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Timestamp: 2017-02-22 02:50:12+00:00

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Aggiornamento della Perizia di Stima degli stabilimenti di proprietà della S.O.N. SpA Società Ossigeno Napoli siti in: Dott. Ing. Ugo Maria Cerciello - PDF
Aggiornamento della Perizia di Stima degli stabilimenti di proprietà della S.O.N. SpA Società Ossigeno Napoli siti in: Dott. Ing. Ugo Maria Cerciello
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1 Aggiornamento della Perizia di Stima degli stabilimenti di proprietà della S.O.N. SpA Società Ossigeno Napoli siti in: 1) MONTEPRANDONE (AP) Via XXIV Maggio n.55 2) FOGGIA Via Trinitapoli n.1 km 0,300 3) POTENZA Via della Fisica n. 27 Premessa Dott. Ing. Ugo Maria Cerciello In data il Dott Ugo Mangia, Commissario Liquidatore del Concordato Preventivo S.O.N. SpA 09/2010, ha disposto l aggiornamento della perizia degli stabilimenti siti in in Monteprandone (AP), Via XXIV Maggio n.55, Foggia, Via Trinitapoli km 0,300 e Potenza, Via della Fisica n.27 di proprietà della Società Ossigeno Napoli S.O.N. S.p.A, a cura del sottoscritto Ing. Ugo Maria Cerciello, nato a Napoli il e residente in Arezzo Via Fossombroni 8/2. Il sottoscritto aveva già espletato in data la perizia di stima dei complessi immobiliari sopra richiamati per conto del Tribunale di Napoli su proposta dell allora commissario giudiziale prof Mario Campobasso, per cui i riferimenti che si trovano in questa relazione sono relativi proprio alla precedente perizia di stima. Ricordo che la S.O.N., Società Ossigeno Napoli, era una azienda italiana del settore chimico nata nel 1936 con l obiettivo di produrre e distribuire gas per uso industriale, medicale, alimentare e scientifico, poi limitatasi alla commercializzazione di tali gas (ossigeno, azoto, argon, acetilene, anidride carbonica, idrogeno, gas frigorigeni, ammoniaca, gas estinguenti). In particolare le attività prevalenti nell ultimo periodo di attività erano: stoccaggio, lavorazione e trasformazione di gas, produzione di miscele di gas e relativo imbombolamento, distribuzione e vendita, con prestazione anche dei connessi servizi alla clientela utilizzatrice. Il sottoscritto, a seguito del nuovo incarico ricevuto, provvedeva ad effettuare dei nuovi sopralluoghi (eseguiti in data presso lo stabilimento di Monteprandone (AP) e presso gli stabilimenti di Potenza e Foggia), per la corretta evasione della prestazione richiesta, per verificare a distanza di 3 anni circa dal precedente incarico quale fosse la nuova situazione degli stabilimenti e per accertare quindi la reale consistenza e lo stato di fatto dei complessi industriali oggetto di stima, il loro stato di vetustà e lo stato di manutenzione; eseguiva le opportune indagini di mercato e provvedeva a redigere la presente relazione tecnica estimativa secondo il seguente schema, ripetuto per ciascuno dei 3 complessi industriali di Monteprandone (AP), Foggia e Potenza : 1- Oggetto della Stima 2- Inquadramento territoriale dello Stabilimento Industriale 3- Descrizione dello Stabilimento Industriale Segue, preceduta dalla descrizione del metodo di valutazione adottato, la valutazione reale ripetuta per ciascuno dei 3 complessi industriali di Monteprandone (AP), Foggia e Potenza : 4- Stima dello Stabilimento Industriale - Indagini dirette e Fonte Osservatorio Mercato Immobiliare2 A MONTEPRANDONE (AP) Via XXIV Maggio n. 55 1A Oggetto della Stima La relazione di stima del complesso immobiliare di Monteprandone (AP) ha per oggetto gli stessi immobili presenti nel 2010 visto che non ci sono stati mutamenti (nessuna demolizione o realizzazione nuova) : si tratta di n. 1 palazzina, che era adibita in parte ad uffici in parte ad abitazione, n. 3 capannoni industriali, i piazzali antistanti tali complessi immobiliari, un terreno rientrante nei limiti della proprietà e ancora oggi incolto e non edificato, una serie di beni strumentali costituiti da Serbatoi di gas vari (Ossigeno, Azoto, Argon, Anidride Carbonica e Ammoniaca) criogenici e non, impianti per la trasformazione dei gas da liquidi in gassosi, attrezzature varie (bombole, carrelli, pompe,.. ). Alla data attuale, contrariamente al 2010, il complesso immobiliare risulta chiuso e non funzionante, anzi in uno stato di totale abbandono : la stessa palazzina presenta vetri infranti, disordine e degrado notevole. Il vasto terreno posto alle spalle dei capannoni industriali risulta ancora oggi incolto e non utilizzato in alcun modo. Nel rilievo satellitare (All. 1 precedente relazione di stima) sono evidenziati con una C i tre capannoni industriali e con una U+P il complesso uffici più abitazioni. 2A Inquadramento territoriale del complesso industriale Riporto quanto già scritto nella precedente relazione di stima con le opportune integrazioni e modifiche derivanti dallo stato attuale. Il complesso immobiliare in oggetto è situato nella Zona Industriale della località Centobuchi del Comune di Monteprandone (AP). Tale area Industriale è posizionata in una zona molto favorevole dal punto di vista della logistica e dei collegamenti su ruota: è a soli 5/10 km dal casello di San Benedetto del Tronto/ Ascoli Piceno della Autostrada A14 Adriatica. Tale felice ubicazione in passato ha favorito un notevole sviluppo della zona oggi testimoniato dalla presenza di un grosso centro logistico intermodale denominato Orlando Marconi e di tutta una serie di attività industriali anche di un certo rilevo nazionale (Baden House SpA, Black System del gruppo Metasystem, Straferro, aziende del campo dell arredamento, delle lavorazioni meccaniche, delle lavorazioni del ferro, aziende di autotrasporto ). In tempi normali, pertanto, quest area sarebbe particolarmente appetibile e il valore commerciale del lotto industriale in oggetto già parzialmente edificato sarebbe suscettibile di sovrastima. Già si era evidenziata nel 2010, quando c erano i primissimi segnali della crisi economica, la presenza in zona di diversi lotti con capannoni industriali in fase di realizzazione e ancora invenduti della Ottavi Prefabbricati, società di prefabbricazione industriale di Teramo e di diversi capannoni industriali esistenti offerti in vendita o in affitto, e si era osservato la difficile realizzazione di una vendita soddisfacente di un immobile soprattutto nel breve termine e, pertanto, una prudenza nella stima del complesso. Oggi come poi meglio si dirà nella fase di stima la situazione si è ulteriormente aggravata, in maniera esponenziale, e anche in questa zona industriale si assiste ad una depressione economica e industriale notevole. Il complesso industriale della SON SpA confina a Sud/Ovest con la Via XXIV Maggio (che si presenta come una via larga anche se parzialmente dissestata) sulla quale è situato l ingresso a mezzo di un cancello automatico; a Nord/Est con il complesso industriale della BBA che risulta non pienamente operativo al momento; a Sud/Est e Nord/Ovest con altre proprietà private e industriali. L ingresso dello stabilimento è parzialmente arretrato di una decina di metri rispetto al fronte stradale e consente un ingresso molto agevole a camion ed autoarticolati. L intero complesso industriale è recintato lungo tutto il confine e l accesso è regolato tramite un cancello metallico3 automatico, la cui funzionalità non mi è stato possibile riscontrare visto che non erano presenti persone in grado di aprirlo. 3A Descrizione dello Stabilimento Industriale Faccio riferimento alla precedente relazione di stima per quanto riguarda tutta la documentazione urbanistica, catastale in mio possesso : in particolare riporto l All 2, fornito a suo tempo dal Comune di Monteprandone, che mostra come nel piano urbanistico vigente (PTC) il complesso industriale in oggetto rientra nella Zona Industriale (ASI) del Comune di Monteprandone, l All 3, che è relativo al Capo II del piano PRASI ( Piano Regolatore delle Aree di Sviluppo Industriale) ancora in corso di approvazione, capo II nel quale rientra lo stabilimento industriale in oggetto, lo All 4, copia della Autorizzazione di Abitabilità, rilasciata dal Sindaco del Comune di Monteprandone (AP) in data , dalla quale risulta che lo stabilimento SON è stato realizzato in Loc. Centobuchi Via XXIV Maggio a seguito del rilascio di licenza edilizia n. 18/80 ed è stato collaudato per le opere in cemento armato in data dall Ing Raffaele Aragona, l ALL 5, planimetria generale dello Stabilimento di Monteprandone aggiornata al settembre 2000 da cui si deducono le individuazioni catastali degli immobili. Passo dunque a descrivere lo stabilimento industriale in oggetto, seguendo quanto già riportato, con le opportune modifiche, dalla precedente relazione di stima, visto che come ho sottolineato precedentemente non ci sono state mutazioni con demolizioni o nuove costruzioni. Il complesso industriale in oggetto, la cui apertura risale, come da