Source: http://jumpcgi.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=22.11.2012_4A_492/2012
Timestamp: 2013-05-20 03:28:29+00:00

Document:
4A_492/2012 (22.11.2012)
X.________, repr�sent� par Me Jacques Haldy,
repr�sent�e par Me Marc-Etienne Favre,
recours contre l'arr�t rendu le 20 juin 2012 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Par acte authentique du 28 avril 2008 intitul� � vente � terme - emption �, Y.________ a promis d'acheter un bien-fonds avec b�timent d'habitation dont X.________ �tait alors propri�taire dans la commune de Chardonne. Le prix �tait fix� � 302'500 francs. L'acte incluait des clauses d'exclusion de garantie libell�es comme suit:
L'immeuble vendu sera transf�r� [...] dans l'�tat o� il se trouvera au jour du transfert de propri�t�, que l'acheteur d�clare bien conna�tre, le vendeur s'engageant � n'y apporter d'ici l� aucune modification de quelque nature que ce soit.
L'acheteur d�clare s'�tre suffisamment renseign� aupr�s des organes cantonaux et communaux comp�tents sur les possibilit�s de construction, de r�novation, de transformation, d'occupation et d'exploitation existant sur l'immeuble vendu, et conna�tre la zone dans laquelle est englob� ledit immeuble ainsi que son �tat d'�quipement.
L'immeuble vendu sera transf�r� sans aucune garantie quant aux �ventuels d�fauts qui pourraient l'affecter actuellement ou se r�v�ler ult�rieurement, quelle que soit l'importance de ceux-ci.
L'attention de l'acheteur est d�s lors attir�e sur la port�e de la clause ci-dessus, � savoir qu'il sera priv� des garanties pr�vues par la loi.
Cette exclusion de garantie ne concerne pas les d�fauts qui auraient �t� frauduleusement dissimul�s par le vendeur.
Les parties �taient entr�es en contact gr�ce aux services d'un courtier en immeubles. Celui-ci et le vendeur savaient que l'acqu�resse souhaitait devenir propri�taire d'un logement habitable en permanence, y compris pendant l'hiver. Le vendeur avait assur� que les parois �taient enti�rement isol�es et que le toit �tait en parfait �tat. Le courtier s'�tait renseign� aupr�s du bureau technique communal pour v�rifier si l'habitation �tait autoris�e dans ce b�timent sis en zone viticole; il avait re�u un permis d'habiter d�livr� le 15 juillet 1992 par la Municipalit� de Chardonne, o� aucune restriction n'�tait mentionn�e.
Y.________ a achet� l'immeuble le 4 juin 2008.
Au d�but de 2009, Y.________ a annonc� aux autorit�s son intention d'entreprendre des travaux de r�novation. Par lettre du 5 mars 2009, le service cantonal du d�veloppement territorial - soit le service de l'am�nagement du territoire - s'est exprim� n�gativement:
Notre service estime qu'une utilisation du b�timent [...] comme habitation permanente (i.e. plus de trois mois par ann�e) conduirait � un changement complet d'affectation car non conforme � la situation l�galement acquise au 1er juillet 1972 (habitation secondaire pr�caire). [...] Aussi notre service est-il contraint de pr�aviser n�gativement toute transformation et utilisation de ce bungalow � des fins de logement � l'ann�e. La pose ou la � consolidation � d'une � isolation ext�rieure � [...], mesure de confort visant � rendre le pavillon [...] davantage utilisable auxdites fins, ne peut donc pas �tre admise. En conclusion, ce dernier [...] ne peut �tre utilis� que comme r�sidence secondaire (p. ex. pavillon de week-end).
Le 20 mars 2009, Y.________ a ouvert action contre X.________ devant le Tribunal cantonal du canton de Vaud. Le tribunal �tait requis d'ordonner au registre foncier la r�inscription du d�fendeur en qualit� de propri�taire de l'immeuble. Le d�fendeur devait �tre condamn� � payer 302'500 fr. pour restitution du prix, avec int�r�ts au taux de 5% par an d�s le 2 mai 2008, et 14'212 fr.85 � titre de dommages-int�r�ts, avec int�r�ts d�s le jour de la demande.
La Cour civile du Tribunal cantonal s'est prononc�e le 16 d�cembre 2011. En substance, elle a accueilli l'action. Elle a ordonn� la r�inscription du d�fendeur en qualit� de propri�taire de l'immeuble. Elle a condamn� le d�fendeur � restituer le prix par 302'500 fr. avec int�r�ts d�s le 10 avril 2009; elle n'a pas allou� de dommages-int�r�ts.
