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Timestamp: 2018-12-15 07:11:14+00:00

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Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 24 luglio 2012, n. 12923. Per l'esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita immobiliare non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i coniugi in comunione legale, ma è sufficiente il consenso dell'altro coniuge - Renato D'Isa
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Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 24 luglio 2012, n. 12923. Per l’esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita immobiliare non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i coniugi in comunione legale, ma è sufficiente il consenso dell’altro coniuge
Per l’esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita immobiliare non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i coniugi in comunione legale, ma è sufficiente il consenso dell’altro coniuge e la mancanza del suo consenso si traduce in un vizio da far valere ai sensi dell’art. 184 c.c. (nel rispetto del principio generale di buona fede e dell’affidamento) nel termine di un anno decorrente dalla conoscenza dell’atto o dalla data di trascrizione.
sentenza 24 luglio 2012, n. 12923
Il presente contenzioso trae origine da due processi riuniti.
Nel primo processo, introdotto con citazione del 3/10/1991 P.L. aveva chiesto, nei confronti del fratello F.S. , sentenza costitutiva del trasferimento in proprietà di un appartamento in (omissis) oggetto di preliminare di vendita del 18/7/1989 al quale il fratello, a suo dire, si rifiutava di dare esecuzione pur avendo già ricevuto il prezzo pattuito pari a lire 20.000.000; il fratello assumeva che il bene non era nella sua disponibilità in quanto facente parte della comunione familiare con la moglie P..M. che interveniva in giudizio chiedendo l’annullamento del preliminare ai sensi dell’art. 184 c.c..
Nel secondo processo, introdotto con citazione del 13/4/1992 P.L. chiedeva la risoluzione di un contratto stipulato il 28/10/1989 con il quale aveva venduto al fratello il 50% di un appartamento in (omissis) con box auto.
Al riguardo assumeva che a seguito della morte della propria madre, lei e il fratello F.S. erano divenuti comproprietari in quote eguali di alcuni beni, tra i quali, anche l’appartamento di via … e l’appartamento con box di via … e che, per risolvere questioni ereditarie pendenti, il 18/7/1989 avevano stipulato il compromesso per la vendita da parte del fratello ad essa attrice dell’appartamento di via … e il compromesso per la vendita al fratello e alla di lui moglie M.P. del 50% dell’appartamento in via …; i due trasferimenti erano tra loro collegati e finalizzati a realizzare una permuta tra i due beni e pertanto, tenuto conto dell’inadempimento da parte del fratello in ordine al trasferimento della proprietà di via …, doveva essere risolto anche il contratto di vendita dell’immobile di via ….
Il Tribunale di Roma con sentenza del 19/7/2001 dichiarava inammissibile la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare relativo all’immobile di via … e, ritenuto che gli obblighi reciprocamente assunti dalle parti integrassero una permuta, dichiarava risolto per inadempimento dei convenuti il contratto di vendita relativo a via ….
F.S..P. proponeva appello; M.P. spiegava appello incidentale facendo proprie le richieste del marito; L..P. spiegava appello incidentale per sentire accogliere la sua domanda principale di trasferimento ex art. 2932 c.c. dell’appartamento di via …, con la condanna del fratello al risarcimento dei danni.
La Corte di Appello di Roma, con sentenza del 6/6/2007 accoglieva l’appello principale, rigettava l’appello incidentale di P.L. , dichiarava la validità del contratto di compravendita relativo a via …, dichiarava l’inefficacia del preliminare relativo a via …, condannava F.S. a restituire a L. la somma di lire 10.000.000 pagata per via … il 18/7/1989 e condannava L. al pagamento delle spese di entrambi i gradi.
