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⭐ACTUALITÉ IMMOBILIÈRE JURIDIQUE ET FISCALE 2013
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1 ACTUALITÉ IMMOBILIÈRE JURIDIQUE ET FISCALE ème édition - Janvier 2014 Lefèvre Pelletier &associés Avocats2 Lefèvre Pelletier&associés Avocats ACTUALITES IMMOBILIÈRE JURIDIQUE ET FISCALE 2013 En ces temps d incertitude internationale, de morosité économique et de détresse sociale, nos équipes juridiques ont fait le choix de mettre en relief ce qui va mieux. Au-delà des inévitables difficultés suscitées par le trop-plein réglementaire et par une jurisprudence souvent bien pointilliste, quelques solutions se dessinent en effet : - d abord, ce faisceau d ordonnances qui commence à desserrer le carcan juridique de la construction et de l urbanisme. Les signes sont timides mais ils existent, permettant que la norme s assouplisse pour favoriser une opération immobilière d envergure ou allégeant la chape des recours abusifs contre les autorisations d urbanisme. Ce n est pas encore le choc de simplification, mais cela va dans le bon sens. - ensuite et surtout, cette confirmation que notre organisation juridique s accommode fort bien du droit souple, celui de la règle qui montre le chemin, qui suscite l adhésion des acteurs, qui entraîne sans contraindre. Le plan bâtiment durable a participé en 2013 au développement de ce droit souple par la généralisation en juillet de l annexe environnementale au bail commercial, comme, depuis fin octobre, par l ouverture à la signature de la charte d engagement volontaire de rénovation énergétique du parc tertiaire. Cette voie normative doit être encouragée car elle rend bien compte de la capacité de la société civile à participer à l élaboration des normes, puis à s engager à les respecter ; et ce n est sûrement pas par hasard que le Conseil d Etat a consacré au «droit souple» son étude annuelle A tous, nous sommes reconnaissants de la confiance que vous nous accordez. Bonne lecture à chacun! Janvier 2014 Les équipes des départements immobilier et fiscal Lefèvre Pelletier & associés est l un des premiers cabinets d avocats en France. Il accompagne ses clients français et étrangers en s appuyant sur la complémentarité des compétences de ses équipes en toutes matières du droit des affaires en conseil comme au contentieux. 2 Lefèvre Pelletier&associés Avocats3 SOMMAIRE 1 Le droit immobilier en p.04 1 Dispositions générales p Vente Avant contrat p Propriété, servitudes, mesurage, diagnostics p Copropriété Association Syndicale p.07 2 Immobilier d entreprise p Bail en général p Bail commercial p Bail professionnel p Bail à construction et bail emphytéotique p Agent immobilier et professions immobilières p Relations sociales (gardiens) p Sociétés immobilières p Crédit-bail immobilier p Financement et garanties p.12 3 Immobilier résidentiel p Protection du locataire et vente d immeuble p Bail d habitation p.16 4 Construction-Urbanisme p Construction p Urbanisme p.21 5 Développement durable et environnement p Développement durable p Environnement p.27 6 Propriétés publiques p.28 7 Droit pénal de l immobilier p.30 II La fiscalité immobilière en p.31 1 Mesures législatives p Fiscalité des foncières p Fiscalité des entreprises p Fiscalité des particuliers p Taxe sur la valeur ajoutée p Mesures diverses p.42 2 Rescrits, instructions fiscales, actualités BOFiP, position contentieuse de l administration p.42 3 La jurisprudence fiscale immobilière en p Revenus fonciers p Plus-values immobilières p Droits d enregistrement p Impôts locaux p.47 III Chronologie des principaux textes parus en p.48 Lefèvre Pelletier&associés Avocats 34 1 Le droit immobilier en Dispositions générales 1.1 Vente - Avant contrat Avant contrat Promesse de vente La jurisprudence rendue depuis 1993 qui refuse au bénéficiaire d une promesse unilatérale de vente l exécution forcée de la vente en cas de rétractation du promettant après signature de la promesse, a été confirmée en 2013 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3 ème 12 juin 2013). Le bénéficiaire d une promesse de vente a seul qualité à agir pour obtenir la restitution du dépôt de garantie si la vente n'est pas réitérée, et ce même si le dépôt a été versé par un tiers (Cass. civ. 3 ème 29 mai 2013). Lorsque la promesse de vente prévoit un délai pour la réalisation d'une condition suspensive et qu à la date prévue pour la régularisation de l acte de vente, cette condition n est pas réalisée, la promesse est caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive, quand bien même aucune clause de la promesse ne prévoit explicitement cette caducité (Cass. civ. 3 ème 29 mai 2013). A l inverse, lorsqu'une promesse de vente stipule que le délai prévu pour la réitération de la vente est automatiquement prorogé pendant un délai complémentaire jusqu à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l acte authentique, l expiration de ce délai ou sa prorogation n'entraîne pas la caducité de la promesse, mais la date d expiration est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties peut obliger l'autre à s'exécuter (Cass. civ. 3 ème 3 avril 2013). Une indemnité d'immobilisation dans une promesse synallagmatique de vente indemnisant le vendeur en cas de défaillance de l'acquéreur ne prive pas le vendeur de la possibilité d'agir en exécution forcée de la vente (Cass. civ. 3 ème 19 mars 2013). Lorsqu'une promesse unilatérale de vente ne soumet la levée d'option d'acquisition à aucun formalisme particulier, l'option peut être régulièrement levée lorsqu'elle a fait l'objet d'une notification entre les notaires du bénéficiaire et du promettant et le notaire du promettant en a informé oralement ce dernier (Cass. civ. 3 ème 19 décembre 2012). Droit de rétractation Aux termes de l article L du Code de la construction et de l habitation, l acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l acte ayant pour objet la construction ou l acquisition d un immeuble à usage d habitation, la souscription de parts donnant vocation à l attribution en jouissance ou en propriété d immeubles d habitation ou la vente d immeubles à construire ou de locationaccession à la propriété immobilière. Lorsque les époux se sont conjointement engagés à acquérir un bien, chacun d'eux a qualité pour se prévaloir de la rétractation de l'autre dans les conditions prévues audit article. L'exercice par l'un des époux co-acquéreurs de son droit de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat (Cass civ. 3 ème 4 décembre 2013). Conditions suspensives Lorsque la promesse de vente est subordonnée à une condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt pour financer l'acquisition, les conditions du prêt envisagé sont généralement décrites par la promesse. L acquéreur-emprunteur qui sollicite un prêt à des conditions différentes perd le bénéfice de la condition suspensive, qui sera réputée acquise même si le prêt n'est pas obtenu. Il en va ainsi si le montant du prêt sollicité est supérieur au montant indiqué par la promesse (Cass. civ. 3 ème 16 janvier 2013), si la demande de prêt porte sur un taux inférieur à celui prévu par la promesse (Cass. civ. 3 ème 20 novembre 2013) ou encore si la demande de prêt n'est pas faite au nom des acquéreurs mais d une société civile immobilière en cours d immatriculation (Cass. civ. 3 ème 27 février 2013). Pacte de préférence Le pacte de préférence est un avant-contrat par lequel un promettant s engage, dans le cas où il déciderait de céder l immeuble concerné, à en faire prioritairement la proposition au bénéficiaire. Ce type de mécanisme se retrouve dans les baux, pour permettre au locataire de devenir prioritaire en cas de cession des locaux loués par le bailleur. Le pacte de préférence stipulé au profit d'un locataire sur les locaux loués ne s'applique pas à la vente de la totalité de l'ensemble immobilier comprenant pour partie les locaux loués (CA Paris 6 février 2013). A défaut de clause contraire, le pacte de préférence s'impose aux héritiers du stipulant par application de l'article 1122 du Code civil (CA Colmar 11 janvier 2013). Vente Vices cachés L article 1643 du Code civil énonce que «le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n ait stipulé qu il ne sera obligé à aucune garantie». 4 Lefèvre Pelletier&associés Avocats5 En présence d'une servitude conventionnelle occulte non déclarée dans l'acte de vente, la responsabilité du vendeur ne peut pas être retenue sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue à cet article, mais sur le fondement de la garantie d'éviction en matière de servitudes occultes prévue par l'article 1638 du Code civil (Cass. civ.3 ème 27 février 2013). La clause d exclusion de la garantie des vices cachés n'est pas valable lorsque le vendeur est un professionnel de l immobilier alors que l'acquéreur ne l'est pas. La Cour de cassation a élargi la notion de professionnel à un particulier qui, bien que ne possédant aucune compétence particulière dans le domaine, avait lui-même conçu et installé une cheminée dans le bien vendu ; il est ainsi tenu des vices cachés même en présence d'une clause exonératoire (Cass. civ. 3 ème 10 juillet 2013). Lésion L action en rescision pour lésion est la possibilité laissée au vendeur d un immeuble dans les deux ans de la vente, de demander à l acquéreur le paiement d un supplément de prix, s il démontre qu il a été lésé de plus de 7/12 e dans le prix de vente. Cette action n'est ouverte qu'au vendeur de l'immeuble. Si l'acquéreur revend par la suite l'immeuble à un tiers, ce dernier ne peut pas demander la rescision pour lésion de la vente initiale (Cass. civ. 3 ème 25 juin 2013). 