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Timestamp: 2020-04-07 16:57:23+00:00

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Condominio Osservanza del regolamento attribuzioni amministratore
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Condominio Osservanza del regolamento condominiale da parte dei condomini Legittimazione ad agire dell’amministratore senza necessità di una specifica delibera assembleare
sul ricorso 6372/2012 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende con procura notarile rep. (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 48/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 11/01/2011;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che si e’ riportato negli atti depositati;
Il 22 febbraio 1990 il Condominio (OMISSIS) conveniva in giudizio (OMISSIS) e (OMISSIS) domandandone la condanna alla demolizione delle opere realizzate sul terrazzo dell’appartamento di loro proprieta’, in violazione di quanto previsto dall’articolo 6 del regolamento condominiale.
I convenuti, costituitisi, deducevano che il regolamento in questione non gli ere opponibile.
Il Tribunale di Roma accoglieva la domanda.
(OMISSIS) e (OMISSIS) proponevano appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Roma con sentenza del 20 dicembre 2000.
Interposto ricorso per cassazione, questa Corte, con sentenza n. 3104/2005, accoglieva l’impugnazione rilevando come l’obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unita’ immobiliari di rispettare il regolamento di condominio, che contestualmente si incarica il costruttore di predisporre, come non vale a conferire a quest’ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, cosi’ non puo’ valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto e’ solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento gia’ esistente che consente di ritenere quest’ultimo come facente parte, per relationem, di ogni singolo atto.
Il giudizio era quindi riassunto da (OMISSIS) e (OMISSIS) e la Corte di appello di Roma, con sentenza pubblicata l’11 gennaio 2011, accoglieva il gravame: in totale riforma dell’impugnata sentenza, rigettava infatti la domanda proposta dal Condominio. Dopo aver rilevato che non ricorreva l’eccepita inammissibilita’ dell’impugnazione per intervenuta cessazione della materia del contendere (in conseguenza di una transazione conclusa dalle parti in data (OMISSIS), successivamente alla prima sentenza di appello), evidenziava che i danti causa degli appellanti avevano acquistato l’immobile con contratto del (OMISSIS), trascritto il (OMISSIS), e che il regolamento condominiale era stato depositato il (OMISSIS) per essere poi trascritto due giorni dopo. Ne ricavava che detto regolamento non era opponibile ai predetti appellanti, in assenza di un loro atto di accettazione posteriore.
Contro quest’ultima sentenza il Condominio ha proposto un ricorso per cassazione basato su sei motivi. (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno notificato controricorso.
Preliminarmente deve essere respinta l’eccezione dei controricorrenti, i quali hanno dedotto che il ricorso sarebbe inammissibile in quanto il Condominio ha proposto l’impugnazione senza alcuna preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea.
Con il primo motivo di ricorso e’ denunciata violazione e falsa applicazione degli articoli 1965 e 2697 c.c., nonche’ dell’articolo 100 c.p.c., oltre che omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punte decisivo della controversia. Rileva il ricorrente che la Corte di appello di Roma, nella sentenza impugnata, aveva mancato di prendere nella dovuta considerazione gli effetti della transazione intercorsa tra le parti: con detta transazione il Condominio aveva rinunciato alle azioni proposte avverso l’ampliamento della terrazza, oltre che ad avvalersi della prima pronuncia resa dalla medesima Corte, mentre (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano rinunciato, a loro volta, ad ogni azione ed eccezione relativa alla sentenza in questione. Dalla sentenza oggetto del ricorso non si evincevano le ragioni di diritto per le quali l’impugnazione della Delib. assembleare di ratifica della transazione da parte di alcuni condomini – impugnazione respinta dal Tribunale di Roma – avrebbe impedito alla transazione di produrre i suoi effetti tipici e, del resto, ricorrenti avevano dato esecuzione all’accordo senza sollevare alcuna obiezione in merito.
Anche a voler prescindere dalla carenza di autosufficienza che affetta il motivo (il quale non riproduce il contenuto della transazione che ne costituisce oggetto), va osservato che l’esame della questione e’ preclusa dal giudicato interno e implicito formatosi con la sentenza n. 3104/2005, da cui ha preso le mosse il giudizio di rinvio.
