Source: https://de.scribd.com/document/93771519/Condominios
Timestamp: 2019-11-21 06:45:05+00:00

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Condomínios | Condomínio | Lei das Obrigações
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Lei -4591 - Condomínios e Incorporações
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3. Administração Do Condomínio
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8. Cessão Em Condomínio Fechado
Aula 06 - Do condomínio
taxa extra - obrigação proprietário - 02.docx
Condomnios: Horizontal & Vertical E Sua Lei N 4.591/64 Atualizada CONDOMNIOS: HORIZONTAL & VERTICAL e sua lei 4.
591/64 atualizada PREFCIO CONDOMNIO HORIZONTAL Alguns procuram tumultuar o entendimento da Lei Federal n 4.591/64 , que em seu artigo 8, letra a) diz: "em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada como utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo e de partes comuns, que corresponder s unidades", portanto a unidade autnoma nos condomnios horizontais corresponde aos lotes dos loteamentos; CONDOMNIO VERTICAL A Lei Federal n 4.591/64, letra b) diz: "em relao as unidade autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada como utilizao exclusiva, correspondente s unidades autnomas do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder a cada uma das unidades", portanto as unidades autnomas nos condomnios verticais correspondem aos edifcios de apartamentos, conjuntos e edifcios garagens; Um condomnio possui cinco etapas e fases importantes na sua constituio, conforme abaixo: 1 - INSTITUIO DE CONDOMNIO O artigo 7 da Lei Federal n 4.591/64, diz: "O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento , com inscrio obrigatria, no Registro de imveis, dele constando: a individualizao de cada unidade, sua identificao e descriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio interna da unidade." A inscrio obrigatria no Registro de Imveis, far-se- conforme o Provimento CG n 06/1977 de 23 de junho de 1977 da Corregedoria Geral da Justia; 2 - PROJETOS E MEMORIAIS Os projetos e memoriais aprovados pelos rgos pblicos estaduais, federais e municipais, que fiscalizam e autorizam a instalao do empreendimento, so partes integrantes da instituio de condomnio acima referida, e nestes documentos esto na maioria das vezes os esclarecimentos das dvidas que surgem e provocam dissenses; 3 - VENDA E COMPRA
Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificao a serem construdas, em construo ou j construdas, quando da compra do imvel deram suas formais e totais adeses, sem restries ou ressalvas, para nunca mais reclamar ou exigir, sobre a instituio de condomnio, os projetos e memoriais do empreendimento; OBSERVAO: A instituio de condomnio, os projetos e memoriais, tornam o condomnio , perptuo, indivisvel e indissolvel sob o regime do Cdigo Cvel Brasileiro, para efeito de se conciliar a perpetuidade, indissolubilidade e indivisibilidade do condomnio com as disposies do Cdigo Civil, obrigando a todos os coproprietrios de fraes ideais como condio do negcio, a manter o condomnio perptuo, indivisvel e indissolvel; 4 CONVENO DE CONDOMNIO O artigo 9 da lei Federal n 4.591/64, diz: "Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificao a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de Condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao, em assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes."; O artigo 9, pargrafo 2 da lei Federal n 4.591/64, diz: "Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, dois teros das fraes ideais que compem o condomnio"; OBSERVAO: A conveno de condomnio, para que seja um documento de fato e de direito, registrada no livro n 03 do Cartrio de Registro de Imveis, conforme a Lei Federal n 6.015/73, artigo 178, inciso III. Na conveno de condomnio deve constar somente o que est exarado nas letras a) a m) do pargrafo 3, artigo 9 da Lei Federal n 4.591/64, para no se entulhar a referida conveno, sendo as demais regras e procedimentos do Regimento Interno; 5 - REGIMENTO INTERNO O artigo 9 da lei Federal n 4.591/64, diz: "Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificao a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de Condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao, em assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes."; A conveno de condomnio possui as regras bsicas da convivncia e procedimentos entre os titulares condminos, portanto as demais regras e procedimentos que no foram previstas na conveno citada, devem fazer parte obrigatria do Regimento Interno; Possui o regimento interno que realizado por contrato ou deliberao em assemblia (2/3 da massa condominial), poderes para impor multas e outras penalidades aos
