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⭐Relazione Finanziaria Semestrale al 30/06/2014
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1 IMMOBILIARE GRANDE DISTRIBUZIONE SOCIETA' DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE QUOTATA S.P.A. Sede legale in Ravenna (RA), Via Agro Pontino n. 13, Sede operativa in Bologna, Via Trattati Comunitari Europei n.13, codice fiscale, Partita IVA e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Ravenna capitale sociale deliberato Euro ,02 capitale sociale sottoscritto e versato Euro ,02 Relazione Finanziaria Semestrale al 30/06/2014 INDICE Organi sociali 2 Relazione intermedia sulla gestione 3 Highlights economico patrimoniali 3 Il gruppo 4 Analisi economica 6 Analisi patrimoniale e finanziaria 15 Il titolo 20 Eventi rilevanti del semestre 23 Il patrimonio immobiliare 28 Il quadro normativo/regolamentare Siiq 39 Eventi successivi alla chiusura del semestre 42 Evoluzione prevedibile della gestione 43 Bilancio consolidato semestrale abbreviato del Gruppo Igd 44 Prospetto di Conto economico consolidato 45 Prospetto di Conto economico complessivo consolidato 46 Prospetto della Situazione patrimonialefinanziaria consolidata 47 Prospetto delle variazioni di patrimonio netto consolidato 48 Rendiconto finanziario consolidato intermedio 49 Note esplicative al Bilancio consolidato semestrale abbreviato 50 Attestazione del Bilancio consolidato semestrale abbreviato ai sensi dell art. 154 bis del D.Lgs. 58/98 93 Relazione della società di revisione sulla revisione contabile limitata del bilancio consolidato semestrale abbreviato 94 Glossario 962 Organi sociali Consiglio di Amministrazione: 1. Gilberto Coffari Presidente 2. Sergio Costalli Vice Presidente 3. Claudio Albertini Amministratore Delegato 4. Roberto Zamboni Consigliere 5. Aristide Canosani Consigliere 6. Leonardo Caporioni Consigliere 7. Fernando Pellegrini Consigliere 8. Fabio Carpanelli Consigliere (indipendente) 9. Elisabetta Gualandri Consigliere (indipendente) 10. Tamara Magalotti Consigliere (indipendente) 11. Livia Salvini Consigliere (indipendente) 12. Andrea Parenti Consigliere (indipendente) 13. Riccardo Sabadini Consigliere (indipendente) 14. Giorgio Boldreghini Consigliere (indipendente) 15. Massimo Franzoni Consigliere (indipendente) Collegio Sindacale 1. Romano Conti - Presidente 2. Roberto Chiusoli Sindaco Effettivo 3. Pasquina Corsi Sindaco Effettivo 4. Isabella Landi Sindaco Supplente 5. Monica Manzini Sindaco Suppplente Comitato Controllo e Rischi Comitato per le Nomine 1. Elisabetta Gualandri e per la Remunerazione 2. Livia Salvini 1. Andrea Parenti 3. Massimo Franzoni 2. Fabio Carpanelli 3. Tamara Magalotti Comitato Parti Correlate Organismo di Vigilanza 1. Riccardo Sabadini 1. Fabio Carpanelli 2. Giorgio Boldreghini 2. Livia Salvini 3. Andrea Parenti 3. Aristide Canosani Lead Independent Director Riccardo Sabadini Società di revisione: PricewaterhouseCoopers S.p.A. 23 Relazione intermedia sulla gestione del Gruppo IGD Highlights economico-patrimoniali al 30 giugno 2014 RICAVI GEST. CARATTERISTICA /000 EBITDA GEST. CARATTERISTICA /000 EBITDA MARGIN GEST. CARATTERISTICA 66,1% UTILE NETTO CONSOLIDATO /000 FFO CONSOLIDATO /000 PFN /000 GEARING RATIO 1,30x LOAN TO VALUE 55,92% COSTO MEDIO DEL DEBITO 4,31% COSTO MEDIO DEL DEBITO ADJUSTED (*) 4,26% HEDGING SUL DEBITO A LUNGO TERMINE + BOND 84,0% (*) il costo medio del debito adjusted non contiene gli effetti figurativi degli oneri relativi al prestito obbligazionario 34 Premessa La Relazione Finanziaria semestrale consolidata del Gruppo Immobiliare Grande Distribuzione al 30 giugno 2014 è stata redatta ai sensi dell art. 154 ter del D. Lgs. 58/1998 e conformemente ai criteri di valutazione e di misurazione stabiliti dagli IFRS e adottati dalla Commissione Europea secondo la procedura di cui all art. 6 del Regolamento (CE) n 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002, e in particolare dello IAS 34 Bilanci intermedi. La Relazione Finanziaria semestrale, corredata dalle note di commento, include le situazioni contabili al 30 giugno 2014 di IGD Siiq S.p.a., IGD Property SIINQ S.p.A., IGD Management s.r.l., Millennium Gallery s.r.l., Porta Medicea s.r.l. e le Società WinMagazin SA e Winmarkt Management S.r.l.. La presente relazione intermedia sulla gestione contiene indicatori alternativi di performance relativi a misure diverse dagli indicatori convenzionali, che sono invece gli indicatori previsti dagli schemi di bilancio e quindi conformi ai principi contabili IAS/IFRS. Gli indicatori alternativi di performance indicati sono stati ricavati dai bilanci preparati conformemente ai principi IAS/IFRS ma sono stati calcolati anche in base ad altre fonti o a metodologie alternativi. Si rimanda al glossario per le note esplicative su tali indicatori. Il Gruppo IGD è una delle due SIIQ (Società di Investimento Immobiliari Quotate) presenti in Italia; l unica focalizzata nel segmento della grande distribuzione. Il Gruppo IGD, focalizzato nel settore immobiliare della grande distribuzione, opera in misura largamente prevalente in Italia; è presente anche in Romania - in 13 diverse città di media dimensione - dove controlla la principale catena di department store del Paese, con insegna Winmarkt, attraverso la società WinMagazin SA, acquisita nell aprile In IGD SIIQ, all'interno del perimetro della gestione "esente", rientrano gli immobili del portafoglio di proprietà che si trovano in Italia. Alla capogruppo fanno inoltre riferimento: 1. il 100% di Millennium Gallery srl (parte della galleria commerciale di Rovereto e ramo d'azienda del centro commerciale di Crema); 2. il 100% di IGD Property SIINQ SpA, costituita il 13 dicembre 2012, quale società di investimento immobiliare i cui titoli non sono quotati sui mercati regolamentati; 3. il 100% di IGD Management srl, che, oltre a essere titolare della Galleria CentroSarca di Milano, controlla a sua volta la maggior parte delle attività che non rientrano nel perimetro SIIQ: il 99,9% di Win Magazin SA, la controllata rumena, che a sua volta detiene il 100% di WinMarkt Management, cui fa capo la squadra di manager rumeni; l 80% di Porta Medicea srl, che ha per oggetto la realizzazione del progetto multifunzionale di riqualificazione e sviluppo immobiliare del fronte-mare di Livorno; il 15% di Iniziative Bologna Nord srl, società in liquidazione; la gestione degli immobili di proprietà di terzi (Centro Nova e Centro Piave); le attività di servizi, tra le quali i mandati di gestione dei centri commerciali di proprietà e di terzi. 4. il 50% di RGD Ferrara 2013, costituita il 30 settembre 2013, per la gestione del ramo di azienda del Centro commerciale Darsena City di Ferrara. L organigramma rispecchia la struttura societaria al 30 giugno5 56 ANALISI ECONOMICA Il sentiment generale sull economia italiana nei primi sei mesi dell anno ha registrato un andamento altalenante, con alcuni segnali positivi contrastati da altri di segno opposto. In particolare, soprattutto nei mesi primaverili, è stato registrato un migliorato clima di fiducia da parte di famiglie e imprese 1 ; sono inoltre risultati in crescita gli investimenti in macchinari e attrezzature da parte delle imprese (dato che verosimilmente risente di giudizi più favorevoli sulla domanda) 2, così come la produzione industriale nel primo semestre (+0,2% rispetto al ). Sono aumentati anche i consumi delle famiglie che, seppur marginalmente, sono in crescita per la prima volta dal E questo ovviamente un dato che più da vicino interessa le attività del Gruppo, che peraltro sta registrando performance in linea con questo contesto migliorativo: il dato al 30 giugno delle vendite dei tenants nelle gallerie italiane è in aumento di circa il 2,7% sullo stesso periodo dell anno precedente. Nonostante questi segnali favorevoli, non è ancora possibile parlare di crescita, infatti per il secondo trimestre consecutivo il PIL è risultato in calo (-0,3% 5 il dato acquisito per il 2014). Per quanto riguarda i consumi, il peso della pressione fiscale, il dato di disoccupazione (per la quale si è arrestata la crescita ma che risulta ancora pari al 12,6% a giugno 6 ) e la generale incertezza sulle prospettive economiche non consente una previsione migliorativa per il resto dell anno, rimandando al 2015 per un dato di crescita più consistente. Questi fattori si stanno riflettendo sul tasso di inflazione, ulteriormente diminuito (a giugno ha raggiunto il +0,3% 7 ); anche questa è una variabile che influisce direttamente sui risultati del Gruppo, essendo la maggioranza dei contratti indicizzati. Per quanto riguarda più specificamente il mercato immobiliare retail, si è confermato nel periodo l andamento positivo degli investimenti e il consolidamento del ritorno di interesse degli investitori istituzionali, tra cui fondi pensione italiani e soprattutto investitori istituzionali stranieri, verso tale categoria di investimenti. E proseguito, infatti, il miglioramento rispetto allo scorso anno, con gli investimenti nel primo semestre del 2014 che hanno sfiorato il miliardo di Euro, oltre il doppio rispetto allo stesso periodo del In Romania, in presenza di indicatori macroeconomici più positivi rispetto all Italia (PIL a circa +3%, e disoccupazione al 7,1% 8 ), il tasso di crescita dei consumi è stato più consistente (+3,0% 9 ). I dati economici di chiusura del semestre sono da analizzare quindi in questo contesto ancora caratterizzato da luci ed ombre ma riflettono anche le molteplici attività messe in campo dal Gruppo per dare seguito alle linee guida che contraddistinguono la strategia. La Società ha proseguito le attività di marketing e di miglioramento del tenant/merchandising mix, ad esempio attraverso l inserimento di nuovi servizi alla persona (quali cliniche mediche e dentistiche, centri fitness). Tali attività sono state anche supportate dai lavori di revisione dei lay out dei centri commerciali quali, a titolo esemplificativo, gli interventi relativi al centro commerciale Tiburtino (Guidonia) e alla galleria di Mondovì, realizzati attraverso una ricomposizione del mix tra medie superfici e negozi di vicinato. Il livello di occupancy al 30 giugno 2014 (superiore al 96%) conferma gli elevati livelli medi (tra ipermercati e gallerie in Italia) raggiunti dal Gruppo. Per quanto riguarda la valorizzazione del portafoglio esistente e la pipeline di sviluppo, la Società ha proseguito le attività di investimento previste. Inoltre ha realizzato la cessione della Galleria del Centro Commerciale Fonti del Corallo di Livorno per un controvalore pari ad Euro 47 milioni, in linea con il book 1 Fonte: ISTAT Clima di fiducia delle imprese, luglio 2014 e Fiducia dei consumatori, luglio Fonte: Banca d Italia, Bollettino Economico n.3, luglio Fonte: ISTATA, agosto Fonte: Banca d Italia, Bollettino Economico n.3, luglio Fonte: ISTAT, Stima preliminare del PIL, agosto Fonte: ISTAT, Occupati e disoccupati, giugno Fonte: ISTAT, Prezzi al consumo, luglio Fonte: Raiffeisen research Issue 6/ Fonte: Raiffeisen research Issue 6/2014 67 value (nell ottica di ottimizzazione del capitale investito e di riduzione nel tempo del rapporto di indebitamento). Infine, con l obiettivo di mantenere una struttura finanziaria equilibrata e sostenibile, il Gruppo ha concluso diverse operazioni quali la cessione di tutte le azioni proprie da esso detenute (febbraio 2014), l emissione di obbligazioni senior non garantite, per un importo complessivo pari ad Euro , con scadenza nel gennaio 2019 e con una cedola fissa del 3,875% su base annua (maggio 2014); inoltre, ha completato l aumento di capitale riservato ai soggetti aventi diritto al dividendo relativo all esercizio 2013 (c.d. dividend reinvestment option), con una quota complessiva di adesioni pari al 77,8% delle azioni offerte (in data 30 maggio 2014). L insieme di queste variabili esogene ed endogene al Gruppo ha influenzato i risultati registrati al 30 giugno 2014; in particolare, come analizzato con maggiore dettaglio successivamente, l utile netto consolidato di Gruppo risulta pari a migliaia di Euro, registrando un incremento pari al 9,82% rispetto al 30 giugno 2013, anche per effetto di minori svalutazioni e variazioni negative di fair value sugli immobili. Di seguito si riporta il conto economico gestionale consolidato: CONSOLIDATO GESTIONE CARATTERISTICA PROGETTO PORTA A MARE /000 30/06/ /06/2014 % 30/06/ /06/2014 % 30/06/ /06/2014 % Ricavi da attività immobiliare e locativa freehold (2,70)% (2,88)% n.a. Ricavi da attività immobiliare e locativa leasehold ,40% ,40% 0 0 n.a. Totale Ricavi da attività immobiliare e locativa (0,51)% (0,67)% n.a. Ricavi da servizi ,82% ,82% 0 0 n.a. Ricavi da trading n.a. 0 0 n.a n.a. RICAVI GESTIONALI ,12% (0,32)% n.a. INCREMENTI, COSTO DEL VENDUTO E ALTRI COSTI 0 (1.133) n.a. 0 0 n.a. 0 (1.133) n.a. Affitti e locazioni passive (4.290) (5.444) 26,90% (4.290) (5.444) 26,90% 0 0 n.a. Personale diretto (1.816) (1.875) 3,28% (1.816) (1.875) 3,28% 0 0 n.a. Costi diretti (8.150) (8.389) 2,93% (7.942) (8.168) 2,85% (209) (221) 5,80% COSTI DIRETTI (14.257) (15.708) 10,18% (14.048) (15.487) 10,25% (209) (221) 5,80% MARGINE LORDO DIVISIONALE (2,81)% (3,52)% (168) 165 n.a. Personale di sede (3.015) (3.082) 2,20% (2.967) (3.029) 2,10% (49) (53) 8,45% Spese generali (2.056) (2.180) 6,04% (1.848) (1.920) 3,90% (209) (260) 24,45% SPESE GENERALI (5.072) (5.262) 3,76% (4.814) (4.949) 2,81% (257) (313) 21,43% EBITDA (3,62)% (4,25)% (426) (148) (65,38)% Ebitda Margin 68,1% 64,3% 68,8% 66,1% Altri accantonamenti (63) (63) 0,00% Svalutazioni e adeguamento fair value (16.331) (13.755) (15,77)% Ammortamenti (660) (693) 4,99% AMMORTAMENTI E SVALUTAZIONI (17.053) (14.511) (14,91)% EBIT ,35% GESTIONE FINANZIARIA (22.939) (22.887) (0,23)% GESTIONE STRAORDINARIA (490) 120 n.a. RISULTATO ANTE IMPOSTE n.a. Imposte (44,56)% UTILE DEL PERIODO ,80% * (Utile)/Perdita del periodo di pertinenza di Azionisti Terzi ,68% UTILE NETTO DEL GRUPPO ,82% Dal punto di vista gestionale vengono riclassificate, e talvolta compensate, alcune voci di costo e di ricavo, ragione per cui può non esservi corrispondenza con quanto rilevato nei prospetti contabili (si rimanda all informativa per settori operativi). Ricavi I ricavi gestionali consolidati sono pari a migliaia di Euro, in aumento del 2,12% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Ai ricavi da attività locativa della gestione caratteristica si aggiungono quelli relativi al Progetto Porta a Mare (affittate tre unità di Palazzo Orlando), per 134 migliaia di Euro, e i ricavi da trading, pari a migliaia di Euro, relativi alla vendita di 4 unità residenziali, oltre a 3 box e altri ricavi da trading di minor entità. 78 Totale ricavi PROGETTO "PORTA A MARE" GESTIONE CARATTERISTICA 30/06/ /06/2014 Più in dettaglio, le componenti dei ricavi sono state: I ricavi da attività immobiliare locativa sono diminuiti rispetto allo stesso periodo del 2013 dello 0,51% Ricavi LFL Italia Nuove aperture Altro Romania (LFL) Romania (vacancy strategica) Porta A mare VARIAZIONE TOTALE La flessione, pari a 298 migliaia di Euro, è dovuta: -0,51% per 370 migliaia di Euro ai maggiori ricavi like for like (perimetro omogeneo) in Italia, al netto della vacancy programmata o strategica, con un incremento dello 0,7%. All interno, si conferma la crescita della categoria ipermercati (+1,7%) per indicizzazione e progressiva entrata a regime dei canoni sugli iper di recente apertura; è incrementata anche la categoria gallerie (+0,1%), in particolare nei centri Tiburtino, Millennium, ESP e Le Maioliche. Nel periodo è stato registrato un down side medio pari a -4,7% (su 138 contratti tra rinnovi e turnover) dovuto, in particolare, a due turnover di medie superfici (-1,5% il down side al netto di quest ultime); per 262 migliaia di Euro ai ricavi per l ampliamento del Centro d Abruzzo; per 49 migliaia di Euro ad altre variazioni in aumento relative principalmente ai maggiori ricavi registrati sulla galleria Darsena City (effetto positivo dell acquisizione del ramo d azienda e della conseguente gestione diretta) che risultano superiori ai minori ricavi per vacancy strategica sul resto della rete italiana a perimetro omogeneo (locali sfitti già commercializzati su cui è in corso la realizzazione di nuovi layout); per 572 migliaia di Euro ai minori ricavi like for like della Romania, dovuti al trascinamento del down side sui contratti di fine 2013 e primo trimestre 2014, a una maggiore vacancy media nel periodo e alla ricommercializzazione in corso sulla palazzina uffici (uscita banca nel 3Q 2013). Inoltre, la vacancy strumentale (per la prosecuzione del piano investimenti) ha determinato minori ricavi per 499 migliaia di Euro; per 93 migliaia di Euro all aumento dei ricavi da attività immobiliare locativa del Progetto Porta a Mare relativi a unità uso uffici affittate. 89 I ricavi da servizi, sono in aumento (+7,83%) rispetto al primo semestre La voce è composta prevalentemente da ricavi da Facility Management (85% del totale per un importo pari a migliaia di Euro), in flessione rispetto al precedente esercizio (-3,34%) per la chiusura di un mandato di gestione e un calo registrato in Romania. Sono al contrario in significativo aumento i ricavi da Pilotage (per circa 264 /000), principalmente relativi alle attività svolte sull ampliamento del Centro. I ricavi da trading del progetto Porta a Mare risultano pari a migliaia di Euro e sono relativi alla vendita di 4 unità residenziali e 3 box, per un importo pari a migliaia di Euro, oltre a 107 migliaia di Euro per altri proventi. Costi Diretti I costi diretti della gestione caratteristica, comprensivi dei costi del personale, sono pari a migliaia di Euro, in crescita del 10,25% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. L andamento riflette: L aumento della voce affitti e locazioni passive (per migliaia di Euro pari al 26,90%), determinato principalmente dalla cessione della galleria Le Fonti del Corallo di Livorno che è ora in gestione tramite un contratto di locazione di lunga durata stipulato con l acquirente; tale voce al 30 giugno 2014 incide per circa il 35% sul totale dei costi diretti. L incremento delle spese condominiali (per 258 migliaia di Euro) conseguenza della maggiore vacancy media del periodo, oltre alla vacancy dovuta ai lavori di riadattamento dei locali presso alcuni immobili (in particolare ai lavori di riduzione della superficie dell ipermercato presso il centro commerciale Le Porte di Napoli). L incremento dei costi relativi alle imposte sugli immobili (per 115 migliaia di Euro) riconducibile, in Italia, all aumento delle aliquote registrate in alcuni comuni. Questa voce di costo è pari, al 30 giugno 2014, a migliaia di Euro, che rappresenta circa il 25% del totale costi diretti. I maggiori costi di pilotage, correlati all incremento dei ricavi da servizi. Il decremento degli accantonamenti (per 410 migliaia di Euro) in seguito alla riduzione dei crediti in contenzioso. L incidenza dei costi diretti della gestione caratteristica sui relativi ricavi è pari al 25,7%, in crescita rispetto all anno precedente. Costi diretti gestione caratteristica /06/ /06/2014 I costi diretti del Progetto Porta a Mare, pari a 221 migliaia di Euro, sono costituiti prevalentemente dall imposta IMU (143 migliaia di Euro) e dai costi per spese condominiali. 910 Analisi dei margini per attività di business Il margine lordo divisionale presenta una flessione del 2,81% passando da migliaia di Euro al 30 giugno 2013 a migliaia di Euro al 30 giugno Nella tabella che segue viene riportata un analisi dei margini lordi divisionali per attività di business: CONSOLIDATO GESTIONE CARATTERISTICA PROGETTO PORTA A MARE /000 30/06/ /06/2014 % 30/06/ /06/2014 % 30/06/ /06/2014 % Margine da immobili di proprietà (3,17)% (3,40)% n.a. Margine da immobili di proprietà di terzi ,22% ,22% 0 0 n.a. Margine da servizi (33,18)% (33,18)% 0 0 n.a. Margine da trading (199) 31 n.a. 0 0 n.a. (199) 31 n.a. Margine lordo divisionale (2,81)% (3,52)% (168) 165 n.a. SBU 1 - Attività immobiliare locativa - margine su immobili di proprietà: tale margine è pari a migliaia di Euro a fronte di migliaia di Euro dello stesso periodo dell esercizio precedente, in diminuzione per effetto principalmente del trasferimento della galleria Fonti del Corallo tra gli immobili di proprietà di terzi. Tale attività continua a presentare una marginalità, in percentuale sui ricavi della stessa tipologia, molto rilevante e pari all 86,02%, in calo leggero rispetto all 86,43% dell anno precedente soprattutto per effetto della diminuzione dei ricavi (prevalentemente in Romania e per vacancy strategica) e dell incremento dei costi diretti (aumento delle imposte sugli immobili e delle spese condominiali). SBU 1 - Attività immobiliare locativa - margine su immobili di proprietà di terzi: il margine è pari a 408 migliaia di Euro. La marginalità, in termini percentuali sui ricavi della stessa tipologia, è pari al 6,58% (7,51% nel 2013): tale leggera flessione è dovuta prevalentemente all aumento dei costi diretti. SBU 2 Attività di servizi - margine da attività di servizi: il margine dell attività da servizi si è attestato a 216 migliaia di Euro con una percentuale sui ricavi da servizi pari al 7,96%. La diminuzione del margine rispetto al 2013 (33,18%) si giustifica nei minori ricavi da Facility (minori commercializzazioni e mancati rinnovi di mandati di gestione) e maggiori costi diretti. SBU 3 Attività di sviluppo e trading margine da trading: il margine relativo al progetto Porta a Mare di Livorno risulta pari a 31 migliaia di Euro; rispetto allo stesso periodo dell anno precedente si rilevano ricavi da cessione immobili. Spese Generali Le spese generali della gestione caratteristica, comprensive dei costi del personale di sede, sono pari a migliaia di Euro, in incremento (+2,81%) rispetto ai migliaia di Euro del primo semestre 2013; incide sul dato anche un lieve incremento del costo del personale a seguito dell andata a regime di alcuni adeguamenti contrattuali. L incidenza delle spese generali sui ricavi della gestione caratteristica risulta pari all 8,21%. 