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Timestamp: 2016-10-26 23:22:10+00:00

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2C_682/2009 (08.04.2010)
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich vom 26. August 2009.
Die Eheleute X.________ sind Eigent�mer eines Zweifamilienhauses an der A.________strasse auf der Forch, Gemeinde K�snacht/ZH. Die eine Wohnung wird von den Eigent�mern genutzt, die andere ist vermietet. Die Liegenschaft befindet sich in der Anflugschneise der Piste 34 des Flughafens Z�rich-Kloten.
In der Steuererkl�rung 2003 deklarierten die Eheleute X.________ gegen�ber den Formelwerten von Fr. 50'316.-- bzw. Fr. 1'757'000.-- gem�ss der im Jahr 2003 erfolgten Neubewertung einen um 30 % verminderten (Brutto-)Eigenmietwert von Fr. 31'640.-- und einen im gleichen Umfang herabgesetzten Verm�genssteuerwert von Fr. 1'229'000.--. Zur Begr�ndung f�hrten sie L�rmimmissionen an, welchen ihre Liegenschaft wegen verst�rkter Flugbewegungen (S�danfl�ge) seit Ende Oktober 2003 ausgesetzt sei. Analoge Abz�ge von 30 % nahmen die Steuerpflichtigen in der Steuerkl�rung 2004 vor.
Mit Einsch�tzungs- bzw. Einspracheentscheiden vom 16. Oktober 2006 bzw. 3. Mai 2007 hielt das Kantonale Steueramt an den Formelwerten fest und sch�tzte die Steuerpflichtigen entsprechend ein.
Gegen den Einspracheentscheid betreffend die Staats- und Gemeindesteuern gelangten die Steuerpflichtigen an die Steuerrekurskommission des Kantons Z�rich, welche - nach Beizug s�mtlicher Hand�nderungsanzeigen an un�berbauten Grundst�cken in den Jahren 2002-2004, der Grundlagen zur Weisung des Regierungsrates 2003 an die Steuerbeh�rden �ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2003, Durchf�hrung eines Augenscheins sowie Beizug des Lageklassenplans der Gemeinde Maur/ZH - den Rekurs wegen Verletzung des Gebotes der rechtsgleichen Behandlung (Art. 8 BV) guthiess und die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an das kantonale Steueramt zur�ckwies.
Das daraufhin vom Kantonalen Steueramt angerufene Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich hiess dessen Beschwerde gut, hob den Entscheid der Steuerrekurskommission auf und best�tigte die Einsch�tzung gem�ss Einspracheentscheiden.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragen die Eheleute X.________ dem Bundesgericht, das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und den Entscheid der Steuerrekurskommission wiederherzustellen.
1.1 Die Beschwerde ist unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (Art. 100 Abs. 1 BGG) und Form (Art. 42 BGG) von einer durch den Entscheid besonders ber�hrten Partei mit einem schutzw�rdigen Interesse an dessen Aufhebung oder �nderung (Art. 89 Abs. 1 BGG) eingereicht worden. Sie richtet sich gegen einen von einer letzten oberen kantonalen Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG) gef�llten Endentscheid (Art. 90 BGG) in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a BGG). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor.
1.2 Die Beschwerde kann wegen Rechtsverletzung gem�ss Art. 95 und Art. 96 BGG erhoben werden. Das Bundesgericht pr�ft frei, ob der angefochtene Entscheid Bundesrecht verletzt (Art. 106 Abs. 1 BGG). Soweit sich die Besteuerung nach kantonalem Recht richtet, pr�ft es dessen Anwendung nur unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten, namentlich auf Willk�r (Art. 9 BV) hin. Hierf�r gilt die qualifizierte R�gepflicht nach Art. 106 Abs. 2 BGG, das heisst, das Bundesgericht pr�ft nur die ausdr�cklich erhobenen und ausreichend begr�ndeten R�gen.
1.3 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur ger�gt werden, wenn diese offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).
1.4 Angefochten ist eine Steuerveranlagung betreffend die direkten Steuern des Kantons. Der kassatorische Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheides und R�ckweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung ist zul�ssig, soweit das Bundesgericht nicht in der Sache selber entscheiden k�nnte oder soweit sich aus der Beschwerde zweifelsfrei ergibt, was die Beschwerdef�hrer anstreben (BGE 133 II 409 E. 1.4.1 und 1.4.2). Der Antrag auf Wiederherstellung des durch das angefochtene Urteil ersetzten Entscheides der Steuerrekurskommission kann in diesem Sinne als materieller Antrag entgegengenommen werden.
2.1 Die Beschwerdef�hrer r�gen eine Verletzung ihres Anspruches auf Gew�hrung des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 Abs. 2 BV). Diese erblicken sie darin, dass die Vorinstanz die von ihnen in ihrer Rekursschrift vom 31. Mai 2007 (d.h. in ihrer Eingabe an die Steuerrekurskommission) anerbotenen Beweise bez�glich der bestehenden Preisdifferenzen zwischen K�snacht-Dorf und K�snacht-Berg - namentlich ein Zeuge und zwei einzuholende Amtsberichte - nicht abgenommen hat.
2.2 Die Steuerrekurskommission hat die erw�hnten Beweisofferten in antizipierter Beweisw�rdigung abgelehnt bzw. nach vergeblichen Bem�hungen beim Grundbuchamt auf einen solchen Beweis verzichtet. In ihrer Beschwerdeantwort an die Vorinstanz haben die Beschwerdef�hrer f�r den Fall, dass das Verwaltungsgericht die in Frage stehenden Boden-Preisunterschiede als nicht dargetan erachte, lediglich beantragt, dass die Sache an die Rekurskommission zur Einholung eines Gutachtens �ber die Bodenpreise ausgew�hlter Grundst�cke in den beiden Ortsteilen zur�ckgewiesen werde. Da sie indessen ihre fr�heren Beweisantr�ge vor der Vorinstanz nicht erneuert haben, brauchte sie sich mit diesen nicht n�her zu befassen. Ob damit auf die R�ge von vornherein nicht einzutreten w�re (vgl. Art. 99 BGG), kann offen bleiben. Denn die Vorinstanz durfte aufgrund der umfangreichen Sachverhaltsermittlungen der Steuerrekurskommission davon ausgehen, dass sich die genauen Unterschiede des Preisniveaus zwischen K�snacht-Dorf und K�snacht-Berg mangels vergleichstauglicher Transaktionen nicht ermitteln lassen. Sie hat im �brigen die Feststellung der Steuerrekurskommission, dass die Landpreise f�r die besten Lagen im Dorf K�snacht h�her seien als auf der Forch nicht in Frage gestellt. Wenn die Beschwerdef�hrer weiterhin geltend machen, auch die Landpreise f�r die gleichen Lageklassen zugeteilten Grundst�cke seien in K�snacht-Dorf deutlich h�her als auf der Forch, h�tten sie daf�r im vorinstanzlichen Verfahren n�here Anhaltspunkte vorbringen m�ssen, zumal die Erhebungen der Steuerrekurskommission einen solchen Befund nicht erbrachten. Jedenfalls kann aufgrund einer allgemeinen Aussage des Notars vom 18. Oktober 2007, dass die Preise in K�snacht-Dorf und K�snacht-Berg v�llig verschieden seien, nicht auf solche Unterschiede innerhalb der gleichen Lageklasse geschlossen werden. Eine Geh�rsverletzung liegt unter diesen Umst�nden nicht vor.
3.1.1 Alle wiederkehrenden und einmaligen Eink�nfte, eingeschlossen die Eigennutzung von Grundst�cken, unterliegen der Einkommenssteuer (Art. 7 Abs. 1 StHG). Mit dieser Regelung ist den Kantonen die Besteuerung des Eigenmietwertes von Grundst�cken ausdr�cklich vorgeschrieben.
W�hrend bei der direkten Bundessteuer der Mietwert der selbstgenutzten Wohnung ausschliesslich nach dem objektiven Marktwert festgelegt wird - der sich jedoch innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen darf - kann der Eigenmietwert f�r die kantonalen Steuern tiefer angesetzt werden, sofern er im Einzelfall die verfassungsrechtliche Untergrenze von 60 % der Marktmiete nicht unterschreitet. In dieser Bandbreite enth�lt Art. 7 Abs. 1 StHG f�r die Kantone bei der Bemessung des Eigenmietwertes grunds�tzlich keine engeren Schranken, als sich schon aus dem verfassungsrechtlichen Gleichbehandlungsgebot von Art. 8 BV und den Besteuerungsgrunds�tzen von Art. 127 Abs. 2 BV ergeben. Der kantonale Gesetzgeber verf�gt daher �ber einen entsprechenden Gestaltungsspielraum (BGE 132 I 157 E. 3.3, mit Hinweisen).
3.1.2 Das Steuerharmonisierungsgesetz schreibt den Kantonen ebenfalls zwingend vor, von den nat�rlichen Personen eine Verm�genssteuer zu erheben (Art. 2 Abs. 1 lit. a) und das Verm�gen, insbesondere die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundst�cke (vgl. Art. 14 Abs. 2), zum Verkehrswert zu bewerten; dabei kann der Ertragswert angemessen ber�cksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1). Abweichungen vom Grundsatz der Verkehrswertbewertung sind in Art. 14 Abs. 2 und 3 StHG abschliessend aufgez�hlt. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, sagt das Gesetz nicht. Den Kantonen verbleibt sowohl bei der Wahl der anzuwendenden Methode als auch in der Frage, ob und in welchem Mass der Ertragswert in die Bewertung einbezogen werden soll ("Kann-Vorschrift"), ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte mit ber�cksichtigen k�nnen. Dies kann im Ergebnis dazu f�hren, dass die so festgelegten Steuerwerte auch unter der Herrschaft des Steuerharmonisierungsgesetzes allgemein mehr oder weniger deutlich unter dem effektiven Verkehrs- oder Marktwert liegen. Unzul�ssig w�re immerhin eine reine Ertragswertbewertung bei nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundst�cken (BGE 134 II 207 E. 3.6, mit Hinweisen).
3.2 Eine mathematisch exakte Gleichbehandlung jedes einzelnen Steuerpflichtigen ist im Abgaberecht aus praktischen Gr�nden nicht erreichbar, weshalb eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung unausweichlich und zul�ssig ist. Es gen�gt daher im Lichte von Art. 8 BV, wenn die angefochtene Regelung nicht in genereller Weise zu einer wesentlich st�rkeren Belastung oder systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen f�hrt (BGE 128 I 240 E. 2.3).
3.2.1 Steuerbar ist gem�ss � 21 Abs. 1 lit. b des Z�rcher Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG/ZH) der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts f�r den Eigengebrauch zur Verf�gung stehen. � 21 Abs. 2 StG/ZH erm�chtigt den Regierungsrat zum Erlass der f�r die durchschnittlich gleichm�ssige Bemessung des Eigenmietwertes notwendigen Dienstanweisungen. Dabei kann eine schematische, formelm�ssige Bewertung der Eigenmietwerte vorgesehen werden, wobei folgende Leitlinien zu beachten sind: Der Eigenmietwert ist unter Ber�cksichtigung der F�rderung von Eigentumsbildung und Selbstvorsorge auf maximal 70 % des Marktwertes festzulegen; Qualit�tsmerkmalen der Liegenschaften oder Liegenschaftsteile, die im Fall der Vermietung auch den Mietzins massgeblich beeinflussen w�rden, ist im Rahmen einer schematischen, formelm�ssigen Bewertung der Eigenmietwerte angemessen Rechnung zu tragen (lit. b); bei am Wohnsitz selbst bewohnten Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen ist der Eigenmietwert zudem unter Ber�cksichtigung der tats�chlichen Nutzung festzulegen (lit. c).
3.2.2 Gem�ss � 39 Abs. 1 und 3 StG wird das Verm�gen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Regierungsrat die f�r die gleichm�ssige Bewertung von Grundst�cken notwendigen Dienstanweisungen erl�sst.
3.3 Gest�tzt auf � 21 Abs. 2 und � 39 Abs. 3 StG hat der Regierungsrat am 19. M�rz 2003 die Weisung an die Steuerbeh�rden �ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2003 erlassen. Diese schreiben eine schematische, formelm�ssige Bewertung des Eigenmietwertes sowie des Verm�genssteuerwertes selbst genutzter Einfamilienh�user und Eigentumswohnungen vor. Massgebende Gr�ssen sind der Landwert und der Zeitbauwert.
3.3.1 F�hrt die schematische, formelm�ssige Ermittlung zu einem Verm�genssteuerwert, welcher �ber 100 % des Verkehrswertes oder unter 70 % desselben liegt, ist eine individuelle Sch�tzung vorzunehmen.
Dass die formelm�ssige Bewertung wegen Besonderheiten des Grundst�cks oder der �rtlichen Verh�ltnisse zu einem �bersetzten, �ber dem effektiven Marktwert liegenden Verm�genssteuerwert f�hrt, ist vom betroffenen Eigent�mer nachzuweisen (BGE 128 I 240 E. 3.4.2).
Liegt der Formelwert unterhalb der Bandbreite, wird er auf 70 % angehoben, betr�gt er mehr als der Verkehrswert, ist er auf 90 % festzusetzen (Weisung 2003 Rz. 79-82). Mit der zul�ssigen Bandbreite von 70 bis 90 % des Verkehrswertes ist das Gebot der Rechtsgleichheit im Steuerrecht (Art. 8 BV) gewahrt (vgl. Urteil 2C_823/2008 vom 21. Juli 2009 E. 4.3).
3.3.2 Auch f�r die Festlegung des Eigenmietwertes ist eine individuelle Sch�tzung vorzunehmen, wenn die schematische, formelm�ssige Bewertung einen �ber 70 % oder unter 60 % der Marktmiete liegenden Eigenmietwert ergibt (Weisung 2003 Rz. 83).
Betr�gt der Formelwert weniger als 60 % des Marktmietwertes, wird er auf 60% desselben festgelegt; betr�gt er mehr als 70 % des Marktmietwertes, wird er auf 70 % festgesetzt. Wurde indessen der Verm�genssteuerwert auf Grund einer individuellen Sch�tzung ermittelt, richtet sich der Eigenmietwert nach diesem (Weisung 2003 Rz. 86 f.).
3.4 Dabei kann in beiden F�llen zun�chst u.a. auf ein nach anerkannten Bewertungsgrunds�tzen erstelltes Privatgutachten abgestellt werden. F�hrt dies nicht zu einer gesicherten Sch�tzung kann die hedonische Methode angewandt werden. Ist auch deren Ergebnis unsicher, so darf schliesslich ein amtliches Gutachten angeordnet werden (Weisung Rz. 80 f. und 84 f.).
Nach der Z�rcher Praxis hat der Steuerpflichtige zudem ganz allgemein Anspruch darauf, die Angemessenheit des Formelwertes im konkreten Einzelfall zu bestreiten und die Einholung eines amtlichen Gutachtens zu verlangen (angefochtenes Urteil E. 2.3, mit Hinweis auf ZStP 2000, 18).
3.5 Das Bundesgericht hat eine solche Regelung zur Ermittlung des Verm�genssteuerwertes von Liegenschaften und des Eigenmietwertes nach der Formelmethode (bereits nach der Weisung 1999, die f�r den Eigenmietwert noch eine gr�ssere Bandbreite von 60-90 % der Marktmiete vorsah) als mit dem Gebot der Rechtsgleichheit im Steuerrecht (Art. 8 BV) vereinbar erachtet; sie verletze auch das Legalit�tsprinzip nicht. Es hat denn auch erkannt, dass kein Anlass f�r eine individuelle Anpassung bestehe, sofern die entsprechenden Werte innerhalb der durch die Weisung definierten Bandbreiten liegen; hervorgehoben hat es die M�glichkeit einer Korrektur, um F�lle, die ausserhalb der zul�ssigen Bandbreite liegen, auf vertretbare Werte zur�ckzuf�hren, was eben durch die individuelle Sch�tzung erfolge, wobei der Steuerpflichtige die entsprechenden Belege selber beibringen k�nne (Urteil 2C_823/2008 vom 21. Juli 2009 E. 4-8; vgl. auch BGE 128 I 240). Eine Bandbreite des formelm�ssig bestimmten Eigenmietwertes von 60 bis 90 % des Marktmietwertes hat das Bundesgericht bereits im Falle des Kantons Solothurn - obwohl damit eine nicht geringf�gige Ungleichbehandlung hingenommen werde - als verfassungsm�ssig erachtet (Urteil 2P.36/1999 vom 3. November 2000). Dies gilt erst recht, wenn entsprechende Korrekturm�glichkeiten durch eine individuelle Sch�tzung bestehen, mit welcher �berholte Sch�tzwerte den gr�sseren Ver�nderungen des Marktes angepasst werden k�nnen (vgl. Urteil 2P.272/1999 vom 22. Juni 2000).
4.1 Die Steuerrekurskommission ist zum Schluss gelangt, der Formelwert sei ausser den in den Weisungen vorgesehenen Korrekturm�glichkeiten ebenfalls zu korrigieren, wenn sich ergebe, dass neben der Abstufung in Lageklassen - mit welcher der unterschiedlichen Standortattraktivit�t des Grundst�cks (Immissionen, Aussicht und Besonnung, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Zone und Umgebung) innerhalb der Gemeinde Rechnung getragen wird - ein Ortsteil insgesamt neu bewertet werden m�sse, indem zwei (oder mehrere) Lageklassensysteme geschaffen werden. Die Weisung sehe eine solche Unterteilung f�r die Nachbargemeinde Zollikon vor, wo die Formelwerte f�r Zollikon-Dorf auf Grund der attraktiveren Wohnlage deutlich h�her l�gen als f�r Zollikon-Berg (Ortsteil Zollikerberg).
Die Steuerrekurskommission hat dazu festgestellt, zwischen K�snacht-Dorf und K�snacht-Berg bestehe aufgrund verschiedener Kriterien (Siedlungszusammenhang, Nutzung, Einkaufsm�glichkeiten, Dienstleistungen, Schulen, Seeanstoss, L�rmimmissionen [Bahn, Strasse, Flugverkehr], �ffentlicher Verkehr, Nachfrage, Sozialprestige) eine nat�rliche Vermutung f�r einen ausgepr�gten, unter dem Gesichtswinkel der Rechtsgleichheit beachtlichen Unterschied der Bodenpreise. Dem sei zwar mit der Zuordnung der attraktivsten Wohnlagen auf der Forch nur zur Lageklasse 2, w�hrend sich ausgedehnte Bereiche von K�snacht-Dorf in der Lageklasse 1 bef�nden, Rechnung getragen worden. In der Nachbargemeinde Zollikon sei jedoch eine Zweiteilung vorgenommen worden, wobei die Formellandwerte f�r Zollikon-Berg rund 25 % unter jenen f�r Zollikon-Dorf l�gen. F�r den �stlich an die Forch anstossenden Ortsteil Aesch der Gemeinde Maur s�hen die Formelwerte denn auch bedeutend tiefere Zahlen vor. Die in der Weisung 2003 unterbliebene Unterscheidung zwischen K�snacht-Dorf und K�snacht-Berg verstosse insgesamt gegen das Gebot der rechtsgleichen Behandlung gem�ss Art. 8 BV. Es sei indessen Sache des Regierungsrates, die gebotene Korrektur vorzunehmen.
4.2 Die Vorinstanz hat dazu festgestellt, das Grundst�ck der Beschwerdef�hrer sei mit weiteren Liegenschaften an erstklassiger Lage auf der Forch gleich eingeordnet wie weite Teile des Ortsteils Itschnach oder Liegenschaften in K�snacht-Dorf, welche etwa durch Zufahrt, Besonnung oder Aussicht schlechter gestellt seien als die der Lageklasse 1 zugewiesenen besten Lagen in K�snacht-Dorf. Dies lasse sich damit erkl�ren, dass sie insgesamt, insbesondere im Licht der guten Aussichtslage und Besonnung und der unmittelbaren N�he zur Erholungszone mit dem Ortsteil Itschnach und zweitklassigen Lagen in K�snacht-Dorf vergleichbar seien. Ob mit dem gew�hlten Vorgehen dem bestehenden Preisgef�lle von K�snacht-Dorf zu K�snacht-Berg und der Flugl�rmimmission in allen Teilen und f�r jede einzelne Liegenschaft ausreichend Rechnung getragen sei, k�nnte letztlich lediglich die individuelle Sch�tzung der einzelnen Liegenschaften erhellen. Eine generell rechtsungleiche Behandlung der Steuerpflichtigen im Ortsteil K�snacht-Berg im Vergleich mit den Steuerpflichtigen im Ortsteil K�snacht-Dorf sei nicht erstellt; die planm�ssige Festlegung der Lageklassen lasse sich vielmehr auf sachliche und ernsthafte Gr�nde st�tzen. Was die speziellen Verh�ltnisse bei Zollikon-Dorf und Zollikerberg betreffe, seien diese schon deshalb nicht vergleichbar, weil auf der Forch kein eigentliches zweites Dorfzentrum bestehe. Damit seien die Beschwerdef�hrer f�r den Nachweis einer gesetzwidrig �berh�hten Besteuerung des Wohneigentums auf die individuelle Sch�tzung zu verweisen. Eine solche h�tten sie aber nie beantragt. Ebenso wenig seien sonstige Hinweise in den Akten ersichtlich, dass die Anwendung der Formelwerte auf die Liegenschaft der Beschwerdef�hrer bei der vorliegenden, konkreten Einsch�tzung dazu f�hre, dass die gesetzlich zul�ssige Bandbreite verlassen w�rde. Dies h�tten die Beschwerdef�hrer auch nie behauptet.
4.3 Inwieweit die tats�chlichen Feststellungen - insbesondere mit Blick auf die Vergleichbarkeit der �rtlichen Verh�ltnisse - der Vorinstanz willk�rlich sein sollen, legen die Beschwerdef�hrer nicht in einer den Begr�ndungsanforderungen von Art. 42 bzw. Art. 106 Abs. 2 BGG gen�genden Weise dar. Auch aus den Akten ergeben sich keine entsprechenden Anhaltspunkte.
4.4 Die Beschwerdef�hrer stellen nicht in Abrede, dass die Weisung 2003 in den meisten F�llen zu Ergebnissen f�hre, die den Geboten der Rechtsgleichheit standhalte. Sie erkl�ren sogar, sie w�rden sich nicht gegen die Einteilung ihres Grundst�cks in die Lageklasse 2 und damit in dieselbe Lageklasse, wie sie f�r Itschnach und Teile von K�snacht-Dorf vorgesehen sei, wehren. Sie beharren indessen auf ihrer Behauptung, dass sie in den Jahren 2003/2004 f�r ihr Land nur ca. Fr. 1'300.--/m� h�tten l�sen k�nnen, w�hrend in den beiden anderen erw�hnten Ortsteilen Preise zwischen Fr. 2'000.-- und 2'500.-- erzielbar gewesen seien. Diese erhebliche Differenz von mindestens 35 % dr�nge im Lichte von Art. 8 BV eine weitere Differenzierung der steuerlich massgebenden Werte auf, wie sie im Falle von Zollikon vorgenommen worden sei.
Die Beschwerdef�hrer legen damit indessen nicht rechtsgen�glich dar, inwiefern der angefochtene Entscheid Bundesrecht verletzen soll (vgl. Art. 42 BGG). Dessen Begr�ndung erweist sich im Lichte der dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht als unhaltbar. Dass die Anwendung der Formelwerte auf die Liegenschaft der Beschwerdef�hrer zu einem Eigenmietwert f�hrt, der ausserhalb der verfassungsrechtlich zul�ssigen Bandbreite liegt, haben die Beschwerdef�hrer weder im vorinstanzlichen Verfahren belegt, noch ergibt sich dies aus den Akten. Dass dies von der Steuerrekurskommission als erwiesen erachtet worden sei, trifft nicht zu.
4.5 Wenn die Beschwerdef�hrer weiter geltend machen, es m�ssten in der Gemeinde K�snacht gleich wie in der Gemeinde Zollikon zwei Lageklassensysteme eingef�hrt werden, �bersehen sie, dass eine solche Ordnung nicht ohne weiteres zu einem tieferen Landpreis f�r ihre Liegenschaft f�hren m�sste. Denn es ist offen, wie ein gesondertes Lageklassensystem f�r K�snacht-Berg auss�he und welcher Klasse das Grundst�ck der Beschwerdef�hrer zuzuordnen w�re. Im �brigen ist es durchaus vertretbar, wenn die Vorinstanz die Verh�ltnisse in den beiden Gemeinden K�snacht und Zollikon nicht f�r vergleichbar erachtet. Von seiner Lage her ist der Ort, wo sich die Liegenschaft der Beschwerdef�hrer befindet, denn auch weniger mit dem Zollikerberg oder dem Ortsteil Aesch der Gemeinde Maur vergleichbar, sondern viel eher mit den oberhalb der alten Forchstrasse gelegenen Wohngebieten der Gemeinde Zumikon. Diese befinden sich in der Lageklasse 2 der Gemeinde Zumikon, und deren Landpreis nach der Weisung 2003 ist praktisch gleich hoch wie jener der Lageklasse 2 in K�snacht.
4.6 Unter diesen Umst�nden durfte die Vorinstanz ohne Verletzung von Bundesrecht den auf Grund der Formelwerte ermittelten Eigenmietwert bzw. Verm�genssteuerwert sowie die sich daraus ergebende Einsch�tzung gem�ss Einspracheentscheid best�tigen und den diesem entgegenstehenden Entscheid der Steuerrekurskommission aufheben.
Die Beschwerde ist aus diesen Gr�nden abzuweisen. Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdef�hrer die Kosten des Verfahrens vor Bundesgericht zu tragen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG).
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdef�hrern auferlegt, unter solidarischer Haftung.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Kantonalen Steueramt Z�rich, dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich und der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 83
 Art. 95
 Art. 96
 Art. 106
 Art. 95
 Art. 99
 Art. 7
 Art. 8
 Art. 127
 Art. 14
 Art. 14
 Art. 8
 BGE 
 Art. 8
 Art. 42
 Art. 106
 Art. 8
 Art. 42