Source: https://www.cofl-neuss.de/rechtsgebiete/mietrecht/
Timestamp: 2019-09-22 16:11:56+00:00

Document:
Mietrecht | Rechtsgebiete der Chambers Of Lions Anwälte in Neuss
Home / Rechtsgebiete / Mietrecht‏
Im Verhältnis Mieter zu Vermieter kommt es besonders häufig zu Rechtsstreitigkeiten. Dies kann an den unterschiedlichsten Gründen liegen, wie etwa der Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, der zur Mietminderung berechtigt oder ob bestimmte Betriebskostenarten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Häufig kommt es auch nach dem Auszug der Mieter zum Streit über die Rückzahlung der Kaution, da der Vermieter beabsichtigt, mit eigenen Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache aufzurechnen. Besonders einschneidend für den Mieter ist die Kündigung durch den Vermieter, sei es wegen Eigenbedarfs oder aufgrund angeblicher schwerer Verfehlungen.
In allen erwähnten Konstellationen handeln die Parteien oftmals voreilig, ohne anwaltlich beraten zu sein. Da das Mietrecht jedoch sehr strenge Anforderungen an Form und Inhalt der Erklärungen stellt, kommt es nicht selten zu unwirksamen Mieterhöhungsverlangen, Mietminderungen oder Kündigungen. Hinzu kommt eine hohe Anzahl an höchstrichterlichen Urteilen, die die Grenzen und Anforderungen nahezu jährlich verschieben. Für die Parteien eines Mietverhältnisses ist es daher sehr schwer geworden, die gewünschte Rechtsfolge wirksam herbeizuführen.
Wir unterstützen Mieter und Vermieter bei allen mietrechtlichen Angelegenheiten. Gerne vereinbaren wir für Sie einen Termin.
Wer muss die Nebenkosten tragen – der Mieter oder Vermieter?
Gemäß § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter neben der Miete auch Nebenkosten zahlt.
Grundsätzlich gilt allerdings: Nur, wenn der Vermieter es mit dem Mieter vertraglich wirksam vereinbart hat, dann hat der Mieter die Nebenkosten zu tragen. Haben Mieter und Vermieter dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart, gilt nur die vereinbarte Summe für die „Wohnfläche“ als Miete. Der Vermieter muss allerdings zu den Nebenkosten nicht sämtliche Kosten einzeln aufzählen: mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt (BGH VIII ZR 137/15). Als Nebenkosten dürfen nach der Betriebskostenverordnung allerdings nur vereinbart werden die Grundsteuer, die Wasserkosten, die Abwassergebühr, die Gebühren für den Fahrstuhl, die Straßenreinigung und Müllabfuhr, die Hausreinigung und die Ungezieferbekämpfung, die Gartenpflege, die Beleuchtung, die Schornsteinreinigung, die Versicherungen, den Hauswart, die Gemeinschaftsantenne oder das Breitbandkabel, die Einrichtungen für die Wäschepflege oder sonstige Kosten wie beispielsweise Gebühren für die Pool bzw. Saunanutzung. Der Vermieter hat allerdings genau anzugeben, für welche Kosten er Geld verlangt. Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche auf die Mieter des Hauses aufgeteilt.
Sind Nebenkosten mit dem Mieter vertraglich vereinbart, muss einmal jährlich abgerechnet werden. Hier gilt die Einhaltung der im § 556 BGB festgelegten Fristen. In der Regel entspricht das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr (01.01. bis 31.12.). Spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum muss der Vermieter die Abrechnung dem Mieter vorlegen. Rechnet der Vermieter beispielweise vom 01.01.2016 bis 31.12.2016 ab muss er dem Mieter die Abrechnung bis zum 31.12.2017 vorlegen. Hält der Vermieter die Frist für die Nebenkostenabrechnung nicht ein, kann er diese Nebenkosten nicht mehr nachfordern und der Mieter muss diese dann auch nicht mehr zahlen, es sei denn der Vermieter verschuldet die Verzögerung nicht selber.
Wie lange habe ich Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen?
§ 556 BGB legt nicht nur die Abrechnungsfristen fest, sondern auch die für den Mieter geltenden Fristen, im Falle eines eventuellen Widerspruchs gegen die Nebenkostenabrechnung.
Der § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB räumt dem Mieter nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung eine Frist von 12 Monaten ein, in welcher der Mieter die Möglichkeit hat die Nebenkostenabrechnung zu Prüfen und gegebenenfalls Einwand gegen die Abrechnung zu erstellen.
Die Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung ist innerhalb des in § 286 Abs. 3 BGB festgehalten. Hiernach müssen offene Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung beglichen werden, sofern der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung auf § 286 Abs. 3 BGB hingewiesen hat.
Falls vertraglich vereinbart, zahlt der Mieter an den Vermieter eine Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution das Dreifache Nettokaltmieten nicht überschreiten. Die Kaution dient zur Absicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Hierzu gehören meist finanzielle Schäden wie Mietausfälle oder Sachschäden. Eine Vereinbarung über zum Beispiel vier Monatsmieten ist unwirksam.
Kann eine Kaution auch in Raten hinterlegt werden?