1011 Spese generali gestione /06/ /06/2014 Le spese generali del Progetto Porta a Mare, pari a 313 migliaia di Euro (comprensive dei costi del personale), aumentano del 21,4% rispetto all analogo periodo dell esercizio precedente, in seguito a maggiori costi pubblicitari e consulenze. EBITDA L EBITDA della gestione caratteristica del primo semestre 2014 è pari a migliaia di Euro, in diminuzione del 4,25% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente, mentre l Ebitda complessivo è pari a migliaia di Euro e registra una flessione del 3,62%. Di seguito una rappresentazione delle variazioni intervenute nel corso dei primi sei mesi del 2014 nelle componenti che formano l EBITDA complessivo Ebitda 30/06/2013 Delta ricavi att. locativa e servizi Delta costi diretti Delta attività da trading Delta spese generali Ebitda 30/06/2014 Come precedentemente commentato, sull andamento del margine EBITDA ha influito sostanzialmente il calo dei ricavi della gestione caratteristica (in particolare in Romania e per vacancy strategica) e l incremento dei costi (anche per maggiori locazioni passive relative in particolare alla galleria del centro commerciale Le Fonti del Corallo ). L EBITDA MARGIN della gestione caratteristica è pari a 66,11% con una flessione, rispetto allo stesso periodo dell anno precedente, dovuta ai due effetti combinati sopra descritti. 1112 Ebitdae Ebitda Margin gestione caratteristica 68,83% 66,11% /06/ /06/2014 EBIT L EBIT si è attestato a migliaia di Euro, con un aumento del 4,35% rispetto all analogo periodo del 2013 determinato prevalentemente da minori svalutazioni e variazioni negative di fair value sugli immobili (- 15,8%). Gestione Finanziaria Il risultato della gestione finanziaria é passato da migliaia di Euro di giugno 2013 a migliaia di Euro al 30 giugno 2014, con un decremento pari a 52 migliaia di Euro. Al netto degli interessi capitalizzati, pari a 410 migliaia di Euro, il saldo della gestione finanziaria risulta in incremento di circa 358 migliaia di Euro e ciò è dovuto all incremento del costo medio del debito pari al 4,13% al 30 giugno 2014 rispetto al 4,31% del periodo precedente mentre, al netto degli oneri figurativi del prestito obbligazionario, risulta pari al 4,26% rispetto al 3,79% del periodo precedente. Le principali variazioni sono ascrivibili principalmente: (i) ai maggiori interessi passivi su mutui dovuti alla stipula, nell esercizio precedente, di nuovi contratti di finanziamento con Iccrea Banca, per un importo pari a 6 milioni di Euro, e con BNP PARIBAS, per un importo pari a 135 milioni di Euro, in parte compensati da minori interessi passivi sul Prestito Obbligazionario Convertibile scaduto a fine 2013; (ii) all incremento dell euribor, che passa da 0,21 (media euribor 3m 365 semestre 2013) allo 0,29 (media euribor 3m 365 semestre 2014); lo spread applicato sull utilizzo del breve si attesta invece in diminuzione; (iii) all iscrizione a conto economico, a seguito dell estinzione dell apertura di credito ipotecaria accesa nel corso dell anno 2012 con l istituto di credito Intesa San Paolo, dei costi accessori all operazione finanziaria che risultavano non ancora ammortizzati, per un importo pari a circa 297 migliaia di Euro; (iv) agli oneri relativi al prestito obbligazionario di 150 milioni emesso in data 7 maggio 2014 e (v) ai minori oneri finanziari conseguenti all estinzione dei conti correnti ipotecari (Intesa San Paolo e Monte dei Paschi) e al minor utilizzo delle linee a breve. gestione finanziaria 30/06/ /06/2013 Variazioni (proventi finanziari) (58) (66) 8 oneri finanziari effetto (utile)/perdita su cambi (25) (17) (8) interessi capitalizzati (410) 0 (410) commissioni Saldo della gestione finanziaria (52) 1213 Plusvalenze/Minusvalenze da cessione Il risultato registrato nel primo semestre 2014, pari a 120 migliaia di Euro, é da imputare alla plusvalenza, al netto dei costi accessori alla vendita, relativa alla cessione delle porzioni immobiliari afferenti la Galleria del Centro Commerciale Fonti del Corallo di Livorno, avvenuta in data 26 febbraio 2014 per un controvalore pari ad Euro 47 milioni. Imposte Il carico fiscale, corrente e differito, risulta pari a positivi migliaia di Euro e ciò è dovuto principalmente all effetto della fiscalità differita legata alle svalutazioni relative agli adeguamenti al fair value degli immobili. Sul tax rate, inoltre, incidono le vendite immobiliari realizzate nel corso del primo trimestre, non presenti nell analogo periodo dell esercizio precedente. Imposte sul reddito 30/06/ /06/2013 Variazione Imposte Correnti Imposte Differite passive 995 (1.675) Imposte Anticipate (3.319) (1.997) (1.322) Sopravvenienze attive/passive 0 3 (3) Totale (1.672) (3.017) Utile Netto del Gruppo Gli effetti complessivi di quanto sopra descritto hanno prodotto un incremento dell utile netto del Gruppo (9,82% rispetto al 30 giugno 2013) che si attesta a migliaia di Euro. Utile netto del Gruppo /06/ /06/2014 Di seguito viene raffigurata la composizione della variazione dell utile rispetto allo stesso periodo dell esercizio precedente. 1314 Utile netto del gruppo 30/06/2013 Delta Ebitda gestione caratteristica Delta Ebitda progetto 'Porta a mare' Delta acc.,amm., svalutazioni e fair value Delta gestione finanziaria e straordinaria Delta imposte Delta (utile)/perdita pertinenza di Terzi Utile netto del gruppo 30/06/2014 FFO gestione caratteristica Più significativo, rispetto alla variazione dell utile netto, risulta il confronto dell andamento dell FFO (Funds From Operations), indice di misurazione delle performance ampiamente utilizzato nelle analisi del settore real estate (Siiq e REITS), che definisce i flussi generati dalla gestione ricorrente. Infatti, l FFO è costruito rettificando l utile ante imposte dalle poste non monetarie (svalutazioni, adeguamento del fair value, ammortamenti e altre), nonché dall impatto della gestione straordinaria e dei profitti relativi alle cessioni di immobili, al netto delle imposte correnti, e dunque meglio si presta a rappresentare l andamento della gestione ricorrente e tipica del Gruppo. Il dato registrato al 30 giugno 2014 registra una flessione del 6,29% rispetto al primo semestre dell esercizio precedente. FFO -6,29% /06/ /06/15 ANALISI PATRIMONIALE E FINANZIARIA La situazione patrimoniale e finanziaria del Gruppo IGD alla data del 30 giugno 2014, è così sintetizzata: FONTI-IMPIEGHI 30/06/ /12/2013 D % Attivo immobilizzato (30.859) (1,64%) CCN (9.952) (13,96%) Altre passività non correnti (68.747) (68.519) (228) 0,33% TOTALE IMPIEGHI (41.039) (2,18%) Patrimonio netto ,15% (Attività) e Passività nette per strumenti derivati ,53% PFN (50.656) (4,67%) TOTALE FONTI (41.039) (2,18%) Le principali variazioni del primo semestre 2014, rispetto al 31 dicembre 2013, sono: Attivo immobilizzato. E passato da migliaia di Euro al 31 dicembre 2013 a migliaia di Euro al 30 giugno 2014; la variazione di migliaia di Euro è imputabile principalmente agli incrementi e decrementi che seguono: Investimenti immobiliari ( migliaia di Euro). La variazione si riferisce: alla vendita della Galleria del Centro Commerciale Fonti del Corallo di Livorno al fondo immobiliare gestito da BNP Paribas REIM Sgr che ha comportato un decremento per complessivi migliaia di Euro. Di conseguenza migliaia di Euro relativi al ramo d azienda attinente alla galleria del Centro Commerciale Fonti del Corallo non più di proprietà sono stati riclassificati alla voce Avviamento ; agli incrementi, pari a migliaia di Euro, riconducibili a interventi di manutenzione straordinaria che hanno riguardato prevalentemente i centri commerciali di Mondovì, Centro d Abruzzo, Casilino, Tiburtino, Esp, Centro Sarca, l ipermercato del centro commerciale Le Porte di Napoli e alcuni centri commerciali rumeni, nonché i lavori di ultimazione dell ampliamento della galleria Centro d Abruzzo; alla riclassifica dalle immobilizzazioni in corso relativa, per circa migliaia di Euro, all apertura dell ampliamento della galleria Centro d Abruzzo, avvenuta nel mese di aprile 2014, oltre a lavori ultimati presso alcuni centri commerciali iscritti nelle immobilizzazioni in corso nell esercizio precedente; all adeguamento al fair value al 30 giugno 2014, che ha determinato svalutazioni per adeguamento al fair value in misura prevalente rispetto alle rivalutazioni, per un importo complessivo netto pari a migliaia di Euro. Immobilizzazioni in corso ( migliaia di Euro). La variazione è dovuta principalmente: all avanzamento dell investimento, limitatamente al comparto commerciale, del progetto Porta a Mare di Livorno per un importo pari a circa 971 migliaia di Euro; l adeguamento al Fair value al 30 giugno è stato pari a migliaia di Euro relativamente alla Piastra Mazzini e a -190 migliaia di Euro relativamente agli altri sub ambiti. all avanzamento dei lavori relativi alle opere di urbanizzazione e all appalto relativo alla realizzazione dei fabbricati del futuro Parco Commerciale di Chioggia, pari a circa migliaia di Euro; agli oneri di urbanizzazione conseguenti alla sottoscrizione della Convenzione Urbanistica e ai costi accessori relativi al progetto di ampliamento di ESP per un importo pari a circa 195 migliaia di Euro, oltre a interessi capitalizzati per 410 migliaia di Euro; 1516 ai lavori di ammodernamento che interesseranno i centri commerciali di Afragola e Lugo e alla prosecuzione dei lavori di rimodulazione del centro commerciale di Palermo per un valore complessivo pari a circa migliaia di Euro; ai lavori di restyling dell interno della galleria Centro Sarca (lotto 2) per un importo pari a circa 508 migliaia di Euro; a lavori di manutenzione straordinaria, non ultimati, presso alcuni centri commerciali rumeni per un valore pari a circa migliaia di Euro. I progetti in corso (Chioggia, Portogrande ed Esp), contabilizzati con il criterio del costo rettificato, al fine di allineare i valori contabili dei terreni e progetti in corso al minore tra il costo e il valore equo espresso dalle perizie, sono stati oggetto di ripristino delle svalutazioni effettuate negli esercizi precedenti per un importo pari a circa +16 migliaia di Euro. Il decremento è dovuto sostanzialmente: all ultimazione di lavori, pari a circa migliaia di Euro, prevalentemente riferiti ai lavori ultimati presso il centro commerciale di Centro Sarca, relativi al piano interrato (lotto 1) e presso alcuni centri commerciali rumeni, oltre all ultimazione dell ampliamento di Centro d Abruzzo e alla conseguente riclassifica nelle attività materiali. Attività per imposte anticipate ( migliaia di Euro). La variazione è dovuta principalmente: all iscrizione della fiscalità differita relativa agli strumenti finanziari di copertura su mutui (irs); allo stanziamento di imposte anticipate relative alla svalutazione delle Rimanenze del progetto Porta a Mare; all iscrizione della fiscalità differita sugli adeguamenti del valore equo degli investimenti immobiliari. Crediti vari e altre attività non correnti (-951 migliaia di Euro). La variazione è dovuta principalmente al decremento dell usufrutto, riferito al diritto reale sulla galleria commerciale del centro Città delle Stelle, per la quota di competenza rilevata a conto economico. CCN ( migliaia di Euro). La variazione è principalmente dovuta: per migliaia di Euro alle rimanenze per lavori in corso di costruzione e acconti. Tale variazione è dovuta all avanzamento dei lavori relativi prevalentemente al sub ambito Piazza Mazzini di Livorno, allo scarico delle rimanenze in relazione alle unità residenziali vendute nel primo trimestre e alla svalutazione effettuata al fine di riflettere il minor valore del comparto non commerciale espresso in perizia; per migliaia di Euro all incremento dei crediti commerciali verso terzi e verso parti correlate, al netto del fondo svalutazione crediti incrementato per effetto dell aggiornamento delle stime di incasso relative alle posizioni creditorie dubbie; per migliaia di Euro all incremento netto dei debiti verso fornitori terzi e verso parti correlate attinenti prevalentemente a lavori e appalti eseguiti nel semestre; per migliaia di Euro all incremento delle passività per imposte relative prevalentemente allo stanziamento delle ritenute operate dalla Capogruppo sull erogazione dei dividendi liquidate nel mese di luglio; per -518 migliaia di Euro alle altre passività correnti, che sono incrementate prevalentemente a seguito dell incasso di depositi cauzionali per l apertura dell ampliamento del centro commerciale Abruzzo avvenuta nel mese di Aprile Altre passività non correnti. (-228 migliaia di Euro). La variazione è dovuta principalmente: 1617 al decremento dei fondi per rischi ed oneri futuri per -306 migliaia di Euro, principalmente ascrivibile all erogazione del Fondo per il salario variabile; all incremento della fiscalità differita passiva, per 807 migliaia di Euro, prevalentemente imputabile agli adeguamenti del valore equo degli investimenti immobiliari e agli effetti delle scritture di rettifica per l adeguamento dei bilanci delle società controllate ai principi ias/ifrs; per -107 migliaia di Euro all incremento del Fondo TFR. Patrimonio netto: al 30 giugno 2014, si è attestato a migliaia di Euro e la variazione di migliaia di Euro è dovuta principalmente: all aumento del capitale sociale pari a migliaia di Euro; al decremento relativo all iscrizione dei costi accessori all aumento di capitale sociale, al netto degli effetti fiscali, e alla vendita delle azioni proprie pari a 385 migliaia di Euro; alla vendita delle azioni detenute in portafoglio per migliaia di Euro; alla distribuzione dell utile relativo all esercizio 2013 pari a migliaia di Euro; all adeguamento delle riserve CFH relativo ai contratti derivati di copertura del rischio di tasso di interesse, pari a migliaia di Euro per la capogruppo e pari a -45 migliaia di Euro per le società controllate; alla movimentazione della riserva di traduzione relativa alla conversione dei bilanci espressi in una valuta diversa da quella funzionale del gruppo, per un importo pari a circa +145 migliaia di Euro; all utile del periodo di competenza della Capogruppo per migliaia di Euro e alla perdita di competenza dei terzi per 334 migliaia di Euro. (Attività) e Passività nette per strumenti derivati: la valutazione al fair value degli strumenti derivati di copertura al 30/06/2014 ha determinato una variazione negativa rispetto all esercizio precedente per un importo pari a migliaia di Euro. Posizione finanziaria netta: al 30/06/2014 è migliorata sensibilmente rispetto all esercizio precedente e presenta una variazione di migliaia di Euro analiticamente dettagliata nella tabella che segue: PFN 31/12/13 Utile del periodo di pertinenza della Capogruppo Amm.ti/Svalutazioni/Var. fair value Var. CCN (al netto svalutazioni PM) Var. Altre Att./Pass. non correnti e strumenti derivati Var. Immobilizzazioni Mat./Imm. Var. Patrimonio Netto PFN 30/06/14 1718 La posizione finanziaria netta riportata nel grafico evidenzia, nella voce quote a breve dei debiti a lungo, le quote relative alla parte corrente dei mutui, dei finanziamenti verso società di leasing e del rateo cedola verso obbligazionisti Debito a breve Quota corrente dei debiti a lungo termine Debito a lungo Corrispettivi potenziale gallerie e rami Cassa e liquidità PFN Il gearing ratio è dato dal rapporto tra la PFN e il Patrimonio netto, che non contiene gli effetti meramente contabili e non monetari della riserva di CFH. Il dato registrato al 30 giugno, pari a 1,30, risulta in calo rispetto al dato del 31 dicembre Gearing ratio 1,38 1, PN rettificato PFN /12/ /06/19 NNAV 30/06/ /12/2013 Market value Immobili di Proprietà, terreni e iniziative di sviluppo dirette, immobili per trading a 1.849, ,28 Investimenti Immobiliari, terreni e iniziative di sviluppo, immobili per trading b 1.848, ,86 Plusvalenza potenziale c=a-b 1,02 0,42 Patrimonio netto (inclusi terzi) 764,81 763,69 Valore azioni proprie (incl. Commissioni) 0,00 22,25 Patrimonio netto rettificato h 764,81 785,94 Prezzo corrente azione IGD 0,00 0,87 Plusvalenza/(minusvalenza) potenziale su azioni proprie d 0,00 (12,59) Totale plusvalore/(minusvalore) e=c+d 1,02 (12,17) NAV f=e+h 765,83 773,78 Numero azioni g 360,17 348,00 NAV per azione f/g 2,13 2,22 Tax rate su plus/minus da immobili 27,6% 27,6% Totale Plusvalore/(minusvalore) netto i 0,74 (12,29) NNAV l=h+i 765,55 773,66 NNAV per azione m=l/g 2,13 2,22 Il decremento del NNAV è da ricondurre prevalentemente all aumento del capitale sociale per effetto della Dividend Reinvestment Option 2014 che ha portato il numero delle azioni da a , con un incremento di azioni. Tale effetto è parzialmente compensato dall incremento della plusvalenza potenziale sul progetto ampliamento Esp e dalla minor minusvalenza (10,178 milioni di Euro) realizzata sulla vendita delle azioni proprie rispetto alla minusvalenza ipotizzata al 31 dicembre 2013 con il prezzo dell azione a 0,87 (12,59 milioni di Euro). 