Source: http://www.bghanwalt.de/veroeffentlichungen/vo_r81_c.htm
Timestamp: 2013-05-19 08:36:02+00:00

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Prof. Dr. Ekkehart Reinelt | Die Geltendmachung von Gew�hrleistungsrechten durch die Wohnungseigent�mergemeinschaft und/oder den Erwerber
jurisPR-BGHZivilR 20/2010 Anm. 1
Die Geltendmachung von Gew�hrleistungsrechten durch die Wohnungseigent�mergemeinschaft und/oder den ErwerberAnmerkung zu BGH 7. Zivilsenat, Urteil vom 19.08.2010 - VII ZR 113/09
Dr. Ekkehart Reinelt, Rechtsanwalt beim BundesgerichtshofLeits�tze
1. Hat die Wohnungseigent�mergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss die Aus�bung gemeinschaftsbezogener Gew�hrleistungsrechte wegen M�ngeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist der einzelne Wohnungseigent�mer jedenfalls dann nicht gehindert, dem Ver�u�erer eine Frist zur M�ngelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung zu setzen, wenn die fristgebundene Aufforderung zur M�ngelbeseitigung mit den Interessen der Wohnungseigent�mergemeinschaft nicht kollidiert.
2. F�hrt die Wohnungseigent�mergemeinschaft, die die Aus�bung der gemeinschaftsbezogenen Gew�hrleistungsanspr�che wegen M�ngeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen hat, Verhandlungen mit dem Ver�u�erer �ber die Beseitigung der M�ngel, wird dadurch die Verj�hrung der M�ngelbeseitigungsanspr�che der einzelnen Wohnungseigent�mer gehemmt. Soweit eine gesonderte Erm�chtigung nicht besteht, hemmt diese Verhandlung nicht die Verj�hrung der Anspr�che, die den Wohnungseigent�mern nach Ablauf einer von ihnen mit Ablehnungsandrohung gesetzten Frist entstehen.
3. Ein Berufungsgericht muss grunds�tzlich keinen Hinweis darauf erteilen, dass es von der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts abweichen will, wenn die dem angefochtenen Urteil zugrunde liegende Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts als zentraler Streitpunkt zur �berpr�fung durch das Berufungsgericht gestellt wird und die betroffene Partei deshalb von der Entscheidung des Berufungsgerichts nicht �berrascht wird. A. Problemstellung
Kann der Erwerber beim Bautr�gervertrag dem Ver�u�erer eine Frist zur M�ngelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung setzen, obwohl die Wohnungseigent�mergemeinschaft die Verfolgung der Gew�hrleistungsanspr�che in Bezug auf M�ngel am Gemeinschaftseigentum an sich gezogen hat?
Hemmen Verhandlungen der Wohnungseigent�mergemeinschaft �ber die M�ngelbeseitigung die Verj�hrungsfrist f�r Anspr�che des einzelnen Wohnungseigent�mers, gegebenenfalls in welchem Umfang?
Muss das Berufungsgericht in allen F�llen einen Hinweis darauf erteilen, dass es von der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts abweichen will, oder ist das dann nicht erforderlich, wenn die Auffassung des erstinstanzlichen Urteils in der Berufung von beiden Parteien zentral in Frage gestellt und bek�mpft wird?
Diese Fragen stellt und beantwortet die zu besprechende Entscheidung. Sie f�gt sich ein in die bisherige Rechtsprechung zur Abgrenzung bzw. Erg�nzung der Geltendmachung von Gew�hrleistungsanspr�chen durch die Wohnungseigent�mergemeinschaft einerseits und den einzelnen Erwerber andererseits. Erneut bekr�ftigt sie die in der Rechtsprechung schon entwickelte Befugnis der Wohnungseigent�mergemeinschaft zum „Ansichziehen“ der Verfolgung von M�ngeln am Gemeinschaftseigentum durch Mehrheitsbeschluss. Sie befasst sich im Detail mit den Grenzen dieser Befugnis und der Frage, wie sich die Geltendmachung von Rechten auf die Verj�hrung der Anspr�che der einzelnen Erwerber auswirkt. B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Erwerber (Kl�ger) haben im Wege des Bautr�gervertrages noch unter Geltung alten Rechts vom Bautr�ger (Beklagte) errichtete Eigentumswohnungen erworben. In den Loggien der Wohnungen traten Kondensat- und Schimmelpilzbildung auf, die auf mangelhaftem konstruktivem Aufbau der H�user der Wohnungseigentumsanlage beruhen. Die Wohnungseigent�mergemeinschaft hat durch Mehrheitsbeschluss die Verfolgung der Rechte bez�glich der M�ngel am Gemeinschaftseigentum an sich gezogen.
