Source: https://lagen.nu/dom/nja/1986s272
Timestamp: 2019-10-16 09:57:21+00:00

Document:
NJA 1986 s. 272 | lagen.nu
(Jfr 1975 s 385)
Enligt tomträttskontrakt d 23 sept 1957 upplät Stockholms kommun till Fastighetsaktiebolaget Tornet med tomträtt tomten nr 4 i kvarteret Beridarebanan inom Klara församling i Stockholm. Den årliga tomträttsavgälden skulle utgöra 425 000 kr och betalas kvartalsvis i förskott senast den andra helgfria dagen i varje kvartal. För avgäldsreglering skulle gälla tidsperioder om 20 år, räknat från d 1 okt 1957. Det ålåg tomträttshavaren att senast d 1 jan 1961 ha på tomten uppfört nybyggnad i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan. Fastigheten fick i vad på kommunen ankom användas för affärs- och/eller kontorsändamål och därmed jämförlig verksamhet.
Tomträtten övergick sedermera till Förenade Liv Ömsesidigt Gruppförsäkringsbolag, vars förvärv inskrevs d 24 sept 1975.
Tomten är belägen vid Sveavägen och Sergelgatan och innehåller i areal 2 413,3 m2. På tomten har i enlighet med gällande stadsplan uppförts en byggnad i 19 våningsplan och 3 källarplan, det s k andra höghuset. Byggnaden utnyttjas huvudsakligen för kontors- och butiksändamål. I källarplanen finns butikslokaler, lagerutrymmen, garage m m.
Fastighetens taxeringsvärde var d 1 jan 1977 34 300 000 kr, varav markvärde 9 500 000 kr. Enligt tomträttsboken för Stockholms kommun besvärades tomträtten vid samma tid av penninginteckningar på sammanlagt 33 000 000 kr.
Kommunen yrkade efter stämningsansökan, som inkom till Stockholms TR, fastighetsdomstolen, d 30 sept 1976, att den årliga avgälden för den period som började d 1 okt 1977 måtte fastställas till 2 000 000 kr. Kommunen yrkade vidare att försäkringsbolaget måtte förpliktas att utge vid tiden för domen förfallna avgäldshöjningar jämte årlig ränta därå från respektive förfallodagar till dess betalning sker efter en räntefot som motsvarar det av riksbanken fastställda, vid varje tidpunkt gällande diskontot med tillägg av fyra procentenheter.
Försäkringsbolaget bestred att avgälden höjdes till mer än 630 000 kr om året. Yrkandena om förpliktande att utge vid tiden för domen förfallna avgäldshöjningar och ränta lämnade bolaget utan erinran.
TR:n (chefsrådmannen Kjellgren, rådmannen Genell, fastighetsrådet Hall samt nämndemännen Dedering och Liljeroth) anförde i dom d 18 jan 1980:Parternas utveckling av talanKommunen
Kommunens avgäldsyrkande grundar sig på ett markvärde och en räntefot för avgäldsräntan. Kommunen anser att markvärdet d 1 okt 1977 - den dag då den nya tjuguårsperioden började - utgjorde 32 900 000 kr och att avgäldsräntefoten uppgår till 11,01 procent. De båda faktorerna ger en avgäld som överstiger den av kommunen yrkade, men kommunen nöjer sig med att i avgäld kräva 2 000 000 kr per år.Markvärdet
Med markvärde avses markens värde för nybebyggelse vid optimalt utnyttjande enligt gällande stadsplan. Kommunen anser att värdet skall bestämmas genom en hypotetisk avkastningskalkyl.
Parterna har i målet enats om storleken av vissa av de poster som skall ingå i en sådan kalkyl, avseende nybyggnad vid värdetidpunkten d 1 okt 1977. Enighet råder sålunda om att man såsom enda inkomstpost skall räkna med hyror uppgående till 8 250 000 kr, att byggnadskostnaderna skall antas utgöra 65 000 000 kr och att drifts- och underhållskostnader skall sättas till 750 000 kr. Ränta på byggnadskostnaden beräknar kommunen efter 8 procent till 5 200 000 kr. I denna procentsats ingår avskrivning med 1 procent och en räntefaktor - medelräntan - med 7 procent.
Efter avdrag av byggnadskostnadsräntan och drifts- och underhållskostnader återstår av inkomstposten 2 300 000 kr. Detta belopp utgör första årets överskott. Kapitaliserat efter en mot den antagna medelräntan svarande räntesats, 7 procent, ger överskottet ett markvärde av 32 900 000 kr.
I hypotetiska avkastningskalkyler har medelräntan vanligen bestämts genom sammanvägning av två räntefaktorer, nämligen dels ränta på upplånat kapital, dels ränta på eget kapital. Emellertid har man därvid ej närmare analyserat vilka effekter för medelräntan som uppkommer t ex vid förändringar i låneränteläget. Detta har under senare år förändrats markant. Vid ett antal tillfällen har låneräntan stigit. Vad har därvid hänt med egenräntan? Olika utvecklingsmöjligheter är tänkbara: egenräntan kan ha stigit i samma utsträckning som låneräntan, den kan ha förblivit oförändrad, eller den kan ha sjunkit. Möjligen fungerar den som buffert, dvs så att en höjning av låneräntan kompenseras av en sänkning av egenräntan. Det är dock inte givet att den vid varje tidpunkt följer förändringar av låneräntan. Tänkbart är snarare att andra bedömningar kommer att influera, såsom avkastningsökningar under kommande år. Medelräntan måste med andra ord ses som en med hänsyn till samtliga i den hypotetiska avkastningskalkylen ingående faktorer sammanvägd ränta. Av intresse är sålunda inte endast låneränta och egenränta utan även hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader, byggnadskostnader, avskrivning på byggnadskostnaderna och förändringar i alla dessa kalkylfaktorer. För att få upplysningar om medelräntan måste man gå till fastighetsmarknaden och undersöka om där förekommit köp som gör en avstämning av kalkylfaktorerna mot erlagda köpeskillingar möjlig. Kommunen har emellertid funnit det svårt att finna köp, användbara för sådan analys. I avsaknad av ett lämpligt ortsprismaterial har kommunen i stället valt att analysera fyra domar, vari för kommersiella fastigheter i Stockholm angivits markvärden med stöd av hypotetiska kalkyler. De aktuella domstolsavgörandena framgår av tabell, kolumn 1-7 (s 275).
Med utgångspunkt från de av domstolarna redovisade hypotetiska kalkylerna har kommunen sökt analysera hur vid vissa antaganden de olika kalkylposterna kan ha förändrats från respektive värdetidpunkt. Analyser har gjorts med sikte på ett slutvärde som så nära som möjligt ansluter till värdetidpunkten för Beridarebanan 4 och fått avse endast hela år. I analyserna har skilda antaganden gjorts även beträffande markvärdestegring. Om markvärdestegringen som sådan har kommunen emellertid uppfattningen att denna till och med år 1972 varit 5 procent ränta på ränta per år och att den därefter ökat till 8 procent ränta på ränta per år. Den långsiktiga framtida markvärdestegringen (avkastningsökningen) bedömer kommunen vid värdetidpunkten till 6 procent ränta på ränta per år. Det som i analyserna primärt skall tilldra sig intresse är medelräntan. - Resultatet av analyserna framgår av tabellen, kolumn 8.
Domstol/ Domdag Fastighet Värde- I domen tillämpad Av kommunen
Måltyp tidpunkt låne- egen- medel- till
ränta ränta ränta 77-10-01
% % % omräknad
medelränta
holms TR,
rätts-
avgäld 76-05-31 Storö 4 73-01-01 7,65 6,0 7,09 6,2-6,5
Svea HovR,
tion 77-05-27 Hästen 17 69-10-01 7,9 7,0 7,6 7,0-7,4
tion 74-09-18 Hästen 2,
3, 9 o 15 70-04-01 7,6 6,6-7,2
avgäld 72-08-31 Beridare-
banan 15 69-09-01 7,3 6,3-7,1
Kommunen anser sig ha genom de gjorda analyserna visat, att medelräntan för Beridarebanan 4 inte skall sättas högre än 7 procent.
Kommunen har från de fyra nu aktuella domarna hämtat avskrivningsfaktorn 1 procent. Detta innebär dock inte att kommunen anser att avskrivningsbehovet ligger i den storleksordningen. Syftet med avskrivningen är att tomträttshavaren under byggnadens beräknade livslängd skall kunna återbetala både lånat och eget kapital. Han måste förfara så att han, när byggnaden inte längre kan användas, kan återanskaffa en byggnad. För att tomträttshavaren exempelvis efter loppet av 60 år skall kunna investera i en jämförbar byggnad, krävs således att han förfogar över eget kapital av sådan storlek att det förslår till investeringen; det egna kapitalet måste med andra ord hållas realvärdebeständigt. Återbetalningarna av det lånade kapitalet kan däremot ske i nominella belopp. Med utgångspunkt från vissa antaganden om förändring av byggnadskostnaderna och om kalkylränta - nämligen 6 procent årlig ökning av byggnadskostnaderna och en kalkylränta om ca 14 procent (till detta val av kalkylräntesats återkommer kommunen vid behandling av avgäldsräntan) - har kommunen i en ekvation räknat ut den avskrivningsprocent som krävs för att nyinvesteringar skall kunna komma till stånd år 61. Resonemanget förutsätter även att kreditmarknaden det året kan tillhandahålla lånemedel för investering i en mot dagens förhållanden svarande proportion. Ekvationen ger resultatet att en avskrivningsfaktor om 0,07 procent per år är tillräcklig för nyinvestering under angivna premisser. Att kommunen emellertid valt att i sin hypotetiska avkastningskalkyl för Beridarebanan 4 sätta avskrivningsfaktorn till 1 procent har sin grund i de fyra åberopade domarna.
Vad kommunen nu anfört leder till en hypotetisk avkastningskalkyl av följande utseende.
Hyror 8 250 000
Årliga utgifter
byggnadskostnads-
ränta 0,08 x 65 000 000 5 200 000
drifts- och underhålls-
kostnader 750 000 5 950 000
1:a årets överskott 2 300 000
Överskottet kapitaliserat efter 7 procent ger ett markvärde av 32 900 000 kr.
Beräkningen av det erhållna överskottet bör ses mot bakgrund av vissa uttalanden i tre av HD d 23 maj 1975 meddelade domar angående omprövning av tomträttsavgäld för kommersiella fastigheter i Stockholm - Orgelpipan 5 i Klara församling, Getingen 15 i Matteus församling och Lustgården 11 i S:t Görans församling (NJA 1975 s 385). De åsyftade uttalandena är följande.
Under förutsättning att den på marken belöpande avkastningen beräknas med utgångspunkt från att fastigheten ger optimal avkastning och med realistiska antaganden i fråga om drifts- och förvaltningskostnader, avskrivning på byggnadskapitalet och skälig förräntning av detta kapital måste en tomträttsavgäld, bestämd så att den motsvarar den på marken belöpande avkastningen - dvs som en restpost sedan från bruttoavkastningen dragits nyss angivna poster - anses motsvara sådan skälig ränta på markvärdet varom talas i förarbetena till tomträttslagstiftningen. Sätts avgälden högre, kommer även en del av den på byggnaden belöpande delen av avkastningen att tillföras kommunen, medan, om avgälden bestäms till lägre belopp, tomträttshavaren kommer att tillföras en del av den på marken belöpande avkastningen; i båda fallen sker avvikelse från syftet med tomträttsinstitutet.
HD har här anvisat en direkt väg för bestämmande av avgäld. Om de i kommunens hypotetiska avkastningskalkyl ingående faktorerna bestämts så att de uppfyller det uppställda kravet att utgöra realistiska antaganden, kan överskottet påstås utgöra på marken belöpande avkastning. Och kommunen är i sådant fall berättigad till en mot överskottet svarande avgäld, förhöjd med vad som föranleds av den årliga avkastningsökning som är att förvänta under avgäldsperioden.
Avgäldsränta
Om TR:n i förevarande mål skulle komma fram till att avgäld ej kan bestämmas enligt den i HD:s dom angivna direkta vägen, återstår att fastställa den räntefaktor efter vilken avgälden skall bestämmas på grundval av markvärdet.
I de tre domarna från HD har domstolen härutinnan sökt svaret på frågan vilket krav på omedelbar förräntning av det investerade kapitalet som en tänkt köpare av marken i avröjt skick vid den aktuella tidpunkten skall antas ha räknat med. Enligt HD erbjuder sig här i princip två metoder. Man kan för det första söka bestämma kravet på omedelbar förräntning på grundval av direkta iakttagelser rörande det omedelbara förräntningskravet vid aktuell tid vid kapitalinvesteringar på jämförbara områden. Den andra metoden är av indirekt art och tar i första hand sikte på att bestämma det krav på total förräntning i ett längre tidsperspektiv som man har anledning antaga att kapitalplacerare i allmänhet räknat med vid den aktuella tidpunkten. Med kännedom om detta förräntningskrav och om de antaganden rörande framtida avkastningsutveckling och värdestegring som kan förmodas vid den valda tidpunkten ha varit bestämmande för prisbildningen på tomtmark kan, enligt HD, kravet på omedelbar förräntning framräknas som en restpost. Kommunen har valt att i detta mål tillämpa den indirekta metoden. Tillämpning av detta sätt att bestämma kravet på omedelbar avkastning, direktavkastningskravet, förutsätter antaganden om kalkylränta och om avkastningsökning under den tidsperiod som enligt kommunens uppfattning påverkar prisbildningen.
Kommunen har beträffande kalkylräntan utvecklat en av professorn C.W. konstruerad kalkylmodell, som återgivits och kommit till användning i HD:s tre berörda domar. HD beskriver innebörden av C.W:s metod så, att man med utgångspunkt i en vald avkastningsränta och i antaganden om markens värdestegring framräknar förhållandet mellan markens saluvärde och tomträntan, dvs markens aktuella avkastning. De antaganden som förutsatts för utnyttjande av metoden hänför sig dels till kravet på total förräntning, som i modellen representeras av kalkylräntan, dels till storleken av förväntad framtida värdestegring. HD angav vidare att man i det senare hänseendet hade att bestämma såväl den räntesats efter vilken värdestegringen borde beräknas och den tidsperiod under vilken den beräknades fortgå som i vad mån man borde räkna med kontinuitet eller diskontinuitet i värdestegringen. I brist på utredning som direkt belyste frågan om det krav på total förräntning som kapitalplacerare på fastighetsmarknaden räknat med vid aktuell tid utgick HD från den effektiva räntan på statsobligationer med femton års återstående löptid. HD antog också att en fastighetsspekulant räknade med en något högre kalkylränta än obligationsräntan och, såsom C.W. funnit realistiskt, med en 30 år lång tid av värdestegring. Enligt de tre domarna var den långa obligationsräntan i genomsnitt något över 6 procent, och HD stannade för en räntesats om 7 à 8 procent. I förevarande mål har kommunen nu utvecklat sin tidigare redovisade hypotetiska avkastningskalkyl och därvid - i första hand - valt att i stället för att utgå från den långa obligationsräntan beräkna kalkylräntan med hjälp av en diskonteringskalkyl. Därvid gör man för varje år under byggnadens beräknade livslängd - i detta fall 60 år - en prognos över hyror samt drifts- och underhållskostnader, varvid erhålls ett antal årliga överskott. Summan av nuvärdet av alla överskotten ger mark- och byggnadskapitalet. I diskonteringskalkylen utgår man från de i förstaårskalkylen satta årshyrorna och drifts- och underhållskostnaderna och från att dessa faktorer, i enlighet med C.W., ökar med 6 procent per år i 30 år och därefter blir konstanta. Diskonteringskalkylen uppställd i form av en ekvation där kalkylräntan är den obekanta faktorn ger en kalkylränta av 14,38 procent vilket alltså motsvarar fastighetsmarknadens krav på långsiktig nominell förräntning, ibland benämnd den effektiva räntan. Enligt den hypotetiska avkastningskalkylen är det sammanlagda mark- och byggnadskapitalet (32 900 000 + 65 000 000 =) 97 900 000 kr. Med en kalkylränta av 14,38 procent uppgår det ackumulerade nuvärdet av överskotten till samma belopp. Man har härvid låtit mark- och byggnadskapitalet få samma långsiktiga förräntning. Med stöd av diskonteringskalkylen gör kommunen således i första hand gällande att kalkylräntan vid tillämpningen av den metod HD använt i de tre domarna skall sättas till 14,38 procent. Eftersom bolaget emellertid har bestritt att HD:s metod kan tillämpas såsom nu angetts påstår kommunen i andra hand att kalkylräntan skall sättas lägre, nämligen med utgångspunkt från den under tredje kvartalet 1977 gällande räntan på statsobligationer med femton års återstående löptid. Denna ränta var i genomsnitt 9,76 procent. Med hänsyn till den skillnad som i likviditetshänseende föreligger mellan fastigheter och obligationer måste den angivna räntesatsen höjas. Enligt kommunens mening skall kalkylräntan i detta fall vara 11,5 procent.
