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Timestamp: 2019-06-26 20:39:18+00:00

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BVerwG, 3 B 8.11: Grundstück, Verwaltungskosten, Verwertung, Herausgabe
Urteil des BVerwG vom 24.05.2011, 3 B 8.11
3 B 8.11
Grundstück, Verwaltungskosten, Verwertung, Herausgabe
Grundstück, Verwaltungskosten, Verwertung, Herausgabe, Rüge, Stadt, Besitzer, Konkretisierung, Eigentum, Akte
BVerwG 3 B 8.11 VG 7 K 772/08
hat der 3. Senat des Bundesverwaltungsgerichts am 24. Mai 2011 durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Kley und die Richter am Bundesverwaltungsgericht Liebler und Dr. Wysk
Das Urteil des Verwaltungsgerichts Dresden vom 10. September 2010 wird aufgehoben.
1Die Klägerin beansprucht die Auskehr des Erlöses aus der Veräußerung zweier
Flurstücke durch die beklagte Stadt. Rechtsträger der im Grundbuch als Volkseigentum eingetragenen Flächen war der Rat der Stadt Coswig. Das darauf
errichtete Gebäude stand im gesonderten Eigentum der LPG (P) Coswig, später der Vermögensverwaltungsgesellschaft dieser LPG. Im Verfahren nach dem
Landwirtschaftsanpassungsgesetz wurde das Boden- und Gebäudeeigentum
im Jahre 1995 bei der Gebäudeeigentümerin zusammengeführt. Die Beklagte
erhielt für die Flurstücke einen Geldausgleich in Höhe von 71 250 DM
(= 36 429,55 €).
2Mit bestandskräftigem Bescheid vom 16. Juli 2007 stellte das Bundesamt für
Zentrale Dienste und offene Vermögensfragen fest, dass die Flurstücke am
4. September 1990 in das Eigentum der Treuhandanstalt, später Bundesanstalt
für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS), übergegangen und mit Sammelzuordnungsbescheid vom 18. Juni 1996 auf die Klägerin übertragen worden
3Auf die am 13. Mai 2008 erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 36 429,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %
über dem Basiszinssatz seit dem 14. Mai 2008 zu zahlen. Zur Begründung hat
es im Wesentlichen ausgeführt, dass sich der Anspruch der Klägerin aus § 8
Abs. 4 Satz 2 des Vermögenszuordnungsgesetzes - VZOG - ergebe, dieser
wegen der 30jährigen Verjährungsfrist nicht verjährt sei und eine Verrechnung
mit Verwaltungskosten der Beklagten nicht in Betracht komme; sie könnten nur
einem Anspruch auf Herausgabe von Nutzungen entgegengehalten werden.
Soweit die Beklagte gemäß § 8 Abs. 5 VZOG Ersatzgrundstücke angeboten
habe, seien diese nicht in vergleichbarer Weise wie das veräußerte Grundstück
verwertbar. Während das veräußerte Grundstück wegen seiner Bebauung nicht
auf dem Markt habe angeboten werden müssen, weil ein Erwerber zu dem
durch das Sachenrechtsbereinigungsrecht vorgegebenen Bodenwert festgestanden habe, sei das zunächst angebotene Ersatzgrundstück unbebaut und
befinde sich in einem Baugebiet, das seit Jahren nur teilweise erfolgreich von
der Beklagten vermarktet werde. Von vergleichbarer Verwertbarkeit könne daher keine Rede sein. Bereits dies lasse eine Gesamtwürdigung zulasten der
Beklagten ausfallen. Hinzu komme, dass es selbst nach den Berechnungen der
Klägerin (gemeint ist offenbar die Beklagte) mit einem Wert von 88 % des von
ihr vereinnahmten Erlöses wertmäßig deutlich abfalle. Das zweite, hilfsweise
zum Ersatz angebotene Grundstück habe zwar nach den Angaben der Beklagten einen höheren Bodenpreis. Ob dieser Preis auch erzielt werden könne, bedürfe jedoch keiner weiteren Vertiefung; denn das Grundstück sei ebenfalls unbebaut und könne nicht bequem dem Gebäudeeigentümer im Wege einer Sachenrechtsbereinigung überlassen werden; es sei mithin in seiner Verwertbarkeit nicht vergleichbar.
4Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in diesem Urteil hat Erfolg. Zwar weist die Rechtssache weder die nach § 132 Abs. 2
Nr. 1 VwGO geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung auf, noch gibt es die
nach § 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO gerügte Abweichung von der Rechtsprechung
des Bundesverwaltungsgerichts. Das angegriffene Urteil beruht jedoch auf einer
Missachtung der gerichtlichen Pflicht zur Sachaufklärung nach § 86 Abs. 1
51. Die von der Beklagten als grundsätzlich klärungsbedürftig bezeichneten Fragen rechtfertigen nicht die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 Nr. 1
6a) Soweit diese Fragen auf die nähere Konkretisierung des in der Rechtsprechung des Senats verwendeten Begriffs der „annähernden Wertgleichheit“ des
Ersatzgrundstücks zielen (vgl. Urteil vom 26. April 2007 - BVerwG 3 C 14.06 -
BVerwGE 128, 351 21>), müssten sie in einem Revisionsverfahren nur im
Hinblick darauf beantwortet werden, dass das in erster Linie angebotene Ersatzgrundstück nach der Einschätzung des Verwaltungsgerichts auch unter
Zugrundelegung der Berechnungen der Beklagten mit 88 % des für das veräußerte Grundstück erzielten Erlöses wertmäßig deutlich gegenüber dem zu ersetzenden Grundstück abfällt. Dies erfordert jedoch nicht die Durchführung eines Revisionsverfahrens. Abgesehen davon, dass sich die Beurteilung des
Verwaltungsgerichts offenkundig im Rahmen der begrifflichen Vorgaben des
Senats hält, ist deren Umsetzung im Einzelfall Aufgabe der Tatsachengerichte.
Dabei spielt nicht nur die prozentuale, sondern auch die absolute Wertdifferenz
eine Rolle; zudem darf nicht aus den Augen verloren werden, dass auch die
konkreten Verwertungsmöglichkeiten Einfluss auf die wirtschaftliche Bewertung
der Fläche haben. Eine weitere generalisierende Konkretisierung der revisionsgerichtlichen Vorgaben ist daher erst dann angezeigt, aber auch erst dann
überhaupt nur möglich, wenn sich ein entsprechend breites Anschauungsmaterial in der Rechtsprechung der Tatsachengerichte herausgebildet hat.
7b) Die damit zusammenhängenden weiteren Fragen, ob eine Wertgleichheit
durch den finanziellen Ausgleich von Wertdifferenzen hergestellt werden kann
und ob verbleibende Wertdifferenzen exakt ausgeglichen werden müssen, führen ebenso wenig zum Erfolg des Rechtsbehelfs. Da der Senat in der erwähnten Entscheidung (a.a.O.) klargestellt hat, dass ein Grundstück, um als Ersatz
geeignet zu sein, annähernd wertgleich sein muss, liegt auf der Hand, dass sich
die dort bereits angesprochene und offen gelassene Frage eines Ausgleichs
von Wertdifferenzen erst dann stellt, wenn die Vergleichbarkeit - auch unter
Wertgesichtspunkten - zuvor bejaht worden ist. Daraus ergibt sich zugleich,
dass die Eignung eines Grundstücks als Ersatzgrundstück durch solche Aus-
gleichsleistungen nicht hergestellt werden kann. Die Frage, ob und inwieweit
verbleibende Wertdifferenzen ausgeglichen werden sollen, wäre daher hier in
einem Revisionsverfahren von vornherein nicht zu beantworten, weil dies die
Eignung der Ersatzgrundstücke voraussetzt, die das Verwaltungsgericht gerade
nicht festgestellt hat. Ebenso wenig würde sich in einem Revisionsverfahren die
weitere von der Beklagten aufgeworfene Frage stellen, ob eine Ersetzungsbefugnis wirksam und bindend ausgeübt wird, wenn der Ausgleich verbleibender
Wertdifferenzen angeboten wird; denn ein solches Angebot hat es hier nicht
gegeben, einmal abgesehen davon, dass es für die Vergleichbarkeit des
Grundstücks ohne Bedeutung wäre.
