Source: https://www.ucetnictvino.cz/33/dph-najmy-a-preuctovani-sluzeb-souvisejicich-s-najmy-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4Eu1Ti8WVCJYm0yke8dVw2M0/?uri_view_type=5
Timestamp: 2019-03-18 22:39:24+00:00

Document:
dary z FKSP tiskopisy doplòková èinnost zmaøená investice vìcný dar zákonné poji¹tìní odpovìdnosti fond odmìn investièní dotace èerpání FKSP na obèerstvení poukázky z FKSP nadaèní pøíspìvek tvorba FKSP investièní fond pou¾ití rezervního fondu úètování dotací
16.10.2017, Ing. Lydie Musilová, Zdroj: Verlag Dashöfer
Pravidla týkající se nájmu nemovitostí se ji¾ nìkolik let nijak významnì nemìní, s výjimkou drobných zmìn provedených v souvislosti s NOZ platným od 1. 1. 2014. Úprava týkající se nájmu pozemkù, staveb, bytù a nebytových prostor obsa¾ená v § 56 odst. 3 a 4 ZDPH, ve znìní platném do 31. 12. 2013, byla bez výraznìj¹ích zmìn pøesunuta s úèinností od 1. 1. 2014 do samostatného § 56a ZDPH, který je podle souèasnì platné právní úpravy oznaèen jako nájem nemovité vìci. Novela zákona k 1. 7. 2017 do této poslední úpravy nezasáhla.
Zbo¾í podle § 4 odst. 2 písm. a) ZDPH je hmotnou vìcí. Pod kategorii hmotné vìci patøí i nemovité vìci. Podle § 56 odst. 4 ZDPH pod kategorii vybraných nemovitých vìcí patøí:
Toto vymezení nemovitých vìci lze vyu¾ít i pro úèely nájmu vybraných nemovitých vìcí, a to ve vazbì na § 2235 a¾ § 2238 NOZ vztahující se k bytu a na § 2302 a¾ § 2306 NOZ vztahující se k prostoru pro podnikání a prostoru nebo místnosti, jejich¾ úèelem není bydlení (dále jen nebytové prostory). Pojem nájem nebytových prostor se v NOZ ani v ZDPH ji¾ nevyskytuje a novì uzavøené smlouvy s ním ji¾ nebudou pracovat. Nicménì ve smlouvách uzavøených pøed úèinnosti NOZ se s tímto pojmem budeme nadále setkávat.
Zákon o DPH ani smìrnice nedefinují pøíslu¹enství vìci. Pojem pøíslu¹enství vìci vymezuje § 510 NOZ. Na rozdíl od souèásti vìci (je¾ sama vìcí není, a to ani tehdy, pokud jí pùvodnì, tj. pøed spojením s vìcí, byla), je pøíslu¹enství vìci v¾dy samo vìcí v právním smyslu. Pøíslu¹enství vìci je podle § 510 NOZ vedlej¹í vìc vlastníka u vìci hlavní, je-li úèelem vedlej¹í vìci, aby se jí trvale u¾ívalo spoleènì s hlavní vìcí v rámci jejich hospodáøského urèení.
Pro úèely DPH jsou stavby, které do konce roku 2013 odpovídaly kategorii oznaèované jako pøíslu¹enství, vymezeny jiným zpùsobem. Podle souèasnì platné právní úpravy obsa¾ené v § 48 ZDPH je tedy stavbou pro bydlení nebo stavbou pro sociální bydlení (døíve pøíslu¹enství tìchto staveb) i stavba, která splòuje ní¾e uvedené podmínky, a to:
slou¾í k vyu¾ití rodinného nebo bytového domu nebo k vyu¾ití vymezených staveb pro sociální bydlení a je zøízena na pozemku, který tvoøí funkèní celek s tìmito stavbami [§ 48 odst. 2 písm. c) a § 48 odst. 5 písm. l) ZDPH].
Nájmem se podle § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH rozumìjí i podnájem, pacht a podpacht. Proto pro tyto smluvní vztahy platí pøi uplatòování DPH stejná pravidla.
