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Timestamp: 2019-05-19 15:34:17+00:00

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Art. 1125 codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai - Brocardi.it
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Dispositivo dell'art. 1125 Codice civile
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali (1) dai proprietari dei due piani (2) l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
(1) Poiché la norma non è ricompresa nell'art. 1138 del c.c., essa è derogabile dalle parti.
La norma non si applica nel caso in cui la terrazza di proprietà di un unico condomino svolga la funzione si coprire l'appartamento sottostante (c.d. terrazza a livello), perché in questo caso opera l'art. 1126 del c.c..
(2) Nel giudizio promosso da uno dei due proprietari contro l'altro, non c'è necessità di integrare il contraddittorio nei confronti del condominio.
La norma riguarda il complesso delle norme stabilmente incorporate che servono a suddividere orizzontalmente due proprietà.
Spiegazione dell'art. 1125 Codice civile
Ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai fra il proprietario del piano soprastante ed il proprietario di quello sottostante
Per il suo contenuto e per la chiarezza della formulazione merita lode l’ art. 1125, relativo alla manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. Il codice del 1865, all'art. 562, terzo comma, stabiliva che il proprietario di ciascun piano o porzione di esso fa e mantiene il pavimento su cui cammina, le volte, i solai ed i soffitti che coprano i luoghi di sua proprietà, e la norma veniva interpretata nel senso che in ogni copertura bisognasse distinguere due strati: uno strato che fa da pavimento, a carico del proprietario che vi cammina, e uno strato che fa da soffitto, a carico del proprietario del piano sottostante. I mattoni dovevano essere riparati dal proprietario che vi cammina, la trave del soffitto doveva essere riparata dal proprietario dell'appartamento sottostante.
Bisogna riconoscere che tale norma aggravava ingiustamente la posizione del proprietario del piano sottostante, in quanto la trave p. es. serviva per il soffitto, ma serviva anche a sostenere il pavimento del piano soprastante.
E la Corte di Cassazione, nel caso di costruzioni a cemento armato, in cui un'unica soletta serve da soffitto e da base al pavimento dell'appartamento soprastante, pervenne nel tempo a una più equa soluzione, ponendo a carico comune le spese di manutenzione e ricostruzione della soletta. Ora quello che si dice per la soletta, perché non avrebbe dovuto dirsi per la trave ?
Opportunamente ed esattamente il nuovo codice distingue tre parti, anziché due. C'è una parte mediana costituita dai soffitti, dalle volte o dai solai, variamente usati, a seconda dei vari tipi di costruzione, che serve allo stesso tempo di copertura di un appartamento e di base alla pavimentazione dell'appartamento soprastante, la quale, essendo di utilità comune, deve essere mantenuta e ricostruita a cura dei proprietari dei due piani, l'uno all'altro sovrastanti, in parti uguali. Questa parte comune ha, poi, per cosi dire due facce, che costituiscono le due altre parti, l'una propria del piano soprastante, l'altra del piano sottostante, e ciascuno dei due proprietari ha la cura della propria faccia o proiezione: quindi la copertura del pavimento è a carico del proprietario del piano superiore, l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto sono a carico del proprietario del piano inferiore.
La norma, di carattere generale, servirà come criterio per la risoluzione delle possibili specie di fatto anche non esemplificate.
529 Nell'art. 1123 del c.c. ho fuso le disposizioni degli articoli 13 e 14 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934, concernenti la ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento dello parti comuni, nonché la ripartizione delle spese per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza nei limiti dei suoi poteri. Ho poi dettato negli articoli 1124, 1125 e 1126 particolari norme, come già faceva il codice del 1865 negli articoli 562 e 563, per le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai e di quei lastrici solari che siano di uso esclusivo. Per quanto riguarda le scale, ho abbandonato il sistema del codice del 1865 (art. 562, quarto comma), che poneva le spese relative a carico dei proprietari di quei piani a cui serviva ciascun tratto di scala, in ragione del valore dei piani stessi. Tale sistema infatti portava a conseguenze non dei tutto eque, aggravando eccessivamente l'onere dei proprietari degli ultimi piani. Ho ripartito invece le spese per la manutenzione e ricostruzione tra i proprietari dei diversi piani, a cui le scale servono, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124, primo comma). E' giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano in misura maggiore, perché è da presumere che col maggior uso diano luogo al maggior consumo delle scale. Sarebbe però eccessivo che i proprietari delle soffitte o camere a tetto e dei palchi morti contribuissero in ragione dell'altezza, perché in questi casi viene meno la presunzione del maggior logorio in conseguenza dell'uso, trattandosi di locali non destinati ad abitazione; perciò ho stabilito che questi proprietari, come quelli delle cantine, concorrano soltanto nella metà delle spese stesse che è ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano (art. 1124 del c.c., secondo comma). Circa le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ho creduto giusto disporre (art. 1125 del c.c.) che tali spese siano sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura dei pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Le spese di manutenzione e di ricostruzione dei lastrici solari sono a carico dei condomini che ne traggono utilità, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di proprietà di ciascuno. Siccome però può darsi che del lastrico solare alcuni condomini traggano soltanto l'utilità che deriva dalla funzione principale del lastrico, che è quella di servire, come il tetto, alla copertura dell'edificio o di una parte dell'edificio, mentre altri condomini, oltre che trarre tale utilità, abbiano del lastrico solare l'uso esclusivo, il godimento diretto, in quanto si servono di esso come potrebbero servirsi di una terrazza, è sembrato giusto per questa ipotesi porre le spese di manutenzione e di ricostruzione per un terzo a carico dei condomini che del lastrico hanno l'uso esclusivo e per gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio a cui il lastrico serve di copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascun condomino (art. 1126 del c.c.). In fondo, la distinzione tra i due gruppi di condomini era già contenuta nell'art. 563 del codice del 1865, il quale disponeva che, ove l'uso del lastrico solare non fosse comune a tutti i condomini, quelli che ne avevano l'uso esclusivo,"per ragion del calpestio", erano tenuti a contribuire per un quarto - quota che mi è sembrata troppo esigua - nelle spese di riparazione e di ricostruzione, mentre gli altri tre quarti erano a carico così di costoro come degli altri condomini nelle proporzioni indicate dal precedente art. 562.
Massime relative all'art. 1125 Codice civile
Cass. civ. n. 15913/2007
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15913 del 17 luglio 2007)
Cass. civ. n. 1225/2003
Nel giudizio instaurato, ai sensi dell'art. 1225 c.c., per la divisione delle spese di manutenzione o ricostruzione del solaio divisorio comune, dal proprietario del piano sovrastante nei confronti del proprietario di quello inferiore o viceversa, non sussiste la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di altri soggetti e, specificamente, del condominio, in quanto il rapporto dedotto in giudizio è afferente solo alla titolarità del diritto di proprietà dei piani divisi dal solaio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1225 del 28 gennaio 2003)
Cass. civ. n. 3568/1999
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3568 del 12 aprile 1999)
Cass. civ. n. 1477/1999
La manutenzione e la riparazione del solaio di copertura di un locale interrato costituendone parte integrante compete unicamente, salvo diversa pattuizione, al suo proprietario, anche se l'area soprastante appartenente ad altro soggetto riceva da tale copertura un qualche vantaggio o utilità.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1477 del 22 febbraio 1999)
Cass. civ. n. 3386/1995
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3386 del 23 marzo 1995)
Cass. civ. n. 3178/1991
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3178 del 23 marzo 1991)
Cass. civ. n. 1362/1989
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1362 del 18 marzo 1989)
Cass. civ. n. 4601/1981
L'art. 1125 c.c., secondo il quale, negli edifici condominiali, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, costituisce norma derogabile dall'autonomia privata, sicché i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente, oltre ai lavori da eseguire, chi debba sostenerne la spesa. Conseguentemente, solo in caso di mancanza di tale accordo trova applicazione il criterio ripartitivo ex art. 1125 c.c., restando, d'altro canto, il diritto di rimborso del condomino, che abbia provveduto a tali opere, subordinato, oltre alla richiesta in tal senso, anche alla duplice condizione della necessità della spesa e della sua urgenza, cioè dell'indifferibilità, secondo il criterio del buon padre di famiglia, per evitare un possibile nocumento.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4601 del 14 luglio 1981)
Cass. civ. n. 3715/1976
Il solaio che divide due piani di un edificio va considerato comune ai proprietari di tali piani, in quanto svolge allo stesso tempo la duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore, costituendo un corpo unico formato da elementi strutturali fusi, stabilmente fra loro e incorporati in altre strutture comuni, cioè nei muri maestri. Ciò esclude che tra il soffitto del piano inferiore e il pavimento del piano superiore possano esistere altre opere le quali non facciano parte del solaio e delle quali occorra quindi accertare di volta in volta la destinazione, al fine di stabilire a chi appartengano. (Nella specie la Suprema Corte ha enunciato la massima che precede per escludere che potesse ritenersi bene in proprietà comune una intercapedine costruita per areare un locale dell'appartamento sottostante e nascondere un tubo di scarico passante sotto il pavimento dell'appartamento sovrastante).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3715 del 21 ottobre 1976)
Fioriere sul terrazzo all'ultimo piano del condominio: beni comuni o beni di proprietà esclusiva del condomino? - 04/07/2017
Ristrutturazione del solaio: se viene ridotta la volumetria della stanza al piano di sotto, il proprietario ha diritto di essere risarcito - 08/03/2017
relative all'articolo 1125 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201923044
CINZIA M. chiede
martedì 26/03/2019 - Lombardia
“Buongiorno, arrivo subito al sodo. All'interno del condominio dove abito vi sono i box privati che hanno come tetto un giardino condominiale . Il problema e' che la gronda sopra l'entrata dei box e' marcia e quando piove entra l'acqua nei box privati.. Si deve rifare grondaia sopra i box e sollevare il giardino per mettere una placca impermeabilie per evitare entrata acqua nei box. PREVENTIVO 8MILA EURO. CHI DEVE PAGARE QUESTI 8MILA EURO? questa spesa di gestione straordinaria deve essere ripartita fra tutti i condomini oppure in base art 1123 comma c 8 mila euro ripartita SOLO fra gruppo di condomini ( proprietari dei box ) che ne trae utilita' ? grazie della risposta . fra pochi giorno c'e' l'assemblea per cui se mi puo' rispondere prima possibile. grazie”
Sulla base di quanto descritto nel quesito, si ritiene che per una corretta suddivisione dei lavori si debba tenere distinto il rifacimento della gronda soprastante l’area garage dai lavori di impermeabilizzazione dell’area giardino.
