Source: http://www.agulhanumpalheiro.pt/reabilitacao-meios
Timestamp: 2020-08-10 02:20:56+00:00

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Para aferir o estado de conservação da fracção ou edifício é necessário uma observação detalhada que detecte a origem das anomalias sendo as mais frequentes: infiltrações, condensações, fragilidade estrutural, descascamento de superfícies, infra-estruturas obsoletas para, a partir daí, prescrever as medidas a tomar.
As anomalias estruturais mais frequentes, neste tipo de imóveis alteram o aspecto, o uso, o conforto e a segurança, estando compreendidas em quatro níveis: pequenas, médias, grandes e muito grandes. As anomalias específicas mais comuns abrangem os níveis referidos acima e podem ocorrer na estrutura portante, nas infra-estruturas e nos revestimentos.
A decisão sobre as medidas a tomar deverá ser sempre aferida por uma equipa técnica, por forma a garantir a escolha das soluções mais eficazes.
Simulador do Estado de Conservação
2.1 Um Olhar Técnico
Chamar uma equipa técnica especializada no início do processo pode fazer poupar muito dinheiro. Porquê?
Antes de comprar um imóvel para reabilitar é sempre recomendável consultar técnicos especializados – um arquitecto e ou um engenheiro.
Porque estes técnicos trabalham diariamente com este tipo de problemas, estão treinados para pensar em todos os pormenores e colocar todos os cenários possíveis. A sua experiência e competências permitem tomar decisões eficazes e eficientes, tornando possível racionalizar a obra até ao mais ínfimo detalhe, estimando e controlando os custos inerentes.
Porquê chamar estes técnicos e não apenas um construtor?
Os arquitectos contribuem com um conjunto de competências específicas e transformam uma obra, numa acção pensada e projectada para responder aos problemas do espaço e às necessidades de quem vai habitá-lo, garantindo a sua absoluta valorização, entendível por todos, e a rentabilização do investimento. Os arquitectos são os únicos profissionais habilitados para fazer projectos de arquitectura, sobretudo se estivermos a falar de edifícios localizados em Centros Históricos.
Os engenheiros têm competências técnicas que respondem às anomalias construtivas dos edifícios, propondo soluções para a sua correcção ou transformação. É fundamental consultar um engenheiro civil antes de comprar uma casa para reabilitar.
Os contrutores têm um conjunto de competências operativas que tornam possível a boa concretização da obra. É aconselhável que tenham experiência de construção na Reabilitação de edifícios.
2.2 O Orçamento
Como gerir uma obra de Reabilitação?
Como gerir uma obra de Reabilitação? Antes de comprar uma casa deve sempre pedir uma Estimativa de Custo genérica, mas antes de começar uma obra de Reabilitação é fundamental estar na posse de um Orçamento Detalhado que só é possível tendo como base um projecto específico, elaborado por técnicos credenciados.
A gestão da obra de Reabilitação começa com o projecto. Quando se fazem escolhas da solução estrutural, das alterações na organização espacial, dos materiais e dos equipamentos, estamos a definir a ideia e simultaneamente o orçamento.
Quando temos limite de orçamento é muito importante determinar as prioridades, hierarquizar os problemas por ordem de importância para poder aplicar os recursos disponíveis nos sítios certos.
Para uma boa gestão do orçamento deve sempre considerar-se a obra no seu todo e nunca tomar decisões fragmentárias e avulso.
2.3 A Burocracia
Há um conjunto de entidades que participam no processo de aquisição do imovel e de licenciamento da obra de Reabilitação que deverão ser tidas em conta. O agente imobiliário pode ajudá-lo neste processo.
A Conservatória do Registo Predial é o sítio onde é registada em escritura pública a compra do imóvel, no sentido de legitimar essa acção.
A Instituição Bancária, caso a compra compreenda um empréstimo bancário, deverá ser envolvida no processo de aquisição, por forma a colaborar na avaliação prévia ajudar no processo de financiamento.
A Administração do Condomínio deve informá-lo se existe alguma dívida e esclarecer a situação com o anterior proprietário.
A Câmara Municipal de Lisboa, dá a conhecer os antecedentes do edifício ou fracção e permite averiguar o melhor procedimento a seguir, caso seja necessário licenciar a obra de Reabilitação.
A Repartição de Finanças da área, é o sítio onde pode reunir toda a informação relevante para aceder aos benefícios e incentivos fiscais.
2.4 Os Riscos
Antes de comprar uma casa antiga para reabilitar certifique-se das restrições legais. Como?
Nas zonas históricas, muitos edifícios estão sujeitos a várias restrições legais que podem advir da sobreposição de várias normas - o Plano Director Municipal de Lisboa, os Planos de Urbanização e de Pormenor, a Carta Estratégica de Lisboa 2010/2024, o Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa e as especificidades das Zonas Especiais de Protecção que defendem os imóveis classificados.
Para avaliar a situação específica do imóvel, aferir as condicionantes e os constragimentos é fundamental ter acompanhamento técnico, não dispensando uma consulta prévia da Câmara Municipal de Lisboa.
Fazer uma obra de Reabilitação de uma casa antiga exige obrigatoriamente técnicos e mão-de-obra especializada. Porquê?
Se muitas obras de construção de raíz apresentam falhas de qualidade evidentes, nas obras de Reabilitação, onde cada caso é um caso e, não existem respostas tipo, o investimento deverá ser garantido através de intervenções precisas e sustentadas por uma boa fundamentação técnica.
