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Timestamp: 2020-01-18 00:18:29+00:00

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Kundenbereich Ihr Partner in Sachen Hausverwaltung und Immobilien in Waldbronn-Busenbach
NEWS Vermieter/Mieter
Vermieter-Telegramm für Sie zur Info
Vermieter-Telegramm Oktober 2017
Mit dem einfachen 5-Punkte-Check erkennen Sie jeden Fehler in der Jahresabrechnung sofort!
Vermieter-Telegramm Februar 2017
Schritt für Schritt zur Mieterhöhung
Vermieter-Telegramm Januar 2017
Immo-Zinsen im Keller und trotzdem Pleitegeier auf dem Dach?
I. Vermieter-Telegramm Juni 2016
Vermieter-Warnung: Diese Neuerungen kommen jetzt auf Sie zu!
I. Vermieter-Telegramm April 2016
In einem reinen Wohngebiet darf kein Flüchtlingsheim gebaut werden
II. Vermieter-Telegramm März 2016
Teilungserklärung: Statt Apotheke ist Friseursalon zulässig
I. Vermieter-Telegramm Februar 2016
Schlagwortartige Bezeichnung eines Beschlussgegenstandes ist ausreichend
I. Vermieter-Telegramm August 2015
Zustimmung zu baulichen Veränderung nur im Beschlussverfahren
III. Vermieter-Telegramm Mai 2015
Den Makler zahlt nun der Vermieter
II. Vermieter-Telegramm Mai 2015
Wohnungseigentümer müssen angemessene Instandhaltungsrücklage ansammeln...
I. Vermieter-Telegramm Mai 2015
Bezeichnung anderer Wohnungseigentümer als „Lügner“ oder „Betrüger“ stellt Beleidigung dar
II. Vermieter-Telegramm September 2014
Fristlose Kündigung: Hausfriedensstörungen durch verwirrten Mieter sind nicht hinzunehmen
Schönheitsreparaturen 2014: Wieder alles offen?
Eigenbedarfskündigung: Unzulässig bei sozial und gesundheitlich beeinträchtigem Mieter
Wofür Sie als Eigentümer haften
I. Vermieter-Telegramm September 2014
Wohnungseigentümer haben nur begrenztes Einsichtsrecht in Wohnungsgrundbuch anderer Eigentümer ihrer Gemeinschaft
Bauherrenschutz: Mittel gegen Baupfusch
Beste Argumente gegen zahlungsunwillige Mieter
Vermieter-Telegramm August 2014
Nachbar darf nicht die Entfernung eines unansehnlichen Zauns verlangen...
Beleidigungen vom Mieter? – erst abmahnen, dann ist Ihre Kündigung erfolgreich...
Vermieter-Telegramm Juli 2014
Vermieter-Telegramm Febru ar 2014
Vermieter-Telegramm Januar 2014
Vermieter-Telegramm Oktober 2013
Vermieter-Telegramm September 2013
Vermieter-Telegramm August 2013
Der sichere Weg zur fristlosen Kündigung. Eines der Themen in unserem Spezial-Report „Kündigung".
Wärmecontracting: Vermieter muss Rechnungen von Vorlieferanten nicht vorlegen
Mietkaution: Vermieter muss sich mit der Verwertung der Mietkaution beeilen
Jetzt bleiben Sie nie mehr auf Renovierungskosten sitzen!
Vermieter-Recht aktuell
Vermieter-Telegramm April 2013
Tierhaltung in der Mietwohnung: Katzen dürfen nur mit Grund untersagt werden
Newsletter.minol.com März 2013
WEGTELEGRAMM
Februar 2013 -GeVestor Financial Publishing Group
Januar 2013 - Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG
Oktober 2012 - VERMIETERTELEGRAMM
Entgangene Miete kann gegen übrige Wohnungseigentümer engeklagt werden
Wer zahlt für die Ratten in der Toilette?
