Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=30.10.1987&Aktenzeichen=V%20ZR%20144/86
Timestamp: 2020-04-06 09:43:45+00:00

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BGH, 30.10.1987 - V ZR 144/86 - dejure.org
https://dejure.org/1987,73
BGH, 30.10.1987 - V ZR 144/86 (https://dejure.org/1987,73)
BGH, Entscheidung vom 30.10.1987 - V ZR 144/86 (https://dejure.org/1987,73)
BGH, Entscheidung vom 30. Januar 1987 - V ZR 144/86 (https://dejure.org/1987,73)
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Vertrieb von Eigentumswohnungen nach dem Ersterwerbermodell - Angaben in einem Prospekt über erzielbare Steuervorteile - Steuervorteile als eine zusicherungsfähige Eigenschaft des Kaufgegenstandes - Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen fahrlässig falscher ...
Steuervorteile in Prospekt über Ersterwerbermodell keine zusicherungsfähige Eigenschaft
BGB § 459 Abs. 1, § 463
NJW-RR 1988, 348
ZIP 1988, 316
MDR 1988, 303
WM 1988, 48
BB 1988, 163
DB 1988, 176
Nach feststehender Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist, wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, darlegungs- und beweispflichtig dafür, daß der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag so wie geschehen geschlossen hätte (…vgl. BGH, Urt. v. 28. November 1983, II ZR 72/83, WM 1984, 221, 222; Senat, Urt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 50;… Urt. v. 20. September 1996, V ZR 173/95, Umdruck S. 8, unveröffentlicht; BGHZ 111, 75, 81 f.; 124, 151, 159 f.).
Da ein vom Verkäufer verwendeter Prospekt den Käufer beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage wahrheitsgemäß und vollständig über die für seine Entscheidung relevanten Umstände unterrichten muß (Senat, Urt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86, NJW-RR 1988, 348, 350;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021), kann sich auch bei solchen Geschäften die Frage stellen, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die der Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt, in einem Prospekt als Innenprovisionen ausgewiesen sein müssen (offengelassen von BGHZ 145, 121, 129; bejaht von OLG Koblenz, ZfIR 2002, 284, 288).
Haftungsbegründend sind dabei nicht sich nachträglich als unrichtig erweisende Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarktes, sondern unrichtige bzw. unterlassene Angaben zu spezifischen, aus den individuellen Gegebenheiten der Immobilie folgenden Risiken, welche die in Aussicht gestellte Rentabilität des Erwerbs erheblich zu mindern oder gar auszuschließen vermögen (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 50 für die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß).
Reichen die bei optimistischer Prognose realistischerweise zu erwartenden Wertsteigerungen von Eigentumswohnungen noch nicht einmal aus, um nach fünf Jahren einen Verkaufserlös zu erzielen, der alle Kosten des Erwerbers deckt, hat der Verkäufer falsche Vorstellungen über die Werthaltigkeit der Immobilie geweckt und damit seine Verpflichtung verletzt, über alle Umstände aufzuklären, die für eine von ihm als Kaufanreiz herausgestellte Rentabilität des Erwerbs von Bedeutung sind oder sein können (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1988, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 50;… Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… siehe auch Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96).
Das fällt ihnen zur Last (…BGH, Urt. v. 28. November 1983, II ZR 72/83, WM 1984, 221 f m.w.N.; Senatsurt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 50).
Wie der Senat in der vom Berufungsgericht herangezogenen Entscheidung (Senat, Urt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86, NJW-RR 1988, 348, 350 = WM 1988, 48, 50) ausgeführt hat, folgt hieraus insbesondere, daß der Verkäufer beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage den Käufer in einem Prospekt wahrheitsgemäß und vollständig über die für dessen Entscheidung relevanten Umstände unterrichten muß (vgl. auch BGHZ 116, 7, 12; 123, 106, 110;… BGH, Urt. v. 29. Mai 2000, II ZR 280/98, WM 2000, 1503, 1504; v. 7. September 2000, VII ZR 443/99, ZIP 2000, 2307, 2310).
a) Wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, daß der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Angaben den Vertrag so wie geschehen abgeschlossen hätte (…Senat, Urt. v. 26. September 1997, aaO; auch bereits Urt. v. 30. Oktober 1987, aaO).
Diese Abschreibungsmöglichkeit besteht aber nicht generell, sondern nur bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die zu mehr als zwei Dritteln Wohnzwecken dienen; sie knüpft damit an eine bestimmte physische Beschaffenheit des Kaufgegenstandes an und beeinflußt dessen Handelswert (BGH Urteil vom 30. Oktober 1987 - V ZR 144/86 = WM 1988, 48, 50 unter II 1 a bb;… Hagen, Der Grundstückskauf und ähnliche Verträge in der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung, 4. Aufl. 1988, S. 210 f).
Außerhalb des Kaufgegenstandes liegende Umstände dagegen, die unabhängig von seiner Beschaffenheit nur aufgrund allgemeiner Kriterien, wie z.B. der Modalitäten des Erwerbsvorgangs, (steuer-)rechtliche Folgen in Bezug auf den Kaufgegenstand auslösen, stellen dagegen keine Eigenschaften im Sinne von §§ 459 Abs. 2, 463 Satz 1 BGB dar (BGH Urteil vom 30. Oktober 1987 aaO;… Hagen aaO).
