Source: https://www.laleggepertutti.it/274706_condominio-e-spese-ultime-sentenze
Timestamp: 2019-07-23 00:03:46+00:00

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Condominio e spese: ultime sentenze
Ripartizione spese per lavori e riscossione delle quote: opposizione del condomino alla delibera e al decreto ingiuntivo proposto dall’amministratore di condominio.
1 Condominio e obbligo di rendiconto
2 Lavori nel condominio: il debito deve gravare unicamente sui condòmini non in regola con il pagamento delle spese condominiali
3 Anche nel condominio minimo per il rimborso delle spese di manutenzione di parti comuni è necessaria l’urgenza dell’intervento
4 Sono nulle le delibere che violano i criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese non adottate all’unanimità
5 Esborso relativo ad innovazioni non ripartito fra i condomini: ascensore
6 Riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale: ripartizione delle spese
7 Riscaldamento condominiale: i criteri di contabilizzazione e ripartizione delle spese non possono essere derogati né da delibera assembleare né da regolamento
8 Il subentro, dal quale deriva l’obbligo di pagamento delle spese condominiali, avviene con il trasferimento del diritto di proprietà
9 Escluse le spese anticipate dal condomino se manca l’urgenza
10 Se la delibera di riparto delle spese è nulla il decreto ingiuntivo può essere revocato
11 Non spetta al condomino alcun rimborso della spesa per conservare la cosa comune ove l’esigenza di riparazione sia nata da una condotta illecita a lui attribuibile
12 Nessun rimborso di spese per i condomini se le riparazioni sono state sostenute per intero dal condomino che le ha generate
13 Condominio minimo, diritto del condomino al rimborso delle spese urgenti sostenute per la cosa comune senza autorizzazione degli organi condominiali
14 Condominio: l’esenzione per un condomino dalle spese per una cosa comune comporta il superamento della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato
15 Le spese per la riparazione degli elementi esterni e decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio ricade su tutti i condomini
16 Lavori su parti private: si può chiedere il rimborso solo se si prova l’urgenza e l’indifferibilità
17 Manutenzione urgente del terrazzo di proprietà esclusiva e rimborso delle spese: l’onere della prova grava sul condomino
18 A chi spetta la deliberazione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio in caso di scioglimento di condominio e formazione di condominii separati?
19 In sede di approvazione del consuntivo l’assemblea può ratificare, con efficacia ex tunc, le spese per lavori non deliberati in precedenza.
20 L’amministratore, poiché estraneo al rapporto locatore-conduttore, deve chiedere al condomino il pagamento delle spese, anche se l’unità immobiliare è locata.
21 Serve il consenso di tutti i condomini per la modifica del riparto delle spese dei servizi comuni
Condominio e obbligo di rendiconto
Cassazione civile sez. VI, 17/01/2019, n.1186
Lavori nel condominio: il debito deve gravare unicamente sui condòmini non in regola con il pagamento delle spese condominiali
In linea di principio, per ogni obbligazione con pluralità di debitori, vi è solidarietà passiva degli stessi, purché sia unica la causa e unica la prestazione. In tema di condominio di edifici, però, le obbligazioni, tipicamente pecuniarie, che riguardano tale particolare Ente di gestione (rectius: organizzazione pluralistica di soggetti rappresentati), sono divisibili ex parte debitoris: ogni singolo condomino, cioè, risponde del debito condominiale (ovvero quello assunto dall’amministratore in rappresentanza dei condomini) nei soli limiti della rispettiva quota, ma dal punto di vista pratico, ottenuta una condanna del Condominio al pagamento di una certa somma di denaro, il terzo creditore può e deve procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.
Tribunale Vicenza, 17/01/2019, n.109
Anche nel condominio minimo per il rimborso delle spese di manutenzione di parti comuni è necessaria l’urgenza dell’intervento
Anche per il caso del condominio c.d. minimo (costituito cioè da due condomini soltanto), il condomino che, intraprendendo a proprie spese dei lavori di manutenzione e riparazione delle parti comuni, voglia chiedere il rimborso all’altro condominio ex art. 1110 c.c., deve dimostrare che i lavori intrapresi presentino i requisiti dell’urgenza ex art. 1134 c.c..
Cassazione civile sez. VI, 14/01/2019, n.620
Sono nulle le delibere che violano i criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese non adottate all’unanimità
Sono da considerare nulle per impossibilità dell’oggetto, e non meramente annullabili, e perciò impugnabili indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137 c.c., comma 2, tutte le deliberazioni dell’assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell’organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell’autonomia negoziale.
Cassazione civile sez. II, 10/01/2019, n.47
Riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale: ripartizione delle spese
L’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale sostanzia una modifica della cosa comune conforme alla sua destinazione, che ciascun condomino – pertanto – può apportare a sue cure e spese, ma a condizione che non impedisca l’uso paritario delle parti comuni, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico, ipotesi – quest’ultima – che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’aspetto armonico dello stabile.
Riscaldamento condominiale: i criteri di contabilizzazione e ripartizione delle spese non possono essere derogati né da delibera assembleare né da regolamento
In tema di riscaldamento condominiale, il d.lg. n. 102/2014 ha imposto la contabilizzazione e termoregolazione del calore nei condominii con impianto di riscaldamento centralizzato e la ripartizione delle spese a consumo. La disciplina introdotta dal d.lg. n. 102/2014 riveste una finalità pubblicistica ed assurge quindi a norma imperativa vincolante inderogabile, in quanto posta a tutela di un interesse generale e non meramente privatistico. Di conseguenza il nuovo criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento ha carattere imperativo e, pertanto, non può essere derogato né da una delibera assembleare né da una norma di natura contrattuale del regolamento di condominio. Pertanto, tutti i regolamenti contrattuali che dispongono diversamente sono, sul punto, contrari a legge.
Sono valide le delibere assunte dall’assemblea condominiale che, adeguandosi alle inderogabili disposizioni introdotte dal d.lg. n. 102/2014, decidano circa la trasformazione dell’impianto termico condominiale e approvino nuove tabelle millesimali di riparto spese di riscaldamento.
Tribunale Milano sez. XIII, 22/11/2018, n.10703
Il subentro, dal quale deriva l’obbligo di pagamento delle spese condominiali, avviene con il trasferimento del diritto di proprietà
Il “subentro” si ha quando vi è il trasferimento del diritto di proprietà, dal momento che ex art. 1123 c.c., le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valora della proprietà di ciascuno.
Tribunale Massa, 21/11/2018, n.811
Escluse le spese anticipate dal condomino se manca l’urgenza
In sede di opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali, mentre non possono farsi valere questioni attinenti all’annullabilità della delibera di approvazione dello stato di ripartizione, spettando al giudice dell’opposizione verificare la perdurante efficacia della delibera sottesa al decreto ingiuntivo emesso, può invece, rilevarsi la nullità, anche d’ufficio, non essendo questa valida ed efficace e trovando perciò applicazione l’art. 1421 c.c. in tema di rilevabilità d’ufficio della nullità dei contratti, trattandosi di vizio afferente ad elementi costitutivi della domanda (fattispecie in cui l’opponente aveva rilevato la nullità della delibera che aveva derogato ai criteri di riparto ex art. 1123 c.c. senza l’unanimità).
Cassazione civile, sez. VI, 21/06/2018, n. 16389
Non spetta al condomino alcun rimborso della spesa per conservare la cosa comune ove l’esigenza di riparazione sia nata da una condotta illecita a lui attribuibile
L’obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio. Ove l’esigenza di manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio derivi dalla specifica condotta illecita attribuibile a un condomino, tale condotta fa sorgere soltanto a carico di quest’ultimo l’obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex articolo 2043 del Cc, e non anche l’obbligo degli altri partecipanti di contribuire alle spese ai sensi degli articoli 1123 e seguenti. Non spetta al condomino alcun diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, ai sensi dell’articolo 1134 del Cc, ove l’esigenza di manutenzione e riparazione della stessa abbia trovato la sua causa in una specifica condotta illecita a lui attribuibile, e le opere fatte eseguire dal singolo abbiano perciò dato luogo a una forma di risarcimento del danno in forma specifica.
