Source: https://www.mietrechtsiegen.de/maengelanzeige-eines-mieters-gegenueber-pfaendungsglaeubiger-der-miete-unwirksam/
Timestamp: 2018-05-21 13:03:26+00:00

Document:
AG Ludwigslust, Az.: 5 C 175/12
Beschluss vom 26.08.2013
I. Der Beklagte erhält Prozesskostenhilfe für den Verfahrensteil bezüglich der Prüfung der Gewährung einer Räumungsfrist für die erste Instanz ohne Ratenzahlung.
II. Im Übrigen wird der Antrag des Beklagten auf die Gewährung von Prozesskostenhilfe für seine Rechtsverteidigung zurückgewiesen.
I. Die Parteien streiten über die Räumung einer Mietwohnung und rückständige Mietzahlungen. Der Beklagte hat mit Vertrag vom 16.12.2004 eine Wohnung unter der Anschrift … angemietet; der Kläger hat das Mietobjekt im Wege der Zwangsversteigerung aufgrund eines entsprechenden Zuschlagbeschlusses vom 27.10.2011 erworben. Als Grundschuldgläubigerin hatte die SEB AG zuvor gegen den Beklagten als Drittschuldner gerichtete Mietzinsansprüche gepfändet; der Beklagte teilte der SEB AG in diesem Zusammenhang mit Schreiben vom 25.09.2006 mit, dass er die Miete wegen einer nächtlichen Lärmbelästigung ab dem Monat Juli 2007 monatlich um 30,00 € mindere. Weiterhin forderte die … Bank AG den Beklagten als Bevollmächtigte einer weiteren Grundschuldgläubigerin zum Ausgleich offener Mieten auf. Der Beklagte führte in der Folge unter dem Aktenzeichen 3 C 215/10 des Amtsgerichtes Ludwigslust einen Rechtsstreit gegen die … der mit einem durch Beschluss vom 20.09.2011 festgestellten Vergleichsabschluss beendet wurde. Nach den dortigen vergleichsweisen Regelungen verpflichtete sich der Beklagte unter anderem, ab dem 01.09.2011 eine Nettokaltmiete für die fragliche Wohnung in Höhe von 180,00 € monatlich zu zahlen und eine Zustimmungserklärung hinsichtlich eines entsprechenden Mieterhöhungsverlangens an den damaligen Zwangsverwalter der Immobilie bis zum 31.08.2011 zurückzusenden; umgekehrt sollte der Beklagte wegen einer Lärmbelästigung bis zu einer Mangelbeseitigung zu einer monatlichen Mietminderung in Höhe von 15,00 € berechtigt sein. Dem Mieterhöhungsverlangen stimmte der Beklagte letztlich mit Schreiben vom 07.10.2011 bezüglich der Nettokaltmiete in Höhe von 180,00 € und einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 100,00 € monatlich zu. Aus Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 ergaben sich Guthaben für den Beklagten in Höhe von 56,31 € bzw. 240,97 €, aus solchen für die Jahre 2009 und 2010 dagegen Nachzahlungsbeträge in Höhe von 191,14 € bzw. 83,34 €; die Abrechnungen erfolgten für die Jahre 2007 bis 2009 jeweils mit Schreiben des Zwangsverwalters vom 16.11.2010 und für das Jahr 2010 mit Schreiben des Zwangsverwalters vom 25.05.2011. Der Beklagte zahlte am 08.02.2012, am 02.03.2012, am 03.04.2012, am 04.05.2012 und im Juni sowie im September 2012 jeweils 165,00 € Kaltmiete und 75.00 € Nebenkostenvorauszahlung an den Kläger; für Juli 2012 erfolgte eine Zahlung in Höhe von 165.00 € Kaltmiete und 95,00 € Nebenkostenvorauszahlung, für August 2012 in Höhe von jeweils 20.00 € auf die beiden genannten Positionen und für Oktober 2012 in Höhe von wieder 165,00 € Kaltmiete und 71,00 € Nebenkostenvorauszahlung. Mit Schreiben vom 27.04.2012 hatte der Kläger den Beklagten hinsichtlich einer für die Monate Januar bis März 2012 jeweils um einen Monat verspäteten Mietzahlung und eines Zahlungsrückstand zu diesem Zeitpunkt in Höhe von 400,00 € zu einer zukünftig pünktlichen Mietzahlung aufgefordert und anderenfalls eine Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht gestellt. Eine solche erfolgte sodann mit Schreiben des Klägers 06.06.2012 fristlos, hilfsweise ordentlich unter Bezugnahme auf das vorangegangene Schreiben vom 27.04.2012 verbunden mit einer Darstellung des weiteren Mietzahlungsverlaufes; der Kläger forderte den Beklagten zur Räumung und Herausgabe bis zum 13.06.2012 sowie zum Ausgleich eines aufgelaufenen Mietrückstandes auf und widersprach einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses. Mit Schreiben vom 10.09.2012 zeigte der Beklagte dem Kläger eine monatliche Mietminderung wegen eine Wasserschadens in Höhe von 5,00 € an. Eine Räumung der Wohnung erfolgte ebensowenig wie zunächst weitere Zahlungen des Beklagten.
