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Timestamp: 2019-08-21 03:21:05+00:00

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STS 41/2013, 12 de Febrero de 2013 - Jurisprudencia - VLEX 426765122
STS 41/2013, 12 de Febrero de 2013
Número de Recurso: 1439/2010
COMPRAVENTA. OBLIGACIÓN DE ENTREGA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. ACCIÓN DE RESOLUCIÓN. DAÑOS Y PERJUICIOS. La promotora, que solicitó la licencia de primera ocupación de los edificios en que se encontraban integrados la vivienda y el garaje objeto de venta en este pleito dos días después de que los compradores formularan requerimiento resolutorio, no ha acreditado que la falta de licencia obedezca a una simple demora, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento, esto es, no ha demostrado que no existan obstáculos para su obtención. Esta tesitura justifica la resolución contractual instada por la parte compradora en el entendimiento de que no puede ser obligada a escriturar y a cumplir con su parte del contrato cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la referida licencia de primera ocupación, al no haber logrado, como le incumbía, disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su otorgamiento. Se desestima el extraordinario por infracción procesal
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, los recursos de casación e infracción procesal interpuestos contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 181/2010 por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, como consecuencia de autos de juicio ordinario núm. 4/2009, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma de Mallorca, cuyos recursos fueron preparados ante la citada Audiencia por el procurador don Jeroni Tomás I Tomás en nombre y representación de doña Josefina , compareciendo en esta alzada en su nombre y representación el procurador don José Antonio Pérez Casado en calidad de recurrente y el procurador don Isacio Calleja García en nombre y representación de Residencial FTV, S.L., en calidad de recurrido.
PRIMERO .- 1.- El procurador don Jeroni Tomás i Tomás, en nombre y representación de doña Josefina interpuso demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución de contrato y reclamación de daños y perjuicios, contra la entidad Residencia FTV, S.L., y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia «por la que estimando la demanda:
Se declare resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 9 de Marzo de 2006, firmado por la actora y la demandada por incumplimiento contractual de la parte vendedora al no haber finalizado las obras y entregado la vivienda objeto del contrato en el plazo acordado.
En consecuencia de lo anterior, se condene a la demandada a devolver a la actora la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA EUROS (157.490) entregadas por ésta a cuenta del precio pactado, más una indemnización por daños y perjuicios por importe de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA EUROS (157.490), suma igual al importe de las cantidades abonadas por mi mandante hasta la fecha a cuenta del precio pactado.
Que se condene a la demandada a estar y pasar por tales declaraciones y al pago de las costas procesales causadas.
OTROSI DIGO, que se fija la cuantía del presente procedimiento en TRESCIENTOS CATORCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA EUROS (314.980 euros), cantidad que resulta de la aplicación de los criterios que se contienen en el artículo 252 de la LEC , y concretamente de la suma de las dos acciones de reclamación de cantidad derivadas de la resolución del contrato que se acumulan en la presente demanda (devolución de las cantidades entregadas a cuenta y reclamación de daños y perjuicios)».
- La procuradora doña María Ellen Dols Winkler, en nombre y representación de Residencia FTV, S.L., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia «en la que se desestime íntegramente la demanda interpuesta, con expresa imposición de las costas causadas y que se causen en el presente procedimiento, a la parte actora, por su clara y manifiesta temeridad y mala fe».
- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma de Mallorca, dictó sentencia con fecha 27 de octubre de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO
QUE ESTIMANDO TOTALMENTE la demanda interpuesta por el procurador Sr. Tomás, en nombre y representación de D.ª Josefina contra la entidad RESIDENCIAL FTV, S.L.;
DECLARO resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 9 de Marzo de 2006, firmado por la actora y la entidad demandada.
CONDENO a la demandada a devolver a la actora la cantidad de 157.490 Euros entregada por ésta a cuenta del precio pactado, más una indemnización por daños y perjuicios por importe de 157.490 Euros.
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada Residencial FTV S.L., la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, dictó sentencia con fecha 18 de Mayo de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS
Se estima el recurso interpuesto por la procuradora de los tribunales doña María Ellen Dols Winkler, en nombre y representación de "Residencial FTV S.L." contra la sentencia dictada el día 27 de octubre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma de Mallorca en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.