Cassazione civile, sez. VI, 28/05/2018, n. 13293
Nessun rimborso di spese per i condomini se le riparazioni sono state sostenute per intero dal condomino che le ha generate
Laddove l’esigenza di manutenzione e riparazione dell’edificio condominiale derivi da una specifica condotta illecita attribuibile allo stesso condomino che ha sostenuto l’intera spesa per tali interventi, non sussiste il diritto al rimborso da parte degli altri condomini costituendo le opere eseguite dal singolo una modalità di risarcimento del danno in forma specifica.
Condominio minimo, diritto del condomino al rimborso delle spese urgenti sostenute per la cosa comune senza autorizzazione degli organi condominiali
Cassazione civile, sez. II, 16/04/2018, n. 9280
Condominio: l’esenzione per un condomino dalle spese per una cosa comune comporta il superamento della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato
In tema di condominio, poiché la disciplina sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni (art. 1123-1125) è suscettibile di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale, deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest’ultima ipotesi, nel caso cioè, come nel caso di specie, in cui la clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l’esenzione totale dall’onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato. Per contro, in assenza di siffatta previsione contrattuale, la proprietà comune del bene impone la partecipazione di tutti i condomini alle decisioni che concernono detto bene.
Ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso delle spese effettuate a meno che non provi che si trattava di interventi urgenti e improrogabili.
Cassazione civile, sez. II, 28/02/2018, n. 4684
In virtù dell’art. 1134 c.c., grava sul condomino che abbia agito in giudizio nei confronti degli altri condomini per il rimborso pro quota delle spese sostenute per la gestione di parti comuni, l’onere di dimostrare l’urgenza della spesa stessa. Il principio può trovare applicazione anche nel caso in cui l’intervento urgente abbia riguardato un terrazzo di proprietà esclusiva del condomino.
A seguito deliberazione assembleare che abbia disposto lo scioglimento di condomino e la formazione di condominii separati, qualora permangano in comune alcune delle cose ex art. 1117 c.c., l’approvazione delle spese relative a tali cose spetta all’assemblea unitaria originaria.
Tribunale Savona, 16/02/2018,
In sede di approvazione del consuntivo l’assemblea può ratificare, con efficacia ex tunc, le spese per lavori non deliberati in precedenza.
Tribunale Bologna, sez. III, 08/02/2018
L’amministratore, poiché estraneo al rapporto locatore-conduttore, deve chiedere al condomino il pagamento delle spese, anche se l’unità immobiliare è locata.
Il rapporto di locazione, essendo un rapporto obbligatorio, vincola solo le parti e non i terzi come l’Amministratore, che rimane del tutto estraneo ai rapporti tra locatore e conduttore. Ciò significa che egli ha l’obbligo di richiedere ai condomini il pagamento delle spese anche nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata concessa in locazione. Non spetta infatti all’amministratore provvedere a ripartire le spese tra condomino ed inquilino, salvo che simile incarico gli sia stato affidato dal proprietario del bene.
Tribunale Bologna, sez. III, 08/02/2018,
Serve il consenso di tutti i condomini per la modifica del riparto delle spese dei servizi comuni
Ai sensi dell’art. 1123 c.c., la determinazione del riparto delle spese attinenti alla prestazione dei servizi nell’interesse comune deve avvenire mediante delibera assembleare approvata con il consenso di tutti i condòmini, a pena di nullità.
Cassazione civile, sez. II, 31/01/2018, n. 2415
13/02/2019 alle 10:46
Salve, come si sceglie un amministratore di condominio? Posso proporre anche me stesso per amministrare il mio condominio? Grazie
13/02/2019 alle 11:04
Rino anche tu puoi amministrare il tuo condominio se possiedi i requisiti e se gli altri condomini accettano la tua proposta di nomina. Ti consigliamo di leggere i nostri articoli:
-Posso amministrare il mio condominio? https://www.laleggepertutti.it/243165_posso-amministrare-il-mio-condominio
-Come essere nominato amministratore di condominio https://www.laleggepertutti.it/237001_come-essere-nominato-amministratore-di-condominio
-Amministratore di condominio: requisiti, nomina e revoca https://www.laleggepertutti.it/191594_amministratore-di-condominio-requisiti-nomina-e-revoca

References: art. 1110
 art. 1134
 art. 1137
 art. 1123
 art. 1123
 articolo 2043
 art. 1117