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Damiano Benvenuto Perini
1 UBS Real Estate Focus CIO WM Research Gennaio 2013 Il mercato immobiliare in Svizzera 2013 Immobili residenziali I prezzi crescono incessantemente Immobili non residenziali I nuovi progetti di costruzione incontrano una domanda sempre più debole Immobiliare quotato in borsa I corsi navigano in acque più tranquille ab
2 Indice 3 Editoriale 4 In sintesi Fattori di mercato 5 Quale sarà il corso della politica monetaria e dei tassi? 7 L invecchiamento demografico stimola la domanda di abitazioni di medie dimensioni 8 Panoramica dei fattori di mercato per gli immobili Immobili residenziali 9 Proprietà di abitazione per ora ancora nessuna svolta 11 Abitazioni in affitto i rischi degli immobili d investimento 12 Panoramica su immobili residenziali 13 Attuazione dell iniziativa per la costruzione di abitazioni secondarie 15 La revisione della LPT ridefinisce le regole del gioco 17 Protezione degli inquilini tra teoria ufficiale e pratica aleatoria in Svizzera Immobili non residenziali 19 Superfici per uffici rischi di eccesso di offerta nella Svizzera tedesca 21 Superfici commerciali pigioni sorprendentemente solide 22 Panoramica su immobili non residenziali 23 Centri commerciali richiesti dagli investitori 25 Finanziamento di nuovi progetti ospedalieri come sfida 27 Concezione di postazioni di lavoro innovativa per l incremento sostenibile dell efficienza Immobiliare quotato in borsa 29 Azioni immobiliari ritorno alla normalità 31 Fondi immobiliari al banco di prova 32 Panoramica sull immobiliare quotato in borsa 33 Gamma di prodotti per investimenti immobiliari indiretti 35 Metodi di misurazione della performance 37 Investimenti immobiliari diretti e indiretti a pari merito nel lungo periodo Domande e risposte 39 Domande e risposte sul settore immobiliare UBS Real Estate Focus 2013 La presente pubblicazione è stata redatta da UBS SA. Le performance del passato non sono indicative dei rendimenti futuri. I prezzi di mercato riportati corrispondono ai corsi di chiusura della rispettiva borsa principale.
3 Editoriale Cari lettori, Daniel Kalt Claudio Saputelli i meccanismi della regolamentazione sono a noi familiari fin da quando abbiamo mosso i primi passi. Equipaggiati di stivali di gomma, infatti, avevamo più volte costruito nei letti dei torrenti delle piccole dighe fatte di pietre, rami e fogliame vario, poiché eravamo affascinati dalla nostra capacità di regolare a nostro piacimento il corso dell'acqua. Ma poi la corrente ha costantemente reso vano il nostro intento, aprendosi nuove vie. I governi emanano leggi e disposizioni volte a evitare risultati di mercato indesiderati. Poiché i naturali processi di mercato ne vengono turbati, le forze di mercato, analogamente alla corrente nel letto di un torrente, cercano nuove vie. Gli effetti collaterali che ne derivano possono essere fatali, come dimostra con efficacia l economista tedesco Horst Siebert nel suo libro Effetto cobra: per scongiurare la piaga dei cobra, una volta l amministrazione coloniale britannica mise una taglia su ogni serpente. L iniziativa inizialmente si rivelò un successo, ma col tempo la popolazione iniziò ad allevare cobra in grande stile. Il trucco fu presto scoperto e il premio abo lito. Così gli allevatori liberarono i rettili, ormai privi di valore, facendo sì che il numero dei cobra si moltiplicasse. In poche parole, la regolamentazione peggiorò la piaga. Anche il mercato immobiliare svizzero, a causa del continuo boom edilizio e del surriscaldamento regionale, è sempre più soggetto a regolamenti. Sono state emanate direttive in materia di requisiti minimi per i finanziamenti ipotecari e si profila l attuazione dell iniziativa sulle abitazioni secondarie. Nella nostra edizione di quest anno dell UBS Real Estate Focus illustriamo lo stato dell attuazione dell iniziativa sulle abitazioni secondarie. Inoltre mostriamo l influenza che i legislatori esercitano sul mercato delle locazioni residenziali ed esaminiamo la revisione della Legge sulla pianificazione del territorio (referendum popolare, marzo 2013) e le relative conseguenze. Come bambini sul letto del torrente, i legislatori hanno spesso la tendenza a mantenere i propri relitti. Ma mentre le dighe erette da mani infantili vengono abbattute al primo temporale, dopo una crisi i regolamenti purtroppo vengono potenziati ulteriormente. In riferimento ai regolamenti attuali e in discussione non resta che sperare in due punti: in primo luogo che gli effetti collaterali che ne deriveranno restino contenuti e in secondo luogo che con l assestamento del mercato immobiliare le restrizioni superflue vengano di nuovo eliminate. Vi auguriamo un interessante lettura. Daniel Kalt Chief Economist Switzerland CIO Wealth Management Research UBS SA Claudio Saputelli Head Global Real Estate Research CIO Wealth Management Research UBS SA UBS Real Estate Focus gennaio
4 In sintesi Immobili residenziali In alcune regioni le proprietà di abitazione sono già sopravvalutate, ma i tassi d interesse al minimo e l elevata immigrazione sostengono i prezzi. Nei fiorenti centri economici e in ubicazioni residenziali ricercate esiste il maggiore potenziale di correzione dei prezzi. Prevediamo una svolta non prima del Pagina 9 Gli immobili d investimento sono in gran voga, in particolare le case plurifamiliari. Il mercato però è arido di offerte e quindi la spirale dei prezzi sale continuamente dalla crisi finanziaria del Non bisogna trascurare i rischi. Pagina 11 Immobili non residenziali Nel mercato svizzero delle superfici per uffici il calo della domanda si scontra con la vivace attività edilizia, che interessa principalmente le grandi città della Svizzera tedesca. I promotori di progetti avranno più difficoltà a vendere superfici. Pagina 19 I fatturati del commercio al dettaglio sono sotto pressione. Attualmente è soprattutto la forza del franco a procurare grattacapi al settore. Ma gli immobili commerciali continuano a riscuotere l interesse degli investitori grazie alla buona performance. I rendimenti dovrebbero comunque indebolirsi d ora in avanti. Pagina 21 Immobiliare quotato in borsa Quest anno dovrebbe chiudersi senza grosse sorprese sul fronte dei prezzi delle azioni immobiliari. Ma per le società immobiliari quotate in borsa sono in arrivo ottimizzazioni dei redditi da locazione e revisioni di strategia. Dietro ai cambiamenti si celano opportunità, ma anche rischi. Pagina 29 I fondi immobiliari quotati in borsa offrono liquidità giornaliera, ma sono anche esposti a oscillazioni dei corsi. Vengono anche negoziati con un aggio. Al momento questi aggi sono molto elevati e sarebbe bene prendere i benefici. Pagina 31 In primo piano Attuazione dell iniziativa per la costruzione di abitazioni secondarie L 11 marzo 2012, il popolo svizzero ha accolto l iniziativa popolare «Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie!». Si è stabilito un tetto del 20% alla quota di abitazioni secondarie. L attuazione dell iniziativa rappresenta una sfida per autorità e tribunali e alimenta incertezza tra i proprietari di immobili. Pagina 13 La revisione della LPT ridefinisce le regole del gioco La revisione della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT) dovrebbe arginare la dispersione insediativa in Svizzera. Il referendum, politicamente molto controverso, si terrà a marzo La sua accettazione avrebbe effetti minimi sui prezzi immobiliari. Pagina 15 Protezione degli inquilini tra teoria ufficiale e pratica aleatoria in Svizzera La ratio della protezione degli inquilini svizzera è impedire che si realizzino rendimenti eccessivi. Se finora gli inquilini sono riusciti in parte a sfuggire agli effetti collaterali indesiderati di queste disposizioni non è certo merito della saggezza del legislatore bensì, anche se può sembrare paradossale, di un applicazione involontariamente incompleta della norma. Pagina 17 In primo piano Centri commerciali richiesti dagli investitori La Svizzera conta 168 centri commerciali, 10 altri sono in cantiere mentre 19 sono previsti a medio termine. È vero, i costi di capitale sono bassi ma il mercato svizzero offre opportunità di investimento relativamente esigue. All estero, invece, i grandi investitori trovano un mercato dinamico per i centri commerciali. Pagina 23 Finanziamento di nuovi progetti ospedalieri come sfida L infrastruttura ospedaliera ormai datata deve essere rinnovata e resa più efficiente. Anche se i portafogli di progetti sono pieni, per ora il finanziamento resta un impresa complessa. Prevediamo un ridimensionamento dei progetti. Pagina 25 Concezione di postazioni di lavoro innovativa per l incremento sostenibile dell efficienza Soluzioni flessibili e aperte degli spazi aiutano l organizzazione personalizzata del lavoro. Allo stesso tempo, le imprese sono obbligate a incrementare l efficienza e la sostenibilità economica. Le nuove concezioni di postazioni di lavoro aiutano ad abbattere sensibilmente le spese immobiliari correnti. Pagina 27 In primo piano Gamma di prodotti per investimenti immobiliari indiretti Negli ultimi anni in Svizzera gli investimenti immobiliari indiretti hanno conosciuto un vero e proprio boom, non ultimo grazie al basso livello dei tassi nel mondo e alle incertezze sui mercati. L offerta di investimenti immobiliari indiretti è molto cambiata e si allarga continuamente. Pagina 33 Metodi di misurazione della performance Informazione e trasparenza sono un esigenza diffusa. Si moltiplicano quindi le richieste di una valutazione della performance che aiuti a formare una base sia decisionale sia per la gestione del rischio. È essenziale distinguere chiaramente i fattori di influenza e i livelli di performance. Pagina 35 Investimenti immobiliari diretti e indiretti a pari merito nel lungo periodo A breve termine, i rendimenti immobiliari diretti e indiretti non prendono sistematicamente direzioni identiche. Ma sul lungo periodo non possono separarsi. Questo comportamento ha implicazioni importanti per gli investitori. Pagina 37 4 UBS Real Estate Focus gennaio 2013
