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Timestamp: 2020-08-13 23:57:31+00:00

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Zulässigkeit der zeitgleichen Zwangsversteigerung mehrerer Grundstücke - Rechtsportal
V ZB 139/06
BGH, Beschluß vom 22.03.2007 - Aktenzeichen V ZB 139/06
DRsp Nr. 2007/7722
Die zeitgleiche Versteigerung mehrerer Grundstücke ist auch dann zulässig, wenn die Verfahren nicht nach § 18 ZVG verbunden sind. Sie ist jedenfalls kein Grund, den Zuschlag gemäß § 83 Nr. 6 ZVG zu versagen.
I. Die Gläubigerin betreibt die Zwangsvollstreckung gegen die Schuldnerin aus einer zu ihren Gunsten bestellten Grundschuld an einer Wohnungseigentumseinheit (9/10 Miteigentumsanteil an dem Grundstück L.straße in A. verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung). In einem weiteren Verfahren betreibt die Gläubigerin die Zwangsvollstreckung gegen den Ehemann der Schuldnerin - seinerseits Schuldner (Parallelsache V ZB 138/06) - aus einer Grundschuld an der Teileigentumseinheit (1/10 Miteigentumsanteil an dem vorgenannten Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an dem Planungsbüro). Das 6.477 m² große Grundstück ist bebaut und wird als Planungsbüro, zu Wohnzwecken und zur Haltung von Raubtieren genutzt.
Das Amtsgericht ordnete in beiden Verfahren die Zwangsversteigerung an. Es setzte den Verkehrswert nach eingeholten Gutachten sowohl für das Wohnungseigentum als auch für das Teileigentum auf jeweils 230.000 EUR fest und bestimmte in beiden Verfahren Termin auf den 24. März 2006, 8:30 Uhr. Das Wohnungseigentum wurde in der veröffentlichten Terminsbestimmung - wie folgt - beschrieben:
"... im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts A., von B., Band ..., Blatt ..., eingetragene 9/10 Miteigentumsanteil an dem Grundstück
Flst. ..., L.str. ...;
Wohnhaus, Nebengebäude, Hofraum, Gebäude- und Freifläche, Waldfläche zu 0,6477 ha verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Privatwohngebäude.
Im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 2 (lt. Schätzgutachten: 'Erdgeschosswohnung, Appartement im Dachgeschoss, Tiergehege etc.').
Sondernutzungsrechte wurden bestellt..."
Das Landgericht hat die Zuschlagsbeschwerde der Schuldnerin zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Schuldnerin mit ihrer von dem Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde, mit der sie die Aufhebung des Zuschlags erreichen möchte.
II. Das Beschwerdegericht meint, dem Ersteher sei zu Recht der Zuschlag erteilt worden. Ein Zuschlagsversagungsgrund ergebe sich nicht aus der Fassung der Terminsbestimmung, da das zu versteigernde Wohnungseigentum hinreichend beschrieben worden sei. Die Mindestbietzeit sei nach dem Protokoll nicht unterschritten worden. Die zeitgleiche Versteigerung des Teileigentums und des Wohnungseigentums habe keine Unterbrechung der Bietzeit zur Folge gehabt. Ein Zuschlagsversagungsgrund folge auch nicht daraus, dass zeitgleich Versteigerungstermine in zwei Verfahren abgehalten wurden. Es bestehe ein enger tatsächlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang des Teileigentums und des Wohnungseigentums, wobei das Gesamtobjekt hinsichtlich seiner Raumaufteilung und der Leitungsnetze besonders stark ineinander greife. Ein möglichst hoher Versteigerungserlös habe am ehesten durch gleichzeitige Versteigerungstermine erreicht werden können. Ein Zuschlagsversagungsgrund sei schließlich nicht im Zusammenhang mit der Bevollmächtigung des Terminsvertreters der Gläubigerin festzustellen, dessen Vollmacht nicht der notariellen Form bedurft habe.
