Source: https://www.mietgerichtstag.de/aktuell/
Timestamp: 2018-03-23 03:28:11+00:00

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Aktuelles, Informationen und Berichte - Deutscher Mietgerichtstag e.V.
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Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 21. März 2018 (VIII ZR 104/17) mit den Voraussetzungen der in § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB vorgesehenen Kündigungsbeschränkung (Sperrfrist) beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts beschäftigt. In der Pressemitteilung heißt es:
Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfordert, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter - hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln.
Das DIW Berlin hat die Wirksamkeit der Mietpreisbremse untersucht. Zusammengefasst hat er festgestellt:
"Die Mietpreisbremse ist das zentrale wohnungsmarktpolitische Projekt der vergangenen Jahre. Umso größer war die Ernüchterung, als erste empirische Studien – auch des DIW Berlin – darauf hindeuteten, dass die Mietpreisbremse den Anstieg der Mieten insgesamt nicht spürbar verlangsamt. Dieses Ergebnis hat zwar weiterhin Bestand. Allerdings zeigt die vorliegende und aufgrund ihres Untersuchungsdesigns weitaus differenziertere Studie, dass dies nicht zwingend an einer großflächigen Missachtung der Regulierung liegen muss. Vielmehr kann die Mietpreisbremse konstruktionsbedingt nur in Regionen wirken, in denen die Neuvertragsmieten zuvor um mehr als 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen sind. War das der Fall, dämpft die Mietpreisbremse tatsächlich den Anstieg der Mieten, teilweise sinken sie sogar einmalig um bis zu 2,9 Prozent. Dennoch sollte sich die Politik nicht allein auf preisregulierende Maßnahmen verlassen. Diese bekämpfen nicht die Wohnungsknappheit. Gefragt sind vielmehr Anreize für den Bau von Wohnungen, insbesondere durch die Erschließung neuer Bauflächen. Auch könnten bestehende Gebäude aufgestockt und Hinterhöfe bebaut werden. Eine Reform der Grundsteuer wäre dabei hilfreich."
Eine ausführlichere Zusammenfassung findet sich im DIW-Wochenbericht 7/2018.
Am 11. Februar 2018 ist unser langjähriges Vorstandsmitglied, unseres jetziges Ehrenmitglied Rechtsanwalt Jürgen Fritz plötzlich verstorben. Wir verlieren mit ihm einen engagiertes Mitglied der ersten Stunde. RA Fritz hat an der inhaltlichen Gestaltung des Mietgerichtstages insbesondere im Bereich der Gewerberaummiete intensiv mitgewirkt. Wir haben ihm mit einer Traueranzeige in der Rheinischen Post gedacht.
Prof. Dr. Artz und Prof. Dr. Börstinghaus haben für den Verein an den Trauerfeierlichkeiten teilgenommen.
Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 7.2.2018 (VIII ZR 189/17) mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen (§ 556 BGB) beschäftigt. In der Pressemitteilung des BGH heißt es u.a.:
"Bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB), liegt die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Insofern war es bereits im Ausgangspunkt verfehlt, dass das Berufungsgericht den Beklagten als Mietern die Verpflichtung auferlegt hat, "objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte" (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt. Es hätte sich jedenfalls im Grundsatz bei sachgerechter Beurteilung der Beweislastverteilung vielmehr von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der von der Klägerin als Vermieterin vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung überzeugen sowie den dazu von der Klägerin angetretenen Zeugen- und Sachverständigenbeweis erheben müssen.
Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts muss der Mieter insoweit auch kein "besonderes Interesse" an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen; es genügt hierfür vielmehr bereits sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, besteht deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten. "
Im Koalitionsvertrag der Großen Koalition sind folgende Vereinbarungen zum Mietrecht vorhanden; es könnte im Wesentlichen auf eine Umsetzung dessen hinauslaufen, was bereits Gegenstand eines Referentenentwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vor- schriften (Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz – 2. MietNovG) war:
BGH verwirft Klauseln zur Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist
Mit Urteil vom 8. November 2017 (VIII ZR 13/17) hat der VIII. Senat des BGH eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag verworfen, mit der die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB (Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen) auf zwölf Monate verlängert wurde. In der Pressemitteilung heißt es:
"Denn die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. Vor diesem Hintergrund war es - unter Berücksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters - das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB* aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen."
