Source: http://baer76.com/rechtliches
Timestamp: 2020-04-07 01:19:16+00:00

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Rechtliches – Baer76
Die Regelungen des Bauträgervertrages
Die hier angebotene Immobilieninvestition besteht rechtlich im Abschluss eines Bauträgerkaufvertrages, in welchem auf die Teilungserklärung (Urk.-Nr. 2358/2019 P vom 07.08.2019 des Notars Dr. Markus Perz mit Amtssitz in Hamburg) und der die Bau- und Leistungsbeschreibung (Urk.-Nr. 2359 / 2019 P vom 07.08.2019 des Notars Dr. Markus Perz mit Amtssitz in Hamburg) Bezug genommen wird. Der wesentliche Inhalt des Bauträgerkaufvertrages wird vorbehaltlich potenziell noch möglicher Veränderungen im Folgenden kurz erläutert. Sowohl der Entwurf des Bauträgerkaufvertrages als auch die beurkundete Bezugsurkunde werden dem Käufer mindestens 14 Tage vor Abschluss des jeweiligen Bauträgerkaufvertrages vom jeweils beurkundenden Notar übersendet. Gültigkeit haben ausschließlich die notariell beurkundeten Verträge.
Die TWP Hamburg-Harburg GmbH – nachfolgend nur Verkäuferin genannt – ist Eigentümerin des hier beschriebenen Grundbesitzes. Die Verkäuferin wird Wohnungseigentum (siehe Teilungserklärung Urk.- Nr. 2358/2019 P vom 07.08.2019 des Notars Dr. Markus Perz mit Amtssitz in Hamburg) bilden und schließt mit dem Käufer einen Bauträgervertrag mit Bauverpflichtung und Festpreis auf der Grundlage einer detaillierten Bau- und Leistungsbeschreibung (Urk.-Nr. 2359 / 2019 P vom 07.08.2019 des Notars Dr. Markus Perz mit Amtssitz in Hamburg) über eine Wohnungseigentumseinheit in einem von der Verkäuferin zu errichtenden Neubau ab. Mit dem Erwerb des Wohnungseigentums tritt der Erwerber in die Eigentümergemeinschaft ein, die aus den Miteigentümern des Objektes gebildet wird. Die Gemeinschaft wird durch den Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz – im Folgenden »WEG« genannt – vertreten. Die Verkäuferin hat in der Teilungserklärung für die Wohnungseigentümergemeinschaft die PAR Immobilien Kontor GmbH in Hamburg für 3 Jahre zum ersten Verwalter bestellt. Hierzu hat die Verkäuferin einen WEG-Verwaltungsvertrag abgeschlossen und die Verwalterin entsprechend bevollmächtigt. Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung, die Bestimmungen des WEG und der WEG-Verwaltungsvertrag. Außerdem besteht für die Erwerber die Möglichkeit, einen Verwaltervertrag für Sondereigentum mit der PAR Immobilien Kontor GmbH in Hamburg, abzuschließen.
2.1. ABSCHLUSS
Der Kaufvertrag mit Bauverpflichtung des Verkäufers (Bauträgervertrag) über die gewünschte, noch zu errichtende Neubauwohnung wird bei gleichzeitiger Anwesenheit von Käufer und Verkäuferin abgeschlossen. Alternativ kann der Erwerber bei Vorliegen eines sachlichen Grundes – bspw. große örtliche Entfernung, persönliche Verhinderung etc. – der Verkäuferin ein notariell beurkundetes Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages unterbreiten.
An dieses Angebot ist der Erwerber ab Beurkundung je nach Regelung im Kaufvertrag bis maximal vier Wochen unwiderruflich gebunden. Es kann von der Verkäuferin nur innerhalb dieser Bindungsfrist angenommen werden. Die zusätzlich hierdurch entstehenden Kosten sind vom Käufer zu tragen.
Die Verkäuferin ist Eigentümerin des im Grundbuch des Amtsgerichts Hamburg-Harburg von Harburg, Blatt 10709 unter laufender Nummer 4 verzeichneten Grundbesitzes: Flurstück 1890 der Gemarkung Harburg (Gebäude- und Freifläche, Baererstraße 76, 493 qm.), Flurstück 1873 der Gemarkung Harburg (Gebäude- und Freifläche, Bremer Straße und Baererstraße 76, 278 qm.) und Flurstück 3262 der Gemarkung Harburg (Gebäude- und Freifläche, Baererstraße, 87 qm.), Der vorgenannte Grundbesitz ist nach Angaben der Verkäuferin zum Zeitpunkt der Prospekterstellung wie folgt belastet:
Abteilung II: keine
Abteilung III: Lfd. Nr 16, Betrag 5.000.000 EUR, Grundschuld – ohne Brief – für Emerald Fund S.C.A. SICAV-FIS, Luxemburg – Registre des Commerce et des Soecietes Luxemburg B 183.045 mit 18% Zinsen jährlich; 5% Nebenleistung einmalig; vollstreckbar nach § 800 ZPO; gesamthaft Blätter 10709 und 10757.
Im Bauträgervertrag behält sich die Verkäuferin das Recht vor, im Rang vor der Auflassungsvormerkung des Käufers sowie vor Rechten in Abteilung III des Grundbuchs, Baulasten und Dienstbarkeiten, wie Geh- und Fahrrechte sowie Rechte zur Ver- und Entsorgung zugunsten öffentlicher und privater Versorgungsträger sowie von Nachbargrundstücken zu bestellen und zu übernehmen. Diese Eintragungen übernimmt der Käufer als nicht wertmindernd zur Duldung.
Im Hinblick auf die in Abteilung III bereits eingetragenen Grundpfandrechte bzw. ggf. zur Finanzierung des Bauvorhabens noch einzutragenden Grundpfandrechte erfolgt die Lastenfreistellung im Rahmen des Vollzuges des Bauträgerkaufvertrages.
Zudem steht die Verkäuferin interessierten Erwerbern für weitere Auskünfte zur Verfügung.
B) WEG-TEILUNG, KAUFGEGENSTAND UND BAUGENEHMIGUNG
Das Eigentum am Grundbesitz wird gemäß der vorliegenden Teilungserklärung gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, aufgeteilt. Die entstehenden Sondereigentumseinheiten ergeben sich aus dem Teilungsverzeichnis und deren Aufteilung, Lage und Größe aus den vorläufigen Aufteilungsplänen, welche Anlagen der Teilungserklärung (Urk.- Nr. 2358/2019 P vom 07.08.2019 des Notars Dr. Markus Perz mit Amtssitz in Hamburg) sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung, d.h. die Erklärung der Bauaufsichtsbehörde, dass die Wohnungen entsprechend dem WEG abgeschlossen und baulich von fremden Wohnungen und Wohnräumen abgetrennt sind, wurde am 08.08.2019 erteilt.
Die Verkäuferin verpflichtet sich, das Wohnhaus und den Kaufgegenstand nach Maßgabe des Bauträgervertrages, der Bau- und Leistungsbeschreibung (Urk.- Nr. 2359/2019 P vom 07.08.2019 des Notars Dr. Markus Perz mit Amtssitz in Hamburg) und des amtlichen Aufteilungsplanes herzustellen. Der Bauträgerkaufvertrag hat den Kauf eines definierten Miteigentumsanteils am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer definierten Wohnung nebst Kellerraum, zum Inhalt. Der Kaufgegenstand wird dazu im Bauträgerkaufvertrag exakt bezeichnet.
Die Baugenehmigung für das zu errichtende Wohngebäudewurde der Verkäuferin von der Stadt Hamburg am 22.03.2018 bereits erteilt.
C) KAUFPREIS
Der Kaufpreis ist ein Festpreis. Er umfasst alle Kosten für die vertragsgemäße Herstellung des Kaufgegenstandes, insbesondere die Kosten und Beiträge für Erschließungsanlagen sowie für Versorgungs- und Entsorgungsanlagen samt Grundstücks- und Hausanschlüssen für die gesamte Ersterschließung, die Baunebenkosten, Grundstückskosten, Löschungskosten, die Kosten des Bausachverständigen für das Vorabnahmeprotokoll der Abnahme des Gemeinschaftseigentums, die sowie die Kosten der vertragsgemäßen Lastenfreistellung. Im Kaufpreis enthalten sind des Weiteren die Kosten der Projektierung, des Marketings und des Vertriebes. Hierzu zählt auch die Innenprovision von maximal 10,56%, die von der Verkäuferin an den Vertrieb bezahlt wird.
Die Kosten, Steuern und Gebühren zum Abschluss und zur Durchführung dieses Vertrages, die Notargebühren, die Kosten des Grundbuchamtes, die Grunderwerbsteuer und die Finanzierungskosten (z. B. Bankbearbeitungs- und Schätzkosten, Darlehens- und eventuelle Bereitstellungs- und/oder Zwischenfinanzierungszinsen etc.) trägt der Käufer gesondert.
