Source: http://docplayer.cz/2603196-Byt-rady-pro-vlastniky-druzstevniky-i-najemce.html
Timestamp: 2018-01-21 16:46:49+00:00

Document:
Byt rady pro vlastníky, družstevníky i nájemce - PDF
Byt rady pro vlastníky, družstevníky i nájemce
Download "Byt rady pro vlastníky, družstevníky i nájemce"
1 OBSAH: 1. BYT NENÍ JENOM SLOVO OZNAČOVÁNÍ DOMŮ ČÍSLY DOMY A BYTY V KATASTRU NEMOVITOSTÍ ÚZEMNÍ ČLENĚNÍ STÁTU IDENTIFIKACE BUDOV STAVBY PRO BYDLENÍ BYTY VLASTNÍ, DRUŽSTEVNÍ A NÁJEMNÍ BYTY BYTY VE VLASTNICTVÍ DRUŽSTEVNÍ BYTY OCHRANA DRUŽSTEVNÍCH BYTŮ PŘEHLED ROZDÍLY MEZI BYTY VE VLASTNICTVÍ A DRUŽSTEVNÍMI BYTY NÁJEMNÍ BYTY ZVLÁŠTNÍ UŽÍVÁNÍ BYTU PODNÁJEM BYTU PODNIKÁNÍ V BYTĚ ZA CO SE PLATÍ DROBNÉ OPRAVY V BYTECH A NÁKLADY, SPOJENÉ S BĚŽNOU ÚDRŽBOU BYTY VE VLASTNICTVÍ DRUŽSTEVNÍ BYTY NÁJEMNÍ BYTY SLUŽBY SPOJENÉ S BYDLENÍM MĚŘIDLA ODVOZ ODPADŮ TEPLO A TEPLÁ VODA STUDENÁ VODA PŘEVODY A VÝMĚNY BYTŮ PRODEJ BYTOVÝCH DOMŮ A BYTŮ PRODEJ OBECNÍCH BYTŮ STANOVENÍ CENY CO JE VHODNÉ UČINIT PŘED PRODEJEM ROZDÍLY MEZI PRODEJEM CELÝCH DOMŮ A PRODEJEM PO BYTECH VYBRANÉ ČÁSTI ZE ZÁKONŮ, KTERÉ SE K PRODEJI BYTŮ VZTAHUJÍ CO BYSTE MĚLI VĚDĚT, KDYŽ KUPUJETE BYT BYT OMEZENÉ VLASTNICTVÍ A POVINNOSTI DŮM EKONOMIKA A PARAGRAFY OPRAVY V BYTĚ VŠECHNO ZA SVÉ PROVOZ DOMU A BYTŮ DROBNÉ KAŽDODENNÍ PROBLÉMY, KTERÉ NESMÍ PŘEKVAPIT BEZ DOHODY TO NEJDE
2 13. JEDNOSTRANNÉ ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMNÉHO, ZÁKON č. 107/2006 Sb., S KOMENTÁŘEM SDĚLENÍ MMR Z ROKU ROZDĚLENÍ PRAHY A BRNA SDĚLENÍ MMR Z ROKU CENY BYTŮ A CÍLOVÉ HODNOTY NÁJEMNÉHO PŘÍSPĚVEK NA BYDLENÍ OD ROKU ČÁST ZÁKONA č. 117/1995 Sb., O STÁTNÍ SOCIÁLNÍ PODPOŘE, VE ZNĚNÍ ZÁKONA č. 112/2006 Sb VÝPOČET PŘÍSPĚVKU NA BYDLENÍ DOPLATEK NA BYDLENÍ ŽIVOTNÍ A EXISTENČNÍ MINIMUM OD 1. LEDNA V OBLASTI BYDLENÍ KSČM PROSAZUJE MÍSTO ZÁVĚRU ZÁKLADNÍ PŘEDPISY O BYDLENÍ V ČR (ZE SBÍRKY ZÁKONŮ)...32 V Praze, prosinec
3 1. Byt není jenom slovo Pod pojmem byt chápeme všichni totéž a přitom každý něco jiného. Byt je domovem pro rodinu i osamělého člověka. Právo na bydlení patří mezi základní lidská práva. K tomu, aby jich lidé mohli dosáhnout, potřebují dobré zákony a často i pomoc orgánů a organizací veřejné správy státu, kraje i obcí. Člověk přitom není sám, pohybuje se ve společnosti. Lidé si oprávněně přejí, aby měla takovou strukturu, která pro ně bude prospěšná. Mým přáním pak je, aby jim pomohly i rady, které jsem zařadil do této knížky. Vycházím přitom ze zkušeností, které jsem získal za patnáct let činnosti zastupitele a předsedy komise pro byty a nebytové prostory MČ Praha 8 i za jedno čtyřleté období poslance PS PČR a místopředsedy jejího Výboru pro veřejnou správu, regionální rozvoj a životní prostředí. Ještě před tím jsem se podílel (s výučním listem v ruce) na svépomocné výstavbě družstevního bytu, zahrádkové osady a družstevních garáží. Jednotlivé kapitoly jsem uspořádal tak, aby v nich čtenář nalezl pokud možno ucelenou odpověď na téma, které odpovídá názvu, aniž by bylo nutné znát celý předchozí text. To však vyžadovalo, abych omezil odkazy na jiné kapitoly a výjimečně i zopakoval některé pojmy a jejich vysvětlení. Jestliže jsem poznal různé formy bydlení a snažím se být objektivní, musím ihned na počátku přiznat, že jsem geneticky nasáklý družstevní samosprávnou formou neziskové výstavby a správy bytů. Bude to jistě poznat, ale neomlouvám se za to. Lidé, kteří se rozhodnou pro takové bydlení, mají šanci získat výhody jak cenových slev při hromadné výstavbě a správě bytů, tak i dostatečné soukromí. Přitom možnost, jak ovlivnit rozhodování v domovní samosprávě, je téměř v ideální rovnováze k plnění nemnohých povinností. Družstevní nájemní bydlení spojuje výhody klasického nájemního bydlení s právem svobodně nakládat se svým družstevním podílem, od kterého je odvozeno právo na užívání bytu. Ale o tom všem později, až přijde čas. Co tedy chápeme pod pojmem byt? Již tady končí veškerá poezie a začíná realita života, kdy si ledacos protiřečí, zatímco jiné chybí. Byt je místnost nebo soubor místností, určených k bydlení. 3
4 2. Označování domů čísly Každá obec má svůj název (zákony č. 128/2000 Sb., o obcích a č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze). Souhlas ke změně názvu dává na návrh zastupitelstva obce Ministerstvo vnitra. Názvy mají též části obce. Část obce je evidenční jednotkou, v jejímž rámci se přidělují budovám čísla popisná a stavbám určeným k individuální rekreaci čísla evidenční ve dvou samostatných číselných řadách. Popisné nebo evidenční číslo budovy musí být v části obce jedinečné. Obci přísluší právo rozhodovat o názvech částí obce, ulic a jiných veřejných prostranství. Veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru. Názvy se uvádějí vždy v českém jazyce. Ulice nebo jiná veřejná prostranství se nepojmenovávají podle jmen žijících osobností. Označení ulic a jiných veřejných prostranství provede obec na svůj náklad. Vlastník nemovitosti je povinen strpět bezúplatné připevnění tabulky s označením ulice nebo jiného veřejného prostranství na své nemovitosti; v blízkosti tabulky nesmí umístit jiné nápisy. Označení nesmí být poškozeno, odstraněno nebo zakryto. Budova (nadzemní stavba, která je uzavřena obvodovými stěnami a střechou) musí být označena číslem popisným nebo evidenčním. Samostatnými čísly se neoznačují jen vedlejší budovy, které jsou součástí jednoho celku (např. výrobní haly uvnitř areálu, garáže při domech a drobné stavby). Každá budova se označuje pouze jediným číslem popisným nebo evidenčním. Rozhodnutí obce o přidělení čísla obsahuje údaje o budově podle katastru nemovitostí. Čísla popisná a evidenční přiděluje obec (hlavní město Praha) na základě písemné žádosti vlastníka, doložené pravomocným kolaudačním rozhodnutím (nebo stanoviskem příslušného stavebního úřadu o existenci stavby) a geometrickým plánem. V jednotlivých ulicích a na jiných veřejných prostranstvích mohou být označeny budovy vedle popisného čísla ještě číslem orientačním. Vlastník nemovitosti je povinen na svůj náklad označit budovu čísly určenými obecním úřadem a udržovat je v řádném stavu. Popisná, evidenční a orientační čísla se barevně liší. Barvu a provedení čísel určí obecní úřad. K číslování se užívá arabských číslic, u čísel popisných a evidenčních bez jakýchkoliv dodatků. Jako dodatek čísel orientačních může být použit jeden znak české abecedy bez diakritických znamének. Čísla se umísťují tak, aby byla viditelná. Čísla orientační se umísťují vždy pod tabulku s číslem popisným. Přečíslování budov se má provádět jen výjimečně, jsou-li pro to vážné důvody. Nová čísla hradí obec ze svého rozpočtu. Přečíslování budov ohlásí obec příslušnému katastrálnímu úřadu. 3. Domy a byty v katastru nemovitostí Podle čl. 99 Ústavy České republiky se Česká republika člení na obce, které jsou základními samosprávnými celky, a kraje, které jsou vyššími samosprávnými celky Územní členění státu Územní členění státu je podrobnější než rozdělení samosprávné. Nejmenší územní jednotkou je katastrální území. V roce 2007 bylo na území České republiky katastrálních území. V rámci katastrálního území jsou číslovány parcely (ohraničené pozemky, označené číslem a druhem pozemku), a to buď průběžně, nebo ve dvou číselných řadách odděleně pozemkové a stavební parcely. Jedno nebo několik katastrálních území tvoří území obce. V současné době je v ČR 6249 obcí. Vyššími územními jednotkami jsou okresy, kterých je 91, a 14 krajů. Každá územní jednotka má jedinečný název a mělo by platit, že jednotky do sebe jednoznačně zapadají. Prakticky však jsou dosud některá katastrální území začleněna do více obcí nebo městských částí. Např. část pražského katastrálního území Troja je součástí městské části Praha 7, jiná část patří do Prahy 8 a zbytek tvoří samostatnou městskou část Troja. Tato situace, vzniklá vývojem, částečně komplikuje identifikaci, ale její náprava je poměrně nákladná a zdlouhavá. 4