W�hrend des Laufs der Verhandlungen der Wohnungseigent�mergemeinschaft mit dem Bautr�ger haben die Erwerber der beklagten Bautr�gergesellschaft Frist zur M�ngelbeseitigung gesetzt und gleichzeitig erkl�rt, dass die Frist unter Umst�nden verl�ngert werden k�nne. Nach fruchtlosem Fristablauf – so die entsprechenden Schreiben – wollen die Erwerber gegebenenfalls Zug-um-Zug gegen R�ckgabe der Wohnungen Wandlung, Minderung oder Schadensersatz geltend machen. Kurz nach Zugang dieser Schreiben werden die ergebnislosen Verhandlungen der Wohnungseigent�mergemeinschaft �ber die M�ngelbeseitigung mit dem Bautr�ger abgebrochen.
Es stellt sich die Frage, ob die Aufforderungen durch die Erwerber wirksam sind, obwohl die Wohnungseigent�mergemeinschaft gleichzeitig noch auf der Basis des „Ansichziehens“ der Anspr�che �ber M�ngelbeseitigung verhandelt. Weiterhin ist zwischen den Parteien im Streit, ob und inwieweit Verhandlungen der Wohnungseigent�mergemeinschaft die Verj�hrung der Rechte der Erwerber hemmt.
Mit ihrer Klage verlangen die Kl�ger vom beklagten Bautr�ger (gro�en) Schadensersatz wegen Nichterf�llung mit der Begr�ndung, es best�nden M�ngel am Gemeinschaftseigentum.
Das LG Berlin hat die Schadensersatzklage mit der Begr�ndung abgewiesen, die Rechte der Erwerber auf gro�en Schadensersatz seien verj�hrt. Der einzelne Erwerber von Wohnungseigentum k�nne seine individuellen Anspr�che aus dem Vertrag mit dem Ver�u�erer selbstst�ndig verfolgen. Die Verhandlungen der Verwalterin in Folge des „Ansichziehens“ der Rechtsverfolgung durch die Wohnungseigent�mergemeinschaft k�nnen keine Hemmung bez�glich der Rechte der Erwerber auf gro�en Schadensersatz bewirken, weil diese Rechte in jedem Fall beim Erwerber verbleiben.
Anders urteilt das KG Berlin: Die Berufung der Kl�ger hatte �berwiegend Erfolg. Das Berufungsgericht hat – ohne zuvor auf die von der erstinstanzlichen Entscheidung abweichende Auffassung hinzuweisen – die Bautr�gergesellschaft zur Zahlung Zug-um-Zug verurteilt und festgestellt, dass die Beklagte den Kl�gern zuk�nftigen Schaden zu ersetzen hat.
Der Anspruch der Kl�ger sei gem. den �� 634, 635 BGB a.F. gerechtfertigt. Auf den als Kaufvertrag bezeichneten Vertrag sei Werkvertragsrecht anwendbar, weil es um den Erwerb sanierter Altbauten mit Herstellungsverpflichtungen ging. Es l�gen die von der Beklagten zu vertretenden M�ngel am Gemeinschaftseigentum vor. Mit den genannten Schreiben sei eine angemessene Frist mit Ablehnungsandrohung gem. � 634 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. gesetzt worden. Der Anspruch sei auch nicht verj�hrt. Die Verhandlungen mit der Wohnungseigent�mergemeinschaft h�tten die Verj�hrung nach � 203 BGB gehemmt. Unerheblich f�r die Hemmung der Verj�hrung sei, dass die Kl�ger selbst keine Verhandlungen mit den Beklagten gef�hrt h�tten, sondern dass dies die Wohnungseigent�mergemeinschaft getan hat.
