Source: https://fr.scribd.com/doc/62371601/Tecnico-em-Transacoes-Imobiliarias
Timestamp: 2020-01-25 07:27:50+00:00

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Técnico em Transações Imobiliárias | Lei Estatutária | Aposentadoria
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OperaçõesImobiliárias
OstextosdopresenteMódulonãopodemserreproduzidossemautorizaçãodo INEDI – Instituto Nacional de Ensino a Distância SDS – Ed. Boulevard Center, Salas 405/410 – Brasília - DF Telefax: (0XX61) 3321-6614
COORDENAÇÃO NACIONAL AndréLuizBravim–DiretorAdministrativo AntônioArmandoCavalcanteSoares–DiretorSecretário
COORDENAÇÃO PEDAGÓGICA MariaAlziraDalllaBernardinaCorassa–Pedagoga
COORDENAÇÃO DIDÁTICA COM ADAPTAÇÃO PARA AED Neuma Melo da Cruz Santos – Bacharel em Ciências da Educação
COORDENAÇÃO DE CONTEÚDO JosédeOliveiraRodrigues–ExtensãoemDidática JosélioLopesdaSilva–BacharelemLetras
EQUIPE DE APOIO TÉCNICO: INEDI/DF AndréLuizBravim RogérioFerreiraCoêlho RobsondosSantosSouza FranciscodeAssisdeSouzaMartins Adélia Maria Moura de Moraes
PRODUÇÃO EDITORIAL LuizGóes
EDITORAÇÃO ELETRÔNICA E CAPA VicenteJúnior
IMPRESSÃO GRÁFICA GráficaeEditoraEquipeLtda
, Operações Imobiliárias, módulo IX,
INEDI, Curso de Formação de Técnicos em Transações Imobiliárias, 3 Unidades. Brasília. Disponível em: www.inedidf.com.br. 2005.
Conteúdo: Unidade I: o corretor de imóveis; Unidade II: o exercício da profisão – Unidade III: o Sistema Cofeci/Creci´s; legislação profissional – Exercícios
347.46:459
C413m
O início de qualquer curso é uma oportunidade repleta de expectativas. Mas um
curso a distância, além disso, impõe ao aluno um comportamento diferente, ensejando mudanças no seu hábito de estudo e na sua rotina diária, porque estará envolvido com uma metodologia de ensino moderna e diferenciada, proporcionando absorção de conhecimentos e preparação para um mercado de trabalho competitivo e dinâmico
O curso Técnico em Transações Imobiliárias ora iniciado está dividido em nove
módulos. Este módulo 09 traz para você a básica disciplina Operações Imobiliárias que dividida em três grandes unidades de estudo, apresenta, dentre outros itens essenciais, a origem da profissão e o seu exercício, as normas legais, os órgãos de fiscalização, o código de ética e noções sobre avaliação de imóveis, além de exercício de fixação, testes para avaliar seus aprendizado e lista de vocabulário técnico que, com certeza, será indispensável no seu desempenho profissional.Trata-se, como você pode perceber, de uma completa, embora sintética, habilitação no âmbito desse conhecimento tão decisivo para o futuro profissional do mercado imobiliário.
verdade que exige do aluno mais responsabilidade. Nós, do INEDI , proporcionamos as condições didáticas necessárias para que você obtenha êxito em seus estudos, mas o sucesso completo e definitivo depende do seu esforço pessoal. Colocamos à sua disposição, além dos módulos impressos, um completo site (www.inedidf.com.br) com salas de aula virtuais, fórum com alunos, tutores e professores, biblioteca virtual e salas para debates específicos e orientação de estudos.
Em síntese, caro aluno, o estudo dedicado do conteúdo deste módulo lhe permitirá não só o domínio dos conceitos mais elementares de Operações Imobiliárias, como também a melhor abordagem do cliente, além do conhecimento dos instrumentos básicos para que o futuro profissional possa atingir os seus objetivos no mercado de imóveis. Enfim, ao concluir seus estudos neste módulo você terá vencido uma importante etapa para atuar com destaque neste seguimento da economia nacional.
1. O CORRETOR DE IMÓVEIS
1.1 – Conceito de Corretagem
1.2 – Características profissionais do Corretor
1.4 – Espécies de Corretores
1.5 – Legitimidade
2. O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO
2.1 – Formas de Exercer
2.2 – A Remuneração
2.3 – O Over-price
2.4 – A Opção de Venda
2.5 – Encargos do Corretor
2.6 – Avaliação de Imóveis
2.7 – Benfeitorias
2.8 – Bens passíveis de avaliação
2.9 – Métodos de avaliação
3. COFECI e CRECI
3.1 – Os Órgãos Fiscalizadores
3.2 – COFECI
3.3 – CRECI
4. OS ÓRGÃOS DE CLASSE
4.1 – O Sindicato dos Corretores de Imóveis
4.2 – O Sindicato das Empresas Imobiliárias
5. CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL
6. CÓDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR
– Noções Básicas sobre Financiamento de Imóveis
– Noções Básicas sobre Locação de Imóveis
– Noções Básicas sobre Condomínio
7.4 – Noções Básicas sobre Loteamentos urbanos
7.5 – Noções Básicas sobre Incorporação Imobiliária
7.6 – Como constituir uma empresa imobiliária
A sociedade brasileira tem vivenciado uma grande transformação no mundo dos negócios. Desde o seu descobrimento o Brasil viveu períodos bem definidos no seu desenvolvimento. Do período colonial até o final da Segunda Guerra, tivemos o predomínio das atividades ligadas à terra. Era o país agro-pastoril.
A partir de 1945, com o fim da guerra, o país entrou na era da
industrialização. Houve o êxodo do campo para as cidades e a população foi se transformando de mão-de-obra agrária para mão-de-obra industrial e comercial. Valorizou-se o trabalhador das empresas produtoras de bens de consumo.
Nas duas últimas décadas, surgiu um outro tipo de trabalhador, tal seja, o prestador de serviços. Esta atividade terciária tem se expandido por todos os cantos do território brasileiro. Tal fenômeno é universal. Em todos os países, principalmente os mais desenvolvidos, o profissional liberal, enquadrando-se como atividade prestadora de serviços é a que mais cresce. É a que mais movimenta a economia. O Corretor de Imóveis se enquadra nesta nova categoria de prestador de serviços.
Dois terços da riqueza nacional dos países em desenvolvimento dependem da propriedade imobiliária.
Assim, a importância de se adaptar a esses novos tempos. É a época da competição e que vence quem tem melhor qualidade a oferecer. Dar subsídios para que o Corretor de Imóveis tenha esse padrão de qualidade é o objetivo deste módulo. Ao mesmo tempo em que mostra a evolução da profissão, dá- lhe também a oportunidade de conhecer as normas de seu trabalho e de sua conduta e, acima de tudo, a importância de oferecer serviços com princípios, com ética e com capacidade. Este é o motivo maior do exame de proficiência instituído pelo COFECI por meio das diversas disciplinas curriculares.
O presente módulo tem como meta auxiliar ao candidato no exame
de proficiência. Todavia, pela extensão dos assuntos, não deverá ele ater-se somente ao texto. A consulta às obras indicadas na bibliografia servirá como fonte riquíssima para um melhor entendimento da matéria.
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INEDI - Cursos Profissionalizantes
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS – Unidade I
Conceituar os termos específicos da área de transação
imobiliária - corretor e espécies, corretagem - transação
imobiliária, honorários, opção de venda, profissional autônomo;
Identificar as características profissionais do Corretor;
Identificar os encargos do Corretor;
Analisar a evolução histórica da profissão no Brasil;
Identificar as exigências vigentes para o desempenho da profissão
Identificar as prerrogativas do profissional da área;
Apresentar argumentos relativos à remuneração devida ao Corretor;
Identificar as características do processo de avaliação de imóvel,
Refletir sobre o uso de possibilidades da profissão de forma
Refletir sobre a responsabilidade social do profissional da área.
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O novo Código Civil Brasileiro (Lei n°
10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou em vigor no dia 10 de janeiro de 2003 traz o Capítulo XIII dedicado à Corretagem. A nova Lei apresentou inovações em relação ao códi- go anterior. A Lei n° 10.406/02 estabelece regras de obediência obrigatória aos corretores de imó- veis nos artigos 722 a 729 e, também, prevê benefícios, especialmente, aqueles ligados ao pagamento de honorários. Esses artigos do novo CCB são tão importantes que devem ser leitura obrigató- ria de todo profissional da intermediação imobiliária.
1.2 – CARACTERÍSTICAS PROFISSIO- NAIS DO CORRETOR
A primeira característica do corretor é
a sua habilitação legal. Para exercer a profis-
são, o corretor necessita possuir diploma de
técnico ou de nível superior na área de transa- ção imobiliária e, posteriormente, ser aprova- do no exame de proficiência, instituído com a Resolução 800/2002 para, assim, obter sua inscrição no Creci). Satisfeitas as exigências legais, o Corre- tor é o um profissional que se encontra apto a agenciar negócios para terceiros, intervindo na aproximação de partes interessadas em tran- sações imobiliárias, procurando eliminar os pontos divergentes e diminuindo as distâncias até o fechamento do negócio.
O corretor é, pois, o profissional dono
de sua própria atividade. Ele pode trabalhar individualmente, com escritório em sua pró- pria casa ou aliar-se a outros corretores com escritório conjunto, ou, ainda, ligar-se a uma empresa imobiliária, trabalhando em sistema de parceria, sem contudo perder o seu status de profissional liberal ou autônomo. Há que se registrar a possibilidade de um corretor de imóveis trabalhar com carteira as- sinada numa empresa imobiliária, pelo regime da CLT.
“A palavra corretagem, geralmente, é usada com vários sentidos. Ela pode significar
o acordo, o trato, o contrato que pessoas jurí- dicas ou particulares ajustam com corretores para a compra e venda de mercadorias ou títu- los e efeitos de comércio; pode indicar, tam- bém, a função ou ofício do corretor e, ainda,
pode significar o próprio salário, ou honorári-
os (comissão) a que o corretor faz jus, quando consegue, proveitosamente, aproximar as par- tes interessadas numa transação”. Corretar é fazer o ofício, a função de corretor, servindo de intermediário entre duas partes, representando ora o vendedor, ora o comprador.
Corretor de imóveis é o profissional
que anda, procura ou agencia negócios imobi- liários. A intermediação será bem ou mal su-
cedida na medida em que o corretor usa de sua capacidade profissional aliada à ética, ho- nestidade e disposição para encontrar o pro- duto, quase sempre um imóvel, certo para a pessoa certa. O Corretor, é portanto, um pro- motor de transações comerciais. A mais comum dessas transações é a imobiliária.
A transação imobiliária é uma modali-
dade de trabalho de exploração econômica. Assim, deve ser desempenhada de forma tal que todas as partes envolvidas tenham um tra- tamento igualitário e coerente com os princí-
pios básicos de qualquer profissional que pri- ma pela melhor forma de desenvolver o seu trabalho.
10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou
em vigor dia 10 de janeiro de 2003, inovando
em relação ao código anterior traz o Capítulo
XIII dedicado à Corretagem, estabelecendo
regras de obediência obrigatória aos correto- res de imóveis nos artigos 722 a 729, além de prever benefícios, especialmente aqueles liga- dos ao pagamento de honorários.
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1.3 – HISTÓRICO
com o surgimento de empresas imobiliárias que, como pessoas jurídicas, estavam a exigir atenção do poder público. Como fruto dessa exigência, conscienti- zação e organização, foi promulgada a Lei 4.116, de 27 de agosto de 1962, dispondo so- bre a regulamentação do exercício da Profis- são de Corretor de Imóveis. Foi uma grande conquista. Entretanto, por conter algumas fa- lhas, tornou-se incapaz de atender à expansão e às novas características impostas pela ativi- dade, cada vez mais dinâmica. Essa Lei foi revogada em 1978 pela Lei 6.530, que devida- mente regulamentada pelo Decreto 81.871/78, encontra-se em vigor até hoje. Mesmo contendo pequenas falhas, a Lei nº 4.116/62 tornou-se um marco na história do corretor de imóveis, razão porque, o dia 27 de agosto é oficialmente considerado o Dia do Corretor de Imóveis”. A Lei 6.530/ 78, ao revogar a anterior, manteve os direi- tos dos corretores inscritos sob a sua égide, conforme preceitua o artigo 23 do novo dis- positivo legal:
“Art. 23 – Fica assegurado aos Corretores de Imóveis, inscritos nos termos da Lei nº 4.116/ 62, de 27 de agosto de 1962, o exercício da profissão, desde que o requeiram conforme o que for estabelecido na regulamentação desta Lei”.
Esta ressalva que a Lei nº 6.530 fez para assegurar os direitos dos Corretores de Imó- veis, justifica-se pelo teor de seu artigo 2º, que restringe o exercício da profissão quando diz:
“Art. 2º - O exercício da Profissão de Corre- tores de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias”.
Resguardou-se assim o direito daqueles que já exerciam a atividade de corretor quan- do a nova lei criou exigências para o ingresso na profissão. Dentre essas exigências está o de que a pessoa para se inscrever nos Conselhos
A intermediação imobiliária no Brasil
começou de maneira informal, no período
colonial, com os primeiros agentes de negóci- os imobiliários. Dava-se essa denominação - agentes imobiliários - àqueles que, entre outras atividades, também se encarregavam em des- cobrir os proprietários dos terrenos e mora- dias que poderiam ser vendidos aos estrangei- ros que aqui chegavam. Não se tratava de uma profissão regular, na acepção técnica do termo, e sim, como to- das as demais, uma atividade econômica, sem qualquer vínculo de emprego ou classista.
