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Timestamp: 2019-05-24 11:07:37+00:00

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Locazione dei beni comuni
Invero il condominio, secondo i connotati che gli attribuisce la legge e ri­masti pressocché invariati con la novella n. 220/2012, non è e non può essere un ente con finalità di lucro. Ciò in quanto nel nostro ordinamento il condomi­nio non ha personalità giuridica (al contrario di Inghilterra e Spagna) e quindi non gode dell’autonomia patrimoniale perfetta (ovvero non ha un patrimonio separato e diverso da quello formato dai versamenti dei condomini) né può essere titolare del diritto di proprietà dei beni comuni (i beni comuni sono dei singoli condomini pro quota millesimale).
Il condominio è, e resta ancora, una forma di comproprietà, sebbene pecu­liare, in quanto forzosa e indivisibile caratterizzata dalla relazione strumentale di accessorietà tra le cose e gli impianti comuni e le proprietà individuali (Co­rona, Proprietà e maggioranze nel condominio negli edifici, Torino 2001, 3)
Tuttavia, come osserva il Bianca (C.M. Bianca Il condominio, Torino 2007, 17), il condominio non può esaurirsi nella definizione di comproprietà tra i con­domini, poiché esso indica anche l’organizzazione che i condomini si danno, organizzazione che pur non avendo i requisiti della persona giuridica ha pur sempre una sua soggettività giuridica.
Orbene, tutto questo per concludere che il condominio di per sé non può svolgere attività di lucro, ma i condomini, organizzati con le regole democra­tiche delle maggioranze che sovraintendono le assemblee, possono mettere a rendita i beni comuni concedendoli in locazione: e questa  certo l’ipotesi più comune per creare un reddito in condominio.
In considerazione del fatto che il condominio non ha personalità giuridica vera e propria e non assume la qualifica di soggetto passivo d’imposta, ovvero non è tenuto a presentare il modello Unico, i proventi derivanti dall’affitto della proprietà comune sono, come noto, imputabili al singolo condomino in pro­porzione ai millesimi di proprietà e concorreranno alla formazione del reddito imponibile complessivo del singolo condomino.
Prima di esaminare alcune ipotesi di locazione più ricorrenti e le problema­tiche sottese ad ognuna di esse ritengo interessante preliminarmente affron­tare due questioni trasversali alle locazioni di tutti i beni comuni:
1) La maggioranza per deliberare la locazione dei beni comuni
La locazione dei beni comuni rappresenta per la Giurisprudenza un uso del bene da parte di tutti i condomini, sebbene indiretto. L’ uso indiretto  certa­mente consentito laddove non sia possibile un USO DIRETTO del bene o ser­vizio da parte di tutti condomini proporzionale alla quota millesimale mediante uso promiscuo o frazionamento del bene o uso turnario (Cass. 27 ottobre 2011 n. 22435). In tal senso la locazione di un bene o servizio comune, in linea generale, non escludendo nessun condomino dal godimento del bene, ma anzi rappre­sentandone una migliore utilizzazione a vantaggio di tutti, non rappresenta un’innovazione ex art. 1120 c.c. da deliberare con il quorum millesimale dei 2/3 e può essere deliberata a maggioranza semplice (Cass. 28 gennaio 1976 n. 270, Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446, Trib. Roma 24 giugno 2011 n. 13705, quest’ultima in ordine alla natura di atto di ordinaria amministrazione della lo­cazione in ipotesi di bene concesso dall’amministratore pur in difetto di deli­bera assembleare).
Eccezione sul punto è l’ipotesi di locazione ultranovennale ex art. 1108 c.c. (norma dettata in materia di comunione ma applicabile al condominio in virtù di quanto stabilito dall’art. 1139 c.c.) per la quale si richiede l’unanimità dei partecipanti al condominio.
2) La locazione dei beni comuni ed il rapporto con l’ art. 1117–ter introdotto dalla legge 220/2012
Con l’entrata in vigore dell’art. 1117 ter è frequente sentire sollevare l’ec­cezione che per locare l’appartamento destinato al portiere, o il locale cassoni
o il lavatoio o altri beni o servizi, occorra la maggioranza qualificata dei 4/5 del valore millesimale ed il procedimento rafforzato di convocazione dell’as­semblea descritto nella norma in parola, implicando la locazione un intrinseco cambio dell’originaria destinazione del bene.
La norma richiamata pone invero forti dubbi interpretativi soprattutto ed a partire da cosa si debba intendere per “modifica di destinazione d’uso”. La “de­stinazione d’uso” è un concetto che rimanda alla normativa urbanistica, nella quale esso si applica per rilevare l’utilizzazione degli immobili ai fini della pia­nificazione urbanistica del territorio con la creazione delle c.d. categorie cata­stali. Ma si dubita che il Legislatore abbia voluto riferirsi al profilo urbanistico, invero restato sempre estraneo alla materia condominiale. Si ritiene, piuttosto, che l’espressione destinazione d’uso sia stata utilizzata in senso atecnico per riferirsi alla modifica della funzione/uso del bene.
