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Timestamp: 2018-08-16 09:43:34+00:00

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﻿ Sentencia 2001-00263 de octubre 19 de 2009
SENTENCIA 2001-00263 DE 19 DE OCTUBRE DE 2009
CONTENIDO:ACCIÓN REDHIBITORIA. PRESCRIPCIÓN POR DEFECTOS OCULTOS DE UN INMUEBLE EN COMPRAVENTA MERCANTIL.
TEMAS GENÉRICOS:COMPRAVENTA COMERCIALVICIOS REDHIBITORIOS DE LA COSA VENDIDASANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS DE LA COSA VENDIDA
REVISTA JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA N°:456 DE DICIEMBRE DE 2009, PG.1996
Sentencia 2001-00263 de octubre 19 de 2009
Exp. 05001-3103-009-2001-00263-01
Prescripción por defectos ocultos de un inmueble en compraventa mercantil.
EXTRACTOS: «1. Examinado el fallo de segunda instancia, el tribunal, tuvo claridad sobre la pretendida responsabilidad de la sociedad vendedora por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida surgida del contrato de compraventa comercial del inmueble celebrado con las compradoras, recalcando sus intereses legítimos conforme al artículo 934 del Código de Comercio sustento del deber resarcitorio “al unísono con el hecho ilícito”, cuyo entendimiento armónico con el artículo 938 ibídem, en su sentir, contempla la hipótesis única de la aparición de los vicios en el límite máximo de seis meses y no después, evento en el cual, se presenta un vacío normativo, colmado mediante la aplicación a la acción de responsabilidad del plazo prescriptivo de “veinte años” previsto en el Código Civil, por cuanto, aquel precepto, disciplina un término de caducidad y no de prescripción.
En capítulo separado, analizó la responsabilidad de la constructora, fundándola en el artículo 2341 del Código Civil, por el hecho ilícito, la culpa y el daño, para concluirla in solidum, ex artículo 2344, inciso 1º, ejusdem, con la de la sociedad vendedora por la destrucción de la casa vendida y construida.
Por su parte, la censura reprocha la hermenéutica del juzgador, en tanto las normas jurídicas aplicables al contrato de compraventa comercial celebrado por las partes, en especial el artículo 938 del Código de Comercio dispone un término prescriptivo y no de caducidad para la acción prevista en su artículo 934, siendo inaplicable la prescripción general regulada en el Código Civil, y en particular la consagrada en el artículo 1915 a la acción de saneamiento por vicios redhibitorios mercantil, que aún de ser aplicable, además estaba extinta según el artículo 1923 del mencionado código.
2. Dada la naturaleza onerosa y conmutativa del contrato de compraventa mercantil, la obligación de saneamiento redhibitorio a cargo del vendedor, entraña una prestación de resultado garantizado sobre la ausencia de vicios o defectos “que hagan la cosa impropia para su natural destinación o para el fin previsto en el contrato”, cuya inobservancia, ex artículo 934 del Código de Comercio, concede al comprador el derecho a solicitar la “resolución” (actio redhibitoria) o la “rebaja” del precio a su justo valor (actio quanti minoris).
La compraventa (emptio venditio), es un contrato fruto del acuerdo dispositivo de las partes respecto de sus elementos esenciales (esentialia negotia), la cosa y el precio, sin los cuales no existe o degenera en otra clase de contrato.
La cosa, por su naturaleza o designios de las partes contratantes, está llamada a desempeñar una función según su especie, clase o destinación y cuando no la colma, se plantea el interrogante relativo a las consecuencias jurídicas de la situación.
Para evidenciar los aspectos más relevantes, ante la comprobada existencia de vicios o defectos de la cosa vendida, una corriente advierte que se trata de cosa diferente a aquella respecto de la cual versa y forma el acuerdo contractual; otra, prohíja un anomalía del consenso al emitirse sobre una cosa sin disfunciones de índole alguna y resultar con deficiencias; y, alguna, postula el incumplimiento de la prestación de dar (dar, dare rem) o entregar, en cuanto, el vendedor ha de transferir el dominio y entregar una cosa sin vicios o defectos.
De vieja data, las soluciones normativas se formulan desde diferentes perspectivas, claramente inconfundibles.
Prima facie, el vendedor debe entregar la cosa vendida con todos sus componentes, caracteres o cualidades, y no puede constreñir al comprador a recibir otra distinta, así sea de igual o mayor calidad a la debida.
