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Timestamp: 2019-10-19 15:53:06+00:00

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www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumMieterWas kann ich fordern un...
11.07.2010 18:26 |
Hallo Herr oder Frau Anwältin/Anwalt,
meine Mieter haben nach 12 Jahren gekündigt. Die Wohnung ist zur Zeit nicht renoviert. Sie wollen bei Auszug auch nicht renovieren, da Sie der Meinung sind, dass es nach den neusten Urteilen nicht mehr notwenig ist. Was kann ich fordern und kann die die Renovierung dann auf Ihre Kosten z.B. von der Kaution durchführen lassen ?
Die Formulierungen im Mietvertag lauten wie folgt:
3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen, d. h. das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung durchzuführen, und zwar in den üblichen Zeitabständen, je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung.
4. Der Mieter führt kleine Instandhaltungen innerhalb der Mieträume aus. Diese Verpflichtung umfaßt das Beheben kleinerer Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden. Ferner hat der Mieter zerbrochene Innen- und Außenscheiben in den Mieträumen zu erneuern.
5.	Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz schriftlicher Mahnung und Fristsetzung nicht unverzüglich nach, kann der Vermieter, ohne daß es eine Ablehnungsandrohung bedarf, die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters durchführen lassen oder Schadensersatz in Geld verlangen. Der Mieter hat auch den entstehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen. Wenn Gefahr im Verzug oder Aufenthalt des Mieters unbekannt ist, bedarf es weder einer Mahnung noch der Fristsetzung.
§ 19 Beendigung des Mietverhältnisses (siehe § 32)
Bei Beendigung des Mietverhältnisses, spätestens bei seinem Auszug, hat der Mieter die Mieträume in einwandfreiem Zustand mit allen, auch den von ihm selbst beschafften Schlüsseln, zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter auf Kosten des Mieters die Mieträume öffnen und reinigen sowie neue Schlösser anbringen lassen. Etwa zurückgelassene Gegenstände kann der Vermieter auf Kosten des Mieters einlagern, wenn sie trotz Aufforderung nicht entfernt werden.
Endet das Mietverhältnis vor Eintritt erstmaliger oder vor erneuter Fälligkeit der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreperaturen nach § 13 des Mietvertrages, ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Scönheitsreperaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreperaturen für die Naßräume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 66%.
Liegen die letzten Schönheitsreperaturen für die sonstigen Räume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%.
Dem Mieter ist unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreperaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen läßt.
§ 13 Instandhaltung der Mieträume (siehe § 32)
Der Mieter hat die gemieteten Räume sowie die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln und ordnungsgemäß zu reinigen. Er hat für ausreichende Lüftung und Heizung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen. Die Mieträume sind von allem Ungeziefer freizuhalten.
2. Für jede vorsätzliche oder fahrlässige Beschädigung der Mietsache und des Hauses sowie sämtlicher zum Hause oder den Räumen gehörenden Anlagen und Einrichtungen ist der Mieter verantwortlich, soweit die Beschädigung von ihm oder seinen Angehörigen, Mitbewohnern, Untermietern, Besuchern, Lieferanten oder Handwerkern verursacht worden ist. Wenn der Mieter einen Schaden feststellt, ist er verpflichtet, diesen Schaden unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.
§ 33 (zu § 14 - Instandhaltung der Mieträume) Der Mieter hat die Mietsache stets in einem ordentlichen und sauberen Zustand zu halten. Während der Mietzeit hat der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen nach Ablauf folgender Zeiten auszuführen: Wohn- und Schlafräume, Flur, Küche, Bad und Toilette spätestens alle 3 Jahre, Nebenräume spätestens alle 7 Jahre, sämtliche Lackarbeiten an Fenstern, Türen, Heizkörpern und Einbaumöbeln spätestens alle 4 Jahre. Für Pflege elektrischer Geräte, wie z.B. E-Herd, Geschirrspülmaschine, Dunstabzugshaube, Kühlschrank etc. einschließlich der dazugehörenden Anschlüsse hat der Mieter auf eigenen Kosten aufzukommen. Dasselbe gilt für Reparatur und Ersatz unbrauchbar gewordener Geräte, wenn er diese nicht pfleglich behandelt hat. Der Nachweis der ordnungsgemäßen Pflege obliegt dem Mieter. Zur Pflege gehört auch - sofern erforderlich - die regelmäßige Überprüfung durch einen Fachfirma. Die Renovierung der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter auf eigene Kosten mit Ausnahme etwaiger bei Einzug im Übergabeprotokoll vom Vermieter und Mieter einvernehmlich getroffener Feststellungen. Er hat die Wohnung in einem solchen Zustand zu übergeben, daß ein Nachmieter nach dem mit ihm abgeschlossenen Mietvertrag keine Renovierungsarbeiten verlangen kann. Zur Renovierung gehört insbesondere, daß die Wohnung sich mindestens in einem solchem Zustand befindet, wie sie dem Mieter bei Einzug übergeben worden ist, nämlich: alle Wohn- und Schlafräume sowie der Flur müssen mit Rauhfaser versehen sein, diese und die Decken in wisch- und waschfester Binderfarbe gestrichen sein, der Anstrich der Fensterrahmen innen, Türen, Heizkörper sowie ggf. der Einbaumöbel und sonstigen Zubehörs müssen einwandfrei sein, alle Räume einschließlich der Fensterscheiben müssen gereinigt sein und die Oberbelege sich in einem unbeschädigten, tadellosen Zustand befinden. Alle durchgeführten Renovierungsarbeiten dürfen nicht älter als ein Jahr sein. Teppichböden sind bei Auszug fachgerecht zu reinigen. Da dies spezielle Kenntnisse voraussetzt, wird dem Mieter dringend geraten, dies von einer Fachfirma erledigen zu lassen. Weisen Teppichböden oder ein anderer Fußbodenbelag jedoch wegen nicht genügend pfleglicher Behandlung Abnutzungserscheinungen oder Löcher, Brand-, Farb- oder Säureflecken oder ähnliche Schäden auf, so hat der Mieter die Bodenbeläge fach- und qualitätsgerecht erneuern zu lassen. Die Renovierungsarbeiten müssen fachgerecht ausgeführt werden. Der Vermieter weist aus Erfahrung darauf hin, daß in aller Regel Renovierungsarbeiten spezielle Fachkenntnisse voraussetzen und empfiehlt daher dringend, die Renovierungsarbeiten ausschließlich durch Fachfirmen durchführen zu lassen. Verläßt der Mieter die Wohnung trotz mündlicher oder schriftlicher Aufforderung, ohne seinen Renovierungsverpflichtungen nachzukommen, so gilt das Verlassen der Wohnung durch den Mieter als endgültige Ablehnung, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Der Vermieter ist ohne weitere Fristsetzung berechtigt, die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters ausführen zu lassen.
Leider muss ich Ihnen sagen, dass Ihr Mieter sich im Recht befindet, wenn er sich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet fühlt.
Für eine solche Verpflichtung existiert keine wirksame vertragliche Vereinbarung.
Eine Endrenovierungsklausel, wie in § 33 enthalten, verstößt gleich gegen mehrere vom BGH inzwischen für unwirksam erklärte Inhalte.
Allein die Klausel:
"Alle durchgeführten Renovierungsarbeiten dürfen nicht älter als ein Jahr sein."
führt zu einer Unzulässigkeit, weil es sich um eine starre Fristenbindung handelt, die keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung nimmt.
Der BGH sieht in solchen Verpflichtungen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil sie ihn verpflichten, die Mieträume beim Auszug unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen und unabhängig vom Zustand der Wohnung renoviert zu übergeben.
"Er wird so verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er sie nur kurze Zeit bewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf besteht."
Urteil vom 12.09.2007, Az.: VIII ZR 316/06
Die Klausel in Ihrem Vertrag würde praktisch bedeuten, dass bei 12 Monaten und 1 Tag seit der letzten Maßnahme der Mieter vollständig renovieren müsste ohne Rücksicht darauf, in welchem Zustand sich die Wohnung tatsächlich befindet.
Auch die in § 19 veranktere Quotenregelung bringt Sie nicht weiter und gibt Ihnen auch keinen Anspruch auf anteilige Renovierungskosten.
Ihr Vertrag regelt, dass der Mieter, ausschließlich abhängig von dem Zeitpunkt der letzten Renovierung, feste Quoten an Sie zu zahlen hat, die auf einem vom Vermieter in Auftrag gegebenen Kostenvoranschlag basieren.
Ausser einer Selbstvornahme der vollständigen Renovierung hat der Mieter keine andere Möglichkeit, als die Quoten zu zahlen.
Auch hier wird der tatsächliche Abnutzungszustand der Wohnung völlig unberücksichtigt gelassen; die Quoten stehen fest und stellen damit ebenfalls eine starre Berechnungsgrundlage dar. Das ist unwirksam nach dem Urteil des BGH vom 07.03.2007, Az.: VIII ZR 247/05.
Die unwirksamen Klauseln führen in der Tat dazu, dass der Mieter nicht mehr verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Unberührt bleiben natürlich Ihre Ansprüche auf Schadensersatz für Beschädigungen der Mietsache.
Sofern die jedoch nicht gegeben sind, haben Sie keine Möglichkeit, die Kaution einzubehalten oder mit Renovierungskosten aufzurechnen.

References: § 19
 § 32
 § 13

§ 13
 § 32

§ 33
 § 14
 § 33
 BGH 
 BGH 
 § 19
 BGH