III. Die gemäß § 96 ZVG , § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 , Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist nicht begründet. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts hält einer rechtlichen Überprüfung stand.
cc) Dem steht schließlich die Auffassung gegenüber, nach der die Versteigerung von mehreren Objekten durch den Rechtspfleger zur selben Zeit mit dem Zwangsversteigerungsgesetz unvereinbar ist, wenn die Verfahren nicht nach § 18 ZVG verbunden sind (so OLG Oldenburg NJW-RR 1988, 1468; OLG Köln NJW-RR 1987, 636 [die Zulässigkeit bei zusammengehörigen Objekten allerdings offen lassend]; Eickmann, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht, 2. Aufl., S. 164; Stöber, ZVG , 18. Aufl., § 66 Rdn. 10.1; Schneider, EWiR § 83 ZVG 1/87, 307; ders. EWiR § 83 ZVG 2/87, 1147).
b) Zwischen den beiden erst genannten Rechtsauffassungen bedarf es hier keiner Entscheidung. Die zeitgleiche Versteigerung war nach den Feststellungen im angefochtenen Beschluss auch dann statthaft, wenn man dieses Verfahren nur für örtlich und wirtschaftlich zusammenhängenden Grundbesitz für zulässig erachtet. Das Beschwerdegericht hat eine solche örtliche und wirtschaftliche Verbindung zwischen der Wohnungseigentumseinheit der Schuldnerin und der zeitgleich versteigerten Teileigentumseinheit ihres Ehemannes festgestellt, die beide funktionell verbunden sind und zusammen ein Grundstück in Anspruch nehmen. Soweit die Rechtsbeschwerde gegen diese Feststellungen eine Verfahrensrüge unter Hinweis auf die unterschiedliche Nutzung erhebt, ist diese schon deshalb unbegründet, weil sie nicht vom Beschwerdegericht übergangenen Vortrag aufzeigt, sondern allein die tatrichterliche Würdigung der tatsächlichen Umstände durch ihre eigene ersetzen möchte.
§ 18 ZVG benennt die Voraussetzungen für die Verbindung oder die Trennung von Zwangsversteigerungsverfahren, über die das Vollstreckungsgericht sodann nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden hat (vgl. BGH, Beschl. v. 4. Juli 1991, IX ARZ 7/91, in juris veröffentlicht; OLG Hamm WM 1990, 118). Gesetze, welche die Voraussetzungen für eine Verbindung von Verfahren regeln, bestimmen indes nicht, wie zu terminieren ist (zutreffend Büchmann, ZIP 1988, 825, 827). So steht auch im Erkenntnisverfahren die Vorschrift über die Prozessverbindung (§ 147 ZPO ) einer Terminierung und zeitgleichen Verhandlung nicht entgegen (vgl. BGH, Urt. v. 30. Oktober 1956, I ZR 82/55, NJW 1957, 183, 184).
cc) Die zeitgleiche Versteigerung mehrerer Grundstücke widerspricht - jedenfalls im Regelfall - auch nicht den Anforderungen an eine faire Verfahrensgestaltung, die sich aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG für das Verfahrensrecht ergeben (BVerfGE 46, 325 , 334 f.; 51, 150, 156). Das Vollstreckungsgericht muss bei der Anwendung des Verfahrensrechts zwar darauf bedacht sein, unverhältnismäßige und durch das wirtschaftliche Interesse des Gläubigers nicht gerechtfertigte Eingriffe in das Grundeigentum des Schuldners sowie in Rechte Dritter zu vermeiden (Senat, Beschl. v. 5. Oktober 2006, V ZB 2/06, WM 2006, 2316 , 2318). Ein solcher Eingriff ergibt sich jedoch nicht schon daraus, dass mehrere Grundstücke zur selben Bietzeit versteigert werden.
Das mag in Einzelfällen zutreffen und den Rechtspfleger dann dazu verpflichten, mehrere kompliziert werdende Sachen nicht zur selben Zeit durchzuführen oder - wenn solche Schwierigkeiten in einem Termin auftreten - einzelne Verfahren zu unterbrechen und die Versteigerungen dann nacheinander zu erledigen. Gegen ein allgemeines Verbot gleichzeitig durchgeführter Versteigerungen spricht indes schon die Erwägung, dass die Anforderungen in Bezug auf eine faire Verfahrensgestaltung und an das den Beteiligten zu gewährende rechtliche Gehör hier nicht höher, sondern niedriger sind als bei der nach §§ 18 , 63 ZVG zulässigen Mehrfachversteigerung in demselben Verfahren (OLG Düsseldorf NJW-RR 1989, 1023 ; Hagemann, Rpfleger 1984, 256, 258; Büchmann, ZIP 1988, 825, 827). In einem nach § 18 ZVG verbundenen Verfahren können die Grundstücke gleichzeitig einzeln, insgesamt und auch in Gruppen ausgeboten werden, was auch die übliche Verfahrenspraxis ist (Stöber, aaO., § 63 Rdn. 5.1; Schiffhauer in Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, aaO., § 63 Rdn. 25). Das führt indes zu einer erheblichen Komplizierung des Ablaufs der Versteigerung, weil dann die Erhöhung des geringsten Gebotes nach § 63 Abs. 3 Satz 1 ZVG bei dem Gesamtausgebot durch die auf die Einzelausgebote abgegebenen Gebote, das Verhältnis zwischen dem Gesamtmeistgebot und den Einzelgeboten nach § 63 Abs. 3 Satz 2 ZVG sowie das Erfordernis einer Einstellung des Verfahrens nach einer Deckung aus einem Einzelausgebot nach § 76 ZVG von dem Vollstreckungsgericht, den Beteiligten und den Bietinteressenten im Auge zu behalten sind. Der Gesetzgeber hat jedoch solche Nachteile im Hinblick darauf hingenommen, dass durch die gemeinsame Versteigerung und einen dabei eher möglichen Erhalt der wirtschaftlichen Einheit des Objekts ein besseres Versteigerungsergebnis erstrebt werden kann (Denkschrift zum Gesetzentwurf des ZVG , abgedruckt in Hahn/Mugdan, Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Bd. 5 [1897], S. 49 f.).
Dafür, dass die Gleichzeitigkeit der Versteigerungen der Wohnungseigentumseinheit der Schuldnerin und der Teileigentumseinheit ihres Ehemannes hier die Beteiligten überfordert hätte, ist weder etwas vorgetragen noch ersichtlich.
b) Die Berücksichtigung in diesem Verfahren nicht protokollierter Vorgänge durch das in einem anderen Verfahren durchgeführte Bietgeschäft, auf die sich die Rechtsbeschwerde stützt, wird für die Entscheidung über eine Zuschlagsbeschwerde durch § 80 ZVG ausgeschlossen. Maßgebend für die Zuschlagserteilung oder -versagung ist allein das protokollierte, und nicht das tatsächliche Geschehen in dem Versteigerungstermin (vgl. Böttcher, aaO., § 80 Rdn. 1; RGZ 142, 383, 387).
bb) Die Versteigerung wurde nicht dadurch unterbrochen, dass auch in dem zeitgleich durchgeführten Versteigerungsverfahren über das Teileigentum des Ehemannes ein Gebot abgegeben und für dieses ebenfalls auf Verlangen Sicherheit geleistet wurde.