condminos insurgentes, ressalvando apenas as penalidades exaradas no artigo 12 da Lei Federal n 4.591/64 (inadimplentes), cujas no podem se estender, para no ofender os direitos dos condminos; NOTAS: A lngua portuguesa muito rica sendo influenciada pelos que aqui estavam e vieram, deixando terminologias com vrias interpretaes, e como consta do dicionrio de Aurlio Buarque de Holanda Ferreira, citamos algumas: REA Superfcie plana delimitada, extenso de um terreno e etc.; COMUM Pertence a todos ou a muitos, e etc.; CONDOMNIO Dono juntamente com outrem; co-proprietrio e etc.; CONVEO Pacto; acordo; aquilo que s tem valor , sentido ou realidade mediante acordo recproco; tudo aquilo que tacitamente aceito, por uso de geral consentimento, como norma de proceder, de agir, no convvio social; EDIFCIO Construo de alvenaria, madeira e etc, de carter mais ou menos permanente, que ocupa certo espao de terreno, so geralmente limitadas por paredes e teto, e serve de abrigo, moradia; construes que resultam de um conjunto de planos sobrepostos e etc; EMPREENDIMENTO Pr em execuo os projetos e levar a cabo, e etc.; FRAO Nmero que representa uma ou mais partes da unidade que foi dividida, e etc; HORIZONTAL Paralelo ao horizonte; esticado; deitado; linha paralela ao horizonte e etc.; IDEAL Que existe somente na idia, imaginrio, fantstico, e etc.; INSTITUIAO - Ato de instituir; organizao estrutural decorrente de necessidades sociais bsicas e etc.; ISOLADA Individual, sem relao com pessoas ou coisas da mesma espcie e etc; JARDIM rea de estar de uma casa, e etc; LOTE rea pequena de terreno, urbano ou rural, destinada a construes ou pequena agricultura, e etc; LOTEAMENTO Ato ou efeito de dividir em lotes (terrenos) para fins de construo ou de cultivo, e etc.; PARTE Elemento ou poro de um todo, e etc.; PAVIMENTO O conjunto de dependncias de um edifcio situadas num mesmo nvel, andar e etc.;
QUINTAL Pequeno terreno, muitas vezes com jardim ou com horta, atrs da casa, e etc.; QUOTA De, ou em que nmero, subentendendo-se "parte"; TERRENO Poro de terra cultivvel, campo, e etc; UNIDADE Qualidade, condio ou estado de nico; VERTICAL Perpendicular ao plano horizontal; segue a direo do fio de prumo e etc.; A Lei n 4.591/64 "dispe sobre os condomnios horizontais e verticais e suas incorporaes", portanto regulamenta os loteamentos em condomnio (condomnio horizontal), os edifcios de apartamentos (condomnio vertical), e os edifcios garagens (condomnio vertical), com suas incorporaes conforme o Ttulo I e II da Lei acima citada de n 4.591 de 16 de dezembro de 1964; CONDOMNIOS HORIZONTAIS - UNIDADES AUTNOMAS = LOTES CONDOMNIOS VERTICAIS - UNIDADES AUTNOMAS = APARTAMENTOS, CONJUNTOS DE ESCRITRIOS OU LOJAS, E VAGAS EM EDIFCIOS GARAGENS 01 CONSIDERAES 01.1 - A Lei Federal n 4.591/64, dispe sobre os condomnios horizontais, relativos s unidades autnomas "que se constituem em casas trreas ou assobradadas", e sobre os condomnios verticais, relativos s unidades autnomas "que se constituem em edifcios de dois ou mais pavimentos" (apartamentos, conjuntos, salas, garagens), tudo conforme os artigos 1 e 8, letras a), b), c), e d) da Lei Federal n 4.591/64 de 16 de dezembro de 1964; 01.2 - Existem conjuntos de casas (condomnios horizontais) constitudos de casas trreas ou assobradadas que possuem jardim e quintal individualizados de utilizao exclusiva destas casas, conforme o artigo 8, letra a) da Lei Federal n 4.591/64, lembrando que apartamentos, conjuntos, salas, vagas em garagens no possuem jardim e quintal. Tais unidades autnomas isoladas entre si por rea no construda, que no so apartamentos, conjuntos, salas, vagas em garagens perfazem um conjunto de edificaes, dentro de uma rea ou terreno devidamente "institudo", para comportar tais casas trreas ou assobradadas. As unidades isoladas dos condomnios horizontais esto situadas dentro de um lote de terreno, cujo lote est situado em um loteamento que foi aprovado pelos rgos competentes da Comarca e Estado, fundamentado em leis federais, estaduais e municipais, cujos projetos aprovados so partes integrantes da "Instituio de condomnio". importante se atentar para o Decreto-Lei Federal n 271/67, artigo 3, que na poca em que estava em pleno vigor, dizia: "Aplica-se aos loteamentos, a Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condminos e as obras de infra-estrutura construo de edificao". Portanto a rea do lote corresponde rea da unidade autnoma e no a rea onde se situa a casa construda. Salientamos que tais loteamentos (edificaes isoladas entre si) possuem uma conveno de condomnio, e cada unidade