La gronda, infatti, è una parte comune tipicamente ed esclusivamente destinata alla copertura dell’area box sottostante e al deflusso delle acque meteoriche: pertanto si ritiene che i lavori di manutenzione e rifacimento di essa debbano essere ripartiti ai sensi dell’art. 1123 2° e 3°co. del c.c. tra i proprietari che usufruiscono di tale copertura.
La situazione è differente, invece, per quanto riguarda il giardino condominiale, in quanto da un lato esso ha una funzione di copertura, la quale viene usufruita dai proprietari dei garage, ma dall’altro svolge anche una utilità, vuoi di svago vuoi di abbellimento del complesso edile, che va a vantaggio dell’intera compagine condominiale: in questo caso deve trovare, quindi, applicazione il criterio di riparto dell’art. 1125 del c.c.. , secondo l'orientamento oramai costanti della giurisprudenza.
La Corte di Cassazione, Sez. II, con sentenza del 05.05.2010 n. 10858 ha così disposto:” In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva
di un singolo condomino… si deve…procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione….”
I giudici fanno discendere l’applicazione dell’art. 1125 del c.c. dal fatto che il giardino o il cortile condominiale sono solitamente utilizzati da tutti i proprietari; quindi l’usura che ha portato alle infiltrazioni nelle unità sottostanti, è - teoricamente - stata causata da tutti i condomini indistintamente.
L’applicazione analogica dell’art. 1125 del c.c., comporta che le spese di manutenzione e rifacimento della guaina impermeabilizzante sottostante l’area giardino devono essere a carico di tutti i condomini, con esclusione dei proprietari dei garage sottostanti; al contrario, le spese di rifacimento e manutenzione del soffitto locali box, se vi sono, devono essere corrisposte dai proprietari degli stessi, i quali non possono chiedere il rimborso al condominio.
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201922862
Manuel G. chiede
mercoledì 27/02/2019 - Trentino-Alto Adige
“Buongiorno, sono amministratore di un condominio costruito nel 2011, che consiste in due piani fuori terra, un piano terra, due piani interrati. Circa il 49% dei millesimi generali è di proprietà di un supermercato a destinazione commerciale, il restante 51% consiste in appartamenti privati residenziali, cantine private di pertinenza e garages/posti auto coperti privati. L'oggetto della mia richiesta riguarda nello specifico i due piani interrati: Il 1° p.i. è proprietà esclusiva del supermercato, e consiste in un garage "open space" con posti auto delimitati da righe dipinte, destinato ai clienti del punto vendita che è situato a pianterreno; al 2° p.i. si trovano invece tutte le cantine private di pertinenza degli appartamenti, oltre a numerosi garages privati e posti auto delimitati da righe dipinte, sempre privati. Completano il quadro alcune utilità comuni al servizio dei millesimi generali -quindi anche del punto vendita stesso- (rampa di accesso agli interrati, due giroscala, due ascensori, bocche di lupo, etc) oltre ad altre utilità comuni al servizio dei proprietari dei garages e delle cantine (corsie di manovra, passaggio cantine, etc). In occasione di temporali estivi o nevicate invernali, accade spesso che i veicoli dei clienti del punto vendita, che accedono al rispettivo garage al 1°p.i. bagnati e/o ricoperti da neve, una volta in sosta nello stesso, vadano a creare copiose infiltrazioni nel solaio del 1°p.i., coinvolgendo i posti auto/garages/cantine privati situati al piano interrato sottostante, causando continui disagi ai rispettivi proprietari (impossibilità di parcheggiare veicoli per molti giorni), oltre a danni materiali (i veicoli al piano inferiore si macchiano con i residui calcarei/salini delle infiltrazioni, nelle cantine è impossibile immagazzinare delle merci o effetti personali). In qualità di amministratore, sono inoltre preoccupato che le persistenti infiltrazioni minino nel tempo la stabilità dell'intero edificio, causando fenomeni di corrosione alle armature e pericolose conseguenze strutturali. L’intera problematica (e molte altre non oggetto del presente quesito) è stata certificata da una perizia tecnica, che ne ha ricondotto le responsabilità a vizi di costruzione commessi dall’impresa esecutrice dell’opera. I suddetti vizi di costruzione, nello specifico, riguardano: errate pendenze della pavimentazione del 1°p.i. (che non permette il defluire delle acque meteoriche verso i predisposti scarichi a pavimento), l'insufficiente presenza di scarichi a pavimento, la totale assenza di una guaina impermeabile all'interno del solaio fra 1°p.i. e 2°p.i. Inevitabilmente, la formazione di piccole fessurazioni nel solaio, per comuni fenomeni di assestamento strutturale, genera dei canali di infiltrazione con il piano inferiore. Poichè la ditta costruttrice è fallita, ed il committente costruttore ha messo in liquidazione la società, ci stiamo adoperando da alcuni anni, a livello condominiale, nella risoluzione progressiva dei vari vizi emersi, attraverso attività annuali di manutenzione/integrazione delle lacune, a spese dei vari proprietari. La questione ora si pone sulla ripartizione dei costi di risoluzione delle infiltrazioni del solaio fra 1°p.i. e 2°p.i. : alcuni sostengono che, poichè il disagio è interamente causato dal punto vendita (leggasi: veicoli dei clienti che portano al 1°p.i. pioggia e neve) i costi di risoluzione dovrebbero essere interamente a carico del punto vendita, che avrebbe facoltà, eventualmente, di rivalersi presso il costruttore (fallito/in liquidazione). Il punto vendita, dal canto suo, sostiene che trattandosi di vizio di costruzione presso il solaio, i costi sarebbero probabilmente da ripartire 50%/50% fra 1°p.i. e 2°p.i. oppure, avendo potenziali conseguenze negative strutturali all'intero edificio, andrebbero ripartiti sui millesimi generali (ove il punto vendita avrebbe comunque il 49% della quota). Documentandomi a grandi linee sulla normativa, mi pare di capire che dipenda anche dal tipo di intervento svolto, ovvero in quale posizione "stratificata" del solaio l'intervento venga svolto: se ho ben inteso, se vado ad installare una guaina isolante sopra al pavimento del 1°p.i. i costi sarebbero al 100% a carico del punto vendita, se invece intervengo “all'interno del pacchetto” del solaio si opterebbe per un 50-50 fra piano superiore e piano inferiore. La questione di ripartizione dei costi, inoltre, è strettamente legata al tipo di intervento che andremo a fare e, se necessario, deliberare, poichè abbiamo sul tavolo diverse soluzioni, alcune "tampone" con costi più contenuti (es. iniezioni isolanti di resina dal piano inferiore), altre più "risolutive" ma con costi nettamente superiori (es. posa integrale di una guaina isolante sul pavimento del 1°p.i.). Nello specifico, se la legge definisse che nel nostro caso i costi fossero totalmente a carico del punto vendita, spingerei, anche per vie legali, che venisse adottata la soluzione più risolutiva ma anche più costosa. Diversamente se i costi fossero da ripartire 50-50 (ad esempio) e si rendesse quindi necessaria una delibera assembleare (immagino con quorum di 500 millesimi), sarei costretto a spingere su una soluzione "tampone" più economica, poichè i condomini sarebbero disposti ad assumersi dei costi, nell'ottica di risolvere nel tempo i vizi emersi, ma fino ad un certo comprensibile limite personale e famigliare. Lascio a voi le valutazioni del caso e vi ringrazio anticipatamente. Riassumo il quesito: 1) Chi deve pagare e quanto? 2) Il tipo di lavoro che si andrà a fare può modificare le quote al quesito 1? 3) Se è necessaria delibera assembleare, quali devono essere le maggioranze?
GRAZIE, buon lavoro.”
Le considerazioni che si sono svolte nel quesito sono sostanzialmente corrette, in particolar modo rispetto alle modalità di applicazione dell’art. 1125 del c.c. E' opportuno però chiarire alcuni dubbi che sono stati manifestati, al fine di permettere a chi amministra il complesso di svolgere con maggior serenità il proprio gravoso lavoro.
Il fatto stesso che vi sia una perizia tecnica che accolla per intero i vizi costruttivi dell’edificio alla ditta che ha eseguito i lavori, fa pendere inevitabilmente l’ago della bilancia a favore delle ragioni del punto vendita. È vero che il 1° p.i. è interamente di proprietà esclusiva del supermarket, ma è anche vero che lo stesso funge da copertura per l’intero 2° p.i. ove sono situati box, garage e posti auto pertinenziali alle altre unità abitative: questo inevitabilmente riconduce la fattispecie minuziosamente descritta nell’ambito di applicazione dell’art. 1125 del c.c.
La soluzione prospettata sarebbe radicalmente diversa nel caso in cui le infiltrazioni fossero derivanti da un qualche comportamento riconducibile al punto vendita: in questo caso ovviamente i costi dei lavori di ripristino della copertura dei due piani interrati potrebbero essere accollati direttamente alla società che gestisce il supermarket, ma il quesito non fornisce alcun elemento per poter sostenere questa tesi.
E’ appena il caso ricordare che posta l’evidente responsabilità della società esecutrice dei lavori, sarebbe possibile richiedere alla procedura fallimentare il rimborso delle spese sostenute per la riparazione dei vizi costruttivi dello stabile. Ovviamente, anche se un giudice riconoscesse la responsabilità della ditta costruttrice, non è detto che la compagine condominiale alla fine ottenga il rimborso della intera somma spesa, in quanto (assai) sovente le procedure concorsuali hanno problemi di capienza e solvibilità.
Fatta questa doverosa premessa è opportuno trattare ora dell’art. 1125 c.c., norma che, come si è sopra accennato, trova applicazione nella fattispecie prospettata.
La giurisprudenza oramai costante, infatti, ritiene applicabile detta norma non solo nel caso in cui si debba ricostruire il solaio posto tra due unità abitative in proprietà esclusiva, ma anche nel caso in cui il solaio sia posto tra una proprietà esclusiva e una parte condominiale dell'edifcio, come appunto nel caso prospettato.
Se si analizza con attenzione la norma in commento si può notare come essa vada a disciplinare tre distinti gruppi di spesa:
1) le spese che riguardano la ricostruzione e il rafforzamento della struttura portante del solaio: esse devono essere sostenute in parti uguali tra i proprietari dei piani sovrapposti;
2) le spese per la parte superiore del solaio, ovvero la pavimentazione del piano sovrastante, le quali sono poste interamente a carico del proprietario del piano superiore;
3) le spese relative all’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto, le quali vengono interamente poste a carico del proprietario del piano inferiore.
Al fine di dare alcuni esempi pratici, si può dire che la giurisprudenza fa rientrare all’interno del primo gruppo di spesa: le travi portanti del soffitto aventi una funzione portante e non meramente decorativa; il materiale fonoassorbente posto tra il soffitto e il pavimento, la ricostruzione dell’intero solaio crollato, etc...