Med en kalkylränta av 14,38 procent och en avkastningsökning av 6 procent ränta på ränta per år för 30-årsperioden blir, sedan hänsyn tagits till den s k triangeleffekten, avgäldsräntan 11,01 procent. En kalkylränta av 11,5 procent ger på motsvarande sätt en avgäldsränta om 8,3 procent. I fråga om den senare avgäldsräntan, som uträknats på sätt HD anvisat, tarvas viss justering uppåt. Skälet härtill är att avgäld ej, såsom HD i sina beräkningar antagit, betalas årsvis i förskott utan kvartalsvis i förskott. Justering bör ske i form av en förhöjning av räntesatsen med 4 procent. Räntesatsen blir då 8,7 procent.Bolaget
Parterna är ense om att värdet av Beridarebanan 4 d 1 okt 1977 skall bestämmas genom en hypotetisk avkastningskalkyl. Det är också den metod som fastighetsmarknaden använder vid värdering av mark för nybyggnadsändamål. I en hypotetisk avkastningskalkyl förekommer på inkomstsidan de beräknade hyrorna som enda post. På utgiftssidan finns tre poster, nämligen ränta på byggnadskostnad, värdeminskningsavdrag och drifts- och underhållskostnad. Det överskott som kalkylen visar utgör efter kapitalisering markvärdet.Markvärdet
Parterna är i målet överens om att hyrorna skall antas uppgå till 8 250 000 kr och drifts- och underhållskostnaden till 750 000 kr. Tvist råder däremot dels om räntan på byggnadskostnaden, vilken kostnad ostridigt skall anses utgöra 65 000 000 kr, dels om storleken av det värdeminskningsavdrag som måste göras. Räntan på byggnadskostnaden är medelräntan, applicerad på byggnadskostnaden. Medelräntan erhålls genom sammanvägning av ränta på lånat och ränta på eget kapital. Därvid brukar man schablonmässigt utgå från att andelen lånat kapital är 65 procent och andelen eget kapital 35 procent av hela byggnadskostnaden. Om räntan på det lånade kapitalet kan man hämta upplysning från fastighetsmarknaden. Räntan på det egna kapitalet är ett uttryck för det avkastningskrav som man antar att fastighetsmarknaden ställer. Den hypotetiska avkastningskalkyl bolaget uppställer för Beridarebanan 4 utgår från nyssnämnda proportion mellan lånat och eget kapital samt antaganden om räntor på lånat kapital av 9,9 och på eget kapital av 7 procent. Medelräntan blir 8,9 procent. Med denna medelränta utgör avdraget för ränta på byggnadskostnaden 5 785 000 kr. Om därutöver från hyrorna, 8 250 000 kr, dras 750 000 kr för drifts- och underhållskostnader och 780 000 kr för värdeminskning, beräknad som 1,2 procent av 65 000 000 kr, återstår ett överskott av 935 000 kr. Om överskottet kapitaliseras efter medelräntan, 8,9 procent, erhålls ett markvärde av 10 500 000 kr. Med stöd av kalkylen hävdar bolaget att Beridarebanan 4 d 1 okt 1977 hade ett till detta belopp uppgående markvärde.
Kärnfrågan i målet är vilken medelränta fastighetsmarknaden räknade med vid den aktuella tidpunkten. Kommunen accepterar inte längre det sätt för beräkning av medelräntan som är vedertaget på fastighetsmarknaden. Eftersom kommunen ej påträffat lämpligt ortsprismaterial utgår kommunen vid sin beräkning av medelräntan från fyra domar, meddelade under åren 1969-1973, varav två i avgäldsregleringsmål och två i expropriationsmål. Bolaget godtar visserligen inte det resonemang som kommunen för beträffande medelräntan men vill ändå därom anföra följande. Det är riktigt att markvärdet för de fyra aktuella fastigheterna i domarna fastställts på grundval av hypotetiska avkastningskalkyler. I dessa kalkyler har medelräntan på vanligt sätt bestämts genom sammanvägning av låneränta och ränta på eget kapital, varvid man utgått från de räntesatser som parterna i målet angivit. Bolaget anser att de av kommunen gjorda medelränteanalyserna som redovisats i tabellen bygger på felaktiga antaganden och därför är utan värde.
Såsom bolaget tidigare uttalat innebär den metod som fastighetsmarknaden använder för att bestämma medelränta att man sammanväger känd ränta på lånat kapital med ett skäligt räntekrav på eget kapital, varvid man vanligen utgår från att det lånade kapitalet utgör 65 procent, eller, om så är möjligt, större andel av fastighetskapitalet och det egna kapitalet resten. Kommunen har för sådant fall inte riktat erinran mot vare sig antagandet om proportionen 65/35 eller antagandet att räntesatsen på det lånade kapitalet är 9,9 procent. Vad gäller räntekravet på det egna kapitalet anser bolaget att fastighetsmarknaden d 1 okt 1977 i varje fall inte räknade med lägre ränta än 7 procent. Om man utgår från en medelränta om 7 procent och antar att låneräntan uppgår till 9,9 procent kommer man vid den angivna fördelningen mellan eget och lånat kapital till att räntan på det egna kapitalet stannar vid 1,6 procent eller, mer exakt, vid 1,57 procent. Att en kapitalplacerare skulle nöja sig med en ränta på det egna kapitalet av endast 1,57 procent finner bolaget helt orimligt.
Vad beträffar värdeminskningsavdraget har detta av kommunen satts till 1 procent eller 650 000 kr och av bolaget till 1,2 procent eller 780 000 kr. Man måste här skilja mellan höghus och byggnader av normal höjd. Avskrivningsbehovet är större i höghus. Bolaget känner endast ett fall, där domstol har prövat värdeminskningsavdraget för höghus. Den fastighet det gällde var Beridarebanan 11. Dom meddelades 1971 (expropriationsdomstolen i Stockholm, DE 17/1971), och värdetidpunkten var d 1 april 1968. I domen fastställdes värdeminskningsavdraget till av tomträttshavaren yrkade 1,1 procent. Domstolen åberopade i sin motivering den förhållandevis stora andelen installationer med jämförelsevis kort varaktighetstid, såsom hissar ventilationsanordningar och inredningsdetaljer m m. I ett 10 år senare uppfört hus är sådana installationer på grund av den tekniska utvecklingen ännu mera omfattande och dyrare i förhållande till den totala produktionskostnaden. En höjning av värdeminskningsavdraget från 1,1 till 1,2 procent är därför enligt bolagets uppfattning i varje fall inte för stor.Avgäldsränta
Bolaget hävdar att avgäldsräntan skall bestämmas i första hand till 6 och i andra hand till 10 procent.
I den av professor C.W. utarbetade formel som kom till användning i de tre aktuella domarna från HD utgick C.W. från en kalkylränta, motsvarande räntan på långa obligationslån, och en antagen avkastningsökning på marken. Avkastningsökningen antogs av C.W. vara diskontinuerlig, dvs ske trappstegsvis, och pågå i 30 år, varefter avkastningen förutsattes vara konstant. Med de förutsättningarna kunde man matematiskt räkna ut avgäldsräntan. HD accepterade formeln, dock med några betydelsefulla ändringar. För det första sattes kalkylräntan omkring 1 procent högre än den långa obligationsräntan. Vidare antog man att avkastningsökningarna var kontinuerliga, dvs inte skedde trappstegsvis. Parterna i de tre målen gjorde inte gällande att avkastningsökningarna borde antas fortsätta även efter 30 år. Den modifierade version av C.W:s formel som HD använde - i fortsättningen kallad HD:s modell - har sedermera nyttjats då det gällt att i regleringsmål fastställa avgäldsräntan. Emellertid har modellen på senare tid i vissa avseenden börjat ifrågasättas. Man har sålunda påpekat att nästan alla nya obligationsemissioner har ränteregleringsklausul och att man därför knappast längre kan få upplysning från kapitalmarknaden om räntan på långsiktiga placeringar. Även om så skulle kunna ske har man betvivlat att det är motiverat med påslag på den långa obligationsräntan, i vart fall ett så kraftigt påslag som i procent. Detta gäller särskilt när inflationen såsom nu är fallet är betydligt högre än vad HD räknade med i 1975 års avgöranden. Ett uttryck för detta är TR:ns dom d 8 april 1976 angående fastigheten Sjövik 4. TR:n fann där obligationsräntan vara 8,75 procent men bestämde kalkylräntan genom att höja obligationsräntan med endast 0,25 procent. Vidare har ifrågasatts om det är riktigt att marknaden räknar med en till 30 år begränsad avkastningsökning. Att så inte är fallet har Svea HovR kommit fram till i dom om avgäldsreglering för Storö 4 (nr 14:DT 36, meddelad d 2 dec 1977). Bolaget intar i förevarande mål i motsats till kommunen den ståndpunkten att utvecklingen medfört att HD:s domar inte längre kan vara vägledande, och detta huvudsakligen av två skäl: dels saknar man en enhetlig, lång obligationsränta och kan därmed inte ta den till utgångspunkt för fastställande av kalkylräntan, dels har man inte kunnat redovisa vare sig någon grund för att lägga kalkylräntan högre än en lång obligationsränta, om nu sådan skulle kunna hittas, eller någon form för att avgöra storleken av ett påslag på obligationsräntan. Påslaget kan inte vara detsamma, oberoende av inflationstakten. Av en d 29 april 1977 meddelad dom i avgäldsmål angående fastigheten Vreten 11 (Stockholms TR, avd 9, nr DF 67) kan enligt bolagets mening utläsas att påslaget bör vara mindre om inflationstakten är hög. Till vad som sagts nu kommer ytterligare att det naturligtvis är vanskligt att förutsäga takten i framtida avkastningsökningar och att det inte längre råder enighet om att avkastningsökningarna skall begränsas till 30 år. Allt sammantaget måste man, enligt bolagets uppfattning, välja en mer direkt metod för fastställande av avgäldsräntan än enligt HD:s modell. Det kan noteras att även HD i 1975 års rättsfall redovisat en direkt metod som kunde vara av betydelse vid avgäldsräntans bestämning. I detta mål åberopar bolaget en av professorn I.S. lanserad metod - realräntemetoden. Enligt denna undersöker man hur realräntan på investeringar i olika objekt varierat och förändrats under relativt lång period tillbaka. Resultatet av en sådan undersökning ger en god utgångspunkt för bedömning av den framtida realräntan. För att bestämma den sökta avgäldsräntan krävs, liksom enligt HD:s modell, uppräkning av realräntan av det skälet att vad som utgör skälig avgäldsränta rimligen måste bedömas för avgäldsperioden, som i detta fall är 20 år, som helhet. Under hänvisning till realräntemetoden gör bolaget gällande att man skall utgå från en realränta om 3 procent och räkna upp denna, varvid man för 20-årsperioden kommer till 6 procent, vilket alltså utgör realräntan enligt bolagets förstahandsståndpunkt.
Om TR:n emellertid skulle finna att avgäldsräntan skall beräknas med utgångspunkt från HD:s modell hävdar bolaget i likhet med kommunen att den långa obligationsräntan vid värdetidpunkten skall anses vara 9,76 procent. Kalkylräntan skall enligt bolagets mening ej sättas högre än 10 procent, innebärande 0,25 procents höjning, på sätt som skedde i domen angående Sjövik 4. Vidare hävdar bolaget att avkastningsökningen skall antagas vara 7-8 procent per år; bolaget hänvisar därvid särskilt till förhållandet att den vid värdetidpunkten pågående inflationen utgjorde ca 10 procent per år. Bolaget medger slutligen inte att avkastningsökningarna antas begränsade till 30 år. Man skall räkna med även därefter fortsättande avkastningsökningar enligt vad som uttalats av Svea HovR i domen angående Storö 4. Skulle domstolen finna att avkastningsökningarna, som bolaget alltså bedömer till 7-8 procent per år, skall fastställas genom återblick på inflationstakten under den gångna 20-årsperioden, fordrar konsekvensen att obligationsräntans utveckling under samma period också beaktas. Man förlorar annars sambandet mellan obligationsränta och inflation. Med de här angivna förutsättningarna och med beaktande av den 20-åriga avgäldsperioden kommer man till en avgäldsränta som inte överstiger av bolaget medgivna 6 procent.
Den av kommunen tillämpade kalkylräntan, 14,38 procent, har tagits fram genom en diskonteringskalkyl. Det torde visserligen vara teoretiskt möjligt att beräkna avkastningsökningar på detta sätt. Att rätt uppskatta alla de faktorer som skall ingå i en diskonteringskalkyl av denna utformning erbjuder emellertid enligt bolagets mening nästan oöverstigliga svårigheter. Metoden måste därför anses behäftad med så stor osäkerhet att den inte bör användas.Genmäle av kommunen
Målet gäller bl a tillämpning av begreppet långsiktig nominell förräntning. Detta är liktydigt med termerna totalavkastning och effektiv avkastning. Det kan såvitt avser detta begrepp vara av intresse att sätta beräkningarna av markvärde och beräkningarna av avgäldsränta i samband med varandra. Den långsiktiga nominella förräntningen består av direktavkastning - ibland benämnd omedelbar avkastning - och förväntad avkastningsökning, sammanhängande med förhoppningar om värdestegring. Kommunen anser att i den hypotetiska avkastningskalkylen medelräntan, som angivits till 7 procent, svarar mot direktavkastningskravet. Om till denna räntesats läggs avkastningsökningen, av kommunen uppskattad till 6 procent ränta på ränta per år, blir i markvärdedelen totalavkastningskravet 13 procent. I avgäldsräntedelen utgår kommunen från en kalkylränta på 14,38 procent, alternativt 11,5 procent. Procenttalet 13 står alltså mot procenttalen 14,38 eller 11,5. Om bolagets medelränta, 8,9 procent höjs med den av bolaget antagna avkastningsökningen, här för enkelhetens skull satt till 7,5 procent, erhålls procenttalet 16,4, vilket således är bolagets uppfattning om fastighetsmarknadens direktavkastningskrav. I avgäldsräntedelen ligger summan av direktavkastningen och avkastningsökningen enligt bolaget på ca 1 procent. Skillnaden mellan de procenttal som skall jämföras blir följaktligen i det närmaste så stor som 6,5 procent. Den ståndpunkt bolaget intar innebär att man i fråga om markvärdet kräver en hög totalavkastning, något som leder till lågt markvärde, men att man då det gäller räntefaktorn nöjer sig med låg totalavkastning, vilket ger låg avgäldsränta. Kommunen har i båda hänseendena samma syn på totalavkastningskravet. Överförd till markvärdedelen skulle bolagets i räntedelen intagna ståndpunkt leda till ett markvärde i storleksordningen 31 000 000 à 32 000 000 kr och innebära en långsiktig nominell förräntning av byggnadskapitalet i storleksordningen 18 à 19 procent. Den mellan kommunens procenttal - 13 och 14,38 - föreliggande skillnaden förklaras till viss del av att procenttalet 13 framkommit efter avdrag för avskrivning på byggnadskapitalet.
Bolaget har åberopat Svea HovR:s dom angående fastigheten Storö 4 i två hänseenden, nämligen dels till stöd för att det icke längre föreligger möjlighet att alls tillämpa HD:s metod i domarna från år 1975, eftersom fastighetsmarknaden sägs inte räkna med begränsad avkastningsökning, dels också till stöd för ståndpunkten att det, om HD:s metod tillämpas, inte finns skäl räkna med avkastningsökning begränsad till 30 år. Enligt kommunens uppfattning saknar 30-årsperspektivet intresse för frågan om HD:s metod över huvud taget går att tillämpa. Det intressanta i domarna är att HD uttalat sig om prisbildningsmekanismen - den avkastningsökning, mätt i procent och i tid, som fastighetsmarknaden räknar med. Vad prisbildningen beträffar måste man göra åtskillnad mellan å ena sidan uppfattningen att avkastningsökningar förekommer efter 30 år och å andra sidan åsikten att det är antagligt att fastighetsmarknaden beaktar detta i sin prisbildning. I Storö-målet fann HovR:n visserligen det inte osannolikt, att avkastningsökningar kunde förekomma även efter 30-årsperiodens slut, men HovR:n tillämpade likafullt 30-årsperspektivet vid bestämmandet av avgäldsräntan.
I avgäldsräntedelen åberopar bolaget inte endast domen angående Sjövik 4 utan även TR:ns dom beträffande Vreten 11. Kommunen utläser av den senare domen att en i det målet framförd invändning om ett lägre påslag i tider av hög inflation prövats och underkänts.
Avgäldsränta kan ej fastställas på det sätt som föreslagits av I.S.. Skälet är främst att HD:s domar år 1975 är prejudicerande; någon orsak att inte längre använda dem för att bestämma avgäldsränta föreligger inte. Alltjämt finns exempelvis i marknaden obligationslån med femton års återstående löptid och obligationer utan räntejusteringsklausuler, alltså en lång obligationsränta. I.S:s utredning är under alla förhållanden behäftad med sådana brister att den inte kan användas för det nu avsedda ändamålet.Bolaget angående frågan om tillämpning av direktavkastningskravet på markvärdekalkylen
I domarna från år 1975 riktade HD in sig på att noga hålla isär mark och byggnad. Bolaget hävdar att avkastningsökningen är helt knuten till marken. Kommunen däremot arbetar i sina beräkningar med hela fastighetskapitalet. Följden därav blir att det inte kan utläsas i vilken utsträckning avkastning på byggnaden kommer att överföras till markvärdet. Kommunen anser att den hypotetiska avkastningskalkylen visar att mark och byggnad ger samma avkastning. Så är emellertid inte förhållandet.
Domskäl Avgälden
Målet gäller omreglering av tomträttsavgäld för Beridarebanan 4 - det andra höghuset - för den period av 20 år som började d 1 okt 1977.
Vardera parten har framräknat ett markvärde per värdetidpunkten och angett ett belopp som skall anses motsvara skälig ränta på markvärdet.
