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Timestamp: 2019-06-16 11:00:55+00:00

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COMUNIONE E CONDOMINIO – DIFFERENZE | Avvocato Condominio Avvocato Condominio - Consulenza Legale Online
Pubblicato da Avv. Flavia Severino il 4 Agosto 2018
COMUNIONE-PIÙ SOGGETTI SONO TITOLARI DI UN MEDESIMO DIRITTO REALE
L’istituto della comunione, così come la intendiamo oggi, nacque in età repubblicana (1).
Nel diritto romano, appunto, ogni partecipante della comunione, aveva diritto ad una quota, intesa come porzione virtuale del tutto.
Nel nostro ordinamento, proprio come nel diritto romano, la comunione è la situazione in cui più soggetti sono titolari di un medesimo diritto reale, di norma, diritto di proprietà, sullo stesso bene; i partecipanti alla comunione sono detti comunisti.
Inoltre, le quote dei partecipanti alla comunione si presumono tutte uguali, e ciò vale per sia per i vantaggi che per gli oneri (2).
La comunione è un diritto per la quale, la proprietà, o altro diritto reale, appartiene a più persone, tra loro in comune; è un diritto soggettivo, che riguarda più soggetti.
Se, ad esempio, due persone acquistano un appartamento, pagando ciascuno il 50% del prezzo totale, a ciascuno di loro appartiene una quota pari al 50% dell’intero appartamento.
COMUNIONE PRO DIVISO E PRO INDIVISO
Di norma, la comunione è pro indiviso ossia comprende tutto il bene, indiviso, ma esistono anche forme di comunione pro diviso nella quale, ad ogni comunista (3) viene assegnata una porzione ben definita del bene oggetto della comunione (4).
Nell’ipotesi in cui non sia diversamente previsto, le quote dei comunisti si presumono uguali (5).
La comunione che ha per oggetto la proprietà, si dice comproprietà.
Per ciò che concerne l’amministrazione, nella comunione vigono regole molto simili a quelle che vedremo nel condominio; l’amministrazione del bene comune spetta a tutti i partecipanti della comunione che, convocati in assemblea ordinaria, deliberano gli atti di ordinaria amministrazione (6).
Se uno dei contitolari alla comunione rinuncia alla propria parte, le quote degli altri si espandono, proporzionalmente, in maniera automatica (7).
La comunione può essere:
• Volontaria, nasce dalla volontà dei partecipanti;
• Legale o forzosa, deriva dalla legge (è il caso del condominio);
• Incidentale, deriva da fatti fortuiti (è il caso della comunione ereditaria) (8).
Inoltre, la comunione può essere sciolta (9) su richiesta di anche uno solo dei partecipanti (10) tramite divisione del bene in oggetto; in tal modo, ognuno dei comunisti ottiene o una parte dei beni o l’assegnazione di un valore corrispondente alla propria quota (11).
Nel condominio, invece, per lo scioglimento è necessario che sussistano alcuni presupposti (12) ossia che il condominio oggetto di scioglimento sia costituito da un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, e che tale edificio o gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.
Per lo scioglimento del condominio è richiesta, sia in 1° che in 2° convocazione, la maggioranza degli intervenuti e 500/millesimi.
Il condominio, sostanzialmente, è anche una comunione, mentre una comunione non necessariamente sarà un condominio.
Nella comunione il diritto di proprietà su un dato bene spetta congiuntamente e in modo indiviso (cioè pro indiviso) a più soggetti, che mantengono il loro diritto su tutto il bene, in funzione e nei limiti della quota di loro competenza.
Nel condominio, esistono più proprietari esclusivi di parti distinte di un fabbricato, ad esempio gli appartamenti; tali proprietari, restano necessariamente comproprietari pro indiviso (13) di alcune parti dell’edificio (ad esempio, il cortile), necessarie all’uso e all’utilità comune.
DIFFERENZE TRA COMUNIONE E CONDOMINIO-ESEMPIO
Facciamo un esempio, relativo alla differenza tra condominio e comunione.
Immaginiamo che quattro fratelli ereditino una casa, composta da quattro appartamenti; tra di loro, si instaura una comunione, non un condominio, in quanto il diritto di proprietà riguarda, per l’intero edificio, tutti e quattro i fratelli, in comune tra di loro.
Se però, essi, dovessero eseguire una divisione, attribuendo a ciascuno di loro uno degli appartamenti, in questo caso si configurerebbe una situazione di condominio, in quanto ciascun appartamento andrà, esclusivamente, ad ogni singolo fratello, mentre ai quattro fratelli spetterà la proprietà delle parti comuni, così come previsto dall’articolo 1117 cod. civ..
Sulle parti comuni dell’edificio condominiale si instaura una comunione in senso proprio, configurata per la sua peculiare natura di comunione forzosa; per questo motivo si parla di “comunione condominiale”.
NEL CONDOMINIO CONVIVONO COMUNIONE E PROPRIETÀ ESCLUSIVA
In sostanza, nel condominio confluiscono due diritti: un diritto di proprietà esclusiva e uno di proprietà di comunione, forzosa e necessaria, finalizzata alla conservazione ed alla manutenzione di quelle parti comuni, che, dipendendo dal condominio, non possono, di conseguenza, essere frazionate.
Nella comunione ogni partecipante ha un solo diritto: quello sulla totale proprietà comune indivisa.
DISCIPLINA DELLA COMUNIONE
Gli articoli che regolano la comunione vanno dal 1100 al 1116 cod. civ..
Sulla questione dei rapporti tra comunione e condominio, si è pronunciata, nel 2006, la Corte di Cassazione, al fine di chiarire se, in caso di condominio composto da due soli condòmini, cosiddetto condominio minimo, fosse applicabile la normativa del condominio (14).
La Cassazione ha sancito che ≪nel caso di edificio in condominio composto da due soli condòmini, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condòmino, regolato dall’articolo 1134 cod. civ., è riconosciuto soltanto per le spese urgenti, e cioè quelle che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno; è inapplicabile, invece, nella suddetta ipotesi l’articolo 1110 c.c. del codice civile, il quale subordina il diritto al rimborso delle spese anticipate da uno dei comunisti, alla mera trascuratezza degli altri condomini≫.
Al condominio minimo, dunque, si applica la disciplina giuridica del condominio e non quella della comunione.
(1) Per età repubblicana si intende il periodo, della storia di Roma, che va dal VI-V sec. a.C., e caratterizzato da un’intensa attività edilizia.
(2) Articolo 1101 cod. civ., 1° comma.
(3) Il partecipante alla comunione.
(4) A. Torrente P. Schlesinger, Manuale di diritto privato, Milano, Giuffrè, 2013.
(5) Articolo 1101 cod. civ., 1° comma.
(6) Articolo 1105 cod. civ., 2° comma.
(7) L. Grimaldi G. Barbara Diritto civile, Sant’Arcangelo di Romagna, Maggioli editore, 2008.
(8) AA VV, Istituzioni di diritto privato, Torino, Giappichelli, 2004.
(9) Articolo 1111 cod. civ..
(10) Attraverso un atto scritto, così come previsto dall‘articolo 1350 cod. civ., 11° comma.
(11) C. Ruperto, La Giurisprudenza sul codice civile, Milano, Giuffrè, 2005.
(12) Articolo 61 disp. att. cod. civ..
(13) Cioè, in modo indiviso.
(14) Sentenza della Cassazione n. 2046/06.

References: Articolo 1101
 Articolo 1101
 Articolo 1105
 Articolo 1111
 Articolo 61
 Sentenza