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Timestamp: 2018-08-20 02:05:52+00:00

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Die klausurrelevantesten Themen aus dem Mietrecht - PDF
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1 Die klausurrelevantesten Themen aus dem Mietrecht Autorin Claudia Theesfeld, Rechtsanwältin Neu! Viele weitere kostenlose Skripten, Mindmaps, Uni-Klausuren und -Hausarbeiten sowie Jura MP3 auf
2 Das Mietvertragsrecht ( 535 ff.) ist in Klausuren und Hausarbeiten viel seltener anzutreffen als das Kauf- und Werkvertragsrecht. Ist das Mietrecht einmal Thema, so ist meistens im Rahmen eines Wohnraummietvertrags eines der folgenden Themen zu erörtern: 1. Welche Rechte hat der Mieter, wenn die Wohnung Mängel aufweist? 2. Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen? 3. Hat der Vermieter ein Vermieterpfandrecht? Dieses Skript soll einen kurzen Überblick über die klausurrelevanten Grundzüge des Mietrechts unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung geben. Wichtig: Um sich in der Klausur im Mietrecht zurechtzufinden, machen Sie sich zuerst die Systematik des Mietrechts klar. In den BGB finden Sie zunächst Vorschriften, die für alle Mietverträge gelten. Dann folgen in den a BGB Normen, die nur für das Wohnraummietrecht Anwendung finden. Diese wiederum werden in 578 BGB für Grundstücke (Abs. 1) und für Räume, die keine Wohnräume sind (Abs. 2), teilweise für anwendbar erklärt - und zwar insbesondere die klausurrelevanten Vorschriften über das Vermieterpfandrecht gem. 562 ff. BGB und über Kauf bricht nicht Miete, 566 BGB. A. Die Rechte des Mieters bei Mängeln der Wohnung - Gewährleistungsrechte des Mieters Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger schuldrechtlicher Vertrag, gerichtet auf die Überlassung einer Sache zum Gebrauch auf Zeit gegen Zahlung einer Miete. Im Unterschied zum Kauf oder zur Schenkung, bei denen es um die Übereignung eines Gegenstandes geht, stellt die Miete wie die Pacht und die unentgeltliche Leihe einen Gebrauchsüberlassungsvertrag dar.
3 Nach 535 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Die Mietsache ist in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten ( 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn die Wohnung Mängel aufweist, kann der Mieter grundsätzlich: die vereinbarte Miete, die er gemäß 535 Abs. 2 BGB an den Vermieter zahlen muss, wegen Mietminderung ( 536 BGB) kürzen; Schadensersatz gemäß 536 a Abs. 1 BGB verlangen; unter den Voraussetzungen des 536a Abs. 2 BGB den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen; den Mietvertrag gemäß 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB fristlos kündigen. 1. Die Mietminderung, 536 BGB Beispiel 1: M hat von V eine Wohnung gemietet. Die Wand im Schlafzimmer ist 4 Monate nach dem Einzug plötzlich schimmelig und durch das Dach tropft nun Wasser. Außerdem ist mitten im Winter die Heizung ausgefallen. M informiert den V über den Schimmel, das undichte Dach und die ausgefallene Heizung. Als V untätig bleibt, reduziert M die Miete wie folgt: 20% wegen des Schimmels; 30 % wegen des undichten Dachs; 50 % wegen der ausgefallenen Heizung. M zahlt also gar keine Miete mehr. Kann V Zahlung der vollen Miete verlangen? V könnte gegen M einen Anspruch auf Zahlung der Miete aus 535 Abs. 2 BGB haben. I. Anspruch entstanden? Ein Schuldverhältnis, hier der Mietvertrag gem. 535 BGB, bestand zwischen V und M. Der Anspruch ist also entstanden. II. Anspruch untergegangen? Der Anspruch ist untergegangen, wenn die Voraussetzungen für eine Mietminderung gemäß 536 Abs. 1 BGB vorliegen. Gemäß 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache wegen eines Mangels aufgehoben bzw. eingeschränkt ist, von der Entrichtung der Miete bzw. eines Teils der Miete, befreit. Für den Zeitraum, für den die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, 536 Abs. 1 S. 2 BGB.
4 1. Ein Mangel ist jede für den Mieter nachteilige Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit. Der Schimmel, das undichte Dach und die ausgefallene Heizung stellen derartige Mängel dar. 2. Diese Mängel minderten die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch auch, da sie sich u.a. nachteilig auf die Gesundheit auswirken können. 3. Es handelt sich bei den Mängeln auch nicht um eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit gemäß 536 Abs. 1 S. 3 BGB. 4. Das Recht aus 536 BGB könnte aber ausgeschlossen sein. a) Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den 536 BGB und 536a BGB gemäß 536b S. 1 BGB nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur dann zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig gem. 536b S. 2 BGB verschwiegen hat. Für eine derartige Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis des M liefert der Sachverhalt keine Anhaltspunkte. b) Der Mieter ist gemäß 536c Abs. 1 BGB verpflichtet, jeden Mangel, der sich im Laufe der Mietzeit zeigt, dem Vermieter anzuzeigen. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter gemäß 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB nicht berechtigt, die in 536 BGB bestimmten Rechte geltend zu machen. M hat die Mängel jedoch angezeigt. Also ist der Anspruch aus 536 BGB nicht ausgeschlossen. 5. Ergebnis: Der M musste gemäß 536 Abs. 1 S. 2 BGB nur eine herabgesetzte Miete entrichten. Der Umfang (20% + 30% + 50% = 100 %) ist angemessen. Also ist der Anspruch des V aus 535 Abs. 2 BGB gemäß 536 Abs. 1 BGB untergegangen. V kann nicht die Zahlung der (vollen) Miete verlangen. Beachte: Anders als im Kaufrecht (vgl. dort 441 BGB) ist beim Mietverhältnis keine ausdrückliche Minderungserklärung notwendig! Die Mietminderung tritt vielmehr automatisch ein. Allerdings muss der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigen (vgl. 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB). Beispiel 2: In der Wohnung des Mieters M fällt am 05. Dezember komplett die Heizung aus. Ursache waren ein bereits vor Vertragsschluss defektes Ausdehnungsgefäß und defekte Heizungsventile. M muss in diesem Fall seinem Vermieter V den Mangel nur anzeigen ( 536c Abs. 1 S. 1 BGB). Die Miete ist dann für die Zeit der Dauer des Mangels automatisch gemindert. M hatte zum 3. Dezember noch die volle Miete überwiesen. Am lässt V die Heizung erst reparieren.
5 I. Eine bereits zuviel gezahlte Miete könnte der M in diesem Fall nach 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt BGB (h. M., a. M.: 536 Abs. 1 S. 1 BGB direkt) zurückverlangen. Dann müsste V ungerechtfertig bereichert sein. 1. Etwas erlangt V müsste zunächst etwas, d.h. einen Vermögensvorteil, erlangt haben. Durch die Überweisung der Dezember-Miete hat V einen Auszahlungsanspruch gegen die Bank und damit einen Vermögenswert gem. 812 Abs. 1 S. 1 BGB erlangt. 2. Durch Leistung Leistung ist die bewusste, zweckgerichtete Vermehrung fremden Vermögens. M hat die Miete bewusst überwiesen, um seiner Zahlungspflicht aus dem Mietvertrag nachzukommen. Eine Leistung liegt folglich vor. 3. Ohne Rechtsgrund: Minderung der Miete Der Rechtsgrund für die Leistung wäre dann weggefallen, wenn sich nachträglich ergeben würde, dass M den verfolgten Leistungszweck verfehlt hat, weil er den überwiesenen Betrag nicht mehr schuldete. Hier könnte sich aus 536 Abs. 1 S. 2 BGB ergeben, dass M für die Zeit vom bis nur die geminderte Miete schuldete Erheblicher Mangel der Mietsache: s.o Kein Ausschluss der Minderung, 536b) und c) BGB: s.o. 4. Ergebnis: V ist ungerechtfertigt bereichert, da er für Dezember keinen Anspruch auf die volle Miete hatte, sondern nur auf die um die Minderung reduzierte Miete. Nach h. M. ist für die Berechnung der Minderung die Bruttomiete, d. h. inklusive Nebenkosten, zu Grunde zu legen. M kann also die entsprechende Summe einfach von der Januarmiete abziehen. 2. Anspruch auf Beseitigung des Mangels ( 535 Abs. 1 S. 2 BGB) Daneben kann der Mieter vom Vermieter direkt aus 535 Abs. 1 S. 2 BGB Beseitigung des Mangels verlangen. Da es sich insoweit um den ursprünglichen Erfüllungsanspruch handelt, kann er bis zur Beseitigung des Mangels auch nach 320 BGB die Zahlung der Miete verweigern. Beachte: Nach h. M. ist die Berechtigung zur Zurückhaltung der Miete jedoch auf das ungefähr dreifache der geschätzten Reparaturkosten zu beschränken. Bei ganz geringfügigen Mängeln darf die Miete nicht zurückgehalten werden, vgl. 320 Abs. 2 BGB.
6 3. Schadensersatz ( 536a Abs. 1 BGB) Nach dieser Vorschrift kann der Mieter bei Vorliegen eines Mangels in drei Fällen Schadensersatz verlangen: - der Mangel hat schon bei Überlassung der Mietsache vorgelegen ( 536 Abs. 1, 1. Alt. BGB, kein Verschulden erforderlich, da insoweit Garantiehaftung) - der Mangel ist später aufgetreten und der Vermieter hat dies zu vertreten ( 536 Abs. 1, 2. Alt. BGB, d. h. hier ist Verschulden erforderlich) - der Vermieter kommt mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ( 536 Abs. 1, 3. Alt. BGB, d. h. hier sind zusätzlich die Voraussetzungen von 280 Abs. 2, 286 BGB, insbesondere i. d. R. eine Mahnung durch den Mieter, zu prüfen) Prüfungsschema zu 536 a Abs. 1 BGB I. Wirksamer Mietvertrag 1. Einigung der Parteien mit dem Inhalt des 535 BGB 2. Keine Wirksamkeitshindernisse II. Überlassung der vermieteten Sache an den Mieter Das ungeschriebene Erfordernis des Überlassens ergibt sich aus der Verweisung von 536 a BGB auf 536 BGB. III. Mangel der Mietsache i.s.d. 536 BGB 1. Subjektiver Fehlerbegriff 2. Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft IV. Vorhandensein des Mangels zur Zeit des Vertragsschlusses Der Sachmangel muss im Fall von 536 a Abs. 1 BGB schon zur Zeit des Vertragsschlusses und natürlich auch noch zur Zeit der Überlassung an den Mieter vorhanden gewesen sein. V. Verschuldensunabhängige Haftung Der Vermieter muss für den Mangel nicht verantwortlich sein. Der Vermieter übernimmt nach 536 a Abs. 1 BGB
7 eine gesetzliche Garantiehaftung dafür, dass die Mietsache sich bei Vertragsschluss in einwandfreiem Zustand befindet, weil der Mieter auch dahingehend Vertrauen entgegenbringt. VI. Rechtsfolge: Schadensersatz (alternativ Aufwendungsersatz) Erfasst wird der gesamte Schaden, d. h. sowohl der Schadensersatz neben der Leistung als auch der Schadensersatz statt der Leistung (Mangel- und Mangelfolgeschäden). Kündigt der Mieter daneben wegen des Mangels nach 543 BGB, so ist zusätzlich auch Schadensersatz für die restliche Mietzeit zu zahlen. 4. Selbstvornahme ( 536a Abs. 2 BGB) Ist der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug, so kann der Mieter darüber hinaus den Mangel entweder selbst oder etwa durch von ihm beauftragte Handwerker (vgl. 257 BGB) beseitigen lassen und Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. Beispiel: V lässt im obigen Beispiel die Heizung nicht reparieren, obwohl ihn M dazu aufgefordert hat. M möchte nicht mehr frieren und beauftragt selbst einen Heizungsmonteur. M verlangt von V die Zahlung der Rechnung. Zu Recht? M könnte gegen V eine Anspruch auf Zahlung der Rechnung aus 536a Abs. 2, 257 BGB haben. I. Zwischen M und V wurde ein wirksamer Mietvertrag über die Wohnung geschlossen. II. Tatsächliche Gebrauchsüberlassung, 535 Abs. 1S. 2 BGB: Die Mietsache wurde auch der M überlassen, so dass das mietrechtliche Gewährleistungsrecht Anwendung findet III. Mangel der Mietsache, 536 BGB: Es müsste ein Mangel vorhanden gewesen sein. Eine vermietete Wohnung muss über eine funktionierende Heizung verfügen. Da die Heizung in der vermieteten Wohnung trotz ordnungsgemäßen Umgangs der M mit der Heizung nicht auf die nötige Temperatur gebracht hat, war sie mangelhaft. Offensichtlich waren die Ausdehnungsgefäße und die Heizkörperventile nicht mehr funktionsfähig. Das bedeutete zugleich einen Mangel der Mietsache, den der Vermieter nach 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu beseitigen hatte.
8 IV. Notwendigkeit der umgehenden Beseitigung zur Bestandserhaltung, 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB: Der Ausfall der Heizung bei strengem Frost kann schon nach kurzer Zeit dazu führen, dass Heizungselemente oder Rohrleitungen einfrieren und dadurch beschädigt werden, wodurch der Bestand der Mietsache betroffen wäre, also (+) V. Kein Ausschluss der Mängelrechte, 536b BGB: s. o. V müsste mit der Beseitigung des Mangels im Verzug sein, was sich nach 286 BGB richtet. Verzug ist die schuldhafte Nichtleistung trotz Möglichkeit der Leistung nach Fälligkeit und Mahnung. M hatte V mehrfach aufgefordert, den Mangel zu beseitigen, ohne dass dieser reagiert hat 1. VI. Ergebnis: M steht ein Selbstbeseitigungsrecht nach 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB zu, d. h. er kann Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er zur Wiederherstellung des Bestands der Mietsache tätigt. Liegen die Voraussetzungen der Selbstvornahme nicht vor, so kann der Mieter ausnahmsweise doch Ersatz seiner Aufwendungen nach 539 Abs. 1, 683, 670 BGB verlangen, wobei diese Vorschriften eng auszulegen sind Zusammenfassung Aufwendungen, die der Mieter zur Beseitigung von Mängel vornimmt, kann er nur in den Fällen des 536a Abs. 2 Nr. 1 (Vermieter ist in Verzug) oder Nr. 2 (Notmaßnahme) ersetzt verlangen. 1 Wenn es im Klausurfall an einer Mahnung des M fehlt, ist zu prüfen, ob die Mahnung nach 286 Abs. 2 BGB entbehrlich gewesen sein könnte. Nach Ansicht des BGH ist gem. 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB eine Mahnung entbehrlich, wenn der Schuldner die alsbaldige Leistung angekündigt hat, aber gleichwohl nicht leistet (Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., 286 Rdnr. 25; Erman/Hager, BGB, 11. Aufl., 286 Rdnr. 45; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], Der BGH hatte in einem anderen Fall (BGH Urteil vom (VIII ZR 222/06) NJW 2008, 1216) über das Selbstvornahmerecht zu entscheiden, in dem im Mietvertrag folgende Klausel aufgenommen war: "Es wurde folgendes vereinbart: Heizung muss dringend kontrolliert werden". Danach hätte der M allenfalls eine Kontrolle der Heizung, aber nicht die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen. Die Kontrolle der Heizungsanlage sollte vielmehr ersichtlich dazu dienen, erst einmal festzustellen, ob und inwieweit die Heizung reparaturbedürftig war. Eine Absprache dieses Inhalts konnte eine Mahnung in Bezug auf die Beseitigung von Mängeln nicht nach 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB entbehrlich machen.
9 Liegt ein Mangel vor oder behauptet der Mieter dies auch nur, sind weder 539 Abs. 1 BGB noch 536a Abs. 1 BGB anwendbar. Eine Anwendung würde dem sich aus 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB (ebenso wie aus den Kaufrechtsvorschriften) ergebenden Grundsatz widersprechen, dass dem Vermieter (ebenso wie dem Verkäufer) der Vorrang bei der Beseitigung des Mangels zukommt. BGH, VIII ZR 222/06, NJW 2008, 1216: Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist ( 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist ( 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen. 5. Kündigung ( 543 BGB) Nach 543 BGB kann der Mieter bei Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs (vgl. 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB), wozu auch die Mängelfreiheit der Mietsache gehört (!), fristlos kündigen. Voraussetzung hierfür ist allerdings grundsätzlich ein Abhilfeverlangen des Mieters sowie eine entsprechende Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung. Ist eine Beseitigung des Mangels allerdings unmöglich, bedarf es einer solchen Fristsetzung nicht. Beispiel: M möchte den Handwerker im o.g. Beispiel nicht selber beauftragen, da er Angst hat, auf den Kosten sitzen zu bleiben. Er traut sich auch nicht, V deutlich zur Mangelbeseitigung aufzufordern und Druck zu machen, da er Angst vor dessen zwei Schäferhunden hat. M weiß sich nicht anders zu helfen und kündigt das Mietverhältnis gem. 543 BGB. Anspruch des M auf Lösung vom Vertrag, 543 Abs. 1 S. 1 BGB: I. Mietvertrag, 535 BGB: s. o. II. Wichtiger Kündigungsgrund, 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB: 1. Vertragsgemäßer Gebrauch nicht gewährt oder entzogen, 535 Abs. 1 s. 2 BGB: a. Kein vertragsgemäßer Gebrauch, soweit Mietsache mangelhaft i. S. v. 536 BGB
10 b. Mängel der Mietsache: s.o. Kein vertragsgemäßer Gebrauch somit (+) 2. Nichtgewährung ( 543 Abs. 2 Nr. 1 Alt. 1 BGB): hinsichtlich des defekten Heizungsventils, da laut Sachverhalt bereits vor Vertragsschluss defekt (+) III. Kein Ausschluss nach 543 Abs. 4, 536b BGB (Kenntnis des Mangels s.o.) IV. Fristsetzung mit Abhilfeverlangen, 543 Abs. 3 BGB: 1. Notwendigkeit: a. Gem. 543 Abs. 3 S. 1 BGB bei Verletzung einer Vertragspflicht b. Hier: Verletzung der Pflicht gem. 535 Abs. 1 S. 2 BGB (s. o.), also (+) 2. Ausnahme, 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB, Interessenabwägung: a. Pro außerordentliche fristlose Kündigung: - Alleinige Risikosphäre des Vermieters entsprechend der Garantiehaftung des Vermieters für alle vorvertraglichen Mängel gem. 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB. - Minus 10 C Außentemperatur machen unbeheizte Wohnung schon nach kurzer Zeit unbewohnbar. b. Contra außerordentliche fristlose Kündigung: - Heizungsdefekt ist mit Austausch des Heizungsventils kurzfristig (innerhalb eines Tages) und ohne größeren Aufwand behebbar. - A steht hierfür sogar das Selbstvornahmerecht gem. 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB zu (s. o.). c. Abwägung: kein besonderes Interesse des A an sofortiger außerordentlicher fristloser Kündigung gegeben. (-) V. Ergebnis: M kann nicht sofort außerordentlich fristlos kündigen; er muss der V zunächst eine Frist zur Abhilfe setzen, 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 BGB. 6. Verhältnis der 536 ff. BGB zum allgemeinen Schuldrecht Für die Zeit nach Überlassung der Mietsache an den Mieter ist nach ganz h. M. die Anwendung des allgemeinen Schuldrechts ausgeschlossen, da 536 ff. BGB insoweit eine abschließende Sonderregelung darstellen. Wichtig: Eine Ausnahme ist hier nur für den Fall zu machen, dass der Untergang der Mietsache eintritt und dies auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen ist. In diesem Fall ist nach h. M. 326 Abs. 2 BGB anwendbar, d. h. der Vermieter behält seinen Anspruch auf die Miete.
11 Beispiel: M mietet von der Autovermietung A für drei Tage einen Sprinter und fährt diesen durch eigenes Verschulden am ersten Tag zu Schrott. Nach 326 Abs. 2 BGB bleibt er für die Dauer des vereinbarten Mietverhältnisses zur Entrichtung der Miete für den Wagen verpflichtet. Umstritten ist, inwieweit 280 ff. BGB vor der Übergabe der Mietsache, also im Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Übergabe der Mietsache Anwendung finden können. Dies gilt insbesondere für den Fall der anfänglichen Unmöglichkeit der Verschaffung der Mietsache. Beispiel: A an den B eine Wohnung vermietet. Ohne dass A Kenntnis davon hatte, hat sich im dem Keller des Hauses zuvor Schwamm aufgrund von unbemerkter Feuchtigkeit ausgebreitet, der das Haus so schwer beschädigt hat, dass es abgerissen werden muss. B möchte von A Schadensersatz wegen anfänglicher Unmöglichkeit. Die Frage, ob 536a BGB im Fall anfänglicher Unmöglichkeit bereits vor Übergabe anwendbar ist, wird unterschiedlich beurteilt: 1. Rspr. (BGH): 536a Abs. 1 BGB ist immer erst ab Übergabe anwendbar (vgl. BGH, JZ 1998, S. 302, 303). Begründung: Der Wortlaut des 536 Abs. 1 S. 1 BGB, auf den 536a Abs. 1 BGB Bezug nimmt ( Mangel i.s.d. 536 BGB ). 2. Aber: Gerade im Fall von unbehebbaren Mängeln, die schon bei Vertragsschluss vorliegen, bedarf der Mieter des Schutzes des 536a BGB (Erfüllungsinteresse). Durch die Schaffung von 536 BGB beabsichtigte der Gesetzgeber, dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, die Mietsache bis zur Übergabe in den geschuldeten Zustand zu versetzen. Wenn das nicht möglich ist, bedarf der Vermieter dieses Schutzes nicht. Problem: Mit dem Übergabekriterium macht der BGH Rechtsbehelfe des Mieters vom zufälligen Zeitpunkt der Entdeckung des Mangels abhängig. 3. Nach h. M ist 536a Abs. 1 BGB daher bei anfänglicher objektiver Unmöglichkeit schon vor Übergabe anwendbar und 536a Abs. 1 BGB geht einer Haftung aus 311a Abs. 2 S. 1 BGB vor. 536a BGB erfasst schon dem Wortlaut nach einen Fall der anfänglichen Unmöglichkeit gem. 311a Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB und verdrängt daher eine Haftung aus 311a Abs. 2 BGB. 4. Würde man auf diesen Fall also 311a Abs. 2 BGB anwenden, so würde A nur für Schadensersatz haften, wenn er den Schwammbefall verschuldet hätte. Dies würde jedoch dem Gedanken der Garantiehaftung des 536a Abs. 1, 1. Alt. BGB widersprechen, wonach der Vermieter für Mängel der Mietsache, die schon bei Vertragschluss vorhanden sind, verschuldensunabhängig einstehen
12 soll. Nach h. M. wird daher auch im Fall der anfänglichen Unmöglichkeit 311a Abs. 2 BGB durch die 536 ff. BGB verdrängt. 5. Ergebnis: Ein Schadensersatzanspruch des B ist daher dem Grunde nach gegeben. Die Abgrenzung zwischen (Teil-)Unmöglichkeit, die nur einen Schadensersatzanspruch auslöst, und einem Mangel, bei dem zusätzlich gem. 535 Abs. 1 S. 2 BGB Wiederherstellung der Mietsache verlangt werden kann, ist nach h. M. nach den Wertungen der 275 Abs. 2, 313 BGB vorzunehmen (wirtschaftliche Zumutbarkeit für den Vermieter, der BGH spricht insoweit von einer zumutbaren Opfergrenze ). Beispiel: In einem alten Wohnhaus ist der Fahrstuhl nicht mehr benutzbar, weil er aufgrund seines Alters nicht mehr sicher ist. Eine Instandsetzung würde kosten. Hier ist aufgrund der Höhe der Kosten bei einer Wiederherstellung die zumutbare Opfergrenze überschritten. Die Geltendmachung von Ansprüchen aus Verschulden bei Vertragsschluss ( 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB, früher: culpa in contrahendo) sowie die Anfechtung des Mietvertrages wird nach h. M. für ausgeschlossen gehalten, wenn die Mietsache bereits an den Mieter übergeben worden ist. 536 ff. BGB würden auch insoweit abschließende Spezialregelungen darstellen, die ansonsten umgangen werden könnten. Eine Ausnahme ist davon nur zu machen, wenn der Vermieter arglistig einen Mangel verschwiegen hat, da der arglistig Täuschende nicht auch noch durch die 536 ff. BGB privilegiert werden soll. Dagegen wird die Anfechtung des Mietvertrages wegen eines Mangels bzw. die Geltendmachung von Ansprüchen aus 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB für die Zeit vor Überlassung der Mietsache an den Mieter von der h. M. für zulässig gehalten. 7. Sonstige Rechte des Mieters Der Mieter hat einen Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die er auf die Mietsache gemacht hat, nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (vgl. Verweisung in 539 Abs. 1 BGB).
13 7.1. Wegnahmerecht Auch kann er eine Einrichtung, mit der er die Mietsache versehen hat, nach Ablauf der Mietzeit wieder wegnehmen ( 539 Abs. 2 BGB). Dabei besteht das Wegnahmerecht unabhängig davon, ob gem. 946 BGB die betreffende Einrichtung in das Eigentum des Vermieters übergegangen ist (was jedoch im Regelfall zu verneinen sein wird, da es sich bei von Mietern in Wohnungen eingebrachte Sachen i. d. R. um Scheinbestandteile i. S. v. 95 Abs. 2 BGB handelt). Zu beachten ist jedoch, dass der Vermieter bei Wohnraum das Recht hat, die Wegnahme mit einer Entschädigungszahlung abzuwenden, 552 BGB. Beispiel: M hat die von ihm angemietete Doppelhaushälfte mit einer maßgefertigten Badezimmereinrichtung (neue Badewanne, Waschbecken etc.) versehen. Als er aus der Doppelhaushälfte ausziehen will, fragt er bei V an, ob dieser ihm die Einrichtung gegen die Zahlung von 400,00 abkaufen will. V ist zwar einverstanden, dass M die Einrichtung in dem Badezimmer belässt, will dafür aber nichts zahlen. M könnte ein Wegnahmerecht nach 539 Abs. 2 BGB haben. Das Wegnahmerecht besteht unabhängig davon, ob die eingefügten Materialien und Einrichtungen wesentliche Bestandteile der Doppelhaushälfte geworden sind (vgl. 94 Abs. 1, 2 BGB, aber auch 95 BGB), sofern sie abtrennbar sind. Ausfluss des Wegnahmerechts ist eine Pflicht zur Duldung auf Seiten des V ( 258 S. 2, Hs. 1 BGB). Lässt sich also eine anderweitige Vereinbarung zwischen M und V nicht treffen, so kann M die Badezimmermöbel nach 539 Abs. 2 BGB nach Ablauf der Mietzeit wieder wegnehmen. Der Vermieter V kann dies durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung nach 552 BGB abwenden Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter Bei Schäden durch Mängel von Wohnungen sind die Angehörigen des Mieters, die mit in der Wohnung wohnen, nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter in den Mietvertrag mit einbezogen. Bei Störungen durch Mitmieter im selben Haus kommen dagegen keine Ansprüche aus Vertrag in Betracht, da der Mietvertrag insoweit weder Vertrag zugunsten Dritter ( 328 ff. BGB) noch Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ist. Abwehransprüche kommen daher nur nach 823 Abs. 1, 1004; 823 Abs. 2 i. V. m. 858, 862 BGB in Betracht.
14 Beispiel 1: L mietet eine Wohnung von V für sich und ihre zwei Kinder S und T. Bei Übergabe der Mietsache hat das Balkongeländer einen Mangel an der Halterung; die Befestigung ist durchgerostet. Als die L nach Einzug auf dem Balkon stolpert und sich am Geländer festhalten will, bricht dieses ab und stürzt gemeinsam mit der L in den darunter liegenden Garten. L bricht sich dabei beide Beine und den rechten Arm. In diesem Fall hat L unstreitig einen Anspruch auf Schadensersatz aus Mietvertrag i.v.m. 536a BGB. Sie kann z.b. Arzt- und Krankenhauskosten sowie ggf. Kosten für eine Haushaltshilfe verlangen. Beispiel 2: Wie Beispiel 1 nur statt der L stolpert ihr 8-jähriger Sohn S, fällt samt Geländer in den Garten und bricht sich beide Arme und zwei Rippen. S hat zunächst keinen Anspruch aus Mietvertrag i.v.m. 536a BGB, da er nicht Vertragspartner des Mietvertrages zwischen seiner Mutter L und dem Vermieter ist. Der Vermieter haftet dem S zunächst nur aus Delikt ( 823 ff. BGB). Dies hielt das RG nicht für ausreichend (RGZ 91, 21; 98, 210; 127, 222), da die deliktische Haftung schwächer ist als die vertragliche. Daher wurde der Vertrag zwischen L und V um Schutzwirkungen für Dritte, hier den Sohn S ergänzt. I. Voraussetzungen Anwendungsbereich für die Schutzwirkung zugunsten Dritter sind alle schuldrechtlichen Verpflichtungsverträgen. Die Schutzwirkung kann auch bei nichtigen Verträgen entstehen. 1. Leistungsnähe Der Dritte muss der Leistung so nahe stehen, dass er genauso wie der Gläubiger mit der Leistung in Berührung kommt. Dies ist bei S als Sohn der Mieterin L der Fall, da er ebenfalls in der gemieteten Wohnung wohnt. 2. Gläubigernähe Der Dritte muss dem Gläubiger so nahe stehen, dass dieser auf die Sicherheit des Dritten genauso vertraut wie auf die eigene. Auch diese Voraussetzung liegt bei S als Sohn der L vor. 3. Erkennbarkeit der Nähe für den Schuldner. V musste das Näheverhältnis erkennen können, was hier ebenfalls gegeben ist. II. Ergebnis: S hat gegen V einen Anspruch aus 536 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen über den Vertrag zugunsten Dritter.
15 8. Exkurs: Nebenpflichten des Vermieters Dem Vermieter obliegt die Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten, ansonsten haftet er gem. 241 Abs. 2, 242, 280 Abs. 1 BGB. Beispiel 1 2 : Der Mieter M lebt seit 2005 zur Miete in der Wohnung des V. Am kommt es zu einem Wohnungsbrand. Elektriker E stellt im Nachhinein fest, dass die Ursache für den Brand ein Defekt in den elektrischen Leitungen war. M ist der Meinung, V habe die Leitungen nicht regelmäßig generalüberprüfen lassen und habe daher seine Verkehrssicherungspflicht gem. 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verletzt. V müsse daher für den an den Sachen des M entstandenen Schaden haften. Verletzt der Vermieter eine seiner Nebenpflichten, so ist er dem Mieter nach Maßgabe der 280, 241 ff. BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Darüber hinaus verpflichten die 823, 836 BGB den Vermieter, notwendige Vorkehrungen zum Schutz seines Mieters und auch Dritter zu treffen. Fraglich ist also, ob V eine Pflichtverletzung begangen hat; eine Pflichtverletzung ist jede objektive Abweichung des Verhaltens einer Partei vom geschuldeten Pflichtenprogramm des 241 BGB. Bei der Verletzung nicht erfolgsbezogener Nebenpflichten (Schutzpflichten) aus 241 Abs. 2 BGB fallen hingegen Pflichtverletzung und Verschuldensvorwurf zusammen. Der BGH erteilte dem klagenden Mieter im Beispielsfall eine Abfuhr. Der Vermieter sei nicht verpflichtet gewesen, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar treffe den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Zu einer regelmäßigen Generalinspektion sei er aber nicht verpflichtet. Eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation sei nur dann ausnahmsweise erforderlich, wenn Umstände -wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen - Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben. 2 Nach BGH-Urteil vom , VIII ZR 321/07, WuM 08, 719.
16 B. Beendigung von Mietverhältnissen Ein Mietverhältnis kann enden durch: - Zeitablauf ( 542 Abs. 2 BGB) - Kündigung einer der Parteien ( 542 Abs. 1 BGB) - durch Aufhebungsvertrag ( 311 Abs. 1, 241 Abs. 1 BGB) 1. Die Kündigung durch den Mieter Der Mieter kann bei Wohnraum das Mietverhältnis jederzeit schriftlich (vgl. 568 Abs. 1 BGB) in den Fristen des 573c Abs. 1 S. 1 BGB kündigen. Daneben tritt das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund gem. 543, 569 BGB (z. B. wegen Gesundheitsgefährdung). 2. Kündigung durch den Vermieter Der Vermieter kann bei Wohnraum das Mietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat, vgl. 573 Abs. 2 BGB. Hierzu zählt insbesondere der Eigenbedarf gem. 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (dazu s. unten unter Nr. 2.1.). Beachte: Bei der Auslegung der unbestimmten Rechtsbegriffe des Mietrechts ( berechtigtes Interesse, besondere Härte etc.) sind immer auch die Grundrechte der beteiligten Parteien zu berücksichtigen. Dabei ist zu beachten, dass nach der Rechtsprechung des BVerfG nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch des Mieters i.s.v. Art. 14 I GG geschützt ist, da auch das Mietrecht an einer Wohnung nach BVerfG als Eigentum im Sinne des Grundgesetzes anzusehen ist. Neben die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung tritt für den Vermieter die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund gem. 543, 569 Abs. 2, 3 BGB.
17 Kündigungsgründe sind hiernach insbesondere: - nachhaltige Störung des Hausfriedens (vgl. 569 Abs. 2 BGB, hier ist i. d. R. gem. 543 Abs. 3 S. 1 eine Abmahnung erforderlich - der Mieter ist mit zwei Monatsmieten oder mehr in Verzug, vgl. 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 2, 3 BGB Beispiel 1: M ist seit 2011 Mieter einer Wohnung des V. Die vereinbarte Miete beträgt monatlich 450,00 inklusive Heiz- und Nebenkosten. Im Jahr 2013 verliert der M seine Arbeit und gerät in Zahlungsschwierigkeiten. Für November und Dezember 2013 überweist er an den V nur jeweils 250,00 Miete. V möchte wissen, ob er das Mietverhältnis mit M kündigen kann, da er weitere Schwierigkeiten aufgrund von Zahlungsausfällen befürchtet. Kann V das Mietverhältnis mit M kündigen? I. Bestehen eines Mietverhältnisses zwischen V und M? (+) II. Vorliegen eines Kündigungsgrundes gem. 573 Abs. 1, 2 BGB 1. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 3a BGB 1.1. M müsste für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils hiervon in Verzug sein. M hat für 2 Monate jeweils 200,00 einbehalten, bei einer vereinbarten Miete von 450,00 ist M damit nicht mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate im Verzug 1.2. Fraglich ist, ob M mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist Gemäß 569 Abs. 3 Nr.1 BGB ist bei der Vermietung von Wohnraum der rückständige Teil der Miete nur dann nicht unerheblich, wenn der Gesamtbetrag die Miete für einen Monat übersteigt. Da M mit einem Gesamtbetrag von 400,00 im Rückstand ist, eine Monatsmiete aber 450,00 beträgt, ist diese Voraussetzung nicht erfüllt. 2. Ordentliche Kündigung nach 573 Abs. 1, 2 Nr.1 BGB schuldhafte Vertragspflichtverletzung durch den Mieter (Anmerkung: Eine ordentliche Kündigung nach 573 Abs.1, 2 Nr.1 BGB kommt grundsätzlich in Betracht, da es sich nicht um ein befristetes Mietverhältnis handelt, 542 Abs.1 BGB.
18 2.1. Der Zahlungsverzug des M kann eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung von vertraglichen Verpflichtungen i. S. v. 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB darstellen. Nach h. M. berechtigt ein Zahlungsverzug in geringerem Umfang als die Miete für einen Monat nicht zur ordentlichen Kündigung. Vorliegend macht der Gesamtbetrag der Minderung nicht einmal die Höhe einer Monatsmiete aus, daher liegt keine erhebliche Vertragsverletzung des M vor. V kann also keine Kündigung aussprechen Ein typischer Fall von Eigenbedarf Beispiel: Frau und Herr V, die mit ihrem Kind K eine Drei-Zimmer-Wohnung zur Miete bewohnen, haben ein an Familie M vermietetes Reihenhaus mit fünf Zimmern und 120 qm Wohnfläche gekauft. Familie M fragt sich, ob sie jetzt mit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs rechnen muss. Gem. 566 BGB gilt: Kauf bricht nicht Miete. Familie V muss als Käufer alle Rechte und Pflichten aus dem bisherigen Mietvertrag mit der Familie Ley übernehmen. Ohne Zustimmung der Familie M können V s mit ihr keinen neuen Mietvertrag abschließen oder Änderungen des bestehenden Mietvertrages verlangen. Insbesondere können sie die Miete nicht einfach neu festsetzen. Ihnen steht wegen des Kaufs auch kein besonderes Kündigungsrecht zu. Familie V will in das neu erworbene Haus einziehen; nur zu diesem Zweck hatte sie das Haus ja gekauft. Herr und Frau V kündigen den M s deshalb wegen Eigenbedarfs gem. 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Wunsch der Familie V, in das gekaufte Haus einzuziehen, ist grundsätzlich zu akzeptieren. Sie brauchen sich z.b. nicht entgegenhalten zu lassen, das gekaufte Haus sei zu geräumig für die Familie. Am Eigenbedarf ist also nicht zu rütteln. Nur wenn Familie M konkrete Gründe vorweisen kann, weswegen für sie die Kündigung eine besondere Härte bedeutet, kann sie dieser mit Erfolg widersprechen, 574 BGB. Eigenbedarf kann im Übrigen nicht nur für ganze Familien, sondern auch zugunsten einzelner Personen geltend gemacht werden. Diese müssen Familienangehörige des Vermieters sein oder zu seinem Haushalt gehören. Zur Familie gehören insbesondere der Ehegatte, Eltern, Kinder und Geschwister des Vermieters, aber auch Enkel, Schwiegereltern und Stiefkinder; weitere Verwandte und Verschwägerte, wie etwa Neffen und Nichten, nur 3 Würde man hier eine Pflichtverletzung bejahen, wäre als nächstes der Zahlungsverzug des M zu prüfen ( 286 BGB).
19 dann, wenn der Vermieter wenigstens eine moralische Verpflichtung übernommen hat, ihnen Fürsorge zu gewähren. Zurück zu den Eheleuten V: Deren Kinder sind inzwischen aus dem Haus, darum sind sie selbst in eine Eigentumswohnung gezogen und haben ihr Reihenhaus wieder vermietet. Das Verhältnis zwischen den V s und ihren nervigen Mietern, dem Ehepaar N, ist nicht das Beste. Um sie los zu werden, schicken sie den N s eine Eigenbedarfskündigung: Der Großmutter O soll in das Reihenhaus einziehen. Die N s sind der Meinung, dass eine 5-Zimmer - Wohnung für eine Alleinstehende unangemessen groß ist, zumal das Reihenhaus über 2 Etagen verfügt, die O aber gar keine Treppe mehr steigen kann. Die Rechtsprechung hat für diese Fälle folgende Grundsätze aufgestellt: - Der Vermieter darf keinen weit überhöhten Wohnbedarf geltend machen. - Die Gerichte prüfen, ob die gekündigte Wohnung den Nutzungswunsch des Vermieters überhaupt erfüllen kann. Vorgeschobene Gründe verdienen keinen Schutz. Das Gesetz verlangt für die Kündigung die Schriftform. Im Kündigungsschreiben sind die Gründe der Kündigung anzugeben. Diese Gründe müssen ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein. Bloße Andeutungen und Behauptungen wie Ich habe Eigenbedarf oder Wir wollen die Wohnung für die Großeltern reichen dazu nicht aus. Im gerichtlichen Verfahren muss der Vermieter beweisen, dass er einen ernsthaften Nutzungs- oder Überlassungswillen für die gekündigte Wohnung hat. Der Vermieter muss sich auch auf eine andere ihm gehörende Wohnung verweisen lassen, wenn sein Wohnbedarf in dieser Wohnung ohne erhebliche Abstriche befriedigt werden kann. Eigenbedarf i. S. v. 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vor bei konkretem Wohnbedarf des Vermieters oder einer seiner Angehörigen. Hierbei genügen vernünftige und nachvollziehbare Gründe aus. Bei der Nachprüfung des Eigenbedarfs darf daher so der BGH die individuelle Lebensplanung des Vermieters nicht durch den Vernunftsmaßstab des erkennenden Gerichts ersetzt werden. Wichtige Einschränkungen der Eigenbedarfskündigung ergeben sich allerdings bei der Umwandlung von Wohnraum in Eigentumswohnungen, vgl. 577a Abs. 1 BGB.
20 2.2. Exkurs: Eigenbedarfskündigung bei der Wohnungsumwandlung Von einer Wohnungsumwandlung spricht man, wenn in einem Mehrfamilienhaus Mietwohnungen in Eigentumswohnungen gewandelt werden. Auch wenn dann die Wohnung des Mieters verkauft wird, bleibt der Mietvertrag weiter bestehen, 566 BGB. Der Käufer der Wohnung kann auch nicht die Miete neu festsetzen. Für den neuen Eigentümer einer umgewandelten Mietwohnung gilt die Kündigungssperrfrist von 3 Jahren gem. 577a Abs. 1 BGB. Der neue Vermieter kann also erst nach Ablauf von 3 Jahren seit dem Erwerb (hier gilt das Datum der Grundbucheintragung) wegen Eigenbedarfs oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Die Frist der Kündigung durch den Vermieter kann sich bis auf 10 Jahre in Gemeinden oder Teilen von Gemeinden verlängern, wenn die Landesregierung dies durch Rechtsverordnung bestimmt. Je nachdem, wie angespannt die Wohnungsmarktsituation vor Ort tatsächlich ist, können die Länder die Kündigungssperrfrist nach der Mietrechtsreform von 3 Jahren auf 4, 5, 6, 7, 8, 9 oder auch auf 10 Jahre verlängern. Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist kann der Vermieter bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes und unter Wahrung der allgemeinen gesetzlichen Kündigungsfristen, die bis zu 9 Monaten betragen können, kündigen. - Exkurs Ende - Auch bei einem von vornherein befristeten Mietverhältnis über Wohnraum gem. 575 I BGB ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich; andernfalls kann der Mieter Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, 575 III S. 2 BGB. Erst recht ist eine Kündigung unzulässig, um eine höhere Miete zu erzielen, einen Mieter an der Wahrnehmung seiner berechtigten Interessen zu hindern, ihm zu drohen oder ihn einzuschüchtern.
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 Art. 14
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