– che nell’atto di vendita di via … si dava atto che il prezzo dovuto da F.S. era stato pagato per intero;
– che, quanto al preliminare per via …, F.S. aveva riconosciuto di avere ricevuto dalla sorella lire 10.000.000;
– che dagli atti non risultava la volontà di concludere una permuta e non poteva desumersi dai preliminari, non essendo all’uopo sufficiente l’identità della data di stipulazione;
– che erano di scarso pregio le testimonianze dei testi I. , figli di primo letto del coniuge della P. , i quali avevano riferito della presenza della moglie di F.S. al momento della stipula di entrambi i preliminari di vendita;
– che per la mancata sottoscrizione del preliminare da parte del coniuge in comunione dei beni, non era possibile ottenere l’esecuzione coattiva del preliminare e il consenso tacito del coniuge non era rilevante per la necessità dell’atto scritto per la validità dei negozi traslativi di diritti immobiliari.
L..P. propone ricorso affidato a cinque motivi.
Resistono con controricorso P.F.S. e M.P. .
2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio; essa lamenta il vizio motivazionale in relazione alla mancata considerazione di elementi istruttori (due contratti preliminari conclusi in pari data dai medesimi soggetti che reciprocamente di vendevano e acquistavano due beni di rispettiva proprietà, pagamenti avvenuti con conguagli in denaro, valori indicati in atti sproporzionati per difetto, per entrambi gli immobili, rispetto agli effettivi valori commerciali)che avrebbero dovuto convincere il giudicante ad attribuire ai due contratti natura di unico contratto di permuta o di contratti collegati aventi ad oggetto lo scambio di due beni con la conseguenza che, rimasto inadempiuto, per inadempimento del fratello il contratto con il quale si doveva trasferire alla sorella uno dei due beni, doveva risolversi anche il contratto con il quale la sorella aveva adempiuto il suo obbligo di trasferimento.
2.1 Occorre rilevare che nei singoli contratti non viene fatto alcun riferimento ad uno scambio di cosa contro cosa o di diritto con diritto ma in entrambi è previsto il trasferimento di cosa contro prezzo; le finalità che le parti si ripromettevano di perseguire (in tesi la scioglimento della comunione ereditaria sui beni oggetto dei contratti)possono, quindi configurare il motivo dei due contratti, ma non ne configurano la causa.
Il motivo, dunque, quanto al mancato riconoscimento di un unico contratto di permuta è infondato nei termini proposti e, oltretutto, non correttamente formulato perché, integrando una censura sull’interpretazione dei documenti contrattuali, non specifica quali canoni ermeneutici sarebbero stati violati, posto che, come detto, l’interpretazione letterale,prioritario criterio di interpretazione, non consente di ravvisare la causa tipica della permuta.
La ricorrente ha peraltro rilevato anche la mancata considerazione dell’unicità degli interessi perseguiti che deponevano per un collegamento negoziale tale per cui, rimasto inattuato il trasferimento, a favore di essa ricorrente, di una delle comproprietà già in comunione ereditaria, avrebbe dovuto risolversi, per inadempimento, anche il trasferimento dell’immobile di via … effettuato a favore del fratello.
Questa Corte ha altre volte affermato (ex plurimis: Cass. n. 11240/2003), in tema di collegamento negoziale (che non da luogo ad un nuovo ed autonomo contratto, ma è un meccanismo attraverso cui le parti, con plurimi contratti perseguono un risultato economico unitario e complesso) che i plurimi coordinati contratti conservano una loro causa autonoma, ciascuno finalizzato ad un unico regolamento dei reciproci interessi.
Pertanto accertare, se vi è un solo contratto o una pluralità di contratti rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito, il cui apprezzamento non è sindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici.
Nel caso di specie la tematica del collegamento negoziale (almeno a quanto risulta dal ricorso e dalla sentenza impugnata che affronta esclusivamente il tema della qualificazione giuridica di permuta o vendita) appare del tutto nuova rispetto alle difese sviluppate davanti ai giudici del merito, incentrate sull’affermazione dell’unicità del contratto e, in quanto censura nuova, è inammissibile in questo giudizio di cassazione.
