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Timestamp: 2020-05-31 07:04:05+00:00

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Medina CuadrosArtículosCertificado de eficiencia energética de los edificios
por Belén Pablos Panés
La abogada de Medina Cuadros, Belén Pablos, somete a análisis en las páginas del Diario La Ley, el certificado de eficiencia energética como nuevo punto de referencia en los intercambios inmobiliarios que se producen desde el pasado 1 de junio de 2013, y la ejecución de las innovaciones o mejoras de eficiencia desde el punto de vista de la propiedad horizontal.
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Abogada en Medina Cuadros Abogados. Licenciada en Derecho y Estudios Empresariales por ICADE. Especialista en Derecho Mercantil, Internacional Privado y Legislación Energética
Sometemos a análisis en estas páginas el certificado de eficiencia energética como nuevo punto de referencia en los intercambios inmobiliarios que se produzcan a partir del 1 de junio de 2013, y la ejecución de las innovaciones o mejoras de eficiencia desde el punto de vista de la propiedad horizontal.
art. 17,3ª
art. 3,c)
art. 49,1
El punto de partida es el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
No se trata de una figura nueva en nuestro ordenamiento jurídico, pues ya el Real Decreto 47/2007 regulaba esta exigencia para los edificios de nueva construcción. La novedad estriba en la extensión de la certificación a los edificios ya existentes (es decir, los anteriores a 2007, pues los posteriores ya deben contar con ella). De este modo, y por medio del citado RD 235/2013, se transpone al ordenamiento español la Directiva 2010/31/UE, y se deroga el Real Decreto de 2007 para edificios de nueva construcción, refundiéndolo con la incorporación del procedimiento básico de certificación energética de edificios existentes, que quedan por tanto dotados de una unidad sistemática y regulados bajo un mismo cuerpo legal.
I. EXIGENCIA DEL CERTIFICADO
El certificado de eficiencia energética se exige para los edificios o unidades de éstos que se construyan, vendan o alquilen a un nuevo arrendatario. Será necesario, como ya venía siendo, para edificios de nueva construcción (en cuyo caso se requiere certificado de eficiencia energética del Proyecto y, posteriormente, del edificio terminado), y ahora también para edificios o partes de edificios existentes. Ahora bien, para estos últimos, no ante cualquier negocio jurídico que suponga un nuevo usuario u ocupante, sino, según la dicción literal, cuando se vendan o alquilen (art. 2.1).
Cuando se celebre contrato de compraventa de la totalidad o parte de un edificio, el certificado deberá ponerse a disposición del adquirente.
Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o parte del edificio, bastará la simple exhibición y puesta a disposición del arrendatario de una copia del referido certificado.
Respecto a la naturaleza jurídica de la transmisión que hace nacer esta exigencia, no concreta la norma si se refiere exclusivamente a las ventas voluntarias o quedan también incluidas las forzosas o judiciales. En cualquier caso, prescindiendo de esta consideración, a partir del 1 de junio de 2013 los propietarios deben tener disponible para el comprador o arrendatario este certificado energético y además se exhibirá en la publicidad del mercado inmobiliario.
Baste señalar que se exige también para inmuebles de uso público, sean de titularidad pública o privada.
De este modo, si hasta ahora para la adquisición de un inmueble se tenían en cuenta características como la situación, superficie, estado del piso o local, existencia de ascensor, calefacción e importe de los gastos de comunidad, a partir de esa fecha se dispone también de una calificación energética como nuevo parámetro para comparar los distintos inmuebles y valorar sus prestaciones.
La finalidad es promover edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía mediante la información que obligatoriamente se habrá de proporcionar a los compradores y usuarios sobre las características energéticas del edificio.
Entre otros datos, este certificado contendrá la descripción de las características de la envolvente térmica, instalaciones térmicas y de iluminación, condiciones normales de funcionamiento y ocupación, condiciones de confort térmico, lumínico, calidad del aire interior, cumplimiento de los requisitos medioambientales de las instalaciones, etc. Para los edificios existentes, incluirá además un documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética y pueden incluso incluir una estimación de la recuperación de la inversión o de la rentabilidad durante su ciclo de vida útil.
La eficiencia se pondera atribuyéndole valores de la “A” a la “G”, si bien el ahorro energético dependerá también del emplazamiento, particularidades climáticas regionales, tipo de edificio, año de construcción, etc.
Al posible comprador o arrendatario de un edificio o unidad del mismo, se le debe proporcionar en el certificado información correcta acerca de su eficiencia energética y consejos prácticos sobre cómo mejorarla.
