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Timestamp: 2017-01-23 20:52:10+00:00

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RESOLUCIONES NOVIEMBRE-2013 de la DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO. Cargando…
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406. FUSIÓN POR ABSORCIÓN: PUEDE SER MODIFICADA POR ACUERDO DE TODAS LAS SOCIEDADES, PERO LA MODIFICACIÓN NO PUEDE AFECTAR A LOS ACREEDORES QUE NO HAN INTERVENIDO EN LA MISMA. Resolución de 3 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles IX de Madrid, por la que se suspende la inscripción de una escritura de fusión por absorción. Hechos: Se trata de una escritura de fusión por absorción de tres sociedades íntegramente participadas, dos de ellas de forma directa y la tercera de forma indirecta a través de otra de las absorbidas. Con posterioridad y en base a un acuerdo de
Junta Universal de la sociedad absorbente, como titular directo e indirecto de todas las participaciones de las sociedades intervinientes, deja sin efecto la fusión respecto de la sociedad indirectamente participada la cual queda excluida de la fusión.
El registrador suspende la inscripción al considerar “que el procedimiento de fusión es una modificación estructural esencial en la que la forma de la voluntad social de las sociedades implicadas se lleva a cabo sobre unas circunstancias de hecho, que varía al salir una de las tres absorbidas, …, y, en consecuencia, el mero acuerdo de fusión es un nuevo pronunciamiento y nuevas también sus consecuencias jurídicas y patrimoniales; es por tanto preciso iniciar todo el procedimiento de fusión en su integridad –proyecto de fusión y nota de no obstáculos–. RDGRN de 27 de mayo de 2013.
La sociedad recurre haciendo notar la falta de fundamentación legal de la nota y el hecho de que “todas las sociedades implicadas pertenecen al mismo grupo familiar por lo que es suficiente con la expresión de la voluntad social de la Junta General de la absorbente”. Se trata de “una exigencia de un formalismo excesivo y rigorista”.
Doctrina: La DG
estima parcialmente el recurso en el siguiente sentido: Revoca la nota en cuanto a la exigencia de un nuevo proceso de fusión, y la confirma en cuanto a que la escritura no es inscribible en tanto en cuento no se haga la notificación a los acreedores, en los términos del Art. 44 de la LMESM, de los
nuevos términos de la fusión.
La DG, tras revisar el procedimiento por el que se llega a la fusión, concluye que dicho proceso entre las sociedades intervinientes
es modificable, como lo es todo negocio jurídico, si todas las partes están de acuerdo. Ahora bien está claro que dicha modificación sólo puede afectar a las sociedades que adoptan el acuerdo, pero como en la fusión también están interesados terceros, es decir los acreedores de las sociedades intervinientes, si la notificación a estos acreedores se ha hecho antes de la modificación, ahora, después de modificada la fusión, será preciso hacerles otra notificación pues los balances de la sociedad absorbente habrán sufrido un cambio al excluir a una de las sociedades y
dicho cambio debe ser debidamente conocido por los acreedores.
Comentario: Interesante resolución que pone de manifiesto que, siguiendo las últimas Directivas Comunitarias, lo que debe procurarse en el funcionamiento de las sociedades es
la simplificación y el
abaratar los costes ligados a dicho funcionamiento, aunque sin perjuicio del derecho de los terceros.
Así admite la modificación de los acuerdos de fusión, no siendo obstáculo para ello el art.
40 de la Ley 3/2009, “porque el artículo 40
lo que prohíbe es la modificación unilateral de las condiciones pactadas de la fusión cuando existe proyecto, de acuerdo también a las reglas generales del ordenamiento. Como resulta del propio artículo nada se opone a la adopción del acuerdo de fusión en forma distinta a lo establecido en el proyecto si se hace con el consentimiento unánime de las sociedades intervinientes pues
lo que está vedado es la modificación unilateral”.
Por ello admite, como hemos visto, las modificaciones que se acuerden en una fusión, siempre que se respeten los derechos de los acreedores pues “no puede pretenderse que los efectos de la publicidad de unos acuerdos determinados se proyecten, con efectos frente a terceros, sobre otros acuerdos posteriores que no han sido publicados y que modifican aquellos. La inscripción no puede practicarse en consecuencia hasta que no se publiquen o notifiquen a los eventuales acreedores los acuerdos de fusión y su modificación y se dé debido cumplimiento a lo previsto en el artículo 44 de la propia Ley como requisito ineludible de salvaguarda de sus derechos”. Ahora bien esta resolución será aplicable al caso contemplado en la misma y a otros similares, es decir cuando se trate de
sociedades íntegramente participadas, directa o indirectamente, o todos los acuerdos de las distintas sociedades se tomen en junta universal y por unanimidad, pero
no lo estimamos posible cuando de juntas convocadas se trate o cuando existan socios no conformes con el proceso de fusión. (JAGV) PDF (BOE-A-2013-11655 - 8 págs. - 185 KB)
Otros formatos 407.
PROPIEDAD HORIZONTAL. ADQUISICIÓN DE FINCA POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA DESTINARLA A ZONAS COMUNES Y AJARDINADAS. Resolución de 4 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.
El notario autorizante recurre y alega que no compra para la Comunidad sino para todos y cada uno de los propietarios y que el bien adquirido tiene carácter procomunal y queda vinculado “ob rem” a los restantes elementos privativos.
La DGRN desestima el recurso. Declara que la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica y por tanto no puede ser titular registral de una finca. En el caso concreto admite que lo pretendido en la escritura pueda ser la adquisición por los copropietarios individuales y la conversión de lo adquirido en un elemento procomunal, pero en tal caso considera que no se ha configurado y especificado debidamente el derecho objeto de inscripción ya que falta la determinación del carácter procomunal del bien adquirido, la vinculación real de dicho elemento a los restantes elementos privativos, y la determinación del porcentaje de titularidad de dicho elemento procomunal.
En definitiva, de “lege ferenda” la Comunidad de Propietarios en Propiedad Horizontal debe de tener personalidad jurídica plena, pues, entre otras razones, verá muy limitadas sus facultades para protegerse de los morosos, al menos cuando se trate de inmuebles. (AFS)
PDF (BOE-A-2013-11656 - 7 págs. - 180 KB)
Otros formatos 408. CONCENTRACIÓN PARCELARIA. TÍTULOS DECLARADOS NULOS. CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS. DNI DE LOS HEREDEROS.
Resolución de 7 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Lalín, por la que se suspende la inscripción, respecto de determinadas fincas procedentes de Concentración Parcelaria, de un acta de protocolización de las operaciones particionales de herencia.
Dirección confirma la nota. Entiende que fue correcta la cancelación de los asientos causados por los títulos declarados nulos dados los términos de la sentencias; sentencia que no atribuyeron la propiedad de las fincas a los demandantes sino que ordenaron que se incluyeran en la partición y a través de la misma el demandante obtener la expedición de sus nuevos títulos por el Servicio de Concentración Parcelaria. De conformidad con los arts 223, 224 y 235 LRyDA, y el art. 46 bis de la Ley de Concentración Parcelaria de Galicia las fincas acceden al registro en virtud de acta de reorganización de la propiedad protocolizada notarialmente y en consecuencia no es válida el acta de protocolización de operaciones particionales, como documento hábil para practicar la inscripción, sino que se requerirá que por el Servicio de Concentración Parcelaria se expidan los títulos que correspondan, a la vista de la nueva partición verificada,.
PDF (BOE-A-2013-11657 - 5 págs. - 162 KB)
Otros formatos 409. CONSEJO DE ADMINISTRACION DE SOCIEDAD LIMITADA: ES POSIBLE ESTABLECER EN ESTATUTOS QUE PARA SU VÁLIDA CONSTITUCIÓN DEBEN ASISTIR TODOS LOS CONSEJEROS.
Resolución de 7 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Palma de Mallorca a inscribir una escritura de formalización de acuerdos sociales. Hechos: La única cuestión que se debate en este recurso es sobre la posibilidad de inscripción de una modificación de estatutos relativa al funcionamiento del Consejo de Administración de una sociedad limitada, en la que se dispone que para la válida constitución del consejo será necesaria la asistencia de todos los consejeros.
El establecimiento de un ‘quórum’ de asistencia para la válida constitución del consejo de administración de ‘la totalidad’ de sus componentes
va en contra de la naturaleza propia de los órganos colegiados, llamados a constituirse y tomar acuerdos por mayoría, asistencia y mayoría que pueden reforzarse sobre la simple u ordinaria pero sin llegar a la unanimidad que desvirtúa la esencia de la colegiación. Aparte de ello, tal previsión choca con lo prevista inmediatamente después de exigir para los acuerdos mayoría ‘‘de los concurrentes’’ si es que tal concurrencia ha de ser total, o el propio enunciado de la finalidad de la reforma, de modificar el ‘quórum’ para la toma de decisiones.
El notario recurre. Dice que la calificación “resulta contraria a lo que, de forma clara y sin contradicción legal o reglamentaria alguna, regulan los artículos 245 y 247 de la vigente Ley de Sociedades de Capital” de donde se deduce que existe “libertad de previsión estatutaria… en las sociedades limitadas para fijar las reglas de constitución del consejo de administración”. Doctrina: La DG
revoca la nota de calificación. Se basa para ello en los siguientes argumentos:
2ª. Que “el principio denominado de la mayoría, o principio mayoritario, si bien juega un papel capital en el ámbito de las sociedades de capital, no se proyecta con igual intensidad en todos los casos, dependiendo del tipo de órgano, incluso si se trata del órgano de administración, varía según la modalidad que adopte, y de la clase de quórum (votación o asistencia) o tipo social de que se trate”. 3º. Que “en la esfera de la administración social, … la efectividad del principio mayoritario es bien distinta”. 4º. Que “la propia Ley, dentro de los sistemas plurales de gestión que ampara, admite un tipo de administración que requiere incluso algo más, si cabe, que la unanimidad, como es la actuación conjunta de todos los administradores”. 5º. “Por tanto, la exigencia de unanimidad en la actuación administrativa de la sociedad no es extraña a la esencia tipológica de las sociedades de capital. Antes al contrario, puede responder a un esquema jurídico que se organiza para la mejor tutela del interés social”.
