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Timestamp: 2020-07-11 21:42:35+00:00

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La rideterminazione del valore dei terreni anno 2020 - Federnotizie
Argomento: Novità tributarie	Pubblicato il 11 Febbraio 2020 da	Giovanni Rizzi	 Stampa
Con la legge stabilità 2020, art. 1, commi 693 e 694, legge 27 dicembre 2019 n. 160 (pubblicata in G.U. n. 304 del 30 dicembre 2019 supplemento ordinario n. 45/L), è stata riproposta la possibilità di affrancamento delle plusvalenze relative a terreni edificabili o agricoli, ma con l’aliquota dell’imposta sostitutiva maggiorata rispetto al passato ossia con l’aliquota dell’11%.
Al riguardo si rammenta che per l’anno di imposta 2019 l’aliquota era pari al 10%, per gli anni di imposta 2015, 2016, 2017, 2018 l’aliquota era pari all’8% mentre per gli anni di imposta sino al 2014 l’aliquota era pari al 4% (così come prevista originariamente dall’art. 7, comma 2, della legge 28 dicembre 2001 n. 448); Il comma 694 dell’art. 1 legge 27 dicembre 2019 n. 160, per l’anno di imposta 2020, dispone che “l’aliquota di cui all’articolo 7, comma 2, della medesima legge è aumentata all’11 per cento”
Pertanto, sulla base delle nuove disposizioni, si potranno affrancare, sino al 30 giugno 2020, i terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2020 e ciò pagando l’11% del valore del terreno stesso alla data 1° gennaio 2020 risultante da apposita perizia da formalizzare entro il 30 giugno 2020.
L’imposta sostitutiva deve essere pagata o in un’unica soluzione entro il suddetto termine del 30 giugno 2020 o può essere rateizzata in tre rate annuali di pari importo con scadenza 30 giugno 2020, 30 giugno 2021 e 30 giugno 2022 (sull’importo delle rate al 30 giugno 2021 ed al 30 giugno 2022 sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo). La rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva, ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata (cfr. Circolare Agenzia delle Entrate n. 20/E del 18 maggio 2016, § 11).
Rimane ferma la possibilità (introdotta dall’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106), di compensare l’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rideterminazione con quanto già nel passato versato a titolo di imposta sostitutiva in occasione di precedente rideterminazione. Con la su richiamata disposizione è stato, pertanto, disatteso l’indirizzo in precedenza formulato dall’Agenzia delle Entrate (Circolari 10/2006, 16/E/2005, 35/E/2004 27/E/2003), che nel caso di nuova rideterminazione del valore escludeva in modo tassativo la possibilità di compensazione con l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza ammettendo solo la possibilità del rimborso. Il principio fissato dalla Agenzia delle Entrate nelle suddette circolari è stato così disatteso e superato dal D.L. 70/2011 in senso decisamente più favorevole per il contribuente, che anziché attendere il rimborso (peraltro non più possibile decorsi i 48 mesi dal pagamento) può recuperare immediatamente quanto già in precedenza pagato mediante la compensazione (la differenza da compensare potrebbe comunque essere rilevante, in quanto sull’intero valore al 1 gennaio 2020 va applicata l’aliquota dell’11%, mentre in caso di rivalutazioni eseguite nel 2019 si è applicata l’aliquota del 10%, in caso di rivalutazioni eseguite dal 2015 al 2018 si è applicata l’aliquota dell’8% mentre, peggio ancora, in caso di rivalutazioni eseguite sino al 30 giugno 2014, si è applicata l’aliquota del 4%).
La nuova norma non richiama espressamente la disposizione dell’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106, che ha introdotto la possibilità di compensazione, né riproduce una disposizione di identico contenuto, limitandosi, invece, ad apportare modifiche al solo decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, riaprendo i termini per la rideterminazione dei valori (usando la medesima tecnica redazionale utilizzata dalle precedenti leggi di stabilità, ossia delle leggi di stabilità per il 2013, per il 2014, per il 2015, per il 2016, per il 2017, per il 2018 e per il 2019 che avevano riaperto i termini per la rideterminazione dei valori sino al 30 giugno 2013, al 30 giugno 2014, al 30 giugno 2015, al 30 giugno 2016, al 30 giugno 2017, al 30 giugno 2018 ed al 30 giugno 2019).