Darf ein Mieter wegen Mängel schon kurz nach Einzug die Miete kürzen?
August 2012 - VERMIETERTELEGRAMM
Schluss mit dem ewigen Ärger beim Vermieten!
August 2012 - WEGTELEGRAMM
Wohnungszustand bei Rückgabe ohne Mieter protokollieren?
Betriebskostenabrechnung 2012: Lassen Sie sich als privater Vermieter nicht zum Sündenbock machen!
2011 sind die Energiepreise für Wohnimmobilien wieder gestiegen. Und so wird es bei der Abrechnung 2012 erneut zu gigantischen Nachforderungen durch uns Vermieter kommen.
Was das bedeutet, wissen Sie bereits heute: Auch in diesem Jahr wird man Sie – als Überbringer der schlechten Nachricht – wieder zum Sündenbock für die hohen Nachzahlungen machen. Stress mit Ihren Mietern – selbst den friedlichsten – ist da vorprogrammiert.
Ihr bester Schutz gegen Auseinandersetzungen: eine unangreifbare Abrechnung. Die gelingt jedoch nur, wenn Sie sie auf Grundlage der neuesten Rechtsprechung erstellen. Denn letztlich sagen im Mietrecht nicht die Gesetze, wo es langgeht –die Richter tun es.
Und 2011 waren die Richter am höchsten deutschen Mietgericht fleißig: 10 neue Entscheidungen zum Betriebskostenrecht hat allein der Bundesgerichtshof (BGH) verkündet.
Jedes dieser Urteile ist wichtig – jedes sollten Sie kennen, damit Sie eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung erstellen und alle Vorteile für sich optimal nutzen.
Wie das geht zeigt aktuell der Beratungsdienst für private Vermieter "Erfolgreich Vermieten" in einem soeben erschienenen Themen-Spezial.
Als Chefredakteur habe ich für die Leser dieses E-Mail-Newsletters aushandeln können, dass Sie dieses Themen-Spezial für kurze Zeit gratis erhalten, wenn Sie "Erfolgreich Vermieten" zum kostenlosen 30-Tage-Test anfordern! (Klicken Sie dazu einfach auf den Link am Ende dieses Artikels.)
Ich bin mir sicher: Mit den Informationen, Anleitungen und Tipps dieses Themen-Spezials, das auf Basis der aktuellsten Urteile erstellt wurde, gelingt Ihnen eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung in diesem Jahr ganz leicht.
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht, Chefredakteur von "Erfolgreich Vermieten"
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Eigenbedarfskündigung ist unzulässig, wenn der Eigenbedarf vorhersehbar war
Eine Eigenbedarfskündigung darf nicht mit einem Bedarf begründet werden, der bereits bei Abschluss des Mietvertrags absehbar war. Dies entschied das Landgericht Lüneburg im Dezember 2011.
Ein Vermieter hatte gegenüber seinem Mieter Ende Mai 2010 wegen Eigenbedarfs gekündigt.
Der Mietvertrag war Ende August 2008 für Anfang November 2008 abgeschlossen worden. Als Kündigungsgrund gab der Vermieter an, dass er die Mietwohnung für seinen 19-jährigen Sohn benötige. Dieser sollte die Wohnung künftig nutzen, weil die elterliche Wohnung zu klein geworden sei.
Der Mieter verweigerte die Räumung, weil er die Kündigung für rechtswidrig hielt. Der Bedarf sei für den Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar gewesen.
Zu Recht! Eine Eigenbedarfskündigung darf nicht auf einen Bedarf gestützt werden, der bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar war.
Dies gilt zumindest dann, wenn eine Kündigung bereits innerhalb von fünf Jahren nach Vertragsschluss erfolgt. Ein Kündigungsgrund für eine Eigenbedarfskündigung ist unbeachtlich, wenn ein Vermieter diesen bei vorausschauender Planung bei Abschluss des Mietvertrages hätte erkennen können.
