Source: https://lagen.nu/dom/nja/2019s693
Timestamp: 2020-08-09 05:58:33+00:00

Document:
NJA 2019 s. 693 | lagen.nu
A.V. förde vid Helsingborgs tingsrätt den talan mot Höganäs kommun som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (tingsfiskalen Kristoffer Hallin Veres) anförde i dom den 6 juli 2017 bl.a. följande.
Från och med den 1 augusti 2008 hyrde A.V. en lokal för restaurangverksamhet på fastigheten Viken 127:1. I lokalen bedrev hon affärsrörelsen Vikens pizzeria. Den 1 april 2014 förvärvades fastigheten av Höganäs kommun. Med anledning av saneringsarbeten på fastigheten aviserade kommunen under 2014 att den byggnad som lokalen ligger i skulle rivas. Kommunen sade samtidigt upp hyresavtalet för avflyttning den 31 juli 2015. A.V. godtog inte uppsägningen.
A.V. har yrkat att kommunen till henne ska betala 302 000 kr jämte ränta – – –.
Kommunen har, som inställningen måste förstås, medgett att betala 66 000 kr till A.V. men bestritt käromålet i övrigt.
A.V. har åberopat följande grunder för sin talan. Det hyresavtal genom vilket hon på obestämd tid hyrt lokalen har sagts upp av kommunen. Till följd av uppsägningen har hon tvingats lägga ner sin affärsrörelse. Kommunen är således skyldig att ersätta henne med ett belopp som motsvarar rörelsens värde. – – –.
Kommunen har åberopat följande grunder för sin inställning. Eftersom A.V:s affärsrörelse saknat ekonomiskt värde, har uppsägningen av hyresavtalet inte kunnat medföra ekonomisk skada för henne. – – –.
UTVCKLING AV TALAN
A.V. har till utveckling av sin talan anfört i huvudsak följande.
Eftersom hon blev uppsagd från lokalen och kommunen inte kunde erbjuda någon ersättningslokal, tvingades hon lägga ner sin affärsrörelse. Kommunen är därför skyldig att betala ersättning till henne med ett belopp som motsvarar rörelsens värde.
När affärsrörelsens värde ska bestämmas har hon i egenskap av hyresgäst rätt att åberopa den för henne förmånligaste värderingsmetoden. Hon har valt att ersättningen ska bestämmas utifrån avkastningsvärdemetoden, varvid värderingen ska göras med utgångspunkt i rörelsens deklarerade resultat för åren 2012–2014. Resultatet uppgick till 150 000 kr år 2012, 200 000 kr år 2013 och 200 000 kr år 2014. Det genomsnittliga resultatet, efter viktning, ska multipliceras med uppräkningsfaktor 3. Efter att hänsyn tagits till egenavgifter och beskattning framkommer att rörelsens värde, enligt en försiktig värdering, har uppgått till det omstämda beloppet. Eftersom rörelsen var välfungerande utgjorde den en säker inkomstkälla för varje potentiell förvärvare. Det vore felaktigt att vid beräkningen av avkastningsvärdet göra avdrag för fiktiva lönekostnader.
Kommunen har till utveckling av sin inställning anfört i huvudsak följande.
Det vitsordas att A.V. i egenskap av hyresgäst har rätt att åberopa den för henne förmånligaste metoden för värdering av affärsrörelsen. Vidare vitsordas utgångspunkterna för beräkning av rörelsens avkastningsvärde, inkluderat de åberopade resultaten för 2012–2014 och den angivna uppräkningsfaktorn. En rimlig värdering kräver emellertid att resultatet justeras med ett belopp som motsvarar marknadsmässig lön för A.V:s egna arbete. För att nå de ekonomiska resultat som A.V. har deklarerat för under åren 2012–2014 krävs en omfattande arbetsinsats. Under perioden har rörelsen emellertid inte belastats med annat än marginella arbetskostnader. Ur en investerares synvinkel bygger A.V:s värdering av rörelsen alltså på felaktiga resultatantaganden. Om resultaten justeras med marknadsmässiga lönekostnader kvarstår inget positivt resultat. Rörelsen har alltså inte haft något avkastningsvärde.
