Source: http://www.notisum.se/rnp/domar/hd/HD986146.htm
Timestamp: 2017-05-29 05:50:04+00:00

Document:
Högsta domstolens referat NJA 1986 s 146 (nr 29)
Eric E, som är mäklare, fick i juli 1980 uppdrag av Alice E att försälja hennes fritidsfastighet Olmanäs 17:15 i Kungsbacka kommun. Eric E anvisade Ingemar S, som han kände sedan tidigare, som köpare och köpekontrakt upprättades d 24 aug 1980 mellan Alice E och Ingemar S. Parterna avtalade en köpeskilling om 410 000 kr och i kontraktets § 2 stadgades att Ingemar S skulle erlägga denna dels genom en handpenning om 110 000 kr på tillträdesdagen, som efter ändring bestämdes till d 1 okt 1980, dels genom övertagande av Alice E:s lån om 300 000 kr i bank. Vidare föreskrevs i kontraktets § 7 att köpebrev skulle upprättas mot det att Alice E erhöll köpeskillingen. Ingemar S fullföljde emellertid aldrig köpet vare sig såvitt avser handpenning eller övertagande av lånet.
Eric E yrkade efter stämning å Alice E vid Göteborgs TR förpliktande för Alice E att till Eric E betala mäklarprovision om 20 500 kr jämte ränta.
Alice E bestred Eric E:s yrkande men vitsordade det yrkade beloppet med ränta såsom i och för sig skäligt.
TR:n (rådmannen Eksell) anförde i dom d 7 april 1982 efter huvudförhandling i förenklad form bl a: Yrkanden m m. - - - Eric E har till utveckling av sin talan anfört: Eftersom han har fått i uppdrag att sälja den aktuella fastigheten, han har anvisat Ingemar S som köpare och parterna har träffat giltigt avtal om köp har samtliga tre villkor för utfående av mäklarprovision uppfyllts. Det saknar betydelse att köpets fullbordan gjorts beroende av köpeskillingens erläggande. Han känner Ingemar S sedan en tidigare fastighetsaffär. Han vet att Ingemar S driver en rörelse i guldsmedsbranschen och Ingemar S har låtit förstå att denna är mycket vinstgivande. Han har därför ej haft anledning att betvivla Ingemar S:s ekonomiska möjligheter att fullfölja köpet i fråga. Han åtog sig i samband med försäljningen av Alice E:s fastighet att även försälja ett torp, tillhörigt Ingemar S. Denna försäljning var helt fristående i förhållande till avtalet mellan Alice E och Ingemar S.
Alice E har till utveckling av sin talan anfört: Som grund för bestridandet åberopas i första hand att mäklarprovision ej skall utgå emedan fullbordat köp aldrig kommit till stånd och i andra hand att Eric E ej är berättigad till provision enär han varit försumlig då han, trots att han haft anledning att betvivla Ingemar S:s ekonomiska förmåga att fullfölja köpet, anvisat denne som köpare. Eric E har övertalat Ingemar S till köp av hennes fastighet och, som en förutsättning för detta, utlovat försäljning av Ingemar S:s torp. Han lyckades inte sälja torpet vilket medförde att Ingemar S ej kunde uppfylla sina åtaganden enligt köpekontraktet mot henne.
Domskäl. Parterna har hörts under sanningsförsäkran varjämte som vittnen hörts Eva Christensson, Björn Werner och Ingemar S.
Eric E har uppgivit: Han har tidigare haft med Ingemar S att göra i fastighetsaffärer. Den gången gällde det ett torp som Ingemar S köpte. Ingemar S lämnade då en revers som betalning för en del av köpeskillingen, och denna revers sköttes klanderfritt av Ingemar S. Han vet att Ingemar S driver en egen rörelse, han har sett hans välförsedda guldsmedsaffär och han har hört att Ingemar S reser mycket, bl a till Thailand. Han hade därför, inför den i målet aktuella försäljningen, ingen anledning att betvivla Ingemar S:s ekonomiska möjligheter att fullfölja köpet. Det var varken lätt eller svårt att få Ingemar S att köpa fastigheten. Eric E åtog sig, i samband med försäljningen av Alice E:s fastighet, att sälja Ingemar S:s torp. Denna försäljning var dock ingen förutsättning för avtalet mellan Alice E och Ingemar S. Torpet lyckades han emellertid aldrig att sälja. Alice E köpte samtidigt genom hans förmedling en fastighet i Skytteviken för en köpeskilling av 620 000 kr. Dessa tre försäljningar hängde naturligtvis ihop. Så går det ofta till i mäklarbranschen. Efter det att köpekontraktet hade undertecknats av parterna var Alice E och han själv hos Länssparbanken för att överflytta Alice E:s lån på fastigheten till Ingemar S. De fick då emellertid inget besked om banken var villig att acceptera Ingemar S som långivare.
