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Timestamp: 2020-06-03 13:14:50+00:00

Document:
Grundstücksmarktbericht ... Issue 2016=2015 - intranda GmbH
Grundstücksmarktbericht ... Issue 2016=2015
Grundstücksmarktbericht ... : Übersicht über den Grundstücksmarkt für den Bereich der Universitätsstadt Siegen / Hrsg.: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Universitätsstadt Siegen
Gutachterausschuß für Grundstückswerte in der Stadt Siegen
Siegen: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Siegen, 2009 -
Nachgewiesen 2009=2008 -
2639490-X
urn:nbn:de:kobv:109-1-8137751
Issue 2016=2015
Issue 2015=2014
Issue 2014=2013
Issue 2013=2012
Issue 2012=2011
Issue 2011=2010
Issue 2010=2009
Issue 2009=2008
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Grundstücksmarktbericht 2016.
Übersicht über den Grundstücksmarkt
für den Bereich der Universitätsstadt Siegen
Berichtszeitraum 01.01.2015 bis 31.12.2015
in der Universitätsstadt Siegen
Erdgeschoss, Zimmer 3 bis 5
(0271) 404-3263 oder 404-3260
(0271) 404-36-3263 oder 404-36-3260
gutachterausschuss@siegen.de
www.gars.nrw.de/ga-siegen
Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe jeder Art nur mit Quellenangabe gestattet.
Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichts ...................................................... 2
Zielsetzung des Grundstücksmarktberichts ....................................................................... 3
Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss ..................................................... 4
Aufgaben der Gutachterausschüsse ................................................................................................ 4
Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses .............................................................. 5
Grundstücksmarkt 2015 ..................................................................................................... 6
Unbebaute Grundstücke .................................................................................................. 10
Bauland - Individueller Wohnungsbau ............................................................................................. 11
Bauland - Geschosswohnungsbau .................................................................................................. 15
Bauland - Gewerbliche Bauflächen ................................................................................................. 17
Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke ..................................................................... 19
Bauerwartungsland und Rohbauland ............................................................................................. 22
Bebaute Grundstücke ...................................................................................................... 23
Ein- und Zweifamilienhäuser ........................................................................................................... 23
Mehrfamilienhäuser ........................................................................................................................ 29
Wohnungs- und Teileigentum ........................................................................................... 31
Wohnungseigentum ........................................................................................................................ 31
Teileigentum ................................................................................................................................... 39
Bodenrichtwerte .............................................................................................................. 39
Gesetzlicher Auftrag ....................................................................................................................... 39
Bodenrichtwerte für Bauland .......................................................................................................... 39
Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Grundstücke .................................................................. 41
Bodenrichtwerte für forstwirtschaftliche Grundstücke ................................................................. 41
Bodenrichtwert für Wohngrundstücke im Außenbereich ............................................................... 41
Übersicht über die Bodenrichtwerte zum 01.01.2016 .................................................................... 42
Erforderliche Daten .......................................................................................................... 43
Indexreihen ...................................................................................................................................... 43
Umrechnungskoeffizienten ............................................................................................................. 50
Liegenschaftszinssätze ................................................................................................................... 50
Rahmendaten zum Grundstücksmarkt ............................................................................. 51
Unbebaute Grundstücke – Bauland ............................................................................................... 52
Ein- und Zweifamilienhäuser ........................................................................................................... 52
Eigentumswohnungen .................................................................................................................... 53
Renditeobjekte ................................................................................................................................ 54
Regionale Vergleiche ........................................................................................................ 56
Mieten .............................................................................................................................. 57
Wohnungsmieten ............................................................................................................................ 57
Gewerbliche Mieten ......................................................................................................................... 57
Sonstige Angaben ............................................................................................................ 58
Mitglieder des Gutachterausschusses ........................................................................................... 58
Gebühren für die Erstattung von Verkehrswertgutachten ............................................................. 59
Anschriften der benachbarten Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ............................... 60
Statistische Angaben über Siegen .................................................................................................. 61
Anhang Auszug aus dem gewerblichen Mietpreisspiegel 2015 - 2017 der IHK Siegen .................... 68
Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichts
Im Jahr 2015 wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Universitätsstadt Siegen 951
Kaufverträge vorgelegt. Die Zahl der Kaufverträge lag damit 16% unter dem Niveau des Vorjahres, in
dem 1.138 Verträge registriert wurden, und 5% unter dem langjährigen Mittelwert (2000-2014) von 1.003
Von den 951 Kaufverträgen wurden 174 Verträge nicht in die Kaufpreissammlung aufgenommen, weil persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse vorlagen. Bei den ausgewerteten 777 Verträgen wurde ein
Geldumsatz in Höhe von 126,304 Mio. € getätigt. Das ist ein Minus von 32% gegenüber 2014 (967 Verträge mit 186,017 Mio. € Geldumsatz).
Insgesamt gingen im Jahr 2015 181 Verträge über unbebaute Grundstücke ein, davon 180 Kaufverträge und
eine Erbbaurecht-Bestellung. Dabei wurden 32,53 ha Grundstücksfläche für insgesamt 11,263 Mio. € verkauft.
Auf den individuellen Wohnungsbau entfielen dabei 35 Verträge mit einer Fläche von 1,58 ha und einem
Wert von 2,028 Mio. €, auf den Geschosswohnungsbau 17 Verträge mit 1,74 ha für 2,416 Mio. € und auf
Gewerbe- und Industriebauflächen 13 Kaufverträge über 5,31 ha im Wert von 4,475 Mio. €.
Ein Bauplatz für ein Ein- oder Zweifamilienhaus kostete im Durchschnitt 62.582 € bei einer durchschnittlichen Größe von 509 m². Der durchschnittlich gezahlte Kaufpreis lag bei 128 €/m². Im Jahre
2014 kostete ein Bauplatz im Schnitt 68.265 € bzw. 122 €/m² und war 571 m² groß. Damit liegt der durchschnittliche gezahlte Kaufpreis eines Bauplatzes 8% unter dem des Vorjahres. Dabei war der durchschnittliche Bauplatz rd. 11% kleiner als im Vorjahr. Der durchschnittliche Kaufpreis eines Bauplatzes
bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche ist jedoch um rd. 5% gestiegen.
Die durchschnittliche Grundstücksgröße eines Baugrundstückes liegt weiterhin im Rahmen der Definition
des Bodenrichtwertgrundstückes mit einer Fläche von 400 m² bis 600 m². Eine Änderung dieser Definition
ist deshalb nicht erforderlich. Das durchschnittliche Verhältnis des gezahlten Grundstückspreises zum
jeweils dazugehörenden Bodenrichtwert liegt bei 115% mit einer Standardabweichung von +/- 26%. Aus
diesem Grund wurde der Betrag einzelner Bodenrichtwerte angehoben.
Der für ein Grundstück des Geschosswohnungsbaues bezahlte Kaufpreis lag im Durchschnitt bei 162
€/m² und damit 3% unter dem des Vorjahres (167 €/m²). Das durchschnittliche Verhältnis des gezahlten
Grundstückspreises zum jeweils dazugehörenden Bodenrichtwert liegt hier bei 133%. Zu erklären ist dieser
hohe Preis mit dem Umstand, dass die Bauträger für Eigentumswohnungen in erster Linie Grundstücke in
guten bis sehr guten Wohnlagen und somit in Bereichen mit einem hohen Bodenwertniveau kaufen. Auch
spielt die hohe bauliche Verwertung eine Rolle, die aus der Sicht eines Bauträgers einen höheren Einstandspreis rechtfertigt.
Der Umsatz bei den Gewerbe- und Industriebauflächen wird vor allem durch die städtischen Kaufverträge
im Bereich der Gewerbegebiete Leimbachtal/Martinshardt getragen. Die Grundstückspreise blieben unverändert.
Insgesamt wurden 347 Kaufverträge über bebaute Grundstücke registriert. Für alle bebauten Grundstücke
wurden insgesamt 91,327 Mio. € als Kaufpreis erzielt. Die verkauften Grundstücke haben eine Gesamtfläche von 26,71 ha. Zum Vergleich: 2014 waren es 436 Kaufverträge mit 129,198 Mio. € Umsatz und einer
Fläche von 37,10 ha. Die Anzahl der vorgelegten Kauffälle bei den bebauten Grundstücken ist um 20% gegenüber dem Vorjahr gesunken.
Wichtigster Teilmarkt der bebauten Grundstücke ist der für Ein- und Zweifamilienhäuser. Mit 270 Kaufverträgen ist der Umsatz auf diesem Teilmarkt gegenüber dem Vorjahr (310 Verträge) um 13% zurückgegangen. Dabei sank der Geldumsatz um 7% von 47,175 Mio. € auf 43,855 Mio. € und der Flächenumsatz
um 13% von 15,25 ha auf 13,26 ha.
Der durchschnittliche Kaufpreis eines Ein- oder Zweifamilienhauses lag bei 167.162 € und damit 3%
über dem Wert von 161.595 € aus dem Jahr 2014.
Im Jahr 2015 wurden 249 Kaufverträge über die Veräußerung von Eigentumswohnungen mit einem Umsatzvolumen in Höhe von 23,714 Mio. € abgeschlossen. Davon entfielen auf Wohnungen 211 Verträge und
auf Teileigentum 38 Verträge. 2014 waren es 333 Kaufverträge (286 Wohnungen, 47 Teileigentum).
Bei den 211 Eigentumswohnungen wurde ein Gesamtgeldumsatz von 21,208 Mio. € erwirtschaftet. 2014
waren es 286 Verträge (- 26%) und 36,157 Mio. € (- 41%). Im Durchschnitt lag der Kaufpreis einer Wohnung bei 100.510 € (gegenüber 126.400 € im Vorjahr).
Von den 211 verkauften Eigentumswohnungen waren 189 Verträge über gebrauchte Eigentumswohnungen.
Der im Durchschnitt gezahlte Kaufpreis einer Eigentumswohnung im Weiterverkauf betrug, wie im Vorjahr, 1.187 €/m² Wohnfläche.
Im Segment Ersterwerb verringerte sich der Anteil der Verträge von 69 auf 21 (- 70%). Der Durchschnittspreis betrug 2.523 €/m² Wohnfläche gegenüber 2.455 €/m² Wohnfläche im Jahr 2014 (+ 3%).
Der Teilmarkt "Ersterwerb nach Umwandlung" spielt auf dem Wohnungsmarkt in Siegen keine nennenswerte Rolle. In diesem Segment wurde 2015 nur 1 Kaufvertrag beurkundet (2014 - 14 Verträge). Daher können keine Angaben über Umsatz- und Preisentwicklung gemacht werden.
Insgesamt wurden 38 Verträge über Teileigentum beim Gutachterausschuss vorgelegt. Hier betrug der
Jahresumsatz 2,506 Mio. €. In 2014 waren es 47 Verträge mit 2,452 Mio. € Umsatz. Preisveränderungen
lassen sich aus den vorgelegten Verträgen nicht ableiten.
Zielsetzung des Grundstücksmarktberichts
Der Grundstücksmarktbericht gibt eine Übersicht über den Grundstücksmarkt in der Universitätsstadt Siegen. Er wird seit dem Jahr 1993 jährlich herausgegeben.
Aufgabe des Grundstücksmarktberichts ist es, die regionale Umsatz- und Preisentwicklung darzustellen und
über das Preisniveau zu informieren. Er dient daher der allgemeinen Markttransparenz. Prognosen über das
Marktgeschehen sollen nicht erstellt werden.
Der Marktbericht wendet sich zum einen an die freiberuflich tätigen Bewertungssachverständigen, um diesen als Hintergrund für ihre Arbeit Informationen über die Entwicklung auf dem hiesigen Grundstücksmarkt
zu geben und die durch den Gutachterausschuss ermittelten Ergebnisse, die von allgemeinem Interesse
sind, bekannt und nutzbar zu machen. Zum anderen wendet er sich an alle sonstigen Stellen der Privatwirt-
schaft und der öffentlichen Verwaltung, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt angewiesen sind,
wie zum Beispiel in der Bau- und Wohnungswirtschaft, bei Banken, bei Versicherungen und in öffentlichen
Verwaltungen im Bereich Städtebau, Bodenordnung und Wirtschaftsförderung. Er wendet sich aber auch an
Im Hinblick auf die unterschiedlichen Nutzer verfolgt der Bericht das Ziel, allgemein über die Tätigkeit des
Gutachterausschusses zu informieren und aufzuzeigen, welches detaillierte Datenmaterial dort vorliegt und
somit für spezielle Fragestellungen nutzbar gemacht werden kann.
Wegen der Komplexität des behandelten Themas kann der Bericht nicht allen Aspekten des Grundstücksmarktes gerecht werden. Der Gutachterausschuss ist aber daran interessiert, den Marktbericht dem Informationsbedarf der verschiedenen Nutzer anzupassen und nimmt deren Anregungen gerne auf.
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen sind aufgrund des Bundesbaugesetzes von 1960 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in den kreisfreien Städten, den Kreisen und den
großen kreisangehörigen Städten. Im Jahre 1981 ist für das Land Nordrhein-Westfalen ein Oberer Gutachterausschuss gebildet worden. Seine Geschäftsstelle ist bei der Bezirksregierung in Düsseldorf eingerichtet. Für den Bereich der heutigen Universitätsstadt Siegen als große kreisangehörige Stadt wurde zum
01.01.1982 der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Universitätsstadt Siegen neu gebildet.
Gesetzliche Grundlagen für die Bildung und die Aufgaben der Gutachterausschüsse sind heute die §§ 192 bis
199 Baugesetzbuch, die Immobilienwertermittlungsverordnung und die Gutachterausschussverordnung für
Die örtlichen Gutachterausschüsse wie auch der Obere Gutachterausschuss sind als Einrichtung des Landes
unabhängige, an Weisungen nicht gebundene Kollegialgremien. Die Mitglieder der örtlichen Gutachterausschüsse werden von den Bezirksregierungen und die des Oberen Gutachterausschusses vom Innenministerium jeweils auf die Dauer von 5 Jahren bestellt. Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich.
Die ehrenamtlichen Gutachter kommen aus allen Bereichen des Grundstücksmarktes, z.B. Architektur, Bauund Vermessungswesen, Immobilienwirtschaft, Land- und Forstwirtschaft, Liegenschaftsverwaltung.
Die örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte haben folgende Aufgaben:
Ermittlung von Bodenrichtwerten und von sonstigen für die Wertermittlung wesentlichen bzw.
erforderlichen Daten (z. B. Liegenschaftszinssätze, Bodenpreisindexreihen)
Erstellung von Gutachten (auf Antrag) über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten
Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken
Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten und Grundstückswerten in förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen
Auf die Möglichkeit Gutachten über Miet- und Pachtwerte sowie Mietübersichten zu erstellen hat der hiesige
Gutachterausschuss verzichtet.
Der Obere Gutachterausschuss hat folgende Aufgaben:
Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen
Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Gerichten oder Behörden in gesetzlichen Verfahren.
