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Timestamp: 2019-06-16 05:21:02+00:00

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Die wesentlichen Charakteristika der Grunderwerbsteuer bei ...
Die wesentlichen Charakteristika der Grunderwerbsteuer bei allgemeinen und unternehmensspezifischen Erwerbsvorgängen
3 Grundlagen der Grunderwerbsteuer
3.1 Art der Grunderwerbsteuer
3.2 Verhältnis zu anderen Steuerarten
3.2.2 Erbschaft- und Schenkungsteuer
3.3.1 Grundstück im Sinne des § 2 GrEStG
3.3.2 Rechtsträgerwechsel
3.3.3 Erwerbsvorgänge des § 1 Abs. 1 GrEStG
3.4 Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung
3.5 Bemessungsgrundlage und Steuerberechnung
3.6 Steuerschuldnerschaft und Fälligkeit der Steuer
4 Grunderwerbsteuerliche Aspekte bei der Übertragung von Unternehmensanteilen an grundstückbesitzenden Gesellschaften 9
4.1 Personengesellschaften
4.1.1 Erwerbsvorgänge im Sinne des § 1 Abs. 2 a GrEStG
4.1.2 Steuerbefreiungen bei Personengesellschaften
4.2 Kapitalgesellschaften
4.2.1 Erwerbsvorgänge im Sinne des § 1 Abs. 3 GrEStG
4.3 Anwendbarkeit personenbezogener Befreiungsvorschriften
4.4 Zielsetzung der Vorschriften § 1 Abs. 2 a und Abs. 3 GrEStG
Die Grunderwerbsteuer hat eine wesentliche Bedeutung, wenn es sich um Immobilienkäufe handelt. Bei jedem Erwerb einer Immobilie wird es generell bei dem Käufer die Grunderwerbsteuer gemäß Grunderwerbsteuergesetz erhoben, wobei der Kaufpreis in der Regel die Höhe dieser Steuer bestimmt und auf dieser je Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällig ist.1 In Deutschland sind die Investitionen in Immobilien in den letzten Jahren um 9,6 Prozent gestiegen.2 Die Gründe für die gesteigerten Immobilienkäufe sind sehr vielfältig, wie z.B. wegen den niedrigen Finanzierungszinsen für Baukredite. Jedoch versuchen die Unternehmen die Grunderwerbsteuer umzugehen, in dem nicht der Grundstück selbst, sondern die Anteile an grundstückbesitzenden Gesellschaften erworben werden. Der Grunderwerbsteuer soll in diesen Fällen nicht anfallen.3 Allerdings können auch dadurch steuerliche Mehrbelastungen entstehen, wenn die grunderwerbsteuerliche Vorschriften missachtet werden. Zudem ist die Steuerbehandlung bei Personengesellschaften anders als bei Kapitalgesellschaften.4 Aber auch im privaten Bereich können steuerliche Doppelbelastungen entstehen. Aufgrund der hohen Bedeutung der Grunderwerbsteuer hinsichtlich ihrer differierenden Besteuerung in unterschiedlichen Fällen, sowohl in privater als auch in betrieblicher Hinsicht, ist das Ziel dieser Arbeit, diese näher zu erläutern und die wesentlichen Charakteristika dieser Steuerart im Hinblick auf die allgemeinen und unternehmensspezifischen Erwerbsvorgängen darzustellen.
Zum Einstieg in die Thematik werden zu Beginn dieser Arbeit die Art der Grunderwerbsteuer und anschließend das Verhältnis der Grunderwerbsteuer zu anderen Steuerarten, wie Umsatzsteuer sowie Erbschaft- und Schenkungsteuer dargestellt. Demzufolge werden die Steuerbarkeit, die allgemeinen Ausnahmefälle sowie die entscheidenden Aspekte der Besteuerung, wie die Bemessungsgrundlage, die Steuerberechnung sowie die Steuerschuldnerschaft und die Fälligkeit der Steuer zum Ausdruck gebracht. Ferner wird die Grunderwerbsteuer bei Übertragungen von Unternehmensanteilen an grundstückbesitzenden Gesellschaften berücksichtigt.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Rechtsverkehrsteuer, da ihre Entstehung in den Tatbeständen des § 1 Abs. 1 bis Abs. 3 GrEStG ausschließlich an bürgerlich-rechtlich exakt definierte Rechtsvorgänge gebunden ist.5 Ein maßgebendes Charakteristikum der Grunderwerbsteuer ist, dass „…für die Besteuerung ein wirtschaftlicher Umsatz nicht vorausgesetzt wird…“6 Der resultierende wirtschaftliche Erfolg ist also nicht entscheidend. Entscheidend für die Besteuerung ist der „…Grundstückwechsel zwischen verschiedenen Rechtsträgern…“7
Nach § 4 Nr. 9 a UStG sind die Umsätze, die unter Grunderwerbsteuergesetz fallen von der Umsatzsteuer befreit. Diese steuerfreien Umsätze basieren im Wesentlichen auf das unbebaute Grundstück, das noch ggf. errichtet werden soll, wenn es sich um ein einheitliches Vertragswerk handelt. Allerdings kann es eine Doppelbesteuerung stattfinden, so dass auch auf das noch zu errichtende Gebäude Umsatzsteuer anfallen kann, obwohl die Leistungen, die unter Grunderwerbsteuergesetz fallen, umsatzsteuerfrei sind. Der wesentliche Grund dafür ist, dass verschiedene Vertragspartner vorhanden sind, wie der Grundstücksveräußerer und Bauunternehmer. Die über die Grundstücksveräußerung hinaus erbrachten weiteren Leistungen, in Bezug auf das unbebaute Grundstück, müssen vom selben Unternehmer stammen.8 Jedoch kann auf die Umsatzsteuerfreiheit nach § 9 Abs. 1 UStG verzichtet werden, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Somit wird der Grundstücksverkauf umsatzsteuerpflichtig. Der Sinn dieser Option besteht in der Erhaltung des Vorsteuerabzuges, da nach § 15 Abs. 2 Nr.1 UStG steuerfreie Umsätze vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sind.9
Dem Erwerb eines Grundstücks von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes unterliegt nach § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG grundsätzlich kein Grunderwerbsteuer, da keine Doppelbelastung mit Schenkung- und Grunderwerbsteuer eintreten soll. Die Besteuerung dieser Form des Grundstückserwerbs erfolgt über das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 ErbStG. Ein Ausnahmefall besteht jedoch in einer Schenkung unter Auflage. Nach § 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG unterliegen Schenkungen unter Auflage, hinsichtlich des Werts solcher Auflagen der Grunderwerbsteuer, sofern die Auflage bei der Schenkungsteuer abziehbar ist. „Auflage iSd § 3 Nr 2 Satz 2 ist jede dem Beschenkten auferlegte Leistung, die keine vertragliche Gegenleistung für die Zuwendung bildet, jedoch die Bereicherung des Beschenkten und infolgedessen auch die für die Zuwendung ggf. zu erhebende SchenkSt mindert.“10 Die Auflage mindert den Schenkungswert und damit die Schenkungsteuer. Aus diesem Grund fällt anstatt Schenkungsteuer, die Grunderwerbsteuer an. Als Auflage kommt beispielsweise die Übernahme einer eingetragenen Hypothek durch den Erwerber in Betracht.11 Ist die Auflage jedoch nicht von der Schenkungsteuer abziehbar, ist die Grundstücksschenkung von der Grunderwerbsteuer befreit und unterliegt in vollem Umfang der Schenkungsteuer. „Nicht abziehbar sind Auflagen, wenn sie dem Beschenkten selbst zugute kommen (§ 10 Abs. 9 ErbStG).“12 Diese Auflagen mindern also hinsichtlich der Schenkungsteuer nicht die Bereicherung. Letztendlich sollte weder eine steuerliche Doppelbelastung, noch eine steuerliche Nichtbelastung stattfinden.
Zur Steuerbarkeit des Grundstückserwerbs müssen die folgenden drei Voraussetzungen erfüllt sein:13
1. Der Gegenstand des Erwerbs muss ein Grundstück (§ 2 GrEStG) im Inland (§ 1 Abs. 1 GrEStG) sein.
2. Es muss ein Rechtsträgerwechsel stattfinden, der durch den Erwerb des Grundstücks entsteht.
3. Der Erwerbsvorgang muss unter § 1 GrEStG einzuordnen sein.
Der Grunderwerbsteuer unterliegen gemäß § 1 GrEStG nur die Erwerbsvorgänge, die sich auf die Grundstücke im Inland beziehen. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG sind unter Grundstücken im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts zu verstehen. Nicht zu den Grundstücken zählen gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2, z.B. Maschinen und sonstige Betriebsvorrichtungen. Im Gegensatz dazu stehen gemäß § 2 Abs. 2 GrEStG Erbbaurechte, Gebäude auf fremden Boden sowie dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte im Sinne des § 15 des Wohnungseigentumsgesetzes und des § 1010 des BGB den Grundstücken gleich. Sofern sich der Erwerbsvorgang auf mehrere Grundstücke bezieht, die zu einer wirtschaftlichen Einheit gehören, werden diese Grundstücke gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 GrEStG als ein Grundstück behandelt. Dies gilt nach Satz 2 ebenfalls für Rechtsvorgänge, die sich auf mehrere Teile eines Grundstücks beziehen.
Bei der Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich der Eigentumswechsel von Grundstücken besteuert, das heißt der Übergang des Eigentums von einem Rechtsträger auf einen anderen Rechtsträger. Grunderwerbsteuerlich werden solche Rechtsträger berücksichtigt, die natürliche oder juristische Personen sind, aber auch bestimmte Gesamthandsgemeinschaften, wie z.B. OHG oder KG.14
Als Erwerbsvorgänge bezeichnet das GrEStG die einzelnen Steuertatbestände nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 7 GrEStG.
