Source: https://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2008-MAYO.htm
Timestamp: 2019-03-26 10:18:50+00:00

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RESOLUCIONES DGRN MAYO-2008
98. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 8 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa. Vinculante.
Se declara en Acta Notarial la terminación de un edificio de viviendas sujeto a la necesidad de seguro decenal que no se inscribe por determinados defectos. Con posterioridad se vende una finca del edificio, constando en la escritura que el edificio está terminado, pero no inscrita la terminación. Se presenta primero la escritura de venta y luego la de terminación.
El registrador considera que no puede inscribir la venta posterior sin inscribir previamente el Acta de Terminación del edificio y sin que conste en el Registro la entrada en vigor del seguro decenal. Para ello además invierte el orden de calificar dichos títulos, deniega la inscripción del segundo y no emite calificación del primero, (del título de venta), sino que acuerda suspenderla en tanto no se subsane e inscriba el otro título. Finalmente a instancia del notario -que alega indefensión-, plasma por escrito en una nota su acuerdo de no calificar por las razones dichas.
La DGRN ordena la inscripción de la escritura de compraventa, aunque no se inscriba la de Terminación, y sienta los siguientes criterios:
.- Conforme a su Instrucción de 3 de Diciembre de 2003 resuelve que la escritura de una finca en construcción, cuya terminación no consta, puede otorgarse e inscribirse, si bien haciendo constar en la escritura y en la nota de despacho las advertencias de falta de acreditación de la terminación, la falta de seguro decenal, en su caso, y las consecuencias derivadas de ello
.- La falta de constancia de dichas advertencias en la escritura no es defecto que impida la inscripción.
.- No se puede aplicar en el presente caso, el artículo 432.1.C del Reglamento Hipotecario, es decir la inversión del orden de los títulos presentados para así calificar el segundo antes que el primero, pues el segundo no es imprescindible para inscribir el primero.
.- La decisión o acuerdo de suspender la calificación de un título por defectos de otro título es una auténtica calificación que puede ser recurrida, pues en otro caso se produciría indefensión al interesado.(AFS)
PDF (2008/08090; 3 págs. - 62 KB.)
Anuladas las resoluciones de 8, 9, 10, 11, 12, 14 y 14 de abril de 2008 por extemporáneas por la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Sevilla de 26 de Abril de 2010, (publicada en el BOE DE 20-12-2011) , que confirma la Sentencia de 13-4-2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Sevilla. Reconoce además al Registrador legitimación para recurrir.
La extemporaneidad de la resoluciones de la DGRN conlleva su nulidad:
La naturaleza y significación de la función registral tiene una incidencia esencial en la configuración del silencio porque, a diferencia del procedimiento administrativo común en el que hay una relación bilateral entre la administración y el administrado, en el sistema registral, de configuración triangular en el que siempre están terceros interesados, y en el que se acumulan en la puerta de los libros del Registro, cerrada temporalmente por el candado del asiento de presentación, otros actos o negocios jurídicos sobre la finca que pretenden su entrada en los libros, la resolución extemporánea constituye, de tener efectos, un atentado a la seguridad jurídica, que destruiría el sistema registral.
Legitimación activa del Registrador. Considera que esta cuestión ha sido ya objeto de numerosas resoluciones judiciales, en las que si bien no hay unanimidad, sí existe una tendencia muy mayoritaria a reconocer tal legitimación (SAP Vizcaya de 19 de octubre de 2007, SAP Palma de Mallorca de 15 de octubre de 2007, SAP Valencia de 26 de septiembre de 2007, 11 y 19 de diciembre de 2007 y 16 de julio de 2008, SAP Alicante de 14 de enero de 2008, SAP Madrid de 25 de febrero de 2008, 11 de abril, 14 de noviembre de 2008, y 14 de abril de 2009, SAP Badajoz 29 de febrero de 2008, SAP Tarragona 19 de diciembre de 2008, SAP Pontevedra de 16 de octubre de 2007, SAP La Coruña de 3 de diciembre de 2007, SAP Guadalajara de 12 de noviembre de 2008).
d) porque las calificaciones del registrador pueden recurrirse directamente en vía judicial lo que pone de relieve la inexistencia de jerarquía administrativa en la función calificadora, pues de haberla habría que agotar la vía administrativa ante el órgano superior (JCC)
99. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 9 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de transmisión de inmuebles en ejecución de un acuerdo de cesión de suelo por obra. Vinculante.
Ídem que la Resolución comentada bajo el número 98 anterior. (AFS)
PDF (2008/08091; 2 págs. - 54 KB.)
Anulada por extemporánea por la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Sevilla de 26 de Abril de 2010, (publicada en el BOE DE 20-12-2011) ,que confirma la Sentencia de 13-4-2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Sevilla. Reconoce además al Registrador legitimación para recurrir. (ver resumen al final de la Resolución de 8 de Abril de 2010)
100. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 10 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad número 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa. Vinculante.
PDF (2008/08092; 3 págs. - 62 KB.)
101. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 11 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa. Vinculante.
PDF (2008/08093; 3 págs. - 61 KB.)
102. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 12 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa. Vinculante.
PDF (2008/08094; 3 págs. - 62 KB.)
103. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 14 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, inscribir una escritura de compraventa. Vinculante.
PDF (2008/08095; 3 págs. - 62 KB.)