Por otro lado, cuando se entrega una cosa por otra (aliud pro alio), sea en su materialidad, bien en sus características intrínsecas o extrínsecas, ya en sus calidades funcionales u ontológicas, ora según los fines relevantes de las partes, o con vicios, defectos, deficiencias o disfunciones, la protección dispensada por el ordenamiento jurídico a los derechos e intereses al comprador, comprende acciones diferenciadas en su naturaleza, requisitos y efectos.
Una aplicación significativa, frente al incumplimiento de la obligación de entregar o la entrega de una cosa distinta a la contractual, atañe a la posibilidad de exigir el cumplimiento o terminación del contrato conforme a las reglas generales (C.C., art. 1546 y C. Co., art. 870), en cuyo caso, el término prescriptivo de la acción es de diez años (arts. 2356 C.C. y 8º, L. 791/2002). La hipótesis en cuestión, excluye la invalidez y, por tanto, la nulidad relativa del contrato como consecuencia de un vicio en el consenso. Por el contrario, exige la existencia y validez del contrato, el incumplimiento o renuencia injustificada a cumplir de una de las partes y el cumplimiento o disposición al mismo por la otra, aunque tratándose de la inobservancia por el vendedor a su obligación de tradición valida, el comprador podrá reclamar perjuicios, “sin necesidad de instaurar previamente cualquiera de las acciones consagradas en el artículo 1546 del Código Civil y 870 de este libro” (C. Co., art. 925).
En el ámbito de la celebración del contrato, empero, podrá presentarse un vicio en el consentimiento, sea por error espontáneo, sea por error provocado, rectius dolo, respecto de la identidad o de las calidades sustanciales de la cosa, en cuyo caso, dándose las restantes exigencias normativas, el negocio jurídico adolece de nulidad relativa o anulabilidad (C.C., arts. 1511, 1740 y 1743; C. Co., art. 900; cas. civ. 28 feb. de 1936, 1909, pág. 530) y la acción prescribe en cuatro años en materia civil (C.C., art. 1750) o en dos años en materia comercial (C.C., art. 900, inc. 2º). En este supuesto, las únicas acciones susceptibles de ejercicio corresponden a la invalidez y, por consiguiente, a la nulidad.
Entregada la cosa vendida con vicios o defectos ocultos en ejecución de una compraventa existente y válida, el vendedor está obligado al saneamiento redhibitorio. En este evento, el comprador, de quien se presume la buena fe de adquirir la cosa sana y completa, podrá ejercer las acciones “edilicias”, para exigir la “rescisión de la venta, o la rebaja del precio, según mejor le pareciere” (C.C., art. 1917) en la compraventa civil, o la “resolución” o “rebaja del precio a justa tasación” (C. Co., art. 934) en la comercial.
Dicha acción, tiene dicho la Corte, es “diversa de la de los vicios del consentimiento acerca del objeto” (cas. civ. oct. 15/68) y también de la resolución del contrato prevista en las normas generales (C.C., art. 1546 y C. Co., art. 870), la garantía de buen funcionamiento (C. Co, art. 932 cas. civ. oct. 3/77, CLV, 2396, 320 a 335; sent. de 11 de sep. de 1991) y la garantía mínima presunta derivada de las relaciones de consumo (arts. 13 y 29, D. 3466/82; sents. C-1071 de 3 de dic. de 2002, C-1141/2000, C-973/2002; cas. civ. sents. de 13 de dic. de 2002, 6462; 3 de mayo de 2005, 044210-01; 7 de feb. de 2007, 1999-00097-01; CE, Sección Primera, 28 oct. de 2004), por lo cual, no es posible confundirlas, tanto cuanto más por sus requisitos legales, finalidad, plazos y consecuencias.
Más exactamente, la acción de nulidad por vicios del consenso es incompatible con la resolución general y con las acciones edilicias, por supuesto que todas estas últimas, presuponen un contrato existente y válido.
