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Timestamp: 2017-06-23 10:25:26+00:00

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Mietrecht - Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs BGH-Urteil vom 28. April 2004 - VIII
ZR 230/03 Fristenregelung
& Endrenovierung
__________________________________ BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 230/03 Verkündet am: 28. April
2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als
Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 31. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr.
Wolst für Recht erkannt: Auf
die Revision der Klägerin wird das Urteil der 22. Zivilkammer des
Landgerichts Bielefeld vom 9. Juli 2003 im Kostenpunkt und insoweit
aufgehoben, als die Klage auf Zahlung eines Schadens-ersatzes
in Höhe von 6.329,34 € abgewiesen worden ist. Im
Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und
Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an
das Landgericht zurückverwiesen. Von
Rechts wegen Tatbestand: Mit
Mietvertrag vom 8. September 1982 mieteten die Beklagte und ihr in-zwischen verstorbener Ehemann von der Klägerin eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in
M. feld . Am 2. Mai 1985
erneuerten die Parteien den
Mietvertrag unter Verwendung des vom Bundesministerium der Justiz
herausgegebenen Mustermietvertrages aus dem Jahre 1976. Für Schön-heitsreparaturen
enthält der Vertrag – anders als der ursprüngliche Mietvertrag, der
keine derartige Bestimmung aufwies – folgende Klauseln: "§
7 Schönheitsreparaturen (1) Die
Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf
eigene Kosten der Mieter." Zu dem Wort "Schönheitsreparaturen" in § 7 Abs. 1 findet sich in einer Fußnote folgende Erläuterung: "Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträu-men in folgenden
Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und
Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen
und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen
Nebenräumen alle 7 Jahre." § 7 Abs. 3 lautet: "Hat
der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens
bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem
Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbei-ten
auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten -
ohne Berücksichtigung im Mietpreis – übernimmt oder dem Ver-mieter
die Kosten erstattet…" Mit Schreiben
vom 26. Februar 2001 kündigte die Beklagte das Mietver-hältnis
zum 15. Juni 2001. Daraufhin teilte die Klägerin der
Beklagten mit, daß sie auf der Einhaltung der gesetzlichen
Kündigungsfrist von 12 Monaten beste-he und daß noch
Schönheitsreparaturen durchzuführen seien. Dennoch zog die Beklagte
am 15. Juni 2001 aus der unrenovierten Wohnung aus. Die Miete für die Folgemonate zahlte sie nicht mehr. Zur Feststellung des Renovierungsbedarfs der
Wohnung schaltete die Klägerin einen Architekten ein, der in einem
Gutachten vom 22. August 2001 eine Vielzahl von Mängeln, Schäden und unterlassenen Renovierungsmaß-nahmen auflistete. Der Aufforderung der Klägerin, die aufgeführten Mängel usw. bis zum 14. September 2001 zu beseitigen, kam
die Beklagte nicht nach. In einem weiteren Gutachten
ermittelte der Sachverständige die Kosten für die Durchführung
der gesamten Renovierungsarbeiten mit 17.659,55 DM. Mit ihrer Klage hat die Klägerin von der Beklagten Bezahlung der Miete bis
zum 28. Februar 2002 sowie Schadensersatz wegen der unterlassenen Re-novierungsarbeiten, insgesamt 13.734,28 €, verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage
hinsichtlich der Miete in vollem Umfang sowie bezüglich des
Schadens-ersatzes teilweise, und zwar in Höhe von 6.042,93 € wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zuzüglich anteiliger Gutachtenskosten von 286,41 €, insgesamt somit in
Höhe von 6.329,34 € stattgegeben und sie im übrigen
ab-gewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das
Landgericht die Klage auch hinsichtlich des vom
Amtsgericht zugesprochenen Schadensersatzes abgewie-sen, die Revision in diesem Punkt jedoch zugelassen; die Anschlußberufung der Klägerin hat es
zurückgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihren Schadensersatzanspruch weiter. Entscheidungsgründe:
I. Die Revision ist entgegen der
Ansicht der Beklagten insgesamt zulässig. Zwar könnte der
Antrag, das Berufungsurteil aufzuheben, "soweit zum Nachteil der
Klägerin erkannt wurde", bei isolierter Betrachtung so
verstanden werden, daß er sich auch auf die Zurückweisung der Anschlußberufung der Klägerin durch
das Landgericht bezieht, auf die sich die wirksam beschränkte Zulassung
der Revision nicht erstreckt. Die
Auslegung des Antrages anhand der Revisi-onsbegründung ergibt aber, daß sich die Revision nur gegen die Versagung des Schadensersatzanspruches wegen unterlassener Schönheitsreparaturen richtet,
hinsichtlich deren das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat. II.
Das Landgericht ist der Auffassung, bei § 7 des Mietvertrages vom 2.
Mai 1985 handele es sich um eine sogenannte "Bedarfsklausel", weil sie nicht hinreichend erkennen lasse, in welchen Zeitabständen der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei; die Verweisung auf den
lediglich in einer Fußnote zu § 7 Abs. 1 des Vertrages enthaltenen
Fristen-plan sei nicht deutlich genug, und zwar
insbesondere deshalb, weil in § 7 Abs. 3 Satz 1 angeordnet sei, daß die Reparaturen nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung "spätestens bei Ende des
Mietverhältnisses" durchzuführen seien. Diese Klausel müsse beim Vertragspartner des Verwenders den Ein-druck hervorrufen, die Renovierung sei
nach dem Grad der Abnutzung in jedem Falle bei Beendigung
des Mietverhältnisses geschuldet, unabhängig davon, ob die
in der Fußnote genannten Renovierungsfristen abgelaufen seien. Dies kön-ne
in Fällen, in denen die Wohnung (bei Beginn des Mietverhältnisses)
unreno-viert übergeben worden sei, dazu führen, daß auch
solche Renovierungsarbei-ten auf den Mieter übergewälzt würden, die auf Abnutzungen aus der Nut-zungszeit des vorherigen Mieters
beruhten. Die Belastung mit derartigen "frem-den" Abnutzungszeiträumen benachteilige den
Mieter entgegen den Geboten von Treu
und Glauben unangemessen; die Klausel sei daher gemäß § 9 AGBG unwirksam. Von dem unrenovierten Zustand der Wohnung im maßgebenden Zeitpunkt sei im
vorliegenden Fall deshalb auszugehen, weil der ursprüngliche Mietvertrag
keine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsrepa-raturen auf seine Kosten vorgesehen habe und die Mietzeiträume vor dem 1.
Juni 1985 mithin so zu behandeln seien, als handele es sich um
Zeiträume der Abnutzung durch einen Vorbewohner. III.
Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht
stand. Die formularmäßige Abwälzung
der nach dem Gesetz (§ 536 BGB a.F., jetzt: § 535 Abs. 1
Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsrepara-turen
auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den
Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 9 AGBG
(jetzt § 307 BGB) (st. Rspr. des Senats seit BGHZ 92,
363). Das zieht auch das Landgericht nicht in Zweifel. Die
Regelung über Schönheitsreparaturen in § 7 des Mietvertrages stellt entgegen
den Ausführungen des Berufungsurteils auch keine unwirksame Be-darfsklausel
dar. Die Bestimmungen in Abs. 1 und 3 des § 7 enthalten
sowohl bei getrennter Betrachtung als auch bei einer Zusammenschau eine hinrei-chend
klare Aussage über den Zeitpunkt und Umfang der Renovierungspflicht des
Mieters. a) Die Bedenken des Landgerichts
gegen die Formulierung des § 7 Abs. 1 sind nicht
begründet. Die Klausel ist jedenfalls deshalb
hinreichend transpa-rent, weil in der Fußnote in
einem Fristenplan die "im allgemeinen" angemesse-nen
zeitlichen Abstände für die erforderlichen Renovierungsarbeiten in den
ver-schiedenen Räumen einer Wohnung festgelegt werden. Das
Verständnis der im Zusammenhang, also einschließlich der Fußnote zu lesenden Renovierungs-klausel überfordert den
Mieter nicht. Soweit durch den Ausdruck "im allgemei-nen"
ein Auslegungsspielraum bleibt, ist dies mit Rücksicht auf die von den
Le-bensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer
Wohnung und die Schwierigkeiten einer genaueren Formulierung sachgerecht und hinnehmbar (vgl. dazu Senatsurteil vom 3.
Juni 1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145
unter III 3). b) Die Klarheit der
Renovierungsklausel des § 7 Abs. 1 wird, anders als das
Landgericht meint, auch nicht durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 über die
bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter vorzunehmenden Schön-heitsreparaturen
beeinträchtigt. Die – eingeschränkte
– Endrenovierungsklausel des § 7 Abs. 3 ergänzt die
Bestimmung in § 7 Abs. 1 über die turnusgemäß
durchzuführenden Reno-vierungsmaßnahmen (Senatsurteil BGHZ
105, 71, 77 f); sie ist deshalb im Zu-sammenhang
mit der Regelung des Absatzes 1 und insbesondere mit dem dor-tigen erläuternden Fristenplan zu lesen. Daraus folgt unmißverständlich, daß der Mieter bei Ende des
Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf
die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen
eine vollständige Endrenovierung der
Wohnung vorzunehmen hat; eine solche for-mularmäßige Bestimmung wäre, wie der
Senat wiederholt entschieden hat (zu-letzt Senatsurteile
vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter II 1
und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter III 2),
wegen der aus dem "Summierungseffekt" folgenden unangemessenen Benachteili-gung des Mieters
unwirksam. Vielmehr ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet, als nach dem Abnutzungszustand unter
Berücksichti-gung des Fristenplanes des § 7 Abs. 1 hierfür
ein Bedürfnis besteht. Eine sol-che eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtigt in angemessener und ausgewogener
Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast ver-schont
zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung ei-ner rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die
Gebrauchsüberlas-sung der Wohnung anzusehenden Leistung des
Mieters (vgl. dazu z.B. Senats-urteil BGHZ 105, 71,
79). c) Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine for-mularmäßige
Abgeltungsklausel, die den Mieter zur Zahlung eines seit Mietbe-ginn oder der letzten turnusmäßigen Schönheitsreparatur verflossenen Zeit-raums entsprechenden prozentualen Anteils an den geschätzten Renovie-rungskosten verpflichtet, als unbedenklich und mit §
9 AGBG vereinbar anzu-sehen (BGHZ aaO S. 77 ff; ebenso Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8.
Aufl., § 538 Rdnrn. 182 ff; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 535
BGB, Rdnr. 177; M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher,
AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9, Rdnr. M 69). Eine solche
zeitanteilige Quotelung der Renovierungslast scheidet im vor-liegenden
Fall allerdings aus, weil § 7
Satz 1 ausdrücklich nur davon spricht,
der Mieter habe "die erforderlichen Arbeiten auszuführen".
Dieser ein-deutige Wortlaut läßt eine ergänzende Auslegung
in dem Sinne, daß der Mieter bei einer noch nicht
abgelaufenen Renovierungsfrist einen anteiligen Kostenbei-trag zu leisten habe, nicht zu. Ebensowenig kommt aber auch eine anteilige Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung der
erforderlichen Arbeiten in Be-tracht, weil diese Arbeiten
schon aus praktischen Gründen – wenn überhaupt – in den
einzelnen Räumen nur vollständig ausgeführt werden können. In
diesem Sinne ist die Klausel nach ihrem Sinn und
Zweck und nach ihrem Wortlaut aber auch nicht zu
verstehen. Aus dem Zusammenhang mit dem
Fristenplan des § 7 Abs. 1 des Ver-trages und der Formulierung "spätestens bei Ende des Mietverhältnisses" in § 7 Abs. 3 Satz 1
folgt, daß die Verpflichtung zur Endrenovierung nur dann ein-greifen
soll, wenn zuvor die Fristen für die turnusmäßigen
Schönheitsreparatu-ren "unerledigt" abgelaufen sind.
Dadurch unterscheidet sich diese Klausel von der
unbedingten Endrenovierungspflicht, die einer rechtlichen Prüfung nach
§ 9 AGBG, wie oben unter b) ausgeführt, nicht standhält.
Auch der erkennbare Sinn und Zweck der Klausel bestätigt
diese Auslegung: Wenn der Mieter – aus wel-chen Gründen
auch immer – schon nicht die turnusmäßigen Erhaltungsarbeiten vornimmt,
soll er jedenfalls bei Beendigung des Mietverhältnisses seine vertrag-liche
Renovierungspflicht erfüllen; andernfalls würde er entgegen den mit dem
Vermieter getroffenen Vereinbarungen ungerechtfertigt bereichert, und dem Vermieter entginge
ein Teil des kalkulierten Entgelts für die Gebrauchsüberlas-sung
der Wohnung. Das soll durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 Satz 1 ver-hindert
werden. d) Ist § 7 Abs. 3 Satz 1
mithin – entgegen der Auffassung des Landge-richts – dahin
auszulegen, daß die Pflicht zur Endrenovierung nicht unabhängig von
den in Abs. 1 genannten Fristen, sondern erst nach deren Ablauf
besteht, wird der Mieter hierdurch nicht i.S.d. § 9 AGBG (§ 307 BGB) unangemessen benachteiligt (ebenso
OLG Bremen, NJW 1983, 689 = GE 1982, 1085 = WuM 1982, 317;
Schmidt-Futterer/Langenberg aaO Rdnr. 163). Der
Wirksamkeit der vorliegenden Endrenovierungsklausel steht schließ-lich auch nicht der Umstand entgegen, daß der ursprüngliche Mietvertrag der Parteien
vom 8. September 1982 eine Verpflichtung der Beklagten zur Vornah-me
der Schönheitsreparaturen nicht enthalten hat. Dabei kann es
dahingestellt bleiben, ob die Auffassung des Landgerichts zutrifft, daß die Rechtslage im
Hinblick auf den Abschluß eines neuen Mietvertrages
mit (erstmaliger) Schön-heitsreparaturklausel am
2. Mai 1985 so zu beurteilen ist, als ob der Beklagten bei
Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben wor-den wäre. Auch wenn man hiervon ausgeht, folgt daraus nicht eine unange-messene
Benachteiligung der Beklagten und die Unwirksamkeit des § 7 Abs.
3. In seinem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987
(BGHZ 101, 253, 264 ff) hat der Senat ausgesprochen, daß
bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsrepa-raturen
auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls
dann wirk-sam ist, wenn die
Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhält-nisses
zu laufen beginnen. Letzteres hat er für die dort zu beurteilende
Klausel bejaht, weil die turnusmäßigen
Schönheitsreparaturen "während der Mietzeit … nach Maßgabe
des Fristenplans" auszuführen waren und sich weder aus dieser Formulierung
noch aus dem Fristenplan Anhaltspunkte dafür ergaben, daß die-se Fristen auch einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum miteinbeziehen sollten (aaO S. 265; ebenso Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988, BGHZ 105, 71, 84 f). Diese Erwägungen
treffen auch für den vorliegenden Fall zu. § 7 Abs. 1 des
Vertrages spricht von den "Schönheitsreparaturen während der
Mietdauer"; ist, dem
Berufungsgericht folgend, der Beginn der Mietdauer mit dem Abschluß des neuen
Mietvertrages am 2. Mai 1985 gleichzusetzen, muß dies mangels gegenteiliger
Anhaltspunkte auch für den Beginn der in die-sem Vertrag
erstmals vereinbarten Renovierungsfristen gelten. Dann aber grei-fen die Bedenken des Berufungsgerichts, die Beklagte sei zur Renovierung auch hinsichtlich
solcher Abnutzungszeiträume, die vor dem Beginn des (neu-en)
Mietverhältnisses lagen, verpflichtet gewesen und dadurch unangemessen benachteiligt
worden, nicht durch. Sind nach alledem
die formularmäßigen Klauseln über die Verpflichtung der
Beklagten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während und nach Beendigung des Mietverhältnisses in § 7 Abs. 1 und 3 wirksam, so kann der Anspruch der Klägerin auf
Schadensersatz wegen Verletzung dieser Pflicht (§ 7 Abs. 3
Satz 4) dem Grunde nach nicht verneint werden. IV.
Auf die Revision der Beklagten ist deshalb das
Berufungsurteil aufzuhe-ben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs.
1 und 3 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat
nicht in der Lage, weil es
weiterer tatrichterlicher Feststellungen zur Höhe des Scha-densersatzes bedarf. Dr.
Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Wolst
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References: § 7
 § 7
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 § 7
 § 9
 § 535
 § 9
 § 307
 § 7
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 § 7
 § 7
 § 7
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 §
9
 § 538
 § 535
 § 9
 § 7
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