Source: http://www.elnotario.es/index.php/dgrn-resoluciones/9486-resoluciones-de-la-dgrn-numero-86
Timestamp: 2019-09-19 17:44:55+00:00

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Resoluciones de la DGRN. Número 86
CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO CON OPCIÓN DE COMPRA SOBRE DETERMINADA FINCA GRAVADA CON EMBARGOS. REFLEJO REGISTRAL DE LA EXTINCIÓN DEL DERECHO DE EFECTOS LIMITADOS Y NO ABSOLUTOS
Resolución de 24 de abril de 2019 (BOE 13 de mayo de 2019). Descargar
La registradora acuerda no practicar la cancelación solicitada por estimar que estando gravado el citado derecho del arrendamiento con opción de compra con las anotaciones preventivas de embargo, en caso de cancelarse la inscripción del contrato de arrendamiento quedaría automáticamente vacío de contenido los citados embargos, por lo que entiende que para la práctica de la cancelación ordenada es preciso que se ponga de manifiesto que los titulares de los embargos han sido parte en el procedimiento.
Señala la Dirección General que respecto a la cancelación del derecho cuya resolución se ha declarado en la sentencia, se da el presupuesto que contempla el artículo 82 de la Ley Hipotecaria y ningún obstáculo existe para su constatación registral. Pero, para respetar simultáneamente el derecho de los titulares de las anotaciones preventivas de embargo constituidas sobre el derecho resuelto, que no han sido emplazados en el procedimiento, la Dirección General entiende que lo procedente es limitar el reflejo registral de la extinción del citado derecho de arrendamiento financiero inscrito, mediante la extensión de una nota marginal, haciendo constar dicha extinción por virtud de la sentencia objeto de calificación, dejando subsistente registralmente el asiento referido al citado derecho de arrendamiento financiero exclusivamente “en cuanto soporte de los embargos anotados”, de forma que no pueda acceder al Registro en lo sucesivo ningún acto dispositivo o de gravamen, voluntario ni forzoso, que tenga por objeto tal derecho arrendaticio, pues, con exclusión de dichos anotantes, el mismo carecerá de vigencia.
CANCELACIÓN DE DERECHO DE TANTEO CONVENCIONAL: DEBEN CUMPLIRSE LOS PLAZOS DEL ARTÍCULO 210 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 26 de abril de 2019 (BOE 13 de mayo de 2019). Descargar
Mientras no concurran tales plazos la cancelación del derecho de tanteo y retracto convencional no podrá producirse por caducidad y deberá acudirse a la regla general de escritura pública en la que preste su consentimiento el titular registral del derecho o sus causahabientes, o vía sentencia firme en procedimiento dirigido contra él (art. 82 LH). Ahora bien, aunque se mantenga la vigencia del derecho de tanteo convencional inscrito, y no sea posible su caducidad, nada impide la inscripción de la compraventa efectuada, arrastrando la carga, siempre que se cumplan con las previsiones pactadas en el derecho de tanteo inscrito entre ellas la notificación fehaciente al titular del tanteo y retracto convencional.
NO ES INSCRIBIBLE UN COMODATO, QUE NO SE PUEDE ASIMILAR AL DERECHO FAMILIAR DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR
Resolución de 29 de mayo de 2019 (BOE 24 de junio de 2019). Descargar
Se pretende inscribir un derecho de comodato declarado en sentencia, alegando el recurrente que es un derecho asimilable al uso sobre la vivienda familiar, afirmando la Dirección General, en su desestimación, que tal derecho de uso sobre la vivienda familiar concedido mediante sentencia al cónyuge a quien se le atribuye la custodia de los hijos del matrimonio o a aquel de los cónyuges que se estima más necesitado de protección, es un derecho de carácter familiar, ajeno a la clasificación entre derechos reales y de crédito, que impone la restricción o limitación de disponer al otro cónyuge (art. 96 CC), que se cifra en la necesidad de obtener el consentimiento del cónyuge titular del derecho de uso para cualesquiera actos que puedan ser clasificados como actos de disposición de la vivienda. Esta limitación es oponible a tercero y por ello es inscribible en el Registro de la Propiedad. A diferencia de éste, en el comodato solo surge una obligación, no inscribible.
DISTINCIÓN DE LA CONDICIÓN SUSPENSIVA Y RESOLUTORIA. EFECTOS RESOLUTORIOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN SUSPENSIVA
Resolución de 25 de abril de 2019 (BOE 13 de mayo de 2019). Descargar
Se otorga una escritura de disolución de comunidad de una finca con hipoteca que se adjudica a uno de los comuneros sujeta a la condición suspensiva de que el Banco acepte la subrogación. Se establece un plazo de 6 meses de duración de la condición y se regula la forma de acreditar el cumplimiento o incumplimiento de dicha condición.
Señala la DGRN que el adjudicatario de la finca en la extinción de condominio, mantiene la posesión total de la finca -antes era coposeedor- pendiente del cumplimiento de la condición suspensiva, por lo que no puede realizar actos de disposición y gravamen sin consentimiento del otro condueño hasta que no se cumpla la condición establecida, estando limitada la acción de los acreedores a la posición jurídica dicha; y la no adjudicataria mantiene su posición de dominio en tanto no se cumpla la condición suspensiva y pendiente de esta, si bien durante el período de pendencia, a diferencia de la condición resolutoria, los efectos son otros.
La extinción de comunidad y adjudicación queda pendiente de la condición suspensiva en los términos que se han expuesto anteriormente, de manera que en el caso en que dicha condición suspensiva resulte incumplida, bien porque la entidad bancaria no consintiere la liberación y reconocimiento señalados en los párrafos precedentes dentro del plazo fijado, bien por el transcurso del plazo estipulado sin que la entidad bancaria hubiere dado respuesta escrita a la solicitud de liberación y reconocimiento que se le efectuare, la presente extinción de condominio no producirá efecto, estableciéndose a continuación, de forma detallada, los medios de acreditación de este incumplimiento, y que aun cuando no se determinan en la escritura los efectos del cumplimiento de la condición, resultan, como sostiene el recurrente, obvios. En consecuencia, en este caso concreto, se cumple el principio de especialidad registral.
ACCIÓN RESOLUTORIA DEL ARTÍCULO 1124 DEL CÓDIGO CIVIL: CONSIGNACIÓN DE CANTIDADES PAGADAS
Resolución de 8 de mayo de 2019 (BOE 1 de junio de 2019). Descargar
El requisito de consignar a disposición del comprador las cantidades por él abonadas, en los términos regulados en el artículo 175.6 RH, es requisito necesario para proceder a la reinscripción del inmueble a favor del vendedor también en aquellos casos en los que la resolución del derecho inscrito deriva de la acción resolutoria contemplada en el artículo 1124 CC.
EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA: FORMA DE PRACTICARSE LAS NOTIFICACIONES PREVIAS Y PAGO DEL PRECIO
Resolución de 14 de mayo de 2019 (BOE 7 de junio de 2019). Descargar
Se plantea en este expediente si es inscribible una escritura de compraventa de finca a favor de dos entidades mercantiles en ejercicio unilateral de una opción de compra inscrita sobre la misma, cuya inscripción ha sido suspendida por la Registradora por haber observado tres defectos: el no expresarse la proporción en que los compradores adquieren el dominio de la finca, el no acreditarse el pago o la comunicación al Ayuntamiento a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y el no ajustarse el ejercicio unilateral del derecho de opción a los requisitos pactados e inscritos, en concreto en cuanto al pago del precio y a la notificación al concedente de la opción. De los tres defectos alegados, únicamente se recurren el primero y el tercero
La Dirección General estima el recurso en cuanto al primero de los defectos y lo desestima en cuanto al segundo. Señala que el porcentaje de adquisición viene determinado por la titularidad del derecho de opción de compra que consta en la escritura de opción y en la inscripción (es decir por mitad), teniendo en cuenta que la opción se ejercita conforme a lo pactado aunque no se especifique que es por mitad. En cuanto al pago del precio de la compraventa, las sociedades compradoras han descontado del mismo el precio (o prima) de la opción, sin que ello se haya pactado en el contrato de opción. Además no se ha acreditado el saldo deudor de los préstamos hipotecarios que gravan la finca en el momento de la compra, y que se retiene y descuenta unilateralmente del precio de venta. Para ello, sería necesaria o bien comparecencia de un representante de la entidad acreedora o bien mediante un certificado del saldo deudor expedido por persona facultada para hacerlo, con firma debidamente legitimada.
En cuanto a la forma de practicarse las notificaciones del ejercicio unilateral de la opción de compra, se señala que no se ajusta a los requisitos pactados ya que la primera notificación realizada por burofax no fue entregada en el domicilio pactado, dejándose aviso, y la segunda, realizada por carta certificada con acuse de recibo, fue devuelta por el motivo “desconocido/a", sin que conste que se intentase de nuevo la realización de ninguna de dichas notificaciones. Considera la Dirección General, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Constitucional, que en estos casos deben extremarse las precauciones de averiguación del paradero del destinatario, por lo que debe de intentarse una notificación presencialmente por el notario conforme al artículo 202 del Reglamento Notarial. En cuanto a la notificación fuera del domicilio pactado, se admite, pero en los casos en los que es conocido el paradero del destinatario y el notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación o si el propio destinatario, conocedor de tal circunstancia, se persona ante el notario al efecto de recibir el requerimiento.
