Source: https://kuria-birosag.hu/hu/elvhat/222018-szamu-kozigazgatasi-elvi-hatarozat
Timestamp: 2019-06-16 18:29:13+00:00

Document:
22/2018. számú közigazgatási elvi határozat | K Ú R I A
22/2018. számú közigazgatási elvi határozat
A földforgalmi törvény alapján az eladót a társtulajdonos irányába közlési kötelezettség terheli a vételi ajánlatról, mivel a társtulajdonosnak elővásárlási joga van.
[2013. évi CXXII. tv. (Fftv.) 13. § (4) bek., 17. § (2) bek., 21. § (1), (5), (9) bek., 23. § (1) bek.]
[1] Gy. T., Gy. A. és Gy. M. eladók az Óhíd ingatlanból őket együttesen megillető 4606/32336 tulajdoni hányadra elfogadták B. N. vevő vételi ajánlatát és azt 2015. május 7-én adásvételi szerződésbe foglalták. A perbeli ingatlan közös tulajdonban állt, az ingatlanban az I. rendű felperesnek 9220/32336, a II. rendű felperesnek 10/32336 tulajdoni hányada volt. A vevő az ingatlannak nem volt társtulajdonosa. A tulajdonosok kérelmére az Óhídi Közös Önkormányzati Hivatal jegyzője 2015. május 12. és július 13. között az elővásárlásra jogosultakkal való közlés végett a szerződést hirdetményként kifüggesztette, az ingatlan társtulajdonosaival azonban az eladók a vételi ajánlatot közvetlenül nem közölték. A II. rendű felperes a hirdetményből értesült a vételi ajánlatról, majd 2015. június 1-jén elfogadó nyilatkozatot tett. A kifüggesztési határidő lejártát követően a jegyző a szerződést és az elfogadó nyilatkozatot megküldte az alperesnek jóváhagyás végett. Az alperes megkereste a helyi földbizottság jogkörében eljáró Nemzeti Agrárgazdasági Kamara Zala Megyei Igazgatóságát (a továbbiakban: Kamara) – az elővásárlásra jogosultak jegyzéke nélkül – állásfoglalás végett. Az elővásárlásra jogosultakról jegyzéket azért nem készített, mert előzetes vizsgálata körében megállapította, hogy a II. rendű felperes elfogadó nyilatkozata nem tartalmazza a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.) 13. § (4) bekezdése szerinti nyilatkozatot, ezért úgy kell tekinteni, hogy elővásárlási jogát nem gyakorolta. A II. rendű felperes – utólag – közvetlenül az alperesnek postázta a külön okiratban kiegészített elfogadó nyilatkozatát.
[2] Az alperes a 2016. június 20-án hozott határozatában az adásvételi szerződést a szerződés szerinti vevővel jóváhagyta. A döntés indokolása szerint az ingatlan harmadik személy használatában állt, ezért a II. rendű felperesnek az elfogadó nyilatkozatban az Fftv. 13. § (4) bekezdése szerinti nyilatkozatot is meg kellett volna tenni, mely nyilatkozat utólag nem pótolható. Ezért az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló jogvesztő határidő alatt kellett volna azt megtenni, az utólagos nyilatkozatot a hatóság nem vehette figyelembe. Az alperes az Fftv. 21. § (5) és (9) bekezdései alapján úgy tekintette, mintha a II. rendű felperes az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna. A Kamara a szerződés szerinti vevő tulajdonszerzését támogatta.
[3] A Zalaszentgróti Járási Földhivatal a 2016. augusztus 17-én hozott határozatával a közös tulajdon megszüntetése címén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte az óhídi helyrajzi számú ingatlan megszűnését, egyúttal annak megosztásával létrejött óhídi ... és … helyrajzi számú ingatlanokat.
[4] A felperesek keresetükben az alperes határozatának megváltoztatását, az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadását kérték.
[5] Az alperes ellenkérelmében fenntartva határozatának indokolásában foglaltakat, a kereset elutasítását kérte.
[6] Az elsőfokú bíróság a felperesek keresetének helyt adott, az alperesi határozatot megváltoztatta, és a 2015. május 7. napján kötött adásvételi szerződés jóváhagyását megtagadta.
[7] Az elsőfokú ítélet ellen az alperes terjesztett elő fellebbezést, kérve az ítélet megváltoztatását és a felperesek keresetének elutasítását. Álláspontja szerint a Ptk. szerinti tulajdonostárs elővásárlási joga nem alapozza meg az elővásárlási jog sikeres gyakorlását. Az alperes a jegyző által megküldött okiratok alapján tudja csak megállapítani az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését. Ezzel szemben nincs olyan jogszabályi rendelkezés, amely előírná az eladóknak a közvetlen közlési kötelezettség teljesítésére vonatkozó igazolásoknak a hirdetményi úton való közlési kérelem mellékleteként történő csatolását. E körben utalt a Fétv. 17. § (3) bekezdésére is, valamint a 18. § (3) bekezdésére.
