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Timestamp: 2018-03-18 04:07:41+00:00

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FAQ - Vous êtes propriétaire - ADIL 47
Conseil syndical/Syndic/Syndicat
Comment puis-je entrer au conseil syndical ?
À jour au 31 octobre 2015
Dès lors que le renouvellement du conseil syndical est à l’ordre du jour de l’assemblée générale, vous pouvez poser votre candidature avant ou pendant cette assemblée. Elle élit les membres du conseil à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents.
Si cette majorité n’est pas réunie, mais qu’elle a recueilli au moins un tiers des voix, la décision pourra être prise à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Si le renouvellement du conseil n'est pas à l'ordre du jour, vous pouvez néanmoins demander à y entrer, mais votre élection doit, elle, être à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Attention, pour faire partie du conseil syndical, vous devez être copropriétaire (ou conjoint, représentant légal d’un copropriétaire, partenaire lié par un PACS ou usufruitier).
Si vous faites partie du syndic ou si vous avez des liens avec une personne faisant partie du syndic (conjoint, partenaire lié par un PACS, ascendant, descendant, parent en ligne collatérale, préposé même copropriétaire, associé ou acquéreur à terme), vous ne pouvez pas être membre du conseil syndical.
Toutes les copropriétés sont gérées par un syndic professionnel (titulaire d’une carte professionnelle) ou bénévole.
Le syndic désigné pour assurer la gestion de la copropriété est celui qui est choisi par les copropriétaires lors de l’assemblée générale.
Cette décision est prise à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires. Avant ce vote, le conseil syndical doit procéder à la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic. Ces projets de contrats doivent préciser le montant des frais liés au compte bancaire séparé. Le conseil syndical peut faire part de son avis sur les projets de contrat. Cet avis est adressé aux copropriétaires en même temps que la convocation à l'assemblée générale. Dans certains cas (absence de conseil syndical ou impossibilité de mettre en concurrence du fait du marché local), le conseil syndical peut ne pas procéder à cette mise en concurrence.
Les copropriétaires peuvent décider de mettre fin au contrat du syndic. Dans ce cas, la nomination d'un nouveau syndic entraînera automatiquement la révocation de l’ancien et la prise de fonction du nouveau.
Mon syndic peut-il démissionner à tout moment ?
Oui, mais il doit alors respecter un délai de préavis de 3 mois.
Ma copropriété n'a plus de syndic, que faire ?
Un nouveau syndic peut être désigné lorsque la copropriété est dépourvue de syndic suite à un empêchement ou une carence du syndic.
l’empêchement : lorsque le syndic ne peut plus exécuter sa mission en raison d’évènements ou de circonstances extérieurs à sa volonté (maladie, accidenté ou pour quelque cause que ce soit). Le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires désigneront un nouveau syndic. Chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour :
désigner un nouveau syndic lorsqu’il s’agit d’un syndicat coopératif de moins de dix lots et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ;
adopter des mesures nécessaires en cas d’empêchement ou de défaillance du syndic mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants.
la carence : le syndic n’exécute pas la mission pour laquelle il a été mandaté (hors cas de l’empêchement). À défaut de stipulation dans le règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice pour administrer la copropriété et convoquer une assemblée générale afin que les copropriétaires élisent un nouveau syndic.
Le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour assurer la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété.
Au moins une fois par an, il convoque l'ensemble des copropriétaires à une assemblée générale et exécute les décisions prises par cette dernière.
Le syndic s’assure du respect du règlement de copropriété, administre l'immeuble, pourvoit à sa conservation, sa garde et à son entretien.
Cette mission générale le conduit à faire réaliser les réparations courantes et les travaux urgents nécessaires.
Enfin, il établit le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical et tient la comptabilité du syndicat.
Le syndic peut faire exécuter des petits travaux d’entretien courant ainsi que les travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l’immeuble. Mais, dans ce dernier cas, il doit quand même au préalable informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Il est également recommandé de solliciter l’avis du conseil syndical.
