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Timestamp: 2020-06-02 08:10:42+00:00

Document:
Tribunal de Justiça do Ceará TJ-CE - Apelação : APL 00981686820158060034 CE 0098168-68.2015.8.06.0034
Tribunal de Justiça do Ceará TJ-CE - Apelação : APL 00981686820158060034 CE 0098168-68.2015.8.06.0034 - Inteiro Teor
APL 0098168-68.2015.8.06.0034 CE 0098168-68.2015.8.06.0034
Inteiro TeorTJ-CE_APL_00981686820158060034_a4379.pdf
Processo: 0098168-68.2015.8.06.0034 - Apelação
Apelante: M.A.C Negócios e Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelados: Maria Assunção de Castro Figueira Choairy, Jorgina Figueira Choairy de Sena, Catarina Maria Figueira Choairy Adeodato, José Jorge Abreu Choairy Filho, Regina Choairy Farias, Sonia Figueira Choairy, Fernando Figueira Choairy, Cristina Choairy Fontenele e Ricardo Figueira Choairy
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL . PROCESSO CIVIL E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DO CONTRATO. SUPERADA. PRESCRIÇÃO DA AÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO REAL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA VINCULADO A NOTAS PROMISSÓRIAS. AUSÊNCIA DA QUITAÇÃO INTEGRAL. PRESUNÇÃO RELATIVA. INEXISTÊNCIA. TÍTULOS DIVERGENTES DO CONTRATO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. AÇÃO IMPROCEDENTE. I – A ausência de assinatura das testemunhas, não invalida o pacto de promessa de compra e venda, pois trata-se na realidade de formalidade essencial, apenas para atribuir eficácia ao título executivo extrajudicial. Preliminar rejeitada. II – A ação de adjudicação compulsória é imprescritível em razão da natureza da pretensão constitutiva, que visa a mesma eficácia da escritura pública de compra e venda e cuja vontade não foi declarada. Prejudicial não acolhida. III – Os autores/apelados não comprovaram documentalmente o pagamento integral da dívida, por se tratar de presunção relativa, logo entendo por frágil o argumentado levantado pelos promoventes, uma vez que, a apresentação de apenas duas notas promissórias não as fazem merecedoras do direito de adjudicar os lotes. IV – Na hipótese, merece reproche a decisão singular, face algumas incongruências constatadas e suscitadas pela parte recorrente, pois é inimaginável que o promitente comprador tenha tido o cuidado de guardar a primeira e a última nota promissória, devidamente pagas, ao passo que perdeu, ou não apresentou como lhe era de direito, as outras 38 (trinta e oito) notas promissórias. V – Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. Ação improcedente.
ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos ACORDAM os senhores desembargadores da Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, conhecer do presente recurso, para no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO , tudo nos termos do voto deste relator.
Fortaleza, 23 de maio de 2017
Cuida-se os autos de Apelação Cível interposta por MAC – NEGÓCIOS E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em face de sentença prolatada pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara da Comarca de Aquiraz, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória proposta por MARIA ASSUNÇÃO DE CASTRO FIGUEIRA CHOAIRY, JORGINA FIGUEIRA CHOAIRY, CATARINA MARIA FIGUEIRA CHOAIRY ADEODATO, CRISTINA CHOAIRY FONTENELE, RICARDO FIGUEIRA CHOAIRY, JOSÉ JORGE ABREU CHOAIRY FILHO, REGINA CHOAIRY FARIAS, SÔNIA FIGUEIRA CHOAIRY e FERNANDO FIGUEIRA CHOARY , em desfavor do recorrente.
Adoto em parte o relatório da sentença de fls. 120/125:
Os requerentes são herdeiros do Espólio de José Abreu Choairy, conforme formal de partilha extraído dos autos do processo de inventário nº 1999.02.10412-6, que tramitou na 2ª Vara de Sucessões da Comarca de Fortaleza.
Que o autor da herança teria adquirido, através de contrato particular de promessa de compra e venda celebrado em 03/06/1981, pelo valor de Cr$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil cruzeiros), o terreno situado no lugar Urucunema, no então distrito de Eusébio, Comarca de Aquiraz, denominado" Sítio Urucunema ", constituído pelos lotes nºs 03 (três) e 04 (quatro), da quadra 06 (seis), localizado no lado par da Rua C, com as medidas e confrontações descritas na inicial, havidos em maior porção nos termos da Matrícula R-2 e R-6, nº 2462, do Registro de Imóveis de Aquiraz.