Rörande bestämmande av tomträttsavgäld vid omprövning innehåller lagen ej annan föreskrift än den i 13 kap 11 § JB intagna regel som säger att avgäld skall bestämmas på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen och att vid bedömande av markvärdet hänsyn skall tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Enligt vad som uttalats i förarbetena till lagstiftningen skall avgälden motsvara skälig ränta på markvärdet.
Båda parterna har i målet uppehållit sig vid rättstillämpningen i tre av HD d 23 maj 1975 meddelade domar. Dessa mål gällde omreglering av avgäld för kommersiella fastigheter i Stockholms centrala delar.
Parterna har valt att bestämma markvärdet med ledning av hypotetisk avkastningskalkyl. En sådan kalkyl ger som resultat ett överskott, vilket kapitaliserat efter en antagen medelränta ger markvärdet.
Då det gäller att bestämma den ränta efter vilken avgälden skall beräknas på grundval av markvärdet har kommunen hävdat att markkapital och byggnadskapital skall ha samma långsiktiga förräntning och från denna utgångspunkt gjort gällande att - om det låga direktavkastningskrav som bolaget förfäktat är riktigt - borde det vara tillämpligt även på den hypotetiska avkastningskalkylen.
Bolaget har bestritt riktigheten av detta kommunens synsätt.
TR:n anser sig först böra undersöka om de av HD i de tre domarna gjorda uttalanden som kommunen återgivit i ordagrann form (s 277 ovan) är möjliga att tillämpa i detta mål. Enligt dessa uttalanden måste en avgäld, bestämd så att den motsvarar den på marken belöpande avkastningen vid optimal avkastning från fastigheten, anses motsvara vad som i motiven till tomträttslagstiftningen avses med skälig ränta på markvärdet. Ett sådant tillvägagångssätt vid bestämmandet av avgäld synes så mycket mer befogat som HD i 1975 års domar också påpekat att markvärdet, sett från marknadsekonomiska synpunkter, är en funktion av den avkastning marken ger och framdeles kan förväntas ge. Innebörden härav är att förväntad framtida årlig avkastning i form av avgäld, diskonterad till nutid, utgör markvärdet. Då den framtida avkastningen beräknas måste hänsyn tas till eventuell avkastningsökning.
Den av HD anvisade metoden förutsätter dels att på marken belöpande avkastning beräknas med utgångspunkt från att fastigheten ger optimal avkastning, dels att realistiska antaganden kan göras om drifts- och förvaltningskostnader, avskrivning på byggnadskapitalet och skälig förräntning av detta kapital.
Med den utredning som föreligger i målet är enligt TR:ns mening de förutsättningar för handen som sålunda angivits.
I målet har bevisning förebragts i form av förhör med sakkunniga vittnen, nämligen på kommunens sida ingenjören B-Å.L. samt på bolagets sida tidigare omnämnde I.S., professor i nationalekonomi vid Lunds universitet, direktören P-O.B. samt förutnämnda civilingenjören S.S. och civilingenjören L.R.. Av I.S. och S.S. före förhören avgivna utlåtanden har bemötts av kommunen i utlåtanden avgivna av Stockholms fastighetskontors saneringsavdelning.
I de beräkningar som förestår skall såsom ett första led bestämmas fastighetens totala intäkter. Parterna är härvidlag såtillvida ense som båda i den hypotetiska avkastningskalkylen bestämt hyresinkomsterna till 8 250 000 kr. TR:n finner ej anledning att i förevarande sammanhang anta annat än att parternas bedömning i denna del ger uttryck för fastighetens optimala avkastning.
TR:n anser vidare att de årliga drifts- och underhållskostnaderna, om de beräknas till 750 000 kr, står i rimligt förhållande till hyresantagandet.
I fråga om avskrivning på byggnadskapitalet måste till en början fastställas det egentliga syftet med denna kostnadspost. Parterna har uppenbarligen i denna del skilda uppfattningar. Kommunens inställning torde böra uppfattas så, att avskrivning är en kostnadspost som skall beakta att det förutsatta årsnettot - hyror minskade med kostnader för drift och underhåll - erhålls endast under byggnadens återstående livslängd och ej under all framtid. Bolaget, å andra sidan, synes utgå från ett större behov av avskrivning än som betingas av begränsad byggnadslivslängd, och bolaget förordar samtidigt krav på högre förräntning av byggnadskapital än markkapital, varvid hänvisas bl a till behovet att - särskilt i höghusen i city - tid efter annan förnya eller modernisera skilda byggnadsdelar.
L.R., vars vittnesmål i första hand tagit sikte på avskrivningsfrågan, synes inta en tredje ståndpunkt. L.R. har om sig själv uppgivit att han efter att år 1940 ha avlagt civilingenjörsexamen vid Chalmers Tekniska högskola, väg- och vattenbyggnadslinjen, fram till mitten av 1950-talet arbetat som byggnadskonstruktör och därefter under omkring 25 år verkat dels i anställning och dels som free lancer, såsom projektledare och byggherreombud för större nybyggnader i Stockholms city. Han säger sig ha haft såväl kommunen som enskilda företag och personer som uppdragsgivare. Bland de byggnadsprojekt han sysslat med befinner sig tre av höghusen, riksdagshuset vid Sergels torg samt nybyggnader för PK- banken, Stockholms sparbank och affärskomplexet Gallerian. Enligt L.R:s mening bestäms värdeminskningsposten i allmänhet i procent av beräknad produktionskostnad för nybyggnad. L.R., som själv under 20 års tid arbetat i kontor i fjärde höghuset, anser sig ha erfarenheten att de tekniska anordningarna i höghus undergår så mycket snabbare förslitning än motsvarande anordningar i övrig kommersiell innerstadsbebyggelse att avskrivningar måste göras i storleksordningen 2-2,5 procent. Kravet att alltid hålla höghusen moderna och fräscha talar närmast för 2,5 procent såsom den mest realistiska siffran.
Med hänsyn till den oenhetlighet i uppfattning som finns mellan parterna med avseende på avskrivning anser sig TR:n i och för sig oförhindrad att bestämma avskrivningsprocenten utanför de gränser som parterna angett.
Som TR:n ser saken bör avskrivningsposten i princip bestämmas så att den dels tar hänsyn till att en kommersiell byggnad rimligen inte kan ha mer än begränsad ekonomisk livslängd, dels innefattar alla de förnyelse- och moderniseringskostnader som erfordras för att ett ekonomiskt optimalt utbyte av marken skall kunna erhållas under byggnadens livslängd, i den mån dylika kostnader inte beaktas inom ramen för normala drifts- och underhållskostnader.
Någon egentlig utredning om storleken av avskrivning för den nu på Beridarebanan 4 befintliga bebyggelsen har ej tillhandahållits i målet.
Med stöd av L.R:s på obestridlig erfarenhet av kommersiell bebyggelse inom Stockholms centrala delar grundade uppfattning anser sig TR:n kunna utgå från att höghusbebyggelse kräver betydligt större mått av avskrivning än övrig citybebyggelse och att detta högre mått måste antas ligga mellan 2 och 2,5 procent av byggnadskapitalet.
Byggnadskapitalet skall enligt parternas samstämmiga mening antas utgöra 65 000 000 kr. Sätts avskrivningsposten till 2 procent blir den årliga avskrivningen 1 300 000 kr, och sätts den till 2,5 procent blir avskrivningen 1 625 000 kr. TR:n finner det ligga närmast till hands att välja procentsatsen 2,25 procent, vilket ger en avskrivning av 1 462 500 kr. Efter avdrag av (750 000 + 1 462 500 =) 2 212 500 kr återstår 6 037 500 kr för förräntning av byggnadskapital och markkapital.
TR:n övergår så till frågan om skälig förräntning av byggnadskapitalet. Inledningsvis bör här sägas att kravet på förräntning av såväl byggnads- som markkapital bör bestämmas utifrån rena kapitalplacerarsynpunkter. TR:n konstaterar vidare följande. Den aktuella tomtmarken kan ej tänkas ge avkastning utan att bebyggas. Utgående hyror utgör avkastning av både mark och byggnad. Om avskrivning sker i enlighet med vad TR:n nyss angett saknas enligt TR:ns mening grund för uppfattningen att det omedelbara förräntningskravet måste bestämmas olika för byggnadskapital och markkapital.
I målet har redovisats fyra olika metoder för bestämmande av det omedelbara förräntningskravet. Dessa är
- beräkning av kravet med utgångspunkt från analyser av köp och tidigare domstolsavgöranden
- beräkning med utgångspunkt från dels fördelningen mellan upplånat och eget kapital, dels antaganden om skälig ränta på lånat och eget kapital
- beräkning med ledning av realränteuppskattning, samt
- beräkning med ledning av uppskattad kalkylränta (totalt förräntningskrav) och sannolika framtida avkastningsökningar.
Metoderna har använts
- a av kommunen vid fram tagande av medelränta för mark och byggnader
- b av bolaget då det gällt att i hypotetisk avkastningskalkyl bestämma medelränta för mark och byggnad
- c av bolaget för bestämmande av omedelbar avkastning för mark samt
- d av kommunen då det gällt att bestämma omedelbar avkastning av mark.
Vad först beträffar metoden a, blir B-Å.L:s vittnesmål av intresse. B-Å.L. är anställd vid Stockholms fastighetskontors saneringsavdelning och tjänstgör där inom värderingsbyrån. I hans arbetsuppgifter ingår alla typer av fastighetsvärdering. Han har närmare uppgivit: Han har deltagit i en utredning vars syfte varit att söka fastställa med vilken medelränta och vilken ränta på eget kapital som fastighetsmarknaden räknat vid investeringar i större kommersiella fastigheter i Stockholms centrala delar. Efter utsortering av överlåtelseobjekt där fullständiga uppgifter om lånebild och räntor inte stått att erhålla har utredningen slutligen kommit att omfatta 10 överlåtelser under åren 1975-1979, av vilka några gällt tomträttsförvärv och de övriga fastighetsköp. Köpeskillingarna har i alla fall utom ett, där priset var 9 000 000 kr, överstigit 10 000 000 kr. I sex fall var vid överlåtelsetillfället uppförd byggnad yngre än 20 år; den yngsta byggnaden tillkom under åren 1976 och 1977, och de övriga fem var äldre än 10 år. För två av fastigheterna föreligger över huvud taget ingen belåning. Den ena av dessa obelånade fastigheter är den varå byggnad uppfördes 1976/1977, medan den andra fastighetens byggnad vid köpetillfället var mer än 20 år gammal. För en av fastigheterna är belåningsgraden 28 procent, tre har genomsnittlig belåningsgrad av 55 procent och i fyra fastigheter är den genomsnittliga belåningsgraden 81 procent. För samtliga tio objekt blir den genomsnittliga belåningsgraden 51 procent, medelräntan i genomsnitt 6,8 procent och räntan på eget kapital i genomsnitt 3,1 procent. För de båda obelånade fastigheterna är räntan på det egna kapitalet i genomsnitt 7,9 procent motsvarande för den yngsta fastigheten 9,1 procent och för den äldre fastigheten 6,7 procent. För den till 28 procent belånade fastigheten är räntan på eget kapital 5,8 procent. För gruppen av tre fastigheter ligger egenräntan på 3,7 procent och för gruppen om fyra fastigheter är den minus 1,8 procent. För de åtta belånade fastigheterna uppgick låneräntorna ursprungligen till i genomsnitt 8,8 procent. I utredningen har man räknat med avskrivning i förhållande till byggnadernas ålder, varvid avskrivningen för fastighetsköpens del satts till 1 procent av den på byggnaden belöpande delen av köpeskillingen, om byggnaden varit yngre än 20 år, till 2 procent om byggnaden varit mellan 20 och 40 år gammal och till 3 procent om byggnaden varit äldre än 40 år. I tomträttsfallen har avskrivningen ansetts utgöra antingen 1 eller 2 procent av hela överlåtelsesumman.
Den avskrivning som B-Å.L. tillämpat ligger i vart fall inte på högre nivå än TR:n valt för Beridarebanan 4. Någon risk för att en jämförelse med den av B-Å.L. uppgivna genomsnittliga medelräntan skulle - i anledning av olika sätt att bestämma avskrivningsprocenten - leda till en för låg uppskattning av medelräntan i målet finns därför inte.
Det hade varit av värde om B-Å.L. mer ingående än som skett kunnat redovisa enskildheterna i var och en av de tio överlåtelserna. Av B-Å.L:s vittnesmål framgår inte heller hur antalet överlåtelser fördelat sig mellan fastighetsköp och tomträttsöverlåtelser, eller om någon skillnad i medelränta föreligger mellan dessa kategorier. För tomträtter som ingått i undersökningen har utgående tomträttsavgäld beaktats. B-Å.L. har således inte tagit hänsyn till eventuella framtida ändringar i avgäldsnivån. Marknaden får förutsättas utgå från och fästa avseende vid att avgälden kan höjas, men sannolikt räknar den inte med möjligheten av sänkt avgäld. Det är därför möjligt att den av B-Å.L. framräknade medelräntan innefattar en överskattning av förräntningskravet.
Sammanfattningsvis konstaterar TR:n att en medelränta av 6,8 procent stämmer ganska väl med de bedömningar som gjorts i domarna angående fastigheterna Storö 4, Hästen 17, Hästen 2, 3, 9 och 15 samt Beridarebanan 15, vilka kommunen åberopat i målet.
Såvitt avser metoden b har kommunen visserligen - för det fall att man över huvud taget skall räkna med procentuell fördelning mellan upplånat och eget kapital - ej framfört annan åsikt än den bolaget hävdat, innebärande belåning av byggnadskapitalet till 65 procent. I likhet med bolaget har kommunen också utgått från att upplåning skall antas kunna ske till en ränta av 9,9 procent. Tillämpning av denna metod synes emellertid erbjuda avsevärda svårigheter. Dessa torde göra sig gällande främst i tider av inflation och ökande fastighetspriser. Att fastighetspriserna är stadda i ökning får anses allmänt känt och är i målet ostridigt. Ju större andel av byggnadskapitalet som upplånas, ju större blir svårigheterna att uppskatta den skäliga räntan på eget kapital. Om man exempelvis tänker sig att fördelningen 65/35 mellan lånat och eget kapital skulle kunna bibehållas under byggnadens livslängd och samtidigt antar en årlig avkastningsökning av 5 procent, skulle den totala avkastningen på det egna kapitalet uppgå till ca 15 procent även om den omedelbara förräntningen antagits vara noll. Detta förhållande antyder att det omedelbara förräntningskravet vid tillämpning av metoden b inte torde böra bestämmas högre än vad kommunen gjort gällande, eller till 7 procent.
Metoden c skall ses mot bakgrund av I.S:s utlåtanden och vittnesmål samt de promemorior som inom fastighetskontoret utarbetats till bemötande av S.S..
I.S:s slutsatser kan sammanfattas sålunda: Kapitalmarknaden räknar med att kunna erhålla en real avkastning, dvs en förräntning vid realvärdesäkra placeringar, som inte överstiger 3 à 4 procent. Mark i Stockholms centrala delar måste förutsättas vara i stort sett realvärdesäker.
TR:n delar uppfattningen att en realförräntning i flertalet sammanhang knappast kan antas överstiga 3 à 4 procent. Med hänsyn bl a till de uppgifter som lämnats av B-Å.L. finner TR:n emellertid uppenbart att den av I.S. angivna räntenivån ej överensstämmer med de omedelbara räntekrav som framkommit vid överlåtelser under de senaste åren av fastigheter och tomträtter i Stockholms centrum. Räntekravet torde här ligga ej oväsentligt högre. Vilken grunden är till denna skillnad är vanskligt att avgöra. En tänkbar orsak skulle kunna vara att fastighetsmarknaden bedömer möjliga avkastningsökningar i framtiden betydligt försiktigare än inom andra placeringsområden. Skillnaden kan också ses som ett uttryck för de likviditetsproblem som uppkommer då låneräntan är hög och direktavkastningen låg.
Vad slutligen angår metoden d anlägger TR:n följande synpunkter. Kalkylräntan har av kommunen i första hand uppskattats till 14,38 procent. Till denna procentsats har kommunen kommit genom en diskonteringskalkyl. Kommunen säger sig därvid ha utgått från de i den hypotetiska avkastningskalkylen ostridiga hyrorna och drifts- och underhållskostnaderna samt antagit att dessa faktorer ökar med 6 procent ränta på ränta per år i 30 år och därefter blir konstanta. I diskonteringskalkylen har kalkylräntan bestämts så att totalvärdet överensstämmer med resultatet av den hypotetiska avkastningskalkylen, ökat med det ostridiga byggnadsvärdet. I den hypotetiska avkastningskalkylen ingår som en av faktorerna en medelränta å 7 procent. Eftersom den framräknade kalkylräntan i förening med den antagna avkastningsökningen måste leda till en omedelbar förräntning som svarar mot den som antagits i den hypotetiska kalkylen har kommunen uppenbarligen ingen annan grund för sitt påstående att kalkylräntan skall sättas till 14,38 procent än att denna tillsammans med den antagna avkastningsökningen skall ge samma direkta avkastning i markvärdedelen som i avgäldsräntedelen. Vid sådant förhållande saknar diskonteringskalkylen och den däri beräknade kalkylräntan på 14,38 procent självständig betydelse i målet.
