Source: http://www.elderecho.com/tribuna/civil/inmatriculacion_de_inmuebles-inmatriculacion-inmuebles-doble-titulo-publico_11_655180001.html
Timestamp: 2017-11-23 22:02:01+00:00

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El objeto de este trabajo es tratar de sistematizar los criterios que conforman hoy la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en materia de inmatriculación de inmuebles mediante el procedimiento del doble título público, a que se refiere el art. 205 de la Ley Hipotecaria (LH). Y, al mismo tiempo, ofrecer al lector mi personal opinión crítica de dicha doctrina.
Desde que en España se crearon los modernos Registros de la Propiedad, con la primera Ley Hipotecaria de 1861, ha sido una constante preocupación del legislador de todas las épocas tratar de conseguir una doble meta: de una parte, que todos los bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios lleguen a estar registrados, inscritos en el correspondiente Registro; y de otra, que la descripción que éste haga de lo en él registrado coincida plenamente con la realidad física del correspondiente inmueble o derecho real inmobiliario (ampliado todo ello, ahora también, a determinados bienes muebles).
El segundo de los objetivos propuestos se está logrando mediante la oportuna ordenación catastral. El primero, por una doble vía: para los bienes ya inscritos, no permitiendo el “salto registral”, es decir, exigiendo la continuación de su historial en el Registro de la Propiedad; y para los que nunca han tenido acceso a éste, facilitando su primera inscripción o inmatriculación, y para ello, articulando diferentes procedimientos perfectamente delimitados en la vigente LH: el expediente de dominio, el acta de notoriedad complementaria del título público de adquisición, el certificado administrativo (LH art. 199) y el doble título público (LH art. 205).
En España, y especialmente en el medio rural, todavía son muchas las fincas que nunca han tenido acceso al Registro de la Propiedad. En mis 44 años de ejercicio de la profesión notarial -una tercera parte de ellos en el mundo rural-, he podido constatar la existencia de muchos inmuebles sin inscribir, debido fundamentalmente a una doble causa: una, el vandalismo que acompañó al golpe de Estado, en 1936, y subsiguiente la guerra civil, con la destrucción de no pocos protocolos notariales y libros de registros de la propiedad; y otra, la apatía y el desinterés -unido inevitablemente a la incultura- de muchos pequeños propietarios agrícolas, para los que, en la adquisición de una finca, les bastaba (y aun les sigue siendo suficiente) con un simple documento privado, cuando no el mero apretón de manos.
Para todos esos supuestos, la vigente Ley Hipotecaria de 1946 articuló los procedimientos citados. De todos ellos se ha venido haciendo uso con relativa habitualidad. Sin embargo, la carestía y el largo proceso que acompañan al expediente de dominio y al acta de notoriedad complementaria de título público de adquisición (el certificado administrativo del LH art. 206 está reservado para determinadas entidades públicas) ha ocasionado una deriva hacia el aparentemente más sencillo procedimiento del doble título público.
Para el estudio que sigue he tenido en cuenta las más recientes resoluciones del Centro Directivo en la materia, en concreto, las de 25 junio 2012 (BOE 18/IX/12), 9 mayo 2013 (BOE 6/VI/13), 27 junio 2013 (BOE 1/VIII/13), 29 y 31 enero 2014 (BOE 19/II/14), y 6 y 7 febrero 2014 (BOE 4/III/14).
La inmatriculación por doble título público en la doctrina de la DGRN.
La DGRN, a través de esas varias resoluciones, trata de establecer una doctrina uniforme en materia de inmatriculación con doble título público, determinando los elementos que deben tenerse en cuenta para que la misma pueda ser aceptada lícitamente.
Una doctrina, a mi juicio, carente de la necesaria consistencia a causa de: 1º La gran variedad existente en Derecho de instrumentos públicos transmisores de propiedad inmobiliaria y, por ende, susceptibles de provocar la correspondiente inmatriculación; y aun dentro de una misma clase de documentos públicos, los diferentes negocios jurídicos que con ellos se pueden instrumentalizar. Y 2º El difícil equilibrio que el Registrador de la Propiedad debe mantener entre la objetividad formal que presenta el título propuesto para la inmatriculación y la subjetividad derivada de la real intencionalidad del otorgante del documento; y junto a ello, el difícil equilibrio también entre la función calificadora del Registrador de la Propiedad y la jurisdiccional propia de los Jueces y Tribunales. Todo lo cual ha conllevado, en algún caso, la revocación de alguna resolución por parte de éstos (ver, por ejemplo, SAP Lugo 2 octubre 2013, revocatoria de la Res. 25 junio 2012).
