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Timestamp: 2017-03-28 23:29:06+00:00

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RubriquesLa comptabilité du syndicat
La nouvelle organisation comptable des syndicats de copropriété La loi S.R.U. (13 décembre 2000) contient les dispositions comptables applicables aux syndicats des copropriétaires (article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965). Ce texte vise notamment au respect d'un plan comptable spécifique, normalisé et à l'instauration d'une comptabilité d'engagement. Le texte initialement prévu, finalement complété par le décret du 14 mars 2005 et l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, devait entrer en vigueur à l'origine le 1er janvier 2004. La loi Urbanisme et Habitat a repoussé cette date au 1er janvier 2005 (loi N° 2003-590, 2 juillet 2003, article 89). Puis la loi du 18 janvier 2005, dite « de programmation pour la cohésion sociale » a de nouveau reporté son application au 1er janvier 2006. Enfin la loi E.N.L. (engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006 dans son article 94-II a fixé l'application des nouvelles normes comptables à compter du 1er janvier 2007. A cette occasion le législateur a introduit une dérogation pour les copropriétés de moins de 10 lots et dont le budget prévisionnel moyen sur les trois derniers exercices et inférieur à 15000 €. Cette dernière disposition nécessitera un décret d'application et des difficultés ne vont pas manquer de se poser quant a son interprétation et à la réévaluation du montant prévu initialement. Nous reproduisons ci après le décret du 14 mars 2005 ainsi que l'arrêté du 14 mars 2005. Dans la seconde partie de l'article nous développons les principes généraux et les principes comptables et nous reproduisons les annexes prévues au décret du 14 mars 2005. Publication au JORF du 18 mars 2005 Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 Décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. NOR:SOCU0412534D
Le Premier ministre, Sur le rapport du ministre de l'emploi, du travail et de la cohésion sociale, Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Vu la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, notamment son article 75 ; Vu la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 "urbanisme et habitat", notamment son article 89 ; Vu l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ; Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment ses articles 11, 43, 44, 45 et 45-1 ; Vu l'avis n° 2002-17 du Conseil national de la comptabilité en date du 22 octobre 2002 ; Vu l'avis de la commission relative à la copropriété en date du 15 janvier 2003, Article 1 Les règles comptables spécifiques prévues par le présent décret s'appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires. Elles ne s'appliquent pas à la comptabilité du syndic, qui obéit à ses règles propres, ni à la comptabilité d'autres entités telles que les unions de syndicats ou les associations syndicales régies par l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée. Les statuts de ces dernières peuvent, toutefois, prévoir que leurs comptes sont tenus conformément aux règles comptables propres aux syndicats de copropriétaires, à l'exception des associations assujetties de plein droit au règlement n° 99-01 du Comité de la réglementation comptable. Article 2 En application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndicat des copropriétaires approuve les comptes de l'exercice clos et vote, d'une part, le budget prévisionnel concernant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, d'autre part les dépenses pour travaux prévus par l'article 14-2 et les opérations exceptionnelles selon les règles et les modalités de présentation précisées ci-après, pour l'information des copropriétaires et des tiers. Les comptes de l'exercice comprennent les charges et produits pour les opérations courantes, et les charges et produits pour les travaux mentionnés ci-dessus et les opérations exceptionnelles. En application de l'article 14-3 de la même loi, sont rattachés à l'exercice les produits acquis (produits reçus et à recevoir) et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre de l'exercice. Article 3 Les charges constatées pour les opérations courantes mentionnées à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comprennent les sommes, versées ou à verser, en contrepartie des fournitures et services dont a bénéficié le syndicat. Les produits constatés pour les opérations courantes comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chaque copropriétaire en vertu de l'obligation leur incombant, enregistrées à la date d'exigibilité. Ils comprennent aussi les produits divers affectés aux opérations courantes suivant affectation décidée ou approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires. Article 4 Les charges constatées pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes, versées ou à verser, pour les travaux prévus par l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et décidés par l'assemblée générale des copropriétaires. Les charges sont à comptabiliser par le syndicat au fur et à mesure de la réalisation des travaux ou de la fourniture des prestations. Lorsque les travaux ou prestations s'effectuent sur plusieurs exercices, les montants correspondant aux travaux et prestations votés sont comptabilisés au titre de l'exercice au cours duquel les travaux ou prestations sont réalisés. Les charges comprennent aussi les dépréciations sur créances douteuses à l'encontre des personnes autres que les copropriétaires ; leur estimation est présentée par le syndic et soumise au vote de l'assemblée générale. Les dépréciations de créances douteuses à l'encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière. Les produits constatés pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chacun des copropriétaires en vertu de l'obligation leur incombant résultant de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les emprunts contractés par le syndicat pour couvrir les dépenses pour travaux, les subventions notifiées, les indemnités d'assurance et les loyers des parties communes, ainsi que les produits divers issus des placements décidés par le syndicat et les intérêts des sommes dues au syndicat suivant affectation décidée par l'assemblée générale des copropriétaires. Les produits pour travaux et opérations exceptionnelles sont à constater au titre de l'exercice de leur exigibilité. Les subventions sont à constater dès leur notification, à l'exception des subventions dont le versement s'effectue sur plusieurs exercices, qui sont à mentionner dans l'état des travaux prévus par l'annexe 5 au présent décret (non reproduite) dès leur notification et inscrites en comptabilité sur le fondement des dispositions prévues par la décision accordant la subvention. Article 5 L'exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre une période de douze mois. Les comptes sont arrêtés à la date de clôture de l'exercice. Pour le premier exercice, l'assemblée générale des copropriétaires fixe la date de clôture des comptes et la durée de cet exercice qui ne pourra excéder dix-huit mois. La date de clôture de l'exercice pourra être modifiée sur décision motivée de l'assemblée générale des copropriétaires. Un délai minimum de cinq ans devra être respecté entre les deux décisions d'assemblées générales modifiant la date de clôture. Article 6 Les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l'immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires. En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu'il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient. Article 7 Le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes : - créances sur opérations courantes ; - créances sur travaux de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et opérations exceptionnelles ; - créances sur avances ; - créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires. L'assemblée générale des copropriétaires peut décider, pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, que le syndic procède à la ventilation comptable en quatre sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l'enregistrement des opérations. Article 8 Les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l'état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires et l'état des travaux de l'article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l'exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°s 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret (annexes non reproduites). L'état financier présente l'état des créances et des dettes. Il comporte la situation de trésorerie mentionnée à l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et fait apparaître le montant des emprunts restant dus. Le compte de gestion général présente les charges et les produits de l'exercice. Il comprend le compte de gestion pour opérations courantes et le compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles. L'état des travaux de l'article 14-2 et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l'exercice fait apparaître en fin d'exercice le réalisé et le prévisionnel de chaque opération. Les comptes de l'exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l'exercice précédent. Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu'à la clôture définitive de chacune des opérations concernées. Article 9 Les charges pour opérations courantes et produits attendus sur opérations courantes font l'objet d'un budget prévisionnel, soumis au vote des copropriétaires. Ils sont présentés dans un document récapitulatif conforme au modèle de l'annexe n° 2 (annexe non reproduite). Article 10 Les charges pour opérations courantes et les charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles font l'objet d'une double présentation : - présentation par nature au sein du compte de gestion général et du budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l'annexe n° 2( annexe non reproduite) ; - ventilation analytique par catégories de charges pour le compte de gestion général et pour le budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l'annexe n° 3 et de l'annexe n° 4, dont les rubriques sont arrêtées en fonction des clauses du règlement de copropriété (annexes non reproduites). Pour l'approbation des comptes, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 et le total des charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles de l'annexe n° 4 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 (annexes non reproduites). Pour le vote du budget prévisionnel, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 (annexes non reproduites). Article 11 Les modalités d'établissement des comptes du syndicat des copropriétaires sont précisées dans l'arrêté conjoint du garde des sceaux et du ministre chargé du logement pris en application du présent décret. Article 12 Les annexes mentionnées aux articles 8, 9 et 10 sont conservées avec copie du procès-verbal de l'assemblée générale qui approuve les comptes et qui vote le budget prévisionnel. Ces documents font l'objet d'un classement particulier dans les archives du syndicat (annexes non reproduites). Article 13. - Le ministre de l'emploi, du travail et de la cohésion sociale, le garde des sceaux, ministre de la justice, et le ministre délégué au logement et à la ville sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française. Par le Premier ministre : Jean-Pierre Raffarin Le ministre de l'emploi, du travail et de la cohésion sociale, Jean-Louis Borloo Le garde des sceaux, ministre de la justice, Dominique Perben Le ministre délégué au logement et à la ville, Marc-Philippe Daubresse Décrets, arrêtés, circulaires
Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires NOR: SOCU0412535A Le ministre de l'emploi, du travail et de la cohésion sociale, le garde des sceaux, ministre de la justice, et le ministre délégué au logement et à la ville,
Arrêtent : TITRE Ier
DISPOSITIONS GÉNÉRALES Article 1 Les écritures sont passées selon le système dit « en partie double ». Dans ce système, tout mouvement ou variation enregistré dans la comptabilité est représenté par une écriture qui établit une équivalence entre ce qui est porté au débit et ce qui est porté au crédit des différents comptes affectés par cette écriture. Article 2 Le syndic tient le livre journal et le grand livre des comptes du syndicat.
