Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/12293-PGP
Timestamp: 2020-04-09 12:10:12+00:00

Document:
IS - Champ d'application et territorialité - Exonérations - Organismes contribuant à l'aménagement du territoire et à la construction d'immeubles - Organismes de logement social - Opérations exonérées
12293-PGPIS - Champ d'application et territorialité - Exonérations - Organismes contribuant à l'aménagement du territoire et à la construction d'immeubles - Organismes de logement social - Opérations exonérées9
BOI-IS-CHAMP-30-30-10-15-20200330
2020-03-30T11:38:49.000+02:00
Actualité liée : 30/03/2020 : IS - Modification du champ de l'exonération d'impôt sur les sociétés bénéficiant aux organismes visés aux 4° et 4° quater du 1 de l'article 207 du code général des impôts (loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, art. 74 et loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, art. 88)
Remarque : Les commentaires contenus dans le présent document figuraient au II § 280 à 740 du BOI-IS-CHAMP-30-30-10-10-20170705. Pour prendre connaissance des commentaires antérieurs, vous pouvez consulter les différentes versions précédentes du BOI-IS-CHAMP-30-30-10-10, dans l'onglet « versions publiées du document ».
Sont exonérés d'impôt sur les sociétés en application du 4° du 1 de l'article 207 du CGI :
- les opérations réalisées par les organismes d'HLM, les SEM et les sociétés anonymes (SA) de coordination mentionnées à l'article L. 423-1-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) au titre du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2 du CCH ;
- les produits issus de la cession de certificats d'économies d'énergie mentionnés à l'article L. 221-7 du code de l'énergie réalisée par les organismes d'HLM, les SEM et les SA de coordination mentionnées à l'article L. 423-1-1 du CCH ;
Par ailleurs, le 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI exonère d'impôt sur les sociétés les unions d'économie sociale (UES) dont les dirigeants de droit ou de fait ne sont pas rémunérés pour :
- les activités mentionnées à l'article L. 365-1 du CCH pour lesquelles les unions d'économie sociale font l'objet des agréments prévus à l'article L. 365-2 du CCH, à l'article L. 365-3 du CCH et à l'article L. 365-4 du CCH lorsqu'elles relèvent du service d'intérêt général défini aux neuvième et onzième alinéas de l'article L. 411-2 du CCH ainsi que les services accessoires à ces activités ;
Il est précisé que le champ d'application des opérations exonérées est strictement limité aux activités mentionnées au 4° du 1 de l'article 207 du CGI s'agissant des organismes de logement social et à celles mentionnées au 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI en ce qui concerne les UES.
I. Opérations réalisées au titre du service d'intérêt général
Il ressort de l'article L. 411-2 du CCH que le service d'intérêt général porte, sous réserve que certaines conditions soient remplies, sur cinq catégories d'opérations : celles relatives aux logements locatifs, celles relatives à l'accession à la propriété, celles relatives à la gestion de copropriétés, les services accessoires à ces trois catégories d'opérations ainsi que les services rendus entre organismes d'HLM pour les besoins de ces mêmes opérations.
Sont donc exonérés d'impôt sur les sociétés les bénéfices réalisés au titre de ces cinq catégories d'opérations.
Par ailleurs, les produits exceptionnels afférents à ces cinq catégories d'opérations sont exonérés d'impôt sur les sociétés.
A. Opérations relatives au secteur locatif
L'article 74 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques exclut à compter du 1er janvier 2020 du service d'intérêt général, les opérations de construction, d'acquisition, d'amélioration, d'attribution, de gestion et de cession de logements locatifs à loyers plafonnés destinées à des personnes de revenu intermédiaire (CCH, art. L. 411-2, al. 9).
1. Conditions relatives à la nature et à la destination des logements
a. Caractère locatif des logements
b. Détermination des logements locatifs relevant de l'exercice du service d'intérêt général
Sont considérés comme des logements locatifs relevant de l'exercice du service d'intérêt général, au regard du droit fiscal, les logements dont les loyers sont plafonnés et qui sont attribués à des personnes de ressources modestes dans les limites évoquées au I-A-1-b-1° § 110. Il est précisé que le respect des plafonds de ressources des foyers attributaires des logements s'apprécie lors de l'entrée dans les lieux.