Si ritiene, peraltro, che la disposizione in commento (ossia l’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106) sia divenuta una disposizione “di sistema”, in quanto non collegata esclusivamente alla sola rideterminazione disciplinata dal D.L. 70/2011 e pertanto applicabile in occasione anche di successive riaperture dei termini per l’affrancamento delle plusvalenze, compresa, pertanto, quella ora consentita dalla legge di stabilità 2020. Infatti:
(i) l’art. 7, comma 2, lett. ee) D.L. 70/2011 fa riferimento ai soggetti che si sono avvalsi della rideterminazione dei valori di acquisto di cui all’art. 7 legge 28.12.2001 n. 448 ed appare quindi “collegata” a quest’ultima disposizione piuttosto che alla disposizione dell’art. 2, comma 2 lett. dd), DL. 70/2011;
(ii) a sua volta la norma dell’art. 2, c. 2., D.L. 282/2002, modificata dalla norma della legge stabilità 2020, stabilisce che alla rideterminazione dei valori dalla stessa prevista, si applica proprio la disposizione dell’art. 7 legge 28.12.2001 n. 448;
(iii) di fatto, per effetto di detti rinvii incrociati, alla rideterminazione di valori, comunque riconducibile alla disposizione originaria di cui all’art. 7 legge 28.12.2001 n. 448, si applica, con decorrenza 1° luglio 2011, la disciplina in tema di compensazione dettata dall’art. 7, comma 2, lett. ee) D.L. 70/2011, da considerarsi, pertanto, “a regime”.
Tale interpretazione (nel senso, cioè, di ammettere la compensazione con l’imposta sostitutiva già pagata in occasione di una precedente rideterminazione) ha trovato un’importante conferma da parte dell’Amministrazione Finanziaria, con riguardo alla legge di stabilità 2016, con la Circolare n. 20/E del 18 maggio 2016, § 11, ove si è avuto modo di precisare che nel caso in cui venga effettuata una nuova perizia dei beni detenuti alla data del 1° gennaio 2016, è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta l’imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni. Considerato che la legge di stabilità 2020 utilizza la medesima formulazione normativa adottata dalla legge stabilità 2016, le conclusioni cui è giunta l’Agenzia delle Entrate con la Circolare 20/E del 2016 sopra citata possono estendersi anche alla legge stabilità 2020 (legge 27 dicembre 2019 n. 160).
– da chi deve vendere a prezzo superiore a quello che risulta da una precedente rideterminazione (pagherà la differenza tra l’importo pari all’11% del nuovo valore rideterminato e l’imposta pagata in precedenza; esempio: rivalutazione al 1° gennaio 2010 su valore di €. 500.000,00; imposta pagata al 4%: €. 20.000,00 – rivalutazione al 1° gennaio 2020 su valore di €. 600.000,00 – imposta all’11%: €. 66.000,00; imposta dovuta €. 66.000,00 – €. 20.000,00 = €. 46.000,00); in questi casi (soprattutto quanto la precedente rideterminazione è stata effettuata con l’aliquota al 4%) andrà attentamente valutata la convenienza di procedere ad una nuova rideterminazione (oggi alll’11%) potendo essere meno onerosa la tassazione “ordinaria” sulla plusvalenza realizzata (tra il prezzo di vendita e il valore in precedenza rideterminato).
