Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F97-I-778%3Afr
Timestamp: 2016-10-28 04:36:35+00:00

Document:
Art. 4 Cst.; imp�t bernois sur la fortune, valeur officielle. Lorsqu'il s'agit de d�terminer la valeur officielle de biens-fonds grev�s de droits de superficie, le fisc peut, sans arbitraire, se fonder sur la valeur de rendement capitalis�e. La r�glementation bernoise actuellement en vigueur n'est pas contraire � la constitution. Faits � partir de page 778
A.- Art. 227 des bernischen Gesetzes �ber die direkten Staats- und Gemeindesteuern (StG; Fassung vom 28. Juni 1964) lautet wie folgt:
"Auf den 1. Januar 1967 ist eine Hauptrevision der amtlichen Werte der Grundst�cke und Wasserkr�fte durchzuf�hren. Der Grosse Rat erl�sst das erforderliche Dekret und setzt insbesondere das Ausmass der Neubewertung fest."
Das erw�hnte Dekret "betreffend die Hauptrevision der amtlichen Werte der Grundst�cke und Wasserkr�fte" (HRD) wurde vom Grossen Rat bereits am 5. Mai 1964 erlassen. Es sieht in � 25 Abs. 1 und 2 folgendes vor:
"F�r Grundst�cke, die mit einem Baurecht belastet sind, richtet sich der amtliche Wert nach dem Ertragswert.
B.- In Anwendung von � 25 HRD setzte die Gemeindeschatzungskommission Bern den amtlichen Wert eines in der Stadt Bern gelegenen Grundst�cks auf Fr. 7'625,000.-- fest. Die Parzelle steht im Miteigentum der Erben X. und ist mit einem auf 45 Jahre begr�ndeten, d.h. im Jahre 2010 ablaufenden BGE 97 I 778 S. 779selbst�ndigen und dauernden Baurecht belastet. Der j�hrliche Baurechtszins betr�gt Fr. 305'000.--.
Nachdem die Grundeigent�mer gegen die Festsetzung des amtlichen Werts erfolglos Einsprache erhoben hatten, gelangten sie am 25. April 1969 an die kantonale Rekurskommission mit dem Begehren, den amtlichen Wert ihres Grundst�cks angemessen herabzusetzen. Die Kommission wies indessen den Rekurs am 11. September 1970 unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ab.
C.- Gegen diesen Entscheid erhoben die Erben X. Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie machten geltend, der Zinssatz von 4% widerspreche krass den heutigen Verh�ltnissen auf dem Kapitalmarkt und f�hre im vorliegenden Fall zu einem Ertragswert, der zum Verkehrswert in keinem vern�nftigen Verh�ltnis stehe.
Mit Urteil vom 22. Februar 1971 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab. Zur Begr�ndung f�hrte es im wesentlichen folgendes aus: Wie in einem grundlegenden Entscheid vom 11. August 1969 erkannt worden sei, hielten die in � 25 HRD aufgestellten Bewertungsnormen f�r baurechtsbelastete Grundst�cke vor dem Steuergesetz ohne weiteres stand. Die aufgrund der Hauptrevision festgesetzten Steuerwerte h�tten unver�ndert auf Jahre hinaus zu gelten. Der vom Grossen Rat beschlossene Zinssatz von 4% sei angemessen und gestatte in aller Regel eine sachgem�sse Anpassung der amtlichen Werte an die steigenden Bodenpreise, was eine ann�hernd richtige Bewertung auf l�ngere Sicht gew�hrleiste und damit auch dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Bewertungsgrunds�tze entspreche. Im vorliegenden Fall bestehe kein Anlass, von der Bewertungsregel des � 25 HRD abzuweichen, denn der ermittelte Ertragswert �bersteige den aufgrund der Richtpreise gesch�tzten Verkehrswert bloss um rund 28%; diese Differenz liege im Rahmen des Vertretbaren, weshalb der Verzicht der Rekurskommission auf eine - an sich m�gliche - "Normalisierung" des Baurechtszinses nicht zu beanstanden sei.
D.- Die Erben X. f�hren staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung von Art. 4 BV. Sie stellen folgenden Antrag:
"Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22. Februar 1971 sei aufzuheben. und die Sache sei zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen mit der Weisung. den Wert der Parzelle der Beschwerdef�hrer nicht nach � 25 BGE 97 I 778 S. 780des Dekrets �ber die Hauptrevision der amtlichen Werte der Grundst�cke und Wasserkr�fte sondern gem�ss dem Bodenverkehrswert festzusetzen."
2. Die Beschwerdef�hrer machen geltend, es gehe nicht an, den amtlichen Wert einer baurechtsbelasteten Parzelle aufgrund des realisierten Ertrags festzusetzen, denn dieses Vorgehen f�hre zu einer rechtsungleichen Behandlung gegen�ber dem Eigent�mer eines unbelasteten Grundst�cks. Verfassungswidrig sei auch der im Dekret vorgesehene Kapitalisierungssatz von 4%, denn er werde den heutigen Verh�ltnissen auf dem Kapitalmarkt offensichtlich nicht mehr gerecht. Damit erheben die Beschwerdef�hrer Verfassungsr�gen, die sich gegen die in � 25 HRD enthaltene Ordnung richten. Das ist zul�ssig, denn die Verfassungswidrigkeit einer kantonalen Vorschrift kann auch vorfrageweise im Zusammenhang mit der Anfechtung eines Anwendungsaktes ger�gt werden (BGE 97 I 29 Erw. 2 mit Verweisungen).
a) Gem�ss Art. 54 Abs. 1 StG ist der amtliche Wert der Grundst�cke "unter Ber�cksichtigung des Verkehrs- und des Ertragswerts" festzusetzen. Bei der Bewertung von Baurechtsparzellen ist jedoch zu ber�cksichtigen, dass diese w�hrend der Dauer des Baurechts keinen Verkehrswert aufweisen, der mit jenem eines unbelasteten Grundst�cks verglichen werden k�nnte. Freilich besteht ein Restwert (Wert der nuda proprietas), welcher zur Zeit des Vertragsabschlusses unbedeutend ist, gegen den zeitlichen Ablauf des Baurechts hin ansteigt und je nach der Ausgestaltung des Baurechtsvertrags den vollen Verkehrswert der Parzelle erreichen kann (vgl. dazu REIMANN/ZUPPINGER/SCH�RRER, Kommentar zum z�rcherischen Steuergesetz, Bd. 3, N. 45 zu � 34 StG; HANS MICHAEL RIEMER, Das Baurecht (Baurechtsdienstbarkeit) des Zivilgesetzbuches und seine Behandlung im Steuerrecht, Diss. Z�rich 1968, S. 240/1). Es leuchtet deshalb ohne weiteres ein, dass der erw�hnte Restwert zumindest zu Beginn der Vertragsdauer nicht geeignet ist, BGE 97 I 778 S. 781Anhaltspunkt f�r die Bestimmung des tats�chlichen Wertes eines baurechtsbelasteten Grundst�cks zu bilden. Mit R�cksicht darauf ist es vielmehr durchaus vern�nftig, den amtlichen Wert einer solchen Parzelle aufgrund des Ertragswerts, d.h. aufgrund des Barwerts der Grundrente zu ermitteln (W. NAEGELI, Die Wertberechnung des Baulandes, 2. Aufl. 1965, S. 110). Auf den Ertragswert abzustellen, rechtfertigt sich auch im Hinblick darauf, dass der Wert eines baurechtsbelasteten Grundst�ckes in geringerem Masse konjunkturellen Schwankungen unterworfen ist als derjenige eines unbelasteten Grundst�cks. Die in � 25 HRD enthaltene Ordnung schliesst im �brigen eine Ber�cksichtigung des Verkehrswerts nicht zu vorneherein aus, kann doch der Baurechtszins bei der Ermittlung des Verm�genssteuerwerts "normalisiert", d.h. angemessen herabgesetzt werden, wenn sich ein Ertragswert ergibt, der zum Verkehrswert eines vergleichbaren unbelasteten Grundst�cks in einem offenbaren Missverh�ltnis steht (vgl. Bewertungsnormen der kantonalen Schatzungskommission, zitiert bei RIEMER, a.a.O., S. 238/9). Damit ist ohne weiteres Gew�hr daf�r geboten, dass den Besonderheiten des Einzelfalles gen�gend Rechnung getragen werden kann. Die Kritik der Beschwerdef�hrer an der in � 25 HRD vorgesehenen Ermittlung des amtlichen Werts aufgrund des Ertragswerts geht daher fehl.
b) Auch der angefochtene Kapitalisierungssatz von 4% l�sst sich sachlich begr�nden. Als massgeblicher Zeitpunkt f�r die Bewertung gilt der 1. Januar 1967 (Art. 227 Abs. 1 StG). Das Bewertungsdekret (HRD) wurde jedoch bereits im Jahre 1964 erlassen. Damals lag der Hypothekarzinsfuss im Kanton Bern bei 4% (Statistisches Jahrbuch der Schweiz 1971, S. 276). Dass der Grosse Rat diesen Satz als Kapitalisierungszinsfuss w�hlte, bedeutet jedoch nicht, dass dieser notwendigerweise dem Zinsfuss f�r 1. Hypotheken entsprechen muss. Die Frage des angemessenen Kapitalisierungssatzes wurde im Grossen Rat eingehend er�rtert. Aus den Verhandlungen (teilweise wiedergegeben bei RIEMER, a.a.O., S. 237/8) geht hervor, dass der Rat eine generelle Gleichstellung mit dem Zinsfuss f�r 1. Hypotheken ablehnte und dem Umstand Rechnung tragen wollte, dass der Baurechtsgeber, der einen Nettoertrag erzielt, weniger hohe Lasten zu tragen hat als der Eigent�mer eines unbelasteten bebauten Grundst�cks. Diese �berlegungen des Gesetzgebers erscheinen ohne weiteres haltbar und geben zumindest unter BGE 97 I 778 S. 782dem Gesichtswinkel des Art. 4 BV keinen Anlass zu Kritik. Bei Erlass des HRD entsprach der beschlossene Zinssatz von 4% durchaus den tats�chlichen Verh�ltnissen, was auch im Schrifttum anerkannt wird (vgl. W. NAEGELI, a.a.O., S. 110). Dass der Hypothekarzinsfuss in dem f�r die Bewertung massgeblichen Zeitpunkt (1. Januar 1967) bei 4 1/4% lag, l�sst den in � 25 HRD vorgesehenen Satz von 4% jedenfalls nicht als schlechthin unhaltbar erscheinen. Eine allzugrosse Differenz zwischen Kapitalisierungs- und Hypothekarzinsfuss w�re freilich mit Art. 4 BV nicht vereinbar. Eine Abweichung von 1/4%, wie sie im massgeblichen Zeitpunkt bestand, liegt jedoch durchaus im Rahmen des sachlich Vertretbaren und ist daher nicht zu beanstanden. Die seit 1967 erfolgte Erh�hung der Hypothekarzinss�tze ist f�r die Beurteilung der angefochtenen Regelung belanglos, denn massgeblich f�r die Bewertung waren die tats�chlichen Verh�ltnisse am 1. Januar 1967 (Art. 227 StG). Dies ergibt sich ohne weiteres aus dem System der bernischen Verm�genssteuer, wonach der Steuerwert der Grundst�cke w�hrend l�ngerer Zeit, d.h. w�hrend ungef�hr 10 Jahren unver�ndert bleibt. Dass dieses System, f�r welches im �brigen beachtliche Gr�nde angef�hrt werden k�nnen, gegen die Verfassung verstosse, behaupten die Beschwerdef�hrer selbst nicht, weshalb sich weitere Ausf�hrungen dazu er�brigen.
c) Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass die in � 25 HRD enthaltene Ordnung weder sinn- und zwecklos ist, noch rechtliche Unterscheidungen trifft, f�r die ein vern�nftiger Grund in den tats�chlichen Verh�ltnissen nicht ersichtlich ist. Sie verst�sst demnach nicht gegen Art. 4 BV (BGE 96 I 456 Erw. 1, 143 mit Hinweisen auf fr�here Urteile).
3. Zu pr�fen bleibt, ob die Bewertung des fraglichen Grundst�cks vor der Verfassung standh�lt.
Die Beschwerdef�hrer machen geltend, die Bewertung gem�ss � 25 HRD f�hre im vorliegenden Fall zu einem Ertragswert bzw. amtlichen Wert, der den von den Sch�tzern ermittelten Verkehrswert um rund 28% �bersteige und daher vor Art. 4 BV nicht haltbar sei. Das Verwaltungsgericht hat in diesem Zusammenhang erwogen, die erw�hnte Differenz halte sich im Rahmen des Vertretbaren und erfordere nach den Bewertungsnormen der kantonalen Schatzungskommission (vgl. RIEMER, a.a.O., S. 238) keine "Normalisierung" des vereinbarten Baurechtszinses von Fr. 305'000.--.
Im Sch�tzungsprotokoll vom 3. Juli 1967 ist in der Tat ein "massgebender Verkehrswert" von Fr. 15'000.--/m2 aufgef�hrt. Der auf den Quadratmeter umgerechnete Ertragswert betr�gt demgegen�ber Fr. 19'350.--. Wie der erw�hnte "Verkehrswert" im Einzelnen ermittelt wurde, geht aus den Akten nicht hervor; im Entscheid der kantonalen Rekurskommission vom 11. September 1970 wird lediglich ausgef�hrt, massgebend seien dabei "Richtpreise im betreffenden Gebiet" gewesen. Da Baurechtsparzellen keinen eigentlichen "Verkehrswert" aufweisen (vgl. oben Erw. 2 a), handelt es sich beim "Verkehrswert" gem�ss Sch�tzungsprotokoll bloss um eine weitgehend hypothetische Gr�sse, bei deren Festsetzung den Sch�tzern ein weiter Ermessensspielraum offen steht. Das gilt insbesondere auch f�r das Grundst�ck der Beschwerdef�hrer, das verkehrsm�ssig ausserordentlich g�nstig gelegen ist. Die umstrittene Differenz von 28% zwischen Ertragswert und "Verkehrswert" der Parzelle darf somit in ihrer Aussagekraft nicht �berbewertet werden. In diesem Zusammenhang ist ferner zu ber�cksichtigen, dass das bernische Verm�genssteuerrecht den Restwert der Baurechtsparzellen (vgl. oben Erw. 2 a) nicht erfasst und damit eine f�r den Baurechtsgeber verh�ltnism�ssig g�nstige Ordnung darstellt. Es erscheint daher sachlich gerechtfertigt, bei der "Normalisierung" von Baurechtszinsen Zur�ckhaltung zu �ben und von den Bewertungsregeln des � 25 HRD nur in jenen F�llen abzugehen, in denen ein krasses Missverh�ltnis zwischen Ertragswert und "Verkehrswert" besteht. Wie das Verwaltungsgericht mit Recht ausf�hrt, durften die Steuerbeh�rden im vorliegenden Fall ohne Willk�r davon absehen, den vereinbarten Baurechtszins von Fr. 305'000.-- zu "normalisieren", denn auch in ihrer staatsrechtlichen Beschwerde sind die Beschwerdef�hrer den Nachweis daf�r schuldig geblieben, dass der angefochtene amtliche Wert zu den tats�chlichen Verh�ltnissen im Jahre 1967 in einem derart krassen Gegensatz stand, dass sich selbst bei der gebotenen Zur�ckhaltung ein Abgehen von den gesetzlichen Bewertungsgrunds�tzen aufgedr�ngt h�tte.
Art. 227 des bernischen Gesetzes �ber die direkten Staats- und Gemeindesteuern (StG; Fassung vom 28. Juni 1964),
� 34 StG suite... ,

References: Art. 227
 BGE 
 Art. 4
 BGE 
 Art. 54
 BGE 
 BGE 
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4

Art. 227