Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F117-II-170%3Afr
Timestamp: 2016-10-28 19:47:25+00:00

Document:
117 II 170
117 II 17037. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 30. Mai 1991 i.S. G. gegen Rekurskommission f�r Grunderwerb des Kantons Z�rich (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Transformation et r�novation en tant que motif pour une autorisation d'ali�nation anticip�e d'un immeuble selon l'art. 4 al. 1 let. c AFIR. 1. En r�gle g�n�rale, on ne doit consid�rer qu'il y a r�novation, respectivement transformation, au sens de l'art. 4 al. 1 let. c AFIR que dans la mesure o� les travaux permettent de cr�er une nouvelle habitation ou un nouveau local commercial, respectivement de rendre � nouveau conforme � son affectation une habitation ou un local commercial devenu impropre � l'usage, ou de conserver de tels locaux dont l'existence est menac�e (consid. 4a-e). 2. D�limitation entre les diff�rents motifs d'autorisation (consid. 4f). Faits � partir de page 170
BGE 117 II 170 S. 170
A.- Mit �ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 15. Juli 1988 erwarb Konrad G. die Liegenschaft X-Strasse 130 in Z�rich zum Preis von Fr. 9'500'000.--. Konrad G. liess in s�mtliche Wohnungen dieser Liegenschaft neue K�chen und neue Badezimmer einbauen, s�mtliche Fassaden und Innenw�nde neu BGE 117 II 170 S. 171streichen, die Elektroanlage erneuern und im Parterre die Eingangshalle neu gestalten. Diese Investitionen beliefen sich auf Fr. 1'876'756.--.
Im Oktober 1989 wurde auf dem Grundst�ck ein Baurecht f�r 99 Jahre begr�ndet. Zugleich wurden die Wohnungen in Stockwerkeinheiten umgewandelt. Anschliessend bot Konrad G. die Wohnungen zum Verkauf an. Bis Mitte November 1989 waren vier �ffentlich beurkundete Kaufvertr�ge abgeschlossen.
B.- Mit Schreiben vom 24. Oktober 1989 liess Konrad G. das Gesuch um Bewilligung zur vorzeitigen Ver�usserung dieser Wohnungen gem�ss Art. 4 Abs. 1 lit. c des Bundesbeschlusses �ber eine Sperrfrist f�r die Ver�usserung nichtlandwirtschaftlicher Grundst�cke und die Ver�ffentlichung von Eigentums�bertragungen von Grundst�cken vom 6. Oktober 1989 stellen (nachfolgend: BBSG (SR 211.437.1)).
Mit Beschluss vom 30. November 1989 wies der Bezirksrat Z�rich das Gesuch ab. Eine gegen diesen Beschluss gerichtete Beschwerde von Konrad G. wurde am 12. April 1990 von der Rekurskommission f�r Grunderwerb des Kantons Z�rich abgewiesen.
C.- Gegen diesen Beschluss gelangt Konrad G. mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht. Er verlangt im wesentlichen die Aufhebung des Beschlusses der Rekurskommission und die Erteilung der Bewilligung f�r die vorzeitige Ver�usserung von zwei Eigentumswohnungen in der Liegenschaft X.-Strasse 130 in Z�rich.
Die Rekurskommission f�r Grunderwerb des Kantons Z�rich beantragt unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid und die Akten die Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellt auch das Eidgen�ssische Justiz- und Polizeidepartement.
2. Nach Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG ist eine Ver�usserung vor Ablauf der Sperrfrist zu bewilligen, wenn der Ver�usserer das Grundst�ck als Bauland oder zum Umbau erworben hat und selbst oder durch Dritte massgeblich mit Arbeit oder Materiallieferungen an der Planung, Erschliessung des Grundst�cks oder Erstellung des Baus mitgewirkt hat. Die Rekurskommission sah die Voraussetzungen dieser Bestimmung nicht als erf�llt an, weil der Beschwerdef�hrer die Liegenschaft nicht umgebaut, sondern nur BGE 117 II 170 S. 172renoviert und saniert habe. Der Beschwerdef�hrer sieht darin eine Bundesrechtsverletzung, weil unter "Umbau" im Sinne der genannten Bestimmung auch eine vollst�ndige Renovation bzw. Sanierung des Geb�udes zu verstehen sei.
