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Timestamp: 2017-08-20 07:56:49+00:00

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Sicherstellung von Gebäuden für Flüchtlinge: Neuregelungen in Hamburg und Bremen - IMR 12/2015, Seite 479
Als erstes Bundesland hat Hamburg in seinem Polizeigesetz eine Neuregelung zur Sicherstellung von Gebäuden für Flüchtlinge geschaffen. Eine ähnliche Regelung hat just danach Bremen auf den Weg gebracht. Was besagen die Neuregelungen? Und wie ist der aktuell vom VG Lüneburg entschiedene Fall der Beschlagnahme eines privaten Grundstücks zur Unterbringung von Flüchtlingen einzuordnen, wenn eine niedersächsische Neuregelung nicht existiert?
Mieter muss Nachmieter suchen und Vermieter über ihn aufklären! - IMR 12/2015, Seite 484
Autor: BGH, Urteil vom 7.10.2015 - VIII ZR 247/14
Keine Eigenbedarfskündigung ohne ernsthafte Nutzungsabsicht! - IMR 12/2015, Seite 485
Autor: BGH, Urteil vom 23.9.2015 - VIII ZR 297/14
Was ist beim Mietvertrag mit einem professionellen Musiker zu beachten? - IMR 12/2015, Seite 486
Autor: LG Saarbrücken, Urteil vom 17.7.2015 - 10 S 203/14
Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach eine professionelle Musikerin berechtigt ist, in der Mietwohnung an allen Tagen der Woche bis zu fünf Stunden zu musizieren, hat keinen Einfluss auf das Wohnverhalten des Vermieters oder anderer Nutzer. Wird die Mieterin am täglichen Klavierspiel durch Lärm aus der Vermieterwohnung gestört, liegt der Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur dann vor, wenn der Vermieter unter Verstoß
gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zielgerichtet Lärm verursacht, der allein dem Zweck dient, die Mieterin am Klavierspiel zu hindern.
Keller im Mietvertrag nicht explizit genannt: Gehört er dennoch zur Mietsache? - IMR 1272015, Seite 487
Autor: LG Berlin, Urteil vom 13.3.2015 - 65 S 396/14
1. Ein bei Beginn des Mietverhältnisses übergebener und versorgungstechnisch mit der Wohnung verbundener Keller gehört auch ohne ausdrückliche Nennung im Mietvertrag zur Mietsache.
2. Im Wohnraummietverhältnis besteht kein Anspruch auf Unterlassung oder Rücknahme einer Abmahnung, ebenso wenig auf Festellung ihrer Rechtswidrigkeit.
Anpassung der Mietstruktur bei unzulässiger Inklusivmiete nur für die Zukunft zulässig! - IMR 12/2015, Seite 488
Autor: LG Potsdam, Urteil vom 17.7.2015 - 13 S 72/14
1. Ist die Vereinbarung einer Inklusivmiete für die Betriebskostenart Heizkosten wegen Verstoßes gegen die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) unzulässig, so kann der Vermieter die Struktur des Mietvertrags den verbindlichen gesetzlichen Regelungen nur mit Wirkung für die Zukunft anpassen.
2. Ist bei der Auslegung eines vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrags zweifelhaft, ob die Parteien eine Inklusivmiete vereinbart haben oder nicht, so ist gemäß § 305c BGB zu Lasten des Vermieters von der Vereinbarung einer Inklusivmiete auszugehen.
3. Bei der Umstellung einer Inklusivmiete auf eine (Teil-)lnklusivmiete zuzüglich der Heizkostenanteile darf das Leistungsgefüge nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden.
Gasheizung statt Kohleofen: Gebrauchswert erhöht, Modernisierung zu dulden! - IMR 12/2015, Seite 489
Autor: LG Berlin, Beschluss vom 29.7.2015 - 65 S 144/15
1. Der Einbau einer Gasetagenheizung als Ersatz für einzelne Kohleöfen ist schon allein durch den Wegfall der Notwendigkeit, Kohle beschaffen und Asche entsorgen zu müssen, eine Gebrauchswerterhöhung.
2. Darauf, ob der derzeitige Mieter die vorhandenen Kohleöfen behaglich findet, kommt es bei der Bewertung des Gebrauchswerts nicht an.
Fern- und Nahwärme sind zu trennen und verdeckte Vorwegabzüge sind unzulässig! - IMR 12/2015, Seite 490
Autor: LG Berlin, Urteil vom 3.3.2015 - 63 S 288/14
1. Die (neben der Selbstversorgung) alleinige Umlage der Fernwärme lässt keine Einbeziehung der Nahwärme im Wege der Auslegung zu.
2. Verdeckte Vorwegabzüge in der Betriebskostenabrechnung führen zu deren formalen Unwirksamkeit.
Eigenbedarfskündigung: Vermieter muss freie Wohnung rechtzeitig anbieten! - IMR 12/2015, Seite 491
Autor: LG Berlin, Urteil vom 16.4.2015 - 67 S 14/15
1. Der Vermieter kann sich auf eine von ihm ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht berufen, wenn er der Pflicht zum Angebot einer freistehenden Alternativwohnung zuwider gehandelt hat, selbst wenn der Mieter nach Ausspruch einer zeitlich nachfolgenden Eigenbedarfskündigung die Anmietung der nunmehr angebotenen Alternativwohnung ablehnt. Die Treuwidrigkeit ist allenfalls dann zu verneinen, wenn der Mieter zu keinem Zeitpunkt Interesse daran hatte, die Alternativwohnung anzumieten.
2. Das Berufungsgericht hat eine in einem gemäß § 283 ZPO nachgelassenen erstinstanzlichen Schriftsatz erklärte neuerliche Kündigung gemäß § 533 Nr. 2 ZPO nur zu berücksichtigen, wenn sie auf einer mit einer zuvor in den Rechtsstreit eingeführten Kündigung kongruenten Tatsachengrundlage beruht.
Kann Mieter wegen rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen Ersatz verlangen? - IMR 12/2015, Seite 492
Autor: LG Berlin, Urteil vom 10.4.2015 - 63 S 318/14
1. Ein Ersatzanspruch wegen nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen kommt überhaupt nur in Betracht, wenn der Mieter diese zum Ende des Mietverhältnisses durchführt und ihm diese nicht zugute kommen.
2. Ein Ersatzanspruch besteht zudem nur, wenn der herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspricht, was der Vermieter im Zuge der Weitervermietung nutzen kann.
Anrechnung von Balkonflächen: Welche Berechnungsvorschriften sind anzuwenden? - IMR 12/2015, Seite 493
Autor: AG Hamburg, Urteil vom 20.8.2014 - 49 C 174/13
1. Die Ermittlung der für die Wohnflächenberechnung maßgeblichen Berechnungsvorschriften hat in drei Stufen zu erfolgen.
2. Maßgeblich sind zunächst Parteivereinbarungen.
3. Dann ist die Ortssitte maßgeblich.
4. Wenn beides nicht feststellbar ist, dann gelten die §§ 42 - 44 II. BV oder die WoFIV.
5. In Hamburg gab es 1978 keine Ortssitte, wonach Balkonflächen nur mit einem Viertel angerechnet wurden.
Verlängerungsoption vorbehaltlos ausgeübt: Kein Ausschluss von Mängelrechten! - IMR 12/2015, Seite 494
Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12, IMR 2015, 24 = BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402).
Schriftformheilungsklausel: Wirksam oder unwirksam? - IMR 12/2015, Seite 495
Autor: OLG Braunschweig, Urteil vom 17.9.2015 - 9 U 196/14
1. Eine Schriftformheilungsklausel, die einen Grundstückserwerber nicht bindet, ist nicht notwendigerweise wegen Benachteiligung des Vertragspartners unwirksam, weil bei Eintritt des Grundstückserwerbs und dem Vorliegen eines Schriftformverstoßes der Vertragspartner auch die Möglichkeit zur Kündigung haben kann.
2. Weder die grundsätzliche Kenntnis des Schriftformerfordernisses noch eine allgemein vorhandene spezialisierte rechtliche Beratung eines geschäftserfahrenen Vertragspartners lassen dessen Schutzbedürfnis entfallen.
3. Wird statt einer vereinbarten leistungsstarken Torluftschleieranlage eine leistungsschwächere Anlage eingebaut, liegt darin eine dauerhafte Änderung der baulichen Gestaltung der Mietsache, mithin auch eine wesentliche und form bedürftige Änderung des Vertrags.
Geschäftsräume: Geltung von Wohnraummietrecht - IMR 12/2015, Seite 496
Autor: KG, Urteil vom 27.8.2015 - 8 U 192/14
1. Die Vertragsparteien können bei einem Mietvertrag, wonach dem Mieter (hier gemeinnütziger Verein) die Räume zur Weitervermietung zu Wohnzwecken überlassen werden, die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht vereinbaren.
2. Zwar reicht hierfür nicht aus, dass der Formularmietvertrag mit „Mietvertrag für Wohnräume" überschrieben ist und Kündigungsfristen vereinbart sind, die dem § 573c BGB nachgebildet sind. Die Anwendung von Wohnungsmietrecht ist aber dann vereinbart, wenn der Mietvertrag auch vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angabe von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss.
Mangel der Mietsache: Zeigt ihn der Mieter nicht an, ist die Minderung ausgeschlossen! - IMR 12/2015, Seite 497
Autor: OLG Brandenburg, Urteil vom 22.9.2015 - 6 U 99/14
1. Kennt der Mieter einen Mangel bei Begründung des Mietverhältnisses, so kann eine Mietminderung unabhängig vom vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht geltend gemacht werden.
2. Eine Mietminderung ist beim Unterlassen der erforderlichen Anzeige ausgeschlossen, selbst wenn ein Mangel der Mietsache besteht (vorliegend in Form der fehlenden Heizungsmöglichkeit infolge Frostschadens).
Heizung zu schwach: Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung möglich? - IMR 12/2015, Seite 498
1. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung (hier Niedrigtemperaturen wegen zu leistungsschwacher Heizung) ist erst möglich, wenn eine Frist zum Beheben des Mangels gesetzt wurde.
2. Ist zwischen der Mängelrüge und der außerordentlichen Kündigung mehr als ein Jahr vergangen und der Mangel in der Zwischenzeit trotz mehreren Möglichkeiten dazu nicht mehr thematisiert worden, muss eine erneute Frist zur Nachbesserung gesetzt werden. Unterbleibt dies, ist die Kündigung unwirksam.
Endrenovierungsklausel auch im Gewerberaummietrecht unwirksam! - IMR 12/2015, Seite 499
Autor: LG Lüneburg, Urteil vom 4.8.2015 - 5 O 353/14
1. Auch im Gewerberaummietrecht ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn die Räume dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurden.
2. Die von der Rechtsprechung für das Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze zu Endrenovierungsklauseln sind auch auf Gewerberaummietverträge anzuwenden.
Mieter baut Objekt selbst aus: Fehlende Brandschutzabnahme kein Minderungsgrund! - IMR 12/2015, Seite 500
Autor: LG Berlin, Urteil vom 21.5.2015 - 32 O 435/14
Soll der Ausbau eines Mietobjekts nach Übergabe durch die Mieter selbst erfolgen, so ist eine Verzögerung der behördlichen Nutzungsfreigabe wegen fehlender Brandschutzmaßnahme kein Mietminderungsgrund.
Kreditbeschluss: Wann ist er ordnungsmäßig? - IMR 12/2015, Seite 501
Autor: BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 244/14
Der Abschluss eines langfristigen Darlehensvertrags mit einem hohen Nettodarlehensbetrag kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Kann die isolierte Zustimmung bauliche Veränderungen legitimieren? - IMR 12/2015, Seite 502
Autor: LG München I, Urteil vom 6.7.2015 - 1 S 22070/14 WEG
1. Die Zustimmung nach § 22 Abs. 1 Satz 1, § 14 Nr. 1 WEG muss im Rahmen eines Beschlussverfahrens der Eigentümergemeinschaft durch positive Stimmabgabe zu dem beantragten Beschluss abgegeben werden; die isolierte Zustimmung beeinträchtigter Wohnungseigentümer außerhalb eines Beschlussverfahrens ist grundsätzlich bedeutungslos und legitimiert Maßnahmen nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht.
2. Eine isoliert außerhalb eines Beschlussverfahrens formlos erklärte Zustimmung zu einer zustimmungsbedürftigen Maßnahme nach § 22 Abs. 1 Satz 1, § 14 Nr. 1 WEG löst den Missbrauchseinwand nach § 242 BGB gegen ein Beseitigungsverlangen nicht aus, solange keine
außergewöhnlichen Umstände vorliegen.
WEG-Verwalter ohne Ausbildung und Erfahrung? - IMR 12/2015, Seite 503
Autor: LG Stuttgart, Urteil vom 29.7.2015 - 10 S 68/14
1. Ein WEG-Verwalter muss weder über eine betriebswirtschaftliche oder rechtliche Ausbildung verfügen noch eine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert oder schon selbstständige Erfahrungen als Wohnungseigentumsverwalter gesammelt haben (a. A. LG Düsseldorf, IMR 2014, 211).
2. Ein WEG-Verwalter muss bei Bestellung nicht schon über eine betriebliche Ausstattung verfügen.
Keine Vergemeinschaftung der Abnahme! - IMR 12/2015, Seite 504
Autor: AG München, Urteil vom 4.9.2015 - 481 C 8691/15 WEG
Die Abnahme eines Bauwerks kann - anders als die Verfolgung von Mängelgewährleistungsansprüchen - durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung gerade nicht zu einer Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung gemacht werden.
Stehen die Außen-Rollläden im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? - IMR 12/2015, Seite 505
Autor: AG Würzburg, Urteil vom 22.1.2015 - 30 C 1212/14 WEG
Rauchwarnmelder: Kann die Landesbauordnung durch Beschluss geändert werden? - IMR 12/2015, Seite 506
Autor: AG Bottrop, Urteil vom 18.9.2015 - 20 C 25/15
1. Sieht die Landesbauordnung - wie z. B. in Nordrhein-Westfalen - vor, dass die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder der unmittelbare Besitzer der Wohnung sicherzustellen
hat, so kann die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Wartungspflicht nicht durch Beschluss dem jeweiligen Eigentümer auferlegen.
2. Ein dennoch derart gefasster Beschluss ist nichtig.
Durchbruch durch tragende Wand: Zulässig, wenn nicht nachteilig! - IMR 12/2015, Seite 507
Autor: AG Karlsruhe, Urteil vom 15.7.2015 - 9 C 299/14 WEG
1. Der Durchbruch durch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Wand zum Zwecke der Verbindung zweier nebeneinander liegender Wohnungen ist zulässig, wenn hierdurch weder Statik noch Brandschutz des Gebäudes beeinträchtigt werden.
2. Dies gilt auch dann, wenn der Durchbruch vorübergehend mit erheblichen Störungen der Wohnungseigentümer, unter anderem Lärm und Feuchtigkeit, verbunden ist.

References: § 543
 § 305
 § 283
 § 533
 § 536
 § 573
 § 22
 § 14
 § 22
 § 22
 § 14
 § 242