D) KAUFPREISFÄLLIGKEIT
Zur Sicherung der Ansprüche des Erwerbers richtet sich die Fälligkeit seiner Zahlungen nach § 632 a BGB, der AbschlagsV und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Demnach hat die Verkäuferin, wenn sie Abschlagszahlungen verlangt, eine Fertigstellungssicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5,0% des Kaufpreises zu erbringen.
Hierzu wurde im wurde im Bauträgerkaufvertragsentwurf die Erlaubnis zum Einbehalt bei der ersten Abschlagszahlung vereinbart. Der als Sicherheitsleistung einbehaltene Betrag ist nach vollständiger Fertigstellung des Bauvorhabens ohne wesentliche Mängel zur Zahlung an die Verkäuferin fällig.
Der Kaufpreis ist unabhängig davon erst zu bezahlen, wenn
a. der Notar dem Käufer bestätigt, dass
• die Auflassungsvormerkung für den Käufer in Abteilung II rangrichtig eingetragen ist
• der Bauträgervertrag rechtswirksam ist,
• alle zu seiner Durchführung erforderlichen Genehmigungen (mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes) vorliegen,
• die Freistellung des Vertragsgegenstandes von allen Grundbuchlasten, die der Auflassungsvormerkung des Käufers im Rang vorgehen oder gleichstehen und die nicht übernommen werden, durch Freigabeversprechen gesichert ist, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird.
b. Baugenehmigung für das Bauvorhaben. Diese wurde bereits erteilt.
c. der für die jeweilige Abschlagszahlung erforderliche Bautenstand erreicht wude
d. die Bautenstandsbestätigung vorgelegt wurde.
Der an der MaBV orientierte Ratenzahlungsplan nach Baufortschritt ist im Einzelnen dem Bauträgerkaufvertragsentwurf zu entnehmen. Die Kaufpreisrate ist innerhalb von 14 Tage nach Vorliegen der vorstehend genannten Voraussetzungen zur Zahlung fällig.
Der Kaufpreisanspruch kann an eine Finanzierungsgläubigerin abgetreten werden. Trotz Abtretung steht der Verkäuferin der Anspruch auf Leistung an die Gläubigerin zu.
E) KAUFPREISFINANZIERUNGSNACHWEIS UND GRUNDSTÜCKSBELASTUNGEN
Der Käufer muss vor Kaufvertragsbeurkundung eine Finanzierungsbestätigung seines Kreditinstitutes oder einen Kapitalnachweis vorlegen aus denen zu entnehmen ist, dass die Eigenmittel zur Verfügung stehen und etwa eingeplante Fremdmittel verbindlich zugesagt sind. Die Verkäuferin wird bei der Bestellung der zur Sicherung der vom Käufer aufgenommenen Darlehen erforderlichen dinglichen Rechte (insbesondere Grundschulden) mitwirken und erteilt dem Käufer insoweit Vollmacht. Damit verbundene Kosten übernimmt der Käufer, welcher sich gleichzeitig verpflichtet, die Verkäuferin von allen Verpflichtungen aus den zu bestellenden Grundpfandrechten zu befreien. Zur Sicherung der Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht mit Bedingungen und Aufgaben verbunden, die den Zweck haben, dass Auszahlungen der finanzierenden Darlehensgeberin ausschließlich die Kaufpreisschuld tilgen. Im Übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung ausschließlich Sache des Käufers.
F) HERSTELLUNGSVERPFLICHTUNG SOWIE FERTIGSTELLUNG
Die Herstellungsverpflichtung richtet sich nach den Regelungen im Bauträgerkaufvertrag nach Maßgabe der Bau- und Leistungsbeschreibung (Urk.- Nr. 2359/2019 P vom 07.08.2019 des Notars Dr. Markus Perz mit Amtssitz in Hamburg) und des amtlichen Aufteilungsplanes, wobei bei Zweifeln über die zu erbringenden Leistungen die Bau- und Leistungsbeschreibung dem amtlichen Aufteilungsplan vorgeht. Im Übrigen ist die Verkäuferin berechtigt, den Inhalt der Leistungen nach billigem Ermessen zu bestimmen. Die im amtlichen Aufteilungsplan eingezeichneten Einrichtungsgegenstände gehören nicht zum Kaufobjekt, es sei denn, in der Bau- und Leistungsbeschreibung ist etwas anderes bestimmt.
Die Errichtung des Neubaus erfolgt entsprechend den zum Bauantragszeitpunkt geltenden Anforderungen der EnEV 2016 (Energieeinsparverordnung). Es sind die im Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten für das betreffende Gewerk allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Spätere Änderungen hierzu braucht die Verkäuferin nur berücksichtigen, wenn sie zum Zeitpunkt der Ausführung der Arbeiten zuverlässig vorhersehbar sind. Vorrangig gelten jedoch die Festlegungen in der Bau- und Qualitätsbeschreibung, sofern diese konkret eine abweichende Bauausführung vorsieht.
Da es sich bei dem Kaufgegenstand um ein standardisiertes Produkt handelt, hat der Käufer keinen An-spruch auf Sonderwünsche. Maßgeblich für den Verkauf sind die im Bauträgerkaufvertrag verbindlich vereinbarten Fertigstellungsfristen des Bauvorhabens. Bei Leistungsverzögerungen gelten die allgemeinen Bestimmungen des BGB. Weitergehende Schadenersatzansprüche des Käufers wegen Verzögerung werden ausgeschlossen, sofern die Verkäuferin nicht vorsätzlich gehandelt oder eine fahrlässige Pflichtverletzung zu vertreten hat. Zu beachten ist, dass keine schuldhafte Überschreitung des verpflichtenden Bezugsfertigkeitstermins vorliegt, wenn Behinderungen bei der Herstellung des Objektes eintreten, die nicht im Einflussbereich der Verkäuferin liegen bzw. nicht von dieser zu vertreten sind. Hierzu zählen insbesondere höhere Gewalt, Schlechtwetter nach den Kriterien des Deutschen Wetterdienstes, Streik und Zahlungsverzug des Käufers, welche zur Verlängerung im Rahmen der Dauer der Behinderung führen.
G) ABNAHME
Die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann getrennt erfolgen. Das Gleiche gilt für in sich geschlossene Teilleistungen des Gemeinschaftseigentums sowie Restarbeiten und beseitigte Mängel. Abnahmetermine sind seitens der Verkäuferin mit den im Bauträgerkaufvertrag festgelegten Fristen rechtzeitig mitzuteilen. Das Gemeinschaftseigentum wird von den Käufern nach Maßgabe der vorstehenden und den gesetzlichen Bestimmungen abgenommen.
Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt durch den Käufer persönlich. Bei der Abnahme nehmen die Vertragsteile ein Protokoll über etwa festgestellte Mängel auf, welches von diesen zu unter-zeichnen ist. Alternativ dazu kann bei ordentlicher Fristsetzung und Nichterscheinen des Käufers unter gewissen, im Bauträgerkaufvertrag unter Bezugnahme auf §640 Abs. 1 Satz 3 BGB geregelten Voraussetzungen, eine Abnahmefiktion eintreten, also das Gesamtwerk oder ein Teil davon als abgenommen gelten, obwohl eine Abnahme noch nicht stattgefunden hat.
H) ÜBERGANG DES VERTRAGSBESITZES SOWIE DER RECHTE UND PFLICHTEN
Besitz und Nutzen gehen mit Abnahme des Sondereigentums und der Leistung aller zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen bzw. Zahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Besitzübergabe an den Käufer über. Mit der Besitzübergabe oder mit Annahmeverzug gehen öffentliche Lasten und Abgaben, die Gefahr des zufälligen Untergangs, die Haftung und die Verkehrssicherungspflichten sowie die Verpflichtung zur Zahlung des laufenden Hausgeldes auf den Käufer über. Des Weiteren tritt der Käufer mit Besitzübergabe in alle sich aus der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, dem Verwaltervertrag sowie den Betreiber-, Service-, Versicherungs- und Wartungsverträgen etc. ergebenden Rechte und Pflichten ein. Soweit diese Vertragsverhältnisse künftig auf die Eigentümergemeinschaft übergehen sollen, stimmt der Käufer im Bauträgerkaufvertrag diesem Übergang zu.
I) GEWÄHRLEISTUNG
Für Mängel am Grundstück wird die Haftung weitestgehend ausgeschlossen. Dies ist ein üblicher Gewährleistungsausschluss für Grund und Boden. Die Verkäuferin haftet insbesondere nicht für Größe, Güte, Grenzen und Beschaffenheit des Grund und Bodens. Es wird darauf hingewiesen, dass das Grundstück derzeit im Altlastenhinweiskataster der Freien und Hansestadt Hamburg Behörde für Umwelt und Energie als Altlastenverdachtsfläche eingetragen ist. Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung erfolgt eine Sanierung des Grundstücks unter fachkundiger Aufsicht von IGB Ingenieursgesellschaft mbH mit dem Ziel das ein Sanierungsvermerk hinsichtlich des Grundstücks in das Altlastenhinweiskataster der Freien und Hansestadt Hamburg eingetragen werden wird.
