechtigten Mitwirkung bei der Bestellung des Schiedsgutachters berufenen kaufmännischen Leiter der Kassenärztlichen Vereinigung überlassen, aus der Liste der ihr sämtlich geeignet erscheinenden Sachverständigen einen Schiedsgutachter auszuwählen. Diesen Erklärungswert hat die Vorinstanz der Übersendung der Liste zutreffend beigemessen. Dass die Liste zunächst an den Kläger gelangt ist und dieser auf den Sachverständigen F hingewiesen hat, ist unschädlich, denn dem Leiter der Kassenärztlichen Vereinigung in B. blieb es ausdrücklich unbenommen, statt des Sachverständigen F einen anderen Schiedsgutachter zu benennen. Dem in §, 6 II Mietvertrag erkennbar zugrunde liegenden Vertragswillen, die Industrie- und Handelskammer in F. und der kaufmännische Leiter der Kassenärztlichen Vereinigung in B. sollten sich auf einen Sachverständigen als Schiedsgutachter einigen, ist danach uneingeschränkt Rechnung getragen worden.
II. 1. Das Berufungsgericht hat das vom Sachverständigen F erstattete Schiedsgutachten nicht als offenbar unrichtig angesehen und dazu ausgeführt, es komme darauf an, ob die offenbare Unrichtigkeit des Schiedsgutachtens sich einem sachkundigen Beobachter sofort aufdränge, etwa weil das Ergebnis ersichtlich falsch oder nicht nachprüfbar sei oder weil das Schiedsgutachten unrichtige Erwägungen enthalte. Eine Beweisaufnahme zur Klärung der Frage der offenbaren Unrichtigkeit sei erst dann geboten, wenn Gesichtspunkte dargelegt würden, die im Falle eines im Prozeß eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachtens zur Beauftragung eines weiteren Gutachters in entsprechender Anwendung des § 412 ZPO nötigen würden. Das Schiedsgutachten des Sachverständigen F enthalte aber weder Fehler, die auch für das Gericht ohne weiteres erkennbar seien noch habe der Beklagte Gründe dargelegt, die die Geschlossenheit, fachliche Stichhaltigkeit und Überzeugungskraft des Gutachtens zu erschüttern vermöchten.
2. Die Erwägungen des Berufungsgerichts begegnen keinen rechtlichen Bedenken.
a) Das Berufungsgericht hat mit Recht auf die Frage abgestellt, ob das Schiedsgutachten offenbar unrichtig ist. Hierauf - und nicht auf die offenbare Unbilligkeit - kommt es nämlich an, wenn, wie hier, der Schiedsgutachter die an sich objektiv feststehende, den Vertragsparteien aber mangels Fachkenntnis nicht erkennbare oder zwischen ihnen streitige Leistung (ortsübliche Miete) zu ermitteln hat. Darauf, dass es in dem vorgedruckten Mietvertrag heißt, die ortsübliche Miete sei nach billigem Ermessen festzustellen, kommt es danach nicht an.
b) Die von den Vertragsparteien getroffene Schiedsgutachtenvereinbarung dient der raschen, einfachen, fachkundigen und kostengünstigen Beilegung etwaiger Meinungsverschiedenheiten über die Höhe der vom Mieter geschuldeten Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Praxisräume. Dieser Zweckbestimmung entspricht es, dass sich die Parteien, wie hier, der Leistungsbestimmung des Schiedsgutachters, seine Objektivität und Sachkunde vorausgesetzt, unterwerfen. Die vom Schiedsgutachter bestimmte Leistung ist deshalb nur dann nicht verbindlich, wenn sie offenbar unrichtig ist (§ 319 I 1 BGB).
c) Die Objektivität und Sachkunde des Schiedsgutachters ist im vorliegenden Falle außer Streit. Er sollte die für das Mietobjekt ortsübliche Miete feststellen. Diese Formulierung zeigt in Verbindung mit § 6 I Mietvertrag, dass der Mietzins für die Praxisräume neu festzusetzen war. Dem entspricht, dass im Mietvertrag der vereinbarte Mietzins ausdrücklich als vorläufig bezeichnet worden ist. Die Parteien sind sich in Übereinstimmung mit dem Wortlaut des Vertrages auch darüber einig, dass der Sachverständige nach § 6 Mietvertrag die gesamte Mietzinsleistung und nicht nur die Basismiete zu ermitteln hatte. Von diesem Sachverhalt ist der Schiedsgutachter ersichtlich ausgegangen. Hat er den ortsüblichen Mietzins ermittelt, den der Kläger im Falle einer Neuvermietung der Räume zum Betrieb einer Gemeinschaftspraxis in H. ab Februar 1980 vertraglich hätte durchsetzen können, so wäre die Leistungsbestimmung nicht offenbar unrichtig.
d) Der Schiedsgutachter F ist aufgrund Vergleichs von Mietzinsabsprachen für die Lage nach näher bezeichnete Arzt- und Zahnarztpraxen, sowie für ein Bankhaus in H. zu dem Ergebnis gelangt, die Miete für Erd- und Obergeschoß sei im vorliegenden Falle mit 11 DM/qm anzusetzen. Das Berufungsgericht hält dieses Vorgehen des Sachverständigen für sachgerecht und das Gutachten in seinem näheren Inhalt für überzeugend.
