Source: http://www.souzaafonso.com/6438/secao/953023/duvidas-locacao
Timestamp: 2018-03-22 06:14:35+00:00

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DUVIDAS LOCACAO IMOBILIARIA SOUZA AFONSO SOROCABA SP
Em se tratando de locação em condomínio, qual despesa pertence ao inquilino, e qual pertence ao proprietário?
Pertence ao inquilino as despesas ordinárias e ao proprietário as despesas extraordinárias.
Em se tratando de locação em condomínio, quais são as despesas ordinárias?
Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração, por exemplo: Salários, contribuições sociais dos empregados do condomínio; Consumo de água, esgoto, gás e luz das áreas comuns; Limpeza, conservação e pintura das dependências de uso comum; Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum; Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; * os itens acima são apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do locatário (inquilino) do imóvel.
Em se tratando de locação em condomínio, quais são as despesas extraordinárias?
O bem de família pode ser penhorado em caso de fiança locatícia?
Não existe impenhorabilidade do bem de família para o caso de fiança em locação. (veja artigo 3 , VII da Lei 8009/90 e artigo 82 da Lei 8245/91).
No contrato de locação geralmente a garantia fiança é solidária, ou seja, no caso de não cumprimento de qualquer obrigação por parte do locatário (inquilino), o locador (proprietário) poderá cobrar do fiador, pois sendo o fiador um garantidor solidário, é, portanto o principal responsável pelo contrato de locação, cabendo a ele o total cumprimento de todas as cláusulas contratuais, até a entrega efetiva das chaves do imóvel.
O que você entende por fiador profissional?
Os chamados fiadores profissionais, normalmente têm escritórios que fornecem o que for preciso para o inquilino fechar o contrato: de comprovante de renda a documentos pessoais e do imóvel, mediante o pagamento de uma taxa, muitos deles fazem anúncios em jornais. Como alguns em escritórios se utilizam documentos e testemunhos falsos e ganham dinheiro com isso, os agenciadores podem ser enquadrados em artigos do Código Penal por estelionato ou falsidade ideológica (as penas variam de três meses a cinco anos de detenção e são aplicáveis tanto ao fiador quanto ao inquilino, considerado cúmplice).
O locador (proprietário) pode escolher duas garantias simultaneamente, como por exemplo, fiador e um imóvel dado pelo fiador?
É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. (veja artigo 43, parágrafo único da Lei 8.245/91). Se tal fato ocorrer constituirá contravenção penal e o locador (proprietário) estará sujeito a penalidade e a multa descrita no artigo 43 da Lei 8.245/91.
Como o locatário deverá proceder para fazer a entrega das chaves do imóvel locado?
O locatário (inquilino) deve notificar por escrito o locador (proprietário), através de documento escrito, a sua intenção de deixar o imóvel, com pelo menos 30 dias de antecedência. A desocupação do imóvel deve sempre ser avisada por escrito (por se tratar de documento indispensável para rescisão), pois nesse período o locatário (inquilino) arca com o aluguel e os acessórios da locação, mesmo que ele saia do imóvel num prazo inferior ou até na data efetiva da rescisão do contrato. Vencido o prazo da notificação, o locatário (inquilino) deve desocupar o imóvel e agendar a vistoria de saída do imóvel, na qual será constatada a necessidade de eventual reparo sendo que após a vistoria deverá ser entregue as chaves ao locador (proprietário) ou à administradora (se for o caso) juntamente com as 3 últimas contas de água, luz, gás, taxa de condomínio e etc., devidamente pagas. Ele faz os acertos finais tanto do aluguel, como dos encargos e reparos, e só então é que o locatário (inquilino) e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação.
Quando o inquilino abandona o imóvel locado, quem deverá assumir a responsabilidade?
Quando o locatário abandona o imóvel e não consegue localizar seu novo endereço de residencial, a pessoa que deve assumir a responsabilidade é o fiador. Caso seja outra modalidade de fiança ou o fiador não assumir a entrega do imóvel, o locador ou seu representante deverá pedir imissão da posse do imóvel, através de procedimento judicial.
O que deve ser feito quando o locatário paga o aluguel, porém atrasa os encargos?
Mesmo que o locatário esteja com o aluguel em dia, não dará direito a ficar com atraso nos encargos (acessórios) da locação. Em caso de atraso nos encargos poderá o locador ou administradora entrar com ação de despejo por falta de pagamento dos acessórios.
Além da multa por atraso de pagamento, quais são os encargos que a imobiliária poderá cobrar do locatário?
Além da multa de 10%, poderá ser cobrado desde que previsto em contrato 10% de honorários (cobrança extrajudicial) 20% de honorários (cobrança judicial), custas processuais, correção monetária e juros de mora de 1% ao mês.
Caso o fiador venha a falecer, o locador perde a garantia da fiança?
Não, o locador não perderá a garantia, pois os herdeiros e sucessores responderão pela fiança.
De acordo com a legislação a obrigação é do locador, salvo se estipulado no contrato que a obrigação seja do locatário. (veja artigo 22, VIII da lei 8245/91).
Quando casado, o fiador pode assinar a fiança do contrato sozinho?
Não, pois no caso de fiança locatícia sempre assinam o casal. Quando existe assinatura somente de um dos cônjuges o ato será anulável, invalidando assim o ato por inteiro.
Em caso de pessoa jurídica, pode ser alugado um imóvel para moradia de funcionários ou sócios?
Sim pode ser locado o imóvel em nome de pessoa jurídica para moradia de um dos sócios ou de funcionários. (o contrato de locação em nome de pessoa jurídica pode ser feito com prazo inferior de 30 meses, pois da direito a denúncia vazia) (Art. 55 Lei 8.245/91).
Quais as condições de uso, o locador deve oferecer para o locatário?
As condições de uso principal, são: parte elétrica em pleno funcionamento, parte hidráulica e telhado sem vazamentos. (pintura é opcional).
O locador (proprietário) pode inspecionar o imóvel depois de locado?
Sim, o locador tem o direito de inspecionar o imóvel durante o período de locação, podendo também ser um representante do locador. Sempre que for inspecionar o imóvel, deverá agendar o dia e horário com o locatário.
Caso o contrato de locação contenha cláusula rescisão após 12 meses sem pagamento de multa, o proprietário poderá também, se quiser, exigir a rescisão contratual após este período?
Não. A rescisão por parte do proprietário só poderá ocorrer após encerramento do período de vigência estabelecido em contrato.
Na vigência do contrato de locação o proprietário poderá pedir a rescisão do contrato (desocupação do imóvel) para seu uso ou de familiares?
Não. Em nenhuma situação poderá exigir a desocupação do imóvel antes do vencimento do contrato de locação.
O inquilino poderá rescindir o contrato antes do seu termino, desde que pague a multa contratual proporcional estabelecida. Entretanto havendo cláusula especial com tempo mínimo, desde que cumprido este tempo, exemplo: 12 meses, neste caso, estará isento da multa. Também estará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador de prestar serviço em outra cidade, desde que comunicado por escrito.
O proprietário que pretender vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito?
Sim. Estando o contrato de locação devidamente registrado, no Cartório de Títulos e Documentos deverá encaminhar carta (com protocolo) oferecendo o imóvel ao locatário, e, em havendo interesse fornecer as informações pertinentes as condições da venda. Se não for feita a comunicação o inquilino poderá exercer seu direito de preferência. Caso dentro do prazo estabelecido na carta, o locatário não se manifeste, a justiça entende que ele não tem interesse no imóvel, podendo o proprietário fazer a venda para qualquer outra pessoa.
Em caso de venda do imóvel locado, o novo proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel mesmo o contrato de locação estando em vigência?
Caso o locador pretenda vender o imóvel locado, o inquilino sempre terá direito de preferência de compra?
Para exigir o direito de preferência na compra do imóvel é fundamental o locatário ter feito o registro do contrato de locação, no Cartório de Títulos e Documentos, no mínimo 30 dias antes da venda.
As alterações na lei do inquilanto tem validade para os contratos de locação antigos?
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, poderá o locador reaver o imóvel alugado?
Não. Todavia o locatário, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo?
Sim. A locação pode ser ajustado por qualquer prazo. Se for maior de dez anos, dependerá da vênia conjugal. Sendo que ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Tenho dúvidas quanto a multa contratual caso não consiga cumprir os 30 meses, será calculada somente o valor do aluguel no contrato ? ou será incluso também o valor do condomínio ?
Deverá ser utilizado como base de calculo para a multa, somente o valor nominal do aluguel.
Desde que não haja previsão contrária em contrato, as benfeitorias necessárias e as benfeitorias úteis deverão ser indenizadas e permitem o direito de retenção, já às benfeitorias voluptuárias poderão ser retiradas pelo locatário (inquilino) se o mesmo assim o desejar, desde que não cause dano ao imóvel. Destacamos que geralmente já é previsto em contrato de que quaisquer benfeitorias sejam úteis ou necessárias, que o locatário (inquilino) introduza no imóvel, ficarão incorporadas ao mesmo, não lhe cabendo nenhuma indenização ou ressarcimento, nem direito de retenção, podendo remover aquelas que não causem danos ao imóvel, hipótese em que o locatário (inquilino) devolverá o imóvel no estado inicial da locação. Com relação a quaisquer outras benfeitorias que, de comum acordo entre as partes, possam permanecer no imóvel, o ressarcimento será negociado entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino). (veja artigo 35 e 36 da Lei 8.245/91).
