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Timestamp: 2018-11-13 00:36:20+00:00

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Verwaltungskosten | Breiholdt Rechtsanwälte Berlin
by Kai-Peter Breiholdt | 25. Jan 2010 | Gewerbemietrecht
Was muss man bei der Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter in einem Mietvertrag beachten?
Nach § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung sind Verwaltungskosten keine Betriebskosten. In Wohnraummietverträgen ist eine solche Umlage deshalb nicht möglich.
In Geschäftsraummietverträgen können die Parteien dagegen vertraglich vereinbaren, dass der Mieter die Verwaltungskosten trägt. Eine solche Regelung muss aber den Grundsätzen des AGB-Rechts standhalten.
Das OLG Köln (NZM 2008, 806) hatte folgenden Fall zu entscheiden:
In einem Gewerberaummietvertrag waren die Betriebskosten in einer eigenen Anlage aufgeführt. Unter Nr. 17 standen als sonstige Kosten u.a. „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“.
Weil diese Position soweit hinten (Nr. 17) und ohne Angabe einer konkreten Höhe festgeschrieben war, hielt das OLG Köln die Umlage für AGB-widrig. Hinzu kam auch noch, dass die angesetzten Vorauszahlungen sehr niedrig waren, sodass der Mieter regelmäßig erheblich nachzahlen musste.
Der BGH sah dies in der Berufungsinstanz anders (XII ZR 109/08 vom 09.12.2009). Eine konkrete Höhe der Verwaltungskosten müsse bei der Umlageregelung nicht angegeben werden, wenn sich die tatsächlich abgerechneten Kosten im Rahmen des Ortsüblichen hielten (hier: 5,5%).
Die Diskrepanz der Verwaltungskosten zu den monatlichen Vorauszahlungen ist für den BGH ebenfalls kein Argument. Nach ständiger Rechtsprechung kann dies nur anders sein, wenn der Vermieter beim Mieter einen Vertrauenstatbestand gesetzt hat, dass die monatlichen Vorauszahlungen angemessen kalkuliert sind.
Letztlich hat der BGH auch kein Problem damit, dass die Regelung sich in Nr. 17 der Anlage befindet. Auch die Bezeichnung „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ hält der BGH für hinreichend klar.
Die Tatsache, dass der Vermieter die Höhe der Verwaltungskosten im Vertrag nicht angeben muss, ist kein Freibrief. Stellt sich bei der Abrechnung heraus, dass diese nicht ortsüblich sind, wird der Mieter Einwendungen geltend machen können.
Vorsicht ist geboten – worauf der BGH hinweist – wenn neben den Verwaltungskosten auch die Kosten des Centermanagements abgerechnet werden sollen. Gibt es hier keine klare Definition, so liegt der Einwand der AGB-Widrigkeit wegen Unklarheit auf der Hand.

References: § 1
 BGH 
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