När en hyresvärd som i detta fall har sagt upp ett hyresavtal och vägrar förlängning av hyresavtalet, har hyresgästen enligt 12 kap. 57 § JB rätt till ekonomisk ersättning av hyresvärden. Från hyresgästens rätt till ersättning undantas bara situationer då hyresvärden har befogad anledning motsätta sig förlängning av hyresavtalet. Kommunen, som inte har gjort gällande att det föreligger en sådan undantagssituation, är skyldig att betala ersättning till A.V.
Ersättningens storlek regleras i 12 kap. 58 b § JB. Enligt bestämmelsen ska hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Om hyresgästen på grund av hyresförhållandets upphörande har förorsakats en förlust som uppgår till ett högre belopp än en årshyra ska hyresvärden istället, i skälig omfattning, ersätta hyresgästen för denna förlust. Beräkningen av hyresgästens förlust ska enligt förarbetena göras på samma sätt som när ersättning bestäms vid expropriation (jfr prop. 1987/88:146 s. 34). En jämförelse ska således göras mellan hyresgästens ekonomiska situation om hon fått behålla den aktuella lokalen och den situation som hon försatts i genom att hyresförhållandet upphört. Hyresgästen ska i princip hållas skadeslös i den meningen att hon ska befinna sig i samma läge som om uppsägningen inte ägt rum.
– – –. Som utgångspunkt är kommunen därmed skyldig att ersätta A.V. med ett belopp som motsvarar rörelsens värde. A.V. har bevisbördan för sitt påstående om att rörelsen varit värd mer än en årshyra. I egenskap av hyresgäst har hon rätt att välja den metod för värdering av rörelsen som är förmånligast för henne.
A.V. har gjort gällande att hennes rörelse, utifrån en beräkning enligt avkastningsvärdemetoden, haft ett värde som uppgår till det omstämda beloppet. Till stöd för denna uppfattning har hon åberopat ett värderingsintyg, varav framgår följande. Rörelsens deklarerade resultat uppgick till 150 000 kr år 2012, 200 000 kr år 2013 och 200 000 kr år 2014. Om dessa resultat viktas så att senare resultat betingas något högre värden än tidigare resultat, genereras ett genomsnittligt årligt resultat om 191 666 kr. Värdeberäkningen görs genom att det genomsnittliga resultatet multipliceras med uppräkningsfaktor tre, varefter egenavgifter och skatt räknas bort. Enligt värderingsintyget uppgår rörelsens avkastningsvärde till 302 000 kr. Kommunen har vitsordat att de angivna deklarerade resultaten är riktiga och godtagit metoden för hur värderingen ska göras, inkluderat den uppräkningsfaktor som använts, men invänt att ett korrekt avkastningsvärde inte kan beräknas utan hänsyn till kostnaden för det arbete som krävts för att generera ett överskott. Enligt kommunen ska rörelsens resultat under hela perioden justeras med belopp som motsvarar marknadsmässig lön för A.V:s arbetsinsats.
Tingsrätten har att utgå från parternas gemensamma uppfattning om hur rörelsens avkastningsvärde ska beräknas. Den fråga som återstår att ta ställning till, såvitt avser värderingen, är därmed om det ekonomiska resultatet ska belastas med en fiktiv lönekostnad. J.N.D., som värderat rörelsen på uppdrag av A.V., har redogjort för sin uppfattning att resultat inte bör justeras på detta sätt. Han har förklarat att den aktuella verksamheten varit anpassad för att bedrivas som enskild firma och att en presumtiv köpare genom förvärvet skulle förvärva sin egen inkomst. Enligt honom vore det orimligt att belasta resultaten med kostnader som inte existerar i verkligheten. M.H., som värderat rörelsen på uppdrag av kommunen, har tvärtom ansett att en affärsrörelses överskott inte kan betraktas som ‚vinst‚ förrän ersättning för det arbete som genererat överskottet har tagits med i beräkningen. Han har exemplifierat sin ståndpunkt med att en tänkt förvärvare av A.V:s rörelse, om priset bestämts utifrån J.N.D:s värdering, skulle få arbeta utan ersättning i tre år för att få tillbaka köpeskillingen.
