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Timestamp: 2019-07-22 22:20:39+00:00

Document:
Wohnungseigentum: Ungültigerklärung eines einen nachträglichen Fahrstuhleinbau betreffenden Beschlusses
LG Hamburg 18. Zivilkammer, Urteil vom 19.09.2018, 318 S 71/17
§ 13 Abs 2 S 1 WoEigG, § 14 Nr 1 WoEigG, § 16 Abs 4 WoEigG, § 22 Abs 1 WoEigG, § 22 Abs 2 WoEigG, § 25 Abs 2 WoEigG, § 139 BGB
vorgehend AG Hamburg, 12. Juni 2017, Az: 22a C 388/14, Urteil
1. Die Berufung der Beklagten zu 1) - 10) gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 12.06.2017, Az. 22a C 388/14, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagten zu 1) - 10) haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf € 50.000,00 festgesetzt.
Die Kläger und die Beklagten zu 1) - 10) (im Folgenden: die Berufungskläger) streiten in der Berufungsinstanz um die Gültigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 08.10.2014 zu TOP 07 gefassten Beschlusses über den nachträglichen Einbau eines Fahrstuhls in das Treppenhaus (Protokoll: Anl. K 1).
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).
Das Amtsgericht hat den auf der Eigentümerversammlung vom 08.10.2014 zu TOP 07 gefassten Beschluss mit Urteil vom 20.06.2017 für ungültig erklärt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, da es an einer unabhängigen fachgerechten Bestandsaufnahme fehle. Die mit dem Fahrstuhleinbau verbundenen Risiken und die Möglichkeiten einer optimalen Reduzierung von Beeinträchtigungen hätten fachgerecht geprüft werden müssen. Eine derartige Bestandsaufnahme hätte auch vor der hier vorliegenden Modernisierungsmaßnahme erfolgen müssen und sei nicht nur vor Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich. Der vorliegende Fall sei nicht derart klar und einfach gelagert, dass auf eine vorherige fachliche Bestandsaufnahme habe verzichtet werden können. Es gehe um eine Maßnahme, die massiv in das Gebäude eingreife, es in seinem Treppenhaus erheblich verändere und zu einer Veränderung der Lichtverhältnisse, der Geräuschverhältnisse und des Raumangebots innerhalb des Gebäudes führe. Die Kläger hätten das Fehlen einer solchen Bestandsaufnahme innerhalb der Klagebegründungsfrist im wesentlichen tatsächlichen Kern auf Seite 2 und 3 des Schriftsatzes vom 04.12.2014 gerügt. Der Miteigentümer J. M., auf den die Beklagten verwiesen hätten, sei nicht unabhängig von persönlichen Interessen. Durch das von den Beklagten vorgelegte Gutachten vom 17.02.2017 (Anl. B 13) könnten die Mängel der Beschlussfassung vom 08.10.2014 nicht nachträglich geheilt werden. Zu den zu prüfenden Fragen hätten die statische Unbedenklichkeit des Vorhabens, das Risiko der Schädigung des Gemeinschafts- und Sondereigentums im Rahmen der Bauausführung, insbesondere im Hinblick auf die Verursachung von Rissen, grundwasserbezogene Risiken, die Folgen für die Lichtverhältnisse und Möglichkeiten alternativer Gestaltung, die Folgen hinsichtlich Geräuschemissionen und Möglichkeiten alternativer Gestaltung, Risiken für die Bausubstanz im Hinblick auf den Umfang der Eingriffe und diesbezügliche Alternativen, Folgewirkungen für Einschränkungen in räumlicher Hinsicht, insbesondere im Erdgeschoss, nach grundsätzlich denkbaren Ausführungsvarianten und den jeweils bestehenden Vor- und Nachteilen gehört.
Der geplante Fahrstuhleinbau würde entgegen § 22 Abs. 2 WEG zu einer Änderung der Eigenart der Wohnanlage führen. Durch den Fahrstuhleinbau würde das charakteristische Innere des Gebäudes verändert und in seinem Kern verletzt werden. Ob dies in ästhetisch ansprechender Form erfolgen solle, sei unerheblich. Zwar handele es sich bei dem nachträglichen Einbau eines Fahrstuhls um einen vom Gesetzgeber selbst genannten Fall für eine Maßnahme der Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG. Dies ändere aber nichts daran, dass der nachträgliche Einbau eines Fahrstuhls unzulässig sei, wenn er zu einem Eingriff in den Kern der inneren Gestaltung eines Gebäudes und dessen Eigenart führen könne, z.B. bei einem ca. 100 Jahre alten Jugendstilgebäude. Hierbei gehe es nicht um den Modernisierungsbegriff an sich.
Der Beschluss verlange den Eigentümern im Erdgeschoss bzw. Hochparterre ein unzumutbares Sonderopfer ab. Diese Eigentümer könnten den Fahrstuhl nicht nutzen und es sei derzeit mangels vorheriger sachlicher Klärung nicht gewährleistet, dass die von ihnen zu tragenden Belastungen, etwa die mit dem Betrieb des Fahrstuhls verbundenen Geräusche, auf das mögliche Minimum abgesenkt worden seien. Ein unzumutbares Sonderopfer bestehe für den rechtsseitig wohnenden Parterre-Eigentümer im Hinblick auf eine entschädigungslose Hinnahme der gerügten Veränderung der Licht- und Raumverhältnisse unmittelbar vor der Wohnungstür. Diese Beeinträchtigung müssten die betroffenen Eigentümer nicht entschädigungslos hinnehmen. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass diese keine Entschädigung verlangt hätten und das Gesetz keine Entschädigungspflichten vorsehe. Wenn die Minderheit schon keinen Nutzen von dem Fahrstuhl habe, müsse sie wenigstens für die verbleibenden Beeinträchtigungen entschädigt werden.
Zudem sei nicht hinreichend klar geregelt, dass Folgekosten für Schäden am Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgrund der Installation des Fahrstuhls nur von den Nutzern des Fahrstuhls zu tragen seien. § 16 Abs. 4 WEG greife hier nicht ein, da es nicht um eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG), sondern eine Maßnahme der Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG) gehe. Allein schon durch das bei einem Altbau plausibel in Betracht kommende Risiko von Schäden würden die Nichtnutzer des Fahrstuhls unbillig beeinträchtigt. Zudem wäre eine vorherige Beweissicherung auf Kosten der Projektbetreiber erforderlich gewesen, um die Nichtnutzer nicht dem Prozessrisiko auszusetzen. Der Einwand, dass einige Eigentümer aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters auf einen Fahrstuhl angewiesen seien, verfange nicht, da es keinen Rechtsanspruch darauf gebe, dass ein Gebäude dem Alterungsprozess seiner Eigentümer baulich angepasst werde, wenn dabei die gesetzlich geschützten Interessen der anderen Wohnungseigentümer verletzt würden.
Der Beschluss beinhalte eine unzulässige Delegation der den Eigentümern zustehenden Entscheidung darüber, welches Modell eines Fahrstuhls und welches konkrete Angebot der beiden im Beschluss angesprochenen Unternehmen realisiert werden solle. Durch Ziff. 9 des Beschlusses werde diese Entscheidung ausdrücklich an die Verwaltung und den Beirat delegiert. Eine solche Delegation durch Mehrheitsbeschluss sei unwirksam. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei die Entscheidung zwischen den Anbietern nicht bereits von den Wohnungseigentümern getroffen worden, weil der Verwalter nach Klärung von noch offenen Details dem günstigsten Anbieter den Auftrag erteilen solle. Dies widerspreche dem Wortlaut des Beschlusses, wonach „die Entscheidung zwischen beiden Anbietern ... der WEG-Verwalter zusammen mit dem Beirat“ fällen solle.
Auf die weiteren vorgetragenen Gründe für die Ungültigkeit des Beschlusses komme es nicht an.
Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 27.06.2017 zugestellte Urteil haben die Beklagten zu 1) - 10) mit einem am 26.07.2017 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach antragsgemäßer Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 28.09.2017 mit einem am 28.09.2017 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet haben.