104. OBRA NUEVA TERMINADA NO INSCRITA, SEGURO DECENAL, Y VENTAS POSTERIORES. SUSPENSION DE LA CALIFICACION Y RECURSO. Resolución de 14 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de compraventa. Vinculante.
PDF (2008/08096; 3 págs. - 62 KB.)
Anulada por extemporánea por la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Sevilla de 26 de Abril de 2010, (publicada en el BOE DE 20-12-2011) , que confirma la Sentencia de 13-4-2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Sevilla. Reconoce además al Registrador legitimación para recurrir. (ver resumen al final de la Resolución de 8 de Abril de 2010)
105. TRANSMISION DEL DERECHO DE REVERSION. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 15 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Promociones Asturcasa-Asturias, S.L., contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 2, de Avilés, a la inscripción de una venta del derecho de reversión.
Se plantea si, aportando la Sentencia firme por la que se reconoce a favor de unas personas el derecho de reversión de bienes que en su día fueron expropiados, es inscribible la escritura por la que los reversionistas transmiten su derecho, teniendo en cuenta que en el historial registral de la finca no figura su adquisición por un procedimiento expropiatorio y ha sido objeto de múltiples modificaciones hipotecarias, sin que en el procedimiento en que se dictó la sentencia hayan sido parte los actuales titulares registrales.
La Dirección confirma la calificación del Registrador, ya que, si bien el derecho de reversión es transmisible y tal transmisión inscribible, en el caso actual no aparece en el Registro la expropiación ni resulta de él la existencia de tal derecho, y para que pueda inscribirse la Sentencia que declara la existencia del derecho de reversión, es preciso que todos los que ostenten algún derecho en el Registro hayan tenido intervención en el procedimiento, pues de no ser así se produciría un claro supuesto de indefensión, proscrita por la Constitución. (MN)
PDF (2008/08097; 2 págs. - 51 KB.)
106. EXCESO DE CABIDA EN FINCA SEGREGADA Y CON CERTIFICADO CATASTRAL. Resolución de 16 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Alfonso Herráez San Segundo, contra la negativa del registrador de la propiedad de Sacedón (Guadalajara), a inscribir un exceso de cabida.
Hechos: Se trata de una escritura de compraventa a la que se incorpora un certificado catastral descriptivo y gráfico, y en la que se solicita la inscripción de un exceso de cabida, pasando la finca de 830 a 1156 metros.
El registrador deniega la inscripción del exceso de cabida por tener dudas sobre la identidad de la finca, fundadas en (1) haberse formado por segregación simultánea con otras, integradas todas ellas en una misma Urbanización; (2) su cuantía; (3) la indeterminación parcial del lindero Norte de la finca varios propietarios de Sacedón, y (4) la existencia, por el lindero Norte, de un expediente de investigación catastral
El interesado recurre alegando acerca de la identidad de la finca y que paga la contribución por los 1156 metros.
La DGRN confirma la calificación con la siguiente doctrina:
- La registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca matriculada, pero sin alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados.
- Si se trata de una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
- Aunque normativamente se justifiquen los excesos de cabida con la certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, y 298 RH exceptúan de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca.
- Son especialmente peligrosos los casos de fincas procedentes de segregación, pues pueden perjudicar a colindantes.
- A los interesados les queda la posibilidad de demostrar la existencia de este exceso por vía judicial, a través de un expediente de dominio con mayor garantía, como es la citación de colindantes. (JFME)
PDF (2008/08386; 2 págs. - 53 KB.)
107. PRESENTACION TELEMATICA, ACTOS FISCALMENTE EXENTOS y CALIFICACION DEL REGISTRADOR. Resolución de 17 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Valerio Pérez de Madrid Carreras, notario de Castro del Río, contra la negativa de la registradora de la propiedad de dicha población a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca.
Se presenta telemáticamente una escritura de cancelación de hipoteca sin liquidar de impuesto.
La registradora suspende la calificación por cuanto no se le acredita la presentación a liquidación fiscal del citado documento, conforme al artículo 255 de la L.H. y así lo comunica al notario, entendiendo que su nota no es una calificación.
La DGRN resuelve las dos cuestiones planteadas por el notario en el recurso, siguiendo el criterio ya sentado, entre otras, en la Resolución de 7 de Abril de 2008:
1.- En cuanto al tema de si la nota de suspensión de la calificación en tanto no se liquide el impuesto- es o no una verdadera calificación, la DGRN argumenta que SÍ, que es una verdadera calificación y que por tanto hay que expresar en ella todos los defectos, también los de fondo. Si el registrador solo alega cuestiones fiscales para la denegación, cuando éstas se subsanen, ya no cabrá plantear nuevos defectos de fondo. Esta es la interpretación que considera más acorde del artículo 255 L.H. a pesar de la dicción literal de dicho artículo- de acuerdo con los tiempos actuales (y la presentación telemática). Argumenta para ello el principio de celeridad establecido por la legislación para los actos administrativos y el principio del carácter unitario de la calificación.