Als Grundtatbestand gelten die Verpflichtungsgeschäfte, die in Nr. 1 aufgeführt sind, wobei der Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft besonders zum Ausdruck gebracht wurde.15 Das Verfügungsgeschäft ist nicht erforderlich, da das rechtswirksame Zustandekommen des Kaufvertrages bzw. die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar ausschlaggebend ist.16
Als Nebentatbestände gelten zunächst die Rechtsvorgänge, die in § 1 Abs. 1 Nr. 2 bis Nr. 3 GrEStG aufgeführt worden sind.17 Der Eigentumsübergang am Grundstück erfolgt ohne vorausgehende Verpflichtungsgeschäfte durch Auflassungen nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG oder außerhalb des Grundbuchs bzw. ohne vorausgehendes Verpflichtungsgeschäft sowie ohne die Auflassung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG. Der Auflassung zugrunde liegender Anspruch ist kraft Gesetzes entstanden, wie beispielsweise der Übergang eines Grundstücks aufgrund eines Schadenersatzanspruches nach § 249 Satz 1 BGB. Der Eigentumsübergang, der nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG entsteht, kann ebenfalls kraft Gesetzes erfolgen, wie etwa in Fällen der Anwachsung, in dem ein Gesellschafter aus einer Zwei-Personengesellschaft ausscheidet, das Gesellschaftsverhältnis demzufolge beendet wird und das Gesamhandseigentum sich in Alleineigentum des verbleibenden Gesellschafters umwandelt, sodass das Grundstück folglich dem verbliebenen Gesellschafter durch Erwerb übergeht.18 Zudem zählt das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG zu den Nebentatbeständen. Der Übergang des Eigentums im gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 c GrEStG) wurde deshalb nicht steuerlich berücksichtigt, da schon das Meistgebot zur Steuerbarkeit führt.19 Die Erwerbsvorgänge in § 1 Abs. 1 Nr. 5 bis 7 GrEStG gehören ferner zu den Nebentatbeständen, die als steuerpflichtige Zwischengeschäfte gelten. Zum einen werden die Rechte auf Übereignung aus dem Kaufvertrag oder aus einem Meistgebot nach § 1 Abs. 1 Nr. 5 sowie Nr. 7 Alt. 1 GrEStG abgetreten und zum anderen werden die Rechte aus einem Kaufangebot gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 6 und Nr. 7 Alt. 2 GrEStG abgetreten. Es soll damit eine vollständige Erfassung des Grundstücksverkehrs gewährleistet werden. Darüber hinaus unterliegen der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2 GrEStG auch Rechtsvorgänge, die es dem Erwerber rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, den Wert des Grundstücks eigenverantwortlich zu verwerten, ohne gleichzeitig ein zivilrechtlicher Eigentümer des Grundstücks zu sein. Dadurch entsteht ein Erwerb der Verwertungsbefugnis, wie zum Beispiel ein atypischer Maklervertrag, wenn der Makler keine normale Maklerprovision erhält, da er selber den Grundstückspreis auf eigene Rechnung bestimmen kann und zivilrechtlich dieser Fall mit einer Eigentümermacht vergleichbar ist.20
1 Vgl. o.V. (immoverkauf24.de, 01.11.2017)
2 Vgl. o.V. (haufe.de, 27.11.2017)
3 Vgl. Figatowski (Praxisratgeber Grunderwerbsteuer, 2017), S. 7
4 Vgl. o.V. (haufe.de, 01.11.2017)
5 Vgl. Boruttau (Grunderwerbsteuergesetz, 2016), S. 32
6 Vgl. ebd., S. 35
7 Vgl. ebd., S. 34
8 Vgl. o.V. (iww.de, 02.11.2017)
9 Vgl. Gottwald (Grunderwerbsteuer, 2002), S. 2 f.
10 Boruttau (Grunderwerbsteuergesetz, 2016), S. 411
11 Vgl. ebd., S. 411
12 ebd., S. 412
13 Vgl. Gottwald (Grunderwerbsteuer, 2002), S. 6
14 Vgl. Gottwald (Grunderwerbsteuer, 2002), S. 14
15 Vgl. Pahlke/Franz (GrEStG: Grunderwerbsteuergesetz, 2010), S. 22
16 Vgl. Figatowski (Praxisratgeber Grunderwerbsteuer, 2017), S. 28
17 Vgl. Pahlke/Franz (GrEStG: Grunderwerbsteuergesetz, 2010), S. 22
18 Vgl. Gottwald (Grunderwerbsteuer, 2002), S. 19 f.
19 Vgl. Figatowski (Praxisratgeber Grunderwerbsteuer, 2017), S. 34
20 Vgl. ebd., S. 42 f.
9783668892071
9783668892088
v456476
charateristika grunderwerbsteuer erwerbsvorgängen

References: § 2
 § 1
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 § 1
 § 1
 § 4
 § 9
 § 15
 § 3
 § 1
 § 3
 § 3
 § 1
 § 1
 § 2
 § 2
 § 2
 § 15
 § 1010
 § 2
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 249
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1