Der Kläger machte seine Forderungen daraufhin gerichtlich geltend. Der Kläger behauptet, die Zahlung des Beklagten vom 08.02.2012 sei für den Monat Januar 2012, die Zahlung vom 02.03.2012 für den Monat Februar 2012, die Zahlung vom 03.04.2012 für den Monat März 2012, die Zahlung vom 04.05.2012 für den Monat April 2012 und diejenige im Juni 2012 für den Monat Mai 2012 erfolgt. Der Kläger bestreitet, dass ein Wasserschaden in der fraglichen Wohnung vorhanden sei. Der Kläger beantragte zunächst,
1. den Besagten zu verurteilen, die Wohnung im Erdgeschoss links/Mitte unter der Anschrift…, bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einer Diele, einem Bad mit WC und zwei Abstellkammern, sowie den Keller Nr. 14 im Kellergeschoss an den Kläger herauszugeben, und
2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 480,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Zahlungsantrag bezog sich auf jeweils 15,00 € Kaltmiete und 25,00 € Nebenkostenvorauszahlung für die Monate Januar bis Mai 2012 sowie 180,00 € Kaltmiete und 100,00 € Nebenkostenvorauszahlung für den Monat Juni 2012. Die Klage wurde dem Beklagten in diesem Umfang am 27.07.2012 zugestellt. Nachdem der Beklagte in der Folge die Kaltmiete für den Monat Juni 2012 in Höhe von 165,00 € und die Nebenkostenvorauszahlung ausglich, erklärte der Kläger den Rechtsstreit insoweit für in der Hauptsache erledigt.
Daneben erweiterte er den Zahlungsantrag bezogen auf 15,00 € Kaltmiete jeweils für die Monate Juli, September und Oktober 2012 sowie 160,00 € Kaltmiete für den Monat August 2012, und 5,00 € Nebenkostenvorauszahlung für den Monat Juli 2012, 80,00 € entsprechend für den Monat August 2012, 25,00 € für den Monat September 2012 und 29,00 € für den Monate Oktober 2012, und beantragt zu Ziffer 2) demgemäß, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 559,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte behauptet, er habe die Miete für den Monat Januar 2012 nicht gezahlt, trage diesen Rückstand aber seit dem 01.06.2012 in monatlichen Raten von 20,00 € bei dem Kläger ab. Während der hier fraglichen Mietzeit sei er wegen einer Geräuschbelästigung zu einer Minderung der Kaltmiete um 15,00 € berechtigt gewesen; eine Nachbarin lasse den Fernseher bis 4.00 Uhr morgens in einem Zimmerlaustärke übersteigenden Maße laufen, und ab 4.00 Uhr morgens seien Toiletten- und Badgeräusche eines anderen Nachbarn zu vernehmen. Der Beklagte sei seit dem 22.12.2008 an schweren Depressionen erkrankt; die zwangsweise Aufgabe seiner Wohnung und damit seines gewohnten Umfeldes habe eine weitere Verschlimmerung seines Zustandes zur Folge. Der Beklagte ist der Auffassung, die Berechtigung einer Mietminderung wegen Lärmbelästigung ergebe sich mit bindender Wirkung auch für den Kläger aus dem mit Beschluss des Amtsgerichtes Ludwigslust vom 20.09.2011 zu dem Aktenzeichen 3 C 215/10 festgestellten Vergleich. Er habe hinsichtlich der Berechtigung der … Bank AG zum Vergleichsabschluss und diejenige der SEB AG bezüglich der des Empfanges seiner Mangelanzeige vom 25.09.2006 auf den öffentlichen Glauben des Grundbuches vertrauen dürfen. Nebenkostenvorauszahlungen habe der Beklagte in Höhe von 75,00 € geleistet aufgrund eines Vergleiches der Ergebnisse der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2010; soweit sich aus diesen in der Gesamtbilanz ein Überschuss für den Beklagten ergibt, rechnet er mit diesem gegen die Klageforderung auf. Für das Bestehen von Zahlungsrückständen als Kündigungsvoraussetzung sei zudem der Kläger beweispflichtig. Im Übrigen sei die Kündigung des Klägers vom 06.06.0212 formell unwirksam.
