Source: http://www.corporativoaico.com/2/index.php/leyes-de-condominio
Timestamp: 2019-11-13 11:40:55+00:00

Document:
Está aquí: Inicio Leyes de Condominio
LEYES DE CONDOMINIO EN JALISCO Y NORMAS COMPLEMENTARIAS
¿Sabias que tu Condominio de va a regir por una ley especial dependiendo del año en que se constituyó?
¿Sabias que si el Condominio en el que vives fue edificado entre los años de 1956 a 1985, se aplica una Ley; o si fue construido entre 1985 a 1995 en aplica otra distinta, o si fue constituido después de 1995 se aplica el Código Civil?
Pues resulta que en Jalisco rigen 3 leyes distintas de Condominio hechas en diferentes años, las cuales serán aplicables dependiendo del año en que se realizo la escritura constitutiva del condominio en el que vives, trabajas o eres propietario.
A saber; la primera Ley de Condominio que los legisladores crearon, data del año 1956 vigente desde el 17 de Marzo de ese año. Esta Ley estuvo en vigor hasta el día 20 de Abril de 1985, día en que quedó en desuso.
A partir del día 21 de Abril de 1985, rigió una segunda Ley, más moderna con figuras nuevas que no contemplaba la 1ra ley como el Comité de Vigilancia. Esta fue vigente hasta el día 06 de Marzo de 1995.
A partir del día 07 de Marzo de 1995 desaparece ésta segunda Ley, y las normas que rigen al Condominio se adhieren al Código Civil del Estado de los Artículos 1001 al 1038, y son las que están en vigor.
Igualmente importante para los condominios, es el conocer los derechos y obligaciones de la vecindad insertos en el Código Civil del Estado de Jalisco, plenamente aplicables al condominio y que son de gran utilidad para regular la vida condominal ya que son ley con la consecuente calidad de orden público.
A continuación, se exhiben en ésta página de Internet las 3 leyes de condominio para que sean consultadas por la ciudadanía en general y conozcan sus derechos dependiendo del año en que fue construido su condominio, y también se adjuntan los derechos y obligaciones de la vecindad que con antelación se citaron:
LEY DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD Y CONDOMINIO (VIGENTE DEL 17 DE MARZO DE 1956 AL 20 DE ABRIL DE 1985)
Del Régimen de la Propiedad y Condominio
Artículo 1.- El Régimen de Propiedad establecido por el Artículo 986 del Código Civil, puede originarse:
I.- Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de que conste un edificio pertenezcan a distintos dueños.
II.- Cuando se construya un edificio para vender a personas distintas, los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de que conste el mismo.
III.- Cuando el propietario o propietarios de un edificio lo dividan en diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales para enajenarlos a distintas personas siempre que exista un elemento común que sea indivisible.
Artículo 2.- Para constituir el Régimen de Condominio de que trata ésta Ley, el propietario o propietarios deberán declarar su voluntad en escritura pública en la cual se hará constar:
I.- La situación, dimensiones o linderos del terreno así como una descripción general del edificio.
II.- La descripción de cada piso, departamento, vivienda o local, su número, situación, medidas, piezas y dependencias de que consta, así como los demás datos necesarios para identificación.
III.- El destino general del Edificio y el especial de cada piso, departamento, vivienda o local.
IV.- Los bienes de propiedad común, su destino, con la especificación y detalles necesarios y, en su caso; su situación, medidas, partes de que se componga, características y demás datos necesarios para su identificación.
V.- Constancia de las autoridades competentes en materia de construcciones urbanas y de salubridad de que el edificio construido reúne los requisitos que debe de tener este tipo de construcciones.
Artículo 3.- A la escritura constitutiva se agregarán el plano general y los planos correspondientes a cada uno de los pisos, departamentos, viviendas o locales y elementos comunes de que conste el edificio.
Se exhibirá para el Registro Público de la Propiedad, otro tanto de los planos acabados de indicar.
Artículo 4.- En la escritura se hará constar un reglamento sobre los derechos y obligaciones de los diversos propietarios.
Artículo 5.- El título constitutivo del Condominio de un edificio, debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad de la ubicación de aquel.
Artículo 6.- En las escrituras de enajenación y gravamen de cada piso, departamento, vivienda o local, se harpa referencia a la escritura que exige el Artículo 2do y al apéndice de la misma escritura se agregará un ejemplar, firmado por las partes del Reglamento del Condominio y Administración del Edificio. En los testimonio podrá insertarse dicho Reglamento o bien se agregará a cada uno de ellos un ejemplar del repetido Reglamentos certificado por Notario.
Artículo 7.- Solamente por acuerdo unánime de los propietarios se podrá modificar la escritura constitutiva de Condominio.
Artículo 8.- Establecido el Régimen de Condominio, solo se podrá extinguir por acuerdo unánime de todos los propietarios o en los casos previstos en el Capítulo VII de éste Ley. En caso de concentración en una sola persona de todos los pisos, departamentos, viviendas o locales, el Régimen de Condominio de extinguirá si el propietario hace declaración de voluntad en tal sentido. No haciéndola, podrá enajenar los pisos, departamentos, viviendas o locales, sujetos al instrumento original del Condominio.
De los Bienes Propios y de los Bienes Comunes.
Artículo 9.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento, vivienda o local y condueño de los elementos y partes del edificio que se consideren como comunes por ser necesarios para la existencia, seguridad, comodidad de acceso, recreo, ornato o cualquier otro fin semejante.
Artículo 10.- El derecho de cada propietario sobre bienes comunes, será proporcional al valor fiscal de su parte privativa.
Artículo 11.- Son objetos de propiedad común de todos los propietarios:
I.- El suelo y el subsuelo, éste con las excepciones establecidas en el Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos: Los cimientos, estructuras, paredes maestras y el techo del edificio.
III.- Los locales destinados a la Administración, porterías y alojamientos del portero; las instalaciones generales y servicios comunes; y cualesquiera otros que se resuelva por la unanimidad de los copropietarios usar o disfrutar en común o que se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva del Régimen del Condominio.
IV.- Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirven al uso o disfrute común tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; y todos los tubos, albañales, canales, conductos y alambres, de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad, gas y otros semejantes, con la sola excepción los que sirvan exclusivamente a cada piso, departamento, vivienda o local.
Artículo 12.- Los techos-pisos entre dos plantas del edificio, siempre que pertenezcan a distintos propietarios y los muros u otras divisiones que los separen entre sí, serán de propiedad común de dichos propietarios.
Artículo 13.- Los bienes comunes no podrán ser objeto de acción divisoria o de licitación salvo los casos exceptuados por ésta Ley.
Artículo 14.- Los derechos de cada condueño en los bienes comunes, son inseparables de su propiedad individual cuyo uso y goce permitan o faciliten, por lo que solo podrán enajenarse, gravarse o embargarse, justamente con el derecho de propiedad sobre su piso, departamento, vivienda o local.
Artículo 15.- El condueño que haga abandono de sus derechos o renuncie a hacer uso de determinados bienes comunes, no por ellos quedará exento de la obligaciones que le imponen las disposiciones de ésta Ley y las que establezcan la escritura relativa y Reglamento de Condominio y Administración.
Artículo 16.- Cada Propietario podrá servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinarios sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás.
Artículo 17.- El dueño de un piso, departamento, vivienda o local, puede usar y disponer de él con las limitaciones y prohibiciones de ésta Ley y con las demás que establezcan las escrituras mencionadas en el Artículo 2.- de la presente, y el Reglamento de Condominio y Administración respectivo.
Artículo 18.- Cada dueño puede enajenar o gravar en cualquier forma su piso, departamento, vivienda o local, sin necesidad de consentimiento de los demás. En la enajenación, gravamen o embargo de un piso, departamento, vivienda o local se entenderán comprendidos los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.
Artículo 19.- En el caso de venta de un piso, departamento, vivienda o local sujetos al régimen de condominio reglamentado por ésta Ley, el inquilino disfrutará del derecho al tanto. Los propietarios de los otros pisos, departamentos, pisos o locales, no disfrutarán de ese derecho.
Artículo 20.- En caso de que un propietarios deseare vender su piso, departamento, vivienda o local, lo notificará al inquilino por medio de notario o judicialmente, con expresión del precio ofrecido y demás condiciones de la operación, a efecto de que dentro de los diez días siguientes manifieste si hace uso del derecho del tanto.
Artículo 21.- Si el piso, departamento, vivienda o local se enajenare con infracción de lo dispuesto en el Artículo anterior, el inquilino podrá subrogarse en lugar del adquirente con las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa, siempre que haga uso del retracto, con exhibición del precio, dentro de los quince días siguientes al que haya tenido conocimiento de la enajenación. Los notarios o quienes hagan sus veces, se abstendrán de autorizar una escritura de compraventa de ésta naturaleza si antes no se cercioran de que el vendedor ha respetado el derecho del tanto.
Artículo 22.- Casa propietario usará de su piso, departamento, vivienda o local, en forma ordenada y tranquila. No podrá en consecuencia, destinarlo a usos contrarios a la moral o buenas costumbres; ni hacerlo servir a otros objetos que los convenidos expresamente; y en caso de duda aquellos que deban presumirse en razón de la naturaleza del edificio y de su ubicación; ni efectuar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o que comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del edificio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismo resultados. En caso de arrendamiento, el inquilino tendrá las obligaciones que se refiere éste artículo.
Artículo 23.- Los propietarios del piso bajo o primero, y los el último, o de departamentos, viviendas o locales situados en aquel o en éste, no tendrán más derechos que los restantes propietarios. Salvo que lo establezca el Reglamento de Condominio y Administración, los propietarios de la planta baja, no podrán ocupar los vestíbulos, jardines, patios y otros lugares especiales de aquella, ni los sótanos, ni el subsuelo, ni hacer excavaciones u otras obras en los lugares dichos. Con igual salvedad, los propietarios del último piso, no podrán ocupar la azotea o techo, ni elevar nuevos pisos, ni realizar otras construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los demás propietarios del edificio.
Artículo 24.- Cada propietario podrá hacer toda clase de obras y reparaciones en el interior de su piso, departamento, vivienda o local, pero estará prohibida toda innovación o modificación que afecte a la estructura, paredes maestras, u otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar a su solidez, seguridad, salubridad o comodidad. Tampoco podrá abrir luces o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores en forma que desentone del conjunto o que perjudique a la estética general del edificio. En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales, deberá abstenerse de todo acto aún en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz su operación, y estará obligado a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento los servicios e instalaciones propios.
Artículo 25.- Serán por cuenta de los respectivos propietarios las obras que requieran los techos-pisos medianeros y las paredes u otras divisiones que tengan el mismo carácter.
Los propietarios del último piso, o de los departamentos, viviendas o locales situados en él, costearán las obras de los techos en su parte interior; y los propietarios del piso bajo o primero, o de departamentos, viviendas o locales que formen parte de él, las obras que necesitan los suelos o pavimentos, en la parte interior del predio que dé a su propiedad.
Artículo 26.- Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se observarán las siguientes reglas:
I.- Las obras necesarias para mantener el edificio en buen estado de conservación y para que los servicios funciones normal y eficazmente, se ejecutarán por el Administrador sin necesidad de previo acuerdo de los propietarios, pero con cargo al presupuesto de gastos respectivos. Cuando éste no baste o sea preciso efectuar no previstas, el Administrador convocará a asamblea de propietarios, a fin de que por mayoría de votos resuelvan lo conveniente.
II.- La reparación de vicios ocultos que tenga el edificio, cuando no sea posible repetir contra el vendedor, será por cuenta de todos los propietarios en proporción de lo que cada uno represente sobre el valor fiscal del mismo.
III.- Para emprender obras puramente voluntarias, que aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del edificio u obras que sin ser necesarias, aumentes el valor del edificio se requerirá el voto aprobatorio de la unanimidad de los propietarios.
IV.- Los propietarios no podrán emprender no realizar obra alguna en los bienes comunes e instalaciones generales, excepto las reparaciones o reposiciones urgentes, y siempre que falte el Administrador.
V.- Se prohíben las obras que puedan poner en peligro la solidez o seguridad del edificio, que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque sea a un solo dueño, o que demeriten cualquier piso o departamento, vivienda o local.
Del Administrador y de las Asambleas
Artículo 27.- Los edificios divididos por pisos, departamentos, viviendas o locales, serán administrador por la persona física o moral, que designe la mayoría de los propietarios en los términos del Artículo 30.
Artículo 28.- Salvo que le reglamentos disponga otra cosa, el Administrador, que para éste efecto se equipara al gerente de una sociedad, podrá ser removido libremente por el voto de la mayoría de los propietarios, en los términos del Artículo 30.
Artículo 29.- Corresponderá al Administrador: El cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes; la atención y operación de las instalaciones y servicios generales; todos los actos de administración y conservación; y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de propietarios, salvo que por razones especiales se designe a otra persona. También recaudará de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos comunes; velará por la observancia de las presentes disposiciones y del Reglamento del Condominio y Administración; y tendrá las demás facultades y obligaciones que fije la Ley o que establezca el Reglamento.
El Administrador será el representante legal de los propietarios, en todos los asuntos comunes relacionados con el edificio, sea que promueva a nombre o en contra de ellos. Tendrá las facultades de representación de un apoderado para administras bienes y para pleitos y cobranzas, pero no las especiales o que requieran clausula especial, salvo que se le confieran por el reglamento o la asamblea.
Artículo 30.- Los asuntos de interés común que no encuentren comprendidos dentro de las facultades conferidas al Administrador, serán resueltos por los propietarios en asambleas que se celebrarán cada vez que sea necesario, pero obligatoriamente una vez al año cuando menos. Salvo que se exija una mayoría especial o sea necesaria la unanimidad, los asuntos se resolverán por mayoría absoluta de votos del total de los condueños, a menos que una asamblea se celebre a virtud segunda convocatoria, en que se bastará con la mayoría de votos de los que estén presentes.
Cada propietario tendrá un número de votos igual al porcentaje que le valor de su piso, departamento, vivienda o local, represente en el valor fiscal total del edificio.
Las determinaciones legalmente adoptadas por las asambleas, obligará a todos los propietarios, inclusive a los ausentes o disidentes.
Cuando un solo propietario represente más del 50% de los votos, requerirá además del 50% de los votos restantes para que los acuerdos por mayoría a que se refiere el Artículo 26, fracc. I de ésta ley tengan validez.
Artículo 31.- Las convocatorias se harán por el Administrador, cuando menos con 3 tres días de anticipación a la fecha de la asamblea, recogiendo las firmas de los propietarios o sus representantes para constancia.
Los propietarios podrán convocar a asamblea, sin intervención del Administrador cuando representen por lo menos, la cuarta parte del valor fiscal total del edificio.
Del Reglamento de Condominio y Administración.
Artículo 32.- El Reglamento de Condominio y Administración determinará obligatoriamente, por lo menos los siguientes puntos:
I.- Forma de designación y facultades del Administrador.
II.- Bases de remuneración del Administrador y causas de su remoción.
III.- Forma y proporción de la aportación de los propietarios a los gastos comunes.
IV.- Forma de convocar la asamblea de propietarios, persona que deberá presidir la asamblea, lugar en que deba celebrarse ésta y las mayorías necesarias para adoptar resoluciones, no tratándose de los casos en que ésta Ley exige una mayoría determinada.
V.- Derechos y obligaciones de cada uno de los dueños, especificando con la mayor claridad, las partes del edificio que sean de uso común y las limitaciones a que quedará sujeto el ejercicio del derecho de usar tanto los bienes comunes como los propios.
Artículo 33.- Cualquier nuevo adquirente está obligado a sujetarse al reglamento que ya exista.
Artículo 34.- Para modificar el Reglamento de Condominio será necesario en acuerdo de la mayoría absoluta de los propietarios, computada en los términos del Artículo 30 de ésta Ley.
Gastos, Obligaciones Fiscales y Controversias
Artículo 35.- Cada propietario debe contribuir en proporción al valor fiscal de su piso, departamento, vivienda o local a los gastos de la Administración, conservación y operación de los bienes y servicios comunes.
Artículo 36.- Cuando se trate de cosas o servicios que beneficien a los propietarios en proporciones diversas, los gastos se repartirán en relación con el uso que cada uno haga de aquellos.
Cuando un edificio conste de diferentes partes y comprenda por ejemplo varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones destinadas a servir únicamente a una parte del conjunto, los gastos especiales relativos serán a cargo del grupo de propietarios beneficiarios. También en el caso de las escaleras, ascensores, montacargas y otros elementos, aparatos o instalación cuya utilización sea variable por los propietarios, podrán establecerse normas especiales para el reparto de los gastos.
Artículo 37.- Para los efectos fiscales, cada piso, departamentos, vivienda o local, se inscribirán en el catastro y se valuarán separadamente, comprendiéndose en la valuación la parte proporcional de los bienes comunes. Los propietarios cubrirán independientemente el impuesto sobre propiedad raíz, el del servicio de agua y cualquier otra contribución de que sean causantes.
Artículo 38.- Las cuotas para gastos comunes que los propietarios no cubran oportunamente, causarán interés al tipo que fije el Reglamento de Condominio y Administración o al tipo de interés legal si éste es omiso.
El acta de la asamblea en que se acuerde el pago de cuotas anticipadas o en que se distribuyan los gastos ya efectuados, protocolizada ante Notario Público, servirá de título para exigirlos en juico ejecutivo civil, a los remisos. Testimonio de esa protocolización debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad del lugar donde esté ubicado el inmueble respectivo.
Artículo 39.- Los créditos de que trata el Artículo anterior afectarán a los pisos, departamentos, viviendas o locales, aunque estos sean enajenados, quienes los adquieran tendrán el carácter de sucesores del dueño de aquellos y gozarán dichos créditos del privilegio de que trata el Artículo 2928, Fracc. IX del Código Civil.
Artículo 40.- Con excepción de lo consignado en el párrafo segundo del Artículo anterior(sic), las controversias que se susciten entre los propietarios con motivo del Condominio y de las disposiciones de ésta Ley, se tramitarán en Juicio Sumario.
NOTA: Probablemente hay una errata. En lugar de “Artículo Anterior”, debe ser “Artículo 38”.
Artículo 41.- El propietario que no cumpla las obligaciones a su cargo, será responsable de los daños y perjuicios, así como de las cosas judiciales que a los demás condueños causare.
Si el infractor fuese inquilino del propietario, el Administrador podrá demandarle la desocupación del piso, departamento, vivienda o local, con anuencia del dueño dada por escrito, o en su defecto, previo acuerdo de la mayoría de los demás propietarios, llamándose a juicio en éste caso al dueño.
Artículo 42.- El propietario u ocupante por derecho real que reiteradamente no cumpla sus obligaciones en forma tal que constituya una grave rémora para los demás ocupantes del edificio o para los de otros departamentos del mismo piso, será invitado por el Administrador a hacer cesar las violaciones, interpelándolo al efecto por medio de Notario o Judicialmente. Si la situación no quedare corregida por éste medio, el ocupante podrá ser condenado a vender sus derechos en pública subasta. Para el ejercicio de ésta acción por el Administrador, deberá preceder la resolución de las tres cuartas partes de los propietarios restantes, y el Juez calificará prudencialmente la gravedad de las causales invocadas.
