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4A_623/2013 (11.04.2014)
4A_623/2013 � � Arr�t du 11 avril 2014
tous deux repr�sent�s par Me Alain Ribordy,
Soci�t� coop�rative Z.________, repr�sent�e par Me Olivier Carrel,
bail � loyer, fixation du loyer initial, hausse de loyers,
recours contre l'arr�t rendu le 10 octobre 2013 par la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal du canton de Fribourg.
La soci�t� coop�rative Z.________ (ci-apr�s: la coop�rative ou la bailleresse), � ..., est propri�taire d'un immeuble locatif situ� au chemin ... � xxx. Cet immeuble a �t� construit en 1957.
Par contrat du 1er ao�t 2002, la coop�rative a c�d� � X.________, moyennant un loyer mensuel de 895 fr., plus 115 fr. d'acompte mensuel sur frais accessoires, l'usage d'un appartement de trois pi�ces et demie dans l'immeuble pr�cit�. La bailleresse lui a �galement remis � bail une place de stationnement pour un loyer de 25 fr. par mois. Depuis le 1er mai 2005, le loyer, sans les charges, a �t� augment� � 943 fr. par mois.
Par contrat du 21 novembre 2006, la coop�rative a c�d� � Y.________, contre paiement d'un loyer mensuel de 1'080 fr., plus 195 fr. d'acompte mensuel sur frais accessoires, l'usage d'un appartement de quatre pi�ces et demie sis dans le m�me immeuble. La bailleresse lui a aussi remis l'usage d'une place de stationnement moyennant versement d'un loyer mensuel de 25 fr. Depuis une date ind�termin�e, le loyer, sans les charges, a �t� port� � 1'102 fr. par mois, l'acompte sur frais accessoires ayant �t� r�duit � 170 fr. par mois.
Au mois de juin 2006, l'immeuble de la coop�rative a �t� la proie d'un incendie d'origine inconnue. A la suite de ce sinistre, la bailleresse a proc�d� � des travaux de r�novation et de transformation. Il a �t� constat� qu'elle en a support� directement les co�ts � concurrence de la somme de 645'746 fr.70.
Par formules officielles du 12 d�cembre 2008, la bailleresse a notifi� � X.________ et � Y.________ une augmentation de loyer pour le 1er avril 2009 fond�e sur les plus-values apport�es � l'immeuble en raison des travaux effectu�s. Selon ces formules, le loyer mensuel, places de parc comprises, a �t� fix� � 1'316 fr. pour X.________ (1'201 fr. de loyer et 115 fr. d'acompte sur frais accessoires) et � 1'635 fr. pour Y.________ (1'465 fr. de loyer et 170 fr. d'acompte sur frais accessoires).
Le 22 d�cembre 2008, les locataires ont contest� ces hausses de loyers devant la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de la Broye; ils ont par ailleurs requis une r�duction correspondant � un mois de loyer du fait des nuisances qu'ils ont subies pendant les travaux, qui se sont d�roul�s de juillet 2006 � mars 2007 et de juin � d�cembre 2008. Aucun accord n'a �t� trouv� entre les parties.
Le 15 mars 2010, la coop�rative a ouvert action aupr�s du Tribunal des baux de l'arrondissement de la Broye, concluant notamment � ce que les loyers des appartements remis � bail � X.________ et � Y.________ soient arr�t�s aux montants figurant sur les formules officielles du 12 d�cembre 2008.
Le 29 avril 2010, les locataires pr�cit�s ont conclu au rejet de la demande. Y.________ a fait valoir que la bailleresse n'avait pas utilis� la formule officielle pr�vue par l'art. 270 al. 2 CO lors de la conclusion de son bail.
Au cours d'une s�ance tenue le 8 septembre 2010 devant le tribunal des baux, A.________, repr�sentant de la bailleresse, a admis que la formule officielle n'avait pas �t� utilis�e lors de la conclusion du bail de Y.________ et que la coop�rative n'avait pas non plus fait usage de la formule officielle lorsqu'elle avait augment� le loyer initial de X.________ d�s le 1er mai 2005 et celui de Y.________ depuis une date ind�termin�e.
Le 8 mars 2011, X.________ et Y.________ ont d�pos� � leur tour une demande contre la coop�rative devant le tribunal des baux. Ils ont requis que la bailleresse soit astreinte � leur restituer des loyers ind�ment pay�s (en raison de la nullit� des augmentations de loyer notifi�es en cours de bail) et � leur accorder une r�duction de loyer (en raison des nuisances endur�es au cours des travaux de r�fection) correspondant � trois mois de loyers, cela apr�s compensation avec le montant que chacun reconna�t devoir � la coop�rative en vertu de d�comptes de frais accessoires, lequel est de 4'992 fr.90 pour X.________ et de 2'174 fr.50 pour Y.________.
Toujours le 8 mars 2011, la bailleresse a d�pos� deux demandes � l'encontre de X.________ et Y.________, lesquelles tendaient au paiement de frais accessoires r�sultant de diff�rents d�comptes.
Par jugement du 11 novembre 2011, le tribunal des baux a statu� tout � la fois sur les demandes de la bailleresse du 15 mars 2010 tendant � des hausses de loyers, les demandes d�pos�es le 8 mars 2011 par X.________ et par Y.________ en restitution de loyers acquitt�s � tort et en r�duction de loyers ainsi que sur les demandes du 8 mars 2011 de la bailleresse concernant le r�glement de frais accessoires. Le tribunal a ainsi fix� le loyer de l'appartement de X.________ � 1'020 fr.80 par mois depuis le 1er avril 2009, plus mensuellement 25 fr. pour la place de parc et 115 fr. pour les charges, et condamn� X.________ � payer � la bailleresse la somme de 125 fr.80 par mois � titre de hausse de loyer depuis le 1er avril 2009 jusqu'� l'entr�e en force du jugement, avec int�r�ts � 5% l'an d�s l'�ch�ance moyenne (chiffre I b du dispositif); fix� le loyer de Y.________ � 1'241 fr.70 par mois depuis le 1er avril 2009, plus mensuellement 25 fr. pour la place de parc et 170 fr. pour les charges, et condamn� Y.________ � payer � la bailleresse la somme de 161 fr.70 par mois � titre de majoration de loyer d�s le 1er avril 2009 jusqu'� l'entr�e en force du jugement, avec int�r�ts � 5% l'an d�s l'�ch�ance moyenne (chiffre I d du dispositif); prononc� que X.________ devait verser � la bailleresse le montant de 1'490 fr.90 avec int�r�ts � 5% d�s le 1er juillet 2006 (soit 4'992 fr.90 d� par le locataire � titre de frais accessoires, sous la d�duction de 2'352 fr. de loyers ind�ment pay�s par celui-ci entre le 1er mai 2005 et le 1er juin 2009 (49 mois) et de 1'150 fr. � titre de r�duction de loyer pour nuisances pendant les travaux) (chiffre III a du dispositif); prononc� que Y.________ devait verser � la bailleresse le montant de 642 fr.50 avec int�r�ts � 5% d�s le 1er juillet 2008 (soit 2'174 fr.50 d� par ce dernier locataire � titre de frais accessoires, sous la d�duction de 132 fr. de loyers indus pay�s par celui-ci entre le 1er d�cembre 2008 et le 1er juin 2009 (6 mois) et de 1'400 fr. comme r�duction de loyer pour nuisances pendant les travaux) (chiffre III c du dispositif).
Statuant par arr�t du 10 octobre 2013 sur l'appel form� par X.________ et par Y.________ contre le jugement pr�cit�, lesquels concluaient au rejet des actions ouvertes par la bailleresse le 15 mars 2010 et � l'admission partielle des actions ouvertes par les locataires le 8 mars 2011, la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal du canton de Fribourg a partiellement admis l'appel et modifi� les chiffres III a et III c du dispositif du jugement attaqu�; X.________ a ainsi �t� condamn� � verser � la coop�rative le montant de 914 fr.90 plus int�r�ts � 5% d�s le 1er juillet 2006 (soit 4'992 fr.90 d� par le locataire � titre de frais accessoires, sous la d�duction de 2'928 fr. de loyers ind�ment pay�s par celui-ci entre le 1er mai 2005 et le 31 mai 2010 (61 mois) et de 1'150 fr. � titre de r�duction de loyer pour nuisances pendant les travaux) (chiffre III a nouveau); Y.________ a �t� condamn� � verser � la coop�rative le montant de 378 fr.50 avec int�r�ts � 5% d�s le 1er juillet 2008 (soit 2'174 fr.50 d� par ce dernier locataire � titre de frais accessoires, sous la d�duction de 396 fr. de loyers indus pay�s par celui-ci entre le 1er d�cembre 2008 et le 31 mai 2010 (18 mois) et de 1'400 fr. comme r�duction de loyer pour nuisances pendant les travaux) (chiffre III c nouveau). La cour cantonale a en revanche confirm� les chiffres I b et I d du dispositif du jugement rendu le 11 novembre 2011.
X.________ (recourant n� 1) et Y.________ (recourant n� 2) exercent un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Ils concluent, sous suite de frais et d�pens, � la confirmation de la modification des chiffres III a et III c du dispositif rendu par le tribunal des baux, � ce qu'il soit dit que l'action ouverte le 15 mars 2010 par la bailleresse contre le recourant n� 1 est rejet�e (chiffre I b nouveau dudit jugement) et � ce qu'il soit prononc� que l'action ouverte le 15 mars 2010 par la bailleresse contre le recourant n� 2 est rejet�e (chiffre I d nouveau dudit jugement).
Par ordonnance pr�sidentielle du 12 mars 2014, la demande d'effet suspensif pr�sent�e par les recourants a �t� rejet�e.
1.1.�En droit du bail � loyer, le recours en mati�re civile n'est ouvert en principe que si la valeur litigieuse atteint au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). Devant la Cour d'appel, s'agissant du recourant n� 1, la hausse de loyer litigieuse s'�levait � 933 fr.60 par an (art. 51 al. 1 let. a LTF). Multipli� par vingt (art. 51 al. 4 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 582), ce chiffre donne un total de 18'672 fr. Le recours est ainsi recevable ratione valoris compte tenu des seuls chefs de conclusions de ce recourant.
Interjet� pour le reste par les locataires qui ont partiellement succomb� dans leurs conclusions en rejet des hausses de loyers ainsi que dans leurs conclusions en restitution de loyers vers�s ind�ment et en r�duction de loyers, de sorte qu'ils ont qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est par principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2.�Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal f�d�ral applique ce droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas li� par l'argumentation des parties (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336) et appr�cie librement la port�e juridique des faits; il s'en tient cependant aux questions juridiques que la partie recourante soul�ve dans la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584). Le Tribunal f�d�ral n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de fa�on d�taill�e (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
Dans leur premier moyen, les recourants invoquent une violation des art. 8 CC et 270 al. 2 CO. Ils affirment que la cour cantonale a rejet� l'appel du recourant n� 2 en partant de la conception juridique erron�e selon laquelle il incombe au locataire d'apporter la preuve que le loyer initial convenu est abusif au regard des loyers usuels. A les en croire, en cas de nullit� du loyer initial faute d'emploi de la formule officielle, le bailleur aurait la charge d'�tablir que le loyer initial n'est pas abusif. En outre, les constatations de l'autorit� cantonale seraient incompl�tes sur diff�rents points: le b�timent propri�t� de la bailleresse est ancien, mal entretenu et les appartements qu'il contient ont des dimensions r�duites. Les recourants en inf�rent que l'immeuble n'est pas � fort bien situ� �. Du moment qu'ils ont pr�sent� des indices d'un rendement abusif et que l'intim�e n'a pas indiqu� les loyers pay�s par les pr�c�dents locataires des logements, une comparaison avec des loyers statistiques ou des loyers pratiqu�s dans le m�me immeuble ne serait pas acceptable pour arr�ter le loyer initial du recourant n� 2.
2.1.�Pour la cour cantonale, qui s'est r�f�r�e � cet �gard aux premiers juges, comme il est �tabli que la bailleresse a omis d'utiliser la formule officielle pr�vue par l'art. 270 al. 2 CO lors de la conclusion du bail portant sur le logement remis au recourant n� 2, le loyer contractuel de ce locataire �tait nul, de sorte que le loyer initial �quitable devait �tre d�termin� au regard des circonstances d'esp�ce, soit, s'agissant d'un immeuble ancien, les loyers non abusifs pratiqu�s dans le quartier et le loyer pay� par le pr�c�dent locataire. Retenant que l'immeuble b�n�ficie d'une situation favorable, la Cour d'appel a consid�r� que si la comparaison avec les loyers d'autres locataires du m�me immeuble n'est pas suffisante pour �tablir le caract�re non abusif du loyer initial, elle constitue n�anmoins un indice que les locataires devaient r�futer. Faute de l'avoir fait, ces derniers ont manqu� au devoir qui leur incombait de d�montrer le caract�re abusif du loyer initial. La cour cantonale en a d�duit que le loyer initial du recourant n� 2, fix� par les premiers juges au montant figurant dans le bail conclu le 21 novembre 2006, n'�tait pas abusif.
2.2.1.�Dans tout le canton de Fribourg, depuis le 1er janvier 2003, le bailleur, en vertu de l'art. 270 al. 2 CO et de la l�gislation cantonale fond�e sur cette norme, a l'obligation de communiquer au locataire, en usant d'une formule agr��e par l'autorit� (formule officielle), le montant du loyer ant�rieurement per�u.
In casu, il n'est pas contest� que le loyer initial du recourant n� 2 n'a pas �t� notifi� sur une formule officielle.
Lorsque la formule officielle n'a pas �t� employ�e pour un loyer initial alors qu'elle �tait obligatoire, ce vice entra�ne la nullit� du contrat de bail en tant qu'il d�termine le loyer (ATF 137 III 547 consid. 2.3 p. 548 et les arr�ts cit�s). En pareille situation, m�me si aucune des conditions particuli�res de l'art. 270 al. 1 let. a ou b CO n'est r�alis�e, le locataire peut saisir d'abord l'autorit� de conciliation, puis le juge pour que ce dernier arr�te le loyer initial (arr�t 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2, in JdT 2012 II 113).
2.2.2.�Quand il doit fixer le loyer initial, le juge dispose d'une grande marge d'appr�ciation (ATF 139 III 13 consid. 3.5.1 p. 23). Il doit en principe se fonder sur un calcul de rendement bas� sur le prix de revient de l'immeuble, puisqu'un tel calcul a en principe la primaut� sur toutes les autres m�thodes de d�termination du loyer non abusif (ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312; arr�t 4A_250/2012 du 28 ao�t 2012 consid. 2.4, in SJ 2013 I p. 49). Mais lorsque l'immeuble a �t� construit ou acquis il y a plusieurs d�cennies, il est dit � ancien � et la hi�rarchie des crit�res absolus est invers�e, si bien qu'il convient, selon la jurisprudence, de pr�f�rer la d�termination du loyer usuel � un calcul de rendement (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2 p. 16 et les arr�ts cit�s).
Le tribunal des baux a retenu que l'immeuble dans lequel se trouvent les appartements des recourants a �t� construit en 1957 (compl�tement des faits en vertu de l'art. 105 al. 2 LTF). L'intim�e n'ayant jamais pr�tendu avoir acquis r�cemment ce b�timent, il s'agit manifestement d'un immeuble ancien dans le sens susrappel�. L'ordre de priorit� entre les crit�res absolus de fixation du loyer est ainsi invers�. D�s lors qu'un calcul de rendement net n'a pas lieu d'�tre, peu importe que les recourants ait apport� des indices de rendement abusif.
2.2.3.�Pour �tablir les loyers usuels, le juge doit disposer d'au moins cinq �l�ments de comparaison r�pondant aux exigences de l'art. 11 OBLF (RS 221.213.11) (ATF 139 III 13 consid. 3.3 p. 20; 136 III 74 consid. 3.1 p. 79 s.). En l'esp�ce, aucun �l�ment de comparaison n'a �t� apport� au juge, de sorte que celui-ci ne disposait pas des �l�ments n�cessaires pour d�terminer le loyer usuel selon la jurisprudence du Tribunal f�d�ral.
Confront� � une telle situation, le juge, afin de fixer le loyer admissible, doit fonder sa d�cision sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64).
Dans son jugement du 11 novembre 2011, le tribunal des baux a retenu que l'immeuble pr�cit� n'avait pas �t� l'objet d'importantes r�novations avant juin 2006 et qu'il est compos� d'appartements de trois pi�ces et demie, dont la surface est d'environ 70 m2, et de quatre pi�ces et demie, ayant une surface approximative de 86 m2. Les faits retenus par la cour cantonale peuvent �tre compl�t�s sur ces points non contest�s, conform�ment � l'art. 105 al. 2 LTF.
On peut conc�der aux recourants que les appartements remis � bail ne sont pas particuli�rement spacieux. En revanche, la Cour d'appel a constat� qu'ils se situaient dans un quartier peu expos� au bruit, � proximit� imm�diate d'un arr�t de bus, � moins de dix minutes � pied d'un centre commercial et d'une �cole, ainsi qu'� moins de quinze minutes � pied du centre de la ville, d'un autre centre commercial, de plusieurs banques et d'�coles primaires. Il n'est pas possible de consid�rer qu'un tel environnement est d�favorable, comme les recourants le pr�tendent.
Il est �galement vrai que l'intim�e n'a pas fourni d'indications relatives au loyer pay� par le locataire qui occupait pr�c�demment le logement du recourant n� 2.
Comme l'a relev� le tribunal des baux, l'intim�e a produit un extrait de l'annuaire statistique du canton de Fribourg, duquel il ressort qu'en 2003 le loyer mensuel moyen s'�levait � 1'308 fr.40 pour un appartement de quatre pi�ces et demie. Le recourant n� 2 n'a pas contest� ces chiffres. La bailleresse a aussi d�pos� une �tude publi�e en 2009 dans le magazine L'Hebdo, selon laquelle le loyer mensuel moyen � xxx pour un logement de quatre pi�ces et demie se montait � 1'410 fr.
Ces donn�es ne constituent pas une statistique officielle au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF. Toutefois, la cour cantonale ne saurait �tre critiqu�e pour s'�tre fond�e, faute de mieux, en particulier sur de telles indications, alors qu'aucun autre moyen de preuve s�rieux ne lui �tait apport� (cf. arr�t arr�t 4A_250/2012 du 28 ao�t 2012 consid. 2.4 in fine, in SJ 2013 I p. 49).
Compte tenu que l'appartement du recourant n� 2 est situ� dans un cadre plut�t agr�able (quartier tranquille, proximit� de toutes commodit�s) et que le loyer mensuel convenu, soit 1'080 fr. sans les charges, �tait inf�rieur de plus de 15% au loyer mensuel moyen de 2003 d'apr�s l'annuaire statistique cantonal, la Cour d'appel n'a pas abus� de son pouvoir d'appr�ciation en retenant que le loyer initial dudit recourant devait �tre arr�t� au montant fix� par les parties dans le bail du 21 novembre 2006.
Le moyen, reposant sur une transgression des art. 8 CC et 270 al. 2 CO, est infond�.
Les recourants affirment que l'autorit� cantonale a enfreint les art. 269a let. b CO et 14 al. 1 OBLF lorsqu'elle a examin� s'il fallait consid�rer comme justifi�es les augmentations de loyers que l'intim�e leur a notifi�es le 12 d�cembre 2008 pour les travaux � plus-values r�alis�s � la suite de l'incendie de juin 2006. Ils pr�tendent que les plus-values apport�es par les travaux auraient pu �tre d�termin�es poste par poste si la bailleresse avait produit un d�compte fiable et d�taill�, permettant de distinguer pr�cis�ment la part des plus-values et celle de l'entretien diff�r�. Or l'impossibilit� d'�tablir pr�cis�ment le co�t net des travaux devait conduire au rejet de toute augmentation de loyer en application des r�gles sur le fardeau de la preuve.
3.1.�D'apr�s l'autorit� cantonale, les premiers juges, au terme d'un examen d�taill� des pi�ces produites par la bailleresse, ont consid�r� que le co�t des travaux support�s directement par celle-ci s'�levait � 645'746 fr.70. Vu la difficult� � distinguer, s'agissant d'un immeuble ancien qui n'avait pas �t� entretenu depuis sa construction en 1957, entre la part des travaux relevant de l'entretien et celle qui procurait des plus-values, ces magistrats ont appliqu� la pr�somption de l'art. 14 al. 1 OBLF et retenu qu'un pourcentage de 50% du co�t des travaux repr�sentait les investissements ayant cr�� des plus-values. Les augmentations de loyers devaient �tre calcul�es � partir des loyers initiaux, �tant donn� que les hausses de loyers pr�c�dentes �taient nulles, faute d'avoir �t� communiqu�es par formules officielles. Pour le recourant n� 1, l'augmentation mensuelle autoris�e s'�levait � 125 fr.80, pour le recourant n� 2 � 161 fr.70. La cour cantonale a approuv� le raisonnement des premiers juges.
3.2.�L'art. 269a let. b CO institue un crit�re relatif de fixation du loyer servant � d�terminer si la hausse r�clam�e au locataire actuel en raison de prestations suppl�mentaires du bailleur se justifie au regard du loyer convenu ant�rieurement. L'art. 14 OBLF explicite cette norme en d�finissant ce qu'il faut entendre par � prestations suppl�mentaires du bailleur �.
Il n'est fr�quemment pas ais� de distinguer les travaux d'entretien de ceux � plus-values. L'art. 14 al. 1, 2e phrase, OBLF �nonce qu'en r�gle g�n�rale, les frais caus�s par d'importantes r�parations sont consid�r�s, � raison de 50 � 70 %, comme des investissements cr�ant des plus-values. Le bailleur peut alors se limiter � prouver le montant total investi (Bohnet/Broquet, Droit du bail � loyer, Commentaire pratique, 2010, Bohnet/Montini [�d.], n� 92 ad art. 269a CO, p. 875).
La pr�somption pos�e par l'art. 14 al. 1 in fine OBLF, qui a pour fin de faciliter la preuve, peut �tre renvers�e si la part exacte de l'investissement entra�nant une plus-value est d�terminable (ATF 118 II 415 consid. 3a).
Les recourants reprochent � la bailleresse de n'avoir pas produit un d�compte pr�cis distinguant les travaux d'entretien de ceux � plus-values. Pourtant, ils ne contestent pas que du moment que la bailleresse n'a pas �tabli avoir r�alis� des travaux d'entretien entre 1957 et le second semestre 2006, les travaux r�alis�s � la suite de l'incendie correspondaient en grande partie � de l'entretien diff�r�, si bien qu'il s'av�rait d�licat d'�valuer poste par poste la part cr�ant des plus-values. Compte tenu de la difficult� � faire le d�part entre les travaux d'entretien et les am�liorations ayant apport� des plus-values, il n'est pas possible de discerner le montant r�el des plus-values.
Le d�compte produit en proc�dure - lequel mentionnait un co�t de travaux � charge de l'intim�e s'�levant au total de 645'746 fr. 70 - ne contenait ainsi aucun �l�ment qui justifiait de s'�carter du pourcentage forfaitaire de 50 � 70 % ancr� � l'art. 14 al. 1 OBLF. La cour cantonale a choisi de tenir compte de la valeur la plus basse de la fourchette, ce qui est favorable aux recourants. Il n'y a en la mati�re pas l'ombre d'une violation des r�gles r�gissant le fardeau de la preuve. Et la Cour d'appel n'a pas non plus abus� de son pouvoir d'appr�ciation.
Les magistrats fribourgeois ont retenu, � bon droit, que les majorations de loyers signifi�es aux deux recourants avant le 12 d�cembre 2008 �taient nulles, car elles n'avaient pas �t� effectu�es au moyen de formules officielles (cf. art. 269d al. 2 let. a CO). Ils ont donc calcul� les hausses de loyer justifi�es � partir des loyers initiaux des deux recourants. Ces points ne font l'objet d'aucune critique, tout comme d'ailleurs la d�termination du montant des augmentations de loyers admissibles op�r�e soigneusement par le tribunal des baux, � laquelle la cour cantonale s'est implicitement ralli�e.
Se pr�valant d'une transgression des art. 269 CO, 29 al. 2 Cst. et 6 par. 1 CEDH, les recourants pr�tendent que l'autorit� cantonale, au m�pris de leur droit d'�tre entendus et de leur droit � un proc�s �quitable, n'a pas examin� leurs arguments par lesquels ils ont tent� de d�montrer que l'intim�e avait n�glig� son devoir de produire les pi�ces comptables permettant de d�terminer les fonds propres investis dans l'immeuble. Ils relatent avoir donn� des indices d'un rendement abusif et r�p�tent qu'un calcul de rendement �tait possible.
4.1.�La cour cantonale a jug�, au consid�rant 2d in fine de l'arr�t d�f�r�, p. 6, que n'�taient pas pertinents les arguments des recourants relatifs � l'insuffisance des documents produits par la bailleresse pour �tablir le rendement admissible selon la m�thode absolue, d�s l'instant o�, s'agissant des immeubles anciens, la jurisprudence renonce au calcul de rendement si le loyer initial ne d�passe pas les limites des loyers usuels.