1° Rappel des règles applicables en matière d'attribution de logements locatifs sociaux
On distingue le prêt locatif aidé d'insertion (PLAI), le prêt locatif à usage social (PLUS, anciennement prêt locatif aidé ou PLA), les prêts locatifs sociaux (PLS), et le prêt locatif intermédiaire (PLI), le premier servant au financement des logements qui seront attribués aux ménages les plus défavorisés, et le dernier au financement des logements qui seront attribués aux ménages les moins défavorisés.
S'agissant du PLAI, le plafond de ressources à l'entrée dans les lieux ne peut excéder 60 % du montant déterminé par un arrêté conjoint des ministres chargés de l'habitation et des finances (CCH, art. D. 331-12).
En ce qui concerne le PLUS, le plafond de ressources applicable est celui explicité au deuxième alinéa de l'article D. 331-12 du CCH.
En ce qui concerne les PLS, il convient de se référer aux dispositions de l'article D. 331-17 du CCH.
Enfin, les plafonds applicables en matière de PLI doivent être respectés conformément aux dispositions de l'article D. 391-8 du CCH.
Ces plafonds doivent être respectés sous réserve des dérogations accordées par l'autorité administrative dans les conditions prévues à l'article D. 331-12 du CCH, à l'article R. 441-1-1 du CCH et à l'article R. 472-1 du CCH.
Les plafonds de ressources fixés par l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'État en secteur locatif (révisé chaque année au 1er janvier en fonction de l'évolution du salaire minimum de croissance) pour les ménages candidats à l'entrée dans des logements construits ou acquis en PLUS, servent de référence pour les plafonds de ressources fixés pour les autres prêts.
À titre d'information, les plafonds de ressources applicables depuis le 1er juin 2009 pour les logements acquis ou construits en PLUS figurent en annexe à un arrêté du 29 mai 2009 modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'État en secteur locatif.
Les plafonds de ressources des ménages candidats à l'entrée dans les logements locatifs financés avec un PLAI sont ainsi inférieurs à 60 % des plafonds de ressources PLUS.
2° Logements locatifs relevant de l'exercice du service d'intérêt général
En application de l'article L. 411-2 du CCH, les logements locatifs relevant du service d'intérêt général et présentant un caractère pérenne entrent dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue aux 4° et 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI lorsqu'ils sont destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds maximums fixés par l'autorité administrative pour l'attribution des logements locatifs conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 831-1 du CCH et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources. Les logements doivent donc être destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le PLS.
- ceux appartenant aux organismes d'HLM, à l'exception, en métropole, de ceux construits, ou acquis et améliorés à compter du 5 janvier 1977 et ne faisant pas l'objet d'une convention définie à l'article L. 831-1 du CCH. Peuvent aussi être retenus dans le champ d'exonération les logements locatifs sociaux qui ont fait l'objet d'un financement par des prêts conventionnés locatifs (PCL), si la convention prévue a effectivement été signée, et d'un financement type HLM ordinaires (HLMO) y compris postérieur au 5 janvier 1977 ;
- les autres logements conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 831-1 du CCH et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources ;
- les logements appartenant aux SEM des départements d'outre-mer ;
- les logements appartenant aux SEM construits en application du titre II de la loi du 13 juillet 1928 établissant un programme de construction ou d'habitation à bon marché et de logements en vue de remédier à la crise de l'habitation (ILM28), visés à l'article L. 442-10 du CCH, pour lesquels la société prend l'engagement de signer avec le représentant de l'État dans le département, au plus tard le 31 décembre 2006, un conventionnement sans travaux comportant l'obligation de respecter le niveau de plafond PLUS ;
- les logements destinés à d'anciens mineurs ou à leurs ayants droit pour lesquels l'agence nationale pour la garantie des droits des mineurs exerce les missions prévues aux articles 1 et 2 de la loi n° 2004-105 du 3 février 2004 portant création de l'Agence nationale pour la garantie des droits des mineurs et diverses dispositions relatives aux mines, dans les conditions prévues par le décret n° 2004-1466 du 23 décembre 2004 relatif à l'agence nationale pour la garantie des droits des mineurs ;
- les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les conditions définies au 5° de l'article L.831-1 du CCH ainsi que les places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale visées à l'article L. 345-1 du code de l'action sociale et des familles, et les logements loués dans les conditions précisées à l'article L. 442-8-1 du CCH ;
- les logements situés dans des résidences dédiées à l'accueil des étudiants lorsque ces logements sont destinés à des étudiants dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le PLS à l'article L. 831-1 du CCH.