Im entschiedenen Rechtsstreit hätte der Vermieter mit dem Eigenbedarf des ältesten Sohnes rechnen müssen. Die Kündigung war deshalb rechtswidrig (LG Lüneburg, Urteil v. 07.12.11, Az. 6 S 79/11).
Schützen Sie sich vor Fehlern in Ihrer Betriebskostenabrechnung 2012!
Bei den Betriebskosten ändert sich die Rechtslage ständig. Die jährliche Abrechnung wird deshalb zu einer heiklen Angelegenheit. Denn falls Ihnen entgeht, dass bestimmte Kosten umlagefähig sind, verschenken Sie Geld. Setzen Sie dagegen falsche Posten auf die Abrechnung oder unterläuft Ihnen ein kleiner formaler Fehler, kann Ihr Mieter die Nachzahlung ablehnen.
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Gartenpflege: Vermieter muss nicht kostengünstigstes Angebot annehmen
Dies entschied das Amtsgericht Ahrensburg im Juni 2011. Ein Vermieter und sein Mieter stritten über Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2008 und 2009.
Insbesondere die Gartenpflegekosten in Höhe von jeweils 2.400 € jährlich waren dem Mieter ein Dorn im Auge. Das Mietshaus lag in einer sehr wohlhabenden Gegend. Der Vermieter bzw. sein Vorgänger hatten in der Vergangenheit die Gartenpflege selbst durchgeführt und bisher in Höhe von 200 € auf den Mieter umgelegt.
Nunmehr ließ der Vermieter die Gartenpflege durch eine Fachfirma durchführen und legte die dafür anfallende Vergütung auf den Mieter um. Der Mieter war jedoch der Ansicht, dass eine Kostensteigerung auf 2.400 € jährlich gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoße. Die Kosten lägen erheblich über dem im Betriebskostenspiegel des Mieterbundes ausgewiesenen durchschnittlichen Betrag.
Das Gericht entschied zu Gunsten des Vermieters. Gartenpflegekosten gehören gemäß § 556 Abs. 1 BGB und § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung (BetrKO) zu den auf Mieter umlegungsfähigen Kosten.
Ein Vermieter hat hinsichtlich der Art der Bewirtschaftung und der Auswahl der hierfür beauftragten Fachfirmen freies Ermessen. Dieses Ermessen wird lediglich begrenzt durch den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz.
Ein Vermieter ist aber nicht verpflichtet, die kostengünstigste Fachfirma zu wählen. Da sich das streitgegenständliche Mietshaus in einer sehr wohlhabenden Gegend befand, waren die ortsüblichen Kosten ausschlaggebend (AG Ahrensburg, Urteil v. 03.06.11, Az. 45 C 193/11).
Gute Nachricht für alle privaten Vermieter: Neue BGH-Urteile erleichtern Ihnen jetzt die Betriebskostenabrechnung 2012!
nicht die Gesetze sagen, wo es im Mietrecht langgeht – die Richter tun es! Und 2011 waren die Richter am höchsten deutschen Mietgericht fleißig: 10 neue Entscheidungen zum Betriebskostenrecht hat allein der Bundesgerichtshof (BGH) verkündet. Jedes dieser Urteile ist wichtig – jedes sollten Sie kennen, damit Sie eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung erstellen und alle Vorteile für sich optimal nutzen können.
Denn der BGH meint es in letzter Zeit gut mit uns Vermietern. So hat er zum Beispiel entschieden:
• Offenkundige (Rechen-)Fehler dürfen trotz Fristablaufs zulasten des Mieters korrigiert werden
• Gleichartige Betriebskosten können Sie zusammen abrechnen
• Ihren Verteilerschlüssel müssen Sie nicht näher erläutern
• Ein Betriebskostenspiegel entkräftet Ihre Abrechnung nicht
Jedes dieser aktuellen Urteile des BGH aus 2011 – sowie alle weiteren, jetzt für Sie wichtigen Urteile und Paragraphen – erläutert Ihnen das soeben erschienene Themen-Spezial des Beratungsdienstes "Erfolgreich Vermieten".