La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a statu� le 20 juin 2012 sur l'appel du d�fendeur; elle a rejet� l'appel et confirm� le jugement.
La Cour d'appel civile retient que les parties se sont li�es par un contrat de vente mais que ce contrat n'oblige pas la demanderesse: celle-ci l'a conclu sous l'influence de l'erreur en croyant faussement que le b�timent �tait habitable en permanence, puis, apr�s la d�couverte de cette erreur, elle a communiqu� en temps utile, en ouvrant action, sa volont� de ne pas maintenir le contrat. La Cour retient encore que le d�fendeur ne peut pas se pr�valoir des clauses d'exclusion de la garantie � raison des d�fauts qui ont �t� convenues, cela parce que l'impossibilit� d'habiter les lieux en permanence ne s'inscrit pas dans les d�fauts de l'immeuble que les parties pouvaient raisonnablement envisager lors de la conclusion du contrat.
A teneur de l'art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, se trouvait dans une erreur essentielle. Selon l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, parmi d'autres cas, il y a erreur essentielle lorsque l'un des cocontractants s'est m�pris sur des faits qu'il pouvait consid�rer, du point de vue de la loyaut� en affaires, comme des �l�ments n�cessaires du contrat. Dans cette hypoth�se, l'erreur a port� sur un point sp�cifique qui a effectivement d�termin� la victime � conclure le contrat ou � le conclure aux conditions convenues, et il se justifiait objectivement, du point de vue de la bonne foi en affaires, de consid�rer ce point comme un �l�ment essentiel du contrat (ATF 136 III 528 consid. 3.4.1 p. 531; 135 III 537 consid. 2.2 p. 541/542; 132 III 737 consid. 1.3 p. 741). Elucider ce que les parties avaient � l'esprit au moment de conclure rel�ve de la constatation des faits, tandis qu'appr�cier si l'erreur constat�e est essentielle s'inscrit dans l'application du droit (ATF 135 III 537 consid. 2.2 p. 542; 113 II 25 consid. 1a p. 27).
Selon l'art. 197 al. 1 et 2 CO concernant le contrat de vente, le vendeur est en principe tenu de garantir l'acheteur en raison des d�fauts qui diminuent dans une notable mesure la valeur de la chose ou son utilit� pr�vue (al. 1), et il r�pond de ces d�fauts m�me s'il les ignorait (al. 2). En cas de garantie, l'art. 205 al. 1 CO autorise l'acheteur � r�silier la vente ou � r�clamer une indemnit� pour la moins-value.
Cette r�glementation appartient au droit dispositif et les cocontractants peuvent valablement convenir que la garantie en raison des d�fauts sera exclue ou restreinte. Une clause d'exclusion de la garantie sert g�n�ralement � prot�ger le vendeur qui n'est pas en mesure d'�valuer le risque inh�rent � d'�ventuels d�fauts, et qui, pour ce motif, ne veut pas assumer ce risque; en particulier, l'exclusion de la garantie est classique dans la vente de b�timents qui ne sont pas neufs (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 p. 691 in medio).
Lorsque l'acheteur tient la chose vendue pour d�fectueuse, il peut � son choix r�silier la vente selon l'art. 205 al. 1 CO ou invalider le contrat sur la base de l'art. 23 CO, lorsque les conditions pr�vues par ces deux dispositions sont satisfaites (ATF 114 II 131 consid. 1 p. 134 ss; 109 II 319 consid. 2 p. 322; 108 II 102 consid. 2.1 p. 104). En l'occurrence, la Cour d'appel s'est r�f�r�e aux art. 23 et 24 al. 1 ch. 4 CO; le d�fendeur conteste que les conditions de ces r�gles soient satisfaites mais il ne pr�tend pas que la Cour e�t d� statuer en application de l'art. 205 CO.
Il est incontest� que lors de la conclusion du contrat, la demanderesse se repr�sentait le b�timent vendu comme habitable en permanence. Le d�fendeur reproche � la Cour d'appel d'avoir retenu erron�ment que ce b�timent n'est pas effectivement habitable en permanence; il le tient au contraire pour conforme aux attentes de son adverse partie. Selon son argumentation, la demanderesse n'a donc pas trait� sous l'influence d'une erreur.