c. Affectation sociale définitive de l'immeuble
En application de l'article L. 411-3 du CCH et de l'article L. 411-4 du CCH, sont affectés définitivement à l'activité locative sociale les logements qui ont été construits, acquis ou acquis et améliorés par les organismes d'HLM et les UES, en vue de leur location, avec le concours financier de l'État, ou de l'agence nationale d'amélioration de l'habitat (ANAH), ou ayant ouvert droit à l'aide personnalisée au logement en application d'une convention prévue à l'article L. 353-14 du CCH entre lesdits organismes et l'État.
- l'organisme prenne l'engagement dans l'acte d'acquisition de réaliser les travaux dans un délai maximum de deux ans ;
- le logement ne soit pas donné en location pendant la période précédant le conventionnement, sauf à respecter les plafonds prévus dans le cadre du conventionnement au sens de l'article L. 831-1 du CCH.
2. Activités exonérées
Lorsque les conditions visées au I-A-1 § 50 et suivants sont remplies, les produits afférents à l'activité de location des organismes d'HLM, des SEM, des UES ou des SA de coordination sont exonérés d'impôt sur les sociétés.
Sont également exonérées les activités énumérées à l'article L. 411-2 du CCH qui se rapportent aux logements locatifs visés au I-A-1 § 50 et suivants et que les organismes cités au I-A-2 § 170 sont habilités à exercer en application du CCH :
Ne sont donc pas exonérées les activités telles que l'activité de maîtrise d'ouvrage, de syndic de copropriété (à l'exception des développements figurant au I-C § 260 et suivants), d'étude de programmes, de préparation d'appels d'offre lorsqu'elles ne sont pas exercées pour compte propre ou pour le compte d'un autre organisme social ou bailleur social, et celles ne se rapportant pas aux logements locatifs à caractère social caractérisé telles que notamment l'activité de camping, de caravanage, villages de vacances, maisons familiales de vacances.
Sont exclues du champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés les prestations de services exercées au profit de tiers par les personnes morales cités au I-A-2 § 170.
En cas de vente de logements locatifs répondant à la définition du service d'intérêt général telle que précisée au I-A-1 § 50 et suivants, les plus-values réalisées par l'organisme de logement social ou par l'UES sont exonérées d'imposition, mais les moins-values ne sont ni récupérables ni imputables.
B. Opérations relatives au secteur de l'accession sociale
En application des dispositions de l'article L. 411-2 du CCH, entrent dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue au 4° du 1 de l'article 207 du CGI les bénéfices tirés de la réalisation d'opérations d'accession à la propriété destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds maximums fixés par l'autorité administrative pour l'attribution des logements locatifs conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 831-1 du CCH et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources. Les logements doivent donc être destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le PLS.
Toutefois, entrent également dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue au 4° du 1 de l'article 207 du CGI les bénéfices tirés de la réalisation d'opérations d'accession à la propriété destinées, dans la limite de 25 % des logements vendus, à des personnes dont les revenus excèdent le plafond fixé pour le PLS, mais restent inférieurs aux plafonds fixés à l'article D. 391-1 et suivants du CCH, c'est-à-dire les plafonds applicables en matière de PLI, à la condition que l'ensemble des opérations d'accession (soit les logements vendus à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le PLS ainsi que les logements vendus à des personnes dont les revenus restent inférieurs aux plafonds fixés en matière de PLI) soient assorties de garanties pour l'accédant. La proportion de 25 % s'apprécie, au titre de chaque exercice, en prenant en compte l'ensemble des opérations d'accession réalisées par l'organisme pendant l'exercice considéré.
Les garanties pour l'accédant doivent respecter les conditions fixées par décret en Conseil d'État.
Remarque : Aux termes du 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI, le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés applicable aux UES ne vise pas les opérations relatives au secteur de l'accession sociale.
C. Activité de syndic relevant du service d'intérêt général
Sont exonérées d'impôt sur les sociétés, les activités de syndic de copropriétés en difficulté telles que caractérisées à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que les activités de syndic de copropriétés qui font l'objet d'interventions publiques telles que les plans de sauvegarde mentionnés à l'article L. 615-1 du CCH, ou encore les opérations programmées d'amélioration de l'habitat (OPAH) de copropriété visées à l'article L. 303-1 du CCH.
Sont également exonérées d'impôt sur les sociétés, pour une période maximale de dix ans à compter de la première cession, les activités de gestion de copropriétés issues de la cession des logements locatifs mentionnés au I-A-1 § 50 et suivants tant que l'organisme vendeur y demeure propriétaire de plus de la moitié des lots de la copropriété.
L'intervention d’un organisme d'HLM comme opérateur dans le cadre de placement sous administration provisoire d’une copropriété en difficulté par le juge visée au douzième alinéa de l’article L. 411-2 du CCH est exonérée d'impôt sur les sociétés en application du 4° du 1 de l'article 207 du CGI.
Remarque : Cette exonération ne s'applique pas aux UES selon les dispositions du 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI.
D. Services accessoires aux opérations de location, d'accession sociale et de gestion de copropriétés
Les bénéfices tirés des services accessoires ne pourront prétendre à l'exonération que dans la mesure où les opérations principales de location, d'accession et de gestion de copropriétés visées aux neuvième à douzième alinéas de l'article L. 411-2 du CCH auxquelles ils se rattachent réunissent les conditions visées aux I-A, B et C § 30 et suivants pour bénéficier de l'exonération d'impôt sur les sociétés.
Seules les prestations de services accessoires aux opérations de location et de gestion de copropriétés mentionnées au I-D § 310 réalisées par les organismes visés aux 4° et 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI et d'accession sociale réalisées par les organismes visés au 4° du 1 de l'article 207 du CGI pour leur propre compte, ou celles qu'ils se rendent entre eux ou à leurs filiales ou par l'intermédiaire d'une société civile, d'un groupement d'intérêt économique ou d'une association lorsque ces sociétés, organismes ou groupements sont uniquement constitués d'organismes de logement social, peuvent bénéficier de l'exonération d'impôt sur les sociétés.
Remarque : Aux termes du 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI, le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés bénéficiant aux UES ne comprend pas les services accessoires à l’opération visée au douzième alinéa de l’article L. 411-2 du CCH (intervention d’un organisme d'HLM comme opérateur dans le cadre de placement sous administration provisoire d’une copropriété en difficulté par le juge).
- les services dont le cœur d'activité est l'aide apportée par le logement locatif social à des personnes justifiant l'octroi d'avantages particuliers au vu de leur situation économique et sociale (chômeurs, personnes sans domicile fixe, etc.) dont font partie les services fournis dans le cadre des logements-foyers ou les résidences sociales visées au I-A-1-b-2° § 140 ;
Exemples : Acquérir et donner en location à des organismes agréés des hôtels destinés à l'hébergement temporaire de personnes en difficulté, fourniture de services d'insertion et de mixité urbaine et sociale des villes pour des organismes agréés dans le logement social.
E. Services rendus entre organismes d'HLM pour les besoins des opérations réalisées au titre du service d'intérêt général
En application du a du 4° du 1 de l'article 207 du CGI, les services que les organismes d'HLM mentionnés à l'article L. 411-2 du CCH se rendent entre eux pour les besoins des opérations réalisées au titre du service d'intérêt général défini aux neuvième à douzième alinéas de l'article L. 411-2 du CCH sont exonérés d'impôt sur les sociétés.
F. Produits issus de la cession de certificats d'économies d'énergie
Remarque : Aux termes du 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI, le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés applicable aux UES ne vise pas les produits issus de la cession de certificats d'économies d'énergie.
II. Opérations relatives aux locaux annexes et accessoires des ensembles de logements sociaux
Sont exonérés au titre des 4° et 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI, les produits issus de l'exploitation des locaux annexes et accessoires des ensembles d'habitations des organismes de logement social, à la condition que ces locaux soient nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles. Sont notamment considérés comme des produits exonérés les bénéfices retirés de l'activité de location de ces locaux annexes et accessoires (loyers) ainsi que les produits générés par la cession de ces mêmes locaux.
A. Notion de locaux annexes et accessoires aux ensembles d'habitations des organismes de logements sociaux
Sont visées à l'article L. 411-1 du CCH les HLM définies comme les habitations collectives ou individuelles, urbaines ou rurales, répondant aux caractéristiques techniques et de prix de revient déterminées par décision administrative et destinées aux personnes et aux familles de ressources modestes.
B. Notion de locaux nécessaires à la vie économique et sociale des logements sociaux
Sont considérés comme des locaux nécessaires à la vie économique et sociale des ensembles d'habitation, les locaux dont l'affectation ou la destination répond de façon prépondérante à la satisfaction des besoins courants collectifs ou individuels des habitants des logements sociaux et des UES.
Tel est le cas par exemple des locaux commerciaux ou professionnels exploités par des praticiens de la médecine, ou abritant des petits commerces de proximité (une supérette, une boulangerie, un débit de tabac, un débitant de boissons, une pharmacie, etc.), des services publics (La Poste, sécurité sociale, etc.) ou encore des œuvres caritatives.
À l'inverse, tel n'est pas le cas de locaux commerciaux ou professionnels exploités par un architecte, un avocat, ou une entreprise d'import-export.
III. Placements de trésorerie
Ainsi, les offices publics de l'habitat (OPH) peuvent déposer leurs fonds auprès de l'État, de la Caisse des dépôts et consignations ou de la Banque de France ou effectuer des dépôts sur un compte à terme ouvert auprès de ces organismes, ainsi que sur un premier livret de la caisse nationale d'épargne ou des caisses d'épargne et de prévoyance (CCH, art. L. 421-20 et CCH, art. L. 421-22).
Le placement des fonds appartenant aux OPH ne peut être effectué qu'en titres émis ou garantis par les États membres de l'Union européenne (UE) ou les autres États parties à l'accord sur l'Espace économique européen (EEE), en parts ou actions d'organismes de placement collectif en valeurs mobilières ou de placements collectifs gérant exclusivement des titres émis ou garantis par les États membres de l'UE ou les autres États parties à l'accord sur l'EEE, libellés en euros ou en titres émis par une société ou un organisme mentionné à l'article L. 411-2 du CCH et à l'article L. 481-1 du CCH, membre du même groupe d'organismes de logement social au sens de l'article L. 423-1-1 du CCH ou par la société mentionnée à l'article L. 423-1-2 du CCH dont les offices publics de l'habitat sont actionnaires (CCH, art. L. 421-18).
En dehors des opérations prévues par la législation en vigueur, les SAHLM et les sociétés coopératives de production d'HLM ne peuvent effectuer que des achats de titres émis ou garantis par les États membres de l'UE ou les autres États parties à l'accord sur l'EEE, de parts ou actions d'organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) ou de placements collectifs gérant exclusivement des titres émis ou garantis par les États membres de l'UE ou les autres États parties à l'accord sur l'EEE, libellés en euros ou de titres émis par une société ou un organisme mentionné à l'article L. 411-2 du CCH et à l'article L. 481-1 du CCH, membre du même groupe d'organismes de logement social au sens de l'article L. 423-1-1 du CCH ou par la société mentionnée à l'article L. 423-1-2 du CCH dont elles sont actionnaires (CCH, art. R. 423-75).
S'agissant des SEM et des UES, les produits financiers issus des placements de trésorerie sont exonérés d'impôt sur les sociétés dès lors que les activités relevant du service d'intérêt général entrant dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés sont prépondérantes. La notion de prépondérance s'apprécie en prenant en compte le chiffre d'affaires afférent à chacun des secteurs taxable ou non taxable.
Ne sont donc exonérés que les revenus afférents aux sommes déposées sur les comptes conformément à la législation citée au III § 440 à 480, ainsi que ceux provenant de la détention ou de la cession des valeurs mobilières de placements visées au III § 440 à 480. Les placements de trésorerie mentionnés au 4° du 1 de l'article 207 du CGI sont ainsi définis comme des placements faits en vue de réaliser un gain à brève échéance. Sont donc exclus du champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés, les placements qui ont pour objectif d'assurer une influence particulière sur la société émettrice des titres.
/bofip/12293-PGP

References: l'article 207
 art. 74
 art. 88
 § 280
 l'article 207
 l'article 207
 l'article 207
 l'article 207

L'article 74
 § 110
 l'article 207
 § 50
 § 50
 § 170
 § 260
 § 170
 § 50
 l'article 207
 l'article 207
 l'article 207
 l'article 29
 § 50
 l'article 207
 l'article 207
 § 30
 § 310
 l'article 207
 l'article 207
 l'article 207
 § 140
 l'article 207
 l'article 207
 l'article 207
 § 440
 § 440
 l'article 207