Per completezza di argomentazione, occorre ricordare che il collegamento contrattuale, come detto, non configura un tipo di contratto, ma uno strumento di regolamento degli interessi delle parti, caratterizzato dal fatto che le vicende che investono un contratto (invalidità, inefficacia, risoluzione, ecc.) possono ripercuotersi sull’altro; tuttavia, il collegamento negoziale non comporta necessariamente un condizionamento reciproco, ben potendo accadere che uno soltanto dei contratti sia subordinato all’altro e non anche viceversa(Cass. 28/6/2001 n. 8844; Cass. 12/1/2006 n. 415).
Ciò si osserva proprio per sottolineare la novità (rispetto a quanto dedotto nelle fasi di merito) della questione proposta dalla ricorrente, tenuto conto che l’accertare la natura, l’entità, le modalità e le conseguenze del collegamento negoziale realizzato dalle parti rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito, il cui apprezzamento non è sindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici, ma che, a tali fine doveva essere esplicitamente investito della questione. Le censure di cui al presente motivo sono quindi in parte infondate e in parte inammissibili e il motivo deve essere rigettato.
3. Con il terzo motivo la ricorrente deduce “violazione e falsa applicazione di norme di diritto e nello specifico del combinato disposto degli artt. 1453, 1455 e 1223 c.c. e dell’art. 96 c.p.c.” per la mancata declaratoria di risoluzione del contratto preliminare relativo all’immobile di via (OMISSIS) nell’ipotesi in cui il contratto sia inefficace per mancato consenso del coniuge perché, con riferimento alla posizione dello stipulante P. avrebbe dovuto essere pronunciata declaratoria di risoluzione per inadempimento con la condanna del P. al risarcimento del danno.
3.1 Il motivo è inammissibile in quanto non risulta né dalle conclusioni della sentenza di primo grado né da quelle della sentenza di secondo grado che sia mai stata richiesta la risoluzione del preliminare relativo all’immobile di via … (essendone, al contrario, chiesto l’adempimento) per inadempimento del P. e la conseguente condanna di questi al risarcimento dei danni per tale specifico inadempimento.
4. Con il quarto motivo la ricorrente deduce la violazione dell’art. 91 c.p.c. e censura la regolazione delle spese e la subita condanna al pagamento delle spese di entrambi i gradi del giudizio.
4.1 Il motivo resta assorbito dalla cassazione ella sentenza impugnata, posto che il giudice di rinvio dovrà provvedere in merito alle spese dell’intero giudizio.
5. Con il quinto motivo la ricorrente deduce “contraddittoria motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio” censurando la sentenza impugnata in quanto, dichiarata l’ineseguibilità del preliminare per mancata sottoscrizione del coniuge, non ha disposto la restituzione di tutte le somme versate da essa ricorrente al fratello per l’acquisto dell’appartamento di via …, pari a lire 20.000.000, risultanti documentalmente (dichiarazione del fratello in data 28/10/1989 di avere ricevuto la somma di lire 10.000.000 che avrebbe dovuto ricevere all’atto del trasferimento e dichiarazione, contenuta nel preliminare di avvenuto pagamento, alla data di stipula del preliminare, della somma di lire 10.000.000).
5.1 Il motivo è assorbito dalla cassazione della sentenza nella parte in cui nega l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di trasferimento assunto con il preliminare; la statuizione restitutoria era meramente consequenziale alla declaratoria di ineseguibilità di preliminare e resta, quindi travolta dal suo annullamento; il giudice del rinvio, ove accertasse l’assenza di consenso del coniuge e, quindi, l’inefficacia del preliminare provvederà in merito alla restituzione di quanto corrisposto dalla P. secondo le risultanze istruttorie.
6. In conclusione, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto con rinvio, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, rigetta il secondo, dichiara inammissibile il terzo, dichiara assorbiti il quarto e il quinto, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di Appello di Roma.
Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 28 febbraio 2012, n. 3008....

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