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Sentenza Cassazione Civile n. 27504 del 30/12/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27504 del 30/12/2016
Cassazione civile, sez. II, 30/12/2016, (ud. 12/07/2016, dep.30/12/2016), n. 27504
sul ricorso 9331-2012 proposto da:
IMMOBILQUATTRO SRL, (OMISSIS), in persona del legale rappresentante
pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Via Dei Banchi Nuovi
39, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE JANNETTI DEL GRANDE, che
la rappresenta e difende unitamente all’avvocato GIUSEPPE ONOFRI,
come da procura speciale a margine del ricorso;
T.C., elettivamente domiciliato in Roma, viale Giulio
Cesare 14 A-4, presso lo studio dell’avvocato GABRIELE PAFUNDI, che
lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato DOMENICO LOMBARDI,
come da procura speciale a margine del controricorso;
avverso la sentenza n. 172/2011 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA,
12/07/2016 dal Consigliere Ippolisto Parziale;
udito l’Avvocato Gabriele Pafundi, che si riporta agli atti e alle
conclusioni assunte;
udito il sostituto procuratore generale, Gianfranco Servello, che
conclude per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione.
1. “Con atto di citazione notificato in data 13 mano 2002, la srl Immobilquattro conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Brescia, T.C., per sentire accertare l’inadempimento di non scarsa importanza del convenuto al contratto preliminare del 28.9.2001, con conseguente legittimità del recesso da lei operato e suo diritto a ritenere la somma di Lire 50.000.000 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria. Esponeva di aver stipulato un contratto preliminare avente ad oggetto un appartamento in (OMISSIS); che per la stipula del contratto definitivo era stato previsto il termine essenziale del 31.12.2001; che il promissario acquirente, dopo aver contestato l’esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, peraltro relative a esposizioni debitorie già definite in via transattiva ed in fase di cancellazione come costantemente comunicato al T., aveva improvvisamente dichiarato, nel mese di febbraio 2002, di considerare risolto di diritto il contratto preliminare per l’inutile decorso del termine essenziale e chiesto la restituzione del doppio della caparra. Assumeva che il termine non era essenziale, in ragione del comportamento delle parti successivo alla scadenza e che il promissario acquirente aveva violato l’obbligo di comportarsi secondo buona fede, non avendo provveduto a fissare la data del rogito prima del 31.12.2001 e non avendo cooperato con il promittente venditore”.
2. ” T.C. si costituiva, assumendo che il termine era essenziale, collegato alla stipula del contratto definitivo, non all’obbligo di pagamento del prezzo e che egli non vi aveva rinunciato; che non era suo onere fissare l’appuntamento avanti al notaio e che l’attrice non lo aveva informato, all’atto della stipula del preliminare, dell’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli, ostative alla stipula di un contratto di mutuo, secondo la sua intenzione nota alla venditrice. Chiedeva pertanto, in via riconvenzionale, l’accertamento della legittimità del recesso da lui operato, con conseguente diritto al doppio della caparra, o in subordine, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della Immobilquattro”.
3. “… il Tribunale adito, ritenuto che il contratto preliminare conteneva un termine essenziale per la stipula del contratto definitivo; che non era intervenuta alcuna implicita rinuncia all’essenzialità del termine, in mancanza di manifestazione di una chiara volontà di avere ancora interesse all’adempimento oltre la scadenza; che la mancata cancellazione delle ipoteche gravanti sull’immobile, alla data del 31.12.2001, integrava un inadempimento grave, non essendo sufficiente il mero assenso alla cancellazione ma occorrendo la cancellazione definitiva; che l’inadempimento del promittente venditore valeva a giustificare la condotta del promissario acquirente, che non era tenuto a fissare la data del rogito ed a pagare il prezzo, non potendosi stipulare il contratto definitivo, respingeva la domanda attrice e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, condannava la Immobilquattro alla restituzione del doppio della caparra con aggravio delle spese di lite.