Pode fazer uma obra de Reabilitação sem projecto? Sim, mas os resultados podem ficar aquém dos objectivos. Porquê?
Na primeira hipótese terá uma resposta genérica, operativa e mimética.
Na segunda hipótese a resposta será específica, pensada e feita à sua medida.
2.5 O Enquadramento Legal
Entende-se por Reabilitação Urbana, obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, de acordo com o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU).
De acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), do Artigo 71º, ponto 22, consideram-se:
a) Acções de Reabilitação, as intervenções destinadas a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou vários edifícios, ou às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às suas fracções, ou a conceder-lhe novas aptidões funcionais, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, das quais resulte um estado de conservação do imóvel, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção;
b) Área de Reabilitação Urbana, a área territorialmente delimitada, compreendendo espaços urbanos caracterizados pela insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infra-estruturas urbanísticas, dos equipamentos sociais, das áreas livres e espaços verdes, podendo abranger designadamente áreas e centros históricos, zonas de protecção de imóveis classificados ou em vias de classificação, nos termos da Lei de Bases do Património Cultural, áreas urbanas degradadas ou zonas urbanas consolidadas;
c) Estado de Conservação, o estado do edifício ou da habitação determinado nos termos do disposto no Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) e no Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, para efeito de actualização faseada das rendas ou, quando não seja o caso, classificado pelos competentes serviços municipais, em vistoria realizada para o efeito, com referência aos níveis de conservação constantes do quadro do Artigo 3º do NRAU.
2.6 Os Benefícios Fiscais
Existe um conjunto de apoios e de isenções fiscais para quem investe na Reabilitação de uma casa antiga, é muito importante que se informe previamente para poder usufruir deste conjunto de benefícios.
Estatuto dos Benefícios Fiscais, Artigo 71º, ponto 4, alíneas a) e b)
Dedução à colecta, em sede de IRS, até ao limite de 500 euros, 30% dos encargos suportados pelo proprietário com a reabilitação de imóveis.
Estatuto dos Benefícios Fiscais, Artigo 71º, ponto 5
Tributação à taxa autónoma de 5% das mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português, desde que inteiramente decorrentes da alienação de imóveis situados em Área de Reabilitação Urbana (ARU) recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação.
Estatuto dos Benefícios Fiscais, Artigo 71º, ponto 6
Tributação à taxa de 5% dos rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território português, quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis.
O Artigo 71º, do Estatuto de Benefícios Fiscais consagra um conjunto de incentivos à Reabilitação Urbana aplicáveis aos imóveis objecto de Acções de Reabilitação iniciadas após 1 de Janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até 31 de Dezembro de 2020. É da competência da Câmara Municipal comprovar o início e a conclusão das Acções de Reabilitação, devendo certificar o estado dos edifícios antes e após as obras de Reabilitação.
Aplica-se uma taxa reduzida de 6% às verbas descritas nos seguintes pontos, da Lista I, do Código do IVA (CIVA):
Ponto 2.23- As empreitadas de Reabilitação Urbana, tal como definida em diploma específico, realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em áreas de Reabilitação Urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.
Ponto 2.27- As empreitadas de Beneficiação, Remodelação, Renovação, Restauro, Reparação ou Conservação de imóveis ou partes autónomas destes afectos à habitação com excepção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos construtivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares.
Estatuto dos Benefícios Fiscais, Artigo 45º, ponto 1
Isenção de IMI para os prédios objecto de Reabilitação Urbanística, pelo período de 2 anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respectiva licença camarária.
Estatuto dos Benefícios Fiscais, Artigo 44º, ponto 1 – alínea n)
Isenção de IMI para os prédios classificados como Monumentos Nacionais e os prédios individualmente classificados como de Interesse Público ou de Interesse Municipal.
Estatuto dos Benefícios Fiscais, Artigo 71º, ponto 7
Isenção de IMI por um período de 5 anos a contar da data da conclusão da obra reabilitação, podendo ser renovada por um período adicional de 5 anos.
No IMT
Estatuto dos Benefícios Fiscais, Artigo 45º, ponto 2
Isenção de IMT nas aquisições de prédios urbanos destinados a Reabilitação Urbanística, desde que, no prazo de 2 anos a contar da data de aquisição, o adquirente inicie as respectivas obras.
Código do IMT, Artigo 6º, alínea g)
Isenção de IMT nas aquisições de prédios classificados como de Interesse Nacional, de Interesse Público ou de Interesse Municipal, ao abrigo da Lei nº 107/2001, de 8 de Setembro – Lei do Património Cultural.
Estatuto dos Benefícios Fiscais, Artigo 71º, ponto 8
Isenção de IMT nas aquisições de prédio urbano ou fracção autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado quando localizado em ARU.
Isenções – Artigo 44º (EBF)
Prédios Urbanos Objecto de Reabilitação – Artigo 45º (EBF)
Incentivos à Reabilitação Urbana – Artigo 71º (EBF)
Bens e Serviços sujeitos a Taxa Reduzida de IVA – Lista I (CIVA)
Isenções – Artigo 6º (CIMT)

References: Artigo 71
 Artigo 3
 Artigo 71
 Artigo 71
 Artigo 71
 Artigo 71
 Artigo 45
 Artigo 44
 Artigo 71
 Artigo 45
 Artigo 6
 Artigo 71
 Artigo 44
 Artigo 45
 Artigo 71
 Artigo 6