I 1975 års domar fastställde HD kalkylräntan till 1 procent över ränteläget för statsobligationer med 15 års återstående löptid. HD uttalade emellertid samtidigt att domstolen använde sig av den långa obligationsräntan i brist på utredning som direkt belyste frågan om vilket krav på total förräntning som kapitalplacerare på fastighetsmarknaden räknat med vid aktuell tid. I förevarande mål är utredningsläget ett annat. Vad som tillkommit är den typ av realränteresonemang som I.S. fört, dvs att kapitalplacerare i flertalet sammanhang, fastighetsmarknaden undantagen, allmänt ej räknar med högre real avkastning än 3 à 4 procent. Enligt TR:ns mening kan i det fall som nu är under bedömande kalkylräntan på basis av I.S:s resonemang vid värdetidpunkten uppskattas till inflationstakten ökad med 3 à 4 procent. Eftersom utredningen (appendix I, tabell 1:2, till S:s utlåtande d 30 maj 1978) visar att inflationen under femårsperioden dec 1972-dec 1977 ökat till 10 procent bör kalkylräntan ligga i storleksordningen 13-14 procent. I fråga om avkastningsökningen synes parterna vara ense om att denna vid värdetidpunkten kan skattas till 7 à 8 procent ränta på ränta per år, en nivå 2 à 3 procent lägre än inflationstakten. Detta svarar mot en direktavkastning i storleksordningen 5 à 6 procent.
Ett samlat övervägande rörande metoderna leder till följande slutliga bedömning. Av metoderna synes c ej böra tillämpas, då den ej beaktar att den aktuella marken kan förutsättas icke vara realvärdesäker - något som parterna är ense om. Metoden b är svår att tillämpa i ett av inflation och stegrade priser på fastighetsmarknaden kännetecknat läge. Den metoden skulle i vart fall kräva kännedom om erfarenhetsmässiga krav på förräntning av eget kapital under olika betingelser. Vad B-Å.L. i sådant hänseende omvittnat innefattar ej tillräckliga skäl för antagande att metoden b skulle ha ett självständigt intresse vid sidan av metoden a. Såsom tjänliga bedömer TR:n på dessa grunder endast metoderna a och d. Av dessa bör a ges företräde främst därför att den bygger på direkta erfarenheter från fastighetsmarknaden och ej tarvar bedömningar om sannolik avkastningsökning och kalkylränta för framtiden. Det sagda gäller oavsett att sådana bedömningar erfordras vid beräkning av den s k triangeleffekten.
På nu anförda skäl bestämmer TR:n förräntningen på byggnadskapitalet vid värdetidpunkten till 7 procent eller till (0,07 x 65 000 000 =) 4 550 000 kr.
Det belopp som återstår till förräntning av marken första året är alltså (8 250 000 - 750 000 - 1 468 500 - 4 550 000 =) 1 487 500 kr.
Med TR:ns synsätt att räntekravet bör vara lika för mark och för byggnad innebär detta att markvärdet utgör 21 250 000 kr.
I överensstämmelse med HD:s avgöranden skall den årliga avgälden bestämmas med hänsynstagande till den för avgäldsperioden beräknade avkastningsökningen. Innebörden härav är att det belopp som återstår till förräntning av markens värde år 1 skall multipliceras med en justeringsfaktor - härigenom beaktas förenämnda triangeleffekt. Bestämningen av justeringsfaktorn kräver antaganden om kalkylränta och avkastningsökning; antagandena bör i båda hänseendena göras med beaktande av att den omedelbara avkastningen i målet bestämts till 7 procent. Domstolen har tidigare konstaterat att, om man bortser från erfarenheter på fastighetsmarknaden, en kalkylränta på 13-14 procent och en avkastningsökning på 7 à 8 procent synes skäliga. Vad som rörande fastighetsmarknaden framkommit genom B-Å.L:s vittnesmål tyder på att denna skillnad är för liten. Om detta i första hand bör leda till en ökning av kalkylräntan eller till en sänkning av avkastningsökningen är tveksamt. Oavsett hur man förfar härvidlag blir under alla förhållanden justeringsfaktorn icke lägre än 1,4.
Med justeringsfaktorn 1,4 uppgår i allt fall den avgäld som bör utgå till 2 000 000 kr. Kommunens talan skall följaktligen helt bifallas.
Betalningsyrkandet
Bolaget skall förpliktas att, såvitt avser tiden fr o m fjärde kvartalet 1977 t o m första kvartalet 1980, till kommunen utge skillnaden mellan den avgäld som nu fastställs och den hittills enligt tomträttskontraktet utgående avgälden om 425 000 kr per år, sammanlagt 3 937 500 kr, jämte yrkad ränta på därav för varje kvartal belöpande belopp från den dag då avgiften för kvartalet förfallit till betalning.
- TR:n fastställer den årliga avgälden för tomträtten till Beridarebanan 4 för den period som började d 1 okt 1977 till 2 000 000 kr.
- Bolaget förpliktas att genast till kommunen utge 3 937 500 kr.
- Bolaget förpliktas att till kommunen utge ränta efter en räntefot som motsvarar det av riksbanken fastställda, vid varje tid gällande diskontot med tillägg av 4 procentenheter å
- 393 750 kr från d 3 okt 1977 t o m d 3 jan 1978- - -3 937 500 kr från d 3 jan 1980 tills betalning sker.
Bolaget fullföljde talan i Svea HovR och yrkade att den årliga avgälden måtte nedsättas till det vid TR:n medgivna beloppet, 630 000 kr. Vidare yrkade bolaget befrielse från skyldighet att utge förfallna avgäldshöjningar och ränta utöver vad som tillkom kommunen med hänsyn till storleken av den årliga avgäld som fastställdes i HovR:n.
HovR:n (hovrättslagmannen Svahn, vattenrättsrådet Jönsson samt hovrättsråden Ekberg och Grahn, referent) anförde i dom d 22 dec 1982:
Domskäl. HovR:n har hållit huvudförhandling, varvid förnyat vittnesförhör hållits med civilingenjören S.S. och professorn E.C. hörts såsom vittne.
Parterna har i HovR:n förklarat sig ense om att den av HD (NJA 1975 s 385) anvisade och av TR:n i detta mål tillämpade direkta vägen för bestämmande av avgälden inte bör användas. Avgälden skall i stället enligt parternas samstämmiga mening bestämmas på grundval av ett per värdetidpunkten beräknat markvärde och en avgäldsränta motsvarande kravet på omedelbar förräntning av det i marken investerade kapitalet.
I HovR:n har upplysts att fastigheten år 1981 åsatts ett taxeringsvärde om 39 000 000 kr, varav markvärde 16 500 000 kr och byggnadsvärde 22 500 000 kr samt att taxeringen överklagats av både kommunen och bolaget.
Liksom vid TR:n har parterna valt att bestämma markvärdet med ledning av en hypotetisk avkastningskalkyl samt förklarat sig ense om att vid uppställandet av denna byggnadskostnaden skall antagas uppgå till 65 000 000 kr, hyrorna till 8 250 000 kr samt drifts- och underhållskostnaderna till 750 000 kr. Tvistiga i kalkylen är posten avskrivning på byggnadskapitalet och den genomsnittliga förräntningen på mark- och byggnadskapitalet.
Vad gäller posten avskrivning på byggnadskapitalet har kommunen i HovR:n medgivit att denna höjs från 1 till 1,1 procent eller till 715 000 kr medan bolaget - under hänvisning till att fråga är om ett höghus med stor andel installationer med jämförelsevis kort varaktighetstid - vidhållit att värdeminskningsavdraget bör vara 1,2 procent eller 780 000 kr.
Beträffande förräntningen av byggnadskostnaden har parterna vidhållit sina vid TR:n intagna ståndpunkter, innebärande att förräntningen enligt kommunen skall ske efter 7 procent och enligt bolaget efter 8,9 procent. De angivna procentsatserna motsvarar parternas uppfattningar om medelräntan på mark- och byggnadskapitalet.
Med utgångspunkt från de i kalkylerna ingående delposterna blir det totala mark- och byggnadsvärdet enligt kommunens kalkyl 96 900 000 kr och enligt bolagets kalkyl 75 500 000 kr. Efter avdrag för byggnadskostnaden, ostridigt 65 000 000 kr, återstår såsom markvärde 31 900 000 resp 10 500 000 kr.
HovR:n upptar först posten avskrivning till prövning. I denna del anmärker HovR:n att den anser sig bunden av parternas ståndpunkt att posten skall bestämmas till antingen 1, 1 eller 1,2 procent. Med hänsyn till dels att kommunen vitsordat att avskrivningen för nyare hus normalt är 1 procent, dels att målet gäller ett höghus med känslig och dyrbar utrustning, vilken snabbt blir föråldrad, finner HovR:n att den högsta av de båda procentsatserna bör godtas. Posten avskrivning i kalkylen bör följaktligen upptas till 780 000 kr.
Det överskott som skall förränta mark- och byggnadskapital kan med angivna utgångspunkter beräknas till (8 250 000 - 750 000 - 780 000 =) 6 720 000 kr.
Vad härefter angår medelräntan på mark- och byggnadskapitalet har i HovR:n från båda parters sida förts en omfattande argumentering.
Kommunen har sålunda bl a anfört: Till stöd för kommunens ståndpunkt åberopas ej längre de i TR:ns dom omnämnda fyra domstolsavgörandena. Som kommunen anfört redan vid TR:n är det numera vanskligt att söka bestämma medelräntan genom en sammanvägning av räntan på lånat och på eget kapital. Medelräntan bör i stället sökas direkt på fastighetsmarknaden. Den av L utförda utredningen, som omnämns i TR:ns dom, har kompletterats och omfattar nu 46 överlåtelser. Av utredningen åberopas i HovR:n 26 överlåtelser av kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad under åren 1975-1980, vilka förtecknats i tabell och närmare analyserats i särskilda uppställningar. Kommunens avsikt med utredningen har varit att med ett så stort statistiskt material som möjligt bestämma fastighetsmarknadens direktavkastning. Vid analyserna av materialet har erfordrats antaganden om storleken av drifts- och underhållskostnader, avskrivning och i vissa fall bränslekostnader. Medelräntan för varje objekt har erhållits genom att man från den totala kallhyran dragit drifts- och underhållskostnader, årlig avskrivning samt i förekommande fall tomträttsavgäld, varefter behållningen dividerats med köpeskillingen. Överskottet satt i relation till fastighetskapitalet utgör det lönsamhetsbegrepp som motsvarar medelräntan. Medelräntan är då ett uttryck för fastighetskapitalets direkta (omedelbara) avkastning. De utförda beräkningarna ger ett genomsnittligt värde för medelräntan om ca 7 procent.
Bolaget har invänt bl a: Såsom bolaget hävdat vid TR:n bör medelräntan bestämmas genom en sammanvägning av känd ränta på lånat kapital (9,9 procent) med ett skäligt räntekrav på eget kapital (7 procent). Bolaget vitsordar i och för sig kommunens beräkningar av medelräntan men bestrider att resultatet, vilket baseras på i bruk varande fastigheter, kan användas vid värdering avseende en hypotetisk nybyggnad med optimal (marknadsmässig) hyressättning. Antalet objekt är också för litet i förhållande till antalet kalkylfaktorer för att kunna användas för en statistisk överföring av slutsatser om medelräntans beroende av hyresnivå, markvärdeandel m m. Analysens tillförlitlighet är helt beroende av med vilken säkerhet varje kalkylpost kan bestämmas. Avkastningskalkylerna innehåller ett flertal var för sig osäkra kalkylposter. De hyresantaganden som legat till grund för köpeskillingarna kan sålunda inte bestämmas exakt och man har ej heller kännedom om de hyresvillkor som gällt i varje enskilt fall. Kostnaden för drift och underhåll är beroende av ytuppgifterna men i ännu högre grad av fastigheternas tekniska egenskaper. Avskrivningen är en funktion av byggnadens återstående livslängd och markvärdets andel av det totala fastighetsvärdet. Avskrivning för äldre eller ombyggda fastigheter kan inte beräknas med tillräcklig säkerhet. De äldre fastigheterna har dessutom också en klart lägre hyresnivå än fastigheter byggda på 1960- och 1970-talen. Av utomordentlig betydelse för erlagda köpeskillingar måste de låneförhållanden ha varit som gällde för respektive fastighet. Kommunens utredning lämnar inte några som helst uppgifter härom.
I det fullständiga jämförelsematerialet om 46 objekt förelåg ett påvisbart samband mellan medelränta och hyresnivå samt mellan medelränta och markvärdeandel. Genom att kommunen undantagit de jämförelseobjekt som har låga hyror och höga markvärdeandelar har möjligheten att i det återstående jämförelsematerialet konstatera dessa samband starkt begränsats. Sambanden framstår emellertid klart vid en jämförelse mellan uteslutna och återstående jämförelseobjekt. Av den genomgång bolaget gjort framgår att äldre hus med låg hyra och hög markvärdeandel har lägre medelränta än yngre hus med högre hyra och lägre markvärdeandel. Ett nybyggt city-hus på tomträttsmark bör följaktligen ha en avsevärt högre medelränta än vad jämförelsematerialet utvisar. - Det av kommunen beräknade medeltalet visar endast genomsnittliga förhållanden. Om medeltalet erhållits från ett jämförelsematerial som systematiskt avviker från värderingsobjektet är en direkt överföring av medeltalet inte möjlig. Genomsnittet för de 26 jämförelseobjekten avviker markant från en hypotetisk nybyggnad i Stockholms city beträffande såväl fastighetsvärde och hyresnivå som nybyggnadsår, bostadsandel och läge. Den medelförräntning om ca 7 procent, som kommunen kommit fram till, är i och för sig rimlig för den typ av fastigheter som jämförelsematerialet avser. Den genomsnittliga medelräntan för dessa äldre objekt å Stockholms malmar kan emellertid inte överföras till ett nybyggnadsobjekt på tomträttsmark i Stockholms city.
Ett tillräckligt statistiskt underlag för att belysa medelräntans variation med avseende på hyresnivån och markvärdeandelen föreligger enligt bolaget i de undersökningar som dels gjorts av tomträttskommittén och redovisats i betänkandet (SOU 1980:49) Tomträtt, dels gjorts i samband med 1981 års allmänna fastighetstaxering. Av tomträttskommitténs betänkande, såvitt nu är av intresse, framgår sammanfattningsvis dels att medelräntan är beroende av hyresnivån (hög hyra ger låg driftskostnadsandel, vilket ger hög direktavkastning - medelränta), dels att medelräntan är beroende av markvärdeandelen (förräntningskravet på marken anses av kommittén kunna utgöra 2,75, alternativt 3,75 procent, medan direktavkastningen på hela fastighetskapitalet antas vara 6-9 procent). - Slutsatsen att direktavkastningen varierar med driftskostnadsandelen styrks i tomträttskommitténs betänkande av ett jämförelsematerial bestående av större bostadsfastigheter. Driftskostnadsandelen har självfallet samma inverkan på kontorsfastigheters som på bostadsfastigheters medelförräntning. Skillnaden är bara att medelräntan i lokalhyreshus ligger relativt sett högre. De hypotetiska nybyggnader som förekommer i avgäldsmålen har en driftskostnadsandel om ca 10 procent, vilket motiverar en direktavkastning som avsevärt överstiger de 8-9 procent som tomträttskommittén kommit till. - I anslutning till 1981 års allmänna fastighetstaxering har ett stort jämförelsematerial analyserats. Även taxeringsunderlaget visar att medelräntan är beroende av hyresnivån. Såväl direktavkastning som medelränta stiger med ökande hyror. Likaledes framgår att när markvärdeandelen ökar, stiger taxeringsvärdet. Detta innebär att medelräntan sjunker med ökande markvärdeandel.
Med hänsyn till svårigheten att för de äldre objekten rätt beräkna avskrivning samt drifts- och underhållskostnader bör kommunens jämförelsematerial inskränkas till fastigheter bebyggda under senare år - förslagsvis 60- och 70-talen. Förvärv av tomträtter bör också uteslutas eftersom kostnaderna för dessa är beroende av en riktigt åsatt tomträttsavgäld. Efter utgallringen återstår följande sex objekt; det kan ifrågasättas om fastigheten Barnhusväderkvarnen 30 skall med tagas i jämförelsen med hänsyn till att den har en mycket hög bostadsandel.
Medelränta vid av fast.kont. i fast.dekla- beräknade
uppgivna hyror ration upp- marknads-
givna hyror hyror
Barnhusväder-
kvarnen 30 8,0 % 8,8 % 9,9 %
Haifa 1 6,4 % 5,6 % 10,4 %
Kulltorp 3 5,3 % 9,8 % 8,3 %
Lavetten 14 9,2 % 9,2 % 12,7 %
Tegeludden 13 7,8 % 7,5 % 12,4 %
Väktaren 35 och 36 8,4 % 8,4 % 12,2 %
Medianvärde (samtliga) 7,9 % 8,6 % 11,3 %
Medianvärde (exkl.
Barnhusväderkvarnen 30) 7,8 % 8,4 % 12,2 %
För jämförelseobjekten, som alltså avser äganderättsfastigheter byggda på 1960- och 1970-talen, ligger medelräntan vid olika hyresalternativ mellan 7,8 och 12,2 procent. Med hänsyn till möjligheterna att i ett nybyggt kontors- och affärshus ta ut marknadsmässiga hyror bör medelräntan ligga närmare det högre procenttalet. I samma riktning talar att hyrorna för nybyggda lokaler i större utsträckning är reglerade med reducerad indexklausul (50-70 procent av konsumentprisindex) än lokaler i äldre hus. En återhållande faktor är dock markvärdeandelen som i city är högre än på malmarna. Medelräntan för en nybyggd fastighet bör dock enligt bolaget ej understiga 9 procent. Den av bolaget hävdade medelräntan, 8,9 procent, är därför i vart fall ej för hög.
