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Timestamp: 2019-01-22 14:38:57+00:00

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La domanda sulle violazioni ai limiti legali della proprietà è opponibile al terzo solo se trascritta
Con la sentenza n. 13523/2006, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno definitivamente risolto il conflitto giurisprudenziale e dottrinario relativo alla trascrivibilità ex art. 2653, n. 1, c.c. della domanda giudiziale diretta a far valere il rispetto dei limiti legali della proprietà.
L’ orientamento, consolidato e risalente nel tempo (Cass. n. 1029/60), della Cassazione escludeva la trascrittibilità delle azioni intese a far valere le limitazioni legali al diritto di proprietà, sull’assunto che esse non fossero riconducibili ad alcuna delle ipotesi di cui all’art. 2653, n. 1, c.c., non risolvendosi né in un’azione di rivendica, né in una azione d’accertamento della proprietà o della come della sussistenza (confessoria servitutis) o della insussistenza (negatoria servitutis) di un diritto reale di godimento.
Questa interpretazione restrittiva della norma, respinta sia dalla dottrina che dalla recente giurisprudenza (Cass. n. 2998/2001, 867/2001 e 12810/92), è stata seguita anche dal giudice di merito, la cui pronuncia è stata, per l’appunto cassata dalle Sezioni Unite.
Queste ultime, infatti, partono dall’ argomento contrario, secondo il quale la domanda de qua non tende ad un mero sterile accertamento dell’esistenza del limite e della sua violazione, bensì mira a salvaguardare il diritto di proprietà dell’attore dalla costituzione d’una servitù di fatto, avente ad oggetto .
Le Sezioni Unite fanno così propria un’argomentazione già espressa dalla Cassazione nella sentenza n. 3902/1979, in forza della quale “quando il proprietario di un immobile denuncia la violazione di un limite legale da parte del vicino, mira non già a far accertare il diritto di proprietà o l’esistenza della tutela vincolistica di essa ma a far valere l’inesistenza di iura in re a carico della detta proprietà suscettibile di dar luogo a una servitù che esoneri il convenuto dal rispetto di tale limite legale, cioè esercita una negatoria servitutis”.
Ne consegue, pertanto, che l’azione diretta al rispetto del limite violato rientra nella previsione dell’articolo 2653 n. 1 c.c., e come tale è soggetta al regime di pubblicità dichiarativa della trascrizione.
In questa prospettiva, le Sezioni Unite hanno inteso tutelare anche i terzi aventi causa a titolo particolare del convenuto in un giudizio.
Le S.U., precisano, infatti, che “laratio della normativa in materia va”, proprio, “ravvisata nell’interesse del terzo avente causa a titolo particolare ad essere posto in grado, prima dell’acquisto del diritto di proprietà o d’un diritto reale di godimento su di un immobile, d’aver cognizione della contestazione sub iudice del diritto del proprio dante causa”, e, allo stesso modo, in quello dell’ “attore che contesta tale diritto in sede giudiziaria ad essere posto in grado di opporre anche al terzo avente causa, resosi acquirente nelle more del giudizio, l’esito a lui favorevole della controversia promossa nei confronti del dante causa”.
Difatti, ove la pretesa dell’attore venga ritenuta fondata, la sentenza sarà opponibile anche nei confronti dell’avente causa del convenuto solo nel caso in cui la trascrizione della domanda medesima sia stata eseguita antecedentemente alla trascrizione del contrapposto titolo del terzo acquirente.
Corte di Cassazione – Sezioni Unite civili – Sentenza 12.06.2006 n° 13523
“Le domande intese a far valere le violazioni legali della proprietà non solo sono suscettibili di trascrizione ex articolo 2653, n. 1, del Cc, ma devono essere trascritte perché l’attore possa utilmente opporre la sentenza favorevole ottenuta nei confronti del convenuto anche al terzo acquirente dal convenuto stesso con atto trascritto successivamente alla trascrizione della domanda. Tale principio non può essere applicato qualora con la domanda sia stato chiesto non la riduzione in pristino ma esclusivamente il risarcimento del danno.”
Sentenza 12 giugno 2006, n. 13523
(Presidente ******* – Relatore *******)
F. I. realizza un edificio in Cercola e ne aliena i singoli appartamenti; realizza, poi, sull’area latitante all’edificio, dodici box per auto e li aliena a loro volta.
S. P., acquirente d’uno degli appartamenti, ritenendo che i box fossero stati realizzati a distanza dall’edificio inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio locale, conviene in giudizio ***** onde sentirlo condannare alla demolizione dei box.
