Source: http://habitatge.com/es/informacio-compravenda.asp
Timestamp: 2017-10-22 04:47:18+00:00

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Vender tu piso en tiempos de crisis
Qué hay que saber para la compra de una vivienda
En este apartado puedes encontrar todas las respuestas que estás buscando para poner a la venta una vivienda o lo que hay que saber para comprar, para información más personalizada ponte en contacto con nosotros y te asesoraremos con mucho gusto.
VENDER TU PISO EN TIEMPO DE CRISIS
Los 50 consejos para vender tu piso en tiempos de crisis.
1.- El mejor consejo que te puedo dar es que pidas ayuda a un profesional para vender tu piso. Llevar tu vivienda a una agencia inmobiliaria de prestigio y profesionalidad contrastada es una de las mejores decisiones que puedes tomar. No creas que intentándolo por tu cuenta lo conseguirás antes, ellos conocen la realidad del mercado, te ahorrarán muchos problemas y te harán ganar dinero mediante una negociación experta. En Vic, LA VIVIENDA lleva casi 25 años de profesión inmobiliaria.
2.- Déjate asesorar. Escucha el agente inmobiliario. Él tiene experiencia y conoce lo que la gente busca y lo que están dispuestos a pagar. El agente inmobiliario está tan interesado como tú en vender, es su forma de ganarse la vida y hará todo lo posible para encontrar un comprador. Eso si, asegúrate de que es una agencia inscrita en el Registro General de Agentes Inmobiliarios de Cataluña. Escoge un agente con la acreditación de estar registrado ya que es una y?? Legalidad hacer de agente inmobiliario sin este distintivo.
3.- No más de una agencia. No es nada favorable para ti ni para tus opciones de venta que repartas el encargo de venta por 40 agencias. Ver un piso con más de un cartel de "en venta" en el balcón genera desconfianza. El agente inmobiliario pierde interés en la vivienda gestionada por otros agentes y dedicará más esfuerzos y espacios publicitarios en aquellos inmuebles que tenga en exclusiva, además, sus honorarios serán más bajos si tiene una exclusividad.
4.- Si vives en el piso que quieres vender, un cartel en el balcón no es una buena idea. Puede implicar visitas inesperadas y la excusa para que todos los vecinos de tu comunidad entren a curiosear-el piso.
5.- Poner precios diferentes en diferentes agencias o medios publicitarios genera desconfianza y demuestra falta de profesionalidad: evítalo!
6.- El segundo gran consejo que te puedo dar, y probablemente el más determinante, es sobre el precio. Tienes que ser realista y objetivo. Poner un precio a tu vivienda que permita la venta en el menor tiempo posible: es la gran clave.
El 100% de los agentes inmobiliarios sabemos que no hay otro secreto. Tienes que ser consciente de la realidad del mercado inmobiliario actual y actuar en consecuencia. En el entorno bajista en el que estamos, cada día que pasa tu piso vale menos y por tanto, "tu vivienda mañana valdrá menos que hoy". Fija el precio con realismo y con criterio: El boom inmobiliario ya ha pasado. El éxito o el fracaso de la venta de tu vivienda dependen en gran parte del precio que establezcas. Para determinar el precio de venta de tu inmueble no vale con comparar tu vivienda con lo que pide el vecino sin saber el número de visitas que éste realiza o el tiempo que lleva a la venta sin éxito. Tampoco me vale que entres a internet o consultar los periódicos locales para comparar precios y sacar una media: Tienes que comparar tu vivienda con piezas realmente vendidas en los dos o tres últimos meses, no con las que hace dos años a la venta sin conseguir, ni siquiera, visitas.
7.- Hoy es el mejor momento para vender tu piso!
(Durante los próximos 5 años, la situación está peor) Si compraste antes de 2006, recuerda el precio que pagaste por el piso y el margen de beneficio que aún tienes y ten en cuenta la diferente situación económica en que nos encontramos hoy. Si compraste a partir de 2006, olvídate de ganar dinero. En las circunstancias actuales puede ser una buena idea vender tu piso a pesar de no ganar dinero: "Mañana" será peor ". Si compraste a partir del 2008, olvídate, ni siquiera, de recuperar la inversión. Quizás deberías plantearte ponerlo en alquiler .
8.- Haz todo lo posible para vender su piso en menos de 6 meses. Pasado este periodo de tiempo, será imposible venderlo por el precio que pides hoy.
No esperes que en poco tiempo la situación vaya a cambiar.
Las predicciones más optimistas hablan de 3 años más para que dejen de caer los precios y luego varios años de estancamiento. El precio que establezcas debe ser lo suficientemente bajo para animar al comprador a formalizar un compromiso de compra. No creas que alguien te ofrecerá más de lo que vale. La gente no es tonta y tiene muchísimos pisos donde elegir.
Los primeros 15 días de venta son los que más eficacia tiene la publicidad de un inmueble y cuando más interés despierta.
Aprovecharlos es clave. Si durante el primer mes no has recibido 20 contactos o más, te has equivocado con el precio.
