Source: https://fr.scribd.com/doc/82154900/Memoire-La-Societe-civile-immobiliere-Instrument-de-gestion-de-patrimoine-master-2-ingenierie-du-patrimoine-220811
Timestamp: 2020-07-13 16:31:19+00:00

Document:
Mémoire - La Société civile immobilière, Instrument de gestion de patrimoine - master 2 ingenierie du patrimoine 220811 | Condominium | Business
Mémoire - La Société civile immobilière, Instrument de gestion de patrimoine: utilisations, montages et intégrations patrimoniales - dans le cadre du master 2 ingénierie du patrimoine de l'université Toulouse 1 Capitole
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18 Immobilier et passage à l'IS
La Sci Regles de Fonctionnement
DUMARQUEZ Fabrice
Master 2 mention : Droit notarial, immobilier et du patrimoine Spécialité : Ingénierie du patrimoine
• BP Patrimum
• Période du 18 avril 2011 au 19 Août 2011
• Sous la direction de : Messieurs Michel LEROY, responsable du Master 2 Ingénierie du patrimoine et Denis BOURET, Associé de Patrimum Groupe
LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, INSTRUMENT DE GESTION DE PATRIMOINE :
UTILISATIONS, MONTAGES ET INTEGRATIONS PATRIMONIALES
UNIVERSITE TOULOUSE 1 CAPITOLE 2 rue du Doyen-Gabriel-Marty - 31042 Toulouse cedex 9 - France - Tél. : 05 61 63 35 00 - Fax : 05 61 63 37 98 - www.univ-tlse1.fr
La SCI, instrument de gestion de patrimoine : Utilisations, Montages et Intégrations Patrimoniales
Mon stage au sein de la société Patrimum ainsi que ce mémoire sur le thème de l’utilisation de la SCI en gestion de patrimoine, constituent l’aboutissement de mon cursus universitaire et le pont nécessaire dans ma carrière professionnelle. Ce mémoire est en corrélation avec les besoins de la société dans laquelle j’effectue mon stage et la gestion de patrimoine mais aussi avec mon objectif professionnel à savoir Notaire spécialisé en gestion de patrimoine ou le développement d’une branche de gestion de patrimoine dans une étude notariale. Je tiens donc à remercier tous les intervenants qui m’ont donné l’opportunité de travailler ce sujet fort enrichissant.
Mon attrait pour la gestion de patrimoine s’est développé tout au long de ma scolarité et de ma carrière professionnelle. Le Master 2 Ingénierie du Patrimoine m’a non seulement permis d’acquérir les compétences nécessaires à cette spécialité mais constitue également un véritable tremplin dans le monde du travail.
La formidable expérience que je viens de vivre au sein de cette formation est le fruit d’une réflexion aboutie mais aussi de rencontres et d’engagements d’hommes en ma faveur. C’est donc naturellement, que je souhaite remercier et exprimer ma reconnaissance envers mon Maître de stage, Monsieur Denis Bouret, associé de Patrimum Groupe, qui m’accompagné tout au long de mes réflexions, de mes projets et de ma démarche et a su également me transmettre sa passion pour l’ingénierie patrimoniale en amont de la formation. Professionnel, disponible et à l’écoute, je lui exprime ma sincère reconnaissance pour m’avoir accordé sa confiance, ses encouragements ainsi que le partage quotidien de son expérience et de ses connaissances.
Je souhaite tout particulièrement exprimer ma gratitude et remercier Monsieur Michel Leroy, directeur de ce Master 2, qui m’a permis d’intégrer ce 3 ème cycle universitaire, mais surtout pour la qualité de ses interventions et l’énergie qu’il a déployée pour nous transmettre sa passion de la gestion de patrimoine. Je tiens à remercier le jury qui m’a sélectionné en juillet 2010, composé de Messieurs Jean-Olivier Ousset, Jean-Noël Chaumont et Nicolas Esplan. Je souhaite particulièrement exprimer ma gratitude envers ce dernier, qui tout au long de l’année s’est rendu disponible et a su par ses interventions, ses conseils et son écoute, nous prodiguer les éléments indispensables à une bonne intégration professionnelle.
Je remercie également Messieurs Eric Bachmann, président fondateur de Patrimum et Christophe Besse, associé, tout deux conseillers en gestion de patrimoine, pour leur accueil. Ils m’ont donné avec mon maître de stage, l’occasion de mettre en pratique les connaissances acquises lors de cette formation. Je tiens également à remercier les collaboratrices de la société Mesdames Marie-Laure Lemagner, Valérie Soum, Céline Ragon, et Nathalie Larroque ainsi que Nicolas Lucon, camarade de promotion et de stage. Leur professionnalisme et leurs conseils reflètent la qualité du stage que j’ai eu la chance d’effectuer.
Enfin, je tiens particulièrement à remercier mes parents, Henri Dumarquez, Notaire, et Solange Dumarquez, premier clerc de notaire, ainsi que ma compagne Aude Lacassagne, collaboratrice bancaire, pour le partage de leurs connaissances dans le cadre de ce mémoire, mais aussi pour leur soutien indéfectible, leurs encouragements et les sacrifices effectués tout au long de mes études, me permettant d’avoir l’ambition de mes projets.
PRESENTATION DE PATRIMUM GROUPE
A l’origine, la société Patrimum est une société de Gestion de Patrimoine Indépendante créée par
Monsieur Eric Bachmann en juillet 2004 dont le siège social est situé à Toulouse.
En 2007 a été créée la holding « Patrimum Groupe », au moment où Christophe Besse a créé la société Patrimum Garonne et rejoignant notre Groupe. A ce moment là, la holding regroupait deux filiales :
- Patrimum SAS pour l’activité de M. Eric Bachmann
- Patrimum Garonne pour l’activité de M. Christophe Besse
En 2010, poursuivant son développement Patrimum Groupe a intégré deux nouvelles structures pour accueillir l’activité de nouveaux conseillers :
- BP Patrimum pour l’activité de M. Denis Bouret
- Patrimum Océan à Pau/Biarritz pour l’activité de M. Florent et Roger Letourneur
Enfin l’année 2011 est celle du développement national pour Patrimum puisque le Groupe dispose désormais de plusieurs sites : Montauban, Montpellier et Strasbourg ainsi que très prochainement à Paris. Sur le site de Toulouse, M. Nicolas Soubiran a également rejoint le Groupe par l’intermédiaire de la filiale IRC Patrimum.
Le groupe est également coactionnaire de deux sociétés constituées avec des courtiers en assurance
et en prévoyance : 2D2B et Oméga Patrimum.
Les différentes sociétés du Groupe Patrimum sont membres de la Chambre des Indépendants du Patrimoine et exercent leurs missions dans le respect de la charte de cette profession.
Le slogan du Groupe est à l’image de sa philosophie :
« Ensemble, le meilleur, en toute indépendance.»
Dans l’approche du client le groupe exerce sa mission de la manière suivante:
- La réalisation d’un audit patrimonial ;
- La définition des objectifs du client ;
- L’établissement d’un bilan patrimonial ;
- L’élaboration d’une stratégie patrimoniale adaptée.
Cette démarche poursuit un objectif de personnalisation de l’approche du client afin de lui proposer des solutions adaptées à sa situation individuelle qui est, par défaut, unique. Le but étant
de proposer une approche au cas par cas.
Afin de répondre à ces exigences, les études patrimioniales sont réalisées selon la méthode QOOC:
Vous écouter Vous connaitre Vous découvrir Vous comprendre
Qui êtes-vous ? Où en êtes-vous ? Où voulez vous aller ? Comment y aller ?
L’entreprise intervient dans différents secteurs d’activité de la gestion de patrimoine :
- L’organisation patrimoniale
- La transmission de patrimoine
Patrimum dispose également d’une filiale spécialisée dans le conseil en investissement artistique et patrimonial, Patrim’Art, permettant d’accéder à ce marché prestigieux et complexe en toute sérénité, en bénéficiant de l’analyse d’experts dans le domaine. Il s’agit de l’intermédiaire entre les désirs du client et sa réalisation tout en respectant plaisir et conseil en gestion de patrimoine.
« L’immobilier est au cœur des ménages et des entreprises. Sans toit, sans adresse, impossible d’avoir une vie normale pour les femmes, les hommes et leurs enfants. Sans local industriel ou commercial, impossible d’exercer une activité économique. C'est dire si l’immobilier est un secteur crucial pour la vie quotidienne de chacun d’entre nous. C’est tellement vrai que peu de gens s’en rendent compte. L’immobilier est un peu comme l’air que l’on respire : c’est naturel et c’est quand on en manque que l’on s’en aperçoit. »
Michel ALBOUY Professeur des universités, Officier des Palmes Académiques, Responsable du Master 2 Gestion de Patrimoine à l’IAE de Grenoble et enseignant à EM Grenoble
Préambule sur le thème de la possession immobilière ……………………………
Chapitre 1 : Le recours à la SCI …………………………………………………
I. La structure juridique de la SCI …………………………………
II. Le financement …………………………………………………
III. Les risques juridiques ……………………………………………
Chapitre 2 : L’approche Familiale Traditionnelle de la SCI ……………………
I. La création d’un patrimoine spécifique …………………………
II. La SCI, Mode d’organisation et de gestion de l’indivision ……
III. La SCI à l’épreuve du couple ou outil d’optimisation …………
IV. Les particularités des locations par le biais de la SCI …………….
V. La SCI et la transmission …………………………………………
Chapitre 3 : Une utilisation contemporaine de la SCI, un outil de capitalisation et de mondialisation ………………………………
I. Une approche économique ……………………………………….
II. La SCI à l’approche du monde professionnel ……………………
Conclusion ……………………………………………………………………….
Bibliographie …………………………………………………………………….
Table des matières ……………………………………………………………….
iv(124)
Annexes ………………………………………………………………………….
La SCI, instrument d e gestion de patrimoine : Utilisations, Montages et Intégrations Patrimoniales
La société civile a été créée le 8 mars 1804 (17 Ventôse an XII) et a été instituée en même temps que le Code civil, qui a été promulgué le 21 mars 1804 (30 ventôse an XII) par Napoléon Bonaparte. Elle repose aujourd’hui sur une loi du 4 janvier 1978. A l’origine, les juristes l’avaient créé afin de constituer un moyen de gestion de la propriété collective. La SCI étant une variété de société civile, il faut se référer à ces dates pour son historique. La forme initiale de la société civile a connu à ses débuts une reconnaissance mitigée, c’est à partir de la fin du XIXème siècle qu’elle commença à être régulièrement utilisée avec la reconnaissance de la personnalité morale. Mais c’est seulement à compter des années 1960, dans la reconstruction d’après-guerre, puis dans les domaines agricoles, immobiliers et professionnels que les sociétés civiles rencontrèrent un fort succès. Cependant, les textes étaient encore ceux du code Napoléonien. Une réforme était nécessaire : la loi de 1978 est donc venue compléter et modifier le dispositif de la société civile et a participé grandement à son essor. Aujourd’hui, les sociétés civiles représentent près de 40% des sociétés immatriculées dont la SCI représente une forte proportion. En 2009, il a été recensé 1 380 000 sociétés civiles, démontrant la popularité de cette structure sociétaire.
Bien utilisée une Société Civile Immobilière se révèle être un excellent outil de gestion de patrimoine. Elle présente l’avantage d’avoir un fonctionnement plus simple que celui des sociétés commerciales et reste un appareil juridique perfectionné qui peut être adapté à des situations de stratégie patrimoniale. De plus, de par sa souplesse, elle permet d’effectuer des montages complexes ne se limitant pas à son utilisation classique.
En effet ce mémoire n’est pas seulement un outil de vulgarisation, il se veut tourné également vers l’étude de certaines notions et montages utilisant la SCI pour résoudre des situations patrimoniales complexes. Dans la pratique, ces techniques sont la plupart du temps peu utilisées par les professionnels, ce qui est regrettable, tant la SCI constitue un formidable outil de gestion de patrimoine, qui malgré son âge reste un outil proposant des solutions modernes et compatibles avec les nouveaux outils (SCPI, dispositifs d’investissement locatif, …).
Il est important, pour la constitution d’une SCI, de faire appel à un professionnel qui saura maitriser ces techniques comme par exemple un conseiller en gestion de patrimoine, un notaire ou un expert-comptable.
Nous étudierons préalablement quelques notions sur la possession immobilière afin de définir le cadre général d’investissement. Dans le but de maitriser les aspects fondamentaux, nous débuterons par une étude rapide du cadre général juridique de la SCI (chapitre I) pour ensuite nous intéresser plus en profondeur aux différentes possibilités qu’offre la structure de la SCI. Nous développerons ainsi une approche traditionnelle de la SCI (chapitre 2) à tendance essentiellement familiale, pour développer par la suite des techniques modernes d’utilisation de la SCI (chapitre 3).
Préambule sur le thème de la possession immobilière :
Avant de traiter le thème du mémoire, il convient d’effectuer le point sur un certain nombre de notions en corrélation avec celui-ci. En effet l’investissement sous forme de SCI va dépendre dans un premier temps du marché immobilier lui même. Il est important de comprendre l’intérêt de détenir un bien par le biais d’une société donc de bien dissocier la possession en direct et en indirect. Il faut également effectuer un point sur les différents types de sociétés civiles utiles en gestion patrimoniale pour comprendre et définir la SCI elle même.
1. Etude du marché de l’immobilier
Une SCI étant composée d’immobilier, il serait imprécis d’effectuer une étude sur le thème de la SCI en gestion de patrimoine sans parler du prix et du marché actuel de l’immobilier. En effet, que ce soit pour l’acquisition d’un bien qui va entrer dans la SCI ou pour la valorisation de la SCI elle-même, ce paramètre va être très important.
Dans un premier temps, il convient de mettre à mal certaines idées préconçues et surtout fausses. En premier lieu, l’immobilier n’est pas en perpétuelle et constante augmentation. Les différentes crises, dont la dernière est intervenue en 2008/ 2009 sont là pour nous le rappeler. Ensuite, malgré le souhait exprimé par de nombreux propriétaires, qui aimeraient penser que leur bien n’a jamais baissé et qu’il continue à augmenter quoi qu’il arrive, s’agissant en quelque sorte d’un bien d’exception. Il ne serait pas soumis aux règles du marché, généralement avec l’idée que le bien dispose d’un emplacement idéal. Cette analyse est inexacte et se base le plus souvent sur des critères personnels et affectifs ou sur des arguments sans réelles bases. Tout bien immobilier est soumis au marché, et à l’intérieur de ce marché, il pourra se dessiner d’autres marchés sous-jacents au premier, qui répondront à leurs propres règles (par exemple l’immobilier de luxe ou de prestige). Cependant, il ne faut jamais oublier qu’un « marché immobilier spécifique » a toujours comme sous-jacent le marché immobilier général. Bien entendu le prix dépendra de la zone, les baisses ou les hausses seront différentes selon la localisation géographique du bien mais également du type de bien (habitation, locaux professionnels,…). Mais affirmer que l’immobilier ne répond pas à la loi de l’offre et de la demande serait une réelle erreur. 1 Une affirmation souvent entendue reste « La pierre est le meilleur des placements ». Il ne s’agit là que d’un point de vue, la pierre reste plus exactement une valeur refuge 2 3 qui conservera toujours une valeur plus ou moins en corrélation avec la valeur de la vie. Elle sera un placement sécuritaire dans le fait qu’il y a une véritable matérialisation de celui ci. Il est à rappeler que la pierre reste un investissement risqué dû aux fluctuations du marché surtout sur du court terme, le propriétaire n’étant pas à l’abri d’un retournement du marché. Mais à plus ou moins long terme l’investissement est de type sécuritaire. Le marché immobilier sur les 10 dernières années a obtenu une progression moyenne de 15,8% et la crise de 2008-2009 (sur la
1 Michel Albouy, Finance immobilière et gestion de patrimoine, p.46, ed. Economia 2 Olivier Dacquin, La pierre reste une valeur refuge, Profession CGP juin-juillet 2011 3 Marché de l’immobilier au 1 er semestre 2011 analyse et perspectives – Note de conjoncture immobilière du CSN n°12 – JCP la semaine juridique notarial et immobilière du 29 juillet 2011, p.15
même période le CAC 40 a reculé de 25%) est pour l’essentiel déjà largement rattrapée. Mais le marché d’hier et celui d’aujourd’hui ne présagent en rien le marché de demain, dans un sens comme dans l’autre, il convient donc d’être vigilant. Par ailleurs, aujourd’hui il est observé une réelle stabilisation du prix des immeubles, voire une légère baisse depuis quelques mois. 4 5 Mais il convient de souligner un point :
l’immobilier a toujours été un accélérateur de richesse pour le particulier, 6 à condition que l’investissement respecte quelques règles : le premier critère, qui est de loin le plus important, reste l’emplacement, ensuite viendront d’autres secondaires. Par exemple, le rendement doit être préféré à la recherche d’une plus-value qui est par nature aléatoire et bien entendu il faut tenir compte de la qualité du bien.
