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Timestamp: 2020-03-28 11:54:20+00:00

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Home Giurisprudenza Rassegna condominio Attribuzioni dell’amministratore
SOMMARIO: a) Attribuzioni: a-1) Assunzione di obbligazioni in nome e per conto del condominio; a-2) Atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni; a-3) Attività di intermediazione; a-4) Disciplina dell’uso delle cose comuni; a-5) Erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria; a- 6) Rendiconto; a-7) Riscossione dei contributi; a-8) Stipulazione di contratti; a-9) Vigilanza.
Quando l’amministratore del condominio (che è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica che di norma agisce o è convenuto in giudizio nell’ambito delle cose comuni, per mezzo della persona dell’amministratore) abbia assunto obbligazioni in nome e per conto del condominio nei limiti delle sue attribuzioni o eseguendo deliberazioni assembleari, tali obbligazioni sono riferibili ai condomini, con la conseguenza che il terzo contraente può agire per ottenere il pagamento sia nei confronti dell’amministratore sia nei confronti dei singoli condomini e che la sentenza eventualmente ottenuta nei confronti dell’amministratore può essere fatta valere nei confronti dei singoli condomini, pur se non indicati nominativamente nella sentenza, salvo il diritto di chi ha pagato di esercitare verso i condebitori l’azione di regresso e di dividere nei rapporti interni il debito medesimo, mentre sono irrilevanti ai fini dell’obbligo del condomino esecutato i rapporti interni dello stesso con il condominio o l’eventuale esistenza di un fondo comune che non è il patrimonio dell’ente.
* Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1982, n. 6866, Zenzocchi c. Tincolini.
Il regolamento condominiale (approvato per contratto o anche in virtù di deliberazione assembleare) può legittimamente sottrarre all’amministratore il potere di decidere autonomamente in ordine al compimento di eventuali atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, per conferirlo esclusivamente all’assemblea, subordinando alla deliberazione di questa l’esercizio da parte dell’amministratore della relativa azione giudiziaria, attesa la derogabilità da parte del regolamento condominiale, in favore dell’assemblea, della norma di cui all’art. 1130 c.c. sulle attribuzioni dell’amministratore, che ha carattere suppletivo e non imperativo. * Cass. civ., sez. II, 8 settembre 1997, n. 8719, Cond. Via Negrelli n. 47 Verona c. Gabbin.
La norma contenuta nell’art. 1130 n. 4 cod. civ. – posta in relazione all’art. 1131 stesso codice – non va interpretata nel senso che l’amministratore di edificio condominiale possa chiedere – senza autorizzazione dell’assemblea – solo misure cautelari, in quanto la norma ha riguardo a tutti gli atti diretti a conservare l’esistenza delle parti comuni, e perciò anche dell’edificio stesso, tra i quali rientra l’azione proposta ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. contro l’appaltatore, diretta a rimuovere gravi difetti della costruzione che possono porre in pericolo la sicurezza dell’edificio, senza che tale legittimazione ad processum possa venir meno a seguito dell’intervento in giudizio di singoli condomini.
Negli edifici condominiali l’obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla imminente o avvenuta rovina di parti comuni della costruzione incombe sull’amministratore, pur potendo esso risorgere in via autonoma a carico dei singoli condomini qualora, per cause accidentali, l’amministratore non possa adoperarsi allo scopo suindicato con la necessaria urgenza.
* Cass. pen., sez. I, 15 maggio 2001, n. 19678 (ud. 26 gennaio 2001), Di Stefano, in Arch. loc. e cond. 2001, 524.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2004, n. 1544, Bacino c. Condominio Via Rizzo 74, Palermo.
L’amministratore del condominio cessato dall’ufficio deve rendere al condominio-mandante il conto e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato, obbligo che sorge a seguito della conclusione dell’attività gestoria. Alla scadenza di esso, sia che avvenga a fine dell’anno, sia che venga anticipata da una delibera di revoca, l’amministratore deve dare conto della gestione e restituire le somme che detiene per conto dell’ente condominiale.
Il rendiconto di cui all’art. 1130, u.c., c.c., non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi, ma è un atto con il quale l’amministratore giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti; pertanto l’approvazione di un rendiconto privo degli allegati documenti giustificativi delle spese è affetta da contrarietà alla legge e la relativa deliberazione è quindi annullabile.
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 1 ottobre 1993, n. 1824, Soc. Imced c. Cond. di viale Brianza n. 6 Milano, in Arch. loc. e cond. 1994, 579.
* Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2001, n. 15159, Obbialero c. Nigra, in Arch. loc. e cond. 2002, 165.
