Source: http://www.jurischile.com/2018/02/si-bien-el-arrendamiento-termino-por-la.html
Timestamp: 2018-11-17 17:03:26+00:00

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JurisChile: Si bien el arrendamiento terminó por la llegada del plazo pactado en el contrato, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1956, se produjo la tácita reconducción, lo que en caso alguno significa una renovación del contrato en los términos pactados y por ende, una renovación de la solidaridad acordada originalmente, pues ésta debe ser expresa, sin que la ley pueda disponer su renovación tácita.
Si bien el arrendamiento terminó por la llegada del plazo pactado en el contrato, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1956, se produjo la tácita reconducción, lo que en caso alguno significa una renovación del contrato en los términos pactados y por ende, una renovación de la solidaridad acordada originalmente, pues ésta debe ser expresa, sin que la ley pueda disponer su renovación tácita.
En Santiago, a veintiuno de febrero de dos mil dieciocho.
1°) Que la recurrente deduce casación en la forma por la causal del N°1 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, esto es la incompetencia del tribunal en razón de territorio, por cuanto conforme aparece del contrato, las partes pactaron prorroga de competencia sometiendo el conocimiento del asunto a los tribunales de la ciudad de Santiago, de modo que son éstos los que deben conocer del asunto y no los Juzgados Civiles de San Miguel.
2°) Que para que el recurso de casación en la forma pueda prosperar, de conformidad con lo dispuesto en inciso 3° del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, es indispensable que de los antecedentes aparezca de manifiesto que el recurrente ha sufrido un perjuicio reparable sólo con la invalidación del fallo.
3°) Que en la especie, el perjuicio que pudiere haber sufrido el actor no es reparable con la sola invalidación del fallo pues éste podría ser corregido por la vía de la apelación, también deducida por el demandante respecto del rechazo de la excepción de incompetencia relativa del tribunal, por lo que el recurso de casación en la forma no podrá prosperar. II.- En cuanto al recurso de apelación:
4°) Que la demandada sostiene, en primer lugar, que la sentencia le resulta agraviante al rechazar la excepción de incompetencia relativa, en razón de territorio, por cuanto a su juicio, las partes pactaron prorroga de competencia sometiendo el conocimiento del asunto a los Tribunales de la ciudad de Santiago, lo que en caso alguno incluye la comuna de San Miguel. Al efecto hace presente el significado de la locución “ciudad” entregada por el Diccionario de la Real Academia.
5°) Que conforme lo dispone el inciso segundo del artículo 135 del Código Orgánico de Tribunales, en lo que aquí interesa: “Si la acción entablada fuere inmueble, será competente para conocer del juicio el juez del lugar que las partes hayan estipulado en la respectiva convención. A falta de estipulación será competente, a elección del demandante: 1° El juez del lugar donde se contrajo la obligación; o 2° El del lugar donde se encontrare la especie reclamada.”
6°) Que según consta la cláusula 19. del contrato de arrendamiento, las partes pactaron: “Para todos los efectos derivados del presente contrato, las partes fijan en el domicilio (sic) en la ciudad de Santiago y se someten a la jurisdicción de sus Tribunales de Justicia.”. Por su parte, consta del mismo contrato que el inmueble objeto del arrendamiento, se encuentra ubicado en calle Río de Janeiro N°0469, La Cisterna, Región Metropolitana.
7°) Que en la especie, atendido la materia que se discute, no se puede estar simplemente al concepto común del término ciudad empleado en el contrato, sino a su significación jurídica, para ello debemos tener en consideración que el Código Orgánico de Tribunales, para la determinación del territorio en que ejercerán su jurisdicción los tribunales de base, está a la distribución geográfica de “comuna” así, pueden ser juzgados de comuna o de agrupación de comuna.
8°) Que es innegable que la ciudad de Santiago se encuentra dividida en diversas comunas, entre las que se encuentran, entre otras: Santiago, Las Condes, San Miguel, La Cisterna, San Ramón, etc., comunas que para los efectos jurisdiccionales se han dividido en dos grandes grupos, aquella agrupación de comuna cuyos tribunales dependen de la Corte de Apelaciones de Santiago y otra agrupación de comunas cuyos tribunales forman parte de la Corte de Apelaciones de San Miguel ubicada también en la ciudad de Santiago.
9°) Que en consecuencia al aludirse en el contrato -en forma genérica- a la ciudad de Santiago, jurídicamente se debe entender que dicha referencia comprende cualesquiera de sus comunas, de modo que resultan competentes tantos los tribunales civiles de Santiago como de San Miguel de modo que la apelación en este aspecto no puede prosperar.
10°) Que en relación con el fondo del asunto, la demandada solidaria alega que la sentencia debe ser revocada por cuanto, a la fecha de la demanda no tenía la calidad de deudora solidaria de la arrendataria, por cuanto se obligó respecto del contrato original, no así en relación con las prórrogas respecto de las cuales no existe manifestación alguna por su parte en orden a continuar como deudora solidaria.
11°) Que en el punto 18.- del contrato en cuestión, se dejó constancia que “Presente en este acto se encuentra doña Rafaella Ganinna Reginato Jacoby, chilena, soltera, médico, cédula de identidad N°16.350.399-9, con domicilio en El Torrente N°8838, comuna Las Condes, quien lo hace en calidad de codeudor solidario de todas las obligaciones que emanen del presente contrato de arrendamiento.”.
Que a su turno, en la cláusula 4ª del mismo contrato, las partes pactaron, en cuanto a la duración del contrato que “El arrendamiento regirá desde el 01 de Marzo de 2014, por el plazo de Un Año y será prorrogado por el mismo período, quedando facultada desde ya el arrendador o arrendatario, para poner término a dicho contrato a través de una carta certificada dirigida al domicilio del arrendatario o arrendador con una anticipación de treinta días.”
12°) Que de la lectura de las cláusulas antes referidas, se desprende que la codeudora se obligó en tal calidad durante la vigencia del contrato lo que conlleva también la prorroga pactada, que en este caso sólo se limitó a un periodo más de un año, no pudiendo exceder de dicho término, desde que no se acordó una renovación indefinida en el tiempo, sin que se haya acreditado, por otra parte, que haya existido acuerdo para renovar el contrato en los mismos términos pactados.
13°) Que en la especie, si bien el arrendamiento terminó por la llegada del plazo pactado en el contrato, y no existe discusión en cuanto a que el arrendatario continuó con la ocupación del inmueble, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1956, se produjo la tácita reconducción, lo que en caso alguno significa una renovación del contrato en los términos pactados y por ende, una renovación de la solidaridad acordada originalmente, pues ésta debe ser expresa, sin que la ley -como lo hace con el arrendamiento- pueda disponer su renovación tácita.
14°) Que de lo que se viene diciendo, sólo cabe concluir que la solidaridad terminó con fecha 1° de marzo de 2016, fecha en la que se inicia la tácita reconducción, por lo que teniendo en consideración que las rentas que se cobran corresponden a aquellas devengadas a partir de julio del mismo año, éstas no se encuentran comprendidas en el período en el que la recurrente se encontraba obligada como codeudora solidaria, por lo que la demanda a su respecto debe ser desestimada.
Por estas consideraciones y vistos lo dispuesto en el artículo 186 del Código de Procedimiento Civil se resuelve:
a) Que se rechaza el recurso de casación en la forma deducido en contra de la sentencia de dieciséis de octubre de dos mil diecisiete, escrita a fojas 56 y siguientes;
b) Que se revoca la sentencia antes aludida en cuanto por ella se condena a doña Rafaella Gianinna Reginato Jacoby al pago de las rentas adeudadas, en su carácter de codeudora solidaria, y se declara que se desestima la demanda deducida en su contra.
Regístrese y devuélvase en su oportunidad. Redacción ministro Dora Mondaca Rosales
Rol N° 2128-2017-CIVIL
Pronunciado por la Quinta Sala de la C.A. de San Miguel integrada por los Ministros (as) Maria Carolina U. Catepillan L., Liliana Mera M., Dora Mondaca R. San miguel, veintiuno de febrero de dos mil dieciocho.
En San miguel, a veintiuno de febrero de dos mil dieciocho, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
Publicado por María Fernanda Azócar el 2/22/2018 04:46:00 p.m.

References: artículo 1956
 artículo 1956
 artículo 768
 artículo 768
 artículo 135
 artículo 1956
 artículo 186
 resolución