Kommunen har genmält: Bolagets metod att bestämma medelräntan innebär bl a att andelen eget kapital påverkar medelräntan. Motiv för att det skulle förhålla sig så finns inte. Rätta förhållandet är det att fastighetskapitalet ger ett visst överskott, som skall täcka lånekostnaderna med ersättning till eget kapital som en form av restpost, som ej påverkar medelräntan. Det innebär att fastighetskapitalets lönsamhet och överskott inte är beroende av hur finansieringsbilden ser ut. Det som styr överskottet är i stället intäkts- och kostnadsutvecklingen. Det förhållandet att ersättningen till det egna kapitalet är en restpost gör det än svårare att uppskatta en generell egenränta.
Kommunen delar inte uppfattningen att 26 objekt är ett alltför begränsat jämförelsematerial för att bestämma medelräntan. För att vara ett jämförelsematerial på fastighetsmarknaden är det tvärtom osedvanligt stort. Även om spridningen i materialet är betydande får man fram ett tillförlitligt genomsnittsvärde.
Det är från flera utgångspunkter oriktigt att medelräntan blir lägre ju större markvärdeandelen är. Bolagets påstående härom förutsätter att en fastighets avkastning kan fördelas med olika belopp på mark respektive byggnad. Detta låter sig inte göra utan avkastningen belöper lika på hela fastigheten, mark och byggnad tillsammans. Kommunen har ej heller ur det material som ligger till grund för bolagets utredning kunnat utläsa något empiriskt samband mellan markvärdeandel och medelränta. Enligt gjorda analyser uppvisar förhållandet medelränta - markvärdeandel en mycket splittrad bild, varför det inte är möjligt att utläsa något samband mellan faktorerna. Vad gäller åberopandet av tomträttskommitténs förslag till avgäldsräntor anmärker kommunen att dessa är satta efter helt andra grunder än fastighetsmarknadens förräntningskrav.
Vad beträffar hyresnivåns betydelse i sammanhanget får fastigheter som går i försäljning anses vara ett (slumpmässigt) urval av fastigheter med såväl höga som låga hyror. Vid tillräckligt stort urval får resultatet anses spegla marknaden. Analyser av såväl de ursprungliga redovisade 46 jämförelseköpen som av kommunen slutligen åberopade 26 objekt visar att något samband inte föreligger mellan medelränta och hyresnivå. Likaså framgår att någon samvariation mellan medelränta och totalhyra ej föreligger.
Den bruttokapitaliseringsfaktor som ligger till grund för den direktavkastning som tomträttskommittén räknat fram grundar sig på analyser av bostadshus. Vidare kan framhållas att framräknandet av direktavkastningen har gjorts med användande av de faktiska drifts- och underhållskostnader, som respektive åldersklass uppvisade år 1978. Härigenom har förhållandet drift - hyra förvridits. Den uträknade direktavkastningen blir därmed missvisande.
Det av bolaget från förberedelsearbetet inför 1981 års allmänna fastighetstaxering framtagna ortsprismaterialet avser till helt övervägande delen bostadsfastigheter. Materialet är därför oanvändbart. Kommersiella fastigheter, vars hyressättning är fri, har lägre bruttokapitaliseringsräntor.
Det finns ingen anledning att begränsa jämförelsematerialet till endast sex objekt. Den av bolaget företagna utgallringen leder till att det endast återstår objekt med ett perifert läge i förhållande till Stockholms city. Till de uteslutna fastigheterna hör de två som mest liknar Beridarebanan 4 i fråga om centralt läge, hyresnivå och kontorsandel.
Fråga är först vilken metod som bör tillämpas vid framtagande av den medelränta för förräntning av byggnadskapital och markkapital som skall komma till användning i den hypotetiska avkastningskalkylen. Bolaget hävdar att medelräntan skall bestämmas genom en sammanvägning av räntan på lånat och på eget kapital under det att kommunen anser att medelräntan skall bestämmas med ledning av analyser av fastighetsköp.
HovR:n finner i likhet med TR:n att den av bolaget hävdade metoden är vansklig att tillämpa. Det omedelbara förräntningskravet på det egna kapitalet är nämligen i tider av stark inflation i hög grad beroende av hur realvärdesäker en kapitalplacering i fastigheter är. Skälig ränta på eget kapital kan därför med i målet tillgängligt material ej fastställas med någon säkerhet. Den av kommunen hävdade metoden, som bygger på analyser av fastighetsmarknaden, ger enligt HovR:ns bedömning ett säkrare utslag och bör därför komma till användning.
Medelräntan i det av kommunen åberopade jämförelsematerialet varierar mellan 3,5 och 13 (näst högsta värde 9,3) procent. Spridningen i materialet är väsentligt större än som kan anses normalt för på fastighetsmarknaden förekommande förräntningskrav. Avvikelsen torde huvudsakligen förklaras av att medelräntan beräknas ur köpeskillingarna med ledning av schablonmässiga antaganden rörande drift, underhåll och avskrivning. På så sätt har kommunen inte på samma sätt som en köpare tagit hänsyn till den enskilda fastighetens tillstånd beträffande standard, iståndsättningsbehov, energiförbrukning m m. HovR:n kan dock inte finna och i målet har ej heller gjorts gällande att de av kommunen beräknade kalkylposterna ger en medelränta som systematiskt avviker från den verkliga. Man kan således utgå från att avvikelser från den verkliga medelräntan slumpmässigt finns både i positiv och negativ riktning. Enligt HovR:ns mening är jämförelsematerialet tillräckligt stort för att man skall få ett medeltal som ej nämnvärt avviker från genomsnittet av de verkliga medelräntorna för undersökta fastigheter. HovR:n finner därför att den medelförräntning om 7 procent som kommunen kommit fram till är ett representativt genomsnitt för den typ av fastigheter som analysmaterialet omfattar.
Den angivna medelräntan avser fastigheter med i medeltal högre ålder och lägre hyror än Beridarebanan 4. I äldre fastigheter torde hyran inte sällan ligga under marknadsnivån på grund av bindningen till löpande hyreskontrakt och det förhållandet att en köpare kan kalkylera med en snabbare avkastningsökning än vid en nybyggnad leder till en lägre medelränta. Vidare är drifts- och underhållskostnaderna kalkylmässigt oberoende av hyresnivån, vilket ger en mindre nettoavkastning och därmed lägre medelränta för fastigheter med låg hyra. Även om analysmaterialet är ojämnt kan som bolaget visat den tendensen utläsas att medelräntan stiger med ökande hyresnivå. De 21 av kommunen uteslutna objekten med de lägsta hyrorna visar således en klart genomsnittligt lägre medelränta än objekten i övrigt. Vidare visar de sex fastigheter i materialet som bebyggts under 1960- och 1970-talen en genomsnittligt högre medelränta (7,5 procent vid av kommunen angivna hyror) än övriga jämförelseobjekt. Medelräntan för Beridarebanan 4 bör ligga ytterligare något över genomsnittet för de av kommunen åberopade 26 jämförelseobjekten. HovR:n finner motiverat att vid beräknandet av markvärdet enligt den hypotetiska avkastningskalkylen utgå från en medelränta av ca 8 procent för mark-och byggnadskapitalet.
Som förut framgått kan det årliga överskottet av mark och byggnad beräknas uppgå till 6 720 000 kr. Kapitaliserat efter 8 procent ger detta ett totalvärde av 84 000 000 kr. Med hänsyn till osäkerheten i medelräntebestämningen bör beloppet avrundas till 85 000 000 kr. Parterna är eniga om ett byggnadsvärde av 65 000 000 kr. Markvärdet blir således 20 000 000 kr.
Det kan anmärkas att Beridarebanan 4 vid 1981 års fastighetstaxering åsatts ett taxeringsvärde för marken av 16 500 000 kr, vilket motsvarar ett marknadsvärde av 22 000 000 kr i 1979 års prisnivå. Av HovR:n beräknat markvärde visar god överensstämmelse härmed.
Avgäldsräntan
Vad gäller avgäldsräntan har kommunen hävdat att denna bör bestämmas på indirekt väg enligt i princip den metod som använts i rättsfallen NJA 1975 s 385. Liksom vid TR:n har kommunen utgått från en avkastningsökning av 6 procent ränta på ränta per år under 30 år. Vad beträffar kalkylräntan har kommunen i HovR:n gjort gällande att den i första hand skall sättas till 13,5 och i andra hand till 11,5 procent. Beträffande förstahandsståndpunkten har kommunen framhållit att den genom analyser av köp funnit fastighetsmarknadens krav på direktavkastning och att markvärdet och avgäldsräntan skall bestämmas utifrån samma förutsättningar beträffande värdepåverkande faktorer, vilket innebär bl a att sambandet mellan direktavkastning (avgäldsränta före justering med hänsyn till den s k triangeleffekten), avkastningsökning och kalkylränta skall upprätthållas. Den i TR:ns dom omnämnda diskonteringskalkylen åberopas således ej längre. I HovR:n har kommunen vidare hävdat att hänsyn skall tas till att avgälden erläggs kvartalsvis. Med en kalkylränta om 13,5 procent blir vid i övrigt av kommunen angivna förutsättningar, sedan hänsyn tagits till triangeleffekten, avgäldsräntan 10,75 procent. Mot en kalkylränta om 11,5 procent svarar på samma sätt en avgäldsränta om 8,7 procent.
Bolaget har i första hand hänfört sig till den s k realräntemetoden och gjort gällande att man skall utgå från en realränta om 2,5 procent och räkna upp denna med hänsyn till triangeleffekten, varvid man för 20-årsperioden kommer till 4,6 procent. I andra hand har bolaget hävdat att den av HD i rättsfallen NJA 1975 s 385 anvisade modellen skall användas. Bolaget har för sin del angivit kalkylräntan till 11 procent och avkastningsökningen till 8,5 procent ränta på ränta per år. Avkastningsökningen bör enligt bolagets mening antas fortsätta under all framtid. Vid angivna förutsättningar blir enligt bolaget - med beaktande av triangeleffekten - avgäldsräntan 4,5 procent. Antas avkastningsökningen begränsad till 30 år blir avgäldsräntan 6,75 procent. Bolaget har framhållit att avgäldsräntan som en kontroll kan bedömas även med ledning av en jämförelse med aktiemarknadens avkastningskrav. Medelavkastningen för börsnoterade aktier utgjorde hösten 1977 5,1 procent. Den genomsnittliga avkastningen för börsnoterade fastighetsbolag översteg vid samma tid inte 3 procent. Om jämförelse sker med aktiemarknaden skall vidare endast halva triangeleffekten beaktas. Mot en medelavkastning om 4 procent svarar en avgäldsränta om 5,68 procent. Vid full triangeleffekt blir avgäldsräntan 7,36 procent.
Avgäldsräntan skall bestämmas med utgångspunkt från det krav på omedelbar förräntning av det investerade kapitalet som köpare och säljare av likartad mark d 1 okt 1977 kan antagas ha räknat med. Som HD funnit i rättsfallen NJA 1975 s 385 erbjuder sig härvid dels en direkt metod vid vilken man söker bestämma kravet på omedelbar förräntning (direktavkastning) med ledning av direkta iakttagelser rörande det omedelbara förräntningskravet den aktuella tiden vid kapitalinvesteringar på jämförbara områden, dels en indirekt metod vid vilken man primärt bestämmer investerarens totala förräntningskrav (kalkylränta) och antagande om framtida avkastningsökning (värdestegring) samt räknar fram det häremot svarande kravet på omedelbar förräntning.
Båda metoderna förutsätter att antaganden görs om storleken av förväntad framtida avkastningsökning. Det gäller härvid att bedöma vilken avkastningsökning säljare och köpare av mark med samma förutsättningar som Beridarebanan 4 får antagas ha räknat med i oktober 1977. HovR:n anser att ifrågavarande mark kan förutsättas vara i stort sett realvärdebeständig och sålunda i princip stiga i värde i takt med inflationen. Av väsentlig betydelse för bedömningen av avkastningsökningen är därför de inflationsförväntningar som förelåg vid den aktuella tiden. Det får antagas att den som haft att bedöma dessa gjort det bl a med ledning av hur den allmänna prisutvecklingen varit under 10 à 20 år tillbaka i tiden. HovR:n antecknar att konsumentprisindex under tiden okt 1957-okt 1977 stigit på följande sätt.
Index okt 1957 147
D:o okt 1967 213
D:o okt 1972 273
D:o okt 1977 440
Procentuellt motsvarar detta följande stegring per år (ränta på ränta).
Okt 1957-okt 1977 5,6
Okt 1967-okt 1977 7,5
Okt 1972-okt 1977 10
Stegringen av konsumentprisindex pekar mot att inflationsförväntningarna kan ha varit tämligen starka hösten 1977. Enligt HovR:ns mening är det dock rimligt att anta att säljare och köpare skulle ha iakttagit viss försiktighet vid bedömningen av den framtida värdestegringen. Mot denna bakgrund synes realistiskt att utgå från en årlig avkastningsökning om 7 procent (ränta på ränta).
Bolagets förstahandsinställning är att det omedelbara förräntningskravet kan bestämmas enligt den nyssnämnda direkta metoden och åberopar till stöd för att direktavkastningen bör vara 2,5 procent att man vid penningplaceringar i allmänhet inte kunnat räkna med högre realränta än 2-3 procent. Som HovR:n nyss uttalat kan marken förutsättas vara i stort sett realvärdesäker. Kravet på omedelbar förräntning skulle med bolagets ståndpunkt således vara 2-3 procent. Även om en realränta av denna storlek synes vara accepterad på flera kapitalmarknader är den avsevärt lägre än den medelränta som HovR:n antagit för Beridarebanan 4 efter nybyggnad. Bolaget har i målet t o m hävdat en ännu högre medelränta än den HovR:n stannat för. Bolaget har förklarat detta förhållande med att medelräntan för mark och byggnad i realiteten består av en låg ränta för marken och en hög för byggnaden. Bolaget motiverar sin inställning med att den årliga avskrivningen på 1,2 procent på byggnadskostnaden väl är tillräcklig för att återställa byggnadskapitalet men att den icke räcker till nödvändiga ombyggnader för att bibehålla moderniteten. Härtill kommer enligt bolaget det allmänna företagar- och förvaltaransvaret samt risker för hyresbortfall genom vikande konjunkturer eller hyresgästers obestånd m m.
Kommunen å sin sida hävdar att en avskrivning om 1,1 procent täcker även framtida värdeminskning på byggnaden och att det allmänna företagar- och förvaltaransvaret liksom riskaspekterna är lika för mark och byggnad. Det föreligger därför inte någon skillnad mellan förräntningskravet på mark och byggnad.
I denna del av målet har på bolagets begäran professorn E.C. hörts såsom vittne. Denne har därvid sammanfattningsvis uttalat att det allmänna företagar- och förvaltaransvaret är tyngre för byggnader än för mark, att riskaspekter klart talar till förmån för mark som investeringsobjekt i jämförelse med byggnader samt att i tomträttssituationen räntekravet därför bör sättas högre på byggnadsdelen än på markdelen. E.C. har vidare förklarat att skillnaden mellan räntekravet på mark och byggnad kan uppskattas till storleksordningen 2-4 procent.
HovR:n delar bolagets uppfattning att en avskrivning om 1,2 procent ej är tillräcklig för att, förutom återanskaffning av byggnaden, räcka till erforderliga ombyggnads- och moderniseringskostnader. Att allmänt företagar- och förvaltaransvar skulle leda till olika förräntningskrav förefaller mindre sannolikt. Däremot talar riskaspekten för ett högre räntekrav på byggnaden än på marken. HovR:n uppskattar att nämnda omständigheter ger en skillnad i förräntning mellan byggnad och mark på 2 procent. Med en medelränta av 8 procent för byggnads- och markkapitalet, ett markvärde på 20 000 000 kr och ett byggnadsvärde på 65 000 000 kr blir det omedelbara förräntningskravet på marken (8 - (2 x 65)/20 + 65 =) 6,5 procent.
Sammanfattningsvis kan ifrågavarande mark förutsättas vara i stort sett realvärdebeständig medan det omedelbara förräntningskravet kan uppskattas till 6,5 procent. Fastighetsmarknadens förräntningskrav skiljer sig således så påtagligt från det realräntekrav om 2,5 procent som bolaget angett att det inte är möjligt att överföra det sistnämnda till tomträttsmark.
Som nyss framgått ger en jämförelse med fastighetsmarknaden till resultat ett omedelbart förräntningskrav på 6,5 procent. Det skulle ha legat närmast till hands att stanna härvid. Båda parter har emellertid förklarat sig inte vilja bestämma direktavkastningen på detta sätt.
HovR:n övergår därför till prövning av det omedelbara förräntningskravet enligt den indirekta metod som båda parter åberopat. Den framtida årliga avkastningsökningen har HovR:n redan tidigare bestämt till 7 procent/år. Kalkylräntan, som utgör investerarens totala förräntningskrav på investerat belopp, har av bolaget bestämts mot bakgrund av obligationsräntan. Detta överensstämmer med det sätt varpå HD gått till väga då erfarenheter av direktavkastningskrav från bl a fastighetsmarknaden inte förelegat. Kommunen å sin sida har i första hand anknutit bedömningen av kalkylräntan till de antaganden om förräntningskrav och avkastningsökning som skett i målet i övrigt. HovR:n anser att den av kommunen anvisade metoden ger det säkraste utslaget. Metoden är att föredra också av det skälet att den anknyter till de ekonomiska förutsättningar som legat till grund för beräkningen av markvärdet och från gjorda antaganden om framtida avkastningsökning. Då den omedelbara avkastningen och avkastningsökningen är kända kan kalkylräntan beräknas med tillämpning av den kalkylmodell som användes av HD i rättsfallen NJA 1975 s 385. Parterna har anslutit sig till denna modell utom såtillvida att bolaget hävdat att avkastningsökningen inte kan antas upphöra efter 30 år. HovR:n är i och för sig av samma mening som bolaget. Det synes emellertid vara rimligt att anta att köpare och säljare tillmäter förändringar i avkastningen, vilka inträffar efter 30 år, ringa eller ingen betydelse. HovR:n finner därför ej skäl att frångå den nämnda kalkylmodellen. Denna ger, om kravet på omedelbar avkastning antas vara 6,5 procent och avkastningsökningen 7 procent, en kalkylränta om 13,8 procent.
