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Timestamp: 2019-01-24 06:18:50+00:00

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Convertir conocimiento en valor añadido: Guía práctica inmoley.com de la crisis inmobiliaria, concurso de acreedores de promotoras inmobiliarias y constructoras. Real Decreto-ley 4/2014, de 7 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de refinanciación y reestructuración de deuda empresarial. El Real Decreto Ley modifica algunos aspectos concretos de la Ley Concursal del 9 de julio de 2003 en lo relativo a la fase preconcursal, de manera que se evite la entrada en concurso y la posterior liquidación de estas empresas. Se adoptan medidas urgentes en materia de refinanciación y reestructuración de deuda empresarial cuyo objetivo es agilizar y flexibilizar estos procesos. Se trata de garantizar la supervivencia de sociedades que han acumulado una carga financiera excesiva, pero que son viables desde un punto de vista operativo, mediante un sistema ordenado y equilibrado de acuerdos con los acreedores y un abanico más amplio de fórmulas de refinanciación.
Concurso de acreedores de promotoras y constructoras.
El Real Decreto-ley 4/2014 tiene como objeto principal ampliar y optimizar las herramientas legales para facilitar los acuerdos de refinanciación y modifica aspectos sustanciales de la Ley Concursal (“LC”).
Los aspectos más significativos de la reforma son la introducción de nuevas fórmulas que pretenden favorecer los acuerdos de refinanciación.
1. Modificación del régimen de los acuerdos de refinanciación homologados judicialmente, con quitas, capitalización de la deuda y aplazamientos o esperas.
Estos acuerdos de refinanciación homologados judicialmente podrán extender sus efectos a los acreedores disidentes cuando concurran las mayorías establecidas en cada caso. Se abordan, además, aspectos como el denominado "fresh money".
La protección frente a una futura insolvencia de la sociedad, de aquellos acuerdos de refinanciación que mejoren la situación patrimonial y de solvencia del deudor y se hubieran alcanzado bilateral o multilateralmente entre la sociedad y uno o varios de sus acreedores. La incentivación de nueva financiación o “fresh money” en el marco de un acuerdo de refinanciación.
2. Nueva regulación del procedimiento de homologación judicial de acuerdos de refinanciación.
Con la nueva regulación del procedimiento español de homologación se amplía el contenido de los acuerdos de refinanciación que pueden ser homologados por un Juez, de modo que una mayoría de acreedores que sean titulares de pasivo financiero podrán imponer varias medidas –además del aplazamiento de los créditos- a una minoría disidente.
Se incluye la posibilidad de que, con autorización del Juez, distintas mayorías de acreedores puedan imponer forzosamente a la minoría pactos tales como la capitalización de deuda, la conversión de deuda en préstamos participativos, dación en pago, etc.
Asimismo, bajo determinadas condiciones podrán extenderse esos efectos a los acreedores con garantía real que se opusieran a la decisión de la mayoría.
3. Ampliación del ámbito del procedimiento de “preconcurso” (artículo 5 bis LC).
De modo que sea útil para dar cobertura a los supuestos de negociaciones que pueda estar llevando a cabo el deudor con sus acreedores. Como efecto más novedoso, durante el “preconcurso” se prevé la paralización de las ejecuciones judiciales de bienes que resulten necesarios para la continuidad de la actividad empresarial del deudor y la posible paralización de otras ejecuciones singulares de acreedores de pasivos financieros con los que se haya iniciado negociaciones para la homologación de un acuerdo de refinanciación.
4. Acuerdos individuales de refinanciación con uno o más acreedores.
El Real Decreto Ley introduce la posibilidad de alcanzar acuerdos de refinanciación con uno o más acreedores, siempre que mejoren la posición patrimonial del deudor y sin necesidad de contar con mayorías de pasivo. Estos acuerdos sólo son rescindibles por el juez a instancia de la administración concursal.
5. Acuerdos colectivos de refinanciación NO homologados judicialmente.
Estos acuerdos se simplifican al eliminar la exigencia del informe de experto independiente. Se sustituye por certificación del auditor de cuentas acreditativa de la concurrencia de las mayorías de pasivo exigidas. A fin de garantizar la seguridad jurídica, estos acuerdos ya no podrán ser objeto de rescisión posterior, salvo que incumplan los requisitos previstos, si la empresa llega a entrar en concurso de acreedores. Con ello se corrige la situación actual, donde los acuerdos son habitualmente rescindidos por considerarse perjudiciales para la masa activa del concurso.
En el caso de que en el acuerdo colectivo se plantee una capitalización de créditos, y para potenciar esta figura, se establece la presunción de culpabilidad del concurso si el deudor se hubiese negado a ello sin causa razonable.
A tal efecto, se entenderá que existe causa razonable si así se declara mediante informe emitido por experto independiente. Será necesario, además, que el acuerdo propuesto reconozca a favor de los socios del deudor un derecho de adquisición preferente sobre las acciones suscritas por los acreedores, a resultas de la capitalización, en caso de enajenación posterior de las mismas.
