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Soggetto Istitutore e Gestore - PDF
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1 Soggetto Istitutore e Gestore Prospetto Informativo Offerta pubblica di quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato. Fondo Immobiliare Obelisco Responsabile del collocamento Collocatore L'adempimento di pubblicazione del Prospetto Informativo non comporta alcun giudizio della Consob sull'opportunità dell'investimento proposto e sul merito dei dati e delle notizie allo stesso relativi. Il presente prospetto si compone dell'indice, della Nota di sintesi, della Parte I (Fattori di rischio, caratteristiche del fondo, modalità di partecipazione e soggetti partecipanti all'operazione), della Parte II (Informazioni specifiche sulla sollecitazione, composizione del patrimonio, dati storici di andamento e costi del fondo) e del Modulo di Sottoscrizione. Eventuali variazioni rispetto ai dati ed alle notizie contenuti nel presente prospetto saranno illustrati in appositi supplementi allegati al prospetto stesso. Il Regolamento di gestione del fondo è reso disponibile gratuitamente agli investitori che ne facciano richiesta.2 INDICE DEFINIZIONI... II NOTA DI SINTESI...III PARTE I...1 A) Informazioni Generali La SGR ed il gruppo di appartenenza Soggetti che partecipano all operazione Il fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso Fattori di Rischio Politica di gestione e limiti/divieti nell attività di investimento Valore complessivo del patrimonio del Fondo...12 C) Informazioni Economiche (oneri, agevolazioni, regime fiscale) Oneri a carico del sottoscrittore e del Fondo Regime fiscale...16 D) Informazioni su modalità di sottoscrizione, rimborso e liquidazione delle quote del Fondo Partecipazione al Fondo Modalità di sottoscrizione delle Quote Modalità e termini di rimborso delle Quote Sottoscrizione di Quote fuori sede...21 E) Informazioni aggiuntive Valorizzazione dell investimento Quotazione del Fondo Informativa ai Partecipanti Ulteriore informativa disponibile Recapito, anche telefonico, cui inoltrare esposti, richieste di chiarimenti, informazioni o di invio della documentazione a disposizione...23 F) Informazioni sui soggetti che partecipano all operazione, conflitti di interesse e rapporti con parti correlate SGR Deleghe di Gestione Soggetti che procedono al Collocamento Banca Depositaria Società incaricata della revisione Esperti Indipendenti Altri soggetti Conflitti di interessi e rapporti con parti correlate...27 Dichiarazione di responsabilità...28 PARTE II...29 A) Informazioni su sollecitazione, emissioni successive/rimborsi anticipati di quote e quotazione Informazioni specifiche sulla sollecitazione Informazioni sulla quotazione...30 B) Informazioni sul Fondo Composizione del patrimonio del Fondo ed indirizzi gestionali Conflitti di interessi e rapporti con parti correlate...34 C) Informazioni Economiche sul Fondo Dati storici sull andamento del Fondo Costi del Fondo...36 APPENDICI...37 I3 DEFINIZIONI Fondo: il fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato Obelisco. SGR: Investire Immobiliare Società di Gestione del Risparmio S.p.A., con sede legale in Piazza del Gesù 49, Roma. Banca Depositaria: Banca Intesa S.p.A., con sede legale in Piazza Paolo Ferrari 10, Milano. Collocamento: Collocamento rivolto al pubblico indistinto in Italia nonché ad Investitori istituzionali. Responsabile del Collocamento: Banca Finnat Euramerica SpA, con sede legale in piazza del Gesù 49, Roma. Collocatore Secondario: Poste Italiane S.p.A., con sede legale in Roma, Viale Europa n Esperti Indipendenti: soggetti di elevato standing e professionalità che dovranno effettuare la valutazione degli immobili e delle partecipazioni di controllo in società immobiliari del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato Obelisco. Offerta: offerta pubblica di sottoscrizione avente ad oggetto massime n quote del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato Obelisco Partecipanti: i possessori di Quote del Fondo, in forza di sottoscrizione delle stesse o di successivo acquisto. Periodo di Offerta: il periodo di tempo compreso tra il 15 settembre 2005 ed il 15 dicembre Prospetto Informativo: il presente prospetto, composto dell Indice, della Nota di sintesi, della Parte I (Fattori di rischio, caratteristiche del fondo, modalità di partecipazione e soggetti partecipanti all operazione), della Parte II (Informazioni specifiche sulla sollecitazione, composizione del patrimonio, dati storici di andamento e costi del fondo) e del Modulo di Sottoscrizione. Quote: le quote del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato Obelisco, del valore nominale di Euro ciascuna, oggetto dell Offerta. Regolamento: regolamento di gestione del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato Obelisco, autorizzato da Banca d Italia, in data 3 agosto 2005; Società di Revisione: KPMG S.p.A., con sede legale in Milano, via Vittor Pisani 25. TUF: Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, come successivamente modificato. Superficie lorda : mq del perimetro esterno della proprietà. Superficie commerciale: superficie lorda escluse parti comuni e locali tecnici dell immobile (parti non in uso esclusivo da parte del locatario). Superficie locabile ponderata: superficie commerciale (al netto dei muri esterni) ponderata con un coefficiente, in base alla destinazione d uso della superficie stessa. Costi di ristrutturazione stimati in due diligence: gli immobili acquistati dal Fondo sono stati oggetto di una due diligence tecnica. Dalla due diligence sono emersi costi di ristrutturazione da sostenere da parte del fondo di cui si è tenuto conto nella determinazione del prezzo di acquisto dell immobile. Costi di manutenzione straordinaria annui stimati dal valutatore: costi di manutenzione stimati dal valutatore per il primo anno di gestione dell immobile. Gli importi in questione, per gli anni successivi, sono pari a quelli indicati per il primo anno con un incremento pari all inflazione stimata (2%). II4 Prospetto informativo relativo all offerta pubblica di quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato Obelisco NOTA DI SINTESI La presente Nota di sintesi rappresenta un introduzione al Prospetto Informativo e come tale deve essere letta. Qualsiasi decisione di investire nelle quote del fondo Obelisco, fondo comune di investimento immobiliare di diritto italiano di tipo chiuso, di cui alla presente offerta, deve fondarsi sulla lettura del Prospetto Informativo in tutte le sue parti. III5 Fattori di rischio e principali caratteristiche del Fondo Il Fondo le cui Quote sono oggetto della presente offerta è un fondo comune di investimento immobiliare alimentato per cassa, mediante sottoscrizione in denaro delle Quote, denominato Obelisco. Il Fondo è stato istituito con delibera del Consiglio di Amministrazione della società Investire Immobiliare - Società di Gestione del Risparmio S.p.A. del 28 aprile 