Diventa allora essenziale individuare quali siano i mutamenti di destinazione d’uso che potrebbero ricadere nell’alveo della norma in parola o, ragionando per esclusione, quali siano i mutamenti di destinazione d’uso che non vi rica­dano.
Così, ritiene la scrivente, che si possano escludere, poiché già la Giurispru­denza le aveva escluse e distinte dalle innovazioni in generale, tutte le modi­fiche di destinazioni che non siano sostanziali e radicali e che comportano un uso si diverso del bene comune ma comunque compatibile con quello origina­rio (locale caldaia o lavatoio utilizzato anche come deposito, installazione ra­strelliera per biciclette nel giardino etc.).
Ma si ritiene di poter escludere dall’ambito applicativo dell’articolo 1117 ter anche le ipotesi in cui al bene non sia stata attribuita una specifica destinazione o le ipotesi in cui il bene abbia perso la destinazione originaria per la soppres­sione del servizio cui il bene stesso era destinato o per volontà assembleare o in via di fatto (il caso del locale portineria per intervenuta soppressione del ser­vizio di portierato o il locale cassoni per avvenuto passaggio al sistema idrico dell’acqua diretta etc.). In tali casi il bene verrebbe ad essere sciolto dal vincolo di destinazione pertinenziale, essendo venuto meno il servizio, ed il suo utilizzo diventerebbe libero e non più inquadrabile nell’ambito di un mutamento di de­stinazione quanto piuttosto di un miglior uso del bene comune.
Come già chiariva la Cassazione con sentenza 3690/1979 : “Nell’ipotesi in cui una parte dell’immobile in condominio, oggetto di proprietà comune (quali i vani destinati a portineria) non sia più destinato a uso condominiale, si ap­plica ad essa la disciplina della comunione in generale e, in base a tale disci­plina, deve ritenersi consentito ai partecipanti alla comunione, quali aventi diritto a concorrere nella relativa amministrazione di concedere il bene in lo­cazione per renderlo fruttifero”.
Si è espresso nel senso di escludere categoricamente l’applicazione dell’art. 1117 ter alla locazione del locale ex portineria il De Tilla (Maurizio De Tilla, Il nuovo condominio, Giuffrè editore, 2015, pag.1056).
L’appartamento ex portineria può essere locato con decisione assunta a maggioranza semplice laddove non esista pi o sia sospeso il servizio di por­tierato.
Ovviamente l’immobile può essere locato per finalità abitativa e non com­merciale, implicando la diversa finalità un cambio di destinazione urbanistico e catastale per il quale occorrerebbe richiedere il necessario titolo abilitativo per non incorrere nell’abuso edilizio.
E’ stato chiesto provocatoriamente da alcuni condomini, se l’ immobile con­dominiale ex portineria possa essere locato con contratti di locazione transi­toria per finalità turistica o possa essere destinato ad attività extralberghiere (come B&B, casa vacanze etc…).
Quanto alla prima ipotesi, ovvero locazione transitoria per finalità turistica, risponderei di sì. Ricordo che la locazione transitoria per finalità turistica è una tipologia contrattuale uso abitativo menzionata dall’art. 1, comma 2 lettera C, legge 431/98 e regolata dagli articoli 1571 e ss del codice civile. Il relativo con­tratto deve essere redatto a pena di nullità in forma scritta, la durata è libera e se inferiore ad un mese non vi è l’obbligo di registrazione del contratto.
Quanto invece alla possibilità di locare l’immobile abitativo ad uso di attività extralberghiera, risponderei che praticamente sarebbe assai difficile e comun­que dipenderebbe 1) dalla tipologia di attività prescelta (poiché, ad es., il B&B implica la residenza o domicilio nell’immobile e tale requisito sarebbe irrealiz­zabile per il condominio) e 2) dai regolamenti del condominio che, se di origine contrattuale, potrebbero prevedere il divieto di determinate destinazioni per gli alloggi nel fabbricato. Ma resterebbe poi sempre il problema a chi spetti la gestione pratica dell’attività.
Si  discusso se fosse possibile contemplare la locazione delle facciate per fini pubblicitari (come di fatto avviene frequentemente a prescindere dalle di­squisizioni giuridiche).
Il problema che si ponevano gli studiosi era relativo al fatto che la locazione comporta la detenzione del bene e l’immissione del possesso nel mentre è ovvio che la facciata resta pur sempre nella disponibilità del condominio. La giurisprudenza ha risolto il problema riferendo che per configurare un contratto di locazione non sia necessario trasmettere al conduttore il godimento di tutte le utilità che la cosa locata può produrre ma anche solo una particolare utilità del bene medesimo senza il trasferimento esclusivo della detenzione del bene (Cass. 3 dicembre 2002 n. 17156). Quindi, si concede in godimento l’uso esterno della facciata per i soli fini pubblicitari concordati.
La giurisprudenza è altalenante nel considerare la durata di tale contratto come vincolata per gli usi commerciali secondo la legge 392/78 (anni 6+6 o 9+9) (cfr Cass. 02.06.1995 n. 6200, Trib Genova 30-05-1995 in Foro It, 1995, I, 3500), o libera secondo i principi del codice civile (Trib. Roma, dott.ssa Mo­naco, sentenza n. 16506/2013 causa nrg 2321/2010).
