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Timestamp: 2020-08-15 08:22:34+00:00

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Baufinanzierung | Bankazubi
Sie sind Kundenberater/in bei der Nordbank AG. Ihre langjährige Kundin Sarah Winter möchte ein Mehrfamilienhaus erwerben. Das Haus wurde 1978 erbaut und gehört ihrem Cousin Klaus Remme. Es befindet sich in einem guten Zustand. Die Erdgeschosswohnung wird von Klaus Remmes Mutter Martha Remme bewohnt, die Dachgeschosswohnung ist bezugsfrei. Der Kaufpreis beträgt 220.000,00 EUR. Es fällt keine Maklercourtage an. Sie beraten die Kundin über die Details zur Finanzierung und zur Abwicklung des Kaufs
Frau Winter legt Ihnen einen Grundbuchauszug vor, der u. a. die folgenden Eintragungen enthält:
geb. Winter
Auf Grund der Auflassung vom 27.05.1988 eingetragen am 12.07.1988.
Auf Grund des notariellen Schenkungsvertrags
vom 15.04.2000 eingetragen am 21.05.2000.
Wasserleitungsrecht für die Wasserversorgung AG. Eingetragen am 12.07.1988.
Lebenslanges Wohnrecht für Frau Luisa Remme, geboren am 21.12.1944.
Löschbar mit Todesnachweis. Eingetragen auf Grund der Bewilligung vom 06.03.2000 am 21.05.2000.
Hypotheken,Grundschulden, Rentenschulden
Hundertfünfzigtausend Deutsche Mark Grundschuld, verzinslich mit 15 % jährlich, für die Nordbank AG. Der jeweilige Eigentümer ist gern. § 800 ZPO der
sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 23.06.1988
eingetragen am 12.07.1988.
Zu Gesprächsbeginn erkundigt sich Frau Winter, welche Nebenkosten beim Erwerb des Objektes auf sie zukommen.
a) Nennen Sie Frau Winter drei beim Erwerb anfallende Nebenkosten.
Frau Winter benötigt ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises. Als Sicherheit soll die zu erwerbende Immobilie dienen. Da es sich bei dem Beleihungsobjekt um ein Mehrfamilienhaus
handelt, wendet die Nordbank AG bei der Ermittlung des Beleihungswertes das Ertragswertverfah­ren an.
Folgende Daten liegen Ihnen vor:
Kapitalisierungszinssatz:
Preis des umbauten Raumes
250,00 EUR pro m³
Bewirtschaftungssskosten:
20% der Miete
Auf eine angemessene Verzinsung des Bodenwertes, um die der Reinertrag der Miete nach § 9 Abs. 2 der Beleihungswertermittlungsverordnung zu vermindern ist, soll in dieser Aufgabe verzichtet werden.
üblicher Mietzins für vergleichbare Häuser:
8,00 EUR / m² / Monat
Die angegebenen Werte liegen im Rahmen der Beleihungsvorschriften der Nordbank AG.
b) Bei der Ermittlung des Beleihungswertes legt die Nordbank AG das Ertragswertverfahren zugrunde. Aus den Unterlagen des Objekts ermitteln Sie den Bodenwert der baulichen Anlage von 50.000,00 €.
b1) den Ertragswert des Objekts nach § 8 Absatz 3 und § 9 ff. der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) und
b2) die Beleihungsgrenze unter Angabe des Rechenwegs und runden Sie bei beiden Werten auf volle TEUR ab. Gehen Sie von einer Bemessung der Restnutzungsdauer des Objekts von 25 Jahren und einem Kapitalisierungszinsfuß von 6% aus. Die Beleihungsgrenze wird von der Nordbank mit 55% angesetzt.
des Ertragswerts nach §§ 8 und 9 des BelWertV)
Jahresrohertrag der Miete
20% Bewirtschaftungskosten
Jahresnettoertrag
Jährliche Verzinsung des Bodenwertes
des Ertragswerts der baulichen Anlage
x Jahresreinertrag
des Ertragswerts des Objekts
Ertragswert der baulichen Anlage
Ertragswert des Objekts
der Beleihungsgrenze
50 bis 60% des Ertragswerts des
Sie machen Frau Winter in diesem Zusammenhang auch auf die Bedeutung der in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Rechte aufmerk­sam.
c) Erläutern Sie der Kundin den möglichen Einfluss der jeweiligen Eintragung auf die Beleihbarkeit des Grundstücks durch die Nordbank AG.
Das Darlehen zum Grundpfandrecht in Abteilung III ist getilgt. Die Kundin möchte dieses Grundpfandrecht als Sicherheit für die Nordbank AG einbringen.
d) Beschreiben Sie drei Arbeitsschritte, um das bestehende Grundpfandrecht zur Besicherung des Darlehens heranziehen zu können.
Im weiteren Gesprächsverlauf hat Frau Winter noch einige Fragen zu der Grundschuldeintragung in Abteilung III. So möchte sie wissen, was die Klausel „Der jeweilige Eigentümer ist gem. § 800 ZPO der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen“ bedeutet.
e) Erklären Sie Frau Winter die Bedeutung dieser Eintragung und beschreiben Sie den damit verbundenen Vorteil für die Nordbank AG.
Frau Winter ist erschrocken über den hohen Zinssatz von 15 %, der bei der Grundschuld eingetragen ist. Sie merkt an, dass aber heutzutage die Zinsen für Baufinanzierungen doch wohl deutlich niedriger sind.
f) Erklären Sie der Kundin die Bedeutung dieses Zinssatzes.
Für den nächsten Gesprächstermin bitten Sie Frau Winter noch um einige Unterlagen.
g) Nennen Sie außer dem aktuellen Grundbuchauszug vier weitere Objektunterlagen, die Ihnen Frau Winter zur Beurteilung des Finanzie­rungswunsches einreichen soll.
Infos Grundbuchblatt
Das Grundbuch besteht aus einzelnen Blättern: Blätter für die Anschrift, das Bestandsverzeichnis und die 3 Abteilungen. Das Grundbuch ist ein öffentliches
Register, welches beim zuständigen Amtsgericht über alle Grundstücke des betreffenden Bezirks geführt wird. Es genießt öffentlichen Glauben. Einsicht ist möglich. Das Grundbuch gibt Auskunft über:
Bestandsverzeichnis,
Abteilung I des Grundbuches über Eigentümer,
Abteilung II des Grundbuches über die Lasten und Beschränkungen des Eigentums,
Abteilung III des Grundbuches über eingetragene Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.
Er ist eine vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe zur Beleihung einer Immobilie. Er entspricht i.d.R. dem Wert, der bei einem späteren freihändigen Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann. Es werden nur die dauernden und zukunftssicheren Eigenschaften der Grundstücke und der Erträge berücksichtigt, die jeder Besitzer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielen kann. Dieser Wert ist maßgeblich für die Bestimmung des Sicherheitenwerts und der Beleihungsgrenze. In der Regel liegt der Beleihungswert niedriger als der geschätzte Marktwert. Liegt der notarielle Kaufpreis
unter dem ermittelten Beleihungswert, so ist der Kaufpreis gleich dem Beleihungswert.
Es ist die Bezeichnung für die Begrenzung des Teils des Beleihungswertes eines Grundstücks, den Kreditinstitute nach den für sie maßgebenden gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften beleihen dürfen. Er beträgt i.d.R. für Wohnobjekte 60% des Beleihungswertes
Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes. Nach dem Ertragswertverfahren wird überwiegend der Gebäudewert ermittelt. Dabei ist von den nachhaltig erzielbaren Nettomieten auszugehen. In der Bankpraxis wird dieses Verfahren grundsätzlich bei vermieteten Objekten angewendet. In Ausnahmefällen wird der Mittelwert oder der Sachwert herangezogen.
Es wird üblicherweise nur auf den Gebäudeteil angewendet. Dabei sind die Herstellungskosten des Gebäudes , sowie die Außenanlagen und Nebenkosten unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung zu würdigen.
Briefgrundschuld:
Die Grundschuld kann sowohl als Briefgrundschuld als auch als Buchgrundschuld eingetragen werden. Durch den Brief wird die Verkehrsfähigkeit des rechtes erreicht. Bei jeder Änderung ist die Vorlage des Briefes erforderlich. Die Verkehrsfähigkeit ist von Bedeutung insbesondere bei Zwischenkrediten. Die Bestellung einer Briefgrundschuld ist im Gegensatz zur Eintragung einer Buchgrundschuld teurer.
Buchgrundschuld:
Die Buchgrundschuld wird ins Grundbuch eingetragen als Grundschuld ohne Brief.Sie ist im Gegensatz zur Briefgrundschuld nicht flexibel und daher für eine Bank bestandsfreundlich und mit weniger Verwaltungsaufwand versehen..
Rangfolge im Grundbuch
Ein Grundstück kann mit diversen Eintragungen in Abteilung II und III im Grundbuch belastet werden. Die Rangfolge wird grundsätzlich von der Reihenfolge der Eintragungen bestimmt. Eine Abänderung hiervon, der Rangvorbehalt oder die Rangänderung, muss im Grundbuch eingetragen sein. Die zuerst eingetragene Grundschuld oder Hypothek wird somit als „erstrangige“ Grundschuld oder Hypothek bezeichnet. Diese werden vielfach mit der „erststelligen“ Grundschuld oder Hypothek verwechselt. Im erststelligen Bereich oder auch im Realkreditbereich können mehrere Eintragungen stehen. Die Bausparkassen begnügen sich mit der zweiten Rangstelle, d.h. Beleihungsauslauf bis 80% des Beleihungswertes.
Wohnungsrecht:
Es ist eine Dienstbarkeit. die das Recht beinhaltet eine oder mehrere Wohnungen zu nutzen. Das Wohnungsrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden. Um den Umfang des Rechtes zu beurteilen, ist zu berücksichtigen, dass dies aus dem Grundbucheintrag allein kaum zu ersehen ist. Daher ist die Einsichtnahme ein den zugrundeliegenden Vertrag empfehlenswert. Dieser befindet sich in jedem Fall in der Grundakte. Ein Berechtigter darf unter Ausschluß der Eigentümer seine Wohnung nutzen. Kosten wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer.
Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden. Nach Erfüllung bestimmter Voraussetzungen (i.d.R. Eintragung einer Auflassungsvormerkung, Hinterlegung des Kaufpreises usw.) werden vielfach bereits im Kaufvertrag Angestellte des Notars bevollmächtigt, die Auflassung zu erklären. Dies erspart den Beteiligten einen weiteren Notartermin.
Es ist eine Maßnahme zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück.Die Auflassungsvormerkung kann z.B. angewendet werden bei Grundstücksverkäufen,wenn der Verkäufer bereits frühzeitig eine Zahlung verlangt, obwohl der Käufer erst nach Erlangung der verschiedenen Formalitäten als Eigentümer in das
Grundbuch eingetragen wird.
Grundstücksbelastung zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, wonach dieser das das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder wonach auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen. Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks erhält also das Recht oder Befugnisse am dienenden Grundstück. Die Grunddienstbarkeit entsteht wie jedes andere dingliche Recht an Grundstücken durch Einigung und Eintragung. Die rechtsbegründende Eintragung ist die Eintragung in Abteilung II des belasteten Grundstücks. Zu den Grunddienstbarkeiten zählen u.a. Abbruchrecht, Aussichtsrechte, Belegungsrechte, Fensterrechte, Hammerschlagsrecht usw. Die einzelnen Dienstbarkeiten sind je nach Gewichtigkeit bei der Beleihung zu berücksichtigen. Andere Grunddienstbarkeiten wie Leitungsrechte können i.d.R. unberücksichtigt gelassen werden.
Zwangsvollstreckungsklausel aus notarieller Urkunde:
Die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden ist mit der II. Zwangsvollstreckungsnovelle erweitert worden. Nach dieser Regelung kann nicht nur bei Ansprüchen auf Geldzahlung
sowie auf Leistung einer bestimmten Menge anderer vertretbarer Sachen oder Wertpapiere aus diesen Urkunden vollstreckt werden. Es kommen vielmehr jetzt alle Ansprüche in Betracht, die einer vergleichsweisen Regelung zugänglich und nicht auf die Abgabe einer Willenserklärung gerichtet sind – vorausgesetzt der Schuldner hat sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen.
Diskontierungsummenfaktor bei einem Zinssatz 6%
Dieser Faktor zieht die Glieder einer Zahlungsreihe unter Berücksichtigung von Zins und Zinseszins ab und addiert gleichzeitig die Barwerte (verwandelt Zahlungsreihe in „Einmalzahlung“ jetzt).
Barwertsummenfaktor
4,212364
7,360087
9,712249
10,105895
10,477260
10,827603
11,158116
11,469921
12,783356
13,764831
15,046297
15,761861
16,509131
16,541883
a) Nebenkosten:
8 EUR/m2 x 190m2 x 12 =
./. 20% Bewirtschaftungskosten
Berechnung des Ertragswerts der
baulichen Anlage:
Kapitalisierungsfaktor laut
Diskontsummentabelle
12,783356 x 14.592 =
186.534,73
Ertragswert des Objekts nach § 8 BelWertV
b2) Beleihungsgrenze 60% von 236.000 € = 141.600,00 €
c) Einflüsse auf die Beleihbarkeit:
Wasserleitungsrecht:
Keine Auswirkung auf den Beleihungswert, wenn (weitere) Bebauung dadurch nicht eingeschränkt wird
– Wohnrecht mindert Beleihbarkeit
– Wertminderung bestimmt sich nach Mietwert der genutzten Räume und der Zeit, die Martha Reich statistisch noch leben wird
– Auch richtig: Kreditbank AG wird weiterer Beleihung nur zustimmen, wenn Wohnrecht im Rang zurücktritt, da eine spätere Verwertung des Objekts sonst erschwert wird.
d) Arbeitschritte:
– Prüfen, ob Löschungsbewilligung bereit; wenn ja: zurückfordern
– Brief zur Grundschuld muss eingereicht werden, falls er sich nicht mehr bei der Bank befindet
– Hereinnahme einer neuen Zweckerklärung
e) Bedeutung:
Frau Reich unterwarf sich bereits bei der Bestellung der Grundschuld im Rahmen der notariellen Beurkundung freiwillig der Zwangsvollstreckung in das Grundstück oder
Erwirbt Frau Sommer das Grundstück, ohne dass die Grundschuld vorher oder gleichzeitig gelöscht wird, unterwirft sie sich mit dem Zeit­punkt des Erwerbs freiwillig der Zwangsvollstreckung in das Grundstück.
Damit besaß bzw. besitzt die Kreditbank AG ohne langwierige Prozessverfahren einen vollstreckbaren Titel in Form einer vollstreckbaren Urkunde.
f) Bedeutung:
Zinssatz zu dem die Grundschuld verzinst wird. Steht in keinem direkten Zusammenhang mit dem Darlehen.
Nur im Falle der Nichterfüllung des Kreditvertrages erhöht dieser Zinssatz bei der Verwertung der Grundschuld den Sicherungsrahmen der Bank.
g) Unterlagen:
Auszug aus dem Liegenschatfsbuch
Ihre Kunden Jens und Martina Gottlieb (verheiratet, 2
Kinder: 6 und 9 Jahre alt) planen den Erwerb eines Einfamilienhauses für
Selbstnutzung. Es handelt sich um ein im Jahr 2003 vollständig modernisiertes
Haus (Baujahr 1965). Der Verkäufer Theo Gers fordert einen Kaufpreis von
320.000,00 €. Die Immobilie wird den Eheleuten Gottlieb direkt von Theo Gers
Familie Gottlieb und Herr Gers haben sich über den Erwerb
des Hauses geeinigt. Die Nordbank AG hat folgende Daten ermittelt:
Voraussichtlicher Gesamtaufwand
Frei verfügbare Eigenmittel
Zugeteilter Bausparvertrag (zu 40% angespart) über
Der weitere Finanzierungsbedarf soll durch Darlehen der
Nordbank AG geschlossen werden.
Ermitteln Sie die Darlehenssumme der Nordbank AG.
Die Nordbank AG hat einen Beleihungswert von 290.000,00 €
ermittelt. Die Haushaltsrechnung für die Familie Gottlieb hat ein frei verfügbares
Resteinkommen von 1.630,00 € für die Finanzierung ergeben.
Annuitätendarlehen der Nordbank AG
Darlehen bis 60 % des Beleihungswertes:
6 % p.a. Zinsen
1,5 % p.a. anfängliche Tilgung
Darlehen bis 80 % des Beleihungswertes:
6,25 % p.a. Zinsen
2,0 % p.a. anfängliche Tilgung
4,5 % p.a. Zinsen
6 Promille monatliche Gesamtleistung von der Bausparsumme
Entscheiden und begründen Sie unter Angabe des Rechenweges, ob die
monatliche Gesamtbelastung tragbar ist.
