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Timestamp: 2019-08-25 12:17:08+00:00

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Resolución de 10 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Sonseca don Francisco Javier Morillo Fernández, contra la negativa del registrador de la propiedad de Orgaz, a inscribir una escritura de agrupación y declaración de obra nueva finalizada. - Doctrina Administrativa - VLEX 474190
Publicado en: BOE, 14 de Enero de 2009
En el recurso interpuesto por el Notario de Sonseca Don Francisco Javier Morillo Fernández contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Orgaz, Don Juan Claudio Jarillo Gómez, a inscribir una escritura de agrupación y declaración de obra nueva finalizada.
Mediante escritura otorgada el día 13 de noviembre de 2007 ante el Notario de Sonseca don Francisco Javier Morillo Fernández los esposos Don Esteban D.F. y Doña Remedios L.H. formalizaron la agrupación de dos fincas urbanas con declaración de obra nueva de ampliación de una vivienda unifamiliar de su propiedad. En dicha escritura se expresa que la vivienda se destina a uso propio de los otorgantes.
Presentado el 23 de noviembre de 2007 dicho título en el Registro de la Propiedad de Orgaz, bajo asiento 1623 del Diario 120, y mediante reingreso el 15 de enero de 2008, fue calificado negativamente el 21 de enero de 2008 según nota con el contenido que a continuación se transcribe en lo que interesa:
Se suspende por los siguientes:
Fundamentos de Derecho: En lo establecido en el Artículo 19 de la Ley 8/2007 de 28 de Mayo, del Suelo, que entró en vigor el día 1 de Julio de 2.007, conforme al cual: «1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así con certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.
2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nuevo, los registradores exigirán el cumplimiento de las requisitos establecidos en el apartado anterior.
Dos.-Los requisitos a que se refiere dicha norma se concretan, en primer lugar, en el llamado «Libro del Edificio». Así resulta de lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que al regular la documentación de la obra ejecutada establece que:
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
Tres.-Y no puede oponerse a la exigencia a que se refiere el aparatado anterior el contenido de la Disposición Final Segunda del Decreto 81/2007, de 19 de junio, del Gobierno de Castilla La Mancha, por el que se regula el Libro del Edifico para edificios destinados a vivienda en Castilla La Mancha.
Según dicha Disposición «Será obligatoria la aplicación del Decreto en todos aquellos edificios de viviendas de nueva construcción y para los resultantes de un proceso de rehabilitación integral cuya licencia de edificación se solicite a partir de la entrada en vigor del mismo». Es decir, a partir del día 22 de septiembre de 2007, al establecer la Disposición Final Primera que «El presente Decreto entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha», que tuvo lugar el 22 de junio de 2007.
Así se indica claramente en la Exposición de Motivos del indicado Decreto según la cual «Aunque la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su artículo 7 señala la documentación a entregar y quien debe elaborarla, se considera oportuno ofrecer una regulación de desarrollo que sirva de orientación de contenidos, con objeto de dar respaldo a los que han de ejecutar y acreditar la tarea, y así conseguir los mejores resultados para todos los destinatarias del Libro del Edificio. El Real Decreto 315/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, en su artículo 8 también hace alusión al contenido de la documentación de obra ejecutada y a las obligaciones de propietarios y usuarios de utilizar los edificios adecuadamente y de conservarlos en buen estado a través de un adecuado mantenimiento, cuestiones que también se desarrollan en el presente Decreto».
Se trata pues de una norma de desarrollo de la obligación de confeccionar y entregar el Libro del Edificio, pero no la norma que establece dicha obligación, que ya estaba vigente cuando entró en vigor la nueva Ley del Suelo.
Cuatro.-El segundo de los requisitos a que se refiere el artículo 19 de la vigente Ley del Suelo es la Licencia de primera ocupación impuesta por el artículo 169 del texto refundido de la LOTAU conforme al cual:
Primero.-Respecto de la falta de acreditación documental de la entrega al propietario del Libro del Edificio a que se refiere el artículo 7 de la Ley 3 8/99, de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE) para su posterior entrega a lo usuarios.
En el presente caso, los cónyuges declarantes de la obra nueva finalizada sobre la vivienda unifamiliar hacen constar haberla construido para uso propio, de modo que son, a la vez que promotores de la edificación, propietarios y usuarios finales de la misma.
Por ello, el eventual control registral de la acreditación documental de la existencia del libro del edificio, al menos en las inscripciones de obra nueva de autopromotor, lejos de significar nada en orden a la publicidad de los derechos inscritos, estaría orientado a... no se sabe qué; porque el artículo 19 LS se refiere a los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, es decir, en cuanto los usuarios de la edificación sean alguien distinto del propietario autopromotor, a quienes este fuera a hacer entrega de la obra; entrega que, en la escritura calificada, no tendrá lugar.
