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4A_545/2013 (28.11.2013)
4A_545/2013 � � Arr�t du 28 novembre 2013
Mme et MM. les Juges Klett, pr�sidente, Kolly et
V.Z.________, repr�sent� par
bail � loyer; prolongation du bail,
A.a.�Par contrat de bail du 22 d�cembre 1997, W.Z.________ a c�d� � A.X.________, n�e en 1927, et � B.X.________, fille de la pr�nomm�e, avec effet au 1er janvier 1998, l'usage d'un appartement de trois pi�ces et demie au premier �tage d'un immeuble sis � Gen�ve. Le loyer initial, demeur� inchang�, a �t� fix� � 19'452 fr. par ann�e, charges comprises.
W.Z.________ a r�sili� le bail pour son �ch�ance du 31 d�cembre 2009 par avis officiels du 15 septembre 2009.
A.b.�Par d�cision du 15 avril 2010, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, statuant sur une requ�te des locataires tendant � l'annulation de cette r�siliation, a d�clar� valable le cong� litigieux et accord� aux locataires une premi�re prolongation de bail d'une dur�e de deux ans et demi, soit jusqu'au 30 juin 2012. Elle indique, dans les consid�rants de cette d�cision, qu'au cours de l'audience tenue le m�me jour que le prononc� de celle-ci, le repr�sentant de W.Z.________ a expliqu� que le cong� �tait motiv� par le fait que V.Z.________, le fils du bailleur, �g� de 35 ans et domicili� � Rome, venait de se marier et souhaitait s'installer � Gen�ve. Pour la Commission, la proc�dure ne contenait aucun �l�ment permettant d'inf�rer, "� ce stade", que le motif invoqu� ne serait, en r�alit�, qu'un pr�texte.
Aucune des parties n'a saisi le juge dans les 30 jours � compter de la notification de cette d�cision, laquelle est ainsi devenue d�finitive en vertu de l'art. 274f al. 1 CO, disposition applicable � l'�poque et abrog�e ult�rieurement lors de l'entr�e en vigueur, le 1er janvier 2011, du Code de proc�dure civile (CPC) du 19 d�cembre 2008 (cf. annexe 1, ch. II./5., � laquelle renvoie l'art. 402 CPC; RO 2010 1840).
A.c.�W.Z.________ est d�c�d� le 12 mai 2011, laissant pour seul h�ritier son fils V.Z.________.
A.d.�Le 26 juillet 2012, les locataires, en possession d'une autorisation de plaider d�livr�e le 6 juillet 2012 par la Commission de conciliation qu'ils avaient saisie le 30 mars 2012, ont adress� au Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve une requ�te tendant � obtenir l'annulation du cong� qui leur avait �t� signifi� le 15 septembre 2009 et, subsidiairement, une seconde prolongation de leur bail.
Une audience de d�bats a �t� tenue le 10 d�cembre 2012. A la fin de cette audience, le mandataire des locataires a pr�cis� que ses mandantes sollicitaient la prolongation maximale de leur bail, soit jusqu'� fin d�cembre 2013, et qu'elles renon�aient � contester le cong� pr�cit�, la d�cision de la Commission de conciliation sur ce point �tant d�finitive.
Le Tribunal des baux et loyers a rendu son jugement le 14 janvier 2013. Il ne s'est pas pench� sur la question de la validit� du cong� incrimin� et a rejet� la demande de seconde prolongation du bail.
Le 18 f�vrier 2013, les locataires, repr�sent�es par leur avocat, ont appel� de ce jugement aux fins d'obtenir une seconde prolongation de leur bail pour la dur�e maximale autoris�e. Dans un autre acte, dat� du m�me jour et r�dig� sans le concours de leur conseil, elles ont �galement conclu � la constatation de la nullit� du cong� en cause du fait que le motif invoqu� initialement � l'appui de la r�siliation du bail n'�tait plus d'actualit�.
Par arr�t du 7 octobre 2013, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve, apr�s avoir d�clar� recevables l'appel et son compl�ment, a confirm� le jugement de premi�re instance.
Le 4 novembre 2013, A.X.________ et B.X.________ ont saisi le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile, assorti d'une demande d'effet suspensif. A titre principal, les recourantes concluent � l'annulation du cong� du 15 septembre 2009. Subsidiairement, elles requi�rent que leur bail soit prolong� derechef pour la dur�e maximum pr�vue par la loi. Plus subsidiairement, elles r�clament le renvoi de la cause � l'autorit� pr�c�dente afin qu'elle en compl�te l'instruction et rende une nouvelle d�cision.
