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Timestamp: 2016-10-21 11:35:43+00:00

Document:
4A_71/2014 (30.04.2014)
4A_71/2014 � � Arr�t du 30 avril 2014
A.________ S�rl, repr�sent�e par Me Nicolas Giorgini,
la Fondation B.________,�repr�sent�e par Me Alain Maunoir,
bail � ferme non agricole, r�siliation, prolongation du bail,
recours contre l'arr�t rendu le 16 d�cembre 2013 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
A.a.�A.________ S�rl a pour but social l'exploitation de caf�s et bars � th�mes culturel et artistique avec restauration.
Par contrat du 18 mars 2003, la Fondation B.________, (ci-apr�s: la Fondation) a confi� � A.________ S�rl la g�rance libre du caf�-restaurant dont elle est propri�taire. Cet �tablissement, situ� au rez-de-chauss�e de l'immeuble sis rue xxx, � U.________, a une surface int�rieure d'environ 162 m2, avec une terrasse d'� peu pr�s 177 m2. Il �tait pr�vu que la g�rante verse annuellement une redevance de 26'400 fr., un �tat des lieux et un inventaire des biens devant �tre dress�s � la date d'entr�e en vigueur de l'accord, fix�e au 1er avril 2003.
La convention, conclue initialement pour une dur�e de trois ans, s'est renouvel�e par la suite tacitement d'ann�e en ann�e. Elle comportait un art. 9, qui pr�cisait notamment que le caf�-restaurant devait � par son ambiance s'int�grer dans le concept d�velopp� par la Fondation et permettre diff�rentes formes d'animations ... �, � son horaire et ses p�riodes d'ouverture (devant) en tout cas correspondre aux manifestations programm�es par la Fondation �.
A.________ S�rl a exploit� ledit caf�-restaurant � l'enseigne � Caf� C.________ �.
La Fondation a g�r� dans l'immeuble pr�cit� � la fois les activit�s du Centre D.________ et celles du Th��tre de B.________. A la suite de nombreux d�bats politiques, l'autorit� communale de la Ville de U.________ a d�cid� de transf�rer le Centre D.________ dans le b�timent d'art contemporain sis � la rue yyy, � U.________. La d�cision formelle de transfert a �t� prise lors d'un vote du Conseil municipal le 16 d�cembre 2008. Un r�f�rendum ayant �t� form� contre la d�cision pr�cit�e du Conseil municipal, l'�lectorat de la Ville de U.________ l'a rejet� par votation communale du 27 septembre 2009.
Par avis officiel du 30 septembre 2009, la Fondation a r�sili� le contrat la liant � A.________ S�rl pour le 31 mars 2010. Le cong� �tait motiv�, dans une lettre d'accompagnement, par � la r�organisation des activit�s du th��tre et la r�affectation des espaces du Th��tre de B.________, suite au d�part du (Centre D.________) �.
Il r�sulte d'un fascicule �dit� par la Fondation le 29 mars 2010 que les locaux occup�s par le � Caf� C.________ � sont destin�s � devenir � le Foyer dynamique et convivial de la maison fr�quent�e par les usagers et par tous les h�tes du Th��tre de B.________ ... �.
A.b.�Par d�cision du 9 janvier 2012, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a d�clar� la r�siliation valable et accord� � A.________ S�rl une premi�re prolongation de bail de trois ans, �ch�ant le 31 mars 2013.
Par demande du 1er mai 2012, A.________ S�rl (demanderesse) a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, sollicitant l'annulation du cong� signifi� par la Fondation (d�fenderesse), subsidiairement une prolongation maximale du bail, soit de six ans.
Dans sa r�ponse du 20 juillet 2012, la d�fenderesse a conclu � la validit� du cong� et � l'octroi d'une unique prolongation du bail de trois ans.
Les parties ont �t� entendues le 2 novembre 2012. E.________, pr�sidente de La Fondation, a d�clar� que l'immeuble, propri�t� de celle-ci, �tait, depuis le d�part du Centre D.________, exclusivement destin� au th��tre et qu'il �tait important de pouvoir disposer de locaux r�serv�s pour l'accueil du public, lesquels devaient constituer le foyer du th��tre. Le d�part du Centre D.________ avait fait l'objet de discussions avec les autorit�s communales en 2006 et 2007 d�j�.
F.________, associ� g�rant de la demanderesse, a indiqu� qu'il exploitait lui-m�me les locaux du � Caf� C.________ � avec cinq employ�s. Il avait �galement eu la charge d'un caf� � l'enseigne � G.________ �, par l'interm�diaire d'une soci�t� tierce; le bail de ce second caf� avait toutefois �t� r�sili� par son propri�taire, qui souhaitait r�cup�rer les lieux pour son usage propre, de sorte que le pr�nomm� avait d� quitter les locaux en automne 2011. Ses recherches pour trouver des locaux de remplacement au � Caf� C.________ � n'avaient pas abouti.
Par jugement du 22 f�vrier 2013, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� valable le cong� notifi� le 30 septembre 2009 et octroy� � la demanderesse une unique prolongation de bail de quatre ans, soit jusqu'au 31 mars 2014.
Saisie d'un appel form� par la demanderesse, qui reprenait ses conclusions de premi�re instance, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice genevoise, par arr�t du 16 d�cembre 2013, a confirm� le jugement attaqu�. En substance, retenant que les parties avaient conclu un contrat de bail � ferme non agricole, la cour cantonale a estim� que le motif du cong� n'�tait pas contraire aux r�gles de la bonne foi, d�s l'instant o� la d�fenderesse souhaitait dor�navant affecter aux seules activit�s th��trales les locaux remis � bail � son adverse partie. Pesant les int�r�ts en pr�sence, elle a accord� � la demanderesse une prolongation de bail quadriennale, � l'instar des premiers juges.
La demanderesse exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Elle conclut principalement � l'annulation de cette d�cision et, cela fait, � ce que le cong� du 30 septembre 2009 soit annul�; subsidiairement, elle requiert une prolongation de bail de six ans.
L'effet suspensif sollicit� par la recourante lui a �t� octroy� par ordonnance pr�sidentielle du 10 avril 2014.
1.1.�Selon la jurisprudence, la mise en g�rance libre d'un �tablissement public compl�tement �quip� donne lieu � la conclusion d'un bail � ferme non agricole (ATF 128 III 419 consid. 2.1 et les r�f�rences doctrinales). A consid�rer les prestations convenues en l'esp�ce, il est indubitable que l'accord conclu entre les parties le 18 mars 2003 doit �tre qualifi� de bail � ferme non agricole, portant sur un local commercial (cf. art. 276 CO, qui renvoie � la notion de locaux commerciaux de l'art. 253a al. 1 CO), comme l'a admis la cour cantonale.
1.2.�D'apr�s l'art. 300 al. 1 CO, les dispositions sur le bail � loyer aff�rentes � la protection contre les cong�s, � savoir celles des art. 271 � 273c CO, s'appliquent par analogie aux baux � ferme portant sur des locaux commerciaux.
La r�gle de valeur litigieuse minimale, ancr�e � l'art. 74 al. 1 let. a LTF, visant le contrat de bail � loyer (art. 253 CO) ne s'applique pas dans le cas d'un bail � ferme (ATF 136 III 196 consid. 1.1). Le recours n'est donc recevable que si la valeur litigieuse s'�l�ve au moins � 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF).
Lorsque - comme c'est le cas en l'esp�ce - les conclusions rest�es litigieuses devant l'autorit� pr�c�dente (art. 51 al. 1 let. a LTF) portaient sur l'annulation d'un cong� donn� au locataire dans le cas d'un bail de dur�e ind�termin�e, la valeur litigieuse �quivaut au loyer de la p�riode minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�; la dur�e d�terminante pour le calcul ne saurait �tre inf�rieure � la p�riode de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO pr�voit l'annulabilit� d'une r�siliation signifi�e apr�s une proc�dure judiciaire (ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; s'agissant d'un bail � ferme: ATF 136 III 196 consid. 1.1 d�j� cit�).
En l'esp�ce, le fermage annuel s'�l�ve � 26'400 fr., de sorte qu'il n'est pas douteux que la valeur litigieuse minimale de 30'000 fr. de l'art. 74 al. 1 let. b LTF est atteinte.
1.3.�Le recours est interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en annulation du cong� et qui a succomb� partiellement dans ses conclusions subsidiaires en prolongation du bail; la qualit� pour recourir doit donc �tre admise (art. 76 al. 1 LTF). Dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.4.�Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal f�d�ral applique ce droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas li� par l'argumentation des parties (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336) et appr�cie librement la port�e juridique des faits; il s'en tient cependant aux questions juridiques que la partie recourante soul�ve dans la motivation du recours et ne traite donc pas celles qui ne sont plus discut�es par les parties (art. 42 al. 2 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584). Le Tribunal f�d�ral n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de fa�on d�taill�e (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.5.�Le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e (art. 105 al. 1 LTF). Les all�gations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont en principe irrecevables (art. 99 al. 1 LTF). La juridiction f�d�rale peut compl�ter ou rectifier m�me d'office les constatations de fait qui se r�v�lent manifestement inexactes, c'est-�-dire arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62), ou �tablies en violation du droit comme l'entend l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante est autoris�e � attaquer des constatations de fait ainsi irr�guli�res si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Il lui incombe alors d'indiquer de fa�on pr�cise en quoi les constatations critiqu�es sont contraires au droit ou entach�es d'une erreur indiscutable, � d�faut de quoi le grief est irrecevable (ATF 137 I 58 ibidem).
La recourante se plaint � trois �gards d'un �tablissement manifestement inexact des faits (art. 97 al. 1 LTF) et d'une appr�ciation arbitraire des preuves (art. 9 Cst.).
Selon la jurisprudence, une d�cision est arbitraire, au sens de l'art. 9 Cst., lorsqu'elle est manifestement insoutenable, m�conna�t gravement une norme ou un principe juridique clair et reconnu, ou encore heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; encore faut-il que la d�cision apparaisse arbitraire dans son r�sultat. A cet �gard, le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue que dans la mesure o� celle-ci appara�t insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adopt�e sans motif objectif et en violation d'un droit certain. Il n'y a pas arbitraire du fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou serait m�me pr�f�rable (ATF 138 I 305 consid. 4.4 p. 319; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379 s.).
2.1.1.�D'apr�s la recourante, la cour cantonale aurait ignor� que l'intim�e, lorsqu'elle a r�sili� le bail � ferme, n'avait aucun int�r�t effectif � rompre cet accord et que celle-ci n'a commenc� � r�fl�chir sur ce qu'il convenait de faire des locaux pr�c�demment afferm�s qu'apr�s avoir signifi� le cong�. L'absence de projet au moment de la r�siliation litigieuse serait corrobor�e par le fait que celle-ci a �t� communiqu�e trois jours seulement apr�s la votation communale ayant ent�rin� la d�cision de transfert du Centre D.________. Peu importerait que le d�placement du Centre D.________ dans un autre immeuble ait �t� envisag� depuis de nombreuses ann�es par les autorit�s communales. Les faits ressortant de la d�claration effectu�e par la pr�sidente de la Fondation en cours d'instance ne seraient pas prouv�s, d�s lors qu'ils �manaient de l'interrogatoire d'une partie au sens de l'art. 191 CPC, mode de preuve non reconnu en proc�dure civile f�d�rale. De toute mani�re, les dires de l'int�ress�e montreraient que l'intim�e n'avait aucune id�e, quand elle a r�sili� le bail, de la mani�re dont elle entendait r�organiser ses activit�s.
2.1.2.�Le moyen est de caract�re appellatoire. La recourante se borne en effet � donner sa vision des choses, sans expliquer avec pr�cision en se r�f�rant � des moyens de preuve administr�s, en quoi des �l�ments de fait auraient �t� �tablis de mani�re manifestement inexacte. On peut s�rieusement douter de sa recevabilit� au regard des exigences strictes de motivation d�coulant de l'art. 106 al. 2 LTF.
Il a �t� constat� que la bailleresse a r�sili� le bail � ferme, car elle avait la volont� r�elle, apr�s le d�part du Centre D.________, de r�organiser les activit�s organis�es dans son immeuble et de r�affecter tous les espaces du b�timent (cf. consid. 6.2 in initio de l'arr�t d�f�r�). La volont� �tant un fait qui ressortit au for int�rieur, la cour cantonale est parvenue � une conviction � propos de cette volont� en analysant les preuves qui ont �t� apport�es devant elle.
Le code de proc�dure civile unifi� (CPC) est entr� en vigueur le 1er janvier 2011 alors que la cause �tait pendante devant le Tribunal des baux et loyers. Par l'effet de l'art. 404 al. 1 CPC, la proc�dure de premi�re instance est demeur�e soumise au droit cantonal ant�rieur, soit � l'ancienne loi de proc�dure civile genevoise du 10 avril 1987 (aLPC/GE). La cour cantonale a relat�, au consid�rant 5.2 de son arr�t, que le Tribunal des baux et loyers avait entendu les parties en comparution personnelle le 2 novembre 2012, conform�ment � l'art. 429 al. 2 aLPC/GE; les parties ayant subs�quemment renonc� � l'ouverture d'enqu�tes et � solliciter l'audition de t�moins, ledit tribunal a consid�r�, en application de l'art. 436 al. 1 aLPC/GE, que la cause pouvait �tre tranch�e sans autres mesures d'instruction.
C'est ainsi inutilement que la recourante se r�f�re au code unifi� de proc�dure civile, qui n'�tait pas applicable en premi�re instance. Et elle n'invoque pas l'application arbitraire des deux normes susmentionn�es de l'ancien droit cantonal, auxquelles ont fait r�f�rence les magistrats genevois.
Pour l'autorit� cantonale, il r�sultait des d�clarations de la pr�sidente de l'intim�e, entendue lors de l'audience du 2 novembre 2012, que le conseil de la Fondation, quand le cong� a �t� donn� � la recourante, avait d�j� demand� au directeur du th��tre de lui pr�senter un projet complet de r�affectation des locaux du rez-de-chauss�e apr�s le d�part du Centre D.________, lequel �tait envisag� depuis plusieurs ann�es. Le d�part de cette institution avait permis d'envisager que la partie de l'immeuble situ�e au niveau du sol soit d�sormais exclusivement destin�e au th��tre, si bien qu'il �tait important pour l'intim�e de disposer d'un foyer de th��tre pour l'accueil du public et des acteurs. A partir de ces constatations, il n'est pas possible d'affirmer que la recourante ne savait que faire des locaux afferm�s � la recourante lorsqu'elle a donn� le cong� litigieux.
Si ce cong� a �t� signifi� trois jours apr�s la votation populaire du 27 septembre 2009 ayant approuv� le transfert du Centre D.________, c'est parce que le d�part du Centre D.________ permettait la mise en oeuvre imm�diate du projet concret de consacrer tout le rez-de-chauss�e de l'immeuble - et non seulement une partie de celui-ci - � des activit�s th��trales.
La cour cantonale n'est ainsi pas tomb�e dans l'arbitraire en ayant constat� que le motif du cong� r�sidait dans la volont� de l'intim�e d'affecter tout le rez-de-chauss�e du bien-fonds aux animations et spectacles men�s par le Th��tre de B.________.
2.2.1.�Aux yeux de la recourante, l'autorit� cantonale aurait retenu de mani�re ind�fendable que le motif de cong� invoqu� par l'intim�e le 30 septembre 2009 serait rest� inchang� en cours de proc�dure. Elle affirme que le motif fourni � l'appui de la r�siliation a vari� au cours du temps, d�s l'instant o� la bailleresse a �voqu� initialement un r�am�nagement des locaux avant d'expliquer que seuls des travaux de rafra�chissement �taient n�cessaires.
2.2.2.�Il a �t� constat� en fait, sans que l'arbitraire soit invoqu� � ce propos, que la lettre d'accompagnement du cong� indiquait comme motif � la r�organisation des activit�s du th��tre et la r�affectation des espaces du Th��tre de B.________, suite au d�part du Centre (D.________) �.
Dans sa r�ponse du 20 juillet 2012, l'intim�e a expos� qu'� la suite du d�part du Centre D.________, ent�rin� par la votation populaire du 27 septembre 2009, elle avait d�cid� d'affecter l'espace occup� par le � Caf� C.________ � � l'accueil du public venant voir les pi�ces ainsi que des professionnels de la sc�ne.
Entendue en comparution personnelle le 2 novembre 2012 par les premiers juges, la pr�sidente de l'intim�e a d�clar� que depuis le d�part du Centre D.________, le b�timent �tait exclusivement destin� au th��tre et que le rez-de-chauss�e devait d�s lors comporter des locaux, d�volus notamment � l'accueil des spectateurs, constituant le foyer du th��tre. Elle a ajout� qu'il ne serait pas n�cessaire de proc�der � de lourds travaux de r�am�nagement, mais simplement � des travaux de rafra�chissement.
Quoi qu'en dise la recourante, l'intim�e n'a aucunement modifi� le motif du cong� en cours de proc�dure. Elle n'a au contraire pas cess� d'affirmer qu'elle avait besoin des locaux afferm�s pour en faire un lieu d'accueil pour le th��tre, seule activit� qui allait s'exercer � l'avenir dans le b�timent � la suite du d�placement du Centre D.________ en un autre lieu. Le fait que des travaux, d'abord importants puis, apparemment, plut�t de r�fection, fussent pr�vus, ne change pas le motif du cong�, lequel a pour fin de consacrer tout le rez-de-chauss�e de l'immeuble � l'art du th��tre et � ses spectateurs.
2.3.1.�A suivre la recourante, la cour cantonale aurait arbitrairement ignor� que le � Caf� C.________ � fonctionnait d�j� comme le foyer du th��tre. La recourante, � titre d'exemples, se rapporte en vrac � l'organisation dans le caf�-restaurant de verr�es et de d�ners pour les artistes du Th��tre de B.________, � la mise sur pied de conf�rences de presse pour le th��tre, � des lectures qui s'y d�roulent une fois par mois et � l'adaptation des horaires d'ouverture de l'�tablissement pendant diff�rents festivals. Elle soutient qu'elle n'organise pas d'�v�nements musicaux, mais se limite � charger des � DJ � de l'ambiance sonore du caf�, par une programmation � live � plut�t que pr�enregistr�e, ainsi que l'a confirm� son associ� g�rant.
2.3.2.�Il est commun�ment admis que le foyer du th��tre est une salle commune o� se rassemblent le public, les acteurs et leurs amis, apr�s la repr�sentation. Il ne s'agit pas d'un lieu o� l'on s'attend � �couter de la musique travaill�e par un sp�cialiste du mixage comme l'est un disc jockey (DJ).
Que la recourante ait mis les locaux afferm�s � disposition du Th��tre de B.________ pour des lectures un dimanche par mois et pr�par� occasionnellement des petites f�tes pour ledit th��tre n'en fait aucunement un foyer du th��tre au sens propre. Il est d'ailleurs significatif que la recourante n'ait pas pr�tendu - et encore moins �tabli - que la d�coration du � Caf� C.________ � ait un quelconque rapport avec l'art th��tral.
Il n'�tait en cons�quence pas arbitraire pour la cour cantonale de retenir (cf. consid. 6 in fine, p. 16, de l'arr�t d�f�r�) que la recourante, qui exploite le caf�-restaurant de mani�re ind�pendante, y organise des �v�nements musicaux sans lien direct avec les activit�s th��trales.
Se pr�valant d'une transgression de l'art. 29 al. 2 Cst, la recourante fait valoir que l'autorit� cantonale a port� atteinte � son droit d'�tre entendue en refusant de proc�der � l'audition compl�mentaire de quatre t�moins, qui auraient pu confirmer que le mode d'exploitation du � Caf� C.________ � a toujours �t� conforme aux modalit�s d'exploitation pr�vues par l'art. 9 du contrat de bail � ferme.
3.1.�Le droit d'�tre entendu est une garantie constitutionnelle de nature formelle ancr�e � l'art. 29 al. 2 Cst., dont la violation entra�ne l'annulation de la d�cision attaqu�e sans �gard aux chances de succ�s du recours sur le fond (cf. ATF 135 I 279 consid. 2.6.1 p. 285). Le droit d'�tre entendu, qui comprend celui d'obtenir l'administration des preuves pertinentes et valablement offertes, ne peut toutefois �tre exerc� que sur les �l�ments qui jouent un r�le pour l'issue du litige (ATF 135 I 279 consid. 2.3; 133 I 270 consid. 3.1).