Die Haftungsausschlüsse/ -begrenzungen gelten nicht für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder die aus einer wesentlichen Vertragspflicht resultieren, wenn die Verkäuferin die Pflichtverletzung mindestens fahrlässig zu vertreten hat und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung der Verkäuferin beruhen. Einer Pflichtverletzung der Verkäuferin steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich. Die Verkäuferin haftet nach den gesetzlichen Vorschriften für Mängel am Bauwerk fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Abnahme. Die Verjährungsfrist für Ansprüche wegen Mängeln an mitverkaufter Planung oder beweglicher Sachen, beträgt zwei Jahre ab Übergabe an den Käufer, wobei der Käufer wegen solcher Mängel die Rückabwicklung des Vertrages nicht verlangen kann.
J) VORAUSSETZUNGEN UND FOLGEN DER EIGENTUMSÜBERTRAGUNG
Die Eintragung des Eigentums erfolgt nach vollständiger vertragsgemäßer Zahlung des Kaufpreises, Rückgabe sämtlicher Sicherheiten und Vorlage der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Die im Bauträgerkaufvertrag bereits erklärte Auflassung wird vom Notar erst nach Vorliegen der vorgenannten Voraussetzungen beantragt. Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung wird im Grundbuch nach Teilung des Grundstückes in Teileigentum eine Auflassungs-vormerkung eingetragen. Die Abtretung des Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums vor Zahlung des Kaufpreises ist im Bauträgerkaufvertrag ausgeschlossen.
K) VOLLMACHTEN
Im Vertrag sind verschiedene, zum Teil weitreichende Vollmachten enthalten. Zunächst wird der Notar im für die Vertragsdurchführung nötigen Umfang bevollmächtigt. Daneben ist die Verkäuferin unter Befreiung von den Beschränkungen des Selbstkontrahierungsverbotes, vom Käufer unwiderruflich bevollmächtigt, u. a. die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung abzuändern, Sondernutzungsrechte zu begründen bzw. zuzuordnen, Baulasten und Dienstbarkeiten im Grundbesitz zu bestellen sowie Verträge und weitere Versorgungsverträge abzuändern, aufzuheben und neu abzuschließen. Im Innenverhältnis darf die Verkäuferin von der Vollmachtsänderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung nur insoweit Gebrauch machen, soweit dies nach den Regelungen im Bauträgerkaufvertrag zulässig und dem Käufer zumutbar ist. Der Käufer ist verpflichtet, soweit notwendig, bei den vorgenannten Rechtshandlungen mitzuwirken und die Vollmacht insbesondere auch möglichen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen.
L) RÜCKTRITT
Die Rückgängigmachung des Vertrages bzw. der Vertragsrücktritt ist auf die gesetzlichen Rücktrittsmöglichkeiten, vorwiegend bei Vertragspflichtverletzungen einer Partei, beschränkt. Ein Rücktrittsrecht besteht insbesondere in der Regel nicht, wenn in der Person einer Partei Leistungserschwernisse eintreten, die die andere Partei nicht zu vertreten hat. Hierzu zählen bspw. Schwierigkeiten bei der Finanzierung oder enttäuschte Erwartungen bei der Wertentwicklung bzw. bei steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten, da diese nicht garantiert werden können.
3. EINTRITT IN DIE MITEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT
Mit dem Wohnungserwerb ist der Eintritt in die Gemeinschaft der Eigentümer des Objektes nach dem WEG verbunden. Gemäß dem Bauträgerkaufvertrag ergeben sich mit Besitzübergabe Rechte und Pflichten des Erwerbers. Die Gemeinschaft beschließt in regelmäßig wiederkehrenden Ver-sammlungen über Bewirtschaftungsmaßnahmen. Im Rahmen der laufenden Verwaltung und bei der Ausführung von Beschlüssen wird die Gemeinschaft vom Verwalter vertreten. Die Gemeinschaft hat die Kosten zu tragen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.
A) RECHTE UND PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTÜMER
Die Nutzung des Wohneigentums ist lediglich zu Wohn- und Wohnnebenzwecken zulässig, wobei die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes nicht gestattet ist. Im Einzelnen ist für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums die Gemeinschaftsordnung maßgeblich, die vom Verwalter aufgestellt wird.
Die Eigentümergemeinschaft hat die Kosten der Gebäudeinstandhaltung und der Gebäudeinstandsetzung ihres Objektes zu tragen. Bei Gegenständen, die dem Sondereigentum oder einem Sondernutzungsrecht des Eigentümers unterliegen oder die dem räumlichen Bereich des Sondereigentums zuzuordnen sind, sind etwaige Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten vom jeweiligen Eigentümer selbst zu tragen, auch wenn diese Gegenstände dem Gemeinschafts- eigentum zuzurechnen sind.
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung werden Instandhaltungsrücklagen für das Gemeinschafts-eigentum gebildet, über deren Höhe die Eigentümerversammlung entscheidet. Neben den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten entstehen insbesondere Kosten der Verwaltung/des Betreibers und Betriebskosten. Als Beitrag zu den laufenden Kosten sind von den Eigentümern Vorauszahlungen in Form eines monatlichen Hausgeldes zu leisten. Jährlich wird über die Kosten abgerechnet. Durch den jährlichen Wirtschaftsplan werden Festlegungen zu den Ausgaben der Gemeinschaft und den Beiträgen der Eigentümer getroffen.
Bei Übertragung des Wohnungseigentums durch den Erwerber ist dieser verpflichtet, die sich für ihn aus der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung ergebenden Verpflichtungen dem Rechtsnachfolger mit Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen. Die Veräußerung des Wohnungseigentums bedarf der Zustimmung des Verwalters.
B) RECHTE UND PFLICHTEN DES VERWALTERS NACH DEM WEG
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einem von der Eigentümergemeinschaft bestellten Verwalter. Die Verkäuferin hat in der Teilungser-klärung die Hausverwaltung PAR Immobilien Kontor GmbH, zum ersten Verwalter bestellt und hat dazu einen Verwaltervertrag nebst Verwaltervollmacht abgeschlossen. Der Verwaltervertrag beginnt zum Zeitpunkt der Entstehung der werdenden Eigentümergemeinschaft, d.h. mit Abschluss eines Erwerbsvertrages und Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie Übergabe der ersten Wohnung an einen Käufer, und gilt für den Zeitraum der Verwalterbestellung für die Dauer von 3 Jahren und kann nur aus wichtigem Grund vorzeitig beendet werden. In diesen Vertrag tritt der einzelne Erwerber rechtlich ohne weitere Erklärungen ein, sobald er Wohnungseigentümer wird, wirtschaftlich kraft Bauträgerkaufvertrag mit Besitzübergabe – ohne dass es weiterer Vereinbarungen oder Erklärungen bedürfte, anderenfalls ist der Erwerber zur Abgabe derartiger Erklärungen verpflichtet. Der Verwalter sorgt für die rechtzeitige Erstellung des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnungen. Er beruft die Eigentümerversammlung ein, unterbreitet Beschlussvorlagen und führt Beschlüsse der Gemeinschaft aus. Der Verwalter ist insbesondere bevollmächtigt, mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen sowie Mängelansprüche und sonstige Ansprüche der Gemeinschaft geltend zu machen. Dem Verwalter sind die hierfür erforderlichen Vollmachten zu erteilen. Der Verwalter erhält für seine Leistungen eine Grundvergütung in Höhe von monatlich € 25,00 zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, mithin derzeit € 29,75 je Wohnungseigentum. Besondere Leistungen sind entsprechend der Regelung im Verwaltervertrag nebst Leistungsverzeichnis gesondert zu vergüten.
4. SONDEREIGENTUMSVERWALTUNGSVERTRAG (OPTIONAL)
Grundsätzlich kann der Käufer im Rahmen der vorgegebenen Nutzungsbeschränkung frei entscheiden, ob er seine Sondereigentumseinheit selbst nutzt oder vermietet und dazu selbst verwaltet oder hiermit eine Hausverwaltung beauftragt.
Der eingesetzte WEG-Verwalter, die PAR Immobilien Kontor GmbH wird einen Mietsonder-verwaltervertrag anbieten zur Übernahme der Verwaltung des Wohnungseigentums des Erwerbers. Das Angebot kann zu den niedergelegten Konditionen bis 12 Monate nach Bezugsfertigkeit angenommen werden. Der Vertrag wird auf 5 Jahre geschlossen und ist mit einer Frist von drei Monaten vor Ablauf kündbar. Die hierfür entstehende anfängliche monatliche Grundgebühr beträgt je Wohneinheit netto € 23,00 zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer (derzeit 19%), mithin brutto € 27,37 pro Einheit und Monat. Zusätzliche Leistungen sind entsprechend des Mietsonderverwaltervertrages zu vergüten. Die Einzelheiten zum Leistungsumfang, dem Zahlungsverkehr und den Rechten und Pflichten des Eigentümers sind dem Verwaltervertrag für Sondereigentum dem zu entnehmen.
Aktuell in Immobilien zu investieren, bedeutet, eine gute Chance zur Wertsteigerung wahrzunehmen. Seit geraumer Zeit – nicht zuletzt aufgrund der weltweiten Krisen und relativen Stärke der deutschen Wirtschaft – ist eine hohe Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien zu verzeichnen. Die Folge sind stark anziehende Grundstücks- und Baupreise. Das Zinsniveau befindet sich auf einem historischen Tiefstand und nach der aktuellen Geldmarktpolitik sowie der wirtschaftlichen Situation ist nicht mit einem kurzfristigen Anstieg der Zinsen zu rechnen ist. Im Vergleich zu anderen Kapitalanlageformen ist eine Immobilie langfristig als wertbeständig und relativ krisensicher zu bezeichnen, wenngleich die Politik die Immobilie immer mehr belastet (z.B. durch permanente Erhöhung der Grunderwerbssteuer, Einführung der Mietpreisbremse, etc.). Ungeachtet dessen genießt das Eigentum besonderen Schutz und ist grundsätzlich nicht entziehbar. Inflationäre Tendenzen, wie sie aufgrund der aktuellen Geldmarktpolitik befürchtet werden, sind aufgrund der beschränkten Verfügbarkeit von Grund und Boden regelmäßig nicht zu erwarten.
In jeder Phase der Haltedauer besteht aber auch das Risiko von Wertverlusten. Insofern birgt das angebotene Investment – wie jede andere Kapitalanlage auch – nicht nur Chancen, sondern auch Risiken. Mit diesem Kapitel will die Verkäuferin den Erwerber möglichst umfassend über alle wesentlichen Risiken aufklären.
Nachfolgend werden daher die wichtigsten Risiken bei Immobilieninvestitionen dargestellt. Essenziell für ein erfolgreiches Immobilieninvestment sind demnach zuverlässige Vertragspartner, eine rechtssichere Vertragsgestaltung, ein guter Standort, moderne und qualitativ hochwertige Baumaßnahmen, ein durchdachtes Nutzungskonzept, eine ordentliche Verwaltung, eine weitsichtige Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung, eine größtmögliche Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung und die optimale Ausnutzung von steuerlichen Vorteilen.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die entsprechende Beurteilung aktuell immer nur eine Bestands-aufnahme darstellen kann und zukünftige Betrachtungen zwangsläufig nur Prognosecharakter haben. Insbesondere ist zu beachten, dass die dargestellten Risiken auch kumuliert, d. h. gehäuft auftreten können. Konkret ist denkbar, dass ein Käufer im ungünstigsten Fall durch die gleichzeitige Realisierung mehrerer Risiken in den persönlichen Vermögensverfall, also die Privatinsolvenz gerät. Hohe Fremdfinanzierungskosten können bspw. dazu führen, dass die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie die Kosten bzw. Ausgaben einschließlich Zinsen und Tilgungszahlungen nicht decken und der Käufer, nicht in der Lage ist, die so entstandene Unterdeckung durch sein persönliches, ggf. sich auch verschlechterndes Einkommen und / oder Vermögen zu finanzieren bzw. auszugleichen.
Für eine Immobilieninvestition ist die Wahl des richtigen Partners von großer Bedeutung. Dies gilt sowohl für die Verkäufer- als aber auch für die Käuferseite.
Die TWP Hamburg-Harbug GmbH (nachfolgend nur »Verkäuferin« genannt) ist Eigentümerin und, Verkäuferin angebotenen Immobilie. Sie schließt und hält nur Verträge mit Käufern, die vor der Beurkundung durch einen Finanzierungsnachweis eines Kreditinstitutes oder anderweitige Unterlagen belegen, dass die für die Investition erforderlichen Eigenmittel zur Verfügung stehen und auch etwa eingeplante Fremdmittel zugesagt sind.
Die von der Verkäuferin eingesetzte Vertriebsgesellschaft die te capital GmbH, als Prospekterlasser, ist mit der Verkäuferin sowohl personell als auch wirtschaftlich nicht verflochten.
Bei Insolvenz der Verkäuferin hat der Käufer nach der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch grundsätzlich die Sicherheit auf Übertragung des erworbenen Objektes im jeweiligen Bauzustand. Die dingliche Sicherung durch eine Auflassungsvormerkung beinhaltet jedoch keine Sicherung des Anspruches auf Fertigstellung der Baumaßnahmen. Der Käufer muss möglicherweise in Absprache mit den übrigen Käufern die Errichtung teilweise oder vollständig in eigener Verantwortung durchführen lassen, wenn die Verkäuferin leistungsunfähig ist. Die Kosten hierfür kann er im Wege des Schadenersatzes oder der Minderung verlangen bzw. gegen den Kaufpreis aufrechnen. Hierbei besteht die Gefahr, dass derartige Ansprüche gegen ein insolventes Unternehmen nicht mehr durchgesetzt werden können.
Im Falle der Insolvenz der Verkäuferin müssen die Restleistungen oder Mängel gerichtlich festgestellt werden, um letztendlich lastenfreies Eigentum zu erhalten. Hierdurch kann es zu einer Erhöhung der Kosten durch Sachverständigengebühren, Ersatzvornahmen, Rechtsstreitigkeiten und insgesamt des Herstellungsaufwandes oder zu Abstimmungsschwierigkeiten mit weiteren Käufern / Miteigentümern kommen. Dies kann weiter dazu führen, dass die Baumaßnahmen erheblich verspätet und im Extremfall überhaupt nicht durchgeführt werden, mit der Folge, dass der Käufer die Zinsen und Tilgung für die anteilig bereits ggf. aufgenommene Kaufpreisfinanzierung bzw. die gesamte Darlehenssumme (zurück) zu zahlen hat, ohne dass Mieteinnahmen fließen. Zudem kann eine Insolvenz der Verkäuferin dazu führen, dass die Leistungen für eine Fertigstellung des begonnenen Baus bei anderen Firmen zu, gegenüber den von der Verkäuferin veranschlagten Preisen, deutlich höheren Kosten eingekauft werden müssen, was zu einer Verteuerung der Immobilie und zu einer sinkenden Rentabilität führen kann.
Mit dem vorliegenden Prospekt wird der Kauf von Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungs-eigentumsgesetzes (WEG) angeboten. Mit dem für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bestellten Verwalter ist ein Verwaltervertrag geschlossen worden, in welchen der Erwerber durch den Bauträgerkaufvertrag eintritt (siehe hierzu »6. Verwaltung«). Der hier angebotene Erwerb von noch zu errichtenden Neubauwohneigentumseinheiten erfolgt im Wege eines Kaufvertrages mit Herstellungsverpflichtung zu einem Festpreis (Bauträgerkaufvertrag).
Demnach erhält der Käufer eine schlüsselfertig hergestellte Wohnung, wobei das Risiko von Kostensteigerungen nach Abschluss des Bauträgerkaufvertrages oder des Eintritts von anderen Baurisiken die Verkäuferin trägt. Zahlungen an die Verkäuferin erfolgen unter Beachtung der Käufersicherung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Dies bedeutet, dass der Käufer nur in der Höhe Zahlungen zu leisten hat, wie auch Bauleistungen durch die Verkäuferin erbracht wurden.
Die Verkäuferin steht darüber hinaus für die vollständige Fertigstellung des Kaufgegenstandes ein. Der Käufer erhält eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsobjektes ohne wesentliche Mängel in Form eines Einbehaltes von 5 % des Kaufpreises bei der ersten Abschlagszahlung. Diese Fertigstellungssicherheit gemäß § 632 a BGB schließt nicht aus, dass Vertragsstörungen eintreten können und das Vertragsobjekt nicht rechtzeitig hergestellt wird, obwohl der Käufer alle fälligen Zahlungen an die Verkäuferin geleistet hat. Nach Abnahme gewährleistet die Verkäuferin dem Käufer fünf Jahre ordentliche Mängelbeseitigung auf ihre Bauleistungen am Gebäude und zwei Jahre für Mängel an den mitverkauften, beweglichen Sachen, die nicht Bauleistungen sind.
Sobald der Käufer den Kaufpreis vollständig gezahlt hat oder weitergehende Ansprüche gegen die Verkäuferin entstehen (z. B. Schadenersatz wegen der mit dem Ankauf verbundenen Nebenkosten, wegen eintretender Verzögerungsschäden, Miet-/Nutzungsausfall, entgangener Steuervorteil oder wegen Mängeln nach vorbehaltloser Abnahme), trägt der Käufer das Risiko der fehlenden Leistungsfähigkeit der Verkäuferin, also das Risiko, dass sich diese Schadensersatzansprüche im Falle der Insolvenz der Verkäuferin nicht durchsetzen lassen.