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten hat der BGH die Revision zugelassen. Mit dem besprochenen Urteil hat er dann allerdings die Revision zur�ckgewiesen und die Entscheidung des Berufungsgerichts im Wesentlichen mit den Begr�ndungen akzeptiert, die aus den drei Leits�tzen hervorgehen. Offenbar ging es dem Senat darum, seine Rechtsprechung zum „Ansichziehen“ der Verfolgung von Gew�hrleistungsanspr�chen durch die Wohnungseigent�mergemeinschaft weiterzuentwickeln und zu verfeinern. C. Kontext der Entscheidung
Im Zentrum der Entscheidung steht die Abgrenzung der Rechte von Wohnungseigent�mergemeinschaft und einzelnem Erwerber. Hier hat der BGH durch seine Entscheidungen vom 12.04.2007 (VII ZR 236/05) und vom 15.01.2010 (V ZR 80/09 - BauR 2010, 774) das sogenannte „Ansichziehen“ etabliert. Danach kann die Wohnungseigent�mergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Rechte der einzelnen Erwerber aus den Vertr�gen mit dem Ver�u�erer, die nicht wie der Anspruch auf Minderung und kleiner Schadensersatz ohnehin ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, an sich ziehen mit der Folge, dass die Wohnungseigent�mergemeinschaft f�r die Durchsetzung der M�ngelbeseitigungsanspr�che zust�ndig wird. Allerdings beschr�nkt sich die Zust�ndigkeit der Wohnungseigent�mergemeinschaft und das „Ansichziehen“ – so der BGH – auf gemeinschaftsbezogene Anspr�che. Sie kann sich nicht beziehen auf die Rechte der einzelnen Wohnungseigent�mer, gro�en Schadensersatz zu verlangen, den Erwerbsvertrag zu wandeln oder von ihm zur�ckzutreten (so bereits BGH, Urt. v. 27.07.2006 - VII ZR 276/05 - BGHZ 196, 1, 11; BGH, Urt. v. 23.02.2006 -VII ZR 84/05 - BauR 2006, 979).
In der hier besprochenen Entscheidung f�hrt der BGH aus: Auch dieses „Ansichziehen“ �ndert nichts daran, dass nach wie vor auch die Erwerber die M�ngelbeseitigung verlangen und die Voraussetzungen f�r eine von ihnen angestrebte R�ckabwicklung der Erwerbsvertr�ge schaffen k�nnen (Rn. 24 ff. des Besprechungsurteils). Die in der Literatur vertretene Auffassung, dass das „Ansichziehen“ die Befugnisse der Erwerber blockiert, vom Ver�u�erer die Beseitigung der M�ngel zu verlangen (so Wenzel in: B�rmann, WEG, 10. Aufl., nach � 10 Rn. 39 f., Wenzel, NJW 2007, 1905, 1908; Mahler in: jurisPK-BGB, 4. Aufl., � 634 Rn. 117), h�lt der BGH nicht f�r richtig.
In einer fr�heren Entscheidung hatte der BGH deutlich gemacht: Das „Ansichziehen“ kann dazu f�hren, dass der einzelne Erwerber sein Recht auf Verfolgung von M�ngeln nur noch beschr�nkt aus�ben kann (BGH, Urt. v. 12.04.2007 - VII ZR 236/05 - NJW 2007, 1952, 1954, rechte Spalte). Das gilt nach der neuen, hier besprochenen Entscheidung nicht, soweit die Interessenlage zwischen WEG und Erwerber nicht kontrovers ist. Solange der einzelne Erwerber durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigent�mer oder sch�tzenswerte Interessen des Ver�u�erers nicht beeintr�chtigt, kann er – das macht die hier besprochene Entscheidung deutlich – auch im Falle eines „Ansichziehens“ durch die Wohnungseigent�mergemeinschaft wegen gleichgerichteter Interessenlage M�ngelbeseitigungsanspr�che geltend machen.
Offen bleibt, wie zu entscheiden ist, wenn die Wohnungseigent�mergemeinschaft beschlossen hat, eine M�ngelbeseitigung durch den Ver�u�erer nicht mehr zuzulassen oder andere Ma�nahmen vorsieht, die mit der Aufforderung zur M�ngelbeseitigung oder dem sonstigen Begehren des Erwerbers im Widerspruch stehen (Beispiel: Der Erwerber verlangt kleinen Schadensersatz, die WEG Minderung). Im Falle eines solchen Interessenkonflikts d�rfte die Aussage des BGH, dass der Erwerber gegenl�ufig agieren kann, nicht gelten.
Ergebnis: Der Erwerber kann ungeachtet des „Ansichziehens“ durch die Wohnungseigent�mergemeinschaft seinerseits durch entsprechende M�ngelaufforderungen und Fristsetzungen die Voraussetzungen f�r eigene Rechte schaffen, solange er sich nicht im Widerspruch zu den Aktionen der Wohnungseigent�mergemeinschaft setzt.