8c) Soweit die Beklagte geklärt wissen will, ob bei der Beurteilung der vergleichbaren Verwertbarkeit des Ersatzgrundstücks auf eine Gesamtwürdigung der
Umstände wie Größe, Zuschnitt, Lage, Bebauung und sonstige Ausstattung
sowie Nutzbarkeit verzichtet werden könne, ist die Durchführung eines Revisionsverfahrens ebenfalls nicht erforderlich; denn der Senat hat in seinem Urteil
vom 26. April 2007 (a.a.O.) eine Gesamtwürdigung dieser wertbestimmenden
Faktoren des Ersatzgrundstücks verlangt, ohne dass nun Umstände vorgetragen werden oder ersichtlich sind, die dies grundsätzlich in Frage stellen. Damit
ist allerdings nicht ausgeschlossen, dass im Einzelfall einer dieser bei der Gesamtwürdigung zu berücksichtigenden Gesichtspunkte die vergleichende Beurteilung der Verwertbarkeit so maßgebend bestimmt, dass die anderen Faktoren
nicht mehr entscheidend ins Gewicht fallen.
9Die ebenfalls in diesen Zusammenhang gehörende Frage, ob ein Grundstück,
das nicht dem Sachenrechtsbereinigungsrecht unterliegt, per se kein taugliches
Ersatzgrundstück nach § 8 Abs. 5 Satz 1 VZOG sei, wenn das zu ersetzende
Grundstück im Wege der Sachenrechtsbereinigung habe veräußert werden
können, ist dementsprechend zu verneinen. Die Vorteile einer Veräußerung
nach dem Sachenrechtsbereinigungsrecht können zwar im Einzelfall geeignet
sein, andere der Verwertung des Grundstücks entgegenstehende Umstände zu
überwinden; es ist jedoch offensichtlich und bedarf nicht erst der Antwort in einem Revisionsverfahren, dass es sich mit der gebotenen Gesamtwürdigung der
für die Verwertbarkeit maßgebenden Umstände nicht vereinbaren lässt, die
Verwertungsmöglichkeit nach dem Sachenrechtsbereinigungsrecht ungeachtet
der übrigen Umstände generell für ausschlaggebend zu halten.
10d) Schließlich zeigt die Beklagte auch mit ihrer abschließenden Frage, ob gegenüber dem Erlösauskehranspruch nach § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG mit allgemeinen Verwaltungskosten aufgerechnet werden könne, keinen grundsätzlichen Klärungsbedarf auf. Dabei zielt die Frage nicht auf die Aufrechenbarkeit
berechtigter Kostenforderungen; denn diese ergäbe sich zweifelsfrei aus § 387
BGB. Vielmehr möchte die Beklagte der Sache nach geklärt wissen, ob solche
allgemeinen Verwaltungskosten - gemeint sind nach den Feststellungen des
Verwaltungsgerichts Kosten der laufenden Verwaltung -, die dem nach § 8
Abs. 1 VZOG Verfügungsbefugten bis zur Veräußerung entstanden sind, vom
nachträglich festgestellten Eigentümer erstattet verlangt und demzufolge mit
dem Erlösauskehranspruch verrechnet werden können. Selbst wenn man solche, im Vermögenszuordnungsgesetz jedenfalls im Rahmen der Restitution
(§ 11 Abs. 2 Satz 4) ausdrücklich ausgeschlossenen Ansprüche mit dem Bundesgerichtshof grundsätzlich für möglich hielte, was hier offen bleiben kann,
wäre die aufgeworfene Frage vom Bundesgerichtshof bereits entschieden worden, ohne dass die Beklagte einen darüber hinausgehenden Klärungsbedarf
aufzeigt. Mit dem vom Verwaltungsgericht herangezogenen Urteil vom 23. März
2000 - III ZR 217/99 - (BGHZ 144, 100) hat der Bundesgerichtshof klargestellt,
dass solche Kosten, soweit sie - wie die hier geltend gemachten (vgl. Schriftsatz der Beklagten vom 8. Mai 2009, S. 35 ff. der VG-Akte) - nach dem 9. April
1991 entstanden sind, nur nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-
Verhältnisses geltend gemacht werden können mit der Folge, dass kein Anspruch auf Erstattung der gewöhnlichen Erhaltungskosten besteht, wenn dem
Besitzer die Nutzungen verbleiben, und auch sonstige Aufwendungen nur mit
einem Anspruch auf Herausgabe von Nutzungen verrechnet werden können.
