Source: http://exalliance-finance.fr/guide-investissement-locatif-6.php
Timestamp: 2018-04-21 15:12:36+00:00

Document:
EXALLIANCE : Guide de l'investissement locatif
Principales lois fiscales
Afin de combler son déficit d'initiatives et d'actions dans le domaine du logement, l'Etat français a mis en place un système consistant à encourager l'investissement privé (ou particulier) dans des opérations de promotions immobilières en échange de cadeaux fiscaux.
Ce concept, existant depuis de nombreuses décennies, a donné le jour à un très grand nombre de dispositifs nommés lois fiscales autrement appelées lois défiscalisantes.
Tous les détails de ces lois actuellement en vigueur sont à votre disposition ci-après.
Il faut noter que les dispositifs suivants n'ont plus cours aujourd'hui (en tous cas plus sous cette terminologie) : Duflot, Scellier, De Robien, Borloo, Demessine, ZRR (Zone de Revitalisation Rurale), Besson, Périssol et Girardin.
Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel remplace la loi Duflot. La loi Pinel doit permettre la construction de 40.000 nouveaux logements par an jusqu'à son terme programmé pour le 31/12/2017.
Elle conserve les conditions de l'ancien dispositif (cf. section consacrée à la loi Duflot au sein de ce Guide) mais offre des avantages supplémentaires et une meilleure rentabilité (selon la règlementation du 30/12/2012, modifiée par le PLF pour 2015) :
si l'acquisition est réalisée ou que les travaux de construction sont terminés au cours de l'année N, l'engagement se fait en même temps que la déclaration de revenus de l'année N+1. Cet engagement initial est ferme et irrévocable, mais ensuite, les conditions sont plus souples pour une prolongation éventuelle. Ainsi, l'engagement de location n'est plus limité à 9 ans (comme dans la loi Duflot) mais peut être de 6, 9 ou 12 ans, sachant que cette durée influe directement sur le taux de réduction fiscal obtenu. Ce taux est fixé à :
¤ 12 % pour 6 ans,
¤	18 % pour 9 ans,
¤	21 % pour 12 ans.
le bien peut dorénavant être loué à un membre de la famille (ascendant ou descendant) pour les aider, cette décision ayant pour effet de reporter le terme de l'engagement de location, sans priver l'investisseur du bénéfice fiscal. Néanmoins, quel que soit le statut du locataire, tiers ou membre de la famille, les conditions de ressources et de plafonds de loyers à respecter par le propriétaire sont identiques.
l'avantage fiscal est aligné pour les acquisitions en SCPI. En effet, au lieu d'acquérir un bien en direct sous le dispositif Pinel, il est désormais possible de passer par une SCPI pourvu que celle-ci s'engage à acheter et à louer des logements dans le respect des dispositions de la loi Pinel, la réduction d'impôt s'applique pour toute souscription réalisée à partir du 1er septembre 2014. Cet avantage fiscal est calculé sur la base de 100 % du montant investi dans le cadre du Pinel, quand le Duflot n'octroyait que 95 %.
Rappel : pour plus d'informations les « bases » de ce dispositif, il convient de se reporter à la section loi Duflot qui en récapitule toutes les caractéristiques (la loi Pinel a été bâtie sur les fondements de la loi Duflot).
Loi Pinel Outre-mer / Duflot Outre-mer
Le décret n°2013-474 du 5 juin 2013 adapte les conditions d'éligibilité au dispositif Pinel/Duflot pour les Départements d'Outre-mer, à savoir la Guadeloupe, la Réunion, la Martinique, la Guyane et Mayotte. Les îles de Saint-Martin et Saint-Pierre et Miquelon sont soumises aux mêmes conditions.
Cette version Pinel/Duflot Outre-mer propose quelques variantes afin d'encourager la production de logements intermédiaires dans les DOM-TOM jugés en souffrance en termes de logements sociaux. Le dispositif propose 3 durées de location avec 3 taux de réduction d'impôt différents :
23 % du prix de vente (dans la limite de 300.000 €) étalée sur 6 ans,
29 % du prix de vente (dans la limite de 300.000 €) étalée sur 9 ans, soit 87.000 € maximum (9.666 € par an),
32 % pour un prolongement jusqu'à 12 ans.
La défiscalisation s'applique sur le montant de l'investissement plafonné à 5.500 €/m² maximum (comme en métropole du reste).
A noter : le dispositif est soumis au plafonnement global des niches fiscales. En 2014, les avantages fiscaux ne devaient pas dépasser 10.000 €. A partir de 2015, pour les biens immobiliers locatifs acquis en outre-mer depuis le 1er septembre 2014, le plafonnement des niches fiscales est porté à 18.000 €.
Exigences énergétiques spécifiques aux régions concernées.
