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Timestamp: 2016-10-21 11:20:48+00:00

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140 III 59187. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause Caisse A. contre A.B. et B.B. (recours en mati�re civile)
R�siliation du bail en raison de la demeure du locataire (art. 257d CO); cong� contraire aux r�gles de la bonne foi (art. 271 CO). Possibilit� d'annuler un cong� conforme aux exigences de l'art. 257d CO, mais contraire � la bonne foi (rappel de la jurisprudence; consid. 1). Un arri�r� de 164 fr. n'est pas insignifiant (consid. 2). L'art. 257d CO ne requiert pas que la cr�ance de loyer ou de frais accessoires soit incontest�e ou judiciairement constat�e, mais uniquement qu'elle soit exigible (consid. 3.2). Cong� abusif ni� en l'esp�ce (consid. 3-5). Faits � partir de page 592
A. A.B. est depuis 1974 locataire d'un appartement de quatre pi�ces et demie qu'il occupe avec son �pouse B.B., dans le canton de Neuch�tel; le loyer mensuel s'�l�ve en dernier lieu � 710 fr., charges non comprises. Le 11 d�cembre 2009, la bailleresse Caisse A. a adress� au locataire le d�compte des frais de chauffage pour la p�riode du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009, pr�sentant un solde � payer de 329 fr. 25. Il s'en est suivi un diff�rend, notamment sur le lieu de consultation des justificatifs; le locataire a saisi la Commission de conciliation. Les parties ont convenu d'une suspension de la proc�dure jusqu'au 31 mars 2010. Le proc�s-verbal de la s�ance pr�cisait qu'� d�faut d'entente dans ce d�lai, la partie qui persisterait dans sa demande devrait saisir l'autorit� judiciaire comp�tente dans les trente jours. Bien qu'aucun accord ne soit intervenu, le juge n'a pas �t� saisi.
Le 5 ao�t 2010, la bailleresse a intent� des poursuites contre le locataire et l'�pouse de celui-ci; les commandements de payer, portant sur la somme de 329 fr. 25, ont �t� frapp�s d'opposition. Par plis s�par�s du 3 septembre 2010, la bailleresse a somm� ces m�mes personnes de payer le montant pr�cit� dans les trente jours, faute de quoi le bail serait r�sili�. Celles-ci ont r�pondu qu'elles verseraient la moiti� du montant r�clam� � titre de mesure provisoire et ont demand� une nouvelle fois la rectification du d�compte. Le 11 octobre 2010, la bailleresse a adress� � chaque conjoint un avis de r�siliation de bail pour le 30 novembre 2010, motiv� par le fait que seul BGE 140 III 591 S. 593un montant de 164 fr. 60 avait �t� vers� sur le solde r�clam� de 329 fr. 25.
B. B.a Le 12 novembre 2010 les �poux ont d�pos� devant la Commission de conciliation une requ�te en constatation de l'inefficacit� du cong�, subsidiairement en annulation de celui-ci. La Commission a fait droit � cette conclusion subsidiaire. Elle a reproch� � la bailleresse d'avoir saisi la premi�re occasion pour notifier un cong� alors que les parties se livraient depuis trois d�cennies � une v�ritable bataille de tranch�es, chaque question donnant lieu � de nouvelles proc�dures dans lesquelles le locataire, pointilleux voire proc�durier, avait cependant obtenu le plus souvent totalement ou partiellement gain de cause.
La bailleresse a port� la cause devant le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers qui, par jugement du 25 f�vrier 2013, a rejet� la requ�te en validation du cong�. En substance, cette autorit� a jug� que le cong� contrevenait aux r�gles de la bonne foi en raison d'une flagrante disproportion des int�r�ts en pr�sence, soit d'un c�t� celui du locataire et de son �pouse � conserver l'usage de l'appartement qu'ils occupaient depuis quarante ans et dont ils payaient le loyer ponctuellement, de l'autre c�t� celui de la bailleresse � obtenir le paiement d'une somme dont ne d�pendait pas le respect de ses propres engagements. La bailleresse, qui affirmait qu'elle aurait donn� le cong� de la m�me mani�re � tout autre locataire, avait m�connu son devoir de faire une approche diff�renci�e des cas d'impay�s pouvant se pr�senter � elle.
