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Timestamp: 2019-07-15 18:28:56+00:00

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by R K | Mar 22, 2019 | Allgemein, Mietrecht, News |
Während Ihrer Mietzeit dürfen Sie Ihre Wohnung nahezu frei gestalten. Das ändert sich jedoch spätestens, wenn Sie aus der Wohnung ausziehen. Jetzt heißt es: Die Bude auf Vordermann bringen! Doch müssen Sie als Mieter vor dem Auszug wirklich immer streichen? Was kann Ihr Vermieter tatsächlich verlangen? Wir beantworten Ihnen alle Fragen rund um Ihre Rechte und Pflichten zum Thema Auszug und Renovierung.
BGH entscheidet zugunsten der Mieter
Übernehmen Sie die Wohnung unreno­viert, müssen Sie auch nicht renovieren! Sogar dann wenn Sie laut Mietvertrag für Schönheits­re­pa­ra­turen zuständig sind. Des Weiteren dürfen Sie nicht mehr dazu verpflichtet werden, beim Auszug anteilige Renovie­rungs­kosten zu tragen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2015 weitreichende Grundsatzurteile zur Wohnungsrenovierung verkündet. Nach diesen Urteilen dürfen Vermieter die Renovierung nicht auf die Mieter übertragen, sofern die Wohnung bei Einzug ohne Renovierung übergeben wurde. Es bestehe hier eine unangemessene Benachteiligung für die Mieter, so der BGH.
Von Renovierungspflicht entbunden
Außerdem entschied der BGH, dass Vermieter ihre Mieter nicht mehr dazu verpflichten dürfen, einen Anteil der Renovierungskosten zu tragen, sofern sie vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen ausziehen. Dies sei unabhängig von einer bereits renovierten Wohnung bei der Übergabe bzw. beim Einzug.
Hierdurch maximiert sich folglich die Zahl der Mieter, die vollständig von der Renovierungspflicht befreit werden! Der Bundesgerichtshof hat die Schönheitsreparatur-Klauseln immer wieder geändert. Daher beinhalten besonders ältere Mietverträge oft ungültige Klauseln. Die Folge: Sie als Mieter müssen nicht mehr zum Pinsel greifen.
Schönheitsreparaturen: Was ist das?
„Eigentlich handelt es sich dabei gar nicht um Reparaturen. Gemeint ist nur die Beseitigung der normalen Spuren, die man beim Wohnen hinterlässt“, erklärt uns Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des DAV. Konkret bedeutet das, dass Sie sich um die Gebrauchsspuren kümmern, die sich mit einfachen Mitteln beseitigen lassen!
Streichen sowie Tapezieren von Decken, Wänden und Türen,
Lackieren von Heizkörpern,
Zuspachteln von Löchern in den Wänden
und das Streichen von Innenseiten der Fensterrahmen und Wohnungstüren
Wichtig: Die Außenseiten der Fensterrahmen müssen Sie nicht streichen! Denn diese werden immerhin nicht durch das Wohnen abgenutzt.
Außerdem sind Sie ebenso für aufwendige Instandsetzungsarbeiten (wie das Abziehen von Holzdielen) nicht zuständig.
Zeitpunkt der Renovierungen: Welche Fristen gelten?
Diesbezüglich hat der BGH in mehreren Urteilen Folgendes bestätigt: Feste Fristen sind bei Schönheitsreparaturen nicht zulässig! Dies bedeutet, dass Klauseln im Mietvertrag, die einen ganz klaren Zeitpunkt für Renovierungen anordnen („alle 3 Jahre“, „spätestens nach 4 Jahren“), ungültig sind.
„In neuen Mietverträgen muss deshalb deutlich werden: Der Mieter muss nicht etwa nur deshalb renovieren, weil die Frist verstrichen ist, sondern weil die Wohnung es nötig hat“, erläutert DAV-Experte Thomas Hannemann. Er empfiehlt Vermietern, die Klauseln im Vertrag möglichst variabel zu formulieren. Man könne zum Beispiel hinzufügen, dass sich die nur „im allgemeinen oder im Regelfall geltenden“ Fristen je nach der tatsächlichen Abnutzung verlängern oder verkürzen können.
Wichtig sei jedoch auch hier, dass die variablen Fristen nicht zu kurz sind. Vermieter sollten sich bei der Vertragsformulierung an folgenden Fristen orientieren:
Küche und Bad: fünf Jahre,
Wohnräume, Schlafzimmer, Flur und Toilette: acht Jahre
Nebenräume: zehn Jahre
Was gilt, wenn Sie ausziehen?
Entscheiden Sie sich dazu, auszuziehen, bevor die Frist zum Renovieren abgelaufen ist, müssen Sie gar nicht streichen. Diese Annahme galt bislang theoretisch. Schließlich beinhalten die meisten Mietverträge sogenannte Abgeltungs- oder Quotenklauseln. Diese verpflichten zur Zahlung eines Anteils an den Renovierungskosten, sofern bei Vertragsende noch kein Renovierungsbedarf besteht.
Nach vier Jahren müssten Sie demnach 50 Prozent der Kosten tragen, die nach acht Jahren angefallen wären. Dies war sogar bis zur aktuellen Entscheidung des BGH erlaubt!
Wer vor Ablauf der Frist auszieht, muss nicht mehr streichen!
Entscheidend war hier: Wie kann man den hypothetischen Renovierungsbedarf feststellen, den die Wohnung Monate oder Jahre später gehabt hätte? Bislang wurden die anteiligen Kosten für die Renovierung über den Kostenvoranschlag eines Malers ermittelt, welcher entsprechend heruntergerechnet wurde.
Doch der BGH hat mit seinem Urteil aus 2015 dieses Modell gekippt! Hierdurch liege eine unzulässige Benach­tei­ligung des Mieters vor!
Der Anteil an den Renovierungskosten lasse sich nicht eindeutig errechnen. Letztendlich bedeutet das also: Ziehen Sie vor Ablauf der Renovierungsfrist aus, so müssen Sie grundsätzlich nicht mehr streichen!
Unreno­vierte Wohnung bei Übernahme: Und jetzt?
Sollten Sie eine unrenovierte Wohnung übernehmen, sind Sie beim Auszug nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Auch dann nicht, wenn Sie dem vorherigen Mieter eine entsprechende Zusage gegeben haben. Das entschied der BGH im August 2018! Solch eine Vereinbarung sei nur auf Mieter und Vormieter beschränkt. Diese beeinflusse die Wirksamkeit der im Vertrag enthaltenen Verpflichtungen nicht.
Müssen Sie die Wände weiß streichen?
Diesbezüglich ist es immer wieder umstritten, welche Wand- und Deckenfarben der Vermieter bei der Wohnungsrückgabe akzeptieren muss. Nach der Rechtsprechung des BGH müssen die Wohnungswände nicht zwingend schneeweiß sein. Ausdrücklich unzulässig sind jedoch bunte Farben! Ihr Vermieter kann Sie dazu verpflichten, die Wohnung in „hellen, neutralen“ Farben zurückzugeben, welchen den meisten potentiellen Nachmietern gefallen (AZ: VIII ZR 416/12).
So vermeiden Sie Streit am Mietende!
Nicht selten entsteht Ärger um anfallende Schönheitsreparaturen beim Auszug. Aber Streit am Mietende lässt sich verhindern! „Ich empfehle beiden Seiten, schon zwei oder drei Monate vor dem Ende des Mietvertrags über Schönheitsreparaturen zu sprechen. Dabei lässt sich oft eine Einigung über die Verteilung der Kosten erzielen. Das Ergebnis sollte dann immer schriftlich festgehalten werden”, erklärt uns Rechtsanwalt Thomas Hannemann.
Allgemein ist es nach den aktuellen BGH-Entschei­dungen für Sie als Mieter immer am besten, die Schönheits­re­pa­raturklauseln im Mietvertrag zu überprüfen! Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter über eine Lösung, falls ungültige Klauseln im Vertrag enthalten sind. Schließlich kann ein Mietvertrag nur in beidsei­tigem Einver­nehmen geändert werden.

References: BGH 
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