Source: http://www.elnotario.es/index.php/dgrn-resoluciones/8170-resoluciones-de-la-dgrn-numero-75
Timestamp: 2018-10-20 07:02:57+00:00

Document:
Resoluciones de la DGRN. Número 76
Último número de EL NOTARIO DEL SIGLO XXI - SEPTIEMBRE - OCTUBRE 2018 / Nº 81
Escrito por María Teresa García Ludeña / Ariel Sultán Benquiqui / Santiago Tomás Roy / María de Zulueta Sagarra / Miguel Yuste Rojas
AUTOCONTRATO: CONFLICTO DE INTERESES
Resolución de 11 de octubre de 2017 (BOE 6 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.
Según la calificación impugnada, la Registradora considera que, al tratarse de una escritura de compraventa en cuyo otorgamiento una de las vendedoras -usufructuaria- está representada por otra vendedora -nudo propietaria-, el notario autorizante, en el juicio de suficiencia de las facultades representativas de la apoderada, debe expresar necesariamente que en el apoderamiento se salva el autocontrato o el conflicto de intereses.
La Dirección General revoca la calificación, señalando que en el presente caso no se trata de un contrato oneroso del que se deriven recíprocas obligaciones entre representante y representada, en el que por su naturaleza habría intereses contrapuestos. Atendiendo a las circunstancias concurrentes y a las estipulaciones del negocio documentado debe negarse que exista conflicto de intereses, pues de aquéllas resulta una perfecta compatibilidad en la satisfacción de los intereses de la nudo propietaria sin sacrificio alguno de los de la usufructuaria. Los respectivos derechos marchan pari passu de suerte que se sitúan las interesadas en el mismo plano económico y no existe conflicto.
UN PODER PARA VENDER NO SE EXTIENDE A LA TRANSMISIÓN POR EXPROPIACIÓN
Resolución de 20 de octubre de 2017 (BOE 15 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.
Se otorga acta de ocupación y pago por quien tiene un poder de los condueños de la finca para vender, pero en el que no se menciona la expropiación. La Dirección General, tras analizar la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre los artículos 1710, 1712 y 1713 CC, confirma la nota de calificación, que entiende que la facultad de vender no se extiende a la de entregar el bien por expropiación, al ser actos de diferente naturaleza, ya que no cabe equiparación alguna entre el contrato de compraventa y la transmisión de dominio derivada de un procedimiento administrativo de expropiación forzosa.
EN UNA COMPRAVENTA, LA CIFRA DE LA SUBROGACIÓN EN PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA, AUNQUE LA HIPOTECA NO CONSTE INSCRITA, PUEDE HACER LA FUNCIÓN DE PRECIO
Resolución de 4 de septiembre de 2017 (BOE 28 de septiembre de 2017). Descargar Resolución.
Es inscribible una escritura de compraventa cuyo precio consiste en el saldo actual de la deuda hipotecaria que grava la finca vendida y que asume personalmente el comprador, liberando totalmente al vendedor; aunque en el Registro no figura ninguna hipoteca sobre la finca. No es preciso reflejar pormenorizadamente todo el contrato de reconocimiento de deuda, sino que basta con indicar el contrato del que deriva aportando la escritura de préstamo, o reseñando sus datos en la venta para identificar satisfactoriamente los medios de pago. Y, no es exigible la inscripción de la hipoteca: estamos ante una asunción de deuda por el comprador, que no libera al vendedor en tanto el acreedor no consienta el cambio (ex arts. 118 LH y 1205 CC); y, para que se produzca el cambio de deudor, no se requiere que la hipoteca esté inscrita. No se pretende hacer constar la subrogación, sino la transmisión de la finca.
COMPRAVENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA: POSIBLE PARCELACIÓN
Resolución de 6 de septiembre de 2017 (BOE 28 de septiembre de 2017). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de venta de una participación indivisa del 1,71%, que ya constaba previamente inscrita en el Registro, sobre una finca rústica (sita en Andalucía) sin concreción de uso sobre alguna zona en concreto. Se suspende la inscripción por falta de licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad), ya que, señala la calificación, que la venta de la cuota indivisa podría dar lugar a la posible formación de una parcelación urbanística o incluso un núcleo de población.
La Dirección General revoca la calificación, señalando que debe admitirse la transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro de la Propiedad; acto que debe considerarse, en principio, neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física, cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual, lo que deberá apreciarse por el órgano competente y en el cauce procedimental oportuno.
COMPRAVENTA DE FINCA CON CAMPING
Resolución de 27 de septiembre de 2017 (BOE 20 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Se vende una finca con un camping en su interior, sin que coincida la superficie de la parcela registral con la recogida en Catastro, y haciéndose mención del camping como explotación económica con determinación de las parcelas en la que se colocarán las tiendas de campaña o se ubicarán las autocaravanas. El Registrador niega la inscripción por la discordancia de la superficie, así como por encubrir parcelaciones ilegales y exigiendo la declaración de la obra nueva. El notario recurrente niega que pretenda la inscripción de la superficie catastral, haciendo mención de ambas superficies en la compraventa, y poniendo en evidencia que la mención de parcelas no se hace en sentido estrictamente técnico-jurídico, sino para describir la actividad propia del camping.
La Dirección General revoca dos de los tres defectos alegados en la nota de calificación, permitiendo la inscripción de la compraventa con la superficie que figura en el Registro, no sin antes recordar que cuando se presenta un título se entiende que se quiere inscribir todo su contenido salvo que expresamente se diga lo contrario.
EL VITALICIO ADMITE LA ATENCIÓN EN UNA RESIDENCIA Y NO PUEDE CONFIGURARSE COMO IRREVOCABLE
El Centro Directivo rechaza la interpretación restringida de los artículos 148 y siguientes de la Ley de Derecho Civil de Galicia, al estimar que es admisible el cumplimiento de un vitalicio mediante los cuidados en un centro o residencia. Por el contrario, no se admite el carácter irrevocable de la transmisión. El vitalicio es sinalagmático y oneroso; y le resulta aplicable la condición resolutoria tácita del artículo 1124 CC; la exclusión de la revocación desnaturaliza el vitalicio, coloca al cedente en claro desequilibrio contractual por falta de equivalencia de las prestaciones, ya que el alimentista, con el inmueble en su poder, podría hacer interminable un procedimiento para exigir responsabilidad ex artículo 1911. Además, señala la irrevocabilidad no afectaría a terceros, pues en los casos de resolución el cedente recupera el bien quedando sin efecto las enajenaciones y gravámenes que el cesionario hiciera, salvo las limitaciones de la legislación hipotecaria respecto de terceros (art. 156).
DONACIÓN PREVIA CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y ULTERIOR DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO
Resolución de 7 de septiembre de 2017 (BOE 5 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de disolución de comunidad y, por nota al margen de una inscripción, consta que una participación de la finca no puede ser transmitida en un plazo de cinco años sin que se acredite el previo pago del Impuesto de Donaciones. El Registrador considera que es necesaria la previa autoliquidación del Impuesto de sucesiones y donaciones de la escritura de donación La recurrente interpreta que, puesto lo que se ha producido es una extinción del condominio, no hay transmisión, tendría que darse una transmisión a un tercero, ajeno al condominio.
La DGRN estima el recurso señalando que la falta de presentación de la autoliquidación complementaria relativa a la donación previa, no impide la inscripción de la extinción de condominio posterior. La transmisión ahora efectuada devengará su propio impuesto y será su pago el que deberá quedar debidamente acreditado para que se proceda a su inscripción conforme a lo dispuesto en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria.
SEGREGACIÓN INSCRIBIBLE POR ANTIGÜEDAD Y PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA
Resolución de 2 de agosto de 2017 (BOE 21 de septiembre de 2017). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de segregación autorizada en el año 1.996, y se acompaña de un mandamiento expedido en proceso penal ordenando dicha inscripción. También, como documento complementario, se aporta un título administrativo habilitante de la segregación, que no es licencia o declaración de innecesariedad sino un certificado del que resulta la improcedencia de la adopción de medidas de protección de legalidad urbanística (cfr. Resolución de 5 de mayo de 2016), y en él se identifica la parcela, la conformidad de la misma con el planeamiento y la inexistencia de expediente de restauración de la legalidad urbanística “respecto a la parcela”, por lo que se revoca la calificación, permitiéndose la inscripción solicitada.
OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL
CAMBIO DE USO: ES POSIBLE SU ACREDITACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y SIN NECESIDAD DE QUE EL CERTIFICADO TÉCNICO ESTÉ VISADO
Resolución de 31 de agosto de 2017 (BOE 21 de septiembre de 2017). Descargar Resolución.
Se da luz verde al cambio de uso de local a vivienda realizado hace más de veinte años, según se acredita mediante certificado de arquitecto, y cuya firma está legitimada por el propio notario autorizante. Dicho cambio entraña una modificación de la obra inscrita, debiéndose aplicar los requisitos de inscripción de obras nuevas. Así pues, cabe practicar la inscripción sin licencia, como supuesto recogido en el artículo 28.4 de la Ley del Suelo y en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997. Tampoco es preciso el visado colegial del certificado técnico. La indicación del valor de la finca de acuerdo con la nueva descripción, no es requisito obligatorio, sino que sólo se expresará en la inscripción si constare en el título.
AGRUPACIÓN DE FINCAS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL: INNECESARIEDAD DE LICENCIA
Resolución de 25 de septiembre de 2017 (BOE 20 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Se formaliza la agrupación de dos fincas de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, las viviendas letra C de las plantas quinta y sexta, formando una sola finca, de modo que la cuota de participación correspondiente a la finca resultante es la suma de las dos agrupadas. Según resulta de los Estatutos de la Comunidad, los propietarios de las distintas viviendas pueden agruparlas, horizontal o verticalmente, con las colindantes, sin intervención de los restantes copropietarios. El Registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, es necesaria licencia conforme al artículo 10.3.b) de la Ley sobre Propiedad Horizontal.
