Source: https://www.hcdn.gob.ar/proyectos/proyecto.jsp?exp=1381-D-2019
Timestamp: 2019-07-15 20:32:30+00:00

Document:
Expediente 1381-D-2019
Sumario: SUSPENSION DE EJECUCIONES HIPOTECARIAS, POR EL TERMINO DE 180 DIAS, PARA VIVIENDA UNICA.
Art. 1: Art. 1.- Suspéndanse por el plazo de 180 días las ejecuciones hipotecarias que tengan por objeto el remate de la vivienda única y familiar en virtud de las operaciones de crédito para vivienda de capital actualizable, otorgados por entidades financieras en aplicación de las leyes 25.827 (UVA) y 27.271 (UVI), Decreto 902/2012, y sus reglamentaciones y modificaciones posteriores.
Venimos a presentar un proyecto de ley para proteger a quienes han accedido a las operaciones de crédito para vivienda de capital actualizable, otorgados por entidades financieras en aplicación de las leyes 25.827 (UVA) y 27.271 (UVI), Decreto 902/2012, que que se vieron atractivos por una inflaciòn en baja prometida por el Gobierno de turno y expectativas de crecimiento que no fueron tales.
Estos préstamos se ajustan por Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs), una unidad de medida creada por el Banco Central de la República Argentina con el fin de fomentar el tan ansiado crédito hipotecario, en donde la deuda queda fijada en Uvas, mientras que la tasa contratada queda fija a lo largo de la vida del préstamo.
La Unidad de Valor Adquisitivo equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado de vivienda. El valor se actualiza diariamente en función a la variación del CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), basado en el índice de precios al consumidor. Es decir, es un coeficiente que ajusta las cuotas y el capital del crédito hipotecario con la inflación, a la que se le suma una tasa nominal anual fija que varía entre el 3,5% al 11,5% para clientes, según cada tipo de banco.
En el último año, la unidad de valor adquisitivo con la que se ajustan los créditos indexados valía el 31 de diciembre de 2018 $ 31.06, mientras que a comienzos del mismo año era de $ 21.15, mientras el UVA se encareció un 46,9 %, el índice salarial del INDEC hasta octubre de 2018 aumentó un 26,2 % anual. Como corolario de ello, hay personas cuyo monto de cuota aumentó más de un 60 % (sesenta por ciento) sólo en el último año, habiendo casos que, si bien cumplen con la cuota dispuesta por el banco contratante, deben acudir a ayuda familiar para poder llegar a fin de mes, privándose desde hace tiempo de destinar dinero a educación, salud, necesidades básicas por mantener el pago del anhelado “techo propio”.
Entendemos que en el presente se han violado, entre otros, los arts. 4; 8 bis; 37 inc. B; 38 y 39 de la ley 24240 de defensa al consumidor; arts. 9 (buena fe), 1011 (contratos de larga
duración); 1091 (imprevisión) del Código en lo Civil y Comercial de la Nación, entre otros.
Las garantías al usuario y consumidor encuentran tutela constitucional en virtud de los arts. 42 y 43 de la Constitución Nacional. Por su parte, el art. 3º de la ley 24.240 (Adla, LIII-D, 4125), tiene puesta como regla de interpretación que en caso de duda se estará siempre a la interpretación más favorable al consumidor, y bajo la óptica de estas disposiciones deben analizarse las condiciones impuestas.
Además, ha de tenerse en cuenta que el hecho de que las actividades bancarias posean legislación específica no obsta a la aplicación de ley 24240, pues la tutela del consumidor resulta un principio rector del ordenamiento. Dentro de las normas que hablan de una relación de consumo en nuestro Código en lo Civil y Comercial abarcan al consumidor (art. 1092); el contrato de consumo (art. 1093), interpretación y prelación normativa (art. 1094) e interpretación del contrato de consumo (art. 1095). Por su parte los artículos 1096 a 1099 que dan cuenta de la formación del consentimiento, expresamente veda aquellas cláusulas que importan un abuso del derecho o que nieguen al consumidor un trato equitativo y digno.
El artículo 1118 del CCCN expresamente prevé que “...las claúsulas incorporadas a un contrato de consumo pueden ser declaradas abusivas aun cuando sean negociadas individualmente o aprobadas expresamente por el consumidor...” y los artículos subsiguientes rezan en detalle que es considerada abusiva cuando la misma tiene por efecto causar un desequilibrio significativo entre los derechos y las obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor, situación que expresamente se da entre todos los tomadores de créditos UVA y los Bancos contratantes.
Regresando al artículo 1091 del CCCN su redacción es una clara protección para los intereses de consumidores, el artículo dispone que “Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente,
o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han sido conferidos derechos, o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su álea propia.” Entre los requisitos para la aplicación de este artículo se exige una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del acto sobrevenida por causas ajenas a las partes, suceso que sale del curso normal y ordinario de las cosas, imprevisible, extraño y sobreviniente, y tanto la doctrina como la jurisprudencia la consideró cumplida en los procesos inflacionarios de 1975; 1981, 1989 y 2001; se exige además que provoque una excesiva onerosidad de la prestación a cargo del deudor, que también se da en este tipo de casos, representada en un notable desequilibrio. Un aumento anual promedio de 50 % en las cuotas y capital de los créditos representa un notable desequilibrio entre las partes, y hasta un enriquecimiento ilícito por parte de las entidades bancarias, además de representar intereses usurarios.
Cabe agregar que, reconociendo por parte de la entidad bancaria que el importe a pagar SUPERA en determinado porcentaje, el valor de la cuota que resultaría de haber aplicado al préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios ("CVS") desde el desembolso, ofreciendo consecuentemente, la opción de extender el plazo originariamente previsto.