Nájemní smlouvou se podle § 2201 NOZ pronajímatel zavazuje pøenechat nájemci vìc k doèasnému u¾ívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Na základì pachtovní smlouvy ve smyslu § 2332 NOZ se propachtovatel zavazuje pøenechat pachtýøi vìc nejen k doèasnému u¾ívání, ale i k po¾ívání (braní u¾itkù), a pachtýø se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout pomìrnou èást výnosu z vìci. Podpacht je se souhlasem propachtovatele poskytován pachtýøem, obdobnì jako je podnájem vìci poskytován nájemcem se souhlasem pronajímatele. Pachtovní smlouvy se nejèastìji vyu¾ívají na pozemky, lesy, ale napø. i na vodovody a kanalizace. Plnìní poskytované na základì rùzných typù nájemních smluv patøí z pohledu DPH do kategorie poskytování slu¾eb. Poskytnutím slu¾by ve smyslu § 14 odst. 1 písm. a) a b) ZDPH je i pozbytí nehmotné vìci (podle pøedchozí úpravy pøevod práv) a poskytnutí zbo¾í k u¾ití jinému (døíve poskytnutí práva vyu¾ití vìci nebo práva, resp. jiné majetkovì vyu¾itelné hodnoty), vznik a zánik vìcného bøemene a pøijetí závazku zdr¾et se urèitého jednání nebo strpìt urèité jednání nebo situaci.
Z osvobození je podle § 56a odst. 1 písm. a) a¾ d) ZDPH vylouèen:
krátkodobý nájem,
Vý¹e uvedené nájmy bude plátce zdaòovat bez ohledu na to, zda je v pozici nájemce plátce èi nikoli. Výjimkou mù¾e být nájem parkovacího místa èi trvale instalovaného zaøízení, který pøedstavuje vedlej¹í plnìní k plnìní hlavnímu (viz judikát SDEU C-173/188 Henriksen).
Podmínky, jejich¾ splnìní umo¾òuje plátci u nájmu nemovité vìci zvolit re¾im zdanìní, upravuje § 56a odst. 3 ZDPH. Plátce se mù¾e rozhodnout zdanit nájem pouze ve vtahu k jinému plátci pro úèely uskuteènìní ekonomických èinnosti nájemce.
Plátce se mù¾e podle § 56a odst. 3 rozhodnout, ¾e u nájmu vybrané nemovité vìci jiným plátcùm pro úèely uskuteèòování jejich ekonomických èinností bude uplatòovat daò na výstupu.
Vùèi neplátcùm není zdaòování nájmu pozemkù pøípustné a musí být aplikováno osvobození s jedinou výjimkou. Osvobození se podle § 56a odst. 1 písm. b) ZDPH nevztahuje na nájmy prostor a míst k parkování vozidel. V tìchto vymezených pøípadech je plátce povinen uplatnit zdanìní v základní sazbì danì.
Plátce uzavøel s neplátcem nájemní smlouvu. Pøedmìtem nájmu byl pozemek urèený k parkování vozidel. V tomto pøípadì není dùle¾ité, ¾e nájemce je neplátcem. Z úpravy obsa¾ené v § 56a odst. 1 písm. b) ZDPH jednoznaènì vyplývá, ¾e na tento pøípad se osvobození od danì nevztahuje. Nájem pozemku proto podléhá dani, a to základní sazbì danì (21 %). V daòovém pøiznání uvádí plátce údaje ohlednì nájmu v ø. 1.
Nájem bytù je podle § 56a odst. 1 ZDPH osvobozen od povinnosti pøiznat DPH na výstupu bez nároku na odpoèet danì. Re¾im zdanìní nájmu bytù ve shodì s § 56a odst. 3 ZDPH prakticky nepøichází v úvahu, proto¾e se jedná o nájmy bytù pronajímané obèanùm za úèelem bydlení, u kterých nemá pronajímatel mo¾nost zvolit re¾im zdanìní.
Zaøizovací pøedmìty nájmu, pokud jsou pevnì spojeny s bytem, pøedstavují souèást bytu. Movité vìci pevnì zabudované (do stavby, resp. její èásti, tj. bytu) tvoøí s bytem jeden celek a podléhají shodnému právnímu a daòovému re¾imu. Souèást vìci nemù¾e být samostatnou vìcí v právním smyslu, a proto nemù¾e být pøedmìtem samostatného nájemního vztahu. Úplata za „nájem” tzv. zaøizovacích pøedmìtù je zpravidla vymezená jako samostatná èástka v evidenèním listì bytu, který je nedílnou souèástí nájemní smlouvy. Jedná se o polo¾ky zahrnované do ceny nájmu bytu, jejich¾ samostatné vyèíslení slou¾í pouze ke stanovení celkové vý¹e nájmu. Jde napø. o úplatu za zabudované kuchyòské linky, sporáky, boilery apod. Nájem bytu vèetnì zaøizovacích pøedmìtù nájmu a vedlej¹ích místností a prostor tvoøících pøíslu¹enství bytu je plnìním osvobozeným od danì bez nároku na odpoèet danì. ÚSC jako plátce danì uvádí úplaty za nájmy bytu v ø. 50 DAP k DPH.