Ingen av parterna har hävdat att kalkylräntan skall sättas högre än 13,5 procent. Mot en kalkylränta om 13,5 procent svarar vid 7 procents avkastningsökning ett krav på omedelbar avkastning om 6,3 procent.
HovR:n anmärker att det sätt på vilket den indirekta metoden nu använts för att bestämma det omedelbara förräntningskravet i realiteten kan sägas vara en direkt bestämning av det omedelbara förräntningskravet med ledning av observationer på fastighetsmarknaden. Metoden att beräkna det omedelbara avkastningskravet med ledning av sannolik avkastningsökning och en kalkylränta, som i sin tur uppskattas på grundval av det omedelbara avkastningskravet och avkastningsökningen, utgör nämligen en rund räkning som inte kan leda till annat än den primärt bestämda direktavkastningen. Den avvikelse som blivit resultatet i detta mål beror på parternas inställning till kalkylräntans storlek.
Bolaget har hävdat att aktiemarknadens avkastningskrav kan användas som en kontroll vid bestämmandet av direktavkastningens storlek. Då iakttagelser av de förräntningskrav som tillämpas på fastighetsmarknaden kunnat ske i den omfattning som redovisats i detta mål saknas enligt HovR:ns mening anledning att göra jämförelser med aktiemarknaden.
Beräkningen av triangeleffekten bör utgå från en kalkylränta av 13,5 procent och en värdeökning av 7 procent/år. Detta leder till en avgäldsränta av (6,3 x 1,56 =) 9,8 procent.
Med markvärdet 20 000 000 kr och avgäldsräntan 9,8 procent blir tomträttsavgälden 1 960 000 kr. TR:n har bestämt avgälden till 2 000 000 kr. Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåder de bedömningar som HovR:n gjort beträffande såväl markvärdet som avgäldsräntan finns emellertid ej skäl att frångå det slut vartill TR:n kommit. Detta gäller även om utgångspunkten är att avgälden erläggs årsvis i förskott. Anledning saknas därför att ta ställning till frågan om det finns skäl att jämka avgälden uppåt med hänsyn till att den enligt tomträttsavtalet skall betalas kvartalsvis i förskott.
Bolaget (ombud advokaterna B.L. och M.H.) sökte revision och yrkade att HD måtte dels fastställa den årliga avgälden för tomträtten fr o m avgäldsperiodens början d 1 okt 1977 till 1 140 000 kr dels befria bolaget från skyldighet att utge förfallna avgäldshöjningar och ränta utöver vad som tillkom kommunen med hänsyn till storleken av den årliga avgäld som HD fastställde.
Kommunen (ombud stadsadvokaten B.S.) bestred ändringsyrkandena.
HD (JustR:n Brundin, Persson, referent, Bengtsson, Heuman och Solerud) beslöt följande dom:
Domskäl Parternas ståndpunkter m m
Parterna har i målet bestämt sina yrkanden rörande avgälden för den nya perioden på grundval av ett beräknat markvärde och en beräknad avgäldsränta. I båda dessa avseenden råder tvist.
Vid TR:n räknade kommunen med ett markvärde på 32 900 000 kr och en avgäldsränta på 11,01 procent och yrkade - ehuru dessa faktorer ger ett högre belopp - att avgälden skulle bestämmas till 2 000 000 kr per år. Bolaget yrkade vid TR:n att avgälden skulle fastställas till 630 000 kr per år och utgick därvid från ett markvärde på 10 500 000 kr och en avgäldsränta på 6 procent. Markvärdet beräknades av båda parterna enligt en hypotetisk avkastningskalkyl, i vilken vissa poster var tvistiga. TR:n fastställde avgälden till det av kommunen yrkade beloppet, 2 000 000 kr per år.
I HovR:n vidhöll parterna sina yrkanden rörande avgäldens storlek. Kommunen räknade därvid med ett markvärde på 31 900 000 kr och en avgäldsränta, som beräknades till i första hand 10,75 procent och i andra hand 8,7 procent. Bolaget räknade med samma markvärde som vid TR:n, 10 500 000 kr, och en avgäldsränta som vid olika av bolaget tillämpade beräkningssätt uppgick till skilda procenttal, lägst 4,5 procent och högst 7,36 procent; bolaget stannade för 6 procent. HovR:n fann - på grundval av de i HovR:ns dom beskrivna analyserna av fastighetsmarknaden i Stockholm och den därvid framräknade medelräntan - att markvärdet utgjorde 19 000 000 kr, vilket belopp av HovR:n avrundades till 20 000 000 kr med hänsyn till "osäkerheten i medelräntebestämningen". Avgäldsräntan beräknades av HovR:n till 9,8 procent. Ett med tillämpning av dessa faktorer framräknat avgäldsbelopp uppgår till 1 960 000 kr. HovR:n fann emellertid, med hänsyn till "den osäkerhet som vidlåder de bedömningar som HovR:n gjort beträffande såväl markvärdet som avgäldsräntan", ej skäl frångå TR:ns avgörande beträffande avgäldens storlek, 2 000 000 kr per år.
I HD har bolaget, såsom dess talan slutligen bestämts, yrkat att avgälden fastställs till 1 140 000 kr per år. Förklaringen till att bolaget har kommit till en annan ståndpunkt beträffande avgäldens storlek är främst att bolaget godtar det av HovR:n före uppjustering beräknade markvärdet 19 000 000 kr. Som skäl härför har bolaget uppgett att detta värde ligger väl i nivå med ett på grundval av 1975 och 1981 års marktaxeringsvärden framräknat marknadsvärde. Bolaget har vidare anfört att detta inte innebär något ställningstagande från bolagets sida till de beräkningar av HovR:n som har lett fram till nämnda belopp. Avgäldsräntan har bolaget beräknat till 6 procent, i första hand på grundval av en direkt beräkningsmetod som bygger på den allmänna realräntenivån på kapitalmarknaden - av bolaget angiven till 3 procent - och i andra hand på grundval av den i rättsfallet NJA 1975 s 385 tillämpade metoden (i fortsättningen benämnd den indirekta metoden).
Kommunen har i HD vidhållit sitt yrkande att avgälden skall fastställas till 2 000 000 kr per år. Därvid har kommunen förklarat att den godtar HovR:ns beräkning av medelräntan för mark- och byggnadskapitalet, 8 procent, och av skillnaden i förräntning mellan mark- och byggnadskapitalet, 2 procentenheter, samt att kommunen "under dessa förutsättningar" godtar det av HovR:n bestämda markvärdet, 20 000 000 kr, och beräknar avgäldsräntan enligt en direkt metod till 10,1 procent. I andra hand har kommunen gjort gällande att avgäldsräntan bör, med tillämpning av den indirekta metoden, beräknas till 7,9 procent. Kommunen har förklarat att den vid detta alternativ räknar med en medelränta för mark- och byggnadskapitalet på 7 procent. Med utgångspunkt häri har kommunen för detta fall beräknat markvärdet till 31 000 000 kr.
I såväl TR:n som HovR:n intog kommunen den ståndpunkten att det finns ett beräkningsmässigt samband mellan bestämmandet av markvärdet med tillämpning av hypotetisk avkastningskalkyl och fastställandet av avgäldsräntan. Denna ståndpunkt kommer i HD till uttryck i det sätt på vilket kommunen här har angett sin talan. Kommunens godtagande av ett markvärde på 20 000 000 kr förutsätter sålunda att avgäldsräntan bestäms på grundval av den av HovR:n beräknade medelräntan och den ränteskillnad mellan mark- och byggnadskapital som HovR:n kom fram till. Och när kommunen beräknar markvärdet till 31 000 000 kr, bygger detta på att den direktavkastning för markkapitalet som framräknats vid avgäldsräntans bestämmande enligt den indirekta metoden läggs till grund för bestämmandet av markvärdet.
Kommunen har inte närmare förklarat det angivna beräkningsmässiga sambandet. Bolaget har bestritt att detta samband föreligger.
Vid bestämmandet av avgäldsräntan utgick HovR:n från den vid markvärderingen tillämpade medelräntan för mark- och byggnadskapitalet. Till grund för såväl en sådan beräkning som kommunens nyss angivna ståndpunkt ligger ett antagande om att ett visst bestämt förhållande kan konstateras mellan direktavkastningen på markkapitalet och direktavkastningen på mark- och byggnadskapitalet. Som närmare utvecklas i det följande saknas dock stöd för ett sådant antagande.
Att förutsätta att ett beräkningsmässigt samband av berört slag måste upprätthållas mellan markvärdering och bestämmande av avgäldsränta är dessutom mindre väl förenligt med det synsätt som bär upp stadgandena om avgäldsreglering. Enligt 13 kap 11 § 2 st JB skall avgälden för en ny period bestämmas på grundval av det värde marken äger. Det framhålls i förarbetena att en värdering av marken utgör det viktigaste ledet i avgäldsregleringen. Där uttalas också att domstolen vid avgäldens fastställande på grundval av markvärdet har att beakta att avgälden bör motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet (NJA II 1953 s 372 ff).
Med hänsyn till det anförda bör prövningen inte bygga på den av kommunen hävdade kopplingen mellan markvärdering och avgäldsränteberäkning.
För det alternativet att markvärde och avgäldsränta bestäms oberoende av varandra har kommunen inte angett något markvärde som kommunen är beredd att lägga till grund för avgäldsregleringen. Bolaget har som nämnts godtagit ett markvärde på 19 000 000 kr utan att gå närmare in på de beräkningar som leder fram till detta värde.
Vad gäller storleken av de olika poster som skall ingå i en avkastningskalkyl i målet ger inte det som förekommit i HD anledning att beträffande posterna hyror, drift och underhåll, avskrivning samt byggnadskostnad frångå de belopp som HovR:n har räknat med. Till grund för beräkningen av medelräntan finns i HD ej annan utredning att tillgå än de av kommunen redan i HovR:n åberopade analyserna av fastighetsmarknaden, i fortsättningen benämnd medelränteutredningen; bolaget har avstått från att, såsom skedde vid TR:n och i HovR:n, åberopa en sammanvägning av räntan på eget och lånat kapital som en modell att beräkna medelräntan.
Medelränteutredningen godtogs av HovR:n såsom underlag för såväl markvärderingen som bestämmandet av avgäldsräntan. Bolaget har framfört åtskilliga invändningar mot utredningens tillförlitlighet. I huvudsak går kritiken ut på att spridningen i de framräknade räntetalen är oacceptabelt stor, att materialet är för begränsat för statistisk bearbetning samt att de poster som ingår i materialet - hyror, drifts- och underhållskostnader, avskrivning och bränslekostnader - är osäkra eller bygger på schabloniserade antaganden. Bolaget har också framhållit att utredningen, i vissa fall i vidare bearbetat skick, har åberopats i flera andra avgäldsmål vid Stockholms TR och i Svea HovR men inte godtagits i något av dessa fall.
Syftet med medelränteutredningen är att klarlägga fastighetsmarknadens förräntningskrav. Utredningen kan ses mot bakgrund av att HD i 1975 års rättsfall uttalade att mera bestämda slutsatser rörande förräntningskravet på fastighetsmarknaden kunde dras och en relevant jämförelse göras endast under förutsättning att iakttagelser av förhållandena på denna marknad kunde grundas på realistiska antaganden i fråga om bl a bruttoavkastning, drifts- och förvaltningskostnader och avskrivning.
Vid ställningstagandet till medelränteutredningens tillförlitlighet är att beakta att utredningen innefattar analyser av ett förhållandevis stort antal fastighetsförvärv. Som jämförelse kan nämnas att ortsprisutredningar som i andra sammanhang läggs till grund för fastighetsvärdering i regel har avsevärt mindre omfattning. Analyserna synes vara genomförda med den noggrannhet som rimligen kan begäras.
Från bolagets sida har invänts att det förhållandet att medelränteutredningens resultat visar en stor spridning kan tyda på systematiska fel i underlaget. I anslutning härtill bör emellertid nämnas att av ett av bolaget i HD åberopat utlåtande av lantmätaren L.F. framgår, att systematiska fel i underlaget får väsentligt större genomslag när utredningen används för bestämmande av avgäldsräntan än när den används som underlag för värdering av marken.
Att medelränteutredningen har underkänts i andra avgäldsmål bör ses mot bakgrund av att utredningen i dessa mål synes ha åberopats endast i avgäldsräntedelen; markvärdena har bestämts på annat sätt eller varit ostridiga mellan parterna.
L.F. har i sitt nyssnämnda utlåtande, genom att använda en högre avskrivningsprocent än den som tillämpas i medelränteutredningen, kommit fram till en lägre medelränta än utredningens. Hans beräkningar synes dock närmast ha haft till syfte att påvisa en allmän osäkerhet i utredningens resultat. I enlighet med bolagets ståndpunkt att medelränteutredningen inte är användbar i målet har bolaget inte angett något enligt dess mening rimligt värde för en medelränta, beräknad på sätt kommunen har hävdat.
Onekligen är medelränteutredningen behäftad med en betydande osäkerhet, främst beroende på att den i huvudsak bygger på schabloniserade antaganden. Detta innebär emellertid inte att den bör underkännas som grundval för värderingen av marken enligt en hypotetisk avkastningskalkyl. Eftersom annat underlag saknas för denna värdering, bör utredningen kunna användas, förutsatt att resultatet bedöms med försiktighet.
Den i medelränteutredningen framräknade medelräntan höjdes av HovR:n med en procentenhet, dvs från 7 till 8 procent. Som skäl härför anförde HovR:n i huvudsak att nämnda medelränta avser fastigheter med i genomsnitt högre ålder och lägre hyror än ifrågavarande fastighet samt att det ur material i målet kan utläsas att medelräntan stiger med ökande hyresnivå.
Det måste krävas att en uppräkning av medelräntan som får ett så betydande genomslag i slutresultatet som HovR:ns beräkningssätt ger - en ändring av det uppskattade markvärdet från 31 000 000 kr till 19 000 000 kr - vilar på ett säkert underlag. Till grund för HovR:ns beräkning ligger huvudsakligen en jämförelse med objekt som kommunen under handläggningen i HovR:n uteslutit ur utredningsmaterialet. En analys av återstående fastighetsförvärv, uppdelade i ålderskategorier, antyder visserligen en tendens till högre medelränta beträffande förvärven från 1950-talet och senare, något som i viss mån talar för en något högre medelränta för den nu aktuella fastigheten. Det måste dock anses att fog saknas för den uppräkning som HovR:n företagit.
Som tidigare omnämnts har bolaget uppgett att det, när markvärdet 19 000 000 kr godtas, gör en jämförelse med ett på grundval av 1975 och 1981 års marktaxeringsvärden framräknat marknadsvärde. Kommunen har emellertid gjort gällande bl a att det vid försäljning av fastigheter för kommersiellt bruk i Stockholms innerstad under senare delen av 1970-talet i många fall förekommit priser vilka legat på en nivå som motsvarar minst en fördubbling av taxeringsvärdena.
I målet lämnade upplysningar om taxeringsvärden och försäljningspriser ger visserligen inte sådan ledning att de bör tillmätas någon större betydelse vid beräkningen av markvärdet. Det förefaller emellertid som om ett markvärde, väsentligt högre än 19 000 000 kr, är förenligt med vad sålunda blivit upplyst.
Sammanfattningsvis kan fastslås att i HD inte föreligger något annat material än medelränteutredningen för att beräkna den medelränta som behövs för en värdering av marken enligt en hypotetisk avkastningskalkyl samt att det inte har förekommit något som ger tillräcklig grund för att underkänna medelränteutredningens användbarhet vid markvärderingen eller för att i mera betydande grad avvika från dess resultat. Den framräknade medelräntan, 7 procent, insatt i den hypotetiska avkastningskalkylen, ger ett markvärde på 31 000 000 kr. Vid en samlad bedömning av vad som tidigare har anförts om osäkerhet i utredningsmaterialet och om medelräntans storlek i olika fastighetskategorier framstår emellertid en viss reduktion som motiverad. HD finner att markvärdet bör sättas till 28 000 000 kr.
Parterna är i HD ense om att avgäldsräntan i första hand bör bestämmas med utgångspunkt i en direkt metod. Kommunen har därvid anslutit sig till den av HovR:n på grundval av medelränteutredningen gjorda beräkningen, under det att bolaget har hävdat att beräkningen skall grundas på den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden. I andra hand har parterna förordat den indirekta metoden.