Artículo 43.- Los gravámenes son divisibles entre los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de un edificio sujeto al régimen de condominio, bien sea que esos gravámenes se establezcan por el constituyente del Condominio, por el constructor del edificio objeto de éste o por todos lo condueños o por alguno de éstos, respecto de los que les pertenezcan.
Artículo 44.- Cada uno de los propietarios responderá solo del gravamen que corresponda a su propiedad. Toda cláusula que establezca solidaridad de los propietarios, para responder de un gravamen anterior a la compraventa, se tendrá por no puesta.
Destrucción, Ruina y Reconstrucción del Edificio
Artículo 45.- Si el edificio se destruyere en su totalidad o en una proporción que represente, por lo menos, las tres cuartas partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división del terreno, o del terreno y de los bienes comunes que queden, con arreglo a las disposiciones generales sobre copropiedad.
Los propietarios que queden en minoría estarán obligados a contribuir a la reconstrucción, en la proporción que les corresponda, o a vender sus derechos a los mayoritarios, según valuación pericial.
Las mismas reglas se observarán en caso de ruina o vetustez del edificio que haga necesaria su demolición.
Artículo 46.- Si el inmueble en que esté establecido condominio se destruyere total o parcialmente, y estuviere asegurado, el importe de seguro se destinará a su reconstrucción, debiéndose depositar su valor en el Banco de México Sociedad Anónima de donde se retirarán los fondos que vayan siendo necesarios para la reconstrucción. Esto no tendrá lugar, si los condueños que representen las tres cuartas partes de derecho en éste inmueble, optan por que se distribuya el importe del seguro entre los copropietarios.
PRIMERO: Se derogan todas disposiciones que se opongan a la presente Ley.
SEGUNDO: Esta Ley entrará en vigor el día de su publicación en Periódico Oficial “El Estado de Jalisco” (Martes 17 de Marzo de 1956).
Guadalajara Jalisco, 09 de Marzo de 1956.
LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD Y CONDOMINIO, (VIGENTE DEL 21 ABRIL DE 1985 AL 6 MARZO1995)
Del Régimen de Propiedad y Condominio
Artículo 1º. El Régimen de Propiedad y Condominio, establecido por el artículo 986 del Código Civil, en atención a las características de las edificaciones realizadas o en proceso de construcción, podrá ser de tipo vertical, horizontal o mixto, e implica siempre, mientras subsista, la habitabilidad del inmueble y la coexistencia inseparable de derechos exclusivos de propiedad plena individual, con derechos condominales de propiedad proporcional sobre los bienes identificados como de uso común del grupo específico de condominios.
Artículo 2º. Los diferentes tipos de condominios a que se refiere el artículo anterior podrán originarse en las circunstancias siguientes:
El condominio vertical puede originarse:
Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble construido en forma vertical, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública pertenecieren a distintos propietarios;
Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales que se construyan dentro de un inmueble, pero contando éste con elementos comunes indivisibles, se destinen a la enajenación a personas distintas; y
Cuando el propietario de un inmueble lo divida en diferentes departamentos, viviendas, casas o locales, para enajenarlos a distintas personas, siempre que existan elementos de uso común y de propiedad exclusiva que sean indivisibles.
En estos casos, cada uno de los propietarios tendrá derecho exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local, y además, un derecho de copropiedad sobre el suelo afectado en régimen de propiedad y condominio, y sobre los elementos y partes comunes del edificio vertical, necesarios para su adecuado uso o disfrute;
El condominio horizontal puede originarse:
Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble construido en forma horizontal, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública pertenecieran a distintos propietarios;
Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales que se construyan en forma horizontal, conformen un inmueble para núcleo habitacional, dentro de una perimetral delimitada, contando el referido núcleo con elementos indivisibles para uso común de los condominios y cuyas unidades privativas, con o sin construcción se destinen a la enajenación a terceros;
Cuando el propietario o propietarios de un terreno, acrediten contar con la incorporación municipal del inmueble correspondiente y con las previas autorizaciones que determina la Ley Estatal de Fraccionamientos y la de Asentamientos Humanos del Estado, lo divida en lotes de terreno destinados unos, a edificar horizontalmente en ellos por sí o por los futuros adquirentes departamentos, viviendas, casas o locales, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elementos común, ya edificado al momento de la constitución del régimen de condominio, o a la vía pública, y obrando en los restantes lotes la edificación de los elementos comunes.
En estos casos, el propietario de cada uno de los lotes de terreno, tendrá un derecho de propiedad exclusivo sobre el suelo destinado a la edificación de su departamento, vivienda, casa o local y sobre lo en él edificado; y, además, y en forma indivisible, un derecho de copropiedad proporcional sobre el suelo en el que obre la construcción de los elementos o partes comunes y sobre dichos elementos o partes comunes indispensables para su adecuado uso o disfrute; y
El condominio mixto puede originarse:
Cuando en un mismo desarrollo o edificación condominal se den las dos condiciones requeridas para los condominios verticales y horizontales.
En este caso, le serán aplicables a cada una de las edificaciones o partes del condominio, las disposiciones relativas a los condominios verticales y horizontales, según sea la naturaleza de cada uno de ellos.
Artículo 3º. En los tres tipos de régimen de condominio antes indicados, cada propietario podrá enajenar, hipotecar, o gravar, en cualquier forma, el suelo de propiedad exclusiva, en su caso, o su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los demás condóminos. En la enajenación, gravamen o embargo mencionados, se entenderán comprendidos, invariablemente, los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble solo será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el suelo de propiedad exclusiva o, en su caso, el departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo inseparable.
La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de división.
Artículo 4º. Para constituir el régimen de condominio de que se trata esta Ley, el propietario de un inmueble deberá declarar su voluntad en escritura pública, en la cual se hará constar:
La situación, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al condominio de que se trate, con especificación precisa de su separación del resto de áreas, si está ubicado dentro de un conjunto o unidad habitacional; asimismo, cuando se trate de construcciones vastas, los límites de los edificios, salas, secciones o unidades que de por sí deban constituir condominios independientes, en virtud de que la ubicación y número de copropiedades origina la separación de los condóminos en grupos distintos;
Licencia Municipal de Construcción expedida por el Ayuntamiento correspondiente o, cuando éste carezca de los recursos técnicos para otorgarla, se requerirá del dictamen de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Rural del Estado en el sentido de ser realizable el proyecto general, por ajustarse a las modalidades de uso o destino que correspondan a las áreas o predios en cuestión, dentro de las provisiones o sistemas establecidos, así como de las disposiciones legales sobre desarrollo y planificación urbana. Asimismo, constancia de que las autoridades competentes han expedido las factibilidades, licencias, autorizaciones o permisos de construcciones y de salubridad, que requieran este tipo de obras, aún cuando las mismas se encuentren en proceso de construcción;
Una descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse;
La descripción de cada departamento, vivienda, casa o local, de propiedad exclusiva, su nomenclatura, situación, medidas, piezas de que consta, áreas libres y espacios para estacionamiento de vehículos, y demás datos necesarios para identificarlo, si así lo establecen las autoridades urbanísticas, en los términos de la fracción II de este artículo;
El valor nominal que para los efectos de esta Ley se asigne a cada departamento, vivienda, casa o local, de propiedad exclusiva y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total de las partes del condominio, en función del valor condominal declarado;
El destino general del condominio, y especial de cada departamento, vivienda, casa o local;
Los bienes de propiedad común; su destino, con la especificación y detalles necesarios y, en su caso, su situación, medidas y partes de que se compongan, características y demás datos necesarios para su identificación;
En su caso, las características de la póliza de fianza que deban exhibir los obligados, para responder de la ejecución de la construcción, y de los vicios de ésta. El monto de la fianza y los términos de la misma serán determinados por las autoridades que expidan las licencias de construcción; y
Los casos y condiciones en que pueda ser modificado el régimen de propiedad y condominio.
En el caso del condominio horizontal, tendrán aplicación, en lo conducente, los requisitos contenidos en las demás fracciones de este artículo; y en los casos a que se refieren los sub incisos b) y c), de la fracción II, del artículo 2º, deberán identificarse plenamente la situación, medidas y linderos precisos de los lotes destinados a unidades privativas, así como de aquellos en los cuales estén construidas todas las obras que tendrán carácter de zonas de uso común, su destino y demás especificaciones a que se refiere la fracción VII de este artículo. También se requerirá presentar los permisos de construcción para las obras de uso común y estipular el lapso en que los condóminos deberán edificar los lotes de propiedad plena individual.
Cuando se constituya el régimen de propiedad y condominio, y éste tenga la naturaleza de mixto, le serán aplicables, en lo conducente, las normas del condominio vertical y del horizontal, según los señalamientos anteriores.
Al apéndice de la escritura constitutiva del régimen de propiedad y condominio, se agregarán debidamente firmados por las partes y certificados por el notario el plano general del terreno y los planos correspondientes a cada uno de los lotes, departamentos, viviendas, casa o locales de propiedad privada y a los elementos comunes, así como el reglamento de administración del condominio en el que consten los derechos y obligaciones de los condominios.
