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Timestamp: 2016-10-24 05:29:06+00:00

Document:
4A_453/2013 (16.12.2013)
4A_453/2013 � � Urteil vom 16. Dezember 2013
vertreten durch F�rsprecher Hans Horlacher,
�������vertreten durch F�rsprecher Martin H. Sterchi,
Erbengemeinschaft E. Z.________,
�������bestehend aus:
�������2.1�������
F. Z.________,
�������2.2�
G. Z.________,
�������2.3�
H. Z.________,
alle drei vertreten durch F�rsprecher Alain Pfulg,
Der vorliegende Streit betrifft ein 5.05 m2 grosses, verschlossenes Kellerraumabteil heizungsseitig im 1. UG der Liegenschaft S.________strasse in Bern. Diese Liegenschaft ist im Grundbuch als Stammgrundst�ck Bern (4) Gbbl. Nr. qqq.________ eingetragen und in vier Stockwerkeigentumseinheiten bzw. Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Eigentumswohnung im Parterre steht im Eigentum von A. und B. X.________ (Beschwerdef�hrer), diejenige im Dachgeschoss im Eigentum von C. und D. Y.________ (Beschwerdegegner 1).
Die Beschwerdef�hrer kauften ihre Stockwerkeigentumseinheit Bern 4 Gbbl. Nr. qqq.________-1 mit Kaufvertrag vom 16. Januar 2004 von der Erbengemeinschaft E. Z.________, bestehend aus F. Z.________, G. Z.________ und H. Z.________ (Beschwerdegegner 2). Im Grundbuch wird das Sonderrecht der Beschwerdef�hrer umschrieben mit "Wohnung im Erdgeschoss mit Nebenr�umen" (Bern-Gbbl Nr. qqq.________-1; Wertquote 323/1000). Im Grundbuch angemerkt ist das Reglement der Stockwerkeigent�mergemeinschaft vom 14. September 1977. Ferner wird auf die Begr�ndung von Stockwerkeigentum verwiesen, ebenfalls datierend vom 14. September 1977. Im Kaufvertrag werden unter dem Abschnitt III (weitere Vertragsbestimmungen), Ziffer 10, als erg�nzende verbindliche Vertragsunterlagen einzig die Begr�ndungsurkunde Stockwerkeigentum und das Reglement f�r die Gemeinschaft der Stockwerkeigent�mer, beides datierend vom 14. September 1977, aufgef�hrt. Die Nebenr�ume werden nicht weiter konkretisiert. Auf die Aufteilungspl�ne wird in Ziffer 10 nicht verwiesen. Im Abschnitt III, Ziffer 2, des Kaufvertrags wird unter dem Titel "Gew�hrspflicht" vermerkt, dass jede Gew�hr, soweit gesetzlich zul�ssig, ausdr�cklich wegbedungen wird, und die Verk�uferschaft einzig f�r M�ngel haftet, die sie der K�uferschaft arglistig verschweigt oder die g�nzlich ausserhalb dessen liegen, womit die K�uferschaft vern�nftigerweise zu rechnen hat. Eine Zusicherung betreffend das hier interessierende Kellerraumabteil wurde nicht abgegeben.
Die Beschwerdegegner 2 h�ndigten den Beschwerdef�hrern im Rahmen der Vertragsverhandlungen eine zum Stockwerkeigentumsbegr�ndungsakt geh�rende Kopie des Ausf�hrungsplanes aus, welche das verschlossene Kellerraumabteil heizungsseitig im 1. UG nicht enth�lt. Dieser Plan enth�lt keine Angaben zum Fl�chenmass der Kellerr�ume. Eine Zusicherung betreffend das hier streitige Kellerraumabteil wurde den Beschwerdef�hrern nicht gemacht.