Il est constant que l'immeuble se trouve en zone viticole, soit � hors de la zone � b�tir � aux termes des art. 24 et suivants de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire (LAT; RS 700). En tant que le b�timent � b�n�ficie de la garantie de la situation acquise � aux termes de l'art. 24c al. 1 LAT, son affectation � l'habitation sans rapport avec les activit�s viticoles peut se poursuivre. Un �ventuel changement d'affectation, m�me sans travaux de transformation, est en revanche soumis � autorisation par l'art. 24a LAT. La port�e de cette r�gle peut cependant pr�ter � discussion; en particulier, il n'est pas certain que dans l'utilisation d'un logement, le changement consistant � passer d'une occupation sporadique � une occupation permanente doive �tre consid�r� comme un changement d'affectation qui serait illicite sans autorisation. Avant l'entr�e en vigueur de l'art. 24a LAT, d�s le 1er septembre 2000, un changement de ce genre �tait licite et il ne n�cessitait aucune autorisation s'il n'�tait pas accompagn� de travaux (ATF 124 II 538 consid. 2e p. 542). Cette question juridique n'a plus �t� examin�e depuis et la situation actuelle est donc douteuse.
Dans la pr�sente affaire, la Cour d'appel s'est abstenue de discuter ladite question et elle n'a pas non plus constat� les faits propres � �tablir, le cas �ch�ant et au regard des art. 24a et 24c al. 1 LAT, que le b�timent en cause n'�tait l�galement affect� qu'� une habitation sporadique avant la conclusion du contrat. La preuve de tels faits e�t incomb� � la demanderesse car c'est elle qui devait prouver l'erreur all�gu�e afin de se lib�rer du contrat (Bruno Schmidlin, in Commentaire romand, 2e �d., n� 60 ad art. 23 et 24 CO). La d�cision attaqu�e ne contient qu'une allusion � une � d�cision communale refusant l'habitation permanente avec ordre d'expulsion des locataires �. Elle comporte aussi quelques conjectures relatives � d'hypoth�tiques travaux de transformation qui auraient �t� ex�cut�s sans autorisation, � une �poque ind�termin�e mais � bien apr�s 1972 �, dans le but de rendre le b�timent � habitable en permanence �, mais on n'y trouve pas de constatations portant sur la destination ant�rieure de cette construction. Enfin, l'erreur invoqu�e ne porte pas sur la possibilit� d'ex�cuter l�galement des travaux, mais sur celle d'habiter les lieux en permanence; la Cour mentionne donc inutilement l'art. 24c al. 2 LAT relatif aux travaux de r�novation ou de transformation.
La Cour d'appel admet que la lettre du service cantonal dat�e du 5 mars 2009, lettre qui a d�termin� la demanderesse � ouvrir action, n'est pas d'une d�cision administrative destin�e � clore une proc�dure d'autorisation, ayant pour effet de circonscrire l'affectation licite du b�timent avec autorit� de chose jug�e. Selon son appr�ciation, toutefois, � rien ne permet de supposer que [le service cantonal soit dispos� �] changer d'avis et [�] rendre une d�cision autorisant les travaux �. Cette approche est superficielle; elle m�conna�t que l'autorit� administrative doit d'abord entendre la partie instante avant de lui signifier une d�cision d�favorable, puis qu'une semblable d�cision peut ensuite �tre contest�e en justice. Il appara�t donc qu'en l'�tat, l'impossibilit� juridique d'habiter l'immeuble en permanence n'est pas �tablie. Dans ces conditions, la Cour d'appel ne pouvait pas, � ce sujet, retenir une erreur conform�ment aux art. 23 et 24 al. 1 ch. 4 CO; le recours en mati�re civile devrait �tre admis pour ce motif d�j�.
Selon la jurisprudence relative � l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, l'acheteur d'une chose ne peut pas pr�tendre s'�tre m�pris sur un �l�ment n�cessaire du contrat lorsqu'un d�faut, d'abord indiscernable, se r�v�le plus tard, et que ce d�faut est couvert par une clause contractuelle, valable, d'exclusion de la garantie; en effet, en souscrivant une pareille clause, l'acheteur a manifest� au vendeur que de son point de vue, la qualit� ou l'aptitude vis�e n'est pas un �l�ment n�cessaire du contrat. Les clauses d'exclusion de la garantie sont donc opposables, s'il y a lieu, � l'acheteur qui se pr�vaut d'une erreur (ATF 91 II 275 consid. 2b p. 279; voir aussi ATF 126 III 59 consid. 3 p. 66).