De la documentación anterior y de cualquiera otra que se juzgue necesaria, se entregarán al administrador copias certificadas notarialmente, para el debido desempeño de su cargo.
Artículo 5º. La escritura constitutiva del régimen de propiedad y condominio de inmuebles que reúna los requisitos de Ley, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
Artículo 6º. En todo contrato para adquisición de los derechos sobre un terreno, departamento, vivienda, casa o local, sujeto al régimen de propiedad y condominio, se insertarán las declaraciones y cláusulas conducentes de la escritura constitutiva, haciéndose constar que, además, se entrega al interesado una copia del Reglamento de Administración del Condominio, certificada por notario público.
Artículo 7º. La extinción voluntaria del régimen de propiedad y condominio requerirá el acuerdo de un mínimo del 75% de los votos que en conjunto represente cada condómino en los términos de la fracción II del artículo 24 de esta Ley; salvo que la escritura constitutiva prevea porcentaje más alto. Será procedente, además, conforme a lo dispuesto en el Capítulo X, de esta Ley.
Artículo 8ª. El Reglamento de Administración del Condominio podrá prever los casos en que, con base en la correspondiente escritura constitutiva, proceda la modificación de ésta
De las Disposiciones relativas a los Condóminos y
de los Bienes de Propiedad exclusiva y común
Artículo 9º. Se entiende por condómino, la persona física o moral que, en calidad de propietario, esté en posesión de uno o más terrenos, departamentos, viviendas, casas o locales afectados al régimen, de propiedad y condominio, vertical, horizontal o mixto, y a la que haya celebrado contrato preparatorio, en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen de propiedad citado.
Los inquilinos de los departamentos, viviendas, casas o locales, que estén al corriente de sus obligaciones, tendrán derecho de preferencia para convertirse en condóminos.
El condómino, en condominios horizontales, tendrá derecho exclusivo sobre su terreno y construcciones, en su caso. En el condominio vertical, tendrá derecho proporcional sobre el suelo afecto al Régimen de Propiedad y Condominio, y exclusivo sobre el departamento, vivienda, casa o local; y, en ambos casos, un derecho de copropiedad de los elementos y partes del condominio, que se consideren comunes.
Artículo 10. El derecho de cada condómino sobre los bienes comunes será proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijado en la escritura constitutiva.
Artículo 11. Son objeto de propiedad común:
En el condominio vertical, todo el suelo afecto al régimen de propiedad en condominio y, en el horizontal, el suelo que, no habiendo sido destinado a la edificación de los departamentos, viviendas, casas o locales, sea de uso general;
En el condominio vertical, el sótano, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, pasillos y patios, siempre que sean de uso general; y los jardines y espacios que hayan señalado las autoridades urbanísticas competentes y las licencias de construcción, como superficies para estacionamiento de vehículos. En el condominio horizontal, los jardines, senderos, andadores, calles interiores y espacios, que hayan señalado las normas antes mencionadas como suficientes para el estacionamiento de vehículos;
En ambos condominios, los locales destinados a la administración, alojamiento de porteros y vigilantes, más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes;
En ambos condominios, las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa o local;
En el condominio vertical, los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general;
En ambos condominios, cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva, por unanimidad de los condóminos, usar o disfrutar en común o que se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva, o en el Reglamento de Administración del Condominio; y
En el condominio vertical, serán de propiedad común, únicamente de los condóminos colindantes, los entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre sí los departamentos, viviendas, casas o locales.
Al condominio horizontal le serán aplicables, en lo conducente, las disposiciones anteriores.
De los Condominios Construidos o Financiados
Artículo 19. Se declara de utilidad social el financiamiento o construcción de condominios verticales, horizontales o mixtos, para la habitación popular, por organismos públicos, los que regularán el derecho de preferencia para ocuparlos, conforme a esta Ley y demás disposiciones legales.
Artículo 20. El Gobierno del Estado y los Ayuntamientos podrán adoptar las medidas administrativas, técnicas y financieras, que faciliten y estimulen la construcción de condominios para familias de escasos recursos económicos.
Artículo 21. Ninguna persona podrá adquirir más de un departamento, vivienda, casa o local en los condominios financiados o construidos por instituciones públicas.
Artículo 22. La parte adquirente, en los contratos para la adquisición de departamentos, viviendas y casas, en los condominios destinados a la habitación popular, pagará el 2% de lo que corresponda del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, siempre que el valor nominal a que se refiere al artículo 4º fracción V, de esta Ley, no exceda de los valores señalados por el Banco de México, para la vivienda de interés social, en su expresión más económica.
Artículo 23. En todo caso, la enajenación de departamentos, viviendas, casas o locales, en los condominios a que se refiere este capítulo, se regirá por las siguientes reglas:
El derecho al tanto se establece, exclusivamente, en primer lugar, a favor del inquilino al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones y que, con tal carácter, haya venido ocupando, por más de un año, el departamento, vivienda, casa o local y, en segundo lugar, a favor de los organismos públicos que hayan financiado o construido el condominio;
La notificación de enajenación al inquilino, o en su caso, a los organismos públicos, lo hará el condómino personalmente, por medio del administrador del inmueble, notario público, o judicialmente, con expresión del precio ofrecido y demás condiciones de la operación, a efecto de que, dentro de los diez días siguientes, manifieste si hace uso del derecho al tanto; y
Si el departamento, vivienda, casa o local, se enajenare, con infracción a lo dispuesto en las fracciones anteriores, el inquilino o los organismos públicos podrán subrogarse en los derechos del adquirente, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato traslativo de dominio; siempre que hagan uso del derecho de retracto con exhibición del precio, dentro de los quince días siguientes al que hayan tenido conocimiento de la enajenación. Los notarios, o quienes hagan sus veces, se abstendrán de autorizar una escritura de compraventa, si antes no se cercioran de que el vendedor ha respetado el derecho al tanto, en caso de que la notificación se haya hecho por el administrador del condominio, él mismo deberá comprobar ante el notario o funcionario autorizado para dar fe, en forma indubitable, el día y hora en que hizo la notificación a que se refiere la fracción anterior.
Artículo 24. La asamblea de condóminos es el órgano supremo del condominio.
Las asambleas deberán ser generales; sin embargo en la hipótesis previstas por el artículo 33, de esta Ley, o en situaciones similares que puedan derivarse del carácter mixto del condominio o de lo vasto o complejo que pudiere ser el núcleo habitacional, podrá haber asambleas especiales de grupo.
Tanto para las asambleas generales como para las de grupo, regirán las siguientes prevenciones:
Las generales deberán celebrarse, por lo menos, una vez al año, y las de grupo, cuantas veces sea necesario, de acuerdo con lo dispuesto por esta Ley y el Reglamento de Administración del Condominio;
Cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje del valor que su o sus departamentos, viviendas, casas o locales represente en el total del condominio, según el valor nominal declarado en la escritura constitutiva;
No obstante lo dispuesto como regla general en la fracción anterior, en el caso de condóminos colocados en el segundo supuesto del párrafo primero del artículo 9º es decir, de quienes hayan celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, lleguen a ser propietarios, si media crédito hipotecario o compraventa con reserva de dominio, el porcentaje de sus votos se reducirá a la proporción del precio que hubieran pagado, y corresponderá al acreedor la otra proporción del porcentaje. Esta prevención solo regirá si los acreedores asisten a la asamblea; pero para tener derecho a esta asistencia y a intervenir con voz y voto en la proporción de que se trata, deberán contar con la constancia expedida por el administrador y a la cual se refiere el artículo 23, fracción III, de esta Ley;
La votación será personal, nominal y directa, pudiéndose delegar la representación, y determinar otras formas y procedimientos, si el Reglamento de Administración del Condominio lo permite;
Las resoluciones de la asamblea se tomarán por mayoría simple de votos, excepto en los casos en que la presente Ley y el Reglamento de Administración del Condominio prescriban una mayoría especial;
Cuando un solo condómino represente más del 50% de los votos, se requerirá, además, el 50% de los votos restantes, para que sean válidos los acuerdos. Cuando no se llegue a acuerdo válido, el condómino mayoritario o el grupo de minoritarios podrá someter la discrepancia, en los términos del artículo 38, facultándose a los minoritarios para hacerse representar por persona distinta al administrador.
Las asambleas serán presididas por quien prevea el Reglamento de Administración del Condominio. El administrador fungirá como secretario, si es persona física, y en caso de ser persona moral, por un representante de ésta. El presidente designará, de entre los concurrentes, a dos personas que actuarán como escrutadores, a fin de constatar la existencia del quórum legal;
Las actas de la asamblea serán autorizadas con la fe del propio secretario o de notario público, por los presidentes de la asamblea y del comité de Vigilancia, o quienes los substituyan.
Los condóminos y acreedores registrados podrán convocar a asamblea, sin intervención del Administrador ni del Comité de Vigilancia, cuando acrediten ante Notario Público, o Juez competente que representan, como mínimo, la cuarta parte del valor del condominio.
Artículo 25. Las convocatorias para la celebración de asamblea se harán en los términos de la fracción XII, del artículo 28 de esta Ley.
Cuando la asamblea se celebre a virtud de primera convocatoria, se requerirá un quórum del 75% de votantes; cuando se realice por segunda convocatoria, el quórum será cuando menos, del 51% de votantes. Si la asamblea se efectuare en razón de tercera convocatoria, las resoluciones se adoptarán por la mayoría de los presentes.