1.2 Propriété, servitudes, mesurage, diagnostics Propriété Création conventionnelle d un droit réel Dans un acte de vente conclu en 1932, les parties étaient convenues que la fondation, venderesse du bien, se réservait la jouissance et l occupation des locaux dans lesquels elle était installée. Soixante quinze ans plus tard, l acquéreur assigne la fondation en expulsion, soutenant que le droit d'usage et d'habitation accordé à une personne morale ne pouvait légalement excéder trente ans. La Cour de cassation écarte cette demande et reconnaît la validité de droits réels démembrés non affectés par la durée maximale de trente ans. Ces droits, non prévus par la loi mais imaginés par les parties, peuvent être consentis par le propriétaire «sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien» (Cass. civ. 3 ème 31 octobre 2012). Voie de fait Une commune ne peut engager des travaux sur une propriété privée que si elle est bénéficiaire d une servitude de passage et d aménagement établie par arrêté préfectoral ou si elle a mis en œuvre une procédure lui permettant d'engager de tels travaux. A défaut, l action de la commune, même si elle relève d actions de prévention des incendies de forêt, est constitutive d une voie de fait (Cass. civ. 3 ème 20 février 2013). Prescription acquisitive et possession poursuivie solo animo Pour prescrire utilement, une possession doit être établie, à l'origine, par des actes matériels d'occupation réelle, qui n ont pas en revanche à perdurer pendant le cours de la possession. La possession peut donc être poursuivie par la seule intention et permettre ainsi, sauf interruption par un acte ou un fait contraire, la prescription acquisitive de l immeuble sur lequel elle s exerce (Cass. civ. 3 ème 20 février 2013). Bornage et droit de propriété L action en bornage qui ne vise qu à fixer la limite séparative de fonds contigus doit être distinguée de l action en revendication, qui a trait à la propriété de tout ou partie du fonds. En conséquence, l'accord des parties sur l'implantation des bornes n'implique pas à lui seul un accord sur la propriété des parcelles litigieuses (Cass. civ. 3 ème 23 mai 2013). Mesurages L action en réduction de prix ouverte à l acquéreur par la loi n du 10 juillet 1965 dite «loi Carrez» doit être intentée contre le vendeur dans l année suivant la vente. Dans le cas où ce délai est expiré, l acquéreur reste fondé à intenter une action en responsabilité à l encontre de la société qui a effectué le mesurage. Toutefois, dans la mesure où il n est pas certain que le prix de vente ait été établi proportionnellement à la surface du bien vendu, une telle action ne peut aboutir à faire supporter par le mesureur la réduction de prix correspondant (Cass. civ. 3 ème 11 septembre 2013). En revanche, à la suite d une erreur de mesurage, il y a lieu de rechercher si la faute du mesureur n a pas privé l acquéreur de la chance d acquérir le bien à moindre prix (Cass. civ. 3 ème 6 juillet 2013). Les caves ne sont pas considérées comme des surfaces privatives au sens de la loi Carrez. Cependant, peut être pris en compte le bien, certes décrit comme une cave dans le règlement de copropriété de l immeuble et l acte de vente, mais qui lors de la vente se présente matériellement comme ayant été aménagé et transformé en réserve (Cass. civ. 3 ème 2 octobre 2013). Lefèvre Pelletier&associés Avocats 56 Question prioritaire de constitutionnalité Le vendeur qui doit restituer une partie du prix à l acquéreur victime d une erreur de mesurage ne subit aucune dépossession du droit de propriété au sens de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen. L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui protège l acquéreur d un lot de copropriété, ne prive pas pour autant de droit le vendeur d un lot qui estime avoir subi un préjudice lié au mesurage de celui-ci. Il dispose du droit de demander réparation sur le fondement de la responsabilité de droit commun (Cass. civ. 3 ème 10 janvier 2013). Servitudes Hauteur des plantations et caractère supplétif de l article 671 du Code civil L article 671 du Code civil, imposant une hauteur maximale de deux mètres pour les plantations situées à moins de deux mètres de la ligne séparative de deux fonds ne trouve pas à s appliquer en présence d un règlement de lotissement qui régit différemment la hauteur des plantations. L action visant à faire arracher ou réduire la hauteur des plantations est alors soumise à une prescription trentenaire qui court à compter du dépassement de la hauteur fixée par le règlement (Cass. civ. 3 ème 27 mars 2013). Titulaire de l action en élagage L'article 673 du code civil ouvre l'exercice de l'action en élagage quelle que soit la nature du droit réel à protéger ; elle n est pas limitée au propriétaire du fonds obstrué, elle peut également être intentée par le bénéficiaire d une servitude de passage sur ce fonds dans l hypothèse où les arbres en entravent l'exercice (Cass. civ. 3 ème 5 juin 2013). Entretien d une servitude de passage Il appartient au propriétaire du fonds dominant bénéficiant d une servitude de passage d assurer l'entretien de l assiette de la servitude afin de pouvoir en user et la conserver. Sauf convention contraire, le propriétaire du fonds servant n'est pas tenu d'améliorer ou d'entretenir l'assiette de la servitude, mais doit observer une attitude purement passive en ne faisant rien qui tende à diminuer l'usage de la servitude ou à la rendre plus incommode (Cass. civ. 3 ème 5 juin 2013). Etat d enclave et indemnisation de la servitude de passage Sauf renonciation des propriétaires du fonds servant, le principe de l indemnisation de la servitude de passage prévue à l article 682 du Code civil s applique également au cas particulier d une enclave résultant d un partage visé à l article 684 du même code (Cass. civ. 3 ème 15 octobre 2013). Diagnostics réglementaires Amiante Deux arrêtés du 26 juin 2013 précise les modalités de réalisation et le contenu attendu du rapport du repérage des matériaux et produits des listes A, B et C de l'annexe 13-9 du code de la santé publique. Ces textes sont applicables aux opérations de repérage dont le rapport est transmis au propriétaire postérieurement au 1 er juillet Audit énergétique Cf Copropriété-Association Syndicale. DPE et ERP Un décret du 30 juillet 2013 abaisse le seuil de surface, au-delà duquel naît l obligation de réaliser et d afficher un diagnostic de performance énergétique dans les ERP de la première à la quatrième catégorie occupé par les services d une collectivité publique ou d un établissement public. Depuis le 2 août 2013, un DPE est obligatoirement établi avant le 1 er janvier 2015 pour les bâtiments de plus de 500 m² au lieu de m². A compter du 1 er juillet 2015, le seuil sera une nouvelle fois abaissé à 250 m², le DPE devra alors être réalisé avant le 1 er juillet Etat des risques naturels, miniers et technologiques Nouveau modèle Un arrêté du 19 mars 2013 a modifié le modèle d'état des risques naturels et technologiques (ERNT). Le nouvel état inclus dorénavant les risques miniers et est en conséquence rebaptisé «état des risques naturels, miniers et technologiques» ou «ERNMT». Ce nouveau modèle est entré en vigueur le 1 er juillet Etat des risques et préjudice indemnisable En application de l article L du Code de l environnement qui prévoit l annexion de l ERNMT, le preneur peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer en cas de défaut d annexion de l ERNMT au bail. Les juges du fond ont adopté une jurisprudence contradictoire sur ce point. Dans un arrêt du 9 janvier 2013 (CA Paris 9 janvier 2013), la cour d appel de Paris rejette la demande d indemnisation du preneur au motif qu il ne justifie d aucun préjudice. Une décision similaire a été rendue en ce sens en matière de baux d habitation (CA Nîmes, Ch. Civ. 2 A, 24 mai 2012). Néanmoins, par un arrêt du 2 octobre 2013, la Cour d appel de Paris a fait droit à une demande d indemnisation 6 Lefèvre Pelletier&associés Avocats7 du preneur à qui l ERNMT n avait pas été remis lors de la conclusion du bail, mais postérieurement. La Cour d appel précise à cet égard que «le préjudice ( ) est limité à l ignorance dans laquelle s est trouvé [le preneur] pendant 18 mois de ce que l immeuble était en dehors d une zone à risque». Cet arrêt de la Cour d appel de Paris doit être rapproché d une décision de la Cour d appel de Nîmes qui relève que l action en résolution judiciaire du bail commercial est recevable, puisqu aucun document relatif aux risques naturels et technologiques n a été joint lors de la conclusion du bail et que le local était situé dans une zone à risques (CA Nîmes, 29 novembre 2012). Projet de loi ALUR : un nouveau diagnostic Le projet de loi ALUR envisage la création d un nouveau diagnostic technique réglementaire relatif au risque de présence dans le bâtiment du serpula lacrymans, plus communément appelé mérule. La communication de ce diagnostic s imposerait dans le cadre de vente portant sur des biens situés dans des zones géographiques délimitées par arrêtés préfectoraux, suivant une procédure s apparentant à celle existant en matière de termites. Deux diagnostics techniques s ajouteraient par ailleurs au dossier de diagnostics remis à l occasion d une location : l état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l amiante et l état de l installation intérieure d électricité. De manière surprenante, l état de l installation intérieure de gaz n y figure pas. Charge du coût du dossier de diagnostics techniques Si les textes prévoient qu en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti un dossier de diagnostics techniques fourni par le vendeur est annexé à la promesse de vente, ou à défaut à l'acte authentique de vente, rien n interdit aux parties de convenir de mettre à la charge de l'acquéreur le coût du dossier de diagnostics techniques (Cass. civ. 3 ème 16 janvier 2013). 1.3 Copropriété- Association Syndicale Assemblées générales Passerelle de majorité de l'article 25-1 L usage de la passerelle de majorités prévue à l article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 est facultatif. Son exercice n est pas automatique (Cass. Civ. 3 ème, 24 avril 2013). Pour autant, l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne requiert pas une décision intermédiaire avant de procéder directement au nouveau vote aux conditions de majorité de l'article 24 de la même loi (Cass. civ. 3 ème 23 janvier 2013). Obligation de distribuer les pouvoirs Le droit de tout copropriétaire de participer ou de se faire représenter à l assemblée générale est un droit fondamental, dont le non-respect entraîne la nullité des décisions prises. Le copropriétaire dont le pouvoir n a pas été distribué et qui engage une action en contestation de la validité des votes verra donc son action accueillie sur ce fondement (Cass. civ. 3 ème 24 avril 2013). Présidence de l assemblée générale des copropriétaires L article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat des copropriétaires. Cependant, ce texte ne permet pas à un copropriétaire de déléguer à un mandataire la faculté d'être élu président de l'assemblée générale des copropriétaires (Cass. civ. 3 ème 13 novembre 2013). Charges de copropriété Fonds de roulement La réserve prévue au règlement de copropriété appelée «Fonds de roulement» est remboursable en totalité au vendeur ; le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot de copropriété (Cass. civ. 3 ème 27 mars 2013). Imputabilité d une hausse de prime d assurance Le syndicat des copropriétaires ne peut pas mettre à la charge d'un seul copropriétaire l'augmentation des primes d'assurances de l'immeuble qui constitue une charge commune générale, même si son activité, au demeurant