1920 Il titolo Il titolo azionario IGD è quotato sul Mercato Telematico Azionario (MTA) gestito da Borsa Italiana, all interno del Super Sector Beni Immobili; IGD è inoltre componente dell indice STAR, che rappresenta il Segmento Titoli con Alti Requisiti. Il lotto minimo degli scambi dell azione è di 1 Euro. Lo specialist è Intermonte. Il capitale sociale sottoscritto e versato di IGD SIIQ SpA al 30 giugno 2014 è pari a ,02 Euro, suddiviso in azioni prive dell indicazione del valore nominale. Andamento del prezzo dell azione IGD dal 2 gennaio 2014 al 15 luglio gen-14 feb-14 mar-14 apr-14 mag-14 giu-14 lug-14 Fonte: Elaborazioni IGD su dati Borsa Italiana Nel 2014 il titolo IGD ha mostrato una brillante performance: rispetto alla quotazione del 2 gennaio di 0,86 Euro, l apprezzamento era pari rispettivamente al 50,12% alla data del 30 giugno e al 36,7% al 15 luglio. Il titolo ha mostrato un movimento di netto rialzo da inizio anno sino all 11 marzo, quando ha toccato un massimo di periodo a 1,35 Euro; ha poi oscillato lateralmente fino a metà aprile, restando in un canale compreso tra quel massimo e un minimo di 1,24 Euro. Successivamente al 19 maggio (data dello stacco del dividendo di 0,065 Euro), il titolo ha reinnestato un movimento al rialzo, che l ha condotto dal livello di 1,19 Euro a raggiungere il massimo di 1,55 Euro (intraday) il 9 giugno Le oscillazioni successive hanno riportato il prezzo sui livelli da cui si era mosso il giorno dello stacco del dividendo. Andamento dei volumi dell azione IGD dal 2 gennaio 2014 al 15 luglio gen-14 feb-14 mar-14 apr-14 mag-14 giu-14 lug-14 Fonte: Elaborazioni IGD su dati Investis Il 2014 ha segnato un significativo miglioramento delle condizioni di liquidità dell azione IGD. Nei primi sei mesi del 2014 gli scambi medi giornalieri sul titolo si sono attestati a circa pezzi, in forte crescita non solo rispetto ai pezzi registrati mediamente nel primo semestre 2013, ma anche relativamente ai pezzi scambiati in media giornalmente nel corso dell intero21 Andamento del prezzo dell azione IGD a confronto con l indice del mercato azionario italiano (FTSE Italia All-Share) dal 2 gennaio gen-14 feb-14 mar-14 apr-14 mag-14 giu-14 lug-14 IGD FTSE Italia All-Share Fonte: Elaborazioni IGD su dati Borsa Italiana In questa prima parte del 2014 il titolo IGD ha performato costantemente meglio dell indice del mercato azionario italiano, con un outperformance che in determinati momenti (picco dell 11 marzo e del 9 giugno) è arrivata a sfiorare il 50%. Nel 2014 i mercati finanziari sono stati dominati dalla ricerca di rendimenti interessanti da parte degli investitori internazionali. I bassi livelli raggiunti dai rendimenti dei titoli dei mercati dell area core dell Eurozona hanno spinto consistenti flussi in acquisto sui mercati periferici, tra i quali l Italia. Il mercato azionario, in particolare, ha beneficiato di migliori valutazioni, espresse in termini di più elevati target price, come conseguenza dell impiego di tassi di attualizzazione significativamente più bassi rispetto alla fine del L atteggiamento accomodante della Banca Centrale Europea, più volte confermato nel corso del 2014, ha alimentato la percezione di un costo del capitale destinato a rimanere su livelli contenuti. Il consistente apprezzamento delle quotazioni del titolo IGD nei primi due mesi e mezzo del 2014 va inquadrato in questo tipo di contesto. A livello di fattori specificamente legati alla Società, hanno inoltre influito la progressiva migliore comprensione del Piano Industriale , presentato il 19 dicembre 2013, e i positivi risultati annuali 2013 pubblicati il 27 febbraio 2014, oltre alla notizia dell ingresso del fondo Quantum Strategic Partners Ltd., che ha rilevato il 5% del capitale di IGD. Nel periodo più recente il mercato azionario, mentre ha continuato a essere sostenuto dalle misure espansive della politica monetaria, è risultato anche molto sensibile alla crescente instabilità dei Paesi del Medio Oriente, oltre che alle notizie quotidianamente pubblicate sugli indicatori dell economia reale, la cui ripresa appare molto fragile. Per quanto riguarda IGD in particolare, nel periodo più vicino l andamento del prezzo del titolo ha rispecchiato l esito positivo dell operazione di aumento di capitale collegato alla Dividend Reinvestment Option, conclusasi il 30 maggio con il 77,8% di azioni sottoscritte sul totale di quelle offerte, per un controvalore complessivo di 14,05 milioni di Euro. L annuncio dell acquisizione di un portafoglio strategico e di un aumento di capitale di 200 milioni di Euro, avvenuto l 8 luglio 2014, è coinciso con una fase di correzione del mercato borsistico. Da quel momento al 15 luglio 2014 il target price degli azionisti che coprono il titolo IGD non ha presentato variazioni di rilievo, essendo passato da 1,32 a 1,30 Euro. 2122 Andamento del prezzo dell azione IGD a confronto con l indice europeo del settore immobiliare (base = 100) gen-14 feb-14 mar-14 apr-14 mag-14 giu-14 lug-14 IGD EPRA NAREIT Europe Fonte: Elaborazioni IGD su dati EPRA Grazie ai fattori sopra esaminati, nella prima parte del 2014 il titolo IGD ha sovraperformato in misura significativa, oltre che l indice del mercato azionario italiano, anche l indice europeo di settore, l EPRA NAREIT Europe. L outperformance di IGD rispetto all indice di riferimento europeo in corrispondenza del massimo di periodo, il 9 giugno, era superiore al 50%. Il comparto immobiliare europeo ha complessivamente performato in modo positivo in questa prima parte del 2014, in particolare grazie ai consistenti rialzi dei titoli continentali, alimentati dal perdurare di bassi livelli dei tassi d interesse reali. Nella prima settimana di luglio diversi titoli del settore sono arrivati a trattare a multipli che rappresentano i nuovi massimi dal 2008, con un premio medio sul NAV attorno al 20%. Ciò testimonia come gli investitori continuino a preferire il comparto real estate rispetto ad altri più esposti al ciclo, dal momento che non si sono ancora manifestati netti segnali di ripresa economica: i titoli immobiliari, infatti, oltre a beneficiare dei bassi livelli dei tassi d interesse, offrono rendimenti interessanti in termini di dividendi e prospettano opportunità di creazione di valore in occasione di operazioni di M&A. Principali azionisti FLOTTANTE, 34.89% COOP ADRIATICA, 43.99% SCHRODER INVESTMENT MANAGEMENT QUANTUM LTD*, 3.14% STRATEGIC PARTNERS LTD, 5.05% UNICOOP TIRRENO, 12.93% Fonte: libro soci IGD SIIQ SpA e Comunicazioni Consob partecipazioni rilevanti * Monitoraggio diretto IGD - aggiornamento del 23 giugno23 Attività di Investor Relations Nel corso del 2014 IGD ha dato seguito alla propria politica di comunicazione aperta e trasparente con analisti e investitori. Al 30 giugno 2014 il titolo IGD risulta coperto da una società di ricerca indipendente e da 6 broker, dei quali tre domestici e tre internazionali. Nel corso del 2014 sono state organizzate presentazioni, in forma di conference call, in 3 diverse circostanze: il 27 febbraio, per i risultati del Bilancio 2013; l 8 maggio, per i risultati del primo trimestre 2014; l 8 luglio, per l acquisizione di un portafoglio immobiliare strategico e lancio di aumento di capitale da 200 milioni di Euro. Potendo contare sulla collaborazione di quattro diversi broker, il management di IGD ha realizzato roadshow su 6 piazze finanziarie: Parigi, Bruxelles, Amsterdam, Londra, Milano e New York. Il 25 marzo 2014 ha inoltre partecipato alla STAR Conference di Milano organizzata da Borsa Italiana. Eventi rilevanti del primo semestre 2014 Eventi societari Il 27 febbraio 2014 il Consiglio di amministrazione ha approvato il Progetto di Bilancio di esercizio e il Bilancio Consolidato, proponendo all Assemblea un dividendo pari a 0,065 Euro per ogni azione in circolazione. In un ottica di rafforzamento patrimoniale si è deciso, analogamente all esercizio precedente, di proporre all Assemblea un aumento di capitale con esclusione del diritto di opzione che permetterà agli azionisti titolari della cedola relativa al dividendo per il 2013 la facoltà di reinvestire in IGD una parte non superiore all 80% del dividendo lordo spettante (c.d. Dividend Reinvestment Option). Tale operazione, in linea con le pratiche diffuse e adottate da numerosi REIT europei offre l opportunità agli azionisti che incasseranno il dividendo 2013 di reinvestire in IGD e ad IGD stessa di ricapitalizzarsi. Il Consiglio d Amministrazione di IGD ha infine approvato la Relazione sul Governo Societario e Assetti Proprietari, inserita all interno del fascicolo di Bilancio, e la Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla Remunerazione. In data 10 aprile 2014, il Consiglio di Amministrazione ha approvato l emissione di obbligazioni senior non garantite, per un importo complessivo pari ad Euro Le obbligazioni hanno un valore nominale unitario di Euro e multipli di Euro fino a un massimo di Euro e scadenza nel gennaio 2019 e danno diritto al pagamento di un interesse fisso pari al 3,875% da corrispondersi annualmente in via posticipata il 7 gennaio di ciascun anno. Le obbligazioni sono state collocate nell ambito di un private placement rivolto esclusivamente a investitori qualificati in Italia e all estero con esclusione delle giurisdizioni nelle quali l offerta o la vendita di strumenti finanziari siano vietate ai sensi della legge applicabile. L emissione e il regolamento delle obbligazioni sono avvenuti in data 7 maggio Le obbligazioni sono quotate sul mercato regolamentato dell Irish Stock Exchange. In data 15 aprile 2014 l Assemblea degli Azionisti di IGD ha approvato il Bilancio d Esercizio 2013, così come presentato dal Consiglio di Amministrazione dello scorso 27 febbraio 2014 e ha deliberato la distribuzione di un dividendo, pari ad Euro 0,65 per azione. L Assemblea degli Azionisti di IGD, sempre in sede ordinaria, ha inoltre rinnovato l autorizzazione al Consiglio di Amministrazione all acquisto e alla disposizione di azioni proprie, in una o più volte, sino al massimo consentito per legge. 2324 L Assemblea degli Azionisti ha approvato inoltre, in sede straordinaria, la proposta di aumento del capitale sociale a pagamento, ai sensi dell art. 2441, comma 4, secondo periodo, c.c., con esclusione del diritto di opzione nei limiti del 10% del capitale sociale preesistente della Società, riservato esclusivamente ai soggetti aventi diritto al dividendo relativo all esercizio L operazione di Dividend Reinvestment Option prevedeva che: Il controvalore complessivo massimo dell aumento di capitale fosse pari all 80% dell ammontare dei dividendi distribuibili e quindi a Euro ,60, mediante emissione di azioni ordinarie prive dell indicazione del valore nominale con godimento regolare; l aumento di capitale fosse riservato in sottoscrizione esclusivamente ai soggetti aventi diritto al dividendo per l esercizio I soggetti che decideranno di aderire avranno la facoltà di reinvestire una parte, non superiore all 80%, del dividendo lordo spettante; Il prezzo di sottoscrizione delle nuove azioni fosse fissato dal CdA in prossimità dell avvio dell offerta sulla base dei criteri stabiliti dall Assemblea e pari alla media aritmetica dei Prezzi Ufficiali dell azione IGD rilevati negli 8 giorni di borsa aperta antecedenti alla data del CdA rettificata (i) detraendo l ammontare del dividendo relativo all esercizio 2013 e (ii) applicando uno sconto fino ad un massimo del 10% e non inferiore a Euro 0,69 (ossia alla media aritmetica dei Prezzi Ufficiali dell azione IGD rilevati nei 6 mesi antecedenti alla data del 27 febbraio 2014, rettificata detraendo l ammontare del dividendo per l esercizio 2013 e applicando uno sconto del 15%). La Società ha dato esecuzione all aumento di capitale, subordinatamente al rilascio delle autorizzazioni da parte delle competenti Autorità, in concomitanza con il pagamento del dividendo relativo all esercizio L operazione si è conclusa con la sottoscrizione di numero azioni , corrispondenti al 77,798% azioni sul totale di quelle offerte, per un controvalore in Euro ,94. Investimenti, accordi commerciali e finanziamenti Nel corso del semestre il Gruppo IGD ha proseguito l attività di sviluppo di nuovi immobili, di ampliamento e di restyling di centri commerciali esistenti. Tra questi si segnalano: Centro d Abruzzo (ampliamento, fit out e manutenzioni straordinarie) Sono stati ultimati i lavori di ampliamento della galleria, oltre a lavori di fit out e manutenzioni straordinarie per un importo pari a migliaia di Euro. L ampliamento del centro commerciale, inaugurato in data 10 aprile, è consistito nella realizzazione di n. 19 negozi per una GLA complessiva di circa mq. Fit out e ammodernamenti Nel corso del primo semestre 2014 sono proseguiti i lavori relativi alla revisione dei lay out del centro commerciale La Torre (Palermo), ancora in corso e pari a circa 250 migliaia di Euro. Presso il centro commerciale Le Porte di Napoli sono stati ultimati i lavori di riduzione dell ipermercato pari a circa 716 migliaia di Euro, mentre sono stati avviati i lavori di ristrutturazione della galleria per un importo pari a circa 538 migliaia di Euro. Sono proseguiti, inoltre, i lavori di ammodernamento che interesseranno il centro commerciale di Lugo per un importo pari a circa 442 migliaia di Euro. Le attività di fit out che hanno interessato i centri commerciali, attraverso l accorpamento e la rimodulazione dei punti vendita esistenti, hanno comportato la necessità di importanti lavori edili (interni ai punti vendita) ed impiantistici (nuove realizzazioni e sezionamento impianti esistenti). 2425 Centro Sarca (Restyling) Nel corso del semestre è stata ultimata la prima parte dei lavori di restyling dei parcheggi interrati e delle scale di collegamento con il centro commerciale, avviata nel 2013, per un importo complessivo di circa 1,8 milioni di Euro, di cui 469 migliaia di Euro realizzati nel semestre. Inoltre sono iniziati i lavori di restyling dell interno della galleria per un importo pari a circa 508 migliaia di Euro. La fine lavori è prevista nel primo semestre Piastra Mazzini Nel mese di gennaio 2014 IGD ha acquistato da Porta Medicea il complesso immobiliare a destinazione commerciale e terziario, oltre alle relative pertinenze, del sub ambito Mazzini per un valore complessivo pari ad Euro 26,5 milioni oltre a transfer tax e oneri accessori, per il quale, al 31 dicembre 2013, erano stati già versati acconti per 19,5 milioni di Euro. Nel corso del semestre sono proseguite le opere di realizzazione del sub ambito Mazzini a destinazione commerciale, e l immobile è oggi in fase di ultimazione. Progetto Porta a Mare Nel corso del semestre sono proseguite le opere di realizzazione e di urbanizzazione, prevalentemente imputabili al sub ambito Mazzini (residenziale) per un importo pari a circa 521 migliaia di Euro e sono continuate le opere relative ai diaframmi del sub ambito Officine, opere prodromiche alla realizzazione dei parcheggi interrati, per un avanzamento dei lavori pari a circa 710 migliaia di Euro. E inoltre proseguita la commercializzazione del comparto residenziale, per un totale di 4 unità immobiliari, oltre a 3 box, rogitati nel periodo. Nel mese di febbraio 2014 la rivista Retail&Food ha assegnato al Progetto Porta a Mare il primo premio Prima Pietra come miglior progetto nella speciale classifica Indice di Innovazione, dedicata ai progetti di retail real estate italiani più innovativi dal punto di vista commerciale, architettonico, urbanistico e sociale. Porto Grande (ampliamento) Le medie superfici che amplieranno il centro Porto Grande, in provincia di Ascoli Piceno, hanno ottenuto tutti i permessi di costruzione. È stata completata la fase di progettazione. La GLA complessiva passerà perciò da a mq, con un ampliamento di circa mq per 2 medie superfici esterne, oltre a mq di aree verdi e nuovi parcheggi per circa mq. L inizio lavori è slittato al secondo semestre del 2014 e si prevede che termineranno nel secondo semestre Chioggia retail park Il progetto relativo al retail park di Chioggia prevede la realizzazione di un Ipercoop, 7 medie superfici e 8 punti vendita di cui due destinati alla ristorazione. I posti auto previsti sono Nel corso dell esercizio precedente è stato assegnato l appalto relativo alla realizzazione dei fabbricati e nel semestre sono proseguiti i lavori per un importo pari a circa migliaia di Euro. L apertura è prevista nel primo semestre Ampliamento Esp Nel mese di giugno è stata sottoscritta la Convenzione Urbanistica relativa al progetto di estensione della galleria del centro commerciale ESP di Ravenna, propedeutica al futuro rilascio delle autorizzazioni commerciali e dei permessi di costruire. Alla data di sottoscrizione sono stati versati oneri di urbanizzazione per un importo pari a circa 133 migliaia di Euro. 2526 Romania In Romania, nel corso del primo semestre 2014, sono stati realizzati, e in parte ultimati, interventi di manutenzione straordinaria quali il rifacimento di una facciata a Piatra Neamt, oltre a lavori di revisione dei lay out e a lavori di fit out finalizzati all inserimento di nuovi tenants (H&M a Galati e a Ramnicu Valcea; Flanco elettronica a Cluj; Carrefour a Ramnicu Valcea) per circa 3,9 milioni di Euro. Nella tabella seguente sono indicati gli investimenti eseguiti nel corso del primo semestre 2014: 2014 Euro/mln INVESTIMENTI IMMOBILIARI 9,63 IMMOBILIZZAZIONI IN CORSO 11,12 ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI 0,63 TOTALE INVESTIMENTI IN IMMOBILIZZAZIONI 21,38 Rimanenze per lavori in corso Progetto Porta a Mare 0,52 TOTALE INVESTIMENTI 21,90 Disinvestimenti Il 26 febbraio 2014, sulla base dell accordo preliminare sottoscritto in data 14 febbraio 2014, è stata rogitata la vendita della porzione immobiliare afferente la Galleria del Centro Commerciale Fonti del Corallo di Livorno a un fondo immobiliare riservato gestito da BNP Paribas REIM Sgr. La vendita dell immobile di circa mq è avvenuta per un controvalore di 47 milioni di Euro. Anche dopo il passaggio di proprietà, IGD, mantenendo la titolarità del ramo d azienda e la gestione della Galleria e dei rapporti con i conduttori, condurrà in locazione l immobile mediante un contratto di lunga durata. Questo accordo consentirà a IGD di mantenere inalterato il network di centri commerciali gestiti, di cui Fonti del Corallo di Livorno rappresenta un centro di primaria importanza, situato in un area di particolare rilievo per il business della società, e che comprende anche un Ipercoop di circa mq di vendita che rimane in proprietà. Finanziamenti In data 29 gennaio 2014 è stato stipulato un atto modificativo del contratto di finanziamento erogato da BNP Paribas, Succursale Italia, che prevede la conversione del tasso da variabile a fisso. Il tasso fisso è pari a 5,162% e la data di efficacia della conversione è stata il 31 gennaio Per il suddetto finanziamento è stata notificata alla Società la cessione pro soluto a Reni SPV s.r.l. Contestualmente è stata esercitata la clausola di early termination del contratto di Interest Rate Swap stipulato nel dicembre 2013 a copertura del rischio di tasso sul suddetto finanziamento. Sempre in una ottica di ottimizzazione della struttura finanziaria, Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A in data 24 marzo 2014 ha proceduto all estinzione dell apertura di credito ipotecaria accesa nel corso dell anno 2012 con l istituto di credito Intesa San Paolo. In data 28 marzo 2014 è stata pattuita un ulteriore proroga fino al 27 marzo 2024 al contratto di finanziamento con Cassa di Risparmio Bologna relativo all acquisto del Centro Commerciale Tiburtino (Guidonia) al tasso Euribor 3 mesi oltre ad uno spread pari al 3,60%. 2627 In pari data è stato sottoscritto l atto aggiuntivo al contratto di mutuo con Cassa di Risparmio del Veneto (in scadenza il 1 maggio 2014) che ha variato la scadenza al 1 novembre 2024, al tasso Euribor 6 mesi oltre ad uno spread pari al 3,60%. In data 7 maggio è stato emesso il già citato prestito obbligazionario, per un importo complessivo pari ad Euro In data 15 maggio 2014 IGD, congiuntamente a Beni Stabili S.p.A. SIIQ, ha estinto il cointestato conto corrente ipotecario MPS. Vendita azioni proprie In data 5 marzo 2014, si è perfezionato con il fondo di investimenti Quantum Strategic Partners Ltd., gestito da Soros Fund Management LLC, il contratto per la vendita di tutte le n azioni proprie detenute, pari a circa il 3,154% del capitale sociale, per un importo pari a Euro 12,07 milioni. In pari data, Unicoop Tirreno ha ceduto allo stesso acquirente n azioni IGD, pari all 1,846%. A seguito di tali operazioni il fondo Quantum Strategic Partners Ltd. ha complessivamente acquistato n azioni IGD, corrispondenti al 5% del capitale sociale, diventando il terzo azionista della Società. 2728 Il Patrimonio Immobiliare Il Mercato immobiliare italiano Si conferma anche nel primo semestre del 2014 l interesse degli investitori stranieri per il mercato immobiliare italiano sebbene i segnali di ripresa dell economia del Paese stentino a rafforzarsi e rimanga scarsa l offerta di immobili qualificati. L offerta e pipeline Nel primo semestre 2014 sono stati completati i Centri Commerciali Nave De Vero (Venezia) per circa mq di gla di proprietà Corio e Shopping Brugnato (La Spezia) di circa mq di gla. Nella tabella si riportano i principali progetti retail in Italia completati nel primo semestre o in costruzione per il 2014: Centro Stato Gla mq Data avanzamento completamento Nave De Vero (VE) Shopping Brugnato (SP) CC Maximo RM CC Cascina Merlata Completato Q2014 Completato Q2014 In costruzione Q2014 In costruzione Q2016 CC (MI) Arese In costruzione Q2015 A fine del primo semestre 2014 lo stock di centri commerciali presente in Italia, con superficie maggiore di mq di gla, ha raggiunto il valore di 14,4 milioni di gla, corrispondente ad una densità di 241 mq di gla ogni mille abitanti. Il volume in costruzione con consegna nei prossimi tre anni risulta di circa mq di gla, di cui circa l 80% rappresentati da centri commerciali. E in evidenza l attività di refurbishment e ampliamento di centri commerciali esistenti tra cui, al momento, l annuncio di ampliamento più importante è quello del centro commerciale Oriocenter. Gli investimenti Anche nel primo semestre del 2014 il settore retail si conferma il preferito dagli investitori, costituendo il 60% del volume totale investito in Italia. 2829 Le principali operazioni registrate nel semestre sono state l acquisizione dall operatore Klepierre di un portafoglio pan-europeo di gallerie commerciali (di cui 7 in Italia) da parte di un consorzio guidato da Carrefour, l acquisizione da parte di Blakstone di due centri commerciali ed un factory outlet dai fondi Degi Global Business e Degi International e l acquisizione del centro commerciale Fiumara di Genova da parte del duo di investitori Allianz e Ing insurance. I retailers e lo yield L interesse da parte dei retailers di spazi prime o good secondary nel mercato italiano rimane alto, su tutti basta citare l accordo di Gallerie Lafayette per entrare in Italia a seguito dello sviluppo nel paese dell investitore Westfield. A seguito di questo rafforzato interesse i tassi di rendimento nel semestre hanno subito una contrazione di circa 25 bps attestandosi al 6,75% per i centri prime e all 8,25% per i centri good secondary. Tali tassi sono confermati dalle negoziazioni in corso e la pipeline di possibili transazioni entro l anno viene stimata di circa 1,2-1,3 MLD di Euro. ROMANIA Nel primo semestre 2014 non si sono registrate nuove aperture di centri commerciali in Romania. Lo stock di mq retail è rimasto fermo ai circa 2,8 milioni di mq di GLA di fine Nel secondo semestre 2014 è prevista l apertura dei centri Vulcan Value Centre (Bucharest) e Targu Jui Shopping City. Lo stock di immobili retail resta costituito per il 57% da centri commerciali, per il 42% da Retail park e per l 1 % da foc. Le prime cinque città della Romania, incluso Bucharest, concentrano il 50% dello stock immobiliare retail mentre il restante 50% è distribuito sul resto del territorio rumeno. Romania: suddivisione degli immobili retail per dimensione La pipeline in costruzione per il biennio si prevede di circa mq di GLA. I principali progetti in costruzione si concentrano a Bucharest (ParkLake, Mega Mall, Ghencea shopping Center), a Timisoara (Timisoara Shopping City) e Brasov (Coresi Shopping City). Alla consegna di questi progetti, prevista per metà del 2016, lo stock di metri quadri retail raggiungerà 3,15 milioni e la densità media di mq retail sarà di 158mq/ abitanti. Nel primo semestre 2014 i prime rent dei Centri Commerciali si sono incrementati raggiungendo i 60 /mq/mese, mentre i prime yield sono rimasti stabili a 8,25%. Anche il mercato immobiliare retail romeno, che ha raggiunto un discreto traguardo di longevità, registra le prime attività di restyling per il riposizionamento sul mercato (Iris Titan di Bucharest) e annunci di programmi di pesanti refurbishment (Plaza Romania e Bucaresti Mall). 2930 PATRIMONIO DI PROPRIETA Al 30 giugno 2014 il patrimonio immobiliare italiano del Gruppo IGD SIIQ SPA mantiene la sua naturale specializzazione in immobili ad uso commerciale retail nonché in immobilizzazioni in corso derivanti da iniziative immobiliari in fase di realizzazione. Da questo semestre il patrimonio immobiliare italiano del Gruppo è stato periziato oltre che dai periti indipendenti storici CBRE e REAG Advisory, anche dal perito indipendente Cushman & Wakefield. Il patrimonio immobiliare italiano è stato ulteriormente frazionato per l inserimento del terzo perito indipendente e, contestualmente, ruotato tra i due periti già attivi. Oltre al patrimonio immobiliare italiano, il Gruppo IGD SIIQ SPA possiede anche un patrimonio immobiliare sito in Romania composto prevalentemente da immobili commerciali retail. Da questo semestre il patrimonio immobiliare romeno è stato suddiviso per la sua valutazione tra il perito indipendente CBRE e il perito indipendente Reag Advisory. Le principali variazioni che si sono verificate nel primo semestre 2014 sono state: - la cessione della Galleria del Centro Commerciale Le Fonti del Corallo per un valore di 47 milioni di Euro avvenuta in febbraio; - l apertura in aprile dell ampliamento della galleria Centro d Abruzzo e contestuale accorpamento dell asset Ampliamento Abruzzo nell asset Galleria Centro D Abruzzo; - il completamento, in maggio, della commercializzazione del tunnel di collegamento tra il Centro Commerciale Grand Center ed il Centro Commerciale Omnia di Ploiesti (patrimonio Winmarkt); - la riduzione in giugno dell iper del Centro Commerciale Le Porte di Napoli con contestuale ampliamento della galleria. Con le suddette variazioni il patrimonio immobiliare complessivo del Gruppo IGD SIIQ SPA alla data del 30 Giugno 2014 ha raggiunto il valore di mercato di Euro e risulta composto dalle seguenti categorie di immobili: - Iper e super, diciannove immobili per un totale di circa mq di gla, distribuiti su otto regioni del territorio italiano; - Gallerie e retail park, diciotto immobili, per un totale di circa mq di gla, distribuiti su dieci regioni del territorio italiano. Nel primo trimestre 2014 è uscito dal portafoglio, a seguito di cessione, la Galleria del Centro Commerciale Le Fonti del Corallo di Livorno di circa mq di gla; - City center, immobili di natura commerciale siti nelle principali vie commerciali di centri urbani. Al 30 Giugno 2014 questa categoria di immobili comprende un complesso immobiliare sito nel centro di Bologna di circa mq di gla; - Altro, sette immobili ad uso vario pertinenziali ad immobili commerciali di proprietà o immobili adibiti ad uso ufficio per un totale di circa mq di gla; - Progetto Porta a Mare, un complesso immobiliare multifunzionale in corso di realizzazione per un totale di circa mq di superficie, sito nella zona portuale di Livorno. Al 30 giugno 2014 la porzione commerciale del sub ambito Mazzini di mq di gla è stata scorporata da questa categoria di immobili per confluire nella categoria Sviluppo e terreni ; - Sviluppo e terreni, quattro aree distribuite sul territorio nazionale destinate a futuri ampliamenti e/o nuove iniziative commerciali per circa mq di gla. Nel primo semestre 2014 questa categoria di immobili ha registrato la fuoriuscita dell immobile Ampliamento Abruzzo di circa mq di gla poiché, essendo terminati i lavori, è stato ricompreso nei mq della categoria immobiliare Gallerie e retail park e l ingresso dell immobile Piastra commerciale Mazzini di mq che, essendo in corso di completamento per essere messo a reddito nei primi giorni di luglio 2014, è stato scorporato dalla categoria immobiliare Progetto Porta a Mare ; 3031 - Winmarkt un patrimonio di quattordici immobili a uso commerciale ed un immobile ad uso uffici distribuiti sul territorio rumeno per circa mq di superficie. Con il completamento, nel secondo trimestre del 2014, della commercializzazione del tunnel/ponte di collegamento tra Grand Center e Omnia di Ploiesti i due centri sono stati accorpati in un unico centro commerciale di mq di GLA. Nessun immobile di questa categoria è situato nella capitale Bucharest. Di seguito viene riportata la ripartizione del patrimonio del Gruppo IGD SIIQ SPA al 30 giugno 2014 tra i periti CBRE, REAG e Cushman & Wakefield in base all incidenza sul FV: Patrimonio Gruppo IGD SIIQ CBRE 43% REAG Advisory 39% Cushman & Wakefield 18% Totale 100% Compensi al 30 giugno 2014 CBRE Valuation SPA REAG Advisory Group Spa Cushman&Wakefield /migliaia Compensi per valutazioni 44,5 Altri compensi Totale compensi 44,5 Compensi per valutazioni 72,25 Altri compensi 47,40 Totale compensi 119,65 Compensi per valutazioni 52,1 Altri compensi Totale compensi 52,1 ANALISI DI DETTAGLIO DEL PATRIMONIO DI PROPRIETA DISLOCAZIONE GEOGRAFICA E DETTAGLIO COMPOSIZIONE DEL PATRIMONIO Il patrimonio immobiliare del Gruppo IGD SIIQ SPA al 30 Giugno 2014 si è ridotto di un asset per circa mq di gla nella classe di immobili Gallerie Commerciali e Retail Park per la cessione della Galleria Commerciale Fonti del Corallo. All interno delle categorie immobiliari del patrimonio di IGD, invece, sono avvenute le seguenti riclassifiche: - aumento di un asset nella categoria Sviluppi e terreni per lo scorporo di circa mq di gla commerciale dalla categoria immobiliare Progetto Porta a Mare ; - riduzione di un asset di circa mq di gla sempre nella categoria Sviluppi e terreni per l accorpamento dell asset ampliamento Abruzzo nell asset Galleria Centro d Abruzzo facente parte della categoria immobiliare Gallerie e Retail Park; - incremento di circa mq dell asset galleria Le Porte di Napoli classificato nella categoria immobiliare Gallerie e Retail Park e contestuale riduzione dell asset Iper Le porte di Napoli classificato nella categoria immobiliare Iper e Super; - accorpamento di Grand Center e di Omnia di Ploiesti in un unico Centro Commerciale per completamento dei lavori di collegamento. Le unità immobiliari di IGD in Italia raggiungono quota 50 (incluso il 50% del Centro Commerciale Darsena ), così ripartite per categoria di immobile: 18 gallerie e retail park 19 ipermercati e supermercati 1 city center 4 Sviluppo terreni 3132 1 immobile per trading 7 altro Con riferimento al fair value, il patrimonio immobiliare italiano del Gruppo IGD SIIQ risulta così ripartito: Di seguito viene riportata la suddivisione degli immobili per regione e per area geografica: E.Romagna:5 GC, 8 Iper-Super,1 terreno; 5 altro; 1 city center Piemonte:1 GC+ 1 GC+RP Lombardia:2 GC, Trentino: 1 GC Veneto: 1 terreni; 1 GC+RP; 1 iper Marche:1 GC, 3 Iper, 2 altro, 1 terreno Abruzzo:1 GC; 1 Iper; Campania:1 GC; 1 Iper Lazio: 2 GC; 2 Iper Toscana: 1 iper, 1Imm. per trading, 1 center terreno e sviluppo Sicilia: 2 GC, 2 iper 3233 Le unità immobiliari di IGD in Romania sono 15, così ripartite: 14 Centri Commerciali 1 Palazzina Uffici 3334 ITALIA ANALISI PER CATEGORIA DI IMMOBILE IPERMERCATI E SUPERMERCATI Gli ipermercati e supermercati del patrimonio di IGD sono locati a Coop Adriatica Scarl, Unicoop Tirreno Scarl ed Ipercoop Sicilia con contratti di lunga durata. I canoni sono indicizzati al 75% dell indice ISTAT. Le manutenzioni di carattere ordinario e straordinario relative agli impianti e alla parte edilizia interna ai fabbricati di questa classe di immobili sono previste a carico del conduttore. La categoria ipermercati e supermercati a giugno 2014 è stata valutata dai periti CBRE, REAG e Cushman & Wakefield con la seguente proporzione in base all incidenza sul FV: Iper/Super 30/06/2014 CBRE 36% REAG Advisory 39% Cushman & Wakefield 25% Totale 100% Tutti e tre i valutatori hanno utilizzato per questa categoria di immobili il metodo del discounted cash flow (DCF). CBRE e C&W hanno utilizzato una durata standard di 10 anni per tutti gli asset, Reag ha utilizzato una durata variabile tra i 17 e i 25 anni a seconda delle scadenze del contratto con l operatore. Al 30 giugno 2014 il valore di questa classe di immobili è stato di Euro con un decremento del 3,25% rispetto al 31 dicembre 2013 imputabile totalmente alla riduzione di mq di gla dell iper del Centro Commerciale Le Porte di Napoli. Se si esclude l iper del centro commerciale Le Porte di Napoli di Afragola, infatti, la variazione del FV al 30 giugno 2014 per questa categoria immobiliare risulta positiva con un incremento di +3,1 ML/ (+0,6%) rispetto al semestre precedente. Se si analizzano gli indicatori al netto dell iper di Porte di Napoli, si evidenzia che, nonostante l incremento del FV, il gross initial yield medio ponderato è rimasto sostanzialmente invariato rispetto al semestre precedente (-0,01%) attestandosi a 6,62% per effetto delle scalettature dei canoni ancora in vigore per gli iper di Coné di Conegliano e La Torre di Palermo; il tasso di attualizzazione medio ponderato è rimasto in linea con il semestre precedente registrando un aumento dello 0,01% ed attestandosi al 7,06%, mentre il gross exit cap rate medio ponderato ha subito un lieve incremento di 0,02% rispetto al semestre precedente attestandosi a 6,52%. L occupancy rate dell asset class Iper/Super è, come nei semestri precedenti, il 100%. GALLERIE COMMERCIALI E RETAIL PARK La categoria immobiliare Gallerie Commerciali e Retail Park del patrimonio del Gruppo IGD è per lo più affittata con contratti di affitto d azienda della durata di 5 anni e con indicizzazione al 100% dell indice ISTAT. Le locazioni della durata di anni 6+6 e con indicizzazione al 75% dell indice Istat sono riservate alle categorie merceologiche dei servizi paracommerciali quali edicole, tabacchi, parrucchieri e centri estetici. La classe Gallerie commerciali e retail park al 30 giugno 2014 è stata valutata dai periti CBRE, REAG e Cushman & Wakefield con la seguente proporzione in base all incidenza sul FV: 3435 Gallerie/Retail Park CBRE 38% REAG Advisory 44% Cushman & Wakefield 18% Totale 100% Tutti e tre i valutatori hanno utilizzato per questa categoria di immobili il metodo DCF. CBRE e C&W hanno utilizzato una durata standard di 10 anni per tutti gli asset, Reag ha utilizzato per questa classe di immobili una durata standard di 18 anni. Il fair value di questa classe di immobili al 30 giugno 2014 è stato di Euro , con un FV in decremento dell 1,57% rispetto al 31 dicembre 2013 ( Euro in valore assoluto) risultato della combinazione tra la cessione della galleria del centro commerciale Fonti del Corallo e gli ampliamenti delle gallerie del Centro d Abruzzo e del Centro Le Porte di Napoli. Se si neutralizzano le operazioni sopra indicate, al 30 giugno 2014 il FV della categoria immobiliare Gallerie e Retail Park registra una riduzione dello 0,5% ( Euro in valore assoluto) concentrata nelle gallerie che hanno in corso investimenti importanti (Centro Sarca e Mondovì) e che nel semestre hanno sofferto maggiormente in termini di vacancy, in parte legata ai restyling (Gran Rondò, Centro Sarca, Mondovì e I Bricchi). Sempre al netto della cessione della gallerie Fonti del Corallo e degli ampliamenti delle gallerie Centro D Abruzzo e Porte di Napoli, il gross initial yield medio ponderato ha subito un incremento di +0,15% rispetto al semestre precedente attestandosi a 6,60%, il tasso di attualizzazione medio ponderato è rimasto in linea con il semestre precedente registrando un lieve aumento dello 0,02% e attestandosi al 7,27%, mentre il gross cap out medio ponderato ha subito una flessione di -0,12% rispetto al semestre precedente attestandosi a 6,97%. Al 30 giugno 2014 il financial occupancy rate è stato di 94,73% con un decremento di -1,45% rispetto al 31 dicembre 2013 dovuto all incremento dei mq di gla sfitta concentrati principalmente nelle Gallerie dei Centri Commerciali Sarca, Gran Rondò, Mondovì ed i Bricchi. CITY CENTER La categoria immobiliare City center, risulta costituita nel primo semestre 2014 da un unico complesso di più immobili adiacenti e funzionalmente collegati tra loro siti nel centro di Bologna. Il valore di mercato di questa categoria immobiliare al 30 giugno 2014 ha raggiunto la cifra di Euro registrando una flessione di -0,36% rispetto al semestre precedente. Il gross initial yield ha registrato una lieve flessione di -0,21% attestandosi al 5,44%, il tasso di attualizzazione è rimasto invariato rispetto al semestre precedente a 6,20% mentre il gross cap out si è contratto di -0,17% attestandosi a 5,78%. La categoria City center al 30 giugno 2014 è stata valutata interamente dal perito CBRE che ha utilizzato il metodo del DCF con la durata standard di 10 anni. INIZIATIVE DI SVILUPPO DIRETTE (TERRENI) La categoria di immobili Sviluppo e terreni nel semestre ha registrato la fuoriuscita dell asset Ampliamento Abruzzo perché, essendo entrato a reddito, è stato accorpato nell asset Galleria Abruzzo, e l ingresso dell immobile Piastra Commerciale Mazzini scorporata dalla classe di immobili Progetto Porta a Mare poiché in corso di ultimazione per futura messa a reddito. Tale categoria di immobili al 30 giugno 2014 risulta composta da quattro asset sui quali è in corso la realizzazione delle seguenti iniziative commerciali: 3536 - Chioggia Retail park (VE): retail park di mq di gla, come da ultima variante presentata, con lavori iniziati in dicembre 2013 e previsione di apertura per il primo semestre Ampliamento ESP: estensione della galleria commerciale del Centro Commerciale ESP di Ravenna per mq di gla. Il progetto nel primo semestre 2014 ha visto la sottoscrizione della Convenzione Urbanistica e la presentazione della richiesta del Permesso di Costruire del fabbricato e delle autorizzazioni commerciali. L apertura è prevista per il secondo semestre Estensione P.to Grande: estensione del Centro Commerciale Porto Grande di P.to d Ascoli (AP) con la costruzione di due medie superfici per mq di gla. Per questo progetto si è completata la fase di progettazione, sono state rilasciate tutte le autorizzazioni. L apertura è prevista per fine Piastra commerciale Mazzini: complesso di locali ad uso commerciale di circa mq di gla posti al piano terreno del nuovo complesso immobiliare polifunzionale ubicato in via Mazzini a Livorno. La categoria Sviluppo e terreni al 30 giugno 2014 è stata valutata dai periti CBRE e Cushman & Wakefield con la seguente proporzione in base all incidenza sul FV: Sviluppo e terreni CBRE 63% Cushman & Wakefield 37% Totale 100% Per la valutazione di questi asset sono stati utilizzati il metodo dcf, il metodo di trasformazione ed il metodo residuale. La categoria al 30 giugno 2014 ha raggiunto un valore di FV di Euro , registrando, a perimetro costante, un incremento di +17,83% (circa 7ML/ in valore assoluto) dovuto principalmente all incremento dei lavori del cantiere di Chioggia. PROGETTO PORTA A MARE Al 30 giugno 2014 le consistenze della società Porta Medicea, titolare del Progetto Porta a Mare, sono state valutate interamente dal perito CBRE utilizzando il metodo di trasformazione. Il Progetto si suddivide nei seguenti sub ambiti: - Piazza Mazzini (residenziale e uffici) che ha registrato l inizio delle vendite degli appartamenti della destinazione residenziale nel Officine storiche (destinazione retail e residenziale) di cui si prevede l apertura per fine Lips (destinazione retail, turistica, alberghiera) di cui si prevede l inizio lavori nella seconda metà del Molo Mediceo (destinazione retail e terziario) di cui si prevede l inizio lavori nel Arsenale (destinazione retail) di cui si prevede l inizio lavori nel Il valore di mercato di questa categoria di immobili al 30 giugno 2014 è stato di Euro A perimetro costante, cioè escluso le unità abitative vendute nel semestre e la piastra commerciale Mazzini riclassificata nella categoria immobiliare Sviluppo e terreni, il valore di mercato ha subito una flessione del - 2,6% dovuta fondamentalmente al posticipo delle ipotesi di inizio lavori degli ambiti Molo, Lips e Arsenale. Nel valore di mercato al 30 giugno 2014 sono comprese anche le ulteriori consistenze a destinazione commerciale che rimarranno di proprietà del Gruppo IGD. ALTRO La categoria immobiliare Altro è una categoria residuale del patrimonio del Gruppo IGD e al 30 giugno 2014 non ha registrato variazioni di perimetro rispetto al semestre precedente rimanendo costituita da un negozio sito in prossimità del super di via Aquileia a Ravenna, una palazzina uffici presso l ipermercato 3637 Porto Grande di Porto D Ascoli (AP), un locale/ufficio confinante con l ipermercato Miralfiore, più una area ingrosso ed un area dedicata al fitness pertinenziali al Centro Commerciale Malatesta di Rimini. Rientrano in questa categoria immobiliare anche gli uffici siti al secondo piano della palazzina del Centro Direzionale Bologna Business Park, sede operativa del Gruppo IGD, in locazione al gruppo Hera, nonché gli uffici siti al terzo ed ultimo piano della stessa palazzina in locazione a Librerie Coop. La categoria Altro al 30 giugno 2014 è stata valutata dai periti CBRE, Reag e Cushman & Wakefield con la seguente proporzione rispetto a fair value: Altro CBRE 69% REAG Advisory 24% Cushman & Wakefield 7% Totale 100% Tutti e tre i valutatori hanno utilizzato per questa categoria di immobili il metodo del DCF. Il valore di mercato di questa categoria di immobili al 30 giugno 2014 è stato di Euro rimanendo sostanzialmente invariato rispetto al semestre precedente. ROMANIA Il Patrimonio immobiliare Winmarkt della società romena Winmagazine, nel primo semestre del 2014 ha visto l ultimazione della commercializzazione del tunnel di collegamento tra il Centro Commerciale Grand Center e il Centro Commerciale Omnia di Ploiesti con la costituzione di un unico Centro commerciale di circa mq di gla. Con l accorpamento dei due centri, il numero di Centri Commerciali del patrimonio si è ridotto a quattordici ai quali si aggiunge una palazzina uffici per un totale di circa mq di superficie. Gli immobili sono ubicati in 13 città della Romania (esclusa la capitale Bucarest). La categoria immobiliare Winmarkt al 30 giugno 2014 è stata valutata dai periti CBRE e REAG con la seguente proporzione in base all incidenza sul FV: Winmarkt CBRE 51% Reag 49% Totale 100% Il metodo utilizzato è stato il DCF con la durata standard di quindici anni per tutti gli immobili del perimetro Reag e sei per gli immobili del perimetro CBRE. Al 30 giugno 2014 il valore di questa classe di immobili è stato di 173,4 ML/ ed è rimasto invariato rispetto al semestre precedente. Il valore di mercato al 30 giugno 2014 della palazzina uffici Junior di Ploiesti è stato valutato con una riduzione del -2,94% rispetto al 31 dicembre Nel primo semestre 2014 il gross initial yield ha raggiunto l incidenza di 6,64% registrando un aumento del +0,20%, mentre il gross cap out ha segnato una contrazione di -0,23% attestandosi a 8,62%. Il tasso di attualizzazione ha subito un ritocco al rialzo dello 0,58% rispetto al semestre precedente attestandosi a 8,68%. Il financial occupancy rate del patrimonio immobiliare rumeno al 30 giugno 2014 è stato pari a 86,34% con un miglioramento di 1,86% rispetto a dicembre38 Nella tabelle della pagina successiva sono rappresentati gli investimenti immobiliari e i progetti di sviluppo più significativi: Categoria Valore contabile 30/06/2014 Criterio di contabilizzazione Valore di mercato al 30/06/2014 Data ultima perizia Investimenti immobiliari Gruppo IGD Ipermercati e Supermercati 526,72 fair value 526,72 lug-ago/2014 Gallerie commerciali Italia 956,22 fair value 956,22 lug-ago/2014 City Center 27,70 fair value 27,70 lug-ago/2014 Altro 6,60 fair value 6,60 lug-ago/2014 Totale Italia 1.517, ,24 Gallerie Commerciali Romania 170,10 fair value 170,10 lug-ago/2014 Altro Romania 3,30 fair value 3,30 lug-ago/2014 Totale Romania 173,40 173,40 Totale Gruppo IGD 1.690, ,64 Iniziative di sviluppo dirette Categoria Valore contabile 30/06/2014 Criterio di contabilizzazione Valore di mercato al 30/06/2014 Data ultima perizia Progetti in avanzate fase di costruzione* 27,90 fair value 27,90 lug/2014 Terreni e costi accessori 45,16 costo rettificato 46,18 lug-ago/2014 Totale Iniziative di sviluppo dirette 73,06 74,08 Categoria Valore contabile 30/06/2014 Criterio di contabilizzazione Valore di mercato al 30/06/2014 Data ultima perizia Progetto Porta a Mare** 84,81 fair value/costo rettificato 84,81 lug/2014 Investimenti Immobiliari, terreni e iniziative di sviluppo, immobili per trading Market value Immobili di Proprietà, terreni e iniziative di sviluppo dirette, immobili per trading Totale 1.848, ,53 (1,02) Delta * Il dato comprende la Piastra Commerciale Mazzini acquistata da IGD SIIQ S.p.A. e iscritta in bilancio nelle immobilizzazioni in corso e acconti. **Il dato comprende la quota relativa al comparto commerciale oggetto di preliminare di compravendita a IGD SIIQ S.p.A. e classificato in bilancio nelle immobilizzazioni in corso e acconti. La tabella che segue riporta il dettaglio dei Progetti in Corso: PROGETTO TIPOLOGIA LOCATION GLA DATA COMPLETAMENTO INVESTIMENTO PREVISTO VALORE % DI CONTABILE AL POSSESSO ML/ STATO ESP Ampliamento Ravenna mq II semestre 2016 ca. 51 MN/ 17,88 100% Sottoscrizione della Convenzione Urbanistica e presentazione richiesta del P.d.C fabbricato e autorizzazioni comemrciali PORTO GRANDE Ampliamento Porto d'ascoli (AP) mq II semestre 2015 ca. 9,9 MN/ 3,83 100% Completata fase di progettazione. Rilasciati tutti i permessi di costruire CHIOGGIA RETAIL Nuovo retail park PARK Chioggia (VE) mq I semestre 2015 ca. 39 MN/ 23,45 100% Cantiere aperto Piastra Mazzini City center Livorno mq II semestre 2014 ca. 25 MN/ 27,90 100% Totale 73,06 In fase di ultimazione 3839 Il Quadro normativo/regolamentare SIIQ della Capogruppo Il Regime Speciale delle SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate) è stato introdotto dall art. 1, commi da 119 a 141, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria per il 2007). Il Quadro normativo è stato completato dal Regolamento Attuativo del Ministero dell economia e delle finanze n. 174/2007 e oggetto di interpretazione da parte dell Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 8/E del 31 gennaio Successivamente, l art. 12 del decreto legislativo 25 settembre 2009, n. 135, introducendo il nuovo comma 141-bis nell art. 1 della legge 27 dicembre 2006, n. 296, ha provveduto ad eliminare la condizione di residenza in Italia inizialmente prevista - per le imprese che intendono aderire al regime SIIQ. Ulteriori chiarimenti al riguardo sono stati forniti con la risoluzione dell Agenzia delle entrate 27 dicembre 2010, n In base al quadro normativo e di prassi descritto, quindi, ad oggi, i requisiti necessari per accedere al Regime Speciale sono: Requisiti Soggettivi - costituzione in forma di società per azioni - residenza fiscale in Italia ovvero - relativamente alle stabili organizzazioni in Italia svolgenti in via prevalente attività immobiliare - in uno degli stati membri dell Unione Europea o aderenti all Accordo sullo spazio economico Europeo inclusi nella lista di cui al decreto del Ministro dell economia e delle finanze adottato ai sensi del comma 1 dell art. 168-bis del testo unico delle imposte sui redditi - negoziazione delle azioni in mercati regolamentati Requisiti Statutari Lo statuto sociale deve necessariamente prevedere: - le regole adottate in materia di investimenti - i limiti alla concentrazione dei rischi all investimento e di controparte - il limite massimo di leva finanziaria consentito Requisiti Partecipativi - limitata concentrazione della partecipazione di controllo (c.d. Requisito del controllo ): nessun socio deve possedere più del 51% dei diritti di voto nell assemblea ordinaria e più del 51% dei diritti di partecipazione agli utili - sufficiente diffusione e frazionamento del capitale sociale (c.d. Requisito del flottante ): almeno il 35% del flottante detenuto da soci che non possiedono più del 2% dei diritti di voto nell assemblea ordinaria e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili Requisiti Oggettivi - immobili posseduti a titolo di proprietà almeno pari all 80% dell attivo patrimoniale (c.d. Asset Test ) - ricavi provenienti dall attività di locazione almeno pari all 80% dei componenti positivi del conto economico (c.d. Profit Test ). La principale caratteristica del Regime Speciale è costituita dalla possibilità di adottare, in presenza di determinati requisiti fissati dalla norma, uno specifico sistema di tassazione in cui l utile sia assoggettato ad imposizione soltanto al momento della sua distribuzione ai soci, invertendo, nella sostanza, il principio impositivo tendente ad assoggettare a tassazione l utile al momento della sua produzione in capo alla società che lo ha prodotto e non in sede di distribuzione. A fronte della tassazione dell utile prodotto solo al momento della distribuzione in capo ai soci, la legge istitutiva del Regime Speciale impone alle SIIQ di distribuire almeno l 85% degli utili derivanti dall attività di locazione. 3940 Quanto alla verifica dei richiamati requisiti, la medesima legge prevede espressamente che i requisiti soggettivi, statutari e partecipativi debbano essere posseduti già al momento dell esercizio dell opzione, mentre la verifica dei requisiti oggettivi è rinviata alla chiusura del bilancio riferito al periodo in cui è esercitata l opzione e, in occasione di ogni chiusura di esercizio per la verifica del mantenimento. Come noto, una volta accertata la sussistenza dei requisiti soggettivi e partecipativi ed adottate le necessarie modifiche statutarie, nell aprile 2008, IGD ha esercitato l opzione per l ingresso nel Regime Speciale, con effetto a decorrere dal 1 gennaio L ingresso nel Regime Speciale ha comportato l assoggettamento ad un imposta sostitutiva dell Ires e dell Irap nella misura del 20% (cd. Imposta d ingresso ) della plusvalenza complessiva, al netto delle eventuali minusvalenze, derivante dalla differenza tra il valore normale degli immobili destinati alla locazione, dei diritti reali sugli stessi e dei terreni ed il relativo valore fiscale risultante alla data di chiusura dell'ultimo bilancio in regime ordinario. In conformità a quanto consentito dal comma 128 dell art. 1 della Legge Istitutiva, IGD ha optato per il versamento dell imposta di ingresso, pari a Euro, in cinque rate annuali. Il termine di versamento delle singole rate coincide con quello previsto per il versamento a saldo dell Ires relativa al periodo di imposta precedente. Sulle rate successive alla prima sono dovuti interessi nella misura del tasso di sconto aumentato di un punto percentuale. Come sopra ricordato, nell ambito del Regime Speciale, il reddito derivante dall attività di locazione immobiliare è esente da Ires e da Irap, a condizione che la società distribuisca almeno l 85% degli utili derivanti da tale attività. Al riguardo, con riferimento all esercizio 2013, si conferma che l Assemblea degli Azionisti del 15 aprile 2014 ha deliberato la distribuzione di un dividendo pari ad Euro , interamente riconducibile alla gestione esente e corrispondente ad una percentuale non inferiore all 85 per cento dell importo resosi disponibile per la distribuzione. Alla luce della situazione patrimoniale e reddituale della Capogruppo al 30 giugno 2014, al pari di quanto verificato al termine dell esercizio precedente, sono stati raggiunti sia il requisito patrimoniale sia quello reddituale. Infatti, relativamente all asset test, il valore degli immobili posseduti e destinati alla locazione è superiore all 80% del valore complessivo dell attivo patrimoniale e, relativamente al profit test, l ammontare dei ricavi e dividendi derivanti dall attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà o altro diritto reale è superiore all 80% dei componenti positivi del contro economico. INFORMATIVA SUL RISPETTO DEI REQUISITI STATUTARI (ART. 3, C. 2, DECRETO MINISTERIALE 7 LUGLIO 2007, N. 174) Con riguardo ai singoli Requisiti Statutari, si rileva quanto segue. In materia di investimenti, lo Statuto della Società prevede espressamente all art. 4.3 lett. i) che: - la Società non investe, direttamente o attraverso società controllate, in misura superiore al 30% delle proprie attività in un unico bene immobile, avente caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie, fermo restando che nel caso di piani di sviluppo oggetto di un unica progettazione urbanistica, cessano di avere caratteristiche urbanistiche unitarie quelle porzioni del bene immobile che siano oggetto di concessioni edilizie singole e funzionalmente autonome o che siano dotate di opere di urbanizzazione sufficienti a garantire il collegamento ai pubblici servizi A tal riguardo, si conferma che la Società non ha investito, né direttamente né tramite proprie controllate, in misura superiore al 30% delle proprie attività in un unico bene immobile avente caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie. In materia di limiti alla concentrazione dei rischi all investimento e di controparte lo Statuto della Società prevede espressamente all art. 4.3, lett. ii) che: 4041 - i ricavi provenienti da uno stesso locatario o da locatari appartenenti allo stesso gruppo non possono eccedere il 60% dei ricavi complessivamente provenienti dalla locazione A tal riguardo, si conferma che i ricavi provenienti da uno stesso locatario o da locatari appartenenti allo stesso gruppo non eccedono il 60% dei ricavi complessivamente provenienti dalla locazione. In materia di limite massimo di leva finanziaria consentito, lo Statuto della Società prevede espressamente all art. 4.3, lett- iii) che: - il limite massimo di leva finanziaria consentito, a livello individuale e di gruppo, è pari all 85% del valore del patrimonio A tal riguardo, si conferma che il limite massimo di leva finanziaria, sia a livello individuale che di Gruppo, non supera l 85% del valore del patrimonio. 4142 EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL SEMESTRE In data 7 luglio 2014 il Consiglio di Amministrazione dell Emittente ha deliberato di approvare un acquisizione immobiliare e, in particolare, la sottoscrizione di due accordi preliminari per la compravendita di un portafoglio di immobili core composto da un centro commerciale e due ipermercati detenuti da Coop Adriatica S.c.a.r.l. e da due supermercati detenuti da Unicoop Tirreno S.C., soci di controllo della Società, per un controvalore pari a 92,665 milioni oltre oneri ed imposte di trasferimento per un ammontare stimato di 2,1 milioni. Contestualmente, il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di sottoporre all Assemblea degli Azionisti l approvazione di un aumento di capitale a pagamento fino ad un massimo di 200 milioni offerto in opzione a tutti gli azionisti, finalizzato sia all acquisto degli Immobili sia al rafforzamento del profilo patrimoniale e finanziario della Società. Il Consiglio di Amministrazione dell Emittente ha altresì stabilito che l Acquisizione Immobiliare sia condizionata alla deliberazione e all integrale sottoscrizione dell Aumento di Capitale. L Acquisizione Immobiliare si configura, per IGD, ai sensi della Procedura per le operazioni con Parti Correlate della Società, quale operazione di maggiore rilevanza. Pertanto, in data 7 luglio 2014, il Consiglio di Amministrazione dell Emittente ha approvato l Acquisizione Immobiliare previo parere favorevole del Comitato per le Operazioni con Parti Correlate. Il documento informativo relativo all Acquisizione Immobiliare, predisposto ai sensi dell art. 5 del Regolamento Parti Correlate e dell art. 11 della Procedura per le operazioni con Parti Correlate di IGD, è a disposizione del pubblico sul sito internet dell Emittente Il Consiglio di Amministrazione di IGD ha inoltre deliberato di convocare l Assemblea Straordinaria per il 7 agosto 2014 e l 8 agosto 2014, rispettivamente in prima e in seconda convocazione. L Assemblea è stata convocata al fine di approvare la proposta di aumento del capitale sociale a pagamento, in via scindibile, per un importo massimo, comprensivo di eventuale sovrapprezzo, di massimi Euro 200 milioni, da eseguirsi entro e non oltre il 31 marzo 2015 mediante l emissione di azioni ordinarie prive del valore nominale, godimento regolare, da offrire in opzione, ai sensi dell art 2441, primo comma, del codice civile, agli azionisti in proporzione al numero di azioni degli stessi detenute. La proposta di aumento di capitale prevede che il Consiglio di Amministrazione stabilisca, in prossimità dell avvio dell offerta, secondo le usuali prassi di mercato, il prezzo di sottoscrizione delle azioni, l entità del sovrapprezzo, il numero delle azioni di nuova emissione e il relativo rapporto di opzione. Unicoop Tirreno e Coop Adriatica, azionisti di maggioranza di IGD, si sono impegnate a sottoscrivere per intero le quote di aumento di capitale di relativa pertinenza, per circa il 56,92%, (pari a circa 114 milioni). Per la parte residua rispetto alla quota oggetto di impegno da parte di Unicoop Tirreno e Coop Adriatica, l offerta di opzione sarà assistita da un consorzio di garanzia promosso, coordinato e diretto da BNP Paribas, che agirà in qualità di Sole Global Coordinator e Bookrunner dell aumento di capitale e che ha già assunto l impegno di pregaranzia per la sottoscrizione dell eventuale inoptato. Subordinatamente all approvazione dell Aumento di Capitale da parte degli Azionisti e del rilascio delle necessarie autorizzazioni da parte delle Autorità competenti, si prevede che il periodo di offerta in opzione ai soci delle azioni di nuova emissione possa completarsi entro la fine del mese di ottobre In data 10 luglio è avvenuta la parziale apertura (9 punti vendita) di Piazza Mazzini. La commercializzazione è in fase di ultimazione e l apertura dei restanti punti vendita del complesso immobiliare (comprensivo di un supermercato, di una media superficie e di 35 negozi, tutti ubicati a piano terra) è prevista nell ultimo trimestre del43 In data 6 agosto 2014 la Società ha provveduto al rimborso anticipato del mutuo chirografario di nominali Euro 6 milioni, stipulato in data 7 agosto 2013 con EmilBanca e Iccrea Banca, con scadenza originaria 6 febbraio EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE Il primo semestre del 2014 ha evidenziato un contesto macroeconomico ancora problematico, pur tuttavia le vendite dei tenants nelle gallerie Italia gestite dal Gruppo sono risultate in miglioramento rispetto allo stesso periodo dell anno precedente e ciò ha ricadute dirette sulle performance dell attività del Gruppo. In relazione ai restanti mesi del 2014, si prevede un incremento dei ricavi correlato alle nuove aperture quali, l ampliamento di Centro d Abruzzo avvenuta il 10 aprile e, nel secondo semestre, la porzione commerciale di Piazza Mazzini. IGD ha adottato una prudente pianificazione nell area degli investimenti, che porterà a sviluppare esclusivamente operazioni già in portafoglio, in una logica di miglioramento della qualità e dell efficienza energetica del patrimonio immobiliare. La strategia finanziaria è improntata ad un graduale deleveraging e a ridurre progressivamente il ricorso al credito bancario, come testimoniato dalle operazioni effettuate nel semestre (vendita azioni proprie, cessione della galleria Fonti del Corallo, emissione di un prestito obbligazionario da Euro 150 milioni e Dividend Reinvestment Option); tali obiettivi sono confermati anche dall aumento di capitale deliberato dal Consiglio di Amministrazione in data 7 luglio 2014, finalizzato al rafforzamento della struttura patrimoniale e finanziaria. Rapporti infragruppo e con parti correlate Per quanto concerne le operazioni effettuate con parti correlate, ivi comprese le operazioni infragruppo, si precisa non sono qualificabili né come atipiche né come inusuali, rientrando nel normale corso di attività delle società del Gruppo. Dette operazioni sono regolate a condizioni di mercato. Per i dettagli dei rapporti intercorsi nel corso del semestre si veda l apposita nota 42 al Bilancio consolidato semestrale abbreviato. Azioni Proprie La società alla data del 30 giugno 2014 non possiede azioni proprie. Attività di ricerca e sviluppo In considerazione della tipologia dell attività svolta IGD SIIQ e le società del Gruppo non realizzano attività di ricerca e sviluppo. Operazioni significative Si segnala che nel corso del semestre chiuso al 30 giugno 2014 non sono state poste in essere operazioni significative, non ricorrenti né operazioni atipiche e/o inusuali, con soggetti terzi o tra società del gruppo, così come definite nella comunicazione Consob del 28 luglio44 GRUPPO IGD BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO45 Prospetto di Conto economico consolidato Conto economico consolidato Nota 30/06/ /06/2013 Variazioni (importi in migliaia di Euro) (A) (B) (A-B) Ricavi: (298) - ricavi vs. terzi (1.037) - ricavi vs. parti correlate Altri proventi: altri proventi altri proventi da correlate Ricavi da vendita immobili Totale ricavi e proventi operativi Variazioni delle rimanenze dei lavori in corso di costruzione 6 (572) (4.073) Totale ricavi e variazione delle rimanenze (2.790) Costi di realizzazione lavori in corso di costruzione (2.980) Costi per servizi costi per servizi verso terzi costi per servizi vs. parti correlate Costi del personale Altri costi operativi Totale costi operativi (857) (Ammortamenti e accantonamenti) 7 (1.528) (1.906) 378 (svalutazione)/ripristini immobilizzazioni in corso e rimanenze 17,22 (1.673) (316) (1.357) Variazione del fair value - incrementi / (decrementi) 15 (12.082) (16.015) Totale Amm.ti, accantonamenti, svalutazioni e variazioni di fair value (15.283) (18.237) RISULTATO OPERATIVO Plusvalenze/Minusvalenze da cessione (490) 610 Plusvalenze/Minusvalenze da cessione 120 (490) 610 Proventi finanziari: (202) - verso terzi (205) - verso parti correlate Oneri finanziari: (284) - verso terzi (74) - verso parti correlate (210) Saldo della gestione finanziaria (22.768) (22.850) 82 RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE Imposte sul reddito del periodo 10 (1.672) (3.017) RISULTATO NETTO DEL PERIODO (Utile)/Perdita del periodo di pertinenza di Azionisti Terzi Utile del periodo di pertinenza della Capogruppo utile base per azione 11 0,013 0,013 - utile diluito per azione 11 0,013 0,024 4546 Prospetto di Conto economico complessivo consolidato Conto economico complessivo consolidato 30/06/ /06/2013 (importi in migliaia di Euro) RISULTATO NETTO DEL PERIODO Altre componenti del conto economico complessivo che non saranno successivamente riclassificati nell'utile/(perdita) dell'esercizio: Costi accessori all'aumento di capitale (385) (381) Totale componenti del conto economico complessivo che non saranno successivamente riclassificati nell'utile/(perdita) dell'esercizio, al netto degli effetti fiscali (385) (381) Altre componenti del conto economico complessivo che saranno successivamente riclassificati nell'utile/(perdita) dell'esercizio: Effetti sul patrimonio netto dei derivati di copertura (8.651) Effetti fiscali sul patrimonio netto dei derivati di copertura (3.845) Altri effetti sulle componenti del conto economico 145 (116) Totale componenti del conto economico complessivo che saranno successivamente riclassificati nell'utile/(perdita) dell'esercizio, al netto degli effetti fiscali (6.127) Totale Utile/(Perdita) complessivo del periodo (2.392) (Utile)/Perdita del periodo di pertinenza di Azionisti Terzi Utile/(Perdita) del periodo di pertinenza della Capogruppo (2.058)47 Prospetto della Situazione patrimoniale- finanziaria consolidata Situazione patrimoniale - finanziaria consolidata 30/06/ /12/2013 Variazioni (Importi in migliaia di Euro) Nota (A) (B) (A-B) ATTIVITA' NON CORRENTI: Attività immateriali Attività immateriali a vita definita ( 10) Avviamento Attività materiali Investimenti immobiliari ( ) Fabbricato ( 121) Impianti e Macchinari ( 175) Attrezzatura e altri beni Migliorie su beni di terzi ( 15) Immobilizzazioni in corso ( 3.801) ( ) Altre attività non correnti Attività per imposte anticipate Crediti vari e altre attività non correnti ( 951) Partecipazioni Attività finanziarie