Nel secondo gruppo di spesa rientrano sicuramente il rifacimento della pavimentazione del piano superiore, mentre nel terzo gruppo rientrano i lavori di copertura del soffitto. In questa sede non si può dire in quale dei tre gruppi elencati trovano collocazione i vari lavori che si dovranno sostenere nel complesso edile di cui al quesito: per rispondere a questa domanda sarebbe certamente opportuno rivolgersi ad un professionista edile, il quale conosce con precisione le modalità esecutive delle opere di copertura.
Ovviamente avendo il soffitto del 2° p.i. in parte una funzione condominiale, in quanto funge da copertura per i box auto e per le parti comuni presenti in tale piano, i lavori di copertura e di rifacimento strutturale del solaio per la parte di competenza condominiale dovranno essere approvati dallaassemblea con le maggioranze di cui ai commi 2° e 4° dell’art.[n1136cc]] del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edficio: 500 millesimi). È importante sottolineare come la assemblea di condominio avrà competenza nel deliberare solo quei lavori che coinvolgono la copertura delle parti comuni presenti nel 2° p.i. e i posti auto scoperti. Se le infiltrazioni coinvolgono anche l’interno dei box auto e delle cantine, quella parte dei lavori di copertura non hanno natura condominiale, in quanto riguardano parti dell’edificio in proprietà esclusiva e pertanto la vicenda coinvolgerà esclusivamente i proprietari delle cantine e dei box auto e la società che gestisce il punto vendita; anche in questo caso troverà comunque applicazione l’art. 1125 del c.c.
Per finire è utile precisare che l’art. 1125 del c.c. può trovare stretta applicazione solo per il rifacimento del solaio ricompreso tra due piani posti uno sopra l’altro, ma non per la ristrutturazione di altre parti comuni dell’edificio. Pertanto se i lavori da eseguirsi coinvolgeranno, ad esempio, la rampa di accesso agli interrati, i due giroscala, gli ascensori e le bocche di lupo, non potrà trovare applicazione la norma finora commentata dovendo applicarsi, a seconda dei casi, quanto dispone il comma 1° dell’art. 1123 del c.c. (per rampe di accesso e bocche di lupo) e l’art. 1124 del c.c. (ascensori e giroscala).
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201822436
P. V. chiede
venerdì 07/12/2018 - Campania
“condominio.
contesto tre edifici condominiali con antistante piazzale a quota 0, aperto al pubblico e condomini ed eccezionalmente ad automezzi, sottostante galleria commerciale a quota -4 , e sottostante autorimessa a quota -8 facenti parte di un unico condominio.
In seguito a scarsa manutenzione si è verificato il degrado della pavimentazione del piazzale, ed importanti infiltrazioni d'acqua ai livelli sottostanti , sino a rendere inagibile la galleria commerciale.
sono stati deliberati i lavori che comprendono pavimentazione ed impermeabilizzazione, il quesito è:
quale riparto da applicare per i lavori inerenti alla impermeabilizzazione (1/3 e 2/3 oppure 50/50?)
Consulenza legale i 09/12/2018
La corte di cassazione con diverse sentenze, ha stabilito che in caso di infiltrazioni provenienti da aree condominiali (es. aree di parcheggio) che fungono anche da copertura per piani interrati in tutto o in parte in proprietà esclusiva, per la ripartizione delle spese tra la intera compagine condominiale e i singoli proprietari, deve trovare applicazione analogica l’art. 1125 del c.c., in luogo dell’art. 1126 del c.c
di un singolo condomino… si deve…procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 c.c.,comma 2.”
I giudici fanno discendere l’applicazione dell’art. 1125 del c.c. dal fatto che il giardino o il cortile condominiale sono solitamente utilizzati da tutti i proprietari; quindi l’usura che ha portato alle infiltrazioni nelle unità sottostanti, è stata causata da tutti i condomini indistintamente.
Dall’applicazione analogica dell’art. 1125 del c.c. discende, quindi, che le spese di manutenzione e rifacimento della guaina impermeabilizzante dell’area condominiale, devono essere a carico di tutti i condomini, con esclusione dei proprietari dei locali sottostanti; al contrario le spese di rifacimento e manutenzione del soffitto di detti locali, devono essere corrisposte dai proprietari degli stessi, i quali non possono chiedere il rimborso al condominio.
La situazione trova una diversa soluzione nel caso in cui le infiltrazioni non sono derivate dalla normale usura dell’area sovrastante, ma da una cattiva manutenzione della stessa da parte della compagine condominiale, vuoi perché l’assemblea si rifiuta di deliberare opere di manutenzione necessarie, vuoi perché lo stesso amministratore ha omesso di effettuare quelle azioni di vigilanza sulle cose comuni, che sono proprie delle sue funzioni.
Per giurisprudenza oramai costante, il condominio è infatti custode ai sensi dell’art. 2051 del c.c. delle parti comuni dell’edificio e, nel caso di specie, dell’area di parcheggio; in forza di tale norma, pertanto, risponde dei danni derivanti alle proprietà sottostanti, dalla incuria e dalla cattiva manutenzione dello stesso.
Nel caso in cui dovesse trovare applicazione l’art. 2051 c.c., cadono tutti i principi di suddivisone congiunta delle spese che si sono esposti poco sopra. In questo caso in qualità di soggetto danneggiante, il condominio dovrebbe risarcire i proprietari dei locali in proprietà esclusiva che si trovano nei piani interrati, dei danni derivanti dalla omessa manutenzione della proprietà condominiale sovrastante, rispondendo anche di tutti i lavori necessari per ripristinare la piena funzionalità e agibilità dei locali sotterranei.
Ovviamente, dando per presupposto che l’amministratore abbia sottoscritto, e che quindi sia in vigore, idonea copertura assicurativa, l’intera compagine condominiale potrà essere tenuta indenne da detti danni, dando incarico all’amministratore di coinvolgere nelle procedure risarcitorie la compagnia che assicura lo stabile da danni per infiltrazioni.
Per capire se le infiltrazioni che hanno causato i danni ai piani sottostanti derivino da una normale situazione di usura oppure da una incuria ed omessa manutenzione, è opportuno, anche ai fini assicurativi sopra detti, effettuare una perizia tecnica sulle aree dello stabile interessate.
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201821937
Antonello M. chiede
“Buongiorno, sono proprietario di un immobile sito al terzo piano in un condominio di 5 piani. Ho un terrazzo di circa 30 metri quadrati, parzialmente coperto dal terrazzo del piano superiore al quale era infissa la mia vecchia tenda da sole. Ho recentemente sostituita la tenda con una pergotenda della ditta Arquati. La pergotenda è stata montata qualche centimetro al di sopra dell'installazione della vecchia tenda, a sentire i tecnici della ditta "hanno raggiunto il limite utilizzabile del terrazzo sovrastante. Il terrazzo sovrastante ha un'appendice verticale che scende verso il basso per circa 40 centimetri al di sotto del solaio che divide gli appartamenti.
Il proprietario del piano di sopra avoca a se la proprietà di tutto il terrazzo, anche della parte che scende nella mia proprietà e chiede che io smonti la pergotenda.
Mentre la ditta Arquati dice di aver fatto il lavoro nei limiti legali utilizzando come appoggio la parte di terrazzo che sarebbe di mia proprieta in quanto al di sotto della linea del solaio.
Il mio quesito è capire se devo smontare la mia pergotenda oppure posso lasciarla infissa.”
Il quesito proposto ci offre l’occasione per tornare a trattare della natura giuridica dei terrazzi aggettanti, ovvero quei terrazzi che sporgono dalla facciata del palazzo, dando conto di un conflitto giurisprudenziale che non pare all’oggi del tutto chiarito.
Una parte della giurisprudenza, valorizzando il fatto che tale tipologia di manufatto è parte integrante della facciata e quindi elemento del decoro architettonico dell’edificio, ritiene che il parapetto e la soletta dei terrazzi aggettanti rientrino tra i beni comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 del c.c. Si veda in tal senso la recente Cass. Civ.,sez.II, n.30071 del 14.12.2017, la quale ha ridato vigore ad un orientamento che pareva in parte accantonato.
Se si accetta tale conclusione parrebbe discendere che, fermo restando il rispetto del decoro architettonico dell’edificio, il proprietario dell’appartamento sottostante può utilizzare la soletta o il parapetto del balcone soprastante come aggancio per tendaggi e altri manufatti.
Vi è, però un altro orientamento giurisprudenziale che pareva oramai affermatosi tra i giudici, la cui ultima sentenza reperita è Cass. Civ.,sez.II, n.2241 del 16.02.2012, che ritiene il balcone aggettante come un naturale prolungamento dell’appartamento al quale accede, e pertanto naturale pertinenza di quest’ultimo: l’intero balcone aggettante ( parapetto e soletta inclusi) diventano, quindi, di proprietà esclusiva del singolo condomino, rimanendo comunque fermo l’obbligo di rispettare il decoro architettonico nel momento in cui si effettuano modifiche o ristrutturazioni sul manufatto. Da tale orientamento discende una conclusione del tutto opposta a quella detta precedentemente: il proprietario dell’appartamento sottostante non può utilizzare la soletta o il parapetto del balcone ad esso soprastante come aggancio per tendaggi o altri manufatti, senza il permesso del vicino, proprietario dell’appartamento del piano di sopra.
In conclusione, alla luce del conflitto tra i giudici che si è sopra tratteggiato, non è possibile dare una risposta secca alla domanda posta. L’unica certezza che ci si sente di dare è che qualsiasi opera che si voglia agganciare al balcone aggettante soprastante deve comunque rispettare il decoro architettonico dell’edificio. Se il vicino avanzasse una richiesta formale e scritta di rimozione delle opere agganciate al suo balcone e da ciò derivasse con lo stesso un contenzioso, si avrebbero senza dubbio buone argomentazioni a difesa, ma l’esito di un eventuale giudizio non sarebbe assolutamente scontato.
Alla luce della situazione giurisprudenziale delineata, si consiglia una soluzione bonaria agli eventuali litigi che potrebbero sorgere.
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201821569
lunedì 11/06/2018 - Piemonte
“Stim.mo Avvocato,
ho acquistato a gennaio 2010 un alloggio al piano primo e ultimo di un condominio costituito da 4 alloggi con 4 proprietari rispettivi e non c'è amministratore.
Il condominio sottostante al mio alloggio, piano terreno, aveva ancorato, nel mese di luglio 2009, n.3 tende da sole (tipologia tende a braccio) ai n.3 balconi aggettanti dell'alloggio soprastante, che poi è diventato di mia proprietà. Il condomino asserisce di avere autorizzazione scritta del precedente proprietario che era il costruttore, ma non è stata registrata e trascritta nei pubblici registri.
