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Timestamp: 2019-03-26 17:11:14+00:00

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11% Mietminderung bei defektem Heizungsrohr • Manko
11% Mietminderung bei defektem Heizungsrohr Rainer Helms 2014-11-27T19:14:24+00:00
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Leverkusen -dem Klägervertreter zugestellt am 14.01.05 und der Beklagtenvertreterin zugestellt am 29.12.04 – ( 29 C 107/04) wie folgt abgeändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt an den Kläger 413,80 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.07.2004 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreites tragen der Kläger 53,40 %, die Beklagten als Gesamtschuldner 46, 60 %.
( Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § § 313 a I S.1., 525 Satz 1, 542,543,544,585 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen).
Der Kläger verlangt von den Beklagten Nachzahlung aus Nebenkostenabrechnungen für 2 Wohnungen und rückständigen Mietzins, wobei es auch um die Frage der Wirksamkeit einer Mieterhöhung geht. Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen seien nicht fällig. Im übrigen seien Ansprüche auf rückständigen Mietzins nicht gegeben, da sie zu Recht gemindert hätten.
Das Amtsgericht hat in dem von den Beklagten angefochtenen Urteil der Klage stattgegeben. Auf das vorgenannte Urteil und die zwischen den Parteien in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen wird Bezug genommen wird. Hinsichtlich der in 2.Instanz gestellten Anträge wird auf das Protokoll vom 07.07.05 verwiesen.
Vorausgestellt sei zunächst, daß es sich um eine Entscheidung im schriftlichen Verfahren handelt. Auch im schriftlichen Verfahren ist die Bestimmung eines Verkündungstermines grundsätzlich erforderlich ( vgl. Thomas -Putzo , ZPO, 24.Aufl. § 251 a Rz. 7).
Eine solche Bestimmung ist hier nicht geschehen. Dennoch macht dies die Entscheidung nicht unwirksam.
Wird ein Urteil entgegen § 310 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht verkündet, den Parteien aber zum Zwecke der Verlautbarung förmlich zugestellt, so liegt nämlich eine bloß fehlerhafte Verlautbarung vor, die die Wirksamkeit der Entscheidung nicht berührt (BGH NJW 2004, 2019-2022).
Es kann auch dahin stehen, ob wegen der völlig unzureichenden Sachverhaltsdarstellung und der floskelhafte Begründung, die sich nicht mit den Argumenten der Beklagten auseinandersetzt ( Zöller, ZPO 25.Auflage. § 313 Rz. 19,24; 547 Rz. 8) , eine rechtsmittelfähige Entscheidung vorliegt, da auch in diesem Fall die Berufung zulässig ist.
Die zulässige Berufung ist aber nur teilweise begründet.
Die Klage ist nur in Höhe von 413,80 € begründet und im übrigen abzuweisen..
1. Dem Kläger stehen keine Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung für das Haus Nr. … D-Str. (Bl. 35 GA) für das Jahr 2002 zu.
Die angesetzten anteiligen Beträge für Wasser/Schmutzwasser von 556,05 € sind nicht nachvollziehbar.
Beim Haus Nr. 5 sind die Kosten für Wasser und Schmutzwasser (Wasseruhr in Verbindung mit J GmbH und F GmbH, sowie Schmutzwasser (gemäß Abgabenbescheid) nicht ordnungsgemäß berechnet.
Unstreitig weicht die Zahl laut Zwischenzähler von 160,03 m³ von den Werten gem. Hauptzähler von 200,32 Kubikmeter ab. Eine Abweichung von 20 % führt aber dazu, daß lediglich der tatsächliche Kubikmeterpreis zu Grunde gelegt werden darf ( LG Braunschweig WuM 1999, 294 ).
Im übrigen ist die Abrechnungen auch deshalb nicht fällig, weil sich die J Abrechnungen für beide Häuser (Bl.40 und Bl. 36 GA) teilweise überschneiden.
Die angesetzte anteilige Grundsteuer von 247,58 € für die Wohnung ist indes nicht zu beanstanden.
Ein Einheitswertbescheid für das Haus D-Str. wurde zwar nicht zu den Akten gereicht, da sich Bl. 113 GA und Bl. 158 GA nur auf das Haus Nr. 23 beziehen.
Hierauf kommt es indes nicht an, da die Beklagten den Vortrag des Klägers im Schriftsatz vom 19.10.04, der Einheitswert des Hauses habe für Wohnzwecke 9.179 DM und für gewerbliche Zwecke 15.624 DM betragen, weder im erstinstanzlichen Schriftsatz vom 10.12.04, noch in den Schriftsätzen in 2. Instanz bestritten haben. Demzufolge sind die in der Abrechnung eingesetzten Werte nicht zu beanstanden.
