Source: https://sindicolegal.com/lei-n-4-591-1964/
Timestamp: 2019-10-16 15:09:04+00:00

Document:
LEI N. 4.591/1964 -CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - Síndico Legal
Início Legislação LEI N. 4.591/1964 -CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
O Condomínio Especial em Edifícios era instituto jurídico disciplinado externamente pela Lei nº 4.591/64, tendo por objeto as edificações de um ou mais pavimentos, construídos sob forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, sendo que entre as últimas se incluem as destinadas a escritórios, garagens, mercados, estações rodoviárias, shopping centers e, por extensão, vilas residenciais, loteamentos fechados e até cemitérios particulares com jazigos individuais e coletivos.
Na primeira parte, que interessa aos direitos reais, a Lei nº 4.591/64 trouxe disposições sobre o condomínio de unidades autônomas (arts. 1º a 8º); convenção de condomínio (arts. 9º a 11); despesas de condomínio (art. 12); seguro, incêndio, demolição e reconstrução obrigatória do prédio (arts. 13 a 18); utilização da edificação ou do conjunto de edificações (arts. 19 a 21); administração do condomínio (arts. 22 e 23); assembleia geral (arts. 24 a 27). Os arts. 28 e seguintes cuidam das incorporações, também com subtítulos.
Agora, o Condomínio em Edificações é enfrentado pelo Código Civil de 2002, nos arts. 1.331 a 1.358-A, sob o título de Condomínio Edilício. Derroga-se, assim, o disposto nos arts. 1º a 27 da Lei nº 4.591/64, eis que a lei posterior regulou inteiramente a matéria versada na lei anterior.
Neste ponto, importante esclarece que é possível a aplicação subsidiária das normas anteriores naquilo que o Código Civil for omisso e que não conflite com a principiologia vigente.
Conforme ensina o doutrinador Arnaldo Rizzardo, seguem abaixo alguns exemplos das inovações trazidas pelo Código Civil e que, portanto, não haviam sido contempladas pela Lei n. 4.591/1964:[1]
Quanto ao terraço, o § 5º do artigo 1.331 reza que integrará a área comum, a menos que conste disposição em contrário na escritura de constituição do condomínio;
Sobre a realização de obras de acréscimo em áreas comuns, o artigo 1.342 autoriza a sua realização, a fim de facilitar ou aumentar a utilização, desde que se obtenha a aprovação por dois terços dos votos dos condôminos, mas vedada a construção nas partes comuns suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias ou comuns;
O descumprimento reiterado dos deveres pelo condômino ou ocupante acarreta a aplicação de penalidade, cujo artigo 1.337 autoriza o montante de multa em até o quíntuplo do valor da quota condominial;
No caso de comportamento antissocial de condôminos ou ocupantes, gerando incompatibilidade de convivência com as demais pessoas do prédio, o parágrafo único do artigo 1.337 sujeita o infrator à multa equivalente a dez vezes o valor da quota condominial;
A alienação da parte acessória, que faz parte da unidade autônoma, a outro condômino, ou a terceiro se constar a previsão no ato constitutivo do condomínio, passou a ser admitida pelo § 2º do artigo 1.339;
Sobre a construção de novas unidades, em outro pavimento, ou de mais um edifício, é autorizada pelo artigo 1.343 desde que concorde a unanimidade dos condôminos;
As despesas de conservação do terraço de cobertura, pelo artigo 1.340 ficam a cargo de quem tiver o uso exclusivo, ou, diante do artigo 1.344, ao seu proprietário, se evidentemente por ele utilizado;
Fica autorizada, pelo artigo 1.348, §§ 1º e 2º, a delegação das funções do síndico, tanto as administrativas como as de representação. Mais especificamente, a assembleia está autorizada a investir outra pessoa nas funções de representação, enquanto ao síndico se permite transferir, total ou parcialmente, mediante a aprovação da assembleia, os poderes de representação e as funções administrativas;
Os promitentes compradores, os cessionários e os possuidores de unidades ficam sujeitos às normas da convenção, por expressa imposição dos artigos 1.333 e 1.334, § 2º, e às sanções estabelecidas, conforme o artigo 1.334, inciso IV;
O síndico e qualquer condômino, se se omitir ou estiver impedido o primeiro, ficam autorizados a realizar obras urgentes ou necessárias, não se carecendo da prévia autorização da assembleia, de acordo com os §§ 1º e 2º do artigo 1.341, devendo, se, além de urgentes as obras, importarem em despesas excessivas, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa de sua realização convocar de imediato a assembleia e dar-lhe ciência;
Fica o condômino que realizar obras ou reparos necessários garantido do reembolso das despesas efetuadas, segundo o § 4º do artigo 1.341. Igual direito não resultará se não necessárias as obras, embora de interesse comum;
A validade da assembleia dependerá da convocação da unanimidade dos condôminos, por exigência do artigo. 1.354;
A possibilidade de instituir condomínio sobre lote, nos termos do artigo 1.358-A, de conformidade com a Lei n. 13.465/2017.
Assim, o Código Civil de 2002 passou a disciplinar o condomínio edilício, o que é tido como uma feliz inovação, eis que o fenômeno real muito interessa à contemporaneidade, merecendo um tratamento específico na codificação privada.
[1] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Mobiliária. 6ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018, p. 14 e 15.
Segue abaixo o texto da Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 (arts. 1º ao 27):
2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária
1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.
Parágrafo único – A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.
i) o quórum para os diversos tipos de votações;
l) a forma e o quórum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.
4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.
IV– embaraçar o uso das partes comuns.
1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quórum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembleia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quórum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual Iiminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a conter da citação.
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.
1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.
2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quórum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.
3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção.
Art. 18. A desapropriação de edificações ou conjuntos de edificações abrangerá sempre a sua totalidade, com todas as suas dependências, indenizando-se os proprietários das unidades expropriadas.
Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno.
2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral dos condôminos.
3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembleia, convocada pelo interessado.
4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia-geral especialmente convocada.
6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
1º As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quórum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
2º O síndico, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
3º Nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.
4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.
Artigo anteriorREGISTRO PÚBLICO
Próximo artigoCÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

References: artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1