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Timestamp: 2016-10-26 00:24:26+00:00

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4A_239/2007 (09.10.2007)
vertreten durch Rechtsanw�lte Prof. Dr. Andreas Furrer und Dr. Luka M�ller-Studer.
Am 23. Februar 1996 unterzeichneten der Architekt A.________ als Vertreter der Verk�uferin B.________ und X.________ (Beschwerdef�hrerin) als K�uferin einen vom Stadtschreiber-Stellvertreter der Stadt Zug �ffentlich beurkundeten Vorvertrag betreffend den Abschluss eines Kaufvertrages �ber eine noch zu begr�ndende Stockwerkeigentumseinheit im Haus 5 der �berbauung C.________ sowie �ber einen dazugeh�rigen Garageneinstellplatz zu einem Preis von Fr. 996'000.--. Eine Anzahlung in der H�he von Fr. 20'000.-- war bei Abschluss des Vorvertrages zu leisten, die Restsumme w�re 30 Tage vor dem Datum der angek�ndigten Wohnungs�bergabe und der Anmeldung des Kaufvertrages beim Grundbuch f�llig geworden. Die Beschwerdef�hrerin �berwies die Anzahlung mit Valuta vom 4. M�rz 1996. Am 30. Juni 1998 verstarb B.________ und hinterliess das Grundst�ck 1000 GB Zug, auf welchem das Haus 5 der �berbauung C.________ errichtet worden war, Y.________ (Beschwerdegegner) als ihrem Erben. Mit Schreiben vom 21. September 2001 verlangte die Beschwerdef�hrerin die Erf�llung des erw�hnten Vorvertrages durch Abschluss des Kaufvertrages, worauf der Beschwerdegegner ihr mit Schreiben vom 5. Dezember 2001 mitteilen liess, er sei nicht gewillt, das Gegenstand des Vorvertrages bildende Stockwerkeigentum zu begr�nden und mit ihr einen Kaufvertrag dar�ber abzuschliessen. Im Mai 2002 wurde die von der Beschwerdef�hrerin geleistete Anzahlung zur�ckerstattet.
Am 14. September 2004 reichte die Beschwerdef�hrerin beim Kantonsgericht Zug gegen den Beschwerdegegner Klage ein, mit der sie die Begr�ndung und �bertragung der Stockwerkeigentumseinheit mit Sonderrecht an der 4.5-Zimmer-Wohnung und Garageneinstellplatz im Haus 5 der �berbauung C.__________, Zug, zu einem Kaufpreis von Fr. 996'000.--, eventuell die Leistung von Schadenersatz in einem Fr. 150'000.-- �bersteigenden Betrag verlangte, sowie den Ersatz der vorprozessualen Anwaltskosten. Das Kantonsgericht wies die Klage mit Urteil vom 22. Dezember 2005 ab.
Gegen dieses Urteil reichte die Beschwerdef�hrerin beim Obergericht des Kantons Zug Berufung ein. Am 22. Mai 2007 wies das Obergericht die Berufung ab und best�tigte das Urteil des Kantonsgerichts.
Die Beschwerdef�hrerin erhob Beschwerde in Zivilsachen mit folgenden Rechtsbegehren:
1.1 Der Beklagte und Beschwerdegegner sei gest�tzt auf den Vorvertrag vom 23. Februar 1996 auf die Erbringung der im Hauptvertrag zu versprechenden Leistung zu verpflichten, d.h. folgende Handlungen auf eigene Kosten - soweit der Vorvertrag vom 23. Februar 1996 keine Kostenbeteiligung der Kl�gerin und Beschwerdef�hrerin vorsieht - vorzunehmen:
a) Berechnung des Miteigentumsanteils (Wertquote) der Stockwerkeinheit Nr. 2000 mit Sonderrecht an der 4.5-Zimmer-Attikawohnung sowie Garageneinstellplatz Nr. 41, beide im Haus 5 der �berbauung C.________ gelegen, 6300 Zug, an GS Nr. 1000 des GB Zug.
b) Abgabe und �ffentliche Beurkundung einer Begr�ndungserkl�rung (Begr�ndungsakt) f�r die Stockwerkeinheit Nr. 581 mit Sonderrecht an der 4.5-Zimmer-Attikawohnung sowie Garageneinstellplatz Nr. 41, beide im Haus 5 der �berbauung C.________ gelegen, 6300 Zug.
c) Anmeldung der Stockwerkeigentumsbegr�ndung f�r die Stockwerkeinheit Nr. 581 mit Sonderrecht an der 4.5-Zimmer-Attikawohnung sowie Garageneinstellplatz Nr. 41, beide im Haus 5 der �berbauung C.________ gelegen, 6300 Zug, beim Grundbuchamt der Stadt Zug.
d) �bertragung des Eigentums an der Stockwerkeinheit Nr. 581 mit Sonderrecht an der 4.5-Zimmer-Attikawohnung sowie Garageneinstellplatz Nr. 41, beide im Haus 5 der �berbauung C.________ gelegen, 6300 Zug, an die Kl�gerin und Beschwerdef�hrerin zu einem Kaufpreis von Fr. 996'000.00 durch Abschluss eines �ffentlich beurkundeten Kaufvertrages mit der Kl�gerin und Beschwerdef�hrerin auf der Grundlage des Vorvertrages vom 23. Februar 1996 und Anmeldung dieser Eigentums�bertragung beim Grundbuchamt der Stadt Zug.
1.2 Eventualiter sei der Kl�gerin und Beschwerdef�hrerin vom Richter das Eigentum am noch zu errichtenden Stockwerkeigentumsanteil an GS Nr. 1000, GB Zug, f�r die Stockwerkeinheit Nr. 581 mit Sonderrecht an der 4.5-Zimmer-Attikawohnung sowie Garageneinstellplatz Nr. 41, beide im Haus 5 der �berbauung C.________ gelegen, 6300 Zug, zuzusprechen. Diese Zusprechung des genannten Stockwerkeigentumsanteils sei mit der Verpflichtung des Beklagten und Beschwerdegegners zur Begr�ndung des genannten Stockwerkeigentumsanteiles und zur Anmeldung der Begr�ndung beim Grundbuchamt der Stadt Zug zu verbinden.
1.3 Subeventualiter sei der Beklagte und Beschwerdegegner zu verpflichten, der Kl�gerin und Beschwerdef�hrerin einen Fr. 150'000.00 �bersteigenden Betrag als Schadenersatz f�r die Nichterf�llung des Vorvertrages vom 23. Februar 1996 zu bezahlen zuz�glich Zins zu 5 % seit dem 4. M�rz 1996.
1.4 Es sei der Beklagte und Beschwerdegegner zu verpflichten, der Kl�gerin und Beschwerdef�hrerin die vorprozessualen Anwaltskosten in H�he von Fr. 8'903.65 zu ersetzen.
2. Eventualiter sei das Urteil des Obergerichts Zug vom 22. Mai 2007 (Prozess Nr. OG 2006/5) aufzuheben und die Angelegenheit zur neuen Beurteilung und zur allf�lligen Erg�nzung des Beweisverfahrens an das Obergericht Zug zur�ckzuweisen.
Der Beschwerdegegner beantragt, die Beschwerde abzuweisen und das angefochtene Urteil zu best�tigen. Die Vorinstanz schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 18. Juli 2007 wurde das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Das Bundesgesetz �ber das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110) ist am 1. Januar 2007 in Kraft getreten (AS 2006 1205, 1243). Da der angefochtene Entscheid am 22. Mai 2007 ergangen ist, richtet sich das Verfahren nach dem BGG (Art. 132 Abs. 1 BGG).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdef�hrer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss substantiiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen einer Ausnahme gem�ss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind und das Verfahren bei rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen w�re; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid festgestellten abweicht, nicht ber�cksichtigt werden. Der Beschwerdef�hrer kann sich dabei nicht damit begn�gen, den bestrittenen Feststellungen eigene tats�chliche Behauptungen gegen�berzustellen oder darzulegen, wie die Beweise seiner Ansicht nach zu w�rdigen gewesen w�ren. Vielmehr hat er klar und substantiiert aufzuzeigen, inwiefern die ger�gten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Auf eine Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, ist nicht einzutreten (vgl. BGE 133 III 350 E. 1.3; 393 E. 7.1, 462 E. 2.4; Urteil 4A_28/2007 vom 30. Mai 2007 E. 1.3; Botschaft zur Totalrevision der Bundesrechtspflege vom 28. Februar 2001, BBl 2001 S. 4338. Ferner die im altrechtlichen Berufungsverfahren ergangenen Urteile BGE 130 III 136 E. 1.4; 115 II 484 E. 2a; 111 II 471 E. 1c, je mit Hinweisen).
Die Beschwerdef�hrerin missachtet diese Regeln, indem sie verschiedentlich Sachverhaltselemente vortr�gt, die im angefochtenen Urteil keine St�tze finden. Darauf kann nicht abgestellt werden, zumal die Beschwerdef�hrerin keine substantiierten Sachverhaltsr�gen erhebt.
Die Beschwerdef�hrerin st�tzt ihre Anspr�che auf den Vorvertrag, der am 23. Februar 1996 �ffentlich beurkundet und von A.________ unterzeichnet wurde. Die Vorinstanz hatte zu pr�fen, ob A.________ von B.________ zum Abschluss des Vorvertrags erm�chtigt worden war. Eine schriftliche Vollmacht lag unbestrittenermassen nicht vor. Die Vorinstanz verneinte auch eine formlose (stillschweigende) Vollmachtserteilung, da sich A.________ nicht als zum Abschluss des Vorvertrags erm�chtigter Stellvertreter von B.________ ansah. Ebensowenig hielt sie die Voraussetzungen f�r eine Anscheins- oder Duldungsvollmacht f�r erf�llt. Schliesslich verwarf sie auch die Behauptung einer "externen Vollmacht" im Sinne von Art. 33 Abs. 3 OR. Diese Beurteilung wird von der Beschwerdef�hrerin nicht angefochten.
Sie r�gt jedoch eine Verletzung von Art. 38 Abs. 1 OR, weil die Vorinstanz nicht auf eine Genehmigung des Vorvertrages durch B.________ bzw. den Beschwerdegegner schloss.
Gem�ss Art. 38 Abs. 1 OR wird der Vertretene, wenn jemand ohne seine Erm�chtigung einen Vertrag als Stellvertreter abschliesst, nur dann verpflichtet und berechtigt, wenn er den Vertrag genehmigt. Die Genehmigung ist grunds�tzlich an keine Form gebunden und kann insbesondere auch konkludent erfolgen. Stillschweigen kann dabei nur dann als Genehmigung ausgelegt werden, wenn ein Widerspruch m�glich und zumutbar war. Voraussetzung ist, dass der Gesch�ftspartner in guten Treuen davon ausgehen konnte, der Vertretene werde bei fehlendem Einverst�ndnis widersprechen, und dessen Stillschweigen daher nach Treu und Glauben als Zustimmung auffassen durfte. Erforderlich ist eine Abw�gung der gesamten Umst�nde (BGE 124 III 355 E. 5a S. 361; 93 II 302 E. 4 und 5 S. 307 f.; Urteil 4C.206/2002 vom 1. Oktober 2002 E. 2.3, zit. bei Watter/Schneller, Basler Kommentar, 4. Aufl., N. 6 zu Art. 38 OR; Z�ch, Berner Kommentar, N. 53 ff. zu Art. 38 OR).
Inhaltlich muss sich die Genehmigung auf das Gesch�ft beziehen, wie es vom vollmachtlosen Stellvertreter abgeschlossen wurde. Der Gesch�ftsherr kann die Genehmigung nicht davon abh�ngig machen, dass wesentliche oder unwesentliche Vertragsklauseln inhaltlich eine �nderung erfahren. Genehmigt er das vom vollmachtlosen Stellvertreter geschlossene Gesch�ft nicht vorbehaltlos, sondern nur unter der Bedingung gewisser inhaltlicher Modifikationen, ist darin in der Regel die Offerte zum Abschluss eines anderen Vertrages zu erblicken (BGE 93 II 302 E. 4 S. 307; Z�ch, a.a.O., N. 52 zu Art. 38 OR; Watter/ Schneller, a.a.O., N. 6 zu Art. 38 OR).