Selon certaines études, le prix de l’immobilier en France serait surévalué de 48% par rapport
à la valeur locative des biens 7 . Néanmoins, aucune baisse sensible ne semble se profiler en
particulier sur l’immobilier parisien et les loyers, même en cas de baisse du prix de l’immobilier, devraient continuer à augmenter, la France étant en manque de logements locatifs. Nous voyons donc l’intérêt de privilégier le rendement à la recherche d’une plus- value.
Nous pouvons citer un exemple concret :
Avant la crise le support de la résidence principale s’était même transformé en support d’investissement financier pour certains, se basant sur deux critères, l’augmentation perpétuelle de l’immobilier et l’exonération de la plus-value sur la résidence principale. Dans la région Toulousaine, ce phénomène s’est rencontré dans de fortes proportions avec des étrangers européens. Ils venaient s’installer sur le territoire français, achetaient un bien nécessitant des travaux, y installaient leur résidence principale et revendaient quelques mois après, une fois les travaux effectués. La vente de cet immeuble dégageait une forte plus- value et bénéficiait de cette fiscalité avantageuse. L’investissement avait pour but unique et affiché, la recherche d’une plus-value (non taxée car il s’agit de la résidence principale pour rappel). Mais ce schéma, qui s’est révélé être astucieux, est beaucoup plus risqué aujourd’hui en raison des fluctuations possibles du marché. De plus, alors que les biens se vendaient très rapidement à cette époque, il n’est plus rare aujourd’hui d’attendre plusieurs mois voire plus, pour trouver un acquéreur. La liquidité des biens immobiliers a donc baissé.
Mais après la crise quel est l’état du marché immobilier français ?
Aujourd’hui, 74, 8% des français sont propriétaires d’un bien immobilier 8 .
Ce chiffre s’explique par un encouragement des pouvoirs publics afin de favoriser l’accession
à la propriété immobilière et par un attachement particulier des Français à posséder de
l’immobilier en « dur ». L’immobilier reste aujourd’hui le placement préféré des français 9 et
4 Notaires de France et Eric Tréguier, Challenge n°250 p. 56 5 Marché de l’immobilier au 1 er semestre 2011 analyse et perspectives – Note de conjoncture immobilière du CSN n°12 – JCP
la semaine juridique notarial et immobilière du 29 juillet 2011, p.15
7 Les Echos 4 mars 2011 selon The Economist mars 2010
8 Source INSEE 2011
9 La sécurité, la clé de voute de l’épargne des français, Profession CGP, juin- juillet 2011
Olivier Dacquin, La pierre reste une valeur refuge, Profession CGP juin-juillet 2011
la proportion de propriétaires a augmenté de 1.4% sur les 6 dernières années. L’immobilier représente en valeur environ les 2/3 du patrimoine des français 10 et cette proportion a tendance à augmenter du fait même de l’augmentation du prix de l’immobilier.
Age moyen du ménage
Résidence secondaire, locative ou immeuble professionnel
à 39ans
à 49ans
à 59ans
à 69ans
+ de 70ans
Si l’on excepte la baisse de 2008/2009, les prix ont toujours augmenté ces dix dernières années, mais les analyses des notaires prédisent (à l’exception de Paris) une stabilisation du marché voir des baisses 11 . Par exemple sur Bordeaux les prix devraient augmenter de 1% dans l’ancien mais diminuer de 1% dans le neuf en 2011 12 .
Cette « stagnation » peut s’expliquer par le fait que le marché a été relancé grâce à l’abaissement des taux de crédit et à l’allongement des durées d’emprunt, ainsi que législativement, grâce à des niches fiscales permettant de défiscaliser une partie de l’achat. Or l’heure est désormais à l’économie et à la recherche de nouveaux fonds aussi bien pour le gouvernement que pour les banques. Ainsi, depuis le premier janvier, les niches fiscales ont subi un coup de rabot et il n’est plus possible de déduire les intérêts d’emprunts sur une résidence principale alors que parallèlement les taux des crédits remontent… Il convient de préciser que l’endettement est un moteur d’accroissement du patrimoine. Les français souhaitant investir se sont précipités en fin d’année pour bénéficier d’un taux attractif, mais surtout ils voulaient bénéficier de cette mesure fiscale avantageuse… La montée des prix en fin d’année 2010 a été soutenue par ce mécanisme… Or depuis, un ralentissement a été constaté confirmant cette hypothèse. Pour l’instant une baisse de 4.3% est constatée sur le volume des ventes immobilières sur les 5 premiers mois de 2011 par rapport à 2010. 13
Nous pouvons constater sur le graphique suivant que le marché reste fragile et que les banques, certes refinancent l’immobilier, mais leur gestion du risque (de non-remboursement) draconienne aboutie à l’augmentation des taux, diminuant le pouvoir d’achat global et donc l’effet de reprise.
10 Michel Albouy, Finance Immobilière et Gestion de Patrimoine, ed. Economia
Benoît Renaud, président du conseil supérieur du notariat, interview Challenge n°250 / Investir le journal des finances, 30 Avril 2011 : Immobilier, les prix peuvent-ils encore grimper
12 Notaire de France, Etude prévisionnelle basée sur les prix constatés dans les avant-contrats sur le premier trimestre 2011
13 AGEFI ACTIF N°502, 15/07/2011, Anne Laure Delcaye, Bilan Immobilier Résidentiel : l’ascension des prix n’est pas observable sur tout le territoire
Cette analyse peut paraître alarmiste mais elle démontre une chose clairement déjà évoquée, il faudra préférer dans un investissement immobilier, le rendement du bien à la perspective de la revente. De plus, la notion de l’emplacement est véritablement essentielle permettant de diminuer la baisse ou d’augmenter la hausse selon le cas, ( par exemple : alors que le marché stagne, le marché parisien intra-muros reste aujourd’hui dynamique (il pourrait augmenter de 9% en 2011)). Néanmoins une stabilisation du marché et de l’envolée des prix pourrait être bénéfique, en retrouvant des critères rationnels d’évolution de prix et donc un immobilier peu volatile. Beaucoup de spécialistes estiment que cette nouvelle envolée des prix est dangereuse, débouchant sur une situation « chaotique » 14 et pourrait avoir des conséquences allant jusqu’à une crise immobilière si elle n’est pas maitrisée. La stabilisation du marché est donc plutôt une bonne nouvelle. La marché a retrouvé ses prix d’avant la crise et se régule visiblement de lui-même face à des mesures législatives qui pourtant n’étaient pas destinées à cela.
2. La détention sociétaire et les modes voisins de détentions
Au delà de la détention en direct, plusieurs modes voisins de détentions à la société existent et sont en théorie concurrents. La possession en direct se définit par l’appartenance d’un bien à une personne, ce qui ne pose pas de problématiques particulières, elle permet l’exercice d’un droit réel. On peut opposer la détention en direct et la détention en indirect. Au niveau de la SCI, cette structure supposant une pluralité d’associés, deux types de possession vont entrer en concurrence mais, comme nous allons le voir, elles poursuivent des buts différents à la SCI. Le premier mode de détention voisin est l’indivision : le mémoire consacrant une sous- section ultérieure à ce thème, nous n’aborderons pas le sujet à ce niveau. Le second mode s’opposant avec une pluralité de propriétaires est la copropriété. Il s’agit de la situation d’un immeuble construit et divisé en appartements attribués privativement à des personnes déterminées. 15 Mais la SCI et la copropriété sont difficilement comparables. Dans un premier temps, le régime juridique de la copropriété est compatible avec la SCI ou la détention en société plus généralement. Dans une problématique de gestion les régimes peuvent s’opposer mais souvent, ils sont plutôt dans l’ensemble complémentaires. Le régime de la copropriété vise uniquement la gestion des règles collectives et des droits afférents au bien. Dans la copropriété, à la différence de la SCI, le copropriétaire détient un droit de propriété direct sur sa partie privative alors que dans une société, l’associé ne détient pas directement le bien, mais uniquement des parts qui confèrent des droits politiques et sociaux et c’est la société qui
14 Christian Lefebvre, Président de la chambre des notaires de Paris, Interview
15 Lexique des termes juridiques, Ed. Dalloz 15 ème édition
détient le bien directement, on parle alors de détention en indirect pour le propriétaire des parts. Il résulte de cette rapide analyse que les deux modes ne sont pas concurrents mais souvent complémentaires.
Dès lors quel va être l’intérêt de détenir un bien par le biais d’une société ?
La société va permettre de clarifier les rapports et de ne pas avoir de droits concurrents non souhaités avec une pluralité de propriétaires disposant des mêmes prérogatives. La société va pouvoir venir organiser cela, les clarifier, grâce à une bonne rédaction de statuts, le maximum de situations pourront être prévues. La société civile sera protectrice car elle dispose de la personnalité morale. Pourtant cela n’a pas toujours été le cas, en effet le code napoléonien érigé en 1804 n’avait pas prévu cette faculté dans un premier temps, et c’est la jurisprudence qui a consacré la « personnification » de la société civile. Il a fallu attendre 1978 pour que celle-ci soit codifiée. Dès son immatriculation, la société disposera de la personnalité morale, une personnalité distincte des associés sera créée et disposera comme tout sujet de droit d’un patrimoine qui lui aussi sera distinct de celui des associés. L’immeuble après son apport appartiendra à la société et non plus aux associés qui se verront remettre des parts représentant leurs apports.
La technique de détention indirecte sociétaire va permettre le rassemblement de capitaux que ce soit professionnellement ou de loisir dans un cadre juridique précis et non aléatoire.
La détention en indirect présentera un énorme avantage pour certains associés : ne pas se soucier de la gestion du bien, celle-ci sera confiée à un gérant (associé ou non). Au quotidien, il s’agit véritablement d’un avantage.
Enfin la société va permettre d’optimiser certaines situations. Ce que nous démontrerons dans cette étude pour la forme de la SCI.
Note : Il est à préciser que les immeubles peuvent être détenus sous la forme sociétaire par des SCI mais aussi par des sociétés civiles plus généralement. Rien n’empêche également une société commerciale de posséder un immeuble.
3. Les sociétés civiles en gestion de patrimoine
La société civile peut avoir toute activité civile ou plus exactement « qui n’est pas commerciale ». Elle ne peut donc avoir un objet commercial ou avoir sauf exception une activité commerciale (10% semble toléré, bien que cette « tolérance » soit discutable 16 ) tel que défini par l’article L 110-1 du Code de commerce. Néanmoins les statuts pourront aménager des exceptions ponctuelles dans l’objet, comme par exemple prévoir la possibilité de vendre à titre exceptionnel un bien afin d’éviter tout risque.
16 Doctrine administrative 4H-1132 n°1 et 2, 01/03/1995
Au delà ce cet aspect formel, la société civile est un formidable outil d’optimisation patrimoiniale et reste aujourd’hui un instrument majeur de gestion de patrimoine.
Il s’agit ici d’effectuer un rapide point sur les différents types de sociétés civiles couramment rencontrées en gestion de patrimoine, afin de voir la multiplicité des solutions susceptibles d’être apportées par une société civile au delà de la société civile immobilière, à des problématiques patrimoniales. En effet, autant la SCI est populaire, autant par exemple la possibilité de détenir des valeurs mobilières par le biais d’une société civile est méconnue.
En réalité, la société civile est le principe 17 et les autres (les sociétés commerciales) sont des sociétés dérogatoires auxquelles la loi a accordé le caractère commercial de par la forme de la société ou par son objet. 18 On pourrait donc qualifier la société civile d’universelle (ou de société « par défaut ») souffrant de quelques exceptions. De cette définition, nous comprenons donc bien la multitude de type de sociétés civiles pouvant être créées et abordées. Nous allons donc nous concentrer sur les sociétés civiles les plus courantes dans la gestion de patrimoine.
- La société civile de gestion d’indivision : qui comme son nom l’indique interviendra uniquement pour gérer de l’indivision d’un ou plusieurs immeubles, mais qui sera dans ce cas très proche de la structure de la SCI. Il est possible par ailleurs d’atteindre le même résultat avec une SCI. Il s’agit la plupart du temps d’une « SCI » avec un objet limitatif.
- La société civile de portefeuille qui, elle, s’occupera de la gestion d’un portefeuille
de valeurs mobilières, il s’agit là d’une des sociétés civiles les plus intéressantes dans la
gestion de patrimoine. Elle présentera de nombreux avantages et permettra notamment d’isoler un portefeuille afin d’éviter une double imposition en cas de décès. De plus, elle pourra également permettre d’optimiser une transmission démembrée de ce portefeuille. Au
plan successoral, elle permettra en particulier d’optimiser le paiement fractionné. Cette société est très intéressante d’un point de vue patrimonial.
- La société civile de placements immobiliers (SCPI) : Les SCPI sont des sociétés
d’investissement collectif ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Ce sont des organismes de placement collectif dont les parts constituent des produits financiers et font l’objet d’une émission de parts ouverte au public. Il s’agit surement de la société civile, après la SCI, la plus utilisée en gestion de patrimoine. Il ne s’agit pas uniquement d’un produit financier, il s’agit de réelles sociétés : les titulaires sont souvent mal informés sur la qualification des parts de SCPI, celles-ci étant commercialisées par des intermédiaires financiers comme des produits bancaires. Or, les parts de SCPI sont un produit immobilier et non pas seulement un produit purement financier, même si de par leur
dématérialisation sous forme de titres, elles s’en rapprochent.
- La Société civile de construction-vente : La société civile de construction-vente est
une société civile immobilière spécifique qui permet de construire un immeuble et de le
17 Article 1845 du code civil : « Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toutes les sociétés civiles, à moins qu'il n'y soit dérogé par le statut légal particulier auquel certaines d'entre elles sont assujetties. Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet. »
18 Les sociétés civiles de famille dans la gestion de patrimoine, Axel Depondt, ed. Maxima
revendre à l’issue des travaux dans le but de réaliser un bénéfice. Fiscalement, la société bénéficie d’un régime de faveur étant assujettie au régime des sociétés de personnes, chaque associé est donc imposé personnellement à proportion des droits qu’il possède dans la société. Par principe, une Société civile ne peut avoir de but commercial et pour pouvoir bénéficier des avantages de la Société civile, les associés doivent avoir des activités purement civiles (par exemple ne pas être promoteur). L'activité principale de cette Société civile ne doit pas non-plus être la commercialisation de biens (pouvant se caractériser par le renouvellement de l’opération). La société civile de construction-vente permet de se transformer en quelque sorte en petit promoteur ponctuel. - Société civiles professionnelles (SCP): La SCP permet à des professionnels personnes physiques qui exercent une profession libérale réglementée non commerciale de se regrouper afin d’exercer en commun leur activité. La loi organise le principe 19 et pour chaque profession il faudra consulter le décret du conseil d’Etat s’y référant pour connaitre les règles spécifiques à chacune. Aujourd’hui, une vingtaine de professions y ont accès. Cette société rencontre un grand succès. (EX : SCP de notaires ou de médecins) - Sociétés civiles de moyens (SCM) : Cette société connait depuis quelques temps, un certain succès en particulier dans le domaine médical. Elle permet non pas d’exercer une activité en commun, mais de mettre en commun le matériel ou des prestations de services nécessaires à l’exercice de la profession. Son objectif est de faciliter l’exercice de la profession dans une structure ou avec des personnes ne souhaitant pas exercer leur activité en commun (et donc pas en société). Il s’agit d’un véritable outil de gestion de patrimoine. Il faut bien comprendre que la société n’exerce pas elle-même la profession. Par exemple : Un kiné dans un cabinet finance seul une machine relativement chère, qu’il n’utilise que peu souvent, une optimisation est possible car ses associés l’utiliseront surement. Dès lors avec la SCM, il est possible de financer a plusieurs le bien, par exemple en fonction de l’utilisation de chacun.
Nous pourrions continuer notre étude longuement, pour conclure sur cette liste non exhaustive, nous pouvons citer pour mémoire les sociétés civiles agricoles (SCEA ou SEF), les sociétés civiles d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé et enfin la gestion du patrimoine d’un mineur ou d’un incapable dans le cadre de la société civile de famille.