A limitação dos meios de comunicação
e a dificuldade pela descoberta de novas opor-
tunidades de negócios, geraram um movimen- to de troca de informações pessoais entre os agentes imobiliários. Eles, diariamente, se en-
contravam nos cafés de esquina e outros pon- tos movimentados das cidades maiores para procurar e oferecer imóveis para seus clientes. Esse intercâmbio, modesto a princípio, foi se desenvolvendo, atraindo novos interes- sados pela atividade, fazendo surgir as primei- ras lideranças. Nasceu, a assim, no Rio de Ja- neiro, o primeiro sindicato dos corretores de imóveis, no ano de 1927. Uma vez organizado
e promovendo a expansão de negócios de seus
filiados, o Sindicato do Rio tornou-se uma re- ferência para a atividade de corretagem da épo- ca. Sua experiência foi levada a outros Esta- dos, repetindo-se a boa repercussão no, ainda, incipiente mercado imobiliário. Unidos sob a forma de sindicatos, os corretores passaram a trabalhar no sentido de ver a atividade legalmente reconhecida, com lei própria disciplinando a profissão. Até en- tão, a atividade era considerada sem importân- cia já que qualquer pessoa podia exercê-la. Per- tencer ao sindicado era uma vantagem, mas não uma obrigatoriedade legal. Este movimento sindical foi ganhando força e mobilizando outros segmentos dentro da própria atividade. Tal fato foi acentuado
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deverá comprovar ser um Técnico em Transa- ções Imobiliárias – TTI, formado por estabe-
to-Lei nº 806 de 1.851, art, 26); Corretores de Câmbio (Operações de Câmbio, Lei nº 5.601/ 70); Corretores de Seguro (Lei nº 5.594/64);
lecimento de ensino reconhecido pelos órgãos educacionais competentes. (Resolução COFE-
nº 327/92). Esta Resolução foi baixada em
b) Corretores livres – São aqueles pro- fissionais que atuam como intermediários, em negócios próprios, na comercialização de coi- sas móveis, imóveis, bens ou serviços, promo- vendo a aproximação das partes e tendo direi- to a remuneração pelo trabalho prestado. Algumas dessas atividades ainda não têm nenhuma legislação específica e por isso qual- quer pessoa, desde que tenha capacidade jurídi- ca, pode praticar o serviço. Podem ser citados como exemplo os corretores de automóveis, os agentes literários, de espetáculos públicos. Outras atividades da área já se encontram com a profissão reconhecida e regulada por lei. Os corretores são considerados livres, po- rém protegidos por legislação própria que rege toda a atividade. Os Corretores de Imóveis são o principal exemplo.
1.5 – LEGITIMIDADE PARA O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO
cumprimento ao Decreto nº 81.871/78 que,
regular a Lei nº 6.530/78 determina em seu
“A inscrição do Corretor de Imóveis e da pes- soa jurídica será efetuada no Conselho Regio- nal da jurisdição, de acordo com Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis” .
Atualmente, a atividade de corretagem está passando por uma transformação subs- tancial com o objetivo de adequar o profissi- onal às novas formas de trabalhar. Nesse sen- tido a qualificação profissional torna-se um instrumento básico. Não há mais espaço para aventureiros. Aqueles que quiserem prospe- rar, deverão estar atentos às mudanças e às exigências da sociedade. O segundo grau com- pleto é uma exigência, porém, já não é o bas- tante. Desde 1927, quando se formou o pri- meiro sindicado de corretores de imóveis, muita coisa mudou. A Lei nº 4.116 foi im- portante na sua época. A Lei nº 6.530 incre- mentou a atividade mas já não é satisfatória, estando a reclamar sua substituição para se adequar aos novos tempos. A criação dos Cursos de nível superior bem traduzem a im- portância deste segmento da sociedade bra- sileira, que é o mercado imobiliário.
É prerrogativa do Corretor de Imóveis a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Conforme a Lei 6.530/78, regulamenta- da pelo Decreto 81.871/78, só pode exercer a profissão de corretor de imóveis quem estiver legitimado para tal. Uma vez protegido pelo imperativo da lei, o profissional deve sujeitar-se às normas oriundas de seus Conselhos Regionais que, em harmonia com o Conselho Federal se faz pre- sente em todo o território nacional, criando condições de trabalho e disciplinando o seu funcionamento. Como qualquer outra profissão regula- mentada, aquele que não atende às exigências de seu Conselho ou nele não está inscrito, não
O corretores podem ser classificados em duas grandes divisões:
a) Corretores oficiais – São aqueles pro-
fissionais que, para o exercício de determina-
atividade, prevista em Lei, são investidos
fé pública próprias do seu ofício, tais como:
Os Corretores de Fundos Públicos (Lei nº 4.728/65); Corretores de Mercadorias (Decre-
poderá desenvolver as atividades privativas da profissão. Neste sentido a lei é clara. Respon-
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de civil e criminalmente todos aqueles que co- metem ilícitos no desempenho profissional ou que a exerçam a profissão sem estarem regu- larmente inscritos. Os Conselhos Regionais, órgãos encar- regados da orientação e da fiscalização da atividade, tratam de processos envolvendo pessoas que, não estando inscritos como profissionais, exercem ilegalmente a profis- são e, assim, por ignorar a legislação ou por má-fé, lesam os clientes que a eles confiam seus interesses. Por não estarem inscritos nos Conselhos de sua região, esses “pseudo-corretores”, quan- do flagrados ou denunciados, têm contra si ins- taurados os processos pelo exercício ilegal da profissão, cuja conseqüência é uma ação penal pública, pela prática de contravenção, como prescreve o Artigo 47 do Decreto-Lei nº 3.688/41 (Lei das Contravenções Penais) que assim se expressa:
“Art. 47 - Exercer profissão ou atividade eco- nômica ou anunciar que a exerce, sem preen- cher as condições a que por lei está subordina- do o seu exercício:
PENA - Prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de cinqüenta centavos a cinco cruzeiros”.
Como em toda profissão regulamen- tada, a lei prevê direitos e obrigações, que não podem ser ignorados pelo corretor de imóveis. Ele deve estar sempre atento às normas, já que responde pelos seus atos quando age em desacordo com as normas legais, prejudicando, por culpa ou dolo, in- teresses de terceiros, sejam eles clientes, par- ceiros ou estranhos. Além da legislação es- pecífica, existem outras que o corretor de imóveis não pode ficar alheio, tanto na esfe- ra cível como na criminal. Apenas como ilustração sobre a respon- sabilidade do corretor de imóveis, no exercí- cio de sua profissão, transcrevemos o artigo 65 da Lei 4.591/64, que trata sobre o condo-
mínio em edificações e as incorporações imo- biliárias:
Art. 65 – “É crime contra a economia popu- lar promover incorporação, fazendo, em pro- posta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais do terreno ou sobre a constru- ção das edificações.” Pena – reclusão de 1 a 4 anos e multa, de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo 1º - Incorrem na mesma pena:
I – o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresas coletiva, incorporadora, correto- ra ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, ba- lanço ou comunicação ao público ou aos condô- minos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais ou so- bre a construção das incorporações”. (grifamos)
a) Existem algumas definições sobre correta-
gem de imóveis. No seu entendimento, qual a melhor delas?
b) O novo Código Civil Brasileiro traz um ca-
pítulo dedicado à corretagem. Pesquise e diga quais os artigos tratam do assunto.
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c) Dê uma olhada no texto e relacione abaixo
quais as exigências legais para inscrição nos Con-
selhos Regionais de Corretores de Imóveis.
d) Apesar de ser profissional liberal, o corre-
tor de imóveis pode ser empregado celetista?
e) Qual a 1 a lei que regulamentou a profissão
de corretor de imóveis?
f) O Dia Nacional do Corretor de Imóveis é
comemorado no dia 27 de agosto. Você sabe o porquê? Responda abaixo.
g) A Lei 4.116/62 foi declarada inconstitucio-
nal em 1977. Qual a lei que a sucedeu e hoje se encontra em vigor?
h) Quem exerce a profissão de corretor de imóveis sem estar inscrito no Creci pratica que tipo de ato ilícito?
i) Volte ao texto e verifique qual o tipo de cri- me na profissão sujeita o corretor de imóveis à pena de reclusão de 1 a 4 anos?
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forma de rateio e igualmente divide o resulta- do de seus ganhos. Na verdade, tudo vai de- pender da fórmula acordada para o funciona- mento do escritório, que, em princípio funcio- na como se fosse uma empresa jurídica, nor- malmente constituída.
Corretor tem como objetivo buscar o
acordo de vontade das partes numa transação imobiliária. Como profissional autônomo, o corre- tor pode exercer sua atividade de diversas for- mas. Destacam-se como principais:
Parceria com uma empresa imobiliá-
ria - estar empresa ligado a uma imobiliária, tem se mostrado bastante eficaz e é largamen-
te utilizada em todo o Brasil, principalmente nas grandes cidades. É a parceria capital finan- ceiro (da empresa) aliada ao capital trabalho (do corretor). Nesse sistema, a empresa ofere- ce o suporte físico e operacional, bancando todos os custos, ficando o corretor com a fun- ção própria da intermediação, arcando, tão somente, com as despesas pessoais necessárias
Trabalhando individualmente em casa ou em seu escritório;
Aliando-se a outros corretores e man- tendo um escritório conjunto com ra- teio das despesas e participação nos ne- gócios realizados por qualquer um dos parceiros;
execução de seu trabalho. Cada imobiliária
tem um forma de fazer a divisão dos resulta- dos financeiros das comissões recebidas, No entanto, normalmente, é obedecido um prin- cípio de tradição para essa modalidade de par- ceria, ou seja, uniforme quanto ao método e
Fazendo parceria com alguma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa imobili- ária;
Como empregado celetista de uma em- presa imobiliária.
com pequenas variações quanto aos percentu- ais de cada uma das partes.
Existem pontos positivos e pontos ne- gativos para cada uma destas situações. O pro- fissional deve fazer uma avaliação de qual é o melhor método para seu estilo de trabalho.
Trabalho individual em casa ou em seu
Como empregado celetista de uma
empresa imobiliária - O corretor tem cartei- ra assinada, passando a ser um empregado da empresa imobiliária, com salário definido, re- colhimento de FGTS e, eventualmente, comis- sionamento por vendas, captação etc.
escritório - trabalhando em casa, onde o escri- tório é a própria residência, as despesas são
pequenas. No entanto corre-se o risco de ficar distante do dia a dia próprio da atividade, onde
troca de informações é altamente positiva
O corretor tem direito à remuneração
para o corretor manter-se atualizado com a dinâmica do mercado imobiliário.
sempre que ocorre um resultado satisfatório de seu trabalho. Essa remuneração, para o pro- fissional autônomo, é chamada honorário. Na compra e venda de imóveis usados ou os chamados “Imóveis de Terceiros”, quem paga os honorários do corretor é, geralmente,
troca de informações é uma oportu-
nidade que se tem de oferecer algum imóvel
outros profissionais e de se informar com eles se os mesmos têm algum a oferecer. Muitas vezes um tem a mercadoria que o outro precisa.
Trabalho aliado a outros corretores.
dono do imóvel, muito embora possa haver
acordo para que o trabalho do profissional seja remunerado pelo comprador.
Exercendo a atividade aliado a outros, o cor- retor arca com as despesas do escritório sob
A forma como o pagamento será efetu- ado e a quem caberá o ônus, deve ser explicita-
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da de maneira clara, evitando assim que haja dupla cobrança de honorários.
A dupla cobrança é um ato ilícito, pre- visto em lei. Só se admite quando as partes por mútuo e comum acordo, optarem por dividir
o que é devido ao profissional. Nas vendas de imóveis novos perten-
centes às construtoras, a remuneração já está incluída no preço de tabela e não oferece mai- ores particularidades. O início das vendas, nor- malmente, só acontece depois de celebrado um contrato entre o corretor ou a imobiliária e o empreendedor. Quando se trata de vendas em loteamen- tos, existem formas diferenciadas. Em alguns casos, a comissão equivale ao valor total da entrada e esta é repassada para a imobiliária responsável pelo lançamento, que em seguida faz o acerto com o corretor. Em outros casos, já na proposta de com- pra, o sinal de negócio corresponde aos hono- rários do corretor, que ao entregar a proposta
à imobiliária ou ao empreendedor já retém o
que lhe é devido. Na locações de imóveis, não se trata de corretagem, mas sim de taxa de administração. Quem paga pelos serviços prestados é o pro- prietário. Nesse sentido, a Lei nº 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato, no artigo 22 ao tratar das obrigações do locador, diz expres- samente:
VII – pagar as taxas de administração imo- biliária, se houver ”
Existem outros serviços que o corretor faz jus à remuneração. Esses serviços cons- tam das tabelas elaboradas pelos Sindicatos da categoria. Essas tabelas são feitas pelos sin- dicatos da classe. Ressalte-se que, para ter validade, há a necessidade da homologação da tabela pelos Conselhos Regionais, confor- me determina a Lei nº 6.530/78 no art. 17, inciso IV, regulamentada pelo Decreto nº
81.871/78 no art. 16, inciso VIII, que assim se expressa:
“Homologar, obedecidas as peculiaridades lo- cais, tabelas de preços de serviços de correta- gem para uso dos inscritos, elaboradas e apro- vadas pelos sindicatos respectivos”.
Em Inglês, over price significa acima do preço, acima do custo ou do valor. Custo ex- cessivo. Na área de transação imobiliária, “Over-price” ou “overprice”, se caracteriza como um ganho adicional superior à comis- são normal devida pelos serviços prestados,
e recebida de forma camuflada para que as
partes não tenham conhecimento de que es- tão pagando a mais. Todo ganho que esteja acima do combi- nado e que o profissional recebe, sem que o cliente tenha conhecimento, caracteriza-se
como over-price. Esse é um procedimento abo- minável, proibido pelo Conselho Federal e, expressamente, proibido pelo Código de Éti- ca Profissional (Art. 6º, inciso III).
O infrator deve ser punido com multa
pecuniária que varia de 2 a 6 anuidades. Essa multa é prevista para a pessoa física e para a pessoa jurídica. Se o over-price for praticado conjuntamente por mais de um corretor ou se em parceria com a imobiliária, todos rece- berão, individualmente, a punição prevista no Código.
A Opção de venda é um contrato bilate-
ral, celebrado entre o corretor ou imobiliária
e o titular dos direitos de determinado imóvel
para que, na forma e nas condições ajustadas,
o primeiro se propõe a prestar seus serviços
para atender aos objetivos do segundo, que é
vender o seu imóvel.
