Source: https://svjt.se/svjt/1963/427
Timestamp: 2020-01-26 08:01:20+00:00

Document:
SVENSK RÄTTSPRAXIS NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM 1957 — 1961 | SvJT
NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM 1957 — 1961
Allmänna spörsmål. Såsom en fråga om omfattningen av en nyttjanderätt kan här noteras NJA 1957 s. 640. Sedan HD genom tidigare dom allenast på det sätt bifallit av vissa hemmansägare i Älvdalens socken av Kopparbergs län mot Kronan förd talan om rätt till vissa å Älvdalens kronopark belägna s. k. myrslogar, att hemmansägarna förklarats vara berättigade att fortfarande innehava och såsom slog nyttja områdena med rätt att i viss utsträckning erhålla virke enligt K.Br. 3 sept. 1885, yrkade hemmansägarna, att ifrågavarande nyttjanderätt skulle anses innefatta rätt att tillgodogöra sig den å slogarna växande skogen samt att å slogarna utöva fiske. Yrkandet grundades framför allt på påståendet att nyttjanderätten skulle betraktas som total. Yrkandet ogillades emellertid, främst på grund av utredning om syftet med behandlingen av ifrågavarande slogar vid storskiftet i Älvdalenssocken. Detta syfte ansågs endast vara att under en övergångstid bereda innehavarna trygghet att få nödig tillgång till foder för kreatur. Omnämnas bör också NJA 1959 s. 618, där utgångspunkten var att vid köp av en jordbruksfastighet från köparens föräldrar undantagits viss skog för säljarens räkning. Ifrågavarande skogsavverkningsrätt, som utövats i cirka 30 år, hade jämlikt regeln om 5-årig maximitid i 1 kap. 7 § nyttjanderättslagen sedermera upphört genom köparens tillkännagivande härom efter faderns död till dennes dödsbo. Dödsboet begärde härefter ersättning, beräknad efter nuvärdet av kvarstående träd. HD tillämpade i betraktande av de hänsyn, som föranlett nämnda stadgande, icke grundsatsen om obehörig vinst utan synes i stället ha utgått från förutsättningsläran och bestämt ersättning efter skälighet och beräknad efter den förhöjning av köpeskillingen, som skulle ägt rum, om den förbehållna växande skogen minskats med vad som genom avverkningsrättens upphörande ej kommit dödsboet tillgodo. Jfr RODHEi SvJT 1961 s. 259, HELLNER, Om obehörig vinst, s. 399 ff, och LEJMAN, Om begreppet nyttjanderätt till fast egendom, s. 111 ff.
Slutligen bör under ifrågavarande rubrik noteras NJA 1961 s. 642, som gällde tolkningen av en muntlig upplåtelse till en sommarstugeägareförening av vederlagsfri nyttjanderätt till ett jordområde att begagnas för dansbana o. d. Jordägaren, som ärvt fastigheten efter upplåtaren, gjorde gällande att avtalet kunde upphöra efter uppsägning. HD förklarade emellertid, att det vid upplåtelsen finge anses underförstått, att uppsägning ej skulle ske annat än om förutsättningarna för upplå-
Föregående översikter av nu ifrågavarande delar återfinns i SvJT 1942 s. 315, 1946 s. 255, 1953 s. 370 och 1958 s. 14.
428 FRITJOF LEJMANtelsen ändrades på ett avgörande sätt, såsom att dansbanan vansköttes eller icke längre behövdes för sitt ändamål. Jordägarens talan om dess borttagande ogillades följaktligen.
Arrende. I SvJT 1960 rf s. 81 uppstod frågan, huruvida arrendatorn kunde utan jordägarens samtycke genom legat förfoga över en arrenderätt, avseende ett område varå ett bostadshus vore uppfört. I kontraktet fanns ett förbud mot överlåtelse utan jordägarens skriftliga samtycke. I fallet förelåg det särskilda förhållandet, att den insatte legatarien tillika tillhörde de universella testamentstagarnas krets. Under åberopande av att arrenderätten på grund härav med bindande verkan för jordägaren kunnat tillskiftas legatarien vid arvskiftet, godkände HovR:n legatet trots överlåtelseförbudet i kontraktet. Med fog torde dock här kunna hävdas, att legatet bort kunna godkännas utan nämnda särskilda förhållande. Arrenderätt i fråga om vanliga arrenden upphör icke vid dödsfall utan tillkommer dödsboet och kan sålunda övergå till en universell testamentstagare utan jordägarens samtycke. Det finnes knappast anledning behandla en legatarie annorlunda än en universell testamentstagare. Jfr om ifrågavarande problem SKARSTEDT-EKBERG ANDERBERG, Arrendelagstiftningen av år 1943, s. 381 ff.