5 3.2. Identifikace budov Podle zásad katastrální evidence je třeba, aby ve všech oficiálních dokumentech byla každá budova označena číslem popisným (evidenčním) a názvem části obce, ve které se nachází, a k tomu také názvem katastrálního území a číslem parcely, na které leží. Může se to zdát příliš složité, ale pro předcházení sporům je takové označení nutné. Katastrální úřad každý dokument či návrh, který by byl v tomto směru neúplný, vrací. Příklady: - dům čp. 9 v části Brsina, na stavební parcele č. 38 v katastrálním území Drážkov, v obci Svatý Jan, okres Příbram, - dům čp na parcele č. 1112/18 v katastrálním území Kobylisy v obci Praha Stavby pro bydlení Podle katastrální evidence se stavby pro bydlení dělí na tři základní kategorie: - Bytový dům je stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení. - Rodinný dům je bytový dům, který má nejvýše dvě nadzemní podlaží, event. ještě sklep a podkroví, a jsou v něm nejvýše tři samostatné byty. - Obytnou část má také obvykle soubor staveb, označený jako zemědělská usedlost. Za stavbu pro rodinnou rekreaci lze označit dům, který má stejné parametry jako rodinný dům, ale odpovídá požadavkům na rekreační užívání. Jde např. o rekreační domek, chatu, rekreační chalupu nebo zahrádkářskou chatu. Historickým vývojem se mohlo stát, že je v katastru nemovitostí zapsána ještě jiná forma užívání domu podle dříve platných předpisů nebo dokonce zcela chybně. K nápravě bude docházet postupně až se zápisem nových listin 3.4. Byty Podle zákona o vlastnictví bytů se domy mohou rozdělovat na jednotky, kterými bývají převážně byty, ateliéry, dílny (provozovny) nebo garáže. Jednotky jsou vymezeny a očíslovány v prohlášení vlastníka, které se musí vložit do katastru nemovitostí nejpozději s návrhem na převod prvé jednotky do vlastnictví. Katastrální úřad eviduje samostatně vlastnictví každé jednotky a spoluvlastnické podíly, odvozené od plochy všech místností v bytě, na společných částech stavby včetně pozemku pod stavbou. Jestliže obvykle platí, že byty jsou ve vlastnictví fyzické nebo právnické osoby nebo ve společném jmění manželů, pak některé nebytové prostory, obvykle společná garážová stání, mohou být ve spoluvlastnictví (podle Obč.Z) i jiných osob, než těch, kdož mají v domě byt. Tím vznikají velmi složité vztahy a komplikuje se správa takto rozděleného domu. Nejde však, bohužel, o případy ojedinělé. 4. Vlastní, družstevní a nájemní byty V současnosti rozlišujeme tři základní typy bytů podle osoby jejich vlastníka byty ve vlastnictví, byty družstevní a byty nájemní. Přestože byty družstevní jsou také užívány na základě nájemní smlouvy, je režim jejich správy natolik specifický, že jsou obvykle považovány za zcela samostatnou kategorii. S vědomím této drobné pojmové nepřesnosti budu proto také nadále používat uvedené základní rozdělení. Platí, že pro byty v každé z uvedených kategorií platí odlišný právní režim užívání a nakládání s nimi. 4.1 Byty ve vlastnictví Přímé vlastnictví bytové jednotky je dnes u nás poměrně rozšířené, přestože jde o poslední (nejmladší) z forem bytového vlastnictví. Rozšířilo se prakticky až po přijetí zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Před tím bylo jen velmi malé množství bytů v tzv. osobním vlastnictví podle zákona č. 52/1966 Sb. Do té doby vlastnictví jednotlivého bytu v bytovém domě nebylo možné, je totiž zcela proti zásadám tradičního římského práva, ze kterého 5
6 vychází náš právní systém. Císař František Josef I. dokonce zákonem č. 50 v roce 1878 zakázal dělení domů podle místností či podlaží a k takto vyčleněným částem získati právo vlastnické se zápisem do knih pozemkových. Za byt ve vlastnictví ve vztahu k jeho užívání považujeme byt, který patří konkrétní fyzické osobě, pokud jej tato osoba obývá. Každý takový byt (jednotka) je zapsán v katastru nemovitostí a může být samostatně převáděn jeho vlastníkem stejným způsobem, jako je tomu u nemovitostí (domů a pozemků). Charakteristické je, že současně s vlastnictvím jednotky vzniká podílové spoluvlastnictví společných částí domu a případně i pozemku. Velikost podílu se rovná poměru podlahových ploch všech místností bytu a součtu podlahových ploch všech jednotek v domě. Za splnění určitých zákonných podmínek vzniká v takovém domě přímo ze zákona tzv. společenství vlastníků jednotek (SVJ). Daň z nemovitosti platí však i takovém případě každý vlastník individuálně. V případě úmrtí vlastníka se byt ve vlastnictví stává součástí dědického řízení. Je pochopitelné, že jednotlivý byt může být ve spoluvlastnictví, např. i jako společné jmění manželů, nebo ve vlastnictví právnické osoby. Pokud v něm jeho spoluvlastníci bydlí, pak jde o bydlení vlastnické, je-li byt ve vlastnictví právnické osoby, je pak jeho užívání k bydlení založeno na nájemní smlouvě. 4.2 Družstevní byty Vlastníkem domu, v němž se nachází družstevní byt, je bytové družstvo. To je také plátcem daně z nemovitosti. Členové družstva mají na základě zákona (č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník) a stanov družstva právo na uzavření nájemní smlouvy ke konkrétnímu bytu. Členové družstva nejsou vlastníky bytů, mají však tak silné právo dispozice s příslušným bytem, že se prakticky velmi blíží jeho přímému vlastnictví. Navíc mají členové družstva pochopitelně možnost prostřednictvím svého členství v družstvu ovlivňovat fungování družstva, a proto je jejich právní i faktický vliv na nakládání s bytem podstatně vyšší, než je tomu u jiných nájemních bytů. Společný nájem družstevního bytu je možný pouze mezi manželi. Vzniká automaticky po uzavření sňatku. Je-li uzavřena smlouva o nájmu družstevního bytu za trvání manželství, jde o společný nájem od samého počátku. Družstevní byt je součástí dědického řízení. Novým nájemcem družstevního bytu se stává ten z dědiců, na kterého přechází družstevní podíl. Právní názor ve věci ohodnocení družstevních bytů při převodech práv, dědění či jiném vypořádání spoluvlastnických podílů, se vyvíjel. V současné době již existují právně závazná rozhodnutí Nejvyššího soudu, ze kterých vyplývá, že při vypořádání dědictví se skutečně kalkuluje s cenou obvyklou. To znamená, že takovou cenu musí obvykle stanovit soudní znalec svým odhadem a cena bude odpovídat době a místu, kde se byt nachází. V podstatě vyjadřuje cenu tržní. Od této ceny se budou proto odvíjet také dědické podíly a všechny související poplatky. Družstevní bydlení má u nás velmi dlouhou tradici. Jeho kořeny lze hledat v prvorepublikových lidových bytových družstvech (LBD), ale k masivnímu rozšíření výstavby družstevních bytů došlo hlavně po roce 1965, kdy stavební bytová družstva (SBD) využívala státní dotaci a levný mnohaletý bankovní úvěr. Družstevní výstavbu organizovaly (v rámci stabilizace pracovníků) také různé podniky a využívána byla i svépomocná forma výstavby. 6
7 4.3 Ochrana družstevních bytů přehled Typ družstva Absolutní ochrana Lhůta pro převod bytu do vlastnictví Finanční podmínky převodu bytu Konkurz družstva Bytové družstvo s byty postavenými s finanční pomocí státu - SBD Lidové bytové družstvo LBD Bytové družstvo - ostatní, např. vzniklé privatizací obecních bytů Byt BD, užívaný jako nájemcem členem BD, lze převést jen tomuto členovi. Platí trvale 23, odst. 1 Pokud byla výzva k převodu podána do lze se jejího splnění domáhat soudně do odst. 2 Na tyto byty se nevztahuje žádný termín. Po vyrovnání přeplatků /nedoplatků) nájemného je převod vždy bezplatný a osvobozen od daně darovací a daně z převodu nemovitosti. Po skončení členství v družstvu má bývalý člen nadále nárok na výplatu vypořádacího podílu. 24, odst. 1, 2 20, odst. 6 (g) zák.č. 357/1992 Sb. Podle dohody a stanov družstva. Převod je osvobozen od daně darovací a daně z převodu nemovitosti podle 20 odst. 6 (h,i,j) zák. č. 357/1992 Sb. Družstevní byty nejsou součástí konkurzní podstaty. Správce KP má povinnost nabídnout byt nájemci, členovi družstva. Ten má na přijetí nabídky 3 měsíce. 30a) 27, odst. 7 ZKaV (č. 328/1991 Sb.) Není-li uvedeno jinak, jsou odkazy na zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v aktuálním znění. Uvedené zásady platí za předpokladu, že nájemcem bytu je fyzická osoba. Pokud je byt BD převáděn do vlastnictví právnické osoby nebo nečlenovi družstva je cena smluvní a účastníci smlouvy mají daňovou povinnost podle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti. Družstvo musí také vrátit státní příspěvek na výstavbu uvedeného bytu, 26, odst. 6 a dále 33b. Při převodu bytu do vlastnictví svých členů je družstvo oprávněno požadovat pouze vyrovnání nesplacené části úvěru a úhradu přímých nákladů, které jsou s převodem spojeny. 4.4 Rozdíly mezi byty ve vlastnictví a družstevními byty Základní rozdíl, který vychází z vlastnictví bytu a který není možné překonat, aniž bychom omezili definici pojmu vlastnictví, je spojen, možná překvapivě, se spoluvlastnickým podílem na společných částech bytového domu. Vlastníka bytu není možné omezit v právu svobodného nakládání s jeho majetkem. Nelze na něm proto vyžadovat ani ho třeba přinutit, aby souhlasil s takovou změnou stavby, při které se změní jeho spoluvlastnický podíl. Toto vlastnické právo je a bude třeba vždy respektovat, přestože může způsobit někdy komplikace při správě společných částí domu. V bytovém družstvu platí rozhodování kvalifikovanou většinou podle občanského i obchodního práva. Za ztrátu při hospodaření družstva ručí jeho člen, nájemce družstevního bytu, pouze do výše členského podílu. Vlastník bytu ručí až do výše ceny jeho bytu. Přestože existují i některé další odlišnosti v nakládání s bytem, které budou vysvětleny dále (např. postup při pronájmu bytu a poplatky při převodu bytu), je výše uvedený rozdíl natolik významný, že ospravedlňuje existenci obou způsobů užívání bytu. Družstevní a vlastnické bydlení proto mohou existovat vedle sebe jako dvě samosprávné formy vlastnictví bytových domů. 5. Nájemní byty Nájemním bytem může být byt v nájemním domě soukromého vlastníka (fyzické či právnické osoby) nebo byt obecní (vlastníkem domu je obec), ale může jím být i byt ve vlastnictví fyzické nebo právnické osoby, který je pronajímán. Obyvatel bytu užívá byt na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřel s vlastníkem domu nebo bytu. Ta musí mít od roku 1995 písemnou formu. Pronajímatel má právo vybírat od nájemce bytu nájemné. Nájemní právo je chráněno příslušnými ustanoveními občanského zákoníku ( 685 a následující). Pokud nájemce bytu zemře nebo opustí společnou domácnost přechází nájem na jeho děti, rodiče nebo sourozence, pokud v rozhodném okamžiku v bytě žili ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Na ostatní členy společné domácnosti přejde nájemní smlouva pouze při splnění podmínek, uvedených v Obč.Z. 7
8 Mezi nájemní byty patří i byty služební a podnikové. Nájem v nich bývá vázán na výkon práce pro pronajímatele. Ukončení práce pro pronajímatele může být od roku 2006, kromě výjimek, uvedených v zákoně č. 107/2006 Sb., důvodem k výpovědi ze služebního bytu. Výjimečně se můžeme setkat s nájemním bydlením, které je odvozeno od podílu na vlastnictví celého domu. Při prodeji obecních nebo podnikových bytů ještě před schválením zákona o vlastnictví bytů se někdy celý dům prodával společnosti s ručením omezeným (s.r.o.), kterou vytvořili nájemci bytů nebo přímo do podílového spoluvlastnictví jeho jednotlivých nájemníků. Pokud je dům ve vlastnictví s.r.o., je režim užívání bytů pouze obdobný bydlení družstevnímu, při nakládání s bytem jsou však podstatné odlišnosti. Je-li celý bytový dům ve spoluvlastnictví, pak každý ze spoluvlastníků má sice ideální spoluvlastnický podíl na celé budově, tedy včetně všech bytů, ale není přitom vlastníkem žádného konkrétního bytu. Kromě obtíží při sjednávání dohody (nájemní smlouvy) o užívání jednotlivých bytů je tato právní forma zvláště nevyhovující při převodech vlastnictví. Každý ze spoluvlastníků domu totiž při prodeji svého spoluvlastnického podílu musí povinně podle 140 občanského zákoníku nabídnout nejprve prodej svého podílu ostatním spoluvlastníkům domu, kteří mají předkupní právo, a teprve po jejich odmítnutí může svůj podíl prodat třetí osobě. To neplatí pouze při prodeji osobě blízké, tedy rodinnému příslušníkovi. 6. Zvláštní užívání bytu Může se stát, že uživatel bytu ho dočasně nepotřebuje nebo chce využívat část bytového prostoru k jinému účelu než k bydlení. 6.1 Podnájem bytu Podnájmem bytu je přenechání bytu nebo jeho části někomu jinému než tomu, kdo má k bytu nájemní smlouvu. Platí přitom ustanovení 719 Obč. Z. O podnájem však nejde, pokud je pronajímán vlastníkem bytu jeho byt, který má ve vlastnictví. V tomto případě jde o normální nájemní vztah, k jehož uzavření nepotřebuje majitel bytu souhlas nikoho jiného z domu. Podnájem bytu je možný pouze s písemným souhlasem pronajímatele jeho vlastníka. Porušení tohoto ustanovení by bylo vážným porušením nájemní smlouvy i dobrých mravů a legitimním důvodem k výpovědi z nájmu. Pokud je podnajímán nájemní byt nesmí tak být činěno s neoprávněným ziskem. Rovněž takový přístup by byl důvodem k výpovědi z nájmu, protože je třeba připustit, že by zde docházelo k podnikání s majetkem někoho jiného! Výše uvedený postup je platný nejen pro nájemní byty v nájemních domech (soukromých i obecních), ale i v případech, kdy je na základě nájemní smlouvy užíván jednotlivý byt ve vlastnictví. U bytů družstevních je třeba k přenechání bytu do podnájmu souhlas orgánů družstva. Obvykle postačí souhlas výboru domovní samosprávy, podrobnosti bývají upraveny ve stanovách. Za udělení souhlasu může družstvo požadovat přiměřený poplatek. 6.2 Podnikání v bytě Byty mají sloužit k bydlení. Přesto je přípustné, aby adresa bytu sloužila i jako kontaktní adresa firmy a pro podnikání. Pokud by měla být v části bytu vykonávána jakákoliv podnikatelská činnost, je nezbytný nejen předchozí souhlas vlastníka bytu, ale také živnostenského úřadu. Ten by vyžadoval, aby pro podnikání byla příslušná část bytu také kolaudována. Rovněž odpady, které z podnikání v bytě vznikají, nesmí být likvidovány jako komunální odpad, ale na základě samostatné smlouvy se svozovou firmou. Jde-li o nájemní byt, pak za oprávněný lze považovat i požadavek na vyšší nájemné z té části bytu, která bude podnikání sloužit. 7. Za co se platí Při úhradě nákladů na bydlení se setkáváme obvykle se třemi typy plateb: a) platby za nájem bytu a správu domu, b)platby za služby spojené s bydlením, zajišťované pro celý dům, c)přímé platby domácností za energie, spotřebované v bytě a za opravy bytu. 8
9 Přehled je názorný z dále uvedené tabulky, ve které je vyznačeno, zda uvedenou položku platí vlastník bytu (V), člen bytového družstva (D) nebo nájemce bytu (N). Dále je uvedena průměrná hodnota plateb za metr čtvereční měsíčně, jak byla zjištěna ze samostatného šetření ve dvou tisících bytů bytových družstev a společenství vlastníků v červnu Jde o průměrnou hodnotu za celou ČR. Hodnoty v Praze byly u nájemného a energií asi o 4 Kč vyšší: V D N Kč/m 2 /měsíc Správa bytu a domu x x 2 Fond oprav, zálohy x x 18 Pojištění x x 0,5 Daň z nemovitosti x x 0,5 Další platby, splátky úvěrům, anuita x x Nájemné, zahrnuje výše uvedené položky x 25 Společná elektřina x x x 1 Provoz výtahu x x x 1 Úklid domu, společných prostor x x x 1 Další služby, odvoz odpadu, atd. x x x 2 Služby celkem, musí být ročně vyúčtovány dle skutečnosti 5 Vodné, stočné, studená voda x x x 6 Teplá užitková voda x x x 7 Topení x x x 10 Energie celkem, musí být ročně vyúčtovány dle skutečnosti 23 K těmto nákladům je třeba připočítat ještě platby za odběr elektřiny a plynu v bytě a patří sem ještě měsíční televizní a rozhlasové poplatky, které jsou vázány na odběr elektřiny. Je zřejmé, že zatímco nájemci bytů platí nájemné, vlastníci bytů a členové bytových družstev (i když to jsou vlastně také nájemníci) mají strukturu plateb členěnu podrobněji. S platbami za služby a energie se musí vypořádat uživatelé bytů ve všech formách, nájemci, družstevníci i vlastníci bytů. Na všechny služby, spojené s bydlením a na ostatní vyjmenované platby se vybírají obvykle měsíčně zálohy, které se musí ve stanovených ročních termínech vyúčtovat podle skutečných nákladů a platby vyrovnat uhradit nedoplatky nebo vrátit přeplatky. Upozornit chci na obrovskou nerovnost ve výši sankcí za opožděné platby: Zatímco poplatek z prodlení, který musíte zaplatit, pokud budete dlužit např. na nájemném, činí 2,5 promile z dlužné částky denně, pak úrok z prodlení, který musí uhradit např. pronajímatel, pokud včas nevrátí přeplatky za služby, činí i po novele z roku 2005 částku mnohem nižší. Uvedu příklad. Za dlužné nájemné ve výši 3000 korun zaplatíte na poplatku z prodlení za rok 2780 Kč, roční úrok z prodlení ze stejné částky činí pouhých 270 korun (Nv č. 142/1994 Sb.). 8. Drobné opravy v bytech a náklady, spojené s běžnou údržbou Jde o problematiku, možná překvapivě, společnou pro všechny formy bydlení. Přitom se obecně jedná jen o takové činnosti v bytech, pro které není třeba rozhodnutí stavebního úřadu Byty ve vlastnictví U bytů ve vlastnictví je samozřejmostí, že vlastník hradí opravy všeho, co k jeho bytu patří. O náhrady za opravy společných částí domu se pak podělí všichni vlastníci jednotek. Pokud se nedohodnou jinak, potom se náklady rozdělí úměrně velikosti spoluvlastnických podílů. Podle soudní praxe je třeba, aby jiné rozdělení nákladů na správu společných částí domu bylo odsouhlaseno dohodou všech vlastníků jednotek. To se týká jak běžných oprav, tak i změny stavby podle stavebního zákona. Postupuje se přitom podle zákona o vlastnictví bytů, zásady by měly být uvedeny ve stanovách SVJ. Obecně platí, že pro opravy všech rozvodů, na které jsou napojeny i jiné byty, je nutný souhlas výboru SVJ. 9