F.I. resiste alla domanda.
Il Tribunale di Nola accoglie parzialmente la domanda, disponendo che sette dei box vengano arretrati per la parte risultata non conforme alle disposizioni regolamentari in quanto realizzata a distanza inferiore ai 13.90 metri dall’edificio.
Avverso tale sentenza ***** propone appello cui aderiscono, con appello incidentale ad adiuvandum, C. C. ed altri sei consorti, tutti acquirenti dei box, i quali, contestualmente, propongono anche appello incidentale autonomo inteso a far dichiarare comunque in opponibile nei loro confronti la sentenza resa tra il P. e lo I..
La Corte d’appello di Napoli rigetta entrambi i gravami evidenziando, per quanto interessa in questa sede, coma la situazione soggettiva fatta valere dagli acquirenti fosse, ex articolo 111 Cpc, dipendente da quella del venditore e non potesse essere utilmente invocata l’inopponibilità per mancata trascrizione della domanda, ciò sulla considerazione che la previsione dell’articolo 2653 n. 1 Cc non troverebbe applicazione, secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità, nell’ipotesi di domanda intesa a far valere il rispetto dei limiti legali della proprietà.
Inerte lo I., il C. e consorti impugnano anche tale sentenza con ricorso per cassazione affidato a tre motivi, l’uno dei quali investe la questione della possibilità di trascrivere la domanda intesa a far valere il rispetto delle distanze legali tra edifici, ai fini dell’opponibilità della sentenza ai terzi successori a titolo particolare per atto tra vivi, evidenziando come la tesi da essi prospettata al giudice di secondo grado fosse suffragata da altra giurisprudenza di legittimità immotivamente negletta nell’impugnata sentenza.
La Seconda sezione, riconosciuto il contrasto in ordine alla detta questione, ne ha rimesso la soluzione a queste Sezioni Unite.
Con il primo motivo, i ricorrenti – denunziando violazione e falsa applicazione degli articoli 113 Cpc, 873 Cc, 29 reg. edilizio, 14 preleggi, legge 122/89 in generale, nonché vizi di motivazione – rilevano che anche dalla consulenza risultava come i box fossero stati realizzati nella parte retrostante del cortile già realizzato, onde il giudice a quo avrebbe erroneamente ritenuto applicabile la norma regolamentare di cui all’articolo 48, per la quale la distanza è di m. 13.90, anziché quella speciale di cui al precedente articolo 29, per la quale nel caso si cortili la distanza minima è di m 8, che, inoltre, la legge 122/89, applicabile nella specie in quanto meno restrittiva ed in assenza di giudicato (come precisato in memoria), pone una deroga al rispetto delle distanze legali relativamente ai parcheggi privati in vista dell’interesse pubblico ad una migliore gestione delle aree di sosta
Con il secondo motivo, i ricorrenti – denunziando violazione degli articoli 813, 949 e 2653 Cc, nonché omessa motivazione – si dolgono che il giudice a quo abbia affermato l’opponibilità della sentenza impugnata ad essi terzi acquirenti, nonostante la domanda introduttiva del giudizio promosso dal P. nei confronti dello I. non fosse stata trascritta, sull’erroneo convincimento, apoditticamenbte motivato con riferimento ad una sola parte della giurisprudenza in materia non sottoposta a vaglio critico in relazione alla giurisprudenza contraria pur segnalatagli, che la detta domanda non fosse suscettibile di trascrizione.
Con il terzo motivo, i ricorrenti – denunziando violazione e falsa applicazione degli articoli 100 e 111 Cpc – si dolgono che il giudice a quo abbia ravvisato la natura strumentale della lite, tesa al raggiungimento di non meglio precisate utilità diverse dalla riduzione in pristino degli immobili da parte del P., atteso che questi aveva alienato l’appartamento in corso di causa e che nell’atto pubblico s’era impegnato alla prosecuzione del giudizio con la precisazione che sarebbe andato a suo esclusivo favore "tutto ciò che la parte venditrice riceverà dal predetto giudizio", mentre "l’eventuale risultato di ripristino dell’originaria consistenza dei beni comuni andrà a beneficio dell’immobile venduto".