Nach der überwiegenden Auffassung im Schrifttum führt allerdings jedes Bietgeschäft in dem anderen zeitgleich durchgeführten Verfahren zu einer Unterbrechung der Bietzeit, weil der Rechtspfleger in dieser Zeit durch das andere Verfahren in Anspruch genommen ist (Gerhardt in Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, aaO., § 73 Rdn. 3; Hagemann, Rpfleger 1984, 256, 257; Hintzen aaO., Rdn. 11.652). Die von dem Beschwerdegericht vertretene gegenteilige Auffassung, dass die Entgegennahme und die Verhandlung über Gebote in einer anderen Sache die Bereitschaft und Fähigkeit des Rechtspflegers zum Empfang von Geboten nicht ausschließt und eine Unterbrechung der Bietzeit gegebenenfalls von den Beteiligten beantragt werden muss, was hier nicht geschehen ist, wird nur vereinzelt vertreten (vgl. LG Hildesheim Rpfleger 1986, 311 ; AG Düsseldorf Rpfleger 1989, 420).
a) Ein Zuschlagsversagungsgrund nach § 83 Nr. 7 i.V.m. § 43 Abs. 1 ZVG besteht nicht. Das zu versteigernde Wohnungseigentum ist in der Terminsbestimmung gem. § 37 Nr. 1 ZVG bezeichnet worden.
Diese Norm bestimmt allein, dass das Grundstück zu bezeichnen ist, legt die Einzelheiten jedoch nicht fest. Die dabei einzuhaltenden Anforderungen ergeben sich aus den beiden Zwecken der Terminsbestimmung: denjenigen, deren Rechte durch die Zwangsversteigerung betroffen werden können, die Wahrnehmung ihrer Rechte im Verfahren zu ermöglichen und etwaige Bietinteressenten auf die Zwangsversteigerung aufmerksam zu machen (Denkschrift zum Gesetzentwurf des ZVG , aaO., S. 43; OLG Hamm Rpfleger 1991, 71, 72; OLG Düsseldorf Rpfleger 1997, 225; OLG Nürnberg Rpfleger 2006, 215 ).
bb) Nach ganz überwiegend vertretener Ansicht ist bei der Bezeichnung eines gewerblich oder gemischt genutzten Grundstücks auch ein Hinweis auf die Nutzungsart aufzunehmen. Das wird mit dem Zweck der Terminsbestimmung begründet, bei einem möglichst großen Kreis ein Bietinteresse zu wecken (OLG Hamm in std. Rspr: Rpfleger 1991, 71, 72; 1992, 122; 1997, 226; 2000, 172; OLG Köln InVo 1996, 24; OLG Koblenz RPfleger 2000, 342; OLG Nürnberg Rpfleger 2006, 215 ; Böttcher, aaO., §§ 37 f. Rdn. 2; Stöber, aaO., § 37 Rdn. 2.1; Hintzen, aaO., Rdn. 11.478; Schiffhauer, Rpfleger 1980, 75, 76; Demharter, Rpfleger 1997, 227; Muth, EWiR § 37 ZVG 1/97, 287; Storz/Kiderlen, Rpfleger 2006, 615 f.; a.A. OLG Oldenburg Rpfleger 1980, 75; LG Ellwangen Rpfleger 1996, 361).
Diese Frage bedarf hier keiner Entscheidung. Eine kurze schlagwortartige Angabe der Nutzung, hier als Wohnung und als Tiergehege, genügt jedenfalls den Anforderungen; exposéartige Beschreibungen in den für die Bekanntmachung bestimmten Blättern sind nicht vorgeschrieben. Durch den Hinweis auf die Nutzungsart war gewährleistet, dass Bietinteressenten, die solche gemischt genutzten Flächen erwerben wollten, auf die Zwangsversteigerung aufmerksam wurden. Nähere Informationen, etwa zur Größe der Nutzfläche, zur Nutzung der übrigen Gebäudeteile oder zu bestellten Sondernutzungsrechten, müssen die Interessenten sich selbst beschaffen (vgl. Stöber, aaO., § 37 Rdn. 2.8).
