Source: http://prawo.money.pl/porady-prawne/porady/prawo-cywilne/artykul/umowa;dzierzawy;nieruchomosci,96,0,324960.html
Timestamp: 2014-10-31 17:43:44+00:00

Document:
Money.plPrawoPorady prawnePoradyPrawo cywilneUmowa dzier�awy nieruchomo�ci
2008-02-29 15:33Umowa dzier�awy nieruchomo�ci
[fot: Money.pl/Bartek Chocho�owski]
1. Czy umow� dzier�awy nieruchomo�ci zawart� na czas oznaczony przekraczaj�cy 10 lat poczytuje si� za zawart� na czas nieoznaczony ?
2. Czy istnieje mo�liwo�� wypowiedzenia umowy dzier�awy nieruchomo�ci zawartej na czas oznaczony, a je�li tak to na jakiej podstawie?
,,Zamierzam zawrze� umow� dzier�awy terenu. Umowa taka mo�e by� zawarta na czas nieoznaczony lub oznaczony, przy czym drugiej z tych um�w nie mo�na rozwi�za� za wypowiedzeniem przed up�ywem terminu okre�lonego w umowie (chyba, �e jest to d�u�ej ni� 30 lat). Natomiast osoba, od kt�rej zamierzam wydzier�awi� teren obstaje przy tym, �e zgodnie z obowi�zuj�cymi przepisami okres "ochrony" przed wypowiedzeniem umowy dzier�awy zawartej na czas oznaczony wynosi 10 lat (tzn. po up�ywie 10 lat umowa mo�e zosta� rozwi�zana za wypowiedzeniem).
Podstawa prawna Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z zm. zwany dalej ,,KC");
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kszta�towaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64 poz. 592 ,,Ustaw� o ustroju rolnym").
1. Umowa dzier�awy zawarta na czas oznaczony przekraczaj�cy 10 lat, mo�e by� wypowiedziana wy��cznie na podstawie okoliczno�ci wskazanych w umowie.
2. W stosunku do umowy dzier�awy nie maj� zastosowania przepisy art. 661 KC w zw. z art. 694 KC. 3. Umowa dzier�awy zawarta na czas oznaczony mo�e zosta� uznana za zawart� na czas nieoznaczony po up�ywie 30 lat od jej zawarcia gdy jest nadal wykonywana.
Uzasadnienie tez opinii
Kwestia dzier�awy nieruchomo�ci jest uregulowany w polskim prawie w przepisach zawartych w art. 693-709 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tre�ci� art. 694 KC do dzier�awy stosuje si� odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepis�w powy�szych. Oznacza to, i� w zakresie w jakim kwestie dzier�awy nie zosta�y uregulowane w Ksi�dze III Tytu� XVII Dzia� II Kodeksu Cywilnego (art. 693-709 KC) maj� zastosowanie przepisy dotycz�ce najmu zawarte w art. 659-692 KC.
Charakter umowy dzier�awy jest zbli�ony do umowy najmu. Dlatego te�, je�eli nic innego nie wynika z przepis�w o dzier�awie, znajduj� odpowiednie zastosowanie przepisy o najmie, a w szczeg�lno�ci art. 663-667, 669 � 1, art. 670, 671, 673 � 1, art. 674, 676-679, 682 i 684 KC.
I tak zgodnie z art. 669 � 1 KC je�eli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zar�wno wynajmuj�cy, jak i najemca mog� wypowiedzie� najem z zachowaniem termin�w umownych, a w ich braku z zachowaniem termin�w ustawowych.
Nale�y pami�ta� o tym, i� zasad� jest brak mo�liwo�ci wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Jak wskaza� w swoim orzecznictwie S�d Najwy�szy : ,,Bezskuteczne jest postanowienie umowy dzier�awy zawartej na czas oznaczony, przewiduj�ce mo�liwo�� jej wypowiedzenia" (uchwa�a SN z dnia 27 pa�dziernika 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 36).
W uzasadnieniu S�d Najwy�szy podtrzyma� dotychczasow� lini� orzecznictwa wskazuj�c na niedopuszczalno�� wypowiadania um�w najmu zawartych na czas oznaczony, poza przyj�tym pogl�dem o bezwzgl�dnym charakterze przepis�w kodeksu cywilnego o najmie. Powy�sze nie wyklucza jednak�e mo�liwo�ci rozwi�zania umowy zawartej na czas oznaczony za wypowiedzeniem ale tylko w przypadkach enumeratywnie wskazanych w umowie. Jak wskaza� S�d Najwy�szy w wyroku z dnia 22 stycznia 1998 r. ,,Nie ma przeszk�d, a�eby strony wprowadzi�y do umowy dzier�awy, r�wnie� zawartej na czas oznaczony, mo�liwo�� jej wypowiedzenia w razie zaj�cia okre�lonej w tej umowie przyczyny." ( III CKN 365/97 OSNC 1998/9 poz. 144 ).
Co prawda art. 661 KC przewiduje, �e najem zawarty na czas d�u�szy ni� lat 10 po up�ywie tego terminu poczytuje si� za zawarty na czas nieoznaczony, jednak�e przepis ten nie mo�e mie� zastosowania w odniesieniu do um�w dzier�awy (na podstawie art. 661 w zw. z art. 694 KC), gdy� zgodnie z art. 695 KC dzier�aw� zawart� na czas d�u�szy ni� lat trzydzie�ci poczytuje si� po up�ywie tego terminu za zawart� na czas nie oznaczony.
Zar�wno wyk�adnia j�zykowa jak i celowo�ciowa art. 694 KC, wykluczaj� mo�liwo�� zastosowania postanowie� art. 661 KC do um�w dzier�awy. Dlatego te� nale�y stwierdzi�, i� twierdzenia potencjalnego wydzier�awiaj�cego jakoby po up�ywie 10 lat wykonywania umowy dzier�awy zawartej na lat 25, b�dzie m�g� wypowiedzie� umow� na zasadach dotycz�cych um�w na czas nie oznaczony (bez konieczno�ci powo�ywania si� na przyczyn� wskazan� uzasadniaj�c� wypowiedzenie zawart� w umowie) s� ca�kowicie nieuprawnione. Podsumowanie/uwagi ko�cowe
Nie ma �adnych przeszk�d aby zawrze� umow� dzier�awy na czas oznaczony przekraczaj�cy 10 lat bez ryzyka, �e po up�ywie tego okresu zostanie ona uznana za zawart� na czas nieoznaczony i w konsekwencji wypowiedziana przez jedn� ze stron, bez konieczno�ci wskazywania konkretnych przyczyn uzasadniaj�cych wypowiedzenie.
W przedmiotowej sprawie decyduj�ce znaczenie b�dzie mia�o to jak� ostatecznie umow� zawr� strony. W przypadku umowy dzier�awy, kt�ra jest wskazana w przedstawionym stanie faktycznym (i wydaje si� najbardziej adekwatna do przedmiotu umowy), nale�y stwierdzi�, i� umowa taka mo�e zosta� potraktowana jako zawarta na czas nieoznaczony (z wszystkim tego konsekwencjami w zakresie mo�liwo�ci jej wypowiedzenia) nie wcze�niej ni� po up�ywie 30 lat od jej zawarcia.
T�umaczenia urz�dnika mo�e wskazywa� na fakt, i� zaproponowana umowa w rzeczywisto�ci oka�e si� umow� najmu a nie dzier�awy a w�wczas dziesi�cioletni okres po up�ywie kt�rego umow� mo�na wypowiedzie� umow� bez podawania przyczyn b�dzie jak najbardziej zasadny.
Nie nale�y jednak zapomina� o istotnych r�nicach pomi�dzy istot� umowy najmu i dzier�awy. Dzier�awa dotyczy u�ywania i pobierania po�ytk�w z przedmiotu dzier�awy podczas gdy najem z definicji ogranicza si� do oddania rzeczy do u�ywania.
Ewentualne dokonanie wypowiedzenia umowy dzier�awy na czas oznaczony przez wydzier�awiaj�cego bez podawania przyczyn wskazanych w umowie (czyli jak wypowiedzenie umowy na czas nie oznaczony) b�dzie bezskuteczne i nie wywo�a skutk�w prawnych. Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii Siwek, Gaczy�ski, Ka�usi�ski
Wojciech Grondys tagi
porady prawne, umowa dzier�awy, neruchomo��
2014-10-31 17:38 Wybory na Ukrainie. Putin zwo�a� Rad� Bezpiecze�stwa
Firma windykacyjna a post�powanie spadkowePytanie: M�� zmar�. W bankach d�ugi. Ka�da firma windykacyjna zosta�a powiadomiona. Chc� teraz przes�ania aktu zgonu m�a . Czy wys�a� firmie ten akt zgonu m�a?...
Szeroko�� drogi dojazdowejPytanie: Z�o�ono wniosek o ustalenie warunk�w zabudowy dla inwestycji polegaj�cej na budowie 4 budynk�w mieszkalnych z jednoczesnym wydzieleniem 4 dzia�ek budowlanych z wewn�trzn� drog� dojazdow� bez...
Handel motocyklami i skuteramiPytanie: Chc� rozpocz�� prowadzenie dzia�alno�ci gospodarczej w zakresie sprowadzania u�ywanych motocykli i skuter�w od os�b fizycznych z Niemiec i firm z Niemiec, a nast�pnie sprzedawa� je w Polsce w...

References: art. 661
 art. 694
 art. 693
 art. 694
 art. 659
 art. 663
 art. 670
 art. 674
 art. 669
 art. 661
 art. 661
 art. 694
 art. 695
 art. 694
 art. 661