II. Dem Beklagten war Prozesskostenhilfe in dem dem Tenor dieses Beschlusses zu entnehmenden Umfang zu gewähren; im Übrigen war sein Antrag auf die Gewährung von Prozesskostenhilfe dagegen zurückzuweisen, weil es seiner Rechtsverteidigung an der gemäß § 114 ZPO erforderlichen hinreichenden Erfolgsaussicht fehlt. Die Klage ist zulässig und begründet; es ist vor diesem Hintergrund allein die Gewährung einer Räumungsfrist für den Beklagten zu prüfen.
1. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf die Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB; der Mieter ist danach verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
a. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigung des Klägers vom 06.06.2012 gemäß §§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a, 2. Alt., 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB fristlos beendet worden.
aa. Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann danach jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis insoweit aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, wobei im Falle eines Wohnraummietverhältnisses der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Mete für einen Monat übersteigt.
bb. Der Beklagte war zum Zeitpunkt der Kündigung des Klägers vom 06.06.2012 mit einem Mietbetrag in Höhe von 320,00 € aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Verzug, was einen nicht unerheblichen Teil der Miete darstellt, der die Miete für einen Monat übersteigt.
(1) Auszugehen war dabei spätestens für den hier relevanten Zeitraum ab dem Monat Januar 2012 von einer Miethöhe von 180,00 € Nettokaltmiete zuzüglich 100,00 € Nebenkostenvorauszahlung monatlich, d. h. insgesamt (180,00 € + 100,00 € =) 280,00 €.
(a) Unstreitig hat der Beklagte einem entsprechenden Mieterhöhungsverlangen des damaligen Zwangsverwalter für die Zeit ab dem 01.09.2011 zugestimmt; die Höhe der Nettokaltmiete ergibt im Übrigen auch aus dem zwischen dem Beklagten und der…. zu dem Aktenzeichen 3 C 215/10 des Amtsgerichtes Ludwigslust geschlossenen Vergleich, auf den sich der Beklagte selbst beruft, noch ganz unabhängig davon, ob dieser Vergleich zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits Wirkung entfaltet.
(b) Der Beklagte war zum einen nicht berechtigt, die Nettokaltmiete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB um 15,00 € monatlich zu mindern; für die Zeit, während der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, hat der Mieter nach der genannten Vorschrift nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Dabei kann dahinstehen, dass der Beklagte zum Umfang der Lärmbelästigung vorgetragen und einen Beweis für ihre Vorliegen angetreten hat, soweit er dahingehend darlegungs- und beweis pflichtig ist, nachdem eine Partei immer die Darlegungs- und Beweis last für die tatsächlichen Voraussetzungen derjenigen Rechtsnorm trägt, auf deren Rechtsfolgen sie sich beruft (vgl. auch Palandt-Weidenkaff, Kommentar zum BGB, 69. Aufl., 2010, § 536 Rn. 5 m. w. N.). Denn es ist nicht erkennbar, dass der Beklagte seinem Vermieter die geltend gemachten Mangelerscheinungen zu irgendeinem Zeitpunkt vor dem vorliegenden Rechtsstreit angezeigt hätte; auch hierfür wäre er allerdings nach dem zuvor hierzu dargestellten Grundsatz darlegungs- und beweis pflichtig (vgl. Palandt-Weidenkaff, a, a. O., § 536c Rn. 9 m. w. N.).