Ressalta que foram pagas todas as parcelas avençadas no contrato. Porém, pretendendo regularizar a matrícula, registrando o imóvel em seu nome, não obteve êxito em conseguir da promovida a documentação necessária à transferência imobiliária no CRI local.
Ao final, o requerente propõe a presente ação de adjudicação compulsória, objetivando obter a transcrição do imóvel junto ao cartório de Registro de Imóveis competente.
A parte promovida apresentou contestação às fls. 76/80, instruindo-a com os documentos de folhas 81/94, alegando em sua defesa, em síntese:
– que inexiste direito da parte autora em requerer a adjudicação, pois seu contrato de promessa de compra e venda não se concluiu na forma da Lei nº 6.766/79, em face da sua inadimplência.
– o contrato estaria rescindido segundo os termos da cláusula IV do referido contrato. (...)"
Na parte dispositiva do referido decisum, a MM. Juíza de piso assim se manifestou:
com as medidas e confrontações descritas na inicial, havidos em maior porção nos termos da Matrícula R-2 e R-6, nº 2462, do Registro de Imóveis de Aquiraz, registrado junto ao CRI local sob o nº 21803, do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício (Cartório Florêncio) da Comarca de Aquiraz, servindo esta como título hábil à transcrição perante o registro imobiliário competente, uma vez que atendidas as exigências legais.
Com o trânsito em julgado e apresentada a quitação tributária devida `{a fazenda Pública Municipal, expeça-se a carta de sentença necessária. Após, remetam-se os autos ao arquivo com a baixa definitiva.
Sem custas, por conta da gratuidade ora deferida.
Diante da sentença proferida nos autos, a parte promovida, MAC – Negócios e Empreendimentos Imobiliários LTDA, interpôs Embargos de Declaração alegando, em síntese, que a sentença exarada às fls. 120/125 foi obscura e contraditória quanto a interpretação dos fatos pelo juízo, que, segundo ela, externou valores inaceitáveis.
Juntada das contrarrazões às fls. 170/175.
Em Decisão de fl. 177, o juízo de planície assim se manifestou:
"Desse modo, tenho que a via eleita é inadequada para se atingir o objetivo pretendido pelo embargante, devendo, pois, ter sido objeto de recurso de apelação. Nesse sentido, as razões da sentença persiste por seus próprios fundamentos.
Em face do exposto, rejeito os presentes embargos."
Irresignado com a nova Decisão proferida, o promovido aviou recurso de Apelação às fls. 187/220, alegando, em síntese, que: a) os promitentes compradores emitiram 40 (quarenta) notas promissórias, porém, só pagaram a primeira e última parcela, perdendo as demais que permeiam esse lapso de tempo; b) não há quitação na via do contrato de promessa de compra e venda e nem no verso da última nota promissória; c) os requerentes nunca pagaram IPTU e jamais tiveram a posse dos lotes, não sabendo nem onde se situam os mesmos; d) o contrato de promessa de compra e venda não está com suas assinaturas reconhecidas em firma, bem como ausente de assinaturas de testemunhas, não atendendo, portanto, o disposto do art. 11, § 1º do Decreto-lei nº 58/1937; e) não fora atendido o que dispõe o art. 12 do Decreto-lei nº 58/1937, visto que, aberta a sucessão pela morte do comprador em 1999, só em 2005 foi homologada a partilha. Assim, tiveram mais de 16 anos para os herdeiros procurarem legalizar junto à imobiliária a situação do contrato que permanecia rescindido; f) a teor do artigo 125 do Código Civil, a eficácia do negócio enquanto suspensiva a condição do pagamento e quitação não se verificou, restando, portanto, prejudicado o direito dos herdeiros e verificada a ocorrência da prescrição, a teor do artigo 205 do mesmo diploma legal; g) o julgamento antecipado da lide cerceou a defesa do promovido,
ora apelante, a teor do art. 5ª, LIV e LV, da Constituição Federal; h) ocorreu a prescrição do contrato e das notas promissórias, nos termos do art. 52 do Decretolei nº 2044/08, bem como do prazo do art. 177 do Código Civil de 1916; i) o promitente comprador não atendeu a literalidade e obrigação legal do que dispõem os artigos 14, 15, 16, § 1º, 23, e 26 do Decreto-lei nº 58/1937; j) não fora obedecido a regra dos artigos 25, 26 e 27 da Lei 6.766/1979, na qual elenca ser obrigatório o registro do compromisso de compra e venda para sustentar uma ação de adjudicação compulsória; l) as duas notas promissórias apresentadas em juízo não combinam quanto as datas sucessíveis dos valores constantes na cláusula segunda do contrato particular da promessa de compra e venda nº 010. Ainda, a data de emissão da nota promissória 40/40 foi emitida falsamente na data de 01/06/81, ou seja, data anterior à da assinatura do contrato particular, tendo em vista que este fora firmado aos 03/06/81.