10 8.2. Družstevní byty U členů bytových družstev jsou práva a povinnosti nájemce při provádění drobných oprav v bytě a úhradě nákladů spojených s běžnou údržbou upraveny stanovami družstva. Obvykle nájemce družstevního bytu hradí opravy všeho, co je za dveřmi jeho bytu. Pokud hradí i opravy a výměny radiátorů a rozvodů ústředního topení neznamená to, že je může provádět bez souhlasu výboru samosprávy. Souhlas výboru musí být pro opravy všech rozvodů, na které jsou napojeny i jiné byty Nájemní byty Pro nájemní bydlení řeší tuto problematiku občanský zákoník a zvláštní předpis. Podle 687, odst. 2 občanského zákoníku hradí nájemce bytu drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou, pokud není v nájemní smlouvě jiné ujednání. Výklad pojmů drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou je uveden v Nv. č. 258/1995 Sb.. Za drobné opravy (podle 5 Nv.) se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to jak podle věcného vymezení tak i podle výše nákladů. a) Drobné opravy v bytě Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují - opravy jednotlivých vrchních částí podlah, podlahových krytin a výměny prahů a lišt, - opravy částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, - výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles a domácích telefonů, včetně elektrických zámků, - výměny uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, - opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, - opravy měřičů tepla a teplé vody. Za drobné opravy se považují dále také opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení. Pozor nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění. Za drobné opravy se považují rovněž výměny součástí předmětů uvedených v předchozích dvou odstavcích! Na toto zvláště upozorňuji. Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny výše, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne 300,- Kč. b) Běžná údržba Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádí obvykle při jeho delším užívání. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění elektrických sporáků a plynospotřebičů (předmětů uvedených v 5 odst. 3), malování včetně oprav omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů (až ke stoupačce) a vnitřní nátěry. c) Důležitá poznámka ( 695 Obč.Z) Pokud chce pronajímatel provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě, může tak sice učinit pouze se souhlasem nájemce, ale nájemce může tento souhlas odepřít pouze ze závažných důvodů. Jestliže pronajímatel provádí úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy (např. stavebního úřadu), souhlas nájemce není zákonem vyžadován a v takovém případě má pronajímatel právo na to, aby mu nájemce provedení těchto oprav umožnil. Jinak nájemce odpovídá za škodu, která by nesplněním této povinnosti vznikla. 10
11 9. Služby spojené s bydlením Za služby spojené s užíváním bytu se obvykle považuje ústřední (dálkové) vytápění, osvětlení a úklid společných prostor v domě, dodávka pitné vody, dodávka teplé vody, užívání výtahu, užívání domovní prádelny, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou, kontrola a čistění komínů, odvádění odpadních vod kanalizacemi, odvoz odpadů, odvoz splašků a čistění žump a případně další služby, sjednané ve smlouvě o užívání bytu. Rozdělení nákladů mezi uživatele bytů za služby označené kurzivou se řídí zásadami, uvedenými ve stanovách a obdobných dokumentech právnické osoby, která je vlastníkem bytového domu nebo dohodou, uvedenou v nájemní smlouvě. Pro odvoz odpadů a pro dodávky vody (včetně kanalizace) a dálkově dodávaného tepla platí speciální cenové předpisy, které vycházejí z platných zákonů a norem, viz kap Měřidla V současné době, kdy smlouvu na dodávku vody nebo tepla uzavírá s dodavatelem majitel domu, jsou pro platby směrodatné hodnoty, zjištěné na fakturačních měřidlech dodavatelů při měření na vstupu do objektu. Měřidla studené vody (SV), teplé užitkové vody (TUV) i odebraného tepla instalovaná v bytech, mají vždy jen charakter měřidel poměrových, i když musí být pravidelně cejchovány. Vodoměry na SV po šesti a vodoměry na TUV po čtyřech letech. Aby tomu bylo jinak, musel by smlouvu o dodávkách těchto médií uzavírat každý uživatel bytu, podobně jako je tomu u elektřiny a plynu. Součet hodnot spotřeby podle bytových poměrových měřidel se od závazné hodnoty naměřené u paty domu bude pravděpodobně lišit. Rozdíl, který by ale neměl být velký (určitě pod 15%), se zúčtuje úměrně spotřebě, vykázané bytovými měřidly. Upozorňuji, že v některých domech, kde je lokální výroba TUV, může být na patě domu u SV spotřeba, odpovídající součtu bytových vodoměrů SV a TUV. Záleží na způsobu účtování a použitém SW. Při vyúčtování roční spotřeby na jednotlivé byty by měl uživatel bytu obdržet i vyúčtování nákladů za celý dům, aby si mohl výpočet zkontrolovat. Nejde však o úplně jednoduchý propočet, protože u tepla a ohřevu TUV se skládají platby ze dvou složek paušální, podle velikosti bytu, a spotřební, podle bytových poměrových měřidel. Ve vyúčtování by měl uživatel bytu získat i informaci o porouchaných bytových měřidlech a způsobech vyúčtování spotřeby v těchto případech. Neexistuje žádný předpis, který by nařizoval osazení měřidel do jednotlivých bytů. Jejich instalaci zajišťuje vlastník domu, ale nelze ji obecně nařídit. Nájemcům bytů se prokazatelně vyplatí. Proto doporučuji instalaci těch měřidel, které dovolují průběžně kontrovat okamžitou úroveň spotřeby v každém bytě na číselníku, tedy jistě vodoměrů na SV a TUV. U některých starších poměrových měřidel tepla to možné není. Je třeba také počítat i s tím, že bude nutné uhradit náklady na pravidelné každoroční odečty měřidel. 9.2 Odvoz odpadů Poplatky za odvoz odpadu jsou příjmem obce. Obec může zvolit jednu ze tří forem platby za odvoz komunálního odpadu (odpadu z domácností) poplatek za odvoz, místní poplatek nebo jinou dohodu. Platí, že zavedení jedné formy vylučuje formu druhou, nelze je kombinovat. Zvolená forma je pak povinná pro všechny obyvatele a vlastníky nemovitostí v obci. Obec přitom zohlední třídění odpadu a musí zajistit dvakrát ročně i sběr nebezpečného odpadu. Všechny způsoby, včetně jiné dohody, mají zaručit rovnost všech obyvatel obce: Poplatek za odvoz popelnic s komunálním odpadem, vybíraný podle 17a) zákona č. 185/2001 Sb., o odpadech, vychází ze zásady, že odpad, který vzniká v domácnostech (nikoliv tedy z podnikatelské činnosti!), se stává po jeho odložení na určeném místě majetkem obce. Výše poplatku se stanoví podle předpokládaných oprávněných nákladů obce při nakládání s komunálním odpadem. Poplatky se rozvrhnou na jednotlivé poplatníky podle počtu a objemu nádob určených k odkládání odpadů připadajících na jednotlivé nemovitosti nebo podle počtu uživatelů bytů. U místního poplatku podle 10b) zákona č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích, je poplatníkem každá fyzická osoba, která má v obci trvalý pobyt. Sazbu poplatku tvoří součet částky až 250 Kč na osobu a kalendářní rok a částky, stanovené na základě skutečných nákladů obce na sběr a svoz netříděného komunálního odpadu v předešlém kalendářním roce. Obec v obecní závazné vyhlášce pak stanoví platby za sběr a svoz komunálního odpadu na osobu. 11
12 9.3 Teplo a teplá voda V bytech, ve kterých je podle kolaudačního rozhodnutí lokální vytápění jednotlivých bytů, neplatí žádný předpis, protože uživatel bytu přirozeně zaplatí to, co sám spotřebuje. V ostatních případech je nutné vycházet ze zákona o hospodaření energií (č. 406/2000 Sb.). Pokud jde o centrálně dodávané teplo je záležitost vyřešena vyhláškou MMR č. 372/2001 Sb. Vyhláška stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů - na tepelnou energii na vytápění a - nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele za zúčtovací, obvykle roční, období. Postup je však značně komplikovaný, proto byl k vyhlášce ihned následující rok vydán metodický pokyn MMR č / a) Náklady za teplou vodu se skládají - z ceny studené vody podle měřitel TUV a - z nákladů na její ohřev, rozdělených na spotřební složku ve výši 70% (podle náměru vodoměrů TUV) a na základní složku, která činí 30% z těchto nákladů. Ta se rozdělí podle podlahové plochy bytů. Pokud nejsou instalovány vodoměry TUV rozdělí se náklady podle průměrného počtu osob, užívajících byt v daném roce. b) Náklady za teplo pro vytápění Základem pro účtování jsou hodnoty tepla dodaného do objektu, které jsou naměřeny na fakturačním měřidle při vstupu do domu. Hodnota dodaného tepla v GJ se vynásobí jeho jednotkovou cenou a uvedenou hodnotu musí uhradit uživatelé bytů a nebytových prostor v daném domě. Pokud jsou v bytech osazena poměrová měřidla tepla, rozdělí vlastník budovy, tedy ne žádná odborná firma, náklady na tepelnou energii na vytápění na dvě složky základní a spotřební. Základní složka, která činí 40% až 50% nákladů, se rozdělí podle započitatelných ploch bytů, zbytek, spotřební složka, podle odečtů poměrových bytových měřidel. Pokud bytová měřidla