[8] A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperesek keresetét elutasította. Rámutatott arra, hogy az Fftv. II. fejezetében foglaltak tekintetében a speciális jogszabálynak, azaz az Fftv.-nek van elsőbbsége. E körben hivatkozott a Kúria Kfv.III.37.388/2016/6. számú ítéletére. A másodfokú bíróság rögzítette, hogy az Fftv. 21. § (1) bekezdése, illetőleg 16. § (2) bekezdése az eladó részére egyértelműen előírja az adásvételi szerződés közvetlen közlését az Fftv.-n túli más törvényen, illetve megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjával. Az Fftv. 21.§ 2. mondata szerint az adásvételi szerződést az elővásárlási jogosultakkal a föld fekvése szerint illetékes település önkormányzat jegyzője útján hirdetményi úton kell közölni azzal, hogy a tulajdonosnak az adásvételi szerződést a más törvényen és megállapodáson alapuló elővásárlási jogosultakkal közvetlenül is közölni kell. A Fétv. 17.§ (3) bekezdése értelmében a közvetlen közlés esetén is joghatályos közlésnek az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlése minősül. A más törvényen, illetve megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultja e jogát az Fftv. 21. § (3) bekezdésében meghatározott határidőn belül gyakorolhatja. A másodfokú bíróság az Fftv. 21. § (1) bekezdésének és a Fétv. 17. § (2) és (3) bekezdéseinek együttes értelmezése útján arra a következtetésre jutott, hogy a közvetlen közlés a „vevő” (helyesen az eladó) polgári jogi kötelezettsége, ettől függetlenül valamennyi elővásárlásra jogosult tekintetében joghatályos közlésnek az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlése minősül, s a jogosultak elővásárlási jogukat csak az Fftv.-ben meghatározott módon és határidőben gyakorolhatják. A fenti értelmezést erősíti a másodfokú bíróság szerint az alperesi fellebbezésben idézett 474/2013. (XII.12.) Kormányrendelet 1. § (3) bekezdése is. A másodfokú bíróság a fenti jogértelmezés tükrében – mivel a felperesek keresetükben a II. rendű felperes elfogadó nyilatkozatának az alperes által megállapított tartalmi hiányossága körében semmiféle indokra nem hivatkoztak – az alperes megállapította, hogy az alperes jogszerűen járt el, amikor a közvetlen közlési kötelezettség vizsgálata nélkül a benyújtott adásvételi szerződést az abban szereplő felek között jóváhagyta.
[13] A Ptk. 5:81. § (1) bekezdése kimondja, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. A perben nem volt vitatott, hogy a felperesek tulajdonostársak, így elővásárlási joguk van. Az Fftv. 21. § (1) bekezdése szerint a tulajdonost közvetlen közlési kötelezettség terheli, az adásvételi szerződést az aláírástól számított nyolc napon belül közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjaival. A Kúria egyetért az elsőfokú bírósággal abban, hogy a tulajdonos elővásárlási joga a szerzési képességétől független és az Fftv.-nek nincs olyan rendelkezése, amely előírná az eladónak, hogy a közlési kötelezettség szempontjából a tulajdonostárs szerzési képességét vizsgálnia kellene, és a jogszabályi előírást megkerülhetné. Ennélfogva mind az I. rendű, mind a II. rendű felperes elővásárlási jog gyakorlása sérült. Ezt nem cáfolja az a tény sem, hogy a II. rendű felperes más úton tudomást szerzett az eladás tényéről.
[14] Az elsőfokú bíróság alappal vonta le azt a következtetést, hogy az Fftv. 21. § (1) bekezdésének és a Fétv. 17. § (2) bekezdésének előírásai sérültek. A Kúria megállapította, hogy az alperesnek az Fftv. 23. § (2) bekezdése alapján az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási jogszabályok megsértése miatt kellett volna a hatóságnak a szerződés jóváhagyását megtagadnia, miután hatóságként elsődlegesen neki van jogosítványa a jogszabályi előírások betartatására. Az alperes az ügyben tényállás tisztázási kötelezettségét jogszabálysértően elmulasztotta, e hiány felett pedig a másodfokú bíróság elsiklott. Mindezzel az a jogsértő helyzet állt elő, hogy a közvetlen közlési kötelezettség elmulasztása látszólag semmilyen jogkövetkezménnyel nem járt. Az elsőfokú bíróság helyesen mondta ki, hogy az alperesi határozat az Fftv. 23. § (2) bekezdésébe ütközik.
[15] A másodfokú bíróság ítélete a fentiekre tekintettel tehát azért jogszabálysértő, mert az anyagi jogszabályok téves értelmezéséből és alkalmazásából okszerűtlen jogi következtetés alapján hozta meg döntését. A másodfokú bíróság annak ellenére értékelte elsődleges jogszabálynak az Fftv.-t, illetőleg a Fétv.-t, hogy ítéletében rögzítette, miszerint kétségtelen, hogy ezen jogszabályok anyagi jogi rendelkezései egyértelműen előírják az adásvételi szerződésnek más törvényen és megállapodáson alapuló elővásárlásra jogosultakkal történő közlésének kötelezettségét.
[16] Az elsőfokú bíróság helyesen foglalt állást akkor is, amikor alaptalannak értékelte a felperesek azon hivatkozását, miszerint az ingatlan utóbb történt megszűnése is megalapozza az alperesi határozat megváltoztatását, mivel ez a körülmény nem a per tárgya, az alperesi határozat jogszerűsége szempontjából irreleváns.
[17] Minderre tekintettel a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú ítéletet a Pp. 253. § (2) bekezdésében foglaltak alapján helybenhagyta. (Kúria, Kfv.II.37.220/2017.)

References: bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Kúria 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Kúria 
 bíróság 
 Kúria 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Kúria