Mit Urteil vom 27. September 2017 (XII ZR 114/16) hat der BGH einen langen Streit beendet und Schriftformheilungsklauseln auch zwischen den vertragsschließenden Parteien für unwirksam erklärt, aber ein wichtiges Türchen offen gehalten. Hier die Leitsätze:
Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.
Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.
Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln hat in einer am 25. April 2017 veröffentlichten Studie die Mietpreisbremse evaluiert.
Hier geht es zur Studie: https://www.iwkoeln.de/studien/iw-policy-papers/beitrag/philipp-deschermeier-bjoern-seipelt-michael-voigtlaender-evaluation-der-mietpreisbremse-335632
Auch die Bundesanstalt für Landwirtschaft und Ernährung (BLE) hat für das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) eine Forschungsarbeit zum Thema " Wirksamkeit der in 2015 eingeführten Regelungen zur sogenannten Mietpreisbremse in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten" durch zwei wissenschaftliuche Institute erstellen lassen. Die Studie liegt seit Ende Februar 2017 vor, ist aber bisher nicht veröffentlicht.
BGH entscheidet über die Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach der Sozialklausel gem. § 574 BGB (VIII ZR 270/15)
Die Mieter hatten einer Eigenbedarfskündigung widersprochen dieser, da der im Jahre 1930 geborene Beklagte zu 1 zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Bei einem Verlust der bisherigen Wohnung sei ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung nicht zu umgehen; insoweit lehne es die noch rüstige Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen.
NRW-Koalitionsvertrag zum Mietrecht
Der Koalitionsvertrag der schwarz-gelben Landesregierung enthält zum Mietrecht folgende Vereinbarungen: "Die Mietpreisbremse hat in Nordrhein-Westfalen ihren Zweck nicht erfüllt. Sie hat nicht die Mieten gebremst, sondern private Investitionen in den Wohnungsbau. Um das Angebot auf dem Wohnungsmarkt zu vergrößern und für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen, wollen wir private Investitionen wieder attraktiver machen. Dazu werden wir die Kappungsgrenzenverordnung und die Mietpreisbegrenzungsverordnung aufheben.
Das Bundesrecht enthält bereits einen weitreichenden Mieterschutz. Darüber hinausgehende landeseigene Regelungen sind daher nicht erforderlich. Die Kündigungssperrfristverordnung, die Zweckentfremdungsverordnung, die Umwandlungsverordnung werden wir aufheben, das Wohnungsaufsichtsgesetz überprüfen."
Save the Date: Mietgerichtstag 2020
Der Mietgerichtstag 2020 findet am 20./21. März in Dortmund statt.
Gutachten: Auswirkungen der Rechtsprechung des BGH zur Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummieters auf die öffentliche Hand
Deutscher Mietgerichtstag lässt die Auswirkungen der Rechtsprechung des BGH zur Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummieters auf die öffentliche Hand untersuchen.
Der Vorstand des Deutschen Mietgerichtstages e.V. hatte die Forschungsstelle für Immobilienrecht an der Universität Bielefeld und Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin beauftragt, die Auswirkungen der BGH-Rechtsprechung zur Nichtanwendbarkeit der Regelungen über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung und die Folgen für die öffentliche Hand zu untersuchen.
Katharina Busch: Tagungsbericht zur V. Herbstakademie Mietrecht 2014
Spannende Vorträge von namhaften Experten aus Praxis und Wissenschaft zum Thema Mietrecht in Verbindung mit einem unterhaltsamen Rahmenprogramm und einer Reise nach Berlin; das verhieß die vom Deutschen Mietgerichtstages e.V. und der Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld veranstaltete V. Herbstakademie Mietrecht.
Unter der wissenschaftlicher Leitung von RiAG Ulf Börstinghaus & Prof. Dr. Markus Artz fand die Herbstakademie dieses Jahr vom 28. September 2014 bis 1. Oktober im Harnack-Haus der Max-Planck-Gesellschaft in Berlin statt.
Mahreen Arif: Tagungsbericht zur V. Herbstakademie Mietrecht 2014
Mit gut 60 Teilnehmern fand dieses Jahr vom 29. September bis 1. Oktober 2014 die bisher größte Herbstakademie zum Mietrecht in Berlin statt. Renommierte Referenten vermittelten Studenten und Referendaren aus ganz Deutschland das Mietrecht auf einprägsame Weise. Ein Aufgebot an hochkarätigen Dozenten - die wohlgemerkt ehrenamtlich referieren - ist bereits Tradition bei der Herbstakademie für Mietrecht. Bezüglich des Formats von Unterkunft und Verpflegung haben sich die Veranstalter dieses Jahr selbst übertroffen. Besonderer Dank geht an dieser Stelle an den Deutschen Mietgerichtstag e.V. unter dem Vorsitz von RiAG Dr. Ulf Börstinghaus und die Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld repräsentiert durch Prof. Dr. Markus Artz und sein hingebungsvolles Team von Lehrstuhlmitarbeitern sowie Prof. Dr. Wolfgang Hau von der Universität Passau.
