Source: https://www.eporady24.pl/wspolny-zakup-domu-przed-slubem,pytania,3,154,19538.html
Timestamp: 2020-03-29 18:19:48+00:00

Document:
Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 16.06.2017
Planuje Pani wraz ze swoim narzeczonym zakup domu od wujka. W związku z tym, iż nie jesteście jeszcze Państwo formalnie małżeństwem, zakup domu stanowić będzie Państwa wspólność ułamkową. Dopiero bowiem z chwilą zawarcia związku małżeńskiego powstałaby między Państwem wspólność łączna, a wszelkie przedmioty nabyte w trakcie małżeństwa byłyby objęte majątkiem wspólnym. Regulacje w tym zakresie wyznacza przepis art. 196 Kodeksu cywilnego (K.c.):
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.”
Współwłasność w częściach ułamkowych uregulowana jest w Kodeksie cywilnym w art. 195-221. Współwłasność w częściach ułamkowych stanowi samoistny stosunek prawny prawa rzeczowego. W odróżnieniu od współwłasności łącznej współwłasność w częściach ułamkowych nie służy określonemu celowi społecznemu lub ekonomicznemu. Źródłem powstania współwłasności w częściach ułamkowych może być:
przepis ustawy, np. art. 193 § 1;
czynność prawna, np. nabycie udziału we własności;
określone zdarzenie (np. zasiedzenie uregulowane w art. 172) lub orzeczenie sądu albo umowa regulująca skutki prawne wspólnej budowy na cudzym gruncie w okolicznościach odpowiadających hipotezie art. 231 § 1 lub 2;
orzeczenie sądu i
w wypadkach przewidzianych w ustawie, decyzja administracyjna.
Współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony kwotowo ułamkiem. Ułamek określa zakres uprawnień współwłaściciela w stosunkach zewnętrznych i wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Wielkość udziałów wynika z umowy, czynności prawnej jednostronnej (np. testament), zdarzeń prawnych (np. śmierć osoby – otwarcie spadku), orzeczenia sądu (np. w sprawie o dział spadku, częściowego pozbawienia małżonka udziału w majątku wspólnym) albo z przepisu ustawy (np. zasady dziedziczenia ustawowego uregulowane w Kodeksie cywilnym).
Szczególną regulacją współwłasności ułamkowej jest ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Z art. 3 u.w.l. wynika, że w razie wyodrębnienia własności lokali nieruchomość wspólna, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, stanowi przedmiot współwłasności w częściach ułamkowych. Swoistość tego wypadku współwłasności wyraża się w tym, że udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z prawem własności lokali, które nie może w ogóle powstać bez „przypisania” do niego określonego udziału. Przeniesienie udziału na inną osobę jest możliwe tylko łącznie z prawem własności lokalu. Dopóki istnieje odrębna własność lokalu, nie jest możliwe zniesienie tej współwłasności. Ze względu na tę ostatnią cechę omawianego wypadku współwłasności ułamkowej współwłasność tę określa się powszechnie jako współwłasność przymusową.
„Do kategorii źródeł współwłasności ułamkowej zalicza się uchylenie art. 215 § 2 Pr.spółdz. przez art. 29 pkt 9 u.s.m., którego ustawowym skutkiem stało się przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przysługującego na podstawie art. 215 § 2 Pr.spółdz. łącznie obojgu małżonkom pozostającym w ustroju rozdzielności majątkowej we współwłasność w częściach ułamkowych” (tak Sąd Najwyższy w uchwale z 11 lutego 2005 r., III CZP 79/2004).
Darowizna jest rodzajem umowy nazwanej, uregulowanej w Kodeksie cywilnym.
Jednak, tak jak jest wspomniane wyżej, darowiznę charakteryzuje jej bezpłatność, Pani zaś na wstępie swojej relacji przedstawiła, iż dom od wujka chcą Państwo kupić, nie zaś otrzymać w formie darowizny.
Podatek od czynności cywilnoprawnych uregulowany jest w ustawie z 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynosi 2 procent od ich wartości. Następnie trzeba wnieść opłaty sądowe, taksę notarialną i podatek VAT (23 procent) od taksy notarialnej.
Maksymalna wartość taksy notarialnej została określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. 2004 r. Nr 148, poz. 1564). Kwota jest uzależniona od wartości nieruchomości i może wynosić:
od wartości do 3000 zł – taksa notarialna wynosi 100 zł,
od wartości powyżej 3000 zł do 10 000 zł – taksa to 100 zł + 3% nadwyżki powyżej kwoty 3000 zł,
Kolejnym obciążeniem finansowym będzie konieczność zapłaty przez Państwa podatku od zakupionego domu. Zakup nieruchomości z rynku wtórnego jest mniej korzystny podatkowo od zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. Na kupującym ciąży bowiem obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten obliczany jest i odprowadzany bezpośrednio przez notariusza sporządzającego umowę. Warto przy tym zaznaczyć, że ciężar zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnych spoczywa wyłącznie na stronie kupującej.

References: art. 196
 art. 195
 art. 193
 art. 172
 art. 231
 art. 3
 art. 215
 art. 29
 art. 215