Die Beschwerdef�hrerin vertritt die Ansicht, B.________ (bzw. der Beschwerdegegner) habe den Vorvertrag durch konkludentes Verhalten genehmigt, indem sie die mit Valuta vom 4. M�rz 1996 geleistete Anzahlung von Fr. 20'000.- entgegengenommen und behalten habe. Dabei stellt sie die Behauptung auf, die Bauherrschaft habe um diese Zahlung sp�testens mit der Zustellung des Kontoauszugs per Ende M�rz 1996 gewusst bzw. wissen m�ssen, was aber vom Beschwerdegegner namentlich mit dem Hinweis bestritten wird, dass es angesichts eines Bauvolumens von �ber Fr. 50 Mio. und angesichts der Tatsache, dass alle diese Kontobewegungen einen Bezug zur ersten Bauetappe gehabt h�tten, v�llig unrealistisch sei anzunehmen, B.________ (bzw. der Beschwerdegegner) sei mit der Zustellung dieses Kontoauszugs �ber die Anzahlung informiert gewesen.
Die Vorinstanz hat das diesbez�gliche Wissen von B.________ (bzw. des Beschwerdegegners) nicht festgestellt. Ebenso wenig hat sie festgehalten, dass B.________ oder ihre Vertreter ein entsprechendes, ihr zurechenbares Wissen h�tten haben m�ssen. Es kann denn auch offen bleiben, wie es sich damit und mit dem von der Beschwerdef�hrerin dazu Vorgebrachten verh�lt. Denn der Ansicht der Beschwerdef�hrerin, die aus dem Behalten der Anzahlung eine Genehmigung des Vorvertrags ableiten will, kann ohnehin nicht gefolgt werden. Die Beschwerdef�hrerin wurde vom beurkundenden Notar bereits am 17. Mai 1996 dar�ber informiert, dass keine Vollmacht vorliege. Daraus war f�r sie auch erkennbar, dass keine Beibringung der fehlenden Vollmacht hatte erfolgen k�nnen und dass das Gesch�ft damit vorerst in der Schwebe blieb. Unter diesen Umst�nden durfte sie allein aus dem Nichtreagieren auf die geleistete Anzahlung nicht in guten Treuen schliessen, B.________ (bzw. der Beschwerdegegner) kenne den Inhalt des Vorvertrags und sei damit einverstanden. Die Beschwerdef�hrerin r�gt zwar die vorinstanzliche Feststellung, sie habe das Fehlen der Vollmacht gekannt, als willk�rliche Beweisw�rdigung und offensichtlich unrichtig. Sie begr�ndet diese R�ge aber mit dem blossen Hinweis auf ihre das Gegenteil beschw�rende Parteiaussage im kantonalen Verfahren nicht rechtsgen�glich, weshalb ohne weiteres von der vorinstanzlichen Feststellung auszugehen ist.
Als weiteren Umstand, der B.________ (bzw. den Beschwerdegegner) zum Widerspruch verpflichtet h�tte, nennt die Beschwerdef�hrerin, B.________ habe schon vor Abschluss des Vorvertrags Kenntnis vom Vertreterhandeln des Architekten gehabt. Diese Behauptung hat sich aber nach den vorinstanzlichen Feststellungen als nicht bewiesen herausgestellt, weshalb sie auch vorliegend nicht ber�cksichtigt werden kann.
Die Vorinstanz erkannte, dass nicht nur keine Genehmigung, sondern im Gegenteil eine ausdr�ckliche Nichtgenehmigung des Vorvertrages vorliege, indem A.________ als Bote des Beschwerdegegners - der seit dem 6. Mai 1996 zur Vertretung seiner Mutter erm�chtigt war - der Beschwerdef�hrerin im Oktober 1996 mitgeteilt habe, B.________bzw. der Beschwerdegegner wollten die Wohnungen der zweiten Bauetappe nur vermieten, nicht aber verkaufen.
Dem h�lt die Beschwerdef�hrerin entgegen, eine einmal erteilte Genehmigung, die durch das Behalten der Anzahlung kundgetan worden sei, k�nne nicht r�ckg�ngig gemacht werden. Da sich indessen aus dem Behalten der Anzahlung unter den gegebenen Umst�nden - wie dargelegt (Erw�gung 5 vorne) - keine Genehmigung ableiten l�sst, war eine ausdr�ckliche Nichtgenehmigung m�glich. Dass die Vorinstanz eine solche in der Mitteilung erblickte, dass die Wohnungen nur vermietet und nicht verkauft w�rden, ist nicht zu beanstanden. Damit wurde mehr als deutlich, dass der Vorvertrag, der gerade im Widerspruch zur mitgeteilten Absicht den Verkauf der Wohnung zum Gegenstand hatte, nicht auf Zustimmung von B.________ bzw. des Beschwerdegegners gestossen war.