Demgegenüber beruft sich die Revision darauf, dass das Berufungsgericht ohne erkennbare eigene Sachkunde über die Frage der offenbaren Unrichtigkeit nicht ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen habe entscheiden dürfen. Sie, weist in diesem Zusammenhang auf das Urteil des BGH vom 25. 1. 1979 (NJW 1979, 1885 = LM vorstehend Nr. 23) hin. Darin wird ausgeführt, ein Schiedsgutachten dürfe nicht erst dann als offenbar unrichtig beurteilt werden, wenn es der Partei, die sich darauf beruft, gelinge, die offenbare Unrichtigkeit dem Gericht klarzumachen. Dies würde die Entscheidung darüber, ob ein Schiedsgutachten als offenbar unrichtig keine Verbindlichkeit besitze, letztlich davon abhängig machen, ob der Richter im Zeitpunkt seiner Entscheidung auf dem Fachgebiet, welches das Schiedsgutachten betreffe, so viel eigene Sachkunde besitze, dass er zu einer selbständigen Beurteilung der Frage in der Lage sei. Das könne nicht hingenommen werden. Die Entscheidung darüber, ob ein Schiedsgutachten offenbar unrichtig sei, dürfe nicht davon abhängig gemacht werden, ob es gelinge, dem Richter die offenbare Unrichtigkeit auch in tatsächlich schwierig gelagerten Sachen so klar darzulegen, dass er sie jedenfalls auch ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen beurteilen könne. Vielmehr liege eine offenbare Unrichtigkeit dann vor, wenn sie sich einem sachkundigen Beobachter sofort aufdränge.
Diese Grundsätze verhelfen der Revision indessen nicht zum Erfolg, denn sie entheben die Partei, die sich auf die offenbare Unrichtigkeit der Leistungsbestimmung beruft, nicht der Pflicht, Tatsachen vorzutragen, aus denen sich dem Sachkundigen die Erkenntnis offenbarer Unrichtigkeit aufdrängen soll. Das hat das Berufungsgericht gesehen und zutreffend darauf hingewiesen, dass die Berufungsbegründung, auf die sich der Beklagte auch in der Revisionsinstanz bezogen hat, insoweit keinen plausiblen Sachvortrag enthält. Der Sachverständige hat - entgegen der Annahme der Revision - berücksichtigt, dass das Mietobjekt zu einem Sondermarkt, nämlich der Vermietung von Arztpraxen, gehört. Aus diesem Bereich hat er vier Fälle zum Vergleich herangezogen. Dass das Mietobjekt wegen seiner Größe - an sich - schwerer zu vermieten ist, mag zutreffen, besagt für die Entscheidung des Rechtsstreits jedoch nichts, denn der Schiedsgutachter hatte zu beurteilen, welchen Mietzins der Kläger gegenüber den am Aufbau einer Gemeinschaftspraxis mit entsprechendem Raumbedarf beteiligten drei Ärzten, also vorhandenen Mietinteressenten, würde durchsetzen können, wenn der Mietvertrag - erstmals - im Februar 1980 geschlossen worden wäre. Inwiefern dem Gutachter in diesem Punkte Fehler unterlaufen sein sollen, hat der Beklagte nicht dargelegt. Die vom Schiedsgutachter in den zum Vergleich herangezogenen Fällen der Vermietung von Arztpraxen mitgeteilten Tatsachen hat der Beklagte nicht beanstandet. Er hat auch keine besser geeigneten Vergleichsobjekte benannt. Sein Sachvortrag bietet danach keinen schlüssigen Anhalt zur Beweiserhebung über die Unverbindlichkeit des Schiedsgutachtens. Dass das Vorbringen der Partei, die die Unverbindlichkeit eines Schiedsgutachtens geltend macht, zur Beweiserhebung Veranlassung geben muss, hat der BGH im Urteil vom 25. 1. 1979 (NJW 1979, 1885 = LM vorstehend Nr. 23) hervorgehoben.

References: § 6
 § 6
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 § 412
 § 6
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 BGH 
 BGH