ATTENZIONE: nel caso di nuova perizia a valore inferiore a quello della precedente rideterminazione, mentre in precedenza poteva essere a costo zero, se la nuova rideterminazione avveniva vigente la stessa aliquota in vigore al momento della precedente rideterminazione (4% o 8%) ora con la fissazione dell’aliquota all’11% la rideterminazione al ribasso potrebbe avere un costo anche rilevante; esempio: rivalutazione al 1° gennaio 2010 su valore di €. 500.000,00; imposta pagata al 4%: €. 20.000,00; rivalutazione al 1° gennaio 2020 su valore di €. 400.000,00 – imposta all’11%: €. 44.000,00; imposta dovuta €. 44.000,00 – €. 20.000,00 = €. 24.000,00; sino al 30 giugno 2014, invece, in un’ipotesi del genere, con l’aliquota immutata al 4%, non si sarebbe dovuto pagare nulla; sino al 30 giugno 2018, in un’ipotesi del genere, con l’aliquota dell’8%, si sarebbe dovuta pagare una differenza di €. 12.000,00 (32.000,00 – 20.000,00); nel 2019, in un’ipotesi del genere, si sarebbe dovuta pagare una differenza di €. 20.000,00 (40.000,00 – 20.000,00). Anche con la nuova aliquota, peraltro, la rideterminazione al ribasso potrebbe avere un costo pari a zero se la riduzione del valore sia tale da compensare la maggiore imposta dovuta causa l’aumento dell’aliquota (esempio rivalutazione al 1° gennaio 2016 su valore di €. 500.000,00; imposta pagata all’8%: €. 40.000,00; rivalutazione al 1° gennaio 2020 su valore di €. 350.000,00 – imposta al 11%: €. 38.500,00 – imposta dovuta €. 38.500,00 – €. 40.000,00 = €. 0).
(iii) con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 9 maggio 2003 si è precisato che in caso di consolidazione dell’usufrutto alla nuda proprietà nel corso del 2003 il valore affrancabile è quello della nuda proprietà al 1° gennaio 2003 (ed ora in base all’ultima norma deve ritenersi che in caso di consolidazione dell’usufrutto alla nuda proprietà dopo il 1° gennaio 2020 il valore affrancabile sia quello della nuda proprietà al 1° gennaio 2020).
La perizia di stima, dalla quale deve risultare il valore rideterminato alla data del 1 gennaio 2020, deve essere redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili (così dispone l’art. 7 legge 28 dicembre 2001 n. 448); si rammenta inoltre che l’art. 1, comma 428, della legge 30 dicembre 2004 n. 311 ha ampliato la platea dei soggetti abilitati alla redazione della perizia giurata di stima del valore dei terreni ai fini dell’affrancamento delle plusvalenze, ricomprendendovi anche i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, ai sensi del testo unico di cui al regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011.
L’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che la cessione di un fabbricato da demolire non vada assoggettata, ai fini delle imposte dirette, alla disciplina propria delle cessioni dei fabbricati (per i quali è esclusa la realizzazione di plusvalenze tassabili in caso di cessione dopo cinque anni dall’acquisto o in caso di provenienza successoria) bensì alla disciplina propria dei terreni edificabili (sempre plusvalenti, a prescindere dalla durata del possesso e dal titolo di acquisto). A tali conclusioni l’Amministrazione Finanziaria è giunta con la Risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008. In detta risoluzione l’Agenzia delle Entrate afferma che nel caso di cessione di un fabbricato destinato alla demolizione, non può essere considerato oggetto di compravendita il fabbricato in questione, oramai privo di effettivo valore economico, ma diversamente l’area su cui lo stesso insiste, riqualificata in relazione alla potenzialità edificatoria alla stessa riconosciuta. Di conseguenza, per effetto della posizione assunta dalla Agenzia con questa Risoluzione, se viene ceduto un fabbricato (da demolire), anche se posseduto da più di cinque anni o anche se acquisito a seguito di successione, comunque la sua vendita genera plusvalenza tassabile (sempreché il prezzo di vendita sia superiore al valore di “carico”). Con la stessa Risoluzione, peraltro, l’Agenzia delle Entrate ha pure riconosciuto (per “coerenza”) che, se nel caso di specie deve ritenersi che la vendita abbia per oggetto un’area edificabile, può tornare eventualmente applicabile la disposizione che prevede la rivalutazione dei terreni tramite l’applicazione dell’imposta sostitutiva (per l’anno 2020 pari all’11%) sul valore periziato, a condizione che la redazione ed il giuramento della perizia, nonché il versamento della prima o dell’unica rata, siano effettuati entro la data prevista dalla vigente normativa (per l’anno 2020 il 30 giugno 2020).
