Source: https://www.cokg-aktuell.de/232n3012/Gewerblicher-Mustermietvertrag.htm
Timestamp: 2019-03-24 00:46:09+00:00

Document:
Gewerblicher Mustermietvertrag
Mietvertrag Nummer ######## (Vertrags-Nummer wichtig für Vorsteuerabzug; ersetzt die Rechnungsnummer)
über Geschäftsraum
(Name und vollständige Anschrift sowie Steuernummer oder USt.-Identifikationsnummer)
(1) Mietgegenstand ist die Ladenfläche/Bürofläche usw. (Straße, Nr.) in (PLZ, Stadt) zum Betrieb eines/einer … . Die Gesamtnutzungsfläche beträgt ... .
(1) Mietgegenstand sind die Geschäftsräume (Straße, Nr., Stock), in (PLZ, Stadt). Die Gesamtnutzungsfläche beträgt ...
Keller-,
Garagen-Schlüssel.
(4) Sollte der Vermieter das Mietobjekt zum vorgesehenen Mietbeginn nicht rechtzeitig übergeben, haftet er nur, sofern ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann.
§ 2 Miete/Betriebskosten/Umsatzsteueroption und Schadenersatz
(1) Die Miete beträgt monatlich … EUR.
(1) Die Miete beträgt monatlich … EUR zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer in Höhe von
derzeit 19 % = EUR = … Umsatzsteuer
Der Mieter versichert insoweit, dass er den Mietgegenstand mindestens zu 95 % zur Erwirt¬schaftung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze verwenden wird.
Der Mieter haftet dem Vermieter für Schäden, die ihm daraus entstehen, dass der Mieter entgegen der Zusicherung Umsätze getätigt hat, die beim Vermieter dazu führen, dass die Umsatzsteuer¬option nicht mehr zulässig ist.
Verändert sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr = 2005) um mindestens 5 % gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, kann von jeder Partei die Aufnahme von Verhandlungen über eine angemessene Anpassung der Miete verlangt werden. Kommt eine Einigung hierbei nicht zustande, wird die Höhe durch einen Sachverständigen der örtlichen IHK für die Vertragspartner verbindlich festgesetzt.
Die Anpassung der Miete kann jeweils mit Wirkung vom 1. des Monats an verlangt werden, der auf den Monat der Indexänderung folgt. Entsprechendes gilt, wenn es erneut zu einer Veränderung des Verbraucherpreisindexes gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt der letzten Mietanpassung um mindestens 5 % kommt.
Die Änderung der Miete erfolgt durch schriftliche Erklärung. Diese muss auch die Änderung der nach der Mietanpassungsvereinbarung maßgebenden Preise nennen. Die dann neu zu ermittelnde Miete ist ab dem übernächsten Monat nach der Abgabe der Erklärung zu zahlen.
Ein Mietänderungsverlangen, das auf die Veränderung des Verbraucherpreisindexes gestützt ist, kann nur geltend gemacht werden, wenn die Miete mindestens 1 Jahr unverändert war.
(1) Die monatliche Miete beträgt … EUR, ab dem ……….. erhöht sie sich auf … EUR.
(1) Die monatliche Miete beträgt … % des vom Mieter erzielten Jahresnetto-Umsatzes zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer und ist in 12 gleichen Monatsraten zu zahlen. Die Anpassung der Miete für das Folgejahr an den Umsatz erfolgt jeweils am Ende eines Geschäftsjahres. Je nach Über- oder Unterschreitung der Umsatzprognose ergeben sich Nachzahlungsansprüche des Vermieters oder Rückzahlungsansprüche des Mieters. Eine Anpassung der Miete im laufenden Jahr ist möglich. Sollte der Umsatz … EUR unterschreiten, so vereinbaren die Parteien, dass bis zur Überschreitung dieses Betrages die Miete … EUR beträgt.
(2) Daneben hat der Mieter vorbehaltlich Abs. 5 die Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung (mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten) zu tragen.
Eine Aufstellung der Betriebskosten ist als Vertragsbestandteil beigefügt.
Auf diese Betriebskosten ist eine monatliche Vorauszahlung von … EUR mit der jeweiligen Monatsmiete zu zahlen.
(3) Weiter trägt der Mieter Heiz- und Warmwasserkosten. Hierauf ist eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von … EUR zu zahlen.
(5) Der Mieter bezieht die folgenden Leistungen direkt und trägt die Kosten gegenüber dem Versorgungsunternehmen:
• Fernwärme,
(6) Die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen sind spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme jeweils ermächtigte Person zur Zahlung fällig. Der sich aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung ergebende Betrag wird für beide Seiten nach Zugang der Abrechnung fällig.
Die Zahlungen des Mieters erfolgen bis auf weiteres auf das Konto mit der Nr. … bei der … Bank, Bankleitzahl ….
Die Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung werden nach den gesetzlichen Bestimmungen auf die Mieter umgelegt (vgl. § 2 Betriebskostenverordnung, der diesem Vertrag als Anlage beigefügt ist und Bestandteil wird). Wo derartige Bestimmungen fehlen, erfolgt die Verteilung nach billigem Ermessen des Vermieters (Verhältnis der Mietflächen zueinander oder Messgeräte).