I SvJT 1960 rf s. 19 ansågs uppskattning vid avträdessyn av framtida skördeminskning på grund av vanhävd falla utom ramen för det konstaterande av fastighets skick, som avses med syn enligt 2 kap. 10 § nyttjanderättslagen, men hänvisades jordägaren att i annan ordning föra talan mot den avträdande arrendatorn om ersättning för sådan skördeminskning, för vilken denne kunde anses ansvarig.
I fråga om förverkande av arrenderätt märkes SvJT 1959 rf s. 31, där arrendators olovliga fällande av älg, som han tillgodogjort sig, icke bedömdes vara av ringa betydenhet, varför arrenderätten jämlikt 2 kap. 36 § första stycket sjätte punkten ansågs förverkad. Såsom en indikation på »ringa betydenhet» betraktades icke älghärjningar å den redan förut dåliga skörden å det arrenderade området. Icke heller tillmättes betydelse i målet åt den omständigheten, att endast den ene av de två arrendatorerna till området gjort sig skyldig till olaga jakt och härigenom överträtt kontraktsbestämmelserna rörande arrendet.
I flera fall ha de sociala arrendebestämmelserna varit under bedömande. Stadgandet i 2 kap. 49 § nyttjanderättslagen har sålunda — i mål om arrendators förköpsrätt i NJA 1959 s. 419 — ansetts innebära att, då upplåtelsen avser del i fastighet, prövningen av frågan om anledningen till upplåtarens besittning skall hänföra sig icke blott till den utarrenderade delen utan till hela fastigheten. Man stödde sig därvid på att lagbudet i sin senare del uttryckligen föreskriver att vid bedömande av frågan, av vilken anledning fastighet besittes, i samma ägares hand befintliga skilda områden av samma hemman eller lägenhet skola betraktas såsom en fastighet. I målet togs följaktligen hänsyn till de inkomster upplåtaren haft av jordbruk (bärodlingar) även från den icke utarrenderade delen av fastigheten.
Vid tillämpning av 2 kap. 53 § nyttjanderättslagen om bortfall av arrendators rätt till arrende har HD i NJA 1961 s. 634 ansett, att jordägares uppgift till arrendator, att han avser att vid arrendetidens ut-
SVENSK RÄTTSPRAXIS NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM 1957 — 1961 429
SVENSK RÄTTSPRAXIS. NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM 429gång själv bruka fastigheten, skall tagas för god, såframt det ej med hänsyn till omständigheterna är uppenbart, att den icke förtjänar tilltro. HovR:n hade tidigare i fallet intagit motsatt ståndpunkt bland annat under åberopande av att risk ansetts föreligga, att jorden skulle utläggas till skogsmark, vartill jordägaren för övrigt tidigare sökt tillstånd. Häremot bör ställas SvJT 1957 rf s. 20, där vederbörande HovR i ett liknande mål förklarade arrendatorn bibehållen vid nytt arrende på den grund att jordägaren här ansågs sakna erfarenhet av jordbruk och att jordägarens planer angående sådant vore diffusa, vartill kom att jordägaren tidigare rörande ett annat arrende uttalat avsikt att kringgå den sociala arrendelagstiftningen. Det förefaller efter 1961 års prejudikat som om skäl av sistnämnda art vore de enda, som tilläggas relevans i fråga om arrenderättens bortfall. Jfr HOLMBÄCK i SvJT 1946 s. 683. — Angående bortfall av arrendators optionsrätt se även NJA 1958 C 842, där domänstyrelsen genom lagakraftägande beslut vägrat arrendatorn å kronojord förnyat arrende men denna omständighet ej medförde att frågan om optionsrätt avgjorts med bindande kraft gentemot arrendatorn.