4. Définition et Intérêt de la SCI
La société est un contrat et disposera également d’une personne juridique distincte de ses associés. Le contrat de société est régi à l’article 1832 et suivant du code civil, il se définit comme un acte juridique, par lequel « deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter. » Dans certains cas, la loi permettra des sociétés unipersonnelles. Le législateur est venu dissocier deux types de sociétés : les sociétés civiles et les sociétés commerciales, mais il n’a pas donné de définition de la société civile en tant que tel. A contrario la loi est venue définir l’activité commerciale 20 . En conséquence, il a donc été déduit par la doctrine, que tout ce qui n’est pas commercial est
19 Loi du 29 novembre 1966
20 L-110-1 et L121-1 du Code de commerce,
civil. Les sociétés civiles sont des sociétés de personnes et donc l’intuitu personae est extrêmement fort dans ces sociétés. Chaque associé jouera un rôle important pour ne pas dire essentiel tout au long de la vie de la société, de sa constitution à sa dissolution. Il est à préciser que la société civile devra être immatriculée et disposera de la personnalité morale à partir de ce moment. La SCI est une variété de société civile, dans les grandes lignes toutes les sociétés civiles doivent respecter les même règles et les mêmes obligations, quelques spécificités néanmoins apparaitront selon tel ou tel type de sociétés civiles mais qu’il s’agisse d’une SCI ou d’une société civile de portefeuille, pour l’essentiel, les prérogatives imposées par la loi seront les mêmes quelque soit la dénomination : il s’agit toujours d’une société civile. Avant de débuter l’étude complète du sujet il convient d’effectuer un point sur la notion de SCI et son intérêt. En quelque sorte « qu’est ce qu’une SCI ? » et « quel est l’intérêt de la SCI ? ».
Une Société civile immobilière (SCI) est une société civile qui gère un patrimoine immobilier. Plus exactement, la SCI permet d’organiser l’acquisition et la gestion collective d’un ou plusieurs biens immobiliers. Il est évident que d’autres structures permettent cela, mais celle-ci est relativement souple permettant une grande liberté dans les opérations de gestion patrimoniale. Bien entendu cette solution présente aussi des inconvénients que nous étudierons au fil de cette étude. Elle n’est pas non plus une solution miracle à toutes les situations et devra être utilisée au cas par cas de manière utile et non sans étude préalable. Nous le verrons, elle va pouvoir répondre à un certain nombre de problématiques avec grande efficacité. Elle est un instrument d’optimisation patrimonial et non un outil qui permet d’éviter l’impôt ou de se construire un rempart contre la fraude fiscale. La SCI comportera toujours un intérêt civil pour les associés au-delà de l’optimisation fiscale. Cet objectif pourra être en particulier traditionnel (une optimisation patrimoniale familiale), professionnel ou plus moderne dans divers montages (par exemple l’utilisation de la SCI conjuguée avec des SCPI, la vente à soi-même, …).
Enfin avec l’évolution du droit des sociétés est apparu un sérieux concurrent aux sociétés civiles : la SAS (société par actions simplifiées) Il est possible de la qualifier de société sur mesure tant la liberté est grande dans cette catégorie de société. Elle sera caractérisée par une souplesse sociétaire unique permettant véritablement une liberté quasi-totale d’organisation. Certains rétorqueront qu’il s’agit d’une société commerciale mais cette qualification empêche t’elle d’avoir une activité civile ? Non… A la différence d’une société civile qui ne peut avoir une activité commerciale. De plus, la frontière d’imposition à l’Impôt sur le revenu (IR) s’est atténuée avec les réformes. Ainsi la SAS ou la SASU (sa variante unipersonnelle) pourra opter sous condition à l’IR. Nous le voyons bien, cette forme sociale est une véritable alternative à la forme de la société civile dans son ensemble mais également à toute forme de sociétés commerciales. Mais la société civile (et donc la SCI) au-delà des montages possibles, conserve certains atouts de par sa constitution relativement simple et de par sa souplesse de gestion. Comme nous l’étudierons, la SCI est un outil majeur dans la gestion de patrimoine particulièrement intéressant.
Chapitre 1 : Le recours à la SCI
I. La structure juridique d’une SCI
Lors de sa constitution, la SCI va devoir respecter un certain formalisme et adapter celui-ci à son activité ainsi qu’à son possible futur, dans les limites des facultés offertes par la loi.
Les statuts appelés également contrat de société, sont l’acte constitutif de la société qui détermine les règles de fonctionnement de la structure et comportant un certain nombre de mentions obligatoires. La modification des statuts sera possible et peut s'effectuer lors des assemblées générales par le vote des associés à la majorité qualifiée.
La définition de la société se trouve dans le code civil : 21 « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter. Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l'acte de volonté d'une seule personne (pas dans le cas d’une SCI). Les associés s'engagent à contribuer aux pertes. » En conséquence, ces personnes seront associées. C’est pour cela que l’on parle également de contrat de société et d’affectio societatis (l’intention de s’associer).
Il faudra être vigilant et particulièrement attentif dans la rédaction des statuts, en effet ceux-ci permettront d’adapter la société à la situation désirée, mais également une bonne rédaction permettra d’éviter certaines problématiques juridiques ou inhérentes à la vie de la société. A ce titre, alors qu’il n’y a pas d’obligation légale, il est fortement recommandé d’avoir recours à un professionnel pour leur rédaction et d’éviter les statuts stéréotypés (par exemple ceux trouvés sur internet) qui seront par nature impersonnels et non adaptés.
Il ne peut y avoir de SCI sans statuts et ces derniers pourront revêtir deux formes : un acte sous seing privé ou un acte authentique. L’acte sous seing privé sera dressé par les associés eux-mêmes ou un professionnel, a contrario les statuts authentiques ne pourront être établis que par un notaire. Dans tous les cas, il est préférable et conseillé de recourir aux conseils d’un notaire.
La forme authentique présentera 3 avantages :
- les statuts seront rédigés par un spécialiste, qui, avant de dresser l’acte et de donner son conseil, effectuera une analyse juridique et fiscale.
- L’acte ne risque pas d’être perdu, il sera conservé au rang des minutes du notaire pour 75 ans (la durée a été réduite de 100 à 75 ans pour des questions d’archivage)
21 Article 1832 du code civil
- La date de l’acte est incontestable (sauf inscription en faux).
L’acte notarié constitue également un titre exécutoire c'est-à-dire que son exécution ne nécessitera pas l’intervention d’un juge.
Il est à préciser que dans certains cas, il sera obligatoire de recourir à un notaire comme par exemple lors de l’apport d’un immeuble au moment de l’acte constitutif de la société, soit par la rédaction de statuts authentiques, soit afin d’effectuer un acte de dépôt de statuts pour des statuts sous-seing privé. C’est pour cela qu’en présence d’un bien immobilier, il est généralement recommandé de recourir directement au conseil d’un notaire, le passage par un office notarial étant obligatoire.
Comme tout contrat, les statuts devront réunir quatre conditions de validité : le consentement des cocontractants (les associés), la capacité juridique de ceux-ci, l’objet et la cause doivent être licites.
Le contenu des statuts est relativement libre, en effet les exigences de la loi sont faibles, les seules mentions obligatoires sont les caractéristiques principales de la société (forme, objet, dénomination, durée, siège social, capital et les apports effectués par chacun des associés). Néanmoins certaines clauses sont interdites comme les clauses léonines.
La rédaction des statuts demande donc une étude et une réflexion quant au contenu des clauses.
Mais quelques précisions sont à apporter :
- L’objet devra être civil pour une SCI et il est conseillé de prévoir un objet social le plus large possible, car si la société évolue elle ne sera pas restreinte et pourra effectuer l’opération sans modification des statuts. La seule difficulté dans la SCI est de ne pas tomber dans la commercialité. En effet, une société civile ne peut faire d’actes de commerce. (ex : achat d’immeuble pour y exercer l’activité de loueur en meublé 22 , achat d’immeuble pour revendre à moins que l’acquéreur ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en un bloc ou par lots 23 ,…). Dans le cadre de la vie de la SCI, il est préférable de préciser dans l’objet que la vente d’immeuble doit rester exceptionnelle mais également que la SCI pourra se porter caution pour une opération de financement même si cette dernière possibilité est peu recommandée.
- Le choix de la dénomination sociale est en principe libre mais il y a quelques limites (ex : deux dénominations identiques).
- La durée devra être limitée au maximum à 99 ans. 24 25 Néanmoins la durée peut- être prorogée un an, au moins avant l’expiration de cette durée. 26 Cette décision de prorogation sera soumise à un droit fixe de 375 ou 500 € en fonction du capital.
- Le siège social est le « domicile » de la société, son emplacement est libre (sauf exception) du moment qu’il y a une réalité physique. Une simple boite postale ne
22 Code de commerce, article 634-4
23 Code de commerce, article 632-2
24 Article 1838 du code civil
25 Ce délai commence au jour de l’immatriculation au RCS, décret 3 juillet 1978 article 3
26 Article 1844-6 du code civil
peut donc pas être considérée comme un lieu où il est possible d’installer le siège social. 27
- Le capital peut être librement fixé 28
- Les statuts doivent déterminer le mode de nomination du gérant et préciser son mode d’organisation.
- Le plus souvent dans les sociétés civiles la rédaction d’une clause d’agrément sera recommandé.
- Il est recommandé de rédiger avec précision les conditions de retrait des associés.
b. Les formalités de publicité
Il s’agit de formalités obligatoires lors de la constitution qui va aboutir à l’acquisition de la personnalité juridique pour la société.
- La formalité de l’enregistrement :
Les statuts doivent être déposés pour la formalité de l’enregistrement, dans le mois de la signature des statuts, à la recette des impôts dont relève le notaire si l’acte est authentique, ou dont relève soit l’un des associés ou du lieu du siège social en cas d’acte sous seing privé. Les statuts ne peuvent être publiés que s’ils sont enregistrés. Si l’acte est notarié, les statuts devront être enregistrés au bureau des hypothèques compétent du lieu de l’office notarial. L’on pourrait croire que lorsque les statuts comportent un apport d’immeuble, la constitution de statutss authentique est obligatoire, cela n’est pas tout à fait exact. En effet, des statuts sous-seing privé peuvent comporter un apport en nature d’un immeuble mais à ce moment là, il devra être effectué un acte de dépôt des statuts chez un notaire, et ils devront également être ensuite déposés au bureau des hypothèques compétent. Nous pouvons conseiller dans la plupart des situations, de prévoir une durée maximale de 99 ans qui nous semble préférable.
- Insertion dans un journal d’annonces légales (JAL) :
Une publicité doit être effectuée dans un journal d’annonces légales agréé. Cette formalité est préalable à l’immatriculation. La publication devra comporter les éléments essentiels de l’identification de la société. Son coût est en principe au mot ou à la ligne. La liste des JAL est définie par arrêté préfectoral. Vous trouverez un exemple de modèle dans les annexes. 29
- Insertion au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) En pratique, depuis la création du centre de formalité des entreprises (CFE), cette formalité est effectuée par cet organisme. Cette formalité n’est pas à la charge de la société mais à la charge du greffier du tribunal. 30
- Dépôt au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) :
Une demande d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) devra être déposée au CFE du futur siège social. Toutefois, pour gagner du temps, il est possible de présenter la demande directement au greffe du tribunal de commerce ou du Tribunal de
27 CA Paris, 5 décembre 2007
28 Cf. B. le capital
29 Cf. Annexe n°4
30 Sociétés Civiles 2011 - Mémento Pratique Francis Lefebvre, n°2710
Grande Instance (TGI) compétent 31 , qui traitera la requête, puis la transmettra pour le reste des formalités au CFE. Dans la pratique, le greffe fait souvent office de CFE pour les sociétés civiles et les groupements d’intérêt économique, dans un souci de simplification administrative. Les demandes peuvent être également déposées en ligne auprès du guichet unique de création des entreprises. La demande devra être effectuée et signée par un des associés fondateur ou un tiers détenant
pouvoirs pour l’occasion.
faudra être vigilant dans l’intervalle de temps entre la demande d’immatriculation et
l’immatriculation, la société n’ayant pas encore acquise la personnalité morale. Pendant cette
période, tous les actes effectués n’engageront pas la société car elle n’existe pas. Par la suite,
en principe, la société reprendra les actes effectués dans l’intérêt de la société.
Une fois la société immatriculée, elle se verra délivrer par le Tribunal de Commerce un extrait K-Bis, véritable « carté d’identité » 32 de la société et un numéro de SIREN attaché à
c. La comptabilité
Une SCI n’est pas en principe tenue de respecter des règles comptables restrictives et surtout celles tenant aux sociétés commerciales.
La seule obligation est édictée par l’article 1856 du code civil « les gérants doivent, au moins
une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte
doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou
de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes
encourues ou prévues ».
A cet égard la gestion de la comptabilité va dépendre de la taille de la société et de la
comptabilité éventuelle qu’imposent les statuts. En principe, la tenue d’une comptabilité n’est pas légalement obligatoire, mais elle sera recommandée et utile, ne serait-ce que pour vérifier le montant des impositions des associés et
de la société, pour permettre au gérant de se justifier vis-à-vis des associés ainsi qu’en cas de
contrôle de l’administration fiscale. 33
La solution qui peut être préconisée sera celle du choix d’une comptabilité recette-dépense qui
présentera l’avantage d’être relativement simple. (En se calquant sur les rubriques présentes dans la déclaration fiscale de fin d’année). Dans le cas d’une société à l’IS le choix pourra s’opérer vers la tenue d’une comptabilité commerciale, mais il s’agit quasi exclusivement de la situation où l’option pour le régime de la TVA a été choisie.
Dans certaines hypothèses, il sera imposé de tenir une comptabilité
- Si les statuts l’imposent eux-mêmes
- Pour certains types de SCI (SCI de construction vente ou de SCPI par exemple)
- Si la SCI franchit deux des trois seuils suivant : 5O salariés, 3.1 millions d’euros de chiffre d’affaire, 1, 55 million d’euro au bilan
- Si la société a opté pour un régime fiscal qui nécessite une comptabilité commerciale (ex: TVA)
31 R123-5, alinéa 2 du code de commerce.
32 Par exemple : 123 123 123 RCS Toulouse
33 Michel Bülh, Société civile immobilière, ed. Delmas
a. Apport à la SCI
Aucun capital minimum n’est défini pour la constitution d’une SCI, le montant du capital est donc librement défini par les associes.
Le montant du capital représente la valeur des apports qui peuvent être en numéraire (argent) ou en nature (objet, immeuble), les apports en industrie ne participent pas à la formation du capital.
En contrepartie de l’apport, l’apporteur deviendra associé et se verra attribuer des parts sociales représentatives de ses droits dans le capital social de la société. La valorisation de son apport est en principe proportionnelle à sa fraction dans le capital social. Néanmoins une catégorisation des parts sociales peut entrainer une dissociation entre le pouvoir et la valeur du capital investi. 34
b. Capital faible ou élevé ?
La loi ne précisant pas de capital social minimum, il est légitime de s’interroger sur la nécessité d’avoir un capital élevé. Il est tentant pour des associés fondateur de vouloir un capital social le plus faible possible mais est-il intéressant également d’avoir un capital élevé dans une SCI ? Chacune des deux solutions présente des avantages et des inconvénients.
Un capital faible permettra d’optimiser une transmission à court terme (valorisation des parts faible).
En cas de cession à titre onéreux, les comptes courants seront remboursés et seul le prix des parts sera pris en compte pour la taxation de la cession à 5%. 35 Il est à préciser que le compte courant sera à prendre en compte pour l’ISF même si la SCI est à usage professionnel. Le vrai risque d’un capital social faible est la taxation des plus-values à la sortie : en effet, les parts sociales auront une valeur faible à leur création, et au fur et a mesure du remboursement des comptes courants d’associés, ces parts augmenteront en valeur. (Le passif diminuera et l’actif augmentera) Mais il est à préciser que si la SCI est à l’IR, elle bénéficiera d’un abattement pour durée de détention qui sera total au bout de 15 ans. La date d’acquisition des parts est donc importante et les projets de cessions futures seront importants dans le choix d’un capital faible.
Un capital fort permettra d’optimiser la fiscalité des plus-values. Il pourra être libéré immédiatement c’est à dire à la constitution ou progressivement.
Une SCI à capital fort entièrement libéré permettra la déduction des intérêts d’emprunts et ce même si les associés empruntent personnellement 36 . Egalement cette situation permettra à la SCI de donner sa caution hypothécaire en garantie de l’emprunt. Mais surtout, un capital fort permettra de réduire la taxation des plus-values en cas de cession.
34 Pour plus d’information cf. catégorisation des parts
36 Réponse ministérielle Pléven, JO AN 19/04/1969
Michel Brillat, la société civile 2
édition, Gualino, edition Lextenso
Un capital fort peut être libéré progressivement si les statuts en prévoient les modalités avec précision. En l’absence de détails sur cette procédure de libération, celle-ci pourrait être exigée à tout moment à la demande d’un des associés ou du gérant.
A la date prévue pour la libération, si l’associé est « défaillant », il deviendra débiteur de la
société de plein droit et sans demande 37 . Un inconvénient majeur réside dans cette libération
progressive : si à la date de la cession, le capital n’est pas entièrement libéré, l’acquéreur paiera les droits d’enregistrement de 5% ou des droits de mutation sur l’ensemble de la valeur du capital et non sur la balance (libéré-non libéré) qui constitue théoriquement la valeur réelle des parts dans une SCI (en dehors de tout prix du marché immobilier). Il s’agit donc d’une charge augmentative du prix. Cette précision peut poser de sérieux problèmes en pratique. En cas de décès de l’un des associés, cette libération sera une charge déductible de la succession
et ce sont les associés qui devront libérer le capital.