Il est possible de modifier la répartition des charges par un vote à l'unanimité des copropriétaires (par exemple, après la division d’un lot). À défaut de décision de l'assemblée générale, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble pour faire procéder à une nouvelle répartition.
Dans quel délai dois-je payer mes charges ?
Afin d’assurer la trésorerie du syndicat et faire face à l’ensemble des dépenses, le syndic vous demandera en début de chaque trimestre le paiement d’une provision égale au quart du budget (l’assemblée générale peut opter pour un versement semestriel ou mensuel). Attention, à défaut de paiement d’une provision à sa date d’exigibilité, les autres provisions trimestrielles deviennent exigibles.
À partir de quel montant le syndic est-il obligé de présenter plusieurs devis pour des travaux, des contrats d’entretien… ?
C’est à l’assemblée générale de fixer le montant des marchés et des contrats (hors contrat du syndic) à partir duquel, il doit, d’une part mettre en concurrence plusieurs entreprises, et d’autre part consulter le conseil syndical.
Cette décision est votée à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents.
Dans le cas où un contrat ou un marché est passé entre le syndicat et un tiers lié directement ou indirectement au syndic, il doit être soumis à l’examen de l’assemblée générale. Il est nécessaire alors préciser la nature des liens qui rendent nécessaires l’autorisation de ce contrat ou marché. Cette décision est prise à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Le syndic est-il obligé d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ?
Oui, le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, de nouvelles règles sont prévues. Elles s’appliqueront depuis le 24 mars 2015 et pour les mandats en cours à compter de leur renouvellement. Avant cette date, les règles antérieures demeurent applicables.
Jusqu'au 24 mars 2015 : un compte bancaire ou postal dédié à la copropriété et au nom du syndicat doit être ouvert par le syndic. Lorsque le syndic est professionnel, les copropriétaires peuvent en décider autrement par un vote en assemblée générale à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires et le cas échéant à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés.Si le syndic n'a pas procédé à l'ouverture du compte séparé à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, son mandat du syndic est nul. Les actes que le syndic aurait passés au nom du syndicat avec des tiers de bonne foi, demeurent néanmoins valables.
À partir du 24 mars 2015 : la loi ALUR a introduit de nouvelles règles d’ouverture du compte séparé. Seules les copropriétés de moins de quinze lots administrées par un syndic professionnel peuvent décider de ne pas ouvrir de compte séparé, les autres copropriétés (plus de quinze lots gérées par un syndic professionnel et celles gérées par un syndic bénévole) ne peuvent plus déroger à cette obligation.
La répartition est différente pour les charges générales de copropriété et pour les charges spéciales.
Les charges générales sont réparties en fonction des tantièmes ou millièmes attribués aux différents lots par le règlement de copropriété. Ces charges regroupent par exemple les frais de conservation (réparations, réfection de la toiture, ravalement,...), d'entretien (ménage...), et d'administration des parties communes (honoraires du syndic, etc.). Pour cette raison, le propriétaire d'un garage doit quand même payer sa quote-part des travaux de ravalement de l'immeuble par exemple.
En revanche, les charges spéciales correspondent aux services collectifs et aux équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, vide-ordure, distribution d’eau...). Elles sont réparties selon l'utilité que ces services et équipements présentent pour chaque lot (c'est l'utilité "potentielle" qui compte, peu importe que l’occupant du lot utilise ou non réellement ce service).
Par exemple, le propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée n'ayant pas besoin de l'ascenseur, ne supportera pas les dépenses qui y sont liées, sauf si cet ascenseur dessert le sous-sol.
De même, la quote-part de l'appartement du dernier étage sera plus élevée, car l’ascenseur constitue un avantage plus important pour celui-ci, que pour ceux des autres étages.
Je veux ajouter une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Comment procéder ?
C'est la personne qui convoque l'assemblée (en général le syndic) qui fixe l’ordre du jour. Mais, avant l'envoi de la convocation, un copropriétaire peut lui demander d'y inscrire une question particulière. Si l'ordre du jour joint à la convocation omet le sujet en question, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent à tout moment notifier au syndic, une ou des questions à porter à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Si la ou les questions notifiée(s) ne peuvent être inscrites à l'ordre du jour de la prochaine assemblée compte tenu de la date de réception de la demande, elles le sont à l'assemblée suivante. Attention, si vous voulez débattre de travaux, ou d'un changement de syndic, il faut joindre les documents qui doivent être portés à la connaissance des copropriétaires. Par ailleurs, les questions doivent être rédigées de manière précise.
Le conseil syndical assiste le syndic, contrôle sa gestion et établit le budget prévisionnel en concertation avec lui.
Il est également consulté :
pour tous les contrats ou marchés dont le montant dépasse un certain seuil fixé par l’assemblée générale ;
en cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et impliquant le versement d’un acompte ;
lorsque l’assemblée générale doit se prononcer sur la désignation d’un nouveau syndic. Dans ce cas, le conseil syndical doit alors procéder à la mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrats de syndic.
Il donne également son avis au syndic et à l’assemblée générale sur les questions concernant la copropriété. Cet avis n’a aucune force contraignante, mais peut éclairer les autres copropriétaires.
Le conseil syndical peut, en outre, se voir confier des missions par l’assemblée générale pour une durée déterminée.
Enfin, en cas de carence du syndic, le président du conseil syndical a le pouvoir de convoquer l’assemblée générale.
À quelle majorité doivent être votés les travaux dans la copropriété ?
Les travaux d’entretien des parties communes (remplacement d’un ascenseur vétuste, peinture de la cage d’escalier, etc.), hors petits travaux d'entretien, sont votés à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
Les travaux d’amélioration comportant transformation, addition ou amélioration (création d’un ascenseur, travaux de ravalement quand l’état de l’immeuble ne le justifie pas…) sont votés à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents / loi du 10.7.65 : art.25).
La modification de la répartition des charges, la suppression d’un équipement collectif ou encore l’aliénation des parties communes sont votés à l’unanimité (accord de tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art 26).
Les travaux d’amélioration de l’accès de l’immeuble aux personnes handicapées ou à mobilité réduite s’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, et l’autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont votés à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
L’autorisation portant sur l’installation de lignes de communications électroniques en fibre optique par un opérateur de télécommunication à ses frais doit être votée à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
Les travaux visant à améliorer la sécurité des parties communes (fermeture de l’immeuble) sont votés à la double majorité (majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant les 2/3 des voix / loi du 10.7.65 : art. 26).
L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication électroniques internes à l’immeuble dès lors qu’elle porte sur des parties communes, de compteurs d’eau froide divisionnaires (individuels), les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre (sauf s’ils relèvent de l’entretien) sont votés à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents / loi du 10.7.65 : art.25).
À défaut, si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24). Sinon, il faut convoquer une nouvelle assemblée dans un délai de trois mois. Elle pourra décider à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24). Cette possibilité n’est pas applicable :
aux travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
à la demande d’individualisation des contrats de fournitures d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
Quelles informations doivent être communiquées lors de la vente d'un logement en copropriété ?
L'information des acquéreurs de lot(s) de copropriété a été renforcée par la loi Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 23 mars 2014. Ainsi, les annonces immobilières doivent préciser le statut du bien vendu (copropriété), le nombre de lots, le montant annuel des charges et indiquer, le cas échant, l'existence de procédures particulières dans la copropriété. Par ailleurs, la promesse de vente ou l'acte de vente doivent comporter en annexe certains documents pour permettre à l'acquéreur d'avoir connaissance de l’organisation de l’immeuble (fiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division et procès-verbaux des trois dernières années), et de la situation financière de la copropriété et du lot vendu (montant des charges, des impayés, diagnostic technique global notamment).
