Source: http://nawigatornieruchomosci.com.pl/aktualnosci/
Timestamp: 2020-06-03 10:06:50+00:00

Document:
Aktualności – Nawigator Nieruchomości Poznań
Aktualności	ewelina	2018-02-17T04:24:44+00:00
Pytanie: Problem głosowania w małej wspólnocie. Czy można zmienić sposób głosowania większością głosów i w jaki sposób można takiej zmiany dokonać?
Odpowiedź: Niestety, z mocy prawa, z uwagi na uregulowania dotyczące funkcjonowania tak zwanych małych wspólnot mieszkaniowych, nie ma możliwości zmiany sposobu głosowania większością głosów. Zmiana tej kwestii wymagałaby zawarcia przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną. Taka umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Ewentualnie, jeżeli mówimy o sytuacji, w której brak jest zgody większości współwłaścicieli na dokonanie uzasadnionej czynności zwykłego zarządu, to każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o udzielenie zgody na jej dokonanie. Wniosek będzie miał szanse powodzenia jeżeli wskażemy, że przedmiotowa czynność jest pożądana z uwagi na zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną i nie stanowi pokrzywdzenia niektórych współwłaścicieli. Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali za małą wspólnotę uznaje się wspólnotę funkcjonującą w budynku wielolokalowym, w którym samodzielnych lokali mieszkalnych jest mniej niż 7. Zgodnie z art. 19 tejże ustawy, do zasad zarządzania tego typu wspólnotami zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. W Kodeksie cywilnym kwestię zarządu przedmiotem stanowiącym współwłasność regulują przepisy zawarte w artykułach 195 – 221 tejże ustawy. Wymogi w zakresie ilości osób, których zgoda jest niezbędna do dokonania określonej czynności w stosunku do przedmiotu współwłasności uzależnione są od rodzaju zamierzonej czynności. Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego czynności tzw. zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli, a w sytuacji braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o udzielnie zgody na jej dokonanie. Jeżeli chodzi natomiast o czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu przedmiotem współwłasności, a więc nieruchomością wspólną, to ich dokonanie zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Podobnie jak w przypadku czynności zwykłego zarządu, niemożność uzyskania odpowiedniej zgody uprawnia współwłaścicieli do wystąpienia do sądu. Jednakże wystąpienie do sądu z takim wnioskiem wymaga działania współwłaścicieli, którym przysługuje co najmniej połowa udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepisy nie zawierają zamkniętego katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Pomocny w tym zakresie może być art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, który zawiera otwarty i przykładowy katalog takich czynności. Wskazuje się w nim, że czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu będzie m.in.: 1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej; 2) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu; 3) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej; 4) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Zgodnie z art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali powyższe uregulowania i wymogi co do ilości udziałów niezbędnych do podjęcia określonej uchwały współwłaścicieli mogą zostać zmienione na gruncie umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną. W szczególności pomocne przy formułowaniu tego typu umowy może być określenie katalogu czynności wykonywanych przez podmiot zarządzający nieruchomością wspólną co do których konieczne jest uzyskanie zgody większości i takich co do których współwłaściciele umówią się, że ich podjęcie powinno zastąpić za jednomyślną zgodą. Jednakże, przy konstruowaniu zapisów umownych należy mieć na uwadze, aby skonstruować je w sposób zapobiegający sytuacjom patowym.
Pytanie: Mała wspólnota mieszkaniowa (6 lokali) złożyła wypowiedzenie umowy o administrowanie. Zamierza podpisać umowę o zarządzanie. Pytanie czy wystarczy jak obydwa dokumenty będą podpisane przez jednego z małżonków – jak lokal stanowi wspólność majątkową małżeńską? Czy musi być podpis żony i męża?
Odpowiedź: Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przyjmuje się, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Każdy z małżonków posiada uprawnienie do samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym. Powyższe uprawnienie wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Doznaje ono ograniczenia przy czynnościach enumeratywnie wymienionych w art. 37 §1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jak również w sytuacji, gdy jeden z małżonków sprzeciwi się czynności podjętej przez drugiego małżonka zgodnie z art. 36[1] § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W piśmiennictwie analizowano art. 37 m.in. na tle zarządu majątkiem wspólnym małżonków. Art. 37 §1 Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania: 1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków; 2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal; 3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa; 4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych. Powszechnie uznaje się, że choć zaciąganie zobowiązań najczęściej kwalifikuje się do katalogu czynności tzw. zwykłego zarządu, to jednak nie dotyczy sytuacji, gdy chodzi o zobowiązanie niewspółmiernie wysokie w stosunku do wartości majątku wspólnego, mogące w istotnym stopniu podważyć sytuację ekonomiczną małżonków i związane z tym podstawy bytu założonej przez nich rodziny. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że w opisanym przez pytającego stanie faktycznym – zarówno zawarcie umowy o zarządzanie, jak i złożenie stosownych oświadczeń o jej wypowiedzeniu może zostać dokonane przez jednego z małżonków. Ograniczenie tego uprawnienia wobec jednego z małżonków nie znajduje uzasadnienia w kontekście brzmienia art. 37 ust. 1 KRO, jak również w świetle przepisów kodeksu cywilnego.
Zasady odbioru odpadów BIO od stycznia 2018 roku
Od stycznia 2018 roku zmieniają się zasady odbioru odpadów BIO, czyli odpadów ulegających biodegradacji. GOAP udostępnił szczegółowe zasady odbioru tego typu odpadów, które wymagają użycia nowego rodzaju pojemników w kolorze brązowym. Zakup lub dzierżawa pojemnika o określonych parametrach spoczywa na Wspólnocie Mieszkaniowej. Poniżej znajduje się infografika stworzona przez GOAP dla ułatwienia sesgregacji odpadów typu BIO:
Ulotka informacyjna dotycząca segregacji odpadów BIO
Zapraszamy do zapoznania się z ulotką informacyjną dostarczoną przez Związek Międzygminny GOAP:

References: art. 19
 art. 201
 art. 199
 art. 22
 art. 18
 art. 36
 art. 37
 art. 36
 art. 37
 Art. 37
 art. 37