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Timestamp: 2019-06-17 06:33:37+00:00

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Videoanlage in WEG möglich
Ein Wohnungseigentümer kann nachträglich eine Videoanlage in das gemeinschaftliche Klingeltableau einbauen lassen. wenn die Kamera nur durch Betätigung der Klingel aktiviert wird, das Bild nur in die Wohnung übertragen wird, bei der geklingelt wurde, die Übertragung nach spätestens einer Minute unterbrochen wird und keine dauerhafte Videoaufzeichnung möglich ist.
So entschieden vom Bundesgerichtshof gegen andere Mitglieder einer Wohnungseigentumsanlage. Die theoretische Möglichkeit einer Manipulation der Anlage rechtfertige nicht „die Annahme einer Beeinträchtigung“, die über das hinzunehmende Maß hinausgehe. Ein Nachteil liegt erst vor, wenn eine Manipulation aufgrund der konkreten Umstände „hinreichend wahrscheinlich ist“.
(Bundesgerichtshof VZR 210/10)
Satelittenschüssel?
Keine Satellitenschüssel in Eigentumswohnung mit Kabelanschluss
Eine Familie mit Wurzeln in Polen, die in einer Eigentumswohnung lebt, darf keine Satellitenschüssel am Fenster anbringen, wenn die Eigentümergesellschaft dagegen ist. Das gelte auch, wenn die Familie über Kabel zwei Programme aus Polen, aber keins aus der ,,alten Heimat" (Oberschlesien) empfangen kann. (Bundesgerichtshof, V ZR 10/09)
interessante Immobilien-Urteile:
Ein WEG-Verwalter haftet einem vermietenden Sondereigentümer nicht dafür, dass dieser die Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem Mieter rechtzeitig erstellen kann.
Ein Wohnungseigentümer verlangt von einem WEG-Verwalter Schadensersatz. Der Verwalter hatte die Jahresabrechnung 2007 erst im Jahr 2009 erstellt. Die Einzelabrechnung für die Wohnung des klagenden Eigentümers, der seine Wohnung vermietet hatte, endete mit einer Nachzahlung von 750 Euro.
Nachdem die Jahresabrechnung vorlag, machte der Eigentümer gegenüber seinem Mieter für das Jahr 2007 eine Betriebskostennachzahlung geltend. Der Mieter hat die Nachzahlung verweigert, weil die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen sei.
Der Wohnungseigentümer nimmt nun den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch, weil dieser zu spät abgerechnet habe.
Das LG Frankfurt gibt dem Verwalter Recht. Der Eigentümer kann keinen Schadensersatz verlangen.
Der Verwalter nimmt seine Pflicht, eine Jahresabrechnung zu erstellen, als eigene, ihm vom Gesetz zugewiesene Aufgabe wahr. Er wird für die gesamte Gemeinschaft tätig, ist aber kein Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer.
Die Betriebskostenabrechnung des Eigentümers gegenüber seinem Mieter hat nur indirekt etwas mit der Wohngeldabrechnung des Verwalters gegenüber den Eigentümern zu tun. Es ist Aufgabe des Vermieters, im Verhältnis zu seinem Mieter der Eigentumswohnung eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen oder diesem zumindest mitzuteilen, weshalb sich die Betriebskostenabrechnung verspätet. Eine verspätete Betriebskostenabrechnung des Vermieters kann nicht dem Verwalter zugerechnet werden, weil dieser nicht Erfüllungshilfe der Wohnungseigentümer ist.
(LG Frankfurt, Urteil v. 14.10.2011, 2-09 S 2/11)
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Als Beispiel: Kosten konkreter Balkonsanierungsmaßnahme können Balkoneigentümern aufgebürdet werden
Das OLG Oldenburg (AG Oldenburg, Urteil v. 19.2.2008, 10 C 10016/07) hat entschieden, dass die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 4 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen können, dass die Kosten für die Sanierung eines Balkons abweichend von der Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung nur demjenigen Wohnungseigentümer auferlegt werden, in dessen Sondereigentumsbereich sich der Balkon befindet.
