Source: http://www.notar-villach.at/infos.php
Timestamp: 2018-11-14 01:14:24+00:00

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Mit dem Steuerreformgesetz 2016 treten wichtige Neuerungen bei der Übergabe von Liegenschaften in Kraft.
Grunderwerbsteuer bisher:
- Bemessungsgrundlage bei begünstigten Erwerbsvorgängen:
o Grunderwerbsteuer ist vom dreifachen Einheitswert zu berechnen (maximal aber 30 % des gemeinen Werts)
o Höhe der Grunderwerbsteuer: 2 % der Bemessungsgrundlage
- Begünstigter Personenkreis liegt vor bei Erwerb durch
o Ehegatten/eingetragenen Partner
o Lebensgefährten (bei gemeinsamen Hauptwohnsitz)
o Elternteil
o Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind oder Schwiegerkind
Grunderwerbsteuer ab 01.01.2016:
- Neue Bemessungsgrundlage: Grundstückswert!
- Die Steuer beträgt beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken:
o Für die ersten 250.000 Euro 0,5 %
o Für die nächsten 150.000 Euro 2,0 %
o Darüber hinaus 3,5 %
Bsp.: Vater übergibt Liegenschaft an den Sohn, Wert der Liegenschaft 400.000 Euro:
- Grunderwerbsteuer: 4.250,-- Euro
- Begünstigter Personenkreis wird erweitert um:
o Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie
o Stief-/ Wahl- oder Pflegekind, deren Kinder, Ehegatten, eingetragene Partner
o Nichten oder Neffen
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Ab dem 1.6.2014 gelten für Grundstückswerbe neue Regelungen hinsichtlich der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Die Änderung des GrEStG sieht vor, bei der Steuerbemessungsgrundlage nicht mehr zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Übertragungen von Grundstücken bzw Immobilien zu unterscheiden, sondern einzig und allein auf das Kriterium der Familienzugehörigkeit abzustellen. So wird die Grunderwerbsteuer bei der Weitergabe von Grundstücken im engen Familienkreis künftig in jedem Fall vom dreifachen Einheitswert berechnet, egal ob das Grundstück verkauft, vererbt oder verschenkt wird. Bisher galt diese Regelung nur für unentgeltliche Übertragungen. Der begünstigte Steuersatz von 2 % bleibt gleich. Neu ist, dass neben Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern, Kindern, Enkelkindern und Schwiegerkindern künftig auch Lebensgefährten zu den begünstigten Familienangehörigen zählen.
Bei Erwerben durch eine dieser Personen ist sowohl bei entgeltlichen als auch bei unentgeltlichen Vorgängen der dreifache Einheitswert die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Wenn nachgewiesen wird, dass 30 % des gemeinen Wertes (Verkehrswertes) geringer sind als der dreifache Einheitswert, dann ist dieser nachgewiesene Wert die Bemessungsgrundlage.
Bei Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken durch eine dieser Personen ist- wenn die Steuerschuld ab 1.1.2015 entsteht- sowohl bei entgeltlichen (z.B. Kauf, Übergabe gegen Ausgedinge) als auch bei unentgeltlichen (z.B. Schenkung, Erbschaft) Vorgängen der einfache Einheitswert die Bemessungsgrundlage. Dieser Einheitswert wird mit Wirksamkeit ab 1. Jänner 2015 neu festgestellt.
Bei Erwerben durch Personen außerhalb des Familienverbandes ist grundsätzlich die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage. Ist keine Gegenleistung vorhanden (z.B. Schenkung) oder kann diese nicht ermittelt werden oder ist die Gegenleistung geringer als der gemeine Wert (Verkehrswert) des Grundstückes, ist der gemeine Wert (Verkehrswert) die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz beträgt- wie bisher- 3,5 %.
Klienten können Urkunden und Dokumente ihrer Wahl - z.B. Geburts- und Heiratsurkunden, Staatsbürgerschaftsnachweise, aber auch Kaufverträge, behördliche Bewilligungen, ... - speichern lassen. Die Urkunden werden vom Notar gescannt, als sonstige Urkunde gespeichert und der DOKUBOX zugeordnet und von cyperDOC auf 30 Jahre hochsicher archiviert.
Auswirkungen des Sparpakets auf Liegenschaftsverkäufe
Ab 1.4.2012 sollen Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften aber auch außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist besteuert werden, und zwar generell mit einem Steuersatz von 25%. Dieser Steuersatz soll auch im betrieblichen Bereich gelten. Hauptwohnsitze und Häuslbauer ("selbst hergestellte Gebäude) bleiben von den neuen Bestimmungen unberührt. Bei einem Verkauf nach mehr als 10 Jahren wird die Besteuerung durch einen Inflationsabschlag von jährlich 2,5 % (bis zu maximal 50%) abgemildert; so soll verhindert werden, dass die Substanz besteuert wird. Die neue Rechtslage gilt für Liegenschaften, die nach dem 1. April 2002 angeschafft wurden und nach dem 31. März 2012 veräußert werden. Die Steuer wird im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung entrichtet.
- Werden schon vor dem 1.4.2002 angeschaffte und umgewidmete Liegenschaften (Umwidmung von Grünland in Bauland ab 1.1.1988) veräußert, wird eine Steuer in Höhe von 15 % des Verkaufspreises eingehoben (was der Besteuerung eines pauschal angenommenen Wertzuwachses von 60 % des Verkaufspreises mit einem Steuersatz von 25% entspricht).
- Ohne Umwidmung bzw bei Umwidmung vor dem 1.1.1988 beträgt der Steuersatz 3,5% des Verkaufspreises (was der Besteuerung eines pauschal angenommenen Wertzuwachses von 14 Prozent des Verkaufspreises mit einem Steuersatz von 25% entspricht); da die Grunderwerbsteuer ebenfalls 3,5% beträgt, kommt es bei "Altvermögen" praktisch zu einer Verdoppelung der derzeitigen Steuerbelastung bei Grundstückstransaktionen.
- Auf Antrag des Steuerpflichtigen wird nur der tatsächliche niedrigere Wertzuwachs besteuert.
- Die Steuer auf Altvermögen wird nicht im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung entrichtet, sondern sie wird - wie bei der Grunderwerbsteuer - durch Notare und Rechtsanwälte eingehoben und an das Finanzamt abgeführt (gilt ab 2013).
Grundsteuer und Grunderwerbsteuer bleiben übrigens unverändert.
Grundbuchseintragungsgebühren
Bemessungsgrundlage für Eintragungsgebühr im Grundbuch - Prüfungsbeschluss des VfGH
Aus Anlass von Beschwerden hat der VfGH beschlossen, die Verfassungsmäßigkeit von § 26 Abs 1 und 1a GGG über die Berechnung der Eintragungsgebühr im Grundbuch von Amts wegen zu prüfen. Bedenken an der Sachlickeit dieser Regelungen bestehen insofern, als die Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr nach den Regeln für die Bemessung der Grunderwerbsteuer ermittelt wird, die beim entgeltlichen Erwerb von Grundstücken im Regelfall auf den Wert der Gegenleistung (dh den vereinbarten Kaufpreis oder den gemeinen Wert des eingetauschten Grundstücks), beim unentgeltlichen Erwerb und bei Sonderkostellationen des entgeltlichen Erwerbs hingegen auf den (ein- oder dreifachen) Einheitswert abstellen. Da notorisch ist, dass zwischen dem Kaufpreis oder Verkehrswert und dem (dreifachen) Einheitswert erhebliche Unterschiede bestehen, scheit dies dazu zu führen, dass für gleiche Leistungen der Gerichte ohne sachliche Rechtfertigung erheblich abweichende Eintragungsgebühren zu entrichten sind.
Enteignungsentschädigung - Pauschalbetrag für fiktive Wiederbeschaffungskosten
Im Rahmen der Enteignungsentschädigung sind auch die Wiederbeschaffungskosten zu ersetzen, d.h. die bei Ersatzbeschaffung anfallenden Kosten für die Vertragserrichtung, die treuhändige Abwicklung des Kaufvertrages und die Eigentumseinverleibung. Wenn bereits konkrete Kosten angefallen sind, sind diese zu ersetzen; ansonsten gebührt unabhängig davon, ob eine Wiederbeschaffung erfolgt, eine Pauschalentschädigung.
Vorkaufsrecht - Einlösungsfrist läuft frühestens ab grundverkehrsbehördlicher Genehmigung des Drittvertrags
Wenn der Verkauf der mit einem Vorkaufsrecht belasteten Liegenschaft der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf, tritt der Vorkaufsfall erst mit der Genehmigung des Drittvertrages als dessen aufschiebender Bedingung ein. Die Einlösungsfrist kann erst beginnen, sobald der Vorkaufsberechtigte von der Genehmigung in Kenntnis gesetzt wurde. Ein vor der Genehmigung gemachtes Einlösungsanbot löst den Fristenlauf nicht aus.
Verträge über die Ehewohnung
Um die in die Ehe eingebrachte Wohnung/ Haus auch in Bezug auf eine allfällige Scheidung abzusichern, hat der Gesetzgeber mit der Familienrechtsreform 2010 die Möglichkeit eines "Opting-Out" geschaffen. Nunmehr ist es möglich, dass die (zukünftigen) Ehepartner mit Notariatsakt vereinbaren, dass die von einem Ehepartner in die Ehe "mitgebrachte" Ehewohnung im Falle einer Scheidung nicht der Aufteilung unterliegt, sondern im Eigentum desjenigen verbleibt, dem sie vor der Eheschließung gehört hat!