Les logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française, à Saint-Martin et dans les îles Wallis et Futuna doivent intégrer l'un des dispositifs listés à l'article 18 quater, I-1-c de l'annexe IV au CGI : surtoiture ventilée, isolation thermique, bardage ventilé, pare-soleil horizontaux, brise-soleil verticaux, protections solaires mobiles extérieures dans le plan des baies ou ventilateurs de plafond. Les logements situés à Saint-Pierre-et-Miquelon doivent intégrer des matériaux d'isolation thermique mentionnés à l'article 18 bis, 2-b de l'annexe IV du CGI ou des appareils de régulation de chauffage mentionnés au 2-c du même article.
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2015, le plafond de loyer, charges non comprises, est fixé à :
10,09 €/m² pour les logements situés à Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon et dans tous les DOM,
12,49 €/m² pour les logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française et dans les îles Wallis et Futuna.
Rappel : pour plus d'informations les « bases » de ce dispositif, il convient de se reporter à la section loi Duflot qui en récapitule toutes les caractéristiques.
(les lois Pinel Outre-mer et Duflot Outre-mer ont été bâties sur les fondements de la loi Duflot).
La loi Duflot est un dispositif fiscal en faveur de l'investissement locatif. Elle permet d'orienter la construction dans les zones où la demande en logements est la plus importante. Ce dispositif se matérialise par une réduction d'impôt aux particuliers qui souhaitent investir dans un appartement neuf ou une maison neuve en vue de leur location. Cette offre de logements locatifs intermédiaires est destinée aux locataires dont les ressources sont supérieures à celles demandées dans le parc social.
Le dispositif Duflot a pris le relais de l'ancien régime dit Scellier depuis le 1er janvier 2013.
Grâce au dispositif Duflot, l'État vous permet d'économiser jusqu'à 6.000 € d'impôt par an pendant 9 ans. La loi s'applique à l'achat ou la construction d'un ou deux logements neufs par an jusqu'au 31 août 2014 (date à laquelle a été créée la loi Pinel qui est venue remplacée le présent dispositif). Le logement doit être loué nu à un locataire au titre de sa résidence principale.
Le taux de réduction d'impôt sur le revenu accordé varie selon la durée de location :
12 % du prix de revient du logement étalé sur une durée de 6 ans,
Lorsque vous renseignez la durée de votre engagement sur votre déclaration des revenus, sachez que la mention est irrévocable. Ainsi, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Le dispositif Duflot ouvre droit aux réductions d'impôt suivantes (maximum) :
36.000 € d'économie d'impôt sur 6 ans,
54.000 € d'économie d'impôt sur 9 ans.
Cet avantage fiscal s'applique à deux acquisitions maximum par an dans la limite de 300.000 € d'investissement. D'autre part, un prix de revient plafond au m² de surface habitable est fixé à 5.500 €/m² pour toutes les zones (A, A bis, B1, B2).
La loi Duflot s'applique aux habitations acquises entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. Elle concerne :
les logements en VEFA ou neufs achevés. La date prise en compte est alors celle de la signature de l'acte authentique d'achat,
un logement que le contribuable fait construire si la demande de permis de construire est déposée entre ses mêmes dates. Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant l'obtention du permis,
les logements faisant l'objet de travaux de réhabilitation lourds,
les locaux transformés en logements.
Sont exclus du dispositif les logements dont le droit de propriété est démembré, ceux classés au titre des monuments historiques et ceux financés par un prêt locatif social.
Par ailleurs, un temps évoqué, la notion de mixité consistant à « concéder » au moins 20 % des logements à des propriétaires occupants n'a finalement pas été retenue. En conséquence, tous les lots d'un même immeuble peuvent être vendus à des investisseurs…
La loi Duflot s'appuie sur le principe du zonage. Pour bénéficier des avantages fiscaux, le logement doit appartenir à la zone A, A bis ou B1. Les logements situés dans certaines villes de la zone B2 peuvent également être éligibles au dispositif, lorsque la commune a reçu une dérogation du Préfet de région. Les logements situés dans les communes de la zone C sont exclus d'office du dispositif.
Une exigence de performance énergétique est également mise en place. Les logements neufs doivent respecter la réglementation thermique RT 2012 (ou BBC 2005 si la demande de permis de construire a été déposée avant le 01/01/2013). Pour les habitations remises à neuf, le législateur demande le label haute performance énergétique HPE Rénovation 2009 ou BBC Rénovation 2009.
La loi Duflot est soumise au plafonnement global des niches fiscales, plafonnement fixé pour 2015/2016 à 10.000 € par an et par foyer.
Pour un même logement, le contribuable ne peut cumuler les avantages de la loi Duflot et ceux d'un autre dispositif (réduction d'impôt accordée au titre des investissements outre-mer, dispositifs Malraux, Scellier ou précédents).
Au-delà du respect des règles de plafond de revenus annuels (revalorisées chaque 1er janvier), les bailleurs doivent se conformer à des règles de calcul pour fixer leur loyer. Celui-ci ne doit pas dépasser un plafond pondéré par un coefficient en fonction de la surface du bien. Ce coefficient est déterminé en appliquant la formule suivante :
0,7 + (19 ÷ surface du logement). Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et il est de 1,20 au plus.
