Source: http://www.lexforum.sk/194
Timestamp: 2018-05-25 10:51:54+00:00

Document:
Lexforum.sk - Juraj Gyarfas: Zrušme (alebo aspoň novelizujme) zákon o nájme nebytových priestorov!
Zrušme (alebo aspoň novelizujme) zákon o nájme nebytových priestorov!
Juraj Gyarfas, 29. 09. 2009 v 14:12
Napriek bojovne znejúcemu názvu a pravdepodobne môjmu prvému použitiu interpunkčného znamienka "!" tento text nemá byť žiadny pamflet ani legislatívny návrh.
V prvom rade by som rád načrtol niektoré problémy súvisiace s aplikáciou zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom a účinnom znení (ZNaPNP). A v druhom rade by som rád vyvolal diskusiu o zmysle tohto zákona a možnostiach, ako ho posunúť smerom k väčšej ochrane právnej istoty účastníkov právnych vzťahov. Alebo, či by sme ho nedokázali úplne zrušiť.
Chápem, že zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov bol prijímaný v pohnutých revolučných časoch na pozadí rozbiehajúcej sa malej privatizácie a divokého kapitalizmu á la Rivers of Babylon. Možno je môj pohľad na tento zákon ovplyvnený práve tým, že v tom čase ma ešte zaujímali celkom iné veci ako trh s nehnuteľnosťami a neviem preto precítiť problémy, ktoré sa zákonodarca snažil anticipovať. V súčasnosti však nerozumiem, prečo musí byť tento druh nájmu regulovaný samostatným zákonom a prečo tento zákon musí byť o toľko formalistickejší ako všeobecná úprava nájmu v Občianskom zákonníku.
Tento zákon má podľa mňa značný význam z hľadiska právnej regulácie podnikateľského prostredia. Stretáva sa s ním takmer každý podnikateľ v podstate hneď na začiatku podnikania pri prvom nájme administratívnych, obchodných alebo výrobných priestorov. A to samozrejme nehovoriac o podnikateľoch v realitnej oblasti, pre ktorých sú zmluvy podľa tohto zákona alfou a omegou podnikania. V praxi to môže vyzerať tak, že nájomný vzťah funguje bez problémov, dokým jedného dňa neprídu právnici (napríklad v rámci due diligence) a nezačnú upozorňovať na možné dôvody neplatnosti nájomných zmlúv. Prípadne v horšom prípade príde samotný nájomca v sprievode právnikov a po mnohých rokoch fungujúceho nájomného vzťahu vyhlási, že zmluva je neplatná a on bez ohľadu na dohodnutú dobu nájmu a výpovedné dôvody odchádza. Okrem zvláštneho postavenia zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov v systéme súkromného práva je práve toto riziko neplatnosti a ohrozenia právnej istoty účastníkov dôvodom, pre ktorý podľa môjho názoru treba o tomto zákone diskutovať.
Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov sú upravené v § 3 ods. 3 ZNaPNP. Ide o (i) predmet nájmu, (ii) účel nájmu, (iii) výšku nájomného, (iv) splatnosť nájomného, (v) spôsob platenia nájomného, a (vi) čas nájmu (ak nejde o neurčitý čas). Podľa § 3 ods. 4 ZNaPNP je zmluva, ktorá tieto náležitosti neobsahuje, absolútne neplatná.
Rozdiel oproti § 663 OZ je zjavný a práve toto ustanovenie ZNaPNP je najčastejším dôvodom neplatnosti nájomných zmlúv a právnej neistoty účastníkov. Netrúfam si na komplexný výklad tohto ustanovenia, rád by som však upozornil na niektoré rozhodnutia a názory, ktoré z neho robia formalistické kladivo na zmluvy.
Problematická často býva úprava nájomného. Nájomné je podľa mňa primárne ekonomickou kategóriou, až potom právnou. Strany zvažujú svoje ekonomické záujmy a predpoklady a nájomné si podľa svojej ekonomickej úvahy môžu dohodnúť pevnou čiastkou v určitej výške, ale napríklad aj percentom z obratu dosiahnutého v prenajatých priestoroch. Zároveň by z ekonomického hľadiska mohlo byť zmysluplné, dohodnúť si paušálnu čiastku zahŕňajúcu nájomné aj úhrady za služby poskytované spolu s nájmom (elektrická energia, vodné, stočné, teplo). Podľa prevažujucého výkladu § 3 ods. 3 ZNaPNP je však takáto dohoda sankcionovaná absolútnou neplatnosťou celej nájomnej zmluvy z dôvodu absencie výšky nájomného (NS ČR, 28 Cdo 3487/2006, 24.9.2007; VS Praha, 11 Cmo 29/96, 29.5.1996).
Podobne formalistický výklad sa aplikuje aj na splatnosť nájomného a spôsob platenia (aj keď judikatúra, ktorá by to potvrdzovala mi nie je známa). To znamená, že ak v nájomnej zmluve chýba presné určenie splatnosti nájomného a spôsob platenia (napr. prevodom - veď kto už by platil v hotovosti), je celá zmluva neplatná od počiatku a nenapraviteľne. Toto je podľa mňa ťažko pochopiteľné aj pre právnika, nie to ešte pre neprávnika, ktorý sa spoliehal na iné zmluvné dojednania a platenie prevodom berie ako samozrejmosť, nad ktorou ani nepremýšľal.
S otázkou náležitostí súvisí aj otázka formy zmluvy. Podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP musí mať zmluva o nájme nebytových priestorov písomnú formu. Toto ustanovenie je jasné a v praxi asi nespôsobuje interpretačné ťažkosti (aj keď posúva nájom nebytových priestorov do výrazne formálnejšej roviny ako nájom pozemkov alebo bytov).
Nejasnosti však môže spôsobiť forma podnájomnej zmluvy. Na jednej strane by sa zdalo, že analogicky s nájomnou zmluvou by zákonodarca mal aj v prípade podnájomnej zmluvy vyžadovať písomnú formu. Na druhej strane česká judikatúra dovodila, že písomná forma podnájomnej zmluvy nie je podmienkou jej platnosti (NS ČR, 25 Cdo 2075/2003, 17.3.2005; NS ČR 25 Cdo 578/2005, 28.2.2007).
Súdne obchádzanie formalizmu
Formalizmus základných náležitostí súdy niekedy obchádzajú cez konštrukciu nájmu nebytových priestorov podľa všeobecných ustanovení OZ v prípade, keď sa nebytové priestory prenajímajú ako súčasť celej budovy alebo spolu s inými "vecami" (napr. parkovacími miestami) ako vec hromadná. Pri prenájme budovy ako celku (hoci jej súčasťou sú nebytové priestory) súdy dovodili aplikáciu všeobecných ustanovení OZ (VS Praha, 12 Cmo 244/2008, 3.12.2008; NS SR, 2 Cdo 271/2004; NS SR, M Cdo 251/2002; NS ČR, 31 Cdo 1895/2002, 20.1.2004; NS ČR, 20 Cdo 1059/98, 27.6.2000 - citované rozhodnutia sa síce rozchádzajú v otázke, či v takom prípade bol potrebný súhlas obce podľa staršieho znenia § 3 ods. 2 ZNaPNP, všetky sú však zajedno v tom, že nájom sa bude posudzovať podľa § 663 a nasl. OZ).
Zaujímavá je v tomto kontexte konštrukcia predmetu nájmu nebytových priestorov spolu s parkovacími miestami ako hromadnej veci. V konaní vedenom pod sp. zn. 32 Odo 1263/2006 najvyšší súd rozhodoval o dovolaní vo veci nájomnej zmluvy na kancelárske priestory a parkovacie miesta. Podľa nižších súdov bola táto zmluva neplatná, pretože neobsahovala výšku nájomného samostatne pre kancelárske priestory (podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP). Ako však na druhom odbornom sympóziu NS ČR (Brno, december 2008) povedala sudkyňa JUDr. Hornochová, najvyšší súd sa chcel vyhnúť zneplatneniu fungujúcej nájomnej zmluvy a preto v rozhodnutí konštruoval kancelárske priestory spolu s parkovacími miestami ako vec hromadnú, ktorej nájom spadá pod § 663 a nasl. OZ. Tým pádom absencia dohody o nájme špecificky pre nebytové priestory nespôsobovala neplatnosť.
Tento prístup považujem za sympatický. Zároveň však samozrejme otvára množstvo otázok. Je zrejmé, že analogické použitie tejto úvahy na nájom bytu a vylúčenie ochrany nájomcu bytu cez konštrukciu hromadnej veci by nebolo prípustné. Inými slovami, prenájmom bytu spolu s parkovacím miestom asi nemožno vylúčiť aplikáciu § 711 OZ. Odôvodnenie by sa v tomto prípade zrejme opieralo o dôvody, pre ktoré sú ochranné normy o nájme bytu považované za kogentné - teda zákonodarcom uznanú potrebu chrániť nájomcu bytu ako slabšiu stranu. Skutočnosť, že obdobné dôvody sa neuplatnili pri "obchádzaní" kogentného ustanovenia § 3 ZNaPNP cez konštrukciu hromadnej veci nasvedčuje tomu, že kogentnosť tohto ustanovenia rozumné odôvodnenie (okrem textuálneho) nemá.
Účel nájmu musí byť podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP v zmluve vyjadrený. Účel okrem toho musí byť v súlade s účelom, na ktorý sú nebytové priestory stavebne určené ( § 3 ods. 2 ZNaPNP). Zmluva, ktorou sa priestory prenajímajú na iný účel, než na ktorý boli stavebne určené, je neplatná (NS ČR, 26 Odo 865/2006, 25.9.2007).
Čo však v prípade, ak stavebné určenie starých budov už nezodpovedá reálnemu užívaniu? Asi je vhodné budovu znovu skolaudovať na aktuálny účel ( § 85 stavebného zákona), pretože súd pri posudzovaní neplatnosti bude vychádzať zo stavebnoprávnych rozhodnutí, nie z faktického užívania (KS Hradec Králové, 21 Co 32/98, 1.7.1998). Na druhej strane však stojí názor najvyššieho súdu, podľa ktorého na základe kolaudačného rozhodnutie z roku 1895 nemožno zmluvu posúdiť ako neplatnú, keď boli priestory medzitým prestavané a fakticky užívané inak. Je neudržateľné, aby sa nebytové priestory v centre Prahy na základe kolaudačného rozhodnutia z roku 1895 napriek inému faktickému užívaniu považovali za "konírna a sklad pícnin" (NS ČR, 28 Cdo 1796/2007, 1.11.2007).
Z hľadiska platnosti zmluvy je podstatné, aký účel je v nej uvedený. Ak nájomca fakticky užíva priestor v rozpore so stavebným určením, má voči nemu prenajímateľ výpovedný dôvod podľa § 9 ods. 2 písm. a) ZNaPNP, resp. by mohlo ísť o správny delikt podľa § § 105 a 106 stavebného zákona. Prípadná neplatnosť zmluvy sa však odvíja len od nesúladu zmluvného dojednania so stavebným určením (VS Praha, 11 Cmo 13/96, 20.3.1996).
Ako však riešiť situáciu, keď si nájomca najíma nebytové priestory stavebne určené na užívanie ako reštaurácia, za účelom ich rekonštrukcie a následného skolaudovania a užívania ako kancelárskych priestorov? Zdá sa, že z formalistického hľadiska je potrebné v zmluve vyjadriť účel nájmu ako prevádzkovanie reštaurácie, čo však z hľadiska zámeru strán nedáva zmysel. Podobne problematické sa javí zmluvné vymedzenie účelu nájmu ako administratíva (kancelárie), keďže na takéto dojednanie by analogicky dopadali úvahy o nemožnosti uzavrieť nájomnú zmluvu pred kolaudáciou priestorov. Domnievam sa, že aj tento príklad, ktorý ukazuje problematickú zosúladiteľnosť zmysluplnej ekonomickej dohody s jej právnym vyjadrením, podčiarkuje nevhodnosť formalistického znenia a výkladu ZNaPNP.
Nejasné ukončenie
Ďalšou nejasnou časťou ZNaPNP sú ustanovenia o ukončení nájmu, najmä § 9 ustanovujúci výpovedné dôvody. Zo znenia citovaného ustanovenia jednoznačne nevyplýva, či toto ustanovenia je kogentné a či možno niektoré z výpovedných dôvodov dohodou strán vylúčiť, prípadne upraviť, alebo či možno doplniť ďalšie výpovedné dôvody.
Judikatúra dovodila, že toto ustanovenie je kogentné v tom zmysle, že zákonom ustanovené výpovedné dôvody nemožno dohodou strán vylúčiť (OS Rimavská Sobota, 6 C 33/2007, 4.9.2007; NS ČR 28 Cdo 3454/2007, 23.1.2008). Je však možné dohodnúť ďalšie výpovedné dôvody (NS ČR, 26 Cdo 1167/2001, 25.2.2003). Otvorenou podľa mňa ostáva otázka, či možno zákonom ustanovené dôvody zmluvne upraviť (napr. viazať výpoveď z dôvodu omeškania s platením nájomného podľa § 9 ods. 2 písm. b) ZNaPNP na písomnú výzvu a poskytnutie dodatočnej lehoty na plnenie). Z uvedenej judikatúry sa skôr zdá, že toto možné nie je (hoci pri existencii takéhoto dojednania by výpoveď prenajímateľa bez dohodnutej písomnej výzvy mohla byť podľa môjho názoru považovaná za výkon práva v rozpore s dobrými mravmi).