Preciso che ho acquistato con la classica formula sul rogito "incluse tutte le servitù apparenti" e al momento del rogito, gennaio 2010, ribadisco che le tende da sole erano presenti e ancorate ai miei sottobalconi.
Quali possibilità ho di contestare le tende da sole, chiederne la rimozione dai miei sottobalconi e il ripristino dello stato dei luoghi?”
La possibilità di ancorare le tende da sole alla soletta dei balconi aggettanti soprastanti, è stato oggetto di diverse controversie che hanno portato ad una certa oscillazione della giurisprudenza della Corte di Cassazione, segno che la questione, seppur all’apparenza banale, ha generato negli anni diverso contenzioso.
Un primo orientamento della Corte, oramai risalente, considerava il balcone aggettante come parte della facciata dell’edificio e pertanto lo andava a ricomprendere tra le parti comuni del palazzo. Da questo discendeva, come logico corollario, che era lecito il comportamento del condomino dell’appartamento sottostante che ancorava, senza autorizzazione alcuna, le proprie tende da sole alla soletta del balcone dell’appartamento soprastante, in quanto anche il condomino del piano di sotto poteva considerarsi comproprietario del balcone ad esso soprastante.
Tale orientamento è stato oramai del tutto superato dalla giurisprudenza, e le recenti pronunce (si veda per tutte Cass. Civ.,sez.II, del 30.07.2004 n.14576 e Cass. Civ.,Sez.II, n.587 del 12.01.2011), ritengono oramai come il balcone aggettante non sia elemento essenziale della facciata dell’edificio, ma una pertinenza dell’ appartamento alla quale accede. Questo nuovo orientamento fa uscire il balcone dall’insieme delle cose comuni ex. art. 1117 del c.c., per farlo rientrare tra le parti dell’edificio in proprietà esclusiva al singolo condomino. Da ciò discende che il proprietario dell’appartamento sottostante, deve chiedere l’autorizzazione al vicino di casa del piano superiore per poter ancorare le tende da sole alla soletta del balcone aggettante soprastante.
Tale autorizzazione, che può essere data per iscritto oppure anche oralmente, tuttavia, trova efficacia solo tra gli attuali proprietari delle unità abitative una sovrastante all’altra, non potendo andare a vincolare eventuali futuri proprietari degli appartamenti.
Potrebbe avere efficacia anche per eventuali futuri acquirenti delle unità abitative, se i proprietari decidessero di costituire, attraverso un rogito notarile poi trascritto nella Conservatoria Immobiliare, un diritto di servitù ex art. 1027 e ss. del c.c., in forza del quale il proprietario del balcone soprastante, limitando il suo diritto di proprietà sulla pertinenza, autorizza il proprietario dell’appartamento sottostante ad agganciare le tende da sole alla soletta del proprio balcone.
L’eventualità appena descritta è, tuttavia, di scarsa praticabilità, non fosse altro per i considerevoli costi notarili a cui le parti andrebbero incontro ,e comunque non è il caso prospettato nel quesito.
Pertanto, credo vi possano essere buone possibilità di ottenere il ripristino dello stato dei luoghi anche utilizzando un procedimento cautelare ex art. 700 c.p.c., o il processo sommario di cognizione ex artt. 702 bis e ss. del c.p.c.
Il fatto che il balcone aggettante debba considerarsi pertinenza della unità abitativa a cui accede, e, pertanto, in proprietà esclusiva al singolo condomino, ha delle importanti ricadute anche in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie degli stessi.
Se, infatti la giurisprudenza più risalente riteneva applicabile in tal caso l’art 1125 del c.c., e quindi la spesa di manutenzione e rifacimento della soletta del balcone aggettante doveva dividersi tra i proprietari dell’appartamento soprastante e di quello sottostante, oggi l’orientamento sul punto si è del tutto ribaltato.
I balconi aggettanti, infatti, non svolgono alcuna funzione di copertura del piano sottostante, né di sostegno dell’intero edificio: non possono, quindi, considerarsi in proprietà comune ai condomini abitanti nei piani tra di essi sovrapposti. Le spese di rifacimento della soletta, andrà di conseguenza sostenuta per intero dal proprietario della unità abitativa a cui il balcone aggettante accede.
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201821409
giovedì 17/05/2018 - Piemonte
“Quesito su a chi spettano le spese di rifacimento di pavimentazione ed impermeabilizzazione di un parcheggio sulla copertura di un immobile.
L'edificio A è costituito da due piani sotto-strada dove ci sono tre proprietari per complessivi millesimi 916 costituiti nel 2017.
La copertura dell'edificio è adibito a parcheggio essendo a piano strada con accesso riservato da sbarra elettrica. Il parcheggio è suddiviso in n°15 posti auto tutti singolarmente accatastati a ciascun proprietario come C6. I millesimi dei posti auto sono complessivamente 84 costituiti nel 2017.
Nell'edificio B, distante circa 150m dall'edificio A e non ad esso collegato, risiedono n°13 proprietari dei posti auto dell'edificio A.
L'edificio A non è mai stato costituito in condominio perché ciascun proprietario pagava le proprie spese senza avere parti comuni.
Tutte le spese ordinarie e straordinarie dei posti auto sono state attribuite ai proprietari dei posti auto all'interno delle assemblee del condominio B con una voce ed una tabella di ripartizione dall'inizio della costituzione di questo condominio da oltre più di 30 anni.
Nel 2017 è stato costituito il condominio dell'edificio A con i millesimi approvati ma senza il regolamento di condominio.
Chiedo se i lavori di rifacimento di pavimentazione e impermeabilizzazione del parcheggio dei posti auto devono essere ripartiti, come da più di 30, anni fra i proprietari dei posti auto costituendo di fatto una consuetudine che dovrà essere trasferita nel regolamento di condominio dell'edificio A, che dovrà essere predisposto, e non come da art. 1123 come lastrico solare.”
Prima di entrare nel cuore del quesito, si ritiene opportuno fare una piccola premessa in merito alla composizione della compagine condominiale del condominio A.
Secondo gli insegnamenti di costante giurisprudenza, il condominio è una situazione di fatto che si verifica nel momento in cui nel medesimo edificio, o nel medesimo complesso edile composto da più edifici, vi sia, secondo quanto disposto dagli artt. 1117 e 1117 bis del c.c., la coesistenza di parti dell’edificio in proprietà esclusiva e parti del medesimo in proprietà comune ai singoli condomini.
Tra le parti in proprietà esclusiva e le parti in proprietà comune vi deve essere, inoltre, una relazione di accessorietà, in forza della quale le porzioni di edificio in comproprietà devono essere realizzate per garantire l’esistenza delle singole unità abitative o il maggior godimento delle stesse da parte dei loro proprietari. È proprio questa descritta coesistenza tra parti comuni e parti in proprietà esclusiva nel medesimo edificio e la loro relazione di accessorietà, che fa sorgere il condominio con l’obbligo di applicare la relativa normativa prevista dal codice civile.
In altre parole, il condominio esiste indipendentemente dal fatto che vi sia una delibera assembleare che disponga la sua costituzione; tale delibera si limita semplicemente a prendere atto della situazione di fatto esistente nell’edificio.
Si entra a far parte della compagine condominiale, con i relativi diritti e corrispondenti doveri, nel momento in cui si acquista una parte dell’edificio in proprietà esclusiva, sia tale parte: un appartamento, una cantina, un box auto o un semplice posto auto esterno.
Da quanto detto deve necessariamente discendere che i proprietari dei posti auto dovevano considerarsi condomini dell’edificio A fin dal momento del loro acquisto, indipendentemente dal fatto che essi siano anche proprietari di unità abitative, e quindi condomini, dell’ edificio B. L’ edificio A, inoltre, era da considerarsi condominio, con obbligo di applicare la relativa normativa, ben prima del 2017; la compagine condominiale di tale edificio è composta dai 3 proprietari delle unità abitative, più i 13 proprietari dei posti auto residenti nell’edificio B.
Da ciò discende che l' assemblea condominiale dell’edificio B, non aveva il potere di deliberare sulla manutenzione ordinaria e straordinaria dei posti auto dell’edificio A, e, basandosi su quanto riferito dal quesito, si ritiene che tali delibere siano affette da una grave forma di nullità per eccesso di potere. Esse quindi, anche a distanza di 30 anni, potrebbero, in teoria, essere impugnate innanzi alla autorità giudiziaria e rimesse in discussione.
Era, viceversa, l’assemblea del condominio A, organo che doveva costituirsi ben prima del 2017, ad avere il potere di deliberare sulla manutenzione ordinaria e straordinaria dei posti auto.
Veniamo ora a trattare il cuore del quesito: come devono essere ripartite le spese di rifacimento e di impermeabilizzazione del parcheggio suddiviso in tanti posti auto in proprietà esclusiva.
Purtroppo, tale problematica non ha trovato una risposta univoca da parte della giurisprudenza della Corte di Cassazione, dando vita ad un contrasto giurisprudenziale non ancora risolto dalle Sezioni Unite della corte.
Una parte della giurisprudenza (Cass. Civ., Sez.II, n.15841 del 19.07.11), ritiene che le spese di rifacimento e impermeabilizzazione dell’area di parcheggio posta a copertura dell’edificio, debba suddividersi applicando in via analogica i criteri dell’art. 1125 del c.c. Applicando tale criterio, ai proprietari dei posti auto sovrastanti, andrebbero attribuite le spese di rifacimento della parte superiore dell’area di parcheggio, e ai proprietari degli appartamenti dell’edificio A, andrebbero attribuite le spese di impermeabilizzazione sottostanti l’ area necessarie per garantire la copertura dell’edificio.
Un'altra parte della giurisprudenza (Cass.Civ,Sez II, n.941 del 17.01.2011), ritiene applicabile alla fattispecie in esame, sempre in via analogica, i criteri previsti per il lastrico solare in uso esclusivo dall’art. 1126 del c.c. Seguendo tale criterio 1/3 delle spese necessarie per il rifacimento e impermeabilizzazione dell’area di parcheggio dovrà attribuirsi, in proporzione ai rispettivi millesimi, ai proprietari dei singoli posti auto;i restanti 2/3 andranno suddivisi, sempre in proporzione ai millesimi di competenza, tra i proprietari delle unità abitative ricomprese nel sottostante edificio A.
Indipendentemente dal fatto che si scelga un orientamento piuttosto che un altro, si può escludere, seguendo questi orientamenti giurisprudenziali, che le spese per la manutenzione dell’area di parcheggio, possano essere accollata esclusivamente ai proprietari dei posti auto.