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rios está o não preenchimento dos itens relati- vos ao prazo de validade da opção e as vendas realizadas após expirar o prazo avençado, ou seja, prazo combinado para que o serviço seja prestado durante determinado período. Pode ocorrer, muitas vezes, que o clien- te só se manifeste, concretamente, sobre de- terminado imóvel, depois de vencida a opção, podendo, ainda, procurar diretamente o pro- prietário para fazer a sua proposta. Para res- guardar os seus direitos à comissão, deve o corretor, ao término do contrato de interme- diação, comunicar por escrito ao proprietário, o nome e a identificação das pessoas por ele trabalhadas e, se possível, fazendo um peque- no resumo de como se procederam os enten- dimentos, incluindo as datas de visita e demais dados que poderão reforçar os fundamentos para se pleitear os honorários pelos serviços prestados na tentativa de concretizar a transa- ção. Estando bem fundamentado e documen- tado, dificilmente poderá o proprietário se eximir pelo pagamento da comissão. Casos há em que o proprietário não as- sina a opção de venda, mas tão somente uma autorização para que o imóvel seja trabalha- do. É importante observar a diferença, por- que a simples autorização poderá ser revoga- da a qualquer momento pelo cliente, enquan- to que o contrato de intermediação ou op- ção, cria um vínculo de direitos e obrigações recíprocas. Aquele que se sentir prejudicado tem meios de reivindicar da outra parte o que lhe for devido. A autorização é um ato unilateral enquan- to a opção de venda é bilateral, ou seja, o que vem escrito faz lei entre as partes, obrigando- as aos termos constantes do documento. O novo Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406/2002), no art. 726, estabelece condi- ções especiais para o serviço de intermedia- ção prestado com autorização escrita e com exclusividade. Esta deve ser a meta do profis- sional corretor de imóveis: buscar sempre a autorização, de venda ou locação, escrita e com exclusividade.
Normalmente, a opção é um contrato celebrado entre o profissional e o vendedor, porém nada impede que seja também firmado entre o corretor e o comprador. É a opção de compra ou com maior precisão do termo, “Autorização para procura de imóvel”. O Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, na Resolução 005/78, estabelece em seu Artigo 1º que:
“Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obrigatoriamente, por instrumento
escrito, que incluirá, dentre outros, os seguintes dados:
b) individualização e caracterização do objeto do contrato;
c) preço e condições de pagamento da alienação ou da locação;
d) dados do título de propriedade declarados pelo proprietário;
e) menção da exclusividade ou não;
f) remuneração do corretor e forma de pagamen- to;
g) prazo de validade do instrumento;
h) previsão de até 06 (seis) meses de subsistên- cia da remuneração, depois de vencido o pra- zo previsto na alínea anterior, na hipótese de se efetivar a transação com pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de valida- de do instrumento;
i) autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio”.
Alguns cuidados devem ser tomados pelos profissionais ao preencherem a opção de venda. Com bastante freqüência são deixados em branco alguns dos itens acima citados. Tal fato torna a opção de venda um documento juridicamente imperfeito e, portanto, passível de nulidade, caso surja questão sobre o direito do corretor em receber a sua remuneração em decorrência da negativa do contratante (o ven- dedor) em pagar pelo serviço. Entre os mais freqüentes casos de discus- são, via judicial, para recebimento de honorá-
18 •••••
Vale lembrar que o corretor ou empresa só poderá anunciar, publicamente, se estiver munido de documento escrito que lhe faculte o direito de intermediar a venda, ou seja, a opção. É o que estabelece o Decreto 81.871/ 78, no art. 5º, assim como a Resolução nº 458/ 96 do Conselho Federal. Decreto 81.871/78, art. 5º -
“Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou auto- rização escrita para alienação do imóvel anun- ciado.”
Resolução COFECI nº 458/95 - Dispõe sobre anúncio para venda de imóvel.
CONSELHO FEDERAL DE COR-
RETORES DE IMÓVEIS, no uso das atribuições que lhe confere o Artigo 16, Item XVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1.978, RESOLVE:
Art. 1º - Somente poderá anunciar publica- mente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou
jurídica, que tiver, com exclusividade, contra-
escrito de intermediação imobiliária.
Art. 2º - Dos anúncios e impressos contará o número da inscrição de que fala o artigo 4º da Lei 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra “J”, quando se tratar de pes- soa jurídica.
A não obediência a esta norma sujeita o infrator à pena pecuniária, que varia de uma a três anuidades, podendo ser aumentada em até seis anuidades em caso de reincidência fixada pela Resolução COFECI nº 492/96.
a) O profissional corretor de imóveis pode se especializar em vários tipos de atividades na
profissão. Mostre a sua preferência e cite 5 des- sas atividades.
b) Na parceria com empresas imobiliárias o
corretor de imóveis terá “vínculo empregatí- cio”? Pesquise antes de responder:
c) Na qualidade de profissional liberal, como se
chama a remuneração do corretor de imóveis?
d) Normalmente, numa operação de compra
e venda, quem paga a remuneração do corre-
tor de imóveis?
e) Na administração de alugueres o corretor
de imóveis (ou empresa imobiliária) recebe que tipo de remuneração?
f) Veja no texto e responda qual o órgão ou
entidade é responsável pela elaboração da Ta- bela de Honorários do corretor de imóveis.
g) Com suas palavras descreva o que significa
“over price”.
h) Segundo a Resolução-Cofeci nº 005/78,
quais os dados essenciais de uma Opção de
••••• 19
i) O Decreto 81.871/78 traz a regra de que um
imóvel somente pode ser anunciado mediante autorização escrita. Qual a principal diferença entre uma simples “autorização para trabalhar o imóvel” e uma “Opção de Vendas”?
O Corretor de Imóveis, sendo um pro-
fissional autônomo, deve estar sempre atento
quanto às suas obrigações fiscais, tributárias e previdenciárias. Ele tem obrigações para com
o Município, com a Receita Federal e com a Previdência Social.
O corretor deve estar inscrito na Prefei-
tura Municipal da Comarca onde reside e pa-
gar o ISSQN – Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza. Normalmente, o imposto
é feito por estimativa e o contribuinte poderá optar por pagar de uma só vez quando recebe
o carnê (carnet) ou, parceladamente, em paga- mentos mensais.
Quanto à Receita Federal, o Corretor deve manter, em ordem, todos os recebimen- tos de comissões pela intermediação dos ne- gócios por ele realizados durante o ano. Quan- do seu serviço é prestado a uma pessoa jurídi- ca, a empresa pagadora deverá fazer o paga- mento mediante a emissão do RPA – “Recibo de Pagamento a Autônomo”, recolhendo o imposto pela rede bancária a favor da Receita Federal. Não havendo a retenção do imposto ou sendo o serviço prestado a pessoa física, cabe ao Corretor declarar os rendimentos por ocasião de sua declaração de renda, feita anu- almente. Todas os negócios intermediados pelo Corretor, deverão ser objeto de anotações. Na declaração anual de imposto de renda, é obri- gatória a indicação da fonte pagadora da re- muneração pela intermediação imobiliária, devendo constar da declaração, o nome e o CPF de quem efetuou o pagamento, bem como
o valor recebido. Com referência às contribuições previ-
denciárias, é oportuno que o Corretor de Imó- veis seja inscrito no INSS e faça o recolhimen- to mensal por meio de carnê, usando sempre a tabela e a escala para definir o montante da contribuição. É extremamente importante que
o Corretor contribua para a previdência soci-
j) O art. 726 do novo Código Civil Brasileiro
permite a exclusividade na Opção de Vendas; relacione as principais vantagens para o cliente que conceda a “Opção de Vendas” com exclu- sividade:
al, uma vez que, a sua aposentadoria por ida-
20 •••••
c) Pesquise e relacione abaixo quais as vanta- gens do profissional liberal ser inscrito no ISSQN:
de, por tempo de contribuição ou por invali- dez só estará assegurada se as contribuições
forem feitas regularmente pelo tempo e pelos valores fixados pelo INSS. Uma vez inscrito na previdência social,
Corretor irá contribuir dentro de uma tabe-
progressiva e que servirá de cálculo quando
do recebimento da aposentadoria. Por isso, é importante, também, que seja obedecida a ta- bela progressiva de tempo de permanência em cada período para poder aumentar o valor da contribuição mensal, lembrando sempre que a aposentadoria leva em conta o tempo de con- tribuição e a idade, para fazer jus aos benefíci- os previdenciários. Aqueles profissionais que já se estão ins- critos na previdência social, porém com as contribuições atrasadas, o melhor procedimen- to é procurar um Posto do INSS e se inteirar das múltiplas formas de parcelamento do dé- bito a fim de regularizarem a situação. Por fim, ressalte-se que, de acordo com as mais recentes medidas tomadas pelo INSS, passou a ser obrigação da fonte pagadora re- ter o valor da contribuição previdenciária, sem- pre que for feito qualquer pagamento a autô- nomos e demais profissionais liberais, exceto se o prestador do serviço comprovar que re- colhe essa contribuição e está, regularmente, em dia.
a) Como profissional liberal quais as obriga-
ções fiscais do corretor de imóveis perante o fisco?
b) Como contribuinte o corretor de imóveis
está obrigado a declarar o total dos seus hono- rários ao imposto de renda?
••••• 21
Uma das principais atribuições do Cor- retor de Imóveis é a avaliação de imóveis. Esse tipo de atividade, no que se refere a imóveis urbanos, é normatizada pela NBR-5.676/80 e no que se refere a imóveis rurais pela NBR
8.799/85.
nheiro cabe a emissão do laudo de avaliação sob o aspecto técnico do imóvel, tais como funda- ção, segurança e, também, o preço de mercado. Outro aspecto legal a ser mencionado deve ser o art. 700 do Código de Processo Civil-CPC, que estabelece:
“Art. 700 - Poderá o juiz, ouvidas as partes e sem prejuízo dos editais, atribuir a corretor de imóveis inscrito na entidade oficial da classe a intermediação na alienação do imóvel penho- rado. Quem estiver interessado em arrematar o imóvel sem o pagamento imediato da totali- dade do preço poderá, até 5 (cinco) dias antes da realização da praça, fazer por escrito o seu lanço, não inferior à avaliação, propondo pelo menos 40% (quarenta por cento) à vista e o restante a prazo, garantido por hipoteca sobre o próprio imóvel.”
De acordo com o Dicionário Imobiliário, Avaliação de Imóveis, considerando-se o contexto em que se aplica, pode ser conceituada como:
Determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel.
Ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de analisar um imóvel;
Valor determinado pelos avaliadores;
Arte de estimar valores de proprieda- des específicas, onde o conhecimento profissional de engenharia, de correta- gem imobiliária e do mercado imobili- ário propriamente dito, e o bom julga- mento são condições essenciais.
A avaliação de um imóvel, para deter- minação do valor de mercado, pressupõe a análise geral de todas as suas características, incluindo-se aspectos, tais como:
avaliação de um imóvel, geralmente,
região onde se encontra; relevo;
apresenta um caráter técnico. Mas, em situa- ção específica pode possuir um caráter jurídi- co, recebendo, então, o nome de avaliação ju- dicial.
destinação (residencial, comercial, in- dustrial, fins sociais, agricultura etc);
extensão da área;
tipos e formas de acessos;
Em Direito Processual Civil, a avaliação judicial é o ato pelo qual o avaliador oficial ou, na sua falta, o perito designado pelo juiz da execução, consigna em laudo a descrição e o valor dos bens penhorados.
característica da construção, se houver ou se é o objeto da avaliação;
serviços públicos, serviços comunitá- rios, existentes e em potencial na região;
artigo 3º da Lei n° 6.530/78 diz:
situação em relação ao código de postura e/ou plano diretor da cidade, se houver.
“compete ao corretor de imóveis exercer a in- termediação na compra, venda, permuta e lo- cação de imóveis, podendo, ainda, opinar quan- to à comercialização imobiliária.”.
Quando se tratar de apartamento, deve- se verificar, também:
Com respaldo nesse texto legal, o corre- tor de imóveis pode assinar relatórios de avali- ação que tenham a finalidade de determinar o valor de mercado de bens imóveis. Ao enge-
se o mesmo é ou não vazado;
sua localização em relação à nascente e ao pôr do Sol;
existência e tipos de ruídos externos.
22 •••••
Em uma avaliação deve prevalecer o bom senso do avaliador. Realizada a análise do imóvel, deve-se, ainda considerar o valor de mercado Denomina-se Valor de Mercado o preço de determinado bem, normalmente, praticado no mercado imobiliário. O valor de mercado pode ou não vir a ser praticado numa transação. Ao valor realmente pago ou a ser pago numa transação imobiliária dá-se o nome de preço de mercado.
2.7 – BENFEITORIA
Benfeitoria é qualquer melhoramento in- corporado definitivamente ao solo ou a um imóvel pelo homem, e que não pode ser reti- rado sem destruição ou dano considerável. Incluem-se como benfeitoria reparos feitos com o fim de conservar ou embelezar, melho- rar as suas condições
Tipos de Benfeitorias:
Benfeitoria necessária – indispensá- vel para conservar ou impedir a dete- rioração ou a destruição da coisa;
Benfeitoria útil – embora dispensável aumenta ou facilita o uso da coisa ou melhora a sua condição aumentando- lhe o valor;
Benfeitoria voluptuária – dispensável que visa, apenas, tornar a coisa mais aprazível ou recreável.
Além dessa tipologia, as benfeitorias podem ser consideradas como:
Benfeitorias não reprodutivas – edi- ficações, vedos, instalações hidráulicas, de irrigação etc.
Benfeitorias reprodutivas – culturas comerciais ou domésticas.
Além da benfeitoria deve-se conside- rar a depreciação, ou seja, a desvalorização
de um bem devido à idade, desgaste ou ob- solescência
2.8 – BENS PASSÍVEIS DE AVALIAÇÃO:
Bens tangíveis: lotes, glebas, lojas, sí- tios, edificações, fazendas, máquinas, equipamentos, instalações.
Bens intangíveis: marcas, paten- tes, fundo de comércio (ponto), concessões.
a) Para que fique bem gravado, transcreva a
autorização contida no art. 3 o , parte final, da
Lei nº 6.530/78, sobre avaliação de imóveis:
b) Na parceria com empresas imobiliárias o cor-
retor de imóveis terá “vínculo empregatício”?
c) Interpretando as disposições do art. 3 o da
Lei nº 6.530/78, que tipo de avaliação o corre- tor de imóveis pode assinar?
d) Veja que tipo de autorização para o corre-
tor de imóveis está contida no art. 700 do Có- digo de Processo Civil:
e) Consulte o texto e defina abaixo o que é “pre- ço de mercado” de um bem imóvel:
••••• 23
f) Existem três tipos de benfeitorias que po-
2.9 - MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Para avaliação de um imóvel podem ser utilizados métodos diretos e indiretos:
Métodos Diretos – utilizam a meto- dologia comparativa e a de custo.
Comparativo: a forma mais utilizada consiste em comparar a venda ou o alu- guel de imóveis semelhantes, na mesma região e que tenham sido comercializa- dos o mais recentemente possível.
do Custo: consiste na verificação rigo- rosa do custo da edificação e das ben- feitorias incorporadas. Nem sempre é possível ser utilizado, especialmente se o imóvel tiver sido construído há mui- to tempo.