V tomto texte som sa snažil upozorniť na niektoré dopady súčasnej úpravy zákona o nájme a podnájme bytov a nebytových priestorov a nadväzujúcej judikatúry, ktoré podľa môjho názoru zneprehľadňujú právne vzťahy a zbytočne ohrozujú právnu istotu strán. Ani zďaleka nemalo ísť o systematické a komplexné pokrytie všetkých aspektov nájmu nebytových priestorov a ani otázky, ktoré tu boli nadhodené, nie sú vyriešené do dôsledkov. Chcel som skôr upozorniť na to, koľko ťažkostí tento zákon spôsobuje pri právnom ukotvení ekonomicky zmysluplných dohôd, pričom nenachádzam celospoločenské záujmy alebo ochrany hodné záujmy slabších strán, ktorými by tieto ťažkosti boli odôvodnené.
V Českej republike bol tento zákon novelizovaný zákonom č. 360/2005 Sb., ktorého cieľom bolo "jednak další snížení míry právní regulace nájmu nebytových prostor, jakož i posílení smluvní volnosti a rovnosti subjektů v nájemních vztazích". K praktickej aplikácii novelizovaného znenia zákona by sa iste lepšie vedeli vyjadriť českí kolegovia. Novelizované ustanovenia však pôsobia jasnejšie a pragmatickejšie. V rámci legislatívneho procesu Senát už schválený návrh zákona vrátil a v pozmeňovacích návrhoch odporučil "úplné zrušení zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor a převedení režimu právní úpravy nájmu nebytových prostor do režimu obecné úpravy nájmu obsažené v ust. § 663 a násl. občanského zákoníku". (Koukal, P.: K právní úpravě nájmu a podnájmu nebytových prostor, In: Právní zpravodaj, 10/2005, str. 11-13).
Diskusia o úplnom zrušení alebo aspoň rozsiahlej novelizácii zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov by podľa môjho názoru mala prebehnúť aj na Slovensku. Po prvé som presvedčený, že v tejto oblasti právnych vzťahov nie je dôvod osobitne chrániť jednu stranu. Práve naopak, neisté právne vzťahy komplikujú postavenie všetkých zúčastnených. A na prípadnú neistotu primárne doplatia tí, ktorí si nemôžu dovoliť drahých právnikov, ale spoliehajú sa na platnosť ekonomicky racionálnych zmluvných dojednaní (napr. malí podnikatelia v pozícii nájomcov alebo fyzické osoby-vlastníci v pozícii prenajímateľov).
Čo si o tom myslíte? Vedeli by sme si na Slovensku takúto zmenu predstaviť?
Názory k článku Zrušme (alebo aspoň novelizujme) zákon o nájme nebytových priestorov!:
E. Z., 29. 09. 2009 v 15:50 - z clanku som si zobral dve veci
1. na slovensku mame precedencny system najhrubsieho zrna ak na podporu argumentov sa pouzivaju rozsudky okresneho sudu v rimavskej sobote alebo krajskeho sudu ineho statu
2. zakon nie je az taky zly sam o sebe ale zle su rozhodnutia sudov ktore ho interpretovali prilis formalistickym sposobom. sudy vsak vymenit nemozeme tak radsej budeme novelizovat zakon.
Je na Slovensku nejaka pravna zasada ktora hovori ze po novelizacii zakona sa "stara" judikatura nemoze pouzivat na vyklad novelizovaneho zakona?
Juraj Alexander, 29. 09. 2009 v 17:42 - ad E.Z.
Ad 1: Ak nemame lepsie, aj OS Rimavska Sobota potesi. Mimochodom, rozhodnutia z okresov su velmi casto podstatne kvalitnejsie, ako rozhodnutia NS SR (nepocul som, zeby na niektorom okresom sude sudcovia otvarali dvere sekerou)
Ad 2: Samozrejme, vid. zakon o konkurze a restrukturalizacii - velmi sofistikovane nasroubovany na simplisticku a formalisticku pravnu kulturu a ajhla, funguje. Radsej, ako trpiet velke skody. Dokonca by som nevahal v novele porusit zakaz retroaktivity a akusi nevhodnost legalnej interpretacie a proste vyhlasil zmluvy (a zmluvne ustanovenia), ktore su v sulade s novelizovanym znenim, proste za platne.
Ad clanok: velmi pekny, suhlasim s navrhom, napada ma, ze najlepsie by bolo zakon ako taky zrusit spolu s prijatim uvedeneho intertemporalneho gulovo-bleskoveho ustanovenia. Zopar odlisnosti, ktore od normalneho najmu najom obchodnych priestorov vyzaduje, sa daju lahko upravit jednym paragrafom v OZ (nechapem, preco by si civilne pravo malo zakladat na administropravnych kategoriach - ak je predmet najmu dodany a pouzitelny, na stavebnom urceni by predsa nemalo zalezat - ak spravne organy najomnika vyhodia, prenajimatel porusil zmluvu, ak je predmet najmu nepouzitelny, taktiez, tak nevidim dovod na odvolavanie sa na stavebne urcenie; dtto pre najom bytu, ak sa byt pouziva ako byt a funguje ako byt, aj ked tak pred 30 rokmi nebol stavebne urceny, tak je to byt, viz. NS CR, 22 Cdo 333/2002, 20.2.2003).
E. Z., 29. 09. 2009 v 18:24 - vyznam judikatu
Aku to potom mame pravnu istotu ked je mozne argumentovat nejakym "judikatom" z Okresneho sudu Velky Krtis? Zavadzanie nejakeho kvazi-precedencneho prava je ako napasovat stvorec do okruhleho otvoru.
Viem si zivo predstavit taku argumentaciu: Dohoda stran o tom, ze cena prace bude 250 Sk az 300 Sk za m2 je neplatna kvoli neurcitosti, ako to judikoval Okresny sud Banska Bystrica, 14C/56/2007.
So zvysnym suhlasim.
Juraj Alexander, 29. 09. 2009 v 19:50 - Záväznosť vs. presvedčivosť
Tu v USA majú na to veľmi dobrú teóriu: veľmi jasne sa rozlišuje, ktoré judikáty sú právne záväzné (binding authority: rozhodnutia Najvyššieho súdu pre všetky súdy a rozhodnutia odvolacích súdov pre súdy im podriadené, aj to len v ratio decidendi), a ktoré pôsobia len silou presvedčivosti argumentácie (persuasive authority). Myslím, že ÚS ČR razí teóriu o záväznosti svojich rozhodnutí na základe čl. 89 ods. 2 Ústavy ČR, a že táto teória v princípe korešponduje s americkou teóriou.
Rozhodnutia ostatných súdov je potom možné citovať pre podporu argumentácie, nie kvôli ich záväznosti. Pozor však, napr. deviaty odvolací okrsok v USA (Kalifornia) zakazuje citáciu nepublikovaných rozhodnutí (ak sa to nezmenilo od Hart v. Massnari, 266 F. 3d 1155 (9th Cir. 2001) - silno odporúčam na štúdium, viz. openjurist.org). To však nie je až taký problém, keďže prakticky všetky rozhodnutia odvolacích súdov a väčšina odôvodnených rozhodnutí prvostupňových súdov sa v USA publikuje.
Juraj Gyarfas, 29. 09. 2009 v 20:01 - Ad: E.Z.
1. Precedenčný systém? Hmmm, áno myslím si, že v istej rovine (najmä argumentačnej) ho máme (aj keď bez výslovnej záväznosti). Iste by bolo vhodné citovať aj literatúru - k zákonu o nájme a podnájme nebytových priestorov však (podľa mojich vedomostí) neexistuje podrobný slovenský komentár. Toto však nemala byť komplexná vedecká štúdia, ale skôr upozornenie na aplikáciu a prevažujúcu interpretáciu tohto zákona. A v tejto rovine je myslím na mieste používať judikáty aj nižších súdov ako argument. Nie ako dôkaz záväzného výkladu, ale ako ilustráciu prevažujúcej interpretácie.
2. Chyba je vo výklade a nie v zákone? Toto nie je celkom to, čo som chcel povedať a mrzí ma, ak môj článok tak vyznel. Je pravdou, že § 3 ZNaPNP by sa možno dal vykladať menej formalisticky, ale primárne je podľa mňa potrebné zmeniť túto právnu úpravu.
A rád by som sa čitateľov Lexfora, ktorý sa zúčastňujú na legislatívnom procese spýtal, či si myslia, že takáto zmena je reálna a zmysluplná?
Ondrej Jurišta, 29. 09. 2009 v 20:50 - či je reálna...
Či je táto zmena reálna...reálna v akom horizonte? Posledný polrok pred voľbami sa už zásadnejšie zákony nezvyknú prijímať...a do zimy to asi nikto nepredloží:)Ale inak prečo nie, ak by prislušný rezort (kto je vlastne gestorom uvedého zákona? Spravodlivosť? Výstavba? Hospodárstvo?..) prišiel s takouto iniciatívou...takáto "systémová" zmena by podľa mňa bola vhodná napríklad v rámci rekodifikácie OP...ale čakať na ňu nemusí byť najlepší nápad, je ako Godot, čaká sa na ňu a ona neprichádza a neprichádza:)
Inak nevidím nič zlé v tom, ak niekto podporí svoju argumentáciu rozsudkom OS...teda ak to nie je rozsudok "exot", ktorý sa postatne líši od zvyšku judikatúry v obdobnej veci. Bolo by preda v rozpore s princípom právnej istoty, ak by súdy rozhodovali obdobné veci odlišne...o tom asi ich nezávislosť nebude. Podobne nevidím problém v argumentácii opierajúcej sa o českú judikatúru...To všetko má preda k precedentom ešte ďaleko.
V našich končinách zákonodárca nič nepokazí tým, ak zákon postaví z formálneho hľadiska bezproblémovo. Kiež by sa tak dialo častejšie...
E. Z., 29. 09. 2009 v 21:43 - ad judikáty
argument o presvedcivosti ale nezavaznosti je lahke vyvratit. tato 26 rokov stara veta ma dnes de-facto silu zakona
R 22/1983 "Lze na základě jazykového (gramatického) výkladu ustanovení § 251 odst. 1 o. z., jakož i vzhledem k předpokladům řádného prodeje vyplývajícím z ustanovení § 244 o. z., dovodit, že za větší počet vad věci prodané v obchodě lze zpravidla považovat alespoň tři vady věci."
ad rozsudok OS: ak nie je publikovany tak podla mna by nemalo byt pripustne ho pouzivat. ako ma bezny obcan na sude vediet ci citovany rozsudok OS Velky Krtis je "exot"?
Marcel Jurko, 29. 09. 2009 v 22:11 - Nebytové priestory, alebo reálne časti stavby ?
Ak chápem nebytové priestory ako miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie [ § 1 písm. a) ZNaPNP, resp. § 2 ods. 3 Zákona č. 182/1993 Z.z.], ktoré sa zapisujú do katastra nehnuteľností [ § 6 ods. 1 písm. d) katastrálneho zákona], potom drvivá väčšina "nebytových priestorov" z ktorými som sa vo svojej praxi stretol boli obyčajné miestnosti v stavbe (reálne časti jednej nehnuteľnosti, ktoré sa prenajímali), ktoré neboli v katastri zapísané ako nebytové priestory. Vlastníci takýchto budov v praxi veľmi často (hádaj aj bezvýnimočne) uzatvárajú zmluvy o nájme NP, hoci v skutočnosti v dotknutých stavbách (domoch) žiadne NP nie sú, sú to iba miestnosti.
Podľa môjho názoru by bolo potrebné úplne zrušiť ZNaPNP pretože:
- zákon ani neumožňuje svoje rosiahle aplikovanie v praxi, pretože v skutočnosti (ako to už hovorím vyššie) sa vzťahuje IBA na nebytové priestory a nie na akékoľvek "nebytové" miestnosti v stavbe. Typickým znakom stavieb, ktorá pozostáva (aj) z nebytových priestorov je pluralita vlastníkov, podiel na spoločných častiach a zariadeniach stavby, podiel na pozemku, správa domu a pod.
- zákon nerieši ani tie najzákladnejšie problematické otázky, ktoré priniesla prax (tie sa musia po skúsenostiach vlastníkov a nájomcov objavovať v zmluvách - zákon teda neplní svoju funkciu - regulovať vzťahy) - ide napríklad o právo prenajímateľa vstúpiť do nájomcom opusteného ale uzamknutého NP po skončení nájomnej doby, čo s hnuteľnými vecami vnesenými do NP? - skladovať, neskladovať, poistiť, zodpovednosť?