Trotz des im Bauträgerkaufvertrages zu vereinbarenden Fertigstellungstermins kann sich die Baudurchführung verzögern durch Umstände, die von der Verkäuferin nicht zu vertreten sind, z. B. höhere Gewalt, Schlechtwetter nach den Kriterien des Deutschen Wetterdienstes, Streik, Zahlungsverzug des Käufers etc. Die durch solche von der Verkäuferin nicht zu verantwortende Verzögerungen entstehenden Schäden (z. B. entgangene Mieteinnahmen etc.) müssen vom Käufer getragen werden. Verzögert sich die Fertigstellung auf andere Weise, kann es ebenfalls zu Schäden des Käufers z.B. durch Mietausfälle kommen. Dem Käufer steht dann jedoch ein entsprechender Schadensersatzanspruch zu. Hierbei besteht die Gefahr, dass sich dieser Anspruch z.B. wegen einer Insolvenz des Verkäufers nicht durchsetzen lässt.
Der Standort des Hauses, in dem sich das erworbene Wohneigentum befindet, kann sich aufgrund vielfältiger Umstände, z.B. sich verschlechternde Verkehrsanbindungen oder Sozialstrukturen, Umweltbelastungen oder Lärm-/Geruchsimmissionen durch Dritte negativ entwickeln, was sich wiederum negativ auf die Attraktivität und die Werthaltigkeit der Immobilien und damit auf die Vermarktungs- und Vermietungssituation der Immobilien auswirken kann. Daneben können Beeinträchtigungen für die Immobilien auch dadurch entstehen, dass sich die Marktsituation vor Ort durch Aktivitäten von Neubauaktivitäten nachteilig verändert. Diese Risiken können einen negativen Einfluss auf die Wertentwicklung der Immobilien, auf einen für die Immobilien erzielbaren Veräußerungserlös und auf die Höhe des bei einer Vermietung zu erzielender Miete haben.
4. QUALITÄT DER BAUMASSNAHMEN
Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich von einem nachfrageorientierten und einem modernen Wohnverhältnissen angepassten Zuschnitt sowie den üblicherweise gewünschten Ausstattungsmerkmalen ab. Daneben ist selbstverständlich auch die Bauqualität für die Werthaltigkeit des Investments entscheidend. Vorliegend richtet sich die Bauqualität nach der im Bauträgerkaufvertrag enthaltenen und versprochenen Bau- und Leistungsbeschreibung sowie darin beschriebenen Ausstattung. Die Bauqualität wird durch einen von der Verkäuferin beauftragten Baukontrolleur überwacht. Trotzdem ist nicht auszuschließen, dass beim Bau offensichtliche oder verdeckte Mängel auftreten. Der Käufer trägt deshalb insbesondere das Risiko, dass nach Abnahme und Bezahlung des Kaufpreises bauliche Mängel am Objekt entdeckt werden, die die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen oder Maßnahmen zur Mangelbeseitigung durch den Käufer oder die Eigentümergemeinschaft nötig machen.
Bauleistungen hat die Verkäuferin nach den gesetzlichen Anforderungen und behördlichen Vorschriften zum Zeitpunkt der Ursprungsbaugenehmigung auszuführen. Es sind die im Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten für das betreffende Gewerk allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Spätere Änderungen hierzu braucht die Verkäuferin nur zu berücksichtigen, wenn sie zum Zeitpunkt der Ausführung der Arbeiten zuverlässig vorhersehbar sind. Vorrangig gelten jedoch die Festlegungen in der Bau- und Qualitätsbeschreibung, sofern diese konkret eine abweichende Bauausführung vorsieht. Sofern quantitative Änderungen der angegebenen Wohnfläche von bis zu 2 % der m² eintreten, haben diese keinen Einfluss auf den Preis und den sonstigen Vertragsinhalt. Ein Ausgleich für Abweichungen erfolgt nur für Abweichungen, die diese 2 %-Toleranzgrenze überschreiten. Die Berechnung der Wohnungsgröße erfolgt voraussichtlich nach der Wohnflächenverordnung, wobei bei den als Sondernutzungsrecht zugeordneten privaten Terrassenflächen 25% der Grundfläche angerechnet werden.
Des Weiteren ist zu beachten, dass nach der zum 01.01.2016 in Kraft tretenden neuen Energieeinsparverordnung (EnEV 2016) der Vermieter dem potenziellen Mieter spätestens zum Zeitpunkt der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen und dem neuen Mieter auch aushändigen muss. Darüber hinaus müssen bei Vorliegen eines Energieausweises in Immobilienanzeigen zur Vermietung die Energieangaben, insbesondere auch die Energieeffizienzklasse, genannt werden. Aus diesem Grund sollte der Käufer darauf achten, sich von der Verkäuferin den Energieausweis aushändigen zu lassen.
Die angebotenen Eigentumswohnungen eignen sich allesamt sowohl zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung.
Vermietete Eigentumswohnungen haben gegenüber der Eigentumswohnung für Selbstnutzer im Verkaufsfall den Nachteil, dass diese– wenn sie nicht wieder entmietet sind – für die Käufergruppe »Selbstnutzer« in der Regel uninteressant sind. Deshalb kommen vermietete Eigentumswohnungen in erster Linie für andere Kapitalanleger in Betracht, die dann einen Rentabilitätsvergleich mit alternativen Kapitalanlagen anstellen, was zur Absenkung des erzielbaren Verkaufspreises gegenüber der investierten Gesamtsumme (Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten etc.) führen kann. Eine vermietete Eigentumswohnung ist deshalb als so genannte »Investition für Generationen« eine vor allem langfristig zu betrachtende Bindung und Verpflichtung. Da im Gesamtkaufpreis unter anderem auch Kosten für Vertrieb und Marketing enthalten sind, können diese neben der dann erneut fällig werdenden Grunderwerbsteuer sowie der Notargebühren etc. bei einem Weiterverkauf unter Umständen nicht realisiert werden, wodurch sich der Verkaufspreis und damit die Gesamtrentabilität schmälern kann.
5.1. SELBSTNUTZUNG
Sofern der Käufer beabsichtigt, die Wohnung selbst zu nutzen, hat er zu beachten, dass eine Nutzung grundsätzlich nur zu Wohn- und Wohnnebenzwecken gestattet ist.
Da es sich bei dem Kaufobjekt darüber hinaus um ein standardisiertes Produkt handelt, hat der Käufer auch keinen Anspruch auf Berücksichtigung etwaiger Sonderwünsche.
5.2. VERMIETUNG
Entscheidet sich der Käufer für die Vermietung, kommt es für seine Kapitalanlage wesentlich auf die Vermietbarkeit bzw. den Mietertrag der Eigentumswohnung an. Aufgrund des Standortes), der Neubaueigenschaft, der Wohnungsgrößen sowie der Architektur geht die Verkäuferin potenziell von einer guten Vermietbarkeit der Wohnungen aus.
Der Käufer als Vermieter trägt das Risiko, dass seine Wohnung ganz oder zeitweise nicht vermietet werden kann und dass es aufgrund mangelnder Bonität des Mieters zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen des Vermieters (z. B. Kosten etwaiger Rechtsstreite, Renovierung) kommen kann. Gleichzeitig ist in die Rentabilitätsberechnung einzustellen, dass nicht alle Bewirtschaftungs- und Betriebskosten (z.B. Bewirtschaftungs-/Nutzungskosten der Gemeinschaftsflächen/des Grundstücks etc.) auf den Mieter umgelegt werden können.
Durch das zum 01.06.2015 in Kraft getretene MietNovG, wurde das sog. Bestellerprinzip eingeführt. Dieses besagt, dass künftig derjenige den Wohnungsvermittler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat. Dies kann zu zusätzlichen Maklerkosten führen. Grundsätzlich umfasst ein solcher Auftrag die Erbringung aller notwendigen Leistungen zur Vermietung.
Bei Abschluss eines Sondereigentumsverwaltungsvertrages umfasst dieser das Mietinkasso, die Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung, Vergabe von Kleinreparaturen etc. Sowohl die Leistungen als auch die Gebühren sind vom Käufer mit der zu beauftragenden Hausverwaltung auszuhandeln. Soweit im Prospekt und den sonstigen verbindlichen Vertragsunterlagen von Mieteinnahmen gesprochen wird, handelt es sich ausdrücklich nur um unverbindliche Prognosen, welche auf der Grundlage von am Markt befindlichen Vergleichsobjekten. Diese Angaben können Veränderungen unterliegen. Bezüglich etwaiger formulierter Mieterwartungen kann keine Garantie übernommen werden.
