Source: http://rexinfo.hu/jogiprogram/news_26927.html
Timestamp: 2017-08-22 05:10:29+00:00

Document:
www.rexinfo.hu :: Ingatlan végrehajtás
Egyre gyakoribb, hogy valamilyen kölcsön vagy hitel visszafizetésének elmulasztása miatt végrehajtásra kerül sor. Ezek közül a legfájdalmasabb az ingatlan végrehajtás lehet. Ennek az eljárásnak a legfontosabb szabályaival foglalkozik a cikkünk.
Elöljáróban fontos megjegyezni, hogy a végrehajtási eljárásokban érvényesített igényeket elsősorban az adós rendelkezésére álló pénzeszközök (munkabér, bankszámla stb.) igénybe vételével kell behajtani. (pl. közvetlen bírósági letiltás)
Ezen főszabály alól, egy meglehetősen tágan értelmezhető rendelkezés teremt kivételt, miszerint ingó vagy ingatlan végrehajtásnak lehet helye, ha a „előre látható” hogy a munkabérből vagy egyéb pénzeszközökből a behajtás nem lesz „viszonylag rövidebb idő alatt „ eredményes. Ilyen esetben az adós bármely más vagyontárgya is lefoglalható. Az ingatlan végrehajtásnak azonban csak akkor van helye, ha a követelés összege ingóvégrehajtás (pl. gépjármű, bútor stb.) esetén nincs teljesen fedezve vagy csak aránytalanul hosszú idő múlva elégíthető ki.
Mindez azt jelenti, hogy pl. egy 300.000 Ft-os követelés miatt nem lehet egy házat elárverezni akkor, ha az adósnak van olyan gépjárműve vagy egyén ingósága amelynek értékesítése után ez a követelés kielégíthető. (Meg kell jegyezni azonban, hogy a tartozásba nemcsak a tőke, hanem a kamatkövetelést és a végrehajtás költségeit is bele kell számítani.) Fontos tudni azt is, hogy annak ellenére, hogy a végrehajtás módját (ingatlan vagy ingó) alapvetően a végrehajtás kérő – tehát a hitelező - határozza meg, a végrehajtást elrendelő bíróság azonban ettől a kérelemtől eltérhet !
Miután az adóst érintő legsúlyosabb eset az ingatlan végrehajtás, a továbbiakban ezzel foglalkozunk.
Végrehajtható okiratok tipikus esetei
Az ingatlan végrehajtásra általában akkor kerül sor, ha a bíróságok jogerős elmarasztaló ítéletének (határozatának) az adós nem tesz eleget. A másik tipikus eset a bankkölcsönöké, ahol a kölcsönszerződést a bank és az adós közjegyző által készített szerződésbe foglalta. Ez utóbbinak az a specialitása, hogy a fizetés elmulasztása esetén a tartozás érvényesítése iránt a banknak nem kell perelnie az adóst, hanem a közjegyzői okiratot un. végrehajtási záradékkal látják el, így nagyon gyorsan – per nélkül – végrehajtható lesz.
Végrehajtási cselekmények
Nagyon leegyszerűsítve az eljáró végrehajtó cselekményeit nevezzük végrehajtási cselekményeknek. Végrehajtási cselekményeket vasárnap és munkaszüneti nap kivételével reggel hat és este tíz óra között lehet elvégezni.
A végrehajtás során a végrehajtó megtekintheti és átvizsgálhatja az adós lakását, egyéb helységeket, a vagyontárgyakat és gazdasági iratokat. Szükség esetén a végrehajtó a lezárt lakást vagy egyéb helységet felnyithatja. Amennyiben az adós vagy nagykorú családtagja nincsen jelen akkor tanú alkalmazása szükséges. Ha a lezárt lakás vagy helység csak zártörés útján nyitható fel, akkor a végrehajtó az új zár vagy lakat kulcsát az ingatlan fekvése szerint illetékes rendőrkapitányságon helyezi el, ahol az adós vagy családtagja átveheti.
A végrehajtási eljárás során a végrehajtó törvénysértő intézkedése ellen 15 napon belül a végrehajtást elrendelő bíróságnál végrehajtási kifogást lehet előterjeszteni. Ha a törvénysértő intézkedés csak később jutott a fél tudomására, vagy a kifogás előterjesztésében akadályoztatva volt, akkor a 15 napot a tudomásszerzéstől vagy az akadályoztatás megszűnésétől kell számítani. 6 hónapon túl azonban végrehajtási kifogást nem lehet előterjeszteni.
A bíróság a döntését a kifogás előterjesztéséről számított max. 60 napon belül hozza meg.
Az ingatlan lefoglalása úgy történik, hogy a végrehajtó megkeresi a földhivatalt és az ingatlanra un. végrehajtási jogot jegyeztet be. A végrehajtási jog bejegyzéséről a földhivatal értesíti a tulajdonost, és mindazokat, akiknek az ingatlannal kapcsolatban valamilyen jogosultságuk áll fenn (pl. haszonélvezeti jog) Az ingatlanon fennálló haszonélvezeti jog a végrehajtási eljárást nem hiusítja meg, azonban az esetleges árverés után az új tulajdonossal szemben is fennmaradhat !
A végrehajtó a végrehajtási jog bejegyzésétől (lefoglalás) számított 45 nap után intézkedhet a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt, kivéve – mint már jeleztük – ha a követelés behajtása más úton viszonylag rövid időn belül megoldható.
A végrehajtó az ingatlan értékesítését megelőző hat hónapnál nem régebbi adó és érték bizonyítvány vagy a felek (ideértve az adóst is ) kérelme alapján szakértő becsűs véleménye alapjáén állapítja meg az ingatlan becsértékét. A becsértékről a végrehajtó írásban tájékoztatja az adóst, tájékoztatja továbbá a részletfizetés lehetőségéről és feltételeiről.
A tájékoztatásnak ki kell terjednie arra is, hogy a becsérték közlését követő 15 napon belül terjeszthető elő kérelem értékesítést követő kiköltözési kötelezettség teljesítésének elhalasztása iránt az eljáró bíróság előtt .(A kiköltözési kötelezettség teljesítését a bíróság 6 hónapra halaszthatja el.)
Amennyiben az adós a becsértéket nem fogadja el, a tájékoztatás kézhezvételét követő 15 napon belül ugyancsak kérelmet ( végrehajtási kifogást) terjeszthet elő a bíróság felé az érték megállapítása iránt. Ilyen végrehajtási kifogás esetén a becsértékről a bíróság dönt.
Ingatlan értékesítésének időpontja
Az ingatlan becsértékének végleges megállapításától számított 3 hónapon belül a végrehajtó köteles az ingatlant értékesíteni.
Ingatlan értékesítésének módja
Az ingatlant főszabályként árverésen vagy a végrehajtást kérő/k kérelmére nyilvános pályázat útján és beköltözhető állapotban kell értékesíteni.
Az ingatlant lakottan kell elárverezni, ha
- abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik,
- ha abban haszonélvező lakik és a haszonélvezeti jog a végrehajtást megelőzően keletkezett vagy
- ha az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanban nem az adós tulajdonostárs lakik
- a lakottan történő értékesítésben az adós és a végrehajtást kérő megállapodott
- az adós egyenesági felmenője (szülő, nagyszülő) az ingatlanban lakik és lakóhyelye már a végrehajtási eljárás megindulását megelőző 6 hónappal is az ingatlanban volt, az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte. (Nem elég tehát csak ott lakni, bejelentett lakónak kell lennie)
A végrahajtó az árverést árverési hirdetmény útján hirdeti meg, amelyet kézbesíteni kell a feleknek (adós, hitelező stb.) a ingatlannal kapcsolatos jogosultaknak, a jegyzőnek, a földhivatalnak. Az árverési hirdetményt ki kell függeszteni a bíróságon, a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján, a földhivatal hirdetőtábláján.
Bármelyik fél kérheti, hogy a fentieken kívül a végrehajtó más módon is tegye közhírré az árverést.
Az árverés lebonyolítása
Az árverésen az árverezhet, aki a becsérték 10 %-át az árverést megelőzően (legkésőbb az árverési ajánlatának megtétele előtt) a végrehajtónál letétbe helyezte.
Vételár leszállítása
Ha a felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan le kell szállítani a becsérték feléig.
Lakóingatlan esetén a kikiáltási ár a becsérték 70 %-áig szállítható le, ha
- az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana és
- lakóhelye az árveréskor és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt.
Vételár emelkedése
Az árverést addig kell folytatni, amíg ajánlatot tesznek. A legmagasabb vételárajánlat háromszori kikiáltása után a végrehajtó az ajánlatot tevőt írásban értesíti az ingatlan megvásárlásáról.