Aufgrund einer Undichtigkeit des Balkons eines Wohnungseigentümers trat Feuchtigkeit in dessen Wohnung ein. Auf einer Wohnungseigentümerversammlung im Oktober 2007 beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die entsprechenden Sanierungsarbeiten an dem Balkon durch eine konkret bezeichnete Handwerksfirma durchgeführt werden sollen. Weiter beschlossen die Eigentümer mit 16 Ja-Stimmen, einer Nein-Stimme und einer Enthaltung, dass der beeinträchtigte Wohnungseigentümer die Kosten für die Reparatur bzw. Sanierung seines Balkons zu tragen hat. Diesen Beschluss hatte der beeinträchtigte Wohnungseigentümer mit der Begründung angefochten, dass die Kosten von der Gemeinschaft zu tragen seien, da die Sanierung gemeinschaftliches Eigentum betreffe. Die von der Instandsetzung betroffenen Balkonbestandteile - Balkongeländer, Kunststoffverkleidung, Regenrinnen, Fliesenbelag einschließlich Estrich, Bitumenvoranstrich, Wandanschlüsse -, seien nicht sondereigentumsfähig, auch wenn sie in der vorliegenden Teilungserklärung den jeweiligen Wohnungen zugeordnet seien. Es habe insoweit bei der grundsätzlich geltenden Kostenverteilung des § 16 Abs. 2 WEG zu bleiben. Bei der Instandsetzung des Balkons handle es sich auch nicht um die Regelung eines Einzelfalls, da die Sanierung im Rahmen der laufenden Verwaltung durchzuführen sei und dementsprechend im Wirtschaftsplan kostenmäßig ausgewiesen werden müsse. Die zu reparierenden Teile des Balkons müssten regelmäßig instand gesetzt werden.
Mit seiner Argumentation konnte der Wohnungseigentümer indes nicht durchdringen. Jedenfalls nach Auffassung des AG Oldenburg entspricht der Beschluss in formeller und materieller Hinsicht den Anforderungen des § 16 Abs. 4 WEG. Bei der Beschlussfassung war zunächst die qualifizierte Mehrheit des § 16 Abs. 4 WEG eingehalten worden. Danach bedarf eine wirksame Beschlussfassung der Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer - vorliegend 13,5 Stimmen von insgesamt 18 Stimmen - und von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile. Vorliegend waren 16 Stimmen für den Beschluss abgegeben worden. Diese repräsentierten 8565/10000 Miteigentumsanteile und damit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile.
Neben diesen formellen Anforderungen räumt § 16 Abs. 4 WEG den Eigentümern eine dahingehende Beschlusskompetenz ein, dass die Eigentümer unabhängig von dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel eine abweichende Kostenverteilung für einen Einzelfall beschließen können, wenn es sich um eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums i. S. von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG handelt und der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt. Diese Anforderungen sind vorliegend erfüllt. Auch wenn vorliegend in der Teilungserklärung die Balkone dem jeweiligen Sondereigentum an den Wohneinheiten zugeordnet sind, handelt es sich bei den konstruktiven Teilen der Balkone, die hier von der Sanierung betroffen sind, um gemeinschaftliches Eigentum. Die beschlossenen baulichen Maßnahmen dienen unstreitig der Wiederherstellung des undichten Balkons und stellt damit eine Instandsetzungsmaßnahme gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG dar. Es handelt sich auch um eine bestimmte einzelne Maßnahme, da sich die Beschlussfassung ausschließlich auf den Balkon bezieht. Über die Sanierung weiterer Balkone bzw. die Kostenverteilung in vergleichbaren Fällen wird in dem Beschluss keine Aussage getroffen. Der Wirksamkeit der Beschlussfassung steht auch nicht entgegen, dass die Eigentümer getrennt dazu und zeitlich versetzt entsprechende Beschlüsse für weitere Balkonsanierungen treffen können. Dieses ist nach dem Willen des Gesetzgebers zulässig. Gleiches gilt für den Umstand, dass die Sanierungsmaßnahmen auch Maßnahmen der laufenden Verwaltung sind, da die entsprechenden Reparaturen offensichtlich aufgrund des Alters der Immobilie erforderlich wurden. Auch der positive Einfluss auf das Gesamtbild des Hauses spricht nicht gegen eine Einstufung als Maßnahme im Einzelfall.
Schließlich trägt die von dem Grundsatz nach § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung auch der Gebrauchsmöglichkeit Rechnung. Der Balkon kann ausschließlich durch den Antragsteller bzw. die Bewohner seiner Wohnung genutzt werden, da er nur durch das entsprechende Sondereigentum erreichbar ist.