visura camerale, al (All 6) e la cui attività prevalente esercitata è quella di stoccaggio, lavorazione e trasformazione di gas industriali, produzione di miscele di gas e relativo imbombolamento, distribuzione e vendita dei prodotti industriali della Società SON e di quelli da essa trattati, con prestazione anche dei connessi servizi alla clientela utilizzatrice, è costituito da: una palazzina a due piani che presenta al piano terra gli uffici e al piano primo due abitazioni che erano state ricavate ad uso dei dipendenti SON; tre capannoni industriali; un piazzale asfaltato utilizzato per parcheggio, per la movimentazione delle cisterne che arrivavano dalle Unità SON di Napoli e Sermoneta (LT) per riempire i 6 serbatoi di gas vari presenti nello stabilimento e dei camion utilizzati per il trasporto delle bombole presso i vari clienti. Quasi l ottanta per cento del lotto in oggetto, inoltre, è attualmente occupato da terreno incolto che, eventualmente, potrebbe essere utilizzato per la realizzazione di nuovi capannoni industriali visto che l indice di fabbricabilità del PRASI, in via di approvazione, risulta pari al 50 %. Entrando attraverso un cancello automatico, non so se ancora perfettamente funzionante, sulla destra è posizionata la palazzina a due piani realizzata in cemento armato tradizionale e tamponamento in laterizi: al piano inferiore erano ubicati gli uffici tecnici, commerciali e amministrativi dello stabilimento da una parte e un locale officina deposito ad uso dello stabilimento dove si trova anche il quadro generale elettrico BTICINO dello stabilimento dall altra; sono anche presenti alcuni locali igienici che erano ad uso dei dipendenti SON. Attraverso una scala tradizionale in c.a. interna alla palazzina e il cui ingresso è posizionato alle spalle dell ingresso degli uffici si accede al piano superiore dove erano state ricavate due abitazioni per dipendenti SON ( nella visura catastale è riportato l accatastamento generico del complesso industriale come Categoria D/7 e non si fa menzione di accatastamento come abitazione per il piano superiore della palazzina). Dall analisi della planimetria generale in scala 1:500 e dalle piante riportate estratte dal catasto edilizio urbano in scala 1:200 (All.7), a meno delle normali alterazioni prodotte dalle fotocopie, risulta corretto il valore di superficie dei complessi immobiliari riportati nella perizia del tecnico di parte Geom Ernesto Rossi e cioè pari a circa 520 mq ( 260 mq per piano) per la palazzina a due piani uffici e abitazioni.4 A distanza di 3 anni dalla precedente relazione di stima le condizioni delle strutture della palazzina in c.a. appaiono ancora sostanzialmente buone, anche se si sono acuite situazioni di degrado e di infiltrazioni di acqua, ma non sono presenti lesioni strutturali di rilievo. Immagino che sono circa 2 anni che non siano state comunque eseguite operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria della palazzina, testimoniato anche dallo stato di disordine che regna in tutta la palazzina : tra l altro sono stati infranti i vetri di ingresso sul lato posteriore della palazzina a seguito evidentemente di furti avvenuti nel complesso industriale, come mi è stato anche riferito da chi mi ha accompagnato durante il sopralluogo. Di fronte all ingresso principale degli uffici dello stabilimento si estende il piazzale asfaltato su cui affacciano i 3 capannoni industriali dello stabilimento: in particolare dando le spalle alla palazzina uffici troviamo posizionato sulla destra il capannone più grande indicato d ora in poi con la lettera A, sulla sinistra i due capannoni più piccoli indicati d ora in poi con le lettere B e C. I tre capannoni sono realizzati con strutture prefabbricate in c.a.v. costituite da pilastri, travi a capriata e copertura realizzata con travetti prefabbricati ad interasse di circa 1,20 mt e pannelli in cemento amianto: i capannoni dovrebbero essere stati realizzati dalla ditta di prefabbricati industriali ex Peruzzi della Provincia di Arezzo. Le fondazioni dovrebbero essere state realizzate in c.a. tradizionale a plinti isolati. CAPANNONE A Il capannone A è tamponato con pannelli prefabbricati in c.a.v. di spessore circa 20 cm su 3 lati lungo il perimetro esterno, mentre sul lato di affaccio verso il piazzale asfaltato il tamponamento è arretrato di circa 5 mt: questo perché la parte centrale di questo capannone fungeva anche da carico dei camion che venivano a prelevare le bombole da destinare ai vari clienti per cui si presenta rialzata con una banchina di carico alta circa 0,90 mt rispetto al piano del piazzale. Il capannone stesso è diviso da due pareti di tamponamento sempre prefabbricate in ca.v. in 3 parti: la parte più vicina alla palazzina uffici era utilizzata per il riempimento dei pacchi bombole e per questo motivo dispone di un carroponte della portata max di kg per la loro movimentazione; la parte centrale del capannone era utilizzata per l imbombolamento di bombole singole che venivano sistemate in apposite rampe di riempimento cui arrivava il gas trasformato da liquido in gassoso con impianti appositi realizzati in modo artigianale dalla stessa SON, impianti che a suo tempo 3 anni fa erano completi di manometri, valvole di sicurezza ma che oggi appaiono completamente inutilizzabili instato di completo abbandono e degrado; la parte antistante la parte centrale del capannone A fungeva, come già detto prima, da tettoia coperta di carico dei camion che si avvicinavano alla banchina; la terza parte del capannone praticamente non tamponata su 2 lati presenta un box recintato con impianto di riempimento delle bombole per ossigeno liquido ad uso farmaceutico (F.U.) e inoltre alcuni vaporizzatori necessari per la trasformazione del gas dallo stato liquido a quello gassoso compresso. In questo capannone indicato con la lettera A avveniva, come già detto, l imbombolamento dopo la trasformazione del gas con appositi impianti: i gas imbombolati erano ossigeno, azoto, argon, anidride carbonica CO2, miscele di gas create ad hoc e gas per uso medicinale e alimentare. Nella parte antistante il capannone A nella zona più lontana dalla palazzina uffici, sono posizionati i 4 serbatoi criogenici ad uso dello stabilimento di Monteprandone e di proprietà della SON, che immagino, per condizioni di sicurezza dato il totale abbandono dello stabilimento, siano stati completamente svuotati ( non so chi possa rispondere a tale quesito) : 3 anni fa erano riempiti 1 con Argon da litri, 1 con Ossigeno da litri, 1 con Azoto liquido da litri, 1 in posizione orizzontale con CO2 da litri; tutti i serbatoi erano dotati di proprie pompe compressori e vaporizzatori per la trasformazione del gas che veniva poi inviato attraverso apposite5 tubazioni (piping) all interno del capannone A. ( anche in questo caso pompe compressori e vaporizzatori immagino siano del tutto inutilizzabili visto il non uso prolungato). Sono presenti oltre a e 2 serbatoi criogenici più piccoli (da e litri) ripresi da clienti, già presenti 3 anni fa, anche altri 2 serbatoi piccoli sempre immagino ripresi dai clienti : sono tutti serbatoi immagino non funzionanti da tempo per cui molto difficilmente recuperabili. L altezza del capannone A è circa 4,90 mt nel colmo della capriata nelle due parti laterali, ovviamente si riduce di circa 90 cm nella parte centrale rialzata con la banchina di carico. Le condizioni generali delle strutture portanti di questo capannone A sono sufficienti, non ci sono lesioni strutturali di particolare rilievo ma in compenso sono aumentate in modo notevole le macchie diffuse sulla parete retrostante che affaccia sul terreno incolto a causa della mancanza continuata di manutenzione del tetto e delle grondaie, i lucernari che sono presenti sul tetto sono sempre piu sporchi e probabilmente tutti da sostituire, la copertura in cemento amianto secondo le certificazioni a suo tempo riportate risultava essere stata verificata da idonea ditta qualificata: ma come sottolineato dalla Valutazione a suo tempo rilasciata dallo studio tecnico associato In.Ar.Co. andava fatta visita ispettiva e intervento di eventuale bonifica almeno con cadenza biennale ( sono quasi 5 anni che non viene eseguito alcun sopralluogo), per cui allo stato attuale immagino che le condizioni della copertura in cemento amianto andrebbero totalmente riviste in prospettiva di una totale sostituzione del manto di copertura. CAPANNONI B E C Di fronte al capannone A sono presenti i 2 capannoni indicati con la lettera B e C che sono praticamente gemelli nelle dimensioni. Antistante al capannone B esiste una vasca in c.a. con n. 2 serbatoi di ammoniaca (ciascuno da litri) che immagino anche essi siano stati completamente svuotati per motivi di sicurezza dato il completo abbandono dello stabilimento : 3 anni fa uno era funzionante e l altro di riserva con relative pompe compressori e con