Alice E har uppgivit: Eric E ringde till henne i juli 1980 och sade att han hade en fastighet i Skytteviken till försäljning. Hon köpte sedermera denna fastighet i sept samma år och, på grund av att köpeskillingen var så hög som 620 000 kr, var det en förutsättning att hennes egen fastighet såldes. Eric E ringde d 24 aug 1980 och sade att Ingemar S var spekulant på hennes fastighet. Eric E och Ingemar S kom samma dag för att titta på fastigheten. Ingemar S verkade emellertid inte särskilt intresserad av fastigheten men köp kom dock till stånd och köpekontrakt undertecknades. Ingemar S sade åtminstone två gånger till Eric E att hans torp måste säljas. Hon vet dock inte om försäljningen av torpet var en förutsättning för att Ingemar S skulle köpa hennes fastighet. I mitten av sept 1980 ringde Eric E och sade att det skulle ordna sig med att Ingemar S skulle få överta hennes lån på fastigheten i Länssparbanken. Några dagar senare sade Eric E i telefon att Ingemar S ville överlämna en revers i stället för att betala 110 kr kontant på tillträdesdagen. Hon vägrade gå med på detta om hon inte fick en bankgaranti samtidigt.
Eva Christensson har uppgivit: Hon sålde under 1979 ett torp till Ingemar S. Köpeskillingen var 200 000 kr. Ingemar S fick överta ett gammalt lån på fastigheten om 135 000 kr och resten av köpeskillingen erlades dels genom en handpenning om 10 000 kr d 31 aug 1979, dels genom en kontantsumma om 15 000 kr då köpebrevet utfärdades d 25 sept samma år och dels genom en revers om 40 000 kr som överlämnades av Ingemar S sistnämnda datum. Ingemar S betalade av reversen enligt dess föreskrifter med 20 000 kr vid två tillfällen i nov och dec 1979. Eric E, som förmedlade försäljningen, har senare fått reda på att Ingemar S fullföljde köpet i enlighet med sina åtaganden.
Werner har uppgivit: Han blev uppmanad av Eric E:s son att ta kontakt med Eric E för att hjälpa denne att få ut sin mäklarprovision för den aktuella försäljningen. Han talade med Eric E för första gången d 6 okt 1980. Han ringde både till Alice E och Ingemar S för att undersöka hur affären hade utvecklats. Ingemar S verkade lindrigt intresserad av affären. Han fick den uppfattningen att försäljningen av Ingemar S:s torp var en förutsättning för att Ingemar S skulle kunna köpa Alice E:s fastighet. Han talade om för Eric E att köpet ej var fullbordat och avsade sig uppdraget att hjälpa honom.
Ingemar S har uppgivit: Eric E kom till hans torp och talade om att han hade en fastighet närmare havet till försäljning. Han och Eric E var och tittade på fastigheten och köpekontrakt skrevs med fastighetsägaren Alice E samma dag. Alice E, Eric E och han själv träffades senare i Länssparbanken - han vet inte exakt när - för att tala med en kamrer om överflyttande av Alice E:s lån på fastigheten till honom själv. Kamreren frågade honom om han inte som motprestation kunde överflytta sin rörelses bankaffärer till Länssparbanken. Eftersom han sedan lång tid tillbaka har haft sina affärer i SE-banken och Handelsbanken och med dem har goda förbindelser, ville han inte detta. Han hade vid tillfället för köpet 65-70 000 kr "löst" och en checkkredit i SE-banken om 50 000 kr disponibel. Det hade därför inte varit några problem att få fram kontanta pengar, och han hade kunnat fullfölja köpet utan att behöva sälja sitt torp. Dessutom förde han en diskussion med en kamrer i SE-banken om att lösa Alice E:s lån genom att ta ett lån i SE-banken på samma belopp. Denne kamrer rådde honom dock att avstå från köpet. Han är van att göra snabba affärer och det var enligt hans mening för mycket "snack" i den här affären. På grund härav och att hans torp inte blev sålt var han inte intresserad att fullfölja köpet.
I köpekontraktet har föreskrivits att köpebrev skall upprättas mot att säljaren erhåller föreskriven köpeskilling. Köpets fullbordan eller bestånd har sålunda gjorts beroende av att köpeskillingen erlades. Då så ej skett har köpet inte fullbordats och Eric E är därför ej berättigad till mäklarprovision. Käromålet skall därför ogillas.
Eric E fullföljde talan i HovR:n för Västra Sverige och yrkade bifall till sin i TR:n förda talan.
Alice E bestred ändring.
Domskäl. Genom köpekontraktet har ett bindande avtal kommit till stånd mellan Alice E och Ingemar S. Köpet har visserligen inte fullbordats, eftersom Ingemar S ej erlagt köpeskillingen. Det är emellertid icke visat att avtalet ej lett till fullbordat köp på grund av försummelse från Eric E:s sida. Eric E är därför berättigad till mäklarprovision. Tvist råder ej om storleken av yrkat belopp.
Domslut. Med ändring av TR:ns dom förpliktar HovR:n Alice E att till Eric E utge 20 500 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från d 3 dec 1980 tills betalning sker.
Referenten, hovrättsassessorn Rosendahl, med vilken hovrättsrådet Ihrfelt instämde, var av skiljaktig mening och anförde: I köpekontraktet har såsom särskilt villkor upptagits att köpebrev skulle upprättas mot att Alice E erhöll föreskriven köpeskilling. Enligt 4 kap 5 § JB skall i sådant fall anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande. Ingemar S har ej erlagt någon köpeskilling. Slutlig försäljning har således ej kommit till stånd. På grund härav och då det ej framkommit att Alice E underlåtit att medverka till att det för köpets fullgörande stadgade villkoret infriades är Eric E ej berättigad till mäklarprovision. Jag fastställer därför TR:ns domslut.
Alice E sökte revision och yrkade att HD med ändring av HovR:ns dom måtte ogilla Eric E:s talan.
Eric E bestred ändring.
Med hänvisning till det anförda anser konsumentverket därför att Alice E inte bör anses skyldig att utge mäklarprovision i förevarande fall.
Eric E åberopade i HD en d 30 okt 1985 dagtecknad promemoria av professorn Sten Hillert rörande rättsfrågorna i målet.
Hillert angav inledningsvis problemställningarna och deras aktualitet även vid användande av andra i praktiken förekommande formulär till köpeavtal än det i målet föreliggande med följande ord: "I målet aktualiseras egentligen två olika frågor. Båda gäller mäklarens rätt till provision sedan ett enligt JB 4:1
Hillert behandlade därefter utförligt doktrin och rättspraxis rörande de i målet aktuella frågorna, vilken redogörelse var uppdelad så, att först en bild lämnades av läget före tillkomsten av lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, och därefter belystes vad som tillkommit genom och efter den lagen.
1. Bilden före fastighetsmäklarlagen 1984.
Under denna huvudrubrik kommenterade Hillert först uttalanden i doktrinen av Martin Fehr i SvJT 1925 s 89-106, Nils Beckman i SvJT 1943 s 119-129 och 1970 s 605-622 och Hugo Tiberg i Mellanmansrätt 1982 s 100-104. Deras uttalanden gav enligt Hillert en klar bild av att som huvudregel gäller att mäklaren har rätt till provision, även om parterna inte skulle fullgöra de prestationer som de åtagit sig i det ingångna avtalet. Mindre klar ansåg Hillert bilden vara, när det gällde frågan i vad mån mäklarens rätt till provision påverkades av att ett svävarvillkor ledde till att det ingångna avtalet hävdes. Hillert redovisade i den delen uttalanden av Fehr a a s 100 och av Beckman a a 1970 s 619 ff.
Under samma huvudrubrik behandlade Hillert sedan rättspraxis till belysande av rättsfrågorna i målet. Härvid omnämndes följande rättsfall: NJA 1910 s 322, 1915 notis A 87, 1916 s 378, 1917 s 511, 1921 s 70, 1929 s 183, 1943 s 364, 1947 s 120, 1971 s 474 och 1982 s 613 samt SvJT 1943 rf s 4.