2005 ed ha una durata fissata fino al 31 dicembre del decimo anno successivo a quello in cui avviene il richiamo degli impegni, salva la possibilità per la SGR di richiedere alla Banca d'italia un ulteriore periodo pari, al massimo, a tre anni, al fine di completare lo smobilizzo degli investimenti. La SGR richiederà l ammissione delle Quote del Fondo alla negoziazione in un mercato regolamentato nel più breve tempo possibile. Ulteriori informazioni su tale circostanza sono contenute nel paragrafo 14 della Parte I del presente Prospetto. Le disponibilità finanziarie rivenienti al Fondo dal collocamento delle Quote saranno, in fase iniziale, impiegate per il pagamento del prezzo di acquisto degli immobili indicati nella Parte II del Prospetto Informativo, in relazione ai quali la SGR, per conto del Fondo, ha stipulato apposito contratto preliminare di compravendita con l attuale titolare degli stessi. Il Fondo intende assumere prestiti nella misura indicata nella Parte I del presente Prospetto, rispettando i limiti previsti dalla normativa vigente, al fine di compiere ulteriori operazioni di investimento. Il Fondo non potrà effettuare operazioni di acquisto, cessione, conferimento di beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari con soci della SGR, ovvero con soggetti appartenenti al gruppo di questi ultimi, ovvero con le società facenti parte del gruppo rilevante della stessa SGR o, in genere, con parti correlate alla stessa. Informazioni più dettagliate in ordine ai conflitti di interessi e ai rapporti con parti correlate sono contenute nella Parte I. In linea generale, la partecipazione al Fondo comporta per l investitore un grado di rischio medio-alto. In quanto fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, la partecipazione al Fondo Obelisco implica, infatti, la necessità per l investitore di immobilizzare le somme investite per un periodo di tempo medio-lungo e di poter richiedere il rimborso del proprio investimento solo alla scadenza del Fondo o, parzialmente, in occasione dei rimborsi a fronte di disinvestimenti, decisi dalla SGR, come meglio indicato nel paragrafo 3 della Parte I del presente Prospetto e ferma restando la possibilità di cedere le Quote sul mercato di quotazione del Fondo, completata la relativa procedura autorizzativi ed ottenuta l ammissione allo stesso. Ulteriori elementi di rischio sono legati al possibile decremento del valore della Quota, che dipende dall andamento del valore e della redditività dei beni in cui è investito il patrimonio del Fondo. Posto che tali beni sono, tipicamente, beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari, secondo quanto specificato nella sezione B, paragrafo 5, della Parte I del presente Prospetto, gli elementi di rischio dell investimento in oggetto sono connessi anche all andamento del mercato immobiliare, nonché alla non agevole valutazione e liquidabilità dei suddetti beni. Informazioni in ordine ai rischi specifici derivanti dalla partecipazione al Fondo sono contenute sempre nel paragrafo 4 della Parte I del presente Prospetto. Soggetti partecipanti all operazione Soggetto Investire Immobiliare SGR S.p.A. Banca Finnat Euramerica S.p.A. Poste Italiane S.p.A. KPMG S.p.A. Banca Intesa S.p.A. Ruolo ricoperto Società di Gestione del Risparmio Responsabile del Collocamento Collocatore Secondario Società di Revisione Banca Depositaria IV6 Le informazioni sui ruoli svolti dai soggetti partecipanti all operazione sono contenute nella sezione F della Parte I del presente Prospetto. Principali caratteristiche dell offerta Caratteristica Dato Periodo di adesione dal 15/9/2005 al 15/12/2005 Patrimonio del Fondo Euro ,00 Obiettivo minimo di raccolta 60% 1 Valore nominale di ciascuna quota Euro 2.500,00 Ammontare minimo di sottoscrizione Euro 2.500,00 (n. 1 Quota) Categorie di soggetti cui l offerta è in parte riservata L offerta è indirizzata al pubblico indistinto; non è riservata, neppure in parte, a specifiche categorie di investitori. 1. Si rappresenta che,anche qualora la soglia del 60% delle sottoscrizioni venga superata, la SGR potrà decidere di non ridimensionare il Fondo e di non procedere, quindi, al richiamo degli impegni. Per ulteriori informazioni si rinvia al paragrafo 10.3, Parte I, del Prospetto Informativo. Modalità di sottoscrizione e di partecipazione al Fondo L adesione al Fondo può avvenire esclusivamente attraverso la compilazione e a sottoscrizione dell apposito modulo effettuate, alternativamente: - presso la sede o le dipendenze della SGR, del Responsabile del Collocamento e del Collocatore Secondario; - al domicilio dell investitore o in altro luogo diverso da quelli di cui al primo alinea, tramite promotori finanziari appartenenti alla rete di vendita del Responsabile del Collocamento. La sottoscrizione dell apposito modulo di adesione comporta l impegno irrevocabile dell investitore ad effettuare il versamento del corrispettivo sottoscritto in denaro secondo le modalità indicate nel presente Prospetto. L efficacia dei contratti di sottoscrizione di Quote conclusi fuori sede è sospesa per 7 giorni decorrenti dalla data di sottoscrizione da parte dell investitore. Entro questo termine l investitore può comunicare il proprio recesso senza né spese né corrispettivo al promotore finanziario od al soggetto abilitato attraverso il quale ha effettuato la sottoscrizione. Ciascun partecipante può inoltre cooperare alla formazione delle decisioni di maggiore rilievo per la vita del Fondo attraverso la partecipazione agli organi di governance del Fondo stesso e, in particolare, attraverso l esercizio dei diritti di intervento e di voto nell Assemblea dei Partecipanti. Le informazioni relative alle competenze e alle modalità di funzionamento dell Assemblea e degli altri organi di governance sono contenute nel paragrafo 3 della Parte I del presente Prospetto e nel Regolamento di gestione del Fondo. Oneri Oneri a carico del sottoscrittore Tipologia di costo Natura della spesa Ammontare Commissioni di sottoscrizione Compenso riconosciuto ai collocatori dai sottoscrittori a fronte del collocamento delle Quote 3 % da Regolamento del Fondo. I collocatori hanno rinunciato ad applicare la loro commissione V7 Oneri a carico del Fondo Tipologia di costo Natura della spesa Ammontare Commissione della SGR Compenso Banca Depositaria Compenso Esperti Indipendenti Compenso Società di Revisione Altre spese Commissione di gestione (c.d. commissione fissa) Commissione di performance (c.d. commissione variabile) Commissione per lo svolgimento dei controlli previsti dalla normativa vigente e per la custodia e l amministrazione degli strumenti finanziari Compenso per la valutazione degli immobili e le attività connesse o associate Compenso per attività di revisione contabile prevista dal TUF Provvigioni per intermediazione, commissioni di intermediazione mobiliare, spese notarili, spese tecniche, spese legali, spese peritali, connesse ai vari acquisti Oneri connessi ad attività di accentramento