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ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN DE RIESGO DE CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN EN EL DOMINIO FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO FINANCIERO CAMPIGLIA &PILAY I - PDF
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Cristián Lara Aguilera
1 ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN DE RIESGO DE CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN EN EL DOMINIO FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO FINANCIERO CAMPIGLIA &PILAY I CARE Calificadora de Riesgo Montevideo, abril 26 de 2013 CARE Peatonal Sarandí 554 Of Tel
2 INDICE Página RESUMEN GENERAL 3 SECCIÓN I. INTRODUCCIÓN 5 SECCIÓN II. EL FIDEICOMISO Y LOS CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN 7 SECCIÓN III. LA ADMINISTRACIÓN. EL FIDUCIARIO Y EL CONSTRUCTOR 9 SECCIÓN IV. EL ACTIVO SUBYACENTE 19 SECCIÓN V. EL ENTORNO 23 SECCION VI. CALIFICACIÓN DE RIESGO 26 ANEXO I. ACTUALIZACIÓN INFORME DE CONTINGENCIAS JURÍDICAS 27 Página 2 de 27
3 SUMARIO RESUMEN GENERAL Calificación Oferta Pública Certificados de Participación Denominación: Fideicomiso Financiero Campiglia & Pilay I Fiduciario: Pilay Uruguay AFISA. Constructor: (Campiglia Construcciones) representada por Tecnorel SA Activos del Fideicomiso: Aportes realizados por los Fideicomitentes A, los aportes realizados por los Fideicomitentes B, los inmuebles adquiridos, construcciones y todo otro activo adquirido por o producido por el FF. Calificadora de Riesgo: CARE Calificadora de Riesgo Calificación de Riesgo: BB (uy) Grado especulativo medio. Análisis jurídico de la calificación: Olivera Asociados RESUMEN GENERAL CARE ha actualizado la calificación de los certificados de participación en el dominio fiduciario del Fideicomiso Financiero Campiglia y Pilay I manteniendo la misma en BB (uy). Esta calificación analiza el riesgo de los beneficiarios de lograr satisfacer, con los recursos del fideicomiso, su derecho a obtener la tenencia y ulterior propiedad de una unidad habitacional de las características establecidas en los contratos respectivos 1.La nota obtenida no representa una recomendación o una garantía de CARE para los inversores, y por tanto la calificación debe considerarse a los efectos 1 Esta actualización debe analizarse en conjunto con la calificación de mayo de de cualquier decisión como un punto de vista a considerar, entre otros. A modo de resumen, los aspectos salientes de esta actualización de la calificación, son: Vuelve a señalarse que se trata de una construcción financiera que desde el punto de vista jurídico, si bien ofrece las garantías necesarias, ha sido objetada en procedimientos pendientes de solución definitiva, tal como se apreció en el informe elaborado por el estudio Olivera Abogados que se adjuntó a la calificación y en su actualización que se adjunta a ésta (Anexo I). En tanto se dilucidan aquellos procedimientos, la calificación se realiza teniendo presente que el BCU a través de diversos pronunciamientos, pero en especial en Resolución de Directorio de fecha 14 de marzo de 2012, ha ratificado la autorización a Pilay Uruguay AFISA a funcionar como administradora de Fondos de Inversión, así como la inscripción en el Registro del Mercado de Valores a los Títulos de Deuda escriturales y los Certificados de Participación emitidos bajo el Fideicomiso Financiero Campiglia y Pilay I. Un negocio que desde el punto de vista económico ofrece adecuadas perspectivas de lograr el propósito del mismo, esto es obtener para los inversores la tenencia y ulterior propiedad de una unidad habitacional de las características establecidas en los contratos respectivos. Las Página 3 de 27
4 adjudicaciones y entregas por encima de lo comprometido favorecen esta opinión. Esto ya se afirmaba en ocasión de la calificación, no modificándose la opinión del comité de calificación. El proyecto posee una orientación clara desde el principio de su gestión hacia un determinado segmento del mercado. Esta orientación hacia el target definido en el contrato y el prospecto, es coincidente con el identificado como el de mayores oportunidades de negocio en el estudio sectorial desarrollado por CARE oportunamente, y así se recoge en el plan de negocios. En cuanto a las políticas públicas sectoriales, los indicios siguen siendo claros en cuanto a la consolidación de estímulos tanto a la oferta como a la demanda en ese segmento socioeconómico. Página 4 de 27
5 SECCIÓN I. INTRODUCCIÓN 1. Alcance y marco conceptual de la calificación CARE Calificadora de Riesgo ha sido contratada para actualizar la calificación de los certificados de participación en el dominio fiduciario del fideicomiso financiero denominado Fideicomiso Financiero Campiglia y Pilay I. La calificación de riesgo supone la expresión de un punto de vista especializado por parte de una empresa autorizada a ese propósito por el Banco Central del Uruguay (BCU), que realiza la supervisión y control del sistema financiero, del mercado de valores, así como de las calificadoras de riesgo. La nota obtenida no representa no obstante una recomendación o una garantía de CARE para los inversores, y por tanto la calificación debe considerarse a los efectos de cualquier decisión como un punto de vista a considerar, entre otros. CARE no audita ni verifica la exactitud de la información presentada, la que sin embargo procede de fuentes confiables a su juicio. El marco conceptual de esta calificación supone un ejercicio prospectivo por el cual se confiere una nota que califica el desempeño esperado del fideicomiso, en su capacidad de satisfacer en el tiempo, conforme al plan de negocios que la administración está mandatada a realizar, el derecho de los fideicomitentes B a obtener la tenencia y ulterior propiedad de una unidad habitacional de las características establecidas en los contratos respectivos. En definitiva la nota seguirá, entre otros criterios, el cumplimiento del proyecto y el alcance de objetivos constructivos y de adjudicaciones que se juzguen aceptables en ocasión de cada recalificación, teniendo presente en particular los informes semestrales de auditoría de gestión encomendados por el BCU. No obstante se han incorporado, al igual que en ocasión de la calificación, algunos análisis comparativos con otras inversiones a los efectos de ilustrar los análisis. CARE Calificadora de Riesgo es una calificadora con registros y manuales aprobados por el Banco Central del Uruguay con fecha 3 de abril de Califica conforme a su metodología oportunamente aprobada por dicha autoridad, seleccionando los profesionales necesarios para integrar en cada caso el comité de calificación, el que juzga en función de sus manuales. Estos, su código de ética, registros y antecedentes se encuentran disponibles en el sitio web: así como en el del regulador: El comité de calificación estuvo integrado en este caso por el Cr. Martín Durán Martínez, por el Ec. Mayid Sader Neffa y por el Ing. Julio Preve. Asimismo CARE contrató nuevamente los servicios del estudio jurídico Olivera Abogados, cuyo informe se adjunta, (Anexo I)para analizar algunas contingencias jurídicas del último año. 1. Antecedentes generales Con ocasión de la calificación (véase) se recogieron los antecedentes del proyecto y de las empresas involucradas. Se reiteran aquí los elementos principales de aquél. Página 5 de 27
6 Los llamados fideicomitentes A integraron dinero al fideicomiso adquiriendo los Títulos de Deuda. Los llamados fideicomitentes B son quienes integran cuotas al fideicomiso adquiriendo certificados de participación. Entre estos se distinguen cuatro tipos: el fideicomitente B, que integra cuotas al fideicomiso y adquiere los certificados de participación; el fideicomitente B beneficiado, que es el que ha resultado ganador en los actos de asignación de unidades y aun no tiene la tenencia del bien; fideicomitente B simple tenedor, que ha recibido la tenencia del bien asignado y construido; y el fideicomitente B adjudicado a quien se le ha transmitido el dominio del bien que mantenía en tenencia. Administración a cargo de Pilay Uruguay AFISA, una compañía con habilidad en este tipo de operaciones demostrada en Argentina, con participación en la operación constructiva de una empresa de reconocida trayectoria en el país. Estructuración de una opción de inversión a largo plazo, que supera los análisis jurídicos, ya que ha logrado la conformidad de todas las partes involucradas para que el fideicomiso exista válidamente y administre el patrimonio de afectación de acuerdo con el alcance dado en el contrato respectivo, y pueda ofrecer públicamente los valores que emite. No obstante circunstancialmente enfrenta la dificultad de acciones de nulidad pendientes de resolución definitiva. Construcción de hasta 5000 viviendas. La entrega de una propiedad de las características detalladas, en los plazos detallados. Una estimación de TIR para el inversor, que aunque no constituye el objeto central del fideicomiso, de todas formas resulta aceptable aún en las hipótesis severas manejadas. 2. Información analizada y procedimientos operativos La información adicional analizada en esta ocasión fue la siguiente: Informe de gestión de la empresa AUREN sobre el desempeño del fideicomiso al 30/06/2012 y al 31/12/2012 (Informe de procedimientos de auditoría previamente acordados). Estados Contables del Fiduciario al 31/12/12 auditados por AUREN y al 31/12/2010 auditados por AUREN. Información económica y financiera de TECNOREL S.A. al 31/08/12 (fecha de cierre de balance). Estados contables del fideicomiso auditados por AUREN al 31/12/12. Nuevo informe jurídico (Anexo I). Página 6 de 27
7 SECCIÓN II. EL FIDEICOMISO Y LOS CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN Se ofrecen en oferta pública certificados de participación en el dominio fiduciario del Fideicomiso Financiero Campiglia &Pilay I, creado por contrato correspondiente de fideicomiso financiero. Este contrato, los certificados y los demás contratos citados se analizan en la presente sección. 1. Descripción general Denominación: Fideicomiso Financiero Campiglia y Pilay I. Fiduciario: Pilay Uruguay AFISA. Constructor: Campiglia Construcciones representado por Tecnorel SA. Entidad Representante: Bolsa de Valores de Montevideo. Títulos emitidos y a emitirse: Títulos de deuda y Certificados de participación. Activos del Fideicomiso: Son activos del Fideicomiso: los aportes realizados por los denominados Fideicomitentes A; los aportes realizados por los Fideicomitentes B; los inmuebles adquiridos con dichos fondos; los edificios y/o casas construidas y todo bien adquirido o producido con los fondos mencionados. Moneda de los CP: Pesos uruguayos. Importe de la Emisión: Hasta U$S los Títulos de Deuda y hasta $ reajustables los Certificados de Participación. Calificadora de Riesgo: CARE Calificadora de Riesgo Calificación de Riesgo de los certificados de participación): BB (uy), Grado especulativo medio 2. El análisis jurídico El análisis jurídico que compuso la calificación original, recorrió un amplio espectro de contingencias (véase Anexo I de la calificación) que se pueden resumir en las conclusiones de aquel informe. Textualmente: 1. El Fideicomiso Financiero cuenta a la fecha con la aprobación del BCU y la conclusión afirmativa del MEF, respecto a que tal modalidad no constituye un grupo de ahorro previo sujeto a la normativa de intermediación financiera. 2. La estructura jurídica cuenta con el respaldo técnico del BCU, quien instruyó a Pilay AFISA a transformar el fideicomiso original en un Fideicomiso Financiero, y por tanto el BCU ha ejercido sobre el mismo y sus operadores, los poderes de supervisión y control que tiene sobre todo emisor de valores en régimen de oferta pública. 3. El Fideicomiso Financiero ha logrado la conformidad de todas las partes involucradas para que el mismo exista válidamente y administre el patrimonio de afectación de acuerdo con el alcance Página 7 de 27
8 dado en el contrato de fideicomiso, y pueda ofrecer públicamente los valores que emite. 4. Sin embargo, a la fecha se encuentran iniciados varias acciones de nulidad contra las resoluciones adoptadas por el BCU y el propio MEF relacionadas con el proceso de inscripción del Fideicomiso Financiero y Pilay AFISA en el registro de valores del BCU, lo cual impide afirmar que la referida estructura se encuentra a resguardo de eventuales contingencias jurídicas. Tales incertidumbres podrán ser disipadas una vez que se culminen los procesos jurisdiccionales iniciados ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo. En esta ocasión se volvió a contratar al estudio jurídico Olivera abogados para verificar si alguna de sus opiniones podía modificarse en el tiempo transcurrido, y en particular para considerar algunas contingencias nuevas que pudieran afectar aquella opinión. (véase Anexo I). Del mencionado informe se desprende que no existen motivos para variar la opinión del año anterior. Ello porque, como señala dicho informe, no han culminado los procedimientos señalados, y porque los nuevos planteos surgidos durante el año, no tienen la potencialidad para modificar las opiniones vertidas respecto de la estructura legal analizada el 22 de mayo de Riesgos considerados Riesgo jurídico de estructura. Comprende el análisis de la eventualidad de incumplimientos en el pago a los beneficiarios, derivado de defectos en la estructura jurídica por no cumplir con alguna norma vigente, así como eventualmente por la aplicación de sentencias judiciales derivadas de demandas de posibles perjudicados por la creación oportunamente descrita. Pese a que la construcción jurídica reúne las condiciones necesarias, los juicios en trámite ante el TCA no permiten descartar por completo la eventualidad de sentencias desfavorables al fideicomiso. Visto el informe antes mencionado se concluye que el riesgo jurídico de estructura se considera moderado. Riesgo por iliquidez. La posibilidad de salir de los títulos ante eventuales situaciones de stress constituye un atributo favorable del papel. Los certificados se han diseñado para ser líquidos, dentro de lo relativo al mercado uruguayo. Adicionalmente existe un procedimiento en el que se involucra la fiduciaria para poder salir de los mismos. No obstante este proceso no es instantáneo, puede llevar un tiempo difícil de determinar y en algunos casos podría ocasionar una pérdida de parte del capital invertido. El riesgo es moderado, medio. Página 8 de 27
9 SECCIÓN III. LA ADMINISTRACIÓN. EL FIDUCIARIO Y EL CONSTRUCTOR Las características de la emisión hacen necesario analizar dos empresas administradoras: Pilay Uruguay AFISA administradora de fondos de inversión, en su condición de emisora y fiduciaria del fideicomiso financiero, y Campiglia Construcciones representada por Tecnorel S.A. en su capacidad de realizar las construcciones necesarias, y gestionar los proyectos constructivos. Ambas componen el contrato de fideicomiso. La circunstancia de que el fideicomiso financiero es el resultado de su transformación a partir de su condición anterior de fideicomiso de administración, permite analizar también un período de tres ejercicios de funcionamiento del fideicomiso. 1. Pilay Uruguay AFISA Administradora de Fondos de Inversión Se trata en este caso de evaluar la capacidad de gestionar, y de administrar un patrimonio, para lograr el cumplimiento de las obligaciones de administración que se establecen en el contrato de fideicomiso. Integra este análisis el ajuste de Pilay Uruguay Administradora de Fondos de Inversión S.A. a las disposiciones jurídicas vigentes. A marzo de 2013 la Sociedad se encontraba en trámite de anulación de los títulos accionarios al portador a efectos de emitir títulos nominativos. Pilay Uruguay AFISA, es una empresa uruguaya de reciente creación por lo que como tal no tiene mayores antecedentes en la función para la que fue creada. Por eso fue necesario analizar el historial de quienes integran dicha firma. Pilay Uruguay AFISA comercializa en Uruguay el denominado Sistema Pilay creado por la empresa Pilay S.A en la ciudad de Santa Fe, Argentina, en Consolidada la plaza de Santa Fe en 1988 el Sistema Pilay fue lanzado en la ciudad de Rosario mediante una alianza estratégica con Bauen Arquitectura SRL(una empresa constructora local de reconocido prestigio). En 2006, Pilay S.A. celebró con Grif S.A. empresa integrante del Grupo Regam, una unión de empresas para el desarrollo del producto en la Provincia de Córdoba. En Argentina, el Sistema Pilay ha construido más de apartamentos (aproximadamente metros cuadrados) distribuidos entre Rosario, Santa Fe y Córdoba. En su calidad de administradora del Fideicomiso cuenta como su principal ingreso los honorarios pactados en el contrato respectivo. En los siguientes cuadros se exponen en forma resumida sus estados de situación patrimonial y de resultados para los tres últimos ejercicios, los que cuentan con el correspondiente informe de auditoría externa. Página 9 de 27
10 Cuadro 1: Fiduciaria Pilay Uruguay AFISA- Estado de Situacion Patrimonial En miles de $ 31-dic dic dic-10 Activo Disponibilidades Creditos por Ventas Otros Creditos Total Activo Corriente Activo no Corriente Pasivo Pasivo Corriente Pasivo no Corriente Patrimonio Capital Integrado Ajustes y/o Reservas Resultados del Ejercicio y Acumulado (184) Total Pasivo y Patrimonio Fuente: EE.CC FF Pilay AFISA Cuadro 2: Fiduciaria Pilay Uruguay AFISA Estado de Resultados En miles de $ 31-dic dic dic-10 Ingresos Operativos Resultado Bruto Gastos de administracion y ventas (1.269) (331) (260) Resultados diversos (330) (161) Resultados financieros 606 (41) (67) Impuesto a la renta (518) (187) (141) Resultado Neto (65) Fuente: EE.CC FF Pilay AFISA Como se puede apreciar en los cuadros anteriores, el patrimonio de la sociedad está conformado básicamente por el capital integrado por los accionistas, y los resultados acumulados como consecuencia de sus ingresos por honorarios de administración. El BCU, con fecha 13 de Julio de 2011 comunicó a la fiduciaria la obligación de presentar semestralmente auditoría de gestión informando por lo menos los siguientes puntos: Monto de los CP emitidos en el semestre en cada uno de los tramos y su concordancia con los Registros de Pilay Uruguay Afisa como Entidad Registrante. Cantidad de Fideicomitentes B que se encuentren al día con sus obligaciones. Grado de cumplimiento del ritmo constructivo en el semestre en comparación con lo programado según contrato de la empresa constructora. Página 10 de 27
11 Grado de cumplimiento de las adjudicaciones de soluciones habitacionales en comparación con lo programado y explicitado en el contrato de fideicomiso. Verificación de los reajustes del valor de las cuotas en el semestre, de acuerdo a los índices establecidos en el contrato de fideicomiso. En este sentido, se cuenta con el denominado Informe de Procedimientos de Auditoría Previamente Acordados (PAPA) elaborado por la firma de auditoría independiente AUREN. Para esta actualización, se contó con el Informe PAPA al 31 de diciembre de La empresa constructora Se trata en este caso de la evaluación acerca de su capacidad de ejecutar el proyecto constructivo. Como se ha señalado un punto crucial de la calificación lo constituye la evaluación de la capacidad de gerenciamiento del proyecto que motiva la emisión, el cual se refuerza con la presencia de figuras de prestigio en el negocio en Uruguay. Tecnorel S.A. es una sociedad con acciones al portador cuyo Presidente es el Ing. Eduardo Campiglia, fundador y principal de Campiglia Construcciones. Integran el Directorio además, Germán Campiglia y Álvaro Piña. Con ocasión de la calificación, se describió la trayectoria de esta empresa, ampliamente satisfactoria para los fines de este fideicomiso. Tecnorel S.A. cierra ejercicio el 31 de agosto y según balance enviado a CARE al 31 de agosto de 2012 contaba con un patrimonio de $ El resultado neto del último ejercicio, de acuerdo al mismo balance, es de $ Quien construye en cada caso es Campiglia construcciones y lo hace a través de otras figuras jurídicas. Actualmente Campiglia Construcciones tiene 11 proyectos inmobiliarios en construcción 3. Información sobre el fideicomiso En fecha 24 de agosto de 2009, las firmas Pilay Uruguay S.A; Tecnorel S.A y los Sres. Germán Campiglia; Álvaro Piña y Javier Vigo Leguizamón celebran un contrato de fideicomiso de administración de acuerdo con las disposiciones de la Ley a la vez de prometer celebrar un contrato de arrendamiento de obras por el sistema de economía y administración regulado por el Código Civil. En octubre de 2010, a requerimiento del Banco Central del Uruguay, se transforma en Fideicomiso Financiero. El objeto del Fideicomiso Financiero Campiglia & Pilay I es la inversión en inmuebles y la construcción de edificios y casas, su consecuente división en propiedad horizontal (en el caso de los edificios) y la adjudicación de las unidades a los beneficiarios. Así se define el mismo en el prospecto y contrato de fideicomiso; se entiende por adquirir un inmueble la compra de un terreno y por la construcción del conjunto, la construcción de un edificio de apartamentos. Esta operación se repetirá tantas veces sea necesaria en función Página 11 de 27
12 de los adherentes. También forma parte del objetivo, la adquisición (total o parcial) de edificios en construcción que cumplan con el perfil de vivienda descrita en el prospecto. Son activos subyacentes del Fideicomiso: los aportes realizados por l os denominados Fideicomitentes A; los aportes realizados por los Fideicomitentes B; los inmuebles adquiridos con dichos fondos; los edificios y/o casas construidas y todo bien adquirido o producido con los fondos mencionados. En lo que refiere a los Fideicomitentes A, contra su aporte se emitieron Títulos de Deuda Serie 1 por U$S los que serán amortizados en 5 años, previo cumplimiento de los compromisos constructivos, con un interés de 5% anual. Son Fideicomitentes A los Sres. Germán Campiglia; Alvaro Piña y Javier Vigo. Estos recursos fueron los fondos iniciales con que contó el Fideicomiso para comenzar a operar. Los Fideicomitentes B, son beneficiarios del mismo. Contra estos aportes el Fideicomiso emite Certificados de Participación Serie 1 por un monto total de hasta $ (diez mil setecientos cincuenta y siete millones ochocientos sesenta y cuatro mil ciento cincuenta y dos pesos uruguayos) en forma parcial según 9 tramos que identifican derechos y obligaciones diferentes en el Contrato de Fideicomiso y que se denominan de la siguiente manera: Cuadro 3: Certificados de Participación Monto a emitir Clase En pesos Certificados de participación S1B1CS Certificados de participación S1B1CE Certificados de participación S1B1CT Certificados de participación S1B1CA Certificados de participación S1B2CS Certificados de participación S1B2CE Certificados de participación S1B2CT Certificados de participación S1B2CA Certificados de participación S1BCMC Fuente: Campiglia Pilay Todos los valores precedentes (expuestos a valores originales en el cuadro 3) son reajustables de acuerdo a lo establecido en el Contrato de Fideicomiso (Sección 6.2.c) es decir, entre la paramétrica allí definida y el ICC (índice de la construcción) el que presente la variación mayor. Dicha nomenclatura responde a: S1B1CS/S1B2CS son los CP s que los fideicomitentes B se obligan a adquirir al momento de adherir al sistema según hayan optado por una vivienda de 1 o 2 dormitorios; S1B1CE/S1B2CE son los CP s que los adherentes se obligan a adquirir en número de 240 según opción de tamaño de vivienda (son las llamadas cuotas en espera); S1B1CT/S1B2CT son los CP s que los adherentes se obligan a adquirir en sustitución de los anteriores una vez que su vivienda ha sido construida y les sea entregada (son las denominadas cuotas de posesión o tenencia); Página 12 de 27
13 S1B1CA/S1B2CA son los CP s que los adherentes se obligan a adquirir en los meses de enero y julio de cada año (total, 40 cada uno y se la denomina cuota aguinaldo); S1BCMC son los CP s que los adherentes que hayan requerido mejoras constructivas o una casa de mayor metraje se comprometen a adquirir. Al momento de realizar esta actualización se han tenido a la vista, además de los EE.CC. del Fideicomiso correspondientes a los tres últimos ejercicios cerrados al 31 de diciembre de cada año anteriores a la calificación, los correspondientes al 31 de diciembre de 2012, en este caso con informe de auditoría de la firma de auditores independientes AUREN. En el cuadro siguiente se exponen en forma resumida los principales rubros de los mencionados EE.CC: Cuadro 4: FF Campiglia Pilay Estados de Situacion Patrimonial En miles de $ 31-dic dic dic-10 Activo Disponibilidades Creditos por Ventas Otros Creditos Total Activo Corriente Activo no Corriente Inventarios Cuentas a cobrar Propiedades y equipos Pasivo Pasivo Corriente Pasivo no Corriente Patrimonio (29.610) Certificados de Participacion Ajustes al patrimonio Resultados del Ejercicio y Acumulados ( ) (57.132) (29.610) Total Pasivo y Patrimonio Fuente: CARE/C.P. Cuadro 5: FF Campiglia Pilay Estado de Resultados En miles de $ 31-dic dic Ingresos operativos Egresos operativos (50.964) (32.070) (29.716) Otros ing/egr Resultados financieros (3.210) (3.769) (1.441) Impuesto a la renta Resultado neto (50.771) (27.479) (21.746) Fuente: EE.CC fideicomiso Página 13 de 27
14 Si bien el Sistema Pilay contempla fundamentalmente la adquisición de un terreno para luego construir un edificio sobre el mismo, también prevé la posibilidad de adquirir edificios o partes de edificios en construcción. Es lo que ha ocurrido en el inicio del fideicomiso cuando en agosto de 2010, la Fiduciaria Pilay Uruguay AFISA, en nombre del Fideicomiso Campiglia &Pilay I firmó un acuerdo de inversión con la empresa EBISUR S.A. por el cual se comprometió a cofinanciar el % del costo total del Edificio Torreseis. De acuerdo al Informe PAPA al 31/12/2012 el Edificio Torreseis alcanzó el 100% de cumplimiento en su ejecución. Como fue público y notorio, en octubre de 2012 el Fideicomiso anunció la finalización de las primeras 20 unidades en Uruguay, todas pertenecientes a la Torreseis. Esto se refleja en el Estado de Situación Patrimonial del FF en el rubro Inventarios con $ (miles de $). Siguiendo con el plan de negocios con fecha 9 de mayo de 2012 la Fiduciaria firmó en representación del Fideicomiso Campiglia &Pilay, un acuerdo de inversión con la empresa Dafewor S.A. Mediante el referido documento, se acuerda la cofinanciación del Edificio E Tower. De este edificio de apartamentos, 64 unidades corresponderán al Fideicomiso. El importe de $ que figura en el activo de los EE.CC en el rubro Adelanto a Dafewor S.A. por Obras corresponde a la cuota parte del terreno. Al cierre del ejercicio se informa que el avance de obra en la cuota parte que le corresponde al Fideicomiso es del orden del 3.8% cuando el proyectado era de 1% según se desprende del acuerdo de inversión firmado con la empresa constructora el 27 de diciembre de En dicho acuerdo se establece, además, como fecha prevista de finalización diciembre de En 2010, los aportes de los fideicomitentes B se encontraban reconocidos en el Pasivo; una vez finalizado el trámite de inscripción como fideicomiso financiero se emitieron los CP s por los aportes efectuados los que son considerados a partir del ejercicio cerrado en 2011 dentro del patrimonio neto. En el Cuadro 6 se exponen los CP s emitidos a diciembre de 2012 en valores nominales, su relación con el total a emitir previsto y su distribución entre las diferentes clases. Cuadro 6: FF Campiglia Pilay Emisión de CP s Al 31/12/12 en miles de $ a valor nominal Clase Previsto emitido % emitido % a 2011 S1B1CS ,20% 11,68% S1B1CE ,42% 1,59% S1B1CT ,42% 0,23% S1B1CA ,69% 0,72% S1B2CS ,48% 12,23% S1B2CE ,87% 2,21% S1B2CT ,66% 0,33% S1B2CA ,96% 1,08% S1BCMC ,85% 0,84% Totales ,61% 0,83% Fuente: CARE en base EE.CC Fideicomiso Página 14 de 27
15 De acuerdo al cuadro precedente, los CP s que cuentan con un 26.20% y 23.48% de emisión representan la cuota suscripción para los dos tipos de vivienda que se abona una sola vez, mientras que los restantes responden a la clase de las cuotas espera, tenencia o mejoras. Esto es consistente con las etapas iníciales del fideicomiso. En la última columna se expone el porcentaje de emisión a diciembre de 2011 a efectos de comparar su evolución. Como se ha indicado, los valores se expresan a valor nominal, de acuerdo a lo establecido en el contrato de Fideicomiso en la Sección IV, cláusula 6.2, corresponde su reajuste como consecuencia de la diferencia entre el valor de las cuotas al momento de la emisión y el valor nominal del certificado de participación correspondiente. Dicho reajuste se expone en el siguiente cuadro. Se puede apreciar que, en promedio, alcanzó el 10.61%. Cuadro 7: Valores emitidos en miles de $ En valor nominal y ajuste al 31/12/12 Clase Nominal Ajuste Total S1B1CS S1B1CE S1B1CT S1B1CA S1B2CS S1B2CE S1B2CT S1B2CA S1BCMC Totales Fuente: CARE en base EE.CC Fideicomiso En cuanto a los Fideicomitentes A, se da cuenta que al haberse cumplido los compromisos constructivos previstos, en diciembre pasado se amortizó la primera cuota (10%). No se realizan previsiones por deudores incobrables porque la gerencia considera que es una posibilidad casi inexistente. Cabe decir que se dispone de una amplia red de cobranza y que el no pago de la cuota no implica en este caso una pérdida para el fideicomiso ya que ese contrato se puede traspasar. En cuanto a los resultados cabe decir que es requisito previo para el logro del objetivo final incurrir en gastos tales como promoción, constitución y administración del fideicomiso, gastos todos contemplados en los aportes de los fideicomitentes B. El fideicomiso optó por exponer las erogaciones como gastos de cada ejercicio económico en que se producen. Por esta razón, el Página 15 de 27
16 fideicomiso tendrá mientras que se mantenga esta política contable, resultados negativos los que se irán revirtiendo a medida que dichos fideicomitentes vayan cancelando los aportes que se obligan a realizar por contrato de fideicomiso. 4. Auditoría de gestión El fideicomiso está obligado por el BCU a presentar informe de auditoría externa de gestión. A esos efectos, ha contratado a la firma AUREN de origen español pero con presencia en muchos países del mundo. En Uruguay, cuenta con un plantel de 120 profesionales y en todo el mundo con Del informe presentado por AUREN al 31 de diciembre de 2012 se concluye que el fideicomiso ha adjudicado más viviendas de las que le correspondía por contrato. En efecto, a esa fecha el fideicomiso contaba con dos subgrupos pertenecientes al Grupo UJ (departamentos de 1 dormitorio) con 455 contratos activos pertenecientes al Grupo UJ 001 y 127 pertenecientes al Grupo UJ 002. De los referidos contratos, 222 eran los que al 31 de diciembre de 2012 cumplían con las condiciones establecidas para que se generara la obligación constructiva (un año como aportantes, sin atraso en el pago de sus cuotas), en consecuencia, deberían haberse adjudicado cinco unidades, sin embargo se adjudicaron siete, todas ellas corresponden a unidades del Edificio Torreseis. En lo que tiene que ver con el Grupo UV, a diciembre de 2012 había 444 contratos activos pertenecientes al subgrupo UV 001 y 84 al UV 002. De ellos, 229 cumplían con las condiciones establecidas para que se generara la obligación constructiva. En consecuencia, correspondía adjudicar cinco unidades, sin embargo, se adjudicaron trece, todas pertenecientes al Edificio Torreseis. De esta manera, el Fideicomiso adjudicó la totalidad de las unidades (20) recibidas al finalizar la obra del Edificio Torreseis. Al 31 de diciembre pasado, AUREN actualizó su informe estableciendo la diferencia entre fideicomitentes B (personas) y contratos. A dicha fecha la situación era la siguiente: Cuadro 8: Fideicomitentes B y Contratos Al 31/12/12 Fideicomit. Contratos Totales Activos Al día Fuente: Informe PAPA al 31/12/12 La Gerencia de la empresa entiende por contrato (y fideicomitente) activo aquel que se encuentre al día con la cuota o que han comunicado la imposibilidad de efectuar aportes por cierto período de tiempo pero que no han hecho una declaración explícita de renuncia al sistema. Por contrato o fideicomitente al día se entiende aquellos que están al día con las cuotas incluyendo la correspondiente al mes de adjudicación. Página 16 de 27