Die Erstattung eines Obergutachtens setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt.
(0211) 475-2640
(0211) 475-2900
Die Bodenrichtwerte und die Grundstücksmarktberichte aller Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen
können im Internet gebührenfrei unter www.borisplus.nrw.de eingesehen und bei Bedarf ausgedruckt
Darüber hinaus sind für bestimmte Grundstücksteilmärkte allgemeine Preisauskünfte möglich (in Siegen für
Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen).
Zur Vorbereitung und Durchführung seiner Arbeiten bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Die Geschäftsstelle ist beim Fachbereich 7 -Städtebau, Verkehr und Zentrale GebäudewirtschaftAbteilung Vermessung und Geoinformation der Universitätsstadt Siegen eingerichtet (Rathaus SiegenGeisweid, Lindenplatz 7, Erdgeschoss, Zimmer 3 - 5). Die Geschäftsstelle arbeitet auf Weisung des Gutachterausschusses bzw. seines Vorsitzenden.
Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung. Diese bildet die Grundlage für die Tätigkeiten des Gutachterausschusses.
Aufgrund des § 195 Abs. 1 Baugesetzbuch sind Notare und andere Stellen verpflichtet, Abschriften der von
ihnen beurkundeten Kaufverträge bzw. sonstige Urkunden, in denen die Übertragung von Eigentum vereinbart wird, der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu übersenden. Diese Kaufverträge werden durch
die Geschäftsstelle ausgewertet und in die Kaufpreissammlung aufgenommen.
Die Kaufpreissammlung dient als Grundlage zur Erfüllung folgender Aufgaben:
Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Bodenindexreihen, Liegenschaftszinssätze, Umrechnungskoeffizienten u.a.
Vorbereitung der Wertermittlungen (insbesondere Gutachten und Bodenrichtwerte)
Erteilung von Auskünften an Jedermann über die Bodenrichtwerte und die ausgewerteten Daten aus der Kaufpreissammlung
Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch alle sonstigen personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung dem Datenschutz.
Die Kaufpreissammlung darf nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der
Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden.
Schriftliche Auszüge aus der Kaufpreissammlung werden bei Vorliegen eines berechtigten Interesses in
anonymisierter Form erteilt.
Grundstücksmarkt 2015
Nach § 195 Abs.1 Baugesetzbuch sind zur Führung der Kaufpreissammlung alle Verträge, durch die sich
jemand verpflichtet Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden.
Die nachstehenden Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen der beim Gutachterausschuss im Berichtsjahr 2015 registrierten und ausgewerteten Kaufverträge des gewöhnlichen
Dem Grundstücksmarktbericht 2016 liegen insgesamt 951 registrierte Kauffälle aus dem Jahr 2015
zugrunde. Das sind 187 Verträge bzw. 16% weniger als im Jahr 2014 (1.138 Verträge). Die hohe Anzahl der
Kaufverträge im Jahr 2014 ist mit dem Umstand zu erklären, dass zum Jahreswechsel 2014/2015 die
Grunderwerbsteuer von 5,0% auf 6,5% erhöht wurde. Dadurch wurde eine Vielzahl von Verträgen noch im
Jahr 2014 beurkundet mit der Folge, dass im Dezember 2014 über 220 Kaufverträge abgeschlossen wurden.
Kaufverträge, bei denen anzunehmen war, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse
beeinflusst worden sind, werden im Grundstücksmarktbericht lediglich bei der Gesamtzahl der Vertragseingänge erfasst. Bei den weiteren Auswertungen bleiben sie jedoch unberücksichtigt. Von den 951 Kaufverträgen wurden 174 Verträge nicht in die Kaufpreissammlung aufgenommen (siehe sonstige Verträge). Bei den
ausgewerteten 777 Verträgen wurde ein Umsatz in Höhe von 126,304 Mio. € getätigt. Das ist ein Minus
von 32% gegenüber 2014 (967 Verträge - 186,017 Mio. €).
Zur weiteren Bearbeitung werden sie bei der Registratur in vier Gruppen eingeteilt:
In dieser Gruppe werden die Kaufverträge aller unbebauten Grundstücke erfasst, also neben den Baugrundstücken auch Bauerwartungsland, Rohbauland, Gartenland, land- und forstwirtschaftliche Grundstücke,
Straßenlanderwerb bzw. Verkauf von Restflächen nach erfolgtem Straßenbau, Erbbaurechtbestellungen
und sonstige unbebaute Flächen.
In der Gruppe der unbebauten Grundstücke wurden insgesamt 181 Kaufverträge registriert. Dabei wurde
32,53 ha Grundstücksfläche für 11,263 Mio. € verkauft. Die Anzahl der Verträge liegt rd. 20% unter der des
Vorjahres, in dem 198 Verträge (71,23 ha – 18,210 Mio. €) registriert wurden.
Hier werden alle Verträge erfasst, bei denen Grundstücke mit aufstehenden Gebäuden veräußert wurden
(Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Fabrikgebäude, Bürogebäude, Garagen, usw.).
Insgesamt wurden 347 Verträge als bebaute Grundstücke registriert und in die Kaufpreissammlung aufgenommen. Der Gesamtumsatz betrug 91,327 Mio. € bei einer Gesamtgrundstücksfläche von 26,71 ha
(2014 = 436 Verträge, 129,198 Mio. €, 37,10 ha).
Neben den Eigentumswohnungen werden hier auch die Verträge über Sondereigentumsanteile (z.B. Stellplätze) und Teileigentum (gewerblich genutzte Räume wie z.B. Büroräume oder Ladenlokale) registriert.
Die Anzahl der registrierten Verträge in der Gruppe Eigentumswohnungen betrug 249 mit einem Geldumsatz von 23,714 Mio. € (2014 - 333 Verträge - 38,609 Mio. €).
Als sonstige Verträge werden die Verträge registriert, die sich nicht zur Auswertung eignen. Hierunter fallen
Verträge, bei denen der vereinbarte Kaufpreis durch persönliche oder sonstige Umstände beeinflusst ist
(z.B. Schenkungen, Erbverträge, private oder geschäftliche Auseinandersetzungen, Tauschverträge) und
solche, die unter besonderen Bedingungen bzw. Voraussetzungen abgeschlossen wurden.
In der Gruppe Sonstige Verträge wurden im Jahr 2015 insgesamt 174 Vertragsabschlüsse (2014 - 171
Verträge). In dieser Gruppe werden keine Umsatzzahlen erfasst.
In der Gruppe der "Sonstigen Verträge" werden auch die Beschlüsse über den Zuschlag in Zwangsversteigerungsverfahren registriert, weil bei den erzielten Versteigerungserlösen kein gewöhnlicher Grundstücksmarkt unterstellt werden kann. Bei Zwangsversteigerungen wird in aller Regel gutachterlich der Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie ermittelt. Beim Versteigerungstermin erhält dann der Meistbietende unter Beachtung der gesetzlichen Zwangsversteigerungs-Bestimmungen (z.B. 7/10 oder 5/10 Grenze) den Zuschlag. Der Gutachterausschuss erhält vom Amtsgericht eine Ausfertigung des Beschlusses über
den Zuschlag. Die Termine für die Zwangsversteigerungen werden jeweils öffentlich bekannt gemacht, z.B.
unter www.zvg-portal.de. In dieser öffentlichen Bekanntmachung wird unter anderem der Verkehrswert
der Immobilie veröffentlicht.
Die meisten Zuschlagsbeschlüsse sind für die statistische Auswertung nicht geeignet, weil offensichtlich
besondere Verhältnisse vorliegen. Der Gutachterausschuss hat für das letzte Jahr eine Übersicht erstellt,
aus der das Verhältnis "Verkehrswert zum Höchstgebot", zu dem das Objekt den Besitzer wechselte, ersichtlich ist.
2015 wurden insgesamt 26 Versteigerungs-Beschlüsse (im Jahr 2014 waren es 21 Beschlüsse), davon 16
bebaute Grundstücke und 8 Eigentumswohnungen, registriert. Das sind rd. 3% aller registrierten Verträge.
Die Summe der Verkehrswerte betrug dabei 3,178 Mio. € (2014 = 3,683 Mio. €) und die Summe der
Zuschlagswerte belief sich auf 2,679 Mio. € (Vorjahr = 3,312 Mio. €).
Der durchschnittliche Quotient des Verhältnisses „Verkehrswert zum Höchstgebot“ betrug 85% gegenüber 90% in 2014. Dabei lag der Quotient bei den bebauten Grundstücken bei 87% (2014 - 86%).
Eingang der Kaufverträge im Jahr 2015
Einteilung der Kaufverträge nach Art der Verträge
249 = 26%
347 = 37%
174 = 18%
181 = 19%
Eingang der Kaufverträge seit dem Jahr 2000
Nachfolgende Abbildung zeigt die Entwicklung der Eingänge aller Kaufverträge im Stadtgebiet von Siegen
seit 2000. Die in 2015 registrierten 951 Kaufverträge liegen 5% unter dem langjährigen Mittelwert von
1.003 Verträgen bzw. 16% unter der Anzahl der Verträge im Jahr 2014 (1.138). Das Jahr 2014 war allerdings ein Ausnahmejahr, da zum Jahreswechsel 2014/2015 die Grunderwerbsteuer von 5,0% auf 6,5%
erhöht wurde. Das hatte zur Folge, dass im Dezember 2014 über 220 Kaufverträge abgeschlossen wurden
und deshalb die Anzahl der Verträge einen bis dahin nicht erreichten Spitzenwert erlangte.
Mittelwert = 1.003
Die Kaufverträge unbebauter Grundstücke werden nach § 5 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV - Entwicklungszustand - entsprechend ihrer Grundstücksqualität ausgewertet und in der Kaufpreissammlung registriert. Die Unterteilung erfolgt dabei in: Land- und forstwirtschaftliche Flächen, Bauerwartungsland, Rohbauland und Bauland - mit der weiteren Untergliederung Bauland für den individuellen
Wohnungsbau, Geschosswohnungsbau und Gewerbebauland.
Bei einem Teil der Kaufverträge werden die Kaufpreise jedoch nicht entsprechend den vorgenannten Qualitätsmerkmalen gebildet, z.B. bei Gartenlandflächen, Arrondierungsflächen. Die Einordnung dieser Verträge
in eine der vorgenannten Gruppen würde das Ergebnis der statistischen Untersuchungen verfälschen. Sie
bleiben deshalb unberücksichtigt. Die Kaufpreise dieser Grundstücke sind dennoch bei Einzelbewertungen
und für Auskünfte wichtig und aussagekräftig. Auf diese Verträge wird in diesem Marktbericht nicht weiter
Neben den landwirtschaftlich genutzten Flächen (Ackerland und Grünland) und den forstwirtschaftlich genutzten Flächen im Sinne des § 5 Absatz 1 der ImmoWertV werden in dieser Grundstücksgruppe auch Verkäufe von Flächen erfasst, die sich insbesondere durch ihre landschaftliche und verkehrliche Lage, durch
ihre Funktion oder ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht (begünstigtes
Agrarland im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 2 der WertV 88).
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung handelt es sich bei Bauerwartungsland (ImmoWertV § 5
Abs. 2) um Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche
Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine
entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der
Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung der Gemeinde (Verkehrsauffassung) gründen.
Als Rohbauland (ImmoWertV § 5 Abs. 3) werden Flächen bezeichnet, die nach den §§ 30, 33 und 34 des
Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert
ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
Baureifes Land ‐ Bauland
Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind (ImmoWertV
§ 5 Abs. 4).
Bauland - Individueller Wohnungsbau
Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im Wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des (privaten) Bauherrn bebaut werden können, zumeist Ein- und
Zweifamilienhäuser in ein- oder zweigeschossiger Bauweise, wobei jedoch - soweit ortsüblich - auch eine
höhere Geschossigkeit auftreten kann. Auch Baugrundstücke für eine Reihenhausbebauung werden hierunter berücksichtigt. Wesentliche Kennzeichen sind die ein- bis zweigeschossige Bebauung auch der näheren
Umgebung sowie die Möglichkeit des Bauherrn bzw. der Bauherrin auf die Gestaltung individuell Einfluss
Bauland - Geschosswohnungsbau
Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit in der Regel
drei- oder mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können. Eine Unterscheidung nach Geschosswohnungsbau für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen oder gemischte (z.T. gewerbliche) Nutzung findet hier
nicht statt. Wesentliche Kennzeichen dieser Kategorie sind die drei- und mehrgeschossige Umgebungsbebauung sowie die in mehreren Geschossen gleichartige Grundrissaufteilung der Wohnungen, auf deren Gestaltung der spätere Nutzer keinen Einfluss hat.
- Gewerbe und Industrie Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind z.B. Grundstücke in den klassischen Gewerbe- und Industriegebieten.
- Gewerbe „tertiäre Nutzung“ Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer überwiegend „höherwertigen gewerblichen“ (tertiären) Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind Grundstücke in Gebieten mit nahezu ausschließlicher Büro- und Handelsnutzung. Außerdem werden
Büro- und Geschäftsgrundstücke in Innenstadt- oder Unterzentrumslagen sowie Grundstücke für den großflächigen Einzelhandel erfasst.
Die folgenden Tabellen und Grafiken zeigen die Anzahl der Kaufverträge und den Baulandumsatz im Stadtgebiet Siegen.
5,555 Mio. €
5,234 Mio. €
4,651 Mio. €
4,977 Mio. €
3,797 Mio. €
4,803 Mio. €
3,316 Mio. €
1,953 Mio. €
2,406 Mio. €
1,489 Mio. €
2,947 Mio. €
6,202 Mio. €
3,183 Mio. €
2,022 Mio. €
3,140 Mio. €
2,029 Mio. €
Anzahl der Kaufverträge
Geldumsatz [Mio. €]
Flächenumsatz [ha]
Die Kaufpreise der Grundstücke für Ein- oder Zweifamilienhäuser (Individueller Wohnungsbau) werden nach
der Höhe der gezahlten Kaufpreise gegliedert. Es wird die Entwicklung der letzten 5 Jahre aufgezeigt.
Gliederung der Kaufpreise der letzten 5 Jahre
Im Jahr 2015 war ein durchschnittlicher Bauplatz 509 m² groß und kostete 62.582 €.
Der durchschnittlich bezahlte Kaufpreis betrug 128 €/m².
Zum Vergleich die Angaben zum durchschnittlichen Bauplatz
62.232 €
Entwicklung der Kaufpreise und der Grundstücksgrößen
Die Anzahl der Kaufverträge und der Baulandumsatz wird in den folgenden Tabellen für das Stadtgebiet
Siegen dargestellt.
2,384 Mio. €
1,462 Mio. €
1,632 Mio. €
1,756 Mio. €
1,971 Mio. €
2,481 Mio. €
0,734 Mio. €
0,329 Mio. €
2,174 Mio. €
2,998 Mio. €
1,923 Mio. €
7,404 Mio. €
2,487 Mio. €
2,416 Mio. €
Aus den vorhergehenden Graphiken ist erkennbar, dass der Geschosswohnungsbau in den Jahren 2006 bis
2008 in Siegen keine wesentliche Bedeutung mehr hatte. Mehrfamilienhäuser für Mietwohnungen oder
Wohnungseigentum wurden nur noch vereinzelt errichtet. In den letzten Jahren wurden jedoch wieder einige
derartige Grundstücke von Investoren in erster Linie für den Teilmarkt Eigentumswohnungen erworben.
Bauland - Gewerbliche Bauflächen
Für das Stadtgebiet Siegen stellen sich die Anzahl der Kaufverträge und der Baulandumsatz wie folgt dar:
21,97 ha
7,693 Mio. €
3,464 Mio. €
0,152 Mio. €
0,672 Mio. €
0,743 Mio. €
1,487 Mio. €
1,621 Mio. €
0,725 Mio. €
1,139 Mio. €
3,020 Mio. €
1,307 Mio. €
0,613 Mio. €
3,435 Mio. €
4,615 Mio. €
3,177 Mio. €
3,643 Mio. €
In den Jahren ab 2012 wurden von der Universitätsstadt Siegen Gewerbe- und Industriebaugrundstücke in
den neu erschlossenen Gewerbe- und Industriegebieten "Oberes Leimbachtal" und "Martinshardt" an der
Leimbachstraße (Zufahrtsstraße von der Stadt Siegen zur Autobahnanschlussstelle Siegen-Süd) vermarktet. Hiermit ist das Umsatzplus zu erklären.
Gewerbebauland mit tertiärer Nutzung
0,522 Mio. €
1,021 Mio. €
6,555 Mio. €
8,276 Mio. €
2,230 Mio. €
2,060 Mio. €
2,143 Mio. €
5,223 Mio. €
8,094 Mio. €
5,196 Mio. €
0,955 Mio. €
5,511 Mio. €
0,412 Mio. €
1,060 Mio. €
0,832 Mio. €
- klassische Nutzung -
- tertiäre Nutzung -
- tertiäre Nutzung 5,511
Landwirtschaftliche Grundstücke - begünstigtes Agrarland
Der Anteil landwirtschaftlicher Grundstücke ist im Stadtgebiet von Siegen von untergeordneter Bedeutung.
Es gibt nur wenige Voll- oder Nebenerwerbslandwirte in Siegen. Der überwiegende Teil der landwirtschaftlichen Flächen ist Grünland, das nur 2 x jährlich gemäht wird. Ackerbau oder sonstige Intensivnutzung wird
kaum betrieben. Deshalb wird bei der Auswertung der Kaufverträge nicht nach der tatsächlichen Nutzung
(Acker-, Grünland oder andere Kulturflächen) differenziert. Die Vertragspartner sind in der Regel keine
Landwirte oder sonstige in der Landwirtschaft tätigen Personen. Im Sinne des § 4 Abs. 1 Wertermittlungsverordnung - WertV 88 - handelt es sich bei den landwirtschaftlichen Flächen im Stadtgebiet von Siegen um
begünstigtes Agrarland (siehe auch Seite 10ff).
Flächen- und Preisumsatz seit 2000
0,196 Mio. €
0,171 Mio. €
0,145 Mio. €
0,118 Mio. €
0,107 Mio. €
0,123 Mio. €
8,82 ha
14,27 ha
0,117 Mio. €
0,098 Mio. €
0,230 Mio. €
0,189 Mio. €
0,124 Mio. €
0,311 Mio. €
0,263 Mio. €
0,146 Mio. €
0,122 Mio. €
Eine jährliche Auswertung der Kaufverträge lässt keine gesicherte Aussage über die Höhe der Grundstückspreise landwirtschaftlicher Grundstücke zu. Dafür sind die Anzahl der zur Verfügung stehenden Kaufpreise
zu gering und die Schwankungen der Kaufpreise untereinander zu groß. Bei den landwirtschaftlichen
Grundstücken hat es in den letzten Jahren keine bzw. nur unwesentliche konjunkturbedingte Preisentwicklungen gegeben. Die Kaufpreise liegen schon seit vielen Jahren in einem Preisrahmen von 1,00 bis 5,00
Eine zusammenfassende Auswertung der Kaufverträge seit 2000 ergibt folgendes:
Abhängigkeiten zwischen Kaufpreis und grundstücksbedingten Faktoren wie Bodenzahl, Grundstückszuschnitt, Lage zur Himmelsrichtung, Topographie (Hanglage günstig / ungünstig, Tallage), Bachlauf ja/nein, Entfernung zur Bebauung usw.
Bei diesen Faktoren konnten keine Abhängigkeiten nachgewiesen werden. Die unterschiedlichen Preise
sind in erster Linie mit personenbedingten Faktoren wie z.B. Geldanlage oder Pferdehaltung zu erklären.
Differenzierung nach Grundstücksgröße
Wie aus der nachfolgenden Zusammenstellung hervorgeht, besteht eine Abhängigkeit zwischen Kaufpreis und Grundstücksgröße.
0,814 Mio. €
1,203 Mio. €
0,632 Mio. €
2,649 Mio. €
28,42 ha
48,61 ha
33,16 ha
110,19 ha
2,52 €/m²
1,84 €/m²
+/- 1,55 €/m²
+/- 1,40 €/m²
+/- 0,70 €/m²
+/- 1,52 €/m²
Der durchschnittliche Kaufpreis für landwirtschaftliche Grundstücke - begünstigtes Agrarland liegt bei
2,90 €/m².
Unterscheidet man die Grundstücke nach ihrer Fläche, so beträgt der durchschnittliche Kaufpreis für
bis 2.500 m² ~ 3,20 €/m²
2.500 m² bis 10.000 m²
1,90 €/m².
Der Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Grundstücke beträgt abgeleitet aus dem oben genannten
Durchschnittswerten für Grundstücke mit Flächen von 2.500 m² bis 10.000 m² 2,50 €/m² mit einem Korrekturfaktor für:
Flächen bis 2.500 m²
Flächen über 10.000 m²
Auch bei dieser Gruppe lässt sich nur schwer eine gesicherte Aussage über den Grundstücksmarkt machen,
wenn man nur die Kaufverträge eines Jahres betrachtet. Der Umsatz forstwirtschaftlicher Grundstücke ist
wie bei den landwirtschaftlichen Flächen zu gering. Hinzu kommt, dass die meisten forstwirtschaftlichen
Flächen im Stadtgebiet von Siegen, sofern sie keiner Waldgenossenschaft gehören, städtischer Grundbesitz
sind oder es sich um Staatswald handelt.
Typisch für das Siegerland ist der Hauberg. Er ist eine alte Form der Waldbewirtschaftung als Niederwald.
Der Hauberg gehört einer Genossenschaft, die den Wald (Hauberg) gemeinsam bewirtschaftet. Die Anteile
an der Genossenschaft sind frei verkäuflich, wobei die Waldgenossenschaft dem Verkauf an Nichtteilhaber
der Genossenschaft zustimmen muss oder ein Vorkaufsrecht ausüben kann. Der Hauptanteil an Kaufverträgen forstwirtschaftlicher Flächen ist der über Haubergsanteile. Gehandelt werden diese Haubergsanteile
nach dem Preis für einen Anteil (in der Regel ein Haubergspfennig oder eine Rute). Da aber die einzelnen
Genossenschaften unterschiedlich groß sind - von der Fläche, aber auch von den Anteilen her - ist kein direkter Vergleich der verschiedenen Anteilspreise möglich. Deshalb werden diese Verträge sowohl nach ihrem
Genossenschaftsanteil als auch nach dem umgerechnet auf den verkauften Anteil entfallenden Grundstücksflächenanteil der jeweiligen Waldgenossenschaft ausgewertet.
Für die Jahre seit 2000 können für die forstwirtschaftlichen Grundstücke folgende Aussagen gemacht werden:
Haubergsanteile
471,06 ha
316,08 ha
154,98 ha
3,407 Mio. €
1,775 Mio. €
1,633Mio. €
(incl. Aufwuchs)
0,96 €/m²
1,87 €/m²
+/- 1,02€/m²
+/- 0,64 €/m²
+/- 1,48 €/m²
Wie aus der Zusammenstellung hervorgeht, liegt der Kaufpreis von
Hauberganteilen
rd. 0,70 €/m² incl. Aufwuchs und der für
rd. 1,90 €/m² incl. Aufwuchs.
Dass diese Preise so weit auseinander liegen ist teilweise damit zu erklären, dass der Aufwuchs bei den
sonstigen Waldflächen in der Regel höherwertiger ist als bei den Haubergflächen. Andererseits haben auch
hier die persönlichen Faktoren bei Käufer bzw. Verkäufer einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe des jeweils vereinbarten Kaufpreises. Dies wird auch aus der hohen Standardabweichung deutlich.
Der Bodenrichtwert für forstwirtschaftliche Grundstücke beträgt 0,50 €/m² ohne Aufwuchs.
Über den Wert eines Hauberganteils einer bestimmten Genossenschaft kann in aller Regel der jeweilige
Haubergvorsteher bzw. Waldvorsteher Auskunft geben.
Bauerwartungsland und Rohbauland
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung versteht man unter Bauerwartungsland Flächen, die nach
ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit
tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung
im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen.
Im Jahr 2015 wurden 5 Kaufverträge über Bauerwartungsland ausgewertet. Der Flächenumsatz betrug
dabei 0,61 ha mit einem Geldumsatz von 0,095 Mio. €. Diese Anzahl von Verträgen ist zu gering, um eine
statistische Abhängigkeit abzuleiten.
Bei der Auswertung aller Kaufverträge von Bauerwartungslandflächen (seit 2000 insgesamt 73 Verträge
mit einer Gesamtfläche von 11,35 ha und einem Gesamtkaufpreis von 1,880 Mio. €) ergibt sich, dass der
durchschnittliche Kaufpreis bei 22% des jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwertes liegt.
Die Standardabweichung beträgt dabei +/- 15%.
Als Rohbauland werden Flächen bezeichnet, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für eine
bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form
Im Jahr 2015 wurden 5 Kaufverträge über Flächen abgeschlossen, die als Rohbauland einzustufen sind.
Der Flächenumsatz betrug dabei 0,83 ha mit einem Gesamtkaufpreis von 0,870 Mio. €. Diese Anzahl von
Verträgen ist zu gering, um eine statistische Abhängigkeit abzuleiten.
Bei der langfristigen Auswertung entsprechender Kaufverträge (seit 2000 insgesamt 253 Verträge mit
einer Gesamtfläche von 40,37 ha und einem Gesamtkaufpreis von 17,844 Mio. €) liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei 49% des jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwertes mit einer Standardabweichung von +/- 20%.
Umsatz- und Preisentwicklung seit 2000
Die Umsatz- und Preisentwicklung bei den Ein- und Zweifamilienhäusern war in den Jahren 1996 bis 2000
relativ konstant, um dann in den Jahren 2001 bis 2005 deutlich anzusteigen. 2006, nach dem Wegfall der
Eigenheimzulage, brach der Umsatz bei den Ein- und Zweifamilienhäusern stark ein (Umsatzminus von rd.
30%), erholte sich in den folgenden Jahren aber wieder auf einem höheren Niveau. Seit 2010 ist wieder eine
Umsatzsteigerung bei steigenden Kaufpreisen zu verzeichnen. Im Jahr 2015 ist der Umsatz wieder um rd.
13% gefallen. Die Kaufpreise konnten aber leicht um 3% steigen.
37,455 Mio.€
13,57 ha
41,458 Mio.€
14,21 ha
45,674 Mio.€
14,58 ha
43,699 Mio.€
12,43 ha
35,424 Mio.€
41,591 Mio.€
27,388 Mio.€
34,331 Mio.€
35,430 Mio.€
35,436 Mio.€
40,897 Mio.€
43,921 Mio.€
15,81 ha
47,041 Mio.€
47,175 Mio.€
48,130 Mio. €
43,855 Mio. €
Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
Nachfolgend eine Übersicht der durchschnittlichen Kaufpreise aus 2015 für Ein- und Zweifamilienhäuser in
verschiedenen Stadtteilen von Siegen.
183.033 €
+/- 105.435 €
Kaan-Marienborn, Bürbach, Breitenbach,
Feuersbach, Volnsberg
194.819 €
+/- 108.337 €
Trupbach, Seelbach
+/- 33.896 €
183.943 €
+/- 67.480 €
Geisweid, Dillnhütten
171.141 €
+/- 61.888 €
Buchen, Sohlbach, Meiswinkel,
Birlenbach, Langenholdinghausen, Oberund Niedersetzen
+/- 60.706 €
Eiserfeld, Eisern, Gosenbach,
Ober- und Niederschelden
140.217 €
+/- 51.968 €
+/- 77.298 €
Stadtgebiet Siegen insgesamt:
Der durchschnittliche Kaufpreis ist das arithmetische Mittel xi (= ∑Xn/n) der Kaufpreise in den genannten
Stadtteilen berechnet mit der entsprechenden Standardabweichung (Sxi).
Zum Vergleich die Angaben für das Stadtgebiet Siegen (insgesamt)
164.278 €
+/- 64.259 €
150.212 €
+/- 52.069 €
156.957 €
+/- 59.733 €
+/- 58.601 €
+/- 59.663 €
149.609 €
+/- 57.104 €
141.174 €
+/- 46.889 €
141.278 €
+/- 53.688 €
+/- 57.958 €
142.191 €
+/- 57.842 €
142.221 €
+/- 59.055 €
150.302 €
+/- 62.220 €
+/- 62.556 €
+/- 66.980 €
+/- 66.246 €
Folgend die Kaufpreise für Ein- oder Zweifamilienhäuser, gegliedert nach der Höhe der gezahlten Kaufpreise. Es wird die Entwicklung der letzten 5 Jahre aufgezeigt.
Gliederung der Kaufpreise [Euro] für Ein- und Zweifamilienhäuser der letzten 5 Jahre
< 100.000 < 125.000 < 150.000 < 200.000 < 250.000 > 250.000
< 125.000 €
 Bei den Kaufverträgen handelt es sich um den Verkauf von Bestandsobjekten.
Die Kaufpreise der Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Jahr 2015 gegenüber 2014 im Schnitt um 3%
Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Sachwertergebnis unter 75.000 € werden in aller Regel über
dem Sachwert gehandelt. Sachwertobjekte zwischen 75.000 € und 100.000 € können üblicher Weise
zum Sachwert vermarktet werden. Bei Häusern mit einem Sachwertergebnis über 100.000 € sind dagegen regelmäßig Abschläge vom Sachwert notwendig.
Über die Höhe der vorzunehmenden Zu- oder Abschläge lassen sich keine statistisch belegbaren, aussagekräftigen Zahlen oder Prozentangaben machen. Der Markt reagiert dafür in den einzelnen Wohngebieten zu unterschiedlich. In den guten, bevorzugten, stadtnahen Wohngebieten sind die ggf. vorzunehmenden Zuschläge höher bzw. die Abschläge geringer als in den einfacheren Wohnlagen oder in
den Randlagen von Siegen. In den Randlagen, in den südlichen Stadteilen (ehemaliges Stadtgebiet Eiserfeld) und einfacheren Wohnlagen kann ggf. auf die Marktanpassungsfaktoren, die im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses im Kreis Siegen-Wittgenstein veröffentlicht sind, zurückgegriffen werden.
Objekte mit Sachwerten über 200.000 € sind, wie es in den letzten Jahren auch schon zu beobachten
war, nur mit erheblichen Abschlägen zu vermarkten.
Wie schon in den Vorjahren beschrieben lag im Jahr 2015 bei einigen Kaufverträgen der vereinbarte
Kaufpreis unter dem Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert). Nicht für alle diese Häuser
wurde ein Abbruchantrag gestellt. Diese Kaufverträge werden registriert, bleiben bei der statischen
Auswertung aber unberücksichtigt. Hier bleibt abzuwarten, ob sich ein neuer Teilmarkt entwickelt, der
noch zu beschreiben ist.
In den einzelnen Gruppen wird jeweils das arithmetische Mittel mit der dazugehörenden Standardabweichung berechnet.
Dort, wo für eine sinnvolle Mittelbildung keine geeigneten Kaufpreise oder weniger als 5 Preise vorliegen,
wird ein unter Berücksichtigung der gesamten Preisverhältnisse angemessener Wert in die Tabelle eingetragen. Dieser wird in [......] gesetzt.
► freistehende Häuser
mit einer Grundstücksfläche von 350 m² bis 600 m² und einer der Baualtersgruppe entsprechenden Ausstattung sowie einem dem Baualter entsprechend normalen Bauzustand
Anzahl der durchschnittliche durchschnittl.
Verträge Grundstücksfläche Wohnfläche
228.663 €
244.273 €
175.464 €
► Reihenendhäuser und Doppelhaushälften
mit einer Grundstücksfläche von 200 m² bis 500 m² und einer der Baualtersgruppe entsprechenden Ausstattung sowie einem dem Baualter entsprechend normalen Bauzustand
109.818 €
153.211 €
170.612 €
[400 m²]
[130 m²]
[1.800 €/m²]
[235.000 €]
144.052 €
► Reihenmittelhäuser
mit einer Grundstücksfläche von 200 m² bis 400 m² und einer der Baualtersgruppe entsprechenden Ausstattung sowie einem dem Baualter entsprechend normalen Bauzustand
[325 m²]
[1.300 €/m²]
[169.000 €]
[300 m²]
[110 m²]
[1.600 €/m²]
[176.000 €]
123.923 €
In dieser Gruppe werden alle Mehrfamilienhäuser (das sind Gebäude mit mehr als 3 Wohnungen) und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20% erfasst.
Gliederung der Kaufpreise [Euro] für Mehrfamilienhäuser seit 2000
< 150.000 < 250.000 < 350.000 < 500.000 > 500.000
8,579 Mio. €
15,202 Mio. €
20,02 ha
57,351 Mio. €
18,618 Mio. €
36,142 Mio. €
31,281 Mio. €
20,480 Mio. €
25,830 Mio. €
21,361 Mio. €
14,612 Mio. €
14,464 Mio. €
26,433 Mio. €
21,646 Mio. €
24,165 Mio. €
10,91 ha
43,618 Mio. €
44,022 Mio. €
Gliederung der Kaufpreise über Mehrfamilienhäuser der letzten 5 Jahre
Im langjährigen Mittel (2000 - 2014) werden durchschnittlich 216 Eigentumswohnungen pro Jahr im Bereich der Universitätsstadt Siegen verkauft. Im letzten Jahr waren es 211 Kaufverträge. Somit liegt die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen 2% unter dem langjährigen Durchschnitt. Gegenüber dem Vorjahr sank der Umsatz (2014 = 286 Verträge) jedoch um 26% und der Geldumsatz um 42% von 36,157 Mio.
€ auf 21,008 Mio. €.
Der Umsatz gliedert sich im Einzelnen wie folgt:
Ersterwerb nach Umwandlung
21 Verträge
189 Verträge
5,290 Mio. €
15,796 Mio. €
Es folgen Angaben über Umsatz und Preisentwicklung der letzten Jahre sowie Ergebnisse der Auswertung
der Kaufverträge von Eigentumswohnungen aus dem Jahr 2015.
Gliederung der Kaufverträge nach Höhe des Kaufpreises [Euro]
< 100.000 < 125.000 < 150.000 > 200.000 < 200.000
Zur statistischen Auswertung werden die Eigentumswohnungen in folgende Gruppen eingeteilt:
Ersterwerb, d.h. Erwerb einer Neubauwohnung von einem Bauträger oder sonstigem Bauherrn
Ersterwerb nach Umwandlung, d.h. Erwerb einer Wohnung, die vorher als Mietwohnung genutzt wurde
Weiterverkauf, d.h. Verkauf einer Eigentumswohnung
Weiter werden die Wohnungen in den vorgenannten Gruppen nach der Größe unterteilt und zwar in:
Zwei- und Dreiraum-Wohnungen
bis 45 m² Wohnfläche
46 m² - 90 m² Wohnfläche
über 90 m² Wohnfläche
Zunächst wird der vereinbarte Gesamtkaufpreis um den Wert eventuell mitverkaufter Einrichtungsgegenstände, Garagen, Stellplätze oder sonstiger Dinge gemindert. Sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist, wird grundsätzlich für einen geschlossenen Stellplatz (Garage oder Tiefgaragenstellplatz) ein
Betrag von 5.000 € und für einen Stellplatz im Freien ein Betrag von 2.500 € in Ansatz gebracht. Der so
ermittelte bereinigte Kaufpreis wird dann durch die Wohnfläche dividiert.
Als Grundlage zur Ermittlung der Wohnfläche wird die Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 verwendet.
Dabei werden Balkone, Loggien usw. grundsätzlich zu 1/4 Anteil berücksichtigt.
Durchschnittliche Kaufpreise beim Ersterwerb
Registriert sind hier Kaufverträge über Wohnungseigentum in Häusern der Baujahre 2014 und 2015 sowie
Objekte, die erst in den Jahren 2016 / 2017 errichtet werden.
€/m²-Wohnfläche
+/- 307
+/- 387
+/- 339
+/- 259
+/- 276
Die Nachfrage nach neuen Eigentumswohnungen besteht in erster Linie bei Objekten in guten und zentralen
Stadtlagen von Siegen-Mitte sowie in Weidenau, Geisweid und im Neubaugebiet Bürbacher-Giersberg. Neben der Wohnlage sind die Ausstattung der Wohnung und ein ausreichendes Angebot an Stellplätzen wesentliche Verkaufsfaktoren.
Bei den Kaufverträgen - Ersterwerb - dominierten in den letzten Jahren die sogenannten Seniorenwohnungen, das heißt Wohnungen, die eine altersgerechte und gehobene Ausstattung haben. Die Objekte liegen in
guter, zentraler Wohn- bzw. Stadtlage. Ein direkter Preisvergleich mit den Durchschnittswerten der Vorjahre
ist deshalb nur bedingt möglich. In 2015 hatten die neu platzierten Objekte überwiegend eine altersgerechte
und gehobene Ausstattung, wurden aber nicht mehr „zielorientiert“, sondern als „normale Eigentumswohnanlagen“ vermarktet.
Durchschnittliche Kaufpreise bei Ersterwerb nach Umwandlung
+/- 369
Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Wohnungseigentum ist im Bereich der Universitätsstadt Siegen
eher die Ausnahme. Bei den hier registrierten Kauffällen handelt es sich um Zweifamilienhäuser, die in Wohnungseigentum aufgeteilt und verkauft wurden. Eine nähere Datenanalyse erfolgt hier nicht.
Durchschnittliche Kaufpreise beim Weiterverkauf
Die Gruppe Weiterverkauf wird neben der Einteilung nach Wohnfläche noch in Altersklassen unterteilt, und
Baujahr bis 1919
Baujahr 1920 bis 1949
Baujahr 1950 bis 1974
Baujahr 1975 bis 1989
Baujahr 1990 bis 2013
Dabei werden Wohnungen in Gebäuden, die nach der Herstellung umfassend modernisiert, saniert und renoviert wurden, nicht der tatsächlichen Baujahresklasse, sondern mit einem fiktiven Baujahr einer der Gebäudeausstattung entsprechenden Altersklasse zugeordnet.
Die Baujahresgruppen "bis 1919” und "1920 bis 1949” wurden eingeführt, weil Marktanalysen in anderen
Städten in Nordrhein-Westfalen zu der Erkenntnis geführt haben, dass Eigentumswohnungen in Gebäuden
der Baujahresgruppe bis 1919 oft höher gehandelt werden als in den darauf folgenden Baujahresgruppen.
Dies ist damit zu erklären, dass der Wohnwert in den Gebäuden aus der Zeit um die Jahrhundertwende höher eingestuft wird als in denen der zwanziger bis sechziger Jahre des letzten Jahrhunderts. In Siegen gibt
es jedoch nur wenige dieser bevorzugten Gebäude aus der Gründerzeit, die in Wohnungseigentum aufgeteilt
Wohnfläche bis 45 m²
+/- 294
+/- 281
+/- 271
+/- 302
+/- 287
Wohnfläche 46 m² bis 90 m²
+/- 441
+/- 207
+/- 272
+/- 246
+/- 314
Wohnfläche über 90 m²
+/- 152
+/- 581
+/- 244
+/- 444
+/- 411
+/- 337
+/- 379
+/- 319
Alle Kaufverträge - Weiterverkauf
+/- 266
+/- 277
Hierbei handelt es sich um Räumlichkeiten, die gewerblich genutzt werden, wie z.B. Büros, Läden, Geschäfte, Garagen. Es liegen 38 Verträge mit einem Geldumsatz von 2,506 Mio. € vor. Hieraus lassen sich keine
statistischen Durchschnittswerte ableiten.
Der Kaufpreis je m²-Nutzfläche liegt im Preisrahmen vergleichbarer Eigentumswohnungen.
Eine wesentliche Aufgabe der Gutachterausschüsse ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland (§
196 BauGB in Verbindung mit § 10 ImmoWertV). Diese werden jährlich bis zum 15.02. - bezogen auf den
Stichtag 01.01. des Berichtjahres - ermittelt und anschließend veröffentlicht.
Der Bodenrichtwert (siehe § 196 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert für den Boden innerhalb eines
Gebiets (Bodenrichtwertzone), das nach seinem Entwicklungszustand sowie nach Art und Maß der Nutzung
weitgehend übereinstimmende Verhältnisse aufweist. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Er wird auf der
Grundlage von ausgewerteten Kaufverträgen des jeweiligen Jahres ermittelt. Bodenrichtwerte haben keine
Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen und berücksichtigen nicht eventuell
vorhandene Auswirkungen des Denkmalschutzes auf den Bodenwert eines Einzelgrundstücks.
Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Eintragungen oder Darstellungen in der Bodenrichtwertkarte noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.
Die aktuellen Bodenrichtwerte (Stand 01.01.2016) wurden in der Bodenrichtwertsitzung am 19.01.2016
beraten und einstimmig beschlossen. Die Bodenrichtwertkarte wird als zonale Bodenrichtwertkarte geführt.
Die Einzelheiten zum jeweiligen Bodenrichtwert (z.B. Art der Nutzung, Anzahl der Geschosse, Grundstücksgröße, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand) ergeben sich aus dem jeweiligen Bodenrichtwert zugeordneten Datenfeld. Die Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 01.01.2016 steht in digitaler Form zur Verfügung und ist im Internet unter
abrufbar. Hier können kostenfreie Angaben zum Bodenrichtwert eingesehen und bei Bedarf ausgedruckt
Bis 1999 war das Richtwertgrundstück mit einer Fläche von 600 m² bis 800 m² definiert. Aus der Erkenntnis, dass bei steigenden Grundstückspreisen die Grundstücke kleiner werden, wurde zum Stichtag
31.12.2000 die Grundstücksgröße des Richtwertgrundstückes mit einer Fläche von 400 m² bis 700 m² neu
definiert. Weil die durchschnittliche Grundstücksgröße in den letzten Jahren bei etwa 500 m² lag und neben
dem Kaufpreis pro m² für den Käufer die Höhe des Gesamtkaufpreises ein weiteres, wichtiges Kriterium ist
(der Gesamtkaufpreis des Bauplatzes liegt überwiegend zwischen 50.000 € und 70.000 €), hat der Gutachterausschuss zum 01.01.2008 die Größe des Richtwertgrundstückes neu definiert und bei der Richtwertsitzung am 19.01.2016 zum Stichtag 01.01.2016 bestätigt.
Das Richtwertgrundstück für Wohnbaugrundstücke ist üblicherweise 400 m² bis 600 m² groß. Nur dort,
wo bei der Richtwertdefinition keine Grundstücksgröße hinterlegt ist, z.B. in Mischgebieten, Kernlagen, Gewerbegebieten und Industriegebieten, gilt der ermittelte Bodenrichtwert unabhängig von der Grundstücksgröße für das gesamte Baugrundstück ohne weitere Zu- oder Abschläge.
Bei der Auswertung der Kaufverträge wird geprüft, ob übergroße Grundstücke, also solche mit Flächen größer 600 m², ggf. in zwei oder mehr Bauplätze teilbar sind. Ist dies nicht der Fall, wird die übergroße Teilfläche als Gartenland mit 15 €/m² bewertet. Für diesen Preis werden seit vielen Jahren Gartengrundstücke
im Bereich der Universitätsstadt Siegen gehandelt.
Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde,
wenn die Grundstücke unbebaut wären.
Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie z.B. Art und Maß
der baulichen Nutzung, Lagebesonderheiten, Bodenbeschaffenheit, Erschließung, Grundstückstiefe, Grundstücksgestaltung oder Grundstückszuschnitt, können Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert bewirken.
Die Bodenrichtwerte werden in EURO ermittelt.
Die Art der baulichen Nutzung wird in Anlehnung an § 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gewählt:
Die Bauweise wird ggf. unterschieden in
offene Bauweise und
Wenn die Angabe fehlt, wird nicht zwischen offener und geschlossener Bauweise differenziert.
Das Maß der baulichen Nutzung - Geschosszahl (römische Ziffer) z.B.
zweigeschossige Bebauung.
Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) und Baumassenzahl (BMZ) sind bei den Bodenrichtwerten nicht festgelegt. Deshalb sind auch keine Zu- oder Abschläge bei abweichender Nutzung erforderlich. Die Zonen der Bodenrichtwertgebiete wurden so gewählt, dass eine direkte Vergleichbarkeit gegeben
Grundsätzlich ist der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand eines Grundstückes als erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei (ebf) nach Baugesetzbuch ermittelt. Nur in den Gebieten, in
denen für die Mehrzahl der Grundstücke die Erschließungskosten nach dem Baugesetzbuch noch nicht
abgerechnet sind, z.B. in Neubaugebieten, wird der Bodenrichtwert als erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragspflichtig (ebpf) nach Baugesetzbuch ermittelt.
