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Timestamp: 2017-02-28 00:54:24+00:00

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Immobilien - notleidende
Immobilien, die sich nicht rechnen, die nicht fertiggestellt wurden, die Baumängel aufweisen, nicht vermietbar sind u.v.m. finden sich in allen Städten, vorallem in den neuen Bundesländern. Grund war der Bauboom, der nach der Wende einsetzte und zahlreiche Investoren veranlaßte, auf Grund steuerlicher Vorteile oder versprochener großer Renditen in Immobilien in den neuen Bundesländern zu investieren. Die Baupreise waren hoch, die Grundstückspreise ebenso und die Margen der Vemittler, Baubetreuer, Bauträger und der finanzierenden Banken.Nachdem sich die Nachfrage nach Wohn- und Gewerberaum innerhalb von wenigen Jahren bereits in ein Überangebot wendete, wurden viele Immobilienfinanzierungen notleidend.Nicht alle notleidenden Immobiliengeschäfte sind rechtswidrig. Im letzten Jahre haben allerdings der Bundesgerichtshof und der Europäische Gerichtshof einige Fälle zugunsten von geschädigten Immobilienkäufern entschieden und die Rechtsposition und Möglichkeiten von geschädigten Immobilienkäufern verbessert.Prüfungsansätze ( Auszug )1. Verstoß gegen das RechtsberatungsgesetzNach der Rechtsprechung des BGH bedürfen Geschäftsbesorger der behördlichen Erlaubnis nach Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG. Problematisch sind hier die Punkte : Vertragsvermittlung, Stellvertretung nach § 171 ff BGB, Anscheins- und Duldungsvollmacht, vgl Aufsatz in ZInsO 1/2005 S. 7 ff.2. VerbraucherdarlehnsrechtSofern eine Verbraucherstellung vorliegt, sind die Vorschriften §§ 491 ff BGB n.F. zu beachten. Problematisch sind hier die Verbrauchereigenschaft, Kreditvollmacht, Mindestangaben bei Höchstbetrags- und Immobiliardarlehen, Verbundenes Geschäft, Verschaffen des Grundstücks, Fördern des Erwerbs ua. Literaturhinweis: ZInsO 1/2005 S. 5 ff.www.Gesellschaftsrecht-online.net 22.11.2012
Augen auf beim Hauskauf Augen auf beim Hauskauf
Eigentumswohungen und Häuser sind seit der Finanzkrise gefragter denn je. Der zu schnelle und ungeprüfte Erwerb kann aber aus verschiedenen Gründen zum Desaster werden. Die wesentlichen Gründe sind: falscher Standort
Substanz nicht geprüft
Kauf ohne Besichtigung (über 100.000 Schrottimmoblien wurden verkauft)
Unterlagen nicht geprüft
arglistige Täuschung, vgl. nachfolgende Ausführungen
zu geringe Tilgung 1. Kauf unter Ausschluss der HaftungBeim Kauf einer gebrauchten Immobilie werden die Gewährleistungsansprüche oft ausgeschlossen. Achtung!.Trotz Ausschlussklausel ist eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel möglich, wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften garantiert, beispielsweise es werden Mietgarantien abgegeben oder der Verkäufer verschweigt arglistig einen ihm bekannten Mangel, beispielsweise, wenn trotz konkreter Fragen Mängel nicht angegeben werden.
2. Arglistige TäuschungEine argliste Täuschung durch Verschweigen liegt vor, wenn dem Verkäufer ein offenbarungspflichtiger Mängel bekannt ist oder der Verkäufer sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.Bestimmte Mängel sind so wesentlich, dass der Verkäufer -auch ohne Frage- den Käufer aufklären muss, z.B bei gravierenden Feuchtigkeitsschäden.Auch über Asbestzementplatten in der Außenfassade eines Wohnhauses muss ein Verkäufer aufklären auch ohne Rückfrage des Käufers, vgl. BGH Urt. vom 27. 03. 2009 – V ZR 30/08. Der Verkäufer muss immer dann aufklären, wenn eine ernsthafte Gefahr besteht, z.B. dass krebserzeugender Asbestzementstaub beim privat genutzten Kaufobjekts austritt.
a) Beispiel Asbest:Der Verkäufer wusste bei Abschluss des Kaufvertrages, dass sein Objekt in der Außenfassade Asbest enthält, da ein anderer Kaufinteressent den Mängel feststellte und wegen dieser Problematik vom Kauf zurücktrat. Der Verkäufer klärte den neuen Käufer trotz der Kenntnis der Altlast nicht auf und vereinbarte einen Gewährleistungsausschluss. Der BGH entschied für den Käufer. Auszug aus der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs: "Er hat entschieden, dass Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen können. Das sei jedenfalls dann anzunehmen, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen karzinogen wirken, und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjekts austreten. Insbesondere liege eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes vor, wenn übliche Umgestaltungs- Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden könnten. Das gelte jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen würden. Das Berufungsgericht wird daher festzustellen haben, ob diese Voraussetzungen bei dem von den Klägern erworbenen Haus erfüllt sind. Darüber hinaus hat der Senat entschieden, dass Ansprüche wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen nach Gefahrübergang (im Regelfall mit der Übergabe der Kaufsache) jedenfalls dann nicht durch die kaufrechtlichen Regelungen der §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen werden, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat. Daher wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob den Beklagten ein arglistiges Verhalten vorzuwerfen ist.
BGH, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08 ( LG Lüneburg - 5 O 104/07 - Urteil vom 30. August 2007; OLG Celle - 8 U 203/07 - Urteil vom 7. Februar 2008) b) Beispiel Feuchtigkeitsschäden:Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen Feuchtigkeitsschaden zu offenbaren oder wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen bloßen Verdacht hat.Die Erkennbarkeit von Mängeln kann durch Sachverständigengutachten bewiesen werden, vgl. BGH vom 22.10.2009 V ZR 21/09.Nach Auffassung des OLG Koblenz stellen Feuchtigkeitsschäden offenbarungspflichtige Umstände dar, vgl. OLG Koblenz vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09.Eine mangelhafte Außenabdichtung stellt wegen der latenten Gefahr des Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer ungefragt offenbaren muss.c) Weitere Fälle und Urteile: Aufklärung über wesentliche Mängel erforderlich: BGH NJW 1971, 1799; BGH 1919,2243; BGH NJW 1980,2460
Muss ein neues Einfamlienhaus schon nach kurzer Zeit wegen Feuchtigkeitsschäden am Dach repariert werden, so kann der Eigentümer vom Bauunternehmer auch dann einen Ausgleich für die erlittene Wertminderung verlangen, wenn die Beseitigung des Mangels einwandfrei erledigt wurde. Denn wollte der Eigentümer sein Haus später verkaufen, so müsse er den behobenen Mangel offenlegen- und dafür im Regelfall einen geringeren Verkaufspreis akzeptieren, OLG Stuttgart, AZ 12U 74/10 Erheblicher Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbefall - darf nicht verschwiegen werden (BGH NJW 1990,975; BGH V ZR 51/05, BGH V ZR 173/05; LG München I 26 O 12901/02; OLG Frankfurt IMR 2007,160). Familie aus Saarland kauft Gebrauchtimmobilie. Wenige Monate nach Kauf gab es überall im Haus nasse Wände. Sachverständiger bestätigte, dass Mängel bereits beim Kauf vorgelegen haben müssen. Das Gericht bestätigt Anfechung des Kaufvertrages durch Käufer, weil Verkäufer eines Hauses verpflichtet sei, ungefragt über alle Mängel am Haus zu informieren, die für den Vertragsschluss wesentlich sind. Da er dies nachweislich nicht getan hat, lag arglistiges Verschweigen vor, vgl. Saarländisches Oberlandesgericht Az. 4 U 198/07-64.