3. Vorliegend geht es ausschliesslich um die Frage, ob - und allenfalls unter welchen Voraussetzungen - eine Renovation als Umbau und damit als gen�gender Grund f�r eine vorzeitige Ver�usserung nach Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG angesehen werden kann.
a) Das Wort "Umbau" kommt in der genannten Bestimmung nur vor, um den Zweck zu umschreiben, f�r den das Grundst�ck erworben worden sein muss. Demgegen�ber muss die Mitwirkung des Ver�usserers nach dem Wortlaut des Gesetzes bei der "Planung, Erschliessung des Grundst�ckes oder Erstellung des Baus" erfolgt sein. W�rtlich ausgelegt w�rde somit das Mitwirken an einem Umbau nicht gen�gen. Eine solche Auslegung erg�be aber keinen Sinn. Indessen kann Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG nicht bloss mit Hilfe des Textes ausgelegt werden. Dieser weist zuviele Ungereimtheiten auf:
Es ist offensichtlich, dass die Errichtung eines Baus nicht ohne die Mitwirkung des Eigent�mers erfolgen kann. Die Voraussetzung der Mitwirkung macht deshalb im Zusammenhang mit dem Errichten eines Baus keinen Sinn. Auch der Einsatz von Arbeit oder die Materiallieferung stellt keine zus�tzliche Einschr�nkung dar, weil ohne einen solchen Einsatz eine Baute nicht errichtet werden kann und nach dem Wortlaut sowohl die Arbeit als auch die Materiallieferung nicht vom Eigent�mer selber vorgenommen werden m�ssen, sondern auch durch einen Dritten erfolgen k�nnen.
Zudem ist nicht klar, was mit "massgeblich" gemeint ist. Sprachlich bezieht sich das Wort auf "mitgewirkt hat". Die Mitwirkung des Eigent�mers muss aber wohl immer als "massgeblich" angesehen werden, da ohne seine Zustimmung ein Geb�ude auf seinem Grundst�ck gar nicht errichtet werden darf. Einleuchtender ist wohl, anzunehmen, dass die Planung, Erschliessung des Grundst�ckes oder Erstellung des Baus "massgeblich" sein, d.h. dadurch ein bedeutender Mehrwert geschaffen worden sein muss.
Schliesslich ergeben sich bei einer w�rtlichen Auslegung auch im Zusammenhang mit den anderen f�r eine vorzeitige Ver�usserung vorgesehenen Tatbest�nden Unstimmigkeiten, die vom Gesetzgeber kaum gewollt sein k�nnen. Gem�ss Art. 4 Abs. 1 Buchst. d BGE 117 II 170 S. 173BBSG ist eine Bewilligung f�r eine vorzeitige Ver�usserung zu erteilen, wenn "Bauland zum Zwecke der �berbauung erworben wird und eine rechtskr�ftige Baubewilligung vorliegt". Wird dann allerdings mit dem Bau nicht innert Jahresfrist begonnen, so ist die Bewilligung zu widerrufen (Art. 4 Abs. 3 BBSG). Eine Baubewilligung kann aber nicht ohne die Zustimmung und damit die massgebende Mitwirkung des Grundeigent�mers erlangt werden. Bei einer w�rtlichen Auslegung w�re somit immer auch Buchst. c erf�llt, ein R�ckgriff auf Buchst. d w�re nie n�tig und Abs. 3 k�me nicht zur Anwendung. Buchst. c kann nicht den Sinn haben, die Mitwirkung an der Planung nur f�r den Fall zu ber�cksichtigen, dass das geplante Geb�ude bereits erstellt wurde und Buchst. d nicht mehr anwendbar ist, weil mehr als eine blosse Baubewilligung vorliegt. Auf die Mitwirkung an der Planung kommt es in diesen F�llen nicht an, weil das Mitwirken am Errichten des Baus gen�gt.
