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Timestamp: 2019-04-21 22:08:30+00:00

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Was ist die Grundsteuer und wie hoch ist sie? Grundsteuer in Deutschland
Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine jährlich anfallende Abgabe an die öffentliche Hand, die Immobilienbesitzer zu leisten haben. Die Höhe dieser steuerlichen Belastung variiert und wird in ihrer schlussendlichen Höhe von den Kommunen festgelegt.
Der Gesetzgeber hält sich hinsichtlich der absoluten Steuerhöhe gänzlich heraus. Er stellt lediglich einen allgemeingültigen Rahmen zur Verfügung. Das Grundsteuergesetz (GrStG) gibt den Gemeinden weiträumige Freiheit und gestattet auch, diese Steuer nicht zu erheben (1).
Wie groß die Unterschiede zwischen den Gemeinden mit den niedrigsten und höchsten Hebesätzen in den einzelnen Bundesländern sind, zeigt unsere Studie im Detail sowie die darauffolgende Zusammenfassung noch einmal im Überblick:
Günstigste und teuerste Gemeinde(n) pro Bundesland – Unterschiede in der Grundsteuer auf einen Blick
Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer
Grund- und Grunderwerbsteuer werden nur allzu gerne in einen Topf geworfen, dabei unterscheiden sie sich maßgeblich voneinander. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalig zu entrichtende Steuer nach dem Verkauf oder Kauf eines unbebauten oder bebauten Grundstücks gemäß des Grunderwerbsteuergesetzes, dem GrESt.
Die Grundsteuer hingegen ist eine regelmäßig anfallende Steuer, die meist vierteljährlich an das zuständige Finanzamt abgeführt werden muss. Während die Grunderwerbsteuer Ländersache ist, ist die Ausgestaltung der Grundsteuer Sache der Kommunen. Diese legen auf den Grundsteuermessbetrag die so genannten Hebesätze fest, auf deren Grundlage dann das Finanzamt die Höhe der Steuerschuld errechnet.
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Die Einzelschritte zur Berechnung der Grundsteuer
Folgende Schritte werden vollzogen, um die Höhe der Grundsteuer zu kalkulieren. In den folgenden Passagen gehen wir auf die Details der Einzelschritte ein.
Einheitswert feststellen
Mit Vervielfältiger multiplizieren
Mit Steuermesszahl multiplizieren
Mit Hebesatz der Gemeinde multiplizieren
(Bei quartalsweiser Zahlung durch 4 dividieren)
1. Der Einheitswert einer Immobilie
Die Grundlage für alle weiteren Berechnungen der Grundsteuer bildet der Einheitswert einer Immobilie laut Bewertungsgesetz (2). Dieser wird festgestellt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§§ 33, 48a und 51a), für Grundstücke (§§ 68 und 70) und für Betriebsgrundstücke (§ 99).
Bereits bestehende Bauten verfügen über einen Bescheid zum Einheitswert, den der bisherige Eigentümer vorlegen kann. Die Feststellung für Neubauten erfolgt anhand eines Fragenkatalogs vom Finanzamt, den der Ersteller auszufüllen hat.
Prüfen Sie den Feststellungsbescheid des Einheitswertes genau. Da alle weiteren Berechnungen auf ihm fußen, können Sie die errechnete Grundsteuer nur beeinflussen, indem Sie gegen diesen Bescheid Beschwerde einlegen (3).
Für die Ermittlung des Einheitswertes werden die Werte der Immobilien zu den Stichtagen 01.01.1935 für den Osten und 01.01.1964 für den Westen Deutschlands herangezogen. Bei jüngeren Häusern wird anhand von Tabellen bestimmt, welchen Wert die Häuser zu der damaligen Zeit gehabt hätten.
Der Hintergrund dieser merkwürdigen Betrachtung fußt auf der damaligen Idee, 1935 flächendeckend die Bewertungen festzustellen und dieses Prozedere alle sechs Jahre zu wiederholen. Doch dann brach der 2. Weltkrieg aus.
Im Westen wurde das Konzept in den Nachkriegsjahren vorerst weitergeführt, allerdings erschien nach 1964 der bürokratische Aufwand zu hoch und die Neubewertungen wurden eingestellt. Im Osten wurden die Berechnung anhand der Vorkriegswerte fortgesetzt.
Bei Neubauten gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie festzustellen:
Nach dem Sachwert: Dieser Ansatz bezieht den Bodenwert und den durchschnittlichen Wert je Kubikmeter umbauten Raumes ein
Nach dem Ertragswert: Dieser Ansatz versucht die Jahresrohmiete zu ermitteln. Dazu werden Fläche, Baujahr, Ausstattungsqualität, Lage, etc. in die Überlegungen miteinbezogen. Die Jahresrohmiete wird dann mit dem Vervielfältiger multipliziert
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2. Der Vervielfältiger als ausgleichender Faktor
Bei vermieteten Objekten kommt der Vervielfältiger als ein weiterer Faktor hinzu. Da sich die Werte an der Vergangenheit orientieren, hat der Gesetzgeber sogenannte Vervielfältiger definiert, die mit der festgestellten Jahresrohmiete multipliziert werden (4). Diese Multiplikatoren orientieren sich nach der Bauweise und dem Baujahr der Immobilie sowie der Gemeindegröße.
Für eine Mietswohnung in einer Gemeinde mit 10.000 bis 50.000 Einwohnern, die in den Nachkriegsjahren ab 20.6.1948 entstand, beträgt der Vervielfältiger zwischen 8,3 und 9,2, je nach Bauweise des Hauses (Anlage 3 BewG). Zu finden sind die Tabellen in den Anlagen 3 bis 8 des Bewertungsgesetzes.
3. Die Steuermesszahl als Grundlage zur Ermittlung der Grundsteuer
Zusätzlich unterscheidet das Grundsteuerrecht nach neuen und alten Bundesländern. In den neuen Bundesländern sind zusätzlich noch die Art des Gebäudes und die Einwohnerzahl der Gemeinde ein Kriterium.
All diese Aspekte fließen ein in eine rechnerische Größe, die sich Steuermesszahl nennt. Die Steuermesszahlen unterscheiden sich daher erheblich. Sie weisen in den alten Bundesländern eine Spanne von 2,6 bis 6,0 Promille des Einheitswertes der Immobilie auf (5)(6), in den neuen Bundesländern reicht die Spanne von 5 bis 10 Promille (7).
Die Steuermesszahlen im Westen Deutschlands
Für Land- und forstwirtschaftliche Betriebe: 6 Promille (= 0,6 Prozent)
Einfamilienhäuser: 2,6 bzw. 3,5 Promille (= 0,26 Prozent bis zum Einheitswert von 38.346,89 Euro (=75.000 DM) und 0,35 Prozent für alle Beträge, die darüber hinausgehen)
Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille (= 0,31 Prozent)
Anderes Wohneingentum und betriebliche Grundstücke: 3,5 Promille (= 0,35 Prozent)
Ein kleines Beispiel zur Steuermesszahl im Westen:
Wenn Sie sich eine Bestandswohnung im westlichen Teil Deutschlands kaufen, deren Einheitswert schon feststeht und mit 50.000 Euro beziffert wurde, dann beträgt der Grundsteuermessbetrag: 50.000 * 0,35 Prozent = 175 Euro.
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Die Steuermesszahlen im Osten Deutschlands
Da die Bewertungen im Osten nach 1935 nicht fortgesetzt wurden (2. WK, DDR), werden für die neuen Bundesländer nach wie vor die damaligen Werte herangezogen und mit einer höheren Steuermesszahl verrechnet. So wird auch ein Ausgleich zu den West-Einheitswerten geschaffen, denn die fallen durch die jüngere Bewertung im Schnitt höher aus, da Immobilienpreise regelmäßig steigen.
Es greift für die fünf neuen Bundesländer die Grundsteuer-Durchführungsverordnung (GrStDV) (7). Sie weist für unterschiedliche Bauten in unterschiedlich großen Gemeinden folgende Steuermesszahlen aus:
Steuermesszahlen für die neuen Bundesländer in Promille
Gemeindegruppen nach Einwohnerzahl
Grundstücksgruppen bzw. Wertgruppen
über 25.000 bis 1.000.000
I: Alle Altbauten
(bei Einfamilienhäusern nur für den Teil des Einheitswerts, der 15.338,76 Euro übersteigt) 1 ‰ 1 ‰ 1 ‰
II: Einfamilienhäuser als Altbauten: für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des Einheitswerts 1 ‰ 8 ‰ 6 ‰
III: Alle Neubauten
(bei Einfamilienhäusern nur für den Teil des Einheitswerts, der 15.338,76 Euro übersteigt) 8 ‰ 7 ‰ 6 ‰
IV: Einfamilienhäuser als Neubauten: für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des Einheitswerts 8 ‰ 6 ‰ 5 ‰
Diese Tabelle bezieht sich auf die Werte von 1935. Wenn Sie also wissen möchten, welche Steuermesszahl für Sie in Frage kommt, brauchen Sie zuerst die Größe Ihrer Gemeinde zum Stichtag 01.01.1935.
Als Altbau definiert die Verordnung Gebäude, die bis einschließlich 31. März 1924 bezugsfertig wurden. Alle Gebäude, die ab dem 1. April 1924 bezugsfertig wurden, gelten im Sinne der Verordnung als Neubauten.
Die unrunden Euro-Beträge rühren daher, dass sie das Ergebnis einer Umrechnung von Reichsmark in Euro sind. Als Schwellenwert festgesetzt waren damals 30.000 Reichsmark, die per Steuer-Euroglättungsgesetz (StEuglG) zu 15.338.,76 Euro gewandelt wurden (8):
„In § 29 der Grundsteuerdurchführungsverordnung vom 1. Juli 1937 (RGBl. I S. 733) wird die Angabe „30.000 RM“ jeweils durch die Angabe „15.338,76 Euro“ ersetzt.“
Speziell die Bewertung von Einfamilienhäusern kann verwirrend sein. Grundsätzlich ist es bei diesen Häusern so, dass ab einem (damaligen) Wert von mehr als 15.338,76 Euro der Mehrbetrag in eine andere Grundstücksgruppe kommt. Der Betrag, der diese Schallgrenze übersteigt, wird dann mit der entsprechenden Steuermesszahl berechnet.
Wie wird der alte Wert in Euro umgerechnet?
Altbauten und jüngere Neubauten wurden noch in Reichsmark bewertet. Wie bringt man diese Werte in die Gegenwart? Dazu nutzen Sie die rechtlichen Definitionen und lassen tatsächliche Kaufkraft- und Marktentwicklungen außen vor.
Das heißt: 1948 wurde durch die Währungsverordnung eine Reichsmark (RM) mit einer DDR-Mark gleichgesetzt (im Westen war das Verhältnis 10 RM = 1 DM). 1990 wurde im Staatsvertrag festgelegt, dass zwei DDR-Mark einer DM entsprechen (9). Schließlich wurde der Euro erst als Buchgeld und ab dem 01.01.2001 als Bargeld eingeführt. Der Wechselkurs Betrug 1,95583 DM = 1 Euro.
Das bedeutet: 1.000 RM -> 1.000 DDR-Mark -> 500 DM -> 255,65 Euro
Der aufmerksame Leser erkennt hier den Widerspruch zur gesetzlichen Umrechnung (StEuglG) von Reichsmark in Euro. Es scheint so, als hätte der Gesetzgeber einen mathematischen Schritt vergessen, denn 30.000 Reichsmark entsprechen genau dann 15.338,76 Euro, wenn die Umrechnung mit dem DM-Euro-Faktor 1,95583 erfolgt.
4. Die Hebesätze der Gemeinden für die Grundsteuer
Grundsätzlich wird in zwei unterschiedliche Hebesätze unterscheiden, wenn es um die Grundsteuer geht:
Grundsteuer A (für landwirtschaftlich genutzte Flächen)
Grundsteuer B (für nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen)
Um herauszufinden, welche Hebesätze in Ihrer Region gelten, nutzen Sie einfach folgende interaktive Karte, die vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellt und gepflegt wird (9).
Im Bereich oben rechts wählen Sie zuerst die Steuerart, die Sie interessiert und fahren dann mit der Maus über Ihre Region, um die aktuellen Hebewerte angezeigt zu bekommen.
5. Die Berechnung der Grundsteuer für die eigene Immobilie
So kompliziert sich das anhört: Ihre Berater auf dem Finanzamt können Ihnen genau sagen, welche Steuermesszahl und welcher Hebesatz für Sie gilt. Für eine korrekte Berechnung der Grundschuld, die Sie regelmäßig abzuführen haben, brauchen Sie folgende Angaben:
Den Einheitswert der Immobilie
Die Steuermesszahl für Ihr Objekt
Den Hebesatz für Ihre Gemeinde
Haben Sie alle Information besorgt, können Sie nach folgendem simplem Beispiel die für Sie fällige Grundsteuer berechnen
Beispielrechnung zur Ermittlung der Grundsteuer
Einheitswert der Immobilie (West) 50.000 Euro
x Steuermesszahl 0,0035 (3,5 ‰)
= Grundsteuermessbetrag 175 Euro
x Grundsteuerhebesatz (z.B. Ludwigshafen) 4,2 (420 %)
Grundsteuer p.a. 735 Euro
Quartalsweise abzuführen 183,75 Euro
Hebesätze im bundesweiten Vergleich
Einen Überblick über die teuersten und günstigsten Gemeinden hinsichtlich der Hebesätze 2017/ 2018 liefert die nachfolgende Tabelle. Die Werte in Klammern entsprechen den Hebesätzen zum Stichtag 30.06.2017, die mit den Hebesätzen aus dem zweiten Halbjahr 2017 bzw. ersten Halbjahr 2018 verglichen werden können.
Die niedrigsten und höchsten Hebesätze je Bundesland
Günstigste Gemeinde
Hebesätze 2017/ 2018 in %
(Q. II 2017)
Teuerste Gemeinde
Baden-Württemberg Büsingen am Hochrhein
Gnotzheim, Meinheim, Oberickelsheim, Thanstein
(650, 650, 650, 450)
Brandenburg Hirschfeld
Mecklenburg-Vorpommern Nieden
Niedersachsen Gorleben
Hannover, Laatzen, Wilhelmshaven
Nordrhein-Westfalen Harsewinkel
Rheinland-Pfalz Riegenroth
Sachsen Heinsdorfergrund
Sachsen-Anhalt Loitsche-Heinrichsberg
Schleswig-Holstein Friedrichsgabekoop, Südermarsch
Thüringen Kirchgandern
Quelle: s. (11), (12), (13)
Wie zu erkennen ist, haben einige Gemeinden keine Änderungen ihrer Hebesätze in den vergangenen Monaten vorgenommen. Andernorts gelten heute neue Hebesätze, die in den meisten Fällen nach oben korrigiert wurden. Bei unseren Beispielen konnten sich nur die Einwohner der Gemeinde Loitsche-Heinrichsberg in Sachsen-Anhalt über eine verminderte Grundsteuerlast freuen – hier wurde der Hebesatz sogar gänzlich abgeschafft.
Deutliche Veränderungen der Hebesätze zu Lasten der Einwohner zeigen sich hingegen in den Gemeinden Potsdam (von 450 % auf 545 %), Völklingen im Saarland ( von 525 % auf 565 %), Köthen in Sachsen-Anhalt (von 420 % auf 510 %) und Flensburg (von 480 % auf 690 %).
Mit der Erhöhung des Hebesatzes hat Potsdam die Gemeinde Brandenburg a.d. Havel mit dem damals höchsten Hebesatz in ganz Brandburg (530 %) von Platz 1 verdrängt. So erging es beispielsweise auch Kiel und Lübeck (damals 500 %) mit Flensburg.
Hinsichtlich der Gemeinde mit dem höchsten Hebesatz je Bundesland fielen Gemeinden nicht nur von ihrem wenig ehrenhaften Siegerplatz herab, weil sie, wie eben geschildert, von anderen Gemeinden überboten wurden, während der eigene Hebesatz unverändert hoch blieb. Stattdessen verringerte sich ihr Hebesatz erfreulicherweise. So war vor einigen Monaten noch Nauheim in Hessen mit 960 % an der Spitze. Da dürften nun die Rüsselheimer mit 800 % an der Spitze nicht allzu laut klagen.
Außerhalb dieser tabellarischen Übersicht, deutschlandweit betrachtet, legte Kamp-Lintfort in Nordrhein-Westfalen die heftigste Veränderung hin. Um satte 295 Prozentpunkte änderte sich der Hebesatz dieser Gemeinde von 470 % zum Stichtag 30.06.2017 auf heute 765 %. Dicht gefolgt am Spitzenreiter haben Ennepetal (um 227 Prozentpunkte auf 712 %) und Bad Honnef in NRW (um 210 Prozentpunkte auf 730 %) am stärksten erhöht. Insgesamt nahmen seit Juni 2017 mehr als 100 deutsche Gemeinden Erhöhungen des Grundsteuerhebesatzes zu Lasten der Immobilienbesitzer vor.
Top 10 Hebesatz-Erhöhungen 2017*
Kamp-Lintfort, Stadt 470 765 +295
Ennepetal, Stadt der Kluterthöhle 485 712 +227
Bad Honnef, Stadt 520 730 +210
Flensburg, Stadt 480 690 +210
Mörfelden-Walldorf, Stadt 595 790 +195
Dinslaken, Stadt 498 648 +150
Oberursel (Taunus), Stadt 450 595 +145
Pulheim, Stadt 420 565 +145
Hanau, Brüder-Grimm-Stadt 460 595 +135
Bad Soden am Taunus, Stadt 450 550 +100
Wetzlar, Stadt 490 590 +100
Erkrath, Stadt 420 520 +100
Frechen, Stadt 420 520 +100
Rösrath, Stadt 590 690 +100
Werne, Stadt 565 665 +100
Bornheim, Stadt 500 595 +95
Troisdorf, Stadt 500 590 +90
Köthen (Anhalt), Stadt 420 510 +90
Quelle: DIHK/eigene Berechnung – *Nur Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern betrachtet
Lediglich fünf Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohner senkten den Hebesatz, doch bei weitem nicht in dem Ausmaße, wie die aufgezählten Erhöhungen stattgefunden haben. In Biberach an der Riß in Baden-Württemberg ist der Hebesatz 50 Prozentpunkte geringer als noch im Juni 2017 und liegt somit aktuell bei 250 %. An größeren Städten folgen Suhl in Thüringen (mit -27 Prozentpunkten auf 445 %) und Heidenheim an der Brenz in BaWü (mit -10 Prozentpunkten auf 360 %).
Und wer darf sich nach sämtlichen Veränderungen nun die Stadt oder Gemeinde mit dem höchsten bzw. niedrigsten Grundsteuerhebesatz nennen? Die Städte mit über 20.000 Einwohnern betrachtend, wird der teuerste Hebesatz in Witten (NRW) verlangt. Dort sind für die Immobilienbesitzer stolze 910 % fällig. Unter den Bewohnern größerer Städte dürfen sich am glücklichsten die Ingelheimer am Rhein (Rheinland-Pfalz) schätzen. Mit 80 % liegen sie weit unter dem bundesweiten Durchschnitt von 464 %. Werden auch die kleineren Gemeinden hinzugezogen, tauchen sogar versteckte Örtchen ohne Hebesatz auf, wie Südermarsch in Schleswig-Holstein.
So unterschiedlich sind die Grundsteuerkosten
Die bisherigen Informationen aus unserem Ratgeber werden im Folgenden praktisch angewandt. Als Beispiele haben wir drei unterschiedliche Objekte in den jeweils günstigsten und teuersten Gemeinden je Bundesland durchgerechnet (Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg sind außen vor, da es dort keine unterschiedlichen Grundsteuerbeträge gibt).
Um das Bild nicht zu verfälschen, muss den unterschiedlichen Preisniveaus im Osten und Westen der Republik Rechnung getragen werden. Eine Studie der Sparda Bank belegt, dass die durchschnittlichen Preise je Quadratmeter bei Eigentumswohnungen im Westen rund 1/3 höher ausfallen, als im Osten. Dieses Verhältnis haben wir der Einfachheit halber auch auf Mehrfamilienhäuser und Landflächen übertragen.
© Sparda Bank
Die Beispiel-Objekte in den östlichen Bundesländern haben wir als Neubauten (Bezug ab 01.04.1924) definiert, die in einer Gemeinde liegen, deren Bevölkerungszahl zum Stichtag 01.01.1935 zwischen 25.000 und 1.000.000 Einwohner betrug.
Bei Wohnungen wird die Grundsteuer für das Grundstück, auf dem das Wohnhaus steht, unter allen Wohnparteien aufgeteilt, woraus sich die Einheitswerte 40.000 € (West) beziehungsweise 30.000 € (Ost) im Rechenbeispiel ergeben:
Bundesweiter Vergleich der Grundsteuern p.a. für Beispielobjekte
Wohnung Haus für mind. 2 Familien
Grundsteuermessgrößen West 3,5 ‰ 3,1 ‰
Grundsteuermessgrößen Ost (Neubauten) 7 ‰ 7 ‰
Einheitswerte West 40.000 € 60.000 €
Einheitswerte Ost 30.000 € 50.000 €
Bundesland/Gemeinde Hebesätze
Büsingen am Hochrhein 0 % 140 € 186 €
Aulendorf 800 % 1.120 € 1.488 €
Differenz 980 € 1.302 €
Gundremmingen 150 % 210 € 279 €
Gnotzheim, Meinheim, Oberickelsheim, Thanstein 650 % 910 € 1.209 €
Differenz 700 € 930 €
Hirschfeld 250 % 525 € 875 €
Potsdam 545 % 1.145 € 1.907 €
Differenz 620 € 1.032 €
Eschborn 140 % 196 € 260 €
Rüsselsheim am Main 800 % 1.120 € 1.488 €
Differenz 924 € 1.228 €
Nieden 200 % 420 € 700 €
Schwerin 630 % 1.323 € 2.205 €
Differenz 903 € 1.505 €
Gorleben 150 % 210 € 279 €
Hannover, Laatzen, Wilhelmshaven 600 % 840 € 1.116 €
Differenz 630 € 837 €
Harsewinkel 260 % 364 € 483 €
Witten 910 % 1.274 € 1.911 €
Differenz 910 € 1.428 €
Riegenroth 0 % 140 € 186 €
Dierfeld 900 % 1.260 € 1.674 €
Differenz 1.120 € 1.488 €
Spiesen-Elversberg 280 % 392 € 520 €
Völklingen 565 % 791 € 1.050 €
Differenz 399 € 530 €
Heinsdorfergrund 300 % 630 € 1.050 €
Leipzig 650 % 1.365 € 2.275 €
Differenz 735 € 1.225 €
Loitsche-Heinrichsberg 0 % 210 € 350 €
Köthen 510 % 1.071 € 1.785 €
Differenz 861 € 1.435 €
Friedrichsgabekoop, Südermarsch 0 % 140 € 210 €
Kiel, Lübeck 500 % 700 € 1.050 €
Differenz 560 € 840 €
Kirchgandern 200 % 420 € 700 €
Gera 600 % 1.260 € 2.100 €
Differenz 840 € 1.400 €
Hinweis: in der Tabelle sind nur die 13 Flächen-Bundesländer aufgeführt. Da es bei den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg keine Unterschiede in der Grundsteuer geben kann, haben wir selbige aus Gründen der Übersichtlichkeit nicht aufgeführt. Die Höhe der Einheitswerte entstammt Annahmen. In die Berechnung der Einheitswerte fließen sehr viele Faktoren ein, sodass nicht allgemeingültig ausgesagt werden kann, dass die Einheitswerte der neuen Bundesländer denen der alten Bundesländer unterliegen oder dass die Einheitswerte für eine Wohnung denen für ein Haus unterliegen, wie es unser Beispiel abbildet.
Quelle: Ernst & Young, eigene Berechnungen
Unterschiede in der Grundsteuer für Beispielobjekte
Baden-Württemberg 980 € 1.302 €
Bayern 700 € 930 €
Brandenburg 620 € 1.032 €
Hessen 924 € 1.228 €
Mecklenburg-Vorpommern 903 € 1.505 €
Niedersachsen 630 € 837 €
Nordrhein-Westfalen 910 € 1.428 €
Rheinland-Pfalz 1.120 € 1.488 €
Saarland 399 € 530 €
Sachsen 735 € 1.225 €
Sachsen-Anhalt 861 € 1.435 €
Schleswig-Holstein 560 € 840 €
Thüringen 840 € 1.400 €
Hinweis: in der Tabelle sind nur die 13 Flächen-Bundesländer aufgeführt. Da es bei den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg keine Unterschiede in der Grundsteuer geben kann, haben wir selbige aus Gründen der Übersichtlichkeit nicht aufgeführt.
Bei einem Immobilienkauf fallen weit mehr Nebenkosten an, als nur die Grundsteuer. Mit unserem Kaufnebenkostenrechner können Sie in Erfahrung bringen, mit welchen weiteren Kosten Sie neben dem Kaufpreis rechnen müssen.
Kaufpreis Anzahl m2 Baujahr der Immobilie
Gültigkeit der Grundsteuer-Bemessung
Die oben genannten fünf Schritte zeigen, wie die Grundsteuer seit Jahren bemessen wird. Gerechnet wird mit Einheitswerten, die in den alten Bundesländern seit 1964 unverändert geblieben sind und in den neuen sogar seit 1935. Hinzu kommt, dass die Grundstücke eigentlich aller sechs Jahre neu bewertet werden sollen. Das ist aber seit der Festlegung der Einheitswerte nicht mehr geschehen.
Eine ganz schön lange Zeit, wenn man bedenkt, wie sehr der Wert von Grundstücken und den Immobilien darauf schwanken kann. Man braucht nur an Berlin zu denken. Wer hätte noch vor einigen Jahren gedacht, dass Berlin Prenzlauer Berg einmal zu einer teuren Wohngegend für wohlsituierte Leute wird?
Nachdem dieses Thema schon jahrelang diskutiert und das aktuelle Bemessungsverfahren kritisiert wurde, hat sich das Bundesverfassungsgericht nun endlich der Sache angenommen. Die Urteilsverkündung vom 10.04.2018 lautet: Die Bemessung der Grundsteuer ist verfassungswidrig. Die seit Jahrzehnten bestehenden Einheitswerte für Grundstücke seien „völlig überholt“ und hätten „gravierende Ungleichbehandlungen“ der Haus- und Wohnungsbesitzer zur Folge. Die aktuellen Bemessungsregelungen würden gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstoßen.
Nun ist es also amtlich, doch wie geht es weiter? Das Bundesverfassungsgericht fordert die Verabschiedung eines neuen Gesetzes und bis Ende 2024 soll eine Übergangsfrist gelten. Eine Neuregelung soll bis 2019 geschaffen werden. Falls diese Vorgabe nicht eingehalten wird, entfällt die derzeitige Regel. Dem Bürger bleibt momentan fraglich, was in diesem Fall konkret passiert.
Immobilienbesitz stellt für immer mehr Leute einen elementaren Baustein in der Altersvorsorge dar. Aus diesem Grund plädiert Ulrich Silberbach, Chef des Beamtenbunds dbb, für Neuregelungen, die keine finanzielle Mehrbelastung für selbst genutztes Wohneigentum bedeuten. Darüber hinaus warnt er vor weiteren Nebenkostenerhöhungen für Mieterinnen und Mieter, da Immobilienbesitzer die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen. Im Falle einer größeren Steuerlast erhöhen sich entsprechend die Nebenkosten. (14)
Die Alternativen für die Grundsteuerreform
Es stehen drei Alternativen für die Neugestaltung der Grundsteuer zur Auswahl:
Das Verkehrswert- oder Kostenwertmodell
Das Äquivalenzmodell
Das Bodenwertmodell
Es stellt sich die Frage, welches der drei Modelle am wenigsten schädlich ist.
Das Verkehrswertmodell
Diese Vorgehensweise berücksichtigt den Marktwert der Immobilie respektive deren Gestehungskosten und den Wert des Grundstücks. Für Hausbesitzer mit einem alten Haus in einer begehrten Innenstadtlage wäre dies fatal. Auch wenn das Objekt vernachlässigt werden kann, würde der Grundstückspreis die Steuer in absurde Höhen treiben. Profitieren würden hier Hausbesitzer in unattraktiven Lagen.
Dieses Modell legt die Quadratmeterzahl von Grundstück und Gebäude zugrunde. Die Werte, ganz gleich ob Marktwert oder Gestehungskosten, spielen keine Rolle. Das Äquivalenzmodell würde eine weitgehende Steuergerechtigkeit mit sich bringen, da der Wert der Immobilie nicht durch eine Nachfrageblase künstlich aufgebläht werden oder bei einem Markteinbruch plötzlich ins Bodenlose sinken würde.
Das Bodenwertmodell orientiert sich wiederum am Wert des Grundstücks, lässt aber den Wert der Immobilie darauf unberücksichtigt. Es kommt eine ähnliche Problematik wie beim Verkehrswertmodell auf. Von Investoren gefragte Grundstücke mit hohem Marktwert werden hoch besteuert, unabhängig davon, welchen Wert das eigentliche Gebäude mit sich bringt.
Bodenwertmodell mit Strafsteuer für Spekulanten
Wer ein Grundstück bebaut, und sei es nur mit einem Carport, muss sofort eine höhere Grundsteuer bezahlen. Wer ein Grundstück kauft und aus Spekulationsgründen brachliegen lässt, wird steuerlich indirekt belohnt.
Das Bodenwertmodell würde hier Gleichbehandlung schaffen. Wer brachliegen lässt, zahlt die gleiche Steuer, wie derjenige, der ein Mehrfamilienhaus errichtet. Das Bodenwertmodell spricht auch dafür, dass in Ballungsgebieten immer mehr in die Höhe gebaut wird. Die Grundsteuer steigt mit der Anzahl der Stockwerke. Eine reine Besteuerung des Bodens wäre unter Umständen ein Investitionsanreiz, die Geschossflächenkennziffer auszunutzen.
Auf der anderen Seite bedingt das Bodenwertmodell, dass das Wohnen teurer wird. Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten. Für die Mieter eines Dreifamilienhauses wäre bei gleicher Grundstücksgröße die Nebenkostenbelastung ungleich höher, als bei einem Zehnparteienhaus.
Die Verlierer beim Bodenwertmodell wären die Einfamilienhausbesitzer.
Ausblick zur Grundsteuerreform
Am gerechtesten erscheint den Forschern des Münchner ifo-Institutes das Äquivalenzmodell. Jedes Objekt erhält einen pauschalen Quadratmeterpreis je für Grundstück und Immobilie.
Für die Gemeinden bleibt das Risiko, durch die Neuregelung zur Grundsteuer Einnahmeverluste hinnehmen zu müssen. Hier bliebe die Möglichkeit, die jeweiligen Hebesätze anzupassen. Die Wunschvorstellung, dass es zu einem bundeseinheitlichen Hebesatz kommt, ist allerdings eher unrealistisch.
Eine Umfrage beim Bundesverband Deutscher Volks- und Betriebswirte ergab, dass sich etwas mehr als die Hälfte für die einfachste Variante aussprach: Die Abschaffung der Grundsteuer.
(1) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Grundsteuergesetz (GrStG), § 1 Heberecht
(2) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bewertungsgesetz (BewG), § 19 Feststellung von Einheitswerten
(3) Grundsteuerberechnen.de – Die Steuermesszahl
(4) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bewertungsgesetz (BewG), § 80 Vervielfältiger
(5) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Grundsteuergesetz (GrStG), § 14 Steuermesszahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
(6) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Grundsteuergesetz (GrStG), § 15 Steuermesszahl für Grundstücke
(7) Jurion.de – Grundsteuer-Durchführungsverordnung, §29 Abstufung der Steuermesszahlen
(8) Jurion.de – Art. 22 StEuglG, Gesetz zur Umrechnung und Glättung steuerlicher Euro-Beträge (Steuer-Euroglättungsgesetz – StEuglG)
(9) Dr. Ernst-Michael Ehrenkönig – Grundbucheintragung in Reichsmark (PDF)
(10) Statistisches Bundesamt – Hebesätze der Gemeinden
(11) Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young GmbH – Kommunenstudie 2017 (PDF)
(12) Deutscher Industrie- und Handelskammertag (DIHK) – Realsteuer-Hebesätze 2017
(13) Grundsteuer.biz – Grundsteuer Berechnung mit dem Hebesatz nach Bundesland/Stadt
(14) WELT – Bemessung der Grundsteuer ist verfassungswidrig

References: § 29
 § 1
 § 19
 § 80
 § 14
 § 15
 §29
 Art. 22