5 Fattori di mercato Architetto: architecum gmbh / architecum sàrl Progetto: GoldenPass Quale sarà il corso della politica monetaria e dei tassi? I tassi d interesse influenzano i prezzi degli investimenti e anche quelli immobiliari. La politica monetaria estremamente espansiva ha letteralmente affossato i tassi d interesse, tanto che il margine per ulteriori ribassi è infinitesimale. Ma la prossima salita arriverà certamente. È consigliabile una copertura. I tassi in calo, uniti alla forte crescita demografica, sono uno dei motivi principali alla base dell incremento dei prezzi immobiliari in Svizzera. A loro volta i tassi dipendono strettamente dalla politica monetaria: sull estremità breve la curva dei tassi è ancorata al tasso guida della politica monetaria, che in Svizzera è il Libor a 3 mesi, praticamente a zero dall inizio del Sull estremità lunga i tassi riflettono le aspettative inflazionistiche. La politica monetaria determina tuttavia anche l inflazione a lungo termine. Ciò fa della politica monetaria della Banca nazionale svizzera (BNS) uno dei fattori cruciali per l andamento dei prezzi immobiliari nella Confederazione. Espansione senza precedenti della politica monetaria svizzera A livello globale, i tassi sono al minimo da anni e in molti posti hanno già segnato record storici al ribasso. In talune monete si registrano addirittura rendimenti negativi, ad esempio in Svizzera il rendimento dei titoli della Confederazione è negativo per durate anche di diversi anni. Responsabili di questa situazione di mercato sono gli istituti di emissione dei paesi industrializzati occidentali, che espandono continuamente la propria politica monetaria da diversi anni ormai, nel tentativo di sostenere la congiuntura e il sistema finanziario. Dopo aver portato a zero il tasso guida, lo strumento convenzionale della politica monetaria, negli ultimi anni molti istituti di emissione hanno optato per un ulteriore allentamento monetario attraverso misure non convenzionali, aumentando la liquidità nel sistema finanziario e acquistando titoli di dubbia qualità. Parametri di misura degli interventi non convenzionali sono, tra gli altri, i totali di bilancio dell istituto di emissione e la liquidità nel sistema bancario. Caesar Lack CIO Wealth Management Research, UBS SA UBS Real Estate Focus gennaio
6 Fattori di mercato In base a questi due parametri, gli scorsi anni la BNS ha condotto la politica monetaria più espansiva al mondo, marcata stretta dalla Bank of England, e molto più espansiva della Federal Reserve statunitense. Rispetto al periodo pre-crisi, la BNS ha quadruplicato il proprio totale di bilancio e aumentato di otto volte la liquidità nel sistema bancario. Il motivo che ha spinto la BNS ad adottare questo approccio espansivo è diverso rispetto a quello di altri istituti di emissione: mentre all estero si combatte principalmente contro la debolezza congiunturale, la politica monetaria della BNS intende indebolire il franco, per ridurre il rischio di deflazione e recessione in Svizzera. Tuttavia, nonostante una situazione iniziale leggermente diversa, il risultato è identico. L espansione senza precedenti e senza pari a livello internazionale della politica monetaria svizzera ha portato i tassi d interesse del Paese a record minimi. Spese per interessi ai minimi storici con grande potenziale di rialzo Nell arco di 150 anni, dal 1850 al nuovo millennio, in Svizzera i tassi ipotecari hanno oscillato tra il 3,5 e il 5,5%; quindi mediamente attorno al 4,5%. Nell ultimo decennio il tasso ipotecario medio è sceso per la prima volta sotto il 3% e nell autunno 2012 era, nella media di tutte le ipoteche in essere, ancora fermo al 2,3%. Era possibile stipulare ipoteche a 10 anni a un tasso del 2,1%, quelle a 2 anni addirittura all 1,3%. Attualmente, le spese correnti per proprietari immobiliari corrispondono solo a una piccolissima parte di quelle passate. Ciò aumenta la disponibilità a pagare prezzi d acquisto maggiori, spingendo in alto i prezzi immobiliari. Il futuro andamento dei tassi è decisivo per il mercato immobiliare svizzero. Una stagnazione o addirittura un nuovo leggero calo dei tassi alimenterebbe ulteriori rincari sul mercato immobiliare mentre un loro incremento smorzerebbe l aumento dei prezzi. Prevediamo che la fase estremamente ribassista continuerà ancora a lungo. La BNS dovrebbe alzare il proprio tasso guida non prima del Anche i tassi d inflazione, e di conseguenza i tassi a lungo termine, dovrebbero per ora rimanere relativamente bassi in Svizzera. Eventuali interventi della BNS sui mercati dei cambi per indebolire il franco potrebbero abbassare ancora il livello dei tassi. Il mercato immobiliare dovrebbe quindi beneficiare di tassi ancora minimi per alcuni anni. Assicurarsi tassi ipotecari bassi a lungo termine Consigliamo tuttavia ipoteche a tasso fisso con durate lunghe. Benché non si possa escludere che un finanziamento continuo a breve termine alla fine risulterebbe più conveniente, i grossi rischi di una simile strategia non sono compensati dal risparmio relativamente esiguo. Il margine di ulteriore ribasso dei tassi è molto risicato mentre quello al rialzo è ampissimo: i tassi a breve termine ormai non possono quasi più scendere, per i tassi a lungo termine è ancora presente un minimo potenziale di ribasso di mezzo punto percentuale al massimo. Il potenziale di rialzo sarebbe invece infinitamente più ampio qualora l inflazione salisse contro ogni aspettativa a breve o medio termine. Quindi il finanziamento a breve termine di abitazioni di proprietà è un gioco rischioso. Al più tardi dal 2015 riteniamo probabile un incremento dei tassi d inflazione e d interesse a livello globale a seguito della politica monetaria estremamente espansiva. Come copertura oggi è consigliabile vincolarsi a lungo termine al basso livello dei tassi. Tassi ipotecari ai minimi storici In percentuale Ipoteca a tasso variabile Fonti: BNS, UBS Ipoteca a tasso fisso a 10 anni Tasso di ipotecario di riferimento 6 UBS Real Estate Focus gennaio 2013
7 Fattori di mercato L invecchiamento demografico stimola la domanda di abitazioni di medie dimensioni È certamente vero che un immigrazione elevata abbassa l età media della popolazione in Svizzera, alimentando la domanda di grandi abitazioni. Ma in generale non può arrestare l invecchiamento della popolazione. L offerta di abitazioni deve tenere il passo della popolazione. Le ultime annate della generazione del baby boom sono ormai al cinquantesimo compleanno. Quelle successive hanno bassi tassi di natalità e quindi la popolazione tende a invecchiare. L immigrazione invece abbassa l età della popolazione. In Svizzera cambia così la forma della piramide delle età. Visto che in base alla fase di vita cambiano le preferenze in termini di dimensioni delle abitazioni, possiamo affermare che il fenomeno demografico ha un effetto diretto sul mercato immobiliare. L immigrazione ringiovanisce la struttura demografica Dall introduzione della libera circolazione delle persone nel 2007, l immigrazione netta in Svizzera è aumentata sensibilmente; nell estate 2012 la popolazione ha superato la soglia degli 8 milioni. La struttura per età degli immigrati non corrisponde a quella della popolazione locale, influenzando così notevolmente la piramide demografica. Negli ultimi 5 anni uno scenario senza immigrazione avrebbe aperto gravi lacune soprattutto nella fascia tra i 20 e i 49 anni rispetto all andamento effettivo. Infatti il 25% di tutti gli immigrati ha tra i 30 e i 39 anni e il 13% tra i 40 e i 49 anni. Tra i 20 e i 29 anni sono addirittura oltre il 35%, mentre le persone dai 50 anni sono solo il 6% degli immigranti. A titolo di paragone: questa fascia d età corrisponde al 37% dell attuale struttura demografica. Questo ringiovanimento della popolazione locale viene ulteriormente accentuato dal fatto che la maggior parte di immigrati si trova in età da famiglia e che sono principalmente le annate più vecchie ad abbandonare la Svizzera. La curvatura della piramide demografica non è