un impianto di sicurezza data la pericolosità dell ammoniaca e la sua tossicità, impianto che era comprensivo di uno a pioggia per il raffreddamento eventuale del serbatoio e di tutte le sirene di allarme e strumentazioni di controllo. Questi due serbatoi di ammoniaca risultano a vista molto arrugginiti e secondo me di valore praticamente tendente a zero come del resto anche tutti gli altri serbatoi presenti nello stabilimento come meglio evidenzierò in seguito. L ammoniaca veniva travasata nelle bombole nel capannone che ho definito B e che quindi risultava sostanzialmente come capannone a servizio dell impianto di ammonica. Il secondo capannone quello definito C era utilizzato semplicemente come deposito di bombole di idrogeno e materiale infiammabile tipo acetilene. Non era cioè dotato di alcun impianto per la trasformazione del gas. Il capannone B è tamponato con pannelli prefabbricati in c.a.v. di spessore circa 20 cm su 3 lati lungo il perimetro esterno, mentre sul lato di affaccio verso il piazzale asfaltato il tamponamento è assente: anche questo capannone fungeva da carico dei camion che vnivano a prelevare le bombole da destinare ai vari clienti per cui si presenta rialzato con una banchina di carico alta circa 0,90 mt rispetto al piano del piazzale. Il capannone C presenta anche un tamponamento sul quarto lato sempre però arretrato di circa 5 mt rispetto al suo perimetro esterno. Da notare che anche in questi capannoni la copertura è in cemento amianto per cui vale il discorso fatto per il Capannone A.6 Sulla copertura del capannone B, tuttavia, erano stati praticati n. 4 fori di areazione e andrebbe verificato se sono stati eseguiti a norma su copertura in cemento amianto, cioè senza dispersione delle relative fibre. Dall analisi della planimetria generale in scala 1:500 e dalle piante riportate estratte dal catasto edilizio urbano in scala 1:200 (All.8), a meno delle normali alterazioni prodotte dalle fotocopie, risulta corretto il valore di superficie dei complessi immobiliari riportati nella perizia del tecnico di parte Geom Ernesto Rossi e cioè pari a circa 842 mq complessivi per i n. 3 locali imbombolamento e deposito, in particolare pari a circa 200 mq ciascuno dei capannoni B e C e pari a circa 442 mq il capannone A. A completamento della descrizione dello stabilimento in oggetto è presente nella parte retrostante il capannone A una vasca di acqua come riserva antincendio con un vaso di espansione e relative pompe e impianto antincendio. Rimando alla precedente relazione di stima del 2010 l analisi delle certificazioni e autorizzazioni ( All.10,11,12,13,14) a suo tempo fornite da chi era ancora presente all interno dello Stabilimento di Monteprandone, certificazione e autorizzazioni che non hanno oggi più alcun valore dal momento che tutte necessitano di una continua revisione con cadenze periodiche. Nella precedente Relazione di stima del febbraio 2010 era stato eseguito, anche con la presenza di cancelliere del tribunale di Napoli nel corso di un sopralluogo, un inventario di tutti i beni strumentali esistenti nel complesso industriale di Monteprandone, basandosi sull ALLEGATO B8 Valutazione beni Strumentali Aziendali sub allegato 3 Beni strumentali relativi al Sito di Monteprandone (AP) facente parte a suo tempo dei documenti ufficiali del Piano di Concordato Preventivo, (ALL 15), in cui a margine erano state riportate alcune note dal sottoscritto. Nel corso del sopralluogo del sottoscritto in data non è stato possibile, dal momento che non era presente nessuna persona a conoscenza delle cose, fare un analisi ed esame dei beni strumentali di proprietà della Son ancora presenti all interno dello stabilimento industriale, anche perché ad esempio tutti gli impianti sia pure artigianali risultano oggi completamente smantellati, attrezzature minute, muletti non si vedono, all interno della palazzina uffici e degli appartamenti c è stato di completa devastazione e disordine ( frutto anche di qualche furto avvenuto) mobilia in completo disfacimento, pc e attrezzature elettroniche praticamente inesistenti. E Stato possibile rilevare la sola presenza dei serbatoi nei piazzali e di un solo ( dei 2 a suo tempo presenti) automezzo utilizzato nel passato per il carico-scarico delle bombole all interno dello stabilimento.. B FOGGIA Via Trinitapoli n.1 Km 0,300 1B Oggetto della Stima Anche in questo caso la relazione di stima dello stabilimento industriale di Foggia ha per oggetto gli stessi immobili presenti nel 2010 visto che non ci sono stati mutamenti (nessuna demolizione o realizzazione nuova) e dunque una palazzina adibita ad uffici e alcuni capannoni industriali con varie tettoie e i piazzali antistanti in gran parte asfaltati. E ancora presente nel piazzale dello stabilimento un unico Serbatoio criogenico di gas (Ossigeno) trasportato ai suoi tempi con cisterne direttamente dalla sede di Napoli, ma anche per questo serbatoio vale il discorso già fatto per lo stabilimento di Monteprandone e cioè che il serbatoio dovrebbe essere totalmente vuoto per motivi di sicurezza e ormai inutilizzato da cosi tanto tempo che non si sa quanto realmente possa essere7 ancora valido. Esiste anche un secondo serbatoio criogenico più piccolo per azoto che già nel 2010 non era utilizzato. Lo stabilimento fungeva anche da distribuzione e commercializzazione di altri gas in bombole quali azoto, argon, idrogeno, acetilene e protossido di azoto. Alla data attuale, contrariamente al 2010, il complesso immobiliare risulta chiuso e non funzionante, anzi in uno stato di totale abbandono : la stessa palazzina uffici presenta, disordine e degrado notevole. Lo stato di completo abbandono e degrado con mancanza assoluta di manutenzione è testimoniato anche dall erba altissima cresciuta dappertutto. Per la descrizione dello stabilimento in oggetto viene riportata in allegato una planimetria generale da cui si evidenzia la posizione della palazzina uffici, del capannone industriale e del serbatoio criogenico di ossigeno. ( All 17 ) 2B Inquadramento territoriale del complesso industriale Riporto anche in questo caso quanto già scritto nella precedente relazione di stima con le opportune integrazioni e modifiche derivanti dallo stato attuale. Lo stabilimento industriale è situato in una Zona Industriale ( loc. Mezzanone) non molto distante dal centro della città di Foggia e a circa una quindicina di km dal casello di Foggia della Autostrada A14 Adriatica. Non è una zona particolarmente sviluppata da un punto di vista industriale ma comunque ben accessibile. Lo stabilimento confina su 3 lati con altri stabilimenti industriali e per un lato con la Via Trinitapoli sulla quale è posto l ingresso direttamente sul fronte stradale. L accesso avviene attraverso un cancello manuale in maniera abbastanza agevole per camion e cisterne. La viabilità interna è abbastanza difficoltosa, essendo quasi interamente il lotto occupato dalla palazzina uffici e dai capannoni industriali. 3B Descrizione dello stabilimento industriale. Faccio riferimento alla precedente relazione di stima per quanto riguarda i dati relativi alla C.E, che risale ad aprile 1970, e a tutta la documentazione urbanistica, catastale in mio possesso : in particolare riporto l All 18 relativo ai dati catastali. Passo dunque a descrivere lo stabilimento industriale in oggetto, seguendo quanto già riportato, con le opportune modifiche, dalla precedente relazione di stima, visto che come ho sottolineato precedentemente non ci sono state mutazioni con demolizioni o nuove costruzioni. Il complesso industriale in oggetto, la cui apertura risaliva intorno al 1970 e la cui attività prevalente, come risulta da visura camerale (All 19), era la produzione di gas tecnici compressi liquefatti disciolti distribuzione e vendita degli stessi, è costituito da una palazzina ad uso uffici servizi di un solo piano,da una serie di piccoli capannoni industriali e annesse tettoie, un piazzale asfaltato utilizzato per parcheggio, per la movimentazione delle cisterne che arrivavano dalle Unità SON di Napoli a riempire il solo serbatoio criogenico di Ossigeno presente nello stabilimento e dei camion utilizzati per il trasporto delle bombole presso i vari clienti. Una minima parte del lotto è occupata da terreno incolto, ma praticamente la superficie dell intero lotto è tutta già sfruttata pienamente.8 Entrando attraverso un cancello manuale si accede al piazzale del complesso e sulla sinistra è posizionata la palazzina uffici servizi ad un piano realizzata con struttura portante in muratura e copertura latero cementizia non praticabile piana, costituita da un ufficio cui si accede direttamente dal piazzale, una seconda stanza adibita a deposito, un bagno; tramite ingresso esterno separato si accede ad un altro bagno che era ad uso degli operai dello stabilimento. La superficie in pianta di questa palazzina corrisponde a quanto