Stante il contrasto di pronunce che si è sopra descritto, rimane aperto il problema di quale criterio utilizzare per la ripartizione delle spese di rifacimento dell’area di parcheggio. Questa obbiettiva incertezza può essere superata se si raggiunge un ampio accordo tra i condomini dell’edificio A, nel momento in cui si dovrà adottare il regolamento condominiale; accordo che nel caso di specie deve considerarsi altamente auspicabile. Stante, infatti, il contrasto giurisprudenziale di cui si è detto, un eventuale contenzioso sulla ripartizione delle spese di parcheggio non può che avere esiti del tutto imprevedibili.
Tenendo conto anche dei proprietari dei parcheggi, la compagine condominiale dell’edificio A è composta da un numero superiore di 10 condomini, pertanto, ai sensi dell’art. 1138 del c.c., si dovrà adottare obbligatoriamente un regolamento di condominio, il quale dovrà essere approvato con la maggioranza assembleare di cui al 2° co dell’art.1136 del c.c (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio).
In tale regolamento i condomini potranno scegliere se adottare il criterio previsto dall’ art. 1125 del c.c., o quello dell’art.1126 del c.c.
In luogo dei due criteri sopra elencati, il regolamento condominiale, derogando a quanto dispone il codice civile, potrà attribuire la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’area di parcheggio ai soli proprietari dei posti auto?
Il Tribunale di Milano con sentenza n.10247 dell’11.09.2015, rifacendosi a costanti pronunce in tal senso della Corte di Cassazione, ha disposto che sono affette da radicale nullità, le delibere condominiali, adottate a semplice maggioranza, che deroghino ai criteri legali di attribuzione delle spese condominiali previste dal codice civile, e che attribuiscano ad una sola parte dei condomini determinate voci di spesa. Per dare piena validità a criteri di ripartizione di spesa che esulano da quanto disposto dal codice civile, o che attribuiscano determinate voci di spesa ad una sola parte della compagine condominiale, è fondamentale che tali importanti deroghe alla disciplina ordinaria siano racchiuse in un regolamento condominiale adottato non a maggioranza, ma bensì con l’unanimità dei consensi dei proprietari.
Applicando tali principi al condominio dell’edificio A, se si vorrà attribuire le spese di manutenzione dell’area di parcheggio ai soli proprietari dei posti auto, sarà necessario adottare un regolamento condominiale con l’unanimità dei consensi, ed in particolare con il consenso dei proprietari dei singoli posti auto. Se poi si vorrà fare in modo che tali disposizioni possano vincolare anche eventuali futuri acquirenti degli stessi, il regolamento condominiale dovrà essere recepito in un atto pubblico notarile sottoscritto da tutti i condomini, e trascritto presso la competente conservatoria dei Registri Immobiliari.
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201821046
mercoledì 21/03/2018 - Sardegna
“Proprietari di garage CON ACCESSO AUTONOMO sovrastati da 3 palazzine e relativo cortile. Con 2 già realizzata impermeabilizzazione con spese al 50%.
Per il terzo, l’Amm.re invoca art 1126 = lastrico solare con 1/3 a loro carico e 2/3 Per noi sottostanti (Condomini). Noi riteniamo pertinente art 1125 con -al max 50%?
IL VOSTRO AUTOREVOLE PARERE?”
Il criterio di ripartizione delle spese che l’amministratore di condominio vorrebbe adottare, fondato sull’applicazione dell’art. 1126 c.c., risulta in effetti un criterio adottato fino a qualche tempo fa dalla giurisprudenza di legittimità.
Si sosteneva, infatti, che l’art. 1125 c.c. non potesse applicarsi analogicamente per ripartire le spese di manutenzione delle strutture di copertura di un locale sotterraneo, allorché tali strutture non svolgessero anche funzione di sostegno del fondo (edificio) sovrastante (così Cass. N.1362/1989).
Nel caso di specie, dunque, l’amministratore sicuramente vorrebbe equiparare la condizione del proprietario di un’autorimessa sottostante il cortile condominiale a quella del proprietario dell’appartamento avente l’uso esclusivo del lastrico solare come terrazza a livello, invocando di conseguenza l’applicazione dell’art. 1126 c.c. (in tal senso si è anche pronunciata Cass. N. 11283 del 10.11.1998).
Infatti, tale orientamento è stato superato dalla successiva giurisprudenza, sempre di legittimità, formatasi su tale materia, la quale ha affermato che i criteri di ripartizione delle spese indicate nell’art. 1125 c.c. trovano applicazione analogica anche nell’ipotesi di riparazione del cortile o viale d’accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, così dovendosi far gravare una quota delle spese in capo a chi, con l'uso esclusivo della parte superiore (cioè gli altri condomini), determina la necessità della inerente manutenzione (così Cass. N.10858/2010; Cass. N. 18194/2005).
In particolare, secondo quest’ultimo orientamento, nonostante l’apparente somiglianza dei presupposti di fatto, va escluso che in casi come questo possa farsi applicazione analogica dell’art. 1126 c.c., il quale stabilisce che quando l’uso del lastrico solare[1], ed a maggior ragione la proprietà, non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzione del lastrico.
Infatti, l’accollo di un terzo delle spese in capo al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo, trova una spiegazione nell’uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso.
Nel caso in cui, invece, il solaio di copertura di autorimesse o di altri locali interrati in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, non può dirsi che si abbia una utilizzazione particolare di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica di tale manufatto da parte di tutti i condomini.
A ciò si aggiunga anche una considerazione di ordine logico: in questo caso le spese di riparazione ed impermeabilizzazione riguarderebbero non tanto la pavimentazione, quanto piuttosto la struttura portante del lastrico, e si ritiene che sia del tutto improbabile che tale tipologia di spese possa farsi dipendere dall’uso esclusivo che di quel lastrico ne fanno i proprietari dei garage sotterranei (dalle foto che sono state fatte pervenire, infatti, sembra che le infiltrazioni per le quali intervenire riguardino proprio la struttura portante dell’intero edificio).
Le suesposte considerazioni rendono molto più corretto e coerente applicare analogicamente l’art. 1125 c.c., dettato in materia di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, e secondo cui le relative spese vanno sopportate in maniera eguale dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.
Sembra poi equo seguire il criterio di ripartizione adottato con gli altri due edifici, e così stabilire convenzionalmente, con apposita delibera assembleare, che le spese debbano farsi gravare per metà sui proprietari esclusivi dei garage e per l’altra metà sui restanti condomini dell’edificio sovrastante.
Tale soluzione, inoltre, si porrebbe anche in linea con il disposto di cui al secondo comma dell’art. 1123 c.c. (di cui l’art. 1125 c.c. costituisce un’applicazione specifica), il quale prevede che qualora le spese riguardino beni destinati a servire i condomini in misura diversa, esse vadano ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Ciò che non convince, però, sulla soluzione fornita, è il fatto che l’amministratore non vorrebbe applicare il criterio dell’art. 1126 c.c. ponendo un terzo delle spese in capo ai proprietari dei garage ed i due terzi in capo agli altri condomini (equiparando dunque la posizione dei proprietari dei garage a quella del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello), ma vorrebbe farne una applicazione inversa, ossia due terzi sui proprietari dei garage ed un terzo sui restanti condomini.
Questo fa sorgere il dubbio che nel caso di specie l’impermeabilizzazione debba riguardare il tetto dell’edificio, ma anche in tal caso la soluzione proposta dall’amministratore non può avere alcun fondamento giuridico, in quanto le opere riguarderanno il tetto dell’edificio condominiale inteso quale parte strutturale comune di esso, e non in funzione dell’uso che i singoli condomini possono farne.
Da quest’ultimo punto di vista, infatti, sarebbe più congruo applicare l’art. 1123 comma secondo c.c., norma che addirittura potrebbe condurre ad esonerare i condomini con garage ed accesso autonomo dal contribuire alle spese, non avendo in alcun modo possibilità di usare il lastrico solare.
Poiché, tuttavia, quel lastrico svolge anche la funzione di tetto di copertura del loro garage, allora corretto anche in questo caso sarà il richiamo all’art. 1125 c.c. ed al criterio di ripartizione da tale norma previsto.
Resta inteso che, qualora le soluzioni prospettate non siano riuscite a fotografare con esattezza lo stato dei luoghi ed il tipo di lavori da eseguire, si è ampiamente disponibili a correggere tali soluzioni sulla base di maggiori dettagli e precisazioni che vorranno fornirsi a questa redazione.
[1] da identificare ovviamente nel nostro caso con la rampa di accesso e relativo cortile
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201820416
“Buongiorno, siamo in procinto di rifare la pavimentazione e impermeabilizzazione giardini che sono anche copertura corsello area box. I tre giardini sovrastanti sono: 2 a uso esclusivo e uno privato. Tutti e tre coprono la zona corsello area box.
Due condomini non sono proprietari di box e quindi non usano l'area per nessuna ragione (pur essendo l'area parte condominiale) in passato, per la riparazione della rampa box, si è applicato una quota del 20% (ricavata dai millesimi) in accordo con tutti i condomini.
Visto che la spesa, in questo caso è onerosa, trovo che la quota applicata in precedenza (20%) sia esagerata.
L'art. 1123, ad esempio, cita qualcosa di appropriato. Il ns regolamento di condominio non entra nel merito della questione e fa solo riferimenti agli artt. 1124,1125,1126 cc.
Meglio, quindi, non far pagare nulla ai non possessori di box oppure una quota (equa/simbolica) decisa all'unanimità in assemblea? Grazie”
Una precisa analisi della possibilità di dividere le spese per l’impermeabilizzazione dei giardini e dei garages, necessiterebbe di un’attenta disamina dei contratti di compravendita dei singoli condomini, nonché della situazione di fatto instauratasi nel tempo.
Sicuramente i proprietari dei posti auto godono di un diritto di servitù e di passaggio sulle parti condominiali deputate alla manovra degli autoveicoli e sul corsello.
Ma non è possibile escludere, con altrettanta sicurezza, che i condomini non proprietari di un box non abbiano una servitù su detta area, ad esempio per il carico e lo scarico dei veicoli oppure come passaggio per accedere ad un’altra area condominiale.
Il diritto di servitù potrebbe risultare dal contratto di compravendita oppure potrebbe essere stato acquistato per usucapione, grazie al possesso continuato, ininterrotto e pacifico di un condomino per 20 anni.
Ove legittimamente sia possibile escludere la sussistenza di alcuna servitù, allora il condòmino dovrebbe vedersi esentato dalla ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria inerenti detta area.
Infatti la ripartizione delle spese condominiali avviene in ragione dei diritti attribuiti al singolo sui beni e sui servizi comuni, ed è commisurato all’uso che del bene comune può farne.
L’art. 1123 c.c. in proposito prevede che “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”; non potendosi far ricadere una spesa su chi non ha il diritto di fruire di quel bene o servizio.