Inledningsvis skall framhållas att, såsom framgår av tidigare återgivna uttalanden i förarbetena till 13 kap 11 § JB, avgälden avses motsvara en skälig ränta på markvärdet. Något krav på exakthet i ränteberäkningen uppställs alltså inte. Det är inte heller möjligt att med tillämpliga metoder uppnå exakthet, framför allt inte om de innehåller flera, var för sig i högre eller lägre grad osäkra komponenter. Beräkningsmetoderna ger en mer eller mindre tillförlitlig ledning, men ytterst blir det fråga om en skälighetsbedömning. Det bör eftersträvas att man får en modell för beräkningen av räntan som är användbar inom stora delar av tomträttsmarknaden och som är lätt att tillämpa. Ett sådant mera generellt tillämpligt system torde dock kunna uppnås endast genom lagstiftning.
Den osäkerhet som råder rörande den i medelränteutredningen i målet framräknade medelräntan gör sig gällande än starkare, om utredningen används som underlag för bestämmandet av avgäldsräntan, än när den läggs till grund för markvärderingen. Föreligger något systematiskt fel i utredningen, får detta, som redan har antytts, större genomslag vid räntebestämningen.
En allvarlig invändning mot att använda medelränteutredningens resultat som grund för fastställandet av en avgäldsränta är vidare att endast bebyggda fastigheter står till buds som objekt för en sådan utredning. Om den skulle anses ge ett rättvisande mått på medelräntan på fastighetsmarknaden, är det alltså den för mark- och byggnadskapitalet gemensamma räntan som därvid kommer till uttryck. Kommunen har också förklarat att utredningen inte ger något svar i fråga om förräntningskravet på mark.
Av utredningen i målet - särskilt de utlåtanden som har avgetts av professorn E.C. - får anses framgå att förräntningskravet är lägre på markkapitalet än på byggnadskapitalet. Någon utredning om hur stor skillnaden i räntekrav är föreligger emellertid inte. E.C. har anfört att det för närvarande inte är möjligt att på empirisk väg visa förekomsten av differentierade räntekrav för mark- respektive byggnadskapitalet. Av E.C:s utlåtanden och av hans vittnesmål inför HD framgår vidare att det inte heller på teoretisk väg går att närmare bestämma ränteskillnaden. De ränteskillnader som han angett enligt HovR:ns dom har han inför HD betecknat som enbart kvalificerade gissningar.
Uttalanden av liknande slag som dem E.C. har gjort i målet förekommer också i en till tomträttskommitténs betänkande (SOU 1980:49) fogad bilaga, i vilken avkastningen av hyresfastigheter har belysts. Där sägs bl a att direktavkastningen för mark och byggnad separat inte kan räknas fram från statistiskt material samt att direktavkastningen på marken normalt bör anses vara en annan än den för därpå uppförda byggnader (s 218).
Det anförda innebär att det framstår som mera betänkligt att lägga medelränteutredningen till grund för beräkningen av avgäldsräntan än när det gällde att bestämma markvärdet. Frågan blir då, om ett säkrare underlag står till buds i den nu aktuella delen av målet.
Närmast kommer i betraktande den av bolaget förespråkade direkta metoden. Bolaget har gjort gällande att det omedelbara förräntningskravet på kapital, investerat i mark, bör bestämmas utifrån vanliga kapitalplaceringssynpunkter och att det är naturligt att då utgå från den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. I HD, liksom vid TR:n, har bolaget hävdat att denna ränta uppgår till 3 procent; i HovR:n räknade bolaget med 2,5 procent.
Att den långsiktiga realräntan ligger i storleksordningen 3 procent har inte bestritts från kommunens sida. Kommunen har dock invänt att denna ränta inte kan ge någon ledning när det gäller att bestämma ett omedelbart förräntningskrav på fastighetsmarknaden.
Eftersom det inte föreligger någon utredning i målet som gör det möjligt att på fastighetsmarknaden avläsa ett omedelbart förräntningskrav på enbart markkapitalet, ligger det enligt HD:s mening nära till hands att söka ledning i allmänna investeringssynpunkter. Det gäller därvid att undersöka vilken real avkastning den som planerar att investera i mark skulle kunna påräkna vid alternativa placeringar av likvärdig art. Enligt den av bolaget begagnade terminologin är det fråga om att finna den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden.
För att den av bolaget hävdade metoden skall vara användbar torde få förutsättas att marken i fråga är realvärdesäker i den meningen att värdet i princip följer den allmänna prisnivån sådan den mäts med konsumentprisindex. Vidare är för metodens tillförlitlighet avgörande dels med vilken grad av säkerhet realräntans storlek kan fastställas, dels i vilken omfattning förhållandena på fastighetsmarknaden skiljer sig från förhållandena på de delmarknader varifrån realräntan hämtas.
Den mark som är aktuell i detta mål måste, såsom också HovR:n funnit, anses vara realvärdesäker i den mening som nyss har nämnts.
Vad gäller storleken av realräntan har bolaget i HD åberopat vissa uppgifter och uttalanden av värdesäkringskommittén (SOU 1964:2) och tomträttskommittén (SOU 1980:49) samt av filosofie doktorn I.H. i en till realbeskattningsutredningens betänkande fogad bilaga (SOU 1982:3) och av placeringsutredningen (SOU 1983:44).
Kommunen har riktat invändningar mot det sålunda åberopade materialet av innebörd i huvudsak att det måste ses mot bakgrund av de speciella uppdrag som de olika offentliga utredningarna har haft. Som egen utredning i realräntefrågan har kommunen åberopat ett utlåtande av filosofie doktorn B.T., i vilket behandlas frågan om realräntan på olika delmarknader.
Av intresse i förevarande sammanhang är det faktamaterial rörande realräntans storlek och utveckling som har tagits fram i de av bolaget åberopade utredningarna och som utgör underlag för de överväganden som skett i dessa.
Det material i värdesäkringskommitténs betänkande som åberopas avser en studie av realränteutvecklingen under tiden 1931-1962. Därav framgår att utvecklingen under perioden var sådan att positiva realräntor förekom endast undantagsvis (bet s 49 ff).
Tomträttskommittén undersökte vissa marknadsräntor som bedömdes ha en mera direkt anknytning till fastighets- och kapitalmarknaden, nämligen den effektiva räntan på statsobligationslån med 15 års återstående löptid, räntan på tioårsbundna kommunlån och stadshypoteksräntan. Som jämförelse undersöktes utvecklingen av riksbankens diskonto och affärsbankernas utlåningsräntor. Kommittén fann att en sammanvägning av de olika räntorna gav vid handen att den genomsnittliga realräntan per tioårsperiod under åren 1963-1979 hade varierat mellan +2,57 procent och -0,07 procent (bet s 138 f och 147).
I.H. kom i sin på realbeskattningsutredningens uppdrag verkställda undersökning fram till att realräntan för nominella statsobligationer med 15 års återstående löptid kunde, efter justering för effekten av kreditrestriktioner, uppskattas till 2,5-4 procent för perioden 1959-1980. I.H. undersökte vidare ränteutvecklingen för handelsbankens indexaktie, som enligt hans bedömning ger ett mått på den marknadsmässiga realräntan för en nästan riskfri real obligation med evig löptid. Han beräknade att aktien hade gett en realränta på i genomsnitt 3,1 procent för perioden första kvartalet 1979-andra kvartalet 1981. Som en ytterligare utgångspunkt för bedömning av marknadsmässig realränta framhöll I.H. att SPP hade beviljat lån på reala villkor med en utlåningsränta på 3,5 procent. Även en undersökning av realräntor i vissa andra länder indikerade enligt I.H. en genomsnittlig realränta för långsiktiga placeringar på 2-3 procent. (SOU 1982:3 s 9 ff.)
Placeringsutredningen hade till uppdrag att med anledning av löntagarfondernas inrättande analysera utformningen av det avkastningskrav som utifrån kan åläggas en institutionell placerare på aktiemarknaden och att ge underlag till riktlinjer för placeringspolitiken. Utredningen byggde sina överväganden till stor del på vissa förutredningens räkning verkställda undersökningar av docenten V.B.. Denne redovisade uppgifter som tydde på en grundläggande överensstämmelse mellan realräntan och den långsiktiga tillväxttakten i den svenska ekonomin. Såväl tillväxttakten som den riskfria reala obligationsräntan syntes enligt V.B. ha legat omkring 3 à 4 procent per år. Av V.B:s utredning framgår att realräntan förhåller sig konstant under långa perioder. V.B. framhöll också att den interna reala kalkylräntan hos "tunga" kapitalplacerare som Skandia, SPP och 4:e AP- fonden tycks ligga i intervallet 3 à 4 procent för riskfria placeringar samt att man vid samhällsekonomiska lönsamhetsbedömningar av större investeringsobjekt i vissa fall arbetar med realräntekrav i detta intervall. (Bet s 17 och 71 f.)
Det bör också nämnas att B.T. i sitt utlåtande anfört att det förefaller rimligt att anta att den långsiktiga realräntan på "marknader med få imperfektioner" - dit B.T. hänför obligationsmarknaden - pendlar kring 3 procent.
Det material på vilket HD sålunda har att grunda sin bedömning ger fog för att i målet utgå från en realränta på den allmänna kapitalmarknaden i storleksordningen 3 procent.
Bolagets ståndpunkt innebär vidare att direktavkastningskravet på markkapitalet skall sättas lika med den sålunda konstaterade realräntan. Kommunen har häremot invänt att förhållandena på fastighetsmarknaden skiljer sig så avsevärt från förhållandena på den allmänna kapitalmarknaden att direktavkastningskravet på markkapitalet måste sättas betydligt högre än realräntan. Kommunen har därvid hänfört sig bl a till B.T:s utlåtande. Som särskilda förhållanden, ägnade att leda till en högre räntenivå på fastighetsmarknaden, nämner B.T. risker förbundna med fastighetsinnehav, det korta tidsperspektiv som privata investerare på fastighetsmarknaden har, likviditetsproblem, sammanhängande med låg egenfinansiering, och den specifika prisbildningsprocessen på denna marknad.
Även tomträttskommittén gjorde i sitt betänkande en jämförelse mellan förhållandena på fastighetsmarknaden och kapitalmarknaden. Kommittén uttalade därvid att något historiskt belägg för att markvärdeutvecklingen i allmänhet innebär en risk eller osäkerhet för markägaren inte var känt för kommittén. Tvärtom - framhöll kommittén - anses placering av kapital i mark utgöra en trygg placering, åtminstone generellt sett. Något särskilt tillägg med hänsyn till risk eller osäkerhet i fråga om den framtida markvärdeutvecklingen fann kommittén därför inte motiverat. Betydelsen av markägarens bundenhet av en tomträttsupplåtelse fann kommittén mera tveksam. Med hänsyn till att en kapitalplacering i mark i allmänhet är en värdebeständig tillgång, för vilken markägaren genom avgälden är berättigad till avkastning så länge upplåtelsen varar, ansåg kommittén emellertid att det knappast förelåg skäl att beakta markägarens bundenhet av tomträttsverksamheten. Däremot fann kommittén rimligt att göra tillägg för de kostnader som kommunen har för administration o d. Detta tillägg sattes emellertid så lågt som till 0,1 procent. (Bet s 139 ff.)
Vid en jämförelse med förhållandena på den allmänna kapitalmarknaden bör beaktas att fastighetsmarknaden inte är enhetlig. Hänsyn härtill har inte tagits i B.T:s utlåtande. I sin nyss berörda jämförelse gör tomträttskommittén inte någon differentiering men den kommer ändå fram till att endast obetydligt högre förräntning bör krävas vid placering på fastighetsmarknaden. I förevarande mål gäller avgäldsregleringen mark för kommersiellt bruk i Stockholms city. Sådan mark är inte bara realvärdesäker utan måste anses höra till de säkraste investeringsobjekt som finns här i landet. Någon anledning att från risksynpunkt ställa ett högre förräntningskrav på mark av detta slag än som motsvarar den långsiktiga realräntan kan därför inte anses föreligga. Inte heller övriga av B.T. nämnda förhållanden synes i ett fall som det förevarande ge anledning till avvikelse från realräntenivån. Vad särskilt gäller tidsaspekten och likviditetsfrågan är att beakta att den som investerar i mark av denna art i allmänhet torde räkna med ett långt tidsperspektiv och ha en hög grad av egenfinansiering. Det kan finnas skäl att, såsom tomträttskommittén gjorde, räkna med högre kostnader för administration o d när det gäller tomträttsverksamhet jämfört med annan kapitalförvaltning. Ett tillägg härför kan emellertid antas bli obetydligt och rymmas inom den osäkerhetsmarginal som den i målet gjorda beräkningen av realräntan är förknippad med.
Sammanfattningsvis synes en beräkning av avgäldsräntan på grundval av en långsiktig realränta kunna godtas, när fråga är om realvärdesäker mark. I vissa fall kan "imperfektioner" av det slag som enligt det tidigare anförda har berörts i Turners utlåtande motivera större eller mindre tillägg till realräntan. Beträffande den mark som nu är aktuell bör emellertid den i målet funna långsiktiga realräntan kunna direkt läggas till grund för beräkningen av avgäldsräntan.
Av det anförda följer att det av bolaget tillämpade beräkningssättet är att föredra framför den direkta beräkningsmetod som kommunen har förespråkat i målet. Det återstår emellertid att behandla också den indirekta metod som parterna har åberopat i andra hand.
Den indirekta metoden enligt 1975 års rättsfall innebär att direktavkastningskravet för mark beräknas med utgångspunkt i en kalkylränta, som avses motsvara det totala avkastningskravet på fastighetsmarknaden, och i antaganden om en långsiktig avkastningsökning. Kalkylräntan bestäms på grundval av ränteläget för statsobligationer med 15 års återstående löptid med ett visst tillägg, motiverat av att det, som förhållandet uttrycktes i 1975 års rättsfall, "får antagas att en fastighetsägare räknat med en ej oväsentligt högre förräntning på det i fastigheten nedlagda kapitalet". I nämnda rättsfall räknades med en fortlöpande avkastningsökning under 30 år.
Tillämpningen av den indirekta metoden i nämnda rättsfall bör ses mot bakgrund av att ett tillförlitligt material för användning av mera direkta beräkningssätt tydligen inte stod till buds. Det är vidare att märka att den indirekta metoden, såsom den bestämdes i rättsfallet, kommer att kunna tillämpas endast under en begränsad tid, eftersom det efter 1979 inte längre noteras statsobligationer med bunden ränta under så lång tid som 15 år. Metoden har såväl i förevarande mål som i andra sammanhang kritiserats för att vara komplicerad. Kritiken går också ut på att både beräkningen av kalkylräntan och beräkningen av avkastningsökningen har lett till tvister i tillämpningen. Numera ifrågasätts också ofta tidsbegränsningen till 30 år för avkastningsökningen; så har t ex skett från bolagets sida i detta mål.
Med hänsyn till vad nu har anförts saknas anledning att i målet tillämpa den indirekta metoden för att bestämma avgäldsräntan.
Om direktavkastningskravet för markkapitalet i enlighet med det sagda uppskattas till 3 procent blir avgäldsräntan, enligt bolagets beräkningssätt, 5,3 procent. Denna uppräkning följer den i 1975 års rättsfall angivna principen att avgälden, som är oförändrad under avgäldsperioden, bör bestämmas med hänsyn tagen även till den för perioden beräknade avkastningsökningen på marken, "triangeleffekten". Uppräkningen skedde i rättsfallet med en faktor som räknades fram med tillämpning av de värden för kalkylränta och avkastningsökning som användes i formeln för den indirekta metoden. I förevarande mål hävdas från båda sidor att, oavsett om en direkt eller en indirekt metod tillämpas, en uppräkning av detta slag skall ske, avseende hela avgäldsperioden. Uppräkningsfaktorn har, på motsvarande sätt som i rättsfallet, av vardera parten beräknats med tillämpning av samma procenttal för kalkylränta respektive avkastningsökning som parten använt vid beräkningarna enligt den indirekta metoden; kommunen har dessutom, för det fall den av kommunen förordade direkta metoden för avgäldsräntans bestämmande tillämpas, räknat med en på särskilt sätt bestämd kalkylränta.
På de skäl som anfördes i 1975 års rättsfall bör uppräkning ske av det förut angivna värdet för direktavkastningskravet. Den av bolaget framräknade uppjusteringsfaktorn är 1,77. Kommunen har som nämnts räknat med två faktorer, i det ena fallet 1,55 och i det andra 1,61 (här redovisas endast två decimaler; kommunen har räknat med tre respektive fem decimaler).
De nu angivna faktorerna ger ett sken av exakthet. Beräkningarna inrymmer emellertid ett betydande mått av osäkerhet, eftersom de - i likhet med den indirekta metoden - bygger på antaganden rörande kalkylränta och framtida avkastningsökning. Av dessa komponenter har avkastningsökningen störst inverkan på resultatet. Något annat sätt, på vilket uppräkningen kan göras, har dock inte framkommit i målet. Mot bakgrund av vad som här tidigare har anförts om realräntans storlek framstår bolagets beräkning, vilken innebär att skillnaden mellan kalkylränta och avkastningsökning uppgår till 3 procent, som rimligare än kommunens. Anledning saknas därför att till grund för uppräkningen lägga någon annan faktor än den av bolaget framräknade. Detta innebär emellertid ej ett ställningstagande till bolagets antaganden angående kalkylränta och avkastningsökning.