Diante do exposto, quer o apelante: a) que seja anulada a sentença prolatada, extinguindo-se o processo com resolução de mérito nos termos do art. 269, IV, do CPC, sendo declarada a prescrição do contrato e das notas promissórias por exceder o prazo prescricional quinquenal nos termos do art. 52 do Decreto-lei nº 2044/08, bem como do prazo do art. 177 do Código Civil de 1916 e, caso não entenda dessa forma, b) que seja extinto o processo sem resolução do mérito nos termos do art. 267, incisos IV e VI, do CPC, decretando a nulidade do instrumento contratual e das notas promissórias, por estar ausente os pressupostos e condições legais para promover a adjudicação.
Juntada das contrarrazões às fls. 234/240.
Cuida-se os autos de Apelação Cível interposta por MAC – NEGÓCIOS E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA , em face de sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Aquiraz, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória proposta por MARIA ASSUNÇÃO DE CASTRO FIGUEIRA CHOAIRY e outros , em desfavor do recorrente.
A MM Juíza de piso, julgou procedente o pleito autoral consoante se depreende às fls. 120/125, vide:
"Posto isso, nos termos dos arts. 269, I e 330, I, do CPC art. 16 do decreto lei nº 58/37, julgo PROCEDENTE o pedido para"ipso facto" adjudicar em favos dos autores, (...), o imóvel constituído de um terreno situado no lugar Urucunema, no então distrito de Eusébio, Comarca de Aquiraz, denominado "Sítio Urucunema", constituído pelos lotes nºs 03 (três) e 04 (quatro), da quadra 06 (seis), localizado no lado par da Rua C, com as medidas e confrontações descritas na inicial, havidos em maior porção nos termos da Matrícula R-2 e R-6, nº 2462, do Registro de Imóveis de Aquiraz, registrado junto ao CRI local sob o nº 21803, do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício (Cartório Florêncio) da Comarca de Aquiraz, servindo esta como título hábil à transcrição perante o registro imobiliário competente, uma vez que atendidas as exigências legais. Com o trânsito em julgado e apresentada a quitação tributária devida `{a fazenda Pública Municipal, expeça-se a carta de sentença necessária. Após, remetam-se os autos ao arquivo com a baixa definitiva. Sem custas, por conta da gratuidade ora deferida. P.R.I."
Assim, irresignada com a decisão proferida, MAC – NEGÓCIOS E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, aviou recurso de Apelação às fls. 187/220, aduzindo em síntese, que: a) os promitentes compradores emitiram 40 (quarenta) notas promissórias, porém, só pagaram a primeira e última parcela, perdendo as demais que permeiam esse lapso de tempo; b) não há quitação na via do contrato de promessa de compra e venda e nem no verso da última nota promissória; c) os requerentes nunca pagaram IPTU e jamais tiveram a posse dos lotes, não sabendo nem onde se situam os mesmos; d) o contrato de promessa de compra e venda não está com suas assinaturas reconhecidas em firma, bem como ausente de assinaturas de testemunhas, não atendendo, portanto, o disposto do art. 11, § 1º do Decreto-lei nº 58/1937; e) não fora atendido o art. 12 do Decreto-lei nº 58/1937, visto que, aberta a sucessão pela morte do comprador em 1999, só em 2005 foi homologada a partilha. Assim, tiveram mais de 16 anos para os herdeiros procurarem legalizar junto à imobiliária a situação do contrato que permanecia rescindido; f) a teor do artigo 125 do Código Civil, a eficácia do negócio enquanto suspensiva a condição do pagamento e quitação não se verificou, restando, portanto, prejudicado o direito dos herdeiros e verificada a ocorrência da prescrição, a teor do artigo 205 do mesmo diploma legal; g) o julgamento antecipado da lide cerceou a defesa do promovido, ora apelante, a teor do art. 5ª, LIV e LV, da Constituição Federal; h) ocorreu a prescrição do contrato e das notas promissórias, nos termos do art. 52 do Decreto-lei nº 2044/08, bem como do prazo do art. 177 do
Código Civil de 1916; i) o promitente comprador não atendeu a literalidade e obrigação legal do que dispõem os artigos 14, 15, 16, § 1º, 23, e 26 do Decreto-lei nº 58/1937; j) não fora obedecido a regra dos artigos 25, 26 e 27 da Lei 6.766/1979, na qual elenca ser obrigatório o registro do compromisso de compra e venda para sustentar uma ação de adjudicação compulsória; l) as duas notas promissórias apresentadas em juízo não combinam quanto as datas sucessíveis dos valores constantes na cláusula segunda do contrato particular da promessa de compra e venda nº 010. Ainda, a data de emissão da nota promissória 40/40 foi emitida falsamente na data de 01/06/81, ou seja, data anterior à da assinatura do contrato particular, tendo em vista que este fora firmado aos 03/06/81.
