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Timestamp: 2019-11-17 16:25:03+00:00

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La protección del arrendatario ante la enajenación libre o forzosa de la vivienda arrendada - LEAN Abogados
proteccion de arrendatario enajenacion
21, Mar, 2019 | Derecho Inmobiliario | Protección del Arrendatario
2. Situación anterior al Real Decreto Ley 7/2019
3. Situación tras el Real Decreto Ley 7/2019
En los últimos meses se han vertido ríos de tinta sobre la importancia que para los arrendatarios ha tenido la entrada en vigor el 6 de marzo de 2019 del Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En su gran mayoría, estos análisis han puesto el foco en cuestiones como la ampliación del periodo de duración obligatorio para el arrendador, o de la prórroga tácita, el nuevo régimen de actualización de la renta o la imposición a los arrendadores personas jurídicas de la obligación del pago de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Sin embargo, poco se ha escrito sobre una problemática a menudo desconocida para el arrendatario común pero de gran trascendencia real: la situación jurídica del arrendatario ante la venta del inmueble por parte del arrendador estando vigente el arrendamiento o ante la resolución del derecho de propiedad del arrendador estando vigente el contrato consecuencia, por ejemplo, de una ejecución hipotecaria por impago de las cuotas de la hipoteca que grava la vivienda arrendada. Ambas situaciones son fuente frecuente de litigiosidad.
La situación jurídica existente hasta la entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019 databa de la modificación introducida en la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Ésta distinguía entre dos supuestos:
La venta voluntaria de la vivienda por el arrendador
La resolución –o enajenación- forzosa del derecho del arrendador ante situaciones como una ejecución hipotecaria, retracto convencional, apertura de una sustitución fideicomisaria o ejercicio de un derecho de opción de compra.
3.1.- La venta voluntaria
El anterior artículo 14 de la LAU establecía que, en caso de que el arrendador procediera a la venta del inmueble arrendado estando vigente el arrendamiento, el arrendatario sólo ostentaba el derecho a continuar con el contrato de arrendamiento y, por tanto, a seguir ocupando el inmueble si había inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca.
En caso de ausencia de inscripción en el Registro, el texto legal remitía al artículo 1.571 del Código civil, según el cual “el comprador de una fina arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”. Eso sí, en caso de que el nuevo adquirente ejercitase tal derecho, la LAU concedía al arrendatario la posibilidad de exigir que se le dejara continuar durante tres meses desde que se le hubiera notificado tal ejercicio. Durante ese tiempo, debería abonar la renta y las demás cantidades debidas según contrato al nuevo adquirente y también reclamar al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios que se le pudieran causar, lo que exigía la prueba y acreditación de la existencia y cuantía de tales daños.
Por tanto, y salvo que concurriera la inusual circunstancia de que el contrato de arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, la continuación de la ocupación del inmueble por el inquilino quedaba a voluntad exclusiva del nuevo adquirente, quien podía tanto continuar con el arrendamiento como ponerle fin.
3.2.- La enajenación forzosa
Para estos supuestos también pierde su trascendencia la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, pues el actual artículo 13 LAU establece que si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se produjera la enajenación forzosa del inmueble arrendado, el arrendatario puede continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
Por tanto, sólo conserva su importancia la inscripción en el Registro de la Propiedad en caso de contratos de duración superior a cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, en los cuales, alcanzado dicho plazo, la enajenación forzosa del inmueble arrendado producirá la extinción automática del arrendamiento salvo que el contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho que determinó la enajenación forzosa, en cuyo caso el arrendamiento se prolongaría hasta la duración pactada.
La situación jurídica de todos aquellos arrendatarios que hayan suscrito un contrato de arrendamiento a partir del 6 de marzo de 2019 es sustancialmente más beneficiosa, tanto en caso de que el arrendador venda el inmueble a un tercero como en caso de que se extinga su derecho de propiedad por enajenación forzosa del inmueble, que la que ostentan todos aquellos arrendatarios que hayan suscrito su arrendamiento con anterioridad.
En cualquier caso, el legislador no ha querido extender sine die la protección al “nuevo” arrendatario, sino que, por regla general, la proyecta durante el periodo de duración obligatoria para el arrendador -es decir cinco años o siete si el arrendador es persona jurídica- sin que se alcance a comprender tal distinción que favorece sólo a unos arrendatarios –los que hayan contratado con una persona jurídica- frente a otros –los que hayan contratado con una persona física-, cuando su situación de desprotección ante la hipotética venta del inmueble por el arrendador o su enajenación forzosa, es, en esencia, la misma.
Si esa protección quiere proyectarse durante toda la duración del arrendamiento que exceda del periodo mínimo, sigue siendo necesaria la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la enajenación voluntaria o a la inscripción del derecho que dé lugar a la enajenación forzosa.
Fernando Miguel Pérez

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 resolución 
 Real Decreto 
 resolución 
 artículo 14
 artículo 1
 artículo 13
 artículo 9