quindi semplicemente diventata più ripida con il passare del tempo, anzi la base della piramide si è allargata grazie all immigrazione. L invecchiamento non si ferma nemmeno a fronte di un immigrazione costante Il grafico illustra in che modo un immigrazione continua influenzerà la piramide demografica nel Se, contrariamente alle attese, si arriverà a un blocco totale dell immigrazione, ci sarebbero circa persone in meno nella fascia d età tra i 30 e i 49 anni. Se però l immigrazione proseguirà come negli ultimi anni, il numero di persone in questa fascia d età rimarrà quasi costante. Tuttavia, a causa della crescita demografica complessiva, questa fascia d età diminuirà comunque in percentuale, anche in uno scenario di continua immigrazione. Un immigrazione continua al ritmo attuale può quindi rallentare, ma non impedire l incremento della quota degli over 50. In caso di immigrazione più debole l invecchiamento demografico sarebbe invece ancora più veloce. La piramide demografica determina la domanda di abitazioni La struttura della piramide demografica ha un influenza decisiva sul mercato immobiliare. Le preferenze in termini di dimensioni delle abitazioni sono diverse in base all età. I giovani tra i 20 e i 29 anni cercano principalmente piccoli appartamenti in locazione (da uno a due locali). Struttura demografica svizzera nel 2017 Struttura per età in percentuale per classi d età ,5 1,0 1, con immigrazione 2017 senza immigrazione Fonti: UST, UBS Lo scenario si base su una progressione della migrazione e sui tassi di natalità e mortalità dal Lo scenario è stato calcolato per cinque anni. Elias Hafner CIO Wealth Management Research, UBS SA 2,0 UBS Real Estate Focus gennaio
8 Fattori di mercato La maggiore domanda di case unifamiliari e grandi abitazioni in locazione (cinque locali e oltre) arriva invece prevalentemente da persone tra i 30 e i 49 anni. Si tratta spesso di famiglie che di regola dispongono anche di un maggiore potere d acquisto. Tra gli over 50, la preferenza aumenta per case di proprietà ovvero abitazioni in locazione di medie dimensioni (da tre a quattro locali). Con l invecchiamento della generazione del baby boom, la fascia degli over 50 si allarga. La domanda si sposta quindi da grandi abitazioni ad abitazioni di medie dimensioni. Come anticipato, l immigrazione stimola la domanda, soprattutto nel segmento dei piccoli appartamenti in locazione e di case unifamiliari e grandi abitazioni in locazione. Ma anche se l immigrazione rimanesse costante, la quota degli over 50 continuerà ad aumentare e con essa l interesse verso abitazioni di medie dimensioni. Ciò dovrebbe spingere l attività edilizia in questo segmento. Il mercato delle nuove costruzioni reagisce Il mercato sembra anticipare questo spostamento della domanda. Sul mercato delle nuove costruzioni si osserva un chiaro trend verso abitazioni con un numero di locali inferiore. Se nel 2007, le grandi abitazioni erano ancora circa il 38% di tutte le nuove costruzioni, questa quota si è gradualmente contratta al 27% fino al Le abitazioni di medie dimensioni sono invece aumentate del 5% dal 2007 e con circa il 60% rappresentano chiaramente la maggiore percentuale delle nuove costruzioni. Il fatto che anche la quota di piccole abitazioni, da uno a due locali, sia aumentata può essere riconducibile al fatto che oltre all invecchiamento demografico sono in calo anche le dimensioni dei nuclei familiari, mentre il numero di single aumenta. Il flusso migratorio resta solido Il fascino della Svizzera sembra rimanere inalterato. Da un lato restano invariati i motivi che spingono ad abbandonare i Paesi di origine, come le cattive prospettive economiche e la maggiore disoccupazione. Dall altro, fattori locali come la carenza di lavoratori qualificati e l elevato livello dei salari continuano ad attirare persone ben istruite verso la Svizzera. La convenienza fiscale piace inoltre alle persone più benestanti. Nonostante l indebolimento congiunturale prevediamo una continua domanda di forza lavoro qualificata dall estero e un continuo flusso migratorio. Per il 2013, stimiamo quindi un incremento della popolazione di circa l 1,1%. L invecchiamento demografico dovrebbe rallentare leggermente, ma senza fermarsi completamente. Di conseguenza, la preferenza per abitazioni di medie dimensioni dovrebbe essere confermata. Panoramica dei fattori di mercato per gli immobili Se non diversamente indicato, tutti i dati sono in percentuale e rappresentano la crescita rispetto all anno precedente anni 3 Congiuntura e reddito Prodotto interno lordo, reale 0,9 1,0 1,9 3,0 1,9 Investimenti edilizi, reali 2,1 3,0 2,4 3,5 1,1 Aumento dei salari, reali 0,8 1,0 1,0 0,8 1,3 Inflazione e interessi Inflazione media annua 0,2 0,7 0,2 0,7 0,7 Libor CHF a 3 mesi 4 0,1 0,0 0,1 0,2 0,8 Rendimento obbligazioni della Confederazione a 10 anni 4 1,1 0,6 0,7 1,7 2,0 Popolazione e occupazione Popolazione 1,1 1,1 1,1 1,1 0,9 Occupazione, in equivalenti a tempo pieno 1,5 1,6 1,1 0,6 1,0 Tasso di disoccupazione 3,2 2,9 2,8 3,5 3,3 1 Previsione UBS Fonti: Seco, UFS, UBS 2 Stime, ovvero previsioni UBS (aggiornato al ) 3 Valore medio: dal 2003 al Fine anno 8 UBS Real Estate Focus gennaio 2013
9 Architetto: Immobili residenziali Proprietà di abitazione per ora ancora nessuna svolta In alcune regioni le proprietà di abitazione sono già sopravvalutate, ma i tassi d interesse al minimo e l elevata immigrazione sostengono i prezzi. Nei fiorenti centri economici e in ubicazioni residenziali ricercate esiste il maggiore potenziale di correzione dei prezzi. Prevediamo una svolta non prima del Gli immobili in buone ubicazioni conservano a lungo il proprio valore: un opinione diffusa e un errore molto comune in tempi di boom dei mercati immobiliari. Di solito, invece, i prezzi degli immobili nelle migliori ubicazioni sono più volatili rispetto a quelli in ubicazioni medie. Sul Lago di Ginevra, ad esempio, i prezzi per proprietà di abitazioni sono schizzati verso l alto alla fine degli anni 80, prima di cedere oltre il 30%. Ne è dovuta passare di acqua sotto i ponti del Rodano, ben 17 anni (corretti per gli effetti dell inflazione addirittura 20), prima che i prezzi tornassero allo stesso livello. Il mercato immobiliare svizzero sembra di nuovo avvicinarsi al culmine di un ciclo dei prezzi. Dal minimo del 1998, i prezzi per le abitazioni di proprietà sono mediamente saliti di circa il 60%. Ma le medie sono fuorvianti. La metà della popolazione svizzera vive in regioni dove i prezzi immobiliari hanno guadagnato meno del 40%, mentre il 20% della popolazione assiste a incrementi di prezzo dal 70 al 100%. Il potere d acquisto stimola la domanda Lo sviluppo dei prezzi è iniziato nei grandi centri economici di Zurigo e Ginevra nonché in alcune aree residenziali con alta concentrazione di ceti benestanti, e anche nei grandi centri del turismo. Sia sull Arco Lemanico sia nell agglomerato di Zurigo si è consumato un miracolo occupazionale. Solo dalla metà del 2007, il numero di posti di lavoro nella regione del Lago di Ginevra è fortemente aumentato dell 8,6%, nel Cantone di Zurigo del 6,9%. Gran parte dei nuovi occupati sono stranieri qualificati con redditi elevati, e questo ha forte Elias Hafner CIO Wealth Management Research, UBS SA Matthias Holzhey CIO Wealth Management Research, UBS SA UBS Real Estate Focus gennaio
10 Immobili residenziali mente accelerato la domanda di abitazioni e quindi i prezzi. Nelle regioni alpine il mercato immobiliare è stato trascinato dai centri turistici con i loro grandi mercati di abitazioni secondarie. I prezzi immobiliari in forte aumento in molte di queste regioni hanno costretto la popolazione locale a trasferirsi ripiegando sugli agglomerati. Di conseguenza il boom ha contagiato anche il territorio circostante. Sono esempi di questa tendenza aree dei Cantoni di Friburgo e Argovia. Valutazioni in parte troppo elevate Occupazione, popolazione e reddito sono cresciuti molto, ma basta questo a spiegare i rincari degli ultimi anni? Ci pare che alcune regioni siano sopravvalutate per due motivi. Come prima cosa il portafoglio immobiliare reagisce solo con ritardo agli incrementi dei prezzi. Così, il boom della domanda nelle città ha superato di gran lunga l offerta sul mercato, spingendo i prezzi in alto. Ma grazie al boom edilizio e alla crescente concentrazione, in futuro il numero di abitazioni nelle città di Zurigo, Losanna e Ginevra dovrebbe aumentare oltre la media. Come seconda cosa, una pericolosa combinazione di aspettative ottimistiche su andamento e stabilità dei prezzi, condizioni di finanziamento estremamente favorevoli e assenza di alternative di investimento ha fatto esplodere la disponibilità a pagare per immobili in ubicazioni molto buone. Per la popolazione locale sono così aumentate le spese abitative, convincendo molte persone a trasferirsi negli agglomerati urbani. Di norma, questo ripiegamento su territori limitrofi agisce come valvola di sicurezza e smorza i prezzi. Ma la forte immigrazione degli ultimi anni ha intaccato questo meccanismo. Altre città