Wenn der Verkäufer den Mängel behoben hat und er glaubt, er müsse über den Mangel nicht aufklären, kann er sich nicht darauf berufen, wenn der Sanierungsversuch erkennbar zweifelhaft ist (BGH, NJW 1993, 1703). Insbesondere bleibt bei einer nicht fachgerechten Schadensbeseitigung die Aufklärungspflicht trotz Sanierungsversuches bestehen. Der Käufer muss nachweisen, dass der Mangel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bestanden hat. Bei erfolgreicher Anfechtung muss sich der Käufer Abzüge für die erfolgte Eigennutzung anrechnen lassen (BGH V ZR 51/05). OlG München vom 19.04.2005 9U 3931/04: "Arglist im Sinne von § 638 Abs. 1BGB liegt dann vor, wenn der Unternehmer den Mangel als solchen wahrgenommen, seine Bedeutung als erheblich für den Bestand oder die Benutzung der Leistung erkannt, ihn aber dem Besteller pflichtwidrig nicht mitgeteilt hat. Arglist (und Vorsatz) setzen sich aus zwei Elementen zusammen: Wissen und Wollen. Viel Wissen kann wenig Wollen ausgleichen. Wer beispielsweise eine Porzellantasse im Bewusstsein fallen lässt, dass sie auf einem Steinboden aufschlagen wird, kann sich nicht darauf berufen, nicht gewollt zu haben, dass sie zerbricht. Die sichere Kenntnis des Mangels ist daher Voraussetzung der Arglist."
Urteil des Kammergerichts Berlin vom 08.12.2005 AZ 4 U 16/05: Ein Verstoß gegen vertragliche Offenbarungspflichten kann auch darin bestehen, dass man sich unwissend hält. Der arglistige Verstoß ist nicht nur dann möglich, wenn man bekannte Mängel verschweigt. Ein Bauherr hatte sowohl seinen Bauuternehmer als auch den tätigen Architekten gesamtschuldnerisch auf Schadenersatz in Anspruch genommen, weil eine Bauausführung mangelhaft erstellt worden war, insbesondere Isolierungsschichten gegen Feuchtigkeit an allen an einem Mehrfamilienhaus erstellten Balkonen mangelhaft ausgeführt waren. Der Architekt hatte sich damit verteidigt, dass er keine Kenntnis von den fehlenden Isolierungsschichten hatte. Das Gericht stellt klar, dass gerade bei neuralgischen Punkten einer Gebäudeerstellung eine erhöhte Bauaufsichtspflicht eines Architekten besteht. Bei Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten handele es sich typischerweise um besonders schadenanfällige Arbeiten, so dass auch in diesem Fall eine erhöhte Bauaufsichtspflicht bestünde. Wird diese dann nicht fachgerecht ausgeführt, ist dem Architekten verwehrt sich darauf zu berufen, von Mängeln keine Kenntnis gehabt zu haben. Der arglistige Verstoß liegt insoweit darin, sich unwissend gehalten zu haben und die notwendigen Aufsichten nicht ausgeführt zu haben. Eine offenbarungspflichtige Unwissenheit aufgrund fehlender Bauüberwachungstätigkeit liegt nämlich nach Auffassung des Gerichtes nicht erst dann vor, wenn gar keine Bauüberwachung stattgefunden hat, sondern bereits auch dann, wenn hinsichtlich eines abgrenzbaren und besonders schadenträchtigen Teils der Baumaßnahmen gar keine Bauüberwachung vorgenommen wurde.
BGH, Urteil vom 23.05.2002 VII ZR 219/0130jährige Haftung bei Anbringung einer fehlerhaften "Vollwärmeisolierung nach der Punkt-Wulst-Methode": Verwendet der Bauunternehmer bewußt abweichend vom Vertrag einen nicht erprobten Baustoff, so handelt er arglistig, wenn er den Auftraggeber treuwidrig hierauf und das mit der Verwendung dieses Baustoffs verbundene Risiko nicht hinweist. Ein Handwerker wurde damit beauftragt, an einer Hausfassade eine Vollwärmeisolierung anzubringen. Üblich war es ein Nylongitter in den Unterputz einzulegen. Stattdessen verwendete der Handwerker einen neuartigen Faserspachtel, der sich später als nicht gleichwertig herausstellte. Es traten Zugspannungen auf, die mit einem Gittergewebe unter dem Putz nicht entstanden wären. Im späteren Verlauf wurden Risse an der Fassade sichtbar. Der BGH stellt fest, dass ein neuer Baustoff, dessen Haltbarkeit noch nicht in der Praxis getestet wurde, ein Risiko darstellt. Der Handwerker hätte den Auftraggeber unbedingt darauf hinweisen müssen, schließlich hänge davon die Lebensdauer der Baumaßnahme ab. Auch wenn hier keine Absicht des Handwerkers vorlag und den Faserspachtel für gleichwertig gehalten habe hätte er seinen Auftraggeber eine so wichtige Information nicht vorenthalten dürfen und hat somit arglistig gehandelt. Wegen der Arglist war die Sache noch nicht verjährt.