La acción redhibitoria o quanti minoris, del artículo 934 del Código de Comercio, exige un contrato existente y válido, la revelación de vicios o defectos de la cosa vendida “con posterioridad a su entrega”, no excluye la acción de resolución por el incumplimiento en determinados casos señalados por la Sala, ad exemplum, de la prestación de entregar sana y completa la cosa, particularmente tratándose de defectos “que determinan un incumplimiento que inutiliza el artefacto de manera ostensible, por asimilarse naturalísticamente en realidad a una falta total de entrega” (cas. civ. sent. de 14 de ene. de 2005, exp. 7524), ni tampoco, la indemnización de perjuicios, pues, “puede ocurrir que dada la magnitud del vicio que presenta la cosa, esta definitivamente quede inutilizada para servir al fin que naturalmente le corresponde”, descartando la acción estimatoria o de rebaja del precio “para dar paso a una pretensión autónoma (compensatoria), destinada a obtener la indemnización de los perjuicios, daño emergente y lucro cesante, sufridos como consecuencia de la inejecución de la obligación del vendedor de entregar la cosa en el estado que garantice el aprovechamiento y la utilidad que la naturaleza de ella indique”, especialmente cuando se presenten situaciones en donde no exista justificación a obligar al acreedor a perseverar en la prestación por decaimiento del interés, en cuyo caso, “tiene derecho a demandar directamente, en cumplimiento del correspondiente contrato, una indemnización compensatoria que comprenda todo el daño emergente y todo el lucro cesante sufridos por él como consecuencia de la inejecución absoluta o imperfecta de la obligación, sin que sea necesario pedir la resolución del contrato, que es cosa enteramente diferente y que puede no convenirle. Por ello, agrega la Corte, el artículo 1546, da la opción de pedir la resolución o el cumplimiento, y una manera de cumplir el contrato es pagando el deudor al acreedor la indemnización compensatoria, es decir, los perjuicios padecidos, que deben ser demostrados cualquiera sea la causa del incumplimiento del contrato” (cas. civ. sent. de 18 de nov. de 1999, [S-5103], reiterando la sent. de 3 de nov. de 1977).
A dicho propósito, todo contrato como acuerdo dispositivo de dos o más partes o sujetos contractuales para constituir, modificar o extinguir relaciones jurídicas (C. Co., art. 864 y C.C., art. 1495), es norma contractual (pacta sunt servanda, lex privatta, lex contractus), genera obligaciones en todo cuanto le corresponde por definición (esentialia negotia), por ley, uso, costumbre o equidad (naturalia negotia) y en lo expresamente pactado (accidentalia negotia) y desencadena desde su existencia, el efecto primario o inicial, propio de su naturaleza obligatoria proyectada en la atadura, vínculo u obligatoriedad de su cumplimiento íntegro, efectivo, oportuno, en la forma u oportunidad pactada y de buena fe; siendo de prestaciones correlativas para ambas partes, el incumplimiento o renuencia a cumplir de una y el cumplimiento o disposición a cumplir de la otra, confiere acción para su resolución o cumplimiento con indemnización de perjuicios, esto es, para exigir la obligación misma (prestación in natura, verbi gratia, en la compraventa, la cosa acordada) o su equivalente pecuniario (subrogado, aestimatio pecunia, por ejemplo, en la compraventa, el valor económico de la cosa) con la plena reparación de daños, comprensiva de las compensaciones relativas a las pérdidas o disminución efectiva de los bienes (damnun emergens) y a la privación de las ganancias o aumentos patrimoniales (lucrum cessans) esperados por el perjudicado, las cuales se habrían producido de no haber ocurrido el incumplimiento contractual (cas. civ. sentencias de 12 de ago. de 1988, CXCII, pág. 71; 14 de oct. de 1992 (CCXIX, pág. 722; 27 de marzo de 1996, CCXL), es decir, del daño emergente, o sea, “el perjuicio o la pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento” (C.C., art. 1614), esto es, la pérdida, destrucción o deterioro real y efectivo del patrimonio económico, la erogación o gasto necesario para su recuperación o restablecimiento y, el lucro cesante (C.C., art. 1613 y ss.) “ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento” (C.C., art. 1614), utilidad, beneficio o provecho cierto, actual o futuro, que se deja de percibir en razón del hecho ilícito y que sin este se hubiera percibido, ya de manera principal (C.C., arts. 1610 y 1612), ora accesoria y consecuencial (C.C., arts. 1546 y 1818), bien autónoma e independiente, porque, el daño brota de la inobservancia del deber de conducta prestacional, su génesis es su lesión, o sea, el incumplimiento total o parcial, del cual dimana, originando una prestación indemnizatoria, consistente en reparar el quebranto inmotivado de los derechos e intereses conculcados que puede exigirse con la prestación originaria o subrogada o de manera independiente. Incluso, en veces el incumplimiento no es de tal magnitud, trascendencia o gravedad para justificar la resolución, ocasionando, empero perjuicios, a cuyo resarcimiento tiene derecho el acreedor y aún este puede aceptar el cumplimiento, perseverando en la reparación de los daños causados y también, ejecutado el contrato, podrán presentarse reclamaciones a propósito de la idoneidad funcional de los bienes o servicios, tal como acontece, ad exemplum, en la compraventa, con los vicios o defectos ocultos de la cosa entregada.
Con estas premisas, a partir de la rectificación de la postura que negaba esta posibilidad, salvo en las obligaciones de hacer (cas. civ. 3 de dic. de 1977, CLV, pág. 323), ha sido, doctrina constante de la Corte, dentro del ámbito de la preceptiva legal contenida en el artículo 1546 del Código Civil, la de que la indemnización de los daños derivada del incumplimiento constituye una prestación diferente y como tal puede exigirse, ya como pretensión accesoria, complementaria o consecuencial de la resolución o del cumplimiento, bien como pretensión autónoma e independiente.
Ahora bien, la acción inherente a la prestación de garantía por saneamiento redhibitorio, está sujeta a requisitos concurrentes, a saber: a) La presencia de vicios o defectos ocultos de la cosa vendida con posterioridad a su entrega, esto es, escondidos, no conocidos, dados a conocer ni perceptibles a simple vista y detectados luego de recibirse; b) Una causa ex ante de los vicios al contrato de compraventa (sent. de 15 de oct. de 1968, CXXIV, pág. 334; 25 de mar. de 1969, CXXIX, pág. 17); c) La revelación exterior de los defectos y su conocimiento después de la celebración del contrato y de la entrega; d) La ignorancia de los vicios sin culpa del comprador; e) La relevancia o gravedad del vicio proyectada en la ineptitud de la cosa para su destinación natural o la finalidad prevista en el contrato, “cuestión de hecho que el juzgador ha de apreciar directamente” (cas. civ. 15 de oct. de 1968, CXXIV, pág. 334) por “constatación objetiva derivada del carácter sinalagmático de la venta” (Alain Benabent, Droit civil; les contrats spéciaux civils et commerciaux, 5ª edición, Editorial Montchrestien, Paris, 2001), excluyendo “imperfecciones o defectos que incomoden o desagraden al comprador” (cas. civ. 15 de mar. de 1969, CXXIX pág. 17); y f) Su ejercicio en la oportunidad legal de seis meses contados a partir de la entrega (cas. civ. sent. de 14 de ene. de 2005, [SC-005-2005]).
Cuando el defecto de la cosa vendida era conocido o debía conocerse por el vendedor, sea que se pida la resolución, sea que se pretenda la reducción del precio, estará obligado además a la indemnización de perjuicios, en cuanto, la sola existencia del vicio no la origina de suyo, sino su conocimiento o deber de conocerlo y su conducta omisiva, deliberada o errónea compromete su responsabilidad (cas. civ. 11 de oct. de 1977; 12 de ago. de 1988, CXCII, 2431, pág. 65; 11 de sep. de 1991, CCXII, 2451, pág. 120 y 18 de nov. de 1999, [S-5103]), debiendo, empero, las partes examinar la cosa, verificar su estado, condiciones y, ninguna puede “reclamar si incurre en negligencia grave al respecto; ni tampoco puede alegar ninguno la rescisión si en razón de su profesión y oficio, han debido conocer tales vicios” (LXXX, pág. 451).
Es que, con sujeción al postulado de la buena fe y a ineludibles deberes conexos o coligados al deber central de prestación, en especial, los de protección, transparencia e información, el vendedor está obligado a informar con claridad, precisión y a plenitud al comprador los vicios o defectos que conozca o deba conocer y, por ello, la reparación de los daños encuentra también venero en su inobservancia, por cuanto de conocerlos o haber logrado conocerlos, podía evaluarlos y abstenerse de contratar o hacerlo en términos diferentes. Tales deberes son más intensos en quienes se dedican habitual o profesionalmente a la venta, ya de manera exclusiva, concurrente o conexa con otras actividades, verbi gratia, con la construcción, sea por sí mismo o por otro, en cuyo caso, han de adoptar todas las medidas exigibles, razonables e idóneas para conocer e informar el exacto estado de la cosa.