1Anteilige Müllgebühren in Höhe von 136,77 € und der anteilige Müllmehrwert von 35,26 € können nicht in Rechnung gestellt werden. Gleiches gilt für die anteiligen Hausmeisterkosten von 215,99 € und die anteiligen Kosten der Versicherung der Wohnungen von 99, 25 € .
Die Fälligkeit der Abrechnungen scheitert insoweit bereits daran, daß es für eine ordnungsgemäße Abrechnung grundsätzlich auch der Ermittlung konkreter, auf das jeweilige Haus bezogener Werte bedarf, die dann auf den einzelnen Mieter umgelegt werden können. Grundsätzlich gilt, dass Nebenkosten im Interesse einer möglichst sachnahen Verbrauchsermittlung nach der kleinstmöglichen Einheit abzurechnen sind (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. 783 ff.). Der Vermieter ist nur dann berechtigt, auf mehrere Gebäude entfallende Nebenkosten zusammenzufassen und die Summe auf die einzelnen Mieter umzulegen, wenn diese Gebäude eine Wirtschafts- bzw. Verwaltungseinheit i.S. des § 2 Abs.2 II. BV bilden (OLG Koblenz, WuM 1990, 268; Sternel a.a.O.; Voelskow in Münchener Kommentar, 3. Aufl., §§ 535, 536, Rn. 91; Bub/ Treier, 3. Aufl., III A. Rn. 49; ständige Rechtsprechung der Kammer ). Voraussetzung für die Annahme einer solchen Wirtschaftseinheit sind eine einheitliche Verwaltung der Gebäude und ein unmittelbarer örtlicher Zusammenhang. Ferner dürfen keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen. Danach müssen die Gebäude nach demselben bautechnischen Stand errichtet worden sein und dieselbe Bauweise und Ausstattung aufweisen. Auch müssen sie gleichartigen Nutzungen dienen und dieselbe Nutzungsart haben, wozu auch gehört, dass die Gebäude und die Wohnungen einen vergleichbaren Zuschnitt besitzen.
Daß diese Voraussetzungen hier bei einem mehrere Häuser umfassenden Komplex, der aus unterschiedlichen Gebäuden besteht erfüllt sind, ist nicht dargetan.
Den Beklagten kann auch nicht entgegengehalten werden, sie hätten sich in den Vorjahren nicht explizit darauf berufen, daß keine Berechnung nach Wirtschaftseinheiten erfolgt sei. Es kann dem Mieter nicht verwehrt werden, rechtlich dazuzulernen. Ein Anerkenntnis kann aus dem Umstand, daß bestimmte Punkte nicht gerügt worden sind nicht geschlossen werden, da die hier streitigen Abrechnungen noch nicht beglichen sind.
Zudem ist hinsichtlich der Versicherungen noch besonders hervorzuheben, daß nicht dargetan ist, das der Versicherungskostenanteil der Gewerbe dem Anteil der gewerblichen Fläche an der gesamten Wohn- und Nutzfläche entspricht und nur 1/3 beträgt. Zudem hat der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung vom 07.07.05 selbst eingeräumt der Anteil der gewerblichen Fläche betrage bei dem hier streitigen Haus sogar 50 %,
Demzufolge ist aus der Abrechnung für das Haus Nr. 5 bislang nur fällig ein Betrag von 767,07 €. Da insgesamt 1498,10 € an Vorauszahlungen gezahlt worden sind, also mehr, als derzeit geschuldet, sind derzeit keine Nachzahlungsansprüche gegeben.
3. Dem Kläger stehen auch keine Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung für das Haus D- Str. (Bl. 39 GA) für das Jahr 2002 zu.
Beim Haus Nr. 23 ist hinsichtlich der anteiligen Wasser- und Schmutzwasserkosten in Höhe von 130,15 € zu berücksichtigen, daß die Abrechnung bereits deshalb nicht fällig ist, weil sich die J Abrechnungen für beide Häuser (Bl.40 und Bl. 36 GA) teilweise überschneiden.
Die anteiligen Kosten für die Grundsteuer in Höhe von 50,25 € sind indes nicht zu beanstanden. Insoweit wird auf die Ausführungen zu Haus Nr. 5 Bezug genommen.
Anteilige Müllgebühren in Höhe von 16,47 € und der anteilige Müllmehrwert von 7,17 € können nicht in Rechnung gestellt werden. Gleiches gilt für die anteiligen Hausmeisterkosten von 43,89 € und die anteiligen Kosten der Versicherung der Wohnung von 20 € .
Auch insoweit gelten die Ausführungen zu Haus Nr. 5.
Demgemäß stehen dem Kläger derzeit aus der vorgenannten Abrechnung zur Zeit lediglich 242,56 € zu, so daß die Vorauszahlungen von 294,30 € die fälligen Beträge übersteigen und somit keine Forderung verbleibt..