Debe rechazarse la exigencia de esta licencia con más vigor aún que la del libro del edificio porque -a diferencia de lo que sucede con este-, el art. 19 LS en modo alguno proporciona elementos para interpretar que se está refiriendo a la licencia de primera ocupación. En efecto, el párrafo segundo de su apartado 1, referido a las escrituras de declaración de obra nueva terminada, contiene dos exigencias -aparte la certificación del técnico- que se analizarán seguidamente: 1.ª) «... la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la ec4flcación para la entrega de ésta a sus usuarios»; 2.ª) «y el otorgamiento, expreso o por
silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística». 1.ª) Pues bien, la legislación reguladora de la edificación -sea estatal o castellanomanchega- no impone, para la entrega de las edificaciones a sus usuarios, que se acredite la obtención de la licencia de primera ocupación: La LOE se limita a establecer con carácter general en su artículo 5 que la construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable; y el artículo 9.2.c de la misma ley concreta en el promotor la obligación de obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas. Es evidente que ninguno de estos preceptos guarda relación con el asunto de que aquí se trata, sino que el primero de ellos se limita prudentemente a hacer una aplicación del principio en materia de urbanismo de que todo uso urbanístico del suelo está sujeto a licencia; y el segundo, identifica al agente de la edificación que está obligado a obtenerla y que, en consecuencia, responderá del eventual incumplimiento. Pero de estas normas no puede deducirse por vía interpretativa que supediten la entrega de las edificaciones a la acreditación de la licencia de primera ocupación: ello sería una lucubración, no una interpretación. Por su parte, en el ámbito castellanomanchego, la LOTAU (arts. 169 y concordantes) reitera el deber de obtener la licencia de primera ocupación, pero tampoco impone que, para la entrega de las edificaciones a sus usuarios, se acredite la obtención de dicha licencia.
En este sentido es también muy significativo el art. 89.3.d del RDL 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLCU): «En todo caso tendrán la consideración de cláusulas abusivas... 3...d) la estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando esta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad». Ello quiere decir que la legislación general sobre consumidores y usuarios no presupone que las viviendas deban entregarse en todo caso en condiciones de habitabilidad. 2.ª) Queda, pues, el inciso final de dicho párrafo («y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística») como último soporte posible de la existencia de un deber legal de acreditar la licencia de primera ocupación para que puedan registrarse obras nuevas terminadas.
El Fundamento de Derecho Cuatro de la nota de calificación afirma rotundamente que el segundo de los requisitos a que se refiere el artículo 19 de la vigente Ley del Suelo es la Licencia de primera ocupación impuesta por el artículo 169 del texto refundido de la LOTA U, cuyo texto transcribe a continuación; mas la nota no explica por qué ha llegado a esa conclusión. Y es que tampoco este precepto contiene la clave para armar la exigencia que contiene la nota: Se limita a establecer que la primera utilización y ocupación de los edificios es un uso urbanístico sujeto a licencia; pero nada más.
El problema tiene su origen en que el inciso final del párrafo segundo del art. 19.1 LS, cuando exige la acreditación documental del otorgamiento de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística, no proporciona expresamente elemento alguno para acotar tal remisión, cuya amplitud deviene así enorme por la misma amplitud objetiva del deber de obtener previa licencia para cualquier uso urbanístico del suelo. La aplicación literal de dicho criterio, sólo sustentable en el número plural -«autorizaciones»- de aquel precepto, conduciría a resultados desmesurados: así, podría defenderse que sería necesario acreditar no sólo la licencia de primera ocupación, sino cualesquiera otras que exigiera dicha legislación, como las licencias para actividades clasificadas y, en general, las licencias para usos y actividades que establece el artículo 169 LOTAU, en todos los casos que pudieran resultar procedentes, con la secuela, tal vez, de la necesidad de acreditar no estar incurso en los casos correspondientes. En suma, un absurdo. Por ello, parece que la nota de calificación ha venido a acotar la remisión utilizando el criterio hermenéutico que proporciona el inciso anterior del mismo párrafo segundo, como si este inciso final remitiese a las autorizaciones
administrativas exigidas por la legislación de ordenación territorial y urbanística para la entrega de las edificaciones a sus usuarios. Pero ya se ha señalado que dicha legislación no relaciona la licencia de primera ocupación con la entrega de las edificaciones a los usuarios.