De ahí que la propia DGRN ha reconocido que, para determinar la validez y licitud de una pretendida inmatriculación inmobiliaria, hay que atender al caso concreto de que se trate (ver RR 9 mayo y 27 junio 2013, 29 y 31 enero y 6 febrero 2014).
En el análisis de la doctrina de la DGRN en esta materia, conviene tener en cuenta los siguientes aspectos:
Con sus reiterados criterios en esta materia, la DGRN se propone evitar que la inmatriculación de inmuebles se produzca mediante la artificiosa creación, con esa sola finalidad, de dos diferentes documentos públicos, es decir, con titulaciones creadas “ad hoc”, o sea, “aquellos títulos que en realidad no evidencien una transmisión del dominio, sino que obedezcan al único y exclusivo propósito de obtener un título inmatriculador” (Res. 25 junio 2012, criterio que repiten las sucesivas resoluciones dictadas en esta materia).
Y ello porque mediante la inmatriculación se obtienen importantes ventajas para el inmatriculante y graves perjuicios para terceros si se incorpora al Registro de la Propiedad un inmueble indebidamente.
Con ese control que la DGRN propone se trata de evitar el fraude de ley que puede producirse mediante la creación instrumental de títulos, burlando con ello todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante doble título público ha instituido el legislador. El principio de seguridad jurídica así lo exige (Res. 9 mayo 2013).
Cuando la DGRN habla de fraude de ley no quiere decir, ni mucho menos, que el documento público que rechaza para conseguir una determinada inmatriculación no sea en sí mismo válido, ni que contenga un acto o negocio jurídico ilícito. Lo que viene a señalar el Centro Directivo es que si ese documento no reúne los requisitos que cree deben exigidos para inmatricular es porque no se adapta a las exigencias del LH art. 205; pero que su titular puede acudir a los otros dos procedimientos previstos en la propia LH art. 199: el expediente de dominio y el acta de notoriedad complementaria de documento público de adquisición del inmueble.
Precisamente, como enseguida expondré, uno de los motivos que vienen provocando que quien pretende inmatricular un inmueble acuda preferentemente al procedimiento de doble documento público es la carestía que acompaña a los dos cauces previstos en la LH. Pero es precisamente ese intento del particular de evitar los mayores costes -judiciales o notariales, según el camino elegido, y fiscales en todo caso- uno de los elementos que la DGRN tiene en cuenta en sus resoluciones para calificar de fraude de ley el documento público otorgado “ad hoc” para intentar conseguir la inmatriculación de un inmueble.
La DGRN considera que “la inmatriculación en nuestro sistema está muy facilitada, por lo que ha de evitarse que se produzcan inmatriculaciones con titulaciones ´ad hoc´” (Res. 25 junio 2012, citando la de 16 noviembre 2009). Una facilidad más aparente que real, pues, como antes señalaba, el mayor coste económico del expediente de dominio y del acta de notoriedad, así como su resolución en plazos muy dilatados, hace que los mismos dejen de ser asequibles y fáciles para los ciudadanos.
Requisitos que han de reunir los documentos públicos.
Del conjunto de las resoluciones objeto de estudio se desprende que la DGRN exige que los títulos que se tienen en cuenta para la posible inmatriculación de un inmueble deben reunir los siguientes requisitos.
1º Que sean títulos transmisores de propiedad.
La DGRN parte del criterio de que “la inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas…que sean dos transmisiones efectivas y reales”, no siendo, por tanto, válidos para la inmatriculación los documentos públicos meramente declarativos (Res. 9 mayo 2013 y sucesivas citadas).
Está claro así que la escritura pública mediante la que se declara la obra nueva construida sobre un solar cuyo título de propiedad no se halla inscrito en el Registro de la Propiedad, no es válida al objeto de inmatricular ni el terreno ni la edificación construida sobre él.