Im vorliegenden Fall war zwischen den Parteien umstritten, ob die Fristsetzung der Vorschrift des � 634 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. entsprach. Zweifel bestanden daran, weil die Aufforderung des Erwerbers einerseits eine m�gliche Verl�ngerung der Frist in Aussicht gestellt hatte, andererseits aber auch alle m�glichen miteinander nicht vereinbarten Rechte angek�ndigt worden sind.
Beides h�lt der BGH f�r unsch�dlich. Die Auslegung des Berufungsgerichts, eine wirksame Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung liege vor, sei revisionsrechtlich nicht in Frage zu stellen. Unter anderem sei angedroht worden, nach Fristablauf gro�en Schadensersatz zu verlangen. Damit werde deutlich zum Ausdruck gebracht, dass eine M�ngelbeseitigung abgelehnt wird. Der Wirksamkeit der Fristsetzung stehe – so der BGH – auch nicht entgegen, dass die Kl�ger sich bereit erkl�rt haben, die Frist unter Umst�nden zu verl�ngern.
Von besonderem Interesse sind die Ausf�hrungen des Senats zur Verj�hrung (Rn. 28 ff. des Besprechungsurteils): Die Verhandlungen der Wohnungseigent�mergemeinschaft in Bezug auf die Beseitigung der M�ngel hemmen s�mtliche Anspr�che, auch diejenigen des Erwerbers auf M�ngelbeseitigung. Dem steht nicht entgegen, dass diese Anspr�che lediglich von der Wohnungseigent�mergemeinschaft geltend gemacht wurden. Die Verhandlung �ber die Beseitigung der M�ngel f�hrt nach Auffassung des BGH auch zur Hemmung der Verj�hrung der den einzelnen Erwerbern zustehenden M�ngelbeseitigungsanspr�che.
Die Rechtslage in Bezug auf die Hemmung der Verj�hrung ist aber anders zu beurteilen, sobald der Erwerber mit Fristsetzungsschreiben Mangelbeseitigungsanspr�che abgelehnt und den Anspruch auf gro�en Schadensersatz geltend gemacht hat, den die Wohnungseigent�mergemeinschaft ihrerseits nicht an sich ziehen und beeinflussen kann.
Die danach von der Wohnungseigent�mergemeinschaft gef�hrten Verhandlungen wirken sich nicht mehr verj�hrungshemmend auf die den Kl�gern nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung erwachsenen Anspr�che auf gro�en Schadensersatz aus. Denn die Geltendmachung dieser ausschlie�lich den einzelnen Erwerbern zustehenden Rechte kann durch weiterlaufende Verhandlungen der Wohnungseigent�mergemeinschaft nicht tangiert werden (so Rn. 32 des Besprechungsurteils). Die Hemmung l�uft also nur so lange, als noch eine M�ngelbeseitigung verlangt wird und werden kann.
Mit Ablauf der Frist im Schreiben der Kl�ger, mit dem die M�ngelbeseitigung abgelehnt und gro�er Schadensersatz geltend gemacht wird, endet die Hemmungswirkung der Verhandlungen durch die Wohnungseigent�mergemeinschaft. Nunmehr l�uft eine eigene Verj�hrungsfrist f�r den dann geltend gemachten gro�en Schadensersatzanspruch der Erwerber, wobei die Verj�hrungsfrist f�r die Anspr�che des Erwerbers auf gro�en Schadensersatz nicht mehr durch Aktivit�t der Wohnungseigent�mergemeinschaft gehemmt werden kann. D. Auswirkungen f�r die Praxis
Die fein abgestufte Abgrenzung von Interessen der Wohnungseigent�mergemeinschaft einerseits und der Erwerber andererseits muss bei Geltendmachung von M�ngeln genau beachtet werden. Grundsatz: Die Wohnungseigent�mergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Verfolgung der M�ngel am Gemeinschaftseigentum an sich ziehen. Gleichzeitig kann der Erwerber bei gleichgerichteter Interessenlage entsprechende Ma�nahmen verlangen. Sobald der Erwerber die Voraussetzungen f�r die Anspr�che geschaffen hat, die die Wohnungseigent�mergemeinschaft nicht an sich ziehen kann und die er selber geltend machen muss (gro�er Schadensersatz, Wandlung, R�cktritt) haben etwa weiterlaufende Verhandlungen der Wohnungseigent�mergemeinschaft �ber M�ngelbeseitigung keine verj�hrungshemmende Wirkung mehr f�r die dann verfolgten individuellen Rechte des Erwerbers. Der Erwerber und sein Anwalt m�ssen also ihre Aktivit�ten sorgf�ltig mit denjenigen der WEG abstimmen (einen umfassenden �berblick �ber die Probleme der gemeinschaftlichen Durchsetzung der Rechte wegen M�ngeln am Gemeinschaftseigentum gibt Kniffka, Rechtshandbuch des ganzheitlichen Baurechts, Festschrift f�r Ganten, 2007, S. 125 ff.).