EDIFICIOS NO APORTADOS EN EL PROCEDIMIENTO DE CONCENTRACIÓN: SOLUCIÓN
Resolución de 22 de abril de 2019 (BOE 13 de mayo de 2019). Descargar
Inscrita una finca de 632 metros cuadrados con varias edificaciones en su interior que ocupan 210 metros, se presenta una escritura en la cual: se manifiesta que dicha finca fue aportada a una concentración parcelaria, siendo finca de reemplazo otra que consta inscrita como parcela de 475 metros que tiene enclavadas varias edificaciones; y se deniega la cancelación solicitada de la finca de origen y el traslado de las edificaciones existentes en la misma a la finca de reemplazo. Conforme al historial registral, al Catastro y al plano de concentración parcelaria, resulta que las edificaciones de la finca de origen no fueron aportadas al procedimiento de concentración, el cual afectó solo a la superficie no construida. Para conseguir el traslado de las edificaciones solicitado, y estando ambas fincas inscritas a nombre de los mismos titulares, éstos deberán agrupar el resto de finca no aportado a la concentración con la finca de reemplazo, con su preceptiva georreferenciación conforme al artículo 9 LH.
La venta de una participación indivisa de finca rústica no presume una parcelación ilegal
VENTA DE FINCA RÚSTICA POR CUOTAS INDIVISAS Y POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL
OBLIGATORIA GEORREFERENCIACIÓN DEL TERRENO OCUPADO POR LA CONSTRUCCIÓN
Cinco Resoluciones de 23 de abril de 2019 (BOE 13 de mayo de 2019). Descargar, Descargar, Descargar, Descargar, Descargar
Se admite una declaración de obra nueva finalizada, consistente en garaje y piscina, de la que se aportan las coordenadas de la porción de suelo ocupada, sin que sea preciso determinar también las coordenadas de la finca en la que se ubica dicha construcción. Si la georreferenciación de la finca no consta, es posible que el registrador albergue dudas. Pero tales dudas no pueden ser arbitrarias, sino que deberán ser fundadas y motivadas en criterios objetivos y razonados, y deberán referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes, o a que se encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
En el caso resuelto, la nota de calificación no expresa ningún motivo para justificar las dudas de que lo edificado se extralimite de la misma. Incluso en el caso de la resolución con número 7059 consta ya previamente inscrita la georreferenciación de la finca y su coordinación descriptiva con el Catastro, lo que permite la comparación geométrica de los recintos y excluye cualquier mínima duda de extralimitación, careciendo de sentido en definitiva volver a inscribir una representación gráfica cuando ya está inscrita.
NECESIDAD DE ESPECIFICAR LA CAUSA PARA INSCRIBIR CUALQUIER ACTO TRASLATIVO
Resolución de 30 de abril de 2019 (BOE 13 de mayo de 2019). Descargar
En el presente caso, la finca objeto de recurso es una local de sótano, que forma parte de un edificio construido en régimen de propiedad horizontal, en el que se han construido trasteros que se han ido transmitiendo a diversos compradores mediante la venta de participaciones indivisas a las que se atribuía el uso exclusivo y excluyente de cada uno de ellos, conforme a lo dispuesto en el artículo 68 RH, quedando cinco trasteros pendientes de transmitir, cuya titularidad ostentan tres copropietarias por terceras e iguales partes indivisas, sin constar en el Registro qué participación indivisa en el condominio ordinario corresponde a cada uno de ellos al no haberse configurado aún como fincas independientes. Tras efectuarse la donación del tercio que correspondía a una de dichas copropietarias, las dos restantes acuerdan concretar la participación de una de ellas en el uso exclusivo y excluyente de uno de los trasteros. La registradora suspende parcialmente la inscripción de la escritura de donación en cuanto a dicha atribución de uso, al no expresarse en la escritura el negocio jurídico en virtud del cual dicha condueña se convierte en la única titular del trastero, estimando que la especificación de la causa es indispensable para que el registrador cumpla su función calificadora y, además, porque así lo exige el principio de determinación registral. Entiende que, al encontrarse ante un condominio ordinario, el negocio jurídico que parece haberse celebrado es una disolución de comunidad, distinguiendo entre el condominio ordinario que ostentan las dos titulares sobre el local y el régimen de comunidad ordinaria de los diferentes trasteros.
Ambos fundamentos son rebatidos por el recurrente al alegar que la causa del negocio jurídico es la organización de la propiedad y que la disolución de comunidad ordinaria debe ser total y no parcial.
La Dirección General confirma la calificación de la registradora después de un amplio repaso a la doctrina del principio de consentimiento causal, que exige para la inscripción de cualquier desplazamiento patrimonial la existencia de causa, que esta sea verdadera y lícita y que esté expresada con claridad en el título y no en el escrito de recurso (sin prejuzgar la admisibilidad de la misma). Asimismo, recuerda el carácter atípico de la denominada “extinción parcial” de comunidad a la que no puede aplicarse analógicamente el régimen jurídico de la extinción total.
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: INVASIÓN DE PARCELA CATASTRAL COLINDANTE
Resolución 14 de mayo de 2019 (BOE 7 de junio de 2019). Descargar
En la presente resolución se plantea si es o no inscribible una escritura de declaración de obra nueva cuando registrador expresa en su calificación que las coordenadas de la porción del suelo ocupada por la edificación invaden la parcela catastral ajena o colindante. A su vez, se plantea la interesante y reiterada cuestión de si para inscribir la obra nueva es necesario que previamente se inscriba la representación gráfica de la parcela. A esto último la Dirección General contesta que, por regla general, no, salvo que el registrador tenga dudas fundadas de que la obra se extralimita. Declara el Centro Directivo que no basta con realizar una simple comparación aritmética para verificar que la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca sino que es preciso una comparación geométrica espacial. Cuando la finca no tiene previamente inscrita dicha su georreferenciación dicha comparación puede resultar difícil o imposible en ocasiones, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello, dice la Dirección que para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara. En este caso se desestima el recurso y considera que las dudas del registrador están fundadas porque la construcción ocupa la totalidad de la parcela, lo que supone un hecho a la hora de determinar si la finca colindante se ve o no afectada, por lo que en este caso debe notificarse a los titulares de fincas colindantes a fin de evitar indefensión de éstos.
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: DUDAS DE QUE LA EDIFICACIÓN GEORREFERENCIADA SE UBIQUE DENTRO DE LA FINCA REGISTRAL
Resolución de 16 de mayo de 2019 (BOE de 13 de junio de 2019). Descargar
Similar a la resolución anterior, en el presente caso se desestima también el recurso pues, según el plano técnico que se presenta, existe una diferencia de superficies superior al 10% , lo que requerirá la presentación de la coordenadas de la parcela. También declara el Centro Directivo que aunque las coordenadas de la porción donde se ubica la edificación han de presentarse al finalizar la obra, si se aportan al tiempo de la declaración de obra en construcción, deben hacerse constar igualmente en el asiento.
ACTA FINALIZACIÓN DE OBRA. LIBRO DEL EDIFICIO
Resolución de 16 de mayo de 2019 (BOE 13 de junio de 2019). Descargar
La inscripción de una finalización de obra requiere, conforme a lo dispuesto en el artículo 202 LH, la presentación del Libro del Edificio. Lo interesante de la resolución es que el segundo defecto alegado por la registradora determinaba que la certificación del técnico no expresaba si la declaración de obra nueva terminada se ajustaba al proyecto para el que se obtuvo la licencia. El notario recurre este segundo defecto al considerar que expresiones tales como “declaración de obra nueva terminada se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia” y la de “ha quedado determinada bajo mi dirección de conformidad con el proyecto objeto de licencia” son total y absolutamente equivalentes y que otra cosa sería estar en un derecho arcaizante con fórmulas sacramentales. La Dirección General revoca el mencionado defecto.
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: LA MODIFICACIÓN EN EL SISTEMA DE DISTRIBUCIÓN DE GASTOS ES COMPETENCIA DE LA JUNTA
Mediante la escritura objeto de la calificación se elevaron a público determinados acuerdos adoptados por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos, se acuerda modificar la participación correspondiente al local comercial en los gastos. Este tipo de acuerdos el contemplado por el párrafo segundo, in fine, del artículo 18 de dicha Ley (introducido mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril), que se remite al mencionado artículo 9, relativo al sistema de distribución de gastos; y sobre los que se atribuye competencia expresamente a la Junta para adoptarlos, como órgano colectivo, mediante acuerdo unánime (siquiera sea por unanimidad presunta, como permite la regla octava del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal).