La DGRN estima el recurso, señalando que los actos de modificación hipotecaria en una Propiedad Horizontal están sujetos a licencia administrativa siempre que, como dice la Ley de Propiedad Horizontal “concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo” (actualmente, art. 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre). Conforme a dicho artículo, se exceptúan de licencia dos supuestos: que no haya aumento de elementos privativos (como en el presente caso) o cuando el número de elementos privativos resultante sea el fijado en la licencia de obras. Recuerda también que, como norma general, corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué actos están sujetos a licencia y al Estado determinar cuándo debe de acreditarse la licencia para la inscripción en el Registro de la Propiedad de dichos actos.
EL SEGURO DECENAL NO ES EXIGIBLE EN LOS PROCESOS DE EJECUCIÓN
Resolución de 23 de octubre de 2017 (BOE 15 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.
En un supuesto de obra nueva declarada de una antigüedad superior a diez años, la Dirección General considera que no es necesario aportar el seguro decenal, dada la antigüedad de la obra, y recuerda su doctrina de que en los casos de ejecución forzosa, ordinaria o hipotecaria, no serán exigibles los requisitos de manifestación y exoneración para quedar exento de la obligación de contratar el seguro, dado que la finalidad de la Ley de Ordenación de la Edificación, entre otras, es la protección del usuario y sus intereses, y quien acude voluntariamente a un procedimiento de ejecución forzosa tiene o puede tener un conocimiento exacto de cuál es la situación registral del inmueble y, en concreto, si se han contratado o no, y en qué términos, las garantías establecidas por la Ley. Así, quien adquiere el inmueble en ejecución forzosa sin seguro decenal, está exonerando de forma tácita al transmitente de las exigencias legales de constitución de seguro.
DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES
RÉGIMEN DE PARTICIPACIÓN EN GANANCIAS DE ADQUIRENTES ALEMANES: ES NECESARIO FIJAR LA PROPORCIÓN DE LA ADQUISICIÓN
Unos cónyuges alemanes adquieren por compraventa, con arreglo al régimen matrimonial legal de su país (ex art. 92 RH). Habiendo afirmado el Registrador que dicho régimen legal es el de participación en las ganancias (ex arts. 1363 y siguientes del BGB/Código Civil alemán) tenía que haberse expresado la proporción en que adquirían los compradores ex artículo 54 del Reglamento Hipotecario.
Confirma la Dirección General la calificación señalando que el artículo 92 del Reglamento Hipotecario no tiene un carácter preferente al conocimiento que pueda tener el propio Registrador de la legislación extranjera. Podría suceder que el régimen legal alemán no hubiese sido el de participación, por razón de la fecha del matrimonio, o por mediar pacto de mantenimiento del régimen de comunidad del Código de Familia de la antigua RDA (en caso de procedencia de alguno de los nuevos “landers” incorporados tras la integración alemana). Pero tales circunstancias deberían haber sido acreditadas en la escritura, del mismo modo que habría que acreditar el otorgamiento de capitulaciones matrimoniales modificativas del régimen legal. Pero, de ser, dicho régimen el de participación en ganancias, se hace exigible la determinación del porcentaje en que adquiere cada uno de los cónyuges compradores, por exigirlo así la legislación hipotecaria.
CONVENIO REGULADOR: ATRIBUCIÓN DEL USO DE VIVIENDA FAMILIAR E INDEFENSIÓN DE TERCERO TITULAR REGISTRAL
La atribución del uso de la vivienda en convenio del divorcio, cuando el propietario, titular registral de la vivienda no ha sido parte en el procedimiento de divorcio ni ha prestado su consentimiento para la inscripción en escritura pública para tal atribución, no se puede inscribir.
INSCRIPCIÓN DE CONVENIO EN EL QUE CONSTA LA ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA ADQUIRIDA PROINDIVISO POR LOS CÓNYUGES EN ESTADO DE SOLTEROS: SE REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 8 de septiembre de 2017 (BOE 5 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización. La diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la limitación de contenido que puede abarcar el convenio regulador, según doctrina reiterada, deben resolverse a favor de la exigencia de escritura para la formalización de un negocio de esta naturaleza.
De la documentación presentada a calificación, no queda en ningún aspecto acreditada ni meramente manifestada el carácter de vivienda familiar, ni su financiación o la relación de la operación de extinción de comunidad con operación matrimonial o familiar alguna, siendo una adjudicación de un bien adquirido en proindiviso y por partes iguales por dos personas solteras, que después contraen matrimonio y quedan sujetos en su régimen económico matrimonial a la sociedad de gananciales regulada en el Código Civil, y sin que en dicha liquidación intervenga causa hábil alguna en los términos expuestos.
LEY APLICABLE AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL: RECTIFICACIÓN DE ERRORES
Resolución de 11 de septiembre de 2017 (BOE 5 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
El recurso planteado se refiere a la negativa de la Registradora a rectificar el asiento en el que figura inscrito con carácter ganancial una vivienda. En el concreto supuesto planteado, ni se ha probado documentalmente, en forma fehaciente, la ley aplicable a los efectos patrimoniales del matrimonio, ni el régimen económico vigente en el momento de la adquisición del bien, por lo que debe confirmarse la calificación recurrida sin que, por ello, la escritura otorgada sin el consentimiento expreso de ambos titulares registrales, pueda ser admitido como título apto para la rectificación del asiento.
INSCRIPCIÓN DE TRANSACCIÓN JUDICIAL RELATIVA A LA LIQUIDACIÓN DE UNA SOCIEDAD CONYUGAL: SE REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA
Es objeto de este recurso resolver sobre la posibilidad de inscribir un auto de aprobación de una transacción judicial, en la que se lleva a cabo una liquidación de sociedad conyugal.
Señala el Centro Directivo que la mera homologación judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso, que iniciado por demanda, acaba en acuerdo transaccional no puede ni debe tener acceso al Registro de la Propiedad, debiendo ser objeto de elevación a escritura pública notarial si se pretende su incorporación a los libros del Registro.
Y, en el presente expediente, no hay ningún dato que conste en el título presentado a calificación que permita deducir que el procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales provenga de un proceso de nulidad, separación o divorcio, sin perjuicio de que pueda presentarse nuevamente la documentación y obtener una nueva calificación.
ESCRITURA DE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EXISTIENDO CONVENIO REGULADOR ANTERIOR APROBADO JUDICIALMENTE
Resolución de 16 de octubre de 2017 (BOE 6 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.
La Registradora deniega la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales porque no se puede proceder a la liquidación en virtud de escritura pública ya que la misma se encuentra liquidada en virtud del convenio regulador judicialmente aprobado.
Por otro lado, se plantea la necesidad de aportar el convenio regulador a efectos de practicar la inscripción, en el caso como en el presente de que existiera la posibilidad de atribución del uso de la vivienda habitual y una menor de edad. La Dirección General lo confirma, para que la Registradora de la Propiedad, en base al ejercicio de su función calificadora, pueda comprobar si se ha atribuido el uso de la vivienda familiar a la hija menor de edad acordada por los padres.
ES NECESARIA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA EN CEUTA PARA LIQUIDAR INMUEBLES GANANCIALES
Resolución de 19 de octubre de 2017 (BOE 11 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro de la Propiedad de Ceuta dos escrituras, la primera de ellas consistente en aportar a la sociedad de gananciales de dos esposos determinado inmueble en el que el notario advierte en la propia escritura la falta de aportación de la autorización de la Delegación del Gobierno en Ceuta; y una segunda escritura, años más tarde, de liquidación de la sociedad de gananciales, adjudicándose el inmueble por mitad entre ellos los cónyuges. El Registrador deniega la inscripción porque no se acompaña ni testimonia la preceptiva autorización para la adquisición de dominio o la constitución del derecho real de hipoteca en la Ciudad de Ceuta cualquiera que sea la nacionalidad del adquirente conforme lo dispuesto en Disposición Final Primera del Reglamento de Ejecución de la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la defensa nacional, aprobado por Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero. La Dirección General confirma la nota.
HAY QUE ACREDITAR LA INEFICACIA DE SUSTITUCIÓN VULGAR A FAVOR DE DESCENDIENTES DEL HIJO PREMUERTO
Resolución de 5 de septiembre de 2017 (BOE 28 de septiembre de 2017). Descargar Resolución.
Se deniega la inscripción de una escritura de herencia otorgada sólo por el único hijo sobreviviente del causante, ya que se acredita con certificado de defunción que el otro hijo le premurió, disponiendo el testamento sustitución vulgar en defecto de cualquiera de los hijos, por sus descendientes conforme al derecho de representación. Se hace constar que el otro hijo del causante premurió soltero y sin descendientes, lo que resulta de escritura de herencia de su madre, inscrita en el mismo Registro en 2008.
Confirma la DGRN la nota de calificación señalando que es preciso acreditar la ineficacia de la sustitución a favor de posibles descendientes del hijo premuerto, para lo cual el acta de notoriedad (art. 82 RH) no es medio exclusivo. Ciertamente, consta el fallecimiento en estado de soltero, así como la formalización de la escritura de herencia de la madre; pero no se presenta tal escritura, ni resulta de la inscripción acreditada la ineficacia de la sustitución, por lo cual deberá acreditarse, se señala, esta circunstancia, ya que, además, la independencia del Registrador al calificar no queda vinculada por la inscripción anterior.
NO ES NECESARIO ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DE LOS PADRES SI EL TESTADOR YA LO EXPRESÓ EN EL TESTAMENTO
Resolución de 14 de septiembre de 2017 (BOE 5 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Se trata de una única heredera de un testamento otorgado por una causante soltera y sin descendientes en el que se manifestaba que sus padres habían fallecido; ahora la heredera reitera en la escritura que los padres de la causante habían fallecido.