6º. “La exigencia de que participen en el debate decisorio todos los miembros, de que se requiera el concurso de todos para la válida constitución del «collegium», no sólo no contradice la idea de colegialidad sino que se cohonesta bien con la misma, pues no pretende sino conseguir la mayor colaboración, participación e implicación de todos sus miembros en los debates sobre la determinación de la gestión social, fomentando su asistencia a las reuniones”. 7º. No hay un derecho de veto a favor de cada uno de los administradores pues “la inasistencia injustificada a una reunión puede constituir una grave infracción de los deberes del administrador y es susceptible de generar la correspondiente responsabilidad”. Comentario: Importante resolución en cuanto fija, con lujo de argumentos, hasta donde se puede llegar en la configuración del consejo de administración de una sociedad limitada. Y puede llegarse hasta imponer la asistencia de todos los consejeros para que el consejo quede válidamente constituido. Pese a ello, y aun reconociendo
la solidez de la argumentación de la DG, no nos parece normal el establecer o el que se pueda establecer en estatutos, que el consejo, para su válida constitución, deba contar con la asistencia de todos los consejeros. Ello puede dar lugar a abusos de la minoría que aboque a la sociedad a su disolución por paralización de órganos sociales y aunque tiene razón la DG al estimar que “la mera eventualidad de un ejercicio abusivo de una facultad o derecho no es causa por sí solo para su rechazo”, no podemos desconocer que
el principio de conservación de la empresa, sobre todo en tiempos de crisis económica, debería estar por encima del principio, alegado por la DG, de máxima participación en los órganos sociales de todos sus componentes. No obstante, para la DG también es decisivo, a la hora de adoptar su acuerdo, el carácter acentuadamente personalista de la sociedad limitada que hace que la cláusula debatida “lejos de contradecir ningún principio de la sociedad limitada, no hace más que acentuar el carácter personalista de esta frente a la sociedad anónima”. (JAGV) PDF (BOE-A-2013-11658 - 6 págs. - 199 KB)
Otros formatos 410. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ADQUIRENTE POSTERIOR. ANOTACION CADUCADA.
Resolución de 7 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 6, por la que deniega la práctica de una inscripción de dominio.
La Dirección confirma la nota en sentido negativo puesto que la caducidad de las anotaciones opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (art 86 LH), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el art. 175 RH: El asiento de dominio vigente se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales y sólo puede cancelarse con consentimiento de su titular o por resolución judicial firme de acuerdo a las normas generales de nuestro ordenamiento (arts 1, 38, 40 y 82 LH), y para que la inscripción a favor del recurrente hubiera podido verificarse con cancelación de los asientos posteriores en perjuicio del titular registral, debió haberse presentado la certificación del acta de venta y el mandamiento de cancelación de cargas –o al menos la certificación del acta de venta - para ganar prioridad, antes de que hubiera caducado la anotación preventiva de embargo que lo motivó. (MN)
PDF (BOE-A-2013-11659 - 3 págs. - 152 KB)
411. HERENCIA. CONTADOR PARTIDOR. PODER TESTATORIO. CONMUTACIÓN DE USUFRUCTO POR LA ADJUDICACIÓN DE LOS BIENES EN PLENO DOMINIO Y LIBRE DE TODA CONDICIÓN. Resolución de 8 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Benavente a inscribir una escritura de uso de poder testatorio. Hechos: Un causante de vecindad foral vizcaína fallece bajo testamento en el que deja a su esposa el usufructo universal y le concede un poder testatorio bajo la condición de no contraer ulterior matrimonio. La viuda, en uso de ese poder, realiza varias donaciones a sus hijos, que aceptan, y se adjudica determinados bienes de la sociedad foral, parte en pago de sus derechos y parte conmutando el usufructo, pero sin especificar qué parte, y además sin hacer mención a la condición impuesta en el poder.
1.- Si es posible para la viuda con poder testatorio conmutar el usufructo por bienes concretos y libres de toda condición, a lo que responde que en el caso concreto NO, tanto por lo que dispone el derecho vizcaíno (sus facultades derivan de lo dispuesto en el poder testatorio o en la normativa foral), como por lo que dispone supletoriamente el código civil para el contador partidor, ya que la conmutación excede de las facultades de contar y partir. 2.- Si es posible suplir esa falta de facultades de la viuda con el consentimiento de los herederos a lo que responde que SÍ, siempre que presten su consentimiento los herederos y beneficiarios en caso de incumplimiento de la condición. Sin embargo, en cuanto a la condición, si no hay beneficiarios del incumplimiento habrá que cumplir necesariamente la voluntad del causante. En este caso sí es posible en teoría porque hay beneficiarios que serían los herederos en caso de nuevas nupcias del cónyuge viudo.
PDF (BOE-A-2013-11660 - 8 págs. - 220 KB)
Otros formatos 412. TRACTO SUCESIVO.SENTENCIA FIRME DICTADA EN UN PROCEDIMIENTO JUDICIAL SEGUIDO CONTRA PERSONA DISTINTA DEL TITULAR REGISTRAL. Resolución de 8 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Antequera a inscribir una sentencia judicial que declara su dominio sobre determinados bienes inmuebles. Se plantea si es inscribible una sentencia declarando el dominio a favor del demandante en un procedimiento judicial seguido contra persona distinta del titular registral, titular que había adquirido del demandado pero que no ha sido demandado ni intervenido en el procedimiento.
La Dirección confirma la nota de conformidad con el principio de tracto sucesivo y el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (art 24 CE) que impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, exigencia que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución.
Ahora bien, este criterio se ha de matizar y complementar con la reciente doctrina jurisprudencial sobre la forma en que el citado obstáculo registral pueda ser subsanado. En efecto, la Sala de lo Contencioso del TS en su Sentencia de 16 de abril de 2013, en relación con la R. de 1 de marzo de 2013, ha declarado: «esta doctrina, sin embargo, ha de ser matizada, pues tratándose de supuestos en los que la inscripción registral viene ordenada por una resolución judicial firme, cuya ejecución se pretende, la decisión acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como de los relativos a la citación o llamada de terceros registrales al procedimiento jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al ámbito de decisión jurisdiccional. E, igualmente, será suya la decisión sobre el posible conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva inscripción. Será pues, el órgano jurisdiccional que ejecuta la resolución de tal naturaleza el competente para –en cada caso concreto– determinar si ha existido –o no– la necesaria contradicción procesal excluyente de indefensión, que sería la circunstancia determinante de la condición de tercero registral, con las consecuencias de ello derivadas, de conformidad con la legislación hipotecaria; pero lo que no es aceptable en el marco constitucional y legal antes descrito, es que –insistimos, en un supuesto de ejecución judicial como el en el que nos encontramos– la simple oposición registral –con remisión a los distintos mecanismos de impugnación de la calificación–, se conviertan automáticamente en una causa de imposibilidad de ejecución de la sentencia, pues los expresados mecanismos de impugnación registral han de quedar reservados para los supuestos en los que la pretensión registral no cuenta con el indicado origen jurisdiccional. Sólo, pues, en tal situación –esto es, analizando de forma particularizada cada caso concreto– podrá comprobarse por el órgano jurisdiccional la posible concurrencia de las causas de imposibilidad de ejecución de sentencia contempladas en el artículo 105 de la LRJCA, pues se trata, esta, de una indelegable decisión jurisdiccional que necesariamente ha de ser motivada en cada caso concreto». En consecuencia, en defecto de consentimiento de los actuales titulares registrales (art 82 LH), debe exigirse
que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los mismos han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protección. En este supuesto concreto no consta que el titular registral haya tenido oportunidad de intervenir en el procedimiento puesto que las referencias que se contienen en la sentencia son claramente insuficientes, por lo que se precisa
que el tribunal, en trámites de ejecución de la sentencia, o en el incidente previsto en el art. 522.2 LEC, haya declarado, previo cumplimiento de las garantías de la contradicción procesal, que la sentencia resulta oponible a tales titulares con las consecuencias registrales de ello derivadas. Se compatibilizan así las exigencias derivadas del principio del tracto sucesivo (arts. 20 y 82 LH), con los principios básicos de tutela jurisdiccional (art.24 CE), la salvaguardia judicial de los asientos registrales (arts. 1 y 40 LH), y la intangibilidad de las resoluciones judiciales firmes. Ahora bien, esta decisión corresponde, previa valoración de las circunstancias de cada caso concreto, al propio órgano judicial competente para decidir sobre la ejecución a través de los trámites del correspondiente incidente, de forma que en caso de decisión favorable a la ejecución el obstáculo del tracto registral quedaría superado. (MN)
PDF (BOE-A-2013-11661 - 8 págs. - 221 KB)
Hechos: Escritura de cese y nombramiento de administrador presentada junta a escritura
de poder otorgado por el nuevo administrador.
Doctrina: La DG confirma la nota en lo relativo al nombramiento y escritura de poder y la
revoca en canto al cese.
Comentario: Lo único destacable de esta resolución, confirmatoria de la doctrina de otras muchas, es la acumulación que se hace del recurso presentado contra dos escrituras “dada la íntima conexión de las mismas”. (JAGV) PDF (BOE-A-2013-11662 - 4 págs. - 155 KB)
Otros formatos 414.
SOCIEDADES EXPRESS. OBJETO SOCIAL. MANTENIMIENTO DE LOS BENEFICIOS ARANCELARIOS. Resolución de 9 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de Madrid a inscribir una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada. Hechos: Se trata de la constitución de una sociedad limitada con estatutos tipo, ajustados a la Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre. El objeto, que reproduce parcialmente el de los estatutos modelo, hace referencia a los “servicios sanitarios”.
El registrador inscribe parcialmente excluyendo la palabra “sanitarios” “por ser los servicios sanitarios una actividad profesional tal y como se define en el artículo 1 de la 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades –sic–, por lo que deberá constituirse como sociedad profesional de conformidad con la citada Ley (art. 1-1 de la misma), o especificarse que actuará como sociedad de medios o de intermediación tal y como prevé la Exposición de Motivos de la Ley, confirmado por la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2012”. La sociedad recurre alegando que sus estatutos se ajustan en todo al modelo tipo y que si así no lo hiciera no le serían aplicables los beneficios arancelarios, lo que “dispara el precio de su constitución”. Doctrina: La DG rechaza el recurso
confirmando la nota del registrador.
Repasa su doctrina sobre las sociedades profesionales y el
cambio que en dicha doctrina supuso la
sentencia del TS de 18 de julio de 2012, de forma que si bien en un principio fue favorable a la inscripción de estas sociedades, tras la sentencia citada quedó claro que para que una sociedad tenga en su objeto alguna actividad profesional debe ser o bien profesional “estrictu sensu” o bien especificar y precisamente en el artículo del objeto, que
su actividad es la mediación en la actividad profesional de que se trate, o bien que se trata de una sociedad de
medios o de comunicación de ganancias.