non correnti Attività per strumenti derivati ( 308) TOTALE ATTIVITA' NON CORRENTI (A) ( ) ATTIVITA' CORRENTI: Rimanenze per lavori in corso e acconti ( 4.421) Crediti commerciali e altri crediti Crediti commerciali e altri crediti vs parti correlate Altre attività correnti Crediti finanziari e altre attività finanziarie correnti vs. parti correlate Crediti finanziari e altre attività finanziarie correnti ( 20) Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti TOTALE ATTIVITA' CORRENTI (B) TOTALE ATTIVITA' (A + B) ( ) PATRIMONIO NETTO: Capitale Sociale Riserva sovrapprezzo azioni Altre Riserve ( 8.501) Utili del gruppo ( ) Totale patrimonio netto di gruppo Capitale e riserve attribuibili agli azionisti di minoranza ( 334) TOTALE PATRIMONIO NETTO (C) PASSIVITA' NON CORRENTI: Passività per strumenti derivati Passività finanziarie non correnti Passività finanziarie non correnti vs parti correlate Fondo TFR Passività per imposte differite Fondi per rischi ed oneri futuri ( 306) Debiti vari e altre passività non correnti Debiti vari e altre passività non correnti vs. parti correlate ( 671) TOTALE PASSIVITA' NON CORRENTI (D) PASSIVITA' CORRENTI: Passività finanziarie correnti ( ) Passività finanziarie correnti vs. parti correlate ( ) Debiti commerciali e altri debiti Debiti commerciali e altri debiti vs. parti correlate Passività per imposte correnti Altre passività correnti Altre passività correnti vs parti correlate TOTALE PASSIVITA' CORRENTI (E) ( ) TOTALE PASSIVITA' (F=D + E) ( ) TOTALE PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA' (C + F) ( ) 4748 Prospetto delle variazioni del patrimonio netto consolidato Capitale sociale Riserva sovrapprezzo azioni Altre riserve Utili del gruppo Patrimonio netto del gruppo Capitale e riserve attribuibili agli azionisti di minoranza Totale patrimonio netto Saldo al 01/01/ Utile del periodo (304) Valutazione derivati cash flow hedge Altri utili (perdite) complessivi 0 0 (497) 0 (497) 0 (497) Totale utili (perdite) complessivo (304) Ripartizione dell utile 2012 dividendi distribuiti (22.333) (22.333) 0 (22.333) aumento capitale sociale destinazione a riserva legale (1.019) destinazione ad altre riserve 0 0 (9.854) Saldo al 30/06/ Capitale sociale Riserva sovrapprezzo azioni Altre riserve Utili del gruppo Patrimonio netto del gruppo Capitale e riserve attribuibili agli azionisti di minoranza Totale patrimonio netto Saldo al 01/01/ Utile del periodo (334) Valutazione derivati cash flow hedge (6.272) 0 (6.272) 0 (6.272) Altri utili (perdite) complessivi 0 0 (240) 0 (240) 0 (240) Totale utili (perdite) complessivo 0 0 (6.512) (2.058) (334) (2.392) Vendita azioni proprie Ripartizione dell utile 2013 dividendi distribuiti (22.620) (22.620) 0 (22.620) aumento capitale sociale destinazione a riserva legale (889) destinazione ad altre riserve 0 0 (3.976) Saldo al 30/06/49 Rendiconto finanziario consolidato RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO 30/06/ /06/2013 (In migliaia di Euro) FLUSSO DI CASSA DA ATTIVITA' DI ESERCIZIO: Risultato prima delle Imposte Rettifiche per riconciliare l'utile del periodo al flusso di cassa generato (assorbito) dall'attività di esercizio: Poste non monetarie (1.230) Ammortamenti e accantonamenti (Svalutazione)/Ripristini immobilizzazioni in corso e avviamento Variazione del fair value - incrementi / (decrementi) Plusvalenze/Minusvalenza da cessione (120) 3 FLUSSO DI CASSA GENERATO DALLA GESTIONE OPERATIVA Imposte sul reddito correnti (651) (655) FLUSSO DI CASSA GENERATO DALLA GESTIONE OPERATIVA NETTO IMPOSTE Variazione delle rimanenze 583 (3.274) Variazione netta delle attività e passività d'esercizio correnti verso terzi Variazione netta delle attività e passività d'esercizio correnti vs. parti correlate (1.171) (1.043) Variazione netta delle attività e passività d'esercizio non correnti verso terzi Variazione netta delle attività e passività d'esercizio non correnti vs. parti correlate (671) 36 FLUSSO DI CASSA GENERATO DA ATTIVITA' D'ESERCIZIO (a) (Investimenti) in immobilizzazioni (21.380) (7.638) Disinvestimenti in immobilizzazioni (Investimenti) in Partecipazioni (62) (5) FLUSSO DI CASSA UTILIZZATO IN ATTIVITA' DI INVESTIMENTO (b) (7.643) Variazione di attività finanziarie non correnti (166) (768) Variazione di crediti finanziari ed altre attività finanziarie correnti verso terzi 20 (52) Variazione di crediti finanziari ed altre attività finanziarie correnti vs. parti correlate Dividend reinvestment option Vendita azioni proprie Distribuzione di dividendi (22.620) (22.333) Variazione indebitamento finanziario corrente verso terzi ( ) ( ) Variazione indebitamento finanziario corrente vs. parti correlate (13.447) (18.303) Variazione indebitamento finanziario non corrente verso terzi FLUSSO DI CASSA GENERATO DA ATTIVITA' DI FINANZIAMENTO (c) (42.677) (10.304) Differenze cambio di conversione delle disponibilità liquide (d) 34 (14) INCREMENTO (DECREMENTO) NETTO DELLE DISPONIBILITA' LIQUIDE (a)+(b)+(c)+(d) DISPONIBILITA' LIQUIDE ALL'INIZIO DELL'ESERCIZIO DISPONIBILITA' LIQUIDE ALLA FINE DEL PERIODO50 Note esplicative al Bilancio consolidato semestrale abbreviato Criteri di redazione del Bilancio consolidato semestrale abbreviato Premessa Il Bilancio consolidato semestrale abbreviato del Gruppo Immobiliare Grande Distribuzione al 30 giugno 2014, è stato approvato ed autorizzato alla pubblicazione dal Consiglio di Amministrazione in data 7 agosto IGD SIIQ S.p.A. è controllata e soggetta all attività di direzione e coordinamento di Coop Adriatica Società Cooperativa a.r.l.. I prospetti contabili, le tabelle e le note esplicative ed integrative sono espresse in migliaia di Euro, salvo laddove diversamente specificato. Criteri di redazione Il Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2014 è stato redatto in accordo con le disposizioni dello IAS 34 Bilanci intermedi, secondo quanto previsto per bilanci intermedi redatti in forma sintetica, e sulla base dell art. 154 ter del D. Lgs. 58/1998. Il Bilancio consolidato semestrale abbreviato non comprende tutte le informazioni integrative richieste nel bilancio annuale, e dovrebbe essere letto congiuntamente con il bilancio annuale del Gruppo al 31 dicembre 2013, al quale si rimanda. Schemi adottati Le voci dello stato patrimoniale sono classificate in correnti e non correnti, quelle del conto economico sono classificate per natura. Il prospetto dell utile complessivo indica il risultato economico integrato dei proventi e oneri che per espressa disposizione degli IFRS sono rilevati direttamente a patrimonio netto. Il prospetto delle variazioni del patrimonio netto presenta i proventi e gli oneri complessivi dell esercizio, le operazioni con gli azionisti e le altre variazioni del patrimonio netto. Lo schema di rendiconto finanziario è predisposto secondo il metodo indiretto, rettificando il risultato ante imposte dell esercizio delle componenti di natura non monetaria. I prospetti contabili, le tabelle e le note esplicative ed integrative sono espresse in migliaia di Euro, salvo laddove diversamente specificato. Principi contabili rilevanti I principi contabili adottati nella redazione del bilancio consolidato sono coerenti con quelli adottati per la redazione del bilancio annuale del Gruppo per l esercizio chiuso al 31 dicembre 2013, ad eccezione dell adozione di nuovi principi ed interpretazioni applicabili a partire dal 1 gennaio 2014 di seguito elencati. - IFRS 10 Bilancio Consolidato. In data 12 maggio 2011 lo IASB ha emesso il seguente principio che fornisce una guida per valutare la presenza del controllo, fattore determinante per il consolidamento di un entità, in quei casi in cui non risulti immediata la sua identificazione. L adozione del principio non ha comportato variazioni nell area di consolidamento del Gruppo. - IFRS 11 Accordi a controllo congiunto. In data 12 maggio 2011 lo IASB ha emesso il seguente principio. Il nuovo principio oltre a disciplinare gli accordi di compartecipazione, detta i criteri per la loro identificazione basandosi sui diritti e sugli obblighi che scaturiscono dal contratto, e non fermandosi ai meri aspetti legali dell accordo. L IFRS 11 esclude la possibilità di utilizzare il metodo proporzionale per il consolidamento degli accordi di compartecipazione. Si ritiene che l adozione del nuovo principio non abbia comportato rilevanti effetti sul bilancio semestrale consolidato abbreviato del Gruppo. 5051 - IFRS 12 Informativa sulle partecipazioni in altre imprese. In data 12 maggio 2011 lo IASB ha emesso il seguente principio. Il nuovo standard detta una serie di informazioni che la società deve fornire relativamente a partecipazioni in altre imprese, società collegate, società a destinazione specifica (Special Purpose Vehicles), ed altre società veicolo non consolidate (Off balance sheet Vehicles). Si ritiene che l adozione del nuovo principio non abbia comportato rilevanti effetti sul bilancio semestrale consolidato abbreviato del Gruppo. - IAS 27 Bilancio separato. In data 12 maggio 2011 lo IASB ha emesso il seguente principio che disciplina il trattamento contabile delle partecipazioni nel bilancio separato. Il nuovo IAS 27 conferma che le partecipazioni in società controllate, collegate e joint venture sono contabilizzate al costo oppure in alternativa secondo l IFRS 9; l entità dovrà applicare un criterio omogeneo per ogni categoria di partecipazioni. Inoltre, se un entità decide di valutare le partecipazioni in imprese collegate o joint venture al fair value (applicando l IFRS 9) nel proprio bilancio consolidato, dovrà utilizzare il medesimo principio anche nel bilancio separato. Il principio deve essere applicato in modo retrospettivo, tuttavia si ritiene che l adozione del nuovo principio non abbia comportato significativi effetti sul bilancio separato. - IAS 28 Partecipazioni in società collegate e joint venture. A seguito dell emanazione del IFRS 11, lo IASB ha emendato in data 12 maggio 2011 lo IAS 28 per comprendere nel suo ambito di applicazione, dalla data di efficacia del nuovo principio, anche le partecipazioni in imprese a controllo congiunto. - Modifiche all IFRS 10, all IFRS 12 e allo IAS 27 Entità d investimento. Nell ottobre 2012 lo IASB ha emesso il seguente set di modifiche introducendo il concetto di Entità di investimento. Con questo termine lo IASB vuole identificare quei soggetti che investono i propri fondi esclusivamente al fine di ottenere la remunerazione del capitale, rivalutazione del capitale stesso o di entrambi. Lo IAS 10 è stato modificato per prescrivere alle entità d investimento di valutare le controllate al fair value rilevato a conto economico anziché consolidarle, onde riflettere meglio il loro modello di business. L IFRS 12 è stato modificato per imporre la presentazione di informazioni specifiche in merito alle controllate delle entità d investimento. Le modifiche allo IAS 27 hanno eliminato altresì la possibilità per le entità d investimento di optare per la valutazione degli investimenti in talune controllate al costo o per quella al fair value nei loro bilanci separati. Si ritiene che l adozione del nuovo principio non abbia comportato rilevanti effetti sul bilancio semestrale consolidato abbreviato del Gruppo. - Modifiche allo IAS 32 Strumenti finanziari: esposizione in bilancio. In data 16 dicembre 2011 lo IASB ha chiarito i requisiti necessari per compensare gli strumenti finanziari attivi con gli strumenti finanziari passivi pubblicando un emendamento allo IAS 32 dal titolo Compensazioni attività e passività finanziarie. Le modifiche sono applicabili, retroattivamente. Si ritiene che l adozione del nuovo principio non abbia comportato rilevanti effetti sul bilancio semestrale consolidato abbreviato del Gruppo. - Modifiche allo IAS 36 Informazioni integrative sul valore recuperabile delle attività non finanziare. Nell ottobre 2012 lo IASB ha emesso questo emendamento con lo scopo di chiarire le informazioni da fornire circa il valore recuperabile delle attività, quando tale valore si basa sul fair value al netto dei costi di dismissione, con riguardo solamente delle attività il cui valore ha subito una riduzione. Si ritiene che l adozione del nuovo principio non abbia comportato rilevanti effetti sul bilancio semestrale consolidato abbreviato del Gruppo. - Modifiche allo IAS 39 Novazione di derivati e continuazione della contabilizzazione di copertura. Le modifiche mirano a disciplinare le situazioni in cui un derivato designato come strumento di copertura è oggetto di novazione da una controparte a una controparte centrale in conseguenza di normative o regolamenti. La contabilizzazione di copertura può così continuare a prescindere dalla novazione, cosa che senza la modifica non sarebbe stata consentita. Si ritiene che l adozione del 5152 nuovo principio non abbia comportato rilevanti effetti sul bilancio semestrale consolidato abbreviato del Gruppo. Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni non ancora applicabili e non adottati in via anticipata dal Gruppo Nel corso del semestre lo IASB ha apportato modifiche ad alcuni principi IAS\IFRS precedentemente emanati, e ha pubblicato nuovi principi contabili internazionali. Nessuno di questi aggiornamenti è stato utilizzato ai fini della predisposizione del bilancio consolidato poiché non è intervenuta l omologazione della Commissione Europea. Uso di stime Nell ambito della redazione del bilancio consolidato la Direzione aziendale ha effettuato stime e assunzioni che hanno effetto sui valori dei ricavi, dei costi, delle attività e delle passività di bilancio e sull informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del bilancio. Va rilevato che, trattandosi di stime esse potranno divergere dai risultati effettivi che si potranno ottenere in futuro. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione sono riflessi a Conto economico. Area di consolidamento I prospetti contabili consolidati sono stati redatti sulla base delle situazioni contabili al 30 giugno 2014 predisposte dalle società incluse nell area di consolidamento e rettificate, ove necessario, ai fini di allinearle ai principi contabili ed ai criteri di classificazione del gruppo conformi agli IFRS. Si segnala che, rispetto alla situazione al 31/12/2013, l area di consolidamento non si è modificata. Ai sensi della comunicazione Consob DEM/ del 28 luglio 2006 si espone l elenco delle imprese del Gruppo con l indicazione della ragione sociale, della sede legale, del capitale sociale nella valuta originaria e del metodo di consolidamento. Sono inoltre indicate le quote possedute direttamente o indirettamente dalla controllante e da ciascuna delle controllate. 5253 Ragione sociale Sede Legale Nazione Capitale Sociale Valuta Quota % consolid ata di Gruppo Imprese partecipanti % di partecipazion e sul capitale Attività Svolta Capogruppo IGD SIIQ S.p.A. Ravenna via agro pontino 13 Italia ,02 Eur Gestione Centri Commerciali Imprese controllate e consolidate con il metodo integrale IGD Management s.r.l. Ravenna via Villa Glori 4 Italia ,00 Eur 100% IGD SIIQ S.p.A. Millennium Gallery s.r.l Ravenna via Villa Italia ,00 Eur 100% IGD SIIQ Glori 4 S.p.A. Porta Medicea s.r.l. Bologna via trattati Italia ,00 Eur 80% IGD comunitari Europei Management s.r.l. IGD Property SIINQ S.p.A. Ravenna via Villa Italia ,00 Eur 100% IGD SIIQ Glori 4 S.p.A. Win Magazin S.A. Bucarest Romania ,30 Lei 100% IGD Management s.r.l. 99,9% IGD SIIQ S.p.A. 0,1% Winmarkt management s.r.l. Bucarest Romania Lei 100% Win Magazin S.A. 100,00% Gestione Centri Commerciali e servizi 100,00% Gestione Centri Commerciali 80,00% Società di costruzione 100,00% Gestione Centri Commerciali 100,00% Gestione Centri Commerciali 100,00% Servizi Agency e facility management Imprese controllate e valutate al costo Consorzio I Bricchi Isola d Asti loc. Molini via prato Italia 6.000,00 Eur IGD SIIQ S.p.A. boschiero Consorzio Proprietari Imola (Bologna) Italia ,00 Eur IGD SIIQ C.C.Leonardo Via Amendola 129 S.p.A. Consorzio Proprietari Fonti del Corallo Livorno Italia ,00 Eur IGD SIIQ Via Gino Graziani 6 S.p.A. 72,25% Gestione parti comuni del centro commerciale e promozione dello stesso 52,00% Gestione parti comuni del centro commerciale e promozione dello stesso 68,00% Gestione parti comuni del centro commerciale e promozione dello stesso Imprese collegate e valutate al costo Millennium Center soc. cons. r.l. Virtus College S.r.l. RGD Ferrara 2013 s.r.l. Rovereto (Trento) via del Garda n.175 Bologna via dell'arcoveggio n.49/2 Roma, via Piemonte 38 Italia ,00 Eur Millennium Gallery s.r.l Italia ,00 Eur IGD SIIQ S.p.A. Italia ,00 Eur IGD SIIQ S.p.A. 35,40% Gestione parti comuni del centro commerciale e promozione dello stesso 48,75% Attività di gestione di immobili, impianti ed attrezzature sportive, la costruzione, la compravendita, la locazione di immobili, da destinare ad attività commerciali sportive 50% Gestione Centro Commerciale Darsena City Altre imprese valutate al costo Iniziative Bologna Nord s.r.l. in liquidazione Fondazione Virtus Pallacanestro Bologna Casalecchio di Reno (Bologna) via Isonzo n. 67 Bologna via dell'arcoveggio n.49/2 Italia ,00 Eur IGD Management s.r.l. Italia ,00 Eur IGD SIIQ S.p.A. 15,00% Sviluppo Immobiliare 12,50% Promozione attività sportiva Stagionalità L attività svolta dalla società non presenta andamenti derivanti da fattori di stagionalità o ciclicità. 5354 Informativa per settori operativi Di seguito si riporta l informativa economica e patrimoniale per settori operativi in conformità all IFRS 8 e la suddivisione per area geografica dei ricavi derivanti dagli immobili di proprietà. / /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/2013 CONTO ECONOMICO ATTIVITA' IMMOBILIARE ATTVITA' DI SERVIZI PROGETTO "PORTA A MARE" INDIVISO TOTALE RICAVI VARIAZIONE DELLE RIMANENZE (572) (572) COSTI DIRETTI (12.993) (11.867) (2.494) (2.191) (782) (3.700) (16.269) (17.758) MARGINE LORDO DIVISIONALE (158) SPESE GENERALI (5.382) (5.161) (5.382) (5.161) EBITDA (158) (5.382) (5.161) AMMORTAMENTI/SVALUTAZIONI/ALTRI ACCANTONAMENTI (11.334) (15.657) (0) (0) (3.839) (1.192) 663 (204) (14.510) (17.054) EBIT (3.674) (1.350) (4.720) (5.365) MARGINE GEST. FINANZIARIA (22.768) (22.850) (22.768) (22.850) MARGINE GEST. PARTECIPAZIONI 120 (490) 120 (490) IMPOSTE UTILE NETTO (UTILE)/PERDITA DEL PERIODO DI TERZI UTILE NETTO DEL GRUPPO / /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/2013 STATO PATRIMONIALE ATTIVITA' IMMOBILIARE ATTVITA' DI SERVIZI PROGETTO "PORTA A MARE" ATTIVITA' MATERIALI ATTIVITA' IMMATERIALI E ALTRE ATTIVITA' NON CORRENTI INVESTIMENTI IN CORSO CCN (6.680) (196) 124 (72) (14.471) (38.147) ALTRE PASSIVITA' A LUNGO (54.332) (34.288) (2.341) (2.654) (12.074) (31.577) 0 0 (68.747) (68.518) TOTALE IMPIEGHI (2.218) (2.725) INDIVISO TOTALE PFN (2.861) (1.550) (ATTIVITÀ) E PASSIVITÀ NETTE PER STRUMENTI DERIVATI PATRIMONIO (1.175) TOTALE FONTI (2.218) (2.725) / /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/2013 RICAVI DA IMMOBILI DI PROPRIETA' NORD CENTRO-SUD-ISOLE ESTERO TOTALE RICAVI LOCAZIONI E AFFITTI RICAVI UNA TANTUM AFFITTO SPAZI TEMPORANEI ALTRI RICAVI DA ATTIVITA' LOCATIVA TOTALE55 Nota 1) Ricavi Ricavi 30/06/ /06/2013 Variazione Ipermercati di proprietà Locazioni e affitti d'azienda Verso parti correlate Ipermercati di proprietà di terzi Affitto azienda Verso parti correlate Supermercato di proprietà Locazioni Verso parti correlate TOTALE IPERMERCATI/SUPERMERCATI Gallerie di proprietà, in usufrutto, uffici e city center (1.812) Locazioni (708) Verso parti correlate Verso terzi (1.158) Affitti d'azienda (1.104) Verso parti correlate Verso terzi (1.116) Gallerie di proprietà di terzi Locazioni Verso parti correlate Verso terzi Affitti d'azienda Verso parti correlate (23) Verso terzi Ricavi contratti Diversi e locazioni temporanee Ricavi contratti Diversi e locazioni temporanee Ricavi contratti Diversi e locazioni temporanee vs correlate (15) TOTALE GALLERIE (603) TOTALE GENERALE (298) di cui correlate di cui terzi (1.037) I ricavi da locazione e affitto d azienda risultano in decremento di circa 298 migliaia di Euro per effetto della contrazione dei ricavi nelle gallerie Rumene dovuta al trascinamento del down side sui contratti di fine 2013 e primo trimestre 2014 e ad una maggiore vacancy media e strumentale che hanno portato minori ricavi per circa migliaia di Euro. Tale decremento è stato parzialmente compensato dalla crescita delle locazioni degli ipermercati di proprietà per circa 303 migliaia di Euro (+1,7%) per indicizzazione e progressiva entrata a regime dei canoni sugli iper di recente apertura. Inoltre si rileva un incremento di 460 migliaia di Euro nelle locazioni gallerie verso parti correlate dovuto prevalentemente al conseguimento dei ricavi del centro commerciale Darsena City di Ferrara verso la società RGD Ferrara 2013 S.r.l. costituita a settembre 2013 per la gestione del ramo di azienda. L incremento della voce affitti d azienda in gallerie di proprietà di terzi (e il decremento nella corrispondente voce in gallerie di proprietà) è conseguenza della cessione della galleria Fonti del Corallo, avvenuta in data 26 febbraio Per maggiori informazioni si rimanda all apposito paragrafo inserito nella Relazione intermedia sulla gestione. 5556 Nota 2.1) Altri proventi Altri proventi 30/06/ /06/2013 Variazione Ricavi per direzione Centri (84) Ricavi per Pilotage e oneri di cantiere Altri ricavi diversi Totale altri proventi vs terzi Ricavi per direzione Centri vs correlate Ricavi per mandato di gestione patrimoniale e gestione affitti vs correlate (4) Ricavi per commercializzazione Totale altri proventi vs correlate Totale Gli altri proventi verso terzi risultano in incremento rispetto a giugno 2013 per 294 migliaia di Euro, principalmente a seguito delle attività svolte sull ampliamento del Centro d Abruzzo (inaugurato il 10 aprile 2014). I ricavi per direzione centri risultano in leggero calo per 84 migliaia di Euro a causa della chiusura di un mandato di gestione. Nota 2.2) Ricavi da vendita immobili I ricavi da vendita immobili nel primo semestre 2014 sono pari a migliaia di Euro e sono relativi alla vendita di 4 unità residenziali, oltre a 3 box, nell ambito dell iniziativa Porta a Mare sub ambito Mazzini. 5657 Nota 3) Costi per servizi Costi per servizi 30/06/ /06/2013 Variazione Costi per sevizi verso terzi Affitti passivi Noleggio veicoli (1) Utenze (11) Spese per annunci, inserzioni, pubblicità, promozioni Spese gestione centri Servizi amministrativi gestione centri (14) Onorari e compensi Compensi ad organi sociali Compensi società di revisione (2) Costi investor relations, Consob, Monte Titoli (14) Costi per servizi di selezione, formazione ed altre spese per il personale (15) Costi per viaggi e pernottamenti Costi per pilotage e oneri di cantiere Centri Commerciali Consulenze Manutenzioni, riparazioni e assicurazioni Costi accessori alla vendita immobili residenziali Commissioni e servizi bancari Costi pulizie, facchinaggi e vigilanza Altri Costi per servizi vs.parti correlate Affitti passivi Spese per annunci, inserzioni, pubblicità, promozioni (12) Service Spese gestione centri Assicurazioni Compensi ad organi sociali (33) Manutenzioni e riparazioni Altri Totale La voce costi per servizi risulta in incremento di migliaia di Euro rispetto al 30 giugno 2013 e comprende principalmente i costi di affitto/usufrutto per immobili gestiti dalla società, le spese per la gestione dei centri commerciali e relative manutenzioni, oltre che altri costi quali compensi a organi sociali e società di revisione e consulenze. Le principali variazioni hanno riguardato le spese per affitti passivi, in incremento di migliaia di Euro, per effetto principalmente della cessione della galleria Le Fonti del Corallo di Livorno che è ora in gestione tramite un contratto di locazione di lunga durata stipulato con l acquirente. Si rileva inoltre un incremento nelle spese per la gestione dei centri, verso terzi e verso parti correlate, per complessivi 308 migliaia di Euro, conseguenza della maggiore vacancy media del periodo. I costi per pilotage, correlati all incremento rilevato nei ricavi da servizi, sono in aumento per 222 migliaia di Euro per effetto dei costi sostenuti in relazione all ampliamento del Centro d Abruzzo. Nota 4) Costo del personale Costi del personale 30/06/ /06/2013 Variazione Salari e stipendi Oneri sociali Trattamento di fine rapporto (9) Altri costi TOTALE58 Il costo del personale risulta in incremento rispetto a quanto rilevato nell analogo periodo dell esercizio precedente a seguito dell andata a regime di alcuni adeguamenti contrattuali. La voce Trattamento di fine rapporto contiene la quota relativa alle contribuzioni ai fondi integrativi per un importo pari a 45 migliaia di Euro. Nota 5) Altri costi operativi Altri costi operativi 30/06/ /06/2013 Variazione IMU/Tax property Altre imposte e tasse Registrazione contratti (2) Minusvalenze 0 49 (49) Sopravvenienze (attive)/passive ordinarie Quote associative (5) Perdite su crediti (12) Carburanti, pedaggi Abbonamenti riviste, cancelleria, stampati Altri costi operativi (49) TOTALE La variazione degli altri costi operativi è da imputare prevalentemente alla Imposta Municipale sugli immobili di proprietà (IMU), il cui incremento è riconducibile, in Italia, all aumento delle aliquote registrate in alcuni comuni. Nota 6) Variazione delle rimanenze dei lavori in corso di costruzione e costi di realizzazione Variazione delle rimanenze dei lavori in corso di costruzione 30/06/ /06/2013 Variazione Costi di realizzazione del periodo (2.980) Scarico Rimanenze per Vendita (1.093) 0 (1.093) Variazioni delle rimanenze dei lavori in corso di costruzione (572) (4.073) La variazione delle rimanenze per lavori in corso di costruzione, relativa alle aree, ai fabbricati e alle opere di urbanizzazione in corso di costruzione del complesso multifunzionale sito nel comune di Livorno, pari a -572 migliaia di Euro per il primo semestre 2014, è relativa allo scarico di magazzino per le vendite, già commentate in nota 2.2, al netto dell avanzamento di periodo dei lavori. Al 30 giugno 2014 non si è provveduto a capitalizzare gli interessi passivi, al fine di non attribuire al progetto un valore superiore al valore equo espresso dalla perizia. Nota 7) Ammortamenti, accantonamenti, svalutazioni e variazioni di fair value Ammortamenti e Accantonamenti, Svalutazioni e variazioni di fair value 30/06/ /06/2013 Variazione Ammortamenti immobilizzazioni immateriali (13) (13) 0 Ammortamenti immobilizzazioni materiali (679) (646) (33) Svalutazione crediti (773) (1.183) 410 Accantonamento per rischi ed oneri diversi (63) (64) 1 Totale ammortamenti e accantonamenti (1.528) (1.906) 378 (svalutazione)/ripristini immobilizzazioni in corso e Rimanenze (1.673) (316) (1.357) Variazioni di fair value (12.082) (16.015) Totale Amm.ti, svalutazioni e variazioni di fair value (15.283) (18.237)59 Gli ammortamenti, in linea con l esercizio precedente, sono commentati nelle note 12 e seguenti. L accantonamento al fondo svalutazione crediti per il primo semestre 2014 è pari a 773 migliaia di Euro, in decremento di 410 migliaia di Euro rispetto allo stesso periodo dell anno precedente, in seguito alla riduzione dei crediti in contenzioso. Si rimanda alla nota 23 per la movimentazione del fondo svalutazione crediti. Gli altri accantonamenti riflettono la stima dei probabili oneri a fronte di due contenziosi IMU in essere relativamente ai centri commerciali Le Maioliche (Faenza) e La Torre (Palermo). Le svalutazioni nette per adeguare il valore degli investimenti immobiliari al valore equo al 30 giugno 2014 sono pari a migliaia di Euro (commentate in nota 15). La voce (svalutazione)/ripristini di immobilizzazioni in corso e Rimanenze contiene: un ripristino netto delle svalutazioni effettuate in esercizi precedenti, operato sulle iniziative di sviluppo dirette relative all ampliamento Porto Grande e Chioggia Retail Park, iscritte tra le immobilizzazioni in corso, al fine di adeguare il costo al valore equo, pari a 16 migliaia di Euro; una variazione positiva di Fair Value pari a circa migliaia di Euro relativamente alla Piastra Mazzini e una svalutazione pari a 190 migliaia di Euro relativamente agli altri sub ambiti; una svalutazione, pari a migliaia di Euro, effettuata sulle rimanenze dei lavori in corso di costruzione relativi al Progetto Porta a Mare, al fine di allineare il valore contabile al minore tra il costo e il valore equo espresso dalla perizia al 30 giugno Nota 8) Plusvalenze/Minusvalenze da cessione Plusvalenze/Minusvalenze da cessione 30/06/ /06/2013 Variazioni Svalutazione di partecipazioni 0 (3) 3 Plusvalenza cessione galleria "Fonti del Corallo" Aggiustamento prezzo su cessione partecipazione 0 (487) 487 Totale Plusvalenze/Minusvalenze da cessione 120 (490) 610 Il risultato delle plusvalenze/minusvalenze da cessione, pari a circa 120 migliaia di Euro, è da imputarsi alla cessione delle porzioni immobiliari afferenti la Galleria del Centro Commerciale Fonti del Corallo di Livorno per un controvalore pari a Euro 47 milioni, avvenuta in data 26 febbraio Nota 9) Saldo della gestione finanziaria Proventi finanziari 30/06/ /06/2013 Variazioni Interessi attivi bancari Interessi attivi e proventi diversi (23) Utili su cambi (194) Totale vs terzi (205) Interessi attivi verso correlate Totale vs correlate Totale proventi finanziari (202) I proventi finanziari sono in decremento principalmente per effetto degli utili su cambi derivanti dalla gestione finanziaria romena che, al 30 giugno 2014, è pari a 2 migliaia di Euro rispetto a 196 migliaia di Euro dell analogo periodo dell esercizio precedente. 5960 Oneri finanziari 30/06/ /06/2013 Variazioni Interessi passivi dep.cauzionali (95) Interessi passivi tesoreria Coop Adriatica (115) Totale vs correlate (210) Interessi passivi bancari (828) Interessi e oneri diversi (35) Perdite su cambi (23) 179 (202) Interessi mutui Oneri finanziari su leasing Interessi e oneri bond (2.196) Differenziali IRS (649) Interessi capitalizzati (410) 0 (410) Totale vs terzi (74) Totale oneri finanziari (284) Al netto degli interessi capitalizzati, pari a 410 migliaia di Euro, gli oneri finanziari risultano in incremento di circa 126 migliaia di Euro e ciò è dovuto all incremento del costo medio del debito che passa dal 4,13% del 30 giugno 2013 al 4,31% mentre, al netto degli oneri figurativi del prestito obbligazionario passa dal 3,79% al 4,26%. Le principali variazioni sono ascrivibili principalmente: ai maggiori interessi passivi su mutui dovuti alla stipula, nell esercizio precedente, di nuovi contratti di finanziamento con Iccrea Banca, per un importo pari a 6 milioni di Euro, e con BNP PARIBAS, per un importo pari a 135 milioni di Euro, in parte compensati da minori interessi passivi sul Prestito Obbligazionario Convertibile scaduto a fine 2013; all incremento dell euribor, che passa da 0,21 (media euribor 3m 365 semestre 2013) allo 0,29 (media euribor 3m 365 semestre 2014); all iscrizione a conto economico, a seguito dell estinzione della apertura di credito ipotecaria accesa nel corso dell anno 2012 con l istituto di credito Intesa San Paolo, dei costi accessori all operazione finanziaria che risultavano non ancora ammortizzati, per un importo pari a circa 297 migliaia di Euro; agli oneri relativi al prestito obbligazionario di 150 milioni emesso in data 7 maggio 2014; ai minori oneri finanziari conseguenti all estinzione dei conti correnti ipotecari (Intesa San Paolo e Monte dei Paschi) e al minor utilizzo delle linee a breve. Nota 10) Imposte sul reddito Imposte sul reddito 30/06/ /06/2013 Variazione Imposte Correnti Imposte Differite passive 995 (1.675) Imposte Anticipate (3.319) (1.997) (1.322) Sopravvenienze attive/passive 0 3 (3) Totale (1.672) (3.017) Il carico fiscale, corrente e differito, risulta pari a positivi migliaia di Euro e ciò è dovuto principalmente all effetto della fiscalità differita legata alle svalutazioni relative agli adeguamenti al fair value degli immobili. Sul tax rate inoltre, incidono le vendite immobiliari realizzate nel corso del primo trimestre, non presenti nell analogo periodo dell esercizio precedente. 6061 Di seguito si fornisce la riconciliazione delle imposte sul reddito applicabile all utile ante imposte, utilizzando l aliquota in vigore rispetto all aliquota effettiva, per il periodo chiuso al 30 giugno Riconciliazione delle imposte sul reddito applicabile all'utile ante imposte 30/06/2014 Risultato prima delle imposte Onere fiscale teorico (aliquota 27,5%) 673 Risultato prima delle imposte Variazioni in aumento: IMU Fair value negativo Svalutazione progetti in corso Altre variazioni in aumento Variazioni in diminuzione: Variazione reddito esente (14.253) Ammortamenti deducibili (2.798) Ripristini svalutazioni e Fair value positivo su progetti in corso (2.381) Altre variazioni varie (11.479) Imponibile fiscale Utilizzo beneficio Ace 72 Imponibile fiscale al netto delle perdite Imposte correnti totali sull'esercizio 397 Differenza tra valore e costi della produzione IRAP teorica (3,5%) Differenza tra valore e costi della produzione Variazioni: Variazioni in aumento Variazioni in diminuzione (7.428) Variazione reddito Esente (32.004) Altre deduzioni (1.072) Imponibile IRAP IRAP corrente per l'esercizio 255 Nota 11) Utile per azione Come richiesto dallo IAS 33 (par. 66) si espone nel conto economico l utile base e l utile diluito per azione relativamente al risultato economico da ordinarie attività attribuibile ai possessori di strumenti ordinari di capitale dell entità capogruppo. Le informazioni sono presentate solo sulla base dei dati consolidati come previsto dallo IAS sopra richiamato. L utile base per azione è calcolato dividendo il risultato economico attribuibile ai possessori di strumenti ordinari di capitale dell entità capogruppo, per il numero ponderato delle azioni ordinarie in circolazione durante l esercizio. L utile diluito per azione è calcolato dividendo il risultato economico (per il calcolo dell utile diluito è stato apportata una variazione all utile riservato agli azionisti della Capogruppo per la quota, al netto del relativo effetto fiscale, degli interessi relativi all obbligazione) attribuibile ai possessori di strumenti ordinari di capitale dell entità capogruppo, per la media ponderata delle azioni ordinarie calcolata secondo quanto previsto dai paragrafi 19 e 26, più la media ponderata delle azioni ordinarie che potrebbero essere emesse al momento della conversione in azioni ordinarie di tutte le potenziali azioni ordinarie con effetti di diluizione. Le potenziali azioni ordinarie con effetti di diluizione si devono considerare convertite in azioni ordinarie all inizio dell esercizio o, se successiva, alla data di emissione delle potenziali azioni ordinarie. Nell esercizio 2014, essendo stato rimborsato il prestito obbligazionario convertibile in data 28 dicembre 2013, l utile per azione è analogo all utile base, venendo meno le potenziali azioni ordinarie al servizio della conversione. 6162 Utile per azione 30/06/ /06/2013 Utile netto attribuibile agli azionisti della capogruppo Utile netto diluito attribuibile agli azionisti della capogruppo Numero medio ponderato di azioni ordinarie ai fini dell utile base per azione Numero medio ponderato di azioni ordinarie ai fini dell utile diluito per azione Utile base per Azione 0,013 0,013 Utile diluito per Azione 0,013 0,024 Nota 12) Attività immateriali a vita definita Attività immateriali a vita definita 2013 saldo al 01/01/2013 Incrementi Decrementi Ammortam enti Riclassifiche saldo al 31/12/2013 Attività immateriali a vita definita (27) Attività immateriali a vita definita in corso 35 2 (33) 4 Totale attività immateriali a vita definita (27) 0 92 Attività immateriali a vita definita 2014 saldo al 01/01/2014 Incrementi Decrementi Ammortam enti Riclassifiche saldo al 30/06/2014 Attività immateriali a vita definita 88 (10) 4 82 Attività immateriali a vita definita in corso 4 (4) 0 Totale attività immateriali a vita definita (10) 0 82 Le attività immateriali a vita definita sono rappresentate dagli oneri sostenuti per la progettazione e la registrazione di marchi aziendali utilizzati dal Gruppo, il cui periodo di ammortamento è definito in 10 anni. Nel corso dell esercizio non sono state registrate perdite o ripristini di valore delle attività immateriali né a conto economico né a patrimonio netto. Nel primo semestre 2014 è terminato il progetto relativo all archiviazione sostitutiva e di conseguenza sono stati riclassificati 4 migliaia di Euro dalla voce attività immateriali in corso alla voce in oggetto. Nota 13) Avviamento Avviamento 2013 saldo al 01/01/2013 Incrementi Decrementi Riclassifiche (Svalutazioni)/Ri pristini da impairment test saldo al 31/12/2013 Avviamento Avviamento 2014 saldo al 01/01/2014 Incrementi Decrementi Riclassifiche (Svalutazioni)/Ri saldo al 30/06/2014 pristini da impairment test Avviamento L avviamento è stato attribuito alle singole unità generatrici di flussi (Cash Generating Units o CGU). L incremento rispetto al dato di dicembre 2013 è da imputare alla riclassifica della valorizzazione del ramo d azienda attinente alla galleria di Livorno Fonti del Corallo per migliaia di Euro, che è stata ceduta al 6263 fondo immobiliare gestito da BNP Paribas REIM Sgr, mantenendo tuttavia il ramo d azienda per la gestione del centro commerciale. Di seguito è indicata la ripartizione per CGU dell avviamento al 30 giugno 2014: Avviamento 31/12/ /06/2014 Millennium S.r.l Winmagazin S.A Winmarkt Management S.r.l. 1 1 Fonti del Corallo Centro Nova Città delle Stelle San Donà Service Totale Gli avviamenti Millennium e Winmagazin sono relativi alle differenze di consolidamento emerse al momento dell acquisizione e primo consolidamento delle relative legal entities. Per l analisi di recuperabilità degli avviamenti attribuiti a tali CGU sono state utilizzate le perizie di valutazione degli investimenti immobiliari, predisposti da CBRE, REAG e Cushman & Wakefield, secondo i criteri descritti in precedenza per gli investimenti immobiliari di proprietà del Gruppo (rimandiamo inoltre a quanto riportato nella successiva nota 15). In particolare, tali avviamenti esprimono la possibilità di cedere gli immobili di proprietà delle società controllate (tramite la partecipazione) senza sostenere oneri fiscali; pertanto la recuperabilità dell avviamento deriva dal risparmio fiscale ottenibile dalla cessione della partecipazione ed è misurato sulla base del fondo imposte differite, stanziato nel passivo, relativo al maggior valore dell immobile contabilizzato, rispetto a quanto fiscalmente deducibile. Gli avviamenti relativi alle CGU: Fonti del Corallo, Centro Nova, Città delle Stelle, San Donà, Service e Winmarkt Management consistono nell attività di gestione dei rami di azienda degli immobili non in proprietà del Gruppo, nonché nell attività di service (direzione centri) svolta all interno dei centri commerciali di proprietà e non. Per questi ultimi il Gruppo effettua il test sulla riduzione di valore annualmente (al 31 dicembre) o quando le circostanze indicano la possibilità di una riduzione del valore recuperabile dell avviamento. Per entrambe le tipologie sopra descritte, al 30 giugno 2014 non si sono rilevati segnali dagli indicatori quantitativi e/o qualitativi tali da richiedere di eseguire nuovamente i test. Nota 14) Fabbricato Fabbricato 2013 saldo al 01/01/2013 Incrementi Decrementi Ammortame saldo al nti 31/12/2013 Costo storico Fondo ammortamento (765) (244) (1.009) Valore netto contabile (244)64 Fabbricato 2014 saldo al 01/01/2014 Incrementi Decrementi Ammortame saldo al nti 30/06/2014 Costo storico Fondo ammortamento (1.009) (121) (1.130) Valore netto contabile (121) La voce accoglie i costi sostenuti a seguito della acquisizione del fabbricato che ospita la sede operativa. Nel corso del presente esercizio la voce ha subito una movimentazione unicamente legata alla prosecuzione del processo di ammortamento. Nota 15) Investimenti immobiliari Come richiesto dallo IAS 40 si fornisce una riconciliazione fra il valore ad inizio e fine periodo con separata indicazione degli incrementi e decrementi e quelli per valutazione al fair value. Investimenti immobiliari 2013 saldo al 01/01/2013 Incrementi Decrementi rivalutazioni svalutazioni Riclassifiche saldo al 31/12/2013 Investimenti immobiliari (3.886) (48.375) Investimenti immobiliari 2014 saldo al 01/01/2014 Incrementi Decrementi rivalutazioni svalutazioni Riclassifiche saldo al 30/06/2014 Investimenti immobiliari (46.721) (26.048) La variazione nella voce investimenti immobiliari si riferisce: alla vendita della Galleria del Centro Commerciale Fonti del Corallo di Livorno al fondo immobiliare gestito da BNP Paribas REIM Sgr che ha comportato un decremento per complessivi migliaia di Euro. Di conseguenza migliaia di Euro relativi al ramo d azienda attinente alla galleria del Centro Commerciale Fonti del Corallo non più di proprietà, sono stati riclassificati alla voce Avviamento ; agli incrementi, pari a migliaia di Euro, riconducibili a interventi di manutenzione straordinaria che hanno riguardato prevalentemente i centri commerciali di Mondovì, Centro d Abruzzo, Casilino, Tiburtino, Esp, Centro Sarca, l ipermercato del centro commerciale Le Porte di Napoli e alcuni centri commerciali rumeni, nonché ai lavori di ultimazione dell ampliamento della galleria Centro d Abruzzo; alla riclassifica dalle immobilizzazioni in corso relativa, per circa migliaia di Euro, all apertura dell ampliamento della galleria Centro d Abruzzo, avvenuta nel mese di aprile 2014, oltre a lavori ultimati presso alcuni centri commerciali iscritti nelle immobilizzazioni in corso nell esercizio precedente; all adeguamento al fair value al 30 giugno 2014, che ha determinato svalutazioni per adeguamento al fair value in misura prevalente rispetto alle rivalutazioni, per un importo complessivo netto pari a migliaia di Euro. Per l analisi del patrimonio immobiliare si rimanda all apposito paragrafo Il patrimonio immobiliare inserito nella Relazione Intermedia sulla Gestione. Gerarchia del fair value L IFRS 13 stabilisce la necessità di dare disclosure della gerarchia del fair value anche per le attività e passività non finanziarie. La gerarchia del fair value classifica in tre livelli gli input delle tecniche di valutazione adottate per determinare il fair value. La gerarchia del fair value attribuisce la massima priorità ai 6465 prezzi quotati (non rettificati) in mercati attivi per attività o passività identiche (dati di Livello 1) e la priorità minima agli input non osservabili (dati di Livello 3). In particolare: gli input di Livello 1 sono prezzi quotati (non rettificati) in mercati attivi per attività o passività identiche a cui l entità può accedere alla data di valutazione; gli input di Livello 2 sono input diversi dai prezzi quotati inclusi nel Livello 1 osservabili direttamente o indirettamente per l attività o per la passività. Se l attività o passività ha una determinata durata (contrattuale), un input di Livello 2 deve essere osservabile sostanzialmente per l intera durata dell attività o della passività. Gli input di Livello 2 comprendono: o (a) prezzi quotati per attività o passività similari in mercati attivi; o (b) prezzi quotati per attività o passività identiche o similari in mercati non attivi; o (c) dati diversi dai prezzi quotati osservabili per l attività o passività, per esempio: (i) tassi di interesse e curve dei rendimenti osservabili a intervalli comunemente quotati; (ii) volatilità implicite; e (iii) spread creditizi; o (d) input corroborati dal mercato. gli input di Livello 3 sono input non osservabili per l attività o per la passività. Il patrimonio immobiliare del Gruppo IGD è stato valutato secondo modelli di determinazione del fair value di Livello 3, in quanto gli input direttamente/indirettamente non osservabili sul mercato, utilizzati nei modelli di valutazione, sono preponderanti rispetto agli input osservabili sul mercato. Prezzi quotati (non rettificati) in mercati attivi per attività o passività identiche (Level 1) Fair value measurements 30 giugno 2014 Input significativi osservabili sul mercato (Level 2) Input significativi non osservabili sul mercato (Level 3) Investimenti immobiliari Italia: Gallerie Commerciali e retail park City Center Project Ipermercati e supermercati Porzioni di proprietà residuale Totale investimenti immobiliari Italia Investimenti immobiliari Romania: Gallerie Commericali PLOJESTI - Junior Office Building Totale Romania Investimenti immobiliari Gruppo IGD Iniziative dirette Progetti in avanzate fase di costruzione (1) Totale iniziative di sviluppo Progetto Porta a Mare Progetto Porta a Mare (2) Totale Progetto Porta a Mare Totale Investimenti immobiliari Gruppo IGD valutati al Fair Value Note (1) Trattasi del progetto Piastra Mazzini, in fase di ultimazione, iscritto nelle immobilizzazioni in corso e valutato al fair value. (2) Trattasi di un progetto, relativo ai comparti retali del progetto Porta a Mare, iscritto nelle immobilizzazioni in corso e valutato al fair value essendo la costruzione in fase avanzata. In particolare, i criteri di valutazione adottati, come da certificato di perizia, sono stati i seguenti: Per le Gallerie Commerciali, City Center Project, uffici e Piastra Mazzini, è stato applicato il metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati basato sull attualizzazione (per un periodo di n anni) dei 6566 futuri redditi netti derivanti dall affitto della proprietà. Al termine di tale periodo si è ipotizzato che la proprietà sia rivenduta ad un valore ottenuto capitalizzando il reddito netto dell ultimo anno ad un tasso di mercato per investimenti analoghi all oggetto di stima. Per gli Ipermercati ed i Supermercati, è stato applicato il metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati basato sull attualizzazione (per un periodo di n anni) dei futuri redditi netti derivanti dall affitto della proprietà. Al termine di tale periodo si è ipotizzato che la proprietà sia rivenduta ad un valore ottenuto capitalizzando il reddito netto dell ultimo anno ad un tasso di mercato per investimenti analoghi all oggetto di stima. Per le porzioni di proprietà residuali, è stato applicato il metodo reddituale (DCF). Per i progetti in corso (ampliamenti e nuove realizzazioni) è stato applicato il metodo della trasformazione basato sull attualizzazione dei futuri redditi derivanti dall affitto della proprietà, al netto dei costi di costruzione, e delle altre spese a carico della proprietà. I suddetti metodi sono applicati singolarmente a ciascun immobile, in funzione delle specificità dello stesso. Le valutazioni sono effettuate nel presupposto del massimo e migliore utilizzo (highest and best use) degli immobili valutati, ciò considerando, tra tutti gli usi tecnicamente possibili, legalmente consentiti e finanziariamente fattibili soltanto quelli potenzialmente in grado di conferire alle proprietà stesse il massimo valore. Nella determinazione dei tassi di capitalizzazione ed attualizzazione utilizzati nella valutazione dei singoli immobili si tiene conto: del tipo di conduttore attualmente occupante l immobile o responsabile del rispetto degli obblighi di locazione ed i possibili occupanti futuri degli immobili vacanti, nonché la percezione generale del mercato della loro affidabilità creditizia; della ripartizione delle responsabilità assicurative e di manutenzione tra locatore e locatario; della vita economica residua dell immobile. Analisi della sensitivity al Per gli immobili iscritti in bilancio al fair value le valutazioni sono considerate, come detto, al livello 3 della gerarchia del fair value. Di seguito vengono riportate le informazioni quantitative sugli input non osservabili ritenuti di maggior significato: Asset class FV Metodo di valutazione Variabili non osservabili Range (media ponderata) IPER/SUPER Reddituale (DCF) Discount rate 6,50%-8,00% (7,06%) Gross Initial yield 5,87%-7,80% (6,62%) Gross exit cap yield 5,96%-7,18% (6,54%) GALLERIE/RETAIL PARK Reddituale (DCF) Discount rate 6,60%-8,00% (7,30%) Gross Initial yield 4,60%-7,83% (6,59%) Gross exit cap yield 6,51%-8,10% (6,99%) ALTRO/CITY CENTER Reddituale (DCF) Discount rate 6,20%-8,20% (6,39%) Gross Initial yield 4,88%-8,67% (5,77%) Gross exit cap yield 5,95%-8,98% (6,21%) WINMARKT Reddituale (DCF) Discount rate 7,55%-11,10% (8,68%) Gross Initial yield 5,34%-11,29% (6,64%) Gross exit cap yield 8,06%-15,30% (8,62%)67 Con riferimento agli input non osservabili riportati in tabella si segnala che si avrebbero delle variazioni negative del FV al crescere del discount rate, del gross exit cap rate e gross initial yield. Ulteriori variabili che potrebbero produrre una riduzione di FV sono: - l incremento dei costi di gestione e/o delle imposte, - il decremento dei canoni di locazione o della stima dei canoni di mercato per i mq sfitti, - l incremento di stime di spese straordinarie. Specularmente si avrebbero incrementi di FV al decrescere del discount rate, del gross exit cap rate e gross initial yield o al decrescere dei valori delle ulteriori variabili precedentemente indicate. Nota 16) Impianti e macchinari, attrezzature, migliorie su beni di terzi Le variazioni delle voci Impianti e macchinari, Attrezzatura e Migliorie su beni di terzi sono dovute principalmente all ammortamento dell esercizio e ad acquisti di attrezzature e arredi. Si precisa che le Migliorie su beni di terzi sono costituite da opere murarie su immobili non di proprietà e sono ammortizzate sulla base della durata dei contratti di locazione passiva. La variazione, al netto dei relativi ammortamenti, è dovuta principalmente ai lavori di adattamento locali sul centro non di proprietà Centro Nova ai fini della valorizzazione dell immobile, con l obiettivo di migliorare il grado di occupancy. Si presenta di seguito la movimentazione relativa all esercizio corrente e dell esercizio precedente degli impianti e macchinari: Impianti e macchinari 2013 saldo al 01/01/2013 Incrementi Decrementi Ammortam enti Riclassifiche variazione per traduzione in valuta funzionale saldo al 31/12/2013 Costo storico Fondo ammortamento (1.918) (339) (2.257) Valore netto contabile (339) Impianti e macchinari 2014 saldo al 01/01/2014 Incrementi Decrementi Ammortam enti Riclassifiche variazione per traduzione in valuta funzionale saldo al 30/06/2014 Costo storico Fondo ammortamento (2.257) (175) (2.432) Valore netto contabile (175) Attrezzature 2013 saldo al 01/01/2013 Incrementi Decrementi Ammortam enti Riclassifiche variazione per traduzione in valuta funzionale saldo al 31/12/2013 Costo storico (59) 3 (2) Fondo ammortamento (2.090) 36 (508) 2 (2.560) Valore netto contabile (23) (508) Attrezzature 2014 saldo al 01/01/2014 Incrementi Decrementi Ammortam enti Riclassifiche variazione per traduzione in valuta funzionale saldo al 30/06/2014 Costo storico Fondo ammortamento (2.560) (263) (2) (2.825) Valore netto contabile (263)68 Migliorie su beni di terzi 2013 saldo al 01/01/2013 Incrementi Decrementi Ammortam enti Riclassifiche variazione per traduzione in valuta funzionale saldo al 31/12/2013 Valore netto contabile (205) Migliorie su beni di terzi 2014 saldo al 01/01/2014 Incrementi Decrementi Ammortam enti Riclassifiche variazione per traduzione in valuta funzionale saldo al 30/06/2014 Valore netto contabile (123) Nota 17) Immobilizzazioni in corso Immobilizzazioni in corso 2013 saldo al 01/01/2013 Incrementi Decrementi Riclassifiche (Svalutazion interessi i)/ripristini capitalizzati da impairment test variazione per traduzione in valuta funzionale saldo al 31/12/2013 Immobilizzazioni in corso (578) (210) (12) Immobilizzazioni in corso 2014 saldo al 01/01/2014 Incrementi Decrementi Riclassifiche (Svalutazion i)/ripristini da impairment test interessi capitalizzati variazione per traduzione in valuta funzionale saldo al 30/06/2014 Immobilizzazioni in corso (18) (17.515) Gli incrementi nella voce Immobilizzazioni in corso sono dovuti principalmente: all avanzamento dell investimento, limitatamente al comparto commerciale, del progetto Porta a Mare di Livorno per un importo pari a circa 971 migliaia di Euro; all avanzamento dei lavori relativi alle opere di urbanizzazione e all appalto relativo alla realizzazione dei fabbricati del futuro Parco Commerciale di Chioggia, pari a circa migliaia di Euro; agli oneri di urbanizzazione conseguenti alla sottoscrizione della Convenzione Urbanistica e ai costi accessori relativi al progetto di ampliamento di ESP per un importo pari a circa 195 migliaia di Euro, oltre a interessi capitalizzati per 410 migliaia di Euro; ai lavori di ammodernamento che interesseranno i centri commerciali di Afragola e Lugo e alla prosecuzione dei lavori di rimodulazione del centro commerciale di Palermo per un valore complessivo pari a circa migliaia di Euro; ai lavori di restyling dell interno della galleria Centro Sarca (lotto 2) per un importo pari a circa 508 migliaia di Euro; a lavori di manutenzione straordinaria, non ultimati, presso alcuni centri commerciali rumeni per un valore pari a circa migliaia di Euro. La voce riclassifiche fa riferimento prevalentemente ai lavori ultimati, e quindi riclassificati nelle attività materiali, relativi all ampliamento del Centro d Abruzzo per migliaia di Euro che è stato inaugurato nel 6869 mese di aprile Inoltre sono stati ultimati i lavori presso il centro commerciale Centro Sarca, relativi al piano interrato (lotto 1) e presso alcuni centri commerciali rumeni. I progetti in corso (Chioggia, Portogrande ed Esp), contabilizzati con il criterio del costo rettificato, al fine di allineare i valori contabili dei terreni e progetti in corso al minore tra il costo e il valore equo espresso dalle perizie, sono stati oggetto di ripristino delle svalutazioni effettuate negli esercizi precedenti per un importo pari a circa +16 migliaia di Euro. L adeguamento al Fair value per quanto riguarda il progetto Porta a Mare di Livorno al 30 giugno è stato pari a migliaia di Euro relativamente alla Piastra Mazzini e a -190 migliaia di Euro relativamente agli altri sub ambiti. Per l analisi del patrimonio immobiliare si rimanda all apposito paragrafo Il patrimonio immobiliare inserito nella Relazione Intermedia sulla Gestione. Nota 18) Attività per imposte anticipate e Passività per imposte differite Le attività per imposte anticipate e le passività per imposte differite contengono principalmente l effetto imposte sugli adeguamenti al fair value degli investimenti immobiliari e dei contratti IRS in essere. Attività per imposte anticipate e Passività per imposte differite 30/06/ /12/2013 Variazione Attività per imposte anticipate Passività per imposte differite passive (45.639) (44.832) (807) Di seguito si forniscono i dettagli delle voci sopra riportate: Attività per imposte anticipate 30/06/ /12/2013 Variazione Effetto su aumento capitale sociale Fondi tassati (10) Effetto su accantonamento salario variabile Effetto ias Effetto maggior valore fiscale terreni Effetto operazioni irs Effetto su svalutazioni progetti in corso e terreni Effetto su svalutazione partecipazioni Effetto perdita consolidato fiscale Altri effetti Totale attività per imposte anticipate Le imposte anticipate si riferiscono principalmente: ai fondi tassati, quali il fondo svalutazione crediti e quello relativo al salario variabile; all effetto delle svalutazioni per adeguamento al valore equo di alcuni investimenti immobiliari, progetti in corso e rimanenze; all imposta anticipata stanziata per effetto del pagamento della imposta sostitutiva sulla differenza tra il valore al fair value dei terreni e il valore iscritto in bilancio al costo; all iscrizione della fiscalità differita relativa agli strumenti finanziari di copertura su mutui (Irs). Le variazioni rispetto all analogo periodo dell esercizio precedente si riferiscono principalmente: all iscrizione della fiscalità anticipata relativa agli strumenti finanziari di copertura su mutui (Irs) per un importo pari a migliaia di Euro dovuto al peggioramento del valore mtm dei contratti Irs; all iscrizione della fiscalità anticipata, pari a migliaia di Euro, sulla svalutazione delle Rimanenze relative al Progetto Porta a Mare; 6970 all iscrizione della fiscalità anticipata sugli adeguamenti del valore equo degli investimenti immobiliari per un importo pari a migliaia di Euro; Si segnala infine l incremento dei crediti per imposte anticipate stanziate a fronte del conseguimento, nel primo semestre, di un reddito imponibile negativo emerso in sede di determinazione del reddito Ires nell ambito del consolidato fiscale. Si è proceduto all adeguamento del credito in oggetto a seguito di valutazione positiva circa l esistenza di futuri redditi imponibili positivi del gruppo, che consentiranno l utilizzo delle perdite evidenziatesi sia nel presente sia nei precedenti esercizi. Passività per imposte differite 30/06/ /12/2013 Variazione Effetto imposte sul fair value degli immobili Effetto operazioni irs (102) Effetto su rivalutazioni progetti in corso e terreni (278) Effetto imposte su bond convertibile Altri effetti Totale passività per imposte differite Le imposte differite stanziate sono relative prevalentemente al disallineamento tra il valore equo e il valore fiscale degli investimenti immobiliari. Nota 19) Crediti vari e altre attività non correnti Crediti vari e altre attività non correnti 30/06/ /12/2013 Variazioni Crediti tributari Usufrutto (946) Verso altri Depositi cauzionali (4) Totale (951) La voce Usufrutto accoglie il costo sostenuto dalla società nel precedente esercizio per il rinnovo, stipulato nel mese di dicembre 2012, riferito al diritto reale di godimento sulla galleria commerciale del centro Città delle Stelle a valere per gli anni 2013 e L imputazione a conto economico della quota parte di competenza del semestre 2014 ha determinato il decremento della voce in oggetto. Nota 20) Partecipazioni Di seguito si espone il dettaglio delle partecipazioni e la movimentazione del periodo: Partecipazioni 31/12/2013 incrementi decrementi svalutazioni 30/06/2014 Partecipazioni in società controllate Consorzio Proprietari C.C.Leonardo Consorzio Proprietari Fonti del Corallo Consorzio C.C. i Bricchi 4 4 Partecipazioni in società collegate Rgd Ferrara 2013 Srl Consorzio Millennium Center 4 4 Virtus College Srl Partecipazioni in altre imprese Iniziative Bologna Nord Consorzio business park Fondazione Virtus Pallacanestro Bologna Altre minori 7 7 Totale71 L incremento è dovuto alla costituzione del Consorzio Proprietari Fonti del Corallo per un importo pari al 68% del Capitale Sociale. Nel corso del semestre sono state acquisite ulteriori quote della società Virtus College srl. Di conseguenza la quota di partecipazione ammonta al 48,75% del Capitale Sociale. Inoltre è stato effettuato un versamento in conto capitale alla Fondazione Virtus Pallacanestro Bologna per 50 migliaia di Euro che ha portato la quota di partecipazione sul capitale al 12,5%. Nota 21) Attività finanziarie non correnti Attività finanziarie non correnti 30/06/ /12/2013 Variazione Attività finanziarie non correnti La voce contiene le quote non correnti dei finanziamenti infruttiferi concessi a IBN, per un importo pari a circa 472 migliaia di Euro e a Virtus College Srl, per un importo pari a circa 444 migliaia di Euro. Nel corso del semestre è stato concesso alla Fondazione Virtus Pallacanestro Bologna un finanziamento fruttifero per 100 migliaia di Euro. Si rimanda alla Nota 42 per maggiori informazioni Nota 22) Rimanenze per lavori in corso e acconti Rimanenze per lavori in corso e acconti 31/12/2013 Incrementi Interessi capitalizzati Decrementi Riclassifiche Svalutazioni 30/06/2014 Progetto Porta a Mare (1.093) (3.838) Acconti (15) 117 Totale lavori in corso (1.108) 0 (3.838) Le rimanenze per lavori in corso relativi alle aree, ai fabbricati e alle opere di urbanizzazione in corso di costruzione del complesso multifunzionale sito nel comune di Livorno, sono incrementate a seguito dell avanzamento dei lavori relativi prevalentemente al sub ambito Piazza Mazzini per 521 migliaia di Euro. La svalutazione, pari a migliaia di Euro, è stata effettuata al fine di allineare il valore contabile al minore tra il costo e il valore equo espresso dalla perizia al 30 giugno Nota 23) Crediti commerciali e altri crediti Crediti commerciali e altri crediti 30/06/ /12/2013 Variazione Crediti commerciali e altri crediti vs terzi Fondo svalutazione crediti (15.642) (15.045) (597) Totale I crediti commerciali netti risultano in incremento di 439 migliaia di Euro rispetto al 31 dicembre Tali crediti sono al netto del fondo svalutazione crediti che riflette le stime di incasso relative alle posizioni creditorie dubbie. L incremento dei crediti al lordo del fondo svalutazione si deve ad un aumento dei crediti scaduti in alcuni centri, in particolare Tiburtino, Le Porte di Napoli, Katanè e La Torre, oltre ad un aumento dei crediti ancora non scaduti al 30 giugno relativo al Centro d Abruzzo dovuto all apertura dell ampliamento avvenuto nel mese di aprile Di seguito si riporta la movimentazione del fondo svalutazione crediti con il dettaglio degli accantonamenti e degli utilizzi: 7172 Movimentazione del fondo svalutazione crediti 31/12/2013 effetto traduzione Utilizzi Svalutazione /(utilizzi) interessi di mora Accantonamenti 30/06/2014 Fondo Svalutazione crediti crediti (202) (16) Totale fondo svalutazione crediti (202) (16) Crediti per area geografica 2013 I H 2014 Crediti Italia Fondo svalutazione Crediti (13.132) (13.633) Crediti Italia Netti Crediti Romania Fondo svalutazione Crediti (1.913) (2.009) Crediti Romania Netti Nota 24) Crediti commerciali e altri crediti verso parti correlate Crediti commerciali e altri crediti verso parti correlate 30/06/ /12/2013 Variazioni Crediti vs controllante Totale controllante Crediti vs collegate Totale collegate Consorzio dei proprietari Centro Leonardo 0 1 (1) Consorzio C.C. i Bricchi Vignale Comunicazioni srl (13) Unicoop Tirreno scarl Ipercoop Tirreno Librerie Coop spa Robintur spa 0 1 (1) Consorzio La Torre (49) Consorzio Crema Consorzio Katanè Consorzio Lame Consorzio Coné Consorzio Sarca Altre parti correlate Totale parti correlate Si rimanda a quanto riportato nella Nota Vedere altro
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References: art. 154
 art. 154
 art. 6
 art. 2441
 art. 1
 art. 12
 art. 1
 art. 168
 art. 1
 art. 4
 art. 4
 art. 4
 art. 5
 art. 11
 art. 154