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Timestamp: 2017-04-26 12:05:41+00:00

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Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSW vom 09.08.2011, RV/4036-W/08
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Miteigentümer, W., vertreten durch Herrn M.R., W, gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 9. August 2006 betreffend Feststellungsbescheid (Wertfortschreibung gemäß
§ 21 Abs. 1 Z 1 BewG 1955) zum 1. Jänner 2006 entschieden: Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen. Der angefochtene Bescheid bleibt unverändert. Entscheidungsgründe
Zum Stichtag 1. Jänner 2006 war die Miteigentümer, die Berufungswerberin, Eigentümer der Liegenschaft EZ 1. Vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien wurde, nachdem bei ihm mehrere Bescheide der Baubehörde eingelangt sind, bereits im August 2005 eine Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes bebauter Grundstücke (BG 30) an die Miteigentümergemeinschaft gesendet. Diese Erklärung wurde von der Miteigentümergemeinschaft nach einigen von der Miteigentümergemeinschaft verursachten Verzögerungen mit Datum 2. August 2006, beim Finanzamt eingelangt am 8. August 2006, an das Finanzamt übersendet. In dieser Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes bebauter Grundstücke (BG 30) wurde bekannt gegeben: Anschlüsse für Wasser, Strom, Gas und Kanal sind vorhanden. Angaben über das Gebäude: Bauweise: Massiv-, Stahl- oder Stahlbetonskelett Dach: Ziegeldeckung - einfach Fassade: einfacher Putz Decken: Massiv Fenster: Doppelte Türen: Bretter, furniert oder lackiert Fußböden: Weichholz, Beton, Linoleum, Kunststoff, Parkett und Spannteppich Boden- und Wandfliesen: erforderliches Ausmaß
Wasser und Toiletten: In allen Wohnungen Badezimmer: Wurde frei gelassen Bei Fremdenbeherbergung: Wurde frei gelassen Anteil besonderer Räume: Kein Beheizung: Ofen, Etagen Sonstiges: Wurde frei gelassen Der Punkt 8. dieser Erklärung wurde mit "KEINE MIETZINSBESCHRÄNKUNG" ausgefüllt. Mit Feststellungsbescheid, Wertfortschreibung gemäß
§ 21 Abs. 1 Z. 1 BewG, vom 9. August 2006 wurde der Einheitswert für den gegenständlichen Grundbesitz zum 1. Jänner 2006 mit € 55.400,--, erhöht mit € 74.700,--, festgesetzt. Für die Bewertung des Gebäudes wurde die Bauklasse 15.23 herangezogen. In der gegen diesen Bescheid eingebrachten Berufung wurde vorgebracht, dass das im Bescheid mit 1900 angegebene Baujahr unrichtig ist, sodass der mit 30 % bestimmte Restwert korrekturbedürftig ist. Der (innen)architektonische Strukturzustand (Grundriss der Mietwohnungen, Raumaufteilung, Anordnung der Räume, Größe) entspricht nicht mehr den Anforderungen an zeitgemäßes Wohnen, was auch für seit 1973 erfolgte Wohnungszusammenlegungen gilt. Da das Haus vor ca. 40 Jahren letztmalig saniert wurde, ist es sanierungsbedürftig. Nach Ansicht der Berufungswerberin wären die Ausstattungsmerkmale des zu bewertenden Gebäudes für jedes einzelne Mietobjekt zu beantworten gewesen. Unrichtig wurde die Frage 8. beantwortet, da eine Mietzinsbeschränkung insofern vorliege, als sämtliche Mietobjekte dem Mietrechtsgesetz unterworfen sind. Mit Ersuchen um Ergänzung vom 5. Jänner 2007 ersuchte das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien um Übersendung sämtlicher Mietverträge in Kopie. Diesem Ersuchen wurde von der Berufungswerberin nicht