OLG Saarbrücken, Urteil vom 05.08.2008 - 4 U 90/08: Kaufinteressenten müssen nach dieser Entscheidung bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt. Den Beklagten sei die Feuchtigkeit bekannt gewesen. Wegen der Feuchtigkeit hätten sie den Keller renoviert und im Übrigen sogar mit einem Trocknungsgerät ausgetrocknet, um dem Keller für die Besichtigungen den Anschein der Trockenheit zu geben. Anlässlich des Notartermins habe der Beklagte auf entsprechende Frage erklärt, dass der Keller immer so trocken sei, seit sieben bis acht Jahren im Keller nichts mehr gemacht worden sei und es überhaupt keine Probleme gebe. Er, der Kläger, habe erst nach Vertragsschluss durch eine Nachbarin des Anwesens und in der Folge auch durch eine ehemalige Mieterin der Beklagten von dem Feuchtigkeitsbefall erfahren. Hätte er davon zuvor Kenntnis erlangt, hätte er den Vertrag nicht abgeschlossen.Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, sind auch ohne entsprechende Nachfrage des Käufers solche Umstände offenbarungspflichtig, die für den Kaufentschluss erkennbar von maßgeblicher Bedeutung sind und die der Verkäufer deshalb redlicherweise nicht verschweigen darf, wie etwa ein Feuchtigkeitsbefall.Dieses Ergebnis steht in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Aufklärungspflicht über Feuchtigkeitsschäden beim Kauf von Gebrauchtimmobilien(BGH Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88, zitiert nach juris; NJW-RR 1994, 907; Baurecht 2001, 845; IBR 2002, 383; Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 09.10.2007, 4 U 198/07; zitiert nach juris. Der Bundesgerichtshof hat in den vorgenannten Entscheidungen eine Aufklärungspflicht lediglich unter zwei Voraussetzungen verneint, und zwar wenn wesentliche Mängel der Kaufsache einer Besichtigung zugänglich und diese ohne weiteres erkennbar sind. An der zweiten Voraussetzung fehlt es vorliegend. Nach unstreitigem erstinstanzlichem Vortrag wurde bei der Besichtigung des Kellers durch den Kläger Feuchtigkeit mit Ausnahme eines Fleckes nicht bemerkt. 3. Voraussetzungen der Arglist:Zur Annahme einer Arglisthaftung müssen drei Komponenten erfüllt sein. Der Unternehmer muss den Mangel als in seiner Eigenschaft als Mangel wahrgenommen haben,
erkannt haben, dass die Bedeutung des Mangels erheblich für den Bestand oder die Benutzung der Leistung ist und den Mangel dem Bauherrn gleichwohl pflichtwidrig nicht mitgeteilt haben. 4. Zum Schadensersatzanspruch des arglistig getäuschten Käufers (BGB § 249, § 823):a) Schadensersatz über Höhe der Beseitigungskosten?Nach Rechtsprechung des BGH Urt. v. 24.3.2006 V ZR 173/05 erhielt ein Käufer des Hauses dessen Keller feucht war einen Betrag in Höhe von 85 000 € zugesprochen, obwohl die Beseitigung des Mangels viel weniger gekostet hätte.
b) BGH, Urteil vom 18. 1. 2011 - VI ZR 325/ 09; OLG Düsseldorf
Der gegen einen Dritten gerichtete Schadensersatzanspruch des arglistig getäuschten Käufers gemäß § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB ist darauf gerichtet, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn die Täuschung nicht erfolgt wäre (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 25. November 1997 - VI Zr 402/96). 5. Maßgebliche Normena) Grenzen des vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses regelt § 444 BGB. Danach kann der Verkäufer sich nicht mehr auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er den Mangel des Kaufobjekts arglistig verschwiegen hat.b) Feuchtigkeit im Keller stellt ein Mangel im Sinne des § 434 BGB dar. c) Wenn der Käufer nicht zurücktreten möchte, muss er die Beseitigung des Mangels durch den Verkäufer geltend machen gemäß §§ 437 Nr. 1, 439 BGB- z.B vierwöchige Frist setzen.d) Nach fruchtlosem Ablauf der Frist, kann man den Anspruch auf Minderung des Kaufpreises nach § 437 Nr. 2 BGB durchsetzen. e) Gemäß § 438 I Nr. 2 a BGB verjährt der Gewährleistungsanspruch in 5 Jahren ab der Übergabe des Grundstücks (§ 438 II BGB).
Wir haben schon zahlreiche Fälle mit Problemimmobilien erfolgreich bearbeitet. In nicht wenigen Fällen waren die verschwiegenen Mängel für die betroffenen Familien existenzbedrohend.
Augen auf beim Hauskauf!Bei Fragen stehen wir gerne zur Verfügung.
Hermann Kulzer MBARechtsanwalt, Fachanwaltkulzer@pkl.com	Verfasser: Hermann Kulzer MBA Rechtsanwalt, Fachanwalt
Geschlossene Immobilienfonds: Schubkraft für den Zweitmarkt und Möglichkeiten der Anleger
I. Immobilienfonds1. Offene oder geschlossene FondsDer fundamentale Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds besteht darin, dass offene Fonds täglich handelbar sind, während die Zeichner von geschlossenen Fonds ihre Anteile über Jahre hinweg entweder gar nicht oder allenfalls mit hohen Verlusten verkaufen konnten. Das hat sich fundamental verändert. 2. Änderungen bezüglich der Verwertbarkeit des Fonds
Offene Immobilienfonds sind weit weniger fungibel, als es ihr Name suggeriert (mehrfach haben innerhalb weniger Jahre zahlreiche offene Fonds die Anteilsrücknahme ausgesetzt) Mehrere Zweitmarktbörsen haben sich etabliert, an denen Anleger ihre Anteile handeln können Initiatoren von Zweitmarktfonds sorgen für Fungibilität, indem sie Anteile von verkaufswilligen Anleger aufkaufen, um sie in ihre Beteiligungen einzubringen. Vor diesem Hindergrund habe sich die Umsätze am Zweitmarkt für geschlossene Fonds vervierfacht-auf annähernd eine Milliarde Euro.3. Zweitmarkt für Fonds wird durch Bundesgerichtshof gestärktDer Zweitmarkt hat durch den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 7.Juli ( Aktenzeichen II ZR 154/07)an Schubkraft getroffen. Der BGH hat entschieden, dass Anleger ihre Anteile an geschlossene Fonds an institutionelle Interessenten verkaufen dürfen, auch wenn der Initiator das verboten hat. Die Richter haben zwei Urteile des Landgerichts und Oberlandesgerichts Bremen bestätigt. In der Praxis sah es bislang so aus, dass vornehmlich institutionelle Interessent wie Zweitmarktfonds der Kauf verweigert wurde. Denn von ihrer Seite musste die Initiator mit kritischen Fragen zur Arbeit der Fondsgeschäftsführer rechne, die von gewöhnlichen Anlegern kaum zu befürchten waren. Nach Ansicht der BGH-Richter ist ein Zweitmarktfonds kein