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Timestamp: 2017-06-25 13:52:02+00:00

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Mieterhöhungsverlangen: Konkludente Vertretung des Vermieters durch die Hausverwaltung? (Olaf Riecke) - IMR 06/2014 Seite 227 Autor: BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 231/13 Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (BGB § 558a Abs. 1) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: durch die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.
Angabe der Gesamtkosten bei jahresübergreifenden Rechnungen nicht erforderlich! (Michael J. Schmid) - IMR 06/2014 Seite 228 Autor: BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 201/13 Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offengelegt hat.
Fristlose Kündigung wegen gefälschter Vormieterbescheinigung gerechtfertigt! (Michael J. Schmid) - IMR 06/2014 Seite 229 Autor: BGH, Urteil vom 09.04.2014 - VIII ZR 107/13 Die Vorlage einer „frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. (Michael J. Schmid) - IMR 06/2014 Seite 229
Nutzungswertersatz vom Untermieter nur für den tatsächlich untervermieteten Teil! (Thomas B. Tegelkamp) - IMR 06/2014, Seite 230 Autor: BGH, Urteil vom 14.03.2014 - V ZR 218/13 1. Der Eigentümer kann, von einem - bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten - Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter uberlassenen Hauses in Besitz hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen.
2. Nimmt der Eigentümer sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren Besitzer auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung (Fortführung von Senat, Urteil vom 06.11.1968 -VZR 85/65, WM 1968, 1370).
Schlüsselverlust: Ersatz für Schließanlage nur bei deren Austausch! (Hubert Blank) - IMR 06/2014 Seite 231 Autor: BGH, Urteil vom 05.03.2014 - VIII ZR 205/13 Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei Mietende nicht alle ihm überlassenen Schlüssel zurück, so hat der Vermieter gegen den Mieter nur dann Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage, wenn eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist und die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird.
Umdeutung einer „Befristung" in einen beidseitigen Kündigungsausschluss? (Christina Link) - IMR 06/2014 Seite 232 Autor: LG Karlsruhe, Urteil vom 08.04.2014 - 9 S 399/13 Die Frage der Umdeutung bezüglich einer Vereinbarung eines beidseitigen Kündigungsausschlusses richtet sich nach der Interessenlage der Parteien und den Umständen des Einzelfalls. Ein Kündigungsausschluss ist anzunehmen, wenn die Interessenbewertung ergibt, dass sich die Parteien für eine gewisse Zeit an den Vertrag binden wollten.
Nebenkostenabrechnung: Vermieter darf offensichtliche Fehler korrigieren! (Harald Bühring) - IMR 06/2014 Seite 233 Autor: LG Berlin, Urteil vom 20.11.2013 - 65 S 152/13 Der Mieter darf den Vermieter an einem Versehen beim Erstellen der Betriebskostenabrechnung nicht immer festhalten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter den Fehler auf den ersten Blick erkennen kann und der Vermieter diesen kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat.
Kernsanierung Nachbargebäude: Mietminderung? (Michael Mayer) - IMR 06/2014 Seite 234 Autor: LG Berlin, Urteil vom 26.09.2013 - 67 S 251/13 1. Ein Ausschluss der Minderung kommt in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft vorgelegen haben, wie bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei nahe gelegenen Baulücken. Es reicht hierfür jedoch nicht aus, wenn einzelne Gebäude in der Nähe und auch das Haus, in welchem sich die Mietwohnung befindet, im Zeitpunkt des Einzugs frisch saniert waren.
2. Sind beim Vertragsschluss keine Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in unmittelbarer Nähe vorhanden, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen, wenn in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Zunahme der Lärm- und Schmutzemissionen führen.
Unzulässigkeit einer Vorratskündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung (Marcus Kohlstrunk) - IMR 06/2014 Seite 235 Autor: LG Berlin, Beschluss vom 27.03.2014 - 67 S 475/13 Eine Verwertungskündigung durch den Vermieter ist als Vorratskündigung unzulässig, wenn der Vermieter dem Mieter den Kauf der an ihn vermieteten Räume auf Grundlage eines Verkehrswerts anbietet und gleichzeitig eine vorsorglich ausgesprochene Verwertungskündigung damit begründet, eine angemessene Verwertung sei nur durch Veräußerung an Dritte in unvermietetem Zustand möglich.
Wann darf Erwerber die Eigenbedarfskündigung des Veräußerers weiter verfolgen? (Ulrich C. Mettler) - IMR 06/2014 Seite 236 Autor: LG Itzehoe, Beschluss vom 20.12.2013 - 9 S 31/13 Der in die Vermietung eingetretene Erwerber der Mietwohnung darf die vom Veräußerer ausgesprochene Eigenbedarfskündigung weiter verfolgen, wenn der bisherige Kündigungsgrund in seiner Person fortbesteht.
