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Timestamp: 2017-07-27 08:04:46+00:00

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1_9788490534236 by Editorial Tirant Lo Blanch - issuu
LEY DE SUELO Y URBANÍSTICA SUPLETORIATEXTOS LEGALESLEY DE SUELO
Y URBANÍSTICA
5ª EDICIÓNCon acceso a textos legales actualizadosLey de Suelo y
urbanística supletoria
5ª EdiciónTOMÁS QUINTANA LÓPEZCatedrático de Derecho Administrativo de la Universidad de LeónANABELÉN CASARES MARCOSProfra. Titular de Derecho Administrativo de la Universidad de LeónValencia, 2013Copyright ® 2013
Los únicos textos considerados legalmente válidos son los que aparecen en las publicaciones oficiales de los correspondientes organismos autonómicos o nacionales.© Tomás Quintana López
Anabelén Casares Marcos©	TIRANT LO BLANCH
DEPÓSITO LEGAL: V-1934-2013
ISBN: 978-84-9053-422-9
A) LEGISLACIÓN PLENA Y BÁSICA
1.	Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio...................................................... 11
2.	Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación...... 87
3.	Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.......................................................................... 117
4.	Normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos
de naturaleza urbanística, aprobadas por Real Decreto 1093/1997, de
4 de julio.................................................................................. 181
5.	Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real
Decreto 1492/2011, de 24 de octubre........................................... 237
B) LEGISLACIÓN SUPLETORIA
6.	Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril............... 277
7.	Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley
sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio.................................................. 377
8.	Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de
la ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por
Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto...................................... 471
9.	Real Decreto Ley 3/1980, de 14 de marzo, sobre promoción de suelo y
agilización de la gestión urbanística............................................. 5658ÍNDICE10.	Real Decreto Ley 16/1981, de 16 de octubre, de adaptación de los
Planes Generales de Ordenación Urbana......................................... 56911.	Reglamento de Reparcelaciones del suelo afectado por Planes de Ordenación Urbana, aprobado por Decreto 1006/1966, de 7 de abril..... 581
12.	Reglamento de Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación
de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por
Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio........................................ 615
13.	Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares,
aprobado por Decreto 635/1964, de 5 de marzo.............................. 643A) LEGISLACIÓN PLENA Y BÁSICA1. Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado
por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de
junio11	Su tenor literal es el siguiente:
“I. La Disposición final segunda de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, delegó
en el Gobierno la potestad de dictar un Real Decreto Legislativo que refundiera el
texto de ésta y los preceptos que aún quedaban vigentes del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. El plazo para la realización de dicho texto
era de un año, a contar desde la entrada en vigor de aquélla.
Dicha tarea refundidora, que se afronta por medio de este texto legal, se plantea básicamente dos objetivos: de un lado aclarar, regularizar y armonizar la terminología
y el contenido dispositivo de ambos textos legales, y de otro, estructurar y ordenar
en una única disposición general una serie de preceptos dispersos y de diferente
naturaleza, procedentes del fragmentado Texto Refundido de 1992, dentro de los
nuevos contenidos de la Ley de Suelo de 2007, adaptados a las competencias urbanísticas, de ordenación del territorio y de vivienda de las Comunidades Autónomas.
De este modo, el objetivo final se centra en evitar la dispersión de tales normas
y el fraccionamiento de las disposiciones que recogen la legislación estatal en la
materia, excepción hecha de la parte vigente del Real Decreto 1346/1976, de 9 de
abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana, que tiene una aplicación supletoria salvo en los territorios de
las Ciudades de Ceuta y Melilla y, en consecuencia, ha quedado fuera de la delegación legislativa por cuya virtud se dicta este Real Decreto Legislativo.
II. Como recuerda la Exposición de Motivos de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de
Suelo, la historia del Derecho urbanístico español contemporáneo se forjó en la
segunda mitad del siglo XIX, en un contexto socio-económico de industrialización y
urbanización, en torno a dos grandes tipos de operaciones urbanísticas: el ensanche
y la reforma interior, la creación de nueva ciudad y el saneamiento y la reforma de la
existente. Dicha historia cristalizó a mediados del siglo XX con la primera ley completa en la materia, de la que sigue siendo tributaria nuestra tradición posterior. En
efecto, las grandes instituciones urbanísticas actuales conservan una fuerte inercia
respecto de las concebidas entonces: la clasificación del suelo como técnica por
excelencia de la que se valen tanto la ordenación como la ejecución urbanísticas,
donde la clase de urbanizable es la verdadera protagonista y la del suelo rústico
o no urbanizable no merece apenas atención por jugar un papel exclusivamente
negativo o residual; la instrumentación de la ordenación mediante un sistema rígido
de desagregación sucesiva de planes; la ejecución de dichos planes prácticamente12	identificada con la urbanización sistemática, que puede ser acometida mediante formas de gestión pública o privada, a través de un conjunto de sistemas de actuación.
