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Timestamp: 2018-06-24 16:52:46+00:00

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Eigenbedarfskündigung - Informationen und Tipps - Ratgeber 2018
Eigenbedarfskündigung – Informationen und Tipps
Herzlich Willkommen auf www.eigenbedarfskuendigung.com! Hier finden Sie Informationen rund um das Thema Eigenbedarf und Eigenbedarfskündigung, zum Beispiel Ratgeber zum Anmelden von Eigenbedarf, zum Kauf einer vermieteten Immobilie und wie eine Eigenbedarfskündigung aussehen muss.
Was ist Eigenbedarf und wie kommt es zur Eigenbedarfskündigung?
Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Kündigungsgrund durch den Vermieter.
Im Mietrecht bedeutet Eigenbedarf, dass ein Haus- oder Wohnungseigentümer die Immobilie – das Haus oder die Wohnung – selbst nutzen will. Ist die Immobilie jedoch vermietet, muss eine Eigenbedarfskündigung gegen den Mieter ausgesprochen werden.
Eigenbedarf ist dabei der häufigste und meist auch bekannteste Kündigungsgrund, der von Vermietern angegeben wird. Allerdings müssen bei dieser Art der Kündigung durch den Vermieter besondere Anforderungen und Regeln beachtet werden.
Was gilt als Eigenbedarf? Müssen besondere Anforderungen beachtet werden, wenn eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird? Wie setzt sich bei einem Eigenbedarf die Kündigungsfrist zusammen und welche Kündigungsfrist muss bei einer Eigenbedarfskündigung eingehalten werden?
Kann diese Kündigung sofort nach Kauf ausgesprochen werden? Wie sieht es bei Eigentumswohnungen aus? Was sagt das Mietrecht zur Kündigung wegen Eigenbedarf und welche Urteile gibt es diesbezüglich? Diese Fragen sollen im nachfolgenden Artikel näher erläutert werden, sodass Sie einen Überblick zum Thema Eigenbedarfskündigung erhalten oder wie Sie mit einer Kündigung wegen Eigenbedarf umgehen können.
Möchte ein Vermieter Eigenbedarf anmelden, da er den Wohnraum selbst nutzen will, muss er für die notwendige Eigenbedarfskündigung bestimmte Anforderungen und Formalien beachten. Fehler im Kündigungsschreiben oder bei der Begründung des Bedarfs können zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Ein Vermieter kann dem Mieter nicht einfach kündigen. Weder wegen Eigenbedarf noch wegen anderen Gründe. Eine Eigenbedarfskündigung muss eine schriftliche Begründung der Kündigung enthalten.
Eine Eigenbedarfskündigung ist für Mieter oft eine Überraschung.
Auch muss berücksichtigt werden, ob es sich um eine umgewandelte Eigentumswohnung handelt, eine Wohnung in einer Wohnanlage oder ein Einfamilienhaus. Aus den verschiedenen Arten der Immobilie ergeben sich spezifische Anforderungen, die bei der Eigenbedarfskündigung beachtet werden müssen.
Die Kündigung der Wohnung bei Eigenbedarf kann zum Beispiel dann ausgesprochen werden, wenn der Vermieter durch veränderte Lebensumstände einen größeren oder kleineren Wohnraumbedarf hat. Dieser Wohnraumbedarf muss jedoch nachweislich vorliegen und ausführlich begründet werden. Vermieter sollten sich daher vor dem Erstellen und Übergeben der Eigenbedarfskündigung mit den Gegebenheiten und Anforderungen vertraut machen. Auch die betroffenen Mieter sollten sich über die notwenigen Voraussetzungen informieren, sodass sie die Kündigung auf Ihre Richtigkeit prüfen können.
Die Anmeldung von Eigenbedarf sowie die Kündigung diesbezüglich sind nach § 573 Abs.2 Nr.2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Bezüglich der Eigenbedarfskündigung wird im BGB Folgendes festgelegt:
Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt werden, kann der Vermieter Bedarf anmelden. Der BGH hat eindeutige Urteile bezüglich der Eigenbedarfskündigung erlassen, an die sich Vermieter und Mieter halten sollten. Ein Vermieter hat berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er den Wohnraum selbst oder für seine Familie benötigt. Kann der Vermieter eindeutige, vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf oder die Nutzung durch eine Bedarfsperson angeben, ist diese Voraussetzung erfüllt. Der Vermieter oder die Bedarfsperson müssen sich hierfür nicht in einer Notlage befinden.