Das folgt aus dem Grundsatz, dass die Verfahrensfehler des Vollstreckungsgerichts, die ein Zuschlagsversagungsgrund nach § 83 Nr. 6 ZVG sein können, nicht in dem Sinne absolut wirken, dass sie auch dann zur Versagung des Zuschlags führen müssen, wenn eine Beeinträchtigung von Rechten eines Beteiligten nicht festgestellt werden kann (BGH, Beschl. v. 30. Januar 2004, IXa ZB 285/03, NJW-RR 2004, 1366 , 1367). Hat sich der geltend gemachte Fehler auf die Rechte des Beschwerdeführers nicht ausgewirkt, führt er auch nicht zur Versagung des Zuschlags (BGH, Beschl. v. 30. Januar 2004, IXa ZB 285/03, aaO.; Senat, Beschl. v. 20. Juli 2006, V ZB 168/05, Rpfleger 2006, 665 ).
So ist es auch hier. Das Erbringen der Sicherheitsleistung durch den Bieter erledigt für das Zuschlagsbeschwerdeverfahren die Frage nach der Rechtmäßigkeit ihrer Anordnung. Diese Wirkungen zeigen sich daran, dass ein Bieter einer möglichen Anfechtung der Zuschlagsentscheidung dadurch zuvorkommen kann, dass er die Sicherheit leistet, selbst wenn das Vollstreckungsgericht sie nicht für erforderlich hält, der die Sicherheit verlangende Beteiligte jedoch nach § 70 Abs. 3 ZVG widersprochen hat (Gerhardt in Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, aaO., § 70 Rdn. 5).
Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde lässt sich eine Beeinträchtigung der Schuldnerin auch nicht damit begründen, dass die der Sicherheitsleistung vorausgehende fehlerhafte Erklärung des Vollstreckungsgerichts über deren Erforderlichkeit nach § 70 Abs. 2 Satz 1 ZVG einen auf eine Sicherheitsleistung nicht vorbereiteten Bietinteressenten von der Abgabe eines höheren Gebotes abgehalten haben könnte. Spekulationen darüber, welche Gebote in dem Versteigerungstermin abgegeben worden wären, wenn von den Beteiligten Sicherheiten nicht verlangt oder Anträge auf Sicherheitsleistung durch das Vollstreckungsgericht zurückgewiesen worden wären, rechtfertigen eine Versagung des Zuschlags nicht. Die Aussicht auf höhere Gebote eines nicht auf eine Sicherheitsleistung eingerichteten Bietinteressenten ist keine im Zuschlagsverfahren einzuwendende Rechtsposition, weil ein Bieter sich darauf einrichten muss, dass im Termin ein Beteiligter von seinem Recht aus § 67 Abs. 1 ZVG Gebrauch macht, Sicherheitsleistung zu verlangen.
IV. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die durch das Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen Gebühren (Nr. 2243 KV- GKG ) hat der Rechtsbeschwerdeführer nach § 26 Abs. 3 GKG zu tragen. Eine Anordnung zur Erstattung außergerichtlicher Kosten nach § 97 Abs. 1 ZPO kommt hier nicht in Betracht, da die Beteiligten in dem Verfahren über die Zuschlagsbeschwerde sich nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessordnung gegenüberstehen (Senat, Beschl. v. 26. Oktober 2006, V ZB 188/05, WM 2007, 82 , 86; Beschl. v. 25. Januar 2007, V ZB 125/05, Rdn. 7 - zur Veröffentlichung vorgesehen).
Vorinstanz: LG Ansbach, vom 08.08.2006 - Vorinstanzaktenzeichen 4 T 452/06
Vorinstanz: AG Ansbach, vom 24.03.2006 - Vorinstanzaktenzeichen K 155/02
Zitieren: BGH - Beschluß vom 22.03.2007 (V ZB 139/06) - DRsp Nr. 2007/7722

References: § 18
 § 83
 § 96
 § 574
 § 18
 § 66
 § 83
 § 83

§ 18
 Art. 14
 § 18
 § 63
 § 63
 § 63
 § 63
 § 76
 § 80
 § 80
 § 73
 § 83
 § 43
 § 37
 § 37
 § 37
 § 37
 § 83
 § 70
 § 70
 § 70
 § 67
 § 26
 § 97
 BGH