nel radar del rischio Nei prossimi due anni non prevediamo un significativo incremento dei tassi. Anche la ricerca di investimenti sicuri resterà un tema centrale. I problemi in Eurozona restano irrisolti e potrebbero scatenare nuovi violenti scossoni sui mercati finanziari in qualsiasi momento. Questo, unito alla crescita demografica ancora elevata di circa l 1,1%, dovrebbe far si che vi sia ancora spazio di apprezzamento, ma che in tutta la Svizzera assisteremo solo a un appiattimento della crescita dei rincari. Su appartamenti di proprietà, per il 2013 prevediamo un incremento del 3,0%, sulle case unifamiliari del 2,5%. Pur con questa crescita moderata dei prezzi i rischi dovrebbero però continuare ad aumentare in molte regioni. Alle regioni attualmente a rischio (cfr. figura) si aggiungeranno anche altre città come Lucerna e Sitten nonché altri agglomerati nel radar del rischio. Entro il termine del ciclo dei prezzi, i prezzi immobiliari avranno già raggiunto un altezza di caduta vertiginosa in alcune delle migliori ubicazioni residenziali. Prevediamo una svolta sul mercato immobiliare non prima di fine I tipici segni premonitori sono un incremento della durata delle inserzioni e una forbice sempre più larga tra prezzi offerti e prezzi effettivamente pagati. Un possibile catalizzatore dell imminente svolta potrebbe essere una maggiore aspettativa inflazionistica che condurrebbe a incrementi dei tassi. Ma non vi è alcuna certezza nemmeno con l attuale livello dei tassi. Un giudizio realistico del profilo rischio/rendimento sul mercato immobiliare combinato a una crescita troppo marcata del numero di abitazioni dovrebbe bastare a far cedere i prezzi. Sempre più regioni nell area a rischio Radar del rischio per il mercato svizzero degli immobili residenziali 3 trimestre 2012 Regioni da monitare Regioni critiche Morges Lausanne Saanen-Obersimmental Nyon Vevey Genève Fonte: UBS Basel-Stadt Unteres Baselbiet Glattal-Furttal Limmattal Zürich Knonaueramt Pfannenstiel Zimmerberg Zug March Nidwalden Innerschwyz Davos Oberengadin 10 UBS Real Estate Focus gennaio 2013
11 Immobili residenziali Abitazioni in affitto i rischi degli immobili d investimento Gli immobili d investimento sono in gran voga, in particolare le case plurifamiliari. Il mercato però è arido di offerte e quindi la spirale dei prezzi sale continuamente dalla crisi finanziaria del Non bisogna trascurare i rischi. Detenere immobili come componente del patrimonio privato è una lunga tradizione in Svizzera. Spesso le case restano per decenni nella proprietà famigliare e sono vendute solo quando la situazione economica o una successione lo richiede. La percentuale di case plurifamiliari in mano a privati è del 60%, sebbene negli ultimi 25 anni gli immobili come categoria di investimento non abbiano avuto sempre vita facile. Alla fine degli anni 80, infatti, in Svizzera andava formandosi una bolla immobiliare e il mattone era visto come investimento speculativo. Lo scoppio della bolla negli anni 90 ha causato grosse perdite di valore e all alba del nuovo millennio le azioni distraevano gli investitori dagli immobili, considerati noiosi e poco lucrativi soprattutto da coloro che aspiravano alla performance. Ma ecco improvvisamente la svolta: durante la crisi finanziaria 2008/2009, i prezzi azionari sono crollati come castelli di carta riproiettando gli interessi degli investitori verso i valori reali, più stabili in termini di valutazione e indipendenti dalle borse. La domanda di immobili è stata sostenuta anche da condizioni particolarmente favorevoli come tassi d interesse bassi, crescita demografica elevata e superfici sfitte in calo. Dopo circa quattro anni, si scorgono ormai all orizzonte nuove nuvole minacciose, sotto forma di prezzi d acquisto esagerati e quindi insostenibili per le case plurifamiliari. Il differenziale degli interessi perde attendibilità Dal 2008, i rincari degli immobili a reddito ammontano mediamente a circa il 6% annuo. Ciò ha implicato nello stesso periodo anche la riduzione dei rendimenti iniziali netti (redditi da locazione netti nel primo anno in rapporto al prezzo d acquisto), ad esempio nelle cinque maggiori città svizzere sono scesi mediamente dal 4 al 3,2% per ubicazioni di prima fascia (a Zurigo addirittura al 2,8%). Ma ancora più importante del rendimento è il differenziale degli interessi rispetto a investimenti finanziari sicuri a lungo termine. Per ora gli immobili migliori promettono almeno il 2,4% di rendimento in più della Confederazione a 10 anni (aggiornato: dicembre 2012), che rappresenta un valore massimo; nella media a lungo termine il surplus di rendimento è solo dell 1,5%. Benché i rendimenti iniziali nelle regioni più richieste siano molto diminuiti, l elevato differenziale degli interessi spiega il grande assalto alle case plurifamiliari. Ma attenzione: con la Banca nazionale svizzera che tiene intenzionalmente bassi i tassi a lungo termine attuando una politica monetaria molto espansiva, il differenziale degli interessi oggi è meno attendibile. È vero che l incertezza sull esito della crisi dell euro rimanda ancora la normalizzazione dei tassi in Svizzera, ma è ipotizzabile un inversione di tendenza a partire dal In caso di aumento dei tassi, gli investitori immobiliari, oggi disposti ad accettare rendimenti iniziali molto bassi, rivedrebbero le proprie posizioni preferendo destinare i valori patrimoniali a investimenti più proficui e mettendo così sotto pressione i prezzi immobiliari. Bisogna mettere in conto affitti mancati e risanamenti necessari Anche se gli immobili di investimento sono generalmente considerati valori reali stabili in tempi incerti, oggi vanno considerati altri due rischi oltre all andamento dei tassi. Innanzitutto gli eventuali affitti mancati a fronte del crescente numero di immobili sfitti. Dal 2010, ci sono abitazioni e oltre in costruzione, Differenziale di interesse oltre la media a lungo termine nonostante rendimenti in calo Paragone abitazioni in locazione a Zurigo vs obbligazioni della Confederazione a 10 anni, in percentuale Claudio Saputelli CIO Wealth Management Research, UBS SA Rendim. massimi per abitazioni in locazione Rendimento obbligazioni d. Conf. a 10 anni Fonti: Wüest & Partner, BNS, UBS WMR Media del differenziale di rendimento Differenziale di rendimento UBS Real Estate Focus gennaio
12 Immobili residenziali equivalente a un incremento di offerta di ben il 40% nel confronto storico pluriennale. A ciò si aggiunge che, viste le favorevoli condizioni di finanziamento attuali, le abitazioni in affitto nella fascia di prezzo elevata incontrano la concorrenza delle proprietà di abitazione. Il secondo rischio sta nella qualità di un immobile esistente, spesso erroneamente stimata da investitori inesperti. Impreviste spese di risanamento e ristrutturazione elevate subito dopo l acquisto possono rapidamente erodere le aspettative di rendimento dell investitore. Potenziale latente di incremento delle pigioni: arma a doppio taglio Il 2012, ha replicato il trend degli anni precedenti in tema di pigioni. Il tasso ipotecario di riferimento è sceso dello 0,25 al 2,25%. Di conseguenza, l anno scorso le pigioni esistenti (pigioni per rapporti di locazione continuativi) sono aumentate solo marginalmente di circa lo 0,6%. Le pigioni offerte (per rilocazione, prima o nuova locazione) sono invece aumentate molto (+3,1%) nel confronto annuale, pur rivelando per la prima volta un nuovo appiattimento dell incremento delle pigioni a livello nazionale. Nel 2012, a Ginevra e Zurigo non si ravvisa (ancora) alcun allentamento delle pigioni offerte: la città del Rodano ha segnato un aumento del 9,3%, Zurigo del 4,6%. Negli ultimi anni le pigioni offerte nelle due metropoli sono salite tanto che ora ci si chiede come i locatari di appartamenti diventati più costosi reagirebbero qualora un giorno il tasso ipotecario di riferimento cominciasse a salire di nuovo. Un incremento dell 1% determinerebbe, già al livello elevato attuale, un potenziale di incremento delle pigioni non indifferente del 12%. Il futuro ci dirà fino a che punto sarà possibile scaricare un eventuale incremento del tasso ipotecario di riferimento sui locatari. L eventuale incremento del tasso ipotecario di riferimento (in base al suo metodo di calcolo) dovrebbe comunque avvenire in modo relativamente lento. Panoramica su immobili residenziali Se non diversamente indicato, tutti i dati sono in percentuale e rappresentano la crescita rispetto all anno precedente anni 3 Costruzione di abitazioni e superfici sfitte Aumento netto di abitazioni (numero) Percentuale di abitazioni sfitte 1,0 0,9 0,9 0,9 1,0 Abitazioni in affitto Prezzi d offerta per abitazioni in affitto 2,0 3,1 2,8 1,7 3,2 Prezzi d offerta per abitazioni in affitto in nuove costruzioni 0,5 1,3 0,9 1,4 1,1 Indice delle pigioni di immobili effettivamente locati 0,5 0,6 1,3 1,1 1,5 Tasso ipotecario di riferimento 4 2,0 2,3 2,5 2,8 Abitazioni sfitte (numero) Performance di investimento diretto in abitazioni 5,0 6,0 7,8 5,8 5,8 Proprietà di abitazione Prezzi d offerta per abitazioni di proprietà 3,0 5,1 4,8 5,2 4,1 Prezzi di transazione per abitazioni di proprietà 6,5 8,7 5,8 5,7 Prezzi d offerta per case unifamiliari 2,5 3,7 4,1 4,7 3,1 Prezzi di transazione per case unifamiliari 5,0 6,3 2,8 3,9 Tasso d interesse ipotecario variabile, tutte le banche 4 2,7 2,7 2,7 2,7 3,0 Crescita di crediti ipotecari, tutte le banche 4,5 5,1 4,8 5,0 4,5 Abitazioni di proprietà vacanti (numero) Previsione UBS Fonti: Wüest & Partner, UFS, BNS, IPD, UBS 2 Stime, ovvero previsioni UBS (aggiornato al ) 3 Valore medio: dal 2003 al Fine anno 12 UBS Real Estate Focus gennaio 2013