Ciò è quanto affermato dalla Cassazione nella sentenza 17268/2015 nella quale ha escluso che il condomino non proprietario di garages dovesse partecipare alle spese di manutenzione dell’area ad esclusivo utilizzo altrui, a meno che i condomini che ne reclamino la compartecipazione non dimostrino che lo stesso goda invece di una servitù ad esempio di passaggio o di scarico sull’area di manovra.
Sebbene non debbano partecipare a tale spesa in quanto non proprietari di posti auto, tuttavia non è detto che non debbano comunque partecipare alle spese per l’impermeabilizzazione qualora sia loro l’uso esclusivo dei giardini.
Il caso dovrebbe ricadere nella fattispecie prevista e disciplinata dall’art. 1125 c.c. nella parte in cui prevede che “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Lo ha confermato la Corte di Cassazione nella sentenza n. 18194/2005 nella quale afferma: “In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto” (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2243).
Pertanto, sebbene una parte della giurisprudenza ritenga applicabile l’art. 1126 c.c., norma che giustificherebbe una ripartizione in base ai millesimi del 70% della spesa, con il restante 30% a carico di chi utilizza in maniera esclusiva il giardino, si ritiene maggiormente condivisibile quell’altro orientamento che, facendo applicazione dell’art. 1125 c.c., addosserebbe la spesa di impermeabilizzazione per il 50% a carico dei proprietari dei garages e per il 50% a carico di coloro che utilizzano i giardini sovrastanti.
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201820408
P. G. chiede
domenica 28/01/2018 - Lombardia
“Salve, sono proprietario di un appartamento in un condominio composto da due palazzine adiacenti, ma indipendenti fra di loro con in comune degli spazi verdi ed un cortile che funge da parcheggio con posti auto non assegnati .
Sotto il cortile ci sono 89 box auto (26 sottostanti ai fabbricati e il resto sottostanti il cortile) con corsie centrali serviti da passi carrai ai quali si accede tramite due rampe con ingressi automatizza.
I due palazzi hanno un’unica tabella millesimale, generale che comprende fabbricati, cortile, box e zona verde.
Vengo al quesito :
A causa di svariate infiltrazioni di acqua sia dal soffitti dei singoli box sia dalle pareti contro terra di altri box si sono resi necessari dei lavori di scavo nella zona verde e l’impermeabilizzazione di tutto il cortile ed alcune pareti verticali per i box conto-terra.
Considerato che la spesa sarà , abbastanza elevata e tenendo presente che ci sono condomini che non sono proprietari di box, e che alcuni proprietari di box non sono condomini.
Che nelle varie assemblee tenutesi in merito al suddetto problema si è sempre parlato e deliberato per l’impermeabilizzazione del cortile e delle pareti contro terra;
Che non si è mai parlato di lavori da eseguire per la copertura del manto della soletta o di lavori strutturali
Per quando sopra esposto:
. quale normativa applicare per la ripartizione delle spese relative ai suddetti lavori;
. quale giurisprudenza esiste in merito
. quale sono gli orientamenti dettati dalla Suprema corte.
In attesa di una vostra risposta colgo l'occasione per inviare distinti saluti.”
Il caso in esame è già stato affrontato più volte dalla giurisprudenza, compresa la Corte di Cassazione.
La regola individuata dai Giudici è innanzitutto quella per cui le spese per l’impermeabilizzazione del cortile comune, che funga anche da copertura per i box, si dividono tra tutti i condomini e non solo tra quelli che sono anche proprietari delle autorimesse.
Inoltre, il criterio di ripartizione non è quello individuato dall’art. 1123 cod. civ. (“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [c.c. 882, 1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni [c.c. 1120] deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [c.c. 1101], salvo diversa convenzione (…)”) ma quello indicato – per applicazione analogica - dall'articolo 1125 del codice civile, che si riferisce alle spese di manutenzione di soffitti, volte e solai.
Infatti, secondo i Giudici, occorre tenere conto della duplice funzione svolta dall'area, la quale da un lato funge da cortile e dall’altro funge al contempo da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini.
Il citato art. 1125 doc. civ. stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti: in particolare, quelle relative alla manutenzione di quella parte della struttura complessa che si identifica con il pavimento del piano superiore spettano a chi si giova in maniera esclusiva dell’uso della medesima, mentre quelle per intonaco, tinta e decorazione del soffitto sono a carico del proprietario del piano inferiore.
Nel caso specifico delle infiltrazioni d’acqua, in base alla regola di cui sopra, al condominio spettano dunque le spese di rifacimento della guaina e della pavimentazione - quindi dell’impermeabilizzazione - dell’area condominiale, mentre al proprietario esclusivo dei box sottostanti danneggiati dalle infiltrazioni, spettano le spese di rifacimento del soffitto (intonaco, tinta e/o decorazione).
Più volte la Corte di Cassazione ha confermato il principio per cui le spese relative alla manutenzione del pavimento del piano superiore si accollano a chi lo utilizza: se dunque il piano sovrastante è di proprietà condominiale, le spese ricadranno su tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.
Riepilogando, quindi, in caso di infiltrazioni dal cortile condominiale:
· le spese di riparazione della pavimentazione e guaina dell’area condominiale sono a carico di tutti i condòmini, escluso il proprietario dei locali sottostanti;
· le spese di riparazione del soffitto (nonché delle pareti) dei box auto sottostanti sono a carico dei soli proprietari esclusivi di questi ultimi, i quali non possono chiederne il rimborso al condominio.
Si citano di seguito due tra le pronunce più significative in materia.
“Nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini. Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti. Sussistono allora le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c..” (Cass. civ. Sez. II, 19/07/2011, n. 15841).
Analogamente, Cass. civ. Sez. II, 05/05/2010, n. 10858: “Qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c.(nel presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c..”
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201719331
Claudio G. chiede
“Salve, sono proprietario di un appartamento al piano terra che ha come unico accesso di ingresso una veranda il quale soffitto corrisponde con il solaio di calpestio dell'immobile di proprietà degli inquilini del piano superiore (per un 70% interno e un 30% balcone). La struttura dell'edificio rende tali balconi assoggettabili come 'a castello'.
Abbiamo acquistato dal costruttore 16 anni fa e da qualche tempo questo soffitto sta cedendo perchè in cartongesso, contenente un pannello isolante. Questo pacchetto svolge un'evidente finzione di coibentazione per il piano superiore.
L'art. 1125 parla di competenza del piano inferiore solo di intonaco e tinteggiatura.
Di chi spetta la messa in sicurezza e ripristino? Allego una relazione con foto.”
Nel caso esposto, le spese di manutenzione vengono ripartite, come da lei correttamente accennato, sulla base dell'art. 1125 c.c..
Pur nulla dicendo il quesito relativamente alle cause dell'ammaloramento, per completezza appare doveroso richiamare quanto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 283 del 1987. Quivi, infatti, è stato precisato che, ferma la comunione del balcone, "qualora il proprietario del piano inferiore alleghi l'esistenza di fatti (infiltrazioni di acqua o altro) che abbiano danneggiato la faccia inferiore del balcone di cui gli spetta l'uso esclusivo (intonaci e tinteggiatura) la sua legittimazione a pretendere il risarcimento a carico del proprietario del superiore (...) è certamente sussistente".
Quanto alla possibilità di non rimettere il materiale isolante già presente, le rappresentiamo che potrebbe sorgere una contestazione, ai sensi dell'art. 1102 c.c., in quanto l'omissione potrebbe essere considerata un (non) intervento che altera la destinazione del bene comune, il quale, come da lei stesso riconosciuto, è (già) stato realizzato dal costruttore in modo tale da svolgere anche la funzione di coibentazione dell'appartamento posto al piano superiore. E' chiaro, peraltro, che la spesa per il ripristino di tale isolamento andrebbe ripartito in ugual misura tra lei e il proprietario del piano soprastante. C'è da immaginare che la scelta del materiale verrà con ogni probabilità eseguita da quest'ultimo, essendo certamente il soggetto maggiormente interessato dagli effetti dell'isolamento. Non potrà però scegliere un materiale diverso, per caratteristiche e costi, da quello già presente. Qualora volesse un materiale più oneroso dovrà farsi carico della differenza di costo (sia dei pannelli che degli eventuali maggiori costi di installazione).
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201718386
Matteo B. chiede
giovedì 16/02/2017 - Piemonte
sono proprietario di un appartamento posto all'interno di una cascina ristrutturata nel 2004, composta da 12 unità immobiliari suddivise in due scale. ( 6 appartamenti per scala suddivisi in Pt, P1, 2P).
Tutti i solai ad eccezione della mia parte di fabbricato sono in legno. ( Il mio appartamento, posto al primo piano, quello sottostante e quello sopra hanno solaio in CA).
Lo scorso novembre uno dei pianerottoli della mia scala cede. Escono le autorità competenti, vigili del fuoco, assessore, carabinieri, etc. Il comune intima vengano fatte verifiche strutturali a tutti gli appartamenti. Così l'assemblea condominiale incarica all'unanimità un'ingegnere incaricato delle verifiche strutturali. ( Di cui allego relazione presentata in comune).
Da tale relazione si evince che i pianerottoli di tutta la mia scala, ( est), dovranno essere rifatti. Mentre per i solai in legno degli appartamenti interessati sono previsti interventi strutturali sostanziosi per garantirne stabilità. ( Pena inagibilità). Ora il quesito è : certamente dovrò accollarmi le spese ripartite in millesimi per il rifacimento solai del mio vano scala. Ma per i solai in legno degli altri 9 appartamenti, si dovranno fare carico tutti i proprietari, ( ivi compreso il sottoscritto che ha un solaio in CA e non ha prescrizione di interventi di sistemazione), o come penso e spero i costi saranno a carico solo dei rispettivi proprietari? Leggendo l'art.1125 del cod.civile e sentenze cass.3715/1976 e 4601/1981 mi pare di capire che i singoli proprietari interessati dovranno farsi carico delle spese. Non tutto il condominio. Corretto? Chiedo questo in quanto la prossima settimana ci sarà l'assemblea per deliberare i lavori. Vorrei avere certezza dei costi che mi verranno attribuiti. Grazie”
Dalla lettura del quesito si evince che le parti dell’edificio condominiale su cui effettuare interventi di risanamento e/o ristrutturazione sono i pianerottoli delle scale ed i solai, di cui si ritiene opportuno dare una definizione al fine di un corretto inquadramento giuridico della fattispecie.
Così, si defnisce pianerottolo quella parte della struttura delle scale che, consentendo il passaggio da una rampa all’altra in corrispondenza dei piani o comunque a metà tra gli stessi, può essere considerato di proprietà comune ex art. 1117 c.c. Poiché in tale norma non viene espressamente menzionato e onde evitare l'insorgere di controversie sulla sua natura, la giurisprudenza ha voluto precisare che la valutazione della condominialità del pianerottolo va eseguita caso per caso in relazione alla concreta conformazione dell’immobile (così Cass. N. 3159/2006).