- napokon zákon (svojim charakterom, ako celok) sa stal obsolétny, rieši nedôsledne, zlým smerom a zlou vecnou pôsobnosťou okruh spoločených vzťahov, ktoré by bolo možné úplne bez ťažkostí ponechať na zmluvnú úpravu strán
Marcel Jurko, 29. 09. 2009 v 22:21 - Ad judikáty/predecensy
Vďaka Prozreteľnosti za judikáty. Veď judikáty nie sú len argumentačnou pomôckou pre nás právnikov, ale aj možnosťou občianskej kontroly justície - aby sa podobné veci rozhodovali podobne.
Skôr mi chýba možnosť podať dovolanie na základe vydaného zjednocujúceho stanoviska NS SR v prípade, ak sa otázka, ktorá bola predmetom "zjednotenia" v prechádzajúcom konaní riešila odlišne z týmto zjednotením. Nešlo by o zavedenie záväznosti zjednocujúcich stanovísk (pretože toto by nemusel súd v novom konaní rešpektovať), išlo by však o možnosť opätovne predložiť svoju argumentáciu vo svetle zjednocujúceho stanoviska (veľakrát vydaného ako konfrontácia rôzných názorov a rozsudkov). Napokon podaním dovolania by pochopiteľne nebola dotknutá právoplatnosť a vykonateľnosť napadnutého rozhodnutia.
E. Z., 29. 09. 2009 v 22:47 - ad MJ
Vysvetli prosim ta rozdiel medzi vydavanim zjednocujuceho stanoviska a legislativou.
Ak by podanim dovolania nebola dotknuta pravoplatnost a neslo by o zavedenie zavaznosti stanovisk, aky vyznam by to malo? (Okrem materialu pre pisatelov hrubych komentarov)
Michal Novotný, 29. 09. 2009 v 22:59 - Zaujímavý posun
od nebytových priestorov k judikatúre...
Myslím, že budem len nosiť drevo do lesa, keď budem súhlasiť s Jurajom. Ten zákon (pravdepodobne) pri svojom vzniku mal určitý význam (nebytových priestorov bolo asi málo a tak sa chcelo zabrániť nejakým machináciám s nimi), no dnes vzhľadom na rozvoj realitného trhu v tejto oblasti sú tieto dôvody asi dávno prekonané.
Taktiež súhlasím s Jurajom v tých čiastkových záveroch. Ale tiež mám dojem, že tie praktické problémy spôsobili skôr súdy svojím extrémne formalistickým výkladom. Napríklad sa dlhé roky tvrdilo, že nedostatok súhlasu obce s prenájmom je dôvodom neplatnosti zmluvy - hoci § 47 OZ ponúkal krásnu a omnoho prijateľnejšiu aplikačnú cestu smerom k nedostatku účinnosti. Samozrejme to potom súdy "preklenujú" argumentami, ktoré sú nezmyselné, ale presne v opačnom smere (napr. vec hromadná).
Osobne si myslím, že zmena zákona nie je v najbližšej dobe reálna (musela by sa nájsť silná politická "vôľa"), tak ako nie je reálne odstrániť výkladové problémy v Občianskom zákonníku, o ktorých sa už roky vie.
De lege ferenda však podľa môjho názoru bude musieť konštrukcia nájmu "nebytového priestoru" v tom dnešnom zmysle úplne zaniknúť, pretože ak sa v rekodifikácii presadí zásada superficies solo cedit, potom nemôžu naďalej existovať nebytové priestory ako samostatné predmety právnych vzťahoch. Čiže sa z toho bude musieť stať nájom obchodných miestností a ten sa bude môcť spravovať v podstate ustanoveniami o nájme stavieb...
Ale k jednému názoru, ktorý tu vyššie odznel, som chcel jednu poznámku: nie je to prvý krát, čo som sa stretol s názorom, že nehnuteľnosti, ktoré sa majú podľa katastrálneho zákona zapisovať do katastra nehnuteľností, sú predmetmi právnych vzťahov len vtedy, ak sú tam zapísané. Toto stanovisko je ale mylné a možno to demonštrovať práve na príklade nebytových priestorov.
Pojem nebytového priestoru definuje § 2 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. Z tohto ustanovenia je zrejmé, že jedinou podmienkou klasifikácie priestoru ako nebytového je, aby išlo o (i) súbor miestností, (ii) určených kolaudačným rozhodnutím na iné účely než bývanie. Takýto nebytový priestor je podľa § 118 ods. 2 OZ predmetom právneho vzťahu. V žiadnom z týchto ustanovení nie je ani zmienka o tom, že by podmienkou kvalifikácie priestoru ako nebytového mal byť jeho zápis v katastri.
Zápis v katastri má jediný význam - totiž, že nebytový priestor nie je možné previesť (v zásade) inak než za pomoci vkladu do katastra ( § 5 zákona č. 182/1993 Z.z.). Ale logicky predsa prvý vlastník (objednávateľ alebo zhotoviteľ) ani napr. dedič vklad do katastra nepotrebuje, lebo sa stane vlastníkom priamo na základe právnej skutočnosti.
Zuzana Kolenova, 30. 09. 2009 v 14:26 - Zuzana Kolenova
a ďakujem za Jurajovi za skvelý post, na ktorý nemôžem nereagovať :-) V rámci problematiky nájmu nebytových priestorov (a asi aj nájmu vo všeobecnosti) je veľa podnetov k diskusii (okrem už spomenutých, napr. aj možnosť uzatvoriť nájomnú zmluvu na NP pred jeho kolaudáciou; vstup prenajímateľa do všetkých alebo len do základných aspektov nájomnej zmluvy; možnosť vypratania nájomcu po skončení nájmu “svojpomocou“...). Rada by som však teraz reagovala skôr všeobecne.
Stotožňujem sa s názorom, že úprava nájmu nebytových priestorov je prekonaná a pre súčasný stav nevyhovujúca. Myslím však, že skutočnosť, že ZNaPNP je v súčasných vzťahoch križom, je chyba predovšetkým zákona a nie len súdov, ktoré zákon vykladajú. Ak by ZNaPNP takýto výklad nepripúšťal, tak by súdy ku konkrétnym, hoci formalistickým, záverom nemohli dôjsť.
Taktiež je mi sympatické, ak sa súd snaží nájsť takú interpretáciu, ktorá „nezneplatňuje“ nájomnú zmluvu. I keď priznám sa, že niektorým záverom nie vždy celkom rozumiem.
Napr. v rámci problematiky chýbajúceho súhlasu obce s nájmom nebytového priestoru, dospel NS ČR v rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 3033/2005, 22.8.2007 k záveru, že chýbajúci súhlas obce, ktorý nebol udelený pred uzatvorením nájomnej zmluvy, nespôsobuje absolútnu neplatnosť nájomnej zmluvy. Podľa citovaného rozhodnutia, chýbajúci súhlas má „v daném případě za následek pouze částečnou (byť absolutní) neplatnost nájemní smlouvy“ (t.j. v danom prípade, čiastočná absolútna neplatnosť v čase od uzatvorenia nájomnej zmluvy do udelenia súhlasu). Myslíte, že takto funguje § 41 OZ?
Inak, fenomén „chýbajúceho súhlasu obce“, ktorý (ako sa zdá) sa často zneužíva na únik z nájomného vzťahu, tam kde inej cesty niet, mi nie je príliš sympatický. Páči sa mi názor Michala N. o interpretácii pomocou § 47 OZ, i keď v čase platnosti požiadavky súhlasu obce s nájmom určitých NP, podľa môjho názoru, znenie § 3 ods. 4 ZNaPNP nepripúšťalo iný výklad ako absolútnu neplatnosť nájomnej zmluvy.
Čo sa týka legislatívneho procesu, osobne som skôr pesimistická a myslím si, že táto problematika sa nebude riešiť skôr ako nový OZ. Nakoniec, určité riešenie nájmu NP predpokladá legislatívny zámer Občianskeho zákonníka (http://www.justice.gov.sk/h.aspx?pg=l59&htm=http://www.justice.gov.sk/pi/2009/legzamObZ.pdf) podľa ktorého „je potrebné problematiku (všeobecného nájmu a nájmu NP) zjednotiť (...) a zákon (ZNaPNP) zrušiť.“ Pozitívna správa na úvod, avšak nasledujúci zámer už taký nie je. Predpokladá sa, že „bude možné z tohto zákona prebrať spôsob vzniku nájmu, práva a povinnosti nájomníka a prenajímateľa a dôvody zániku nájmu“. Takže väčšina toho, čo je (alebo sa javí) v súčasnom ZNaPNP ako problematické :-(
Potešilo by, ak by pri realizovaní vyššie uvedeného zámeru ohľadom nájmu NP, prebehla v dostatočnej miere diskusia a v novom OZ sa premietli závery vychádzajúce z aplikačnej praxe. Zatiaľ toľko zo ženskej duše o nájme NP :-)
P.S.: spoločenská konvencia tykania/vykania na tomto fóre je myslím už vyriešená, tak s radosťou pristupujem k tykaniu:-)
Michal Novotný, 30. 09. 2009 v 16:30 - Nový OZ
zdá sa tak skoro nebude, pokiaľ tamtamy neklamú. Ale tú diskusiu samozrejme môžeme začať, tomu nič nebráni.
Nebudem diskutovať o tom, či tu má alebo nemá byť osobitná úprava ZoNPNP - to je myslím všeobecne jasné, že asi nemá, resp. len ako veľmi úzky špecifický doplnok k úprave nájmu v Občianskom zákonníku.
Mňa by napríklad zaujímali názory, nazvime to "ab ovo":
1. Je tu ešte potrebná vôbec zvýšená ochrana nájmov obchodných miestností? Takáto ochrana tu totiž existovala aj historicky a dá sa možno aj nejako rozumne odôvodniť (napríklad že trebárs ľudia si k obchodníkovi vytvárajú vzťah aj vďaka polohe jeho obchodu. Obchodník sa preto nemôže len tak zbaliť a presunúť inam bez všetkého, pretože jeho presunom môže dosť trpieť podstata jeho podnikania, najmä zabehaná klientela).
2. Zdá sa vám normálne, že civilnoprávna regulácia určitého predmetu právnych vzťahov je viazaná na administratívnoprávne predpisy? Lebo pre mňa je napríklad nepochopiteľné, prečo je nebytový priestor vymedzený ako súbor miestností určených rozhodnutím stavebného úradu na iné účely ako bývanie. Nie je predsa vecou vlastníka, na aký účel určí svoju vec, inak povedané, nie je to súčasť jeho iuris disponendi? To isté sa týka určenia účelu nájmu - prečo je podstatné, na čo je určený nebytový priestor administratívnoprávne a nie súkromnoprávne? Prečo nikoho nenapadne zneplatniť zmluvu napr. o výpožičke osobného automobilu, keď ho vypožiačiam na účely odvozu skrine (hoci je určený na prepravu osôb). Má vôbec takáto administratívnoprávna ingerencia do súkromného práva priestor?
32. Toto je širší problém, ale má v prípade nájmu na určitý čas priestor výpoveď z nájmu? Výpoveď je totiž všeobecne daná ako možnosť skončenia vzťahu uzatvoreného na neurčitý čas, nie na čas určitý - tam predsa sme si jasne povedali, na ako dlho do toho ideme, a hotovo. Nie je to - náhodou, ako tu bolo diskutované pod iným postom - v podstate zákonná možnosť jednostranne zmeniť jednu z podstatných zložiek právneho úkonu? Typicky napr. dôvod, ak nájomca stratí oprávnenie na výkon činnosti - nemalo by to byť súčasťou štandardného podnikateľského rizika, resp. radšej riešené cez zmarenie účelu zmluvy podľa ObchZ?
4. Zrušenie nájmu - ja by som sa veľmi rozhodne staval proti rozširovaniu možnosti "svojpomoci" v súkromnom práve. Právny štát je charakteristický okrem iného aj tým, že má tzv. monopol násilia, teda on jediný je oprávnený nasadiť voči jednotlivcovi brachiálnu silu. Inému jednotlivcovi to na základe súkromnej iniciatívy je dovolené úplne výnimočne (nutná obrana, krajná núdza). Je mi jasné, že tieto názory sú reakciou podnikateľského sveta na relatívnu nemohúcnosť a pomalosť štátu, ale to je podľa mňa tak zásadná vec, že od nej nemožno upustiť. Myslím si, že veľkou chybou bolo už do formy "svojpomoci" pustiť záložné právo a prax mi myslím dáva za pravdu. Za čo by som sa ale prihováral, je nejaká forma skráteného súdneho konania vo veci výpovedí z nájmu (tak bytov ako aj obchodných miestností), aká tu kedysi existovala (paradoxne ešte aj za socializmu až do roku 1963). V nej by vlastne výpoveď bolo možné dať druhej strane cez súd (teda nechať doručiť podobne ako platobný rozkaz), pričom proti výpovedi by bol prípustný nejaký odpor/námietky, po ktorých by súd ďalej štandardne konal. Ak by sa odpor/námietky nepodali, bola by takto doručená výpoveď priamo exekučným titulom na vypratanie.
Toľko moje niektoré postrehy...
~jb~, 01. 10. 2009 v 09:10 - ~jb~
K tomuto zajímavému tématu mohu uvést, že jednou jsem narazil na rozhodnutí NS ČR, které razilo názor, že smlouva o nájmu nebytových prostor nemusí být při absenci některé z podstatných náležitostí automaticky neplatná, pokud lze tuto absenci podstatné náležitosti (v dotyčném případě šlo myslím o určení splatnosti nebo způsobu placení nájemného) nahradit delší dobu trvající "bezproblémovou" praxí mezi nájemcem a pronajímatelem.
Tento názor byl ale v uvedeném judikátu uveden spíše jako jakási úvaha, jak by se mělo postupovat, protože v tom konkrétním případu NS ČR dovolání z jiných důvodů zamítl a nechal v platnosti dřívější rozhodnutí soudu, podle kterých byla nájemní smlouva neplatná.
Juraj Gyarfas, 01. 10. 2009 v 09:27 - Ad: Zuzka, E.Z., Michal
V prvom rade som veľmi rád, že konečne môžeme na tomto fóre privítať prvú príslušníčku krajšieho pohlavia. Musím sa priznať, že gendrovú jednofarebnosť tohto fóra som bral veľmi osobne a ďakujem Zuzke, že ju konečne prelomila :-)
Zároveň sa mi zdá, že táto diskusia sa trochu rozutekáva, nakoľko v zásadných záveroch o prekonanosti zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov a jeho výkladu sa (ako sa zdá) zhodneme (aj keď možno diskutovať o podielu zákonného textu a výkladu na súčasnom
stave). A na malých šanciach legislatívnej zmeny v dohľadnej dobe sa žiaľ zhodneme tiež. Takže ma mrzí, že v týchto základných otázkach asi žiadna diskusia nevznikne.Ale rád by som reagoval aspoň na niektoré body, ktoré E.Z., Zuzka a Michal spomenuli:
Precedensy: V texte som používal len rozhodnutia, ktoré boli zverejnené - slovenské rozhodnutia nižších súdov (tuším iba jedno) som mal z JASPI a české rozhodnutia z českých časopisov a online systémov. Nedovolil by som si ako argument použiť rozhodnutie, ku ktorému okrem mňa nikto nemá prístup.
Nebytové priestory: Súhlasím s Michalom, že definícia nebytových priestorov v § 2 zákona 182/1993 Z. z. ani vymedzenie predmetu ZNaPNP v § 1 tohto zákona neobmedzujú aplikáciu tohto zákona len na nebytové priestory takto zapísané v KN. ZNaPNP sa podľa môjho názoru tak isto aplikuje na nebytové priestory nachádzajúce sa v budove zapísanej v KN ako jedna budova (samozrejme, ak nejde o spoločné priestory domu).
Súhlas obce: Súhlasím so Zuzkou, že hoci nápad s použitím § 47 OZ je elegantný, pri pôvodnom znení § 3 ods. 4 ZNaPNP by to bol výklad contra legem.
Nekonzistentný je v tomto prípade výklad veci hromadnej alebo ako celej budovy. NS SR dovodil, že "... predmetom nájomnej zmluvy neboli nebytové priestory, ale nehnuteľnosť - obchodný dom ako celok. Nešlo preto o nájom nebytových priestorov podľa zákona č. 116/1990 Zb., preto k platnému uzavretiu zmluvy o nájme nebol potrebný predchádzajúci súhlas obce." (NS SR, 2 Cdo 271/2004). Tak isto aj VS Praha, 12 Cmo 244/2008, 3.12.2008. Na druhej strane NS ČR dovodil presný opak: "předchozí souhlas obecního (městského) úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., musel být dán i v případě, byla-li pronajata budova jako celek, nacházely-li se v ní místnosti určené k provozování obchodu a služeb, byť se režim takového nájmu neřídil ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb., nýbrž ustanoveními § 663 a násl. obč. zák." (NS ČR, 31 Cdo 1895/2002, 20.1.2004).
Tak čo teda? :-)
Administratívne právo a súkromné: Súhlasím, mne sa zneplatňovanie súkromnoprávnych úkonov na základe administratívnoprávnych odôvodnení tiež nepáči. Ale ako je to s neplatnosťou pre právnu nemožnosť (nepovolenosť) plnenia?
Svojpomoc: Súhlasím s Michalom, že v právnom štáte by svojpomoc v zásade nemala mať miesto. V tomto smere súhlasím aj so záverom NS SR, ktorý vylúčil tzv. útočnú, resp. uchopovaciu svojpomoc (NS SR, 2 Obo 33/2000). A páči sa mi aj prístup polície popísaný v tomto článku: SME: Úžerníci už nemôžu neplatiča vysťahovať. Ale zase na druhej strane, keď si človek číta rozhodnutie NS ČR, 28 Cdo 2940/2005, 18.10.2006, tak premýšľa - čo viac ten prenajímateľ ešte z hľadiska common sense mohol spraviť.
A keď už sme pri tom - tu by ma zaujímal váš názor na možnosť spísať notársku zápisnicu o priamej vykonateľnosti na vypratanie - t.j. už pri začiatku nájmu by sa nájomca podvolil priamej vykonateľnosti jeho záväzku vypratať predmet nájmu ku dňu skončenia nájmu. Myslíte, že to môže fungovať?
Juraj Gyarfas, 01. 10. 2009 v 09:28 - Ad: jb
To je zaujímavé. Takéto rozhodnutie by som rád videl. A nesmeruje k tomuto vlastne aj nový český OZ (že možnosť namietať neplatnosť zmluvy by bola časovo obmedzená)?
Michal Novotný, 01. 10. 2009 v 12:41 - Diskusia
sa rozutekáva, lebo každý chceme povedať to svoje :-)
Ad súhlas obce: Ja si myslím, že riešenie je niekde v strede. Treba asi vychádzať z účelu nájmu, na ktorý je tá budova prenajímaná (teda myslím reálny účel, nie vymyslený uvedený na papieri). Pokiaľ nájomca berie do nájmu celú budovu preto, že sú v nej na 80% (alebo 100%) nebytové priestory s cieľom užívať ich na účel uvedený v § 3 ods. 4 a je preňho nelogické prenajímať ich po jednom (typicky napr. prenajmem si obchodný dom a jednotlivé priestory budem ďalej podnajímať) tak by som ten súhlas obce vyžadoval. Ak si prenajmem budovu na niečo iné a náhodou sa v nej vyskytne nebytový priestor, ktorý je užívateľný na účel § 3 ods. 4, tak by som ten súhlas nežiadal. Ale tá debata je asi už len akademická, keďže súhlas viac nie je treba.
Ad nedovolenosť plnenia: Asi to nebude znieť príliš vedecky, ale ja by som nedovolenosť posudzoval veľmi striktne a s ohľadom na určitý občianskoprávny rozmer. Určite je rozdiel, keď si s niekým dohodnem, že zabije tretiu osobu, a rozdiel, keď právo odo mňa vyžaduje nejaké povolenia a tie nemám. Navyše mám pocit, že kategória nedovolenosti v našom práve je krytá cez § 39 OZ, nie cez nemožnosť - o nemožnosti v zmysle právnej nedovolenosti by som podľa mňa mohol hovoriť vtedy, keď ide o také plnenie, ktorého vlastnosť je aprobovaná zákonom a na priznanie tejto vlastnosti musí toto plnenie splniť určité predpoklady, ktoré z povahy veci splniť nemôže. Napr. sa s niekým dohodnem, že vydá rozsudok - toto plnenie je nemožné, pretože rozsudkom je len to, čo vynesie štátny orgán, teda jednotlivcovi nie je dovolené vynášať rozsudky a jeho plnenie by preto nikdy nemohlo mať tú kvalitu, ku ktorej smerovala dohoda (t.j. kvalitu rozsudku). Podľa mňa nemožno považovať za nemožné plnenie, ktoré síce objektívne možné je, ale jeho vykonávaním sa porušia nejaké administratívnoprávne normy. Navyše, v neposlednom rade, je tu otázka či by takéto plnenie bolo naozaj nemožné absolútne alebo len relatívne (predsa ako vlastník by som mohol požiadať stavebný úrad o zmenu užívania). Relatívna nemožnosť plnenia však nespôsobuje neplatnosť, ale len vadu plnenia, teda zodpovednosť dlžníka (v tomto prípade prenajímateľa).
Ad svojpomoc: Podľa mňa notársku zápisnicu na vypratanie nemožno spísať vopred (druhá vec je, že sa to tak v praxi deje). Logika notárskej zápisnice ako exekučného titulu totiž spočíva v tom, že musí obsahovať všetky náležitosti exekučného titulu a celý obsah povinnosti, teda nielen plnenie, ale napr. jeho lehotu. Tieto náležitosti pritom nemožno nahradiť odkazom na iné listiny, všetko musí byť uvedené v ten notárskej zápisnici, pretože v tom je zmysel - akonáhle by tam boli iné listiny, nemôže to byť riešené v exekučnom konaní, lebo to nie je vybavené na dokazovanie a zisťovanie skutkového stavu. Ak spíšeš notársku zápisnicu o vyprataní vopred, musíš spravidla určiť lehotu na vysťahovanie odkazom na inú skutočnosť (samozrejme, výnimkou sú nájmy na dobu určitú, kde chceš niekoho vysťahovať po uplynutí doby, tam to vieš vopred určiť pevným dňom). Ale v momente, ako musíš zisťovať inú skutočnosť, už to nemožno robiť v exekučnom konaní a nemožno preto podľa tej zápisnice vykonať exekúciu. Konkrétne riešenie podľa mňa ustanovuje § 43 ex. por., ktorý žiada preukázanie podmienky v podstate verejnou listinou alebo rozhodnutím súdu.
Ad jb: Neviem, či ten NSČR to rozhodnutie myslel vážne, ale mne to príde ako zlý vtip. Nedostatok zákonnej formy je dôvodom absolútnej neplatnosti ( § 40) a na tom nemôže nič zmeniť ani dlhodobý úzus (ktorý by mohol síce naznačovať konkludentné prejavy vôle, ale tie nemôžu preraziť požiadavku písomnosti). Jedine - ako sme tu diskutovali prednedávnom - by takáto konkludentná dohoda mohla doviesť k aplikácii § 45... (neviem teraz presne koľko) OZ, podľa ktorého bezdôvodným obohatením nie je plnenie neplatné len pre nedostatok formy. Teda, ani jedna strana takej zmluvy by nemohla kondikovať späť to, čo už dala, ale nič by to nemenilo na neplatnosti zmluvy a možnosti prenajímateľa nájomcu odtiaľ kedykoľvek vyhodiť.
Juraj Gyarfas, 01. 10. 2009 v 23:19 - Nedovolenosť a notárska zápisnica
Áno, diskusia sa rozutekáva. Ale skúsim napísať aspoň k týmto dvom veciam, lebo mi pripadajú obzvlášť zaujímavé.
Notárska zápisnica: Takže v podstate hovoríš, že pri nájme na dobu určitú (čo je asi veľká väčšina komerčných nájmov) to možné je? Lebo mne sa zdá, že EP to expressis verbis nevylučuje a nie je ani policy dôvod to zakázať.
Nedovolenosť: Podľa niektorých názorov sa § 37 OZ aplikuje aj na prípady napr. prenajatia veci, ktorá už je prenajatá (právna nemožnosť plnenia). Viem, že názory sa rôznia, či ide o neplatnosť pre nemožnosť plnenia alebo len o porušenie záväzku a toto by možno bolo na samostatnú diskusiu. Ale Fekete myslím v Komentári k OZ hovorí o neplatnosti (nemám ho teraz po ruke, ale tak si to pamätám). Nie je toto práve cesta ako dostať aj administratívnoprávnu reguláciu do súkromnoprávnych vzťahov?
Michal Novotný, 06. 10. 2009 v 17:21 - Ad nedovolenosť a NZ
NZ: Áno, myslím si, že by to malo byť dovolené. Takáto zápisnica bude obsahovať všetko, čo je potrebné (najmä predmet a čas plnenia) a všetko bude určiteľné z nej alebo zo všeobecne známych skutočností (plynutie času - ledaže by niekto prišiel s myšlienkou, že aj plynutie času treba dokázať verejnou listinou :-)). Jediným problémom by mohlo predstavovať ustanovenie OZ o konkludentnom obnovení nájmu, ale to by myslím nemalo prekážať. Navyše si myslím, že to ustanovenie je dispozitívne, teda že môžem dohodou vylúčiť konkludentné predĺženie.