9.- Fijar un precio muy elevado para "poder negociar" hará imposible la venta de tu piso. Hoy en día, el tiempo corre en tu contra. Los que "no tienen prisa por vender" no venderán su piso en los próximos 5 o 6 años. Si no tienes prisa por vender, no vendas.
10.- Determinar cuál es el valor de tu piso no es tarea fácil. Tu agente inmobiliario te ayudará a determinarlo, pero la última palabra siempre la tienes tú. El agente inmobiliario intentará averiguar cuál ha sido el precio por el que se han vendido últimamente (no más de tres meses) viviendas cercanas y similares al tuyo para tener un punto de referencia. Él conoce el mercado inmobiliario actual, los inmuebles que están a la venta en su entorno de tu y las ventajas que ofrecen frente a tu y sobre todo el estado de la demanda: Cuando está dispuesto a pagar la gente. Debes ponerte en la piel del comprador. Ponerte en la piel del comprador quiere decir que cuando tengas un precio que te parezca idóneo, calcula los gastos que tendrá que añadir el posible comprador (impuestos, notario, registro,. ..) y evalúa si tú podrías comprarlo y sobre todo, si lo harías. Ponerte en la piel del comprador también significa que visites tu banco y preguntes si te dejarían esa cantidad de dinero, a cuánto ascendería la cantidad inicial a pagar y las mensualidades de la hipoteca. Piensa fríamente cuánta gente de tu entorno, hoy, podría hacer frente a estas cantidades. Si en menos de un minuto no encuentras más de 10, tu piso es invendible!
11.- Cárgate de paciencia. Ten en cuenta que hoy en día, vender un piso no es una tarea ni fácil ni rápida. Sobre todo, no te muestres excesivamente ansioso por vender ante los hipotéticos compradores. Confía en la profesionalidad y saber hacer de tu agente inmobiliario.
12.- Tienes que entender que en la negociación de venta de un piso, ahora el comprador es el que manda y, evidentemente éste lo aprovecha. Sentirás cosas como: "Que viejo", "que oscuro", "ayer vimos uno igual por menos dinero y con terraza" ... Si estás presente mientras el cliente lanza estos mensajes, has aguantar inalterable, en eso te va la venta.
13.- Toma grandes dosis de resignación. Si tu piso da a la calle, al comprador le parecerá ruidoso, si da al patio de manzana, será oscuro.; s tiene sol de mañana, el comprador quiere sol de tarde. Si el piso es bajo no le gustará y si es alto el comprador tiene vértigo a las alturas. Si es oscuro quieren sol y si es soleado, el sol quema las cortinas ... Debes aceptar que todo el mundo ha visto un piso más céntrico, más bonito y más barato: alma, sin miedo y con sinceridad, a estos clientes para que compren este otro piso. Si tu piso les interesa, volverán.
14.- No te cierres en banda a negociar con el comprador. Nadie te obliga a bajar el precio, pero si quieres vender tu vivienda el precio debe ser competitivo. Negociar no significa categóricamente bajar el precio, hay otros aspectos a negociar ya tener en cuenta: Los plazos, las cantidades a cuenta, el mobiliario, los electrodomésticos, un compromiso a entregar la vivienda terminada de pintar, un anexo-parking o trastero-inicialmente no incluido en el precio, el pago de los impuestos, ... Guárdate "un as en la manga".
15.- La primera oferta no debe ser rechazada por el solo hecho de ser la primera. Este es un error muy frecuente. Rechaza únicamente las ofertas que estén absolutamente fuera de tus objetivos. Estudia y valora todas las ofertas. En un mercado bajista cerrarse en banda a negociar puede ser sinónimo de lamento posterior. Eso sí, tienes que diferenciar entre los que hacen una oferta coherente y los que hacen una oferta desmesuradamente baja, conscientes de que hoy en día son ellos los que marcan los precios. Si tienes varias contraofertas, no te limites a analizar exclusivamente el precio que tiene ofrecen, valora también las condiciones en que se realizará la transacción. No siempre la cantidad más alta es la operación más ventajosa. En todo esto puede ayudarte, y mucho, tu agente inmobiliario.
16.- Trata todas las contraofertas seriamente y no te ofendas por contraofertas que consideres muy bajas. Siempre serás tú, como propietario, lo que tengas la última palabra en cuanto a aceptarlas o rechazarlas. Si te ríes de una oferta, quizás el comprador se reirá de ti cuando, dentro de dos años, acabes vendiendo por esta cantidad que hoy te parece ridícula.
17.- Cuando encuentres alguien verdaderamente interesado, no te muestres inflexible. Sé coherente con el precio inicialmente fijado, pero valora si en un momento determinado te interesa más seguir esperando (y pagando comunidad de vecinos, intereses hipotecarios, impuestos municipales, consumos, derramas por mejoras en la comunidad, ...) o hacer alguna pequeña concesión en el precio que te permita poner fin a la operación.
18.- Ante una posible negociación, sería interesante tener previstas todas las situaciones que se pueden dar. Ten previsto un precio mínimo por debajo del cual no negociarás. Sería interesante que dejaras en manos de tu agente la negociación, él es el experto y te servirá de "escudo" y te dará la oportunidad de aplazar la decisión y valorarla sin presión.
