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Timestamp: 2019-09-20 13:06:47+00:00

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El incumplimiento de las normas de la comunidad por propietarios y arrendatarios - ABOGADO ARRENDAMIENTOS BARCELONA
El incumplimiento de las normas de la comunidad por propietarios y arrendatarios
Alquiler, Jurisprudencia, Obligaciones comunidad de propietarios, Propiedad horizontal, Vivienda
En un edificio en régimen de propiedad horizontal viven propietarios (copropietarios o comuneros) y arrendatarios de los elementos privativos (viviendas y locales). Las leyes que rigen la propiedad horizontal (la Ley de propiedad horizontal y la normativa aplicable en Catalunya, contenida en el Codi civil ) no mencionan a los arrendatarios. La Ley de arrendamientos urbanos regula la relación entre el inquilino y el arrendador/propietario, pero no involucra en dicha relación al resto de propietarios del inmueble.
Ello no es así por casualidad o descuido. La propiedad horizontal es una institución para propietarios de elementos privativos. La relación entre el propietario arrendador y el arrendatario es ajena a la comunidad. El artículo 553-37.2 de la normativa catalana establece que
“Los propietarios, en los casos de arrendamiento o de cualquier otra transmisión del goce del elemento privativo, son responsables ante la comunidad y ante terceras personas de las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal.”
Ello no exime al arrendatario del cumplimiento de las normas elementales de convivencia vecinal y de las que establezca la comunidad en el título constitutivo, los estatutos y las normas de régimen interior (artículo 553-40.1: Los propietarios y ocupantes de los elementos privativos no pueden realizar en los mismos actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad….).
¿Qué ocurre cuando el arrendatario no cumple con dichas normas? La comunidad puede actuar según dispone el artículo 553.40.2:
El presidente o presidenta de la comunidad, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las realice que deje de realizarlas.
Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta puede interponer contra los propietarios y ocupantes del elemento privativo la acción de cesación (judicial). El artículo 553.40.3 dice que si las actividades prohibidas continúan, la comunidad puede instar judicialmente la privación del uso y goce del elemento privativo por su propietario por un máximo de dos años y, si procede, la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4.ª, 533/2013, de 13 de noviembre, resuelve el litigio entre los copropietarios de un edificio y unos inquilinos cuyo comportamiento era “poco ejemplar”. La comunidad pretendía rescindir el contrato de alquiler del arrendatario. El tribunal falla – en consonancia con lo expuesto anteriormente – que los copropietarios no están legitimados para pedir la resolución de un contrato de alquiler del que no son parte. La comunidad debía haber dirigido su acción también contra el copropietario que tenía su elemento privativo alquilado.
Según el artículo 27.2.e) de la Ley de arrendamientos urbanos el arrendador puede rescindir el contrato de alquiler cuando en el inmueble arrendado tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
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References: artículo 553
 artículo 553
 artículo 553
 resolución 
 artículo 27
 resolución