I NJA 1961 s. 677 behandlades ett mera principiellt spörsmål rörande den tvingande naturen av vissa arrendebestämmelser — bland annat 2 kap. 17 § första stycket — jämlikt 2 kap. 65 § andra stycket nyttjanderättslagen. En arrendator med s. k. socialt arrende hade strax efter arrendeavtalets ingående träffat ett separat skriftligt avtal med sin jordägare angående utförandet av viss täckdikning å den arrenderade fastigheten. Genom avtalet åtog sig arrendatorn att för finansiering av täckdikningsarbetet upptaga ett lån samt att å detta betala låneränta och amorteringar under arrendetiden; vid arrendets avträdande skulle arrendatorn av jordägaren lösas från lånets återstod. Arrendatorn begärde nu efter arrendetidens utgång att till större delen återfå utläggen för amorteringar och räntor under påstående att det separata avtalet jämlikt 65 § vore ogiltigt. HD:s majoritet biföll arrendatornstalan. Majoriteten hävdade, att ifrågavarande tvingande bestämmelse även avsåge förbehåll, som träffats vid sidan av arrendekontraktet eller avtalats under arrendetiden och som finge anses innefatta en förändring av arrendevillkoren. Det förhållandet, att arrendatorn icke framställt sitt krav förrän efter arrendetidens utgång, ansåg majoriteten icke befria jordägaren från betalningsskyldighet, eftersom jordägaren haft större möjligheter än arrendatorn att bedöma det separata avtalets rättsliga giltighet samt arrendatorn i förevarande fall icke kunnat påfordra att utfå ersättning förrän han avträdde fastigheten. Två ledamöter voro härifrån skiljaktiga. Deras särskilda vota grundade sig i huvudsak på att det separata avtalet avsåg ett omedelbart förestående, närmare bestämt arbete och att avtalet innebar åtaganden jämväl från jordägarens sida. En av ledamöterna i minoriteten drog härvid en parallell med hyreslagstiftningens undantag från tvingande bestämmelse om nedsättning i hyra för visst särskilt avtalat arbete å lägenhet i enlighet med 3 kap. 19 § nyttjanderättslagen. Samme ledamot anförde också att med all sannolikhet täckdikningsarbetet icke kommit till stånd, om ej det separata avtalet träffats. — Då såsom i förevarande fall en uttrycklig regel om ersättning för täckdikning utan undantag för särskilt avtalat
430 FRITJOF LE JMANtäckdikningsarbete finnes bland de allmänna arrendereglerna och gjorts tvingande för s. k. sociala arrenden, synes det väl motiverat att i ifrågavarande fall utdöma ersättning. En underlåten tillämpning av det tvingande lagbudet på ett separat arrendeavtal förefaller kunna leda till ett obefogat kringgående av lagbudet.
I NJA 1959 s. 275 uppkom fråga efter vilken köpehandling arrendators förköpsrätt skulle rätta sig. Sedan en arrenderad fastighet försålts och arrendatorn delgivits köpehandlingen, hade arrendatorn i vederbörlig tid instämt talan om förköpsrätt. Härefter annullerades köpehandlingen av kontrahenterna och upprättades en ny köpehandling, i vilken utöver de tidigare angivna köpevillkoren upptagits förbehåll om vissa undantagsförmåner. Enligt köparens uppgift hade dessa muntligen avtalats redan vid tillkomsten av den första köpehandlingen. HD förklarade att detta icke vore av beskaffenhet att inverka på arrendatorns lösningsrätt och villkoren för denna enligt den första köpehandlingen. Köparens invändning att arrendatorn icke i vederbörlig ordning instämt talan rörande den senare köpehandlingen ogillades därför.