Die Berufungskläger tragen vor, dass das Amtsgericht den Beschluss zu Unrecht wegen des Fehlens einer vorherigen fachgerechten Bestandsaufnahme für ungültig erklärt habe. Die Kläger hätten diesen Einwand nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist erhoben. Darüber helfe das Amtsgericht den Klägern in nicht mehr vertretbarer Weise hinweg. Von der Notwendigkeit der vorherigen Einholung eines Gutachtens oder einer fachgerechten Bestandsaufnahme sei in der Klagebegründung keine Rede. Das Amtsgericht bleibe die rechtliche Grundlage für den von ihm aufgestellten Rechtssatz schuldig, dass auch bei Modernisierungsmaßnahmen eine fachgerechte Bestandsaufnahme vor der Beschlussfassung erforderlich sei. Im vorliegenden Fall sei nicht mit erheblichen Eingriffen in die Bausubstanz zu rechnen, da eine im Wesentlichen vorgefertigte Aufzugsanlage errichtet werden solle. Konkrete Gefahren hätten die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger nicht vorgetragen, sondern nur abstrakte Risiken skizziert. Dies gelte auch für die Frage der statischen Unbedenklichkeit des Vorhabens, wobei der Beschluss ohnehin vorsehe, eine Baugenehmigung einzuholen, die nicht oder nur unter Auflagen erteilt werden würde, wenn statische Bedenken bestünden. Das Amtsgericht habe die von ihm geforderte Bestandsaufnahme nicht auf konkrete Punkte bezogen. Von den Klägern sei auch kein Vortrag zu den vom Amtsgericht geforderten alternativen Gestaltungsvarianten erfolgt. Auch die vom Amtsgericht genannten Folgewirkungen für das Gemeinschafts- und Sondereigentum sei eine abstrakt in den Raum gestellte Möglichkeit, die sich nicht auf einen entsprechenden Sachvortrag der Kläger stützen könne. Durch die von ihnen mit Schriftsatz vom 16.03.2017 (Anl. B 13) eingereichte gutachterliche Stellungnahme habe der Nachweis erbracht werden sollen, dass entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung eine fachgerechte Bestandsaufnahme oder gar die Einholung eines Gutachtens vor Beschlussfassung sachlich nicht geboten gewesen sei. Die Bedenken des Amtsgerichts gegen die Fachkompetenz des Beklagten J. M. seien unbegründet und von den Klägern selbst nicht erhoben worden.
Die Errichtung der Aufzugsanlage gehe nicht mit einer Änderung der Eigenart der Wohnanlage einher. Nach der Rechtsprechung des BGH seien die Grenzen dieses Ausnahmetatbestandes eng zu ziehen. Maßgeblich sei eine erhebliche nachteilige Veränderung der Wohnanlage, nicht nur eines Bauteils. Durch den nachträglichen Fahrstuhleinbau finde keine Veränderung am Äußeren des Baukörpers statt. Es liege auch keine Luxussanierung oder wesentliche Änderung des Nutzungszwecks vor. Bei wertender Betrachtung lägen die Eingriffsintensität und -qualität auf deutlich niedrigerem Niveau, als dies bei den vom Gesetzgeber genannten Fällen der Fall sei. Dies liege nicht zuletzt daran, dass der nachträgliche Einbau einer Aufzugsanlage nach dem Willen des Gesetzgebers ein Musterbeispiel für eine Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG und kaum vorstellbar sei, dass die typischerweise mit dem Bau einer solchen Aufzugsanlage verbundenen baulichen Beeinträchtigungen die Eigenart der Wohnanlage erheblich veränderten. Nur atypische, normalerweise mit dem Einbau einer Aufzugsanlage nicht verbundene bauliche Veränderungen oder aus anderen Gründen besonders eingriffsintensive Aufzugsanlagen könnten die Eigenart der gesamten Wohnanlage möglicherweise erheblich verändern (z.B. der gläserne Außenfahrstuhl vor einer Jugendstilfassade). Das Treppenhaus zeige sich nach mehreren stilistisch missglückten Sanierungen in einem mehr oder weniger nüchternen Zustand (Anlagenkonvolut B 2). Zweifelhaft sei bereits, ob das Treppenhaus einer Wohnanlage überhaupt zu seinem charakteristischen Kern gehöre. Jedenfalls sei im vorliegenden Fall nicht ansatzweise nachvollziehbar, dass das in seiner äußeren Gestaltung schlichte Treppenhaus prägender Bestandteil der Wohnanlage sein solle.
Die Realisierung des Beschlusses verlange den Bewohnern der Erdgeschosswohnungen kein unzumutbares Sonderopfer ab. Die Umstände, die zwangsläufig mit der Modernisierung verbunden seien, könnten für sich allein nicht zur Bejahung eines unbilligen Nachteils führen. Hierzu habe das Amtsgericht nichts ausgeführt. Dass die mit dem Fahrstuhlbetrieb verbundenen Geräusche nicht wenigstens auf ein Minimum herabgesenkt seien, stelle eine vom Amtsgericht zu ihren Lasten aufgestellte Vermutung dar, die jede Auseinandersetzung mit ihrem Vortrag vermissen lasse. Die ohnehin niedrigen Antriebsgeräusche als auch die Geräusche des Schließens und Öffnens der Türen von nicht mehr als 52 dB ließen sich durch die Nutzung anderer Antriebssysteme nicht verbessern. Zudem lägen im Erdgeschoss links und rechts von der Aufzugsanlage keine Wohnräume, sondern Badezimmer und Abstellkammern. Soweit das Amtsgericht eine Verschlechterung der Licht- und Raumverhältnisse für die Bewohner der Erdgeschosswohnungen rüge, stelle dies eine Vermutung zu ihren Lasten dar. Auch insoweit habe das Amtsgericht ihren Vortrag übergangen. Insbesondere sei von den Klägern nicht bestritten worden, dass selbst bei Sonnenhöchststand direkt vor den Wohnungseingangstüren der Erdgeschosswohnungen bei bedecktem Himmel nicht mehr als 10 – 15 lux-Einheiten gemessen würden und sich dies durch den Einbau der Aufzugsanlage nicht spürbar verschlechtern werde. Der vom Amtsgericht aufgestellte Rechtssatz, dass bestimmte unbillige Beeinträchtigungen im Sinne von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG doch zu dulden seien, wenn an die davon Betroffenen Entschädigungen gezahlt würden, sei ohne Vorbild in Rechtsprechung und Literatur und gehe am Gesetz vorbei.
Auch der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen werde nicht verschlechtert. Dies gelte insbesondere für die rechts neben der geplanten Aufzugstür liegende Wohnungseingangstür, vor der ein Flächenabstand von 1,45 m verbleibe. Dass die Erdgeschosswohnungen aufgrund des Fahrstuhleinbaus an Wert verlören, hätten die Kläger nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist vorgetragen. Soweit das Amtsgericht beanstandet habe, dass nicht hinreichend klar geregelt sei, dass Folgekosten, die z.B. durch Risse an den Wänden entstünden, ausschließlich von den Nutzern des Fahrstuhls zu tragen wären, sei nicht ersichtlich, was dies mit dem Merkmal der unzumutbaren Beeinträchtigung zu tun habe. Zudem sei dies von den Klägern innerhalb der Klagebegründungsfrist nicht in dieser Form gerügt worden. Das Risiko, dass infolge von Modernisierungsmaßnahmen an Altbauten Schäden aufträten, sei ein typisches Risiko, das mit der Durchführung von Maßnahmen gem. § 22 Abs. 1 und 2 WEG immer verbunden sei. Zudem hafte der Aufzugsbauer für die mit der Beseitigung dieser Schäden verbundenen Kosten.
Der Beschluss beinhalte keine unzulässige Delegation von Entscheidungskompetenzen, die ausschließlich den Wohnungseigentümern zustünden. Diese hätten die allein ihnen zustehende Entscheidung über das „Wie“ der Ausführung der Modernisierung durch Unterpunkt 9. zu TOP 7 nicht aus der Hand gegeben. In beiden Angeboten (Fa. L. Aufzüge, Anlagenkonvolut B 15 und Fa. C. D., Anl. B 14) sei das „Wie“ der Aufzugsanlage vollständig definiert und geklärt. Da durch die Projektbeschreibung vom 18.11.2015 (Anl. B 10) alles Erforderliche zu den Auswahlkriterien ausgeführt worden sei und die Preise der beiden in die engere Auswahl gelangten Anbieter mit € 229.569,00 (Fa. D.) und € 224.267,00 (Fa. L.) nahezu gleich gewesen seien, sei es am Ende gleichgültig gewesen, dass die Auswahlentscheidung auf den Beirat und die Verwaltung delegiert worden sei. Die grundsätzliche Verantwortung für den Beschluss bleibe bei den Wohnungseigentümern. Diese hätten aber nicht jede einzelne Detailfrage selbst klären müssen.