b) Diese Unstimmigkeiten im Text lassen sich zum gr�ssten Teil aus der Entstehungsgeschichte erkl�ren.
aa) Der Entwurf des Bundesrates kannte nur drei Gr�nde f�r eine Ver�usserung w�hrend der Sperrfrist. Neben der gewinnlosen Weiterver�usserung (Art. 4 Abs. 1 Buchst. a) und der Ver�usserung nach Eigengebrauch (Art. 4 Abs. 1 Buchst. b) liess Art. 4 Abs. 1 Buchst. c des Entwurfs eine vorzeitige Ver�usserung zu, wenn "der Ver�usserer das Grundst�ck als Bauland oder zum Umbau erworben hat und im Rahmen seiner Gesch�ftst�tigkeit massgeblich mit Arbeit oder Materiallieferungen an der Planung, Erschliessung oder Erstellung des Baues mitgewirkt hat". Zudem wurde der f�r die gewinnlose Weiterver�usserung maximal zul�ssige Ver�usserungspreis insofern gegen�ber der Gesetz gewordenen Fassung anders berechnet, als vom Ver�usserungspreis nur die Gestehungskosten, erh�ht um die Teuerung nach dem Index der Konsumentenpreise, abgezogen werden durften; der Entwurf sah keinen Abzug f�r "notwendige und n�tzliche Aufwendungen" vor.
Nach dem Konzept des Bundesrates gaben somit Investitionen grunds�tzlich nur dann einen Anspruch auf Ver�usserung innert der Sperrfrist, wenn ein im Baugewerbe T�tiger durch eigene Arbeit oder mit Materiallieferungen einen Mehrwert geschaffen hatte und sein Anteil an der entsprechenden Baut�tigkeit "massgeblich" war. Eine blosse Finanzierung gen�gte nicht. Hier hatte auch die Mitarbeit an der Planung durchaus einen selbst�ndigen BGE 117 II 170 S. 174Sinn; nur weil diese ausdr�cklich erw�hnt war, h�tte auch der Architekt, der als Grundeigent�mer lediglich die Pl�ne ausarbeitete, nach dem Fertigstellen der Baute eine Bewilligung f�r eine vorzeitige Ver�usserung erhalten k�nnen.
bb) Dem Parlament war diese Ausnahmeregelung zu eng. Es bef�rchtete, die Sperrfrist habe zur Folge, dass die Baut�tigkeit beeintr�chtigt und deshalb nicht mehr gen�gend Wohn- und Gesch�ftsraum geschaffen werde. Die dringliche Massnahme, die bezwecke, die Steigerung der Bodenpreise und damit auch der Mieten zu bremsen, k�nne sich in ihr Gegenteil verkehren und zu einer Verknappung des Wohn- und Gesch�ftsraumes f�hren (Amtl.Bull. 1989 N, 1535, Votum BR Koller: "Insofern stimmt es, dass der Sinn dieser lit. c darin besteht, kontraproduktive Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt zu verhindern.").
Neben den hier nicht weiter interessierenden Buchst. e bis h wurde deshalb mit Buchst. d (und Abs. 3) ein Tatbestand geschaffen, der die Ver�usserung nach Vorliegen einer Baubewilligung gesondert regelt. Mit Bezug auf die gewinnlose Weiterver�usserung wurde vorgesehen, dass auch die notwendigen und die n�tzlichen Aufwendungen zum Erwerbspreis gerechnet werden k�nnen (Art. 4 Abs. 2 BBSG). Schliesslich wurde Art. 4 Abs. 1 Buchst. c erweitert. Der Ver�usserer muss nun nicht mehr "im Rahmen seiner Gesch�ftst�tigkeit" mitgewirkt haben und er braucht nicht mehr selber Arbeit geleistet oder Material geliefert zu haben; es gen�gt vielmehr, wenn dies ein Dritter f�r ihn getan hat (vgl. Amtl.Bull. 1989 N, 1343 ff.; Amtl.Bull. 1989 S, 527 ff.; Amtl.Bull. 1989 N, 1533 ff.; Amtl.Bull. 1989 S, 556 ff.; Amtl. Bull. 1989 N, 1616 f.).
