Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0114-kdip3-1-4011-248-2018-2-mg
Timestamp: 2019-04-25 10:10:19+00:00

Document:
♦ › Nieruchomości › 0114-KDIP3-1.4011.248.2018.2.MG
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 maja 2018 r. (data wpływu 9 maja 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 9 lipca 2018 r. (data wpływu 13 lipca 2018 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-1.4011.248.2018.1.MG z dnia 27 czerwca 2018 r. (data nadania 27 czerwca 2018 r., data doręczenia 5 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 9 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
W lutym 2018 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu 29 maja 2017 r. Spadek po zmarłym nabył Wnioskodawca i jego siostra każde po ½ części. Od Naczelnika Urzędu Skarbowego Wnioskodawca uzyskał zaświadczenie, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia nie należy się gdyż zastosowano zwolnienie od podatku. W skład nabytego majątku wchodził lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość o powierzchni 36,73 m2 położony w K. oraz lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość o powierzchni 34,29 m2 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej położony w W.
W dniu 18 sierpnia 2017 r. została zawarta umowa w formie aktu notarialnego o częściowy nieodpłatny dział spadku zgodnie z którą dokonano częściowego działu spadku w ten sposób, że lokal mieszkalny w K. nabył w całości Wnioskodawca, a lokal mieszkalny w W. siostra Wnioskodawcy. Zgodnie z umową Wnioskodawca i jego siostra oświadczyli, że częściowego działu spadku dokonują bez spłat i dopłat oraz że nie zachowują wobec siebie żadnych roszczeń z tych tytułów. Wnioskodawca nabył spadek będąc żonatym, żadnych umów majątkowych małżeńskich nie zawierał w tym w szczególności rozszerzających wspólność majątkową co zostało zapisane w akcie notarialnym. W odstępie mniejszym niż 5 lat tj. w grudniu 2017 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego w K. za cenę 158 000 zł zgodnie z umową sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego w dniu 11 grudnia 2017 r. Wnioskodawca złożył w urzędzie skarbowym zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu w roku podatkowych 2017 PIT-39, gdzie zawarł dane o odpłatnym zbyciu nieruchomości i praw majątkowych o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazując kwotę przychodu (równą kwocie dochodu)158000 zł. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w wysokości 158000 zł. Ze środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży lokalu w K. w lutym 2018 r. zgodnie z umową sprzedaży w formie aktu notarialnego sporządzona w dniu 8 lutego 2018 r. Wnioskodawca nabył do majątku osobistego udział wynoszący 158/225 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego o powierzchni 29,72 m2 za cenę 158000 zł, wchodzącego w skład zasobów spółdzielni mieszkaniowej w W. Natomiast udział wynoszący 67/225 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu za cenę 67000 zł został nabyty przez Wnioskodawcę i jego małżonkę do ich majątku wspólnego. Całkowita cena nabytego lokalu wynosi 225000 zł.
Lokal mieszkalny w W. Wnioskodawca nabył dla własnych celów mieszkaniowych. Od lutego 2018 r. Wnioskodawca mieszka w nim sam a rodzina (żona i dwoje dzieci) mieszkają w dotychczasowym wspólnym miejscu zamieszkania (własność Wnioskodawcy i jego żony). Miejsce wykonywania przez Wnioskodawcę pracy to W., położona w odległości ok. 30 km. Czas jaki Wnioskodawca musiał każdego dnia przeznaczyć na dojazd do/z pracy wynosił ok. 3 godziny. Praca którą wykonuje Wnioskodawca wiąże się często z dłuższym pozostawaniem ponad wyznaczony czas pracy w miejscu świadczenia pracy. Wnioskodawca bardzo często wraca do domu późnym wieczorem. Dlatego zamieszkał w nowo nabytym mieszkaniu, które jest bliżej i lepiej skomunikowane z miejscem jego pracy. Z rodziną Wnioskodawca widuje się przede wszystkim w dni wolne od pracy. Mieszkanie w lokalu nabytym ze środków finansowych pochodzących ze spadku jest dla Wnioskodawcy wygodniejsze. Jednak po trzech miesiącach mieszkania w tym lokalu okazało się, że rodzina, a zwłaszcza dorastający syn domagają się aby cała rodzina mieszkała razem. Niestety mieszkanie 4 osób na powierzchni 29,72 m2 wydaje się trudne. W związku z tym Wnioskodawca chciałby tymczasowo wynająć mieszkanie nabyte ze środków ze spadku do czasu usamodzielnienia się dzieci, które obecnie mają 17 lat i 21 lat. Kiedy dzieci usamodzielnią się Wnioskodawca zamierza wraz z żoną zamieszkać w lokalu nabytym ze środków ze spadku, a w nieruchomości w W. mieszkałoby jedno lub dwoje dzieci albo zostanie ona sprzedana.