19.- En Catalunya es absolutamente imprescindible tener la cédula de habitabilidad vigente para poder vender tu piso. Este documento tarda unos 30 días en conseguirse, así que si la tienes caducada, comienza hoy mismo con los trámites para conseguirla.
20.- Si no vives en el piso, deja las llaves en tu agencia de confianza para poder tener disponibilidad para enseñar en cualquier momento. Tu agente inmobiliario elegirá el mejor momento del día para hacerlo y coordinará la visita con el cliente sin que tengas que molestar para nada.
21.- Si vives en el piso que quieres vender, es preferible que no estés presente durante la visita. Abre la puerta al cliente y al agente inmobiliario, preséntate y deja al agente hacer su trabajo.
22.- Tienes que conocer tu piso palmo a palmo y facilitar al agente inmobiliario tanta información como sea posible, ya no sólo sobre la vivienda, también del edificio, de la constructora, de la calle, del barrio y por luego todos los datos personales de la propiedad del piso.
Cuanta más información, mejor: Los metros cuadrados útiles y construidos, de qué tipo de estructura está hecho el edificio, de qué material son las tuberías, el nombre del fabricante de los muebles de la cocina, el tipo de gres del suelo ...
Tienes que conocer tu barrio a la perfección: los horarios de los autobuses, qué comercios tienes cerca y su calidad, proximidad a escuelas, gimnasios, supermercados, bancos ...
23.- Si tu piso, o alguna parte de él, necesita reformas, sería interesante tener un presupuesto por escrito de las obras para saber cuándo se debe gastar el comprador, de modo que no negocie contigo por una cantidad superior a la real.
24.- Cuando tengas una visita, mantén tu vivienda lo más diáfano posible, vacíalo de muebles, enseres y artículos decorativos que puedan distorsionar el espacio existente. Cuanto menos cuadros, muebles, figuritas, etc ... mejor!.
Las diferentes dependencias deben parecer lo más grandes y espaciosas posible. Casi todas las viviendas se enseñan mejor con pocos o ningún mueble. Saca los muebles que bloquean o dificultan las rutas por donde pasará el cliente. Ordena y aclara al máximo el interior de los armarios (especialmente los del dormitorio principal), la interesada en comprar tu piso seguro que querrá mirar ahí dentro: estate preparado!
25.- Pinta tu piso! es una buena inversión.
Tu piso cambiará mucho con una simple capa de pintura. Si no tienes dinero para que te lo pinte un profesional, limítate a pintar tú mismo las zonas más deterioradas. Utiliza colores neutros, porque los colores oscuros desactivan la mayoría de los compradores. Trata de transmitir una imagen de calidad y neutralidad. Evita las estridencias. Las paredes de color blanco hacen que las habitaciones parezcan más grandes y luminosas. Tapa los agujeros de las paredes. Invierte un poco en decoración. Intenta que la primera impresión sea lo más atractiva posible.
26.- Haz una pequeña revisión a tu casa. Evita que las puertas chirrían, haz que las ventanas puedan ser abiertas cómodamente y que cierren herméticamente, consigue que los pomos de las puertas y los tiradores de los armarios y muebles de cocina estén bien sujetos. Repara los grifos y cisternas que pierdan agua. Sustituye las baldosas rotas o desprendidas.
27.- Saca de la vista de los elementos políticos, deportivos y religiosos: evita los crucifijos, vírgenes, fotos del Rey, del presidente o carteles o anuncios políticos y pósters de tu equipo de fútbol. Tu casa tiene que gustar a todos, sea de la religión o del partido político que sea. Tu casa debe ser territorio neutral. Eliminar tantas fotos personales como puedas y en especial la que tienes colgada sobre tu cama del día de tu boda. Retirar también todas aquellas reliquias familiares, figuritas, estatuillas, jarrones, etc ... así como los tapetes y bordados. Los compradores no verán más allá de las pertenencias personales y no debes permitir que el cliente se distraiga mirando las fotos o las figuritas.
28.- Asegúrate de tener una iluminación adecuada en todas las habitaciones. Comprueba que no hubiera ni una sola bombilla fundida en toda la casa. No utilices bombillas de bajo consumo, tardan tiempo en dar su máxima potencia y puede dar la sensación de que una habitación es oscura. Si no vives en el piso, asegúrate de que todos los puntos de luz tengan una luz, no dejes cables colgando. Invierte en un cuadro de diferenciales y magnetotérmicos nuevo, muchos compradores se fijan en eso.
29.- Tu hogar debe brillar! Limpia tu casa de arriba abajo antes de enseñarla. Asegúrate de que los cristales de las ventanas estén limpios por dentro y por fuera, especialmente si tu piso tiene unas vistas atractivas. Limpia todo lo que haya encima del mostrador de la cocina: no dejes nada, ni el jamón, ni la tostadora, ni la máquina de café, y el paño colgando de la barra del horno.
El baño y la cocina son piezas clave, mantente, no sólo limpios, brillantes!