Si definisce invece solaio interpiano la struttura piana posta all’interno dell’edificio e che ha sia la funzione di dividere i vari piani dello stesso sia quella di fare da sostegno ai muri tramezzi presenti ad ogni singolo piano nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva come anche nelle parti comuni.
Dal disposto di cui all’art. 1125 c.c. si evince che il solaio interpiano tra unità immobiliari di proprietà esclusiva è in comproprietà tra i titolari delle stesse, che si divideranno le spese di manutenzione in parti eguali, mentre il solaio a servizio delle parti comuni, non rientrando in detta previsione normativa, sarà a tutti gli effetti parte condominiale.
Ora, dalla descrizione che viene fatta in ordine alla conformazione dell’immobile, può dirsi che i pianerottoli della scala est sono da qualificare come parte comune degli appartamenti a cui servizio quella scala è stata realizzata, con la conseguenza che le spese per il loro rifacimento dovranno essere suddivise ex art. 1123 commi 1 e 3 c.c., ossia a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità ed in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Si ritiene utile precisare che il pianerottolo strutturalmente non è altro che un solaio interpiano tra parti comuni e, quindi, come parte comune deve essere considerato a tutti gli effetti; di conseguenza, anche sotto questo profilo, le relative spese di manutenzione dovranno essere sostenute da tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (solitamente esiste anche una tabella millesimale relativa proprio alle scale, a cui poter fare riferimento per la ripartizione delle spese).
Per il rifacimento dei solai interpiano in legno dei nove appartamenti, invece, troverà applicazione l’art. 1125 c.c., con la conseguenza che le relative spese dovranno essere divise tra i proprietari degli appartamenti di cui fanno da divisione e sostegno dei muri tramezzi presenti ad ogni singolo piano.
Ovviamente, anche per i pianerottoli dell’altra scala, costituenti tra l’altro parte comune del solaio interpiano, tornerà ad applicarsi il criterio di ripartizione di cui all’art. 1123 c.c.; in tal senso si ritiene utile richiamare la sentenza della Corte d’Appello di Milano Sez. I n. 457 del 13/121988 nella quale viene espressamente sostenuto che le spese per la manutenzione e la ricostruzione delle parti comuni dei solai (ossia i pianerottoli interscala) non vanno ripartite in parti uguali fra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, dovendo per esclusione applicarsi il criterio di cui al detto art. 1123 c.c.
Qualora poi sussistano delle parti dell’edificio in cui il solaio viene a separare una parte comune condominiale (esempio androne, locali tecnici comuni, ecc.) da una parte immobiliare esclusiva, l’art. 1125 c.c. si applicherà considerando da un lato l’eventuale condomino proprietario esclusivo e dall’altro il condominio ovvero tutti i condomini (compreso il condomino proprietario dell’unità esclusiva) in quanto comproprietario della parte comune.
Si ritiene anche necessario precisare, pur se potrebbe sembrare ovvio, che l’art. 1125 c.c. si applica, come la stessa norma dispone, esclusivamente ad opere di riparazione e ricostruzione conseguenti a naturale degrado o vetustà, mentre non si applica se le opere si rendano necessarie a seguito di una responsabilità del condominio per difetto, guasto o cattiva manutenzione di parti comuni.
In questi casi la spesa dovrà essere addebitata applicando il principio di responsabilità e, quindi, andrà a gravare sul responsabile dei danni ex art. 2043 c.c., che può anche identificarsi nel condominio.
Per poter stabilire se nel caso concreto ricorre un'ipotesi del genere sarà sufficiente analizzare la relazione tecnica redatta dall’ingegnere, da cui potrà certamente ricavarsi la causa che rende necessaria l'effettuazione dei lavori (vizio di costruzione originario? difetto di manutenzione postumo?).
Infine, va fatta un’ultima considerazione: l’art. 1125 c.c. costituisce norma derogabile dall’autonomia privata, sicchè i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente, oltre ai lavori da eseguire, chi debba sostenerne le spese e in che misura (Cass. Sez. II 14/07/1981 n. 4601). La deroga, però, potrà essere frutto soltanto di un accordo tra gli interessati, mentre non potrà coinvolgere i condomini per legge esclusi dalla spesa.
Quindi, un'eventuale decisione in tal senso non potrà coinvolgere nella spesa per il rifacimento dei solai i condomini che, in base a quanto detto sopra, non sono tenuti a parteciparvi.
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201718243
Sergio G. chiede
mercoledì 18/01/2017 - Friuli-Venezia
“Si è dovuto rinforzare le travi delle fondamenta della casa che si trovano al suolo per cedimento delle stesse .
Suddette travi fanno da sostegno al pavimento del piano terreno.
L'Amministratore ha provveduto a ripartire le spese per millesimi
di ciascuno dei condomini,vorrei sapere se è corretto .
Oppure poteva suddividere la spesa in base al Art.1125 come asserivano alcuni condomini.
Consulenza legale i 25/01/2017
La questione, nella sostanza, si risolve nell’indagine sulla reale funzione cui le travi delle quali si parla nel quesito assolvono.
Se si tratta di travi portanti dell’intero edificio, in quanto parte delle fondamenta assieme ai pilastri (e sembra proprio essere il caso sottoposto all'esame), e la loro funzione consiste nel sostegno dell’intero condominio, esse sono senza alcun dubbio parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; (…)”.
Le travi, infatti, costituiscono i collegamenti orizzontali tra i pilastri e quindi l'ossatura dell'edificio, al quale sono indissolubilmente legati mediante incorporazione che li rende inseparabili.
Anche prima della riforma del condominio del 2012, la giurisprudenza pacificamente affermava la condominialità delle travi portanti, considerate "parte organica ed essenziale dell'intero immobile" (Cassazione civile, sez. II, 07/03/1992, n. 2773) ed elementi necessari, al pari dei muri maestri, all'esistenza del fabbricato: “I muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari etc. concorrono, in modo indissolubile, a formare le unità abitative e da queste materialmente sono inscindibili. Per effetto della incorporazione le parti comuni del fabbricato risultano essenziali per l'esistenza dei piani o delle porzioni di piano, perché senza i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, il tetto, il lastrico solare etc. gli appartamenti e gli altri locali non sussisterebbero. Alla incorporazione, dunque, si riconduce la necessità delle parti comuni per l'esistenza stessa o per l'uso dei piani o delle porzioni di piano.” (Cassazione civile, sez. II, 29/05/1995, n. 6036)
Ciò detto, le spese per la conservazione, la manutenzione e il godimento delle travi portanti devono essere sostenute in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà e quindi è corretta una ripartizione delle spese tra i condomini sulla base delle tabelle millesimali.
Diverso è invece il caso dei cosiddetti “solai interpiano".
Questi sono "il solaio che divide due unità abitative l'una all'altra sovrastante, ed appartenenti a diversi proprietari" costituendone l'inscindibile struttura divisoria: secondo la giurisprudenza "la manutenzione e ricostruzione di tutte le sue parti - e, quindi, anche delle travi che ne costituiscono la struttura portante, e non siano meramente decorative del soffitto dell'appartamento sottostante - compete in parti eguali ai due proprietari" (Cass. n. 13606/2000; Cass. n. 10684/2011).
Ciò, quindi, non secondo la regola di cui all’art. 1117 cod. civ., quanto piuttosto quella di cui all’art. 1125 cod. civ., per il quale: “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.”
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201617303
Lilia T. chiede
lunedì 14/11/2016 - Umbria
“Ho un terrazzo a livello che ho dovuto coprire con un tetto e chiuso poi a veranda perchè avevo infiltrazione d'acqua nel mio appartamento. Il tutto è stato fatto con progetto approvato dal comune e adesso, come risulta dalla visura catastale è una stanza che e' parte integrante del mio appartamento. La manutenzione del nuovo lastrico solare e relativa grondaia e' solo di mia competenza o anche del condominio? Ho letto nell'ultima dispensa sul condominio del sole 24 ore che ".. la spesa per la conservazione della porzione orizzontale con funzioni di copertura....se di proprietà o uso esclusivo di uno o più condomini, viene ripartita per 1/3 a carico del proprietario e 2/3 a carico ci coloro che ne sono coperti in proiezione. Poichè attualmente ho infiltrazioni dalla grondaia del suddetto lastrico e l'amministratore del mio condominio si rifiuta ripararle, vorrei un vostro parere al riguardo. Grazie”
Il concetto da cui occorre partire per giungere ad una soluzione del caso che si propone è la stessa definizione di “terrazza a livello” in un edificio condominiale, per tale definendosi una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali ultimi costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, realizzata in maniera tale da essere destinata non solo e non tanto a coprire una parte di fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto.
Come si intuisce, quindi, a differenza del lastrico solare che, al pari del tetto, assolve essenzialmente una funzione di copertura dell’edificio di cui forma parte integrante (sia sotto il profilo meramente materiale che giuridico), la terrazza a livello è destinata non tanto e non solo a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924).
Per tale ragioni risulta indispensabilmente delimitata da parapetti che servono a rendere praticabile la terrazza, consentendone ai proprietari l'affaccio; peraltro, essendo questi ultimi gli unici beneficiari dei parapetti, va precisato sin d’ora che le spese di manutenzione e di riparazione degli stessi parapetti non potranno che farsi gravare a carico dei proprietari esclusivi delle terrazze.
Si è detto che la terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata al lastrico solare in senso stretto, svolgendo una funzione di copertura della parte sottostante dell’edificio; in quanto tale essa rientrerà a pieno titolo tra le parti comuni dell’edificio elencate al n. 1 dell’art. 1117 c.c., tra le quali trovano appunto posto i tetti ed i lastrici solari.
Essendo poi a tutti gli effetti equiparata al lastrico solare, ma trattandosi comunque di bene in proprietà esclusiva ad uno dei condomini, troverà inequivoca applicazione, per quanto concerne il regime delle spese, la disciplina specifica dettata dall’art. 1126 c.c., in materia proprio di lastrici solari di uso esclusivo.
Tale norma dispone che quando l’uso dei lastrici solari “o di una parte di essi” (in quest’ultimo concetto si fanno proprio rientrare le terrazze a livello) non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve.
La peculiarità del caso che si propone sta però nel fatto che il proprietario esclusivo del terrazzo a livello ha provveduto a chiudere a veranda il medesimo terrazzo, con la conseguenza che il bene ha perso la sua natura di terrazzo a livello per assumere quella di lastrico solare (o tetto) di proprietà esclusiva.