Verbandsklage gegen Mietvertragsklausel - Erhaltungspflichten, Tierhaltungsverbot
In einem Verbandsprozess beurteilte der OGH folgende Klauseln in den AGB eines Unternehmens für Mietverträge als rechtswidrig:
- "Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt der Vermieterin in ordnungsgemäßem Zustand, das heißt wie bei Mietbeginn übernommen, gereinigt und geräumt von allen nicht mietvertragsgegenständlichen Fahrnissen mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben." Diese Klauses stellt eine gröbliche Benachteiligung des Mieters iSd § 879 Abs 3 ABGB dar, weil er auch die durch bestimmungsgemäßen Gebrauch entstandene Abnützung beseitigen müsste, obwohl dieser Gebrauch durch den Mietzins abgegolten wurde."
- "Dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten." Da wohnungsübliche, artgerecht in Behältnissen gehaltene Kleintiere (wie Ziervögel, Zierfische, Hamster und kleine Schildkröten) nicht vom Verbot ausgenommen sind, handelt es sich um eine gröbliche Benachteiligung des Mieters iSd § 879 Abs 3 ABGB.
Wichtige Änderungen im Gerichtsgebührengesetz
-Die Grundbuchseintragungsgebühr für Grundstückserwerbe wird von 1% auf 1,1% angehoben.
-Grundbuchseingaben werden von derzeit einheitlich € 45,-- Eingabengebühr auf € 38,-- bei elektronischer Eingabe verbilligt und auf € 53,-- bei Eingaben in Papierform verteuert.
-Firmenbucheingaben bleiben bei elektronischer Eingabe unverändert. Bei Einreichung in Papierform wird künftig ein Zuschlag in Höhe von € 15,-- verrechnet.
-Die Befreiung von der Eingabegebühr für Gesellschaften mit einem Umsatz von unter € 70.000,-- bei elektronischer Einreichung gilt künftig nur mehr bei Einreichung innerhalb von 6 Monaten nach dem Bilanzstichtag (anwendbar auf alle Jahresabschlüsse, für welche die Frist zur Offenlegung nach dem 31.3.2011 endet).
ACHTUNG: Neue Zwangsstrafen in Firmenbuchsachen
Im Firmenbuch eingetragene Unternehmen, welche den Jahresabschluss nicht innerhalb von 9 Monaten einreichen, werden ab 1.3.2011 sofort und automatisch mit einer Zwangsstrafe von mindestens EUR 700,00 belegt (bisher wurde eine solche zuerst zumindest einmal angedroht). Für jeweils weitere zwei Monate Verspätung kommen - gestaffelt nach Unternehmensgröße - EUR 700,00 bis EUR 4.200,00 dazu. Die Strafen sind nicht nur gegen das Unternehmen zu verhängen, sondern auch gegen jeden Geschäftsführer.
Auch einem "ungeplanten" Kind steht der volle Pflichtteil zu!
Standen der Erblasser und der Pflichtteilsberechtigte zu keiner Zeit in einem Naheverhältnis, wie es in der Familie zwischen solchen Verwandten gewöhnlich besteht, kann der Erblasser gemäß § 773a ABGB den Pflichtteil auf die Hälfte mindern. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Erblasser den persönlichen Kontakt mit dem Pflichtteilsberechtigten (z.B. Kind) grundlos abgelehnt hat.
Der OGH (6 Ob 136/01h vom 01.09.2010) hat nun hierzu entschieden, dass es kein Grund für eine Pflichtteilsminderung ist, wenn sich der Erblasser "niemals als biologischer Vater des Kindes gefühlt hat". Das Gefühl, von der Mutter des Kindes "hineingelegt" worden zu sein, reicht für die Ablehnung des persönlichen Verkehrs mit dem Kind, und somit für eine Pflichtteilsminderung nicht aus!
Notarielle Beratung als steuerliche Abzugsposten gemäß § 18 EStG
Laut Entscheidung des UFS vom 15.1.2010 (GZ RV/2740-W/09) sind jene Teile des notariellen Honorars ohne betragsmäßige Begrenzung als Sonderausgaben im Sinne des Einkommensteuergesetzes abzugsfähig, welche auf steuerliche Beratung entfallen. Im entschiedenen Anlassfall wurden mangels Detailierung der Honorarnote 5 % der Gesamtsumme vom UFS als abzugsfählige Sonderausgeaben anerkannt.