30.- Tu piso no debe oler a nada, o en todo caso, debe oler bien. Asegúrate de no cocinar durante un par de horas antes de la visita y si no es posible, ventila-bien. Un ramo de flores frescas en la entrada puede ser una buena solución. Abre todas las persianas y cortinas, deja entrar luz en tu casa. No esperes a hacerlo delante de ellos.
31.- No fumes dentro de la casa durante un par de horas antes de la visita, y en ningún caso lo hagas durante la visita. El olor del tabaco para un no fumador es una sensación desagradable que no podrá quitarse de la cabeza durante toda la visita. Encanvi, si el cliente es fumador, no comprará tu piso por el hecho de oler a tabaco.
32.- Limpia los elementos comunes. Dedica tiempo al rellano de la escalera y el portal. Si es necesario, dale una manita de pintura (especialmente alrededor del ascensor, donde deberá estar parados un par de minutos) y pone una planta a tu rellano.
33.- Ten en cuenta que un dormitorio da más valor a la vivienda que un despacho o trastero. Intenta que cada habitación tenga una cama. Intenta distribuir la habitación principal de tal manera que se pueda caminar alrededor de la cama. El comprador de tu piso pasará más de 8 horas diarias en el dormitorio, haz todo lo posible para que sea acogedor. Viste la cama de modo que apetezca acostarse. Si tenías pensado cambiar las cortinas y la colcha, ahora es el momento!.
34.- Los dormitorios de los niños (si, ya sé que son niños!) Deben estar en orden. Guarda los juguetes, muñecos y peluches. El comprador también querrá entrar en la habitación e imaginar su hijo en él sin tener que ir sorteando juguetes por el suelo. Si los hijos son adolescentes negocia con ellos la retirada de los pósters de chicas, chicos, equipos de fútbol o coches de la pared (suborna'ls si es necesario!).
35.- Deja tu coche aparcado en el parking a escasos centímetros de la pared del fondo o del límite de la plaza, esto ayudará al cliente a hacerse una idea de las dimensiones reales de la plaza comparando tu coche con el suyo.
36.- Pon orden en el trastero. Ya se que el trastero "es un trastero" pero debe estar suficientemente ordenado como para poder entrar y que el comprador se haga una idea real de sus dimensiones.
37.- La primera impresión causada a un comprador cuando visita tu casa, es decisiva. Dicen que la gente puede hacerse una "primera impresión" durante los 30 primeros segundos de la visita. Aplícate porque la primera impresión de tu piso sea óptima.
38.- La hora escogida para realizar la visita es extraordinariamente importante. Dentro de las posibilidades del cliente, el agente inmobiliario llevará las visitas en el mejor momento para enseñar tu piso (menos ruido, más luz, ...). Nunca enseñes tu piso de noche, salvo fuerza mayor.
39.- Nunca digas "no" a una visita en sábado o domingo. Las circunstancias del mercado no están como para perder oportunidades.
40.- Si tienes una visita, deshazte de los niños. Que la abuela les lleve a merendar al parque. Por muy buenos que sean, no nos ayudarán a vender el piso, entonces por qué los quieres aquí? Evita enseñar el piso con toda la familia dentro (el abuelo, la suegra y los niños no facilitan el trabajo). Demasiada gente dentro de un piso, incomoda a los compradores (y más aún si ellos también vienen con la familia al completo).
41.- Deshazte también de los perros! El contacto con los animales de compañía, su olor, sus pelos, ... incomodan a muchos compradores.
42.- Durante una visita, habla lo justo y necesario. Deja al agente inmobiliario hacer su trabajo. No le cuentes tu vida al comprador. No hables del precio, condiciones, plazos y otros factores durante la visita a la vivienda. En el peor de los casos déjalo para el final y sienta en el sofá o en la mesa para hablarlo.
43.- Estamos intentando vender una vivienda, no el mobiliario. No intentes vender a los clientes ningún tipo de mueble que no quieras llevarte.
44.- El silencio es básico. Apaga la radio, la televisión y los aparatos ruidosos. Si se siente la tele del vecino a través de la pared, pone música clásica, bajita, de fondo.
45.- La publicidad de tu piso es esencial. Hay que llegar al mayor número posible de compradores. Asegúrate de que tu agente inmobiliario tiene un local comercial céntrico y con un buen escaparate.
46.- Los anuncios en prensa escrita están en declive, pero todavía son una opción interesante. Los precios no son nada económicos, pero es posible que tu agente inmobiliario tenga un acuerdo con el rotativo más leído de la ciudad.
47.- Tienes que estar en Internet, pero no de cualquier manera. Tu agente inmobiliario sabe cuáles son los portales inmobiliarios más visitados y se anunciará en ellos sin coste para ti. El anuncio debe ser atrayente, con muchas fotos y de calidad. Ten el piso en perfecto estado antes de sacar las fotos. El formato más habitual es el apaisado (horizontal), siempre que puedas, saca las fotos en este formato. El texto debe tener cierto "gancho", debe ser atractivo y descriptivo.