13 In primo piano Immobili residenziali Attuazione dell iniziativa per la costruzione di abitazioni secondarie L 11 marzo 2012, il popolo svizzero ha accolto l iniziativa popolare «Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie!». Si è stabilito un tetto del 20% alla quota di abitazioni secondarie. L attuazione dell iniziativa rappresenta una sfida per autorità e tribunali e alimenta incertezza tra i proprietari di immobili. Il censimento federale della popolazione 2000 indica che in Svizzera esistono circa abitazioni secondarie, quasi il 13% delle abitazioni totali nel Paese. Il 40% delle abitazioni secondarie si trova nei tipici luoghi del turismo, al di fuori di città e agglomerati urbani. In alcuni Comuni vigono già da anni limitazioni alla costruzione di abitazioni secondarie, mentre i Cantoni sono già stati richiamati all ordine con la revisione della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT) del 1 luglio L iniziativa è stata comunque accettata. Ai sensi del nuovo articolo 75b della Costituzione federale svizzera (Cost.), la quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20%. La Costituzione obbliga i Comuni a pubblicare ogni anno il proprio piano delle quote di abitazioni principali unitamente allo stato dettagliato della sua esecuzione. Inoltre, dal 1 gennaio 2013 non potranno più essere rilasciate autorizzazioni per abitazioni secondarie, che sarebbero nulle. Il 22 agosto 2012, il Consiglio federale ha emanato l Ordinanza sulla costruzione di abitazioni secondarie, che entra in vigore il 1 gennaio 2013, alla quale l Ufficio federale dello sviluppo territoriale ha aggiunto un rapporto esplicativo. Ordinanza e rapporto offrono un primo quadro giuridico per alcune delle questioni più urgenti che si pongono alle autorità dopo l accettazione dell iniziativa. L Ordinanza resterà in vigore fino a marzo 2014, data entro la quale dovrà essere promulgata una legislazione esecutiva (cfr. art. 197 cifra 9 Cost.). Cosa potrà essere autorizzato dal 1 gennaio 2013? L art. 2 dell Ordinanza propone una definizione di abitazione secondaria di difficile interpretazione. Nel rapporto esplicativo si stabilisce che le abitazioni per domicilio e residenze settimanali a scopi di lavoro o formazione in un Comune (anche alloggi per il personale) rientrano nella nozione di abitazioni primarie. Per questi gruppi target sarà in ogni caso possibile costruire nuove abitazioni. Soddisfatti determinati requisiti, sarà quindi possibile autorizzare abitazioni secondarie anche in futuro: per le abitazioni esistenti o autorizzate con decisione passata in giudicato prima dell 11 marzo 2012 è possibile cambiare la destinazione da abitazioni primarie a secondarie e viceversa, fatte salve le restrizioni d uso esistenti e senza apportare ampliamenti. Tuttavia, se la destinazione in qualità di abitazione primaria è iscritta nel registro fondiario o se tale indicazione risulta nell autorizzazione edilizia non ancora eseguita, non è possibile alcun cambiamento di destinazione. I cambiamenti di destinazione non dovranno essere abusivi, non saranno quindi consentiti se volti a costruire successivamente un abitazione primaria. Alberghi esistenti da oltre 25 anni e che, in base a una perizia indipendente, non possono più essere sfruttati in modo redditizio possono essere convertiti in abitazioni secondarie. Gli altri alberghi possono essere convertiti in abitazioni secondarie sfruttate a scopi turistici qualificati, con o senza proprietà per piani (cosiddetti Apparthotel): abitazioni non arredate individualmente, con piano di gestione di tipo alberghiero, comprese le pertinenti infrastrutture come reception, e con dimensioni minime sufficienti. Occorrerà inoltre certificare che i servizi alberghieri vengano effettivamente utilizzati dalla maggioranza degli ospiti e provare di avere adottato una soluzione usuale nel settore per finanziare gli investimenti di rinnovo. Occorre anche limitare l uso proprio da parte del proprietario (p.es. tre settimane durante l alta stagione). Non è sufficiente offrire nuove abitazioni in locazione tramite un organizzazione di distribuzione. Ai sensi dell Ordinanza resta possibile costruire abitazioni secondarie in edifici tipici del paesaggio (p.es. rustici e maggesi) purché soddisfino i rigidi requisiti dell Ordinanza sulla pianificazione del territorio. Le autorizzazioni edilizie che si basano su piani regolatori speciali inerenti a progetti approvati prima dell 11 marzo Carmen Walker Späh Avvocato con studio privato, Zurigo UBS Real Estate Focus gennaio
14 In primo piano Immobili residenziali 2012 possono essere ancora giudicate secondo il vecchio diritto, purché il piano regolatore speciale sia molto dettagliato. Comuni d ubicazione L elenco allegato all Ordinanza indica i Comuni interessati dalla limitazione della costruzione di abitazioni secondarie. Viene rivisto annualmente; i Comuni hanno eventualmente l onere di provare il contrario. L inclusione di un Comune nell elenco può avvenire anche nel quadro di una procedura di ricorso. L elenco si basa sul numero di abitazioni secondarie rispetto al totale di abitazioni nel Comune e non sul rapporto tra superfici lorde per piano; la definizione di superficie lorda per piano non è univoca in tutta la Svizzera. La regola appare così in contraddizione con la nuova disposizione costituzionale che richiede anche un rapporto con la superficie lorda per piano. Procedure di ricorso Secondo la stampa, fino a fine novembre 2012 l associazione Helvetia Nostra, che ha proposto l articolo costituzionale, avrebbe avviato 1400 ricorsi contro progetti edilizi per abitazioni secondarie. Al momento della redazione di questo articolo non è ancora giuridicamente stabilito se Helvetia Nostra abbia o meno diritto di ricorso in questa questione. Helvetia Nostra è un organizzazione con diritto di ricorso delle associazioni e fonda questo diritto su singole leggi federali. Sia il tribunale cantonale del Vallese sia il tribunale amministrativo dei Grigioni hanno però negato a Helvetia Nostra il diritto di ricorso nelle ultime sentenze relative alla costruzione di abitazioni secondarie. In questo preciso momento la questione attende la decisione del tribunale federale. Ci sono poi i ricorsi dei vicini. Sulla loro legittimazione si decide caso per caso. La disposizione costituzionale in realtà non ha alcuna funzione primaria a tutela del vicinato ma può essere addotta dai vicini in relazione ad altre presunte fattispecie. I progetti edilizi interessati dai ricorsi non sono autorizzati con decisioni passate in giudicato e non è possibile iniziare la costruzione. Se i tribunali (il Tribunale federale come ultima istanza) respingono i ricorsi, i progetti passano in giudicato e possono così essere realizzati come da autorizzazione. Se invece i ricorsi vengono accolti, ci si chiede quale diritto debba essere applicato. In sostanza: durante la procedura di ricorso si pondera una modifica al diritto solo se necessaria per difendere un interesse pubblico essenziale o per conservare l ordine pubblico, oppure se rappresenta una «norma più tollerante» per gli interessati. Ma possono essere impugnate anche autorizzazioni edilizie ai sensi della nuova Ordinanza. Diversamente dalle leggi, le ordinanze possono essere giudicate relativamente alla loro costituzionalità. Esiste quindi un rischio: il Tribunale federale potrebbe decidere che alcuni punti dell Ordinanza sono incompatibili con la nuova disposizione costituzionale. A quel punto la costruzione di abitazioni secondarie già autorizzate sarebbe vietata nonostante l autorizzazione conferita. Prospettiva Con la decisione popolare dell 11 marzo 2012, la pianificazione del territorio passa definitivamente da idea politica a tema di dibattito pubblico. L Ordinanza sulle abitazioni secondarie ha messo dei paletti a investitori e autorità per il prossimo anno e mezzo. Resta da vedere se resisterà in ogni sua parte alle verifiche dei tribunali. Il prossimo atto è previsto il 3 marzo 2013 con la votazione su una modifica parziale della LPT, che punta a proporsi come controprogetto dell iniziativa per il paesaggio Riduzione di zone edificabili sovradimensionate. Disposizioni di legge rilevanti A cosa prestare attenzione nell acquisto di immobili Ordinanza sulla costruzione di abitazioni secondarie e rapporto esplicativo: admin.ch/themen/ raumplanung/00236/ Legge sulla pianificazione del territorio (LPT) www. admin.ch/ch/i/rs/c700.html Ordinanza sulla pianificazione del territorio (OPT) c700_1.html Costituzione federale (Cost.): ch/i/rs/c101.html Se un oggetto si trova in un Comune interessato dalla limitazione alla costruzione di abitazioni secondarie occorre innanzitutto verificare attentamente se nell estratto del registro fondiario è indicata una restrizione d uso. Anche in assenza di iscrizione, bisogna accertare accuratamente lo stato giuridico dell immobile presso il Comune d ubicazione. Si consiglia di consultare l originale documentazione della domanda di costruzione; anche nell interesse del venditore (garanzia). Nel settore alberghiero la nuova ordinanza predilige chiaramente gli interessi turistici rispetto alla tutela del paesaggio. In materia di Apparthotel vigono disposizioni più stringenti che non hanno più molto in comune con la classica proprietà per piani e per i quali deve esistere un mercato. 14 UBS Real Estate Focus gennaio 2013