tepla osazena nejsou, rozdělí se náklady na vytápění pouze podle započitatelných ploch bytů. Upozorňuji na rozdíl mezi obytnou a tzv. započitatelnou plochou bytu, která se užívá v těchto případech. Účtovat teplo úměrně obytné ploše bytů by bylo přípustné pouze v domě, kde jsou všechny byty velikostí a typově stejné. Jsou-li v domě byty rozdílné hlavně v tom, které místnosti nebo části bytů nejsou vytápěny, musí se použít rozpočtení nákladů podle započitatelné plochy bytů. V té se korigují výměry místností podle počtu stěn, které jsou venkovní nebo sousedí s nevytápěnými místnostmi. Vyhláška předpokládá, že rozdíly v jednotkových nákladech na vytápění se pro identické byty mohou odchylovat od průměru nejvýše o 40%. Pokud jsou odchylky větší, má provést vlastník budovy úpravu v rozdělení spotřební složky. Určitý návod uvádí zmiňovaný metodický pokyn. Faktický postup však bývá rozdílný, za zvláště nepřípustné považuji rozdělení tzv. neměřených jednotek, ve kterých bývá ukryto teplo, odebrané v bytech se spotřebou nad limitem čtyřicetiprocentní odchylky od průměru. Pro rozhodnutí o oprávněnosti konkrétního postupu je nutné posouzení příslušným znalcem. Je zřejmé, že tento postup je velice složitý a uživatelé bytů se v něm často nevyznají. Všem mohu doporučit, aby kontrolu spotřebovaného tepla prováděli hlavně porovnáním plateb za předchozí období a uvážili nárůst cen. Měrné (chápejme nejvyšší přípustné) hodnoty spotřeby tepla pro vytápění jsou uvedeny v 5 vyhlášky MPO č. 152/2001 Sb., a pro dálkově vytápěné byty s výškou místností 2,7 m činí 0,55 GJ/m 2 za topné období. Je třeba také vědět, že zákon o hospodaření energií ukládá majitelům domů povinnost řídit se pravidly pro vytápění, dodávku TUV a hospodaření s energií. Podrobnosti jsou opět ve vyhlášce č. 152/2001 Sb. Např. otopné období začíná 1. září a končí 31. května následujícího roku. Pokud by mělo dojít k vytápění mimo toto období, je třeba souhlasu 2/3 uživatelů bytů. To se zřejmě neděje, dodávky tepla se uskutečňují se všeobecným 12
13 souhlasem i tehdy, pokud poklesne venkovní teplota v červnu nebo koncem srpna. Uvedená vyhláška stanoví i požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji, regulujícími dodávku tepelné energie konečným spotřebitelům. Uživatelé bytů jsou povinni umožnit takové regulační prvky na tělesa ústředního topení instalovat. 9.4 Studená voda Jsou-li ve všech bytech osazeny vodoměry SV postupuje se podle při rozúčtování nákladů podle obecného postupu, uvedeného v kap. 9.1 o měřidlech rozdíl v množství dodané vody, měřené na patě domu, a součtem náměrů bytových vodoměrů, se rozdělí úměrně výši spotřeby podle hodnot bytových vodoměrů. Postup pro rozdělení nákladů za SV v bytech, kde nejsou bytové vodoměry, není libovolný, ale je dán Vyhláškou MZe č. 428/2001 Sb. Vychází se přitom z tzv. směrných čísel a počtu osob, které v bytě bydlí. Směrné číslo vyjadřuje pravděpodobnou roční spotřebu vody jednou osobou. Jeho hodnota je různá a záleží na vybavení domácnosti a způsobu ohřevu teplé vody. Např. pro byt s koupelnou, WC a centrální dodávkou teplé vody činí 56 m 3 /osobu ročně. Celková pravděpodobná roční spotřeba za celý dům pak vznikne součtem za všechny byty a nebytové prostory (směrná čísla pro různé typy užití také dle citované vyhlášky) v domě. Pouze pokud by v domě byly všechny byty vybaveny identicky bylo by možné rozdíl mezi pravděpodobnou spotřebou a náměrem domovního vodoměru rozdělit přímo podle počtu osob. Ve všech ostatních případech se musí postupovat podle pravděpodobné spotřeby v jednotlivých bytech či nebytových prostorách. Jsou-li bytové vodoměry studené vody osazeny jen v některých bytech (třeba i na náklady jejich uživatelů) doporučuji postupovat takto: - Sečte se roční spotřeba v bytech s vodoměry (jsou-li cejchovány!), - podle směrných čísel se určí spotřeba v bytech, kde vodoměry osazeny nejsou, - obě hodnoty se sečtou a výsledek se porovná s náměrem domovního vodoměru, - rozdíl se rozdělí úměrně spotřebě, kalkulované v jednotlivých bytech. Takový postup však vyžaduje dohodu mezi uživateli bytů i vlastníkem domu. Bytová družstva a SVJ postupují často odlišně a situaci si zjednodušují. V domácnostech bývá však velmi rozdílná spotřeba vody. I proto důrazně doporučuji instalaci bytových vodoměrů, přestože jejich funkce je pouze podpůrná, jako tzv. poměrové měřidlo. Ještě poznámka: Směrná čísla se musí použít také v případě, kdy dojde k poruše bytového vodoměru. 10. Převody a výměny bytů Potřeba změnit svůj byt je přirozenou životní potřebou. Může k tomu dojít z rozmanitých důvodů, v souvislosti se změnami v rodině, se změnou zaměstnání nebo místa studia. Je třeba si uvědomit, že u nájemních bytů může docházet pouze k výměnám, zatímco u bytů družstevních jde buď o výměnu bytů, ke které je nutný souhlas družstva, nebo o převod členských družstevních podílů, spojených s nájmem bytu, ke kterému souhlas družstva není potřebný. U bytů ve vlastnictví jde o klasickou formu převodu jako u nemovitosti, se zápisem do katastru nemovitostí. Připomínám, že o výměnu bytů jde vždy také v případě směny družstevních bytů, které nejsou pronajaty členovi družstva, nebo bytu, který je ve vlastnictví někoho jiného, v domě, rozděleném na jednotky. a) Byty ve vlastnictví Vlastník bytu nepotřebuje k převodu jednotky souhlas nikoho jiného, vlastnictví přechází dnem, kdy je listina o převodu vlastnictví doručena na katastrální úřad, aby byla zapsána do operátu katastru nemovitostí. Jde-li o smlouvu stane se tak vkladem, pokud jde o výsledek soudního jednání v souvislosti např. s dědickým řízením, pak záznamem. Spolu s vlastnictvím bytu vzniká i podílové spoluvlastnictví společných částí domu a obvykle i pozemku, který k domu náleží. Technické náležitosti obsahu smlouvy o převodu takového bytu řeší 6 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Převáděnou jednotku je ve smlouvě nutno jednoznačně identifikovat, přesně podle prohlášení vlastníka. Na rozdíl od domu, který je v podílovém spoluvlastnictví, nemají při převodu bytu ostatní spoluvlastníci 13
14 společných částí domu předkupní právo podle občanského zákoníku. Současně s převodem jednotky (bytu) se totiž automaticky převádí i podíl na společných částech domu a pozemku. S převodem vlastnictví bytu je spojena i povinnost placení daně z převodu nemovitosti. Zvolíme-li formu prodeje je třeba zaplatit daň ve výši 3% z ceny (vždy z té vyšší, pokud se cena odhadní od ceny prodejní liší). Plátcem je prodávající, kupující je ručitelem. Cena odhadní nemusí být určena pro potřeby kupní smlouvy, je nutná až pro přiznání daně. Z mnoha praktických důvodů však doporučuji provedení odhadu již před podpisem kupní smlouvy. Pro převod mezi příbuznými v řadě přímé je mezi nejbližšími, tj. mezi rodiči a dětmi, nejvhodnější darovací smlouva. Z daru se platí daň darovací a její výše mezi přímými příbuznými činí obvykle (jde-li o byt, záleží totiž na hodnotě daru) 1% z ceny, určené odhadem. Přitom věci movité (vybavení bytu) jsou od této daně osvobozeny. Upozorňuji, že ani pro sepsání darovací smlouvy nemusí být odhad proveden. Musí se vyhotovit až v souvislosti s daňovým přiznáním, které se má podat do 30 dnů po doručení oznámení katastrálního úřadu, že vklad byl proveden. Plátcem daně darovací je obdarovaný a darující je ručitelem. Ještě levnější je pak převod vlastnictví v souvislosti s dědickým řízením. Od příslušné daně, kterou je v tomto případě daň dědická, je osvobozeno dědění v řadě přímé (mezi rodiči a dětmi, ale i z prarodičů na vnuky) a dědění mezi manželi. Při sepisování poslední vůle je však třeba dbát na tzv. nepominutelné dědice. Poznámka: Podle novely zákonů, schválených v rámci tzv. reformy veřejných financí, by měly být od roku 2008 od daně darovací zcela osvobozeny převody nemovitostí a bytů mezi příbuznými, jejichž okruh se podstatně rozšiřuje. Sjednotit se má daňové zvýhodnění pro daň darovací a dědickou. Pokud se tak stane (novela je napadena u Ústavního soudu), změní se sazby, ale principů, uvedených výše, se to jinak nedotkne. b) Družstevní byty Pro převod družstevního bytu je rozhodující, že se převádí jen družstevní podíl, se kterým je spojeno právo na užívání konkrétního bytu. K převodu družstevního podílu není třeba vyžadovat souhlas družstva, postačí, pokud je smlouva o převodu po podpisu družstvu doručena. Převod členských práv a povinností spojených s členstvím v družstvu na podkladě smlouvy nepodléhá podle 230 Obch.Z souhlasu orgánů družstva. Z toho, co je uvedeno vyplývá, že nabyvatel družstevního podílu se stává automaticky členem družstva. Za zaevidování této změny družstvo požaduje obvykle určitý poplatek, který by