Une clause d'exclusion de la garantie s'interpr�te conform�ment au principe de la confiance, c'est-�-dire d'apr�s le sens que les parties pouvaient et devaient lui attribuer de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681); de cela, il r�sulte qu'une clause d'exclusion de la garantie est inop�rante envers des d�fauts exorbitants, � raison de leur nature ou de leur ampleur, de ceux que l'acheteur devait raisonnablement envisager en souscrivant cette clause. En particulier, une clause �nonc�e en termes g�n�raux peut se r�v�ler inop�rante envers un d�faut ayant pour effet de contrarier dans une mesure importante le but �conomique du contrat (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 p. 689).
La Cour d'appel juge avec raison que l'impossibilit� juridique d'habiter le b�timent en permanence - pour autant que cette impossibilit� soit av�r�e - est un d�faut tr�s grave par rapport au but �conomique du contrat qui �tait connu des deux parties. Pour le surplus, la Cour retient qu'en consid�ration des documents re�us du service technique communal, aucun des cocontractants n'a pu � imaginer � que le b�timent ne serait pas habitable en permanence; de cela, la Cour d�duit que la demanderesse peut invoquer son erreur nonobstant les clauses d'exclusion de la garantie.
Cette discussion passe enti�rement sous silence le texte ins�r� dans le contrat. La demanderesse y a d�clar� � s'�tre suffisamment renseign�[e] aupr�s des organes cantonaux et communaux comp�tents sur les possibilit�s [...] d'occupation et d'exploitation existant sur l'immeuble vendu, et conna�tre la zone dans laquelle est englob� ledit immeuble�. En s'exprimant dans ces termes exempts de toute �quivoque, �nonc�s en relation avec l'exclusion de la garantie, l'acqu�resse n'a pas pu croire de bonne foi que le vendeur lui garantirait l'exactitude et l'exhaustivit� de renseignements administratifs et juridiques auxquels il n'avait aucunement pourvu et qu'elle avait recueilli ou fait recueillir elle-m�me. Au contraire, le vendeur pouvait admettre de bonne foi que l'acqu�resse prenait en charge les risques juridiques inh�rents � la situation de l'immeuble hors des zones � b�tir. Comme le montre la pr�sente contestation, ces risques sont difficiles � �valuer et le vendeur d'un bien peut l�gitimement chercher � s'en exon�rer par une clause contractuelle sp�cifique. C'est pr�cis�ment ce que le d�fendeur a fait et il e�t incomb� � la demanderesse, si cela ne lui agr�ait pas, de n�gocier un contrat diff�rent. Dans sa r�ponse au recours, elle tente vainement de renier sa d�claration qui n'est peut-�tre, pr�tendument, qu'une � simple clause de style �.
Au regard des clauses concr�tement souscrites par les parties, la possibilit� d'habiter le b�timent en permanence, l�galement et paisiblement, n'�tait pas un �l�ment que la demanderesse p�t consid�rer, du point de vue de la loyaut� en affaires, comme un �l�ment n�cessaire du contrat; par suite, elle n'est pas autoris�e � l'invalider en raison de l'erreur qu'elle dit avoir commise. Il est sans importance qu'elle ait peut-�tre sous-estim� la gravit� des risques li�s � l'implantation de l'immeuble hors des zones � b�tir et m�connu qu'ils pouvaient �ventuellement condamner le but de son acquisition. Le prix d'achat convenu, que la Cour d'appel prend �galement en consid�ration, n'est pas non plus un �l�ment d'appr�ciation pertinent dans ce contexte.
Le d�fendeur est fond� � r�clamer que toutes les clauses convenues entre les parties soient d�ment prises en consid�ration; son recours doit �tre admis pour ce motif aussi et la d�cision attaqu�e doit �tre r�form�e selon ses conclusions.
Le recours est admis et l'arr�t de la Cour d'appel civile est r�form� en ce sens que l'action est enti�rement rejet�e.
La demanderesse acquittera un �molument judiciaire de 6'500 francs.
La demanderesse versera une indemnit� de 7'500 fr. au d�fendeur, � titre de d�pens.
La cause est renvoy�e � la Cour d'appel civile pour statuer � nouveau sur les frais et d�pens des instances pr�c�dentes.

References: art. 23
 art. 24
 art. 24
 art. 23
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 ATF