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Timestamp: 2019-06-17 16:03:19+00:00

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Come si calcola l'indennità di esproprio
18 Agosto 2018 | Autore: Nicola Giofrè
> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 Agosto 2018
Ecco le linee guida da seguire per determinare l’indennità di esproprio di un qualsiasi immobile.
La previsione dell’indennità di espropriazione è contenuta all’artico 42 della Costituzione ove si stabilisce che la proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge, espropriata per motivi di interesse generale, salvo indennizzo, nonché all’art. 834 del codice civile, intitolato espropriazione per pubblico interesse. La norma costituzionale è volta a trovare un punto di equilibrio tra l’interesse della collettività e il sacrificio che viene imposto al privato a seguito dell’espropriazione subita. Infatti, la posizione del privato può essere sacrificata solo in presenza:
di un interesse generale;
di una previsione legislativa che lo consenta;
di un indennizzo che compensi il sacrificio.
In questo articolo ci occuperemo di spiegare come si calcola l’indennità di esproprio, a quanto ammonta e in cosa consiste.
1 Indennità di espropriazione: cos’è?
2 Come si calcola l’indennità di espropriazione?
3 Indennità per l’espropriazione di un’area edificabile
4 Indennità per l’espropriazione di un’area non edificabile
4.1 Aree non edificabili coltivate
4.2 Aree non edificabili e non coltivate
5 Esproprio parziale di un immobile
6 Tassazione indennità di esproprio
Indennità di espropriazione: cos’è?
Chi subisce l’esproprio di un proprio bene, per la costruzione di un’opera pubblica, ha diritto a ricevere un corrispettivo in denaro, chiamato “indennità”, per la perdita della proprietà sull’immobile espropriato. Per quantificare il giusto ammontare dell’indennità è necessario tener conto di tutte le caratteristiche del fondo esistenti al momento della cessione [1], poiché a differenti requisiti corrisponderanno diversi criteri di calcolo.
Il parametro fondamentale cui attenersi è sempre il valore venale del bene, considerato come l’effettivo prezzo che lo stesso avrebbe in un libero mercato [2]. È ovvio che l’ammontare varia a seconda che il fondo si trovi un’area edificabile o meno, che sia destinato all’agricoltura o vi siano già presenti costruzioni o manufatti. Non ci resta dunque che valutare le singole ipotesi.
Come si calcola l’indennità di espropriazione?
La determinazione dell’indennità di espropriazione segue regole diverse a seconda che si tratti di
aree edificabile o edificate;
aree non edificabili.
Indennità per l’espropriazione di un’area edificabile
Per quanto concerne le aree edificabili, il criterio generale dell’indennizzo è quello del valore venale dell’area. Inoltre, la legge precisa che quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l’indennità è ridotta del 25%.
Se il terreno è edificabile (per saperlo è sufficiente chiedere informazioni all’Ufficio tecnico del Comune nel quale lo stesso si trova) l’indennità sarà pari al valore venale del bene [3], sempre che non ricorrano casi tassativi per i quali la legge impone delle maggiorazioni.
In particolare, vi sarà un aumento del 10% sull’importo totale se l’espropriato accetta immediatamente l’offerta proposta dell’amministrazione. Stesso criterio si applica nel caso in cui la stima effettuata dagli esperti nominati in seguito al rifiuto dell’offerta, sia pari ad un ammontare uguale o maggiore dell’8% rispetto alla proposta iniziale [4] (per comprendere a pieno i passaggi descritti vi rimandiamo all’articolo: “Espropriazione: la guida pratica a tutela del cittadino”).
Al valore di mercato del fondo dovrà essere aggiunta un’ulteriore indennità nel caso in cui il proprietario lo ha destinato a scopi agricoli [5]. Per calcolarne l’ammontare sarà necessario rifarsi a delle apposite tabelle annualmente redatte da una commissione provinciale, le cosiddette VAM, nelle quali si stabiliscono i prezzi all’ettaro dei terreni agricoli, diversificati a seconda della coltivazione praticata.
La sola indennità aggiuntiva sopra menzionata deve essere pagata anche a chi ha coltivato, a diverso titolo, lo stesso fondo per più di un anno con le proprie forze o quelle dei suoi familiari [5].
Infine, se sul terreno da espropriare è presente un edificio costruito rispettando le normative di legge, all’importo finale si dovrà sommare il suo valore di mercato. Al contrario, se la costruzione è abusiva non sarà tenuta in considerazione. Quindi l’indennità del fondo sarà calcolata tenendo conto dell’intera superficie da espropriare, compresa la zona occupata dall’edificio [6].
La quantificazione parte sempre dall’effettivo valore di mercato del bene. Anche in questa ipotesi sarà rilevante l’effettivo impiego fatto dal proprietario. Per cui, l’indennità rimarrà invariata se l’area non è stata coltivata, altrimenti il calcolo dell’importo finale dovrà essere adeguato alla tipologia di coltura, alle peculiarità del suolo, al valore intrinseco del terreno ed in generale a tutti quei fattori che il mercato considera economicamente rilevanti [7].