nachgekommen. Mit einem weiteren Ersuchen um Ergänzung vom 3. Oktober 2007 wurde unter Hinweis auf das Ersuchen vom 5. Jänner 2007 erneut um Übersendung der Mietverträge ersucht. Das zuletzt genannte Ersuchen enthält auch eine kurze Erläuterung zur Mietzinsbeschränkung nach § 53 Abs. 7 lit. a BewG. Diesem Ersuchen kam die Berufungswerberin ebenfalls nicht nach. Mit Berufungsvorentscheidung vom 16. Juli 2008 wurde vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien die Berufung als unbegründet abgewiesen. Begründet wurde diese Abweisung wie folgt: "Nach § 53 Abs.3 BewG ist der Gebäudewert aus dem Neuherstellungswert abzuleiten, der sich je nach der Bauweise und Ausstattung der Gebäudeteile ergibt. In Abs.6 bis Abs.8 dieser Gesetzesstelle sind verschiedene Wertabschläge vorgesehen, die der Berücksichtigung des Gebäudealters und der unterschiedlichen Ertragsfähigkeit bebauter Grundstücke dienen sowie bei Überschreiten bestimmter Ausmaße der bebauten Fläche zum Tragen kommen. Weitergehende Wertabschläge sieht das Bewertungsgesetz nicht vor. Hieraus ergibt sich nach der Rechtsprechung, dass der Erhaltungszustand der Gebäudeteile bzw.die Qualität der Bauausführung bei der Ermittlung des Gebäudewertes unbeachtlich sind. Dies folgt auch aus der einen Bestandteil des Bewertungsgesetzes bildenden Anlage zu § 53a BewG, wonach sich die Zuordnung in eine Ausführungsstufe nach den abstrakten Qualitätsmerkmalen der Baubestandteile und nicht nach der tatsächlichen Güte ihrer Verarbeitung und nach ihrer Funktionstüchtigkeit richtet. Vom Berufungswerber gegebenenfalls vorzunehmende Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten bleiben daher bei der Ermittlung des Gebäudewertes außer Betracht.
Die Änderung der Bauklasseneinstufung von 15.22/23 (einfache bis mittlere Ausführung) auf 15.23 (mittlere Ausführung) beruhtdarauf, dass seit der letzten Hauptfeststellung Verbesserungsarbeiten durchgeführt wurden (z .B.Wohnungszusammenlegungen, Badeinbauten, telweise Etagenheizungen etc.).
Hinsichtlich der bei der letzten Hauptfeststellung gewährten Kürzung gem. § 53 Abs.7 lit.a BewG darf folgendes festgestellt werden:
Eine solche liegt nur vor, wenn ein Friedenskronenzins oderein Kategoriemietzins nach dem Mietrechtsgesetz entrichtet wird. Ein diesbezüglicher Nachweis wurde trotz zweimaliger Aufforderung nicht erbracht. Die Berufung war somit als unbegründet abzuweisen."
In dem gegen diese Berufungsvorentscheidung eingebrachten Vorlageantrag wurde vorgebracht: "Es entspricht der Rechtslage, dass der Neuherstellungswert maßgeblich ist, es ist jedoch nach Ansicht des Berufungswerbers auf die konkreten baulichen Möglichkeiten und Gegebenheiten des zu bewertenden Gebäudes Bedacht zu nehmen. In innenarchitektonische Hinsicht entsprechen die einzelnen Mietobjekte, in der Mehrzahl Wohnungen ungünstigen und längst nicht mehr zeitgemäßen Grundrissen; dieses Manko konnte auch durch Wohnungszusammenlegungen nicht verbessert werden. Diese Wohnungen bieten in der Regel einen ,verschachtelten' Eindruck und es würde heutzutage Derartiges bei einem Neubau nicht in Planung kommen. Wissenstand des Berufungswerbers ist, dass das Gebäude ursprünglich als Amtsgebäude für die Polizei diente.
Unabhängig von der bereits in der Berechnung des Einheitswertes offensichtlich berücksichtigten technischen Abnutzung ist auch für diese nachteilige Architektur ein Abschlag anzusetzen.