riportato nella perizia di parte predisposta dal Geom Lettieri Raffaele ossia a circa 73 mq con un altezza esterna pari a 3.10 mt. Gli infissi esterni e interni sono in alluminio anodizzato e ferro; gli impianti elettrici e di riscaldamento sono ormai in disuso da quasi 3 anni per cui andrebbero rivisti tutti La palazzina ancora oggi si presenta in condizioni abbastanza buone con esclusione di notevoli tracce di distaccamento dell intonaco dalle pareti dovuto probabilmente a fenomeni di umidità : non ci sono lesioni rilevanti né infiltrazioni di acqua dalla copertura. Di fronte alla palazzina ubicato nel centro del lotto del complesso industriale si trova il complesso dei capannoni industriali e delle tettoie : una prima unità che era adibita alla produzione ed imbombolamento dell ossigeno ad uso industriale e medicinale, ossigeno che veniva trasformato in gas da liquido attraverso un impianto che sopraelevato partiva dal serbatoio criogenico posizionato in apposito recinto davanti al capannone stesso : ora questo impianto sembra totalmente smantellato e immagino non più funzionante. Questa prima parte del capannone che misura in pianta circa 76 mq è realizzata con strutture miste parte in c.a. parte in acciaio, 6 pilastri prefabbricati in c.a.v., travi frontali e longitudinali, copertura costituita da profilati di acciaio e lamiere, tamponature perimetrali in muratura dello spessore di circa 0,30 mt, finestroni su due lati con h di circa 1,00 mt in profilati di ferro e vetro. L altezza utile interna è variabile dai 4,00 mt ai 5.00 mt visto che la copertura è curva : il tetto del capannone è stato sostituito circa 5-6 anni fa da ditta specializzata nella bonifica del cemento amianto (come riportato in paragrafo successivo che attesta lo smaltimento di tale materiale) e la nuova copertura risulta essere in vetro-cemento. La struttura di tale capannone risulta sollevata rispetto al piano del piazzale asfaltato di circa 1,00 mt dal momento che nella parte antistante,coperta a tettoia e libera da tamponamenti, è stata ricavata la banchina che serviva per il carico scarico delle bombole da distribuire sul territorio a mezzo dei camion. Questo capannone è dotato di due uscite entrambe fornite di scala in c.a. per l accesso al piazzale. La banchina antistante ha una superficie di circa 35 mq ed è coperta da tettoia in acciaio. Lo stato di questo capannone pur rimanendo sostanzialmente buono, nel corso di questi 3 anni ha subito normale deterioramento per mancanza di manutenzione cominciando a presentare tracce di lesioni e di infiltrazioni, le pareti perimetrali sono ancora in discreto stato di conservazione. Come detto in precedenza nella parte di questo capannone che affaccia verso la palazzina uffici è stata realizzata una tettoia non tamponata con intelaiature portanti in acciaio, rialzata di 1,00 mt rispetto al piano del piazzale, e con copertura costituita da profilati di acciaio e sovrastanti lamiere : sotto questa tettoia venivano depositate le bombole piene e vuote che venivano poi distribuite con camion sul territorio. L altezza di tale tettoia è di circa 4 mt e il suo sviluppo in pianta è di circa 130 mq. Questa stessa tettoia è prolungata fino a raggiungere un secondo capannone che era utilizzato quale deposito per gas infiammabili come l acetilene sul fronte che affaccia sulla palazzina uffici e quale deposito per gas inerti sul fronte opposto. I due locali sono separati da parete divisoria sempre in muratura con spessore pari a circa 0,30 mt. La superficie complessiva di tale secondo capannone è di circa 76 mq in pianta complessivi. Le caratteristiche strutturali e di finitura di tale capannone sono perfettamente analoghe a quelle viste per il capannone Ossigeno. Sul fronte opposto rispetto alla palazzina uffici esiste un altra tettoia con caratteristiche perfettamente uguali a quelle della precedente tettoia avente una superficie complessiva in pianta di circa 70 mq.9 Anche lo stato di questo secondo capannone è da ritenersi abbastanza buono nonostante i 3 anni di abbandono trascorso e per la copertura vale lo stesso discorso relativamente alla sostituzione avvenuta qualche anno fa per le lastre in cemento amianto. Sempre sul fronte opposto alla palazzina uffici esiste una ulteriore tettoia leggera costituita da intelaiatura leggera in ferro e copertura con profilati di ferro e lamiere : la sua altezza interna è di circa 3,50 mt e la sua superficie in pianta pari a circa 27mq.Era utilizzata come copertura per rampe pacchi medicinali/industriali. Nella parte di piazzale che affaccia verso l ingresso dello stabilimento è ubicato il serbatoio criogenico ( recintato opportunamente con un muretto in c.a. di spessore circa 20 cm alto circa 1,00 mt e con sovrastante barriera in ferro intervallata da aperture per la manutenzione dell impianto) di Ossigeno Liquido che poi come detto veniva lavorato con opportuno impianto e trasformato a mezzo di un vaporizzatore in gas industriale e medicinale. Vicino a questo serbatoio esiste un area in cui veniva travasato in bombole Ossigeno Liquido ad uso farmaceutico (FU). Anche questa area è coperta con una tettoia chiusa su 3 dei 4 lati avente intelaiatura portante leggera in ferro e copertura costituita da profilati di ferro con sovrastanti lamiere. L altezza interna di tale tettoia è di circa 2,00 mt e la sua superficie in pianta pari a circa 14 mq. Tra il serbatoio criogenico e il primo capannone, quello del riempimento delle bombole di ossigeno c è una ulteriore tettoia sempre avente intelaiatura portante leggera in ferro e copertura costituita da profilati di ferro con sovrastanti lamiere. L altezza interna di tale tettoia è di circa 2,70 mt e la sua superficie in pianta pari a circa 18 mq. Veniva utilizzata come copertura per contenitori trasporto ossigeno liquido non conformi, scarico e selezione. Come riportato dalla perizia del Geom Lettieri e da me visonato nel corso dei sopralluoghi, la superficie occupata da piazzali e strade, tutte perfettamente asfaltate, di percorrenza nell ambito dello stabilimento è pari a circa 932 mq; vi sono circa 130 mq di marciapiedi per il camminamento pedonale, e un piccolo viale di circa 78 mq alle spalle della palazzina uffici dove sono collocati un officina e il locale autoclave. La zona ancora a verde incolto è pari a circa 518 mq; c è un parcheggio pari a circa 110 mq, una piccola area per deposito gas industriali pari a 49 mq, un area per manovra pari a circa 224 mq e un ulteriore area di circa 59 mq dove si trovano 3 serbatoi per l accumulo acqua antincendio e 1 secondo serbatoio criogenico per azoto liquido non so se ancora funzionante. L intero complesso industriale risulta recintato in parte con pannelli prefabbricati, in parte con recinzione metallica. Lungo il perimetro della recinzione si trovano 3 bocchette antincendio a norma. Rimando alla precedente relazione di stima del 2010 l analisi delle certificazioni e autorizzazioni ( All.21,22,23,24,25,26,27) a suo tempo fornite da chi era ancora presente all interno dello Stabilimento di Foggia, certificazione e autorizzazioni che non hanno oggi più alcun valore dal momento che tutte necessitano di una continua revisione con cadenze periodiche. Unico documento di un certo rilivo è la Ricevuta di consegna documentazione tecnica relativa alla bonifica e smaltimento di materiale contenete amianto rilasciata dal Comune di Foggia ( All 21) Nella precedente Relazione di stima del febbraio 2010 era stato eseguito nel corso di un sopralluogo, un inventario di tutti i beni strumentali esistenti nel complesso industriale di Foggia, basandosi sull ALLEGATO B8 Valutazione beni Strumentali Aziendali sub allegato 1 Beni strumentali relativi al Sito di Foggia facente parte a suo tempo dei documenti ufficiali del Piano di Concordato Preventivo, (ALL 28), in cui a margine erano state riportate alcune note dal sottoscritto.10 Nel corso del sopralluogo del sottoscritto in data non è stato possibile, dal momento che non era presente nessuna persona a conoscenza delle cose, fare un analisi ed esame dei beni strumentali di proprietà della Son ancora presenti all interno dello stabilimento industriale, anche perché ad esempio tutti gli impianti sia pure artigianali risultano oggi completamente smantellati, all interno della palazzina uffici c è stato di completa devastazione e disordine mobilia in completo disfacimento, pc e attrezzature elettroniche praticamente inesistenti. E Stato possibile rilevare la sola presenza dei 2 serbatoi criogenici nei piazzali, di n. 5 cestelli per bombole, alcune bombole ( circa un 20/30 ) sparse per lo stabilimento, il muletto già presente nel 2010 e non so se ancora funzionante. Non c è traccia dell automezzo presente nel 2010 e utilizzato per il carico scarico delle bombole all interno dello stabilimento. C POTENZA Via della Fisica n.27 1C Oggetto della Stima La relazione di stima dello stabilimento industriale di Potenza, in un certo senso gemello dello Stabilimento di Foggia, ha per oggetto una palazzina adibita ad uffici, alcuni capannoni industriali con varie tettoie e i piazzali antistanti in gran parte asfaltati, una serie di beni strumentali costituiti da un unico Serbatoio criogenico di gas (Ossigeno), che però risultava già inutilizzato nel 2010 da quasi 7/8 anni e non a norma a detta dell Agente di Vendita monomandatario che nel 2010 aveva la concessione in uso del deposito. Alla data attuale, contrariamente al 2010, il complesso immobiliare risulta chiuso e non funzionante, anzi in uno stato di totale abbandono : la palazzina risulta chiusa e inaccessibile Lo stabilimento in oggetto, dunque, già nel 2010 svolgeva esclusivamente l attività di commercializzazione dei prodotti così come ricevuti da altre unità aziendali della SON SpA o acquistati da società del settore con le quali la Sede stabiliva idonei rapporti di acquisto/fornitura. 