měl představovat jen náhradu nutných výdajů. Žádná daň z převodu nemovitosti se neplatí. Pokud by však došlo k prodeji družstevního bytu, ve kterém člen družstva bydlel kratší dobu než dva roky a od nabytí tohoto bytu neuplynula doba delší než pět let, je povinen prodávající zaplatit daň z příjmu ( 4 a 10 odst. 1 písm. b) zákona o dani z příjmu). Pokud by však prodávající utržené peníze následně investoval do pořízení svého jiného bytu, vznikla by povinnost zaplatit daň pouze z částky, která by mu zbyla. Pro darování a dědické řízení platí pro družstevní byty (správně podíly) ustanovení obdobné jako při převodu bytu ve vlastnictví. c) Nájemní byty Pohled na výměny nájemních bytů v činžovních domech se v posledním období značně změnil. Je pochopitelné, že k výměně bytů musí být, v souladu s občanským zákoníkem, předchozí souhlas vlastníků obou bytů (domů, ve kterých se byty nacházejí). Pokud takový souhlas není, je směna prakticky neuskutečnitelná, přestože je možné obrátit se na příslušný soud, aby nahradil nesouhlas vlastníka. K výměnám bytů dochází dnes často hlavně v rámci jednoho vlastníka, zvláště tehdy, je-li třeba vyřešit sociální situaci rodiny, např. při jednostranném zvyšování nájemného. Obce pak z uvedených důvodů dokonce takové směny samy organizují. Často však nejde o klasickou výměnu, spíše o ukončení jednoho nájemního vztahu a uzavření nové nájemní smlouvy k bytu, který bývá volný. Jde o vhodný postup, kterým lze předcházet růstu počtu neplatičů nájemného. Doporučuji však ostražitost, pokud by v takovém případě nová nájemní smlouva měla být, na rozdíl od původní, jen na dobu určitou. Po novele občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb., kdy po tříměsíčním neplacení nájemného je možné dát výpověď bez přivolení soudu, odpadl totiž jediný částečně oprávněný důvod pro takový postup. 14
15 Pro získání souhlasu vlastníků s výměnou bytů doporučuji jednat hlavně o výši nového nájemného a systému jeho dalšího zvyšování. Považuji také za potřebné připomenout, že za výměnu bytů nelze požadovat mezi nájemci žádnou finanční úhradu. Dříve bývalo zvykem, že uvolnění většího bytu se kompenzovalo určitou finanční částkou. Bylo to ale vždy i tehdy na samé hraně legality. Dnes by takový postup znamenal ztrátu nájemní smlouvy, protože nelze připustit podnikání s cizím majetkem. Ke ztrátě nájemní smlouvy event. i k dalšímu soudnímu postihu by měl samozřejmě vést každý prodej nájemní smlouvy k nájemnímu, nejčastěji obecnímu bytu. 11. Prodej bytových domů a bytů Po roce 1990 dochází velmi často k prodeji původních nájemních bytů, které byly ve vlastnictví různých organizací a podniků. Zcela specifickou skupinou jsou obecní bytové domy s nájemními byty. Tyto byty byly původně státní a byly převedeny zdarma obcím do jejich vlastnictví zákonem č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí. Proto je jim věnována samostatná kapitola. Uvedené zásady a doporučené postupy platí však přiměřeně také pro většinu původních podnikových bytů Prodej obecních bytů Rozprodávání obecních bytů není základem programu, který by KSČM obecně podporovala, protože přitom žádné byty nepřibývají. Podle studie její odborné skupiny pro bydlení se předpokládá, že obec (město) potřebuje minimálně 60, ale optimálně 80, svých bytů na 1000 obyvatel, aby mohla splnit ustanovení 35 zákona o obcích č. 128/2000 Sb. ( 16 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze) a mohla především uspokojit potřeby bydlení pro své obyvatele. Existují však různé vážné důvody, aby obec některé své byty prodala. Pak ale je na místě požadovat, aby byly dlouhodobě dodrženy určité zásady: Obec bude nabízet k prodeji jen bytové domy, které pro svůj rozvoj nepotřebuje nebo které pro potřebu obce nemají podstatný význam. Např. ve městech může jít o vily a podobné domy s malým počtem bytů. Nájemcům, kteří chtějí zůstat bydlet v obecních bytech, by měla obec předem nabídnout na výměnu jiný obecní byt a pak prodávat veřejnou soutěží prázdný dům. Je třeba vždy uvést důvody, proč chce obec prodávat domy, zvláště tehdy, když nájemné převyšuje nákladové nájemné bytových družstev, takže o prodělávání nemůže být ani řeči. Na co využije obec peníze z prodejů? O prodeji, formě prodeje (celý dům nebo po bytech), ceně a splátkových podmínkách rozhoduje výlučně zastupitelstvo (nikoliv třeba rada nebo dokonce sám starosta). Platí ale i ustanovení 2 zákona o cenách č. 526/1990 Sb., že prodávající nesmí zneužívat své postavení, aby získal nepřiměřený zisk. A to ani při opakované nabídce. Taková situace by pak mohla způsobit, že celá kupní smlouva nebude platná. Záměr prodat obecní byt či dům musí být zveřejněn min. 15 dnů před projednáním na úřední desce. Je vhodné pozorně sledovat aktivitu nájemníků, kteří chtějí byt koupit. Velmi aktivně často vystupují ti, kdož mají jiný byt a ten, který koupí, obratem prodají. Bylo by proto žádoucí ještě před nabídkou ověřit, zda nájemce nemá jiný byt nebo nemovitost určenou a vhodnou k bydlení. Vyhledáním v katastru nemovitostí a čestným prohlášením. Jen takový nájemce může být nájemcem oprávněným, v opačném případě může dokonce vzniknout kvalifikovaný důvod k výpovědi z nájmu bytu. To se ale z mnoha důvodů neděje, čímž vzniká situace, při které jsou někteří z nájemců obecních bytů nespravedlivě zvýhodňováni. Po vstupu do EU se jakákoliv sleva z obvyklé ceny při prodeji obecního majetku posuzuje jako poskytování veřejné podpory, a její výše je limitována. Při prodeji po bytech, ale jen jejím nájemníkům, není sleva posuzována jako veřejná podpora, při prodeji celého domu jakémukoliv subjektu o veřejnou podporu jde. Ta nesmí překročit výši EUR po tři roky. V textu zásad prodeje obecních bytů by nemělo být jakékoliv ustanovení o tom, že se obec nezaručuje, že si dům ponechá, pokud si ho nájemci bytů nekoupí. To lze považovat dokonce za nepřípustný nátlak na nájemce, aby si byt koupili. Nelze doporučit ani prodej dluhů. Bude vhodné před prodejem vyhlásit lhůtu, ve které by nájemce uhradil veškeré dluhy + úrok ve výši bankovních úroků a tím se zařadil mezi oprávněné nájemce, kteří se o koupi mohou ucházet. 15
16 Při prodeji pozemků by si měla obec ponechat ve vlastnictví plochy pro příjezd požárních vozidel a plochy pro kontejnery na separovaný sběr a pro domovní popelnice. a) Pokud se prodává CELÝ DŮM, požadujeme, aby se prodej domů uskutečňoval pouze DRUŽSTVU NÁJEMNÍKŮ, nikoliv obecně určené právnické osobě. Jedině v družstvu má nájemce nárok na svůj byt a jistotu bydlení v něm. Aby se obec vyhnula potížím, plynoucím ze spoluvlastnictví, bývá pro ni forma prodeje celých domů vhodnější, než prodej po bytech. b) BYT se prodává jen jeho nájemcům. Nájemce má několikaleté předkupní právo podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ale obce často používají nátlakové formy, kdy garantují různé slevy jen pro prvé kolo nabídky. K tomu mají sice právo, ale obec by neměla násilím vnucovat nájemníkům, aby si koupili byty. Byty, které neprodá, by si dál měla ponechat ve svém vlastnictví. K prodeji obsazených bytů třetím osobám by zastupitelé neměli dát souhlas Stanovení ceny Při prodeji celého domu se má cena určit standardním způsobem. Při prodeji jednotlivých bytů se používají zjednodušené formy odhadu, který pak nevystihne přesně kvalitu toho kterého bytu. Často je dokonce součástí nabídky jednotková cena za metr čtvereční pro celý soubor bytů a domů. Pro posouzení platnosti smlouvy při prodeji bytů je závazné jen to, že cena nesmí být tak vysoká, aby bylo již předem jasné, že ji nájemce nebude moci zaplatit. Taková smlouva by byla neplatná, protože by nabídka předem znemožnila využití předkupního právo nájemce, aby mu mohl být byt prodán ( 22 zákona č. 72/1994 Sb. a 39 občanského zákoníku). Obecně lze doporučit nájemcům, aby si odkoupili byt vždy, pokud by splátky dlouhodobého úvěru byly (přesněji o 10 korun z metru čtverečního měsíčně) nižší než hodnoty nájemného, zvyšované podle zákona č. 107/2006 Sb. Ve velkých městech již obvykle proběhlo několik etap tzv. privatizace obecních bytů. Zvláště před rokem 2000 byly často byty prodávány za ceny, které neodpovídají současné hodnotě bytu. Nájemci obecních bytů, které jsou vybrány k prodeji, se proto oprávněně dožadují stejných podmínek. Přestože prodej obecních bytů vyvolává mnoho protichůdných stanovisek a postojů, lze doporučit, aby vždy prodejní cena odpovídala výši, kterou museli zaplatit za své byty členové stavebních bytových družstev, tedy 1/3 z pořizovacích nákladů na stavbu bytu Co je vhodné učinit před prodejem - Ověřit vlastnictví domu a pozemku, na kterém dům stojí, náhledem nebo aktuálním výpisem z katastru nemovitostí (KN), - ověřit, rovněž ve výpisu z KN, zda dům či pozemek není zatížen nějakou pohledávkou, informace o tom je rovněž na veřejném webu, - zjistit, kde je uložena stavební dokumentace k domu a jak jsou zajištěny smlouvy na dodávky médií, - na stavebním úřadě prohlédnout složku, která se domu týká, a v ní hlavně dokumenty o provedených opravách a rekonstrukcích, - u správní firmy získat přehled o pronajatých bytech a nebytových prostorech, - vyhotovit přehled o placení nájemného, výši ročního inkasa a seznam neplatičů a dlužníků, - sestavit přehled o finančních prostředcích, které byly do domu vloženy v posledních (pěti) letech, - sestavit přehled o opravách, které musí být provedeny v nejbližších třech letech. Je to vhodnější, než zadání oponentního cenového posudku Rozdíly mezi prodejem celých domů a prodejem po bytech Prodej celých domů má z pohledu nájemníků více výhod, než prodej po bytech. Ochrana nájemních bytů v bytovém družstvu je po novele zákona o konkurzu a vyrovnání vyšší, než ochrana bytů ve společenství vlastníků jednotek. 16