4.2.1.�Le droit d'�tre entendu consacr� � l'art. 29 al. 2 Cst. implique notamment l'obligation pour le juge de motiver sa d�cision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et que l'autorit� de recours puisse exercer son contr�le. Il suffit cependant, selon la jurisprudence, que le juge mentionne, au moins bri�vement, les motifs qui l'ont guid� et sur lesquels il a fond� sa d�cision; il n'est toutefois pas tenu d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqu�s par les parties. Il n'y a violation du droit d'�tre entendu que si l'autorit� ne satisfait pas � son devoir minimum d'examiner et de traiter les probl�mes pertinents (ATF 134 I 83 consid. 4.1; 133 III 439 consid. 3.3).
En vertu de l'art. 6 par. 1 CEDH, toute personne a droit � ce que sa cause soit entendue �quitablement, publiquement et dans un d�lai raisonnable, par un tribunal ind�pendant et impartial, �tabli par la loi, qui d�cidera des contestations sur ses droits et obligations de caract�re civil.
4.2.2.�Le grief des recourants selon lequel ils n'ont pas eu droit � un proc�s �quitable ne r�pond manifestement pas aux exigences strictes de motivation pos�es par l'art. 106 al. 2 LTF lorsque la violation de droits fondamentaux est invoqu�e.
Concernant le droit d'�tre entendu, il est de jurisprudence que l'art. 6 par. 1 CEDH n'a pas une port�e plus large que celle qui d�coule de l'art. 29 al. 2 Cst. (ATF 138 I 484 consid. 2.1 p. 485 s. et les r�f�rences).
En l'esp�ce, il n'y a pas trace d'une violation par l'autorit� cantonale de son devoir de se saisir des questions pertinentes. Elle a rappel� � juste titre que la hi�rarchie des crit�res absolus est invers�e lorsque l'immeuble est ancien, le crit�re (fond� sur les co�ts) du rendement de la chose lou�e au sens de l'art. 269 CO devant s'effacer au profit du crit�re des loyers du march� de l'art. 269a let. a CO (cf. ATF 139 III 13 consid. 3.1.2 p. 16).
A propos de l'impossibilit� de conna�tre les fonds propres investis, le tribunal des baux avait retenu, en p. 9 et 10 de son jugement, que l'intim�e ne d�tenait plus aucune pi�ce susceptible d'�tablir le montant investi pour la construction du b�timent et que le repr�sentant de la coop�rative avait d�clar� ignorer si celle-ci avait d� contracter un emprunt bancaire au moment de la construction de l'immeuble. Quoi qu'en disent les recourants, un calcul de rendement �tait impossible pour l'immeuble en question.
5.1.�A suivre les recourants, la cour cantonale aurait m�connu le fait que c'est la bailleresse qui a invoqu� le crit�re des loyers comparatifs, de sorte qu'incombait � celle-ci le fardeau de la preuve dans l'application de ce crit�re, non seulement pour fixer le loyer initial du recourant n� 2 mais aussi pour justifier les augmentations de loyers contest�es. Ils y voient une violation des art. 8 CC et 269a let. b CO.
5.2.�Comme on l'a vu ci-dessus au consid�rant 2.2.3, le loyer initial du recourant n� 2 n'a pas �t� fix� au regard des loyers du march�, car aucun �l�ment de comparaison pr�sentant des caract�ristiques semblables � la chose lou�e n'a �t� apport� au juge. Le loyer initial a �t� arr�t� en fonction de toutes les circonstances du cas.
Quant aux hausses de loyers signifi�es par formules officielles du 12 d�cembre 2008, elles ont �t� contr�l�es � la lumi�re du crit�re relatif de l'art. 269a let. b CO autorisant une majoration de loyer si le bailleur fournit au locataire des prestations suppl�mentaires cr�ant des plus-values (cf. consid�rant 3.2 supra).
Le dernier moyen des recourants manque totalement sa cible.
En d�finitive, le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�.
Les recourants, qui succombent, paieront solidairement les frais judiciaires (art. 66 al. 1 et 5 LTF) et verseront � l'intim�e, avec solidarit� entre eux, une indemnit� � titre de d�pens (art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Les recourants verseront solidairement � l'intim�e une indemnit� de 3'500 fr. � titre de d�pens.

References: ATF 
 ATF 
 ATF 
in fine
 art. 8
In casu
in fine
 art. 8
 art. 269
 art. 269
in fine
 art. 269
 art. 269
in fine
 ATF 
 art. 8