El Registrador considera que ha de acreditarse con el certificado de defunción el fallecimiento de los padres, que son herederos forzosos, ya que en otro caso podría existir una desheredación encubierta.
La DGRN revoca la calificación. Parte del principio de que debe entenderse válido y eficaz el contenido de lo manifestado por el testador en el testamento, salvo que haya una resolución judicial en contra o que estén de acuerdo todos los interesados, pues lo contrario conduciría a la ineficacia de todo testamento si no se acompañara acta notarial acreditativa de la inexistencia de otros herederos forzosos. Recuerda su tradicional doctrina de la innecesariedad de probar los hechos negativos, dada la dificultad de prueba. Así, no es necesario probar que haya más herederos forzosos en el caso de un hijo desheredado sin descendientes, o en el caso de premoriencia de un legitimario sin descendientes, o cuando se nombra herederos a varios descendientes o a un extraño, siempre y cuando en todos estos casos dicha inexistencia de más herederos forzosos resulte del propio testamento.
NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN
Resolución de 22 de septiembre de 2017 (BOE 16 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Se debate si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que se ha instituido herederos a dos de los hijos, se lega la cuota usufructuaria al viudo y se lega la legítima estricta a una tercera hija “ordenando la testadora que el pago de la misma se realice en efectivo”, cuando en la escritura de partición no interviene la legitimaria de cuota estricta.
La Dirección General desestima el recurso ya que no habiendo partición hecha por el testador ni contador-partidor designado, es imprescindible la concurrencia del legitimario para la adjudicación y partición de la herencia, y también para la entrega de legados, con la finalidad de proteger la intangibilidad de su legítima.
La partición otorgada por un contador-partidor no puede abarcar actos dispositivos no particionales
LA ADJUDICACIÓN REALIZADA POR EL CONTADOR-PARTIDOR NO PUEDE EXTENDERSE A ACTOS DE CARÁCTER DISPOSITIVO NO PARTICIONALES
Resolución de 4 de octubre de 2017 (BOE 30 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Se otorga una partición y adjudicación hereditaria por la viuda y el contador-partidor, en la que se adjudica el activo y el pasivo a la viuda, declarando que los herederos no reciben nada al no poder afrontar las deudas del causante, pero sin renunciar a la herencia.
La Dirección General coincide con el recurrente en que no se trata de una renuncia de los herederos, por lo que tal declaración es admisible sin declaración expresa de los herederos, pero lo que no permite es que ese acto se realice por el contador-partidor, ya que entiende que, más que un acto particional, se trata de un acto dispositivo, fuera de las facultades propias del contador.
LA RENUNCIA A LA HERENCIA ES IRREVOCABLE: NO CABE RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA
Resolución de 17 de octubre de 2017 (BOE 11 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.
En una escritura de adjudicación de herencia -de fecha 20 de septiembre de 2016-, una de las herederas renuncia a la herencia del causante adjudicándose su parte en ella, por acrecimiento, a los demás herederos; en el testamento del causante se sustituyó vulgarmente a los herederos por sus descendientes; en 1 de marzo de 2017 se otorga escritura de rectificación de la anterior en la que se subsana que la renunciante no lo hacía a la herencia del causante sino que la acepta, aprobándose por todos los interesados las adjudicaciones que se realizan. La Registradora señala como defecto que, dado el carácter irrevocable de la renuncia, falta acreditar fehacientemente la inexistencia de descendientes de la heredera que renuncia, o, en caso de que sí existan tales descendientes, falta la intervención de los mismos en la partición, conforme al principio de unanimidad de la partición. La recurrente alega el error de consentimiento, siendo la voluntad real, como legitimaria, la de aceptar la herencia del padre, habiendo acontecido cuando se firmó la herencia, un vicio de consentimiento; que es una excepción a la irrevocabilidad de la aceptación y repudiación de la herencia.
La Dirección General desestima el recurso razonando que, efectivamente, y conforme al artículo 997 CC, la aceptación y repudiación de herencia, son irrevocables y solo se pueden anular por error en el consentimiento o por aparecer un testamento desconocido. Por tanto para ser admitido este tipo de error de derecho, sería imprescindible el consentimiento de la totalidad de afectados por el mismo, más cuando la rectificación se ha producido con una dilación de más de seis meses, lo que ha podido producir determinadas expectativas en los sustitutos de la heredera renunciante.
La sustitución vulgar en caso de renuncia a la herencia del heredero no comprende la parte de legítima que le pudiera corresponder
LA PARTE DEL LEGITIMARIO RENUNCIANTE PASA A LOS SUSTITUTOS SIN EL CONCEPTO DE LEGÍTIMA
En un testamento se establece una sustitución a la legitimaria a la que se le lega su legítima estricta. Renuncia dicha legitimaria y el Registrador exige, bien la manifestación por la renunciante de que carece de descendientes sustitutos en el legado, o en su caso, el consentimiento de los legatarios sustitutos, lo que es confirmado por el Centro Directivo, considerando que, en estos casos, la posición de los hijos del legitimario, tras renunciar su padre, se modifica en forma sustancial, pues pasan a ser unos herederos extraños a la legítima. Su posición con ello difiere notablemente de la posición de los hijos del legitimario premuerto, desheredado o incapaz por indignidad, supuestos en los que la estirpe, ya sea en la vía testada o intestada, representa en cuanto a la legítima estricta la posición de su progenitor (arts. 814, 857 y 761 CC). Y añade que deberá ser computada la porción de lo adquirido por los hipotéticos sustitutos en el legado, como una atribución con cargo a la mejora o en su caso al tercio de libre disposición, sin que puedan superar el valor de los mismos.
SOCIEDADES/JUNTA GENERAL
CESIÓN DE TERRENOS AL AYUNTAMIENTO DE SOCIEDAD MIXTA HORAS ANTES DE DISOLVERSE
Resolución de 1 de agosto de 2017 (BOE 21 de septiembre de 2017). Descargar Resolución.
Justo el último día en que se cumplían los cincuenta años de duración de una sociedad mixta de servicios funerarios, el Presidente del Consejo de Administración firma un acta administrativa de cesión gratuita de unos terrenos al Ayuntamiento de Madrid; en los Estatutos de la Sociedad se prevé que, disuelta la sociedad, tenga lugar la cesión gratuita y automática de los activos sociales al Ayuntamiento. Sin embargo, se deniega la inscripción pues en el preciso instante de firma del acta, la Sociedad aún no estaba disuelta, sigue siendo propietaria y según sus Estatutos, el acta no es título habilitante para la reversión. No consta la hora de la constitución de la sociedad, pudo tener lugar en cualquier momento del día inicial. Por lógica, la disolución de pleno derecho sólo podría tener lugar en el último minuto de la fecha final.
Si se entendiera, además, que la Sociedad aún no estaba disuelta, el poder de representación corresponde al propio Consejo; y no a su Presidente como en este caso. Además, una cesión global del activo social está fuera del ámbito de competencia del órgano de administración y, por consiguiente, cuando menos hubiese sido necesario acuerdo de la Junta General. Y si se entendiera que la Sociedad ya estaba disuelta, el firmante de acta debería haberla suscrito como liquidador, y no como miembro de un Consejo que ya no existía. La disolución de la empresa mixta por transcurso del tiempo no supone que los bienes sociales se transfieran automáticamente al Ayuntamiento, sino que se abre el período de liquidación (art. 371-1 Ley de Sociedades de Capital).
ES POSIBLE LA LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA CON HOJA REGISTRAL CERRADA Y SOCIEDAD EXTINGUIDA POR CONCURSO DE ACREEDORES CON INSUFICIENCIA MANIFIESTA DE ACTIVO
Resolución de 30 de agosto de 2017 (BOE 21 de septiembre de 2017). Descargar Resolución.
Su hoja registral constaba ya extinguida y cancelada en virtud de auto del Juez de lo Mercantil que declaraba la conclusión de concurso por insuficiencia manifiesta de la masa activa.
En esta situación, extinguida la Sociedad, resultaría improcedente inscribir una escritura ulterior (ex art. 11 Reglamento del Registro Mercantil). Sin embargo, en este caso el concurso ha concluido sin pasar por el trámite de liquidación, por lo que, al haber relaciones jurídicas pendientes, la liquidación posterior al concurso no debe quedar al margen del Registro Mercantil, de modo que el cierre registral decretado debe permitir los asientos posteriores solicitados: el nombramiento de liquidador, que interesa a terceros; y las operaciones liquidatorias (aprobación del balance de liquidación, y reparto del exiguo activo resultante), lo cual interesa al liquidador para que conste el cumplimiento de su cometido. Analógicamente, el artículo 248 del Reglamento del Registro Mercantil permite la inscripción -no obstante la cancelación efectuada- del valor de la cuota adicional de liquidación para cada socio en caso de activo sobrevenido.
CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA TENIENDO COMO OBJETO SOCIAL EL DE LA AUDITORÍA DE CUENTAS
El Registrador Mercantil suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, las actividades enumeradas en los estatutos relativas al objeto social tienen carácter profesional y no consta que se trata de una sociedad de intermediación.
La Dirección General rechaza la calificación, señalando que según la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas, cabe constituir una verdadera sociedad de auditoría de cuentas aunque no se sujete in toto a los requisitos establecidos en la Ley de Sociedades profesionales, ya que las sociedades auditoras cuentan con un propio régimen específico que en lo esencial es considerado suficientemente garantista.
En el aumento de capital por compensación de crédito necesariamente tiene que consentir el acreedor aportante
AUMENTO DE CAPITAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS: NO PUEDE HABER AUMENTO SI NO EXISTE ACTO EXPRESO DE SUSCRIPCIÓN POR EL SOCIO ACREEDOR O POR EL ACREEDOR NO SOCIO LLAMADO A SERLO
Resolución de 12 de septiembre de 2017 (BOE 5 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Del conjunto de la documentación presentada ante la Registradora Mercantil resulta fuera de duda que la socia titular del crédito cuyo importe se pretende transmutar en nuevas participaciones, no asistió a la Junta General convocada pese a recibir la notificación de convocatoria por lo que no emitió consentimiento en relación al aumento de capital propuesto.
La suscripción de las participaciones es un acto individual del socio con el que se perfecciona el negocio jurídico de aportación y con el que se obliga a su desembolso, de modo que no puede haber aumento sino existe acto de suscripción por el socio acreedor o por el acreedor no socio llamado a hacerlo. La sociedad no puede obligar a un socio acreedor a modificar su posición jurídica sin su consentimiento por lo que, determinado en el supuesto de hecho su no concurrencia, es evidente que no procede la inscripción de la modificación del capital en el Registro Mercantil.
FALTA DE ADAPTACIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA A LA LEY 2/1995
Resolución de 13 de septiembre de 2017 (BOE 5 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
En 1994 se otorga una escritura de compraventa por una S.L. y se comete un error al omitir incluir una finca que también era objeto de venta, error que se subsana en 2008 por los mismos otorgantes; pero la S.L. nunca se adaptó a la Ley 2/1995 de sociedades de responsabilidad limitada. La registradora no inscribe la finca objeto de la subsanación porque, tras consultar el Registro Mercantil, detecta que la sociedad no está adaptada a la citada Ley y ello lo considera defecto.
La DGRN revoca la calificación, señalando que el Registrador se encuentra legitimado para acceder a los datos contenidos en otros Registros cuyo contenido pueda afectar a la legalidad del negocio cuya inscripción se pretende y en consecuencia es correcta la actuación de la Registradora de consultar el Registro Mercantil. Sin embargo, la falta de adaptación de las S.L. a la Ley 2/1995 trae únicamente como consecuencia el cierre del Registro Mercantil, según la disposición transitoria segunda de dicha norma.
NO CABE LA DENOMINACIÓN DE “ARQUITECTO” EN EL NOMBRE DE UNA SOCIEDAD, SI NO TIENE EL CARÁCTER DE SOCIEDAD PROFESIONAL
Resolución de 18 de septiembre de 2017 (BOE 13 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Se plantea en el presente recurso si la denominación de la sociedad constituida puede o no incluir el término “arquitectos” cuando no es una sociedad profesional sino que, entre otras actividades, tiene por objeto la “intermediación en servicios técnicos de arquitectura”.
El Registrador considera que no es inscribible pues la la expresión “arquitectos” incluida en la denominación social alude a una actividad que no puede formar parte del objeto social, al no tratarse de sociedad profesional.
La Dirección General confirma la nota, recordando que la denominación social responde a un principio general de libertad de elección, si bien sujeta a determinadas limitaciones y exigencias: de unidad (no es posible más de una denominación por persona jurídica), de originalidad o especialidad (no puede ser idéntica a la de otra sociedad preexistente) y al de veracidad (no puede inducir a confusión sobre la identidad o naturaleza de la sociedad). Y aunque se reconoce que no se constituye una sociedad profesional, pues respecto del objeto social expresamente se dispone que se configura como una sociedad de intermediación respecto del desarrollo de la actividad profesional de arquitectura y en la denominación social no se ha utilizado la expresión profesional, lo cierto, se señala, es que la utilización del término “arquitectos” sin hacer la precisión de que es de intermediación en actividades de arquitectura, da lugar a confusión, en el sentido de que se presenta en el tráfico jurídico y mercantil como una sociedad de arquitectura, cuando en realidad es de intermediación de arquitectura.
QUORUM NECESARIO PARA ADOPCIÓN DE ACUERDOS
Resolución de 20 de septiembre de 2017 (BOE 16 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Se elevan a público los acuerdos de modificación de los estatutos de una Sociedad para introducir, entre otras, una disposición por la que se establece que para que la Junta General pueda adoptar válidamente acuerdos sobre determinados asuntos será necesario que se encuentren presentes o debidamente representados socios titulares de, al menos, el 75% del capital social así como el voto favorable de, como mínimo, el 75% de los asistentes. El Registrador suspende la inscripción porque “en las sociedades de responsabilidad limitada los quórums de votación no pueden referirse a ‘voto favorable de, como mínimo, el setenta y cinco por ciento (75%) de los asistentes’ sino que deben referirse a “votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social”.
La Dirección General estima el recurso, afirmando que frente a lo que se expresa en la calificación impugnada, puede disponerse en los Estatutos Sociales que los acuerdos de la Junta General se adopten con el voto favorable de un determinado porcentaje de los socios asistentes, siempre que -como ocurre en el presente supuesto- no sustituyan sino que completen las mayorías mínimas que la Ley establece referidas a las participaciones sociales en que se divida el capital social.
EL PAGO DE LOS DIVIDENDOS PASIVOS DEBE CONSTAR EN ESCRITURA PÚBLICA OTORGADA POR EL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIA SOCIEDAD
Se produce un aumento de capital de una S.A. con un desembolso inicial del 25% del valor nominal y pendiente el pago de los dividendos pasivos cuando lo solicite el Consejo de Administración. Se otorga ahora un acta por la sociedad aportante para acreditar el ingreso del 75% restante y el Registrador niega la inscripción al entender que el desembolso de los denominados dividendos pasivos debe constar en escritura pública otorgada no por la entidad aportante, sino por el órgano de administración de la sociedad cuyo capital social se desembolsa, a quien correspondería dar nueva redacción al artículo de los estatutos sociales de la misma correspondiente al capital social, lo que es confirmado por el Centro Directivo, citando los artículos 23.d) y 62 de la Ley de Sociedades de Capital y 135 del Reglamento del Registro Mercantil.
TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES EN SOCIEDAD PROFESIONAL. CLASES
Resolución de 9 de octubre de 2017 (BOE 31 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
La previsión estatutaria de que la transmisión de participaciones sociales de un socio profesional a un no profesional o viceversa, haya de provocar un cambio de clase de participación, no es sólo errónea técnicamente (vid. art. 94.1, segundo párrafo, de la Ley de Sociedades de Capital en relación a su art. 293), es que claramente induce a error, pues no pueden confundirse las consecuencias que pueda tener la transmisión de participaciones de un socio profesional a quien no lo es (o viceversa), con la existencia de participaciones que atribuyen distintos derechos a sus titulares. Ahora bien, no existe impedimento legal a que el contrato social se sujete a un régimen similar al que para las sociedades laborales prevé su Ley reguladora, pero para ello se necesitaría de nuevo una regulación estatutaria expresa, clara y completa sin que sea aceptable la aplicación de las previsiones que esta Ley contiene a un tipo social distinto sujeto a un diferente régimen jurídico.
DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN SOCIAL REQUIEREN ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 18 de octubre de 2017 (BOE de 11 de noviembre de 2017). Descargar Resolución.
Se presenta un auto de un Juzgado de Paz, recaído en acto de conciliación por el que se acuerda la disolución y liquidación de una Sociedad, el cese de administradores, la designación de liquidadores mancomunados, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adjudicación a los cuatro socios por cuartas partes iguales del bien inmueble que constituye el activo social, ante la ausencia de acreedores. La Registradora deniega la inscripción pues la disolución de una sociedad requiere, para su inscripción, escritura pública otorgada por los liquidadores de la sociedad nombrados en la Junta General que contendrá las manifestaciones exigidas por el artículo 395 de la Ley de Sociedades de Capital.
La Dirección General confirma la nota de calificación, exigiendo escritura pública ya que la homologación judicial no altera el carácter del documento, pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo, si bien las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento.
NOTIFICACIÓN DE RENUNCIA DE ADMINISTRADOR: DOCTRINA DE LA DGRN
Resolución de 3 de agosto de 2017 (BOE 21 de septiembre de 2017). Descargar Resolución.
Con ocasión del rechazo de una escritura de renuncia de administrador solidario por falta de notificación personal por notario, el Centro directivo expone su doctrina:
a) La inscripción en el Registro Mercantil de la renuncia de administradores está supeditada a la previa comunicación fehaciente a la Sociedad (arts. 147 y 192 del Reglamento del Registro Mercantil).
b) A tal efecto se debe considerar suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del documento de renuncia, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio social inscrito y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio.
c) En los casos en que el documento no haya podido ser entregado vía postal, el acta del artículo 201 del Reglamento Notarial acredita sólo el simple hecho del envío por correo, la expedición del resguardo de imposición como certificado, entrega o remisión, así como la recepción por el notario del aviso de recibo y la devolución del envío en caso de no haberse podido realizar la entrega, pero no cambia los efectos de la notificación, que serán los generales de las cartas certificadas con acuse de recibo en el Real Decreto 1829/1999 Reglamento de Servicios Postales; y de esta norma no resulta que la devolución del correo produzca los efectos de una notificación (remite a la doctrina de la Resolución de 30 de enero de 2012; infra).
d) El artículo 202 del Reglamento Notarial ofrece otra posibilidad que asegura en mayor grado la recepción por el destinatario: habiendo resultado infructuoso el envío postal, el notario debe procurar notificar presencialmente en los términos de dicho artículo.
RESERVA DE DENOMINACIÓN: LA UTILIZACIÓN DE CARDINALES NO CONSTITUYE UN ELEMENTO SUFICIENTEMENTE DIFERENCIADOR QUE JUSTIFIQUE LA SINGULARIDAD DE LA DENOMINACIÓN
Se solicita como denominación social la de “Iuris9 Advocats i Economistes, SLP”. Se deniega por el Registro Mercantil Central, y confirma la D.G.R.N., debido a la existencia de otras denominaciones sustancialmente idénticas como son las de “De Iure Abogados, Sociedad Limitada”, “Juris 4 Abogados, SL”, y “Iuris 5 Abogados, SLP”, ya que:
a) La utilización del término catalán “advocats” es idéntico en su significado y consideración social al castellano “abogados”, por lo que resulta que existe identidad sustancial entre la denominación solicitada con otra registradas.
b) La utilización del cardinal “9” no constituye un elemento suficientemente diferenciador que justifique la singularidad de la denominación.
CIERRE REGISTRAL POR BAJA PROVISIONAL EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES DE LA AEAT: IMPOSIBILIDAD DE INSCRIBIR EL CESE DE LOS ADMINISTRADORES
Se debate en este expediente los efectos de cierre provocados por la nota marginal de baja provisional en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
En la escritura presentada se produce el cese, y nombramiento de un nuevo administrador, aunque la recurrente, que es la cesada, solicita únicamente su cese como tal administradora. Pues bien, señala el Centro Directivo que el recurso no puede prosperar pues entre las excepciones a la norma de cierre que los preceptos transcritos contemplan no se encuentra el cese de los administradores que, en consecuencia, no podrá acceder a los libros registrales mientras el cierre subsista.
COMPOSICIÓN DEL CONSEJO Y QUORUM DE CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA EN SOCIEDAD ANÓNIMA: NO PUEDE ESTABLECERSE UN ÚNICO QUORUM DE VOTACIÓN REFORZADO SIN DISTINGUIR ENTRE PRIMERA Y SEGUNDA CONVOCATORIA
Considera el Registrador que la disposición estatutaria según la cual el Consejo de Administración estará formado por un número mínimo de cinco y un máximo de quince consejeros queda vulnerado por otro artículo al exigir para la adopción de determinados acuerdos el voto de, al menos, ocho consejeros. La Dirección General entiende que no es admisible sustraer al Consejo la competencia para adoptar acuerdos sobre esas determinadas materias especificadas en los estatutos, por lo que confirma la nota del registrador.
La otra disposición debatida es que determinados acuerdos de la junta general sean adoptados con el voto favorable de los accionistas que representen al menos el 60% del capital social. También es confirmado este defecto, de conformidad con el artículo 193. 2 LSC es imperativo que el quorum de constitución de la junta y de adopción de acuerdos sea inferior en segunda convocatoria respecto del que se exige en primero, sin que dado el quorum establecido ello sea compensado por la remisión general que se hace a la Ley de Sociedades de Capital.
Consecuencia de ello es que no puede establecerse un único quorum de votación reforzado sin distinguir entre primera y segunda convocatoria.
IDENTIFICACIÓN DE LAS CUENTAS: CERTIFICADO DEL MODO DE PRESENTACIÓN
Se aporta certificación del administrador acreditativa de su aprobación en junta, si bien no se indica el procedimiento en que serán presentadas al Registro (papel, soporte magnético o presentación telemática). Presentadas telemáticamente las cuentas, consta certificado del administrador del que resulta la huella digital generada por el depósito. En el supuesto resuelto, el Registrador exige que el certificado aprobatorio especifique el modo o soporte en que se va a realizar la presentación. Sin embargo, para la Dirección, se trata de una circunstancia de hecho que resultará del propio Registro, pero cuya constancia en la certificación no es exigible, porque su determinación puede ser posterior a la expedición de aquélla.
NECESIDAD DE INFORME DE AUDITOR NOMBRADO POR LA MINORÍA
Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad. La calificación defectuosa se subsana y se vuelven a presentar. Es en este segundo momento cuando el Registrador no accede al depósito por existir nombrado auditor a instancia de la minoría, dándose la circunstancia de que el nombramiento y la inscripción son posteriores a la aprobación de las cuentas por la Junta y que al realizar la primera calificación no existía obviamente inscrito dicho nombramiento. El interesado recurre alegando que la segunda calificación supone una reformatio in peius.
La Dirección General confirma la nota, señalando que el registrador calificó según el contenido del Registro en cada momento sin perjuicio de que la calificación sea global y unitaria y que la adición de defectos en sucesivas calificaciones puede dar lugar a responsabilidad del Registrador. No obstante, el principio de legalidad no impide, en absoluto, que si el Registrador entiende que el documento no puede modificar el contenido del Registro, puede emitir nueva nota de defectos como resulta de los propios preceptos citados.
NOMBRAMIENTO DE AUDITOR EN SOCIEDAD DE SECTOR PÚBLICO UNA VEZ CERRADO EL EJERCICIO SOCIAL
Resolución de 21 de septiembre de 2017 (BOE 16 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Se plantea si es inscribible en el folio de una Sociedad Anónima obligada a verificación contable (art. 263 LSC), la designación de auditor acordada por la Junta General cuando dicho acuerdo se ha adoptado una vez cerrado el ejercicio social correspondiente. La Registradora Mercantil deniega la inscripción porque, habiéndose adoptado el acuerdo el día 30 de junio de 2.017, el mismo se refiere a los ejercicios 2016, 2017 y 2018. El recurrente, en esencia, alega que, siendo la sociedad obligada integrante del Sector Público de la Administración y de socio único, la necesidad de cumplir con los requerimientos establecidos por la legislación sobre contratación pública hace imposible el cumplimiento de los plazos previstos en la legislación mercantil, amén de que siendo la sociedad de socio único no hay más interés protegible que se lleve a cabo la auditoría por lo que se debe proceder la inscripción solicitada.
La Dirección General confirma la nota de calificación, estableciendo que la competencia para la designación de auditor en sociedades obligadas a verificación contable corresponde a la Junta General, la cual debe ser ejercida en el marco temporal limitado del, en su caso, primer ejercicio a auditar o de aquél que corresponda si se trata de ejercicios posteriores a los iniciales (vid. art. 22.1 Ley 22/2015, de 20 julio, de Auditoría de Cuentas). Por el hecho de que la Sociedad Anónima objeto de este expediente sea unipersonal no altera las reglas de competencia sobre designación de auditores. De ser así, tal afirmación se predicaría de cualquier sociedad de capital unipersonal, integrante del sector público o no, dejando vacío de contenido el conjunto de previsiones de la Ley de Sociedades de Capital. En definitiva, las Sociedades mercantiles en cuanto a sus obligaciones de formulación de cuentas anuales, auditoría y depósito en el Registro Mercantil están sujetas a la legislación mercantil, sin que haya distinción por el hecho de que sus socios o accionistas sean públicos o privados. Por último, cabe distinguir dos situaciones:
A) En sociedades con obligación legal de someter sus cuentas anuales a auditoría, en la que resulta de aplicación en cuanto al nombramiento de auditor lo dispuesto en los artículos 263 a 267 de la Ley de Sociedades de Capital, finalizado el ejercicio social de la sociedad, corresponde el nombramiento de auditor al Registro Mercantil (cfr. art. 265 LSC).
B) En sociedades sin obligación de auditar sus cuentas anuales, en las que no sería exigible lo dispuesto en los citados artículos en relación con distintos aspectos del nombramiento de auditor (cfr. Consulta del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas de 7 de octubre de 1991).
VENTA DIRECTA DE FINCA EN PROCESO CONCURSAL: SI ES POR PRECIO INFERIOR AL VALOR DEL BIEN FIJADO EN LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA DEBE AJUSTARSE NECESARIAMENTE AL ARTÍCULO 155.4 DE LA LEY CONCURSAL, EXIGIÉNDOSE ACEPTACIÓN EXPRESA DEL ACREEDOR HIPOTECARIO
Por el presente recurso se pretende la inscripción de una venta directa de una finca, con cancelación de cargas, en ejecución del plan de liquidación aprobado en un proceso concursal, en el que se acuerda aprobar dicha adjudicación directa y se ordena la cancelación de las inscripciones y anotaciones que pesan sobre dicha finca.
La Dirección General da la razón al Registrador, conforme al artículo 155.4 de la Ley Concursal, que para el caso de realización fuera del convenio exige la conformidad de los acreedores hipotecarios para la adjudicación directa por un precio inferior al valor del bien fijado en las escrituras. Por tanto, la venta directa de bien hipotecado, en procedimiento concursal, por precio inferior al fijado en la escritura de constitución de hipoteca debe ajustarse necesariamente al artículo 155.4 de la Ley Concursal, exigiéndose aceptación expresa del acreedor hipotecario.
FALTA LEGITIMACIÓN: NO COINCIDE EL TÍTULO DEL TRANSMITENTE
No se puede inscribir una elevación a público de documento privado de compraventa: si bien la finca está inscrita a nombre del transmitente, lo está en virtud de títulos diferentes a los alegados en el documento que pretende inscribirse. En concreto, el título de adquisición inscrito es adjudicación en concentración parcelaria; mientras que el título de adquisición en la escritura presentada es herencia de una hermana.
LIQUIDACIÓN DE RENUNCIA HEREDITARIA: IMPROCEDENCIA DE CIERRE REGISTRAL
Según el Centro Directivo, aunque el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impone al Registrador el deber de comprobar el pago de los impuestos que devengue todo acto que pretenda su acceso al Registro, tal deber queda cumplido si el documento contiene nota firmada por el Liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente, como sucedió en el presente caso: Liquidado el impuesto de sucesiones en Madrid, y presentado escrito en la oficina liquidadora de Castilla y León donde se halla el único bien hereditario (una finca) para que se declare incompetente, no procede mantener más el cierre registral.
TRACTO SUCESIVO: PARA INSCRIBIR UN TÍTULO JUDICIAL ES INEXCUSABLE QUE CONSTE LA INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL EN EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Se discute en el presente expediente si procede cancelar una inscripción de compraventa como consecuencia de la declaración de nulidad de tal título, cuando registralmente la finca consta inscrita a favor de un tercero, como consecuencia de la adjudicación derivada de un procedimiento hipotecario anterior a tal transmisión.
En base al principio de tracto sucesivo, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente.