Die Beschwerdegegner 1 kauften die Stockwerkeigentumseinheit Bern Gbbl. Nr. qqq.________-4 am 8. Juli 2004 ebenfalls von den Beschwerdegegnern 2. Dieses Grundst�ck umfasst ein Sonderrecht an "Mansarden und Estrichr�umen im Dachgeschoss (3. Obergeschoss) " mit einer Wertquote von 59/1000. Im Grundst�ckkaufvertrag und im Grundbuch wird auf das Reglement der Stockwerkeigent�mergemeinschaft vom 14. September 1977 verwiesen. In diesem wurde bereits 1977 in Art. 49 darauf hingewiesen, dass die damals geltenden Bauvorschriften der Stadt Bern einen Ausbau zu einer selbst�ndigen Wohnung noch nicht erlaubten, ein solcher jedoch, sobald rechtlich zul�ssig, auf eigene Kosten der Eigent�mer der Liegenschaft qqq.________-4 veranlasst werden k�nne. Die �brigen drei Stockwerkeigent�mereinheiten verzichteten auf jegliche Baueinsprachen. Nach Ausbau des Dachgeschosses seien die Wertquoten neu festzusetzen und das Reglement sei entsprechend zu �ndern. Die Beschwerdegegner 1 bauten dann im 2005 die urspr�nglichen Mansarden und Estrichr�ume zu einer Dachwohnung aus. Zur Anpassung der Wertquoten und des Reglements kam es u.a. aufgrund des vorliegend h�ngigen Zivilprozesses bis heute nicht.
Gem�ss den Feststellungen der Vorinstanz wurde im Kellerbereich der Beschwerdef�hrer heizungsseitig eine Fl�che von 5.05 m2 mit einer sehr alten Mauer und mit einem massiven roten Holztor als Kellerraumabteil abgetrennt, wobei diese Abtrennung schon ca. ein Jahr vor der Stockwerkeigentumsbegr�ndung bestanden haben soll. Dieser abgetrennte Kellerraum ist auf den Aufteilungspl�nen nicht eingezeichnet. Der Aufteilungsplan stimmte insofern mit den tats�chlichen Gegebenheiten vor Ort nicht �berein, und zwar sowohl als das Stockwerkeigentum 1977 begr�ndet wurde als auch als die Beschwerdef�hrer das Grundst�ck Bern Gbbl Nr. qqq.________-1 im Jahr 2004 von den Beschwerdegegnern 2 kauften: Zu beiden Zeitpunkten war das strittige Kellerraumabteil auf dem Plan nicht von den Kellerr�umlichkeiten der Beschwerdef�hrer separat ausgeschieden.
Am 29. Oktober 2007 erhoben die Beschwerdef�hrer Klage beim Gerichtskreis VIII Bern-Laupen, mit der sie im Wesentlichen die gerichtliche Feststellung verlangten, dass sie zu Recht "als Sondereigent�mer" am betreffenden Kellerraum-Anteil im Grundbuch eingetragen seien. Eventualiter verlangten sie die gerichtliche Feststellung, dass das "Sondereigentum" der Beschwerdegegner 1 keine getrennten Kellerr�umlichkeiten/Nebenr�ume im 1. UG umfasse. Ferner beantragten sie, dass der von den Beschwerdegegnern 1 "unrechtm�ssig benutzte Kellerraumanteil" den Beschwerdef�hrern zu "unbeschwertem Sondereigentum" herauszugeben sei. Schliesslich verlangten sie von den Beschwerdegegnern, eventuell von den Beschwerdegegnern 2, den Nutzungswert, der ihnen wegen der ungerechtfertigten Vorenthaltung der Nutzung des Kellerabteils in den letzten Jahren zugestanden h�tte. Am 12. Dezember 2012 wies das Gerichtspr�sidium des Regionalgerichts Bern-Mittelland die Klage der Beschwerdef�hrer ab.
Die Beschwerdef�hrer stellten mit Berufung beim Obergericht des Kantons Bern die folgenden Rechtsbegehren:
"I.1. Es sei der Entscheid der Zivilabteilung des Regionalgerichts Bern-Mittelland vom 12.12.2011 (Entscheidbegr�ndung 12.04.2012), C08 07 5915, aufzuheben.
