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Timestamp: 2019-09-18 19:07:25+00:00

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Miete Außerordentliche Kündigung | Vermietung Außerordentliche Kündigung
Miete Außerordentliche Kündigung
Kündigung ohne Kündigung durch den Mieter - Gründe und Regeln nur außerordentliche Kündigung möglich. Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung muss für den Mieter unzumutbar sein. Kündigungsfreier BGH Kündigung mit Nichtbezahlung der Miete Die unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. In einem Urteil vom 7. Juni 2012 befasste sich der Bürgerliche Senat des Bundesgerichtshofes mit der Fragestellung, ob der Verpächter dem Pächter, der die aus der Änderung der Betriebskostenvorauszahlung resultierenden Mietpreiserhöhungen nicht zahlen darf, erst dann ohne Ankündigung kündigen, wenn er den Pächter auf Auszahlung der Erhöhung hungsbeträge verklagte und diese rechtskräftig auf die Auszahlung der Erhöhung zurechtgewiesen wurde.
Der Klägerin ist Mieter einer Behausung des Angeklagten (Vermieter) in schöner Umgebung. Der Grundmietpreis lag bei zunächst 649,16 DEM (= 331,91 â'¬) zuzüglich 110,61 DEM (= 56,55 â'¬) Betriebskostenvorauszahlung und 51,89 DEM (= 26,53 â'¬) Heizungs- und Warmwasserkostenvorauszahlung für Der Mieter (Klägerin) hat ab Nov. 2003 die Erhöhung hungsbeträge und einen Teil der Pacht nicht mehr bezahlt.
Der Beklagte (Vermieter) kündigten für den Zeitraum von November 2003 bis zum 31. Dezember 2004 hat sich ohne Benachrichtigung auf kündigten¤nde angesammelt. Eine Kündigungsgrund wird jedoch nur dann angegeben, wenn man die Erhöhung hungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlung berücksichtigt vornimmt. Der Mieter Klägerin hat den Angeklagten (Vermieter) wegen mehrerer Ansprüche von der Klägerin auf Schadensersatzzahlungen verklagt. Der Angeklagte (Vermieter) hat die Bezahlung von Mietrückständen und ¤nden und die Rückgabe der WOHNUNGEN im Gegenklageverfahren eingefordert.
Die Gegenklage ist weitestgehend bewilligt, vor allem die Klägerin (Mieterin) wurde zu Räumung und Rückgabe der Wohnung- und Liegenschaft verwiesen. Zum Begründung hat das Oberlandesgericht ausgeführt festgestellt, dass die Kündigung nicht ausgenommen ist, da sich die Mietrückstand zum Teil von Mieterhöhungen wegen der Angleichung der Betriebskosten-Vorauszahlungen selbst berechnet. Der vom BGH genehmigte Umbau von Klägerin (Mieter) ist gescheitert.
Zivilen Senat des Bundesgerichtshofes hat beschlossen, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter aufgrund einer Kündigung mit Zahlungsrückstands, um die der Mieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäÃ Â 560 Abs. 4 BGB* einseitig erhöhte, nicht damit verbunden ist, dass der Mieter vor der Zahlung der Klage in Anspruch genommen wurde und rechtskräftig zur Einzahlung der Erhöhung hungsbeträge verworfen wurde.
Eine solche Anforderung resultiert weder aus Â 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB** noch aus einem schutzwürdigen Interessen des Vermieters. Die Mieterin ist eher ausreichend geschützt, dass in der Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der/die VermieterIn die vorauszahlungen auf die von ihr festgelegte Höhe umstellen könne. b) In einem Zeitabschnitt, der bei der Zahlung der Miete in einem Wert von einem Betrag, der die Miete bei der Räumungsprozess zwei Monate/s in Verzögerung einlangt, mehr als zwei Jahre dauert......
Sind Betriebskosten-Vorauszahlungen vorgesehen, kann jede Partei nach Stellungnahme von Erklärung eine Berichtigung auf einen angemessenen Betrag in schriftlicher Form vorlegen. Wurde der Pächter rechtskräftig zur Entrichtung einer erhöhten Miete nach den 558 bis 560 angeklagt, so kann der Pächter die Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Pächters vor Ablauf zweier Monate nach rechtskräftiger nicht verhaften.