INSCRIPCIÓN DE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE
Se trata de determinar si un acuerdo transaccional homologado judicialmente deviene documento público inscribible en virtud de la referida homologación judicial, o si, por el contrario, mantiene su naturaleza inicial de acuerdo formalizado en documento privado.
La Ley de Enjuiciamiento Civil no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecución procesal permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia ´ y del auto que suple la voluntad del demandado. El auto del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tan solo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente.
PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
En un procedimiento judicial de división de cosa común se tramita procedimiento de ejecución de títulos judiciales, expidiéndose a tales efectos la certificación de cargas. No se practica nota marginal expresiva de la expedición de la certificación de cargas y no se solicita por la parte interesada la práctica de la anotación de demanda.
Uno de los copropietarios constituyó hipoteca sobre su cuota indivisa. Concluido el procedimiento, se presentan para inscripción el decreto de adjudicación, que ordena la inscripción de las fincas a favor de la sociedad adjudicataria y la consiguiente cancelación de las cargas. El Registrador deniega la cancelación de la hipoteca pues el acreedor hipotecario no fue parte en el proceso. El adjudicatario cuestiona en el recurso si debió practicarse la nota marginal de expedición de certificación de cargas, que habría impedido que el acreedor hipotecario estuviera protegido por la fe pública registral.
Señala el Centro Directivo que, en el caso cuestionado el derecho del ejecutante no consta al no haberse practicado en su momento la anotación de demanda por ejercicio de la acción de división. La nota marginal prevista para el caso del procedimiento de subasta voluntaria judicial o notarial prevista por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria (LJV) (arts. 108 a 111 LJV y 72 a 77 Ley del Notariado) no es en absoluto equiparable a la que prevé el artículo 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se trata de una nota que simplemente producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho, pero que no tiene efectos de purga y consiguiente cancelación de los derechos que se inscriban con posterioridad a la misma.
En el supuesto que da lugar a la presente Resolución, el recurrente entiende que el error cometido por el Registrador al cancelar la inscripción se infiere del propio título presentado y en la interpretación correctora que del mismo debe realizarse.
Señala la DGRN que el error no se deduce del contenido del propio Registro, ni se ha aportado documento fehaciente e independiente de la voluntad de los interesados. En consecuencia, y a falta de consentimiento del Registrador que entiende que interpretó correctamente el título presentado, el interesado no puede pretender que la Dirección General se arrogue una competencia que no le pertenece por estar encomendada legalmente a los tribunales de Justicia
INSCRIPCIÓN DE CONVENIO REGULADOR
Es objeto de este recurso la posibilidad de inscripción de un auto de adjudicación de la mitad de un bien en pago de una pensión alimenticia, resolviendo acerca de la existencia de causa suficiente en el negocio forzoso de adjudicación, tal y como resulta del título presentado. La Registradora invoca como defecto que no existe causa para tal adjudicación toda vez que no se documenta negocio jurídico alguno, y del historial del Registro no resulta traba que implique que la finca garantiza deuda alguna de la que pudiera deducirse alguna adjudicación.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la causa, una vez analizada esta documentación, resulta entroncarse en el pago de la deuda de alimentos contraída por el ex esposo en favor de la ex esposa en el convenio regulador de su crisis matrimonial. No puede obviarse que constituye una deuda existente, verdadera y lícita, por lo que permite el traspaso patrimonial aquí planteado, tal y como resulta del título objeto de presentación.
SEGREGACIONES Y BASES GRÁFICAS
Se plantea de nuevo el régimen jurídico aplicable a las segregaciones en relación a la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas resultantes de tal operación, tanto segregada como resto, recordando que la exigencia de las coordenadas georreferenciadas es aplicable a la finca segregada como al resto, ya que entender lo contrario sería dar un tratamiento diferente a las divisiones respecto de las segregaciones, siendo operaciones de igual naturaleza.
El procedimiento y conjunto de tramites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, viene determinado por el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria al que se remite los supuestos de aportación potestativa del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, pero no con carácter riguroso, ya que el artículo 199 se aplica en defensa de los propietarios de fincas colindantes, pero no cuando no haya un perjuicio a éstos. Del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Y siempre que no haya dudas, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA NO SE INICIA DE OFICIO POR EL REGISTRADOR
Resolución de 29 de septiembre de 2017 (BOE 24 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Ante una diferencia de superficie entre la que figura en el Registro y en la certificación catastral, el notario recurrente señala que corresponde al Registrador, de oficio, iniciar el procedimiento recogido en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, discrepando la Dirección General, aplicando el principio de rogación, por solicitud expresa o implícita, como establece la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, que se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que no se produce en el presente caso.
PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: DUDAS DE IDENTIDAD
Resolución de 10 de octubre de 2017 (BOE 31 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Se suspende inicialmente la inscripción de un acta de rectificación de cabida por dudas en la identidad de la finca (ya que en el título aparece como rústica y ahora se dice que es urbana). Se presenta por segunda vez para la inscripción de la “representación gráfica catastral ex artículo 199 de la Ley Hipotecaria con sucesivas diligencias, si bien en la última el Ayuntamiento alega, fuera del plazo de los veinte días, pero dentro del plazo para calificar, que no procede la rectificación que se solicita pues la finca siempre tuvo la superficie inicial según los planos municipales.
Considera la DGRN que el Registrador ha motivado suficientemente su calificación y que las dudas que expresa de una posible invasión del dominio público justifican su negativa, ex artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Y, respecto de la oposición fuera de plazo del Ayuntamiento, señala que debe de prevalecer el principio de legalidad, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada.
INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA
CONCENTRACIÓN PARCELARIA: DIFERENCIAS ENTRE REGISTRO Y CATASTRO
Se admite la venta en documento administrativo a un particular de unas fincas de reemplazo resultantes de concentración parcelaria, a pesar de existir ciertas diferencias descriptivas entre el Catastro y el Registro. No es necesario aportar certificación o informe municipal sobre el acuerdo aprobatorio del cambio de número de parcelas y polígono, porque no hay dudas sobre la identidad de la finca: la Registradora no las manifiesta (más allá de la mera discrepancia numérica); además la superficie inscrita concuerda con la que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica, no como superficie general, pero sí como cultivada. Por la misma falta de dudas en la identidad de la finca, cabe la rectificación de cabida inferior al 10% (art. 201-3-a LH), sin necesidad de rectificar el título original, que exigiría la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
AGRUPACIÓN-OBRA NUEVA: NECESIDAD DE APORTAR LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA DE LA FINCA RESULTANTE EN FICHERO ELECTRÓNICO, FORMATO GML
El Registrador exige para la inscripción la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante en fichero electrónico, formato GML, firmado electrónicamente por el técnico competente y autenticado confirma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario.
En este caso la Dirección General entiende que la representación gráfica de la finca resultante de la agrupación es la que resulta de sendas certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que se incorporan al título y que no es preciso aportar las coordenadas de la edificación declarada al encontrarse ésta en construcción.
SEGREGACIÓN: POSIBILIDAD DE INSCRIBIR CON LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PORCIÓN SEGREGADA
La escritura de segregación y venta cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, sin que los documentos complementarios presentados por el recurrente sirvan para subsanar este defecto Todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.
En el caso de este expediente se aporta la certificación catastral descriptiva y gráfica en la que consta la representación gráfica catastral de la finca segregada. Por ello, el defecto debe ser revocado en cuanto a la posibilidad de inscribir esta representación gráfica de la porción segregada ya que, conforme a los anteriores razonamientos, es posible inscribir parcialmente el documento solamente en cuanto a tal porción de la que se aporta una representación gráfica incorporable al folio registral. Y ello, sin perjuicio de que la representación gráfica del resto de la finca sea exigible cuando se pretenda practicar en el futuro alguna inscripción sobre el mismo.
CERTIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 206 DE LA LEY HIPOTECARIA
Se debate en este expediente si es o no inscribible una certificación administrativa de dominio expedida en virtud del artículo 206 de la Ley Hipotecaria en la que se solicita la inmatriculación de una finca. Se acompaña certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular. La Registradora de la Propiedad suspende la inscripción al señalar que, en la certificación catastral, la finca no está catastrada a nombre del transmitente o adquirente y además en el apartado de titularidad se encuentra en investigación conforme al artículo 47 de la Ley 33/2003.
La Dirección General revoca la nota de calificación, señalando que tal requisito estaba establecido en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, pero se refería a las inmatriculaciones por título traslativo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y no del 206 de la Ley Hipotecaria y, segundo porque como ha reiterado el propio centro directivo por la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de Junio deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios. Por tanto, debe entenderse derogado el artículo 298 del Reglamento Hipotecario y la coincidencia de la Certificación catastral con el título se ha de referirse a las circunstancias descriptivas y no a la titularidad.
RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN: AUNQUE SEA UNA SUPERFICIE INFERIOR, SERÁ NECESARIO CORREGIR LA LICENCIA SI ENCUBRE UNA MODIFICACIÓN HIPOTECARIA
Se pretende rectificar una segregación sin contar con nueva licencia o la antigua corregida, ya que se alega que la parcela segregada definitiva tiene menos superficie que la inicial. Pero la Dirección General confirma la calificación ya que de la descripción nueva parece deducirse una modificación hipotecaria: la total alteración de las parcelas catastrales que se identifican en dicha licencia así como la desaparición de una porción determinada de la finca y la creación de una finca discontinua.
TÍTULO PREVIO DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA: DEBE SER PÚBLICO
Se promueve la inmatriculación de una finca en virtud una primera transmisión con un documento privado de permuta, y una segunda que es una escritura de donación. Además, hay dudas en la identidad de la finca y, finalmente, la certificación catastral consta a nombre de un titular diferente.
Respecto de estos tres defectos, la Dirección General confirma los dos primeros y revoca el tercero, conforme a la nueva regulación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, que exige en la inmatriculación por doble título que sean estos títulos públicos. Respecto de las dudas fundadas, señala que en estos casos, tras la desjudicialización de estas materias, ya no corresponde a los jueces los procedimientos para resolver las dudas fundadas, la competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, queda concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda, y que habría de culminar en forma de sentencia. Respecto del tercer defecto apunta el Centro Directivo que del tenor del artículo 205 de la Ley Hipotecaria resulta que la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere exclusivamente a la descripción de la finca, no a la titularidad, lo cual concuerda con la presunción del apartado 3 del artículo 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario que afirma que “salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos”.
NO PROCEDE EL EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO CUANDO HAY UNA INSCRIPCIÓN CONTRADICTORIA CON EL DERECHO DEL PROMOTOR
Resolución de 2 de octubre de 2017 (BOE 30 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
El promotor de un expediente de reanudación de tracto interrumpido adquiere en virtud de un documento privado de un anterior titular registral, pero con posterioridad accede al Registro la adquisición hereditaria del actual titular registral. Ante esta situación, no procede aquel expediente, sino una rectificación registral, ya que existe una inscripción incompatible con el derecho del promotor. Una vez resuelta esa discordancia registral, será el momento de iniciar el procedimiento de reanudación del tracto interrumpido.
CANCELACIÓN SOBRE FINCA MATRIZ (RESTO) TRAS VARIAS SEGREGACIONES
De una finca hipotecada fueron después segregadas otras dos, pero sin distribución de la responsabilidad hipotecaria, arrastrándose por tanto la carga también a las mismas (art. 47 RH). Se presenta una escritura de cancelación de hipoteca referida a la finca matriz, que se describe en su estado tras las segregaciones efectuadas, pero sin hacer referencia a éstas. El acreedor hipotecario en este caso, consiente la cancelación total del derecho real de hipoteca, como consecuencia del pago íntegro de la deuda, lo cual permitiría liberar todas las fincas gravadas, dado el carácter accesorio de la hipoteca respecto de la deuda. Sin embargo, al no ser completa y precisa la descripción de la finca -que incluye sólo el resto, aunque sin mencionar las segregaciones-, aunque el crédito se haya extinguido en su totalidad, la hipoteca subsistirá tabularmente en las fincas omitidas hasta que su cancelación resulte objeto de solicitud por los interesados, la cual no resulta del documento solicitado (principio de rogación).
FALTA VERDADERA TASACIÓN HIPOTECARIA POR ENTIDAD HOMOLOGADA
No cabe inscribir una hipoteca sobre varias fincas rústicas, en garantía de un reconocimiento de deuda de refinanciación empresarial por parte de persona jurídica que actúa dentro de su actividad. La tasación, realizada por entidad homologada, señala como valor de una de las fincas la cantidad de un céntimo de euro. El objeto de la hipoteca del supuesto es una finca de características especiales. Se describe como una finca rústica con una mina de lignito; pero sin que conste en la escritura si lo inscrito es una concesión administrativa, una concesión de explotación, un permiso de exploración-investigación (inscribible, según Resolución de 8 de octubre de 1982), o si las concesiones o permisos están caducados, ni si las fincas donde está el yacimiento pertenecen o no a los hipotecantes, o si -en su caso- han sido hipotecadas junto a la concesión o el permiso. Asimismo, lo aportado no es una verdadera tasación hipotecaria válida, de acuerdo con la Orden ECO/805/2003, porque no cumple con el principio de transparencia (art. 3), ya que el informe de valoración no contiene la información necesaria para la fácil comprensión de su contenido: no detalla el método de valoración usado, ni indica el derecho especial que se valora, o la documentación utilizada para la identificación completa del mismo.
NOVACIÓN PRÉSTAMO HIPOTECARIO: HIPOTECA UNITARIA O SEGUNDA HIPOTECA
Resolución de 19 de septiembre de 2017 (BOE 13 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Consta inscrita una hipoteca en garantía de un préstamo con su correspondiente responsabilidad por capital, intereses ordinarios, de demora y costas y gastos. Posteriormente se nova y amplía el préstamo y se amplía la responsabilidad hipotecaria de la parte del préstamo ampliada, si bien los intereses garantizados por la ampliación se calculan a un tipo y por un plazo diferente de los garantizados en la constitución. Finalmente se suman las cantidades de constitución y ampliación para fijar la responsabilidad total.
Se deniega la inscripción por cuanto los tipos de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y moratorios de la hipoteca inicial no se adaptan a los nuevos límites fijados tanto para el capital ampliado como para el préstamo originario en la escritura de modificación del préstamo hipotecario. Se señala que “el tipo de interés nominal anual aplicable no podrá ser, en ningún caso, superior al cinco con veinticinco por ciento”. Argumenta resumidamente la Registradora que la aplicación de los principios de accesoriedad, indivisibilidad y única prioridad de las hipotecas y los artículos en que se plasman imponen esa adaptación de la responsabilidad hipotecaria inicial a los nuevos términos del préstamo que se garantiza, sobre todo cuando resulta claramente de los términos de la escritura, que lo querido por las partes es una única hipoteca, que garantice una única obligación (la que resulta de la suma del antiguo y del nuevo capital prestado) con un solo rango, aunque novado en el quantum y en determinadas condiciones financieras. El notario autorizante recurre y alega que la ampliación de la hipoteca funciona en la práctica como una nueva hipoteca y que ninguna norma exige que los tipos y plazos garantizados de los intereses tengan que ser homogéneos.
La DGRN desestima el recurso, considerando que, como dice el notario recurrente, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a la constitución de una segunda hipoteca. Sin embargo, en ausencia de terceros, es posible configurar la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca con la inicial si se establece un régimen único y uniforme para la hipoteca, lo que exigiría que la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije por tipos y plazos homogéneos, tanto en la constitución como en la ampliación; no es exigible esa homogeneidad en las costas y gastos. Para este supuesto de única hipoteca es necesario que sea expresamente solicitada tal operación por el interesado.
NO CABE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN EN CASO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
El objeto de este expediente es un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales en el que la finca objeto de adjudicación había sido tasada en la cantidad de 189.600 euros. Celebrada la correspondiente subasta, ésta quedó desierta, solicitando el ejecutante la adjudicación de la finca (que no constituye vivienda habitual) por la cantidad que se le debía por todos los conceptos, que asciende a 2.713,06 euros. La Registradora se opone a la inscripción al entender que la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de hacerse de forma conjunta con el 651 del mismo cuerpo legal. Ello significa que, no tratándose de una vivienda habitual, aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca.
La Dirección General siguiendo el criterio ya fijado cuando se trata de la vivienda habitual (Resoluciones de 12 de mayo y 21 de octubre de 2016) establece si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60% del valor de subasta. En este caso, y no tratándose de la vivienda habitual esta interpretación nos lleva a la conclusión que efectúa la Registradora en la calificación, es decir: que hay que hacer una interpretación conjunta con el artículo 651 LEC en el sentido de que, aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca.
ADJUDICACIÓN EN APREMIO: NO SE CANCELA HIPOTECA ANTERIOR
Resolución de 5 de octubre de 2017 (BOE 31 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Se pretende infructuosamente la cancelación de una inscripción de cesión del crédito hipotecario a favor de la SAREB por ser posterior a anotación de embargo y además por constar en la publicación de la subasta de la finca como “libre de cargas y gravámenes anteriores”. En el historial de una finca hay una hipoteca, la anotación de embargo letra A, cesión del crédito hipotecario a la SAREB y finalmente, mediante certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes y mandamiento de cancelación de cargas derivada del procedimiento de apremio de la finca a favor del recurrente junto con la cancelación de la anotación preventiva de embargo letra A. Pese a inadmitirse el recurso, ya que solo cabe contra calificaciones negativas y no contra asientos ya existentes, respecto al fondo del asunto se establece que la hipoteca es anterior y por ende, de rango prioritario a la anotación de embargo, que no se ve alterado por la posterior transmisión de activos a favor de la SAREB. El mandamiento cancelatorio derivado del procedimiento de la anotación, sólo se extiende a las cargas posteriores (arts. 110 RGR y 175.2 RH), subsistiendo las anteriores. No importa que en la certificación administrativa de adjudicación se refieran a la finca como libre de cargas, pues en la certificación registral expedida como consecuencia del procedimiento, sí que figuraba la hipoteca. Si bien es cierto que el crédito estaba satisfecho económicamente, para su cancelación se precisaría sentencia firme o el consentimiento en escritura pública del actual acreedor hipotecario ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria, nunca por vía de mandamiento administrativo de cancelación de cargas posteriores.
TERCEROS POSEEDORES EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN INDEFENSIÓN
Consta que los cónyuges actuales titulares de la finca han formulado oposición y que la misma ha sido desestimada. Aunque no figure el fundamento de dicha oposición sí queda suficientemente acreditado que los citados titulares registrales han tenido intervención directa en el procedimiento de ejecución, no puede entenderse que ha existido indefensión por lo que revoca el defecto y admite el recurso. Se sigue la doctrina establecida en Resoluciones de 27 de junio y 2 de agosto de 2016, y 23 de enero y 22 de mayo de 2017 y los criterios de Sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de abril de 2013.
PAGO Y CONDONACIÓN PARCIAL Y CANCELACIÓN TOTAL HIPOTECARIA: CAUSA SUFICIENTE
Parte del préstamo se paga y parte se condona, o sea, es objeto de una quita parcial; así extinguido (por pago y por condonación), no cabe denegar la cancelación de la hipoteca por falta de causa, como se alegaba en la calificación. Ese mismo pago parcial constituye la causa solvendi pues precisamente se libera la finca para recibir una parte de lo que se le adeuda. El derecho de hipoteca puede ser objeto de una abdicación unilateral de la hipoteca por su titular, de una renuncia de derechos. En estos casos serán indiferentes las vicisitudes del crédito.
EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HERENCIA YACENTE
Dos Resoluciones de 18 de octubre de 2017 (BOE 11 de noviembre de 2017). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Se plantea la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a la herencia yacente y los desconocidos herederos del titular registral de la finca adjudicada. El Registrador rechaza la inscripción por cuanto no procede dirigir la demanda contra herederos desconocidos del titular registral, pues se requiere que el Juez adopte las disposiciones procedentes relativas a la seguridad y administración de la herencia yacente, designando un administrador que la represente y respecto al cual sustanciar el procedimiento,
La Dirección General estima el recurso y recuerda su doctrina sobre demandas interpuestas contra la herencia yacente. Entiende el Centro Directivo que el nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en un trámite excesivamente gravoso debiendo limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento. Por ello, ha de entenderse que, en este caso, no existe indefensión, al haberse notificado al menos a una de las posibles herederas del titular registral.
ES POSIBLE LA CESIÓN DEL REMATE POR UNA CANTIDAD INFERIOR AL PROPIO REMATE
Se produce la adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria por la cantidad de 67.900 euros a favor de la ejecutante, que se corresponde con el 70% del valor de tasación por ser vivienda habitual, y, a continuación, la adjudicataria procede a la cesión del remate a favor de un tercero por importe de 25.000 euros. El Registrador solicita que se acredite que se ha pagado esa cantidad de 25.000 euros a la adjudicataria.
La Dirección General revoca la calificación diferenciando entre el precio del remate, que es el importe de la mejor puja en el caso de que en la subasta haya postores, el precio de la adjudicación, que es el importe por el que el acreedor ejecutante adquiere la finca ante la inexistencia de postores, y, finalmente, el precio de la cesión de remate que es el importe que recibe el ejecutante que cede el remate del cesionario por la trasmisión de la finca que ha sido rematada o adjudicada a favor de aquél. Y el artículo 647 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no prohíbe la cesión por un importe superior, ni tampoco por una cantidad menor a la ofrecida por el ejecutante, siempre que la adjudicación se realice por el importe del remate.
ANOTACIONES PREVENTIVAS
CABE LA POSIBILIDAD DE SOLICITAR UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE INDIGNIDAD SUCESORIA DADO EL CARÁCTER DE NUMERUS APERTUS DEL ARTÍCULO 42 DE LA LEY HIPOTECARIA
Se instituye en un testamento a una persona como heredera -que puede haber incurrido en causa de indignidad- y sustituida vulgarmente por una Fundación.
La Fundación entabla demanda de indignidad y el Juzgado expide mandamiento ordenando anotación preventiva de demanda sobre fincas inscritas a nombre del propio testador.
El Registrador deniega la práctica de la anotación, por no encajar en ninguno de los supuestos del artículo 42 de la Ley Hipotecaria que constituye un numerus clausus de casos, señalando que aunque la DGRN adopta una interpretación amplia del número 1 de dicho precepto y admite cualquier demanda que aunque sea parcialmente sea susceptible de causar alguna mutación registral, no es el caso que nos ocupa en que si la Fundación, como sustituta vulgar, llega a heredar (por indignidad del primer llamado) ya podrá inscribir por sí y directamente los bienes.
La DGRN estima el recurso y revoca la calificación registral, señalando que el tradicional carácter numerus clausus de tipos de anotaciones preventivas se ha ido matizando por la propia Dirección General en base al número 10 del citado artículo 42 de la Ley Hipotecaria que permite solicitar anotaciones conforme a lo dispuesto en “esta o en otra Ley” y en el artículo 727.5 y 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil especialmente el punto 6º que permite “otras anotaciones registrales, en casos en que la publicidad registral sea útil para el buen fin del procedimiento”.
ES POSIBLE PEDIR LA AMPLIACIÓN DE PRINCIPAL GARANTIZADO POR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO SIEMPRE QUE SEAN DEL MISMO ORIGEN Y PROCEDIMIENTO
Resolución de 26 de septiembre de 2017 (BOE 20 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Se decreta judicialmente la ampliación del principal garantizado por una anotación preventiva de embargo, exigiendo la Registradora que se declare expresamente que se trata de cantidades que pudieran hacerse valer en el mismo procedimiento que motivó la anotación originaria.
La Dirección General revoca la calificación al recordar su doctrina en virtud de la cual es posible la llamada ampliación de embargo no solo por nuevos intereses y costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, sino incluso por nuevos importes del principal de la deuda que genera el apremio, siempre que tuviesen el mismo origen que el débito original y que por ello pudiesen ser exigidos en el mismo procedimiento, como ocurre en los nuevos vencimientos de una deuda de duración periódica, derivando todo ello de la naturaleza que tiene el embargo como traba procesal que afecta un bien al resultado de un procedimiento, así como la constancia registral de la misma a través de la anotación de embargo, en la que las cantidades que se consignan en la misma son un mero reflejo de la situación en que se encuentra un proceso dinámico y a cuyo resultado final esas cantidades consignadas en el Registro no afectan o limitan en cuanto a su responsabilidad, con la excepción prevista en el propio artículo 613 de la Ley procesal, es decir, para los adjudicatarios de una ejecución posterior, pero no para otros titulares o terceros poseedores que pudieran aparecer en el Registro.
LA CANCELACIÓN DE ANOTACIONES POSTERIORES A UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXIGE, SI SE EJERCITA ÉSTA, QUE SEAN CITADOS SUS TITULARES
Resolución de 3 de octubre de 2017 (BOE 30 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Ejercitada una condición resolutoria se solicita la cancelación por parte del retrayente de las anotaciones preventivas de embargo posteriores a dicha condición, reiterando la Dirección General su doctrina sobre la materia consistente en que el ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente de la condición resolutoria exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su indefensión.
EL LEVANTAMIENTO DEL VELO EN EL ÁMBITO REGISTRAL EXIGE UN PROCEDIMIENTO CIVIL EN QUE SE DECLARE EXPRESAMENTE
Se solicita la práctica de una anotación preventiva sobre una finca que no está a nombre del demandado, sino de una Sociedad a la que éste aportó la finca. La Dirección General estudia la posibilidad de aplicar la teoría del levantamiento del velo como excepción al principio de tracto sucesivo, tomando como referencia el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que la excepción de que “en los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del Juez o Tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento”, así como los supuestos contemplados en el artículo 170, párrafo 6, de la Ley General Tributaria, en la redacción dada por Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria, que ampara la posibilidad de tomar anotación preventiva de prohibición de disponer sobre bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que el procedimiento recaudatorio se dirija contra ella, cuando se hubiera embargado al obligado tributario acciones o participaciones en ella y ejerza sobre la misma un control efectivo, siempre que en el mandamiento se justifique la relación de control. Pero se trata de supuestos excepcionales que exigen que esa decisión sobre el levantamiento del velo, no puede tomarse al margen de un procedimiento civil entablado contra la propia Sociedad titular del bien.
CADUCIDAD AUTOMÁTICA: IMPOSIBLE PRÓRROGA SIN EXCEPCIÓN
Resolución de 6 de octubre de 2017 (BOE 31 de octubre de 2017). Descargar Resolución.
Ya pasados cuatro años desde la fecha de la anotación, se presenta sin éxito un mandamiento judicial de prórroga que fue expedido antes de cumplirse el plazo de cuatro años desde la fecha de la misma. Es demasiado tarde, ya que la caducidad de la anotación opera de forma automática ipso iure, sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente.
INTENTO DE ANOTAR EMBARGO CON INDEFENSIÓN Y FALTA DE TRACTO
No cabe anotar embargo en procedimiento de apremio dirigido exclusivamente sobre la S.A. promotora inicial (que ya no es titular registral) de un Edificio que fue ya dividido horizontalmente y vendidos todos sus elementos. No consta que los copropietarios hayan sido citados y podido intervenir en el procedimiento administrativo que determinó el embargo.
ANOTACIÓN CANCELADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES
Se presenta mandamiento judicial de cancelación de cargas posteriores a una anotación preventiva de embargo ya caducada. Se inscribe la adjudicación del rematante basada en la anotación caducada pero deniega la cancelación de los asientos posteriores, porqué tras la caducidad la anotación pierde todos sus efectos.
Señala la Dirección general que en vía registral pueda determinarse la prórroga indefinida de la anotación preventiva de embargo, por el hecho de haber sido expedida la certificación de cargas, por cuanto la prórroga de vigencia de las anotaciones preventivas viene determinada por Ley y su caducidad implica la pérdida de su prioridad registral. Pero, el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica.
CADUCIDAD ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
Dos Resoluciones de 13 de octubre de 2017 (BOE 6 de noviembre de 2017). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Las anotaciones prorrogadas por mandamiento presentado en el Registro antes del 8 de enero de 2001 se rigen por la legislación anterior y se encuentran en situación de prórroga indefinida sin necesidad de que se soliciten prórrogas sucesivas.
ANOTACIÓN PREVENTIVA SOBRE HERENCIA YACENTE: SI HAY ALGÚN INTERESADO IDENTIFICADO NO SE NECESITA ADMINISTRADOR JUDICIAL
El recurso viene motivado por la negativa de la Registradora de la Propiedad a anotar un embargo decretado en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguido frente a la herencia yacente del titular registral del inmueble embargado.
La Dirección General recuerda su doctrina sobre las herencias yacentes, indicando que se debe restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero se debe considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia. Y a los efectos de cumplir el principio de tracto sucesivo en los supuestos de herencia yacente, se debe diferenciar cada uno de los supuestos siguientes: a) procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido antes o durante el procedimiento; b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral, y c) procesos ejecutivos por deudas de herederos indeterminados -herencia yacente- del titular registral.

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 artículo 1124
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 artículo 254

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 artículo 28
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 artículo 10
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 artículo 54
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