Source: https://www.iberley.es/temas/regulacion-contrato-arrendamiento-vivienda-lau-60514
Timestamp: 2019-05-25 19:06:07+00:00

Document:
Regulación del contrato de arrendamiento de vivienda en la LAU | Iberley
Fecha última revisión: 16/04/2019
Será considerado arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
El contrato de arrendamiento de vivienda encontrará su regulación en el Título II de Ley de Arrendamientos Urbanos.
La LAU se ha visto modificada a finales del año 2018 y principios de 2019 por dos reales decretos ley, lo que conlleva a que los contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan firmado en una u otra fecha, estarán regidos por diferentes versiones de la LAU.
En el año 2013 con la publicación de la Ley 4/2013, de 4 de junio se había producido una profunda reforma de la LAU, y no es hasta diciembre de 2018 cuando tiene lugar otra gran reforma de esta norma.
El 19 de diciembre de 2018 entraba en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduciendo grandes cambios en los contratos de arrendamiento de vivienda. Sin embargo, esta norma, al revestir la forma de Real Decreto-ley, tenía que haber sido convalidada por el Congreso de los Diputados y esto no tuvo lugar.
El 22 de enero de 2019 el Congreso votaba en contra de su convalidación, y dos días después (24 de enero) se publicaba en el BOE la Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Por ello, la nueva regulación establecida por el fallido decreto tan solo estuvo en vigor desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019.
A partir del 24 de enero, volvía a ser de aplicación la versión de la LAU de 2013.
Semanas después de estos hechos, el 6 de marzo de 2019 entraba en vigor el nuevo real decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.
Esta nueva norma, otra vez real decreto-ley, establecía nuevamente una reforma amplia de la LAU (entre otras normas) con algunas diferencias de su antecesor, el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre.
Esta norma sí fue convalidada por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados en votación el día 3 de abril, publicado el día 10 de ese mismo mes, el Acuerdo de convalidación.
Pueden consultar la tabla comparativa con las modificaciones de la LAU por estos dos reales decretos-ley.
Los arrendamientos de vivienda estarán regidos por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco establecido en el Título II de la LAU, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Por disposición del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, desde el 06/03/2019, se incluye la siguiente excepción:
“Se exceptúan de lo así dispuesto, los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil”.
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a 5 años, o superior a 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En la redacción del año 2013, el artículo 14 de la LAU hacía mención al caso de que la finca estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, y fuera comprada estando arrendada como vivienda en todo o parte. En este caso si el adquiriente reuniera los requisitos previsto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solo quedaría subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, con anterioridad a la transmisión de la finca.
Podrán subrogarse en el contrato de arrendamiento de vivienda:
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
En los contratos de arrendamiento de duración inicial superior a 5 o 7 años, si el arrendador fuera persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
Será la pactada por las partes libremente. Salvo estipulación en contra, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días de mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
Mientras dure el contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados entre ellas.
En caso de que no exista pacto entre las partes, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
Si hubiera pacto expreso sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos 5 años de duración del contrato o 7 años para el caso de persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Las partes pueden pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
Aquí, el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre establecía la matización de “salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario”.
Esta salvedad tan solo ha estado en vigor desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019.
Para ello, el arrendador deberá comunicar al arrendatario por escrito el inicio de tales obras, con una antelación mínima de 3 meses.
El arrendatario por soportar tales obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como a la indemnización de los gastos que las obras les obliguen a efectuar.
El arrendatario necesitará el consentimiento del arrendador por escrito, para realizar aquellas obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios referidos en el apartado 2 del artículo 3 de la LAU.
El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a 70 años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.
El arrendatario contará con el derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda arrendada.
Podrá ejercer el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales, desde el día siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación caducarán a los 180 días naturales siguientes.
En caso de que al arrendatario no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido algún requisito o cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, podrá ejercitar el derecho de retracto de acuerdo con el artículo 1518 del Código Civil.
El derecho de retracto caducará a los 30 días naturales, desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
No podrán ejercitarse estos derechos cuando la vivienda arrendada se venda de forma conjunta con el resto de las viviendas o locales propiedad del arrendador que forman parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales de inmueble.
Se añade por disposición del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (con efectos desde el 06/03/2019) que, en tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
En todo caso, las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, en estos casos, el arrendador tendrá que comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda 30 días antes de la formalización del contrato de compraventa, como mínimo.
El arrendatario podrá suspender o desistir del contrato en caso de que las obras realizadas en la vivienda la hagan inhabitable, sin derecho a indemnización.
El contrato de arrendamiento de vivienda quedará extinguido por:
a) Pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Declaración firma de ruina acordada por la autoridad competente.
Incumplimiento de obligaciones por las partes (Art. 27 LAU)
Si alguna de las partes, arrendador o arrendatario, incumpliera alguna de sus obligaciones podrá exigir a la otra el cumplimiento de las mismas o promover la resolución del contrato de acuerdo con el artículo 1124 del Código Civil.
El arrendador tendrá derecho a resolver el contrato por:
El arrendatario podrá resolver el contrato por:
Si el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

References: Resolución 
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 14
 artículo 34
 artículo 3
 artículo 1518
 resolución 
 artículo 1124
 resolución 
 resolución