Ahora bien, ante la preocupación manifestada por el recurrente de que si modifica en algo el objeto pierde los beneficios arancelarios la DG aclara que dicha modificación o mención en los estatutos de la verdadera actividad de la sociedad,
para nada influye en la obtención de los beneficios arancelarios, los cuales se mantienen en todo caso.
Sociedad express, con estatutos modelo y todos o alguno de los objetos de dicho modelo:
Goza en su plenitud de todos los beneficios establecidos en la ley, hoy ya muy limitados.
Sociedad express, con estatutos modelo, y con objeto propio de dichos estatutos, pero
especificando alguna de sus actividades o acomodándolos a la legalidad vigente:
Goza también de todos los beneficios.
Sociedad express, con estatutos modelo pero con objeto especial distinto
de dicho modelo: No goza de las ventajas arancelarias concedidas a dichas sociedades.
Lo que parece claro es que el modelo de estatutos de la Orden tantas veces citada, ya no es tal modelo, por lo que parece conveniente, la derogación de dicha orden y la aprobación de un
nuevo modelo de estatutos en los términos previstos en el artículo 15 de la LE que esperemos no de tantos problemas como el que ha provocado esta resolución y tantas otras. (JAGV)
PDF (BOE-A-2013-11851 - 5 págs. - 166 KB)
Otros formatos 415. PROPIEDAD HORIZONTAL. EMBARGO SOBRE FACULTAD QUE SE RESERVÓ EL PROMOTOR. Resolución de 9 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 4, por la que se deniega la anotación preventiva de embargo ordenada en mandamiento judicial. Hechos: Consta inscrito en el Registro, dentro de las normas de una propiedad horizontal, el derecho de la entidad constructora de asignar el uso y disfrute de la azotea a los elementos privativos integrantes de esa propiedad horizontal que designe. Ahora se presenta un mandamiento judicial de anotación de embargo sobre dicho derecho “de uso y disfrute”, se dice en el mandamiento.
La DGRN para determinar la naturaleza de ese derecho, y si es patrimonial o personal, acude a los elementos personales que intervienen en la configuración del mismo, reconociendo previamente que la reserva de derechos es una figura admitida por la jurisprudencia. Desde el punto de vista del titular, no se trata de un derecho de uso por ese titular del elemento común, sino de una facultad de asignar (no de vender) el uso de un elemento común a otros copropietarios; esa facultad forma parte de las normas de la propiedad horizontal y por ello no puede cambiarse el titular de la misma sin modificación del título constitutivo conforme a las reglas legales.
PDF (BOE-A-2013-11852 - 4 págs. - 155 KB)
Otros formatos 416. CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA. RESOLUCIÓN JUDICIAL ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO DE ACREEDORES. Resolución de 10 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2 a practicar la cancelación de la inscripción de dominio de una finca como consecuencia de una sentencia por la que se declara resuelta la compraventa de aquélla.
El registrador deniega la inscripción de la sentencia en que se ordena la resolución argumentando que el procedimiento en el que se sustanciaba la resolución debió de ser suspendido al haberse declarado el concurso de acreedores durante su tramitación, conforme al
artículo 55 de la Ley Concursal.
La DGRN confirma la calificación, teniendo en cuenta, además de las razones sustantivas alegadas por el registrador, que consta en el Registro anotado el procedimiento concursal en el momento de presentación de la sentencia sobre la condición resolutoria. Por otra parte declara que la no inscripción de la sentencia no significa que la sentencia sea inválida y añade que el defecto puede ser subsanado mediante la presentación de la correspondiente resolución del juez del concurso declarando que la finca no está afecta a la actividad empresarial o no tiene la condición de necesaria para la continuidad de dicha actividad según el artículo 56 de la citada Ley Concursal
PDF (BOE-A-2013-11853 - 3 págs. - 149 KB)
Otros formatos 417. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. HIPOTECA A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DE LA EJECUTANTE. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 10 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución directa de hipoteca y consiguientemente la práctica de las cancelaciones ordenadas en el correspondiente mandamiento. Se plantea si es inscribible el decreto de adjudicación dimanante de una hipoteca cuando la misma está inscrita a favor de una entidad distinta de la ejecutante o, si es precisa la previa inscripción de la hipoteca a favor de esta última. El recurrente entiende que la inscripción de la cesión del crédito hipotecario no tiene valor constitutivo y que el
art 149 LH no es aplicable al presente supuesto que es de sucesión universal por cesión global de todo el activo y pasivo de Cajasur a favor de «BBK Bank Cajasur, S.A.», conforme a lo previsto en el
art 81 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles.
La Dirección General confirma la nota, señala que las transformaciones estructurales de las sociedades a través de las operaciones de fusión, escisión total o parcial o cesión global de activos, producen una sucesión universal en un patrimonio, o en partes de patrimonio, de una sociedad en otra y la eficacia de la transformación respectiva se produce con la inscripción en el Registro Mercantil (art 47, 73 y 89.2 de la reseñada Ley 3/2009). En su traslación al Registro de la Propiedad es aplicable
el art. 16 LH que permite la inscripción a favor del adquirente de los bienes y derechos, cuando en los títulos respectivos no los señalen y describan individualmente, presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquel trasmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en la trasmisión los bienes que se traten de inscribir; pero al tratarse de modificaciones estructurales de sociedades inscritas en el Mercantil, sus requisitos y operativa de inscripción presenta singularidades, especialmente en relación con el título formal inscribible y con la modalización del principio del tracto sucesivo: - Respecto
al título formal la trasmisión ya se ha producido en virtud de la inscripción en el Mercantil, lo relevante es que el nuevo titular traslade al registrador la voluntad de que se practique la inscripción a su favor del concreto bien o derecho de que se trate, que acredite que se trata de un supuesto de sucesión universal y que, identifique de modo claro el título traslativo, con expresión de todas las circunstancias que para la inscripción se reseñan en el art 9 LH y 51 del RH, relativas a titulares, derechos y fincas; - Y por lo que se refiere
al principio de tracto sucesivo, no hay inconveniente en dar a este supuesto el tratamiento del tracto abreviado, ahora bien, eso no significa que constituya una excepción al principio del tracto en su sentido material o sustantivo, sino sólo a su vertiente formal o adjetiva de modo que
tiene que haber un enlace o conexión entre el titular registral y el nuevo titular según el título que pretende su acceso al Registro, extremo que habrá de ser en todo caso calificado y exigido por el registrador. Así, confirma el defecto: La hipoteca aparece inscrita a nombre de persona distinta de aquella que se adjudica la finca y que aparece como demandante en el procedimiento (art. 20 LH) y la suspensión acordada por el registrador no es el resultado de la aplicación al supuesto de hecho planteado de los
arts. 1.526 CC y
149 LH, como entiende el recurrente, sino del principio registral de tracto sucesivo y el de legitimación registral. En definitiva, en el ámbito de la ejecución judicial
será necesario cumplir el requisito del tracto sucesivo en relación a la hipoteca cuando se pretenda inscribir cualquier vicisitud jurídica de trascendencia real en relación a la misma o a la ejecución de la finca derivada de ella, de manera que el decreto de adjudicación no podrá inscribirse sin la previa inscripción a favor del causahabiente del titular registral de la hipoteca que se subroga en la posición de demandante. Esa necesaria inscripción es la que permitirá que puedan tener acceso al Registro las vicisitudes ulteriores del procedimiento, y singularmente el decreto de adjudicación, pudiendo hacerse esa inscripción bien con anterioridad a la inscripción de la vicisitud procesal o simultáneamente a esta, pero sin que la legitimación registral derivada de la inscripción pueda ser suplida, en el ámbito del propio Registro, por la legitimación procesal en el procedimiento, legitimación que está sujeta a requisitos diferentes, y que es generadora de efectos también distintos (vid. artículo 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil «versus» artículo 130 de la Ley Hipotecaria), distinción que justifica la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo, recaída al interpretar el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, conforme a la cual en cuanto al ámbito de la calificación registral de las actuaciones judiciales, se ha de distinguir con nitidez las cuestiones relativas a la personalidad de la parte actora y a la legitimación procesal, de un lado, que corresponde apreciar al juzgador, y de otro lado, el requisito del tracto sucesivo, que debe ser calificado por el registrador.(MN)
PDF (BOE-A-2013-11854 - 12 págs. - 225 KB)
Otros formatos 418. EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN Y NOTA MARGINAL. HIPOTECA A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DE LA EJECUTANTE. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 11 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1, por la que se deniega la expedición de la certificación ordenada por mandamiento judicial extendido en procedimiento de ejecución directa de hipoteca.
Dirección señala la relevancia de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria ya que si bien no lleva consigo un cierre registral, sí opera como una condición resolutoria, y excede con mucho de constituir una mera publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y consecuentemente función sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la misma conforme a lo dispuesto en
los arts. 132.2.º y 134.1.º LH, hasta el punto de que la expedición de la certificación y las consiguientes notificaciones a los titulares posteriores o a través de la extensión de la nota marginal cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen por esta razón requisito esencial del procedimiento. En el ámbito de la ejecución extrajudicial ante notario, teniendo en cuenta sus especiales características como que la escritura de venta final ha de otorgarse por el mandatario designado en la escritura de constitución –generalmente el acreedor– y a falta de este por el deudor titular de la finca, se ha sostenido la imposibilidad de expedirse certificación de cargas a instancia de quien no figura aún como titular registral de la hipoteca. Sin embargo en el ámbito judicial entiende que será también necesario cumplir el tracto sucesivo en relación a la hipoteca cuando se pretenda inscribir cualquier vicisitud jurídica de trascendencia real en relación a la misma o a la ejecución de la finca derivada de ella (cesión de crédito, pago con subrogación, adjudicación de la finca como consecuencia del procedimiento de ejecución directa, etc.), de manera que el decreto de adjudicación no podrá inscribirse sin la previa inscripción a favor del causahabiente del titular registral de la hipoteca que se subroga en la posición de demandante. PERO REVOCA LA NOTA, de modo que para la expedición de la Certificación y extensión de la correspondiente nota marginal no es preciso la previa inscripción a favor de la Ejecutante, aunque si para inscribir el Decreto de Adjudicación. (MN)
419. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN QUE CONSTE LA PUESTA A DISPOSICIÓN DEL ADQUIRENTE NI SI SE HA INSTADO INCIDENTE DE OPOSICIÓN POR POSIBLE CLÁUSULA ABUSIVA. Resolución de 11 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Castellón de la Plana n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución directa de hipoteca y consiguientemente la práctica de las cancelaciones ordenadas en el correspondiente mandamiento. Supuesto: Se debate en el presente expediente sobre si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa de hipoteca y cancelables las cargas según se ordenan en sus respectivos mandamientos complementarios, dictados ambos antes del día 15 de mayo de 2013 –fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2013– sin que se justifique la puesta en posesión del inmueble al adjudicatario de la finca objeto de ejecución antes de esa fecha, cuando el testimonio que los documenta y acredita su firmeza es anterior al día 16 de junio de 2013.
