Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=23.03.2004&Aktenzeichen=XI%20ZR%20194/02
Timestamp: 2020-07-05 17:09:14+00:00

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BGH, 23.03.2004 - XI ZR 194/02 - dejure.org
https://dejure.org/2004,63
BGH, 23.03.2004 - XI ZR 194/02 (https://dejure.org/2004,63)
BGH, Entscheidung vom 23.03.2004 - XI ZR 194/02 (https://dejure.org/2004,63)
BGH, Entscheidung vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02 (https://dejure.org/2004,63)
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BGB § 276 a. F., § 607 a. F.
Wirksamkeit von Darlehensverträgen zur Finanzierung einer Eigentumswohnung; Rückzahlung erbrachter Zinsleistungen und Tilgungsleistungen; Notariell beurkundetes Angebot auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages zum Erwerb einer Eigentumswohnung aus einem ...
Keine Pflicht der Bank zur Aufklärung über im finanzierten Kaufpreis einer Eigentumswohnung enthaltene Vertriebsinnenprovision von mehr als 15 %
Keine Aufklärungspflicht der Bank über Innenrevision
Zur Frage der Verpflichtung der kreditgebenden Bank, den Anleger und Darlehensnehmer über eine im finanzierten Kaufpreis einer Eigentumswohnung enthaltene Innenprovision zu informieren
BGB (a.F.) § 276 § 607
Aufklärungspflicht der kreditgebenden Bank
BGB a. F. §§ 276, 607
Hohe Provision beim Immobilienkauf - Kreditnehmer darf von der Bank nur in Ausnahmefällen Aufklärung erwarten
Keine Aufklärungspflicht der Bank über Innenprovisionen
Aufklärungspflicht der kreditgebenden Bank, Innenprovision
Keine Aufklärungspflicht der Bank über Innenprovisionen -
BGB a. F. §§ 607, 276; BGB §§ 488, 276
Haftung der Bank bei Immobilienfinanzierung; Innenprovision; Geschäftsbesorgung und unerlaubte Rechtsberatung
NJW 2004, 2378
ZIP 2004, 1188
MDR 2004, 1129
NZM 2004, 597
WM 2004, 1221
DB 2004, 1362
Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, jeweils m.w.Nachw.).
Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (st.Rspr., vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524 und vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, jeweils m.w.Nachw.).
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, an der der Senat festhält, wird der im Rahmen von Kapitalanlagemodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft (st.Rspr., vgl. etwa BGHZ 152, 331, 333 und Senatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, jeweils m.w.Nachw.).
Möglicherweise falsche Erklärungen zum Wert des Objekts und zur monatlichen Belastung der Kläger betreffen nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank (st.Rspr., vgl. Senatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m.w.Nachw.).
Dies ist erst der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524 und vom 23. März 2004, aaO, jeweils m.w.Nachw.).
Angesichts der Unübersichtlichkeit der Rechtslage bei der Zwischenfinanzierung von Steuersparmodellen, die erst durch das Senatsurteil vom 23. März 2004 (XI ZR 194/02) behoben worden sei, sei der Verjährungsbeginn wegen Rechtsunkenntnis hinausgeschoben gewesen.
Nur diese Zuwendungsempfänger kann die Beklagte auf Rückerstattung der Darlehensvaluta in Anspruch nehmen (vgl. Senat BGHZ 147, 145, 150 f.; Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1226, vom 11. Januar 2005 - XI ZR 272/03, WM 2005, 327, 329 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 503).
Nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes kommt es insoweit nicht auf die Kenntnis oder das Kennenmüssen der den Mangel der Vertretungsmacht begründenden Umstände an, sondern auf die Kenntnis oder das Kennenmüssen des Mangels der Vertretungsmacht selbst (Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1224 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 75, jew. m.w.Nachw.).
Dass der Gesetzgeber mit der Neuregelung des § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB für die Zukunft eine Differenzierung nach dem Zweck der Kreditaufnahme vorgenommen hat, ist nach Auffassung des erkennenden Senats nicht geeignet, das Verständnis der zuvor geltenden, anders lautenden Vorschrift zu bestimmen (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1223 zu § 492 Abs. 4 Satz 1 BGB n.F.).
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet, etwa wenn sie in bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st.Rspr., vgl. zuletzt Senatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m.w.Nachw.).
Wie der erkennende Senat bereits in seiner Entscheidung vom 23. März 2004 (XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225) im einzelnen dargelegt hat, lassen sich die vom III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 12. Februar 2004 (III ZR 359/02, WM 2004, 631, 633 f.) insoweit zur Hinweis- und Aufklärungspflicht eines professionellen Anlagevermittlers entwickelten Grundsätze auf eine Bank, die eine kreditfinanzierte Anlage nicht empfiehlt, sondern sich auf ihre Kreditgeberrolle beschränkt, nicht übertragen.
Nur so kann das Ziel des Gesetzgebers, den Rechtsuchenden möglichst umfassend vor unsachgemäßer Rechtsbesorgung sowie deren häufig nachteiligen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen zu schützen, erreicht werden (st.Rspr., siehe zuletzt Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, aaO S. 1223 …und vom 20. April 2004 - XI ZR 164/03, aaO S. 1228 sowie XI ZR 171/03, aaO S. 1231, jeweils m.w.Nachw.).
(1) Nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die §§ 171 und 172 BGB sowie die allgemeinen Grundsätze über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht auch dann anwendbar, wenn die umfassende Bevollmächtigung des Treuhänders (Geschäftsbesorgers) - wie hier - unmittelbar gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt und nach § 134 BGB nichtig ist (siehe zuletzt BGH, Urteile vom 22. Oktober 2003 - IV ZR 33/03, WM 2003, 2375, 2379, vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1223 f. und vom 20. April 2004 - XI ZR 164/03, WM 2004, 1227, 1228 sowie XI ZR 171/03, WM 2004, 1230, 1232).
Dabei kommt es nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut nicht auf die Kenntnis oder das Kennenmüssen der den Mangel der Vertretungsmacht begründenden Umstände an, sondern auf die Kenntnis oder das Kennenmüssen des Mangels der Vertretungsmacht selbst (Senatsurteile vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1712, vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 421, vom 16. März 2004 - XI ZR 60/03, WM 2004, 1127, 1128 und vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1224).
Den vor dem Jahr 2000 ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes ließ sich nichts entnehmen, was für einen Verstoß eines umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrages und der mit ihm verbundenen Vollmacht des Treuhänders gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB gesprochen hätte (…st.Rspr., vgl. zuletzt Senatsurteile vom 16. März 2004, aaO S. 1128 und vom 23. März 2004, aaO m.w.Nachw.; BGH, Urteile vom 14. Juni 2004 - II ZR 393/02, WM 2004, 1529, 1531 und II ZR 407/02, WM 2004, 1536, 1538).
Davon kann, wie der Senat bereits in seinen Urteilen vom 3. Juni 2003 (XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1712 f.), vom 16. März 2004 (XI ZR 60/03, WM 2004, 1127, 1129) und vom 23. März 2004 (XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1224) im einzelnen dargelegt hat, bei einem kreditfinanzierten Immobilienerwerb zu Steuersparzwecken anders als bei den sogenannten Unfallhilfefällen in aller Regel keine Rede sein.
Nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats muß die Vollmacht zum Abschluß eines Kreditvertrages die Pflichtangaben nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG in der bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung nicht enthalten (Senat BGHZ 147, 262, 266 ff.; zuletzt Senatsurteile vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 420 und vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1223 m.w.Nachw.).
aa) Wie auch das Landgericht nicht verkennt, sind die §§ 171 und 172 BGB nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf die einem Geschäftsbesorger erteilte Vollmacht auch dann anwendbar, wenn die umfassende Bevollmächtigung des Geschäftsbesorgers - wie hier - unmittelbar gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt und nach § 134 BGB nichtig ist (siehe etwa BGH - IV. ZS -, WM 2003, 2375, 2379 ; WM 2004, 922, 924; BGH - V. ZS -, WM 2004, 2349, 2352; WM 2005, 1764, 1765 f. ; WM 2005, 1598, 1599; BGH - XI. ZS -, WM 2004, 1221, 1223 f.; WM 2004, 1227, 1228; WM 2004, 1230, 1232; WM 2005, 828, 831; WM 2005, 1520, 1523; BKR 2005, 501, 502).
Den vor dem Jahr 2000 ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ließ sich nichts entnehmen, was für einen Verstoß eines umfassenden Treuhand- oder Geschäftsbesorgungsvertrages und der mit ihm verbundenen Vollmacht des Treuhänders/Geschäftsbesorgers gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB gesprochen hätte (st. Rspr., vgl. z. B. BGH, WM 2004, 1127, 1128; WM 2004, 1221, 1224; WM 2004, 2349, 2353; WM 2005, 127, 132; WM 2005, 72, 75; WM 2005, 327, 329; WM 2005, 828, 832; WM 2005, 1520, 1523; BKR 2005, 501, 503).
Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr.; vgl. z.B. BGH, WM 2004, 172, 173; WM 2004, 417, 418; WM 2004, 521, 523; WM 2004, 1221, 1225; WM 2005, 72, 76; WM 2005, 127, 128 f.; WM 2005, 828, 830).
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann von einem besonders groben Missverhältnis, das eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit begründet, vielmehr erst ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (st. Rspr., vgl. BGH, WM 2003, 1370, 1370; WM 2004, 417, 418; WM 2004, 521, 524; WM 2004, 1221, 1225).
Denn bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen ist das finanzierende Kreditinstitut grundsätzlich nicht verpflichtet ist, den Darlehensnehmer von sich aus über eine im finanzierten Kaufpreis "versteckte Innenprovision" in einer solchen Höhe aufzuklären (vgl. BGH, WM 2004, 1221, 1225; WM 2005, 127, 129; WM 2005, 828, 830).
Eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des Kaufpreises, die grundsätzlich nicht einmal den Verkäufer einer Immobilie trifft (vgl. BGH, WM 2003, 1686, 1688; WM 2004, 417, 419; WM 2004, 521, 524; WM 2004, 1221, 1225), kann deshalb nur ausnahmsweise in Betracht kommen, wenn die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Kapitalanlage beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste (st. Rspr., vgl. BGH, WM 2003, 1370, 1372; WM 2004, 21; WM 2004, 417, 418 f.; WM 2004, 521, 524; WM 2004, 1221, 1225; WM 2005, 828; WM 2005, 828, 830).
Der Verkaufsprospekt, dessen Kenntnis die Beklagte bei dem Kläger voraussetzen durfte, enthält den in der "Erläuterung zur Prospektdarstellung" unter Ziffer III (Bl. 441 GA) den ausdrücklichen Hinweis, dass die erzielbare Miete nach Ablauf der Mietgarantie die garantierte Miete unterschreiten könne (vgl. dazu BGH, WM 2004, 1221, 1225; WM 2005, 72, 76).
Für im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung stehende - möglicherweise falsche - Erklärungen kommt eine Zurechnung jedoch nicht in Betracht (BGH, WM 2004, 1221, 1225).
Die Anknüpfung an die Nominalverzinsung ist nicht falsch, da sich hiernach die Höhe der vom Kläger monatlich zu zahlenden Zinsen bemisst (vgl. BGH, WM 2004, 1221, 1225).
Solange also eine Innenprovision - wie im Streitfall - nicht zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste, muss das finanzierende Kreditinstitut den Anleger daher nicht ungefragt über die im Kaufpreis enthaltenen Innenprovisionen aufklären (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ 168, 1, Tz. 46 f. und Senatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m.w.N.).
So besteht eine Aufklärungspflicht, wenn die Bank in bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann, wenn sie sich im Zusammenhang mit den Kreditgewährungen in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt hat, wenn sie ihre Rolle als Kreditgeberin überschritten und dadurch einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand geschaffen hat oder wenn sie sonst einen besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden geschaffen oder dessen Entstehung begünstigt hat (…BGH, Urt. v. 24. April 1990 - XI ZR 236/89, WM 1990, 920, 922; v. 27. November 1990 - XI ZR 308/89, NJW 1991, 693 = ZIP 1991, 90, 91 f.; v. 17. Dezember 1991 - XI ZR 8/91, ZIP 1992, 163, 164; v. 18. April 2000 - XI ZR 193/99, NJW 2000, 2352, 2353 = ZIP 2000, 1051, 1052; v. 18. März 2003 - XI ZR 188/02, NJW 2003, 2088, 2090 f. = ZIP 2003, 984, 986 f.; v. 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, ZIP 2003, 1644, 1647;… Sen.Urt. v. 21. Juli 2003 - II ZR 387/02, NJW 2003, 2821, 2822 = ZIP 2003, 1592, 1593; BGH, Urt. v. 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1224 f. = ZIP 2004, 1188, 1191).
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 § 607
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 § 607
 § 358
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 § 134
 § 4
 Art. 1
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