Le syndic édite deux balances générales des comptes, l'une éditée selon la nomenclature comptable du présent arrêté, l'autre selon les clés de répartition des charges prévues par le règlement de copropriété. Les deux balances sont en concordance. Article 3 Les opérations sont enregistrées toutes taxes comprises dans les comptes dont l'intitulé correspond à leur nature. Le montant et le taux des taxes sont indiqués lorsqu'un ou plusieurs copropriétaires ont déclaré être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Article 4 Tout enregistrement comptable comporte un libellé permettant une identification de la pièce justificative qui l'appuie, notamment date et numéro de facture, date et référence du paiement, période de l'appel de fonds et son objet.
La date à laquelle le paiement est intervenu peut être mentionnée sur les factures, mémoires et situations. Article 5 Les documents comptables sont tenus sans altération et sans blanc. Une écriture erronée est annulée par une écriture contraire.
Une procédure de clôture destinée à figer la chronologie et à garantir l'intangibilité des enregistrements est mise en oeuvre à la date d'arrêté des comptes. TITRE II
DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES Article 6 La nomenclature des comptes est constituée par la liste des comptes classés, numérotés et définis par une terminologie et des règles de fonctionnement. Chapitre 1er
Nomenclature des comptes Article 7 Les comptes sont répartis comme suit : Classe 1
Provisions, avances, subventions et emprunts 10 Provisions et avances :
131 Subventions accordées en instance de versement Classe 4
Copropriétaires et tiers 40 Fournisseurs :
492 Personnes autres que les copropriétaires Classe 5
Comptes financiers 50 Fonds placés :
53 Caisse. Classe 6
Comptes de charges 60 Achats de matières et fournitures :
68 Dotations aux dépréciations sur créances douteuses. Classe 7
Comptes de produits 70 Appels de fonds :
78 Reprises de dépréciations sur créances douteuses. Chapitre 2
Règles générales d'utilisation des comptes Article 8 Les classes de comptes et comptes retenus par les présentes règles spécifiques sont les seuls utilisables par le syndic pour l'enregistrement des opérations effectuées par le syndicat des copropriétaires.
Les règles du plan comptable général des entreprises ne peuvent pas être appliquées pour détailler les comptes retenus par le présent plan comptable. Lorsque les comptes prévus par la présente nomenclature ne suffisent pas au syndicat pour enregistrer distinctement toutes ses opérations, il peut ouvrir toute subdivision nécessaire. Article 9 Aucune compensation ne doit être effectuée entre les comptes dont le solde est débiteur et les comptes dont le solde est créditeur.
Conformément à l'article 1256 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne. Section 2
Règles spéciales d'utilisation des comptes Article 10 Les comptes sont utilisés selon les règles spéciales suivantes : Classe 1
Provisions, avances, subventions et emprunts Le compte 102 « Provisions pour travaux » est utilisé pour enregistrer les sommes appelées pour financer les travaux décidés par l'assemblée générale en attendant le paiement des travaux correspondants, conformément au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
La constatation en produit au compte 711 est effectuée au fur et à mesure de la réalisation de la charge qu'elle couvre. Classe 4
Copropriétaires et tiers Les comptes de la classe 4 enregistrent les créances et les dettes afférentes au budget prévisionnel du syndicat ainsi que celles relatives aux opérations hors budget prévisionnel. Par extension, ils enregistrent les écritures de régularisation des charges et des produits.
Le compte 49 « Dépréciation des comptes de tiers » est crédité par le débit du compte 68 « Dotation aux dépréciations sur créances douteuses » et il est débité par le crédit du compte 78 « Reprise de dépréciation sur créances douteuses ». Classe 5
Comptes financiers L'enregistrement comptable des emprunts se limite à traiter les flux de trésorerie correspondants. Les écritures sont les suivantes.
Le montant des annuités restant dû à la clôture de l'exercice au titre de l'emprunt est porté sur l'état financier (annexe n° 1 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires). TITRE III
INFORMATION DES COPROPRIÉTAIRES Article 11 Les documents comptables sont établis au nom du syndicat avec l'adresse de l'immeuble. Ils précisent leur contenu et la référence de l'exercice comptable auquel ils se rapportent.
Les rubriques utilisées pendant l'exercice pour l'enregistrement des opérations sont reproduites clairement dans les documents dressés pour l'information des copropriétaires. Il en est de même pour les codes comptables, sauf pour l'établissement des annexes n°s 3 et 4. Article 12 Le directeur des affaires civiles et du sceau et le directeur général de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent arrêté, qui sera publié au Journal officiel de la République française. Fait à Paris, le 14 mars 2005. Le ministre de l'emploi, du travail
Marc-Philippe Daubresse La	suite de cet article est réservée à nos abonnés et requiert une identification. Merci de vous identifier sur la droite de votre écran.

References: l'article 14
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 l'article 14
 l'article 14
 l'article 1256