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Timestamp: 2020-08-12 15:46:42+00:00

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Guten Abend, im Forum für Mietrecht
M.age
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Beitrag von M.age » 21.01.15, 23:46
Ich habe am 23.09.2014 eine Kündigung meiner Wohnung von dem Anwalt meines Vermieters bekommen, da ich Mietschulden habe. In der Kündigung wurde ich nicht über mein Recht auf Widerspruch hingewiesen. Aber ich wurde aufgefordert eine Ratenzahlung zu beantragen, die anschließend geprüft würde schrieb man mir. Vorher habe ich über ein Jahr keine Post von meinem Vermieter bekommen. Auf Dutzent Versuche, telefonisch, eine Antwort auf meine Ratenzahlung zu bekommen wurde nicht reagiert.
Am 31.12.2014 habe ich vom Amtsgericht eine Klage wegen Räumungs und Zahlungsanspruch bekommen. Gegen diese habe ich Widerspruch innerhalb von 14 Tagen eingereicht. Da A: Der Streitwert nicht stimmt. B: Ich über mein Widerspruch der Kündigung nicht hingewiesen wurde.
Heute 21.01.2015 habe ich eine Versäumnisurteil vom Amtsgericht bekommen, in der Recht erkannt wurde das ich die Wohnung räumen muss. Mit dem Hinweis "Keine Räumungsfrist von Amts wegen", "Die Kosten des Rechtsstreit hat der Beklagte zu tragen" und "Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar".
Ich bin am Boden zerstört. :'( Hab ich überhaupt irgendwelche Rechte ? Muss ich jetzt Angst haben, das ich in den nächsten Tagen vor verschlossenen Türe stehe ?
Ich bin wirklich für jede Hilfe und Antwort sehr dankbar.
FOseloff
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Wohnort: Schwelm, NRW
Re: Guten Abend,
Beitrag von FOseloff » 22.01.15, 05:57
M.age hat geschrieben: Ich habe am 23.09.2014 eine Kündigung meiner Wohnung von dem Anwalt meines Vermieters bekommen, da ich Mietschulden habe. In der Kündigung wurde ich nicht über mein Recht auf Widerspruch hingewiesen.[...]Gegen diese habe ich Widerspruch innerhalb von 14 Tagen eingereicht. Da A: Der Streitwert nicht stimmt. B: Ich über mein Widerspruch der Kündigung nicht hingewiesen wurde.[...]
Wenn es sich bei der Kündigung um eine nach §543 BGB Abs. 2 Nr. 3 handelt, dann ist kein Widerspruch möglich und folglich erledigt sich damit auch ein Hinweis.
§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB hat geschrieben: Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Bei Mietrechtsstreitigkeiten ist die Jahrenettomiete der Gegenstandswert, also der Streitwert. Werden Betriebskostenvorauszahlungen geleistet, so finden diese bei der Ermittlung der Jahresnettomiete keine Berücksichtigung. Zahlt der Mieter eine Betriebskostenpauschale, so findet diese Berücksichtigung.
Deine Situation ist recht unerfreulich, da es ein Versäumnisurteil gibt. Das bedeutet, daß Du entweder nicht fristgerecht Klageerwiderung erhoben hast, zu einem anberaumten Termin nicht erschienen bist, Dich im Termin nicht ausreichend zur Sache geäußert hast oder in einem schriftlichen Vorverfahren nicht hast erkennen lassen, daß Du in der Sache verhandeln willst.
Gegen ein Versäumnisurteil ist der Einspruch möglich. Spätestens jetzt ist es angezeigt, einen Anwalt mit der Wahrung Deiner Interessen zu beauftragen, statt im Netz nach möglichen Lösungen zu suchen. Denn
Muss ich jetzt Angst haben, das ich in den nächsten Tagen vor verschlossenen Türe stehe ?
Vor verschlossener Türe zu stehen ist noch das geringere Übel. Dein Vermieter kann von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Das bedeutet, daß er alle Deine Gegenstände, die gemäß §811 ZPO nicht pfändbar sind, herausrücken muß, den Rest nicht. Und zwar so lange nicht, bis Du Deine Verbindlichkeiten beglichen hast. Doch nicht bis zum Sanktnimmerleinstag. Der Vermieter kann Dir eine Frist setzen, bis zu der Du Deine Verbindlichkeiten zu begleichen hast. Nach Ablauf der (angemessenen) Frist kann er die (Deine) Sachen veräussern, um seinen Schaden zu mindern.
Ich kann nicht alles wissen, doch ich kann alles lernen.
Beitrag von Strider » 22.01.15, 08:36
Und auf der Straße stehen muss auch niemand, im Zweifel wird der Mieter in einen Obdachlosenheim untergebracht.
snoopy96
Registriert: 21.02.11, 10:12
Beitrag von snoopy96 » 22.01.15, 08:37
Beim zuständigen Amtsgericht anrufen und fragen warum es ein Versäumnisurteil gibt, da Sie ja auf die Klage reagiert haben, sprich (hoffentlich) eine Verteidigungsabsicht erkennen lassen haben.