15 In primo piano Immobili residenziali La revisione della LPT ridefinisce le regole del gioco La revisione della Legge sulla pianificazione del territorio dovrebbe arginare la dispersione insediativa in Svizzera. Il referendum, politicamente molto controverso, si terrà a marzo La sua accettazione avrebbe effetti minimi sui prezzi immobiliari. La Legge sulla pianificazione del territorio (LPT), in vigore dal 1979, doveva contenere l espansione territoriale del mercato immobiliare. Ma in pratica le forze di mercato tendono a scardinare la LPT, in parte favorite in passato da una generosa impostazione delle riserve di zone edificabili: dei circa ettari di aree di insediamento in Svizzera sono destinate a zona edificabile; il resto principalmente a zona agricola. Nelle zone edificabili edificate esistono ancora riserve di circa ettari, che offrirebbero spazio abitativo a un milione di persone. Altri ettari sono zone edificabili non edificate. Sfide nella pianificazione del territorio La realizzazione degli obiettivi di pianificazione del territorio si scontra con due grandi ostacoli. Innanzitutto la pianificazione del territorio si configura spesso come un intromissione nei diritti di proprietà. La sua attuazione nel processo politico è quindi complessa, in particolare se non adeguatamente indennizzata. Ne conseguono trattative poco trasparenti o zone edificabili sovradimensionate. Come seconda cosa, la pianificazione del territorio richiede prospettive a lunghissimo termine; ma le previsioni su lunghi periodi non sono mai affidabili e questo lascia un enorme margine di manovra. La crescente espansione dell area di insediamento e l interpretazione molto lasca della LPT da parte di singoli Cantoni hanno suggerito la necessità di rivedere la legge. Questa prevede tre modifiche direttamente tangibili per i proprietari di terreno edificabile: il ridimensionamento di terreno non necessario da zona edificabile a zona non edificabile, la possibilità per i Cantoni di costringere a edificare su riserve di territorio edificabile e il prelievo di almeno il 20% sugli utili derivanti dall assegnazione a terreno edificabile. Ridimensionamenti L attuale LPT prevede l esclusione delle sole zone edificabili che si prevedono necessarie nei prossimi 15 anni. Ai sensi della revisione della LPT, le zone edificabili non necessarie devono essere declassate. Non essendo possibile rilevare con esattezza la necessità per un simile periodo di tempo, la nuova disposizione avrebbe senso solo per le superfici che con tutta probabilità non saranno mai richieste. È quindi improbabile che l offerta di terreni diminuisca e che quindi i prezzi immobiliari aumentino. Un terreno edificabile non urbanizzato e non necessario ha comunque un valore superiore rispetto alle zone agricole pure, già solo per la possibilità di un suo proficuo utilizzo in futuro. La misura degli indennizzi viene stabilita caso per caso. Nei Cantoni che in passato hanno adottato una prassi di incorporazione in zone edificabili molto generosa, questi avranno un certo peso. Obbligo di costruire Con la possibilità dell obbligo di costruire ai sensi della revisione della LPT, i Cantoni dovrebbero disporre di uno strumento per arginare l accumulazione di terreno consentendo un alta concentrazione negli agglomerati. Si ha accumulazione di terreno quando un fondo che potrebbe essere edificato realizzando un utile resta impro Matthias Holzhey CIO Wealth Management Research, UBS SA Maciej Skoczek CIO Wealth Management Research, UBS SA Pianificazione del territorio riepilogo Legge federale sulla pianificazione del territorio (LPT) del 22 giugno 1979 (in vigore dal 1 gennaio 1980, con modifiche) Modifica del 15 giugno 2012 (referendum) Data del voto: 3 marzo 2013 Modifiche e integrazioni della nuova Legge sulla pianificazione del territorio Articoli Principali modifiche / integrazioni Obiettivi Art 1. cpv. 1 e cpv. 2 Distinzione fra zone edificabili e zone non edificabili Direzione delle superfici di insediamento verso l interno Creazione di insediamenti compatti Principi pianificatori Art. 3 cpv. 3 a bis Varare misure ( ) per la densificazione degli insediamenti Compensazione e indennizzo Contenuto del piano direttore Art. 5 cpv. 1 Art. 8a Aliquota di almeno il 20% sui vantaggi ottenuti con la pianificazione di terreni assegnati ex novo e in modo permanente a una zona edificabile La compensazione è dovuta in caso di alienazione o di edificazione La tassa può essere detratta dall utile valido per il calcolo dell imposta sugli utili da sostanza immobiliare Ogni cantone prepara un piano direttore I progetti con impatti significativi su spazio e ambiente devono essere riportati nel piano direttore Zone edificabili Art. 15 Le zone edificabili soddisfano il fabbisogno per i prossimi 15 anni Occorre ridimensionare zone edificabili sovradimensionate Possibile assegnare terreno a una zona edificabile se necessario nei prossimi 15 anni e nel rispetto del piano direttore Art. 15a In presenza di un interesse pubblico è possibile fissare un termine per l edificazione di terreno edificabile Fonti: Parlamento federale, UBS UBS Real Estate Focus gennaio
16 In primo piano Immobili residenziali duttivo in attesa di maggiori utili futuri. Con un obbligo di costruire, il proprietario viene espropriato di una potenziale crescita del valore, il che sotto il profilo macroeconomico non equivale realisticamente a una perdita secca. Tuttavia, questo strumento non dovrebbe essere usato troppo spesso. Innanzitutto, la superficie di zone edificabili non edificate nei centri è per natura relativamente bassa. In secondo luogo, alla luce del boom del mercato immobiliare, l aspettativa di utili netti ancora maggiori in futuro, sia grazie a costi edilizi in calo o a redditi crescenti, è ormai limitata. Si tratta quindi di una misura che potrebbe avere scarsi effetti sul mercato immobiliare e che può altresì contribuire solo marginalmente alla concentrazione. Imposta sul valore aggiunto La Svizzera dispone certamente di una vasta superficie di zone edificabili non edificate, che però non si trova nei territori richiesti. Visto l andamento demografico, in molti luoghi saranno quindi comunque necessarie delle incorporazioni in zone edificabili nei prossimi anni. In caso di accettazione del referendum, i proprietari di immobili i cui fondi saranno riqualificati come terreni edificabili dovranno pagare una tassa di almeno il 20% del valore aggiunto conseguito dalla vendita o dall edificazione del terreno, più l imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Partendo dal presupposto che vengono qualificati come edificabili solo i terreni interessanti, un edificazione o una vendita genererà rendimenti per il proprietario del fondo. Egli dovrà tuttavia saldare l ulteriore carico fiscale a valere sul proprio margine di utile, poiché i prezzi di vendita, in ragione dell invariata disponibilità di pagamento degli acquirenti, dovrebbe restare praticamente uguale. I prezzi immobiliari restano quasi inviolati I dati statistici disponibili non svelano in che modo la pianificazione del territorio influenzerà l andamento dei prezzi immobiliari in generale. In comuni con ampie superfici disponibili di terreno edificabile l andamento dei prezzi dovrebbe procedere più lentamente che nei comuni senza riserve significative. Dal 2007 al 2011, le analisi statistiche non mostrano tuttavia alcuna connessione apprezzabile tra terreno edificabile non edificato e incrementi di prezzo; nemmeno tenendo conto di un applicazione restrittiva diversa della pianificazione cantonale del territorio e di altri fattori, come superfici sfitte o tipi di comuni. In caso di incremento della domanda, sembra quindi che in passato siano state create su due piedi nuove zone edificabili. Poche novità per il mercato immobiliare In prospettiva macroeconomica i punti controversi della revisione della LPT non dovrebbero destare grande scalpore sul mercato immobiliare. D altro canto, la LPT non dovrebbe essere molto efficace nemmeno per arginare l espansione dell area di insediamento. Tuttavia, la revisione della legge favorirà il primato