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Zwangsverwalter muss nicht Sonderumlage zahlen
Der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung ist nicht verpflichtet, rückständige Hausgelder oder rückständige Sonderumlagen zu zahlen, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2011 fest.
Eine Eigentümergemeinschaft verlangte von einem Wohnungseigentümer im Jahr 2005 eine anteilsmäßige Zahlung auf eine Sonderumlage. Auf den Eigentümer entfiel ein Betrag von 7.700 €.
Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung über sein Wohnungseigentum angeordnet. Der Zwangsverwalter zahlte im Oktober 2008 1.000 € auf die Sonderumlage.
Wegen des noch offenen Betrages betrieb die Eigentümergemeinschaft ab Juli 2009 ein gerichtliches Verfahren gegen den Wohnungseigentümer. Der Eigentümer war jedoch der Ansicht, dass der Zahlungsanspruch verjährt sei.
Der BGH entschied zugunsten des verklagten Wohnungseigentümers. Der Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage war seit Ende 2008 verjährt. Die Verjährung hatte auch nicht wegen der Teilzahlung des Zwangsverwalters neu begonnen.
Nach § 212 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung zwar erneut, wenn ein Schuldner den Anspruch anerkennt. Allerdings tritt ein Zwangsverwalter nur eingeschränkt an die Stelle des Schuldners.
Zu den Aufgaben des Zwangsverwalters zählt zwar die Zahlung des laufenden Hausgeldes. Nicht zu den Aufgaben des Zwangsverwalters gehört hingegen die Zahlung der vor Anordnung der Zwangsverwaltung rückständigen Hausgelder.
Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Deshalb hatte die Zahlung des Zwangsverwalters keinen Einfluss auf die Verjährung (BGH, Urteil v. 09.12.11, Az. V ZR 131/11).
Gerichte, Gesetzgeber und Medien – überall werden einseitig die Rechte der Mieter betont. Höchste Zeit also, dass es endlich einen großen Ratgeber für Vermieter gibt! Denn: Auch Vermieter haben Rechte, eine Menge sogar. Man muss Sie nur kennen und gekonnt anwenden.
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Wie viele der 5 größten Vermietungsfehler kosten Sie unnötig Zeit, Geld und Nerven?
Haben Sie das Gefühl, dass sich die Vermietung Ihrer Immobilie immer weniger lohnt, weil das Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag immer schlechter wird? Müssen auch Sie sich immer öfter in Ihrer Freizeit mit Problemmietern herumschlagen – statt Ihr Leben genießen zu können?
Dann könnte es sein, dass sich in Ihren Vermietungsalltag einige Fehler eingeschlichen haben. Fehler, die Sie heute noch unnötig Zeit, Geld und Nerven kosten.
Hier geht es zu den 5 größten Vermietungs-Fehler.
Quelle: GeVestor Financal Publishing Group
Wasserschaden: Verwalter haftet nicht bei unzureichender Reparatur
Einen Hausverwalter trifft kein Verschulden, wenn er nach einem gemeldeten Wasserschaden zuerst nur das als Fehlerquelle erkennbare Fenster reparieren lässt und erst später, nach einem durch Regen erneut verursachten Wassereinbruch dieses Fenster endgültig austauschen lässt. Dies entschied das Landgericht Lüneburg im Dezember 2011.
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Ein Wohnungseigentümer hatte den Verwalter seiner Eigentümergemeinschaft auf Schadensersatz verklagt.
Anfang 2008 waren in seiner Wohnung durch ein undichtes Fenster Wasserschäden entstanden.
Der Verwalter ließ zunächst das Fenster reparieren. Ein halbes Jahr später ereignete sich ein weiterer Wasserschaden wegen eines Mangels des selben Fensters. Erst jetzt ließ der Verwalter das Fenster austauschen.
