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Timestamp: 2020-08-06 13:58:36+00:00

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Mieterhöhungsverlangen - und die wertenden Kriterien des Mietspiegels | Rechtslupe
Im hier vom Land­ge­richt Stutt­gart ent­schie­de­nen Fall hielt das Land­ge­richt das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen in sei­ner ursprüng­li­chen Form des­we­gen für for­mal unwirk­sam, weil der Mie­ter aus jenem in Kom­bi­na­ti­on mit dem Stutt­gar­ter Miet­spie­gel die Ein­ord­nung sei­ner Woh­nung nicht nach­voll­zie­hen konn­te und des­we­gen die Berech­ti­gung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nicht ein­mal ansatz­wei­se über­prü­fen konn­te. Das Land­ge­richt ver­kennt nicht, dass der Ver­mie­ter dem Mie­ter nach § 558a Abs.1 S.1 BGB kei­ne umfas­sen­de Tat­sa­chen­dar­stel­lung schul­det, dass ins­be­son­de­re dem Mie­ter bekann­te Tat­sa­chen nicht im Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen auf­ge­lis­tet wer­den müs­sen. Der Bun­des­ge­richts­hof hat in die­sem Zusam­men­hang wie­der­holt ent­schie­den, dass es dem Ver­mie­ter oblie­ge, dem Mie­ter im Inter­es­se einer außer­ge­richt­li­chen Eini­gung die Tat­sa­chen mit­zu­tei­len, wel­che jener benö­ti­ge, um die vom Ver­mie­ter begehr­te Miet­erhö­hung zumin­dest ansatz­wei­se über­prü­fen zu kön­nen [1]. Auf die Begrün­dung die­ser Urtei­le wird Bezug genom­men, das Land­ge­richt folgt der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs. In dem hier zu ent­schei­den­den Rechts­streit genügt die Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens in Ver­bin­dung mit dem Stutt­gar­ter Miet­spie­gel den Anfor­de­run­gen des § 558a Abs.1 S.1 BGB in der Aus­prä­gung der BGH-Recht­spre­chung indes nicht.
Soweit die Ver­mie­te­rin ver­sucht, anhand der ein­schlä­gi­gen BGH, Ent­schei­dun­gen eine Par­al­le­le zu ande­ren Rechts­strei­tig­kei­ten und den Miet­spie­geln ande­rer Städ­te zu zie­hen, über­zeugt die­ser Ver­such nicht. Ins­be­son­de­re der Ber­li­ner Miet­spie­gel [2], aber auch der Wies­ba­de­ner Miet­spie­gel [3] unter­schei­den sich wesent­lich vom Stutt­gar­ter Miet­spie­gel. Zur Begrün­dung kann der Ver­mie­ter gem. § 558a Abs.2 BGB auf einen Miet­spie­gel Bezug neh­men. In einem sol­chen Fall muss sich die Über­prüf­bar­keit der Ein­ord­nung für den Mie­ter aus der Kom­bi­na­ti­on des Miet­spie­gels und des Tex­tes des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens erge­ben; die Begrün­dung muss ins­ge­samt plau­si­bel sein [4]. Je kon­kre­ter und dif­fe­ren­zier­ter die Kri­te­ri­en im Miet­spie­gel sind, umso weni­ger muss der Ver­mie­ter selbst begrün­den, umge­kehrt gebie­tet ein Miet­spie­gel mit unschar­fen, abs­trakt wer­ten­den Kri­te­ri­en einen höhe­ren Begrün­dungs­auf­wand für den Ver­mie­ter [5]. Wäh­rend ande­re Miet­spie­gel nach Tat­sa­chen kate­go­ri­sie­ren, ver­wen­det der Stutt­gar­ter Miet­spie­gel über­wie­gend unbe­stimm­te, aus­le­gungs­be­dürf­ti­ge Rechts­be­grif­fe. Beson­ders deut­lich wird der Unter­schied des Ber­li­ner und des Stutt­gar­ter Miet­spie­gels bei der Woh­nungs­la­ge. Im Ber­li­ner Miet­spie­gel ist jeder Adres­se eine bestimm­te Lage fest zuge­ord­net. Der Mie­ter, der ja sei­ne Adres­se kennt, kann ohne jede zusätz­li­che Begrün­dung des Ver­mie­ters die Ein­stu­fung sei­ner Wohn­la­ge dem Miet­spie­gel ent­neh­men. Der Stutt­gar­ter Mie­ter steht dage­gen vor der Fra­ge, was wohl z.B. mit einer „gerin­gen Ver­kehrs­be­las­tung“, mit „sehr guten Ein­kaufs­ge­le­gen­hei­ten“ oder einer „Belas­tung durch Gewer­be“ gemeint sein könn­te. Eine ansatz­wei­se Über­prü­fung ist dem Mie­ter allen­falls dann mög­lich, wenn er weiß, auf wel­che der Kri­te­ri­en im Miet­spie­gel der Ver­mie­ter sei­ne Ein­ord­nung stüt­zen will. Hat der Mie­ter ledig­lich eine Rei­he von unbe­stimm­ten Rechts­be­grif­fen und weiß nicht ein­mal, wel­che von die­sen der Ver­mie­ter als gege­ben oder als nicht gege­ben ansieht, bewegt er sich im rein spe­ku­la­ti­ven Bereich, eine Über­prü­fung ist nicht ein­mal ansatz­wei­se mög­lich. Deut­lich wird der Unter­schied auch bei vie­len Aus­stat­tungs­kri­te­ri­en. Ob eine Woh­nung ein sepa­ra­tes WC, einen Auf­zug, eine Fuß­bo­den­hei­zung oder einen zuge­hö­ri­gen Tief­ga­ra­gen­stell­platz hat, weiß der Mie­ter. Das braucht ihm der Ver­mie­ter im Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nicht vor­zu­tra­gen [6]. Dage­gen ist z.B. das Kri­te­ri­um für ein leicht auf­wer­ten­des Merk­mal „kom­for­ta­ble Sani­tär­aus­stat­tung“ im Stutt­gar­ter Miet­spie­gel – wie auch eini­ge ande­re – wer­tend und unbe­stimmt. Was „kom­for­ta­bel“ heißt, ist nicht und schon gar nicht ein­deu­tig defi­niert, es han­delt sich um ein wer­ten­des Kri­te­ri­um ohne einen an Tat­sa­chen ori­en­tier­ten Maß­stab. Ganz anders ver­hält sich das im Ber­li­ner Miet­spie­gel. Dort ist das Kri­te­ri­um „moder­nes Bad“ näher erläu­tert und mit ein­deu­ti­gen, tat­säch­li­chen Kri­te­ri­en belegt (Wän­de aus­rei­chend im Spritz­be­reich von Wasch­be­cken, Bade­wan­ne und/​oder Dusche gefliest, Boden­flie­sen, Ein­bau­wan­ne und/​oder Dusche, Ein­he­bel­misch­bat­te­rie, Struk­tur­heiz­kör­per als Hand­tuch­wär­mer) und es gibt wei­te­re tat­säch­li­che Wohn­wert­merk­ma­le aus die­sem Bereich (z.B. sehr gro­ßes Wasch­be­cken – Außen­maß min­des­tens 80 cm breit – oder Dop­pel­hand­wasch­be­cken oder zwei getrenn­te Wasch­be­cken, min­des­tens ein Bad grö­ßer als 8 m², Fuß­bo­den­hei­zung usw.). Ähn­li­ches gilt für den Wies­ba­de­ner Miet­spie­gel, der eine „über­durch­schnitt­li­che, auf­wän­di­ge Sani­tär­aus­stat­tung“ mit nicht wer­ten­den, tat­säch­li­chen Kri­te­ri­en begrün­det (z.B. Lei­tun­gen unter Putz, ein­ge­bau­ter Spül­kas­ten, Ein­hand­misch­he­bel, fes­te Dusch­ab­tren­nung, zusätz­li­che Dusch­wan­ne usw.). Der Ber­li­ner oder Wies­ba­de­ner Mie­ter kann ohne wei­te­re Erläu­te­run­gen allein mit­hil­fe des Miet­spie­gels sein Bad kate­go­ri­sie­ren, der Stutt­gar­ter Mie­ter kann das nicht. Wenn jener wenigs­tens weiß, dass der Ver­mie­ter die Miet­erhö­hung z.B. auf eine „kom­for­ta­ble Sani­tär­aus­stat­tung“ stüt­zen will, kann er anhand sei­ner Bad­aus­stat­tung ver­su­chen zu über­prü­fen, ob das rich­tig ist. Weiß er aber nicht ein­mal, ob der Ver­mie­ter sein Bad als „kom­for­ta­bel“ ein­stuft oder viel­leicht die Woh­nung als „hell“ oder den Küchen­bo­den als „hoch­wer­tig“, dann fehlt dem Mie­ter jeg­li­che Ori­en­tie­rung, er ist zu einer Über­prü­fung nicht ein­mal ansatz­wei­se in der Lage [7]. Tat­sa­chen, die der Mie­ter kennt, muss der Ver­mie­ter für eine for­ma­le Wirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens in jenem nicht beschrei­ben, inso­weit kann er bis zum Rechts­streit war­ten, in wel­chem der sub­stan­ti­ier­te Tat­sa­chen­vor­trag für eine schlüs­si­ge Kla­ge gefor­dert ist. Die von ihm vor­ge­nom­me­ne Ein­ord­nung der Woh­nung in die Lage- und Aus­stat­tungs­klas­se des Stutt­gar­ter Miet­spie­gels muss der Ver­mie­ter jedoch zumin­dest dann, wenn er auch nur ein wer­ten­des Kri­te­ri­um her­an­zie­hen will, unter Benen­nung aller rele­van­ten Kri­te­ri­en begrün­den [8].