Le principal intérêt de cette libération progressive est de permettre à des associés, n’ayant pas
les disponibilités immédiatement pour constituer les apports nécessaires à la formation du capital, (au moment de la constitution de la société) de constituer la société. Cette technique évitera la création de comptes courants imposables au titre de l’ISF. Dans l’hypothèse où la SCI est à l’IS en cas de libération progressive, celle-ci ne pourra bénéficier du taux réduit à 15% de l’IS.
c. Capital variable
La loi MURCEFF du 11 décembre 2001 codifiée l’article 1845-1 alinéa 3 du Code Civil, permet aux sociétés civiles et donc à la SCI de bénéficier des dispositions relatives au capital variable pour les sociétés. 38 Une société à capital variable n’est pas soumise au formalisme classique des actes d’augmentation ou de diminution du capital social pour une société. En conséquence, le capital social pourra varier librement lors de la vie de la société et seuls les associés fondateurs seront mentionnés dans les statuts si aucune publication n’est effectuée. Les associés fixeront néanmoins un montant minimum et un montant maximum de variation. Mais ce système parait peu adapté à la SCI et en particulier à la SCI de famille, le but de ces structures n’étant pas généralement de permettre l’entrée et la libre sortie des associés. Si l’intérêt de la SCI est purement spéculatif et hors cadre familial, un capital variable peut se révéler être intéressant.
C. Le choix fiscal
Lors de la constitution de la SCI, les associés pourront choisir entre deux régimes d’imposition : l’impôt sur le revenu pour les associés ou ils pourront opter pour l’impôt sur les sociétés qui sera payé directement par la société elle-même.
37 Code civil, article 1843-3 : « L'associé qui devait apporter une somme dans la société et qui ne l'a point fait devient de plein droit et sans demande, débiteur des intérêts de cette somme à compter du jour où elle devait être payée et ce sans préjudice de plus amples dommages-intérêts, s'il y a lieu. En outre, lorsqu'il n'a pas été procédé dans un délai légal aux appels de fonds pour réaliser la libération intégrale du capital, tout intéressé peut demander au président du tribunal statuant en référé soit d'enjoindre sous astreinte aux administrateurs, gérants et dirigeants de procéder à ces appels de fonds, soit de désigner un mandataire chargé de procéder à cette formalité. »
38 L 231 à 231-8 du code de commerce
Ce choix va être arrêté, en général, selon deux critères essentiellement : le taux marginal d’imposition des associés eux-mêmes à l’impôt sur le revenu et la fiscalité afférente au titre des plus-values.
associé personne
associé directement
imposé sur les
bénéﬁces à l'IR
en fonc6on de la
(transparence ﬁscale)
une seule taxa6on
(opacité ﬁscale)
double taxa6on
Bénéﬁces imposés à
l'IS (dans un premier
dividendes imposés à
l'IR pour l'associé
a. La SCI soumise à l’IR
La société civile à l’IR ne pose pas de problématique particulière. On parle de transparence fiscale (ou de semi- transparence). C’est à dire que les revenus vont directement être imposés entre les mains des associés, de même au niveau des plus-values, c’est le régime de la plus- value immobilière des particuliers qui va s’appliquer. Celle-ci sera généralement relativement favorable au contribuable : un abattement de 10% par an à partir de la 5 ème année de détention sera appliqué une fois la plus-value taxable déterminée, ce qui aboutira à une exonération totale de la plus-value au terme de 15 années de détention. De même, la résidence principale est exonérée au titre de la plus-value et ce, sans condition de durée de détention. Plusieurs autres exonérations de plus-values coexistent mais elles sont plus anecdotiques dans la pratique.
Toutefois, il convient d’apporter quelques précisions au niveau de la plus-value:
- La date de calcul pour la durée de détention débute à la date d’acquisition des parts de la SCI et non de l’entrée dans le patrimoine de l’associé.
- L’application de la plus-value des particuliers va dépendre de la qualité de l’associé. Si l’associé est une personne physique on appliquera la plus-value des particuliers. Si l’associé est une société le régime des plus-values professionnelles sera applicable.
b. La SCI soumise à l’IS
Les associés peuvent opter pour l’IS à la constitution de la SCI ou lors de la vie de la société par le biais d’une assemblée générale extraordinaire. Il convient d’être particulièrement vigilant quant à son choix, car cette option est irrévocable et alors même que la SCI peut évoluer du régime fiscal de l’IR vers celui de l’IS, l’inverse n’est pas permis.
Tableau sur l’imposition à l’IS :
Forme du capital de la société
Imposition progressive
- 15% sur 38.120 premiers euros de bénéfices
- puis 33,1/3% sur le reste des bénéfices
Hypothèse où le Capital n'a pas été entièrement libéré par les associés ou si le capital est détenu pour moins de 75% par des personnes physiques
Imposition forfaitaire :
applicable à l'ensemble des bénéfices
Le choix pour l’IS permettra d’avoir un choix de déduction plus large que lors du choix de l’IR (frais d’acquisition sans limitation, amortissement annuel,…). Les associés pourront affecter également un salaire au gérant.
Lors d’une SCI à l’IS, il y a double imposition, dans un premier temps la société subira le taux de l’IS et également l’associé sera imposé à l’IR sur les bénéfices qu’il recevra. Egalement la société ne pourra pas bénéficier du régime afférent aux déficits fonciers (10700 euros par an) disponible pour les associés à l’IR.
Mais le plus gros inconvénient réside dans le régime des plus-values applicables : Le régime des plus-values professionnelles. Ce régime est généralement moins favorable que celui des plus-values immobilières des particuliers. L’imposition dépendra de la durée de détention et si le bien est amortissable ou non.
Le régime des plus-values professionnelles peut se résumer avec le tableau suivant :
Plus-value à
Plus-value à court terme à
l’amortissement réalisé et à long terme au-delà
Reportée à
- Reportée à l’IR pour la partie amortie. Pour la partie non amortie :
- Imposition à 19% + 12.3% au titre des prélèvements sociaux
Elle s'ajoute au résultat normal de l'exercice et s'inscrit a l'imposition de droit commun et donc diminue le résultat soumis à l’IR
Moins-value à
Imposition à 19% + 12.3% au titre des prélèvements sociaux
Elle s'ajoute au résultat normal de l'exercice et s'inscrit à l'imposition de droit commun et donc diminue le résultat soumis à l’IR
Imputé sur le résultat comptable et éventuellement imputable sur les plus-values à long terme dans la limite de 10années
c. tableaux récapitulatifs du choix fiscal
- Loyers effectivement encaissés
- Loyers courus (si impayés la société peut constater une provision 39 )
- Amortissements déductibles
- Amortissement impossible sauf régimes dérogatoires (Périssol, Borloo, Robien)
- Frais d’acquisitions non déductibles
Les bénéfices sont imposés au nom de l’associé. La quote-part des bénéfices de l’associé est imposée à l’IR dans les revenus fonciers
directement au de la société
- Apres distribution des bénéfices l’associé est imposé à l’IR sur les dividendes perçus après un abattement de 40%
Déficit imputable sur les autres revenus dans la limite de 10700 € , si non utilisé reportable dans la limite de 6ans
Déficits reportables sans limitation de durée
Cession d’un immeuble
Pour les personnes physiques : Plus-value des particuliers
La SCI n’est pas obligée de tenir une comptabilité même si cela est recommandé
39 Le memento de la SCI, Les guide de gestion RF, ed. Revue Fiduciaire
Calcul du revenu imposable de la SCI (Déclaration 2072) en fonction de la qualité des associés et donc de leur mode d’imposition
BENEFICES AGRICOLES (BA)
BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX (BIC)
- BA au réel de plein droit
- BIC ou BNC au
Entreprise individuelle BNC, BIC / Micro sur option
réel normal de plein droit
Associations loi 1901 Autres SCI de gestion
Impositions au nom des associés
Déclaration 2143
Impôts sur le revenu Catégorie :
Impôt sur le revenu Catégorie : BA 2042 C
Impôt sur le revenu Catégorie : BIC 2042 C
Impôt sur les sociétés Au taux de 15 % ou 33 1/3 payé par la société
Imposable au nom des associés
revenu foncier 2044 et 2042
de la société que si distribution Catégorie : RCM*
Taxations au nom des associés
IR + contributions sociales
IR seul sur totalité du BA
IR seul sur totalité du BIC
RIEN (car IS directement payé par la société) Sauf décision de distribution de RCM* mais dans un second temps : IR + contributions sociales si distribution RCM*
* RCM : revenus de capitaux mobiliers
Comme nous pouvons le constater une SCI à l’IR est généralement plus adaptée et une SCI à l’IS tire de l’exception. Pour effectuer son choix, il ne faut pas s’arrêter au taux marginal
d’imposition à l’IR, en effet est-ce que les associés fondateurs seront-ils toujours imposés à un seuil supérieur à 33.3% ? En particulier au moment de la retraite… Est ce que les enfants au moment de la transmission auront un intérêt à supporter ce taux ? Quid des plus-values ? Quid
de la comptabilité ?
les éléments la composant ? Dans la plupart des cas, même si la SCI à l’IS présente de nombreux avantages, la SCI à l’IR sera préférable. En conséquence, au-delà de l’étude de l’opportunité de constituer une SCI, le choix fiscal et en particulier celui pour l’IS devra faire l’objet d’une étude approfondie.
Est ce que les associés ont des projets de cessions avec cette SCI ou sur
D. Rôle et devoirs des associés
Avant d’étudier avec précision les spécificités afférentes aux associés, il convient de préciser qu’il faut au moins deux associés pour constituer une SCI. 40 En effet le Code civil prévoit la possibilité de créer une société civile unipersonnelle mais cette alternative n’est pas offerte aux SCI, en revanche, il n’existe aucun maximum quant au nombre de personnes admises pour constituer une société civile. Il convient également de préciser que les associés devront avoir la capacité nécessaire pour contracter. Enfin, le contrat ne devra pas être entaché de vices du consentement.
a. Statuts et prérogatives des associés
La qualité d’associé engendre le droit de participer à la vie de la société mais également engendre un droit de regard sur les agissements du gérant. En contrepartie, un certain nombre d’obligations ou devoirs vont en découler pour l’associé.
1. Le droit de participer et le droit de vote
Si un droit est attaché à la qualité d’associé, c’est bien celui du droit de vote. En effet celui-ci est la représentation de sa participation à la vie de la société. Le droit de participer est un droit absolu auquel on ne peut déroger. « Un associé ayant le droit de participer aux décisions collectives ne peut être privé de son droit de vote ». 41 Le droit de vote ne concerne pas exclusivement les assemblées générales dans le texte, mais en pratique il est exercé quasi exclusivement dans ce cas.
L’associé aura le droit de convoquer une assemblée générale pour provoquer une délibération ou d’effectuer une consultation écrite (après des associés sur un texte de résolution) sur une question précise. 42
Le droit de vote pourra être aménagé par les statuts ou par des conventions de vote. En aucun cas ces limitations ne doivent porter atteinte au principe du droit de vote lui-même, être illimités dans le temps, être léonin, et en aucun cas être contraires à l’ordre public ou à l’intérêt social.
40 Article 1832 du code civil
41 Cour de cassation, chambre commerciale 9/02/1999
42 Décret du 3 juillet 1978 article 39
Par exemple un mandat pourra être donné à un autre associé pour un type de question déterminé. L’exemple le plus souvent rencontré est le mandat donné par les enfants aux parents.
Il est à préciser que c’est par l’exercice du droit de vote que les associés pourront modifier les statuts de la société.
2. Le droit à l’information et le contrôle de la gérance
Les associés non gérants ont le droit de demander et d’obtenir une fois par an, la communication de certaines pièces (livres et documents sociaux) 43 . Ce droit est personnel à l’associé et ne pourra être exercé par un mandataire. Par ailleurs, il est à signaler qu’une fois par an, le gérant doit rendre des comptes aux associés.
A ce titre, les associés pourront engager la responsabilité civile et pénale du gérant, en
particulier en cas d’abus de confiance, d’escroquerie ou de faux et d’usage de faux voire de banqueroute.
Afin de vérifier l’exactitude des informations données par le gérant, un associé peut demander la désignation d’un expert pour l’établissement des comptes. 44
3. Obligation de participer aux bénéfices et aux pertes
L’associé a l’obligation de participer au capital de la société pour se voir attribuer des parts sociales. A ce titre, il aura vocation à recevoir des bénéfices par la société mais il aura également l’obligation de participer aux dettes.
En conséquence, l’article 1844-1 interdit les pactes léonins.
Une clause léonine est celle attribuant la totalité des pertes ou des bénéfices ou excluant l’attribution de bénéfices ou de pertes à un associé. Néanmoins, une répartition inégalitaire des bénéfices et des pertes différentes à la répartition des apports est autorisée. 45
4. La responsabilité des associés
La responsabilité des associés est indéfinie à proportion de leur participation dans le capital.
Par conséquent, ils pourront être engagés indéfiniment en fonction du passif à proportion de leur part dans le capital social.
Une société civile immobilière constituée pour l’achat d’une piscine de natation synchronisée à deux associés Alain B. et Bernard A., Alain détient 40% et Bernard 60%. La SCI a été constituée avec 10 000 euros mais la dette est de 100 000euros.
La répartition de la dette n’est pas limitée au montant des apports :
Alain devra régler 40 000 € et Bernard 60 000 € .
43 Article 1855 du code civil
44 Cour d’Appel de Paris, 12/02/2003
45 Cour de cassation 27 mars 1861 et cour de cassation 1ere chambre civile 16 octobre 1990
Nous le voyons donc bien ici, la responsabilité d’une société civile est bien plus étendue que dans les sociétés commerciales ou une société à responsabilité limitée qui peuvent être retenues comme choix de constitution (ex : SARL).
Les associés peuvent également se servir de la société pour garantir leurs dettes personnelles.
A ce titre, ils pourront nantir les parts de la SCI et le nantissement devra être signifié à la
société par voie extra-judiciaire ou être accepté par la société. Une publicité par dépôt au greffe du RCS de l’acte de nantissement doit également être effectuée, « pour prendre rang »
des créanciers nantis.
b. Le cas particulier de l’associé mineur
Nous ne traiterons pas ici spécifiquement de la société civile, érigée en mode de gestion des biens pour des mineurs ou des incapables majeurs, qui bénéficie d’un intérêt certain concernant la détention et la gestion de leurs biens. Le gérant grâce au bénéfice de pouvoir très étendu gèrera alors leur patrimoine, et peut notamment éviter le recours systématique au juge des tutelles dans certaines situations (ex : vente d’immeuble). Ce schéma pouvant être étendu à la SCI, il est donc utile de l’avoir rappelé. 46 De même, nous évacuerons la question
du mineur émancipé que ne pose pas de problématique particulière.
Aujourd’hui, l’ensemble de la doctrine s’accorde sur le fait qu’un mineur peut être associé. Néanmoins de par sa qualité de mineur, un véritable problème de représentation va se poser.
L’intervention directe d’un mineur est limitée à sa participation aux assemblées générales 47 . Les véritables prérogatives s’attachant à ses parts vont être exercées par un représentant (droit
de vote par exemple).
Dès lors, se pose la question du conflit d’intérêt dans le cas où le représentant est un des parents, dans une SCI où le parent et le mineur sont associés. La jurisprudence a tendance à sanctionner cette situation par la nullité relative en l’absence d’un administrateur ad hoc,
néanmoins les SCI familiales sont souvent quasi exclusivement constituées dans l’intérêt des enfants et donc ils n’auront aucun intérêt à agir.
Dans certaines opérations, il sera préférable de solliciter l’autorisation préalable du juge, cela sera même obligatoire pour certaines situations (enfant sous administration légale, l’enfant apporte un immeuble, si les actes effectués par la gérance engagent une SCI avec un associé mineur 48 ). De même, en cas de donation de parts sociales des parents aux enfants, l’autorisation préalable du juge des tutelles devrait être automatiquement sollicitée, car les parents ne peuvent en principe être « donateur et acceptant ». Néanmoins, les textes ne prévoient cette obligation directement que dans le cas d’une donation avec charge.
Il est à préciser qu’en pratique, en cas de présence d’un passif, le juge ne donnera que
rarement son accord, un mineur ne devant pas être en principe tenu d’un passif. Egalement pour la même raison, en présence d’un mineur, il sera quasi impossible d’effectuer un prêt car le juge des tutelles refusera la plupart du temps de donner son autorisation.