B.b La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal neuch�telois a confirm� ce jugement.
C. Par arr�t du 19 novembre 2014, le Tribunal f�d�ral a admis le recours en mati�re civile form� par la bailleresse. Il a annul� l'arr�t attaqu� et constat� la validit� du cong�.
1. A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, apr�s r�ception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il r�siliera le bail. Le d�lai doit �tre d'au moins trente jours pour les baux BGE 140 III 591 S. 594d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'� d�faut de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
La jurisprudence admet que le cong� prononc� conform�ment � l'art. 257d CO peut, � titre tr�s exceptionnel, contrevenir aux r�gles de la bonne foi; la notion doit �tre interpr�t�e tr�s restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur � recevoir le loyer � l'�ch�ance. L'annulation entre en consid�ration notamment dans les cas suivants: le bailleur a r�clam� au locataire, avec menace de r�siliation du bail, une somme largement sup�rieure � celle en souffrance, alors qu'il n'�tait pas certain du montant effectivement d�; ou encore, l'arri�r� est insignifiant, ou a �t� r�gl� tr�s peu de temps apr�s l'expiration du d�lai comminatoire, alors que le locataire s'�tait jusque-l� toujours acquitt� du loyer � temps; ou enfin, le bailleur ne r�silie le contrat que longtemps apr�s l'expiration de ce m�me d�lai (ATF 120 II 31 consid. 4; arr�ts 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, in SJ 2014 I p. 105; 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 7; 4C.430/2004 du 8 f�vrier 2005 consid. 3.1, r�sum� in SJ 2005 I p. 310). Le fardeau de la preuve d'un cong� contraire � la bonne foi incombe au demandeur � l'action en annulation (ATF 120 II 105 consid. 3c).
En l'esp�ce, il est incontest� que les conditions objectives pour une r�siliation en vertu de l'art. 257d CO �taient remplies (cf. aussi infra consid. 3.2). Le litige porte uniquement sur la question de l'abus de droit dont la recourante se serait rendue coupable. Il sera examin� sur la base des seuls faits ressortant de l'arr�t attaqu�, qui lient le Tribunal f�d�ral, faute pour les parties d'all�guer et de d�montrer que la Cour d'appel a �tabli les faits de fa�on arbitraire, ou contraire au droit (art. 105 al. 1 LTF; ATF 137 II 353 consid. 5.1; ATF 133 II 249 consid. 1.4.3); il ne sera donc pas tenu compte des nombreux faits invoqu�s par les intim�s qui ne ressortent pas de l'arr�t de la Cour d'appel.
2. Les intim�s continuent � soutenir que le montant non pay� � temps, � savoir 164 francs 65 centimes, est un montant insignifiant au sens de la jurisprudence pr�cit�e.
Il a �t� jug� qu'un montant de 286 fr. ne peut pas �tre qualifi� d'insignifiant, comme le seraient, par exemple, des int�r�ts dus sur un BGE 140 III 591 S. 595 terme arri�r� (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33). Il y a lieu d'en rester � une notion tr�s restrictive. Car d�s le moment o� un montant est consid�r� comme insignifiant, le locataire peut d�cider de ne pas le payer sans risquer un cong� et donc sp�culer sur le fait que le bailleur renoncera peut-�tre � entreprendre des d�marches qui lui co�teraient plus en temps et en frais que ne lui rapporterait l'encaissement du montant impay� (cf. TERCIER/FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, n. 2391). Offrir une telle opportunit� n'est pas compatible avec le but de la proc�dure de l'art. 257d CO, qui doit permettre au bailleur d'obtenir rapidement et sans complications particuli�res le paiement de la totalit� du loyer et des charges, ou alors de mettre imm�diatement fin au contrat.