Für die­se Sicht­wei­se spricht im Übri­gen auch die Funk­ti­on des Begrün­dungs­zwangs in § 558a Abs.1 S.1 BGB, wel­che der Bun­des­ge­richts­hof der Inten­ti­on des Gesetz­ge­bers fol­gend mit dem Ziel einer außer­ge­richt­li­chen Eini­gung beschreibt. Der Begrün­dungs­zwang des § 558a BGB ist im Lich­te des Art. 14 GG aus­zu­le­gen, sein Umfang ist anhand einer Abwä­gung der Rech­te und Pflich­ten der Ver­trags­par­tei­en vor­zu­neh­men. Aus der Aus­le­gung und Anwen­dung der ver­fah­rens­recht­li­chen Vor­schrif­ten über die Pflicht des Ver­mie­ters, sein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen zu begrün­den, ergibt sich danach die Auf­ga­be des Gerichts, die im Gesetz auf ver­fas­sungs­mä­ßi­ger Grund­la­ge zum Aus­druck gekom­me­ne Inter­es­sen­ab­wä­gung nach­zu­voll­zie­hen und der Zweck­be­stim­mung des Geset­zes Rech­nung zu tra­gen. Die­se besteht dar­in, dem Mie­ter die Mög­lich­keit der Infor­ma­ti­on und Nach­prü­fung zu geben, damit er sich anhand der ihm mit­ge­teil­ten Daten schlüs­sig wer­den kann, ob er dem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen zustim­men will oder nicht [9]. Für die Ver­mie­te­rin ist es ein Leich­tes, ihren Mie­tern die Ein­ord­nungs­merk­ma­le aus dem Miet­spie­gel zu benen­nen, auf wel­che sie die Kate­go­ri­sie­rung stützt. Sie muss jene ohne­hin bestim­men, um die Ein­ord­nung für sich vor­neh­men zu kön­nen, und sie muss jene spä­tes­tens im Rechts­streit unter­legt mit sub­stan­ti­ier­tem Tat­sa­chen­vor­trag dem Gericht offen­ba­ren, um ihre Kla­ge schlüs­sig zu begrün­den. Ein nen­nens­wer­ter Auf­wand oder eine irgend­wie gear­te­te Schwie­rig­keit für die Ver­mie­te­rin, das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen um die Anga­ben zu ergän­zen, wel­che die Ver­mie­te­rin im Pro­zess nach­ge­tra­gen hat, sind für die Beru­fungs­kam­mer nicht ersicht­lich. Umge­kehrt ist es für den im Woh­nungs­miet­recht nicht vor­ge­bil­de­ten Mie­ter unge­mein schwer, mit den weni­gen Anga­ben im Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen der SÜ GmbH und den über­wie­gend unbe­stimm­ten, wer­ten­den Kri­te­ri­en des Stutt­gar­ter Miet­spie­gels zurecht­zu­kom­men. Das Zurück­hal­ten der Infor­ma­tio­nen durch die Ver­mie­te­rin ist daher mit dem Sozi­al­schutz des Woh­nungs­miet­rechts des BGB nicht zu ver­ein­ba­ren, dem Inter­es­se einer Pro­zess­ver­mei­dung durch außer­ge­richt­li­chen Eini­gung dient es nicht. Das Eigen­tums­recht der Ver­mie­te­rin aus Art. 14 GG wird in nur ganz uner­heb­li­cher und daher hin­zu­neh­men­der Wei­se beein­träch­tigt, wenn ihr auf­er­legt wird, für Lage und Aus­stat­tung der Woh­nung bereits im Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen die von ihr als ein­schlä­gig erach­te­ten Kri­te­ri­en des Stutt­gar­ter Miet­spie­gels zu benen­nen. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat ent­schie­den, dass dem Ver­mie­ter die Dar­le­gung objek­ti­ver Umstän­de, von denen er in der Regel kei­ne Kennt­nis besit­ze, im Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nicht ange­son­nen wer­den dür­fe [10]. Gera­de das ist aber hier nicht der Fall. Der Ver­mie­ter soll ledig­lich den Mie­ter ein wenig an sei­nem Wis­sen teil­ha­ben las­sen. Das ist für den Ver­mie­ter auch ver­fas­sungs­recht­lich zumut­bar.