Anschl. sofort (sehr kurze Frist) zu einem Fachanwalt für Mietrecht und den alles weitere machen lassen.
Das Grundgesetz ist unverändert in Kraft. Eine deutsche Reichsverfassung, eine kommissarische Reichs-Regierung oder ein kommissarisches Reichsgericht existieren ebenso wenig, wie die Erde eine Scheibe ist. (AG Duisburg 26.01.2006)
Beitrag von freemont » 22.01.15, 09:10
M.age hat geschrieben: ...
Sie sollten mal in Ruhe den § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durchlesen.
Trifft das zu? Die 2-Monatsfrist wird Ende Februar ablaufen. Noch hätten sie Zeit, die ausstehende Miete muss aber bis auf den letzten Cent bezahlt werden, dann wird die fristlose Kündigung unwirksam.
Nach Einspruch werden aber die ganzen Prozess-Kosten an Ihnen hängen bleiben, das ist unvermeidlich.
Beitrag von winterspaziergang » 22.01.15, 12:52
M.age hat geschrieben:
Hier haben eine Reihe falscher Vermutungen zum jetzigen Ergebnis geführt.
Es gibt kein Recht Mietschulden zu haben und kein Recht auf Ratenzahlung- das ist bereits Entgegenkommen des Vermieters.
Es gibt kein Recht auf Widerspruch, wenn man wegen Mietschulden gekündigt wird- wieso auch? das ist kein Bescheid vom Amt, der ungültig ist, wenn man nicht auf Widerspruchsrechte hingewiesen wird
Es gibt auch kein Recht, erst Post vom Vermieter zu bekommen, der einen an die Pflicht die Miete zu zahlen erinnern muss.
Wie hoch sind die Schulden? wie viele Monate wurde nicht gezahlt? wer hat dies zu verantworten? und welche Raten wurden angeboten?
einewiekeine2010
Registriert: 29.04.10, 19:17
Beitrag von einewiekeine2010 » 22.01.15, 13:41
Ich halte das für ein Fake. Wenn die Klage am 31.12.14 zugestellt, und sogar fristgerecht Widerspruch eingelegt wurde, ergeht nie im Leben ein Versäumnisurteil und schon gar nicht bereits 3 Wochen später.
Beitrag von Baden1957 » 22.01.15, 15:18
M.age hat geschrieben: Ich habe am 23.09.2014 eine Kündigung meiner Wohnung von dem Anwalt meines Vermieters bekommen, da ich Mietschulden habe. In der Kündigung wurde ich nicht über mein Recht auf Widerspruch hingewiesen. Aber ich wurde aufgefordert eine Ratenzahlung zu beantragen, die anschließend geprüft würde schrieb man mir. Vorher habe ich über ein Jahr keine Post von meinem Vermieter bekommen. Auf Dutzent Versuche, telefonisch, eine Antwort auf meine Ratenzahlung zu bekommen wurde nicht reagiert.
wenn ein Räumungsurteil ergangen ist, gibt es nur noch die Möglichkeit mit dem Vermieter sich zu einigen bzw. eine längere Räumungsfrist zu erhalten oder Rechtsmittel einzulegen.
Offensichtlich wurde hinsichtlich der Mietklage kein Widerspruch zur Kündigung erklärt, sondern nur ein "Widerspruch" hinsichtlich: "A:Streitwert stimmt nicht und B: kein Hinweis zur Widerspruchsmöglichkeit".
Damit ist man der Kündigungsklage nicht wirksam entgegen getreten sondern hat lediglich Formalien reklamiert; Rechtsmittel dürften somit auch nicht mehr möglich sein, weil ja die "Verteidigung" sich nur auf Streitwert und fehlende Widerspruchsmöglichkeit beschränkt hat.
Gesetzlich besteht keine Verpflichtungen, den Mieter auf Widerspruchsmöglichkeiten hinzu weisen.
Wenn der Vermieter keinen Aufschub vereinbart, muss damit gerechnet werden, dass der Gerichtsvollzieher die zwangsweise Räumung der Wohnung betreiben wird mit entsprechenden sehr hohen Kosten.
Ohne Einigung mit dem Vermieter ist hier fast nichts mehr möglich.
Beitrag von freemont » 22.01.15, 16:19
Baden1957 hat geschrieben: Hallo,
Also ich wüsste jetzt nicht, weshalb man anzweifeln sollte wie und warum auch immer da gestern ein Versäumisurteil zugegangen ist.
Dagegen kann man, so steht es auch in der Rechtsbehelfsbelehrung, innerhalb von 2 Wochen Einspruch einlegen.
Wenn die ausstehende Miete komplett nachgezahlt wird, gilt § 569 III Nr. 2 BGB:
Die Kündigung wird ... unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird ...
Rechtshängigkeit ist am 31.12.2014 eingetreten, ab da laufen die 2 Monate.
Beitrag von M.age » 22.01.15, 18:59
ich danke euch für die zahlreichen Antworten.
Zunächst, mein Post ist absolut wahrheitsgemäß, wäre es nicht so würde es mir nicht helfen. Außerdem weiß ich das ich dafür selber verantwortlich bin und die Konsequenzen tragen muss und werde. Aber das Leben geht ja weiter.
