Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F21-05-2013-4A_731-2012
Timestamp: 2016-10-27 11:12:56+00:00

Document:
4A_731/2012 (21.05.2013)
4A_731/2012 � � Arr�t du 21 mai 2013
X.________ SA, repr�sent�e par Me Serge Demierre,
recours contre l'arr�t de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve du 5 novembre 2012, rectifi� le 2 janvier 2013.
D.________ est locataire d'un appartement de 5,5 pi�ces dans l'immeuble sis 31, rue .... Depuis le 1
er�novembre 2000, le loyer annuel est fix� � 10'296 fr.; le taux hypoth�caire de r�f�rence �tait alors de 4,5% et l'indice suisse des prix � la consommation (ISPC) �tait fix� � 101.5 points.
Par avis officiel du 6 ao�t 2009 adress� � D.________, la SI A.________ SA a port� le loyer annuel � 13'656 fr. d�s le 1
er�avril 2010; l'augmentation de 280 fr. par mois �tait motiv�e par des prestations suppl�mentaires (travaux � plus-value) au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF. Dans la lettre recommand�e accompagnant l'avis de majoration, il �tait pr�cis� que "le calcul de r�percussion sur [le] loyer des travaux � plus-value permet[tait] une augmentation de 590 fr.60 par pi�ce."
D.________ a contest� la hausse de loyer devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers. La tentative de conciliation a �chou�.
X.________ SA, devenue entre-temps la bailleresse, a port� l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Elle concluait � ce que le loyer annuel soit fix� � 13'074 fr. depuis le 1
er�avril 2010, ce qui correspondait � une hausse mensuelle de 231 fr.50, obtenue selon le calcul suivant:
D.________ ([5,5 x 608 fr.30] : 12)���������������������278 fr.80
la hausse de l'ISPC�����������������������������������-�47 fr.30
Pr�tention en augmentation du loyer mensuel��������������231 fr.50
Par jugement du 20 juin 2011, le Tribunal des baux et loyers a admis partiellement la demande. Il a fix� � 88'638 fr. le montant pouvant �tre r�percut� annuellement sur les loyers de tout l'immeuble. Il a ensuite rapport� ce montant � l'�tat locatif avant travaux, qui s'�levait � 592'464 fr., pour aboutir � une hausse de loyer de 14,96% en raison des travaux � plus-value. Par ailleurs, la diminution du taux hypoth�caire de r�f�rence depuis la derni�re fixation de loyer justifiait une r�duction du loyer de 15,25%, compens�e � raison de 5,36% par la hausse de l'ISPC. En d�finitive, le loyer pouvait �tre major� de 5,07% repr�sentant 522 fr. par an. Le tribunal a ainsi fix� le nouveau loyer annuel � 10'812 fr. d�s le 1er avril 2010.
La bailleresse a interjet� appel. Elle concluait d�sormais � la fixation du loyer annuel � 11'013 fr.50 depuis le 1er avril 2012, ce qui repr�sentait une augmentation de 717 fr.50 par an, soit 59 fr.80 par mois. L'appelante critiquait uniquement la cl� adopt�e par les premiers juges pour r�partir le co�t des travaux � plus-value entre les locataires de l'immeuble.
La locataire a form� un appel joint, par lequel elle concluait au d�boutement de la bailleresse de ses conclusions en hausse de loyer.
Dans le dispositif de son arr�t du 5 novembre 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement querell�. Dans les consid�rants de la d�cision, elle a jug� que le Tribunal des baux et loyers n'avait pas outrepass� son large pouvoir d'appr�ciation en choisissant de r�partir les co�ts entre locataires au prorata des loyers - syst�me usuel et admis � plusieurs reprises par le Tribunal f�d�ral -, plut�t que d'appliquer la cl� de r�partition en fonction du nombre de pi�ces, pr�conis�e par la bailleresse. La cour cantonale relevait ensuite que l'appelante principale devait �tre d�bout�e de ses conclusions, car la hausse de loyer de 14,96% induite par les travaux � plus-value �tait plus que compens�e par la baisse du taux hypoth�caire de r�f�rence de 15,25%, la bailleresse n'�tant au surplus pas recevable � invoquer le rench�rissement pour le capital expos� aux risques.
D.________ a demand� la rectification de l'arr�t du 5 novembre 2012. Par arr�t du 2 janvier 2013, la Chambre des baux et loyers a admis la requ�te et rectifi� le dispositif de l'arr�t susmentionn� en d�boutant X.________ SA de ses conclusions en hausse de loyer.
X.________ SA interjette un recours en mati�re civile et un recours constitutionnel subsidiaire contre l'arr�t du 5 novembre 2012. Dans les deux recours, elle prend les conclusions principales suivantes:
II. Le loyer annuel est fix� � 11'013 fr.50 (...) depuis le 1
er�juillet 2012.
La bailleresse forme �galement un recours en mati�re civile et un recours constitutionnel subsidiaire contre l'arr�t rectificatif du 2 janvier 2013. Leur teneur est identique � celle des recours d�pos�s contre l'arr�t du 5 novembre 2012.
D.________ propose le rejet des recours.
X.________ SA a interjet� une seconde s�rie de recours contre l'arr�t rectificatif du 2 janvier 2013. Leur teneur est identique � celle des recours en mati�re civile et recours constitutionnel d�pos�s contre l'arr�t du 5 novembre 2012.