Métodos Indiretos – consideram va- riáveis renda e/ou aspectos residuais.
da Renda: a determinação do valor de venda ou para aluguel é feita levando- se em conta o quanto o imóvel pode render, inclusive eventuais frutos que produza.
Obs: na determinação do valor de alu- gueres para imóveis novos e sem a possibili- dade de se usar o método comparativo, em regra usa-se como base 0,5% (meio por cento) do valor total do imóvel. Assim, um aparta- mento que tenha valor de 1.000.000,00 (um milhão), seu aluguel inicial, por esse método, seria de 5.000,00 (cinco mil).
Residual: tendo o valor total do imó- vel e o do terreno, a diferença é o valor da edificação.
a) Um bom corretor de imóveis deve saber pelo menos os conceitos básicos sobre avalia-
dem ser feitas pelo locatário. Quais são elas?
g) Para melhorar seus conhecimentos respon-
da o que significa “vedo”?
h) O proprietário de um imóvel residencial lo-
cado a terceiro é obrigado a indenizar benfei-
torias voluptuárias? Porquê?
i) Faça sua pesquisa e defina o que é “bem tan- gível”.
24 •••••
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS – Unidade II
ção de imóveis. Defina o que é “método de
avaliação comparativo”.
Usando as técnicas que aprendeu estime o
valor inicial do aluguel de um imóvel cujo va-
lor de mercado seja de R$ 2.000.000,00, sem
que haja qualquer outro parâmetro de compa-
c) Na prática, qual o método de avaliação mais
utilizado pelo corretor de imóveis?
O corretor de imóveis que seja especializa-
do na compra e venda de fazendas também
avalia máquinas e implementos agrícolas. Qual
••••• 25
26 •••••
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS –
Conceituar os termos relativos ao processo inscrição
e aos órgãos de interesse da categoria - Conselho Federal,
Conselho Regional, Sindicato;
Analisar o papel dos órgãos fiscalizadores da Profissão;
Analisar o Códigos de Ética e o de Processo Disciplinar do Corretor
Identificar as exigências vigentes para o desempenho da profissão;
Refletir sobre a conveniências de filiação a um Sindicato da Categoria.
••••• 27
28 •••••
3. COFECI e CRECI ESTRUTURA E FUNCIONAMENTO
ar e extinguir conselhos regionais, praticar os demais atos necessários ao cumprimento de seus objetivos em obediência à Lei nº 6.530/ 78 e seu Regulamento. Os conselheiros, que são os dois repre- sentantes de cada Conselho Regional, além das funções próprias do plenário, por eles com-
– OS ÓRGÃOS FISCALIZADORES
exercício da profissão de Corretor de
Imóveis está, legalmente, subordinado, em âmbito nacional, ao Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI, e, em âm- bito regional, ao Conselho Regional de Cor-
postas, desempenham ainda os encargos que lhes forem confiados, bem como relatar pro- cessos disciplinares e administrativos e dar as- sistência a qualquer Órgão do Conselho, quan- do solicitados.
retores de Imóveis - CRECI, da jurisdição de competência.
diretoria, sob a direção do Presi-
COFECI e os CRECI´s são órgãos de
dente do COFECI, tem por finalidade, prin- cipalmente, assinar e publicar os atos nor-
mativos, executar as decisões do plenário,
disciplina e fiscalização do exercício da profis- são de Corretor de Imóveis, exercendo, den- tre outras, ações de natureza:
firmar convênios e acordos de assistência
técnica, financeira ou cultural com entidades de classe, órgãos públicos e instituições de direito privado.
• Disciplinar;
• Normativa;
• Deliberativa;
Conselho Fiscal, com previsão legal
para se reunir trimestralmente, tem por finali- dade examinar as contas em todos os seus as- pectos formais das atividades econômico-fi- nanceira do COFECI. As Comissões e Grupos de Trabalho objetivam desempenhar as tarefas permanen-
• Supervisora.
– CONSELHO FEDERAL DE COR-
RETORES DE IMÓVEIS - COFECI
COFECI tem por finalidade orien-
tes ou eventuais criadas pelo Presidente. Além da diretoria, os Órgãos considera- dos de apoio no COFECI são as Secretarias (executiva, financeira, administrativa), a Asses- soria Contábil-Financeira, a Assessoria Jurídi- ca, a Assessoria de Comunicação, podendo ser criadas outras, a critério da Presidência;
tar, supervisionar e disciplinar o exercício da
profissão de Corretor de Imóveis em todo o território nacional, tendo sede e foro em Brasília/DF. Sua estrutura organizacional compõe:
receitas do COFECI são provenien-
tes de 20% (vinte por cento) das anuidades e emolumentos pagos pelos profissionais inscri- tos e arrecadados pelos Conselhos Regionais, de acordo com o art. 18 da Lei n° 6.530/78. São ainda receitas do Conselho Federal, a ren- da patrimonial, as contribuições voluntárias e as subvenções e dotações orçamentárias. De acordo com o art. 16, inciso XIV da Lei n° 6.530/78, o COFECI poderá intervir
Comissões e Grupos de Trabalho.
plenário, órgão deliberativo, é com-
posto por dois representantes de cada Conse- lho Regional, tendo competência para eleger o presidente, a diretoria, elaborar e alterar o seu próprio regimento, elaborar e alterar o
Código de Ética Profissional, fixar anuidades, emolumentos e multas, expedir resoluções, cri-
temporariamente nos Conselhos Regionais, sempre que houver irregularidade na adminis-
••••• 29
tração, inclusive pelo não repasse das parcelas devidas ao Conselho Federal e arrecadados pelos Conselhos Regionais. Registra-se, que as atividades da Presi- dência, Diretores e Conselheiros são exercidas sem qualquer tipo de remuneração.
Assim como o COFECI, também o CRECI, têm como órgão deliberativo o plenário, constituído de seus membros e como órgão administrativo, a diretoria, cujo funcionamento são fixados em regi- mento baixado por Resolução do Conse- lho Federal. No âmbito de sua competência e jurisdi- ção o CRECI exerce, entre outras, ações de na- tureza:
3.3 – CONSELHOS REGIONAIS DE CORRETORES DE IMÓVEIS – CRECI
Os Conselhos Regionais, que atuam no
território nacional por regiões, com foro e sede na capital de seu Estado ou de um dos Esta- dos de sua jurisdição, são compostos por 27 membros efetivos e igual número de suplen-
• Fiscalizadora;
tes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pes- soal indelegável, secreto e obrigatório dos pro- fissionais inscritos.
eleição dos membros, para compor o
Uma vez realizada a eleição e empossa- dos os Conselheiros é formado o plenário, seu órgão maior na esfera territorial de sua com- petência. Compete ao plenário, entre outras funções: cumprir e fazer cumprir as Resoluções e demais atos do COFECI; eleger sua Direto- ria e Representantes junto ao COFECI, sendo dois membros efetivos e dois suplentes; refe- rendar atos da Presidência praticados por motivo de urgência; estabelecer as anuidades, multas e emolumentos, de acordo com Reso- lução do COFECI.
Conselho Regional, é feita em assembléia geral convocada especialmente para esse fim, sendo obrigatório o voto a todos os corretores inscri- tos e em situação regular. O corretor que não comparecer e nem justificar a sua ausência será apenado com a multa correspondente ao valor máximo de até uma anuidade devida ao Conse-
lho. Estar em débito para com o Creci não é
justificativa aceita para o não exercício do voto. (nova sistemática de composição estabelecida na Lei n° 10.795, de 05/12/2003).
Diretoria é composta de:
exemplo do Conselho Federal, qual-
quer corretor de imóveis poderá exercer o mandato de membro do Conselho Regional, desde que, na época das eleições preencha os requisitos mínimos de:
Primeiro e segundo Vice-Presidentes;
Primeiro e segundo Secretários;
Primeiro e segundo Tesoureiros;
Conselho Fiscal (três membros efetivos e três suplentes).
ter inscrição principal na jurisdição do Conselho Regional respectivo há mais de dois anos;
Diretoria compete administrar o CRE-
estar em pleno gozo dos direitos pro- fissionais, civis e políticos;
CI, sob a direção do Presidente, bem como,
executar as decisões do plenário;
comprovar a inexistência de conde- nação a pena superior a dois anos,
Decreto nº 81.871/78 ao regulamen-
tar a Lei nº 6.530/78, fixou no artigo 16 a com-
em virtude de sentença transitado em julgado;
petência dos Conselhos Regionais, assim ex- pressos:
30 •••••
Aprovar seu Regimento, de acordo
com o Regimento Padrão elaborado
pelo Conselho Federal;
Fiscalizar o exercício profissional na
área de sua jurisdição;
Promover, perante o juízo compe-
tente, a cobrança das importâncias
correspondentes a anuidade, multas
e emolumentos, esgotados os meios
de cobrança amigável;
Cumprir e fazer cumprir as Resolu-
ções do Conselho Federal;
Arrecadar anuidades, multas e emo-
lumentos e adotar todas as medidas
destinadas à efetivação da sua receita
a do Conselho Federal;
Para conhecer a história da profissão, respon-
Aprovar o relatório anual, o balanço
e as contas de sua Diretoria, bem
como a previsão orçamentária para
da: a profissão de corretor de imóveis foi regu-
lamentada pela Lei nº
mente substituída pela Lei nº
exercício seguinte, submetendo essa
matéria à consideração do Conselho
Propor a criação de Sub-regiões,
em divisões territoriais que tenham
Já ficou bem claro que somente é corretor
um número mínimo de Corretores
de Imóveis, fixados pelo Conselho
Homologar, obedecidas as peculiari-
dades locais, tabelas de preços de ser-
viços de corretagem para uso dos ins-
critos, elaboradas e aprovadas pelos
de imóveis habilitado ao exercício profissional
aquele que estiver inscrito no Creci – Conselho
Regional de Corretores de Imóveis da região.
Veja no art. 17 da Lei nº 6.530/78 e cite três
das principais funções dos Creci´s:
Sindicatos respectivos;
Segundo as disposições do art. 11 da Lei nº
Decidir sobre os pedidos de inscri-
ção de Corretores de Imóveis e de
6.530/78, com a nova redação dada pela Lei
nº 10.795/2003, o Plenário do Creci é com-
Organizar e manter o registro profis-
sional das pessoas físicas e jurídicas
inscritas;
Expedir Carteiras de Identidade Pro-
fissional e Certificados de Inscrição;
E o Plenário do Cofeci? É composto por
Impor sanções previstas neste regu-
Conselheiros Federais efetivos e
igual número de suplentes, eleitos nos Creci´s.
Baixar Resoluções, no âmbito de sua
Representar em juízo ou fora dele, na
área de sua jurisdição, ou legítimos in-
teresses da categoria profissional;
O art. 14 da Lei nº 6.530 estabelece que o
mandato dos Conselheiros eleitos é de
anos, e não é remunerado.
Eleger, dentre seus membros, repre-
sentantes, efetivos e suplentes, que
comporão o Conselho Federal;
••••• 31
Veja na Lei nº 6.530/78, art. 16, inciso XIV,
em quais hipóteses o Cofeci pode intervir tem-
porariamente nos Conselhos Regionais:
4.1 – OS SINDICATOS DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
Conselho Federal e os Conselhos
Segundo o art. 12 da Lei nº 6.530/78 quais as
Regionais Corretores de Imóveis, são órgãos encarregados de disciplinar, fiscalizar e ori- entar o exercício da profissão de corretor de imóveis, em conformidade com a legislação federal e que, desde 1978 vem expresso na Lei nº 6.530 e no Decreto nº 81.871, mencio- nados anteriormente. A inscrição no Conselho Regional o Corretor de Imóveis é obrigatória. Outro órgão importante, relacionado ao Corretor de imóveis é o Sindicato da catego- ria, de filiação facultativa.
exigências legais para que o corretor de imóveis possa ser candidato a Conselheiro nos Creci´s:
h) Por lei, o sistema Cofeci/Creci´s tem o cha- mado poder de polícia; após o devido proces- so legal quais penalidades podem ser aplicadas ao corretor de imóveis faltoso?
sindicatos têm um caráter social vol-
O voto nos Conselhos Regionais é pessoal,
tado para defender os interesses de seus filia- dos. Ele é assistencial no sentido de estar ao lado de seus membros na defesa da categoria
como um todo ou a um filiado, em casos indi- viduais. Daí porque, via de regra, os Sindica- tos contam com uma assessoria jurídica sem- pre à disposição daqueles que dela necessitam. O Sindicato tem ainda função de apoio a seus filiados em razão dos diversos convênios que firma com entidades de saúde, educação, em- presas privadas, sempre tendo como objetivo trazer vantagens a seus membros. No caso específico dos Sindicatos dos Corretores de Imóveis, há um vínculo muito forte com os Conselhos Regionais, principal- mente porque:
obrigatório e secreto. O Corretor de imóveis que não votar sem justificativa estará sujeito a que penalidade?
Um Presidente de Creci que pratique atos que
a lei defina como improbidade administrativa será julgado pelo Plenário de que órgão?
Até o advento da Lei n° 10.795/03 os Sindicatos tinham a prerrogativa de in- dicar um terço para compor o Conse- lho Regional, escolhido entre os seus filiados.
É o Sindicato quem elabora as tabelas de comissão sobre os serviços presta- dos pelos Corretores de Imóveis, ca- bendo ao Conselho somente homolo- gar referidas tabelas e que, uma vez ho-
32 •••••
mologada, torna-se regra geral, mesmo
para aqueles que não pertencem ao Sin-
dicato.
imóveis, e qual tarefa é delegada ao Creci da
Os Sindicatos foram os responsáveis
pelos primeiros passos para o nasci-
mento, aperfeiçoamento e evolução da
profissão de Corretores de Imóveis,
como já visto no início deste trabalho.
4.2 – OUTRAS ASSOCIAÇÕES DO
existência do sistema Cofeci/Creci´s
é prevista em Lei, sendo obrigatório a inscri-
ção para o exercício profissional.
Os sindicatos têm a existência também
prevista em dispositivos legais, mas com filia-
ção facultativa dos profissionais.
dinâmica do mercado imobiliário gerou
surgimento de outras associações, de natureza
particular e sem previsão legal. Algumas com
grande atuação no mercado, outras com menor
expressão. Dentre essas, destacam-se as principais:
- Sindicato das Empresas de Compra e
Venda – SECOVI;
- Associação das Empresas do Mercado
Imobiliário – ADEMI;
- Associação das Empresas Loteadoras –
AELO.
segundo a Constituição Federal, é livre a as-
sociação sindical. Quais são as obrigações do
corretor em relação ao Sindicato da Classe?