Das ist zu tun:Bei einer konkreten Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme an Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums ist zunächst zu prüfen, ob die Maßnahme lediglich einzelnen Wohnungseigentümern insoweit zugutekommt, als diese von den betreffenden Bereichen des Gemeinschaftseigentums allein Gebrauch machen oder aber die Möglichkeit hierzu haben. Dies dürfte bei Balkonen oder Stellplätzen, die bestimmten Eigentümern zur Nutzung zugeordnet sind, wohl unzweifelhaft zu bejahen sein. Nicht hingegen dürfte es möglich sein, etwa bei einer Mehrhausanlage nur die Eigentümer des von einer Dachsanierung betroffenen Hauses zu belasten. Denn vom Dach des Hauses machen diese Wohnungseigentümer keinen Gebrauch und haben auch nicht die Möglichkeit hierzu.Soweit also die Kostenverteilung entgegen des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nur unter denjenigen Wohnungseigentümern erfolgen soll, die von der konkreten Maßnahme profitieren, bedarf es - soweit eine vereinbarte Öffnungsklausel nicht geringere Voraussetzungen an eine Beschlussfassung stellt - der Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen.
Weiter ist zwingend zu beachten, dass die Kostenverteilungsänderung lediglich eine konkrete Sanierungsmaßnahme zum Inhalt hat und nicht etwa die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung dauerhaft entgegen des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenvertei-lungsschlüssels erfolgen soll. Dann nämlich wäre der entsprechende Beschluss nichtig.
Der Balkon steht im Gemeinschaftseigentum, wenn er nicht ausdrücklich dem Sondereigentum zugeordnet wird (OLG Frankfurt, Beschluss v. 3.4.1997, 20 W 90/97, WE 1997, 350). Ist ein Balkon dem Sondereigentum zugeordnet worden, so bedeutet dies lediglich, dass bestimmte Bereiche des Balkons Bestandteil des Sondereigentums an einer Wohnung sind.
1 Sondereigentum
Sondereigentumsfähig sind (s. "Balkonsanierung ")der Balkonraum, d. h. nicht etwa konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile von Balkonen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.12.1998, 3 Wx 418/98, WE 1999, 137),
der Bodenbelag,
der Innenanstrich einer Balkontüre,
Pflanzentröge.
2 Gemeinschaftseigentum
Zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören demgegenüberdie Balkondecke,
Balkongeländer (BayObLG, Beschluss v. 25.9.1996, 2Z BR 79/96, WE 1997, 156),
Balkongitter (OLG Düsseldorf, Urteil v. 9.8.1991, 22 U 20/91, ZMR 1991, 486),
Bodenplatten (OLG Hamm, Beschluss v. 16.9.1988, 26 U 57/88, ZMR 1989, 99),
Balkonbrüstung einschließlich der Decken-/Kronenbleche (BayObLG, Beschluss v. 30.03.1990, BReg 2 Z 31/90, WE 1990, 138),Balkonaußenwände (BayObLG, Beschluss v. 30.3.1990, BReg 2 Z 31/90; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 20.1.1995, 3 Wx 483/94, WE 1995, 86).
Wohnungseigentümer müssen Eingriffe dulden
Im Rahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Wohnungseigentümer grundsätzlich verpflichtet, das Betreten der in ihrem Sondereigentum stehenden Bereiche der Wohnanlage durch etwa von der Eigentümergemeinschaft beauftragte Handwerker oder Sachverständige zu dulden. Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers nach § 14 Nr. 4 WEG besteht weiter nicht nur darin, das Betreten seines Sondereigentums zu gestatten, um Feststellungen zu ermöglichen, ob Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung in Betracht kommen. Voraussetzung ist aber, dass ausreichende Anhaltspunkte für die Notwendigkeit solcher Maßnahmen vorliegen (OLG München, Beschluss v. 22.2.2006, 34 Wx 133/05). Der Eigentümer muss vielmehr auch Eingriffe in sein Sondereigentum gemäß § 14 Nr. 4 WEG dulden, soweit dies zur Durchführung der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist (BayObLG, Beschluss v. 26.2.2004, 2Z BR 2/04). Ein Wohnungseigentümer kann unter den Voraussetzungen des § 14 Nr. 4 WEG jeden Schaden ersetzt verlangen, der infolge der Gestattung des Betretens und der Benutzung im Vorfeld der Instandhaltung und Instandsetzung und im Zuge ihrer Abwicklung entsteht, ob verschuldet oder nicht. Dazu zählt auch ein entgangener Gewinn wie der beim Sondereigentümer eingetretene Mietausfall (OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 17.1.2006, 20 W 362/04).