Sollte der Pächter mit der Bezahlung durch den Pächter nach 560 Abs. 4 BGB unilateral erhöhte Betriebskostenvorschüsse in Zahlungsverzug geraten, schlägt eine (auch) darauf gestützte ohne Ankündigung des Pächter nicht fehl, weil der Pächter den Pächter nicht vor Erklärung der Kündigung auf Bezahlung der erhöhten Betriebskosten in Anspruch genommen hat.
Der Rechtsbehelf von Klägerin gegen die Entscheidung der VII. Bürgerlichen Kammer des Landgerichtes Potsdam vom 10. November 2010 wird unter zurückgewiesen veröffentlicht. Klägerin trägt die anfallenden Gebühren für das Beschwerde- und Nichtzulassungsverfahren. Fakten (Fakten): Klägerin ist der Mieter der Eigentumswohnung eines Angeklagten in S. . GemäÃ Â 3 des Mietvertrages zwischen den Vertragsparteien vom 01.08.1997 betrug die Mietzinshöhe zunächst einen Grundmietertrag von 659,16 Mio. (' 331,91) zunächst 110,61 Mio. DM (' 56,55) Betriebskostenvorauszahlungen und 51,89 DM (' 26,53) Vorauszahlungen für fÃ?r Heizungs- und Warmwasserkosten.
Im Jahr 2000 stiegen die Anzahlungen für Heizen und Heizen um 15,41 â'¬, zum Jahresbeginn 2003 um weitere 66,46 â' sowie zum Monatsultimo 2004 wieder um 18,74 â'¬. Der Mieter (Klägerin) hat ab Nov. 2003 die Erhöhung hungsbeträge und einen Teil der Pachtzahlung nicht bezahlt. Der Beklagte (Vermieter) kündigten wegen Mietverhältnis ¤nde, die im Zeitfenster von November 2003 bis December 2004 die Internetpräsenz des Vermietervertrages ohne Vorankündigung auf RückstÃ angewachsen ist.
Der Klägerin (Mieter) hat den Bedauerten (Vermieter) auf Auszahlung der Entschädigung in Höhe von gesamt 2. 202,94 wegen mehrerer Mängel der Mietwohnung in Anspruch genommen. Der Beklagte (Vermieter) hat die Bezahlung im Rahmen einer Gegenklage gegen die Firma Mietrückständen in Höhe von gesamthaft 4. 722,70 â' von November 2003 bis einschließlich Oktober 2007 und weitere Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2002 in Höhe von 797,51 â' und aus der Betriebskostenabrechnung 2003 in Höhe von 889,40 â' ¬¬ gefordert.
Außerdem haben sie beantragt - gestützt zum Zeitpunkt Kündigung vom 14. November 2004 - Räumung und Veröffentlichung der Ferienwohnung. Die Berufungsinstanz betrachtete die Beschwerde von Klägerin (Mieter) nur mit einem Wert von 112,17 â' als begründet und die darüber hinausgehende Beschwerde zurückgewiesen. Nach der vom Bundesrat genehmigten Beschwerde gegen die Entscheidung an Räumung setzt die Klägerin (Vermieterin) ihren Antrag auf Widerklageabweisung fort.
Das Kündigung ist nicht ausgenommen, da sich das Rückstand zum Teil von Mieterhöhungen aufgrund der Angleichung der Betriebskosten-Vorauszahlungen selbst berechnet. Dies schließt nicht aus, dass ein Kündigung grundsätzlich Die Mietschutzgesetze gelten nicht mehr und das Mietregelungsgesetz sah den Ausschluß einer Kündigung wegen einer Erhöhung von Betriebskostenvorschüsse nicht mehr vor.
Eher ist bei der Fragestellung, ob der Pächter schuldig handelte, an berücksichtigen, dass die Rückstand auf einer Mieterhöhung basierte. Allerdings ist hier davon auszugehen, dass Klägerin (Mieter) schuld ist, da er die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Kalkulationsunterlagen nicht eingesehen hat. Die Berufungsinstanz ging zu Recht davon aus, dass der Klägerin (Mieter) gemäÃ Â 546 Abs. 1 BGB zur Veröffentlichung der Mietgegenstaende verpflichtet ist.
Weil die Kündigung des Angeklagten (Vermieters) vom 15. Dezember 2004 die Mietverhältnis beendet hat. Ab 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsteht keine Pflicht des Mieters, den Pächter vor Erklärung von Kündigung auf Bezahlung der Erhöhung hungsbeträge nach 560 Abs. 4 BGB zu belangen.