Les plafonds de loyers / m2 et par zone :
zone A : 12,49 € / m²,
zone A bis : 16,82 € / m²
zone B1 : 10,06 € / m²
zone B2 : 8,74 € / m²
Exemple : un contribuable disposant d'un bien de 100 m2 situé en zone A ne peut pas proposer un loyer de plus de 1.092,03 euros.
Rappel : ces montants maximum de loyer peuvent être abaissés dans certaines communes. Il appartient, en effet, aux Préfets de régions de les ajuster s'ils constatent une différence insuffisante avec les prix du marché locatif libre. Cette mesure concerne les investissements réalisés à partir du 31 mai 2014.
Instituée à partir de 2009, la loi « Scellier », du nom du député François Scellier, créée une réduction fiscale pour les investisseurs locatifs qui s'engagent à louer leur bien pendant 9 ans en-deçà de certains plafonds de loyer. Ainsi, cette loi procure une réduction d'impôt et non un amortissement fiscal du bien diminuant les revenus fonciers comme cela était le cas pour les précédents dispositifs Borloo et Robien, tous deux abrogés en 2009.
Les loyers sont plafonnés mais pas les ressources des locataires (excepté pour le dispositif « Scellier intermédiaire »).
Prolongation du dispositif Scellier jusqu'au 31 mars 2013 : L'Assemblée Nationale a adopté la prolongation du dispositif de réduction d'impôt dit « Scellier » jusqu'au 31 mars 2013. Sont concernés les investissements immobiliers pour lesquels le contribuable justifie qu'il a pris, au plus tard le 31 décembre 2012, l'engagement de réaliser un investissement immobilier sachant que :
l'engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d'une réservation pour peu qu'elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2012,
l'acte authentique de vente doit être passé avant le 31 mars 2013,
le taux de la réduction d'impôt est celui en vigueur en 2012,
le contribuable ne peut cumuler pour un même logement la réduction d'impôt « Scellier » et de la réduction d'impôt « Duflot »,
cependant, il peut, en 2013, bénéficier à la fois de la réduction Scellier et de la réduction d'impôt « Duflot » au titre de l'acquisition de deux logements distincts.
Pour quels types de logements ?
Les logements concernés par le dispositif Scellier sont les suivants :
logements neufs ou en l'état futur d'achèvement,
logements considérés comme non décents destinés à être réhabilités (suivants des critères précis),
locaux destinés à être transformés en logements d'habitation,
tous logements à construire.
Le contribuable doit s'engager à louer le logement nu (c'est-à-dire non meublé) pour une durée minimale de 9 ans en tant que résidence principale du locataire. Le locataire ne doit être ni associé ni membre du foyer fiscal (les ascendants ou descendants n'appartenant pas au même foyer fiscal que le contribuable sont donc admis). La réduction d'impôt Scellier ne s'applique qu'à un bien acquis par an pour un achat en direct. Plusieurs achats sont possibles dans le cadre d'une SCPI.
Le territoire français a été divisé en zones caractérisant un déséquilibre plus ou moins prononcé entre l'offre et la demande de logements (zonage A, Abis, B1, B2 et C de façon dérogatoire). Les plafonds de loyers en vigueur dans chaque commune sont fonction de la zone dont elle dépend. Les plafonds sont relevés chaque 1er janvier dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).
Attention, la loi détermine le niveau de performance énergétique globale des logements exigé pour bénéficier du dispositif Scellier. Les constructions nouvelles doivent bénéficier du label « bâtiment basse consommation / BBC 2005 ».
Les bâtiments existants doivent quant à eux répondre à au moins l'une des exigences suivantes :
bénéficier du label « haute performance énergétique / HPE rénovation »,
bénéficier du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation / BBC rénovation 2009 »,
respecter au moins deux exigences de performance énergétique globale parmi les quatre catégories suivantes : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d'eau chaude sanitaire.
Conditions liées au montant des loyers demandés
Les plafonds de loyers mensuels (hors charges) pour les investissements en Scellier classique sont les suivants (investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011 ; plafonds de location par m²) :
zone A bis : 22,97 € / m²
zone A : 17,04 € / m²
zone B1 : 13,75 € / m²
zone B2 : 11,21 € / m²
zone C (avec agrément) : 7,80 € / m²
Avantages procurés par la défiscalisation Scellier
La réduction d'impôt est calculée sur la base de deux critères :
le prix de revient du logement dans la limite de 300.000 €. Une seule opération (acquisition, construction ou transformation) est admise chaque année,
le prix d'achat au mètre carré :
-	5 000 € / m² dans les zones A bis et A,
-	4 000 € / m² dans la zone B1 ainsi que dans les départements et collectivités d'Outre-Mer et en Nouvelle-Calédonie
-	2 100 € / m² dans la zone B2
-	2 000 € / m² dans les communes agrées en zone C.