3.2.�La cour cantonale a retenu, sur la base des d�clarations de la pr�sidente de la Fondation effectu�es en premi�re instance, que la recourante a respect� l'art. 9 du contrat de bail � ferme et permis � l'intim�e d'organiser dans le caf� susmentionn� diff�rents �v�nements et manifestations (cf. arr�t attaqu�, p. 7 et p. 16 in medio). Partant, elle pouvait se dispenser, sans enfreindre l'art. 29 al. 2 Cst., d'entendre des t�moins sur des all�gu�s, certes pertinents, mais d�j� prouv�s par la recourante devant les premiers juges, d'autant plus que les parties avaient renonc� en premi�re instance � l'administration de preuves testimoniales.
La recourante ne pr�tend plus devant le Tribunal f�d�ral que l'autorit� cantonale a viol� l'art. 271 al. 1 CO. Il n'y a pas lieu de revenir l�-dessus (art. 42 al. 1 et 2 LTF).
Se r�f�rant aux art. 272 et 272b CO, la recourante, � titre subsidiaire comme elle le pr�cise elle-m�me, cherche � obtenir la dur�e maximale de prolongation de six ans. Elle affirme qu'elle doit une somme importante � un fournisseur, que le maintien du bail n'est pas pr�judiciable � l'intim�e et que celle-ci a reconnu que l'urgence � reprendre les locaux n'�tait pour elle que � relative �.
4.1.�Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle dur�e. Il doit proc�der � la pes�e des int�r�ts en pr�sence et tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en consid�ration tous les �l�ments du cas particulier, tels que la dur�e du bail, la situation personnelle et financi�re de chaque partie, leur comportement, de m�me que la situation sur le march� (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195). Il peut tenir compte du d�lai qui s'est �coul� entre le moment de la r�siliation et celui o� elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de d�marches s�rieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230). Il se demandera s'il est particuli�rement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement, et tiendra compte du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196).
4.2.�D'apr�s les art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, applicables au bail � ferme par le renvoi de l'art. 300 al. 1 CO, le fermier peut demander la prolongation d'un bail � ferme portant sur un local commercial pour une dur�e maximale de six ans, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des cons�quences p�nibles et que les int�r�ts du bailleur ne le justifient pas.
4.3.�Pour accorder � la recourante une prolongation de quatre ans, les magistrats genevois ont bien pris en compte qu'elle avait emprunt�, selon contrat du 16 f�vrier 2012, une somme importante � un fournisseur et qu'elle devait la rembourser en exploitant le � Caf� C.________ �.Toutefois, lorsqu'elle a sign� ce contrat, la fin du bail � ferme devait �tre tr�s s�rieusement envisag�e, puisque cet accord avait �t� r�sili� par un cong� signifi� le 30 septembre 2009 et que l'annulation dudit cong� d�pendait de l'issue - al�atoire - de la pr�sente proc�dure judiciaire.
L'autorit� cantonale n'a pas ignor� que la recourante exploitait le caf�-restaurant depuis six ans et demi quand le bail � ferme a �t� rompu et que le cong� avait des cons�quences p�nibles pour elle.
D'un autre c�t�, il sied de tenir compte qu'il a �t� retenu en fait (art. 105 al. 1 LTF) que les recherches de solution de remplacement invoqu�es par la recourante ont �t� tr�s peu document�es et que l'intim�e a le souhait l�gitime de r�cup�rer ses locaux pour ses activit�s th��trales, m�me si cet int�r�t est plus ou moins pressant. Enfin, la recourante a aujourd'hui b�n�fici�, dans les faits, d'une prolongation de plus de quatre ans.
En fixant l'unique prolongation du bail � quatre ans, la cour cantonale n'a pas abus� de son large pouvoir d'appr�ciation.
En d�finitive, le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�. Les frais judiciaires et les d�pens sont mis � la charge de la recourante qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
La recourante versera � l'intim�e une indemnit� de 3'500 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties et � la Cour de justice du canton de Gen�ve , Chambre des baux et loyers.

References: art. 9
 art. 276
 art. 271
 ATF 
 ATF 
 ATF 
in fine
in fine
 ATF 
 art. 272
 art. 272