Se impone, por tanto, la búsqueda de un criterio interpretativo del inciso final del párrafo en cuestión, para poder precisar a qué autorizaciones administrativas se refiere. Para ello, habrá de atenderse al criterio hermenéutico más importante que proporciona el artículo 3.1 del Código Civil, o sea, interpretar aquella norma atendiendo fundamentalmente a su espíritu y finalidad, que obviamente no son otros que establecer los requisitos urbanísticos que deben integrar las declaraciones de obra nueva terminada. En este sentido, el propio contexto de la LS proporciona un punto de partida, porque su artículo 8.1.b, al describir el contenido del derecho de propiedad del suelo, incluye, entre otras, la facultad de «... edificar... cuando... se cumplan los.., requisitos y condiciones establecidos para edificar». De aquí se sigue que si el propietario del suelo puede edificar si cumple los requisitos y condiciones establecidos para edificar, podrá también hacer valer su derecho sobre la edificación sin más que acreditar el cumplimiento de aquellos mismos requisitos, y, en consecuencia, declarar la obra nueva con independencia de la licencia de primera ocupación. Para llegar a semejante obviedad ha sido preciso, no obstante, dar un largo rodeo impuesto por la deficiente redacción del párrafo segundo del artículo 19.1 LS. Esta misma deficiencia cerraba -hasta este momento- el paso a otro elemento interpretativo de rango reglamentario: el artículo 46.1 del vigente Reglamento Hipotecario Urbanístico (RHU), que exige, para la inscripción de obras nuevas, que se acredite la obtención de «la licencia que corresponda», en cuya expresión se ha venido entendiendo comprendida la licencia de construcción, no sólo porque es la prueba habitual en el tráfico para acreditar el derecho a construir -previo a la licencia, que es meramente declarativa-, sino porque, además, sólo esta licencia es la que permite al técnico (aptdos. 2 y 3 del mismo art.) hilvanar en su certificación la edificación sobre la que certifica con la licencia que la ampara, que no puede ser un futurible como sucedería si se pretendiera que la licencia que corresponde es la licencia de primera ocupación.
Naturalmente, este rechazo a la exigibilidad de la licencia de primera ocupación es compatible, como admitió la Resolución de esta Dirección General de 10 de abril de 1995, con la admisibilidad de la misma en lugar de la licencia de construcción, porque la obtención de aquella supone la previa obtención de esta.
Para terminar, ha de hacerse una breve referencia al significado de la licencia de primera ocupación, para, también desde esa perspectiva, rechazar su exigibilidad en las escrituras de obra nueva terminada: Ciertamente, la licencia de primera ocupación es necesaria para contratar la prestación de servicios de agua, electricidad, gas y telefonía con las compañías suministradoras (art. 164 LOTAU); pero además de este significado primario, la jurisprudencia ha reconocido que para la concesión de esta licencia la Administración ha de confrontar la obra realizada con el proyecto que sirvió de soporte a la licencia otorgada en su día; de modo que, por este significado indirecto de la licencia, podría caerse en la tentación de interpretar que la razón por la que el inciso final del art. 19.1 LS se manifiesta en plural -«las autorizaciones»- es porque, habida cuenta este significado implícito en la licencia de primera ocupación, esta vendría a funcionar como verdadero y propio espaldarazo de legalidad a la obra realizada; de modo que, al margen de habilitar la primera ocupación de los edificios, e incluso antes que esta función, la licencia de primera ocupación sería, en realidad, la más adecuada y segura acta acreditativa de la finalización de la obra conforme al proyecto. Pero este argumento responde a una concepción inviable de la seguridad jurídica, entendida como un absoluto que evita cualquier fallo, lo cual es sencillamente imposible (cf. art. 34 LH). Además, semejante argumentación llevaría aparejadas numerosas disfunciones: de entrada, si se llegara a exigir por esa razón la licencia de primera ocupación en las declaraciones de obra nueva, devendría innecesario acreditar la licencia de construcción propiamente dicha, que exigen el mismo párrafo primero del art. 19.1 LS, expresamente para las obras nuevas en construcción, y el art. 46 RHU, para todas las obras, en construcción y construidas;
igualmente, decaería el significado del certificado del fin de obra, que exige el propio art. 19.1 LS, cuya concurrencia con la licencia de primera ocupación sería un plus superfluo, con la secuela, además, de reducir el certificado a una función tan residual como la determinación por su fecha del día inicial a efectos del cómputo de la prescripción de la infracción urbanística (arts. 32.1.b Reglamento Disciplina Urbanística y 187.2 LOTAU). Para acabar de rebatir esta eventual argumentación, considérese que la propia licencia de primera ocupación tampoco proporciona una seguridad absoluta, porque, como cualquier acto administrativo, es susceptible de ser declarada nula o anulable.