Initialement, le taux de la réduction d'impôt était de 25 % mais le fameux coup de rabot appliqué aux niches fiscales a engendré, le 1er janvier 2012, une diminution substantielle de ce taux :
pour les logements BBC, la réduction est passée de 22 % à 13 %, avant une disparition programmée le 1er janvier 2013,
pour les autres logements, la réduction a totalement disparu à compter de cette date.
Le tableau ci-dessous récapitule les évolutions de taux en fonction des dates de signature et d'enregistrement :
La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans en parts égales, la première année étant l'année de l'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Si le montant de la réduction d'impôt Scellier dépasse la somme due au titre de l'impôt sur le revenu, le solde peut être reporté sur les impôts des six années suivantes au maximum (si la location du logement est maintenue bien entendu).
Le dispositif Scellier permet donc la même réduction fiscale quels que soient le revenu et le taux d'imposition de l'acquéreur du bien. Il est ainsi considéré comme étant plus favorable pour les classes moyennes que ne l'étaient les précédents dispositifs Borloo et Robien.
Loi Scellier intermédiaire / La loi Scellier Outre-mer / Scellier Outre-mer intermédiaire
Pour disposer des avantages liés au dispositif Scellier intermédiaire appelé également Scellier social, l'investisseur doit se conformer :
à des conditions supplémentaires liées aux ressources du locataire,
à un loyer ne dépassant pas les 4/5ème des plafonds standards.
Les plafonds de loyers mensuels (hors charges) pour les investissements en Scellier intermédiaires sont donc les suivants (investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011 ; plafonds de location par m²) :
zone A bis : 18,38 € / m²
zone A : 13,63 € / m²
zone B1 : 11,00 € / m²
zone B2 : 8,97 € / m²
zone C (avec agrément) : 6,24 € / m²
Dans la mesure où les plafonds de ressources des locataires sont respectés, l'investisseur peut alors bénéficier d'une déduction forfaitaire spécifique de 30 % des revenus locatifs de ce logement sur toute la durée de l'engagement de location. De plus, une réduction d'impôt supplémentaire, équivalente chaque année à 1,67 % de l'investissement, est possible à la fin de la première durée d'engagement de 9 ans, si l'investisseur s'engage à continuer la location pour une nouvelle période de 3 ans (renouvelable une fois soit 6 ans au maximum).
La réduction d'impôt du dispositif Scellier intermédiaire peut ainsi être portée à 32 % de l'investissement pour une mise en location durant 15 ans. Pas négligeable !
La loi Scellier Outre-mer permet une réduction d'impôt maximum de 36 % du prix de revient du logement sans possibilité de prorogation, plafonné à 300.000 € d'investissement sur la base d'une seule opération par an.
Dans le cas d'un dispositif Scellier Outre-mer intermédiaire (ou Scellier Outre-mer social), une possibilité de prorogation vient s'ajouter aux 36 % cités précédemment. Vous pouvez donc ajouter un bonus de 1,67 % de réduction d'impôts supplémentaire au-delà des 9 ans et ceci par tranche de 3 ans jusqu'à 15 ans.
Le tableau ci-dessous récapitule le plafond des loyers mensuels en € / m² à ne pas dépasser dans le cadre du la loi Scellier Outre-mer :
LMP et LMNP (Loueur Meublé Professionnel et Loueur Meublé Non Professionnel)
Qu'est ce qu'une activité de location dite « en meublé » ?
La location en meublé, à titre habituel par toute personne de chambres ou d'appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.
Cette activité peut être exercée par une société de personnes (Eurl, Sàrl de famille non soumise à l'impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (SA, Sàrl de droit commun, etc…).
Le locataire doit bénéficier de meubles et d'agencements répondant à un usage normal d'habitation.
A l'aide de ce dispositif, le bailleur peut mettre en location une grande variété de logements :
des chambres d'hôtes ou des gîtes ruraux
des logements situés dans une résidence de services dont la gestion est confiée à un exploitant (résidence d'affaires, résidence de tourisme, résidence étudiante, résidence séniors, EHPAD…)
C'est le statut de la chose louée et non sa situation géographique qui détermine s'il convient de parler de LMP ou de LMNP
Si la somme des loyers que vous percevez reste inférieure à 23.000€ TTC par an (en cas d'exercice en société, les 23.000 € de recettes s'apprécient non pas au niveau de l'entreprise mais au prorata des parts ou des droits détenus par l'associé dans les bénéfices sociaux) et que par ailleurs, cette somme ne représente pas plus de la moitié de votre revenu global, vous avez le statut de Loueur Meublé Non Professionnel « LMNP ». Sinon, vous êtes Loueur Meublé professionnel (LMP).
La Loi LMNP permet d'amortir linéairement sur 30 ans l'intégralité de votre investissement (murs hors terrain). La location des biens concernés doit se faire en meublé (amortissement possible du mobilier de 5 à 7 ans). Ce placement pierre permet non seulement de prendre de la valeur sur le long terme mais, en parallèle, autorise que vous déduisiez de vos revenus l'amortissement purement comptable de votre logement. De plus, il est possible de déduire les dépenses d'entretien, les charges et les intérêts d'emprunts. Du coup, l'amortissement et les déductions diverses du régime LMNP créent un surplus d'amortissement qu'il est possible de différer sur les années suivantes.
La défiscalisation LMNP, la déduction des charges cumulées et l'amortissement comptable permettent de limiter fortement l'impact fiscal sur les revenus locatifs de l'opération. En effet, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les loyers actuels et les Revenus générés par la Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) peuvent finir par être totalement exonérés.
possibilité d'amortir les biens immobiliers acquis et gommer fiscalement les revenus ainsi encaissés,
récupération de la TVA si location consentie à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier,
imputation des déficits BIC non professionnels sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes,
possibilité d'investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (Eurl ou Sàrl de famille),
possibilité de défiscalisation en première année d'exploitation (possibilité de déduction des frais de commercialisation et d'ingénierie sur option si conditions réunies) si l'investisseur a d'autres revenus LMNP bénéficiaires,
possibilité d'investissement en régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50%.
La loi de finances 2016 a confirmé la réduction d'impôt de 11 % sur le prix de revient de certains investissements en résidences meublées. Ce dispositif nommé Loi Bouvard vient compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle classique qui n'a subi aucune modification. Pour plus de détails à ce sujet, se reporter à la section « Loi Censi Bouvard » de ce guide.
LMNP classique: récupération de la TVA, revenus locatifs de nature BIC, amortissements permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs,
LMNP Bouvard : récupération de la TVA, revenus locatifs de nature BIC, réduction d'impôt égale à 11 % du montant de l'investissement HT.
Régime d'imposition et déclaration fiscale LMNP
Lorsque les produits sont imposables, le régime d'imposition BIC (micro, régime simplifié ou régime réel normal) se détermine d'après les critères ordinaires que les loueurs soient professionnels ou non.
Si le loueur, personne physique, perçoit jusqu'à 32.100 € de recette brute annuelle, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA (exonération). Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, par l'administration, au montant des recettes, d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, avec un minimum de 305 € directement sur la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration 2042 C).
Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC les charges liées à l'activité de loueur en meublé non professionnel : charges locatives, dépenses d'entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur (si location d'au moins 2 logements), intérêts d'emprunt, amortissements de l'immobilier et du mobilier…etc.
En cas d'exercice de l'activité en société non soumise à l'IS, chaque associé est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des BIC sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu'il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l'intéressé pour les fonctions qu'il exerce dans la société.
Les déficits subis par les Loueurs en Meublé Non Professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non-professionnelles imposables en BIC réalisés au cours de la même année et les 10 années suivantes. Cette restriction ne concerne toutefois pas les contribuables soumis au régime micro BIC (ce régime excluant la possibilité de constater des déficits).
Les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA. Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.
le chiffre d'affaires correspondant aux loyers encaissés dépasse 23.000 € par an,
les recettes tirées de cette exploitation sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (cette dernière condition rend l'accès au statut de Loueur en Meublé Professionnel « LMP » difficile à atteindre car il faut que plus de la moitié des revenus de l'acquéreur soient générés par les loyers de la location meublée),
l'investisseur doit être inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés (cette condition soulève parfois certaines difficultés notamment lorsque l'investisseur exerce à titre principal une profession réglementée du type notaire, avocat ou expert-comptable. Dans ces cas, il est souvent possible au conjoint d'exercer l'activité par le biais d'une Sàrl ou d'une Eurl mais il est surtout préférable de demander et d'obtenir une dérogation de la part de l'ordre qui régit la profession réglementée en lui exposant qu'il s'agit d'une activité destinée à la constitution ou à la gestion d'un patrimoine personnel).
Bien entendu, depuis 2015 ces 3 conditions sont cumulatives. A défaut, l'investisseur est supposé entrer dans la catégorie LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Les avantages liés à l'investissement LMP sont les suivants :
amortissement des biens immobiliers LMP et imputation des amortissements peuvent être « stockés » sur les revenus ultérieurs de l'activité,
déductions des intérêts d'emprunts LMP,
déductions de toutes les charges d'exploitations pour leur valeur réelle : les dépenses courantes, les impôts, les cotisations sociales,
récupération de la TVA si la location est consentie à des exploitants d'établissement d'hébergement de résidences de services,
constitution d'un patrimoine (destiné à procurer un complément de revenus) transmissible à ses héritiers,
possibilité de déduction des Frais d'acquisition des biens immobiliers, honoraires du notaire, droits d'enregistrement, frais de constitution de société, honoraires de conseil, frais d'ingénierie, montage juridico-financier de commercialisation sur le revenu global,
report des frais d'établissements LMP si ces frais ne peuvent pas être imputé la 1ère année au moment de l'achat faute de recettes locatives cette année là (souvent le cas lorsque les programmes LMP sont acquis en l'état futur d'achèvement),
exonération d'ISF. Les logements LMP ne sont pas compris dans l'assiette de l'Impôt Sur la Fortune lorsque la recette annuelle est supérieur à 23.000 € TTC et qu'elle représente plus de la moitié des revenus du contribuable.
Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC les charges liées à l'activité de loueur en meublé professionnel : charges locatives, dépenses d'entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur, intérêts d'emprunt…
Concernant le montant des amortissements (comptabilisés) des biens loués, il ne peut excéder, au titre d'un même exercice, la différence entre le montant de l'ensemble des loyers acquis et le montant de l'ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (article 39 C du CGI). La fraction des amortissements LMP exclue au titre d'un exercice peut être déduite ultérieurement en sus de l'annuité normale ou après la durée d'utilisation, dans le respect de la limitation.
La limitation des amortissements LMP est appliquée exercice par exercice, en prenant en compte l'ensemble des loyers et charges afférentes à tous les biens amortissables loués.
Le bénéfice LMP est rapporté au revenu global du contribuable. En cas d'exercice de l'activité en société non soumise à l'IS, chaque associé est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des BIC sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu'il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l'intéressé pour les fonctions qu'il exerce dans la société. Les déficits - à l'exception des déficits provenant des amortissements exclus des charges déductibles - sont imputables sur le revenu global.
Les locations de logements meublés à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA.
les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées sous condition d'un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique,
les prestations d'hébergement fournies dans des conditions proches de l'hôtellerie (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, accueil…),
sous certaines conditions, les prestations d'hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme sous condition d'un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant (réhabilitation de l'immobilier de loisirs).
Mais, l'Article 24 de la loi de finances pour 2007 a étendu le cas d'imposition à la TVA concernant les locations de locaux (nus ou meublés) consenties par bail commercial à l'exploitant d'un établissement d'hébergement (locations indirectes) aux locations de locaux (nus ou meublés) consenties par toute autre convention à un tel exploitant. L'article 24 de la loi de finances pour 2007 a modifié le 4 de l'article 261 D du CGI afin d'étendre toutes les locations de locaux nus meublés ou garnis consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier. Ce régime était jusqu'à présent réservé aux seules locations conclues par bail commercial.
Toutes ces locations sont donc désormais taxables de plein droit à la TVA. Le taux réduit de TVA de 7 % s'applique à ces fournitures de logements meublés. Elles doivent être taxées quelles que soient les exonérations de TVA dont pourraient bénéficier à un autre titre, les preneurs pour leurs propres opérations. De même, le dispositif s'applique lorsque le preneur est non assujetti à la TVA En conséquence : les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier sont soumises à la TVA. Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.
Les plus values (de cession) professionnelles réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale exercée à titre professionnel en 2016 sont taxées de la sorte :
exonération si les recettes HT réalisées au cours de l'année civile précédant l'exercice de réalisation de la plus value n'excède pas 90.000 € pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logement,
exonération si l'activité a été exercée pendant au moins 5 ans.
Egalement appelé « régime LMNP dans les résidences de service » ou « Scellier Bouvard », cette réduction d'impôt, proche du dispositif Pinel-Duflot pour les locations nues, est réservée aux investisseurs en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce régime apporte une possibilité de réduction d'impôt, conditionnée à l'engagement du propriétaire de louer le logement meublé pour une durée minimale de 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence, la location devant prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement ou d'acquisition. Le dispositif Censi-Bouvard, auparavant valable jusqu'au 31 décembre 2012, se voit prolongé de 4 ans, c'est-à-dire jusqu'au 31 décembre 2016.
les logements faisant partie d'un établissement d'accueil des personnes les plus fragiles, personnes âgées ou adultes handicapés, avec services particuliers (notamment les EHPAD),
les logements faisant partie d'une structure affectée à l'accueil familial salarié,
les logements faisant partie d'une résidence avec services pour étudiants,
les logements faisant partie d'une résidence de tourisme classée (hormis les résidences « affaire »),
les résidences « seniors », à condition qu'elles obtiennent l'agrément « qualité » visé à l'article L. 7232-3 du Code du travail,
les logements faisant partie d'un établissement de soins : ce sont les logements compris dans les établissements de santé qui ont pour objet de dispenser des soins de longue durée.
Les revenus tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
La réduction d'impôt Censi-Bouvard est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300.000 €.
Son taux est fixé à 18 % pour les investissements réalisés en 2011, si la signature de l'acte authentique de vente a lieu entre le 1er janvier et le 31 mars 2012. Dans le cas d'un contrat de réservation signé et déposé au rang des minutes ou enregistré aux impôts avant le 31 décembre 2011, mais avec une date de signature de l'acte authentique postérieure au 1er avril 2012, le taux de réduction d'impôt passe à 11 %. Enfin, le taux est également de 11 % pour les contrats de réservation signés à compter du 1er janvier 2012, avec signature de l'acte authentique de vente entre le 1er janvier et le 31 décembre 2016.
La réduction est répartie de façon linéaire sur 9 années. A la différence de certains autres dispositifs d'incitation fiscale en faveur de l'investissement locatif, la réduction d'impôt n'est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources de son occupant n'est applicable. En revanche, la réduction d'impôt n'est pas applicable au titre des logements volontairement démembrés.
Le dispositif Censi-Bouvard permet également de récupérer la TVA au taux de 20 %. Attention : le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Les achats concernés par le régime LMNP en résidences meublées sont les suivants :
les logements neuf à usage d'habitation achevés et qui n'ont jamais été habités ou utilisés,
les logements en état futur d'achèvement (sans condition de délai d'achèvement pour l'obtention de la réduction d'impôt),
les logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation (c'est-à-dire des travaux satisfaisant l'ensemble des performances techniques prévues à l'article 4 de l'arrêté du 19 décembre 2003),
les logements achevés depuis au moins 15 ans qui feront l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation : les travaux nécessaires sont identiques à ceux évoqués plus haut, aucune condition de délai de réalisation des travaux n'étant exigée.
La réduction fiscale ainsi créée peut être limitée par le plafonnement annuel global des niches fiscales. Le plafonnement global est désormais de 18.000 € plus 6 % des revenus imposables au barème progressif pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011. Le solde de la réduction d'impôt imputable qui, au titre d'une année d'imposition, excède l'impôt dû par le contribuable peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes, jusqu'à la sixième année incluse.
La base d'amortissement est limitée à la portion du coût d'acquisition n'ayant pas servi de base au calcul de la réduction d'impôt. Par exemple, si l'acquisition porte sur 400.000 € HT dont :
et 50 000 € de mobilier….
…les amortissements porteront sur 100 000 € (350 000 € - 300 000 € de plafond + 50 000 € de mobilier).
Les déficits ne sont plus imputables sur les autres revenus industriels et commerciaux non professionnels mais ils sont imputables sur les bénéfices retirés strictement d'une activité de location meublée. En contrepartie, le délai d'imputation des déficits est porté à dix ans.
La loi Malraux est un dispositif fiscal qui s'adresse aux investisseurs intéressés par la conservation du patrimoine. Elle permet de restaurer des immeubles classés en secteur sauvegardé ou en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) tout en bénéficiant d'avantages fiscaux sur les travaux réalisés.
L'article 5 de la loi de finances pour 2016 proroge de 2 ans, soit jusqu'au 31 décembre 2017, le bénéfice de la réduction d'impôt dans les zones délimitées par le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (quartiers présentant soit une concentration élevée d'habitat indigne et une situation économique et sociale des habitants particulièrement difficile, soit une part élevée d'habitat dégradé vacant et un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements).
La loi Malraux permet, en effet, aux propriétaires de biens anciens situés dans des zones protégées de réduire leurs impôts de 22 à 30 % du montant des travaux effectués. Cette réduction s'étale sur 4 ans et s'applique sur un plafond maximum de 100.000 € de travaux.
Toute personne fiscalement domiciliée en France peut bénéficier de ce dispositif. Il s'adresse aussi bien aux personnes réalisant l'opération seule qu'en SCI ou en SCPI. A noter que pour bénéficier des déductions fiscales Malraux en étant en SCPI, il faut que 65 % du montant des souscriptions soient dédiés à la réalisation des travaux éligible et 30 % à l'acquisition du bien en question.
une note sur papier libre comportant l'adresse et la surface du logement,
un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l'achèvement des travaux à usage de résidence principale du locataire et ceci pendant 9 ans,
une déclaration de revenus pour l'imputation sur le revenu global,
une copie du bail, cas échéant, la copie de l'autorisation préfectorale spéciale des travaux et le visa de l'architecte, ou le cas échéant, la copie de la déclaration d'utilité publique.
Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux, l'immeuble doit :
faire l'objet d'une restauration complète,
obtenir une autorisation du préfet pour les travaux, après avis de l'architecte des bâtiments de France (ABF),
être mis en location nue pendant une durée de 9 ans à compter de sa restauration, et ce, dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux (pour les biens détenus par une SCI ou une SCPI, les associés doivent conserver leurs parts pendant 9 ans),
ne pas être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable (ou d'un des associés de la société civile),
être loué pour un usage d'habitation à titre de résidence principale (toutefois, les locaux qui étaient à usage professionnel avant la rénovation peuvent continuer à être loués selon ce statut).
Deux taux de réduction d'impôt peuvent s'appliquer :
La limite annuelle de travaux prise en compte étant de 100.000 €, l'acquéreur bénéficie d'une réduction d'impôt allant de 22.000 à 30.000 € par an pendant 4 années de suite.
La Loi sur les Monuments Historiques (MH) a été mise en place en 1913. Elle accorde depuis aux investisseurs qui acquièrent ce type de bien immobilier, afin de les restaurer et de les louer, des mesures de défiscalisation très favorables.
Dernier « paradis fiscal » à la française, les investissements en MH échappent non seulement au plafond des niches fiscales mais aussi aux frais de successions. Enfin, les économies d'impôts sont accordées sans contreparties de plafonds de ressources de locataires, ni même de plafonds de loyers. Autre spécificité à signaler par rapport aux autres régimes de défiscalisation immobilière : les charges et intérêts d'emprunts sont déductibles et imputables sur le revenu global (et pas seulement sur les revenus fonciers).
La Loi MH se caractérise par une déduction d'impôts de 100 % des travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire des Monuments Historiques.
Le cadre fiscal MH consiste à acquérir un bien nécessitant d'importants travaux puis à imputer l'ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l'investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d'impôts sur une courte période.
La loi MH oblige le propriétaire, depuis le 1er janvier 2009, à conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition (y compris lorsque la défiscalisation MH est antérieure au 1er janvier 2009). Le dispositif MH continue pour autant à fonctionner dans le cadre des déficits fonciers et ne supporte aucun plafonnement de déductibilité pour la détermination du revenu imposable.
Les opérations MH sont localisées la plupart du temps dans les centres villes historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à long terme.
Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d'un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par les affaires culturelles et qui font des travaux de restauration (logements destinés à la location). En cas de classement ou d'inscription partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l'ensemble immobilier (un escalier ou certaines salles par exemple) les avantages fiscaux du régime monument historique ne concernent que les parties classés ou inscrites. Les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite des logements MH et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
L'investissement MH s'adresse aux particuliers subissant une forte pression fiscale (taux d'imposition à 45 %). La loi MH permet une déduction sur le revenu imposable de 100 % des travaux de restauration. Mais la défiscalisation considérée prend toute sa signification pour les taux d'imposition les plus élevés. Un contribuable imposé à 30 % bénéficie (sur 100.000 € de travaux) de seulement 30 000 € de réduction d'impôt réelle (100 000 € x 30 %), alors que celui dans une tranche à 45 % peut profiter d'une réduction réelle de 45.000 € (100 000 € x 45 %).
Les avantages fiscaux découlant de la loi MH sont exceptionnels :
aucun engagement de location dans le temps,
pas de frais de succession. Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d'une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l'immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d'accès au public, ainsi que les conditions d'entretien des biens exonérés,
l'exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans,
possibilité de conserver le bien immobilier pour son usage personnel (déduction dans ce cas uniquement de 50 % des travaux, mais toujours la possibilité d'imputer le déficit des intérêts d'emprunts et des charges sur le revenu global).
Le permis de construire délivré en vertu des lois et règlements sur l'alignement et sur les plans communaux et régionaux d'aménagement et d'urbanisme tient lieu de l'autorisation prévue à l'alinéa précédent s'il est revêtu du visa de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF).
L'accord de l'ABF est réputé donné faute de réponse dans le délai d'un mois suivant la transmission de la demande de permis de construire par l'autorité chargée de son instruction, sauf si l'ABF fait connaître dans ce délai, par une décision motivée, à cette autorité, son intention d'utiliser un délai plus long qui ne peut, en tout état de cause, excéder quatre mois. Est considéré comme étant situé dans le champ de visibilité d'un immeuble classé ou proposé pour le classement, tout autre immeuble, nu ou bâti, visible du premier ou visible en même temps que lui, et compris dans un périmètre n'excédant pas 500 mètres.
Le bénéfice de la défiscalisation MH propres aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques doivent faire l'objet d'un agrément par le Ministre chargé du budget en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou doivent recevoir le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine. Dans ce cadre, il convient de distinguer les immeubles inscrits et les immeubles classés :
immeubles inscrits : immeuble inscrit en totalité ou en partie sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques. Le choix du maître d'œuvre est libre. Les travaux s'exécutent sous le contrôle du service des monuments historiques,
immeubles classés : immeuble classé comme Monument Historique en totalité ou en partie. En règle générale, les travaux réalisés sur les immeubles classés sont pris en charge par l'ACMH (Architecte en Chef des Monuments Historiques).
Les travaux éligibles à loi MH sont :
travaux de reconstitution de toiture,
travaux de murs extérieurs d'immeubles existants,
travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
travaux déclarés d'utilité publique,
travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou des parties communes,
travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration de l'habitation.
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References: l'article 18
 l'article 18
 l'Article 24
 L'article 24
 l'article 261
 l'article 4

L'article 5
 l'article 4