551 Abs 2 BGB [Link: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html] gibt Mietern das Recht, die Kaution – sofern Bargeld geleistet werden soll – in drei monatlichen Raten ab Beginn des Mietverhältnisses zu erbringen. Vereinbarungen, die den Mieter benachteiligen sind unwirksam. Ist die Fälligkeit der Kaution im Mietvertrag nicht vereinbart, so ist dieses Teilzahlungsrecht des Mieters weder ausgeschlossen noch eingeschränkt. Das bedeutet, dass die erste Rate der Kaution mit Beginn des Mietverhältnisses und die beiden Folgeraten: Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses, die beiden Folgeraten sind jeweils einen Monat später fällig
Darf der Vermieter die Zahlung der Kaution auf sein eigenes Girokonto verlangen?
Nach § 551 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Meist zahlt der Vermieter den Kautionsbetrag auf ein Sparbuch mit der ausdrücklichen Bezeichnung als Kautionssparbuch ein. Dies dient zum Schutz des Mieters, falls eine Zahlungsunfähigkeit des Vermieters eintreten sollte.
Gibt es Alternativen zur Kaution? (Bsp. Bankbürgschaft)
Im Mietvertrag kann der Vermieter regeln, in welcher Form die Kaution zu überbringen ist.
Ist im Mietvertrag beispielsweise eine Barkaution vereinbart, kann der Mieter eine Bürgschaft vorschlagen und darauf hinwirken, dass der Vermieter diese akzeptiert. Eine Bürgschaft bedeutet, dass der Bürge im Fall von Forderungen für den Mieter einsteht. Oft sind es Familienmitglieder, die bürgen. Jedoch ist auch eine Bankbürgschaft möglich. Im Falle einer Bankbürgschaft sind es Banken, die zum Beispiel im Fall eines Mietausfalls für den Mieter bürgen und den Schaden gegenüber dem Vermieter regulieren, sollte es zu Zahlungsforderungen kommen
Wann ist der Vermieter verpflichtet die Kaution zurück zu zahlen?
Die Kaution wird nach dem Auszug des Mieters und demnach erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt. Die vollständige Rückzahlung der Kaution ist dann fällig, wenn alle etwaigen Ansprüche aus dem Mietvertrag erfüllt wurden, wie beispielsweise die Abrechnung der Nebenkosten. Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug. Zahlt der Vermieter die Mietkation ohne besonderen Grund nicht innerhalb dieser Frist zurück, sollte man ihn schriftlich dazu auffordern.
Was muss der Mieter zuerst unternehmen, wenn er Mängel feststellt?
Ein defekter Abfluss, Schimmel im Badezimmer oder kleine Beschädigungen in der Fensterfassung: im Laufe der Mietzeit können Mängel im Mietobjekt auftreten, über welcher der Mieter unverzüglich seinen Vermieter in Kenntnis setzen und ihn um Beseitigung bitten sollte. Wenn der Mieter einen ihm bekannten Mangel über längere Zeit nicht gegenüber dem Vermieter beanstandet, kann der Mieter seine Rechte bezüglich der Mängelbeseitigung verlieren. Daher gilt: Sobald Sie einen Mangel in ihrem Mietobjekt feststellen, haben Sie ihren Vermieter darüber zu informieren.
Wie sollten die Mängel angezeigt werden? (Mündlich, schriftlich?)
Formell reicht es aus die festgestellten Mietmängel mündlich anzuzeigen. Auf Beweisgründen würde es sich jedoch empfehlen eine schriftliche Mängelmeldung beim Vermieter abzugeben.
Gibt es Mängel, die der Mieter selbst beseitigen muss?
Grundsätzlich gilt, dass Mieter die Schäden zu beseitigen haben, welche sie nachweislich selbst durch Fahrlässigkeit oder Mutwilligkeit verursacht haben. Ist die Schadensursache unklar, muss der Vermieter zunächst beweisen, dass der Mieter den Mangel verursacht hat. Anders ist es jedoch bei verschleißbedingten Schäden. Sind schadhafte Stellen durch den täglichen Gebrauch entstanden, muss der Vermieter die Kosten für die Beseitigung tragen.
Ab wann darf die Mieter gemindert werden?
Mieter haben Anspruch darauf, dass ihre Wohnung keine Mängel aufweist und sie die Wohnung wie vertraglich vereinbart einwandfrei nutzen können. Schimmel, Ruhestörungen oder auch Schäden an Gebäudeteilen und Installationen können zur Mietminderung berechtigen. Der Mieter darf von dem Zeitpunkt an, von dem der Mangel aufgetreten ist, bis zur vollständigen und ordnungsgemäßen Beseitigung des Mangels, die Miete mindern.
Kann der Mieter auch Schadensersatz neben der Mietminderung verlangen?
Der Mieter kann in solchen Fällen Schadensersatz verlangen, in denen ein Schaden eingetreten ist, welchen der Vermieter durch einen selbst verschuldeten Mangel verantwortet und er sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug befindet. In Verzug befindet der Vermieter sich, wenn der Mieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat ohne, dass der Schaden beseitigt wurde.
Wie verhalte ich mich bei dringendem Reparaturbedarf?
Bevor Sie, als Mieter, für einen vorhandenen Mietmangel einen Handwerker einschalten, müssen Sie zunächst den Vermieter darüber in Kenntnis setzen. Falls der Vermieter auf ihre Bitte zu handeln nicht reagiert, dann weisen Sie ihn daraufhin, dass sie sich gezwungen sehen selbst einen Handwerker zu beauftragen und ihm die entstandenen Kosten in Rechnung zu stellen. Wenn Ihr Vermieter auch dann nicht reagiert und sich mit der Beseitigung des Mangels erheblich in Verzug befindet, so haben Sie nach § 536a Abs. 2 BGB das Recht für die sogenannte Selbstabhilfe. In bestimmten Notsituationen, nämlich wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist, dann können Sie als Mieter den Mangel ohne vorherige Absprache selbst beseitigen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

References: § 556
 § 556

§ 556
 § 556
 § 286
 § 286
 § 551
 § 551
 § 536