Pismem z dnia z dnia 9 lipca 2018 r. (data wpływu 13 lipca 2018 r.) Wnioskodawca doprecyzował zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej poprzez wskazanie, że składając wniosek omyłkowo podał datę śmierci spadkodawcy w 2018 r. Śmierć spadkodawcy nastąpiła w dniu 13 lutego 2017 r. Wartość nieruchomości nabytej w wyniku częściowego działu spadku mieści się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy w ramach spadku po zmarłym ojcu. Zgodnie z umową o częściowy nieodpłatny dział spadku zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 18 sierpnia 2017 r. łączna wartość częściowego działu spadku wynosi 347 000 PLN, w tym lokalu mieszkalnego w K. 151 000 PLN, a lokalu mieszkalnego w W. 196 000 PLN spadek po zmarłym ojcu nabył Wnioskodawca oraz siostra, po ½ części. Oznacza to, że wartość nabytej przez Wnioskodawcę w wyniku częściowego działu spadku nieruchomości w K. mieści się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy w ramach spadku po zmarłym ojcu. Sprzedaż ww. nieruchomości w K. nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej.
Czy przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego w K. nabytego w spadku po ojcu na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do ww. lokalu mieszkalnego w W., w którym Wnioskodawca aktualnie mieszka i które zamierza wynająć tymczasowo do momentu usamodzielnienia się dzieci i ponownego wprowadzenia się do tego mieszkania Wnioskodawcy razem z żoną spełnia definicję wydatkowania środków finansowych na własne cele mieszkaniowe i w związku z tym dochód uzyskany ze sprzedaży ww. nieruchomości w K. korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości w K., nabytej w spadku po ojcu, na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do ww. lokalu mieszkalnego w W., w którym obecnie mieszka i który zamierza tymczasowo wynająć do momentu usamodzielnienia się dzieci i ponownego wprowadzenia się Wnioskodawcy do tego mieszkania razem z żoną - spełnia definicję wydatkowania środków finansowych na własne cele mieszkaniowe. W związku z tym dochód uzyskany ze sprzedaży ww. lokalu w K. korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie m.in. nieruchomości, czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodów – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Jednak w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidziane zostało zwolnienie dla dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości w razie przeznaczenia przychodów ze zbycia, w ustawowym terminie, tj. nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na własne cele mieszkaniowe. Oznacza to, że mimo zbycia nieruchomości przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie w okresie dwóch lat od zbycia o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe to uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Definicję wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe zawiera przepis art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym za wydatki poniesione na cele o których mowa w ust. 1 pkt 131 uważa się m.in. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, położonego m.in. w państwie członkowskim Unii Europejskiej. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej jako spadek po ojcu, został w całości przeznaczony na nabycie nieruchomości, w której aktualnie Wnioskodawca mieszka i którą zamierza tymczasowo wynająć. Nabycie lokalu nastąpiło w okresie dwóch lat od odpłatnego zbycia. Wnioskodawca mieszka w tym lokalu od lutego bieżącego roku. Tym samym realizuje on własny cel mieszkaniowy. Planowany tymczasowy wynajem nie ma znamion działalności gospodarczej prowadzącej do osiągnięcia zysków. Będzie miał miejsce jedynie w okresie przejściowym do czasu ponownego wprowadzenia się Wnioskodawcy do tego lokalu. Tymczasowy wynajem ma na celu utrzymanie lokalu w należytym stanie do czasu, gdy ponownie w nim Wnioskodawca zamieszka i własny cel mieszkaniowy będzie mógł być ponownie realizowany. Przepisy ustawy nie wskazują, że własny cel mieszkaniowy w zakupionym lokalu ma być realizowany nieprzerwanie od dnia jego nabycia. W związku z tym przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia ww. lokalu w K., nabytego jako spadek po ojcu, na nabycie w okresie dwóch lat od daty zbycia ww. lokalu w W. spełnia definicję wydatkowania środków finansowanych na własne cele mieszkaniowe, a w związku z tym dochód uzyskany z odpłatnego zbycia będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynajem lokalu w okresie przejściowym, tj. do momentu Wnioskodawcy ponownego zamieszkania w nim, nie będzie wykluczał możliwości skorzystania z tego zwolnienia.