Suis-je tenu de participer au fonds de travaux ?
À partir du 1er janvier 2017, tout copropriétaire d’immeuble à destination partielle ou totale d’habitation aura l’obligation de participer à un fonds afin de faire face à la réalisation de travaux à venir.
Seules les copropriétés de moins de 10 lots ayant pris la décision de ne pas instituer de fonds de travaux par un vote à l’unanimité et celles dont le diagnostic technique global fait apparaitre l’absence de besoin de travaux au cours des 10 prochaines années peuvent en être dispensées.
Le ravalement est-il obligatoire ?
Le ravalement des immeubles est une obligation légale prévue dans le code de la construction et de l'habitation. Tout propriétaire ou toute copropriété d'un immeuble bâti est en principe dans l'obligation de procéder à ses frais et de sa propre initiative au ravalement des façades de son immeuble (façades sur rue, mais aussi sur cour). Les propriétaires qui ne se soumettent pas à cette obligation peuvent faire l’objet d’une injonction des autorités municipales. En l’absence de cette injonction administrative l’assemblée générale des copropriétaires, décide de réaliser ces travaux au titre de l’entretien, ou de l’amélioration, selon l’état de vétusté.
Les copropriétaires peuvent-ils m’interdire d’aménager en logement une cave, un grenier, un garage… ?
Tout dépend de ce que prévoit le règlement de copropriété. S’il autorise les copropriétaires à utiliser les parties privatives comme ils l’entendent, vous pouvez modifier leur usage, à condition de ne pas créer de nuisances et de ne pas toucher aux parties communes. Cela peut entraîner une modification de votre quote-part des charges. En revanche, si le règlement de copropriété attribue au lot un usage précis (par exemple, il le définit précisément comme une cave, un garage…), l’utiliser d’une autre façon peut porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et même modifier la destination générale de l’immeuble. Or, pour modifier la destination d’un immeuble, il faut l’accord à l’unanimité des copropriétaires.
Que se passe-t-il lorsqu'un copropriétaire est majoritaire dans une copropriété ?
Pour éviter qu'un copropriétaire possédant une quote-part de parties communes supérieure à la moitié (on parle de copropriétaire majoritaire), n’impose ses décisions à l'assemblée générale, le nombre de voix dont il dispose est ramené à la somme des voix des autres copropriétaires. Lorsque la copropriété ne comprend que deux copropriétaires, cette règle impose de fait l’exigence de l'unanimité pour toutes les décisions puisque chacun dispose du même nombre de voix. Cela peut aboutir à un blocage nécessitant l'intervention du tribunal car, en cas de mésentente, aucune décision ne peut être prise en assemblée générale.
L'assemblée a voté une décision qui n'était pas à l'ordre du jour. Que puis-je faire ?
Il faut saisir le tribunal de grande instance. L’assemblée n’est pas en effet autorisée à prendre une décision sur une question qui ne figurait pas à l’ordre du jour. Mais seul le juge peut prononcer l’annulation de la résolution votée.
Comment contester une décision de l'assemblée générale ?
Les copropriétaires qui se sont opposés au vote de certaines décisions au cours de l'assemblée générale et les copropriétaires défaillants (c'est-à-dire absents et non représentés), peuvent agir en contestation des décisions de l'assemblée générale dans un délai de 2 mois à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire (ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire).
En l'absence de toute notification, le délai de contestation est de dix ans à compter de la tenue de l’assemblée.
L'action en contestation est introduite par le dépôt d'une assignation devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble, ce qui suppose l'intervention d'un avocat. Il faut notamment établir que les règles légales d'organisation, de fonctionnement et de prise de décisions de l'assemblée générale n'ont pas été respectées.
Un nouveau diagnostic sur le bâti de la copropriété a été créé par la loi Accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) du 23 mars 2014. Ce diagnostic, obligatoire à partir du 1er janvier 2017, comporte l’examen de la situation patrimoniale de l'immeuble (état de l'immeuble) et une projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires. Le diagnostic doit permettre aux copropriétaires de connaître la situation générale de l’immeuble et d'envisager d'éventuels travaux.
Ce sont les copropriétaires réunis en assemblée générale qui se prononcent sur la réalisation du DTG et ses modalités. La décision est prise à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés), les copropriétaires peuvent ainsi décider ne pas faire réaliser de diagnostic.
Le DTG remplace également le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété.
Parties Communes/Parties Privatives
Comment identifier les parties communes et les parties privatives ?
Consultez le règlement de copropriété de l'immeuble. C'est lui qui définit, , les parties communes et les parties privatives. Certains règlements prévoient par exemple que les balcons et les fenêtres, ou encore les boîtes aux lettres, sont des parties communes, alors que d'autres les considèrent comme des parties privatives. Si le règlement de copropriété est muet sur la question qui vous préoccupe, ou s’il donne des définitions contradictoires, la loi du 10 juillet 1965 précise que les parties privatives sont celles réservées à l'usage exclusif des copropriétaires (et propriété exclusive de ceux-ci). Les parties communes sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous ou de certains copropriétaires.
Ai-je le droit d'installer le siège social de mon entreprise à mon domicile ?
Oui. Lors de la création de votre entreprise, vous pouvez installer son siège social chez vous, pour une durée de deux ans maximum et à condition d'en informer le syndic. Mais ce droit se limite au seul siège social de l’entreprise. Vous n'avez pas pour autant la liberté d'exercer un commerce ou votre activité professionnelle dans l’immeuble si le règlement de copropriété ne vous y autorise pas.
Ai-je le droit d’exercer une profession libérale chez moi ?
Oui, seulement si ce n’est pas interdit par le règlement de copropriété qui détermine l’affectation de l’immeuble et des différents lots. Certaines activités professionnelles, même dans les logements peuvent être tolérées. Ainsi, si le règlement de copropriété prévoit une "occupation bourgeoise ordinaire" dans l'immeuble, les professions libérales peuvent être acceptées. En revanche, s'il précise que l’immeuble est dédié à une "occupation bourgeoise exclusive", toute activité professionnelle est interdite.
Non, cette taxe est supportée par la personne qui occupe le logement au 1er janvier. Lorsque le locataire quitte le logement en cours d’année, votre seule obligation est d’indiquer au service des impôts sa nouvelle adresse, et les coordonnées du nouveau locataire. Vous devez vérifier que les paiements antérieurs ont bien été effectués en demandant au locataire ses quittances de taxe d’habitation. A défaut, vous pourriez être tenu responsable du paiement de la taxe. S’il refuse ou part sans vous avertir, vous devez apporter la preuve de votre bonne foi, notamment en notifiant rapidement au comptable du Trésor la nouvelle adresse du locataire, par lettre recommandée avec avis de réception.
À jour au 1er juillet 2015
Les revenus issus des locations meublées sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si ces revenus annuels ne dépassent pas 32 900 €, le régime « micro-BIC » (ou « micro-entreprise ») s’applique. Seule la moitié de ces revenus sera imposée (application d’un abattement de 50 %). Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à cet abattement.
En revanche, au-delà de 32 900 €, le régime réel s’applique automatiquement. Pour calculer le bénéfice net imposable, déduisez des sommes que vous avez encaissées le total des charges que vous avez supportées. Ce régime réel implique la tenue d’une comptabilité.
Enfin, s’il s’agit d’activités de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d’hôtes, ils bénéficieront d’un abattement de 71 % sur le montant des revenus bruts (ce montant ne doit pas dépasser 82 200 €).

References: art.24
 art.25
 art.24
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 art. 26
 art.25
 art.24
 art.24