Wettbewerber, weil er nicht im gleichen Handelszweig tätig sei. Der Beschluss des BGH wird die Handelsaktivitäten fördern und die Fungibilität von Fondsbeteiligungen verbessern. Private Anleger werden auch davon profitieren, dass institutionelle Käufer ihr Know-how in die Gesellschaft einbringen und somit beitragen können, die Renditen zu verbessern.II. Kreditfinanzierter Erwerb von Anteilen an geschlossenen ImmobilienfondsAnlegern geschlossener Immobilienfonds, die ihre Beteiligungen durch Darlehn finanziert haben, fällt nach Entscheidungen des Bundesgerichtshofs im April 2006 schwerer, sich bei sogenannten Schrottimmobilien von ihren Kreditverpflichtungen zu lösen. Nach Einschätzung von Experten sind bis zu 100.000 Anleger betroffen. Zahlreiche Anleger machten geltend, dass sie mit großen Versprechungen gelockt worden seien. Bis April 2006 herrschte Rechtsunsicherheit, da der für Gesellschaftsrecht zuständige II. Senat des Bundesgerichtshofs eine andere Auffassung vertrat als der sich mit Bank-und Börsenrecht beschäftigende XI. Senat. Der für das Bank- und Börsenrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte im April 2006 über verschiedene Klagen zu entscheiden, in denen es um kreditfinanzierte Beteiligungen von Verbrauchern an geschlossenen Immobilienfonds ging. Die Fonds waren in der Rechtsform von Gesellschaften bürgerlichen Rechts gegründet worden. Geschäftsgegenstand war die Errichtung und Vermietung von Gebäuden. Die Anleger waren jeweils von Vermittlern geworben worden, sich zu Steuersparzwecken an den Fonds zu beteiligen. Um die steuermindernden Anfangsverluste in die Höhe zu treiben, hatten sie den Kauf der Anteile mit Kredit finanziert. Später reichten die Ausschüttungen aus den Mieteinnahmen der oft überteuerten Immobilien häufig nicht mehr aus, um die Darlehn zu bedienen. In zwei Fällen erfolgten der Fondsbeitritt und die Aufnahme der Finanzierungskredite, die durch Grundschulden an Grundstücken des Fonds gesichert waren, durch Treuhänder, denen die Anleger umfassende notarielle Vollmachten erteilt hatten. Außerdem hatten sie die Treuhänder zusätzlich in einem von ihnen selbst unterzeichneten Zeichnungsschein beauftragt, den Beitritt zu dem Immobilienfonds zu bewirken und die erforderlichen Finanzierungskredite aufzunehmen. Die Treuhänder verfügten nicht über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz, soweit diese erforderlich war.
In zwei Fällen wurden die Darlehensverträge durch die Anleger selbst abgeschlossen. Bei diesen Darlehen handelte es sich nicht um durch Grundschulden gesicherte Kredite. Nur in einem Fall erfolgte der Abschluss durch den Anleger in einer Haustürsituation.
In den zur Entscheidung stehenden Fällen haben sich Rechtsfragen gestellt, die der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs aus seiner Zuständigkeit für das Darlehens- und Verbraucherkreditrecht und der II. Zivilsenat als der für das Gesellschaftsrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs in der Vergangenheit unterschiedlich gesehen haben. Beide Senate haben die dadurch hervorgerufenen Differenzen und Lösungsmöglichkeiten miteinander eingehend erörtert. Dabei hat sich erwiesen, dass die spezifisch gesellschaftsrechtlichen Fragen, die nach Meinung beider Senate in der Vergangenheit zu der Befassung des II. Zivilsenats mit Fällen der kreditfinanzierten Fondsbeteiligungen geführt haben, zwischenzeitlich geklärt worden sind (BGHZ 156, 46 ff.) und nunmehr –auch in den heute entschiedenen Fällen–die die Primärzuständigkeit des XI. Zivilsenats begründenden darlehens- und verbraucherkreditrechtlichen Probleme im Vordergrund stehen. Den hierzu von dem XI. Zivilsenat entwickelten Lösungen widerspricht der II. Zivilsenat vor allem im Hinblick auf die Ausführungen des XI. Zivilsenats in dem Rechtsstreit XI ZR 106/05, die die mögliche Haftung der Bank für bestimmte Fallkonstellationen betreffen, nicht.
Dementsprechend wurden die aufgetretenen einschlägigen Fragen von dem XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs wie folgt beantwortet:
1. Der Erwerb eines Immobilienfondsanteils und das Darlehen, das zur Finanzierung dieses Erwerbes dient und nicht von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig ist, sind ein verbundenes Geschäft im Sinne von § 9 Abs. 1 VerbrKrG, wenn zwischen beiden Verträgen eine wirtschaftliche Einheit besteht. Eine wirtschaftliche Einheit wird unwiderleglich vermutet, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus die Bank um Finanzierung seines Anlagegeschäfts ersucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte des Anlagevertreibers dem Interessenten zugleich mit den Anlageunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich zuvor dem Anlagevertreiber gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (Bestätigung von BGHZ 156, 46 ff. (II. Zivilsenat) und Senatsurteil vom 23. September 2003 XI ZR 135/02, WM 2003, 2232 f.).
Ist ein Darlehensnehmer durch falsche Angaben zum Erwerb einer Fondsbeteiligung bewogen worden, kann er bei Vorliegen eines verbundenen Geschäfts im Sinne von § 9 Abs. 1 VerbrKrG auch der die Fondsbeteiligung finanzierenden Bank seine Ansprüche gegen die Fondsgesellschaft entgegenhalten und gemäß § 9 Abs. 3 VerbrKrG die Rückzahlung des Kredits verweigern, soweit ihm gegen die Fondsgesellschaft ein Abfindungsanspruch zusteht (Bestätigung von BGHZ 156, 46 ff. (II. Zivilsenat) und Senatsurteil vom 23. September 2003 XI ZR 135/02, WM 2003, 2232 f.).
Darüber hinaus kann er den mit dem Anlagevertrag gemäß § 9 Abs. 1 VerbrKrG verbundenen Darlehensvertrag nach § 123 BGB anfechten, wenn die Täuschung auch für dessen Abschluss kausal war. Den daneben bestehenden Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss gegen den Vermittler kann der Darlehensnehmer ebenfalls gegen die kreditgebende Bank geltend machen, da der Vermittler bei einem verbundenen Geschäft nicht Dritter im Sinne von § 123 Abs. 2 BGB ist.
Dagegen kann er Ansprüche gegen Gründungsgesellschafter, Fondsinitiatoren, maßgebliche Betreiber, Manager und Prospektherausgeber dem Rückzahlungsverlangen der Bank nicht gemäß § 9 Abs. 3 VerbrKrG entgegensetzen (Abweichung von BGHZ 159, 280 ff.; 159, 294 ff., II. Zivilsenat).