La scelta della durata e della natura del contratto come commerciale o non incide ovviamente sul conseguente obbligo di indennità per la perdita di av­viamento nell’ipotesi di disdetta da parte del proprietario-condominio.
Negli ultimi anni un’entrata importate per alcuni condomini  derivata dalla locazione della terrazza condominio per stazione radio base per telefonia cel­lulare.
Laddove i condomini sono unanimi nel voler procedere in tal senso nulla questio. Ma problemi possono sorgere per l’ipotesi di disaccordo.
Parte della dottrina e della giurisprudenza ritengono infatti che si tratti di INNOVAZIONE VIETATA (Il nuovo Condominio, a cura di Roberto Triola, G. Giappichelli Editore, Torino, 2013, p. 224 e ss. e sentenze appresso citate) ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1120 c.c. secondo il quale “sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti inservibili all’uso comune o al godimento anche solo di un condomino”.
Infatti, in primo luogo un’innovazione per essere lecita deve apportare un vantaggio anche in termini di rendimento maggiore delle cose comuni a tutti i condomini ex art. 1120, primo comma c.c., e tale vantaggio non ricorrerebbe nella fattispecie. Difatti, la predetta installazione porterebbe a un deprezza­mento commerciale degli immobili facenti parte dello stabile di gran lunga su­periore al vantaggio che il condomino trarrebbe dalla rendita. Così il Tribunale di Bologna, con ordinanza del 08.03.2005, ebbe a concedere la sospensione dei lavori di installazione di una stazione radio base appunto sul presupposto che emergessero i presupposti del turbamento nel godimento e del deprezza­mento commerciale delle unità immobiliari.
Si aggiunga che l’installazione in parola potrebbe persino portare alla costi­tuzione di una servitù (per la quale occorre l’unanimità dei consensi). Sotto questo profilo, il Tribunale di Napoli nella sentenza 24 gennaio 2004 n. 955 sul presupposto che l’installazione di una srb per telefonia mobile non fosse diretta al vantaggio esclusivo della collettività condominiale ma ad una generalità di persone indeterminate, affermava che il contratto con il quale si concede in lo­cazione parti comuni dell’edificio condominiale determina concretamente l’in­
sorgenza di “una servitù di passaggio di condurre cavo telefonico” idonea a far maturare, con il decorso del tempo, l’usucapione delle stesse.
Principio già espresso dal Tribunale di Milano, sez. VIII, 23 ottobre 2002,
n. 12663, laddove riferiva essere nulla la delibera con la quale l’assemblea au­torizzi l’amministratore a stipulare con una società telefonica un contratto di locazione di parte del lastrico solare comune, al fine dell’installazione - dietro corresponsione di un canone convenuto - di una stazione radio base per tele­fonia mobile, integrando tale opera una innovazione vietata ex art. 1120, comma 2, c.c., salva l’unanimità dei consensi.
Inoltre, deporrebbe a favore del divieto assoluto dell’intervento in parola, il profilo essenziale diritto alla salute, potenzialmente leso da una persistente esposizione ad emissioni elettromagnetiche come quelle derivanti dalle an­tenne per telefonia cellulare.
Giova ricordare un importante precedente Giurisprudenziale in tal senso:
“In materia di installazione di stazioni radio base per telefonia cellulare, in presenza di documentazione, consistente in una relazione clinica, attestante possibili relazioni tra manifestazioni morbose subite da una persona residente nello stabile e l’attivazione degli impianti, deve cautelarmente essere consi­derato prevalente l’interesse primario alla salute rispetto ad ogni altro inte­resse giuridicamente protetto, con conseguente sospensione del provvedimento con il quale vengono dichiarati urgenti i lavori e le opere con­cernenti l’installazione e l’attivazione dell’impianto (Cons. Stato, sez. VI, ord. 25 marzo 1997, Soc. Omnitel c. Condominio di Corso Vittorio Emanuele II n. 184 in Roma e Codacons).
OLTRE ALLA LOCAZIONE DEI BENI COMUNI UN MODO PER FAR CASSA PER I CONDOMINI RESTA SEMPRE LA PREVISIONE DELL’ART. 1127 C.C., OVVERO LA SOPRAELEVAZIONE
Secondo l’art. 1127 del codice civile, è possibile infatti al proprietario del­l’ultimo piano o del lastrico solare elevarne altri. Vanno rispettate le condizioni statiche dell’edificio, il decoro architettonico, i regolamenti condominiali, non­ché gli standard urbanistici ed edilizi.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’inden­nità pari al valore attuale dell’area, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è, inoltre, tenuto a ricostruire il lastrico solare che altri condomini avevano il diritto di usare.
Si tratta comunque di un’ipotesi tutto sommato rara, se non altro perché i comuni non concedono facilmente l’aggiunta di nuove volumetrie.
di Elisabetta Zoina (Consulente legale di ANACI) © Riproduzione riservata

References: art. 1120
 Cass. 
 art. 1108
 art. 1117
 sentenza 
 Cass. 
 sentenza 
 art. 1120
 sentenza 
 art. 1120