Mit diesen Umgestaltungen verloren aber - wie aufgezeigt - einzelne Tatbestandselemente ihre Bedeutung ("mit Arbeit oder Materiallieferungen"), bzw. die Bedeutung �nderte sich ("massgeblich"), und es entstanden Abgrenzungsschwierigkeiten (Mitwirkung an Planung nach Buchst. c und d und Abs. 3).
4. In Anbetracht dessen, dass die Redaktion des Gesetzestextes durch die vom Parlament beschlossenen �nderungen missgl�ckte, der Zweck aber klar erkennbar ist, den der Gesetzgeber mit der Umgestaltung verfolgt hat, darf die Auslegung nicht am Text kleben, sondern muss vom gesetzgeberischen Ziel ausgehen.
a) Unbestritten ist, dass nicht jede noch so unbedeutende Renovation den in Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG umschriebenen Tatbestand erf�llen kann. Dies wurde auch in der parlamentarischen Beratung betont (z.B. Amtl.Bull. 1989 N, 1534, Votum BR BGE 117 II 170 S. 175Koller: "Selbstverst�ndlich verstehen wir unter Umbau eine ganz erhebliche Renovation der entsprechenden Liegenschaft."). Zudem w�ren andernfalls Art. 4 Abs. 1 Buchst. a und Abs. 2 BBSG nicht verst�ndlich, die es dem Eigent�mer erlauben, sein Grundst�ck auch vor Ablauf der Sperrfrist zu verkaufen, wenn er keinen Gewinn erzielt, und es zulassen, f�r die Berechnung des maximal zul�ssigen Ver�usserungspreises die n�tzlichen und die n�tigen Aufwendungen zum Erwerbspreis zu schlagen.
Damit wird es aber n�tig, unwesentliche Renovationen von einem Umbau abzugrenzen, der eine Ver�usserung w�hrend der Sperrfrist erm�glicht. Dies kann grunds�tzlich auf zwei verschiedene Arten geschehen:
b) Die Abgrenzung kann auf das Ausmass der get�tigten Investition abstellen. Als "Umbau" werden Bauarbeiten (im weiteren Sinne) nur angesehen, wenn deren Kosten ein bestimmtes Ausmass erreichen. Dieses m�sste in Prozenten des Wertes des Grundst�ckes bzw. des Erwerbs- oder Ver�usserungspreises oder des Geb�udeversicherungswertes bemessen werden. Abgesehen von der Ungewissheit der Ausgangsgr�sse stellt sich dann allerdings sofort die Frage, welcher Prozentsatz massgebend sein soll. In der parlamentarischen Beratung wurde von 12-15% gesprochen (Amtl.Bull. 1989 N, S. 1535, Votum BR Koller), in der Literatur werden teilweise - mit guten Gr�nden - 100% gefordert (FELIX SCH�BI, Erl�uterungen zur Sperrfrist, Bern 1990, S. 98 ff., ausgehend vom Erwerbspreis; PETER/NAEF, Bodenrechtliche Sofortmassnahmen im Siedlungsbereich, Z�rich 1990, N 56 zu Art. 4 BBSG, die mit Berufung auf die Praxis im Kanton Waadt auf 25% des Geb�udeversicherungswertes abstellen; so auch JEAN-MARC EMERY, Commentaire de l'article 4 AFIR, in: Les arr�t�s f�d�raux urgents contre la sp�culation fonci�re, CEDIDAC Bd. 19, Lausanne 1991, S. 76).
