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Timestamp: 2018-12-17 14:44:47+00:00

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Lexikon - BFW Andrä + Zumstrull Ing.-Büro GmbH
Der Ablesetermin wird den Wohnungsnutzern über den Hauseigentümer, Verwalter oder durch die Ablesefirma, in der Regel mindestens zwei Wochen vorher, per Aushang oder Einzelbenachrichtigung mitgeteilt.
Ablese-Rhythmus
Die Ablesung findet im 12 Monats-Rhythmus statt. Wegen Feiertagen kann es hier auch Verschiebungen geben. Eine Differenz von einigen Tagen bis zu 2 Wochen ist für Ihre Abrechnung unerheblich.
Ein Abrechnungsturnus umfasst 12 Monate. Bei Neubauten kann auch eine sogenannte Rumpfabrechnung über einen kürzeren Zeitraum gemacht werden. Eine rechtssichere Abrechnung darf 12 Monate nicht wesentlich überschreiten.
Hier sind die Kosten gemeint, die für die Ablesung der Erfassungsgeräte und für die Erstellung der Heizkostenabrechnung anfallen. Diese sind gemäß § 7 Absatz 2 der Heizkostensverordnung umlagefähig und fließen üblicherweise direkt in die Heizkostenabrechnung ein.
Hier ist die Frist gemein, innerhalb derer der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vornehmen und dem Mieter zustellen muss. In Anlehnung an § 556 Abs. 3 BGB, die für Betriebskosten gilt, wird in der derzeitigen Rechtssprechung von einer Frist von 12 Monaten ausgegangen, in der die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein muss.
Die Abrechnung erfolgt jährlich. Wann die Abrechnungsperiode endet, hängt von mehreren Faktoren ab. Wird die Heizanlage mit Gas betrieben und Sie erhalten die Jahresabrechnung Ihres Energieversorgers zum 31.12., sollte auch die Abrechnungsperiode zu diesem Zeitpunkt enden. Heizen Sie mit Öl, können Sie auch zu jedem anderen Zeitpunkt die Heizkosten abrechnen.
Hier ist die Frist gemeint, innerhalb derer der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vornehmen und dem Mieter zustellen muss. In der Heizkostenverordnung sind dazu leider keinerlei Angaben gemacht. Sofern eine vertragliche Vereinbarung darüber besteht, ist diese bindend. Es sollte jedoch keine längere Frist als 12 Monate vereinbart werden. Ansonsten kann in Anlehnung an §§ 264, 243 Abs. 3 HGB von einer Frist von 6 Monaten ausgegangen werden. Weiterhin kann in Anlehnung an § 556 Abs. 3 BGB (Neue Fassung), die für Betriebskosten gilt, von einer maximalen Frist von 12 Monaten ausgegangen werden.
Bei Verdunstern (HKVV) wird bei der jährlichen Ablesung generell immer eine neue Ampulle eingesetzt. In der Regel ist diese Ampulle zur besseren Unterscheidung mit einer anderen Farbe eingefärbt.
Rechtzeitig, (Mindesten 10 Tage vorher) bevor der Ableser zu Ihnen in die Wohnung kommt, melden wir uns bei Ihnen an. Je nachdem, was vereinbart wurde, wie folgt:
Kosten, die zwar fortlaufend, jedoch nicht jährlich anfallen, nennt man aperiodische Kosten. Sofern umlagefähig, werden diese jährlich aufgeteilt in die Abrechnung eingestellt. Dies können zum Beispiel Kosten für die Nacheichung von Wasser- oder Wärmemengenzähler sein. Manchmal wird die Meinung vertreten, die Kosten sofort bei der Entstehung umzulegen. Dabei kann jedoch der wohnungswechselnde Mieter benachteiligt werden, wenn er Kosten tragen soll, die ihn nur zum Teil betreffen.
Badewannenkonvektoren sind Heizkörper, die an der langen Seite der Badewanne seitlich innerhalb der Mauerung der Badewanne montiert sind. Die Wärme entweicht über ein Lüftungsgitter. Solche Heizkörper können nicht mit Heizkostenverteilern ausgestattet werden, weil nicht ermittelt werden kann, ob die Wärme vom Heizkörper oder vom warmen Badewasser kommt. Der Verbrauch muss hier geschätzt werden.
Sämtliche Heizkostenverteiler der Firma BFW haben Einheitsskalen. D. h. die Skala ist an einem kleinen Heizkörper, z. B. im WC, genau gleich, wie an einem großen im Wohnzimmer. Da die Heizleistung beider Heizkörper jedoch unterschiedlich ist, wird der abgelesene Wert mit dem Bewertungsfaktor K gesamt multipliziert. Der Bewertungsfaktor gibt also an, wie weit der tatsächlich vorhandene Heizkörper vom Basisheizkörper abweicht. In gewissem Umfang sind die Bewertungsfaktoren von Ihnen kontrollierbar. Gleiche Heizkörper, d. h. Konstruktion und sämtliche Baumaße sind identisch, haben gleiche Faktoren. Große Heizkörper haben höhere Faktoren als kleine. Die genaue Beschreibung der Grundlagen für die Berechnung würde ein ganzes Kapitel füllen. Falls Sie nähere Informationen hierzu haben möchten, nennen wir Ihnen gerne weiterführende Literatur.
Beim Contracting wird die Aufgabe des Vermieters, für Heizung und Warmwasser zu sorgen, an einen Dritten übergeben, der diese (für ihn) betreibt. Meist modernisiert der Betreiber die Heizanlage gemäß den Vorgaben der Energieeinsparungsverordnung und nennt dem Vermieter nur einen Gesamtpreis je KWh. Der Betreiber kalkuliert in seine Kosten je KWh auch Instandsetzungskosten und seinen Unternehmergewinn. Deswegen ist für die komplette Umlage der vom Betreiber in Rechnung gestellten Kosten auf den Mieter fast immer eine vertragliche Regelung mit dem Mieter erforderlich.
Wenn Erfassungsgeräte nicht zugänglich sind, werden sie eingeschätzt. Dies ist in aller Regel jedoch nur für eine Abrechnungsperiode zulässig - es sei denn, es liegt eine Ausnahme nach § 11 Absatz 1 Nr. 1 der Heizkostenverordnung vor. Wenn Zähler z. B. durch Möbel verbaut sind, müssen sie spätestens im Folgejahr zugänglich gemacht werden.
Oft wird aus Gründen der Kostenersparnis in einem Nutzungsbereich darauf verzichtet, Wasser- oder Wärmemengenzähler zu setzen. Die Annahme ist die, dass über die Differenz der Gesamtsumme der Verbrauch dieser betreffenden Einheit ermittelt werden kann. Wasser- und Wärmemengenzähler haben in eingebautem Zustand jedoch zum Teil erhebliche Messtoleranzen. Diese Toleranzen gehen dann zu Lasten des betreffenden Nutzers. Das führt zu falschen Ergebnissen bei der Abrechnung und ist daher unbedingt zu vermeiden.
Gemäß § 12 Abs. 1 der Heizkostenverordnung darf eine Abrechnung, die nicht den Vorgaben der Verordnung entspricht, um 15 % vom jeweiligen Mieter gekürzt werden. Dieses Recht gilt jedoch nicht für den Wohnungseigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
EHKV = Elektronische Heizkostenverteiler. Der elektronische Heizkostenverteiler hat keine Verdunstungsampulle, sondern zwei Temperaturfühler. Durch die Erwärmung der Fühler zählt der EHKV eine bestimmte Menge an Verbrauchseinheiten. Die Gesamtverbrauchskosten geteilt durch die Gesamteinheiten ergeben dann erst den Preis pro Einheit.
Vorteile der EHKV:
Beim Energiesparcontracting wird die Aufgabe des Vermieters, für Heizung und Warmwasser zu sorgen, an einen Dritten übergeben, der diese (für ihn) betreibt. Meist modernisiert der Betreiber die Heizanlage am Beginn der Vertragslaufzeit gemäß den Vorgaben der Energieeinsparungsverordnung. Anders als beim normalen Anlagencontracting ergibt sich der Unternehmergewinn des Betreibers aus der erzielten Energieeinsparung.
Bei der Berechnung des Ölverbrauchs muss nach dem Grundsatz "First in - first out" - Was zuerst getankt wurde, muss zuerst abgerechnet werden, jeweils zum Ende der Abrechnungsperiode der Endbestand des Öls ermittelt werden. Dies kann z. B. über einen Ölmengenzähler erfolgen. Es ist unzulässig den Ölverbrauch einfach zu schätzen. Gegebenenfalls muss ein geeignetes Messgerät installiert werden. Im Fachbericht Restbewertung bei Ölanlagen erfahren Sie darüber mehr.
Der von der Abrechnung betroffene Nutzer hat das Recht, die Unterlagen (Rechnungen), die zu seiner Einzelabrechnung geführt haben, zu prüfen. Es müssen ihm alle Unterlagen zu Verfügung gestellt werden, die es ihm ermöglichen, die Abrechnung komplett nachrechnen zu können.
Wasser- und Wärmemengenzähler bieten keine absolute Genauigkeit. Die Eichfehlergrenze bestimmt die Toleranz, die der Zähler auf dem Prüfstand einhalten muss, um eine Zulassung zu erhalten. Die Verkehrsfehlergrenze dagegen ist die zulässige Toleranz, die der Zähler in der Praxis einhalten muss. Diese liegt doppelt so hoch wie die Eichfehlergrenze! Im unteren Bereich ist somit ein Fehler bis zu 10% zulässig. Im Fachbericht Differenzen bei Wasser- und Wärmezählern erfahren Sie mehr.
Wasserzähler und Wärmemengenzähler unterliegen der gesetzlichen Eichpflicht. Kaltwasserzähler müssen alle 6 Jahre, Warmwasser- und Wärmemengenzähler alle 5 Jahre ausgetauscht werden. Wer nicht geeichte Messgeräte verwendet oder bereithält, begeht im Sinne des Gesetzes eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann.
Die Kosten, die für die Nacheichung von Wärme- und Wasserzähler entstehen, sind in aller Regel höher, als einfach neue Zähler einzubauen. Daher sind diese Tauschkosten komplett auf die Nutzer umlagefähig (in Form der Gerätewartung oder als Gerätemiete, sofern das im Mietvertrag geregelt ist).
Auch Garantiewartungsvertrag, Wartungsvertrag oder Geräteservicevertrag genannt. Diese Vertragsart dient der "automatischen" Nacheichung von Wasser- und Wärmemengenzählern. Die Erfassungsgeräte werden gemäß den Vorgaben des Eichgesetztes regelmäßig ausgetauscht. Diese Kosten gehören gemäß § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung zu den Kosten der Verwendung von eichpflichtigen Erfassungsgeräten und sind innerhalb der Abrechnung auf die Bewohner umlegbar.
Sämtliche Heizkostenverteiler der Firma BFW haben Einheitsskalen. D. h. die Skala ist an einem kleinen Heizkörper, z. B. im WC, genau gleich, wie an einem großen im Wohnzimmer. Da die Heizleistung beider Heizkörper jedoch unterschiedlich ist, wird der abgelesene Wert mit dem Bewertungsfaktor K gesamt multipliziert um die verschiedene Wärmeabgabe zu berücksichtigen.
Die Kosten für die Abrechnung werden nicht ausschließlich nach Verbrauch verteilt. Ein bestimmter Anteil - in der Regel zwischen 30% und 50% - werden verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche errechnet. Der Grund dafür ist, dass jede Heizanlage auch dann Kosten verursacht, wenn in den einzelnen Wohnungen keine Energie entnommen wird. Im Fachbericht Grund- und Verbrauchskosten in der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung erfahren Sie darüber mehr.
Wird die Abrechnung dem Wohnungsnutzer zugestellt, ist ein eventuelles Guthaben gemäß § 271 BGB sofort zur Zahlung fällig. Der Wohnungsnutzer kann aber auch nach Empfang des Guthabens Ansprüche geltend machen. Er verzichtet mit der Annahme des Guthabens also nicht auf sein Recht zur Prüfung und eventuellen Beanstandung der Abrechnung. Anders lautende Vereinbarungen, auch wenn Sie von beiden Seiten unterschrieben wurden, sind unwirksam.
Die Heizkostenverordnung sieht für verschiedene Fälle, z. B. bei Nutzerwechsel, unter bestimmten Bedingungen die Trennung der Kosten nach der Gradtagszahlentabelle vor. Diese berücksichtigt den unterschiedlichen Heizungsbedarf je nach Jahreszeit.
Die Heizkostenverordnung bildet wesentliche Grundlagen zur verbrauchsabhängigen Kostenabrechnung. Die erste Verordnung von 1981 (BGBI I S. 261, 296) wurde aufgrund der gewonnenen Erfahrungen bereits dreimal fortgeschrieben bzw. neugefasst. Die aktuelle, letzte Fassung finden Sie auch im Bereich Gesetzestexte.
Gemäß § 9 der Heizkostenverordnung muss für die Berechnung des Brennstoffverbrauchs der Heizwert des verwendeten Mediums verwendet werden. Dieser beträgt für:
Heizöl 10 kWh / ltr.
Stadtgas 4,5 kWh / m³
Erdgas L 9 kWh / m³
Erdgas H 10,5 kWh / m³
Brechkoks 8 kWh / kg
Gemäß Einigungsvertrag können außerdem verwendet werden:
Braunkohlebrikett 5,5 kWh/kg
Braunkohlekokstemperaturkoks 8,0 kWh/kg
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Obwohl die Gerichte hierzu unterschiedlichst entschieden haben, herrscht die Meinung vor, dass Mieter in preisfreien Wohnungen keinen Anspruch auf Kopien von Belegen zur Abrechnung hat. Aus § 29 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung kann man diesen Anspruch jedoch ableiten. Der Vermieter darf dann kostendeckende Gebühren verlangen.
Bei Verdunstungsheizkostenverteilern lässt sich eine Kaltverdunstung schon deswegen nicht ausschließen, da die Ampullen ähnlich einem Glas Wasser nach oben offen sind. Besonders im Sommer ergibt sich aus der umgebenden Temperatur eine gewisse Kaltverdunstung. Aus diesem Grund sind die Ampullen über den Nullpunkt hinaus überfüllt. Die Menge der Überfüllung wurde nach Angaben des Deutschen Wetteramtes errechnet.
Unter einen Lagenachteil versteht man Wohnungen, die bei vergleichbarer Größe, bedingt durch die Bauart und / oder Lage einen höheren Wärmebedarf haben. Z. B. Penthouse mit großen Fensterfronten. Diese Verbrauchsspreizungen können im Verhältnis von bis zu 10 zu 1 liegen. Bis zum 01. Juli 1981 war es laut Heizkostenverordnung zulässig, diesen Lagenachteil durch eine Reduzierung bei der Bewertung der Skalen zu berücksichtigen. Diese Möglichkeit der „Korrektur gibt es laut derzeitiger Fassung der Heizkostenverordnung nicht mehr.
Beim Nahwärmecontracting wird die Aufgabe des Vermieters, für Heizung und Warmwasser zu sorgen, an einen Dritten übergeben, der diese (für ihn) betreibt. Die betreffende Heizanlage befindet sich dabei in dem Haus, oder sehr nahe daran, in dem die Wärme verbraucht wird. Siehe auch Contracting.
Ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung zu Lasten des Wohnungsnutzers, ist diese nicht sofort zur Zahlung fällig, da dieser das Recht zur Prüfung hat. In Fachkreisen wird eine Prüfungsfrist von 2 Wochen als angemessen angesehen, analog zum Mahnbescheid gemäß § 692 Abs. 1 Nr. 3 Zivilprozeßordnung.
Auch Wohnungsnutzer genannt, ist nicht unbedingt eine einzelne Person. In einer Wohnung mit einer Familie mit zwei Eltern und drei Kindern ist, im rechtlichen Sinn, nicht jeder für sich Nutzer. Sondern die gesamte Wohnung als Abrechnungseinheit ist als Nutzer oder Nutzeinheit anzusehen. Dies trifft auf einen Laden oder eine Arztpraxis genauso zu, wie auf eine Einzimmerwohnung.
Dem Wohnungsnutzer steht das Recht zur Prüfung der Abrechnung zu. Gemäß § 810 BGB beinhaltet dieses Recht die Einsicht in alle Unterlagen, die zur Erstellung der Abrechnung verwendet wurden. Hierzu gehören also nicht nur die Rechnungen für die einzelnen Kosten, sondern auch die Unterlagen der anderen Wohnungsnutzer. Der Vermieter darf diese nicht aus Gründen des Datenschutzes verweigern.
Reinigung des Betriebsraum
Die Kosten für die Reinigung des Betriebsraums sind gemäß § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung umlagefähig. Ebenso die Kosten für Arbeitszeit, Reinigungsmaterial und Geräte. Da die regelmäßige Reinigung des Betriebsraums nur noch bei Koks oder Kohleanlagen erforderlich ist, sollten Sie, wenn Ihre Anlage mit Öl, Strom oder Gas betrieben wird, diese Kosten eher mit den sonstigen Nebenkosten umlegen. Voraussetzung ist allerdings, dass dies entsprechend vereinbart wurde.
Bis zum 01. Juli 1981 war es nach der derzeit gültigen Heizkostenverordnung zulässig, einen Lagenachteil (erhörter Wärmebedarf z. B. bei Penthousewohnungen mit großen Fensterfronten o. ä.) durch eine Reduzierung bei der Bewertung der Skalen zu berücksichtigen. Die Skala entspricht hierbei nicht dem konkreten Heizkörper, sondern der eines Heizkörpers mit geringerer Leistung. Dieser wurde rechnerisch an dem mittleren Wärmebedarf der gesamten Anlage ausgerichtet.
Schriftform bedeutet, dass Erklärungen vom Absender eigenhändig unterschrieben werden müssen. Bei dieser Unterschrift muss es sich um das Original handeln. Eine per Fax, Kopie oder Email, auch als eingescannter Anhang, oder nur per Text in der Email übermittelte Erklärung ist daher ungültig. Ist im geltenden Gesetz Schriftform vorgeschrieben, muss die Erklärung im Original mit eigenhändiger Unterschrift überbracht werden. Dies ist zum Beispiel bei Kündigungen der Fall.
War eine Wohnung beim normalen Jahreskundendienst nicht zugänglich oder der Ampullentausch aus anderen zwingenden Gründen nicht möglich, wird die betreffende Nutzeinheit gemäß § 9a Abs. 1 nach dem Vorjahr oder nach dem Hausdurchschnitt eingeschätzt. Obwohl auf diese Weise eine ziemlich annähernde Abrechnung möglich ist, sollte eine Schätzung möglichst vermieden werden. Falls einzelne Heizkörper verbaut sind, aber mit vertretbarem Aufwand freigemacht werden können, sollten Sie dies, auch in Ihrem eigenen Interesse, tun.
Die Textform ist eine Vereinfachung der Schriftform. Dabei genügt es, wenn die Schriftzeichen dauerhaft lesbar sind und die Person des Erklärenden genannt ist. Eine Übermittlung in Textform kann beispielsweise per Telefax, CD, Disketten oder E-Mail - aber natürlich auch auf herkömmlichem Papier geschehen.
1. Die Erklärung ist gut und klar lesbar
2. Der Empfänger kann erkennen, wer ihm schreibt (Der Verfasser muss genannt sein)
3. Der Empfänger erkennt, dass es eine Erklärung erhalten hat.
Die Kosten der Tankreinigung gehören zu den zum Betrieb der Heizanlage anfallenden Kosten und sind damit innerhalb der Heizkostenabrechnung umlegbar. Die Tankreinigung ist zwar ein wiederkehrender Vorgang, fällt jedoch nicht jährlich an. Die Heizkostenverordnung geht aber von jährlich anfallenden Kosten aus, und es dürfen nur die tatsächlich entstandenen Kosten umgelegt werden. Würden diese Kosten auf einmal umgelegt, wäre der Mieter benachteiligt, der im folgenden Jahr auszieht, da er die Kosten ja für einen längeren Zeitraum mitbezahlt hat. Überwiegende Meinung entsprechender Literatur ist, diese aperiodischen Kosten auf den Zeitraum zu verteilen, auf den sie anfallen.
Das Umlageausfallwagnis ist das Wagnis einer Einnahmenminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Betriebskosten oder nicht umlegbarer Betriebskosten infolge Leerstehens von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, einschließlich der uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung entsteht.
Wurde die Heizanlage auf ein anderes System umgestellt, welches eine niedrige Vorlauftemperatur (Niedertemperaturheizung) ausweist, ist im konkreten Fall zu prüfen, ob das Erfassungssystem noch geeignet ist. Unsere Geräte vom Typ BFW 140 sind für eine mittlere Auslegungstemperatur ((Auslegungsvorlauf- + Auslegungsrücklauftemperatur) geteilt durch 2) von 60°C zugelassen. Bei Unterschreitung dieser Temperaturgrenze ist auf andere zugelassene Technik (zum Beispiel elektronische Heizkostenverteiler) umzustellen.
Die Heizkostenverordnung enthält weder generelle noch konkrete Bestimmungen, ob und wie hoch Vorauszahlungen verlangt und geleistet werden müssen. Auch § 4 Abs. 1 des Miethöhegesetzes sagt nur aus, dass Vorauszahlungen in angemessener Höhe verlangt werden dürfen. Sind die Beträge zu niedrig, müssen die Mieter viel nachzahlen, was meist sehr unangenehm ist. Sind die Vorauszahlungen zu hoch, müssen Sie als Hausbesitzer oder Hausverwalter vielleicht hohe Beträge zurückbuchen.
Der Wohnungsnutzer hat das Recht, die Abrechnung zu prüfen. In Fachkreisen wird eine Prüfungsfrist von 2 Wochen als angemessen angesehen, analog zum Mahnbescheid gemäß § 692 Abs. 1 Nr. 3 Zivilprozessordnung.
Die Kosten der Zwischenablesung sind nicht auf den / die Nutzer aufteilbar. Die Umlage dieser Kosten ist nur dann möglich, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

References: § 7
 § 556
 § 556
 § 11
 § 12
 § 7
 § 271
 § 9
 § 29
 § 692
 § 810
 § 7
 § 9
 § 4
 § 692