Nedovolenosť: Možno to bude znieť nafúkane, ale Feketeho komentár pre mňa nemá žiadnu argumentačnú silu... To súvisí s tou kritizovanou metódou preceňovania neplatnosti u nás. Ustanovenie § 37 OZ pokiaľ viem smerovalo vždy k tzv. absolútnej nemožnosti plnenia (bez ohľadu na to, či je právna alebo skutková), teda k takej nemožnosti, ktorú nemôže prekonať nikto a v zásade nikdy (napr. predaj zemského jadra alebo predaj veci, ktorá môže byť len vo vlastníctve štátu, inej osobe - tu buď realita neumožňuje alebo právo neumožňuje vytvoriť následky predpokladané právnym úkonom nikomu a nijako). Nájom prenajatej veci je typická relatívna nemožnosť plnenia - nemôže ju splniť ten, kto ju už inému prenajal, a aj to len počas doby, kedy ju prenajal. Predtým aj potom ju bez problémov môže splniť, takže nemôže ísť o absolútnu, ale len relatívnu nemožnosť plnenia, a tá sa považuje za porušenie zmluvy. Ale je pravdou, že u nás sa v tomto smere presadzujú všelijaké názory.
Pokiaľ ide potom o nedovolenosť v zmysle kategórie § 39 OZ, tak tu sa - bez ambície hlbšej analýzy - prikláňam skôr k tým, ktorí sa stavajú striedmo k aplikácii tohto ustanovenia a osobne si myslím, že porušenie nejakej administratívnoprávnej normy (pokiaľ tá norma výslovne nezakazuje určité chovanie per se) by nemalo byť dôvodom neplatnosti ani podľa § 39 OZ.
Juraj Gyarfas, 11. 10. 2009 v 21:12 - striedma aplikácia §§ 37 a 39
Úplne súhlasím, že absolútnu neplatnosť podľa § § 37 a 39 treba aplikovať striedmo. Len som chcel upozorniť na to, že tieto názory sú a sú pomerne rozšírené a že cez ne možno dovodiť neplatnosť nájomnej zmluvy na účel v rozpore s kolaudáciou aj bez § 3 ZNaPNP.
Takže tvrdíš, že aj kúpna zmluva, ktorú na strane predávajúceho uzavrie nevlastník, nie je neplatná, ale dochádza "len" k porušeniu záväzku?
Michal Novotný, 11. 10. 2009 v 21:27 - Bingo :-)
Áno, presne toto tvrdím. Samozrejme, takáto kúpna zmluva je platná ako zaväzovací úkon (ktoré ustanovenie OZ alebo iného právneho predpisu zakazuje prevziať na seba záväzok, ktorý síce v okamihu uzavretia nemôžem splniť sám, ale môžem ho pokojne splniť prostredníctvom tretej osoby? to by som napríklad nemohol uzavrieť ani zmluvu o vytvorení diela - prekladu Hviezdoslava do fínčiny alebo zmluvu o vytvorení počítačového programu?)
Neplatný je ale solučný úkon, t.j. prevod vlastníckeho práva, pretože platí nemo plus iuris a nikto nemôže vecnoprávne disponovať vecou vo vlastníctve tretej osoby bez jej súhlasu.
Ale faktom je, že toto keby si povedal napr. na Okresnom súde Poprad, tak neviem, či by to rozdýchali...
Juraj Gyarfas, 11. 10. 2009 v 21:46 - Nielen v Poprade
Nemám na to asi úplne jednoznančý názor, za ktorý by som sa chcel biť. Ale v zásade sa mi páči konštruovať absolútnu neplatnosť reštriktívne.
Len som chcel poznamenať, že napríklad aj Ivan Telecký z pražského Allen & Overy napísal: "Pokud totiž prodávající nemá vlastnické právo k převádzané nemovitosti, nevznikne mezi stranami vubec kupní smlouva, resp. nedojde k převodu vlastnictví." (Ad Notam 5/2008, s. 158).
Michal Novotný, 11. 10. 2009 v 22:09 - To je sranda...
ako sa tu určité názory prosto vytvorili a pretrvávajú naveky. Nechcem sa opakovať, ale toto keby Ivan Telecký povedal hneď tu za hranicami Bratislavy smerom na západ, tak by vyletel zo skúšky z občana snáď hneď v prvom semestri :-)
Ten názor ale fakt nemá zákonnú oporu ani logiku. Právny osud plnenia relatívne skutkovo a právne nemožného je ten istý - môžem ho vždy prevziať, pretože tomu nebráni žiadne ustanovenie OZ ani iného právneho predpisu. Napokon, OZ s tým dokonca výslovne počíta, keď (neviem v ktorom paragrafe) umožňuje kúpu budúcej veci a kúpu nádeje. Argumentum a fortiori (resp. a maiori ad minu) - ak môžek uzavrieť kúpnu zmluvu na vec, ktorá ešte neexistuje (a teda prevodca ani nemôže byť jej vlastníkom), prečo by som nemohol uzavrieť kúpnu zmluvu na vec, ktorá už existuje, len prevodca nie je jej vlastníkom. Opačný výklad by viedol k zjavnej absurdite.
Juraj Gyarfas, 11. 10. 2009 v 23:24 - Hviezdoslav po fínsky ...
Zmluva o dielo na preklad Hviezdoslava do fínčiny - to by muselo byť rozkošné. Kiitos ... :-)
Juraj Gyarfas, 28. 01. 2010 v 22:18 - Nájom nebytových priestorov pred kolaudáciou
Rád by som upozornil na ďalší judikát NS ČR (26 Cdo 3714/2008) zo skupiny formalistických výkladov zákona 116/1990.
V praxi celkom štandardná situácia ... nájomná zmluva na priestory v nákupnom centre podpísaná pred kolaudáciou, aby si nájomca mohol priestor sám dokončiť. Prvostupňový aj odvolací súd s použitím rôznej, ale celkom sympatickej argumentácie dovodili, že zmluva bola platná.
A najvyšší súd: "Soudní praxe (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. listopadu 2003, sp. zn. 28 Cdo 1862/2003, ze dne 31. srpna 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003, nebo ze dne 31. ledna 2005, sp. zn. 28 Cdo 1528/2005) se ustálila v názoru, že smlouvu o nájmu nebytových prostor lze platně uzavřít jen ohledně takových prostor, které byly ve smyslu § 85 odst. 1 stavebního zákona určeny jako nebytové prostory kolaudačním rozhodnutím, případně stavebním povolením, a to jen k účelu, který byl v takovém rozhodnutí nebo povolení stanoven. V rozsudku ze dne 24. března 2004, sp. zn. 26 Cdo 1775/2002, Nejvyšší soud České republiky dovodil, že stavby, které ke svému zřízení vyžadovaly stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí ( § 76 odst. 1 stavebního zákona), kterým se povoluje užívání stavby určenému účelu, a že je neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem nájemní smlouva, jejímž předmětem jsou nezkolaudované stavby, neboť taková nájemní smlouva se svým obsahem dostává do rozporu se zákonným příkazem užívat stavby jen na základě kolaudačního rozhodnutí a k účelu v něm určenému.
V posuzovaném případě soud prvního stupně uvedl, že nájemní smlouva sice byla uzavřena v době, kdy předmětné prostory nebyly ještě kolaudovány, avšak bylo v ní sjednáno, že právnímu předchůdci žalobkyně budou předmětné prostory předány jako „hrubá stavba s obvodovými zdmi a vnitřní vybavení si provede … na vlastní náklady“. V této souvislosti pak dodal, že „v době uzavření nájemní smlouvy tak již předmětné prostory fakticky existovaly a pro výše uvedený účel užívání sjednaný nájemní smlouvou (provozování knihkupectví) před datem právní moci kolaudačního rozhodnutí žalobkyní užívány nebyly. Naopak je zřejmé, že prostory byly žalobkyní v souladu se smlouvou upravovány na základě stavebního povolení tak, aby mohly být následně kolaudovány a poté i řádně užívány …“. Odvolací soud uvedené úvahy soudu prvního stupně doplnil – s odkazem na ustanovení § 118 odst. 2 a § 119 obč. zák. – konstatováním, že „v době uzavření nájemní smlouvy … byly předmětné nebytové prostory způsobilým předmětem nájmu …“, neboť „nájemní smlouva byla uzavřena v době, kdy byla zcela dokončena hrubá stavba, jejíž součástí byly nebytové prostory …“. Z uvedeného vyplývá, že při řešení otázky platnosti předmětné nájemní smlouvy podle § 39 obč. zák. vyšly oba soudy z pojmů „hrubá stavba“ a vzaly v úvahu „faktickou existenci předmětných prostor“ v době uzavření nájemní smlouvy, avšak neřešily otázku, zda předmětem nájemní smlouvy byly – z pohledu shora citovaných ustanovení a závěrů, na nichž se ustálila soudní praxe – nebytové prostory ve smyslu § 1 písm. a/ zákona č. 116/1990 Sb., tj. místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení. Z tohoto pohledu je právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné a dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. byl proto užit opodstatněně. Dovolací soud pro úplnost dodává, že v daném případě nejde primárně o neurčitost (podle § 37 odst. 1 obč. zák.) smlouvy o nájmu nebytových prostor, nýbrž o to, zda předmětem nájemní smlouvy jsou vůbec nebytové prostory ve smyslu § 1 písm. a/ zákona č. 116/1990 Sb., tedy o posouzení platnosti nájemní smlouvy podle § 39 obč. zák."
Juraj Alexander, 29. 01. 2010 v 09:29 - bum
Neuveriteľné... oni to fakt myslia vážne. To je predsa úplný nezmysel, ak by aj neboli nebytovými priestormi, kde je napísané, že nemôžu byť prenajaté ako akákoľvek iná vec podľa ObčZ? Tá nájomná zmluva určite náležitosti podľa ObčZ spĺňala, takže ak nešlo o nebytové priestory, ešte stále mohlo ísť o platný nájom.
Ale v tomto prípade by som už videl porušenie základného práva vlastniť majetok, keďže prenajímateľ bol pripravený o majetok - nájomnú zmluvu - bez akéhokoľvek zmysluplného dôvodu. Ústavný súd by v tomto prípade mal podľa mňa zasiahnuť a keďže ešte lehota na podanie sťažnosti neuplynula (rozsudok z 24.11.2009), mala by sťažnosť žalovaná podať.
A je to výborné, evidentne šlo o kníhkupectvo Kanzelsberger v nákupnom centrum Zlatý Anděl v Prahe na Smíchove, a pravdepodobne teda majú aj ostatní nájomcovia podobné zmluvy, takže rozhodnutie NS sa veselo pozerá do budúcnosti...
Martin Maliar, 29. 01. 2010 v 19:11 - Naozaj neuveriteľné
Nechápem, prečo NS neustáli judikatúru tak, že rozlíši verejné a súkromné právo a prestane používať normy "verejného práva" na sofistikované odôvodňovanie zrejmej nespravodlivosti v súkromnoprávnych vzťahoch. Nech si strany predsa dojednajú zmluvu ohľadom "predmetu", ktorý im vyhovuje. Ak niekto poruší normu verejného práva, tak nech nesie zodpovednosť za správny delikt, ale naozaj nemôžem nájsť rozumný dôvod, prečo by mala nájomná zmluva pred kolaudáciou byť neplatná. Taká argumentácia sa predsa nemôže presadiť už aj preto, že z nájomnej zmluvy predsa vznikne len oprávnenie vec užívať a nájomca nie je prirodzene povinný vec užívať. Fakt mimo môj pochop toto rozhodnutie....
Juraj Gyarfas, 23. 02. 2010 v 09:41 - Precedenčný systém najhrubšieho zrna
V tejto diskusii padla téza o tom, že "na Slovensku máme precedenčný systém najhrubšieho zrna". Tak som si na to spomenul pri čítaní tohto rozhodnutia NS ČR (sp.zn. 30 Cdo 2811/2007, z 3.12.2009):
"Lze sice přisvědčit odvolacímu soudu, že právní názory, které Nejvyšší soud České republiky zaujal v jiných právních věcech, nejsou ex lege právně závazné (aplikovatelné) na případy s obdobným skutkovým či právním základem, z nějž vzešel ten který judikát dovolacího soudu, nelze však současně ztrácet ze zřetele, že došlo-li v soudní rozhodovací praxi při řešení určité materie k judikatornímu ustálení právního názoru, je z povahy věci nezbytné, aby soudy nižších stupňů tento judikatorní posun ve své rozhodovací praxi reflektovaly a v případě, že takový právní názor nesdílejí, jej ve světle jimi pečlivě vyložené argumentace (kriticky) konfrontovaly a seznatelným způsobem (v odůvodnění písemného vyhotovení svého rozhodnutí) vyložily, proč, resp. z jakého (jakých) nosného (nosných) důvodu (důvodů) nebylo lze se ve věci s obdobným skutkovým či právním základem s předmětným judikátem ztotožnit. Tento postup při práci s judikaturou je přirozeně nezbytné dodržet tím spíše v situaci, kdy v obdobné věci Nejvyšší soud České republiky zaujal k rozhodovací činnosti soudů ve věcech určitého druhu podle § 14 odst. 3 zákona ... o soudech a soudcích, ... stanovisko, anebo rozhodl-li v určité věci velkým senátem podle § 20 odst. 1 zákona o soudech a soudcích.
