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⭐Berghoff & Schleypen
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Claudia Erna Solberg
1 Rechtsanwä lte Berghoff & Schleypen P a r t n e r s c h a f t s g e s e l l s c h a f t Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen Hauptstraße 143, D Bergisch Gladbach Rechtsanwälte in Partnerschaft Ralph Berghoff Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Ingo Schleypen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht In Bürogemeinschaft mit Thomas Reiche LL.M.oec Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Strafrecht Magister im Wirtschaftsrecht Andrea Reiche Fachanwältin für Arbeitsrecht Leitfaden zur Erstellung und Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen Nadine Wenzel Tatigkeitsschwerpunkt Familienrecht Büro Bergisch Gladbach Hauptstraße Bergisch Gladbach Büro Düren Oberstraße Düren Telefon: 02202/ Telefax: 02202/ Ingo Schleypen Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Bitte stets angeben: Wohnungseigentumsrecht Stand Bergisch Gladbach, Juli 2013 Sitz: Bergisch Gladbach, Hauptstraße 143, D Bergisch Gladbach Reg.: Amtsgericht Essen PR 249 St.NR: 204/5913/0844 Sparkasse KölnBonn BLZ Konto-Nr.:2 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 2 von Was sind Betriebskosten? Betriebskosten sind die Kosten,die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. Zu den Betriebskosten gehören nicht: - die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten); - die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). Hierzu zählen z. B. die Kosten von Leuchtmitteln (AG Köln, Urteil vom , 212 C 91/06). 2. Welche Betriebskosten gibt es im Einzelnen? a. Die laufenden öffentlichen Lasten, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; b. Die Kosten der Wasserversorgung hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;3 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 3 von 29 Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben. Den von einem nicht (mehr) geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen (BGH, Urteil vom 17. November VIII ZR 112/10). c. Die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe d. Die Kosten a)des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Gebrauchserfassung sowie die Kosten der Eichung sowie die Kosten der Berechnung und Aufteilung. Die Kosten einer Öltankreinigung stellen umlagefähige Betriebskosten dar. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, diese Kosten auf mehrere Abrechnungsperioden zu verteilen. Er ist grundsätzlich berechtigt, die Kosten in dem Abrechnungszeitraum zu berücksichtigen, in welchem sie entstehen (BGH, Urteil vom , VIII ZR 221/08). Wurde ein Mietshaus bei Vertragsbeginn mit gefülltem Öltank übergeben, so gilt bei Beendigung des Mietverhältnisses: Grundsätzlich hat der Mieter bei Auszug aus der Mietsache den früheren zustand der Mietsache wiederherzustellen. Dazu gehört auch die Wiederauffüllung eines während der Mietzeit entleerten Öltanks. Bei dem Heizölvorrat handelt es sich um Zubehör i. S. des 97 ZPO. Auch wenn dieses Zubehör bestimmungsgemäß bei Nutzung der Mietsache verbraucht und im Laufe des Mietverhältnisses nachbeschafft werden muss, bedeutet dies nicht, dass der Vermieter seinen Verbrauch einfach behalten darf. Vielmehr hat der Mieter den zu Beginn des Mietverhältnisses bestehenden Zustand wieder herzustellen und damit den Öltank entsprechend aufzufüllen. Beachte: Dieser Wiederherstellungsanspruch des Vermieters verjährt gemäß 548 BGB in 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache (vgl. LG Aachen, Urteil vom S47/08). oder4 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 4 von 29 b)des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums oder c) der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a) hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a) oder d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz Eine formularvertragliche Klausel, nach welcher der Mieter die Kosten der jährlichen Wartung der Gastherme zu tragen hat, ist wirksam, auch dann, wenn sie keine betragsmäßige Obergrenze enthält (BGH, Urteil vom , VIII ZR 119/12). Die Kosten der Dichtigkeitsprüfungen der Gasleitungen im Gebäude, die vom Zähler zu den Gasetagenheizungen in den Mietwohnungen führen, sind umlagefähige Betriebskosten (AG Bad Wildungen, Urteil vom , WM 2004, 669). e. Die Kosten a)des Betriebs der Warmwasserversorgungsanlage5 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 5 von 29 hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend b., soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend d. Buchstabe a) oder b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a) hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer d. Buchstabe a) oder c)der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft f. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer d. Buchstabe a) und entsprechend Nummer b., soweit sie dort nicht bereits berücksichtigt sind b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer d. Buchstabe c) und entsprechend Nummer b., soweit sie dort nicht bereits berücksichtigt sind c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer d. Buchstabe d) und entsprechend Nummer b., soweit sie dort nicht bereits berücksichtigt sind g. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs hierzu gehörendie Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage6 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 6 von 29 Der Vermieter von Wohnraum kann die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch dann auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen, wenn zu der Wohnung weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller, noch ein Dachboden gehört BGH Urteil vom , VIII ZR 103/06). Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäude befindet benachteiligt den Mieter unangemessen (BGH, Urteil vom , VIII 128/08). Besteht für den im Mietobjekt befindlichen Aufzug ein Vollwartungsvertrag, in dessen Rahmen neben Wartungsarbeiten auch Reparaturen erbracht werden, können die Kosten des Vollwartungsvertrages nicht in voller Höhe als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Für den Instandsetzungsanteil ist ein Abzug erforderlich, der mangels gegenteiliger Angaben mit 40 bis 50 % der Gesamtkosten geschätzt werden kann ( LG Duisburg, Urteil vom , 13 S 265/03, WM 2004, 717). Der in der Vergütung enthaltene Anteil für die Behebung von Ausfällen, die durch den täglichen Gebrauch der Anlage entstehen und ohne Ersatzteile bzw. mit kleineren Ersatzteilen behoben werden können, gehört nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern bezieht sich auf Instandsetzungsarbeiten am Aufzug ( LG Duisburg, Urteil vom ,13 S 265/03, WM 2004, 717). h. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung der Aufteilung Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören auch die Kosten der Reinigung der vor dem Haus gelegenen Fußgängerzone. Denn bei einer Fußgängerzone handelt es sich um eine Straße, mag diese auch nur eingeschränkt dem Fahrzeugverkehr gewidmet sein. Dass für die Reinigung einer Fußgängerzone höhere Kosten anfallen, als für die einer normalen Straße, ändert an der Einordnung der Fußgängerzone als Straße nichts (Landgericht Köln, Beschluss vom , 9 S 182/07).7 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 7 von 29 i. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen j. die Kosten der Gartenpflege hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen Die Umlage von Kosten der Gartenpflege setzt nicht voraus, dass der Mieter den Garten betreten oder in sonstiger Weise nutzen darf. Sie scheidet lediglich dann aus, wenn dem Vermieter oder einem Dritten der ausschließliche Gebrauch des Gartens gewährt wird (BGH, Urteil vom , VIII ZR 135/03). Ist der Wohnraummieter individualvertraglich zur Gartenpflege verpflichtet, kann der Vermieter für von ihm selbst durchgeführte Pflegearbeiten grds. keine Kosten als Nebenkosten umlegen (BGH, Beschluss vom VIII ZR 124/08). Kosten der Gartenpflege als umlagefähige Betriebskosten entstehen nicht für nicht periodische Maßnahmen zur Unterhaltung einer Gartenfläche -Baumschnitt nach 12 Jahren- (LG Tübingen,Urteil vom , 1 S 29/04, WM 2004, 669). Das Fällen, großer, alter Bäume ist keine im Rahmen der Betriebskosten umlagefähige Maßnahme der Gartenpflege des Mietwohngrundstücks (AG Dinslaken, Urteil vom C 213/08, WM2009, S. 115). k. die Kosten der Beleuchtung hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen Der Vermieter hat für alle diejenigen Aggregate, von denen die Wärmeerzeugung abhängt, den Betriebsstrom gesondert zu ermitteln (BGH Urteil vom , VIII ZR 27/07).8 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 8 von 29 Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen (BGH Urteil vom , VIII ZR 27/07). In der Betriebskostenabrechnung bedarf die Position Hausstrom, die den Allgemeinstrom umlagefähig enthält der Erläuterung ihrer Zusammensetzung, soweit unter dieser Position nicht umlagefähige Kostenanteile wie Strom der Klingelanlage oder Heizungsstrom darin enthalten sind (AG Leipzig, Urteil vom C 496/07, WM 2008, S.576) l. die Kosten der Schornsteinreinigung hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer d. Buchstabe a) berücksichtigt sind m. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Miete rumgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen (BGH Urteil vom , VIII ZR 80/06). n. die Kosten für den Hauswart hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern b. bis j. und p.nicht angesetzt werden Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen, z. B. prozentualen, Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Entscheidend ist dabei der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten. Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters9 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 9 von 29 mit dem Hauswart ist lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (BGH Urteil vom , VIII ZR 27/07). o. die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen oder b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage hierzu gehören die Kosten entsprechend a) ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse p. die Kosten der Einrichtung für die Wäschepflege hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer b., soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind q. sonstige Betriebskosten hierzu gehören Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, die von den Nummern a. bis p. nicht erfasst sind. Sonstige Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist (BGH, Urteil vom , VIII ZR 167/03). Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten auf den Mieter Umgelegt werden (BGH, Urteil vom , VIII ZR 167/03).10 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 10 von 29 Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier:elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Dieser Bewertung steht nicht entgegen, dass die Kosten nicht jährlich, sondern in Abständen von vier Jahren anfallen (BGH Urteil vom , Urt. VIII ZR 123/06). 3. Wann können Betriebskosten umgelegt werden? Betriebskosten können nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn eine entsprechende Umlage vertraglich vereinbart wurde. Eine entsprechende Vereinbarung muss klar und eindeutig sein. Es bedarf deshalb einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Nebenkosten zu tragen hat. Letztere müssen im grds. einzelnen angegeben werden. Es reicht aber auch ein Verweis auf die Anlage 3 zu 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung, sofern es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 dieser Verordnung handelt (BGH, Urteil vom , XII ZR 88/10). Die bloße Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung ohne Aufführung der umlegbaren Kosten im einzelnen oder eine Bezugnahme auf die vorbezeichnete Verordnung reicht nicht aus (BGH, Urteil vom , XII ZR 88/10). Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung bei Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten (BGH, Urteil vom , VIII ZR 195/03). 4. Welchen Inhalt muss eine Betriebskostenabrechnung haben? Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss nach der grundlegenden Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom (ZMR 1982,108) folgende Mindestangaben enthalten: - eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten - die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels - die Berechnung des Anteils des Mieters11 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 11 von 29 - den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung -vor Ablauf der Abrechnungsfrist- erteilt hat, z. B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters (BGH, Urteil vom , VIII ZR45/10). Betrifft ein formaler Fehler nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können (BGH, Urteil vom , VIII ZR 1/06). a) Abrechnungszeitraum Nach 556 Abs. 3 Satz 1. Halbs.1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Bestimmung regelt nur, dass der Abrechnungszeitraum 1 Jahr nicht überschreiten darf, schreibt aber nicht vor, welcher jährliche Zeitraum der Abrechnung zu Grunde zu legen ist; in Betracht kommen etwa das Kalenderjahr,das Mietjahr oder der Jahreszeitraum, innerhalb dessen regelmäßig die Jahresabrechnungen der Versorgungsträger erteilt werden (BGH Urteil vom , VIII ZR 240/07). Soweit ein bestimmter Abrechnungszeitraum vertraglich nicht vereinbart wurde, ist der Vermieter in der Wahl des Abrechnungszeitraumes frei (BGH Urteil vom , VIII ZR240/07). 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen (BGH, Urteil vom , VIII ZR 316/10). Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist,so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist, mit dem der Gesamtabrechnung zu Grunde liegenden Abrechnungszeitraum (BGH Urteil vom , VIII ZR 240/07). Eine Verpflichtung des Vermieters zu einer getrennten Abrechnung hinsichtlich einzelner Betriebskosten kann sich allerdings aus dem Mietvertrag ergeben; im Zweifel ist jedoch entsprechend dem in 556 Abs. 3 Satz 4 BGB zum Ausdruck kommenden Regelfall von12 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 12 von 29 einer einheitlichen Abrechnung auszugehen. Jedenfalls spricht es gegen eine vertraglich übernommene Verpflichtung des Vermieters zur getrennten Abrechnung bestimmter Betriebskosten, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag einen einheitlichen Vorauszahlungsbetrag für alle Betriebskosten zu leisten hat. Denn über einheitliche Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten kann sinnvoll nur einheitlich abgerechnet werden, weil nicht zu ermitteln ist, welcher Teilbetrag der Vorauszahlungen für eine vorweggezogene Abrechnung bestimmter Betriebskosten in Ansatz zu bringen wäre (BGH Urteil vom , VIII ZR240/07). b) Geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten setzt voraus, dass sämtliche Kostenpositionen im einzelnen aufgeführt werden. Die Zusammenfassung einzelner Kostenblöcke ist grundsätzlich unzulässig. Jedoch hat der Bundesgerichtshof hiervon Ausnahmen zugelassen. So dürfen die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser jedenfalls dann in einer Betriebskostenabrechnung zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Verbrauch vorgenommen wird (BGH, Urteil vom , VIII ZR 340/08). Ebenso ist es zulässig die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition Versicherung abzurechnen (BGH, Urteil vom , VIII ZR 346/08). Die Gesamtkosten können dabei grds. nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes grds. sowohl nach dem Leistungs- als auch nach dem Abflussprinzip ermittelt werden. Nach dem sog. Leistungsprinzip werden diejenigen Kosten abgerechnet, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind. Nach dem sog. Abflussprinzip werden die Kosten abgerechnet, mit denen der Vermieter selbst in dem Abrechnungszeitraum belastet wurde (BGH, Urteil vom , VIII ZR 49/07). Achtung: Auch wenn der Bundesgerichtshof eine Abrechnung der Kosten nach dem Abflussprinzip grds. für zulässig erachtet hat, so hat er in seiner Entscheidung auch angesprochen, dass eine derartige Abrechnung in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels möglicherweise nach Treu und Glauben ausscheidet. Er hat sich hiermit nicht weiter auseinandergesetzt, da es für den zu entscheidenden Fall auf diese Frage nicht ankam (vgl. BGH, Urteil vom ,VIII ZR 49/07). Abweichend hiervon können Heizkosten nie nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden. Erfolgt abweichend hiervon dennoch eine Abrechnung auf Basis des Abflussprinzips, so stellt dieses keinen formellen, sondern einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar (BGH, Urteil vom 1. Februar VIII ZR 156/1113 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 13 von 29 Einer geordneten Zusammenstellung der Ausgaben steht nicht entgegen, dass die kalten Betriebskosten unter Anwendung des Abflussprinzips und die Heizkosten unter Anwendung des Leistungsprinzips abgerechnet werden. Denn Heizkosten und die übrigen Betriebskosten können auch nach für unterschiedliche Zeiträume abgerechnet werden (BGH Urteil vom , VIII ZR 27/07). Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen (BGH, Urteil vom , VIII ZR 240/10). c) Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels Soweit eine vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, ist diese grds. für den Abrechnungsmaßstab von Betriebskosten maßgeblich. Dies gilt auch für solche Betriebskosten, die sich, wie die Grundsteuer, konkret einer Wohnung zuordnen lassen (BGH Urteil vom , VIII ZR 169/03). d) Allgemein Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlung für Betriebskosten der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (BGH Urteil vom , VIII ZR 84/07). e) Heiz- und Warmwasserkosten Ist der Verteilerschlüssel bezüglich der Umlage von Heiz- und Warmwasserkosten vertraglich nicht vereinbart, kann der Vermieter diesen nach billigem Ermessen selbst bestimmen ( 315, 316 BGB), wobei er die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung zu beachten hat. Abrechnungsmaßstäbe im Sinne des hier allein in Betracht kommenden 7HeizKostV sind zum einen der prozentuale Verteilungsschlüssel für die