Die Beschwerdef�hrerin steht demgegen�ber auf dem Standpunkt, mit besagter Mitteilung habe der Beschwerdegegner den Vorvertrag nicht abgelehnt, sondern lediglich nicht wie vorgesehen erf�llen wollen. Der Beschwerdef�hrerin sei ein Ersatzobjekt angeboten worden. Das zeige, dass sich der Beschwerdegegner zum Abschluss eines Kaufvertrags verpflichtet gef�hlt habe und den Vorvertrag durch das Angebot eines Ersatzobjekts habe erf�llen wollen. Die Vorinstanz hat dieses Argument zutreffend entkr�ftet, indem sie erwog, das Angebot eines Ersatzobjekts im Oktober 1996 sei als Ablehnung der Genehmigung anzusehen, verbunden mit dem Antrag zum Abschluss eines Vorvertrags �ber ein Ersatzobjekt. Aus dem Angebot eines Ersatzobjekts konnte die Beschwerdef�hrerin nicht in guten Treuen schliessen, der Vorvertrag �ber die betreffende 4.5-Zimmer-Wohnung sei genehmigt worden, obwohl der Verkauf dieser Wohnung gerade ausdr�cklich abgelehnt wurde. Wie die Vorinstanz zudem ausf�hrt, hat die Beschwerdef�hrerin die besagte Mitteilung denn auch durchaus als Nichtgenehmigung verstanden, habe sie doch in der Folge nicht auf dem Verkauf der Gegenstand des Vorvertrags bildenden Wohnung bestanden, sondern �ber Jahre hinweg andere Wohnungen besichtigt und sich Brosch�ren f�r eine weitere Bauetappe zustellen lassen. Diese tats�chliche Feststellung �ber das Verst�ndnis der Mitteilung wird von der Beschwerdef�hrerin nicht in Frage gestellt und ist f�r das Bundesgericht verbindlich.
Immerhin ist der Beschwerdef�hrerin beizupflichten, wenn sie als unzutreffend kritisiert, dass die Vorinstanz in diesem Zusammenhang auf die Verwirkung des Genehmigungsrechts des Vertretenen Bezug genommen hat. Die diesbez�gliche Erw�gung mit Hinweis auf Z�ch (a.a.O., N. 42 zu Art. 38 OR) ist nicht einschl�gig. Denn vorliegend geht es nicht um die Frage, ob der Vertretene sein Genehmigungsrecht rechtzeitig, solange der Dritte noch gebunden ist, ausge�bt hat. Es liegt ja gerade keine Genehmigung vor. Der unzutreffende Hinweis �ndert aber nichts daran, dass die Annahme der Vorinstanz, die erw�hnte Mitteilung sei als ausdr�ckliche Nichtgenehmigung zu werten, bundesrechtlich nicht zu beanstanden ist.
Da der Vorvertrag mangels Genehmigung nicht rechtsg�ltig zustande gekommen ist, steht der Beschwerdef�hrerin daraus kein Anspruch auf Erf�llung oder Schadenersatz zu, weshalb ihre Begehren zu Recht abgewiesen wurden. Damit er�brigt es sich auch, auf die von der Beschwerdef�hrerin im Weiteren aufgeworfenen Fragen der Formg�ltigkeit des Vorvertrags und einer allf�lligen rechtsmissbr�uchlichen Berufung auf einen Formmangel einzugehen.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdef�hrerin kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 15'000.- wird der Beschwerdef�hrerin auferlegt.
Die Beschwerdef�hrerin hat den Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 17'000.- zu entsch�digen.

References: Art. 95
 Art. 105
 Art. 95
 BGE 
 BGE 
 Art. 33
 Art. 38
 Art. 38
 Art. 38
 Art. 38
 Art. 38
 Art. 38
 Art. 38
 Art. 68