autnoma (lote) possui uma rea comum, que somadas formam a frao ideal incidente sobre a rea "instituda" e que tais fraes ideais na maioria quase absoluta dos casos do origem s quotas-partes para o rateio das despesas condominiais; 01.3 - Existem conjuntos de garagens em edificao (condomnios verticais), cujas unidades autnomas (vagas), possuindo uma entrada comum para as vias pblicas, rampas de acesso entre os andares e elevadores. Tais edifcios esto dentro de terrenos ou reas que foram devidamente "Institudas" para comportar o conjunto de vagas em edifcios. Alertamos que os projetos de construo dos edifcios garagens e outros aprovados pelos rgos competentes fazem parte integrante da "Instituio de Condomnio". Salientamos que o edifcio possui suas unidades autnomas (vagas), e que tais unidades autnomas (vagas) so somadas com as suas reas comuns perfazendo a frao ideal incidente sobre o terreno ou a rea instituda, e que tais fraes ideais do origem s quotas-partes para o rateio das despesas condominiais; 01.4 - Existem apartamentos, conjuntos de escritrios e salas em uma nica edificao e outros em mais de uma edificao (condomnios verticais), cujas unidades autnomas (apartamentos, conjuntos, salas) so isoladas entre si por paredes, pisos e tetos, possuindo uma entrada comum para as vias pblicas, escadas, corredores e hall para entrada nas unidades autnomas. Tais edifcios esto dentro de terrenos oureas que foram devidamente Institudas para comportar o conjunto de edifcios de apartamentos. Alertamos que os projetos de construo dos apartamentos e outros aprovados pelos rgos competentes fazem parte integrante da "Instituio de Condomnio". Temos que salientar que cada edifcio possui suas unidades autnomas (apartamentos), e que tais apartamentos possuem uma frao ideal incidente sobre a rea instituda, e que tais fraes ideais do origem s quotas-partes para o rateio das despesas condominiais; 01.5 - Para se instalar um condomnio vertical ou horizontal, necessrio pedir autorizao ou anuncia escrita da Prefeitura Municipal, em cuja autorizao ou anuncia deve constar o tipo de infra-estrutura que o local onde se situa a rea ou terreno possui, desta forma se desenvolve o anteprojeto e o planejamento da futura instalao; 01.6 - Alguns fazem confuso quanto s unidades isoladas entre si. Tecnicamente falando os apartamentos ou residncias possuem um entendimento diferente: os apartamentos so separados por paredes pisos e tetos, sendo construes geminadas, pois possuem ligaes entre si, que so as respectivas paredes, pisos e tetos, portanto no so isoladas, mesmo que suas separaes sejam confeccionadas por materiais acsticos ou isolantes. As construes isoladas so aquelas que possuem uma rea no construda entre as unidades autnomas, portanto no so separadas por paredes, pisos ou tetos, tanto que que os riscos estimados no Seguro constante do Captulo IV, Ttulo I da Lei Federal n 4.591/64 so diferentes. Os chamados muros separam as unidades isoladas (lotes) e so construdos nos limites dos respectivos onde se situam as residncias; 01.7 - Os condomnios horizontais so loteamentos normais com base nas leis, e aprovadospelos rgos que fiscalizam tais empreendimentos, e se "Institudos" destinam-se para construes de residncias trreas ou assobradadas em condomnio, pelas condies estabelecidas na Lei Federal n 4.591/64, Ttulo II, Captulo I, conforme Artigos 7 e 8 Letras a), b), c) e d), onde esto caracterizadas as reas de construes
(lotes - casas trreas ou assobradadas - condomnio horizontal), e os edifcios de dois ou mais pavimentos (condomnios verticais); 02 - DA DENOMINAO 02.1 - Os diversos autores dissentem quanto o instituto jurdico do condomnio. A Lei brasileira clara: Os condomnios verticais so constitudos de edifcios com dois ou mais pavimentos, cujas unidades autnomas so separadas por paredes, pisos e tetos, conforme a Lei Federal n 4.591/64, artigo 8, letra b), e no possuem jardim e quintal de uso exclusivo, bem como os edifcios garagens, cujas vagas so as unidades autnomas. Os condomnios horizontais so constitudos por lotes onde so erguidas as casas trreas ou assobradados, possuindo jardim e quintal de uso exclusivo, portanto so isoladas entre si por rea no construda, cujos lotes so separados por muros construdos nos limites dos referidos, conforme a Lei Federal n 4.591/64, artigo 8, letra