Aufteilung der gesamten Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage in einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Anteil (sog.grundkosten) und zum anderen die Umlegung der Grundkosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem Umbauten Raum der beheizten Fläche ( 7 Abs. 1 Satz 1 und 2HeizKostV). Jedoch ist dem Gebäudeeigentümer eine Änderung des einmal gewählten Abrechnungsmaßstabes der 7 bis 9 HeizKostV nur unter den Voraussetzungen des 6 Abs. 4 Satz 2 HeizKostV erlaubt. Eine Änderung nach 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1HeiKostV ist aber ausgeschlossen, wenn der Vermieter während dreier Abrechnungszeiträume die Gesamtwohnfläche zugrunde gelegt hat (BGH, Urteil vom , VIII ZR 137/03).14 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 14 von 29 Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach 7 Abs. 1 oder 9a HeizkostenV objektiv nicht mehr möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils abgerechnet werden (BGH NJW 2007, 2626). Ist der an einem Heizkörper erfasste Verbrauch fehlerhaft und entspricht daher nicht dem tatsächlichen Verbrauchswert, obliegt es dem eine Nachforderung geltend machenden Vermieter im Rahmen seiner Darlegungslast den Verbrauch nach 9a Abs. 1 HeizkostenV zu ermitteln oder, sollte dies nicht möglich sein, eine verbrauchsunabhängige Abrechnung gemäß 12 HeizkostenV unter Abzug von 15 % vorzunehmen. Eine Schätzung des Mindestbetrages gemäß 287 BGB ist nicht möglich (vgl. BGH, Hinweisbeschluss vom , VIII ZR 310/12). Besteht bei einer Wohnung eine Lücke bei der Verbrauchserfassung, so hat der Mieter den Einbau von Messgeräten gemäß 4 Abs. 2 Halbs. 2 HeizkostenV zu dulden (BGH, Urteil vom , VIII ZR 170/09). f) Umlage nach Personen Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen (BGH Urteil vom , VIII ZR 82/07). Wird in einer Betriebskostenabrechnung die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben, so stellt dieses keinen formalen Mangel der Abrechnung dar und führt nicht deswegen zur Unwirksamkeit (BGH, Urteil vom , VIII ZR 181/09). Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlung für Betriebskosten der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (BGH Urteil vom , VIII ZR 84/07). Ist eine Umlage nach der Anzahl der Personen vereinbart und steht eine Wohnung z. T. leer, so kann es in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstands eine fiktive Person anzusetzen und so den Vermieter an den Kosten zu beteiligen. Dies erscheint insbesondere für Kosten sachdienlich, deren Höhe nicht von der im Objekt wohnenden Anzahl von Personen abhängt (Entwässerung, Gemeinschaftsantenne, Müllgebühren). Bei Wasserkosten ist auch eine Aufteilung nach Grundkosten und Verbrauchskosten denkbar, so dass der Vermieter bei den Verbrauchskosten nur anteilig belastet wird. In besonderen Einzelfällen, kann es bei nur15 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 15 von 29 geringfügigem Leerstand auch angemessen sein, von einer Berücksichtigung ganz abzusehen. Im zu entscheidenden Fall hielt das Gericht bei einem Leerstand von zwei Monaten eine Berücksichtigung des Leerstands für Wasser, Abwasser, Entwässerung, Müll, Gemeinschaftsantenne und Beleuchtung mit einer fiktiven Person für angemessen (BGH, Hinweisbeschluss vom , VIII ZR 180/2). g) Umlage nach Fläche Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächen nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne weiteres erkennbar ist. Ob die angesetzten Flächen zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung. (BGH Urteil vom , VIIIZR 261/07). Soweit in einem Mietvertrag die Umlage der Kosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche des Hauses vereinbart ist, so ist bei der Fläche auch ein Hobbyraum zu berücksichtigen (BGH Urteil vom , VIII ZR 27/07). Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Fläche von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen,wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt ( BGH, Urteil vom ,VIII ZR 261/06). Werden die Kosten für Wasser, Abwasser und Schmutzwasser einheitlich nach der Fläche unter einer Abrechnungsposition zusammengefasst, so stellt dies keinen formellen Fehler der Abrechnung dar (BGH Beschluss vom , VIII ZR 218). Können die Wasserkosten mangels Ablesung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, so können die Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt werden, wobei eine Kürzung des sich danach ergebenden Abrechnungsbetrages unter dem Gesichtspunkt eines Schadensersatzanspruchs infolge einer