./. 104.000,00
Freie Eigenmittel
Darlehen der Nordbank AG
Beleihungswert 290.000,00 €
60 % des Beleihungswertes = 174.000,00 € erstrangiges
80 % des Beleihungswertes = 232.000,00 € nachrangiges
Erstrangiges Darlehen der NB
Nachrangiges Darlehen der NB
Die monatliche Belastung ist tragbar, da sie das frei verfügbare
Resteinkommen nicht übersteigt (1.547,50 € sind geringer als 1.630,00 €).
Das Ehepaar Frank und Sylvia Graupner möchte ein Grundstück erwerben und darauf ein
Einzelhaus mit Einliegerwohnung errichten.
In einer Selbstauskunft gibt das Ehepaar Graupner die
nachstehenden Daten an:
Notarfachgehilfin
Kühne AG
Anwaltssozietät Schmitt Lorsbach Wischnewski &
Nettoeinkünfte p.m.
Monatliche Haushaltsausgaben
Über das Bauvorhaben liegen folgende Daten vor:
1.100 cbm
150,00 €/qm
275,00 €/cbm
Nebenkosten (Maklergebühr, Grunderwerbsteuer
von 3,5%, Gerichtskosten usw.)
7,00 €/qm
Sie die gesamten Kosten für die Baumaßnahme einschließlich Grundstück.
Die Finanzierung soll unter Einbeziehung der vorhandenen
Eigenmittel des Ehepaars in Form von zwei Annuitätendarlehen erfolgen. Ein
erstrangig abgesichertes Hypothekendarlehen in maximaler Höhe soll durch ein
nachrangig gesichertes Hypothekendarlehen ergänzt werden. Die Nordbank legt die
Beleihungsgrenze für Hypothekendarlehen entsprechend den Bestimmungen des
Hypothekenbankgesetzes auf 60% fest.
Sie unter Berücksichtigung des reinen Bau- und Bodenwertes die
Beleihungsgrenze für das Hypothekendarlehen.
hoch ist der Eigenkapitalanteil des Ehepaars Graupner am Objekt?
Sie die Monatsraten für die beiden Baudarlehen und ermitteln Sie das frei
verfügbare Einkommen der Familie Graupner unter Berücksichtigung der
monatlichen Haushaltsausgaben.
anfänglich effektiv
600 qm x 150 €
1.100 cbm x 275 €
Sachwert = Bodenwert + Bauwert
+ Nebenkosten, z.B. Gerichtskosten u.a.m.
Gesamte Kosten für Baumaßnahme einschl. Grundstück
60% von 392.500 = 235.500,00 €
21,69% (90.000 : 415.000)
4,91% Zinsen zuzgl. 1% Tilgung
Nachrangiges Darlehen 6% Zinsen zuzgl. 1% Tilgung
= Fremdfinanzierung
+ Eigenmittel
Nachrangiges
Zinsen 4,91% p.a.
15.982,05 €
Zinsen 6% p.a.%
Zins- und Tilgungsanteil p.a.
19.237,05 €
1.603,09 €
./. Monatliche Ausgaben
./. Rate1
./. Rate2
Die Eheleute Burger (Käufer) und Frau Martina Schön (Verkäufer)
haben sich über den Erwerb eines Einfamilienhauses geeinigt. Die Nordbank AG hat
folgende Daten ermittelt:
Voraussichtlicher Gesamtaufwand für den Hauserwerb
Frei verfügbare Eigenmittel der Familie Burger
Der weitere Finanzierungsbedarf soll durch Baudarlehen der
ermittelt. Die Haushaltsrechnung für die Familie Burger hat ein frei verfügbares
Errechnen Sie die Beleihungsgrenze für erstrangige und nachrangige
Darlehen für dieses Objekt.
Berechnen Sie die monatlichen Annuitäten der Baudarlehen für die
Eheleute Burger.
60% für erstrangige Darlehen
80% für nachrangige Darlehen
1a-Baudarlehen 6%/1,5% für 174.000 €
1b-Baudarlehen 6,25%/2%
für für 32.000 € Darlehen
Bauspardarlehen 6 Promille pro Monat für 40.000
Buch: Bankwirtschaft Teil 1

References: § 800
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 § 8
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