Source: http://www.ilnostrocondominio.com/2008/10/
Timestamp: 2017-12-15 02:23:45+00:00

Document:
Il nostro condominio: ottobre 2008
Estensione compiti e funzioni dell'amministratore di condominio.
Un condomino cita in giudizio il condominio e l'amministratore per i danni patiti a causa di una caduta in una buca creatasi nel cortile antistante alla propria abitazione.
Dopo un giudizio favorevole del Tribunale la Corte d'appello ribalta la decisione e rigetta le istanze del condomino, che ricorre in Cassazione e ottiene da questa il rinvio della causa al giudice di secondo grado con riferimento alla valutazione in concreto degli obblighi dell'amministratore.
Secondo la Cassazione, infatti, "La figura dell'amministratore nell'ordinamento non si esaurisce nell'aspetto contrattuale delle prerogative dell'ufficio.
A tale figura il codice Civile e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d'essere dei beni condominiali provochi danno di terzi.
Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui è causa, l'assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell'interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all'amministratore quante volte, da un lato, l'appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall'altro l'assemblea non affida l'anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore.
Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorché ha considerato l'amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento dei suoi obblighi legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall'amministratore".
La Cassazione ha rilevato che il suddetto indirizzo, "tendenzialmente più rigoroso rispetto al passato, è del resto espressione dell'evoluzione della figura di amministratore di condominio, i cui compiti vanno vieppiù incrementandosi sì da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi, all'interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali".
(Corte di Cassazione - Sezione Terza Civile, Sentenza 16 ottobre 2008, n.25251: Compiti e responsabilità dell'amministratore di condominio).
Fonte: http://www.filodiritto.com/index.php
Calore: i costi strutturali si dividono per millesimi.
Le spese per la conservazione dell'impianto centrale di riscaldamento sono a carico di tutti coloro che possono fruire del relativo servizio in rapporto al valore di proprietà individuale ( articolo 1123, primo comma, Codice civile ), a differenza delle spese di esercizio che vanno invece ripartite in proporzione dell'uso e dell'utilità che ciascuno può realizzare dal servizio comune, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa ( articolo 1123, secondo comma, Codice civile ).
I diritti dell'inquilino.
L'inquilino, a meno che non sia anche proprietario di altra unità immobiliare situata nell'edificio condominiale, non è legittimato a sollecitare interventi sulle parti comuni.
Se però si tratta di contrastare una molestia di fatto portata da terzi ( per esempio stillicidio, proveniente dal tetto, sul balcone dell'appartamento condotto in locazione ) l'inquilino può agire direttamente nei confronti del condominio, chiedendo che venga rimosso il lamentato inconveniente ( secondo comma articolo 1585 Codice civile ).
Fonte: Massimo Fracaro de CorriereEconomia
Teresa Maninno - zelig off - il condominio.
Diritto di proprietà esclusiva su un posto auto situato nel cortile.
Cass., sez. civ. II, Sentenza 16 Gennaio 2008 , n. 730.
L’art. 41-sexies della legge 1150/42 si limita ad imporre che, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, appositi spazi siano riservati a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, fissando non un rapporto numerico ma di volume-superficie, e stabilendo un nesso tra tali spazi e l'edificio, gli uni e gli altri unitariamente considerati; da altro lato, la norma non vieta al costruttore di riservare a sé la proprietà degli spazi di parcheggio, per poi cederli a terzi, totalmente o in parte, o ai proprietari degli appartamenti «pro quota» ovvero singolarmente, ed anche globalmente, in modo che costituiscano parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c .
Allo stesso modo detti spazi, globalmente considerati, vengono a far parte della proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., nel caso in cui non vi sia stata alcuna riserva di proprietà da parte del costruttore e, nei singoli atti, sia stato omesso qualunque riferimento ad essi.
Resta fermo, in ogni caso, il vincolo di destinazione di carattere pubblicistico impresso dalle norme di cui si tratta e che, sul piano privatistico, fa sorgere, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, un diritto reale d'uso sui detti spazi a favore di tutti in condomini del fabbricato, diritto che non può essere compromesso né dalla riserva di proprietà a favore del costruttore né dalla alienazione di detti spazi a terzi.
Nel caso di specie i coniugi M.-U. hanno dedotto in giudizio il loro diritto di proprietà (esclusiva) sul posto macchina per averlo acquistato dalla società costruttrice laddove il condomino sostiene che esso è parte del cortile che, a sua volta, rientra tra i beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., per non essersene il costruttore riservata la proprietà prima del sorgere del condominio.