Entgegen der vom Amtsgericht angedeuteten Auffassung sei § 16 Abs. 4 WEG dahingehend zu verstehen, dass die dort genannte Regelung des „Einzelfalls“ auch Beschlüsse über wiederkehrende Folgekosten dieses Einzelfalls trage.
das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 12.06.2017, Az. 22a C 388/14, aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Kläger verteidigen das Urteil des Amtsgerichts und tragen vor, dass der Beschluss wegen fehlender vorheriger fachgerechter Bestandsaufnahme gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verstoße. Inhalt der Klagebegründung sei auch die fehlende Vorplanung gewesen. Sie hätten dies im wesentlichen tatsächlichen Kern auf Seite 3 im 3. Absatz der Klagebegründung innerhalb der Klagebegründungsfrist vorgetragen. Wenn bereits bei einer Instandsetzungsmaßnahme vorab eine umfangreiche Bestandsaufnahme erforderlich sei, gelte dies erst recht für eine Modernisierungsmaßnahme. Der Fahrstuhleinbau sei nur mit erheblichen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum machbar. Durch das im Nachhinein in Auftrag gegebene „Gutachten“ der D. (Anl. B 13) könne die fehlende Vorabplanung nicht ersetzt werden. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung sei auf den streitgegenständlichen Sachverhalt bezogen. Sie hätten auf Seite 2 der Klagebegründung vorgetragen, dass für den Einbau der Aufzugsanlage eine Kernbohrung erforderlich sei, von der nicht absehbar sei, ob diese tatsächlich keinerlei Auswirkungen auf das Fundament habe. Statik und Vorabprüfung hinsichtlich des Grundwassers sowie der Baugenehmigung hätten nicht vorgelegen. Auch die Fa. L. sehe in ihrem Angebot Sonderplanungsbedarf, weil ggf. eine Abweichung von der Landesbauordnung für das Stahlschachtgerüst erforderlich sei. Ihre Bedenken könnten nicht durch die nachträgliche Einholung einer Baugenehmigung ausgeräumt werden.
Der geplante Einbau der Aufzugsanlage führe zu einer Änderung der Eigenart der Wohnanlage. Hier bestehe ein starker Kontrast zwischen dem Jugendstilhaus und der hochmodernen Aufzugsanlage. Die Eigenart der Wohnanlage beziehe sich nicht nur auf deren Äußeres. Entgegen dem Vortrag der Berufungskläger habe das Treppenhaus in Form der Haustür, des Windfangs mit Stuck, der Flügeltüren mit den alten Glasscheiben (verziert mit Putten), der im Windfang verlegten Fliesen, die nur in dem vormals offenen Bereich fehlten, des gesamten Treppengeländers mit gusseisernen Stäben und dem hölzernen Handlauf sowie etlicher Wohnungstüren, die noch im Original erhalten seien, viel von seinem alten Schmuck bewahrt. Es hätte zahlreiche Möglichkeiten gegeben, den Aufzug einer alten Jugendstilvilla anzupassen.
Der Aufzug führe zu einem von ihnen zu erbringenden unbilligen Sonderopfer. Insoweit sei in der Klagebegründung ausdrücklich ausgeführt worden, dass die Helligkeit und damit die Lichtverhältnisse beeinträchtigt würden, die Weitläufigkeit des Treppenhauses zerstört würde, eine räumliche Verengung, insbesondere im Bereich ihrer – der Klägerin zu 3) – Wohnungstür erfolge und Geräuschemissionen möglich seien. Die Beklagten hätten nicht nachgewiesen, dass jegliche Einschränkung auf ein Minimum herabgesenkt werde. Ein Beleg für die Behauptung, dass störende Antriebsgeräusche nicht nach außen dringen würden, fehle. Im Bereich der Aufzugsanlage lägen auch zum Wohnen genutzte Räume. Störungen in einer Lautstärke von 52 dB seien nicht unerheblich. Aus Sicherheitsgründen müsse die Ruhehaltestelle des Aufzugs im Erdgeschoss sein, was bedeute, dass der Aufzug immer wieder dorthin zurückfahre. Dadurch würden sie unbillig belastet. Die Lichtverhältnisse der Erdgeschosswohnungen würden sich verschlechtern, da der Aufzug die Belichtung durch das Oberlicht stark einschränke. Auch der Zutritt zu ihrer – der Klägerin zu 3) – Wohnung werde deutlich verschlechtert. Der vorher freie Bereich vor der Tür verringere sich auf mehr als die Hälfte.
Zudem sei gerügt worden, dass für einige Miteigentümer erheblichen Kostenrisiken durch Folgekosten keine oder geringfügige Nutzungsmöglichkeiten gegenüberstünden, was eine weitere unbillige Benachteiligung begründe. Nr. 10 des angefochtenen Beschlusses beziehe sich nur auf die Kosten für die laufende Bewirtschaftung des Fahrstuhls, nicht auf Folgekosten. Im Übrigen könne durch eine Kostenregelung gem. § 16 Abs. 4 WEG immer nur ein Einzelfall geregelt werden. Bei Schäden am Sondereigentum müsste der Geschädigte zunächst nachweisen, dass diese Schäden durch den Aufzug bzw. dessen Einbau verursacht worden seien. Diesen Beweis könne der Geschädigte im Regelfall nicht erbringen.
Der Beschluss beinhalte eine unzulässige Delegation von Entscheidungskompetenzen der Eigentümerversammlung auf die Verwaltung und den Beirat. Vorliegend bestünden erhebliche Haftungsrisiken, sodass die Auswahl der ausführenden Firma, die wiederum zum Teil mit unterschiedlichen Fremdfirmen zusammenarbeite, ein wesentlicher Aspekt sei, der nur von der Gemeinschaft entschieden werden könne.
In Bezug auf die weiteren Gründe, auf die sie ihre Klage gestützt hätten und auf die das Amtsgericht nicht oder nur wenig eingegangen sei, bezögen sie sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Insbesondere wäre im Hinblick auf die Kosten zukünftiger Instandhaltungsmaßnahmen infolge des Aufzugeinbaus eine Vereinbarung erforderlich gewesen, weil § 16 Abs. 4 WEG nicht zum Tragen komme. Im Übrigen ergäben sich aus der Anlage B 4 verschiedene Möglichkeiten, so dass sich der Umfang der tatsächlichen Kostenbeteiligung der einzelnen Eigentümer nicht daraus ergebe. Eine Regelung zur Bildung einer „gesonderten Instandhaltungsrücklage“ per Beschluss sei nicht möglich. Vielmehr sei ein solcher Beschluss nichtig. Der BGH habe mit Urteil vom 13.01.2017 (V ZR 96/16) entschieden, dass ein Beschluss über den Einbau eines Aufzugs, bei dem einige Eigentümer von der Nutzung ausgeschlossen seien, schon deshalb nichtig sei, weil dieser die Einräumung eines Sondernutzungsrechts zum Gegenstand habe. Hierfür bestehe keine Beschlusskompetenz.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die im Berufungsverfahren zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, hat in der Sache aber keinen Erfolg.
Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht den auf der Eigentümerversammlung vom 08.10.2014 zu TOP 07 gefassten Beschluss über den nachträglichen Einbau eines Fahrstuhls in das Treppenhaus für ungültig erklärt.
Der Beschluss ist teilweise wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig, was im Ergebnis analog § 139 BGB dazu führt, dass der Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären ist.