Veja no art. 17, inciso IV, da Lei nº 6.530/
78, qual é o órgão responsável pela elabora-
ção da Tabela de Honorários do corretor de
••••• 33
5. CÓDIGO DE ÉTICA
Código é um conjunto de disposições,
de regulamentos legais aplicáveis em diversos
O Código de Ética não pode ser ignora-
do por nenhum Corretor de Imóveis. Pela sua
importância, a Ética Profissional é um dos com-
ponentes curriculares deste curso.
tipos de atividades. Código de ética profissio-
nal do Corretor de imóveis, portanto, é o con-
junto de disposições que regem a profissão.
Essas disposições são estabelecidas pelo Con-
selho Federal dos Corretores de Imóveis e
possuem efeito legal.
A Resolução-Cofeci nº 326/92 aprovou o
Código de Ética Profissional, apro-
vado pela Resolução COFECI nº 326/92, já
em seu artigo primeiro esclarece o motivo pelo
qual foi aprovado pelo Conselho Federal:
Código de Ética dos corretores de imóveis.
Pesquise e cite três das principais proibições
impostas ao corretor de imóveis pelo Código
de Ética Profissional:
“Art. 1º - Este Código de Ética Profissional
tem por objetivo fixar a forma pela qual deve
se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no
exercício profissional” .
Escreva abaixo a principal obrigação ética
Os artigos 2º, 3º e 4º têm um caráter de
recomendação, estabelecendo o que o Corre-
tor de Imóveis deve e o que não se deve fazer
do corretor de imóveis, segundo disposições
do art. 2 o da Resolução do Cofeci que apro-
vou o Código de Ética.
no exercício de sua profissão, a qual deve ser
considerada como alto título de honra, sendo
vedado praticar ou permitir que se pratique
atos que comprometam a sua dignidade.
Cite três infrações graves que o Corretor
art. 5º impõe a responsabilidade do
de imóveis pode cometer, em relação ao
cliente, segundo o que dispõe o art. 4 o da
Resolução 326/92.
corretor pelos atos que venha a praticar e cujas
conseqüências podem ser danosas ao cliente e,
como tal, responsabiliza-o civil e penalmente.
O art. 6º tem o caráter mandamental, enu-
merando as proibições impostas ao Corretor
de Imóveis, enquanto que o art. 7º dá compe-
tência ao CRECI de cada região para apurar e
aplicar a punição cabível em decorrência da prá-
tica de qualquer das proibições enumeradas.
Por fim, o Código faz referência às reco-
mendações e proibições dos artigos anterio-
res e classifica em faltas leves e graves a trans-
gressão a qualquer uma delas.
Código de Ética Profissional tem
como objetivo valorizar a profissão e, ao mes-
mo tempo, cobrar responsabilidades dos pro-
fissionais que atuam no mercado imobiliário.
34 •••••
6. CÓDIGO DE PROCESSO
representação das infrações será efe-
tivada através de processo disciplinar, ori-
Aprovado pela Resolução 146/82, o
Código de Processo Disciplinar tem como
escopo a apuração e punição de infração às
leis, regulamentos e normas disciplinadoras
do exercício da profissão de Corretor de
O cumprimento do previsto nesse Códi-
go é responsabilidade exercida, em primeira ins-
tância, pelos Conselhos Regionais, nos limites
de cada jurisdição e, em grau de recurso, pelo
Além das infrações previstas no Código
de Ética Profissional, há ainda outras enume-
radas no artigo 20 da Lei 6.530 e artigo 38 do
Decreto nº 81.871 e que são classificadas como
leves e graves.
ginado de Auto de Infração ou de Termo de
Representação, sendo assegurado ampla
defesa, tanto na primeira instância quanto em
grau de recurso junto ao COFECI.
De conformidade com o artigo 39 do
Decreto 81.871, as sanções disciplinares con-
sistem em:
d) suspensão até 90 dias;
e) cancelamento da inscrição.
enquadramento em falta leve ou gra-
Constituem infrações de natureza leve:
anunciar publicamente sem estar autorizado
anunciar sem constar o número de inscrição;
anunciar loteamento ou condomínio sem o nú-
mero do Registro de Imóveis;
ve orientar-se-á pelas circunstâncias de cada
caso, sendo que a sanção de multa pode ser
cumulativa com outra penalidade, podendo
as infrações leves constantes do Código de
Ética Profissional serem fixadas entre uma a
três anuidades, e para as infrações conside-
radas graves, a multa deverá ser mínima de
duas e o máximo de seis anuidades, sem pre-
juízo das demais sanções em ambos os ca-
sos. (Resolução 315/91).
violar sigilo profissional;
violar obrigação legal concernente ao exercício
deixar de pagar a contribuição ao Creci;
VII. recusar a apresentação da Carteira profissio-
nal quando couber.
O Plenário do Conselho Federal de Corre-
Constituem infrações de natureza grave:
tores de Imóveis-COFECI aprovou o Código
de Processo Disciplinar para o corretor. Qual
a finalidade desse código?
prejudicar por dolo ou culpa os interesses que
lhe foram confiados;
exercer a profissão quando impedido de fazê-
lo ou facilitar para que outras a exerçam;
O art. 47 da Lei das Contravenções Penais
negar-se a prestar contas de quantias ou docu-
mentos que lhe forem confiados;
praticar no exercício da profissão, atos que a
lei defina como crime de contravenção;
diz que comete crime de Contravenção quem
exerce ilegalmente uma profissão. Qual a pe-
nalidade para quem for condenado cometen-
do esse crime?
promover ou facilitar transações ilícitas que
prejudiquem a terceiros.
••••• 35
c) o Creci é órgão julgador de 1 a instância, e o Cofeci de 2 a instância. Quais as penalidades impostas ao corretor de imóveis pelo Creci e que devem ser apreciadas obrigatoriamente pelo Cofeci?
36 •••••
Conceituar os termos relativos a sistema financeiro,
locação, condomínio, incorporação imobiliária, empresa
Identificar os diferentes tipos de financiamento utilizados na área;
Analisar as vantagens e desvantagens dos diferentes tipos de
financiamento da área;
Explicar o funcionamento básico de um condomínio;
Identificar as características básicas de uma incorporação imobiliária;
Identificar as exigências legais para a constituição de uma empresa;
Identificar as atividades e formulários mais utilizados nas empresas
Refletir sobre papel do Corretor do processo de transação
••••• 37
38 •••••
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS – Unidade III
7. NOÇÕES BÁSICAS NECESSÁRIAS
reduziram-se enormemente, ocasionando um colapso na construção civil.
A significativa queda nas atividades do
setor levou o governo a estudar novos meca- nismos que pudessem dar uma retomada de crescimento do mercado imobiliário. Nasceu, assim, a Lei nº 9.514/97, o chamado SFI – Sis- tema de Financiamento Imobiliário e que atu- almente responde pela maior parte dos finan- ciamentos de imóveis. Pelo novo instituto, a garantia hipotecá-
ria foi substituída pela Alienação Fiduciária do Imóvel.
A Alienação fiduciária é um tipo de fi-
nanciamento utilizado na comercialização de bens. Nesse tipo de contrato, o bem é adquiri- do com recursos da instituição financiadora que mantém o domínio sobre o mesmo até que ele seja, totalmente pago. Enquanto houver a dí- vida, o comprador tem o direito de uso, mas o domínio do bem pertence ao financiador. Essa é uma garantia de rápida constitui- ção e de rápida execução. Por esse sistema, o mutuário que deixar de honrar sua obrigação financeira poderá vir a perder seu imóvel rapi- damente pois, embora o bem esteja em seu nome, ele só terá o direito de usufruí-lo, já que o direito de dispor só existirá após a quitação da dívida ou de sua transferência. Igualmente, só terá a propriedade plena (domínio integral) após cumprida a obrigação de quitar o preço. De forma esquemática podemos sinteti- zar a essência da lei da seguinte forma:
A matéria de Operações Imobiliárias,
tanto no nível médio (TTI) como no nível su- perior (3º grau) tem uma abrangência bastante ampla em razão de seu caráter voltado para o cotidiano do Corretor de Imóveis. Daí por- que a necessidade de se avançar parcialmente no campo das outras matérias, sem contudo tirar delas o mérito e a importância. Essas in- formações serão vistas, de maneira sintética, para dar ao leitor uma noção específica, em cada assunto tratado. No presente trabalho, serão abordadas, apenas, questões que o corretor se depara no seu dia-a-dia, porém, de forma genérica. Tal consideração serve como um alerta para exis- tência dessas questões. Recomenda-se, portanto, a procura de outras fontes de informação a respeito das mesmas, a busca de outros estudos,.
7.1 – NOÇÕES BÁSICAS SOBRE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS
O Sistema Financeiro de Habitação -
SFH -, foi criado pela Lei nº 4.380/64, com o objetivo de implantar uma política de habita- cional de alcance a todas as classes sociais, prin- cipalmente aquelas assalariadas, sem recursos para adquirir um imóvel pelas condições, até então, existentes. Para exercer as funções de orientar, dis- ciplinar e controlar a política habitacional, pre- tendida foi criado o Banco Nacional de Habi- tação - BNH –, como parte integrante do SFH.
Desde sua criação até 1986, quando foi extinto, o BNH desempenhou suas funções com a participação das instituições financeiras auto- rizadas a operar com crédito imobiliário, finan- ciando milhões de moradias por todo o país. Uma vez extinto o BNH, suas funções foram transferidas para o Banco Central. Por questões estruturais, as operações desse setor
a) O construtor ou o incorporador, para lançar e entregar um empreendimento, firma com o adquirente um contrato de compra e venda da unidade com paga- mento parcelado;
b) O próprio imóvel comercializado cons- titui-se na garantia da dívida contraída junto ao construtor, o que é feito com a alienação fiduciária em garantia, norma- tizado na própria Lei n° 9.514/97, nos artigos 22 a 33;
••••• 39
c) Sendo titular desse crédito, o constru- tor busca negociá-lo com a companhia securitizadora mediante a cessão de crédito;
prador, não pagando o bem à vista, obtém um parcelamento, dando em garantia o pró- prio bem adquirido, obrigando-se assim a cumprir o avençado, sob pena de, não o fa-
d) A companhia securitizadora por sua vez emite títulos – CRI vinculados ao crédi- to adquirido do construtor e promove a sua colocação no mercado financeiro.
zendo, ver-se expropriado do imóvel, atra- vés de um procedimento previsto na própria lei (arts. 26 e 27).
constituição da alienação fiduciária é
um contrato:
Para que haja uma sintonia neste ciclo de pagar rendimentos aos investidores e cobrar juros dos adquirentes, a lei cuidou de homoge- neizar as condições de crédito, utilizando os mesmos critérios para o cálculo de juros, de correção monetária e de garantia.
Assim, o artigo 5º determina as condi- ções essenciais para o financiamento, tratan- do das condições monetárias, financeiras e se- curitárias.
formal, dado que exige forma escrita;
público, mesmo que celebrado por instrumento particular, é de sua essên- cia o registro público no Cartório de Registro de Imóveis para que possa valer contra terceiros;
oneroso, na medida em que os cele- brantes visam a obter vantagens ou be- nefícios;
artigo 17 cuida das garantias nas ope-
rações do financiamento imobiliário, entre elas
alienação fiduciária, admitindo-se todavia
bilateral, porquanto surge da vonta- de de duas ou mais partes, com direi- tos e obrigações recíprocas;
outras tradicionais garantias já existentes em nosso direito, como a hipoteca. Como o interesse maior consiste em sim- plificar a garantia do empréstimo e a celerida-
de na execução dos inadimplentes, a lei con-
comutativo, uma vez que as obriga- ções de ambas as partes são conheci- das previamente.
centrou-se na garantia fiduciária a partir do já citado artigo 22.
conceito deste tipo de garantia vem
Importante observar que na alienação fi- duciária, o construtor, o incorporador ou mes- mo o particular, ao fazer a comercialização do imóvel receberá a garantia da fidúcia, podendo
no seu artigo 22: “ A alienação fiduciária regula-
da por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a trans-
ferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolú- vel de coisa imóvel”. Muito embora na alienação fiduciária haja a transferência do domínio da proprieda- de para o credor, este não é o seu objetivo, mas sim o de lhe dar garantia, no caso de inadimplência do devedor.
reter em seu nome ou buscar recursos no mer- cado, faz a cessão do direito a terceiros interes- sados em investir seu capital. Diz o parágrafo
primeiro do art. 22 que: “
poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não
sendo privativa das entidades que operam no SFI”.
margem da Lei nº 9.514/97 que insti-
alienação fiduciária é um contrato
tuiu o SFI, existem outras modalidades de fi- nanciamento para a aquisição de imóvel. Essa variação vai desde o financiamento bancado
acessório, porquanto, sua natureza é a de ga-
rantir o recebimento de um crédito existente
em outro contrato, dito principal, como por exemplo uma compra e venda, em que o com-
pelo próprio vendedor até aqueles que ainda são tidos e mantidos pelo poder público.
40 •••••
A Caixa Econômica Federal, hoje o prin- cipal agente público para o financiamento de moradias, tem várias modalidades, destacan- do-se:
I - Plano Fundo de Amparo ao Trabalhador
de imóvel residencial urbano. Existem dois momentos distintos neste sistema. Primeiro é
fase de utilização do crédito, cuja utilização deverá ocorrer no prazo máximo de seis me- ses. Após esse período ou do uso total do cré- dito antes disto, vem o segundo momento, que
- FAT- Habitação –
o de amortização do empréstimo e que é cal-
Plano é operado em duas linhas:
culado pelo sistema Price. O valor do financi- amento poderá ir até R$ 180.000,00 e deverá ser liquidado no prazo máximo de 36 meses.