17 Los fideicomitentes B a diciembre de 2011 eran 767 por lo que el incremento de 2012 fue de 28%, 214 en el año (casi 18 por mes) mientras que los contratos eran 942 lo que representa un incremento de casi 27%, 252 en el año (21 al mes). Los activos, en cambio, representan mucho más que en la medición del año pasado, en efecto, mientras que a diciembre de 2011 los fideicomitentes activos representaban el 71% del total, a diciembre de 2012 representaban el 93%. Otro tanto puede decirse de la relación entre contratos activos y totales. Seguramente este cambio en la relación se deba en buena medida a la nueva definición de activo que adoptó la empresa. Consultada la gerencia sobre el nivel de renuncias a los contratos originalmente firmados manifestó que dadas las circunstancias se considera normal. Ya fue comentado el cumplimiento del ritmo constructivo que aparece en el Informe PAPA al 31 de diciembre 2012: 100% de cumplimiento para el Edificio Torreseis y 3.8% (contra 1% proyectado) para el Edificio E Tower. Otra información que proporciona el informe de gestión refiere a la evolución del valor de las cuotas espera para cada uno de los dos productos. Según el mismo, la variación del ICC (índice de la construcción), de la paramétrica del contrato y el ajuste aplicado desde el momento de la constitución del contrato del Fideicomiso a setiembre de 2012 (fecha del último ajuste) fue de: 28%, 26% y 27% respectivamente. Es decir, el ajuste aplicado hasta esa fecha se ubicó exactamente entre las dos variables. Vale recordar que por contrato el Fideicomiso tiene derecho a aplicar el ajuste mayor entre el ICC y la paramétrica. Entre setiembre y diciembre de 2012 ambos índices continuaron aumentando mientras que la cuota permaneció incambiada. En definitiva, al cierre de este informe el Fideicomiso, al igual que el año anterior, ha ajustado las cuotas por debajo de lo establecido en el Contrato situándose a partir de setiembre de 2012 en $ (UV) y $ (UJ). Riesgos considerados: Riesgo jurídico, por incumplimiento de alguna disposición por parte del fiduciario. La empresa fiduciaria está autorizada desde el año 2011 por el Banco Central de Uruguay para desarrollar actividades como fiduciario en fideicomisos financieros en el Uruguay. Este riesgo es moderado en tanto se encuentra pendiente de resolución definitiva en el TCA la impugnación de la correspondiente resolución del BCU. Riesgo administración, considerando la idoneidad para cumplir con la función de Pilay Uruguay Afisa y de Tecnorel S.A. En virtud de todos los análisis practicados; teniendo presente su reputación en los medios en los que ambas empresas actúan, tanto para colegas como competidores y bancos; considerando su experiencia previa; considerando de modo especial su compromiso con el proyecto; teniendo presente el seguimiento que hace el fiduciario de aspectos centrales para su desempeño, así como de la entidad representante con amplias atribuciones; se considera que el riesgo de incumplimiento de la administradora con las responsabilidades del proyecto es muy bajo. Página 17 de 27
18 Riesgo constructivo, que supone la falta de idoneidad para realizar el tipo de proyectos que se plantea, en las condiciones necesarias para su comercialización. La cobertura de este riesgo se encuentra satisfecha por los antecedentes de la empresa constructora contratada, así como por el procedimiento de realización de obras recogido en el prospecto. Riesgo de terminación (completion), que implica analizar la posibilidad de que cuando una obra es lanzada, la misma se termine en tiempo y forma, con independencia de factores comerciales, o de costos, o financieros vinculados a créditos a cobrar por unidades vendidas. El mismo se encuentra acotado por la forma en la que se van construyendo unidades a partir de la disposición de recursos. Estas disposiciones dan moderada satisfacción a la cobertura de este riesgo. Riesgo de conflictos, derivado de la posibilidad de juicios capaces de interferir con el mandato recibido. Este riesgo es moderado en tanto se encuentra pendiente de resolución definitiva en el TCA la impugnación de la correspondiente resolución del BCU que inscribe no solo a la fiduciaria sino también los certificados de participación. Riesgo por cambio de fiduciario está adecuadamente previsto en los casos correspondientes, que dejan esta posibilidad a los inversores adecuadamente representados. Riesgo por cambio del constructor, se encuentra también previsto en función de diversas contingencias. Riesgos de gobierno corporativo. Este riesgo se encuentra cubierto con la organización planteada. En definitiva, el riesgo analizado en esta sección se encuentra acotado, por contar con un Fiduciario con experiencia, un Plan de Negocios probado en ecosistemas similares a los del mercado de vivienda del Uruguay (Santa Fe, Rosario y Córdoba), y un constructor con probada trayectoria así como renombre en la plaza uruguaya. Las disposiciones de gobierno corporativo, así como las auditorías periódicas que dan cuenta del avance de las obras contribuyen en el mismo sentido. Página 18 de 27