2.- En cuanto al tema de la valoración de oficio por el registrador de la exención del impuesto correspondiente del acto de cancelación, concluye la DGRN que SI, que el registrador puede apreciar de oficio los supuestos de exención del impuesto, sin necesidad de nota de la oficina liquidadora, decisión que no es definitiva en el plano fiscal. En el caso concreto es clara la procedencia de la exención por cuanto se trata de una escritura de cancelación de hipoteca. (AFS)
En el caso concreto (en el que la sentencia considera correcta la actuación de la Registradora que suspendió la calificación por falta de liquidación del impuesto, art. 255 LH), la sentencia de este Juzgado de Córdoba, considera indudable que la Registradora ostentaba un interés que puede identificarse además del interés en la defensa de la legalidad registral, indudablemente asumido también por la DGRN, el interés en la confirmación de su propia actuación profesional, más en materia de calificación respecto de la cual tiene vedado la formulación de consultas al centro directivo asumiendo la totalidad de la responsabilidad profesional que pudiera exigirse y derivarse de una correcta calificación, posibilidad esta que tiene una clara plasmación en el art. 256 LH al disponer la responsabilidad patrimonial del Registrador por aquellos tributos que no sean ingresados por la Hacienda pública.
PDF (2008/08437; 3 págs. - 55 KB.)
108. UN SOLO PRESTAMO DIVIDIDO EN DOS TRAMOS Y UNA SOLA HIPOTECA. CALIFICACION SUSTITUTORIA QUE REVOCA PARCIALMENTE LA INICIAL Y RECURSO. Resolución de 24 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 1, de Oviedo, a inscribir una escritura de novación de préstamo hipotecario. Vinculante.
Como cuestión previa, en el presente caso se había solicitado y emitido calificación sustitutoria y en ella el registrador sustituto confirmó el primer defecto de los dos que constaban en la calificación inicial y no confirmó el segundo defecto.
Aun cuando lo que se recurre es la calificación inicial, a la vista de la calificación sustitutoria considera la DGRN que únicamente debe de resolver sobre el primer defecto alegado en la calificación inicial, pues es el único defecto confirmado, y que el segundo defecto, al no haber sido confirmado en la calificación sustitutoria, está revocado.
En cuanto al defecto confirmado, se plantea la posibilidad de inscripción de un préstamo que se divide en dos tramos (en dos importes), a cada uno de los cuales se le aplica unas condiciones diferentes. El primero tiene las condiciones de los préstamos cualificados para la adquisición de viviendas protegidas, y el segundo tramo tiene otras condiciones, entiéndase normales. La entidad bancaria otorgante de la escritura considera que estamos ante un solo préstamo, de forma que el incumplimiento de las obligaciones en cualquiera de los tramos conlleva el incumplimiento de todo el préstamo, y por ello puede ser objeto de una sola hipoteca.
El registrador considera que estamos ante dos préstamos diferentes, y por tanto no se pueden garantizar con una sola hipoteca., por el principio de especialidad.
En el presente caso resuelve la DGRN que, en base al principio de autonomía de la voluntad, es posible la existencia de un préstamo con dos tramos o fracciones, cada una con sus propias reglas, por lo que ningún obstáculo hay para garantizar con una hipoteca dicho préstamo, que es una sola obligación con una sola causa, y ordena la inscripción.
Además recuerda la DGRN su doctrina previa de que es posible que dos o más obligaciones se puedan garantizar en una sola hipoteca, siempre que las obligaciones tengan alguna conexión entre sí, y quede perfectamente individualizada su responsabilidad hipotecaria dentro de la hipoteca unitaria. Esta posibilidad es más clara después de la ley 41/2007 (artículo 12). (AFS)
PDF (2008/08438; 5 págs. - 73 KB.)
109. HIPOTECA EN GARANTIA DE DISTINTAS OBLIGACIONES. Resolución de 25 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante número 3 a inscribir una escritura de «división en tramos» de préstamo hipotecario. Vinculante.
Supuesto de hecho: Se presenta una escritura de modificación de un préstamo hipotecario en la que se expresa que, al haber obtenido el prestatario la ayuda financiera prevista en RD 801/2005, por el que se aprueba el Plan Estatal de vivienda 2005-2008, conviene con la entidad prestamista modificar las condiciones del préstamo, de suerte que siendo el importe del préstamo en que consiste la citada ayuda financiera inferior al préstamo inicialmente concedido, las partes acuerdan desdoblar el préstamo inicialmente concedido en dos tramos y adaptar las condiciones de uno de ellos a las disposiciones contenidas en el citado Real Decreto manteniendo respecto al resto de capital prestado que no es objeto de la correspondiente ayuda financiera las condiciones inicialmente pactada. A tal efecto, se fijan los pagos que habrán de satisfacer por el tramo correspondiente a dicha ayuda, al que se aplica un tipo de interés y un plazo de amortización diferentes al pactado para el otro tramo.
El Registrador deniega la inscripción porque, a su juicio, «No es posible garantizar con la hipoteca inicialmente constituida en garantía de un préstamo, los dos tramos en que ahora se divide dicho préstamo, pues esa división del préstamo en dos tramos, cada uno de ellos con su propia regulación, implica que estemos en presencia de dos obligaciones diferentes lo que dado el carácter accesorio de la hipoteca respecto de la obligación que garantiza, exige constituir tantas hipotecas como obligaciones se pretenden garantizar, no siendo admisible que el incumplimiento de las obligaciones específicas, derivadas de la normativa que rige el tramo sujeto a financiación cualificada, determine el vencimiento del otro tramo del préstamo, no sujeto a dicha financiación cualificada».
