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Veräußerungszustimmung und Selbstauskunft des Erwerbers
Zu den Rechten und Pflichten im Vorfeld der Zustimmung gem. § 12 WEG
Autor: Prof. Dr. Martin Häublein
Die von § 12 WEG vorgesehene Möglichkeit, einen Zustimmungsvorbehalt für die Veräußerung von Wohnungseigentum vorzusehen, ist rechtspolitisch umstritten. Das liegt nicht zuletzt am Fehlen der erforderlichen Informationen auf Seiten der Gemeinschaft, die in der Praxis dazu führt, dass die Zustimmung fast immer erteilt wird, ohne dass Auskünfte über den Erwerber angefordert wurden. Nach h. M. ist der Zustimmende – meist ist dies der Verwalter – auch nicht verpflichtet, solche Informationen beim Veräußerer anzufordern. Auf der anderen Seite soll den veräußernden Eigentümer allerdings die Pflicht treffen, alle bekannten Informationen offenzulegen, soweit sie für die Zustimmungsentscheidung relevant sein können, und den Erwerber zu einer Selbstauskunft zu veranlassen. Der Beitrag plädiert für eine konsequente, haftungsbewährte Ausnutzung dieser Informationsquelle vor Erteilung der Zustimmung. Er geht auch der Frage der Zumutbarkeit der Selbstauskunft für den Erwerber nach, wobei Parallelen zum Mietrecht gezogen werden, und gibt abschließend eine Empfehlung für die Gestaltung von Wohnungseigentumskaufverträgen.
Siehe Bärmann-Klein, WEG, 12. Aufl. 2013, § 12 Rn. 31; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten-Kümmel, WEG, 10. Aufl. 2013, § 12 Rn. 50; Müller, Prakt. Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl. 2010, 4. Teil, C Rn. 32; Riecke/Schmid-Schneider, WEG, 3. Auf. 2010, § 12 Rn. 75 a. E.; Staudinger-Kreuzer WEG (2005), § 12 Rn. 52.
Staudinger-Kreuzer, WEG (2005), § 12 Rn. 52, der aber einräumt, im Einzelfall könne auch die Übertragung an einen Vermögenslosen beabsichtigt sein, um sich der Beitragsverpflichtung zu entziehen.
Siehe BGH, ZMR 2012, 639; F. Schmidt, DWE 1998, 5 stellt im Anschluss an Pick (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 12 Rn. 1) eine Verbindung zur Unauflöslichkeit der Gemeinschaft her, die ein besonderes Interesse an einer homogenen Zusammensetzung begründe. Ebenso Gottschalg, in: FS Deckert, 2002, S. 161, 163; zu Recht krit. Derleder, ZWE 2008, 253, 258, der diese Zielsetzung „im Hinblick auf den Individualisierungsprozess in der Gesellschaft“ für „brüchig“ hält; vgl. hierzu auch die Ausführungen bei Fn. 32.
BT-Drucks. 16/887, S. 21. Derleder, ZWE 2008, 253, 258: überflüssiger Verwaltungsaufwand.
BT-Drucks. 16/887, S. 21 re. Spalte.
OLG München, ZWE 2014, 267; vgl. dazu bereits Häublein, ZMR 2007, 409, 414 und ZMR 2009, 424, 426.
Zutr. MünchKommBGB-Commichau, 6. Aufl. 2013, § 12 WEG Rn. 9.
Im Folgenden kurz als „Verwalter“ bezeichnet.
Dazu oben bei Fn. 1.
Vgl. Commichau, in: FS Merle, 2010, S. 101, 105, wo die Bedeutung von Sinn und Zweck des § 12 WEG für den Umfang der Prüfungspflicht des Verwalters betont wird; ebenso AG Ansbach, ZMR 2014, 240f.
Staudinger-Kreuzer, WEG (2005), § 12 Rn. 52.
BayObLG, DWE 1983, 26; KG, ZMR 1990, 68; OLG Köln, NJW-RR 1996, 1296, 1297; OLG Hamburg, ZMR 2004, 850; AG Bergheim, WuM 2013, 632, 633f.; AG Ansbach, ZMR 2014, 240; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten-Kümmel, WEG, 10. Aufl. 2013, § 12 Rn. 51; Riecke/Schmid-Schneider, WEG, 3. Aufl. 2010, § 12 Rn. 75, Spielbauer/Then-Then, WEG, 2. Aufl. 2012, § 12 Rn. 9; F. Schmidt, DWE 1998, 5, 8.
Gottschalg, in: FS Deckert, 2002, S. 161, 166; siehe auch DNotI-Report 2009, 105, 106.
Siehe DNotI-Report 2009, 105, 106.
OLG Hamburg, ZMR 2003, 865, 866.
Zu diesem maßgeblichen Aspekt siehe Armbrüster, ZWE 2002, 333, 337 = FS Merle, 2000, 1ff.
Zum Informationsanspruch qua Treuepflicht im Kontext des § 12 WEG siehe etwa jurisPK-BGB-Lafontaine, 6. Aufl. 2012, § 12 Rn. 136.
Zu denken ist etwa an veröffentlichte Abschlüsse, die über die Vermögenslage der erwerbenden juristischen Personen Auskunft geben; zur Pflicht, eine Bilanz vorzulegen, s. aber AG Bergheim, WuM 2013, 632.
F. Schmidt, DWE 1998, 5, 6.
Zu den Gründen, die dafür sprechen, in der Mitwirkungshandlung des Gläubigers eine bloße Obliegenheit zu sehen, vgl. etwa Peters, NZBau 2011, 641, 642ff., den Bauvertrag betreffend.
Auf die Auswirkungen, die es hat, wenn sich der Veräußerer weigert, sich um eine Selbstauskunft des Erwerbers zu bemühen, oder der Erwerber eine solche nicht abzugeben bereit ist, wird sogleich eingegangen (s. C. III.).
MünchKommBGB-Commichau, 6. Aufl. 2013, § 12 WEG Rn. 24.
OLG Hamburg, ZMR 2004, 850, 851; Bärmann-Klein, WEG, 12. Aufl. 2013, § 12 Rn. 31.
LG Itzehoe, ZMR 2012, 37.
F. Schmidt, DWE 1998, 5, 12 bei bzw. in Fn. 78.
Zu dieser Folge einer unterlassenen Mitwirkungshandlung s. BGH, NJW-RR 1988, 1396; NJW 1996, 1745. Ähnlich F. Schmidt, DWE 1998, 5, 12: Verwalter dürfe die Zustimmung „zurückstellen“.
F. Schmidt, DWE 1998, 5, 8; damit zumindest sympathisierend DNotI-Report 2009, 105, 107f.
Einh. M.; statt vieler: OLG München, ZMR 2006, 961; Bärmann-Klein, WEG, 12. Aufl. 2013, § 12 Rn. 37; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl. 2005, § 12 Rn. 9.
OLG Zweibrücken, ZMR 2006, 219: Unzuträglichkeiten und persönliche Spannungen genügen nicht; ebenso Bärmann/Seuß-Basty, Praxis des Wohnungseigentums, 6. Aufl. 2013, Teil C Rn. 466.
OLG Frankfurt, NZM 2006, 380.
Vgl. etwa OLG Köln, ZfIR 2002, 144: Miteigentümer können nicht verlangen, dass die Wohnung an eine genehme Person verkauft wird. Es ist daher bedenklich, wenn die in Fn. 3 genannten Autoren den Schutzzweck des § 12 WEG auf das Bewahren einer homogenen Eigentümerstruktur erweitern.
Der Satz, der wichtige Grund könne nicht durch Vereinbarungen geschaffen werden (Jennißen/Grziwotz, WEG, 3. Aufl. 2012, § 12 Rn. 27), ist daher missverständlich. Zu weiteren Faktoren, wie Größe, Lage und Beschaffenheit der Anlage s. Müller, Prakt. Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl. 2010, 4. Teil, C Rn. 45.
Eine solche, auf Abschluss einer konkludenten Vereinbarung gerichtete Erklärung setzt voraus, dass der Eigentümer zumindest objektiv bereit war, rechtsverbindlich zu handeln. Dieser Rechtsbindungswille, der der allgemeinen Rechtsgeschäftslehre entspricht, darf nicht durch Homogenitätserwägungen überspielt werden.
OLG Zweibrücken, MittBayNot 1994, 44; guter Überblick bei Armbrüster, ZWE 2008, 361.
Vgl. BGHZ 157, 322, Rn. 35f. (zitert nach juris).
Vgl. BGHZ 138, 288, 293f. m. w. N.; Armbrüster, ZWE 2008, 361, 363; Staudinger-Bub, 2005, § 21 Rn. 130; offengelassen in BayObLG, ZMR 2002, 64; für Zulässigkeit einer Vereinbarung Bärmann-Merle, WEG, 12. Aufl. 2013, § 21 Rn. 93.
Partiell, nämlich bei Diskriminierungen wegen Rasse oder ethnischer Herkunft, kommt insofern § 19 Abs. 2 AGG i. V. m. § 134 BGB in Betracht; ob aus § 19 Abs. 5 S. 2 AGG etwas anderes folgt, ist offen. Inwieweit § 19 Abs. 1 AGG wenigstens seiner Wertung nach herangezogen werden kann, ist ebenfalls ungeklärt; dafür Armbrüster, ZWE 2008, 361, 366; ebenso Derleder, ZWE 2008, 253, 258; auf mögliche Rechtfertigungsgründe (s. § 20 AGG) weist Jennißen/Grziwotz, WEG, 3. Aufl. 2012, § 12 Rn. 14 hin.
Vgl. AG Ansbach, ZMR 2014, 240, 241: keine umfassende Auskunftserteilung an Eides statt.
Dazu etwa BGH, NJW 2014, 1954 (Rn. 18).
Zur Miete instruktiv Lammel, AnwZert MietR 4/2009 Anm. 1.
OLG Koblenz, ZMR 1998, 957.
F. Schmidt, DWE 1998, 5, 9. Auf die mangelnde Europarechtskonformität einer solchen Anwendung des nationalen Rechts soll hier nicht näher eingegangen werden.
S. F. Schmidt, DWE 1998, 5, 9 Fn. 30 und Staudinger-Kreuzer, WEG, 2005, § 12 Rn. 52 der auf die sog. Schrott-Immobilien verweist.
Gegen eine aus § 10 ZVG resultierende dingliche Duldungspflicht BGHZ 198, 216 (Rn. 8ff.); anders die bislang h. L., für die etwa Derleder, ZWE 2008, 13, 20, steht.
Statt vieler: OLG Hamburg, ZMR 2004, 850; s. ferner Gottschalg, in: FS Deckert, 2002, S. 161, 165f.
Dies übergehend Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten-Kümmel, WEG, 10. Aufl. 2013, § 12 Rn. 71.
S. OLG Hamburg, ZMR 2004, 850; Liessem, NJW 1988, 1306.
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten-Kümmel, WEG, 10. Aufl. 2013, § 12 Rn. 71.
So wohl Müller, Prakt. Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl. 2010, 4. Teil, C Rn. 31, der von „denkbaren Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer“ spricht.
Etwa BGHZ 112, 240, 242; OLG Zweibrücken, NJW-RR 1987, 269; OLG Köln, OLGZ 1984, 162, 163; weitere Nachw. bei Liessem, NJW 1988, 1306.
S. BGH, ZMR 2011, 813 (Rn. 9); ZWE 2013, 402 (Rn. 9); BeckOK-WEG-Hogenschurz, 20. Ed (Stand: 01.05.2014), § 12 Rn. 28; Müller, Prakt. Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl. 2010, 4. Teil, C Rn. 15.
BGH, ZMR 2011, 813 (Rn. 9).
Bub, NZM 2001, 502, 503.
BGH, ZMR 2011, 813 (Rn. 8).
Vgl. hierzu etwa Armbrüster, ZWE 2006, 470, 474; Bonifacio, ZWE 2011, 105; BeckOK-WEG-Elzer, 20. Ed (Stand: 01.05.2014), § 46 Rn. 147.
Ob dem veräußerungswilligen Eigentümer individuelle Ansprüche gegen den Verwalter zustehen, wenn dieser die Zustimmung rechtswidrig nicht erteilt, ist hier nicht zu vertiefen. Individuelle Ansprüche kommen aber in Betracht, weil die Verwalterpflichten drittschützend sind; vgl. hierzu Häublein, ZWE 2008, 1.
S.o. Fn. 12.
https://doi.org/10.1007/978-3-662-45872-3_10

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