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Timestamp: 2018-12-10 22:33:46+00:00

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Usucapione - cos'è e come si ottiene - quali i tempi e i costi
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Avv. Tassitani Farfaglia consulenzalegaleitalia.it L’usucapione: una guida rapida
L’usucapione – indice:
Il possesso utile
La vendita di un bene usucapito
I costi per il giudizio
L’istituto dell’usucapione, disciplinato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile, configura una delle ipotesi di acquisto di un diritto a titolo originario. Per il suo compimento infatti, a differenza degli acquisti a titolo derivativo, non necessita della collaborazione o del consenso di chi era in precedenza titolare del diritto usucapito.
Cos’è l’usucapione
L’usucapione è dunque la modalità di acquisto di un diritto che si compie mediante il possesso continuo, pacifico, intinterrotto e manifesto. Tale possesso deve corrispondere all’esercizio del diritto reale in corso di usucapione. Deve protrarsi per un arco di tempo che varia in relazione al bene in corso di usucapione ed al tipo di usucapione (ordinaria o abbreviata). Il possesso non deve poi essere posto in essere in forza di mera tolleranza del titolare del diritto usucapito.
Il possesso utile ai fini dell’usucapione
Ai fini dell’usucapione è necessario dare una sintetica definizione di “possesso”. Il possesso non è un diritto, ma è uno stato di fatto che corrisponde all’esercizio del diritto sul bene stesso. L’articolo 1140 lo definisce come “il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale”. La dottrina individua fondamentalmente con tre brocardi le caratteristiche fondamentali del possesso.
La prima è l’“animus possidendi” cioè la a volontà di possedere un bene come si fosse titolari del diritto di proprietà o dell’altro diritto corrispondente.
La seconda è l’“animus rem sibi habendi” cioè la volontà di tenere un bene esercitando i poteri corrispondenti a quelli del titolare del diritto reale.
La terza è il “corpus possessionis”. Questo è lo stato di fatto che si configura in modo tale da far apparire il possessore quale titolare del diritto reale corrispondente.
Per usucapire non basta la mera detenzione del bene
Il possesso dunque differisce dalla mera detenzione proprio in virtù di queste sue caratteristiche. Il locatario o il comodatario, che detengano un bene in forza di un contratto di locazione o di comodato non avranno il possesso giuridico del bene oggetto del contratto pur avendone la materiale disponibilità. Saranno invece detentori. Sia il locatario che il comodatario infatti sono giuridicamente ben consapevoli della circostanza che la loro detenzione sia legata ad un contratto costitutivo di un diritto personale di godimento (locazione, comodato, affitto), e non ad un diritto reale (piena proprietà, usufrutto, servitù).
Il possesso può non iniziare in buona fede nell’usucapione ordinaria
Il possesso utile ai fini dell’usucapione ordinaria non deve poi necessariamente essere acquistato in buona fede. Non è dunque necessario che il soggetto usucapente ignori di ledere il diritto altrui, ma è sufficiente ponga in essere una situazione possessoria in difetto di clandestinità e di violenza (Il possesso non deve essere viziato, e i vizi sono individuati all’articolo 1163 c.c.). Ai fini dell’usucapione abbreviata, invece, il possesso deve essere acquistato in buona fede mediante un titolo astrattamente idoneo. Ad esempio, ai fini del compimento dell’usucapione abbreviata, chi acquistasse un diritto da chi asserisse esserne il titolare (senza esserlo) dovrebbe ignorare la circostanza che in realtà il proprio dante causa non sia il vero titolare, e cioè essere in buona fede. La buona fede si presume fino a prova contraria.
L’ordinamento distingue fondamentalmente tre fattispecie di usucapione. Vi è quella ordinaria, quella abbreviata e quella speciale per la piccola proprietà rurale. Quest’ultima è disciplinata dall’articolo 1159-bis del codice civile e di applicazione residuale. Non è un’usucapione che si applica a qualsivoglia terreno agricolo, ma solo nei casi indivituati in suddetto articolo.
I termini per i tre tipi di usucapione
L’usucapione ordinaria si compie con il decorso di venti anni per i diritti reali su beni immobili (1158 c.c.). Per i diritti reali su beni mobili (1161 c.c.) quella ordinaria si compie invece con il decorso di dieci anni . L’usucapione abbreviata di diritti reali su beni immobili si compie con il decorso di dieci anni dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo. Su beni mobili iscritti nei pubblici registri invece si compie col decorso di tre anni dalla trascrizione del titolo. L’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale si compie in quindici anni se ordinaria, in cinque anni se abbreviata (cioè in seguito alla trascrizione di un titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto).
I beni mobili non iscritti nei pubblici registri e l’articolo 1153 del codice civile
Non esiste usucapione abbreviata per beni mobili non iscritti nei pubblici registri: in questo caso troverà applicazione l’articolo 1153 del codice civile. Conseguire il possesso del bene mobile alienato anche da chi non ne sia proprietario varrà come titolo di acquisto. Chi acquisti “a non domino” (da chi non sia il proprietario) beni mobili, acquisterà la proprietà o altro diritto reale con il solo conseguimento del possesso di buona fede. Ciò avverrà soltanto mediante un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà.
Potrà ad esempio divenire proprietario di una collana depositata in conto vendita presso un gioielliere il cliente che la acquisti dallo stesso pensando che questi ne sia il proprietario. Ciò accadrà benché il gioielliere non ne sia effettivamente il proprietario ma sia stato stipulato un contratto di compravendita non affetto da vizi diversi se non l’altruità del bene compravenduto.
Per aversi acquisto ai sensi dell’articolo 1153 c.c sarà però necessario che l’acquirente acquisti in buona fede e cioè senza sapere che l’alienante non è l’effettivo proprietario del bene alienato. La buona fede si presume salvo prova contraria.
Da quando iniziano a decorrere i termini
I termini per il compimento dell’usucapione decorrono dalla data di conseguimento del possesso o dalla cessazione della violenza o della clandestinità in caso di usucapione ordinaria. In caso di usucapione abbreviata dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo.
Nel caso in cui il possessore del bene eserciti un diritto reale su cosa altrui diverso dalla proprietà (ad esempio sia un usufruttuario), al fine di usucapire il diritto di proprietà sullo stesso bene dovrà mutare il proprio titolo in forza di opposizione dallo stesso fatta o per causa proveniente da un terzo. Questa fattispecie ha il nome di “interversione del possesso” ed è disciplinata all’articolo 1164 del codice civile
Decorrenza dei termini per usucapire in caso di interversione del possesso
In questo caso la decorrenza dei termini inizierà con la data dell’interversione del possesso. Nel caso invece ci sia una mera detenzione di un bene in forza di un diritto personale di godimento (il diritto del locatario), l’articolo 1141 c.c. disciplina l’ipotesi del mutamento della detenzione in possesso. Anche in questo caso l’istituto scaturisce da un’opposizione da parte del detentore o per causa data da un terzo ed i termini di decoorenza inizieranno con suddetta mutazione.
La retroattività reale dell’usucapione: l’usucapente è titolare dall’inizio del possesso
Discusso in dottrina ed in giurisprudenza il termine dal quale, compiuta l’usucapione, il titolare del diritto reale usucapito debba considerarsi tale. Sebbene infatti la lettera della legge, pur non precisa in tal senso, tenda a far propendere per l’acquisto del diritto reale usucapito con il solo maturare del termine di legge, la giurisprudenza di legittimità dia alla norma un’interpretazione differente. Con la pronuncia della Corte di Cassazione numero 3082 del 17 novembre 1973 è stato infatti sancito il principio della retroattività reale dell’usucapione. Tale principio è stato di recente ribadito con sentenza della II sezione della Corte di Cassazione numero 25964 del 23 dicembre 2015. Ciò implica che chi usucapisce debba essere ritenuto titolare del diritto usucapito a decorrere dall’inizio del possesso utile
Perché la retroattività reale
Tale principio ad avviso della stessa Corte non trova una giustificazione razionale e può forse ritenersi in contrasto con la lettera della legge. L’interpretazione della Corte di Cassazione tuttavia, scaturisce da “contingenti ragioni di necessità e di opportunità pratica”. Il fine è quello “di sanare o rendere certe e definitive, situazioni alle quali abbiano dato luogo gli atti intermedi dell’usucapiente”.
Accertamento dell’usucapione, trascrizione ed acquisto di bene usucapito
Come già chiarito poc’anzi, l’acquisto di un diritto mediante usucapione è a titolo originario e non derivativo. Si tratta dunque di un diritto nascente ex novo. Non c’è alcuna correlazione né derivazione con i precedenti titolari e non c’è necessità dell’intervento di un giudice o di un notaio. La legge infatti prevede che la proprietà si acquisti con il solo decorso di un termine in cui vi sia stato un possesso continuo ed ininterrotto di un bene. Tale modalità di acquisto non è tuttavia esente da problemi inerenti alla circolabilità dei diritti, soprattutto se immobiliari, che ne sono oggetto.
Circolabilità e vendita di un bene usucapito
La circostanza che il diritto usucapito nasca ex lege, rende astrattamente superflui l’intervento del giudice o del notaio per il solo “accertamento dell’usucpione”. La titolarità di un diritto usucapito determinerà però l’inevitabile non coincidenza fra l’effettivo titolare del diritto e le risultanze dei registri immobiliari. L’usucapente, pur se proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento col solo decorso dei termini di legge, non risulterà tale nei registri immobiliari. In caso di vendita od alienazione ad altro titolo del diritto immobiliare usucapito, non vi sarà alcuna continuità delle trascrizioni. Non sarà quindi in alcun modo applicabile l’articolo 2650 del codice civile.
Accertamento dell’usucapione e continuità delle trascrizioni
Nella pratica, tali circostanze rendono opportuno l’intervento del giudice ai fini dell’accertamento dell’avvenuta usucapione. L’usucapente, decorso il termine di legge per l’acquisto del diritto mediante usucapione, avrà infatti interesse a provare il proprio acquisto in danno del precedente proprietario o titolare di altro diritto reale. Compiuto tale accertamento giudiziale, la sentenza di accertamento (la sentenza non è costitutiva: l’usucapione si compie ex lege, non con l’intervento del giudice) verrà trascritta ai sensi dell’articolo 2651 c.c.. Al diritto usucapito sarà restituito un regime di pubblicità che ne faciliterà non di poco la circolabilità sul mercato immobiliare. La giurisprudenza nettamente minoritaria ritiene poi che anche la domanda diretta all’accertamento dell’usucapione sia trascrivibile ai sensi dell’articolo 2653 n° 1) c.c. .
La sentenza di accertamento dell’avvenuta usucapione può essere oggi sostituita da un negozio di accertamento. Con l’atto in questione, l’usucapente e l'”ex proprietario” usucapito si daranno atto dell’avvenuta usucapione con atto notarile o mediante un procedimento di mediazione civile, con l’assistenza di un avvocato per parte. Questo sarà possibile ovviamente solo quando non vi sia contesa sul diritto usucapito.
La vendita di un bene usucapito in difetto di sentenza di accertamento è valida
In passato, parte minoritaria della giurisprudenza (Cass. numero 9884 del 12 novembre del 1996) ha ritenuto che un bene immobile non potesse essere oggetto di un contratto di compravendita in difetto dell’accertamento giudiziale dell’avvenuta usucapione. Così però si attribuiva di fatto natura costitutiva alla sentenza di accertamento dell’usucapione. Oggi l’orientamento nettamente prevalente sia in dottrina che in giurisprudenza (Fra tutti Cass. numero 2485 del 5 febbraio 2007) riconosce piena validità al contratto di compravendita avente ad oggetto un bene immobile usucapito, ma in difetto di una sentenza di accertamento di avvenuta usucapione. Il rischio per l’acquirente è tuttavia connesso ad un’eventuale azione di rivendicazione o comunque all’evizione del bene acquistato.
Per tali motivi è sempre opportuno valutare con la necessaria prudenza l’acquisto di un bene usucapito in difetto di una sentenza di accertamento dell’avvenuta usucapione. Sebbene infatti l’atto di compravendita debba ritenersi valido ed efficace è giusto rafforzare la tutela dell’acquirente in caso di evizione.
I costi del procedimento di accertamento dell’usucapione
Il costo del procedimento per l’accertamento dell’usucapione varia in relazione al valore del bene di cui si vuole far valere l’acquisto per usucapione. I parametri di riferimento di cui tenere conto sono quelli del Decreto Ministeriale numero 55 del 2014.
Per dare un’indicazione di massima, gli onorari dell’avvocato potrebbero variare da circa 2000 euro ad 8000 euro, a seconda del valore del bene di cui si vuole far valere in giudizio l’usucapione.

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 Cass. 
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