Di recente, la Cassazione si è pronunciata in senso favorevole al contribuente (Cass. ordinanza 31 gennaio 2019 n. 2894: “In tema di plusvalenze realizzate mediante la cessione di terreni edificabili e con destinazione agricola, la scelta del contribuente di calcolare il valore del bene della L. n. 448 del 2001, ex art. 7, in deroga al sistema ordinario, facendo redigere apposita perizia giurata ed effettuando il relativo versamento, non determina alcun vincolo nella successiva vendita e non limita pertanto la facoltà̀ di alienare il bene ad un prezzo inferiore, sicché̀, in questa ipotesi, deve escludersi la decadenza del contribuente dal beneficio e la possibilità̀ per l’Amministrazione finanziaria di calcolare la plusvalenza secondo gli ordinari criteri previsti dall’art. 68 TUIR, ossia a partire dal vecchio valore di acquisto (in senso favorevole al contribuente anche Cass., 7037/2018; Cass. 23508/2018; Cass. 24310/2016; Cass. 19242/2016; Cass. 25721/2014; in senso favorevole all’Amministrazione finanziaria, invece, Cass. 14492/2016, Cass. 14493/2016, Cass. 24136/2017)”.
Molte sono, invece, le sentenze delle Commissioni Tributarie, in gran parte favorevoli al contribuente:
– Commissione Tributaria Regionale del Veneto n. 427 del 29 marzo 2017,
– Commissione Tributaria Regionale di Lazio n. 3119 del 2017,
Art. 1, commi 693 e 694 legge 27 dicembre 2019 n. 160
All’articolo 2, comma 2, del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al primo periodo, le parole: «1° gennaio 2019» sono sostituite dalle seguenti: «1° gennaio 2020»;
b) al secondo periodo, le parole: «30 giugno 2019» sono sostituite dalle seguenti: «30 giugno 2020»;
c) al terzo periodo, le parole: «30 giugno 2019» sono sostituite dalle seguenti: «30 giugno 2020».
Sui valori di acquisto […] dei terreni edificabili e con destinazione agricola rideterminati con le modalità e nei termini indicati dal comma 2 dell’articolo 2 del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, come da ultimo modificato dal comma 693 del presente articolo, […] l’aliquota di cui all’articolo 7, comma 2, della medesima legge è aumentata all’11 per cento.
Art. 1, commi 1053 e 1054 legge 30 dicembre 2018 n. 145
a) al primo periodo, le parole: «1° gennaio 2018» sono sostituite dalle seguenti: «1° gennaio 2019»;
b) al secondo periodo, le parole: «30 giugno 2018» sono sostituite dalle seguenti: «30 giugno 2019»;
c) al terzo periodo, le parole: «30 giugno 2018» sono sostituite dalle seguenti: «30 giugno 2019».
Sui valori di acquisto delle […] dei terreni edificabili e con destinazione agricola rideterminati con le modalità e nei termini indicati dal comma 2 dell’articolo 2 del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, come da ultimo modificato dal comma 1053 del presente articolo, […] l’aliquota di cui all’articolo 7, comma 2, della medesima legge è aumentata al 10 per cento.
La rideterminazione del valore dei terreni anno 2020 ultima modifica: 2020-02-11T08:40:29+01:00 da Giovanni Rizzi
rivalutazione valore terreni 2020
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References: art. 1
 § 11
 § 11
 art. 7
 Cass. 
 Cass. 
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Art. 1

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