DIVISIÓN HORIZONTAL SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
Resolución de 3 de junio de 2019 (BOE 24 de junio de 2019). Descargar
Mediante escritura autorizada el 12 de diciembre de 2018, respecto de una finca registral que consta descrita como vivienda compuesta de planta baja y un piso, se constituye en régimen jurídico de propiedad horizontal resultando dos elementos privativos descritos como sendas viviendas, una en planta baja y otra en planta primera.
La registradora señala como defecto en su nota de calificación que no se puede inscribir la constitución en régimen jurídico de propiedad horizontal de la finca 1 por no haberse aportado la necesaria licencia de municipal a que se refiere el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997 y artículo 10.3.b LPH. O bien, debería acreditarse la antigüedad de las viviendas de ambas plantas, de modo que ya constituyeran dos elementos independientes. El notario autorizante recurre alegando, en esencia, que salvo norma específica autonómica con rango de ley (…) no es preceptiva licencia municipal ni ningún otro acto administrativo de control previo en un supuesto como el presente que no se incardina en la constitución de un complejo inmobiliario privado ni encubre un fraccionamiento del suelo. Y que el apartado 10.3.b) LPH, no es de aplicación al presente caso pues no se trata de una segregación o división de entidades de un edificio ya constituido en régimen de propiedad horizontal, lo que implica la preexistencia de dicho régimen
La Dirección General confirma la calificación, señalando que desde la perspectiva del artículo 10 LPH, aplicable por ser legislación del Estado, debe entenderse, que proporciona plena cobertura legal al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, al disponer que para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número… El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre prescripción de las acciones derivadas de las infracciones urbanísticas y de las relativas a la restauración de la legalidad urbanística infringida, cuando resulten aplicables). En definitiva: a) no se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones (Resolución de 13 de julio de 2015); b) tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva; y c) el Centro Directivo ha sostenido la aplicación analógica, aunque con matices, del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
En el presente caso, de acuerdo con los fundamentos anteriores expuestos, resulta exigible licencia a efectos de inscripción de su división horizontal para pasar de una casa sin división a otra divida horizontalmente con dos viviendas sin poder ampararse en ninguna de las excepciones antes examinadas al no quedar acreditados los requisitos señalados respecto de las mismas.
CONVENIO REGULADOR HOMOLOGADO JUDICIALMENTE: CUÁNDO ES Y CUÁNDO NO ES INSCRIBIBLE
Resolución de 22 de mayo de 2019 (BOE 10 de junio de 2019). Descargar
El objeto de la presente resolución es dilucidar si es o no inscribible la disolución de un condominio privativo que no constituye la vivienda familiar de los divorciados. La reiterada doctrina del Centro Directivo (Resoluciones de 25 de octubre de 2005, 24 de febrero de 2018 y 15 de febrero y 22 de mayo de 2019, entre muchas otras) sostiene que el convenio regulador no deja de ser un documento privado aunque sea homologado judicialmente, y aunque ésta abre el Registro de la Propiedad al convenio, solo será así cuando aquél no exceda del contenido típico del artículo 90 CC. Hay que partir de la base de que el procedimiento de disolución o divorcio no tiene por objeto la liquidación de la totalidad de las relaciones patrimoniales que existan entre los cónyuges, sino tan solo el de aquellas que deriven de su vida en común, esto es: disolución del régimen económico matrimonial o actos que afecten a la vivienda familiar. Todo lo que exceda de ello constituye acto o transmisión que queda fuera del ámbito de gravedad del procedimiento de liquidación y supone un negocio jurídico que conforme al principio de legalidad en su vertiente de titulación pública proclamado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ha de tener su propio reflejo documental.
En el presente caso, la Dirección declara que la existencia de un condominio de finca privativa adquirida en estado de solteros por los ahora divorciados, siempre que no tenga el carácter de vivienda familiar, requiere escritura pública.
CONVENIO REGULADOR HOMOLOGADO JUDICIALMENTE: PACTOS INSCRIBIBLES
En el presente convenio son objeto de calificación negativa dos pactos. El primero relativo al derecho de uso sobre la vivienda familiar; y el segundo relativo a la renuncia que el padre hace de la mitad indivisa del domicilio familiar en favor de las hijas. Respecto del primero: en el convenio se manifiesta que las hijas quedarán bajo la custodia habitual de la madre, que establece la residencia en el domicilio familiar. Sin embargo no se determina expresamente si se trata de atribuir el derecho de uso sobre la vivienda familiar ni cómo se atribuye. El Centro Directivo desestima el recurso y sostiene la nota de calificación dada la importancia que el legislador ha atribuido al derecho de uso sobre la vivienda familiar de los artículos 90 y 96 CC. Ello, unido al principio de especialidad registral y a la necesaria claridad que ha de predicarse respecto de los derechos que pretenden acceder al Registro de la Propiedad, exige que haya de determinarse la atribución del mencionado derecho en todos sus aspectos: subjetivo, objetivo y de contenido. La fijación del domicilio familiar no presupone no es equivalente a la atribución de este derecho de familia, sino que ha de hacerse expresamente.
En cuanto al segundo de los pactos, entiende el Centro Directivo que no estamos ante una donación pura y simple, respecto de la cual habría de predicarse la necesidad de escritura pública del artículo 633 CC, sino ante un pacto relativo a la vivienda familiar, que efectivamente entraña una donación o renuncia gratuita, pero que cae dentro del contenido típico del artículo 90 CC. Un acto de naturaleza familiar. Por ello, la Dirección General estima el recurso en este aspecto.
OPERACIONES PARTICIONALES: LA DISPOSICIÓN PARTICIONAL NO PRODUCE EFECTO ATRIBUTIVO INMEDIATO A DIFERENCIA DE LA PARTICIÓN POR EL TESTADOR
En el título calificado se lleva a cabo la agrupación de dos fincas inscritas a favor de los primeros causantes con carácter ganancial, la declaración de obra nueva sobre la finca resultante, la división horizontal del edificio declarado y finalmente la adjudicación de las fincas formadas por división, todo ello por los herederos acreditados de una de las herederas que fue a su vez heredera de los titulares registrales de las dos primeras fincas; estos titulares, instituyeron herederos a su hija -de la que intervienen todos sus herederos- y a su otro hijo, sin que el mismo o sus herederos comparezcan en la escritura.
Alega la recurrente en su escrito de recurso que el consentimiento por parte de dicho heredero no es necesario por cuanto que la voluntad de adjudicar el bien a su hija por los causantes está absolutamente clara, por lo que se “pasará” por ella. Pero, señala el Centro Directivo que no cabe esta alegación ya que en el supuesto de este expediente, si bien debe respetarse la partición hecha por el testador don F. C. M. en su testamento respecto de bienes identificados en el mismo, ya que expresamente lo hace en ejercicio de su derecho del artículo 1056 CC, no puede prescindirse del consentimiento de todos los herederos de los causantes por cuanto en el testamento de doña B. R. P. no se contiene esa aseveración y no hay una verdadera partición de sus bienes, sino tan solo “normas de la partición”, y siendo que se trata de bienes gananciales, ha de practicarse tal partición respecto de ellos; además, los bienes no se describen debidamente de modo que permitan identificar aquellos a que se refieren los testamentos con las fincas registrales. Esta falta de identificación de los bienes es obstáculo para la inscripción sin el consentimiento del otro heredero de los causantes, tal como señala la registradora en la calificación.
IMPOSIBLE DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN ENTRE FRANCESES
Resolución de 24 de mayo de 2019 (BOE 24 de junio de 2019). Descargar
El supuesto presupone la coordinación del Reglamento (UE) n.º 650/2012 con instituciones forales españolas que exigen cualidad subjetiva foral y que por tanto son distintas de las incluidas en el ámbito del artículo 30 del instrumento europeo.
Tanto la madre donante como los hijos son franceses residentes en Baleares; pero, como extranjeros que son, carecen de vecindad civil balear. A la escritura de donación acompañan acta notarial en la que la donante declara que no ha otorgado professio iuris en favor de su ley nacional.
Podría aducirse en pro de su admisibilidad lo siguiente: el pacto de definición es de naturaleza sucesoria y el 25.1 del Reglamento (UE) n.º 650/2012, sostiene que la admisibilidad, validez material y efectos vinculantes entre las partes de dicho pacto, incluidas las condiciones para su resolución, se rige por la ley que fuese aplicable a la sucesión si el causante hubiera fallecido en la fecha de conclusión del pacto. En tal sentido, la fecha de celebración del pacto la donante residía en Baleares, por lo que, ex artículo 21 del Reglamento, la ley aplicable a su sucesión habría sido la ley española, como ley de la residencia habitual de la causante en el momento de su (presunto) fallecimiento. A mayor abundamiento, desde 2007 se admite en derecho francés pactos sobre sucesión futura, en el fondo con puntos de similitud.
Sin embargo, frente a ello, señala la Dirección General, prima el contenido del artículo 50 de la Compilación balear que exige que las partes vecindad sean de vecindad civil balear; precepto éste que ha de interpretarse a la luz de la tradición histórico jurídica balear.
Por ello y tras una bella y prolífica argumentación, el Centro Directivo resuelve que en el supuesto analizado, no existe norma estatal interregional aplicable sino que será directamente el Derecho de la unidad territorial designada la que resuelva la cuestión. Es decir, no supone un problema jurídico de Derecho conflictual sino de Derecho material balear. Y conforme a éste, no es posible la celebración del pacto cuestionado cuando el disponente, futuro causante no sea mallorquín.
En el derecho de transmisión, las cargas o limitaciones impuestas por el transmitente no afectan a la sucesión del causante inicial
DERECHO DE TRANSMISIÓN Y FIDEICOMISO DE RESIDUO: LAS CARGAS O LIMITACIONES IMPUESTAS POR EL TRANSMITENTE NO AFECTAN A LA SUCESIÓN DEL CAUSANTE INICIAL
Resolución de 5 de junio de 2019 (BOE 24 de junio de 2019). Descargar
Se plantea en el siguiente caso si existiendo en el testamento del transmitente un fideicomiso de residuo a los que resultan ser transmisarios del causante inicial, ha de afectar esa contingencia a los bienes que éstos han de recibir del causante inicial.
La Dirección General señala que no les afecta, haciendo constar que ya desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013 se ha abandonado la posición clásica del derecho de transmisión, por lo que aceptadas ambas herencias, se adquiere directamente del causante inicial, sin que los bienes de éste se trasladen ni confundan con los del transmitente. De esto deriva que la sucesión del causante inicial no puede quedar afectado por circunstancias que fueron ajenas a su voluntad. Por ello, la Dirección estima el recurso y revoca la nota de calificación.
LA SUBSANACIÓN DE LA CERTIFICACIÓN DEBERÁ SER HECHA POR PERSONA QUE TENGA FACULTAD CERTIFICANTE. NO ES POSIBLE SUBSANAR DEFECTOS DE UNA CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS SOCIALES POR UN APODERADO NOMBRADO EN LA MISMA JUNTA GENERAL QUE ADOPTA LOS ACUERDOS
La subsanación de certificación a que se refiere el presente expediente ha sido otorgada por persona manifiestamente incompetente y resulta contraria al sistema reglamentario que conecta la facultad certificante con la función y las competencias del órgano de administración. Señala el Centro Directivo que la norma reglamentaria que establece los presupuestos subjetivos de la facultad de certificar ha de ser aplicada con rigor e interpretar de modo estricto tales requisitos, máxime si se tiene presente que, dada la especial trascendencia, erga omnes, de los asientos registrales, que gozan de la presunción de exactitud y validez (arts. 20 CCom. y 7 RRM), y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional, se hace necesario exigir la máxima certeza jurídica de los documentos que tienen acceso al Registro (especialmente si, como acontece con las certificaciones, se trata de meros documentos privados), no solo por lo que se refiere a la veracidad y exactitud del contenido de tales documentos, sino también respecto de la legitimación para expedirlos.
TRANSMISIÓN FORZOSA DE PARTICIPACIONES SOCIALES Y CÁLCULO DE SU VALORACIÓN
Resolución de 9 de mayo de 2019 (BOE 1 de junio de 2019). Descargar. Idéntica Resolución de 23 de mayo de 2019 (BOE 13 de junio de 2019). Descargar
Se elevan a público los acuerdos adoptados por unanimidad en junta universal de una sociedad de responsabilidad limitada, por los que se modifican los estatutos sociales, de modo que se dispone que, notificado a la sociedad el inicio o apertura de un procedimiento administrativo o judicial de embargo de las participaciones sociales frente a cualquiera de los socios de la sociedad que tuviera como objeto la inmovilización de las mismas que pudiera desembocar en un procedimiento de ejecución forzosa, la sociedad, a través del órgano de administración, podrá adquirir la totalidad de las participaciones embargadas, debiendo ejercitar el derecho en un plazo máximo de tres meses a contar desde la notificación a la sociedad del procedimiento de embargo; y si la sociedad no ejercita este derecho, todos los socios podrán adquirir las participaciones embargadas, en el plazo máximo de veinte días. Se añade que, en todos los casos anteriores, el precio de la transmisión se corresponderá con el valor razonable de las participaciones, entendiéndose por valor razonable el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta.
El registrador resuelve no practicar la inscripción de dicha disposición en cuanto al precio de la transmisión por no adecuarse a lo regulado en el artículo 109.3 LSC en donde el precio en caso de transmisión forzosa viene predeterminado y no en función del valor razonable. El recurrente alega: a) que los acuerdos de modificación de estatutos han sido adoptados en junta general universal de la sociedad, por unanimidad; b) que el procedimiento de transmisión se ajusta a lo dispuesto en los artículos 175.2.b) y 188.3 RRM, 109 LSC y 635 y 637 LEC; c) que el método de valoración se ajusta al admitido por la Resolución de este Centro Directivo de 15 de noviembre de 2016, y d) que en el artículo 34 de los estatutos sociales se establece el mismo sistema de valoración de participaciones sociales para el caso de separación y exclusión de socios, siendo además causa de exclusión el inicio de un procedimiento administrativo o judicial que acuerde el embargo de las participaciones.
La Dirección General estima el recurso, señalando que el régimen de transmisión voluntaria de las participaciones sociales por actos inter vivos únicamente queda sujeto a los límites generales derivados de las leyes y de los principios configuradores del tipo social elegido (art. 28 LSC) así como a las limitaciones específicas establecidas en el artículo 108 de la misma Ley. Añade que, entre las limitaciones legales, no existe ninguna que prohíba pactar como precio o valor de las participaciones objeto del derecho de adquisición preferente el valor contable que resulte del balance de la sociedad.
Reconoce que para las acciones el artículo 123.6 RRM establece que no podrán inscribirse en tal Registro las restricciones estatutarias que impidan al accionista obtener el valor real de las acciones. Por ello y sobre la base de dicho artículo en varias de sus resoluciones estimó que también para las participaciones debe respetarse el principio de responder o buscar el valor real o el “valor razonable”.
No obstante la Dirección General admitió en la resolución de 2 de noviembre de 2010, la inscripción de cláusulas de valoración de participaciones sociales para el caso de transmisión voluntaria por acto inter vivos de las mismas aun cuando no coincida dicho valor con el valor razonable determinado por auditor de cuentas, por entender que no rebasan los límites generales de la autonomía de la voluntad (cfr. arts. 1255 y 1258 CC y 28 LSC), y que su acceso al Registro Mercantil tiene claro apoyo en la norma del artículo 175.2.b) RRM, introducida por el Real Decreto 171/2007, de 9 de febrero.
Por ello en su opinión deben admitirse también cláusulas como la enjuiciada en la citada Resolución de 15 de noviembre de 2016, en el marco de la autonomía privada, con los límites generales derivados de la prohibición de pactos leoninos y perjudiciales a terceros.
Por tanto en base al principio de autonomía de la voluntad pueden establecerse en estatutos sociales sistemas alternativos como los establecidos en los estatutos objeto de la calificación impugnada, que, en caso de inicio de un procedimiento de embargo -en una fase anterior a la suspensión del remate o adjudicación a que se refiere el citado artículo 109 LSC- atribuye a la sociedad y a los socios el derecho de adquirir tales participaciones por su valor razonable (con la correlativa obligación del socio de transmitirlas -cfr. artículo 188.3 RRM-), con la previsión añadida de que, en defecto de ejercicio de tal derecho de adquisición, pueda la junta general adoptar el acuerdo de excluir al socio afectado por el inicio de ese procedimiento de embargo de las participaciones, con la consiguiente amortización de las participaciones del socio afectado por la exclusión. En este punto, señala que no puede desconocerse el artículo 635.2 LEC, según el cual -y para la fase propiamente de realización de bienes embargados-, si lo embargado fueren participaciones sociales, la realización se hará atendiendo a las disposiciones estatutarias y legales sobre enajenación de participaciones y, en especial, a los derechos de adquisición preferente.
Sobre esta base, se dispone que no puede mantenerse la calificación recurrida pues el registrador admite la configuración del derecho de adquisición preferente tal y como se configura en estatutos, y también admite como causa de exclusión el inicio del procedimiento de embargo. Por ello, no resulta aplicable la norma del artículo 109.3 LSC.
Adoptado e inscrito un acuerdo de aumento de capital, no se puede anular sin acudir a los requisitos de reducción de capital
AUMENTO DE CAPITAL: NO SE PUEDE RECTIFICAR NI ANULAR POR LA JUNTA GENERAL, SINO QUE SERÁ NECESARIA UNA REDUCCIÓN DE CAPITAL CON TODAS LAS GARANTÍAS