Das Nutzungsinteresse des Vermieters oder der Bedarfsperson muss sich allerdings auch realisieren lassen. Der Bedarf ist zum Beispiel nachvollziehbar, wenn dem Vermieter in seiner Wohnung selbst gekündigt wurde oder die Bedarfsperson aufgrund von Familiengründung eigenen Wohnraum benötigt. Nicht nachvollziehbar wäre der Bedarf, wenn eine pflegebedürftige Person in eine ungeeignete Wohnung einziehen soll, z.B. wenn diese keinen Fahrstuhl hat.
Erhält der Mieter eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter in der andere Gründe als der eigentliche Eigenbedarf angegeben sind, ist die Kündigung unwirksam. Hier liegt kein Bedarf vor. Darüber hinaus muss geprüft werden, ob die angeführte Bedarfsperson tatsächlich zum Kreis der begünstigten Personen gehört. Meldet der Vermieter Eigenbedarf für Familienangehörige an, dann kann dies nur für einen bestimmten Personenkreis geschehen.
Neben den engsten Angehörigen wie Kinder, Enkel, Schwiegerkinder, Eltern, Schwiegereltern und Großeltern zählen auch Geschwister sowie Nichten und Neffen zum Kreis der begünstigten Personen. Auch für Haushaltsangehörige, die dauerhaft im Haushalt des Vermieters wohnen, wie zum Beispiel Pflegekräfte oder Haushaltshilfen, kann Eigenbedarf angemeldet werden. In diesem Fall darf der Haushaltsangehörige jedoch selbst keinen eigenen Haushalt haben.
Wird der Bedarf durch den Vermieter für Personen mit einem entfernteren Verwandtschaftsgrad angemeldet, muss hier die enge persönliche Beziehung zwischen dem Vermieter und der benannten Bedarfsperson glaubhaft nachgewiesen werden.
Eigenbedarfskündigung – Gründe kann es viele geben
Für eine Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf kann es viele Gründe geben.
Für eine Kündigung auf Eigenbedarf können die Gründe vielfältig sein. Sowohl für den Mieter als auch für die Rechtsprechung müssen diese Gründe eindeutig und nachvollziehbar sein. Kann der Vermieter seinen Anspruch weder begründen oder noch zweifelsfrei darlegen, kann keine Kündigung vom Mietvertrag wegen Eigenbedarf ausgesprochen werden. In der derzeitigen Rechtsprechung und in Urteilen des BGH werden folgende Gründe für eine Kündigung bei Eigenbedarf anerkannt:
Die derzeitige Wohnung des Vermieters ist wesentlich teurer oder zum Arbeitsplatz ungünstiger gelegen und der Vermieter möchte die betroffene Mietwohnung in Eigenbedarf selbst nutzen.
Der betroffene Wohnraum wird für nahe Verwandte des Vermieters benötigt.
Es stehen Veränderung der Lebensumstände, wie Heirat, Scheidung oder der Wechsel des Arbeitsplatzes, an.
Werden in der Eigenbedarfskündigung ein oder mehrere dieser Gründe angeführt, muss die Nutzung nach Übernahme der Wohnung auch so stattfinden. Ein Vermieter kann bei der Eigenbedarfskündigung keine Gründe angeben, die den tatsächlichen Lebensumständen nicht entsprechen. Es kann also nicht angeführt werden, dass eine größere Wohnung benötigt wird, wenn der derzeitige Wohnraum für die anstehenden Veränderungen ausreichend ist.
Finanzielle Gründe für eine Eigenbedarfskündigung können dann anerkannt werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass sein derzeitiger Wohnraum im Unterhalt höher liegt, als die gekündigte Wohnung des Mieters.
Es kann durchaus auch vorkommen, dass Vermieter bei der Kündigung auf Eigenbedarf vorgetäuschte Gründe angeben und versuchen so eine Wohnungskündigung aus Eigenbedarf geltend zu machen. Hat der Mieter den Verdacht, dass der angemeldete Bedarf nur vorgetäuscht ist, liegt die Beweislast bei ihm. Ist der angemeldete Grund nachweislich nicht gegeben und wurde vorgetäuscht, entstehen auf Seiten des Mieters Schadensersatzansprüche.
Gleichzeitig wird eine Kündigung wegen Eigenbedarf bei Angabe vorgetäuschter Gründe seitens des Vermieters als Betrug gewertet und rechtlich verfolgt.