1. Maßnahme der Modernisierung, doppelt qualifizierte Mehrheit
Dass es sich bei dem nachträglichen Einbau eines Aufzugs in das Treppenhaus um eine Maßnahme der Modernisierung handelt (vgl. Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 22 Rdnr. 175; Bärmann/Merle, WEG, 13. Auflage, § 22 Rdnr. 344a – dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Ziff. 5 BGB; BeckOK/Elzer, 34. Edition, Stand: 02.04.2018, § 22 Rdnr. 209 f. – nachhaltige Gebrauchswerterhöhung im Sinne von § 555 Ziff. 4 BGB) und die erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile auf der Eigentümerversammlung vom 08.10.2014 zu TOP 07 (Anl. K 1) erreicht worden ist (17 Stimmen; 13 Ja- und 4 Nein-Stimmen; mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile), ist zwischen den Parteien unstreitig.
2. Änderung der Eigenart der Wohnanlage
Die Kammer folgt dem Amtsgericht nicht darin, dass mit dem Einbau des Fahrstuhls eine Änderung der Eigenart der Wohnanlage einhergehen würde. Insoweit ist der Beschluss nicht zu beanstanden.
Mit dem Verbot der Beeinträchtigung der Eigenart der Wohnanlage wird das Vertrauen des Erwerbers auf den wesentlichen inneren und äußeren Bestand der Eigentumsanlage geschützt. Die Umgestaltung der Wohnanlage ist auch der (qualifizierten) Mehrheitsmacht nicht gestattet. Der Gesetzgeber wollte dadurch beispielsweise Anbauten, Wintergärten, eine Aufstockung, Luxussanierungen, den Ausbau eines bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Speichers als Wohnung, die Umwandlung einer Grünfläche in einen Parkplatz oder den Abriss von Gebäudeteilen ausschließen (Jennißen/Hogenschurz, WEG, 5. Auflage, § 22 WEG Rdnr. 73a). Ein derartiger Sachverhalt liegt hier nicht vor. Der Auffassung der Berufungskläger, dass durch die nicht von außen sichtbaren Veränderungen im Treppenhaus die Eigenart der Wohnanlage von vornherein nicht geändert werden könne, überzeugt zwar nicht, auch wenn die vom Gesetzgeber angeführten Beispiele sich stets auf von außen sichtbare Bauteile beziehen. Es bedarf der Würdigung aller konkreten Umstände des Einzelfalls.
Unter Eigenart versteht man das charakteristische Aussehen eines Gebäudes oder die typische Nutzung eines Gebäudes, der sich von benachbarten Gebäuden abhebt (die Prägung). Das charakteristische Aussehen eines Gebäudes kann darin bestehen, dass das Gebäude z.B. ein Jugendstilhaus oder Haus im Bauhausstil ist oder das Gebäude als Plattenbau errichtet worden ist etc. (BeckOK WEG/Elzer, a.a.O., § 22 Rdnr. 220). Für die Frage, ob eine Eigenartsänderung vorliegt, ist auf den Ist-Bestand einer Wohnungseigentumsanlage, d.h. ihre individuelle Prägung, abzustellen (BeckOK WEG/Elzer, a.a.O., § 22 Rdnr. 223).
Da die Aufzugsanlage nicht außen an der Fassade, sondern innen im Treppenhaus eingebaut werden soll, geht es nur um die Frage, ob die Eigenart der Wohnanlage überhaupt durch Baumaßnahmen im Inneren geändert werden kann und - wenn dies der Fall ist - ob hier eine solche Änderung der Eigenart vorliegt. Dabei ist auf die Wohnanlage als Ganzes, nicht nur auf das Bauteil Treppenhaus abzustellen. Gleichwohl erscheint es denkbar, dass bei rein im Innenbereich (Treppenhaus) vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen die Prägung des gesamten Gebäudes geändert wird.
Ausweislich der zahlreichen vorgelegten Fotos des Gebäudes und des Treppenhauses (z.B. Anlagenkonvolut K 3; Anl. B 3), die der Kammer einen ausreichenden Eindruck vom Gebäude verschaffen, sowie der Visualisierung des geplanten Fahrstuhls (Bl. 164/165 d.A.; Anlagenkonvolut B 11) ist das Gebäude H.- B.-Straße ..., ... H. mit Anklängen an den Jugendstil errichtet worden. Dies betrifft die Gestaltung und die Verzierungen der Fassade und des Eingangsbereichs und Treppenhauses. Das Treppenhaus ist im Hochparterre gelegen und von der Straße über eine halbe Treppe zu erreichen, die sich in einem Windfang (geschlossener Vorraum) befindet. Der Windfang ist ein stuckverzierter Raum, der mit verzierten Bodenfliesen ausgestattet ist, die noch aus der Errichtungszeit des Hauses um 1880 stammen könnten. Durch eine große doppelflügelige Tür mit verzierten Glaselementen erfolgt der Zugang in das Treppenhaus (Foto, Bl. 24 d.A.). Dieses weist – mit Ausnahme einer Stelle, an der ein ehemals bestehender Zugang in den Keller geschlossen worden ist (vgl. Bl. 80 d.A.) – ebenfalls die alte Verfliesung auf. Aufgrund der Grundfläche des Treppenhauses entsteht der Eindruck einer gewissen Großzügigkeit. Im Bereich hinten links befindet sich ein Treppenpodest, von dem aus die gewendelte Treppe in die oberen Geschosse führt (Foto, Bl. 19 oben d.A.). Die Streben des Treppengeländers bestehen aus blumenverzierten, weiß gestrichenen Metallstreben, der Handlauf ist aus Holz (Foto, Bl. 19 unten d.A.). Das Treppenhaus weist im Dachbereich ein aus mehreren Scheiben bestehendes großes Oberlicht auf, durch das von oben Tageslicht in das Treppenhaus fällt (vgl. Foto, Bl. 21 unten d.A.).
Änderung der Eigenart der Wohnanlage ist jedenfalls der vollständige Wechsel von einer zur anderen Nutzung oder die vollständige Änderung des charakteristischen Aussehens als Folge einer Modernisierung. Derartige Folgen wären mit dem in dem angefochtenen Beschluss vorgesehenen Einbau eines Aufzugs nicht verbunden. Vielmehr handelt es sich hier um eine „dazwischen“ liegende Maßnahme (vgl. BeckOK WEG/Elzer, a.a.O., § 22 Rdnr. 224). Dabei ist grundsätzlich kein enger Maßstab anzulegen, will man den durch den Gesetzgeber geschaffenen Spielraum nicht unnötig einschränken (Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 22 Rdnr. 178). Eine Änderung der Eigenart kann auch durch eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks in Betracht kommen, wozu in Abgrenzung zu § 22 Abs. 1 WEG nicht schon jede nicht ganz unerhebliche Veränderung ausreicht. Der optische Gesamteindruck muss vielmehr erheblich nachteilig beeinträchtigt sein (Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O.).
Dies zugrunde gelegt, würde der beabsichtigte Fahrstuhleinbau nicht zu einer Änderung der Eigenart der Wohnanlage führen. Der Fahrstuhl soll in einem gläsernen Aufzugsschacht errichtet werden, der eine Breite von 1.300 – 1.350 mm und eine Tiefe von 1.400 – 1.550 mm hat (vgl. Anl. B 6). Die 2.250 mm – 2.200 mm hohe Kabine soll weitgehend verglast sein. Das ungefähre Aussehen der Kabine ergibt sich aus den Fotos (Bl. 165/166 d.A.; Anlagenkonvolut K 11). Der Aufzug nimmt die dekorativen Elemente des übrigen Treppenhauses zwar nicht mit auf, sondern ist im Gegensatz dazu modern, nüchtern und schlicht gehalten. Gerade dies hat jedoch zur Folge, dass der Aufzug optisch so weit wie möglich in den Hintergrund tritt und das Bild des Treppenhauses nicht durch auffällige Gestaltungselemente optisch dominiert. Dies wäre anders, wenn der Fahrstuhl von Größe und Gestaltung her einen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes eingebauten Fahrstuhl imitieren würde. Auch von der Größe des Fahrstuhlschachts und der Kabine her ist der Aufzug möglichst klein geplant, so dass Nutzer gerade noch mit einem Rollstuhl in die Kabine fahren können. Der im Treppenauge vorhandene Platz wird nicht voll durch den gläsernen Fahrstuhlschacht ausgeschöpft. Dass an den Haltestellen des Fahrstuhls das Treppengeländer entfernt werden muss, um das Ein- und Aussteigen aus der Fahrstuhlkabine zu ermöglichen, führt ebenfalls nicht zu einer Änderung der Eigenart der Wohnanlage.