Vergleichsangebote einholen?
Dass der Verwalter verpflichtet ist, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen, findet im Gesetz keine Stütze. Insoweit ist dem Verwalter bei der Erfüllung seiner Aufgaben ein Gestaltungsspielraum zuzuerkennen. Gerade, wenn vom Verwalter für ein vergleichbares Objekt gleiche Instandhaltungsmaßnahmen z.B. über Ausschreibungen geeignete Firmen ermittelt wurden, kann auf erneute Vergleichsangebote verzichtet werden.
Energiesparleuchten Pflicht
Glühlampen-Verbot: Jetzt schon Energiesparlampen nutzen
Beitrag Nr. 152054 vom 11.12.2008
Das Ende der traditionsreichen Glühlampe ist eingeläutet: Nach einem Beschluss der EU-Mitgliedsstaaten sollen Glühlampen europaweit bis 2012 vom europäischen Markt verschwunden sein. Die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) begrüßt die Entscheidung - und empfiehlt, im Sinne des Stromsparens schon jetzt auf Energiesparlampen zu wechseln.
Die Erben der Glühlampe stehen schon seit einigen Jahren in den Startlöchern. Energiesparlampen oder LEDs werden in den kommenden auch die letzten europäischen Haushalte erobern. Ihr Vorteil: Der Stromverbrauch. Stromeinsparungen durch Energiesparlampen von bis zu 80% sind nach Angaben der dena nicht unrealistisch. Der Umstieg von einer 60-Watt-Glühlampe auf eine 11-Watt-Energiesparlampe kann so über die Lebenszeit der Sparlampe gesehen bis zu 100 EUR Stromkosten einsparen. Das heutige Energiesparlampen kompatibel für alle gängigen Lampenmodelle und in jeglichen Farben erhältlich sind, bleibt beim vorhandenen Einsparpotenzial nur eine Randnotiz.
Die Abschaffung wird bis 2012 schrittweise vorangehen. Schon ab September 2009 sollen Glühlampen mit matten Glaskolben und 100-Watt-Glühlampen mit klaren Glaskolben nicht mehr erhältlich sein. Nach und nach werden dann weitere Modelle mit 70, 60, 40 und 25 Watt-Leistung verschwinden. Ab 2012 sollen Glühlampen dann endgültig - mit nur wenigen Ausnahmen - gesetzlich verboten sein. Die endgültige Zustimmung zur EU-Verordnung müssen nach dem Beschluss der Mitgliedsstaaten nur noch das EU-Parlament und der EU-Rat geben. Im April 2009 soll sie dann endgültig in Kraft treten.
Hintergrund der Glühbirnen-Abschaffung ist die EU-Ökodesign-Richtlinie, mit der die EU-Mitgliedsstaaten unter anderem die Energieeffizienz von Haushaltsbeleuchtungen verbessern und die Minimierung der Treibhausemissionen in Europa vorantreiben wollen. Die EU bezieht im Kampf gegen CO2 aus gutem Grund auch die Haushaltsbeleuchtungen mit ein. Denn alleine 2007 verbrauchten Haushaltsbeleuchtungen europaweit 112 TWh, was umgerechnet etwa 45 MT CO2-Emissionen entspricht. Ohne die Veränderungen durch die Richtlinie erwarten Experten Steigerungen auf bis zu 135 TWh im Jahr 2020. Durch die Umsetzung der Richtlinie erhofft sich die EU bis 2020 allerdings einen Rückgang um rund 39 TWh. Europaweite Standards und Anforderungen sollen die Produktpalette von Produkten mit überdurchschnittlich hohem Stromverbrauch befreien - und das nicht nur im Bereich der Glühbirnen. Auch in etwa 20 weiteren Produktkategorien (u.a.Haushaltskühl- und Gefriergeräte, Konsumelektronik, PCs) sollen energiebezogenen Standards zum Klimaschutz beitragen. Diese Standards wurden unter anderem auch mit Herstellern und Verbrauchern abgestimmt. Hersteller, die Standards und Anforderungen nicht erfüllen können, wird der Marktzugang nach und nach verwehrt. Ein gesondertes EU-Label soll zudem den Absatz von Produkten mit besonderer Energieeffizienz fördern. Nach fünf Jahren ist eine Prüfung der Standards und Anforderungen geplant - auch vor dem Hintergrund etwaiger technischer Neuerungen und damit verbundenen Anpassungen.