Un supuesto claro de título sólo formalmente transmisor de la propiedad es aquel que documenta una transmisión gratuita en la que el transmitente se reserva el usufructo del inmueble transmitido, así como la facultad de libre disposición del mismo por cualquier título. La DGRN, a propósito de un “pacto de mejora” acogido al Derecho civil de Galicia, precedido de una aportación del inmueble a la sociedad de gananciales del instituyente del pacto, en su Res. 6 febrero 2014, afirma que este tipo de documentos adolecen de un doble defecto que los hace inaceptables al objeto de la inmatriculación: por una parte, no puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad una facultad tan importante cual es la reserva de la facultad de disposición -esencia del derecho de propiedad- a favor del instituyente, dado que previamente no la tiene inscrita, y ello “quiebra la exigencia de claridad y precisión de los asientos registrales; y por otra, con ese negocio el beneficiario del pacto, “el mejorado adquiere un dominio desprovisto de todas las cualidades que según el…artículo 348 del Código Civil integran el mismo, pues no puede ´gozar´ ni ´disponer´ de la finca, adquiriendo, de momento y al menos hasta el fallecimiento del mejorante una titularidad puramente formal de la nuda propiedad”. (En esta resolución resulta particularmente interesante la consideración de donación “mortis causa” de toda transmisión gratuita en la que el transmitente se reserve la facultad de disponer de lo transmitido, por cualquier acto de enajenación o gravamen, e impone al donatario la prohibición de disponer).
Otro supuesto de documentos públicos sólo formalmente transmisores de propiedad y, por ello, no aptos para la inmatriculación, son los que dan lugar a lo que la DGRN califica de “circularidad”, es decir, el otorgamiento de dos documentos públicos de transmisión de un inmueble, “cuando al final del proceso los bienes mantienen el mismo carácter que tenían anteriormente… por cuanto el titular inicial no desaparece nunca del todo a lo largo del proceso negocial documentado” (Res. 25 junio 2012).
Típicos supuestos de “negocios circulares” son, entre otros: la doble y recíproca compraventa: A vende a B lo que éste revende luego a A; la aportación a la comunidad conyugal e inmediata disolución de ésta con adjudicación del bien al mismo cónyuge que lo aportó; la compraventa de un cónyuge al otro, con carácter privativo, e inmediata aportación éste a la comunidad conyugal.
Sin embargo, no está tan clara la denominada “circularidad” en el supuesto contemplado por la citada Res. 25 junio 2012: aportación de un inmueble a la sociedad de gananciales y, mediante un segundo documento público, la aportación del bien, por ambos cónyuges, a una sociedad civil de la que también forma parte su hijo. La DGRN, en su resolución, rechaza este segundo documento para inmatricular porque, tras el otorgamiento de los dos indicados títulos, “los bienes quedan, en definitiva, en manos de las mismas personas y de un hijo de los cónyuges, por lo que, al menos en gran parte, siguen siendo titulares reales los cónyuges aportantes y desde luego todavía lo sigue siendo el titular inicial” (Res. 25 junio 2012, con cita de la Res. 21 mayo 2007).
A mi juicio, esta resolución incurre en dos afirmaciones más que dudosas: que la sociedad civil no inscrita carece de personalidad jurídica (contradiciendo así la reiterada doctrina opuesta de la propia DGRN), y que con la doble operación negocial expuesta, los bienes vuelven a estar, en gran parte, bajo la misma titularidad que tenían antes del proceso. Ello, desde luego, nunca es así cuando los bienes a inmatricular pasan de un propietario persona física a otra persona jurídica. No obstante, conviene tener en cuenta el criterio que sugiere la resolución citada (no lo afirma categóricamente) de atender a la denominada legalmente “titularidad real” en las sociedades, atribuida al socio que ostenta más de un 25 % del capital social (ver Ley 10/2010, de 28 abril, de prevención del blanqueo de capitales de la financiación del terrorismo). Con arreglo a ello, podría llegar a considerarse que en esa doble operación descrita los bienes a inmatricular vuelven a quedar bajo la misma titularidad inicial cuando el propietario primero tiene ahora, en la sociedad constituida y a la que se ha aportado el inmueble, una posición preponderante que le permite tomar decisiones sin contar con el resto de los socios (por tanto, una participación superior al 50 %; y salvo que los estatutos de la sociedad establezcan mayorías superiores para la disposición de los bienes -facultad dispositiva que encierra la esencia del derecho de propiedad).
Capítulo aparte merecen los documentos públicos de aportación de inmuebles a una comunidad conyugal (sociedad de gananciales en el Derecho del Código y el de Galicia, consorcio conyugal aragonés y sociedad de conquistas navarra, principalmente).