Secondo quanto dedotto dallo stesso Condominio (ricorso, pag. 8), il tema dell’intervenuta cessazione della materia del contendere per effetto della transazione conclusa il (OMISSIS) (nelle more del giudizio avanti alla Corte di cassazione, prima ancora della proposizione dell’impugnazione), venne sollevata in sede di controricorso, ove fu spiegato che l’accordo aveva fatto venir meno la res litigiosa, sicche’ il ricorso doveva ritenersi inammissibile.
La sentenza n. 3104/2005 di questa Corte non ha affrontato la questione e ha preso direttamente in esame i motivi di ricorso, ritenendo fondato il primo e assorbito il secondo: per l’effetto ha accolto l’impugnazione e cassato la pronuncia della Corte di Roma.
Cio’ posto, i limiti del giudizio di rinvio non sono soltanto quelli che derivano dal divieto di ampliare il thema decidendum, prendendo nuove conclusioni, ma altresi’ quelli inerenti alle preclusioni che discendono dal giudicato implicito formatosi con la sentenza di cassazione. Con la fissazione, da parte della Corte di Cassazione, dei criteri che devono informare la risoluzione della controversia (ex articolo 384 c.p.c., comma 1), tutte le questioni in proposito precedentemente dedotte devono intendersi implicitamente decise quale presupposto necessario e logicamente inderogabile della pronuncia espressa in diritto (Cass. 20 agosto 1998, n. 8252). Pertanto il giudice di rinvio non puo’ estendere la propria indagine a questioni che, pur se non esaminate nel giudizio di legittimita’, costituiscono il presupposto stesso della pronuncia di annullamento, formando oggetto di giudicato implicito interno, atteso che il riesame delle suddette questioni verrebbe a porre nel nulla o a limitare gli effetti della sentenza di cassazione, in contrasto col principio della sua intangibilita’ (per tutte: Cass. 16 ottobre 2015, n. 20981; Cass. 4 aprile 2011, n. 7656; Cass. 23 luglio 2010, n. 17353; Cass. 15 dicembre 2009, n. 26241). Nella fattispecie, l’esame dell’eccepita cessazione della materia del contendere per la transazione conclusa prima della pronuncia di legittimita’ porrebbe nel nulla gli effetti della stessa sentenza di cassazione e il principio di diritto in essa affermato: ne discende che, indipendentemente dalla decisione assunta, nel merito, dalla Corte distrettuale, la trattazione della questione doveva ritenersi preclusa a seguito della cassazione con rinvio.
Con il secondo motivo e’ lamentata violazione e falsa applicazione degli articoli 392, 393 e 394 c.p.c., oltre che omessa motivazione su di un punto decisivo della controversia. Deduce il ricorrente che la controparte, in sede di riassunzione, aveva richiesto l’accoglimento di conclusioni nuove e diverse rispetto a quelle proposte nel corso del giudizio di primo grado e nella successiva fase di gravame, culminata con la pronuncia poi cassata da questa Corte.
In sede di riassunzione gli odierni controricorrenti non hanno rassegnato conclusioni difformi rispetto a quelle prese nelle precedenti fasi di merito. Essi hanno continuato a richiedere il rigetto della domanda proposta del Condominio nei loro confronti, limitandosi a precisare, in aggiunta, che dovesse essere accertata l’inopponibilita’ del regolamento di condominio ai propri danti causa e a loro stessi. Ma quest’ultima domanda riflette quanto il giudice di rinvio era tenuto ad accertare in forza della sentenza della Corte di legittimita’, la quale – come si e’ detto – aveva affermato il principio di diritto per cui solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento gia’ esistente consentiva di ritenere quest’ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto di acquisto.