En el supuesto del presente recurso, el Registrador rechaza la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva de ampliación de una vivienda unifamiliar destinada a uso propio de los otorgantes porque considera que no se acredita documentalmente la entrega al propietario del Libro del edificio, al que se refiere el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, para su posterior entrega a los usuarios, ni el otorgamiento de la licencia de primera ocupación (artículo 169 de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha); exigencias que, a juicio del funcionario calificador, resultan de lo establecido en el artículo 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
En el presente caso, el Notario y el Registrador discrepan sobre la interpretación de dicha norma y otras con ella relacionada, por lo que atañe a los requisitos concretos que se expresan en la calificación impugnada. 3. Respecto del mencionado artículo 19.1 de la Ley de Suelo, este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunciarse en Resolución Circular de 26 de julio de 2007, según la cual la única novedad reseñable respecto del régimen anterior es que dicha Ley exige que en las escrituras de declaración de obras nuevas terminadas (y en las actas de fin de obras) se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y esta exigencia «... significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación ... (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. En él se integraran el proyecto, la identificación de los agentes intervinientes, licencias, y demás requisitos exigidos por el citado artículo 7 de la ley 38/1999 y en su caso los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo». Y de la misma Resolución resulta que el Notario deberá hacer constar en la escritura la existencia del Libro del Edificio y la disponibilidad del promotor para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con el párrafo tercero del artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
En relación con tal extremo, lo que en el presente caso se plantea es si tales exigencias relativas al Libro del Edificio son o no aplicables en el supuesto de autopromotor de una vivienda para uso propio. Y tal cuestión debe resolverse mediante la interpretación literal, lógica, sistemática y finalista de la normativa aplicable (artículo 19.1 de la Ley estatal de Suelo; artículo 7 y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), de la que se desprende que, en último extremo, no se pretende tutelar con dichas disposiciones legales el interés del promotor sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la contemplación de la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma.
Además, si se tiene en cuenta: a) que el objeto del Registro de la Propiedad es la publicidad de las situaciones jurídico reales, y la adquisición del derecho de propiedad sobre la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido con cumplimiento de los deberes propios del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la
legislación territorial y urbanística (artículo 7.2 de la Ley 8/2007, de Suelo), que no condiciona dicha patrimonialización al hecho de que el autopromotor acredite que disponga de Libro del Edificio; y b) que la norma cuestionada no tiene como finalidad directa la protección de los consumidores sino el control de la legalidad urbanística en lo atinente a los requisitos y condiciones establecidos para edificar, debe concluirse que nada autoriza a realizar una interpretación extensiva del artículo 19.1 de la Ley de Suelo de la que se desprendiera la necesidad de acreditar, en el momento de la autorización de la escritura de declaración de obra nueva otorgada por el autopromotor, el cumplimiento de requisitos que únicamente se imponen para la venta de la vivienda según la normativa concreta aplicable en el presente caso -cfr. artículo 8.1.f) del Decreto 81/2007, de 19 de junio, de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, según el cual el propietario, en caso de venta de la vivienda, deberá transmitir al comprador la documentación que posea en relación con el estado, uso y mantenimiento de la misma, sin que proceda analizar en este expediente el alcance de esta obligación-. 4. El mismo contenido de la Resolución Circular de 26 de julio de 2007 y las consideraciones expresadas en el anterior Fundamento de Derecho han de servir para resolver la cuestión relativa a la obtención de licencia de ocupación, que a juicio del Registrador debería ser acreditado.
Además, como ha quedado anteriormente expuesto, no deben confundirse los requisitos exigidos para la venta de la vivienda, según la concreta normativa aplicable, con los que según la legislación reguladora de la edificación deban a acreditarse al Notario para la autorización de la correspondiente escritura de declaración de obra nueva.
Madrid, 10 de diciembre de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
STSJ Aragón , 15 de Julio de 2000
Resolución de 21 de marzo de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Andrés Busian Kemkach Mohamade, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Sigüenza a inscribir un testimonio de auto de liquidación de la sociedad de gananciales.
STS 1025/2004, 28 de Septiembre de 2004

References: Artículo 19
 artículo 7
 artículo 7
 Real Decreto 
 artículo 8
 artículo 19
 artículo 169
 artículo 7
 artículo 19
 artículo 5
 artículo 9
 artículo 19
 artículo 169
 artículo 169
 artículo 3
 artículo 8
 artículo 19
 artículo 46
 Resolución 
 artículo 7
 artículo 19
 artículo 19
 Resolución 
 artículo 19
 artículo 7
 artículo 7
 Resolución 
 artículo 7
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 artículo 19
 artículo 8
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