Source: https://gn.unp-rivne.com/4108-nuances-and-pitfalls-of-sharing-non-residential-prem.html
Timestamp: 2019-12-13 00:25:06+00:00

Document:
L'accord sur l'utilisation en commun de locaux non résidentiels, son modèle, les décisions des propriétaires et l'accord de l'assemblée générale, la procédure de division de l'actionnariat d'un bâtiment - Immobilier - 2019
La copropriété d'immeubles non résidentiels est un moyen assez courant d'organiser une entreprise sans investir trop d'argent dans l'acquisition d'un immeuble.
Cependant, cette forme de propriété présente de nombreuses caractéristiques, dans la mesure où elle unit différents propriétaires avec leurs intérêts personnels.
Conformément à la clause 2 de l'article 244 du code civil de la Fédération de Russie, il s'agit d'un bien commun dont les actions sont déterminées. Les biens communs au sens du paragraphe 1 de l'article 244 du Code civil de la Fédération de Russie sont des biens immobiliers appartenant à deux personnes ou plus.
Le propriétaire de l'action, selon le paragraphe 2 de l'article 246 du Code civil de la Fédération de Russie, peut vendre, donner, léguer, donner en gage ou en disposer de manière différente., si tous les autres actionnaires ont exprimé leur consentement, conformément au paragraphe 2 de l'article 246 du Code civil de la Fédération de Russie. Il est également nécessaire de remplir les conditions prescrites à l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie, selon lesquelles la priorité du droit d'acheter la part vendue est donnée aux participants de propriété commune.
Si les actions ne sont pas définies par la loi et qu'il n'existe pas d'accord entre les parties stipulant les termes de la section, les parties sont considérées comme égales conformément au paragraphe 1 de l'article 245 du Code civil de la Fédération de Russie.
Si la part de chacun des propriétaires dans le droit de propriété n'est pas déterminée, alors, conformément au paragraphe 2 de l'article 244 du code civil de la Fédération de Russie, ce bien est conjoint.
Une part dans le droit de propriété commune d'un objet non résidentiel n'est pas le bien immobilier lui-même, mais le droit de propriété sur celui-ci, correspondant à la valeur de la part.
Ainsi, la quote-part du droit de propriété commune sur les biens immobiliers non résidentiels n'est pas une propriété, mais un droit de propriété et ne présente donc pas de caractéristiques individuelles, qui pourraient être séparés des actions d’autres propriétaires et ne peuvent être soumis au contrat de vente qu’en tant que droit de propriété. Vous trouverez ici les principaux moyens d'acquérir et de résilier les droits sur des biens immobiliers non résidentiels.
La procédure de partage du bâtiment
La gestion des biens immobiliers non résidentiels, qui sont la propriété commune, est faite d'un commun accord entre tous ses participants conformément au paragraphe 1 de l'article 246 et au paragraphe 1 de l'article 247 du code civil de la Fédération de Russie et présente des caractéristiques propres:
les propriétaires de locaux qui entrent dans un immeuble en propriété partagée ne devraient organiser leurs activités qu'avec le consentement général de tous les co-investisseurs, faute de quoi il est possible de résoudre le problème par une décision de justice;
les dépenses d'entretien des locaux non résidentiels, du paiement des taxes et des autres paiements, conformément à l'article 249 du Code civil de la Fédération de Russie, sont supportées par les propriétaires proportionnellement à leur quote-part;
Les revenus des biens immobiliers non résidentiels sont également divisés en fonction des actions détenues par les propriétaires. Toutefois, l'article 248 du code civil prévoit une méthode de répartition des bénéfices différente si un accord supplémentaire est conclu entre les actionnaires.
De quoi avez-vous besoin pour avoir une part dans le droit au bâtiment?
Étant donné que la part dans les locaux non résidentiels n’a pas le statut d’objet indépendant, alors les co-investisseurs, s'ils le souhaitent, ont le droit de séparer leur part du bien commun conformément à l'article 252 du Code civil de la Fédération de Russie, qui peut être appliqué à la fois par accord général et par un tribunal.
Mais une telle procédure est possible à condition de ne pas causer de dommages disproportionnés aux biens appartenant à la propriété commune. Sinon, le propriétaire en circulation est en droit de recevoir une compensation pour la valeur de sa part par les autres propriétaires.
S'il est possible d'isoler une pièce ou de construire une entrée séparée, il sera beaucoup plus facile d'attribuer une part.
Pour mettre en œuvre l'attribution d'actions, le propriétaire doit effectuer une série d'actions et préparer les documents pertinents.
La décision d’attribution d’actions est prise lors d’une assemblée générale des actionnaires par vote en personne, en personne ou par correspondance.
Chaque actionnaire a le droit de convoquer une assemblée générale des propriétaires (OSS).
L'initiateur de l'OSS est tenu, dans un délai de 45 à 10 jours avant la date de sa participation, d'en informer le reste des titulaires en envoyant des lettres recommandées ou en personne contre le tableau.
L'initiateur de l'OSS doit clairement formuler la question, en l'occurrence l'affectation de la part qui est mise au vote, ce qui implique une réponse claire: «oui», «contre» ou «abstenu».
Les propriétaires non résidentiels votent avec tous leurs votes.
Non seulement les propriétaires non résidentiels, mais également leurs représentants par procuration peuvent prendre part au vote.
Pour l'OSS, un quorum de participants détenant plus de 50% des voix est requis.
Les droits de vote des propriétaires sont pris par décision écrite des propriétaires lors de l'attribution des actions.
Le dépouillement des votes est effectué par une commission de dépouillement, dont la création devrait également être inscrite à l'ordre du jour et dont la composition est approuvée par l'assemblée.
La décision de la réunion est établie sous la forme d'un protocole qui doit être complété au plus tard dix jours après la date de la réunion.
Le protocole doit contenir le nom du document et son numéro d’enregistrement, la date et l’emplacement du logiciel libre, le titre et le fond de la question, l’ordre du jour de la réunion, la présence d’un quorum, le nombre de votes sur la question, l’adresse de stockage des protocoles, une liste des applications disponibles, la signature du président et du secrétaire de l’OSS, également des membres de la commission de comptage.
La décision de diviser la propriété
Lorsque les propriétaires votent avec leurs décisions écrites, ils doivent tenir compte des points suivants:
adresse de la chambre;
formulaire de vote;
type de local (non résidentiel);
Nom complet du propriétaire des lieux ou de son syndic et passeport;
informations sur le document de titre du propriétaire;
superficie totale de la pièce;
la valeur de la part du droit de propriété commune du bien immobilier;
question de vote (attribution d'actions);
option de réponse: “oui”, “non”, “s'abstenir”;
date de soumission de la décision;
la signature de l'électeur.
Documents requis pour un contrat
Cette procédure nécessitera les documents suivants:
passeport du propriétaire ou de son représentant;
procuration notariée du mandataire;
accord sur la répartition des parts du total des biens immobiliers;
titre document attestant de la propriété du bien immobilier;
certificat d'enregistrement de propriété par l'État;
certificat d'inventaire du BTI;
certificat d'enregistrement des locaux;
passeport cadastral pour l'immobilier.
Rédaction d'un accord de partage
L'accord est écrit sous forme libre., signé par tous les participants et notarié. L’accord doit établir la procédure d’exploitation de l’installation, discuter des problèmes de sécurité, des réparations, de la responsabilité des parties pour la préservation des biens et la violation de l’accord, ainsi que de la procédure de résolution des situations litigieuses.
La forme approximative de l'accord sur le partage de biens immobiliers non résidentiels est la suivante:
titre du document;
nom complet de l'organisation, en indiquant la forme juridique de chaque participant;
Nom complet du responsable de l'organisation et fonction de chaque participant;
informations sur le document de titre pour chaque participant;
indication de l'objet de l'exploitation conjointe du bâtiment avec la durée de validité initiale;
définition de la contribution de chaque participant à la décision des questions d'utilisation en commun avec une spécification de ses actions;
maintien des affaires communes, négociations avec des personnes et des organisations non autorisées, enregistrement et stockage de la documentation;
répartition des bénéfices, dépenses totales, pertes;
un formulaire pour notifier les actions aux contreparties;
validité du contrat dans des conditions de circonstances insurmontables;
la procédure de résolution des litiges;
la procédure de résiliation du contrat;
adresses et coordonnées des contreparties;
Téléchargez le formulaire d'accord sur l'utilisation de locaux non résidentiels
Téléchargez un exemple d'accord sur l'utilisation de locaux non résidentiels
Nuances et pièges à la conclusion du contrat
À la fin de celle-ci, il est possible d’établir toutes conditions et règles relatives à la propriété et à l’utilisation des biens communs, dans le respect des lois.tout d'abord ch. 27 du code civil. Pour réduire les risques associés aux activités conjointes, vous devez:
fixer tous les accords par écrit, car les accords verbaux ne sont pas acceptés par le tribunal;
définir soigneusement toutes les conditions essentielles d’interaction entre les parties, en particulier celles qui risquent d’entraîner un désaccord supplémentaire;
lors du transfert d'actifs corporels pour les décrire en détail, y compris le nom, le numéro, l'état technique, les numéros de série;
dresser la liste par écrit des actifs incorporels transférés, tels que brevets, technologies, clientèle, etc.
stipuler les conditions d'utilisation des informations confidentielles dans les limites de la nécessité, interdire leur divulgation, indiquer la responsabilité en cas de violation de cette clause.
La réglementation juridique des questions de propriété immobilière commerciale est parfois confuse et ambiguë. Par conséquent, il est essentiel lors de la signature de contrats et accords dans ce domaine de prendre en compte un grand nombre de nuances, sans rater aucun détail. Dans une telle situation. pour ne pas se tromper, il est sage de faire appel à des avocats.
Copyright 2019 \ Votre avocat personnel \ Nuances et pièges du partage de locaux non résidentiels dans le cadre d'un contrat d'actionnariat

References: l'article 244
 l'article 244
 l'article 246
 l'article 246
 l'article 250
 l'article 245
 l'article 244
 l'article 246
 l'article 247
 l'article 249
 l'article 248
 l'article 252