En el presente supuesto se planeta si es posible o no que la Junta General pueda anular un acuerdo de aumento de capital por compensación de créditos sobre la base de que el mismo perjudica gravemente los intereses de los socios minoritarios. Sin embargo, frente a ello debe prevalece el interés de los terceros, por lo que es necesario que se lleve a cabo el correspondiente acuerdo de reducción de capital con todas las garantías legales. Queda terminantemente claro que la sociedad no puede rebajar la cifra de capital social inscrito en perjuicio de terceros sin respetar para ellos los requisitos legales previstos para la reducción de capital, cualquiera que sea la causa que motiva la rectificación o reducción. Por todo ello, la Dirección General desestima el recurso.
CIERRE POR FALTA DE DEPÓSITO Y NO DE APROBACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALES
Es inscribible el cese y nombramiento de administrador de sociedad anónima. El nuevo administrador designado, acompaña certificado emitido por él mismo del que resulta que las cuentas no han sido aprobadas por la junta general, solicitando la reapertura de la hoja social. El levantamiento del cierre se condiciona a la acreditación de la falta de aprobación en la forma prevista en el artículo 378.5 RRM, que establece como un medio hábil la certificación del órgano de administración con expresión de la causa de la falta de aprobación, sin que se distinga según cuál sea dicha causa, la determinación de cuya suficiencia excedería del ámbito de calificación registral.
IMPOSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN DE AUDITOR VOLUNTARIO DESIGNADO CUANDO LA HOJA SOCIAL SE ENCUENTRA CERRADA POR FALTA DE DEPÓSITO DE LAS CUENTAS ANUALES
La Dirección General confirma la calificación del registrador al no encontrarse el nombramiento de auditor voluntario por el órgano de administración entre las excepciones al cierre del folio registral contenidas en el artículo 378 RRM.
VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA: ARTÍCULO 155 DE LA LEY CONCURSAL
Resolución de 29 de abril de 2019 (BOE 13 de mayo de 2019). Descargar. Idéntica Resolución de 5 de junio de 2019 (BOE 24 de junio de 2019). Descargar
Las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien sobre que recae el derecho real de garantía (arts. 149.2 y 155.4 LC) tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación. Deben cumplirse los requisitos establecidos en el artículo 155.4 LC, entre otros, el relativo al precio de la venta, toda vez que es inferior al precio pactado por el valor de tasación establecido en la escritura del préstamo hipotecario, y no ha habido aceptación expresa del acreedor con privilegio especial.
MENCIÓN DE SERVIDUMBRE NO EQUIVALE A INSCRIPCIÓN. ERROR DE CONCEPTO
En el título de una segregación y venta de una parcela, las partes convinieron destinar a camino una franja en el lindero sur, que cederían de su terreno cada parte por mitad, quedando dueños por partes iguales. Este convenio no consta en la inscripción de la finca matriz y solo se transcribió en la inscripción primera de la finca segregada (inscripción que se denominó de venta y no de servidumbre), sin que se arrastrase a las inscripciones posteriores de permuta y nueva venta. Por ello, no sería inscribible una eventual rectificación en la descripción de la finca constatando que sobre la misma hay constituida una servidumbre recíproca. Y, al no quedar claramente constituido el derecho real de manera efectiva, con determinación de su contenido y extensión, estaremos ante una mera mención de derecho susceptible de inscripción separada y especial, procediendo su cancelación de oficio por el registrador (art. 98 LH). Tampoco existió en su día un error material en la redacción de los asientos, sino en todo caso se trataría de un error de concepto -es decir, una alteración del verdadero sentido del título al reflejarlo en el asiento-, cuya subsanación requeriría el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial recaída en procedimiento dirigido contra todos ellos (arts. 40, 216 y 217 LH).
VARIOS DOCUMENTOS JUDICIALES CONSTITUYEN EL TÍTULO INSCRIBIBLE
Es inscribible un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales, al que se adiciona otro decreto dictado como consecuencia de la estimación de un recurso de reposición, consistiendo la adición en la adjudicación del usufructo del bien a personas distintas del adjudicatario de la nuda propiedad. De una interpretación sistemática de la documentación judicial aportada, debe concluirse la suficiencia y claridad de la adjudicación titulada tanto en el fondo como en la forma.
SEGREGACIÓN: REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA INCONGRUENTE CON ESCRITURA Y LICENCIA
Resolución de 29 de abril de 2019 (BOE 13 de mayo de 2019). Descargar
Aunque es suficiente que tanto notarios como registradores exijan la aportación de la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación aplicable, no siendo necesario valorar la licitud intrínseca de la misma, sí deben comprobar que existe concordancia entre la operación jurídica efectuada y dicho documento, lo que no ocurre en el presente caso, ya que la representación gráfica alternativa aportada no coincide con la superficie de segregación autorizada en la licencia. Asimismo, atendiendo al aspecto objetivo del principio registral de tracto sucesivo, no cabe solicitar únicamente la inscripción de la finca resto.
COORDENADAS CATASTRALES EN ARCHIVO GML
Se pretende hacer constar, de conformidad con el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, la existencia de tres naves de uso agrario, de la que se aportan las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, tomadas de archivo electrónico en formato GML obtenido a través de la Sede Electrónica del Catastro. La registradora opone como defecto que no se aportan dichas coordenadas en el indicado formato, de conformidad con el artículo 202 de la Ley Hipotecaria. La notaria autorizante, por su parte, señala en el escrito de recurso que en la escritura objeto de la nota de calificación recurrida efectivamente constan las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación en el expresado formato GML.
La Dirección General estima el recurso y recuerda que su aportación podría ser suplida por la obtención por el registrador de las expresadas coordenadas a través de la consulta a la Sede Electrónica del Catastro, por acreditarse la antigüedad en base a certificación catastral descriptiva y gráfica y tomarse su descripción de la correspondiente certificación catastral, pues como ha reiterado esta Dirección General (vid., por todas, Resolución 17 de julio de 2015), el registrador de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles puede consultar aquellas bases de datos a las que tiene acceso por razón de su cargo con el fin de emitir una calificación certera evitando dilaciones o trámites innecesarios en el curso del procedimiento registral.
CALIFICACIÓN: NO LA CONDICIONA LA PRESENTACIÓN DE ESCRITOS PRIVADOS
Es improcedente que se tomen en cuenta meros escritos que denuncien situaciones anormales de posibles títulos inscribibles, al igual que no pueden tenerse en cuenta hechos o situaciones de las que el registrador pueda tener un conocimiento personal. Es limitado alcance que ha de darse a los documentos cuya presentación en los registros se pretenda no para obtener o lograr la práctica de un asiento sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificación de otro documento presentado y que no deben interferir en ésta, pues sus autores o remitentes tiene abierta la vía judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de conseguir un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer.
CIERRE REGISTRAL DEL ARTÍCULO 254 DE LA LEY HIPOTECARIA
Para levantar el cierre registral impuesto por el artículo 254 LH y para el caso concreto del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de no residentes es suficiente, en el presente caso, el recibo de presentación del modelo 650 Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en el Registro de la Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria de Denia, acompañado de un certificado de autoliquidaciones emitido por la Agencia Tributaria, Delegación de Alicante.
ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: DESPROPORCIÓN ENTRE SUPERFICIE INSCRITA Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA
Dos Resoluciones de 30 de abril de 2019 (BOE 13 de mayo de 2019). Descargar. Descargar
Si bien es reiterado el criterio de la Dirección General de que el procedimiento previsto en el artículo 199 LH es aplicable aun cuando la magnitud de la rectificación de superficie exceda del 10%, es preciso que la representación gráfica alternativa aportada se refiera a la misma porción de terreno que la finca registral, lo que no ocurre en los presentes casos donde el exceso de cabida declarado multiplica por diez y por once, respectivamente, la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad, y que exista una correspondencia entre la descripción de la finca inscrita y la resultante de la representación gráfica de la misma que se pretenda inscribir.
SUSPENSIÓN DE INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE TÍTULO PÚBLICO
Se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público oponiendo el registrador como defectos, la no incorporación al título de la certificación catastral descriptiva y gráfica, que se acompaña como documento complementario tras haberse producido una alteración catastral posterior; y existir dudas fundadas de que la finca objeto de inmatriculación procede de otra ya inscrita. Respecto al primer defecto, la Dirección General estima el recurso al señalar que el artículo 205 LH exige que exista identidad en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que debe aportarse al efecto, sin exigir su incorporación al título, añadiendo que, en tales casos, puede el registrador obtenerla directamente de la Sede de la Dirección General del Catastro, a petición del interesado (Resolución de 7 de julio de 2016). Respecto al segundo defecto, la el Centro Directivo confirma la calificación del registrador al concluir que dichas dudas están suficientemente fundadas, señalando bien la posibilidad de recurrir judicialmente contra la calificación del registrador, siendo aplicables las normas del juicio verbal conforme al artículo 324 LH, bien acudir a un procedimiento judicial declarativo conforme establece el artículo 204 5º LH o bien acudir previamente al específico procedimiento notarial de inmatriculación regulado en el artículo 203 LH, con cuya tramitación podrían esclarecerse las dudas alegadas por el registrador.
EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: TÍTULO DE PROPIEDAD DEL PROMOTOR DEL EXPEDIENTE
Resolución de 10 de mayo de 2019 (BOE 7 de junio de 2019). Descargar
Se plantea la inmatriculación de una parcela mediante un acta de expediente dominio, tramitada de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 203 de la ley Hipotecaria, en la cual, el notario que la suscribe, declara “acreditado que la finca reseñada pertenece a sus propietarios por cuotas como se ha expuesto”. Los promotores, tal como se contiene en el apartado título de propiedad, “manifiestan que la propiedad de la parcela catastral (…) les pertenece por cuotas indivisas”. En el mismo citado apartado se dice “de todo ello resulta que los promotores de este expediente son propietarios de dicha parcela, que adquirieron su propiedad por título de compraventa, que la han perfeccionado por usucapión y que adquirieron su derecho en base a una parcelación ilegal. Por consiguiente, existe un condominio civil ordinario sobre dicha parcela catastral y su parcelación solo podrá legalizarse cuando lo permita la normativa urbanística municipal”. Se incorpora al acta parte de una sentencia del orden penal, en la cual, en el apartado hechos probados, se detallan los metros cuadrados y las viviendas que fueron adquiridas por los promotores, a efectos de concluir un fallo sobre una causa por delitos de estafa, y ordenación del territorio, entre otros. La registradora deniega la inmatriculación porque a su juicio dado que no pudieron inscribir unas fincas resultantes de una parcelación ilegal, que parece ser el auténtico objeto del título de compraventa, redefinen su derecho como un proindiviso ordinario por cuotas, pero el expediente de dominio no es procedimiento apropiado para tal finalidad considerando que la vía judicial es la que procede también cuando, como en el presente caso, el derecho que fue adquirido, no es el mismo que se pretende inscribir.
La Dirección General confirma la calificación y señala que uno de los elementos inexcusables que deben aportarse en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. De carecer de documento, el medio inmatriculador será el previsto en el artículo 204.5 LH, cuando determina que: “Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo”.
SENTENCIA EN EJERCICIO DE ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO. REBELDÍA
Resolución de 20 de mayo de 2019 (BOE 10 de junio de 2019). Descargar
La inscripción de un testimonio de sentencia firme, cuando el demandado es declarado en rebeldía requiere, además de ser firme la sentencia, que en el documento se deje constancia del transcurso de los plazos que para el ejercicio de sus acciones tiene el declarado en rebeldía ex artículos 501 y 502 LEC.
AGRUPACIÓN: INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
Es objeto de este expediente decidir si es o no inscribible una escritura de agrupación de fincas en la que se aporta una representación gráfica catastral correspondiente a las dos fincas registrales que se agrupan, rectificando, además, su descripción, y dándose la oposición por parte de un colindante que aporta documentación escrita al efecto. La doctrina ya reiterada del Centro Directivo es que la mera oposición de colindantes que no esté debidamente fundamentada, aportando prueba escrita del derecho que se formula, no tiene por qué hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa.
En el presente caso uno de los colindantes alega demanda de acción confesoria de servidumbre de luces y vistas, sin embargo, la Dirección General no toma tal alegación en consideración, pues no es defecto para la inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada tal servidumbre, pues ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica del predio. Lo relevante es que la servidumbre no conste debidamente inscrita conforme al principio de fe pública registral según el artículo 13 LH.
ES POSIBLE EN UN ACTA DE NOTORIEDAD ACTUALIZAR LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL DE LA FINCA OBJETO DE INMATRICULACIÓN
En una escritura de adjudicación de herencia del año 2006, en la que hay certificación catastral, pero no descriptiva y gráfica, consta que la finca tiene 2332 metros cuadrados. En el acta de notoriedad autorizada en 2019 por el notario recurrente se incorpora la certificación descriptiva y gráfica, en la que figura la finca con una cabida de 2346 metros cuadrados. La registradora considera que una diligencia de rectificación no se puede realizar por el notario, sino que debe rectificarse el título inmatriculador con el consentimiento de los otorgantes.
La Dirección General revoca la calificación, declarando que en el acta se afirma a juicio del notario que el dueño lo es, justificando su titularidad debidamente, y que en el caso de una alteración catastral, por el paso del tiempo, es precisamente este acta de notoriedad el medio de adaptar la realidad registral a la extrarregistral.
NO CABE EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA CUANDO HAY ACTAS NOTARIALES DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA
Se autorizan actas para la rectificación de cabida de unas fincas que se agrupan. En el propio título se solicita, sorprendentemente, al registrador el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el curso del cual un colindante que había sido notificado en el expediente notarial, se opone sin presentar prueba de su oposición, denegando el registrador, la inscripción de la cabida porque hay una diferencia de 10 metros cuadrados en una finca de 19289 metros cuadrados, y además se trata de disminuir la cabida de la finca.
La Dirección General, revocando la calificación señala, tras fijar la actuación que debe seguir el registrador en estos casos, señala que una simple oposición no puede impedir una rectificación de cabida, sino que no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Esta debe ser la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria.
COINCIDENCIA ENTRE EL VALOR DE TASACIÓN HIPOTECARIO Y EL VALOR ATRIBUIDO EN CASO DE TERMINACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
Se acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo destinado a la adquisición de vivienda unifamiliar en construcción en el que coincide el valor de tasación hipotecario con el valor atribuido en caso de terminación de la construcción, fundamentado el registrador su negativa en que se establece como valor de tasación un valor hipotético: el que tendrá el inmueble una vez finalizada la obra. La Dirección General revoca la nota de calificación señalando que el tipo de subasta señalado es una cantidad fija y exacta, no condicionada a evento alguno, si bien presenta la particularidad de coincidir con el valor atribuido a la obra en caso de finalización de la misma. Añade además que, en el ámbito de la ejecución hipotecaria, no existe ninguna norma que exija que el tipo de subasta no pueda ser superior al valor de tasación de la finca hipotecada, estimando que, con el fin de evitar perjuicios al prestatario, es posible elevar el valor de tasación en aras de evitar adjudicaciones por una cifra inferior al valor real esperado del bien.
HIPOTECA: SUSTITUCIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. NOVACIÓN MODIFICATIVA O EXTINTIVA
Resolución de 9 de mayo de 2019 (BOE 1 de junio de 2019). Descargar
Se plantea si estando todas las partes interesadas (prestamista, prestatario e hipotecante no deudor), en la parte expositiva de una escritura, su intención de sustituir la finca gravada por una hipoteca, en concreto aquella finca en la que consta inscrita la hipoteca, perteneciente al hipotecante no deudor, por otra finca perteneciente al propio prestatario, y habiendo para ello otorgado expresamente la cancelación de la hipoteca inscrita y la constitución de hipoteca sobre la nueva finca, dicha escritura de modificación y ampliación es inscribible.
La registradora de la Propiedad considera que dado que según el artículo 97 LH, cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere, si en el otorgamiento segundo de la escritura se cancela expresamente la hipoteca, deja de existir la garantía real y, por tanto, no puede decirse en el otorgamiento cuarto que “en cuanto no resulte modificada por la presente, conserva su vigencia en todas partes la escritura de préstamo con garantía hipotecaria reseñada en el expositivo primero que los comparecientes declaran conocer y a la que se remiten en todos sus extremos”. Además, la registradora de la propiedad argumenta que no es posible la inscripción del negocio jurídico de modificación objetiva de una hipoteca existente, de suerte que se mantenga la misma garantía con todas sus consecuencias jurídicas, en especial la prioridad, respecto de la nueva finca que se subrogue en el lugar de la anteriormente hipotecada.