Las determinaciones adoptadas por la asamblea, en los términos de esta Ley, del Reglamento de Administración del dominio y de las demás disposiciones legales aplicables, obligan a todos los condóminos, incluyendo a los ausentes o disidentes.
Artículo 27. Los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la asamblea de condóminos, en los términos de esta Ley, la escritura constitutiva y el Reglamento de Administración del Condominio, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 26, fracción I, de este ordenamiento.
Artículo 28. El administrador del condominio tendrá las siguientes facultades y obligaciones:
Llevar debidamente autorizados por la Secretaría del Ayuntamiento del municipio donde se encuentra ubicado el condominio, un libro de actas de las asambleas y un libro de registros de los acreedores que manifiesten, dentro del primer mes de constituidos los créditos, o en el de enero de cada año, su decisión de concurrir a las asambleas. En este registro, se anotarán la conformidad de acreedor y deudor, sobre los saldos pendientes de cubrirse y, en caso de discrepancia o de renuncia del deudor a expresar su voluntad, se anotarán los saldos que determine el Comité de Vigilancia, indicándose la proporción correspondiente al acreedor y al deudor, respecto de los votos atribuidos al departamento, vivienda, casa o local de que se trate. Para los efectos de votación, previstos en esta fracción, estas inscripciones solo tendrán validez por el trimestre en que se practiquen y de ellas el administrador expedirá constancia al acreedor interesado.
El administrador asentará, en el libro autorizado correspondiente, el acta levantada con motivo de cada asamblea y deberá conservar, como apéndice de dichas actas, los documentos relativos a la asamblea misma, entre ellos, la convocatoria, listas de asistencia, certificación de quórum por los escrutadores, cartas poder que hubiesen sido exhibidas y demás documentos pertinentes;
Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes. Entre los servicios comunes está comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condominios o con vecinos de casas unifamiliares, cuando estén ubicados dentro de un conjunto o unidad urbana habitacional, o constituyan edificios, salas o secciones de una construcción vasta. La prestación de estos servicios y los problemas que surjan, con motivo de la contigüidad del condominio con otros o con vecinos de casas unifamiliares, serán resueltos en las asambleas correspondientes, llevando la representación de los condóminos respectivos el administrador o la persona designada al efecto. Estas asambleas serán reglamentadas por la asociación de administradores o representantes de condóminos y de vecinos que se constituya;
Llevar y conservar los libros y documentación relacionados con el condominio, los cuales, en todo tiempo, deberán estar a disposición de los condóminos y acreedores registrados, para su consulta;
Atender la operación y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales;
Realizar todos los actos de administración y conservación del condominio;
Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I, del artículo 13 de esta Ley;
Recaudar de los condóminos la cuota, que a cada uno corresponda aportar, para los fondos de mantenimiento y administración, y de reserva;
Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del Reglamento del Condominio;
Otorgar recibo a cada uno de los condóminos por las cantidades que hayan aportado en el mes anterior para los fondos de mantenimiento y administración y de reserva. En estos recibos se expresarán, en su caso, los saldos a cargo de cada condómino;
Entregar mensualmente, a cada condómino, recabando constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta que muestre:
Relación pormenorizada de los gastos del mes, efectuados con cargo al fondo de mantenimiento y administración;
Estado consolidado que demuestre los montos de las aportaciones y cuotas pendientes de cubrirse. El administrador tendrá a disposición de los condóminos que quieran consultarla, una relación de los mismos, en la que consten las cantidades que cada uno de ellos aportó para los fondos de mantenimiento y administración, y de reserva, con expresión de saldos de cuotas pendientes de cubrirse; y
Saldo del fondo de mantenimiento y administración y fines a los que se destinará en el mes subsiguiente o, en su caso, monto y relación de adeudos por cubrirse.
El condómino tendrá un plazo de 5 días contados a partir de la entrega de dicha documentación, para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo, se considerará que está de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobación de la asamblea;
Convocar a asamblea, cuando menos con diez días de anticipación a la fecha en que pretenda celebrarse, indicando el lugar dentro del condominio, o el que se haya fijado en el Reglamento de Administración del Condominio, así como la hora en que deba verificarse, con inclusión de la orden del día. Los condóminos y acreedores registrados, o sus representantes, serán notificados en el lugar que para tal efecto hayan señalado, mediante nota por escrito, en los términos a que se refiere la fracción II del artículo 23 de esta Ley.
En casos de suma urgencia, se convocará a asamblea con la anticipación que las circunstancias exijan;
Exigir la responsabilidad en que incurran los condóminos, por infracción a lo dispuesto por el artículo 17, de esta Ley; y
Desempeñar las demás funciones y cumplir con las obligaciones inherentes a su cargo y vigilar la debida observancia de esta Ley, la escritura constitutiva, el Reglamento de Administración del condominio y los Acuerdos de la Asamblea, del Comité de Vigilancia, y de más disposiciones legales aplicables.
Artículo 29. En relación a los bienes comunes el administrador tendrá las facultades y obligaciones de un apoderado general de los condóminos para administrar bienes, así como para pleitos y cobranzas, con facultad para articular y absolver posiciones. El otorgamiento de otras facultades especiales, y las que requieran cláusulas especiales, necesitarán acuerdo de la asamblea, con mayoría del 51% de votos, en los términos de esta Ley.
Las medidas que adopte y las disposiciones que dicte el administrador, dentro de sus atribuciones y con base en la Ley y el Reglamento de Administración del Condominio, serán obligatorias para todos los condóminos. La Asamblea, por mayoría que fije el Reglamento, podrá modificarlas y revocarlas
Artículo 32. La contribución de los condóminos a la construcción de los fondos de administración y mantenimiento, y de reserva, deberá efectuarse conforme a lo previsto por el artículo 26, fracción VII, de este ordenamiento.
Artículo 33. Cuando un condominio conste de diferentes partes y comprenda varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones, tales como ascensores, montacargas y otros elementos o aparatos destinados a servir únicamente a una parte del conjunto, los gastos especiales relativos serán a cargo del grupo de condóminos beneficiados. El Reglamento de Administración del Condominio establecerá las normas específicas para el reparto de este tipo de gastos.
Artículo 34. Las cuotas para gastos comunes que los condóminos no cubran mensualmente, causarán intereses al tipo Bancario o al que fije el Reglamento de Administración del Condominio.
Trae aparejada ejecución, en la vía ejecutiva civil, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y pena convencional que estipule el Reglamento del Condominio, si va suscrita por el Administrador y el Presidente del Comité de Vigilancia o quien lo sustituya, y acompañada de los correspondientes recibos pendientes de pago, así como copia certificada por los mismos funcionarios, de la parte relativa del acta de asamblea o del Reglamento de Condominio, en su caso, en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos, para los fondos de mantenimiento y administración, y de reserva. Esta acción solo podrá ejercerse cuando existan tres recibos pendientes de pago, y observarse lo dispuesto en el Código de Procedimientos Civiles del Estado.
Artículo 35. El condómino que, reiteradamente, deje de cumplir con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado por la rescisión del contrato o para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública, respetándose el derecho al tanto, a favor del inquilino, si lo hubiere, o de los demás condóminos, en ese orden, en los términos del Reglamento de Administración del Condominio. El ejercicio de estas acciones será resuelto en Asamblea de Condóminos, por un mínimo del 75% de los votos de estos.
Artículo 36. Si quien no cumple con sus obligaciones fuese ocupante no propietario, será demandado por la desocupación del departamento, vivienda, casa o local, por el administrador, previo consentimiento del condómino. Si éste se opusiere, se procederá contra ambos, en términos del artículo anterior.
Artículo 37. Los condóminos cubrirán el impuesto sobre propiedad raíz de su propiedad exclusiva, y la parte que les corresponda sobre los bienes comunes, así como los demás impuestos o derechos que, en razón del condominio, sean causados por sí mismos.
Artículo 38. Las controversias que se susciten con motivo de la interpretación y aplicación de esta Ley, de la escritura constitutiva, de la traslativa de dominio, del Reglamento de Administración del Condominio, así como de las demás disposiciones legales aplicables, serán sometidas a arbitraje si lo prevé el Reglamento y, en su defecto a los tribunales competentes del fuero común.
Artículo 30. El Comité de Vigilancia se integrará como mínimo de tres miembros, un presidente y dos vocales, a los que determine la Asamblea y tendrán las siguientes facultades y obligaciones:
Cerciorarse de que el administrador cumpla los acuerdos de la Asamblea General, así como los demás deberes que le impongan esta Ley, la escritura constitutiva y el Reglamento de Administración del condominio;
Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la asamblea;
Constatar las inversiones de los fondos de mantenimiento, administración y de reserva;
Dar cuenta a la asamblea de sus observaciones sobre la administración del condominio;
Informar a la asamblea sobre el incumplimiento de las obligaciones de los condóminos, con que dé cuenta el administrador;
Coadyuvar con el Administrador, en observaciones a los condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones;
Convocar a Asamblea de Condóminos, cuando a su requerimiento el administrador no lo haga dentro de los tres días siguientes. Asimismo, convocarla cuando, a su juicio, sea necesario informar a la asamblea de irregularidades en que haya incurrido el administrador, con notificación a éste, para que comparezca a la asamblea relativa; y
Las demás que se deriven de esta Ley, de la escritura constitutiva y del Reglamento del Condominio.
Del Reglamento de Administración del Condominio
Artículo 31. El Reglamento de Administración del Condominio contendrá, cuando menos, los siguientes:
Los derechos y obligaciones de los condóminos, respecto de los bienes de uso común, especificando estos últimos; así como las limitaciones a que queda sujeto el ejercicio del derecho de usar tales bienes, y los propios;
Las medidas que deban tomarse para la mejor administración, mantenimiento y operación del condominio;
Forma de convocar a asamblea de condóminos y quien debe presidirla;
Forma de designar al administrador, los requisitos que debe reunir, así como su remuneración, reproduciendo además las facultades y obligaciones que le confieren esta Ley, la escritura constitutiva y los casos en que proceda su remoción;
Forma de designar el Comité de Vigilancia, los requisitos que deban reunir sus miembros, su remuneración y los casos en que proceda su remoción;
Las materias que le reserven la escritura constitutiva y la presente ley;
El Reglamento de Administración del Condominio podrá establecer que, cuando algún condómino se constituya en mora el administrador distribuirá el importe del adeudo causado y que siga causando, entre los restantes condóminos, en proporción al valor de sus propiedades, hasta la recuperación del adeudo. Al efectuarse la recuperación de dicho adeudo, el administrador reembolsará a los afectados por dicho cargo, las cantidades que hubiesen aportado, y los intereses en la parte proporcional que les corresponda; y
Las normas a que deba sujetarse la posible modificación del propio Reglamento de Administración del condominio; supuestos de procedencia; procedimiento a seguir; quórum necesario, y el porcentaje de votación.
Artículo 39. Los gravámenes son divisibles entre los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales del condominio.
Cada uno de los condóminos responderá sólo del gravamen que corresponda a su propiedad. Toda cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios para responder de un gravamen sobre un inmueble, se tendrá por no puesta.
Artículo 40. Los créditos que se originen por las obligaciones contenidas en la escritura constitutiva, y de traslación de dominio, por el Reglamento de Administración del Condómino, por esta Ley y demás disposiciones legales aplicables, gozan de garantía real sobre los departamentos, viviendas, casas o locales, aun cuando se transmitan a terceros.
La inscripción de este gravamen en el Registro Público de la Propiedad da derecho a todo interesado para obtener del administrador, y de cualquier acreedor, una liquidación de los adeudos pendientes. La liquidación del administrador solo, surtirá efectos legales si va suscrita por el presidente del Comité de Vigilancia o quien lo sustituya.
Artículo 41. Si el condominio se destruyere en su totalidad o en una proporción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, según peritaje practicado por las autoridades competentes o institución fiduciaria, una mayoría que representa el 51% de votos de los condóminos podrá acordar la reconstrucción o la división del terreno y de los bienes comunes que queden, con arreglo a las disposiciones legales, sobre construcción, planificación, desarrollo o regeneración urbana, y demás que fueren aplicables o, en su caso, la venta.
Si la destrucción resulta menor a la proporción señalada en el párrafo anterior, dichos acuerdos deberán ser tomados por una mayoría especial del 75% de los votos.
Artículo 42. En caso de ruina o vetustez del condominio, una mayoría que represente el 51% de los votos de los condóminos podrá resolver, previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstrucción o demolición, y división de los bienes comunes o, en su caso, la venta, siguiéndose en adelante las prevenciones del artículo anterior.
Artículo Primero. Se abroga la Ley Reglamentaria del artículo 986, del Código Civil del Estado, expedida mediante decreto número 7044 del 9 de marzo de 1956, publicada en el Periódico Oficial El Estado de Jalisco, el día 27 de marzo de 1956, así como las demás disposiciones que se opongan a la presente Ley.
Artículo Segundo. Los copropietarios en condominios, constituidos con anterioridad a la vigencia de esta Ley deberán, en su oportunidad, ajustar a las disposiciones de la misma las escrituras constitutivas y de traslación de dominio, así como los respectivos reglamentos de los condominios.
Artículo Tercero. La presente Ley entrará en vigor diez días después de su publicación en el Periódico Oficial El Estado de Jalisco.
Guadalajara, Jal., a 26 de marzo de 1985
J. Jesús Martínez Barajas
Dado en Palacio del Poder Ejecutivo del Estado, a los treinta días del mes de marzo de mil novecientos ochenta y cinco.
CODIGO CIVIL, Titulo Sexto, Del Condomino (ley vigente)
Artículo 1006. Para constituir el régimen de condominio respecto de un predio o edificación, se requiere que quien tenga su libre disposición, solicite y obtenga autorización del municipio donde se localice el inmueble y lo formalice en escritura pública, en la que se hará constar de manera clara, lo siguiente:
Artículo 1007. Son bienes comunes, atendiendo a su clasificación, como a su edificación, siempre que sean de uso general:
Artículo 1008. Cada condómino podrá servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino ordinario, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás.
Artículo 1009. Para la realización de obras en bienes e instalaciones generales, se observarán las siguientes reglas:
Artículo 1010. Cada condómino podrá realizar las obras y adaptaciones que correspondan a su unidad privativa, pero no podrá realizarse ninguna innovación o modificación que afecte la estructura, la cimentación, las paredes maestras, las azoteas, las redes de descargas de agua residuales, ni aquellas que puedan perjudicar la estética, la seguridad, la durabilidad o la comodidad del edificio.
Ser el ejecutor de los acuerdos de las asambleas de condóminos y del consejo de administración, así como el representante legal frente a terceros del condominio, con las facultades de un apoderado general judicial y para actos de administración, sin que las facultades de mandatario puedan ser sustituidas o delegadas salvo que así lo autorice expresamente el consejo de administración. Cuando el condominio forme parte de un condominio compuesto, acatar las resoluciones que dé el administrador general de éste; en caso de conflicto por instrucciones encontradas entre el administrador del condominio compuesto y el consejo de administración, se deberán someter obligatoriamente las diferencias a arbitraje de la Procuraduría de Desarrollo Urbano, quien a la brevedad resolverá lo conducente y sin que quepa algún recurso contra tal determinación;
Verificar y atender la operatividad, mantenimiento de instalaciones, servicios generales y conservación de la edificación;
Efectuar los gastos de mantenimiento y administración;
Cobrar las cuotas y extender los recibos que amparen los pagos a cargo de los condóminos;
Llevar los libros y documentación que soporten los gastos efectuados, los que deberán tener una actualización no mayor de quince días hábiles;
Llevar los libros del condominio, que cuando menos deberán ser tres:
El primer libro, que será para asentar las actas de asambleas de condóminos;
El segundo libro, para asentar las actas de asamblea del consejo de administración;
El tercer libro, para registrar los ingresos y egresos del condominio; y
Cuando así lo estime necesario la asamblea de condóminos podrán llevarse los libros de registros auxiliares que se requieran; también podrán utilizarse para llevar los registros auxiliares sistemas de cómputo.
Entregar en la primera quincena de los meses de abril, julio, octubre y enero de cada año, al condómino que lo solicite o tenerlo a disposición de los mismos en las oficinas de la administración, un estado de cuentas que señale:
Un informe analítico de los gastos del trimestre;
Un informe consolidado que demuestre y refleje los ingresos y las cuotas vencidas pendientes de pago;
Un listado general de los deudores explicando el origen de su adeudo;
Una relación de los acreedores explicando el origen de sus créditos; y
Los saldos en efectivo que existan;
VIII.Convocar a asamblea de condóminos;
IX.Auxiliar y en su caso hacer que se auxilie a los comités específicos que llegaren a formarse para la realización de una obra concreta o para el logro de un fin determinado; y
Las demás que le confiera este código o cualquier otro ordenamiento que le sea aplicable, la escritura constitutiva y el reglamento que se expida.
Tener la representación permanente de los condóminos, para asuntos de interés común, con las facultades de un apoderado general judicial y para actos de administración;
Vigilar que el administrador cumpla con las obligaciones que se le imponen y pedir a éste informes y cuentas de sus gestiones, cuando lo estime necesario;
Reunirse cuando menos una vez al mes para recibir noticia del administrador, que podrá expresarse en forma oral u escrita respecto de la marcha y negocios del condominio verificando los estados contables y sus asientos en los libros;
Comprobar las inversiones de los fondos de mantenimiento, administración y de reserva;
Coadyuvar con la administración en la observancia por los condóminos del cumplimiento de sus obligaciones;
Rendir a la asamblea de condóminos, anualmente durante el primer trimestre, un informe de labores así como del estado general que guardan los asuntos del condominio y su posición financiera;
Cuando se trate de condominios habitacionales y comerciales, autorizar la celebración de cualquier contrato que implique la ocupación y uso de los bienes y servicios comunes, por terceros extraños a los condóminos; en este caso, los contratos que se celebren en contravención a los reglamentos y a lo aquí estipulado, serán nulos de pleno derecho;
Autorizar al administrador para otorgar o conferir directamente poder general con facultades judiciales de administración en favor de quienes estime pertinente para defensa y representación de los intereses específicos del condominio. También podrá otorgar poderes especiales; y
Los poderes que se confieran comprenden las facultades de articular y absolver posiciones, formular denuncias penales y coadyuvar con el ministerio público; adquirir bienes en remate o fuera de él haciendo las posturas y pujas que procedan celebrar los convenios de transacción, intentar y desistirse de juicios constitucionales de garantías. En los poderes bastará y será necesario que se relacionen los siguientes puntos:
El instrumento mediante el cual constituyó el régimen de condominio respecto de la edificación, destacándose el lugar y fecha, el notario autorizante, el número del instrumento, los bienes genéricos que se afectaron, su ubicación y los datos de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad;
Las facultades que según el reglamento de condominio tengan los consejeros, independientemente de las establecidas en la ley;
Las reformas que en su caso se hubieren efectuado;
El acta mediante la cual se hizo la designación de los consejeros;
