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Timestamp: 2019-06-24 12:12:43+00:00

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Urteil > VIII ZR 188/07 | BGH - Kein Wasserzähler: BGH erlaubt Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche < kostenlose-urteile.de
Mangels Wasserzähler Wohnungsgröße als Umlagemaßstab zulässig
Sind in einem Mietshaus nicht alle Wohnungen mit einem Wasserzähler ausgerüstet, ist der Vermieter nicht verpflichtet die Wasserkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der Mieter abzurechnen. Er darf stattdessen bei der Betriebskostenabrechnung Wasser und Abwasser nach Wohnfläche berechnen. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, in welchem nur eine Wohnung keinen Wasserzähler hatte. Der tatsächliche Verbrauch muss nur zugrunde gelegt werden, wenn alle Wohnungen einen Zähler haben.
Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter einer Wohnung bei der Betriebskostenabrechnung die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung verbrauchsabhängig abrechnen muss oder ob er den Anteil der Wohnfläche zugrunde legen darf, wenn - bis auf eine - alle übrigen Wohnungen im Gebäude mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind.
Die Klägerin rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche der den Beklagten vermieteten Wohnung ab. Seit März 2003 sind - mit einer Ausnahme - alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Wasserzähler ausgestattet, auch die Wohnung der Beklagten. In der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Klägerin die Wasserkosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um. Dabei ergab sich zu Lasten der Beklagten ein Betrag von 557,60 €. Daraus resultierte eine Nachforderung in Höhe von 99,60 €, die unter anderem Gegenstand der Klage ist. Die Beklagten machten geltend, dass die Klägerin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von lediglich 227,47 € und dementsprechend ein Guthaben zu ihren Gunsten.
Nur wenn alle Wohnungen mit Wasserzähler ausgestattet sind, muss nach Wasserverbrauch abgerechnet werden
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin berechtigt ist, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Diesen Abrechnungsmaßstab sieht § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Klägerin nach § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären; das ist hier jedoch nicht der Fall.
Abweichung von der Abrechnung nach Flächenschlüssel nur bei krasser Unbilligkeit
Bloße Zweifel der Beklagten an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis ist hier jedoch nicht erfüllt.
b) Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen.
Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 05.01.2007
[Aktenzeichen: 11 C 238/06]
Landgericht Berlin, Urteil vom 21.05.2007
[Aktenzeichen: 62 S 62/07]
Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.03.2008 [Aktenzeichen: VIII ZR 188/07]
Urteile zu den Schlagwörtern: Abrechnung | Abrechnungsturnus | Betriebskosten | Nebenkosten | Betriebskostenabrechnung | Nebenkostenabrechnung | Wasserkosten | Wasserzähler | Wasseruhr | Wohnungsgröße | vermietete Wohnfläche | Fläche
Jahrgang: 2008, Seite: 661 GE 2008, 661 | Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB)
Jahrgang: 2008, Seite: 403 MietRB 2008, 403 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2008, Seite: 444 NZM 2008, 444
Dokument-Nr. 5741
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References: BGH 
 BGH 
 § 556
 § 556
 § 556
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