Wegen eines restriktiven Flächenwidmungsplanes und des Umstandes, dass das konkret zu bewertende Gebäude in einer Schutzzone liegt, ist auch die Neuherstellung nicht in jener Größe möglich, über die das Gebäude derzeit verfügt.
Laut Punkt 4.3. des Plans Nr. x ( Neuer Flächenwidmungs- u.Bebauungsplan aus dem Jahre 2003/2004) darf das Ausmaß der bebauten Fläche maximal 60% des jeweiligen Teiles des Bauplatzes betragen. Diese Reduktion bedarf eines Ansatzes in der Bewertung des Neuherstellungswertes.
Wenn dem Berufungswerber im letzten Absatz der Berufungsvorentscheidung vom 16. Juli 2008 der Vorwurf gemacht wird, keinen Nachweis zum Vorliegen von Friedenskronenmietzinsen und Kategoriemietzinsen erbracht zu haben, so ist dem entgegenzuhalten, dass ein einziges Mal die Vorlage aller Mietverträge angefordert wurde, ohne zu spezifizieren, welche Absicht seitens des Finanzamtes f. Gebühren u. Verkehrssteuern damit im Zusammenhang stand.
Eine weitere Aufforderung ist nicht erinnerlich.
Vom Unabhängigen Finanzsenat wurde die Berufungswerberin mit Vorhalt vom 11. Jänner 2011 ersucht, zum Nachweis der Mietzinsbeschränkung eine Aufstellung der zum 1. Jänner 2006 vermieteten Objekte und Kopien der Mietverträge dieser vermieteten Objekte zu übersenden. Dieser am 17. Jänner 2011 hinterlegte Vorhalt langte am 4. Februar 2011 mit dem Vermerk "zurück, nicht behoben" wieder beim Unabhängigen Finanzsenat ein. Ein weiterer Vorhalt des Unabhängigen Finanzsenates wurde am 16. Februar 2011 hinterlegt. Am 18. April 2011 langte beim Unabhängigen Finanzsenat folgender Schriftsatz des Herrn M.R. vom 18. April 2011 ein. "Sehr geehrte Damen und Herren,
in der Zeit vom 14.1.2011 bis zum 31.1.2011 waren zwei an die ( im Frühjahr 2009 an mich bereits eingeantwortete ) Verlassenschaft, zu meinen Handen adressierte Behördenschreiben in der Postfiliale 1172 hinterlegt.
Eventuelle die Verlassenschaft betreffende Bescheide und andere Behördenschreiben sind an mich als einzigen Universalsukzessor nach Frau Verl unter Setzung eines entsprechenden Hinweises zu formulieren.
Zu diesem Schreiben wurde Herrn M.R. vom Unabhängigen Finanzsenat mit Schriftsatz vom 26. April 2011 mitgeteilt, dass am 10. Februar 2011 gleich lautende Vorhalte, welche am 16. Februar 2011 hinterlegt wurden, übersendet wurden. Dieser Schriftsatz kam mit dem Vermerk, dass der Empfänger vom 26. April 2011 bis 6. Mai 2011 ortsabwesend ist, zurück zum Unabhängigen Finanzsenat. Am 6. Mai 2011 erfolgte eine neuerliche Zustellung des Schriftsatzes vom 26. April 2011. Dieser Schriftsatz wurde am 11. Mai 2011 beim Postamt 1172 hinterlegt. Eine Stellungnahme zu diesem Schriftsatz vom 26. April 2011 oder zum Vorhalt vom 10. Februar 2011 wurde nicht abgegeben. Auch gegenüber dem Unabhängigen Finanzsenat wurde von der Berufungswerberin, obwohl sie auch von diesem dazu aufgefordert wurde, kein Nachweis dafür erbracht, dass das gegenständliche Gebäude einer Mietzinsbeschränkung unterliegt. Über die Berufung wurde erwogen:
Nach § 21 Abs. 1 Z. 1 BewG wird der Einheitswert neu festgestellt, wenn der gemäß