Vid värdering av en mindre affärsrörelse ska resultatet enligt förarbetena belastas med värdet av rörelseinnehavarens egen arbetsinsats, vilket i regel ska anses motsvara kostnaden för att anställa en person för att utföra motsvarande arbete. Utrymme för undantag lämnas i princip bara för situationer där rörelsen bedrivits av någon som till följd av hög ålder, sjukdom eller andra omständigheter har svårt att finna annat förvärvsarbete (se prop. 1987:88 s. 35 och SOU 1969:50 s. 188). Det strikta synsätt som på detta sätt kommit till uttryck, och som ofta får till följd att små rörelser inte anses ha något avkastningsvärde, anses spegla tanken att innehavaren av en rörelse i regel inte har rätt till ersättning för vad som motsvarar förlorad arbetsinkomst utan är skyldig att ta en annan anställning (jfr Victorin m.fl., Kommersiell hyresrätt, 4 uppl., s. 35). Synsättet har kritiserats för att inte ta hänsyn till hur den nuvarande arbetsmarknaden ser ut; det finns i realiteten inte alltid möjligheter för en rörelseinnehavare att anställas i någon annans verksamhet (jfr exempelvis justitierådet Calissendorffs skiljaktiga mening i HD:s dom den 11 april 2017 i mål T 6030-15). Denna kritik har emellertid inte vunnit genomslag i praxis.
I detta fall har inte åberopats några omständigheter som ger skäl att frångå huvudregeln om att rörelsens resultat vid värderingen ska belastas med marknadsmässig lön för A.V:s arbetsinsats. A.V. har vid huvudförhandlingen berättat att hon vanligen arbetade omkring fem timmar per dag, sju dagar per vecka, i restaurangen. En marknadsmässig lön för denna arbetsinsats – som i princip motsvarar en heltidstjänst – överstiger rimligen det överskott som rörelsen har redovisat. Liksom framgår av det värderingsintyg som åberopats av kommunen, medför en justering för marknadsmässig lön ett nollresultat för alla de år som beräkningen avser. Enligt det tillgängliga underlaget har rörelsen alltså saknat vinstkapacitet. A.V. har inte heller i övrigt bevisat att rörelsen haft ett nämnvärt ekonomiskt värde.
Vid ovanstående förhållanden saknar A.V. rätt till ersättning med högre belopp än en årshyra för lokalen. ©rshyran uppgick ostridigt till 66 000 kr, vilket är samma belopp som kommunen har medgett att betala. Kommunen ska alltså betala 66 000 kr till A.V. – – –.
Höganäs kommun ska till A.V. betala 66 000 kr jämte ränta – – –.
A.V. överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle bifalla käromålet.
Höganäs kommun motsatte sig ändring av tingsrättens dom.
Hovrätten (hovrättsråden Bob Nilsson Hjorth och Lars Lindblad, referent, samt tf. hovrättsassessorn Lina Persson} anförde i dom den 31 oktober 2018 följande.
Parterna har vidhållit vad de till stöd för talan anförde vid tingsrätten.
A.V. har tillagt följande. Om en fiktiv lönekostnad ska beaktas ska detta ske efter det att resultatet har viktats. En sådan beräkning innebär att den genomsnittliga lönen under de tre år som beräkningen avser ska minskas med skatt och egenavgifter. Avkastningsvärdet blir i så fall 157 500 kr sedan hänsyn tagits till lönekostnad. Rörelsen har även i ett sådant fall ett avkastningsvärde överstigande det av kommunen medgivna beloppet.
Hovrätten har tagit del av samma bevisning som tingsrätten – – –.
A.V. har gjort gällande att hon, på grund av att hyresförhållandet upphört, har förorsakats skada i form av förlust som överstiger den i 12 kap. 58 b § JB angivna minimiersättningen om en årshyra och att hon därför har rätt till ersättning för rörelsens värde uppgående till yrkat belopp. Hon har åberopat avkastningsvärdemetoden för beräkning av skadans storlek. Kommunen har invänt att A.V. inte lidit någon sådan skada, men godtagit att avkastningsvärdemetoden ska tillämpas samt accepterat det underlag som legat till grund för beräkningen. Kommunen har dock gjort gällande att en fiktiv lönekostnad för A.V:s egen arbetsinsats ska beaktas vid beräkning av det slutliga avkastningsvärdet.