(aa) Dass der Beklagte eine Lärmbelästigung als Mietmangel gerade seinem Vermieter angezeigt hätte, ergibt sich nicht aus dem dafür in Bezug genommenen Schreiben an die SEB AG vom 25.09.2006. Wenn diese (nur) als Pfändungsgläubigerin gegen den Beklagten als Drittschuldner auf Zahlung von gepfändeten Mietforderungen vorging, trat sie damit nicht als (neuer) Partner in den bestehenden Mietvertrag ein oder wurde zum Stellvertreter des Vermieters des Beklagten; denn der Pfändungsgläubiger pfändet nicht den gesamten Vertrag, sondern nur bestimmte, sich aus ihm ergebende Forderungen. So hat die Überweisung an Zahlungs statt zum Nennwert die Wirkungen einer Abtretung (vgl. auch Zöller-Stöber, Kommentar zur ZPO, 28. Aufl., 2010, § 835 Rn. 8), wobei nach § 404 BGB zwar der Schuldner dem neuen Gläubiger die Einwendungen entgegensetzen kann, die zur Zeit der Abtretung der Forderung gegen den bisherigen Gläubiger begründet waren, nicht aber letzterem Einwendungen gegen andere Forderungen aus dem betreffenden Schuldverhältnis, die er irgendwann gegenüber dem Zessionar erhoben hat; bei der Überweisung zur Einziehung verbleibt die gepfändete Forderung dagegen von vornherein im Vermögen des Schuldners und der Pfändungsgläubiger ist nur berechtigt, diese geltend zu machen (vgl. Zöller-Stöber, a. a. O., § 835 Rn. 7).
(bb) Zwar sind für den Mieter im Falle einer gegenüber dem Vermieter nicht erfolgten Mängelanzeige unmittelbar nach § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB dann nur eine Mietminderung nach § 536 BGB, Schadensersatzansprüche nach § 536a Abs. 1 BGB und ein außerordentliches Kündigungsrecht ohne Setzung einer Abhilfefrist ausgeschlossen. Nicht genannt ist dagegen der grundsätzlich davon unabhängig fortbestehende Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB bezüglich der mangelfreien Gebrauchsüberlassungs- und -gewährungspflicht des Vermieters; kommt der Vermieter diesem nicht nach, kann sich für den Mieter ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB ergeben, dessen bloßes Bestehen einen Verzug mit der Mietzahlung ausschlösse, sodass in der Folge auch die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nach §§ 543 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a, 1. Alt, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB betroffen wären. Allerdings dient das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann ein Zurückbehaltungsrecht jedoch diese ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen. Aus diesem Grund kommt auch ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters für einen Zeitraum, in dem er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hatte und der Mangel dem Vermieter auch sonst nicht bekannt war, nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB von vornherein nicht in Betracht (vgl. BGH NZM 2011, 197).
(cc) Ein abweichendes Ergebnis folgt auch nicht aus dem Inhalt des zu dem Aktenzeichen 3 C 215/10 abgeschlossenen Vergleiches zwischen dem Beklagten und der … Bank AG. Soweit nach diesem ein zu einer Minderung berechtigender Mangel der streitgegenständlichen Wohnung besteht und das Minderungsrecht bis zu einer Mangelbeseitigung befristet ist, könnte sich damit zwar die Beweislast zu Gunsten des Beklagten umkehren, sodass nicht mehr er das Fortbestehen des Mangels, sondern statt dessen der andere Teil aufgrund der mit der vergleichsweisen Regelung einhergehenden Anerkenntniswirkung (vgl. auch Palandt-Sprau, a. a. O., § 781 Rn. 6: so genanntes „Zeugnis gegen sich selbst”) seinerseits die Erfüllung der Mangelbeseitigungspflicht als Bedingungseintritt für den Wegfall des Minderungsrechtes beweisen müsste (vgl. Palandt-Ellenberger, a. a. O., vor § 158 Rn. 14 m. w. N). Dies würde aber zumindest voraussetzen, dass der Vergleichsinhalt gemäß §§ 57 ZVG, 566 Abs. 1 BGB überhaupt zu Lasten des Klägers wirkt. Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt danach der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein; ist ein zwangsversteigertes Grundstück einem Mieter überlassen, gilt dies entsprechend. Der Beklagte hat aber selbst vorgetragen, dass die … Bank AG den Beklagten lediglich als Bevollmächtigte einer weiteren Grundschuldgläubigerin zum Ausgleich offener Mieten aufgefordert hatte. Sollte dem ebenfalls eine Pfändung von Mietforderungen gegen den Beklagten als Drittschuldner oder ansonsten eine entsprechende Abtretung zugrundegelegen haben, können der Pfändungspfandgläubiger oder Zessionar an Stelle des Schuldners oder Zedenten insbesondere keine Gestaltungsrechte ausüben, die das Schuldverhältnis als solches betreffen (vgl. Palandt-Grüneberg, a. a. O., § 401 Rn. 6 m. w. N.).