§ 25 abgerundete Wert, der sich für den Beginn eines Kalenderjahres ergibt, a) bei den wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens sowie bei den Betriebsgrundstücken, die losgelöst von ihrer Zugehörigkeit zu einem Betriebsvermögen einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb bilden würden (§ 60 Abs. 1 Z. 2), entweder um mehr als ein Zwanzigstel, mindestens aber um 200 Euro oder um mehr als 3.650 Euro, b) bei den übrigen wirtschaftlichen Einheiten und Untereinheiten des Grundbesitzes entweder um mehr als ein Zehntel, mindestens aber um 400 Euro oder um mehr als 7.300 Euro von dem zum letzten Feststellungszeitpunkt festgestellten Einheitswert abweicht (Wertfortschreibung). Fortschreibungen dienen der Berücksichtigung von Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die seit der letzten Feststellung eingetreten sind (VwGH 25.6.1990, 88/15/0176). Wertschwankungen des § 21 Abs. 1 Z. 1 BewG führen nur dann zu einer Wertfortschreibung, wenn sie die in § 21 Abs. 1 Z. 1 BewG genannten Grenzen übersteigen (vgl. Ritz, Kommentar BAO³, § 193 Tz 10). Die Wertgrenzen wurden im gegenständlichen Fall überschritten. Gemäß
§ 53 Abs. 1 BewG ist bei der Bewertung von bebauten Grundstücken vom Bodenwert (Abs. 2) und vom Gebäudewert (Abs. 3 bis 6) auszugehen. Die Ermittlung des Bodenwertes blieb unbestritten. Nach § 53 Abs. 3 BewG ist der Gebäudewert vorbehaltlich der Bestimmungen der Abs. 4 und 5 aus dem Neuherstellungswert abzuleiten, der sich je nach der Bauweise und Ausstattung der Gebäude oder der Gebäudeteile bei Unterstellung von Durchschnittspreisen je Kubikmeter des umbauten Raumes der Gebäude oder Gebäudeteile ergibt. Gemäß
§ 53 Abs. 5 BewG ist bei Mietwohngrundstücken und bei gemischt genutzten Grundstücken der Gebäudewert aus dem Neuherstellungswert abzuleiten, der sich je nach der Bauweise und Ausstattung der Gebäude oder der Gebäudeteile bei Unterstellung von Durchschnittspreisen je Quadratmeter der nutzbaren Fläche der Gebäude oder der Gebäudeteile ergibt. Nutzbare Fläche ist die Gesamtfläche der insbesondere für Wohnzwecke, für gewerbliche Zwecke oder für öffentliche Zwecke nutzbar ausgestatteten Räume einschließlich Nebenräume und Wandnischen (Einbauschränke) sowie einschließlich der für die erwähnten Zwecke nutzbar ausgestatteten Keller- und Dachbodenräume; Garagen sind in die nutzbare Fläche einzubeziehen. Gemäß
§ 53 Abs. 3 bis 5 zu unterstellenden Durchschnittspreise in der Anlage festgesetzt; die Anlage ist Bestandteil dieses Bundesgesetzes. Diese Anlage enthält die Bauklasseneinteilung und Durchschnittspreise je Kubikmeter umbauten Raum oder je Quadratmeter nutzbarer Fläche. Jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil ist in eine dieser Anlage vorgesehenen Bauklassen einzureihen. Der Berufungswerberin wurde vom Finanzamt eine Erklärung "BG 30" zugesendet, welche diese ausgefüllt retourniert hat. Für die Einreihung werden die ausgefüllte Erklärung "BG 30" und die Ausführungen in der Berufung zu Grunde gelegt. Bau- und Gebäudeteil Ausführung Einstufung Dach Ziegeldeckung - einfach einfach Fassade einfacher Putz einfach bis mittel Decken Massiv mittel bis sehr gut Fenster Doppelte mittel Türen Bretter, furniert und lackiert sehr einfach und gut Fußböden Weichholz, Beton, Linoleum, Kunststoff, Parkett und Spannteppich sehr einfach bis gut Boden- und Wandfliesen erforderliches Ausmaß
gut Wasser und Toiletten in allen Wohnungen mittel Badezimmer wurde frei gelassen Das Gebäude bewegt sich in der Bandbreite sehr einfache bis sehr gute Ausführung, was schon für eine mittlere Ausführung sprechen würde. Bei Betrachtung der Tabelle fällt auf, dass diese eine Tendenz zur mittleren Ausführung zeigt. Unter Berücksichtigung der Umbauten, welche überwiegend im Bereich der Badezimmer erfolgte, zu welchen in der Erklärung keine Angaben gemacht wurden, hat das Finanzamt eine Einordnung in die Bauklasse 15.23 zu Recht vorgenommen. Unter diesen Voraussetzungen wäre eine Einordnung darunter nicht gerechtfertigt. Zu den Ausführungen, dass auf Grund des Flächenwidmungsplanes bei einer Neuherstellung die derzeitige Größe nicht mehr möglich ist und dieses bei der Bewertung zu berücksichtigen sei, wird bemerkt, dass die Bewertung eines bestehenden und nicht erst eines in der Zukunft zu errichtenden Gebäudes vorzunehmen ist. In den Absätzen 6 bis 8 des § 53 BewG sind verschiedene Wertabschläge vorgesehen, die der Berücksichtigung des Gebäudealters und der unterschiedlichen Ertragsfähigkeit bebauter Grundstücke dienen sowie bei Überschreiten bestimmter Ausmaße der bebauten Flächen zum Tragen kommen. Weitergehende Wertabschläge sieht das Bewertungsgesetz nicht vor. Hieraus ergibt sich nach der Rechtsprechung, dass der Erhaltungszustand der Gebäudeteile bzw. die Qualität der Bauausführung bei der Ermittlung des Gebäudewertes unbeachtlich sind. Dies folgt auch aus der einen Bestandteil des Bewertungsgesetzes bildenden Anlage zu § 53a BewG, wonach sich die Zuordnung in eine Ausführungsstufe nach den abstrakten Qualitätsmerkmalen der Baubestandteile und nicht nach der tatsächlichen Güte ihrer Verarbeitung und nach ihrer Funktionstüchtigkeit richtet (VwGH 14.11.1988, 87/15/0064). Von der Berufungswerberin gegebenenfalls vorzunehmende Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten bleiben daher bei der Ermittlung des Gebäudewertes außer Betracht. Gemäß
§ 53 Abs. 6 BewG ist bei der Ermittlung des Gebäudewertes der Neuherstellungswert (Abs. 3 bis 5) entsprechend dem Alter der Gebäude oder der Gebäudeteile im Hauptfeststellungszeitpunkt durch einen Abschlag für technische Abnützung zu ermäßigen. Dieser Abschlag für technische Abnützung beträgt bei Mietwohngrundstücken jährlich 1,3 %, jedoch insgesamt höchstens 70 %. Wie vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in seiner Berufungsvorentscheidung zutreffend ausgeführt wurde, ändert das im Bescheid angegebene Baujahr nichts an der Berechnung des Einheitswertes, da der Abschlag für technische Abnützung voll ausgeschöpft wurde. Nach § 53 Abs. 7 BewG ist zur Berücksichtigung der unterschiedlichen Ertragsfähigkeit bebauter Grundstücke die gemäß Abs. 1 bis 6 der genannten Gesetzesstelle ermittelte Summe aus dem Bodenwert und aus dem Gebäudewert um die in lit. a bis d festgesetzten Hundertsätze zu kürzen. Die lit. a dieser Bestimmung sieht bei bebauten Grundstücken mit einer Mietzinsbeschränkung eine Kürzung vor. Nachdem in der Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes bebauter Grundstücke bekannt gegeben wurde, dass keine Mietzinsbeschränkungen vorliegen, wird nunmehr im Berufungsverfahren behauptet, dass eine Mietzinsbeschränkung vorliegt. Ein Nachweis über das Vorliegen einer