Per tale ipotesi vanno richiamate due sentenze della Suprema Corte che, seppure non recenti, non risultano contrastate da sentenze successive, nelle quali è detto che la terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata al lastrico solare in senso stretto e “tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione” (così Cass. N. 7678/1999; Sez. II n. 5776/1988).
Conseguentemente, seppure sulla terrazza a livello sia stata realizzata una veranda, il criterio di ripartizione delle spese di riparazione sarà, per la parte di superficie costituente il tetto della veranda, quello fissato dall’art. 1126 c.c., applicabile in ogni caso di spesa ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura.
Da tale criterio saranno escluse solo le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale.
Poiché in questo caso i lavori prospettati relativi alla manutenzione del lastrico solare e relativa grondaia (si presume di scolo delle acque piovane e, dunque, a servizio dell’intero condominio) nascono dall’esigenza di evitare l’insorgere di danni a carico dell’appartamento sottostante per eventuali infiltrazioni d’acqua che potrebbero provenire dal lastrico, per le relative spese non potrà che seguirsi il criterio di cui all’art. 1126 c.c.
Sembra il caso di evidenziare che, allorchè venga accertata una colpevole inerzia del condominio in tal senso, il proprietario dell’appartamento sottostante al lastrico avrà l’obbligo di attivarsi direttamente per provvedere all’esecuzione delle necessarie opere di manutenzione; infatti, l’inerzia dell’assemblea non può esonerare i titolari del diritto di uso esclusivo del lastrico solare dal provvedere, sia pure in via d’urgenza, alla esecuzione delle opere necessarie al fine di evitare che vengano cagionati dei danni, atteso che ciò discende dall’obbligo di conservazione che grava anche in capo ai titolari della proprietà superficiaria o del diritto di uso esclusivo.
Infine, e per concludere, va precisato che la disposizione di cui all’art. 1126 c.c. non può in alcun modo estendersi a quelle spese riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione del’opera (nel nostro caso la chiusura della veranda), la cui responsabilità, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che all’eventuale risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare ex art. 2051 c.c. e non anche, sia pure in via concorrenziale, al condominio (così Cass. Civile Sez. II 15 aprile 2010 n. 9084).
Secondo il Tribunale di Monza 01.07.2009, poi, i difetti costruttivi dei lastrici solari e delle coperture a tetto, così come le inadeguatezze della rete fognaria o della gronda, costituiscono gravi difetti costruttivi, per i quali sarà consentito esperire l’azione di cui all’art. 1669 c.c. nei confronti dell’appaltatore esecutore dell’opera.
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q201514890
Adriano R. chiede
mercoledì 25/11/2015 - Lazio
“abito in un condominio che al piano terra lato posteriore all'ingresso vi è una zona accessibile a tutti i mille millesimi ma funge da copertura ad un solo condominio che ha una attività commerciale al piano seminterrato. la ripartizione del rifacimento di questa copertura (terrazzo ? lastrico ?) come va fatta? l'assemblea ha deciso di usare l'art. 1126 ovvero 1/3 a tutti i condomini e 2/3 al condomino che gli fa da copertura. il condomino ha impugnato il verbale perché dice la divisione deve essere fatta con i 1000/1000 perché il lastrico/terrazzo? non è di esclusiva proprietà.”
Consulenza legale i 02/12/2015
Il criterio di ripartizione delle spese condominiali è dettato, in via generale, dall'art. 1123 co. 1 c.c.. Le disposizioni successive (art. 1124, 1125, 1126), così come i commi 2 e 3 dell'art. 1123, prevedono regole particolari che si riferiscono ad ipotesi specifiche.
L'art. 1123 co. 1 prevede che le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio - nonché per la prestazione di servizi nell'interesse comune e le innovazioni deliberate dalla maggioranza - siano sostenute dai condomini in proporzione al valore delle proprietà di ciascuno (salvo diverso accordo, pur possibile).
L'art. 1126 c.c. disciplina le spese per riparazione o ricostruzione del lastrico solare se l'uso di esso o di una sua parte non è comune a tutti i condomini. In tal caso 1/3 della spesa spetta a chi ha l'uso esclusivo, i rimanenti 2/3 a tutti i condomini o a quella parte di edificio cui esso serve (in proporzione della proprietà di ciascun condomino di questa parte di edificio).
Dal quesito sottoposto si evince che la zona posta nel lato posteriore dell'edificio (accessibile a tutti, che funge da copertura al seminterrato) è scoperta, cioè esterna rispetto al condominio e con sopra la sola colonna d'aria: infatti se l'assemblea condominiale ha deciso di applicare l'art. 1126 del c.c., che si riferisce ai lastrici solari, ciò ci induce a ritenere che l'area ha la conformità del lastrico, cioè di quella zona che (di norma) serve da copertura all'edificio, e che quindi si tratta di area esterna.
Tale considerazione è importante al fine di individuare la disciplina applicabile al caso di specie. La giurisprudenza, infatti, ha stabilito che il cortile condominiale che funge anche da copertura di autorimesse (o altri locali interrati) di proprietà del singolo condomino non va considerato come lastrico solare regolato dall'art. 1126 c.c. bensì come solaio interpiano soggetto alla disciplina dell'art. 1125 del c.c. (Cass. 15841/2011, Cass. 10858/2010). Questo perché in tal caso il bene non è usato in modo particolare da un condomino rispetto agli altri, ma tutti lo utilizzano conformemente alla sua destinazione.
Di conseguenza, ex art. 1125 c.c., se si tratta di spese relative a manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai, queste sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani di riferimento. Nel caso di specie, metà della spesa graverebbe sul condomino proprietario del seminterrato e metà andrebbe ripartita tra tutti i condomini (in base ai millesimi) essendo l'area scoperta accessibile a tutti.
Invece, in caso di spese per la copertura del pavimento, queste graverebbero su tutti i condomini; mentre quelle relative all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto dell'immobile interrato sarebbero a solo carico del proprietario di quest'ultimo.
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q20113268
lunedì 18/04/2011 - Lombardia
“Buongiorno, in un condominio "orizzontale" (sono sei villette a schiera, ove ciascuno proprietario le possiede e le abita dalla cantina al tetto), la porzione di tetto che ricopre ogni unità immobiliare è comunque parte comune, oppure è di possesso di ciascuna di esse? Più nello specifico, la questione è questa: una parte dei condomini (la maggioranza però) vuole migliorare la coibentazione, e così vuole imporre ciò a chi non lo vuol fare, dato che si ritiene il tetto comune e perciò la attività deve essere fatta da tutti. E' così? Grazie anticipate per la cortese risposta.”
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q20113190
martedì 12/04/2011 - Lazio
“La mia richiesta è la seguente:
secondo l'articolo 1125 cod. civ. mi sembra di capire che le spese di manutenzione del balcone (nel mio caso si è staccata una parte in muratura del lato sottostante che è finita nel balcone del piano inferiore), sono da dividere al 50% tra i proprietari dei due appartamenti coinvolti. Mi hanno detto, però, che una recente sentenza della Cassazione (marzo 2011) ribalta tale interpretazione e attribuisce i costi interamente al proprietario del balcone che ha generato il danno (il mio). Potrei avere una risposta su questo?”
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q20112797
mercoledì 16/03/2011 - Sicilia
“Abbiamo un ingresso pedonale e carrabile che porta ai garage e all’ingresso pedonale per gli appartamenti, sotto questo grande ingresso ci sono dei magazzini dove si sono verificati delle infiltrazioni d’acqua, le spese di sistemazione come vanno divise??
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q20112791
martedì 15/03/2011 - Puglia
“Chiarissimi per la proprietà del balcone, inteso come pavimento e solaio, ma nel caso del "frontale" del balcone stesso e le parti laterali che comunque rientrano nell'aspetto estetico della costruzione, chi deve occuparsi della manutenzione?”
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q20112708
mercoledì 09/03/2011 - Sicilia
“Alla luce della sentenza richiamata la manutenzione dei soffitti dei balconi deve essere posta a carico del proprietario del piano superiore e, quindi, del balcone?”
Si risponde affermativamente, aggiungendo, inoltre, che se il soffitto di un balcone provoca degli inconvenienti all’appartamento sottostante (per es: scrostamento dell’intonaco, stillicidio di acqua per deterioramento dello sgocciolatoio destinato allo smaltimento delle acque provenienti dal piano di calpestio del balcone sovrastante) e questi sono dovuti a difetto di manutenzione, il proprietario di questo è tenuto ex art. 2051 del c.c. al risarcimento, anche in forma specifica, dei danni causati alla contigua proprietà dal proprio fatto doloso o colposo, e non vengono in rilievo norme riguardanti la disciplina del condominio.
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q20112589
Sara D. P. chiede
domenica 27/02/2011 - Veneto
“Cortesemente chiedo:
i neon, che fungono da illuminazione per la terrazza utilizzata da un negozio, devono egualmente essere autorizzati come nel caso illustrato delle tende dal sole?
Il caso si presenta identico a quello precedentemente esposto, poiché si tratta parimenti di un intervento da effettuare su proprietà esclusiva altrui.
Norma di riferimento: Articolo 1125 Codice civile - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai | Quesito Q20112375
“Ho comprato un appartamento al primo piano. Su un balcone di mia proprietà, come da atto notorio, il sottostante negozio di meccanico ha posto una tenda para sole attaccandosi al solaio del mio balcone. E' regolare, doveva chiedermi il permesso, possa farla togliere? Grazie per la risposta.”
Con sentenza del 17 luglio 2007 n. 15913, la Suprema Corte ha sancito che l'art. 1125 del c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi aggettanti, i quali costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono. Essi non svolgono alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani. I balconi aggettanti rientrano, quindi, nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.

References: Articolo 1125
 art. 1125
 art. 562

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 art. 1125
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 
 Articolo 1125
 sentenza 
 Articolo 1125
 Articolo 1125
 Articolo 1125
 Cass. 
 sentenza 
 Cass. 
 Articolo 1125
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1117
 art. 1027
 art. 700
 Articolo 1125
 art. 1123
 art. 1125
 sentenza 
 Articolo 1125
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Articolo 1125
 sentenza 
 sentenza 
 Articolo 1125
 art. 1125
 Cass. 
 Articolo 1125
 sentenza 
 Articolo 1125
 art. 1117
 Cass. 
 art. 1123
 sentenza 
 art. 1123
 art. 2043
 Articolo 1125
 Art.1125
 Cass. 
 Articolo 1125
 Cass. 
 art. 2051
 Cass. 
 Articolo 1125
 Cass. 
 art. 1125
 Articolo 1125
 Articolo 1125
 sentenza 
 Articolo 1125
 Articolo 1125
 Articolo 1125
 sentenza 
 art. 2051
 Articolo 1125
 Articolo 1125
 sentenza