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Timestamp: 2019-08-23 06:02:02+00:00

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BGH, 23.10.1985 - VIII ZR 231/84 - dejure.org
https://dejure.org/1985,489
BGH, 23.10.1985 - VIII ZR 231/84 (https://dejure.org/1985,489)
BGH, Entscheidung vom 23.10.1985 - VIII ZR 231/84 (https://dejure.org/1985,489)
BGH, Entscheidung vom 23. Januar 1985 - VIII ZR 231/84 (https://dejure.org/1985,489)
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Wegfall der vertraglichen Wiederherstellungspflicht des Mieters
Mietrecht - Wiederherstellung - Räume - Umbau
Auslegung einer Wiederherstellungsklausel; Vertragsauslegung, Rückgabe der Mietsache; Gewerbemietvertrag, Wiederherstellung des alten Zustandes; Umbau der Mietsache, Ausgleichsanspruch
Zum Anspruch des Vermieters auf Wiederherstellung des alten Zustandes
BGB §§ 535, 536, § 556
BGHZ 96, 141
NJW 1986, 309
NJW-RR 1986, 89 (Ls.)
MDR 1986, 226
BB 1986, 905
Zwar ist der Mieter, wie die Revision zutreffend aufzeigt, bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt - von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen (§ 538 BGB) - in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand; er hat deshalb, wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes ergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen zu beseitigen (Senatsurteil BGHZ 96, 141, 144 f. zu § 556 BGB a.F.;… Schmidt-Futterer/Gather, aaO, § 546 Rdnr. 45 m.w.Nachw.).
Zwar ist der Mieter bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt - von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen (§ 538 BGB) - in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand; er hat deshalb, wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes ergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen zu beseitigen (Senatsurteil BGHZ 96, 141, 144 f., zu § 556 BGB a.F.;… Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 546 Rdnr. 45 m.w.Nachw.).
Die Pflicht zur Räumung umfasst neben der Übergabe des unmittelbaren Besitzes an dem Grundstück auch die Entfernung von Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen, die der Pächter eingebracht oder von seinem Vorpächter übernommen hat, soweit diese Sachen nicht vereinbarungsgemäß vom Verpächter oder vom nachfolgenden Pächter zu übernehmen sind (vgl. dazu BGH, Urteile vom 8. Juli 1981 - VIII ZR 326/80, NJW 1981, 2564 f; vom 23. Oktober 1985 - VIII ZR 231/84, BGHZ 96, 141, 144 und vom 26. April 1994 - XI ZR 97/93, NJW-RR 1994, 847, 848 mwN; OLG Hamburg, NJW-RR 1991, 11; OLG Köln, NZM 1998, 767;… Mainczyk aaO § 4 Rn. 21 und vor §§ 7 bis 10 Rn. 8).
Für den Fall eines nicht mehr durchführbaren Rückbaus ist eine zur Annahme eines Anspruchs auf Geldersatz führende ergänzende Vertragsauslegung gerade deshalb abgelehnt worden, weil die Rückbauverpflichtung keine Gegenleistung für den aus der Vertragsbeendigung folgenden Rückgabeanspruch des Vermieters darstellt (BGHZ 96, 141, 145 f.).
BGH, 06.12.1993 - II ZR 242/92
Dies kann der Senat, da die Auslegung des Berufungsgerichts fehlerhaft ist und weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen, selbst aussprechen (st. Rspr. vgl. BGHZ 96, 141, 144 [BGH 23.10.1985 - VIII ZR 231/84];… Sen. Urt. v. 27. Mai 1991 - II ZR 164/90).
Andererseits wäre aber eine kompensationslose Befreiung des Mieters von dieser vertraglichen Verpflichtung unbillig, da die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf ihn bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt worden ist und daher einen Teil der vom Mieter für die Gebrauchsüberlassung zu erbringenden Gegenleistung darstellt (vgl. BGHZ 96, 141, 145 f. = NJW 1986, 309, 310).
Auch auf dem Grundstück vom Mieter errichtete Gebäude müssen auf Verlangen entfernt werden, und zwar ohne Rücksicht darauf, dass der Vermieter an ihnen gemäß §§ 94, 946 BGB als wesentliche Bestandteile Eigentum erworben hat (BGH NJW 1986, 309) oder ob es sich - wie regelmäßig bei Miete und Pacht - um Scheinbestandteile im Sinne von § 95 BGB handelt (vgl. BGH NJW 1996, 916 m.w.N.).
Das wird etwa dann angenommen, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Mietsache so zu verändern, dass die Wiederherstellungsleistungen des Mieters vergeblich wären, weil sie im Zuge der folgenden vom Vermieter veranlassten Veränderungen wieder zerstört würden (BGH NJW 1986, 309).
KG, 17.06.2010 - 12 U 51/09
Mischmietverhältnis: Abgrenzung zwischen Gewerbe- und Wohnraummiete; …
Für Umbauten gilt nichts anderes (BGH, NJW-RR 1994, 847, 848; NJW 1986, 309, 310; OLG Köln, NZM 1998, 767).
OLG Düsseldorf, 21.04.2009 - 24 U 56/08
Fautfrachtanspruch des Verfrachters bei Konsekutiv-Raumfrachtvertrag - Auslegung …
KG, 10.12.2018 - 8 U 55/18
Formularmäßige Vereinbarung einer Pflicht des Mieters zur Beseitigung bei …
BayObLG, 25.11.1997 - 2Z BR 99/97
Unzulässige bauliche Veränderung in Wohnanlage - Beseitigungsanspruch trotz …
OLG Düsseldorf, 17.12.1987 - 10 U 103/87
KG, 21.05.2001 - 12 U 9284/99
Wohnraummiete: Beginn der kurzen Verjährung für Schadenersatzansprüche trotz …
BGH, 25.01.1993 - II ZR 45/92
LG Berlin, 06.07.2010 - 65 S 355/09
AG Kleve, 29.11.2012 - 28 C 36/12
Rückbauverpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses

References: § 556
 § 556
 § 546
 § 556
 § 546
 § 4
 § 95
 BGH