Vertragspflichtverletzung in Betracht kommt. Mangels anderweitiger Anhaltspunkte kommt insoweit eine Kürzung des Betrages um 15 % entsprechend 12 HeizkostenV in Betracht (BGH Beschluss vom , VIII ZR 218).16 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 16 von 29 h) Umlage bei Eigentumswohnung Eine Formularklausel: Bei vermieteten Eigentumswohnungen trägt der Mieter den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung vorgibt, sowie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb dieser Abrechnung, unmittelbar auf die Wohnung entfallen (z. B.Grundsteuer) verstößt gegen 307 Abs. 1 Satz 1, 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB und ist unwirksam. Es gilt in diesem Falle die gesetzliche Bestimmung des 556 a Abs.1Satz 1 BGB (LG Hamburg, Urteil vom S 34/08, WM 2008, S. 726). Wird die Grundsteuer für einzelne Wohnungen unmittelbar seitens der Finanzbehörden in Rechnung gestellt, kann diese so auf die betroffene Wohnung weiter umgelegt werden. Es ist nicht erforderlich, die gesamt auf das Objekt entfallende Grundsteuer zunächst zusammenzurechnen und sodann nach der Fläche oder einem sonstigen Umlageschlüssel auf die betroffene Wohnung umzulegen. Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die wie die Grundsteuer von einem Dritten (Gemeinde) speziell für einzelne Wohnungen erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht weiterzuleiten (BGH, Urteil vom , VIII ZR 252/12). h) Umlage nach Verbrauch Sind Betriebskosten nach Verbrauch abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung des abgelesenen Verbrauchs nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre auffällige Schwankungen aufweisen. Ob die angesetzten Flächen zutreffen,berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung. (BGH Urteil vom , VIII ZR 261/07). Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind (BGH Urteilvom , VIII ZR 188/07). Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den Verbrauch richtig wiedergeben (BGH, Urteil vom , VIII ZR112/10). Den von einem nicht (mehr) geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen (BGH, Urteil vom , VIII ZR 112/10).17 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 17 von 29 Soweit die Wohnungen einer Abrechnungseinheit im wesentlichen vermietet sind, können die Kosten der Wasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstandes in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstandes kein Verbrauch anfällt (BGH, Urteil vom , VIII ZR183/09). Entsprechend ist die nachfolgende AGB Klausel gemäß 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam: Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt) (BGH, Urteil vom ,VIII ZR 183/09). i) Änderung des Umlageschlüssels Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen (BGH Urteil vom , VIII ZR 188/07). Gemäß 556a Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dabei ist die Erklärung nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig. Inhaltlich muss die Erklärung des Vermieters die angestrebte Vertragsänderung eindeutig kenntlich machen. Dafür ist eine Begründung und Erklärung zu fordern, auch, wenn diese vom Gesetzgeber nicht ausdrücklich vorgeschrieben sind. Da mit dem Zugang einer wirksamen Optionserklärung der Mietvertrag abgeändert wird, muss das für Willenserklärungen geltende Bestimmtheitsgebot beachtet werden. Die Erklärung muss so abgefasst sein, dass der Mieter den Umfang der Vertragsänderung erkennen kann. Ist eine Nettomiete vereinbart, so muss der Vermieter angeben, welcher Umlageschlüssel nunmehr für welche Kosten gelten soll. Er muss den Schlüssel und die Kostenart (z.b. Kaltwasserkosten, Abwasserkosten) derart konkretisieren, dass der Mieter das Ausmaß seiner zukünftigen Belastung erkennen kann (AG Essen, Urteil vom , 19 C 243/08).18 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 18 von 29 Ist die Option aus formellen oder materiell-rechtlichen Gründen unwirksam, so hat die Abrechnung wie bisher zu erfolgen (AG Essen, Urteil vom , 19 C 243/08). Denkbar ist allerdings auch, dass trotz unwirksamer Optionserklärung eine Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten zustande kommt. Ein solcher Fall wird etwa anzunehmen sein, wenn der Mieter den Einbau von Kaltwasserzählern geduldet hat, da in einem solchen Verhalten in der Regel zum Ausdruck kommt, dass der Mieter auch mit der Verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasserkosten einverstanden ist. Eine schlüssige Vertragsänderung scheidet jedoch dann aus, wenn die Erklärung des Vermieters unzutreffend und irreführend war (AG Essen, Urteil vom ,19 C 243/08). Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art EGBGB ist die Regelung des 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar (BGH, Urteil vom , VIII ZR 97/11). j) Gemischt genutzte Objekte Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung führen (BGH Urteil vom ,VIII ZR 78/05). Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächenentfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (BGH Urteil vom , VIII ZR 251/05). Dabei hat der Mieter hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen. Die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich (BGH, Urteil vom , VIII ZR45/10). Auch ein bloß pauschaler Hinweis auf erhöhten Publikumsverkehr genügt nicht (BGH, Urteil vom , VIII ZR 46/10).19 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 19 von 29 Bei einem gemischt genutzten Objekt stellt ein nicht vorgenommener Vorwegabzug selbst dann keinen formalen Mangel der Abrechnung dar, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist (BGH, Urteil vom , VIII ZR 45/10). Ein etwa zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit und führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern zu einer entsprechenden Korrektur um den erforderlichen Vorwegabzug (BGH, Urteil vom , VIII ZR 46/10). Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt. Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß. Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben ist, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können (BGH Urteil vom , VIII ZR 1/06). Eine Vorerfassung im Sinne von 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird. Ist mangels ordnungsgemäßer Vorerfassung eine Abrechnung nach Verbrauch nicht mehr möglich, sind die Heizkostenabrechnungen gemäß 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV um 15 % zu kürzen (BGH Urteil vom ,VIII ZR 57/7). Sind in einer Wirtschaftseinheit Garagen fremdvermietet und ist den Mietern, denen gegenüber abgerechnet wird, keine Garage vermietet, ist es nicht sachgerecht, diese Mieter an den Kosten der Garagen zu beteiligen. Erfolgt insoweit bei den Kosten Oberflächenwasser und Straßenreinigung keine Kostenaufteilung, können die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden (AG Köln, Urteil vom , 212 C 91/06). Existieren für einen Gewerbeanteil und einen Wohnanteil separate Frischwasserzähler mit separaten Verträgen mit dem Versorgungsunternehmen, so ist es in einer Nebenkostenabrechnung nicht erforderlich die Gesamtkosten von Gewerbe- und Wohnanteil zusammen anzugeben. Es reicht vielmehr aus, die auf den Wohn- und Gewerbeanteil entfallenden Kosten separat auszuweisen. Zwar sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Gesamtkosten auch dann anzugeben,wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Es genügt dann nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten20 Rechtsanwälte Berghoff & Schleypen PartG Seite 20 von 29 mitzuteilen, da dem Mieter ersichtlich sein muss, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Ein solcher Fall liegt aber hier nicht vor. Gesamtkosten im vorgenannten Sinne waren hier die jeweiligen Kosten, die von den separaten Zählern abgelesen wurden. Eine Bereinigung von Kosten seitens des Vermieters fand daher bei dieser Kostenposition nicht statt (vgl. AG Köln Urteil vom C 124/08). Werden bei einem gemischt genutzten Objekt Wasserkosten nach dem durch Zähler festgestellten Verbrauch abgerechnet, so dass ein etwaiger höherer Verbrauch der Gewerbeeinheiten bereits auf diese Weise berücksichtigt wird, so ist für einen weiteren Vorwegabzug kein Raum und dieser daher auch nicht erforderlich (BGH, Beschluss vom , VIII ZR 207/11). Beispiel einer Aufteilung der Grundsteuer auf gewerblich und zu Wohnzwecken genutzte Flächen: Grundsteuer gesamt gem. Bescheid der Stadt X vom ,74 Aufteilung der Grundsteuer auf Wohnfläche und Gewerbefläche unter Berücksichtigung des Einheitswertbescheides sowie des vorbezeichneten Grundsteuerbescheides: Wohnungen: 9.736,38 Jahresrohmiete x 9,0 Vervielfältiger ( 130 IIIBWG) = ,42 Einheitswert = > ,42 Einheitswert x 8 v. T. Steuermesszahl =701,02 Steuermessbetr. = > 701,02 Steuermessbetrag x 375 % Hebe-Gebührens. = 2.628,82 Grdst. WG Gewerbe: 8.329,31 Jahresrohmiete x 9,0 Vervielfältiger ( 130 IIIBWG) = ,79 Einheitswert = > ,79 Einheitswert x 8 v. T. Steuermesszahl =599,71 Steuermessbetr. = > 599,71 Steuermessbetrag x 375 % Hebe-Gebührens. = 2.248,92 Grdst. Gew. Mehr anzeigen
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References: BGH 
In dubio
 BGH 
 Art. 261
 Art. 261
 BGH