Die Bonität der Mieter wird in der Regel anhand marktüblicher Kriterien überprüft (Selbstauskunft), wobei sich diese selbstverständlich nachteilig verändern kann, was zu Mietausfällen führen kann.
Erteilt der Eigentümer den Auftrag zur Vermietung nicht der eingesetzten Verwaltung bzw. der PAR Immobilien Kontor GmbH, können für ihn weitere Kosten entstehen, da er selbst für die Vermietung der Wohnung sorgen oder andere Dritte beauftragen muss, um einen Leerstand zu vermeiden. Ohne Abschluss eines Sondereigentumsverwaltungsvertrages muss er alle Aufgaben übernehmen, die sich im Zusammenhang mit der Vermietung ergeben, z. B. neben der Neuvermietung auch die Wohnungsabnahmen und -übergaben. Daneben sind die Mieteingänge zu überwachen, rückständige Mieten einzufordern, jährliche Nebenkostenabrechnungen zu erstellen etc. Gerade bei den Mietnebenkosten ist zu berücksichtigen, dass diese in den letzten 70 Jahren überdurchschnittlich gestiegen sind. Mit dem Anhalten dieser Entwicklung muss gerechnet werden. Steigende Nebenkosten können dazu führen, dass sich der Erhöhungsspielraum für die eigentliche Nettomiete einengt.
Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass trotz vorliegender Bezugsfertigkeit und Erteilung eines Vermittlungsauftrages die Erstvermietung mehrere Monate in Anspruch nehmen kann. Während dieser Zeit erhält der Käufer keine Mieteinnahmen und muss eine sich ergebende Finanzierungslücke aus eigenen Mitteln abdecken.
Der Käufer muss zudem damit rechnen, dass es ggf. nicht möglich ist, die vereinbarten Mieten in der Zukunft in nennenswertem Umfang zu erhöhen. Es bestehen Beschränkungen bei Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsüblichen Vergleichsmieten. Mieterhöhungsverlangen sind nur nach Ablauf bestimmter Fristen seit der letzten Mieterhöhung möglich und der Höhe nach auf eine Kappungsgrenze beschränkt. Diese Beschränkung hat der Erwerber in seine Rentabilitätsberechnung einzustellen. Durch das Mietnovellierungsgesetz (MietNovG) wurde zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten die sog. Mietpreisbremse eingeführt. Diese regelt, dass bei Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum die Miete nur noch höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Gemäß dem Wortlaut der Neuregelung in §556 f Satz 1 BGB wird die Begrenzung der Miete jedoch nicht auf die Vermietung von Neubauten angewandt, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, so dass die Neuregelungen für die Erstvermietung der vorliegenden Wohnungen nicht greifen. Bei einer Zweit- oder Drittvermietung kann dies dazu führen, dass die Miete möglicherweise nicht wie beabsichtigt erhöht werden kann.
Der Erwerber einer Wohnung sollte wissen, dass von Anfang an der Besuch der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung zu Wahrung der Interessen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern in der Eigentümergemeinschaft und die Anwesenheit bei den Gewährleistungsbegehungen vor Ablauf der Gewährleistungsfrist zur Mängelaufnahme und Überwachung der Mängelbeseitigung erforderlich sind. Für den Fall, dass der Käufer fachlich oder zeitlich oder aus sonstigen Gründen nicht in der Lage ist, die zur Rentabilität und Werthaltigkeit wichtigen Maßnahmen selbst oder mit Hilfe hierfür separat zu honorierender, wohnungswirtschaftlich erfahrener Personen durchzuführen, können erhebliche Beeinträchtigungen der Rentabilität und der Werthaltigkeit eintreten. Der Vermieter trägt grundsätzlich das Risiko, dass seine Wohnung leer steht oder dass es aufgrund Nichtzahlung des Mieters zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen kommen kann.
Eine Immobilie muss verwaltet werden. Die Qualität der Verwaltung entscheidet wesentlich über die Werthaltigkeit einer Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung für eine mögliche Wertsteigerung. Zur Verwaltung einer Immobilie gehören im Wesentlichen die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie des Sondereigentums. Durch die Tätigkeit des Verwalters kann sich der Gesamtzustand der Wohnanlage positiv oder negativ verändern. Der eingesetzte Mietverwalter entscheidet z. B. durch die Auswahl der Mieter (Bonität / soziales Verhalten) maßgeblich über den Erfolg der Immobilieninvestition. Er entscheidet regelmäßig über die Höhe des abzuschließenden Mietvertrages und der von den Mietern zu entrichteten Umlagen, indem er zum Beispiel wirtschaftlich eigenständig entscheiden muss, ob er z.B. in einer eher schlechten Vermietungsphase dem Eigentümer eine reduzierte Mietempfehlung abgibt, um eine Vermietung zu realisieren. Ungeachtet dessen kann selbstverständlich kein Verwalter garantieren, dass bspw. nach Ablauf einer bestimmten Zeit die Wohnung tatsächlich vermietet ist bzw. der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann bzw. nachkommt.
Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie oder bei einem Wechsel des Verwalters bestehen die Gefahren der Wertminderung, eingeschränkter Vermietbarkeit sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen. Zu einer gewissenhaften Verwaltung gehört z. B. auch die sorgfältige Pflege der Außenanlagen. Ein guter WEG-Verwalter schafft es darüber hinaus, die von ihm vertretene Eigentümergemeinschaft »an einem Strang« ziehen zu lassen, insbesondere bei wichtigen Entscheidungen in Eigentümerversammlungen z. B. zu beschließender Sonderumlagen, der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen oder dem Vorgehen gegen mit Hausgeld säumigen Miteigentümern. Die Gemeinschaftsbezogenheit des Wohnungseigentums bietet auch insofern Risiken, als Miteigentümer ggf. beharrlich die Gemeinschaftsordnung und die Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse, etc.) missachten und dadurch anderen Eigentümern oder Dritten Nachteile zufügen oder diese belästigt werden. Problematisch kann es werden, wenn ein Eigentümer in finanzieller Hinsicht nicht mehr in der Lage ist, seine Beiträge zur Bewirtschaftung des jeweiligen Objektes zu leisten. Sollte ein Miteigentümer in Insolvenz geraten und mit Hausgeldzahlungen ausfallen, bestehen die Verpflichtungen der anderen Eigentümer zur ordnungsgemäßen Verwaltung fort. Hierdurch können weitere Kosten anfallen, insbesondere könnte sich das für die Verwaltung zu zahlende Hausgeld erhöhen.
Auch haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft für gegenüber Dritten begründeten Forderungen im Außenverhältnis. Jeder Eigentümer haftet einem Gläubiger der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils.
Außerdem können die Interessen und Ziele innerhalb einer Eigentümergemeinschaft differieren. Der Käufer von Wohneigentum ist in der Nutzung seines Eigentums durch die Rechte der anderen Miteigentümer beschränkt. Es besteht eine Verpflichtung, das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten. Die jeweiligen Eigentümer haben hierbei zusammenzuwirken. Sie sind verpflichtet, Beiträge zu leisten, insbesondere in finanzieller Hinsicht, selbst wenn sie einzelne Maßnahmen für interessenwidrig oder zweckwidrig halten sollten. Bestimmte Bewirtschaftungs-maßnahmen können mit der Mehrheit der Stimmen beschlossen werden. Es besteht also das Risiko durch Mehrheitsentscheid überstimmt zu werden und dadurch finanzielle Einbußen zu erleiden. Konfliktlagen aus der Gemeinschaftsbezogenheit sind denkbar. Beispielhaft sei erwähnt, dass die wirksame Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen im Bereich des Gemeinschafts-eigentums, je nachdem, welche konkreten Ansprüche geltend gemacht werden (Schadenersatz, Kaufpreisminderung etc.), ein Zusammenwirken der Eigentümer und die Herbeiführung einer geeigneten Beschlusslage voraussetzt.
7. PFLEGE-, ERHALTUNGS- UND INSTANDHALTUNGSPLANUNG
Wer sich für eine Investition in eine Immobilie entscheidet, ist gehalten, langfristig zu denken. Zur langfristigen Planung gehört die rechtzeitige Vorsorge für zukünftig notwendig werdende Instandhaltungen und Instandsetzungen. Nach der diesem Angebot zugrunde liegenden Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung ist demnach die regelmäßige Einzahlung einer Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum vorgesehen. Die Instandhaltungsrücklage wird durch die Eigentümergemeinschaft festgelegt. Sie kann sich aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung erhöhen, aber auch ermäßigen. Eine Erhöhung über das geplante Maß hinaus kann also die Kosten der Immobilie erhöhen und die Erträge aus der Vermietung der Immobilie hierdurch schmälern. Die Instandhaltungsrücklage wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Gemeinschaftsräume, Heizungsanlage etc.) von der Eigentümergemeinschaft gezahlt werden können. Erfahrungsgemäß fallen vor allem in den Anfangsjahren geringere Ausgaben als die vorgesehene Instandhaltungsrücklage an. Die Instandhaltungsrücklage erhöht sich somit sukzessive und steht in späteren Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen zur Verfügung. Erzielt die Eigentümergemeinschaft durch das Anlegen der Instandhaltungsrücklage Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer einbehalten.
