Source: https://breiholdt-voscherau.de/aktuell/m39.html
Timestamp: 2018-04-26 05:24:51+00:00

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Zum Provisionsanspruch des Maklers bei nicht durchgeführtem Kaufvertrag
Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt unberührt, wenn sein Kunde wegen des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrages den Verkäufer wegen arglistig verschwiegener Mängel auf den "großen Schadensersatz" im Sinne des § 463 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung in Anspruch nimmt (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 14.12.2000 - Aktenzeichen: III ZR 3/00 - NJW 2001, S.9696).
BGH, Urteil 09.07.2009 - Aktenzeichen: III ZR 104/08
Der Makler verlangt Provision in Höhe von 177.929,57 € für Maklertätigkeit. Ein Maklervertrag ist zwischen dem Makler und dem Käufer abgeschlossen, der Makler hat seine Tätigkeit erbracht, der Kaufvertrag ist abgeschlossen.
Kaufgegenstand ist eine vermittelte Gewerbeimmobilie. Der Käufer rügt Mängel der Immobilie, verweigert die Annahme und die Zahlung des Kaufpreises. Der Käufer verlangt vom Verkäufer Ersatz des Nichterfüllungsschadens gemäß § 463 BGB (aF). Die gegen den Verkäufer gerichtete Schadensersatzklage wird abgewiesen, das Gericht verneint Gewährleistungsansprüche vor Gefahrübergang. Dem Käufer sei es zuzumuten gewesen, den Kaufpreis zu zahlen. Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln sei nicht festzustellen. Der Verkäufer tritt nach Fristsetzung vom Kaufvertrag zurück.
In dem anschließend vom Makler geführten Provisionsprozess wendet der Käufer ein, der Kaufvertrag sei anfechtbar gewesen und habe von vornherein an einer Unvollkommenheit gelitten. Dass er den Kaufvertrag nicht angefochten habe, sondern einen auf das positive Interesse gerichteten Schadensersatz geltend gemacht habe, führe zu keiner anderen Beurteilung, der Provisionsanspruch sei vielmehr entfallen.
Der BGH gibt dem Makler recht. Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist nicht die Durchführung des Kaufvertrages. Auch bei Rücktritt, einverständlicher Aufhebung des Kaufvertrages etc. bleibt der Provisionsanspruch unberührt. Hingegen schließen Umstände, die einen wirksamen Abschluss des Kaufvertrages verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen, die Entstehung der Provision aus.
Vorliegend habe der Käufer eine Anfechtung des Kaufvertrages nicht erklärt, sondern wegen behaupteter arglistiger Täuschung vom Verkäufer den großen Schadensersatz verlangt. Soweit der Käufer sich auf die Entscheidung des BGH vom 14.12.2000 (Az. III ZR 3/00) berufen habe, sei dort ein anderer Sachverhalt entschieden worden: So habe der BGH einen Provisionsanspruch für den Fall verneint, wenn Anfechtungsgründe vorliegen, der Käufer aber nicht die Anfechtung des Kaufvertrages, sondern nach altem Recht die Wandelung erklärt habe, und zwar innerhalb der einjährigen Anfechtungsfrist. Anders als in dem 2000 entschiedenen Fall sei vorliegend jedoch entscheidend, dass der Käufer von vorn herein im Wege der Schadensersatzklage für entgangenen Gewinn entschädigt werden wollte. Diese Forderung setze aber einen wirksamen Kaufvertrag voraus. Der Käufer konnte dem Kaufvertrag durch Anfechtung mithin nicht jede Wirksamkeit nehmen. Bei einer Anfechtung des Kaufvertrages könne der Käufer keinen Nutzen aus dem Kaufvertrag ziehen, hingegen können bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen dem Käufer die wirtschaftlichen Vorteile aus dem Kaufvertrag - wenn auch in abgewandelter Form - zu Gute kommen.
Der Käufer könne auch nicht mehr, nachdem die einjährige Anfechtungsfrist abgelaufen sei, die Unwirksamkeit des Kaufvertrages durch Anfechtung herbeiführen. Der Provisionsklage war deshalb stattzugeben.
Der BGH entscheidet damit eine weitere Fallgestaltung zum Wegfall der Provision bei Arglist:
Wird der Kaufvertrag wegen arglistigen Verhaltens wirksam angefochten, entfällt der Provisionsanspruch.
Wird der Kaufvertrag von den Parteien des Kaufvertrages aufgehoben, aus Gründen die zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung berechtigen, entfällt ebenfalls der Provisionsanspruch.
Erklärt hingegen der Käufer keine Anfechtung innerhalb der Jahresfrist, sondern verlangt er Schadensersatz, der voraussetzt, dass ein Kaufvertrag gegeben ist, entfällt der Provisionsanspruch nicht.

References: § 463
 § 463
 BGH 
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