4. Der Kläger kann rückständige Miete nur in Höhe von 413,80 € verlangen.
Der Kläger kann ab dem 01.04.04 eine erhöhte Nettomiete von 310,71 € und somit eine Warmmiete von 460,51 € verlangen.
Der Mieterverein hat der Mieterhöhung namens der Beklagten, mit Schreiben vom 17.02.04 zugestimmt. Die Zustimmung ist nicht deshalb unwirksam, weil der Kläger diese Mieterhöhung mangels Vorlage einer Vollmacht beanstandet hat. Es kann dahin stehen, ob in der Beanstandung eine Zurückweisung im Sinne des § 174 BGB zu sehen ist. Jedenfalls ist die Zurückweisung gemäß § 174 II BGB ausgeschlossen, da, wie sich aus der gesamten vorgelegten Korrespondenz insbesondere dem Schreiben des Mietervereins vom 17.02.04 (Bl. 50 GA) ergibt, der Kläger wußte, daß der Mieterverein bevollmächtigt war.
Auszugehen ist daher gemäß Mietvertrag bis 01.04.04 von einer Kaltmiete von 259,03 € einer Warmmiete von insgesamt 409,03 € und ab 01.04.04 von einer Kaltmiete von 310,71 € und einer Warmmiete von 460, 51 € .
Den Beklagten steht nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien unstreitig für Januar 04 eine Mietminderung von 64,31 € und für Februar eine solche von 129,62 € (Bl. 18 GA) insgesamt also 193,93 € zu.
Für März steht den Beklagten hinsichtlich des Heizungsrohrbruches unstreitig auch ein Betrag von 51,85 € als Minderung zu. Insgesamt haben die Beklagten wegen der Mietminderung ein Guthaben von 245,78 € .
Darüber hinaus können die Beklagten jedoch nicht wegen angeblicher weiterer Beeinträchtigungen und behaupteter weiterer Mängel mindern.
Soweit die Beklagten meinen, eine weitere Minderung wegen des Heizrohrbruches sei gerechtfertigt, weil sie die Diele nicht hätten nutzen können, Blumen zerstört worden seien und sie Kopfschmerzen wegen des Schimmelmittels gehabt haben, sind diese Unbequemlichkeiten durch die gewährten 51,85 € abgedeckt.
Die Beklagten können nicht wegen des fehlenden Kellerraumes mindern.
Laut dem ehemaligen Mietvertrag für das Haus Nr. 5 (Bl. 20 GA) ist nur ein Kellerraum mit vermietet worden. Gleichermaßen ist auch in dem neuen Mietvertrag nur von einem Kellerraum die Rede (Bl 31 GA). Es mag zwar sein, daß der Kläger den Beklagten noch einen weiteren Kellerraum zugesagt hat. Dass dies aber in dem Sinne geschehen ist, daß dies die Beklagten bei Nichterfüllung zur Mietminderung berechtigen sollte, ist weder dargetan, noch sonstwie ersichtlich.
Soweit die Beklagten sich auf den Austausch des Balkongeländers berufen, ist auch insoweit eine Mietminderung nicht gerechtfertigt.
Auch wenn der Austausch zugesagt worden ist, kann hierauf keine Mietminderung gestützt werden. Es ist nicht ersichtlich, daß der Gebrauch der Mietsache in irgendeiner Weise beeinträchtigt ist. Die behaupteten Verschmutzungen sind nicht hinreichend substantiiert. Im übrigen ist nicht ersichtlich, wieso ihnen nicht notfalls durch einen neuen Anstrich begegnet werden kann.
Letztlich liegt der behauptete Mangel unter 5 %, so daß auch von daher eine Mietminderung nicht in Betracht kommt.
Auch eine Minderung hinsichtlich der angeblichen fehlenden Wärmedämmung kommt nicht in Betracht. Selbst wenn diese nicht den DiN – Vorschriften entsprechen sollte, ist nicht hinreichend substantiiert, inwieweit hierdurch ein Mangel an der Wohnung der Beklagten gegeben sein soll. Der Vortrag, man könne in warmen Nächten kaum schlafen, weil es so heiß sei, ist nicht hinreichend substantiiert.
Folglich schulden die Beklagten Miete wie folgt:
April – Juli 460,51 € x 4 = 1842, 04 € , abzüglich 245,78 € Guthaben für Januar- März abzüglich Zahlungen April – Juli von 1182,46 € , also 413,80 €
Die Zinsentscheidung beruht auf § 288 ff BGB.
Die Revision ist nicht zuzulassen, denn die dafür nach § 543 II ZPO erforderlichen Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht.
Berufungsstreitwert: 886,72 €

References: § 313
 § 251
 § 310
 § 313
 § 2
 § 174
 § 174
 § 288
 § 543