Ända sedan en bestämmelse infördes i 12 kap. JB om rätt till ersättning för en lokalhyresgäst i vissa fall när hyrevärden sagt upp hyresavtalet, har i förarbetena angetts att detta ska ske enligt expropriationsrättsliga grunder (se prop. 1968:9 bihang A s. 117 f, 129 och 236). När en rätt till viss minimiersättning infördes år 1989 angavs i de förarbeten som tingsrätten har hänvisat till (prop. 1987/88:146 s. 35) att resultatet vid värderingen av en mindre affärsrörelse i en situation som i målet enligt huvudregeln ska belastas med värdet av rörelseinnehavarens egen arbetsinsats. När rätten till minimiersättning år 2002 höjdes till att alltid motsvara en årshyra hänvisade regeringen åter till dessa uttalanden. Regeringen påpekade då också att den totala ersättningen för företag som inte uppvisar något överskott därför ofta blir mycket liten (prop. 2001/02:41 s. 59). Denna följd har alltså stått klar för lagstiftaren.
Detta förhållningssätt är, såvitt hovrätten kan överblicka, även en fastslagen och etablerad princip i såväl doktrin som underrättspraxis (se t.ex. Holmqvist och Thomson, Hyreslagen: En kommentar, 11 uppl., s. 794, Larsson och Synnergren, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 6 uppl., s. 174 och Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 9 uppl., s. 126). För att frångå en sådan vedertagen princip krävs det enligt hovrätten ett klargörande från lagstiftaren eller HD.
Mot bakgrund av det nu sagda och då det i enlighet med vad tingsrätten angett saknas skäl att frångå huvudregeln ska, vid beräkning av värdet av A.V:s rörelse, resultatet belastas med värdet av hennes egen arbetsinsats. Hovrätten delar tingsrättens uppfattning att en marknadsmässig lön för den tid A.V. uppgett att hon arbetat rimligen måste överstiga det årsvisa överskott som rörelsen har redovisat. I underlaget för beräkningen av avkastningsvärdet tas hänsyn till beräkning av egenavgifter och skatt. Den viktning som A.V. hänvisat till ger därför ett missvisande värde som inte kan beaktas.
Följden av det sagda blir att A.V:s rörelse inte hade något avkastningsvärde och att hon därmed inte har visat att hon förorsakats någon förlust på sätt som hon har gjort gällande. Tingsrättens dom ska därför i dess helhet stå fast.
A.V. överklagade hovrättens dom och yrkade att HD skulle bifalla käromålet.
Höganäs kommun motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Punkterna 1–7 överensstämmer i huvudsak med punkterna 1–7 i HD:s dom.
I 12 kap. 58 b § andra stycket JB föreskrivs att, om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning om en årshyra enligt bestämmelsens första stycke, ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust.
Rätten till ersättning omfattar bl.a. skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verksamhet som bedrivits i lokalen. Hyresgästen ska försättas i samma situation som om uppsägningen inte ägt rum. Detta innebär att hyresvärden är skyldig att utge ersättning för all den skada som hyresgästen drabbas av på grund av att hyresförhållandet upphör.
Motsvarar punkt 12 i HD:s dom.
Hyresgästen har bevisbördan för att hyresförhållandets upphörande kommer att medföra en förlust som överstiger minimiersättningen. Kraven på bevisning i ett enskilt fall beror av olika faktorer och måste ställas i relation till bl.a. vilken bevisning som är möjlig att lägga fram, vem av parterna som har de bästa förutsättningarna att göra detta och tvisteföremålets storlek. Om hyresgästen lägger fram bevisning som utgör ett tillräckligt underlag för påståendet om förlustens storlek, så ankommer det på hyresvärden att presentera ett sådant stöd för sina invändningar att hyresgästens bevisning inte längre är tillräcklig. Domstolen har sedan att slutligt avväga all åberopad bevisning för att avgöra om hyresgästen har uppfyllt sin bevisbörda på så sätt att käromålet ska bifallas, helt eller delvis. I annat fall ska käromålet ogillas. (Jfr NJA 2006 s. 367.)
(Se ‚Sjukhuscafäet‚ NJA 2017 s. 261 p. 8–12.)
