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Timestamp: 2016-10-22 08:59:55+00:00

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136 III 196
136 III 19630. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause H.X. et F.X. contre Y. (recours en mati�re civile)
4A_551/2009 du 10 f�vrier 2010
Art. 74 al. 1 let. b LTF, art. 282 CO; contrat de bail � ferme, valeur litigieuse, contenu de l'avis comminatoire. Valeur litigieuse minimale pour les litiges relevant du bail � ferme (consid. 1.1). En vertu de l'art. 282 CO, le courrier contenant l'avis comminatoire doit express�ment indiquer qu'� d�faut de paiement dans le d�lai imparti, le bail sera r�sili�. Un renvoi � l'art. 282 CO ou � une clause contractuelle rappelant la disposition l�gale ne suffit pas (consid. 2.4). Consid�rants � partir de page 196
BGE 136 III 196 S. 196
1. 1.1 Compte tenu des prestations convenues en l'esp�ce, il n'est pas douteux que le contrat conclu entre les parties doit �tre qualifi� de BGE 136 III 196 S. 197bail � ferme non agricole (art. 275 CO). Les parties ne le contestent d'ailleurs pas. La r�gle de l'art. 74 al. 1 let. a LTF visant le contrat de bail � loyer (art. 253 CO), elle ne s'applique pas dans le cas d'un bail � ferme (BERNARD CORBOZ, in Commentaire de la LTF, n� 25 ad art. 74 LTF; BEAT RUDIN, in Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2008, n� 12 ad art. 74 LTF et la r�f�rence). Le recours n'est donc recevable que si la valeur litigieuse s'�l�ve au moins � 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF).
En cas de bail de dur�e d�termin�e, la valeur litigieuse �quivaut au loyer pendant la dur�e convenue (PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1996, n� 28 ad art. 273 CO; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, n. 6.7 p. 759, note de pied 235). Pour un bail de dur�e ind�termin�e, elle est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�. En principe, la dur�e d�terminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait �tre inf�rieure � la p�riode de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (auquel renvoie l'art. 300 al. 1 CO) consacre l'annulabilit� d'une r�siliation (arr�t 4C.167/2002 du 8 octobre 2002 consid. 1.1; arr�t 4C.310/1996 du 16 avril 1997 consid. 2, in SJ 1997 p. 493 et les r�f�rences cit�es).
En l'esp�ce, les parties sont convenues que "le contrat sera reconduit d'ann�e en ann�e (...) ce, jusqu'� un total de 5 ann�es". Il s'agit donc d'un contrat avec une dur�e maximale de cinq ans. La doctrine consid�re ce cas de figure comme un contrat de dur�e ind�termin�e (cf. HIGI, op. cit., nos 28 et 30 ad art. 273 CO). Il n'en demeure pas moins qu'en l'esp�ce, le contrat arrivera � �ch�ance le 30 avril 2011, soit avant la fin de la p�riode de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO. Comme les loyers, g�rances et charges s'�levaient mensuellement � 4'175 fr., la limite de 30'000 fr. fix�e par l'art. 74 al. 1 let. b LTF est n�anmoins sans conteste atteinte m�me si l'on prend en compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, la dur�e du bail jusqu'� l'�ch�ance convenue dans le contrat du 23 mars 2006.
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en validation du cong� et en �vacuation (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 et 45 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.BGE 136 III 196 S. 198
2.4 La seule question litigieuse est de savoir si la mise en demeure, qui ne contient aucune menace de r�siliation mais se borne � renvoyer � l'art. 4 al. 2 du contrat du 23 mars 2006, permettait aux recourants de r�silier valablement le contrat de bail � ferme.