Nichts ande­res ergibt sich aus der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zu der Fra­ge, wie mit Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen umzu­ge­hen ist, deren Begrün­dung zwar falsch ist, die sich aber aus ande­ren Grün­den als berech­tigt erwei­sen. Bereits 2003 hat der 8. Senat des Bun­des­ge­richts­hofs ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter, der sein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen auf einen Miet­spie­gel stüt­zen will, zur Begrün­dung sei­nes Begeh­rens unter zutref­fen­der Ein­ord­nung der frag­li­chen Woh­nung in die ent­spre­chen­de Kate­go­rie des Miet­spie­gels die dort genann­ten Miet­zins­span­nen anzu­ge­ben hat [11]. Ledig­lich leicht modi­fi­zie­rend prä­zi­siert hat der Senat sei­ne Recht­spre­chung 2007 dahin­ge­hend, dass das „nach Auf­fas­sung des Ver­mie­ters ein­schlä­gi­ge Miet­spie­gel­feld“ anzu­ge­ben sei [2], und 2009 dahin­ge­hend, dass eine ver­se­hent­li­che Ein­ord­nung in das Feld „H7“ statt „H6“ des Ber­li­ner Miet­spie­gels die for­ma­le Wirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nicht tan­gie­re [12]. Danach – und auch die­se Rechts­auf­fas­sung teilt das Land­ge­richt – ist ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen dann for­mal unwirk­sam, wenn es eine Begrün­dung ent­hält, die der­art falsch ist, dass sie dem Mie­ter eine Über­prü­fung gänz­lich unmög­lich macht. For­mal wirk­sam ist die Begrün­dung, die dem Mie­ter eine Über­prü­fung ansatz­wei­se ermög­licht, auch dann, wenn sie sich spä­ter – ggf. nach Beweis­auf­nah­me – als unzu­tref­fend erweist. Dass der Ver­mie­ter bei an sich rich­ti­ger Ein­ord­nung der Woh­nung das fal­sche Miet­spie­gel­feld benennt, ist bei der Zuläs­sig­keits­prü­fung nicht rele­vant, dass er nur die­ses Feld benennt, ist den Beson­der­hei­ten des Ber­li­ner Miet­spie­gels geschul­det. Benennt der Ver­mie­ter jedoch evi­dent fal­sche Ein­ord­nungs­kri­te­ri­en, die eine auch nur ansatz­wei­se Über­prü­fung des Mie­ters ver­ei­teln, ist das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen man­gels einer hin­rei­chen­den Begrün­dung gem. § 558a Abs.1 S.1 BGB for­mal unwirk­sam. Die feh­len­de Begrün­dung ist nicht mit der irr­tüm­lich fal­schen Bewer­tung durch den Ver­mie­ter zu ver­glei­chen, son­dern viel­mehr mit der evi­dent fal­schen Kate­go­ri­sie­rung gleich­zu­set­zen. Die irr­tüm­lich fal­sche Bewer­tung kann der Mie­ter näm­lich über­prü­fen, er kann auf deren Kor­rek­tur zur Ver­mei­dung eines Rechts­streits hin­wir­ken. Bei der evi­dent fal­schen Kate­go­ri­sie­rung und der völ­lig feh­len­den Begrün­dung hat der Mie­ter dage­gen kei­ner­lei Ansatz­punk­te zur Über­prü­fung der wah­ren Moti­ve des Ver­mie­ters. Die­se ansatz­wei­se Über­prüf­bar­keit ist aber gera­de das ent­schei­den­de Kri­te­ri­um für die for­ma­le Wirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens [13].
Sofern der Ver­mie­ter eine Miet­erhö­hung nach dem Stutt­gar­ter Miet­spie­gel vor­neh­men will, ist er von einer Benen­nung der dar­in auf­ge­führ­ten Kri­te­ri­en bei Lage und Aus­stat­tung nur dann befreit, wenn er jeweils von der unters­ten Kate­go­rie aus­geht. Immer dann, wenn er eine höhe­re Kate­go­rie wählt, muss er die­se Ein­ord­nung durch Benen­nung der ein­schlä­gi­gen Miet­spie­gel­kri­te­ri­en beschrei­ben. Die Rechts­auf­fas­sung der Ver­mie­te­rin, sie müs­se allen­falls das benen­nen, was für eine über­durch­schnitt­li­che Ein­ord­nung spre­che, ist nicht zutref­fend. Zwar geht der Stutt­gar­ter Miet­spie­gel als „Nor­mal­fall“ von durch­schnitt­li­chen Lagen und Aus­stat­tun­gen aus und sieht Kri­te­ri­en für die Abwei­chung nach unten und oben vor. Die Sys­te­ma­tik des § 558a Abs.1 S.1 BGB – allein auf die kommt es hier an – ist aber eine ande­re. Danach muss der Ver­mie­ter das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen voll­stän­dig begrün­den, es ist nicht Auf­ga­be des Mie­ters, das Feh­len abwer­ten­der Merk­ma­le dar­zu­tun. Soweit im Miet­spie­gel die Kate­go­rie „durch­schnitt­lich“ nicht die unters­te ist, muss der Ver­mie­ter die höhe­re Ein­stu­fung durch Benen­nung der Kri­te­ri­en des Miet­spie­gels begrün­den.
Im hier zu ent­schei­den­den Fall sind alle vom Ver­mie­ter nach­ge­tra­gen Kri­te­ri­en zur Lage unbe­stimmt und wer­tend, bei der Aus­stat­tung sind ledig­lich die Kri­te­ri­en des vom Ver­mie­ter gestell­ten geflies­ten Küchen­bo­dens und des Die­len­bo­dens nicht wer­ten­de, tat­säch­li­che, die ande­ren sind wie­der­um unbe­stimmt und wer­tend. Des­we­gen hät­te die von der Ver­mie­te­rin beauf­tra­ge SÜ GmbH im Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen bei der Aus­stat­tung der Woh­nung alle vier von ihr für ein­schlä­gig erach­te­ten Kri­te­ri­en benen­nen müs­sen. Die Woh­nung des Mie­ter gehört zur Bau­al­ters­klas­se „vor 1975“, wes­we­gen die unters­te Aus­stat­tungs­ka­te­go­rie „sehr ein­fach“ ist. Die von der Ver­mie­te­rin ange­streb­te Ein­ord­nung in die Aus­stat­tungs­ka­te­go­rie „durch­schnitt­lich“ ist die drit­te von unten, also nicht die nied­rigs­te. Daher war das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen for­mal unwirk­sam, geheilt wur­de die­se Unwirk­sam­keit erst gem. § 558b Abs.2 BGB im Pro­zess. Wegen der Lage feh­len eben­falls die an sich für die for­ma­le Wirk­sam­keit not­wen­di­gen Anga­ben. Inso­weit kommt der Ver­mie­te­rin jedoch zugu­te, dass sie die Woh­nung in einer Lage „mit Nach­tei­len“ sieht, also der unters­ten Lage­ka­te­go­rie. Letzt­lich hilft das der Ver­mie­te­rin indes nicht, weil die for­ma­le Unwirk­sam­keit bezüg­lich der Aus­stat­tung zu einer for­ma­len Unwirk­sam­keit des gesam­ten Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens führt.
Betrug in den Abrech­nun­gen des Kas­sen­arz­tes Nach § 106a Abs. 1 und 2 SGB V ((in den Fas­sun­gen vom 14.11.2003, vom 31.10.2006 und vom 26.03.2007)) prü­fen die Kas­sen­ärzt­li­chen Ver­ei­ni­gun­gen und die…

References: § 558
 § 558
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 § 558
 § 558
 Art. 14
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 § 558
 § 558
 § 558
 § 106