Los datos de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, en el cual se hubieren inscrito los instrumentos a que se refieren los puntos que anteceden; y
El acta de consejo en la que se acordó el otorgamiento del poder; ésta deberá ser transcrita en lo conducente.
El instrumento en el donde conste el acto mediante el cual se afectó la edificación al régimen de condominio, mencionándose el lugar y fecha, el notario autorizante, el número del instrumento, los bienes genéricos que se afectaron, su ubicación y los datos de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad;
Las facultades que según el reglamento del condominio tengan los consejeros, independientemente de las establecidas en la ley;
Las reformas que en su caso se hubieren efectuado; y
Se transcribirá en lo conducente el acta levantada.
El informe general sobre el condominio, tanto en bienes y servicios como su posición financiera;
La elección de los integrantes del consejo de administración y en su caso, de las comisiones especiales;
La designación del administrador; y
La aprobación del presupuesto de ingresos y de egresos para el siguiente año.
Modificar el reglamento del condominio;
Realizar obras voluntarias o de mejoramiento;
Transformar y disponer de los bienes comunes;
Acordar sobre la extinción del régimen de propiedad en condominio;
Incorporar nuevas áreas al régimen de propiedad en condominio o separar áreas afectas al mismo;
Pedir al juez se obligue a un condómino a la venta de sus derechos;
Acordar la reconstrucción del inmueble afecto al régimen de condominio; y
Las demás decisiones que correspondan a los condóminos reunidos en asamblea.
El juez de primera instancia del ramo civil con jurisdicción en el municipio de ubicación del condominio, a requerimiento de un grupo de condóminos que representen por lo menos una quinta parte de derechos; o a petición de cualquier condómino, cuando se dejen de celebrar por mas de un año; y
En los casos de condominios de servicios municipales, por el presidente del municipio de ubicación del condominio.
Cuando la convocatoria se formule por la autoridad judicial o la municipal, bastará que se publique con la misma anticipación en uno de los periódicos de amplia circulación en el Estado, así como en el Periódico Oficial "El Estado de Jalisco" y sin perjuicio de que se coloque un ejemplar de la convocatoria en los lugares visibles del condominio.
Las controversias entre condóminos deberán sujetarse necesariamente al arbitraje del consejo de administración;
Cuando estas controversias se susciten en condominios de servicios municipales, se deberán someter al arbitraje del secretario del ayuntamiento del lugar de ubicación del condominio;
El Código de Procedimientos Civiles del Estado será supletorio en estos negocios; y
Las demás controversias que surjan, serán ventiladas ante el juez de primera instancia del domicilio de ubicación del condominio.
Las reglas anteriores se observarán también en caso de ruina o de inoperabilidad de la edificación
Deberán constituirse mediante escritura pública, en la que se insertará la descripción general del condominio; descripción particular de cada una de las viviendas, los permisos para su edificación o habitabilidad que otorguen las autoridades de urbanización; el pago de los impuestos y derechos que se generen; los planos a escala del inmueble y de cada vivienda; y en su caso, el reglamento particular del condominio;
Las decisiones que se tomen para el mantenimiento y conservación del condominio, así como cualquier variación al mismo, deberán siempre de tomarse por común acuerdo entre los condóminos;
Los gastos que se originen por la conservación del condominio serán siempre por partes iguales;
Los condóminos deberán usar en igualdad de circunstancias los bienes de uso común, pudiéndose delimitar para uso reservado de cada una de las unidades habitacionales los espacios correspondientes a las azoteas y lugares de estacionamiento;
En caso de destrucción, ruina o inoperabilidad de la edificación, los condóminos deberán decidir conjuntamente sobre la reconstrucción, demolición o enajenación del inmueble;
En caso de que los condóminos no se pongan de acuerdo sobre los cuatro puntos anteriores, cualquiera de ellos podrá ocurrir ante la Procuraduría del Desarrollo Urbano en procedimiento arbitral forzoso, para que con audiencia del otro condómino y siguiendo las formalidades que para el trámite de los incidentes regula el Código de Procedimientos Civiles del Estado, dicte la resolución que corresponda, la cual será obligatoria para las partes involucradas. Cuando existan acreedores hipotecarios o quirografarios, también deberá dárseles intervención para salvaguarda de sus intereses; y
Cada una de las unidades habitacionales podrá ser enajenada libremente por sus titulares, sin que el otro condómino tenga para ello derecho al tanto.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA VECINDAD, Titulo Decimo Tercero (CODIGO CIVIL)
De los derechos y obligaciones de la vecindad
Artículo 1228.- Todo propietario o poseedor, debe respetar el derecho que tienen los vecinos para usar y disfrutar de los predios y construcciones que ocupe.
Artículo 1229.- En zonas habitacionales y en edificios de vivienda múltiple deberá respetarse íntegramente el derecho de los vecinos a la paz y a la tranquilidad. Por ello no podrán tenerse en esas zonas animales que aun con el carácter de domésticos causen molestias y temor a los vecinos, ni tampoco operar aparatos de sonido o receptores de imágenes a volúmenes altos y que sean captados fuera del recinto en que se encuentren.
Artículo 1230.- El propietario, el usufructuario y el inquilino de un predio tienen derecho de ejercer las acciones que procedan para impedir que por el mal uso, o el abandono de la propiedad del vecino, se perjudiquen la seguridad, el sosiego o la salud de los que habiten el predio.
Artículo 1231.- En un predio, no pueden hacerse excavaciones o construcciones que hagan perder el sostén necesario al suelo de la propiedad vecina; a menos que se hagan las obras de consolidación indispensables para evitar todo daño a éstas.
Artículo 1232.- Tampoco es permitido arrojar basura o depositarla en áreas comunes, banquetas o jardines ni aun en los propios.
Artículo 1233.- Los recipientes donde se guarden las basuras y demás desechos deberán estar debidamente cerrados para evitar los efectos contaminantes del aire.
Artículo 1234.- A fin de conservar la armonía arquitectónica, queda prohibido en edificios de vivienda comunal o destinados a actividades comerciales o profesionales:
Cuando sean visibles, pintar el interior de los mismos e implementar cortinas que desentonen con el conjunto;
Tender ropa en los ventanales y terrazas o miradores;
Obstruir los pasillos y áreas de circulación interior, aun con motivos estéticos;
Ocupar espacios comunes destinados al servicio de todos los vecinos como pueden ser patios, escaleras, estacionamientos, u otros similares; y
Agregar cualesquiera elementos que rompan la uniformidad arquitectónica.
Artículo 1235.- Todo propietario o poseedor deberá tener en perfecto funcionamiento sus ductos hidráulicos y de desalojo de aguas negras y pluviales.
Artículo 1236.- Todo propietario o poseedor deberá cuidar el perfecto y equilibrado funcionamiento de los sistemas de conducción de energía eléctrica; asimismo deberá contar con los sistemas de aislamiento y corte para evitar daños a las instalaciones de los vecinos.
Artículo 1237.- Es obligación de los propietarios y poseedores tener en buenas condiciones las instalaciones para el consumo de gas, debiendo estar los tanques en lugar fácilmente accesible y ventilado.
Artículo 1238.- No es lícito permitir la crianza ni la propagación de fauna cuando ésta represente un peligro para la salud humana o provoque molestias.
Artículo 1239.- Es obligación del propietario o poseedor de un predio, no permitir el paso hacia propiedades de vecinos a personas extrañas a ellas, y en su caso cuando adviertan su presencia en el vecindario reportarlas a las autoridades policíacas.
Artículo 1240.- Nadie puede plantar árboles cerca de un predio ajeno, sino a la distancia de dos metros de la línea divisoria, si la plantación se hace de árboles grandes; y de un metro, si la plantación se hace de arbustos o árboles pequeños.
Artículo 1241.- El propietario o poseedor puede pedir que se arranquen los árboles plantados a menor distancia de su predio de la señalada en el artículo que precede; y aun cuando sea mayor, si es evidente el daño que los árboles causen.
Artículo 1242.- Si las ramas de los árboles se extienden sobre predios, jardines o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho de que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles las que se extendieren en el suelo del otro, éste podrá hacerlas cortar por sí mismo dentro de su heredad, pero con previo aviso al vecino.
Artículo 1243.- El dueño de una pared que no sea de copropiedad, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces, cumpliendo las disposiciones que sobre urbanización se dieren.
Artículo 1244.- Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertas las ventanas o huecos, podrá construir pared contigua a ella, o si adquiere la copropiedad, apoyarse en la misma pared, aunque de uno u otro modo cubra los huecos o ventanas.
Artículo 1245.- No se pueden tener ventanas para asomarse ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la propiedad del vecino, prolongándose más allá del límite que separa las heredades. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay un metro de distancia.
Artículo 1246.- La distancia de que habla el artículo anterior se mide desde la línea de separación de las dos propiedades.
Artículo 1247.- No se podrán construir edificios que por su altura considerable traigan como consecuencia privar a los predios colindantes ya edificados, del aprovechamiento de los rayos solares.
Artículo 1248.- El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados y azoteas de tal manera que las aguas pluviales no caigan sobre el suelo o edificio vecino.
Artículo 1249.- Nadie puede construir cerca de una pared ajena o de copropiedad, fosos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos; ni instalar depósitos de materias corrosivas, máquinas de vapor o fábricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o nocivos, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos o sin construir las obras de resguardo necesarias con sujeción a lo que prevengan los mismos reglamentos, o a falta de ellos, a lo que se determine por peritos.
Artículo 1250.- Es obligación de los propietarios de predios sin construir dentro de las áreas urbanas, mantener aseados y bardar los mismos, para evitar se conviertan en depósitos de desechos y que se propicie la crianza de fauna nociva a la salud humana.
Artículo 1251.- Es obligación de los propietarios u ocupantes de fincas en áreas urbanas, asearlas y darles el mantenimiento adecuado, aun en el caso en que estén desocupadas.
Tel. (33) 1727-7962.

