Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4244-PGP
Timestamp: 2018-12-19 11:27:40+00:00

Document:
RFPI – Revenus fonciers – Dispositif « Besson neuf » – Amortissement du prix d'acquisition de l'immeuble
4244-PGPRFPI – Revenus fonciers – Dispositif « Besson neuf » – Amortissement du prix d'acquisition de l'immeuble1
BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-40-20120912
L'article 2 novodecies de l'annexe III au CGI précise l'assiette de la déduction.
Toutefois, lorsque le garage ou l'emplacement de stationnement fait l'objet d'un bail distinct, dans les conditions énoncées au BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10, n° 130), la fraction du prix global d'acquisition ou du prix de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base amortissable. De même, les frais d'acquisition doivent faire l'objet d'une répartition entre d'une part, les frais afférents à l'acquisition du logement et de ses dépendances entrant dans la base de la déduction et, d'autre part, les frais afférents à l'acquisition du garage ou de la place de stationnement, exclus de cette base.
- le prix payé pour la construction du logement : frais d'architecte, prix d'achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la construction qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Entrent dans cette dernière catégorie les impôts, taxes ou redevances qui constituent un élément du prix de revient de l'immeuble. Pour une liste non limitative de ces contributions, se reporter au BOI-RFPI-BASE-20-50, II-C. Le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte ;
Les travaux d'addition de construction réalisés sur un immeuble existant autres que les travaux d'agrandissement visés infra au I-D-1-a peuvent entrer dans le champ de la déduction au titre de l'amortissement lorsque les conditions prévues au BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10, II-D-5-b-1° sont réunies.
une quote-part du prix ou de la valeur d'acquisition du terrain d'assiette de l'ensemble de l'immeuble déterminée en multipliant le prix ou la valeur totale d'acquisition du terrain nu par le rapport existant entre la surface hors œuvre nette des locaux nouvellement construits et la surface hors œuvre nette de l'ensemble de l'immeuble, après addition de construction ;
- la construction initiale est placée sous le régime de la déduction au titre de l'amortissement prévue au f ou au g du 1° du I de l'article 31 du CGI. La base de la déduction afférente à l'addition de construction se limite alors :
La base de la déduction au titre de l'amortissement dont peut bénéficier le propriétaire des constructions réalisées sur le sol d'autrui ne comprend que le prix payé pour la construction du logement. La valeur du terrain n'est pas prise en compte dès lors que le contribuable n'en est pas propriétaire à la date d'achèvement des constructions (voir sur ce point: BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10, II-D-5-b-2°)..
La base de la déduction au titre de l'amortissement s'apprécie, pour les locaux que le contribuable acquiert en vue des les transformer en logements, à la date d'achèvement des travaux de transformation. Il s'ensuit que les travaux de reconstruction et d'agrandissement réalisés postérieurement à l'achèvement des travaux de transformation en logement ne sont pas compris dans la base amortissable mais ouvrent droit à la déduction au titre de l'amortissement spécifique aux dépenses de reconstruction et d'agrandissement (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-50, I). La même règle s'applique aux travaux d'amélioration (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-50, II).
Lorsque l'opération de transformation porte sur un immeuble mixte (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10, II-6-a-2°-b°), la base de la déduction comprendra :
Ces travaux s'entendent normalement de ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. D'une manière plus générale, la jurisprudence assimile à une reconstruction les travaux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation dans des locaux précédemment affectés à un autre usage.
Remarque : Pour plus de précisions, voir BOI-RFPI-BASE-20-30-10, C.
Il s'agit des travaux ayant pour objet de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial (cf. BOI-RFPI-BASE-20-30-10, A).
Remarque : Pour plus de détails, voir éléments de jurisprudence dans le BOI-RFPI-BASE-20-30-20, D.
Il est rappelé que les dépenses d'amélioration réalisées dans un local qui n'est pas affecté à l'habitation au moment de l'exécution des travaux ne sont pas normalement déductibles des revenus fonciers (CGI, art. 31-I-1°-b). Par exception à ce principe, la loi permet la déduction des dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées ou à protéger les locaux des effets de l'amiante, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (CGI, art. 31-I-1°b bis).
- dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées ou à protéger les locaux des effets de l'amiante. Elles restent déductibles au titre de l'année de leur paiement et sont donc exclues de la base de calcul de la déduction au titre de l'amortissement. Il n'en va différemment que lorsque les travaux réalisés à l'occasion de la transformation correspondent à des travaux de reconstruction ou d'agrandissement ou sont indissociables de tels travaux (voir BOI-RFPI-BASE-20-30-10).
Pour déterminer la date d'achèvement du logement ouvrant droit à la déduction au titre de l'amortissement, il convient de se référer aux conditions d'application de l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction (BOI-IF-TFB-10-60-10-20, II).
Selon une jurisprudence constante du Conseil d'Etat, un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette).
A l'issue de cette période de neuf ans, et en cas de poursuite de reconduction ou de renouvellement du contrat de location avec le même locataire, le contribuable peut continuer à bénéficier par période de trois ans et dans la limite de six ans, d'une déduction au titre de l'amortissement au taux de 2,5 %, dès lors que la condition de loyer reste remplie. Cette prorogation est applicable alors même que les ressources dudit locataire auraient dépassé le montant du plafond prévu par l'article 2 terdecies de l'annexe III au CGI.
L'article 2 vicies de l'annexe III au CGI prévoit les modalités de calcul de l'annuité déductible.
Lorsque le taux d'amortissement est réduit de 8 % à 2,5 % en cours d'année, chaque période est décomptée selon les modalités définies ci-dessus. Il en est de même l'année de reprise de l'engagement par le conjoint survivant (BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-30, III, n° 120).
Exemple : Un contribuable acquiert un logement neuf le 20 septembre N. La base de la déduction au titre de l'amortissement s'élève à 100 000 €. Les déductions opérées sont les suivantes :
- N (première année) : 100 000 X 8 % X 4/12 = 2 667 €
- N+1 à N+4 : 100 000 X 8 % = 8 000 €
- N+5 (sixième année) [100 000 X 8 % X 8/12] + [100 000 X 2,5% X 4/12] = 6 167 €
- N+6 à N+8 : 100 000 X 2,5 % = 2 500 €
- N+9 (dixième année) : 100 000 X 2,5 % X 8/12 = 1 666 €
Total des déductions effectuées : 2 667 € + (4 x 8 000 €) + 6 167 € + (3 x 2 500 €) + 1 666 € = 50 000 €, soit 50 % du prix d'acquisition du bien.
- N+9 à N+11 : 100 000 x 2,5 % = 2 500 €
- N+12 : 100 000 x 2,5% x 8/12 = 1 666 €.
Total des déduction effectuées : 2 667€ + (4 x 8 000 €) + 6 167 € + (6 x 2 500 €) + 1666 € = 57 500 €, soit 57,5 % du prix d'acquisition du bien.
/bofip/4244-PGP

References: L'article 2
 l'article 31
 art. 31
 art. 31
 l'article 2

L'article 2