Z analizy wniosku wynika, że w dniu 13 lutego 2017 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy. Spadek po zmarłym nabył Wnioskodawca i jego siostra każde po ½ części. W skład nabytego majątku wchodziły dwa lokale mieszkalne. W dniu 18 sierpnia 2017 r. została zawarta umowa w formie aktu notarialnego o częściowy nieodpłatny dział spadku zgodnie z którą dokonano częściowego działu spadku w ten sposób, że jeden lokal mieszkalny nabył w całości Wnioskodawca, a drugi lokal mieszkalny nabyła siostra Wnioskodawcy. Zgodnie z umową Wnioskodawca i jego siostra oświadczyli, że częściowego działu spadku dokonują bez spłat i dopłat oraz że nie zachowują wobec siebie żadnych roszczeń z tych tytułów. Wartość nieruchomości nabytej w wyniku częściowego działu spadku mieści się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy w ramach spadku po zmarłym ojcu. W grudniu 2017 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego. W lutym 2018 r. Wnioskodawca nabył do majątku osobistego udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Pozostały udział w tym prawie nabył ze swoją małżonką do ich majątku wspólnego. Wnioskodawca wskazuje, że lokal mieszkalny zostanie nabyty w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i wykorzystywany na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca zamieszkał w nowo nabytym mieszkaniu, jednak ze względu na rodzinę Wnioskodawca chciałby wrócić do poprzedniego miejsca zamieszkania, a nabyte mieszkanie tymczasowo wynająć. Kiedy dzieci się usamodzielnią Wnioskodawca zamierza wraz z żona zamieszkać w tym lokalu mieszkalnym.
Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 917, z późn. zm.), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.
W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zastrzeżeniem przepisów tytułu VIII (art. 1036 – 1046) Kodeksu cywilnego.
Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności.
Natomiast zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.
Z uwagi na fakt, że wartość nieruchomości nabytej w wyniku częściowego działu spadku mieści się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawcy w spadku, za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości należy uznać dzień otwarcia spadku, tj. dzień śmierci spadkodawcy, czyli 13 luty 2017 r.
Wskazać należy, że w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tj. w 2017 r. powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.
Rozpatrując sprawę w odniesieniu do możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę z przedmiotowego zwolnienia w przypadku zamieszkiwania w nabytym lokalu mieszkalnym w początkowym okresie od momentu nabycia oraz ewentualnego wynajęcia tego lokalu stwierdzić należy, że warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez Wnioskodawcę, że wydatkuje on uzyskany przez siebie przychód na własne cele mieszkaniowe. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem Wnioskodawcy jest dążenie, aby w tym nowym lokalu zamieszkać.
W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca wskazuje, że lokal mieszkalny zostanie nabyty w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i wykorzystywany na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca zamieszkał w nowo nabytym mieszkaniu, które jest bliżej i lepiej skomunikowane z miejscem jego pracy. Ze względu na rodzinę Wnioskodawca chciałby wrócić do poprzedniego miejsca zamieszkania, a mieszkanie nabyte w spadku tymczasowo wynająć. Kiedy dzieci się usamodzielnią Wnioskodawca zamierza wraz z żona zamieszkać w tym lokalu.
Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego podkreślić należy, że przepisy prawa podatkowego nie określają kiedy i jak długo Wnioskodawca powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do stwierdzenia, że nie dojdzie do realizacji celu mieszkaniowego w przypadku, gdy Wnioskodawca nabędzie lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim na stałe, ale lokal ten – z różnych powodów – będzie wynajmowany. W takim przypadku prawa do zwolnienia nie pozbawia Wnioskodawcy okoliczność, iż lokal ten będzie sporadycznie wynajmowany na rzecz osób trzecich.
Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powyższe uregulowania prawne należy stwierdzić, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznczony na zakup lokalu mieszkalnego nabytego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam fakt zamieszkiwania w lokalu w początkowym okresie od momentu zakupu oraz jego wynajmowania przez Wnioskodawcę, nie wyklucza możliwości skorzystania ze zwolnienia przy spełnieniu przesłanek wskazanych w cytowanych powyżej przepisach, w przypadku gdy ww. lokal mieszkalny został nabyty w związku z realizacją własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy.
0114-KDIP3-1.4011.248.2018.2.MG

References: art. 13
 art. 14
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 922
 art. 1035
 art. 195
 art. 10
 art. 21
 art. 21