Correlativamente, la acción contemplada en el artículo 934 del Código de Comercio, para la “resolución” (actioredhibitoria) o “rebaja” del precio (actio quanti minoris) por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida en la compraventa mercantil, y en su caso, con la indemnización de perjuicios, de conformidad con el artículo 938 ibídem, “prescribirá en seis meses, contados a partir de la entrega”, es decir, ministerio legis, está sometida, no a caducidad sino a prescripción extintiva, cuyo plazo, expressis verbis, es de seis meses contados a partir del hecho objetivo de la entrega.
A diferencia de la compraventa mercantil donde el término prescriptivo es único a la actio redhibitoria y la actio quanti minoris, la legislación civil consagra plazos y condiciones diferentes en los artículos 1923 y 1926 del Código Civil. En efecto, para aquella de “seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la entrega real” (C.C., art. 1923) y “[h]abiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios, según las reglas precedentes”, hipótesis en la cual, “prescribe en un año para los bienes muebles y en diez y ocho meses para los bienes raíces” (arts. 1924 y 1926, ejusdem).
De esta manera, el sistema legal disciplina soluciones a hipótesis fácticas concretas. Ninguna discusión ni confusión ofrece esta circunstancia, el saneamiento por vicios redhibitorios presupone un contrato existente y válido, la entrega de la cosa viciada ex ante y detectada con posterioridad, esto es, parte del principio liminar de la entrega de la cosa vendida y la revelación posterior a esta de tales vicios o defectos; la entrega de cosa distinta, sitúa la problemática en la resolución de contrato y, la que es objeto del contrato con vicios o defectos ocultos, en el saneamiento.
Desde luego, la preexistencia de los vicios y su conocimiento posterior a la entrega por el comprador, comporta un incumplimiento de la obligación de entregar la cosa sana y completa, cuya consecuencia es el saneamiento redhibitorio, o sea, la resolución o la reducción del precio y, en su caso, con indemnización de perjuicios, pero si el vicio o defecto es del tal magnitud, gravedad e importancia que inutilice absolutamente la cosa según su destinación funcional natural o negocial, estricto sensu, asimilase “naturalísticamente en realidad a una falta total de entrega” dando paso a la acción resolutoria general (cas. civ. sent. de 14 de ene. de 2005, exp. 7524).
3. Con los lineamientos precedentes, en cuanto hace al artículo 938 del Código de Comercio, es palpable la errada inteligencia de las normas por el tribunal, pues, asimiló la prescripción clara, explícita e inequívocamente expresada en el precepto, a la caducidad y, adicionalmente, erró en la iniciación del plazo legal prescriptivo a partir del conocimiento de los vicios o defectos, supeditando la aplicación de la norma a la hipótesis no prevista en el factum consistente en la aparición de tales vicios o defectos en el término de los seis meses.
Y, es mayor el desatino, al aplicar las reglas de la prescripción extintiva de las acciones contempladas en el Código Civil, concurriendo, según existe disposición específica reguladora de la situación.
Conviene brevemente resaltar, por su significación, que la prescripción y la caducidad son institutos jurídicos diferentes, desde luego que no pueden confundirse.
Baste indicar la naturaleza imperativa o de ius cogens de las normas rectoras de la caducidad, inspiradas en primigenias razones de orden de público definitorias de un plazo o término perentorio, único e insustituible para el ejercicio de ciertas acciones, cuyo transcurso comporta ope legis la imposibilidad jurídica para ejercitarlas después de su fenecimiento generando el efecto ineluctable e irremediable de su extinción, por lo cual, es susceptible de declararse ex officio por el juzgador (CPC, arts. 85, 305 y 306), no admite renuncia, interrupción ni suspensión, pues solo su incoación oportuna impide sus efectos (CPC, art. 90; aún cuando, impropiamente, el art. 788 del C. Co., previene la suspensión de la caducidad de la acción cambiaria de regreso por fuerza mayor y el art. 806, ibídem, por el procedimiento de cancelación o reposición) y, tampoco, son susceptibles de interpretación ni aplicación analógica o extensiva a hipótesis diversas de las previstas en el ordenamiento jurídico.