Wird ein Darlehensvertrag nach § 1 Abs. 1 HWiG widerrufen und bildet er mit dem finanzierten Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft im Sinne von § 9 Abs. 1 VerbrKrG, erfordert der Zweck der gesetzlichen Widerrufsregelung, dass dem Darlehensgeber nach Widerruf kein Zahlungsanspruch gegen den Darlehensnehmer zusteht. Die Rückabwicklung hat in diesem Falle unmittelbar zwischen dem Kreditgeber und dem Partner des finanzierten Geschäfts zu erfolgen (Bestätigung von BGHZ 133, 254 ff., XI. Zivilsenat). Der Kreditnehmer kann die von ihm selbst auf das Darlehen gezahlten Beträge vom Kreditgeber zurückverlangen, nicht aber die ihm zugeflossenen Fondsausschüttungen. 2. Die Annahme eines verbundenen Geschäfts im Sinne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG scheidet aus, wenn es sich bei dem Darlehensvertrag um einen Realkreditvertrag im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG handelt. Ein solcher liegt auch dann vor, wenn nicht der Erwerber, sondern der Fonds das Grundpfandrecht bestellt hat (Abweichung von BGHZ 159, 294 ff., II. Zivilsenat; Fortsetzung von BGHZ 161, 15 ff., XI. Zivilsenat).
3. Für den Empfang eines Darlehens im Sinne des § 6 Abs. 2 Satz 1 VerbrKrG ist es unerheblich, ob ein verbundenes Geschäft vorliegt. Daher wird auch in Fällen, in denen Darlehensvertrag und Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft gemäß § 9 Abs. 1 VerbrKrG darstellen, ein wegen fehlender Gesamtbetragsangabe nichtiger Darlehensvertrag gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 VerbrKrG gültig, wenn dem Kreditnehmer die Darlehensvaluta nicht direkt zugeflossen, sondern vertragsgemäß unmittelbar an einen Treuhänder zum Erwerb des Fondsanteils ausgezahlt worden ist (Abweichung von BGHZ 159, 294 ff., II. Zivilsenat)
Auch für die Frage, ob in den Fällen nichtiger Vollmacht des gegen das Rechtsberatungsgesetz verstoßenden Treuhänders zugunsten der kreditgebenden Bank eine Rechtsscheinhaftung nach §§ 171, 172 BGB eingreift, kommt es nicht darauf an, ob Kreditvertrag und Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 VerbrKrG sind (Abweichung von BGHZ 159, 294 ff., II. Zivilsenat; Fortsetzung von BGHZ 161, 15 ff., XI. Zivilsenat).
4. Sofern die dem Treuhänder erteilte umfassende Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam ist, kann der Treuhänder zum Abschluss des Darlehensvertrages für den Anleger gleichwohl befugt sein, wenn ihm in einem Zeichnungsschein gesondert Vollmacht erteilt ist und dieser Zeichnungsschein der Bank vorgelegt worden ist.
Die Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (NJW 2005, 3551 ff. – Schulte und NJW 2005, 3555 ff. – Crailsheimer Volksbank) zu den Folgen einer unterbliebenen Widerrufsbelehrung nach der Haustürgeschäfterichtlinie waren für die ergangenen Urteile nicht von Bedeutung, weil es sich in drei Fällen nicht um Haustürgeschäfte gehandelt hat und weil der Anleger im vierten Fall bereits nach der Securenta-Rechtsprechung des XI. Zivilsenats (BGHZ 133, 254 ff.) vor den Risiken eines kreditfinanzierten verbundenen Geschäfts geschützt wird.
III. Zusammenfassung und AngebotKönnen sich Anleger aus der Schuldenfalle befreien, wenn der Fonds nicht das hält, was versprochen wurde?Die Rechtsprechung ist nicht eindeutig und komplex. Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofs haben teilweise Entscheidungen des BGH aufgehoben. Die Rechtsprechung muss daher immer im Lichte der europäischer Vorgaben für den Verbraucherschutz gesehen werden.Die Beratung durch qualifizierte Rechtsanwälte ist meines Erachtens sinnvoll und notwendig.Früher war es möglich, einen durch einen Treuhänder (oft Steuerberater) abgeschlossenen Darlehnsvertrag anzufechten, weil ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz vorlag. Dies ist nach der Entscheidung des BGH von 2006 nicht mehr möglich. Der BGH entschied, dass diese Treuhänder gleichwohl zum Abschluss eines Darlehnsvertrags befugt sein können, wenn ihnen im Zeichnungsschein eine gesonderte Vollmacht erteilt worden ist und diese Vollmacht der Bank vorgelegt wurde. Nachteilig für Anleger ist ferner die Feststellung des BGH, dass es sich nicht um ein verbundenes Geschäft handelt, wenn der Kunde einen Realkredit ( Darlehn wird durch Grundpfandrecht besichert ) aufgenommen hat.Negativ für Anleger: Wenn die Gesamtbelastung aus Tilgung, Zins und Kosten im Kreditvertrag nicht angegeben wurde, kam dieser bislang nur zu Stande, wenn der Anleger persönlich das Darlehn annahm. Nun sind nach Auffassung des BGH auch Verträge gültig, wenn das Darlehn an Treuhänder oder Fondsgesellschafte4n überwiesen wurde. Posiviv für Anleger ist, dass Banken nun laut BGH im Fall eines Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz( HWiG) verpflichtet sind, dem Anleger bereits gezahlte Beträge zurückzuerstatten, sofern es sich um ein verbundenes Geschäft handelt.Wenn die Widerrufsbelehrung nicht den Formvorschriften des HWiG entsprach, besteht auch heute noch die Möglichkeit, viele Jahre zurückliegende Verträge anzufechten.Einer der Tätigkeitsschwerpunkte von pkl ist das Bank- und Kapitalmarktrecht. Wir stehen Ihnen gern für Auskünfte und Hilfestellung zur Verfügung. Hermann Kulzer Rechtsanwalt Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht (Tätigkeitsschwerpunkt: Wertpapierhandel ua.)Fachanwalt für InsolvenzrechtKontakt:
Kulzer Hermann(pkl Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer)
Glashütterstraße 101a01277 Dresden/StriesenTel. 0351 8110233
www.pkl.comPAP/HB/26/0/2006/81/1/21 Papp/Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 5.12.2008 S.41
Verfasser: Hermann Kulzer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht, Interessenschwerpunkt Wertpapierhandel- und und Kapitalmarktrecht
Insolvenz des Vermieters: was passiert mit den Rechten des/der Grundpfandgläubigers/in
Sachverhalt:Der Schuldner S hat eine Eigentumswohnung, die vermietet ist. Die Wohnung ist finanziert bei der X-Bank. S möchte zur Vermeidung eines Insolvenzverfahrens den Gläubigern einen außergerichtlichen Schuldenregulierungsvorschlag unterbreiten. bei dem die Gläubiger besser gestellt werden als bei Durchführung des Insolvenzverfahrens. Frage: Wie werden die Mieten im Insolvenzverfahren berücksichtigt?Antworten:1. Der/die Grundpfandgläubiger/in ( hier: X-Bank) hat einen gesetzlichen Anspruch darauf, aus den Einkünften des Grundstücks vor den persönlichen Gläubigern befriedigt zu werden(§ 1123 BGB; BGH 9.11.2006 IX ZR 133/05 ZIP 2007, 35 = ZInsO 2006, 1321).2. Die Grundschuldhaftung begründet bereits ex lege und ohne Beschlagnahme ein gegenwärtiges Pfandrecht an den Miet-/Pachtforderungen, durch das ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO entsteht, vgl Uhlenbruck Insolvenzordnung § 129 Rnr. 121.3. Der Grundpfandgläubiger kann mit dem Insolvenzverwalter eine Vereinbarung treffen zur Nutzung des Grundstücks und des Nutzungsentgelts.4. Der Grundpfandgläubiger kann die Zwangsverwaltung beantragen- damit entzieht der Zwangsverwalter dem Insolvenzverwalter die Mieterlöse.5. Ist über das Vermögen des Schuldners das Insolvenzverfahren eröffnet, so ist auf Antrag des Insolvenzverwalters die Einstellung der Zwangsverwaltung anzuordnen, wenn der Insolvenzverwalter glaubhaft macht, dass durch die Fortsetzung der Zwangsverwaltung eine wirtschaftliche Nutzung der Insolvenzmasse wesentlich erschwert wird, § 153 b ZVG. Die Einstellung ist mit der Auflage anzuordnen, dass die Nachteile, die dem betreibenden Gläubiger aus der Einstellung erwachsen, durch laufende Zahlungen aus der Insolvenzmasse ausgeglichen werden, § 153b ZVG.Nachteile erwachsen dem Gläubiger, wenn der Zwangsverwalter durch Vermietung oder Verpachtung Nutzungen des Grundstücks erzielen würde, die bei Fortführung der Zwangsverwaltung laufende Zahlungen aus den Überschüssen ( §§ 155abs.2, 157, 158 ZVG)an den Gläubiger ermöglichen würden, Stöber Zwangsversteigerungsgesetz 19. Auflage 2009 § 153b Rdnr. 5.Ergebnis:Im Normalfall stehen die Mieten des Schuldners im Insolvenzverfahren dem Grundpfandgläubiger zu, der diese über die Zwangsverwaltung, kalte Zwangsverwaltung oder Nutzungsvereinbarung mit dem Insolvenzverwalter erhält.	Verfasser: Hermann Kulzer, MBA Fachanwalt für Insolvenzrecht
Immobilienwirtschaft in der Krise: 15 Tipps zur Vermeidung von Notverkauf und Insolvenz
Immobilienwirtschaft in der Krise: 15 Tipps zur Vermeidung von Notverkauf und Insolvenz Experten prognostizieren: große Immobiliengesellschaften sollen von der Finanzkrise stark betroffen werden. Die Finanzierungsstrukturen wanken. <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
Die Frage ist?
Werden Kredite prolongiert? Sind Umschuldungen möglich? Das Problem?
Manche Banken verlangen jetzt schon bei Käufen/Umschuldungen einen Eigenkapitaleinsatz von 40-50 Prozent. Durch die Vertrauenskrise leihen sich Banken untereinander nichts mehr und Banken sind vorsichtiger beim Ausleihen an Kunden.
Was passiert? Die Not von Investoren mit hohen Fremdkapitalquoten wird größer. Der Verkaufsdruck steigt. Finanzstarke Investoren haben Chancen günstig einzukaufen. Das erste Opfer?
Im August 2008 gab es das erste große Opfer: Level one Asset Management GmbH mit Sitz in Berlin meldete Insolvenz an. Level one Asset Management GmbH kaufte allein in den letzten drei Jahren 28.000 Wohnungen, überwiegend in Ostdeutschland. Das Jahr 2009 wird in der Immobilienbrache viele Veränderungen mit sich bringen.
Was kann man tun, damit die Bank die Finanzierung prolongiert? 15 Tipps:
1. Immer aktuelle Zahlen, Auswertungen und Jahresabschlüsse des Unternehmens
2. Positive Fortführungsprognose erstellen und dokumentieren
3. Aktiva müssen unter Fortführungs- und Liquidationsgesichtspunkt dargestellt werden
4. Überschuldungs- und Liquiditätsstatus erstellen
5. Bank muss ersehen, dass Fortführung für Sie eine volle oder wesentlich höhere Befriedigung mit sich bringt, als bei einer möglichen Insolvenz
6. Professionelle Kontaktpflege zu den finanzierenden Banken: sind alle Obliegenheiten erfüllt? Liegen alle angeforderten Unterlagen und Zahlen vor? Kennen Sie die Termine und Fristen; rechtzeitige Gespräche führen und professionell vorbereiten.
7. Finanzierungen nicht von einer Quelle abhängig machen. Gleichzeitig mehrere Verhandlungen führen. Möglichst Verhandlungsprofis beteiligen.
8. Eigenkapitalquote erhöhen 9. Alternative Finanzierungsquellen erschließen: Mitarbeiterbeteiligung, Beteiligung Dritter, Contracting
10. Dokumentierte Transparenz der Geschäftsleitung und der verbundenen Unternehmen; Vereinbarung eines Corporate Governance für ordnungsgemäßes verantwortungsbewusstes Handeln
11. Überprüfung der Geschäftsführergehälter und gegebenenfalls Anpassung
12. Verbesserung der Absicherung vor Forderungsausfällen und Verbesserung Inkasso (effektiver) 13. Installation eines Risikomanagements und Erstellung eines Notfallplans 14. Abschluss oder Erweiterung Haftpflichtversicherung 15. Verbesserung der Führungsstärke; Mitarbeitermotivation und Gelassenheit
Auch für den Fall, dass die Prolongation nicht glückt, stehen wir bei Fragen z.B. in folgenden Bereichen bereit:
Umfinanzierung, Sanierung, Insolvenzeinleitung, Eigenverwaltung, Insolvenzplan, Insolvenzplanvorabcheck, Beteiligungskauf; Verkauf.
Die PKL hat im Verbund mit der KMK ca 90 Mitarbeiter und mehrere Standorte ua. in Berlin, Dresden, Hannover. Wir sind: Rechtsanwälte, Fachanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Unternehmensberater, Bankkaufleute, Diplomkaufleute, Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter, Fachangestellte, Steuerfachangestellte ua.Kontakt:Hermann Kulzer, Berlin, DresdenRechtsanwaltFachanwalt für InsolvenzrechtFachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrechtzertizierter Zwangsverwalter; MediatorPkl Dresden, Büro Königstrasse 2501097 DresdenTel. 0351/8110233kulzer@pkl.comwww.pkl.com	Verfasser: Hermann Kulzer, Fachanwalt für Insolvenzrecht, zert. Zwangsverwalter, Mediator
Schadensersatzanspruch bei Schrottimmobilien
Der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte erneut über Ansprüche von Verbrauchern im Zusammenhang mit sogenannten "Schrottimmobilien" zu entscheiden. Die Klägerin, eine kleinere Volksbank in Baden-Württemberg, verlangt die Rückzahlung eines durch eine Grundschuld gesicherten Annuitätendarlehens, das der Beklagte zur Finanzierung des Erwerbs eines Appartements in einem so genannten Boarding-House in der Nähe von Stuttgart aufgenommen hat. Der in Bremen wohnhafte Beklagte wurde im Jahre 1992 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital ein Appartement in dem von einer Pächterin hotelähnlich betriebenen Boarding-House zu erwerben. Nach Abschluss des Kaufvertrages mit der Bauträgerin schloss er wie zahlreiche andere Käufer von Appartements mit der Klägerin im Oktober 1992 einen Darlehensvertrag über rd. 143.000 DM ab, der eine Widerrufsbelehrung nach dem Verbraucherkreditgesetz, nicht aber eine solche nach dem Haustürwiderrufsgesetz enthielt. Die Pächterin wurde bereits fünf Monate nach Eröffnung des Boarding-Houses insolvent, die Bauträgerin zwei Jahre später. Als der Beklagte mit den Annuitätenraten in Verzug geriet, kündigte die Klägerin das Darlehen und forderte die Zahlung von rd. 145.000 DM. Der Beklagte widerrief im Jahre 2001 seine Darlehensvertragserklärung nach dem Haustürwiderrufsgesetz. Das Landgericht hat der Zahlungsklage der Volksbank stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie abgewiesen. Nach Aufhebung des Berufungsurteils durch den Bundesgerichtshof (XI ZR 37/03, WM 2004, 620) hat das Berufungsgericht dem Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften mehrere Fragen zur Auslegung der EG-Haustürgeschäfterichtlinie vorgelegt (OLG Bremen WM 2004, 1628). Nach deren Beantwortung (EuGH WM 2005, 2086) hat das Berufungsgericht (WM 2006, 758) die Klage erneut abgewiesen, die Revision aber zugelassen. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an einen anderen Senat des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Das Berufungsgericht ist zwar zu Recht davon ausgegangen, dass ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gemäß § 2 HWiG auch dann gegeben sein kann, wenn - wie hier - die Haustürsituation nicht bei Vertragsabschluss, sondern nur bei dessen Anbahnung vorgelegen hat. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, setzt der Schadensersatzanspruch aber voraus, dass die finanzierende Bank ein Verschulden trifft und der Kapitalanleger seine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung bei ordnungsgemäßer Belehrung über sein Widerrufsrecht auch tatsächlich widerrufen hätte; eine (widerlegliche) tatsächliche Vermutung für die Ausübung des Widerrufsrechts besteht nicht. Dies gilt auch dann, wenn der mit dem Darlehen finanzierte Kaufvertrag nicht wirksam zustande gekommen sein sollte. Ohne einen Widerruf bleibt der Kapitalanleger an den Darlehensvertrag gebunden und zu seiner Erfüllung verpflichtet, ohne der Bank die Unwirksamkeit des Kaufvertrages entgegenhalten zu können. Im zur Entscheidung stehenden Fall kann das Bestehen oder Nichtbestehen eines Schadensersatzanspruchs noch nicht abschließend beurteilt werden. Vielmehr wird das Berufungsgericht nach Zurückverweisung der Sache die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben. Hierbei wird es möglicherweise auch nochmals einen Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen einer Aufklärungspflichtverletzung der Klägerin infolge Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung des Beklagten durch evident unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers zur angeblich mit dem Appartement erzielbaren Miete prüfen müssen. BGH, Urteil vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06 LG Bremen - Urteil vom 12. Mai 2005 - 8 O 2272/02 ./. OLG Bremen - Urteil vom 6. April 2006 - 2 U 20/02 Verfasser: Hermann Kulzer, Fachanwalt für Insolvenzrecht
Schrottimmobilie: vorvertragliche Aufklärungspflichten
Der XI.Senat des Bundesgerichtshofs hatte erneut über Ansprüche von Verbrauchern im Zusammenhang mit Schrottimmobilien zu entscheiden. Zum Sachverhalt:Die Klägerin nimmt die beklagte Bausparkasse auf Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung in Anspruch. Von einem Vermittler geworben, erwarb die Klägerin im Jahre 1997 zwecks Steuerersparnis eine vermietete Eigentumswohnung in S.für ca 45.000 Euro. Zur Finanzierung des Kaufpreises nahm sie ein Grundschuldvorausdarlehen einer Bank über 50.000 Euro auf, das durch zwei mit der Beklagten abgeschlossene Bausparverträge getilgt werden sollte. Wie in dem Darlehensvertrag vorgesehen, trat die Klägerin der für das betreffende Objekt bestehenden Mieteinnahmegemeinschaft bei. Mit ihrer Klage beruft sie sich auf die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten. Sie macht geltend, das Mietpoolkonzept habe betrügerisch von Anfang an überhöhte Ausschüttungen vorgesehen, um eine entsprechende Rendite vorzutäuschen. Obwohl dies der beklagten Bausparkasse bekannt gewesen sei, habe sie den Beitritt zum Mietpool zur Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens gemacht und die überhöhten Mietpoolausschüttungen als tatsächliche Mieterträge behandelt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr nach Beweiserhebung über die Üblichkeit des verlangten Beitritts zu einer Mieteinnahmegemeinschaft stattgegeben, hat aber die Revision zugelassen. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an einen anderen Senat des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Zur Entscheidung:Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist eine finanzierende Bank dem Darlehensnehmer nicht allein deshalb zur Aufklärung verpflichtet, weil sie seinen Beitritt zu einem für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung gemacht hat. Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank können sich in diesem Zusammenhang allerdings bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools ergeben. Dies kann etwa in Betracht kommen, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools verlangt oder in Kenntnis des Umstands, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die die Anleger als Poolmitglieder haften müssen, oder in Kenntnis des Umstands, dass an die Poolmitglieder überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt werden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit der Anlage vermitteln. Im zur Entscheidung stehenden Fall konnte dies noch nicht abschließend beurteilt werden. Zwar steht fest, dass die Vermittler und die Mietpoolverwalterin die Klägerin durch evident unrichtige Angaben zur angeblich in dem konkreten Mietobjekt erzielbaren Miete und durch Auszahlung entsprechend überhöhter Mietpoolausschüttungen, denen keine entsprechenden Mieteinnahmen zugrunde lagen, arglistig getäuscht haben. Nicht tragfähig sind hingegen die Feststellungen des Berufungsgerichts, dies sei der Beklagten bekannt gewesen. Eine Kenntnis der beklagten Bausparkasse von den konkreten Risiken des Mietpools hätte das Berufungsgericht nicht ohne Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen annehmen dürfen, da die Kenntnis zwischen den Parteien streitig ist, Zeugenbeweis angeboten war und die vorliegenden Unterlagen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts eine Kenntnis der Beklagten nicht ausreichend belegen. Mangels tragfähiger Feststellungen zur Kenntnis der beklagten Bausparkasse erweist sich auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, die Bausparkasse habe sich wissentlich an einem Betrug zu Lasten der Anleger beteiligt, nach gegenwärtigem Sachstand als nicht tragfähig. Nach Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht wird dieses nunmehr in der prozessual gebotenen Weise die erforderlichen Feststellungen zu der von der Klägerin behaupteten Kenntnis der beklagten Bausparkasse von der arglistigen Täuschung zu treffen haben. Hierbei wird der Klägerin im Anschluss an die Entscheidung des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04) unter dem Gesichtspunkt eines die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprungs der finanzierenden Bausparkasse eine Beweiserleichterung zugute kommen, da die beklagte Bausparkasse in institutioneller Weise mit den Vermittlern zusammen gearbeitet hat. Ihre Kenntnis von der arglistigen Täuschung durch die Vermittler wird daher vermutet und es wird ihr obliegen, diese Vermutung mit den von ihr angebotenen Beweismitteln zu widerlegen. Urteil XI ZR 414/04 Verfasser: Hermann Kulzer, Rechtsanwalt, Fachanwalt
Verjährung eines Bereicherungsanspruchs / Finanzierung der Eigentumswohnung
Der für das Bank- und Börsenrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte über die Verjährung eines Bereicherungsanspruchs im Zusammenhang mit Darlehen zur Finanzierung einer Eigentumswohnung zu entscheiden.