Auch Verbraucherfreundlichkeit soll durch die Glühlampen-Richtlinie gewährleistet werden. Denn sowohl die Anforderungen an Lampenlebensdauer, Alterungsbeständigkeit und Farbwiedergabe, als auch die Vorschriften für die anzugebenden Produktinformationen verschärfen sich. Nach Einschätzung der dena sollten deutsche Haushalte aber keinesfalls auf das endgültige Ende der Glühlampen warten, denn Sparen lässt sich schon heute. Interessierte Stromsparer können sich auf der Internetpräsenz www.stromeffizienz.de rund um das Stromsparen informieren.
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- was ist gerecht?
Müllgebühren – Kostenverteilung:
Streitig in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist stets die Umlage von verbrauchsanhängigen Kosten. Hierbei tragen die sparsamen Wohnungseigentümer immer teilweise die überflüssigen Kosten, die durch das weniger sparsame Verhalten der übrigen Wohnungseigentümer verursacht werden. Dies ist so bei dem Energieverbrauch der Liegenschaft und auch bei weiteren verbrauchsabhängigen Kosten, wie den Müllgebühren. Da der Müll nach Umfang abgerechnet wird, möchten die Wohnungseigentümer verständlicherweise sicherstellen, dass sich ihr sparsames Verhalten auch in der Höhe der Gebühren niederschlägt. Dies wäre aber nur der Fall, wenn auch eine verbrauchsabhängige Erfassung der Kosten im Bereich der Müllgebühren möglich wäre.
Bei den Müllgebühren handelt es sich um Kosten des Gemeinschaftseigentums im Gegensatz zu den Kosten des Sondereigentums.
Daher sind diese Kosten zunächst grundsätzlich von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen.
Nach der Rechsprechung steht aber fest, dass die Müllgebühren zu den Kosten des Gebrauchs des Sondereigentums, also zu den dem Sondereigentum zuzurechnenden Betriebskosten gehören. Die Kosten für den individuellen Abfall an sich gehören nicht zum Gemeinschaftseigentum (OLG Oldenburg, Beschluss v. 5.4.2005, 5 W 194/04, ZMR 2005, 814 VG Karlsruhe, Urteil v. 7.4.2005, 6 K 3862/03, ZMR 2005, 662). Die Frage ist nunmehr, wie die Kosten umzulegen sind.
Zu unterscheiden ist zunächst zwischen den Kosten, die unmittelbar gegenüber einem Dritten abgerechnet werden. In diesem Fall ist ein Verteilungsschlüssel natürlich nicht erforderlich, da nur die in der Einheit verbrauchten Kosten auf den einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt werden. Dies ist zum Beispiel bei dem Wasserverbrauch, der über eine einzelne am Sondereigentum angebrachte Wasseruhr abgelesen wird, der Fall. Es wird tatsächlich für die Einheit nur das verbrauchte Wasser in Rechnung gestellt.
Auf der anderen Seite gibt es auch Kosten, die nicht exakt nach Verbrauch der einzelnen Sondereigentumseinheit zugerechnet werden können. Dies ist bei Müllgebühren dann der Fall, wenn von der gesamten Liegenschaft der Müll gesammelt wird. Dies wird regelmäßig in größeren Gemeinschaften der Fall sein. Die verbrauchsabhängige Abrechnung des Mülls wird mit erheblichem Aufwand verbunden sein. Es ist sicherzustellen, dass zu dem jeweils dem Sondereigentum zugewiesenen Behältnis auch nur die richtigen Wohnungseigentümer Zugang haben und dann jeweils gesondert abgerechnet wird. Letztlich muss es sich um verschließbare Behältnisse handeln, oder die Mülltonnen müssen in getrennten Räumen verwahrt werden.