Per differentiam, la prescripción, cuyos términos también son de orden público, debe invocarse expresamente, no es declarable oficiosamente, puede renunciarse una vez cumplida e interrumpirse o suspenderse en los casos y por las causas legales (CPC, arts. 90, 305 y 306; C.C. 2513,2514, 2538 a 2541; SNG, 1º de oct. de 1945, CXI, 690; 1º de oct. de 1946, LXI, 588 y ss.; 11 de mayo de 1948, LXVIV, 371; cas. civ. de 22 de sep. de 1955, LXXXI, 152; 19 nov. de 1976, CLII, 505 y ss.; 23 de sep. de 2002, exp. 6054).
Para la Corte, por consiguiente, es evidente la errónea interpretación del juzgador de los artículos 934 y 938 del Código de Comercio, como reclama la censura, porque al tenor del artículo 938 ibídem, el término de prescripción de la acción redhibitoria o quanti minoris prevista en el artículo 934 ejusdem por vicios o defectos ocultos, es de seis meses contados a partir de la entrega de la cosa vendida, sin presentarse un vacío normativo cuando brotan con posterioridad para aplicar las reglas generales de la prescripción».
(1) La Corte abordó recientemente los aspectos sustanciales de las acciones derivadas de los vicios redhibitorios en sentencia de casación civil de 4 de agosto de 2009, expediente 09578-01.
EXTRACTOS: «Tampoco puedo compartir el agregado sobre la hermenéutica del artículo 938 del Código de Comercio, en especial, por la forma de contar el término de prescripción allí previsto en cuanto a la venta de inmuebles se trata.
En efecto, la Sala interpreta dicho precepto a partir del método literal, para deducir que el plazo legal para ejercer las acciones “redhibitoria o quanti minoris” por vicios ocultos es de seis meses “contados a partir de la entrega de la cosa vendida”.
3. Sin embargo, encuentro que la epiqueya de la norma comentada puede arrojar otros sentidos, posiblemente más compatibles con el contexto del sistema que gobierna las prescripciones en general y de la adquisición de inmuebles en particular.
3.1. La regulación legal en materia de vicios redhibitorios es la solución jurídica para el evento en que el comprador ejecute de manera imperfecta sus obligaciones, en tanto que la cosa entregada por el deudor resulta insatisfactoria para cubrir las expectativas legítimas del comprador. Ese presupuesto de incumplimiento no puede ser juzgado in abstracto, sino que debe ser conocido por el contratante afectado con el mismo, de donde puede extraerse que el comprador únicamente tiene conocimiento de los vicios ocultos, cuando ellos revelan su presencia, solo a partir de ese momento puede contarse la prescripción, pues como de vieja data se tiene por sabido, los términos de prescripción no pueden contar sino desde el momento en que el interesado esté habilitado para ejercer la acción. Dicho en otras palabras, la prescripción como modo de extinguir la reclamación, no corre si la acción no ha nacido, como reconoce el aforismo latino, según el cual, “actioni non natae non praescribitur; non valenti agüere, non currit praescriptio”, cuya aplicación puede verse entre otras, en sentencias de casación civil de 4 de noviembre de 1930 G.J. t. XXXVIII, pág. 424; 5 de julio 1934, G.J. t. XLI bis, pág. 29; y Sala de Negocios Generales de 18 de junio de 1940 G.J. t. XLIX, p. 726; 7 de noviembre de 1977 y Sent. Cas. Civ. de 30 de septiembre de 2002, expediente 6682 y 12 de febrero de 2007, expediente 0074901. En la doctrina nacional, Pérez Vives Álvaro, “Teoría general de las obligaciones”, 2ª edición, editado por la Universidad Nacional de Colombia, Bogotá, 1957, vol. III, pág. 462.
Es que como ha sostenido la Corte, para que se produzca el fenómeno prescriptivo, es indispensable que concurran dos elementos estructurantes: “1) el transcurso del tiempo señalado en la ley, y 2) la inacción del acreedor” (Sent. de 18 de jun. de 1940, G.J. XLIX, 726, Sala de Negocios Generales), luego para juzgar el segundo requisito, resulta indispensable que pueda atribuirse desidia o dejadez a que quien acude a la jurisdicción tardíamente, juicio que no podría tener lugar, si el sujeto carece de interés actual para demandar o no existe derecho en riesgo que merezca la tutela judicial.