En consecuencia se revoca y se deja sin efecto dicha resolución y en su lugar:
Se desestima la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales don Jeroni Tomás i Tomás, en nombre y representación de doña Josefina , contra "Residencial FTV S.L.", a quien se absuelve de todas las peticiones formuladas en su contra, con imposición a la actora de las costas de la primera instancia.
TERCERO .- 1.- Por D.ª Josefina se interpuso recurso extraordinario por infracción procesal basado en:
Vulneración en proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el art. 24 de la Constitución Española ( art. 469.1.4º de la LEC ).
Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia: vulneración de los deberes de fundamentación jurídica y motivación de las sentencias ( Arts. 209.3 Y 218.2 de la LEC ).
Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia: vulneración del principio de justicia rogada ( Art. 216 LEC ).
Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia: vulneración del art. 217 LEC sobre la carga de la prueba.
Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia: vulneración de los arts. 318 y 319 de la LEC sobre la fuerza probatoria de los documentos públicos y 325 y 326 LEC sobre la fuerza probatoria de los documentos privados.
Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia: vulneración de los arts. 267 LOPJ y 214 de la LEC sobre la intangibilidad de las resoluciones una vez dictadas y la aclaración de sentencias.
Infracción de la doctrina jurisprudencial del TS relativa al cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de compraventa de una vivienda en construcción por la parte promotora.
Por oposición de la sentencia recurrida a la dictada por la AP de Murcia en fecha 16 de junio de 2009 ( sentencia nº 304 de 2009 ).
Infracción de los arts. 1281 y siguientes del C. Civil sobre la interpretación de los contratos.
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 5 de abril de 2011 se acordó admitir el recurso de infracción procesal y el recurso de casación solo en sus motivos 1º, 2º y 3º apartado 1, del escrito de interposición, inadmitiendo los motivos 3º, apartados 2, 3, 4, 5 y 6º de dicho escrito, y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la parte recurrida no presentó escrito alguno, dejando transcurrir el plazo concedido para su oposición.
- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 23 de enero del 2013, en que tuvo lugar.
De lo actuado queda probado y no controvertido que la Sra. Josefina , como compradora y RESIDENCIAL FTV S.L. formalizaron contrato de compraventa el 9 de marzo de 2006 para la adquisición de una vivienda en la CALLE000 , de Santa Eugenia, por el precio de 298.000 euros más IVA.
Constan como cláusulas quinta, sexta y séptima. 3 las siguientes:
QUINTA. Finalización de las obras.
La entidad Residencial FTV S.L., deberá finalizar la obra en un plazo máximo de 20 meses aproximadamente a contar desde la fecha de otorgamiento de la licencia por parte del Ayuntamiento o antes a ser posible, debiendo entregar dicha vivienda libre de cargas y gravámenes, y al corriente de arbitrios y contribuciones.
Cualquier carga existente sobre dicha vivienda deberá ser cancelada con carácter previo al otorgamiento de la escritura de compraventa, corriendo de cuenta exclusiva de Residencial FTV S.L. los gastos ocasionados por ello.
SEXTA. Formalización de la escritura pública.
La formalización de la escritura pública de compraventa a favor de la parte COMPRADORA o persona que ésta designe, se otorgará a simple requerimiento de las partes comparecientes, una vez finalizadas las obras, en el plazo previsto en la estipulación anterior, la escritura se otorgará ante el /la Notario que designe la parte COMPRADORA.
- En el supuesto de que fuera la VENDEDORA quien incumpliera lo dispuesto y estipulado en el presente contrato, la parte compradora podrá resolver el presente contrato, recuperando las cantidades entregadas a cuenta más una indemnización por daños y perjuicios igual al importe de las cantidades abonadas una vez producido el incumplimiento por parte de la vendedora o bien exigir judicialmente su cumplimiento.
El día inicial para el cómputo de los 20 meses era el 2 de diciembre de 2005, fecha de otorgamiento de licencia para la construcción de las viviendas. La compradora en virtud de requerimiento notarial de 23 de mayo de 2008 instó la resolución y la notificó a la vendedora.
Por el arquitecto municipal del Ayuntamiento de Santa Eugenia se informó que el 27 de octubre de 2007 la promotora y vendedora presentó ante el mencionado Ayuntamiento una certificado de final de obras de telecomunicaciones y parcial de final de obras y que con fecha 9 de octubre de 2008 se emitió por el Ayuntamiento informe favorable y certificado final de obras.
El arquitecto de la promotora certificó el final de obra el 12 de julio de 2007 y se visó por el Colegio de Arquitectos el 29 de agosto de 2007.