Kommunen har gjort gällande att uppräkning bör ske med hänsyn också till att tomträttsavgälden betalas kvartalsvis och inte årsvis i förskott, såsom förutsätts vid användningen av den indirekta metoden. Bolaget har bestritt att skäl för en sådan uppräkning föreligger. Den av kommunen sålunda förordade ytterligare uppräkningen innebär att en faktor räknas fram enligt viss formel med tillämpning av samma värden för kalkylräntan som används vid uppräkningen för triangeleffekten. Denna faktor utgör 1,05 vid en kalkylränta på 13,8 procent och 1,04 vid en kalkylränta på 11,5 procent (kommunen har här räknat med fyra decimaler). Ifrågavarande faktor är emellertid inte vid någon i målet hävdad kalkylränta större än att den kan antas rymmas inom osäkerhetsmarginalen. Anledning saknas därför att i målet särskilt beakta att tomträttsavgälden betalas kvartalsvis.
Bolaget har emellertid inte stannat vid tidigare angivna procenttal, 5,3, för avgäldsräntan utan har i sina beräkningar kommit fram till en avgäldsränta på 6 procent. Skälet härtill är att bolaget gör en jämförelse med aktiemarknaden, vilket föranleder viss uppjustering. Såsom framhölls i 1975 års avgörande är emellertid osäkerhetsmarginalen betydande vid en sådan jämförelse. Till detta kommer att det framstår som en fördel att ett renodlat beräkningsförfarande används. Eftersom en beräkning på grundval av den långsiktiga realräntan har befunnits kunna godtas i detta mål, saknas anledning att här företa en jämförelse med aktiemarknaden. Att bolaget räknar med en avgäldsränta på 6 procent är att uppfatta som ett led i ett beräkningsförfarande för att komma fram till ett skäligt avgäldsbelopp. Något hinder mot att, inom den ram som bestäms av parternas yrkanden rörande den årliga avgäldens storlek, räkna med ett lägre procenttal än det av bolaget tillämpade kan därför inte anses föreligga (jfr NJA 1970 s 406 och Welamson, Rättegång VI, 2 uppl s 65 f).
De beräkningar som har godtagits i det föregående får till resultat en avgäldsränta på 5,3 procent. De olika leden i beräkningsförfarandet är visserligen behäftade med osäkerhet, särskilt vad gäller den uppräkning som skall ske med hänsyn till triangeleffekten. Det finns emellertid inte tillräcklig grund att hävda att osäkerheten entydigt pekar i någon bestämd riktning. Anledning saknas därför att avvika från det angivna procenttalet.
På grund av vad sålunda har anförts finner HD att avgäldsräntan skäligen bör bestämmas till 5,3 procent.
Avgälden. I enlighet med det anförda skall den årliga avgälden för tiden fr o m d 1 okt 1977 fastställas till 5,3 procent av ett markvärde på 28 000 000 kr eller till 1 484 000 kr.
Domslut HD ändrar HovR:ns domslut på följande sätt:
- Den årliga avgälden för tomträtten till Beridarebanan 4 för den period som började d 1 okt 1977 fastställs till 1 484 000 kr.
- Bolaget förpliktas att genast till kommunen utge 2 647 500 kr, vilket belopp utgör skillnaden mellan tidigare avgäld och nu fastställd avgäld för tiden d 1 okt 1977-d 31 mars 1980.
- Bolaget förpliktas att till kommunen utge ränta efter en räntefot som motsvarar det av riksbanken fastställda, vid varje tid gällande diskontot med tillägg av 4 procentenheter på
264 750 kr från d 3 okt 1977 t o m d 3 jan 1978
529 500 kr från sistnämnda dag t o m d 3 april 1978
794 250 kr från sistnämnda dag t o m d 3 juli 1978
1 059 000 kr från sistnämnda dag t o m d 3 okt 1978
1 323 750 kr från sistnämnda dag t o m d 3 jan 1979
1 588 500 kr från sistnämnda dag t o m d 3 april 1979
1 853 250 kr från sistnämnda dag t o m d 3 juli 1979
2 118 000 kr från sistnämnda dag t o m d 2 okt 1979
2 382 750 kr från sistnämnda dag t o m d 3 jan 1980
2 647 500 kr från sistnämnda dag tills betalning sker.
JustR Stark var av skiljaktig mening på sätt framgår av följande yttrande.
I fråga om bestämmandet av markvärdet är jag ense med majoriteten. Beträffande avgäldsräntan vill jag anföra följande.
Tomträttsavgäld skall utgå med ett årligt belopp som gäller oförändrat under vissa tidsperioder. Varje period utgör tio år, om inte längre tid anges i tomträttsavtalet. I detta fall innefattar tomträttsavtalet tjugoåriga avgäldsperioder.
Avgälden fastställs för den första avgäldsperioden genom fri överenskommelse mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren. För varje kommande avgäldsperiod kan avgälden omprövas enligt bestämmelser i 13 kap 11 § JB. Enas inte parterna om avgäldens storlek för den nya perioden, kan talan om omprövning av avgälden väckas vid domstol.
För domstolens prövning av avgäldens storlek ges inte annan vägledning i lagen än att avgälden skall bestämmas för den kommande perioden på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen. Av förarbetena framgår att det är värderingen av marken som utgör det viktigaste ledet i avgäldsregleringen. Beträffande avgäldens storlek anges ej annat än att domstolen har att beakta att avgälden bör motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet.
I rättstillämpningen har angivits vissa principer för fastställandet av vad som skall anses utgöra skälig ränta på markvärdet när tomträttsavgälden omprövas. I ett fall av tomträttsupplåtelse för kommersiellt ändamål har dessa principer närmare utvecklats i rättsfallet NJA 1975 s 385. Av rättsfallet framgår bl a dels att till grund för bestämmandet av avgäldens storlek skall läggas det krav på omedelbar förräntning av det investerade kapitalet som en tänkt köpare av marken i avröjt skick vid den aktuella tidpunkten skall antagas ha räknat med, dels att hänsyn skall tas till den för avgäldsperioden beräknade avkastningsökningen för mark av detta slag. Det sistnämnda hänsynstagandet har sin grund i att avgälden skall vara oförändrad under avgäldsperioden.
För tillämpningen av de nu antydda principerna användes i det angivna rättsfallet ett visst beräkningssätt. Till grund för detta låg en kalkylmodell som hade utarbetats av professorn C.W.. Beräkningssättet har kommit att betecknas som den indirekta metoden. Metoden kan förenklat beskrivas på följande sätt. Med utnyttjande av kalkylmodellen görs en beräkning av det omedelbara avkastningskravet för marken vid avgäldsperiodens början med utgångspunkt från antaganden den om dels det krav på total förräntning som kapitalplacerare på fastighetsmarknaden räknat med vid aktuell tid, dels den framtida avkastningsökningen för marken. Den ränta som uttrycker det sålunda framräknade omedelbara avkastningskravet vid avgäldsperiodens början (i det följande kallad direktavkastningsräntan) räknas därefter upp för att tillgodoföra fastighetsägaren en beräknad avkastningsökning på marken för den kommande avgäldsperioden.
Under senare år har den indirekta metoden kommit att sättas i fråga från flera utgångspunkter. Sålunda har pekats på att de antaganden som skall göras om total förräntning och om avkastningsökning blir synnerligen osäkra och skapar tvistigheter. Mera principiellt betonade invändningar har också framförts. Sålunda har antagits att den indirekta metoden för sin tillämplighet kräver att den framtida avkastningsökningen tidsbegränsas men att varje sådan tidsbegränsning blir godtycklig och ter sig principiellt föga välgrundad. Till detta kommer att metoden är svårförståelig och ger ett sken av exakthet åt resultaten som inte svarar mot den betydande osäkerhet som följer av att de uppskattningar som utnyttjas i beräkningarna inte har någon säker grund.
I målet har också parterna på det sättet tagit avstånd från den indirekta metoden att de i första hand har förordat att en direkt beräkningsmetod utnyttjas för avgäldens fastställande. De har dock skilda uppfattningar om hur beräkningarna skall genomföras och vardera parten riktar stark kritik mot motpartens beräkningssätt.
Det finns skäl att granska de av parterna förordade beräkningsmetoderna från mera principiella utgångspunkter.
Härvid bör uppmärksammas att båda metoderna så till vida följer samma mönster som den indirekta metoden att de innefattar dels ett bestämmande av direktavkastningsräntan för marken vid den nya avgäldsperiodens början, dels en uppräkning av denna ränta för att tillföra fastighetsägaren beräknad avkastningsökning under avgäldsperioden.
Vad gäller den av kommunen förordade beräkningsmetoden innebär denna att beräkningen har som grundval medelräntan enligt medelränteutredningen. Metoden har den förtjänsten att den grundas på en analys av fastighetsmarknadens avkastningskrav med inriktning på fastigheter som är jämförliga med den som tvisten gäller. Från principiella utgångspunkter kan dock mot metoden riktas den avgörande invändningen att medelräntan avser avkastningen på det sammanlagda mark- och byggnadskapitalet och att medelränteutredningen inte ger någon vägledning i fråga om det omedelbara avkastningskravet på mark. Såvitt framkommit i målet är inte möjligt att från medelräntan för en bebyggd fastighet dra några slutsatser om storleken av direktavkastningsräntan för marken.
Den av bolaget anförda s k realräntemetoden har otvivelaktigt ett större principiellt intresse. I varje fall gäller detta i fråga om mark som kan antas ge en avkastning som ändras i stort sett i takt med penningvärdeförändringen. Starka invändningar kan likväl riktas mot metoden. Mest iögonfallande är att metoden bygger på antaganden om ett omedelbart avkastningskrav på kapitalmarknaden, därvid obligationsmarknaden får särskild betydelse. Det som skall eftersökas är emellertid direktavkastningskravet på fastighetsmarknaden för det slag av mark som avgäldsfrågan gäller. Härom ger realräntemetoden som sådan ingen annan vägledning än att den ger en antydan om vilken storleksordning som gäller för ett sådant direktavkastningskrav. Osäkerheten om den närmare storleken av direktavkastningsräntan är emellertid avsevärd. Ett exempel kan åskådliggöra vad denna osäkerhet kan betyda för avgäldens belopp.
I målet har antagits att en realränta på kapitalmarknaden kan uppgå till omkring 3 procent. Härav torde inte någon exaktare slutsats kunna dras om direktavkastningskravet på fastighetsmarknaden för mark av aktuellt slag än att direktavkastningsräntan sannolikt kan utgöra 2,5-3,5 procent. Skillnaden mellan 2,5 och 3,5 procent i direktavkastningsränta kan motsvara en skillnad i avgäld av 20 procent eller mer.
Ur principiell synvinkel finns anledning att särskilt uppmärksamma problemet med uppräkningen av direktavkastningsräntan för att tillgodoföra fastighetsägaren beräknad avkastningsökning under avgäldsperioden. Detta problem har betydande räckvidd när som i detta fall avgälden skall avse en så lång tidsperiod som 20 år. Avgälden kommer i själva verket - med de antaganden om avkastningsökningens storlek som rimligen måste göras och under förutsättning att fastighetsägaren skall tillgodoräknas en beräknad avkastningsökning i dess helhet - att till mycket väsentlig del bestå av belopp som är att hänföra till avkastningsökningen.
De direkta beräkningsmetoder som parterna har lagt till grund för sina yrkanden behandlar inte frågan om uppräkning av direktavkastningsräntan. Parterna är dock ense om att en sådan uppräkning skall ske. Bägge parter har utnyttjat den beräkningsmodell som tillämpades i 1975 års rättsfall. Det förhåller sig emellertid på det sättet att denna beräkningsmodell innefattar att antaganden skall göras om det krav på total förräntning som kapitalplacerare på fastighetsmarknaden räknat med och om den beräknade framtida avkastningsökningen för marken. Dessa faktorer är desamma som utnyttjas vid tillämpning av den indirekta metoden. Väsentligen samma invändningar som föreligger mot den indirekta metoden kan därför riktas mot utnyttjandet av den ifrågavarande beräkningsmodellen för uppräkning av direktavkastningsräntan. I realiteten torde det vara omöjligt att med någon rimlig grad av säkerhet göra antaganden för en så lång tid som en tjugoårsperiod om avkastningsökning och om krav på total förräntning.
Av det nu anförda torde framgå att de beräkningsmetoder som parterna har lagt till grund för sina ståndpunktstaganden rörande avgäldsräntan inte ger någon tillfredsställande vägledning för bestämmandet av denna ränta.
Med hänsyn till de invändningar som kan riktas såväl mot den indirekta metoden som mot de av parterna förordade direkta beräkningssätten finns anledning att överväga om inte avgäldsräntan i stället bör bestämmas genom en skälighetsbedömning med utgångspunkt från samtliga omständigheter av betydelse för avgäldsregleringen.
Mot att förfara på sistnämnda sätt kan invändas följande. Bägge parter har utvecklat sin talan i målet med utgångspunkt från att avgäldsräntan skall kunna fastställas genom tillämpning av någon beräkningsmetod. Diskussionen har gällt vilken metod som är att föredra. Målet innehåller därför mycket litet av material som kan ligga till grund för en skälighetsbedömning och någon argumentation från denna särskilda utgångspunkt har inte förts av parterna. Det skulle också kunna göras gällande att bolagets sätt att fastställa avgäldsräntan har avsevärt större fog för sig än kommunens beräkningssätt och att det därför kunde vara rimligt att följa den av bolaget anvisade metoden.
Vägande skäl talar emellertid för att likväl göra en skälighetsbedömning.
En analys av bolagets beräkningssätt ger vid handen att bolaget inte ens självt ansett sig böra hålla fast vid realräntemetoden. Bolaget har konstaterat att denna metod leder till en avgäldsränta på 5,3 procent men har inte godtagit detta resultat i sin egen beräkning utan funnit anledning att räkna upp procenttalet i så stor utsträckning som till 6 procent. Något tillfredsställande underlag för denna räkneoperation har inte presenterats. I realiteten torde även bolaget ha gjort en skälighetsuppskattning. Det anförda leder till att motivet för att följa den av bolaget anvisade metoden försvagas.
Som inledningsvis berörts ger tomträttslagstiftningens förarbeten uttryck för att domstolen vid fastställandet av avgäldens storlek skall beakta att avgälden bör motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Häri får anses ligga att domstolen bör göra en ren skälighetsbedömning, om ej utredningen i det enskilda fallet ger stöd för att tillämpa något annat förfarande. Till förmån för att fastställa avgälden genom en skälighetsuppskattning talar också att ett sådant förfaringssätt svarar mot de svårigheter som möter vid tillämpning av den nu gällande ordningen för avgäldsreglering. Mycket talar för att det krävs lagstiftningsåtgärder för att ett bättre tillstånd skall kunna uppnås.
En skälighetsbedömning i det föreliggande fallet måste i det väsentliga grundas på det utredningsmaterial som målet innehåller. Med hänsyn härtill finns anledning att som en utgångspunkt välja vad som anförts i målet rörande realräntan. Utredningen ger vid handen att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden kan antas ligga omkring 3 procent. Sannolikheten talar för att en långsiktig realränta på fastighetsmarknaden i fråga om mark som antas ge en realvärdesäker avkastning inte avviker alltför mycket från det nämnda räntetalet. Detta är emellertid ett ställningstagande som präglas av ett teoretiskt betonat fastighetsekonomiskt synsätt. När det gäller att avgöra vilket krav på omedelbar förräntning som verkligen gäller på fastighetsmarknaden för ett objekt av det nu aktuella slaget saknas underlag för bedömningen. Med viss sannolikhet torde dock kunna antas att den efterfrågade räntan inte understiger 2,5 procent och inte överstiger 3,5 procent.
När det sedan gäller frågan om att räkna upp direktavkastningsräntan för att kompensera en beräknad avkastningsökning under kommande avgäldsperiod bör först framhållas att det inte är någon given sak att utgångspunkten för en sådan uppräkning skall vara att fastighetsägaren skall tillgodoräknas full kompensation ens beträffande mark av det slag tvisten gäller. I det föregående har anmärkts att en sådan uppräkning inte med gängse metod kan genomföras med rimlig grad av säkerhet i fråga om långa avgäldsperioder. Anses önskvärt att tillföra fastighetsägaren full kompensation för avkastningsökningen, kan göras gällande att detta bör åstadkommas genom att lagreglerna ändras därhän att en indexreglering av avgälden under avgäldsperioden tillåts. I målet är parterna emellertid som nämnts ense om att direktavkastningsräntan skall räknas upp. Deras ståndpunktstaganden innebär att en ganska kraftig uppräkning skall genomföras. Detta bör påverka skälighetsuppskattningen.
Med utgångspunkt från en direktavkastningsränta i intervallet 2,5-3,5 procent och från olika antaganden om vilken avkastningsökning som kan komma i fråga kan vara rimligt att uppskatta avgäldsräntan till lägst omkring 5 procent och högst omkring 6 procent. Härvid har antagits att en låg direktavkastningsränta svarar mot en hög avkastningsökning och tvärtom. Uppskattningen av intervallets övre gräns präglas av försiktighet.
Vid en bedömning mot bakgrund av det anförda och i brist på annat utredningsmaterial som kan läggas till grund för en uppskattning bör ett mittvärde i det angivna intervallet väljas. Avgäldsräntan bör alltså fastställas till 5,5 procent.
På grund av det anförda finner jag att den årliga avgälden för tiden fr o m d 1 okt 1977 bör fastställas till 5,5 procent av ett markvärde på 28 000 000 kr eller till 1 540 000 kr.
Överröstad i denna del ansluter jag mig till vad som upptagits under punkterna 2 och 3 i domslutet.
T57-83
13 kap. 11 § jordbalken (1970:994)
NJA 1970 s. 406
NJA 1975 s. 385

References: HD 

HD 
 HD 
 domstolen 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 Domstolen 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 domstolen 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 domstolen 
 Domstolen 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 

HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 § 2
 domstolen 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen