Source: http://www.easydroit.fr/jurisprudence/1ere-chambre-civile-14-Janvier-2010-LA-COUR-DE-CASSATION-PREMIERE-CHAMBRE-CIVILE-a-rendu-l-arr/C407524/
Timestamp: 2014-10-24 07:42:33+00:00

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1�re chambre civile, 14 Janvier 2010 LA COUR DE 0021701276 :: JURITEXT000021701276
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Cour de cassation civile Chambre civile 1 14 janvier 2010 08-16.760 08-21.562 Publi� au bulletinTitrages et r�sum�s : M. Bargue (pr�sident), pr�sidentSCP Bor� et Salve de Bruneton, SCP Defrenois et Levis
LA COUR DE CASSATION, PREMI�RE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arr�t suivant : Ordonne la jonction des pourvois n� G 08-16. 760 et C 08-21. 562 en raison de leur connexit� ; Attendu que les �poux X... ont, en 1995, fait construire une villa en m�connaissance du permis de construire qui leur avait �t� d�livr� ; que l'administration a, le 19 mars 1997, dress� un proc�s-verbal de non-conformit�, avant de rejeter la demande de permis modificatif ; que par acte �tabli le 18 ao�t 1998 par M. Y..., notaire associ�, les �poux X... ont vendu le bien immobilier � M. Z... ; que post�rieurement � la vente, M. X... a �t� condamn� sous astreinte � la d�molition des constructions non-conformes par une d�cision de la juridiction r�pressive d�sormais d�finitive (Cass crim. 9 septembre 2003, pourvoi n� 02-86. 692) ; que dans ces conditions et apr�s avoir vainement mis en demeure l'acqu�reur de proc�der aux travaux de d�molition prescrits, les �poux X... ont engag� une action en responsabilit� contre M. Z... et la SCP notariale, laquelle a, en cause d'appel, appel� en garantie les �poux A..., adjudicataires du bien litigieux � la suite d'une saisie pratiqu�e en 2007 ; Sur le moyen unique des �poux X..., pris en sa premi�re branche : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour d�bouter les �poux X... de leurs demandes, apr�s avoir jug�, d'une part, que le notaire �tait en faute pour ne pas avoir recommand� l'insertion d'une clause imposant � l'acqu�reur de respecter les condamnations sous astreinte auxquelles �taient expos�s les vendeurs et �nonc�, d'autre part, que le pr�judice cons�cutif � ce manquement ne pouvait r�sider que dans la perte de chance, pour le vendeur, de r�aliser les travaux de d�molition dans le d�lai imparti sans avoir � supporter le risque de payer une astreinte, l'arr�t attaqu� retient que le dommage ainsi invoqu� �tait purement �ventuel, d�s lors qu'en l'absence, � ce jour, de contrainte ou d'avis de recouvrement d�livr� par l'administration, le vendeur ne s'exposait qu'� un simple risque de poursuites ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs de nature � exclure l'existence d'un dommage int�gralement consomm�, mais impropres � �carter la perte de chance invoqu�e, la cour d'appel, qui n'a pas tir� les cons�quences l�gales du risque constat�, a viol� le texte susvis� ; Et sur le pourvoi �ventuel de la SCP notariale : Vu l'article 625 du code de proc�dure civile ; Attendu que la cassation de l'arr�t du chef de dispositif d�boutant les �poux X... de leurs demandes dirig�es contre le notaire s'�tend, par voie de cons�quence, aux dispositions rejetant les appels en garantie form�s par l'officier public contre M. Z... et les �poux A... ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen des �poux X... : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arr�t rendu le 13 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en cons�quence, la cause et les parties dans l'�tat o� elles se trouvaient avant ledit arr�t et, pour �tre fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement compos�e ; Condamne M. Z... et les �poux A... aux d�pens ; Vu l'article 700 du code de proc�dure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur g�n�ral pr�s la Cour de cassation, le pr�sent arr�t sera transmis pour �tre transcrit en marge ou � la suite de l'arr�t cass� ; Ainsi fait et jug� par la Cour de cassation, premi�re chambre civile, et prononc� par le pr�sident en son audience publique du quatorze janvier deux mille dix. MOYEN ANNEXE au pr�sent arr�t Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour les �poux X..., demandeurs aux pourvois principaux Il est fait grief � l'arr�t d'AVOIR infirm� le jugement ayant d�clar� M. Z... et la SCP Y... � C... responsables du dommages r�sultant pour les �poux X... de la non-d�molition des ouvrages irr�guliers construits sur la maison individuelle � Marseille et tenus in solidum � la r�paration de leur pr�judice, constitu� par le montant de l'astreinte qui sera effectivement pay�e au Tr�sor Public par M. X... en ex�cution de l'arr�t de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 3 septembre 2002 et ayant dit que M. et Mme X... pouvaient, sur justification de la liquidation et du paiement de cette astreinte, ressaisir le tribunal en vue de la liquidation de leur pr�judice ; AUX MOTIFS QUE Qu'il r�sulte du proc�s-verbal de constat dress� le 19 mars 1997 par M. B..., agent de la direction de l'urbanisation, que la construction de M. X... qui avait fait l'objet d'un permis de construire en date du 4 avril 1995, �tait achev�e, mais pr�sentait d'importantes non conformit�s par rapport au permis d�livr� et au POS ; qu'une terrasse d'une surface d'environ 140 m � et d'une hauteur de 3 m par rapport au niveau du terrain naturel avait �t� ajout�e, ainsi qu'une piscine avec local technique, et que le dessous de la terrasse comprenait un garage de 30 m � environ et une salle de jeux d'environ 80 m � ; que cette construction se situait dans l'espace bois� � conserver et � cr�er ; que la demande de modificatif de permis de construire d�pos�e par les �poux X... a fait l'objet d'un rejet le 11 juillet 1997 ; que post�rieurement � la vente, M. X... a �t� condamn� par le tribunal correctionnel de Marseille par jugement en date du 27 septembre 2000, pour ces faits constituant une infraction aux r�gles de l'urbanisme � une peine de 20. 000 frs d'amende et � la remise en �tat des lieux sous astreinte de 300 frs par jour de retard ; que cette d�cision a �t� confirm�e par arr�t de la cour d'appel de c�ans en date du 3 septembre 2002, la sanction consistant en la d�molition des ouvrages litigieux sous astreinte de 75 � par jour de retard dans le d�lai d'un an � compter du jour o� la d�cision sera devenue d�finitive ; que nonobstant une mise en demeure adress�e par les �poux X... � M. Z... le 14 janvier 2002, ce dernier se refuse � faire r�aliser la d�molition � laquelle les vendeurs sont seuls contraints en leur qualit� de b�n�ficiaires des travaux litigieux � la date de la commission de l'infraction aux r�gles de l'urbanisme, ainsi que l'a d'ailleurs retenu la juridiction r�pressive en �cartant le moyen oppos� par le pr�venu relatif � la cession de la propri�t� litigieuse ; que pour s'opposer � cette d�molition, M. Z..., d�ment repr�sent� en premi�re instance faisait valoir qu'aucune clause de l'acte de vente ne le contraignait � cette remise en �tat des lieux ; qu'en effet si la clause ci-dessus rappel�e relative au permis de construire et aux poursuites dont les vendeurs faisaient l'objet sur ce point, permettait � ces derniers d'informer l'acqu�reur sur la situation de non-conformit� de partie de la construction objet de la vente, pour laquelle une n�gociation du prix est d'ailleurs intervenue, la r�daction de cette clause qui d�termine la position des vendeurs sur l'absence de prise en charge des travaux de conformit� � tant mat�riellement que financi�rement � ne les garantissait pas d'une prise en charge corr�lative de ces travaux par l'acqu�reur ; que la connaissance par un professionnel du droit des r�gles d'urbanisme devait conduire le notaire, qui ne pouvait ignorer le risque que soit ordonn�e p�nalement la d�molition des constructions non autoris�es et non r�gularis�s, d�molition � la seule charge de celui qui les a fait ill�galement construire, � pr�voir dans l'acte dont la r�daction lui incombait une clause contraignant l'acqu�reur � respecter les condamnations sous astreintes auxquelles les vendeurs s'exposaient ; qu'en omettant d'envisager une telle hypoth�se, Me Y... a commis une faute dans l'ex�cution de l'obligation de conseil lui incombant � l'�gard des vendeurs ; que le pr�judice directement caus� par cette faute, ne r�side pas dans la condamnation p�nale dont M. X... a fait l'objet, cons�quence de l'infraction qu'il a commise aux r�gles de l'urbanisme, mais dans la perte d'une chance d'ex�cuter la d�molition ordonn�e dans le d�lai imparti par la juridiction p�nale sans opposition justifi�e de son acqu�reur et donc sans avoir � supporter le risque de payer une astreinte pouvant �tre liquid�e � son encontre par le Tr�sor Public en ex�cution de la condamnation prononc�e par la cour d'appel de c�ans le 3 septembre 2002 ; que toutefois, � ce jour, les intim�s n'ont fait l'objet d'aucune contrainte ni avis de recouvrement �mis par l'administration fiscale de ce chef ; qu'ils n'ont donc pay� aucune somme � ce titre ; que dans ces conditions le seul risque d'�tre poursuivi en recouvrement d'une astreinte non encore liquid�e ni recouvr�e, ne suffit pas � caract�riser la perte certaine d'une chance, le pr�judice invoqu� �tant purement �ventuel ; que par voie de cons�quence, la d�cision m�rite d'�tre infirm�e en ce que les �poux X... ne peuvent demander r�paration � l'encontre de leur notaire d'une faute qui ne leur a caus� aucune perte de chance ; qu'il devient dans ces conditions sans objet de statuer sur les appels en garantie form�s par le notaire tant � l'�gard de M. Z... que des �poux A..., acqu�reurs sur adjudication de l'immeuble litigieux ; 1 / ALORS QUE apr�s avoir relev� la faute de la SCP notariale, jug� que le pr�judice directement caus� par cette faute r�sidait dans la perte d'une chance d'ex�cuter la d�molition ordonn�e dans le d�lai imparti par la juridiction p�nale sans opposition justifi�e de l'acqu�reur et constat� le refus de l'acqu�reur de d�f�rer � la mise en demeure de proc�der aux d�molitions requises, la cour d'appel a d�bout� les �poux X... de leur action en responsabilit�, motif pris de ce que la faute du notaire ne leur aurait caus� aucune perte de chance ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tir� les cons�quences l�gales de ses constatations et viol� l'article 1147 du code civil ; 2� / ALORS QUE le dommage subi par les �poux X... r�sidait dans l'impossibilit� de proc�der aux d�molitions ordonn�es sous astreinte, par l'arr�t du 3 septembre 2002, en suite de la faute commise par le notaire dans la r�daction de l'acte authentique de vente et dans le refus de l'acqu�reur qui en est r�sult� de prendre en charge mat�riellement et financi�rement ces d�molitions ; que la dette tenant � l'obligation de payer l'astreinte qui gr�ve leur patrimoine tant que les d�molitions ne seront pas effectu�es est un pr�judice certain en son existence et d�termin� en sa quotit� ; qu'en jugeant que les �poux X... ne pouvaient demander r�paration d'un pr�judice simplement �ventuel, la cour d'appel a viol� l'article 1147 du code civil ; 3� / ALORS QUE dans son jugement, le tribunal avait d�bout� les �poux X... de leur demande en paiement d'une somme de 150. 000 � repr�sentant l'abattement op�r� sur le prix de vente de leur maison, les premiers juges ayant retenu que M. Z... avait contract� en contrepartie une obligation de d�molition qui demeurait � sa charge ; que dans l'arr�t attaqu�, la cour d'appel a retenu la seule faute de la SCP notariale, consid�rant que M. Z... n'avait aucune obligation contractuelle de d�molition ; qu'en s'abstenant en cons�quence de rechercher, ainsi qu'elle y �tait pourtant invit�e, si l'abattement sur le prix de vente de la maison qui avait �t� op�r� en contrepartie de l'obligation de d�molition qui devait �tre � la charge de l'acqu�reur n'�tait pas devenu sans cause et ne constituait pas un pr�judice justifiant l'allocation de dommages-int�r�ts, la cour d'appel a priv� sa d�cision de base l�gale au regard de l'article 1147 du code civil . Moyen produit par la SCP Bor� et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la SCP Y..., C..., demanderesse aux pourvois incidents �ventuels Il est fait grief � l'arr�t d'AVOIR d�bout� la SCP notariale de ses appels en garantie dirig�s tant � l'encontre de Monsieur Z... que de Monsieur et Madame A... ; AUX MOTIFS QUE que la d�cision m�rite d'�tre infirm�e en ce que les �poux X... ne peuvent demander r�paration � l'encontre de leur notaire d'une faute qui ne leur a caus� aucune perte de chance ; qu'il devient dans ces conditions sans objet de statuer sur les appels en garantie form�s par le notaire tant � l'�gard de Monsieur Z... que des �poux A..., acqu�reurs sur adjudication de l'immeuble litigieux ; ALORS QU'aux termes de l'article 625 du Code de proc�dure civile , la cassation entra�ne l'annulation par voie de cons�quence de toute d�cision qui est la suite du jugement cass� ou qui s'y rattache par un lien de d�pendance n�cessaire ; que c'est apr�s avoir d�bout� les �poux X... de leurs demandes dirig�es contre la SCP notariale que la Cour d'appel a consid�r� que cette derni�re n'avait plus int�r�t � agir en garantie � l'encontre de Monsieur Z... et des �poux A... ; que, d�s lors, la cassation qui atteindrait le chef de dispositif par lequel la Cour d'appel a d�bout� les �poux X... de ses demandes dirig�es contre la SCP notariale devrait n�cessairement s'�tendre � celui par lequel la Cour d'appel a d�bout� la SCP notariale de ses appels en garantie � l'encontre tant de Monsieur Z... que des �poux A....
Publication : ???D�cision attaqu�e : Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 13 Mars 2008Source: Legifrance actualis� au 26 Ao�t 2013
Copropri�t�: La copropri�t�

References: l'article 1382
 l'article 625
 l'article 700
 l'article 1147
 l'article 1147
 l'article 1147
 l'article 625