Mietzinsbeschränkung wurde von der Berufungswerberin trotz zweimaliger Aufforderung des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien und auch über Aufforderung des Unabhängigen Finanzsenates nicht erbracht. Aus den vorliegenden Unterlagen ist nicht ersichtlich, ob überhaupt ein beschränkter Mietzins entrichtet wird. Die Berufungswerberin hat trotz Aufforderung des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien und des Unabhängigen Finanzsenates keine Unterlagen vorgelegt, welche nachweisen würden, dass ein beschränkter Mietzins entrichtet wird. Eine Einsichtnahme in den Veranlagungsakt der Berufungswerberin hat ergeben, dass dieser keine Hinweise enthält, dass die Mietzinse einer Beschränkung unterliegen würden. Der Verfahrensgrundsatz des § 115 Abs. 1 BAO schließt die Verpflichtung der Partei, zur Ermittlung des maßgeblichen Sachverhaltes beizutragen, nicht aus. Umfang und Intensität der amtswegigen Ermittlungspflicht sind sogar nur unter Bedachtnahme auf korrespondierende Pflichten der Partei bestimmbar. In dem Ausmaß, in dem die Partei zur Mitwirkung an der Wahrheitsfindung ungeachtet ihrer Verpflichtung hiezu nicht bereit ist bzw. eine solche unterlässt, tritt die Verpflichtung der Behörde, den Sachverhalt nach allen Richtungen über das von ihr als erwiesen angenommene Maß hinaus zu prüfen, zurück (VwGH 22.10.1996, 92/14/0224 samt Hinweis auf Stoll, BAO, Handbuch, Wien 1980, S 269 und die dort zahlreich zitierte Rechtsprechung). Die Abgabenbehörde trägt zwar die Feststellungslast für alle Tatsachen, die Vorliegen müssen, um einen Abgabenanspruch geltend machen zu können, doch befreit dies die Partei nicht von ihrer Offenlegungs- und Mitwirkungspflicht (VwGH 25.10.1995, 94/15/0131; 28.1.1998, 95/13/0069, Ritz, Kommentar BAO³, § 115 Tz 8f). Nach der Judikatur tritt die amtswegige Ermittlungspflicht gegenüber der Behauptungs- und Mitwirkungspflicht in den Hintergrund, wenn die Behörde nur auf Antrag tätig wird (vgl. VwGH 20.6.1990, 89/13/0107). Im gegenständlichen Fall kam die Berufungswerberin, welche dazu sowohl vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien als auch dem Unabhängigen Finanzsenat aufgefordert wurde, ihrer Mitwirkungspflicht nicht nach. Sie kam, obwohl in diesem Verfahren die Beweislast in erstere Linie bei der Berufungswerberin liegt, den Aufforderungen des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien als auch des Unabhängigen Finanzsenates nicht nach, die für den Nachweis ihres Vorbringens notwendigen Unterlagen vorzulegen. Es liegen lediglich Behauptungen der Berufungswerberin vor, zu welchen von der Berufungswerberin noch kein Nachweis für die Richtigkeit dieser Behauptungen erbracht wurde. In Anbetracht der Sach- und Rechtslage konnte daher der Berufung kein Erfolg beschieden sein und es war spruchgemäß zu entscheiden. Wien, am 9. August 2011 nach oben
Findok-Nr: 54793.1, aufgenommen am: 26.08.2011 08:29:54, Dokument-ID: a21aff4c-ca1c-4001-868d-0ea249a88779, Segment-ID: a15306bf-6aa9-44ee-98b0-75d95690c688

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 § 53
 § 53
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 § 193

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 § 115
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