Mieter sperrt Beauftragten des Vermieters ein: Ordentliche Kündigung! (Kai Zehelein) - IMR 06/2014 Seite 237 Autor: LG Berlin, Beschluss vom 16.07.2013 - 67 S 232/13 Wenn der Mieter eine Beauftragte des Vermieters, die ihn in seiner Wohnung aufgesucht hat, um über dessen Unzufriedenheit mit der Ausführung von durchgeführten Sanierungsarbeiten zu reden, gewaltsam am Verlassen der Wohnung hindert, stellt dies eine so schwere Verletzung des Hausfriedens dar, dass der Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung des Mieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt ist.
Autofreies Wohnen: Darf Vermieter dem Mieter das Halten eines PKWs verbieten? (Harald Büring) - IMR 06/2014 Seite 238
Autor: AG Münster, Urteil vom 19.02.2014 - 8 C 2524/13 Der Vermieter einer Wohnung darf seinem Mieter nicht ohne Weiteres die Nutzung sowie das Halten eines Autos untersagen. Eine derartige AGB-Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Dies gilt auch im Rahmen von autofreien Wohnprojekten.
„Neue" Miete würde fast 50% des Einkommens ausmachen: Keine Modernisierungsmieterhöhung! (H.-J. Binder) - IMR 06/2014 Seite 239 Autor: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.08.2013 - 5 C 366/12 Eine finanzielle Härte kann nicht an einer festen prozentualen Grenze des Anteils der Monatsmiete am monatlichen Einkommen festgemacht werden; vielmehr sind die individuellen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen. Dem Mieter soll nach Abzug der Miete jedenfalls ein Einkommen verbleiben, mit dem er an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festhalten kann. Die Grenze der Zumutbarkeit ist nicht erst dort zu ziehen, wo der Mieter mit dem verbleibenden Einkommen nur noch sein Existenzminimum bestreiten kann.
Feuerstättenschau ist öffentliche Last des Grundstücks! (Maik Fodor) - IMR 06/2014 Seite 240 Autor: AG Soest, Urteil vom 06.02.2013 - 12 C 280/12 Die Kosten für die Feuerstätten-Bescheide sind laufende öffentliche Lasten des Grundstücks.
Wohnfläche beträgt 21,01 qm statt vereinbarter 50 qm: Muss dem Mieter dies auffallen? (Nele Rave) - IMR 06/2014 Seite 241
Autor: AG Bad Segeberg, Beschluss vom 07,04.2014 - 17 C 268/13 1. Bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Wohnfläche in einem Mietvertragsformular kann zwischen Mietvertragsparteien eine konkludente Vereinbarung getroffen werden, wenn die Parteien vor Abschluss des Mietvertrags über die Wohnfläche verhandelt und insoweit Einigkeit erzielt haben oder übereinstimmend von einer bestimmten Größe ausgegangen sind.
2. Ist in einem Mietvertrag über eine Wohnung, die vom Mieter bereits vor Vertragsschluss über einen längeren Zeitraum hinweg bewohnt worden ist, eine Wohnflächenangabe enthalten und soll die tatsächliche Wohnfläche (hier: 21,01 qm) erheblich geringer sein als die vertraglich vereinbarte Wohnfläche (hier: 50 qm), ist davon auszugehen, dass dem Mieter die Wohnflächenabweichung jedenfalls infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und ein Minderungsrecht gemäß § 536b Satz 2 BGB nicht besteht.
Minderung bei Legionellenbefall: Gefahr eines Gesundheitsschädens genügt! (Michael J. Schmid) - IMR 06/2014 Seite 242
Autor: AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 - 148 C 5353/13 Legionellen in der Wasserversorgungsanlage stellen einen Mangel dar, der zu einer nicht unerheblichen Tauglichkeitsminderung der Wohnung führt. Eine Minderung um 25% ist angemessen.
Eigenbedarf? 18-jährige Tochter ohne Arbeit braucht keine 100 qm große Wohnung! (Dominik Leppersjohann) - IMR 06/2014 Seite 243
Autor: AG Köpenick, Urteil vom 17.09.2013 - 14 C 16/13 1. Der zum Eigenbedarf führende Erlangungswunsch des Vermieters muss vernünftig
und nachvollziehbar sein.
2. Daran fehlt es, wenn einer 18 Jahre jungen Person, die über kein eigenes Einkommen verfügt und ohne Arbeit/Ausbildung ist, eine 102 qm große Wohnung (zuzüglich Terrasse und Garten) überlassen werden soll.
Personenmehrheit als Vermieter: Wann ist die Schriftform gewahrt? (Nadim Hermes) - IMR 06/2014 Seite 244 Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - 10 U 49/13 1. Steht auf der Vermieterseite eine Personenmehrheit und wird der Vertrag nicht von allen Mitgliedern unterzeichnet, sondern nur von einem „Vertreter", muss zu der vorhandenen Unterschrift deutlich zum Ausdruck gebracht werden, ob der Vertrag auch in Vertretung der Personenmehrheit unterzeichnet wurde oder ob es noch weiterer Unterschriften bedarf. Das ist nicht der Fall, wenn die Tatsache der Vertretung durch die unterzeichnende Person aufgrund anderer - auch außervertraglicher - Umstände hinreichend bestimmbar ist.