3. Unbillige Beeinträchtigung der Kläger
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts führt der geplante Einbau der Aufzugsanlage nicht zu einer unbilligen Benachteiligung für die Kläger, namentlich die Erdgeschosseigentümer.
Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genügt es – anders als bei § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Ziff. 1 WEG – nicht schon, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen kann. Vor dem Hintergrund der von dem Gesetzgeber angestrebten Erweiterung des Gestaltungsspielraums der Wohnungseigentümer ist vielmehr von einer Ausweitung dessen auszugehen, was ein – zumal mit qualifizierter Mehrheit überstimmter – Wohnungseigentümer hinzunehmen hat. Dabei liegt es auf der Hand, dass Umstände, die zwangsläufig mit der Modernisierung verbunden sind, für sich alleine nicht zur Bejahung eines unbilligen Nachteils führen können. Unbillig sein können nur darüber hinausgehende Nachteile, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der Modernisierung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfen (BGH, Urteile vom 20.07.2018 – V ZR 56/17, Rn. 29, zitiert nach juris und vom 18.02.2011 – V ZR 82/10, NJW 2011, 1221, Rn. 12, zitiert nach juris).
Daher können die Kläger nicht mit Erfolg einwenden, dass Schäden durch den mit dem Fahrstuhleinbau verbundenen „massiven baulichen“ Eingriff an dem Altbau nicht auszuschließen seien, dass die vom Fahrstuhlschacht eingenommene Fläche zu einer Einschränkung der Gebrauchsmöglichkeit des gemeinschaftlichen Eigentums führe und durch das im Keller zu errichtende Fundament sowie den Technikraum der bisherige Fahrradkeller in Anspruch genommen und verkleinert sowie geteilt werde (vgl. Kellergrundriss im derzeitigen Zustand Bl. 83 d.A. und mit Einzeichnung der geplanten Veränderungen Bl. 87 f. d.A.). Diese „Nachteile“ betreffen nicht die Kläger oder bestimmte Eigentümer allein, sondern alle Wohnungseigentümer.
Eine unbillige Benachteiligung ergibt sich nicht aus den durch den Betrieb des Aufzugs zu erwartenden Geräuscheinwirkungen oder der Verminderung des Lichteinfalls. Grundsätzlich kann eine unbillige Beeinträchtigung eines Wohnungseigentümers gegenüber den anderen darin liegen, dass er durch die Modernisierung negative Immissionen (z.B. den Entzug von Licht) oder echte Immissionen (z.B. durch Geräusche) erfährt (Bärmann/Merle, a.a.O., § 22 Rdnr. 355; BeckOK WEG/Elzer, a.a.O., § 22 Rdnr. 237). Die Kläger machen ohne Erfolg geltend, dass sie in Bezug auf die Helligkeit und Weitläufigkeit des Treppenhauses und wegen zusätzlicher Geräusche zur Nachtzeit unbillig beeinträchtigt würden, zumal die Planung vorsehe, für den Fahrstuhl immer das Erdgeschoss als Standhaltestelle zu wählen und die Übertragung von Körperschall durch die Aufzugsanlage über die Wände zu befürchten sei.
Auch wenn sich die Wohnungen der Kläger zu 1) und 2) im 1. Obergeschoss des Gebäudes und die Wohnungen der Klägerin zu 3) und des Klägers zu 4) im Hochparterre befinden (vgl. Grundriss des Erdgeschosses, Bl. 27 d.A.: Wohnung Nr. 3: Klägerin zu 3) [von D.]; Wohnung Nr. 1: Kläger zu 4) [T.]), ist zu berücksichtigen, dass es dem nachträglichen Einbau eines Fahrstuhls in ein Treppenhaus immanent ist, dass die Weitläufigkeit des Treppenhauses durch den Fahrstuhlschacht eingeschränkt wird und die Erdgeschosseigentümer am stärksten durch Emissionen, die vom Betrieb des Fahrstuhls und dessen Benutzern ausgehen, beeinträchtigt werden. Ein Erdgeschosseigentümer kann die nachträgliche Errichtung eines Aufzuges daher nicht schon deshalb verhindern, weil ihm kein Nutzungsvorteil daraus zufließt, er aber von den Emissionen (Geräusche beim Zusteigen und Aussteigen, Schließen der Fahrstuhltür, Fahrgeräusche wegen der größten Nähe zum Antrieb) am meisten betroffen ist. Wäre dies so, wäre ein nachträglicher Fahrstuhleinbau per se gegen den Willen des Erdgeschosseigentümers ausgeschlossen. Dies widerspräche aber dem vom Gesetzgeber mit § 22 Abs. 2 WEG verfolgt Zweck.
Aus dem Lichtentzug ergibt sich keine Unbilligkeit des Fahrstuhleinbaus für die Kläger. So erscheint es bereits zweifelhaft, ob es überhaupt zu einer nennenswerten Verdunkelung kommt, wenn sich der Fahrstuhl in seiner Standhaltestelle im Erdgeschoss befindet, weil der Aufzugsschacht gläsern und damit transparent ist. Eine nennenswerte Verdunkelung ist nicht zu besorgen. Dies gilt umso mehr für die Kläger zu 1) und 2), die ihr Sondereigentum im 1. Obergeschoss haben. Zudem ist zu berücksichtigen, dass es nicht etwa zu einer Verschattung des Sondereigentums der Kläger kommt, weil deren Wohnungen nicht über Fenster zum gemeinschaftlichen Flur verfügen. Bei dem Bereich vor den Wohnungstüren handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Eine Verdunkelung des Treppenhauses wird gerade dadurch vermieden, dass sich die Standhaltestelle des Fahrkorbs im Erdgeschoss befindet, dieser also nicht über einen längeren Zeitraum hinweg als „dunkler Kasten“ zwischen dem Erdgeschoss und dem Oberlicht mitten im Treppenhaus hängt. Zudem sind die Kläger der Messung der Lichtstärke durch die Berufungsklägerin W. nicht in erheblicher Weise entgegen getreten, wonach das Tageslicht vor der Wohnungstür der Klägerin zu 3) im Wesentlichen durch die Eingangstür dringt (vgl. Anl. B 10). Insoweit wird auch der Klägerin zu 3) nicht etwa die einzige oder hauptsächliche Lichtquelle im Bereich des Treppenhauses vor ihrer Wohnungseingangstür entzogen.
Der freie Raum im Treppenhaus vor der Eingangstür zur Wohnung der Klägerin zu 3) wird zwar durch den Fahrstuhlschacht verengt (vgl. Grundriss des Erdgeschosses, Bl. 27 d.A.). Es verbleibt dort jedoch ein freier Raum von ca. 1,45 m (vgl. Anl. B 3). Die Treppenläufe haben eine Breite von 1,26 m, so dass jedenfalls deutlich mehr als dieser Platz zur Verfügung steht. Diese Beeinträchtigung stellt kein unbilliges Sonderopfer der Klägerin zu 3) dar, zumal die Kläger nicht dargetan haben, dass die Zugänglichkeit des Sondereigentums der Klägerin zu 3) mit sperrigen Gütern nicht mehr gewährleistet wäre. Dass der Fahrstuhlschacht auch an anderer Stelle im Treppenhaus (mithin nicht im Treppenauge) errichtet werden könnte, behaupten die Kläger selbst nicht.
In Bezug auf die befürchteten Lärmemissionen haben die Kläger nicht dargetan, dass es gegenüber der von den Beklagten ausgewählten Aufzugsanlage (Hydraulikaufzug mit separatem Maschinenraum im Keller) eine leisere Antriebsvariante für Aufzüge gibt. Einen völlig geräuschlosen Fahrstuhl gibt es nicht. Die Geräuschentwicklung von weniger als 52 dB erscheint nicht so hoch, dass den Erdgeschosseigentümern damit in treuwidriger Art und Weise ein Sonderopfer abverlangt würde. Der Technikraum mit dem Hydraulikantrieb liegt nicht direkt unter einer der Erdgeschosswohnungen. Dass es zu einer Übertragung von Körperschall über das Mauerwerk in die Erdgeschosswohnungen kommen könnte, ist von den Klägern durch nichts belegt worden, sondern stellt eine nicht mit konkreten Tatsachen unterlegte Vermutung dar.
