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Timestamp: 2020-07-10 17:03:11+00:00

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Zu den Pflichten eines Mieters bei Rückgabe der Wohnung aus einem Mietvertrag sowie zur Frage der Verjährungsunterbrechung
1. Ist in einem DDR-Mietvertrag geregelt, dass die Rückgabe der Mietsache „besenrein in einem vertragsmäßigen Gebrauchszustand unter Berücksichtigung des normalen Verschleißes" zu erfolgen hat, so stellt der Begriff des „normalen Verschleißes" auf die Abnutzung durch Abwohnung ab. Zur Beseitigung dieser Abnutzungsspuren ist der Mieter nicht verpflichtet.
2. Zwar begründete § 104 Abs. 1 Satz 2 ZGB eine grundsätzliche Mieterpflicht zur Durchführung von notwendigen Malerarbeiten, jedoch verwies § 104 Abs. 1 Satz 3 ZGB auf § 107 Abs. 2 ZGB. Die Regelung des § 107 Abs. 2 ZGB bezieht sich auf Mängel, die durch vertragswidrige Nutzung der Wohnung entstehen. Nach dieser Vorschrift bestand eine Pflicht des Mieters zum Tätigwerden nur dann, wenn durch unterlassene Malerarbeiten Mängel an der Mietsache entstanden waren. Die allgemeine Abnutzung durch Abwohnen stellt keinen Mangel i.S. dieser Vorschrift dar. Als Mangel wurde entweder ein sogenannter Substanzschaden (am Putz, Holz oder Mauerwerk) oder ein"übermäßiges" Abwohnen verstanden, wobei letzteres einen erhöhten Wiederherstellungsaufwand der Wohnung nach sich ziehen musste, um eine Mängelbeseitigungs- bzw. eine Kostentragungspflicht des Mieters zu begründen. Durch unterlassene Malerarbeiten kommt es in der Regel nicht zu einer solchen Substanzschädigung oder zum übermäßigen Abwohnen.
3. Der Mieter ist somit nicht verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem solchen malermäßigen Zustand zu übergeben, dass sie vom Vermieter ohne weiteres wieder vermietet werden kann. Ist die Wohnung abgewohnt, ohne dass der Mieter im Rahmen des § 107 Abs. 2 ZGI3 dafür verantwortlich gemacht werden kann, hat der Vermieter diese auf seine Kosten herrichten zu lassen.
4.Gemäß § 558 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters binnen 6 Monaten. Im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs aus § 326 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährungsfrist mit der Fälligkeit des Anspruchs zu laufen. Der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids unterbricht die Verjährung nur dann, wenn der geltend gemachte Anspruch in der Weise bezeichnet ist, dass er Grundlage eines Vollstreckungstitels sein kann, so dass der Schuldner erkennen kann, welcher Anspruch gegen ihn geltend gemacht wird. Nimmt der Mahnbescheid lediglich Bezug auf „Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aus Mietvertrag", ergibt sich daraus nicht, aufgrund welchen konkreten Mietverhältnisses Schadensersatz geleistet werden soll. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Berechtigung der Forderung zu prüfen und im Mahnbescheidsantrag erkennen können, wie sich der Schadenersatzbetrag zusammensetzen soll. Eine Bezugnahme auf einen Kostenvoranschlag kann erfolgen, wenn dieser Kostenvoranschlag dem Mahnbescheid als Anlage beigefügt ist.
Urteil des Amtsgericht Frankfurt (Oder) vom 28.02.2001, Aktenzeichen: 2.5 C 1378/00 (rechtskräftig)

References: § 104
 § 104
 § 107
 § 107
 § 107
 § 558
 § 326