M�glich bleibt, dass der einzelne Erwerber die Wohnungseigent�mergemeinschaft erm�chtigt oder bevollm�chtigt, solche Rechte f�r ihn geltend zu machen (gegebenenfalls auch Beseitigung von M�ngeln im Sondereigentum), die durch Mehrheitsbeschluss nicht auf die Wohnungseigent�mergemeinschaft �bertragen werden k�nnen. Es bestehen keine Bedenken dagegen, dass die Wohnungseigent�mergemeinschaft in gewillk�rter Prozessstandschaft Recht der einzelnen Erwerber geltend macht (Wenzel, NJW 2007, 1905, 1909, dort auch zur Abgrenzung von „geborener“ und „gekorener“ Zust�ndigkeit der WEG). Ohne eine solche Erm�chtigung oder Bevollm�chtigung ist aber die Wohnungseigent�mergemeinschaft f�r solche Rechte, die ausschlie�lich der Erwerber geltend machen kann (gro�er Schadensersatz, Wandlung, R�cktritt) nicht aus eigenem Recht zust�ndig. Diese Rechte kann sie auch nicht an sich ziehen.
Offen ist die Frage, ob die Wohnungseigent�mergemeinschaft nur die Verfolgung der Rechte aus M�ngeln am Gemeinschaftseigentum an sich ziehen kann oder auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums (kontrovers diskutiert auf dem Baugerichtstag 2010 in Hamm, vgl. BauR 2010, 1405). Ein praktisches Bed�rfnis d�rfte daf�r sprechen, der Gemeinschaft auch die Befugnis zuzuerkennen, nach einem entsprechenden Mehrheitsbeschluss die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen. � 10 Abs. 6 Satz 3 WEG statuiert die Befugnis der Wohnungseigent�mergemeinschaft, gemeinschaftsbezogene Pflichten und Rechte (nicht nur Anspr�che) der Wohnungseigent�mer geltend zu machen. Daraus wird man auch den Schluss ziehen k�nnen, dass die Wohnungseigent�mergemeinschaft die Abnahme des Gemeinschaftseigentums als Voraussetzung der Verfolgung entsprechender Rechte an sich ziehen und damit eine einheitliche Verj�hrungsfrist ausl�sen kann. E. Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung
Der BGH betont, dass eine Partei darauf vertrauen darf, dass ein Berufungsgericht keine �berraschungsentscheidungen trifft, also nicht ohne vorherigen Hinweis zu Lasten der in erster Instanz siegreichen Partei vom Ergebnis des erstinstanzlichen Gerichts abweicht. Es muss – wenn es der Beurteilung der Vorinstanz nicht folgen will – grunds�tzlich nach � 139 ZPO darauf hinweisen, dass es die Sach- und Rechtslage anders beurteilt als die erste Instanz (BGH, Beschl. v. 15.03.2006 - IV ZR 32/05 - NJW-RR 2006, 937; BGH, Urt. v. 16.05.2002 - VII ZR 197/01 - BauR 2002, 1298; BGH, Urt. v. 27.04.1994 - XII ZR 16/93 - WM 1994, 1823, 1824).
Allerdings schr�nkt der BGH das in der hier besprochenen Entscheidung ein: Ein solcher Hinweis ist nicht notwendig, wenn eine Partei in erster Instanz obsiegt und die dann zugrundeliegende Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts ohnehin zentraler Streitpunkt im Berufungsverfahren zwischen den Parteien wird. Wenn eine in erster Instanz erfolgreiche Partei von vornherein in Folge des wechselseitigen Vortrags in der Berufung damit rechnen muss, dass das Berufungsgericht anderer Auffassung ist und seine dementsprechende Entscheidung im Grundsatz daher nicht �berraschend sein kann, besteht kein Aufkl�rungsbedarf und damit auch keine Verletzung der Hinweispflicht (Rn. 16 des Besprechungsurteils).

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