SFI. Financiamento de imóveis na planta e/ou em construção. Nessa perspectiva, o plano objetiva via-
III- Plano FGTS – Casa Própria - Tem aces- so qualquer trabalhador, observados alguns requisitos, como:
bilizar a produção de empreendimentos na plan-
ou em fase de construção diretamente a pes-
soas físicas, alavancando a indústria da constru- ção civil, gerando emprego e renda. Tem aces- so a esse plano todas as pessoas físicas, inde- pendente das faixas de renda, já que o constru- tor/incorporador é devedor solidário até a en- trega das unidades ao mutuário. A operação consiste na emissão de Carta de Garantia de fi- nanciamento a quem pleiteia o financiamento – Construtora/Proponente e esta por sua vez faz a contratação individual com os interessados através de contrato particular de compromisso
Ser filiado ao regime do FGTS há mais de três anos;
Não ser proprietário ou promitente comprador de imóvel residencial finan- ciado pelo SFH, em qualquer parte do território nacional;
Não ser proprietário de qualquer tipo de imóvel no município onde exerça sua ocupação, bem como nos municí- pios limítrofes;
Exclusivamente para aquisição de imó- vel residencial concluído ou em cons- trução, não sendo possível utilizar os recursos somente para a compra do terreno;
compra e venda. A amortização é pelo siste-
ma SAC-Sistema de Amortização Constante. O limite de financiamento é de R$ 180.000,00
••••• Carta de Crédito - Fat-Habitação – Residen- cial. Linha de crédito imobiliário Destinado às pessoas físicas com recur- sos do Fundo de Amparo ao Trabalhador, vin- culada ao programa de geração de emprego e renda na indústria da construção civil e ao SFI. Destina-se à aquisição de terreno e à construção ou somente à construção se o can- didato já possuir o terreno. Amortização pelo Sistema SAC e prazo máximo de financiamen- to de 204 meses, devendo a construção ser concluída no prazo de até 18 meses.
O recurso deve ser utilizado para o pa- gamento parcial do preço de aquisição de imóvel residencial, financiado fora do Sistema Financeiro de Habitação;
IIIA - Plano FGTS – Financiamento de imóveis na planta e/ou em construção com recursos do FGTS. Para usufruir desse financiamento, o inte- ressado deve atender aos seguintes requisitos:
• Renda familiar de até R$ 4.500,00;
II - Plano Construcard. Linha de financia-
• Que o empreendimento escolhido para adquirir o imóvel já tenha sido apro-
mento habitacional destinada a aquisição de material de construção, reforma ou ampliação
vado pela Caixa e com o uso deste tipo de recurso.
••••• 41
financiamento é feito diretamen- te da Caixa para o mutuário, de- vendo necessariamente contar com a interveniência de Entida- des Organizadoras ou Agentes Promotores, tais como Sindica- tos, Cooperativas, Associações, Construtoras, COHAB e órgãos semelhantes.
Lei nº 11.124, de 16 de junho de 2005, que ins- titui o Sistema Nacional de Habitação de Inte- resse Social – SNHIS, cujo objetivo é viabili- zar para a população de baixa renda o acesso à
terra urbanizada (terrenos) e à habitação digna
sustentável, com implementação de políticas
programas de investimentos e subsídios para
viabilizar financiamentos à população de me- nor renda. A Caixa Econômica Federal será o agen- te financeiro operador do SNHIS, podendo o Conselho Monetário Nacional autorizar outros
recurso pode ser usado nas seguintes
Construção de unidades habitacionais em terreno próprio;
agentes financeiros a atuar no Sistema Finan- ceiro de Habitação.
• Aquisição do terreno e construção;
recursos para o financiamento serão
• Produção de lotes urbanizados.
originados do FAT – Fundo de Amparo ao Trabalhador, do FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS, cria-
do pela mesma lei, e por outros fundos ou pro- gramas que vierem a ser incorporados ao SNHIS.
Para a produção de lotes urbanizados, o li- mite máximo é de R$ 10.000,00 e para os demais casos é de R$ 62.000,00, podendo ser financiado em até 239 meses.
IIIB – Plano Carta de Crédito FGTS Indi- vidual - Destinado às famílias com renda fa-
miliar de até R$ 4.500,00 e destinados à aquisi- ção da casa própria.
OUTROS SERVIÇOS OFERECIDOS PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
valor da carta de crédito varia de acor-
do com a renda familiar, podendo chegar a R$ 64.000,00, correspondendo a 80% do valor venal do imóvel, desde que seja novo. Para o imóvel usado o limite é de R$ 44.000,00 e sen- do somente o terreno, limita-se esse valor a R$ 8.000,00. O valor do encargo mensal não po- derá ser superior a 25% da renda bruta famili- ar, chegando a 30% em casos especiais a crité- rio da Caixa. Depois de aprovada a ficha do candida-
to, é expedida a Carta de Crédito, com a vali- dade de 30 dias, podendo ser prorrogada por mais 30.
••••• Carta de Crédito CAIXA – Letra Hipote- cária – Longa – Comercial.
Trata-se de uma linha de financiamento para imóveis comerciais novos ou usados, para atender aos micros, pequenos e médios empre- sários, comerciantes e profissionais liberais.
recursos são provenientes da própria
Caixa, porém vinculada ao SFI com a garantia do próprio imóvel nos termos da legislação específica do SFI.
limite de financiamento é de R$
180.000,00, amortizáveis em até 60 meses pelo Sistema SACRE (Sistema de Amortização Constante) e taxa nominal de juros de 15% a.a.
prazo máximo de amortização é de
239 meses.
IIIC – Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS - Depois de mais
••••• Consórcio Imobiliário Caixa. Destina-se
aquisição de imóveis prontos, novos, usados,
de 15 anos de tramitação do Projeto de Lei nº 2.710/2002, o Congresso Nacional aprovou a
lotes urbanizados, aquisição de imóvel rural, quitação de saldo devedor habitacional, etc.
42 •••••
Funciona nos mesmos moldes dos de- mais tipos de consórcio. O adquirente da cota recebe a carta de crédito correspondente ao valor contratado, ao ser contemplado. No con- sórcio da Caixa é possível usar o FGTS para dar lance.
••••• Programa de Arrendamento Residencial – PAR. Nesse programa, que é destinado à po- pulação de baixa renda, as unidades residenci- ais serão adquiridas com recursos de um fun- do financeiro, constituído exclusivamente para esse fim. A Caixa, em parceria com os Esta- dos e Municípios publica os editais informan- do ao segmento da construção civil, quais as áreas priorizadas em diversas regiões do Bra- sil.
• Envolvimento de Órgãos públicos e empresas, em parcerias, tais como:
− Ministério da Fazenda;
− Secretaria de Estado e Desenvolvimen- to Econômico;
− Caixa Econômica Federal;
• Empresas do ramo da construção civil;
• Empresas imobiliárias na área de admi- nistração de imóveis
O valor máximo de cada unidade é de R$ 20.000,00 e cada empreendimento poderá contar com no máximo 160 unidades, sendo que cada construtora poderá ter vários empre- endimentos, desde que esse total não ultrapas- se 1.000 unidades. O tamanho mínimo de cada unidade é de 37m 2 ., devendo conter necessari- amente dois quartos. Os Estados e Municípios priorizados, deverão adotar medidas de redu- ção ou isenção de ITBI, IPTU etc. Uma vez pronta a unidade, a Caixa fará um contrato de arrendamento por determina- do prazo, findo o qual, o arrendatário poderá exercer o direito de compra. Por ser o principal gestor do Sistema Fi- nanceiro de Habitação, a Caixa Econômica Fe- deral reúne um maior número de alternativas
de financiamento imobiliário. Entretanto, outros segmentos empresariais e financeiros também têm linhas de crédito destinado à aquisição da casa própria. Destacam-se os seguintes:
Plano Direto da Construtora - A empre- sa, ao lançar um empreendimento, cria uma tabela com preços preestabelecidos e sem qualquer vinculação a agentes finan- ceiros. O aporte para a construção é basi- camente da construtora e, a medida em que vão sendo comercializadas as unida- des, os adquirentes assumem o papel de alocar os recursos necessários. São previ- amente estipulados os índices de reajuste, com maior aplicação o INCC e o CUB. Estipula-se, normalmente, ainda, que, após o Termo de Habite-se o reajuste pas- se a ser pelo IGP-M e incidindo-se ainda os juros de 1% ao mês.
Bancos Particulares - Destinam-se a in- teressados/adquirente, desde que preen- cha os requisitos exigidos por cada insti- tuição de crédito. Leva-se em conta sobre- tudo o relacionamento e a reciprocidade entre o cliente e o banco. Além do inde- xador pactuado, o financiador cobra ju- ros normalmente oscilando entre 12% a 18% ao ano e o prazo de financiamento máximo é de 15 anos. É uma das modali- dades de financiamento mais onerosas para o adquirente, já que o banco tem como principal característica obter a mai- or rentabilidade para a aplicação de seu capital financeiro.
a) Volte ao texto e escreva abaixo qual a finali- dade do SFH – Sistema Financeiro de Habita- ção em nosso país:
••••• 43
b) Para um melhor aprendizado, transcreva abaixo como funciona a alienação fiduciária e quais as suas principais características:
7.2 – NOÇÕES BÁSICAS SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Locação é o ato de locar, de conceder a outrem o direito, mediante pagamento, de uso
e gozo de bem móvel ou imóvel, por determi-
nado tempo. É um contrato estabelecido en- tre a pessoa que tem domínio sobre o imóvel e
a pessoa física ou jurídica que vai usufruir do mesmo. Esse tipo de contrato é protegido em Lei.
Existe a Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991,
a chamada Lei do Inquilinato que disciplina
as locações de imóveis urbanos e outras leis que tratam dos demais casos, ali não incluídos. Assim, não fazem parte da Lei do Inqui- linato por terem legislação própria:
c) O FAT – Fundo de Amparo ao Trabalha-
dor, pode ser utilizado como financiamento imobiliário em quais circunstâncias?
d) E o FGTS – Fundo de Garanti de Tempo
de Serviço, é administrado por qual institui- ção financeira, e de quais os financiamentos
imobiliários faz parte?
As locações de imóveis rústicos, também chamada de Arrendamento Rural, como, por exemplo, as atividades agroindustriais, agríco- las, pastoris, etc;
e) Basicamente, quais as condições necessárias
para se obter um financiamento imobiliário em banco particular?
Pelo Código Civil:
a) Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas fun- dações públicas e autarquias;
b) Vagas autônomas de garagem ou de es- paço para estacionamento de veículos
d) Apart-hoteis, flats, hotéis residência ou equiparados;
e) Arrendamento mercantil. (incluindo leasing de prédios comerciais e industriais).
A Lei 8.245/91, lei do inquilinato, tipificou três modalidades de locação:
a) Nos arts. 46 e 47, a locação residencial;
b) Nos arts. 48 a 50, a locação para tempora- da;
c) Nos arts. 51 a 57, a locação não residen- cial. Nas relações de locação, os elementos
44 •••••
b) O locatário;
dia, menos dia, o inquilino será importunado.
c) O imóvel.
Locador é uma pessoa física ou jurídica
que cede a outrem (o locatário) o uso e gozo de bem móvel ou imóvel, mediante um con- trato de locação. O locador é detentor da legi- timidade para ceder a alguém (ao locatário), a título oneroso, um bem de sua propriedade ou sob sua proteção e/ou administração patrimo- nial. Podem, assim, ser locadores:
a) O proprietário, propriamente dito;
b) O tutor;
c) O usufrutuário;
d) O espólio, etc.
Em todas essas condições, o locador deve, necessariamente, ter a legitimidade para figurar no polo ativo da locação. Por locatário entende-se a pessoa que recebe do locador um bem ou um serviço, mediante um contrato de locação, obrigando- se a pagar por isso o preço ajustado. O locatá- rio é também chamado de inquilino, de arren- datário. Como o locador, o locatário deve, igual- mente, ser capaz para assumir compromissos e responder pelo seu cumprimento ou pelas con- seqüências pela inadimplência. Não tem validade um contrato de loca- ção em que pessoa jurídica esteja indevidamente representada, por quem não tem poderes para tal ou, ainda, para prestar fiança em nome de empresa, quando pelo contrato social esto é vedado. Juridicamente, o termo imóvel é um bem fixo que não se pode transportar, tais como, terreno, casa. Qualquer edificação imó- vel por ação do homem. O imóvel só é passível de locação se es- tiver em condições de ser dado mansa e pacifi- camente para uso do locatário. Com muita fre- qüência, ocorrem casos em que um imóvel fi- nanciado pela Caixa está em fase de execução, com meses e meses de atraso e o seu “proprietá- rio” o dá em locação, mesmo sabendo que mais
O art. 22 da Lei do Inquilinato, entre outras
obrigações do locador está o de “garantir, du- rante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel”. Alguns artigos da Lei do Inquilinato merecem atenção especial de todos quantos militam nesta área:
4º - “Durante o prazo estipulado para a du- ração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segun- do a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. Parágrafo único:
“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel ocorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daque- las do início do contrato, e se notificar, por es- crito, o locador com prazo de, no mínimo trinta dias de antecedência”.
Obs: No novo Código Civil, o art. 413 diz que a penalidade deve ser reduzida eqüita-
tivamente pelo juiz se a obrigação principal ti- ver sido cumprida em parte, ou se o montante
da penalidade for manifestamente excessivo,
tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Continuando com a Lei do Inquilinato,
Art. 5º - “Seja qual for o fundamento do tér- mino da locação, a ação do locador para rea- ver o imóvel é a de despejo”.
Este artigo é enfático no sentido de que
a ação de despejo é o único caminho que se
pode valer o proprietário para a retomada do
imóvel e a conseqüente extinção do vínculo
locatício. Essa matéria é objeto dos artigos 59
66 da Lei do Inquilinato e disciplinado pelo Código de Processo Civil quanto ao procedi- mento para a ação de despejo.
••••• 45
Art. 6º - “O locatário poderá denunciar a lo-
cação por prazo indeterminado mediante co-
municado por escrito ao locador, com antece-
dência mínima de trinta dias”.
Para exercer o direito de retomada, ne-
cessariamente, o documento de compra e ven-
da (escritura ou cessão de direitos) deverá estar
registrada à margem da matrícula do imóvel).
Sendo o contrato por prazo determina-
do, aplica-se o preceito do artigo 4º, em seu
Art. 10 - “Morrendo o locador, a locação
transmite-se aos herdeiros”.
“Na ausência do aviso, o locador poderá exi-
gir quantia correspondente a um mês de alu-
guel e encargos, vigentes quando da resilição”.
Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-
rogados no seus direitos e obrigações:
- nas locações com finalidade residencial, o
cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, suces-
sivamente, os herdeiros necessários e as pessoas
Art. 8º - “Se o imóvel for alienado durante a
locação, o adquirente poderá denunciar o con-
trato, com prazo de noventa dias para a deso-
cupação, salvo se a locação for por tempo deter-
minado e o contrato contiver cláusula de vigên-
cia em caso de alienação e estiver averbado junto
à matrícula do imóvel”.
que viviam na dependência econômica do de
cujus, desde que residentes no imóvel;
- nas locações com finalidade não residencial,
espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio”.