La Dirección General estima el recurso, señalando que esa condición de nueva hipoteca de la denominada novación objetiva del préstamo hipotecario, y la prohibición en derecho español, como regla general, de las hipotecas solidarias (arts. 119 y 246 LH y 216 a 218 RH), es decir, que un mismo préstamo esté garantizado ab initio por su total capital por dos o más fincas hipotecadas; tiene como consecuencias prácticas el que para poder procederse a su inscripción: a) debe acreditarse previamente la cancelación de la hipoteca primitiva; b) que a la correspondiente escritura deba incorporarse o acompañarse la primitiva escritura de constitución de hipoteca, para la debida constancia en la inscripción de la nueva hipoteca de todas sus cláusulas financieras, de vencimiento anticipado, de constitución del derecho real y los pactos de ejecución hipotecaria (salvo el tipo de subasta y el certificado de tasación que deben ser nuevos), y, c) que, como es natural, la prioridad o rango de la nueva hipoteca, será aquella que resulte de la aplicación de las normas hipotecarias al historial registral de la nueva finca gravada. Ahora bien, en el supuesto objeto de este recurso no se lleva a cabo una simple modificación objetiva de la hipoteca inscrita, consistente en que una nueva finca gravada se subrogue en el lugar de la anteriormente hipotecada, como ocurría en la Resolución de 20 de octubre de 1998, sino que la notaria autorizante después de expresar en la parte expositiva de la escritura, es decir, en su parte no contractual, cuál es la voluntad de las partes contratantes, procede, como explica bien en su recurso, a autorizar expresamente los actos y negocios jurídicos de cancelación de la hipoteca inscrita y de constitución de nueva hipoteca sobre otra finca, que son precisamente los que se consideran procedentes de acuerdo con todo lo anteriormente expuesto.
CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO
Se trata de un préstamo con garantía hipotecaria unilateral a favor de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria para la seguridad de determinadas deudas tributarias en que la certificación de tasación se encuentra caducada constando que el acreedor hipotecario consintió en la aceptación de la hipoteca con anterioridad. El Centro Directivo determina que si bien la hipoteca es inscribible, no puede reflejarse el certificado de tasación por estar caducado, conforme a los plazos señalados por el artículo 62.1 y 4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. El diez ad quem viene determinado por la fecha del documento público, y no basta la mera alegación de consentimiento del acreedor, sin perjuicio de que pueda acreditarse con algún certificado oficial de dicho ente relativo a que la tasación fue aceptada antes de haber caducado.
LA AFECCIÓN FISCAL DEL ARTÍCULO 45 DEL REAL DECRETO 5/2004, DE 5 DE MARZO, NO ES HIPOTECA LEGAL TÁCITA
Dos Resoluciones de 21 de mayo de 2019 (BOE 10 de junio de 2019). Descargar. Descargar
La presente resolución plantea si el procedimiento seguido para practicar una nota de afección en el Registro de la propiedad a favor de la Hacienda Pública por el Impuesto de Renta de Entidades no Residentes, del artículo 45 del Real Decreto 5/2004, de 5 marzo, requiere o no que se siga contra el titular dominical registral, se le requiera de pago o se le notifique. Concluye el Centro Directivo que dicha afección, a diferencia de otras reguladas en diversas normas, no constituye un hipoteca legal tácita regulada en el artículo 78 LGT 58/2003, de 17 de diciembre, sino una afección que se regula en el artículo 79 de la misma normal legal, de ahí que no genere, por ministerio de la ley, nota de afección fiscal en el Registro de la Propiedad. De ello se deriva que estamos ante un derecho real administrativo (STS 5 de junio de 2018) que no enerva la fe pública registral, por lo que ha de sujetarse a los artículos 174 y 176 LGT, que impone notificación.
PROCEDIMIENTO DE APREMIO EN EL REGLAMENTO GENERAL DE RECAUDACIÓN: EN CASO DE SUBASTAS DESIERTAS DEBE ADJUDICARSE EL BIEN POR EL VALOR DE LA DEUDA
Dos Resoluciones de 22 de mayo de 2019 (BOE 10 de junio de 2019). Descargar. Descargar. Seis Resoluciones idénticas, todas ellas de 23 de mayo de 2019 (BOE 13 de junio de 2019). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Dos Resoluciones de 24 de mayo de 2019 (BOE 24 de junio de 2019). Descargar. Descargar. Dos Resoluciones de 30 de mayo de 2019 (BOE 24 de junio de 2019). Descargar. Descargar
Se presenta en el registro una certificación de un acta de adjudicación directa acordada en procedimiento de apremio fiscal por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, habiendo tenido lugar dos subastas desiertas, la finca objeto de la subasta que se valoró por la Administración tributaria en la cantidad de 13836,00 euros, y, finalmente, mediante el procedimiento de enajenación directa, sin exigencia de tipo o precio mínimo, se resuelve adjudicarlo por el importe de 2853,44 euros.
El registrador deniega la inscripción al haber sido acordada la adjudicación directa en un procedimiento de enajenación abierto el día 27 de junio de 2018, cuando ya había entrado en vigor la reforma del Reglamento General de Recaudación operada por el Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, que, entre otras modificaciones, suprimía la posibilidad de que, desierta la subasta en segunda licitación, se acordara la enajenación de los bienes embargados por el procedimiento de adjudicación directa, modificación en vigor desde el 1 de enero de 2018.
El abogado del Estado recurre, y la Dirección General desestima el recurso, entendiendo que la reforma señalada obliga en el caso de las subastas desiertas, a que la adjudicación se produzca por el importe íntegro de la deuda, dando lugar a su pago total y no parcial. Desde el punto de vista del deudor, tal adjudicación a la Hacienda Pública habría extinguido totalmente la deuda (siempre que el importe de ésta no rebase el 75% del tipo inicial), sin dejar un remanente insatisfecho que pueda ser perseguido sobre otros bienes de su patrimonio (y ello a pesar de haber perdido la propiedad del bien ejecutado cuyo valor rebasa con mucho el precio de adjudicación).
HIPOTECAS EN GARANTÍA DE CUENTAS CORRIENTE DE CRÉDITO. EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL SIN PACTO DE DETERMINACIÓN DEL SALDO
La Dirección General entiende que nada impide que el acreedor pueda, en su día, obtener un título suficiente que concrete la deuda y le permita acudir a la ejecución por ese procedimiento. En nuestro caso dada la inexistencia de acuerdo previo, el acta de fijación de saldo carece de virtualidad para proceder a la ejecución extrajudicial ya que, como se ha reiterado no se pactó en su momento ni consta que se haya pactado posteriormente que sea este el sistema de determinación del saldo exigible, deberá acreditarse el consentimiento expreso del deudor a la determinación de la cantidad exigible por este sistema.
NO CANCELABLES AUTOMÁTICAMENTE PASADO EL PLAZO DEL EMBARGO CAUTELAR
Se deniega la cancelación de una anotación preventiva de embargo a favor de la Agencia Tributaria por caducidad, al haber pasado seis meses desde la adopción de la medida de practicar la anotación, sin que consta registralmente su prórroga por otros seis meses. Este plazo está previsto en el artículo 81 LGT, pero se refiere a la duración del embargo como medida cautelar, y no a la duración de su anotación preventiva, a la cual se le aplica el plazo general de cuatro años (art. 86 LH). El mero transcurso del plazo de duración de un derecho no permite sin más la cancelación del asiento que lo publica. Para cancelar la anotación antes del transcurso de su plazo, debe acreditarse fehacientemente el alzamiento del embargo mediante documento emitido por la Administración que lo decretó.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO SIN NOTIFICACIÓN PREVIA AL TITULAR REGISTRAL
Se debate en este expediente si es posible anotar un embargo preventivo que, como medida cautelar, ha sido acordado por la Agencia Tributaria sin haber realizado la notificación previa al titular registral de la finca trabada.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la Agencia Tributaria, en el marco de sus competencias, puede acordar medidas cautelares cuando se cumplan los presupuestos que el artículo 81 LGT establece. Y, excepcionalmente, podrá dictarlas sin la previa notificación al afectado, si bien de forma inmediata deberá realizar dicha notificación para que este pueda ejercer la defensa de sus intereses en el procedimiento. En este sentido, no será sin embargo admisible que el embargo preventivo adoptado inaudita parte pueda convertirse en embargo ejecutivo o prorrogarse más allá de los seis meses de vigencia inicial, sin que entonces sí se acredite la oportuna notificación al afectado titular registral de la finca embargada.
NO ES POSIBLE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DENUNCIA EN LA INSCRIPCIÓN DE UNA SOCIEDAD
Se pretende practicar una anotación preventiva de denuncia en la inscripción de una sociedad solicitada como medida judicial para evitar la venta de unos bienes de la sociedad que la denunciante reclamaba como propios.
La Dirección General, confirmando la calificación del registrador, señala que las anotaciones preventivas son numerus clausus, admitiendo solo las establecidas en el ordenamiento, y diferenciando claramente el Registro Mercantil del de la Propiedad, y en el presente supuesto el procedimiento que la motiva puede provocar una modificación del contenido del Registro Mercantil.