e dematerializzazione delle Quote del Fondo ed alla quotazione su un mercato regolamentato Spese di pubblicazione del valore unitario delle Quote del Fondo, del prospetto periodico del patrimonio del Fondo e del pagamento dei proventi, i costi della stampa dei documenti destinati al pubblico Gli oneri connessi ad eventuali prestiti assunti dal Fondo Spese legali e giudiziarie nell interesse del Fondo Oneri fiscali Contributo di Vigilanza dovuto alla Consob Spese relative all amministrazioni degli immobili del Fondo, compresi i compensi a soggetti esterni, cui è delegato lo svolgimento di tali attività Premi per polizze assicurative sugli immobili, sui diritti reali di godimento degli stessi, sui canoni di locazione 1,65% su base annuale del valore complessivo delle attività del Fondo Commissione di performance pari al 20 % del risultato eccedente l obiettivo di rendimento minimo prefissato 0,033% su base annua, calcolata sul valore complessivo netto del Fondo Da definire al momento della nomina degli stessi. I compensi saranno resi noti con le modalità e nei termini previsti. Da definire Definite di volta in volta Definiti di volta in volta Definite di volta in volta Definiti di volta in volta Definite di volta in volta Definiti di volta in volta Definiti di volta in volta Definite di volta in volta Definiti di volta in volta VI8 Informativa disponibile In conformità alla normativa vigente, la SGR, previa comunicazione alla Consob, mette tempestivamente a disposizione del pubblico, anche per estratto, presso la propria sede, il proprio sito internet (www.investireimmobiliare.it) e la sede della Banca Depositaria, ivi comprese le filiali situate nei capoluoghi di regione, copia delle deliberazioni assunte dall Assemblea dei Partecipanti al Fondo nelle materie di propria competenza. Unitamente a tali deliberazioni sono messi altresì a disposizione del pubblico, nel sito internet della SGR, il prospetto informativo, i rendiconti periodici ed il Regolamento nella loro versione aggiornata. Le informazioni oggetto di pubblicità sono altresì riportate nella parte D (Altre Informazioni) della Nota Integrativa del rendiconto di gestione e nella Nota Illustrativa della relazione semestrale del Fondo. Ogni informazione, atto o documento inerente alle operazioni di acquisto ovvero cessione di beni effettuate sono diffuse in occasione della pubblicazione del rendiconto contabile del Fondo. Su richiesta del partecipante, la SGR può inviare la documentazione informativa anche in formato elettronico mediante tecniche di comunicazione a distanza che consentano di acquisire la disponibilità dei documenti stessi su supporto duraturo (es: ). Per le modalità di messa a disposizione della documentazione elencata e per ulteriori informazioni in ordine all informativa disponibile per il pubblico, si rinvia ai paragrafi 15 e 16 della Parte I del presente Prospetto. VII9 Prospetto informativo relativo all offerta pubblica di quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato Obelisco PARTE I FATTORI DI RISCHIO, CARATTERISTICHE DEL FONDO, MODALITÀ DI PARTECIPAZIONE E SOGGETTI PARTECIPANTI ALL OPERAZIONE L offerta di cui al presente prospetto è valida dal 15 settembre 2005 al 15 dicembre I collocatori che raccolgono le domande di adesione fuori sede provvederanno alla raccolta di tali adesioni esclusivamente per il periodo dal 15 settembre 2005 al 15 dicembre IL PRESENTE PROSPETTO È STATO DEPOSITATO PRESSO LA CONSOB IN DATA 12 SETTEMBRE di 3710 A) Informazioni Generali 1. La SGR ed il gruppo di appartenenza Investire Immobiliare - Società di Gestione del Risparmio S.p.A., brevemente Investire Immobiliare SGR è stata costituita in data 4 febbraio 2002 ed ha sede legale a Roma, in Piazza del Gesù, 49. La SGR è stata iscritta all'apposito Albo delle Società di Gestione istituito presso la Banca d'italia in data 9 maggio 2002 al n La durata della SGR è stata fissata sino al 2050, l'esercizio sociale si chiude al 31 dicembre di ogni anno ed il capitale sociale, interamente versato, è di Euro 8,6 milioni. La SGR fa parte del Gruppo Bancario Banca Finnat, iscritto all albo dei gruppi bancari istituito presso la Banca d Italia al n E sottoposta ad attività di direzione e coordinamento da parte di Banca Finnat. 2. Soggetti che partecipano all operazione La tabella che segue riassume i soggetti che partecipano all operazione ed i rispettivi ruoli. 2.1 La SGR Tab. 1 Soggetti che partecipano all operazione Soggetto Ruolo ricoperto Investire Immobiliare SGR S.p.A. Società di Gestione del Risparmio Banca Finnat Euramerica S.p.A. Responsabile del Collocamento Poste Italiane S.p.A. Collocatore Secondario KPMG S.p.A. Società di Revisione Banca Intesa S.p.A. Banca Depositaria La SGR provvede alla gestione del Fondo, nell'interesse comune dei Partecipanti e nel rispetto delle prescrizioni poste dalla legge, dalle Autorità di Vigilanza e dal Regolamento. Nell'esercizio di tale attività la SGR può procedere alla compravendita, all'alienazione ed alla gestione di beni immobili e di diritti reali di godimento sugli stessi, con esclusione d ogni attività diretta di costruzione; la SGR può altresì procedere all'acquisto di partecipazioni, anche di controllo, in società immobiliari quotate e non quotate. La SGR esercita inoltre i diritti inerenti alle attività detenute dal fondo e, nell'osservanza dei limiti ed alle condizioni stabilite dalla vigente normativa e dal Regolamento di gestione del Fondo, può investire la liquidità del Fondo in strumenti finanziari. 2.2 Banca Depositaria La Banca Depositaria, nell'esercizio delle proprie funzioni, (i) custodisce gli strumenti finanziari e le disponibilità liquide del fondo; (ii) accerta la legittimità delle operazioni di emissione e di rimborso delle quote del fondo, la correttezza del calcolo del loro valore e della destinazione dei redditi del fondo; accerta che nelle operazioni relative al Fondo la controprestazione le sia rimessa nei termini d'uso; esegue le disposizioni della SGR se non sono contrarie alla legge, al Regolamento di gestione del Fondo ed alle istruzioni delle Autorità di Vigilanza. 2 di 3711 Nell'esercizio delle rispettive funzioni la SGR e la Banca Depositaria agiscono in modo indipendente e nell'interesse comune dei Partecipanti, rispondendo di ogni pregiudizio derivante dall'inadempimento dei propri obblighi. 2.3 Soggetti che procedono al collocamento L'offerta delle Quote del Fondo, indirizzata al pubblico indistinto e ad investitori istituzionali, è coordinata e diretta dal Responsabile del Collocamento. Le domande di sottoscrizione delle Quote saranno raccolte dal Responsabile del Collocamento e dal Collocatore Secondario, autorizzati all'esercizio dell'attività di collocamento secondo quanto disposto dall'art. 1, comma 5, lett. c) del TUF. Le Quote possono essere offerte anche fuori della sede legale o delle dipendenze dell'emittente e del Responsabile del Collocamento nel rispetto della vigente normativa (art. 30 del TUF). 