2C Inquadramento territoriale del complesso industriale Riporto anche in questo caso quanto già scritto nella precedente relazione di stima con le opportune integrazioni e modifiche derivanti dallo stato attuale Il complesso immobiliare in oggetto è situato in una Zona Industriale della città di Potenza (Contrada Maruccaro Ponte San Vito) non molto distante dal centro della città stessa e a solo 5 km dal casello di Potenza città della SS407 Basentana. Sono presenti diversi stabilimenti industriali nelle vicinanze anche se la situazione di crisi del settore, acuitasi negli ultimi anni, è ben evidente in zona con numerosi capannoni in vendita o affittasi; il sito si presenta facilmente raggiungibile e accessibile. Lo stabilimento confina su 3 lati con altri stabilimenti industriali e/o costruzioni e per un lato con la Via della Fisica sulla quale è posto l ingresso direttamente sul fronte stradale. L accesso avviene attraverso un cancello manuale abbastanza stretto che quindi non consente l ingresso agevole di autoarticolati di una certa dimensione, ma solo di camion di piccolo ingombro. La stessa viabilità interna è abbastanza difficoltosa, essendo quasi interamente il lotto occupato dalla palazzina uffici e dai capannoni industriali. 3C Descrizione dello stabilimento industriale Faccio riferimento alla precedente relazione di stima per quanto riguarda i dati relativi alla C.E, che risale maggio 1970, e a tutta la documentazione urbanistica, catastale in mio possesso : in particolare riporto l All 29 relativo ai dati catastali.11 Passo dunque a descrivere lo stabilimento industriale in oggetto, seguendo quanto già riportato, con le opportune modifiche, dalla precedente relazione di stima, visto che come ho sottolineato precedentemente non ci sono state mutazioni con demolizioni o nuove costruzioni. Il complesso industriale in oggetto è stato aperto come filiale della SON (unità locale n.9) il per l attività di stoccaggio e imbottigliamento di gas tecnici compressi, liquefatti e disciolti, e successivamente come agenzia, deposito della SON (unità locale n.18) in data per l attività di vendita dei seguenti prodotti SON SpA : A) ossigeno compresso in bombole, azoto compresso in bombole oppure liquefatto in contenitori trasportabili di capacità massima 160 lt, anidride carbonica (CO2) compressa e liquefatta in bombole, idrogeno, aria, elio, argon e miscela di argon + CO2, compressi in bombole, ammoniaca e gas frigorigeni liquefatti in bidoni o fusti, protossido di azoto liquefatto in bombole,acetilene compresso e disciolto in bombole, miscele varie di gas compressi in bombole, apparecchiature/materiali per la utilizzazione degli anzidetti prodotti ; B) ossigeno liquefatto in grandi contenitori da trasporto (autocisterne) limitatamente a quello di tipo FU (Farmacopea Ufficiale) destinato ad alimentare gli impianti centralizzati di stoccaggio/erogazione e relative reti di tubazioni degli ospedali. Tutto questo risulta da visura camerale (All 30).Tale complesso è costituito da una palazzina ad uso uffici servizi ad un solo piano,da una serie di piccoli capannoni industriali e annesse tettoie, un piazzale asfaltato utilizzato per parcheggio, per la movimentazione dei camion carichi di bombole che arrivavano dalle varie Unità aziendali della SON e dei camion che erano utilizzati per il trasporto delle stesse bombole presso i vari clienti. Una minima parte del lotto è occupata da terreno incolto, ma praticamente la superficie dell intero lotto è tutta già sfruttata pienamente. Entrando attraverso un cancello manuale si accede al piazzale del complesso e sulla sinistra è posizionata la palazzina uffici servizi ad un piano realizzata con struttura portante in muratura e copertura latero cementizia non praticabile piana : è costituita da un ufficio cui si accede direttamente dal piazzale, una seconda stanza adibita a deposito, un bagno; tramite ingresso esterno separato si accede ad un altro bagno ad uso degli addetti dello stabilimento. La superficie in pianta di questa palazzina corrisponde a quanto riportato nella perizia di parte predisposta dal Geom Lettieri Raffaele ossia a circa 72 mq con un altezza esterna pari a 3.10 mt. Gli infissi esterni e interni sono in e ferro; impianti elettrici e di riscaldamento non so se siano ancora perfettamente funzionanti. La palazzina si presenta in condizioni buone ancora oggi rispetto al 2010 almeno esternamente visto che non mi è stato possibile accedere all interno : non ci sono lesioni rilevanti né infiltrazioni di acqua dalla copertura. Di fronte alla palazzina ubicato nel centro del lotto del complesso industriale si trova il complesso dei capannoni industriali e delle tettoie : così esiste una prima unità che era adibita al deposito delle sole bombole di ossigeno ad uso industriale e medicinale. Questa prima parte del capannone che misura in pianta circa 76 mq è realizzata con strutture miste parte in c.a. come le strutture di fondazione e parte in acciaio come i 6 pilastri presenti, travi frontali e longitudinali e copertura costituita da profilati di acciaio e lastre in cemento amianto, tamponature perimetrali in muratura dello spessore di circa 0,30 mt, finestroni su due lati con h di circa 1,00 mt in profilati di ferro e vetro. L altezza utile interna è variabile dai 4,00 mt ai 5.00 mt visto che la copertura è curva : il tetto del capannone in cemento amianto è stato circa 3-4 anni fa bonificato, senza sostituzione ma con sola incamiciatura, da ditta specializzata del settore e quindi verniciato di rosso (della bonifica effettuata non mi è stata fornita alcuna documentazione). La struttura di tale capannone risulta sollevata rispetto al piano del piazzale asfaltato di circa 1,00 mt dal momento che nella parte antistante di tale capannone coperta a tettoia e libera da tamponamenti è stata ricavata la banchina che serrviva per il carico scarico delle bombole che arrivavano dalle altre unità SON e da distribuire sul territorio ai vari clienti a mezzo dei camion. Questo capannone è dotato di due uscite entrambe12 fornite di scala in c.a. per l accesso al piazzale.la banchina antistante ha una superficie di circa 36 mq ed è coperta da tettoia in acciaio. Lo stato di questo capannone è ancora abbastanza buono, anche se il tetto bonificato presenta alcune lastre rotte e altre distaccate reciprocamente per cui andrebbero revisionate. Nella parte di questo capannone che affaccia verso la palazzina uffici è stata realizzata una tettoia non tamponata con intelaiature portanti in acciaio, rialzata di 1,00 mt rispetto al piano del piazzale, e con copertura costituita da profilati di acciaio e sovrastanti lamiere : sotto questa tettoia venivano depositate le bombole piene e vuote che venivano poi distribuite con camion sul territorio. L altezza di tale tettoia è di circa 4 mt e il suo sviluppo in pianta è di circa 130 mq. Questa stessa tettoia è prolungata fino ad un secondo capannone coperto e tamponato che era utilizzato quale deposito per gas infiammabili quali l acetilene e l idrogeno. La superficie complessiva di tale secondo capannone è di circa 39 mq in pianta complessivi. Le caratteristiche strutturali e di finitura di tale capannone sono perfettamente analoghe a quelle viste per il capannone di deposito dell Ossigeno. Sul fronte opposto rispetto alla palazzina uffici esiste alle spalle di questo secondo capannone e in piena adiacenza ad esso un altro capannone non tamponato su 3 lati, sotto la cui copertura erano in deposito le bombole di gas inerti, Questo capannone che ha strutture portanti dalle caratteristiche perfettamente uguali a quelle degli altri capannoni ha una superficie complessiva in pianta di circa 38 mq. Anche lo stato di questi altri capannoni è da ritenersi ancora oggi abbastanza buono e per la copertura vale lo stesso discorso relativamente alla sua bonifica e presenza di lastre rotte e distaccate reciprocamente da revisionare. Nella parte di piazzale che affaccia verso l ingresso dello stabilimento c è ancora oggi un serbatoio criogenico ( recintato opportunamente con un muretto in c.a. di spessore circa 20 cm alto circa 1,00 mt e con sovrastante barriera in ferro intervallata da aperture per la manutenzione dell impianto) di Ossigeno Liquido che però come già osservato risultava nel 2010 essere inutilizzato ormai da anni, a detta dell agente SON. Come sempre riportato dalla perizia del Geom Lettieri e da me visionato nel corso dei sopralluoghi, la superficie occupata da piazzali e strade, tutte perfettamente asfaltate, di percorrenza nell ambito dello stabilimento è pari a circa mq; esistono circa 80 mq di marciapiedi per il camminamento pedonale. La zona ancora a verde incolto con presenza di sterpaglia e alberi pericolanti è pari a circa 975 mq, esiste un area di parcheggio pari a circa 145 mq. L intero complesso industriale risulta recintato in parte con pannelli prefabbricati, in parte con recinzione metallica. Lungo il perimetro della recinzione si trovano 3 bocchette antincendio perfettamente a norma. Sul fronte opposto all ingresso ci sono 3 cabine in c.a. di sicurezza per i gas infiammabili. Sul lato opposto al fronte stradale è stato ricavato un collegamento a mezzo di un cancello manuale ( non so se con regolare permesso) tra lo stabilimento in oggetto e lo stabilimento della Veneri Srl, che dovrebbe essere di proprietà dello stesso agente SON, il quale tra l altro, come riportato nella documentazione allegata al piano di Concordato Preventivo, era nel 2010 tra i principali manifestanti l interesse di acquisto di questo ramo aziendale. Nella precedente Relazione di stima del febbraio 2010 era stato eseguito nel corso di un sopralluogo,alla presenza anche di cancelliere del Tribunale di Napoli, un inventario di tutti i beni strumentali esistenti nel complesso industriale di Potenza, basandosi sull ALLEGATO B8 Valutazione beni Strumentali Aziendali sub allegato 2 Beni strumentali relativi al Sito di Potenza facente parte a suo tempo dei documenti ufficiali del Piano di Concordato Preventivo, (ALL 31), in cui a margine erano state riportate alcune note dal sottoscritto.13 Nel corso del sopralluogo del sottoscritto in data non è stato possibile, dal momento che non era presente nessuna persona a conoscenza delle cose, fare un analisi ed esame dei beni strumentali di proprietà della Son ancora presenti all interno dello stabilimento industriale, anche perché ad esempio tutti gli impianti sia pure artigianali risultano oggi completamente smantellati e non si è potuto accedere all interno della palazzina uffici dal momento che la porta di ingresso era chiusa a chiavi. E stato possibile rilevare la sola presenza del serbatoio esterno ormai in disuso e condizioni fatiscenti, mentre non esiste alcuna traccia di bombole carrelli o automezzi.. Metodo di valutazione utilizzato La scelta dei criteri di valutazione dipende dal fine per cui la stima è formulata. Nel caso di un concordato preventivo, la valutazione effettuata dal perito va condotta ed assume rilevanza in riferimento ad una prevista futura transazione avente ad oggetto l azienda medesima. La stima, di conseguenza, dovrà assumere come fine la determinazione del presumibile valore di mercato del complesso aziendale. Nel febbraio 2010, dopo aver analizzato le caratteristiche generali dell azienda in esame e la qualità dei dati a disposizione, si era ritenuto opportuno adottare il metodo patrimoniale, in quanto il ricorso a metodi reddituali e patrimoniali-reddituali è giustificato in presenza di redditi nettamente positivi, che non si erano tuttavia riscontrati negli anni antecedenti la procedura di concordato preventivo. Per fare una stima assolutamente coerente e congruente anche nella relazione di aggiornamento si fa ricorso al metodo patrimoniale. Il metodo patrimoniale è basato sul principio dell espressione a valori correnti dei singoli componenti che formano il patrimonio aziendale con un loro un accurato esame. Con specifico riferimento ai componenti attivi il processo valutativo deve, nel caso concreto, far riferimento ai beni materiali che risultano dall inventario della procedura di concordato e dei quali si è riscontrata l esistenza. Nel caso in esame i beni materiali sono, oggi come nel febbraio 2010, suddivisibili in beni immobiliari e beni strumentali. Nella realtà però conseguente ai sopralluoghi effettuati nel novembre dicembre 2012 la parte rilevante del patrimonio della SON in concordato preventivo è rappresentata sostanzialmente dai beni immobiliari, visto che non si è potuto fare un inventario dettagliato dei beni strumentali ancora esistenti e visto soprattutto il notevole stato di degrado e obsolescenza dei beni strumentali ancora presenti nei 3 stabilimenti industriali ( soprattutto i vari serbatoi criogenici e non). Al di là poi di tutte le considerazioni che seguiranno nei paragrafi successivi di stima, anche per i beni immobiliari esistenti un peso rilevante nel giudizio di stima finale ha il loro stato avanzato di degrado e di obsolescenza dovuto al fatto essenziale che negli ultimi anni è venuta a mancare, praticamente del tutto, la più elementare manutenzione ordinaria oltre che straordinaria, dato il loro completo abbandono visto il fermarsi di qualsiasi attività industriale. A tutto questo va poi ad aggiungersi nel giudizio di aggiornamento di stima la particolare congiuntura temporale che ha visto aggravarsi nel giro di poco tempo una situazione di crisi del mercato immobiliare civile ma soprattutto industriale, conseguenza della crisi economica generale in cui versa l intero paese e l intero continente europeo.14 A MONTEPRANDONE (AP) Via XXIV Maggio n. 55 4A - Stima dei beni Immobiliari - Fonte Osservatorio Mercato Immobiliare, Indagini dirette e Metodo del costo di riproduzione deprezzato. Per la valutazione del bene immobiliare del complesso industriale si riporta la seguente tabella riassuntiva relativa alla consistenza suddivisa per tipologia edilizia e/o destinazione d uso;. I numeri riportati in tale tabella rappresentano la superficie dei vari ambienti espressa in m 2 : Unità A Palazzina Uffici / Abitazioni Uffici (PT) 260 Abitazioni (PianoPrimo) 260 Totale A 520 Unità B Unità C Unità D Capannone A Capannone B Capannone C Sup tamponata su 4 lati 200 Sup tamponata su 3 lati 200 Sup tamponata su 3 lati 200 Sup tamponata su 3 lati 185 Sup tamponata su 2 lati 60 Totale B 445 Totale C 200 Totale D 200 Nella tabella successiva sono riportate le superfici complessive suddivise per tipologia e/o destinazione d uso. La superficie complessiva degli immobili è pari a circa mq. Tipologia immobile Superficie Valore unitario Totale Uffici Abitazioni Capannone tamponato su 4 lati Capannone tamponato su 3 lati Capannone tamponato su 2 lati Stima immobili In questa tabella sono anche riportati i valori unitari per ogni tipologia espressi in euro/mq : Tali valori sono stati determinati procedendo nel seguente modo. Il punto di partenza ai fini della stima è stato l Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio. Per l area industriale di interesse (D1/Periferica/ Centobuchi e dintorni), l OMI suggerisce i seguenti valori unitari di riferimento (aggiornati al primo semestre 2012 ): - Uffici in stato normale 1.000, ,00 euro /mq - Abitazioni civili di tipo economico 900, ,00 euro /mq15 - Capannoni industriali in stato di conservazione normale 500,00-650,00 euro /mq - Magazzini in stato di conservazione normale 600,00-800,00 euro /mq Secondo l OMI, il valore unitario deve essere individuato in questo intervallo tenendo conto della ubicazione, della manutenzione e dell impiantistica. Confrontando questi valori con quelli riportati nella perizia di febbraio 2010 ( che facevano riferimento al primo semestre 2009), la prima cosa che si osserva è che i valori unitari di riferimenti o non sono per nulla aumentati o addirittura sono diminuiti. Sono state poi effettuate indagini di mercato per beni analoghi contattando agenzie immobiliari della zona, visto anche che dai sopralluoghi effettuati nella stessa località di Centobuchi risultano in vendita diversi capannoni industriali esistenti e il cui anno di costruzione non differisce molto da quello degli immobili in oggetto. Sono risultati valori unitari di mercato per i capannoni industriali, vista la particolare crisi del settore, inferiori anche di molto a quelli riportati dall OMI pari a circa 300,00 450,00 euro/mq, valori però che tengono spesso conto anche degli uffici annessi al capannone e dell area di terreno pertinente agli stessi, di cui parlerò dopo a proposito della stima del suolo. Bisogna poi rilevare, come del resto si è fatto con la distinzione in tabella che non si può parlare di capannoni industriali in senso stretto, dal momento che solo una minima parte di superficie è tamponata su tutti e 4 i lati ; si dovrebbe