La DGRN confirma la calificación registral y desestima el recurso diciendo que “debe considerarse la situación de los decretos de adjudicación declarados firmes antes del 15 de mayo de 2013 en que no conste que se ha procedido antes de esta fecha a la puesta en posesión de la finca al adquirente y cuyos títulos ejecutivos sean susceptibles de contener cláusulas abusivas –definidas en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios– como
equiparable al estado de las sentencias declaradas firmes pendientes de un posible recurso de rescisión a instancias del rebelde, de modo que, en tanto no se realice la declaración de firmeza después de transcurrido el plazo preclusivo señalado –esto es, a partir del día 16 de junio de 2013– o se declare que pasado ese plazo no se ha formulado por el ejecutado el referido incidente extraordinario de oposición o que, habiéndose formulado, la resolución dictada no afecta a la eficacia de la adjudicación, sólo cabrá la anotación preventiva del referido documento sin que pueda procederse a la inscripción y cancelación definitivas, tal como prevé el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la sentencias dictadas en rebeldía.”
(…) Y que “en el caso que ocupa al presente expediente, a pesar de haberse realizado por el secretario judicial –que ostenta la fe pública judicial conforme al artículo 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil– declaración expresa de firmeza de las resoluciones presentadas a inscripción, habiendo sido dicha declaración verificada el 12 de febrero de 2013 y siendo el ejecutado susceptible de ser considerado consumidor y por tanto de padecer cláusula abusiva (artículos 3 y 82 de la Ley General de Consumidores y Usuarios), en tanto no quede justificada judicialmente la puesta en posesión de la finca antes del 15 de mayo de este año o, en su caso, la no formulación en plazo o formulación insatisfactoria del incidente relacionado por parte del ejecutado, no puede procederse a la inscripción del decreto presentado, sin perjuicio de la posibilidad de que se tome anotación preventiva.”(JDR)
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420. NO PUEDE SEÑALARSE EN ESTATUTOS UN LUGAR DE CELEBRACIÓN DE JUNTA FUERA DEL MUNICIPIO DEL DOMICILIO SOCIETARIO. CONTRADICCIÓN EN LOS DATOS RELATIVOS AL DOMICILIO DE UN SOCIO. Resolución de 14 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Valencia, por la que se deniega la inscripción de una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada. Hechos: Dos son las cuestiones que plantea esta resolución: La primera es idéntica a la resuelta por la resolución de 6 de septiembre de 2013, según la cual no es posible fijar como lugar de celebración de la junta, un término municipal distinto al del lugar en que esté situado el domicilio de la sociedad. Ni que decir tiene que si ello no es posible tampoco lo será lo que pedía la registradora en su nota que era que los estatutos señalaran el concreto término municipal en que debía celebrarse la junta para que no quedara al arbitrio de los administradores.
Para la registradora ello es defecto pues se “deja indeterminada tal circunstancia exigible conforme al art. 38 del Reglamento del Registro Mercantil”. Para el notario no hay tal discrepancia “pues existiría si los datos hubieran sido manifestados por la misma persona pero lo que ocurres es que, tras indicar un domicilio el representante de la interesada, comparece esta y lo precisa y aclara. Es la propia interesada la que al ratificar en un otorgamiento específico hace las precisiones oportunas.
confirma la nota, aunque respecto del primer defecto volvemos a hacer notar que la DG se aparta de la nota de calificación pues lo que se exigía en la nota es que constara el concreto término municipal en que debía celebrarse la junta de forma que este no quedara al arbitrio del órgano de administración.
En cuanto al segundo defecto hace las siguientes declaraciones, de
gran interés para calificar
posibles errores o discrepancias internas de las escrituras:
1ª. Sólo
si los datos que deben constar en el asiento registral respectivo constan de modo indubitado en el título presentado podrá practicarse aquél. 2ª. La
claridad en la redacción de los títulos presentados a inscripción es un presupuesto de su fiel reflejo registral lo cual a su vez es presupuesto de los fuertes efectos jurídicos derivados de la inscripción ( cfr. resoluciones de 19 de julio de 2006 y 15 de junio de 2010).
3ª. La
evidente discrepancia entre los datos relativos al domicilio de una de las socias fundadoras que resultan de la intervención del representante y aquellos que resultan de la comparecencia personal de esta justifican sobradamente” la calificación negativa.
4ª. Para que
pueda salvarse la contradicción de datos que consten en un instrumento público es imprescindible que resulte
con claridad suficiente cual es el dato correcto y cuál es el erróneo habida cuenta de que la presunción de veracidad se proyecta sobre todo el documento (artículo 17 bis Ley del Notariado). 5ª. A falta de un criterio incontestable que permita dilucidar cuál es el dato correcto y cual el erróneo, es desde luego razonable solicitar una confirmación al respecto pues como ha afirmado este Centro Directivo, ante dos domicilios aparentemente distintos no corresponde al registrador determinar cuál de los dos debe prevalecer (resolución de 19 de julio de 2006).
6ª. Finalmente
la indicación del domicilio del socio (y no sólo del socio, vid. artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil)
no es un dato cualquiera que permita una determinación más o menos acertada. Como resulta del ordenamiento
importantísimas consecuencias legales están vinculadas al mismo haciendo depender de su certeza el ejercicio de derechos esenciales del socio como el de asistencia y voto. A falta de otro sistema de convocatoria de junta general, esta debe hacerse mediante comunicación individual «en el domicilio designado al efecto o en el que conste en la documentación de la sociedad» (artículos 173.2 y 446 en relación a los 104 y 116 de la Ley de Sociedades de Capital). El propio artículo 14 de los estatutos de la sociedad constituida en la escritura presentada prevé este sistema de convocatoria de junta, que
depende del domicilio de los socios, y de cuyo regular cumplimiento va a depender la validez de los acuerdos que se adopten, lo que no hace sino confirmar las consideraciones hechas hasta ahora”. Comentario: Dos consideraciones a destacar: la primera la importancia que los datos de identificación de los socios y obviamente también de los administradores, tienen para la inscripción. Y dos que cuando las discrepancias en esos datos contenidos en las escrituras o certificaciones de acuerdos sociales, más habituales de lo que sería de desear, sean de tal calibre que
impidan conocer el dato correcto la inscripción no debe ser practicada. Imposible dar reglas fijas, pues habrá que atender a las circunstancia de cada caso, aunque parece que
el hecho de constar determinados datos en una comparecencia personal en la escritura, contra lo que pueda suponerse,
no priman ni son superiores a las circunstancias que consten, o bien en otro lugar de la escritura o bien en la certificación de los acuerdos sociales. Y señalamos esto porque lo normal en estos casos de discrepancia era suponer que
el dato correcto era el que constaba en la comparecencia pues dicho dato habrá sido extraído por el notario de los documentos de identidad aportados. (JAGV)
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Otros formatos 421. PROPIEDAD HORIZONTAL. AGRUPACIÓN Y SEGREGACIÓN. Resolución de 15 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Jaca a inscribir una escritura de agrupación y segregación de fincas urbanas.
A la escritura se acompaña una licencia de ocupación de la finca agrupada y otra solicitud de licencia para la segregación, en la que se expresa por el Sr alcalde que no hay inconveniente alguno en ello “sólo que una vez llevada a cabo dicha segregación se podrán solicitar simultáneamente la licencia de segregación y ocupación, previa comprobación por los técnicos municipales de la adecuación de las obras al proyecto presentado”.
Además en los estatutos de la comunidad de
propietarios se autoriza a éstos a segregar o dividir los distintos elementos, sin afectar a la estructura del inmueble y señalar la cuota de participación entre los elementos resultantes.
Desestima el recurso en base a los siguientes argumentos:
..- En cuanto al defecto
de falta de licencia de 1ª ocupación para cada una de las viviendas, resultado de la segregación, confirma el defecto, de acuerdo con el
art 20 de la Ley del Suelo 2088 (tras la redacción por R Dto 8/2011) que exige el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a los usuarios, y además el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto.
..- En cuanto al
segundo defecto, exigiendo el acuerdo de la junta de propietarios para la agrupación realizada, también lo confirma por entender que la
alteración de linderos de la finca agrupada, puede implicar una modificación de elementos comunes, aunque dice no sería necesaria si en la descripción nueva se hubieran incluido los linderos anteriores. (JLN)
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Otros formatos 422. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. Resolución de 15 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción del dominio de fincas registrales, ordenada en mandamiento dictado en procedimiento ordinario. Supuesto: El
registrador deniega la inscripción por considerar que para que a través de una sentencia declarativa de dominio pueda llevarse a cabo la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, ya que la demandante no ha adquirido del titular registral, es preciso que sean demandados no sólo la entidad titular registral, sino también además quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad de la demandante, y que se pida la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios. Por su parte, la recurrente alega que la declaración que se solicitó en la demanda es la de adquisición de dominio por usucapión, al concurrir justo título y posesión ininterrumpida en concepto de dueño, ocurriendo que la usucapión no exige la reanudación del tracto sucesivo por serle de aplicación lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria en relación con su artículo 40,a).
La DGRN desestima el recurso diciendo que “no han sido demandados los sucesivos transmitentes, ni se ha convocado por medio de edictos a las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos, ni ha intervenido el Ministerio Fiscal. Como ya estableció la citada Resolución, «por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad que contiene la sentencia surte efectos exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas”
Además, indica que “si bien el escrito de demanda recoge como causa de la adquisición cuya declaración se pretende la usucapión, nada dice al respecto la sentencia, por lo que sería imprescindible una aclaración de ésta que especifique expresamente que la declaración de dominio se realiza por razón de usucapión contra el titular registral.” (JDR)
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El registrador suspende por el siguiente motivo: Consultada la base de datos del registro, resulta que no se cumple el tracto sucesivo, art 20 LH. El defecto consignado tiene carácter de subsanable. La tesorería de la SS, entidad embargante,
El registrador en su informe aclara que “se ha limitado a aplicar lo dispuesto en el acuerdo 14 de la Instrucción de esta Dirección General de 3 de diciembre de 2002, dado que existen titularidades contradictorias en Tráfico y en el Registro de Bienes Muebles”.
