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Timestamp: 2016-05-31 19:53:02+00:00

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Direito de Superf�cie e o Novo C�digo Civil - Gerson Lucateli Gabina - JurisWay
JurisWayBusca Direito de Superf�cie e o Novo C�digo Civil	JurisWay Sala dos Doutrinadores Monografias Direito Imobili�rio Indique este texto a seus amigos Autoria:
Gerson Lucateli Gabina Sou formado em direito pela Universidade da Cidade, estabelecida no Rio de Janeiro, p�s graduado em direito Notarial e Registral pela Universidade Gama Filho-RJ, atuo profissionalmente no 7� Servi�o Registral da Cidade do Rio de Janeiro-RJ.envie um e-mail para este autor
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O projeto do C�digo Civil de 2002, que se encontra vigente desde 11 de janeiro de 2003 em seus artigos 1369 usque 1377, vem nos brindar com um importante instituto denominado de “Direito de Superf�cie”. N�o se trata de um direito novo, pois � de nosso conhecimento que tal direito foi extinto do ordenamento jur�dico brasileiro pela Lei n� 1257 de 29 de setembro de 1864, e n�o reinserido no C�digo Civil de 1916, embora houvesse a tentativa de reinseri-lo no anteprojeto de c�digo civil de 1963, traduzido por Orlando Gomes, mas que n�o obtivera �xito devido o mesmo n�o ter entrado em vigor. O retorno do Direito de Superf�cie em nossa legisla��o, na verdade ocorreu atrav�s da Lei Federal n� 10.257/2001 – Estatuto da Cidade do Rio de Janeiro, em seus artigos 21 usque 24, mas direcionados apenas a territoriedade urbana, n�o fazendo men��o a zona rural.
O Instituto do Direito de Superf�cie o qual podemos dizer que � o uso de propriedade alheia por terceiro para exercer atividade de edifica��o ou plantio, voltado para o Direito Imobili�rio, ocupar� uma importante posi��o no ordenamento jur�dico brasileiro, pois concorrer� para a melhor utiliza��o econ�mica e social dos im�veis urbanos e rurais. � importante salientar que n�o estamos diante de uma novidade jur�dica, pois tal direito consagrado na legisla��o portuguesa, foi aplicado no Brasil Col�nia e ainda consta-nos que ap�s a independ�ncia nacional continuou vigente por meio de decreto do Imperador D. Pedro I. Sua origem � do Direito Romano, que a princ�pio foi tratado como v�nculo obrigacional o qual a posteriori consolidou-se como direito real.
A escolha do Direito de Superf�cie como objeto desta monografia se deu ao car�ter inovador do tema, e principalmente, � possibilidade de utiliz�-lo como instrumento para atingir-se o uso adequado do solo urbano ou rural. � de suma import�ncia falarmos na fun��o social da propriedade, pois com o Direito de Superf�cie o Poder P�blico ter� mais um instrumento que o possibilite a consecu��o de seus fins em atender �s necessidades p�blicas e promover o bem-estar social.
O tema trata de obra sobre o direito imobili�rio, que vem a versar sobre a propriedade do pr�dio, planta��o ou obra, destacada da propriedade do solo ou subsolo. Trata-se ainda de uma nova modalidade de propriedade (direito real resol�vel) de ampl�ssima aplica��o no mercado imobili�rio seja tratando-se de im�veis urbanos ou rurais; uma nova forma de plantar, construir pr�dios, shoppings, hot�is, parques, estacionamentos subterr�neos etc.
� necess�rio dizer que embora j� existisse o direito de superf�cie, o mesmo voltou a ter relevante import�ncia em nosso cen�rio jur�dico, pois atingir� os neg�cios jur�dicos e a vida de milh�es de pessoas em nosso Pa�s, tendo assim que prontamente completarmos o seu sentido jur�dico, respeitando-se o conceito do instituto a ele relativo, para evitarmos que se desvirtua.
O assunto ser� abordado e traduzido no que se refere a sua aplicabilidade, funcionamento, vantagens, solu��es de problemas sociais e econ�micos e de sua extin��o por findar o contrato superfici�rio ou por n�o cumprimento do mesmo. Ser� um trabalho feito com clareza e confian�a para que possa ser de total entendimento a todos os interessados, seja do meio jur�dico ou n�o.
No��es Hist�ricas
1.1- Origem e Desenvolvimento do Direito de Superf�cie.
O instituto da Superf�cie tem a sua origem no direito romano, no per�odo classificado como “romano-hel�nico”, o qual se deu atrav�s de arrendamentos de longo prazo, vale dizer os locatio conductio rei , quando ent�o passou a se admitir a possibilidade de coexistirem em separados, a propriedade do solo da propriedade das constru��es, ainda que por for�a de direito tempor�rio e resol�vel por parte do propriet�rio do im�vel em favor de terceiro. Os romanos n�o tinham entendimento acerca de coisas incorp�reas, apenas tinham o seu intelecto voltado para tudo que podia ser tocado e apreendido, ou seja, do que era material, sem fazer a distin��o entre a coisa e o direito que sobre ela recaia, n�o concebendo assim a propriedade como um poder sobre as coisas, pois tal poder se achava englobado no chamado potestas do paterfamilias sobre tudo quanto estivesse a ele sujeito, como por exemplo, a sua mulher, filhos e coisas, a at� mesmo a �poca, os escravos. Passados alguns s�culos, por for�a de se tornar uma pot�ncia mercantilista, � que o direito romano apresenta uma evolu��o consider�vel, havendo o desmembramento da antiga potestas do paterfamilias sobre as coisas tidas como materiais (corp�reas). Pontes de Miranda[1] afirma que “a conjectura das coisas incorp�reas ainda estava h� s�culos por ser concebida pelos romanos, pois estes, s� reconheciam as coisas materiais”, afirmando at� que as servid�es v�m do mais antigo direito romano. Podemos assim concluir a observa��o feita pelo jurista, pois no direito conhecido como cl�ssico de Roma, anterior ao direito p�s-cl�ssico ou romano-hel�nico, vigorou absolutamente a regra de superf�cies solo cedit, for�a pelo qual tudo que era plantado ou edificado no solo a ele se integrava e conseq�entemente ao seu dono pertencia, n�o podendo de forma alguma ser objeto de aliena��o em separado, apenas juntamente com o solo. Linhas � frente com o envolver do tempo, quando ent�o j� se admitida pelos romanos a exist�ncia de direitos referindo-se a coisas incorp�reas, � que o car�ter absoluto diminuiu o seu poder e o dom�nio passou a sofrer certas limita��es em sua plenitude, pois veio o surgimento das servid�es, usufruto e uso, admitindo-se assim o iura in re aliena. Os romanos mesmo assim com a evolu��o dos tempos atrav�s do aparecimento dos institutos j� mencionados, apresentaram resist�ncia, n�o admitindo a separa��o da propriedade do solo e as constru��es ou planta��es que ali acrescia, mas com a necessidade de fixar pessoas nas terras para manter o dom�nio pleno, passou a arrend�-las a particulares por meio do instituto ius in agro vectigali ou ager vectigalis, que seria uma esp�cie de arrendamento perp�tuo ou podendo ser acordado entre as partes um prazo de cem anos ou mais, mediante um pagamento de c�non anual (esp�cie de foro anual pago pelo enfiteuta ao senhor direto do pr�dio aforado).
A finalidade do arrendamento era solucionar o problema do plantio e do cultivo de imensas glebas de terras, vindo at� os latifundi�rios a arrendarem suas propriedades para que pudessem ampliar a forma de ocupa��o e do cultivo de suas terras, nos moldes dos arrendamentos praticados pelo Estado e outras pessoas jur�dicas. Esses arrendamentos a princ�pio foram concedidos a longo prazo, e vieram por vezes a serem perp�tuo, com a imposi��o em contrapartida de que o arrendat�rio se obrigava a construir em terreno locado e a pagar o c�non anual (solarium) ou uma quantia �nica pela loca��o do solo, n�o tendo assim mais do que o uso e a frui��o da edifica��o, sem ser consideras opini�es em contr�rio ao princ�pio da acess�o, ou seja, de que superf�cies solo cedit. A rigidez de princ�pios adotados pelos romanos, o qual tudo que ao solo se acrescia ou incorporasse a este pertencia por acess�o ao propriet�rio, se tornou inconveniente na medida em que cresciam as cidades e se desenvolviam as obras p�blicas, reduzindo-se o solo romano a propriedade de corpora��es de uns poucos particulares, havendo assim a necessidade de se adequar as condi��es econ�micas da �poca. Ap�s todo esse desenvolvimento, a superf�cie tornou-se direito justinianeu um direito real de uso e frui��o sobre edif�cio constru�do em terreno de terceiro, caracterizando um direito alien�vel e transmiss�vel aos herdeiros.
Registre-se, pois que, embora os romanos tenham formalmente preservado a inteireza do princ�pio de que tudo o que a propriedade era acrescido ou nela era incorporado vinha a esta pertencer por acess�o ao propriet�rio, foi mitigado pela necessidade da adapta��o �s condi��es sociais dos novos tempos vividos � �poca pelos romanos, surgindo ent�o o Direito de Superf�cie.
1.2- Constitui��o do Direito de Superf�cie no Direito Romano.
A aquisi��o do Direito de Superf�cie, no direito romano decorria em fun��o de um contrato celebrado entre as partes interessadas, bem como por heran�a ou legado. Por contrato originava-se na compra e venda se o pre�o pago fosse de uma s� vez; caracterizava-se loca��o se porventura fosse pactuado o solarium ou pensio como paga, podendo ser acordado o pagamento mensal ou anual; se fosse alienado gratuitamente poderia se falar em doa��o, embora poder�amos at� confundir com o comodato, apesar de se tratar de direito real, o qual desvirtua totalmente deste. Entendia-se tamb�m a possibilidade de aquisi��o por adjudica��o. Para o direito moderno, podemos dizer que o Direito de Superf�cie se constitui mediante contrato feito por instrumento p�blico, que s� surtir� efeito devidamente registrado no Cart�rio de Registro de Im�veis competente, o qual atualmente chamamos de servi�o registral.
Entendemos que de acordo com os princ�pios gerais, s� poder� constituir o Direito de Superf�cie o propriet�rio do im�vel, devido ningu�m poder dispor de algo que n�o lhe pertence. Em se tratando de condom�nio s� se poder� constituir tal direito com a anu�ncia de todos, pois cada um s� det�m apenas uma fra��o ideal, isso �, n�o localiz�vel no espa�o. A doutrina tem not�cia da possibilidade da constitui��o do Direito de Superf�cie por usucapi�o, mas n�o conseguimos vislumbrar como se ensejar� esse direito, a n�o ser no tocante � propriedade separada superfici�ria, mas quando se desce do abstrato ao concreto � que surgem estas dificuldades, pois n�o podemos imaginar uma posse circunscrita � constru��o sem necessariamente consider�-la abrangente do solo sobre o qual est� edificada. MESSINEO, que admite o usucapi�o neste caso faz uma ressalva: “Tuttavia, � possibile Che il possesso ocorrente presenti il carattere dell’equivocit�, potendo non-apparire certo, se il possesso investa la costruzione, come separata dal suolo secondo � necess�rio.”[2] O que entendemos da situa��o constatada pelo autor mencionado, � que normalmente acontece de se ter a consuma��o de um usucapi�o alcan�ando a coisa superfici�ria e o solo, n�o caracterizando assim aquisi��o de Direito de Superf�cie. Segundo a maior parte da doutrina, o direito de superf�cie por ser constitu�do por ato inter vivos ou mortis causa. 1.3- A Superf�cie no Direito Antigo, Contempor�neo e Brasileiro.