La Dirección revoca la calificación, y argumenta que ya antes de la modificación del art. 12 LH (Ley 41/2007, de 7 de diciembre), era su doctrina RR de 1/6/06 y 26/9/06- que: La máxima según la cual una única hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y absolutoIndudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. Entiende que no es contrario al principio de especialidad y de accesoriedad que mediante una sola hipoteca se garanticen distintas obligaciones, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad. Cuando esas diversas obligaciones garantizadas mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria es cuando será necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido art. 9 y 12 LH, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía. (MN)
Resolución idéntica a las RR. 80, 81 y 82 recogidas en el informe de abril (MN)
PDF (2008/08439; 4 págs. - 64 KB.)
*110. PROYECTO DE COMPENSACION: LA RECTIFICACION EXIGE LOS MISMOS REQUISITOS QUE LA APROBACION. Resolución de 28 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S .L., contra la nota de calificación del registradora de la propiedad de Negreira (A Coruña), por la que se deniega la inscripción de un convenio para la sustitución de aprovechamiento urbanístico.
Se pretende la inscripción de un convenio entre un Ayuntamiento titular del 80% de una finca en virtud de una adjudicación en un Proyecto de Compensación- y la Junta de Compensación por la que una mercantil queda como adjudicataria del aprovechamiento urbanístico municipal, a cambio del pago al municipio de una cantidad en metálico a cargo de la Junta de Compensación.
La Dirección confirma la calificación de la Registradora, porque el convenio urbanístico cuya inscripción se solicita, trata de revisar o rectificar un acto administrativo firme a través de un procedimiento incongruente: para que pueda admitirse la modificación de la situación jurídica real inscrita en virtud de un expediente reparcelatorio es preciso seguir los trámites exigidos para su modificación, entre ellos los mismos requisitos exigidos para la tramitación del proyecto de compensación originario; y en este caso no se han seguido los trámites de información pública y notificación a todos los interesados exigidos por el artículo 117 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Galicia.
Reconoce que, lógicamente, el Ayuntamiento podrá transmitir su derecho inscrito pero que ya no es el aprovechamiento urbanístico municipal, puesto que éste ya se materializó en una participación indivisa en una finca concreta. Confirma que es calificable por el Registrador que se hayan seguido los trámites esenciales del procedimiento administrativo (arts. 18 LH y 99 RH). (MN)
PDF (2008/08440; 3 págs. - 57 KB.)
111. EXCESO DE CABIDA Y SEGREGACIÓN. NOTAS DE CALIFICACIÓN SUCESIVAS. Resolución de 16 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Econdiver Desarrollos Inmobiliarios S.L., contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad de Escalona (Toledo), por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida en virtud de una escritura de segregación. Vinculante.
Una escritura de segregación, cesión y extinción de pro indiviso, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Suspendida la inscripción por cuanto no se incorpora o acompaña la licencia de segregación, por cuanto no resulta acreditado que el Ayuntamiento de Almorox, no haya contestado a la solicitud de licencia de segregación, por lo que no se puede admitir licencia por silencio administrativo
Con posterioridad se emitió una segunda nota de calificación «toda vez que consultado el Ayuntamiento de Almorox sobre esta escritura se manifiesta por el Secretario del mismo que se está tramitando por el Ayuntamiento un deslinde administrativo entre esta finca y una zona de dominio público colindante que es zona verde, por lo que no se puede practicar el exceso de cabida solicitado ni por tanto la subsiguiente segregación.
La DGRN dice que estamos ante un supuesto de dos notas de calificación sucesivas y totalmente distintas sobre la misma escritura de segregación, () que no cumplen con la obligación del registrador de que ésta sea global y unitaria.
Y en cuanto al fondo, estima el recurso diciendo que tampoco la doctrina de esta Dirección General sobre las dudas sobre la identidad de la finca es aplicable a este caso, porque para que eso fuera así deberían tales dudas estar referidas a la falta de identificación de la finca. En este caso la nota de calificación no está basada realmente en las dudas razonables de que la finca no sea físicamente aquélla a la que le va a afectar la segregación y cuya constatación registral del exceso de cabida se pretende, sino en el temor a que le afecte un procedimiento administrativo de deslinde con zona de dominio público colindante que no se ha hecho constar registralmente por los cauces legales, pues no consta asiento alguno de anotación preventiva de incoación de expediente de deslinde. Además se basa la nota en un certificado expedido con posterioridad a la propia presentación del título y solicitado por el propio registrador, por lo que no debiera haber sido tomado en consideración. En definitiva, añade la DGRN, se trata de una cuestión que no debió tener en cuenta el registrador en su calificación, la cual debe extenderse a los títulos presentados en tiempo y forma, y los asientos del Registro. Lo que debió hacer es proceder conforme a lo que preceptúan los artículos 79 y siguientes de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística. (JDR)
PDF (2008/08758; 2 págs. - 52 KB.)
112. ENAJENACIÓN DE BIENES MUNICIPALES POR VALOR SUPERIOR AL 25 % DEL PRESUPUESTO ANUAL. Resolución de 30 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Bembibre (León), contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad número 2 de Ponferrada, por la que se suspende la inscripción de una escritura de venta de varias fincas municipales.
Enajenadas por una Corporación Municipal dieciséis parcelas a través del procedimiento de enajenación directa, la registradora suspende la inscripción por entender que se ha omitido el informe favorable de la Comunidad Autónoma exigido por el artículo 109 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales para cuando el valor de la enajenación exceda del 25% de los recursos ordinarios del presupuesto anual de la Corporación.
El recurrente entiende que no es necesaria autorización previa sino mera comunicación al órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma -por delegación la Diputación Provincial- por tratarse de un expediente en el que se han acumulado otros dieciséis, pero sin que individualmente cada parcela exceda del citado 25%
Pero la DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral diciendo que dada la acumulación de los expedientes en un único expediente formal, dentro del cual hay un mismo vendedor y un mismo comprador, parece lo razonable valorar conjuntamente el precio de venta de las distintas parcelas enajenadas, y exigir la autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma -o de quien esta delegue- exigido por el citado artículo 109 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales. Máxime cuando, como ocurre en el presente caso, se ha acudido a la adjudicación directa, que no es el sistema ordinario de enajenación de los bienes patrimoniales. (JDR)
PDF (2008/08976; 2 págs. - 50 KB.)
113. HIPOTECA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. INTERESES. ANATOCISMO. CARÁCTER OBLIGACIONAL. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. Resolución de 6 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, contra la negativa de la registradora de la propiedad número 5 de Valladolid a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Vinculante.
Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad copia de una escritura de préstamo (concedido por una entidad de crédito) con garantía hipotecaria, autorizada el día 23 de noviembre de 2006.
La Registradora procede a su calificación y resuelve no practicar la operación solicitada, porque a su juicio «No es correcto a los efectos del derecho real de hipoteca constituido, el sistema de amortización previsto, -los doce primeros meses de duración del préstamo serán de carencia en la amortización y en el pago de los intereses que se capitalizarán por meses vencidos y se abonarán como capital, incluidos en las cuotas de amortización, una vez terminado el periodo de carencia, devengando el capital del préstamo pendiente de devolución incrementado por los intereses capitalizados que corresponda de conformidad con lo pactado interés-, al resultar de la cláusula de constitución de hipoteca, que el principal por el que responde la finca es el capital del préstamo concedido, sin que en ningún caso pueda entenderse incluido en él, el importe de los intereses capitalizados del periodo de carencia...».
En segundo lugar, hace constar que no son susceptibles de tener acceso al Registro los párrafos, apartados o cláusulas que se detallan en la calificación impugnada.
Solicitada calificación sustitutoria, la Registradora sustituta ratifica dicha calificación negativa.
La entidad crediticia interpuso recurso contra la calificación considerando que, una vez definido con precisión el derecho de hipoteca, su extensión y límites, la existencia del pacto de capitalización de intereses no debería impedir la inscripción de la garantía hipotecaria, ya que ello implicaría extender las limitaciones derivadas del art. 114 LH no sólo al derecho real de hipoteca, sino también a la obligación principal garantizada, lo que no considera admisible, ya que en el plano obligacional está expresamente admitida y reconocida la validez del pacto de capitalización de intereses, conocido por la doctrina como pacto de anatocismo.
Además entiende que la calificación de la Registradora impide la solicitud de inscripción parcial de la escritura presentada, pues el hecho de que existan estipulaciones o pactos no inscribibles a juicio del Registrador y que trascienden al total negocio, no implica que el Registrador pueda arbitrariamente limitar el derecho del interesado a solicitar y obtener la inscripción parcial.
La DGRN (que, por otra parte, entiende que al emitirse la calificación con fecha posterior a la entrada en vigor de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, la Registradora ha de calificar de acuerdo con dicha norma-) estima el recurso.
Y lo hace en términos similares a los de resoluciones anteriores, y que desembocan en la siguiente doctrina: La Registradora debe limitarse a calificar y, en su caso, a inscribir las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria relativas al importe del principal de la deuda, el de los intereses pactados, con expresión del importe máximo de responsabilidad hipotecaria, identificando la obligación garantizada y su duración. En cambio, respecto de las demás cláusulas debe proceder no a su inscripción sino a su transcripción en los estrictos términos que resultan del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna de ellas.
Considera que esas circunstancias que han de inscribirse resultan determinadas en la escritura calificada, cuyo contenido ha de ser analizado e interpretado en su conjunto y en el sentido más adecuado para que produzca efecto (cfr. arts 1.281, 1.283-1286 CC). Así, resulta patente la cantidad en que consiste el principal del préstamo -105.000 euros- añadiéndose que esa es la cantidad de responsabilidad hipotecaria que se fija por tal concepto, los intereses pactados y la cuantía máxima de la responsabilidad hipotecaria por estos y otros conceptos. Igualmente, aparece perfectamente identificada la obligación garantizada y claramente determinada la duración máxima de ésta.
Respecto de las objeciones que la Registradora opone a la posibilidad de capitalización de los intereses devengados durante el período de carencia, recuerda que según la doctrina DGRN, lo que no cabe es que la hipoteca asegure (en perjuicio de tercero), intereses por plazo superior a cinco años (fuera de la excepción legal prevista expresamente para las hipotecas inversas), ni que pueda rebasarse este límite englobando los intereses en el capital, cuestiones ambas que están relacionadas con la cláusula de constitución de la hipoteca. Y en el presente caso se determina la cantidad máxima de que responde por intereses la finca hipotecada en unos términos que son acordes con dicha doctrina, sin que el contenido meramente obligacional de dicho pacto pueda ser objeto de calificación en sentido estricto, como ha quedado expuesto, ni la licitud de aquél competa a la Registradora juzgar.
Recuerda también que, abstracción hecha de lo establecido en el art 692.1-2 LEC, tratándose de préstamos hipotecarios, el principio de determinación registral se predica sólo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca.
En cuanto a las referencias de la Registradora al hecho de no ser susceptibles de inscripción los párrafos, apartados o cláusulas que se detallan en la nota de calificación impugnada algunas de las cuales, dice la DG, ni siquiera se pueden conceptuar como cláusulas de vencimiento anticipado ni tipo alguno de cláusulas financieras, la resolución recuerda, aunque nada expresa la recurrente sobre tal extremo, que a la vista de la calificación así como de los razonamientos anteriores, lo procedente es no incluirlas en la calificación (Cfr Res 10-3-2008)
En cuanto a la calificación sustitutoria reitera que no es un recurso de clase alguna, sino una auténtica calificación, que, como tal, debe cumplir todos los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria, bien que limitada a los defectos señalados por el Registrador sustituido. Por ello no puede entenderse correctamente realizada con la mera ratificación o confirmación de la calificación objeto de recurso (JCC)
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*114. SUSTITUCION DE PODER MERCANTIL. FACULTADES DEL PODERDANTE. DISTINCIÓN ENTRE PODER GENERAL O ESPECIAL Y PODER CONCEBIDO EN TÉRMINOS GENERALES. Resolución de 7 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don José María Madridejos Fernández, contra la negativa de la registradora mercantil de Segovia a inscribir una escritura de apoderamiento. Vinculante.
Hechos: El apoderado de una sociedad, con un poder calificado de especial, pero de una gran amplitud en sus términos (representar en juicio y fuera de él, realizar toda clase de actos obligaciones o dispositivos, sobre toda clase de bienes, de administración o de dominio) y con facultades de sustitución, confiere a su vez poder a otra persona, con una gran especificación de las facultades concedidas.
La registradora califica que dada la generalidad y ambigüedad de las facultades del poderdante, no se puede saber si las minuciosas facultades concedidas al apoderado están comprendidas en las que a él se le concedieron. Aparte de ello deniega la facultad 32-poderes para pleitos- de conformidad con el art. 261 y 266 del C. Com. y la RDGRN de 23-1-2001.
El notario recurre basando su argumentación en la distinción entre poder general y poder concedido en términos generales del art. 1713 del CC. A su juicio el poder con el que actúa el poderdante es claramente un poder general y por tanto precisamente por su carácter amplio y general no debe generar dudas de que las facultades concedidas están dentro del ámbito de las facultades del poderdante.
Doctrina: La DG, con revocación del acuerdo de calificación, hace las siguientes interesantes declaraciones:
1. Para calificar un poder de general o especial (Art. 1712 CC) no debe atenderse a los términos empleados, sino que habrá de estarse a la interpretación de la voluntad del poderdante.
2. Poder general es el que afecta a todos los negocios del poderdante y poder especial es el concedido para actos singularmente especificados.
3. A veces mandato general y mandato concebido en términos generales (Cfr. Art. 1713 CC) coincidirán, como sería el caso de poder concedido para todos los asuntos del mandante sin especificación del tipo de actos permitido al apoderado, en cuyo caso es obvio que sólo comprenderá los actos de administración.
4. Un poder será especial cuando concurran en él dos circunstancias: Designación del interés sobre el que recae y tipo de acto autorizado.
5. Por todo ello puede hablarse de poder general pero que comprenda actos de riguroso dominio y poder en términos generales al que le sería aplicable la restricción del art. 1713 del CC.
6. La representación orgánica tienen un contenido predeterminado (Cfr. Art.286 C. Com y 129 LSA y 63 LSRL), pero la representación voluntaria, debe medirse por la escritura de poder, extremando la cautela y rigor en la interpretación del mismo.
7. Como consecuencia de todo ello califica el poder, en virtud del cual actúa poderdante en el caso de la resolución, comprensivo de toda clase de actos y operaciones siempre que recaigan sobre el giro o tráfico normal de la empresa. En definitiva que la interpretación del poder en este caso debe ser estricta pero no restrictiva.
8. Finalmente en cuanto a la inscripción del poder para pleitos la DG lo califica de civil-no tiene por objeto operaciones de comercio- y por tanto, dado que al poderdante no le estaba prohibida la sustitución, es perfectamente inscribible en le Registro Mercantil.
Comentarios: Dos son, fundamentalmente, los problemas que soluciona esta resolución de la DGRN:
1.- El primero es el relativo a la interpretación de los poderes mercantiles, cuando dichos apoderados, a su vez, por estar autorizados para ello, confieren otros poderes. Es un problema que con frecuencia se plantea en los RRMM.
Efectivamente los poderes concedidos por los apoderados de las sociedades pueden revestir dos formas:
---Una cuando se transcriben en la escritura de apoderamiento las facultades del apoderado y el poder conferido se remite a dichas facultades, en cuyo caso no existe ningún problema de interpretación pues son claras las facultades del poderdante en perfecta coincidencia con las del apoderado.
--- Y otra cuando transcritas o no dichas facultades en la escritura de poder (Cfr. Art. 98 Ley 24/2001), las facultades concedidas por el apoderado no coinciden de forma literal con las facultades conferidas u otorgadas al nuevo apoderado. Es en este caso cuando al calificar dicho apoderamiento surge la duda de si las facultades conferidas las tiene o no el poderdante. Es un problema de difícil solución pues en muchos casos surge la cuestión de si determinada facultad está o no comprendida en los términos del poder sustituido. Lo normal en estos casos es suspender la inscripción del poder en base al art. 1259 del CC y al principio general del derecho de que nadie da lo que no tiene. A la vista de la nueva resolución el problema se complica pues deberemos interpretar el poder concedido y la intención del poderdante para averiguar si esa facultad, no literalmente reflejada en el poder del poderdante, está o no incluida en la facultad del poderdante ahora concedida al apoderado. No obstante la dificultad de esta labor creo que la resolución da bastantes pistas de por dónde debe ir la calificación en estos casos en los que, salvo que se trate de un poder general, la calificación debe partir de una interpretación estricta o restrictiva, según los casos, del poder a la hora de determinar si una determinada facultad puede o no ser concedida por el apoderado. En todo caso la DG aclara y esto es muy importante, que el poder concedido, procedente de un poder general, siempre tendrá como límites el giro o tráfico de la empresa, aunque esta limitación no podrá ser apreciada por el RM, sino que deberá ser interpretada en cada caso concreto de actuación del apoderado.
2.- El segundo problema se refiere al alcance del juicio notarial de suficiencia frente al contenido de los libros del Registro mercantil. En la escritura calificada, según resulta de los fundamentos de derecho de la resolución, existía ese juicio notarial de suficiencia. Sin embargo, ni el notario a la hora de interponer el recurso, ni la DG a la hora de resolverlo, tienen en cuenta ese juicio de suficiencia notarial, ni el uno para reforzar su recurso, ni la DG para revocar el acuerdo de calificación, pues simplemente dice que había sido realizado. Ello quiere decir, al menos a nuestro juicio, que frente a los claros pronunciamientos de los libros del RM que esté a cargo del calificante, no de otro RM, dichos pronunciamientos prevalecerán sobre el juicio de suficiencia. Ello debe ser así, no sólo en aras de la seguridad jurídica preventiva, sino en virtud del principio de legitimación proclamado en el art.20 del C. Com. y art. 9 del RRM. Es decir que pese al juicio de suficiencia que haga el Notario sobre las facultades de un administrador, consejero delegado o apoderado, si del registro resulta que dicho administrador o consejero delegado no lo es, bien porque todavía no ha accedido su nombramiento al registro o bien porque ya ha sido revocado, la escritura otorgada en base a dicho juicio en ningún caso será inscribible en el RM. Doctrina esta que no es extensible a la calificación en el Registro de la Propiedad, ni tampoco a la calificación en el RM cuando la sociedad de que se trate figure inscrita en otro Registro (Cfr. Art. 18 LH y 18 C.com). (JAGV)
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*115. ADQUISICION DE FINCA DEL ESTADO. DERECHO DE RETRACTO. CARÁCTER PRIVATIVO O GANANCIAL DE LA ADQUISICIÓN. Resolución de 8 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de León don Santiago-Alfonso González López, contra la negativa del registrador de la propiedad número 2 de dicha capital a inscribir una escritura de compraventa y agrupación. Vinculante.
Hechos: El supuesto de hecho de esta resolución se centra en una venta realizada por el Estado de una finca rústica, no viable económicamente, a un propietario colindante en los términos previstos en el art. 137.4.f. de la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas. La adquisición, realizada por personas casadas en régimen de gananciales, se efectúa con carácter privativo y en la misma escritura se procede a su agrupación con finca colindante de los mismos propietarios, finca que tiene el mismo carácter de privativa, comprometiéndose sus titulares a respetar la indivisibilidad de la misma finca.
El registrador estima que la adquisición hecha al amparo del precepto citado es una venta ordinaria y por tanto no en ejercicio de un derecho de retracto legal y como consecuencia de ello suspende su inscripción como privativa.
El notario recurre pues estima, con interpretación diametralmente opuesta a la del registrador, que dicha adquisición lo ha sido por razón de la colindancia y que el citado precepto establece un verdadero derecho de adquisición preferente al que le sería aplicable la privaticidad proclamada en el art. 1346,4º del CC.
Doctrina: La DG revoca el acuerdo calificatorio, pues, acogiendo la tesis del recurrente, considera que la adquisición ha sido realizada por razón del ejercicio de un derecho de adquisición preferente de naturaleza legal, pues este no es sino el derecho que la ley concede a personas que se encuentren en determinadas circunstancias para adquirir una cosa cuyo dueño- el Estado en este caso- haya decidido enajenarlas.... Por ello la adquisición se califica de privativa pues la presunción del art. 1361 del CC debe decaer ante el título adquisitivo que determina la privaticidad de la adquisición y ello sin perjuicio del derecho de reembolso a la sociedad de gananciales del dinero invertido en la adquisición.
Comentario: El problema que plantea esta resolución se centra en la interpretación que se dé al art. 137 de la Ley 33/2003 de Patrimonio de Administraciones Públicas. Dicho precepto, tras establecer que la enajenación de bienes del Estado se llevará a cabo mediante concurso, subasta o adjudicación directa, en su apartado 4 establece determinados supuestos en que es posible la enajenación mediante adjudicación directa. Entre ello está el que da origen a esta resolución que se centra en aquellos casos de fincas rústicas que no lleguen a constituir una superficie económicamente explotable o no sean susceptibles de prestar una utilidad acorde a su naturaleza, siempre que la venta se efectúe a un colindante.
De este precepto extrae la DG la consecuencia de que estamos ante un derecho de adquisición preferente a favor del colindante y que por tanto la adquisición de las finca de que se trate en este caso debe tener el mismo carácter que tenía la que origina dicho derecho.
Aunque esta interpretación es perfectamente posible, ante la proliferación, como dice la propia DG, de estos derechos en leyes especiales, y no hay que poner ningún reparo, en este sentido, a la resolución, nos parece que el precepto citado, más que un derecho de adquisición preferente a favor de colindantes, lo que establece es una facultad del Estado para evitar en la enajenación de sus bienes, cuando se den las circunstancias contempladas en la norma, el concurso o la subasta. Creemos que un derecho de adquisición preferente, pre o post adquisición, es de tal trascendencia, como limitación del dominio que es, que para que exista debe estar claramente establecido en la Ley. En el precepto que comentamos es evidente que no se establece de forma expresa dicho derecho y la prueba de ello es que no fija ningún criterio de preferencia para saber cuál de los posibles colindantes de la finca del Estado puede ejercitar dicho derecho, como debiera hacerlo si de derecho de adquisición preferente se tratara. Es más, en la letra h del mismo precepto también se exceptúa del concurso o subasta a aquellos casos en que la venta se realiza a favor de quien ostente un derecho de adquisición preferente. Ello prueba, a nuestro juicio, que es al menos dudoso que en la letra f se establezca el derecho de adquisición preferente pretendido. Parece que lo que establece el precepto, por razones económicas y de viabilidad de las explotaciones agrarias, es que cuando pertenezca al Estado una finca rústica en dichas condiciones se podrá enajenar a uno de los colindantes, pero sin que este ostente un derecho para ejercitarlo si la enajenación, por las razones que sean, se efectúa a favor de cualquier otra persona, pues la consideración de que una finca tiene las características que fija el precepto corresponde en exclusiva al Patrimonio del Estado.
En definitiva serán los servicios patrimoniales del Estado lo que, por medio del pertinente expediente, estimen que se está ante el supuesto de la letra f del punto 4 del art. 137 y un vez hecho esto será cuando se busque al colindante a cuyo favor se haya de hacer la adjudicación directa, pero sin que estos colindantes, por el sólo hecho de serlo, puedan considerar que la finca está en dicha situación y sin que puedan ejercitar por propia iniciativa, si el expediente resultara contrario a sus pretensiones, su supuesto derecho de adquisición preferente y sin que si se enajena a uno de los colindantes, el que prestando su consentimiento haya sido considerado más adecuado en el expediente administrativo, los demás colindantes puedan ejercitar el derecho por considerar que tienen preferencia sobre el adquirente.
No obstante, dada la interpretación también posible y razonable hecha por la DG, frente al Registro de la Propiedad, por el carácter vinculante de la resolución que comentamos, habrá surgido un nuevo derecho de adquisición preferente, el contemplado en el art. 137.4.f. de la Ley 33/2003. (JAGV)
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116. HIPOTECA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR EXTINCIÓN DE RELACION LABORAL. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. Resolución de 5 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 5, de Valladolid, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Vinculante.
Similar a la Resolución R. 6 de Mayo de 2008, nº 113 de este informe si bien el centro del debate reside no en la posibilidad de capitalización de los intereses devengados durante el período de carencia, sino básicamente en dos cuestiones:
a) la vinculación entre el cambio de fecha de abono de la nómina por parte de la entidad prestamista y el de los días de liquidación de intereses y de los vencimientos del préstamo, así como la modificación del día de variación del tipo de interés, respecto de lo cual dice la DG que, aparte la índole financiera de tal estipulación, no puede entenderse que sea contraria a la norma del art. 1256 CC, que prohíbe dejar la validez y cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes contratantes. En efecto, aplicando los criterios hermenéuticos que establece el CC, nada hay que autorice a concluir que mediante dicho pacto la consumación o resolución del contrato quede dependiendo de la pura arbitrariedad de la entidad acreedora, toda vez que para la determinación de la fecha de abono de la nómina habrá de tenerse en cuenta lo convenido entre las partes conforme a la legislación laboral así como, en su caso, el convenio colectivo y demás disposiciones aplicables en el ámbito de las relaciones laborales al que expresamente se refiere la escritura calificada.
b) El vencimiento anticipado del préstamo por extinción de la relación laboral del prestatario, salvo que el prestatario opte por la conversión del tipo de interés en la forma que se determina, es inscribible: la sola consideración de que se trata de una causa de vencimiento anticipado del préstamo establecida en el convenio colectivo aplicable (aparte que, según admite la St TS 1-2-2002, se trata de un pacto que válidamente puede convenirse en el contrato de préstamo) debe conducir a desestimar la objeción cuestionada por no contradecir dicho pacto las normas de los arts 1255 y 1256 CC. Además, el hecho de que para tales casos de extinción de la relación laboral se conceda al prestatario la opción de convertir el tipo de interés pactado inicialmente en el alternativo que se determina en la escritura y eludir así el vencimiento anticipado del préstamo, excluiría la aplicación del art. 1256 CC, al no quedar la resolución del préstamo al exclusivo arbitrio de la entidad acreedora. (JCC)
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References: Resolución 
 artículo 432
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 artículo 53
 Resolución 
 artículo 255
 Resolución 
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 Real Decreto 

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 Resolución 
 artículo 117
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 109
 artículo 109
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