Reitera su doctrina de que el RBM es un
registro de titularidades, lo que “explica la incorporación del principio de
tracto sucesivo en la ordenación de este Registro”. Por tanto “la presunción de titularidad y pertenencia de un bien mueble registrable, en el ámbito jurídico sustantivo, la determina el Registro de Bienes Muebles”. Ahora bien el RBM, a través del Registro Central, y el Registro Administrativo de Tráfico estén interconectados informáticamente. Por ello
la regla séptima de la Instrucción de la DG de 3 de diciembre de 2002, dispone que «cuando se solicite la inscripción de un contrato sobre un vehículo que aparezca en el Registro de Bienes Muebles inscrito a favor de persona distinta del transmitente, podrá practicarse la cancelación del asiento contradictorio y la nueva inscripción a favor del adquirente, siempre que se acompañe certificación del Registro de Vehículos de la Dirección General de Tráfico acreditativa de que en el mismo aparece como titular vigente el transmitente, y haya transcurrido el plazo de un mes sin que el titular registral se haya opuesto”.
Se ve que “en este supuesto la discordancia se produce entre la titularidad publicada en el Registro de Bienes Muebles y la publicada en el Registro de Vehículos, discordancia que se resuelve mediante la reanudación del tracto en el Registro de Bienes Muebles con la oportuna inscripción a favor del nuevo titular (a lo que se añade, como medida de seguridad reforzada, la notificación al anterior para que se oponga a la cancelación de su derecho si lo estima oportuno)”.
A continuación añade la DG para centrar el problema que “es cierto que la regla séptima se refiere a la inscripción de contratos de transmisión de vehículos y no a la práctica de otros asientos como el de anotación de embargo
pero la identidad de razón es evidente por lo que el mecanismo previsto es perfectamente aplicable a este tipo de asientos siempre que no concurra ninguna causa de excepción de las previstas en la propia regla (derechos inscritos a favor de terceros”).
Por ello concluye la DG “en el supuesto que da lugar a este expediente es de plena aplicación la regla séptima transcrita más arriba pues constatado por el registrador Mercantil el hecho de la interrupción del tracto sucesivo y que la titularidad actual la ostenta el deudor contra el que se ha dictado la diligencia de embargo, procede la cancelación del asiento contradictorio y la
práctica de la anotación ordenada una vez que se haya llevado a cabo
la notificación prevista en la Instrucción y que haya transcurrido el plazo de un mes sin que el antiguo titular haya mostrado oposición”.
Comentario: Interesante resolución en la que se pone de manifiesto que pese a
la existencia de titularidades contradictorias, dada la especial configuración del RBM y su interconexión con el Registro de Tráfico, siempre se pueden solventar esas contradicciones actuando en la forma prevista por la Instrucción de 2002, con tal de que se den las circunstancias previstas en la misma. Por ello es de gran importancia la calificación registral en este registro, tanto como en el de la propiedad o mercantil, pues una correcta calificación evitará retrasos en la protección de derechos sobre bienes muebles inscritos en el registro. (JAGV)
PDF (BOE-A-2013-11860 - 5 págs. - 165 KB)
Otros formatos 424. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR. Resolución de 16 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mula, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto y mandamiento dimanantes de un auto de ejecución hipotecaria.
La Dirección confirma la nota puesto que el
art. 132 LH extiende la calificación registral a que haya sido demandado y requerido de pago el deudor, el hipotecante no deudor y el tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse la certificación de. Además
el art.685 LEC establece que la demanda se dirigirá frente al deudor y frente al hipotecante no deudor o al tercer poseedor si hubiere acreditado su adquisición de los bienes ante el acreedor. Señala que el fundamento no es tanto el principio de tracto sucesivo, puesto que no es titular registral, sino que existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria: Aparte de las incidencias como la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar. De ahí que en principio,
la falta de demanda contra el deudor y el requerimiento de pago al mismo, suponen la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento a efectos registrales. (MN)
PDF (BOE-A-2013-12224 - 5 págs. - 170 KB)
Otros formatos 425. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 17 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución directa de hipoteca y consiguientemente la práctica de las cancelaciones ordenadas en el correspondiente mandamiento. Supuesto: Se pretende la inscripción en el Registro de la adjudicación a favor de la entidad ejecutante de una hipoteca, «BBK Bank Cajasur, S.A.», cuando la hipoteca aparece inscrita a favor de la entidad «Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Córdoba».
Según la DGRN “resulta ahora innecesario entrar en el debate que plantea el recurrente sobre el carácter constitutivo o declarativo de la inscripción de la cesión de la hipoteca”
Y concluye que “ En definitiva, como ha señalado este Centro Directivo (vid. R. 8 de julio de 2013), también en el ámbito de la ejecución judicial será necesario cumplir el requisito del tracto sucesivo en relación a la hipoteca cuando se pretenda inscribir cualquier vicisitud jurídica de trascendencia real en relación a la misma o a la ejecución de la finca derivada de ella (cesión de crédito, pago con subrogación, adjudicación de la finca como consecuencia del procedimiento de ejecución directa, etcétera). De manera que el decreto de adjudicación no podrá inscribirse sin la previa inscripción a favor del causahabiente del titular registral de la hipoteca que se subroga en la posición de demandante. Esa necesaria inscripción, en la forma determinada en el artículo 16 de la Ley Hipotecaria, antes analizado, de la titularidad sobre el crédito hipotecario a favor del ejecutante o de su sucesor, es la que permitirá que puedan tener acceso al Registro las vicisitudes ulteriores del procedimiento, y singularmente el decreto de adjudicación, pudiendo hacerse esa inscripción de la nueva titularidad bien con anterioridad a la inscripción de la vicisitud procesal o simultáneamente a ésta, pero sin que la legitimación registral derivada de la inscripción pueda ser suplida, en el ámbito del propio Registro, por la legitimación procesal en el procedimiento, legitimación que está sujeta a requisitos diferentes, y que es generadora de efectos también distintos.” (JDR)
PDF (BOE-A-2013-12225 - 11 págs. - 217 KB)
Otros formatos 426.
EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. ES PRECISO EL REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. Resolución de 17 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Bilbao n.º 3, por la que se resuelve no practicar la inscripción de un testimonio de decreto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución directa de hipoteca. Se plantea si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados cuando
no se ha demandado ni requerido de pago al tercer poseedor que adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento.
La Dirección resuelve según el criterio mantenido en la
R. de 10 de julio de 2013. De acuerdo con el art.
132.1.º LH, la calificación registral se extiende a que: “se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento”. Por su parte,
el art. 685 LEC prevé que la demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes». Y el
art 686 establece que «en el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro».
Por tanto, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. En este supuesto, de los documentos presentados no se infiere que haya tenido parte alguna en el procedimiento la titular registral de la finca, ya que ni se le demandó ni se le requirió debidamente de pago y aunque con posterioridad se le notificara dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra los mismos. Como señalo la STS de 3 de diciembre de 2004 - dictada de acuerdo con la legislación anterior per perfectamente aplicable a la actual -
la falta de requerimiento de pago determina la nulidad del procedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación realizada posteriormente al trámite, dado el rigor formal del procedimiento de ejecución hipotecaria. Es cierto que según el art. 689 LEC si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca, pero esto se ha interpretado en la doctrina científica en el sentido de que el tercer poseedor ha de ser demandado y requerido de pago de conformidad con lo dispuesto en los arts. 685 y 686 LEC, si bien, en los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados –ni se hubiera inscrito– en el momento de formular la demanda sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento.
Por último, es este caso resulta que la escritura a favor del tercer poseedor y su presentación en el Registro se produjeron antes de la presentación del mandamiento de certificación de dominio y cargas, si bien
la inscripción se verificó con posterioridad a la expedición de tal certificación, haciéndose constar la previa presentación en la propia certificación: señala el centro directivo que de acuerdo con
el art. 24 LH, se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, de modo que, no quedando desvirtuado en nada lo expuesto. (MN)
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Otros formatos 427. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DE CUENTAS ANUALES. HUELLA DIGITAL Y CERTIFICACIÓN DE APROBACIÓN DE CUENTAS. Resolución de 17 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Almería, por la que se suspende el depósito de cuentas de la sociedad. Hechos: Depósito de cuentas presentado telemáticamente en su totalidad, es decir tanto las cuentas como la certificación aprobatoria de las mismas.
El registrador lo suspende por el siguiente motivo: Falta la certificación de la huella digital. (BOE n.° 7, de 8 de enero de 2000.
Instrucción de 30 de diciembre de 1999, art. 4.º). El interesado recurre. Alega que ha cumplido en todo las instrucciones de la web registradores y que lo presentado son dos ficheros, el fichero zip conteniendo el depósito y el fichero que contiene la aprobación de las cuentas. La huella digital se encuentra incluida en el certificado de aprobación de cuentas.
revoca la nota de calificación.
Para la DG lo importante es “que cualquiera que sea el soporte de presentación quede garantizado que las cuentas presentadas son precisamente las aprobadas por la Junta General de la sociedad”.
Distingue a estos efectos dos posibles formas de presentación telemática: Aquella en que las cuentas van en fichero y la certificación se presenta en papel, en cuyo caso sí es preciso que en la certificación conste el código alfanumérico de la hulla digital y aquellas otras en que lo presentado telemáticamente son las cuentas en su globalidad, es decir que tanto las cuentas como el certificado aprobatorio de las mismas vienes por vía telemática. En este último caso “la
correspondencia entre el archivo que las contiene (las cuentas en formato estándar, zip) y el archivo que contiene el certificado del acuerdo aprobatorio de la junta
se lleva a cabo por la propia aplicación que genera
algoritmo o huella digital al llevar a cabo la incorporación de los archivos”. En definitiva, la nota de defectos no puede mantenerse porque el supuesto de hecho no es el contemplado en el artículo 2 de la Instrucción de 30 de diciembre de 1999, presentación en soporte informático, sino el previsto en su número 7,
presentación mediante comunicación telemática. En este caso, como queda visto, se prevé un sistema
automático de correspondencia entre los documentos electrónicos que recogen las cuentas presentadas a depósito y el certificado del acuerdo de aprobación mediante la creación e incorporación, igualmente automática, de la huella digital”.