I målet är fråga om beräkningar avseende rörelsens värde med användning av avkastningsvärdemetoden. Metoden innebär att man gör en beräkning av rörelsens förmåga att ge ekonomisk avkastning. Nuvärdet av företagets väntade nettovinster beräknas och underlag för beräkningen hämtas vanligen från bokföringsmaterialet för de senaste tre till fem åren.
Av såväl förarbeten som den rättsvetenskapliga litteraturen framgår att när rörelsen värderas enligt avkastningsvärdemetoden ska resultatet belastas med värdet av innehavarens egen arbetsinsats. (Se t.ex. SOU 1969:50 s. 188, prop. 1987/88:146 s. 35, prop. 2001/02:41 s. 59 och Leif Holmqvist och Rune Thomsson, Jordabalken, 29 mars 2019, Zeteo, kommentaren till 12 kap. 58 b § JB under d. Skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit).
Att resultatet belastas med värdet av innehavarens arbetsinsats har kritiserats som systematiskt mindre korrekt och något förlegat såsom grundat i föreställningen att det alltid finns en alternativ försörjningsmöjlighet genom att rörelseinnehavaren, när denne är enskild näringsidkare, skulle kunna vara anställd i någon annans verksamhet (se justitierådet Calissendorffs skiljaktiga mening till ‚Sjukhuscafäet‚). Om resultatet belastas med värdet av innehavarens arbete blir resultatet ofta för mindre rörelser att de inte anses ha något värde, trots att de ändå kan ha ett visst överlåtelsevärde och att de faktiskt säljs (jfr Anders Victorin och Rickard Hager, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av hyresavtal, SvJT 2006 s. 794).
Om avräkning för eget arbete inte görs kan värderingen leda till missvisande resultat. Så kan till exempel vara fallet om innehavaren betalat ut lön till en anställd istället för att själv arbeta och göra egna uttag. Då skulle det beräknade värdet enligt avkastningsvärdemetoden bli lägre än om innehavaren själv utfört arbetet, trots att rörelsen har samma förutsättningar att ge ekonomisk avkastning. För att undvika sådana resultat bör den nuvarande ordningen gälla även i fortsättningen.
Resultatet vid beräkning av värdet enligt avkastningsvärdemetoden ska alltså belastas med värdet av innehavarens arbetsinsats.
I regel ska kostnaden för den egna arbetsinsatsen anses motsvara den marknadsmässiga kostnaden för en anställd som utför motsvarande arbete. Vid beräkningen av denna kostnad ska egenavgifter och skatt räknas med. Om då rörelsen efter avdrag inte ger något överskott anses den sakna ekonomiskt värde. I undantagsfall kan dock ersättning för förlorad arbetsinkomst lämnas, i situationer där rörelsen bedrivits av någon som till följd av hög ålder, sjukdom eller andra omständigheter har svårt att finna annat arbete. (Se SOU 1969:50 s. 188 och prop. 1987/88:146 s. 35).
För avkastningsvärdemetoden gäller, liksom för andra värderingsmetoder, att det inte går att styrka ett visst värde i den meningen att endast ett värde är riktigt och att alla andra värden är felaktiga. Det handlar i stället om att domstolen på grundval av den utredning som lagts fram ska finna ett värde som är det mest sannolika uttrycket för rörelsens förmåga att ge ekonomisk avkastning. Att bestämma detta värde är en rättslig bedömning som domstolen har att göra. Hyresgästens bevisbörda avser alltså inte värdet i sig utan de omständigheter som ska vara underlag för domstolens bedömning av rörelsens värde. (Jfr prop. 1971:122 s. 171 och ‚Sjukhuscafäet‚ p. 15.)
A.V. har uppgett att hon arbetat i rörelsen omkring fem timmar per dag, sju dagar i veckan. Med avdrag för en marknadsmässig kostnad för en anställd motsvarande det arbete A.V. utfört återstår inte något avkastningsvärde som överstiger den minimiersättning om en årshyra som A.V. har rätt till. Hovrättens dom ska därför fastställas.
HD (justitieråden Anders Eka, Johnny Herre, Svante O. Johansson, referent, Sten Andersson och Stefan Johansson} meddelade den 5 september 2019 följande dom.
Prejudikatfrågan är hur en rörelseskada, för en rörelse bedriven som enskild näringsverksamhet, ska beräknas enligt den s.k. avkastningsvärdemetoden vid uppsägning av en hyreslokal (se 12 kap. 58 b § JB), och särskilt om rörelsens resultat vid en sådan beräkning ska belastas med avdrag för innehavarens egen arbetsinsats.