Ich war heute Morgen beim zuständigen Amtsgericht mit allen Unterlagen (Schreiben, Briefumschläge mit Eingangsdatum, Beleg über die Absendung des Einschreibens meines Widerspruchs ...) und habe nachgefragt weswegen ich ein Versäumnisurteil zugestellt bekommen habe. Man sagte mir zwar das die Frist meines Widerspruchs gewahrt wurde aber dem Richter beim schriftlichen Verfahren am 16.01.2015 nicht vorgelegt hätte. ... Nicht mein Problem sagte mir ein Anwalt für Mietrecht, den ich heute Mittag aufgesucht und beauftragt habe.
Jedenfalls habe ich direkt beim Amtsgericht mit einem Rechtspfleger ein Einspruch gemäß §338 ZPO erlassen mit ...
1. Das ich Einspruch einlege
2. Und das ich beantrage die Zwangsvollstreckung des Urteils bis zur Entscheidung über den Einspruch einstweilen einstellen zu lassen.
Zur Begründung nehme ich vollumfänglich auf meinen Widerspruch Bezug.
Ich hoffe wirklich das ich etwas Zeit gewinne, da ich mir eine neue Wohnung suchen muss und ja auch noch Arbeiten muss, was sehr belastend ist momentan.
Der nächste Termin mit meinem Anwalt ist in einer Woche, vorher kann er leider nicht. Dann weiß ich mehr und werde noch einige Fragen hier beantworten.
Vielen Dank nochmal für die Anteilnahme, Marcel
Beitrag von ExDevil67 » 22.01.15, 20:00
M.age hat geschrieben: Jedenfalls habe ich direkt beim Amtsgericht mit einem Rechtspfleger ein Einspruch gemäß §338 ZPO erlassen mit ...
Das Ihnen der angeblich falsch berechnete Streitwert und der angeblich fehlende Hinweis auf dei Widerspruchsmöglichkeit nicht viel helfen werden, haben Sie aber schon gelesen?
Wie freemont schoen geschrieben, nur die Begleichung der Rückstände kann Ihnen noch helfen.
Beitrag von einewiekeine2010 » 22.01.15, 21:40
Woraus lest ihr denn alle, dass der Mieterin fristlos gekündigt wurde? Nur dann stünde ihr kein Widerspruchsrecht zu und nur dann hätte der Vermieter sie natürlich nicht darauf hinweisen müssen.
Beitrag von freemont » 23.01.15, 00:19
einewiekeine2010 hat geschrieben:
Die Daten passen halt nicht zu einer ordentlichen Kündigung, die Klage wurde vor Ablauf der Kündigungsfrist eingereicht. Es wird so sein, daß wie üblich fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt wurde.
Aber sebst wenn, was wäre dann gewonnen? Falsche Hoffnungen sollte man da nicht wecken. Zahlungsklage ist laut Threaderöffnung schliesslich auch erhoben. Das erhöht den Streitwert und die Kosten weiter.
Ob Mietrückstände bestehen, die Zahlungsmoral ist auch für die Prüfung einer (hilfsweisen ?) ordentlichen Kündigung sehr wesentlich.
Wenn die Belehrung gefehlt hat, macht allein das die Kündigung nicht unwirksam, das würde nach § 574b II nur bedeuten:
Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
Und der Widerspruch ist kein Selbstläufer, da muss eine "besondere Härte" vorliegen und nachgewiesen werden. Die Anforderungen sind hoch. Die "berechtigten Interessen" des Vermieters sind dabei auch noch zu berücksichtigen, auch ob er seine Miete bekommt.
Beitrag von einewiekeine2010 » 23.01.15, 00:50
Die Daten passen halt nicht zu einer ordentlichen Kündigung, die Klage wurde vor Ablauf der Kündigungsfrist eingereicht.
Die Daten passen perfekt zu einer ordentlichen Kündigung bei der die Mieterin nicht den Eindruck macht ausziehen zu wollen. Sie passen nicht zu einer fristlosen Kündigung, denn dafür flattert die Klage verdammt spät ins Haus.
Beitrag von freemont » 23.01.15, 10:05
Was leiten Sie denn nun aus Ihren Vermutungen ab, welche Schlüsse sollen Betroffene daraus ziehen?
Es ist Räumungs- und Zahlungsklage erhoben.
Vielleicht sollte man auch § 574 I BGB erwähnen:
Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Also kein Widerspruch möglich, Widerspruch ausgeschlossen wenn Zahlungsrückstände bestehen, die zur fristlosen Kündigung berechtigen würden. Egal wie man das dreht und wendet, wenn das möglich ist, sollte man unstreitige Mietschulden schnellstmöglich ausgleichen.
Ausser das Ziel ist es möglichst hohe Gerichts- und Anwaltsgebühren zu generieren, dann muss der Streitwert möglichst hoch sein. Irgendwann kommt aber die Endabrechnung, irgend jemand muss das dann zahlen oder steht vor den Schulden, zusätzlich zu den Mietschulden.

References: §543

§ 574
 §811
 § 569
 § 569
 § 546
 §338
 §338
 § 574
 § 574