Hyra. I fråga om ingående av hyresavtal märkes NJA 1960 s. 619. I detta mål hade en hyresvärd, som avsåg att riva det hus där den uthyrda lägenheten fanns och i stället uppföra ett nytt, uppsagt hyresgästen till avflyttning men sedermera, när hyresgästen hos vederbörande hyresnämnd yrkat ogiltigförklaring av uppsägningen, utfäst sig vid sammanträde inför hyresnämnden att upplåta hyresrätt åt hyresgästen under ombyggnadstiden till viss övergångslägenhet och därefter till en lägenhet i nybyggnaden. Denna utfästelse, som sedermera av hyresrådet upptagits såsom en förutsättning för dess beslut att låta uppsägningen stå fast, ansågs i och för sig bindande för hyresvärden. Denne hade häremot genmält, att utfästelsen ej träffats i skriftlig form och att ingen accept från hyresgästens sida avgivits å densamma. — Då hyresgästen emellertid ej begagnat sig av rätten att hyra övergångslägenhet utan flyttat till en lägenhet på annat håll och därvid icke givit tillkänna att han önskade hyra lägenhet i nybyggnaden utan meddelat detta först cirka ett år senare — vid en tidpunkt, då lägenheterna i nybyggnaden voro uthyrda — ansågs utfästelsen ej längre medföra skyldighet för hyresvärden att tillhandahålla hyresgästen lägenhet i nybyggnaden.
Beträffande ändring i hyresavtal kan omnämnas SvJT 1961 rf s. 1, som rör verkan av passivitet. Underlåtenhet att utkräva hyra under en lång tid ansågs här såsom ett godtagande av en hyresfri upplåtelse, intill dess hyresvärden underrättat hyresgästen om att tillämpning av hyresavtalets bestämmelser om hyra påkallades.
I flera fall har HD haft att taga ställning till huruvida hyresrätt förverkats på grund av obehörig överlåtelse av lägenhet. I NJA 1957 s. 610 hade hyresgästen, en änka, i samband med nytt gifte avflyttat från den förhyrda lägenheten, där emellertid hennes dotter jämte några inneboende kvarbodde. I målet blev ostridigt, att överlåtelse av lägenheten till dottern ägt rum utan hyresvärdens medgivande, och tvisten kom att röra, huruvida denna överlåtelse vore av ringa betydenhet för hyresvärden. Så ansågs icke vara förhållandet. Utgången motiverades
SVENSK RÄTTSPRAXIS NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM 1957 — 1961 431
SVENSK RÄTTSPRAXIS. NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM 431icke närmare. Om resultatet ansetts automatiskt böra följa därav att överlåtelsen varit definitiv, synes det stå mindre väl tillsammans med avgörandet i NJA 1944 s. 249, som dock träffades med svag majoritet. En olikhet mellan de båda fallen var emellertid, att hyresvärden i 1944 års fall från början godkänt, att den kvarboende, till vilken lägenheten överlåtits, fått nyttja den såsom bostad. Det är möjligt, att HD i det senast avdömda fallet lagt vikt vid att något sådant godtagande icke skett. (Jfr WALIN, Allmänna hyreslagen, 4 uppl., s. 47 not 4, och LEJMAN, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, s. 85 ff.) — Jfr i denna fråga också SvJT 1957 rf s. 4, där överlåtelse ansågs ha skett, trots att hyresgästen hade visst bohag kvar i lägenheten och därstädes intog sina måltider, men denna överlåtelse bedömdes vara av ringa betydenhet, då överlåtelsen skett till hyresgästens moder, som redan från avtalets ingående bott i lägenheten, och hyresvärden finge anses ha godtagit att lägenheten utnyttjades såsom gemensam bostad för hyresgästen och henne. Se även NJA 1957 C 780 och 1958 C 817. — Vad angår överlåtelse av affärslägenhet, bör noteras SvJT 1958 rf s. 54. Obehörig överlåtelse ansågs här av vederbörande HovR med två röster mot två vara för handen i fråga om en verkstadslokal trots invändning från överlåtarens sida, att han förbehållit sig rätt att jämsides med förvärvaren nyttja lokalen samt även i betydande omfattning uppehållit sig därstädes efter överlåtelsen. (Jfr WALIN a. a. s. 46 och LEJMAN a. a. s. 87—89.) — I ett fall NJA 1961 s. 380, där två från varandra skilda bostadslägenheter uthyrts genom samma avtal men betecknats med särskilda nummer och hyresberäknats var för sig i hyreskontraktet, har frågan om överlåtelse ansetts vara att bedöma beträffande vardera lägenheten för sig, i följd varav hyresrätten till den ena lägenheten förklarats förverkad.