Art. 12 - Em caso de separação de fato, sepa-
Este artigo encerra duas situações distintas:
• Contrato por prazo determinado ou in-
determinado: dá ao adquirente o direi-
to da retomada com o aviso de 90 dias
para a desocupação;
ração judicial, divórcio ou dissolução da socie-
dade concubinária, a locação prosseguirá auto-
maticamente com o cônjuge ou companheiro que
permanecer no imóvel”.
• 2º) Contrato por prazo determinado e com
cláusula de vigência em caso de venda e
desde que o contrato de locação esteja re-
gistrado à margem da matrícula do imóvel
no Cartório de Registro de Imóveis: Nesta
situação o novo proprietário é obrigado a
aguardar o vencimento do contrato.
Parágrafo primeiro - “Idêntico direito terá o
promissário comprador e o promissário cessio-
nário, em caráter irrevogável, com imissão na
posse do imóvel e título registrado junto à ma-
trícula do mesmo”.
Se o contrato de locação estiver em nome
do cônjuge que se retirou do imóvel, há por
força da lei uma sub-rogação, passando o côn-
juge que permaneceu no imóvel como o novo
locatário, o qual deverá comunicar, por escri-
to ao locador a nova situação das relações lo-
catícias. É de se observar que, havendo a sub-
rogação e conseqüentemente outro locatário,
os fiadores antigos ficam desobrigados, poden-
do o locador exigir novos fiadores ou outra
garantia admitidas na lei do inquilinato, no pra-
zo máximo de 30 dias, contados da data em
que tomou conhecimento do fato.
Art. 17 - “É livre a estipulação do aluguel,
vedada a sua estipulação em moeda estrangei-
Parágrafo segundo - “A denúncia deverá ser
exercitada no prazo de noventa dias contados
do registro da venda ou do compromisso, presu-
mindo-se, após esse prazo, a concordância na
manutenção da locação”.
e a sua vinculação à variação cambial ou ao
salário mínimo”.
Parágrafo único - Nas locações residenciais
serão observados os critérios de reajustes pre-
vistos na legislação específica.
46 •••••
Estando o imóvel desocupado e anunci-
ado para nova locação, pode o proprietário
fixar o valor que desejar, desde que seja esti-
pulado em moeda nacional e que os aumentos
não estejam atrelados ao salário mínimo ou à
variação de moeda estrangeira.
Uma vez fixado o valor inicial do alu-
guel, os reajustes somente poderão ocorrer
segundo os critérios específicos que definem a
periodicidade dos aumentos. O presente pará-
grafo é específico para as locações residenci-
ais. As demais poderão ter livremente estipu-
ladas a periodicidade dos reajustes.
Constitui contravenção penal (art. 43,
III), a cobrança de aluguel antecipadamente,
excetuando-se as locações para temporada
(art. 48) e na hipótese de não existir nenhu-
ma das garantias locatícias (caução, fiança e
seguro fiança). Não existindo a garantia,
poderá o locador cobrar o aluguel e encar-
gos antecipadamente até o sexto dia do mês
Caracterizada a contravenção penal, su-
jeita-se o locador à pena de prisão simples
de cinco dias a seis meses ou multa de três a
doze meses o valor do último aluguel, atuali-
zado e revertido a favor do locatário.
Art. 18 - “É lícito às partes fixar, de comum
acordo, novo valor para o aluguel, bem como
inserir ou modificar cláusula de reajuste”.
Havendo consenso entre locador e lo-
catário, qualquer cláusula contratual poderá
ser modificada no curso da locação, incluin-
do-se neste caso a estipulação de novo alu-
guel. Mas, somente se for por comum acor-
do. Em caso contrário, deverá ser observado
o disposto no artigo 17.
VII - Pagar as taxas de administração imobi-
liária, se houver, e de intermediações, nestas
compreendidas as despesas necessárias à aferi-
ção da idoneidade do pretendente ou seu fiador.
VIII - Pagar os impostos e taxas e ainda o prê-
mio de seguro complementar contra fogo, que in-
cidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo
disposição expressa em contrário no contrato.
- Pagar as despesas extraordinárias do con-
Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou o
locatário, após três anos de vigência do contra-
to ou do acordo anteriormente realizado, pode-
rão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de
ajustá-lo ao preço do mercado.
Parágrafo único - Por despesas extraordinári-
de condomínio se entendem aquelas que não
refiram aos gastos rotineiros de manutenção
edifício, especialmente:
Obras de reformas ou acréscimos que inte-
ressem à estrutura integral do imóvel;
Não havendo entendimento entre lo-
cador e locatário sobre o valor do aluguel e
se o contrato ou o valor do último acordo
já estiver vigorando por mais de três anos,
tanto um (locador) quanto o outro (locatá-
rio) poderá pedir judicialmente uma revisão
do valor do aluguel para ajustá-lo a um va-
lor real, ou seja, a um valor de mercado. Este
procedimento tem o nome de Ação Revisi-
onal de Aluguel.
Pintura das fachadas, empenas, poços de
aeração e iluminação, bem como das esquadri-
Obras destinadas a repor as condições de
habitabilidade do edifício;
Indenizações trabalhistas e previdenciárias
pela dispensa de empregados, ocorridas em data
anterior ao inicio da locação;
Instalação de equipamentos de segurança e
incêndio, de telefonia, de intercomunicações,
Art. 20 - Salvo nas hipóteses do artigo 42 e
da locação para temporada, o locador não po-
derá exigir o pagamento antecipado do aluguel
f) Despesas de decoração e paisagismo nas
Constituição de fundo de reserva”.
••••• 47
Art. 23 - O locatário é obrigado a: (
mínio”
- “Pagar as despesas ordinárias de condo-
1º - Por despesas ordinárias de condomínio
se entendem as necessárias à administração res- pectiva, especialmente:
salários, encargos trabalhistas, contribuições
previdenciárias e sociais dos empregados do con-
consumo de água e esgoto, gás, luz e forças
das áreas de uso comum;
limpeza, conservação e pintura das instala-
manutenção e conservação das instalações e
equipamento hidráulicos, elétricos, mecânicos
equipamentos de uso comum destinados à pra- tica de esportes e lazer;
manutenção e conservação de elevadores, por-
pequenos reparos nas dependências e insta-
lações elétricas e hidráulicas de uso comum;
e dependências de uso comum;
de segurança, de uso comum;
eletrônico e antenas coletivas;
rateios de saldo devedor, salvo se referentes a
período anterior ao início da locação;
reposição de fundo de reserva, total ou
parcialmente utilizado no custeio ou com- plementação das despesas referidas nas alí- neas anteriores, salvo se referentes a perío- do anterior ao início da locação.
das despesas referidas no parágrafo anterior, des-
de que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo
2º - “O locatário fica obrigado ao pagamento
a comprovação das mesmas”.
§ 3º - “No edifício constituído por unidades
imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no pará- grafo 1º desse artigo, desde que comprovadas”.
Para que o proprietário possa vender o imóvel locado sem nenhum problema com o inquilino, deve dar a este o direito de preferên- cia, o que se faz através de uma notificação por escrito, devendo o inquilino se manifestar na segunda via da notificação ou em outro docu- mento hábil. Todas as informações sobre o negócio deverão constar da notificação, tais sejam: o preço, as condições de pagamento, se existe ônus ou não, onde os documentos de proprie- dade podem ser examinados.
Art. 27 - “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos
Não sendo o imóvel oferecido ao loca- tário e se for vendido a outra pessoa, terá ele,
48 •••••
o locatário, seis meses de prazo para anular a
escritura de compra e venda e depositando o
valor da transação resguardando assim o direi-
to de adquirir o bem.
Art. 47 - “Quando ajustada verbalmente ou
escrito e com prazo inferior a trinta meses,
findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-
automaticamente, por prazo indeterminado,
somente podendo ser retomado o imóvel:”
Art. 35 - “Salvo expressa disposição contra-
tual em contrário, as benfeitorias necessárias
introduzidas pelo locatário, ainda que não au-
– em decorrência de extinção do contrato de
torizadas pelo locador, bem como as úteis, des-
trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatá-
que autorizadas, serão indenizáveis e per-
estiver relacionada com o seu emprego;
mitem o exercício do direito de retenção”.
– se for pedido para uso próprio, de seu cônju-
ou companheiro, ou para uso residencial de as-
Art. 36 - “As benfeitorias voluptuárias não
serão indenizáveis, podendo ser levantadas
pelo locatário, finda a locação, desde que sua
retirada não afete a estrutura e a substância
cendente ou descendente que não disponha, assim
como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel resi-
dencial próprio;
– se for pedido para demolição e edifica-
imóvel”.
licenciada ou para a realização de obras
Art. 37 - “No contrato de locação, pode o lo-
cador exigir do locatário as seguintes modali-
dades de garantia:”
área construída em, no mínimo, vinte por
cento ou, se o imóvel for destinado a explora-
do hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
– se a vigência ininterrupta da locação ul-
trapassar cinco anos”.
– fiança;
– seguro de fiança locatícia”.
Art. 38 - “A caução poderá ser em bens mó-
veis ou imóveis”.
Art. 56 - “Nos demais casos de locação não
residencial, o contrato por prazo determinado
cessa, de pleno direito, findo o prazo
estipulado,independentemente de notificação ou
aviso”.
Art. 39 - “Salvo disposição contratual em con-
trário, qualquer das garantias da locação se
estende até a efetiva devolução do imóvel”.
Art. 57 - “O contrato de locação por prazo
indeterminado pode ser denunciado por escrito,
locador, concedidos ao locatário trinta dias
Art. 45 - “São nulas de pleno direito as cláu-
para desocupação”.
sulas do contrato de locação que visem a elidir
objetivos da presente Lei, notadamente as
proíbam a prorrogação prevista no art. 47,
se afastem o direito à renovação, na hipótese
art. 51, ou que imponham obrigações pecu-
niárias para tanto”.
Art. 46 - “nas locações ajustadas por escrito e
prazo igual ou superior a trinta meses, a
a) No mercado imobiliário e até nos meios ju-
rídicos, como é chamada a Lei nº 8.245/91 ?
resolução do contrato ocorrerá findo o prazo
estipulado, independentemente de notificação ou
••••• 49
Como a Lei que trata das locações imobiliá-
Em relação às garantias locatícias, em qual
rias define o que é imóvel não residencial?
situação o locador (e o corretor) está sujeito à
pena de prisão?
A Lei do Inquilinato disciplina as locações
Direito de preferência ou preempção é o di-
residenciais e as não residenciais. Quais as de- mais locações ela menciona e que são regula-
reito que o locatário tem de adquirir o imóvel colocado à venda pelo proprietário ou seu re- presentante, preferencialmente aos demais eventuais interessados. Qual o prazo máximo que a lei concede ao inquilino para manifestar sua vontade, depois de regularmente avisa do interessa na venda do imóvel por ele alugado?
das por leis especiais?
Veja no texto da apostila e relacione abaixo
quais os elementos básicos de um contrato de locação:
k) Relacione as três modalidades de garantia locatícia previstas na Lei do Inquilinato:
se nenhuma das partes se manifestar ao final
de um contrato de locação de 12 meses, o que ocorre legalmente?
Um imóvel, em plena vigência do contrato
de locação, pode ser vendido? Se a resposta for positiva, qual o principal cuidado que a lei obriga ao vendedor/proprietário?
Veja na Lei do Inquilinato quais as situações
nas quais o locador pode pedir de volta o imó- vel, na vigência do contrato de locação:
Para ficar bem gravado em sua memória,
transcreva abaixo em quais situações o locatá-
rio pode devolver o imóvel sem o pagamento de multa contratual.
50 •••••
7.3 – NOÇÕES BÁSICAS SOBRE CONDOMÍNIO
– votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
O novo Código Civil, com vigência a
partir de janeiro de 2003, introduziu um Capí- tulo específico denominado “Do condomínio edilício”, compreendendo os artigos 1.331 a 1.358. Em diversos desses artigos temos a ra- tificação de muitos dos existentes na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
O condomínio submete-se às regras es-
peciais da espécie, assim como, também, no
que couber, à norma civil mencionada.
A palavra condomínio tem o significado de
domínio em comum, isto é, um bem ou uma
propriedade imóvel pertencendo a vários do- nos, aos quais dá-se a denominação de “con- dôminos”, ou ainda, de “co-proprietários”.
O condomínio deve ter normas própri-
as, elaboradas de acordo com os dispositivos
da lei que o regula. Cada condômino tem di-
reitos reais de unidades autônomas e individu- ais, por pertencer somente a ele, além de direi- tos reais sobre as partes comuns, por perten- cerem a todos os condôminos. Daí porque a necessidade de uma norma própria para a co- munidade compreendendo os moradores, bem
como a relação destes com terceiros. A Lei que rege as relações entre os con- dôminos é denominada Convenção e é obri-
gatória para todos os edifícios sob forma de condomínio. A Convenção deverá ser redigi-
da dentro nas normas reguladoras previstas na
Lei do Condomínio e das Incorporações e ain- da do Código Civil. Entre os muitos artigos, merecem desta- que os que dizem respeito aos direitos e deve- res dos condôminos.
São deveres dos condôminos, igualmen-
te de acordo com os arts. 1.336/1.337 do Có- digo Civil:
I – contribuir para as despesas do condo- mínio, na proporção de suas frações ide- ais; II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias existentes;
IV – dar às suas partes a mesma destinação
que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubri- dade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratóri- os convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. § 2º O condômino, que não cumprir qual- quer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superi- or a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribui- ções mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo dispo- sição expressa, caberá à assembléia geral, por 2/3 (dois terços) no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Dentro do condomínio há um ordena- mento para delinear os direitos e as obrigações com relação aos proprietários, usuários e ter- ceiros. Esta “lei interna” de subordinação obri- gatória deve ser emanada de algum poder. Este poder surge da vontade dos proprietários, e manifestado através da Assembléia. É ela o poder maior dentro de um condomínio e a ela compete a aprovação da Convenção e do Re- gimento Interno bem como a escolha e apro- vação da forma de gerir e administrar a pro- priedade condominal, sendo portanto o órgão deliberativo dos condôminos.