Para ver una aplicación de la dependencia indiscutible entre la exigibilidad de las obligaciones —aquí de saneamiento— y la prescripción, rememórase que la Corte, con apoyo en el artículo 2535 y de cara al contrato de seguros, ha doctrinado “que la prescripción que extingue las acciones y derechos ajenos exige solamente cierto lapso durante el que no se hayan ejercido dichas acciones, precisa [entonces] que se cuente este tiempo desde que la obligación se hizo exigible, es decir, que aun en el caso de que la obligación haya nacido a la vida del derecho, mientras no sea exigible, mientras no se pueda demandar su cumplimiento, no empieza a correr el término prescriptivo” (Sent. Cas. Civ. de 7 de nov. de 1977, reiterada, entre otras, en Cas. Civ. de 23 de mayo de 2006, exp. 1998-03792-01).
De manera que sin desconocer el texto del artículo 938 del Código de Comercio, juzgo que mientras los defectos permanezcan ocultos, vale decir, entretanto el comprador no pueda advertir que hubo incumplimiento del vendedor en cuanto a sus obligaciones, tampoco puede endilgarse descuido o desidia al acreedor de la cosa, como para reprocharle a este, por abstenerse de llevar a cabo las acciones judiciales tendientes a conjurar la infracción contractual de su deudor.
3.2. De otro lado, no es estrictamente necesario que sea aplicable el término de seis meses previsto en el artículo 938 del Código de Comercio, pues eventos hay en que los vicios arruinan el inmueble de manera que pueda considerarse que hubo un desconocimiento radical de la obligación de entregar la cosa, circunstancia que autoriza acudir a las normas generales sobre incumplimiento de los contratos mercantiles, vale decir, el artículo 870 del Código de Comercio, como reconoció la Corte, cuando concluyó que la acción resolutoria general puede abrirse paso si el defecto de la cosa es de tal gravedad que “inutiliza el artefacto de manera ostensible, por asimilarse naturalísticamente en realidad a una falta total de entrega” (sent. Cas. Civ. de 14 de enero de 2005, exp. 7524).
De donde viene que la prescripción de las acciones diseñadas para reclamar la responsabilidad del vendedor por el incumplimiento de su obligación de sanear de hecho la cosa(1), no implican fatalmente que el dicho término deletéreo deba contarse en la forma en que planteó la sentencia, o que necesariamente resulte pertinente la aplicación de la prescripción de seis meses, establecida por el artículo 938 del Código de Comercio, razones que conducen con suficiencia a separarme de la lectura asignada por la Corte a la norma aludida.
3.3. Se agrega a todo lo anterior, que dada la naturaleza de los inmuebles, las dificultades en su construcción, los problemas de estabilidad de los mismos, los posibles vicios suelen aflorar en oportunidad posterior a los seis meses, luego no podría prohijarse que el vendedor lograra librarse de sus compromisos en ese reducido tiempo, cuando el lapso en que los defectos se revelan es mayor, máxime que se trata de un negocio con importante repercusión en el plano constitucional, pues más allá del ánimo de lucro que puede impulsar a los particulares, en medio de tal contrato se encuentra la garantía del derecho a la vivienda digna de que trata el artículo 51 de la Carta.
Luego resulta imprescindible que la interpretación de las disposiciones que regulan tan singular forma contractual, esté rodeada de las previsiones necesarias, para que el sentido normativo se avenga con los preceptos constitucionales y consulte el sistema integralmente, que tiene como propósito garantizar un derecho de rango superior.
En ese mismo sentido, nótese que la interpretación de la cual me separo, en lugar de propiciar la honra de las obligaciones por parte de los constructores, llevaría a que los compradores tuvieren que asumir los riesgos inherentes a la construcción, como asentamientos del terreno, mala condición de los materiales, que estos no fragüen debidamente, etc., todo con la grave tendencia a que aquellos edifiquen con mengua de la calidad, en detrimento del derecho a la vivienda digna y de la confianza pública en los controles estatales en una actividad con tanta repercusión social; en especial, con efectos perniciosos para las personas de menores ingresos, sacrificadas por ese tiempo angustioso que viene a incrementar la desventaja del consumidor».

References: artículo 934
 artículo 938
 artículo 2341
 artículo 2344
 artículo 938
 artículo 934
 artículo 1915
 artículo 1923
 artículo 934
 artículo 1546
 resolución 
 resolución 
 artículo 934
 resolución 
 resolución 
 artículo 1546
 resolución 
 resolución 
 artículo 1546
 resolución 
 artículo 934
 artículo 938
 resolución 
 resolución 
 artículo 938
 artículo 938
 artículo 934
 artículo 938
 artículo 2535
 artículo 938
 artículo 938
 artículo 870
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 artículo 51