(dd) Die Bezugnahme des Beklagten auf einen öffentlichen Glauben des Grundbuches geht in den zuvor erörterten Zusammenhängen jeweils ins Leere. Denn dieser bezieht sich nach § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf, dass zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, der Inhalt des Grundbuchs als richtig gilt; er erstreckt sich folglich nicht darauf, dass ein Mieter aus dem Grundbuch seinen Vermieter oder die für diesen handlungsberechtigte Person erkennen könnte.
(c) Zum anderen ist nicht erkennbar, auf welcher Grundlage der Beklagte meint, dass er die in Höhe von 100,00 € vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen auf 75,00 € kürzen konnte. Abgesehen davon, dass jedenfalls die beiden letzten vorhergehenden Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 jeweils eine Nachzahlung zu Lasten des Beklagten auswiesen, kann gemäß § 560 Abs. 4 BGB jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen; dass oder wann eine solche Erklärung des Beklagten erfolgt wäre, ist nicht erkennbar.
(2) Es kann im Weiteren dahinstehen, ob der Beklagte entsprechend seiner Behauptung die Miete für Januar 2012 nicht und die folgenden Mieten bis zu der Kündigung am 06.06.2012 verkürzt, oder gemäß derjenigen des Klägers die Mieten für die Monate Januar bis Mai 2012 verkürzt und verspätet und diejenige für den Monat Juni 2012 gar nicht gezahlt hat. Jedenfalls wäre die Miete für Juni 2012 gemäß § 556b Abs. 1 BGB spätestens am 05.06.2012 als dem dritten Werktag des genannten Monats fällig gewesen, sodass aufgrund der insgesamt ausgebliebenen Zahlungen am 06.06.2012 in jedem Falle ein Verzug des Beklagten mit 320,00 € Miete ergab, sei es in Höhe von 280,00 € für Januar 2012 und 40,00 € für Februar 2012, sei es in Höhe von 40,00 € für Mai 2012 und 280,00 € für Juni 2012; im ersteren Falle wäre das Kündigungsrecht aufgrund eines Zuwartens des Klägers bis zum 06.06.2012 bei weiterem Anstieg des Rückstandes im Übrigen nicht verwirkt gewesen (vgl. Palandt-Weidenkaff, a. a. O., § 543 Rn. 45 m. w. N.). Dieser Rückstandsbetrag als Gegenstand eines Verzuges des Beklagten übersteigt die Miete für einen Monat nicht einmal nur ganz geringfügig und ist damit als nicht unerheblich anzusehen (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 569 Rn. 33 m. w. N.). Klarzustellen ist dabei, dass entgegen der Auffassung des Beklagten der Kläger für die Höhe der Zahlungsrückstände auch als Kündigungsvoraussetzung nicht beweispflichtig ist, sondern der Beklagte nach dem bereits oben dargelegten Grundsatz für die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast für eine durch ihn erfolgte Erfüllung (vgl. auch Palandt-Grüneberg, a. a. O., § 362 Rn. 16 m. w. N.).
b. Inwiefern die seitens des Klägers erklärte Kündigung formell unwirksam sein soll, wie der Beklagte meint, hat letzterer weder näher ausgeführt, noch ergeben sich diesbezügliche Anhaltspunkte aus dem Vortrag des Klägers selbst.
c. Dahinstehen kann, ob der Vortrag des Beklagten hinsichtlich einer bei ihm vorliegenden Depression und deren Verschlimmerung im Falle einer Wohnungsräumung einen schlüssigen Widerspruch gegen die Kündigung im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt; der Mieter kann der Kündigung des Vermieters danach widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Denn nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt dies nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
2. Der Kläger hat weiterhin einen Anspruch gegen den Beklagten auf die Zahlung von 559,00 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB bezüglich rückständiger Kaltmiete in Höhe von jeweils 15,00 € für die Monate Januar bis Juli, September und Oktober 2012 sowie in Höhe von 160,00 € für den Monat August 2012 und offener Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von jeweils 25,00 € für die Monate Januar bis Mai sowie September 2012, in Höhe von 5,00 € für den Monat Juli 2012, in Höhe von 80,00 € für den Monat August 2012 und in Höhe von 29,00 € für den Monat Oktober 2012; der Mieter ist danach aufgrund des Mietvertrages verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
a. Die für die einzelnen Monate genannten Beträge ergeben sich aus der Differenz zwischen der Miethöhe gemäß den Ausführungen oben unter Ziffer 1a bb(1) und den von dem Beklagten nach dem Vortrag des Klägers insoweit jeweils gezahlten Beträgen.