Le caract�re insignifiant se d�termine en tant que tel, et non pas par rapport au loyer mensuel ou par rapport au montant d�j� vers� � titre de loyer depuis le d�but du bail. Il se d�termine en outre objectivement, et non par rapport � la situation subjective des parties. Les moyens financiers du bailleur importent peu, la proc�dure de l'art. 257d CO �tant ouverte � tous les bailleurs, imp�cunieux ou ais�s. Le fait que la recourante n'avait pas besoin du montant impay� pour assumer les charges li�es � l'objet lou� est d�nu� de pertinence, tout comme l'all�gation selon laquelle elle encaisserait, en tant qu'institution de pr�voyance, des loyers pour un montant avoisinant 300 millions de francs.
En l'esp�ce, c'est � bon droit que la Cour d'appel n'a pas qualifi� d'insignifiant le montant de 164 fr. 65.
3. 3.1 Les intim�s continuent � soutenir qu'au moment de la mise en demeure, la recourante n'�tait pas certaine que le montant r�clam� lui �tait bien d�. Ce faisant, ils s'�cartent de la constatation faite par la Cour d'appel qui lie le Tribunal f�d�ral. La critique n'est pas recevable.
3.2 Les intim�s persistent aussi � plaider que le bien-fond� de la cr�ance n'�tait de loin pas �tabli au moment de la mise en demeure.
Pour certains auteurs, le bail ne saurait �tre r�sili� en vertu de l'art. 257d CO lorsque le solde annuel du d�compte de chauffage est contest�. Plus pr�cis�ment, le locataire recevant l'avis comminatoire de payer un solde qu'il estime erron� devrait payer l'�ventuelle part non contest�e, et saisir pour le surplus l'autorit� de conciliation; le bailleur ne pourrait alors pas r�silier le contrat pendant la dur�e de BGE 140 III 591 S. 596la proc�dure (DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 348 et 664, auquel renvoie PIERRE WESSNER, in Droit du bail � loyer, 2010, n� 11 ad art. 257d CO). L'exigibilit� du solde "r�sulte[rait] de la pr�sentation annuelle du d�compte au locataire, respectivement de la reconnaissance du solde par ce dernier" (ISABELLE BIERI, in Droit du bail � loyer, 2010, n� 15 ad art. 257c CO). Cette opinion ne saurait �tre suivie.
L'art. 257d al. 1 CO n'exige pas que la cr�ance de loyer ou frais accessoires soit incontest�e ou judiciairement constat�e, mais uniquement qu'elle soit exigible. Le locataire doit disposer du temps n�cessaire pour consulter les pi�ces justificatives originales (cf. art. 8 OBLF; RS 221.213.11) et contr�ler l'exactitude du d�compte, respectivement effectuer le paiement requis (cf. arr�t du 30 septembre 1969 consid. 4, in ZR 68/1969 n� 89 p. 247 ss; arr�t 4C.479/1997 du 24 juin 1998 consid. 3a, in mp 1999 p. 83, pr�cisant que la doctrine recommande un d�lai de 30 jours). En l'occurrence, il est patent que les intim�s ont eu suffisamment de temps entre l'envoi du d�compte en d�cembre 2009 et l'avis comminatoire en septembre 2010.
Lorsqu'il est mis en demeure, le locataire qui estime la cr�ance infond�e doit d�cider s'il veut s'ex�cuter ou s'il refuse de le faire, auquel cas il prend le risque que la cr�ance du bailleur se r�v�le finalement bien fond�e et s'expose ainsi � une �ventuelle r�siliation du bail. Quant au bailleur qui r�silie le bail en sachant que le locataire conteste le d�compte, il devra tol�rer que la proc�dure en contestation du cong� soit �ventuellement prolong�e en raison du conflit relatif aux frais accessoires; cette situation est inh�rente au fait que la cr�ance litigieuse n'a pas �t� convenue � l'avance, contrairement au loyer ou � l'acompte concernant les frais accessoires.