Cuando comenzó a utilizarse en España el sistema de la aportación de un inmueble a la comunidad conyugal del aportante como documento previo a otro con el que se solicitaba su inmatriculación -primero, en Aragón, donde su Derecho civil ha permitido siempre el otorgamiento de capitulaciones matrimoniales tanto antes cuanto después de celebrado el matrimonio; luego, en los territorios de aplicación del Código Civil español, a partir de la reforma de su art. 1315 por Ley 14/1975, de 2 mayo- surgió la duda acerca de si ese documento tenía o no naturaleza traslativa de la propiedad, ya que el proceso negocial no se realiza entre dos personas diferentes, al carecer la comunidad conyugal de personalidad jurídica. La cuestión, sin embargo, ha quedado definitivamente zanjada en distintas resoluciones DGRN (ver, entre otras, la Res. 19 octubre 2010, en la que se afirma que estas aportaciones matrimoniales no están carentes causa, pues la onerosidad o la gratuidad de las mismas constituyen la propia causa negocial). En ellas se ha venido a reconocer la validez de esa aportación matrimonial porque la misma conlleva siempre un desplazamiento patrimonial entre dos patrimonios separados y autónomos, el del cónyuge aportante y el de la comunidad consorcial.
Sin embargo, son muchos los casos en los que los Registradores de la Propiedad y, dándoles la razón, la DGRN rechazan los documentos -normalmente, capitulaciones matrimoniales- por los que se aportan bienes inmuebles a la comunidad conyugal, considerados como previos al documento público que les sigue -compraventa, donación, aportación a sociedad, etc.- y con el que se pretende inmatricular aquéllos. El rechazo no proviene del hecho de que los capítulos matrimoniales no sean títulos traslativos de la propiedad, sino de que, atendidas las circunstancias del caso concreto, el Registrador y la DGRN llegan a la conclusión de que la transmisión dominical de los bienes a la comunidad conyugal no constituye el fin principal del documento capitular, sino que con él sólo se pretende la inmatriculación del inmueble aportado.
Es precisamente en estas resoluciones donde la doctrina de la DGRN ofrece una mayor debilidad argumental, pues no toda aportación conyugal de un inmueble busca abreviar los trámites y abaratar los costes (lo que ya es bastante importante) para su inmatriculación, sino que bien puede suceder que esa aportación matrimonial previa sí haya tenido una finalidad lícita y protegible legalmente, cual es el hecho de que el cónyuge propietario del inmueble que va a transmitirlo a un tercero tenga el deseo de que su consorte se aproveche de los efectos que conlleva la previa aportación al patrimonio común (el precio de la enajenación, el derecho de reversión en determinadas transmisiones gratuitas, su participación efectiva en la sociedad a la que se aporta el bien etc.). Uno de esos supuestos constituía el caso analizado por la Res. 9 mayo 2013: en ella se afirma que “el precio de la finca -refiriéndose a la venta por uno solo de los cónyuges-, desde que se ingresa en la cuenta bancaria referida en los medios de pago, deviene presuntivamente ganancial”; presuntivamente sí, pero efectivamente no.
2º Que el título incorpore certificación catastral descriptiva y gráfica.
En dicha certificación deberá constar como titular el transmitente o el adquirente y, además, en la descripción que haga de las fincas sus términos deben ser “absolutamente coincidentes con la descripción de éstas” en el título presentado a la inmatriculación (Reglamento Hipotecario –RH- art. 298.1, segundo párrafo). Criterio que es asumido en todas las resoluciones dictadas al efecto por la DGRN.
Al respecto, conviene tener en cuenta el Texto Refundido de la Ley de Catastro, Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 marzo (BOE 8 marzo 2004).
La exigencia del RH -que de la certificación catastral resulte “que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente”- es enormemente rigorista y cierra el paso a cualquier intento de inmatriculación cuando el inmueble se encuentre catastrado a favor de persona distinta de los sujetos intervinientes en el negocio trasmisivo.
Con ello, la normativa hipotecaria trata de conseguir una fiel identidad entre quienes otorgan el documento de transmisión del inmueble y quienes aparecen como titulares catastrales. En estos casos, esa titularidad catastral representa una situación fáctica que puede ser aceptada, a efectos de la inmatriculación de la finca, cuando no exista la sospecha de que trata de eludirse el historial propio de la finca; por ejemplo, en los casos en los que el inmueble figura catastrado a nombre de otra persona que, su día, vendió la finca sin documentar públicamente la operación, o cuando el titular según el Catastro es un antepasado del transmitente que no ha realizado las operaciones sucesorias correspondientes.