Desde entonces, sin embargo, se ha producido una evolución capital sobre la que
debe fundamentarse esta Ley, en varios sentidos.
En primer lugar, la Constitución de 1978 establece un nuevo marco de referencia
para la materia, tanto en lo dogmático como en lo organizativo. La Constitución
se ocupa de la regulación de los usos del suelo en su artículo 47, a propósito de
la efectividad del derecho a la vivienda y dentro del bloque normativo ambiental
formado por sus artículos 45 a 47, de donde cabe inferir que las diversas competencias concurrentes en la materia deben contribuir de manera leal a la política de
utilización racional de los recursos naturales y culturales, en particular el territorio,
el suelo y el patrimonio urbano y arquitectónico, que son el soporte, objeto y
escenario necesario de aquéllas al servicio de la calidad de vida. Pero además, del
nuevo orden competencial instaurado por el bloque de la constitucionalidad, según
ha sido interpretado por la doctrina del Tribunal Constitucional, resulta que a las Comunidades Autónomas les corresponde diseñar y desarrollar sus propias políticas en
materia urbanística. Al Estado le corresponde a su vez ejercer ciertas competencias
que inciden sobre la materia, pero debiendo evitar condicionarla en lo posible.
Aunque el legislador estatal se ha adaptado a este orden, no puede decirse todavía
que lo haya asumido o interiorizado plenamente. En los últimos años, el Estado ha
legislado de una manera un tanto accidentada, en parte forzado por las circunstancias, pues lo ha hecho a caballo de sucesivos fallos constitucionales. Así, desde que
en 1992 se promulgara el último Texto Refundido Estatal de la Ley sobre Régimen de
Suelo y Ordenación Urbana, cuyo contenido aún vigente, se incorpora a éste texto,
se han sucedido seis reformas o innovaciones de diverso calado, además de las
dos operaciones de «legislación negativa» en sendas Sentencias Constitucionales,
las número 61/1997 y 164/2001. No puede decirse que tan atropellada evolución
—ocho innovaciones en doce años— constituya el marco idóneo en el que las
Comunidades Autónomas han de ejercer sus propias competencias legislativas sobre
Esta situación no puede superarse añadiendo nuevos retoques y correcciones, sino
mediante una renovación más profunda plenamente inspirada en los valores y principios constitucionales antes aludidos, sobre los que siente unas bases comunes en
las que la autonomía pueda coexistir con la igualdad. Para ello, se prescinde por
primera vez de regular técnicas específicamente urbanísticas, tales como los tipos
de planes o las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellas
para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto modelo urbanístico y
para facilitar a los ciudadanos la comprensión de este marco común. No es ésta
una Ley urbanística, sino una Ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el
ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a los inte-13	reses cuya gestión está constitucionalmente encomendada al Estado. Una Ley, por
tanto, concebida a partir del deslinde competencial establecido en estas materias
por el bloque de la constitucionalidad y que podrá y deberá aplicarse respetando
las competencias exclusivas atribuidas a las Comunidades Autónomas en materia de
ordenación del territorio, urbanismo y vivienda y, en particular, sobre patrimonios
públicos de suelo.
Con independencia de las ventajas que pueda tener la técnica de la clasificación
y categorización del suelo por el planeamiento, lo cierto es que es una técnica
urbanística, por lo que no le corresponde a este legislador juzgar su oportunidad.
Además, no es necesaria para fijar los criterios legales de valoración del suelo. Más
aún, desde esta concreta perspectiva, que compete plenamente al legislador estatal,
la clasificación ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo,
incorporando expectativas de revalorización mucho antes de que se realizaran las
operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbanísticas de los
poderes públicos y, por ende, ha fomentado también las prácticas especulativas,
contra las que debemos luchar por imperativo constitucional.
