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Timestamp: 2017-11-22 13:08:54+00:00

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362 Lohnsteuerliche Bewertung der Dienstwohnungen (LStBewDienstW) - Kirchenrecht Online-Nachschlagewerk
362 Lohnsteuerliche Bewertung der Dienstwohnungen (LStBewDienstW)
Vereinbarung über die lohnsteuerliche Bewertung der Dienstwohnungen der Geistlichen und der Dienst- und Mietwohnungen der übrigen Bediensteten der Kirchengemeinden für die Zeit vom 01.01.2016 - 31.12.2018
über die lohnsteuerliche Bewertung der Dienstwohnungen der Geistlichen und der Dienst- und Mietwohnungen der übrigen Bediensteten der Kirchengemeinden für die Zeit vom 01.01.2016 - 31.12.2018
Oberfinanzdirektion NRW (S 2334 - 2015/0005 - St 217)
Der Bundesminister der Finanzen hat mit Schreiben vom 19.10.1992 - IV B 6 - S 2334 - 105/92 zur steuerlichen Bewertung der Dienstwohnungen von Geistlichen klargestellt, dass für die Bewertung des geldwerten Vorteils aus der unentgeltlichen oder verbilligten Wohnungsüberlassung gem. § 8 Abs. 2 EStG in Verbindung mit R 8.1 Abs. 6 der Lohn-steuer-Richtlinien der ortsübliche Mietwert der jeweiligen Wohnung zugrunde zu legen ist. Dabei ist die Miete anzusetzen, die für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnung üblich ist (Vergleichsmiete). Etwaige örtlich bedingte Wertsteigerungen oder Wertminderungen sind in Form von Zu- oder Ab-schlägen zu berücksichtigen. Ein Abschlag vom Mietwert kommt in Betracht, wenn sich Beeinträchtigungen dadurch ergeben, dass eine enge räumliche Verbindung der zur Verfügung gestellten Wohnung mit der Erfüllung der beruflichen Pflichten besteht, sofern diese Beeinträchtigungen nicht bereits bei der Wohnflächenberechnung Be-rücksichtigung fanden.
Die ortsübliche Miete gem. § 8 Abs. 2 EStG ist grundsätzlich anhand der örtlichen Mietspiegel/Mietpreissammlungen/Mietwerttabellen1# zu ermitteln. Enthält der Miet-spiegel Rahmenwerte, ist jeder der Mietwerte als ortsüblich anzusehen, den der Mietspiegel im Rahmen der Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweist (Urteile des Bundesfinanzhofs vom 17.08.2005, BStBl II 2006 S. 71 und 11.05.2011, BStBl II 2011 S. 946). Es bestehen keine Bedenken, wenn der Dienstgeber den unteren Rahmenwert des Mietspiegels als örtlichen Mietwert zugrunde legt. Eine verbilligte Überlassung und damit ein Sachbezug liegt nur vor, soweit die tatsächlich erhobene Miete zusammen mit den tatsächlich abgerechneten Nebenkosten den unteren Wert der Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen (Kalt-miete plus umlagefähige Nebenkosten) unterschreitet (vgl. ebenfalls Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11.05.2011, a.a.O.).
Ein Abschlag von der ortsüblichen Wohnungsmiete wegen dienstlicher Mitbenut-zung ist zulässig, soweit sich Beeinträchtigungen aus der engen baulichen Ver-bindung von Diensträumen und privaten Räumen ergeben, z.B. weil der dienstli-che Besucherverkehr bzw. Mitarbeiter zwangsläufig auch Teile der Privaträume (Flur und/oder Toilette, Durchgangszimmer) berühren und diese Beeinträchtigun-gen nicht bereits bei der Ermittlung des Mietwerts bzw. der Wohnflächenberech-nung berücksichtigt worden sind. Die Fallgruppen für typisierte Abschläge werden wie folgt definiert:
Aufgrund der engen baulichen Verbindung der Diensträume mit dem privaten Wohnbereich ergeben sich wegen der Dienstgeschäfte leichtere Beeinträchti-gungen bei der Nutzung des Wohnbereichs. Der Mietwert wird in diesen Fällen dadurch gemindert, dass der Dienststelleninhaber beruflich genutzte Räume bzw. Flächen durchqueren muss, um von einem Wohnraum in den anderen zu gelangen. Hierfür ist ein Abschlag von 10 v.H. vorzunehmen.
Die Beeinträchtigung des privaten Wohnbereichs und damit eine Minderung des objektiven Wohnwerts ergibt sich daraus, dass Besucher oder Mitarbeiter aus dem dienstlichen Bereich privat genutzte Räume bzw. Flächen durchque-ren, um andere dienstliche Räume zu erreichen. Der Abschlag für diese Fall-gruppe wird mit 15 v.H. festgesetzt.
Bei dieser Fallgruppe werden mangels Trennung von Amts- und Wohn-bereich auch Räume des privaten Wohnbereichs dienstlich genutzt. Je nach Umfang der Nutzung kann ein Abschlag bis zu 20 v.H. als angemessen angesehen werden. Es obliegt dem Dienstgeber, die Intensität der Nutzung und demzufolge die Höhe des in Betracht kommenden Abschlags glaubhaft zu machen.
Mietwerte für Wohnungen, die z.B. wegen Übergröße nicht vom Mietspiegel er-fasst werden, sind aus den übrigen Mietspiegelwerten abzuleiten. Dabei bestehen aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, wenn bei Wohnungen ab 140 qm ein Abschlag von 10 v.H., bei Wohnungen ab 170 qm ein Abschlag von 15 v.H. vorgenommen wird. Wegen der Wohnflächenberechnung wird insoweit auf Tz. 1.10 verwiesen.
Ist für die Gemeinde kein Mietspiegel, keine Mietpreissammlung/Mietwerttabelle vorhanden, so ist der Mietwert anhand des Mietspiegels einer vergleichbaren Ge-meinde zu ermitteln. Welche Gemeinden über einen Mietspiegel verfügen, kann ggf. beim Belegenheitsfinanzamt erfragt werden.
Sind nur veraltete Mietspiegel (vor dem 01.01.2012) vorhanden, so sind die bis-her angesetzten Mietwerte in Anlehnung an die Mietpreisentwicklung (Indexzahlen) zum 01.09.2016 unabhängig davon, ob es sich um Altbauten oder freifinanzierte Wohnungen handelt, um 3 v.H. zu erhöhen. Ein Mietspiegel gilt nicht als veraltet, wenn seine Fortschreibung nur deshalb unterblieben ist, weil sich keine Änderung des Mietniveaus ergeben hat.
und/oder der Modernisierungsaufwand rund 1/3 der Kosten für eine vergleich-bare Neubauwohnung beträgt.
In welchen Fällen „mehreren Modernisierungsmerkmale nebeneinander“ vorlie-gen, ist dem jeweiligen Mietspiegel zu entnehmen. Enthält dieser keine entspre-chende Regelung, ist von einer umfassenden Modernisierung auszugehen, wenn von den o.a. Merkmalen mindestens fünf vorliegen.
Für die Einstufung in eine Baualtersgruppe gelten die in den jeweiligen Mietspie-geln getroffenen Aussagen. Treffen Mietspiegel keine Aussage, so kommt der Zeitpunkt der Fertigstellung der Modernisierung für die Einstufung in eine Baual-tersgruppe in Betracht.
Die Wohnflächenberechnung richtet sich nach den Bestimmungen des je-weiligen Mietspiegels. Bei Anwendung der II. Berechnungsverordnung vom 12.10.1990 (BGBl I, 2178) sind ab dem 01.01.2004 die Änderungen der Verordnung vom 25.11.2003 (BGBl I, 2349) zu beachten. Die Vorschrift des § 42 wurde neu gefasst. Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach dieser Verordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den vorgenannten Fällen nach dem 31.12.2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen worden sind, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl I, 2346) anzuwenden.
Demgegenüber sind in die Berechnung des Mietwerts solche Räume nicht einzu-beziehen, die dem Dienstnehmer vom Dienstgeber im ganz überwiegenden be-trieblichen Interesse als Büro bzw. Dienstzimmer zugewiesen werden. Neben der ausdrücklichen - schriftlichen - Zuweisung dieses Raumes als Büro bzw. Dienst-zimmer sind weitere Indizien erforderlich, die das überwiegend eigenbetriebliche Arbeitgeberinteresse begründen. Die Funktion des Raumes muss durch eindeutige Trennung des dienstlichen und privaten Bereichs mit einer klaren Zuordnung des Raumes zum dienstlichen Bereich nach objektiv abgrenzbaren Merkmalen erkennbar sein.
Die Möblierung und die Ausstattung müssen dem Dienstnehmer die Aus-übung seiner beruflichen Tätigkeit ermöglichen. Die Nichtmöblierung durch den Dienstgeber führt nicht in jedem Fall zur Einbeziehung des Raumes in den Wohnungsbereich.
Sofern die Nutzung von Räumlichkeiten im überwiegend eigenbetrieblichen Inte-resse des Arbeitgebers nicht festgestellt werden kann, sind die dienst-lich/beruflich genutzten Räume in die Mietwertberechnung einzubeziehen.
Erstattet der Dienstgeber, ohne selbst Rechnungsempfänger zu sein, dem Dienst-nehmer die auf das dienstlich zugewiesene Zimmer entfallenden Nebenkosten (Strom, Heizung), liegt grundsätzlich steuerpflichtiger Arbeitslohn vor; es bleibt dem Arbeitnehmer überlassen, die Aufwendungen als Werbungskosten - ggf. schon im Lohnsteuer-Ermäßigungsverfahren - geltend zu machen.
Es bestehen keine Bedenken, wenn dem Dienstnehmer die auf das Dienst-zimmer entfallenden Kosten unter den Voraussetzungen des § 3 Nr. 12 Satz 2 EStG i.V.m. R 3.12 Abs. 3 Satz 3 LStR mit dem derzeit gültigen lohnsteuerlichen Wert von bis zu 200,-- € monatlich steuerfrei erstattet werden. Voraussetzung ist, dass die Zahlungen als Aufwandsentschädigungen gekennzeichnet sind. Ein Werbungskostenabzug scheidet insofern aus.
Für Garagen ist der jeweils nach den örtlichen Verhältnissen zu ermittelnde übli-che (durchschnittliche) Mietwert monatlich anzusetzen. Hierbei ist in Gemein-den/Städten mit bis zu 20.000 Einwohnern von einem Wert von 30,00 €, in Ge-meinden/Städten mit bis zu 100.000 Einwohnern von 40,00 € und in Gemein-den/Städten mit über 100.000 Einwohnern von 50,00 € auszugehen.
Der hierfür anzusetzende Wert lt. § 28 Abs. 4, 5a, § 26 Abs. 4 der II. Berech-nungsverordnung vom 12.10.1990 in der aktuellen Fassung beträgt 10,29 € jähr-lich je qm-Wohnfläche (0,86 € monatlich):
Für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist ein Betrag von monatlich 0,60 €/qm-Wohnfläche anzusetzen. Damit wird berücksichtigt, dass die Dienst- und Mietwohnungen im kirchlichen Bereich im Vergleich zu Wohnungen außer-halb des kirchlichen Bereichs regelmäßig erst nach längeren Zeiträumen reno-viert werden, als es i.d.R. mietvertragliche Regelungen vorsehen.
Die Heizkosten werden von den Dienst- und Mietwohnungsinhabern grund-sätzlich selbst getragen. In den Fällen, in denen der Wert für die Gewährung von Heizung nicht individuell ermittelt werden kann (z.B. anhand einer Heizkostenabrechnung für die Dienst-/Mietwohnung), ist als ortsüblicher Mietpreis der Wert anzusetzen, der vom Finanzminister des Landes NRW jährlich als Heizkostenbetrag nach § 10 der Dienstwohnungsverordnung NRW vom 03.05.2012 für solche Dienstwohnungen festgelegt wird, die an eine Sammelheizung angeschlossen sind.
Aus datenverarbeitungs- und abrechnungstechnischen Gründen können die bis zum 30.06. festgesetzten Heizkostenwerte so lange als übliche Preise am Abga-beort zugrunde gelegt werden, bis die Werte für den jeweiligen Zeitraum neu fest-gesetzt und mitgeteilt werden. Diese Regelung kann bereits auch schon für den laufenden Abrechnungszeitraum angewandt werden.
Für eine Warmwasserversorgung über eine Versorgungsleitung ist entsprechend § 10 Abs. 5 der Dienstwohnungsverordnung NRW vom 03.05.2012 neben den vorbezeichneten Heizkostenbeiträgen monatlich ein Betrag von 1,83 v.H. des vor-genannten jährlichen Heizkostenbeitrags anzusetzen.
100 qm x
mtl. für Heizung
zuzgl. 1,83 v.H.von
mtl. für Warmwasserbereitung
mtl. für Heizung und Warmwasser
Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Kaminreinigung, Treppenhausbe-leuchtung, Treppenhausreinigung, Versicherungsbeiträge, Gemeinschaftsanten-ne, Gartenpflege, etc. sind nach § 8 Abs. 2 EStG mit den üblichen Endpreisen am Abgabeort anzusetzen. Dies sind in der Regel die tatsächlichen Kosten.
Köln, 22.Februar 2016,
Detmold, im Februar 2016

References: § 8
 § 8
 § 42
 § 3
 § 28
 § 26
 § 10
 § 10
 § 8