I.2. 1. Es sei gerichtlich festzustellen, dass die Berufungskl�ger im Grundbuch Kreisgrundbuchamt VIII Bern-Laupen zu Recht als Sonderberechtigte der zur Stockwerkeigentumseinheit Bern-Gbbl. Nr. qqq.________-1, S.________strasse in 3005 Bern, geh�renden Kellerr�umlichkeiten/Nebenr�ume im 1. UG gem�ss Planbeilage Nr. 3 vom 05.09./20.12.1977 zur Stockwerkeigentumsbegr�ndungsurkunde vom 14.09./20.12.1977, Urschrift Nr. rrr.________ Notar I.________, insbesondere Kellerraumanteil heizungsseitig betreffend, eingetragen sind.
2. Eventuell: Es sei gerichtlich festzustellen, dass das Sonderrecht der Berufungsbeklagten 2.1 und 2.2 [Beschwerdegegner 1] an der Stockwerkeigentumseinheit Bern-Gbbl. Nr. qqq.________-4, S.________strasse in 3005 Bern, keine getrennten Kellerr�umlichkeiten/Nebenr�ume im 1. UG umfasst.
3. Es seien die Berufungsbeklagten 2.1 und 2.2 zu verurteilen, den Berufungskl�gern 1.1 und 1.2 den von den Berufungsbeklagten 2.1 und 2.2 fr�hestens seit 08.07.2004 unrechtm�ssig benutzten Kellerraumanteil/Nebenraumanteil zu Bern-Gbbl. Nr. qqq.________-1, heizungsseitig im 1. UG gem�ss Planbeilage Nr. 3 und Rechtsbegehren 1 in nach Ortsgebrauch ger�umtem und gereinigtem Zustand zu unbeschwertem Sonderrecht und zu alleiniger Nutzung nebst zugeh�rigem Schl�ssel innert richterlicher anzusetzender Frist zu �berlassen/herauszugeben.
4.1 Es seien die Berufungsbeklagten unter solidarischer Haftbarkeit zu ver- urteilen, den Berufungskl�gern einen Betrag von CHF 3'838.35 bzw. einen bis zum Endentscheid in der Sache gerichtlich zu bestimmenden Betrag, nebst Zins zu 5 % seit wann rechtens, zu bezahlen.
4.2 Eventuell: Es seien die Berufungsbeklagten 3.1, 3.2, 3.3 [Beschwerdegegner 2] unter solidarischer Haftbarkeit zu verurteilen, den Berufungskl�gern einen Betrag von CHF 7'860.00 nebst Zins zu 5 % seit wann rechtens, zu bezahlen. ..."
Die Beschwerdef�hrer erheben Beschwerde in Zivilsachen und subsidi�re Verfassungsbeschwerde. Sie beantragen die Aufhebung des obergerichtlichen Entscheids und halten im �brigen an ihren mit Berufung gestellten Antr�gen fest.
Die Beschwerdegegner 1 und 2 beantragen, auf die Beschwerde in Zivilsachen nicht einzutreten, eventuell dieselbe abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde. Die subsidi�re Verfassungsbeschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Die Beschwerdef�hrer reichten eine Replik ein. Die Beschwerdegegner verzichteten auf Gegenbemerkungen.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 6. November 2013 wurde das Gesuch der Beschwerdef�hrer um Erteilung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
1.1.�In verm�gensrechtlichen Angelegenheiten, wie hier eine vorliegt, ist die Beschwerde in Zivilsachen grunds�tzlich nur zul�ssig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 30'000.-- betr�gt (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Gem�ss den Feststellungen der Vorinstanz betr�gt der Streitwert vorliegend weniger als Fr. 30'000.--. Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag wie in casu nicht, ist sie dennoch zul�ssig, wenn sich eine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung stellt (Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG).
1.2.�Der Begriff der Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG ist sehr restriktiv auszulegen (BGE 137 III 580 E. 1.1 S. 582; 135 III 397 E. 1.2 S. 399; 133 III 493 E. 1.1). Soweit es bei der aufgeworfenen Frage lediglich um die Anwendung von Grunds�tzen der Rechtsprechung auf einen konkreten Fall geht, handelt es sich nicht um eine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung (BGE 135 III 1 E. 1.3 S. 4; 133 III 493 E. 1.2 S. 496, je mit Hinweisen). Die Voraussetzung von Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG ist hingegen erf�llt, wenn ein allgemeines und dringendes Interesse besteht, dass eine umstrittene Frage h�chstrichterlich gekl�rt wird, um eine einheitliche Anwendung und Auslegung des Bundesrechts herbeizuf�hren und damit eine erhebliche Rechtsunsicherheit auszur�umen (BGE 139 III 182 E. 1.2 S. 185, 209 E. 1.2 S. 210; 138 I 232 E. 2.3, 135 III 1 E. 1.3 S. 4, 397 E. 1.2; 133 III 645 E. 2.4 S. 649 f.). Es ist erforderlich, dass die Frage von allgemeiner Tragweite ist (BGE 139 II 340 E. 4 S. 343; 134 III 267 E. 1.2). Eine vom Bundesgericht bereits entschiedene Rechtsfrage kann von grunds�tzlicher Bedeutung sein, wenn sich die erneute �berpr�fung aufdr�ngt. Dies kann zutreffen, wenn die Rechtsprechung nicht einheitlich oder in der massgebenden Lehre auf erhebliche Kritik gestossen ist (BGE 139 II 340 E. 4 S. 343; 134 III 354 E. 1.3).
Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zul�ssig, dass sich eine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung stellt, ist in der Beschwerdeschrift auszuf�hren, warum diese Voraussetzung erf�llt ist (Art. 42 Abs. 2 BGG), ansonsten die Beschwerde in Zivilsachen unzul�ssig und nicht darauf einzutreten ist (BGE 139 II 340 E. 4 S. 342; 133 III 439 E. 2.2.2.1 und 645 E. 2.4).
1.3.�Die Vorinstanz ist auf das - eventuelle - negative Feststellungsbegehren, dass das Sonderrecht der Beschwerdegegner 1 an der Stockwerkeigentumseinheit Bern Gbbl. Nr. qqq.________-4 keine getrennten Kellerr�umlichkeiten/Nebenr�ume im 1. UG umfasst, mangels Rechtsschutz- bzw. Feststellungsinteresses der Beschwerdef�hrer nicht eingetreten, ohne dass dies von den Beschwerdef�hrern hinl�nglich angefochten worden w�re. Die Vorinstanz hat mithin nicht dar�ber entschieden, ob die Beschwerdegegner 1 am strittigen Kellerabteil dinglich berechtigt sind. Die von den Beschwerdef�hrern diesbez�glich aufgeworfenen Fragen bzw. diskutierten Themen, namentlich die Darlegungen betreffend Aneignung, stellen sich mithin nicht und sind vom Bundesgericht nicht zu beurteilen, weder im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen noch der subsidi�ren Verfassungsbeschwerde.
Streitgegenstand bildet einzig die Frage, ob es die Vorinstanz zu Recht abgelehnt hat, ein Sonderrecht der Beschwerdef�hrer am fraglichen Kellerabteil festzustellen. Dabei hat sie in �bereinstimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Tragweite des Aufteilungsplanes beim Stockwerkeigentum (vgl. BGE 132 III 9 E. 3.3 S. 13; 118 II 291 E. 3a S. 293 f.) eine dingliche Berechtigung der Beschwerdef�hrer verneint. Ebensowenig konnte sie - nach Auslegung bzw. Anwendung des Kaufvertrags, insbesondere der Gew�hrleistungsklausel, und in Best�tigung des erstinstanzlich ermittelten Parteiwillens beim Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten Bern Gbbl. Nrn. qqq.________-1 und qqq.________-4 sowie der fehlenden Zusicherungen hinsichtlich des fraglichen Kellerabteils, namentlich eines Fl�chenmasses, an die Beschwerdef�hrer - einen schuldrechtlichen Anspruch der Beschwerdef�hrer erkennen. Bei dieser Ausgangslage springt es keineswegs ins Auge, dass sich eine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung stellen soll. Eine solche w�re von den Beschwerdef�hrern aufzuzeigen.
1.4.�Mit dem, was die Beschwerdef�hrer in diesem Zusammenhang vortragen, benennen sie indes keine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung. Vielmehr listen sie in allgemein gehaltenen Ausf�hrungen Punkte auf, in denen der angefochtene Entscheid angeblich Anlass zu Kritik geben soll. Sie zeigen aber nicht auf, welche konkreten Rechtsfragen von grunds�tzlicher Bedeutung sich effektiv angesichts des Streitgegenstandes stellen, und begr�nden schon gar nicht hinreichend, weshalb den von ihnen angesprochenen Themen grunds�tzliche Bedeutung zukommen soll. Soweit sie versuchen, in der Replik diesbez�glich Erg�nzungen und Verdeutlichungen anzubringen, k�nnen sie nicht geh�rt werden. Denn die Beschwerde ist innert der Beschwerdefrist vollst�ndig begr�ndet einzureichen (Art. 42 Abs. 1 BGG). Kommt es zu einem zweiten Schriftenwechsel, darf der Beschwerdef�hrer die Replik nicht dazu verwenden, seine Beschwerde zu erg�nzen oder zu verbessern (vgl. BGE 132 I 42 E. 3.3.4). Die Replik ist nur zu Darlegungen zu verwenden, zu denen die Ausf�hrungen in der Vernehmlassung eines anderen Verfahrensbeteiligten Anlass geben (vgl. BGE 135 I 19 E. 2.2).
1.5.�Da nicht dargetan ist, dass sich eine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG stellt, ist auf die Beschwerde in Zivilsachen nicht einzutreten.
Damit erweist sich die ebenfalls erhobene subsidi�re Verfassungsbeschwerde grunds�tzlich als zul�ssig (Art. 113 BGG). Zu pr�fen ist allerdings, ob diese den gesetzlichen Anforderungen entsprechend begr�ndet wurde.
2.1.�Einziger Beschwerdegrund bei der subsidi�ren Verfassungsbeschwerde ist die Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte (Art. 116 BGG). Diesbez�glich gilt eine qualifizierte R�gepflicht. Das Bundesgericht pr�ft die Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte nur, wenn diese R�ge gem�ss den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 117 BGG ausdr�cklich vorgebracht und klar und detailliert begr�ndet wird (BGE 138 I 171 E. 1.4; 136 I 332 E. 2.1; 134 V 138 E. 2.1 S. 143; 133 III 439 E. 3.2 S. 444). In einer Verfassungsbeschwerde muss rechtsgen�gend dargelegt werden, welche verfassungsm�ssigen Rechte durch das kantonale Gericht inwiefern verletzt worden sind, und solche R�gen sind unter Bezugnahme auf die Erw�gungen des angefochtenen Entscheids klar und detailliert zu begr�nden (BGE 135 III 232 E. 1.2 S. 234; 133 III 589 E. 2 S. 591 f.). Wird Willk�r geltend gemacht, ist zu beachten, dass Willk�r nicht schon dann vorliegt, wenn eine andere L�sung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen w�re, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 134 II 124 E. 4.1; 132 III 209 E. 2.1; 131 I 57 E. 2, 467 E. 3.1). Inwiefern der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar sein soll, muss der Beschwerdef�hrer im Einzelnen aufzeigen; er darf sich nicht damit gen�gen, diesen pauschal als willk�rlich zu bezeichnen (BGE 134 II 349 E. 3 S. 352; 133 I 1 E. 5.5 S. 5).
2.3.�Diese Grunds�tze missachten die Beschwerdef�hrer durchwegs. Sie wiederholen in der Verfassungsbeschwerde ihre Ausf�hrungen in der Beschwerde in Zivilsachen und begn�gen sich damit, den verschiedenen angesprochenen Themen jeweils generell anzuf�gen, die Vorinstanz habe die erw�hnten Bestimmungen des ZGB und der GBV sowie des OR willk�rlich angewendet bzw. eine willk�rliche Beweisw�rdigung vorgenommen (sofern und soweit eine solche �berhaupt erfolgt sei) sowie das Verbot der materiellen Rechtsverweigerung und den Geh�rsanspruch verletzt. Dabei ersch�pfen sie sich in allgemeinen Ausf�hrungen zu den angerufenen verfassungsm�ssigen Rechten und in pauschalen Vorw�rfen. Sie unterlassen es aber durchwegs, anhand der Erw�gungen der Vorinstanz im Einzelnen zu konkretisieren, inwiefern die Vorinstanz das Willk�rverbot bzw. das Verbot der materiellen Rechtsverweigerung verletzt haben und der angefochtene Entscheid geradezu unhaltbar sein soll. Namentlich begr�nden sie auch im Zusammenhang mit der angeblichen Abweichung vom Gutachten von J.________ keine willk�rliche Beweisw�rdigung. Soweit die R�ge �berhaupt nachvollzogen werden kann, scheint der Gutachter die Rechtsauffassung der Beschwerdef�hrer geteilt zu haben. An eine gutachterliche Meinungs�usserung zu Rechtsfragen ist das Gericht aber von vornherein nicht gebunden. Nicht geh�rt werden k�nnen die Beschwerdef�hrer sodann, soweit sie der Erstinstanz und der Vorinstanz widerspr�chliches Verhalten vorwerfen, weil beide Instanzen nicht entsprechend dem Vergleichsvorschlag des erstinstanzlichen Gerichtspr�sidenten entschieden haben. Zum einen kann gegen den angefochtenen Entscheid keine Kritik an die Adresse der ersten Instanz vorgebracht werden (Art. 113 BGG). Zum andern verh�lt sich die Vorinstanz offensichtlich nicht widerspr�chlich, indem sie nicht entsprechend dem erstinstanzlichen Vergleichsvorschlag entschied. Ein Vergleichsvorschlag entfaltet keine bindende Wirkung f�r den Fall, dass sp�ter ein Entscheid gef�llt werden muss, dies schon gar nicht f�r die Rechtsmittelinstanz. Schliesslich ist in keiner Weise aufgezeigt oder ersichtlich, dass die Vorinstanz eine Abstandserkl�rung der Beschwerdegegner 1 willk�rlich �bergangen h�tte. Die Frage der dinglichen Berechtigung der Beschwerdegegner 1 am fraglichen Kellerabteil bildete nicht Streitgegenstand (vgl. Erw�gung 1.3), weshalb in einer diesbez�glichen (ohnehin aus dem Zusammenhang gerissenen) Ausf�hrung der Beschwerdegegner 1 in der Berufungsantwort von vornherein keine Abstandserkl�rung erkannt werden k�nnte.
Auch der verschiedentlich erhobene Vorwurf, die Begr�ndung der Vorinstanz gen�ge den "gesetzlichen Anforderungen" nicht (vgl. zu den verfassungsm�ssigen Anforderungen BGE 138 I 232 E. 5.1; 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188 mit Hinweisen), entbehrt der Konkretisierung und vermag in dieser allgemeinen Form zur Begr�ndung einer Geh�rsverletzung nicht zu gen�gen. Ebenso verpassen die Beschwerdef�hrer mit ihren unsubstantiierten Vorw�rfen offensichtlich unrichtiger Sachverhaltsfeststellungen die Anforderungen an die Begr�ndung einer Sachverhaltsr�ge (vgl. Erw�gung 2.2). Namentlich unterlassen sie es auch aufzuzeigen, inwiefern ihre Ausf�hrungen entscheiderhebliche Sachverhaltselemente betreffen sollen.
2.4.�Nach dem Ausgef�hrten kann auch auf die subsidi�re Verfassungsbeschwerde nicht eingetreten werden, da sie keine Verfassungsr�gen enth�lt, die den genannten Begr�ndungsanforderungen (vgl. Erw�gungen 2.1 und 2.2) zu gen�gen verm�gen. Sie erweist sich daher als unzul�ssig.
Auf die Beschwerden ist nicht einzutreten. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdef�hrer unter solidarischer Haftbarkeit kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG). Die Parteientsch�digungen an die Beschwerdegegner 1 und 2 sind entsprechend den von den beiden Rechtsvertretern eingereichten Kostennoten vom 4. November bzw. 27. November 2013 festzusetzen.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdef�hrern auferlegt, unter solidarischer Haftbarkeit.
Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegner 1 mit insgesamt Fr. 3'402.-- und die Beschwerdegegner 2 mit insgesamt Fr. 3'402.-- f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen, unter solidarischer Haftbarkeit.

References: Art. 49
in casu
 Art. 74
 Art. 74
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 74
 Art. 106
 Art. 117
 BGE 
 Art. 68