O Direito de Superf�cie no per�odo denominado pela Doutrina de “Direito Interm�dio”, teve grande desenvolvimento em virtude do direito germ�nico, que vinha a atribuir um grau maior ao trabalho do construtor do que o direito relativo � propriedade do solo, pois tamb�m existia um grande interesse por parte da igreja em legitimar constru��es feitas sobre os terrenos de propriedade eclesi�stica. Concluindo assim que o direito can�nico deu uma enorme aplica��o � superf�cie e seu desenvolvimento, ao contr�rio dos povos b�rbaros, n�mades que eram e conseq�entemente n�o se prendiam a terra, chegavam, faziam suas planta��es, e ap�s fazer a colheita vinham a abandon�-las, e devido a essa passageira ocupa��o, tornava a terra livre, e a constru��o feita em palha, madeira ou material similar, n�o tirava a sua qualidade de coisa m�vel, n�o podia assim surgir a regra de superf�cies solo cedit, pois esta se resume numa propriedade privada e numa propriedade estatal do solo, a qual podemos reportar com rela��o a uma constru��o, mais ou menos est�vel, n�o se pressupondo assim a acess�o do acess�rio ao solo. O direito germ�nico entendia que im�vel era somente a terra nua, sendo tudo o mais bem m�vel, n�o tendo assim a incorpora��o por acess�o campo de aplica��o. Somente quando o direito romano foi recepcionado pelo direito germ�nico � que foi admitido o princ�pio de que a constru��o faria parte integrante do solo, surgindo em muitos estatutos e costumes it�licos a admiss�o da propriedade separada de constru��es e planta��es, durando este entendimento at� a Revolu��o Francesa, quando devido aos abusos cometidos pelos senhores feudais, como por exemplo a escravid�o dos homens a terra e os altos pre�os dos censos que eram obrigados a suportarem pelo uso da superf�cie caracterizado pelo instituto da enfiteuse, � que foi restaurado a unidade da propriedade na pessoa do propriet�rio do solo, ou seja, superf�cies solo cedit, orienta��o esta seguida pela primeira grande codifica��o da �poca, ou seja, o C�digo Civil Franc�s, promulgado no ano de 1804, n�o sendo admitida tamb�m em outros c�digos em seus textos o direito de superf�cie, salvo a exce��o que fora o C�digo Civil Austr�aco de 1811, que aplicava a superf�cie �s constru��es bem como �s planta��es. Com a promulga��o do C�digo Civil Alem�o, ap�s o ano de 1896, o instituto da superf�cie surgiu como direito real e limitado �s edifica��es, o qual foi seguido em 1907 pelo C�digo Civil Su��o com a referida limita��o, indo mais � frente o C�digo Civil Chin�s[3], que ao se referir a este instituto expressou ser o superfici�rio propriet�rio das constru��es e outras obras que porventura viessem a realizar. No Brasil encontra-se registro de que enquanto col�nia de Portugal, o direito de superf�cie vigorou at� o advento da lei publicada em 20 de outubro de 1823[4], e que mesmo ap�s a proclama��o da independ�ncia pol�tica em 1822, e por falta de legisla��o pr�pria, a Assembl�ia constituinte, atrav�s da Lei de 20.10.1823, determinou que continuasse a vigorar no Brasil as Ordena��es Filipinas, de Portugal, embora alteradas por leis e decretos esparsos, at� que viesse a ser elaborado o C�digo Civil Brasileiro, raz�o pela qual o direito de superf�cie continuou a viger no direito p�trio, se extinguindo em 24 de setembro de 1864, por for�a da Lei 1237, ocasi�o em que houve a necessidade de se substituir a codifica��o estrangeira – Ordena��es Filipinas, o qual os juristas que se encarregaram da elabora��o do projeto de c�digo civil, n�o vieram a incluir a superf�cie no elenco dos direitos reais. 1.4- Natureza e objeto do direito de superf�cie.
O direito de superf�cie nasceu do agri publici, o qual visava permitir o plantio em terras p�blicas, evoluindo para o direito privado como rela��o obrigacional, onde o superfici�rio tinha � �poca, apenas uma a��o pessoal contra o propriet�rio do solo. A rela��o jur�dica, na verdade, nasceu da loca��o do solo, e embora tinha um car�ter muito amplo, era pura rela��o pessoal, pois a vontade do construtor visava apenas a obten��o da propriedade da constru��o que esbarrava no conceito do superf�cies solo cedit. Somente o Pretor poderia organizar esta rela��o an�mala, e o fez o decreto pretor, concedendo o interdito e, a partir de ent�o, a a��o real. Muito embora a vontade do construtor era sempre obter a propriedade separada da constru��o, o direito de superf�cie tomou o aspecto de direito real a partir de ent�o.
Assim era tamanha a extens�o intr�nseca deste direito real, que alguns escritores consideravam uma verdadeira anomalia jur�dica. O direito de superf�cie derrogava a lei da acess�o de coisa m�vel � im�vel, a qual era considerada pelo direito romano regra geral, revogando assim os efeitos do superf�cies solo cedit.
V�rias foram as controv�rsias surgidas com rela��o ao que se concerne poder a planta��o assim como a constru��o, serem objeto de direito superfici�rio, pois v�rias doutrinas discordavam, devido as constru��es da �poca utilizarem material que facilmente se removiam, podendo at� mesmo falar em vida pr�pria; enquanto que as planta��es n�o poderiam ser removidas sem serem totalmente destru�das, pois dependiam do solo a que acediam, para sobreviver, n�o tendo assim vida pr�pria. Cap�tulo II
O Direito de Superf�cie
Em fun��o do direito positivo considerado e da posi��o do instituto no ordenamento, ter-se-� uma varia��o �bvia na conceitua��o do mesmo, mas antes de conceituar o direito de superf�cie, � preciso delimitar claramente o que � superf�cie na linguagem coloquial; superf�cie � a camada mais superficial do solo. N�o obstante, no sentido jur�dico tradicional, proveniente do Direito Romano, superf�cie � tudo o que est� acima do solo que aflora deste. Para a doutrina civilista, de um modo geral, a superf�cie consiste no direito real de construir, assentar qualquer obra, ou plantar em solo de outrem. Entretanto, pode-se dizer que, hodiernamente, o instituto tem outros contornos n�o referidos na conceitua��o gen�rica supracitada; assim sendo, o ilustre Professor Ricardo Pereira Lira[5] prop�e um conceito amplo, qual seja: “... o direito de superf�cie � direito real aut�nomo, tempor�rio ou perp�tuo, de fazer e manter constru��o ou planta��o sobre ou sob terreno alheio; � a propriedade -separada do solo - dessa constru��o ou planta��o, bem como � a propriedade decorrente da aquisi��o feita ao dono do solo de constru��o ou planta��o nele j� existente.”
De outra forma, o Dr. Jos� Guilherme Braga Teixeira[6] prop�e o seguinte conceito para superf�cie a ser adotada no Brasil: “Direito real de construir ou plantar em terreno alheio, por prazo determinado, sendo a propriedade da constru��o ou da planta��o pertencente, em car�ter resol�vel ao superfici�rio, distinta da propriedade do solo”.
Segundo Cl�vis Bevil�qua:[7] “O direito de superf�cie consiste no direito real de construir qualquer obra, ou plantar em solo de outrem”.
J�, Washington de Barros Monteiro:[8] “O direito de superf�cie consiste no direito de construir, assentar qualquer obra, ou de plantar em solo de outrem”.
E, Orlando Gomes:[9] “O direito de superf�cie � o direito real de ter uma constru��o ou planta��o em solo alheio”.
Mas para, Carlos Maximiliano[10] o concebe como: “Um direito real consistente em ter edif�cio pr�prio ou planta��es sobre terreno alheio”.
Em tempo, Wilson de Sousa Campos Batalha:[11] “O direito de superf�cie � o direito real de ter planta��es (plantio), fazer semeaduras (satio), edif�cio (inaedificatio), em terreno de propriedade alheia”.
2.2- Da Natureza Jur�dica.
No que se refere ao posicionamento da superf�cie no ordenamento jur�dico, os autores n�o se mostram concordes no que concerne � natureza jur�dica do direito de superf�cie. � poss�vel identificar tr�s correntes mais importantes na doutrina: a da tese unitarista (grifo nosso) que equipara o direito de superf�cie a diversos outros institutos do Direito Civil, entretanto, a superf�cie tem matizes pr�prias e tra�os distintivos evidentes dos institutos, como o arrendamento, a enfiteuse, o usufruto, a servid�o, etc... que se ver� adiante sem a pretens�o de esgotar o tema, apenas citando evid�ncias a respeito.
Comparando-se a superf�cie ao arrendamento, por exemplo, confronta-se o car�ter real daquela com o obrigacional deste, tornando-se o superfici�rio propriet�rio da constru��o ou planta��o pagando ou n�o uma renda ao dominus soli. No arrendamento, o pagamento de uma renda peri�dica � caracter�stica do instituto, sendo que o arrendat�rio jamais se tornar� propriet�rio. Al�m disso, a onerosidade � car�ter essencial do arrendamento e � opcional no direito de superf�cie.
Do mesmo modo em rela��o � enfiteuse, instituto contempor�neo � superf�cie, h� que se ressaltar as diferen�as evidentes. A remunera��o na superf�cie � opcional, enquanto na enfiteuse � caracter�stica do instituto o pagamento do “foro” sob pena de comisso e, conseq�entemente, extin��o da mesma. Ademais, n�o se confere ao foreiro a propriedade dos bens enfit�uticos, tendo ele, entretanto, o direito de resgate que n�o se observa na superf�cie. Pode-se dizer que a enfiteuse costuma ser utilizada para fins agr�colas e cultivo da terra, enquanto a superf�cie se presta tamb�m a constru��es de edif�cios.
Ainda existem outras diferen�as, como anota Artur Oscar de Oliveira Deda, in verbis: “As duas figuras jur�dicas diferenciam-se profundamente no tocante a extens�o dos direitos do superfici�rio e do enfiteuta, em rela��o ao solo. Enquanto aquele disp�e, apenas, do direito real limitado de gozo sobre o solo, o enfiteuta – conforme acentua Guilarte – tem das mais amplas faculdades de gozo sobre a totalidade do fundo, incluindo as coisas que est�o situadas sobre o pr�prio solo”.[12]
Com rela��o ao usufruto h� por sua vez evidente distin��o. O usufruto � constitu�do intuitu personae, � intransmiss�vel, sempre tempor�rio, extingui-se com a morte do usufrutu�rio e, al�m disso, este � obrigado a respeitar a subst�ncia da coisa J� a superf�cie � transmiss�vel inter vivos e causa mortis, o superfici�rio � propriet�rio, mesmo que resol�vel, podendo alterar a subst�ncia da res. Al�m disso, existem ordenamentos que conferem car�ter perp�tuo � superf�cie. No que se refere � servid�o, a mais clara distin��o � n�o ser esta alien�vel, diferentemente da superf�cie. Al�m do que, para que se constitua a servid�o h� necessidade de pr�dios distintos pertencentes a donos diversos (pr�dio dominante e serviente). E, finalmente, considerando-se a concess�o de direito real de uso, deve-se atentar para o fato de que nesta n�o h� o abrandamento do princ�pio superf�cies solo cedit, n�o se criando uma propriedade separada do solo como ocorre na superf�cie. Assim, ambos os institutos s�o direitos reais limitados, mas guardam suas peculiaridades. Note-se que o direito de superf�cie tem como caracter�stica b�sica a suspens�o, pelo prazo acordado, do efeito aquisitivo da acess�o para o dominus soli e a constitui��o de uma propriedade superfici�ria.
J� a tese dualista (grifo nosso), atribui ao superfici�rio a qualidade de titular do dom�nio �til, assumindo o propriet�rio do solo a condi��o de titular do dom�nio direto ou eminente. Esta posi��o sofreu in�meras cr�ticas, pois muitos doutrinadores entendem que a propriedade do superfici�rio n�o sofre limita��es que procedam dos direitos do dono do solo. Para J. Machado Carpenter, citado por Arditi[13], a doutrina do dom�nio dividido “� um equ�voco do ponto de vista jur�dico e uma monstruosidade do ponto de vista dogm�tico”.