conforme au règlement de copropriété, en est à l origine (Cass. civ. 3 ème 22 mai 2013). Clause de répartition de charges réputée non écrite La décision de réputer non écrite une clause de répartition de charges ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée (Cass. civ. 3 ème 10 juillet 2013). Il s agit d un revirement de la jurisprudence qui jugeait qu une clause réputée non écrite était censée n avoir jamais existé (en ce sens Cass. civ. 3 ème 27 septembre 2005). Syndic Autorisation du syndic à agir en justice L'action du syndic dirigée contre un copropriétaire en remboursement d'une facture de travaux nécessite une autorisation de l'assemblée générale lorsqu elle constitue une action en réparation du préjudice causé par ce copropriétaire au syndicat par une violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes (Cass. civ. 3 ème 2 octobre 2013). Lefèvre Pelletier&associés Avocats 78 Opposition du syndic Le fait pour le syndic de ne pas distinguer dans l opposition adressée au notaire recevant la vente d un lot de copropriété les quatre types de créances du syndicat énoncées à l article 5-1 du décret du 17 mars 1967, constitue un manquement à une condition de forme qui a cependant pour seul effet de faire perdre aux créances leur caractère de créances privilégiées et super privilégiées, ces créances pouvant alors valoir comme simple créances hypothécaires ou chirographaires (Cass. civ. 3 ème 27 novembre 2013). Atteintes aux parties communes L'action ayant pour objet d obtenir restitution des parties communes qu'un copropriétaire s'est indûment approprié est une action réelle soumise à la prescription trentenaire tandis que l'action en suppression d'un empiétement sur les parties communes, intervenu à l'occasion de travaux autorisés par une assemblée générale, est une action personnelle soumise à la prescription décennale de l article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. civ. 3 ème 19 juin 2013). Ces délais spéciaux prévus par la loi du 10 juillet 1965 dérogent aux délais de droit commun réformés par la loi du 17 juin Audit énergétique Un arrêté du 28 février 2013, publié au Journal officiel du 3 avril 2013, est venu préciser l ensemble des informations que doit contenir l audit énergétique et la manière dont il doit être réalisé, d ici le 31 décembre 2017, dans les copropriétés à usage principal d habitation de plus de cinquante lots, dotés d équipements de chauffage ou de refroidissement collectif. Défaut de mise en conformité des statuts d une association syndicale libre (ASL) L'absence de mise en conformité des statuts d une ASL ne remet pas en cause, de manière définitive, son existence légale mais lui fait perdre sa capacité d ester en justice (Cass. civ. 3 ème, 11 septembre 2013 à rapprocher Cass. Civ. 3 ème 5 juillet 2011). 2 Immobilier d entreprise 2.1 Bail en général Sinistre total La résiliation de plein droit du bail sur le fondement de l article 1722 du Code civil (destruction totale de la chose louée en cas de sinistre) ne peut intervenir que s il existe une impossibilité absolue et définitive d user de la chose louée conformément à sa destination (Cass. civ. 3 ème 19 décembre 2012). La Cour de cassation a d ailleurs précisé que la Cour d appel avait pu, pour rejeter la demande de résiliation de plein droit du bail, prendre en compte des éléments postérieurs au sinistre et notamment le fait que la reconstruction avait déjà été réalisée et que le bailleur n apportait pas la preuve que le prix des travaux aurait pu excéder la valeur de l immeuble. Projet de loi ALUR Le projet de loi ALUR prévoit de rapporter de quarante à vingt et un jours la durée maximale des travaux dont la réalisation doit être supportée par le preneur, sans indemnisation du bailleur, en application de l article 1724 du Code civil. 2.2 Bail commercial Projet de loi Pinel Le projet de loi relatif à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises de madame Sylvia Pinel, ministre de l artisanat, du commerce et du tourisme, devrait être prochainement étudié à l Assemblée Nationale. Ce projet de loi, dont la rédaction n est pas encore aboutie, envisage les mesures suivantes, que les professionnels suivent avec une certaine inquiétude, concernant notamment les mesurées visées aux articles 4 et 5 du projet de loi qui sont lourdes de conséquences financières : - la durée totale du ou des baux dérogatoires successifs serait portée à trois années (article 1) ; - le choix des indices : en matière de plafonnement et de révision, les indices de référence seraient l ILC et l ILAT, aux lieu et place de l ICC (article 2) ; - la commission départementale de conciliation verrait ses compétences élargies aux questions liées aux révisions de loyer ainsi qu aux charges et travaux (article 3) ; - de manière générale, les augmentations de loyer intervenues à l occasion des renouvellements ou des révisions de loyer ne pourront, sauf exception, conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l année précédente (article 4) ; - certaines charges dont la liste serait fixée par décret, ne pourraient, en raison de leur nature, être imputées sur le locataire (article 5) ; - création d un droit de préemption au profit des commerçants, en cas de vente des locaux qu ils occupent en vertu de leur bail (article 6) ; - possibilité pour la commune de déléguer le droit de préemption dont elle bénéficie à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d une opération d aménagement (article 7). 8 Lefèvre Pelletier&associés Avocats9 Indexation Clauses d indexation comportant un indice de référence ou un indice de base fixe Par un arrêt du 16 octobre 2013 publié au bulletin et rendu en formation de section, la Cour de cassation approuve le raisonnement de la Cour d appel ayant validé une clause d indexation comportant un indice de référence fixe, en interprétant la clause d indexation au regard de la volonté des parties. Cet arrêt qui a été rendu en matière de baux professionnels est parfaitement transposable aux autres contrats comportant des clauses d indexation, et notamment aux baux commerciaux. Par un arrêt du 11 décembre 2013 également publié au bulletin et rendu en formation de section, la Cour de cassation valide une clause d indexation comportant un indice de base fixe (également qualifié d indice de base immuable). Cet arrêt intervient à la suite du pourvoi introduit par le preneur, après l arrêt de la Cour d appel de Paris du 4 avril 2012 qui avait validé la dite clause d indexation comportant un indice de base fixe. Cet arrêt devrait ainsi mettre fin aux divergences de jurisprudence en la matière. Le feuilleton judiciaire à suivre porte désormais sur les clauses d indexation variant uniquement à la hausse. Clauses d indexation ne variant qu à la hausse La Cour d appel de Paris s est prononcée de manière contradictoire sur la validité des clauses d échelle mobile ne jouant qu à la hausse, dans le cadre de la mise en œuvre de la révision visée à l article L du Code de commerce. La Cour d appel de Paris a ainsi considéré que les clauses d indexation ne jouant qu à la hausse étaient valables, dés lors que l indice lui-même était licite, conformément à la demande du preneur qui souhaitait mettre en œuvre la révision visée à l article L du Code de commerce (CA Paris 3 avril 2013 ; à noter également un arrêt de la Cour d appel d Aix-en-Provence en ce sens : 15 mars 2013). Dans une autre espèce, la Cour d appel de Paris a réputé non écrite, sur le fondement de l article L alinéa 2 du Code monétaire et financier, une clause d indexation ne jouant qu à la hausse, conformément à la demande du preneur qui souhaitait s opposer à la mise en œuvre de l article L du Code de commerce (CA Paris 12 juin 2013). Durée du bail renouvelé La Cour de cassation a considéré que le bail doit être renouvelé pour une durée de neuf années, sauf accord des parties postérieur au renouvellement du bail, en application des dispositions d ordre public de l article L du Code de commerce, et en dépit des dispositions du bail initial prévoyant que la durée du bail commercial renouvelé est de douze années (Cass. civ. 3 ème 18 juin 2013). Cet arrêt, qui n a pas été publié au Bulletin, tranche, pour la première fois, la question suivante : les parties peuvent-elles prévoir dans le bail initial, la durée du bail renouvelé? La solution de cet arrêt du 18 juin 2013 est critiquable à tous égards puisque seule la durée minimale du bail renouvelé est d ordre public et l article L du Code de commerce n apporte aucune restriction à l encontre d un bail renouvelé d une durée supérieure à neuf ans. Loyer à paliers et fixation du loyer de renouvellement L existence d un loyer progressif par paliers ne fait pas obstacle à la règle du plafonnement prévue à l article L du Code de commerce. La variation indiciaire sera alors calculée en prenant pour base le «loyer initial acquitté» par le preneur lors de la prise d effet du bail à renouveler (Cass. civ. 3 ème 6 mars 2013). A noter que la Cour de cassation évoque «un loyer initial acquitté» mais les termes «loyer contractuel initial» auraient dû y être préférés. Congé Le congé signifié par le preneur est un acte irrévocable, et la nullité dudit congé ne peut être prononcée au motif que cet acte a été signifié par erreur, et que l huissier a ainsi agi en dehors de son mandant, sans le consentement du preneur (Cass. civ. 3 ème 5 juin 2013). Environnement commercial Le bailleur d un centre commercial est tenu d entretenir les parties communes du centre commercial, accessoires nécessaires à l usage des locaux loués (Cass. civ. 3 ème 19 décembre 2012). En revanche, il n existe pas d obligation légale pour le bailleur d un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale d assurer le maintien de l environnement commercial, sauf clause contraire dans le bail (Cass. civ. 3 ème 3 juillet 2013). Procédure collective du preneur Lorsqu une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire est convertie en liquidation judiciaire, le délai d attente de trois mois imposé au bailleur pour solliciter la résiliation du bail, commence à courir dès le jugement d ouverture de la sauvegarde ou du redressement (Cass. com. 19 février 2013). Lefèvre Pelletier&associés Avocats 910 Taxes En l absence de clause dans le bail commercial mettant à la charge du preneur le paiement de la taxe d enlèvement des ordures ménagères, celle-ci n est pas due par le preneur (Cass. civ. 3 ème 13 juin 2012). Travaux Le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d accord, si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui. L arrêt rapporté rappelle cette double condition en y apportant expressément une exception, liée au cas d urgence, ce qui constitue un infléchissement de la jurisprudence en matière de baux commerciaux, sans pour autant définir cette notion d urgence (Cass. civ. 3 ème 23 mai 2013). 