References: Artículo 1
 Artículo 986

Artículo 2

Artículo 3

Artículo 4

Artículo 5

Artículo 6
 Artículo 2

Artículo 7

Artículo 8

Artículo 9

Artículo 10

Artículo 11
 Artículo 27

Artículo 12

Artículo 13

Artículo 14

Artículo 15

Artículo 16

Artículo 17
 Artículo 2

Artículo 18

Artículo 19

Artículo 20

Artículo 21

Artículo 22

Artículo 23

Artículo 24

Artículo 25

Artículo 26

Artículo 27
 Artículo 30

Artículo 28
 Artículo 30

Artículo 29

Artículo 30
 Artículo 26

Artículo 31

Artículo 32

Artículo 33

Artículo 34
 Artículo 30

Artículo 35

Artículo 36

Artículo 37

Artículo 38

Artículo 39
 Artículo 2928

Artículo 40

Artículo 41

Artículo 42
 resolución 

Artículo 43

Artículo 44

Artículo 45

Artículo 46

Artículo 1
 artículo 986

Artículo 2

Artículo 3

Artículo 4
 artículo 2

Artículo 5

Artículo 6

Artículo 7
 artículo 24

Artículo 8

Artículo 9

Artículo 10

Artículo 11

Artículo 19

Artículo 20

Artículo 21

Artículo 22
 artículo 4

Artículo 23

Artículo 24
 artículo 33
 artículo 9
 artículo 23
 artículo 38

Artículo 25
 artículo 28

Artículo 27
 artículo 26

Artículo 28
 artículo 13
 artículo 23
 artículo 17

Artículo 29

Artículo 32
 artículo 26

Artículo 33

Artículo 34

Artículo 35

Artículo 36

Artículo 37

Artículo 38

Artículo 30

Artículo 31

Artículo 39

Artículo 40

Artículo 41

Artículo 42
 artículo 986

Artículo 1006

Artículo 1007

Artículo 1008

Artículo 1009

Artículo 1010
 resolución 

Artículo 1228

Artículo 1229

Artículo 1230

Artículo 1231

Artículo 1232

Artículo 1233

Artículo 1234

Artículo 1235

Artículo 1236

Artículo 1237

Artículo 1238

Artículo 1239

Artículo 1240

Artículo 1241

Artículo 1242

Artículo 1243

Artículo 1244

Artículo 1245

Artículo 1246

Artículo 1247

Artículo 1248

Artículo 1249

Artículo 1250

Artículo 1251