A.V. hyrde från augusti 2008 en lokal i en byggnad i Höganäs kommun. I lokalen bedrev hon enskild näringsverksamhet under firma Vikens pizzeria. Kommunen förvärvade i april 2014 fastigheten där byggnaden var belägen. Med anledning av saneringsarbeten på fastigheten aviserade kommunen att byggnaden skulle rivas. Kommunen sade också upp hyresavtalet för avflyttning till den 31 juli 2015.
A.V. godtog inte uppsägningen. Hon väckte talan med yrkande att kommunen skulle förpliktas betala 302 000 kr jämte viss ränta.
Som grund för sin talan åberopade A.V. att hon till följd av uppsägningen hade tvingats lägga ned sin rörelse och att kommunen därför var skyldig att ersätta henne med ett belopp motsvarande rörelsens värde. Hon anförde vidare att ersättningen skulle bestämmas enligt avkastningsvärdemetoden. Värderingen skulle göras med utgångspunkt i ett genomsnitt av rörelsens deklarerade resultat för åren 2012–2014 som därefter uppräknades på visst sätt. Hon gjorde därvid gällande att rörelsens värde, efter att hänsyn tagits till egenavgifter och beskattning, hade uppgått till det yrkade beloppet. Något avdrag för fiktiva lönekostnader skulle enligt henne inte göras vid beräkningen.
Kommunen medgav att till A.V. betala ett belopp om 66 000 kr, vilket motsvarade minimiersättningen enligt 12 kap. 58 b § första stycket JB om en årshyra. I övrigt bestreds käromålet.
Kommunen godtog den av A.V. valda metoden för beräkning av rörelsens värde och vitsordade att de av henne angivna deklarerade resultaten var riktiga. Däremot invände kommunen att ett korrekt avkastningsvärde inte kunde beräknas utan hänsyn till kostnaden för det arbete som krävs för att generera ett överskott. Rörelsens resultat skulle därför belastas med en tänkt marknadsmässig lön för A.V:s arbetsinsats. Det innebar att inget positivt resultat kvarstod. Eftersom rörelsen saknat ekonomiskt värde, hade uppsägningen av hyresavtalet enligt kommunen inte medfört någon skada för A.V.
Tingsrätten fann att rörelsens resultat vid en beräkning enligt avkastningsvärdemetoden skulle belastas med värdet av A.V:s arbetsinsats. Eftersom det innebar att hennes rörelse haft ett nollresultat förpliktades kommunen att, i enlighet med sitt medgivande, betala ersättning motsvarande en årshyra, eller 66 000 kr jämte ränta. Hovrätten har fastställt tingsrättens domslut.
Den rättsliga regleringen av det indirekta besittningsskyddet
Vid lokalhyra gäller inte samma regler för en hyresgästs besittningsskydd som vid bostadshyra. Hyresgästen är inte berättigad till förlängning av hyresavtalet utan har i stället ett indirekt besittningsskydd. Detta innebär enligt 12 kap. 58 b § JB att hyresgästen vid en obefogad uppsägning ska ersättas för förlust som uppkommer genom uppsägningen.
Av paragrafens första stycke följer att hyresgästen, när rätt till ersättning föreligger, alltid har rätt till ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen. I andra stycket föreskrivs att, om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust.
Rätten till ersättning omfattar bl.a. skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verksamhet som bedrivits i lokalen, s.k. rörelseskada. Men ersättning kan utgå även för annan skada såsom flyttningskostnader, värdeminskning på egendom eller andra förluster som uppsägningen har föranlett. Hyresgästen ska försättas i samma situa­tion som om uppsägningen inte ägt rum. Detta innebär att hyresvärden är skyldig att utge ersättning för all den skada som hyresgästen drabbas av på grund av att hyresförhållandet upphör (jfr prop. 1968:91 Bihang A s. 128 f. och ‚Sjukhuscafäet‚ NJA 2017 s. 261 p. 9). Det är alltså fråga om en skadeståndsrättslig ersättningsberäkning av sedvanligt slag.
Vid beräkningen av rörelseskada finns det ofta skäl att utgå från differensprincipen. Vid en tillämpning av den principen görs en jämförelse mellan å ena sidan ett verkligt händelseförlopp fram till bedömningstidpunkten (vad som rent faktiskt har inträffat efter den skadegörande händelsen) och den sannolika fortsättningen på detta förlopp samt å andra sidan ett hypotetiskt händelseförlopp (vad som sannolikt skulle ha inträffat om den skadegörande händelsen inte hade inträffat). Vid beräkningen ska allmänna skadeståndsrättsliga principer beaktas, däribland adekvanskravet, principerna om normskydd och den skadelidandes skadebegränsningsskyldighet. Det belopp som framkommer genom beräkningarna utgör skadeståndsbeloppet.
I vissa fall kan det saknas möjligheter att driva rörelsen vidare i en likvärdig lokal och detta kan föra med sig att rörelsen måste läggas ned. Ersättningen för rörelsen ska då återspegla det förhållandet att hyresgästen, om hyresförhållandet hade bestått, skulle ha haft olika handlingsalternativ. Hyresgästen hade typiskt sett kunnat fortsätta rörelsen eller överlåta den. Bestämningen av skadan ska svara mot något av de handlingsalternativ som hyresgästen hade i det enskilda fallet. (Se ‚Sjukhuscafäet‚ p. 10.)
För att ett ersättningskrav för rörelseskada ska leda till framgång krävs att det stöds av en tillförlitlig metod för att bestämma värdet på rörelsen. De metoder som av tradition används är avkastningsvärdering, substansvärdering och likvidationsvärdering. Tillvägagångssätten vid användningen av dessa metoder, däribland vilka fakta som ska beaktas, är relativt väl etablerade. Också en ortsprismetod, som syftar till att bestämma värdet av en rörelse genom en jämförelse med försäljningar av liknande rörelser på orten eller på jämförbara orter, kan användas för att bestämma rörelsevärdet (jfr ‚Sjukhuscafäet‚ p. 11). Det finns även andra metoder för att bestämma värdet.
Ett yrkande om ersättning för rörelseskada kan i och för sig grundas på vilken metod som helst. Väljer hyresgästen att stödja sitt krav på enbart en av metoderna binder han eller hon emellertid domstolen till en prövning av de omständigheter som åberopas till stöd för en beräkning enligt den valda metoden.
Det bör samtidigt framhållas att det står hyresgästen fritt att – utöver ersättning för rörelseskada – kräva ersättning för andra skador som uppkommit med anledning av uppsägningen och som drabbat hyresgästen.
I hyresförhållanden är det hyresgästen som är skadelidande och har bevisbördan för att hyresförhållandets upphörande kommer att medföra en förlust som överstiger minimiersättningen (se ‚Sjukhuscafäet‚ p. 12). Det som ska bevisas är de omständigheter som ska ligga till grund för domstolens bedömning av den förlust som hyresvärden i skälig omfattning ska ersätta; bevisning avseende själva skäligheten av ersättning kan inte föras eftersom denna ytterst är en rättslig bedömning som domstolen ska göra (jfr NJA 2006 s. 367, ‚Gripenhus‚ NJA 2016 s. 1011 p. 15 och ‚Multitotal‚ NJA 2017 s. 9 p. 54).
Avkastningsvärdemetoden och värdet av innehavarens egen arbetsinsats
Som framgått är avkastningsvärdemetoden en av de metoder som kan användas för att beräkna en rörelses värde. Den syftar till att sätta ett rimligt pris på rörelsen, exempelvis vid köp eller försäljning av rörelsen. Metoden innebär typiskt sett att man gör en beräkning av rörelsens förmåga att i framtiden ge ekonomisk avkastning. Olika mått på avkastning kan användas, t.ex. rörelsens resultat eller kassaflöde. Nuvärdet av rörelsens framtida förväntade avkastning beräknas. Underlaget för beräkningen hämtas vanligen från bokföringsmaterialet för de senaste tre till fem åren. Vid användningen av metoden måste beaktas alla faktorer och insatser som krävts för att rörelsen skulle generera avkastningen.