46 Pour plus de précision nous vous renverrons à l’ouvrage d’Axel Depondt, page 113, Les sociétés civiles de famille dans la gestion de patrimoine, collection institut notarial du patrimoine, ed. Maxima
Cour de Cassation, 1 ère chambre civile, 14 juin 2000
48 La cours de cassation a rappelé dernièrement la protection du mineur dans les SCI, par l’arrêt du 28 septembre 2005, en rappelant que la banque en question avait commis une faute car elle n’avait pas vérifié que l’associé mineur qui détenait 40% de la SCI était valablement protégé du fait qui soit mineur. Un arrêt du 14 juin 2000 très proche du 14 juin 2000, avait déjà protégé l’associé mineur majoritaire vis-à-vis de la gérance.
c. La gérance
Le gérant est le personnage central de la vie de la société, il a pour mission de gérer la SCI au quotidien. Il est responsable de ses actes vis-à-vis des associes mais également il représente la société vis-à-vis des tiers. Il peut y avoir un ou plusieurs gérants. Les statuts viendront en général définir son champ d’action et à ce titre s’il a la totale confiance des associés, il pourra se voir attribuer des prérogatives relativement larges.
1. La désignation et la révocation du gérant
En principe, toute personne associée ou non, peut être gérante de la société à l’exception d’un mineur non émancipé ou d’un incapable majeur. Néanmoins, certaines professions se voient à titre personnel, interdire la fonction de gérant par la loi. (Notaire par exemple à l’exception d’une SCP dont ils seraient membre), le droit français ayant beaucoup d’affection pour les contradictions, il vient déroger à ses exceptions (et ce pour de juste raisons) pour les sociétés à but patrimonial.
Le gérant pourra être nommé par les statuts, par un acte complémentaire annexé aux statuts ou par une décision en assemblée générale. Si la société se retrouve sans gérant, ils doivent en nommer un dans le délai un maximum d’un an sinon tout intéressé peut en demander la dissolution. (A noter que comme au cas où la société ne comporterai plus qu’un associé, malgré ce délai, si personne ne demande la dissolution, il n’y a pas de réelle sanction) Pour en faciliter la gestion et éviter ce cas de dissolution, il peut être conseillé de prévoir, en particulier dans le cas de SCI familiale, la rédaction d’une clause de gérants successifs. Par exemple en cas de décès d’un fils, la gérance sera confiée à son frère. Une clause de gérance successive pour être valide doit recueillir le consentement de l’unanimité des associés.
Le gérant est nommé pour la durée de son mandat, il est également conseillé de déterminer une durée à celui-ci. Il sera par la suite possible de le reconduire ou non. En conséquence à défaut de précision, il est nommé pour la durée de la société.
Le gérant pourra également être révoqué pour « juste motif » pendant son mandat mais il pourra également démissionner.
Enfin, il convient de préciser que la fonction de gérant est interdite aux personnes ayant été frappées d’une faillite personnelle. 49
2. Pouvoir et responsabilité du gérant
Le gérant est investi de pouvoirs au nom de la société.
Les pouvoirs du gérant vis-à-vis des tiers sont définis par l’article 1849 du code civil : « Le gérant engage la société pour tous les actes entrant dans l’objet social » (compte bancaire, conclusion d’un bail, contrat d’assurance, …)
Si la société a plusieurs gérants et si aucune précision n’est apportée, chaque gérant aura les mêmes prérogatives. Si les statuts viennent apporter des limites aux pouvoirs du ou des gérants, les dispositions seront inopposables aux tiers. 50
49 Article L653-1 et suivant du code de commerce
Si les actes entrent dans l’objet social, le gérant peut avoir des pouvoirs très larges (les plus étendus selon la formule) le pouvoir de gestion 51 allant même jusqu’aux actes de disposition dans certains cas. 52
Il est conseillé pour le gérant dans les contrats, de faire apparaitre sa fonction accolée à son nom patronymique dans les contrats vis-à-vis des tiers, afin d’éviter toute confusion sinon il risque d’être engagé personnellement. 53
Vis à vis des associés le gérant pourra accomplir tous les actes de gestion dans l’intérêt de la société. Toutefois, les statuts pourront aménager ses prérogatives, les limiter par exemple en imposant une autorisation préalable pour certains actes. Si l’associé dépasse ses limitations il pourra engager sa responsabilité.
E. Sortie et disparition de la SCI
a. La sortie de la société
La sortie de la société pourra s’effectuer de plusieurs façons : la vente, la transmission à titre gratuit et par l’utilisation du droit de retrait d’un associé.
- la vente des parts sociales
Sur un plan civil, la vente en elle-même ne pose aucun problème juridique particulier en soi, à l’exception de problèmes de capacité. Néanmoins il convient de préciser que si les parts constituent un bien commun, il faudra obtenir l’accord de l’époux pour les vendre (sauf accord judiciaire).
En cas de parts indivises, un indivisaire ne peut vendre sans l’accord des autres les parts sociales, néanmoins il peut demander l’autorisation de la vente au juge en cas de désaccord avec ses co-indivisaires.
Le véritable problème rencontré lors de la cession de parts sociales d’une société civile comme pour une société commerciale réside dans l’existence de clauses d’agrément, voire de clauses de préférence. En effet, une clause d’agrément stipule que lors d’une cession, l’acheteur devra se faire agréer par les autres associés (voire par le gérant si ce pouvoir lui est accordé). Si l’agrément est refusé, le vendeur ne pourra céder ses parts à l’acheteur qui a demandé l’agrément sauf si les associés ne rachètent pas les parts ou ne proposent pas un autre acheteur pour les racheter, sous un délai de 6 mois (les statuts peuvent aménager ce délai pour une durée qui ne peut être inférieur à un mois et qui ne peut être supérieure à 1an). A défaut d’offre d’achat, l’agrément est réputé acquis. Sauf statuts contraires, la loi dispense certains membres de la famille d’agrément. Les statuts peuvent également étendre cette dispense à d’autres personnes.
50 Cour de cassation 3 ème chambre civile, 24 janvier 2000
51 Article 1848 du Code civil,
52 Michel Bülh, sociétés civiles immobilières, collection Delmas
53 Michel Bülh, sociétés civiles immobilières, collection Delmas
Concrètement, le projet de vente des parts sera notifié aux associés et au gérant soit par acte d’huissier soit par acte recommandé avec accusé de réception. Sauf dérogation statutaire, l’agrément doit être unanime et le vendeur participe à la décision.
Cette clause d’agrément est en pratique très importante, elle va permettre de réguler les nouveaux entrants de la société, elle devra être rédigée avec soin et devrait être bien évaluée avant toute rédaction car une clause trop restrictive peut s’avérer également être un frein pour la vie de la société.
Il convient également de rappeler que la vente de parts de SCI est taxée au titre des droits d’enregistrement au taux préférentiel de 5%.
- la transmission à titre gratuit :
Dans le cadre d’une donation, il va se poser essentiellement le problème de l’agrément déjà évoqué précédemment. La question de l’agrément pourra se poser également en cas de transmission par succession mais la problématique sera différente.
Pour cause de décès, les parts sont transmises en fonction de la dévolution légale ou de la volonté testamentaire.
En principe, la société survit au décès de son associé, sauf statuts contraires, les héritiers ou légataires ont vocation à recueillir les parts sociales et acquièrent en principe la qualité d’associé à ce moment là.
Mais la continuation de la société avec les héritiers ou légataires dépend en réalité des statuts. En principe il n’est pas nécessaire d’agréer les héritiers suite à une succession (sauf personne morale). Dans la pratique, une clause limitative de transmission est insérée et limite les transmissions aux ascendants, aux descendants et au conjoint ou au concubin.
Les associés peuvent prévoir des clauses limitatives de continuité. Par exemple, ils peuvent stipuler que la société continuera seulement entre les associés survivants ou avec les associés survivants et les héritiers par exemple. L’agrément peut être nécessaire mais il ne devra pas être global, c'est-à-dire qu’il peut être accordé à un héritier et refusé à un autre.
- L’utilisation de la faculté de retrait :
La faculté de retrait se définit dans « la situation où l’associé sort de la société sans transmettre les parts à une personne contre remboursement de ses parts » 54
En effet, tout associé a le droit de se retirer de la société de façon à ne pas être prisonnier. En général, ce droit de retrait lorsqu’il est utilisé est volontaire, mais il peut être organisé comme une sanction dans les statuts (il s’agit plutôt d’une clause d’exclusion à titre de sanction) ; il est à préciser qu’un associé sera exclu de droit s’il est frappé d’une faillite personnelle ou s’il fait l’objet d’une procédure collective. Les conditions du droit de retrait peuvent être déterminées par les statuts. 55
54 Groupe EFL, Créer et gérer une société civile de famille, ed. Francis Lefebvre
55 Article 1869 code civil
Il est même fortement conseillé de préciser ces conditions dans les statuts, cela évitera considérablement le risque d’un retrait judicaire porté au tribunal pour juste motif.
Il peut être également précisé que le droit de retrait pourra s’effectuer sans autorisation des associés mais cela est déconseillé. A contrario, une clause de retrait peut prévoir l’unanimité des associés.
Le retrait s’effectue sous forme de réduction du capital qui aboutira à l’annulation des parts sociales correspondantes, juridiquement cette opération s’analyse comme un rachat de droits sociaux et non comme un partage anticipé. L’évaluation des parts doit se faire au moment du transfert de propriété 56 . Afin d’éviter tout litige, il peut être conseillé de faire nommer un expert, et à défaut d’accord amiable, le juge pourra faire nommer un expert judiciaire. 57
Il est à préciser que l’associé ne perd sa qualité d’associé qu’après le paiement correspondant au remboursement des droits sociaux.
Une fois la dissolution constatée, la société sera liquidée et l’actif social réparti entre les associés à proportion de la part qu’ils détiennent individuellement dans la société.
Si par le fait d’un décès ou d’une cession, la société se retrouve avec un seul associé, elle a un an pour régulariser la situation en faisant entrer un autre associé, sinon tout intéressé pourra demander la dissolution. Pour éviter ce genre d’aléa, il peut être conseillé d’avoir au moins trois associés avec un associé qui détient une part infime du capital. Une solution, peut consister à profiter de la situation pour anticiper un projet de transmission, en intéressant les enfants par l’attribution de parts sociales, ils deviendront associés.
II. le financement de la SCI
A. Comment financer ?
Bien entendu, les associés peuvent apporter des liquidités qu’ils possèdent déjà mais il est souvent préférable de recourir à un crédit bancaire pour bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt. La société peut également réinvestir ses bénéfices, mais il est également recommandé de préférer un emprunt bancaire pour maintenir la distribution des bénéfices et donc pour que les associés obtiennent des revenus. De plus, les associés de la société bénéficieront des déductions possibles lors d’un emprunt.
De plus, si la société est à l’IS, elle pourra déduire totalement le crédit (passif).
Il subsiste aussi à la société, une possibilité de se financer par compte courant d’associés mais il s’agit de dettes également, l’on se rapproche donc de la technique bancaire, néanmoins c’est une option intéressante qui mérite que l’on y prête attention.
56 Mémento pratique Société Civiles 2011, Ed. Francis Lefebvre
57 Article 1869 alinéa 2 et article 1843-4 du code civil
a. Le recours à l’emprunt bancaire
La SCI ne peut bénéficier des prêts aidés réservés aux personnes physiques comme les prêts PEL, prêts à taux zéro, prêts PAS, ni bénéficier des prêts conventionnés. Par contre, la SCI peut bénéficier de l’éco-prêt. Même si elle peut recourir à un emprunt professionnel, la globalité de l’offre se limite à quelques exceptions près, au prêt amortissable et au prêt in fine. Mais dès lors, quelle est la différence entre ces deux crédits ?
Le prêt amortissable comprend à chaque échéance, le remboursement d’une partie d’intérêts
et d’une partie de capital. Au début dans chaque échéance, l’emprunteur rembourse une
grosse partie d’intérêts et une petite partie du capital, au fur et à mesure de l’avancement du prêt, la composition de l’échéance change et l’emprunteur rembourse de plus en plus de capital et de moins en moins d’intérêts. De telle sorte qu’à la fin, il ne rembourse plus que du capital. Généralement l’échéance est mensuelle et constante mais le montant de celle-ci peut varier, rien ne l’interdit. L’échéance peut changer notamment quand plusieurs types de prêts
se confondent. Pour éviter cela la banque effectue une opération appelée lissage du prêt, de
manière à ce que cela soit transparent pour le client. Le prêt amortissable est le type de prêt le
plus couramment souscrit par les particuliers ou pour les SCI. Il peut être à taux fixe ou variable.
A côté du crédit amortissable existe un crédit appelé in fine, durant la durée de l’emprunt,
l’emprunteur ne remboursera que des intérêts et seulement à l’issue du crédit il remboursera
la totalité du capital en une seule échéance.
Exemple 58 :
Pour constituer la SCI « NUNU », Patrick Pagny et Florent Bruel demandent à leur banque un prêt de 100 000 € sur 15 ans et obtiennent un taux fixe de 4%. Ils se voient alors proposer par leur banquière deux types de prêt :
- Un prêt amortissable : A chaque échéance mensuelle, la SCI devra payer 736 € .Au total ils auront à payer 32 500 € d'intérêts et 100 000 € de capital, soit 132 500 €
58 Exemple inspiré du mementis « internet »Patrimoine Francis Lefebvre et Patrithèque Harvest.
- Ou alors un prêt In fine : A chaque échéance annuelle, la SCI devra payer : 4 000 €
d'intérêts (ou 333, 33 € mensuel) et 0 € de capital, sauf au moment de la dernière échéance qui portera sur 100 000 € de capital ; Au total l’emprunteur aura payé 60 000 € d'intérêts et 100 000 € de capital, soit 160 000 €
Dès lors, quel prêt choisir ? A première vue, le crédit amortissable aura des mensualités plus lourdes mais sera moins cher. Mais cette analyse est trop rapide, le crédit in fine présente de nombreux avantages. La SCI aura un coût de crédit moins important à supporter au début et donc pourra bénéficier d’une trésorerie. Ensuite, si elle est à l’IS ou si le bien est loué, elle pourra déduire des intérêts d’emprunts plus importants que lors d’un crédit amortissable. Le crédit in fine optimise donc le mécanisme du déficit foncier.
Note : Avec un crédit in fine est souvent adossé un contrat d’assurance vie au nom des associés. Le remboursement du prêt se fera par leur intermédiaire et non par la société : c’est le contrat qui servira au remboursement du prêt.
« Le montage permettra de défiscaliser les intérêts imputés sur les loyers de l’immeuble financé et de couvrir tout ou partie de l’amortissement du capital par le rendement procuré par le placement de la somme empruntée » 59
Concrètement, afin de pouvoir rembourser le capital en fin de prêt, l'emprunteur souscrit, le plus souvent, un contrat d'assurance vie (éventuellement un contrat d'épargne comme un contrat de capitalisation) sur lequel il verse le montant de son apport personnel. Pour garantir sa créance, la banque peut être désignée comme bénéficiaire du contrat d'assurance vie ou prendre le contrat en gage, le plus souvent par nantissement.
La somme versée sur le contrat d'assurance vie est bloquée pendant la durée du prêt et produit des intérêts. En fin de prêt, elle est versée à la banque bénéficiaire du contrat d'assurance vie et vient rembourser le capital emprunté. Grâce au nantissement la banque aura au terme du contrat la possibilité de forcer le rachat du contrat, faculté habituellement réservée au souscripteur. Si le contrat est dénoué, les bénéficiaires seront en premier rang la banque pour le montant du prêt et le reliquat ira aux héritiers pour les intérêts capitalisés. Enfin bien entendu le mécanisme sera optimisé par la location du bien qui permettra de payer le prêt par les loyers tout en bénéficiant des déficits fonciers.
Le montant de l'apport personnel est déterminé de manière à ce que le total des primes du contrat d’assurance vie versées à la souscription du contrat d'assurance vie et les intérêts capitalisés soit égaux à la somme empruntée.
Denis B. et Fabrice D. souscrivent un emprunt bancaire in fine d'un montant de 140 000 € sur une durée de 10 ans. Parallèlement, l'établissement de crédit leur demande de souscrire un contrat d'assurance vie sur lequel ils effectuent un versement de 95 000 € . Ce placement est rémunéré à 4 % et produira 45 623,19 € d'intérêts sur 10 ans. La banque demande un nantissement sur ce contrat.
Le total 140 623,19 € c'est-à-dire 95 000 € de primes + 45 623,19 € de produit est versée au terme des 10 ans à la banque bénéficiaire du contrat d'assurance vie et vient en remboursement du capital emprunté.
Pendant la durée du prêt, Denis et Fabrice n'auront payé que les intérêts dus sur 140 000 € .