(1) Vorauszahlungen auf die Heizkosten werden verbrauchsabhängig abgerechnet. Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizanlage werden anteilig nach der Geschäftsfläche auf die Mieter umgelegt.
Hierbei werden die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser zu … % nach der Quadratmeterzahl der beheizten Geschäftsfläche und zu … % nach dem festgestellten Wärmeverbrauch verteilt.
(2) Betriebskosten werden nach folgendem Schlüssel nach der Quadratmeterzahl der gemieteten Fläche auf die Mietparteien umgelegt.
(3) Die Heiz- und Betriebskosten werden einmal jährlich ermittelt und zeitnah abgerechnet.
Der Vermieter kann eine Nachzahlung auf die Heiz- und Betriebskosten nur verlangen, sofern er spätestens innerhalb von … Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums ordnungsgemäß abgerechnet und den Mieter zur Nachzahlung aufgefordert hat.
Weichen die tatsächlichen Kosten um mindestens 10 % von den Vorauszahlungen ab, so kann jede Mietpartei eine angemessene Anpassung der Vorauszahlungen verlangen.
Der Mieter versichert, dass er im Mietobjekt keine Umsätze tätigen wird, die den Vorsteuerabzug des Vermieters gefährden und wird eine dementsprechende Bestätigung seines Steuerberaters/ Wirtschaftsprüfers vorlegen. Sollte der Mieter dennoch solche Umsätze tätigen, wird der Mieter dies dem Vermieter mitteilen. Soweit der Vermieter durch solche Umsätze seinen Vorsteuerabzug verliert, ist der Vermieter berechtigt, einen Mietzuschlag zu erheben.
(1) Das Mietverhältnis ist von unbestimmter Dauer. Es beginnt am … und läuft auf unbestimmte Zeit.
(1) Das Mietverhältnis beginnt am … und endet am … . Es verlängert sich auf unbestimmte Zeit, wenn es nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird. Das Recht des Vermieters, die Miete zu erhöhen, bleibt durch diese Befristung unberührt.
(2) Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.
(3) Die Kündigung muss schriftlich bis zum 3. Werktag des 1. Monats der Kündigungsfrist zugehen. Der Kündigende hat den Nachweis über den Zugang der Kündigung zu führen.
(4) Eine Teilkündigung von Nebenräumen ist ausgeschlossen.
(4) Das Mietverhältnis beginnt am … und endet am … .
Dem Mieter wird eine einmalige Option auf eine weitere Mietdauer von … Jahren eingeräumt. Er hat dem Vermieter spätestens … Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses mitzuteilen, ob er von seinem Optionsrecht Gebrauch macht.
§ 6 Pflichten des Vermieters vor Einzug
Der Vermieter verpflichtet sich, die folgenden Arbeiten vor dem Einzug des Mieters auf seine Kosten vornehmen zu lassen: … .
(1) Der Mieter ist verpflichtet, in regelmäßigen Zeitabständen die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
(2) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vormieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheits¬reparaturen wegen des Zustands der Räume bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen.
Der Mieter muss diejenigen Räume beim Auszug nicht renovieren, für die die jeweilige Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen ist. Für die verstrichene Zeit der Frist hat er zeitanteilige Abschlagsleistungen zu zahlen, soweit die letzte Schönheitsreparatur mehr als 1 Jahr zurückliegt.
§ 8 Mängel/Schäden und Instandhaltung des Mietobjekts
Lässt der Vermieter ihm mitgeteilte Mängel trotz Mahnung durch den Mieter nicht innerhalb einer Frist von … Monaten oder in dringenden Fällen unverzüglich beheben, so ist der Mieter berechtigt, auf Kosten des Vermieters die Mängel selbst beseitigen zu lassen. Er ist berechtigt, eine Fachfirma zu beauftragen und kann die Kosten der Reparatur bei der nächsten Mietzahlung einbehalten.
(4) Dem Mieter steht gegenüber dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch wegen eines Mangels der Mietsache oder wegen Verzug des Vermieters mit der Beseitigung eines Mangels nur zu, sofern der Mangel vom Vermieter vorsätzlich oder grob fahrlässig verschuldet wurde. Das Recht des Mieters, die Mangelbeseitigung zu verlangen, bleibt hiervon unberührt.
(5) Der Mieter haftet dem Vermieter für sämtliche Schäden, die von seinen Angestellten, Untermietern sowie von ihm beauftragten Handwerkern schuldhaft verursacht wurden.
(6) Die Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzung trägt der Mieter.
(1) Der Mieter ist berechtigt, die folgenden Einbauten vorzunehmen: … .
Evtl. erforderliche behördliche Genehmigungen hat der Mieter auf eigene Kosten einzuholen. Er hat den Vermieter mindestens 1 Woche vor Beginn der Einbauarbeiten hierüber zu informieren.
(4) Dieser Ausgleich errechnet sich anhand der nachgewiesenen Kosten für den jeweiligen Einbau abzüglich … % der entstandenen Kosten für jedes Jahr der Nutzungsdauer.
(3) & (4) Beim Auszug ist der Mieter nicht berechtigt, die Einrichtung, mit der er die Sache versehen hat, wegzunehmen. Der Vermieter muss für die Einbauten keinen Ausgleich leisten
(1) Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.
(1) Der Mieter ist berechtigt, die Mietsache unter zu vermieten. Hierbei hat er aber die vertraglichen Einschränkungen zu beachten, denen er unterliegt.
Diese Pflicht entfällt, wenn die Maßnahme unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten, der baulichen Folgen, vorausgegangener Verwendungen des Mieters oder einer zu erwartenden Mieterhöhung für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch bei Berücksichtigung der verschieden gelagerten Interessen der Parteien nicht zu rechtfertigen wäre.
§ 12 Werbeschilder
Der Mieter ist berechtigt, im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften Werbeschilder anzubringen. Sofern die Anbringung der Schilder einer behördlichen Genehmigung unterliegt, hat der Mieter diese einzuholen.
§ 13 Konkurrenzschutz
Der Vermieter verpflichtet sich während der gesamten Mietzeit auf dem in seinem Eigentum befindlichen Nachbargrundstück (Straße, Nr.) in (PLZ, Stadt) weder selbst ein …-Gewerbe zu betreiben, noch das Grundstück an ein Unternehmen der …-Branche zu vermieten.
(2) Will der Vermieter das Grundstück oder die Geschäftsräume verkaufen oder ist der Mietvertrag gekündigt, so sind der Vermieter oder die von ihm Beauftragten auch zusammen mit Kauf- oder Mietinteressenten berechtigt, die Mietsache nach vorheriger Ankündigung (mindestens 24 Std. vor dem Termin), während der üblichen Besuchszeiten oder jeweils nach Vereinbarung, zu besichtigen.
Die üblichen Besuchszeiten sind wochentags zwischen … Uhr und … Uhr. In Ausnahmefällen sonntags zwischen … Uhr und … Uhr.
Insgesamt sind Besichtigungen auf ca. … Std. an 1 Tag pro Woche zu beschränken.
(3) Der Mieter hat bei längerer Abwesenheit sicherzustellen, dass der Vermieter im Notfall Zugang zum Mietobjekt hat. Er hat dem Vermieter daher mitzuteilen, wem er zu diesem Zweck einen Schlüssel überlassen hat.
§ 15 Kaution
(1) Der Mieter ist verpflichtet, an den Vermieter als Sicherheit für die Erfüllung seiner Verbindlichkeiten aus diesem Mietvertrag eine Kaution in Höhe von … EUR zu zahlen.
(4) Nach Beendigung der Mietzeit hat der Vermieter über die Kaution abzurechnen und die verbleibende Kautionssumme einschließlich der Zinsen an den Mieter auszuzahlen. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters wird nach Ablauf von 2 Monaten nach der Rückgabe der Mietsache fällig.
§ 16 Sonstige Pflichten des Vermieters
(1) Der Vermieter hat zu gewährleisten, dass eine Beheizung der Räume, soweit es die Witterung erfordert, spätestens aber ab 15. September bis 15. Mai möglich ist. Eine Temperatur von mindestens 20°C ist für die Zeit zwischen 6.00 Uhr und 24.00 Uhr in den beheizbaren Räumen als vertragsgemäß vereinbart.
(3) Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter alle erforderlichen Angaben schriftlich zu erteilen. Insbesondere gilt dies für die Abrechnungen über die Nebenkosten, Mieterhöhungen sowie Gebäudeflächenberechnungen.
§ 17 Mieter als Personenmehrheit
(1) Mehrere Personen als Mieter werden als 1 Mieter verstanden und haften für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis gesamtschuldnerisch.
Der Mieter ist verpflichtet, zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt besenrein und vollständig geräumt zu übergeben. Ist dies nicht zum Beendigungszeitpunkt der Fall, ist er ohne weitere Mahnungen in Verzug. Der Vermieter ist berechtigt, die Reinigung und Räumung auf Kosten des Mieters durch eine Fachfirma durchführen zu lassen.
(4) Die Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrags und ist als Anlage beigefügt. Weiter ist § 2 der Betriebskostenverordnung diesem Vertrag als Bestandteil beigefügt.
Aufstellung der Betriebskosten (§ 2 Betriebskostenverordnung)
Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwen¬dung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
Hierzu gehören die Gebühren für die Haus und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.
Hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbraucherfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbraucherfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrück¬ständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebs¬sicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a.
Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrück¬ständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft.
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
7. Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges
Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müll¬kompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengen¬erfassungs¬anlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstiger Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage.
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage.
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
Hierzu gehören die Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(Vermieter) (Mieter)

References: § 2
 § 2
 § 2
 § 2

§ 6

§ 8

§ 12

§ 13

§ 15

§ 16

§ 17
 § 2
 § 1