Por todo o exposto, requer que seja anulada a sentença prolatada, extinguindo-se o processo com resolução de mérito nos termos do art. 269, IV, do CPC, para que seja declarada a prescrição do contrato e das notas promissórias às fls. 35/36, por exceder o prazo prescricional quinquenal nos termos do art. 52 do Decreto-lei nº 2044/08, bem como do prazo do art. 177 do Código Civil de 1916 e, caso não entenda dessa forma, b) que seja extinto o processo sem resolução do mérito nos termos do art. 267, incisos IV e VI, do CPC, decretando a nulidade do instrumento contratual e das notas promissórias, por estar ausente os pressupostos e condições legais para promover a adjudicação.
No compulsar dos autos, verifico que os promoventes pretendem a adjudicação compulsória do terreno situado no lugar" Urucunema ", no então distrito de Eusébio, Comarca de Aquiraz, denominado" Sítio Urucunema ", constituído pelos lotes nºs 03 (três) e 04 (quatro), da quadra 06 (seis), localizado no lado par da Rua C, com as medidas e confrontações descritas na inicial, havidos em maior porção nos termos da Matrícula R-2 e R-6, nº 2462 do Registro de Imóveis de Aquiraz.
Aduzem os requerentes, que são herdeiros do Espólio de José Jorge Abreu Choairy , conforme formal de partilha extraído dos autos do processo de inventário nº 1999.02.10412-6, que tramitou na 2ª Vara de Sucessões da Comarca de Fortaleza.
Esclarece ainda, o autor da herança, José Jorge Abreu Choairy que teria adquirido, através de contrato particular de promessa de compra e venda celebrado em 03/06/1981, pelo valor de Cr$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil cruzeiros), o terreno situado no lugar Urucunema, no então distrito de Eusébio, Comarca de Aquiraz, denominado" Sítio Urucunema ", constituído pelos lotes nºs 03 (três) e 04 (quatro), da quadra 06 (seis), localizado no lado par da Rua C, com as medidas e confrontações descritas na inicial, havidos em maior porção nos termos da Matrícula R-2 e R-6, nº 2462 do Registro de Imóveis de Aquiraz.
obteve êxito em conseguir da promovida/apelante a documentação necessária a transferência imobiliária no CRI local, o que originou a interposição da presente ação.
Em contrapartida, MAC – NEGÓCIOS E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou contestação às fls. 85/90, instruindo-a com os documentos de fls. 91/113, alegando em sua defesa que inexiste direito da parte autora em requerer a adjudicação, pois seu contrato de promessa de compra e venda não se concluiu na forma da Lei nº 6.766/79, em face de sua inadimplência, nos termos da Cláusula IV do referido contrato.
Da preliminar de nulidade do contrato
Verifico que foi suscitada uma preliminar de nulidade do contrato de promessa de compra e venda, face a ausência de assinatura das testemunhas e reconhecimento de firmas, ou seja, aduz que o contrato particular objeto da presente ação, não apresentou os requisitos mínimos exigidos por lei apto a ensejar o pedido de adjudicação compulsória.