El Juzgado estimó la demanda en la que se acordaba la resolución de la compraventa, a instancia de compradora.
La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación dejando sin efecto la resolución del contrato de compraventa.
Motivo primero. Vulneración en proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el art. 24 de la Constitución Española ( art. 469.1.4º de la LEC ).
Motivo segundo. Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia: vulneración de los deberes de fundamentación jurídica y motivación de las sentencias ( Arts. 209.3 Y 218.2 de la LEC ).
Motivo cuarto. Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia: vulneración del art. 217 LEC sobre la carga de la prueba.
Motivo quinto. Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia: vulneración de los arts. 318 y 319 de la LEC sobre la fuerza probatoria de los documentos públicos y 325 y 326 LEC sobre la fuerza probatoria de los documentos privados .
Se analizan conjuntamente los motivos primero, segundo, cuarto y quinto, por su interrelación, siendo todos desestimados .
Alega el recurrente que está probado que la obra se terminó fuera de los veinte meses pactados, habiendo prescindido la sentencia de las pruebas practicadas y desoyendo lo expresado en el certificado municipal, obrante a los folios 201 y 202. Que era la parte demandada y vendedora la que debía probar que la obra se terminó antes de lo expresado por la certificación municipal, y, por tanto, con carácter de documento público.
La Sala desestima dichos motivos, pues la sentencia efectúa un análisis pormenorizado de las pruebas practicadas, incluido el informe municipal, entendiendo que dicha certificación solo tiene carácter administrativo y que suele emitirse con mucha tardanza con respecto a la fecha de terminación real de las obras, por lo que se tutelan los derechos del justiciable al valorar las pruebas practicadas ( art. 24 CE , 209 y 218 LEC ). Tampoco entiende el recurrente porqué se le carga con la prueba de la terminación extemporánea de la obra, pero lo que declara la sentencia recurrida es que del informe del arquitecto de la promoción, debidamente visado deduce que la obra se terminó en plazo. art. 217 LEC ), unido ello a que no rechaza el valor de los documentos públicos, sino que entiende que el certificado público del final de la obra no tiene porqué corresponderse con el real ( arts. 318 , 319 , 325 y 326 LEC ).
Motivo tercero. Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia: vulneración del principio de justicia rogada ( Art. 216 LEC ).
La parte recurrente opone que la demandada entendió que el certificado de su arquitecto tenía eficacia desde el visado y la sentencia plasmó que tenía eficacia desde su emisión, por lo que iría más allá de lo alegado por la parte. Añade la recurrente que hay incongruencia interna de la sentencia en cuanto a la fecha de terminación de la obra.
Esta Sala declara que al tribunal de segunda instancia no le vincula la opinión que sobra la eficacia jurídica de un visado emita la parte, por lo que bien pudo la Audiencia Provincial, declarar que entendía que la fecha de terminación era la de emisión del informe, porque lo que le vincula al juzgador es su sometimiento a la causa de pedir ( art. 218 en relación con el art 216 LEC ), por lo expuesto no concurre tampoco incongruencia interna.
Motivo sexto. Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia: vulneración de los arts. 267 LOPJ y 214 de la LEC sobre la intangibilidad de las resoluciones una vez dictadas y la aclaración de sentencias .
Indica la recurrente que el tribunal de apelación incurrió en infracción de las normas mencionadas en el motivo, al variar el contenido de la sentencia mediante auto de aclaración.
Esta Sala declara que en el auto de aclaración se limita a corregir un error material variando el 22 de octubre por el 22 de agosto. Por otro lado, no introduce el auto "ex novo" la fecha de 12 de julio de 2007, pues es una fecha recurrente a lo largo de todo el procedimiento y la propia demandante la menciona en su demanda como la fecha en que se emitió el informe por el arquitecto de la promoción. Por todo ello no se viola la intangibilidad de las sentencias ( arts. 267 LOPJ y 214 LEC ).
Infracción de los arts. 1281 y siguientes del C. Civil sobre la interpretación de los contratos .
Se estiman los tres motivos, que se analizan conjuntamente al estar íntimamente relacionados .
Partiendo de que al desestimarse el recurso extraordinario por infracción procesal se aceptan los hechos probados declarados en la sentencia recurrida sobre la terminación física de la obra, al no considerar arbitraria la valoración que se hace del material probatorio, debemos analizar si se ha cumplido por la parte vendedora con la obligación de entrega de la vivienda, en el plazo acordado.