Om förutsättningarna för att samtycke till överlåtelse anses vara förhanden må hänvisas till SvJT 1957 rf s. 40. Hyresgästen hade här med hyresvärdens medgivande låtit en annan person bebo lägenheten under hyresgästens sjukdom. Då det sedermera blev klart att hyresgästen icke vidare kunde nyttja lägenheten, anhöll denne att personen i fråga finge övertaga hyresrätten, vilket emellertid hyresvärden vägrade. Den i lägenheten boende kvarbodde därefter cirka fem månader utan att hyresgästen erhöll anmaning att avflytta. Därefter blev han uppsagd till avflyttning å nästa fardag. Hyresvärdens passivitet under de nämnda fem månaderna ansågs icke innebära samtycke till överlåtelse. Detta torde få anses ha berott på att hyresvärden en gång vägrat. (Jfr den motsatta ståndpunkten i NJA 1949 s. 221.) (Jfr LEJMAN a. a. s. 112 ff.) Se i detta sammanhang också ovan nämnda NJA 1957 C 780 samt NJA 1958 A 19, där överlåtelse till handelsbolag av hyresrätt icke ansågs medföra förverkande av hyresrätten, trots att ny delägare inträtt i handelsbolaget och de ursprungliga delägarna sedermera utträtt ur detsamma; detta motiverades här med att samtycke i fallet en gång givits till den nye bolagsmannens övertagande av hyresrätten och att avsikten redan då varit att de båda övriga bolagsmännen så småningom skulle utträda urbolaget.
Frågan om hyresgästs rätt till nedsättning i hyran för intrång på grund av förbättringsarbeten behandlades i SvJT 1961 rf s. 88. Hyres-
432 FRITJOF LEJMANgästen i målet ansågs icke betagen sin rätt till nedsättning i hyran utöver vad som följde av en strikt tillämpning av det mellan parterna upprättade hyreskontraktet eller av uttryckligt avtal vid sidan av detta. För tillämpning av undantagsregeln i 3 kap. 19 § nyttjanderättslagen ansågs icke räcka, att hyresvärden förbehållit sig rätt »att under hyrestiden upprusta lägenheten i olika hänseenden».
I fråga om verkan av konkursbos uppsägning enligt 3 kap. 30 § nyttjanderättslagen har i NJA 1959 s. 292 ett konkursbos uppsägning av ett hyresavtal till omedelbart upphörande, dock med visst förbehåll till förmån för konkursgäldenären personligen såsom hyresgäst, icke ansetts medföra att hyresvärden skulle vara förbunden att låta hyresavtalet stå vid makt gentemot honom. Hyresvärden kunde icke vid hyresgästs konkurs utan sitt samtycke berövas den förmån som ansvarigheten för konkursboet utgjorde.
Beträffande beräkning av s. k. bränsletillägg och verkan av underlåtenhet att betala hyra märkes NJA 1959 s. 647. I förra hänseendet rådde tvist om beräkningsgrund för visst hyresnämnds beslut i fråga om bränsletillägg vid övergången från kokseldning till oljeeldning. Då det icke före hyresnämnds beslut från någondera parten ifrågasatts annat än att tillägget skulle beräknas på grundval av skillnaden mellan det aktuella oljepriset och grundpriset för 1 hl. koks, 2 kr., och sålunda icke på grundval av skillnaden mellan det aktuella oljepriset och grundpriset för olja, ansågs hyran böra utgå med tillägg beräknat efter den förra beräkningsgrunden. En ledamot av HD var härutinnan skiljaktig och ansåg hyran böra beräknas med tillägg efter den senare beräkningsgrunden, då denna vore allmänt bruklig. — Efter debitering av bränsletillägg enligt angivna grund samt av ett av hyresnämnd medgivet oljeinstallationstillägg å omkring 60 kr. årligen befanns, att hyresgästen underlåtit betala ett belopp av 48 kr. 90 öre av bränsletillägget. Den årliga grundhyran utgjorde 1800 kr., vartill kom hyreshöjning och tilllägg å till synes 800 kr. Den hyrespost, på vilken 48 kr. 90 öre avdragits, utgjorde 247 kr. 40 öre. Hyresgästens dröjsmål ansågs icke vara av ringa betydenhet, i följd varav hyresrätten ansågs förverkad.
I två fall har sättet för uppsägning av avliden hyresgästs lägenhet varit under bedömande. I NJA 1957 s. 364 hade hyresvärden i vederbörlig ordning uppsagt hyresavtalet hos avliden hyresgästs dödsbo. Invändning gjordes emellertid sedermera, att dödsboet redan dessförinnan jämlikt 3 kap. 8 § nyttjanderättslagen överlåtit lägenheten. Då emellertid hyresvärden icke känt till eller haft skälig anledning att antaga, att dödsboet överlåtit hyresrätten, ansågs uppsägningen giltigvoch lägenhetens nye innehavare ålades avflytta. I SvJT 1957 rf s. 42 ansågs uppsägning, som delgivits dödsbodelägare, vilka upptagits i den vid delgivningstillfället föreliggande bouppteckningen, giltig. Efter detta tillfälle hade det visat sig att ytterligare dödsbodelägare funnits, men då den uppsägande hyresvärden icke såvitt visats haft anledning antaga detta, tillmätte HovR det ingen betydelse, därvid grunderna för stadgandet i 1 kap. 4 § första stycket boutredningslagen åberopades.
Beträffande s. k. surrogatdelgivning kunna anmärkas två fall. I SvJT 1958 rf s. 58 underkändes en uppsägning, då den icke meddelats hyresgästens husfolk å orten för hans hemvist. — I SvJT 1961 rf s. 46
SVENSK RÄTTSPRAXIS NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM 1957 — 1961 433
SVENSK RÄTTSPRAXIS. NYTTJANDERÄTT TILL FAST EGENDOM 433underkändes en skriftlig uppsägning, som skett under lägenhetens adress. Motiveringen för underkännandet var att hyresgästen vid tiden för uppsägningen varken var mantalsskriven eller hade stadigvarande bostad därstädes. Hyresvärden hade här invänt, att enligt hans uppfattning lägenheten vore hyresgästens rätta hemvist. Denne hade bland annat i huvudförteckningar till mantalsskrivningen upptagits såsom innehavare av lägenheten. Vidare hade avier avseende hyresbetalning lämnats i lägenheten, därvid i förväg å talongerna angivits hyresgästen såsom avsändare å talongerna. Hyresbeloppen hade sedermera inkommit till hyresvärden utan att talongerna ändrats. Hyresgästen å sin sida förklarade, att hyrorna visserligen betalats av honom men att detta skett till förmån för hans hustru, från vilken han levde åtskild på grund av söndring. Jfr SvJT 1956 rf s. 5.
Frågan om uppsägnings innehåll blev aktuell i SvJT 1960 rf s. 54. Här ansågs delgivning med en hyresgäst av ansökning om avhysning med hänsyn till sin ordalydelse icke innefatta uppsägning att avflytta från lägenheten efter förloppet av en från delgivningen löpande uppsägningstid. (Jfr i denna fråga SvJT 1953 rf s. 61 och LEJMAN a. a. s. 59.)
I ett fall, NJA 1958 s. 497, har den allmänna hyreslagens regler om visst hemskydd för hyresgäst i form av rätt till ersättning för flyttningskostnader och beträffande affärslägenhet för goodwillvärde varit under bedömande. Det rörde sig här om en lägenhet, avsedd för matservering samt bageri- och kaférörelse jämte bostad för hyresgästen och hans personal, i en nyuppförd byggnad. Sedan hyresgästen i lägenheten under hyrestiden — tre år — drivit rörelse av angivet slag, blev han uppsagd till avflyttning. Fastigheten såldes därefter till personer, som i lägenheten började driva samma slags rörelse. Hyresgästen tillerkändes med tre röster mot två i HD ersättning för vissa flyttningskostnader, varemot anspråket på ersättning för goodwill icke ansågs styrkt. Motiveringen för bifall till ersättning för flyttningskostnader var att fastighetens ägare, två personer, icke vid hyresavtalets ingående klargjort, att de ämnade sälja fastigheten så snart de kunde och ej heller upplyst om att förlängning av hyresavtalet ej skulle beviljas, i händelse byggnaden kunde säljas. Minoriteten jämte underinstanserna ogillade talan, till synes främst av det principiella skälet, att fastighetsägarnas intresse i förevarande fall av att frigöra sig från de ekonomiska risker de iklätt sig genom byggnads uppförande, utgjorde skälig anledning till uppsägning. — Utgången i rättsfallet synes betecknande för den utveckling i riktning mot ökat hemskydd, som synes vara påväg i domstolspraxis (Jfr LEJMAN a. a. s. 237 ff).