In dem zugrunde liegenden Fall erteilten die Kläger einer Treuhänderin, die nicht über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz verfügte, in einem Treuhandvertrag eine umfassende Vollmacht zum Abschluss sämtlicher für den Erwerb der Eigentumswohnung erforderlichen Verträge. Die Treuhänderin schloss für die Kläger 1996 zunächst einen Darlehensvertrag zur Zwischenfinanzierung des Kaufpreises. Dieser wurde durch einen weiteren von der Treuhänderin namens der Kläger abgeschlossenen Darlehensvertrag abgelöst. Nur bei Abschluss des Endfinanzierungsdarlehens lag der Beklagten eine notarielle Ausfertigung der umfassenden Vollmacht vor. Mit der Klage verlangen die Kläger die an die Beklagte erbrachten Leistungen zurück. Die Beklagte beruft sich auf Verjährung. Das Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben.
Der XI. Zivilsenat hat die Revision zurückgewiesen. Den Klägern steht ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückzahlung des zur Ablösung des Zwischenfinanzierungskredits aufgewendeten Geldbetrags zu, weil dieser Vertrag mangels Vertretungsmacht der Treuhänderin nicht wirksam für die Kläger abgeschlossen worden ist. Der Rückzahlungsanspruch ist nicht verjährt. Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 und 4 EGBGB richtet sich die Verjährung dieses Anspruchs nach § 195 BGB (n. F.). Der Lauf dieser regelmäßigen Verjährungsfrist ist auch in Überleitungsfällen unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB zu berechnen. Die Kläger hatten am 1. Januar 2002 nicht die erforderliche Kenntnis, weil ihnen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts das Zwischenfinanzierungsdarlehen nicht bekannt war. Die Kenntnis der Treuhänderin ist ihnen im Rahmen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht entsprechend § 166 Abs. 1 BGB zuzurechnen, weil der Treuhandvertrag und die erteilte Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig sind.
BGH, Urteil vom 23. Januar 2007 – XI ZR 44/06
Vorinstanzen: LG Frankenthal (Pfalz) – Urteil vom 9. Dezember 2004 – 7 O 269/04 OLG Zweibrücken – Urteil vom 23. Januar 2006 – 7 U 7/05
Verfasser: Hermann Kulzer, Rechtsanwalt
Grundpfandrechtsgläubiger in der Insolvenz
§§ 49, 110, 129 Abs. 1, 140 Abs.1 InsO1. Der Grundpfandgläubiger erwirbt mit dem Grundpfandrecht ein Absonderungsrecht auch an den mithaftenden Miet-und Pachtzinsforderungen2.Verrechnet der Gundschuldgläubiger, dem der Schuldner die Mietzinsforderungen abgetreten hat, bis zur Insolvenzeröffnung eingehende Mietzahlungen mit einer Forderung gegen den Schuldner, so werden die Gläubiger hierdurch nicht benachteiligt, wenn der Grundpfandgläubiger das Absonderungsrecht zuvor unanfechtbar erworben hat.BGH, Urt. v.9.11.2006 - IX ZR 133/05, ZInsO 24/2006 S. 1321 ff.	Verfasser: Hermann Kulzer, Fachanwalt
Erwerb einer Immobilie zu Steuersparzwecken und Vertretung durch Treuhänder
1. Der im Rahmen des kreditfinanzierten Erwerbs einer Immobilie zu Steuersparzwecken eingeschaltete Treuhänder ist gegenüber der finanzierenden Bank nach Maßgabe der §§ 171, 172 BGB auch in Fällen vertretungsbefugt, in denen die ihm erteilte umfassende Vollmacht gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt. 2. Etwas anderes gilt nur, wenn die finanzierende Bank bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts den Mangel der Vertretungsmacht kannt oder kennen musste.3. Im Jahre 1992 konnte auch die finanzierende Bank im Rahmen eines Steuersparmodells den auf einem Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz beruhenden Mangel einer notariell beurkundeten und vorgelegten Treuhändervollmacht nicht kennen ( Fortführung BGHZ 145, 265 ) BGH, Urt. v. 9.11.2004 - XI ZR 315 / 03 in ZIP 3 / 2005 S. 110 ff. Verfasser: krs
Immobilie in der Krise/Haftung des Steuerberaters für Fehlberatung
Die klagenden Eheleute wollten steuerbegünstigt ihren Bauerhof verkaufen.Dies scheiterte an der Fehlberatung ihres Steuerberaters.Der Steuernachteil sollte dann unter Aufsicht des Steuerberaters durch den Kauf von steuerbegünstigten Immobilien in den neuen Bundesländern ausgeglichen werden.Auch dies scheiterte. Die Eheleute sind ruiniert und klagen auf Schadensersatz gegen ihren Steuerberater. Ansehen
Verfasser: Hermann Kulzer, Fachanwalt für Insolvenzrecht

References: BGH 
 Art. 1
 § 1
 § 171
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 638
 BGH 
 § 249
 § 823
 BGH 
 § 823
 § 263
 § 444
 § 434
 § 437
 § 438
 BGH 
 BGH 
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 123
 § 123
 § 9
 § 1
 § 9
 § 9
 § 3
 § 6
 § 9
 § 6
 § 9
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 49
 § 129
 § 153
 § 153
 § 153
 § 2
 Art. 229
 § 6
 § 195
 § 199
 § 199
 § 166
 Art. 1
 § 1