112. Eine Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO kommt ebenfalls
nicht in Betracht; denn das angegriffene Urteil beruht nicht auf der von der Beklagten gerügten Divergenz. Eine solche Abweichung sieht die Beklagte darin,
dass das Verwaltungsgericht für die Frage der vergleichbaren Verwertbarkeit
der beiden angebotenen Ersatzgrundstücke allein auf die fehlende Möglichkeit
ihrer Verwertung nach den Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsrechts
abgestellt und damit die nach dem erwähnten Urteil des Senats (a.a.O.) gebotene Gesamtwürdigung unterlassen habe.
12a) Soweit diese Rüge auf die vergleichende Bewertung des zunächst angebotenen Ersatzgrundstücks zielt, kann das Urteil nicht auf der vermeintlichen Divergenz beruhen, weil es insoweit zugleich und eigenständig tragend darauf
gestützt ist, dass dieses Grundstück nicht annähernd wertgleich ist und die dagegen erhobene Grundsatzrüge erfolglos bleibt.
13b) Demgegenüber wäre die vermeintliche Abweichung hinsichtlich des hilfsweise genannten Ersatzgrundstücks entscheidungserheblich; eine Divergenz im
Rechtssinne ist jedoch nicht feststellbar. Das Verwaltungsgericht hat die maßgebenden Grundsätze des Senatsurteils zur Ermittlung der vergleichenden
Verwertbarkeit wiedergegeben und ausdrücklich zur Grundlage seines Urteils
gemacht. Zwar hat es dann bei der Anwendung dieser Grundsätze auf das
zweite Ersatzgrundstück ausschließlich auf den Aspekt der Sachenrechtsbereinigung abgestellt, ohne weitere für die Verwertung maßgebliche Umstände zu
prüfen. Daraus lässt sich jedoch nicht ohne weiteres schließen, dass das Gericht - wie es die Beklagte in einer ihrer Grundsatzrügen ausdrückt - diesen
Umstand „per se“ also generell für unüberwindlich hält und insoweit einen abweichenden Rechtssatz aufstellen will. Vielmehr muss gerade wegen der Bezugnahme auf die vom Senat aufgestellten Grundsätze und dem Bekunden,
ihnen folgen zu wollen, davon ausgegangen werden, dass das Gericht es - aus
welchem Grund auch immer - versäumt hat, diese Grundsätze vollständig umzusetzen. Ein solcher Rechtsanwendungsfehler rechtfertigt keine Rüge nach
143. Dieser Rechtsanwendungsfehler offenbart aber einen Verfahrensmangel
nach § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO, auf dem das Urteil, soweit es um das hilfsweise
angebotene Ersatzgrundstück geht, beruht. Da das Verwaltungsgericht die vom
Senat aufgestellten Grundsätze zur Ermittlung der vergleichbaren Verwertbarkeit zur Grundlage seiner Entscheidung gemacht hat, bestimmen sie auch den
Umfang der nach § 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO gebotenen Sachaufklärung. Die
Beklagte rügt daher zu Recht, dass das Verwaltungsgericht sich mit diesem
einen Gesichtspunkt begnügt und weitere Ermittlungen nicht angestellt hat;
denn das Verwaltungsgericht hätte ausgehend von der von ihm für geboten gehaltenen Gesamtwürdigung die bessere Verwertbarkeit nach den Sachenrechtsbereinigungsvorschriften nur für ausschlaggebend halten dürfen, wenn es
zuvor Feststellungen zu den übrigen Umständen der Verwertbarkeit getroffen
und aufgezeigt hätte, warum diese Umstände im vorliegenden Fall die Vorteile,
die das Sachenrechtsbereinigungsrecht bietet, nicht kompensieren können.
15Angesichts dieses durchgreifenden Verfahrensmangels kann offen bleiben, ob
die übrigen Verfahrensrügen der Beklagten berechtigt sind; von diesen Rügen
bezieht sich jedenfalls keine auf die Frage der Wertgleichheit des in erster Linie
angebotenen Ersatzgrundstücks.
16Der Senat nimmt den geschehenen Verfahrensfehler zum Anlass, das angegriffene Urteil nach § 133 Abs. 6 VwGO aufzuheben und den Rechtsstreit an die

References: § 8
 § 8
 § 132
 § 132
 § 86
 § 132
 § 8
 § 8
 § 387
 § 8
 § 132
 § 132
 § 86
 § 133