En cualquiera de esos u otros posibles casos de falta de identidad entre la titularidad catastral y la del documento público traslativo del inmueble, o bien habrá que intentar reconstruir las operaciones anteriores a la del transmitente, no documentadas públicamente, o bien acudir a cualquiera de los otros procedimiento de inmatriculación previstos en el LH art. 199.
A veces, esa falta de identidad proviene del hecho simple de que el negocio jurídico anterior a la transmisión actual no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Bastará entonces con que se aporte el mismo al objeto de su previa inscripción (supuesto que no adolezca de defecto alguno que lo impida).
3º Que se cumplimenten los correspondientes edictos.
Esos edictos los expide el Registrador de la Propiedad ante el que se presenta el título público con el que se pretende inmatricular un inmueble, y los mismos se publicarán en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca (LH art. 205).
La inscripción que el Registrador haya practicado quedará supeditada en su eficacia a la indicada publicación del edicto correspondiente (RH art. 298.2, segundo párrafo).
La exigencia legal de la publicación de edictos conlleva una importante garantía frente a cualesquiera personas que crean tener algún derecho sobre la finca que se pretende inmatricular por este procedimiento. Yo creo que este especial requisito debería constituir un elemento esencial a la hora de calificar como lícita o como fraudulenta la transmisión previa de un inmueble, mediante la que se pretende su inmatriculación.
Función calificadora del Registrador.
Las resoluciones objeto de estos comentarios atribuyen al Registrador de la Propiedad una función calificadora del documento con el que se trata de inmatricular un inmueble, de un notable alcance.
El hecho de que la documentación presentada haya tratado de crearse artificialmente (“ad hoc”), a los solos efectos inmatriculadores, es “un extremo que puede, y debe, apreciar el registrador” (Res. 25 junio 2012 y las sucesivas citadas).
Y es que, “aunque la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico…pues la tarea de calificación no se limita a una operación mecánica de aplicación formal de determinados preceptos, ni al registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual…(y por ello) el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundadas” (Res. 9 mayo 2013, criterio reiterado en las siguientes resoluciones en estudio).
Y una fundamentación que debe ser suficientemente argumentada, no bastando con afirmaciones genéricas sobre las sospechas que el Registrador tiene acerca de la licitud de un determinado negocio jurídico pretendidamente inmatriculador. Por ello, la Res. 7 febrero 2014, dando la razón al Notario recurrente, revoca la “escueta nota de calificación” del Registrador”, el cual se había limitado a manifestar que “resulta palmario que el título presentado ha sido elaborado a los solos efectos de motivar la inmatriculación de la finca”, pero “no motiva, ni justifica mínimamente su calificación…por cuanto no puede olvidarse que de conformidad con el artículo 1277 del Código Civil se presume la causa (del negocio) existe y es lícita”.
Toda una declaración doctrinal de los principios básicos que, según la DGRN, inspiran la calificación del Registrador de la Propiedad respecto de los títulos públicos mediante los que se pretende la inmatriculación de un inmueble conforme al LH art. 205.
Una doctrina que amplía considerablemente la función calificadora de los Registradores de la Propiedad, a quienes se encomienda una misión indagatoria del posible “fraude legis”. La cual, aun debiendo estar basada en una serie de indicios que la propia DGRN enumera (y a los que haré referencia seguidamente), en la práctica no puede estar exenta de una importante dosis de subjetividad; lo que ha conllevado, en algunos casos, la revocación judicial de la correspondiente resolución, según antes se veía.
Por ello, a partir de la Res. 27 junio 2013, la DGRN se muestra más cautelosa al afirmar que “la calificación es importante para la seguridad jurídica, pero ello no implica ignorar los límites de la función calificadora…pues conforme al…artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el registrador deberá constatar la validez del acto jurídico de que se trate de acuerdo con el principio de legalidad, pero limitando su actuación al acto mismo y sin interferir en lo que sería propio de la actividad jurisdiccional”.
Y es que, además, esos indicios no tienen, a mi juicio, la consistencia suficiente para que en todo caso de su aparición en el iter negocial correspondiente, pueda y deba afirmarse rotundamente la existencia de un intento defraudatorio de los otorgantes de la documentación.