La rehabilitación energética de viviendas podría comprender medidas de ahorro y eficiencia sobre la envolvente y las instalaciones térmicas de los edificios existentes, así como la sustitución de energía convencional por biomasa o energía geotérmica.
Pasamos así a examinar la repercusión que la instalación de sistemas que mejoren la eficiencia energética puede tener en una comunidad de propietarios sometida al régimen de la propiedad horizontal.
III. EJECUCIÓN DE LAS INNOVACIONES O MEJORAS DE EFICIENCIA DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
El establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos adoptados obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, basta el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, sin que se repercutan los costes al resto de propietarios (art. 17, 3ª de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio).
De este modo, la mejora que suponga un aprovechamiento común, aprobada por la mayoría indicada, es vinculante para todos los propietarios y todos están obligados a contribuir a esa innovación.
En cualquier caso, y a efectos de la repercusión de su coste, habría que analizar caso por caso la concreta obra de mejora de la eficiencia energética, pues, si no es “necesaria” para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio, puede ser una innovación inexigible que exime al disidente de contribuir cuando la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, y ello incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja (arts. 10 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Entendemos que el carácter necesario o no de las innovaciones debe valorarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas y, en este sentido, la aprobación del presente Real Decreto por el que se regula el certificado de eficiencia energética, así como el carácter especial del art. 17.3ª LPH, cuya finalidad es propiciar modelos energéticos más eficientes y limpios, hace que en casos dudosos deba prevalecer la regla del art. 17 LPH sobre el art. 11 del mismo cuerpo legal.
Sirva de apoyo a esta tesis el hecho de que la Ley de Ordenación de la Edificación, ley 38/1999 de 5 de noviembre, en su art. 3.c), incluya entre los requisitos básicos de la edificación relativos a la habitabilidad:
“El ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio”.
IV. EXCEPCIONES AL ÁMBITO DE APLICACIÓN
El Real Decreto contempla en su art. 2.2 una serie de exclusiones de su ámbito de aplicación. Nos centraremos concretamente en tres de ellos por las dudas interpretativas que generan.
IV.1. Dispone el art. 2.2.e) que no es exigible el certificado cuando se trate de:
“Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 metros cuadrados”.
Esta redacción nos plantea la siguiente duda: ¿significa ésto que un departamento de la propiedad horizontal, piso, local, loft o solución habitacional con superficie inferior a 50 metros cuadrados está excluido?
A favor cabe señalar que el propio art. 1, al describir la finalidad del procedimiento de certificación y, en definitiva, del propio Real Decreto, señala que es proporcionar al adquirente información sobre las características del “edificio” (nótese que no añade aquí “partes del mismo”), por lo que, desde este punto de vista, la finalidad queda cumplida si el adquirente de un departamento del edificio de dichas dimensiones tiene simplemente conocimiento de la eficiencia energética del edificio en su conjunto.
La consecuencia sería que el propietario de un inmueble de superficie útil inferior a 50 m2, estaría eximido de poner a disposición del adquirente el certificado siempre que este último pudiera ponderar la eficiencia energética del edificio, bien por conocer la del edificio en su conjunto, bien por conocer la de una o varias unidades representativas del mismo edificio, con similares características energéticas.
Sirva de apoyo el hecho de que el art. 5, apartados 2 y 3, dispone que para las unidades de un edificio, la certificación se basará, como mínimo, en una certificación única de todo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales.
Y, por identidad de ratio, la certificación de las viviendas unifamiliares puede basarse en la evaluación de otro edificio representativo, de diseño y tamaño similares, y con una eficiencia energética similar, si el técnico competente que expide el certificado puede garantizar la correspondencia (art. 5.3).
Dada la confusa redacción de esta excepción para pisos de superficie inferior a determinadas dimensiones, y dado que la finalidad es la protección del consumidor, su derecho a la información (como lo demuestra además la remisión al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios para la imposición de sanciones), podríamos concluir que la finalidad queda cumplida si en pisos que no alcancen la citada superficie se salvaguarda el derecho del adquirente al acceso a la información energética del edificio.
Sin embargo, nos decantamos por la solución contraria, es decir, que en unidades de superficie inferior a 50 m2 útiles, integradas en un edificio, también es necesario el certificado.
Y ello en base a una interpretación literal del precepto, pues la propia norma específica que se trate de “parte de un edificio aislado”; añade el adjetivo “aislado”, y donde la ley distingue nosotros debemos distinguir.
Parece que el legislador está pensando en edificaciones de escasa entidad constructiva y arquitectónicamente aisladas (entre otros, casetas y lugares de guarda de aperos).