Aufgrund ähnlicher Erwägungen sind in der Rechtsprechung weder die Höhe der "Wertzuwachssteuer" (RG JW 1915, 699) noch die steuerliche Behandlung der Anschaffungskosten (BGH Urteil vom 30. Oktober 1987 aaO) als zusicherungsfähige Eigenschaften des Kaufgegenstandes angesehen worden (…vgl. auch Kemper, Umsatzsteuer und zivilrechtlicher Vertrag, 1984, S. 72 und Olzen JR 1978, 236, 238, die die Umsatzsteuerpflicht nicht als verkehrswesentliche Eigenschaft im Sinne von § 119 Abs. 2 BGB ansehen).
Verbleiben dabei Unsicherheiten, ob es zu einem Vertragsschluß gekommen wäre, so gehen diese zu Lasten derjenigen Vertragspartei, die nicht oder unrichtig aufgeklärt hat (st. Rspr., z.B. BGH Urteil vom 30. Oktober 1987 - V ZR 144/86 = WM 1988, 48, 50 unter II 1 a aa).
Die kurze Verjährungsfrist nach § 477 BGB greift nur dann ein, wenn die Pflichtwidrigkeit in einer unterlassenen oder falschen Aufklärung besteht und diese eine zusicherungsfähige Eigenschaft der Kaufsache betrifft (vgl. BGHZ 79, 183, 187 [BGH 19.12.1980 - V ZR 185/79] ; BGH Urteil vom 30. Oktober 1987 - V ZR 144/86 = WM 1988, 48, 51 unter II 1 a bb).
Die Aufklärungspflicht erstreckt sich auch auf solche Umstände, von denen zwar noch nicht feststeht, die es aber wahrscheinlich machen, daß sie den vom Anleger verfolgten Zweck gefährden werden (BGHZ 72, 382, 388 und BGH Urteil vom 30. Oktober 1987 - V ZR 144/86 = WM 1988, 48, 50 = ZfBR 1988, 67).
Der geltend gemachte Schadenersatzanspruch folgt daher aus Verschulden bei Vertragsschluß (BGH Urt.v. 30. Oktober 1987 a.a.O. S. 50; v. 20. November 1987 - V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96; v. 30. März 1990 - V ZR 13/89, WM 1990, 1344 [BGH 30.03.1990 - V ZR 13/89]).
Damit ist auch für die Anwendung des § 477 BGB kein Raum (BGHZ 79, 183, 186 f. [BGH 19.12.1980 - V ZR 185/79]; BGH, Urt.v. 30. Oktober 1987 a.a.O. S. 51; v. 28. März 1990 - VIII ZR 169/89, NJW 1990, 1659, 1661;… v. 30. März 1990 a.a.O.).
Beschaffenheitsmerkmale im Sinne des Fehlerbegriffs dieser Vorschrift können sich zwar auch aus rechtlichen Beziehungen des Kaufgegenstandes zu seiner Umwelt ergeben, doch müssen diese Beziehungen in der Beschaffenheit des Kaufgegenstandes selbst ihren Grund haben, ihm selbst unmittelbar innewohnen, von ihm ausgehen, sie dürfen sich nicht erst durch Heranziehen von außerhalb des Kaufgegenstandes liegenden Verhältnissen oder Umständen ergeben (BGH, Urteil vom 30. Oktober 1987 - V ZR 144/86 - WM 1988, 48 unter II 1 a bb m.w.Nachw.).
Dementsprechend ist in der Rechtsprechung die durch die räumliche Lage bedingte rechtliche Unmöglichkeit, Kellerräume als Wohnungen zu benutzen (BGH, Urteil vom 20. März 1987 - V ZR 27/86 - NJW 1987, 2511 unter I), als Fehler anerkannt worden, nicht dagegen eine von der Beschaffenheit des erworbenen Wohnraumes unabhängige, für den Käufer ungünstige steuerliche Behandlung der Kosten des Erwerbs (BGH, Urteil vom 30. Oktober 1987 aaO.) sowie gleichfalls nicht die charakterliche Unzuverlässigkeit eines maßgeblichen Mitarbeiters eines verkauften Unternehmens (Senatsurteil vom 16. Januar 1991 - VIII ZR 335/89 = WM 1991, 589 unter II 3 a bb).
Bei derart entfernt liegenden Beziehungen des als nachteilig angesehenen Umstandes zum Kaufgegenstand ist aber selbst unter Geltung des § 459 Abs. 2 BGB aF keine zusicherungsfähige Eigenschaft angenommen worden (vgl. BGH, Urteile vom 30. Oktober 1987 - V ZR 144/86, WM 1988, 48 unter II 1 aa bb; vom 28. März 1990 - VIII ZR 169/89, BGHZ 111, 75, 78 f.).
BGH, 09.02.1990 - V ZR 274/88
OLG Nürnberg, 26.11.2001 - 5 U 4016/00
Falschberatung über Steuervorteile durch Unterlassen
OLG München, 20.02.2001 - 30 U 949/99
Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB bei Abschluss von Darlehnsverträgen und …
LG Düsseldorf, 13.12.2006 - 14d O 53/05
Anspruch auf Schadensersatz aus Prospekthaftung gegen eine Fondsgesellschaft; …

References: § 459
 § 463
 § 119
 BGH 
 § 477
 BGH 
 BGH 
 § 477
 § 459
 § 134