2.4 Società di revisione La contabilità della SGR e quella del Fondo sono soggette a revisione, ai sensi degli artt. 9, 155 e 156 del TUF. La società incaricata della revisione contabile esprime un giudizio, ai sensi dell'art. 156 del TUF, sul bilancio della SGR e sul rendiconto di gestione, sulle operazioni di liquidazione delle attività del medesimo e sul rendiconto finale di liquidazione del Fondo. 2.5 Esperti Indipendenti La valutazione degli immobili e delle partecipazioni di controllo in società immobiliari del Fondo è affidata, ai sensi della normativa applicabile a Esperti Indipendenti, che devono avere i requisiti di professionalità e le competenze specificati all'art. 15 del Regolamento. Considerato che il Regolamento non prevede la sottoscrizione delle Quote mediante apporto di beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari, la designazione degli Esperti Indipendenti non è ancora avvenuta. La SGR si impegna in ogni caso a designare, quali Esperti Indipendenti, soggetti di elevato standing e professionalità. La SGR si riserva di provvedere alla loro nomina entro un mese dal richiamo degli impegni di cui all'art 8.8 del Regolamento. Si segnala che la SGR utilizzerà outsourcers tecnici/delegati, che, tuttavia, alla data del Prospetto Informativo non sono stati nominati. Si segnala che per la valutazione degli immobili oggetto del contratto preliminare di cui alla Parte II del presente Prospetto Informativo, la SGR si è avvalsa di REAG Real Estate Advisory Group S.p.A. Si rinvia alla sezione F) del presente Prospetto per ulteriori informazioni sui soggetti che partecipano all operazione e al paragrafo 4.3 della Parte I del presente Prospetto per informazioni sulla provenienza ed attendibilità delle informazioni utilizzate da REAG Real Estate Advisory Group S.p.A. per la valutazione degli immobili. 3. Il fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso 3.1 Caratteristiche generali I fondi comuni di investimento immobiliare di tipo chiuso sono promossi, istituiti e gestiti da società debitamente autorizzate alla gestione collettiva del risparmio meglio note come società di gestione del risparmio. Il fondo comune di investimento immobiliare è un patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di Partecipanti, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro fondo gestito dalla medesima società. Sul fondo non 3 di 3712 sono ammesse azioni dei creditori della società di gestione, né quelle dei creditori del depositario o del subdepositario. Le azioni dei creditori dei singoli investitori sono ammesse soltanto sulle quote di partecipazione dei medesimi. La società di gestione non può in alcun caso utilizzare, nell'interesse proprio o di terzi, i beni di pertinenza dei fondi gestiti. Le caratteristiche essenziali del fondo comune d investimento immobiliare di tipo chiuso sono le seguenti: (i) (ii) l ammontare del fondo, il numero delle quote ed il relativo ammontare vengono stabiliti al momento dell istituzione del medesimo; il diritto al rimborso delle quote è riconosciuto ai Partecipanti solo alla scadenza della durata del fondo, o al momento della sua liquidazione, fermo restando che la società di gestione potrà comunque avvalersi della facoltà di effettuare anticipatamente, nell'interesse dei Partecipanti, rimborsi parziali pro-quota a fronte di disinvestimenti; (iii) la politica di investimento è orientata, in misura prevalente, all acquisizione di immobili in via diretta o indiretta, tramite partecipazioni anche di controllo in società immobiliari quotate e non quotate. Detti investimenti, per natura ed in ragione della loro non facile liquidabilità, si caratterizzano per una durata di lungo termine; (iv) nei casi previsti dalla normativa, la società di gestione ha l obbligo di richiedere l'ammissione delle quote del fondo alla negoziazione in un mercato regolamentato. L'istanza di ammissione è sottoposta alla valutazione della società che gestisce il mercato regolamentato presso il quale viene formalizzata l'istanza. In virtù delle suddette caratteristiche i fondi comuni di investimento immobiliare di tipo chiuso presentano il grado di rischio proprio delle attività immobiliari che ne compongono il portafoglio in misura prevalente e si caratterizzano, quindi, quale forma d investimento rivolta ad un pubblico di risparmiatori che, allo scopo di conseguire rendimenti nel lungo periodo, sia disposto ad immobilizzare le somme investite anche per lunghi periodi di tempo, pur in presenza della possibilità di disinvestimento sul mercato regolamentato nel quale le quote del fondo risultano quotate. 3.2 Il Fondo Obelisco, caratteristiche essenziali Denominazione, durata e caratteristiche del Fondo Il Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso oggetto del presente Prospetto Informativo è denominato Obelisco ed è stato istituito con delibera del Consiglio di Amministrazione della SGR in data 28 aprile Il Regolamento ha ottenuto l autorizzazione di Banca d Italia, ai sensi dell art. 39, comma 3, del TUF, in data 3 agosto La durata del Fondo è fissata fino al 31 dicembre del 10 anno successivo a quello in cui avviene il richiamo degli impegni nei confronti dei sottoscrittori. E facoltà della SGR, nell interesse dei sottoscrittori, richiedere alla Banca d'italia, alla scadenza del Fondo, un periodo di grazia non superiore a tre anni per completare lo smobilizzo degli investimenti. Si rappresenta, inoltre, che: (i) la liquidazione del Fondo può avere luogo, oltre che per scadenza del termine di durata del Fondo: - ad iniziativa della SGR e nell interesse dei Partecipanti, qualora si verifichino circostanze tali da ostacolare il conseguimento degli scopi del Fondo, con rilevante pregiudizio per gli investitori, previa approvazione della conseguente modifica regolamentare da parte della Banca d Italia; - in caso di scioglimento della SGR senza autorizzazione alla prosecuzione del Fondo a cura di altra società; 4 di 3713 - ad iniziativa della SGR e nell interesse dei Partecipanti, nel caso in cui, a seguito di rimborsi parziali a fronte di disinvestimenti, il patrimonio netto del Fondo si sia ridotto al di sotto del 10% del suo ammontare iniziale. Il Consiglio di Amministrazione della SGR è l organo competente a deliberare sulla liquidazione del Fondo, che si compie nel rispetto della normativa vigente e delle disposizioni della Banca d Italia ed ha luogo con le modalità ed i tempi specificati nel Regolamento; (ii) il Regolamento del Fondo non prevede la possibilità di effettuare sottoscrizioni mediante conferimento di beni; (iii) il Regolamento non prevede la possibilità di effettuare emissioni successive di Quote del Fondo; (iv) al fine di massimizzare la redditività per i sottoscrittori, il Fondo potrà assumere prestiti in misura non superiore al 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari e al 20% del valore delle altre attività presenti nel proprio patrimonio. La SGR non si avvarrà della facoltà del Fondo di ricorrere all indebitamento