a) - {vide o Provimento CG n 10/2004 da Egrgia Corregedoria Geral da Justia}, sendo que nestes casos o lote considerado como unidade autnoma; 02.2 - A diferena est no condomnio tradicional que no foi Institudo, desta forma a Lei deve intervir para conciliar os interesses ofendidos, pois no existem parmetros para base do negcio, ou ento no esto alicerados em lei especfica. E principalmente a lei obriga quando da venda de sua frao ideal, a mesma seja oferecida aos demais condminos por escrito, e no havendo interesse dos referidos e transcorrido o prazo da lei, pode ser vendida pessoa estranha ao condomnio; 02.3 - O condomnio Institudo com base na Lei Federal n 4.591/64, no admite que nenhum condmino que no tenha sido compelido a comprar qualquer unidade do complexo, se insurja contra a instituio na qual aprovou e deu sua formal adeso sem restries ou ressalvas na sua compra, desta forma a insurreio contra o que est institudo e registrado conforme a Lei Federal n 6.015/73, artigo 167, pargrafo I, item 17), no admissvel, portanto, cabe ao insurgente despersonalizado retirar-se do condomnio; 03 - DA PROPRIEDADE COMUM 03.1 - Os condomnios so constitudos de propriedades de uso exclusivo e propriedades de uso comum, existindo regras estabelecidas pela Lei conforme o Captulo II, Ttulo I da Lei Federal n 4.591/64, cujas regras estabelecem o modo vivente no complexo condominial; 03.2 - No existindo a CONVENA DE CONDOMNIO registrado no Cartrio Imobilirio, conforma a Lei Federal n 6.015/64, artigo 178, inciso III, no existe o condomnio, portanto trata-se de um empreendimento que no pode ser chamado de condomnio, pois no possui as regras necessrias para a boa convivncia entre os condminos. No havendo registro da conveno citada, aparecem os aproveitadores fazendo leis particulares e absurdas, transformando o empreendimento em uma favela melhorada onde predominam interesses particulares de grupos; 03.3 - A Lei permite aos condminos alterarem a conveno de condomnio conforme seus interesses, quando reunidos em assemblia ordinria e com a assinatura de 2/3 dos titulares de direitos, cujas determinaes devem ser respeitadas por todos;
03.4 - Outro documento importante do complexo o REGIMENTO INTERNO, elaborado da mesma forma que a conveno de condomnio acima citada; 04 - CONDOMNIOS HORIZONTAIS E VERTICAIS DE FATO E DE DIREITO 04.1 - So necessrios (4) quatro os documentos bsicos e fundamentais para se ter um condomnio horizontal ou um condomnio vertical: 04.2 - A "Incorporao" e a "Instituio de Condomnio" elaborada pelos proprietrios do terreno ou rea, registrada no Cartrio de Registro de Imveis da Comarca de situao do imvel, conforme o artigo 167, inciso 17) e artigo 176 (livro 02) da Lei Federal n 6.015/73; 04.3 - A "Conveno de Condomnio" que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem , no mnimo, dois teros das fraes ideais que compem o condomnio, registrada no Cartrio de Registro de Imveis da Comarca de situao do imvel, tudo conforme o artigo 178, inciso III (livro 03) da Lei Federal n 6.015/73. Ainda salientamos que a citada "Conveno de Condomnio" pode ser realizada por requerimento solicitando a anuncia do condmino na minuta elaborada, bem como pode ser realizada a sua alterao pelo mesmo procedimento. Os componentes da massa condominial devem responder sim o no no citado requerimento de consulta da minuta de conveno como na alterao proposta; 04.4 - O "Regimento Interno" registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos, que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem , no mnimo, dois teros das fraes ideais que compem o condomnio, conforme o artigo 127, pargrafo nico da Lei Federal n 6.015/73; 05 - OBJETO 05.1 - A unidade estrutural da construo est presente nos condomnios verticais. No existe unidade estrutural das construes nos condomnio horizontais, pois so construes individualizadas; 05.2 - O condomnio horizontal primeiramente aprovado como loteamento, e as autoridades reguladoras permitem o exame de cada caso, quando tais loteamentos so regulados pela Lei n 4.591/64, portanto, o novo instituto no surgiu para permitir melhor e mais intenso aproveitamento da rea com menor dispndio de dinheiro. Esta ltima colocao do novo instituto cabe aos condomnios verticais; 05.3 - As reas de uso exclusivo dos titulares condminos nos condomnios horizontais so as reas das unidades autnomas (lotes); 05.4 - As reas comuns dos condomnios horizontais so: ruas, vielas, praas, logradouros, reas de recreio, reas de reflorestamento, rea destinadas ao lazer, reas institucionais, reas destinadas a servios; cujo direito de gozo comum entre todos os titulares de direito das unidades autnomas, tanto que a soma de tais reas so dividas igualmente entre todos, pelo nmero de unidades autnomas, e estas ltimas possuem sada para a via pblica diretamente conforme consta do artigo 2 da Lei Federal n 4.591/764, e com as reas de uso exclusivo (lotes) formam a chamada frao ideal;
