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Timestamp: 2019-01-19 11:25:07+00:00

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BGH, 13.06.2007 - VIII ZR 281/06 - dejure.org
BGB §§ 242 Cd, 543 Abs. 3
Fristlose Kündigung / Kündigungsschaden
Erforderlichkeit einer Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung neben der Fristsetzung nach § 543 Abs. 3 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB); Kündigung wegen widersprüchlichen Verhaltens nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist; Klage auf Mangelbeseitigung wegen nicht erfolgter Mangelbeseitigung; Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen; Androhen einer ganz konkreten Rechtsfolge durch die Mieter für den Fall nicht fristgemäßer Mängelbeseitigung; Kündigungsausschluss ohne vorherige erneute Fristsetzung zur Mangelbeseitigung; Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund
Fristlose Kündigung und Fristsetzung
Mietverhältnis - fristlose Kündigung - Androhung notwendig
BGB § 242 § 543 Abs. 3
Zulässigkeit der außerordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Mängeln der Mietwohnung nach Setzung einer Frist zur Abhilfe
Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung
Mietrecht - Fristlose Kündigung nach Abhilfeverlangen und Ankündigung der Mangelbeseitigungsklage
Fristsetzung und Kündigungsandrohung nicht erforderlich
Schimmel im verglasten Balkonzimmer und Wasserflecken im Badezimmer sind wichtige Kündigungsgründe
Mieter kann nach Abhilfeverlangen und Ankündigung der Mangelbeseitigungsklage auch fristlos kündigen - Widersprüchliches Verhalten und Kündigungsschaden
Fristlose Kündigung wegen eines Mangels nach Androhung einer Beseitigungsklage? (IMR 2007, 243)
AG Hamburg-St. Georg, 14.09.2005 - 921 C 297/05
LG Hamburg, 22.09.2006 - 311 S 135/05
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens (sog. Kündigungs- oder Kündigungsfolgeschaden) verpflichtet (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97 - NJW 2000, 2342 f.; BGH Urteile vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06 - NJW 2007, 2474 Rn. 9 und vom 4. April 1984 - VIII ZR 313/82 - NJW 1984, 2687).
Logische Voraussetzung für einen Kündigungsfolgeschaden sei aber - wovon offensichtlich auch der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 13. Juni 2007 (VIII ZR 281/06) ausgegangen sei - eine wirksame Kündigung des Mieters aufgrund des Schadens.
Das Erfordernis der Wirksamkeit des Kündigungsausspruchs unabhängig vom Vorliegen eines Kündigungsgrundes ergibt sich - anders als das Berufungsgericht meint - insbesondere nicht aus dem von ihm in Bezug genommenen Senatsurteil vom 13. Juni 2007 (VIII ZR 281/06, WuM 2007, 570 Rn. 9).
Letzteres kommt gerade auch beim Auftreten eines Mangels in Betracht (BGH, Urt. v. 13.6.2007, NJW 2007, 2474 = NZM 2007, 561 = WM 2007, 570 = ZMR 2007, 686), wie er hier von dem Beklagten behauptet wird (schwergängiges Rollgitter, verunreinigte Oberlichter mit Pflanzenbewuchs, Feuchtigkeit, Störungen durch die Mieterin P.).
Wird jedoch mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder - wie hier - eine Minderung, angedroht, kann die Kündigung nach einer verbreiteten Auffassung, der der Senat sich anschließt, wegen des darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist (OLG Hamm, NJW-RR 1991, 1035, 1036;… Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV RdNr. 463 Fn. 35 unter Hinweis auf ein unveröffentlichtes Urteil des LG Hamburg vom 15. April 1986; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5 BGB - Mietrecht, Stand 2006, § 543 Anm. 28.1 Nr. 3;… in Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV RdNr. 149;… Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 543 BGB RdNr. 37;… Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 543 RdNr. 142;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 543 RdNr. 44;… Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB RdNr. 3;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., RdNr. 895; offen gelassen in BGH, Urt. v. 13.6.2007, a.a.O.).
Letzteres kommt gerade auch beim Auftreten eines Mangels in Betracht (BGH, NJW 2007, 2474 = NZM 2007, 561; OLG Düsseldorf [10. ZS], OLGR 2008, 269;… Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 543 Rdnr. 24), wie er hier von der Beklagten behauptet wird (Eintritt von Wasser; durchnässte und abgelöste Deckenplatten; Schimmelbildung).
Besteht der wichtige Grund wie bei dem Auftreten eines Mangels in der - objektiven - Verletzung einer Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist zulässig (BGH, NJW 2007, 2474 = NZM 2007, 561).
Wie sich schon aus dem Gesetzeswortlaut ergibt, ist neben der Fristsetzung die Androhung der Kündigung nicht erforderlich (BGH, NJW 2007, 2474 = NZM 2007, 561;… Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 BGB Rdnr. 30;… Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 543 Rdnr. 47;… Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2011, Rdnr. 74).
Der Bundesgerichtshof hat diese Frage bisher offen gelassen, eine erneute Fristsetzung jedoch analog für § 543 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB entbehrlich erklärt, wenn der Vermieter das Vorliegen eines Mangels oder doch seine Pflicht zu dessen Beseitigung bestreitet (BGH, NJW 2007, 2474 = NZM 2007, 561;… vgl. a. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., Rdnr. 133;… Staudinger/Emmerich, a.a.O., Rdnr. 74).
Letzteres kommt gerade auch beim Auftreten eines Mangels in Betracht (BGH, NJW 2007, 2474), wie er hier nach dem durch das Landgericht, auf dessen Ausführungen verwiesen wird (UE S. 6), zutreffend gewürdigten Ergebnis der Beweisaufnahme mit den zweitinstanzlich von der Beklagten auch nicht mehr bestrittenen, mehrfach aufgetretenen und ihr angezeigten Dachundichtigkeiten anzunehmen ist.
Besteht der wichtige Grund wie hier bei dem Auftreten eines Mangels in Gestalt eines nachhaltigen akuten Rattenbefalls in der - objektiven - Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist zulässig (BGH, Urteil vom 13. Juni 2007, Az. VIII ZR 281/06, NJW 2007, 2474, 2474; OLG Düsseldorf…, Urteil vom 27. März 2012, Az. 24 U 83/11, zitiert nach juris, Rdnr. 37).
OLG Frankfurt, 11.11.2011 - 2 U 73/11
Ersatz für durch außerordentliche Kündigung entstandenen Schaden
Insbesondere ist es anerkannt, dass dann, wenn eine Mietpartei durch eine Pflichtverletzung die andere zur außerordentlichen Kündigung veranlasst, sie dieser gemäß § 280 BGB den durch die Kündigung entstandenen Schaden zu ersetzen hat (BGH, Urteil vom 13.06.2007, VIII ZR 281/06, NJW 2007, 2474, zitiert nach juris, Rdnr. 9).
Veranlasst der Mieter durch die Nichtentrichtung des Mietzinses den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung, hat dieser den durch die Kündigung entstandenen Schaden auch zu ersetzen (BGH, Urteil v. 13.6.2007, VIII ZR 281/06).
Veranlasst nämlich der Mieter - wie vorliegend D - durch die Nichtentrichtung des Mietzinses den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung (vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB -), hat dieser den durch die Kündigung entstandenen Schaden auch zu ersetzen (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs -BGH- vom 13. Juni 2007 VIII ZR 281/06, NJW 2007, 2474).
Auch der Bundesgerichtshof hat dies sogar in einem Fall offen gelassen, in dem - anders als hier - der Mieter für den Fall des Fristablaufs erklärte, "ohne weitere Vorankündigung Klage auf Mangelbeseitigung zu erheben." (BGH, Urt. v. 13. Juni 2007, VIII ZR 281/06, NJW 2007, 2474).
b) Hinzu kommt, dass nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 13. Juni 2007, VIII ZR 281/06) wie auch der vom Beklagten zitierten Kommentierung eine erneute Fristsetzung jedenfalls dann entbehrlich ist, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB).
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References: § 543
 § 242
 § 543
 BGH 
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 280
 § 543