2.4.1 En vertu de l'art. 282 CO, lorsque, apr�s la r�ception de la chose, le fermier a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de 60 jours au moins et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il r�siliera le bail (al. 1). Faute de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat; les baux � ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).
Selon la jurisprudence et la doctrine s'exprimant sur l'art. 257d CO, le courrier contenant l'avis comminatoire doit express�ment indiquer qu'� d�faut de paiement dans le d�lai imparti, le bail sera r�sili� (ATF 119 II 147 consid. 3 p. 150; ATF 117 II 415 consid. 3 p. 416; TERCIER/FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, n. 2393 p. 347; LACHAT, op. cit., p. 667; PIERRE WESSNER, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9e S�minaire sur le droit du bail, 1996, p. 19; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 4e �d. 2007, n� 4 ad art. 257d CO; PETER ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2e �d. 1995, p. 59). Il se justifie de retenir la m�me exigence pour l'art. 282 CO qui est, except� pour la seule question de la dur�e du d�lai comminatoire de paiement, identique � l'art. 257d CO (cf. HIGI, op. cit., n� 9 ad art. 282 CO; BENNO STUDER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 4e �d. 2007, n� 1 ad art. 282 CO). A la lecture du courrier contenant l'avis comminatoire, le locataire (cf. art. 257d CO) - ou le fermier (cf. art. 282 CO) - doit clairement comprendre que le bailleur se r�serve la facult� de mettre un terme au bail, si le montant n'est pas pay� � temps (cf. LACHAT, op. cit., p. 667; TERCIER/FAVRE, op. cit., n. 2393 p. 347). Il ne suffit pas pour le bailleur de renvoyer, dans son courrier, � l'art. 257d CO (ou � l'art. 282 CO) (cf. WESSNER, op. cit., p. 17 et les r�f�rences). A d�faut d'une telle menace de cong�, le bailleur ne pourra valablement r�silier le contrat (LACHAT, op. cit., p. 667 et les r�f�rences; HIGI, op. cit, n� 34 ad art. 257d CO; RICHARD PERMANN, Mietrecht, Kommentar, n� 9 ad art. 257d CO). BGE 136 III 196 S. 199
2.4.2 En l'occurrence, il est patent que le courrier du 4 mai 2007 ne contient aucune menace expresse de r�siliation. Dans la m�me mesure qu'un renvoi � l'art. 282 CO n'est pas suffisant, le renvoi � l'art. 4 al. 2 du contrat - qui rappelle simplement, en substance, les conditions de la r�siliation pr�vue � l'art. 282 CO, et qui ne contient d'ailleurs en soi aucune formulation pouvant s'apparenter � une menace concr�te de r�siliation - ne permet pas non plus de retenir que le courrier contenant l'avis comminatoire r�alise l'exigence stricte de l'art. 282 CO. Sur la base du courrier du 4 mai 2007, la g�rante n'�tait donc pas � m�me de comprendre qu'� d�faut de paiement de sa part, les recourants se r�servaient la facult� de mettre un terme au contrat de bail � ferme. Ceux-ci ne pouvaient d�s lors valablement r�silier ce contrat le 16 juillet 2007.
On ne peut ainsi reprocher � la cour cantonale d'avoir mal appliqu� l'art. 282 CO. A fortiori, on ne saurait lui faire grief d'avoir rendu une d�cision manifestement insoutenable ou qui violerait le sentiment de justice. Sous cet angle �galement, le moyen est infond�, pour autant qu'il f�t, au regard de la motivation sommaire des recourants, recevable.
119 II 147,
art. 282 CO,
art. 257d CO,
art. 74 LTF suite... ,
art. 273 CO,
art. 271a al. 1 let,
art. 275 CO,
art. 74 al. 1 let. a LTF,
art. 253 CO,
art. 300 al. 1 CO,
art. 42 LTF

References: Art. 74
 art. 282
 art. 74
 art. 74
 art. 273
 art. 273
 ATF 
 art. 257
 art. 282
 art. 282
 art. 257
 art. 282
 art. 257
 art. 257

art. 282

art. 257

art. 74

art. 273

art. 271

art. 275

art. 74

art. 253

art. 300

art. 42