per effettuare rimborsi delle Quote, ma per effettuare nuovi investimenti immobiliari in linea con la politica di gestione del Fondo, specificata nel Regolamento; (v) il Fondo non potrà effettuare operazioni di acquisto, cessione, conferimento di beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari con i soci della SGR o con soggetti appartenenti al loro gruppo, ovvero con società facenti parte del gruppo della SGR o in genere con parti correlate alla SGR stessa. Successivamente al richiamo degli impegni, le disponibilità finanziarie rivenienti al Fondo dalle sottoscrizioni, saranno impiegate per l acquisto degli immobili dettagliatamente indicati sub B paragrafo 3.2 della parte II del presente Prospetto. La SGR ha già provveduto, infatti, per conto del Fondo, a stipulare con l attuale titolare di tali immobili un contratto preliminare di compravendita immobiliare che vincola le parti a procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita entro il 15 ottobre Tale contratto definitivo sarà sottoposto alla condizione sospensiva del buon esito dell offerta di cui al presente Prospetto Informativo, come meglio specificato nella parte II del Prospetto stesso. Corporate governance del Fondo Il Regolamento prevede che i Partecipanti si riuniscano in un assemblea per deliberare: (a) sulla nomina e revoca, per giusta causa, del Presidente dell Assemblea; (b) sulla sostituzione della SGR nella gestione del Fondo come da art b) del Regolamento del Fondo; (c) sulle proposte di modifica del Regolamento del Fondo; e (d) sulle modifiche delle politiche di gestione del Fondo. L Assemblea deve essere convocata dal Consiglio di Amministrazione della SGR, con avviso da pubblicarsi almeno quindici giorni prima su MF, nei casi previsti dal Regolamento, fra i quali si evidenzia la domanda da parte di tanti Partecipanti al Fondo che rappresentino almeno il 10% delle Quote del Fondo. L Assemblea è regolarmente costituita con la presenza di tanti Partecipanti al Fondo che rappresentino almeno il 33% delle Quote del Fondo. Ogni Quota attribuisce un diritto di voto. L Assemblea delibera a maggioranza delle Quote dei Partecipanti intervenuti e con il voto favorevole del 30% del valore di tutte le Quote in circolazione. Per la delibera di cui al precedente punto (b) è necessario il voto favorevole dei 2/3 delle Quote in circolazione. Nel caso in cui la sostituzione della SGR avvenga senza giusta causa, la stessa ha diritto a ricevere un indennizzo ai sensi dell art. 9.1 (a) del Regolamento. Le deliberazioni dell Assemblea vengono portate a conoscenza del Consiglio di Amministrazione della SGR, nonché rese pubbliche tramite deposito presso la sede sociale della SGR, con comunicazione alla Banca 5 di 3714 Depositaria e pubblicazione sul sito internet della SGR. Nei casi di delibere di cui alle lettere b), c), e d) di cui sopra, la SGR trasmette alla Banca d Italia copia delle delibere per la prescritta approvazione. Si rinvia al par. 1) della Parte II per informazioni sull ammontare del Fondo, il numero delle Quote e il relativo valore nominale. 4. Fattori di Rischio I fattori di rischio indicati nel presente paragrafo possono incidere sulla redditività annuale del Fondo e, quindi, sui proventi dallo stesso distribuibili, come quelli che attengono alle dinamiche di gestione dei cespiti e dei contratti di locazione, e/o sul valore di liquidazione del Fondo e, quindi, sul valore della quota alla scadenza del Fondo stesso, come quelli che attengono all andamento congiunturale del mercato immobiliare o alle condizioni strutturali degli immobili del Fondo. 4.1 Rischi generici Il rischio connesso all'investimento in Quote del Fondo consiste nella possibile oscillazione del valore della Quota, generato dalle variazioni del valore e della redditività dei beni e delle attività finanziarie in cui il patrimonio del Fondo è investito. Al riguardo, occorre sottolineare che il patrimonio del Fondo sarà investito in misura prevalente in beni immobili ed in partecipazioni, anche di controllo, in società immobiliari ed in particolare, in fase iniziale, negli immobili indicati sub B paragrafo 3.2 della parte II del Prospetto. Tali impieghi, oltre ad essere soggetti ad oscillazioni nel loro valore dovute a fattori di carattere macroeconomico, riferibili al generale andamento congiunturale dell'economia, presentano elementi di rischio connessi sostanzialmente ai seguenti fattori: (i) Mercato immobiliare: è il mercato di riferimento per le attività del Fondo. Pur trattandosi di un mercato per sua natura stabile, esso può essere influenzato da fattori contingenti e prospettici, anche di natura settoriale, in virtù della tipologia degli immobili e della loro localizzazione geografica, quali l'andamento dell'economia e dell'occupazione. Il mercato immobiliare può essere altresì condizionato da ulteriori fattori quali l'andamento dei tassi di interesse sui mercati finanziari, le previsioni demografiche e gli investimenti in infrastrutture. In aggiunta, il mercato immobiliare può essere condizionato da modifiche normative, sia di natura civilistica, sia di natura amministrativa, sia ancora di natura fiscale. Ulteriori elementi di rischiosità possono essere generati da fattori specifici del cespite immobiliare, riferibili, ad esempio, allo stato di conservazione dei singoli immobili o a variazioni nella redditività annuale (derivante dai canoni di locazione) e/o nel valore di realizzo degli stessi (derivanti ad es. da accadimenti naturali, modificazioni delle politiche di assetto del territorio e dei piani urbanistici). (ii) Non agevole valutazione degli immobili: non esistono criteri univoci per la determinazione del valore corrente dei beni immobili. Occorre altresì precisare che per l acquisto degli immobili la SGR non è obbligata, ai sensi della normativa in vigore, ad avvalersi degli Esperti Indipendenti, che sono tenuti, invece, ad esprimere un giudizio di congruità sul valore degli immobili in occasione della cessione degli stessi e ad effettuare la valutazione periodica del patrimonio del fondo per la parte investita in immobili e partecipazioni in società immobiliari. Tale rischio potrebbe incidere sul valore di realizzo degli immobili. (iii) Non agevole liquidabilità dei beni immobili: eventi idonei a generare variazioni nel valore di realizzo degli immobili (come ad es. accadimenti naturali, modificazioni delle politiche di assetto del territorio 6 di 3715 e dei piani urbanistici), così come una scarsa trasparenza del mercato immobiliare o un basso livello di informazioni concretamente disponibili possono comportare: (i) un limite per la valutazione periodica degli immobili, (ii) un eventuale prolungamento del tempo necessario per lo smobilizzo o (iii) una contrazione del valore di realizzo degli investimenti, qualora l offerta non sia in grado di reperire una controparte acquirente. Tali difficoltà potrebbero ritardare il rimborso delle quote oltre i termini di scadenza del Fondo ed eventualmente oltre