I en rörelse som drivs som enskild näringsverksamhet är ägaren inte att betrakta som anställd. Resultatet i rörelsen belastas därför inte av någon lönekostnad för det arbete som rörelseidkaren har lagt ned i verksamheten. Av såväl förarbeten som den juridiska litteraturen framgår att vid värdering enligt avkastningsvärdemetoden av sådan verksamhet ska resultatet belastas med ett belopp som svarar mot innehavarens egen arbetsinsats. (Se t.ex. SOU 1969:50 s. 188 f. och 264 f., prop. 1987/88:146 s. 35 och prop. 2001/02:41 s. 59, Anders Victorin m.fl., Kommersiell hyresrätt, 4 uppl. 2017, s. 97 samt Leif Holmqvist och Rune Thomsson, Hyreslagen, 11 uppl. 2015, s. 794). I regel ska värdet av den egna arbetsinsatsen anses motsvara den marknadsmässiga kostnad som rörelsen skulle ha haft för en anställd som hade utfört motsvarande arbete. Vid beräkningen av denna kostnad ska egenavgifter och skatt beaktas.
Det finns goda skäl för att tillämpa metoden på detta sätt. Om rörelsen inte belastas med värdet av ägarens egen arbetsinsats uppkommer en skillnad mellan å ena sidan en enskild näringsverksamhet där enbart ägaren arbetar och å andra sidan en motsvarande verksamhet som drivs med hjälp av anställd personal, trots att båda rörelserna har samma förutsättningar att ge ekonomisk avkastning. Det uppkommer också en skillnad gentemot rörelser som drivs genom en juridisk person, där ju ägarnas arbetsinsatser förutsätts kunna ge upphov till lönekostnader i rörelsen.
En belastning med marknadsmässig lönekostnad leder till att en enskild näringsverksamhet vid en värdering enligt avkastningsvärdemetoden i de allra flesta fall anses sakna värde. Samtidigt kan noteras att det i många fall finns en marknad för överlåtelse av rörelser av detta slag, uppenbarligen för att köparen bl.a. slipper uppstartskostnader och erhåller möjlighet till en inkomst. För dessa situationer finns det alltså en risk för att metoden inte på ett rättvisande sätt visar rörelsens värde. (Se t.ex. Anders Victorin och Richard Hager, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, i SvJT 2006 s. 794 ff.)
För att i någon mån motverka bl.a. de nämnda nackdelarna med metoden och för att stärka det indirekta besittningsskyddet infördes år 1989 en skyldighet för hyresvärden att utge en viss minimiersättning (se 12 kap. 58 b § första stycket JB). Sedan år 2002 gäller inga beloppsbegränsningar för minimiersättningen utan den ska motsvara en årshyra.
Det bör också framhållas att hyresgästen även på annat sätt kan undvika de här behandlade olägenheterna. Om t.ex. ortsprismetoden ger stöd för att det skulle finnas ett överlåtelsevärde i rörelsen, kan ersättning för rörelseskadan bestämmas enligt den metoden. Ett annat sätt för hyresgästen att få ersättning kan vara att, vid sidan av ersättning för rörelseskada, yrka ersättning för personlig inkomstförlust. Ersättning för sådan förlust kan utgå när rörelsen drivs av någon som till följd av hög ålder, sjukdom eller av någon annan omständighet har svårt att få en alternativ sysselsättning (se t.ex. SOU 1969:50 s. 188 och prop. 1987/88:146 s. 35).
Det anförda leder sammanfattningsvis till att resultatet vid beräkning av en rörelses värde enligt avkastningsvärdemetoden ska belastas med värdet av ägarens arbetsinsats.
A.V. har yrkat ersättning enbart för rörelseskada och grundat beräkningen av rörelsens värde endast på avkastningsvärdemetoden utan att resultatet har belastats med värdet av hennes arbetsinsats. I enlighet med vad som anförts ska emellertid detta värde belasta resultatet. Det ska ske på det sätt som hovrätten gjort. Eftersom rörelsen då med tillämpning av metoden saknar värde utöver minimiersättningen, har A.V. endast rätt till ersättning motsvarande en årshyra, vilket kommunen också medgett. Hovrättens domslut ska alltså fastställas.
T5803-18
12 kap. 58 b § jordabalken (1970:994)
Rörelseskada

References: HD 
 Domstolen 
 domstolen 
 domstolen 

HD 
 domstolen 
 domstolen