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Timestamp: 2019-05-26 13:17:11+00:00

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RECHTaktuell | SAWAL & SCHÜLLER | Notare . Fachanwälte . Rechtsanwälte
AGB-Prüfung einer Teilungerklärung
19. August 2014 PDF Version
Immer wieder begegnet man Klauseln in Teilungserklärungen, bei denen sich der Magen umdeht und das Judiz einem sagt, dass das so nicht funktionieren kann. Doch an welchem Maßstab lässt sich eine Teilungserklärung prüfen.
Eine AGB-Prüfung nach §§ 305 ff BGB scheidet in direkter Anwendung aus. Bei einer einseitigen Erklärung ist schon fraglich, wer Verwender im AGB-rechtlichen Sinne sein soll. Zumindest sind die späteren Wohnungseigentümer nicht Vertragspartner, so dass sie sich auf den AGB-Schutz nicht berufen können.
Auch der BGH ist skeptisch, ob man die AGB-Regelungen auf eine Teilungserklärung anwenden kann. In der Entscheidung vom 02.11.2011 hat er die Frage nicht entscheiden müssen, sich jedoch deutlich dagegen geäußert. Im Ergebnis schadet dies jedoch nichts, da der BGH im gleichen Schritt andeutet, dass sich über § 242 BGB ein ähnlicher Schutz vermitteln lässt.
BGH vom 02.12.2011, V ZR 74/11
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Tags: AGB, Teilugnserklärung
14. August 2014 PDF Version
Häufig wird das mit dem Familienwohnheim bebaute Grundstück beim Tod des ersten Ehegatten testamentarisch den Kindern zugewendet. Der verbliebene Ehegatte erhält ein lebenslanges Wohnungsrecht.
Dieses Modell kann sich nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofes als Bumerang herausstellen.
Denn nach Auffassung des II. Senats ist das Wohungsrecht zu versteuern. Übersteigt das sonstige vererbte Vermögen den Steuerfreibetrag des Ehegatten, entsteht Erbschaftssteuer, die man häufig gerade hierdurch vermeiden wollte. Wer ein solches Testament “im Schrank” oder bei Gericht hinterlegt hat, sollte dies unbedingt prüfen und ändern. Änderungen von notariellen Testamenten sind nur in notarieller Urkunde möglich.
BFH vom 3.6.2014, Az. II R 45/12
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Tags: Erbschaftssteuer, Grundstück, Wohnungsrecht
22. Juli 2014 PDF Version
Tags: 'Umbau, Renovierung, Schönheitsreparatur
27. Juni 2014 PDF Version
Tags: Ausland, ERlaubnis, Schadensersatz, Untermieter, Untervermietung, Verweigerung
verweigerte Verwalterzustimmung
Kündigung bei Untervermietung
25. Juni 2014 PDF Version
Tags: Lärm Mietminderung
Laute Straße – Mietminderung?
Basics II – Kleinreparaturklausel
Balkon als wohnwertminderndes Merkmal
WEG-Verwalterbestellung bei Umwandlung
19. Juni 2014 PDF Version
Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt regelmäßig einen Verwalter. Häufig sind dies natürliche Personen. Es ist jedoch auch zulässig juristische Personen (GmbH oder sogar Unternehmergesellschaften) zu bestellen. Immer öfter geschieht es, dass es bei solchen intern zu Umwandlungen (z.B. Verschmelzungen, Ausgliederungen und dergleichen) nach dem UmwG kommt. Dann stellt sich die Frage, ob der Verwalter weiterhin bestellt ist.
Der BGH hat dies bejaht. Die Bestellung als WEG-Verwalter geht mit der Umwandlung über. Insofern unterscheidet sich die Rechtsfolge von derjenigem bei einem Verwalter als natürliche Person. Bei diesem ist die Bestellung gebunden und kann nicht gegen den Willen der WEG übertragen werden.
BGH vom 21.02.2014, V ZR 164/13
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Wohngeldforderungen & Instandhaltungsrücklage
13. Juni 2014 PDF Version
Tags: Berlin, Ferienapartments, Ferienwohnung, holiday, Touristen, tourists, wronful use, Zweckentfremdung
kein zweiter Ergänzungspfleger
05. Juni 2014 PDF Version
Sind an Verträgen oder Erbvorgängen Minderjährige Kinder beteiligt, muss häufig eine familienrechtliche Genehmigung eingeholt werden. Das Familiengericht muss dann entscheiden, ob es dem Vertrag oder der einseitigen Erklärung zustimmt. Diese Entscheidung ergeht durch Beschluss, gegen den Rechtsmittel möglich sind. Bislang war nicht höchstrichterlich geklärt, ob für die Zustellung dieses Beschlusses ein Ergänzungspfleger (u.Ust. sogar ein Zweiter) bestellt werden muss.
Der BGH hat hierzu eine gute Entscheidung für die Praxis getroffen:
“Anlässlich eines Verfahrens auf Genehmigung einer Erbausschlagung für ein minderjähriges Kind ist diesem zur Entgegennahme des Genehmigungsbeschlusses im Sinne von § 41 Abs. 3 FamFG nur dann ein Ergänzungspfleger zu bestellen, wenn die Voraussetzungen für eine Entziehung der Vertretungsmacht nach § 1796 BGB festgestellt sind.”
Im Regelfall kann daher der Beschluss von den Erziehungsberechtigten, Vormund oder Ergänzungspfleger entgegen genommen werden.
BGH vom 12.02.2014, XII ZB 592/12
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Tags: Erbausschlagung, Ergänzungspfleger, FamFG, Minderjähiger
04. Juni 2014 PDF Version
Die Entscheidung habe ich auch auf der Seite der LTO zusammengefasst: http://www.lto.de/recht/hintergruende/h/bgh-urteil-viii-zr-289-13-vermieter-aus-wohnung-getragen/
BGH vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13
Suizidandrohung in der Versteigerung
Mietspiegel beifügen oder nicht?
15. Mai 2014 PDF Version
Tags: Schrottimmobilien, Sittenwidrigkeit
Lohnwucher Teil 2
5 Euro Lohn sind sittenwidrig
Sittenwidrigkeit von Gewerberaummieten
12. Mai 2014 PDF Version
Überträgt ein Lebensgefährte einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft Vermögenswerte an den anderen, stellt sich regelmäßig die Frage, ob es sich um eine Schenkung oder eine unbenannte Zuwendung handelt. Die Frage hat handfeste praktische Auswirkungen:
Schenkungen können nur in Außnahmefällen zurück verlangt werden. Das Scheitern der Ehe ist regelmäßig kein solcher Grund.
Bei unbenannten Zuwendungen hingegen kann der übertragende Lebensgefährte ggf. im Trennungsfall zurück verlangen. Sie liegt dann vor, wenn die Übertragung der Verwirklichung, Ausgestaltung und Erhaltung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft der Parteien dienen sollte. Im vom BGH entschiedenen Fall wurde der Lebenspartnerin ein Sparbrief im Wert von 25.000 € übertragen. Die Beziehung scheiterte. Der Mann forderte den Sparbrief bzw. den Gegenwert zurück. Der BGH gab ihm Recht, da es sich bei der Übertragung um eine unbenannte Zuwendung gehandelt habe.
Größere Übertragungen sollten notariell beurkundet werden. In der Urkunde ist festzulegen, ob es sich um eine unbenannte Zuwendung oder freiwillige Schenkung handelt.
In Eheverhältnissen werden Übertragungen regelmäßig als unbenannte Zuwendungen behandelt. Ist dies nicht gewünscht, sollte auch hier in der Notarurkunde bestimmt werden, dass es sich um eine Schenkung handelt.
BGH vom 06.05.2014, X ZR 135/11
Tags: Rückforderung, Schenkung, unbenannte Zuwendung, § 313 BGB
09. Mai 2014 PDF Version
Tags: Vorausverfügung, Zwangsverwalter
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Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei nicht ordnungsgemäßer Hinterlegung der Kaution
Dass Abmahnungen wegen Verstößen gegen die EnEV 2014 kommen würden, damit hat wohl jeder gerechnet. Dass die ersten Abmahnungen allerdings aus Panama kommen, das war wohl eher unwahrscheinlich. Jetzt sind sie jedoch da:
Die Abmahnungen der Bunkering Logistic Inc. (Panama). Auszugsweise lautet diese folgendermaßen:
***** “Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung”. *****
Mit der Abgabe der nachstehenden Unterlassungserkärung uns gegenüber können Sie weiteren Unterlassungserklärungen von Anwälten zuvor kommen und diesen im Falle einer weiteren Abmahnung erklären, dass eine Wiederholungsgefahr nicht besteht, da Sie bereits eine Unterlassungserklärung abgegeben haben. Sie können dadurch Kosten von bis zu 2.500 EUR pro abgemahnten Verstoss durch professionelle Abmahnanwälte vermeiden. Entscheidend ist hierbei der Zeitpunkt der Erstabgabe. Diese Abmahnung erfolgt ohne Rechtsanwalt kostenfrei, da wir Ihnen nicht unnütze Kosten verursachen wollen. Mit dem Eingang der Unterlassungserklärung können Sie eine Bestätigung erhalten, dass Sie die Unterlassungserklärung zum Zeitpunkt des Eingangs bei uns abgeben haben. So können Sie u. U. weiteren kostspieligen Abmahnungen und Gerichtsverfahren durch Anwälte aufgrund fehlender Wiederholungsgefahr vorbeugen. Wenn Sie den Wettbewerbsverstoss anerkennen, geben Sie bitte die nachstehende Unterlassungserklärung bis spätestens xx.xx.2014 per Email ab, in dem Sie uns den folgenden Text per Email (nur diesen Text) zurücksenden.”
Die Abmahnung enthält auf den ersten Blick mehrere Anzeichen, die für eine Unwirksamkeit bzw. dafür sprechen, dass es sich um eine Massenabmahnung mit anderen Zielen handelt:
1. Er wird noch nicht einmal ein konkretes Wettbewerbsverhältnis bezeichnet – wer ist denn die nebulöse “Tochterfirma”?
2. Auch worin der konkrete Wettbewerbsverstoß liegen soll, wird nicht ersichtlich.
3. Auch, dass ein panamesisches Unternehmen abmahnt, spricht dafür, dass es sich nicht um eine “seriöse” Abmahnung handelt
4. Üblicherweise werden solche Abmahnungen von darauf spezialisierten Kanzleien verschickt und nicht (kostenlos) durch das Unternehmen selbst.
5. Die Unterlassungserklärung hält sich doch sehr dicht an solchen für Filesharing. Es ist unwahrscheinlich, dass diese von einem deutschen Rechtsanwalt entworfen worden sind.
Trotz dessen solle man zumindest die Unterlassungserklärung nicht einfach abgeben oder ignorieren. Meine Vermutung ist, dass man Unterlassungserklärungen sammeln möchte, um bei eventuellen späteren Verstößen die Vertragsstrafe zu kassieren.
Es ist allerdings nur eine Frage der Zeit, bis es erst zu nehmende Abmahnungen wegen Verstößen gegen die EnEV gibt. Hierzu Folgendes: § 16a EnEV verpflichtet Verkäufer, Vermieter, Maker, Verpächter und Leasinggeber:
“§ 16a Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
(3) Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllen.”
Verpflichtete haben daher nur zwei Möglichkeiten:
a) Sie machen alle erforderlichen Angaben (und fragen sich als nächstes, welche Abkürzungen man verwenden darf) oder
b) es liegt kein Energieausweis vor (dann können auch keine Angaben gemacht werden) und es wird ganau darauf hingewiesen.
Im Fall b) ist jedoch zu prüfen, ob nicht eine Verpflichtung zur Erstellung eines Energieausweises besteht. Nach § 27 EnEV kann es eine Ordnungswidrigkeit darstellen keinen Energieausweis zu haben.
Wenn Sie Zweifel haben, ob sie einen Energieausweis benötigen, ob Ihre Angaben in Anzeigen richtig sind oder Sie eine Abmahnung erhalten haben, ist es ratsam, sich anwaltlichen Rat einzuholen.
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=4045
Verzugszinsen ab dem 01.07.2008
Steigende Gehälter erwartet
Hartplatzhelden – Elfmeterschießen
08. Mai 2014 PDF Version
Tags: Aufrechnung, laufendes Mietverhältnis, Mietkaution, Verwertung
Verrechnungsfalle Mietkaution
Aufrechnung mit Mietkaution
Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen
Aufrechnung verboten!
07. Mai 2014 PDF Version
05. Mai 2014 PDF Version
Tags: Eigenbedarf, Eigenbedarfskündigung
Teilung und Veräußerung eines GmbH-Anteils
16. April 2014 PDF Version
Ein Geschäftsanteil an einer GmbH kann geteilt und dann an einen Dritten veräußert werden. Es handelt sich um zwei voneinander zu trennende Schritte.
Früher bestimmte der inzwischen aufgehobene § 17 GmbHG a.F., dass die Veräußerung der Zustimmung der Gesellschaft bedurfte. Zudem war und ist die Teilung des Geschäftsanteils Aufgabe aller Gesellschafter (§ 46 Nr. 4 GmbHG). Mit der Aufhebung von § 17 GmbHG a.F. bezweckte der Gesetzgeber eine Vereinfachung der Teilung von Geschäftsanteilen.
Nach Auffassung des BGH bleibt damit die Veräußerung eines Teil-Geschäftsanteils durch den Gesellschafter möglich, wenn die Satzung keine abweichenden Regelungen enthält. Das Gesetz geht grundsätzlich davon aus, dass zunächst der Geschäftsanteil aufgeteilt und anschließend veräußert wird. Auch eine nachträgliche Genehmigung ist jedoch möglich. In der Regel werden alle Gesellschafter beim Notar erscheinen und zunächst unter Verzicht auf alle Form- und Fristvorschriften eine Gesellschafterversammlung abhalten und in dieser den Geschäftsanteil teilen. Im zweiten Teil der Urkunde wird dann einer der geteilten Anteile veräußert.
BGH vom 17.12.2013, II ZR 21/12
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Tags: Beurkundung, Geschäftsanteil, GmbH-Anteil, Notar, Teilung
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Vorsicht: Anfechtung eines Erbvertrags
09. April 2014 PDF Version
Tags: Bescheinigung, Enthaftung, Insolvenz Mieter, Insolvenzverwalter, Kündigung, Vorvermieter, § 109 InsO
Honorar des WEG-Verwalters
Unverhältnismäßigkeit von Mangelbeseitigungskosten
07. April 2014 PDF Version
03. April 2014 PDF Version
Tags: Bauträger, Interessenlage, Kaufvertrag, Mängelbeseitigung, Rückabwicklung, Wohnungseigentümer
27. März 2014 PDF Version
Tags: Miethaus, Teilungsabsicht, Umgehung, Vorkaufsrecht
Veröffentlicht in Grundstücksrecht, Mietrecht, Notar, Wohnungseigentumsrecht | Keine Kommentare »
Vorkaufsrecht an einem zu bildendem Miteigentumsanteil
21. März 2014 PDF Version
Tags: Antrag, GbR, Gesellschafter, Teilungsversteigerung
14. März 2014 PDF Version
Tags: Baugruppe, Grunderwerbssteuer
12. März 2014 PDF Version
Tags: Schadensersatz, Schließanlage, schlüssel, Schlüsselverlust
10. März 2014 PDF Version
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21. Februar 2014 PDF Version
Tags: Bauträger, Entschädigung, Erwerber, Fertigstellung, Nutzungsausfall, Übergabe, Verspätung
19. Februar 2014 PDF Version
Tags: 10 Jahre, Drei-Objekte-Grenze, Gewinn, Haltefrist, Immobilienverkauf, Immobliengewinn, Spekulationsfrist
Veröffentlicht in Grundstücksrecht, sonstige Rechtsgebiete | Keine Kommentare »
10 Jahre sind zu viel (Fernwärme)
14. Februar 2014 PDF Version
Tags: Erwerbermodell, Mietervorkaufsrecht, Vorkaufsrecht
07. Februar 2014 PDF Version
Der Gesetzgeber hat im Jahre 2013 einige neue Regelungen verabschiedet, die Mietnomadentum bekämpfen sollen. Eine der Maßnahmen ist die Neuschaffung des § 243a ZPO. Danach kann der Vermieter im Räumungs- und Zahlungsprozess verlangen, dass der Mieter wegen der anhängigen Mietrückstände Sicherheit leistet.
Eine solche Sicherungsanordnung ist jedoch u.a. nur dann durchsetzbar, wenn sie „zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist“.
Das OLG Celle hat im Beschluss vom 17.09.2013 diese Nachteile sehr eng gefasst. Es genügt bei einem Gewerbemietverhältnis beispielsweise nicht, die im Normalfall bestehende Gefährdung der Einkünfte. Der Vermieter muss in besonderer Weise auf die laufenden Eingänge der Zahlungen angewiesen sein, weil er dies z.B. zum Bestreiten seines Lebensunterhaltes oder zur Tilgung der Darlehen benötigt.
Im dortigen Fall ging es um die Frage, ob der Vermieter auf die Mieteinnahmen wirtschaftlich existenziell angewiesen ist. Das wäre etwa dann der Fall, wenn durch einen Forderungsausfall Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz drohe.
Dort ging es um einen Vermieter, der einige Mietobjekte hatte. Das Gericht ging davon aus, dass selbst ein Forderungsausfall von über 260.000,00 € dessen Zahlungsfähigkeit nicht gefährde. Die Summe mache weniger als 4 % der gesamten Mieteinnahmen aus.
Hier zeichnet sich eine Tendenz der Gerichte ab, diese Sicherungsanordnungen möglichst restriktiv zu handhaben. Sie bedeuten schließlich einen erheblichen Mehraufwand für die Gerichte.
Die Entscheidungen verstecken sich hinter dem misslungenen Wortlaut des Gesetzes. Man hätte für ein Verlangen auf eine solche Sicherungsanordnung von Seiten des Gesetzgebers sicher auch eine niedrigere Hürde ansetzen können.
In der Praxis wird diese Vorschrift daher nur wenig Gebrauch finden. Im Einzelnen wird der Klägeranwalt sorgfältig zu prüfen haben, ob eine solche Sicherungsanordnung gefordert werden kann. Ggf. muss sehr sauber argumentiert und die Bedürfnislage des Vermieters detailliert dargelegt werden.
Es sei noch angemerkt, dass diese Sicherungsanordnung vor allem dazu dienen kann, gemäß der ebenfalls neu geschaffenen Vorschrift des § 940a ZPO, die Räumungsklage in der einstweiligen Verfügung durchzusetzen (§ 940a Abs. 3 ZPO). Wenn der Mieter nämlich sodann die angeordnete Sicherheit nicht erbringt, kann die Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet werden. Das ist sonst ja nur unter sehr sehr engen Voraussetzungen denkbar. Es sei aber darauf hingewiesen, dass die letztgenannte Möglichkeit der Räumung im einstweiligen Anordnungsverfahren nur bei Wohnraum-, nicht aber beim Gewerbemietverhältnis besteht.
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3976
Tags: einstweilige Verfügung, Mietnomaden, Räumung, § 940a ZPO
Bundesregierung sagt Mietnomaden den Kampf an
05. Februar 2014 PDF Version
Tags: einstweilige Verfügung, Räumung, Untermieter, § 940a ZPO

References: BGH 
 BGH 
 § 242

BGH 
 BGH 

BGH 
 BGH 
 § 41
 § 1796

BGH 

BGH 
 BGH 
 BGH 

BGH 
 § 313
 § 16
 § 29
 § 29
 § 27
 § 17
 § 17
 BGH 

BGH 
 § 109
 § 243
 § 940
 § 940
 § 940