48.- Realizar un vídeo de tu barrio, calle, edificio y del interior de tu vivienda es una excelente? Lento idea y mejora la calidad de los anuncios y el número de visitas.
49.- Exige a tu agente inmobiliario la publicación de tu piso en las redes sociales, como mínimo en Facebook y Youtube: es el futuro.
50.- Firmar documentos o compromisos sin el asesoramiento de un profesional es una idea nefasta. No firms hacia documento encontrado en internet si no entiendes al 100% de lo que pone o que te compromete. Un buen consejo es no firmar un contrato de arras ni recoger ninguna señal sin estar seguros de que el comprador conseguirá una hipoteca, esto te ahorrará dolores de cabeza. Tu agente inmobiliario te presentará un documento de arras cuando todo esté claro. La tentación de firmar un documento es elevada, ya que supone un paso más hacia la ansiada venta, pero también supone paralizar la venta de tu vivienda un par de meses (o tres o cuatro) hasta la firma. Si el comprador no consigue la hipoteca puedes quedarte con la señal si el contrato está bien hecho, pero si tu intención firme es vender, pierdes más que ganas.
¿QUÉ HAY QUE SABER PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA?
¿Qué puntos hay que tener en cuenta, y todo lo que hay que saber a la hora de comprar una vivienda?.
La compra de una vivienda es el acto de consumo que más conflictos genera ya la vez uno de los sectores donde se pueden encontrar más cláusulas abusivas, ya que las partes contratantes no están en igualdad de condiciones. Cuando hablamos de vivienda, desde el punto de vista de los derechos y deberes de las personas consumidoras, el interés radica tanto en los aspectos jurídicos como económicos, especialmente si tenemos en cuenta que esta compra supondrá un endeudamiento importante.
Las causas más habituales de incumplimiento de la ley de vivienda y, por tanto, constitutivas de infracción administrativa son la falta de entrega de la documentación obligatoria, la publicidad, las cláusulas abusivas y los defectos de los acabados.
Por lo tanto, es importante saber qué debemos tener en cuenta cuando se compra un piso, especialmente en caso de obra nueva, en que la parte vendedora normalmente está en superioridad de condiciones.
La normativa aplicable en la que se encuentran recogidos los derechos y deberes de los consumidores en la adquisición de una vivienda es la siguiente: Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento; Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda; Ley 57/1968, de 27 de julio, que regula la percepción de cantidades a cuenta en la construcción de viviendas, y la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. También los artículos 1124, 1279, 1280, 1445 y siguientes del Código Civil.
Podemos resumir las fases en la compra de una vivienda en:
1. Publicidad y oferta
2. Compromiso: reserva y arras
3. Formalización del contrato en escritura pública
Se entiende por publicidad toda forma de comunicación dirigida a los consumidores o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión, arrendamiento o cualquier otra forma de cesión de viviendas a título oneroso. La publicidad que se hace con la finalidad de promover la venta de una vivienda debe ser lícita, de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, ni pueda afectar a su comportamiento económico. En especial, debe ser veraz en cuanto a las características y condiciones relativas a la construcción, la situación, los servicios y las instalaciones, y el precio.
En toda publicidad se harán constar unos datos mínimos, como la localización de la vivienda, la indicación si está terminada, en fase de construcción o sólo en proyección, la superficie útil y la superficie construida con sus anexos, de forma diferenciada, y el responsable de la comercialización con la dirección y el teléfono de contacto. El consumidor tiene derecho a exigir todo lo que figure en la publicidad, aunque no conste expresamente en el contrato. En caso de contradicción entre la oferta publicitaria y las cláusulas del contrato, siempre debe prevalecer lo que sea más beneficioso para el consumidor. La información de la oferta en la compraventa y arrendamiento debe contener los siguientes datos:
• La identificación del vendedor: nombre (si se trata de una persona física) o razón social (si es una persona jurídica), domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil.
• Identificación de la vivienda con su superficie útil y sus anexos.
• Referencia de la inscripción registral.
• Precio total de la transmisión, con la indicación de los impuestos que la graban y que legalmente corresponden al comprador y de los demás gastos inherentes al contrato.
• Plazos de inicio de las obras y de entrega de la vivienda (si se trata de una oferta de transmisión de viviendas en proyecto o en construcción).
• Indicación del régimen de protección y el plan de vivienda al que se encuentra acogido, cuando se trate de viviendas de protección oficial.
Si la cantidad que debe entregarse a cuenta es superior al 1% se informará también de lo siguiente:
• Descripción de las características esenciales de la vivienda, como los materiales empleados en la construcción, la orientación principal, el grado de aislamiento térmico y acústico, las medidas de ahorro energético, los servicios y las instalaciones de que dispone, tanto individuales como comunes del edificio o del complejo inmobiliario del que forma parte, y el número de licencia de obras y las condiciones generales y específicas para su concesión, en el caso de primera transmisión.
• Antigüedad del edificio, los servicios y las instalaciones de que dispone, tanto individuales como comunes, y el estado de ocupación de la vivienda, en el caso de segunda transmisión y sucesivas.
• Identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afectaciones de cualquier tipo y la cuota de participación en el título de propiedad, en su caso .
• El importe de las cuotas y derramas comunitarias, así como el de los gastos comunitarios pendientes de pago, con indicación si se exige o no una entrada inicial, si procede, y los intereses que se acrediten y la forma de aplicarlos.
• En el caso de una oferta de transmisión de viviendas en proyecto o construcción, la información sobre la licencia de obras y, si las obras han finalizado, una copia de la licencia de primera ocupación.
• En el caso de una oferta de vivienda de protección oficial, la indicación de la fecha de la calificación provisional o definitiva y el régimen de derechos y deberes, con las limitaciones para los adquirentes y usuarios de la vivienda. En cuanto a las condiciones físicas de la vivienda, se considera información válida y suficiente la que contienen la cédula de habitabilidad o la calificación definitiva en el caso de viviendas de protección oficial.
En todo caso, antes de comprar una vivienda hay que tener en cuenta una serie de precauciones para evitar sustos, y conviene comprobar los siguientes aspectos:
• Situación registral para verificar la titularidad jurídica, es decir, que el vendedor es quien consta como propietario en el Registro de la Propiedad y si la finca tiene alguna carga o gravamen (hipoteca, servidumbre, usufructo, alquiler, etc.). En el Registro de la Propiedad también se puede comprobar la superficie, la ubicación, la descripción de la vivienda y, si éste forma parte de una propiedad horizontal, la cuota de participación que le corresponde respecto al inmueble.
• También es conveniente acudir al ayuntamiento para averiguar si la finca está afectada por ningún plan urbanístico y que el propietario está al corriente de pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
• Si la finca forma parte de una comunidad de propietarios, solo solicitar el documento acreditativo de que el vendedor está al corriente de pago de los gastos comunitarios (ordinarias y extraordinarias).
• Conocer el estado de los suministros y en todo caso, si existen deudas acumuladas.
Normalmente, cuando un consumidor está interesado en la adquisición de una vivienda, se le exige la entrega de una cantidad en concepto de señal o reserva. En estos casos, se debe pedir al vendedor un documento en el que conste la cantidad entregada por este concepto, que se deducirá siempre del precio total. La cuantía que se entrega como señal supone un precontrato del que derivan ciertas consecuencias, que son diferentes en virtud del tipo de arras que las partes (vendedor y comprador) han firmado.
• Si hablamos de contrato de reserva, lo habitual es pensar que se trata de una opción de compra y, pese a ser un contrato preparatorio, las partes se reconocen la facultad de exigirse el cumplimiento del contrato. De hecho, se trataría de unas arras confirmatorias, por las que las partes se reconocen la facultad de exigir el cumplimiento forzoso de la relación prevista y que se descontarían del precio de la vivienda.
• En caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, la otra parte podrá optar entre exigir el cumplimiento o el resarcimiento de los daños ocasionados.
• En caso de incumplimiento, la otra parte puede escoger entre exigir el cumplimiento o la entrega de una compensación equivalente a las arras entregadas. Para que se consideren arras penales deberá constar expresamente en el contrato.
• Si el comprador es quien renuncia pierde la cantidad entregada. En cambio, si es el vendedor quien renuncia debe abonar el doble de la cantidad recibida como señal.
• Cuando en el contrato no se especifica el tipo de arras, se entiende que se trata de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil. No obstante, para evitar posibles problemas de interpretación es aconsejable hacer constar en el contrato el tipo de arras que han escogido las partes. La legislación catalana, Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, exige el cumplimiento de unos requisitos previos para poder suscribir un contrato o para recibir cualquier cantidad a cuenta:
a) Tener una licencia de edificación.
e) Haberse dividido el crédito hipotecario, en su caso, entre todas las entidades registrales del inmueble. Las cantidades entregadas por los adquirentes se depositan en una entidad bancaria o caja de ahorros y se consignan en un cuenta especial, separado de otros fondos del promotor y, únicamente, se puede disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Si pagamos cantidades anticipadas, debemos exigir una serie de requisitos de acuerdo con la Ley 57 / 1968, de 27 de julio, por la que se regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
1. Que se consigne de manera expresa en el contrato que el cedente (constructor-promotorvenedor) queda obligado a devolver al cesionario (comprador) las cantidades recibidas a cuenta, más el 6% de interés anual, en caso de que la construcción no se inicie o finalice en los plazos convenidos que se especifiquen en el contrato, o no se obtenga la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
2. Que en elmoment del otorgamiento del contrato, el cedente entregue al cesionario el aval solidario o contrato de seguro otorgado por el vendedor con la entidad avalista o aseguradora que acredite la garantía referida e individualizada a las cantidades que deben ser anticipadas a cuenta del precio.
3. Designación de la entidad bancaria o caja de ahorros y de la cuenta a través del cual el adquirente deberá entregar las cantidades que se hubiera comprometido a anticipar, como consecuencia del contrato firmado.