c) Die Abgrenzung kann aber auch vorgenommen werden, indem darauf abgestellt wird, dass der Ver�usserer an der Erstellung des Baus bzw. des Umbaus mitgewirkt haben muss. Massgebend w�re dann nicht die H�he der finanziellen Aufwendungen, sondern ob die Bauarbeiten zu einer Vermehrung des Wohn- oder des Gesch�ftsraumes f�hren. Nur wer neuen Raum geschaffen oder nicht mehr verwendbaren Raum seinem urspr�nglichen Zweck wieder zugef�hrt hat, soll das Grundst�ck w�hrend der Sperrfrist verkaufen k�nnen (in diesem Sinne wohl ZULLIGER, Verbot der Ver�usserung nichtlandwirtschaftlicher Grundst�cke, BGE 117 II 170 S. 176ZBGR 1989, S. 340). Die Renovation muss somit der "Erstellung eines Baus" gleichkommen. Nach dieser Betrachtungsweise fallen Renovationen und Sanierungen, die bloss der Verbesserung oder der Versch�nerung bestehender Bauten dienen, grunds�tzlich nicht unter Art. 4 Abs. 1 lit. c BBSG, so aufwendig sie auch sein m�gen.
d) Die beiden m�glichen Betrachtungsweisen spiegeln sich in der vom Bundesamt f�r Justiz herausgegebenen Wegleitung f�r die Grundbuchf�hrung (3. Auflage; Juni 1990) wieder. Einerseits wird dort ausgef�hrt, es m�sse ein erheblicher Mehrwert geschaffen worden sein, und empfohlen, die Erh�hung des Geb�udeversicherungswertes als Anhaltspunkt zu nehmen. Andererseits wird aber auch ausgef�hrt, "vorgezogene Renovationen (z.B. fr�hzeitiges Ersetzen von K�cheneinrichtungen) oder bloss die Installation von Luxus (Sauna etc.)" seien nicht gen�gend, um Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung zu geben.
Auch in der Literatur werden beide Betrachtungsweisen vertreten, wobei sie zum Teil kombiniert werden. Die erste, rein finanzielle Betrachtungsweise hat den Nachteil, dass sich das Mass dem Gesetz nicht entnehmen l�sst. Entsprechend unterschiedlich scheint auch die Praxis der kantonalen Beh�rden zu sein (vgl. NATACHA GREGORC/YVES JEANRENAUD, L'arr�t� f�d�ral concernant un d�lai d'interdiction de revente des immeubles non agricoles: quelques probl�mes particuliers d'interpr�tation et d'application, SJ 1990, S. 354 ff.). Zudem m�sste unterschieden werden, ob es sich um Investitionen in ein bestehendes Geb�ude oder um einen Neubau handelt. Dies scheint beispielsweise der Praxis im Kanton Waadt zu entsprechen, wo eine Bewilligung f�r die vorzeitige Ver�usserung eines im Bau befindlichen neuen Geb�udes nur erteilt wird, wenn die bisherigen Arbeiten wenigstens 60% des Wertes des geplanten Geb�udes ausmachen, w�hrend bei Umbauten nur 25% des Geb�udeversicherungswertes erreicht sein m�ssen (EMERY, S. 76 f.).
Wird auf den Geb�udeversicherungswert abgestellt, gilt es zudem zu beachten, dass dieser nicht in der ganzen Schweiz nach einheitlichen Grunds�tzen festgelegt wird; nicht in allen Kantonen besteht ein staatliches Geb�udeversicherungsmonopol (vgl. GREGORC/JEANRENAUD, SJ 1990, S. 357). �berdies m�sste stets gekl�rt werden, ob vor der Renovation keine Unterversicherung vorlag, die durch eine neue Sch�tzung nach erfolgter Renovation ausgeglichen wird. Ein Abstellen auf den Erwerbspreis hat den BGE 117 II 170 S. 177Nachteil, dass eine bestimmte Prozentzahl mit Investitionen in l�ndlichen Gebieten schneller erreicht wird als in st�dtischen, weil in ersteren die Landpreise, nicht aber notwendigerweise auch die Baukosten tiefer sind als in letzteren. Das Heranziehen des Ver�usserungspreises k�me einer Preiskontrolle gleich, die man gerade nicht wollte. Schliesslich w�rde ein Abstellen auf die Kosten alle teuren Renovationen f�rdern, was kaum mit dem Ziel des BBSG vereinbar ist, g�nstigen Wohn- und Gesch�ftsraum zu erhalten und zu vermehren (so auch die Kritik bei BERNHARD TRAUFFER, Praxis der Bewilligungsbeh�rde zum BBSG, ZGRG 3/90, S. 57).