A superf�cie como direito aut�nomo (grifo nosso), a constitui��o do direito de superf�cie consiste, na suspens�o, enquanto dure a concess�o do efeito aquisitivo da propriedade pela acess�o. Assim, deixa de vigorar o axioma superf�cies solo cedit e a regra geral de que o acess�rio segue o principal. Os doutrinadores que defendem a superf�cie com um direito real, imobili�rio limitado e aut�nomo, acreditam que a propriedade da superf�cie � algo isolado da propriedade do terreno, que inclusive, � concedida ao superfici�rio uma prote��o erga omnes sobre sua propriedade
Concluindo podemos dizer que a natureza jur�dica da superf�cie � de direito real imobili�rio, limitado e aut�nomo de manter, ou de fazer e manter constru��o ou planta��o em solo alheio conferindo ao titular (superfici�rio) a propriedade resol�vel da constru��o ou planta��o separada da propriedade do solo. Ser�, ainda, direito complexo se a constru��o ou planta��o n�o preexistirem no terreno, devendo ser realizadas pelo superfici�rio. 2.3- Da Constitui��o e Transmiss�o.
O Direito real de superf�cie constitui-se por contrato registrado no Registro de Im�veis competente, devendo ter a forma escrita, sendo neg�cio jur�dico solene. A extens�o e efeitos da superf�cie devem estar bem delimitados, no mesmo. Do mesmo modo devem-se ressaltar: os sujeitos da rela��o superfici�ria, ou seja, o propriet�rio do solo concedente, e o superfici�rio que exerce o direito ao uso do mesmo, com seus respectivos direitos e obriga��es. Note-se que h� possibilidade da superf�cie se constituir por cis�o: a propriedade separada superfici�ria, efeito da aliena��o que o dominus soli separadamente faz a outrem de constru��o j� existente, reservando-se a constru��o; ou efeito da aliena��o separada que o dominus soli faz a duas pessoas, transferindo a uma o solo, a outra a constru��o j� existente. H� de se notar que a plasticidade a que se refere o Dr. Ricardo Pereira Lira[14] deve-se ao fato da estrutura da rela��o superfici�ria poder partir de uma rela��o simples, evoluindo para uma rela��o complexa, ou ainda, nascer complexa como se v� na cis�o.
No testamento, o testador deixar� a superf�cie ao legat�rio e a propriedade do solo a outro legat�rio ou � universalidade dos herdeiros, exigindo-se assim o devido registro do formal de partilha no Cart�rio de Registro de Im�veis competente. H� autores que n�o entendem que o direito de superf�cie possa ser deixado em testamento, como no caso da professora Maria Helena Diniz, quando diz que: “imposs�vel ser� sua aquisi��o pela usucapi�o e por via testament�ria” (grifo nosso)[15]. Essa conclus�o � objeto de muito estudo e compreens�o, pois se o testamento � um ato de �ltima vontade do de cujus, e como vislumbramos anteriormente, a transfer�ncia do direito de superf�cie se dar� por ato inter vivos e causa mortis, e se o mesmo se encontrar devidamente registrado no Cart�rio de Registro de Im�veis competente, e se tamb�m no momento da morte do testador tal direito se encontrar em vigor, porque n�o ser contemplado o legat�rio constante do testamento. Se porventura o contrato superfici�rio na �poca do falecimento do testador n�o se encontrar em vigor, n�o surtir� efeito o testamento com rela��o �quele legat�rio. H� em favor deste entendimento o professor Paulo Roberto Benasse que diz: “O instituto do Direito Real de Superf�cie constitu�do atrav�s de escritura p�blica pode ser objeto de testamento (grifo nosso) respeitados os limites a ele atribu�dos, no que concerne ao direito de disposi��o de �ltima vontade”.[16]
Para que se configure a hip�tese de senten�a judicial como meio de constitui��o pode-se considerar as seguintes possibilidades, a t�tulo de exemplifica��o: o Minist�rio P�blico, mediante a��o civil p�blica, requerer a superf�cie compuls�ria tendo em vista o n�o cumprimento da fun��o social da propriedade por parte do propriet�rio, conforme artigo 5� inciso XXIII c/c artigo 170 inciso III da Constitui��o da Rep�blica Federativa do Brasil[17]; a Defensoria P�blica, na defesa do r�u turbador ou esbulhador, via pedido reconvencional, n�o vislumbrando assim causa justificativa para a prote��o possess�ria no caso de propriedades imobili�rias rurais que n�o cumpram sua fun��o social, sustentando-se assim a exist�ncia de necessidade social.
Quanto � aquisi��o por usucapi�o, h� na doutrina refer�ncia a esta possibilidade, embora rara. Recai a mesma, principalmente, sobre o usucapi�o ordin�rio, em raz�o de concess�o anterior a non domino. Neste caso, o concession�rio adquire a superf�cie caso conserve a posse pelo tempo necess�rio, na qualidade de superfici�rio, desde que esteja de boa f�. Contr�rio a este entendimento encontra-se o Dr. Ricardo Lyra que, n�o vislumbra esta possibilidade no campo pr�tico, com o seguinte questionamento: “Como imaginar, por exemplo, uma posse circunscrita � constru��o, sem necessariamente consider�-la abrangente do solo sobre o qual ela est� edificada?”. Acrescenta o renomado jurista, citando TRABUCCHI, que talvez se possa admitir esta possibilidade de constitui��o por meio de usucapi�o quando se trate de coisa superfic�ria sobre o solo p�blico, j� que a impossibilidade jur�dica de usucapir terras p�blicas tornaria in�cua a proje��o da posse sobre esse solo.
No que tange � transmiss�o, pode esta ocorrer pelo registro do contrato de cess�o em Cart�rio, ou por sucess�o heredit�ria (testamento ou heran�a universal). � not�rio que n�o h� que se falar em remunera��o ao propriet�rio do solo para que ocorra a cess�o. 2.4- Da Dura��o.
No que se refere a dura��o do contrato superfici�rio, no artigo 21 da Lei 10.257/2001[18], diz que poder� ser por tempo determinado ou indeterminado, j� no artigo 1369 do C�digo Civil[19], diz que s� poder� ser por tempo determinado o que dever� ser decidido de acordo com o entendimento do Ju�zo competente, mas desde j� podemos concluir que jamais ser� o direito de superf�cie perp�tuo, s� tempor�rio. No c�digo civil portugu�s de 1966, considerado um dos mais completos no que se refere ao direito de superf�cie, encontramos a possibilidade de o mesmo ser perp�tuo, preceituado no artigo 1524 do citado diploma[20]. 2.5- Da extin��o do direito de superf�cie.
2.5.1- Da Confus�o.
A confus�o no direito de superf�cie se dar� quando o propriet�rio da �rea em que se deu o contrato superfici�rio, se tornar propriet�rio do solo, ou a contr�rio sensu, podendo tamb�m ocorrer aquisi��o do solo e da superf�cie por terceira pessoa, ou seja, tornando-se propriet�rio do solo e da superf�cie uma mesma pessoa, extinguir-se-� o direito real resol�vel de superf�cie.
2.5.2- Do t�rmino.
Ao t�rmino do contrato ocorrer� a resolu��o, conforme preceituado nos artigos 1369 e 1374 do c�digo civil, e tamb�m pelo complemento da condi��o, devidamente atendidas sua finalidade e cumpridas as obriga��es contratuais.
2.5.3- Do n�o cumprimento do contrato.
Quando ocorrer de o superfici�rio der destina��o diversa ao que foi pactuado no contrato, ocorrer� a sua resolu��o, nos moldes previstos no artigo 1374 do C�digo Civil[21], aplicando-se o princ�pio geral do n�o cumprimento das condi��es pactuadas, salvo se n�o houver expressa previs�o da resolu��o no contrato. 2.5.4- Da rescis�o.
O contrato de superf�cie quando for acordado onerosamente, n�o poder� ser rescindido pelo inadimplemento da presta��o pactuada, mas se houver insolv�ncia por falta de adimplemento das presta��es, gerar� motivo para ser rescindido. Pode ainda ocorrer a rescis�o pela vontade do superfic�rio que poder� renunciar ao seu direito a qualquer tempo.
2.5.5- Do distrato.
Ocorrer� o distrato por mera liberalidade das partes, declarando extinta a superf�cie, que dever� ocorrer por escritura p�blica, ou seja, da mesma forma que fora contratada.
2.5.6- Da ren�ncia.
A ren�ncia deve ser expressa autorizando o cancelamento da superf�cie no Registro de Im�veis competente.
2.5.7- Da prescri��o.
No que se refere a prescri��o, encontra-se prevista no C�digo Civil italiano como causa de extin��o da superf�cie. Entretanto, a doutrina entende que o prazo para construir ou plantar � decadencial, e n�o prescricional. Assim extinguir-se-� a superf�cie por falta de objeto se n�o for exercido o direito de construir ou plantar. N�o h� tal previs�o no C�digo Civil Brasileiro.
2.5.8- Da desapropria��o e perecimento do objeto.
Quando a propriedade objeto de direito de superf�cie vem a ser desapropriada, extinguir-se-a a superf�cie, desde de que a desapropria��o n�o seja parcial, pois se assim for poder� remanescer o edif�cio ou planta��o. Quando se tratar de desapropria��o total do im�vel, a indeniza��o caber� ao propriet�rio concedente e ao superfici�rio, devendo-se analisar a hip�tese em concreto para o delineamento do direito correspondente a cada uma dessas partes, para a fixa��o do quantum indenizat�rio, conforme artigo 1376 do C�digo Civil[22].
No caso de haver o perecimento do objeto pactuado, considerado em rela��o ao solo, acarretar� a extin��o da superf�cie. Se porventura for em rela��o � coisa superfici�ria, a doutrina entende ser perfeitamente poss�vel que o superfici�rio venha a reconstruir o edif�cio ou no caso de planta��o fazer o replantio.
Em qualquer dos casos de extin��o do direito de superf�cie, o propriet�rio passar� a ter o dom�nio pleno sobre o terreno, constru��o ou planta��o, independentemente de indeniza��o, salvo se as partes houverem acordado o contr�rio. Tudo o que o superfici�rio vier a incorporar ao solo, via de regra, passar� a pertencer ao propriet�rio concedente, sem qualquer �nus, ap�s a extin��o da concess�o. Caber� a invers�o dessa regra se houver cl�usula expressa, tudo de conformidade com o artigo 1375 do C�digo Civil[23].
2.5.9- Da prote��o do Direito de Superf�cie.
Por se tratar de direito real (art.1225 do C.C.)[24], o superfici�rio como titular desse direito, goza das prerrogativas das a��es possess�rias, e neste sentido Teixeira (1993, p.84) diz caber, ao superfici�rio, as esp�cies de manuten��o e reintegra��o de posse, dada a oponibilidade erga omnes que integra o direito real[25].
Com a exist�ncia da planta��o ou da edifica��o, por ser seu propriet�rio, � dado ao concession�rio, superfici�rio, o exerc�cio das a��es petit�rias, tanto as reivindicat�rias (que visam reivindicar direitos que estejam sendo negados ou contrariados); como as negat�rias (que visam rechar�ar direitos que pretendam ter sobre o direito superfici�rio); e, as confess�rias (que visam a declara��o de direitos existentes em decorr�ncia da rela��o jur�dica existente).
Cabem, ainda, as cautelares auferidas ao propriet�rio em geral, como as de dano infecto, embargos de terceiro, de nuncia��o de obra nova, busca e apreens�o de coisas, interdito proibit�rio, manuten��o de posse etc.
H� entendimento tamb�m acerca da a��o de usucapi�o, do concession�rio contra o concedente, para haver-lhe a propriedade do solo, se este n�o cobrar o sol�rio ou pre�o pelo prazo de 20 anos. Segundo ao artigo 1370 do C�digo Civil[26], a concess�o da superf�cie poder� ser gratuita (grifo nosso), podendo assim concluir que a a��o de usucapi�o s� ter� fundamento se o contrato superfici�rio for oneroso, e o concedente deixar de cobrar por 20 anos o sol�rio ou pre�o, pois se o contr�rio ocorrer, caracterizar� o enriquecimento sem causa, devido n�o ter o propriet�rio por ser contrato gratuito o dever de cobran�a frente ao superfici�rio. A aquisi��o origin�ria por interm�dio de usucapi�o, se comprovados os seus requisitos espec�ficos, � em tese juridicamente poss�vel. O problema, na verdade, reside na circunst�ncia particularizada em cada caso apresentando sub judice, tendo-se em conta que, numa escala valorativa, o direito de superf�cie (limitado) vale menos em rela��o ao direito de propriedade (amplo). Por isso na quase totalidade das hip�teses, o possuidor fatalmente alegar� posse ad usucapionem de propriet�rio e n�o de superfici�rio pois, efetivamente, exerceu poderes plenos sobre o im�vel (uso, gozo e disposi��o).