Problematisch ist nach einer Entscheidung des OLG Köln (OLG Köln, Beschluss v. 1.3.2006, 16 Wx 223/05, NJW-RR 2006) selbst bei einem gesondert erfassten Müll, dass immer noch ein Rest von "Gemeinschaftsmüll", der nicht getrennt werden könne, verbleibt. Das Gericht argumentierte in dem entschiedenen Fall mit der Größe der betroffenen Eigentümergemeinschaft, die aus 35 Wohneinheiten bestand. Bei dieser Größe falle immer auch Müll aus gemeinschaftlichem Eigentum an.
Für den regulären Fall, dass der Müll der gesamten Liegenschaft in einem oder mehreren Behältnissen gesammelt wird, gibt das Gesetz einen Verteilungsschlüssel für Kosten des Sondereigentums, anders als bei Kosten des Gemeinschaftseigentums, nicht vor. Die Wohnungseigentümer müssen daher über die Kosten beschließen oder einen entsprechenden Verteilungsschlüssel vereinbaren.
Beschlusskompetenz Ein Beschluss ist nach dem neuen § 16 Abs. 3 WEG möglich. Es wird nicht zwischen den Kosten des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums unterschieden. Es wird den Wohnungseigentümern zum einen die Kompetenz eingeräumt, darüber zu entscheiden, ob die Kosten des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums nach Verbrauch, Verursachung oder einem anderen Maßstab erfasst werden sollen. Zum anderen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verteilungsschlüssel ändern, sofern dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Die Änderung oder Festlegung des Verteilungsschlüssels muss also den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Hierdurch ist klar, dass die Kosten, die bereits nach Verbrauch abgerechnet werden, nicht geändert werden können. Es gibt nämlich kein gerechteres Ergebnis, als den Verbrauch zu erfassen. Alle anderen Umlageschlüssel wären also weniger genau und können somit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Umlageschlüssel Bei den - regelmäßig nicht nach Verbrauch - zu erfassenden Müllkosten kommt der Umlageschlüssel nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteil als auch nach der Personenzahl in Betracht. Grundsätzlich ist die Umlage von Kosten nach den in der Liegenschaft lebenden Personen abzulehnen. Es besteht hier immer die Gefahr, dass die exakte Personenzahl nicht ermittelt werden kann. Auch die Auskunft des Einwohnermeldeamts hinsichtlich der gemeldeten Personen kann zu einer falschen Verteilung der Kosten führen. Für den Verbrauch ist maßgeblich, wer tatsächlich in der Wohnung mehr oder weniger regelmäßig lebt, und nicht, wer gemeldet ist. Im Rahmen dieser zulässigen Umlageschlüssel kann die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechende Beschlüsse fassen und den vorhandenen Umlageschlüssel ändern. Um jedoch von dem vorzugswürdigen Verteilungsschlüssel der Wohnfläche/Miteigentumsanteil zu dem der Personenzahl zu wechseln, bedarf es nach hiesiger Auffassung eines besonderen Grunds oder Arguments, damit ein solcher Beschluss auch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Für den Fall, dass eine gesonderte Erfassung des Mülls in der Liegenschaft nicht praktiziert wird, besteht grundsätzlich die theoretische Möglichkeit, dass der einzelne Wohnungseigentümer sich ausklingt und eine gesonderte Mülltonne aufstellt. Er müsste aber dann die Zustimmung der Gemeinschaft haben, dass er die Tonne aufstellen darf, wenn dies auf der Gemeinschaftsfläche erfolgen soll. Auch müsste er dann die gesonderte Abrechnung gegenüber dem Entsorger sicherstellen. Darüber hinaus besteht auch hier die Problematik des Gemeinschaftsmülls, sodass es sich letztlich eher um eine theoretische Möglichkeit handelt, wenn der Wohnungseigentümer im Alleingang die verbrauchsabhängige Abrechnung durchsetzten will.
Eigentümer, die ausschließlich nach der Personenzahl abrechnen wollen, sollten auch für die jährlich exakte Ermittlung der Personenzahl verantwortlich sein. Sehr schnell werden sie erkennen, dass dies nicht möglich ist. Darum fahren Gemeinschaften mit dem Umlageschlüssel „Wohnfläche“ erfahrungsgemäß besser.
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Ermittlung der Durchschnittsmieten lt. stat. Bundesamt für:Hannover:
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