Ne deriva che, al fine di dirimere la controversia nei termini in cui essa si pone, la Corte di Appello, piuttosto che soffermarsi sull'esistenza, intesa come individuazione fisica, di alcuni posti macchina nel cortile comune e sull'(ovvio)obbligo di legge di apprestarli, avrebbe dovuto accertare, conclusivamente, se il costruttore aveva titolo per trasmettere in proprietà singola ed esclusiva ai coniugi M.-U. lo spazio in questione.
Spese di rifacimento dei frontalini dei balconi prospicienti la faccia dell'edificio
Cass., Sez.II civ., sentenza del 30/01/2008, n. 2241.
Quando non è coinvolto l'amministratore il «custode» risponde dei crolli.
Non ricade sempre sull'amministratore la responsabilità penale derivante dalla custodia di un condominio.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 13934/2008, esaminando il caso di un ragazzino che era stato colpito dalla caduta di calcinacci da uno stabile (lesioni giudicate guaribili in alcuni giorni).
Accertato che l'incidente era dovuto alla mancata manutenzione, sia il Tribunale che la Corte d'Appello avevano condannato i proprietari dell'immobile – ognuno per sé – al pagamento di una multa per i reati previsti dagli articoli 677 e 590 del Codice penale, in tema di lesioni personali colpose, compreso il risarcimento del danno alla parte civile.
L'articolo 677 considera responsabile «il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo».
Nel ricorso presentato in Cassazione, i proprietari hanno affermato che il soggetto tenuto alla conservazione dell'edificio andava identificato nell'amministratore del condominio.
Toccava a lui, secondo i ricorrenti, disporre gli interventi di manutenzione.
I giudici di legittimità, tuttavia, ha ritenuto infondata questa tesi.
Infatti il reato previsto dall'articolo 677, per giurisprudenza consolidata, presenta le caratteristiche di reato proprio, ed è la qualità di "proprietario dei beni" che consente di identificare il responsabile.
Inoltre, all'amministratore è attribuita soltanto la gestione ordinaria delle cose comuni, prevista dall'articolo 1130 del Codice civile.
Di conseguenza, la responsabilità del singolo condomino può essere affermata quando il "pericolo di rovina" riguardi la parte di edificio di cui egli sia proprietario esclusivo.
E questo perché al compimento dei lavori delle parti comuni devono provvedere, secondo i casi, l'amministratore o l'assemblea dei condomini (si veda la sentenza della Cassazione 9206/1980).
Lo stesso dicasi quando manchi l'amministratore (si veda la sentenza della Cassazione 9866/1996).
Negli edifici in condominio, invece, l'obbligo di rimuovere il pericolo derivante dalla rovina di parti comuni della costruzione – la cui violazione integra il reato contravvenzionale previsto dal l'articolo 677 – incombe sul l'amministratore, pur potendo insorgere in via autonoma a carico dei singoli condomini qualora, per cause accidentali, l'amministratore non possa intervenire tempestivamente.
L'amministratore, infatti, ha il potere di ordinare lavori urgenti di manutenzione straordinaria.
Potere da cui discende l'obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per l'eliminazione delle situazioni pericolose (Cassazione 7764/1996).
La Banda degli Onesti - MovieSketch ( L'ascensore ).
Pubblicato da Massimo Principato a 06:00 5 commenti:
Responsabilità decennale per i vizi da costruzione.
Il costruttore è tenuto rispondere dei gravi vizi alla colonna condominiale delle acque nere, alla stregua dell'articolo 1669, Codice civile, per il quale " quando si tratta di edificio o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa purchè sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia "
Il condominio è tuttavia responsabile in via autonoma, ex articolo 2051, Codice civile, dei danni conseguenti ai gravi difetti dell'impianto, una volta consumati i termini di decadenza e di prescrizione verso il costruttore, di cui al richiamato articolo 1669.
In tema, si veda, tra le altre, Cassazione, 15 aprile 1999, n. 3753, per la quale
" l'umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto del'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex articolo 1669.
Tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni ai singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex articolo 2051 il condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria".
Fonte:http://www.subsanmarco.it/argentario.htm
Giorgio Panariello - monologo sul condominio.
Condominio Adelaide.
Luanda Sul, Angola 2007
Nei confronti dell'ex condomino non può essere chiesto ed emesso un decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi.
Corte di Cassazione, sez. II civ. sentenza 9 settembre 2008, n.23345.
Riunione di condominio in Paradiso.

References: Sentenza 
 articolo 1123
 articolo 1123
 articolo 1585
 Sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 articolo 2051
 articolo 1669
 articolo 1669
 articolo 2051
 sentenza