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Timestamp: 2020-07-15 03:08:10+00:00

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Fachanwalt für Mietrecht und Immobilienrecht – Seite 2 – Aktuelle Informationen und Ratschläge rund um Ihre Immobilie
Das Vorkaufsrecht des Mieters entfällt bei Verkauf eines ungeteilten Mietshauses ( BGH Urteil vom 22.11. – 5. ZR 90/12)
Sachverhalt: Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit 4 Wohnungen hat dieses an 3 Erwerber verkauft. Die Erwerber haben am gleichen Tag bei dem selben Notar eine Zahlungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden lassen. Eine der Mieterinnen im verkauften Haus übte sogleich das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB aus und erhob anschließend Feststellungsklage. Das Gericht sollte feststellen, dass zwischen der Mieterin und dem Eigentümer ein Kaufvertrag über die von ihr gemieteten Wohnung zum Preis von 30.000,- € zustande gekommen ist. Diese Kaufabsicht war der ursprünglichen Vermieterin und Verkäuferin des Objekts bekannt. Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.
Fazit: Der BGH entschied, dass der Mieterin im vorliegenden Fall kein Vorkaufsrecht zusteht. Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB soll den Mieter nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter soll lediglich das Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können, zu den Bedingungen zu denen der Verkäufer und Käufer geschlossenen Kaufvertrages. Das Vorkaufsrecht steht jedoch dem Mieter nicht zu, wenn nicht einzeilne Wohnungen sondern das Haus insgesamt verkauft wird und der Käufer anschließend die Teilungserklärungen, Vereinbarungen vornimmt.
Der BGH hat auch entschieden, dass der Verkauf des gesamten Hauses bei Kenntnis der Verkäuferin von einem möglicherweise bestehenden Vorkaufsrecht keinen Rechtsmißbrauch darstellt. Ein Rechtsmissbrauch könnte ausnahmsweise im Entstehen des Vorkaufsrechts führen. Dafür ist aber notwendig, dass die Verkäuferin Kenntnis um möglicherweise bestehenden Vorkaufsrecht hat und zudem die Kaufvertragsparteien nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrecht bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Verkäufer verzichtet und die Teilung den Erwerbern überlassen wird. Die bloße Kenntnis des Verkäufers über die Erwerbsabsichten des Mieters reicht jedoch nicht aus, um eine derartige Benachteiligung nachzuweisen.
Mieter zahlt nicht. Kann der Vermieter Mietschulden mit der Kaution verrechnen ?
Der Vermieter ist nicht berechtigt während eines laufenden Mietverhältnisses die Kaution mit der rückständigen Miete zu verwerten.
(BGH-Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13)
Sachverhalt: Der Mieter hatte eine Mietminderung geltend gemacht. Der Vermieter hat sich aus dem Kautionssparkonto den Betrag der rückständigen Mietzahlungen auszahlen lassen. Der Mieter hat daraufhin vom Vermieter verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und, wie gesetzlich vorgesehen, insolvenzfest anzulegen.
Das Amtsgericht Bonn hat der KIage stattgegeben, dass Landgericht hat daraufhin die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und der BGH letztlich entschieden, dass das Vorgehen des Vermieters dem Treuhandcharakter der Mietkaution ( § 551 Abs. 3 BGB ) widerspricht. Der Vermieter hat danach die ihm als Sicherheit überlassenen Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Da die Forderung des Vermieters zusätzlich streitig war, weil die Minderung nicht nachgewiesen wurde, konnte dieser, trotz einer anderslautenden Vereinbarung im Mietvertrag, die Kaution nicht in Anspruch nehmen.
Fazit: Das Gesetz verbietet dem Vermieter die Inanspruchnahme der Kaution wegen einem laufenden Mietverhältnisses. Der BGH entschied insoweit, dass dies erst recht gelten müsse, wenn die Forderung bestritten und somit unklar sei. Darüber hinaus geht aus dieser Entscheidung auch hervor, dass eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien im Mietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt sein sollte, trotzdem die Kaution in Anspruch zu nehmen, unwirksam ist.
Die Wohnungsnot macht Hausverwalter glücklich !!
Es ist unglaublich wie viele Hausverwalter Maklerprovision verlangen, obwohl das gesetzlich verboten ist. Es sind nicht nur die „kleinen“ sondern große Regensburger Immo-Firmen, die die Hand aufhalten. Wenn ihr in den letzten 3 Jahren an euren Hausverwalter Provision bezahlt habt, könnt ihr diese mit großer Wahrscheinlichkeit zurückverlangen. Lasst das von einem Anwalt überprüfen!

References: BGH 
 § 3
 § 577
 BGH 
 § 577
 BGH 
 BGH 
 § 551
 BGH