Carecería de sentido que un edificio completamente dividido en apartamentos que no superaran los 50 m2 útiles no se certifique, pues se vulneraría el espíritu y finalidad de la norma, que, como hemos expuesto, es la promoción de la eficiencia energética y la información al consumidor que permita valorar y comparar sus prestaciones. El comprador o arrendatario de una pequeña superficie también debe conocer la eficiencia del mismo, pues puede llegar a tener un consumo muy superior al de un piso con mayor superficie pero que disponga de mejor sistema de climatización, aislamiento, u orientación.
En cualquier caso, la redacción del precepto es confusa y plantea la duda de lo que se entiende por “aislamiento”, pues no queda claro si se refiere a un aislamiento arquitectónico, constructivo o urbanístico, o incluso a un aislamiento de la propiedad horizontal, en el sentido de no compartir servicios comunes como calefacción centralizada, estando en este sentido, aislado del edificio central.
Por lo demás, parece poco afortunado hablar de “aislamiento”, que es un término con unas implicaciones descriptivas térmicas que nada tienen que ver con lo que este artículo regula, y que induce a confusión, máxime cuando el objeto del Real Decreto es regular la eficiencia energética, y ésta viene determinada también por las características térmicas del edificio, incluido el aislamiento.
La duda podría haberse evitado de haber transpuesto literalmente la Directiva, que en su art. 4.2.e) hace referencia simplemente a “edificios independientes con una superficie útil total inferior a 50 m2”; o bien, en su caso, haber aprovechado el art. 1.3 del Real Decreto, relativo a las “definiciones”, para arrojar algo de luz sobre lo que debe entenderse por “parte de un edificio aislado”.
Pasamos con ello a la segunda excepción del ámbito de aplicación sobre la que consideramos necesario llamar la atención.
IV.2. Dispone el art. 2.2. f) que tampoco es exigible el certificado cuando se trate de:
“Edificios que se compren para reformas importantes o demolición”.
Por un lado, no se establece cómo de importante ha de ser la reforma del edificio para que se exima del certificado. Queda, por tanto, al ámbito autonómico la concreción de lo que se entiende por “reforma importante”, y que podrá definirse en términos de porcentaje de la superficie de la envolvente del edificio (será importante cuando se renueve más del 25% de la superficie de la envolvente del edificio) o en términos del valor del edificio (cuando el coste de reconstrucción sea superior al 25% del valor del edificio excluyendo el valor del terreno sobre el que se levanta el edificio) .
Por otro lado, en contra de la regla general en nuestro derecho, que no exige la expresión formal de la causa o motivo determinante que lleva a las partes a celebrar un negocio, en este caso será necesaria la expresión de la causa, la exteriorización de la finalidad de la transferencia jurídica inmobiliaria para que, elevada esta finalidad a presupuesto del pacto, el propietario quede eximido de la entrega del certificado.
Destaca además que este precepto suprime la referencia a “partes de un edificio” que contempla todo el articulado, y se aplica, en consecuencia, solamente a la reforma o demolición del edificio en su conjunto.
Finalmente, analizamos una tercera excepción al ámbito de aplicación.
IV.3. Dispone el art. 2.2. g) que tampoco es exigible el certificado cuando se trate de:
“Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25% de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda”.
Entendemos que este precepto se refiere a viviendas con contratos de arrendamiento en los que el uso efectivo sea de duración total inferior a cuatro meses, o de duración superior pero con un consumo de energía inferior al 25% del consumo total anual.
Dado que en este último caso lo que determina la necesidad o no del certificado es la facturación del consumo energético, se debe poner el acento en la forma de acreditación y en la responsabilidad del propietario en la declaración de este porcentaje.
La dicción de este artículo deja también hueco a la hermenéutica. En este sentido, entendemos que sí sería necesario el certificado en caso de venta del inmueble cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, de modo que la exención queda reducida al caso de arrendamiento en que concurran las especificaciones temporales o energéticas citadas.
Este precepto no pone el acento en el uso que haya hecho el arrendador, sino en el que vaya a hacer el arrendatario, como lo demuestra una interpretación finalista (la protección del interés superior del consumidor y la promoción de la eficiencia energética), así como una interpretación literal. Efectivamente, hablar de “previsto” implica que es desconocido por ahora y previsible para el futuro , y sólo así se entiende la exigencia de la “declaración responsable” del propietario de la vivienda.
V. RESPONSABLE DE LA OBTENCIÓN DEL CERTIFICADO E INSCRIPCIÓN DEL MISMO.
Es el promotor o propietario del edificio, planta, vivienda, apartamento o local destinado a uso independiente, el responsable de encargar la certificación y de conservar la documentación (art. 5.1).
Consideramos importante subrayar que, aunque el más interesado en la obtención del certificado es la parte que va a hacer uso del inmueble, el responsable según normativa es el propietario; y, en este sentido, no podrá repercutir su coste al adquirente, pues el art. 89.3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, considera cláusula abusiva “la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:
a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (…).
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad”.
El certificado debe presentarse, por el promotor o propietario, al órgano competente de la Comunidad Autónoma para su inscripción en el Registro, pudiendo incorporarse al Libro del Edificio o conservarse en poder del propietario o del Presidente de la Comunidad. (art.5 apartados 6 y 7).
Este Registro de certificaciones, de ámbito autonómico, da cumplimiento a las exigencias de información y permitirá realizar labores de inspección y control técnico y administrativo, así como poner a disposición del público registros de técnicos competentes y empresas especializadas que ofrezcan servicios de este tipo, sirviendo igualmente de acceso a la información sobre los certificados a los ciudadanos.
Debe advertirse que este Registro no es un Registro sustantivo, pues no hay control de la legalidad, no hay tracto sucesivo y parece limitada la eficacia frente a terceros adquirentes. La eficacia es puramente administrativa o de control, si bien servirá como medio de prueba de la existencia de la certificación. Es un Registro administrativo limitado a dar noticia de su contenido (publicidad formal), y no un Registro jurídico que, además, reconocería efectos sustantivos a dicho contenido (publicidad material).
Ni siquiera realiza una verdadera función de control, pues ésta se realiza por medio de inspecciones de comprobación y vigilancia del cumplimiento de la obligación de certificación. Dado que es el órgano autonómico competente el que establecerá y aplicará un sistema de control independiente, puede darse el caso de que los requisitos sean diferentes según el criterio de las distintas Comunidades Autónomas.
Cuando a través de esta verificación se compruebe que hay divergencia entre los datos consignados y los resultantes de la comprobación, se comunicarán al promotor o propietario las razones y un plazo para la subsanación o presentación de alegaciones en caso de discrepancia, antes de proceder, en su caso, a la modificación de la calificación obtenida, y podrán entrar en juego los preceptos del Código Civil relativos a la responsabilidad del vendedor respecto del adquirente.
Las sanciones por incumplimiento de lo dispuesto en el Real Decreto se encuentran pendientes de desarrollo legislativo. Baste señalar que, además de las que se regulen, pueden imponerse sanciones de entre 3.005,06 € y 601.012,10 € cuando el acto constituya infracción en materia de defensa de los consumidores y usuarios (art. 49.1 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).
Por lo demás, el certificado tiene validez máxima de 10 años. En función de lo que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma, deberá procederse a su renovación . El propietario puede, además, actualizarlo voluntariamente cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el certificado, es decir, aumentar de categoría y, por ende, revalorizar el inmueble.
Se ha suprimido la exigencia de certificación para reformas o rehabilitaciones importantes de edificios existentes, que establecía el art. 2.b) del Real Decreto de 2007, pasando ahora a ser voluntaria la actualización del certificado cuando se ejecute dicha reforma o rehabilitación.
Merece en nuestra opinión un juicio positivo la finalidad perseguida por el Real Decreto, que no es otra que la reducción del consumo de energía y el uso de energía procedente de fuentes renovables en el sector de la edificación. Su consecución constituye una parte de las medidas necesarias para reducir la dependencia energética de la Unión Europea y las emisiones de gases efecto invernadero, así como la seguridad del abastecimiento energético a medio y largo plazo y el desarrollo tecnológico. Con esta regulación se aprovecha el potencial de ahorro energético rentable que tiene el sector inmobiliario y aumenta la transparencia respecto a la eficiencia energética en beneficio de los futuros propietarios y ocupantes.
La clave de su éxito dependerá, en gran medida, de que los responsables de la planificación urbana y arquitectos proyecten, diseñen, construyan y renueven edificios energéticamente eficientes dotados de sistemas de medición inteligentes, en línea con el mandato europeo de aumentar el número de edificios de consumo de energía casi nulo, así como de los incentivos financieros para lograr este objetivo. Y, en definitiva, la concienciación social que apueste por invertir en edificios energéticamente eficientes que permitan recuperar mediante el ahorro el coste de la inversión inicial.
Sin embargo, como hemos venido exponiendo a lo largo de este trabajo, destaca lo ambiguo de algunas expresiones utilizadas por el Real Decreto y que determina la necesidad de recurrir a la hermenéutica con la inseguridad que ello genera. Habrá que esperar a que la regulación autonómica arroje algo de luz en estos aspectos.
Belén Pablos Panés, Abogada especialista en Derecho Mercantil. Medina Cuadros Abogados

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