b. Der Beklagte hat demgegenüber weder eine weitergehende bzw. abweichende Erfüllung bewiesen, noch greift die von ihm erklärte Aufrechnung mit einem Guthaben aus erfolgten Nebenkostenabrechnungen durch.
aa. Zwar hat der Beklagte zum einen behauptet, auf die Miete für Januar 2012 seit dem 01.06.2012 monatliche Raten von 20,00 € gezahlt zu haben. Einen Beweis hierfür hat er aber nicht angetreten, obwohl er insoweit darlegungs- und beweispflichtig ist (vgl. Palandt-Grüneberg, a. a. O., § 362 Rn. 16). Weiterhin hat hat der Beklagte behauptet, er habe die Miete für Januar 2012 nicht gezahlt, und damit im Umkehrschluss die von dem Kläger dargelegten Tilgungsbestimmungen im Sinne von § 366 Abs. 1 BGB jedenfalls bezüglich der Zahlungen in der Zeit von Februar bis Juni 2012 bestritten; ist der Schuldner dem Gläubiger aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet und reicht das von ihm Geleistete nicht zur Tilgung sämtlicher Schulden aus, so wird danach diejenige Schuld getilgt, welche er bei der Leistung bestimmt, Für eine abweichende Anrechnung der geleisteten Zahlungen hat der Beklagte jedoch ebenfalls keinen Beweis angetreten, obwohl er auch hierfür darlegungs- und beweispflichtig ist (vgl. Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth-Kerwer, juris Praxiskommentar zum BGB, 6. Aufl., 2012, §366 Rn. 18 m. w. N.).
bb. Einer Aufrechnung des Beklagten mit Guthaben aus den Nebenkostenabrechnungen im Ergebnis für die Jahre 2007 und 2008 steht sodann entgegen, dass nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber einer vermieteten Wohnung nur in vertragliche Pflichten eintritt, die nach dem Eigentumswechsel fällig werden (vgl. Palandt-Weidenkaff, a. a. O., § 566 Rn. 18 m. w. N.), wobei das Guthaben aus einer Nebenkostenabrechnung für den Mieter mit deren Zugang bei ihm fällig wird (vgl. Bamberger/Roth-Ehlert, Beck’scher Onlinekommentar zum BGB, Stand: 01.08.2012, § 556 Rn. 68 m. w. N.). Die Schreiben des Zwangsverwalters vom 16.11.2010 mit den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 gingen dem Beklagten damit aber folglich eben vor dem Eigentumserwerb des Klägers durch den Zuschlagsbeschluss vom 27.10.2011 zu, sodass es an der nach § 387 BGB für eine Aufrechnung erforderlichen Wechselseitigkeit der Forderungen fehlt.
cc. Ein mit Schreiben vom 10.09.2012 dem Kläger angezeigte Mangel in Form eines Wasserschadens kann sodann Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche für die Zeit nach der erfolgten Kündigung begründen, und wirkt sich folglich auf deren Voraussetzungen nicht mehr aus. Der Kläger hat das Vorliegen eines solchen Wasserschadens allerdings bestritten, sodass der Beklagte zu dessen Art und insbesondere auch seinem Umfang weiter substantiiert vorzutragen gehabt hätte, bevor überhaupt eine Beweisaufnahme zu diesem Punkt in Betracht käme; dies wäre nicht zuletzt für die Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels relevant, gegen die schon die von dem Beklagten selbst benannte Minderungshöhe von (nur) 5,00 € monatlich spricht. Mangels entsprechend konkretisierter Darlegungen des Beklagten ist auch die Einwendung eines solchen Wasserschadens unerheblich.
