Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=08.10.2008&Aktenzeichen=XII%20ZR%2084/06
Timestamp: 2019-05-20 11:46:59+00:00

Document:
BGH, 08.10.2008 - XII ZR 84/06 - dejure.org
https://dejure.org/2008,40
BGH, 08.10.2008 - XII ZR 84/06 (https://dejure.org/2008,40)
BGH, Entscheidung vom 08.10.2008 - XII ZR 84/06 (https://dejure.org/2008,40)
BGH, Entscheidung vom 08. Januar 2008 - XII ZR 84/06 (https://dejure.org/2008,40)
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BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 307
Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag über Gewerberäume; Auslegung allgemeiner Geschäftsbedingungen; Anwendbarkeit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Wirksamkeit einer Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter auf Mietverträge über Geschäftsräume
Schönheitsreparaturen - Übertragung bei Gewerberaummietverträgen
Unwirksamkeit einer Schönheitsreparatur-Klausel mit starren Fristen auch in Gewerberaummietvertrag
BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 307
Schönheitsreparaturen - Mietvertrag über Gewerberäume
Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen auch in der Geschäftsraummiete unwirksam; Schönheitsreparaturen; Renovierung; starre Fristen; starrer Fristenplan; Gewerberaum
AGB-Kontrolle im kaufmännischen Verkehr, Auslegung von AGB, Inhaltskontrolle, Verbot geltungserhaltender Reduktion, Unwirksamkeit einer starren Schönheitsreparaturklausel (auch) bei gewerblicher Miete
Schönheitsreparatur: Starre Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam
Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam - Firmen / Gewerbe
Starre Fristen für Schönheitsreparaturen auch bei Gewerbemiete unzulässig
Keine starre Schönheitsreparaturfrist
Starre Renovierungsfristen auch im Gewerberaummietrecht unwirksam
Auch im gewerblichen Bereich sind starre Fristenklauseln unwirksam
Wirksamkeit einer Klausel über Schönheitsreparaturen im Gewerbemietvertrag
Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei gewerblicher Miete unzulässig
Wirksamkeit von Schönheitsreparatur- und Endrenovierungsklauseln
Gewerberaummiete: Regelmäßige Pflicht zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam?
Für Gewerberäume keine starre Renovierungspflicht
Schönheitsreparaturklauseln in Gewerberaummietverträgen
Starre Fristen für die Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam
123recht.net (Pressemeldung, 9.10.2008)
Starre Renovierungsfristen auch bei Gewerberäumen unzulässig
Gewerberaummietrecht:Starre Fristen für die Vornahme von Schönheitsreparaturen im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen
Keine Schönheitsreparatur-Klausel mit starren Fristen in Gewerberaummietvertrag
Starre Fristen für Schönheitsreparaturen sind auch bei Gewerberaummiete unwirksam
123recht.net (Entscheidungsbesprechung, 9.10.2008)
Zusammenfassung von "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 08.10.2008, Az.: XII ZR 84/06 (Keine "starren" Dekorationsfristen im Gewerberaummietvertrag - Änderungsschneiderei)" von Vors. RiKG Hans-Jürgen Bieber, original erschienen in: NJW 2008, 3774 - 3775.
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 08.10.2008, Az.: XII ZR 84/06 (Unwirksamkeit starrer Fristen für Schönheitsreparaturen bei Gewerberäumen ("Änderungsschneiderei"))" von Prof. Dr. Dirk Looschelders, original erschienen in: JA 2009, 228 - 230.
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 08.10.2008, Az.: XII ZR 84/06 (Unwirksamkeit einer Schönheitsreparatur-Klausel mit starren Fristen auch in Gewerbemietvertrag)" von RA Thomas Schnabel, original erschienen in: ZfIR 2009, 319 - 324.
Kurznachricht zu "Starre Schönheitsreparaturfristen und kein Ende II" von RiOLG a.D. Prof. em. Dr. Volker Emmerich, original erschienen in: NZM 2009, 16 - 18.
Dabei sind allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Tz. 14).
Dieser Rechtsprechung ist der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (vgl. NJW 2008, 3772, 3723) für das gewerbliche Mietrecht mit der Begründung gefolgt, dass die Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung für Schönheitsreparaturen durch den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen aus der gesetzlichen Wertung folge, die insoweit nicht zwischen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheide, und dass der Schutzzweck in Bezug auf starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht grundsätzlich anders zu bewerten sei als bei der Wohnraummiete.
Zwar ist, wenn sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt, die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils rechtlich unbedenklich (Senatsurteile BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 32 mwN …und vom 14. Januar 2015 - XII ZR 176/13 - NJW 2015, 928 Rn. 23).
Eine geltungserhaltende Reduktion der Vertragsverlängerungsklausel auf ein inhaltlich noch zulässiges Maß (vgl. Senatsurteile BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 32 f. …und vom 27. Juni 2007 - XII ZR 54/05 - NJW 2007, 3421 Rn. 21 mwN) kommt nicht in Betracht.
Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (vgl. BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480, 481; Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007 und BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 12).
Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB allerdings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbesondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 15).
Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für den Bereich der Gewerberaummiete angeschlossen (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 21 ff.).
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 14).
Denn lässt sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen, so begegnet die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keinen rechtlichen Bedenken (vgl. zuletzt Senatsurteile BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 32 und vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).
Dabei sind Allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (…BGH, Urteile vom 21. Juli 2010 aaO und vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 84/06, BGHZ 178, 158 Rn. 14).
Dabei sind Allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 14).
In einer Gesamtschau können diese beiden Regelungen aus der maßgeblichen Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 14) nur dahingehend verstanden werden, dass er bei einem von ihm fahrlässig verursachten Schaden an dem überlassenen Fahrzeug selbst oder an fremden Rechtsgütern von jeglicher Haftung freigestellt ist und solche Schäden durch die von der Klägerin abgeschlossenen Versicherungen ausgeglichen werden.
Eine Zahlung unabhängig vom Zustand der Mietsache bei dessen Rückgabe ist auch als Individualvereinbarung in der hier vorhandenen Kombination mit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam (BGH, Urteil vom 06. April 2005 - XII ZR 308/02-, Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 -, Urteil vom 08. Oktober 2008 - XII ZR 84/06 - juris).
Der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH hat diese Auffassung auf die zugelassene Revision des Vermieters bestätigt (Urt. v. 8.10.2008, NJW 2008, 3772 - XII ZR 84/06) und die Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung für die Übernahme der Schönheitsreparaturen zusammenfassend daraus abgeleitet, dass dies aus der gesetzlichen Wertung, die insoweit nicht zwischen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheide, und aus den Grenzen folge, die die §§ 305 ff. BGB vertraglichen Vereinbarungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen setzten.

References: § 535
 § 307
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 307
 § 307
 BGH