il periodo di grazia concesso dalla Banca d Italia, con riflessi sul prezzo dì vendita dei beni e, conseguentemente, sul valore della quota. (iv) Durata lunga dell investimento e liquidazione delle Quote: alla luce della lunga durata dell'investimento in Quote del Fondo, il management della SGR ed i fattori economico-finanziari assunti a riferimento al momento della sottoscrizione delle quote potrebbero variare. In ogni caso, la SGR attua una strategia finalizzata all individuazione di opportunità d investimento che, in considerazione della tipologia e della collocazione geografica, sono ragionevolmente in grado di minimizzare i rischi connessi alla partecipazione al Fondo. Prima della scadenza del Fondo, l investitore potrà ottenere la liquidazione della propria quota solo attraverso la vendita della stessa sul mercato di quotazione. Il prezzo di vendita sul mercato di quotazione potrebbe risentire di eventi congiunturali nazionali ed internazionali non necessariamente correlati alla performance del Fondo. (v) Immobilizzazione della liquidità destinata all acquisto delle Quote: la conclusione del contratto di sottoscrizione di Quote del Fondo implica, per l investitore, l assunzione dell impegno ad effettuare il pagamento ad avvenuta chiusura del periodo di offerta e comporta dunque la necessità di mantenere sufficientemente liquide le somme occorrenti fino al momento in cui la SGR procederà al richiamo degli impegni. Tuttavia, qualora l ammontare delle sottoscrizioni raccolte nel periodo di offerta non risulti sufficiente per la valida e/o efficace costituzione del Fondo, l iniziativa concernente il Fondo potrebbe essere annullata; ciò comporta per il sottoscrittore il rischio connesso al mancato utilizzo delle somme mantenute liquide in impieghi alternativi e teoricamente profittevoli. (vi) Costi e spese del Fondo: il rendimento del Fondo potrà essere influenzato dai costi e dalle spese del medesimo, tra i quali possono assumere rilevanza quelli relativi ad interventi di manutenzione straordinaria degli immobili. (vii) Responsabilità urbanistica e ambientale: sulla base della normativa ambientale, urbanistica e di sicurezza vigente ed applicabile agli immobili, a fronte di non conformità accertate, o potenziali, il Fondo, quale proprietario degli stessi, potrebbe essere obbligato ad eseguire attività di regolarizzazione, bonifica o messa in sicurezza i cui costi e responsabilità potrebbero riflettersi negativamente sul valore degli investimenti del Fondo medesimo, con impatti sulla redditività annuale. Con riferimento all investimento iniziale negli immobili di cui alla parte II del Prospetto Informativo, la SGR ha comunque proceduto, attraverso un attività di due diligence, ad effettuare le opportune verifiche in materia di regolarizzazione, bonifica e messa in sicurezza degli immobili, al fine di minimizzare il suddetto rischio. 4.2 Rischi specifici (a) Rischi connessi all investimento del patrimonio del Fondo in immobili siti in paesi diversi dall Italia: Ai sensi dell articolo 4.4 comma (iii) del Regolamento, il Fondo può investire sia in Italia che all estero con prevalenza nei paesi dell UE. In tal caso, ai rischi precedentemente menzionati se ne 7 di 3716 aggiungono altri connessi alla situazione politico-finanziaria e giuridico-fiscale dei Paesi in cui gli immobili sono situati, nonché quelli derivanti dall'oscillazione dei tassi di cambio e dalle eventuali limitazioni alla convertibilità delle valute in cui sono espressi gli investimenti. La SGR potrà comunque disporre, ove ritenuto necessario, adeguate operazioni di copertura del rischio di cambio, come previsto all'art. 4.4 comma (iii) del Regolamento. Gli immobili descritti nella parte II del Prospetto, nei quali sarà investito, in fase iniziale, il patrimonio del Fondo, sono situati esclusivamente in Italia. (b) Rischi connessi al mancato adempimento degli obblighi dei conduttori degli immobili: Il compendio immobiliare al cui acquisto sono destinate le somme provenienti dalle sottoscrizioni delle Quote del Fondo è destinato alla locazione ed è per la maggior parte già locato. In relazione a ciò non si può escludere il rischio legato a possibili inadempimenti contrattuali dei conduttori che, nonostante l attività svolta dalla SGR, potrebbero avere effetti negativi sulla componente annuale di rendimento del Fondo derivante dai canoni di locazione generati dagli immobili di proprietà del Fondo e, dunque sui proventi distribuibili. In ogni caso, i contratti di locazione esistenti prevedono strumenti, quali la caparra o la fideiussione, idonei a limitare in larga parte i rischi connessi all eventuale inadempimento da parte dei conduttori. La SGR, in relazione ai nuovi immobili acquistati ed ai nuovi contratti di locazione, oltre a valutare, direttamente ed indirettamente, la situazione patrimoniale, finanziaria ed economica dei conduttori degli immobili, provvederà, ove opportuno, alla stipula di adeguate coperture assicurative. (c) Rischi connessi alla tipologia degli immobili che compongono il patrimonio del Fondo: Gli immobili al cui acquisto sono destinate le somme provenienti dalle sottoscrizioni delle Quote del Fondo sono scarsamente diversificati quanto a tipologia e a collocazione geografica. Conseguentemente, nonostante la destinazione ad uso terziario/uffici e l ubicazione nelle città di Roma e Milano della parte prevalente del portafoglio immobiliare, il verificarsi di eventi e/o circostanze sfavorevoli legati a tale destinazione o ubicazione potrebbe riflettersi sul valore del patrimonio del Fondo. Con particolare riferimento agli immobili aventi destinazione commerciale, esistono anche ulteriori rischi derivanti da eventuali provvedimenti amministrativi di annullamento o revoca delle autorizzazioni commerciali per l'esercizio dell'attività di vendita al pubblico. (d) Dichiarazioni circa gli obiettivi di rendimento: Il Prospetto Informativo contiene alcune dichiarazioni di carattere previsionale circa gli obiettivi prefissati dalla SGR ed il settore in cui il patrimonio del Fondo è investito. La formulazione di tali dichiarazioni previsionali si basa su numerose ipotesi (tra cui il mantenimento degli impegni contrattuali assunti dai conduttori degli immobili, la possibilità di mantenere e migliorare l attuale tasso di occupazione dei medesimi durante l intera durata del Fondo, la possibilità di conseguire, in sede di cessione degli immobili, i valori di realizzo ipotizzati, l evoluzione delle condizioni del mercato immobiliare e dei capitali, l andamento dei tassi di interesse, la politica fiscale, il costo delle opere di ristrutturazione e manutenzione, ecc.) il cui effettivo avveramento è incerto e, in molti casi, indipendente dalla volontà della SGR. Pertanto, sebbene la SGR ritenga che le ipotesi utilizzate per la formulazione di tali dichiarazioni previsionali siano ragionevoli, non c è alcuna garanzia che le medesime trovino effettivo riscontro durante la durata del Fondo. Di conseguenza, i