D’altra parte, la generale conoscibilità dei limiti legali non può essere utilmente invocata in danno del terzo che abbia acquistato facendo affidamento, in buona fede, sulla conformità a diritto, in specie alle normative edilizie dettate dai regolamenti locali, della situazione di fatto ove la costituzione della stessa non sia stata inibita dalla competente Pa, preposta al controllo del territorio in materia urbanistica ed edilizia ed, a maggior ragione, ove da quest’ultima sia stata consentita con il rilascio d’una concessine, attesa la presunzione di legittimità che assiste l’attività amministrativa, nel senso della conformità alla normativa generale e/o in riferimento alla materia ricompressa nell’attribuzione di funzioni dell’organo agente. (1)
Al riguardo è stato rilevato, in contrario, come detta tesi si basi su di una funzione sostanziale della trascrizione delle domande previste dall’articolo 2653 n. 1 c.c., mentre, secondo la stessa giurisprudenza di questa Suprema Corte, gli effetti delle trascrizioni ex articolo 1653 n. 1 c.c. hanno natura meramente processuale, giacché, in difformità del disposto generale dell’articolo 111 comma 4 prima ipotesi, c.p.c., per il quale la successione a titolo particolare nel diritto controverso determina l’efficacia nei confronti dell’avente causa della sentenza emessa in favore o contro il suo dante causa, ed in attuazione della deroga espressamente prevista dallo stesso articolo 111 comma 4 seconda ipotesi, c.p.c., la sentenza sulla domanda trascritta è efficace nei confronti del successore a titolo particolare solo ove questi abbia trascritto il proprio acquisto successivamente alla trascrizione della domanda e viceversa; ond’è che l’effetto d’utile opponibilità della sentenza che accolga la domanda anche nei confronti dell’avente causa del convenuto, si verifica solo ove la trascrizione della domanda medesima sia stata non solo a sua volta trascritta ma anche trascritta antecedentemente alla trascrizione del contrapposto titolo del terzo acquirente.
Ed è precisamente la sussumibilità dell’azione de qua nel paradigma dell’actio negatoria ad inficiare l’idoneità persuasiva della seconda delle riportate argomentazioni, con la quale, a ben vedere, non s’intende negare la trascrittibilità ex articolo 2653 n. 1 c.c. della stessa actio negatoria – che viene, anzi, implicitamente affermata, così come risulta essere già data per acquisita da numerose decisioni in materia (Cassazione 1693/60, 2033/63, 918/66, 4327/77, 1523/78 riprese da Cassazione 213/94), compresa quella (Cassazione 1029/60 in motivazione) precedentemente esaminata, e che non sembra più allo stato revocabile in dubbio – ma l’estensibilità della norma anche all’ipotesi in esame in quanto nella stessa non espressamente prevista.
Sebbene, infatti, non possa porsi in contestazione l’esigenza di rispettare il dettato dell’articolo 12 disp. prel. Cc che, nell’imporre una gradualità d’utilizzazione degli strumenti ermeneutica, pone al primo posto quello letterale, integrato da quello razionale riferito alla singola norma, va, tuttavia, anche considerato che la stessa disposizione consente, nell’ipotesi di lacuna, il ricorso ai criteri della similitudine e dell’analogia, ai quali segue quello sistematico, per il quale l’interpretazione della singola disposizione va effettuata in relazione al complesso delle disposizioni in materia, poiché incivile est, nisi tota lege perspecta, una aliqua particula eius proposita, iudicare vel rispondere (*****; ****, 3, 24).
In considerazione delle ragioni sia ora esposte, si deve, dunque, concludere che le domande intese a far valere le violazioni ai limiti legali della proprietà non solo sono suscettibili di trascrizione ex articolo 2653 n. 1 c.c., ma, anzi, devono essere trascritte perché l’attore possa utilmente opporre la sentenza favorevole ottenuta nei confronti del convenuto anche al terzo acquirente dal convenuto stesso con atto trascritto successivamente alla trascrizione della domanda; sebbene possa sembrare superfluo, va, comunque, precisato che la raggiunta conclusine non trova campo ove con la domanda sia stato chiesto con la riduzione in pristino ma esclusivamente il risarcimento del danno, id est sia stata sperimentata non un’azione reale ma un’azione personale.
Per altro verso, come correttamente ritenuto da Cassazione 11124/94 ma già Cassazione 1693/60 sulla scorta, d’altronde, della prevalente dottrina, la trascrittibilità della domanda intesa a far valere una violazione dei limiti leali della proprietà può essere ricondotta anche alla previsione dell’articolo 2653 n. 5 Cc, per il quale devono essere trascritti gli atti e le domande intesi ad interrompere il corso dell’usucapione di beni immobili, specificando che l’effetto, riguardo agli acquirenti i quali abbiano trascritto l’atto d’acquisto, non si verifica se non dalla data di trascrizione dell’atto o della domanda.
