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Timestamp: 2020-02-29 02:49:07+00:00

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[COMPROVADO] Contrato de locação sem garantia é a melhor opção!
Chegou a hora de falarmos sobre o contrato de locação desprovido de garantia.
Após ter descrito, aqui no Blog em postagens anteriores, todas as garantias locatícias elencadas no Artigo 37, da Lei do Inquilinato.
Entenda o porquê eu considero esta modalidade de contratação como sendo:
“O Melhor Contrato de Locação com base na Probidade e Boa-fé.”
O nosso Código Civil, no seu Artigo 422, profere que:
“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-­fé.”
No entendimento de Arnaldo Rizzardo, em seu notável livro sobre Contratos, pode-se afirmar que:
“A segurança das Relações Jurídicas depende, em grande parte, da probidade e boa fé,
isto é, da lealdade, da confiança recíproca, da Justiça,
da equivalência das prestações e contraprestações, da coerência e da clarividência dos direitos e deveres.
Impende que haja entre os contratantes um mínimo necessário de credibilidade,
sem o qual os negócios não encontrariam ambiente propício para se efetivarem.”
Contrato de locação sem garantia, quais as vantagens?
Utilizo por base o brilhante texto do Arnaldo Rizzardo para começar a enumerar as vantagens de celebrar um contrato de locação de imóvel urbano desprovido de garantia:
Os deveres do LOCADOR e LOCATÁRIO, são descritos na Seção IV da Lei do Inquilinato, com clareza solar.
Não deixando assim margens para questionamentos após celebração de um contrato que em tal Lei se fundamente.
O Artigo 42 da Lei do Inquilinato, possibilita ao LOCADOR que opte por contrato de locação sem garantia, a cobrança do pagamento de aluguel e encargos até ao sexto dia do mês vincendo.
Ou seja, isso permite que, como dizemos no mercado imobiliário:
O LOCATÁRIO “Pague para usar”.
Lembrando que em todas as outras modalidades contratuais essa prática (cobrança de aluguel antecipado) constitui contravenção penal.
Punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.
Logicamente, revertida em favor do locatário (Artigo 43, Inciso III, Lei 8.245/91);
Outro ponto, é a análise profissional de antecedentes do cliente.
Principalmente quanto ao crédito, já essa análise pode reduzir em até 90% a possibilidade de mora, por parte do LOCATÁRIO;
Em caso de quebra ou infração contratual (Artigo 9, Inciso II, Lei 8.245/91) a locação poderá ser desfeita sem prejuízo de ação proposta em meio próprio.
Contrato de locação sem garantia, a ação de despejo:
Ressaltando que para o caso de ação de despejo contará o LOCADOR com a possibilidade real de contar de forma mais célere com a Liminar Judicial.
Que é prevista no Artigo 59, §1°, Inciso IX, acrescida à Lei do Inquilinato quando de sua reforma em 2009.
Bastando para isso prestar caução judicial de três vezes o valor da locação.
Que poderá ser real ou fidejussória (Artigo 64, §1º, Lei 8.245/91).
Há quem acuse os altos índices de inadimplência “dos brasileiros”..
Ou mesmo a já sabida e mesmo esperada “morosidade da justiça” como desvantagens ao pactuar um contrato de locação sem garantia.
Nossa opinião sobre o Contrato de locação sem garantia:
Como profissionais do mercado, refutamos tais argumentos.
Já que cabe ao LOCADOR, e aconselho fortemente que esse venha designar um profissional ou empresa experiente para realizar uma rigorosa análise do candidato à locação antes de lhe entregar seu imóvel.
A custo de ter sérias complicações futuras, inclusive judiciais, e independente de qualquer garantia escolhida.
Para Ações na Justiça, desde que bem instruídas, a Liminar Judicial para desocupação do imóvel pós quebra contratual ou infração legal é a mais eficiente do ponto de vista do nosso ordenamento jurídico.
Já vi alguns clientes e mesmo profissionais “reclamarem” do valor da caução judicial.
Que é estipulada em três vezes o valor do aluguel para que o Juiz venha a conceder a Liminar.
Porém, em raríssimas exceções percebi conhecimento por parte desses profissionais de que tal caução pode ser real ou fidejussória.
Ou seja, o próprio imóvel pode ser ofertado em garantia ou o seu proprietário figurar na ação como garantidor dos seus efeitos.
Contrato de locação sem garantia, a melhor opção:
Em suma, para as partes comprovarem que se baseiem no princípio da probidade e boa fé, como disse no inicio dessa postagem, consideramos a melhor modalidade contratual.
Então, para concluir, a locação sem garantia:
É a melhor e mais eficiente forma de contratação de um aluguel de imóvel residencial.
Aqui discorremos tudo sobre a Lei do Inquilinato e como realizar uma locação segura!
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A garantia da sua locação com fiador de aluguel.
O Fiador de aluguel é a garantia mais utilizada nos contratos de locação de imóveis.
A Lei do Inquilinato ao discorrer “Das Garantias Locatícias” na Seção VII, Artigo 37, da Lei 8.245/91, elenca dentre os modalidades possíveis a “Fiança”.
Garantia locatícia mais usual dos contratos de locação, sobretudo para imóveis destinados ao uso residencial, a fiança é muito bem conceituada no Artigo 818 do nosso Código Civil que diz:
Aqui a pessoa que garante é o FIADOR, o credor é o LOCADOR e o devedor originário é o LOCATÁRIO.
Vejamos quais as peculiaridades dessa tão importante modalidade de garantia locatícia.
Característica do fiador de aluguel
Não à toa a FIANÇA se tornou a mais utilizada das garantias locatícias, afinal:
Ela é prática desde que o candidato à locação possua quem o garanta;
Ela não é onerosa pois só será acionada em caso de eventual inadimplemento ou danos ao imóvel;
Não são necessários registros e averbações, aliás cabe ressaltar aqui que por se tratar de uma garantia fidejussória, averbações efetuadas junto à matrícula do imóvel de um FIADOR que apresentou propriedades suficientes para honrar as obrigações contratuais, configura dupla garantia
Pois, na fiança quem garante o contrato é o FIADOR e não os seus bens, como na caução de bens, tal contrato devido ao Artigo 37, Parágrafo único, da Lei do Inquilinato estaria sob pena de nulidade.
O Artigo 825 do Código Civil diz:
Quando alguém houver de oferecer FIADOR, o credor não pode ser obrigado a aceitá-­lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.
Assim são descritas pelo diploma civil as características necessárias a um FIADOR legítimo:
Idôneo;
Domiciliado no município do imóvel a ser locado;
Solvente com bens suficientes para honrar com as obrigações contratuais;
E se casado, só será validada a fiança se acompanhada da legítima outorga marital ou uxória, como exigida no Código Civil no Artigo 1.647, III.
Por isso inclusive recomenda-se por medida cautelar que caso o FIADOR de aluguel se declare solteiro seja pedido uma certidão de nascimento atualizada que assim o comprove.
O Fiador de Aluguel pode se exonerar-se da Fiança?
A reforma da Lei do Inquilinato que passou a vigorar com a Lei 12.112/2009 pôs fim a um dos principais empecilhos a abrangência dessa garantia, pois entendia-se que as obrigações do FIADOR estariam extintas até a efetiva entrega das chaves.
Sendo assim sempre que o contrato passasse a vigorar por prazo indeterminado facultava ao FIADOR de aluguel o exonerar-­se da fiança (Artigo 114 ­ Código Civil).
A Lei do inquilinato reformada em 2009 no Artigo 40, X, deixa claro que para o FIADOR exonerar-se da fiança é necessário, findo o prazo contratado, notificar o LOCADOR quanto à intenção de exonerar-se da fiança ficando ainda como garantidor do contrato pelo prazo de 120 dias.
Prazo pelo qual o LOCATÁRIO precisará oferecer novo FIADOR de aluguel que lhe cubra as obrigações da fiança.
Tal escrita pacificou o entendimento de ponto antes amplamente discutido inclusive sob ampla judicialização não mais existente já que o Artigo 2.036 do Código Civil põe fim a discussão com esse entendimento:
O LOCADOR pode solicitar um novo Fiador de Aluguel?
Vale ressaltar que o Artigo 40 da Lei do Inquilinato ainda elenca motivos pelos quais poderá exigir novo fiador a saber:
Morte do FIADOR (Artigo 826 Código Civil);
Alienação ou gravação dos bens do FIADOR;
Sua mudança de domicílio;
Estado de insolvência, em pleno desacordo com o já descrito no Artigo 825 do Código Civil.
Muito importante salientar que a não apresentação de novo FIADOR de aluguel por parte do LOCATÁRIO, desde que devidamente notificado em tempo e com prazo devido, resguardará ao LOCADOR propositura de ação de despejo com possibilidade de concessão de liminar judicial (Art. 59, §1°, VII ­ Lei 12.112/09).
Recomendo a utilização da fiança como garantia suficiente para cobrir todas as obrigações contratuais assumidas num contrato de locação.
Mas, é importante ressaltar que de nada vale ter um FIADOR de aluguel instituído contratualmente se esse não possui bens ou mesmo idoneidade para garantir o adimplemento do LOCATÁRIO.
Essa garantia impõe muitos cuidados e evidencia a necessidade de amparo profissional na hora de contratar a locação e fazer a análise quanto à sua validação.
Se precisa de uma análise profissional do seu fiador, conte com nosso serviço de consultoria locatícia:
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References: Artigo 37
 Artigo 422
 Artigo 42
 Artigo 59
 Artigo 37
 Artigo 818
 Artigo 37
 Artigo 825
 Artigo 1
 Artigo 40
 Artigo 2
 Artigo 40
 Artigo 825