Note : En pratique, sur ce type de montage conjuguant assurance vie et prêt in fine si le financement intervient au niveau d’une SCI, souvent l’établissement préteur demande également le cautionnement ou le gage d’une part de la SCI (une seule part généralement) afin d’être averti en cas de cession.
b. La prise de garantie de l’investissement
L’établissement de crédit va demander le plus souvent la constitution d’une garantie en cas de non-paiement. Il va s’agir soit d’une garantie réelle : Hypothèque, privilège de préteur de
59 Michel Leroy, Assurance – Vie et gestion du patrimoine, p.385, ed. Lextenso
deniers ou le nantissement des parts sociales, soit d’une garantie personnelle ce qui signifie qu’elle elle va demander à une personne de se porter caution pour le paiement du prêt. En complément, il sera recommandé de souscrire une assurance décès pour la durée du prêt.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) permettra à la banque en cas de non-paiement, de saisir le bien pour le vendre par préférence aux autres créanciers et donc en rang prioritaire sur le bien, il est assis sur l’immeuble existant et non sur une éventuelle construction. Le préteur détenteur de cette garantie sera payé en rang de préférence sur le prix de vente c'est-à- dire avant les créanciers ordinaires et avant les créanciers dont le privilège est né après ce PPD. L’acte de vente notarié doit contenir la précision d’un privilège de prêteur de denier et doit constater le prêt. Le privilège doit subir la formalité de l’inscription au bureau des hypothèques compétents (celui du lieu de situation de l’immeuble) dans les deux mois de la signature de l’acte.
L’hypothèque est une garantie qui poursuit le même objectif que le privilège de préteur de deniers, elle permet à la banque de faire saisir le bien et de se faire payer en rang de préférence sur le prix de vente. Elle bénéficie aussi à ce titre « d’un droit de préférence et de suite ». Mais l’hypothèque ne garantit pas forcément le prêt immobilier, elle peut être utilisée pour n’importe quelle créance. La constitution d’une hypothèque est en général demandée par le créancier mais nécessite aussi l’accord de l’emprunteur. Elle doit être faite par acte notarié et également déposée aux bureaux des hypothèques et n’est opposable qu’à partir de son dépôt (il n’y a pas de délai légal imposé pour le dépôt).
Pour ces deux garanties, en terme général, on parle de garanties hypothécaires. Elles auront un coût : L’hypothèque sera soumise à la taxe de publicité foncière (TPF, 0,715%), néanmoins si un PPD est effectué en même temps que cette dernière, la TPF ne sera pas exigée. Les garanties hypothécaires subiront le salaire du conservateur supplémentaire pour cause de prêt (0,05%), les honoraires proportionnels du notaire et un droit fixe de 125 € . Il est à noter que le notaire devra renouveler cette inscription tous les 10 ans. La durée d’une hypothèque est au maximum de 50 ans. Si l’immeuble doit être vendu ou l’hypothèque levée, il faudra effectuer une mainlevée pour radier l’inscription.
Le nantissement consiste à donner en garantie les parts de la SCI. Le nantissement est réalisé par simple déclaration après de l’établissement prêteur ou directement au greffe. Si le prêt n’est pas remboursé, le créancier pourra, à son choix, se faire attribuer la société dans la limite du passif ou faire vendre le bien pour exercer son droit de préférence.
B. Le coût d’une SCI
Constituer une SCI entraine non seulement un formalisme mais aussi un coût. A toutes les étapes de la constitution, des frais vont apparaître. Dès lors, combien coûte la constitution d’une SCI ? Le prix est très variable et dépend des étapes effectuées.
- Les statuts : Les statuts authentiques (rédigés par un notaire) sont généralement conseillés, mais ils peuvent être effectués avec ou sans l’aide d’un autre professionnel, on parle alors de statuts sous seing privé, dans cette dernière hypothèse, le coût peut être nul et il n’y a pas de barème pour les professionnels, sachant que l’intervention d’un avocat est généralement plus cher qu’un notaire. La rédaction des statuts par un notaire entraine la perception d’honoraires et d’émoluments (de type article 4 ou article 13 du tarif notarial c’est-à-dire libre). Le
prix variera en fonction de la complexité de l’acte de société et du nombre de pages. Auparavant, les prix étaient prédéterminés selon des unités de valeur en fonction des formalités et du temps effectués mais aujourd’hui, le prix de la rédaction de statuts chez un notaire est quasiment libre. Le coût pour une rédaction de statuts est estimé entre 180 € et 1200 € hors taxe selon la complexité du dossier, le prix classique se situant plutôt aux alentours de 550 € hors taxe. En pratique, la rédaction statutaire étant un acte libre pour le notaire, les prix peuvent varier de façon importante. Néanmoins, il subsiste encore un émolument tarifé reglementé dégressif en cas d’apport en nature d’un bien soumis à la publicité foncière (apport en nature d’un immeuble) 60 .
l’enregistrement des statuts, qui s’effectue dans le mois de la signature des statuts. Dans le cadre d’une SCI à l’impôt sur le revenu, les apports purs et simples sont exonérés. Si la SCI est à l’IS, les apports en numéraire sont également exonérés, mais les apports d’immeubles par une personne physique sont soumis au droit de vente de 5%. Pour les apports soumis à la TVA immobilière, cette dernière replacera les droits d’enregistrement. A ce moment-là, si la SCI opte pour la Tva, les loyers la subiront mais la SCI pourra récupérer la TVA acquitté lors de l’achat.
d’apports :
- Immatriculation : Le montant de l’immatriculation auprès du greffe est fixe. Au 01/08/2011 son coût est de 83, 96 €
- Publication dans un Journal d’Annonces Légales : La liste et le prix des JAL sont définis par arrêté préfectoral annuel. Le coût de cette insertion varie selon le nombre de lignes et se situe généralement entre 100 et 250 € .
Il est à noter la disparition du droit de timbre depuis quelques années, qui était auparavant obligatoire pour tout acte présenté à la formalité de l’enregistrement. De même la SCI, est dispensée du paiement du droit fixe appelé « paiement du droit sur état » de 125 € .
Comme déjà précisé, la plupart de ces formalités pourra s’opérer au « guichet unique » du Centre de Formalités des Entreprises dans un souci de simplification.
III. Les risques juridiques
A. Requalification en société commerciale
Une Société Civile ne peut exercer qu’une activité civile et donc ne peut pas avoir une activité commerciale telle que définie par le Code de commerce. En principe une activité patrimoniale ou de gestion reste une activité civile sauf exception (ex : loueur meublé).
Mais si la société est requalifiée, de nombreuses conséquences défavorables vont en découler :
60 Guide la taxe des actes notariés, 73 ème édition – le petit guide bleu, ed. Pierre Lechène
- Les associés seront responsables indéfiniment et solidairement entre eux.
- La société sera obligée de tenir une comptabilité commerciale.
- La SCI sera soumise à l’IS.
- Le régime fiscal changera et sera assimilé à une cession d’activité 61 (imposition des profits non encore imposés, taxation des plus-values latentes, droit d’enregistrement exigé pour passage d’une société IR à une société IS sur la valeur vénale des immeubles,…).
L’article 206 du CGI qualifié de « Bête et Méchant » par le défunt Maurice Cozian, 62 dispose que lorsque l’activité sera commerciale, il y aura de plein droit application de l’IS et ce, sans prise d’option de la part des associés.
B. Abus de droit
Il y a abus de droit lorsque la SCI a été constituée dans un but fiscal, le plus souvent
lorsqu’elle a été créée pour « générer du déficit foncier ». En effet la SCI est un outil d’optimisation fiscale mais il ne faut pas oublier que l’objectif
fiscal ne doit pas exclusivement guider les associés, sinon l’abus de droit pourrait être retenu
et un redressement pour être effectué par l’administration fiscale. L’intérêt civil doit donc
apparaitre comme prioritaire aux yeux de l’administration (par exemple la gestion d’une
indivision).
L’administration devra démontrer que l’acte ou que le montage opposé :
 A un caractère fictif : l’opération n’est pas réellement réalisée.
 A le caractère d’une simulation : l’acte dissimule la vraie nature de l’acte.
 Ou poursuit un but exclusivement fiscal dans le but d’éluder ou de diminuer l’assiette de l’impôt. Ces conditions ne sont pas cumulatives, il suffit qu’une seule apparaisse pour que l’abus de droit soit retenu.
Le comité de l’abus de droit rend des avis au cas par cas, donc il est difficile de déterminer ce qui sera ou non dans le futur qualifié d’abus de droit, néanmoins nous pouvons citer quelques exemples qui ont été retenus comme tels :
- Lorsque la SCI a loué à un associé des bureaux avec pour objectif unique de déduire les déficits. 63
- Certaines SCI avec concomitance entre la donation et la constitution de la société civile.
- Lorsque la SCI ne fonctionne pas réellement.
A contrario, par exemple a été retenue comme valable une SCI constituée pour prendre à bail
une exploitation agricole dans le but de maintenir l’exploitation familiale 64 .
61 Code Général des Impôts Article 202 TER 62 Diane De Saint Affrique –Tiberghien, les sociétés civiles comme mode d’organisation du patrimoine, ed. Litec
63 Conseil d’Etat 23/08/2006 n°262914
64 Conseil d’Etat, 10 juin 1981 n° 19079
Il est à rappeler que l’abus de droit peut être évité préventivement par la technique du rescrit fiscal: L’administré consulte l’administration sur le montage envisagé et celle-ci émet une réponse à la demande. Si l’opération est autorisée, l’administré est protégé Il convient de préciser que dans le silence de l’administration et si tous les éléments nécessaires ont été précisés, le redressement pour abus de droit ne peut pas être retenu. Néanmoins, le résultat de cette procédure est incertaine et les décisions sont apportées au cas par cas.
Ils convient donc d’être particulièrement attentif quant aux motivations, mais surtout aux justifications civiles pouvant être apportées dans l’hypothèse où une procédure d’abus de droit pourrait être retenue.
C. La perte de certains dispositifs avantageux
a. La protection du logement de la famille
Les articles 763 et 764 du Code civil instituent un droit viager et un droit temporaire au logement de la famille au profit du conjoint survivant. En effet, lors du premier décès dans un couple, le conjoint pourra invoquer soit un droit temporaire au logement d’une durée d’un an qui est d’ordre public et donc qui ne peut être enlevé par disposition testamentaire, soit un droit viager au logement qui lui peut être aménagé par voie testamentaire, n’étant pas d’ordre public, le testateur pourra en priver son conjoint survivant.
La SCI ne permet pas cette protection : en effet, le texte stipulant « Un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession », de facto un bien appartenant a une structure sociétaire se retrouve hors champ d’application de ces dispositifs.
Plusieurs auteurs ont proposé des solutions à cette problématique, comme « un bail entre le société et les époux de l’immeuble » proposé par Marie Hèlene Monsèrié-Bon 65 , le bénéfice du bail se substituera alors au droit viager mais le montage est dangereux, l’administration tolère mal ce dispositif considérant régulièrement que l’unique but est d’éviter l’impôt. 66 La solution la plus envisageable est la combinaison de plusieurs propositions 67 : un commodat entre le SCI et les époux complété avec une précision dans les statuts de la SCI qui prévoieront la nomination des époux comme cogérant avec trois clauses cumulatives :
- Une imposant que le décès ne remettra pas en cause le mandat de l’autre ;
- Une autre stipulera que le gérant aura tout pouvoir pour mettre un terme ou renouveler le commodat. 68
65 Droit et patrimoine 2004 n° 128
66 Cours de cassation, 1ere chambre civile 3 février 2004
67 Droit et patrimoine 2010 N°189 G. Chauchatrozier
68 Définition du commodat : Un commodat ou prêt à usage est un contrat par lequel une chose est prêtée gratuitement à l'emprunteur, appelé commodataire, à la charge pour lui de la restituer en nature au préteur appelé commodant. Il pourrait se comprendre comme contrat de location sans loyer. Le commodat est codifié par les articles 1874 et suivants du Code civil qui n’évoque plus qu’aujourd’hui le terme « prêt à usage » car le mot commodat a été supprimé du vocabulaire juridique par la loi du 12 mai 2009, bien qu’en pratique il reste couramment utilisé.
Et enfin que ce gérant ne pourra être révoqué qu’à la majorité des associés.
2284 et 2285 du Code Civil et les articles L526-1 et L526-2 du code de
Commerce instituent une véritable protection du patrimoine immobilier personnel de l’entrepreneur qu’il n’a pas affecté à l’exploitation. En effet, grâce à la déclaration d’insaisissabilité, l’entrepreneur protègera une partie de son patrimoine immobilier de l’action de créancier dont la dette est issue de l’activité professionnelle de l’entrepreneur. Depuis son instauration la doctrine et la pratique notariale excluaient de facto ce régime de protection pour une résidence principale détenue par une SCI, faute de précisions du texte. Cette position a été confirmée par une réponse ministérielle du 5 avril 2005 réglant la question
que se posaient praticiens et chercheurs.
c. Le Bail d’habitation
Un bail d’habitation classique est d’une durée de 3 ans mais il est porté à 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale à l’exclusion des sociétés civiles dont les associés sont uniquement des parents et alliés jusqu’au 4ème degré. Le problème posé est la question du congé : la durée du bail étant plus longue, alors même que le congés ne peut être donné que pour expiration du bail, le fait de détenir un bien par structure sociétaire même transparente, double la durée du bail et donc réduit l’exercice de cette possibilité ne pouvant être exercée que tous les 6 ans, alors que le locataire peut l’exercer à tout moment.
Le droit de reprise du propriétaire est également minoré, en effet lorsque le bien est détenu par une SCI, la Cour de Cassation dans un arrêt du 19 janvier 2005 a bien étendu ce droit à tous les associés d’une SCI mais a réservé le bénéfice à eux même, alors que lors de la possession en direct, le bien peut être repris par le bailleur pour y habiter, mais également pour loger son partenaire « pacsé », son concubin notoire, son conjoint, ses ascendants ou ses descendants.
d. Perte des avantages liés au statut de l’indivision
L’un des arguments récurrent à la création d’une SCI est la sortie du régime de l’indivision qui est par nature instable mais un point est rarement soulevé, c’est le régime fiscal de l’indivision qui est favorable au partage ou à la cession. En effet les cessions entre indivisaires sont soumises au droit de partage de 1.10% (2.50% au 01/01/2012, LOF rectificative 2011) alors que les cessions de parts sociales supportent un droit de 5%. Egalement la cession entre indivisaire est exonérée. 69 Ces deux régimes sont soumis à deux conditions :
69 Bulletin Officiel des Impôts 8 M-1-04, N°7, 14/01/2004
- Une licitation entre membres originaires de l’indivision, leur famille ou ayant droit
- Une indivision qui a pour origine une liquidation de communauté ou de succession ou une indivision dans le cadre du PACS ou des époux avant leur mariage ou des biens issus de donation partage.
e. Taxation de la plus-value
En respect du Code Général des Impôts, les sociétés imposées à l’impôt sur le revenu (en réalité n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés), la plus-value réalisée sera taxée de manière transparente au nom de chaque associé et à proportion de leurs parts sociales respectives et selon leur régime d’imposition particulier ou professionnel. (On parle généralement pour les SCI de sociétés semi-transparentes) L’exonération de plus-value concernant la résidence principale ne concernera que l’associé qui occupait réellement le bien vendu à titre de résidence principale.
Certaines exonérations anecdotiques sont également rabotées : Les biens de 15 000 euros ne sont pas taxables en principe et ce seuil se cumule sur la part de chaque indivisaire. Dans le cadre d’une SCI, ce seuil ne sera appliqué qu’une seule fois. De même pour l’abattement de
1000 € alors que dans le cas d’indivision ou de couple où il y a un abattement de 1000 euros
par propriétaire.
f. Les droits de mutation à titre gratuit
Une société ne peut pas donner un élément de son patrimoine à un associé et bénéficier des abattements de l’article 779 (et suivant) du CGI et du régime fiscal des mutations à titre gratuit. Cette précision peut sembler logique et semble avoir peu d’incidence pratique car contournable facilement par la cession ou la donation de parts sociales qui précèdera une dissolution ou un retrait d’associé. Mais on multiplie les opérations et en conséquence le coût total. En particulier le coût fiscal qui peut contenir une plus-value.
Il conviendra donc avant de constituer une SCI de ne pas réfléchir seulement à court terme, mais aussi à un futur plus lointain.
Avant de terminer, il convient de préciser que l’abattement de 20% au titre de la résidence principale dans la déclaration de la succession ne sera pas applicable. Chose qui a peu d’incidence en pratique car souvent les notaires ne l’appliquent pas pour une question de plus- values.
g. Ecartement des lois de protection de l’acheteur ou de l’emprunteur
La loi SRU du 13 décembre 2000 a instauré un droit de rétractation ou de réflexion de 7 jours pour l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation. La pratique notariale a écarté ce texte dans le cadre des acquisitions effectuées par des sociétés, soutenue par une partie de la doctrine.
Dans le sens du texte, le Conseil Supérieur du Notariat, par une note, souhaite que les praticiens appliquent cette loi pour les SCI familiales, mais aujourd’hui il est difficile d’appliquer ce texte à une catégorie unique de société civile immobilière sans précision législative ou réponse ministérielle. Malgré cette intervention, dans la pratique, la plupart des SCI se retrouvent privées de ce droit.