della pianificazione del territorio sul mercato immobiliare e stabilire nuove regole. In una prospettiva a lungo termine è cruciale l orientamento della legge di ponderare maggiormente la concentrazione degli insediamenti: un trend che, a fronte della scarsità di buone ubicazioni, proseguirà comunque anche senza ulteriori disposizioni federali. Diritto di superficie come via d uscita Ai sensi della revisione della LPT, il terreno in ubicazioni centrali non potrà più restare inutilizzato. In mancanza di mezzi propri sufficienti e reddito o anche di competenza e tempo, si suggerisce la vendita della proprietà fondiaria. Ma questa non è l unica possibilità in realtà. Se si vuole ad esempio mantenere un terreno all interno della proprietà di famiglia è possibile ripiegare sul diritto di superficie. Il proprietario del fondo può quindi cedere a un investitore il diritto, per un massimo di 100 anni, di edificare un opera sopra o sotto la superficie edificabile o di utilizzarne una esistente. In contropartita, il proprietario del fondo riceve un canone; occorre prestare particolare attenzione alla sua determinazione e al suo adeguamento in considerazione della durata contrattuale molto lunga. Il tasso d interesse si orienta solitamente sui tassi ipotecari correnti o sui rendimenti di mercato e viene adeguato periodicamente. È decisivo se il valore del terreno sul quale si basa il canone viene adeguato al prezzo di mercato a intervalli regolari. In caso contrario, è l investitore che si fa principalmente carico delle opportunità e dei rischi di possibili variazioni di valore del terreno, che altrimenti restano nella sfera del proprietario del fondo. Quando scade il diritto di superficie, il proprietario del fondo rientra in possesso delle opere esistenti dietro pagamento di un indennizzo. 16 UBS Real Estate Focus gennaio 2013
17 In primo piano Immobili residenziali Protezione degli inquilini tra teoria ufficiale e pratica aleatoria in Svizzera La ratio della protezione degli inquilini svizzera è impedire che si realizzino rendimenti eccessivi. Se finora gli inquilini sono riusciti in parte a sfuggire agli effetti collaterali indesiderati di queste disposizioni non è certo merito della saggezza del legislatore bensì, anche se può sembrare paradossale, di un applicazione involontariamente incompleta della norma. Originariamente, nel XX secolo, la regolamentazione statale dei rapporti di locazione privati all insegna della protezione degli inquilini era la logica conseguenza di eventi bellici. A fronte della minaccia di un inflazione bellica, della stagnazione dell attività edilizia residenziale privata e dell incertezza dei locatari, anche le autorità della neutrale Svizzera intervennero drasticamente già durante la Prima Guerra Mondiale a favore degli inquilini per bloccare le pigioni garantendo anche una protezione dalla disdetta. La letteratura definisce questo blocco incondizionato di pigioni e rapporti di locazione continui (ad esempio in virtù del divieto di disdetta da parte del proprietario) «Regolamentazione delle locazioni di prima generazione». Dopo il blocco una moderata liberalizzazione Considerazioni economiche e l aver sperimentato gli effetti controproducenti del sistema di protezione degli inquilini di prima generazione a danno di investitori e, a lungo termine, soprattutto dei locatari (ad esempio a causa dell assente stimolo per gli investitori) hanno suggerito forme più flessibili di regolamentazione, e in Europa (anche se solo sporadicamente) una nuova liberalizzazione. Pur rimanendo salda un ampia protezione dalla disdetta su tutti i rapporti di locazione, durante cicli politici traballanti 1 venivano a crearsi molteplici sistemi che concedevano ampia libertà contrattuale in caso di passaggio a nuovi inquilini e che consentivano, anche per rapporti di locazione durevoli, determinati e moderati adeguamenti di prezzo definiti per legge. La categoria eterogenea di questi sistemi che combinano libertà contrattuale in caso di nuove locazioni, ampia protezione dalle disdette e limitato margine di adeguamento nel corso di un rapporto di locazione è conosciuta con il nome di «Regola mentazioni di seconda generazione». Secondo le intenzioni e la lettera della legge, la protezione degli inquilini svizzera non è ancora approdata a questo stadio. Il principio di fondo (debole dal punto di vista economico) delle «pigioni commisurate ai costi» e l aderenza a un limite per le pigioni anche in caso di eventuale cambio di inquilini ammettono però consapevolmente che le pigioni possano sganciarsi dal concetto di scarsità oggettiva quando reddito, popolazione e scarsità di superfici aumentano. Il fatto che una simile limitazione scoraggi gli investimenti, di fatto allargando il gap di offerta a livello quantitativo e qualitativo più di quanto non accadrebbe senza una simile limitazione, non ha finora disorientato il legislatore. Nella pratica quotidiana sul mercato svizzero delle locazioni, la pigione assoluta commisurata ai costi postulata come «regola» dalla legge, che dovrebbe impedire (secondo la logica del legislatore e dei giudici) rendimenti «eccessivi», gioca certamente un grande ruolo solo in alcuni contenziosi eccezionali. Più praticate sono invece le regole empiriche del «metodo relativo» previste dalla legge a scopo di semplificazione, ai sensi delle quali le pigioni potrebbero essere alzate o dovrebbero essere abbassate senza la necessità di calcolare con precisione una pigione di base commisurata ai costi ritenuta assolutamente «legittima» per compensare parzialmente l inflazione e un indicatore dei costi di capitale (tasso di riferimento) nonché per tenere conto anche di altri fattori. 2 Aumento delle pigioni in caso di calo del tasso di riferimento Indice delle pigioni (2008=100), indice dei prezzi al consumo (2008=100), tasso di riferimento in percentuale ,00 Sett Sett Sett Sett Sett Indice delle pigioni Tasso di riferimento (destra) Indice dei prezzi al consumo Fonti: UST, UFAB Prof. Jörg Baumberger Professore titolare em., Università di San Gallo (HSG) 1 Per un certo periodo si andò verso una maggiore regolamentazione e successivamente nella direzione opposta. Fino agli anni 80, la tendenza era più verso una maggiore regolamentazione. 2 Nella pigione commisurata ai costi in base al metodo relativo si considerano parzialmente fattori quali l andamento dei tassi ipotecari, l inflazione dei prezzi al consumo, l andamento delle spese di manutenzione dalla stipulazione del contratto di locazione. Secondo il metodo assoluto indicato come la «regola» (di fatto raramente praticato) la pigione di una prima locazione di immobile può tuttavia addirittura rappresentare già un «reddito sproporzionato» illegittimo oppure un rendimento normale su un «prezzo d acquisto sproporzionato». 5,00 4,25 3,50 2,75 UBS Real Estate Focus gennaio
18 In primo piano Immobili residenziali Una ragionevolezza inconsapevole impedisce lacune ancora maggiori di abitazioni in locazione In contrapposizione a queste «regole» teoriche ed empiriche dominano ampiamente nella prassi anche altre «rules of reason» non scritte. Solo pochi nuovi locatari richiedono ad esempio informazioni sulle condizioni di locazione dei loro predecessori, ancora meno contestano una pigione in ragione di rendimenti eccessivi, lasciando così, nel caso di nuove locazioni, un certo margine di tacita libertà contrattuale. Non tutti i locatari, inoltre, esigono l abbassamento delle pigioni previsto per legge (ad esempio in caso di calo del tasso di riferimento), limitandosi invece a considerare meglio i propri diritti solo in caso di aumento delle pigioni. Tutto ciò permette di adeguare molte pigioni alla scarsità effettivamente presente e un incremento drammatico dell eccesso di domanda. Ma a prescindere dalle esatte motivazioni, la scarsa considerazione prestata da molti locatari a una legislazione non sempre applicabile in pratica rende a chi è disposto a traslocare, e a lungo termine anche alla comunità intera di locatari, un favore da non sottovalutare. Infatti, estorcere in modo permanente pigioni al di sotto di un livello condizionato dalla scarsità implicherebbe una serie di effetti indesiderati e inconsapevoli a lungo termine. Tra questi effetti indesiderati figurano: un inutile e ulteriore freno alla crescita del parco delle abitazioni in locazione o addirittura una crescita negativa per via di una maggiore conversione di immobili di locazione in immobili di proprietà, un eccessiva concentrazione di nuove costruzioni per case di proprietà anziché per abitazioni destinate alla locazione, la tendenza a trascurare gli interventi di manutenzione e modernizzazione, il moltiplicarsi di espedienti creativi, la manipolazione attiva dei regolamenti da parte di locatori e locatari (ad esempio tramite sublocazioni mascherate), la concessione in locazione delle poche abitazioni sottovalutate a locatari con apprezzabili (dal punto di vista del proprietario) caratteristiche personali e sociali o un eccessiva tendenza alla nuova costruzione o alla ristrutturazione