e) Dem Zweck, g�nstigen Wohnraum zu erhalten und zu schaffen, entspricht demgegen�ber besser die zweite der dargelegten Betrachtungsweisen, die darauf abstellt, ob neuer Wohn- oder Gesch�ftsraum geschaffen bzw. nicht mehr verwendbarer seiner Zweckbestimmung wieder zugef�hrt wird. Dabei bleibt grunds�tzlich ohne Bedeutung, wie teuer diese Renovation zu stehen kommt.
Vorzubehalten w�ren allerdings Renovationen, die zwar keinen zus�tzlichen Wohn- oder Gesch�ftsraum schaffen und auch nicht f�r die Erhaltung bestehenden Wohn- und Gesch�ftsraums n�tig sind, aber ein bestehendes Geb�ude grundlegend umgestalten, so dass sie einem Neubau nahekommen. Allerdings k�nnte dann hier nicht auf ein quantitatives Kriterium verzichtet werden. Von einer grundlegenden Umgestaltung bestehenden Raums kann wohl nur gesprochen werden, wenn die Aufwendungen ein erhebliches Ausmass erreichen. Es ist dabei an Renovationskosten von gegen 100% des Erwerbspreises zu denken.
Dieser Auslegung steht auch nicht das vom Beschwerdef�hrer als St�tze seiner Auffassung zitierte Votum von Bundesrat Koller im Parlament entgegen (Amtl.Bull. 1989 N, S. 1534). Abgesehen davon, dass ein vereinzeltes Votum im Parlament, auch wenn es von einem Bundesrat stammt, nicht eine bestimmte Auslegung verbindlich vorschreiben kann, darf dieser �usserung nicht der Sinn beigelegt werden, jede gr�ssere Renovation stelle einen Umbau im Sinne von Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG dar. Ausgangspunkt f�r diese Aussage war ein Antrag von Nationalrat Richard B�umlin, am bundesr�tlichen Entwurf festzuhalten, der verlangte, dass der Ver�usserer selber im Rahmen seiner Gesch�ftst�tigkeit mit Arbeit oder Materiallieferungen an der Erstellung der Baute mitgewirkt habe (Amtl.Bull. 1989 N, S. 1533). Nationalrat B�umlin kam in diesem Zusammenhang auf die Problematik der sogenannten Luxusrenovationen zu sprechen. Ein Mehrfamilienhaus BGE 117 II 170 S. 178werde gekauft und aufwendig renoviert, obschon die Liegenschaft in einem guten Zustand sei und h�tte sanft renoviert werden k�nnen. Nachher seien die Mieten und auch die Preise f�r den Kauf einer Eigentumswohnung derart hoch, dass sie von den bisherigen Bewohnern niemals bezahlt werden k�nnten. Bundesrat Koller erwiderte darauf: "Selbstverst�ndlich verstehen wir unter Umbau eine ganz erhebliche Renovation der entsprechenden Liegenschaft" (Amtl.Bull. 1989 N, S. 1534). Diese �usserung kann im Zusammenhang so verstanden werden, dass nicht eine beliebige Renovation als Umbau angesehen werden kann, sondern eben nur eine ganz erhebliche. Zu den Voraussetzungen, unter welchen eine erhebliche Renovation eine Ver�usserung w�hrend der Sperrfrist rechtfertigen kann, hat sich aber Bundesrat Koller gar nicht ge�ussert.