Sendo a posse uma exterioriza��o dos direitos reais no plano do mundo fatual, e, por sua vez, a concess�o conferida envolver justamente o direito de construir ou de plantar sobre o terreno do propriet�rio, ou seja, na superf�cie do im�vel objeto do contrato, em sede fatual probat�ria, em linha de princ�pio, aparentemente, ambos os direitos (de superf�cie e de propriedade) confundem-se.
O fato que agrava mais ainda a situa��o � a de que o subsolo n�o � comumente utilizado, tornando assim ainda mais complexa a situa��o f�tica apresentada. Uma hip�tese que se vislumbra, por exemplo, � a celebra��o de uma concess�o de direito de construir, por instrumento particular em que, ap�s o decurso do prazo e comprovados os demais requisitos, o interessado postule usucapi�o do direito de superf�cie.
2.5.10- Direito de superf�cie como rela��o jur�dica da propriedade do solo e da propriedade da constru��o
A rela��o jur�dica da propriedade do solo e da propriedade da constru��o, n�o caracteriza o direito de superf�cie como a propriedade superfici�ria, e sim o meio que conduz � propriedade superfici�ria. Quando o direito privado vem criar uma propriedade superfici�ria atua em duas vias, ou seja, criando a propriedade do solo destacada da propriedade da constru��o ou planta��o, podendo ser contratada com o fim de construir ou plantar posteriormente. Podendo ser constitu�da tamb�m sobre planta��o ou constru��o existente.
N�o s�o diferentes na sua natureza, pois mesmo no caso de aquisi��o do direito sobre constru��o existente, caso essa pere�a, h� a possibilidade de reconstru�-la, porque o direito de edificar estaria presumido no direito sobre constru��o ou planta��o existentes, podendo citar o entendimento de Lucci, neste sentido, por Paulo Roberto Benasse[27]. 2.5.11- A dissocia��o entre a propriedade do solo e a propriedade das constru��es e planta��es
O artigo 545 do C�digo Civil de 1916, ou seja, o antigo C�digo, disp�e o seguinte: “Toda constru��o, ou planta��o, existente em um terreno, se presume feita pelo propriet�rio e � sua custa, at� que o contr�rio se prove”. A mesma previs�o foi feita no atual c�digo civil, em seu artigo 1253, o qual disp�e: “Toda constru��o ou planta��o existente em um terreno presume-se feita pelo propriet�rio e � sua custa, at� que se prove o contr�rio”.
Esta regra esta inclu�da em cap�tulo atinente aos modos de aquisi��o da propriedade im�vel, e segundo Orlando Gomes[28], “vem a firma presun��o “iuris tantum” em favor do propriet�rio do solo baseando-se no princ�pio “superf�cies solo cedit”, que se vem verificar o princ�pio segundo o qual o acess�rio segue a sorte do principal. A defini��o deste C�digo com rela��o aos bens im�veis, vem confirmar a distin��o n�tida do solo de tudo quanto o homem lhe incorporar permanentemente, como as planta��es e constru��es”, em seu artigo 43, abaixo expresso.
Artigo 43 do C�digo Civil de 1916 – “S�o bens im�veis: inciso I – o solo com a sua superf�cie, os seus acess�rios e adjac�ncias naturais, compreendendo as �rvores e frutos pendentes, o espa�o a�reo e o subsolo”. Este artigo corresponde ao artigo 79 do atual c�digo civil, que disp�e: “S�o bens im�veis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente”.
Vislumbrando estes artigos, e ao interpret�-los, verificamos ent�o que, o solo como bem im�vel � por sua natureza coisa principal em rela��o a tudo que lhe vier a implantar incindivelmente, e as edifica��es e planta��es ser�o, por conseguinte, acess�es e que ordinariamente pertencer�o ao dono do solo, devido ele ser propriet�rio do bem principal. Ora, ent�o fazemos a seguinte pergunta: Ser� que as acess�es n�o poder�o pertencer a outra pessoa, sen�o ao propriet�rio do solo?
Como � visto no artigo 545 e seu correspondente atual, a dissocia��o entre a propriedade do solo e a propriedade das planta��es ou constru��es, � not�ria a sua admiss�o no ordenamento jur�dico, tendo em vista que o propriet�rio destas est� legitimado a provar que lhe pertencem, elidindo, por esse modo, a presun��o legal estabelecida em favor do dono do solo. Estamos assim cientes de que poder� sim, pertencer as acess�es a uma outra pessoa, que n�o seja o propriet�rio do solo, admitindo o C�digo a prova em contr�rio, aceitando as orienta��es das legisla��es que permitem a propriedade separada das constru��es ou planta��es, em desacordo com o princ�pio de que o acess�rio segue o principal, e segundo este princ�pio, as acess�es constituem uma unidade sobre a qual n�o pode haver mais de um propriet�rio.
A propriedade superfici�ria � exce��o ao princ�pio de que o acess�rio acompanha o principal, pois a lei concede ao superfici�rio um direito real sobre constru��o ou planta��o feita em terreno alheio, utilizando sua superf�cie.
Em sentido contr�rio temos Pontes de Miranda[29] sustentando que, “n�o obstante o disposto no artigo 545 do C�digo, a planta��o jamais adquire exist�ncia pr�pria, ou, por outras palavras que possa existir juridicamente sem o terreno”.
A verdade � que ao longo do tempo com a evolu��o e sob a influ�ncia de fatores m�ltiplos, o direito p�trio n�o conservou o princ�pio romano “superf�cies solo cedit” no que se concerne a admiss�o da propriedade separada tanto das constru��es como das planta��es, pois a nossa legisla��o atendeu ao desenvolvimento hist�rico do instituto, devido mesmo antes da vig�ncia do novo C�digo Civil, processar-se a venda de uma planta��o em terreno alheio, como objeto de propriedade separada, aut�noma, independente, dando-se para essa aliena��o a curiosa express�o, venda da posse, o que at� nos dias de hoje, n�o � reconhecido como neg�cio jur�dico registr�vel no Cart�rio de Registro de Im�veis, pois posse n�o se registra.
Francesco Ferrara[30] qualificou a express�o venda da posse como uma “concep��o popular, - concep��o segundo a qual se considera coisa qualquer objeto que tenha individualidade f�sica e econ�mica pr�prias, ainda incorporada a outra coisa tida como principal”. Segundo esta concep��o, uma casa com uma planta��o forma uma entidade econ�mica f�sica, caracterizando “res individuae”.
� de suma import�ncia dizer que a dissocia��o entre o solo e a planta��o, possibilitar� o atendimento de fins econ�micos e sociais, atribuindo a quem plantou ou construiu em propriedade alheia, uma vez que n�o tenha obst�culos jur�dicos a sua aquisi��o, uma prote��o jur�dica, estimulando o aproveitamento da terra, ajudando a quem n�o � propriet�rio rural e recompensando o trabalho.
Cap�tulo III Direito de Superf�cie no C�digo Civil Brasileiro
3.1-Reintrodu��o da Superf�cie no Direito Brasileiro
A reintrodu��o do direito de superf�cie atrav�s do projeto n� 634-B de C�digo Civil n�o ficou imune �s criticas. Importantes civilistas como Caio M�rio da Silva Pereira, Orosimbo Nonato e Afr�nio de Carvalho se posicionaram contra, com o argumento de que “se tenta fazer ressurgir das cinzas do passado um direito real j� em desuso, at� mesmo no direito romano.”[31] Por outro lado, o magist�rio proficiente de Orlando Gomes repele a argumenta��o, ao afirmar: “Muitos C�digos que conservaram o censo enfit�utico, repeliram, como o nosso, o Direito de Superf�cie. Assim, n�o se pode, � primeira vista, compreender a reconstui��o de uma figura jur�dica que desaparecera das legisla��es. No entanto, C�digos recentes reformaram-na, dando-lhe novos tra�os, admitindo a sua utilidade para certos fins, dentre os quais, como se reconhece na Alemanha, o de facilitar as constru��es principalmente nos terrenos de dom�nio do Estado, concorrendo para a solu��o do problema da habita��o. Volta assim, a ter aplica��o, sob forma nova, e outra perspectiva, um direito que fora condenado e caira em desuso.[32] O projeto n� 634-B de 1975 com reda��o final pela C�mara dos Deputados, em 1984, como Projeto de Lei Complementar n� 118, e esteve em tramita��o no Congresso Nacional, foi aprovado como Lei n� 10.406 de 10 de janeiro de 2002, e depois de longo tempo, se encontra vigente desde 11 de janeiro de 2003, constituindo assim o Novo C�digo Civil Brasileiro, o qual foi reinserido o Direito de Superf�cie, no T�tulo IV, do Livro III, Da Superf�cie nos seus artigos 1369 a 1377[33], como direito real resol�vel.
O reingresso se deu, mesmo tendo entendimento contr�rio de boa parte dos doutrinadores, com o advento do Decreto Lei n� 271[34] de 28.02.1967, no Direito P�blico e Privado, tratando-se do direito de superf�cie de terras p�blicas e privadas, para fins de edifica��o ou planta��o em solo p�blico ou particular, com a id�ia de concess�o, mas sem dar-lhe expressamente a id�ia de direito real resol�vel, tratando at� do espa�o a�reo da superf�cie de terreno p�blico. 3.2- Compara��es entre o anteprojeto de Orlando Gomes e o novo c�digo civil.
N�o poder�amos falar no retorno do direito de superf�cie em nosso ordenamento jur�dico, sem falarmos no anteprojeto de c�digo civil de 1963 de Orlando Gomes, revisto em 1964, o qual fizeram parte da comiss�o revisora, ilustres como: Orosimbo Nonato, Orlando Gomes e Caio M�rio da Silva Pereira, n�o obtendo �xito, pois o mesmo n�o veio a vigorar.
O anteprojeto de Orlando Gomes de 1963[35], revisto em 1964, traz no
Cap�tulo III, Do Direito de Superf�cie, os artigos 524 usque 531, a seguir expressos:
Artigo 524 - “Constitui��o do Direito de Superf�cie – O propriet�rio pode conceder a outra pessoa o direito de construir ou plantar no seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura p�blica devidamente inscrita no registro imobili�rio”. Artigo 525 – “Transfer�ncia do Direito de Superf�cie – O titular do direito de superf�cie pode transferi-lo por neg�cio entre vivos, a t�tulo oneroso ou gratuito, bem como por disposi��o de �ltima vontade”.
Artigo 526 – “Objeto do Direito de Superf�cie – O direito de superf�cie pode recair sobre qualquer constru��o, ou planta��o, suscet�vel de ser adquirida, por acess�o pelo dono do solo”.
Artigo 527 – “Concess�o gratuita ou onerosa – A concess�o do direito de superf�cie ser� gratuita ou onerosa”.
Par�grafo 1� - “A remunera��o do concedente pode ser estipulada para ser paga de uma s� vez, ou em presta��es peri�dicas”.
Par�grafo 2� - “Na falta de pagamento, o concedente n�o tem outro direito, ainda que o estipule, sen�o o de haver as presta��es devidas e juros da mora”.
Artigo 528 – “Revers�o ao concedente – Se for estipulado que a constru��o passar� ao dom�nio do concedente, ap�s o decurso de certo prazo, n�o inferior a vinte e cinco anos, nenhuma indeniza��o ou compensa��o lhe poder� ser exigida pelo superfici�rio, salvo estipula��o em contr�rio”.
Artigo 529 – “Tributos e encargos – O titular do direito de superf�cie responde pelos encargos e tributos que reca�rem sobre o pr�dio”.