V.Z.________, intim� au recours, et la Chambre des baux et loyers n'ont pas �t� invit�s � d�poser une r�ponse.
Les contestations portant sur l'usage d'une chose lou�e sont de nature p�cuniaire. Elles ne peuvent �tre soumises au Tribunal f�d�ral, par la voie du recours en mati�re civile, que si la valeur litigieuse s'�l�ve au moins � 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). Tel est manifestement le cas en l'esp�ce, eu �gard au loyer mensuel de 1'621 fr. et � la jurisprudence en la mati�re (ATF 137 III 389 consid. 1.1 et les r�f�rences).
Exerc� par les parties demanderesses qui ont succomb� tant en premi�re instance qu'en appel, le pr�sent recours, qui vise une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 al. 1 LTF), est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 al. 1 LTF) pr�vus par la loi.
2.1.�Le recours en mati�re civile peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), notion qui inclut le droit constitutionnel (ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). N'�tant pas li� par l'argumentation des parties, il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions de droit que la partie recourante soul�ve conform�ment aux exigences l�gales relatives � la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par ailleurs, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF); l'acte de recours doit alors contenir un expos� succinct des droits ou principes constitutionnels viol�s et exposer de mani�re claire et circonstanci�e en quoi consiste leur violation (ATF 135 III 232 consid. 1.2; 134 II 244 consid. 2.2).
2.2.�Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'�carter des constatations de l'autorit� cantonale que si elles ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui �quivaut � celle d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). En outre, la correction du vice doit �tre susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). S'agissant du grief d'�tablissement arbitraire des faits, les exigences de motivation sont celles, plus strictes, de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 255).
L'appr�ciation des preuves n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e ou encore si, sur la base des �l�ments recueillis, il a fait des d�ductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1).
3.1.�Les recourantes persistent � contester la validit� du cong� que feu W.Z.________ leur avait signifi� le 15 septembre 2009 pour le 31 d�cembre 2009. Afin de justifier ce cong�, le bailleur avait alors indiqu� que son fils, domicili� � Rome et fra�chement mari�, souhaitait venir s'�tablir � Gen�ve avec son �pouse. Or, selon les int�ress�es, une fois son p�re d�c�d�, le fils en question, � savoir l'intim�, avait manifest�, dans un premier temps, la volont� de vendre l'appartement litigieux � des personnes venant de l'�tranger, puis envisag� de r�unir cet appartement avec un autre qu'il poss�dait dans le m�me immeuble pour en faire un duplex dans lequel il habiterait, tout en se r�servant la possibilit� de vendre l'appartement en cause si ses plans de s'�tablir durablement � Gen�ve ne se concr�tisaient pas. Et les recourantes de soutenir que le comportement versatile adopt� par l'intim� apr�s la r�siliation du bail d�montrait, a posteriori, que le motif invoqu� initialement � l'appui du cong� incrimin� par le p�re de cette personne ne constituait, en r�alit�, qu'un pr�texte, de sorte que ledit cong� devait �tre annul�, conform�ment � l'art. 271 al. 1 CO, puisqu'il contrevenait aux r�gles de la bonne foi.
Quant � l'autorit� de la chose jug�e dont serait rev�tue la d�cision rendue le 15 avril 2010 par la Commission de conciliation sur la validit� du cong�, les recourantes contestent que ses conditions d'application soient r�alis�es en l'esp�ce. Elles soulignent, � ce propos, que les parties ont chang�, le fils ayant remplac� le p�re, et, surtout, que le motif du cong� n'est plus le m�me, la volont� de l'intim� de vivre dans l'appartement litigieux ayant fait place � celle de vendre ce bien immobilier � des tiers.
3.2.1.�En vertu des art. 273 al. 5 et 274f al. 1 aCO, applicables�
ratione temporis�dans la pr�sente cause, la d�cision de l'autorit� de conciliation devient d�finitive si la partie qui a succomb� ne saisit pas le juge dans les 30 jours. Le droit f�d�ral lui conf�re alors l'autorit� de la chose jug�e (Peter Higi, Commentaire zurichois, n� 140 ad art. 273 aCO et n� 81 ad art. 274f aCO).