Lo cierto es que, este ofrecimiento en la extensión del plazo permite la disminución mínima el valor de la cuota mensual, produciéndose de esta forma que a los pocos meses se estaría en iguales o peores condiciones. Se trata de un beneficio ficticio que tiene por efecto extender la obligación en el tiempo, sin beneficio alguno, no siendo una solución viable a nuestro reclamo. Solo disimulará el problema que se agrava cada día, arrastrando a recortes salvajes en la calidad de vida de las familias.
Resulta así, de imprescindible abordaje de manera urgente de todas las cuestiones involucradas en la presente situación de emergencia, preservando una posición equilibrada que contemple las necesidades, y de respeto a los derechos individuales.
También debe recordarse las normas dictadas por el Banco Central para protección de los usuarios de servicios financieros, entre ellas la Comunicación “A” 5460 del Banco Central de la República Argentina de fecha 19 de julio de 2013 dispone sobre la
configuración de una cláusula abusiva que “...2.3.8.4. Impongan obstáculos onerosos para el ejercicio efectivo de los derechos de usuario de servicios financieros. 2.3.8.5. Coloquen al usuario de servicios financieros en una situación desventajosa o desigual con el sujeto obligado...”.
Por su parte, y puntualmente en lo que concierne al derecho a la vivienda, entendemos que el fundamento de un crédito hipotecario debe basarse en la solidaridad y protección a la vivienda, no meramente como un negocio entre privados, porque también es responsabilidad del Estado garantizar vivienda digna a sus ciudadanos conforme art. 14 bis de la Constitución Nacional. Asimismo, el el párrafo 1 del artículo 11 del Pacto de Derechos Económicos Sociales y Culturales, que goza de jerarquía constitucional por arbitrio del art. 75 inc. 22 de la Constitución Nacional, expresamente prevé el derecho humano fundamental de toda persona a tener una vivienda adecuada, los Estados Partes "reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia". Reconocido de este modo, el derecho humano a una vivienda adecuada, tiene una importancia fundamental para el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales. A efectos supervisar el cumplimiento de este pacto y de las obligaciones que de él surgen para el Estado se creó el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales quien en su sexto período de sesiones ya en el año 1991, dictó la Observación general Nº 4, acerca del derecho a una vivienda adecuada; en su punto sexto expresamente señala que el derecho a una vivienda adecuada se aplica a todos, independientemente de la edad, la situación económica, la afiliación de grupo o de otra índole, la posición social o de cualquier otro de esos factores. En particular, el disfrute de este derecho no debe estar sujeto, según el párrafo 2 del artículo 2 del Pacto, a ninguna forma de discriminación.
En su punto séptimo señala que “...En opinión del Comité, el derecho a la vivienda no se debe interpretar en un sentido estricto o restrictivo que lo equipare, por ejemplo, con el cobijo que resulta del mero hecho de tener un tejado por encima de la cabeza o lo considere exclusivamente como una comodidad. Debe considerarse más bien como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad en alguna parte. Y así debe ser por lo menos por dos razones. En primer lugar, el derecho a la vivienda está vinculado por entero a
otros derechos humanos y a los principios fundamentales que sirven de premisas al Pacto. Así pues, "la dignidad inherente a la persona humana", de la que se dice que se derivan los derechos del Pacto, exige que el término "vivienda" se interprete en un sentido que tenga en cuenta otras diversas consideraciones, y principalmente que el derecho a la vivienda se debe garantizar a todos, sean cuales fueren sus ingresos o su acceso a recursos económicos. En segundo lugar, la referencia que figura en el párrafo 1 del artículo 11 no se debe entender en sentido de vivienda a secas, sino de vivienda adecuada. Como han reconocido la Comisión de Asentamientos Humanos y la Estrategia Mundial de Vivienda hasta el Año 2000 en su párrafo 5: "el concepto de "vivienda adecuada"... significa disponer de un lugar donde poderse aislar si se desea, espacio adecuado, seguridad adecuada, iluminación y ventilación adecuadas, una infraestructura básica adecuada y una situación adecuada en relación con el trabajo y los servicios básicos, todo ello a un costo razonable". Entre esos aspectos figuran los siguientes: “...Seguridad jurídica de la tenencia; gastos soportables. Los gastos personales o del hogar que entraña la vivienda deberían ser de un nivel que no impidiera ni comprometiera el logro y la satisfacción de otras necesidades básicas. Los Estados Partes deberían adoptar medidas para garantizar que el porcentaje de los gastos de vivienda sean, en general, conmensurados con los niveles de ingreso. Los Estados Partes deberían crear subsidios de vivienda para los que no pueden costearse una vivienda, así como formas y niveles de financiación que correspondan adecuadamente a las necesidades de vivienda. De conformidad con el principio de la posibilidad de costear la vivienda, se debería proteger por medios adecuados a los inquilinos contra niveles o aumentos desproporcionados de los alquileres. (...)”.- El comité entiende, en el punto nro. 18 que las instancias de desahucios forzados son prima facie incompatibles con los requisitos del Pacto y sólo podrían justificarse en las circunstancias más excepcionales y de conformidad con los principios pertinentes del derecho internacional.
En base a todo lo expuesto, creemos necesario e inminente arbitrar todos los medios necesarios para proteger a las familias que confiaron en el sueño de la casa propia a este tipo de créditos hipotecarios, que ya se encuentran agobiadas por una inflación que superó los índices históricos de los últimos 27 años, el excesivo costo de los servicios públicos
y los índices salariales que no acompañaron dichos aumentos, en un escenario de imprevisibilidad e inestabilidad económica que pareciera no tener rumbo alguno.
Es por ello que pido a mis pares el acompañamiento del presente proyecto de Ley.

References: artículo 1118
 artículo 1091
 resolución 
 artículo 11
 artículo 2
 artículo 11