Neben den zuvor bereits genannten Beispielen, die als Begründung für Eigenbedarf anerkannt werden, haben Gerichte auch folgende Angaben akzeptiert:
Die Wohnung wird an acht bis zehn Tagen im Monat aufgrund der Arbeitssituation benötigt. Hier ist es unerheblich, ob die Wohnung als Zweit- oder Hauptwohnsitz angemeldet ist. Auch für Zweitwohnungen kann der Eigentümer Eigenbedarf anmelden.
Für eine Eigenbedarfskündigung sind im BGB mehrere Regelungen festgehalten.
Darüber hinaus gibt es bei einer Kündigung auf Eigenbedarf auch Gründe, die nicht als solche anerkannt werden. Benötigt der Vermieter die Wohnung zum Beispiel für Verwandte, die im Jahr nur selten zu Besuch sind, dann wird dies nicht als ausreichender Grund angesehen. Auch wenn die Wohnung nur für eine kurze Übergangszeit während der Fertigstellung eines Neubaus benötigt wird, kann nicht auf Eigenbedarf gekündigt werden.
Des Weiteren liegt kein Eigenbedarf vor, wenn die Wohnung weniger als sechs Monate im Jahr genutzt wird, oder ausschließlich nur als Arbeitszimmer, Hobbywerkstatt oder Gewerberaum zur Verfügung stehen soll. Hier kann keine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden.
Bei einer Eigenbedarfskündigung muss beachtet werden, dass die Gründe, die zum Eigenbedarf führen, erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein dürfen und nach der Kündigung nicht ohne Begründung wegfallen dürfen. Erübrigt sich der Eigenbedarf nachträglich, muss der Vermieter dies dem Mieter unverzüglich mitteilen. Zieht der Vermieter oder die angegebenen Bedarfspersonen nicht in die Wohnung, muss ein triftiger Grund angegeben werden, warum die Gründe für den angemeldeten Bedarf nachträglich entfallen sind.
Diese Regelung ist auch auf eine Zweitwohnung anzuwenden. Auch hier muss der in der Eigenbedarfskündigung angemeldete Eigenbedarf begründet und nachvollziehbar sein. Wird die Zweitwohnung nur zeitweise genutzt, kann dennoch Eigenbedarf geltend gemacht werden.
Kündigung auf Eigenbedarf – wann ist dies nicht möglich?
Erhält ein Mieter die Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf, sollte zunächst geprüft werden, ob die dargelegten Gründe auch tatsächlich als Eigenbedarf anerkannt werden. Ein Vermieter kann durchaus das Recht auf Eigenbedarf verlieren. Unter anderem kann das der Fall sein, wenn der Vermieter sich rechtsmissbräuchlich verhält.
Rechtmissbrauch kann dann vorliegen, wenn der Vermieter einen überhöhten Wohnbedarf anmeldet. Es ist einem Vermieter zwar überlassen welchen Bedarf er für sich und seine Familie und Haushaltsmitglieder anmeldet, dennoch kann es auch vorkommen, dass dem Verlangen des Vermieters durch die Rechtsprechung eine Grenze gesetzt wird.
Im Mietrecht ist Eigenbedarf klar geregelt.
Wenn der Eigentümer zum Beispiel für eine Wohnung eine Eigenbedarfskündigung ausspricht und als Bedarfsperson einen Schüler, Studenten oder Auszubildenden angibt und die Wohnung größer als 100 qm ist, wird in der Regel von einem überhöhten Wohnbedarf ausgegangen. In einem solchen Fall verliert der Vermieter sein Recht für die Wohnung Eigenbedarf anzumelden.
Darüber hinaus kann auch der Umstand, dass im Haus oder in der Wohnanlage eine andere Wohnung zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung zur Verfügung stand, einem Vermieter als rechtsmissbräuchlich ausgelegt werden. Nämlich dann, wenn der Vermieter diese Wohnung dem Mieter nicht als Ersatz anbietet oder wenn der angemeldete Eigenbedarf auch durch diese andere, freie Wohnung gedeckt werden würde. In beiden Fällen wird die Kündigung auf Eigenbedarf als unwirksam angesehen.
Ein weiterer Grund für eine Unwirksamkeit einer Kündigung kann mit der Art der Immobilie zusammenhängen. Bei umgewandelten Eigentumswohnungen gibt es Sonderregelungen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist bei umgewandelten Eigentumswohnungen erst nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren möglich.