L'absence d'autorit� de la chose jug�e est une condition de recevabilit� de la demande (ATF 121 III 474 consid. 2 p. 477; 119 II 89 consid. 2a p. 90 et les arr�ts cit�s). Il y a autorit� de la chose jug�e quand la pr�tention litigieuse est identique � celle qui a d�j� fait l'objet d'un jugement pass� en force (identit� de l'objet du litige). Tel est le cas lorsque, dans l'un et l'autre proc�s, les m�mes parties ont soumis au juge la m�me pr�tention en se fondant sur la m�me cause juridique et sur les m�mes faits (ATF 125 III 241 consid. 1 p. 242; 123 III 16 consid. 2a p. 18; 121 III 474 consid. 4a p. 477; cf. �galement ATF 128 III 284 consid. 3b p. 286). L'effet�
inter partes�de l'autorit� de la chose jug�e s'�tend aux successeurs � titre universel des parties, lesquels peuvent donc se pr�valoir de l'autorit� de la chose jug�e dont est rev�tu le jugement en force ou se la voir opposer (ATF 125 III 8 consid. 3a p. 10, cit� in arr�t 5A_763/2012 du 18 mars 2013 consid. 5.1.2; Fabienne Hohl, Proc�dure civile, Tome I, 2001, no 1315; Max Guldener, Schweizeriches Zivilprozessrecht, 3e �d 1979, p. 371 ss; Walter J. Habscheid, Schweizerisches Zivilprozess- und Gerichtsorganisationsrecht, 2e �d 1990, n� 505).
3.2.2.�Dans sa d�cision du 15 avril 2010, la Commission de conciliation a d�clar� valable le cong� litigieux. Les locataires, qui entendaient obtenir l'annulation de ce cong�, constituaient donc la partie ayant succomb� sur ce point. Elles disposaient, partant, d'un d�lai de 30 jours pour saisir le Tribunal des baux et loyers (art. 274f al. 1 aCO), mais n'en ont pas fait usage. Ainsi, � l'expiration dudit d�lai, la d�cision pr�cit�e est devenue d�finitive et b�n�ficie, depuis lors, de l'autorit� de la chose jug�e. En sa qualit� d'h�ritier unique du bailleur (art. 560 CC), l'intim� pouvait donc s'opposer � ce que la validit� du cong� incrimin� f�t remise en cause par les locataires, quoi qu'en disent ces derni�res. Par ailleurs, comme le motif de cong� invoqu� doit exister au moment de la r�siliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62) et qu'il s'agit l� d'un point de fait (arr�t 4A_629/2010 du 2 f�vrier 2011 consid. 3.2), les recourantes all�guent en vain, pour tenter d'�chapper � l'autorit� de la chose jug�e dont est rev�tue la d�cision de la Commission de conciliation, des circonstances pr�tendument r�v�latrices de l'attitude ambigu� que l'h�ritier du bailleur aurait adopt�e par la suite quant au sort de l'appartement litigieux. Si elles avaient des doutes au sujet du motif invoqu� � l'�poque par feu W.Z.________ pour justifier la r�siliation de leur bail - motif dont la concr�tisation �tait subordonn�e au bon vouloir d'un tiers (i.e. le fils du bailleur, qui souhaitait quitter Rome pour s'�tablir � Gen�ve) -, elles auraient d� saisir le Tribunal des baux et loyers dans les 30 jours afin qu'il instruise plus avant cette question.
Quoi qu'il en soit, la Chambre des baux et loyers a eu raison de ne pas entrer en mati�re sur la question de la validit� du cong� donn� aux locataires le 15 septembre 2009 pour la fin de la m�me ann�e.
3.2.3.�Au demeurant, les recourantes ne seraient pas mieux loties au cas o� elles voudraient soutenir qu'un motif de cong� valable existait bel et bien au jour de la r�siliation, mais avait cess� d'exister par la suite. On envisage ici l'hypoth�se dans laquelle le souhait exprim� par l'intim� de venir s'�tablir � Gen�ve dans l'appartement litigieux correspondait certes � la r�alit�, � la date du 15 septembre 2009, mais ne s'�tait pas concr�tis� parce que l'int�ress� avait chang� d'avis ult�rieurement pour telle ou telle raison.
