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Timestamp: 2020-01-28 20:22:04+00:00

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AG München, Endurteil v. 20.05.2015 – 415 C 3152/15 - Bürgerservice
AG München, Endurteil v. 20.05.2015 – 415 C 3152/15
BGB § 573 Abs. 1 S. 1, § 574 Abs. 1, 2 , § 574b Abs. 2 S. 2
ZPO § 711, § 712 Abs. 1 S. 1, S. 2, § 721
1. Ein Mieter darf grundsätzlich seine Kinder und seinen Ehegatten in die gemietete Wohnung aufnehmen. Allerdings darf durch die Aufnahme dieser Personen keine Überbelegung eintreten. Eine Überbelegung liegt auch dann vor, wenn eine ursprünglich vertragsgemäß belegte Wohnung durch die Geburt von Kindern überbelegt wird, denn das Recht des Mieters, nahe Familienangehörige in seine Wohnung aufzunehmen, gilt nur innerhalb der Grenzen einer vertragsgemäßen Nutzung. (redaktioneller Leitsatz)
2. Eine ordentliche Kündigung ist auch dann zulässig, wenn keine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt, sondern nur eine schuldhafte Vertragsverletzung geringeren Gewichts. (redaktioneller Leitsatz)
Mietvertrag, Zusatzvereinbarung, Überbelegung, Appartment, ordentliche Kündigung, Ehefrau, Kinder
LSK 2016, 07507
ZMR 2016, 636
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger die Wohnung App. Nr. 205 bestehend aus 1 Wohnraum, 1 Küchenzeile, 1 Toilette mit Bad sowie den dazugehörigen Kellerraum Nr. 305 in dem Anwesen ... zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2015 gewährt.
4. Das Urteil ist nicht vorläufig vollstreckbar.
5. Der Streitwert wird auf 3.240,00 € festgesetzt.
Am 10.02.2011 schlossen die Parteien einen Mietvertrag samt Zusatzvereinbarung (Anlage K1) über die Anmietung einer im Erdgeschoss liegenden Wohnung App. Nr. 205 bestehend aus 1 Wohnraum, 1 Küchenzeile, 1 Toilette mit Bad sowie des dazugehörigen Kellerraumes Nr. 305 in dem Anwesen ... ab dem 15.02.2011. In der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist in Ziff. 6 folgende Klausel enthalten: „Aufgrund der geringen Größe der Wohnung ist der Mieter nicht berechtigt, eine weitere Person auf Dauer in die Wohnung aufzunehmen, soweit es sich hierbei nicht um die Ehefrau des Mieters bzw. den Ehemann der Mieterin handelt.“ Der Mietvertrag sowie die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wurde von einem Vertreter des Klägers, sowie vom Beklagten unterzeichnet.
Der Beklagte wurde mit Schreiben vom 27.10.2014 durch die Hausverwaltung des Klägers aufgefordert, bis zum 13.11.2014 die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen auf 2 zu reduzieren (Anlage K2). Hierauf reagierte der Beklagte nicht und der Kläger kündigte das Mietverhältnis ordentlich mit Schreiben vom 17.11.2014 (Anlage K3) zum 26.02.2015 wegen Überbelegung der Wohnung ohne Widerspruchsbelehrung.
Der Beklagte wird verurteilt, die im Anwesen ... im Erdgeschloss gelegene Wohnung App. 205, bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küchenzeile, 1 Toilette mit Bad und dem Kellerraum Nr. 305, zum 26.02.2015 zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Die Kündigung vom 17.11.2014 war wirksam und hat deshalb das Mietverhältnis zum 28.02.2015 beendet. Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB darf der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Hiervon ist nicht nur dann auszugehen, wenn Gründe vorliegen, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen, sondern auch bei schuldhaften Vertragsverletzungen geringeren Gewichts, mit Ausnahme solcher, die unerheblich sind (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 573 BGB Rn. 12). Die fristlose Kündigung und die ordentliche Kündigung stehen in einem Stufenverhältnis.
Soweit der Beklagtenvertreter die Auffassung vertritt, dass neben der Überbelegung als solcher eine konkrete und erhebliche Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters bestehen müsse, ist folgendes auszuführen: Die vom Beklagtenvertreter zitierten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichtes (BVerfG v. 18.10.1993, Az. 1 BvR 1335/93) und des Bundesgerichtshofes (BGH v. 14.07.1993, Az. VIII ARZ 1/93) betreffen die Anforderungen an die Zulässigkeit einer fristlosen Kündigung wegen Überbelegung. In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, dass es nicht möglich sei, einen bestimmten Grad der Überbelegung zu definieren, von dem ab die Annahme zwingend ist, die Abnutzung führe ohne weiteres zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Vermieterinteressen und erfordere die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses (vgl. BGH v. 14.07.1993, a. a. O.).
Hinzukommt, dass sich der Beklagte durch die Überbelegung vertragswidrig verhält. Gemäß Nr. 6 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wurde zwischen den Parteien vereinbart, dass keine weiteren Personen in die Wohnung mit aufgenommen werden können, sofern es sich bei diesen nicht um den Ehegatten handelt. Hierdurch gab der Kläger bereits bei Vertragsschluss bekannt, dass die Wohnung für max. zwei Personen nutzbar sein soll. Dieser Mietvertrag samt Zusatzvereinbarung wurde vom Beklagten selbst unterschrieben. Überdies ist in der im Termin vorgelegten Mieterselbstauskunft vom 27.01.2011 in der Spalte Kinder ein Stricht verzeichnet (vgl. Bl. 30 d. A.). Da die Urkunde im Termin vorgelegt werden konnte, liegt insoweit auch keine Verzögerung des Rechtsstreits und keine Verspätung i. S. des § 296 ZPO vor. Soweit der Beklagtenvertreter vorträgt, der Beklagte sei der deutschen Sprache nicht ausreichend mächtig, kann ihn dies nicht von der Einhaltung vertraglich eingegangener Verpflichtungen befreien. Da das erste Kind des Beklagten bereits geboren war, musste der Beklagte wissen, dass er bereits bei Einzug gegen die vertraglich eingegangene Verpflichtung verstoßen würde. Auch wenn seitens des Beklagten ein hohes Interesse an der Aufnahme seiner Ehefrau und der Kinder in die streitgegenständliche Wohnung besteht, ist bei Abwägung der Interessen und Wertung der Umstände des Einzelfalls hier festzustellen, dass keine unerhebliche Pflichtverletzung des Beklagten besteht. Damit bestand ein Kündigungsrecht des Klägers. Eine vorherige Abmahnung seitens des Klägers ist auch erfolgt.
Zwar liegt ein rechtzeitiger Widerspruch des Beklagten gegen die ordentliche Kündigung vom 17.11.20114 vor, da mangels Widerspruchsbelehrung gem. § 574 b Abs. 2 S. 2 BGB der Widerspruch bis zum ersten Termin im Räumungsrechtsstreit erklärt werden konnte. Der Beklagte hat der Kündigung vor dem ersten Termin mit Schriftsatz vom 15.04.2015 widersprochen. Die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 BGB sind jedoch nicht gegeben. Auch unter Berücksichtigung des Interesses des Beklagten an einem Fortbestand des Mietverhältnisses ist im Hinblick auf die erhebliche Überbelegung der Wohnung und das vertragswidrige Verhalten im Rahmen der Interessenbewertung nicht von unzumutbarer Härte auszugehen. Über die kündigungstypischen Belastungen hinausgehende Nachteile, mit Ausnahme der Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum, sind nicht vorgetragen. Die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 BGB liegen nicht vor. Im Hinblick auf die Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum ist zum einen festzustellen, dass der Antrag beim Wohnungsamt erst am 12.02.2015, d. h. erst kurz vor Ablauf der Kündigungsfrist gestellt wurde. Nach herrschender Meinung beginnt die Obliegenheit zur Suche nach Ersatzraum grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung (Blank/Börstinghaus, a. a. O., § 574 BGB Rn. 32). Die Behauptung, der Beklagte bemühe sich bereits seit Mitte des letzten Jahres um neuen Wohnraum, ist nicht ausreichend substantiiert, es wurde nicht vorgetragen, dass der Mieter alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung ergriffen hat. Auch bei Wahrunterstellung der Angaben des Beklagten sind keine Schwierigkeiten vorgetragen, die über die normalen Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum beim Münchner Mietmarkt auftreten.
3) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 712 Abs. 1 S. 1 und S. 2 ZPO. Grundsätzlich ist ein Räumungsurteil nach § 708 Nr. 7 vorläufig vollstreckbar. Gemäß § 711 ZPO ist eine Abwendungsbefugnis auszusprechen. Bezüglich der Kosten für die Räumung und der Prozesskosten wäre die Sicherheit hier mit € 4.500,00 anzusetzen. Gemäß den im Prozesskostenhilfeverfahren geprüften Vermögensverhältnissen des Beklagten, wonach dem Beklagten Prozesskostenhilfe ohne Raten zu gewähren war, wäre dieser zur Aufbringung dieses Betrages nicht in der Lage. Dem Beklagten würde durch die Vollstreckung des Urteils auch ein unersetzbarer Nachteil entstehen (vgl. Thomas/Putzo, Zivilprozessordnung, 35. Aufl., § 712 ZPO Rn. 4). Eine Wohnung ist nicht beliebig austauschbar ist, sondern hat für den Bewohner auch personale und soziale Bezüge, die im Falle einer Zwangsvollstreckung unwiederbringlich zerstört werden. Da über eine frei gewordene Wohnung erfahrungsgemäß alsbald anderweitig verfügt wird, stellt der Verlust der Wohnung einen nicht zu ersetzenden Nachteil dar. Ein überwiegendes Interesse des Klägers an der vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils besteht nicht. Da keine Verletzung finanzieller Verpflichtungen durch den Beklagten vorliegt und keine sonstigen drohenden Schäden vorgetragen wurden, müssen die Interessen des Klägers insoweit zurückstehen.
Die Berufung ist binnen einer Notfrist von einem Monat bei dem Landgericht München I, Prielmayerstraße 7, 80335 München einzulegen.
Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem Amtsgericht München, Pacellistraße 5, 80333 München einzulegen.

References: § 573
 § 574
 § 574
 § 711
 § 712
 § 721
 § 573
 § 573
 § 573
 BGH 
 § 296
 § 574
 § 574
 § 574
 § 574
 § 712
 § 708
 § 711
 § 712