Source: https://interpretacje-podatkowe.org/budynek-mieszkalny/0115-kdit1-3-4012-638-2018-3-ap
Timestamp: 2018-12-13 15:28:32+00:00

Document:
♦ › Budynek mieszkalny › 0115-KDIT1-3.4012.638.2018.3.AP
Brak opodatkowania sprzedaży budynku mieszkalnego w trybie egzekucji komorniczej.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 września 2018 r. (data wpływu 25 września 2018 r.), uzupełnionym w dniu 13 listopada 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej w trybie egzekucji komorniczej – jest prawidłowe.
W dniu 25 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełnionym w dniu 13 listopada 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej w trybie egzekucji komorniczej.
Wnioskodawca jest komornikiem przy Sądzie Rejonowym w S. Prowadzi sprawę egzekucyjną Km ... wszczętą z wniosku wierzyciela, którym jest I., przeciwko dłużnikowi A. N. i J.N., prowadzoną w oparciu o tytuł wykonawczy - nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Okręgowego w S. z dnia ...., sygn. akt ... zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 2 sierpnia 2016 r.
Przedmiotem egzekucji jest nieruchomość oznaczona księgą wieczystą nr KW .... Nieruchomość została nabyta przez dłużników na podstawie aktu notarialnego Rep. A ... z dnia .... Dłużnicy A. N. i J.N. nabyli przedmiotową nieruchomość na majątek wspólny. Nieruchomość została zakupiona na majątek osobisty, niezwiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Dopiero po nabyciu przedmiotowej nieruchomości, dłużnik zarejestrował pod jej adresem, tj. ..., jednoosobową działalność gospodarczą i wykorzystywał nieruchomość jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej. I jedynie w tym zakresie przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej przez dłużnika działalności. Wnioskodawca nie dysponuje żadnym potwierdzeniem, że przedmiotowa nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.
Wnioskodawca w dniu 25 sierpnia 2016 r. sporządził protokół z przesłuchania dłużników A. i J. N. Dłużnicy oświadczyli wówczas, że przedmiotowa nieruchomość nigdy nie wchodziła w skład przedsiębiorstwa. Dłużniczka złożyła wniosek o umorzenie postępowania w części dotyczącej egzekucji z przedmiotowej nieruchomości.
Komornik w dniu 15 czerwca 2018 r. wystąpił do dłużników z pismem, w którym zwrócił się z prośbą o złożenie szczegółowego, pisemnego oświadczenia dotyczącego zajętej w sprawie nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej nr KW ..., z którego wynikać będzie:
czy ww. nieruchomość dłużnicy nabyli w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą?
czy przy zakupie ww. nieruchomości przysługiwało dłużnikom prawo do odliczenia podatku VAT?
czy przy zakupie ww. nieruchomości dłużnicy skorzystali z prawa do odliczenia podatku VAT? Jeśli tak, to w jakim zakresie?
czy ww. nieruchomość wpisana została do ewidencji środków trwałych firmy dłużników?
czy dłużnicy poczynili nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość? Jeśli tak, proszę wskazać co było przedmiotem nakładów i w jakiej wysokości?
czy dłużnicy nabyli ww. nieruchomość z zamiarem jej dalszej sprzedaży w celu osiągnięcia dochodu z tej transakcji?
czy w chwili nabycia nieruchomości dłużnicy byli płatnikami podatku VAT oraz czy aktualnie są płatnikami i dokładnie z jakiego tytułu?
czy wcześniej we własnym zakresie dłużnicy podejmowali próby sprzedaży ww. nieruchomości?
czy wg dłużników sprzedaż ww. nieruchomości powinna być dokonana z doliczeniem podatku VAT czy bez takiego doliczenia?
Dłużnicy odebrali korespondencję, jednakże nie udzielili żadnej odpowiedzi na powyższe pismo. Również kontakt z dłużnikami jest obecnie utrudniony. Z uzyskanych przez Wnioskodawcę informacji wynika, że dłużnik A. N. nie prowadzi aktualnie żadnej działalności gospodarczej, co wynika z wpisu w CEIDG. Został również wykreślony z rejestru czynnych podatników VAT. Dłużniczka również nie widnieje w żadnym rejestrze przedsiębiorców.
W uzupełnieniu wniosku z dnia 13 listopada 2018 r. Wnioskodawca poinformował, że nieruchomość oznaczona numerem księgi wieczystej ... to działki nr 6/3 o powierzchni 1126 m2 zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 111,61 m2 położonej w ........ W kwestii zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej przez dłużnika występuje rozbieżność: w informacji udostępnionej na platformie Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej data zaprzestania prowadzenia działalności to 28 stycznia 2018 r,. natomiast z informacji uzyskanych z Urzędu Skarbowego w S. wynika, że dłużnik zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej w dniu 29 stycznia 2018 r.
Nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie, czy po zakończeniu działalności gospodarczej nieruchomość była przedmiotem najmu bądź dzierżawy. Podczas czynności opisu i oszacowania przeprowadzonych w dniu 26 stycznia 2017 r. dłużniczka J. N. oświadczyła, że nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkalne.