Anche per le aree agricole è prevista un’indennità aggiuntiva da calcolare mediante il criterio dei VAM descritti in precedenza [8]. La maggior somma deve essere corrisposta tanto al proprietario del fondo, se coltivatore diretto o imprenditore agricolo [9], quanto all’eventuale fittavolo, mezzadro o compartecipante che dimostra di coltivare l’area da almeno un anno e di aver quindi perso, a causa dell’esproprio, il lavoro in agricoltura [10].
Aree non edificabili coltivate
Per quanto concerne l’indennizzo di esproprio corrisponde al valore agricolo dell’area non edificabile, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati, anche in relazione all’esercizio dell’azienda agricola, senza valutare la possibile utilizzazione diversa da quella agricola.
Inoltre, la legge prevede una indennità aggiuntiva, determinata in misura pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticata.
Aree non edificabili e non coltivate
Per quanto concerne le aree non edificabili, sino al 2011, il criterio indennitario relativo all’espropriazione delle aree non edificabili era costituito dai valori agricoli medi (VAM), corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona e al valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati.
Esproprio parziale di un immobile
Che succede se l’amministrazione espropria solo una porzione di bene, lasciando nella disponibilità del privato la restante parte?
In questo caso, l’indennità sarà pari alla diminuzione di valore subita dal titolare del fondo [11]. Le casistiche possono essere delle più disparate e quindi è necessario valutare vantaggi e svantaggi derivanti dall’espropriazione parziale. Si pensi all’ipotesi in cui un’azienda venga espropriata dell’area destinata al parcheggio degli automezzi, o ancora all’impresa agricola privata del terreno nel quale era presente il pozzo funzionalizzato all’irrigazione delle piantagioni.
Si potrebbe continuare all’infinito anche immaginando l’esatto opposto, pensate a un appezzamento di terra espropriato per la costruzione di una scuola. Senza dubbio, la parte restante acquisirà valore dalla realizzazione della futura opera pubblica, poiché sul mercato immobiliare la vicinanza all’edificio sarà considerato come un fattore estremamente rilevante.
Tassazione indennità di esproprio
qualora sia corrisposta a chi non esercita un’impresa commerciale, la plusvalenza realizzata su terreni a seguito di espropri va tassata.
Laddove tali somme siano percepite nell’ambito del reddito d’impresa, le stesse concorrono alla formazione di detto reddito conseguito dal soggetto percipiente.
Sono tassate le plusvalenze conseguenti alla percezione di:
corrispettivo della cessione volontaria attuata nell’ambito di procedimenti espropriativi;
risarcimento del danno per acquisizione coattiva.
Le predette somme devono essere percepite in relazione a procedimenti aventi ad oggetto terreni ove sia stata realizzata un’opera pubblica, un intervento di edilizia residenziale pubblica o una infrastruttura urbana all’interno delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, come definite dagli strumenti urbanistici.
[1] Art. 32, D.P.R. 327/2001.
[2] In seguito alla sentenza della Corte Costituzionale n. 181 del 10 giugno 2011, sono stati superati i precedenti criteri di calcolo dell’indennità da esproprio, che prevedevano un particolare regime per i terreni non edificabili. La quantificazione dell’indennità era agganciata al c.d. Valore Agricolo Medio (VAM) consistente in una serie di tabelle nelle quali venivano riportati i prezzi di massima delle varie tipologie di terreno con determinate caratteristiche. La declaratoria di incostituzionalità parte dall’assunto secondo il quale ogni immobile ha delle peculiarità specifiche e difficilmente inquadrabili in schemi statici, pertanto la quantificazione dell’indennità di esproprio non può basarsi su prezzi medi che finirebbero per non corrispondere agli effettivi valori di mercato.
[3] Art. 37, comma 1, D.P.R. 327/2001.
[4] Art. 37, comma 2. D.P.R. 327/2001.
[5] Art. 37, comma 9, D.P.R. 327/2001.
[6] Art. 38, D.P.R. 327/2001.
[7] Art. 40, comma 1, D.P.R. 327/2001.
[8] La Corte costituzionale, con la sentenza che ha dichiarato illegittimo il sistema dei VAM all’indennità da esproprio, nulla a disposto in merito alla quantificazione delle indennità aggiuntive delle aree non edificabili a scopo agricolo. Pertanto si ritiene che limitatamente alla quantificazione delle indennità aggiuntive sia ancora possibile adottare il sistema pregresso.
[9] Art. 40, comma 4, D.P.R. 327/2001.
[10] Art. 42, D.P.R. 327/2001.
[11] Art. 33, D.P.R. 327/2001.

References: Art. 32
 sentenza 
 Art. 37
 Art. 37
 Art. 37
 Art. 38
 Art. 40
 sentenza 
 Art. 40
 Art. 42
 Art. 33