Eine wichtige Ursache ist nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB besonders dann gegeben, wenn der Vermieter in einem Zeitabschnitt, der über mehr als zwei Tage verlÃ?ngert, bei der Zahlung der Miete in Höhe eines Verzugsbetrages, der die Miete für zwei Monaten erreichen wird.
Die Berufungsinstanz hat Klägerin (Mieter) rechtskräftig zur Bezahlung der Miete in Höhe von EUR 581,19 fÃ?r den Zeitraum von November 2003 bis einschlieÃ?lich des Dezembers 2004 verwiesen. Diese Summe übersteigt die Miete für zwei Monat. Klägerin (Mieter) war mit der Bezahlung dieser Miete zum Zeitpunkt des Mietzinsganges von Kündigung am 15. Dezember 2004 im Rückstand.
Mit der Neufassung rügt ohne Ergebnis hatte das Oberlandesgericht nicht berücksichtigt, dass der Klägerin (Mieter) ein Zurückbehaltungsrecht nach 273 BGB behauptet hat, da der Beklagte (Vermieter) ihm eine angemessene Einsicht in die Unterlagen hätten ablehne. Da sich aus dem in der Überarbeitung genannten Schriftsätzen nicht ergeben hat, dass der Klägerin (Mieter) diesen Einwand - soweit notwendig (vgl. BGH, Entscheidung vom 14. April 2005 - VII ZR 14/04, NJW-RR 2005, 1041 unter II 1 b; Senatsbeschluss vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, NJW-RR 1987, 903 unter II 1 bb) - vor der Stellungnahme von Kündigung erhoben hat.
Entgegen der Meinung der Revision des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gibt es nichts zur unmittelbaren Verfolgung von der beklagten Person (Vermieter). a) Wurde der Mietvertragsnehmer Kündigung zur Entrichtung einer erhöhten Miete nach §Â 558 bis 560 BGB angehalten, so kann der Mieter nach § 569 Abs. 3 BGB.
Die Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Vermieters nicht vor Ablauf eines Monats nach dem Verweis auf die Website der rechtskräftiger verurteilt werden, wenn nicht die Bedingungen der außerordentlichen Frist ohne Ankündigung der Kündigung bereits wegen der bisher noch nicht gezahlten Miete sind. Im Mietrückständen sind nach den Entscheidungen des Berufungsgerichtes die gemäÃ 560 Abs. 4 BGB erhöhten Betriebskosten-Vorauszahlungen (66,46 ab 10. 2003 und 85,20 ab 10. 2004).
Das Kündigungsgrund des 543 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 Buchstabe b BGB ist hier nur vorhanden, wenn man die Erhöhung hungsbeträge nach 560 Abs. 4 BGB berücksichtigt vornimmt. Sind diese von den vom Oberlandesgericht noch geschuldeten Mietpreisen ausgeschlossen (1. 581,19 â'¬), bleibt nur ein Teilbetrag, der nicht einmal das Doppelte der Kaltmiete ausmacht. b) Der Inhalt der Â 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist jedoch strittig (ausführlich Hinz, NZM 2010, 57, 65 ff.). aa).
Die Regelung sieht nach einem Blick vor, dass der Hauswirt wegen der Erhöhungsbedingung Rückstände nur kündigen, wenn der Pächter rechtskräftig zur Entrichtung der erhöhten Bewirtschaftungskosten oder -vorauszahlungen verdammt ist (Schmidt-Futterer/Blank, Pachtrecht, §11. Die Vermieterin wäre musste daher vor Abgabe einer Zahlungsbeschwerde fristlos Kündigung einreichen und konnte erst nach Erlöschen von Kündigungssperrfrist die Adresse Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausdrücken ( "LG Hamburg", Urteil vom 30. August/Mai 2007, 307 S 43/07, Gerichtsurteil Rn. 4; LG-Berlin, GE 1989, 675 ff.; AG Altena, WuM 1988, 25[zu § 9 Abs. 1 WpHG]).
MHG]; LG München I, WuM 1979, 16 f.). bb) Eine andere Sichtweise basiert strikt auf dem Text der Verordnung und betrachtet die rechtskräftige Verdammung des Pächters nur als eine Bedingung für die Sperrzeit und nicht als eine Bedingung für die Kündigung wegen Zahlungsverzuges (Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. April 2010, rechtskräftige).
569 Abs. 3 Nr. 3 BGB stellt nach dieser Stellungnahme nur fest, dass der Pächter, gegen den der Pächter wegen Nichtzahlung eine Erhöhung hungsbeträge nach 559 und 560 BGB Beschwerde erhebt, nach rechtskräftiger eine Kündigungssperrfrist von zwei Monate berechtigt ist. Für, die nicht nur vom schmalen Text, sondern auch von der Geschichte der Verordnung.