19 SECCIÓN IV. EL ACTIVO SUBYACENTE 1. Bienes fideicomitidos y aspectos descriptivos del retorno del proyecto Según el contrato de Fideicomiso Financiero y el resumen recogido en el prospecto de emisión, el objeto principal del Fideicomiso Financiero Campiglia &Pilay I es permitir a los fideicomitentes recibir un apartamento o una casa luego del pago de una (1) cuota suscripción, 240 cuotas mensuales llamadas cuotas espera y 40 cuotas semestrales adicionales llamadas cuotas aguinaldo, las que serán ajustadas por el ICC 2 o una paramétrica incluida en el prospecto que también reproduce la evolución del costo de la construcción. De acuerdo a un sistema de puntaje o aportes dinerarios se licitan los bienes inmuebles para ser otorgados a cada aportante. Se cita textual del contrato, El referido Fideicomiso ha sido estructurado sobre la base de un conjunto de fideicomitentes que persiguen el objetivo común de invertir su dinero en la construcción de departamentos o casas, y que por tanto instruyen a la Fiduciaria para que celebre en nombre del Fideicomiso contratos de arrendamiento de obras por el sistema de economía y administración. En el prospecto de emisión no se presenta una tasa interna de retorno esperada para el inversor. Esto es así porque en realidad y como se ha señalado, el objetivo del fideicomiso consiste en lograr satisfacer, con los recursos del mismo, el derecho de los beneficiarios a obtener la tenencia y ulterior propiedad de una unidad habitacional de las características establecidas en los contratos respectivos. No obstante lo anterior, con ocasión de la calificación, CARE realizó una simulación en la cual se supuso que el Fideicomiso hubiese comenzado a operar en enero de 1976 y se hubiese mantenido hasta la fecha (véase). La elección de este periodo pasado responde que durante el mismo ( ) se registraron contingencias macroeconómicos en sentidos opuestos y de las más diversas intensidades (devaluaciones, recesiones, auges, inflación, etc.) que cubrirían un amplio espectro de eventos futuros. El promedio de las tasas interna de retorno calculadas fue de 2,2% por encima de la variación del ICC con un valor máximo de 5% y un valor mínimo de 1,43% (Ver cuadro 9). Cuadro 9: Proyecciones de TIR (expresadas en valores porcentuales por encima de la evolución del ICC) TIR media 2,2% TIR mínima 1,4% TIR máxima 5,0% Fuente: CARE 2 Índice del Costo de la Construcción. Índice que presenta una periodicidad mensual y es calculado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística desde enero de Página 19 de 27
20 Otro punto analizado en ocasión de la calificación fue el negocio PILAY en Argentina. Este incluyó visitas a la empresa en ciudad de Santa Fe y los edificios construidos bajo el sistema. También se describió cómo la empresa sobrellevó la crisis económica y financiera de en dicho país. Se analizó la realidad del desempeño del sistema durante la crisis argentina, una coyuntura de alto stress, con datos de la realidad. En esta ocasión, CARE decidió agregar nuevos análisis con el fin de evaluar comparativamente el producto ofrecido por Campiglia & Pilay I en relación a los existentes en plaza. Según lo fundamentado en la Sección IV de la calificación, los demandantes del producto Campiglia & Pilay I pueden demandar el inmueble con destino a la vivienda (propia) y/o inversión (vivienda para un tercero). Siguiendo esta línea de razonamiento, se comparó la rentabilidad obtenida para cada una de las demandas derivadas que presenta el inmueble. Es así que se comparó la rentabilidad (a través del cálculo de Valor Actual Neto) del producto Campiglia & Pilay I en relación con otro producto sustituto en el mercado. Metodología La metodología utilizada para comparar las rentabilidades se subdividió en dos categorías de forma de facilitar el análisis. En una primera se consideró a un individuo que desea adquirir una vivienda para uso propio (servicios de alojamiento). En la segunda categoría se consideró a un individuo que desea adquirir una vivienda con motivo inversión. Para las dos categorías se analizaron comparativamente el producto ofrecido por Campiglia & Pilay I con otras opciones alternativas que se ofrecen en plaza. A continuación se presentan los supuestos incurridos en el análisis: Nivel de ahorro, Precio de la vivienda y monto del crédito. Se supuso que al momento de la recalificación (abril 2013), el individuo tiene ahorrados 32 3 mil dólares. El precio del inmueble es de 160 mil dólares 4. Para el caso del crédito hipotecario bancario se simuló a través del portal de un banco privado de plaza con un nivel de financiación del 80% del valor del bien ( dólares). Alternativa de demanda por vivienda. Se compararon dos alternativas de inversión para una persona que busca vivienda. La primera de ellas fue suponer que un individuo adquiere su vivienda por medio del financiamiento bancario y que a la fecha de la recalificación ahorró el equivalente al pago inicial ( dólares). El resto del capital necesario para la compra del bien lo financiará a 154 meses. La segunda alternativa fue suponer que un individuo adquiere su vivienda por 3 Cifra aproximada al monto exigido por los bancos comerciales de plaza para otorgar como entrega inicial o Down Payment. Se supone que el individuo comienza a ahorrar en febrero de 2006 el equivalente al monto de cuotas espera. 4 Este valor responde a la tasación de mercado de un apartamento de dos dormitorios del edificio Torreseis. Página 20 de 27
CARE Calificadora de Riesgo. Montevideo, noviembre de 2014. CARE Peatonal Sarandí 554 Oficina 301 www.care.com.uy- care@care.com.
ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN DE RIESGO DE CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN EN EL DOMINIO FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO FINANCIERO FORESTAL BOSQUES DEL URUGUAY CARE Calificadora de Riesgo Montevideo, noviembre
ACTUALIZACIÓN DE LA CALIFICACIÓN DE RIESGODE CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN EN EL DOMINIO FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO FINANCIERO TORRES NUEVOCENTRO Montevideo, abril de 2014 CARE PeatonalSarandí554 of 301-

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