Al riguardo, l’indirizzo giurisprudenziale tradizionale aveva escluso l’estensibilità della norma, non solo all’ipotesi che ne occupa, id est alla domanda intesa a far valere i limiti legali considerata come atto interruttivo dell’usucapione del diritto del convenuto a mantenere una situazione realizzata in loro violazione a carico della proprietà dell’attore, ma agli stessi atti interruttivi dell’usucapione dei diritti reali di godimento in genere, affermando che la trascrizione prevista e disciplinata con la disposizione in esame atterrebbe agli atti interruttivi dell’usucapione limitatamente al solo diritto di proprietà sui beni immobili; ciò sulla considerazione che non sarebbe stata desumbile dall’articolo 813 Cc un’assoluta identità di normativa tra proprietà e diritti reali di godimento, dacché il legislatore, laddove aveva inteso stabilire un identico trattamento per gli acquirenti della proprietà di un immobile e per coloro che su di esso avessero acquistato soltanto diritti reali di godimento, lo aveva detto espressamente, come nell’articolo 1158, comma 2 Cc (Cassazione 290/69, 1523/78, 2592/80).
D’altra parte, a fronte del principio generale posto dall’articolo 813 Cc – secondo il quale le disposizioni concernenti i beni immobili si applicano anche ai diritti reali che hanno per oggetto beni immobili e alle relative azioni "salvo che dalla legge risulti diversamente" – l’esclusine a determinati fini dell’equiparazione in tali termini operata dalla disposizione generale richiederebbe un’espressa previsione che, per contro, non si rinviene nella norma speciale in esame; in vero, il criterio sistematico vuole che, data una regola, le specificazioni diverse costituiscano eccezione e non assurgano esse stesse a regola, onde sono le norme che distinguono a certi effetti la proprietà dai diritti reali a costituire l’eccezione alla regola posta dall’articolo 813 Cc e non viceversa, quindi, laddove specifica menzione della distinzione non vi sia, è la regole generale dell’equiparazione nella disciplina sostanziale e processuale tra diritto di proprietà ed altrui diritti reali, posta dall’articolo 813 Cc, a trovare applicazione.
A valere, infine, per entrambe le ipotesi esaminate (articolo 2653 nn. 3 e 5 Cc), la considerazione per cui la materia della trascrizione delle domande giudiziali – che già come disciplinata con il Rd 262/42 era intesa, per comune opinione di giurisprudenza e dottrina, quale forma di pubblicità nell’interesse dei terzi – non può ad oggi non essere interpretata anche alla luce degli "inderogabili doveri di solidarietà" per i quali, riconosciuti dall’articolo 2 della Costituzione tra i principi regolatori fondamentali delle relazioni sociali, si pone a carico di ciascuna delle parti di qualsivoglia rapporto un dovere d’autoresponsabilità indipendente dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali o da espresse previsioni normative, imponendole d’agire in guisa da preservare gli interessi dell’altra ed, a maggior ragione, d’astenersi dall’ostacolarne sena giustificato motivo l’esercizio dei diritti.
Rapportate le sopra svolte considerazioni al caso concreto sottoposto al vaglio di queste Su, devesi, dunque, concludere che, non essendo stata trascritta la domanda proposta dal P. nei confronti dello I., la sentenza resa, con la quale è stata accolta la domanda dell’attore e condannato il convenuto alla parziale demolizione delle opere realizzate in violazione delle distanze legali, non è opponibile agli aventi causa dal convenuto stesso.
La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa senza rinvio in relazione al motivo accolto e, decidendo nel merito, dichiara inopponibile ai ricorrenti la sentenza resa tra il P. e lo I. compensando tra le parti odierne le spese d’entrambe le fasi del giudizio.
Così deciso in camera di consiglio il 10 novembre 2005.
Depositata in cancelleria il 12.06.2006.
di Avv. Simona Rizzo 12 novembre 2018
di Marzario Margherita 26 giugno 2017
di Arles Calabrò 7 aprile 2017

References: sentenza 
 art. 2653
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 Sentenza 
 articolo 2653
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Sentenza 
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 sentenza 
 articolo 111
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 sentenza 
 articolo 29
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 articolo 1653
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 articolo 111
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 sentenza 
 articolo 2653
 articolo 2653
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