Hinweis: Jedes Grundstück unterliegt der Abgabenpflicht nach dem Kommunalabgabengesetz, wenn seitens der Kommune eine entsprechende Baumaßnahme durchgeführt wird. Deshalb bleibt diese Abgabebeitragspflicht bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte unberücksichtigt.
Der Bodenrichtwert zum 01.01.2016 für landwirtschaftliche Grundstücke beträgt 2,50 €/m² mit einem
Korrekturfaktor für:
Eine Unterteilung in Acker- oder Grünland wird nicht vorgenommen.
Bodenrichtwerte für forstwirtschaftliche Grundstücke
Der Bodenrichtwert zum 01.01.2016 für forstwirtschaftliche Grundstücke beträgt 0,50 €/m² ohne Aufwuchs.
Bodenrichtwert für Wohngrundstücke im Außenbereich
Der Bodenrichtwert für bebaute Grundstücke im städtebaulichen Außenbereich gilt für die Grundstücke, die
nicht mit privilegierten Gebäuden bebaut sind. Sie sind also mit Wohnhäusern bebaut, die seinerzeit legal
errichtet wurden, aber nach dem heutigen Baurecht nur Bestandsschutz besitzen. Sollte die Bausubstanz
einmal abgängig sein, könnte das Grundstück dann nicht wieder bebaut werden.
Das Richtwertgrundstück hat folgende Definition:
Beitragssituation:
Wohnbaufläche im Außenbereich (W ASB)
keine Angabe (d.h.: erschließungsbeitragsfrei nach BauGB)
600 m² bis 1.000 m²
Der Bodenrichtwert zum 01.01.2016 für Wohngrundstücke im Außenbereich beträgt 50 €/m² und wurde
mit rd. 50% vom durchschnittlichen Bodenwert des individuellen Wohnungsbaus in mittlerer Lage von Siegen (= 102 €/m²) abgeleitet.
Übersicht über die Bodenrichtwerte zum 01.01.2016
Die Werte mit dem Zusatz P gelten für erschließungsbeitragspflichtige Grundstücke.
Alle anderen Werte beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Universitätsstadt Siegen hat aus den Bodenrichtwerten für den Individuellen Wohnungsbau und den Geschosswohnungsbau (Kapitel 5.1 und 5.2) Indexreihen
abgeleitet, um die Entwicklung der Bodenrichtwerte im Stadtgebiet aufzuzeigen. Hierbei wird das Stadtgebiet in folgende Bezirke aufgeteilt:
Siegen (einschl. Achenbach)
Siegen - Stadt
Kaan-Marienborn, Bürbach, Volnsberg, Breitenbach und Feuersbach
Siegen - Ost
Trupbach und Seelbach
Siegen - West
Dillnhütten und Geisweid
Meiswinkel, Langenholdinghausen, Birlenbach, Sohlbach, Buchen, Niedersetzen und Obersetzen
Eiserfeld, Eisern, Gosenbach, Niederschelden und Oberschelden
Siegen - Nord
Siegen - Süd
Nachfolgend die Entwicklung der Bodenrichtwerte als Indexwerte (2000 = 100) für Siegen
Von 2001 bis zum Jahr 2003 sind die Grundstückspreise in Siegen gestiegen. Dabei waren die Preissteigerungen in den einzelnen Wohnlagen unterschiedlich hoch. Die größten Preissteigerungen waren in den
Randlagen, also dort wo die Preise niedriger als in den bevorzugten, stadtnahen Wohnlagen sind, zu beobachten. In den Jahren 2003 bis 2010 sind im gesamten Stadtgebiet von Siegen keine nennenswerten
Preissteigerungen zu verzeichnen. Im Jahr 2011 sind die Preise in den guten und zentralen Stadtlagen von
Siegen Weidenau und Geisweid gestiegen, was zur Erhöhung des Indexwertes führte. In den Jahren 2012 bis
2014 sind im gesamten Stadtgebiet von Siegen keine nennenswerten weiteren Preissteigerungen zu beobachten. Im Jahr 2015 sind die Grundstückspreise wieder angezogen, was zu Preissteigerungen in einzelnen guten Wohnlagen und in den zentralen Wohnlagen der Stadtmitte Siegen führte. Hier wurden die Bodenrichtwerte entsprechend angehoben.
Bodenrichtwertindex (2000=100) für das Stadtgebiet Siegen insgesamt
Basis der Indexreihe (2000 = 100) sind die durchschnittlichen Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
im Stadtgebiet von Siegen (siehe auch Seite 23 ff).
138.869 €
167.162€
Folgende Indexreihe zeigt die Entwicklung der durchschnittlich gezahlten Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser seit 2000 im Stadtgebiet von Siegen.
Index (2000 = 100) von Ein- und Zweifamilienhäusern
Zuerst als Übersicht eine Indexreihe mit den durchschnittlichen Kaufpreisen und einer Grafik mit der Preisentwicklung auf der Basis Index 2000 = 100 über den Gesamtmarkt der Eigentumswohnungen.
Eigentumswohnungen insgesamt
101.337 €
90.529 €
86.482 €
87.283 €
91.363 €
96.281 €
126.422 €
Indexreihe (2000 = 100) für Eigentumswohnungen - alle Wohnungen
Nachfolgend die Tabellen für die drei Marktgruppen Ersterwerb, Weiterverkauf und Ersterwerb nach
1.608 €/m² WF
1.796 €/m² WF
1.656 €/m² WF
1.638 €/m² WF
1.677 €/m² WF
1.674 €/m² WF
1.537 €/m² WF
1.938 €/m² WF
2.116 €/m² WF x1
1.929 €/m² WF x1
1.923 €/m² WF x1
2.321 €/m² WF
2.411 €/m² WF
2.455 €/m² WF
2.523 €/m² WF
siehe Ausführungen unter Abschnitt 7.11 - Seite 34 ff.
Indexreihe (2000 = 100) für Eigentumswohnungen im Ersterwerb
1.171 €/m² WF
1.092 €/m² WF
1.069 €/m² WF
1.030 €/m² WF
1.013 €/m² WF
1.060 €/m² WF
1.019 €/m² WF
971 €/m² WF
941 €/m² WF
908 €/m² WF
1.054 €/m² WF
1.032 €/m² WF
1.115 €/m² WF
1.116 €/m² WF
1.187 €/m² WF
Indexreihe (2000= 100) für Eigentumswohnungen - Weiterverkauf
967 €/m² WF
1.118 €/m² WF
868 €/m² WF
987 €/m² WF
796 €/m² WF
968 €/m² WF
1.061 €/m² WF
943 €/m² WF
769 €/m² WF
769 €/m² WF *2
1.232 €/m² WF *3
127 *3
1.448 €/m² WF
1.311 €/m² WF
1.234 €/m² WF
[1.234 €/m² WF]
Die im Jahr 2009 in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäude wurden vor 1960 errichtet. Die Ausstattung der Wohnungen ist als einfach bis mittel einzustufen. Eine sinnvolle Auswertung in den verschiedenen Wohnungs-Größenklassen bzw. verschiedenen Baujahresgruppen ist wegen der geringen Anzahl
von Kaufverträgen nicht möglich. Ein direkter Vergleich der Kaufpreise aus den letzten Jahren ist nur
eingeschränkt möglich bzw. sinnvoll.
In 2010 wurde nur ein Dreifamilienhaus in Wohnungseigentum aufgeteilt und vermarktet. Eine statistische Auswertung ist deshalb nicht möglich. Die gezahlten Preise bewegen sich im Preisrahmen der Verträge aus dem Vorjahr. Deshalb wurde der Vorjahreswert übernommen. Ein direkter Vergleich der Kaufpreise aus den letzten Jahren ist nur eingeschränkt möglich bzw. sinnvoll.
Im Jahre 2011 wurden nur Zweifamilienhäuser in Wohnungseigentum aufgeteilt.
Indexreihe (2000 = 100) für Eigentumswohnungen - Ersterwerb nach Umwandlung
Auf dem Grundstücksmarkt im Bereich der Universitätsstadt Siegen lassen sich keine Abhängigkeiten zwischen Kaufpreis pro m² und der Geschossflächenzahl eines Baugrundstückes nachweisen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Universitätsstadt Siegen hat deshalb keine Umrechnungskoeffizienten ermittelt.
In Anlehnung an das „Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen“ der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (AGVGA-NRW) wurden bei der Auswertung der
Kaufverträge bebauter Grundstücke auch die jeweiligen Liegenschaftszinssätze rückläufig ermittelt. Das
vollständige Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen in NRW kann im Internet unter der Adresse
www.boris.nrw.de, Standardmodelle der ARGVGA-NRW,
„Modell zur Ableitung der Liegenschaftszinssätzen in NRW“
Darüber hinaus wurden aus den vorliegenden Vergleichspreisen durchschnittliche Rohertragsfaktoren ermittelt. Die angegebenen Standardabweichungen beziehen sich auf die Gesamtheit der Stichprobe.
Darüber hinaus wurden noch folgende Kennzahlen (Mittelwert und Standardabweichung) registriert:
Anzahl der Fälle in der Stichprobe
Durchschnittliche Größe der Objekte (Wohn- / Nutzfläche
Durchschnittlicher Kaufpreis pro m² Wohn- / Nutzfläche
Durchschnittliche Miete pro m² Wohn- / Nutzfläche
Durchschnittliche Restnutzungsdauer
Die Ergebnisse werden in der folgenden Tabelle zusammengefasst:
- Ersterwerb
- selbstgenutztes
- vermietetes
(Mittelwert und Standardabweichung)
(inkl. gewerblicher
Anteil bis 20% vom
Rohertrag)
Empfohlene Liegenschaftszinssätze:
Reine Gewerbegebäude
Bei Wohnungseigentum spielt die Anzahl der Wohneinheiten im jeweiligen Objekt eine wichtige Rolle. Bei
Objekten mit bis zu 4 Wohneinheiten liegt der Liegenschaftszinssatz in der unteren Drittel der Bandbreite,
bei denen mit 5 bis 8 Wohneinheiten in der mittleren Drittel und in Wohnanlagen mit mehr als 8 Wohneinheiten im oberen Drittel. Die Baujahresgruppe ist entsprechend der Ausstattung des Gebäudes zu wählen.
Bei gemischt genutzten Häusern ist der wesentliche Faktor zur Bestimmung des Liegenschaftszinssatzes
das Verhältnis vom Wohnanteil zum Gewerbeanteil. Bei überwiegendem Wohnanteil liegt der Liegenschaftszins in der unteren Hälfte und bei überwiegendem gewerblichem Anteil in der oberen Hälfte der Bandbreite.
Für die Geschäfts- und Bürogebäude sowie für die reinen Gewerbeobjekte ist in erster Linie die örtliche
Lage wertrelevant. In mäßiger Lage (niedriges Mietniveau) orientiert sich der Liegenschaftszins im oberen
Drittel, in guter Lage (durchschnittliches Mietniveau) im mittleren Drittel und in sehr guter Lage (hohes
Mietniveau) im unteren Drittel der Bandbreite.
Rahmendaten zum Grundstücksmarkt
Die sogenannte Eurokrise und die historisch niedrigen Hypothekenzinsen in den letzten Jahren haben in
ganz Deutschland zu einer verstärkten Nachfrage nach Immobilien geführt (Betongold).
Dieser Nachfrageboom ist auch in Siegen zu beobachten. Durch die verstärkte Nachfrage nach Immobilien
sind auch die Preise in den letzten Jahren gestiegen. Die Preissteigerungen in Siegen sind, im Vergleich mit
anderen Regionen in Deutschland, aber immer noch sehr moderat. Auffällig ist, dass die Käufer beim Erwerb
von Immobilien dabei sehr auf die Wohnlage achten. Hierbei spielen neben der Wohnlage auch die Zentrumsnähe und die Infrastruktur im nahen Wohnumfeld eine wesentliche Rolle. Deshalb sind die Preise in
guten und sehr guten Wohnlagen stärker gestiegen als in den einfachen und mittleren Wohnlagen.
Im November 2014 wurde bekannt, dass die Landesregierung von Nordrhein-Westfalen plant die Grunderwerbsteuer zum 01.01.2015 von 5,0% auf 6,5% anzuheben. Ein entsprechendes Gesetz wurde dann auch im
Dezember vom Landtag verabschiedet. Dies führte in den letzten Wochen des Jahres 2014 zu einem großen
Run auf dem Grundstücksmarkt. Im Dezember 2014 wurden von den Notaren mehr als 220 Kaufverträge
über Immobilien im Stadtgebiet von Siegen beurkundet. Zum Vergleich: im Durchschnitt liegt die Zahl bei 80
Verträgen. Auch dieser Nachfrage-Boom zum Jahresende hat zu einem weiteren, leichten Anstieg der Immobilienpreise geführt. Bei diesem Boom zum Jahresende 2014 wurde der Abschluss von Kaufverträgen
vorgezogen, so dass in 2015 insgesamt weniger Verträge beurkundet wurden. Das Umsatzniveau entsprach
aber dem Durchschnitt der letzten Jahre (2000 - 2014). Für das Jahr 2016 ist mit einem stagnieren des
Umsatzes auf dem Niveau von 2015 zu rechnen.
Unbebaute Grundstücke - Bauland
Im Jahr 2014 hat die Stadt Siegen mit der Vermarktung von 30 Baugrundstücken im Neubaugebiet "Am
Zäunchen" im Stadtteil Birlenbach angefangen. Sie ist hier Eigentümerin aller Baugrundstücke. Die Erschließung innerhalb des Baugebietes ist hergestellt, so dass eine Bebauung kurzfristig möglich ist.
Ansonsten ist das Angebot an baureifen Grundstücken in Siegen gering. Es fehlen frei verfügbare Bauplätze
in allen Stadtteilen. Verkauft werden daher in der Regel Baulücken. Die Stadt Siegen (Fachbereich 1/1 Stadtentwicklung) hat ein Bauflächen-Kataster erstellt, dass im Internet unter www.siegen.de abrufbar ist.
Hier sind auch die Baugrundstücke zu finden, die der Stadt Siegen im Stadtgebiet gehören und ggf. verkauft
Weitere Baugrundstücke werden in den nächsten Jahren im Stadtteil Kaan-Marienborn im Bereich Ober
dem Feldgarten entstehen. Hier wird in Kürze nach langjährigen Verhandlungen ein Umlegungsverfahren
abgeschlossen werden. Die Erschließung dieses Gebietes soll dann zügig umgesetzt werden.
Durch die Überarbeitung von Bebauungsplänen sollen weitere Baugrundstücke entstehen. Dabei werden
Grundstücke, die im Bebauungsplan als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt sind, der bei der Aufstellung des
Bebauungsplanes vorgesehene Gemeinbedarf heute aber nicht mehr besteht, in Wohnbauflächen geändert
Wie bereits ausgeführt war in den letzten Jahren eine stärkere Nachfrage nach Baugrundstücken zu verzeichnen. Da sich jedoch die Anzahl von frei verfügbaren Baugrundstücken wieder stark verringert hat, wird
in 2016 der Umsatz bei den Baugrundstücken wohl weiter zurückgehen, was infolge mit steigenden Grundstückspreisen einhergehen wird. Der Gutachterausschuss erwartet Preissteigerungen von etwa 5%.
Die durchschnittliche Grundstücksgröße eines Bauplatzes wird voraussichtlich auch weiterhin unter 600 m²
und der durchschnittliche Kaufpreis zwischen 50.000 € und 70.000 € liegen.
Im Siegerland herrscht traditionell eine hohe Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern. In der unteren
Preislage ist das Angebot geringer als die Nachfrage. Deshalb werden Wohnhäuser mit Sachwerten unter
75.000 € in aller Regel über dem Sachwert gehandelt. In der Preisklasse 75.000 € bis 100.000 € werden
die Objekte meist zum Sachwert gehandelt. Bei den Häusern mit Sachwerten über 100.000 € sind dagegen
Abschläge vom Sachwert erforderlich.
Für Objekte mit Sachwerten über 250.000 € ist die Nachfrage in den letzten 2 Jahren gestiegen. In den Jahren davor war nur eine geringe Nachfrage nach derartigen Objekten und ein Verkauf nur mit erheblichen
Preisnachlässen vom Sachwert möglich. Die Abschläge sind derzeit nicht mehr ganz so hoch wie in den
Vorjahren. Beim Verkauf spielt aber die Wohnlage weiterhin eine wichtige Rolle.
Bevorzugt werden freistehende Wohnhäuser gesucht. Doppelhaushälften und Reihenhäuser stehen nicht so
hoch in der Gunst eines Siegerländers. Der Durchschnittskaufpreis eines freistehenden Ein- oder Zweifamilienwohnhauses liegt bei rd. 167.000 € und der eines Reihenendhauses bzw. einer Doppelhaushälfte bei ca.
145.000 €. Auf dem Markt der Ein- und Zweifamilienhäuser ist in 2016 mit Preissteigerungen um 5% zu
Der Gutachterausschuss der Universitätsstadt Siegen leitet z.Z. noch keine Marktanpassungsfaktoren ab.
Um sachgemäße Marktanpassungsfaktoren ermitteln zu können, wäre das Stadtgebiet in verschiedene
Lagen zu unterteilen. Dafür ist jedoch die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge zu gering. In den Randlagen sowie in den einfachen und mittleren Wohnlagen kann hilfsweise auf die Marktanpassungsfaktoren
des Kreises Siegen-Wittgenstein zurückgegriffen werden.
Auch bei den Eigentumswohnungen ist weiterhin mit einer hohen Nachfrage zu rechnen. Gesucht werden
Eigentumswohnungen sowohl für eine Eigennutzung als auch als Renditeobjekt. Objekte in guten, stadtnahen Wohnlagen mit kleinen Einheiten werden von Eigennutzern bevorzugt. Kapitalanleger suchen neben den
normalen Wohnungen wieder verstärkt Appartements und Kleinwohnungen, um diese bevorzugt an Studierende zu vermieten. Durch die starke Zunahme der Anzahl der in Siegen Studierenden ist die Nachfrage an
geeignetem Wohnraum stark gestiegen und für den Anleger relativ risikoarm. Wichtig für den Verkauf ist ein
ausreichendes Angebot an Garagen und Stellplätzen.
Die Preise von Neubaueigentumswohnungen liegen zwischen 2.300 €/m² und 2.700 €/m² Wohnfläche. Dabei werden überwiegend Wohnungen mit gehobener Ausstattung und als barrierefreie Wohnungen
Die Preise für Eigentumswohnungen im Ersterwerb haben sich im Jahre 2015 gegenüber dem Vorjahr 2014
um rd. 3% erhöht. Für das Jahr 2016 ist weiter mit leicht steigenden Preisen (+ 5%) zu rechnen.
Im Weiterverkauf sind Zwei- und Dreizimmer-Wohnungen mit 70 m² bis 80 m² Wohnfläche und darüber
hinaus Vierzimmer-Wohnungen mit Wohnflächen um 100 m² gefragte Objekte. Das Preisniveau liegt je nach
Alter, Ausstattung und Wohnlage zwischen 900 €/m² und 1.400 € /m² Wohnfläche. Offensichtlich wichtige
Entscheidungskriterien beim Kauf einer Eigentumswohnung sind für den Käufer die Wohnlage, die Struktur
des Objektes (Anzahl der Wohneinheiten, Architektur, soziale Struktur innerhalb der Wohnanlage und der
Nachbarschaft) sowie ein ausreichendes Stellplatzangebot (Garagen und Stellplätze). In der Vergangenheit
suchten die meisten Käufer Wohnungen zur Eigennutzung. Mittlerweile liegt der Anteil der Käufer, die eine
Wohnung zur Eigennutzung bzw. zur Vermietung suchen, bei je 50%. Die Kaufpreise sind wegen der starken
Nachfrage in 2015 gegenüber 2014 leicht gestiegen. Da die Nachfrage nach Eigentumswohnungen nach wie
vor recht hoch ist, wird in 2016 mit einem Preisanstieg um weitere 5% gerechnet.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in sogenannten Umwandlungsobjekten (Mehrfamilienmiethäuser, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt und danach veräußert werden) ist in Siegen gering. In 2015 wurde nur eine umwandelte Wohnung vermarktet. Auch im kommenden Jahr ist hier nicht mit einem deutlichen
Anstieg der Kaufverträge und den Kaufpreisen zu rechnen. Die gezahlten Kaufpreise liegen im Preisrahmen
der normalen Eigentumswohnungen.
Die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt in Siegen war bis Mitte des Jahres 2015 ausgewogen mit einem geringfügigen Überhang an Wohnungsangeboten. Durch die hohe Anzahl von Flüchtlingen, die der Stadt Siegen in der 2. Jahreshälfte zugewiesen wurden, hat sich die Situation erheblich verändert. Es gibt derzeit fast
keinen Wohnungsleerstand mehr. Es besteht neben dem Bedarf an preiswertem Wohnraum für Flüchtlinge
und sozial schwache Personengruppen und Studenten auch ein Bedarf an gut ausgestatteten Wohnungen in
zentraler bzw. guter Wohnlage. Hier ist die Nachfrage schon seit längerem höher als das entsprechende
Angebot derartiger Wohnungen. Stark nachgefragt sind auch Wohnungen in zentraler Stadtlage. Hier hebt
sich vor anderen Lagen die Oberstadt als Nachfragemagnet heraus. In den letzten Jahren hat das zu einer
deutlichen Erhöhung der Mieten in den Wohnquartieren der Siegener Oberstadt (Altstadt und stadtnahe
Wohngebiete wie z.B. Giersberg und Wellersberg) geführt.
Auf dem Teilmarkt Appartements und kleine Wohnungen (bis 45 m²) ist die Nachfrage größer als das Angebot. Es sind vor allem Studierende und sozial schwache Personen, die preiswerten Wohnraum suchen und
daher auf kleinere Wohnungen angewiesen sind. Durch die stark ansteigende Anzahl an Studienanfängern
wird die Nachfrage immer größer.
Die Mietpreise haben sich in den letzten Jahren nicht wesentlich geändert. Für den Bereich des Altkreises
Siegen, einschließlich der Stadt Siegen, wurde im Jahr 2013 eine neue Vergleichsmietentabelle erstellt, die
zum 01.11.2013 vom Deutschen Mieterbund und den hiesigen Haus- und Grundbesitzervereinen veröffentlicht wurde (siehe auch unter 12.1 - Seite 57)
Seit 2013 ist auf dem Immobilienmarkt - Teilmarkt Renditeobjekte - die Nachfrage wieder deutlich angestiegen. Vor dem Hintergrund, dass Kapitalanleger heute ihr Geld bevorzugt in Immobilien anlegen, ist mit einem weiteren Ansteigen der Nachfrage und leicht ansteigenden Preisen zu rechnen.
Bei den unbebauten Grundstücken war der Anteil an Kaufverträgen für geplanten Geschosswohnungsbau
(Mietwohnungen) in den letzten Jahren auf einem niedrigen Niveau. Gesucht werden vor allem Grundstücke
für den Bau von Eigentumswohnungen. Die Bauträger bieten jetzt vor allem hochwertige Wohnungen mit
barrierefreiem Zuschnitt und gehobener Ausstattung an. Grundstücke die sich hierfür eignen sind aber in
Siegen nur schwer zu finden. Der Bedarf für derartige Objekte ist da.
Als Faustregel kann zur überschlägigen Wertermittlung für normal unterhaltene und normal ausgestattete
Mehrfamilienhäuser, je nach Alter und Wohnlage, der Faktor 9 bis 13 (9- bis 13-faches des Jahresrohertrages) angesetzt werden.
Büroräume und gewerbliche Mieten
In Siegen herrscht im Bestand ein großes Angebot an leerstehenden Büroräumen.
In der Innenstadt liegt der Mietpreis für Büroräume / Praxisräume je nach Alter und Ausstattung des Objektes im Bestand zwischen 4,50 €/m² und 10,00 €/m². Für Neubauten (Erstbezüge) werden bis 12,50 €/m²
gezahlt. In den Randlagen liegen die Mieten im Bestand zwischen 3,50 €/m² und 9,00 €/m². Wichtig für die
Vermietbarkeit ist ein ausreichendes Angebot an privaten oder öffentlichen Stellplätzen und gute Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Personennahverkehr (Bus und Bahn). Auch die Qualität (Geschwindigkeit) des
möglichen verfügbaren Internetanschlusses spielt eine wesentliche Rolle.
Die Industrie- und Handelskammer (IHK) Siegen hat einen gewerblichen Mietpreisspiegel 2015 - 2017
(siehe auch Seite 57 unter Punkt 12.2 Gewerbliche Mieten) für den IHK-Bezirk Siegen veröffentlicht. Ge-
genüber dem gewerblichen Mietpreisspiegel von 2012 - 2014 werden die Mieten tendenziell als stagnierend
10.43 Wohn- und Geschäftshäuser
In der Siegener Unterstadt befindet sich die Einkaufspassage ‘City-Galerie‘, die zur ECE-Gruppe gehört.
Dieses Einkaufszentrum beherbergt rd. 100 Einzelhandelsgeschäfte mit ca. 23.500 m² Verkaufsfläche. Darüber hinaus verfügt es über ein Parkplatzangebot von über 1.300 Stellplätzen. Wegen des direkten Anschlusses an die Hüttentalstraße - HTS (eine Bundesfernstraße (B 54/62 n) mit autobahnähnlichem Ausbau
und direktem Anschluss an die Autobahn A 45), der Lage am Siegener Hauptbahnhof und dem Zentralen
Omnibus-Bahnhof ist die ‘City-Galerie‘ sehr verkehrsgünstig gelegen.
In unmittelbarer Nachbarschaft zur ‘City-Galerie‘ liegt das 'Sieg Carré'. Das 'Sieg Carré' ist ein Geschäfts-,
Büro- und Wohngebäude. Es handelt sich dabei zum einen um ein viergeschossiges Gebäude zum Bahnhofsvorplatz und zum anderen um ein achtgeschossiges Verwaltungsgebäude zur Morleystraße hin. Im
Gebäude zum Bahnhofsvorplatz hin sind ca. 5.000 m² für Einzelhandel und Gastronomie sowie weitere
Flächen für Büros und Wohnungen vorhanden. Hauptnutzer der gewerblichen Räume sind die Sparkasse
und der Westdeutsche Rundfunk (WDR), der zur Errichtung des Radio- und Fernsehstudios rd. 2.800 m²
Nutzfläche als Teileigentum in dem viergeschossigen Gebäude erworben hat. Die Sparkasse nutzt daneben
auch das achtgeschossige Verwaltungsgebäude zur Morleystraße.
Des Weiteren gibt es in der Siegener Unterstadt im Bereich Sandstraße / Hindenburgstraße (Reichwalds
Ecke) ein mehrgeschossiges Geschäftshaus, in dem sich ein Multiplex-Kino, diverse Gastronomiebetriebe,
mehrere Einzelhandelsgeschäfte und ein Fitness-Center befinden.
Die Hauptgeschäftslage von Siegen befindet sich in der Unterstadt in der Bahnhofstraße und am Bahnhofsvorplatz, im Bereich Busbahnhof - Sieg Carré - City-Galerie. Hier sind die stärksten Fußgängerfrequenzen im
Stadtzentrum von Siegen zu beobachten. Die Mieten der Ladenlokale im Erdgeschoss sind seit einigen Jahren auf einem hohen Niveau stabil.
In der Kölner Straße, die bis zur Eröffnung der ‘City-Galerie‘ im Jahre 1998 mit der Bahnhofstraße und dem
Kölner Tor zur besten Geschäftslage von Siegen zählte, ist die Kundenfrequenz stark zurückgegangen. Infolge dessen sind die Ladenmieten in der Kölner Straße und der Oberstadt (Alte Poststraße, Löhrstraße,
Löhrtor, Markt, Marburger Straße und Marburger Tor) deutlich zurückgegangen und stagnieren seit einigen
Jahren auf einem niedrigen Niveau. Um die Attraktivität des Einzelhandels in der Oberstadt zu verbessern
und um eine positive Strukturentwicklung zu gewährleisten, wurde die Gesellschaft für Stadtmarketing e. V.
gegründet. In diesem Verein erarbeiten die betroffenen Haus- und Grundstückseigentümer gemeinsam mit
den Mietern und Pächtern, mit Unterstützung der Universitätsstadt Siegen, der Gemeinschaft der Siegener
Einzelhändler und anderen öffentlichen und privaten Instituten Konzepte zur Verbesserung des Einzelhandelsstandortes ‘Oberstadt‘.
Weitere Impulse zur Belebung der Oberstadt gehen seit 2007 vom 'KrönchenCenter‘ aus. Beim 'KrönchenCenter‘ handelt es sich um die Reaktivierung des ehemaligen Kaufhof- bzw. Kerbergebäudes am Markt
in der Oberstadt. Unter- und Erdgeschoss haben private Investoren umgebaut und die Räumlichkeiten an
gewerbliche Nutzer (Ladenlokale) verpachtet. Die Universitätsstadt Siegen hat den Rest des Gebäudes
umgebaut und in das 1.Obergeschoss (OG) die Zentralbücherei, ins 2.OG die Volkshochschule und ins 3.OG
das städtische Archiv verlagert.
Im Jahre 2012 wurde das Projekt „Siegen - Zu neuen Ufern“ im Rahmen der REGIONALE 2013 gestartet.
Im Rahmen dieses Projektes wurde das Erscheinungsbild der Stadt durch die Neugestaltung der Sieg im
Bereich der zentralen Stadtlage deutlich aufgewertet. Darüber hinaus wurden Bahnhofstraße, Kölner Tor,
Kölner Straße und Sandstraße umgebaut und neu gestaltet. Hierdurch ist die Attraktivität der Geschäftslagen gesteigert werden. Die REGIONALE 2013 hatte ihren räumlichen Schwerpunkt in der Unterstadt. Die
Projekte und Maßnahmen des neuen Förderzeitraums 2015 - 2022 zielen überwiegend auf eine Attraktivierung der Oberstadt, begleitend zum "Campus Unteres Schloss". Von besonderer Bedeutung ist hierbei die
seit April 2014 rechtskräftige "Erhaltungs- und Gestaltungssatzung Innenstadt", die der Rat der Stadt Siegen
am 26.03.2014 beschlossen hat. Vom Rat der Stadt Siegen wurde in 2010 das "Integrierte Handlungskonzept (IHaKo) Innenstadt" als konzeptionelle Grundlage dieser Entwicklungen beschlossen und in 2014 fortgeschrieben. Unter dem Motto "Rund um den Siegberg: Der Tradition verbunden -der Zukunft verpflichtet"
soll die Attraktivität der Oberstadt erhöht werden. Daneben wird es weitere Veränderungen im Bereich der
Siegener Oberstadt geben. Die Universität Siegen hat das „Untere Schloss" und Teile des ehemaligen
Kreisklinikums „Haus Siegen“ übernommen, um dort den Standort „Campus Siegen Altstadt“ für den
Fachbereich III (Wirtschaftswissenschaften, Wirtschaftsingenieure, Wirtschaftsrecht) neue Räumlichkeiten
zu schaffen. Bis Ende 2016 soll der Fachbereich III die neuen Räumlichkeiten beziehen. Neben dem Land
Nordrhein-Westfalen als Träger der Universität werden private Investoren das Projekt realisieren. Hierdurch
werden die Standorte „Oberstadt-Siegen“ und „Altstadt-Siegen“ eine erhebliche Aufwertung erfahren. Damit verbunden ergeben sich neue Chancen und Perspektiven für Handel und Dienstleistung. Auch die Wohnsituation im Bereich Oberstadt und Altstadt wird sich nachhaltig verändern.
Im Nebenzentrum Weidenau ist Geschäftslage im 'Siegerlandzentrum Weidenau' seit einigen Jahren unverändert gut.
In der Ortsmitte Eiserfeld hat sich mit der Fertigstellung des Verkehrskreisels die Verkehrssituation erheblich verbessert. Bis Ende 2016 werden noch weitere Straßenbaumaßnahmen durchgeführt, die den Autoverkehr aus der Ortsmitte auf die HTS (B 54/62 neu), eine autobahnähnliche Schnellstraße, herausführen.
Hierdurch soll sich die allgemeine Verkehrslage in Eiserfeld deutlich verbessern. Für den Bau des Kreisels
wurden mehrere Gebäude abgebrochen. Die entstandenen Freiflächen sollen in den nächsten Jahren wieder
mit Wohn- und Geschäftshäusern bebaut werden. Im Zusammenhang mit der Umgestaltung der Ortsmitte
Eiserfeld haben private Investoren bereits neue Gebäude für den großflächigen Einzelhandel errichtet. In
den nächsten Jahren wird es im Bereich Eiserfelder Straße, Siegtalstraße, Freiengründer Straße und Eiserntalstraße zu weitere Veränderungen kommen.
Niederschelden hatte in der Vergangenheit in der Ortsmitte, im Bereich der Siegtalstraße einen florierenden
Einzelhandel. Dieser hat sich seit den 1990er Jahren kontinuierlich verschlechtert, so dass sich der Gutachterausschuss veranlasst sah, den Bodenrichtwert zum 01.01.2010 dort von 150 €/m² auf 120 €/m² zu
senken. In den letzten Jahren hat sich an der Situation in Niederschelden nichts Wesentliches geändert.
Zurzeit werden im Stadtteil Niederschelden die Bauarbeiten an der HTS (B 54/62n als Schnellstraße) ausgeführt. Diese Bauarbeiten werden im Herbst 2016 abgeschlossen. Danach soll sich die Verkehrssituation
im Bereich der Geschäftslage an der Siegtalstraße nach Auffassung der Anlieger verbessern. Es besteht der
Wunsch / die Hoffnung der Niederscheldener, dass sich ein Lebensmittelmarkt oder Discounter im Bereich
der Siegtalstraße ansiedelt und dadurch die Attraktivität der Geschäftslage zunimmt.
Die Geschäftslage im Nebenzentrum in Geisweid hat sich in den letzten Jahren verschlechtert. Hier gibt es
im Bereich der Geschäftslage zurzeit erhebliche Leerstände. Um die Situation zu verbessern ist vorgesehen,
im Umfeld des Rathauses einen neuen Lebensmittelmarkt und einen neuen Discounter zu bauen. Hierfür soll
das Parkhaus am Rathaus abgebrochen werden. Von diesen Märkten erhoffen sich die Stadt Siegen und die
ansässigen Einzelhändler eine Belebung der Geschäftslage im Bereich Rathausstraße / Lindenplatz. Die
beiden Baumaßnahmen sollen in 2016/2017 realisiert werden. Auf die Verschlechterung der Geschäftslage
hat der Gutachterausschuss mit einer Reduzierung des Bodenrichtwertes zum 01.01.2015 von 180 €/m² auf
150 €/m² reagiert.
Regionale Vergleiche werden nicht durchgeführt.
Es wird daher auf den Grundstücksmarktbericht des Kreises Siegen-Wittgenstein sowie die Grundstücksmarktberichte der Nachbarkreise (siehe unter Abschnitt 13.3 Seite 60) verwiesen.
Zum 01.11.2013 wurde für den Altkreis Siegen (ohne Wittgenstein) für nicht preisgebundenen Wohnraum
ein neuer Mietspiegel veröffentlicht. Der Gutachterausschuss der Universitätsstadt Siegen ist nicht an der
Erstellung des Mietspiegels beteiligt und gibt hieraus keine Auskünfte an Dritte.
Herausgeber des Mietspiegels sind
Telefon (0271) 51997
Haus- und Grundbesitzerverein für Siegen und Umgebung e.V.
Telefon (0271) 52971
Haus- und Grundeigentümerverein Hüttental und Umgebung e.V.
Telefon (0271) 87353
E-Mail: hausundgrundhuettental@t-online.de
www.haus-grund-huettental.de
Haus & Grund Niederschelden e.V.
Telefon (0271) 3510349
E-Mail: ramagersie@aol.com
Bei den vorgenannten Vereinen ist der Mietspiegel in gedruckter Form zum Stückpreis von 3,00 € erhältlich.
Seit 2002 veröffentlicht die Industrie- und Handelskammer (IHK) Siegen einen gewerblichen Mietpreisspiegel für Einzelhandels- und Büroobjekte sowie Produktionsstätten im IHK-Bezirk. Der aktuelle gewerbliche Mietpreisspiegel 2015 - 2017 ist im Internet unter www.ihk-siegen.de kostenfrei abrufbar.
Im Anhang ab Auszug aus dem gewerblichen Mietpreisspiegel 2015 - 2017 der IHK Siegen wird der Teil
des Mietpreisspiegels abgedruckt, der für den Bereich der Universitätsstadt Siegen gilt.
Die Erarbeitung und Aktualisierung des Gewerblichen Mietpreisspiegels erfolgt durch den "Arbeitskreis Gewerblicher Mietpreisspiegel" unter Federführung der IHK Siegen auf Grundlage einer Mietpreisumfrage. Die
Gutachterausschüsse der Universitätsstadt Siegen sowie der Kreise Siegen-Wittgenstein und Olpe sind
Mitglieder dieses Arbeitskreises. Weitere Mitglieder sind Immobilienmakler und Immobiliensachverständige,
Immobilienexperten heimischer Banken sowie die Bausachverständigen der Finanzämter Siegen und Olpe.
Die ermittelten Mietpreisspannen sind als Orientierungswerte zu verstehen. Die Daten des Mietpreisspiegels
stellen keine Mietpreisempfehlungen der IHK oder des Arbeitskreises "gewerblicher Mietpreisspiegel" für
bestimmte Objekte dar. Ziel des Mietpreisspiegels ist vielmehr die Verbesserung der Markttransparenz.
Dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Universitätsstadt Siegen gehören folgende Mitglieder an:
Horsten, Michael, Dipl.-Ing., Kreuztal
Becher, Andreas, Städt. Obervermessungsrat, Scheuerfeld
Stellvertretende Vorsitzende und ehrenamtliche Gutachter:
Beilken, Rainer, Kreisvermessungsdirektor, Wilnsdorf
Schmitz, Werner, Architekt und vereidigter Sachverständiger, Siegen
Gebhardt, Rolf, Immobilienmakler, Wilnsdorf
Glodek, Markus, B.A. Real Estate, Netphen
Kringe, Jens Holger, Vermessungs-Assessor und öffentlich bestellter Vermessungsingenieur, Siegen
Panthel, Bernd, Land- und Forstwirt, Siegen
Sting, Hans, vereidigter Sachverständiger, Netphen
Strunk, Hans Werner, Architekt, Siegen
Weyer, Rolf, Bausachverständiger, Siegen
Ehrenamtlicher Gutachter der zuständigen Finanzbehörde:
Davids, Renate, Steueramtfrau, Finanzamt Siegen
Stellvertretender ehrenamtlicher Gutachter der zuständigen Finanzbehörde:
Bürger, Martin, Steueramtsrat, Finanzamt Siegen
Gebühren für die Erstattung von Verkehrswertgutachten
Gemäß Tarifstelle 7.1.1 der Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen (VermWertGebO NRW) vom 05. Juli 2010 in der Fassung zur
Dritten Änderungs-Verordnung vom 20.05.2015 beträgt die Gebühr für ein Gutachten über
den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken
den Verkehrswert von Rechten an Grundstücken
die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust und andere Vermögensvorteile und
Vermögensnachteile (§ 193 Abs. 2 BauGB, § 24 Abs. 1 EEG NW und § 5 Abs. 3 AGVO NRW)
die Ermittlung von Anfangs- und Endwerten nach § 184 Abs. 2 BauGB
100% der Gebühr nach Tarifstelle 7.1.1.
7.1.1 - Grundgebühr
Die Grundgebühr ist in Abhängigkeit von dem im Gutachten abschließend ermittelten Wert des begutachteten Objekts zu ermitteln.
Gebühr 0,2 Prozent vom Wert zuzüglich 1.250 €
Gebühr 0,1 Prozent vom Wert zuzüglich 2.250 €
Wert über 10 Mio. Euro bis 100 Mio. Euro
Gebühr 0,05 Prozent vom Wert zuzüglich 7.250 €
Wert über 100 Mio. Euro
Gebühr 0,01 Prozent vom Wert zuzüglich 47.250 €
Darüber hinaus können ggf. Zuschläge wegen erhöhten Aufwands (Tarifstelle 7.12) erhoben oder Abschläge
wegen verminderten Aufwands (Tarifstelle 7.13 und 7.14) gemacht werden.
Des Weiteren ist der Gebühr gemäß § 6 VermWertGebO NRW die gesetzliche Umsatzsteuer (z.Z. 19%) hinzuzurechnen.
Anschriften der benachbarten Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
Kreis Siegen-Wittgenstein (NRW)
(0271) 333-1551
Kreis Olpe (NRW)
(02761) 81-395
gutachterausschuss@kreis-olpe.de
Hochsauerlandkreis (NRW)
(0291) 94-4470
gutachterausschuss@hochsauerlandkreis.de
Landkreis Altenkirchen (Rheinland-Pfalz)
Nastätter Straße 31 - 35
(02663 ) 91652225
vermka-wwt@vermkv.rpl.de
(06421) 616-317
afbmarburg.gs-gutachterausschuss@hvbg.hessen.de
Statistische Angaben über Siegen
[entnommen, mit freundlicher Genehmigung, dem Statistischen Jahrbuch der Universitätsstadt Siegen
veröffentlicht vom Fachbereich 1, Stadtentwicklung, Strukturförderung, Liegenschaften und Statistik]
Allgemeine geographische Angaben
50 Grad 52´ 34" nördliche Breite
08 Grad 01´ 38" östliche Länge
Die Siegener Ortszeit bleibt gegenüber MEZ um
27 Minuten und 53 Sekunden zurück
Höchster Punkt 499,2 m über NN (Pfannenberg)
Niedrigster Punkt 213,5 m über NN (Austritt der Sieg
aus dem Stadtgebiet im Stadtteil Niederschelden)
Fernmeldeturm Eisernhardt 166 m hoch
(mit Antennenanlage)
Gebietsfläche:
114,69 km² (Stand: 31.12.2015)
105.236Einwohner
(Hauptwohnsitz lt. Melderegister, Stand 31.12.2015)
918 Einwohner pro km²
Größte Ausdehnung Ost - West
Größte Ausdehnung Nord - Süd
Länge der Stadtgrenze:
ca. 70 km, davon mit
Herdorf *1
Mudersbach *1
*1 Rheinland-Pfalz
Nutzungsarten nach Stadtteilen (Stand 31.12.2015)
Siegen, Stadtteil
Gebäudeund
Flächen anderer
Quelle: Katasteramt Kreis Siegen-Wittgenstein
Wohnberechtigte Bevölkerung nach Stadtteilen 2010 - 2015
Wohnberechtigte Einwohner am 31.12.
Quelle: Stadt Siegen, Auswertung aus dem Einwohnerregister
Die Zahlen des Jahres 2014 sind durch die Einführung der Zweitwohnungssteuer zum 01.01.2015 beeinflusst
(Abmeldung von Zweitwohnsitzen).
Wohngebäude, Wohnungen und Wohnfläche in Wohngebäuden am 31.12.2005 - 2014
Wohngebäude *1
mit > = 3 Wohnungen
bis 2009: Fortschreibung auf der Basis der Gebäude- und Wohnungszählung am 25.05.1987
ab 2010: Fortschreibung auf der Basis der Gebäude- und Wohnungszählung am 09.05.2011
Anmerkung *1 unter den Wohngebäuden insgesamt sind auch die Wohnheime enthalten
Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden am 31.12.2005 - 2014 nach Zahl der Räume
46.936 229.478
11.303 15.044
47.255 230.362
11.320 15.035
47.438 230.747
11.374 15.040
57.519 235.438
57.666 235.910
57.769 236.502
57.908 237.347
Anmerkung 1) Räume einschließlich Küchen
Genehmigte Wohngebäude mit Wohnungen 2005 - 2014 (Neubau)
darunter in Gebäuden mit
Anmerkung 1) Wohngebäude mit >= 3 Wohnungen einschl. Wohnheimen
Genehmigte Nichtwohngebäude 2005 - 2014 (Neubau)
Genehmigte Wohnungen 2005 - 2014 in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Neu- und Umbau)
1 bis 2 Räumen
Fertig gestellte Wohngebäude mit Wohnungen 2005 - 2014 (Neubau)
davon in Gebäuden mit
Fertig gestellte Nichtwohngebäude 2005- 2014 (Neubau)
x = keine Angabe
Fertig gestellte Wohnungen 2005 - 2014 in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Neu- und Umbau)
Anhang (mit freundlicher Genehmigung der IHK Siegen)
Auszug aus dem gewerblichen Mietpreisspiegel 2015 - 2017 der IHK Siegen
In den Miettabellen sind die Spannen der Kaltmieten in Euro (€) pro m2
aufgeführt, d.h. Mieten ohne Mehrwertsteuer, ohne Betriebskosten und
ohne sonstige Nebenkosten.
Die angegebenen Mietspannen sind Orientierungswerte und erfassen
die Mehrzahl der auf dem regionalen Immobilienmarkt zu beobachtenden Mieten. Es gibt aber Ausnahmen. So können u. a. speziell ausgehandelte Mieten aufgrund von vertraglichen Besonderheiten, z. B. bei
größeren Discountern, von den ermittelten Spannen abweichen. Dies
trifft auch für eine zunehmende Zahl von Mietverträgen mit Umsatzmieten zu. Dabei setzt sich die Gesamtmiete aus einer relativ geringen
Grundmiete zuzüglich eines bestimmten Umsatzanteils zusammen. Gerade bei den sehr guten Lagen findet diese Vertragsgestaltung vermehrt
Anwendung. Im Ergebnis kann dabei die Gesamtmiete (Grundmiete plus
Umsatzanteil) pro m2 z. T. auch über den hier angegebenen Spannen
liegen. Aufgrund unzureichender repräsentativer Informationen bleibt
diese Entwicklung im Mietpreisspiegel vorerst unberücksichtigt. In Bezug
auf Büro- und Praxisflächen sei an dieser Stelle darauf hingewiesen,
dass die Mieten für Praxisflächen oft höher ausfallen als die für Büroobjekte in der gleichen Lage, weil die Anforderungen für die Ausstattung
von Praxisflächen oft auch höher sind.
Ausnahmen bestätigen also die Regel: Mietpreise für einzelne Objekte
können außerhalb der ausgewiesenen Spanne liegen, wenn außergewöhnliche wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren zusammentreffen. Diese Abweichungen von Mietpreisen nach oben oder nach unten
müssen im Einzelfall berücksichtigt werden. Sie stellen aber grundsätzlich nicht die Aussagekraft der Mietpreisspannen in Frage.
Sehr gute/
Gute bis sehr gute Lagen befinden sich in den zentralen Ortslagen, in
der sich die örtliche Infrastruktur bündelt und die einen Anschluss an
den öffentlichen Personennahverkehr sowie ein ausreichendes PKWParkplatzangebot haben. Das Gleiche gilt für Nebenzentren mit entsprechender Infrastruktur.
Die Lagen sind geprägt durch einen großen Anteil an Laufkundschaft
zwischen den einzelnen Geschäften und den Haltestellen des öffentliGutachterausschuss für Grundstückswerte
chen Personennahverkehrs bzw. den Parkplätzen. Die sehr guten Lagen
beschränken sich auf die Stadtkerne der Ober- und Mittelzentren.
Davon abgesehen gibt es aber auch für Gewerbetreibende außerhalb
der Zentren gute „Sonderlagen“, wenn für die jeweilige Branche in der
Nähe attraktive Anziehungspunkte gelegen sind. Das gilt auch für sogenannte „Shop-in-Shop“-Läden, wie z. B. einen Brotverkaufsstand in einem Supermarkt o. Ä. Für derartige Standorte können die vorhandenen
Mieten auch oberhalb der lokal „üblichen“ Mietspannen liegen. Diese
Fälle stellen dann die im Vorwort genannten Ausnahmen dar, weil hier
außergewöhnliche wertsteigernde Faktoren wirken.
Mittlere Lagen:
Randlagen und Nebenzentren mit Zielkundschaft (weniger Laufkundschaft), mit guter Verkehrsanbindung und ausreichend Stellplätzen.
Einfache Lagen:
Sonstige Lagen in Wohn- und Mischgebieten, in denen eine gewerbliche
Nutzung baurechtlich zulässig ist.
Nutzungswert und Qualität bei Büro- und Praxisflächen
Neuwertiges oder komplett saniertes Gebäude mit guter Haustechnik
und guter Ausstattung (Heizung-, Sanitär-, Klima-, Lüftungs-, Büro-,
Kommunikations- und Informationstechnik sowie evtl. Aufzug etc.),
günstige bzw. flexible Raumaufteilung, ausreichend PKW-Stellplätze
beim Haus. Bei Neubau und Erstbezug von Immobilien ist in der Regel
von einer (sehr) guten Qualität auszugehen. Gerade dann, wenn die
Wünsche der künftigen Mieter beim Neubau besondere Berücksichtigung finden.
Gebäude mit durchschnittlicher Haustechnik und Ausstattung einschließlich der sanitären Anlagen, zweckmäßiger Raumaufteilung, ab
2.OG mit Aufzug, ausreichend PKW-Stellplätze.
Altbau oder Gebäude ohne durchgreifende Modernisierung mit einfacher
Haustechnik, einfacher Gebäudeausstattung und einfachen sanitären
Anlagen, ungünstige Raumaufteilung.
Büro- und Sozialräume in Zusammenhang mit Hallen
Für Hallen werden in der Regel Mischmieten für die gesamte Fläche herangezogen, auch
wenn Büro- und Sozialräume integriert sind und im Zusammenhang mit der Halle genutzt
werden. Letztere werten das gesamte Objekt auf und erhöhen die Mischmiete pro Quadratmeter innerhalb der angegebenen Spannen.
Für eine separate Wertermittlung von Büro- und Sozialräumen im Zusammenhang mit
Hallen hat sich folgender grober Richtwert als hilfreich erwiesen:
Büro-/Sozialraummiete pro m² = Hallenmiete pro m² plus 0,50 € bis 2,00 € pro m².
Für eine 1.000 m2 Halle wird 3,00 €/m2 angesetzt. Für 100 m2 zusätzlichen Büroraum wird
dann ein Zuschlag von z. B. 1,00 €/m2 herangezogen, also insgesamt 4,00 € pro m2. Die
Gesamtmiete würden dann 3.400 Euro Kaltmiete im Monat betragen.
Sollten die Büro- und Sozialräume separat, also ohne Halle, zu vermieten sein, gelten die
üblichen Spannen für Büromieten, so wie für jede Kommune angegeben.
Größe und Qualität der Einzelhandelsflächen
Entscheidend für die Einzelhandelsmieten sind vor allem die Lage und die Größe. Für die
Lage erklärt sich das von selbst (siehe auch obige Erläuterungen zur Lage). Bezüglich der
Größe werden in der Regel für größere Flächen kleinere Mieten pro m2 bezahlt und umgekehrt. Das gilt auch für grau unterlegte Zeilen, bei denen die Spannen nicht weiter differenziert wurden. Dieser Umstand wird in den Tabellen dadurch deutlich gemacht, indem die
unterschiedlichen Größenkategorien (bis 100 m2, 101 bis 300 m2, über 300 m2) mit einem
Sternchen versehen wurden. Es ist dann nur eine Spanne für alle Größen angegeben. Die
o. g. „Größenregel“ muss aber grundsätzlich noch berücksichtigt werden.
In der jüngsten Entwicklung ist zu beobachten, dass in Sonderfällen auch für größere Flächen (ab 300 m2) mittlerweile genauso hohe Quadratmetermieten wie für kleinere Flächen zu
erzielen sind, wenn sie den Qualitätsansprüchen der Mieter in besondere Weise entsprechen. Das trifft z. B. bei Anfragen von Filialisten zu. Die Qualität, die Aufteilung und die branchenbezogene Nutzungsmöglichkeit der gewerblichen Immobilie spielen in diesen Fällen
eine immer größere Rolle für die zu erzielenden Mieten und die Größe der Fläche eine immer geringere. Es handelt sich aber nicht um einen allgemeinen und umfassenden Trend.
Diese Fälle werden also durch die oben genannte Ausnahmeregelung abgedeckt, dass
Mietpreise einzelner Projekte außerhalb der angegebenen Spannen liegen können, wenn
außergewöhnliche wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren zusammentreffen. Diese
Entwicklungen werden wir beobachten und, falls nötig, wird zu gegebener Zeit eine entsprechende redaktionelle Anpassung vorgenommen. Bis auf weiteres werden wir an der bewährten Struktur der Tabellen festhalten.
Oft ist der Wunsch nach größeren Einzelhandelsflächen festzustellen: Viele Einzelhändler
würden lieber eine größere Verkaufsfläche nutzen. Dies schließt den Wunsch nach einer
„besseren“ und „offeneren“ bzw. einer umfassenderen Präsentation der Ware ein.
Zudem spielt die Qualität der Immobilie im Einzelhandel allgemein eine zunehmende Rolle
(Barrierefreiheit, Schaufenster, Aufteilung, Bausubstanz, Innenausstattung, Energetik, Parkplätze etc.): Je höher die Qualität, desto höher fällt tendenziell die Miete pro m2 aus.
Miettabellen für die Stadt Siegen
Bei der Stadt Siegen wurden die Miettabellen für die folgenden Stadtbezirke aufgestellt:
Siegen-Ost / Kaan-Marienborn
Siegen-Eiserfeld / Niederschelden
Ergebnisse des Arbeitskreises "Gewerblicher Mietpreisspiegel"
Kaltmiete (Netto) in €/ m2 von....bis....
für folgende Einzelhandelsflächen
bis 100 m2 *
101 bis 300 m2 *
Über 300 m2 *
sehr gute Lage**
30,00 – 65,00
25,00 – 55,00
20,00 – 50,00
12,50 – 25,00
5,00 – 12,50
* Entscheidend für die Einzelhandelsmieten sind vor allem die Lage und die Größe. Für die Lage erklärt
sich das von selbst. Bezüglich der Größe werden in der Regel für größere Flächen kleinere Mieten pro
m2 bezahlt und umgekehrt. Das gilt auch für grau unterlegte Zeilen, bei denen die Spannen nicht weiter differenziert wurden. Zudem spielt die Qualität der Immobilie im Einzelhandel eine zunehmende
Rolle (Barrierefreiheit, Schaufenster, Aufteilung, Bausubstanz, Innenausstattung, Energetik, Parkplätze etc.): Je höher die Qualität, desto höher fällt tendenziell die Miete pro m2 aus. Bei besonders positiven oder negativen Kriterien sind Ausnahmen möglich. Siehe dazu Seite 68 ff.
** Die sehr guten Einzelhandelslagen befinden sich nur im begrenzten Bereich von Siegen-Mitte.
für folgende Büro- und Praxisflächen
(Ausstattung, Größe, Geschosslage, Neubezug etc. siehe S. 8)
5,00 – 8,50
mittlere Lage*
einfache Lage*
* Bei grau unterlegten Spalten gelten die angegebenen Spannen auch für benachbarte Lagen, da eine
Differenzierung nicht notwendig bzw. möglich ist. Tendenziell spielen die einzelnen Kriterien aber
schon eine Rolle bei der Miethöhe.
Bitte beachten Sie bei der Anwendung der Miettabellen generell die Hinweise und Begriffsbestimmungen auf den Seiten 68 ff.
Ergebnisse des Arbeitskreises "Gewerblicher Mietpreisspiegel
7,50 – 15,00
* Entscheidend für die Einzelhandelsmieten sind vor allem die Lage und die Größe. Für die Lage
erklärt sich das von selbst. Bezüglich der Größe werden in der Regel für größere Flächen kleinere
Mieten pro m2 bezahlt und umgekehrt. Das gilt auch für grau unterlegte Zeilen, bei denen die
Spannen nicht weiter differenziert wurden. Zudem spielt die Qualität der Immobilie im Einzelhandel eine zunehmende Rolle (Barrierefreiheit, Schaufenster, Aufteilung, Bausubstanz, Innenausstattung, Energetik, Parkplätze etc.): Je höher die Qualität, desto höher fällt tendenziell die Miete pro
m2 aus. Bei besonders positiven oder negativen Kriterien sind Ausnahmen möglich. Siehe dazu
Seite 68 ff.
** Die sehr guten Einzelhandelslagen befinden sich nur im begrenzten Bereich des Stadtkerns von
Weidenau. Eine Sonderlage bildet das Einkaufszentrum.
5,00 – 9,00
Siegen-Ost /
Siegen-Eiserfeld/
im IHK-Bezirk
„Gewerblicher Mietpreisspiegel"
für Produktions- und Lagerhallen
IHK-Bezirk*
Nutzungswert / Objektqualität
2,75 – 4,00
1,50 – 2,75
Die Spannen beinhalten keine Mieten für Betriebsvorrichtungen, Mietereinbauten oder Ähnliches. Vorhandene Büro- und Sozialflächen führen in der Regel zu einer Aufwertung des Nutzungswertes (für eine grobe Herangehensweise zur Wertermittlung siehe S. 64 ff.).
Für befestigte Freiflächen, die als zusätzliche Fläche (nicht Verkehrsfläche) im Zusammenhang mit der Halle nutzbar und vermietbar sind, gilt als grober Richtwert 0,25 €/m2 - 1,00
Die vorliegenden Hallenmieten wurden gemeinschaftlich für die Kreise Olpe und SiegenWittgenstein (IHK-Bezirk) erfasst. Sie gelten für eine Größe bis ca. 5.000 m2 Nutzfläche. Die
Angaben sind als Orientierungswerte zu verstehen. Ausnahmen sind bei außergewöhnlich
wertsteigernden oder -mindernden Faktoren möglich.
Bitte beachten Sie dazu die Ausführungen am Anfang der Broschüre (Seite 68 ff).
Warmhalle; mit Kranbahnanlage; Qualität der Halle bietet uneingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten. Zeitgemäße Büro- und Sozialräume (siehe S. 8) sowie ausreichend Parkflächen sind vorhanden.
Kalt- oder Warmhalle; ohne wesentliche Nutzungseinschränkungen.
Büro- und Sozialräume vorhanden.
Kalthalle (inkl. alter Fabrikhallen); ohne Kranbahnanlage; mit eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten
gute bis sehr gute überregionale Verkehrsanbindung (die besten Lagen sind mit Autobahnanschluss); gute bis sehr gute gewerbliche
günstige Verkehrsanbindung; ohne wesentliche gewerbliche Nutzungsbeschränkungen
dezentrale Lage; ungünstige Verkehrsanbindung; eingeschränkte

References: § 195
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 § 5
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 § 4
 § 5
 § 5

§ 5
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 § 10
 § 196
 § 1
 § 24
 § 5
 § 184
 § 6