Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8293-PGP
Timestamp: 2018-07-20 14:18:43+00:00

Document:
IS - Base d’imposition - Régime des plus-values de cession de locaux professionnels transformés en logements ou de terrains à bâtir sur lesquels sont construits des logements - Modalités d'imposition - Engagement de transformation ou de construction
8293-PGPIS - Base d’imposition - Régime des plus-values de cession de locaux professionnels transformés en logements ou de terrains à bâtir sur lesquels sont construits des logements - Modalités d'imposition - Engagement de transformation ou de construction35
BOI-IS-BASE-20-30-10-20-20180704
2018-07-04T09:14:29.000+02:00
Pour que l'opération de cession bénéficie des dispositions de l'article 210 F du CGI, les cessionnaires doivent prendre l'engagement, soit de transformer le local acquis en un local à usage d'habitation dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l'exercice au cours duquel l'acquisition est intervenue, soit, en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir, d'y construire des locaux à usage d'habitation dans ce même délai.
Remarque : Ce délai de quatre ans s'applique aux cessions intervenues au cours d'exercices clos à compter du 31 décembre 2016. Concernant les cessions intervenues au cours d'exercices clos antérieurement à cette date, cf. II-A § 60.
En application du II de l'article 210 F du CGI, le cessionnaire doit s'engager à transformer les locaux acquis en locaux d'habitation ou, en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir, à y construire des locaux à usage d'habitation.
Sont en revanche exclus de la notion de locaux à usage d'habitation, pour l'application de l'article 210 F du CGI, notamment les résidences de tourisme définies à l'article D. 321-1 du code du tourisme, les résidences de tourisme d'affaires, les hôtels ainsi que les résidences proposant à la location des appartements meublés et équipés avec services pour des séjours de courte et moyenne durée, les villages résidentiels de tourisme définis à l'article R. 323-1 du code du tourisme, les meublés de tourisme et chambres d'hôtes définis respectivement à l'article D. 324-1 du code du tourisme et à l'article D. 324-13 du code du tourisme, ou encore les villages de vacances et maisons familiales de vacances définis à l'article D. 325-1 du code du tourisme et à l'article D. 325-13 du code du tourisme. Sont également exclues les crèches qui ne constituent pas un local à usage d'habitation au sens des dispositions codifiées de l'article R*. 111-1-1 du CCH à l'article R*. 111-17 du CCH.
Ce délai de quatre ans s'applique aux cessions intervenues au cours d'un exercice clos à compter du 31 décembre 2016, en application de l'article 18 de la loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017. Lorsque la cession d'un local est intervenue au cours d'un exercice clos avant le 31 décembre 2016, le délai imparti pour la transformation en local à usage d'habitation demeure fixé à trois ans à compter de la clôture de l'exercice. Par tolérance, il est toutefois admis que le délai de quatre ans pour transformer les locaux s'applique aux cessions intervenues au cours de l'année 2016, quelle que soit la date de clôture de l'exercice.
Hypothèse 1 : la SIIC clôture son exercice au 31 décembre N. Le délai de quatre ans commence à courir le 1er janvier N+1, la transformation devra donc intervenir au plus tard le 31 décembre N+4.
Hypothèse 2 : la SIIC clôture son exercice au 31 mars N. Le délai de quatre ans commence à courir le 1er avril N, la transformation devra donc intervenir au plus tard le 31 mars N+4.
Conformément au II de l'article 210 F du CGI, l'engagement de transformation ou de construction est réputé respecté lorsque l'achèvement de ces travaux intervient avant le terme du délai de quatre ans cité au II-A-1-b § 60. Il en résulte que le cessionnaire n'encourt pas l'amende prévue au III de l'article 1764 du CGI (cf. III-B § 120) s'il cède le local dans le délai de quatre ans, après achèvement des travaux de transformation ou de construction.
Exemple : Une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) acquiert sous le bénéfice de l'article 210 F du CGI un local commercial le 4 avril N, étant précisé qu'elle clôture son exercice au 31 décembre N. En principe, elle dispose d'un délai allant jusqu'au 31 décembre N+4 pour transformer le local en logement. Si les travaux sont achevés au 1er janvier N+2, la SPPICAV sera réputée avoir respecté son engagement de transformation à cette date.
La date d'achèvement des travaux prise en compte pour l'appréciation du respect de l'engagement de transformation ou de construction dans le délai de quatre ans correspond à celle figurant sur la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable adressée à la mairie en application de l'article L. 462-1 du code de l'urbanisme.
Lorsque la cession porte sur un local à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel, l'acquéreur doit s'engager à le transformer en local à usage d'habitation (CGI, art. 210-F, II-al. 1).
Cette transformation doit induire un changement de destination du local au sens de l'article R*. 421-14 du code de l'urbanisme, de l'article R*. 421-15 du code de l'urbanisme, de l'article R*. 421-16 du code de l'urbanisme et de l'article R*. 421-17 du code de l'urbanisme, lequel s'accompagne de travaux d'aménagement intérieur et, le cas échéant, de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble, nécessitant soit une déclaration préalable, soit un permis de construire.
En revanche, si cet appartement ne comporte pas une pièce indispensable à l'habitation mentionnée à l'article R*. 111-1-1 du CCH, telle une cuisine et/ou une salle d'eau, il sera éligible au présent régime dès lors qu'il pourra être transformé en local à usage d'habitation au sens des dispositions citées au II-A-1-a § 50 par l'aménagement de la cuisine et/ou de la salle d'eau manquante.