Desde que o contrato de locação esteja com seu prazo vencido, é direito do locador (proprietário) pedir a desocupação do imóvel locado sem precisar apresentar nenhuma justificativa para isso. Se a locação for Residencial, é necessário que o prazo contratual não seja inferior à 30 meses. Se for inferior (menor que 30 meses), a denuncia vazia não se aplicará.
Se o contrato estiver em nome do locatário (inquilino) e este vir a separar-se, desocupando o imóvel, deixando lá sua ex-esposa, um novo contrato deverá ser celebrado?
Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (veja artigo 12 da Lei 8.245/91) .
Falecendo o locador (proprietário) ou locatário (inquilino), o que acontece?
Neste caso, a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário (inquilino), o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão sub-rogados em seus direitos e obrigações. (veja artigo 10 e artigo 11 da Lei 8.245/91).
Caso o locador (proprietário), queira vender o imóvel durante o prazo de vigência do contrato de locação, deverá ser dado ao locatário (inquilino) o direito de preferência para a aquisição do imóvel, nas mesmas condições oferecidas a terceiro. A resposta do locatário (inquilino) deverá ser dada por escrito, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da notificação da intenção da venda. Na hipótese de não haver interesse do locatário (inquilino) na aquisição e ocorrendo a venda, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário (inquilino) um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se no contrato contiver uma cláusula de respeito a vigência em caso de alienação e o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do imóvel alugado. (veja artigo 8° da Lei 8.245/91). Se em 90 dias o novo proprietário não se manifestar sobre a retomada do imóvel, prevalecerá a partir daí todas as clausulas do contrato firmado com o proprietário anterior.
Os reajustes obrigatóriamente deverão ser anuais, baseados em um dos indices oficiais divulgados pelo governo. Esta definição deve fazer parte do contrato.
Pode ser cobrado aluguel em moeda estrangeira?
Conforme o artigo 17°, da Lei 8.245/91, é proibido o valor do aluguel ser estipulado em moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo.
O que é locação para temporada?
Define-se como locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário (inquilino), para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo definido e não superior a noventa dias. O imóvel pode estar ou não mobiliado. Neste caso, poderá o locador (proprietário), receber antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei.
Em condições normais não. A cobrança antecipada só poderá ocorrer em duas hipóteses: a PRIMEIRA hipótese ocorre quando o locador não exigir do locatário nenhuma garantia (Fiador, Caução Poupança ou Imobiliária, Seguro Fiança, Carta Fiança, Título Capitalização), ou seja, se no contrato não contiver qualquer tipo de garantia. Neste caso o locador poderá exigir que os aluguéis mês a mês sejam pagos antecipadamente; a SEGUNDA hipótese de recebimento antecipado é a LOCAÇÃO PARA TEMPORADA - (veja artigo 20o da Lei 8.245/91). Observa-se que a antecipação aqui mencionada ocorre mês a mês. A penalidade para tal cobrança, quando indevida, encontra-se no artigo 43º, inciso III da Lei 8.245/91.
A lei determina algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a ação de despejo?
Não existe nenhum prazo. Pela lei, no dia seguinte após vencimento e não pagamento, é facultado ao locador o direito de propor a competente ação de despejo. Não há prazo mínimo, para a propositura da ação de despejo. (veja artigo 9°, inciso III da Lei 8.245/91).
É válido estipular no contrato de locação que, no caso do locatário (inquilino) devolver o imóvel antes do término do prazo contratual, tenha que pagar a multa integral, independente do tempo decorrido?
Não. Essa multa deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato, ou seja, a somatória total do valor da multa (três aluguéis), dividido pelo prazo contratual, multiplicado pela quantidade de meses restantes do contrato. Portanto será nula a cláusula que determine a cobrança da multa de forma diferente (veja artigo 4°, parágrafo único da Lei 8.245/91). Tal proporcionalidade ficou muito clara com a mudança do artigo 924 do antigo Código Civil para o artigo 413 do Código Civil vigente, onde antes constava "poderá o juiz reduzir proporcionalmente" e hoje consta "deve ser reduzida equitativamente pelo juiz", antes o juiz poderia reduzir e hoje o juiz deve reduzir. Exemplo do cálculo de multa - Em sendo o Valor de Aluguel R$ 1.000,00, e tendo prazo contratual de 30 meses, e por conseguinte uma Multa Prevista em contrato de R$ 3.000,00 (R$ 1.000,00 x 3 meses); tendo desocupado o imóvel com 11 meses de antecedência, teremos Multa CONTRATUAL DEVIDA de R$ 1.100,00 (R$ 3.000,00 dividido por 30 meses x 11 meses).
O locatário (inquilino) permanecendo no imóvel, após o término do contrato, quando sair, deverá pagar a multa?
Não. Se continuar por mais de 30 dias após o término do contrato, sem oposição do locador (proprietário) considera-se prorrogado por prazo indeterminado (veja artigo 46, §1° da Lei 8.245/91), com isso tanto o locador (proprietário) como o locatário (inquilino) poderão denunciar o contrato (pedir o imóvel ou devolvê-lo) a qualquer tempo desde que com aviso prévio de 30 dias (veja artigo 46, §2° da Lei 8.245/91). Desta forma, a partir do término do contrato, o locatário (inquilino) estará totalmente isento da multa, desde que comunique, por escrito, a locador (proprietário) da desocupação com um mês de antecedência (veja artigo 6° da Lei 8.245/91). Caso não o faça, ainda que desocupe o imóvel, terá que pagar o equivalente a mais mês de aluguel
Existe alguma hipótese em que a multa não pode ser cobrada, no caso de desocupação do imóvel antes do término do prazo contratual?
Sim. O locatário (inquilino) não é obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o locador (proprietário) com 30 dias de antecedência, neste caso a lei permite ao locatário (inquilino) desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (veja artigo 4o Parágrafo Único da Lei 8.245/91). A prova documental acima citada pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do locatário (inquilino) ou pelo departamento de RH da empresa. Tambem o locatário estará dispensado da multa se em contrato constar cláusula de liberação após determinado período de locação; hoje quase sempre esta liberação ocorre a partir de 12 meses.
Existe limite para estipulação desta multa em contrato?
Sim. A lei do inquilinato determina que não poderá ser superior a 3 (três) aluguéis.
Quando o locatário (inquilino) devolve o imóvel antes do prazo em contrato, deve pagar multa?
Sim. Se o locatário (inquilino), devolver o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato deverá pagar a multa, desde que estipulada em contrato.
Qual o prazo para locações comerciais?
Ao contrário do imóvel Residencial, o contrato para fins comerciais poderá ser estabelecido por qualquer prazo. O recomendável é que este contrato seje feito por um prazo mínimo de 24(vinte e quatro) meses, podendo ser renovado por acordo e interesse das partes. Dependendo da atividade e investimento do negócio, recomenda-se que o contrato tenha um tempo mínimo de 5 (cinco) anos; pois desta forma, será facultado ao locatário o direito de preferencia de renovação por outro período equivalente.
Por que é recomendável que o prazo do contrato para imóveis Residenciais seja no mínimo de 30 meses?
Ocorre, que para o locador (proprietário) esta é a única condição que lhe permite, após vencimento do prazo contratual, requerer o despejo por denúncia vazia, pois se o contrato for feito por prazo menor, o locador (proprietário) só poderá requerer o despejo se comprovar a necessidade do imóvel para uso próprio, uso do ascendente ou uso de descendente. No caso do locatário (inquilino) como o mesmo não sabe se vai ficar os 30 meses ou não, costuma-se fazer uma negociação com o locador (proprietário) para a isenção da multa após um determinado período (como por exemplo, 12 meses) desde que com aviso prévio de no mínimo 30 dias, ou seja, após esse período mínimo estipulado o locatário (inquilino) não pagará multa se deixar o imóvel. É importante esclarecer que esta liberação de multa após 12 meses, vale apenas para o Locatário, e não confere poderes ao proprietário para retomada do imóvel antes do cumprimento do prazo total estabelecido em contrato (mesmo que ele se disponha a fazer o pagamento da multa).
Qual o prazo mínimo para locações residenciais?
Na verdade a lei não estabelece "prazo mínimo", mas coloca uma série de restrições na retomada do imóvel para o locador (proprietário) que celebrar contratos residenciais por período inferior a 30 (trinta) meses. Assim, o "prazo mínimo" recomendável e habitualmente utilizado é de 30(trinta) meses.
Quais as obrigações do Locatário?
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
Sobrado Condominio Horto Florestal II Sorocaba

References: artigo 3
 artigo 82
 artigo 43
 artigo 43
 artigo 22
 artigo 35
 artigo 12
 artigo 10
 artigo 11
 artigo 8
 artigo 17
 artigo 20
 artigo 43
 artigo 9
 artigo 4
 artigo 924
 artigo 413
 artigo 46
 artigo 46
 artigo 6
 artigo 4