6. Acuerdos colectivos de refinanciación homologados judicialmente.
7. Extensión en la parte del crédito que exceda del valor de la garantía.
Se extienden los efectos del acuerdo previstos en el punto anterior (esperas, conversión de créditos, etcétera) en los mismos términos que a los créditos sin garantía y con las mismas mayorías, cuando así lo acuerden las mismas mayorías del 65 por 100 y 80 por 100, computadas en función del valor de las garantías de los acreedores aceptantes.
8. Medidas comunes a los acuerdos colectivos homologados y no homologados.
9. Medidas comunes a los acuerdos individuales y colectivos homologados y no homologados.
10. Mejora en el tratamiento de las provisiones constituidas por las entidades financieras
11. Normativa mercantil y fiscal (Sociedades y Transmisiones Patrimoniales) modificada.
1. El artículo 5 bis, el apartado 6 del artículo 28, los artículos 56, 71 bis, el apartado 2 del artículo 72, el apartado 2.11.º del artículo 84, el número 5.º del artículo 92, el número 2.º del apartado 2 del artículo 93, el número 1.º del apartado 2 del artículo 172, el apartado 1 del artículo 172 bis y, la disposición adicional cuarta de la Ley 22/2003, Concursal.
2. Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, para hacer efectiva la paralización de las ejecuciones singulares durante las negociaciones del acuerdo de refinanciación.
El título y el apartado 1 del artículo 568 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.
3. Se modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por un Real Decreto Legislativo del 5 de marzo de 2004. En el ámbito del Impuesto sobre Sociedades, se establece la ausencia de tributación en los supuestos de capitalización de deudas, salvo que la misma hubiera sido objeto de una adquisición derivativa por el acreedor por un valor distinto al nominal de la misma. Asimismo, en relación con el tratamiento fiscal de las rentas derivadas de quitas y esperas derivadas de la aplicación de la Ley Concursal, se determina un sistema de imputación diferida del ingreso generado en la base imponible, en función de los gastos financieros que posteriormente se vayan registrando.
La letra b) del apartado 2 del artículo 15 y el primer párrafo del apartado 3 del artículo 15 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004.
4. El apartado 1 del artículo 50 de la Ley 3/2009, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles.
5. Se modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo del 24 de septiembre de 1993. Con el fin de colaborar al mantenimiento de empresas viables se amplía la exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados a las escrituras que contengan quitas o minoraciones de los préstamos, créditos y demás obligaciones, facilitando los acuerdos de refinanciación o de pago.
El número 19 de la letra B) del apartado I del artículo 45 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993.
6. El último párrafo del apartado 1 del artículo 9 de la Ley 3/2004, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales.
7. Se modifica el Real Decreto Ley del 12 de diciembre de 2008, para que, durante los ejercicios sociales que se cierren en 2014, no computen las pérdidas por deterioro, reconocidas en las cuentas anuales de las empresas, derivadas del inmovilizado material, inversiones inmobiliarias, existencias o de préstamos o partidas a cobrar, a los únicos efectos de que no sea causa de insolvencia (y de concurso) o de reducción de capital o disolución de la sociedad.
La disposición adicional única del Real Decreto-ley 10/2008, por el que se adoptan medidas financieras para la mejora de la liquidez de las pequeñas y medianas empresas, y otras medidas económicas complementarias.
8. Se modifica el Real Decreto de régimen de OPA de 2007. De este modo, se exceptúa la oferta pública de adquisición y la necesidad de solicitar, en su caso, dispensa de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, cuando se trate de determinadas operaciones realizadas como consecuencia directa de un acuerdo de refinanciación homologado judicialmente, siempre que hubiera sido informado favorablemente por un experto independiente.
La letra d) del artículo 8 del Real Decreto 1066/2007, sobre el régimen de las ofertas públicas de adquisición de valores.
SUPRIME el apartado 6 del artículo 71 de la Ley 22/2003, Concursal y el apartado 6 de la disposición transitoria primera de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias.
Añade un número 4.º al artículo 165 de la Ley 22/2003, Concursal y, un párrafo al final del apartado 1 del artículo 15 y un apartado 14 al artículo 19 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004.
La disposición final quinta modifica la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, con la finalidad de suprimir la exigencia de informe de los administradores sobre los proyectos de fusión en los casos de absorción de sociedad participada al noventa por ciento, cuando se trate de una fusión transfronteriza comunitaria. Un requisito que ya no se contempla en el artículo 15.2 de la Directiva 2005/56/CE, después de su modificación por laDirectiva 2009/109/CE, en lo que se refiere a las obligaciones de información y documentación en el caso de las fusiones y escisiones.
En su virtud, en uso de la autorización contenida en el artículo 86 de la Constitución, a propuesta de los Ministros de Economía y Competitividad, de Justicia y de Hacienda y Administraciones Públicas, previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 7 de marzo de 2014.

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 5
 artículo 28
 artículo 72
 artículo 84
 artículo 92
 artículo 93
 artículo 172
 artículo 172
 artículo 568
 Real Decreto 
 artículo 15
 artículo 15
 Real Decreto 
 artículo 50
 Real Decreto 
 artículo 45
 Real Decreto 
 artículo 9
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 8
 Real Decreto 
 artículo 71
 artículo 165
 artículo 15
 artículo 19
 Real Decreto 
 artículo 15
 artículo 86