per realizzare «Business Apartment» ammobiliati e non regolamentati in ubicazioni favorevoli. In alcuni paesi la rigida regolamentazione delle locazioni, apparentemente a favore dei locatari, unita alle sovvenzioni fiscali per la proprietà di abitazioni a lungo termine, si è involontariamente rivelata come uno dei principali fattori della promozione della proprietà d abitazione, soprattutto in Gran Bretagna, dove la percentuale di proprietari è passata da circa il 10% all inizio del XX secolo al 66% nel Attenzione alle buone intenzioni nella politica immobiliare Attualmente i locatari svizzeri beneficiano di un applicazione pratica poco letterale del diritto di locazione. Nessuno è in grado di predire se e per quanto tempo durerà questo stato di cose giuridicamente non garantito e di garantire che lo stesso non verrà improvvisamente messo in discussione da richieste di applicazione della reale buona intenzione, benché talvolta con effetti opposti, del legislatore. Un eccessiva protezione degli inquilini potrebbe trasformarsi con il tempo in una maledizione dapprima per gli investitori e successivamente anche per chi chiede abitazioni in affitto. Business Apartment per ottimizzare i rendimenti I Business Apartment sono piccole unità abitative concesse in locazione solitamente già ammobiliate e con preavvisi molto brevi per la disdetta. Questa flessibilità ha il suo prezzo e può regalare al proprietario, in particolare in caso di conversione di oggetti esistenti o nuove costruzioni, rendimenti temporaneamente elevati. Nei luoghi in cui risiedono le aziende internazionali esiste una domanda per tali appartamenti, che possono essere affittati a breve termine e per durate brevi. La clientela «business» si aspetta un determinato standard minimo, per il quale è disposta a pagare di più. Le pigioni per questi oggetti ammontano anche a due o tre volte quelle di una normale locazione. Connessione Internet, servizio di pulizia e servizi aggiuntivi sono conteggiati a parte. Ma per via della frequente alternanza di inquilini, i costi amministrativi e operativi sono molto superiori rispetto al classico modello d affari. Questo modello conviene al locatore solo se riesce ad affittare l appartamento almeno per la metà dell anno. Tuttavia, con una buona ubicazione nei centri finanziari, dotata di rapidi collegamenti all aeroporto e buoni contatti con le rispettive aziende, è possibile ottenere rendimenti molto interessanti dalla locazione di business apartment dopo un eventuale cambio di destinazione d uso. 18 UBS Real Estate Focus gennaio 2013
19 Architetto: Architekturbüro Alfred Anker, Olten Committente della costruzione: Head Office Weltbild Verlag, Olten Immobili non residenziali Superfici per uffici rischi di eccesso di offerta nella Svizzera tedesca Nel mercato svizzero delle superfici per uffici il calo della domanda si scontra con la vivace attività edilizia, che interessa principalmente le grandi città della Svizzera tedesca. I promotori di progetti avranno più difficoltà a vendere superfici. Dai centri economici delle cinque maggiori città svizzere proviene più del 60% del prodotto interno lordo. Per gli investitori immobiliari nel settore commerciale i grandi centri con i loro agglomerati urbani rappresentano l universo d investimento per eccellenza. Negli ultimi due anni circa l 82% del volume delle transazioni si è concentrato nelle regioni delle cinque grandi città: Zurigo, Ginevra, Basilea, Berna e Losanna. Per via delle differenze a livello di struttura settoriale, attività edilizia e superfici sfitte, le prospettive degli immobili per uffici nei cinque mercati principali appaiono però eterogenee. Tendenze diverse nella domanda Sulla piazza finanziaria di Zurigo la crisi finanziaria e l irrigidimento delle regolamentazioni mettono in moto processi di adeguamento e costringono le banche, soprattutto quelle universali, a tagliare personale. Si cerca allo stesso tempo di ottimizzare lo sfruttamento delle superfici per collaboratore, frenando così ulteriormente la domanda totale di superfici per uffici. A Ginevra, la seconda piazza finanziaria svizzera, dove viene amministrato il 10% dell intero patrimonio privato mondiale, la domanda di superfici dovrebbe invece arretrare di poco. Grazie alla specializzazione in operazioni di gestione patrimoniale pure e diversificate a livello globale, ha resistito bene alla crisi e finora non subisce ripercussioni dal mutato quadro normativo. Complessivamente gli organici di banche e gestori patrimoniali nella città del Rodano sono aumentati nel Nella regione di Basilea la forza del franco Marcin Paszkowski Global Asset Management UBS SA UBS Real Estate Focus gennaio
20 Immobili non residenziali rappresenta un grande fattore di rischio per la domanda di superfici per uffici. Vista la dominanza dell industria chimico-farmaceutica, a cui fa riferimento il 35% del volume delle esportazioni svizzere, la competitività internazionale della regione dipende strettamente dall andamento del tasso di cambio. Berna, invece, grazie alla presenza preponderante di amministrazioni pubbliche e di istituzioni vicine alla Confederazione (FFS, la Posta, Swisscom, ecc.) beneficia di una domanda relativamente stabile. In assenza di decisioni di politica economica non si prevedono grandi mutazioni di domanda nella capitale. Forte incremento dell offerta nella Svizzera tedesca Sul fronte dell offerta il basso livello dei tassi e l elevata domanda di investimenti immobiliari diretti hanno gonfiato il numero di progetti per superfici per uffici. Negli ultimi tre anni sono state rilasciate concessioni edilizie per un valore di realizzazione medio annuo di 2,7 miliardi di franchi. Nei 15 anni precedenti la media annua era di circa 1,8 miliardi di franchi. L incremento di offerta più marcato si è registrato a Zurigo, dove nei prossimi 3 anni entreranno nel mercato oltre metri quadri di superfici per uffici. A Berna l espansione di superfici sarà di circa metri quadri fino al E a Basilea si realizzeranno circa metri quadri di nuovi spazi amministrativi: solo la costruzione della Roche Tower e del Novartis Campus aggiungerà circa metri quadri. Rispetto alla Svizzera tedesca, l espansione di superfici attesa sul mercato di immobili per uffici di Ginevra ( nuovi metri quadri) appare più modesta. Lo scontro tra calo della domanda ed espansione dell offerta si acuisce quindi nella Svizzera tedesca. Nei quartieri esterni e negli agglomerati urbani di Zurigo, Basilea e Berna sorgono numerosi edifici moderni, con nuove concezioni degli spazi a condizioni di locazione interessanti. Per via della pressione dei costi, diverse imprese sfruttano la nuova offerta e trasferiscono le proprie sedi dai centri città alle zone periferiche. Ma non si prevede lo svuotamento del Central Business District (CBD) a favore di nuovi progetti edilizi; processi tanto radicali sono limitati dalla continuità di contratti a lungo termine e dai vantaggi di immagine che derivano da un ubicazione nel CBD. Inoltre, il mutamento della struttura della domanda può essere fronteggiato con misure edilizie appropriate e un modello di pricing individuale. In futuro anche i nuovi progetti edilizi dovranno fare i conti con l aumento delle superfici sfitte e la pressione sulle pigioni. Poche superfici sfitte rispetto all estero Per assorbire le nuove superfici per uffici attese a Zurigo, Basilea e Berna entro il 2015 servirebbe una crescita regionale dell occupazione impiegatizia di circa unità. Ma l andamento previsto nei tre Cantoni si ferma a circa impiegati. Verrà quindi realizzata una superficie doppia rispetto a quella effettivamente necessaria. I promotori di progetti della Svizzera tedesca avranno quindi più difficoltà a vendere superfici, anche a fronte della minore disponibilità di pagamento degli investitori. Non si prevedono però grandi sconvolgimenti del mercato. Zurigo, Berna e Basilea per ora contano tassi di superfici sfitte relativamente bassi. L eccesso di offerta previsto non dovrebbe far aumentare le superfici sfitte di oltre il 6% in nessuna delle tre grandi città. Nel confronto internazionale, dove gli sfitti delle superfici per uffici superano il 10% in molte metropoli europee, si tratta di valori confortanti. Previsioni regionali sull offerta in eccesso 2015 Differenza tra espansione e domanda di superfici per uffici, in metri quadri Zurigo Basilea Previsioni sulla domanda di superfici per uffici 2015 Offerta in eccesso attesa 2015 Fonti: Experian, Colliers, uffici di statistica delle città; calcoli di UBS Berna Ginevra Percentuale di superfici sfitte 2012 (destra, in percentuale) Previsione su percentuale di superfici sfitte 2015 (destra, in percentuale) UBS Real Estate Focus gennaio 2013
UBS Real Estate Focus CIO WM Research Gennaio 2013 Il mercato immobiliare in Svizzera 2013 Immobili residenziali I prezzi crescono incessantemente Immobili non residenziali I nuovi progetti di costruzione
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References: articolo 75
 art. 197
 art. 2
 Art. 3
 Art. 5
 Art. 8
 Art. 15
 Art. 15