En pareille hypoth�se, en effet, la jurisprudence f�d�rale, en accord avec une partie de la doctrine, consid�re que la r�siliation reste valable (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; arr�t 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b; voir aussi: Higi, op. cit., n� 153 ad art. 271 CO; Philippe Conod, in Droit du bail � loyer, Commentaire pratique, 2010, nos 31/32 ad art. 271 CO;�
le m�me, La protection du locataire en mati�re de cong�s, in 15e S�minaire sur le droit du bail, 2008, p. 193, n� 67; Hans Peter Walter, in Kurzkommentar OR, 2008, n� 16 ad art. 271 CO; Lukas Polivka, in MietRecht Aktuell [MRA] 1999, p. 51;�
contra�: David Lachat, Le bail � loyer, 2008, p. 732 s., note de pied 50; Roger Weber, in Commentaire b�lois, 5e �d. 2011, n� 33a ad art. 271/271a CO; Peter Heinrich, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2e �d. 2012, n� 6 ad art. 271-271a CO).
Les recourantes se plaignent, � titre subsidiaire, d'une violation des art. 272 ss CO, du fait que les juridictions cantonales ont toutes deux refus� d'admettre leur demande visant � obtenir une seconde prolongation de bail d'une dur�e maximum.
4.1.�L'art. 272b al. 1 CO pr�cise que le bail d'habitations peut �tre prolong� de quatre ans au maximum, une ou deux prolongations pouvant �tre accord�es dans cette limite.
En l'esp�ce, le bail de l'appartement en cause a �t� valablement r�sili� pour le 31 d�cembre 2009. Dans l'hypoth�se la plus favorable pour elles, les recourantes ne pourraient en obtenir la prolongation que pour quatre ans au maximum, soit jusqu'au 31 d�cembre 2013. A cette date, elles devront restituer, de gr� ou de force, la chose lou�e. Il est donc plus que probable qu'elles auront b�n�fici�,�
in fine, en raison de la dur�e de la proc�dure et en d�pit des deux d�cisions n�gatives des juridictions genevoises, d'une prolongation de fait correspondant quasiment au maximum admissible, et ce quelle que soit la d�cision que rendra la Cour de c�ans sur la question litigieuse. Leur int�r�t � voir cette question n�anmoins tranch�e au niveau f�d�ral appara�t ainsi t�nu, sinon inexistant, d'autant que la gratuit� de la proc�dure a �t� d�cr�t�e devant les deux instances cantonales.
4.2.�Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur le justifient. En vertu du deuxi�me alin�a de la m�me disposition, dans la pes�e des int�r�ts, l'autorit� comp�tente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la dur�e du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financi�re des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alli�s peuvent avoir d'utiliser eux-m�mes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (let. d), et la situation sur le march� local du logement et des locaux commerciaux (let. e).
D'apr�s l'art. 272 al. 3 CO, lorsque le locataire demande une seconde prolongation, l'autorit� comp�tente examine en outre s'il a entrepris toutes les d�marches qui pouvaient raisonnablement �tre exig�es de lui afin de rem�dier aux cons�quences p�nibles du cong�. Selon la jurisprudence, le juge se montrera plus rigoureux � ce stade qu'� celui de la premi�re prolongation de bail. Le fardeau de la preuve incombe au preneur. Si cette preuve n'est pas rapport�e, la prolongation est refus�e. Le plus souvent, le preneur doit d�montrer qu'il a fait diligence pour trouver des locaux de remplacement. L'�tendue des efforts exig�s d�pend des circonstances du cas (arr�t 4C.51/1991 du 18 juillet 1991 consid. 3a et les r�f�rences).
Lorsqu'il est appel� � se prononcer sur une prolongation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appr�ciation pour en d�terminer la dur�e dans le cadre l�gal. Il doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et proc�der � une pes�e des int�r�ts en pr�sence. Le juge ne transgresse pas le droit f�d�ral en exer�ant le pouvoir d'appr�ciation que la loi lui accorde. Le droit f�d�ral n'est viol� que s'il sort des limites fix�es par la loi, s'il se laisse guider par des consid�rations �trang�res � la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les �l�ments d'appr�ciation pertinents ou s'il tire des d�ductions � ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appr�ciation (ATF 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b).
4.3.�Dans sa d�cision du 15 avril 2010, la Commission de conciliation a accord� aux locataires une premi�re prolongation de leur bail d'une dur�e de deux ans et demi. Elle y souligne que cette p�riode "devrait leur permettre de trouver soit un logement de remplacement pour A.X.________, soit une structure m�dicalis�e pouvant l'accueillir". S'agissant de l'autre locataire, la Commission d�nie � B.X.________ le droit d'invoquer l'existence de probl�mes conjugaux pour justifier le fait de vouloir conserver un logement � Gen�ve alors qu'elle vit, en l'�tat, avec son mari dans le canton de Vaud et qu'aucune proc�dure de s�paration, n'a, pour l'heure, �t� entreprise.