Alors que la Cour de cassation n’a jamais eu l’occasion de se prononcer sur l’application du délai de rétractation de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, 70 la cour d’appel d’Aix en Provence 71 dans la désormais célèbre affaire de la villa « La Léopolda » à Villefranche sur Mer, vient de statuer sur la non application de cet article en faveur d’une SCI à « objet large ». 72 Néanmoins, dans l’attente d’une confirmation de celui-ci par un arrêt de la Cour de cassation, pour la doctrine l’affaire n’est pas classée…
Egalement, le bénéfice de la protection issue de la loi Scrivener de 1979 concernant les acquéreurs emprunteurs, qui se veut relativement protectrice envers le consommateur et ses intérêts (délai de réflexion de 10 jours, obligation de mentionner certaines informations sur l’offre,… ), ne s’applique pas lorsque l’acquéreur est une SCI, la Cour de Cassation ayant statué sur le fait qu’une personne morale était une exception à ce régime protecteur. 73
L’abattement de 30% pour la résidence principale est le plus souvent écarté. Dans la pratique, il semble que malgré cela l’administration fiscale fasse preuve d’une certaine tolérance vis à vis de cet abattement. 74
70 L. 271-1 CCH : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours. »
71 CA Aix, 4 ème chambre A, 15 avril 2011
72 Une SCI de gestion à objet large ne bénéficie pas du délai de rétraction de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, JP. Garçon, juriste au CRIDON-Ouest et docteur en droit, semaine juridique notariale et immobilière, 15 juillet 2011
Cours de cassation, 1ere chambre civile, 10 février 1993
74 96 ème congrès des notaires (2000) à Lille, le patrimoine au XXIème siècle / et revue Droit et Patrimoine n°189 02/2010, G. Chauchatrozier
Chapitre 2 : L’approche Familiale Traditionnelle de la SCI
I. La création ou l’augmentation d’un « patrimoine » spécifique
L’immobilier a toujours été très important dans le cœur des Français, cet attachement aux murs et à la terre s’explique naturellement, et aujourd’hui dans une période d’allongement de la vie, la constitution d’un patrimoine est encore plus importante. En effet, une vie de plus en plus longue coïncide avec une période d’inactivité importante : la retraite. Aujourd’hui, nous savons que les pensions de retraite ne vont faire que baisser, nous devons donc trouver des solutions pour que les retraités puissent conserver leur niveau de vie. Egalement, le coût de la vie est de plus en plus élevé avec de nouveaux besoins et donc il est nécessaire de trouver de nouveaux revenus. L’investissement immobilier est une solution qui répond à ces attentes. Que ce soit pour une création ou une augmentation de patrimoine immobilier, la problématique reste la même : accroître ses ressources. L’investissement peut être réalisé en direct ou par le biais d’une SCI.
L’un des autres intérêts de la SCI est l’investissement à plusieurs, ce qui permet d’augmenter la capacité financière de l’investissement mais aussi d’obtenir des financements bancaires dans certains cas.
Mode de financement conseillé
Financement principal par les associés :
SCI peu ou pas de dettes → bénéfices à répartir entre les associés
Augmentation du Patrimoine immobilier
Financement principalement par emprunt car réduit l’imposition Pas de trésorerie (remboursement d’emprunt supérieur aux loyers) → pas de revenus de la SCI mais déduction des intérêts d’emprunt
A. Un patrimoine immobilier de rapport
La société civile immobilière (ou la société civile) est un outil adapté pour développer une activité d’investisseur locatif. L’investisseur peut investir dans un patrimoine immobilier d’habitation plus sécuritaire avec un taux de rendement moyen brut de 5% (environ 3% net) qui peut être facilement diversifié. Il présentera l’avantage d’être accessible en terme de prix d’achat. L’investisseur peut
également acheter de l’immobilier professionnel qui, lui, est plus dynamique en terme de rendement (environ 10%) mais présente l’inconvénient d’être plus risqué.
a) les types de locations
La location peut être réalisée selon deux modalités : une location d’immeuble bâti vide appelée location nue ou une location immobilière meublée. Ce qui peut paraitre un détail, est en pratique très important, car un statut spécifique pour chaque type d’opération va en découler. Les investissements peuvent se faire en direct ou par le biais d’une SCI qui isolera le bien du patrimoine privé.
La location nue est régie en particulier par la loi du 6 juillet 1989 qui règlemente le bail de location du logement vide de façon assez restrictive (durée, renouvellement,…). Ce type de location est une activité civile qui est imposée aux revenus fonciers. Un des aspects intéressant de ce type de location est la possibilité d’imputer un déficit foncier de 10700 € maximum par année et par foyer fiscal, sur les revenus globaux du foyer, le surplus, lui, peut être reporté dans la limite de 10 ans. Ce régime peut être complété par un régime d’incitation à l’investissement locatif comme le régime Scellier qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. 75 Il faut également rappeler que la durée du bail d’habitation dans le cadre d’une SCI est plus longue qu’en direct. En effet, les baux effectués par les personnalités morales sont conclus pour une durée de 6 ans et également, sauf SCI entre parents, il est impossible de reprendre le bien, l’article 16 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant qu’une « SCI ne peut donner congé pour reprendre ».
La location en meublé, elle, déroge à la loi du 6 juillet 1989 et se trouve être plus libérale (bail écrit non obligatoire (mais recommandé), loyer et augmentation libre, délais moins importants,…). La location meublée ou équipée reste une activité civile proprement juridique imposée aux BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ce BIC est en principe non professionnel. Au niveau fiscal cette activité est considérée comme commerciale. Le résultat n’est pas imputable directement sur les revenus du particulier. Néanmoins il peut être effectué une opération appelée « tunélisation » qui permet de reporter les déficits sur les BIC de même nature pendant 6 ans.
Néanmoins, de l’opération de location meublée découle deux régimes différents, la location meublée non professionnelle et la location meublée professionnelle.
75 cf. Chapitre 3, I,E, La SCI et le Scellier
Imposition : Revenus fonciers
Imposition : BIC
Dans le cadre d’une SCI à l’IR : imposition aux revenus fonciers également Ou SCI à l’IS aux taux habituels de 15% puis 33%1/3
2 types de Location meublées :
→ Location meublée professionnelle
→ Location meublée non-professionnelle
b) LMP et LMNP
Sous certaines conditions, le loueur meublé va basculer dans l’un ou l’autre des régimes. Le régime de la location meublée a été fortement réformé en 2009. Il est à noter qu’un régime transitoire est également disponible pour les locaux d’habitation en état futur d’achèvement ou de rénovation ou ayant été réservés avant le 01/01/2009.
Depuis la réforme, le loueur meublé peut être professionnel ou non professionnel. :
• Les revenus de la location sont > à 23 000 €
• Les revenus de la location sont > aux autres revenus du foyer fiscal
• Un membre au moins est inscrit au RCS
Le déficit peut être imputé sur les autres revenus
Si l’une des trois conditions vues précédemment n’est pas remplie, le loueur meublé sera non professionnel.
Il convient d’être vigilant : en effet, si une SCI se livre à l'activité de location meublée, elle devient automatiquement assujettie à l'impôt sur les sociétés, ce qui prive ses associés de toute perspective d'imputation du déficit fiscal. Pour comprendre cela, il est utile de rappeler que la location meublée est considérée par l’administration fiscale comme étant une activité commerciale qui ne génère pas des revenus fonciers mais des BIC.
A ce titre, elle ne peut être exercée au travers d'une SCI à l'IR dont l’objet ne peut être que civil. Les conséquences qui découlent de cette imposition à l’IS sont essentiellement fiscales :
- Imposition à l’IS et imposition supplémentaire lors de la distribution des bénéfices
- Pour la cession de l’immeuble : régime des plus-values professionnelles et taxation des plus-values latentes
Pour des personnes qui souhaiteraient conserver une imposition à l’IR en location meublée, l’une des solutions préconisée est de constituer une SARL familiale qui reste transparente.
B. Le piège à éviter : la détention de sa résidence principale en SCI
La détention par le biais d’une SCI de sa résidence principale sauf but précis 76 (par exemple entre concubin) est très dangereuse et en principe déconseillée.
Tout d’abord, fiscalement, il serait tentant pour un contribuable de créer un déficit foncier en se louant sa résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI. De nombreuses personnes ont en effet créé des SCI en apportant leur résidence principale, effectuaient à leur profit une location à faible loyer et dans un second temps ils déduisaient les frais de leur résidence principale, tel que les intérêts d’emprunts, charges de copropriété, dépenses d’entretiens, revenus fonciers, travaux,… Ainsi, ils développaient un déficit foncier reportable sur les autres revenus. Même si ce montage est parfaitement valable civilement, l’administration fiscale a considéré fort logiquement que ce type de d’opération constituait un abus de droit et la jurisprudence a été constante sur ce point.
Egalement, créer une SCI sans but précis pour détenir sa résidence principale peut être un piège fiscal pour les associés. Dans le régime actuel, il n’y a pas de différences de traitement notable pour les SCI à l’IR entre la détention en direct et la possession par le biais d’une SCI. Mais dans une période de recherche de fonds publics pour financer la dette, quid de l’avenir ? Pour Thierry Andrier, notaire spécialiste de la SCI et le défunt professeur émérite de l’université de Bourgogne, Maurice Cozian, un risque se profilant est celui de l’application de la taxe annuelle de 3% sur l’immobilier de la société pourtant aujourd’hui non applicable aux SCI. Mais il serait également facile pour l’Etat de trouver une nouvelle source de revenus en créant une nouvelle taxe spécifique aux SCI. Vu le nombre de ce type de sociétés en France, cet impôt serait fort lucratif. Il convient donc de toujours constituer une SCI avec une motivation précise et non pour céder « à la tendance ». Il est utile de rappeler que les notaires forts incitateurs de SCI, suite à de nombreux litiges créés en particulier par des SCI inutiles, ont rappelé l’intérêt d’utiliser la structure d’une SCI dans des situations réellement appropriées uniquement. 77 De plus la constitution d’une société civile inutile ou peu intéressante va entrainer un certain nombre de frais dus au formalisme obligatoire, il n’est donc pas certain que les parties s’y retrouvent.
De surcroît, la SCI ne permet pas de bénéficier des avantages de certains prêts aidés à destination des personnes physiques comme les CEL, PEL ou le prêt à taux 0% souvent réservé à l’acquisition de la résidence principale, la personnalité morale faisant obstacle. Toujours sur un plan bancaire le délai de 10 jours de réflexion à la réception de l’offre de prêt 78 ne s’applique pas.
Autre point négatif, le délai de 7 jours de rétractation ou de réflexion à la signature de l’avant contrat ou à défaut de l’acte d’acquisition stipulé par l’article 72 de la loi SRU ne
76 , cf. Chapitre 2, III, la SCI à l’épreuve du couple ou outil d’optimision
77 Note Conseil Supérieur du Notariat
78 Loi Scrivener
s’applique pas aux SCI car ce texte est réservé aux non professionnels. (Article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation)
L’idée qu’apporter sa résidence principale à une SCI permet des économies fiscales est une idée très répandue. Dans la meilleure des situations, l’opération sera neutre fiscalement. Au pire, elle pourra détériorer la situation fiscale et de surcroît fera perdre au contribuable l’abattement de 30% sur la résidence principale. Il conviendra d’étudier attentivement la situation avant d’effectuer une telle opération qui généralement, ne se justifiera que dans deux situations : les couples non mariés et la transmission familiale.
C. Les résidences secondaires ou de loisirs
Une résidence de loisir coûte cher alors qu’elle est souvent inutilisée dans l’année. Si un investisseur veut limiter sa perte ou optimiser son achat, deux solutions existent : l’achat en direct avec location ou l’achat de sa résidence de loisirs à plusieurs. Aujourd’hui, dans le cas d’achat à plusieurs notamment dans des lieux touristiques, la SCI semble particulièrement adaptée, au-delà de la gestion de l’indivision, cette structure va permettre plusieurs aménagements à condition bien sûr d’être vigilant dans la rédaction des statuts. Il faudra veiller également à la rédaction d’un règlement intérieur pour l’utilisation des locaux.
Dans le cas où la SCI emprunte et fait construire, la partie « construction » sera soumise à la TVA immobilière. Si la SCI loue en meublé est accompagnée de services annexes de type hôtelier, les services seront imposés à 5.5% en TVA et donc les investisseurs pourront récupérer progressivement cette TVA. 79 Pour gérer ses locations, la SCI peut donner un mandat de gestion à un professionnel, avec plusieurs propriétaires, cela sera plus simple, tout en ayant la possibilité de conserver telle ou telle période disponible pour les propriétaires.
Si la résidence est louée, les associés pourront déduire les intérêts d’emprunts des revenus fonciers.
Notons que si la société dégage moins de 38000 € (38120 € en 2011) de base imposable, nous pourrons lui conseiller d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (attention cette option est irrévocable) afin de bénéficier d’un taux d’imposition faible à 15%. Les associés pourront également déduire l’amortissement de la résidence.
Ce montage a été effectué hors cadre familial mais également a été préconisé sans être sanctionné dans le cadre familial sous condition d’un réel investissement des enfants pour leur part. A ce moment-là, afin d’optimiser la transmission, les recommandations pour un démembrement des parts des parents sont à respecter. 80
79 Pascal Denos, ancien expert-comptable, aujourd’hui professeur de droit fiscal et commissaire aux comptes, Guide pratique de la SCI, ed. Eyrolle.
cf. Chap 2,V, B, La SCI et la gestion de droit démembrés et cf Chapitre 1, III, Les risques juridiques de la SCI
II. La SCI, Mode d’organisation et gestion de l’indivision
L'indivision est le concours de plusieurs droits de même nature sur un même bien sans qu'il n'y ait division matérielle des parts 81 .
L’indivision même organisée est un statut précaire du fait du « droit à partage » qui peut être demandé à tout moment et par le fait que toute convention d’indivision n’est que temporaire. Comme l’a souligné Axel Depondt, notaire à Paris et membre du comité de l’abus de droit, cet emploi traditionnel de la SCI en mode de gestion de l’indivision « permet de substituer à la règle de l’unanimité, celle d’une majorité à géométrie variable ». Egalement les parents souhaitent souvent que le bien reste dans la famille une fois décédés, et la SCI est une structure adaptée pour cela.
Il faudra veiller à éviter les excès des associés et porter une grande attention à la rédaction des statuts, en particulier à la clause qui permet la sortie des minoritaires et également aux différentes clauses d’agréments qui peuvent concerner les mutations à titre onéreux ou même les transmissions à titre gratuit, alors que cette situation n’existe pas en indivision. Cette clause d’agrément est en pratique très importante : elle va permettre de contrôler l’entrée d’associés indésirables.
Les SCI trouveront également un fort intérêt dans le cadre de la transmission de biens non divisibles. Les motivations sont différentes selon qu’il s’agit d’une société constituée entre tiers ou à l’intérieur d’un groupe familial.
A. Le cadre général de la SCI d’indivision
Que ce soit des professionnels ou de simples particuliers, régulièrement il arrive que plusieurs personnes souhaitent acheter un bien en commun le plus souvent pour un but précis (par exemple une SCP de Notaires cherche des locaux, les professionnels achètent en SCI et font un bail entre la SCI et la SCP). Plutôt que d’acheter en indivision classique, la solution de la SCI semble de loin la plus adaptée car présente l’avantage de la stabilité et donc évite l’incertitude liée au statut de l’indivision.
Elle permet par l’intermédiaire d’une structure juridique adaptée spécifiquement pour la situation de gérer le patrimoine immobilier, en lui apportant stabilité et souplesse dans les règles à définir statutairement, tout en permettant de contrôler l’entrée et la sortie des associés.
Egalement dans le cadre de transmissions, à condition de combiner et de maitriser les techniques de transmission traditionnelles ainsi que les possibilités offertes par la SCI, cette forme sociale parait également adaptée, en particulier grâce à la possibilité de transmettre progressivement et grâce à une maitrise rigoureuse de la rédaction des statuts, de préférence par un professionnel, qui permettra de définir des règles adaptées (comme dans le cas de l’acquisition).
81 Wikipédia
B. La SCI dans le cadre familial suite à une transmission
L’une des raisons les plus légitimes et les plus traditionnelles est la gestion dans le cadre familial du régime de l’indivision. En effet, il n’est pas rare que suite à une acquisition à plusieurs ou une transmission par donation ou succession (souvent inorganisée), plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d’un même bien pour part indivise. Le décès en est souvent la principale cause et ce n’est pas anodin si les règles sur l’indivision dans le Code civil se trouvent juste avant les règles du partage pour cause d’héritage. 82 La SCI va permettre d’organiser ce patrimoine indivis en clarifiant en particulier la gestion. L’indivision et le couple sera traitée dans une partie spécifique.
a. Comparaison des deux régimes
Tout d’abord, ce qui caractérise la différence entre les deux régimes est la présence d’une personne morale dans la SCI et un certain nombre de prérogatives sont attachées à celle-ci (par exemple lors d’une cession de parts de la société, le cessionnaire s’engage aussi à régler une partie ou totalement le passif), ce qui assure une certaine continuité et stabilité. Mais il n’y a pas que des avantages : par exemple certaines réductions d’impôt ne sont pas accessibles par le biais de la SCI. De même, la SCI va soustraire certaines dispositions fiscales avantageuses dans le régime de l’indivision.