EL CONTRATO Y LA ESCRITURA PÚBLICA
El contrato de compraventa debe estar redactado de manera clara y sencilla, y no se puede hacer referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten de manera previa o simultánea a la formalización del contrato. Asimismo, el contrato ha responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones. En consecuencia, quedan prohibidas las cláusulas que:
• No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que, de cualquier forma, faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato. • Imponer un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador.
• Supongan para el comprador la repercusión de errores o defectos administrativos o bancarios que no le sean imputables.
• imponer al comprador, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la titulación que, por ley o por su naturaleza, corresponda al vendedor. Sería el caso de los títulos de obra nueva, de propiedad horizontal, hipotecas para financiar la construcción o división de la vivienda o la cancelación de las mismas. En el caso de duda sobre el sentido de una cláusula prevalecerá la interpretación más favorable a las personas consumidoras.
El comprador tiene derecho a exigir la escritura pública de acuerdo con los artículos 1279 y 1280 del Código Civil. En el momento de la firma de la transmisión de la vivienda, podemos exigir la entrega de los documentos siguientes:
• Plano de situación de del edificio.
• Un plano de la vivienda con la especificación de la superficie útil y construida (en el caso de viviendas de nueva construcción) con las mediciones acreditadas por técnicos competentes.
• La memoria de calidades.
• Documentación relativa a las garantías de la vivienda con especificación de los garantes, los titulares de la garantía, los derechos de los titulares y el plazo de duración.
• Documentación relativa a la hipoteca, si se ha constituido.
• Escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, y de los estatutos de la comunidad de propietarios, si ya han sido otorgados. En viviendas de segunda transmisión:
• La cédula de habitabilidad o de calificación definitiva.
• Certificado de aptitud en el caso de que el edificio haya sido obligado a pasar la inspección técnica.
• Nota simple informativa del Registro de la Propiedad.
• Documentación necesaria para contratar los servicios y los suministros de la vivienda.
• En caso de vivienda en régimen de propiedad horizontal, el certificado relativo al estado de deudas de los transmitentes con la comunidad.
Si la empresa se ​​niega a entregar alguno de los documentos indicados, es recomendable dejar constancia por escrito, ya sea en el contrato de compraventa o en un documento aparte, de la relación de todos los documentos que no se han entregado. Este es el paso previo para poder presentar la denuncia correspondiente ante los organismos competentes en materia de consumo, lo que puede conllevar una sanción económica para la empresa que ha cometido la infracción.
La cédula de habitabilidad acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad fijados por la normativa vigente y, por tanto, goza de las condiciones para ser destinada a residencia humana. Caduca a los 15 años de ser expedida y debe tramitarse de nuevo transcurrido este plazo. La cédula de habitabilidad es imprescindible para poder darse de alta los servicios de suministro de agua, luz y gas. Los gastos originados por la obtención de la cédula son a cargo del vendedor (Decreto 129/1984, de 18 de abril, sobre el otorgamiento de la cédula de habitabilidad).
La plusvalía o el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, la debe pagar el vendedor, salvo que se pacte lo contrario. Los promotores, antes de vender una vivienda, se obligan a otorgar una garantía a favor de los adquirentes, que cubra la reparación de los defectos de la construcción y de los daños que se deriven directamente sobre la vivienda:
• Seguro de daños materiales para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados ​​en el edificio, por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
ENTREGA Y RESPONSABILIDADES POR EL ESTADO DE LA VIVIENDA
Para determinar el régimen de responsabilidad, debemos diferenciar entre aquellas viviendas cuya licencia de obras se solicitó antes del 6 de mayo de 2000 y aquellas viviendas cuya licencia de obras se ha solicitado a partir de esa fecha. En los primeros, el régimen de responsabilidad es el que establece el artículo 1490 del Código Civil.
a) El vendedor de una vivienda responde de los defectos ocultos de la vivienda durante un plazo de seis meses desde la fecha de su entrega.
b) En caso de que se manifiesten vicios o defectos de construcción que afecten la estructura o la solidez del edificio, y en provoquen la ruina, la responsabilidad recae sobre el arquitecto director de obra o constructor , siempre que estos vicios se manifiesten en el plazo de los 10 años siguientes a la terminación de las obras.
Para las obras en las que se haya solicitado la licencia a partir del 6 de mayo de 2000 el régimen de responsabilidad lo establece el artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación deben responder ante los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios desde la fecha de recepción de la obra:
1. Durante 10 años, los daños materiales causados ​​en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad de del edificio.
2. Durante 3 años, los daños materiales causados ​​en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de habitabilidad.
3. Durante 1 año, también responde el constructor de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a los elementos de finalización de las obras. El vendedor de una vivienda de segunda mano responde de los defectos ocultos de la vivienda durante un plazo de seis meses desde la fecha de su entrega. Si se compra una vivienda de segunda mano, hay que comprobar la situación jurídica registral, urbanística y las cargas de la vivienda.
SUSCRIPCIÓN DE GARANTÍAS OBLIGATORIAS
Para asegurar el cumplimiento efectivo de las responsabilidades derivadas de daños por vicios o defectos de construcción, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación exige la formalización de pólizas de seguro correlativas a las responsabilidades asumidas por los diferentes agentes intervinientes en la construcción (diez años, tres y uno, respectivamente), en las que el promotor y los adquirentes sucesivos tienen la condición de beneficiarios y la prima se pagará en el momento de la recepción de la obra.