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Otros formatos 428. ACEPTACIÓN Y PARTICIÓN DE HERENCIA. Resolución de 18 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia. Hechos.- Se otorga una escritura de herencia en la que comparece sólo una de las herederas, acepta la herencia y se adjudica su porcentaje indiviso en los bienes de la herencia. El registrador considera como defecto que no se ha obtenido el consentimiento de todos los herederos para realizar la adjudicación, por lo que se quiebra el principio de unanimidad en las particiones.
PDF (BOE-A-2013-12228 - 4 págs. - 159 KB)
Otros formatos 429. NO CABE EL RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. Resolución de 18 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la que se acuerda no practicar operación registral alguna en relación con un escrito por el que se solicita la cancelación de anotaciones preventivas de embargo.
La DGRN desestima el recurso pues los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y en consecuencia sólo pueden impugnarse en el juzgado. Por otro lado, declara que la existencia de una previa calificación no es obstáculo para que el título pueda volver a presentarse y ser objeto de una nueva calificación en sentido diferente. (AFS)
PDF (BOE-A-2013-12229 - 3 págs. - 148 KB)
Otros formatos 430. LEGITIMACIÓN REGISTRAL SIN PODER DE DISPOSICIÓN. Resolución de 19 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mazarrón a inscribir una escritura de compraventa.
Quizá el error de planteamiento esté motivado porque el notario autorizante parte de la base de que al no haberse inscrito la escritura de división horizontal y disolución previa no ha producido efectos jurídicos. Y ello no es así. Es probable que dichos actos previos estuvieran aquejados de defectos formales que no conllevaran la nulidad aunque impidieran su inscripción, pero incluso, aun cuando hubiera tal nulidad, ésta nunca vendría dada por la falta de inscripción. Y ello no parece ser así, pues ambas partes dan por supuesta la validez de lo acordado y el comprador se compromete además a respetar dichos acuerdos. En definitiva una cosa es la realidad registral, y otra la realidad civil que prevalece sobre la primera en la generalidad de los casos, sin perjuicio de los efectos registrales respecto de terceros de buena fe a título oneroso y otros casos excepcionales en que la inscripción de los derechos es constitutiva. (AFS)
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431. SUPRESIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE REALIZAR PRESTACIONES ACCESORIAS: ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL OBLIGADO. Resolución de 22 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles de Cantabria a inscribir una escritura de modificación de estatutos de dicha sociedad. Hechos: Por escritura se elevan a público los acuerdos de una junta general, adoptados con el voto a favor del 55% y en contra del 45%, por el que
se suprimen determinadas prestaciones accesorias a cargo precisamente del socio que vota en contra. Dichas prestaciones accesorias, consistentes en la
gerencia de la sociedad, son
retribuidas y en el acuerdo se expresan las graves causas de su supresión.
La registradora suspende la inscripción. Se basa para ello, en esencia, en que el obligado a la realización de las prestaciones accesorias retribuidas “se opone a dicha supresión por lo que no puede practicarse la inscripción de dicho acuerdo ya que contradice el artículo 89 LSC que requiere el consentimiento
individual del obligado”. La sociedad recurre en un extenso escrito en el que expone las causas que llevan a la supresión alegando el régimen jurídico de las obligaciones y el que “la interpretación realizada atribuye a la exclusiva voluntad de una de las partes, la del socio obligado e incumplidor, la decisión sobre el cumplimiento y ejecución de sus obligaciones, lo que infringe el art. 1.256 del Código Civil, es contrario a la equidad y genera irresolubles perjuicios a la sociedad”. Doctrina: La DG revoca la nota de calificación. En su único fundamento de derecho la DG recuerda simplemente que las prestaciones accesorias son “obligaciones de naturaleza societaria y carácter estatutario, por lo que su creación, modificación o extinción anticipada exige un acuerdo social adoptado con los requisitos previstos para la modificación de los estatutos, si bien requerirá, además,
el consentimiento individual de los obligados”.
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Otros formatos 432. ESTATUTOS. FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. SISTEMA SUSTITUTORIO O ALTERNATIVO. Resolución de 23 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Santa Cruz de Tenerife, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales relativos a la forma de convocatoria de la junta general. Hechos: Se trata de una escritura de modificación de artículo de estatutos de unas sociedad, en el que después de establecer que
la convocatoria se hará en la web de la sociedad, señalando cual sea esta, añade que “en sustitución de la forma de convocatoria prevista en el apartado anterior, la convocatoria se podrá realizar por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita, que asegure la recepción del anuncio por todos los socios en el domicilio designado al efecto o en el que conste en la documentación de la sociedad…y la
junta general podrá acordar establecer mecanismos adicionales de publicidad a los previstos en la ley y en los estatutos”.
El registrador considera que dicho artículo no es inscribible pues “vulnera lo previsto en el artículo 173.2 de LSC, al configurarse
como formas alternativas de convocatoria y no supletoria una de otra –resolución DGRN de 21 de julio de 2011– no pudiendo quedar al arbitrio del órgano de administración la forma en que han de ser convocados los socios –resolución DGRN de 25 de febrero de 1999–. Asimismo, los procedimientos adicionales de convocatoria que en su caso acuerde la junta, –que se expresan en el apartado 3 del citado artículo estatutario–, han de constar necesariamente en los estatutos –art. 173.3 LSC”. La sociedad recurre diciendo que no hay alternancia sino supletoriedad que es lo que significa la palabra sustitución, como viene definida por la Real Academia Española. En cuanto a los medios adicionales de convocatoria dice que sólo es una previsión y que cuando se establezcan se modificarán los estatutos sociales.
confirma ambos defectos.
El primero porque aunque el término sustitución alude no a sistema alternativo sino supletorio para que fuera admisible
deberían determinarse la causas de la sustitución, de forma que el órgano no pueda optar a su libre arbitrio por uno o por otro. Y el segundo porque “el contenido de los estatutos es esencialmente de carácter normativo por lo que no pueden formar parte los meros compromisos o declaraciones de intenciones sin perjuicio de su eventual validez entre las partes que los formulan”.
Comentario: Clara resolución de nuestro CD de la que extraemos las siguientes
1ª. Si se establece
más de un sistema de convocatoria en los estatutos se deben señalar las causas que permiten utilizar uno u otro.
Que precisamente uno de los derechos del socio es
saber cómo va a ser convocado.
Que lo que sí es posible es establecer como forma de convocar
la junta la web de la sociedad, si bien
mientras esta no sea creada establecer una forma distinta.
Finalmente que si se establecen en estatutos medios adicionales de convocatoria se deben señalar cuáles sean estos.
Respecto del segundo defecto, sin perjuicio de reconocer, como hace el CD, que los estatutos son esencialmente normativos, creemos que la cláusula estatutaria debatida, si bien innecesaria, pues digan o no digan los estatutos que la junta general puede establecer medios adicionales de convocatoria, la junta es siempre soberana para hacerlo, la cláusula es neutra y como tal sería pecar de exceso de rigor formalista, condenado otras veces por la propia DG,
rechazar su inscripción sobre todo si es el único defecto que aqueja a los estatutos sociales. De todas formas lo que sí parece admisible es establecer en estatutos que el órgano de administración, si lo considera conveniente,
podrá convocar la junta por otros medios adicionales, sin que sea necesario señalar cuáles sean estos, pues la propia utilización de esos medios adicionales, que no son obligatorios, quedará a la libre decisión del administrador, sin que ello suponga merma de los derechos de los socios que saben en todo caso por donde van a ser convocados,
sino todo lo contrario, un incremento de sus derechos en cuanto a las posibilidades que tienen de saber que la junta ha sido convocada. (JAGV)
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Otros formatos 433. JUNTA GENERAL: DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS SOCIOS. ES POSIBLE SU MODALIZACIÓN A EFECTOS DE INSCRIPCIÓN EN EL RM. Resolución de 24 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles V de Barcelona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación estatutaria y cambio de sistema de retribución de los administradores.
«A partir de la convocatoria de la Junta, los socios podrán obtener de la sociedad de forma inmediata y gratuita los documentos a que se refiere el Artículo 272 del Texto Refundido de la Ley de sociedades de Capital y a
examinar en el domicilio social aquellos a que se refiere el Artículo 287 de la misma ley».
El registrador deniega la inscripción por no hacer el anuncio hacer referencia al derecho de los socios a solicitar la entrega o el envío gratuito de dichos documentos, tal y como recoge expresamente el artículo 287 del RDL 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el TR de la LSC. Cita las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de agosto de 1993, 1 de diciembre de 1994, 7 de marzo de 1997, 9 de enero de 1998, R. 11 de noviembre de 1999,
R. 16 de Noviembre de 2002,
R. 14 de Marzo de 2005,
y R. 18 de Abril de 2007,
R. 29 de noviembre de 2012 y R.20 de mayo de 2013). La sociedad recurre alegando que la exigencia de que conste en el anuncio de convocatoria el derecho a pedir la entrega o el envío gratuito del texto íntegro de la modificación propuesta sólo es aplicable a las sociedades anónimas pero no a las limitadas. Doctrina: La DG revoca la nota de calificación. Pese a la revocación de la calificación la DG considera que
el derecho de pedir la entrega o envío gratuito de determinada documentación, según la doctrina más generalizada, hoy día es también aplicable a la sociedad limitada y ello por la generalización o uniformización que el TRLSC supuso respecto de las dos principales sociedades de capital aplicando o extendiendo normas aplicable en sus respectivas leyes solo a una de ellas, a ambos tipos de sociedades.
Además sigue estimando que el derecho de información, es un “derecho esencial, instrumental al de voto, imperativo e irrenunciable, que se tiene como consecuencia de la condición de socio”. Pero pese a ello reconoce que “esta rigurosa doctrina
ha sido mitigada en ocasiones al afirmarse que, debido a los efectos devastadores de la nulidad, los defectos meramente formales pueden orillarse siempre que por su escasa relevancia no comprometan los derechos individuales del accionista (R. 8 de febrero de 2012)” Añade que “desde este punto de vista se ha impuesto
en casos concretos la consideración de que es preciso mantener los actos jurídicos que no sean patentemente nulos, la necesidad de que el tráfico jurídico fluya sin presiones formales injustificadas y la idea de que debe evitarse la reiteración de trámites que, sin aportar mayores garantías, dificultan y gravan el normal funcionamiento de las empresas (vid. Resoluciones de 2 y 3 de agosto de 1993, R. 26 de Julio de 2005,
26 de julio de 2005 y
R. 29 de noviembre de 2012). Por todo ello revoca la nota de calificación como hemos dicho.
Comentario: Acertada resolución de nuestro CD que evita gastos y dilaciones innecesarias en la inscripción de acuerdos sociales. Ahora bien su aplicación por los RRMM
requiere una gran prudencia pues no siempre es claro dónde está el límite de lo que afecta o puede afectar al derecho de información como derecho esencial del socios.
1. Que el
derecho de información, aunque de forma no completa, venga recogido en los anuncios de convocatoria.
el anuncio exprese con suficiente claridad el contenido de la modificación y el artículo que deba modificarse (STS de 29 de marzo de 2005 y 20 de septiembre de 2006)
la omisión de dos de los medios de hacerlo efectivo no implica «per se» una privación del mismo pues, como afirma el Tribunal Supremo, el anuncio tiene un carácter meramente funcional al ser el derecho de información de atribución legal (Sentencia de 13 de febrero de 2006)
4. Que los socios disidentes que deseen impugnar los acuerdos puedan hacerlo. 5. Que a los efectos anteriores es de gran trascendencia el quórum asistente a la junta (en el caso de la resolución era del 97,63%) de tal forma que si se procediera a una nueva convocatoria el resultado de asistencia y votaciones sería previsiblemente el mismo.
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Así, en cuanto a la naturaleza de este derecho a la era de pan de trillar, considera que se trata de titularidad «ob rem», en la que se configura la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra a la que está conectada, de modo que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación. Así lo interpreta porque las operaciones de desvinculación y vinculación del derecho formalizadas en la escritura calificada, como consecuencia de su venta independiente de la finca a que la que estaba originariamente conectada, parecen responder a la existencia de una conexión «ob rem». En consecuencia,considera que sería inscribible siempre que se diesen las condiciones y requisitos necesarios para su constancia registral con tal carácter de titularidades «ob rem» y en este sentido considera presupuesto básico para su inscripción la previa inscripción de las fincas a que afecte: La finca es el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real– por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (arts. 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 LH y 44 y 51.6 RH) y no sería admisible inscribir la vinculación «ob rem» sobre finca inscrita cuanto la otra finca vinculada no lo está, como no sería posible inscribir una servidumbre constituida sobre finca no inscrita aunque el predio dominante sí lo estuviese, ya que la referencia a la servidumbre, como cualidad de éste, se convertiría en una mera mención.
PDF (BOE-A-2013-12284 - 7 págs. - 180 KB) Otros formatos 435. JUNTA GENERAL: CONVOCATORIA POR DOS DE LOS TRES ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS. JUNTA UNIVERSAL. DERECHO DE INFORMACIÓN. Resolución de 28 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles de Cádiz, por la que se deniega la inscripción de unos acuerdos sociales. Hechos: Tres son los problemas que plantea y resuelve esta resolución:
3ª. Si en el anuncio de convocatoria debe constar
el derecho que corresponde a todos los socios de examinar en el domicilio social el texto íntegro de la modificación estatutaria propuesta y la entrega o el envío gratuito.
Para la registradora calificante la junta no es universal pues el 20% del capital se opone a su válida constitución por defectos de convocatoria. Además la junta debió ser convocada por los tres administradores y finalmente en el anuncio de convocatoria de la junta general
debe constar el derecho que corresponde a todos los socios de examinar en el domicilio social el texto íntegro de la modificación estatutaria propuesta y la entrega o el envío gratuito. (Art. 287 LSC, R/ DGRN 2-5-2013). La sociedad recurre defendiendo con lujo de argumentos
la posibilidad de convocar la junta por dos de los tres administradores mancomunados, afirmando que
la junta es universal pues en el momento de su constitución ningún socio expresó nada en contra y por consiguiente que si es universal no existe problema alguno con el derecho de información de los socios.
El primer defecto es confirmado en base a la R. 11 de julio de 2013,
que se ocupó del mismo problema. Respecto del segundo repasa su doctrina sobre las características que debe tener una junta universal en cuanto a la asistencia de todos los socios, la aceptación unánime de su celebración y del orden del día y llega a
la conclusión de que la junta celebrada no es universal pues del acta notarial levantada de la junta “no sólo no consta que se acepta la constitución de la junta con el carácter de universal y su correspondiente orden del día, sino que se dice literalmente que el asesor de uno de los socios, manifiesta que se opone a la constitución de la Junta, dado que no ha sido convocada”, y por ello no puede admitirse que la junta tuviera el carácter de universal. Finalmente respecto del tercer defecto
también reitera su doctrina acerca del carácter esencial del derecho de información del socio y por tanto exige que debe darse cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 287 de la Ley de Sociedades de Capital, al determinar que «en el anuncio de convocatoria de la junta general, deberán expresarse con la debida claridad los extremos que hayan de modificarse y hacer constar el derecho que corresponde a todos los socios de examinar en el domicilio social el texto íntegro de la modificación propuesta y, en el caso de sociedades anónimas, del informe sobre la misma, así como pedir la entrega o el envío gratuito de dichos documentos».
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Otros formatos 436. ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DE TITULO EN EL QUE SE ELEVA A PÚBLICO UN CUADERNO PARTICIONAL. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. Resolución de 28 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Navahermosa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ratificación y protocolización de operaciones particionales y acta de notoriedad en relación a una finca rústica inmatriculada.
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Hechos: Se formaliza una escritura de novación de un préstamo hipotecario, formalizado en su día, en la que se modifica el tipo de interés, se amplía el capital inicial, así como la responsabilidad hipotecaria, y se hace constar en cuanto a la tasación que ésta ya figuraba en la escritura de constitución del préstamo hipotecario. La Notario estima que no es exigible una nueva tasación en los términos que exige el art 682 de la LEC,
dado que no se trata de una hipoteca nueva, ni se modifica el anterior tipo de subasta fijado en la constitución. Por el contrario el Registrador estima que se precisa un certificado de tasación, al autorizarse la escritura bajo la vigencia de la ley 1/2013, ya que en las novaciones de préstamos hipotecarios se debe aplicar la nueva normativa y hay que poner al día el clausulado del préstamo inicial. Y ello es así dado que en los casos
de ampliación de préstamo, se descompone la hipoteca en dos fracciones, la preexistente y la resultante de la ampliación, lo que se precisa a efecto del rango frente a terceros, y además hay que estar a la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, ya que se trata de préstamo para adquisición de vivienda habitual y conforme a los nuevos arts 129 LH y 682 de la LEC el valor de subasta no puede ser inferior al 75% del valor de tasación, norma que no sólo se aplica a las hipotecas del Mercado Hipotecario, sino a todas las hipotecas, tras de la nueva normativa.
Estima el recurso, manifestando que no se precisa aportar una nueva tasación sino que basta con la tasación llevada a cabo en su día, si consta el valor de tasación en la escritura de constitución del préstamo hipotecario inicial y dicho valor no se ha modificado en la escritura de novación y ampliación, por lo que no es exigible en este caso un nuevo certificado de tasación.
..- En términos generales, el precio o
tipo de subasta en un préstamo hipotecario lo fijan los interesados libremente y sirve para evitar el trámite de tasación pericial o avalúo que establece la LEC para el procedimiento ejecutivo común. Puede ocurrir que se produzcan posteriormente desfases en el valor de la finca hipotecada, que pueden perjudicar al deudor, pero es cierto que lo que se pide a los interesados no es el valor real de la finca hipotecada, que es mudable, sino establecer un precio de salida para la subasta, y en esto está en la base del art 682.1 de la LEC. No obstante lo anterior,
el precio de subasta sí que queda limitado en las hipotecas constituidas para el mercado hipotecario, dado que la finalidad de éste es emitir títulos hipotecarios, exigiendo una tasación oficial (art 8 de la ley 716/2009), ya que su finalidad es estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar los bienes hipotecados, de manera que su valor se constituya en garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado. La tasación exigida, no es pues una exigencia general para todo tipo de hipotecas, sino sólo para las constituidas conforme a la normativa del mercado hipotecario, que sirve de base a la emisión de títulos hipotecarios. ..- Sin embargo en los casos de
constitución de hipotecas ajenas al mercado hipotecario, en especial las relacionadas con los consumidores y los préstamos concedidos por entidades bancarias, y añadida la actual situación de crisis económica, surge la posibilidad de una infravaloración del inmueble hipotecado, perjudicial para el prestatario, ya que ante una subasta desierta, la finca se puede adjudicar al Banco acreedor, por un valor resultante de la aplicación de ciertos porcentajes (cincuenta o setenta por ciento, según se trata de vivienda habitual o no) sobre el valor de tasación para subasta fijado en la escritura de constitución (cfr. artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
..- Sin embargo
no cabe aplicar la exigencia de dicho certificado de tasación a los casos de novación y ampliación de hipoteca con incremento de la cuantía del préstamo, ya que el art 682..2.1 de la LEC lo limita claramente a la escritura de constitución de hipoteca, por lo que no puede extenderse a otros supuestos y en especial a los casos de novación y modificación de hipoteca, otorgados con posterioridad a la vida de la misma, ni tampoco se puede exigir la actualización de sus cláusulas, y ello siempre que no se modifique expresamente el valor de tasación inicial contenido en la escritura de constitución, pues en tal caso sí que sería exigible dicho certificado ya que se estaría modificando expresamente uno de los elementos previstos en la escritura de constitución, que requeriría que se cumplieran los requisitos relativos al valor de subasta cuando éste se modifica. Y lo mismo cabe decir en el supuesto de que el pacto de ejecución judicial directa o extrajudicial no figurase en la escritura de constitución inicial y se integrase en la configuración del derecho real de hipoteca con ocasión de una novación o ampliación posterior.
Ver artículo de Segismundo Álvarez Royo-Villanova
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Otros formatos 438. EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS DE FINCA INSCRITA A NOMBRE DE ENTIDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. Resolución de 30 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se suspende la expedición de una certificación de dominio y cargas ordenada en procedimiento de ejecución hipotecaria.
Supuesto: Declarada cierta sociedad en concurso de acreedores se presenta, respecto de una finca de su propiedad, mandamiento por el que se ordena la expedición de certificación de dominio y cargas para un procedimiento de ejecución hipotecaria que
se tramita en el mismo Juzgado de lo Mercantil que conoce del concurso de acreedores. La registradora suspende la expedición de la certificación ordenada por haberse observado que la titular vigente de la finca sobre la que se solicita la certificación se encuentra en situación de concurso voluntario, «de conformidad con el artículo 55 de la Ley Concursal».
La DGRN, aunque censura la falta de claridad de la nota de calificación, entra en el fondo del asunto, diciendo que “En cuanto al fondo del asunto, procediendo el mandamiento calificado negativamente de un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido en el mismo Juzgado de lo Mercantil que conoce del concurso de acreedores, la única dificultad que podría plantearse sería la relativa a si es preciso hacer constar en el mandamiento que el bien objeto de ejecución hipotecaria está o no afecto a la actividad del deudor concursado, puesto que ninguna especificación se contiene en el documento suspendido a este respecto”
Y concluye revocando la calificación registral: “Del expediente que provoca la presente resulta que el procedimiento de ejecución de hipoteca se ha llevado en pieza separada ante el juez de lo Mercantil que conoce del concurso, por lo que no puede plantearse cuestión alguna de competencia.”
Dice que “No puede por tanto apelarse a la aplicación del apartado 2 del artículo 56 de la Ley Concursal que es aplicable a un supuesto de hecho distinto del que ahora se ha planteado, resultando irrelevante a los efectos de la operación registral solicitada, si el bien sobre el que se ejercita la acción directa tiene o no la cualidad de afecto a la actividad del concursado, dado
el ejercicio por el juez de lo Mercantil de la competencia universal reconocida por el artículo 8 de la Ley Concursal y concretamente por lo establecido en el artículo 57 del mismo texto legal.” (JDR)
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Otros formatos 439. HIPOTECA. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. INDETERMINACIÓN INTERESES. Resolución de 31 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.
Analiza la DGRN los distintos aspectos concurrentes bajo el prisma del
Derecho internacional privado, dada la dispersión de los elementos, personales, reales y formales, de la relación jurídica en cuestión, a los efectos de determinar la legislación aplicable (artículo 12.6 del Código Civil).
Elementos personales.- Capacidad de las partes (ley nacional.9.1 del cc); representación orgánica, la que llevan a cabo los órganos sociales de la entidad se rige por la Lex societatis; representación voluntaria (art.10.11 del cc; el art.1.2.g) del Reglamento Roma I excluye de su ámbito de aplicación la posibilidad para un intermediario de obligar frente a terceros a la persona por cuya cuenta pretende actuar...) Se presenta al registrador un poder “legitimación”.
En estos supuestos, notario y registrador deben tener presente la
doctrina denominada de equivalencia de formas. Esto es, los poderes legitimación deben: a) ser autorizados «por un Notario o empleado público competente» (artículo 1.216 del Código Civil), es decir, que el funcionario autorizante sea el titular de la función pública de dar fe, bien en la esfera judicial, bien en la esfera extrajudicial; b) se deben haber observado «las solemnidades requeridas por la Ley» (artículo 1.216 del Código Civil), lo que se traduce en el cumplimiento de las formalidades exigidas para cada categoría de documento público, las cuales, cuando se trata de documentar públicamente un acto extrajudicial, en este supuesto un apoderamiento, son sustancialmente, la necesidad de la identificación suficiente del otorgante del acto o contrato (fe de conocimiento o juicio de identidad) y la apreciación por el autorizante de la capacidad del otorgante (juicio de capacidad), si bien en cuanto a este último requisito, la no constancia documental del juicio de capacidad no implica necesariamente que éste no haya existido pues puede considerarse implícito en la autorización del documento.
Una simple autorización con firma legitimada, sin que se haya acreditado que los documentos aportados sean equivalentes a una escritura de poder notarial española justifica su
rechazo y no aceptación (cfr. Resolución de 19 de febrero de 2004).
Elementos contractuales y reales.- En cuanto a la ley aplicable al contrato, las partes disponen lo siguiente: «El préstamo se rige por las
leyes de Países Bajos a las que Abn Amro y las partes se someten expresamente». Por su parte, respecto de la
hipoteca en la estipulación décima se establece que «en lo no previsto específicamente en esta escritura de constitución de hipoteca, ésta se rige por las Estipulaciones Generales sobre la Concesión de Hipotecas de Abn Amro, que los señores S. K. declaran conocer y aceptar en su integridad, y que serán de aplicación a la hipoteca constituida por la presente siempre y cuando
no sean contrarias a una norma imperativa española»;
El Reglamento Roma I permite a las partes elegir la Ley aplicable al contrato, autonomía de voluntad conflictual; no obstante, la lex contractus no regula la totalidad de las cuestiones que se pueden plantear en el marco del contrato. El artículo 1.2.a) establece su inaplicación a la capacidad de las personas físicas, limitándose a recoger en el art. 13 la llamada "excepción de interés nacional". Igualmente, el art. 1.2.g 2 excluye de su ámbito de aplicación la representación voluntaria u orgánica.
El modo de constitución o transmisión del derecho real (en este caso de la hipoteca), su contenido y efectos, son aspectos excluidos de la lex contractus y solventados por el art. 10.1 Cc. De este modo, la ley del lugar de situación del inmueble, ley española, se aplicará al modo de constitución o adquisición de los derechos reales, momento de la constitución del derecho de hipoteca, contenido, los derechos subjetivos de su titular, los bienes sujetos al derecho real, la posibilidad y condiciones de inatacabilidad del derecho real, así como su publicidad. De este modo, para el DIPr. español, las exigencias para el acceso al Registro se regirán por el ordenamiento del país de situación del inmueble (Resolución de 22.2.2012), esto es, el español, y no el holandés.
La DGRN se centra en los defectos apuntados por la Registradora y con la normativa española en la mano analiza el defecto señalado en la calificación que consiste en que, a juicio del registrador, «no cabe que, pactándose un
tipo de interés fijo,
se deje al arbitrio de la entidad acreedora la modificación del mismo una vez llegada una fecha determinada, sin que se establezca, además, cuál será el tipo aplicable tras la modificación o las fórmulas para hallarlo y el tipo máximo que puede alcanzar, ni las veces que podrá ser modificado, siendo única y exclusivamente la voluntad de la acreedora la que determine tal interés, que resulta, por ello, indeterminado. Dicho pacto, además, no ha sido negociado individualmente con el deudor, sino que forma parte de las «Disposiciones Generales sobre Préstamos de la entidad prestamista”.
Confirma este defecto, en los dos aspectos a que se refiere, esto es,
falta de determinación y falta de objetividad. La admisibilidad de las hipotecas que garanticen intereses variables está subordinada a que los intereses pueden ser determinados en su día por un factor objetivo y que se señale un límite máximo de la responsabilidad hipotecaria.
Una vez determinada la confirmación del defecto impugnado por infringir la citada cláusula el artículo 1256 del Código Civil,
no es necesario entrar a prejuzgar si la misma, además, como afirma el registrador, debe ser calificada legalmente como abusiva conforme al número 3 del artículo 85 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, al no resultar del título que haya sido negociada individualmente y por resultar su carácter abusivo delimitado de forma completa por los referidos preceptos legales. Alude la DGRN a la doctrina del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), en su Sentencia número 241/2013, de 9 mayo que analizó el artículo 4.2 de la Directiva 93/13/CEE precepto del que hace una interpretación a «contrario sensu» para concluir que las cláusulas referidas a la definición del objeto principal del contrato se someten a control de abusividad si no están redactadas de manera clara y comprensible y que la transparencia de las cláusulas no negociadas, en contratos suscritos con consumidores, incluye el control de comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo razonable del contrato. Al no haber alegado el registrador nada en relación con el previo control de transparencia, no procede entrar a verificar un control de abusividad respecto de una cláusula (intereses variables) que por referirse al
objeto principal del contrato de préstamo hipotecario
sólo procede cuando previamente se ha constatado su falta de transparencia en los términos indicados (vid. Resolución de 13 de septiembre de 2013).
En cuanto al segundo aspecto, infracción del principio de especialidad y determinación hipotecaria, señala la DGRN que es doctrina consolidada que la garantía de los intereses sujetos a fluctuación solo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (artículos 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento) se requiere señalar el
tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). En el mismo sentido, las Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001.
Concluye la DGRN que esta doctrina es aplicable al caso objeto del presente recurso, en el que el único límite a la variabilidad de intereses remuneratorios es el que figura en la estipulación quinta en relación con terceros y a los efectos de dar cumplimiento al artículo 114 de la Ley Hipotecaria. El máximo a que se refiere el artículo 114 de la Ley Hipotecaria no está dirigido a operar en el plano de la definición del derecho real de hipoteca a todos los efectos, sino en el de la fijación del número de anualidades por intereses que pueden ser reclamados con cargo al bien hipotecado en perjuicio de terceros (vid. Resolución de 3 de diciembre de 1998). Y confirma el último de los defectos, pues resulta evidente que definiéndose los intereses de demora por adición de un diferencial al interés ordinario, adoleciendo éste de indeterminación el mismo defecto se extiende a aquellos.
Comentario: Este préstamo es contrato vinculado con la UE y está afectado por
disposiciones imperativas contenidas en Directivas de la UE en materia de consumidores: Directiva 93/13 CEE del Consejo y sus modificaciones; la protección del consumidor se alcanza a través de los mecanismos que contiene el artículo 6 del Reglamento Roma I; vid. considerando 25 del Reglamento Roma I.
Por eso el art. 5 LCGC señala que la redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez”-, 7 LCGC -“No quedarán incorporadas al contrato las siguientes condiciones generales: a) Las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato […]; b) Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles […]”-.
El art.1256 CC es norma de obligado cumplimiento, como lo es el articulado del RD 1/2007, en función de lo establecido en el artículo 67.1 que da cumplimiento al artículo 6.2 de la Directiva 93/13. Cierto es que en este supuesto la Ley elegida es de la de un Estado miembro y se supone que debe haber desarrollado su normativa con arreglo a las directrices de la UE. El mercado único tiene que ser competitivo pero seguro.
Por lo demás la DGRN tiene presentes los principios hipotecarios de legalidad, especialidad y determinación hipotecaria, aplicables a este supuesto (art.10.1CC).
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 Artículo 287
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