2. Steht in der Vertragsurkunde, dass der Mietvertrag auf Vermieterseite von der „Grundstücksgemeinschaft N.-K. vertreten durch Herrn 0. K. „."geschlossen ist, ist daraus eindeutig zu entnehmen, dass „Herr 0. K." als Vertreter der Vermieterseite aufgetreten ist.
Untermieter wird Eigentümer: Muss er trotzdem Miete zahlen? (Christina Link) - IMR 06/2014 Seite 245 Autor: OLG Brandenburg, Urteil vom 01.04.2014 - 3 U 168/10 1. Es ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Untermieter, nachdem er selbst einen Kaufvertrag über das Mietobjekt abgeschlossen hat, den - weiterhin bestehenden Hauptmietvertrag bzw. Nutzungsvertrag - unter Hinweis auf die fehlende Genehmigung zur Untervermietung, von der er selbst jahrelang profitiert hat, kündigt.
2. Ein Mieter hat gegenüber seinem Untermieter Anspruch auf die Miete bzw. Nutzungsentschädigung, solange er selbst aufgrund des Nutzungsvertrags zur Nutzung des Objekts berechtigt ist. Dies gilt auch dann, wenn zwischenzeitlich der Untermieter Eigentümer des Grundstücks geworden ist.
Vertragsstrafe bei verzögerter Übergabe auch ohne Obergrenze zulässig! (Bastian Hirsch) - IMR 06/2014 Seite 246 Autor: OLG Celle, Beschluss vom 03.01.2014 - 2 U 164/13 1. Eine Vertragsstrafenklausel kann auch stillschweigend das gesetzliche Leitbild - als selbstverständlich - voraussetzen.
2. Die vertragliche Abrede eines Vertragsstrafenversprechens, das die Zahlung einer täglichen Summe ohne Obergrenze vorsieht, verstößt im Fall der Nichtüberlassung einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie nicht gegen § 307 Abs. 1 BGB.
3. Die Obergrenze einer Vertragsstrafe ergibt sich letztlich nach Treu und Glauben bzw. der Treuwidrigkeit nach § 242 BGB; diese liegt jedoch bei sieben Monaten noch nicht vor.
4. Eine Vertragsstrafe in Höhe von 75% des vereinbarten täglichen Miezinses ist auch nicht unverhältnismäßig.
Korrekte Bestimmung der Mietfläche durch Auslegung (Andreas P. Dingler und Julia Nikoleyczik) - IMR 06/2014 Seite 247 Autor: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.11.2013 - 10 U 112/13 1. Bei der Miete von Räumen stellt die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche um mehr als 10% einen Mangel der Mietsache dar. Diese Flächenabweichung hat der Mieter dazulegen und zu beweisen.
2. Die Begriffe „Bruttogeschossfläche", „innenliegende Technikflächen" und „anteilige Gemeinschaftsflächen" sind als „Bruttogrundfläche", „technische Funktionsflächen" und „Verkehrsflächen" gemäß DIN 277 auszulegen.
3. Die Anwendbarkeit der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB setzt eine auch durch Auslegung nicht zu beseitigende Mehrdeutigkeit (mindestens zwei unterschiedliche Auslegungsergebnisse) voraus (hier verneint).
Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag zu unbestimmt: Konkretisierung durch Korrespondenz möglich (Christopher Sixtus) - IMR 06/2014 Seite 248 Autor: KG, Urteil vom 17.04.2014 - 8 U 197/13 1. Auch im Gewerberaummietrecht muss eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Umlage von Betriebskosten (BGB § 556) ausreichend bestimmt sein.
2. Im Mietvertrag nicht ausreichend bestimmte Betriebskosten können aber durch die Korrespondenz zwischen den Parteien und jahrelange Übung konkretisiert werden.
Keine Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum durch Unterteilung! (Klaus Eichhorn) - IMR 06/2014 Seite 249 Autor: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.12.2013 - 14 Wx 47/13 Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein zugehöriger Raum keinem der neu entstandenen Miteigentumsanteile als Sondereigentum zugeordnet, sondern ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer „zur Gemeinschaftsbenutzung" ausgewiesen, so entsteht unzulässiges isoliertes Sondereigentum und ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen.
Keine Einbeziehung von Gemeinschaftseigentum bei Unterteilung! (Klaus Eichhorn) - IMR 06/2014 Seite 250 Autor: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.12.2013 - 14 Wx 47/13 Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein bisher nicht zu diesem gehörender, sondern im Gemeinschaftseigentum stehender Raum ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer einer der neu entstandenen Einheiten als Sondereigentum zugeordnet, so ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen.
Kein Beschluss zur Wiedereinführung von Veräußerungsbeschränkungen (Andrik Abramenko) - IMR 06/2014 Seite 251 Autor: OLG München, Beschluss vom 04.04.2014 - 34 Wx 62/14 Die Beschlusskompetenz des § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG beschränkt sich auf die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung, erlaubt aber nicht auch den actus contrarius. Die Wiedereinführung einer einmal durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung kann nur durch Vereinbarung erfolgen.

References: § 558
 § 573
 § 536
 § 307
 § 242
 § 305
 § 556
 § 12