Az árverési vevő köteles a teljes vételárat 15 napon belül megfizetni. Ellenkező esetben a vevő a befizetett előleget elveszíti.
Sikertelen árverés
Sikertelen volt az árverés, ha senki nem tett ajánlatot, vagy a megtett ajánlatok nem érték el a becsérték felét (lakóingatlannál a 70 %-át) illetve ha az árverési vevő a vételárat határidőben nem fizette meg.
A sikertelen árveréstől számított 3 hónapon belül újabb, második árverést kell tartani.
Ingatlan átadása sikeres árverés esetén
Ha a evő az ingatlan teljes vételárát megfizette és az árveréstől számított 30 nap eltelt a végrehajtó megkeresi a földhivatalt az árverési vevő tulajdonjogának bejegyzése iránt, illetve az ingatlant az árverési vevő birtokába adja.
Ingatlan értékesítés nyilvános pályázat útján:
A végrehajtást kérő vagy a végrehajtást kérők együttes kérelmére az ingatlant nyilvános pályázat útján kell értékesíteni.
A pályázatot a végrehajtó teszi közzé, a közzétett pályázatnak a pályázati feltételeket tartalmaznia kell. A pályázatot 15 napig ki kell függeszteni a polgármesteri hivatalban, földhivatalban, a végrehajtás foganatosító bíróságon és közzé kell tenni a kamara hivatalos lapjában.
Az ajánlat benyújtásra nyitvaálló határidő nem lehet előbbi, mint a kamara lapjában történő megjelenéstől számított 30 nap. Az ajánlatot ügyvéd által ellenjegyzett okiratban kell megtenni. Az ajánlatot a benyújtására nyitvaálló határidő lejártáig lehet módosítani. Az ajánlat benyújtásával egyidejűleg a becsérték 10 %-ának befizetését igazolni kell.
Érvénytelen az ajánlat, ha a becsértéket nem éri el !
A pályázatot a legmagasabb ajánlatot tevő nyeri. Azonos ajánlatot tevőknél a végrehajtó felhívja a megjelenteket további ajánlatok megtételére.
Amennyiben a pályázat eredménytelen volt a végrehajtást kérő 15 napon belül kérheti újabb pályázat kiírását. Ilyen kérelem hiányában árverést kell tartani, a második érverésre vonatkozó szabályok alkalmazásával.
Ingatlan értékesítése árverésen kívül
Az ingatlant a végrehajtó a felek megállapodása alapján a felek által meghatározott személynek és a felek által meghatározott becsértéken is eladhatja.
Amennyiben az árverésen kívüli eladásnál valamennyi hitelező és végrehajtási költség előre láthatólag kielégíthető a végrehajtó az ingatlant az adós által megjelölt személynek is eladhatja. Ilyen esetben nincs szükség a végrehajtást kérők beleegyezésére. Ha az ingatlanra más személyeknek bejegyzett joga van, az ő hozzájárulásuk szükséges.
Ha a második árverés is sikertelen volt, a végrehajtást kérő átveheti az ingatlant. Ha a végrehajtás kérő követelésének összege kevesebb, mint a becsérték fele, akkor az ajánlatát a becsérték feléig ki kell egészítenie. Amennyiben (lakóingatlan esetén) a becsérték csak 70 %-ig szállítható le 70 %-os érték alatt az ingatlant nem lehet átvenni.
Végrehajtás (Árverés) szünetelése
Ha a második árverés eredménytelen volt és a végrehajtást kérő nem vette át az ingatlant, akkor a végrehajtás legalább 6 hónapig szünetel. Ezután kérheti a végrehajtást kérő újabb árverés kitűzését, amelyre megint a második érverés szabályait kell alkalmazni.
Kivételesen az adós kérelmére elrendelhető a végrehajtás felfüggesztése. Erre különösen méltányolható személyes körülmények esetében kerülhet sor. Ilyen lehet a tartós vagy súlyos betegség, esetleg az adós által eltartottak száma. Ilyen esetben a felfüggesztés időtartama alatt árverési hirdetményt nem tesznek közzé, illetve az árverést nem folytatják le.
Ha a végrehajtás ingatlan kiürítése iránt folyik, akkor az adós kérelmére a végrehajtás egy alkalommal legfeljebb 6 hónapra felfüggeszthető. (Ilyen eset lehet például, ha a bérleti jogviszony megszűnése után a bérlő nem hagyja el önként a lakást.)

References: bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság