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Timestamp: 2017-07-27 16:27:29+00:00

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Die Wichtigkeit der Verwaltervollmacht | Mietrecht Südwest
Posted on 3rd November 2014, written by admin RA Jörg Bach –Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Bereits in älteren Beiträgen habe ich auf das enorme Haftungsrisiko für den Verwalter hingewiesen. Oftmals ist dieser bemüht die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäß wahrzunehmen, setzt sich dabei jedoch aus Unkenntnis oder mit dem Gedanken „Es wird schon gut gehen“ einer Haftung gegenüber der Gemeinschaft aus.
Dies veranschaulicht der folgende Fall, den der BGH am 20.02.2014 (III ZR 443/13) zu entscheiden hatte:
Zwischen einer Gemeinschaft und einem Dienstleister bestand über mehrere Jahre ein Hausmeistervertrag. Die WEG war mit ihrem Verwalter und mit den Leistungen des Hausmeisterservice nicht zufrieden. Infolgedessen berief sie in einer außerordentlichen Versammlung den Verwalter ab, bestellte einen neuen und beschloss, dass dieser neue Verwalter den bestehenden Servicevertrag mit sofortiger Wirkung wegen mangelhafter Leistung kündigen sollte. Soweit so gut.
Der neue Verwalter führte den Mehrheitsbeschluss treu aus und kündigte den Hausmeistervertrag für die Gemeinschaft mit sofortiger Wirkung. Der Hausmeisterservice widersprach der Kündigung und rügte die fehlende Vollmacht des Verwalters.
Der BGH entschied, dass die Kündigung in der Tat unwirksam war.
Gemäß § 174 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn dem Bevollmächtigten eine Vollmachtsurkunde nicht vorliegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist.
Die Vollmacht des Verwalters zum Ausspruch der Kündigung ergab sich zwar aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Hiernach ist der Verwalter berechtigt sonstige Rechtsgeschäfte für die WEG vorzunehmen, wenn er hierzu durch Beschluss oder Vereinbarung mit Stimmenmehrheit berechtigt ist. Der BGH hat entschieden, dass § 174 BGB auf diese Vollmacht anzuwenden sei, da für den Rechtsverkehr nicht ersichtlich wäre, ob und welche Vollmacht ein Verwalter innehabe. Es gebe kein Register hierzu. Der Empfänger einer Willenserklärung eines Verwalters sei deshalb schutzwürdig. Der Verwalter hätte die Vollmacht nachweisen müssen.
Da die fehlende Vollmacht unverzüglich gerügt wurde, war die Kündigung unwirksam. Der Vertrag bestand nach wie vor. Die Gemeinschaft musste weiter zahlen. Der Verwalter hatte sich Regressansprüchen der Gemeinschaft ausgesetzt. Eine unschöne Situation für alle Beteiligten.
In der Praxis werden die Willenserklärungen des Verwalters, auch ohne Vorlage einer Vollmacht, meistens akzeptiert. Gleichwohl zeigt der obige Fall, dass dies auch schief gehen kann. Um dieses Risiko für den Verwalter zu minimieren, hat der Gesetzgeber § 27 Abs. 6 WEG eingeführt. Hiernach hat der Verwalter einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Ausstellung einer Urkunde, aus der sich seine Vertretungsmacht ergibt. Hiervon sollten WEG und Verwalter tunlichst Gebrauch machen, um eine solche Konstellation wie die vorliegende zu vermeiden.

References: BGH 
 BGH 
 § 174
 § 27
 BGH 
 § 174
 § 27