A l'instar de la juridiction de premi�re instance, la Chambre des baux et loyers constate que les recourantes n'ont nullement d�montr� avoir effectu� avant le 30 juin 2012, date d'expiration de la premi�re prolongation de leur bail, des recherches afin de trouver une solution de relogement. Les juges d'appel conc�dent � A.X.________ qu'il lui �tait difficile de proc�der � des recherches actives en raison de son �ge avanc� et de son �tat de sant� d�ficient. Cependant, � leurs yeux, rien n'indique que l'int�ress�e ne pouvait �tre aid�e dans ses d�marches par ses proches, en particulier par sa fille et colocataire, laquelle �tait �galement concern�e par le sort de l'appartement en cause et la proc�dure y relative. Les magistrats cantonaux rel�vent, en outre, que les locataires n'ont qu'un usage partiel de cet appartement puisque l'une (B.X.________) demeure principalement dans le canton de Vaud, tandis que l'autre (A.X.________) ne peut s�journer dans l'appartement qu'en compagnie de sa fille et vit le reste du temps chez son fils � Onex.
Dans ces circonstances, les juges d'appel sont d'avis que le refus du Tribunal des baux et loyers d'octroyer une seconde prolongation aux recourantes ne pr�te pas le flanc � la critique.
4.4.�En l'esp�ce, les juridictions cantonales ont mis, � juste titre, l'accent sur le fait que les locataires n'ont pas d�montr� avoir entrepris une quelconque d�marche en vue de trouver une solution de relogement avant l'�ch�ance de la premi�re prolongation de leur bail. Les constatations qu'elles ont faites � ce propos n'apparaissent nullement insoutenables sur le vu des pi�ces produites par les recourantes, tel le dossier de recherches d'appartements constitu� par B.X.________, lequel ne contient que des demandes effectu�es apr�s le 30 juin 2012. Cette absence de d�marches, contraire aux r�quisits de l'art. 272 al. 3 CO et de la jurisprudence pr�cit�e, p�se lourd en faveur de l'intim�. Aussi les autres circonstances all�gu�es par les recourantes, qu'il s'agisse de la sant� de l'une, du mode de vie de l'autre, de la situation ais�e de l'intim� ou de la p�nurie de logements sur le march� locatif genevois, outre qu'elles ont d�j� �t� prises en consid�ration pour l'octroi de la premi�re prolongation de bail, ne sont-elles pas de nature � infirmer les conclusions que la Chambre des baux et loyers a tir�es de l'inaction des recourantes.
Force est d'admettre, dans ces conditions, que l'autorit� pr�c�dente n'a pas exc�d� les limites du large pouvoir d'appr�ciation que lui conf�re la jurisprudence susmentionn�e en refusant d'accorder aux recourantes une seconde prolongation de leur bail.
Dans la derni�re partie de leur m�moire, les recourantes citent un certain nombre de normes tir�es de la Constitution f�d�rale (art. 9, 29, 41 al. 1 let. e et 109) qui auraient �t� m�connues par les juges d'appel. Hormis le fait qu'elles se plaignent de la violation de ces normes sans accompagner leurs dol�ances d'une motivation digne de ce nom, il ne saurait �tre question d'imputer semblable violation � la Chambre des baux et loyers d�s lors que celle-ci a admis la validit� du cong� litigieux et refus� la seconde prolongation de bail requise dans le respect des dispositions pertinentes du droit priv� f�d�ral.
Il y a lieu, partant, de rejeter le recours en tant qu'il est recevable. La requ�te d'effet suspensif pr�sent�e par les recourantes devient ainsi sans objet.
Vu l'issue de la proc�dure f�d�rale, les frais de celle-ci seront mis � la charge des recourantes, avec solidarit� entre elles. Quant � l'intim�, il n'a pas droit � des d�pens, puisqu'il n'a pas �t� invit� � d�poser une r�ponse.

References: ATF 
 art. 273
 art. 273
 art. 274
 ATF 
 art. 271
 art. 271
 art. 271
 art. 271
 art. 271
 art. 272
in fine