Rörande frågan, om mäklarens rätt till provision påverkades av svävarvillkor, uppehöll sig Hillert särskilt vid vissa av de angivna rättsfallen och anförde i den delen: "Sist finns så ytterligare två fall om fastighetsköp, NJA 1910 s 322 och 1916 s 378. I de fallen vägras mäklaren provision när köparen brister i att fullgöra sin avtalade prestation, att betala, och säljaren därmed har rätt att bryta överlåtelsen. Med de fallen är vi direkt inne på denna PM:s särskilda fråga och problemet är om de två fallen kan anses ge generellt besked om att mäklaren går miste om provision när köparen inte betalar. Det problemet skall närmare analyseras i ett följande avsnitt. Redan här må dock noteras att bilden genom de två fallen inte blir helt negativ. I 1910 års fall förklaras den negativa utgången helt med att mäklaren känt till att köparen saknade betalningsförmåga. HD:s formuleringar ger här rentav utrymme för att man var beredd att medge rätt till provision om mäklaren inte haft sådan culpös kunskap. I 1916 års fall intog däremot HD en negativ ståndpunkt trots att sådan kunskap hos mäklaren inte förelåg. Som jag återkommer till närmare i det följande kan en förklaring till den eventuellt olika inställningen i de båda fallen vara att HD uppfattat de avtalsklausuler, som här gav säljaren rätt att bryta överlåtelserna, på olika sätt. I 1910 års fall talas det om att köpet gatt ater, vilket med den tidens terminologi kunde avse ett resolutivt villkor. I 1916 års fall utgick man däremot från en klausul som bättre passar in på ett suspensivt villkor. Enligt referatet innebar nämligen klausulen där att 'köpet skulle förfalla, därest ej köparen å angiven dag erlade viss del av den avtalade köpeskillingen'. Som jag redovisat ovan nämner Beckman, när han anför 1916 års fall som exempel på fall, där mäklaren blir utan provision, just att det avsåg ett suspensivt villkor.
De två följande huvudavsnitten i Hillerts PM återges här i sin helhet.
Som avslutning anförde Hillert bl a: "Samtidigt som rättsläget enligt min genomgång av praxis, doktrin och förarbeten är tämligen öppet menar jag att mitt avsnitt 3. Analys presenterar goda sakskäl för att man idag följer den linje som kommit fram i det praktiska rättslivet och som innebär att avtalade svävarvillkor vid fastighetsköp inte hindrar mäklarens rätt till provision om de går ut på den framtida händelsen att köparen betalar köpeskillingen såsom han åtagit sig i köpekontraktet. Detta gäller i vart fall när svävarklausulen är så utformad att den ger säljaren möjlighet att välja mellan att häva eller att kräva fullgörelse enligt avtalet när köparen brister i betalning. Så är fallet när svävarklausulen utformats på det sätt som upptagits i de normalkontrakt som utformats av SAF och AFR (numera SFS); se redovisningen ovan. Så bör enligt min mening också vara fallet när köpekontraktet bara har en ren köpebrevsklausul och därmed regeln i JB 4:5 blir tillämplig."
Alice E åberopade ett brev av d 20 nov 1985 från professorn Kurt Grönfors till hennes ombud med kommentarer till Hillerts PM, i vilket brev Grönfors med kritik av Hillerts argumentering i huvudsak anslöt sig till den uppfattning som konsumentverket uttryckt i sitt yttrande i målet.
Föredraganden, RevSekr Cavallin, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. Alice E har till stöd för sin ståndpunkt att Eric E ej är berättigad till mäklarprovision anfört, dels att något slutligt köpeavtal ej kommit till stånd eftersom köpet villkorats av att köpeskillingen erlades - ett villkor som icke uppfyllts - dels att Eric E varit försumlig i sitt mäklaruppdrag genom att anvisa en köpare som inte kunnat genomföra köpet. I likhet med HovR:n finner HD till en början att Alice E ej förmått styrka att Eric E varit försumlig i påstått hänseende. Fråga är därmed huruvida Eric E:s rätt till provision får anses ha gjorts beroende av att köparen fullgör sin prestation att erlägga köpeskillingen.
HD finner i enlighet med det ovan sagda att Eric E:s rätt till provision inte kan anses ha gjorts beroende av att köparen erlagt köpeskillingen. Eric E:s talan om utfående av mäklarprovision skall därför, såsom HovR:n funnit, vinna bifall.
I förevarande fall har inte påståtts att någon överenskommelse träffats om att provision skulle utgå oberoende av om köpeskillingen betalades. I enlighet med det förut sagda har därför avtalets hävande på grund av bristande betalning från köparens sida medfört att Eric E saknar rätt till provision. Hans talan skall alltså ogillas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom ogillar HD Eric E:s talan.
Litteratur. Se hänvisningarna i konsumentverkets yttrande och i referatet av Hillerts PM.
Avgörandedatum: 1986-03-20
T160-83 Detta är ett utdrag ur databasen Rättsnätet. Mångfaldigande utan medgivande från Notisum AB är förbjudet enligt lag. Dokumentens officiella pappersutgåvor äger alltid företräde eftersom Rättsnätet baseras på material från offentliga databaser som kan innehålla felaktigheter.

References: § 2
 § 7
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 

HD 
 HD