Il terzo motivo censura la sentenza per violazione e falsa applicazione dell’articolo 394 c.p.c., oltre che per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia. Assume l’istante che la Corte di Cassazione aveva richiesto al giudice del rinvio un accertamento di fatto in ordine al contenuto del contratto con il quale (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano acquistato l’unita’ immobiliare, nonche’ in ordine agli ulteriori elementi che avrebbero potuto dimostrare la riconoscibilita’ e accettazione, da parte loro, del regolamento del condominio e delle clausole in esso contenute. Sottolinea, in proposito, che l’acquisto dell’unita’ immobiliare da parte dei controricorrenti aveva avuto luogo dopo l’approvazione e trascrizione del regolamento del condominio nella conservatoria dei registri immobiliari di Roma, incombente, questo, occorso il (OMISSIS). La Corte di merito, secondo il ricorrente, aveva posto in essere una indagine non completa, in quanto si era limitata ad apprezzare l’opponibilita’ del regolamento condominiale ai danti causa di (OMISSIS) e (OMISSIS), omettendo di prendere in considerazione la posizione di questi ultimi.
Con il quarto motivo e’ lamentata l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia. Asserisce il ricorrente che la Corte di appello aveva mancato di prendere in considerazione il contenuto dell’atto di acquisto e le altre circostanze rilevanti al fine di ricostruire gli obblighi assunti dai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) al momento del trasferimento, in loro favore, dell’unita’ immobiliare. In particolare, poi, questi ultimi non avevano fornito la prova che ad essi incombeva, giusta l’articolo 2697 c.c. – del fatto che il regolamento condominiale non fosse stato da loro accettato. Del resto, all’articolo 2 del contratto di compravendita del 1986 era previsto che l’immobile era trasferito ai controricorrenti “con tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal rapporto di condominio”: rapporto che era disciplinato proprio dal regolamento condominiale.
Il quinto motivo reca una censura che investe la violazione e falsa applicazione dell’articolo 394 c.p.c., articolo 1127 c.c., comma 3, articoli 1138 e 2697 c.c.. Deduce il Condominio che l’eccezione di inopponibilita’ del regolamento condominiale era stata sollevata solo in grado di appello; torna poi ad osservare che i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano acquistato la loro unita’ immobiliare il (OMISSIS), successivamente all’approvazione del regolamento condominiale, avvenuta il (OMISSIS), e alla trascrizione dello stesso: trascrizione che aveva avuto luogo il (OMISSIS) dello stesso anno. La controparte, secondo il Condominio ricorrente, nulla aveva dimostrato in ordine alla mancata accettazione del regolamento da parte della propria dante causa e la stessa, del resto, aveva sempre accettato i vincoli derivanti dal nominato regolamento, come pacificamente rilevato nei precedenti gradi di giudizio. D’altro canto – ha aggiunto – le limitazioni contestate potevano essere agevolmente rilevate sulla scorta di quanto previsto dall’articolo 1127 c.c., comma 3.
Con il sesto motivo e’ denunciata violazione e falsa applicazione dell’articolo 394 c.p.c. e dell’articolo 2644 c.c., oltre che omessa motivazione su di un punto decisivo. E’ richiamato il principio per cui indipendentemente dall’approvazione convenzionale del regolamento, ovvero dalla espressa previsione delle clausole nei singoli atti d’acquisto, i vincoli agli immobili (le riserve di proprieta’, gli oneri reali o le servitu’ reciproche), costituiti con il regolamento contrattuale trascritto nei registri immobiliari, acquistano, in virtu’ della detta forma di pubblicita’, efficacia nei confronti dei terzi.
Gli indicati motivi possono essere trattati congiuntamente in quanto connessi. Risultano privi di fondamento.
Va premesso che l’assunto secondo cui l’eccezione di inopponibilita’ del regolamento condominiale sarebbe stata sollevata dai controricorrenti solo in grado di appello non appare concludente, dal momento che questa Corte, nella sentenza che ha dato origine al giudizio di rinvio, si e’ pronunciata proprio sul punto dell’opponibilita’: sicche’ non puo’ piu’ dubitarsi del legittimo ingresso della questione nel thema decidendum della causa. Occorre qui richiamare quanto rilevato trattando del primo motivo, precisandosi che le questioni pregiudiziali che non siano state dedotte o rilevate in sede di legittimita’ non possono essere esaminate nel procedimento di rinvio ne’ nel corso del controllo di legittimita’ a cui le parti sottopongono la sentenza del giudice di rinvio (Cass. 31 marzo 2016, n. 6292).
