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Timestamp: 2017-09-22 09:48:05+00:00

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Derecho Comercial – De Hechos y de Derechos
Categoría: Derecho Comercial
27 marzo, 2016 27 marzo, 2016 Abogado Juan Carlos MuñozDeja un comentario
1. ¿QUÉ ES LA DISOLUCIÓN?
La disolución es el acto jurídico a través del cual la sociedad suspende el desarrollo de su actividad social y entra en el proceso para finiquitar su operación y llegar a la liquidación final. La disolución puede ocasionarse de las causales pactadas en los estatutos sociales o de la ley.
Señor comerciante: Ojo con julio 10 del 2015
29 mayo, 2015 30 mayo, 2015 Abogado Juan Carlos Muñoz3 comentarios
Nota: Cuando digo señor comerciante» me refiero a hombres y mujeres comerciantes por igual.
Si lleva más de 5 años sin renovar la matrícula mercantil, le queda un mes a partir de hoy para ponerse al día o su sociedad será declarará en disolución y liquidación; y si es comerciante persona natural, le cancelarán la matrícula mercantil.
Lo que dice el Código de Comercio sobre arrendamiento de locales Comerciales
25 octubre, 2014 Abogado Juan Carlos Muñoz17 comentarios
En su Libro Tercero, Título I y Capítulo I (Artículos 518 a 524), se encuentran las siguientes disposiciones de Protección Legal.
El Código del Comercio (Decreto 410 de 1971),
Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario,
Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
ARTÍCULO 519. <DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO>. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.
ARTÍCULO 520. <DESAHUCIO AL ARRENDATARIO>. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.
ARTÍCULO 521. <PREFERENCIA DE ANTERIOR ARRENDATARIO EN LOCALES RECONSTRUIDOS>. El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.
PARÁGRAFO. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.
ARTÍCULO 522. <CASOS DE INDEMNIZACIÓN DEL ARRENDATARIO>. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.
En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.
ARTÍCULO 523. <SUBARRIENDO Y CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO>. El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.
El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.
La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador {o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio}.
ARTÍCULO 524. <CARÁCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS>. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.
Ahora, la Superintendencia de Sociedades regulará a las compañías multinivel.
10 octubre, 2014 10 octubre, 2014 Abogado Juan Carlos MuñozDeja un comentario
Antes de leer, por favor entérese sobre qué es una compañía multinivel. ¿Ya lo hizo? Continúe.
La Superintendencia de Sociedades (Supersociedades) recordó que la Ley 1700 del 2013 se aplica a todas las compañías multinivel que funcionan en Colombia, incluidas las sucursales de sociedades extranjeras y las actividades empresariales de multinivel que se desarrollen a través de representante comercial.
La entidad señaló los requisitos para establecer este tipo de compañías, entre ellos:
1. Tener, como mínimo, un establecimiento de comercio abierto al público.
2. Cumplir las normas societarias, contables, de información financiera y de aseguramiento de la información que imparta el Gobierno, así como con las normas técnicas especiales, interpretaciones y guías expedidas por la Supersociedades.
3. Remitir anualmente a la Supersociedades el certificado donde conste el origen de sus recursos, firmado por el representante legal, el contador y el revisor fiscal.
4. Cumplir las obligaciones que se deriven del Estatuto del Consumidor (Ley 1480 del 2011) y su reglamentación.
La entidad podrá solicitar conceptos técnicos relacionados con los bienes y servicios comercializados o promovidos bajo el esquema multinivel, con el fin de establecer si es permitido hacerlo o verificar si existe o no publicidad engañosa que amerite un traslado a la entidad competente.
Además, podrá determinar si una actividad o conjunto de actividades comerciales constituyen actividades multinivel, y determinar la verdadera naturaleza de los bienes o servicios que se promocionen.
Estas disposiciones, aclaró, no precluyen las facultades otorgadas a la Superintendencia de Sociedades por el Decreto 4334 del 2008, que fijó el procedimiento de intervención para suspender las operaciones no autorizadas de captación de recursos del público.
(Superintendencia de Sociedades, Circular Externa 0008, sep. 18/14)
tomado de Ámbito Jurídico (con acceso al 10 de octubre de 2014)
Nuevo régimen de gobernabilidad de las cámaras de comercio
12 julio, 2014 Abogado Juan Carlos Muñoz1 comentario
El presidente de la República, Juan Manuel Santos, sancionó la ley 1727 del 2014 que busca fortalecer la gobernabilidad de las cámaras de comercio y blindarlas contra prácticas irregulares, como la creación de numerosas “empresas de papel” antes de los procesos de elección de juntas directivas.
De acuerdo con la nueva norma, solo podrá ser elegido miembro de la junta directiva quien haya estado afiliado a la cámara de comercio respectiva al menos durante dos años, de manera ininterrumpida. Además, se establece que el voto será personal e indelegable, y que las personas jurídicas votarán a través de sus representantes legales.
El Gobierno reglamentará el procedimiento, las responsabilidades, la vigilancia y demás formalidades de las elecciones, agrega.
El mandatario recordó que, anteriormente, los miembros de las juntas directivas eran elegidos por dos años y podían reelegirse en forma indefinida, lo que generaba “programas de muy corto plazo, pero también dirigentes que se eternizaban en sus puestos”. Ahora, “los miembros de las juntas directivas serán elegidos por periodos de cuatro años y con una sola reelección inmediata”, sostuvo.
Según el Ejecutivo, la ley le otorga “más instrumentos a la Superintendencia de Industria y Comercio, para evitar, corregir y reprimir conductas que atentan contra la legitimidad de las cámaras”.
En adelante, esa entidad podrá decretar, como medida cautelar de carácter electoral, la suspensión de los derechos políticos de afiliados, si advierte la existencia de pagos masivos de renovaciones de matrículas mercantiles y/o cuotas de afiliación.
La Superintendencia también podrá anular total o parcialmente elecciones, si en ellas participan comerciantes involucrados en dichos pagos.
Finalmente, para la remoción y nombramiento del representante legal, se exigirá el voto a favor de dos las terceras partes del electorado.
De esta manera, las Cámaras de Comercio deberán ajustar sus estatutos e un plazo máximo de seis (6) meses y serán administradas y gobernadas por los comerciantes inscritos en el registro mercantil que tengan calidad de afiliados. Para esto, se conformará la Junta Directiva de cada Cámara, la cual estará compuesta tanto por afiliados, elegidos por un término de 4 años, como por representantes designados por el Gobierno Nacional, que serán de libre nombramiento y remoción.
Finalmente, se dispone que para adquirir esta condición, las personas naturales o jurídicas solicitarán a la Cámara de Comercio su afiliación, declarando que cumplen con la totalidad de requisitos señalados en la ley y las demás normas correspondientes.
Opiniones al respecto:
“Con esta nueva Ley garantizamos el buen gobierno y blindamos a las Cámaras de Comercio. Es una especie de receta para evitar prácticas indeseadas, inclusive corruptas, en la elección de las juntas directivas, para que no vuelva a suceder lo que sucedió y que golpea el prestigio de todas las Cámaras”, Presidente Juan Manuel Santos.
“con esta nueva Ley, hemos hecho realidad las modificaciones que el sistema electoral necesitaba y de esa forma, hemos blindado las nuevas elecciones de junta directiva en las cámaras de comercio. Nunca más volverá a ocurrir lo que pasó en el año 2012 en varias cámaras”. Pablo Felipe Robledo Del Castillo, Superintendente de Industria y Comercio.
“Que bien! una nueva norma inútil que sólo sirve para que los miembros de estas entidades tengan más normas que burlar para poder mantener su rosca a flote” El autor de este blog.
Tomado y ligeramente modificado y ampliado de Ámbito Jurídico, Revista Dinero y Fenalco.
5 marzo, 2014 Abogado Juan Carlos MuñozDeja un comentario
Navegando por la Web encontré este útil material proveniente de un bufet de abogados de Bogotá, que comparto con ustedes por ser completo y ayuda a ilustrar a quienes lo necesiten en materia de sociedades en Colombia.
¿Cuál es el tipo societario más conveniente para la mayoría de personas que quieran incorporar una sociedad en el territorio Colombiano?
Recomendamos la constitución de una Sociedad por Acciones Simplificada (SAS), ya que el trámite para su incorporación en el ordenamiento legal es sencillo y sus normas no son tan estrictas como para las Sociedades Anónimas y de Responsabilidad Limitada. Sin embargo, conserva la seguridad jurídica otorgada a los otros tipos societarios establecidos en la legislación Colombiana.
¿Cuáles son los beneficios de una Sociedad por Acciones Simplificada?
Se incorporan mediante un documento privado;
Las SAS pueden incorporarse con cualquier monto de capital social, quedando los accionistas obligados a pagar la totalidad de las acciones suscritas, dentro de los dos (2) años siguientes a su constitución, pagando tan sólo un treinta por ciento (30%) al momento de su suscripción;
Pueden incorporarse con uno o varios accionistas, quienes pueden ser, personas naturales o jurídicas;
La duración de la SAS, puede ser indefinida;
No están obligadas, como las demás sociedades reguladas en el Código de Comercio, a tener que especificar el objeto social al que se dedicarán, pues si no lo detallan, se entenderá que la sociedad podrá realizar cualquier actividad lícita dentro del ordenamiento jurídico Colombiano;
Las SAS no están obligadas a nombrar Revisor Fiscal, a menos que supere cierto nivel de activos o ingresos brutos, y;
Asegura la confidencialidad de los datos personales de los accionistas; éstos no son de público conocimiento, por lo tanto, no constan en registro público alguno
En el evento de funcionar con un único accionista, éste puede ser al mismo tiempo su representante legal;
A las SAS no se les exige tener todos los órganos de administración que sí se les exigen a las sociedades anónimas clásicas, reguladas en el Código de Comercio (Junta Directiva y Revisor Fiscal);
Se caracterizan porque el régimen de responsabilidad de sus accionistas está limitado al monto de su aporte en la sociedad, y las obligaciones fiscales y laborales a cargo de la persona jurídica no comprometen el patrimonio individual del accionista.
¿Qué otros tipos de sociedad se pueden incorporar en Colombia?
Son los siguientes: Sociedad Anónima (SA); Sociedad Limitada (LTDA); Sociedad en Comandita; y Sociedad en Comandita por Acciones.
¿Cuáles son las características de una Sociedad Anónima?
Se incorpora mediante Escritura Pública;
El contrato social debe ser suscrito por un mínimo cinco (5) accionistas;
El capital, se divide en acciones nominativas de igual valor, no obstante, pueden hacerse emisiones de acciones preferenciales;
Al constituirse, deben ser suscritas acciones (emitidas), en una proporción igual o superior al cincuenta por ciento (50%) del capital autorizado (máximo de capitalización), y se pagará como mínimo, la tercera parte del valor suscrito. Dentro del año siguiente, debe terminase de pagar;
Los accionistas responden hasta el valor de su aporte;
La composición debe distribuirse entre los accionistas. En ningún caso un accionista puede ser titular de más del 95% de las acciones de la sociedad; La identidad de los accionistas es reservada, confidencial, no consta en el registro público mercantil;
Los órganos directivos de la sociedad son: la Asamblea General de Accionistas, que es el órgano máximo de la sociedad; y la Junta Directiva, cuya función es tomar las determinaciones necesarias para que la sociedad lleve a cabo su objeto social;
La sociedad anónima puede ser: abierta, es decir, que sus acciones serán negociadas en el mercado público de valores; o cerrada, en cuyo caso, sus acciones no serán negociadas por oferta pública, y;
Están obligadas nombrar un revisor fiscal.
¿Cuáles son las características de las Sociedades de Responsabilidad Limitada?
Se constituye mediante Escritura Pública; Deben ser, como mínimo dos (2) socios y máximo veinticinco (25); El capital social se divide en cuotas de igual valor, que no se representan en títulos; Al momento de constituírse, se paga íntegramente el valor de las cuotas, que deben ser el total del capital de la sociedad; Las modificaciones al capital, se hacen mediante reforma estatutaria, que se instrumenta mediante Escritura Pública, y; La responsabilidad de los socios se limita hasta el valor de la (s) cuota (s) que posean.
¿Qué requisitos debe cumplir una sociedad anónima para ser abierta, y en consecuencia, negociar sus acciones en el mercado público de valores?
Debe tener más de trescientos (300) accionistas;
Ninguno de sus accionistas puede ser titular de más del treinta por ciento (30%) de las acciones en circulación, y;
Las acciones deben estar inscritas en el Registro Nacional de Valores.
¿Quiénes pueden ser emisores de valores?
Las sociedades anónimas y las limitadas;
Las cooperativas;
Las entidades sin ánimo de lucro;
La Nación;
Las entidades públicas descentralizadas territorialmente y por servicios;
Los gobiernos extranjeros;
Las entidades públicas y privadas extranjeras;
Los organismos multilaterales de crédito;
Las sucursales de sociedades extranjeras;
Los patrimonios autónomos fiduciarios, y;
Los fondos o carteras colectivas, cuyo régimen legal les permita la emisión de valores.
¿Qué se necesita para incorporar una sucursal de sociedad extranjera en Colombia?
Para incorporar una sucursal de sociedad extranjera en Colombia, se requiere: copia auténtica de los documentos de incorporación de la sociedad en el exterior (acto de incorporación, estatutos, etc), en los que se acrediten la existencia de la sociedad, las facultades y personería de sus representantes y; el acto en el que la sociedad acuerda establecer negocios permanentes en Colombia.
¿El representante legal de una sucursal puede ser extranjero?
El representante legal de una sucursal de sociedad extranjera puede ser extranjero, siempre y cuando, la actividad que la sucursal pretenda desarrollar en Colombia, no corresponda a la prestación de un servicio público o de actividades declaradas por el Estado, como de interés para la seguridad nacional.
¿El representante legal de una sucursal de sociedad extranjera debe estar domiciliado en Colombia?
La ley Colombiana no establece ninguna limitación al respecto. Si el representante legal se ausenta frecuentemente o no le es posible permanecer en Colombia, puede actuar por medio del suplente o a través de un apoderado general u especial, designado para tal fin.
¿La sucursal de una sociedad extranjera puede ser accionista en sociedades Colombianas?
La figura jurídica de la sucursal, se entiende como la prolongación de la sociedad principal (matriz), por consiguiente, la capacidad de ejercicio de dicho ente jurídico es limitada, en tanto, que por sí sola no posee capacidad para adquirir derechos y obligaciones. En conclusión, no está facultada para ser accionista de una sociedad. En otras palabras, sólo pueden ser accionistas en sociedades mercantiles personas naturales o jurídicas, en este caso podría serlo la matriz.
¿Qué se requiere para que un extranjero incorpore una sociedad en Colombia?
Contar con un apoderado en Colombia, quien llevará a cabo los trámites legales, de incorporación de la sociedad y de registro de la inversión extranjera.
¿Cuál es el objetivo de registrar la inversión extranjera en Colombia?
El registro de la inversión extranjera, le concede al inversionista el ejercicio de los derechos cambiarios establecidos en la ley. Se realiza ante el Banco de la República, directamente o por mediante la intervención de un Intermediario del Mercado Cambiario (banco local), mediando siempre la participación del inversionista o de su apoderado en Colombia.
¿Cómo se registra la inversión extranjera en Colombia?
El diligenciamiento y presentación de la Declaración de Cambio por Inversiones Internacionales (formulario 4 del Banco de la República), constituye la regla general, para el registro de la inversión en Colombia. Esta formalidad se lleva a cabo cuando las divisas entran al país por medio de un Intermediario del Mercado Cambiario (banco local), o se canalizan a través de una cuenta corriente de compensación.
¿Cuáles son los derechos cambiarios consagrados en la ley Colombina?
La potestad de remitir al exterior, las utilidades netas comprobadas que generen las inversiones en Colombia; Reinvertir o retener el superávit de las utilidades no distribuídas, conservando el derecho de giro; Capitalizar las ganancias que generen sus inversiones, sin perder el derecho a girarlas, y; Remitir al exterior, los dineros correspondientes a la venta de sus inversiones o de parte de éstas, en moneda libremente convertible.
Fuente: Triana, Uribe y Michelsen.
11 abril, 2013 2 marzo, 2016 Abogado Juan Carlos Muñoz43 comentarios
Artículo actualizado el 2 de marzo de 2016
Ya había indicado en mi pagina de Facebook que el contrato de Leasing (también conocido como arrendamiento financiero) es una “fusión” del contrato de arrendamiento con el contrato de compraventa y el contrato de corretaje”, sin embargo, quise ampliar ese concepto, pero los colegas de Fedeleasing lo hicieron de forma más que suficiente.: (nota: en el año 2014 Fedeleasing publicó un manual jurídico muy bueno que recomiendo consultar antes de leer esta información, ya que la que leerá a continuación fue publicada en el 2013, por lo que puede estar desactualizada)
QUE ES EL LEASING?
En sentido amplio, el leasing es un contrato mediante el cual una parte entrega a la otra un activo para su uso y goce, a cambio de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento, el bien se restituye a su propietario o se transfiere al usuario, si éste último decide ejercer una opción de adquisición que, generalmente, se pacta a su favor.
La denominación “leasing” es una palabra en inglés, que viene del verbo “to lease” que significa “tomar o dar en arrendamiento”, pero que no recoge de manera suficiente la complejidad del contrato, al ser especial y diferente al simple arriendo; sin embargo, la legislación y doctrina mundial, incluida Colombia, lo ha nominado “leasing”.
CUALES SON LAS CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE LEASING?
1°- Es un contrato Bilateral; vale decir, hay obligaciones reciprocas entre las partes contratantes. Se entiende sinalagmático en el sentido de que las obligaciones generadas del mismo actúan las unas como causa de las otras.
2°- Es un contrato Consensual; para su perfeccionamiento basta la voluntad de las partes, y no se requiere solemnidad alguna. No obstante lo anterior, para fines probatorios, la mayoría de los contratos se hacen constar por escrito y en el caso de leasing inmobiliario, no es extraño que, además, se eleve a escritura pública.
No obstante, el artículo 4 del Decreto 1787 del 3 de junio de 2004 señala que los contratos de leasing habitacional destinado a vivienda familiar deben celebrarse por escrito.
3°- Es Oneroso; ambos contratantes persiguen con su celebración un beneficio económico, gravándose cada uno en beneficio del otro.
4°- Es Conmutativo, puesto que existe un equilibrio entre las prestaciones de las partes. Las ventajas que esperan derivar las partes del contrato pueden ser determinadas desde el mismo momento de celebración del contrato.
5°- Es de tracto sucesivo, porque las obligaciones de las partes se van cumpliendo periódicamente durante la vigencia del contrato. Las obligaciones de las partes se cumplen a cada instante, periódico y continuamente.
6°- Es un contrato de naturaleza mercantil, dado que se celebra entre comerciantes y sobre bienes susceptibles de producir renta. Inclusive, si el locatario es una persona natural no comerciante, la compañía de leasing como arrendadora siempre es una sociedad comercial, lo que hace incuestionable el que el contrato se rija por las disposiciones de la ley mercantil.
7º- Es principal; subsiste por sí solo sin necesidad de otro contrato.
CUANTAS CLASES DE LEASING HAY?
Existen diversas modalidades de Leasing, todos las cuales se enmarcan en dos tipos fundamentales que son el Leasing Financiero y el Leasing Operativo.
El Leasing Financiero es: un contrato en virtud del cual, una Compañía de Financiamiento Comercial, denominada LA LEASING, entrega a una persona natural o jurídica, denominada EL LOCATARIO, la tenencia de un activo que ha adquirido para el efecto y que éste último ha seleccionado para su uso y goce, a cambio del pago periódico de una suma de dinero (CANON) durante un plazo pactado y a cuyo vencimiento, el locatario tendrá derecho a adquirir el activo por el valor de la opción de adquisición.El Leasing Operativo es: un contrato en virtud del cual, una persona natural o jurídica, denominada LA ARRENDADORA, entrega a otra, llamada LA ARRENDATARIA, la tenencia de un bien para su uso y goce, a cambio del pago de un canon o renta periódica.
CUALES SON LOS ELEMENTOS ESENCIALES DEL LEASING FINANCIERO?
1°- La entrega de un bien para su uso y goce.
2°- El establecimiento de un canon periódico, que lleva implícito el precio del derecho a ejercer una opción de adquisición.
3°- La existencia, en favor del locatario, de una opción de adquisición al terminarse el plazo pactado en el contrato, que podrá ejercer siempre y cuando cumpla con la totalidad de las prestaciones a su cargo.
4°- Que el bien objeto del Leasing sea susceptible de producir renta.
CUALES SON LOS ELEMENTOS ESENCIALES DEL LEASING OPERATIVO?
1° La entrega del bien.
2° El pago de un canon.
3° La aptitud del bien para producir renta.
EN QUE SE DIFERENCIA EL LEASING FINANCIERO DEL LEASING OPERATIVO?
La diferencia fundamental consiste en que en el leasing financiero siempre existe una opción de adquisición, pactada desde el inicio del contrato a favor del locatario, mientras que en el operativo sólo se presenta esta opción excepcionalmente, y de existir, es por el valor comercial del bien (Opción de compra a precio comercial).
En el leasing financiero, la vocación del bien es pasar al patrimonio del locatario, al paso que en el operativo es permanecer en poder del arrendador.
La opción de adquisición en un leasing financiero puede estar determinada en valor en el contrato, o ser determinable siempre y cuando claramente se indique como llegar a su determinación y dicha determinación guarde relación con el valor del bien en el momento en que se inicie el contrato.
La potencial opción de compra en un leasing operativo, como se dijo, se realiza por el valor comercial del bien, entendido éste valor como aquel precio en el mercado de bienes de similares características al objeto del contrato, en un momento determinado y considerando el estado en que se encuentra.
ES EL LEASING UN CONTRATO ATÍPICO?
El Decreto 913 de 1.993, definió en su artículo segundo el leasing financiero con base en las costumbres y prácticas mercantiles vigentes para entonces, de la siguiente manera: ” Entiéndese por operación de arrendamiento financiero la entrega, a título de arrendamiento, de bienes adquiridos para el efecto, financiando su uso y goce a cambio del pago de cánones que recibirá durante un plazo determinado, pactándose para el arrendatario la facultad de ejercer al final del periodo una opción de compra”.
Para una parte de la doctrina nacional de esta forma quedó tipificado en la legislación Colombiana el contrato de leasing financiero. Sin embargo, para otros, la normativa en la materia es bastante precaria, lo que hace concluir que ésta insuficiencia legal impide calificar como típico al contrato de leasing, toda vez que el legislador no ha reglamentado el contrato con la especificidad requerida, suficiente como para darle cuerpo de un contrato típico, sin que ello signifique que se desdibuje la naturaleza independiente y especial de éste contrato frente a otras figuras contractuales.
Fedeleasing acoge la posición de que el leasing es un contrato típico.
El leasing operativo lo equipara la norma con el arrendamiento y remite a sus disposiciones todo lo relativo a esta modalidad de leasing.
NATURALEZA JURIDICA DEL LEASING.
Tiene su propia naturaleza y no puede ser calificado o asimilado a otros tipos contractuales. Es un contrato de leasing.
PUEDEN APLICARSE ANALÓGICAMENTE AL LEASING FINANCIERO LAS NORMAS DE OTRAS FIGURAS CONTRACTUALES?
Solamente se podrá acudir analógicamente a la normativa aplicable a otras figuras contractuales, cuando una situación no se encuentre regulada por la ley ni por el contrato de leasing o no exista costumbre mercantil sobre el particular.
CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE EL LEASING Y LA VENTA A PLAZO?
La diferencia radica en que mientras el objeto del leasing lo constituye la explotación del bien, el de la venta a plazos lo constituye el traslado de la propiedad. En el leasing, la propiedad del activo está durante todo el contrato en cabeza de la compañía arrendadora, quien entrega al locatario la tenencia del bien y una opción para su adquisición al finalizar el mismo. En la venta a plazo, la propiedad del bien está desde el inicio del contrato en cabeza del comprador, quien lo usa y disfruta con ánimo de señor y dueño aunque no haya pagado la totalidad del precio.
En la venta a plazo la propiedad del bien se consolida plenamente y en forma automática cuando se paga la última cuota del precio de la venta, mientras que en el leasing sólo se consolida la propiedad en cabeza del locatario mediante el ejercicio de la opción de adquisición y una vez cumplidas todas las obligaciones dinerarias emanadas del contrato de leasing.
En consecuencia, en la venta a plazo la propiedad del bien puede regresar al vendedor por la condición resolutoria tácita emanada de la forma de pago, al paso que en el leasing, el traslado del dominio nunca estará sujeto a condición resolutoria emanada de la forma de pago, porque sólo se da cuando está cancelada la totalidad del precio y se ejerce la opción de adquisición.
CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE EL LEASING Y LA VENTA CONDICIONADA?
Al igual que en el caso anterior, la diferencia radica en el objeto del contrato. Mientras que en el leasing lo constituye la tenencia de un bien para su uso y goce, en la venta condicionada el objeto es traspasar la propiedad al comprador cumplida determinada condición.
CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE UN CONTRATO DE LEASING Y UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?
Las diferencias señaladas anteriormente para distinguir el leasing financiero del operativo, son las mismas que lo distinguen del contrato de arrendamiento.
Entre el leasing operativo y el arrendamiento, la diferencia radica en que el bien objeto de este contrato debe ser susceptible de producir renta, exigencia que no se predica del bien objeto de un contrato de arrendamiento. Así mismo, en el leasing operativo deben cumplirse las características particulares de la operación.
Igualmente, hay que distinguir el leasing del denominado renting que es un contrato financiero por medio del cual el arrendador entrega un bien en alquiler al arrendatario, pero éste último no tiene la posibilidad de adquirirlo a la finalización del contrato, ni como ejercicio de una opción de adquisición como en el leasing financiero, ni en uso de una opción de compra a valor comercial como en el leasing operativo; en el renting normalmente se entregan servicios adicionales como el mantenimiento, operarios, posibilidad de reemplazos de los equipos, etc.
CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE UN LEASING Y UN CRÉDITO?
Mientras el leasing tiene como condición esencial la entrega de un activo de propiedad de la Compañía de leasing al locatario, para su uso y goce, en el crédito lo que se entrega al cliente es dinero, bien fungible, debiendo el beneficiario del crédito devolver dinero, junto con los intereses generados por la operación.
En el leasing se intermedian bienes, activos; en el crédito se intermedia dinero.
La existencia de un activo de propiedad de la leasing es de la esencia de la operación de arrendamiento; en el crédito no existen bienes de por medio, y si ellos se presentan son como garantía, respaldo de la operación crediticia, es decir subordinados a un contrato principal, como lo es el mutuo.
El pago periódico en el leasing es un canon, donde puede o no contener amortización del valor del activo que se entrega en leasing; entre tanto, en el crédito se pagan cuotas, o inclusive un solo pago al vencimiento del plazo del mutuo, junto con unos réditos del capital prestado, es decir pago de intereses.
En la operación de leasing no hay traslado de la propiedad del bien entregado en arrendamiento durante el plazo del contrato; en el crédito, el dinero que se entrega en préstamo es traslaticio del dominio, al ser bien fungible, y, el deudor se obliga a pagar en dinero, billetes o recursos estos diferentes a los entregados por la entidad financiera. En el leasing el bien entregado para uso y goce es el mismo durante todo el periodo del contrato.
Igualmente, no puede confundirse el leasing con un crédito garantizado, donde éste último es un contrato por el cual una parte entrega a la otra, una suma determinada de dinero generalmente de libre destinación, que esta se obliga a pagar, dando como garantía del pago su firma y/o la de un tercero (garantía personal), o la prenda sobre un bien mueble, o la hipoteca sobre un inmueble (garantía real), o cualquier otra garantía admisible; al paso que el leasing es un contrato en que no hay entrega de dinero, sino de activos, por cuyo uso se pacta el pago de un precio periódico. En algunos contratos de Leasing existen garantes de las obligaciones del locatario, obligaciones que no se limitan al pago del canon, sino que comprenden muchas otras, como son el cuidado del bien, el uso acorde con su naturaleza y la devolución en buen estado, si se llegare a presentarse.
EL CONTRATO DE LEASING NO PUEDE PREDICARSE COMO UN “LOTEO JURIDICO” DE UN NEGOCIO COMPLEJO
Una pequeña parte de la doctrina nacional, para no aceptar la naturaleza jurídica independiente del contrato de leasing y querer englobarlo en las “tradicionales” formas contractuales, ha argumentado que el leasing es un negocio jurídico complejo que debe “desenglobarse” o “escindirse” en etapas, cada una de las cuales debe reputarse como un contrato independiente: mandato, compraventa, arrendamiento, crédito, etc.
Es claro que éste “esfuerzo mental” de evitar penetrar en la naturaleza jurídica especial del contrato de leasing, es además de “descabellado” falto de todo fundamento jurídico y de plano debe desecharse.
CUANTAS PARTES INTERVIENEN EN UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO?
En todo contrato de leasing financiero tienen que intervenir por lo menos dos partes, una Compañía de Financiamiento Comercial, propietaria del bien objeto del leasing, y un locatario, persona natural o jurídica que recibe la tenencia del mismo para su uso y goce.
Adicionalmente, suelen intervenir en el contrato, sin que sean partes necesarias en el mismo, el proveedor de los bienes objeto del leasing y los co-locatarios y garantes.
CUANTAS PARTES INTERVIENEN EN UN CONTRATO DE LEASING OPERATIVO?
Las mismas que en el Leasing Financiero, con la diferencia de que el propietario del equipo objeto del contrato no tiene que ser necesariamente una Compañía de Financiamiento Comercial.
PORQUE SE LLAMA LOCATARIO AL ARRENDATARIO DE UN CONTRATO DE LEASING?
Aunque en la legislación Colombiana se habla indistintamente de arrendatario y locatario, la costumbre mercantil ha utilizado el término locatario para señalar al usuario de los bienes en un contrato de leasing financiero, con el objeto de distinguirlo del arrendatario en contratos de leasing operativo o de arrendamiento.
PORQUE SE LLAMA “LA LEASING” AL ARRENDADOR DE UN CONTRATO DE LEASING?
Porque los únicos facultados por la ley para celebrar contratos de leasing financiero en calidad de arrendadores son las Compañías de Leasing (Compañías de Financiamiento Comercial).
Como se verá adelante, la ley ha permitido que, además, los Bancos sean arrendadores en los contratos de “leasing habitacional”.
QUIENES ESTÁN FACULTADAS PARA REALIZAR OPERACIONES DE LEASING FINANCIERO Y OPERATIVO?
Conforme a la legislación vigente, el leasing financiero, desde el punto de vista activo de la operación, sólo puede ser realizado por las compañías de financiamiento comercial. (Estatuto Orgánico del Sistema Financiero / Decreto 663 de 1993).
Por otra parte, cualquier persona natural o jurídica, incluidas las Compañías de Financiamiento Comercial, pueden celebrar operaciones de leasing operativo en calidad de arrendadores.
En el caso del denominado “leasing habitacional” la ley ha facultado a los establecimientos bancarios para realizar éste tipo de leasing, ordenando que estas operaciones se consideraran leasing operativo para efectos contables y tributarios.
Desde el punto de vista pasivo de la operación, cualquier persona natural o jurídica puede celebrar contratos de leasing financiero en calidad de locatario. Así mismo, cualquier persona natural o jurídica puede celebrar contratos de leasing operativo en calidad de arrendatario.
QUE ES EL LEASING INTERNACIONAL O CROSS BORDER LEASING?
Es un contrato en el cual la compañía de Leasing y el locatario se encuentran en países distintos y se rigen por sistemas legales diferentes.
Una de las características mas importantes del leasing internacional en la regulación colombiana, cuando se trata de una operación entre una compañía de leasing extranjera y un locatario domiciliado en Colombia, es que el bien objeto del contrato se importa bajo el régimen de importación temporal a largo plazo, si se cumplen los requisitos establecidos en la ley para el efecto.
QUE ES EL LEASING DE IMPORTACIÓN?
Es un contrato sobre equipos que están fuera de Colombia y que por ende deben importarse. Por lo general, en este tipo de contratos, el locatario encarga a la compañía de LEASING la negociación con el proveedor del exterior del bien que él expresamente ha escogido así como la importación del equipo. También existe una modalidad de leasing de importación en la cual se acuerda que el locatario negocie el bien con el proveedor y haga la respectiva importación, y la compañía de leasing financie todos los gastos en que incurra por tales conceptos.
Cualquiera sea la modalidad operativa del leasing de importación, el canon sólo se comienza a cancelar cuando el bien importado es recibido a satisfacción por el locatario, independientemente que esté operando.
En muchas ocasiones, cuando el proceso de importación del bien se dilata, sea porque bien deba construirse en el exterior ó por cualquier otro motivo, el futuro locatario cancela a la leasing los “intereses” sobre los anticipos que ha girado la leasing al proveedor del exterior; es legalmente posible que el pago de dichos “intereses por anticipos” se cancele en un solo contado previo a la formalización del contrato de leasing.
Si tanto el locatario como la compañía de leasing importadora son nacionales, el leasing será de importación pero no será un leasing Internacional, carácter que adquirirá si la Compañía de Leasing es extranjera.
QUE SE ENTIENDE POR LEASING DE EXPORTACIÓN?
Es un contrato sobre equipos que deben exportarse. En este tipo de contrato, la compañía de leasing es Colombiana y el locatario, de cualquier nacionalidad, está en el extranjero, por lo cual, todo leasing de exportación es igualmente un leasing Internacional.
QUE ES UN LEASING SINDICADO?
Es aquél en que el activo objeto del contrato de leasing pertenece a dos o más compañías de leasing, nacionales o extranjeras.
De conformidad con la normativa vigente en Colombia, cuando una compañía colombiana quiera participar como copropietario con compañías extranjeras en una operación de leasing internacional, realizada con locatarios colombianos, su participación no podrá exceder del quince por ciento 15%, del costo del bien .
Cuando se trate de operaciones sindicadas entre compañías nacionales, el porcentaje de copropiedad sobre el bien dado en leasing que corresponda a cada una de ellas, será el que libremente acuerden. En estos casos, la legislación colombiana prevé que el contrato lo celebren conjuntamente todas las compañías copropietarias y denomina la operación como Leasing en Copropiedad.
QUE SE ENTIENDE POR SUBLEASING?
El subleasing es una modalidad de leasing mediante la cual, la compañía de leasing que celebra el contrato no es la propietaria del equipo objeto del mismo, sino que éste pertenece a otra compañía de leasing. La norma legal colombiana sólo autoriza el subarrendamiento o subleasing, respecto a bienes de sociedades extranjeras que se importen para dar en leasing a locatarios domiciliados o residentes en Colombia. En estos casos se requiere que la compañía de leasing extranjera autorice expresamente a la nacional, para entregar el bien en subarriendo.
QUE SIGNIFICA UN LEASE-BACK?
También se conoce como retroleasing ó sale and lease back, y es un contrato de Leasing en que el proveedor y el locatario son la misma persona. Esta figura es usada por empresas que desean liberar recursos para capital de trabajo, vendiendo a las compañías de leasing sus activos para tomarlos en leasing.
QUE SE ENTIENDE POR LEASING INMOBILIARIO?
Un contrato en el cual el bien objeto del leasing es un Inmueble.
QUE ES EL LEASING HABITACIONAL?
De acuerdo con la ley colombiana “se entiende por operación de leasing habitacional, el contrato de leasing financiero mediante el cual una parte denominada entidad autorizada -lease establecimiento bancario ó compañía de financiamiento comercial- entrega a un locatario la tenencia de un inmueble destinado a vivienda para su uso y goce, a cambio del pago de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor”.
QUE SE DENOMINA LEASING DE INFRAESTRUCTURA?
Entiéndese por tal, aquél que versa sobre bienes destinados a la ejecución de obras o proyectos de infraestructura.
Mediante ésta modalidad la leasing adquiere el equipo que el locatario requiere en el desarrollo de proyectos de infraestructura, y simultáneamente se lo entrega en arrendamiento con opción de adquisición, a plazos iguales o superiores a 12 años, ó al término del contrato de concesión respectivo, si existiere.
Este tipo de leasing se realiza en proyectos de infraestructura en los siguientes sectores: Transporte, energético, telecomunicaciones, agua potable y saneamiento básico.
QUE SE CONOCE COMO CONTRATO MAESTRO O “MASTER LEASE”?
La operación consistente en el establecimiento por parte de una compañía de leasing de un límite máximo para operaciones de leasing, por un monto y por un plazo determinado, donde la totalidad de los bienes adquiridos se incorporan en un solo contrato.
QUE SE CONOCE COMO VENDOR LEASING?
Los acuerdos entre compañías de leasing y proveedores de equipos que pueden comercializarse masivamente mediante el contrato de leasing, y en virtud de los cuales, el proveedor otorga a la compañía descuentos sobre el precio de los bienes, comisiones y en ocasiones, asume compromisos de mantenimiento y recompra, a cambio de lo cual la compañía de leasing se constituye en el mecanismo de financiación de la venta de dichos bienes. Estos convenios implican una colaboración mutua entre las partes y traen beneficios tanto para la compañía de leasing como para los proveedores, puesto que se amplía la fuerza de ventas de esos bienes y se fomenta la celebración de contratos de leasing.
QUE ES EL LEASING APALANCADO?
Es una operación en virtud de la cual los recursos que utiliza la compañía de leasing para adquirir bienes y entregarlos en leasing, provienen de uno o varios inversionistas, por lo cual la compañía se convierte en un administrador del contrato. Bajo esta modalidad también es posible que la compañía de leasing actúe como copropietaria del bien entregado en leasing, si aporta parte de los recursos con los cuales se adquiere el bien objeto del contrato. Esta modalidad de leasing aún no se ha desarrollada en Colombia ni se encuentra regulada.
ES POSIBLE REALIZAR UN LEASING CON ENTES TERRITORIALES?
Si. En esta modalidad, el locatario o arrendador, según se trate de un leasing financiero o de uno operativo, es un Municipio, Gobernación u otra Entidad Territorial o Empresa Pública. Esta figura ha sido muy usada en los Estados Unidos de Norteamérica para el desarrollo de programas municipales que comprenden para su ejecución, una gran variedad de equipos y de entidades.
De conformidad con conceptos emitidos por el Ministerio de Hacienda, el leasing es una operación asimilada al crédito público.
QUE SE CONOCE COMO DRY Y QUE COMO WET LEASING?
Son términos utilizados en el leasing de aeronaves, donde se denomina DRY, el que tiene por objeto solamente la aeronave y WET, el que involucra dentro del canon, además del uso del equipo, la tripulación, el mantenimiento necesario para la operación y el valor de los seguros.
Del Contrato de Leasing
PRINCIPALES OBLIGACIONES DEL LOCATARIO
(1) Frente a la Compañía de Leasing:
a.- Pagar el canon en los plazos convenidos.
b.- Hacer un correcto uso del bien y conservarlo en buen estado de funcionamiento. La ley prohíbe expresamente a las compañías de leasing asumir directamente el mantenimiento de los bienes entregados en leasing financiero. Esta prohibición legal no existe para el caso de leasing operativo.
La utilización del bien debe ceñirse a los términos convenidos en el contrato y a la naturaleza del bien; su explotación económica debe ser racional, como la desarrollaría un “buen empresario” respecto de sus bienes propios.
c.- Permitir la inspección del bien, con el objeto de que la compañía de leasing pueda velar por la debida conservación y seguridad del bien de su propiedad; de ésta forma la sociedad arrendadora podrá cerciorarse del cumplimiento adecuado de la obligación de uso adecuado del bien por parte del locatario.
d.- Dado que en el leasing financiero el locatario, además del uso y el goce del bien, tiene la vocación de adquirirlo, responde por su deterioro y contractualmente se compromete a repararlo en caso de que sea necesario. De ésta forma el locatario tiene la obligación de asumir todos los gastos de reparación, tanto necesarias para conservar el bien y mantener su buen funcionamiento, como las derivadas del uso normal del mismo.
e.- Los locatarios responden por la destrucción, robo o pérdida del bien en leasing; así se debe establecer en los contratos.
f.- Restituir el bien a la compañía de Leasing si no ejerce la opción de adquisición o si no ha cumplido con las obligaciones a su cargo; debe recordarse que el locatario usa y goza el bien en virtud de un título precario de mera tenencia. Los gastos de desmonte del sitio de operación y de traslado hasta el lugar de destino y restitución, son de cargo del locatario.
g.- Asegurar contra todo riesgo el bien objeto del contrato. Por tener la calidad de propietaria del bien, la compañía de leasing debe ser la beneficiaria de los seguros en los contratos de leasing.
h.- Por ejercer la tenencia y guarda del bien en leasing, el locatario debe responder de los daños o perjuicios que cause el bien a terceros.
i.- Informar, al final del plazo pactado, si ejerce o no la opción de adquisición.