05.5 - As reas de uso exclusivo dos titulares condminos nos condomnios verticais so as reas das unidades autnomas como: apartamentos, salas, conjuntos, lojas, e garagens cujas podem possuir ou no sada diretamente para as vias pblicas, e sim por processo de uso comum conforme consta do artigo 2 da Lei Federal n 4.591/64; 05.6 As reas comuns dos condomnios verticais so: jardins, piscinas, sala de jogos, sala de recreao, ptios, elevadores, portaria, muros divisrios do terreno e etc., cujo direito de gozo comum entre todos os titulares de direito das unidades autnomas, tanto que a soma de tais reas so dividas igualmente entre todos os condminos, formando com as reas de uso exclusivo a chamada frao ideal; 05.7 - O artigo 2 da Lei Federal n 4.591/64 trata de duas situaes especficas: 05.7.1 - A 1 (primeira) refere-se s unidades autnomas com sada para a via publica diretamente, cujas caractersticas so as dos condomnios horizontais; 05.7.2 A 2 (segunda) - refere-se s unidades autnomas com o processo de passagem comum, cujas caractersticas so dos condomnios verticais; 06 - GARAGENS NOS EDIFCIOS DE APARTAMENTOS 06.1 - Existem unidades autnomas em edifcios de apartamentos (condomnios) verticais, em cujos projetos aprovados pelos rgos responsveis constam s unidades chamadas de vagas nas garagens, portanto neste caso, as reas ideais tipos de construes, so a soma da rea do apartamento com a rea da vaga na garagem demarcada que pertence ao condmino titular de direito da referida unidade autnoma, ficando claro nestes casos, que as vagas nas garagens no so reas comuns, so reas de uso exclusivo, lembrando que as reas de circulao das garagens citadas, estas sim so reas comuns; 06.2 - As garagens coletivas nos condomnios verticais, trazem dissenses entre os condminos, porem a conveno de condomnio nada pode fazer para mudar tal regra. As garagens coletivas so citadas no projeto total aprovado pelos rgos responsveis, portanto parte integrante da "Instituio de Condomnio" do referido edifcio (condomnio vertical). Alertamos que o condmino insurgente deu sua formal adeso sem restries ou ressalvas na instituio e no projeto aprovado quando da compra efetuada, no sendo compelido a comprar, e o referido documento de compra est registrado em Cartrio Imobilirio, desta forma s cabe ao condmino insurgente retirar-se do condomnio. Nestes casos nada a conveno de condomnio ou a Justia, para conciliarem interesses de condminos que no sabem o que querem. Pode o sndico consultar os rgos que aprovaram o projeto e solicitar a demarcao das vagas ou o aumento de tais vagas; 06.3 - As garagens no condomnio horizontal fazem parte da construo efetuada na unidade autnoma (lote), portanto as vagas so critrios adotados por cada proprietrio condmino, pois o tamanho da construo no altera a frao ideal e muito menos a quota-parte; 06.4 - Nos edifcios garagens de dois ou mais pavimentos as vagas so consideradas como unidades autnomas de uso exclusivo, com passagem por processo comum, sendo
as demais reas chamadas de reas comuns, que somadas com as vagas (unidades autnomas), constituem as fraes ideais e estas ltimas s quotas partes no rateio das despesas condominiais; 07 - DESPESAS DOS CONDOMNIOS HORIZONTAIOS E VERTICAIS 07.1 - A Lei n 4.591/764 faz total e completa justia, quando em seu artigo 12 diz que as despesas condominiais devem ser rateadas conforme a quota-parte que couber a cada unidade autnoma; 07.2 - Definidas as reas comuns do condomnio, seja ele vertical ou horizontal, a soma das reas comuns dividida pela quantidade de unidades autnomas, cujo resultado somado com a rea de cada da unidade autnoma, resultando um nmero fracionrio que chamado de frao ideal, ou porcentual que chamado de quota-parte. As somas das fraes ideais devem totalizar 1 (inteiro) e as quotas-partes deve totalizar 100% do condomnio; 07.3 - As variaes das fraes ideais e quotas-partes, esto nas variaes das reas das unidades autnomas (apartamentos, lotes ou vagas), quando umas forem maiores do que as outras e evidentemente variam nestes casos os valores fracionrios (frao ideal) e os porcentuais das referidas quotas partes; 08 - TRANFERNCIA OU ALIENAO DE UNIDADES AUTNOMAS 08.1 - O artigo 4 da Lei 4.591/64 foi VETADO; 08.2 - Completado pelo Pargrafo nico que diz: "A alienao ou transferncia de direitos de que trata este artigo depender de prova de quitao das obrigaes do alienante com o respectivo condomnio." 