Selon la jurisprudence, l'arr�t rectificatif fait courir un nouveau d�lai de recours, mais uniquement pour les points concern�s par la rectification, � l'exclusion des moyens que les parties auraient pu et d� invoquer � l'encontre du premier arr�t (cf. ATF 131 III 164 consid. 1.2.3 p. 168 s. et 137 III 86 consid. 1.2 p. 87). Par ailleurs, il convient de rappeler le principe selon lequel l'arr�t rectificatif r�troagit de sorte que l'arr�t rectifi� est d'embl�e valable (arr�t 4A_474/2012 du 8 f�vrier 2013 consid. 2). Comme, en l'esp�ce, la rectification concerne un point de l'arr�t cantonal qui ne rev�t aucune incidence sur les premiers recours, ceux-ci sont, sur le principe, recevables (cf. arr�t pr�cit� du 8 f�vrier 2013 consid. 2). Il faut en conclure que les seconds recours au contenu semblable, dirig�s contre l'arr�t rectificatif, n'�taient pas n�cessaires et sont donc sans objet.
2.1.�Devant le Tribunal f�d�ral, la recourante conclut, � la fois, � ce que la hausse de loyer du 6 ao�t 2009 - portant le loyer annuel � 13'656 fr. - soit d�clar�e non abusive et � la fixation du loyer �11'013 fr.50�par an. Ind�pendamment du fait que ces deux chefs de conclusions ne sont gu�re compatibles, il convient de constater que la premi�re conclusion, qui n'a pas �t� formul�e en appel, est nouvelle et, par cons�quent, irrecevable (art. 99 al. 2 et art. 117 LTF).
2.2.�Dans le droit du bail � loyer, le recours en mati�re civile n'est ouvert en principe que si la valeur litigieuse atteint au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).
Devant l'autorit� pr�c�dente, la hausse de loyer litigieuse s'�levait � 717 fr.50 par an (art. 51 al. 1 let. a LTF). Multipli� par vingt (art. 51 al. 4 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 582), ce chiffre donne un total de 14'350 fr. Le recours n'est pas recevable�ratione valoris.
2.3.�Le recours en mati�re civile est interjet� par la partie qui a succomb� en instance cantonale (art. 76 al. 1 LTF). Il est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF). D�pos� dans le d�lai (art. 45 al. 1 et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, le recours est en principe recevable.
2.4.�Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
2.5.�Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
2.6.�Le m�moire de r�ponse au Tribunal f�d�ral est sign�, pour l'intim�e, par Me Fran�ois Zutter, en qualit� d'avocat. Devant les instances cantonales, la locataire �tait d�fendue par l'ASLOCA, pour laquelle le m�me Fran�ois Zutter agissait. Dans une telle constellation, l'avocat ne satisfait pas � l'exigence l�gale d'ind�pendance et la partie n'est donc pas valablement repr�sent�e (arr�t 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 1 destin� � la publication).
3.1.�La hausse de loyer litigieuse est fond�e sur des investissements cr�ant des plus-values et sur des am�liorations �nerg�tiques (cf. art. 269a let. b CO et art. 14 OBLF). Ces prestations suppl�mentaires ont �t� fournies � la suite de travaux effectu�s dans tout l'immeuble (r�fection des fa�ades et de la toiture avec isolation, remplacement des fen�tres, stores, mains courantes et garde-corps, etc.). Comme d�j� relev�, aucune disposition du droit f�d�ral ne prescrit comment r�partir les co�ts en question entre les appartements de l'immeuble. Il est admis que plusieurs m�thodes entrent en ligne de compte (consid. 2.2 supra). Selon un principe d�duit de l'art. 269 CO, le caract�re admissible d'un loyer s'appr�cie pour le local lou�, et non en fonction du rendement de l'immeuble entier (cf. ATF 116 II 184 consid. 3a p. 186). La cl� de r�partition appliqu�e doit ainsi refl�ter la mesure dans laquelle chaque objet lou� profite de la r�novation (�LACHAT, op. cit., p. 486;�CORBOZ, op. cit., p. 22;�HIGI, Z�rcher Kommentar, 4
3.2.�En l'esp�ce, la bailleresse a vari� dans sa pr�tention en augmentation du loyer mensuel, passant de 280 fr. dans l'avis officiel du 6 ao�t 2009 � 231 fr.50 dans ses conclusions de premi�re instance, puis � 59 fr.80 en appel et devant le Tribunal f�d�ral. En revanche, elle a toujours indiqu� qu'elle se fondait sur une hausse admissible par pi�ce. Les prestations suppl�mentaires ici en cause concernaient tous les logements de l'immeuble. S'agissant d'importantes r�novations relatives essentiellement � l'enveloppe du b�timent (fa�ades, fen�tres, balcons, toiture), une r�partition des co�ts selon le nombre de pi�ces par appartement appara�t appropri�e � la mesure dans laquelle chaque logement profite de la r�novation; elle n'est en rien insoutenable. Le Tribunal des baux et loyers, suivi par la cour cantonale, n'�tait d�s lors pas habilit� � modifier le syst�me de r�partition des co�ts appliqu� par la recourante. En proc�dant � une r�partition au prorata des loyers dans les circonstances de l'esp�ce, il a outrepass� son pouvoir d'appr�ciation et la Chambre des baux et loyers aurait d� le constater.
Les recours d�pos�s contre l'arr�t rectificatif du 2 janvier 2013 sont sans objet.
Le recours constitutionnel subsidiaire d�pos� contre l'arr�t cantonal du 5 novembre 2012, rectifi� le 2 janvier 2013, est irrecevable.
Le recours en mati�re civile d�pos� contre l'arr�t cantonal du 5 novembre 2012, rectifi� le 2 janvier 2013, est admis dans la mesure o� il est recevable, l'arr�t attaqu� est annul� et la cause est renvoy�e � la cour cantonale pour nouvelle d�cision.

References: art. 269
 ATF 
 art. 117
 ATF 
 art. 100
 art. 95
 ATF 
in fine
 art. 269
 art. 14
 ATF