f) Mit der dargelegten Auslegung von Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG lassen sich die einzelnen in diesem Artikel enthaltenen Bewilligungsgr�nde ohne weiteres gegeneinander abgrenzen:
Werden bloss Renovationen vorgenommen, ohne dass neuer Wohn- oder Gesch�ftsraum im dargelegten Sinn entsteht oder es sich um eine grundlegende Umgestaltung des Geb�udes handelt, ist Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG nicht erf�llt. Solche Investitionen sind nur im Rahmen von Abs. 1 Buchst. a und Abs. 2 der genannten Bestimmung als notwendige bzw. n�tzliche Aufwendungen zu ber�cksichtigen. Das Grundst�ck kann w�hrend der Sperrfrist nur ver�ussert werden, wenn kein Gewinn erzielt wird.
Werden bloss Planungsarbeiten vorgenommen, sind Art. 4 Abs. 1 Buchst. d und Abs. 3 BBSG anwendbar; es muss eine Baubewilligung vorliegen. Insoweit ist Buchst. c ("... an der Planung ... mitgewirkt hat") durch die Umgestaltung in der parlamentarischen Beratung gegenstandslos geworden.
Werden demgegen�ber Neu- oder Umbauarbeiten vorgenommen, die neuen Wohn- oder Gesch�ftsraum schaffen oder ohne die Renovation gef�hrdeten Raum erhalten oder das Geb�ude grundlegend umgestalten, ist Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG erf�llt.
5. a) Gem�ss den Feststellungen der Vorinstanz hat der Beschwerdef�hrer im Erdgeschoss seiner Liegenschaft f�nf Einzelzimmer in eine 4-Zimmer-Wohnung und eine Autowaschanlage in zwei zus�tzliche Parkpl�tze umgewandelt sowie die Eingangshalle neu gestaltet. Im �brigen wurden die Liftt�ren, die gesamten Elektroanlagen, s�mtliche sanit�ren Einrichtungen und die Heizungsanlage ersetzt sowie die Fassade des etwa zwanzigj�hrigen BGE 117 II 170 S. 179Geb�udes erneuert. Neuer Wohn- oder Gesch�ftsraum wurde somit nicht geschaffen. Der vorhandene Wohnraum war vor der Sanierung offensichtlich auch bestimmungsgem�ss nutzbar; das Haus war voll vermietet und wurde nur mit der Absicht, die bestehenden Wohnungen dem Wohnungseigentum zuzuf�hren, "vollst�ndig geleert", wie im vorinstanzlichen Entscheid festgehalten wird.
Bei dieser Art von Renovation kann auch nicht davon gesprochen werden, dass eine vollst�ndige Umgestaltung der bestehenden Baute erfolgt sei, die einem Neubau praktisch gleichkomme. �berdies sind f�r eine Ausnahmebewilligung aus diesem Grund die Aufwendungen nicht gen�gend hoch. Der Kaufpreis betrug 9,5 Millionen Franken; die Investitionen betragen nach Angaben des Beschwerdef�hrers Fr. 1'876'756.-- zus�tzlich die Kapitalzinsen w�hrend der Bauarbeiten.
b) Damit sind die in Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG aufgestellten Voraussetzungen f�r eine vorzeitige Ver�usserung nicht gegeben, und die Rekurskommission f�r Grunderwerb des Kantons Z�rich hat die Ver�usserung w�hrend der Sperrfrist zu Recht nicht genehmigt.
Art. 4 Abs. 3 BBSG,
Art. 4 Abs. 2 BBSG,
Art. 4 BBSG suite... ,
Art. 4 Abs. 1 lit. c BBSG

References: BGE 
 BGE 
 Art. 4
 Art. 4
 BGE 
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 BGE 
 Art. 4
 BGE 
 Art. 4
 Art. 4
 BGE 
 Art. 4
 Art. 4
 BGE 
 Art. 4
 BGE 
 Art. 4
 BGE 
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 BGE 
 Art. 4

Art. 4

Art. 4

Art. 4

Art. 4