08.3 - conflitante tal artigo e pargrafo, pois se trata de uma unidade autnoma, cujos direitos e obrigaes esto perfeitamente caracterizados. Quem recebe crditos ou dbitos de taxas condominiais a unidade autnoma perfeitamente qualificada conforme o pargrafo 1, artigo 1 da Lei n 4.591/64, portanto tanto os crditos ou dbitos da unidade autnoma so do condmino titular de direitos na posse, e para este ltimo devem ser creditados os valores que houverem ou debitados os valores a serem cobrados. Alertamos que s vezes tais transferncias so realizadas por instrumentos particulares ou por decises judiciais. O sndico diante a Lei no possui obrigao de investigar tais casos, mesmo que a referida Lei lhe impute a obrigao de praticar os atos de defesa dos interesses comuns; 08.4 Concluindo, no importa quem o proprietrio titular condmino na posse, a este cabe a obrigao de pagar, sendo que a lei lhe faculta o direito de cobrar do condmino antecessor pelo ato recessivo, e mais, obrigao do adquirente de uma unidade autnoma, verificar os possveis dbitos que a mesma possua com impostos e taxas condominiais; 09 - VERBAS PARA AS DESPESAS CONDOMINIAIS
09.1 - O artigo 24 da Lei Federal n 4.591/64 muito claro, as verbas devem ser aprovadas em Assemblia Geral Ordinria, cujas devem prever servios e obras do ano que se avizinha, sendo responsabilidade do sndico e dela no se deve declinar. Assume o representante passivo e ativo toda a responsabilidade civil e criminal dos atos que pratica; 09.2 - Definida a verba anual a ser gasta, na conservao das reas comuns do condomnio horizontal ou vertical, a referida verba deve ser dividida em 12 (doze) parcelas rateadas conforme a quota-parte que cabe a cada condmino; 09.3 - A verba anual referida trata-se do planejamento ideal da administrao, onde deve estar previsto o fundo de reserva, este ltimo representado em 10% da taxa condominial paga mensalmente, cujo depositado conta poupana especial diferente e especfica, desta forma no haver oscilao da taxa condominial mensal, e todos os condminos sabem por antecedncia os valores a pagar mensalmente, e se evitaro surpresas desagradveis para a massa condominial; 09.4 - O referido fundo de reserva est previsto na lei, para atender as dificuldades ou necessidades financeiras urgentes e acidentais, onde a administrao do condomnio se socorre para suprir tais dbitos de imediato. Como deve ser depositada em conta especial, a necessidade urgente atendida como emprstimo realizado ao fundo de reserva, e posteriormente deve ser pago ao referido fundo o valor emprestado; 09.5 - Havendo necessidade de uma taxa complementar para os servios aprovados em assemblia que rena 2/3 da massa condominial, tais despesas devem ser consideradas como taxa complementar e sempre citada como tal, aprovada na assemblia que a originou; 10 - DA PRESTAO DE CONTAS 10.1 - A prestao de contas dos condomnios horizontais ou verticais devem ser realizadas mensalmente, por balancetes que renam todos os recebimentos do ms como os pagamentos efetuados no ms; 10.2 - As unidades autnomas devem ter uma ficha de crditos e dbitos igual aos extratos bancrios, relatrios individualizados ou coletivos. Nos relatrios coletivos maior e mais clara a situao financeira do condomnio. Todos da massa condominial indistintamente teriam acesso situao financeira atualizada do condomnio, e desta forma se evitariam crticas administrao, onde estaria claro o motivo da no realizao dos servios esperados, ou ento definitivamente a inoperncia ou procedimento escuso do sndico; 10.3 - O relatrio mensal (extrato coletivo) auxilia inclusive o controle da administrao, onde mensalmente so lanadas a dbito as taxas de condomnio fixa e posteriormente lanados a crdito o seu pagamento. O acumulativo mensal dos crditos e dbitos permite a melhor visualizao e conferncia pelo condmino, das taxas de condomnio pagas e dos dbitos cobrados. Na cpia do demonstrativo de taxas condominiais pagas e despesas rateadas, podem estar presentes: o andar ou quadra, o n do apartamento ou lote, o nome do condmino, o acumulado mensal dos valores creditados, o acumulado mensal dos valores creditados, a rea da unidade autnoma, a