Ponadto postanowieniem Sądu Rejonowego w S. z dnia .... sygn. akt ... Sąd uznał, że nieruchomość położona w ... wchodzi w skład przedsiębiorstwa wchodzącego w skład majątku wspólnego A. N. i J. N. uzasadniając: „... uwzględniając treść art. 55 1 k.c. i art. 25 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2004 r. Nr 173, poz. 1807) uwzględniając fakt, że nieruchomość w ... stanowiła siedzibę prowadzonej działalności gospodarczej, co znalazło wyraz we wpisie w CEIDG, Sąd doszedł do przekonania, że wierzyciel wykazał, że ww. nieruchomość stanowiła składnik przedsiębiorstwa objętego wspólnością majątkową małżeńską. Wskazanie tej nieruchomości jako siedziby przedsiębiorstwa samo przez się potwierdza, że wchodziła ona w jego skład i była wykorzystywana podczas prowadzenia przedsiębiorstwa”.
Komornik nie jest w stanie jednoznacznie wskazać i doprecyzować powyższych informacji, gdyż nie ma kontaktu z dłużnikami i nie jest możliwe odebranie od nich oświadczenia w tej kwestii. Dłużnicy przebywają obecnie poza granicami kraju.
Czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji komorniczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co nakłada na Wnioskodawcę będącego komornikiem, jako na płatnika podatku VAT, obowiązek obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego?
Zdaniem Wnioskodawcy sprzedając nieruchomość w trybie egzekucji komorniczej w sytuacji, gdy nie ma możliwości bezspornie ustalić, czy podlega ona zwolnieniu z podatku VAT (mimo, że komornik dołożył należytej staranności, aby dowiedzieć się, czy nieruchomość jest, czy też nie jest zwolniona), Komornik powinien opodatkować tę czynność.
Zwolnienia od podatku mają charakter wyjątkowy i powinny być traktowane jako odstępstwo od ogólnej zasady, zgodnie z którą opodatkowana jest każda odpłatna dostawa. Zatem powinny one być stosowane ściśle. Fakt braku wiedzy komornika, bądź braku możliwości zdobycia przez komornika określonych danych, nie może stanowić przesłanki uzasadniającej zastosowanie zwolnienia z opodatkowania VAT. Zasadą jest bowiem podleganie dostawy nieruchomości opodatkowaniu. Jeśli komornik nie ma możliwości potwierdzenia, że zaistniały przesłanki do zastosowania zwolnienia, powinien stosować zasady ogólne.
W związku z powyższym komornik powinien zbadać stan faktyczny a przede wszystkim stan prawny zbywanej nieruchomości oraz jej dotychczasową „historię podatkową” i na tej podstawie określić, czy nieruchomość jest opodatkowana, czy zwolniona z podatku VAT. Ponadto, nie każda nieruchomość, którą sprzedaje komornik sądowy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wszystkie te kwestie należy przeanalizować w przedmiotowej sprawie, w oparciu o obowiązujące przepisy oraz zebrane w sprawie materiały.
Dokonując analizy stanu faktycznego należy stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez dłużników w dniu 1 lutego 2013 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A ..., jako nieruchomość nabyta do majątku wspólnego małżonków. Nieruchomość została zakupiona na majątek osobisty, jako nieruchomość prywatna, niezwiązana z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Dopiero po nabyciu przedmiotowej nieruchomości, dłużnik zarejestrował pod jej adresem, tj. ..., jednoosobową działalność gospodarczą i wykorzystywał nieruchomość jako stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. I jedynie w tym zakresie przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej działalności. Komornik nie dysponuje natomiast żadnym potwierdzeniem, że przedmiotowa nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.
Z wpisu do CEIDG wynika, że dłużnik nie prowadzi działalności gospodarczej od 5 lutego 2018 r. Nie jest również czynnym podatnikiem podatku VAT. Zgodnie z przepisami ustawy o VAT, czynny podatnik podatku VAT, który chce zlikwidować działalność gospodarczą, powinien dopełnić obowiązku związanego z rozliczeniem tego podatku. Podatnik ma obowiązek sporządzenia spisu z natury, w którym wykaże wszelkie posiadane na dzień likwidacji działalności towary, od których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony. Z uwagi na to, że przedsiębiorca rozliczy VAT od remanentu w ostatniej składanej deklaracji VAT-7, sprzedaż składników majątku likwidacji działalności nie będzie rodziła dodatkowych konsekwencji w podatku VAT. Należy podkreślić, że obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług w powyższym zakresie spoczywa bezpośrednio na podatniku.
W związku z powyższym, nawet gdyby dłużnik dokonał sprzedaży przedmiotowej nieruchomości samodzielnie, sprzedaży tej nie można by zakwalifikować jako związanej z działalnością gospodarczą. Sprzedaż stanowiłaby jednorazową czynność prawną. A tym samym nie podlegałaby ona opodatkowaniu podatkiem VAT.