Alega el recurrente que la obra no podía considerarse terminada hasta que no se obtuviera el final de obras municipal y se estuviera en disposición de obtener la cédula de habitabilidad y que interpretando literalmente el contrato ( art. 1281 CC ) debe entenderse que el final de la obra es final de obra municipal.
Esta Sala declaró en reciente sentencia de Pleno de 10-9-2012. Rec. 1899 de 2008 :
Examinadas dichas circunstancias, se observa que la promotora, que solicitó la licencia de primera ocupación de los edificios en que se encontraban integrados la vivienda y el garaje objeto de venta en este pleito dos días después de que los compradores formularan requerimiento resolutorio, no ha acreditado que la falta de licencia obedezca a una simple demora, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento, esto es, no ha demostrado que no existan obstáculos para su obtención. Esta tesitura justifica la resolución contractual instada por la parte compradora en el entendimiento de que no puede ser obligada a escriturar y a cumplir con su parte del contrato cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la referida licencia de primera ocupación, al no haber logrado, como le incumbía, disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su otorgamiento .
De la mencionada doctrina se entiende que la promotora no cumplió con su obligación de entrega en plazo ( art. 1445 del CC ) pues la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad como la menciona la recurrente no podía entregarse hasta que se hubiese certificado el final de obra por el arquitecto del Ayuntamiento.
En interpretación del contrato y siguiendo la doctrina de esta Sala, debemos declarar que a los efectos de la entrega de la vivienda, la obra no puede entenderse terminada, hasta que no se haya obtenido la licencia de primera ocupación ( arts. 1281 y 1283 del C. Civil ).
En la sentencia recurrida se desvaloriza el informe municipal, como un mero trámite administrativo, cuando en realidad constituye la garantía esencial del cumplimiento de la normativa urbanística y de la adecuación del proyecto a la misma y a lo comprometido.
La certificación municipal es el acto administrativo que vela por la observancia de las exigencias de la normativa atinente al caso, y dicha aprobación del Ayuntamiento acaece el 9 de octubre de 2008, es decir, transcurridos holgadamente los veinte meses a los que se comprometió la vendedora para la terminación de la obra y entrega de la vivienda, por lo que no se cumplió fielmente con las obligaciones pactadas, lo que provoca que esta Sala declare que procede revocar la sentencia recurrida, acogiendo los pronunciamientos de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, pues el contrato se resolvió adecuadamente ( arts. 1124 y 1504 del CC ), por haber incumplido la parte vendedora el plazo para la entrega de la vivienda, incumpliendo las obligaciones pactadas.
Por todo lo expuesto, y asumiendo la instancia, debemos estimar la demanda interpuesta acordando la resolución del contrato de compraventa mencionado, en el mismo sentido acordado por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia con devolución por la vendedora de la cantidad de 157.490 euros, y abonando otros 157.490 euros en concepto de cláusula penal (estipulación séptima. 3 del contrato), que no puede moderarse dado que el incumplimiento ha sido total ( STS 17-1-2012, REC. 424/2007 ).
Desestimado el recurso extraordinario por infracción procesal procede la imposición de costas al recurrente ( art. 398 LEC de 2000 ).
Estimado el recurso de casación no procede expresa imposición de las costas del mismo.
Estimada la demanda se imponen a la demandada las costas de la primera instancia.
Se imponen las costas a la demandada derivadas del recurso de apelación que debió desestimarse.
DESESTIMAR EL RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL Y ESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por Dª. Josefina representada por el Procurador D. José Antonio Pérez Casado contra sentencia de 18 de mayo de 2010 de la Sección tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca .
CASAR la sentencia recurrida en el sentido de acordar la resolución del contrato de compraventa mencionado, en el mismo sentido acordado por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia con devolución por la vendedora de la cantidad de 157.490 (ciento cincuenta y siete mil cuatrocientos noventa) euros, y abonando otros 157.490 (ciento cincuenta y siete mil cuatrocientos noventa) euros en concepto de cláusula penal.
Procede la imposición de costas del recurso extraordinario por infracción procesal al recurrente.
No procede expresa imposición de las costas del recurso de casación.
Se imponen a la demandada las costas derivadas del recurso de apelación.
STS 811/2013, 30 de Octubre de 2013
STSJ Comunidad de Madrid 60474/2013, 28 de Febrero de 2013

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