Das Gericht wies die Klage ab. Hinsichtlich des 1. Schadens hatte der Verwalter keine Pflichtverletzung begangen. Auch zum Zeitpunkt des 2. Wasserschadens hatte der Verwalter alles Erforderliche getan.
Dass die 1. Reparaturarbeiten letztendlich nicht erfolgreich waren, war nicht vorhersehbar. Denn der Verwalter hatte durch den Hausmeister eine Dichtigkeitsprüfung vornehmen lassen und sich hierauf verlassen dürfen. Der Verwalter durfte diese Aufgabe dem Hausmeister übertragen (LG Lüneburg, Beschluss v. 08.12.11, Az. 9 S 16/11).
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Vorbehalt zur Einräumung von Sondernutzungsrechten an Käufer ist zulässig
Ein teilender Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei einem späteren Verkauf von Eigentumswohnungen den Erwerbern Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen einzuräumen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich im Dezember 2011.
Die strittige Teilungserklärung, die der frühere Eigentümer seinerzeit zur Schaffung von Wohnungseigentum vorgelegt hatte, enthielt Regelungen über die Zuweisung von Sondernutzungsrechten. Der einstige Alleineigentümer der Immobilie wollte erst später über die Zuteilung von Sondernutzungsrechten je nach Bedarf entscheiden.
Ein Wohnungseigentümer erwarb 2009 seine Eigentumswohnung von dem teilenden Eigentümer. Dieser machte von der Ermächtigung in der Teilungserklärung Gebrauch und wies dem Erwerber ein Sondernutzungsrecht zu.
Der Erwerber nutzte die Fläche nach einem Ausbau fortan als Terrasse und begrenzte sie mit einem Stahlgitterzaun. Ein anderer Wohnungseigentümer verlangte später die Beseitigung der Terrassenanlage und des Zauns.
Sein Argument: Die Regelung in der Teilungserklärung sei rechtswidrig.
Ohne Erfolg! Die Anlage der Terrasse war wegen der Regelung in der Teilungserklärung rechtmäßig. Der teilende Eigentümer war berechtigt, die Zuteilung des Sondernutzungsrechts so vorzunehmen.
Diese Ermächtigung würde auch erst enden, wenn der teilende Eigentümer aus der Eigentümergemeinschaft ausscheidet. Soweit der verklagte Wohnungseigentümer die Terrassenfläche mit einem Stahlgitterzaun begrenzte, waren die anderen Wohnungseigentümer nicht über das in § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt (BGH, Urteil v. 02.12.11, Az. V ZR 74/11).
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Sand: 24.01.2012
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Bestellung des Verwalters kann nach Objektprinzip abgestimmt werden
Wohnungseigentümer können für die Bestellung oder Abberufung des Verwalters das Objektprinzip vereinbaren, so der Bundesgerichtshof (BGH).
In einer Eigentümergemeinschaft galt gemäß einer Vereinbarung für alle Abstimmungen das Objektprinzip. Der Verwalter war jedoch der Ansicht, dass ein Verwalter nach dem Kopfprinzip bestellt werden muss. Dementsprechend wurde die nächste Verwalterwahl durchgeführt. Gegen diesen Beschluss erhob ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage.
Mit Erfolg! Der Verwalter hätte bei der Abstimmung das Objektprinzip anwenden müssen. § 26 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt nicht verbindlich fest, ob die erforderliche Mehrheit nach Köpfen, Objekten oder Miteigentumsanteilen zu ermitteln ist. Das in § 25 Abs. 2 WEG vorgesehene Kopfprinzip ist abdingbar. Somit muss das Kopfprinzip nicht zwingend angewendet werden. Bei der Nichtanwendung ist zwar eine Majorisierung der Mehrheit der Wohnungseigentümer durch eine Minderheit möglich. Den erforderlichen Minderheitenschutz gewährleistet aber eine gerichtliche Kontrolle der Entscheidungen einer Eigentümergemeinschaft (BGH, Urteil v. 28.10.11, Az. V ZR 253/10).