Cio’ posto, la Corte di appello, nella sentenza poi cassata, aveva rilevato che la dante causa degli odierni ricorrenti ebbe a conferire alla societa’ costruttrice e venditrice il mandato a predisporre il regolamento di condominio, a depositarlo presso il notaio incaricato del rogito e a operarne la trascrizione. Ha poi osservato che in forza dell’incarico in questione il regolamento era non solo opponibile alla dante causa degli attuali controricorrenti, ma a questi ultimi: secondo la Corte, detto regolamento, siccome predisposto dall’originario ed unico proprietario dell’immobile e accettato espressamente dal primo acquirente, vincolava infatti tutti i successivi aventi causa del detto soggetto, anche con riguardo alle restrizioni dei poteri e delle facolta’ dei singoli condomini sulle porzioni in loro proprieta’ esclusiva.
La pronuncia cassata muove dall’assunto, in se’ ineccepibile, per cui le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che puo’ imporre limitazioni ai poteri e alle facolta’ spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprieta’, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (per tutte: Cass. 31 luglio 2009, n. 17886; Cass. 3 luglio 2003, n. 10523).
La sentenza di questa Corte di legittimita’, facendo applicazione di un principio ampiamente consolidato (da ultimo: Cass. 20 marzo 2015, n. 5657), ha pero’ osservato come l’obbligo dell’acquirente, previsto nel contratto di compravendita di un’unita’ immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore non puo’ valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, poiche’ e’ solo il concreto richiamo nel singolo atto d’acquisto ad un determinato regolamento che consente di considerare quest’ultimo come facente parte, per relationem di tale atto.
Correttamente, pertanto, la Corte di Roma, nella sentenza resa in sede di rinvio, ha evidenziato come il regolamento in questione, predisposto e trascritto successivamente all’acquisto dei danti causa dei coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), non era opponibile ai medesimi. Nella fattispecie non conta, infatti, che l’acquisto dell’unita’ immobiliare da parte dei controricorrenti ebbe luogo piu’ di tre anni dopo l’approvazione e trascrizione del regolamento condominiale: rileva, in argomento, che il diritto di proprieta’ oggetto del trasferimento non scontava la limitazione derivante dalla previsione regolamentare, essendo questa inserita in un atto che si era formato in un momento successivo alla prima cessione. Ne’ poteva assumere rilievo, per quanto detto, il richiamo, all’interno del contratto di compravendita del 1983 (in favore della dante causa degli attuali ricorrenti), di un regolamento all’epoca inesistente.
Allo stesso modo, risulta del tutto ininfluente il dato della posteriorita’ della trascrizione del secondo acquisto rispetto alla venuta ad esistenza e trascrizione del richiamato regolamento, posto che la pubblicita’ immobiliare non puo’ avere valore costitutivo. Infatti, affinche’ il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio vincoli i successivi acquirenti quanto alla restrizione dei poteri e delle facolta’ dei singoli condomini sulle loro proprieta’ esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitu’ reciproca, e’ anzitutto necessario che esso sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti: solo se i vincoli gravino sul primo proprietario puo’ porsi il problema del trasferimento di essi ai successivi acquirenti. E’ in tale ipotesi, solo in tale ipotesi, che puo’ rilevare la trascrizione.
Il rapporto tra approvazione del regolamento e trascrizione dello stesso va chiarito – alla luce della giurisprudenza di questa Corte (cfr. in particolare Cass. 17 marzo 1994, n. 2546) – nei termini che possono cosi’ riassumersi: a) il regolamento condominiale che contenga limitazioni ai diritti di proprieta’ dei singoli condomini deve essere approvato da tutti i partecipanti al condominio con atto di natura negoziale; b) per avere efficacia nei confronti dei successori a titolo particolare di coloro che hanno approvato dette limitazioni devono essere trascritte nei pubblici registri immobiliari; c) la trascrizione non e’ tuttavia necessaria se il regolamento richiamato nei singoli atti d’acquisto, perche’ in questo caso il vincolo scaturisce non dalla opponibilita’, ma dalla accettazione delle disposizioni che limitano i diritti dominicali dei singoli.
In definitiva, il tema della trascrizione attiene, e non potrebbe essere altrimenti, all’opponibilita’ ai terzi acquirenti del regolamento che gia’ vincola singoli condomini: in assenza di un atto produttivo di effetti nei confronti dei condomini stessi la trascrizione e’ priva di rilievo.
Quanto, poi, all’accettazione del regolamento di condominio in data successiva a quella dell’acquisto dell’immobile da parte della dante causa dei coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), la Corte di merito ha dato puntualmente atto che di essa non vi era alcuna evidenza.
Una volta escluso che rilevasse il richiamo contenuto nel primo contratto di compravendita, poteva certo porsi la questione di una successiva approvazione del detto regolamento.
Secondo il Condominio, la Corte di appello avrebbe dovuto valorizzare la circostanza, dedotta nella comparsa di risposta in appello, secondo cui nell’atto di acquisto dei controricorrenti era stata fatta menzione del rapporto di condominio: ma e’ evidente come un tale riferimento risulti insufficiente ai fini indicati, dal momento che esso non implica la conoscenza e l’approvazione del regolamento condominiale da parte degli acquirenti dell’immobile.
Quanto, poi, alla prospettata accettazione del regolamento stesso da parte della dante causa dei coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), deve osservarsi che la deduzione svolta, argomentata attraverso il richiamo a quanto “rilevato in tutti i precedenti gradi del giudizio” e’ assolutamente carente di specificita’ e di autosufficienza, sicche’ la censura svolta sul punto dal ricorrente non puo’ trovare ingresso in questa sede.
Non puo’ poi assumersi che la Corte distrettuale abbia violato le regole che presidiano la distribuzione dell’onere probatorio e che, in particolare, abbia omesso di rilevare che i controricorrenti non avevano fornito elementi atti a dimostrare che il regolamento del condominio non era stato da loro approvato. Cio’ in quanto era il Condominio, il quale agiva in giudizio per l’accertamento della violazione della norma del regolamento condominiale, a dover dimostrare che questa vincolava la controparte. Sono risalenti, sul punto – ma conservano pieno valore all’attualita’ – gli insegnamenti di questa S.C. al riguardo. E cosi’: il condominio che invoca in giudizio una clausola del regolamento limitativa del diritto di proprieta’ esclusiva dei singoli appartamenti nei confronti dell’acquirente di uno degli appartamenti stessi, ha l’onere di provare che il regolamento era stato approvato dall’unanimita’ dei condomini (Cass. 22 luglio 1963, n. 2024); ancora: le eventuali limitazioni esistenti nei rispettivi titoli di acquisto – che non possono desumersi da un generico richiamo all’obbligo di rispettare le norme di un regolamento di condominio che non sia stato ancora approvato e che quindi non sia ancora esistente all’epoca in cui i singoli condomini abbiano acquistato i loro rispettivi diritti – debbono essere provate dal condominio (Cass. 24 marzo 1972, n. 899).
Ne’ appare conferente il richiamo all’articolo 1127 c.c., comma 3. A norma del comma 1 di detto articolo la sopraelevazione, da parte del proprietario dell’ultimo piano e’ consentita, salvo che cio’ sia vietato dal titolo: evenienza, questa, che, per le ragioni indicate, non ricorre. Quanto alle condizioni limitanti la sopralevazione, costituite dal pregiudizio del decoro architettonico del fabbricato e dalla diminuzione di aria e luce dei piani sottostanti, va osservato che la sentenza impugnata non affronta la questione e che il controricorrente non precisa se e in che modo essa sia stata proposta nella precedente fase del giudizio. Qualora con il ricorso per cassazione siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, e’ onere della parte ricorrente, al fine di evitarne una statuizione di inammissibilita’ per novita’ della censura, non solo di allegare l’avvenuta loro deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso stesso, di indicare in quale specifico atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Suprema Corte di controllare ex actis la veridicita’ di tale asserzione prima di esaminare il merito della suddetta questione (Cass. 18 ottobre 2013, n. 23675; cfr. pure: Cass. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. 26 febbraio 2007, n. 4391; Cass. 12 luglio 2006, n. 14599; Cass. 2 febbraio 2006, n. 2270).
Assemblea di Condominio omessa convocazione di un condomino

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 articolo 384
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 articolo 1127
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