Hier muss der Vermieter darauf achten, dass eine Sperrfrist immer eintritt, wenn eine Wohnung nach dem Mietvertragsbeginn in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und danach verkauft wurde. In Ballungsgebieten und Gebieten mit Wohnraumknappheit können diese Sperrfristen bis zu zehn Jahre betragen. Eine Eigenbedarfskündigung ist erst nach Ende der Sperrfristen möglich.
Wie sieht eine Eigenbedarfskündigung aus?
Wie bereits erwähnt, muss die Eigenbedarfskündigung begründet werden. Das Kündigungsschreiben muss den Eigenbedarf ankündigt, aufgeführt sein. Ein Kündigungsschreiben ohne Angaben von Gründen, egal ob es die Anmeldung von Eigenbedarf betrifft oder andere Kündigungsgründe entstanden sind, ist formell unwirksam. Für eine Eigenbedarfskündigung können Muster sehr hilfreich sein. Im Internet oder in der Fachliteratur sind zum Thema Kündigung wegen Eigenbedarf zahlreiche Muster zu finden. Grundsätzlich können diese von Vermietern und Eigentümern zum Erstellen von Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf verwendet werden.
Kostenlose Muster für eine Eigenbedarfskündigung sind im Internet zu finden.
Muster für eine Eigenbedarfskündigung können hier die richtigen Formulierungen anbieten und das Verfassen erleichtern.
Rein formal muss das Schreiben bei einer Eigenbedarfskündigung, neben der ausführlichen Darlegung der Gründe für den Eigenbedarf auch auf die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen eingehen. Für einen Vermieter ist es darüber hinaus auch ratsam, eine Räumungsfrist anzugeben, sodass er von vornherein der weiteren Nutzung nach Mietvertragsende widerspricht.
Das Kündigungsschreiben bei der Eigenbedarfskündigung muss die Namen und die richtige Anschrift aller betroffenen Mieter enthalten sowie auch die korrekten Daten des Absenders. Es sollte einen passenden Betreff aufweisen, in dem der Grund des Schreibens und das betroffene Mietverhältnis benannt sind. Auch in der Anrede sollte darauf geachtet werden, dass alle betroffenen Mieter angesprochen werden.
Wie erwähnt, müssen die Gründe für die Kündigung der Wohnung ausführlich dargelegt werden. Des Weiteren sollten die einzuhaltenden Fristen benannt werden und auch darauf hingewiesen werden, dass der Mieter Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen kann.
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf – darauf muss geachtet werden
Der Vermieter kann jederzeit eine Eigenbedarfskündigung gegenüber seinem Mieter aussprechen. Die Kündigungsfristen sowie die Fristen für die Wohnungsräumung sind vorgegeben und müssen für eine wirksame Kündigung eingehalten werden.
Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf muss eingehalten werden. Das Datum der Zustellung beim Mieter ist entscheidend.
Will ein Vermieter dem Mieter kündigen wegen Eigenbedarf und diesen geltend machen, darf dieser Bedarf erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. War die Situation bereits bei Vertragsabschluss bekannt, ohne dass der Mieter darauf hingewiesen wurde, kann kein Bedarf angemeldet werden, auch wenn die Gründe im Kündigungsschreiben ausführlich und nachvollziehbar erläutert wurden. Liegt der Eigenbedarf zeitlich nach Ablauf der Kündigungsfrist, kann die Eigenbedarfskündigung unwirksam werden. Der Eigenbedarf muss bei Zustellung der Kündigung noch nicht bestehen, jedoch wenn das Mietverhältnis beendet ist. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist auch dann unwirksam, wenn die Grund des Bedarfs nur möglicherweise oder wahrscheinlich eintreten wird.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen, die vom Vermieter eingehalten werden müssen, sind im § 573 c BGB dargelegt und müssen eingehalten werden. Dieser Paragraph sagt zur Kündigungsfrist bei Eigenbedarf Folgendes:
Bei Zweifamilienhäusern wird hier jedoch eine Ausnahme gemacht, wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt und für die zweite Wohnung Eigenbedarf anmeldet. Dies kann er ohne besondere Gründe tun. Die Kündigungsfristen verlängern sich jedoch um jeweils drei Monate, liegen also zwischen sechs und zwölf Monaten.
Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf ist vom Gesetzgeber vorgegeben.
Wie zuvor erläutert, müssen die Kündigungsgründe im Schreiben mitgeteilt werden. Der Vermieter muss also darauf achten, wenn er einen Eigenbedarf anmelden will und zum nächstmöglichen Zeitpunkt die Eigenbedarfskündigung aussprechen will, dass er das nur kann, wenn er die Gründe dem Mieter bis spätestens zum dritten Werktag des Monats mitteilt, von dem aus sich die Kündigunsfrist berechnet.