São direitos dos condôminos, de acor- do com o art. 1.335 do Código Civil:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades:
••••• 51
A administração do condomínio é exer-
cida pelo síndico e de seus auxiliares. O con-
domínio deve ter no mínimo, um Síndico e um Conselho Consultivo, constituído de três con- dôminos, sendo que em ambos os casos o man- dato não poderá exceder a dois anos, sendo todavia permitida a reeleição.
O Conselho Consultivo necessariamen-
te deve ser integrado por condôminos, po- rém a função de síndico poderá ser exercida por não condômino e inclusive por pessoa jurídica. As decisões sobre a forma de adminis- tração do condomínio cabem à Assembléia Geral, que pode ser de dois tipos: a assembléia geral ordinária e a assembléia geral extraordi- nária. A ordinária reúne-se em data prevista na Convenção, objetivando:
Eleição do síndico e demais membros para a administração pelo período não superior a dois anos;
Para exame e a votação das contas da administração podendo aprová-las ou rejeitá-las.
Discutir e aprovar o orçamento para e exercício seguinte;
Outros assuntos de natureza permanen- te. Eventualmente poderá tratar de as- suntos vários, desde que constantes da pauta de convocação.
A extraordinária, que pode ser convo-
cada pelo Síndico, pelo Conselho ou por qual-
quer condômino que represente o mínimo pre- visto na convenção, deve obrigatoriamente constar o motivo da convocação na pauta;
O comparecimento à assembléia não é
uma obrigação, porém é importante que a ela
compareçam todos os condôminos, porque é nela que são discutidos os assuntos de interes- ses da comunidade do prédio.
O síndico, eleito pelos condôminos em
Assembléia Geral tem a função de dirigir e administrar o condomínio, cumprindo-lhe le- var com probidade o seu trabalho. Além de
realizar os atos administrativos normais, tem legitimidade ainda para representar o condo- mínio, em juízo e fora dele, ativa e passivamen- te. Deve cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno.
a) O novo Código Civil Brasileiro dedica 44
artigos, a partir do art. 1314, às relações con- dominiais. Consulte o texto legal e cite três dos principais direitos dos condôminos:
b) Veja o art. 1.331 do Código Civil e, após,
no dicionário, transcreva o que evm a ser con- domínio edilício:
c) Pela legislação brasileira o Síndico deve ser
sempre um condômino?
d) Como ocorre a constituição de um Condo-
mínio Edilício, consoante previsão do art. 1.332 do Código Civil.
52 •••••
7.4 – NOÇÕES BÁSICAS SOBRE
Os loteamentos urbanos obedecem
preceitos estabelecidos pela Lei n° 6.766, de
19/12/1979. Normalmente são desmembra-
mentos de glebas rurais, situadas nos arre-
dores das cidades. Cada Município possui
regras próprias.
procedimento básico para aprovação
de um loteamento é o seguinte:
Consulta prévia à Prefeitura¸ com apre-
sentação dos documentos a seguir:
Planta baixa, com localização e dimen-
são dos lotes, sistema viário, reservas,
praças, locais para comércio, escolas e
Planta de levantamento topográfico;
Memorial descritivo, planilha de cálcu-
lo e caderneta de campo;
Escritura de registro do imóvel;
RIMA – Relatório de Impacto am-
loteador somente pode anunciar o
empreendimento para venda após ob-
o devido registro na Prefeitura, cons-
tituindo ilícito passível de punição pelo
Creci o anúncio sem a menção do n° da
Lei n° 6.766/79 estabelece algumas
diferenças entre loteamento e desmembramen-
to, como abaixo:
“Art. 2 o – O parcelamento do solo urbano
poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposi-
ções desta lei e as das legislações estaduais e
municipais pertinentes.
§ 1 o – Considera-se loteamento a subdivi-
são de gleba em lotes destinados a edificação,
com abertura de novas vias de circulação, de
logradouros públicos ou prolongamento, modi-
••••• 53
ficação ou ampliação das vias existentes.
§ 2 o – Considera-se desmembramento a
subdivisão de gleba em lotes destinados a edifi-
cação, com aproveitamento do sistema viário
existente, desde que não implique na abertura
de novas vias e logradouros públicos, nem no
prolongamento, modificação ou ampliação dos
já existentes.”
Com relação à infra-estrutura mínima
a ser feita pelo loteador, a lei assim determina,
ainda no art. 2 o :
co nesses artigos são uma espécie de “lea-
sing imobiliário”, possibilitando o desfazi-
mento do negócio de maneira simplificada,
se necessário, sem prejuízos para as partes,
diferentemente do que estabelece o Código
Pelo Código, em caso de inadimplên-
cia, o loteador, sem prazo definido, é obri-
gado a devolver o que recebeu, corrigido,
podendo reter apenas 10% como forma de
“5 o – Consideram-se infra-estrutura bási-
ca os equipamentos urbanos de escoamento das
águas pluviais, iluminação pública, redes de
esgoto sanitário e abastecimento de água potá-
vel, e de energia elétrica pública e domiciliar e
as vias de circulação pavimentadas ou não.”
A Lei nº 6.766/99 regula os loteamentos
urbanos em nosso país. Como ela é chamada
no mercado imobiliário?
As dimensões mínimas dos lotes urba-
nos são definidas no “Plano Diretor” de cada
município. Na entanto, a Lei 6.766/79 estabe-
lece, no art. 4 o , que os lotes devem ter dimen-
sões mínimas de 125 m² (cento e vinte e cinco
metros quadrados” de área, e frente mínima
de 5 m (cinco metros).
Deve ser definida, ainda, obrigatoria-
mente, uma faixa chamada non aedifican-
di, reservada aos equipamentos urbanos,
como abastecimento de água, serviços de
esgoto, energia elétrica, coletas de águas
pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
Veja no texto legal quais as principais deter-
minações legais para constituição de um lotea-
mento urbano, e as transcreva abaixo:
c) Dê uma olhada no dicionário ou no “glossá-
rio” desta apostila e transcreva abaixo o que
vem a ser arruamento?
7.4.1. Direito de Superfície
Vem sendo chamado de “novo modelo
de ocupação do solo” a possibilidade de se
fazer um loteamento urbano com as regras es-
tabelecidas pelos arts. 1.369 a 1.377 do novo
Código Civil brasileiro, que possibilita um re-
lacionamento muito mais flexível entre os lo-
teadores (concedentes) e os adquirentes (super-
ficiários). É o “Direito de Superfície”.
Os contratos de compra e venda de
lotes elaborados com o fundamento jurídi-
O chamado “direito de superfície” é uma
instituição jurídica prevista nos artigos 1.369 a
1.377 do Código Civil. Descreva abaixo o que
54 •••••
7.5 – NOÇÕES BÁSICAS SOBRE
Incorporação imobiliária é a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar
a construção, para alienação total ou parcial,
de edificações ou conjunto de edificações com-
postas de unidades autônomas.
Incorporador é a pessoa física ou jurídi-
ca que administra uma incorporação imobiliá-
ria, coordenando-a e levando-a a termo.
incorporador somente poderá ne-
gociar sobre unidades autônomas após ter
arquivado, no cartório competente de Re-
gistro de Imóveis, os documentos compro-
vando a propriedade do terreno; a inexis-
tência de débitos de impostos, protesto de
títulos; ações cíveis e criminais e de ônus
reais relativos ao imóvel, aos alienantes e
ao incorporador; os projetos de constru-
ção devidamente aprovados pelas autorida-
des competentes.
número do registro da incorpora-
ção, bem como a indicação do cartório com-
petente, constará, obrigatoriamente, dos
anúncios, impressos, publicações, propos-
tas, contratos, preliminares ou definitivos,
referentes à incorporação, salvo dos anún-
cios “classificados”.
Quando o incorporador contratar a en-
trega da unidade a prazo e preços certos, de-
terminados ou determináveis, deverá infor-
mar obrigatoriamente aos adquirentes, por
escrito, no mínimo de seis em seis meses, o
estado da obra.
incorporador responde civilmente
pela execução da incorporação, devendo in-
denizar os adquirentes ou compromissári-
os, dos prejuízos que a estes advierem do
fato de não se concluir a edificação ou de
se retardar injustificadamente a conclusão
É vedado ao incorporador alterar o pro-
jeto, especialmente no que se refere à unidade
do adquirente e às partes comuns ou modifi-
car as suas especificações.
••••• 55
A Lei nº 4.591/64, em seu artigo 28
zembro foi sancionada a Lei nº 4.591, receben- do o nome de Condomínio e Incorporações, por dispor sobre “Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”. Os primeiros 27 artigos da lei tratam das relações condominais e os artigos 28 ao 66 se ocupam das edificações ou conjunto de edifica- ções de prédios residenciais e não residenciais. Quem pode ser considerado incorpora- dor? A resposta está no artigo 28, parágrafo único da referida Lei:
“Considera-se incorporação imobiliária a ati- vidade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edifica- ções compostas de unidades autônomas”.
Dentro da atividade imobiliária, um dos tópicos mais importantes diz respeito às IN- CORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. Isto por-
que uma incorporação imobiliária implica em tomar um terreno e sobre ele edificar unida- des distintas e independentes entre si, para ven- da e entrega futura, porém unidas por situa- ções necessárias a fim de atender os objetivos de uma habitação coletiva. Significa, portanto, mobilizar fatores de produção com objetivos definidos para construir e, antes, durante ou após a conclusão da construção, vender as uni- dades imobiliárias que integram a edificação coletiva. Para tanto, há o envolvimento de pes- soas e técnicos das mais variadas especialida- des e funções, objetivando levar a cabo o em- preendimento até a sua conclusão, e finalizan- do todo o processo com a individualização e discriminação de cada uma das unidades edifi- cadas, fazendo o assentamento no Registro de Imóveis da circunscrição a que originalmente
terreno encontrava-se matriculado. Até 1964 a atividade de construção civil era feita de forma desordenada e sem qualquer legislação específica. Os poucos empresários que de dispunham a construir prédios condo- minais se perdiam na própria falta de planeja-
mento e na incerteza da liquidez de recebimen- to das unidades vendidas durante a construção. Muitos compradores atrasavam os pagamentos
incorporador é pois a figura central
de uma incorporação imobiliária. É dele a idéia
de empreender o projeto, planejar o negócio, assumindo a responsabilidade pelos recursos financeiros necessários ao empreendimento e
ainda, pela comercialização e o registro de cada unidade junto ao Registro de Imóveis.
incorporador, para lançar um empre-
endimento, deverá seguir um roteiro, em con- formidade com as características de cada pro- jeto, porém todos eles sujeitos à Lei 4.591/64. Este roteiro é basicamente:
Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir;
Ter os projetos aprovados nos órgãos competentes;
Registrar o Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis;
Contratar a construção;
Comercializar as unidades que com- põem o projeto;
conseqüentemente, atrasava-se ou inviabiliza-
va-se a conclusão do empreendimento. Com a criação do BNH em agosto de 1964 tornou-se necessária uma legislação re- gularizadora da atividade de construção civil voltada para as edificações residenciais. Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de de-
Concluir a obra;
Fazer o registro individual no Cartó- rio de Registro de Imóveis de cada uni- dade comercializada;
Instalar o condomínio com entrega do prédio aos condôminos.
56 •••••
Pelos artigos 2º e 3º do Código de Defe- sa do Consumidor, tem-se a caracterização de uma relação de consumo, a atividade de incor- porar e vender unidades imobiliárias, o que, sempre é feito através de contratos de compra e venda;
7.5.1. Patrimônio de afetação
Visando proteger o consumidor, mais especificamente o comprador de imóveis de empreendimentos de incorporação, o Gover- no Federal, aproveitando iniciativa do De- putado Ayrton Xerêz-PSDB/RJ, autor do PL 2109/1999, apresentou o Projeto de Lei nº 3065/2004 (no Senado PLC 0047/2004), que “dispõe sobre o patrimônio de afetação das incorpo- rações imobiliárias, Letras de Crédito Imobiliário, Cédulas de Crédito Imobiliário e Cédula de Crédito Bancário”. Tais projetos de lei vieram a ser trans- formados na Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004. O artigo 1 o deste diploma legal es- tabelece:
“Art. 1 o – Fica instituído o regime espe-
cial de tributação aplicável às incor- porações imobiliárias, em caráter opcio-
nal e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a in- corporação.”
O Parágrafo único do art. 3 o diz: “o patri- mônio da incorporadora responderá pelas dívidas tri- butárias da incorporação afetadas.” Esse dispositivo resultou no nome “Pa- trimônio de Afetação”, que significa, em sín- tese, que a contabilidade da obra será feita in- dependentemente dos demais controles da em- presa, e o terreno, as acessões e os demais bens vinculados à incorporação imobiliária, manter- se-ão apartados do patrimônio do incorpora- dor e se destinarão a viabilizar a conclusão das obras e entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes.
Assim, em caso de falência da incorpo- radora, os bens do “patrimônio de afetação” garantirão a conclusão da obra, ou pelo me- nos uma parte dela, diminuindo o prejuízo dos adquirentes, além de ser permitido aos com- pradores a contratação de outra empresa para conclusão das unidades. Trata-se, em bom tempo, de uma maior garantia aos adquirentes de imóveis para en- trega futura, traduzindo maior confiança no mercado imobiliário de incorporações.
a) A Lei nº 4.591/64, em seu artigo 28, define o que vem a ser incorporação imobiliária. Lei aci- ma o texto e, com suas próprias palavras, defina quem pode ser incorporador imobiliário:
b) Em breves palavras defina o que a principal característica da incorporação imobiliária:
••••• 57
Após registrar o Contrato Social na Jun-
Comercial de sua sede, deve ser solicitada a
Para constituição de uma empresa imo- biliária deve-se seguir os mesmos trâmites de uma pessoa jurídica qualquer, podendo a soci- edade ser dos seguintes tipos:
inscrição da empresa no Creci da região, obe- decidas as regras dos artigos 24 a 29 da Reso- lução-Cofeci n° 327/92.
necessário, a empresa poderá abrir fi-
liais em locais distintos de sua sede, mantendo
mesmo corretor responsável. Enquanto a
limitada por cotas de participação (Ltda);

References: artigo 23
 artigo 2
 Artigo 47
 artigo 65
 artigo 22
 Artigo 1
 Artigo 16
 artigo 4

artigo 3
 artigo 16
 artigo 20
 artigo 38
 artigo 39
 artigo 5

artigo 17
 artigo 22
 artigo 22
 artigo 4
 artigo 17
 artigo 42
 artigo 28
 artigo 28
 artigo 1
 artigo 28