Beitritt im Wohnungseigentumsrechtsstreit setzt eigenes begründetes Interesse voraus
Ein Streitbeitritt in einem Rechtsstreit setzt ein eigenes rechtliches Interesse der unterstützenden Partei voraus, urteilte das Landgericht München im November 2011.
Eine Eigentümergemeinschaft führte gegen den Bauträger, der ihre Wohneigentumsanlage errichtet hatte, einen Prozess. Insbesondere bemängelte die Eigentümergemeinschaft den mangelhaften Schallschutz. Der vom Bauträger seinerzeit mit der Planung der Bauarbeiten beauftragte Fachplaner hielt selbst den Schallschutz für mangelhaft und trat dem Rechtsstreit auf Seiten der Eigentümergemeinschaft bei. Der Bauträger hielt diesen Streitbeitritt mangels eines rechtlichen Interesses des Fachplaners für unzulässig.
Auch das Münchener Landgericht hielt den Beitritt des Fachplaners auf Seiten der Eigentümergemeinschaft für unzulässig. Denn er hatte kein nachweisbares Interesse daran, dass zugunsten der Eigentümergemeinschaft entschieden wird. Gerade ein solches Interesse an einer günstigen Entscheidung für die unterstützte Partei ist aber für das rechtliche Interesse am Beitritt gemäß § 66 Zivilprozessordnung (ZPO) erforderlich. Hier hatte die Eigentümergemeinschaft lediglich ein Interesse daran, dass die monierten Mängel gerichtlich bestätigt werden. Für den Fachplaner hieß das jedoch: Nur die Feststellung, dass keine Mängel bestehen, konnte einen möglichen Regressprozess für ihn ausschließen (LG München I, Urteil v. 29.11.11, Az. 11 O 25452/10).
Nur bei konkreter Gefahr kann Verwalter als Zustellungsbevollmächtigter ausgeschlossen werden
Der Ausschluss eines Verwalters als Zustellungsbevollmächtigter gemäß § 45 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) setzt die konkrete Gefahr voraus, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten wird. Dies stellte das Amtsgericht Karlsruhe-Durlach fest.
Zuvor hatte ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage gegen einen Entlastungsbeschluss zugunsten des Verwalters und einen Beschluss bezüglich des Verwaltersonderhonorars eingereicht. Die Klage wurde dem Verwalter durch das Gericht zugestellt. Die übrigen am Beschluss beteiligten und verklagten Wohnungseigentümer wendeten ein, dass die Klage dem Verwalter als Zustellungsbevollmächtigten ausnahmsweise wegen eines Interessenkonflikts nicht zugestellt werden durfte. Die Anfechtungsklage sei deshalb wegen der Versäumung der Anfechtungsfrist unbegründet.
Das Karlsruher Amtsgericht entschied, dass die Klage nicht wegen der Versäumung der Anfechtungsfrist aussichtslos war. Die Zustellung der Klage an den Verwalter verstieß nicht gegen § 45 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es bestand kein nachweisbarer Interessenkonflikt auf Seiten des Verwalters oder ein Grund für den Verdacht, dass der Verwalter die übrigen Wohnungseigentümer nicht ausreichend über den anhängigen Rechtsstreit informieren werde. Die Integrität des Verwalters wurde durch den Rechtsstreit nicht in Frage gestellt und Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wurden nicht geltend gemacht (AG Karlsruhe-Durlach, Urteil v. 19.10.11, Az. 4 C 19/11).
Mit diesen Unternehmen arbeiten wir seit Jahren erfolgreich zusammen.
www.becker-sanitaertechnik.de
www.tommel-gmbh.de

References: § 556
 § 2
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 212
 § 14
 § 26
 § 25
 § 66
 § 45
 § 45