Eigenbedarfskündigung – ist ein Widerspruch möglich?
Auch in einem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes von 1988 wird das Widerspruchsrecht des Mieters angeführt.
[…] Entgegenstehende Interessen des Mieters sind ausschließlich auf dessen Widerspruch gegen die Kündigung nach § 556a BGB zu berücksichtigen.
Wenn ein Mieter die Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf erhält, muss er seine Interessen in Form eines Widerspruchs anbringen. Tut er dies nicht, werden die Ansprüche und Interessen des Mieters nicht berücksichtigt und die gekündigte Wohnung muss geräumt werden.
Auch in diesem Fall müssen Fristen eingehalten werden, denn der Mieter muss seinen Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses eingereicht haben. Geschieht dies nicht, kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus formellen Gründen ablehnen. Ein Mieter kann zum Beispiel, dann Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen, wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder andere Angehörige seines Haushaltes eine übermäßige Härte bedeuten würde. Auch wenn das Interesse des Vermieters berechtigt ist, kann eine übermäßige Härte bedeuten, dass er dies nicht durchsetzen kann.
Eine besondere Härte kann unter anderem der Fall sein, wenn es sich um ältere, kranke oder schwangere Personen handelt. Es kann sich zum Beispiel auch um einen Härtefall handeln, wenn der Mieter Kinder im Schulalter hat und diesen ein Schulwechsel nicht zumutbar ist. Ein unzureichendes Einkommen oder sogar ein bevorstehendes Examen können als Härtefall bewertet werden.
Mieter können Muster für den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung kostenlos im Netz oder in der Fachliteratur finden. In diesem Schreiben sollten immer die Gründe für den Widerspruch ausführlich dargelegt werden. Bringt der Mieter eine besondere Härte als Grund an, sollte dies auch ausreichend und nachvollziehbar begründet werden.
Hat er hingegen Zweifel am angemeldeten Eigenbedarf, muss dies, inklusive der Hinweise, die den Mieter zu der Annahme bewegt haben, im Widerspruch formuliert sein. Neben den Gründen sollten auch die formellen Anforderungen im Schreiben erfüllt sein.
Kann es zu einer Räumungsklage bei Eigenbedarf kommen?
Ist der Mietvertrag wirksam gekündigt und wurde der Eigenbedarf des Vermieters anerkannt, muss die Mietsache durch den Mieter geräumt werden. Die Räumungsfristen sind meist bereits im Kündigungsschreiben angegeben.
Eine Eigenbedarfskündigung nach Kauf eines Hauses kann langwierige Folgen haben.
Zieht der Mieter nach abgelaufener Kündigungs- und Räumungsfrist nicht aus und hat der Vermieter der weiteren Nutzung der Mietsache nach dem Ende des Mietverhältnisses widersprochen, stehen dem Vermieter verschiedene rechtliche Wege offen. Dem Vermieter ist es jedoch rechtlich nicht möglich die von Wohnung von sich aus zu räumen. Wenn er die Wohnung eigenmächtig in Besitz nimmt, macht sich der Vermieter nach § 585 BGB schadenersatzpflichtig und eventuell sogar strafbar.
Bezüglich der Räumung einer Wohnung und dem damit verbundenen Aufwand, muss sich ein Vermieter an bestimmte Vorgehensweisen halten. Auch wenn die Aufforderung zur Räumung bereits im Kündigungsschreiben der Eigenbedarfskündigung mitgeteilt und dort auch Räumungsfristen festgelegt wurden, wird empfohlen nach Ablauf der Fristen diese Aufforderung zu wiederholen.
Zieht der Mieter trotz berechtigter Eigenbedarfskündigung nicht aus und können sich die Parteien nicht ausgerichtlich einigen, hat der Vermieter die Möglichkeit auf Räumung der Mietsache zu klagen. Die Räumungsklage wird verhandelt. Ergeht dann ein Urteil, dass den Mieter zur Räumung verpflichtet, liegt ein Räumungstitel vor der vollstreckt werden kann. Der Vermieter hat nun das Recht die sofortige Räumung der Mietsache zu verlangen.
Für die Vollstreckung des Titels muss dann im letzten Schritt eine Zwangsvollstreckung beantragt werden. Nur so kann der Vermieter seinen Wohnraum legal in Besitz nehmen.
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References: § 573
 BGH 
 BGH 
 § 573
 § 556
 § 585