1. L’instabilité liée au régime de l’indivision
Cette instabilité est liée à l’article 815 du code Civil « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » et peut donc provoquer le partage. En effet, des personnes qui décident de maintenir le régime de l’indivision sans aménagement ont une véritable « épée de Damoclès » au-dessus de leur bien, les indivisaires n’étant pas véritablement maîtres à bord sur ces aspects et liés à la volonté des autres co-indivisaires, ce qui est donc générateur d’incertitude et d’instabilité. Néanmoins, cet aspect peut être aménagé par une convention d’indivision d’une durée maximum de 5 ans reconductible (les SCI peuvent être constituées pour 99 ans). Il est à préciser qu’au-delà de la convention d’indivision, le droit au partage peut être exclu temporairement judiciairement et reporté dans un maximum de 2 ans si le partage provoquait une risque d’altération de la valeur des biens indivis. Egalement, l’indivision elle-même régie par une convention d’indivision ne va pas permettre de bloquer l’entrée de tiers. En effet, une convention d’indivision ne peut empêcher la donation car le droit de préemption des indivisaires ne peut s’appliquer que s’il y a vente ou transmission par décès. 83 En conséquence, la donation est exclue du droit de préemption et peu importe la qualité du donataire. Or, une SCI va permettre d’encadrer totalement l’entrée des nouveaux arrivants.
82 Articles 815 et suivants du code civil . 83 cf. Chapitre 2, III. La SCI à l’épreuve du couple ou outil d’optimisation.
83 Art. 1872-12 et suivants du code civil
2. L’assouplissement de la gestion d’une indivision
En matière d’indivision, les décisions doivent être prises unanimement par tous les
indivisaires afin d’en faciliter la gestion et l’administration. Néanmoins, une réforme importante a été effectuée par la loi du 23 juin 2006 qui est applicable depuis le 1 er janvier
Cette réforme modifie la règle de l’unanimité à la faveur d’une décision à la majorité des indivisaires représentant 2/3 des droits indivis pour les actes d’administration et certains actes de dispositions. Cette réforme est un assouplissement nécessaire du régime afin de faciliter l’administration et la gestion quotidienne des biens en indivision. Il convient également de rappeler un assouplissement supplémentaire à la règle de l’unanimité. En effet, la loi du 12 juin 2009 permet aux indivisaires de demander en justice la réalisation d’actes sur les biens indivis, ce même si un indivisaire refuse. Le Tribunal de Grande Instance du lieu d’ouverture de la succession sera dès lors compétent pour autoriser judiciairement l’aliénation du bien sous réserve qu’elle ne porte pas atteinte de manière excessive aux droits des autres indivisaires. Il appartient alors aux minoritaires de prouver l’atteinte. La loi ne précisant pas en quoi consiste une « atteinte excessive », il appartiendra alors à la jurisprudence d’en dégager les critères. 84
L’aliénation s’effectue dans la forme des licitations par adjudication devant le Tribunal de Grande Instance ou un notaire. 85
L’aliénation qui intervient dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable aux indivisaires dont le consentement a fait défaut. 86 Cette procédure exclut les cas de démembrements de propriété (un indivisaire détient la nue-propriété, l’autre l’usufruit) et les cas où l’indivisaire est dans l’impossibilité de manifester sa volonté ou présumé absent. La création de l'article 815-5-1 du Code Civil devrait donc faciliter la vente d'un bien indivis dans le cadre des opérations de partage.
Tableau des prises de décisions :
Décisions prises à l’unanimité
Décisions prises au 2/3
Principe : toutes sauf celles prises au 2/3
- Actes d’administration
- Conclusion et reconduction des baux d’habitation
- Vente de biens meubles pour payer les charges et dettes issue de l’indivision
- Donner un mandat général d’administration (A un professionnel, un des Co-indivisaire ou à un tiers)
Actes de conservation effectués librement par chacun des Co-indivisaires
84 Art. 815-5-1, al. 4 et 5, du Code civil
85 Art. 815-5-1, al. 6, du Code civil
86 Art. 815-5-1, al. 7, du Code civil
Une SCI va permettre une plus grande latitude dès la prise de décision en encadrant celle-ci par les statuts.
En cas de choix pour l’indivision, il est possible de conseiller à tous les co-indivisaires de signer une convention d’indivision dans laquelle ils nommeront un gérant chargé d’effectuer tous les actes d’administration. Cette convention peut aussi réguler les actes de disposition en permettant leur vote à la majorité simple, à l’exception de la vente qui, elle, reste soumise à l’unanimité. Il est utile de rappeler que cette convention est limitée à 5 ans, comme étudié précédemment.
Notons que le gérant d’une SCI qui agit dans le cadre de l’objet social a les pouvoirs les plus étendus vis-à-vis des tiers a contrario des associés où leurs pouvoirs sont encadrés par les statuts.
La SCI présente donc ici un intérêt fondamental : éviter les situations de blocage et permettre à la majorité de « gouverner ». Mais le principal inconvénient trouve sa source dans le même argument : Se retrouver seul et minoritaire à contre-courant de la majorité et avec des statuts limitatifs concernant sa sortie.
b. La pression fiscale
La pression fiscale en cas de cessions entre indivisaires est relativement légère. En effet elle n’est que de 1,1% ce qui est un avantage indéniable s’ils ont l’intention de procéder à des cessions entre eux. Dans le cadre de la réforme de la fiscalité du patrimoine, le droit de partage va être augmenté à 2.5% au 01/01/2012. Même s’il s’agit d’une augmentation de plus de 130% de la fiscalité, celle-ci restera toujours intéressante par rapport aux droits d’enregistrement. Il convient de relever néanmoins que cela augmentera sensiblement le coup
de certaines opérations. (Comme par exemple les divorces)
Pour un membre de la famille n’ayant pas les liquidités nécessaires mais qui souhaiterait à terme racheter les parts indivises de ses frères et sœurs dans la maison familiale pour en faire une résidence secondaire, la constitution d’une SCI est donc à proscrire et le conseil serait clairement de constituer une convention d’indivision pour la gestion pendant cette période.
Ce taux de 1.1% s’applique lorsque l’origine de cette indivision est un partage successoral ou communautaire. Ce régime concerne également les donations partages, les parts sociales entre époux (même séparés de biens) ou partenaires pacsés acquises avant l’union.
A l’exception de cette situation, les droits à payer pour les mutations à titre onéreux sont
légèrement différents que des droits de mutation « classiques ». Dans le cadre de sociétés à
prépondérance immobilière, la fiscalité est de 5% contre 5,09% en principe pour les cessions indivises auquel il faut rajouter le salaire du conservateur (0,10%).
c. Tableau de synthèse :
Indivision classique
Convention d’indivision avec gérant
Art 815 et suivants du code civil
Article 1873 et suivants du code civil
Articles 1832 et s. du code civil
Aucune prévu, jusqu'à une demande de partage
5 ans maximum renouvelable de façon expresse ou tacitement
Maximum 99 ans
Unanimité ou 2/3 selon le type d’acte
Gérant sauf actes de disposition
Disposition légales et/ ou statuts
l’échéance sauf juste
Au moment de la dissolution
déterminée (tacite) à tout moment
Précaire :
Précarité relative : durée de la convention d’indivision sauf si rompue
Sécuritaire : l’une des associé ne peut provoquer seul sa dissolution. Néanmoins une dissolution judiciaire ou
Droit de préemption pour les cessions à titre onéreux en faveur des indivisaires
clause d’agrément possible
Unanimité des indivisaires sauf autorisation judiciaire
Unanimité des
décision –
fonction peut être exercée par le gérant ou par une assemblée selon les clauses
5% sur la cession
coindivisaires:1.1%
(2.5% en 2012) ou 5% selon l’origine de l’indivision et pas de plus-value (indivision légale et successorale)
immobilière si
société transparente et à prépondérance immobilière.
- Au profit d’un tiers :
courants* : Ne sont pas pris en compte pour le montant de la cession
5,09% et plus-value immobilière
Cout de la transmission
La création d’une SCI permet de transmettre un patrimoine à cout réduit (diminue le cout de la transmission)
** Attention : le droit de partage passera de 1,1% à 2,5% au 01/01/2012 (loi de finances rectificative 2011) * Le compte courant ne sont pas à prendre en compte dans le calcul du prix de cession. La cession des parts n’entraine pas non plus la cession de comptes courants. Pour effectuer un transfert de comptes courants, une convention séparée de cession spécifique doit être effectuée. Il est à noter que lors d’une cession ou d’une dissolution d’une SCI la présence de comptes courants importants permet de bénéficier de sa fiscalité avantageuse.
III. La SCI à l’épreuve du couple ou outil d’optimisation
La structure de la société civile immobilière n’a pas été spécifiquement créée pour le couple, mais force est de constater que celui-ci s’en sert régulièrement. Dès lors qu’elles vont être les conséquences de cette superposition de structure sociétaire civile avec la qualité d’associé et des qualités d’époux, de partenaires d’un Pacs ou de concubin ? Alors qu’utilisée dans de nombreux montages, l’utilisation de la SCI dans la vie du couple a été curieusement déconseillée pour l’immobilier de jouissance dans son ensemble par la doctrine notariale 87 . Même si dangereuse dans le cas de la résidence principale, l’utilisation d’une SCI conserve certaines qualités dans le couple non marié 88 et va être comme nous allons le démontrer, un montage astucieux et intéressant. Sans revenir sur la situation de l’indivision, traitée dans une partie précédente, nous allons étudier certains aspects généraux dans le couple vis-à-vis de la SCI avant de s’intéresser aux spécificités de chaque type d’union.
A. Les effets Généraux de la société civile dans le couple
- La concurrence du régime matrimonial
Les statuts de la société présentent une alternative à la gestion par le biais du contrat de mariage et assure même une continuité sans rupture même au cas de décès d’un des associés et par conséquence, cette structure survit par nature au divorce. La durée de vie de la société peut être fixée jusqu’à 99 ans ce qui naturellement, sauf rares exceptions, est plus long que la durée de vie du couple. De même, les statuts pourront organiser différemment le traitement d’une incapacité d’un des membres du couple (et donc un associé dans cette structure) ou organiser différemment la prise de décision de la gestion des biens et des décisions.
- La cogestion
Le principal risque de la création d’une SCI dans un couple est la situation de blocage pouvant en résulter… En effet, le plus souvent les époux, partenaires ou concubins sont seuls associés dès lors il est évident que s’ils sont associés à part égalitaire, une situation de blocage suite à une mésentente peut intervenir dans la prise de décision.
87 106 ème
congrès des notaires 2010, couple et patrimoine le défi de la vie à deux
88 Société civile immobilière et résidence principale : le couple infernal ?, Communication du conseil supérieur du notarial,
La pluralité des cogérants permet à chaque gérant d’effectuer les actes comme s’il était gérant unique, la pluralité des gérants ne modifiant pas ses prérogatives. 89 La véritable limite est dans les rapports avec les tiers, la SCI étant engagée par n’importe lequel des gérants et ce sans signature conjointe même si elle est exigée par les statuts sauf mauvaise foi du co-contractant. Les rapports entre associés sont plus encadrés et le co-gérant pourra seul effectuer les actes de gestion qui entrent dans l’objet social et qui sont dans l’intérêt de la société. 90 L’un des solutions à ce risque de blocage peut être la nomination d’un gérant unique.
- Les véritables dangers de la SCI résultant de la vie de couple
° Le respect du formalisme : En particulier le formalisme des assemblées générales. Trop souvent, cet aspect est négligé dans les sociétés civiles. Il peut être utile dans les statuts de rappeler que les associés peuvent être consultés pour un acte et que le gérant a un devoir d’information de façon à ce que la responsabilité du gérant ne puisse être engagée inutilement. 91 Le non-respect du formalisme peut amener la reconnaissance de la fictivité de la société. De même, si cela parait difficile à établir pour un couple, l’absence d’affectio societatis pourra être évoqué et retenu, en cas de conflit, en particulier en cas de non tenue d’assemblée générale annuelle.
° Non-respect
matrimonial 92 :
d’immutabilité
La SCI peut venir modifier en partie les règles du contrat de mariage en particulier sur les règle de gestion des époux mariés sous le régime de la communauté ( pouvoir exclusif d’un époux sur les biens qui auraient dû être commun), en conséquence les statuts de la SCI pourront être remis en cause sur le fondement d’une action en nullité pour non-respect de l’ordre public des régimes matrimoniaux.
° Abus de droit : Enfin est-il nécessaire de rappeler que la SCI devra poursuivre un but civil et non uniquement fiscal pour ne pas subir la sanction de l’abus de droit. 93
89 Article 1849 du code civil
90 Article 1848 du code civil
91 106 ème
congrès des notaires, couple et patrimoine le défi de la vie à deux, 2010
92 Janine Revel, Professeur à l’Université de Paris Ouest, droit des sociétés et régimes matrimoniaux, ed. Dalloz/ 106 ème congrès des notaires 2010, couple et patrimoine les défis de la vie à 2/ Janine Revel, les régimes Matrimoniaux ed. Dalloz / Cours de cassation, 1 ère chambre civile 24 novembre 1987 /G. Champenois, Defresnois 1988 art. 34289
93 cf. Chapitre 1, III, B. Abus de droit
B. La SCI et le couple marié
a. Etude par catégorie de biens immobiliers
- La résidence principale et les résidences secondaires
L’investissement en SCI dans les couples mariés est en principe déconseillé et cela peu importe le régime matrimonial. Il convient de rappeler que les droits théoriques du conjoint survivant sont importants au niveau civil (1/4 en pleine propriété ou 100% de l’usufruit de la succession) et surtout qu’aujourd’hui, le conjoint bénéficie d’une exonération de droits de succession ainsi que de possibilités avantageuses sur la résidence principale du couple. 94
La doctrine notariale ne justifie la constitution d’une SCI pour une résidence secondaire que pour un objectif de transmission à long terme. De plus si la SCI loue en meublé, il ne faut pas oublier les conséquences fiscales :
assujettissement à l’Impôt sur les Sociétés et taxation au régime des plus-values professionnelles.
- Immeubles de rapport
C’est dans l’immobilier de rapport que la SCI dans un couple marié va assurer la plénitude de son mécanisme. Concernant les locaux professionnels, la SCI permettra de nommer un gérant unique et donc d’acquérir une certaine autonomie à l’entrepreneur. La SCI poursuivra également un objectif de protection du patrimoine privé. 95
Dans l’immobilier locatif, la transmission constitue le principal fondement de la création d’une SCI entre personnes mariées. 96
La SCI est également conseillée pour les couples en séparation de bien afin d’éviter les effets de l’indivision. 97 Enfin la SCI d’indivisaires permettra la mise en réserve de certains revenus pour certains objectifs comme par exemple la réalisation de futurs travaux.
b. Etude selon le régime matrimonial
- Régimes séparatistes
94 Cf. ci-après
95 Pour plus de précision nous vous renverrons au chapitre 3 traitant de l’immobilier professionnel
96 cf. section sur la transmission
97 cf. section sur la gestion de l’indivision
Si le bien apporté est personnel, les parts de SCI conservent ce caractère et donc seront propre. Seul le logement de la famille viendra apporter une limite à ce caractère personnel, en effet l’un des époux ne pourra disposer « l’un sans l’autre » du logement de la famille. 98
- Régimes de communauté de biens
Concernant les biens propres, il n’y a pas de précisions à apporter, le principe étant la libre gestion des biens et les précisions effectuées, en particulier pour le logement de la famille, pour les régimes séparatistes sont applicables. Les fruits et revenus de ses biens seront communs. 99
S’il s’agit d’un bien commun, la simple information du conjoint ne suffit pas pour apporter un bien commun, l’accord du conjoint est indispensable.
Le conjoint, à condition d’apport d’un bien commun, aura droit à la revendication de son caractère d’associé et cette qualité ne pourra lui être refusée. Néanmoins, si l’apport est déjà réalisé, il peut être soumis à une clause d’agrément. Si le conjoint n’a pas donné son accord, il pourra agir en nullité (délai de 2 ans ou 1 an s’il s’agit du logement de la famille). Le conjoint peut renoncer de façon express à ce droit.
c. Effets civils et fiscaux de la détention sous forme de SCI dans le couple marié
Si au niveau du droit fiscal, la situation d’une détention en direct et par le biais d’une SCI peut être très proche dans la plupart des cas, la situation civile diffère grandement et en particulier avec la perte de certains avantages.

References: in fine
in fine
In fine
in fine
in fine
in fine
in fine
in fine
 Art. 1872
 l'article 815
 Art. 815
 Art. 815
 Art. 815
 art. 34289