(2) Frente al Proveedor del bien:
a.- Recibir el bien en la oportunidad definida, siempre y cuando el mismo se encuentre en las condiciones de operatividad requeridas y que cumpla con los requerimientos del caso.
b- Durante la vigencia de la ó de las garantías, notificar cualquier desperfecto, daño ó hecho cobijado por la garantía, dentro del plazo definido en la misma.
PRINCIPALES DERECHOS DEL LOCATARIO.
a.- Exigir la entrega del bien para su uso y goce, siempre y cuando el proveedor haya cumplido con sus obligaciones.
b.- Exigir la transferencia de la propiedad del bien cuando ejerza la opción de adquisición pactada a su favor, una vez haya cumplido con todas las obligaciones a su cargo y haya cancelado el valor de la opción.
– De común acuerdo con la compañía de leasing, exigir el cumplimiento de las garantías del bien.
LA LEASING DEBE RESPONDER POR LOS VICIOS O DEFECTOS DEL BIEN ENTREGADO EN LEASING?
NO. Teniendo en cuenta que es el locatario quien especifica el equipo y escoge al proveedor de acuerdo con su criterio y experiencia, la compañía de leasing queda exonerada de garantías; en el contrato se consagran cláusulas de exoneración al arrendador de toda responsabilidad por los vicios o defectos que pueda tener el equipo, así como también de la derivada de su eventual evicción.
Vale la pena anotar que en general las cláusulas de exoneración de responsabilidad por parte de la compañía de leasing, tienen como contraprestación la cesión de las garantías otorgadas por el proveedor y/o fabricante del bien, con el objeto de que de común acuerdo con la leasing el locatario pueda exigir las garantías cedidas.
LOS CONTRATOS DE LEASING DEBEN REGISTRARSE?
No hay obligación de registrar los contratos de leasing. No obstante lo anterior, cuando versen sobre bienes sujetos a registro (bienes inmuebles o vehículos), pueden registrarse ante la oficina de registro de instrumentos públicos o ante las secretarías de tránsito respectivamente. Dicho registro no tiene fines distintos de darle publicidad al contrato frente a terceros.
Principales Modalidades de los Cánones y Mora del Contrato
SE PUEDEN PACTAR CON LA COMPAÑÍA DE LEASING DIFERENTES MODALIDADES DE CANONES?
SI SE PUEDE, TANTO EN EL LEASING FINANCIERO COMO EN EL OPERATIVO.
En general las modalidades de cánones que operan en Colombia son:
(1) Canon fijo.- pagos iguales durante la vigencia del contrato, ya sean anticipados o vencidos. Este canon puede modificarse por cambios en las condiciones del mercado, si así lo acuerdan las partes.
(2) Canon variable.- pagos que varían conforme a las condiciones del mercado o al acuerdo de las partes. La periodicidad de la variabilidad depende de lo que se haya pactado y generalmente están ligadas a una tasa de referencia como la DTF, la TCC, el IPC, tasa referencia DÓLAR ó EURO, la tasa de DEVALUACIÓN, etc.
(3) Canon creciente.- pagos que van aumentando en la medida en que se va ejecutando el contrato.
(4) Canon decreciente.- pagos que van disminuyendo en la medida en que se va ejecutando el contrato.
AL INICIO DEL CONTRATO O DURANTE SU EJECUCIÓN PUEDEN EXIGIRSE Ó ACORDARSE CANCELACIONES TOTALES O PARCIALES EN UN CONTRATO DE LEASING?
Si, pero debe determinarse su destinación específica, sin apartarse de la naturaleza del contrato; puede acordarse de que dichas sumas de dinero se traten como cánones extraordinarios o como un menor de los cánones por recaudar, sin que sea viable dejar al arbitrio de alguna de las partes su destinación; tampoco se podrá acordar que la suma así recibida sea considerada como un pago anticipado de la opción de adquisición.
EN CASO DE INCUMPLIMIENTO O RETRASO EN LOS PAGOS DE LOS CÁNONES O DE OTRAS OBLIGACIONES A CARGO DEL LOCATARIO, ÉSTE QUE PAGAR “INTERESES DE MORA” U OTRO TIPO DE “SANCIONES ECONÓMICAS”?
En el leasing financiero se debe pagar mora cuando se presente un atraso en el pago de los cánones ó en la atención de cualquier obligación de carácter dinerario, siempre y cuando se encuentren pactadas en el contrato.
Las partes pueden acordar otras sanciones por el incumplimiento en el pago de los cánones ó de cualquier otra obligación pactada.
En el leasing operativo normalmente se aplican otro tipo de sanciones por el incumplimiento en el pago de los cánones, como por ejemplo multas; sin embargo frente a las obligaciones mercantiles dinerarias, se puede cobrar intereses moratorios como sanción por su incumplimiento.
EL LOCATARIO PUEDE CEDER EL CONTRATO O SUBARRENDAR EL BIEN EN LEASING?
Ceder el contrato: Sólo si media autorización expresa y escrita de la compañía, quien previo a su otorgamiento, deberá estudiar al futuro locatario para determinar su capacidad de cumplimiento. La compañía puede autorizar la cesión en forma pura y simple, cambiando de locatario, o con responsabilidad del cedente, quien en este caso será garante del nuevo locatario.
Ceder la Opción de Adquisición: El locatario de un contrato de leasing financiero puede ceder a un tercero su derecho a ejercer la opción de adquisición, pero dicha cesión no produce efectos, hasta tanto sea notificada a la compañía de leasing.
También es viable legalmente que el locatario señale a un tercero para adquirir el dominio del bien, una vez haya ejercido la opción de adquisición.
Aunque desde el punto de vista sustancial estas cesiones no requieren de aceptación por parte de la compañía de leasing, por tratarse de entidades sometidas al control y vigilancia de la Superintendencia Bancaria que deben cumplir con las normas sobre prevención de actividades delictivas, pueden negarse a aceptar cesiones bien contractualmente, o al momento en que se les notifique de las mismas.
Subarrendar el bien: Sólo cuando expresamente y por escrito la compañía de leasing lo autoriza, en cuyo caso, el locatario continúa respondiendo frente a la leasing por todas las obligaciones emanadas del contrato.
El locatario puede objetar que la compañía de leasing ceda el contrato?: Por tratarse de un contrato mercantil de ejecución sucesiva, es de la naturaleza del contrato de leasing que la Compañía de Financiamiento Comercial lo pueda ceder a otra de la misma especie, sin necesidad de aceptación del locatario.
QUIEN ES EL RESPONSABLE DE LAS REPARACIONES Y DE LOS DETERIOROS O PERDIDA DEL BIEN ENTREGADO EN LEASING?
El locatario es el responsable de reparar el bien, así como debe asumir los deterioros y la pérdida del mismo.
Los repuestos que se incorporen al bien pertenecen al arrendador. Además, siempre se exige que las reparaciones o adiciones deben ser acorde con las prescritas por el fabricante (y/o proveedor) a efecto de prevenir alteraciones que pudieren llegar a afectar el adecuado funcionamiento del bien.
En consecuencia, en el leasing el riesgo de deterioro, pérdida ó destrucción del bien es transferido del propietario (y/o acreedor) al locatario.
QUIEN DEBE RESPONDER EN CASO DE QUE CON EL BIEN OBJETO DE UN CONTRATO DE LEASING SE CAUSEN DAÑOS O PERJUICIOS A TERCEROS AJENOS A LA RELACIÓN CONTRACTUAL?
El responsable de los daños o perjuicios de las cosas inanimadas es su guardián, o sea quien tiene sobre ellas el poder de mando, dirección y control. En consecuencia, aunque en los contratos de leasing la compañía es la propietaria del bien, la tenencia y la guarda del mismo corresponde al locatario y por consiguiente, es él quien debe responder por los perjuicios que cause el bien a terceros.
QUIEN DEBE ASEGURAR EL BIEN OBJETO DE UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO?
Por ser los locatarios los responsables por el deterioro, pérdida, destrucción y robo del bien objeto de un contrato de leasing, así como por su mantenimiento y conservación, están obligados contractualmente a mantener asegurados contra todo riesgo y hasta su restitución, dicho bien. Así mismo, puede pactarse en el contrato la obligación de los locatarios de asegurarse hasta por una suma determinada, contra los daños y perjuicios que el funcionamiento o la utilización del bien pueda ocasionar a terceros.
Aunque los locatarios deben pagar las primas de los seguros y sus renovaciones, en el contrato se puede facultar a la compañía de leasing para que contrate y/o pague las primas de los seguros a nombre y por cuenta de los locatarios, quienes deberán cancelar estos pagos a la compañía.
A su turno, la Circular Básica Jurídica expedida por la Superintendencia Bancaria, faculta a las compañías de leasing para tomar un seguro por cuenta propia para proteger exclusivamente su interés y por lo tanto, en caso de presentarse un siniestro, el pago de la indemnización no libera al locatario de las obligaciones emanadas del contrato, en razón a que no participa ni de los derechos ni de las obligaciones del seguro.
Por tener la calidad de propietaria del bien, la compañía de leasing debe ser la beneficiaria de los seguros en los contratos de leasing.
SI EL LOCATARIO HA CUMPLIDO CON TODAS SUS OBLIGACIONES, QUE PUEDE HACER AL FINALIZAR EL TERMINO DEL CONTRATO DE LEASING?
En el leasing financiero el locatario tiene derecho a ejercer la opción de adquisición por el valor previamente pactado o a devolver el bien a la compañía de leasing. Si existen varios locatarios, la propiedad debe transferirse a todos, salvo que se haya acordado que se le transfiera sólo a uno o a varios de ellos.
En el leasing operativo las partes pueden pactar una opción de compra o celebrar una promesa de compraventa sobre el bien objeto del contrato, siempre que sea por su valor comercial.
La opción de adquisición en el leasing financiero se pacta por un valor, conocido desde el inicio del contrato que, en caso de ejercerse, permite al locatario adquirir el bien a título de leasing; al paso que de existir opción de compra en un contrato de leasing operativo, su valor debe ser el valor comercial del bien al momento de su ejercicio, y de ejercerse, el arrendatario adquiere a título de compraventa.
Si el bien en leasing es un inmueble qué problemas plantea la opción de adquisición frente a la lesión enorme?
Ninguno, puesto que hay lesión enorme cuando el vendedor en un contrato de compraventa recibe menos de la mitad del justo precio de la cosa que vende o cuando el precio que paga el comprador es inferior a la mitad de dicho justo precio. Dado que la adquisición en los contratos de leasing financiero la hace el locatario a título de leasing y no de compraventa, no habrá lugar a lesión enorme, cualquiera sea el valor del bien por el cual se adquiera.
Se puede prepagar el contrato?
Dadas las características legales del contrato de leasing financiero, el cumplimiento de obligaciones reciprocas debe darse durante el plazo acordado, de tal forma que el ejercicio de la opción debe realizarse al finalizar dicho plazo. No obstante, las partes pueden acordar su terminación anticipada, en cuyo caso, deben estipularse las condiciones a que estaría sujeta dicha terminación.
Vale la pena comentar que la propia Superintendencia Bancaria ha conceptuado que “en el contrato de leasing el plazo juega un papel fundamental pues su determinación consulta y obedece al interés de ambas partes de manera que, los derechos a él sometidos no son exigibles antes de su vencimiento. Así las cosas, ninguna de las partes puede ampliar o restringir unilateralmente el plazo fijado para la ejecución del contrato sin asumir las consecuencias que acarrea su incumplimiento”. (Superintendencia Bancaria, consulta, oficio 95042561-1 del 18-08-96).
EL CONTRATO DE LEASING SE PUEDE MODIFICAR UNILATERALMENTE?
No. Las partes deberán acogerse a los términos del contrato hasta tanto estos hayan sido modificados por el mismo medio en el que fueron pactados originalmente, de tal manera que, cualquier modificación a cualquiera de las cláusulas del contrato, no adquiere carácter de obligatorio para la otra parte hasta tanto ésta no la acepte expresamente.
CAUSALES DE TERMINACIÓN DE UN CONTRATO DE LEASING.
Un contrato de leasing termina por:
a.- Finalización del plazo acordado.
b.- Mutuo acuerdo entre las partes.
c.- Terminación unilateral por incumplimiento de las obligaciones pactadas.
Para terminar unilateralmente un contrato de leasing, basta que la parte cumplida notifique a la otra del incumplimiento de las obligaciones del contrato y de su intención de darlo por terminado. Si el incumplido es el locatario, la compañía de leasing tendrá derecho a exigir la devolución del bien sin perjuicio de las demás obligaciones y sanciones que se hayan pactado en el contrato.
d.- Las demás causales estipuladas en el contrato.
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