Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/ripartizione-spese-ascensore-avendo-io-in-propriet%C3%A0-un-alloggio-al-quinto-ed-in-affitto-66363/
Timestamp: 2020-03-31 12:28:42+00:00

Document:
Da tee_breda, 20 Luglio, 2014
in un condominio di cinque piani fuori terra, quindi oltre il piano terra (privo di abitazioni, ma con locali di sgombero) esistono due appartamenti per piano dal primo al quinto, per un totale di dieci famiglie.
Avendo io in proprietà un alloggio al quinto ed in affitto temporaneo un alloggio al quarto (servito principalmente per ristrutturare quello al quinto disabitato di fatto da due anni e più, ora quasi pronto), vorrei sapere quale è la corretta attribuzione di spese ascensore di cui devo essere caricato; il nucleo famigliare di fatto è di due persone, madre e figlio, proprietari entrambi dell'alloggio al quinto mentre affittuario del quarto risulta un solo componente (figlio).
Art . 1124 c.c. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
E' mia convinzione, che le spese di adeguamento dell'ascensore a norme CE in materia di sicurezza debbano essere ripartite con tabella proprietari.
mi scuso, forse non ho precisato che intendevo parlare delle spese di normale uso e non di manutenzione straordinaria legata a sostituzioni di componenti o riparazioni.
Quindi la risposta che leggo è forse più pertinente alle spese straordinarie.
Aggiungo se può servire che gli alloggi hanno tutti 100 millesimi e sono 10
Salve, ma avete un amministratore interno o esterno? Le unità immobiliari non possono avere tutti lo stesso coeff millesimale. Anche in minima parte una differenza esiste sia in base al piano sia in base all'esposizione di ogni u.i. Forse non avete redatto la tabella proprietà. Avete un regolamento condominiale? Le spese di uso ascensore (pulizia, consumo corr elettrica) vengono ripartite in base all'altezza delle u.i. da terra.
Ti ho risposto.. si applica il 1124 c.c.
trattasi di ex cooperativa, per quanto ne so i millesimi di proprietà sono 100 esattamente uguali per ciascuno dei dieci; l'amministratore attuale è esterno, per decenni era stato uno interno, ma da altri decenni è esterno. C'è un regolamento condominiale, domani lo cerco e lo consulto, sperando dia lumi, ma è del 1959 con scarsi aggiornamenti
Grazie, ora me lo leggo di nuovo!
41237 messaggi
Se esiste un regolamento, anche se del 1959 resta sempre valido. Devi accertarti se è di tipo contrattuale. Se è di tipo contrattuale ne troverai almeno un accenno sugli atti di proprietà ed il riparto indicato prevale sui criteri legali di riparto perchè i criteri legali di riparto possono essere derogati da una "convenzione" (regolamento contrattuale o delibera all'unanimità di 1.000 millesimi).
Il fatto che tutti abbiano 100 millesimi lascia presupporre che ci sia stata la volontà di dividere le spese in parti uguali.
In mancanza di convenzione, le tabelle per ripartire le spese per l'ascensore e le scale sono di due tipi:
- TABELLA USO PER CESPITE: è la tabella che si usa per ripartire le spese di miglior godimento come, ad esempio, la pulizia scale e la forza motrice ascensore. Questa tabella tiene conto esclusivamente dell'altezza dal suolo perchè segue il disposto del 2° comma art. 1123
(al link di seguito trovi una discussione con i riferimenti giurisprudenziali)
- TABELLA MANUTENZIONE PER CESPITE: è la tabella che segue il criterio dell'art. 1124 (per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo) e che viene utilizzata per la manutenzione (sia ordinaria che straordinaria) delle scale e dell'ascensore.
Il riparto delle spese è in proporzione all'uso potenziale (che ciascuno PUO' fare e non che realmente fa).
E' ininfluente che l'appartamento sia vuoto oppure abitato da una o più persone.
Nel tuo caso, con gli appartamenti al 4° e 5° piano, con il criterio legale paghi più che in parti uguali sia per la manutenzione che per l'uso.
Di seguito ti riporto una tabella specifica per il tuo caso, dove, avendo tutti 100 millesimi di proprietà, sono sviluppati i millesimi per condòmino per piano sia per USO che per MANUTENZIONE.