Als Kalkulationsgrundlage wird im hier vorliegenden Angebot die ab dem dritten Jahr einsetzende jährliche Einzahlung der Eigentümergemeinschaft mit € 20.000,00 und ab dem fünften Jahr in Höhe von 40.000,00 € pro Jahr festgelegt, die vom Käufer entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu zahlen ist. Da dieser Betrag nicht auf der Basis der Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile ermittelt wurde, ist die Instandhaltungsrücklage langfristig ggf. zu gering bemessen. Sofern die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um die Instandhaltungskosten der Immobilie zu tragen, sind etwaige zusätzliche Kosten vom Wohnungseigentümer zu tragen (Sonderumlagen). Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus von 20 bis 40 Jahren eine grundlegende Erneuerung des Gebäudes erforderlich sein kann. Bedingt wird diese Erneuerung durch den Ersatz der Verschleißbauteile und die Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. Es ist möglich, dass bereits ab dem 20. Jahr bzw. früher erhebliche zusätzliche finanzielle Mittel für die Modernisierung und Instandhaltung der Immobilie zur Verfügung gestellt werden müssen. Zum heutigen Stand sind hierüber keine eindeutigen quantitativen und qualitativen Aussagen möglich. Auch bei einer Neuerrichtung können während der Restnutzungsdauer der Einheiten bei Neubauten weitere Anpassungen an die künftigen Bedürfnisse und Wünsche der Mieter erforderlich werden (z.B. bezüglich Ausstattung, Wohnungsgrundrisse, u. Ä.). Die Kosten für solche Maßnahmen sind durch die zu bildende Instandhaltungsrücklage regelmäßig nicht abgedeckt. Zu berücksichtigen ist auch, dass der Käufer die Kosten etwaiger Reparaturen an seinem Sondereigentum selbst zu tragen hat, soweit er vom Mieter oder Dritten keinen Ersatz verlangen kann. Insofern empfiehlt es sich in jedem Fall, auch Instandhaltungsaufwendungen für das Sondereigentum einzukalkulieren und diese in die Rentabilitätsberechnung einzustellen.
Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt i.d.R. aus Eigenkapital und Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Käufer neben dem Kaufpreis üblicherweise auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer) sowie ggf. entstehende Zwischen-finanzierungskosten (für die Zeit der ersten Ratenzahlung ab Erwerb / Baubeginn bis hin zur Vermietung) zu bezahlen hat, die in das Gesamtinvestitionsvolumen mit einzurechnen sind.
Die in diesem Prospekt genannten Kaufpreise beinhalten bereits sämtliche Projektierungs-, Marketing- und Vertriebskosten, welche über der gewöhnlichen Maklercourtage liegen. Insbesondere zählt hierzu die Innenprovision, die die Verkäuferin an die Vertriebsgesellschaft bezahlt. Für die Vermarktung des Objektes inkl. Prospektierung, Anzeigenschaltungen, Vermarktungssteuerung etc. und für die Innenprovisionen fällt eine Vergütung in Höhe von maximal 10,56 des Kaufpreises an.
Bei der Bestimmung des Verkaufspreises von Wohnimmobilien – insbesondere im Kapitalanlagemarkt – wird u. a. unterschieden zwischen Neubauten, gebrauchten Bestandsimmobilien und Sanierungsimmobilien mit potenzieller Steuerabschreibung. Bei einer kurzfristigen Veräußerung, beispielsweise vor Ablauf von 10 bis 15 Jahren muss damit gerechnet werden, dass der Verkehrs- bzw. Marktwert unter den Erwerbskosten liegt, die Immobilie also nicht mit Gewinn verkauft werden kann. Wertentwicklungsprognosen können sich zwar an einer langfristigen Beobachtung der Vergangenheit orientieren, haben für die Zukunft jedoch immer spekulativen Charakter und können daher insbesondere für einen längerfristigen Zeitraum nur unverbindlich sein.
Am 21.03.2016 ist das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften in Kraft getreten. Dadurch gelten für Verbraucher umfassende Neuregelungen bei der Immobilienfinanzierung. Deshalb ist bereits bei Erstellung der vorvertraglichen Informationen die Kreditwürdigkeit des Darlehensinteressenten zu prüfen. Diese Prüfpflicht ist nun mehr nicht mehr aufsichtsrechtlich, sondern auch zivilrechtlich mit entsprechenden Sanktionsmöglichkeiten ausgestaltet. Ist die Kreditwürdigkeit eines Interessenten nicht gegeben, ist es nunmehr verboten, einen Darlehensvertrag abzuschließen. Überdies besteht ein sog. Koppelungsverbot für Geschäfte, bei denen das Angebot oder der Abschluss eines Kreditvertrages in einem Paket mit anderen Finanzprodukten oder -dienstleistungen erfolgt und nicht separat von den Verbrauchern abgeschlossen werden kann. Solche sind nur zulässig, sofern das zu koppelnde Finanzprodukt ausnahmsweise im Interesse des Verbrauchers liegt, wie bspw. Bausparverträge oder Riester-Sparverträge. Zusätzlich sind die Vorgaben für die Beratung bei der Darlehensvergabe rechtlich restriktiver normiert worden (vorvertragliche Informationspflichten, Prüf- und Aufklärungspflichten, Dokumentationspflichten, etc.). Darüber hinaus unterliegen Immobiliendarlehensvermittler fortan einer Registrierungspflicht.
Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs erhöht die Erwerbs- und die laufenden Kosten. Der Käufer hat die sogenannten Bereitstellungszinsen (vom Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses bis zur Auszahlung der gesamten Darlehenssumme), die laufenden Kreditzinsen, die Bearbeitungs-gebühren der Bank, das Agio, eventuell Gebühren für die Finanzierungsvermittlung etc. und die Tilgung und/oder eventuell Bausparbeiträge zur späteren Tilgung zu tragen. Der Käufer trägt das Risiko, dass die für die Abnahme von Fremdmitteln und deren Tilgung aufzuwendenden Kosten nicht durch laufende Einnahmen aus Vermietung – oder durch sonstige Vorteile, die sich der Käufer erwartet, z. B. Steuerersparnisse – abgedeckt sind.
Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken etc.) ist zu berücksichtigen, dass die Konditionen (Zins und Tilgung) befristet sind und das Objekt in der Zukunft deswegen ggf. nachfinanziert werden muss. Nach Ablauf der Finanzierung hat sich der Käufer demnach um eine Anschlussfinanzierung ggf. nach Vereinbarung neuer Konditionen und unter Einrechnung erneuter Bankbearbeitungsgebühren etc. zu kümmern. Bei der Anschlussfinanzierung ist zu beachten, dass der dann gültige Zinssatz höher oder niedriger sein kann als zu Beginn der Investition, wodurch sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung oder Verbesserung im Verhältnis zu den Mieteinnahmen ergeben kann. Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase wird fremdfinanzierenden Erwerbern eine erhöhte Tilgung empfohlen. Die Finanzierung ist ausschließlich Sache des Käufers.
Bei der Entscheidung zum Investment sind neben den behandelten objektspezifischen Risiken auch die persönlichen und individuellen Verhältnisse des Käufers (wie z.B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit etc.) zu berücksichtigen. Soweit der Käufer den Erwerb seiner Wohneinheit durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet er persönlich für die fristgerechte Bedienung von Zinsen und die Tilgung seines Darlehens, unabhängig vom Vermietungsstand seiner Wohneinheit. Generell ist der Immobilienerwerb wegen der beschriebenen Risiken für das Anlageziel »Alterssicherung« nicht geeignet.
Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs setzt die Kreditzusage einer Bank voraus. Entscheidet sich der Käufer zum Kauf, bevor er eine verbindliche Kreditzusage hat, besteht das Risiko, dass aufgrund der Kaufentscheidung der Immobilienkaufvertrag zustande kommt, ohne dass der Käufer – mangels Kreditzusage – über die Mittel verfügt, den Immobilienkaufpreis zu bezahlen. Dann ist denkbar, dass die Verkäuferin in das sonstige Vermögen des Käufers vollstreckt und dessen Privatinsolvenz herbeigeführt wird.
Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle mit mannigfaltigen Chancen und Risiken, die individuell auf die Bedürfnisse des Käufers zugeschnitten werden können. Der Käufer sollte sich hierzu mehrere Angebote einholen und sich ggf. entsprechend der Wohnimmobilienkreditrichtlinie eingehend informieren und gegebenenfalls unter Zuziehung kompetenter Dritter aufklären lassen.
9. Insolvenz eines Vertragspartners
Es besteht das Risiko, dass es bis zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums sowie des einzelnen Sondereigentums zu einer Insolvenz einer der beteiligten Firmen kommen könnte. Allgemein besteht das Risiko, wenn die Verkäuferin leistungsunfähig wird, dass Herstellungsansprüche nur bedingt oder gar nicht gegen sie durchgesetzt werden können. Bei der Sicherung der MaBV durch Zahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt ist zu berücksichtigen, dass nur die Sicherheit besteht, dass Zahlungen von der Fertigstellung und der Beseitigung von Mängeln abhängig gemacht werden können. Gleiches gilt für die zuvor erwähnte Fertigstellungssicherheit gemäß § 632 a BGB in Höhe von 5,0 % des Kaufpreises, wenn diese durch Einbehalt von den Raten realisiert wird. Mit der Fertigstellung der Immobilie müssten die Käufer dann den bisherigen GU oder einen Dritter beauftragen, der für diese Arbeiten möglicherweise einem höheren Preis fordert, als die Verkäuferin und/oder hierfür mehr Zeit in Anspruch nimmt, wodurch sich der Fertigstellungstermin verschieben kann.
Müsste der beauftragte Generalunternehmer (GU) Insolvenz anmelden, so besteht das Risiko, dass dieser das Gebäude nicht mehr fertigstellt. Dies könnte zu Kostensteigerungen und einer späteren Fertigstellung für die Verkäuferin führen, die zur Folge haben könnten, dass auch die Verkäuferin zahlungsunfähig würde.
Die Gewährleistungs- oder Mängelansprüche gegen die mit dem Bau befassten Architekten, Bauhandwerker und sonstigen Unternehmer werden nach erfolgloser Fristsetzung vom Verkäufer an den Käufer abgetreten. Dennoch besteht das Risiko, dass auch diese abgetretenen Ansprüche durch Insolvenz nicht mehr durchsetzbar sind.
Eine Insolvenz der Verwaltungsgesellschaft hätte die Folge, dass eine neue WEG-Verwaltung sowie eine neue Sondereigentumsverwaltung eingesetzt werden muss. Dies kann zu Verzögerung bei der Erstvermietung als auch zu höheren Kosten für die Verwaltung führen.
10. STEUERLICHE ASPEKTE
Der Käufer, der seine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Steuerlich führt die Investition in die hier angebotene Immobilie i. d. R. zunächst zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens des Käufers. Eine steuerliche Berücksichtigung dieser Investition wird i. d. R. frühestens im Jahr nach der Bezugsfertigkeit erfolgen. Bei einer Investition in eine Immobilie ist davon abzuraten, bei der Liquiditätsplanung zur Finanzierung und der Unterhaltung der Immobilie allein auf Steuereffekte abzustellen oder diese als Voraussetzung zum oder Motivation für das Investment zu betrachten.
Die auf die Wohnung entfallenden anteiligen Anschaffungskosten sind im Bauträgerkaufvertrag bezeichnet und wurden von der Verkäuferin ermittelt. Die abschließende Prüfung und Anerkennung obliegt jedoch dem zuständigen Finanzamt. Diese Prüfung kann zu einer Nichtanerkennung von steuerlichen Annahmen und damit dazu führen, dass die Steuerlast des Käufers höher ist als von diesem geplant. Die Verkäuferin kann daher keine Haftung dafür übernehmen, dass eine bestimmte, vom Käufer angestrebte, steuerliche Beurteilung des Kaufs der Immobilie von dem jeweils zuständigen Finanzamt des Käufers geteilt wird. Zudem wird darauf hingewiesen, dass sich die zur Zeit der Prospektherausgabe geltenden Steuergesetze und Verordnungen sowie die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis verändern können und dann zu einer anderen Beurteilung des Immobilienerwerbs im Einzelfall führen können.
Die Erläuterungen der steuerlichen Behandlung der Investition in diesem Prospekt spiegeln nur grundsätzlich denkbare Rahmenbedingungen wider und ersetzen in keinem Fall die persönliche und individuell auf den Käufer abgestimmte Steuerberatung.
Für das Erreichen vom Käufer verfolgter steuerlicher Ziele kann daher von der Verkäuferin oder dem Vermittler keine Haftung übernommen werden.
11. KUMULATION VON CHANCEN UND RISIKEN
Bei dem vorliegenden Angebot müssen die Chance einer werthaltigen Immobilieninvestition, gegen die vorstehend beschriebenen Risiken einer solchen Investition abgewogen werden. Im Extremfall können die beschriebenen Risiken auch gehäuft auftreten (z.B. Leerstand oder rückläufige Mieten bei steigenden Zinsen oder teurer Anschlussfinanzierung und erforderlich werdende Instandhaltungs- / Instandsetzungsaufwendungen) und je nach Vermögenslage im schlimmsten Fall zur Privatinsolvenz des Käufers führen. Die vorstehende Darstellung der Risiken kann nicht abschließend sein und enthält nur die nach Auffassung der Verkäuferin wichtigsten Risiken.
Da der Prospekt einen komplexen Sachverhalt und zum Teil komplizierte Rechtsmaterien beschreibt, welche zudem im Laufe der Zeit Veränderungen unterliegen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass Angaben oder Umstände unerwähnt bleiben, welche für die Anlageentscheidung des Käufers bzw. dessen Risikoabwägung von Bedeutung sind oder werden. Insofern steht die Verkäuferin einem interessierten Käufer jederzeit zur Beantwortung ggf. ergänzend auftretender Fragen zur Verfügung. Weil auch die individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten eines Käufers zwangsläufig in einem Prospekt nicht ganzheitlich berücksichtigt werden können, ist in jedem Fall die individuelle Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung und Empfehlung durch eine fachkundige Person Ihres Vertrauens (bspw. Rechtsanwalt oder Steuerberater) anzuraten.
HAFTUNGS- UND ANGABENVORBEHALTE
Mit diesem Prospekt werden ausschließlich Auskünfte zu der angebotenen Immobilie erteilt. Seitens des Prospekterlassers und der Verkäuferin wird keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Kapitalanlage- oder Wirtschaftsberatung erbracht. Er hat hierzu auch keinen Dritten, bspw. mit dem Vertrieb befassten Vermittler beauftragt, eine solche Beratung in seinem Namen gegenüber Kaufinteressenten vorzunehmen. Eine Haftung für den Eintritt von Kosten-, Ertrags- und Steuerprognosen sowie für die zukünftige Entwicklung der Finanzierungs- und Bewirtschaftungs-kosten, insbesondere auch für ggf. erstellte Berechnungsbeispiele etc. kann (u. a. aufgrund der Vielzahl unbekannter bzw. veränderlicher Parameter) nicht übernommen werden.
Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die bis zum Prospekterstellungszeitpunkt bekannten oder erkennbaren Sachverhalte maßgebend. Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell möglichen Veränderung, wenn sich die Sie bestimmenden Umstände verändern. Die derzeitige Rechtslage, die Bau-, Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis sowie die Rechtsprechung kann sich verändern. Eventuell im Prospekt enthaltene Illustrationen und Fotos sind nur als Vorschläge, Entwürfe und Muster zu verstehen und nicht als wesentliche Elemente im Sinne der Bau- und Qualitätsbeschreibung. Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung kann hiervon abweichen. Die Realisierung von Planungen steht unter dem Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit seitens der entsprechenden Behörden. Gültigkeit haben ausschließlich die notariell beurkundeten Verträge. Die Namensnennung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaften erfolgt ausschließlich zur Information der Vertretungsverhältnisse. Eine persönliche Vertrauenswerbung mit den genannten Personen wird damit nicht bezweckt. Gleiches gilt für die beauftragten Vertragspartner. Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende Angaben darf und kann nur die Verkäuferin machen. Dritte Personen, insbesondere mit dem Vertrieb und der Vermittlung befasste Personen sind hierzu nicht legitimiert.
Kaufinteressenten werden neben dem Prospekt spätestens 14 Tage vor der Beurkundung auch das Kaufvertragsmuster sowie die Teilungserklärung und die Bau- und Leistungsbeschreibung ausgehändigt. Der Prospekt ist nur im Zusammenhang mit diesen Anlagen vollständig. Da die noch abzuschließenden Verträge Veränderungen in sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen können, besitzen nur die letztendlich wechselseitig abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. Die im Exposé enthaltenen Angaben und Angebote sind demnach unverbindlich.
Der Prospekterlasser versichert dazu, dass er nach bestem Wissen und Gewissen über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstände im Prospekt vollständig und richtig aufgeklärt hat. Trotz gewissenhaftester Prüfung und sorgfältigster Erarbeitung können Irrtümer jedoch nicht ausgeschlossen werden.
Der Prospekt wurde im August 2019 erstellt und herausgegeben.

References: § 800
 § 8
 § 632
 §640
 § 632
 §556
 § 632