Katharina Entrup und Ricarda-Charlotte Lorenz: Ein Tagungsbericht Herbstakademie 2012
Interessante Vorträge renommierter Juristen, ein Besuch beim Bundesverfassungsgericht und beim Bundesgerichtshof - all das bot die „Herbstakademie Mietrecht für junge Juristen“ den ca. 50 Teilnehmern vom 07.10.2012 bis zum 10.10.2012 in Karlsruhe.
Organisatoren dieser in Deutschland einmaligen Veranstaltung waren, wie in den vergangenen Jahren, der Deutsche Mietgerichtstag e.V., vertreten durch seinen Vorsitzenden Herrn Dr. Ulf Börstinghaus (Richter am AG Dortmund), die Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld unter Leitung von Herrn Prof. Dr. Markus Artz und Prof. Dr. Wolfgang Hau von der Universität Passau. Sie haben es sich zur Aufgabe gemacht, interessierten Studenten und Referendaren einen umfassenden Überblick über das sehr praxisrelevante Mietrecht zu verschaffen, welches zunehmend auch in beiden juristischen Staatsexamina eine Rolle spielt. Zudem ist die Herbstakademie als Netzwerk für alle jene gedacht, die sich auch in Zukunft mit dem Mietrecht auseinandersetzen wollen, sei es im Rahmen einer Promotion, eines Praktikums oder in ihrer beruflichen Tätigkeit.
René Rosenau: Mietrecht in der Hauptstadt: Ein Veranstaltungsbericht von der dritten Herbstakademie Mietrecht 2010
Zum Mal in Folge veranstaltete der Deutsche Mietgerichtstag e.V. in diesem Jahr und zwar zum ersten Mal in enger Zusammenarbeit mit der Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld unter der wissenschaftlichen Leitung von Prof. Dr. Markus Artz (Bielefeld) und Prof. Dr. Wolfgang Hau (Passau) sowie RiAG Ulf Börstinghaus (Vorsitzender des Deutschen Mietgerichtstag e.V.) vom 3. bis zum 6. Oktober 2010 eine Herbstakademie Mietrecht für junge Juristen zum Thema Mietrecht in Berlin.
Die Veranstaltung soll jungen Juristen die Möglichkeit bieten, sich vertieft mit dem Wohn- und Gewerberaummietrecht auseinanderzusetzen. Denn obwohl jährlich mehrere hunderttausend Mietrechtsstreitigkeiten vor deutschen Gerichten verhandelt werden, findet das Mietrecht in der juristischen Ausbildung kaum Beachtung. Weiterhin streben die Veranstalter die Schaffung eines Netzwerks an, das am Mietrecht interessierten Nachwuchsjuristen den Einstieg in dieses Tätigkeitsfeld durch die Vermittlung von Praktika und Promotionsthemen vereinfachen soll.
Antonia Hösch und Inga Schüttfort: Ein Tagungsbericht Herbstakademie 2008
Sa 11 Okt 2008
Vom 8. bis 11. Oktober 2008 fand zum ersten Mal die Herbstakademie Mietrecht des Deutschen Mietgerichtstags in Berlin statt. Die Veranstaltung richtete sich als „praxisorientierter Intensivkurs für Nachwuchsjuristen" an Jurastudenten und Rechtsreferendare. Ziel war, Berührungsängste mit dem im Studium eher vernachlässigten Rechtsgebiet Mietrecht abzubauen, theoretisches Wissen zu vermitteln, einen Einblick in die praktische Tätigkeit auf diesem Gebiet zu gewähren und die am Mietrecht interessierten Jungjuristen besser zu vernetzen.
Der Einladung des Deutschen Mietgerichtstags und der Organisatoren Prof. Dr. Wolfgang Hau und PD Dr. Markus Artz nach Berlin waren 38 Teilnehmer aus ganz Deutschland gefolgt.

References: § 577
 § 577
 BGH 

BGH 
 BGH 
 § 548
 § 548
 § 548
 BGH 
 § 550

BGH 
 § 574
 BGH 
 BGH