Quanto a validade do contrato de promessa de compra e venda, constato que a ausência de assinatura das testemunhas, não invalida o pacto, pois trata-se na realidade de formalidade essencial, apenas para atribuir eficácia ao título executivo extrajudicial. Nesse sentido colaciono os seguintes arestos, senão vejamos:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REVELIA – VEROSSIMILHANÇA DOS FATOS ALEGADOS NA INICIAL – DESNECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO (SÚMULA Nº 239 DO STJ) E DE ASSINATURA DE TESTEMUNHAS – RECURSO DESPROVIDO. 1. Deferido o pedido de adjudicação compulsória, com base em promessa de compra e venda de imóvel, o juiz profere sentença que substitui a declaração de vontade não emitida pelo promitente vendedor, servindo de título para inscrição da transferência da propriedade no registro imobiliário (arts. 461 e 639 do CPC). 2. A presunção dos fatos alegados na petição inicial decorrente da revelia (art. 319 do CPC), mesmo fora das hipóteses excepcionadas pelo art. 320 do CPC, não é absoluta, podendo ceder ante a evidência dos autos, de acordo com o princípio do livre convencimento motivado do juiz. 3. Nos termos da Súmula nº 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, somente sendo exigido para oposição perante terceiros. 4. Não há falar-se também que a ausência de assinatura de testemunhas invalida o pacto, uma vez tratar-se de formalidade essencial apenas para atribuir-se eficácia executiva ao título extrajudicial (art. 585, II, CPC). 5. O instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel contém todos os elementos essenciais para a outorga do contrato definitivo:
irretratabilidade; especificação do bem; e o preço ajustado. Diante da revelia e das evidências dos autos, fazem jus os promissários compradores à outorga da escritura definitiva do imóvel. 6. Sentença de procedência do pedido mantida. Recurso desprovido. (Apelação Cível nº 0038143-94.2003.8.08.0021, Órgão: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/03/2005, Data da Publicação no Diário: 19/05/2005, Relator: CATHARINA MARIA NOVAES, ES – GUARAPARI – 2ª VARA CÍVEL
Rejeito, assim, a preliminar nulidade do contrato de promessa de compra e venda, às fls. 35/36, porque a falta da assinatura das testemunhas não obsta o ajuizamento da adjudicação, haja vista que o contrato foi devidamente assinado pelos promitentes compradores e pelo promitente vendedor.
Depreende-se ainda, que a parte recorrente levantou em suas razões, a prejudicial de prescrição do direito de ação da parte promovente intentar uma ação de adjudicação compulsória.
Ocorre que, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento no sentido de que tais ações são imprescritíveis. Vejamos, o que se extrai do voto do Ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do Recurso Especial nº 1.216.568:
“(...) Portanto, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer momento. Nessa linha de raciocínio é o magistério de Luiz Antonio Scavone Junior:
Se assim o é, em consonância com o extraído da doutrina de inça de Agnelo Amorim Filho, tratando-se a adjudicação compulsória de ação meramente constitutiva, resta a conclusão lógica segundo a qual a ação é imprescritível .[...] Em suma, seja de natureza real ou pessoal, a ação de adjudicação compulsória é imprescritível em razão da natureza da pretensão constitutiva, que visa a mesma eficácia da escritura pública de compra e venda e cuja vontade não foi declarada por injusta resistência do promitente vendedor. O direito do promitente comprador pode ser exercido, assim, a qualquer tempo, esbarrando apenas no óbice da aquisição originária de terceiros, por meio da usucapião. (JUNIOR, Luiz Antonio Scavone. Direito imobiliário. Rio de Janeiro: 2014, Forense, p. 289).
Vale citar, ainda, posição de Flávio Tartuce, para quem a ação de adjudicação compulsória também é imprescritível, todavia adota o argumento de que se trata de demanda meramente declaratória, in verbis:
Da lição de Ricardo Arcoverde Credie, extrai-se que a ação de adjudicação compulsória:
Trata-se da ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato praticado (Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação compulsória, São Paulo: Malheiros, 1997, pp. 34-35).