nella realtà parlare più di locali deposito come del resto messo in evidenza dalla stessa perizia del Geom Ernesto Rossi. Inoltre questi capannoni/deposito presentano rifiniture molto limitate, infissi di scarso pregio, impianti elettrici non rilevanti. Le loro condizioni generali, pur essendo ancora abbastanza buone, negli ultimi 3 anni sono, come già evidenziato in precedenza, peggiorate vista la mancanza quasi assoluta della più elementare manutenzione ordinaria (sono aumentate in modo particolare le già notevoli infiltrazioni di acqua lungo la parete che dà direttamente sui lotti di terreno incolti). Non ultimo va rilevato che l epoca di costruzione di questi locali risale alla fine degli anni settanta e la copertura di essi, sebbene sia stata verificata da idoneo studio tecnico, ai fini di eventuali dispersioni di fibre, è comunque in cemento-amianto e come tale andrebbe riverificata con ispezioni periodiche almeno biennale e in ogni caso sarebbe opportuno una sua sostituzione a breve. Va anche evidenziato ora più che nel febbraio 2010 che questa tipologia di capannoni industriali è difficilmente ricollocabile sul mercato a causa della peculiare attività industriale in essa svolta : in poche parole se non si procede ad una ristrutturazione totale dei capannoni in essi è praticamente impossibile impiantare una attività industriale del tutto differente da quella di produzione e distribuzione di gas. Fattore positivo da tenere in conto è la posizione strategica della zona industriale di Centobuchi di Monteprandone, facilmente raggiungibile e accessibile dall autostrada Adriatica : questa zona che negli anni passati era stata già in espansione con la presenza di un grosso centro di Logistica, nel momento in cui dovesse ripartire la crescita industriale del paese, potrebbe subire una ulteriore espansione all atto di approvazione del Nuovo PRASI di cui si è parlato in precedenza. Logicamente siamo in un periodo estremamente difficile per l industria e di conseguenza per il mercato immobiliare, testimoniato come detto prima anche dalla presenza di numerosi capannoni esistenti in vendita o in affitto. Per quanto riguarda la palazzina uffici essa si presenta in condizioni ancora abbastanza buone, anche se in tale caso bisogna parlare più di palazzina per servizi/ magazzino annessa alla produzione industriale che di una vera palazzina uffici : le abitazioni poste al piano superiore non risultano accatastate come abitazioni per cui a mio avviso la loro valutazione rientra comunque nella valutazione di una palazzina uffici anziché reale abitazione.16 Tenendo conto di tutti questi fattori e della indagine di mercato nella tabella di cui sopra si sono utilizzati i seguenti valori unitari : per la palazzina uffici / abitazioni il valore medio dei minimi valori OMI per le categorie uffici e magazzini in stato di conservazione normale, ridotto ulteriormente di circa il 30 per cento ; per la parte di capannone tamponata su tutti e 4 i lati la media tra i valori minimi dell OMI e della indagine di mercato dei capannoni industriali in normale stato di conservazione, ridotta ulteriormente di circa il 30 %; per la parte di capannone tamponata su 3 lati la media tra i valori minimi dell OMI e della indagine di mercato dei capannoni industriali in normale stato di conservazione, ridotta ulteriormente di circa il 50 %; per la parte di capannone tamponata su soli 2 lati la media tra i valori minimi dell OMI e della indagine di mercato dei capannoni industriali in normale stato di conservazione, ridotta ulteriormente di circa il 70 %; A ulteriore riscontro di quanto detto si è tenuto conto per la valutazione di tali immobili anche del metodo di stima del costo di riproduzione deprezzato che rappresenta il costo che si dovrebbe sopportare all attualità per riprodurre edifici simili a quelli oggetto della stima, dedotto l eventuale deprezzamento che al momento della stima esso avrà subito per effetto dell uso e della obsolescenza tecnologica e funzionale. Per quanto riguarda il deprezzamento per obsolescenza, questo ha un peso maggiore per gli edifici civili che non per quelli industriali, per i quali l obsolescenza non provoca effetti particolari. Pertanto, per questi edifici è generalmente sufficiente considerare unicamente il deprezzamento per vetustà. In realtà per gli immobili oggetto di tale aggiornamento della stima ha un peso abbastanza rilevante anche l obsolescenza dovuta al prolungato non utilizzo e quindi alla mancanza di manutenzione ordinaria, per cui al valore che ricavo dalla formula che segue applico coefficienti riduttivi cosi come fatto nella precedente analisi. Il deprezzamento per vetustà è collegato alla durata della vita utile dell edificio e può calcolarsi con la formula dell Unione Europea degli Esperti Contabili : D = [ (A+20) 2 / 140] dove D rappresenta il deprezzamento in percentuale del valore a nuovo ed A esprime gli anni dell edificio in percentuale della sua vita utile. Il coefficiente di deprezzamento è dato da : Cd = 100 % - D che rappresenta il moltiplicatore percentuale che occorre applicare al costo di riproduzione a nuovo (Crip) per ottenere il valore di riproduzione deprezzato (Vripr) : Vrip = Cd x Crip Ipotizzando che il valore unitario del costo di costruzione a nuovo per dei capannoni / deposito e per una palazzina uffici con le caratteristiche intrinseche ed estrinseche di quelli presenti sul sito sia pari rispettivamente a circa : Crip Capannoni/deposito = 500 euro/mq Crip Palazzina/Uffici = 800 euro/mq costi che tengono conto dell acquisto del terreno, della costruzione degli edifici e della quota parte di altri oneri (concessori, di progettazione,utili di impresa..), e che si possono ritenere rimasti17 invariati rispetto al febbraio 2010 per i soliti motivi della crisi immobiliare, applicando le formule di cui prima, ipotizzando una vita utile delle strutture di circa 70 anni e risalendo gli edifici al 1979/1980 come risulta dall atto di acquisto della proprietà, si ottiene : D = [ ( 34/70 % + 20) 2 / 140] = da cui si ricava : Cd = 0.69 E si ha : Cd = 0.69 E il Valore unitario attuale : Vrip Cap = 0.69 x 500 = 345 euro/mq Vrip Pal = 0.69 x 800 = 552 euro/mq Tipologia immobile Superficie Valore unitario Totale Uffici Abitazioni Capannone tamponato su 4 lati Capannone tamponato su 3 lati Capannone tamponato su 2 lati Stima immobili La media ponderale dei valori degli immobili è pari a : ( ) / 2 = euro Per cui il sottoscritto stima un valore complessivo degli immobili presenti nel sito pari a (quattrocentoquindicimila) euro. Nel sito di Monteprandone, come già visto nella descrizione, una parte rilevante è costituita dal terreno che attualmente è incolto. Nel complesso il lotto di proprietà della SON raggiunge la superficie di mq, escludendo le due particelle n. 489 e n.490, indicate nella visura catastale per una estensione globale di 1940 mq, destinate a strada e fascia di rispetto stradale e per questo escluse dalla valutazione del bene in oggetto. Come già detto in fase di descrizione il lotto in esame rientra nel nuovo PRASI (Piano Regolatore delle Aree di Sviluppo Industriale ), già presentato ai Comuni di Monteprandone e di Monsampolo del Tronto e in iter di approvazione, come area di completamento e nel caso di ricostruzione debbono essere rispettate le prescrizioni di zona previste per le aree industriali di espansione : in particolare il complesso dei corpi di fabbrica destinati ad attività produttive dovrà avere un rapporto di copertura fondiario non superiore a 0,50 mq / mq della superficie del lotto, la realizzazione di tettoie e pensiline aperte almeno su due o tre lati è ammessa fino alla concorrenza di un rapporto tra aree coperte (comprensive di corpi di fabbrica e tettoie e pensiline aperte) ed aree scoperte non eccedenti mq /mq Fatte queste premesse si tenga presente che è già edificata una superficie di circa 1365 mq ed occupata da piazzali asfaltati a servizio dei fabbricati una superficie complessiva di circa mq;18 per la valutazione complessiva del suolo di questo sito in maniera sintetica-comparativa si hanno questi valori : Area Complessiva del Lotto : mq Superficie edificabile : 0.5 x mq = ,50 mq Superficie edificabile con aggiunta di tettoie e pensiline : 0.6 x mq = mq Superficie del lotto già edificata : mq Superficie massima ancora edificabile : mq Valore di mercato per area edificabile : euro /mq Valore del suolo incolto non edificabile : 5 10 euro/mq Secondo gli ultimi valori di mercato ridotti rispetto al passato Si arriva ad un valore complessivo dell area del lotto di Monteprandone che varia tra : Valore minimo : mq x 40 euro/mq + ( mq mq)x5 euro/mq = ,00 euro Valore massimo: mq x 60 euro/mq+( mq mq)x10 euro/mq = ,00 euro In queste considerazioni è stato escluso il valore del terreno su cui insistono i fabbricati esistenti ( mq) già valutati nel complesso degli immobili, mentre è stata inclusa la superficie già asfaltata per piazzali a servizio dei fabbricati a vantaggio di una maggiore valutazione del sito. Non sono state neanche considerate le aree che, ad approvazione del nuovo PRASI, dovrebbero essere espropriate per parcheggi pubblici (2.340 mq) e per verde pubblico (2.130 mq), dal momento che ancora non si conosce l esatta dimensione di queste aeree e anche perché probabilmente dovrebbero rientrare in parte nelle particelle catastali 489 (indicata come fascia di rispetto stradale) e 490 (destinata a strada ) che sono escluse dai mq del lotto. Con queste considerazioni il sottoscritto ritiene, valutando anche altri fattori estrinsechi, come ad esempio la difficoltà in un momento di cosi grave crisi economica a vendere un qualunque terreno, di assegnare come valore complessivo al suolo di proprietà della SON un valore pari al minimo sopra indicato e cioè pari a circa (seicentosettantamila) euro. La stima complessiva che quindi il sottoscritto ritiene più ragionevole per gli immobili e il suolo di proprietà della SON in via XXIV Maggio n.55 Loc Centobuchi Monteprandone è pari a (arrotondando) euro euro = (unmilioneottantacinquemila) euro. Come già anticipato in precedenza nella Relazione di stima del febbraio 2010 era stato eseguito, anche con la presenza di cancelliere del tribunale di Napoli nel corso di un sopralluogo, un inventario di tutti i beni strumentali esistenti nel complesso industriale di Monteprandone, basandosi sull ALLEGATO B8 Valutazione beni Strumentali Aziendali sub allegato 3 Beni strumentali relativi al Sito di Monteprandone (AP) facente parte a suo tempo dei documenti ufficiali del Piano di Concordato Preventivo, e di conseguenza era stata fatta anche la stima completa di tutti i beni strumentali di proprietà SON presenti nello stabilimento di Monteprandone (AP). Si era applicato il metodo patrimoniale ai beni strumentali ricercando il costo corrente di riacquisto, inteso come il costo necessario per acquistare gli stessi beni (eventualmente basandosi su tecnologie e materiali correnti) ed in modo tale che essi siano in grado di rimpiazzare quelli attualmente in uso presso l azienda, mantenendo la stessa capacità produttiva. Una volta stimato quel costo si era proceduto a rettificarlo per rifletterne il deperimento fisico, l obsolescenza tecnologica e quella funzionale.19 Per tutti i beni per i quali erano disponibili informazioni sull anno di acquisto, il costo di riproduzione deprezzato era stato determinato nel seguente modo. Prima di tutto era stata determinata la vita utile V u media di ogni bene, consultando alcuni manuali di Estimo Industriale (Clarelli, Manuale di Estimo Industriale, Il Sole 24 Ore, 1999; Orefice, Estimo Industriale, UTET, 1995) e contattando aziende produttrici dei vari beni. I valori adottati nella presente stima per i beni di maggiore pregio erano riportati nella tabella che segue. Bene strumentale Vita utile (in anni) Serbatoi/cisterne criogenici serbatoi/cisterne non criogenici pompe criogeniche automezzi La legge di deprezzamento adottata era stata per semplicità una legge lineare ottenuta imponendo la condizione che dopo un numero di anni pari alla vita utile V u il bene valga una frazione del suo costo a nuovo attuale, C nuovo. Valori tipici di erano anche riportati in tabella. Ai beni con una anzianità maggiore di V u (ma funzionanti e regolarmente manutenzionati) era stato attribuito un valore costante pari ad C nuovo. Ai beni di anzianità maggiore di V u non sottoposti a regolare manutenzione era stato attribuito un valore di fatto nullo, ignorando il valore residuo legato all eventuale recupero dei materiali metallici poiché in tempi recenti le spese di trasporto di fatto bilanciavano i ricavi legati al recupero delle materie prime. E bene notare che nella letteratura dell estimo industriale sono state suggerite anche leggi di deprezzamento più complesse che di fatto differiscono dalla legge adottata dal sottoscritto solo per beni di recente acquisto (si veda ad esempio Orefice, Estimo Industriale, UTET, 1995). Considerato tuttavia che la maggior parte dei beni presenti nel sito di interesse era abbastanza obsoleta, si era ritenuto opportuno utilizzare leggi più semplici. Per i beni di minor pregio dei quali non erano disponibili informazioni sull anno di acquisto si era proceduto ad una stima semplicemente consultando cataloghi on-line (RS Scientific, ed altri) e valutando l obsolescenza sulla base dello stato di conservazione dei vari beni. Sulla base di quanto detto l allegato A della Relazione di Stima del febbraio 2010 riportava l elenco di tutti i beni strumentali riportati nell inventario e per ciascuno la corrispondente stima. Per la stima del costo dei serbatoi criogenici nuovi, C nuovo, presenti negli allegati A e B si era utilizzata la seguente legge di potenza al variare del volume V dei serbatoi: C nuovo =60V 2/3 dove V veniva espresso in litri ed il risultato era ovviamente in Euro. Tale legge di potenza era stata determinata contattando alcune aziende che producono e commercializzano serbatoi criogenici (VRV, Mandressi) e chiedendo loro informazioni sul costo di alcuni serbatoi. La stessa legge era stata applicata anche ad altri tipi di serbatoi (coibentati, non-criogenici) ma con opportuni coefficienti per ridurne il costo. Ad esempio il costo a nuovo dei serbatoi coibentati (utilizzati per lo stoccaggio dell anidride carbonica) era stato stimato pari al 60% di un serbatoio criogenico dello stesso volume. Analogamente, ai serbatoi di stoccaggio dell ammoniaca era stato applicato un fattore di correzione pari al 1/3. Nella realtà però conseguente ai sopralluoghi effettuati nel novembre dicembre 2012 non si è potuto fare un inventario dettagliato dei beni strumentali ancora esistenti, e del resto si è osservato che materialmente tutti gli impianti artigianali sono praticamente dismessi, bombole ed altra attrezzatura minuta sono praticamente inesistenti, la stessa palazzina uffici /20 abitazioni si presenta in stato tale da rendere inutilizzabile qualsiasi resto di mobilia ancora presente all interno. Si è quindi osservata la presenza nello stabilimento di Monteprandone dei soli serbatoi che erano già presenti nel febbraio 2010 oltre che di un automezzo parcheggiato nel piazzale. In particolare esistono ancora i 2 Serbatoi di ammoniaca ( anno di costruzione 1979), in condizioni alquanto precarie con presenza di incrostazioni e ruggine diffusa, il serbatoio criogenico per ossigeno ( anno di costruzione 1978), il serbatoio criogenico per ossigeno/azoto/argon ( anno di costruzione 1972) il serbatoio criogenico per ossigeno/argon / azoto ( anno di costruzione 1980), anche tutti questi serbatoi con condizioni di obsolescenza e degrado diffuse. Sono anche presenti i 3 serbatoi non utilizzati già nel febbraio 2010 e che erano stati stimati nelll Allegato B della precedente relazione : 1 serbatoio SUPCO ( il più recente anno di costruzione 1996), 1 serbatoio SIO ( anno di costruzione 1976), 1 serbatoio VRV ( anno di costruzione 1989). Sono infine presenti altri 2 serbatoi criogenici probabilmente provenienti da clienti della SON ( dai dati reperiti sui serbatoi si ha che dovrebbero essere 1 serbatoio VRV anno di costruzione 1983 matricola 5386, che dall elenco dei serbatoi di riferimento era nel febbraio 2010 presso l azienda Agricola Epifani e 1 serbatoio criogenico UC anno di costruzione 1970 matricola 112, che dall elenco dei serbatoi di riferimento era nel febbraio 2010 presso la ditta Elantas Deatech). Infine è presente, come detto, nel piazzale l automezzo targato NAY59816 Fiat Iveco, anno di acquisto Nel febbraio 2010 sulla base di quanto detto prima era stato attribuito a questi serbatoi ed all automezzo il seguente valore di stima : Sebatoio in ammoniaca 5438 euro ( sono 2 serbatoi gemelli) Serbatoio per anidride carbonica 9046 euro Serbatoio criogenico per ossigeno euro Serbatoio criogenico per ossigeno/azoto/argon 8191 euro Sebatoio criogenico per ossigeno/azoto/argon 9595 euro Serbatoio SUPCO euro Serbatoio SIO 3293 euro Sebatoio VRV 9046 euro Automezzo IVECO 3500 euro Per un valore dunque complessivo di tali beni strumentali pari a euro. Allo stato attuale, dopo 3 anni in cui questi serbatoi sono stati lasciati inutilizzati senza che fossero effettuate le verifiche obbligatorie per legge, tutti i serbatoi presentano condizioni di degrado e obsolescenza notevoli : andrebbe verificato il loro reale funzionamento anche per condizioni di sicurezza vista l importanza del loro contenuto. Lo stesso automezzo presente ha allo stato attuale dopo ulteriori 3 anni un valore praticamente irrisorio, visto che acquistato nel 1993 ha superato la vita utile di 15 anni ipotizzata come limite per la stima di tali beni. Vedere altro
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 art. 7
 art.9
 ART.67
 art. 3
 articolo 1
 art. 9
 art. 93
 Art. 1