No obstante, y de conformidad con lo establecido en la disposición adicional segunda de la citada ley, hasta que se apruebe el Real Decreto que desarrolla dicha ley, sólo es obligatoria la póliza de seguro para la cobertura de la responsabilidad decenal .
GASTOS DE LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA
• Las que comporten la concesión de un crédito hipotecario para financiar la construcción del inmueble.
• Las que comporte la escritura de obra nueva y división horizontal del inmueble.
• El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (la plusvalía), salvo que se pacte lo contrario.
• El comprador debe tener presente que a la hora de adquirir una vivienda sus gastos no se limitarán al precio de venta de la vivienda.
Estas otros gastos son:
• Si se trata de la compra de una vivienda de primera mano, el comprador debe pagar:
- Los tipos aplicables pueden ser objeto de modificaciones de acuerdo con la normativa tributaria.
- El impuesto sobre el valor añadido (IVA), que es de un 7% sobre el valor de compra.
- El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), que es de un 0,5% sobre el valor de compra.
• Si se trata de la compra de una vivienda de segunda mano, el comprador debe pagar:
- El impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que es del 6% sobre el valor de compra.
• Independientemente de si se trata de una vivienda de primera o de segunda mano, hay otros gastos que también son a cargo del comprador. Estas son:
- La minuta del notario interviniente en la escritura pública de compraventa.
- Los gastos derivados de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Los gastos de gestoría, en su caso, en el caso que el comprador deje en manos de un gestor la presentación de los documentos pertinentes a Hacienda, la declaración de los impuestos de IVA y IAJD, en la compra de viviendas de primera mano, o el ITP, en la compra de viviendas de segunda mano, a la ayuntamiento y los registros. La firma de la escritura pública es el acto que origina la obligación del comprador de pagar estos impuestos, y es un requisito indispensable para poder acceder a la inscripción de la vivienda a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad.
El nuevo propietario debe responder de las deudas que tenía el anterior propietario con la comunidad de propietarios del año en curso y del año inmediatamente anterior a la compra.
En cuanto al impuesto sobre bienes inmuebles, el sujeto pasivo del IBI y, por tanto, a quien se reclama el pago, es aquel que figura como propietario del inmueble el 1 de enero. No obstante, las partes en el contrato de compraventa pueden pactar que sea el comprador quien se haga cargo del pago del IBI correspondiente al año de compra. El piso responde de las deudas pendientes con la comunidad, para hipotecas que recayesen sobre éste y por los tributos que gravan la vivienda.
Por ello, es importante que quien quiera comprar se asegure, antes de formalizar la escritura pública y, incluso antes de firmar un contrato de señal o arras, que no existe ninguna de estas deudas pendientes.
La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero es aconsejable. Si la propiedad no figura inscrita, no afecta a terceros, con lo que el comprador se puede encontrar que un tercero con título suficiente inscriba antes que él, y se consideraría este último propietario. El primer comprador puede pedir una indemnización por daños y perjuicios al vendedor, pero en todo caso, pierde la propiedad de la vivienda.
Sin embargo, si pedimos una hipoteca para la financiación de la adquisición de la vivienda, la entidad financiera exige como requisito la inscripción en el Registro de la Propiedad de la titularidad de la vivienda y de la hipoteca que recae sobre este .
La imposición del notario por parte del vendedor es ilegal. Si existe una cláusula contractual a tal efecto se puede tener por no puesta y, en consecuencia, no es vinculante para el comprador.
En este sentido, el comprador puede elegir libremente el notario, siempre que dicho notario tenga relación con alguno de los elementos del contrato, es decir, que la elección del comprador debe recaer, en todo caso, en un notario o bien de la localidad donde está situada la vivienda, o bien de la localidad donde tiene el domicilio el vendedor, o el comprador.
Cuando contratamos una hipoteca para financiar la compra de una vivienda, la entidad financiera no nos puede obligar a contratar un notario. La elección del notario es libre y no nos pueden condicionar la contratación de la hipoteca a la aceptación del notario.
• Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre recepción de cantidades adelantadas en la construcción y venta de viviendas (BOE núm. 181, de 29 de julio de 1968).
• Real Decreto 515/1989, de 21 de abril , sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (BOE núm. 117, de 17 de mayo de 1989).
• Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (DOGC núm. 5044, de 9 de enero de 2007).
• Decreto 206/1992, de 1 de septiembre, por el que se regula el libro del edificio (DOGC núm. 1654, de 7 de octubre de 1992).
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación (BOE núm. 266, de 6 de noviembre de 1999).
• Decreto 259/2003, de 21 de octubre, sobre requisitos mínimos de habitabilidad en los edificios de viviendas y de la cédula de habitabilidad (DOGC núm. 3999, de 30 de octubre de 2003).
3.889.391

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 1454
 artículo 1490
 artículo 17
 Real Decreto 
 Real Decreto