References: Resolución 
 resolución 
 artículo 82
 ARTÍCULO 210

Resolución 

Resolución 

Resolución 
 ARTÍCULO 1124

Resolución 
 artículo 175
 resolución 
 artículo 1124

Resolución 
 artículo 202

Resolución 
 artículo 9
 resolución 

Resolución 
 artículo 68

Resolución 
 resolución 

Resolución 
 resolución 

Resolución 
 artículo 202
 resolución 
in fine
 artículo 18
 artículo 9
 artículo 17

Resolución 
 artículo 53
 Real Decreto 
 artículo 10
 artículo 10
 artículo 53
 Real Decreto 
 artículo 28

Resolución 
 resolución 
 artículo 90
 artículo 3
 artículo 633
 artículo 90
 artículo 1056

Resolución 
 artículo 30
 artículo 21
 artículo 50

Resolución 

Resolución 
 Resolución 
 artículo 109
 Resolución 
 artículo 34
 artículo 108
 artículo 123
 resolución 
 artículo 175
 Real Decreto 
 Resolución 
 artículo 109
 artículo 188
 artículo 635
 artículo 109
 artículo 378
 artículo 378
 ARTÍCULO 155

Resolución 
 Resolución 
 artículo 155
 resolución 

Resolución 
 artículo 28
 artículo 202
 Resolución 
 resolución 
 ARTÍCULO 254
 artículo 254

ARTÍCULO 199
 artículo 199
 artículo 205
 artículo 324
 artículo 204
 artículo 203

Resolución 
 artículo 203
 artículo 204
 artículo 203

Resolución 
 artículo 13
 ARTÍCULO 199
 artículo 199

Resolución 
 artículo 97
 Resolución 
 artículo 62
 ARTÍCULO 45
 REAL DECRETO 
 resolución 
 artículo 45
 Real Decreto 
 artículo 78
 artículo 79
 Real Decreto 
 artículo 81
 artículo 81