Superior Tribunal de Justiça. RESP: 369206/MG (200101269199) - Promessa de Compra e Venda. Escritura definitiva. Adjudicação. Prescrição. Não prescreve o direito de a promissária compradora obter a escritura definitiva do imóvel, direito que só se extingue frente ao de outrem, amparado pelo usucapião. Recurso não conhecido. Relator: Ministro Cesar Asfor Rocha – Relator Acórdão: Ministro Ruy Rosado de Aguiar – DJ data: 30/06/2003, PG: 254.
Destarte, rejeito a prejudicial levantada, haja vista, a ação de adjudicação compulsória ser imprescritível em razão da natureza da pretensão constitutiva, que visa a mesma eficácia da escritura pública de compra e venda.
No mérito é fato incontroverso que foi celebrado um contrato de promessa de compra e venda 03/06/1981, pelo valor de Cr$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil cruzeiros), de um terreno situado no lugar Urucunema, no então distrito de Eusébio, Comarca de Aquiraz, denominado" Sítio Urucunema ", constituído pelos lotes nºs 03 (três) e 04 (quatro), da quadra 06 (seis), localizado no lado par da Rua C, com as medidas e confrontações descritas na inicial, havidos em maior porção nos termos da Matrícula R-2 e R-6, nº 2462 do Registro de Imóveis de Aquiraz. dos lotes nºs 03 (três) e 04 (quatro), da quadra 06 (seis), localizado no lado par da Rua C, com as medidas e confrontações descritas na inicial.
Alega o recorrente, que os referidos lotes deveriam ter sido pagos em 40 (quarenta) prestações mensais, iguais e consecutivas, a partir de 23/07/1981, na forma da Cláusula II, do referido contrato, colacionado às fls. 35/36:
Dito isso, verifico que essas 40 (quarenta) notas promissórias acima citadas, não se fazem presentes nos autos, constando apenas duas, a 01/40 (primeira de quarenta) e a 40/40 (última de quarenta), não constando quaisquer outras, não existindo assim a quitação formal do compromisso celebrado.
Ocorre que, o magistrado de piso entendeu se tratar de presunção relativa de pagamento, consoante disciplina o artigo 322 do Código Civil 1 , logo, se tratando de prestações periódicas, a quitação da última, até prova em contrário, presumem-se solvidas as anteriores.
A meu viso, entendo merecer reproche a decisão singular, face algumas incongruências constatadas e suscitadas pela parte recorrente. Na hipótese é inimaginável que o promitente comprador tenha tido o cuidado de guardar a primeira e a última nota promissória, devidamente pagas, ao passo que perdeu, ou não apresentou como lhe era de direito, as outras 38 (trinta e oito) notas promissórias.
Entendo por frágil o argumentado levantado pelos promoventes, uma vez que, a apresentação de apenas duas notas promissórias não as fazem merecedoras do direito de adjudicar os lotes citados. Assim como preceitua a Lei 6.766/79 e o atual Código Civil, a adjudicação está atrelada a quitação integral, o que não restou, salvo melhor juízo demonstrado nos autos.
Ora eminentes pares, vendo com mais atenção os títulos carreados aos autos, questiona-se a sua originalidade, explico: as promissórias não combinam com a sucessão firmada na cláusula segunda do contrato particular da promessa de compra e venda, às fls. 35/36, quanto as datas sucessíveis, haja vista, que o referido contrato estipular 40 (quarenta) prestações mensais, com termo a quo a partir de 23 de julho de 1981, não foi isso que restou demonstrado; outro ponto questionável é a data de emissão dos títulos, pois a promissória 01/40, foi emitida no com data de 03 de junho de 1981, enquanto que a última promissória nº 40/40 encontra-se datada de 01/junho de 1981, data anterior a assinatura do contrato.
Dito isso, indaga-se, como pode o promitente comprador firmar um contrato particular de promessa de compra e venda, na qual se obriga a emitir 40 (quarenta) notas promissórias com data de emissão para 23 de julho de 1981, e essas notas são emitidas com datas antes do instrumento contratual, e outra com data diferente do pactuado? No mínimo questiona-se a validade desse título!
Destarte, não há como admitir a presunção relativa insculpida no artigo 322 do Código Civil, adotado pelo magistrado de planície, em face das contradições existentes nos títulos. Logo a adjudicação não merece prosperar uma vez que não
há prova da quitação integral das parcelas do contrato.
Apelação. Adjudicação compulsória. Improcedência do pedido. Inconformismo do autor. Descabimento. Ação fundada em documento que traz indícios de adulteração. Nota promissória em poder do credor que evidencia o não pagamento de parcela . Prova testemunhal que corrobora o não pagamento. Sentença mantida. Recurso improvido. (apelação cível APL 00009420320038260010 SP 0000942-03.2003.8.26.0010, órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; publicado dia: 19/01/2016, Relator: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NÃO COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO . Não preenchido um dos requisitos para a adjudicação compulsória, qual seja, a quitação total do preço contratado quando da aquisição do imóvel, a improcedência do pedido é medida que se impõe. (APL 00119897320128120001 MS 0011989-73.2012.8.12.0001; Órgão julgador:1ª Câmara Cível; publicação: 14/09/2015; julgamento: 8 de setembro de 2015; Relator: Des. Sérgio Fernandes Martins)
Ementa: Apelação – Ação de adjudicação compulsória -Rejeição em razão da não demonstração do pagamento do preço do negócio celebrado – Condição que, todavia, é possível presumir ante a cadeia de alienações, o tempo decorrido e a inexistência de ação de cobrança ajuizada pelo titular originário – Prescrição que poderia ser deduzida em defesa e comporta, na forma das atuais prescrições instrumentais, reconhecimento de ofício -Cessão de direitos transmitida de pai para filho -Pressupostos legais cumpridos – Recurso provido. ( 0017178-71.2008.8.26.0554 Apelação, Relator (a): Beretta da Silveira Comarca: Santo André; Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 31/05/2011; Data de registro: 01/06/2011)
Ementa: AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA . Sentença de improcedência, sob o fundamento de inexistir prova da quitação do preço estipulado no compromisso de compra e venda de imóvel. Data da distribuição da ação: 08/08/08. Valor da causa: R$ 5.000,00. Apelam os autores arguindo nulidade da sentença por falta de instrução para comprovar por meio de prova oral o adimplemento da obrigação; alegam que a quitação se deu em 1.963, apesar do extravio dos recibos; aduzem que não foi proposta qualquer ação. (Relator (a): James Siano; Comarca: Franco da Rocha; Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 28/03/2012; Data de registro: 29/03/2012; Apelação Cível nº 112053920088260198 TJ – SP)
Ementa: Cessão de posição contratual de compromisso de venda e compra registrado – Adjudicação indeferida pela não exibição de notas promissórias que acusariam o pagamento de parte da primeira cessão – Dívidas que se venceram há 45 anos e que nunca ensejaram cobrança ou ação de rescisão – Presunção quase absoluta de quitação – Ocorrência de prescrição aquisitiva e extintiva -Provimento para julgar procedente a ação. (Relator (a): Enio Zuliani;
Comarca: Franco da Rocha; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 19/04/2012; Data de registro: 09/05/2012; 0005876-46.2008.8.26.0198 Apelação – TJSP)
Ementa: ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – Indeferimento da petição inicial – Ausência de prova do pagamento -Presunção – Última parcela vencida em 1968 – Decurso do tempo que autoriza mitigação da exigência de prova escrita – Suposição que decorre da inércia do vendedor em cobrar as parcelas e da prescrição operada em relação a estas – Precedentes deste E. Tribunal – Recurso provido.(Relator (a): Milton Carvalho; Comarca: São Bernardo do Campo; Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 07/12/2011; Data de registro: 14/12/2011;Apelação TJ – SP 00053929220118260564).
Em resumo, ante a inexistência de prova firme sobre a quitação integral do preço do imóvel objeto do contrato de compromisso de compra e venda e os demais requisitos exigidos, consoante legislação apontada acima, implica no desacolhimento do pedido de adjudicação compulsória.
Com essas considerações, conheço do recurso interposto, para no mérito DAR-LHE PROVIMENTO , no sentido de julgar a ação improcedente, tudo nos termos do voto deste relator.
Deixo de arbitrar honorários advocatícios recursais, uma vez que o recurso foi interposto em face de sentença proferida sob a égide do CPC de 1973. Nesse sentido, o enunciado administrativo nº 07 do STJ:"Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, § 11, do novo CPC".
Fortaleza-CE, 23 de maio de 2017.
Disponível em: https://tj-ce.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/828087111/apelacao-apl-981686820158060034-ce-0098168-6820158060034/inteiro-teor-828087119

References: artigo 125
 artigo 205
 artigo 125
 artigo 205
 artigo 322
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