17 Špatnou zkušenost z prodeje po bytech mají některá města, kde noví vlastníci bytů neprojevují potřebný zájem o správu svého majetku, a město jako původní vlastník tak zajišťuje obtížně a ze svých prostředků potřebné či nařízené opravy. Při prodeji po bytech doporučuji použít vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, uveřejněné v novelizovaném nařízení vlády č. 371/2004 Sb., a to včetně komentáře Vybrané části ze zákonů, které se k prodeji bytů vztahují Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník 39 Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. 603 (1) Předkupní právo ukládá povinnost pouze tomu, kdo slíbil věc nabídnout ke koupi. (2) Předkupní právo lze dohodnout i jako věcné právo, které působí i vůči nástupcům kupujícího. Smlouva se musí uzavřít písemně a předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí. Nekoupil-li prodávající věc nabídnutou kupujícím, zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci. (3) Bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno. 606 Kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak. Nemůže-li věc koupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách 2 Sjednávání ceny (1) Cena se sjednává pro zboží vymezené názvem, jednotkou množství a kvalitativními a dodacími nebo jinými podmínkami sjednanými dohodou stran, popřípadě číselným kódem příslušné jednotné klasifikace, pokud tak stanoví zvláštní předpis 5) (dále jen "určené podmínky"). Podle určených podmínek mohou být součástí ceny zcela nebo zčásti náklady pořízení, zpracování a oběhu zboží, zisk, příslušná daň 6) a clo 7). (2) Dohoda o ceně je dohoda o výši ceny nebo o způsobu, jakým bude cena vytvořena za podmínky, že tento způsob cenu dostatečně určuje. Dohoda o ceně vznikne také tím, že kupující zaplatí bezprostředně před převzetím nebo po převzetí zboží cenu ve výši požadované prodávajícím. (3) Prodávající nesmí zneužívat svého hospodářského postavení k tomu, aby získal nepřiměřený hospodářský prospěch prodejem za sjednanou cenu zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk. Kupující nesmí zneužívat svého hospodářského postavení k tomu, aby získal nepřiměřený hospodářský prospěch nákupem za sjednanou cenu výrazně nedosahující oprávněných nákladů. 5)1 5) Vyhláška Ústřední komise lidové kontroly a statistiky č. 71/1965 Sb., o zavedení a využívání jednotné klasifikace průmyslových oborů a výrobků a jednotné klasifikace výrobků v zemědělství a lesnictví. Vyhláška Federálního statistického úřadu č. 114/1972 Sb., o zavedení a využívání jednotné klasifikace výkonů. Vyhláška Federálního statistického úřadu č. 124/1980 Sb., o jednotné klasifikaci stavebních objektů a stavebních prací výrobní povahy. Vyhláška Federálního statistického úřadu č. 117/1981 Sb., o zavedení a využívání jednotné klasifikace průmyslových prací výrobní povahy. 6) Zákon č. 73/1952 Sb., ve znění zákona č. 107/1990 Sb. 7) Nařízení vlády Československé socialistické republiky č. 228/1988 Sb., kterým se vydává celní sazebník obchodního zboží. 17
18 Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 22 Zvláštní ustanovení o převodu vlastnictví jednotky (1) Při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout 4) převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě. (2) Po dobu jednoho roku od uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1 má nájemce při převodu bytu právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v 606 občanského zákoníku. Nabídka k převodu bytu nájemci musí být písemná a musí obsahovat všechny podmínky převodu. Smlouvu o převodu bytu je nájemce za výše uvedených podmínek povinen uzavřít do tří měsíců ode dne doručení nabídky, jinak jeho právo na přednostní nabytí bytu zaniká. Ustanovení 603 odst. 3 občanského zákoníku platí obdobně. (3) Ustanovení odstavců 1 a 2 neplatí pro pronajaté byty nabyté do vlastnictví podle tohoto zákona nebo podle dosavadních předpisů 11) a nejedná se o vlastnictví bytu vzniklé podle ustanovení 7, jestliže nájem bytu byl sjednán s vlastníkem bytu fyzickou osobou. (4) zrušen (5) Smlouvu o převodu vlastnictví bytu zvláštního určení 14) a bytu v domě zvláštního určení 15) lze uzavřít jen se souhlasem toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce. Pokud byl takový byt zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, je k převodu třeba souhlasu Ministerstva pro místní rozvoj. (6) Při převodu vlastnictví jednotky, která je smluvně užívána fyzickou osobou jako ateliér, má dosavadní vlastník jednotky, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout 4) převod jednotky přednostně jejímu uživateli. To neplatí, jestliže tato jednotka byla nabyta do vlastnictví podle tohoto zákona nebo podle dosavadních předpisů 11) a nejedná se o vlastnictví jednotky vzniklé podle ustanovení 7, jestliže nájem jednotky byl sjednán s vlastníkem jednotky fyzickou osobou. Nepřijme-li uživatel tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být jednotka převedena jiné osobě. (7) Smlouvu o převodu vlastnictví nebytového prostoru sloužícího účelům civilní ochrany lze uzavřít jen po předchozím souhlasu příslušných orgánů. (8) Lhůty uvedené v odstavcích 1, 2 a 6 neběží po dobu řízení o určení platnosti či neplatnosti nabídky 16) Co byste měli vědět, když kupujete byt Masivní kampaň sdělovacích prostředků propaguje vlastnictví bytů jako nejvhodnější formu bydlení pro rodinu, a to obvykle i s odkazem na zvyšování nájemného. Koupit byt v bytovém domě mohou současní nájemci třeba od obce, a často také někteří z nich odprodej obecních bytů razantně vyžadují. S odvolávkou, že obce přeci již dříve, v polovině devadesátých let, tzv. privatizovaly některé obecní byty za velmi nízké ceny, se dožadují stejného postupu a podobných cenových relací. Bytová družstva, ať už LBD nebo SBD, byla zákonem č. 42/1992 Sb. zařazena do působnosti podnikatelského prostředí obchodního zákoníku a tím byl vyvolán nátlak na převádění jejich bytů do vlastnictví. Jako by družstevní neziskové bydlení bylo málo moderní nebo nežádoucí a snad i podezřelou formou a převedení bytu do vlastnictví by se mělo stát jediným řešením a samospasitelným počinem. Nepřekvapuje proto, že podobný krok činí i mnozí družstevníci z bývalých bytů obecních nebo podnikových, pokud původní vlastník prodal celý dům družstvu, složenému z nájemců bytů. Přitom je třeba postupovat důsledně podle zásad občanského i obchodního zákoníku. Nejprve je třeba získat souhlas kvalifikované většiny družstevníků se záměrem rozdělit dům na jednotky a až následně projednat tento krok na schůzi samosprávy. 4) 43 a násl. občanského zákoníku. 11) 872 odst. 7 a 8 občanského zákoníku. 12) 7 odst. 1 písm. c) zákona ČNR č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. 14) 9 zákona ČNR č. 102/1992 Sb. 15) 10 zákona ČNR č. 102/1992 Sb. 16) 39 a 43a občanského zákoníku. ; 2 odst. 3 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách 18
19 Konečně i mnohé realitky, které koupily činžovní domy od restituentů, postupují identicky rozdělí dům na jednotky a následně je nabízejí jejich nájemcům. Samozřejmě se značným ziskem, o čemž svědčí rozdíly v cenách ve veřejných listinách na katastrálních úřadech. Chci ale upozornit, že do stejné situace, pro někoho možná překvapivě, se dostanou i lidé, kteří si koupí úplně nový byt od developerské společnosti. Ve všech případech se budou muset po koupi bytu pohybovat v právním prostředí, které určuje zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů Byt omezené vlastnictví a povinnosti Při prodeji nebo nabízení bytu se převážně soustřeďují argumenty pouze na právní stránku vlastnictví. I když i zde se zamlčuje, že bylo nutné doplnit 118 Obč. Z tak, aby předmětem občanskoprávních vztahů byly vedle věcí, práv a jiných majetkových hodnot i byty a nebytové prostory. Z takové definice jasně vyplývá, že s bytem se nedá nakládat jako s věcí. To je nutné mít vždy na paměti. Úplně chybí informace o tom, co čeká vlastníky bytů při běžném provozu domu poté, až opadne privatizační nadšení. Zamlčována či potlačována je skutečnost, že převodem bytu do vlastnictví se vlastník bytu stává spolu s vlastníky ostatních bytů v domě spoluvlastníkem společných částí celého domu. Jde přitom o zvláštní formu spoluvlastnictví neplatí zde předkupní právo, které jinak spoluvlastníkům zaručuje občanský zákoník. Zájemci o vlastnictví bytu často ani netuší, že po převodu bytu se stávají automaticky ze zákona členy společenství vlastníků jednotek, neboli kolektivu, jehož složení a solventnost se bude měnit a vyvíjet. Na povinnosti, spojené nutně se spoluvlastnictvím, není většina budoucích vlastníků bytů připravena, o problémech spoluvlastnictví domu a jeho správě mají nedostatečné vědomosti. Takovou zkušenost může potvrdit každý, kdo navštíví některou z bytových poraden nebo webové stránky, které se správou domu a bytů zabývají. Nechci nikoho odrazovat od jeho úmyslu získat byt, jehož vlastnictví bude zapsáno v katastru nemovitostí. Chci pouze připomenout, že i při vlastnickém bydlení se musí uživatel bytu v bytovém domě přizpůsobit svému okolí. A bude dobře, když na takovou situaci bude připraven, aby nebyl zklamán třeba skutečností, že bude muset plnit některé povinnosti a dokonce se bude muset aktivně podílet na správě domu jeho společných částí. Chci tedy budoucí vlastníky spíše lépe připravit Dům ekonomika a paragrafy 1. Dům s byty ve vlastnictví se fakticky rozděluje na dvě velké části na jednotlivé jednotky, byty či nebyty, a na části, které jsou v prohlášení vlastníka označeny jako společné části domu. Ačkoliv pro správu každé z nich platí odlišný právní systém, je zřejmé, že reálné oddělení je nemožné. Zákon vyjmenovává v 2 písm g) součásti, které jsou povinně společnou částí domu. To nelze změnit ani stanovami! Je možné ještě něco přidat, ale vyjmenované položky se v prohlášení vlastníka musí objevit. Upravit je možné dohodou podle 13 odst. (1) zákona jen rozdělení nákladů na správu takto vymezených společných částí domu. 2. Znalost toho, co je společnou částí domu a co ještě součástí bytu, je zásadní a nezbytná pro pochopení systému hospodaření a správy objektu. Jestliže v zákoně je uvedeno, že mezi společné části domu náleží výtah, pak na jeho opravy a rekonstrukci musí přispívat všichni spoluvlastníci a nemohou se vymlouvat, že třeba bydlí v přízemí. Jiná je situace s náklady na provoz výtahu, tam je možná jiná dohoda těch, kdož výtah užívají. 3. Nejvíce nejasností panuje kolem balkonů a teras, které jsou přístupné jen z některého bytu. Jde v obou případech o společné části domu určené zákonem, protože tyto stavební prvky podstatně ovlivňují vzhled celého domu. Naléhavě doporučuji, aby v prohlášení vlastníka a ve stanovách byly mezi společné části domu zařazeny i lodžie. Předejde se tím velkým sporům. 4. Opravy společných částí domu se hradí podle velikosti spoluvlastnického podílu. Ten se určuje jako poměr plochy místností bytu a všech jednotek v domě. Protože balkony, lodžie, pochozí terasy, ale např. i sklepní drátěné kóje nejsou místnostmi, nejsou započteny ve spoluvlastnickém podílu, přestože k bytům jednoznačně patří a ostatní spoluvlastníci společných částí domu do nich nemají přístup. Proto je žádoucí, pokud se jednotlivé byty v domě tímto svým doplňkovým vybavením významně odlišují, aby došlo k dohodě, že při opravách uvedených společných částí domu se na nich budou přiměřeně více podílet majitelé těch bytů, kteří je 19
20 užívají. Nedojde-li k dohodě (všech vlastníků jednotek!), platí ze zákona rozdělení nákladů podle velikosti spoluvlastnických podílů. 5. Vyjasnit je také předem i takovou zdánlivou maličkost: kde končí společné části domu a kde začínají součásti, které patří k bytu, u většiny rozvodů, zvláště u těch, které jsou stavebně připojeny na stoupačky mimo vlastní byt. To je důležité pro provádění oprav a nařízených revizí. Jen po dohodě je přípustná např. výměna jednotlivých součástí centrálních rozvodů tepla, kde je nutné dodržet funkčnost celého systému v domě. 6. Ve společenství vlastníků jednotek jeho členové mj. ručí za závazky společenství vlastníků v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu ( 16 odst. 7 zákona). To je zásadní rozdíl proti vlastnictví družstevnímu a málokterý vlastník bytu si to uvědomuje. 7. Pokud spoluvlastníci domu potřebují úvěr na jeho velkou opravu nebo rekonstrukci, pak zákon dovoluje (v 9) sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotkám pro zajištění pohledávek, vyplývajících z úvěru. Vlastníci jednotek ručí až do výše ceny jednotky za závazky z této smlouvy. Se sjednáním zástavního práva k jednotce musí souhlasit její vlastník. To se nedá očekávat např. od vlastníka, který je nedosažitelný nebo nepřispívá řádně na správu domu. Zástavní právo ke svým bytům by pak uzavírali jen ostatní členové společenství vlastníků! 8. Dát svůj byt do zástavy je vysoce riskantní záležitostí pro každého. Tím více ve společenství vlastníků, kdy o solventnosti členů a jejich schopnosti či dokonce úmyslu dostát svému úvěrovému závazku nemají jednotliví spoluvlastníci žádné informace a žádnou záruku. Stává se také, že byt dá do zástavy jeho vlastník, takže další zástava, potřebná pro získání finančních prostředků na opravy společných částí domu, už možná není! 9. U družstevních bytů bývá častou obavou družstevníků, kteří se rozhodují pro vlastnictví bytu, co bude, když družstvo zkrachuje? Po novele zákonů o vlastnictví bytů a o konkurzu a vyrovnání i podle nového insolvenčního zákona nemůže být družstevní byt součástí konkurzní podstaty. Konkurzní správce je povinen nabídnout byt k převodu do vlastnictví nájemce, je-li jím občan, fyzická osoba. Při převodu se vyrovnávají pouze nedoplatky z nájemného, případně nesplacené částky z finančního příspěvku státu na družstevní výstavbu, a přiměřená odměna náleží také správci. Nic víc. Na přijetí takové nabídky má družstevník lhůtu tří měsíců. 10. Kdo si ale položí otázku co když zkrachuje společenství vlastníků domu? Budoucí vlastníci by si měli uvědomit, že členové společenství vlastníků se mohou dostat do finanční tísně z mnoha důvodů (např. po ztrátě zaměstnání). To jen potvrzuje hlavní poznatek, že vlastníci bytů po převodu bytu vyměnili velký a finančně silný kolektiv družstva nebo obce za kolektiv spoluvlastníků jediného domu. Ten je finančně zranitelnější. Navíc s hospodařením družstva nebo obce je možné se seznámit, informace o finanční síle jednotlivých spoluvlastníků jsou nedostupné. 11. Jak družstevní tak i vlastnické bydlení vyžaduje soustavnou kontrolu hospodaření domovní samosprávy, jejího výboru nebo výboru společenství. O to víc, že zákon o vlastnictví bytů kontrolní orgány pro společenství vlastníků jednotek nepředepisuje. 12. Vlastníci bytů, kteří se stávají současně spoluvlastníky společných částí domu, budou většinou současně s příspěvky na správu domu ještě splácet původnímu vlastníkovi domu (zejména obcím) kupní cenu domu nebo půjčku některé bance. U zanedbaných domů dále vzrůstají nárazově platby na nutné opravy a rekonstrukce domu. Vše musí uhradit ze svých prostředků. To platí samozřejmě i v případě koupě celého domu družstvem nájemníků. 13. Stává se, že některý člen společenství vlastníků neplatí stanovené měsíční zálohy na opravy domu a svou poměrnou část závazku na tyto opravy nevyrovná po upomínkách ani jednorázově. V tomto případě musí za něj jeho podíl, aby nechyběly finanční prostředky, uhradit ostatní spoluvlastníci podle velikosti podlahových ploch jejich jednotek. Mnozí to odmítají s tvrzením, že následné vymáhání peněz od dlužníka při dnešním stavu práva v ČR je velmi zdlouhavé. Přestože je možné dosáhnout s pomocí soudu rozhodnutí o prodeji bytu takového chronického neplatiče, není jasné, jak by to bylo se zajištěním náhradního ubytování. 14. Existuje sice možnost počkat s opravou domu až na získání finančních prostředků od všech spoluvlastníků. Ale takové práce se zcela jistě prodraží a navíc při velmi nutných nebo havarijních opravách jsou finanční prostředky potřebné ihned. 20

References: ZÁKONA č. 117
 ZÁKONA č. 112
 čl. 99
 zákona č. 72
 zákona č. 52
 zákona č. 357
 zákona č. 185
 zákona č. 565
 zákona č. 72
 zákona č. 131
 zákona č. 72
 zákona č. 72
 zákona č. 107
 zákona č. 107
 zákona č. 509
 zákona č. 526