Taki pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 lipca 2018 r., nr 0115-KDIT1-2.4012.392.2018.1.AJ. Zdaniem organu podatkowego, cyt. „(...) aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystywania w działalności gospodarczej”. Zgodnie z argumentacją organu podatkowego należy stwierdzić, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:
Nie można uznać za podatnika podatku VAT tego, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Ponadto należy wskazać, że z momentem zakończenia prowadzenia działalności gospodarczej, majątek przedsiębiorcy, który nie zostanie zbyty, będzie stanowił jego majątek osobisty. Wówczas sprzedaż nieruchomości należącej do majątku prywatnego dłużnika stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności, niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z przyjętą linią orzeczniczą, nie można również uznać za podatnika VAT osoby fizycznej, która dokonuje sprzedaży nieruchomości, nabytej uprzednio w drodze umowy sprzedaży z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych oraz należącej do jej majątku osobistego. Nie jest to bowiem sprzedaż dokonana w ramach działalności gospodarczej.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08 stwierdził, że cyt. „(...) O działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT można mówić wtedy, gdy podatnik w momencie dokonania dostawy towarów miał zamiar dokonywać jej wielokrotnie, a towary będące przedmiotem dostawy zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży”.
W przedmiotowej sprawie dłużnik nie nabył nieruchomości w celu jej odsprzedaży, lecz nabycie nastąpiło do majątku prywatnego. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego w przywoływanym powyżej wyroku, cyt. „(...) Tylko taka aktywność handlowa obywatela jego majątkiem czyni go podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, która przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich dłuższej kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. (...) Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach osobistych. Dokonywanie określonych czynności okazjonalnie, poza sferą działalności gospodarczej, a już tym bardziej w sytuacji gdy podmiot takowej działalności już w ogóle nie prowadzi, nie pozwala uznać danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”.
Ponadto, w dotychczasowym wpisie w CEIDG nie ma informacji na temat jakiejkolwiek prowadzonej działalności gospodarczej przez dłużnika w zakresie budownictwa, obrotu nieruchomościami itp. W tych okolicznościach brak jest podstaw, aby przypisać dłużnikowi nabycie przedmiotowej nieruchomości z zamiarem odsprzedaży.
W związku z powyższym należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż egzekucyjna nieruchomości oznaczonej KW ... nie będzie wykonywana przez podatnika VAT, tj. osobę prowadzącą działalność gospodarczą, a zatem nie będzie podlegać obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Wnioskodawca, aby wywiązać się z ciążących na nim obowiązków, dołożył należytej staranności przy analizie przedmiotowej nieruchomości i ustalił, czy transakcja ta jest dokonana w ramach działalności gospodarczej dłużnika czy też nie, i w związku z tym czy nieruchomość podlega opodatkowaniu, czy też nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem VAT.
Ustawa o podatku od towarów i usług nakłada na komorników sądowych, dokonujących egzekucji towarów należących do podatnika VAT, istotne obowiązki, za których niewypełnienie odpowiadają oni całym swoim majątkiem. Zgodnie z art. 18 ustawy o VAT, komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, są płatnikami podatku od dostawy, dokonanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
W związku z powyższym, na mocy art. 18 ustawy o VAT komornik jest płatnikiem podatku VAT, który co do zasady zobligowany jest do odprowadzenia do urzędu skarbowego podatku VAT wykazanego na fakturze VAT potwierdzającej dokonanie sprzedaży egzekucyjnej.
Z uwagi jednak na fakt, iż transakcja sprzedaży egzekucyjnej przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegać obowiązkowi opodatkowania jej podatkiem VAT, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do pobrania i odprowadzenia podatku VAT od tej transakcji.
Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz. U. z 2018 r., poz. 2174), organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r., poz. 1314, 1356, 1499, 1629) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego (np. budynku mieszkalnego), a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Analiza przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż licytacyjna budynku mieszkalnego dłużników nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż żaden z nich w związku z tą sprzedażą nie będzie występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Co prawda dłużnik zarejestrował pod adresem nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji komorniczej jednoosobową działalność gospodarczą i wykorzystywał ją jako stałe miejsce wykonywania działalności, jednak obecnie budynek jest wykorzystywany przez dłużników wyłącznie do ich celów mieszkaniowych (dłużnik zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej w styczniu 2018 r.).
Zatem sprzedaż licytacyjna budynku mieszkalnego dłużników będzie sprzedażą ich majątku prywatnego i nastąpi w ramach rozporządzania własnym majątkiem. Tym samym sprzedaż licytacyjna ww. budynku nie będzie podlegała obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca jako płatnik podatku od towarów i usług, nie będzie obowiązany do obliczenia i odprowadzenia podatku od towarów i usług od tej sprzedaży.
0115-KDIT1-3.4012.638.2018.3.AP

References: art. 13
 art. 14
 art. 55
 art. 25
 FSK 
 art. 15
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 15
 art. 15
 art. 15