I fråga om tillämpningen av 1942 års lag om hyresreglering m. m. må här beröras tvenne notisfall i NJA. — I NJA 1959 A 14 uppstod fråga om otillåten hyra eller annan otillåten gottgörelse jämlikt 3 och 27 § § nämnda lag vid överlåtelse av läkarpraktiklokaler jämte bostadslägenhet i samband med övertagandet av läkarpraktik och inventarier därtill. Det uttalades här i HD:s dom, att endast i uppenbara fall eller på särskilda skäl kan göras gällande, att viss del av en gemensam överlåtelsesumma i dylikt fall måste hava av kontrahenterna avsetts utgöra ersättning för upplåtelse av lokal i samband med praktikens överta-
28—633004. Svensk Juristtidning 1963
434 FRITJOF LEJMANgande. I målet, där förvärvaren förde talan om befrielse från skyldigheten att utgiva en del av vederlaget, ansågs endast en mindre del därav otillåten. — I NJA 1960 A 1 rörde tvisten omfattningen av hyresnämnds beslut i avseende å fastställandet av grundhyra för vissa garagelokaler.
Beträffande frågan om bostads karaktär av tjänstebostad har i tvenne handräckningsmål, SvJT 1960 rf s. 52 och rf s. 54 (det senare jämväl anmärkt ovan) fråga uppkommit om rätt till bostad skulle regleras av tjänsteavtal eller följa hyresregler. I det förra fallet, som rörde ett sjukvårdsbiträdes rätt till möblerat rum i personalbostäder i nära anslutning till lasarett, ansågs tjänsteavtalet bestämmande, medan i det senare fallet, som rörde en kontorist, åt vilken arbetsgivaren synes ha hyrt en fristående bostad, hyresförhållande ansågs föreligga. Jfr LEJMAN, Om begreppet nyttjanderätt till fast egendom, s. 34 ff, SCHMIDT, Tjänsteavtalet, s. 277 ff, och SVENNEGÅRD i FT 1947 s. 257.
I NJA 1960 s. 265 var fråga om tillämpligheten av 2 § första stycket i 1959 års lag med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad. I målet ansåg HD den avsedda lägenheten icke vara hyrd för att huvudsakligen användas såsom makarnas gemensamma bostad. Hyresupplåtelsen avsåg fotoateljé och butikslokal m. m. jämte vardagsrum, sovrum och kök. Butikslokalen hade särskild ingång från gata och var försedd med skyltfönster samt upptog jämte ateljén 32 kvm avlägenhetens till 78 kvm uppgående våningsyta. Fotograferingsrörelsen bedömdes vara av sådan omfattning, att den gav makarna nödtorftig bärgning.
I SvJT 1961 rf s. 3 förklarades 1956 års lag om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal (besittningsskyddslagen) tillämplig även å en del av ett radhus. Såsom motivering härför anförde vederbörande HovR att det ifrågavarande huset hade vissa anläggningar gemensamma med ett flertal därmed sammanbyggda hus, att husen tillsammans ansetts såsom flerfamiljshus vid behandlingen av frågan om statliga lån för uppförandet samt att samtliga lägenheter i byggnadskomplexet vore avsedda till uthyrning, om än inom en begränsad personkrets. Jfr HEDFELDT m. fl., Hyresreglering och besittningsskydd, s. 313 ff.
Såsom avseende mera allmänna frågor kunna här anmärkas NJA 1957 s. 197 (kvittning i konkurs), SvJT 1959 rf s. 53 (hyresgäst vägrad handräckning för öppnande av en vid ombyggnad av hyreshus på hyresvärdens föranstaltande avstängd portgång under motivering att hyresgästen icke genom hyresavtalet eller eljest tillförsäkrats tillträde till denna portgång och att annan godtagbar passage anvisats av hyresvärden) och slutligen SvJT 1959 rf s. 65 (ersättning underkänd för hyresgästs icke ekonomiska skada i form av utebliven utsikt över Öresund i Hälsingborg i fall då hyresgästen gått miste om ifrågavarande lägenhet genom hyresvärdens underlåtenhet att vid försäljning av fastigheten göra förbehåll om hyresrätten).
SvJT 1963 s. 427

References: HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD