Source: http://www.amministrazione-stabili.com/faq.html
Timestamp: 2019-11-19 08:43:10+00:00

Document:
FAQ condominio - Amministrazione stabili Giani & Cantarini srl
Domanda: E' possibile richiedere in qualunque momento la convocazione di un'assemblea straordinaria da parte dei Condomini ?
Risposta: La richiesta di convocazione di un'assemblea straordinaria è sempre possibile da parte dei Condomini. L'art. 66 dis. att. del del Codice civile impone che la richiesta sia scritta e inviata all'Amministratore con il nominativo dei Condomini richiedenti, ordine del giorno e firma degli stessi. Per essere valida la richiesta deve essere fatta da almeno 2 Condomini la cui somma sia 1/6 dei millesimi generali di proprietà. All'Amministratore ha dieci giorni di tempo per convocare l'assemblea, trascorsi i quali, i Condomini posso convocare autonomamente l'assemblea con le stesse tempistiche delle normali convocazioni.
Domanda: Quali sono le caratteristiche della assemblea condominiale ?
Risposta: L'Assemblea deve essere convocata ogni anno dall'amministratore per il rendiconto del proprio operato: è la cosiddetta assemblea ordinaria, che può trattare qualsiasi argomento di ordinaria e di straordinaria amministrazione. Sono straordinarie tutte le altre assemblee che vengono convocate nel corso della gestione quando l'amministratore o i condomini lo ritengono necessario. I condomini devono essere avvisati almeno cinque giorni prima della riunione.
E' preferibile che l'avviso di convocazione sia inviato a mezzo raccomandata ordinaria o consegnato a mani: l'importante è avere una sicura prova di avvenuta convocazione di tutti i condomini. L'assemblea in seconda convocazione deve tenersi in un giorno differente da quello della prima, pena annullabilità delle delibere. Tutti i condomini devono essere convocati alla riunione, pena l'annullabilità delle delibere.
Qual'ora l'avviso di convocazione di assemblea condominiale sia stato inviato mediante lettera raccomandata, non consegnata per l'assenza del destinatario e di altra persona abilitata a riceverla, il momento in cui l'atto si reputa conosciuto coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso il destinatario, e non già con il momento in cui successivamente l'atto viene consegnato. (C.c, art. 1335)
Il legislatore ha previsto la possibilità per ogni condomino di ricorrere all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni assembleari.
Sono nulle le delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini sulle cose o sui servizi comuni, nonché, più in generale, quelle invalide in relazione all'oggetto, vale a dire quelle che violano norme imperative alle quali l'assemblea non può derogare oppure ledono i diritti attribuiti ai singoli partecipanti al condominio dalla legge o dai loro atti d'acquisto. A titolo esemplificativo, sono senz'altro nulle le delibere che a maggioranza modificano le tabelle millesimali, fissano criteri di riparto delle spese diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento, comprimono i diritti esclusivi dei condomini oppure sottraggono un bene condominiale all'uso collettivo.
Sono annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quale può essere la mancata o irregolare comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea (Cassazione, sentenza n. 4806/2005). Del pari dicasi per le delibere adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento, con un ordine del giorno incompleto oppure assunte con il voto di un condomino munito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento. Pure è annullabile la delibera il cui verbale non risulta sottoscritto dal presidente dell'assemblea.
Domanda: Come si ripartiscono le spese di manutenzione delle terrazze a livello e lastrici solari ?
Risposta: La terrazza a livello, che viene equiparata ai lastrici solari, trova due differenti regimi normativi a seconda che essa sia in diritto di pro­prietà o ad uso esclusivo di un solo condomino, o invece di proprietà o ad uso comune di tutti i condomini.
1) Nel caso in cui la terrazza sia in uso esclusivo ad un condomino, la di­sciplina applicabile è quella di cui all'art. 1126 c.c. Tale disciplina prevede che le spese per i lastrici solari e le terrazze a livello siano poste a carico per 1/3 del proprietario esclusivo e per i residui 2/3 a carico di tutti i condomini dell'edificio,
Domanda: Un condomino può far eseguire riparazioni pagando il fornitore e poi avere diritto al rimborso ?