rea comum, a quota parte, a frao ideal, o n de voto, cujo condmino pode multiplicar a sua quota-parte pelo valor total das despesas constante do balancete mensal, e conferir com o valor debitado no relatrio; 10.4 - O extrato coletivo no provoca constrangimento ao condmino inadimplente, e no provoca uma carga maior (crticas, fofocas e suspeio) para a administrao do condomnio, portanto no fere direitos aos que no os possui; 10.5 - Entende-se que o condmino inadimplente uma fase temporria, ao contrrio do condmino inadimplente contumaz, sendo a justia forma de resolver o problema deste ltimo. O condmino inadimplente merece oportunidades, como por exemplo, possibilidade de depositar na conta bancria do condomnio valor menor do que a taxa cobrada, cuja cpia do depsito seria entregue para a administrao, que far o lanamento a crdito, pois se entende que as multas e juros devem ser lanados sobre o saldo devedor, situao permitida no extrato coletivo; 10.6 - Alertamos que os condminos inadimplentes so expressamente punidos com multas e juros, conforme consta da Lei n 4.591/64, Ttulo I, Captulo III, no se admitindo interpretao extensiva, por se tratar de norma restritiva de direitos, tudo conforme a Lei e a Revista dos Tribunais; 10.7 - Com o demonstrativo de taxas condominiais pagas e despesas condominiais rateadas, pode o condomnio por intermdio de seu representante legal ou de sua administrao eleita e autorizada por assemblia especfica, registrar em Cartrio de Ttulos e Documentos, o saldo negativo da unidade autnoma em nome do titular de direitos na posse. Tal registro se tornado um ttulo executvel, se o titular da unidade autnoma for avisado do registro. Tais procedimentos auxiliam as cobranas judiciais, e se o condmino inadimplente for notificado com base o ttulo acima, pode ocorrer acordos que resultam em menores despesas para o condomnio. As despesas Cartorrias correm por conta do condmino inadimplente, que nestes casos s lhe permito a contestao dos valores cobrados no saldo negativo da unidade autnoma; 11 - DA INSTITUIO DE CONDOMNIO 11.1 - A constituio dos condomnios horizontais e verticais regida pelo artigo 7 da Lei Federal n 4.591/64, que diz: "O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio obrigatria, no Registro de Imveis, dele constando: a individualizao de cada unidade, sua descrio e discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a sua descrio interna da unidade" (vide o Provimento CG n 06/1977 de 23 de junho de 1977 da Egrgia Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - Registro); 11.2 parte integrante da Instituio de Condomnio o seu projeto licenciado e registrado pelos rgos competentes, bem como o relatrio de suas fraes ideais sobre o terreno ou rea, alertando que a frao ideal a soma da rea da unidade autnoma com a rea comum que dela faz parte, portanto faz parte da instituio o relatrio das quotas-partes que lhe cabe no rateio das despesas condominiais, que na maioria quase absoluta devem corresponder s suas fraes ideais;
11.3 - Alertamos que posteriormente ao registro, as quotas-partes podem ser modificadas pela Conveno de Condomnio; 12. - DA CONVENO DE CONDOMNIO 12.1 - Aps a "Instituio de Condomnio" realizada pelo (s) proprietrio (s) do terreno ou rea, que fornece ao empreendimento os preceitos jurdicos necessrios para a boa convivncia entre os condminos, faz-se literalmente com base no Captulo II, Ttulo I da Lei Federal n 4.591/64, a "Conveno de Condomnio", onde constam os preceitos determinadas pela maioria, ou seja, pelos 2/3 da massa condominial que assinam a referida conveno de condomnio presentes na assemblia devidamente e especialmente convocada para o fim; 12.2 - importante "atentar" para o pargrafo 2 do artigo 9 da Lei Federal n 4.591/64 que diz: "Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes compradores e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas' de titulares de direitos que representem, no mnimo, dois teros das fraes ideais que compem o condomnio"; 12.3 Exige a Lei a Conveno de Condomnio escrita no livro de atas com as assinaturas de no mnimo 2/3 da massa condominial, e aps as referidas assinaturas o encerramento da ata da assemblia especfica que a convocou; 12.4 No pode ser de outra forma, porque pode representar a vontade de um nico participante, ou de um grupo deles, e se assim for, fica demonstrado a inteno escusa que induziu os leigos, e com certeza haver dificuldades para modific-la; 12.5 A melhor forma de se modificar a conveno de condomnio o procedimento constante do Provimento CG n 10/2004 da Egrgia Corregedoria Geral da Justia, ou seja, por requerimento enviado aos condminos, diante da dificuldade de se reunir os 2/3 requeridos