4. “… la srl Immobilquattro interponeva appello avverso la sentenza chiedendone la integrale riforma, mentre T.C. resisteva in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello”.
B. La Corte territoriale rigettava l’appello della Immobilquattro, condannandola alle spese.
1. Affermava la Corte che “dalla lettura del contratto preliminare inter partes risulta pacificamente la natura essenziale del termine per il rogito, pattuito entro il 31.12.2001, come ritenuto dal Tribunale e non oggetto di censura in appello”. Rilevava poi la Corte che “la materia del contendere verte invece sulla esistenza di una rinuncia implicita al termine essenziale, risultante da fatti univoci e indicativi della circostanza che il creditore accettando l’adempimento tardivo del debitore abbia ritenuto più conforme ai propri interessi l’esecuzione del contratto che non la risoluzione di diritto del medesimo. (Cass. 8881/2000)”. Aggiungeva che “in secondo luogo l’appellante assume, quale elemento impeditivo della risoluzione del contratto, la mancata cooperazione del T., con conseguente suo onere di dimostrare che soltanto per effetto del comportamento della controparte, contrario a buona fede, l’adempimento non è stato reso possibile. (Cass. 8881/2000)”.
2. Rilevava la Corte territoriale che “nel caso di specie è provato che: – con lettera raccomandata in data 21.12.2001, ma spedita il 27.12 (cfr. doc.7 appellante) e pervenuta il 29.12.2001, T.C. ha diffidato la srl Immobilquattro a stipulare il contratto definitivo “presentandosi ad horas presso lo studio del notaio B. in (OMISSIS)”; – con fax in data 24.12.2001, inviato sia al T. che al legale della Immobilquattro, il notaio B. ha rilevato la persistenza delle iscrizioni ipotecarie a favore del San Paolo IMI, ha sottolineato che l’eventuale proroga per la stipula era di pertinenza del solo T., ha informato della sua assenza dallo studio fino a dopo l’Epifania; – con fax in data 29.12.2001 la Immobilquattro ha comunicato la sua immediata disponibilità alla stipula del rogito, con possibilità di intervento del funzionario dell’Istituto San Paolo IMI al rogito per prestare l’assenso alla cancellazione delle ipoteche iscritte a suo favore (cfr. doc 8 appellante e deposizione Valsecchi); – il mandato professionale al notaio B. è stato revocato in data 26.2.2002 e dopo il 31.12.2001 sono continuati contatti tra il notaio e il legale di Immobilquattro, avv. O., per la definizione della questione delle iscrizioni ipotecane, nonchè tra il notaio B. ed il funzionario della Banca di Bedizzole e T.V. con la quale il T. intendeva stipulare un mutuo per l’acquisto dell’immobile de quo dep. B., dep. O., dep. Zecchi docc. 15 e 18 appellante)”.
3. Riteneva la Corte territoriale quanto segue.
3.1 – “Sulla base di tali elementi si deve affermare che la diffida ad adempiere in data 21.12.2001, inviata dal T., non è efficace per mancanza di una chiara indicazione del giorno e dell’ora della stipula notarile, (dr.’ Cass. 8910/98) e soprattutto per l’indisponibilità “ad horas”, del notaio incaricato, onde il contratto preliminare non si è risolto di diritto per effetto di tale diffida”.
3.2 – “In secondo luogo, non è intervenuta una rinuncia implicita all’essenzialità del termine, per effetto del comportamento tenuto dal promissario acquirente, consistito nella prosecuzione dei contatti per la liberazione dell’immobile dalle iscrizioni pregiudizievoli, per mezzo del notaio da lui incaricato per la stipula del rogito, per mancanza del requisito della univocità di tale condotta, a fronte del chiaro contenuto del fax del notaio B. che rinviava al T. per l’eventuale proroga del termine, così precludendo la possibilità di desumere dalla sua condotta la volontà del T., e delle lettere inviate dall’avv. Lombardi in nome e per conto del T., (21.12.2001 e 12.2.202) assolutamente configgenti con il perdurare dell’interesse alla stipula del contratto definitivo”.
3.3 – “In terzo luogo, è irrilevante, sotto il profilo dedotto della mancata cooperazione alla stipula del contratto definitivo, il comportamento tenuto dal promissario acquirente, consistito nella mancata convocazione davanti al notaio entro il 31.12.2001 e nell’assenza del notaio incaricato nell’ultima settimana dell’anno, risultando invece la presenza e la disponibilità in tale momento, del funzionario del San Paolo IMI, a favore della quale risultava ancora scritta ipoteca, a prestare l’assenso alla cancellane. Infatti, trattandosi di termine essenziale per entrambi i contraenti, l’onere di fissare la data del rogito incombeva ad entrambi e non solo all’acquirente, ma la condotta omissiva del T. diviene ininfluente a fronte dell’inadempimento della Immobilquattro srl, che quale promittente venditrice si era impegnata a trasferire la proprietà dell’unità immobiliare libera da pesi e iscrizioni pregiudizievoli, entro il 31.12.2001, mentre è documentalmente provato che l’assenso alla cancellazione delle ipoteche a favore del San Paolo IMI è intervenuto in data 11.1.2002, quando il termine essenziale era già scaduto. Si rileva infatti, che l’art. 2886 cod. civ., in tema di cancellazione delle ipoteche, si limita ad indicare le formalità per la cancella ione, prescrivendo che chi la richiede deve presentare al conservatore l’atto su cui la richiesta è fondata, e cioè la dichiarazione di consenso, o la sentenza (o altro provvedimento) di cui agli artt. 2882 e 2884 cod. civ. (Cass. 26 luglio 1994 n. 6958). Ne deriva che l’assenso alla cancellazione può essere equiparato alla libertà del bene immobile da ipoteche, non residuando alcuna discrezionalità in capo al conservatore dei Registri Immobiliari, che è tenuto ad effettuare la cancellazione, ma tale assenso non richiede alcuna cooperazione del promissario acquirente, onde non può, onde non può essere addebitato al T. la mancanza dell’assenso alla data del 31.12.2001”.
3.4 – “In sintesi, nel caso di specie, alla data di scadenza del termine essenziale, (immobile non era ancora libero da iscrizioni pregiudizievoli, perchè non era stato manifestato l’assenso di San Paolo IMI alla cancellazione delle ipoteche a suo favore, assenso che non richiedeva la cooperazione del T., assolutamente estraneo al rapporto in forza del quale era stata iscritta ipoteca, onde inadempiente, come esattamente ritenuto dal Tribunale, è la promittente venditrice”.
4. Impugna tale decisione la Immobilquattro, che articola tre motivi. Resiste con controricorso la parte intimata. Parte ricorrente ha depositato memoria.
1. I motivi del ricorso.
1.1 – Col primo motivo si deduce: “violazione degli artt. 1375 e 1457 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3), nonchè dell’art. 1362 c.c. (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5)”. Ha errato la Corte territoriale a ritenere non rilevante, ai fini della valutazione del reciproco inadempimento, la mancata convocazione avanti al notaio, perchè “il fatto che il termine essenziale valesse per entrambi i contraenti non comporta che anche le prestazioni cui le stesse erano tenute fossero eguali”, posto che “i contraenti sono obbligati, entro il termine essenziale, ad eseguire prestazioni diverse (l’uno a versare denaro, l’altro a procurare l’acquisto dell’immobile). Nello specifico spettava certamente ad una sola delle parti, la promissaria acquirente, l’onere di convocare avanti al notaio il promittente venditore”. Inoltre, “poichè l’onere di concordare col notaio le circostanze di tempo e di luogo della stipula costituisce onere distinto da quello di indicare il notaio preferito”, il relativo onere di adempimento “risulta più agevole alla parte che, per averlo scelto, ha col notaio un rapporto di fiducia (Cass. 1898 del 27.12.2011; Cass. 9.9.1998 n. 8910)”. Il promittente acquirente “aveva omesso di assolvere all’onere della convocazione (a fronte di ben cinque richieste formali inviate dal promittente venditore – docc. 5, 8, 12, 14 e 16)”, di conseguenza la parte promittente acquirente “non ha prestato la collaborazione necessaria per la conclusione del contratto definitivo, violando il principio di esecuzione del contratto secondo buona fede (art. 1375 c.c.)”, ponendo il prominente venditore “nell’impossibilità di trasferire il bene promesso”.
Inoltre, rileva la ricorrente che “la decisione della Corte d’Appello ha violato anche l’art. 1362 c.c. ed è censurabile ex art. 360, n. 5. Nell’affermare che l’onere della convocazione spettasse ad entrambe le parti e non al solo promissario acquirente, la Corte d’Appello di Brescia ha infatti omesso di indagare circa le comuni intenzioni delle parti, così violando il dettato dell’art. 1362 c.c.”. Rileva che “l’onere di fissazione della data e dell’ora del rogito spettasse esclusivamente al promissario acquirente e non anche al promittente venditore è circostanza che emerge chiaramente dalle intenzioni dei contraenti così come manifestatesi negli atti di causa, sia con la lettera del 21.12.2001 con la quale il promissario acquirente convoca “ad horas” il promittente venditore dal notaio (lettera giustamente giudicata inefficace dalla corte d’Appello) e sia anche attraverso le numerose missive inviate dalla promittente venditrice con cui essa sollecitava la fissazione della data del rogito da parte del promissario acquirente docc. nn. 5, 8, 12, 14 e 16)”.
1.2 – Col secondo motivo si deduce: “violazione e falsa applicazione degli artt. 1460, 1375 e 1462 c.c. – contraddittorietà ed illogicità della motivazione (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5)”. La Corte di appello, violando anche in questo caso le regole sull’interpretazione del contratto ex artt. 1362 e segg. cod. civ., ha fatto “assurgere ad obbligo autonomo (totalmente disgiunto sia dal dovere dell’acquirente di offrire il denaro per pagare il prezzo, sia dal dovere del venditore di procurare l’acquisto dell’immobile) il dovere accessorio del venditore di liberare il bene entro una certa data prestabilita dai pesi che su di esso gravavano, pur non risultando alcun elemento testuale della condotta delle parti che attestasse una simile ed anomala pattuizione”. Rileva la ricorrente che “lo stesso tenore letterale del contratto lega la libertà da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli al momento del trasferimento della proprietà, così evidenziando una funzione accessoria del dovere della parte acquirente di liberazione dai pesi gravanti sull’immobile a fronte dell’obbligo principale di trasferimento della proprietà immobiliare”. Infatti, “la clausola in sè esclude un dovere autonomo di cancellazione entro la data del calendario fissata per l’adempimento del contratto ove per ragioni non imputabili alle parti – e segnatamente al venditore – tale data sia stata differita”. Osserva che “se per colpa dell’acquirente, o comunque senta colpa alcuna del promittente venditore, il termine stabilito per il trasferimento immobiliare non viene osservato, la connaturata simultaneità del momento in cui anche l’obbligo di liberazione del bene da pesi deve essere adempiuto dal venditore dovrà essere automaticamente differita alla data in cui l’obbligo principale verrà assolto”. L’interesse del promissario acquirente alla cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli nasce nel momento in cui la proprietà del bene viene effettivamente trasferita e quindi al momento del rogito notarile. Osserva ancora che, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., “l’obbligo di ciascun contraente nasce nel momento in cui l’altro contraente adempie o offre di adempiere la propria obbligazione. Ne deriva che l’obbligo di Immobilquattro di cancellare l’iscrizione ipotecaria sarebbe nato nel momento in cui il sig. T. avesse convocato davanti ad un notaio la parte promittente venditrice ed avesse offerto il pagamento dell’immobile entro il termine pattuito”. Rileva che “risultava per tabulas che Immobilquattro aveva quindi offerto di adempiere alla propria obblza.zione entro il termine contrattuale sia con riferimento al trasferimento del bene, sia con riferimento alla cancella ione di ipoteche, mentre T. si era invece reso inadempiente all’obbligo di convocazione e pagamento dell’importo promesso”.
1.3 – Col terzo motivo si deduce: “difetto assoluto di motivazione o incongruità violazione dell’art. 1457 c.c. (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5)”.
La ricorrente lamenta che la Corte di appello erroneamente ha escluso che sia intervenuta una rinuncia da parte del T. al termine essenziale, avendo motivato con riguardo: a) al comportamento tenuto prima della scadenza del termine (ininfluente); b) al comportamento del notaio, che si era invece adoperato per la stipula oltre il termine; c) alla lettera finale del T., che conferma invece solo “esclusivamente l’arbitrario atto di recesso dal contratto”. Era stato provato che “con la condotta successiva al 31.12.2001, il sig. T. aveva manifestato un completo disinteresse allo spirare dell’asserito termine essenziale “, posto che dopo la scadenza notaio incaricato dallo stesso T. e la banca cui lo stesso aveva chiesto l’erogazione del mutuo avevano proseguito le trattative con l’avv. F. O. per tutto il mese di gennaio 2002 e per buona parte del febbraio, senza che il T. avesse mai manifestato la sopraggiunta carenza di interesse a stipulare il contratto definitivo”. Il comportamento tenuto dal notaio risultava particolarmente significativo al riguardo in relazione al contratto di mandato che lo vincolava al suo cliente, con la conseguenza che “al Tutina (rappresentato) devono essere riferite tutte le azioni poste in essere dal notaio B. (rappresentante), come se li avesse compiuti il T. stesso personalmente”.
2. Il ricorso è fondato per quanto di seguito si chiarisce sotto il profilo del vizio di motivazione.
2.1 – Risulta accertato in fatto che il notaio prescelto non era in sede nel periodo di tempo utile per il rispetto del termine. Parimenti risulta accertata la piena disponibilità dell’Istituto bancario a prestare il proprio consenso per la cancellazione dell’ipoteca, già da data anteriore alla scadenza del termine.
2.2 – In tale situazione, la corte d’appello avrebbe dovuto attentamente valutare il comportamento tenuto da entrambe le parti, sia prima che dopo la scadenza del termine, specie quanto al comportamento del promittente acquirente, certamente significativo sotto il profilo della rinuncia a far valere l’eventuale essenzialità del termine. In ogni caso la Corte territoriale non avrebbe dovuto attribuire rilevanza decisiva alla mancata cancellazione dell’ipoteca da parte della promittente venditrice prima della scadenza del termine, posto che tale adempimento ben poteva intervenire al momento della stipula del definitivo (argomenta da Cass. 2016 n. 465). E ciò specie ove si consideri quanto già rilevato in ordine all’accertata disponibilità da parte della banca a prestare il consenso per tale cancellazione fin da prima della scadenza del termine.
3. Il ricorso va quindi accolto nei termini indicati con rinvio ad altra sezione della corte territoriale che procederà ad una nuova valutazione del comportamento tenuto dalle parti nell’ambito dell’economia contrattuale e con riguardo a quanto rilevato in ordine alla cancellazione dell’ipoteca. Il giudice del rinvio procederà anche alla regolazione delle spese del giudizio di cassazione.
La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione; cassa e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Brescia anche per le spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 12 luglio 2016.
Depositato in Cancelleria il 30 dicembre 2016

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 Cass. 
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 Cass. 
 art. 360
 Cass.