risultati effettivamente ottenuti dalla SGR nella gestione del medesimo potranno discostarsi anche in misura significativa dalle previsioni formulate nel Prospetto Informativo. (e) Indebitamento del Fondo: 8 di 3717 La SGR intende avvalersi delle opportunità offerte dalla normativa relativa ai fondi immobiliari in materia di indebitamento finanziario per realizzare ulteriori operazioni di investimento del patrimonio del Fondo. Ove il rendimento delle attività del Fondo sia superiore al costo dei debiti finanziari contratti dal Fondo, il ricorso all indebitamento finanziario consente di incrementare il rendimento dei mezzi propri del Fondo e quindi il ritorno sull investimento dei Partecipanti. Peraltro, gli oneri connessi al servizio/remunerazione dei debiti finanziari contratti dal Fondo costituiscono un costo a carico del Fondo che può incidere, in ultima analisi, sui proventi distribuibili dallo stesso. In particolare, in caso di contrazione della redditività delle attività del Fondo ad un livello inferiore al costo dei debiti finanziari ad esse accollati, il ricorso all indebitamento avrebbe un effetto di accentuazione delle perdite eventualmente contabilizzate dal Fondo. Il ricorso all indebitamento finanziario esercita un analogo effetto amplificativo dell impatto sul valore del Fondo e delle relative Quote derivante da una variazione del valore delle attività dello stesso. Qualora il Fondo sia indebitato, un eventuale incremento del valore delle attività si riflette in un aumento più che proporzionale del valore del Fondo e, conseguentemente, delle Quote. Specularmente, un eventuale contrazione del valore delle attività determina una riduzione più che proporzionale del valore del Fondo e delle relative Quote. Alla data di inizio dell operatività del Fondo, lo stesso non assumerà indebitamento in connessione con l acquisto degli immobili descritti nella parte II del presente Prospetto Informativo. (f) Contratti di assicurazione e copertura dei rischi degli immobili: La SGR stipulerà idonee polizze assicurative a copertura dei rischi degli immobili, in linea con quanto usualmente praticato secondo la prassi di mercato. Tali polizze potrebbero in ogni caso non coprire o non coprire integralmente i danni derivanti agli immobili da eventi umani o naturali quali, ad esempio, atti vandalici o di terrorismo e terremoti. A tali fattori si aggiungono, quindi, i rischi specifici connessi a ciascun immobile presente nel patrimonio del Fondo, quali ad esempio: (i) il verificarsi di eventi naturali e/o accidentali; (ii) il possibile verificarsi di atti vandalici; (iii) eventi connessi allo stato di conservazione; e (iv) la variazione del valore degli immobili e/o redditività per effetto di accadimenti naturali o modifiche delle politiche di assetto del territorio e dei piani urbanistici. L attività della SGR sarà inoltre finalizzata a gestire il portafoglio del Fondo, riducendo al minimo gli effetti negativi dei rischi generici e specifici, massimizzando invece le opportunità offerte dal mercato, sia nella fase di costituzione del portafoglio immobiliare, sia durante la successiva gestione del Fondo attraverso gli effetti positivi della politica di acquisizioni, gestione e compravendita degli immobili anche in relazione all andamento del mercato. A tal fine la SGR attuerà una politica di diversificazione geografica degli investimenti, effettuerà la revisione periodica del portafoglio, nonché il monitoraggio periodico sui conduttori degli immobili. 4.3 Rischi connessi agli immobili oggetto del contratto preliminare Le disponibilità di cassa rivenienti dalle sottoscrizioni delle Quote del Fondo saranno impiegate per il pagamento del prezzo di acquisto degli immobili di cui al paragrafo 3.2 della Parte II del presente Prospetto, in relazione ai quali la SGR ha stipulato con l attuale proprietario un contratto preliminare di compravendita. Tale contratto vincola le parti alla conclusione, entro il 15 ottobre 2005, del contratto definitivo, sottoposto alla condizione dell integrale collocamento delle Quote del Fondo oggetto della presente offerta. Nonostante il vincolo giuridico al trasferimento derivante dal contratto preliminare, il trasferimento effettivo della proprietà avverrà solo in conseguenza della stipula del contratto definitivo e dell avveramento della relativa condizione. Sussiste pertanto il rischio che le disponibilità rivenienti dalle sottoscrizioni delle Quote del Fondo debbano, in caso contrario, essere impiegate dalla SGR per investimenti diversi dall acquisto degli 9 di 3718 immobili di cui alla Parte II del presente Prospetto Informativo, comunque conformi alle politiche di investimento del Fondo. Nel contratto preliminare, il venditore ha garantito l alienabilità degli immobili ed il fatto che gli stessi saranno trasferiti al Fondo liberi da pesi e gravami, ad eccezione di alcune servitù passive già in essere sul portafoglio. Nessuna ulteriore garanzia, in particolare in relazione allo stato degli immobili o ai rischi ambientali, è stata fornita dal venditore nel contratto preliminare; in ogni caso, tali fattori di rischio sono stati indipendentemente verificati dalla SGR, tramite apposita due diligence tecnica svolta per suo conto e per conto del Fondo da parte della società ABACO Servizi S.r.l. La partecipazione al fondo comune di investimento è disciplinata dal Regolamento di gestione del Fondo. 10 di 3719 B) Informazioni sull investimento 5. Politica di gestione e limiti/divieti nell attività di investimento Il Fondo è sottoposto, nell'attività di investimento, ai limiti/divieti stabiliti dalla normativa vigente ed alle prescrizioni della Banca d'italia. Le tipologie di investimento del patrimonio del Fondo sono indicate all'art. 4 del Regolamento. In particolare, il Fondo investirà in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari (quotate e non quotate), nel settore terziario, commerciale, logistico, ricreativo, nonché turistico-alberghiero. L investimento del Fondo in azioni o quote di società immobiliari, cioè in società di capitali che - ai sensi del D.M. n. 228/ svolgono attività di costruzione, valorizzazione, acquisto, alienazione e gestione di immobili, potrà essere effettuato direttamente o attraverso società controllate, nonché attraverso l acquisto di strumenti finanziari di debito delle medesime società, comunque nel rispetto dei limiti previsti dalla normativa tempo per tempo vigente e dal Regolamento. Il Fondo potrà investire in altre tipologie immobiliari qualora l investimento sia funzionale agli investimenti primari, nonché in immobili da ristrutturare, restaurare, manutenere, qualora il Consiglio di Amministrazione della SGR lo ritenga opportuno. In quest ultima ipotesi l investimento avverrà tramite il contratto di appalto con primaria impresa di costruzioni. Tuttavia nel corso della vita del Fondo, la struttura degli investimenti potrà essere modificata a seconda dell andamento dei diversi segmenti del settore immobiliare al