Z popsaného vyplývá, že již učiněný judikatorní výklad by měl být, nedojde-li k následnému shledání dostatečných relevantních důvodů podložených racionálními a přesvědčivějšími argumenty, ve svém souhrnu více konformnějšími s právním řádem jako významovým celkem a svědčícími tak pro změnu judikatury, východiskem pro rozhodování následujících případů stejného druhu, a to z pohledu postulátů právní jistoty, předvídatelnosti práva, ochrany oprávněné důvěry v právo (oprávněného legitimního očekávání) a principu formální spravedlnosti (rovnosti) [nález Ústavního soudu České republiky ze dne 25. ledna 2005, sp. zn. III. ÚS 252/04 ...).
Obecné soudy ovšem vedle své povinnosti reflektovat při své rozhodovací činnosti judikaturu vyšších soudů musí také respektovat zásadu vyjádřenou v čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky, že vykonatelná rozhodnutí Ústavního soudu České republiky jsou závazná pro všechny orgány i osoby, a že s ohledem na četnou judikaturu Ústavního soudu České republiky je právní názor obsažený v odůvodnění rozhodnutí Ústavního soudu coby orgánu ochrany ústavnosti, resp. v jeho právní větě, má-li obecnou povahu, obecně závazný, tj. závazný při řešení typově shodných případů (srov. např. usnesení Ústavního soudu České republiky ze dne 14. října 2002, sp. zn. II. ÚS 355/02 ...). Přitom nerespektování právních názorů Ústavního soudu České republiky vede při stejných skutečnostech jednak k vědomému porušování ústavnosti a navíc nerespektování nosných důvodů publikovaného nálezu Ústavního soudu řešících obdobné věci má nepochybně deformující dopad na princip právní jistoty plynoucí z normativního principu právního státu tak, jak jej normuje čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky (nález Ústavního soudu České republiky ze dne 30. října 2007, sp. zn. III. ÚS 495/05, ...).
Vzhledem k tomu, že odvolací soud při svém rozhodování, na rozdíl od soudu prvního stupně, který tak správně učinil ve svém předcházejícím a posléze odvolacím soudem zrušeném rozsudku, nezohlednil konstantní judikaturu Nejvyššího soudu České republiky, resp. nerespektoval předmětná rozhodnutí Ústavního soudu České republiky, v nichž byl opakovaně zaujímán právní názor (ve stručnosti shrnuto), že specialita restitučních předpisů vylučuje možnost domáhat se určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem podle obecných předpisů občanského práva, kterážto otázka byla při rozhodování této věci obecnými soudy esenciální z pohledu žalobcem uplatněných peněžitých nároků vůči žalované České republice, Nejvyššímu soudu České republiky nezbylo, než dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř. zrušit."
lukas.pesko, 09. 07. 2010 v 15:05 - otázka možno mimo témy
možno môj príspevok (resp. otázka) bude úplne alebo z časti mimo témy, ale prepáčte mi to. Mám totižto problém s definíciou "nebytový priestor". Ak otvorím zákon 116/1990 Zb., nájdem v ňom nič nehovoriacu definíciu "nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu". Otázkou teda, je či je aj nájom časti administratívnej budovy riešený výlučne podľa OZ alebo aj podľa 116/1990. V praxi sa totiž veľa krát stretávam so zápisom nehnuteľnosti (napríklad dvojpodlažnej), ktorá je na liste vlastníctva zapísaná ako polyfunkčný objekt. keďže nemám k dispozícii projektovú dokumentáciu alebo kolaudačné rozhodnutie, akým spôsobom sa mám dopátrať k tomu, či napríklad priestor na poschodí je alebo nie je určený na iný účel ako na bývanie? Prikláňam sa k názoru, že prípadný nájom celej takejto polyfunkčnej budovy by bol nájomným vzťahom podľa OZ (teda nie v intenciách 116/1990), ale čo v prípadoch čiastočného nájmu už spomenutého priestoru v polyfunkčnej budove. Aj keď som toho názoru, že nájom takéhoto priestoru v rámci nejakého obchodného centra by sa mal zrejme riadiť podľa 116/1990, ale na druhej strany, zákon 182/1993 hovorí o obligatórnosti správu nebytového priestoru či už spoločenstvom vlastníkov alebo správcom. Nestretol som sa však s tým, že by nejakú obchodné centrum malo správcu.
Viete mi preto prosím zodpovedať (možno pre vás absurdne jednoduchú otázku), či pri nájme (resp. podnájme) napríklad kancelárie v rámci obchodného centra (alebo nejakej administratívnej budovy) mám ísť v zmysle 116/1990 alebo výlučne podľa OZ??? ďakujem veľmi pekne za radu. S pozdravom
Juraj Gyarfas, 15. 07. 2010 v 08:48 - Ad: lukas.pesko
Podľa mňa je nájom kancelárie alebo obchodného priestoru určite nájmom podľa ZNaPNP, bez ohľadu na zápis v katastri. Definícia nebytového priestoru nie je postavená na forme zápisu v KN, takže bez ohľadu na to, či ide o budovu zapísanú v katastri ako súbor jednotlivých nebytových priestorov (ako niektoré obchodné centrá) alebo ako jeden objekt (ako asi väčšina obchodných centier), nájom jednotlivého priestoru bude podľa ZNaPNP. Aj keď súhlasím, že bez kolaudačného rozhodnutia sa to nikdy nedá povedať s istotou
Súhlasím tiež, že nájom celej budovy je nájmom podľa OZ (VS Praha, 12 Cmo 244/2008, 3.12.2008; NS SR, 2 Cdo 271/2004; NS SR, M Cdo 251/2002; NS ČR, 31 Cdo 1895/2002, 20.1.2004; NS ČR, 20 Cdo 1059/98, 27.6.2000).
Juraj Gyarfas, 03. 06. 2011 v 11:16 - ÚS ČR proti formálnemu výkladu 116/1990
Český ústavný súd ma už viackrát potešil. Najnovšie totálnym odmietnutím formalistického výkladu zákona o nájme nebytových priestorov všeobecnými súdmi (nález Ústavního soudu sp. zn. I.ÚS 2541/09, ze dne 07.04.2011). V niektorých pasážach má pocit, že ústavný súd sa danému všeobecnému súdu až vysmieva :-)
"V přezkoumávané věci se obecné soudy obou stupňů, při rozhodování o určení vlastnického práva, uchýlily ke zjevnému formalismu. Jejich hlavními argumenty o neplatnosti nájemní smlouvy, uzavřené dne 25. 9. 1990 mezi stěžovatelem a Obvodním podnikem služeb Praha 5, je neexistence (odvolací soud) či neurčitost (obvodní soud) předmětu nájmu a skutečnost, že stěžovatel používal prostory k jinému účelu, než k jakému byly stavebně určeny. Jak ale vyplývá ze zmíněné nájemní smlouvy (na str. 68 spisu), nájemce (v řízení před Ústavním soudem stěžovatel) měl pronajaté prostory užívat v souladu s předmětem jeho činnosti. Ten byl popsán v rozhodnutí o registraci stěžovatele, vydaném dne 25. 9. 1990 Obvodním národním výborem pro Prahu 5.
Výše uvedenými argumenty (rozpor předmětu činnosti stěžovatele se stavebně technickým určením nemovitostí a nedostatek předchozího souhlasu národního výboru) obecné soudy v podstatě vyčerpaly odůvodnění svých rozsudků. Jejich další argumentace se pouze odvíjí od neplatnosti nájemní smlouvy. Obecné soudy tak dospěly k závěru, že i kupní smlouva, uzavřená mezi stěžovatelem a OPS Praha 5 dne 21. 12. 1990, je neplatná. Za situace, kdy stěžovatel v řízení před obecnými soudy uvedl celou řadu konkrétně formulovaných argumentů, je nezbytné, aby se obecné soudy jeho argumenty zabývaly a jasně formulovaly, v čem spatřují jejich důvodnost či nedůvodnost. V tomto směru odůvodnění napadených rozsudků obvodního soudu i soudu odvolacího povážlivě mlčí. Jejích argumentace se točí pouze kolem neplatnosti nájemní, resp. kupní smlouvy, aniž by vážila relevanci stěžovatelových námitek.
Ze shora uvedených důvodů dospěl Ústavní soud k závěru, že jak obvodní soud, tak i soud odvolací prováděly hodnocení důkazů, interpretaci právních předpisů a jejich aplikaci na předmětné smlouvy zcela formálně, bez ohledu na respekt k základním právům stěžovatele zaručeným ústavním pořádkem. Daly tak přednost formalistickému přístupu v rozhodování o určení vlastnického práva před ochranou stěžovatelových základních práv. Tím porušily stěžovatelovo základní právo na spravedlivý proces, zakotvené v čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.
Tomáš Čentík, 24. 10. 2011 v 21:05 - akcesorita a náhrada škody
Zaujímavou sa mi zdá otázka, ktorá nebola diskutovaná, ale v praxi sa môže javiť ako závažná, pokiaľ ide o ochranu práv účastníkov nájomných a podnájomných vzťahov.
Predstavme si príklad, kde sú 3 subjekty: A- prenajímateľ, B- nájomca, C- podnájomca, kde ide o tzv. relatívne obchody. Medzi A a B je nájomný vzťah, ktorý zanikne dohodou alebo na základe výpovede jednej zo zmluvných strán. Medzi B a C je podnájomný vzťah, ktorý je k nájomnému vzťahu akcesorický a teda v tomto prípade zanikne spolu s hlavným nájomným vzťahom. Bude mať potom C nárok na náhradu škody (v prípade, že jej týmto nejaká vznikne) voči B? Bude sa napr. právo osoby A alebo B ukončiť nájomný vzťah považovať za porušenie povinnosti osoby B voči osobe C, kedy by podnájomný vzťah inak trval ďalej, resp. v súlade so zmluvou o podnájme?
K precedentnému významu súdnych rozhodnutí zastávam názor, že de facto sú všeobecne záväzné, čo súvisí s právnou istotou, in concreto s predvídateľnosťou súdnych rozhodnutí a s činnosťou NS SR ako zjednocovateľa výkladu zákonov. Ak sa totiž v istej veci judikuje rovnako a je vytvorená konštantná judikatúra, tak napr. Okresný súd X môže rozhodnúť odlišne, ale v prípade, že sa táto vec dostane pred NS SR, tak ten to zamietne a rozhodne v súlade so zabehnutou judikatúrou. Teda explicitne precedensy v právnej úprave nemáme upravené, ale nepriamo, fakticky áno.
Juraj Gyarfas, 25. 10. 2011 v 11:07 - ad Tomáš
K otázke akcesority by som sa vrátil ešte o krok späť. Už dva roky mám rozpísaný post na túto tému, ale potom som si uvedomil, že si vlastne nie som istý, či podnájomná zmluva zánikom nájomnej zmluvy automaticky zanikne. Prečo by mala zaniknúť? Nie je tam predsa absolútna nemožnosť plniť. Vracia nás to k debate o tom, čo je vlastne nemožnosť plniť. Osobne si myslím, že zánik záväzku nastáva až pri absolútnej nemožnosti, takže v tomto prípade by malo ísť "len" o porušenie záväzku osoby B z podnájomnej zmluvy (keďže už osobe C nevie "dodať" užívacie právo) a na jej základe by mala mať osoba C nárok na náhradu škody, odstúpenie a prípadne iné nároky.
Tomáš Čentík, 25. 10. 2011 v 14:34 - ad Juraj
V otázke akcesority som sa opieral jednak o komentárovú literatúru, ale aj o judikát NS SR (sp. zn. 4 Cdo 317/2009).
Neviem si však predstaviť situáciu (resp. sa mi to nezdá správne), kedy by nájomca dostal výpoveď bez udania dôvodu, resp. bez toho aby porušil nejakú povinnosť a z tohto dôvodu by musel nahradiť podnájomcovi škodu.
Tiež mi to logicky sedí, aby podnájomný vzťah, ktorý je závislý na hlavnom nájomnom vzťahu, zanikol spolu s ním. Ako to potom bude vyzerať? Zoberme si príklad, že nájomca a podnájomca majú v zmluve o podnájme klauzulu, že podnájomný vzťah môže zaniknúť jedine výpoveďou z dôvodu porušenia povinnosti jednej zo zmluvných strán. to by mohlo viesť ad absurdum k tomu, že nemožnosť nájomcu plniť môže trvať do nekonečna a taktiež do nekonečna bude spôsobovať podnájomcovi škodu. Ale to len čisto teoreticky.
Juraj Gyarfas, 25. 10. 2011 v 15:33 - Ad Tomáš
Nehovorím, že vždy by musel nahradiť škodu. Mohol by tam byť liberačný alebo exkulpačný dôvod, ak ukončenie nájmu nezavinil, resp. bolo mimo jeho sféry vplyvu. Ale kľúčová otázka je podľa mňa, či vôbec dochádza k zániku záväzku. O čo by si oprel zánik? Ak by malo ísť o dodatočnú nemožnosť plnenia, viedlo by to k záveru, že záväzok generálneho dodávateľa voči objednávateľovi zaniká spolu so zánikom zmluvy medzi generálnym dodávateľom a subkontraktorom. Nemyslíš?
Juraj Gyarfas, 04. 11. 2011 v 14:30 - právo nájmu sa premlčuje
"Právo nájmu bytu patrí medzi majetkové práva, ktoré sa premlčujú.
(Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 31. júla 2009, sp. zn. 1 MCdo 8/2008)
Juraj Gyarfas, 01. 04. 2012 v 18:50 - nájom nebytových priestorov je relatívny obchod
Nie žeby som o tom niekedy mal pochybnosti, ale NS ČR potvrdil, že nájom nebytového priestoru medzi podnikateľmi sa subsidiárne k ZNaPNP spravuje Obchodným zákonníkom.
"Týkala-li se smlouva o nájmu nebytových prostor podnikatelské činnosti smluvních stran ( § 261 odst. 1 obch. zák.), podléhá co do zvláštních ustanovení týkajících se tohoto typu smlouvy režimu zákona č. 116/1990 Sb.; ve všem ostatním, včetně možnosti dohodnout si sazbu úroků z prodlení, platí obecná ustanovení daná pro obchodní závazkové vztahy obchodním zákoníkem ( § 369 odst. 1 obch. zák.)."
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 31 Cdo 660/2010, ze dne 11.1.2012
Juraj Gyarfas, 17. 12. 2012 v 11:24 - NS ČR o prenajatí celej veci
"Jestliže je nemovitost pronajata jako celek, režim nájemního vztahu je podřízen ustanovení § 663 a následující obč. zák. bez ohledu na to, že součástí této nemovitosti jsou nebytové prostory. Ustanovení zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a pronájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, se tudíž na nájem nemovitostí (pozemků nebo budov) nevztahují.
Neplatnost smlouvy o nájmu nemovitosti nelze spatřovat toliko v okolnosti, že se smluvní strany nedohodly na výši nájemného. Neobsahuje-li totiž smlouva o nájmu nemovitosti (kterou lze sjednat i ústně či konkludentně), ujednání o nájemném, je nájemce podle ustanovení § 671 odst. 1 obč. zák. povinen platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání."
Juraj Gyarfas, 27. 06. 2013 v 09:29 - aplikácia § 680 na nájmy nebytových priestorov
"Podľa § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ.
Dovolací súd sa s názorom odvolacieho súdu nestotožňuje a uvádza, že v danom v prípade z pohľadu aplikácie § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka je úplne irelevantné, či predmetná zmluva je uzatvorená v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka alebo ako konštatoval odvolací súd v zmysle zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Ustanovenie § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka platí všeobecne. Iba v prípade, že by osobitný zákon upravoval inak skončenie nájomného pomeru, treba rešpektovať tento iný zákon. Takýmto osobitným zákonom je zákon č. 116/1990 Zb., ktorý však nerieši otázku právnych dôsledkov zmeny v osobe prenajímateľa v dôsledku zmeny v osobe vlastníka veci, ktorá je predmetom nájmu. Preto aj na takýto prípad je potrebné aplikovať ustanovenie § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka. To isté platí aj o úprave nájomných vzťahov vôbec. Zároveň dovolací súd zdôrazňuje, že existencia osobitného zákona neznamená, že vo vzťahu k nájmu neprichádza do úvahy aplikácia ustanovení Občianskeho zákonníka (porovnaj napr. 29/1996 ZSP).
NS SR, 2 Cdo 196/2011
Juraj Gyarfas, 29. 11. 2013 v 09:41 - k precedenčnému systému
"Ak bol k určitej právnej otázke vyslovený právny názor v stanovisku Najvyššieho súdu SR, sú všetky súdy všeobecných súdov, vrátane samotného Najvyššieho súdu SR, povinné pri svojom rozhodovaní z neho vychádzať, lebo stanovisko je pre ne záväzné.
Vyplýva to z postavenia Najvyššieho súdu SR, ktorý ex lege sleduje a vyhodnocuje právoplatné rozhodnutia súdov v občianskom súdnom konaní a na ich základe, v záujme jednotného rozhodovania súdov, zaujíma stanviská k ich rozhodovacej činnosti vo veciach určitého druhu alebo charakteru, a tak predurčuje ich následný postup aj v iných obdobných veciach (uplatňuje sa záväznosť súdnej judikatúry erga omnes)."
NS SR, sp. zn. 1 Cdo 185/2006, ZSP 5/2013
Juraj Gyarfas, 05. 05. 2014 v 19:06 - zákon o krátkodobom nájme bytu
V rámci nedávnych orgií nekoncepčnosti sa zákonodarca uzniesol aj na zákone o krátkodobom nájme bytu. Netrúfam si teraz na žiadnu podrobnú analýzu, ale pri prvom čítaní vyvstalo niekoľko otázok, ktoré by som rád hodil do diskusie.
1. Prečo bolo potrebné prijímať samostatný zákon a nie radšej novelizovať Občiansky zákonník? Kodifikácia slovenského civilného práva je veľký cieľ, ale nestačila by na začiatok aspoň mierna defragmentácia?
2. Čo ak mám nájomnú zmluvu, ktorá by inak spadala pod tento zákon, ale nemá písomnú formu alebo niektoré náležitosti podľa § 3 ods. 3? Znamená to, že ešte stále môže ísť o platnú nájomnú zmluvu podľa OZ alebo budú súdy judikovať absolútnu neplatnosť?
3. Keď sa má podľa § 4 dohodnúť výška platieb a spôsob platenia, znamená to rozšírenie hyperformalistickej českej "nebytovej" judikatúry aj na tieto zmluvy? Ak budem mať nájomné a platby za energie ako súčasť jednej sumy, pôjde opäť o absolútne neplatnú zmluvu? Alebo ak neuvediem spôsob platenia?
4. Budú výpovedné dôvody v § 7 vykladané kogentne alebo dispozitívne (opäť paralela s judikatúrou k zákonu o nájme nebytových priestorov)? Ktoré z nich možno vylúčiť, zúžiť, rozšíriť?
5. Ako sa má vykladať odstúpenie? Ex tunc (podľa OZ) alebo ex nunc (ako naznačuje § 6 písm. d))? Aký bude následne režim? Budú si strany vraciať poskytnuté plnenia?
6. Čo presne znamená vylúčenie aplikácie § 680 ods. 1 OZ? Bude nájom trvať napriek zničeniu prenajatej veci?
Juraj Gyarfas, 10. 06. 2014 v 13:19 - NS SR
Ustanovenie § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka nebráni účastníkom zmluvy o nájme nebytových priestorov dojednať si možnosť odstúpenia o zmluvy pre prípad neplatenia nájomného ( § 48 Občianskeho zákonníka).
(Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 28. novembra 2012 sp. zn. 2 Cdo 216/2011; zbierka stanovísk 4/2014)
Juraj Gyarfas, 06. 08. 2014 v 13:53 - ešte k svojpomoci pri vyprataní
"Ak osoba použije nedovolenú svojpomoc, avšak aspoň sleduje legitímny cieľ súladný s právom, postupuje síce protiprávne, avšak jej konanie je spravidla stále podstatne menej spoločensky škodlivé, než tej osoby, ktorá protiprávne jednak postupuje, avšak je protiprávny aj stav, ktor sa snaží nastoliť. Preto pokiaľ obvinený argumentuje, že ako vlastník nehnuteľnosti mal z hľadiska občianskeho práva hmotného právo na vypratanie nehnuteľnosti nárok a táto skutočnosť nie je v trestnom konaní vyvrátená, nemožno takúto obhajobu bez ďalšieho označiť ako nemajúcu akýkoľvek význam. Na jednej strane nie je možné akceptovať, aby účel svätil prostriedky, a teda nedovolenú svojpomoc právne aprobovať, na druhej strane však trestnoprávny postih nie je jediný nástroj v celom právnom poriadku, ktorým možno dať toto neaprobovanie najavo."
Juraj Gyarfas, 06. 08. 2014 v 14:06 - ukončovanie podnájomnej zmluvy
"Otázka, zda podnájem nebytových prostor sjednaný na dobu určitou může nájemce vypovědět jen z důvodů uvedených v § 9 odst. 3 zákon č. 116/1990 Sb., není-li účastníky dohodnuto jinak, nebyla v rozhodování dovolacího soudu doposud vyřešena. [...]
Projednávanou věc je třeba i v současné době posuzovat – vzhledem k tomu, že předmětem posouzení je otázka platnosti výpovědi učiněné dne 28. 5. 2010 – především podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen "obč. zák.") a zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“).
Nájem a podnájem nebytových prostor je upraven zákonem č. 116/1990 Sb. ( § 720 obč. zák.), podle § 6 odst. 1 je nájemce oprávněn se souhlasem pronajímatele přenechat nebytový prostor nebo jeho část na dobu určitou do podnájmu. Judikatura (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2009, sp. zn. 30 Cdo 1364/2007, na nějž poukázala i dovolatelka) sice dospěla k závěru, že podnájemní vztah je (ve smyslu § 6 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb.) v podstatě zvláštním případem nájemního vztahu, na jehož základě nájemce přenechává jinému – podnájemci své nájemní právo k nebytovému prostoru (jeho části), vyznačuje se však vůči nájemnímu vztahu akcesoritou, tzn., že je na nájemním (hlavním) vztahu závislý, a to co do svého vzniku, obsahu i trvání.
Zákon č. 116/1990 Sb. obsahuje jen speciální úpravu skončení nájmu uzavřeného na dobu určitou k nebytovým prostorám, neobsahuje však zvláštní úpravu skončení podnájmu sjednaného na dobu určitou před uplynutím této doby, ani neodkazuje na úpravu skončení nájmu na dobu určitou. Není-li v zákoně č. 116/1990 Sb. výslovně omezena možnost ukončit podnájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou (takové omezení neobsahuje ani obecná úprava v obč. zák.), je – i s ohledem na povahu podnájemního vztahu – správný závěr odvolacího soudu, že s ohledem na zásadu legální licence se omezení výpovědních důvodů stanovených v § 9 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. u smlouvy na dobu určitou pro nájemce nebytových prostor neuplatní. Účastníkům však nic nebrání, aby si omezení možnosti skončení podnájmu před uplynutím sjednané doby, sjednali v podnájemní smlouvě.
V řízení bylo zjištěno, že účastnice si v podnájemní smlouvě omezení výpovědních důvodů nesjednaly, ujednaly si jen délku výpovědní lhůty, žalovaná (podnájemnice) proto mohla výpovědí skončit podnájem i během sjednané doby podnájmu, a to aniž by Výpověď odůvodnila, neboť žádnými výpovědními důvody nebyla omezena."
(Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 26 Cdo 4319/2013, ze dne 19.3.2014)
Juraj Gyarfas, 18. 03. 2015 v 10:43 - ÚS ČR
"Při řešení otázky výše bezdůvodného obohacení, vznikajícího užíváním pronajatých prostor, a s tím spjaté otázky, zda nájemcem užívaný prostor má povahu bytu nebo nebytového prostoru, je rozhodný skutečný stav užívání. Fakticita užívání pronajatých prostor nájemcem musí mít přednost před formálně právní povahou těchto prostor.
Za situace, kdy nájemce v dobré víře fakticky užíval pronajaté prostory k účelu, k němuž mu byly v minulosti podle tehdy platné právní úpravy úředně přiděleny, tedy jako byt, nevzniká jeho bezdůvodné obohacení a to ani tehdy, jestliže se dodatečně zjistí, že pronajaté prostory nebyly (bez zavinění nájemce) řádně zkolaudovány jako byt a jestliže skutečně placené regulované nájemné z bytu bylo nižší, než by bylo neregulované nájemné z nebytových prostor, ve výši obvyklé v daném místě a čase.
V této situaci nevzniká pronajímateli nárok na vydání bezdůvodného obohacení, odvozovaného z rozdílu mezi výší nájemného z nebytových prostor a mezi výší skutečně placeného regulovaného nájemného z bytu.
Jestliže obecné soudy při stanovení výše bezdůvodného obohacení nepřihlédly ke skutečnému stavu užívání, posoudily věc v rozporu s principy spravedlivého procesu, zakotvenými v článku 36 odst. 1 Listiny.
Nález Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 788/12, ze dne 8. 1. 2015
Juraj Gyarfas, 21. 04. 2015 v 09:58 - ešte k svojpomoci
"Podstata svépomoci spočívá v tom, že si oprávněný subjekt vynucuje uskutečnění svého práva vlastní mocí a silou. Tzv. dovolená svépomoc ( § 6 obč. zák.) je právem ohrožené osoby k odvrácení bezprostředního a neoprávněného zásahu do práva. Dovolená svépomoc odpovídá mezím zákonného povolení a je tak okolností, jež vylučuje protiprávnost, v opačném případě, kdy z těchto mezí vybočuje, jde o exces, který nepožívá právní ochrany, neboť zákon nedovoluje tzv. útočnou svépomoc. Zásadně je svépomoc možná tam, kde se nelze účinně dovolat pomoci moci veřejné, výjimečně i tam, kde hrozí takový bezprostřední zásah do práv, který by ohroženému neumožňoval užít standardní postup k dosažení soudního rozhodnutí a k jeho výkonu. Avšak v každém případě, tedy i při tzv. dovolené svépomoci platí, že jejímu rámci se vymyká poškození či zničení cizí věci. Proto pokud při svémocném vyklizení pozemků došlo ke zničení věcí ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemků, má tato osoba právo na náhradu škody za zničené věci ( § 420 obč. zák.)."
(Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 25 Cdo 1335/2013, ze dne 28.1.2015)
Juraj Gyarfas, 20. 12. 2015 v 22:30 - aplikácia § 680 ods. 3 na nájom nebytov
Rád by som upozornil na veľmi podnetný Milanov článok o aplikácii, resp. neaplikácii § 680 ods. 3 OZ na nájom nebytových priestorov (Hlušák, M.: O výpovedi nájmu nebytových priestorov pri zmene vlastníctva. Súkromné právo, 9/2015). Na základe veľmi dôslednej a premyslenej argumentácie dochádza k záveru, že " § 680 ods. 3 OZ sa na nájom nebytových priestorov neuplatní. Ak nejde o reštitúcie alebo nebolo dohodnuté inak, pri zmene vlastníctva nájomca ani nadobúdateľ nájom vypovedať nemôžu."
Juraj Gyarfas, 06. 02. 2016 v 19:08 - NS ČR konečne menej formalisticky
"V případě, kdy předpokladem platnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor bylo vydání kolaudačního rozhodnutí, byla tato podmínka splněna i tehdy, kdy sice smlouva byla uzavřena v době, kdy ještě nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí, účinnost smlouvy (resp. počátek nájmu) však byla vázána na právní moc tohoto kolaudačního rozhodnutí."
Simon Šufliarsky, 08. 07. 2016 v 16:33 - Simon Šufliarsky
Odlišne od rozhodnutia NS SR, 2 Cdo 196/2011, v novšom rozhodnutí NS SR odôvodňuje vylúčenie aplikácie 680 ods. 3 OZ na nájom nebytových priestorov nasledovne:
"Z ustanovenia § 9 ods. 1, 2, 3 zákona o nebytových priestorov č. 116/1990 Zb. jednoznačne vyplýva, že nájom dohodnutý na určitý čas je možné skončiť len uplynutím času, na ktorý bol dojednaný alebo len z taxatívne uvedených dôvodov v týchto ustanoveniach. Výklad, že pre skončenie nájmu vždy platí aj ustanovenie 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka, pokiaľ zmluvné strany skončenia nájmu podľa tohto ustanovenia nevylúčia by bol rozširujúci výklad nad rozsah špeciálnej úpravy ustanovenia § 9 ods. 1, 2, 3 zákona č. 116/1990 Zb. týkajúci sa skončenia nájmu. Ustanovenie § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka upravuje aj možnosť výpovedného dôvodu pri zmene vlastníctva zo strany nájomcu, ale vzhľadom na špeciálnu úpravu skončenia nájmu upravenú zákonom o nebytových priestorov č. 116/1990 Zb., pokiaľ by malo dôjsť aj k takémuto výpovednému dôvodu v zmluve o nájme nebytových priestorov uzavretej podľa zákona č. 116/1990 Zb. musel by byť takýto výpovedný dôvod jednoznačne dohodnutý."
NS SR, 3 Obdo/25/2013
Juraj Gyarfas, 30. 07. 2016 v 19:05 - ÚS SR obiter k neplatnosti nájomnej zmluvy
Z hľadiska rozhodnutia vo veci samej to síce nebolo podstatné, ale ÚS sa v odôvodnení okrajovo dotkol otázky vplyvu kolaudačného rozhodnutia na platnosť súkromnoprávnej zmluvy, pričom naznačil preferenciu v prospech menej formalistického výkladu. A samozrejme nás veľmi teší, že pri tom citoval Lexforum :-)
"8.4 Na otázku prenášania verejnoprávnych prvkov do súkromnoprávnych vzťahov, špeciálne pri posudzovaní neplatnosti nájomnej zmluvy k nehnuteľnosti z dôvodu absencie kolaudačného rozhodnutia, resp. existencie kolaudačného rozhodnutia o inom účelovom určení užívania nehnuteľnosti, existuje v praxi i menej formalistická odpoveď, ako podali v sťažovateľovej veci všeobecné súdy. Možno poukázať na rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 333/2002 z 20. februára 2003, podľa ktorého „také otázku, zda určitá místnost je místností obytnou, si soud může vyřešit sám, pokud ovšem o této otázce již nerozhodl stavební úřad (srov. rozsudek Nejvyššího soudu SR z 30. 4.1971, sp. zn. 6 Cz 166/70, publikovaný ve sborníku Nejvyšší soud ČSSR, Nejvyšší soud ČSR a Nejvyšší soud SSR o občanském soudním řízení č. IV. Praha 1986). Soud musí v zásadě vycházet z kolaudačního rozhodnutí, kterým však není vázán. Jde-li, jak tomu bylo v tomto případě, o místnosti, které jsou prokazatelně po desetiletí s vědomím a souhlasem stavebního úřadu užívány jako obytné, může soud vycházet pro určení charakteru domu z toho, že jde o obytné místnosti, i když kolaudační rozhodnutí, vydané ve třicátých letech minulého století, takové určení neobsahuje.“.
8.5 Taktiež možno odkázať na nález Ústavného súdu Českej republiky sp. zn. I. ÚS 2541/09 zo 7. apríla 2011, ktorý v obdobnej veci uviedol: „V přezkoumávané věci se obecné soudy obou stupňů, při rozhodování o určení vlastnického práva, uchýlily ke zjevnému formalismu. Jejich hlavními argumenty o neplatnosti nájemní smlouvy, uzavřené dne 25. 9. 1990 mezi stěžovatelem a Obvodním podnikem služeb Praha 5, je neexistence (odvolací soud) či neurčitost (obvodní soud) předmětu nájmu a skutečnost, že stěžovatel používal prostory k jinému účelu, než k jakému byly stavebně určeny. Jak ale vyplývá ze zmíněné nájemní smlouvy (na str. 68 spisu), nájemce (v řízení před Ústavním soudem stěžovatel) měl pronajaté prostory užívat v souladu s předmětem jeho činnosti. Ten byl popsán v rozhodnutí o registraci stěžovatele, vydaném dne 25. 9. 1990 Obvodním národním výborem pro Prahu 5. ... Výše uvedenými argumenty (rozpor předmětu činnosti stěžovatele se stavebně technickým určením nemovitostí a nedostatek předchozího souhlasu národního výboru) obecné soudy v podstatě vyčerpaly odůvodnění svých rozsudků. Jejich další argumentace se pouze odvíjí od neplatnosti nájemní smlouvy. Obecné soudy tak dospěly k závěru, že i kupní smlouva, uzavřená mezi stěžovatelem a OPS Praha 5 dne 21. 12. 1990, je neplatná. Za situace, kdy stěžovatel v řízení před obecnými soudy uvedl celou řadu konkrétně formulovaných argumentů, je nezbytné, aby se obecné soudy jeho argumenty zabývaly a jasně formulovaly, v čem spatřují jejich důvodnost či nedůvodnost. V tomto směru odůvodnění napadených rozsudků obvodního soudu i soudu odvolacího povážlivě mlčí. Jejích argumentace se točí pouze kolem neplatnosti nájemní, resp. kupní smlouvy, aniž by vážila relevanci stěžovatelových námitek. Ze shora uvedených důvodů dospěl Ústavní soud k závěru, že jak obvodní soud, tak i soud odvolací prováděly hodnocení důkazů, interpretaci právních předpisů a jejich aplikaci na předmětné smlouvy zcela formálně, bez ohledu na respekt k základním právům stěžovatele zaručeným ústavním pořádkem. Daly tak přednost formalistickému přístupu v rozhodování o určení vlastnického práva před ochranou stěžovatelových základních práv. Tím porušily stěžovatelovo základní právo na spravedlivý proces, zakotvené v čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.“
8.6 Uvedená téma je už nejaký čas aj predmetom vášnivej diskusie na poli právnej teórie [porov. Gyarfas, J. Zrušme (alebo aspoň novelizujme) zákon o nájme nebytových priestorov. In Lexforum, 29. 9. 2009. Dostupné na http://www.lexforum.sk/194; pozri aj diskusiu pod citovaným článkom].
ÚS SR, II. ÚS 379/2016
Juraj Gyarfas, 08. 09. 2016 v 17:08 - jednostranná zmena nájomného
"Dohoda prenajímateľa a nájomcu o nájomnom za nájom bytu nemôže byť jednostranne menená, pokiaľ sa tak zmluvné strany nedohodli; prenajímateľ je oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, len v prípadoch, ktoré ustanovuje osobitný právny predpis ( § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka).
Zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách nie je "osobitným právnym predpisom" v zmysle § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý by ustanovoval prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné za prenajatý byt a úhradu cien plnení spojených s užívaním bytu.
Právny pomer založený zmluvou o nájme nebytového priestoru je vzťah záväzkový, ktorý nemožno meniť bez súhlasu zmluvných strán, pokiaľ právny predpis neustanovuje inak.
Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov neupravuje možnosť prenajímateľa jednostranne zvýšiť nájomné; prenajímateľ preto nemá podklad pre jednostranné zvýšenie už dohodnutého nájomného za nájom nebytového priestoru, pokiaľ táto právna možnosť prenajímateľa nebola zmluvnými stranami dohodnutá.""
NS SR, sp. zn. 3 M Cdo 6/2008, podľa ZSP 4/2016
jakub jost, 25. 10. 2016 v 15:50 - relocatio tacita - nie až tak automatické predĺženie doby nájmu
Vo vzťahu ku zmluvnej úprave, podľa ktorej sa zmluva síce končila ku konkrétnemu dňu, ale s možnosťou unilaterálneho predĺženia doručeného najneskôr tri mesiace pred skončením.
„Podle § 676 odst. 1 obč. zák. nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak. Ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. pak řeší případy, kdy ohledně skončení nájmu sjednaného na dobu určitou se účastníci nájemního vztahu sice nedohodli jinak, avšak nájem sjednaný na dobu určitou přesto neskončí uplynutím sjednané doby, nýbrž za tam upravených podmínek se obnovuje. Přitom v ustálené soudní praxi není žádných pochybností o tom, že podle § 676 odst. 2 obč. zák. se nájemní smlouva obnovuje za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, a proto takto obnovený nájem je třeba pokládat za týž, jako byl vztah založený nájemní smlouvou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 5. února 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97, uveřejněný pod č. 10 v sešitě č. 2 z roku 1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Z řečeného mimo jiné vyplývá, že pokud se účastníci nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou dohodli ohledně skončení nájmu ve smyslu § 676 odst. 1 obč. zák. jinak, nájem neskončí uplynutím doby, na níž byl sjednán, nýbrž skončí ve smyslu jiného ujednání účastníků. Má-li nájem takto skončit na základě jiného ujednání účastníků nájemního vztahu, je z povahy věci vyloučeno, aby se mohl obnovovat ve smyslu § 676 odst. 2 obč. zák.“
Rozhodnutie NS ČR sp. zn. 26 Cdo 2689/2012
jakub jost, 25. 10. 2016 v 16:48 - relocatio tacita - pôvod inštitútu?
Zosúladenie trhového riešenia (nájmy na dlhú dobu, resp. dobu neurčitú z dôvodu poľnohospodárskych rizík) v. pôvodného súkromnoprávneho riešenia (presne určená doba trvania zmluvy.
Prax dlhodobého nájmu poľnohospodárskej pôdy tak mohla byť v rámci súkromného práva vnímaná ako predlžovanie zmluvy na dobu určitú.
Law and the Rural Economy in the Roman Empire, Dennis P. Kehoe, s. 119 et seq (google books)

References: § 3
 § 3
 § 663
 § 3
 § 3
 § 3
 § 663
 súd 
 § 3
 súd 
 § 663
 § 711
 § 3
 § 3
 § 3
 § 85
 súd 
 § 9
 § 105
 § 9
 § 9
 § 663
 čl. 89
 § 3
 § 251
 § 244
 § 1
 § 2
 § 6
 súd 
 § 47
De lege ferenda
 § 2
 § 118
 § 5
 súd 
 § 41
 § 47
 § 3
 súd 
 súd 
 § 2
 § 1
 § 47
 § 3
 § 3
 § 663
 § 3
 § 3
 § 39
 § 43
 § 40
 § 45
 § 37
 § 37
 § 39
 § 39
 § 37
 § 3
 súd 
 § 85
 § 76
 § 39
 § 118
 § 119
 § 39
 § 1
 § 241
 § 37
 § 1
 § 39
 súd 
 § 14
 § 20
 čl. 89
 čl. 1
 § 243
 súd 
 súd 
 čl. 36
 súd 
 § 261
 § 369
 § 663
 § 671
 § 680
 § 680
 súd 
 § 680
 súd 
 § 680
 § 680
 súd 
 § 3
 § 4
 § 7
 § 6
 § 680
 § 679
 § 48
 § 9
 § 720
 § 6
 § 6
 § 9
 § 6
 § 420
 § 680
 § 680
 § 680
 § 9
 § 9
 § 680
 čl. 36
 § 696
 § 696
 § 676
 § 676
 § 676
 § 676
 § 676