Plátce je vlastníkem budovy, ve které jsou umístìny pouze gará¾e. Tyto gará¾e pronajímá obèanùm (neplátcùm). S nájemci (obèany) jsou uzavírány nájemní smlouvy, jejím¾ pøedmìtem je pronájem gará¾e za úèelem parkování vozidel. Pøitom se nejedná o pronájem, který by byl úzce spjat s pronájmem bytu osvobozeným od danì. U tìchto nájemních vztahù není plátce oprávnìn uplatnit osvobození od danì, proto¾e se jedná o výjimku uvedenou v § 56a odst. 1 písm. b) ZDPH, na kterou se re¾im osvobození od danì nevztahuje. Úplata za pronájem gará¾í obèanùm za úèelem parkování vozidel podléhá základní sazbì danì. Skuteènost, ¾e v pozici nájemce je neplátce, není v pøípadì pronájmu, u kterého není mo¾né uplatnit osvobození od danì, dùle¾itá.
Plátce pronajímá na základì nájemní smlouvy na dobu neurèitou nebytové prostory, ve kterých je umístìno zdravotní støedisko. V pozici nájemce je lékaø neplátce. V tomto pøípadì jde o nájem osvobozený od danì podle § 56a odst. 1 ZDPH bez mo¾nosti zvolit zdaòování nájmu. Pøedmìtem nájmu je nejen nebytový prostor, ale i pronájem movitých vìcí (vybavení ordinace). Vybavení ordinace pøedstavují samostatné movité vìci, které nejsou souèástí nebytového prostoru a v nájemní smlouvì jsou deklarovány jako samostatný pøedmìt nájmu vèetnì stanovení ceny za tento nájem. Z hlediska DPH se jedná o poskytnutí slu¾by [pøenechání zbo¾í k u¾ití jinému ve smyslu § 14 odst. 1 písm. b) ZDPH]. Vzhledem k tomu, ¾e se jedná o slu¾bu neuvedenou v pøíloze è. 2 k ZDPH, uplatní se u nájmu vybavení ordinace základní sazba DPH. V nájemní smlouvì jsou vyèlenìny také ceny za dodávky energií a poskytování slu¾eb souvisejících s nájmem, které mohou být øe¹eny v re¾imu tzv. pøeúètování mimo pøedmìt danì, pokud jsou splnìny podmínky podle § 36 odst. 11 ZDPH, nebo fakturovány nájemci ordinace v re¾imu s uplatnìním DPH na výstupu a souèasnì s uplatnìním odpoètu DPH u pøijatých zdanitelných plnìní (poøízení energií a slu¾eb).
Pøi splnìní podmínek vymezených v § 56a odst. 3 ZDPH se pronajímatel mù¾e rozhodnout, ¾e u nájmu staveb a nebytových prostor jiným plátcùm pro úèely uskuteèòování jejich ekonomických èinností bude uplatòovat daò na výstupu. V pøípadì, ¾e se pronajímatel rozhodne nájem staveb nebo nebytových prostor zdaòovat, podléhá nájem základní sazbì danì, tj. sazbì danì ve vý¹i 21 %. Stejný daòový re¾im, tj. re¾im zdanìní, se v tìchto pøípadech uplatní i u nájmu, který je úzce spjat s pronájmem stavby nebo nebytového prostoru (hlavní plnìní).
V praxi se u poskytovatele plnìní èasto vyskytuje chybné uplatnìní re¾imu osvobození u nájmù, které jsou sice uzavøeny na del¹í dobu (napø. rok), ale mají charakter „pøeru¹ovaného” vyu¾ití pøedmìtu nájmu.…
Legislativní zmìny od 25. 2. 2019 do 10. 3. 2019
Penì¾ní odmìna z FKSP
Daòové pøiznání lze podat i jednodu¹e elektronicky

References: § 56
 § 56
 § 4
 § 56
 § 2235
 § 2238
 § 2302
 § 2306
 § 510
 § 510
 § 48
 § 48
 § 4
 § 2201
 § 2332
 § 14
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 56
 § 14
 § 36
 § 56