3. Hinsichtlich von Zahlungsansprüchen in Höhe von 165,00 € Kaltmiete und einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 100,00 € jeweils für den Monat Juni 2012 ist weiterhin die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festzustellen.
a. Die einseitige Erledigungserklärung ist eine nach § 264 Nr. 2 ZPO stets zulässige Beschränkung und damit Änderung des Klageantrages (vgl. Zöller-Vollkommer, a. a. O., § 91a Rn. 34 m. w. N.).
b. Als Feststellungsantrag hat die einseitige Erledigungserklärung des Klägers Erfolg, wenn die Hauptsache in dem Sinne erledigt ist, dass die ursprüngliche Klage nach Eintritt der Rechtshängigkeit ohne Zutun des Klägers unzulässig oder unbegründet wird (vgl. BGHZ 83, 12). Der Kläger hatte hier hinsichtlich der eingangs genannten Forderungen bei Klageerhebung am 27.07.2012 einen begründeten Anspruch gegen den Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB; mit dem Ausgleich der Forderungen durch den Beklagten nach Zustellung der Klage und damit nach Eintritt der Rechtshängigkeit sind die Ansprüche gemäß § 362 Abs. 1 BGB durch Erfüllung erloschen und die Klage ist insoweit unbegründet geworden. Hinsichtlich des Umstandes, dass der Beklagte keinen Beweis für eine Tilgungsbestimmung bezüglich der bis einschließlich Juni 2012 erfolgten Zahlungen im Sinne von § 366 Abs. 1 BGB als auf diesen letzteren Monat gerichtet angetreten hat, kann auf das bereits oben unter Ziffer 2b aa) Gesagte verwiesen werden.
4. Erheblich ist letztlich nur das Vorbringen des Beklagten zu Auswirkungen einer Räumung der streitgegenständlichen Wohnung auf seinen Gesundheitszustand, soweit sich darauf ein Ansatzpunkt für die Prüfung der Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO ergibt; wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht danach auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren.
a. Dafür kann offen bleiben, ob der betreffende Vortrag des Beklagten eventuell bereits als konkludenter Antrag im Sinne von § 721 Abs. 1 ZPO auszulegen wäre; denn das Gericht kann eine Räumungsfrist auch von Amts wegen anordnen.
aa. Dies ist stets zu erwägen, wenn aus dem Prozessstoff für das Gericht ohne weiteres erkennbar ist, dass der Schuldner mit einer Räumung ohne Räumungsfrist nicht zu rechnen brauchte. Amtsermittlung muss das Gericht insoweit aber nicht betreiben. Vielmehr liegt es in der Verantwortung des Räumungsschuldners, dem Gericht die maßgeblichen Umstände mitzuteilen (vgl. Vorwerk/Wolf-Ulrici, Beck’scher Onlinekommentar zur ZPO, Stand: 15.07.2013, § 721 Rn. 11).
bb. Im Falle einer von ihm mitgeteilten schweren Erkrankung kann eine Erwartung des Beklagten, die Wohnung nicht sofort räumen zu müssen, danach angenommen werden; der Beklagte hat hierzu vorgetragen und vor dem Hintergrund des Bestreitens des Klägers insbesondere Beweis angetreten, wobei grundsätzlich hinreichende Erfolgsaussicht für die Rechtsverteidigung besteht, wenn über eine Behauptung der Prozesskostenhilfe begehrenden Partei Beweis zu erheben ist (vgl. N Zöller-Geimer, a. a. O., § 114 Rn. 26 m. w. N.). Insbesondere ist die Gewährung einer Räumungsfrist auch nicht bereits aufgrund des Durchgreifens einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgeschlossen (vgl. etwa AG Freiburg DWW 2009, 104).
baa. Zwar soll nach einer Auffassung eine Gewährung von Prozesskostenhilfe für die allein aussichtsreiche Bewilligung einer Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO nicht in Betracht kommen, wenn die Räumungsklage des Vermieters Erfolg hat. Denn es gehe hier damit nicht, anders als nach § 721 Abs. 2 ZPO, um ein selbständiges Nebenverfahren. Die Bewilligung einer Räumungsfrist stelle auch kein Teilunterliegen des Vermieters dar. Die eigentliche Rechtsverteidigung habe damit also keine Aussicht auf Erfolg. Es sei nicht zu verkennen, dass auch an der Bewilligung einer Räumungsfrist ein erhebliches Interesse eines Mieters bestehen könne. Da der beklagte Mieter aber primär Klageabweisung beantrage, insoweit keine Erfolgsaussicht bestehe und alle Verfahrenskosten auch von diesem Streit voll erfasst seien, sei es nicht möglich, Prozesskostenhilfe allein bezogen auf die Frage einer Räumungsfrist zu bewilligen. Es komme hinzu, dass gemäß § 721 Abs. 1 ZPO über die Frage einer Räumungsfrist ohnehin auch von Amts wegen zu entscheiden sei und gegebenenfalls keine besonderen Probleme gegeben seien, die einen anwaltlichen Vortrag erforderlich machten; damit könne schließlich ein Bedürfnis einer anwaltlichen Vertretung entfallen. Ohne anwaltliche Vertretung bedürfe der beklagte Mieter aber allein für die Frage der Räumungsfrist keiner Prozesskostenhilfe, weil ein diesbezüglicher Vortrag nebst entsprechendem Antrag keine Kosten verursache; Prozesskostenhilfe diene aber nur dazu, die Führung des Prozesses zu ermöglichen (vgl. so AG Schöneberg NJWE-MietR 1996, 105).
