Source: http://www.dialoglexikon.de/zwangsraeumung.htm
Timestamp: 2018-08-19 11:59:59+00:00

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Zwangsräumung und "Berliner Räumung"
Die Zwangsräumung (in der Schweiz auch Exmission, in Österreich auch Delogierung) einer Wohnung oder eines Grundstücks ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung (vgl. § 885 ZPO). (Zwangsgeräumt wird ein Objekt, delogiert oder exmittiert aber ein Subjekt; der englische Ausdruck eviction hierfür bedeutet im Lateinischen sogar den Wiedereintritt des Besitzers (Gläubigers) in seine ursprünglichen Rechte.)
Sie wird vom Gerichtsvollzieher auf Antrag eines Gläubigers bewirkt, wenn dieser zuvor einen Räumungstitel erwirkt hat und der Schuldner die Wohnung oder das Grundstück nicht freiwillig räumt. Erforderlichenfalls kann der Gerichtsvollzieher dabei unmittelbaren Zwang anwenden, also z. B. Schlösser aufbrechen und austauschen oder den Schuldner unter Gewaltanwendung aus der Wohnung setzen.
Die nicht unerheblichen Kosten einer Zwangsräumung - Gebühren des Gerichtsvollziehers, Auslagen für eine Spedition zwecks Transport bzw. Entsorgung des Mobiliars (rd. 1.500 Euro pro Zimmer), evtl. Anwaltskosten - sind zunächst vom Gläubiger vorzuschießen, fallen letztlich aber dem Schuldner zur Last (vgl. § 788 ZPO). Grundsätzlich ist es Sache des Schuldners, sich rechtzeitig um eine Ersatzwohnung zu bemühen. Notfalls wird er von der Stadt bzw. Gemeinde in eine Obdachlosenunterkunft eingewiesen. Stellt sich die Zwangsräumung in einem besonderen Einzelfall als sittenwidrig dar, kann der Schuldner gemäß § 765 a ZPO Vollstreckungsschutz beantragen. Zuständig für diesen Antrag ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, dort entscheidet der Rechtspfleger.
Für die Räumung bedarf es grundsätzlich eines Räumungstitels (Räumungsurteil, notarielle Räumungsverpflichtung, vollstreckbare Ausführung des Zuschlagsbeschlusses bei einer Zwangsversteigerung). Dieser muss in der Regel namentlich auf alle Bewohner lauten. Unter Umständen muss er auch die volljährigen, wirtschaftlich selbständigen Kinder nennen. Anderenfalls ist die Räumung unzulässig. Allenfalls in Fällen, in denen der Mieter oder ehemalige Eigentümer sein Besitzrecht an der Wohnung durch Auszug offensichtlich aufgegeben hat, kann der Eigentümer eigenmächtig in die Wohnung eindringen. Anderenfalls droht ihm ein Schadensersatzanspruch des Mieters (AG Reinbek vom 20. Mai 2008, 5 C 624/06) oder ehemaligen Eigentümers.
Quelle und mehr >> http://de.wikipedia.org/wiki/Zwangsräumung 2010
Das Berliner Modell (auch Berliner Räumung genannt) ist eine Methode zur Kostensenkung bei Zwangsräumungen.
Dazu übt der Vermieter das Vermieterpfandrecht an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen aus. Vom Gerichtsvollzieher wird nur die Herausgabe der Wohnung verlangt. Ziel ist, den Kostenvorschuss und die Gerichtsvollziehergebühren zu vermindern. Bei der „klassischen“ Räumung der Wohnung erfolgt der Abtransport, Verwahrung und Verwertung/Vernichtung durch den Gerichtsvollzieher. Daher fallen neben den Speditions- und Lagerkosten auch Gerichtsvollziehergebühren an.
Der Vermieter hat nach der Übergabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher die Gegenstände zu verwahren. Ggf. muss er sie herausgeben (wenn unpfändbar) bzw. der Verwertung zuführen (wenn pfändbar). Die erforderlichen Kosten muss grundsätzlich der Mieter tragen. Der Vermieter haftet jedoch und muss einen entsprechenden Vorschuss leisten (im unten zitierten BGH Urteil ging es um 3.000 € Vorschuss für das Räumen der Wohnung).
Die Vorgehensweise ist durch BGH-Urteil bestätigt: Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen.
Der Name „Berliner Modell“ stammt von zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen aus dem Berliner Raum. Dort ist die Anwendung aufgrund der besonderen Struktur, welche durch finanzschwache Bürger und zeitweise großen Wohnungsleerstand geprägt war, besonders verbreitet. Für diesen Problemkreis bietet sich die Anwendung an, da das potentielle Problem bei der Anwendung in:
nicht der Pfändung unterliegenden Gegenständen
dem Bestreiten des Pfandrechtes durch den Mieter
liegt. Dies tritt bei typischen Mietnomaden jedoch nicht auf. Dennoch ist das Modell weiterhin nicht unumstritten, da dabei Pfändungsschutzvorschriften der ZPO ausgehebelt werden.
Quelle und mehr >> http://de.wikipedia.org/wiki/Berliner_Modell_(Recht) 2010
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References: § 885
 § 788
 § 765
 BGH 
 § 885
 § 885
 § 885