En segundo lugar, esta Ley abandona el sesgo con el que, hasta ahora, el legislador
estatal venía abordando el estatuto de los derechos subjetivos afectados por el urbanismo. Este reduccionismo es otra de las peculiaridades históricas del urbanismo
español que, por razones que no es preciso aquí desarrollar, reservó a la propiedad
del suelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la actividad de urbanización.
Una tradición que ha pesado sin duda, desde que el bloque de constitucionalidad
reserva al Estado el importante título competencial para regular las condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes
constitucionales, pues ha provocado la simplista identificación de tales derechos y
deberes con los de la propiedad. Pero los derechos constitucionales afectados son
también otros, como el de participación ciudadana en los asuntos públicos, el de
libre empresa, el derecho a un medio ambiente adecuado y, sobre todo, el derecho
a una vivienda digna y asimismo adecuada, al que la propia Constitución vincula
directamente con la regulación de los usos del suelo en su artículo 47. Luego, más
allá de regular las condiciones básicas de la igualdad de la propiedad de los terrenos,
hay que tener presente que la ciudad es el medio en el que se desenvuelve la vida
cívica, y por ende que deben reconocerse asimismo los derechos mínimos de libertad, de participación y de prestación de los ciudadanos en relación con el urbanismo
y con su medio tanto rural como urbano. En suma, la Ley se propone garantizar en
estas materias las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de los derechos y
el cumplimiento de los deberes constitucionales de los ciudadanos.
En tercer y último lugar, la del urbanismo español contemporáneo es una historia desarrollista, volcada sobre todo en la creación de nueva ciudad. Sin duda, el
crecimiento urbano sigue siendo necesario, pero hoy parece asimismo claro que el14	urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la regeneración de la
ciudad existente. La Unión Europea insiste claramente en ello, por ejemplo en la
Estrategia Territorial Europea o en la más reciente Comunicación de la Comisión
sobre una Estrategia Temática para el Medio Ambiente Urbano, para lo que propone
un modelo de ciudad compacta y advierte de los graves inconvenientes de la urbanización dispersa o desordenada: impacto ambiental, segregación social e ineficiencia
económica por los elevados costes energéticos, de construcción y mantenimiento de
infraestructuras y de prestación de los servicios públicos. El suelo, además de un recurso económico, es también un recurso natural, escaso y no renovable. Desde esta
perspectiva, todo el suelo rural tiene un valor ambiental digno de ser ponderado y
la liberalización del suelo no puede fundarse en una clasificación indiscriminada,
sino, supuesta una clasificación responsable del suelo urbanizable necesario para
atender las necesidades económicas y sociales, en la apertura a la libre competencia
de la iniciativa privada para su urbanización y en el arbitrio de medidas efectivas
contra las prácticas especulativas, obstructivas y retenedoras de suelo, de manera
que el suelo con destino urbano se ponga en uso ágil y efectivamente. Y el suelo
urbano —la ciudad ya hecha— tiene asimismo un valor ambiental, como creación
cultural colectiva que es objeto de una permanente recreación, por lo que sus características deben ser expresión de su naturaleza y su ordenación debe favorecer su
rehabilitación y fomentar su uso.
III. El Título preliminar de la Ley se dedica a aspectos generales, tales como la
definición de su objeto y la enunciación de algunos principios que la vertebran, de
acuerdo con la filosofía expuesta en el apartado anterior.
IV. Por razones tanto conceptuales como competenciales, la primera materia específica de que se ocupa la Ley es la del estatuto de derechos y deberes de los sujetos
afectados, a los que dedica su Título I, y que inspiran directa o indirectamente todo
el resto del articulado. Con este objeto, se definen tres estatutos subjetivos básicos
que cabe percibir como tres círculos concéntricos:
Primero, el de la ciudadanía en general en relación con el suelo y la vivienda, que
incluye derechos y deberes de orden socio-económico y medioambiental de toda
persona con independencia de cuáles sean su actividad o su patrimonio, es decir, en
el entendimiento de la ciudadanía como un estatuto de la persona que asegure su
disfrute en libertad del medio en el que vive, su participación en la organización de
dicho medio y su acceso igualitario a las dotaciones, servicios y espacios colectivos
que demandan la calidad y cohesión del mismo.
Segundo, el régimen de la iniciativa privada para la actividad urbanística, que —en
los términos en que la configure la legislación urbanística en el marco de esta Ley—
es una actividad económica de interés general que afecta tanto al derecho de la propiedad como a la libertad de empresa. En este sentido, si bien la edificación tiene15	lugar sobre una finca y accede a su propiedad —de acuerdo con nuestra concepción
histórica de este instituto—, por lo que puede asimismo ser considerada como una
facultad del correspondiente derecho, la urbanización es un servicio público, cuya
gestión puede reservarse la Administración o encomendar a privados, y que suele
afectar a una pluralidad de fincas, por lo que excede tanto lógica como físicamente
de los límites propios de la propiedad. Luego, allí donde se confíe su ejecución a la
iniciativa privada, ha de poder ser abierta a la competencia de terceros, lo que está
llamado además a redundar en la agilidad y eficiencia de la actuación.
Tercero, el estatuto de la propiedad del suelo, definido —como es tradicional entre
nosotros— como una combinación de facultades y deberes, entre los que ya no se
cuenta el de urbanizar por las razones expuestas en el párrafo anterior, aunque sí el
de participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de
distribución equitativa de beneficios y cargas, con las debidas garantías de que su
participación se basa en el consentimiento informado, sin que se le puedan imponer
más cargas que las legales, y sin perjuicio de que el legislador urbanístico opte por
seguir reservando a la propiedad la iniciativa de la urbanización en determinados
casos de acuerdo con esta Ley, que persigue el progreso pero no la ruptura.
V. Correlativos de los derechos de las personas son los deberes básicos de las Administraciones con que la Ley abre su Título II.
Los procedimientos de aprobación de instrumentos de ordenación y de ejecución
urbanísticas tienen una trascendencia capital, que desborda con mucho el plano
estrictamente sectorial, por su incidencia en el crecimiento económico, en la protección del medio ambiente y en la calidad de vida. Por ello, la Ley asegura unos
estándares mínimos de transparencia, de participación ciudadana real y no meramente formal, y de evaluación y seguimiento de los efectos que tienen los planes
sobre la economía y el medio ambiente. La efectividad de estos estándares exige que
las actuaciones urbanizadoras de mayor envergadura e impacto, que producen una
mutación radical del modelo territorial, se sometan a un nuevo ejercicio pleno de
potestad de ordenación. Además, la Ley hace un tratamiento innovador de este proceso de evaluación y seguimiento, con el objeto de integrar en él la consideración
de los recursos e infraestructuras más importantes. Esta integración favorecerá, a
un tiempo, la utilidad de los procesos de que se trata y la celeridad de los procedimientos en los que se insertan.
Mención aparte merece la reserva de suelo residencial para la vivienda protegida
porque, como ya se ha recordado, es la propia Constitución la que vincula la ordenación de los usos del suelo con la efectividad del derecho a la vivienda. A la vista
de la senda extraordinariamente prolongada e intensa de expansión de nuestros
mercados inmobiliarios, y en particular del residencial, parece hoy razonable encajar
en el concepto material de las bases de la ordenación de la economía la garantía de
una oferta mínima de suelo para vivienda asequible, por su incidencia directa sobre16	dichos mercados y su relevancia para las políticas de suelo y vivienda, sin que ello
obste para que pueda ser adaptada por la legislación de las Comunidades Autónomas
a su modelo urbanístico y sus diversas necesidades.
En lo que se refiere al régimen urbanístico del suelo, la Ley opta por diferenciar situación y actividad, estado y proceso. En cuanto a lo primero, define los dos estados
básicos en que puede encontrarse el suelo según sea su situación actual —rural o
urbana—, estados que agotan el objeto de la ordenación del uso asimismo actual
del suelo y son por ello los determinantes para el contenido del derecho de propiedad, otorgando así carácter estatutario al régimen de éste. En cuanto a lo segundo,
sienta el régimen de las actuaciones urbanísticas de transformación del suelo, que
son las que generan las plusvalías en las que debe participar la comunidad por exigencia de la Constitución. La Ley establece, conforme a la doctrina constitucional,
la horquilla en la que puede moverse la fijación de dicha participación. Lo hace
posibilitando una mayor y más flexible adecuación a la realidad y, en particular, al
rendimiento neto de la actuación de que se trate o del ámbito de referencia en que
se inserte, aspecto éste que hasta ahora no era tenido en cuenta.
VI. El Título III aborda los criterios de valoración del suelo y las construcciones y
edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas. Desde la Ley de 1956, la legislación del
suelo ha establecido ininterrumpidamente un régimen de valoraciones especial que
desplaza la aplicación de los criterios generales de la Ley de Expropiación Forzosa
de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios que han tenido sin excepción un
denominador común: el de valorar el suelo a partir de cuál fuera su clasificación
y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál fuera su destino y no su
situación real. Unas veces se ha pretendido con ello aproximar las valoraciones
al mercado, presumiendo que en el mercado del suelo no se producen fallos ni
tensiones especulativas, contra las que los poderes públicos deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba así a la paradoja de pretender que el valor real
no consistía en tasar la realidad, sino también las meras expectativas generadas por
la acción de los poderes públicos. Y aun en las ocasiones en que con los criterios
mencionados se pretendía contener los justiprecios, se contribuyó más bien a todo
lo contrario y, lo que es más importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de
sentido común contenido en el artículo 36 de la vieja pero todavía vigente Ley de
Expropiación Forzosa: que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta
las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan
lugar a la expropiación ni las previsibles para el futuro.
Para facilitar su aplicación y garantizar la necesaria seguridad del tráfico, la recomposición de este panorama debe buscar la sencillez y la claridad, además por
supuesto de la justicia. Y es la propia Constitución la que extrae expresamente
—en esta concreta materia y no en otras— del valor de la justicia un mandato17	dirigido a los poderes públicos para impedir la especulación. Ello es perfectamente
posible desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo
que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia,
y con independencia de las clases y categorías urbanísticas de suelo, se parte en
la Ley de las dos situaciones básicas ya mencionadas: hay un suelo rural, esto es,
aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y otro urbanizado,
entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la
urbanización. Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el
segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se
ha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios de valoración establecidos
persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de
sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación.
En el suelo rural, se abandona el método de comparación porque muy pocas veces
concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de
elementos especulativos, para lo que se adopta el método asimismo habitual de la
capitalización de rentas pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urbanísticas, la localización influye en el valor de este suelo, siendo la renta de posición
un factor relevante en la formación tradicional del precio de la tierra. En el suelo
urbanizado, los criterios de valoración que se establecen dan lugar a tasaciones
siempre actualizadas de los inmuebles, lo que no aseguraba el régimen anterior. En
todo caso y con independencia del valor del suelo, cuando éste está sometido a una
transformación urbanizadora o edificatoria, se indemnizan los gastos e inversiones
acometidos junto con una prima razonable que retribuya el riesgo asumido y se
evitan saltos valorativos difícilmente entendibles en el curso del proceso de ordenación y ejecución urbanísticas. En los casos en los que una decisión administrativa
impide participar en la ejecución de una actuación de urbanización, o altera las
condiciones de ésta, sin que medie incumplimiento por parte de los propietarios, se
valora la privación de dicha facultad en sí misma, lo que contribuye a un tratamiento más ponderado de la situación en la que se encuentran aquéllos. En definitiva,
un régimen que, sin valorar expectativas generadas exclusivamente por la actividad
administrativa de ordenación de los usos del suelo, retribuye e incentiva la actividad
urbanizadora o edificatoria emprendida en cumplimiento de aquélla y de la función
social de la propiedad.
VII. El Título IV se ocupa de las instituciones de garantía de la integridad patrimonial de la propiedad: la expropiación forzosa y la responsabilidad patrimonial. En
materia de expropiación forzosa, se recogen sustancialmente las mismas reglas que
ya contenía la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, traídas aquí por razones
de técnica legislativa, para evitar la dispersión de las normas y el fraccionamiento
de las disposiciones que las recogen. En materia de reversión y de responsabilidad
patrimonial, los supuestos de una y otra se adaptan a la concepción de esta Ley18	sobre los patrimonios públicos de suelo y las actuaciones urbanizadoras, respectivamente, manteniéndose en lo demás también los criterios de la Ley anterior. Se
introduce, además, un derecho a la retasación cuando una modificación de la ordenación aumente el valor de los terrenos expropiados para ejecutar una actuación urbanizadora, de forma que se salvaguarde la integridad de la garantía indemnizatoria
sin empeñar la eficacia de la gestión pública urbanizadora.
VIII. El Título V contiene diversas medidas de garantía del cumplimiento de la función social de la propiedad inmobiliaria. Son muchas y autorizadas las voces que,
desde la sociedad, el sector, las Administraciones y la comunidad académica denuncian la existencia de prácticas de retención y gestión especulativas de suelos que
obstruyen el cumplimiento de su función y, en particular, el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Los avances en la capacidad de obrar de los diversos agentes por
los que apuesta esta Ley (apertura de la iniciativa privada, mayor proporcionalidad
en la participación de la Administración en las plusvalías) deben ir acompañados
de la garantía de que esa capacidad se ejercerá efectivamente para cumplir con la
función social de la propiedad y con el destino urbanístico del suelo que aquélla
tiene por objeto, ya sea público o privado su titular.
Toda capacidad conlleva una responsabilidad, que esta Ley se ocupa de articular al
servicio del interés general a lo largo de todo su cuerpo: desde la responsabilidad
patrimonial por el incumplimiento de los plazos máximos en los procedimientos de
ordenación urbanística, a la posibilidad de sustituir forzosamente al propietario
incumplidor de los plazos de ejecución, el mayor rigor en la determinación de los
destinos de los patrimonios públicos de suelo o las medidas arbitradas para asegurar
que se cumple ese destino aun cuando se enajenen los bienes integrantes de los
El contenido del Título se cierra con una regulación del régimen del derecho de
superficie dirigida a superar la deficiente situación normativa actual de este derecho
y favorecer su operatividad para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda y,
con carácter general, diversificar y dinamizar las ofertas en el mercado inmobiliario.
IX. Por último, el Título VI contiene una serie de preceptos que, localizados hasta
ahora de manera fragmentada en el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de
junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, ha parecido razonable agrupar bajo la denominación de
«Régimen Jurídico». En él se contienen las actuaciones con el Ministerio Fiscal a
consecuencia de infracciones urbanísticas o contra la ordenación del territorio, las
peticiones, actos y acuerdos procedentes en dichos ámbitos, las posibles acciones y
recursos pertinentes y las normas atinentes al Registro de la Propiedad que ya han
sido objeto de desarrollo reglamentario mediante el Real Decreto 1093/1997, de 4
de julio, por el que se aprobaron las normas complementarias al Reglamento para la19TÍTULO PRELIMINARArt. 1TÍTULO PRELIMINAR
Artículo 1. Objeto de esta Ley. Esta Ley regula las condiciones básicas
que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo
el territorio estatal. Asimismo, establece las bases económicas y medioambientales de su régimen jurídico, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.	ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de
actos de naturaleza urbanística.
La introducción de este Título, y la de aquellos otros preceptos que habían perdido
coherencia sistemática en el contenido subsistente del Real Decreto Legislativo
1/1992, que ahora la recuperan mediante su inserción donde corresponde en la
estructura de la Ley 8/2007, junto a la labor de aclaración, regularización y armonización realizadas, permiten derogar ambas disposiciones generales y recuperar
finalmente en un solo cuerpo legal la unidad de la legislación estatal en la materia,
al amparo de lo dispuesto en la Disposición final segunda de la Ley 8/2007, de 28
de mayo, de Suelo.
En su virtud, a propuesta de la Ministra de Vivienda, de acuerdo con el Consejo de
Estado y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 20 de
junio de 2008, dispongo:
Artículo único. Aprobación del Texto Refundido de la Ley de Suelo. Se aprueba el
Disposición adicional única. Remisiones normativas. Las referencias normativas
efectuadas en otras disposiciones al Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de
junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo
y Ordenación Urbana y a la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, se entenderán
efectuadas a los preceptos correspondientes del Texto Refundido que se aprueba.
Disposición derogatoria única. Derogación normativa. Quedan derogadas todas las
disposiciones de igual o inferior rango que se opongan al presente Real Decreto
Legislativo y al Texto Refundido que aprueba y, en particular, las siguientes:
b) El Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
Disposición final única. Entrada en vigor. El presente Real Decreto Legislativo y el
Texto Refundido que aprueba entrarán en vigor el día siguiente al de su publicación
en el «Boletín Oficial del Estado».”Art. 2TÍTULO PRELIMINAR20Artículo 2. Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible2. 1. Las
políticas públicas relativas a la regulación, ordenación, ocupación, transformación y uso del suelo tienen como fin común la utilización de este
recurso conforme al interés general y según el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los fines específicos que les atribuyan las Leyes.
2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, las políticas a que se
refiere el apartado anterior deben propiciar el uso racional de los recursos
naturales armonizando los requerimientos de la economía, el empleo, la
cohesión social, la igualdad de trato y de oportunidades, la salud y la seguridad de las personas y la protección del medio ambiente, contribuyendo
a) La eficacia de las medidas de conservación y mejora de la naturaleza,
la flora y la fauna y de la protección del patrimonio cultural y del paisaje.
b) La protección, adecuada a su carácter, del medio rural y la preservación de los valores del suelo innecesario o inidóneo para atender las
necesidades de transformación urbanística.
c) La prevención adecuada de riesgos y peligros para la seguridad y la
salud públicas y la eliminación efectiva de las perturbaciones de ambas.
d) La prevención y minimización, en la mayor medida posible, de la
contaminación del aire, el agua, el suelo y el subsuelo.
3. Además de lo dispuesto en el apartado anterior, los poderes públicos
propiciarán la consecución de un medio urbano que esté suficientemente
dotado, en el que se ocupe el suelo de manera eficiente, y en el que se
combinen los usos de forma funcional, garantizando, en particular:
a) La movilidad en coste y tiempo razonable, sobre la base de un adecuado equilibrio entre todos los sistemas de transporte, que, no obstante,
otorgue preferencia al transporte público y colectivo y potencie los desplazamientos peatonales y en bicicleta.
b) La accesibilidad universal, de acuerdo con los requerimientos legales mínimos, de los edificios de uso privado y público, de los espacios de
uso público y de los transportes públicos.2	Precepto redactado conforme a la Disposición final duodécima, apartado 1, de la Ley
8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (BOE
núm. 153, de 27 de junio de 2013).21TÍTULO PRELIMINARArt. 3c) El uso eficiente de los recursos y de la energía, preferentemente de
generación propia, así como la introducción de energías renovables.
d) La prevención y, en todo caso, la minimización en la mayor medida
posible, por aplicación de todos los sistemas y procedimientos legalmente
previstos, de los impactos negativos de los residuos urbanos y de la contaminación acústica.
La persecución de estos fines se adaptará a las peculiaridades que
resulten del modelo territorial adoptado en cada caso por los poderes públicos competentes en materia de ordenación territorial y urbanística.
4. Los poderes públicos promoverán las condiciones para que los derechos y deberes de los ciudadanos establecidos en los artículos siguientes
sean reales y efectivos, adoptando las medidas de ordenación territorial
y urbanística que procedan para asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, según proceda, los procesos de ocupación y
El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y
urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una
vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la legislación en
Artículo 3. Ordenación del territorio y ordenación urbanística. 1. La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles
de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de
acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del
derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos
expresamente establecidos en las leyes.
a) La dirección y el control por las Administraciones Públicas competentes del proceso urbanístico en sus fases de ocupación, urbanización,
construcción o edificación y utilización del suelo por cualesquiera sujetos,
públicos y privados.Art. 4TÍTULO I22b) La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la
acción de los entes públicos en los términos previstos por esta Ley y las
demás que sean de aplicación.
c) El derecho a la información de los ciudadanos y de las entidades representativas de los intereses afectados por los procesos urbanísticos, así
como la participación ciudadana en la ordenación y gestión urbanísticas.
3. La gestión pública urbanística y de las políticas de suelo fomentará
Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes
constitucionales de los ciudadanos
Artículo 4. Derechos del ciudadano. Todos los ciudadanos tienen derecho a:
a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida
con arreglo al principio de diseño para todas las personas, que constituya
su domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier
tipo que superen los límites máximos admitidos por la legislación aplicable
y en un medio ambiente y un paisaje adecuados.
b) Acceder, en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la utilización de las dotaciones públicas y los equipamientos
colectivos abiertos al uso público, de acuerdo con la legislación reguladora
de la actividad de que se trate.
c) Acceder a la información de que dispongan las Administraciones
Públicas sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística y su
evaluación ambiental, así como obtener copia o certificación de las disposiciones o actos administrativos adoptados, en los términos dispuestos por
su legislación reguladora.
d) Ser informados por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada, en los términos dispuestos
por su legislación reguladora.
e) Participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y
aprobación de cualesquiera instrumentos de ordenación del territorio o de
ordenación y ejecución urbanísticas y de su evaluación ambiental mediante23TÍTULO IArt. 6la formulación de alegaciones, observaciones, propuestas, reclamaciones y
quejas y a obtener de la Administración una respuesta motivada, conforme
a la legislación reguladora del régimen jurídico de dicha Administración y
del procedimiento de que se trate.
f) Ejercer la acción pública para hacer respetar las determinaciones de
la ordenación territorial y urbanística, así como las decisiones resultantes
de los procedimientos de evaluación ambiental de los instrumentos que las
contienen y de los proyectos para su ejecución, en los términos dispuestos
Artículo 5. Deberes del ciudadano3. Todos los ciudadanos tienen el
a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente y el paisaje natural absteniéndose de realizar actuaciones que contaminen el aire, el agua, el
suelo y el subsuelo o no permitidas por la legislación en la materia.
b) Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislación sujete las
actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, así como emplear
en ellas en cada momento las mejores técnicas disponibles conforme a la
normativa aplicable, encaminadas a eliminar o reducir los efectos negativos señalados.
c) Respetar y hacer un uso racional y adecuado, acorde en todo caso
con sus características, función y capacidad de servicio, de los bienes de
dominio público y de las infraestructuras y los servicios urbanos.
d) Respetar y contribuir a preservar el paisaje urbano y el patrimonio
arquitectónico y cultural absteniéndose en todo caso de realizar cualquier
acto o desarrollar cualquier actividad no permitidos.
Artículo 6. Iniciativa pública y privada en las actuaciones de transformación urbanística y en las edificatorias4. 1. Los particulares, sean o no3	4	Precepto redactado conforme a la Disposición final duodécima, apartado 2, de la Ley
núm. 153, de 27 de junio de 2013).
Precepto redactado conforme a la Disposición final duodécima, apartado 3, de la Ley
núm. 153, de 27 de junio de 2013).Art. 7TÍTULO I24propietarios, deberán contribuir, en los términos establecidos en las leyes,
a la acción urbanística de los entes públicos, a los que corresponderá, en
todo caso, la dirección del proceso, tanto en los supuestos de iniciativa
2. En los supuestos de ejecución de las actuaciones de transformación
urbanística y edificatorias mediante procedimientos de iniciativa pública
podrán participar, tanto los propietarios de los terrenos, como los particulares que no ostenten dicha propiedad, en las condiciones dispuestas por
la legislación aplicable. Dicha legislación garantizará que el ejercicio de
la libre empresa se sujete a los principios de transparencia, publicidad y
3. Los convenios o negocios jurídicos que el promotor de la actuación
celebre con la Administración correspondiente, no podrán establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan
legalmente, en perjuicio de los propietarios afectados. La cláusula que
contravenga estas reglas será nula de pleno Derecho.
4. La iniciativa privada podrá ejercerse, en las condiciones dispuestas
por la Ley aplicable, por los propietarios.
5. Tanto los propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada para la transformación urbanística o la actuación edificatoria
del ámbito de que se trate, como los particulares, sean o no propietarios,
en los casos de iniciativa pública en los que se haya adjudicado formalmente la participación privada, podrán redactar y presentar a tramitación
los instrumentos de ordenación y gestión precisos, según la legislación
aplicable. A tal efecto, previa autorización de la Administración urbanística competente, tendrán derecho a que se les faciliten, por parte de los
Organismos Públicos, cuantos elementos informativos precisen para llevar
a cabo su redacción, y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones
necesarias para la redacción del instrumento con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa.
Artículo 7. Régimen urbanístico del derecho de propiedad del suelo. 1.
El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta
de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la
legislación sobre ordenación territorial y urbanística.All pages:3457891011121314151617181920InfoSaveLikeShareDownloadMore1_9788490534236 Published on Oct 4, 2013 tirantloblanchFollowRead moreRead moreSimilar toPopular nowJust for youGo explore

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 artículo 47
 artículo 47
 artículo 36
 Real Decreto 
 Real Decreto 

Artículo 1
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto

 Real Decreto 
 Real Decreto 

Artículo 3

Artículo 4

Artículo 5

Artículo 6

Artículo 7