Der Auffassung des Amtsgerichts, dass die von ihm angenommene unbillige Beeinträchtigung der Kläger nur durch eine finanzielle Kompensation hätte beseitigt werden können, ist nicht zu folgen. Zwar kann sich ausnahmsweise auch durch die Kosten der Modernisierungsmaßnahme eine unbillige Beeinträchtigung ergeben (Bärmann/Merle, a.a.O., § 22 Rdnr. 356). Dies spielt im vorliegenden Fall jedoch keine Rolle, da die Kläger zu 3) und 4) von vornherein nicht mit an den Kosten der Aufzugsanlage beteiligt werden sollen und die Kläger zu 1) und 2) nach Ziff. 6 des angefochtenen Beschlusses zumindest die Möglichkeit haben, ihre Beteiligung an der Finanzierung und Nutzung der Aufzugsanlage abzulehnen.
Allerdings kann eine unbillige Beeinträchtigung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG nicht dadurch „ausgeglichen“ oder ungeschehen gemacht werden, dass den betroffenen Eigentümern ein finanzieller Ausgleich gezahlt wird. Insbesondere kann dem unbillig beeinträchtigten Eigentümer sein Sonderopfer nicht gegen seinen Willen „abgekauft“ werden. Der Bundesgerichtshof hat zu baulichen Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG entschieden, dass ein Nachteil im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG nicht aufgrund einer von dem auf Rückbau in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer angebotenen Kompensation entfällt; diese kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der erforderlichen Zustimmung zu bewegen (BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13, NJW 2014, 1090, Rn. 12, zitiert nach juris). Dies gilt hier entsprechend.
Soweit die Berufungskläger geltend machen, dass auch berücksichtigt werden müsse, dass zumindest einer von ihnen wegen Alters und Gebrechlichkeit sein Wohnungseigentum verkaufen müsse, wenn der Fahrstuhl nicht eingebaut werde, so ist auch dieser Aspekt im Rahmen der zu treffenden Gesamtabwägung (vgl. Bärmann/Merle, a.a.O., § 22 Rdnr. 354) zu berücksichtigen. Ebenfalls sind die von der Mehrheit mit der Modernisierung verfolgten Ziele zu berücksichtigen. Die Beklagten machen geltend, dass 9 von 16 ständigen Bewohnern bereits über 60 Jahre alt seien und es ihnen darum gehe, sich die Möglichkeit, in ihrem Sondereigentum wohnen zu bleiben, auch in höherem Alter erhalten zu wollen. Ein Miteigentümer, der bereits über 80 Jahre alt sei, könne sein Sondereigentum nur mit äußerster Kraftanstrengung und auch nur an „guten Tagen“ verlassen. Dabei handelt es sich um nachvollziehbare Motive einer älter werdenden Bewohnerschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Parteien bilden, ist von einer hohen Quote von Eigentümern geprägt, die ihr Wohnungseigentum selbst nutzen. Dies hat das Amtsgericht verkannt. Eine andere rechtliche Beurteilung ergibt sich nicht daraus, dass der BGH mit Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16 entschieden hat, dass der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten grundsätzlich nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen kann, weil dies in aller Regel - anders als etwa der Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe - auch dann einen Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen Wohnungseigentümer begründet, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen. Dieser Entscheidung lag ein anderer Sachverhalt zu Grunde, da dort die gem. § 22 Abs. 2 WEG erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht worden und das Vorhaben des bauwilligen Wohnungseigentümers an § 22 Abs. 1 WEG zu messen war. Demgegenüber liegt die erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit hier vor, sodass das geplante Vorhaben an den Voraussetzungen des § 22 Abs. 2 WEG zu messen ist.
Unter Abwägung aller vorgenannten Umstände verneint die Kammer eine unbillige Beeinträchtigung für die Kläger durch den geplanten Fahrstuhleinbau.
4. Fehlende umfassende Bestandsaufnahme vor der Beschlussfassung
Zu Unrecht hat das Amtsgericht seine Entscheidung darauf gestützt, dass es an einer umfassenden Bestandsaufnahme vor der Beschlussfassung gefehlt habe. Der angefochtene Beschluss widerspricht nicht wegen eines Defizits bei der Klärung der Grundlagen für den Fahrstuhleinbau ordnungsgemäßer Verwaltung.
Dem Einwand der Berufungskläger, dass die Kläger dies innerhalb der Klagebegründungsfrist nicht gerügt hätten, folgt die Kammer nur insoweit, wie das Amtsgericht gefordert hat, dass ein Gutachten über die Minimierung der möglichen Beeinträchtigungen durch Geräusche, Vibrationen, Raumforderung und Lichtentzug hätte eingeholt werden müssen. Im Übrigen weisen die Kläger zur Recht darauf hin, dass sie in der Klagebegründung im wesentlichen tatsächlichen Kern gerügt haben, dass die Grundlagen für den Fahrstuhleinbau nicht hinreichend geklärt seien (vgl. etwa Seite 2 der Klagebegründung im ersten Absatz, Bl. 13 d.A.: „Für den Einbau der Aufzugsanlage muss der Bodenbereich geöffnet werden und es ist eine 5 – 6 m tiefe Kernbohrung erforderlich, ob dies keine Auswirkungen auf das Fundament hat, ist nicht absehbar. Möglich ist, dass Grundwasser in den Keller eindringt. Eine Prüfung insoweit ist nicht erfolgt. Es fehlt auch eine statische Prüfung, es steht nicht fest, ob die Tragfähigkeit des Gebäudes überhaupt den Einbau der geplanten Aufzugsanlage zulässt.“ Seite 2 unten bzw. Seite 3 oben in der Klagebegründung, Bl. 13 f. d.A.: „Hinzu kommt, dass erhebliche Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum erfolgen. Die Auswirkungen der Kernbohrung auf das Fundament können massiv sein. Z.B. bleibende Fundamentschäden und Setzrisse können nicht ausgeschlossen werden. Wassereinbrüche im Keller sind möglich, eine Prüfung der Gefahren fand zumindest bisher nicht statt.“ Seite 3 im dritten Absatz der Klagebegründung, Bl. 14 d.A.: „Alle ggf. notwendigen baulichen Maßnahmen sind nicht abschließend geklärt, so ist z.B. bisher unbekannt, ob eine Schachtentrauchungs-Anlage notwendig ist. Hinsichtlich der Statik gibt es keine abschließende Aussage. Es ist nicht geklärt, ob Grundwasser in den Keller eindringen kann. Welche Folgen mit dem Einbau einer solchen Anlage verbunden sind, ist unbekannt und nicht absehbar. Eine ordnungsgemäße Planung hätte alle diese Risiken vorab geklärt.“). Dass die Kläger nicht ausdrücklich das Fehlen eines Sachverständigengutachtens gerügt haben, ist unerheblich.
Das Amtsgericht hat hier zu Unrecht einen „erst-recht-Schluss“ zu Instandsetzungsmaßnahmen (§ 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG) gezogen. Grundsätzlich gilt zwar, dass sich die Wohnungseigentümer nur dann im Rahmen des ihnen in Bezug auf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zustehenden Beurteilungsspielraums halten, wenn sie ihre Entscheidung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage treffen. Es entspricht daher regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, vor der Beschlussfassung über Instandsetzungsmaßnahmen deren erforderlichen Umfang und den dafür erforderlichen Aufwand zu ermitteln (BGH, Beschluss vom 14.03.2018 – V ZB 131/17, Rn. 14, zitiert nach juris; OLG Hamm, Beschluss vom 18.09.2006 – 15 W 88/06, ZMR 2007, 131, Rn. 28, zitiert nach juris; Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 21 Rdnr. 73). Dies geht jedoch nicht so weit, im Rahmen des Planungs- und Entscheidungsprozesses jedes abstrakte Risiko oder jede denkbare Eventualität einer umfassenden gutachterlichen Prüfung zu unterziehen, bevor eine Modernisierungsmaßnahme beschlossen wird.