Esos indicios de posible “fraude legis” son, a juicio de la DGRN, los siguientes:
a) Simultaneidad de fechas de los títulos. Se refiere aquí el Centro Directivo al hecho de que quien pretende transmitir la propiedad de un inmueble, otorgue el mismo día un título público previo (por ejemplo, una aportación a la comunidad conyugal, una donación, etc.).
Es verdad que, en muchos casos, de esa identidad cronológica puede colegirse que lo único que se pretende es crear dos títulos públicos artificiosamente, con solo objeto de inmatricular un cierto inmueble.
Sin embargo, esta circunstancia tiene una doble falla, por activa y por pasiva.
De una parte, el hecho de que ambos títulos coincidan no tiene por qué suponer necesariamente el intento de crear una documentación “ad hoc”, en fraude de ley. Por ejemplo, si quien va a vender un inmueble de su propiedad privativa lo aporta previamente a su comunidad conyugal, aunque efectúe esa aportación el mismo día de la compraventa, puede no tener nada que ver con una intención defraudadora; simplemente, es el momento de la enajenación el que aprovecha el propietario del inmueble para que, previa su incorporación a su comunidad conyugal, su cónyuge se beneficie del precio obtenido; y, probablemente, mientras no decide la venta no ve la necesidad de esa aportación conyugal, ya que lo que quiere es que su consorte se beneficie del dinero obtenido, no necesariamente de la propiedad del inmueble.
Y de otra parte, introduciendo la DGRN ese factor de sospecha, lo que puede provocar es que el documento previo no se otorgue el mismo día del segundo título, el traslativo de la propiedad del inmueble, sino unas fechas antes. ¿Cuánta antelación será necesaria para que el Registrador no sospeche de la operación segunda, viendo en todo ello indicios de fraude?
b) Bajo coste fiscal de los negocios traslativos.
Aquí, la DGRN se está refiriendo al título previo al que transmite la propiedad del inmueble a un tercero. Con frecuencia, en bastantes de los casos tratados por las resoluciones comentadas ese título de bajo coste fiscal suele ser el de aportación a la comunidad conyugal del propietario que luego vende conjuntamente con su cónyuge. Pero no es el único que goza de importantes beneficios fiscales: también lo son, en muchas Comunidades Autónomas, las donaciones entre ascendientes y descendientes o entre cónyuges, dentro de ciertos límites.
A mi juicio, éste es otro factor o elemento de muy dudosa aplicación práctica. La transmisión previa del titular del inmueble -a su cónyuge en una aportación matrimonial, a un hijo mediante donación, etc.- puede pretender solamente, como antes decía, que el adquirente primero –el cónyuge o el hijo- se beneficie del precio a obtener en la compraventa posterior; y ello con independencia del coste fiscal que el negocio conlleve.
c) Inexistencia de título original de adquisición (Res. 27 junio 2013).
Se refiere aquí la DGRN al posible documento con el que se pueda justificar la propiedad de un inmueble por parte de quien otorga un doble título para, con el segundo, intentar la inmatriculación de la finca.
Es difícil que, en la práctica, quien otorga el doble título público pretendiendo la inmatriculación de un inmueble tenga en su poder un documento previo de adquisición del mismo. Pues si lo que tiene es un documento privado -muy habitual en la práctica en ciertos medios rurales-, su valor probatorio de la propiedad será prácticamente nulo. Y si es un documento público válido, no se precisará del doble título para lograr la inmatriculación del inmueble, pues bastará con aportar ese documento previo al Registro de la Propiedad; y si adolece de algún defecto substancial, su valor probatorio será también ineficiente.
De todo cuanto queda expuesto, creo que puede extraerse fácilmente una conclusión: que pese a las llamadas a la seguridad jurídica que hace la DGRN en las resoluciones citadas, en no pocos casos, lo que puede aparecer, a causa de una tan amplia facultad calificadora del Registrador de la Propiedad, es una importante inseguridad para el ciudadano que puede no saber, cuando otorga un cierto documento público -especialmente, los de carácter familiar, como aportaciones a la comunidad conyugal, donaciones, pactos sucesorios, etc.- si el mismo va a ser calificado o no negativamente por el funcionario público correspondiente; y ante cuya negativa, y su probable confirmación por la DGRN, sólo va a tener a su alcance el oportuno recurso judicial, siempre gravoso en lo económico y en lo temporal.

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 Real Decreto 
 artículo 1277