Zunächst gab es eine diesbezügliche Vorschrift nur für der Mieterhöhungswunsch des Eigentümers (§ 3 Abs. 5 WKSchG). Es soll sichergestellt werden, dass nicht wegen der während des Beschwerdeverfahrens evtl. entstandene Erhöhung hungsbeträge unmittelbar nach der rechtskräftigen Entscheidung eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges stattfinden kann (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). Eine Kündigungsschutz des Pächters musste man dabei nur für regulieren, die während des Beschwerdeverfahrens erhöhte sich hungsbeträge
Weil in der Zeit vor dem Mietvertrag der Nutzer durch andere Rechtsvorschriften hinreichend ist geschützt. Ist er mit einer Erhöhung nicht einverstanden und stellt der Verpächter innerhalb einer Dreimonatsfrist keine Genehmigungsklage, so wird der Antrag auf Erhöhung als nicht erfolgt angesehen (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). Verklagt der Hauswirt und wird der Pächter zum Vertrag verdammt, verdankt der Pächter für die erhöhte Miete der Zeit ab dem dritten auf den Erhöhungsantrag des Hauswirtes folgende Kalendarium.
Mit dem Genehmigungsurteil fällig (Senatsbeschluss vom 5. März 2005 - VIII ZR 94/04, WuM 2005, 396 unter II 2 b b b u. bb) wird diese Anleihe jedoch rechtswirksam; der Mietkaufmann kann also vor diesem Zeitpunkt nicht in Verzug sein und somit auch nicht vom Mietgeber mit dem Angebot an den Mietobjektpartner vergütet werden. Die Vorschrift hat der Gesetzgeber dann durch § 9 Abs. 2 MHG auch auf Mietersteigerungen nach den §Â 2 bis 7 MHG (und damit auch auf Erhöhungen der betrieblichen Kostenvorauszahlungen gemäÃ Â 4 Abs. 2 MHG) gekürzt.
MHG), weil sie dem Vermieter den Rechtsschutz auch in diesen Fällen übermitteln wollte, "zumal in diesen Fällen die Mieterhöhung durch Erklärung des Mieters selbstständig in Kraft tritt" (BT-Drucks. 7/2011, S. 13). Diese Schutzklausel gilt jedoch - wie oben beschrieben - nur für die während des Beschwerdeverfahrens kumulierte Erhöhung hungsbeträge und nicht für die Zeit vor Einreichung der Beschwerde.
Das Interesse des Vermieters macht es nicht erforderlich, den Schutzumfang von Â 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB dahin gehend zu erweitern, dass der Mieter vor Erhebung einer Klage auf Zahlung (Sternel, a.a.O.) nicht auf kündigen zugreifen kann. Dies widerspricht bereits der Ausnahmefall dieser Bestimmung im Gesamtkontext von Kündigungsbestimmungen, der von einer restriktiven Anwendung redet (vgl. Senatsbeschluss vom 09.05.2012 - VIII ZR 327/11, HGH 2012, 753 Rn. 16).
Ansonsten ist der Pächter geschützt dadurch, dass im Zusammenhang mit der Kündigungsprozesses geprüft werden muss, ob dem Pächter gemäÃ 560 Abs. 4 BGB bei den Anzahlungen eine Berichtigung auf die gewünschte Höhe gestattet wurde. Durch zwei Urteile vom 15. Mai 2012 (VIII z. B. 245/11 und VIII z. B. 246/11, beide Rn. 16) hat der Bundesrat beschlossen, dass eine Berichtigung der Vorschüsse gemäÃ Â 560 Abs. 4 BGB nur auf eine ordnungsgemäße Rechnungslegung gestützt ist.
Durch Einsichtnahme in die Kontodokumente nachprüfen, ob die Berichtigung gemäÃ 560 Abs. 4 BGB berechtigt ist oder nicht und welches Prozessrisiko er eingegangen ist, wenn er nicht bezahlt. Falls der Hausherr ihm die Erkenntnis nicht ermöglicht, kann der Pächter eine Zurückbehaltungsrecht gültig machen. Ein Zahlungsrückstand gestützte Kündigung ist in diesem Falle auszuschließen.

References: BGH 
 BGH 
 § 543
 § 569
 § 569
 §11
 § 9
 § 9