3.3 Les intim�s soutiennent qu'ils n'ont pas compris correctement le proc�s-verbal de la Commission de conciliation selon lequel, � d�faut d'entente, la partie persistant dans sa demande devrait porter l'affaire devant le juge. Une telle erreur de compr�hension n'a pas �t� constat�e par la Cour d'appel. Quant au Tribunal civil, il a uniquement �mis l'avis que les intim�s avaient "de bonnes raisons de supposer" qu'il appartenait � la recourante de faire constater judiciairement le bien-fond� de sa cr�ance avant de pouvoir pr�tendre r�silier le bail, qu'il �tait "possible" que les intim�s aient �t� amen�s � conclure que l'initiative d'une action ne leur appartenait pas. Il ne s'agit pas d'une constatation, mais uniquement d'une hypoth�se, �mise en d�pit BGE 140 III 591 S. 597du fait que le locataire avait manifest� dans une lettre l'intention de saisir le juge; au demeurant, on ne comprend pas pourquoi les intim�s ont finalement vers� la moiti� du montant s'ils pensaient que l'avis comminatoire n'�tait pas valable. Quoi qu'il en soit, les intim�s ne sauraient se pr�valoir d'une opinion juridique erron�e, non provoqu�e par la recourante, pour fonder une mauvaise foi de cette derni�re.
4. Les intim�s soutiennent que la recourante voulait absolument r�silier le contrat de bail � cause des nombreuses proc�dures qui les ont divis�s. Or, la Cour d'appel n'a pas retenu que la recourante voulait saisir l'occasion pour exercer des repr�sailles, et l'autorit� de c�ans est li�e par l'arr�t attaqu� sur cette question de fait. Cela �tant, pour reprendre les termes de la Commission de conciliation, les intim�s se sont livr�s durant trois d�cennies � une guerre de tranch�es contre la recourante, d�clenchant � chaque question de nouvelles proc�dures; on ne discerne pas en quoi la recourante aurait d� montrer des �gards particuliers envers les intim�s, ce d'autant moins que dans le cas d'une demeure du locataire, la loi exclut l'annulation du cong� au motif qu'il est cons�cutif � une proc�dure de conciliation ou judiciaire (cf. art. 271a al. 3 let. b CO). Il faut du reste se garder de contourner les exigences strictes quant � l'admission d'un montant "insignifiant" en consid�rant qu'il y a eu rigueur excessive de la part du bailleur.
5. A lire l'arr�t attaqu�, il semble que la Cour d'appel ait jug� le cong� abusif au motif que la recourante n'avait pas suffisamment tenu compte de la dur�e du bail de quarante ans, du paiement r�gulier du loyer et de la faiblesse du montant impay�; ces �l�ments pris dans leur ensemble commandaient � son avis une r�action plus nuanc�e, � tout le moins sous forme d'un dernier et bref rappel.
L'art. 257d CO permet de r�silier imm�diatement le contrat de bail � l'�ch�ance du d�lai comminatoire si le montant exig� n'est pas pay�. Il n'exige ni une seconde mise en demeure, ni m�me un simple rappel, quelles que soient les circonstances du cas particulier. Or, ne pas proc�der � une d�marche que la loi n'exige pas ne saurait �tre constitutif d'un abus de droit. Quoi qu'il en soit, la n�cessit� d'un rappel ne saurait en tout �tat de cause se concevoir dans un cas o� le locataire a sciemment d�cid� de renoncer � verser tout ou partie du montant faisant l'objet de l'avis comminatoire.
art. 257d al. 2 CO suite... ,
art. 257c CO,
art. 8 OBLF,
art. 271a al. 3 let. b CO

References: ATF 
 ATF 
 art. 257
 art. 257
 art. 8
 art. 271

art. 257

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art. 271