Lorsque la cession porte sur un terrain à bâtir, l'acquéreur doit s'engager à y construire des locaux à usage d'habitation (CGI, art. 210-F, II-al. 1).
- l'engagement de transformation ou de construction prévu au premier alinéa du II de l'article 210 F du CGI doit être pris par le cessionnaire dans l'acte constatant la cession du local ou du terrain ;
Le non-respect de l'engagement de transformation ou de construction par le cessionnaire entraîne l'application de l'amende de 25 % prévue au III de l'article 1764 du CGI.
La rupture de l'engagement de transformation ou de construction survient lorsqu'à l'issue du délai de quatre ans (cf. II-A-1-b § 60 à 70), les locaux à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel acquis n'ont pas fait l'objet d'une transformation en locaux à usage d'habitation ou lorsque les locaux à usage d'habitation n'ont pas été construits sur le terrain acquis, quelle qu'en soit la raison (sauf application des exceptions légales mentionnées au III-C § 130). Dans ce cas, le cessionnaire est considéré comme n'ayant pas respecté son engagement.
Toutefois, le cessionnaire ne rompt pas son engagement de transformation ou de construction lorsqu'il cède les locaux ou le terrain acquis dans le cadre d'une vente d'immeuble à construire mentionnée à l'article 1601-1 du code civil (conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement), dès lors qu'il réalise la transformation dans le délai de quatre ans conformément à son engagement.
En application du III de l'article 1764 du CGI, le non-respect de l'engagement de transformation ou de construction emporte pour le cessionnaire l'application d'une amende égale à 25 % de la valeur de cession de l'immeuble. Cette valeur est celle retenue lors de la cession du bien qui a bénéficié des dispositions de l'article 210 F du CGI et pour lequel l'engagement de transformation ou de construction n'a pas été respecté. L'amende est due au titre de l'exercice au cours duquel expire le délai de quatre ans mentionné au II-A-1-b § 60.
- individuellement sur certaines parties de l'immeuble à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel divisé en lots, identifiés dans l'acte constatant la cession avec un prix d'achat et un prix de cession propres (cf. II-B § 90) : le non-respect de l'engagement de transformation est apprécié distinctement pour chaque lot pour lequel un engagement a été pris et l'amende ne s'applique qu'au prix de cession afférent au lot pour lequel l'engagement de transformation n'a pas été respecté.
L'article 210 F du CGI prévoit deux exceptions à la rupture de l'engagement de transformation ou de construction, en cas de restructuration ultérieure de la société cessionnaire, d'une part, et en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du cessionnaire, d'autre part.
En application du troisième alinéa du II de l'article 210 F du CGI, en cas d'opération de fusion, l'engagement de transformation ou de construction souscrit par la société cessionnaire absorbée n'est pas rompu lorsque la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société cessionnaire absorbée pour le respect de cet engagement dans le délai restant à courir.
Par ailleurs, le régime fiscal de l'opération de fusion est indifférent pour l'application de la présente exception à la rupture de l'engagement de transformation ou de construction. Ainsi, il importe peu que le régime fiscal de l'opération de fusion soit celui de droit commun ou celui de faveur prévu à l'article 210 A du CGI.
Cet engagement doit être pris de manière expresse dans l’acte de fusion ou, le cas échéant, dans la décision de dissolution pour les opérations de dissolution sans liquidation (cf. II-B § 90), et une copie de l’extrait de cet acte de fusion ou de cette décision de dissolution portant reprise de l’engagement doit être jointe à la déclaration de résultat de la société absorbante afférente à l’exercice au cours duquel est réalisée la fusion ou la dissolution sans liquidation. Il est par ailleurs souligné qu’en cas de fusion réalisée de manière rétroactive au titre du même exercice que celui de la cession initiale de l’actif sous le bénéfice de l’article 210 F du CGI, la société absorbante, venant aux droits et obligations de la société cessionnaire absorbée, doit joindre à sa déclaration de résultat non seulement la copie de l’extrait d’acte de fusion, mais également la copie de l’engagement de transformation ou de construction que la société cessionnaire aurait été tenue de joindre à sa propre déclaration de résultat si elle n’avait pas été absorbée.
Le non-respect par la société absorbante de l'engagement de transformation du local acquis en local d'habitation ou de construction sur le terrain acquis de locaux à usage d'habitation dans le délai de quatre ans restant à courir est sanctionné, chez la société absorbante, par l’application de l’amende prévue au III de l’article 1764 du CGI égale à 25 % de la valeur de cession du bien à la société absorbée.
Par dérogation, l'amende de 25 % prévue au III de l'article 1764 du CGI ne s'applique pas lorsque le non-respect de l'engagement de transformation ou de construction souscrit par le cessionnaire ou la société absorbante qui s'y est substituée résulte de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté.
/bofip/8293-PGP

References: l'article 210
 § 60
 l'article 210
 l'article 210
 l'article 18
 l'article 210
 § 60
 l'article 1764
 § 120
 l'article 210
 art. 210
 § 50
 art. 210
 l'article 210
 l'article 1764
 § 60
 § 130
 l'article 1601
 l'article 1764
 l'article 210
 § 60
 § 90

L'article 210
 l'article 210
 l'article 210
 § 90
 l'article 1764