2.3 Bail professionnel Cf. 2.2 Indexation 2.4 Bail à construction et bail emphytéotique Le notaire ne peut être tenu pour responsable de l absence de clause d indexation du loyer d un bail à construction lorsqu il n est pas démontré que le locataire aurait accepté une telle clause (Cass. civ. 1 ère 6 février 2013). Lorsqu un bail à construction stipule une promesse de vente au bénéfice du preneur, l indivisibilité entre ces deux conventions doit être expressément stipulée dans l acte afin d exclure l application des règles relatives à la lésion (Cass. civ. 3 ème 4 avril 2013). Le preneur d un bail emphytéotique ne peut pas invoquer la prescription acquisitive à l encontre de son bailleur dans la mesure où le bail emphytéotique constitue un acte aux termes duquel le preneur en tant que détenteur doit restituer le bien en fin de location ce qui fait ainsi obstacle au caractère non équivoque de la possession (Cass. civ. 3 ème 10 avril 2013). 2.5 Agent immobilier et professions immobilières Agent immobilier Responsabilité La plaquette publicitaire d un agent immobilier annonçant la perception de loyers «nets de charge», «garantis par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d occupation de la résidence», était de nature à convaincre les investisseurs que le montage de la résidence présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaines. Dès lors, l agent immobilier a manqué à son devoir d information et de conseil en s abstenant d alerter les investisseurs sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l impact sur la fiabilité annoncée du placement (Cass. civ. 1 ère 2 octobre 2013). La méconnaissance par l agent du droit de préemption ouvert au locataire d habitation en application de l article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, est une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte (Cass. civ. 1 ère 3 juillet 2013). Rémunération Lorsque le mandat d entremise met la commission de l agent immobilier à la charge du vendeur, alors que l acte constatant l engagement des parties la fait supporter aux acquéreurs, les acquéreurs ne pouvaient valablement s engager à rémunérer les services de l agent immobilier que par un engagement postérieur à la réitération authentique de la vente (Cass. civ. 1 ère 24 avril 2013). Aucune somme d argent n est due, à quelque titre que ce soit, à l agent immobilier avant que l opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l engagement des parties. Ainsi, tant que la vente n a pas été réalisée, l agent immobilier ne peut se prévaloir de la clause pénale du mandat de recherche exclusif emportant obligation de conclure la vente sauf à payer une indemnité forfaitairement fixée au montant de la rémunération, même en l absence de faute imputable au mandant (Cass. civ. 1 ère 27 novembre 2013). Notaires Acte authentique Le défaut d annexion des procurations à un acte authentique ne disqualifie pas ce dernier en acte sous seing privé (Cass. ch. mixte 21 décembre 2012). Mandat Le notaire instrumentaire ne peut pas être le mandataire apparent de ses clients pour l'établissement d'un acte avec le concours d'un confrère, les deux officiers publics étant alors tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs. Ainsi, le fait pour le notaire instrumentaire de se présenter comme le mandataire de ces clients et de transmettre au notaire des candidats 10 Lefèvre Pelletier&associés Avocats11 acquéreurs un projet de promesse de vente accepté par ces derniers, ne peut participer à former la vente entre les parties, les propriétaires pouvaient donc refuser de signer la vente (Cass. civ. 3 ème 20 mars 2013). Obligation de recevoir les actes Les notaires sont en principe tenus d une obligation d instrumenter, sauf à justifier d un juste motif ou lorsque l'acte pour lequel ils sont requis serait contraire à l'ordre public ou illicite. Aussi, le notaire ne peut refuser de régulariser une promesse ou un acte de vente du fait d un acte antérieur, inopposable aux tiers car non publié. L existence de ce premier acte non publié ne constitue pas un justif motif permettant au notaire de s exonérer de son obligation de recevoir l acte de vente (Cass. civ. 1 ère 20 décembre 2012 ; Cass. civ. 3 ème 11 septembre 2013). Responsabilité civile professionnelle Nullité de la vente et banque prêteuse Lorsque la nullité de la vente a pour conséquence la nullité du prêt, les notaires fautifs sont tenus de réparé le préjudice subi par la banque qui a perdu les intérêts conventionnels auxquels elle avait droit. De ce fait, le préjudice de la banque prêteuse n est nullement hypothétique, bien qu'à la date d'annulation de la vente le prêt était censé être entièrement remboursé (Cass. civ. 3 ème 30 janvier 2013). Les sous-acquéreurs, même de mauvaise foi, n ont pas à procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente, cette obligation ne reposant que sur les notaires. Ainsi, ces derniers avaient manqué à leur devoir de conseil en n attirant pas l'attention des sous-acquéreurs sur le risque d'acquérir des lots pour une destination différente de celle visée par l'ordonnance du juge-commissaire. Ils doivent subir les conséquences de l'annulation des ventes subséquentes et indemniser les sociétés sous-acquéreurs de la perte des profits et avantages qu'elles auraient pu retirer des acquisitions si elles n'avaient pas été annulées (même arrêt). La responsabilité du notaire, qui a omis de régler les créanciers et de purger les hypothèques à l occasion d une vente, ne peut être engagée à l égard d un créancier hypothécaire qui dispose d un droit de suite pour le recouvrement de sa créance. Faute d avoir exercé une action à l encontre de l acquéreur sur le fondement du droit de suite, le créancier hypothécaire ne justifie pas d un préjudice certain (Cass. civ. 3 ème 27 février 2013). Nullité de la vente et restitution du prix Si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs, dès lors que les acquéreurs avaient perdu toute possibilité de recouvrer leur créance auprès du vendeur placé en liquidation judiciaire (Cass. civ. 3 ème 10 juillet 2013). 2.6 Relations sociales (gardiens) Logement de fonction du gardien La Cour de cassation rappelle qu un gardien d immeuble relevant du régime dérogatoire de la catégorie B (excluant toute référence à un horaire précis) doit bénéficier d un logement de fonction, accessoire de son contrat de travail. En l espèce, un salarié est engagé par un syndicat de copropriétaires en qualité de gardien-concierge à service permanent, catégorie B. Il conclut en même temps que son contrat de travail un bail pour un appartement dans la même résidence moyennant un loyer mensuel d un peu plus de 600 euros. Mis à la retraite, il demande le remboursement de loyers et de taxes liées au logement, soutenant que le loyer de son logement de fonction ne pouvait excéder 180 euros au regard de la convention collective des gardiens, concierges et employés d immeubles applicable. La chambre sociale a censuré l arrêt de la cour d appel qui avait débouté le gardien au motif que la convention collective, dans sa rédaction alors applicable, ne prévoyait pas l attribution obligatoire d un logement de fonction et que les dispositions légales (article L du code du travail) se bornaient à donner une définition du concierge. Selon la Cour de cassation, l application combinée des dispositions légales et conventionnelles imposaient l attribution d un logement de fonction au gardien catégorie B. La convention collective (article 20) a depuis été modifiée et prévoit désormais l attribution obligatoire d un logement de fonction au gardien catégorie B. Évolution législative L'actualité sociale spécifique au secteur de l'immobilier n'a pas connu de bouleversement majeur. En revanche, il faut signaler une loi de sécurisation de l'emploi n du 14 juin 2013 ( LSE ) qui emporte une refonte totale de la procédure des grands licenciements pour motif économique, et constitue à ce titre une évolution majeure du droit social. Désormais, le plan de sauvegarde de l'emploi établi par l'employeur ou négocié avec les partenaires sociaux fait l'objet d'une homologation ou validation par l'administration. Le juge judiciaire est ainsi dessaisi au profit du juge administratif du contentieux relatif à la procédure d'élaboration et à la validité du PSE. L'élaboration du plan Lefèvre Pelletier&associés Avocats 1112 est en outre encadrée dans des délais stricts fonction du nombre de licenciements envisagés. La LSE apporte également des garanties supplémentaires pour les salariés : prévoyance obligatoire, encadrement des temps partiels, etc. 2.7 Sociétés immobilières Date d évaluation des droits sociaux Par un arrêt de principe du 4 mai 2010, la Cour de cassation a fixé la date d évaluation des droits sociaux en cas de retrait d un associé à la date la plus proche de celle du remboursement de la valeur de ces droits, en l absence de dispositions statutaires L expert qui a déposé son rapport en 2007 a commis une erreur grossière en ignorant une jurisprudence postérieure du 4 mai 2010, dans la mesure où elle ne constituait ni un revirement ni même l expression d une évolution imprévisible de la jurisprudence (Cass. com. 15 janvier 2013). Possibilité de revenir sur une décision d associés Dans un cas d espèce original, la Cour de cassation limite la possibilité de revenir sur une décision d associés. Les associés d une société civile propriétaire d un immeuble avaient décidé à l unanimité lors d une assemblée de vendre l immeuble à un prix minimal et de partager, après paiement des dettes sociales, le solde selon des modalités de répartition différentes de celles prévues statutairement pour le partage de l actif social. Lors d une assemblée postérieure à la vente de l immeuble, les associés avaient décidé à la majorité statutaire «d annuler» ces délibérations et de verser aux associés un acompte sur dividendes. La demande d annulation des associés ayant voté contre cette dernière décision a été accueillie favorablement aux motifs que : (i) la décision de vendre l immeuble et la décision de répartition du produit de la vente dérogatoire aux statuts étaient indivisibles, la vente de l immeuble constituant un commencement d exécution de ces délibérations, leur remise en cause n était plus possible ; (ii) les associés avaient un droit acquis à la mise en œuvre des modalités de répartition des bénéfices constatés suite à la vente (Cass. com. 19 mars 2013). Rétractation du bénéficiaire d un pacte de préemption La cession des actions est parfaite une fois que le bénéficiaire du droit de préemption a notifié son intention d acquérir aux conditions proposées. Aucun droit de repentir ne peut en conséquence lui être reconnu, sauf en présence d une clause autorisant expressément le bénéficiaire du droit à se rétracter (CA Versailles 25 juin 2013). Demande de retrait pour justes motifs d un associé de société civile dissoute Le remboursement de la valeur de ses droits sociaux résultant d une demande de retrait formée par un associé d une société civile dissoute, est étranger aux besoins de la liquidation. La demande de retrait pour justes motifs formée par un associé après que la société ait été dissoute par l effet d un jugement et alors que les opérations de liquidation étaient en cours, a ainsi été rejetée (Cass. com. 12 février 2013). Ordonnance et décret du 25 juillet 2013 relatifs au régime juridique des SCPI Les principales nouveautés introduites par ces textes entrés en vigueur le 31 juillet 2013 sont les suivantes : - possibilité de détenir des parts d autres SCPI, d OPCI ou de sociétés de personnes dont l actif est constitué d immeubles, - les terrains nus situés dans une zone urbaine ou à urbaniser peuvent représenter jusqu à 10% de la valeur de son patrimoine immobilier, - recours à des moyens de communication électronique pour la convocation des associés aux AG et l envoi des rapports et documents sociaux sous réserve de l accord écrit des associés concernés, - la gérance doit être assurée par une société de gestion de portefeuille. 2.8 Crédit-bail immobilier Dans l hypothèse de l ouverture d une procédure de redressement judiciaire à l encontre d un crédit preneur, le juge de droit commun est compétent pour connaître de la demande d acquisition de la clause résolutoire du crédit bailleur en raison du non paiement des redevances postérieurement au jugement d ouverture (Cass. com. 17 septembre 2013). 2.9 Financement et garanties Hypothèques Une promesse d affectation hypothécaire par acte authentique permet de demander l inscription de l hypothèque consentie sans avoir à la réitérer (Cass. civ. 3 ème 11 juin 2013). Délégation La convention par laquelle une société anonyme, débitrice d une société, s oblige à payer au créancier de son 12 Lefèvre Pelletier&associés Avocats13 créancier les sommes dues à ce dernier au titre d une ouverture de crédit, constitue à son égard un mode d extinction de sa propre dette envers le délégant et non un engagement en garantie des obligations pesant sur un tiers ; aucune autorisation du conseil d administration n est donc nécessaire (Cass. com. 15 janvier 2013). Cautionnement Le défaut de reproduction des mentions manuscrites, imposées par le Code de la consommation, dans un cautionnement souscrit par une personne physique, est sanctionné par la nullité relative ; la caution peut renoncer à invoquer cette nullité en exécutant volontairement son engagement en connaissance du vice l affectant (Cass. com. 5 février 2013). Ne revêt pas nécessairement la qualité de caution avertie, l associé fondateur d une société qui s est porté caution des engagements de cette dernière ; son engagement peut, selon les circonstances de l espèce, être écarté (Cass. civ. 1 ère 27 février 2013). A l inverse, le dirigeant d une société caution de celle-ci a la qualité de caution avertie en raison de son expérience professionnelle étendue (Cass. com. 22 janvier 2013). La caution doit être déchargée de ses engagements lorsque le créancier, bénéficiaire de la caution, a omis de déclarer sa créance alors que le débiteur cautionné a été placé en liquidation judiciaire, et que cette omission l a empêchée d exercer un recours subrogatoire et de tirer un avantage effectif du droit d être admise dans les répartitions et dividendes. Cette décharge de la caution prévue à l article 2314 du Code civil s applique même lorsque le créancier n est que chirographaire (Cass. com. 19 février 2013). La caution qui garantit l exécution d un contrat de location-gérance à durée déterminée n est pas tenue des obligations nouvelles nées de la prorogation de celui-ci (Cass. com. 9 avril 2013). De la même manière, le cautionnement octroyé par des cautions non professionnelles pour le paiement des sommes dues au titre d un bail dérogatoire ne peut s étendre au bail commercial faisant suite audit bail dérogatoire (Cass. civ. 3 ème 23 mai 2013). Les irrégularités de pure forme affectant les mentions manuscrites prescrites par les articles L et suivants du Code de la consommation ne sont pas sanctionnées par la nullité de la garantie (Cass. civ. 1 ère 10 avril 2013, Cass. civ. 1 ère 11 septembre 2013). Un cautionnement consenti par une personne physique ne peut être manifestement disproportionné à ses biens et revenus ; à défaut, la caution sera déchargée de son engagement. La chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé les conditions d appréciation de la disproportion : elle s apprécie au moment de la conclusion des cautionnements et en fonction du montant de l engagement souscrit et des biens et revenus de la caution, en prenant également en considération l engagement global de la caution (Cass. com. 22 mai 2013). Les engagements postérieurs à l engagement de la caution ne sont en revanche pas pris en compte (Cass. com. 9 avril 2013 ; Cass. com. 12 mars 2013) comme les revenus escomptés de l opération garantie (Cass. com. 4 juin 2013). Le délai contractuellement prévu dans un acte de cautionnement, imparti au bénéficiaire d un cautionnement pour le mettre en jeu et dont le non respect est sanctionné par la caducité, n est pas un délai de prescription et peut donc être inférieur à un an (Cass. com. 15 octobre 2013). Taux effectif global (TEG) Afin de déterminer si des frais ou commissions entrent ou non dans le calcul du taux effectif global, il convient de rechercher s ils constituent le prix d un service lié à la tenue du compte des clients ou un service de caisse, distinct d un crédit, de sorte que ces frais ou commissions ne constituent pas la contrepartie de ce crédit (Cass. com. 8 janvier 2013). Lorsque l emprunteur a souscrit l obligation de contracter une assurance incendie, au risque d être sanctionné par la déchéance du terme, les frais relatifs à cette assurance incendie n ont pas à être intégrés dans la détermination du taux effectif global, l octroi du prêt n ayant pas été conditionné par la souscription de cette assurance (Cass. civ. 1 ère 6 février 2013 et Rép. min. n 7576). En revanche, lorsque la souscription de parts sociales dans l établissement du crédit coopératif est imposée comme une condition d octroi du prêt, le coût des parts doit être intégré dans le calcul du taux effectif global (Cass. civ. 1 ère 24 avril 2013). Le taux annuel effectif global, qui s applique aux emprunteurs non professionnels, doit être calculé sur la base d une année civile de 365 ou 366 jours, cette règle étant d ordre public (Cass. civ. 1 ère 19 juin 2013). Devoir de conseil de la banque La responsabilité d un établissement prêteur proposant à des personnes physiques, avec une agence immobilière du même groupe, des investissements permettant de défiscaliser leurs revenus grâce à l acquisition d appartements dans le cadre d un projet de rénovation de monuments historiques, peut être engagée lorsque celui-ci a manqué à son obligation d information et de conseil en n indiquant pas aux investisseurs les risques liés à une augmentation des coûts prévisionnels de construction en raison de l absence de validation des travaux par l architecte des bâtiments de France (Cass. com. 8 janvier 2013). Lefèvre Pelletier&associés Avocats 1314 Cœur Défense Suite de l affaire Cœur Défense - La cession de créance de loyers par voie de bordereau Dailly à l épreuve des procédures collectives Dernier épisode en date de l affaire Cœur Défense : l un des deux arrêts rendus par la cour d appel de Versailles le 28 février 2013 est venu apporter plusieurs précisions sur le régime de la cession de créance de loyers par voie de bordereau Dailly en cas d ouverture d une procédure collective à l égard du cédant. Rappelant que la cession de créance par voie de bordereau Dailly prend effet entre les parties et devient opposable aux tiers à la date apposée sur le bordereau lors de sa signature et de sa remise par le cédant, la cour en a déduit que la cession de créance était opposable à la procédure collective si la cession était antérieure au jugement d ouverture et que le cessionnaire n avait pas à exercer d action en revendication (action tendant à la reconnaissance du droit de propriété aux fins d opposabilité de celui-ci à la procédure collective) pour voir ses droits reconnus sur les créances. Par ailleurs, tirant les conséquences de la survenance du transfert de propriété de la créance dès la signature et la remise du bordereau, la cour est venue consacrer l efficacité de la cession des créances de loyers, nées avant l ouverture de la procédure collective mais également à naître (postérieurement à l ouverture de la procédure collective) non seulement au titre de baux conclus avant l ouverture de la procédure collective mais encore, au titre de baux à conclure sur les locaux de l immeuble Cœur Défense postérieurement à cette ouverture. Pour mémoire, les bordereaux Dailly étaient libellés de façon très large et prévoyaient que la cession portait sur l intégralité des créances présentes ou futures dont bénéficiait ou était susceptible de bénéficier le cédant au titre des baux portant sur tout ou partie de l actif immobilier et plus, généralement, au titre de tout contrat quels qu en soient la forme et le régime juridique conclu ou à conclure. En outre, s agissant de la notification faite par le cessionnaire aux débiteurs cédés, postérieurement à l ouverture de la procédure collective, la cour d appel a apporté deux précisions intéressantes. Elle a indiqué, d une part, que la notification ne constituait pas une mesure d exécution ou de réalisation de la sûreté mais, une simple mesure d information du locataire débiteur cédé, la créance étant sortie du patrimoine du cédant et entrée dans celui du cessionnaire dès la signature et la remise du bordereau. Par conséquent, la notification ne peut tomber sous le coup de la prohibition des procédures d exécution des créanciers postérieurement à l ouverture d une procédure collective. D autre part, elle a jugé que la notification n a pas, non plus, eu pour effet de résilier le mandat qui avait été conféré au cédant pour recouvrer les loyers dans la mesure où elle avait seulement mis fin à la partie «encaissement du mandat», le débiteur cédé continuant après la notification à pouvoir adresser aux locataires les factures et documents afférents aux créances de loyers (conformément aux dispositions contractuelles). La notification ne pouvait pas, en l espèce, tomber sous le coup de l interdiction de résilier les contrats en cours au moment de l ouverture d une procédure collective. Enfin, la cour a reconnu que les créances initialement cédées à des banques pouvaient être par la suite cédées valablement par ces banques à un fonds commun de titrisation lequel n a pourtant pas la qualité d «établissement de crédit», reprenant ainsi une position implicitement adoptée en 2007 par la Cour de cassation (Cass. com. 16 octobre 2007). 3 Immobilier résidentiel 3.1 Protection du locataire et vente d immeuble Vente en bloc et prorogation de baux (article 10.1 de la loi du 31 décembre 1975 dit Amendement Aurillac) Liste des locataires annexée à l acte de vente La liste des locataires concernés par l engagement de prorogation des baux en cours pour une durée de six ans, peut être valablement produite en annexe de l acte authentique de vente dès lors que cet acte stipule expressément former un tout indivisible avec ses annexes et que les prescriptions requises en matière d acte notarié ont bien été respectées. La loi n exige aucune formalité particulière de notification aux locataires concernés par la prorogation du bail pour une durée de six ans à compter de la signature de l acte authentique de vente. L annexion dans l acte de vente de la liste des locataires concernés suffit à la validité de cet engagement (TGI Paris, 11 juillet 2013 frappé d appel). Prorogation du bail à des conditions différentes Le principe selon lequel les baux prorogés se poursuivent aux mêmes conditions, subit un tempérament quand l acquéreur est un bailleur social et que le logement est conventionné. En l espèce, une société d HLM s était engagée à proroger les baux en cours à la suite de l acquisition d un immeuble en entier et en une seule fois, puis avait appliqué un complément de loyer en vertu d une convention passée avec l Etat. Un locataire a alors 14 Lefèvre Pelletier&associés Avocats15 contesté l application de ce complément de loyer au motif que son bail avait nécessairement été prorogé aux mêmes conditions. La Cour de cassation considère cependant que dans ce cas, les baux en cours sont soumis aux dispositions tant légales que conventionnelles, de telle sorte que le bailleur pouvait fixer un nouveau loyer malgré la prorogation des baux (Cass. civ. 3 ème 10 juillet 2013). Il faut rappeler, ce qui n a pas dû être indifférent au cas d espèce, que les organismes HLM ou les logements faisant l objet d un conventionnement échappent en principe à l engagement de prorogation des baux souscrits lors de la vente d un immeuble de plus de dix logements. Mais un tel acquéreur peut toujours s y soumettre volontairement, comme en l espèce. Droit de préemption du locataire Commission d agence Le locataire titulaire d un droit de préemption, qui accepte l offre de vente du bien qu il habite, n a pas à payer de commission à l agent immobilier mandaté par le propriétaire qui n avait effectué aucune recherche effective. Cette décision rendue au visa de l article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, est transposable au droit de préemption de l article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (Cass. civ. 3 ème 3 juillet 2013). Mauvaise foi du locataire Dans le cadre d une vente par lots, la contestation judiciaire de la validité d une offre de vente non acceptée doit être engagée dans des délais raisonnables, à peine d irrecevabilité tirée de la mauvaise foi du locataire. C est ce qu a jugé la Cour d appel de Paris dans une affaire où des locataires n avaient pas répondu à l offre de vente qui leur avait été délivrée, avaient gardé un silence total pendant quatre ans malgré les occasions qui leur avaient été offertes, et n avaient contesté l offre de vente que bien plus tard, dans le cadre d une demande en nullité du congé-reprise pour habiter délivré par le nouveau propriétaire bailleur (CA Paris, 26 septembre 2013). Formalisme L offre de vente n étant soumise à aucun formalisme particulier, la Cour de cassation a jugé valide une offre de vente notifiée par courrier recommandé avec accusé de réception sur une lettre à en-tête de la société notariale mandataire de la société venderesse et signée par les gérants de cette société (Cass. civ. 3 ème 6 novembre 2013). Au nom de la théorie des apparences, la Cour d appel de Paris décide qu une offre de vente délivrée par l actionnaire d une société alors que cet acte aurait dû être diligenté par le président n en n est pas moins valide au motif qu elle ne comportait aucune mention qui aurait pu faire naître le moindre doute chez son destinataire et qu aucun texte n exige que soit mentionné dans un acte de procédure le nom de la personne physique représentant une personne morale (CA Paris 25 avril 2013). Titulaire du droit de préemption Le droit de préemption ne bénéfice qu aux locataires de locaux à usage d habitation ou mixte ou aux occupants de bonne foi bénéficiant du droit au maintien dans les lieux de l article 4 de la loi du 1 er septembre Ainsi, l exploitant d un hôtel dans un immeuble ayant fait l objet d une division puis d une vente par lots, ne bénéfice pas du droit de préemption issu de l article 10 de la loi du 31 décembre 1975, car les locaux ne comportent que des chambres et des salles de bain, sans cuisine ni séjour, ce qui ne répond pas à la définition d habitation mais révèle bien un usage d hôtel (CA Caen, 26 septembre 2013). La méconnaissance du droit de préemption issu de l article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne peut être reprochée par les héritiers du locataire défunt n ayant pas exercé de son vivant l action en nullité de la vente, faute pour eux de remplir une des conditions prévues par ce texte, à savoir être locataire ou occupant de bonne foi au moment de la vente (CA Paris, 28 mars 2013). Etat de l immeuble Des juges du fond ont reconnu valide un état de l immeuble qui, s il ne mentionnait pas expressément l accord collectif de location du 16 mars 2005, portait sur tous les éléments visés par ce texte, indiquant de façon claire, précise, complète et approfondie, ceux qui nécessitaient des observations, ainsi qu une liste de travaux. La cour considère par ailleurs que la seule distinction existant entre l état de l immeuble et l audit technique résiderait dans le fait que le premier est établi à la seule initiative du bailleur et suivants des modalités fixées unilatéralement alors que le second requiert une concertation avec l association de locataires. Cette position va cependant à l encontre de la position de la Cour de cassation qui a jugé que l état de l immeuble est un audit technique moins fourni que les diagnostics et bilans techniques requis en présence d une association de locataires (CA Paris 3 octobre 2013). Ce que change le projet de loi ALUR Le droit de préemption du locataire ouvert par l article 10 de la loi du 31 décembre 1975 serait complété par un droit de préemption subsidiaire reconnu à la Commune en cas de non exercice par le locataire de son droit de préemption. Lefèvre Pelletier&associés Avocats 1516 Le droit pour le locataire qui en fait la demande, de rester deux ans dans les lieux loués (article 11.1 de la loi du 31 décembre 1975), est étendu aux ventes par lots de plus de cinq logements (au lieu de 10 précédemment) sans cependant que les accords collectifs de location ne soient modifiés par ailleurs. Par ailleurs, en matière de vente en bloc, le projet de loi abaisse également le seuil d application de l amendement Aurillac de 10 à 5 logements, afin de protéger les locataires installés dans les petites copropriétés. Il est enfin prévu une prorogation de plein droit des baux en cours, d une durée de 3 ans à compter du terme du bail, en cas de mise en copropriété d un immeuble indivis ayant au moins 5 locaux d habitation dans les zones d urbanisation continue de plus de habitants. 3.2 Bail d habitation Décence Pour justifier une exception d inexécution du bail, le caractère non décent d un logement doit être caractérisé, ce qui n était pas le cas dans cette espèce où les désordres de l appartement (fissurations, parquet affaissé, carrelage décollé, faïence cassée, absence de joints de baignoire) ne laissaient pas apparaître un risque manifeste pour la sécurité physique ou morale de ses occupants et où aucun arrêté de péril n avait été notifié par le préfet (CA Paris, 22 janvier 2013). Usage des lieux En l absence d état des lieux de sortie, le courrier électronique de l administrateur adressé au bailleur plus d un an après la libération des lieux, relevant des dégradations dans les lieux lors de la restitution des lieux par les locataires, sans constater qu elles ne leurs étaient pas imputables, fait jouer la présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire pour les dégradations constatées lors de la restitution des lieux (Cass. civ. 3 ème 9 avril 2013). Le locataire qui recherche la responsabilité du bailleur pour défaut d exécution de son obligation d entretien, ne peut refuser l offre de ce dernier d exécuter son obligation en nature. Le locataire ne peut donc pas demander une réparation pécuniaire, en équivalent alors que le bailleur propose la réparation en nature d une obligation de faire non exécutée (Cass. civ. 3 ème 27 mars 2013). Loyer Baux soumis à la loi du 1 er septembre 1948 Le décret n du 26 septembre 2013 actualise le prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux donnés à bail au visa de la loi du 1 er septembre A compter du 1 er juillet 2013, les locaux n ayant pas atteint cette valeur locative, peuvent être augmentés au maximum de 1,54% pour les locaux des catégories III A et III B, II B et IIC, ainsi que les locaux de la catégorie II A restant soumis aux dispositions de la loi du 1 er septembre Les loyers des locaux de la catégorie IV ne subissent quant à eux aucune majoration annuelle légale de loyer. Baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 Le décret n du 30 juillet 2013 applicable pour un an, reprend intégralement le mécanisme d encadrement des loyers des logements vacants et des baux renouvelés institué dans 36 agglomérations par le décret n du 20 juillet 2012 (cf. notre article dans Opérations Immobilières n 49, oct : «encadrement des loyers : la question des travaux»). Ce système devrait être relayé par un nouveau mécanisme spécifique de fixation et d évolution des loyers dans les zones tendues dans lesquelles la taxe sur les locaux d habitation vacants est applicable (cf. ci-après : Ce que change le projet de loi ALUR). Assurance Le fait de ne pas être assuré contre les risques locatifs pendant une durée de six mois ne constitue pas une faute grave justifiant la résiliation du bail. Dans cette affaire, où un bail verbal dépourvu de clause résolutoire avait été conclu, le nouveau bailleur avait, lors du changement de propriétaire, sommé le locataire de justifier d une assurance. Les attestations produites ne couvraient pas toute la période de location mais les juges ont estimé qu il ne s agissait pas là d une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail (CA Aix-en- Provence, 22 février 2013) En revanche, dans l hypothèse où le bail prévoit une clause résolutoire, la régularisation rétroactive, de l obligation d assurance contre les risques locatifs ne suffit pas à écarter la résiliation du bail qui est alors automatique, le juge étant alors privé de son pouvoir d appréciation (CA Douai, 14 février 2013). Ces débats vont vraisemblablement perdre de leur acuité avec le projet de loi ALUR interdisant d ériger le défaut d assurance contre les risques locatifs en motif de résiliation du bail (cf. ci-après : Ce que change le projet de loi ALUR). Transfert du bail Le transfert du bail au conjoint survivant, séparé de son époux et n habitant plus les lieux depuis de nombreuses années, n est pas automatique : il suppose une demande de sa part. A défaut, le bailleur, qui assigne le conjoint survivant aux fins d obtenir le paiement des arriérés de 16 Lefèvre Pelletier&associés Avocats17 loyer dus depuis le décès de son époux, est mal fondé, d autant plus quand, comme en l espèce, le conjoint survivant avait manifesté clairement son intention de ne pas occuper les lieux (Cass. civ. 3 ème 10 avril 2013). Congé reconduction renouvellement Un congé comportant une date d effet postérieure de quelques jours au terme du bail, est valide car la loi du 6 juillet 1989 n impose pas de viser la date d expiration du bail dans le congé. L erreur sur ce point n entraîne donc pas la nullité du congé dont les effets sont en revanche reportés à l échéance suivante du bail (CA Aix-en-Provence, 10 janvier 2013). Le bailleur qui, après avoir délivré congé pour reprise, a manifesté son intention non équivoque de vendre le bien au locataire en place (établissements de diagnostics requis pour la vente, établissement d une promesse de vente), est réputé avoir renoncé au bénéfice de son congé, de telle sorte que le bail s est tacitement reconduit (CA Paris, 26 mars 2013). Remise en état des lieux L acceptation de la restitution des clés par le bailleur n emporte pas renonciation de sa part à exiger la remise en état des lieux loués. La renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d actes manifestant sans équivoque la volonté du bailleur de renoncer, ce à quoi la récupération des clés, même dénuée de réserve, n équivaut pas (Cass. civ. 3 ème 9 avril 2013). Etat des lieux Les coûts relatifs à l établissement de l état des lieux de sortie par huissier doivent rester à la charge exclusive du bailleur quand les locataires, qui avaient quitté les lieux, n ont pas été avertis en temps utile de la date d établissement de l état des lieux pour pouvoir s y rendre en temps voulu. La loi exige en effet que les intéressés soient convoqués au moins 7 jours à l avance (CA Chambéry, 31 janvier 2013). Locations meublées Clauses abusives La recommandation n de la Commission des clauses abusives du 6 juin 2013 relatives aux contrats de location non saisonnière de logement meublé recense 43 clauses litigieuses parmi lesquelles les clauses ayant pour effet ou pour objet de : - prévoir la faculté pour le bailleur de modifier unilatéralement, à tout moment, le prix et la nature des prestations prévues dans le contrat de bail ; - empêcher le locataire de détenir des animaux domestiques dans les lieux loués dès lors que ceux-ci ne causent pas de dégâts et ne troublent pas la jouissance des autres occupants de l immeuble ; - faire peser sur le locataire les frais et honoraires du mandataire du bailleur, etc. Locataire étudiant Nonobstant les clauses du bail stipulant une durée d un an ferme et écartant expressément l application du statut des locations meublées, la Cour de cassation relève qu un logement qui constituait la résidence principale d un locataire étudiant est soumis aux dispositions du statut précité. Le locataire pouvait donc valablement délivrer congé à tout moment. L impossibilité de déroger aux dispositions d ordre public du statut des locations meublées est ici rappelée (Cass. civ. 3 ème 5 février 2013). Mobilier Un bail meublé comportant une liste d équipement sommaire et ne contenant pas la fourniture de literie, d appareils et d ustensile de cuisine, ne permet pas d assurer une jouissance immédiate et normale des lieux au locataire et est requalifié en bail régi par la loi du 6 juillet 1989 relative aux locations nues (CA Paris 13 décembre 2012). Aucune disposition législative n impose au bailleur d annexer au bail meublé un inventaire du mobilier : le bailleur peut ainsi établir par tous moyens la présence, lors de la délivrance du logement, d un mobilier suffisant pour assurer une habitation normale, peu importe que l inventaire ait été dressé lors du bail en cours, dès lors qu il succède au contrat de location pour lequel ledit inventaire a été établi. En l espèce, le bailleur produisait un état des lieux et un inventaire établi quelques années plus tôt dans le cadre d une location saisonnière, conclue avec le même locataire avec lequel la location s était depuis poursuivie sous un autre régime (CA Aix-en-Provence, 11 janvier 2013). Renouvellement Le refus du locataire d accepter l offre de renouvellement du contrat avec augmentation du moment du loyer, n entraîne pas la fin de la relation contractuelle faute de constituer un motif légitime et sérieux de congé, de telle sorte qu à défaut de saisine du juge, le bail est tacitement reconduit aux conditions antérieures (CA Versailles, 28 mai 2013). L ordonnance rendue dans le cadre d une procédure de résiliation d un bail meublé ne peut être réformée au motif que le commandement de payer a été délivré par erreur au visa de la loi du 6 juillet 1989 ne régissant pas le bail litigieux, dans la mesure où le commandement vise bien les dispositions contractuelles elles-mêmes qui comportent une clause résolutoire de plein droit en cas de non paiement des loyers (CA Montpellier, 7 février 2013). Lefèvre Pelletier&associés Avocats 1718 Ce que change le projet de loi ALUR Au moment de la rédaction du présent fascicule, le projet de loi ALUR (pour l Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a été adopté en première lecture à l assemblée et au sénat. Le texte du projet de loi est donc encore susceptible d évolution à l occasion de la seconde lecture par chacune des deux chambres. Il s agit donc ici de brosser les principales dispositions de cette réforme profonde de la loi du 6 juillet 1989, sans en dresser un panorama définitif ni exhaustif. Forme et rédaction du bail Le bail est plus strictement encadré : il devra notamment respecter un contrat-type, mentionner un certains nombre d information (ex : surface habitable, nature et coût des travaux effectués depuis le dernier renouvellement ou la fin du dernier contrat, etc.) et annexer une notice générale d information visant les droits et obligations du locataire, les voies de conciliation et de recours à sa disposition. Dans le mois de la prise d effet du bail, le locataire pourra, en cas de lacune du bail, sommer le bailleur de produire les informations manquantes et, à défaut, saisir le juge. Par ailleurs, en cas d erreur sur la surface habitable de plus d 1/20 ème par rapport à celle exprimée dans le contrat, le locataire pourra demander au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l écart constaté. De nouvelles clauses réputées non écrites sont crées : les clauses pénales seraient notamment interdites. Le défaut d assurance contre les risques locatifs ne serait plus une cause de résiliation du contrat de location : le bailleur peut pallier la carence du locataire en souscrivant une assurance pour le compte de ce dernier après mise en demeure infructueuse de transmettre l attestation d assurance. Loyer Des observatoires locaux des loyers sont crées dans les zones tendues avec notamment pour mission d établir des statistiques de loyers permettant au préfet de fixer chaque année par arrêté : un loyer médian de référence, un loyer élevé (au maximum 20 % en sus du loyer médian de référence) et un loyer médian de référence minoré (au minimum 30 % en dessous du loyer médian de référence). Lors de la conclusion du bail, le loyer est fixé librement entre les parties dans la limite du loyer élevé. Un complément de loyer exceptionnel peut être appliqué au loyer de base pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport à des logements situés dans le même secteur géographique. Le locataire peut dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail contester le complément de loyer exceptionnel. Lors du renouvellement du loyer, le bailleur ou le locataire peut intenter une action en réévaluation du loyer s il est inférieur au loyer médian de référence minoré ou en diminution du loyer s il est supérieur au loyer élevé. Les locations meublées consenties dans certaines résidences services échapperont en principe à ce cadre contraignant. Garantie Universelle des Loyers La garantie universelle des loyers (GUL) serait mise en place : elle aurait pour objet de couvrir les bailleurs contre les risques d impayés de loyer, afin de favoriser l accès au logement et de prévenir les risques d expulsion. Elle est applicable aux locations à usage de résidence principale nue ou meublée, mais les logements conventionnés ou HLM en sont exclus. D obligatoire elle serait finalement facultative, il est d ailleurs pour l essentiel renvoyé à des décrets d application qui laissent ainsi le champ des possibles largement ouvert. Etat des lieux d entrée et de sortie L état des lieux d entrée et de sortie est établi conformément à un modèle-type. En cas de tiers mandaté, les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire, le montant imputé au second ne pouvant excéder celui imputé au premier dans la limite d un plafond fixé par décret en Conseil d Etat. Le contenu de l état des lieux d entrée peut être complété, à la demande du locataire, dans les 10 jours qui suivent son établissement. Congé En cas d acquisition d un bien occupé, un congé-vente ne peut être délivré que pour le terme du premier renouvellement du bail en cours ; la délivrance d un congé pour reprise n est quant à elle autorisée qu au terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l acquisition, après un délai de deux ans. Colocation Un statut spécial est crée pour la colocation : contrattype, possibilité d un forfait pour les charges locatives, régime spécial de solidarité des colocataires et de la caution. Prescription et délai Les actions judiciaires en matière de baux d habitation sont prescrites par trois ans à l exception de l action en révision du loyer par le bailleur qui est prescrite un an après la date convenue par les parties pour réviser ledit loyer. Par ailleurs, lorsque la régularisation des charges locatives n a pas été effectuée avant le terme de l année civile suivant l année de leur exigibilité, le locataire peut demander à effectuer un paiement par douzième, échelonné sur une année. 18 Lefèvre Pelletier&associés Avocats19 Location meublée Le régime de la location meublée est intégré à la loi du 6 juillet 1989 dont certaines dispositions lui deviennent applicables. Le régime de la location meublée s aligne ainsi significativement sur celui de droit commun ; seules quelques particularités demeurent, par exemple, la durée d un an, la facturation des charges au forfait ou le montant du dépôt de garantie de 2 mois. Une liste des équipements qui doit comporter le mobilier est fixée par décret. A noter qu une location meublée dont la durée excède deux ans par l effet de ses renouvellements, tombe sous le régime de droit commun du bail d habitation organisé par la loi du 6 juillet Résidence universitaire Un statut locatif de la résidence universitaire à caractère social ou non est créé et trouve sa place dans une soussection de la loi du 6 juillet Il se caractérise par une grande souplesse de durée (un mois renouvelable) et l absence de droit au maintien dans les lieux du locataire. La fixation du loyer n échappera pas en principe à l encadrement dans les zones concernées, mais les charges pourront être appelées suivant un forfait non révisable. 4 Construction Urbanisme 4.1 Construction Responsabilité contractuelle des constructeurs Avant la réception de l ouvrage, le promoteur est tenu d une obligation de résultat : il doit livrer un ouvrage exempt de vice et conforme à sa destination. A défaut, sa responsabilité contractuelle peut être engagée par les sous-acquéreurs de l ouvrage : les actions contre les constructeurs, fondées sur la responsabilité contractuelle, se transmettent en effet aux acquéreurs successifs de l ouvrage, sauf clause contraire (Cass. civ. 3 ème 10 juillet 2013). Une action en non-conformité de l ouvrage peut quant à elle être initiée par les victimes contre le vendeur, même s il n en a pas été le constructeur, même si elles ne sont plus propriétaires de l ouvrage dans la mesure où elles justifient d un préjudice, en l occurrence, la réalisation avant la vente des travaux de mise en conformité (Cass. civ. 3 ème 3 avril 2013). Responsabilité légale des constructeurs Actions sur le fondement de la responsabilité légale des constructeurs La responsabilité légale des constructeurs ne peut être mise en jeu que si la réception des travaux a été prononcée ; ce principe a été rappelé pour la mobilisation de la responsabilité décennale des constructeurs (Cass. civ. 3 ème 27 février 2013). Cette action ne peut pas être initiée par le locataire mais seulement par le propriétaire de l ouvrage (Cass. civ. 3 ème 23 octobre 2012) dans le délai d épreuve de 10 ans à partir de la réception. Ce délai expiré, le propriétaire est forclos à agir sauf en cas de faute dolosive de l entrepreneur, qui reste alors tenu au titre de sa responsabilité contractuelle, soit 5 ans à compter de la survenance du dommage (Cass. civ. 3 ème 27 mars 2013). Responsabilité biennale de bon fonctionnement Aux termes de deux arrêts rendus à 7 mois d intervalle, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence en adoptant une conception plus orthodoxe de la garantie biennale de bon fonctionnement. Après plusieurs années pendant lesquelles cette garantie était appliquée aux choses inertes (par exemple, moquette, dallage), la Haute juridiction revient au critère initial du fonctionnement. Dans un premier arrêt du 13 février 2013, l application de cette garantie a été rejetée pour des fissures et décollements affectant le sol dallé d un centre commercial, qui ne constituait pas un bien d équipement au sens de la garantie de bon fonctionnement. Cette position a été confirmée dans un second arrêt du 11 septembre 2013 avec une motivation affinée : la garantie biennale est écartée cette fois pour des fissures affectant un carrelage qui est un «élément dissociable de l immeuble, non destiné à fonctionner». Cette position qui rejette la responsabilité biennale a pour conséquence d élargir la mise en jeu de la responsabilité contractuelle des constructeurs, qui nécessite la preuve d une faute. Responsabilité décennale des constructeurs L ouvrage visé à l article 1792 du Code civil peut être une terrasse lorsqu elle présente certaines caractéristiques démontrant qu elle faisait corps avec la maison d origine (Cass. civ. 3 ème 7 novembre 2012). Un des deux critères de mobilisation de la responsabilité décennale est l impropriété à destination du bien. Cette notion, qui relève du pouvoir d appréciation souverain des juges du fond, a donné lieu à plusieurs arrêts qui démontent sa nature protéiforme. Dans un arrêt du 10 octobre 2012, la 3 ème chambre civile de la Cour de cassation a consacré l appréciation «in concreto» de la destination du bien, c est-à-dire par rapport aux éléments qui sont entrés dans le champ contractuel. Lefèvre Pelletier&associés Avocats 1920 Dans cette espèce, elle retenait que la non-conformité de l isolation phonique d un appartement «d exception» est un dommage rendant le bien impropre à sa destination, relevant donc de la responsabilité décennale des constructeurs. Elle a également considéré que rendent l ouvrage impropre à sa destination, des désordres esthétiques affectant un immeuble ayant une valeur architecturale, qui était en l occurrence un élément du patrimoine architectural de la commune de Biarritz (Cass. civ. 3 ème 4 avril 2013) ou encore la non-conformité d une rampe d accès rendant les lots d un immeuble d habitation inaccessibles aux personnes handicapées, les normes légales et réglementaires ayant pourtant été intégrées dans les documents contractuels (Cass. civ. 3 ème 5 novembre 2013). Enfin, dans un arrêt de censure du 8 octobre 2013, elle a retenu que des désordres engendrés par des défauts d'isolation thermique, entraînant un inconfort, peuvent rendre l ouvrage impropre à sa destination. A l heure de l application généralisée de la RT 2012 qui impose une performance énergétique aux bâtiments et d une jurisprudence divergente sur l appréhension décennale ou contractuelle du «désordre énergétique», ce dernier arrêt confirme la nécessité de légiférer sur ce sujet. A cet égard, le rapport du second groupe de travail du Plan Bâtiment Durable sur la «Garantie de Performance Energétique» coprésidé par monsieur Michel Huet et monsieur Michel Jouvent rendu cet été propose d ajouter un article L au Code de la construction et de l habitation (CCH) afin d encadrer la mobilisation de la responsabilité décennale des constructeurs pour le «désordre énergétique». Ce projet d article est actuellement étudié par les ministères concernés et devrait être intégré au projet de loi sur la transition énergétique annoncé pour le printemps Vente en état futur d achèvement Contrat de réservation Les mentions informatives obligatoires devant figurer dans les contrats de réservation ont vocation à protéger l acquéreur, de sorte qu il a seul la faculté de solliciter la nullité ; la demande du vendeur à cette fin doit donc être rejetée (Cass. civ. 3 ème 26 septembre 2012). Secteur protégé Par ordonnance n du 3 octobre 2013, la garantie intrinsèque à laquelle le vendeur en l état futur d achèvement pouvait avoir recours a été supprimée. Pour toute demande de permis de construire déposée à partir du 1 er janvier 2015, le vendeur devra donc souscrire une garantie financière d achèvement de l immeuble ou de remboursement des versements effectués en cas de résolution (nouvel article L du CCH). Assurance La responsabilité de l expert d assurance de responsabilité décennale L expert de l assureur responsabilité décennale de l entreprise qui a orienté l assureur et le maître d ouvrage vers une solution réparatoire inadéquate, commet une faute et engage sa responsabilité ; le maître d ouvrage peut donc obtenir sa condamnation sur le fondement de l article 1382 du Code civil (Cass. civ. 3 ème 29 mai 2013). Déclaration d assurance L assuré doit déclarer toutes circonstances nouvelles en cours d exécution des travaux qui peuvent augmenter les risques initialement déclarés ou en créer de nouveaux, conformément à l article L du Code des assurances ; à défaut l assureur est bien fondé à opposer la réduction proportionnelle de son indemnité (Cass. civ. 3 ème 15 mai 2013). Garantie effondrement avant réception En l absence de TRC et lorsque le maître d œuvre n actionne pas la «garantie effondrement avant réception» qu il a souscrite, le maître d ouvrage peut exercer une action oblique (article 1166 du Code civil) à l encontre de l assureur du maître d œuvre, pour mobiliser cette assurance de chose à son profit (Cass. civ. 3 ème 21 novembre 2012). Responsabilité du maître d œuvre Le maître d œuvre qui est chargé d une mission de dépôt des permis de construire et de démolir n a pas à vérifier l état du sous-sol (Cass. civ. 3 ème 30 janvier 2013). Un maître d œuvre dont la responsabilité contractuelle est recherchée peut s opposer à sa condamnation in solidum lorsque les dispositions de son contrat excluent toute condamnation solidaire ou in solidum : la Haute juridiction a en effet précisé que ces stipulations doivent être respectées (Cass. civ. 3 ème 19 mars 2013), prenant ainsi le contrepied d une jurisprudence établie depuis les années Marchés de travaux Le marché à forfait est un contrat dans lequel la fixation du prix est convenue d avance globalement pour des travaux dont la nature et la consistance sont définies ; lorsque des travaux supplémentaires sont réalisés, ils doivent être autorisés par écrit et leur prix convenu avec le maître d ouvrage (article 1793 du Code civil). La 3 ème chambre civile de la Cour de cassation s est prononcée sur le sort de travaux supplémentaires effectués en cours de chantier, réglés par le maître d ouvrage, qui les contestait par la suite : dans un arrêt du 29 mai 2013, elle a considéré que les paiements effectués sans contes- 20 Lefèvre Pelletier&associés Avocats Montrer encore
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References: l'article 1122
 l'article 1638
 l'article 17
 L'article 46
 L'article 673
 l'article 25
 l'article 25
 l'article 24
 art. 16