Keine Grundsteuererhöhung in Sicht
Der Verfassungsgerichtshof, bei welchem eine Beschwerde anhängig war, welche Anlass für ein Gesetzesprüfungsverfahren und in letzter Konsequenz zu einer Erhöhung der Grundsteuer hätte geben können, ist zu dem Schluss gelangt, dass die völlig veralteten Einheitswerte, welche Basis für die Bemessung der Grundsteuer sind, verfassungsrechtlich unbedenklich sind. Die Verfassungsrichter argumentierten, dass die Bemessung der Grundsteuer höchstens zu niedrigeren Steuern, aber nicht zu einer wesentlichen Ungleichbehandlung führen könne.
Beim Liegenschaftskauf beginnt die dreijährige Gewährleistungsfrist für Sachmängel mit der Übergabe des Kaufobjektes zu laufen. Handelt es sich bei dem Kaufobjekt um eine Eigentumswohnung in einem Neubau, läuft die Gewährleistungsfrist für den letzten Erwerber erst ab dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung übernommen hat. Da der Gewährleistungsanspruch nicht nur die Wohnung, sondern auch die allgemeinen Teile der Liegenschaft umfasst, hat dies zur Folge, dass der Bauträger ab dem Zeitpunkt der Übergabe der letzten Eigentumswohnung noch immer für drei Jahre für Sachmängel der allgemeinen Teile der Liegenschaft gewährleisten muss.
Erweiterte Beistandspflicht von Ehegatten
Seit 1.1.2010 wurde durch das neue Familienrechtsänderungsgesetz die eheliche Beistandspflicht auch auf die Obsorge von Stiefkindern ausgedehnt. Wenn die Umstände es erfordern, hat der Ehegatte nunmehr nicht nur das Recht, sondern auch die Pflicht den Ehepartner in den Obsorgeangelegenheiten des täglichen Lebens von dessen Kindern zu vertreten. Nach dem Gesetz soll derjenige, der jemanden heiratet, der ein minderjähriges Kind in die Ehe mitbringt, diesen auch bei dessen elterlichen Aufgaben unterstützen. Diese Regelung gilt jedoch nicht für Lebensgefährten.
Rechte von Kindern nun gesetzlich verankert!
Mit BGBl. 4/2011 vom 15.02.2011 wurden das Bundesverfassungsgesetz über die Rechte von Kindern erlassen. Dieses schreibt nun fest, dass jedes Kind Anspruch auf bestmöglichen Schutz, Fürsorge, Entwicklung und Entfaltung sowie die Wahrung seiner Interessen hat! Das Wohl des Kindes steht im Vordergrund. Demgemäß hat jedes Kind ausdrücklich Anspruch auf regelmäßige persönliche Beziehungen und direkte Kontakte mit beiden Elternteilen, es sei denn, es steht dem Kindeswohl entgegen. Ebenso ist das Verbot des sexuellen Missbrauchs, der Kinderarbeit, sowie körperlicher und seelischer Misshandlung festgeschrieben. Es wurden somit endlich eigenständige Grundrechte der Kinder auf bundesverfassungsrechtlicher Ebene verankert!
Reform des Pflichtteilsrechtes
Eine Reform des Erbrechts könnte auch das Pflichtteilsrecht ändern. Der Pflichtteil ist der Mindestanteil am Nachlass, der Pflichtteilsberechtigten (Ehegatten und Kindern bzw. Eltern) nach dem Gesetz immer zukommen soll, wenn diese nicht Testamentserben sind. Bisher stellte der Pflichtteil oft eine große Belastung für den auszahlungspflichtigen Erben dar. Begünstigungen gibt es derzeit nur im Erbhöferecht und bei Eigentumswohnungen. Eine mögliche Reform könnte nun neue Möglichkeiten beinhalten, den Pflichtteilsanspruch zu stunden und die Belastung so zu reduzieren. Eine gänzliche Abschaffung des Pflichtteiles ist derzeit nicht geplant.
Volles Programmentgelt nur bei Empfangsmöglichkeit für alle ORF-Programme
Kürzlich hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner Entscheidung ausgesprochen, dass eine Verpflichtung zur Entrichtung des Programmentgelts nur dann vorliegt, wenn eine betriebsbereite Rundfunkanlage vorhanden ist. Eine betriebsbereite Rundfunkanlage liegt jedoch nur dann vor, wenn mit ihr der Empfang (sämtlicher) Fernsehprogramme des ORF möglich ist, für die ein Versorgungsauftrag (ORF 1 und ORF 2) besteht. Die Möglichkeit, die Programme ORF 2 Europe und ORF Sport Plus zu empfangen, reicht somit nicht aus, eine Programmentgeltspflicht auszulösen.
Beglaubigungsgebühren (gerundet)

References: § 26
 OGH 
 § 879
 § 879
 § 773
 OGH 
 § 18