Potrai individuare da solo i millesimi di tua competenza per ciascuno dei tuoi appartamenti:
con il nuovo codice non c'è più questa distinzione. tutte le spese dell'ascensore si pagano sempre e solo in base al 1124
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa a manutenzione e sostituzioneè ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo
Se hai letto attentamente quanto ho scritto (manutenzione sia ordinaria che straordinaria) ho specificato che non c'è distinzione tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria.
Nell'art. 1124
mantenuti = viene fatta manutenzione (sia ordinaria che straordinaria)
sostituitiviene effettuata la sostituzione
Non sono d'accordo con te sul fatto che TUTTE le spese riguardanti l'ascensore si pagano con il 1124 perchè lo stesso articolo specifica che il riparto 50%+50% si applica solo a MANUTENZIONE e SOSTITUZIONE.
Nulla di nuovo è stato detto circa le spese di USO (miglior godimento) che per quanto riguarda l'ascensore sono le spese di forza motrice (=ENEL) per cui ritengo che si dovrà continuare ad applicare il 2° comma dell'art. 1123
l'applicazione del 2° comma del 1123 x l'ascensore, si è sempre detto che era il 1124
"Si è sempre detto" è una forma impersonale; io non l'ho mai detto e mai sentito; se puoi citami la fonte.
Prima della riforma, quando l'ascensore non era esplicitamente citato nel 1124, alcune sentenze hanno sempre confermato che la spesa per la MANUTENZIONE e la RICOSTRUZIONE dell'acensore andava ripartita ANALOGICAMENTE alle scale secondo art. 1124 ma mai ho sentito parlare di spese di uso (2° comma art. 1123) che andavano ripartite secondo art. 1124 nel caso si trattasse di ascensore.
VECCHIO ART. 1124
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singolipiani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
In tema di condominio di edifici la regola posta all'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative allamanutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente
ringrazio per le spiegazioni ricevute!
leonardo premesso che non si và in tribunale per il riparto della spesa della luce
nessuna spesa più della luce va ripartita considerando anche l'altezza
l'unica sentenza che ricordo sulle spese d'uso (pulizia scale, luce, manutenzione) è di roma su un palazzo con alberghi ai piani bassi e due appartamenti all'ultimo, gli appartamenti chiedevano di pagare meno rispetto all'albergo perchè è ovvio che loro consumano meno dei tanti clienti degli alberghi e .... gli hanno dato torto
Condivido completamente quanto detto in precedenza da Lanfranco Fioramonti e da SA.RA s.a.s. Prociotta.
Debbo però aggiungere 3 osservazioni:
La prima è che il 1° comma del nuovo art. 1124 del C.C. non parla più di valori dei piani ma di valori delle singole unità immobiliari, con l'esclusivo utilizzo delle altezze REALI di ogni unità rispetto al suolo.
Pertanto usare valori come nel nostro caso ( 1,2,3,4,5 ) per la determinazione dei 500/1000 in base all'altezza dal suolo delle unità immobiliari è a mio avviso fuorviante.
La seconda considerazione è che la tabella scala/ascensore per la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie, considerando le reali altezze delle unità di ogni piano dal suolo,sarà unica perché con le reali altezze c'è già la giusta proporzione fra i vari piani e pertanto è ovvio che chi è più in alto pagherà di più rispetto a chi è più in basso ( rispetto dell'art. 1123 del C.C. )
La terza considerazione è che il metodo di calcolo suggerito da Leonardo 53 non è esatto anche se è un metodo usato da molti tecnici.
Il calcolo dedotto dalla Tabella di Leonardo 53 è impostato tenendo in considerazione 5 piani, con 2 condomini per piano e presumibilmente con stesse altezze interne.
Inoltre sono attribuiti a ciascun condomino lo stesso valore millesimale di proprietà e cioè 100/1000 per ciascuno delle 10 unità presenti nel corpo scala.
Il calcolo è così impostato:
( 1+2+3+4+5+) = 15
500/15 x 1 = 33,333
500/15 x 2 = 66,666
500/15 x 3 = 100,000
500/15 x 4 = 133,333
500/15 x 5 = 166,666
Questi 5 valori rappresentano i valori di ciascun piano rapportati a 500.
Con tali valori dei piani rapportati a ciascuna unità del piano, determinano i valori dei 500/1000 di ogni unità riferita al suolo.
condomino 1 mill.mi 66, 667
condomino 2 mill.mi 66,667
condomino 3 mill.mi 83,333
condomino 4 mill.mi 88,333
condomino 5 mill.mi 100,000
condomino 6 mill.mi 100,000
condomino 7 mill.mi 116,667
condomino 8 mill.mi 116,667
condomino 9 mill.mi 133,333
condomino 10 mil.mi 133.333
Se a parità di superficie ragguagliata osserviamo la differenza dei valori fra una unità di un piano e quella del piano sotto o del piano sopra, noteremo che il loro differenziale è costante e questo è giusto.
Ma se ripetiamo il calcolo con 2 condomini al 1 piano, al 2 piano, al 3 piano, al 4 piano ed al 5 piano mettiamo solo 1 condomino, verificheremo che il differenziale/piano è uguale solo per i primi 4 piani mentre per il 5 piano avrebbe, con questo metodo di calcolo, un valore 100 e cioè superiore di 6 volte rispetto gli altri condomini, pur avendo la stessa superficie ragguagliata o gli stessi millesimi di proprietà ed essendo collocato ad 1 piano come gli altri presi a confronto.
Questo dimostra che il calcolo non è congruente.
Se ripetiamo ancora un'altra prova, questa volta con 2 condomini al 1 piano, 1 condomino al 2 piano, 3 condomini al 3 piano, 1 condomino al 4 piano ed infine 2 condomini al 5 piano , avremo sempre a parità di superficie ragguagliata e di altezze, 4 valori dei differenziali uno diverso per ogni piano.
Concludo questa lunga chiacchierata ribadendo che il metodo di calcolo dei millesimi scala/ascensore consigliato da Leonardo 53 non è esatto, pertanto non accettabile.
Le simulazioni effettuate dimostrano che al limite, questo metodo andrebbe bene solo nel caso ci siano 2 unità per piano ma se la tipologia del fabbricato individua numero di unità diverse per ogni piano, l'utilizzo di questo metodo di calcolo, creerebbe sperequazioni notevoli fra le varie unità.
Signor Migniani...permettimi ...Giorgio...forse non conosci Leonardo...o forse non hai letto bene.
Ha redatto il calcolo specificatamente per il caso proposto....quindi nessun errore.
In merito alla questione spese/criterio/Art del CC...quanto sostenuto da Leonardo è quanto indica la Legge...dare "interpretazioni" diverse significa mistificare la realtà o il corretto linguaggio.
Sabrina leggi quanto ho quotato e ragionaci un po' su:
SE è vero quanto asserisci e cioè che con il NUOVO CODICE non c'è più distinzione tra spese di uso e spese di manutenzione ascensore, per cui TUTTE le spese riguardanti l'ascensore vanno ripartite con il 1124
con il NUOVO CODICE non ci dovrebbe essere più distinzione tra spese di uso e spese manutenzione scale per cui TUTTE le spese riguardanti le scale, comprese quelle di pulizia, andrebbero ripartite con il 1124.
Ritieni esatto questo ragionamento?
Secondo te anche le spese di pulizia scale vanno ripartite con l'art. 1124?
gi_71
Buongiorno a tutti, ho la necessità di una consulenza molto importante.
Il mio fabbricato è di tre piani fuori terra (incluso quindi il piano terreno) ed ha un piano S1 adibito ad uso residenziale (seminterrato per intenderci) oltre ad un piano S2 di livello per i Garage.
Il fabbricato è nato con l'ascensore che al momento è fuori servizio da più di 10 anni.
Il regolamento di condominio dichiara l'ascensore bene comune non divisibile.
Il regolamento dichiara inoltre che NON è possibile per nessuno rinunciare a beni comuni.
Stante la situazione, vorrei portare in assemblea l'approvazione di spesa per il ripristino delle funzioni dell'ascensore.
Ci sono condomini convinti che vada a maggioranza ma secondo me per art 1117 e 1123 del codice civile e per quanto
indicato al regolamento di condominio (non rinunciabilità) e per obbligatorietà manutenzioni ordinarie e straordinarie
si fa e basta .. ovvero si portano i preventivi e si vota quello più conveniente, ma si deve obbligatoriamente sistemare
e non ci si può esimere.
Non sono esperto in materia condominiale, se da espertissimi poteste aiutarmi ve ne sarei grato!
Io non parlo della persona Leonardo 53 ma parlo del metodo di calcolo che deve essere sempre verificato per poterlo affermare.
Io ho verificato tanti metodi di calcolo dei millesimi scala/ascensore e dopo varie simulazioni ho affermato che il metodo di calcolo suggerito da Leonardo 53 non è esatto se non per un caso solo e cioè quello che ho spiegato nel mio intervento.
xGi71
In fin dei conti provvedete in "ritardo" a duna riparazione.
Decide la maggioranza delle teste con almeno 500 millesimi. Far "passare" la delibera usando maggioranze diverse (inferiori) vi espone all' impugnazione per annullamento per i classici 30 gg.
Decorsi i termini nessuno potrà più protestare se una minoranza commissionasse i lavori.
Senza vena polemica, ma per correttezza nei confronti di tutti...cito le tue testuali parole:
Ora l' Italiano, come tutte le lingue, si può prestare a varie interpretazioni...ma quello che si desume dalle parole in grassetto è inquivocabile.
Se po tu vuoi disquisire sulla correttezza/equità del dispositivo di Legge, è cosa diversa e possibile...ma la lettura dello stesso non può dar luogo ad equivoci.
Vorrei dire che in ogni criterio c'è una "equità" che non viene rispettata...si differnzia in base a milleismi ed altezza...ma nessuno considera l' effettivo maggiro usao che può farne una famiglia molto numerosa o un ufficio con andirivieni quotidiano di molti clienti.
Proponiamo l' adozione di una tessera a punti stile SkyPass???...nulla ne vieta l' adozione con voto a maggioranza (salvo vi sia un contratto).
Forse non mi sono spiegato bene, le mie osservazioni non sono sulla persona, non me lo permetterei mai.
Sono esclusivamente sul metodo di calcolo che per essere accettabile, deve sempre essere congruente
per qualsiasi tipologia di fabbricato.
Quello suggerito da Leonardo 53 non lo è!
...il 1° comma del nuovo art. 1124 del C.C. non parla più di valori dei piani ma di valori delle singole unità immobiliari, con l'esclusivo utilizzo delle altezze REALI di ogni unità rispetto al suolo.
... e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo
NUOVO ART. 1124
...e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo
Se proprio vogliamo pignoleggiare sul NUOVO art. 1124, per quanto riguarda la metà in proporzione all'altezza, di nuovo è stata aggiunta solo la parola "esclusivamente", proprio a rafforzare il concetto che conta solo l'altezza piano per determinare la quota piano e poco importa se sullo stesso piano ci sono più unità immobiliari rispetto ad un altro piano.
Sicuramente essendo tu un archietetto hai potuto fare tante simulazioni di calcolo che io neanche riuscirei a comprendere con le mie conoscenze.
Quello che io ti chiedo è di spiegare come "accordi" le tue simulazioni al disposto dell'art. 1124.
E' la tua traduzione in italiano del nuovo art. 1124 che non comprendo, perciò non comprendo i tuoi calcoli.
Non è una questione di pignoleria, le mie osservazioni sono suffragate da calcoli matematicamente verificati sulla base di
confronti con almeno 4 tipologie di calcoli più frequenti, proposti da altri tecnici in più occasioni.
Sempre nel rispetto dello spirito degli art.li 1123 e 1124 del nuovo C.C.
Sono sempre a disposizione per illustrare il mio lungo lavoro di ricerca
Avevo inteso benissimo che non fosse una critica alla persona...siamo tra persone civili.
Il tuo appunto era rivolto al calcolo...ma tale calcolo è perfettamente rispondente al dettato della Legge.
Che sia sbagliata la Legge o che non si siano resi conto delle possibili disparità...non legalizza soluzioni alternative...salvo siano decise all' unanimità.
Mi dispiace ma non sono d'accordo sul fatto che il metodo di calcolo basato sul valore dei piani sia conforme alla legge.
Il calcolo in base al valore dei piani è in contrasto con la legge ed è anche errato.
Ho la sensazione che il nostro sia un dialogo fra sordi.
Ripartizione spese - voglio sapere avendo nessun contratto di locazione, le spese da ripartire quali sono?

References: art. 1123
 art. 1124
 art. 1123
 art. 1124
 ART. 1124
 sentenza 
 art. 1124
 art. 1124
 ART. 1124
 art. 1124
 art. 1124