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Timestamp: 2020-04-01 03:57:35+00:00

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Pluralité de procuration!quid? (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
» Pluralité de procuration!quid?
#1 14-10-2019 17:31:47
Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).
Pour le syndic, seul le promoteur est Propriétaire jusque réception de l'acte officiel de vente.
- Quid des quorums dans ce cas? le promoteur est représenté par qui?
- quid de la comptabilisation des votes?
Peut-on donner 1 procuration par Lot?par conséquent plusieurs procurations pour plusieurs personnes?
Ex: j'ai un appartement et un garage. pourrai-je donner 1 procuration à X pour l'appartement et 1 autre à Y pour le garage?
J'ai l’impression que la Loi de 2018 est muette à ce sujet! à moins que j'ai mal compris
#2 14-10-2019 17:56:54
Re : Pluralité de procuration!quid?
Il faut qu'il y ait acte authentique pour être propriétaire.
Donc donner procuration à un acquéreur qui n'a pas encore signé son acte, cela me paraît inadéquat.
Par contre, l'inviter - comme invité sans droit de vote - cela me paraît, de la part du promoteur, assez justifié. Et encore mieux, si le promoteur, pour chacune des entités concernées, vote dans le sens voulu par son acquéreur. Mais cela reste leur potage interne.
#3 14-10-2019 19:30:14
...Donc donner procuration à un acquéreur qui n'a pas encore signé son acte, cela me paraît inadéquat.....
Les parties étant engagées par le compromis de vente, pourquoi pas, le futur propriétaire est connu, il aura à reprendre les décisions de cette AG.
Imaginons que le propriétaire ancien décide de mettre des poignées en or massif....
#4 14-10-2019 21:07:36
Je trouve également parfaitement adéquat que le vendeur donne procuration à l'acquéreur. C'est l'acquéreur qui va devoir supporter les décisions de l'AG. Il est donc logique qu'il soit également le décideur. C'est généralement ce que mes compromis ont prévu, par un passé lointain où j'achetais des biens en copropriété.
Quant à la possibilité de scinder un droit de vote, je n'en sais rien. Je laisse ce problème purement juridique à plus pointu.
#5 14-10-2019 23:38:00
La pratique de la procuration donnée au copropriétaire entrant est évoquée à l'art. 577-11, § 2, in fine, c. civil
"Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister."
MarcoBrux, BMCTools
#6 14-10-2019 23:46:13
Je partage cet avis, pour peu que le vendeur s'assure que son mandataire ne pourra décider d'engager la copro dans des frais futurs qui resteraient à charge du vendeur (décision d'AG avant la vente effective).
Par exemple, s'il est prévu de refaire la toiture et le vote accepté en AG avant la date de la ente, les frais seront à charge du vendeur... suf bien sur clause contraire dans le compromis. Le vendeur peut aussi donner mandat avec instruction de vote sur certains points à l'ODJ et s'assurer de remettre au syndic le sens souhaité de ses votes.
Quant à scinder son droit de vote, c'est non. Il n'est pas possible de diviser un lot en plusieurs parts. Si un CP est propriétaire de plusieurs lots, il ne peut donner procuration qu'à un seul mandataire, même s'il a 10 lots dans l'immeuble. Il ne peut donc bien évidemment pas scinder un appartement et le garage qui y est attaché.
#7 14-10-2019 23:54:13
Il ne faut pas être propriétaire pour être mandataire. Laisser l'acheteur participer aux décisions dans la gestion de son futur bien me semble parfaitement approprié et légitime. Ceci à condition pour le vendeur (mais un promoteur est en principe bien informé à ce sujet) qu'aucun vote ne soit susceptible d'augmenter la charge du vendeur.
Le vendeur conserve le droit de vote. Il peut le déléguer dans la mesure où il s'assure de préserver ses intérêts.
#8 15-10-2019 05:03:56
Non, vous donnez une procuration pour tous les millièmes que vous possédez dans la copropriété. Scinder est impossible.
#9 15-10-2019 09:44:25
Voici ce que je mentionnais dans mes compromis de vente "appartements" à ce sujet
"En cas de tenue d’une assemblée générale entre la date de la présente vente et celle de l’acte authentique, le vendeur en avisera L’ACQUEREUR et lui adressera sans délai l’ordre du jour.
A moins que LE VENDEUR et L’ACQUEREUR ne conviennent de ne se rendre ni l’un ni l’autre à l’assemblée, ils devront alors déterminer de commun accord celui d’entre eux qui y participera et le sens du vote sur chaque point de l’ordre du jour. Si les parties décident que L’ACQUEREUR participera et votera à l’assemblée, LE VENDEUR veillera à lui donner procuration à ces fins, pour autant que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à tel mandat."
Voici ce qui est a priori prévu dans les modèles des notaires:
"Assemblée générale future :
Toutes les décisions qui seraient prises par l'assemblée générale des copropriétaires entre la signature du présent compromis de vente et de l'acte notarié seront pour le compte exclusif de l'acquéreur. Le vendeur s’engage à communiquer à l’acquéreur au moins huit jours à l’avance l’ordre du jour, la date, l’heure et le lieu de toute assemblée générale qui se tiendrait durant cette période. A défaut de cette communication endéans le délai imparti, les charges extraordinaires découlant desdites décisions demeureront à charge du vendeur.
Par la présente, le vendeur donne mandat à l'acquéreur pour assister à toute assemblée générale qui se tiendrait entre la signature des présentes et la signature de l'acte authentifiant la présente convention."
GT, grmff, MarcoBrux, rexou
#10 15-10-2019 11:49:07
Sur quelle base juridique il n'est pas possible de diviser un lot?je ne vois rien dans l'art 577 du code civil...sauf erreur de ma part
#11 15-10-2019 11:55:11
...Laisser l'acheteur participer aux décisions dans la gestion de son futur bien me semble parfaitement approprié et légitime. Ceci à condition pour le vendeur qu'aucun vote ne soit susceptible d'augmenter la charge du vendeur.
Dans ce cas précis, n'est-ce pas l'acheteur à supporter les conséquences des décisions prises par l'AG en sa présence!!!
l'art. 577-11, § 2, in fine, c. civil
#12 15-10-2019 14:07:35
C'est en effet une protection bienvenue, mais il reste cependant utile pour le vendeur de s'assurer que aucun vote ne risque d'alourdir ses frais avant la vente. Par exemple en signant un document qui engage l'acheteur explicitement à en supporter tous les frais dans cette éventualité. Il n'est en tout cas pas mauvais de préciser que l'acheteur ayant le pouvoir de décider, il accepte en parallèle aussi l'obligation de payer sans réserve tous travaux décidés. Ce document sera porté à la connaissance du syndic qui ventilera les frais en conséquence sur cette base de manière indiscutable. Sinon, le syndic n'est pas informé de la date de la signature du compromis et imputera normalement les frais au vendeur, toujours légitime propriétaire et supposé payeur.
D'autre part, vous pouvez scinder votre lot et vendre séparément le garage et l'appartement si l'acte de base ne s'y oppose pas. Mais vous ne pouvez déléguer votre droit de vote qu'à UN seul mandataire. Si vous êtes présent, vous devez représenter la totalité de vos parts dans l'immeuble, même si vous y possédez 10 lots. Donc si vous avez un appartement ET un garage, une seule personne doit représenter l'ensemble.
#13 15-10-2019 15:49:57
Art. 577-6. § 1er.
C'est en fait repris du Code des Sociétés, où les actions sont indivisibles
Dernière modification par luc (15-10-2019 15:50:49)
#14 15-10-2019 18:05:52
Je conçois que ce n'est peut être pas pas pratique voire impossible de donner plusieurs procurations pour plusieurs lots appartenant à un même propriétaire MAIS je pense que le &1er de l'Art 577-6 est sujet à interprétation, en tout cas je j'y vois pas l'interdiction explicite de donner procuration à des personnes différentes.
Reste la 1ère question du quorum.
Comme Il est acquis et autorisé que les futurs acquéreurs participent à l'AG( entre compromis et la vente), participent à la prise de décisions, votent et supportent les charges qui en découlent.Comment déterminer le quorum de présence dans l’exemple que j'ai cité?Entrepreneur propriétaire donnant procuration à 7 futurs acquéreurs !!!
- l'entrepreneur est représenté par qui?quel lot?
#15 15-10-2019 20:38:13
C'est très exactement ce qui a pour but de couvrir le vendeur de manière indiscutable si l'acquéreur mandataire participe aux votes de l'AG entre le compromis et la vente.
Cela préserve les intérêts du vendeur et de l'acheteur.
Et cela démontre que les professionnels prudents ne se contentent pas de l''art. 577-11, § 2, in fine, c. civil
Quant à l'autre question : un entrepreneur-propriétaire n'est pas un copropriétaire ordinaire. Il est au départ propriétaire de l'immeuble en vendant ses lots, il délègue le droit de vote aux futurs acheteurs qui assumeront la création de la copropriété. C'est parfaitement cohérent et légitime. La gestion de la copro doit démarrer et les personnes concernées sont les acheteurs.
#16 15-10-2019 22:04:03
Extrait du site des notaires coceernanat les sociétés:
#17 16-10-2019 19:06:38
Dans mon intervention du 14/10/2019 à 23:38:00 , je faisais ,sans plus, remarquer que la pratique de la procuration donnée au copropriétaire entrant était évoquée à l'art. 577-11, § 2, in fine, c. civil.
Une discussion s'est engagée et développée à propos de cette disposition.
In fine = à l'art.577-11, § 2, al.6. Cet alinéa débute par "toutefois".
L'art. 577-11, § 2 , al.5 concerne la question de l'obligation à la dette . Dans les relations entre l'association des copropriétaires et le cédant et le cessionnaire , qui paie les charges ordinaires et les charges extraordinaires ?
Les charges ordinaires : le copropriétaire entrant y participera à partir du jour o l a joui effectivement des parties communes
Les charges extraordinaires visées à l'al.1er,1 à 4, de l'art.577-11 : le copropriétaire entrant les supportera à compter de la date certaine du transfert de propriété , à condition que leur paiement ait été exigé par le syndic après cette date.
TOUTEFOIS, l'al. 6 prévoit une exception à cette dernière règle. Lorsque le copropriétaire entrant dispose d'une procuration pour assister à un AG qui se tient entre la signature de la convention sous seing privé et la passation de l'acte authentique, il sera tenu au paiement des charges extraordinaires et des appels de fonds ( à lire probablement "fonds de réserve") décidés par ladite AG.
Par ailleurs, il ne faut pas confondre obligation à la dette et contribution à la dette. Cette dernière vise l répartition de la dette entre le cédant et le cessionnaire, dans leur relation propre : qui doit en définitive supporter la charge de la dette ?. Cette question peut être librement négociée et réglée entre le cédant et le cessionnaire. MAIS l'accord conclu entre eux N'EST PAS OPPOSABLE A L'ACP.
Nous sommes bien loin de la question posée par MarcoBrux.
N'oublions pas que les dispositions des dispositions du code civil relative à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis sont impératives
Dernière modification par GT (16-10-2019 19:14:21)
#18 18-10-2019 11:21:33
Art. 577-6 § 7. a écrit :
Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. Sauf disposition contraire, une procuration octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l'assemblée générale organisée en raison de l'absence de quorum lors de la première assemblée générale.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Pour éviter que l'ensemble des futures propriétaires ne doivent désigner un seul représentant à l'AG, ne peut-on pas imaginer que le promoteur-propriétaire donne une procuration spéciale à chacun des futures propriétaires limitant la procuration aux nombres de quotes-parts respectif des lots concernés ? Cela me semble une solution équilibrée pour chaque partie y compris pour les éventuelles copropriétaires qui auraient signé l'acte avant l'AG?
#19 20-10-2019 05:34:38
Une suggestion: dès que le syndic doit scinder dans son nadministration/sa comptabilité les lots d'un CP en différents sous-groupes je crois que devant le juge on puisse défendre la solution de les traiter séparément dés qu'un document officiel du notaire est présent, mais l'ensemble des lots du vendeur compte pour un propriétaire.
Personnellement je préférait la solution présence du propriétaire, mais bulletin/enregistrement séparés pour les sous-groupes de lots vendus (un par acheteur) et que le PV acte la présence des acheteurs et leur type d'intervention.
#20 20-10-2019 07:19:54
L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

References: § 2
in fine
 § 2
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Art. 577
 § 1
 § 2
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 § 2
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In fine
 § 2
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Art. 577
 § 7