pela Lei, com base em uma minuta elaborada, e juntamente com esta citada minuta, em assemblia, devem ser conferidas as respostas, para que a minuta e respostas sejam registradas juntamente; 12.6 Concluses: 12.6.1 - A Conveno de Condomnio quando realizada em assemblia especialmente convocada para o fim, na ata da referida assemblia deve ser transcrito a conveno aprovada, e logo aps a transcrio deve ser assinada pelos condminos que a aprovaram, sendo que os as unidades autnomas dos titulares condminos presentes devem ser perfeitamente qualificadas com o nome do titular de direito, conforme o pargrafo 1, artigo 1 da Lei Federal n 4.591/64, ou no ter valor jurdico algum, e ser considerada vontade individual ou de grupos; 12.6.2 Quando a conveno de condomnio for realizada por requerimento com resposta assinada, onde deve constar tambm a unidade autnoma qualificada e com o nome do proprietrio titular de direitos (nunca assinado por procuradores ou terceiros), deve fazer parte da minuta que foi aprovada, sendo registrada a minuta juntamente com as assinaturas dos que aprovaram a referida conveno de condomnio;
13. - DO REGIMENTO INTERNO 13.1 - O "Regimento Interno" realizado conforme a Lei Federal n 4.591/64, artigo 9, pargrafo 3, letra m), e deve constar da Conveno de Condomnio aprovada, o quorum para aprovao do referido regimento; 13.2 - O Regimento Interno registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos, com as assinaturas dos proprietrios titulares de direitos condminos conforme o quorum previsto na Conveno de Condomnio, pois tambm um documento contratual, portanto deve conter as assinaturas dos proprietrios condomnios titulares de direitos o aprovou, conforme o artigo 127, pargrafo nico da Lei Federal n 6.015/73 (Registro); 13.3 Os mesmos procedimentos adotados nos itens 12.6.1 e 12.6.2, devem ser adotados na confeco do Regimento Interno, pois no ter valor jurdico algum, e ser considerada vontade individual ou de grupos; 13.4 - Pelos procedimentos a serem adotados e requeridos pela lei, entende-se que a Conveno de Condomnio e o Regimento Interno, so contratos e devem ser assinados pelos 2/3 dos proprietrios condminos titulares de direitos que o aprovaram; 14 PROVIMENTO CG n 10/2004 14.1 - Os chamados condomnios horizontais irregulares por diversos motivos, receberam da Egrgia Corregedoria Geral da Justia mais uma oportunidade de buscarem a sua regularizao, porem, primeiramente necessitam enquadrarem a administrao do condomnio perfeitamente na Federal n 4.591/64, antes de buscarem a sua regularizao pelo Provimento CG n 10/2004 de 27 de abril de 2004, e submeterem-se ao exame dos rgos constantes do referido Provimento por intermdio da Corregedoria Permanente da Comarca de situao do empreendimento; 15 - SEGURO OBRIGATRIO DOS CONDOMNIOS 15.1 - Existem diferenas entre o condomnio horizontal e o condomnio vertical, pois a Lei Federal n 4.591/64, Ttulo I, Captulo IV, obriga a massa condominial a realizar o "seguro contra incndio ou outros sinistros, que causem a destruio no todo ou em parte, computando-se o prmio nas despesas ordinrias do condomnio". Nos condomnios horizontais as unidades autnomas possuem quintal e jardim, e so realmente isoladas sendo seu risco diferente. Nos condomnios verticais as unidades autnomas so separadas por paredes, pisos ou tetos, se destruda a parede de um se est destruindo a parede do outro e assim por diante, desta forma possui outro risco; 15.2 - Para que no se cometam injustias, o referido prmio deve ser rateado conforme o tamanho da rea ocupada pelo apartamento ou pela residncia (unidades autnomas), atentando-se para a frao ideal e a quota parte; 15.2.1 O valor total do prmio deve ser dividido pelo valor total das reas construdas, onde teremos o valor por m, que ser multiplicado pelo valor da rea construda de cada unidade autnoma;
15.2.2 - Os prmios das construes existentes nas reas comuns so rateados pela frao ideal; 15.2.3 - Desta forma teremos com justia o valor que deve ser pago pela unidade autnoma, sendo a soma do item 15.2.1 com o item 15.2.2; 16 - CONDOMNIOS EINCORPORAES 16.1 Em 16 de dezembro de 1964 entrou em vigor a Lei Federal n 4.591, que "Dispe sobre condomnio em edificaes e suas incorporaes imobilirias";
Por Antonio Louro Endereo da publicao: http://www.webartigos.com/artigos/condominios-horizontalamp-vertical-e-sua-lei-n-4-591-64-atualizada/6386/ Webartigos.com - Publicao de artigos e monografais - Publique seu artigo em www.webartigos.com/autores/cadastro/
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