fine di poter massimizzare i ritorni per i sottoscrittori. Le attività immobiliari consisteranno in acquisto, vendita, e gestione, nonché concessione in locazione con patto di acquisto dei beni. La gestione del Fondo è volta a massimizzare la redditività dello stesso, anche ricorrendo alla tecnica del frazionamento immobiliare, e comunque minimizzandone i rischi. Nelle scelte degli investimenti la SGR terrà conto della redditività degli immobili, del grado di rischio degli stessi, del possibile incremento di valore degli stessi, nonché delle prospettive future di disinvestimento. Lo smobilizzo degli investimenti potrà realizzarsi anche anticipatamente qualora ne vengano ravvisate le convenienze e le opportunità economiche nell interesse dei Partecipanti. Il Fondo può inoltre investire le proprie disponibilità in strumenti finanziari quotati e non quotati, incluse quote di OICR, la cui politica d investimento sia compatibile con quella del Fondo, depositi bancari, crediti e titoli rappresentativi di credito e altri beni per i quali esiste un mercato e che abbiano un valore determinabile con certezza e con periodicità almeno semestrale. Il Fondo può detenere liquidità per esigenze di tesoreria. Al fine di ottimizzare l impiego delle proprie transitorie disponibilità liquide, il Fondo può investire in strumenti finanziari di rapida e sicura liquidabilità. Gli investimenti in strumenti finanziari del patrimonio del Fondo saranno effettuati in prevalenza su titoli aventi un rating investment grade. Il patrimonio del Fondo non può comunque essere investito in strumenti finanziari connessi allo smobilizzo dei crediti ipotecari in sofferenza. In linea generale, la partecipazione al Fondo comporta per l investitore un grado di rischio medio-alto. L investimento in beni immobili, diritti reali immobiliari e società immobiliari ha un orizzonte temporale di medio/lungo periodo. L investimento in strumenti finanziari ha invece un orizzonte temporale equilibrato tra il breve, medio e lungo periodo, in funzione dell andamento dei mercati finanziari e delle connesse esigenze relative alla gestione del portafoglio immobiliare. Il Fondo può investire sia in Italia che all'estero, con prevalenza nei Paesi UE; qualora gli investimenti risultino espressi in valute diverse dall'euro, la SGR potrà attivare adeguati sistemi finalizzati alla copertura del rischio di cambio, nonché avvalersi, nei limiti ed alle condizioni stabilite dalla Banca d Italia, di tecniche ed operazioni destinate alle coperture dei rischi di tasso. 11 di 3720 Al fine di evitare eventuali operazioni in conflitto d interesse il Fondo non riconosce ad azionisti, amministratori, sindaci, collaboratori e dipendenti della SGR o di società del gruppo di appartenenza, alcuna provvigione per intermediazioni, acquisti, appalti e contratti di prestazione d opera. Al fine di massimizzare i risultati del Fondo nell interesse dei Partecipanti, la SGR può ricorrere all indebitamento nei limiti previsti dalla normativa vigente. Il Fondo infatti potrà assumere prestiti in misura non superiore al 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari ed al 20% del valore delle altre attività presenti nel proprio patrimonio. Non è previsto che i finanziamenti ipotecari in oggetto siano erogati da Banca Finnat o da altre società del gruppo della SGR. Per ulteriori informazioni in merito alle limitazioni all assunzione di prestiti si rinvia all articolo 4.4 del Regolamento. Gli immobili iniziali sono acquistati dal Fondo senza ricorso all indebitamento; la SGR potrà farvi ricorso per effettuare ulteriori investimenti immobiliari del Fondo. Successivamente al richiamo degli impegni il patrimonio del Fondo sarà investito negli immobili indicati nella Parte II, al pagamento dei quali sono destinate le somme raccolte. La gestione del suddetto portafoglio immobiliare e degli altri beni che comporranno il patrimonio del Fondo sarà orientata alla valorizzazione e massimizzazione della redditività per i sottoscrittori, anche mediante, ad esempio: (a) la concessione in locazione degli immobili volta a: (i) mettere a reddito gli spazi non locati, (ii) rinnovare i contratti in scadenza, sfruttando i margini migliorativi consentiti dalle condizioni di mercato; e (b) interventi di manutenzione ordinaria e/o straordinaria e di ristrutturazione per migliorare le condizioni di utilizzo degli immobili, incrementarne il valore e favorirne la liquidabilità (anche grazie alla possibile conseguente rinegoziazione dei contratti di locazione in essere e/o alla messa a reddito degli spazi non locati); L attività di disinvestimento è destinata a privilegiare gli immobili per i quali sia stata raggiunta, a giudizio della SGR, la massima redditività attesa e/o ubicati in mercati immobiliari che, in virtù della propria dinamica congiunturale e settoriale, presentino le migliori condizioni di realizzo. Le summenzionate politiche di investimento del Fondo potrebbero comportare l insorgere dei rischi specifici indicati nel precedente paragrafo 4.2. I proventi derivanti dalla gestione del Fondo sono distribuiti annualmente ai Partecipanti come previsto dall art. 4.5 del Regolamento. La distribuzione dei proventi avverrà nella misura indicativamente pari almeno al 90% dei proventi netti (utili dopo le imposte di periodo e dopo l'accantonamento di congrue riserve a copertura di future imposte e di rischi relativi ad eventuali interventi manutentivi di rilevante entità che dovessero essere previsti, a carico del fondo, dal piano pluriennale di intervento redatto successivamente alla presa in consegna degli immobili - nella misura di volta in volta determinata dal Consiglio di Amministrazione della SGR secondo il suo prudente apprezzamento), o determinati nella diversa misura a discrezione del Consiglio di Amministrazione in funzione delle previsioni reddituali del Fondo, dell interesse dei Partecipanti e degli utili pregressi non distribuiti. Si rappresenta che le informazioni sulla politica gestionale concretamente posta in essere saranno contenute nella relazione degli amministratori all interno del rendiconto annuale. Le disponibilità finanziarie rivenienti al Fondo dal collocamento delle Quote saranno, in fase iniziale, impiegate per il pagamento del prezzo di acquisto degli immobili indicati nella Parte II del presente Prospetto Informativo, in relazione ai quali la SGR, per conto del Fondo, ha stipulato apposito contratto preliminare di compravendita con l attuale titolare degli stessi. 6. Valore complessivo del patrimonio del Fondo La SGR determina il valore complessivo del patrimonio del Fondo applicando i criteri stabiliti dalle Autorità di Vigilanza, come riportato all'art. 10 del Regolamento. I criteri di valutazione delle attività del Fondo 12 di 37 Vedere altro
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References: art. 39
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 Articolo 7
 Articolo 8
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