La validità dell’approvazione da parte dell’assemblea del rendiconto di un determinato esercizio non postula che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con forme rigorose, in analogia con quanto previsto per il bilancio di società di capitali; è, invece, sufficiente che la contabilità e il rendiconto siano idonei a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione, perché rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore. * Trib. civ. Milano, 4 marzo 1991.
* Trib. civ. Torre Annunziata, 12 febbraio 1998, n. 171, Quercia c. Condominio Castello Giusso di Vico Equense, Via XI Febbraio 24, in Arch. loc. e cond. 1999, 290.
Posto che destinatario del rendiconto di gestione è l’assemblea quale tipica espressione della collettività condominiale mandante, l’approvazione del rendiconto stesso in sede assembleare rappresenta di per sé fatto impeditivo dell’ulteriore esercizio di poteri di controllo sulla gestione economica da parte del singolo condomino, salva l’ipotesi di invalidità della deliberazione assembleare per eccesso di potere sotto i profili procedimentali e/o sostanziali, ricorrenti qualora l’assemblea abbia fatto malamente uso della propria discrezionalità in danno della posizione del singolo condomino esprimendo il proprio benestare nei confronti dell’operato dell’amministratore che abbia in concreto impedito al singolo una verifica documentale preventiva ovvero che abbia esposto costi non corrispondenti ad esborsi di effettiva competenza della collettività.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 30 novembre 1995, n. 10799, Dalzini c. Condominio di Via Tasso n. 26, Bresso, in Arch. loc. e cond. 1996, 954.
Al rendiconto dell’amministratore di condominio, il quale svolge una prestazione di collaborazione riconducibile alla figura del mandato, sono applicabili i principi generali relativi all’obbligo di rendiconto e di giustificazione delle singole partite e alle modalità e ai limiti secondo cui possono sollevarsi contestazioni.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 16 settembre 1993.
L’amministratore di condominio è tenuto a rendere in sede assembleare il conto della gestione da lui condotta. È pertanto legittima la revoca dell’incarico dell’amministratore che renda il conto della gestione tramite una semplice informativa semestrale inviata ai condomini, senza che questi siano convocati in assemblea.
* Corte app. civ. Bari, sez. III, decr. 15 maggio 1997, n. 7, Lo Russo, in Arch. loc. e cond. 1997, 647.
Con la cessazione dall’incarico l’amministratore uscente deve rendere i conti della sua gestione. In mancanza il tribunale potrà avallare un rendiconto fatto dal susseguente amministratore o da un perito.
* Trib. civ. Milano, 27 settembre 1990, in L’Ammin. 1991, n. 9.
* Trib. civ. Bologna, 9 aprile 2002, n. 1301, Boschi C. ed altro c. Condominio via B. Marcello 2-4/6 in Bologna, in Arch. loc. e cond. 2002, 612.
* Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1993, n. 1789, Grandinetti c. Cond. Residence Acacie.
* Cass. civ., sez. II, 18 gennaio 1990, n. 234, Giorgi c. Condominio Miramar, Via del Sagittario 6-Viale Vega 35, Ostia Lido.
L’amministratore del condominio può promuovere il procedimento monitorio per la riscossione degli oneri condominiali, e l’eventuale posizione da parte del condomino ingiunto potrà riguardare la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non può estendersi alla nullità o annullabilità della delibera avente ad oggetto l’approvazione delle spese condominiali, che dovranno invece essere fatte valere in via separata con l’impugnazione di cui all’articolo 1137 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 8 agosto 2000, n. 10427, Cond. Parco Quadrifoglio via Romani Sant’Anastasia c. Rubino.
* Cass. civ., sez. II, 4 ottobre 1963, n. 2625.
Per l’emissione del decreto ingiuntivo costituisce prova scritta qualsiasi documento proveniente dal debitore o dal terzo, che abbia intrinseca legalità e sia idoneo a dimostrare il diritto fatto valere; pertanto, l’amministratore condominiale può chiedere l’emissione del decreto ingiuntivo per i contributi dovuti dai condomini anche in base alle «ricevute» di pagamento mensili, ma in questo caso non può ottenere la clausola di immediata esecutività ex art. 63 c.c. att. e trans. per la quale è necessaria l’allegazione dello stato di ripartizione della spesa approvata dall’assemblea.
Nei poteri attribuiti all’amministratore di condominio dall’art. 1130 c.c. rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall’assemblea, tanto all’ordinaria manutenzione, quanto alla prestazione dei servizi comuni. Detti contratti sono, pertanto, vincolanti per tutti i condomini ai sensi dell’art. 1131 c.c.

References: sentenza 
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 art. 63