bb. Erforderlich erscheint hierzu aber eine differenziertere Betrachtungsweise.
(1) Dem zuvor Gesagten ist zweifellos insoweit zuzustimmen, als durch das Verfahren bezüglich der Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO Gerichts- und Anwaltsgebühren nicht anfallen. Insbesondere ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Anwaltsbeiordnung nach § 121 ZPO besteht dann schon deshalb nicht, weil dieses Verfahren über die Bewilligung einer Räumungsfrist zum Hauptsacheverfahren gehört, durch die dort anfallenden Anwalts gebühren abgegolten ist und Gebühren nach Ziffer 3334 VV-RVG überhaupt nur abgerechnet werden könnten, wenn das Verfahren betreffend die Räumungsfrist nicht mit demjenigen über die Hauptsache verbunden ist; wenn für letzteres in den Fällen der hier relevanten Art aber keine Erfolgsaussicht besteht und damit insofern keine Prozesskostenhilfe zu gewähren ist, würde der beklagte Mieter durch die Beiordnung eines Rechtsanwaltes allein für die Prüfung einer Räumungsfrist in keiner Weise von einer Kostentragung entlastet, weil der Anwalt seine Gebühren von vornherein eben nur nach der Hauptsache abrechnen könnte, für welche der beklagte Mieter die Anwalts Vergütung aber ohnehin selbst aufbringen muss.
(2) Eine auf diese aus dem gerichtlichen und anwaltlichen Gebührenrecht resultierenden Nachteile gestützte Versagung von Prozesskostenhilfe insgesamt für den beklagten Mieter, der die Gewährung einer Räumungsfrist im Rahmen des Räumungsrechtsstreits anstrebt, verkennt allerdings, dass sich für diesen zumindest noch im Hinblick auf die mit einer eventuellen Beweisaufnahme einhergehenden und wie hier bei Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens erheblichen Auslagen ein sehr wesentliches Bedürfnis für eine Gewährung von Prozesskostenhilfe jedenfalls für diesen Verfahrensteil ergeben kann. Soweit die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO eine vorweggenommene Anordnung für das Vollstreckungsverfahren betrifft (vgl. Vorwerk/Wolf-Jaspersen/Wache, a. a. O., § 91 Rn. 68 m. w. N.), kann der beklagte Mieter jedenfalls diesbezüglich nicht schlechter stehen, als wenn über die Räumungsfrist in einem gesonderten Verfahren zu entscheiden wäre; ansonsten wäre dem Anspruch auf einen effektiven Rechtsschutz kaum Genüge getan. Dem Beklagten war daher entsprechend der Tenorierung dieses Beschlusses Prozesskostenhilfe für den Verfahrensteil bezüglich der Prüfung der Gewährung einer Räumungsfrist zu bewilligen.
III. Der Beklagte kann nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Prozesskosten auch nicht zum Teil oder in Raten aufbringen.
Betriebskosten durch Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet – Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung

References: § 114
 § 546
 § 536
 § 536
 § 536
 § 835
 § 404
 § 835
 § 536
 § 536
 § 536
 § 535
 § 320
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 § 242
 BGH 
 § 781
 § 158
 § 401
 § 892
 § 560
 § 556
 § 543
 § 569
 § 362
 § 574
 § 574
 § 535
 § 362
 § 366
 §366
 § 566
 § 566
 § 556
 § 387
 § 264
 § 91
 § 535
 § 362
 § 366
 § 721
 § 721
 § 721
 § 114
 § 721
 § 721
 § 721
 § 721
 § 121
 § 721
 § 91