Risposta: Art. 1134 c.c. “il condomino che ha fatto delle spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”. Il legislatore ha posto un divieto generale per il singolo condomino ad eseguire lavori e spese e poi chiederne il rimborso. L’eccezione del legislatore sta nell’urgenza ed indifferibilità della spesa. Ovviamente il condomino deve provare oltre all’urgenza anche l’impossibilità di comunicare con l’amministratore.
Domanda: Se rinuncio ad utilizzare l’ascensore posso non contribuire alle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’impianto?
Risposta: Il condomino non può, rinunciando al diritto di godere della cosa comune, sottrarsi alle spese di conservazione dell’impianto (art. 1118 c.c.), sono nulli accordi tra le parti o modifiche al regolamento condominiale che comportano la rinuncia del condomino o di parte dei condomini.
Domanda: Cosa vuol dire che l’amministratore deve operare come “il buon padre di famiglia”?
Risposta: Vuol affermare che l’amministratore deve rimanere equidistante e sopra le parti, deve prendersi cura del bene affidatogli senza cedere alle dinamiche assembleari che per il conflitto d’interessi , che sempre si genera tra i condomini, cercano di evitare le spese per il mantenimento e la manutenzione del bene comune. Purtroppo nei condomini e nelle assemblee si litiga spesso senza preoccuparsi delle altrui esigenze e spesso si è costretti a ricorrere all’autorità giudiziaria per risolvere le controversie. L’amministratore deve quindi essere imparziale e soprattutto aiutare a chiarire perché spessissimo le liti partono da malintesi ed equivoci oltre che da divergenze d’interessi e l’amministratore deve aiutare ad identificare i punti della disputa ed invitare ad esplorare le soluzioni possibili che possano soddisfare tutte le parti
Domanda : Come si ripartiscono le spese dei balconi incassati?
Risposta: Questo tipo di balcone non può definirsi “aggettante”, in quanto è aggettante quel balcone che: a) sporge rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente unità immobiliare; b) si protende nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio; c) ha autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.
Il balcone a castello a sua volta rappresenta una tipologia dei così detti balconi incassati.
Domanda: Lavori di pavimentazione di terrazze ad uso esclusivo
Risposta: L’art. 1126 c.c. si colloca all’interno delle norme (artt. 1123, 1124, 1125 e, appunto, 1226 c.c.) che regolano la ripartizione delle spese necessarie alla gestione del condominio.
Domanda: Ripartizione delle spese di balconi aggettanti
Risposta : Secondo un indirizzo giurisprudenziale oggi prevalente, il balcone aggettante viene ritenuto accessorio dell'appartamento, con esclusione di ogni natura condominiale se non nel caso in cui il balcone o suoi singoli componenti costituiscano motivo ornamentale di particolare rilievo sul prospetto architettonico dell'edificio.
Domanda: Qualsiasi condomino è autorizzato a richiedere la documentazione alla amministrazione ?
Risposta: Si legge in una sentenza del 2001 che è riconosciuta al condomino “la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò. di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi. .....”(così Cass. 29 novembre 2001, n. 15159).
Domanda: è possibile l'apertura di un B&B se il regolamento di condominio prevede "..... è fatto divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato" ?
Risposta : In tema di esercizio dell'attività di bed and breakfast in condominio, non può parlarsi di cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare in esso ubicata, in quanto tale attività si fonda sul fatto che il servizio è offerto in una civile abitazione.
Per vietare tale attività, dunque, sarà bene specificarlo in modo preciso ed inequivocabile com'è richiesto per ogni divieto o limitazione al diritto di proprietà contenuti in un regolamento condominiale di origine contrattuale. Cass. 20 novembre 2014 n. 24707

References: art. 1335
 sentenza 
 Art. 1134
 sentenza 
 Cass. 
 Cass.