Bei einer Modernisierungsmaßnahme geht es zudem nicht um die Beseitigung eines Mangels, sondern diese erfolgt gerade unabhängig von einem Instandsetzungsbedarf. Letztlich kann man zwar die Frage aufwerfen, ob ein Modernisierungsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn die Wohnungseigentümer ohne vorherige Konsultierung von Fachleuten Modernisierungsmaßnahmen beschließen, deren Realisierbarkeit zweifelhaft und nicht ansatzweise geklärt ist. Im vorliegenden Fall sind keine konkreten Umstände ersichtlich, die die Realisierbarkeit des Vorhabens ernsthaft in Frage stellen. Auch die beiden Fachunternehmen für Aufzugsbau, die Angebote abgegeben habe, haben keine grundsätzlichen Bedenken geäußert, die einer Realisierung zwingend entgegenstehen und dringend vor der Realisierung geklärt werden müssten. Zu Recht weisen die Berufungskläger darauf hin, dass es sich bei dem Fahrstuhl um ein „Standardprodukt“ handele und es daher ausreichend sei, dass der angefochtene Beschluss die Erstellung einer Statik und Einholung einer Baugenehmigung vorsehe. Der Vortrag der Kläger zu statischen Bedenken und der Gefahr des Eindringens von Grundwasser ist pauschal, beinhaltet keine konkreten Tatsachen, auf die sich die Bedenken stützen (z.B. bestimmte statische Schwachpunkte des Gebäudes, ein bekannt hoher Grundwasserstand), sondern beschränkt sich auf nicht näher begründete Befürchtungen und Mutmaßungen. Auch wenn sich aus dem Angebot der Fa. L. vom 28.05.2014 (Anlagenkonvolut B 15) ergibt, dass evtl. eine Ausnahmegenehmigung für das Stahlschachtgerüst in Abweichung von der Landesbauordnung (LBO) beantragt werden müsse, und in dem Alternativ-Angebot der Fa. L. vom 25.06.2014 (Bl. 516 d.A.) darauf hingewiesen wird, dass zu prüfen sei, ob in dem Bereich das Grundwasser hoch sei, so dass nicht die Situation entstehen könne, dass bei Öffnung des Kellerbodens eventuell Wasser in die Kelleretage eindringe und dies der separaten Prüfung bedürfe, handelt es sich hierbei um übliche Abläufe im Rahmen einer größeren Baumaßnahme, die kein konkretes Risiko erkennen lassen, die das Projekt insgesamt in Frage stellen oder gefährden könnten.
Die Kammer hat es mit Urteil vom 18.10.2017 – 318 S 24/17 hinsichtlich einer Instandsetzungsmaßnahme nicht beanstandet, dass die Statik und Baugenehmigung bei einer Balkonerneuerung erst nach Beschlussfassung erfolgen sollten. Auch der dortige Kläger hatte keine konkreten Anhaltspunkte dafür dargelegt, dass und warum statische Probleme bei der geplanten Neuerrichtung der Balkone bestehen könnten und/oder die Erteilung der einzuholenden Baugenehmigung gefährdet gewesen sein könnte. Vor diesem Hintergrund war es nicht zu beanstanden, dass die Wohnungseigentümer nicht in einem ersten Schritt die Statik erstellen und prüfen ließen und die Baugenehmigung eingeholt hatten, sondern die Aufträge für die Erstellung der Statik und die Durchführung der Balkonerneuerung in einem Beschluss miteinander verbunden hatten. Auch im vorliegenden Fall haben die Kläger nicht konkret vorgetragen, warum die geplante Aufzugsanlage nicht genehmigungsfähig sein könnte, welche konkreten statischen Bedenken der geplanten Fundamentöffnung von 800 x 800 mm entgegenstehen oder welche Umstände (hoher Grundwasserstand, Durchfeuchtungen in der Vergangenheit?) das Eindringen von Wasser den Keller nahelegen.
5. Unzulässige Delegation von Entscheidungskompetenzen der Eigentümerversammlung auf den Verwalter und den Beirat
Zu Recht hat das Amtsgericht den Beschluss aber aufgrund der in Ziff. 9 enthaltenen Regelung für ungültig erklärt, da diese eine zu weitgehende Delegation von Entscheidungskompetenzen der Eigentümerversammlung auf den Verwalter und den Beirat enthält.
Die Wohnungseigentümer müssen die notwendigen Entscheidungen über das „Ob“ und das „Wie“ von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums selbst treffen (LG München I, ZMR 2017, 504, Rn. 54, zitiert nach juris) und können diese Entscheidungskompetenz nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 1 WEG), nicht aber durch Mehrheitsbeschluss auf den Verwaltungsbeirat oder den Verwalter übertragen. Ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 21 Rdnr. 72; Bärmann/Merle, a.a.O., § 21 Rdnr. 107; BeckOK WEG/Elzer, 34. Edition, Stand: 02.04.2018, § 21 Rdnr. 15; Jennißen/Jennißen, a.a.O., § 21 Rdnr. 74 jeweils mit m.w.N.). Die Kammer teilt die überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung, dass eine Übertragung von Entscheidungskompetenzen der Eigentümerversammlung auf den Verwalter jedoch in bestimmten engen Grenzen zulässig ist, wenn die Ermächtigung zu einem begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belässt (Kammer, Urteile vom 21.10.2015 – 318 S 3/15, ZMR 2016, 135, Rn. 48, zitiert nach juris und vom 12.11.2014 – 318 S 74/14, ZMR 2015, 143, Rn. 36, zitiert nach juris jeweils m.w.N.; Urteil vom 17.01.2018 – 318 S 33/17 (n.v.); LG Itzehoe, Urteil vom 01.07.2014 – 11 S 10/13, ZMR 2014, 915, Rn. 7, zitiert nach juris; LG Dortmund, Urteil vom 21.04.2015 – 1 S 445/14, ZMR 2015, 777, Rn. 7, zitiert nach juris; Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O.; Bärmann/Merle, a.a.O.; Jennißen/Jennißen, a.a.O.; a.A. BeckOK WEG/Elzer, a.a.O., § 21 Rdnr. 16).
Diese engen Grenzen sind hier überschritten. Der angefochtene Beschluss sieht vor, dass mit dem Einbau der Aufzugsanlage das Unternehmen L. Aufzüge auf der Grundlage des als Anlage 3 der Tagesordnung beigefügten Angebots vom 28.05.2014 mit Aktualisierungen vom 25.06.2014, 18.08.2014 und 08.09.2014 oder das Unternehmen C. D. auf der Grundlage seines als Anlage 4 beigefügten Angebots vom 12.07.2013 mit Aktualisierungen vom 07.08.2014 beauftragt werden soll. Die Entscheidung zwischen den beiden Anbietern wurde dem WEG-Verwalter zusammen mit dem Beirat übertragen. Die Auftragsvergabe sollte nach Eingang aller beschlossenen Sonderumlagen durch den Verwalter zusammen mit den Mitgliedern des Beirats, Herrn J. M. und Frau B. W. in dem voranstehend unter Ziff. 5 beschlossenen Kostenrahmen (Anl. K 1, Bl. 7 d.A.) erfolgen. Damit hat sich die Eigentümerversammlung der Entscheidung, welches Unternehmen mit dem Einbau der Fahrstuhlanlage beauftragt wird, begeben.
Objektiv beinhaltete der Beschluss keinerlei Vorgabe an den WEG-Verwalter, welches der beiden Angebote beauftragt werden sollte. Die beiden in Rede stehenden Angebote der Fa. L. und der Fa. C. D. waren hinsichtlich der Aufzugsanlage auch nicht etwa völlig vergleichbar in dem Sinne, dass sie auf demselben Leistungsverzeichnis beruhten und dasselbe Produkt anboten. Dies ergibt sich nicht nur aus dem Vergleich der beiden Angebote (Anl. B 14 und B 15), sondern bereits aus dem Vergleich der Anbieterübersicht (Anl. B 6). Mögen beide Angebote von den Gesamtkosten her auch gemessen am Auftragsvolumen nicht weit auseinander gelegen haben, so handelte es sich entgegen der Auffassung der Berufungskläger nicht um eine untergeordnete Detailentscheidung, ob eine Kabine mit Belastung 480 kg oder 300 kg bestellt werden sollte oder ob hinsichtlich der unterschiedlichen Schachtbreite eher dem einen oder dem anderen Anbieter der Vorzug gegeben werden sollte. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass Gegenstand der Beauftragung ein Auftragsvolumen von über € 220.000,00 war. Dies stellt kein „überschaubares finanzielles Risiko“ mehr dar. Bei einem derartig großen finanziellen Volumen kommt auch der Frage, welchem Fachunternehmen der Auftrag erteilt wird, erhöhte Bedeutung zu.
6. Unwirksame Einräumung eines Sondernutzungsrechts durch Mehrheitsbeschluss
Der angefochtene Beschluss ist zudem nichtig, weil er in der Sache auf eine unwirksame Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Teilen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss hinausläuft. Da es sich hierbei um einen Nichtigkeitsgrund handelt, kommt es nicht darauf an, ob die Kläger diesen innerhalb der Klagebegründungsfrist gerügt haben.
Soll der einzubauende Personenaufzug - wie hier - nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt (so auch LG München, ZWE 2015, 139, 141; ähnlich AG Ahrensburg, ZWE 2015, 38 f.: unzulässige Bildung einer Untergemeinschaft). Die übrigen Wohnungseigentümer werden insoweit entgegen § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG von dem Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16, ZMR 2017, 319, Rn. 32, zitiert nach juris). Die Fläche im Hausflur im Erdgeschoss, die vom Aufzugsschacht in Anspruch genommen wird, ist derzeit für alle Wohnungseigentümer frei zugänglich.
Der angefochtene Beschluss sieht zwar von vornherein keine Zahlungsverpflichtung der vier Eigentümer der Erdgeschoss- und Souterrainwohnungen vor und enthält keine ausdrückliche Regelung, dass diese nicht berechtigt sein sollen, den Aufzug zu nutzen (etwa für einen Besuch bei einem Eigentümer in einem der oberen Stockwerke). Allerdings sieht Ziff. 6 des Beschlusses vor, dass die übrigen Eigentümer grundsätzlich eine Zahlungsverpflichtung trifft, jedoch jedem Wohnungseigentümer die Möglichkeit eingeräumt werde zu erklären, dass er an der Finanzierung der Aufzugsanlage und an deren Nutzung nicht teilnehmen werde. Nach Ziff. 8 des Beschlusses kann ein Miteigentümer, der von seiner Austrittsbefugnis Gebrauch gemacht hatte und daher nicht zur Benutzung der Aufzugsanlage berechtigt war, das Recht auf Mitbenutzung jederzeit durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verwalter dadurch erwerben, dass er den aus Anlage 1 für ihn festgelegten Zahlungsbetrag an den WEG-Verwalter zahlt. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass das Recht zur Mitbenutzung erst nach Zahlung des Kostenanteils bestehen soll. Ohne entsprechende Kostenbeteiligung wird den Klägern zu 1) und 2) der Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum entzogen.
7. Unwirksame Kostenregelung im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG für zukünftige Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung der Aufzugsanlage
Mit Erfolg wenden die Kläger gegen den von ihnen angefochtenen Beschluss ein, dass sie durch den Beschluss nicht wirksam auch von zukünftigen Kosten der Aufzugsanlage hätten befreit werden können, zumal der Beschluss durch einen Zweitbeschluss geändert werden könnte.
Die Regelung des § 16 Abs. 4 WEG findet grundsätzlich auch auf Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG Anwendung. Die Kammer hat mit Urteil vom 04.03.2016 – 318 S 109/15 (ZMR 2016, 484) entschieden, dass § 16 Abs. 4 WEG bei baulichen Veränderungen nicht eine dauerhafte abweichende Kostenverteilung ermöglichen soll und dem auch nicht entgegensteht, dass der Bauwillige der Kostenübernahme zugestimmt hat (Kammer, a.a.O., Rn. 33 ff., zitiert nach juris). Der BGH hat diese Frage in seiner Revisionsentscheidung offen gelassen (Urteil vom 28.10.2016 – V ZR 91/16, NJW 2017, 1167). Die Kammer bleibt bei ihrer Rechtsauffassung (siehe auch LG München I, Urteil vom 23.06.2014 – 1 S 13821/13, ZMR 2014, 920, Rn. 14 ff., zitiert nach juris; BeckOK WEG/Bartholome, 34. Edition, Stand: 02.04.2018, § 16 Rdnr. 186 ff. m.w.N.; Staudinger/Kreuzer, BGB, Neubearbeitung 2018, § 16 WEG Rdnr. 83). Selbst Becker (in Bärmann, a.a.O., § 16 Rdnr. 132) räumt ein, dass es den Wohnungseigentümern nach § 16 Abs. 4 WEG „womöglich“ verwehrt sei, die künftig anfallenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Aufzugsanlage vorab generell auf diejenigen zu verteilen, denen die Gebrauchsmöglichkeit zugewiesen ist, will dieses Ergebnis aber aus Praktikabilitätsgesichtspunkten aufgrund einer an Sinn und Zweck orientierten Auslegung des § 16 Abs. 4 WEG nicht anerkennen. Dies vermag die Kammer nach wie vor nicht zu überzeugen.
Die Wohnungseigentümer können für eine nachträglich einzubauende Fahrstuhlanlage bestimmte Miteigentümer, die sich nicht an den Kosten beteiligen wollen, nur von den Errichtungskosten (durch einen Beschluss gem. § 16 Abs. 4 WEG) und den laufenden Betriebskosten (durch einen Beschluss gem. § 16 Abs. 3 WEG) befreien, nicht aber für irgendwann in der Zukunft in Bezug auf die Fahrstuhlanlage anfallenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Dies kann nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen.
Die vorgenannten Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe führen dazu, dass der Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären ist.
Auf Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung findet die gesetzliche Regelung des § 139 BGB entsprechende Anwendung. Zwar kann ein Beschluss grundsätzlich auch nur teilweise für ungültig erklärt werden. Dies ist aber nicht der Fall, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil nicht sinnvollerweise auch allein Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümergemeinschaft so beschlossen hätte (vgl. BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, Rn. 23, zitiert nach juris). Das Gericht ist im Beschlussanfechtungsverfahren nicht befugt, die im Beschluss getroffene Regelung inhaltlich zu ändern, oder durch geeignet erscheinende andere Maßnahmen zu ergänzen oder zu ersetzen. Vielmehr hat es sich auf die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses zu beschränken (BGH, Urteil vom 19.10.2012 – V ZR 233/11, ZMR 2013, 212, Rn. 9, zitiert nach juris; Kammer, Urteil vom 11.03.2015 – 318 S 133/14, ZMR 2015, 784, Rn. 32, zitiert nach juris).
Im vorliegenden Fall handelte es sich bei dem auf der Eigentümerversammlung vom 08.10.2014 zu TOP 07 gefassten Beschluss um eine ausdifferenzierte Gesamtregelung. Insbesondere im Hinblick auf die Kostenregelung kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer den Beschluss auch ohne den unwirksamen Teil beschlossen hätten. Vielmehr stellt der Beschluss eine „Gesamtpaket“ dar, dessen Unterteilung in wirksame und unwirksame Abschnitte sich verbietet.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist § 709 Satz 1 und 2 ZPO zu entnehmen.
Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Zwar würden diese Voraussetzungen vorliegen in Bezug auf die Reichweite von Beschlüssen gem. § 16 Abs. 4 WEG und deren Erstreckung auch auf zukünftige Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten. Wegen dieser Frage hatte die Kammer bereits in ihrem Urteil vom 04.03.2016 – 318 S 109/15 (ZMR 2016, 484) die Revision zugelassen. Diese Frage ist jedoch im vorliegenden Verfahren nicht entscheidungserheblich, weil die Berufung der Kläger auch dann keinen Erfolg gehabt hätte, wenn das Gericht insoweit der Gegenauffassung gefolgt wäre.
Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren richtet sich nach § 49a Abs. 1 GKG.

References: § 13
 § 14
 § 16
 § 22
 § 22
 § 25
 § 139
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 BGH 
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 § 139
 § 709
 § 543
 § 16
 § 49