Artigo 530 – “Direito de prefer�ncia – Se o concedente quiser alienar o im�vel, o superfici�rio tem direito de prefer�ncia e igualdade de condi��es; o mesmo direito � assegurado ao concedente, na hip�tese inversa”. Par�grafo �nico – “Se a constru��o, ou planta��o for penhorada, o concedente, sob pena de nulidade, dever� ser intimado para exercer seu direito de prefer�ncia na hasta p�blica.”
Artigo 531 – “Proibi��o de cobrar taxa de transfer�ncia – N�o poder� ser estipulado, a nenhum t�tulo, o pagamento de qualquer quantia pela transfer�ncia da acess�o.
O anteprojeto revisado no ano de 1972[36], o qual fizeram parte da comiss�o revisora os ilustres: Miguel Reale, Jos� Carlos Moreira Alves, Agostinho de Arruda Alvim, Sylvio Marcondes, Ebert Vianna Chamoun, Cl�vis do Couto e Silva e Torquato Castro, traz no cap�tulo IV, Da Superf�cie, os artigos 1556 usque 1563, a seguir expressos:
Artigo 1556 - “O propriet�rio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura p�blica devidamente inscrita no Registro de Im�veis”.
Artigo 1557 – “A concess�o da superf�cie ser� gratuita ou onerosa; se onerosa estipular�o as partes se o pagamento ser� feito de uma s� vez, ou parceladamente”. Artigo 1558 – “O superfici�rio responder� pelos encargos e tributos que incidirem sobre o im�vel”. Artigo 1559 – “A superf�cie pode transferir-se a terceiro, e, por morte do superfici�rio, se transmite a seus herdeiros”. Artigo 1560 – “Em caso de aliena��o do im�vel ou da superf�cie ou o propriet�rio tem direito de prefer�ncia, em igualdade de condi��es”.
Artigo 1561 – “Antes do advento do termo, resolver-se-� a superf�cie se o superfici�rio der ao terreno destina��o diversa daquela a qual lhe foi concedida”. Artigo 1562 – “Extinta a superf�cie, o propriet�rio passar� a ter o dom�nio pleno sobre o terreno, constru��o ou planta��o, independentemente de indeniza��o, se as partes n�o houverem estipulado o contr�rio”.
Artigo 1563 – “O direito de superf�cie, constitu�do por pessoa jur�dica de direito p�blico interno, rege-se por este C�digo, no que n�o for diversamente disciplinado em lei especial”.
O Anteprojeto revisado no ano de 1973[37], o qual fizeram parte da comiss�o revisora, os mesmos citados anteriormente, e traz em seu Cap�tulo IV – Da superf�cie os artigos 1543 usque 1550, a seguir expressos:
Artigo 1543 – “O propriet�rio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura p�blica devidamente inscrita no Registro de Im�veis”.
Artigo 1544 – “A concess�o da superf�cie ser� gratuita ou onerosa; se onerosa, estipular�o as partes se o pagamento ser� feito de uma s� vez, ou parceladamente”.
Artigo 1545 – “A superf�cie pode transferir-se a terceiro, e, por morte do superfici�rio, se transmite a seus herdeiros”.
Artigo 1546 – “A superf�cie pode transferir-se a terceiro, e, por morte do superfici�rio, se transmite a seus herdeiros”.
Par�grafo �nico – “N�o poder� ser estipulado, a nenhum t�tulo, o pagamento de qualquer quantia pela transfer�ncia da superf�cie”.
Artigo 1547 – “Em caso de aliena��o do im�vel ou da superf�cie, o superfici�rio ou o propriet�rio tem direito de prefer�ncia, e igualdade de condi��es”.
Artigo 1548 – “Antes do advento do termo, resolver-se-� a superf�cie se o superfici�rio der ao terreno destina��o diversa daquela para a qual lhe foi concedida”.
Artigo 1549 – “Extinta a superf�cie, o propriet�rio passar� a ter o dom�nio pleno sobre o terreno, constru��o ou planta��o, independentemente de indeniza��o, se as partes n�o houverem estipulado o contr�rio”.
Artigo 1550 – “O direito de superf�cie, constitu�do por pessoa jur�dica de direito p�blico interno, rege-se por este C�digo, no que n�o for diversamente disciplinado em lei especial”.
Para podermos comparar estes artigos � de bom alvitre come�armos pelos artigos 524, 1556 e 1543 do anteprojeto, e 1369 do c�digo civil vigente, pois s�o todos partes do primeiro artigo que trata do tema. E analisando-os observamos que a �nica diferen�a entre estes artigos que vale a pena falarmos, � o seu final “inscrita no registro imobili�rio” (grifo nosso) utilizado pelo legislador, pois seria melhor colocado “transcrito no registro imobili�rio”, pois na �poca em que foi elaborado o anteprojeto, falar em inscri��o seria tudo que fizesse parte dos livros 2 e 4 do Cart�rio de Registro de Im�veis, como por exemplo a hipoteca seria inscrita no livro 2, e a promessa de venda e penhora seria inscrita no livro 4, e todos os outros atos relacionados a transfer�ncia de propriedade im�vel, faziam parte do livro 3, sendo estes tratados por transcri��o, onde se corresponderia certamente o direito de superf�cie. Mas hodiernamente todos esses atos praticados s�o considerados registros, e que no artigo 1369 do C.C. expressa corretamente.
Outro fator relevante, e causa consider�vel controv�rsia entre v�rios autores, vem expresso no artigo 525 do anteprojeto de 1963, o qual trata da transfer�ncia do direito de superf�cie, salientando que o superfici�rio poder� transmiti-lo por disposi��o de �ltima vontade, ou seja, deixando para terceiro benefici�rio o contrato superfici�rio que lhe confere, n�o sendo expresso no C�digo Civil vigente tal direito. J� foi exposto anteriormente o assunto, mas � bom lembrar que se trata de ato de �ltima vontade do de cujus, e como o direito de superf�cie se transmite por ato inter vivos e mortis causa, porque n�o considerar a vontade do morto, se o contrato na �poca do falecimento do testador, se encontrar vigente; neste sentido temos Paulo Roberto Benasse[38], e a contr�rio sensu Maria Helena Diniz[39]. Quanto a forma de contratar a concess�o, o propriet�rio do im�vel e o superfici�rio, poder�o estipular se ir� ser gratuita ou onerosa, e se onerosa, estipular�o se o pagamento ser� feito integral ou parceladamente, o que foi aproveitado em completo pelo C�digo Civil vigente, em seu artigo 1370.
O par�grafo 2� do artigo 527 do anteprojeto estipula que na falta de pagamento pelo superfici�rio das presta��es acordadas, ter� o concedente direito de haver as devidas presta��es com juros de mora, n�o persistindo esse direito nas revis�es feitas em 1972 e 1973, e, por conseguinte, n�o foi inclu�da no C�digo Civil vigente, mas h� uma corrente que diz que, “na falta de pagamento, resolver-se-� a concess�o, salvo se o contr�rio for expresso no contrato superfici�rio”; e, outra corrente que tem o entendimento a priori exposto. No caso da falta de pagamento das presta��es acordadas, do superfici�rio ao concedente ainda n�o temos jurisprud�ncia formada. A quest�o da revers�o, tratada no artigo 528 do anteprojeto, sobre o decurso de prazo n�o inferior a vinte e cinco anos, o qual ficaria estipulado que a constru��o passaria ao dom�nio do concedente, sem nenhuma indeniza��o ou compensa��o ao superfici�rio, mesmo sendo exigida, n�o persistiu as revis�es feitas, e n�o vigorou no atual C�digo Civil, mas ficou expresso que, extinta a superf�cie o propriet�rio passaria a ter a propriedade plena da constru��o ou planta��o, sem que tenha de indenizar o superfici�rio, salvo se o contr�rio houverem estipulado.
Com rela��o aos encargos e tributos que reca�rem sobre o im�vel objeto de contrato superfici�rio, ficar� a cargo do titular do direito de superf�cie, havendo previs�o expressa no anteprojeto e posterior reaproveitamento no ordenamento jur�dico atual.
No caso de aliena��o do im�vel objeto de contrato superfici�rio, ter� prefer�ncia o propriet�rio do solo, e no caso contr�rio, est� prefer�ncia passar� a ser do superfici�rio, sendo que ambos ter�o igualdade de condi��es, constante tanto do anteprojeto quando do C�digo Civil em vigor, havendo assim o reaproveitamento daquele. E no caso da constru��o ou planta��o vierem a ser penhoradas, o concedente dever� ser intimado para exercer seu direito de prefer�ncia na hasta p�blica, previsto no anteprojeto no artigo 530 par�grafo �nico, mas n�o havendo tal previs�o expressa no C�digo Civil vigente.
Havendo a transfer�ncia do direito de superf�cie pelo concedente, n�o poder� ser estipulada, a nenhum t�tulo, pagamento de taxa; o que esta previsto no anteprojeto em seu artigo 531, sendo consolidado no artigo 1546 par�grafo �nico, posterior a revis�o de 1973; e, constante do artigo 1372 par�grafo �nico do C�digo Civil vigente, sendo assim totalmente reaproveitado o artigo. No caso da extin��o de superf�cie pelo instituo da desapropria��o, n�o houve previs�o na elabora��o do anteprojeto, mais a luz do C�digo Civil vigente, ficou estipulado que em tal circunst�ncia, a indeniza��o caber� tanto ao concedente como ao superfici�rio, no valor correspondente a direito real de cada um. Sendo os demais artigos totalmente de acordo o anteprojeto e a legisla��o atual. 3.3- O Estatuto da Cidade e o Novo C�digo Civil.
O objetivo da lei federal n� 10.257 de 10 de julho de 2001[40], denominada de Estatuto da Cidade, � o de regulamentar os artigos 182 e 183 da CRFB/88[41], tendo como finalidade e objetivo, promover o planejamento urbano de forma sustent�vel, visando a qualidade de vida das pessoas que moram em aglomerados urbanos, bem como a busca da prote��o ambiental como forma de melhorar esta qualidade de vida. Essa vers�o legislativa e mais o C�digo Civil atual, visam contribuir para reformula��o da pol�tica do uso do solo, como instrumento jur�dico para a atender a fun��o social de propriedade, no entanto existem algumas diferen�as que devem ser levantadas.
O atual C�digo Civil trouxe dispositivos relativos ao direito de superf�cie visualizando toda sorte de hip�teses, enquanto o Estatuto da Cidade, aplica-se somente ao solo urbano. Este permite a institui��o do direito real de superf�cie por prazo indeterminado, a utiliza��o do espa�o a�reo, bem como do subsolo, desde que respeitada a legisla��o urban�stica, o qual aquele institui o prazo por tempo determinado, n�o havendo expressa previs�o quanto ao restante. No caso do prazo indeterminado, n�o podemos confundir com perpetuidade, o que com tal conclus�o n�o se pretende negar que o direito real imobili�rio em sua apresenta��o cl�ssica, seja constitu�do perp�tua ou temporariamente, tendo esta previs�o no C�digo Civil portugu�s em seu artigo 1524[42]. O C�digo Civil estabelece que os tributos e encargos incidentes sobre o im�vel ficam sob a responsabilidade do superfici�rio, ao passo que o Estatuto da Cidade permite que as partes envolvidas disciplinem o assunto de forma diferente.
Em se tratando da extin��o do direito de superf�cie, o Estatuto da Cidade determina expressamente a averba��o do ato de cancelamento deste, no Cart�rio de Registro de Im�veis competente, enquanto que o atual C�digo Civil � silente neste aspecto, mas por analogia parece ser tranq�ila a id�ia de que tamb�m dever� ser averbada a extin��o do direito de superf�cie previsto no C.C.; fundamentando a analogia no artigo 4� da Lei de Introdu��o ao C�digo Civil – LICC[43]. De modo inverso o Estatuto da Cidade silencia a respeito de uma eventual desapropria��o do im�vel objeto de contrato superfici�rio, mat�ria expressamente tratada no C�digo Civil. Por fim, � de ressaltar que o C�digo regula a cess�o do direito real de superf�cie por pessoa jur�dica de direito p�blico interno, mat�ria sobre a qual o Estatuto tamb�m se silencia. Com rela��o � aplicabilidade de uma ou de outra lei, ser� preciso fazer algumas considera��es, tendo sempre em mente o dispositivo contido no artigo 2� da LICC, pois embora o C�digo Civil seja posterior ao Estatuto da Cidade, o mesmo n�o trouxe em seus dispositivos revoga��o expressa ao texto do Estatuto, muito embora trata-se da mesma mat�ria, mas que cont�m disposi��es incompat�veis, como � o caso da utiliza��o do subsolo. O conflito resolver-se-� em princ�pio pelo disposto no par�grafo 2� do artigo 2� da LICC[44], ou seja, as disposi��es especiais do Estatuto, ser�o aplic�veis somente ao solo urbano, prevalecendo sobre os preceitos introduzidos pelo C�digo Civil, quando a este n�o forem incompat�veis, e a contr�rio sensu, as normas gen�ricas do C�digo aplicar-se-�o ao solo urbano, quando � aquele n�o for incompat�vel. � importante dizer que o atual C�digo Civil n�o revoga o Estatuto da Cidade, por se tratar de lei federal de pol�tica urbana.
3.4- Direito de Superf�cie e a Enfiteuse.
A enfiteuse, instituto o qual n�o foi absorvido pelo atual C�digo Civil, e conseq�entemente se extinguir�, e que muitos confundem com o Direito de Superf�cie, devido haver em ambos os casos a utiliza��o, frui��o e posse do im�vel, em nada mais se assemelhando, pois a superf�cie n�o possui car�ter perp�tuo como a enfiteuse, n�o gera desdobramento do dom�nio direto e �til sobre o solo, como ocorre no aforamento. A enfiteuse constitu�a-se na cess�o pelo propriet�rio, do dom�nio �til do im�vel a outra pessoa, que vinha a assumir o encargo de pagar-lhe um foro anual, e ao se transmitir a propriedade pagava-se uma taxa chamada de laud�mio, o que no contrato superfici�rio a legisla��o n�o admite, pois a transfer�ncia desse direito, ser� sempre gratuita, ou seja, sem qualquer tipo de retribui��o para o concedente. O instituto da superf�cie permite a cess�o gratuita determinando que seja convencionado por prazo determinado no C�digo Civil e determinado e indeterminado no Estatuto da Cidade, conforme j� estudado. Cap�tulo IV
Superf�cie e a fun��o social da propriedade
4.1- Fun��o social da propriedade.
Consagrada na Constitui��o Federal da Rep�blica Federativa do Brasil de 1988 como Princ�pio Geral da Ordem Econ�mica e Financeira, a fun��o social da propriedade suscita controv�rsia na doutrina quanto a sua natureza. Para uma corrente, a fun��o social refere-se a configura��o estrutural do direito, elemento essencial � pr�pria conceitua��o e conte�do contempor�neo do direito subjetivo de propriedade.
A ordem jur�dica, atrav�s dos direitos subjetivos, cria um sistema organizacional das rela��es sociais estabelecendo correlatos deveres a esses direitos, possibilitando o progresso da sociedade e, na li��o de Eros Roberto Grau[45], regulando “a preserva��o das condi��es de exist�ncia do homem e sociedade”. Desta forma, pode-se constatar nos direitos subjetivos uma situa��o jur�dica complexa, onde se conjugam um poder e um dever, simultaneamente. H� de se observar que no n�cleo do direito de propriedade h� um n�cleo positivo (pr�tica, pelo propriet�rio nos limites da lei, de atos de senhorio) e um negativo(direito de excluir interven��es indesej�veis de outrem), coexistindo com o dever de exerc�cio que atenda aos interesses sociais. N�o � essa obriga��o um limite, imposto de fora para dentro, mas correlativo necess�rio das atribui��es do propriet�rio, formando, assim, parte do conte�do da propriedade. Assim, se conclui que a norma que determina a fun��o social da propriedade n�o � s� um princ�pio program�tico dirigido ao legislador, nem se limita a conceder a este a faculdade de impor aos propriet�rios deveres de presta��o de interesse p�blico.
Essa disposi��o se dirige diretamente ao propriet�rio que deve exercer seu direito, n�o visando apenas a atender seus pr�prios interesses, e sim os de toda a coletividade. H� de se notar que o dever � um encargo, �nus que enseja a conduta positiva.
Podemos, ent�o concluir que, o direito de propriedade � um poder-fun��o o que torna seu titular obrigado para com toda uma sociedade, a comportamentos positivos, em sintonia com o interesse da coletividade, e pass�vel de puni��o pela ordenamento jur�dico.
Para outra corrente, n�o pode a no��o de propriedade ser transformada em mera fun��o, em imposi��o de dever a ser cumprido pelo titular, diante da pr�pria incompatibilidade entre direito e fun��o, j� que um significa liberdade e outro implica sujei��o.
Na li��o do ilustre professor Celso Ribeiro Bastos[46]: “O cerne do nosso sistema jur�dico-pol�tico repousa no fato de que n�o h� uma oposi��o irrefrag�vel entre o social e o individual...” . No seu entendimento h� uma maximiza��o do atingimento dos interesses sociais pelo exerc�cio normal dos direitos individuais. Ainda aduz o ilustre professor que, “a fun��o social da propriedade nada mais � que um conjunto de normas da constitui��o que visa, por vezes at� medidas de grande gravidade jur�dica a recolocar a propriedade na sua trilha normal”.
H� de se notar que a consistente argumenta��o da primeira corrente � ineg�vel, e segundo o ditado popular “o direito de um termina quando come�a o do outro”. Se n�o fosse dif�cil a pr�tica, n�o haveria necessidade de o Estado intervir e normatizar as rela��es sociais. Seria l�gico imaginar que a frui��o individual do bem levaria ao atingimento de sua fun��o social se a sociedade fosse composta de homens de bom senso e elevada consci�ncia social. Entretanto, o est�gio atual da sociedade reflete deformidades e desajustes causados pelo exacerbado materialismo e ego�smo dos homens, que n�o planejam, n�o agem com estrat�gia de futuro, limitando-se a querer usufruir o m�ximo poss�vel do hoje, desconsiderando seus pares e at� mesmo seus descendentes, colocando em risco uma coletividade.
O equil�brio entre a satisfa��o pessoal e a coletiva � o grande objetivo que deve nortear qualquer racioc�nio, ou qualquer julgamento. Por isso, dentro da pr�pria Constitui��o, no que se refere aos direitos e garantias individuais, quando se verifica um aparente paradoxo, direitos igualmente assegurados em choque, deve-se buscar um princ�pio maior norteador de toda uma ideologia que, for�osamente, ter� �mbito social e privilegiar� o bem comum, mesmo que para isto esteja aparentemente, assegurado a satisfa��o individual, como � o exemplo do Princ�pio da Dignidade da Pessoa Humana inserto no artigo 1�, inciso III da CRFB/88[47].
A Carta Magna de 1988 dedica cap�tulo exclusivo � pol�tica agr�cola e fundi�ria e � reforma agr�ria. Assim estabelece a compet�ncia da Uni�o para promover a desapropria��o por interesse social, para fins de reforma agr�ria, restrita ao im�vel rural que n�o cumpra sua fun��o social, ou seja, aquele que vem a desobedecer aos preceitos elencados no artigo 186 da CRFB/88[48]. Al�m disso, atrav�s do artigo 191 tamb�m da CRFB/88[49], conforme cita em sua obra o Dr. Jos� Carlos Tosetti Barruffini[50] observa-se a constitucionaliza��o do usucapi�o rural, pro labore, pelo qual torna-se poss�vel adquirir propriedade de �rea de terra, preenchendo-se os requisitos ali elencados salientando-se o car�ter �tico que adv�m da fun��o social da propriedade resultante de uma conduta omissiva do propriet�rio em contrapartida a uma conduta comissiva do prescribente.
A fun��o social, todavia, n�o est� restrita � propriedade rural, estende-se, tamb�m, � propriedade urbana em cap�tulo especialmente dedicado � pol�tica urbana.
� o direito din�mico adequando-se � evolu��o social compatibilizando-se com os problemas advindos do crescimento das cidades e a conseq�ente complexidade da vida nos grandes centros. Com o objetivo de ordenar o desenvolvimento das fun��es sociais da cidade e assegurar o bem-estar dos habitantes, a pol�tica de expans�o urbana tem como instrumento b�sico o plano diretor, compuls�rio para cidades com popula��o superior a vinte mil pessoas, conforme preceitua o artigo 182, caput, e par�grafo 1� da CRFB/88[51].
O cumprimento da fun��o social da propriedade urbana vincula-se ao atendimento das exig�ncias de ordena��o da cidade, contidas no plano diretor de compet�ncia municipal conforme preceitua o artigo 182 par�grafo 2� da CRFB/88[52], naturalmente compat�veis com as diretrizes do desenvolvimento urbano, institu�das pela Uni�o, conforme artigo 21, inciso XX da CRFB/88[53].
O propriet�rio que n�o promover o aproveitamento adequado de acordo com a fun��o social estabelecida pela Constitui��o da Rep�blica Federativa do Brasil, poder� o solo, em primeiro lugar, ser parcelado ou compulsoriamente edificado; em segundo, sofrer imposi��o de tributo progressivo; e, em terceiro, desapropria��o punitiva, sendo a indeniza��o feita e t�tulos da d�vida p�blica, as quais s�o resgat�veis e parcelas anuais no prazo de dez anos, tudo de conformidade com o dispositivo legal, artigo 182, par�grafo 4�, incisos I, II e III, c/c artigo 184 e 5� inciso XXIV todos da CRFB/88.
Conforme explica��o formulada pelo ilustre Dr. Oscar Dias Corr�a[54], “a primeira � o parcelamento ou edifica��o compuls�rios; enquanto a segunda – que deveria ser a primeira, porque menos dura – � o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo”.
A desapropria��o como forma de san��o, constitui exce��o � regra de indeniza��o pr�via e justa em esp�cie, no caso de im�veis urbanos, e decorre da inadimpl�ncia do propriet�rio diante das exig�ncias do Poder P�blico municipal. Conforme exp�e sobre o assunto o mestre Jos� Carlos de Moraes Salles[55], “trata-se de expropria��o que permitir� a venda do bem expropriado a terceiros, depois de parcelado e edificado, se necess�rio, o que constitui uma das caracter�sticas das desapropria��es por interesse social”.
� importante salientar que, a indeniza��o por desapropria��o, n�o visa propriamente a restituir o valor do bem im�vel desapropriado, e sim a um preju�zo causado ao propriet�rio.
4.2- Da Superf�cie Agr�cola
A superf�cie agr�cola, conhecida tamb�m como vegetal ou r�stica tem por objeto as planta��es. Esta modalidade at� o advento do C�digo Civil de 2002, vigente desde de 11 de janeiro de 2003, era considerada rara, somente sendo admitida na legisla��o portuguesa, belga e holandesa. � com raz�o dizer que, o legislador ao introduzir artigo pertinente ao tema referido, se inspirou no C�digo Civil portugu�s, apesar de n�o tra�ar maiores contornos para o instituto como faz a legisla��o lusitana.
A planta��o � toda forma��o vegetal existente em um terreno. Como plantar � agricultar, deve o superfici�rio realizar uma forma de explora��o do terreno, desenvolvendo uma atividade agr�cola. Uma an�lise que podemos fazer da superf�cie agr�cola, baseado no artigo 1369 do C�digo Civil, quando se reporta ao termo plantar (grifo nosso), ou seja, planta��es ou qualquer �rvore, devem ser entendidas como permissivo de interpreta��o extensiva, sendo fulcral que ocorra, sim, o melhoramento do terreno, podendo assim dizer que, tanto �rvores e arbustos s�o culturas ef�meras, como por exemplo, o milho, e como cultura duradoura, a vinha, bananeira etc..., podem ser objeto da superf�cie r�stica, e al�m disso podemos estar nos referindo a uma floresta ou a uma �rvore isolada. H� corrente cujo entendimento � que, somente culturas duradouras devem ser objeto de superf�cie vegetal, n�o as ef�meras, e afirmam ainda que o propriet�rio do solo continua com o uso e frui��o do terreno enquanto o superfici�rio n�o iniciar, no caso, a planta��o, n�o podendo, entretanto, impedir ou tornar mais onerosa a mesma, sendo assim uma da mais poss�veis formas de extin��o da superf�cie, seria a falta de aproveitamento do solo, na forma e prazo estipulados, n�o fazendo men��o quanto ao prazo o C�digo Civil vigente, somente quanto a forma. Mas sendo o contrato a forma de constitui��o do direito de superf�cie, a legisla��o atual deixa margem para que os interessados no contrato venham a estabelecer o que for acordado em comum.
4.3- Do contrato superfici�rio e suas cl�usulas
A constitui��o do direito de superf�cie se d� atrav�s de um contrato feito por instrumento p�blico (escritura), devidamente lavrada em Cart�rio notarial, e sua base legal dispensa a inser��o de cl�usulas que venham a repetir o que j� est� claro na legisla��o, e segundo o princ�pio que n�o se pode contratar contra legem, ficam vedadas cl�usulas que venham a ferir as leis vigentes.
Segundo o princ�pio pacta sunt servanda, � livre as partes estipularem condi��es que dever�o ser cumpridas, desde que n�o venham a conflitar com o que est� estabelecido por lei. E sendo assim, � livre a pactua��o de condi��es complementares as previs�es legais, e podendo at� mesmo renunciar um direito previsto legalmente.
Utilizando-se, pois dos bons costumes, um dos princ�pios gerais do direito, da hermen�utica, das normas subsidi�rias que podem ter aplica��o na esp�cie, h� possibilidade de suprir lacunas onde a lei espec�fica for omissa.
4.4- Composi��es simples de cl�usulas contratuais
As cl�usulas que comp�e o contrato superfici�rio, s�o aquelas denominadas de “cl�usulas simples”, ou seja, s�o cl�usulas que existem previs�es legais, como: a defini��o de prazo do contrato, termo inicial e termo final; objeto do contrato; as qualifica��es das partes interessadas e tamb�m as do im�vel objeto do contrato; valor do �nus a ser suportado pelo superfici�rio, concession�rio, em favor do propriet�rio concedente.
4.5- Superf�cie edil�cia e controle do uso do solo urbano
Quando tratamos da superf�cie edil�cia, nos referimos a uma modalidade de superf�cie referente a constru��es, e na li��o do ilustre Dr. Ricardo Pereira Lira[56] “por constru��es � de entender-se toda obra consubstanciando um todo independente: edif�cio, ponte, dique, muro, monumento, fonte, etc...”. Aduz o mestre que nada impede que o direito de superf�cie tenha objeto uma pluralidade de constru��es, devendo se referir a totalidade da obra e n�o se limitar a uma parte desta.
Saliente-se que h� unanimidade na doutrina p�tria em reafirmar que, tudo que seja pass�vel de ser objeto de acess�o, em princ�pio, pode ser objeto de superf�cie, j� que esta tem como caracter�stica fundamental suspender o efeito aquisitivo da acess�o.
Para melhor explicar o controle do solo urbano, � de suma import�ncia falarmos sobre a forma��o das sociedades, o qual a liberdade como atributo do homem, com o tempo foi sendo relativizada considerando as necess�rias limita��es impostas pela conviv�ncia, na vida de rela��o, surgindo assim normas proibitivas com suas respectivas san��es. Refletindo mas calmamente, a de se observar que aqueles que criaram as normas tamb�m estavam se utilizando da liberdade, s� que eficientemente, ou seja, visando o interesse p�blico de toda uma comunidade.
A diferen�a entre os seres humanos e os animais, est� sem d�vida nenhuma na intelig�ncia e a vontade inerente aos humanos. A intelig�ncia � um instrumento para se distinguir e discernir o que � essencial, importante ou acidental.
Partindo dessa premissa, o homem somente exerce sua liberdade com efici�ncia quando utiliza sua vontade para realizar os projetos que sejam essenciais � sua exist�ncia, com vista a garantir uma vida saud�vel e feliz para todos. Todas essas informa��es foram necess�rias para explicar a necessidade de se agir e planejar, pois se agimos � para lidar com situa��es postas, e se planejamos � para que se construa algo melhor baseando-se na an�lise das causas de erros j� cometidos. Neste sentido � que se faa necess�rio o controle do uso do solo urbano.
Como cita o Dr. Ricardo Pereira Lira[57]:
“O incremento populacional vem-se operando concentradamente... Prev�-se uma megal�pole linear Rio-S�o Paulo, em condi��es inteiramente imprevis�veis, com problemas de demanda de infra-estrutura, de comportamento individual e coletivo talvez inteiramente desconhecidos, gerando uma aglomera��o de n�o se sabe quantos milh�es de habitantes... S�o Paulo ser� no ano 2000, um imenso aglomerado, com 23,5 milh�es de habitantes, ostentando, com Nova Iorque, Cidade do M�xico e T�quio, o privil�gio e a infelicidade de estar entre as quatro maiores cidades do mundo... As cidades aumentaram, tanto por crescimento vegetativo e amplia��o do per�metro urbano, quanto por for�a do �xodo rural... Essa concentra��o urbana se explica por um conjunto de causas entre elas se alinhando as migra��es internas, decorrentes da falta de condi��es para a fixa��o de homens no campo, e a forma pela qual o modelo econ�mico vem impondo o desenvolvimento industrial.” Infelizmente at� nos dias de hoje, o assentamento humano nas cidades se faz de forma desordenada. Segundo o ilustre professor Jos� Afonso da Silva[58], “a qualifica��o do solo, como urbano, � fun��o dos planos e normas urban�sticas a que fica vinculado o propriet�rio”. Acrescenta ainda que “...o destino urban�stico cria uma utilidade legal que pode aproveitar ao propriet�rio e que se contrap�e � utilidade natural dos terrenos identificada com sua natureza”.
Pode-se lembrar a li��o de Pedro Escribano Collado citada por Jos� Afonso da Silva, segundo a qual “...formalmente, o destino do solo n�o � sen�o conjunto de categorias atrav�s das quais ele adquire certa utilidade legal, j� que sua utilidade natural � exclusivamente agr�cola; materialmente, �, a um tempo, dita utilidade legal e o tipo de aproveitamento de que � suscet�vel no marco concreto e que est�o situados os terrenos. �, portanto, o instrumento que individualiza as distintas categorias de solo urbano”.
Assim, a pr�pria edificabilidade nada mais � do que uma utilidade legal do terreno criada por planos e normas urban�sticas. � em decorr�ncia dela que o propriet�rio de um terreno urbano tem a possibilidade de exercer a faculdade de construir. Conclu�mos, pois que o direito de construir, nada mais � do que uma faculdade que deve ser exercida � luz de norma constitucional que faz previs�o acerca da fun��o social da propriedade e das normas urban�stica (Estatuto da Cidade) editadas sempre com a finalidade de atender ao interesse p�blico e bem-estar social.
Nesse passo, vale ressaltar a li��o do Dr. Ricardo Pereira Lira[59], referindo-se � doutrina italiana para a qual “o direito de construir fica subordinado � concess�o do Poder P�blico”, mas tal posicionamento � tido como inconstitucional por doutrinadores p�trios, cuja argumenta��o � de que, principalmente em �rea urbana, a ess�ncia econ�mica da propriedade � a possibilidade de construir.
Entretanto, diante da clara elucida��o do mestre Jos� Afonso, a respeito do destino urban�stico do terreno e sua utilidade legal, n�o parece haver dificuldades de se modernizar os conceitos acerca do tema.
Note-se que o professor Lira sugere como op��es, que n�o esbarram na dita inconstitucionalidade, a institui��o do solo criado e reentroniza��o da superf�cie no direito positivo. Segundo o mestre, o solo criado � o resultado da cria��o de �reas adicionais de piso utiliz�vel n�o apoiadas diretamente sobre o solo, ou seja, adota-se um coeficiente �nico de aproveitamento do solo. Toda edifica��o acima do coeficiente �nico considera-se solo criado, quer envolva ocupa��o de espa�o a�reo, quer a de subsolo. Com rela��o ao espa�o a�reo e subsolo, n�o h� previs�o legal no C�digo Civil vigente, havendo previs�o apenas na Lei n� 10257/2001 – Estatuto da Cidade (artigo 21 par�grafo 1�), referente ao solo urbano. Acrescenta ainda que, o interessado em exceder o coeficiente fica condicionado a entregar ao Poder P�blico municipal �reas proporcionais ao solo criado pretendido, ou o equivalente econ�mico.
Deste modo, tendo o munic�pio terras de sua titularidade, poder� instituir o direito real de superf�cie como solu��o ao problema social da habita��o, al�m de racionalizar de forma mais eficiente o uso das �reas urbanas para atender �s necessidades ambientais, de educa��o, sa�de, lazer, etc...
Explica ainda o professor Jos� Afonso da Silva, referindo-se a municipaliza��o dos terrenos urbanos que, muitos defendem a transfer�ncia de toda propriedade privada urbana para o dom�nio p�blico a fim de viabilizar o ordenamento racional da cidade, o que seria invi�vel, devido a exist�ncia de propriedades privadas. Entretanto, somente se daria tal transfer�ncia via desapropria��o, pois de outra forma seria contra o que preceitua a Carta Magna, se tornado inconstitucional, na sendo esta hip�tese recomendada no Brasil.
4.6- O direito de superf�cie e a reforma agr�ria
O direito de superf�cie ser� de grande import�ncia, no que se refere a reforma agr�ria, um tema ultimamente t�o debatido, e que esta trazendo graves conseq��ncias em rela��o ao assentamento de fam�lias de pequenos agricultores que n�o tem por seus pr�prios meios, condi��es de adquirir terras que possam cultivar e tirar o seu sustento.
Com o aparecimento do movimento dos sem terras (MST), nos pareceu a princ�pio ser de fato um movimento social em favor da reforma agr�ria, o que granjeou enorme simpatia no Brasil, mas que hodiernamente se tornou mas interesse pol�tico do que propriamente social, pois este movimento tinha como meta adquirir terras, pressionando o Governo Federal a fazer a desapropria��o de �reas rurais que n�o exerciam a sua fun��o social, e cedendo as fam�lias do citado movimento, para que pudessem ali se assentar e fazer com que aquele espa�o cedido viesse a produzir.
Com o passar do tempo, por�m, o que seria um movimento social pac�fico e reinvidicante se tornou um ex�rcito manipulado ideologicamente, uma agremia��o revolucionaria que opina sobre tudo e n�o s� sobre a terra, e o faz freq�entemente com viol�ncia no protesto, por exemplo, contra a globaliza��o, na agress�o at� f�sica de licitantes de privatiza��es de estatais, na depreda��o dos postos de ped�gio, nas badernas contra o FMI e na incinera��o de bandeiras norte-americanas e pra�a p�blica. Um l�der confessadamente marxista-lenista lhe imprimiu, na pr�tica, o que em ret�rica sugere o slogam: “Reforma agr�ria na lei ou na marra”.
Mas na marra do que na lei, menos reforma agr�ria e mais esbulho das propriedades leg�timas, ainda que produtivas, o que se tornar� mais f�cil com superintendentes regionais do INCRA sa�dos das hostes do pr�prio MST, a atestar que tais terras “n�o cumprem a finalidade social”.
Para tanto, houve a necessidade de o Governo tomar provid�ncia na ocasi�o, e editou a Medida Provis�ria que exclu�a da desapropria��o a terra invadida causando assim a redu��o das invas�es, mas sob for�a press�o a ser revogada.
Por outro lado, o l�der do MST diz que a luta n�o � ideol�gica, pois s� existe dada a contradi��o da exist�ncia de grandes quantidades de terras improdutivas e, de outro lado, milh�es de pessoas que querem trabalhar, mas observa-se a sua fala amena, mas de conduta rude, pois terras produtivas tamb�m s�o invadidas, com pr�via a ampla divulga��o; propriedades s�o danificadas; propriet�rios humilhados; animais abatidos; e, por tr�s da viol�ncia, o respaldo legal, determinando a reintegra��o da posse se houver por parte do propriet�rio a prova de que sua terra cumpre a fun��o social.
O direito de superf�cie se torna para o Governo Federal um excelente instrumento para reverter toda essa situa��o conflitante acerca da reforma agr�ria, tornando as terras improdutivas, n�o pass�veis de desapropria��o, o que vem a causar certos transtornos ao propriet�rio, e sim pass�veis de contrato superfici�rio por prazo determinado conforme previsto no C�digo Civil, e posteriormente cedendo as fam�lias de agricultores carentes, gratuitamente, �reas em que possam a vir produzir. Findando o contrato, a fam�lia beneficiada j� se encontrar� em melhor situa��o, retorna a plena propriedade com as acess�es existente ao concedente, n�o vindo a prejudicar nenhuma das partes.
H� de convir que toda essa elabora��o vem a ser praticado a vista de projetos bem elaborados, e que necessitam de um certo tempo para se possa obter resultados positivos. CONCLUS�O
O Direito de Superf�cie surgiu no direito romano p�s-cl�ssico, como ius in re aliena. O tra�o fundamental deste direito � suspender o efeito aquisitivo do princ�pio da acess�o, superf�cies solo cedit.
Segundo a doutrina, a origem da superf�cie deu-se com as acess�es do solo p�blico a particulares e, tamb�m, com o arrendamento de longo prazo, migrando, ent�o, do direito p�blico para o direito privado.
Note-se que, por constru��o pretoriana, conferiu-se ao direito que era pessoal, um aspecto real, com o interdito superficibus.
No direito interm�dio, a superf�cie teve grande desenvolvimento, tendo, inclusive, estendido seu objeto �s planta��es. Podemos relacionar tal desenvolvimento ao fato de que os povos b�rbaros possu�am uma cultura peculiar, com valores diferentes dos romanos, desconhecendo o princ�pio da acess�o e valorizavam, sim, o trabalho do construtor em detrimento da propriedade do solo. Tanto que surgiu a doutrina do dom�nio fragmentado, iminente e �til.
A revolu��o francesa baniu o instituto devido � distor��o ocorrida que escravizou os homens � terra, uma vez que permaneciam devedores, sem conseguir pagar os censos cobrados com pre�os alt�ssimos. A partir de ent�o, note-se que o direito de superf�cie foi reintroduzido em algumas legisla��es de forma expressa ou por constru��o doutrin�ria, moldando-se �s necessidades de cada Pa�s de acordo com o momento hist�rico.
De forma un�nime, a natureza jur�dica do direito de superf�cie j� foi definida como sendo de direito real, e na legisla��o brasileira foi reintroduzida no C�digo Civil vigente desde de 11 de janeiro de 2003, elencada entre os direitos reais.
O direito de superf�cie no que se refere � fun��o social da propriedade, constitucionalmente exigida, integra de forma intr�nseca sua estrutura, como instrumento �til, pass�vel de colaborar para atinja esse est�gio de utiliza��o do solo urbano e rural atrav�s da superf�cie edil�cia ou agr�cola, respectivamente. Lembre-se a li��o da cultura germ�nica que valoriza “o trabalho de quem constr�i ou planta em detrimento do propriet�rio do solo”.
Al�m disso, observe-se o direito romano no qual as ricas constru��es pretorianas nasceram para atender �s necessidades do povo, demonstrando que nenhum conceito � imut�vel nem tampouco perp�tuo. A supremacia do interesse p�blico deve nortear qualquer normatiza��o, pois, quando o indiv�duo, aparentemente, se v� sacrificado, o cidad�o est� ganhando. Parece insol�vel a quest�o de at� que ponto se pode suprimir ou limitar os direitos individuais em prol dos direitos da sociedade. Mas, justamente, nesta busca � que emerge a criatividade do homem. Da� princ�pios como da razoabilidade que, em s�ntese, propugnam pelo bom senso.
A cultura oriental ensina que existem os conceitos shojo, daijo e izunome. Shojo � o vertical, o individual, o restrito. Daijo � o horizontal, o social, o liberal. Izunome � o equil�brio, o cruzamento do vertical com o horizontal, o bom senso. Devemos adotar a flexibilidade, agindo-se de acordo com as situa��es, ora shojo, ora daijo, mas sempre voltando ao ponto central izunome.
Considerando-se essa sabedoria oriental, pode-se dizer que o direito individual deve ser o princ�pio orientador, pois o respeito ao homem enquanto indiv�duo � b�sico. Entretanto, deve-se lembrar que a sociedade abrange os homens que, na verdade, a constituem. Assim, sem perder de vista o direito individual, deve-se considerar o direito social sempre buscando o equil�brio.
O legislador, o administrador, devem ter como princ�pio orientador o bem-estar social, a paz. A id�ia de um direito de superf�cie compuls�rio a disposi��o do Poder P�blico deve ser entendida como mais um instrumento a ser utilizado com bom senso e razoabilidade, para que se fa�a cumprir a fun��o social da propriedade. Tanto no campo como na cidade, seja pela reforma agr�ria, seja por programas de racionaliza��o do uso do solo urbano, a necessidade de medidas por parte do Estado � urgente e imperativa para conter a mis�ria, a viol�ncia, o abandono a que as pessoas est�o sujeitas. Toda a sociedade deve ser envolvida, conscientizada dessa necessidade. SUM�RIO
Introdu��o................................................................................................................p.11CAP�TULO I
1.1. Origem e desenvolvimento do Direito de Superf�cie........................................p.12
1.2. Constitui��o do Direito de Superf�cie no Direito Romano................................p.14
1.3. A Superf�cie no Direito Antigo, Contempor�neo e Brasileiro............................p.16
1.4. Natureza e objeto do direito de superf�cie........................................................p.17
2.1. Conceito ..........................................................................................................p.18
2.2. Da natureza jur�dica ........................................................................................p.20
2.3. Da constitui��o e transmiss�o..........................................................................p.22
2.4. Da dura��o ......................................................................................................p.25
2.5.Da extin��o do Direito de Superf�cie ................................................................p.25
2.5.1. Da confus�o .................................................................................................p.25
2.5.2. Do t�rmino ....................................................................................................p.25
2.5.3. Do n�o cumprimento do contrato .................................................................p.26
2.5.4. Da rescis�o ...................................................................................................p.26
2.5.5. Do distrato.....................................................................................................p.26
2.5.6. Da ren�ncia...................................................................................................p.26
2.5.7. Da prescri��o................................................................................................p.26
2.5.8. Da desapropria��o e perecimento do objeto................................................p.27
2.5.9. Da prote��o do Direito de Superf�cie............................................................p.28
2.5.10. Direito de Superf�cie como rela��o jur�dica da propriedade do solo e da
propriedade da constru��o......................................................................................p.29
2.5.11. A dissocia��o entre a propriedade do solo e a propriedade das constru��es e planta��es........................................................................................p.30
Direito de Superf�cie no C�digo Civil Brasileiro
3.1. Reintrodu��o da superf�cie no direito brasileiro...............................................p.32
3.2. Compara��es entre o anteprojeto de Orlando Gomes e o novo c�digo civil...p.34
3.3. O Estatuto da cidade e o novo c�digo civil.......................................................p.41
3.4. Direito de Superf�cie e a Enfiteuse...................................................................p.43
4.1. Fun��o social da propriedade..........................................................................p.44
4.2. Da superf�cie agr�cola.......................................................................................p.48
4.3. Do contrato superfici�rio e suas cl�usulas.......................................................p.49
4.4. Composi��es simples das cl�usulas contratuais.............................................p.50
4.5. Superf�cie edil�cia e controle do uso do solo urbano........................................p.50
4.6. O direito de superf�cie e a reforma agr�ria.......................................................p.54
Conclus�o................................................................................................................p.56
Refer�ncias Bibliogr�ficas.......................................................................................p.59
[1] MIRANDA, Pontes de, Tratado de Direito Privado – Vol.XVIII, p.184.
[2] MESSINEO, “Manuale” cit., p. 542.
Tradu��o: “Apesar disso, � poss�vel que a posse ocorrente apresente um car�ter amb�guo, podendo parecer incorreta se a posse investe a constru��o como separada do solo, como � necess�rio.”
[3] TEIXEIRA, Jos� Guilherme Braga. O Direito Real de Superf�cie.
[4] CUNHA, Gon�alves, v. 1, p.341 in “Princ�pios de Direito Civil Luso Brasileiro”, apud Teixeira, pp.45-46
5 LIRA, Ricardo Pereira. Elementos de Direito Urban�sticos. Ed.Renovar, Rio de Janeiro, 1997. p.14.
[6] TEIXEIRA, Jos� Guilherme Braga. O Direito Real de Superf�cie. Ed. RT, S�o Paulo, 1993.p.57.
[7] BEVIL�QUA, Cl�vis. Direito das Coisas. Edi��o Hist�rica. Rio de Janeiro: Editora Rio, 1976, p.307.
[8] Apud CHALUB, Melhin Namen. Direito de Superf�cie. Revista de Direito Civil – Imobili�rio, Agr�rio e Empresarial. S�o Paulo. [s.n], a. 19, v.53, 1995, p.75
[9] Apud CHALUB, Melhin Namen. Direito de Superf�cie. Revista de Direito Civil – Imobili�rio, Agr�rio e Empresarial. S�o Paulo. [s.n], a. 19, v. 53, 1995, p.76.
[10] Ibidem. p.76
[11] Ibidem. p.76
[12] DEDA, Artur Oscar de Oliveira. Direito de Superf�cie. Enciclop�dia Saraiva do Direito. S�o Paulo. V.26, 1979, p.339/340. [13] ARDITI, A. B. El Derecho de Superf�cie. Santiago: Editorial Andr�s Bello, 1972. p.131.
[14] LIRA, Ricardo Pereira. Cit. p.56-61
[15] DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Im�veis. Ed. Saraiva, Rio de Janeiro, 2003. P�g.192.
[16] BENASSE, Paulo Roberto. Direito de Superf�cie e o Novo C�digo Civil Brasileiro. Ed.Bookseller, 2002, P�g.103
[17] Art. 5� “Todos s�o iguais perante a lei, sem distin��o de qualquer natureza garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pa�s a inviolabilidade do direito � vida, � liberdade, � igualdade, � seguran�a e � propriedade, nos termos seguintes: inciso XXIII - “ A propriedade atender� a sua fun��o social.”
Art.170 “A ordem econ�mica, fundada na valoriza��o do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos exist�ncia digna, conforme os ditames da justi�a social, observados os seguintes princ�pios:
Inciso III “fun��o social da propriedade”. Ambos os artigos da CRFB/1988
[18] Artigo 24 da lei 10.257/2001 – Estatuto da Cidade. “O propriet�rio urbano poder� conceder a outrem o direito de superf�cie do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura p�blica registrada no Cart�rio de Registro de Im�veis.”
[19] Artigo 1.369 do C�digo Civil vigente desde 11 de janeiro de 2003. “O propriet�rio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura p�blica devidamente registrada no Cart�rio de Registro de Im�veis.
[20] Artigo 1524 do C�digo Civil Portugu�s. “No��o – O direito de superf�cie consiste na faculdade de construir ou manter perp�tua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter planta��es”. [21] Artigo 1374 do C�digo Civil Brasileiro: “Antes do termo final, resolver-se-� a concess�o se o superfici�rio der ao terreno destina��o diversa daquela para que foi concedida”.
[22] Artigo 1376 do C�digo Civil: “No caso de Extin��o do Direito de Superf�cie em conseq��ncia de desapropria��o, a indeniza��o cabe ao propriet�rio e ao superfici�rio, no valor correspondente ao direito real de cada um
[23] Artigo 1375 do C�digo Civil: “Extinta a concess�o, o propriet�rio passar� a ter a propriedade plena sobre o terreno, constru��o ou planta��o, independentemente de indeniza��o, se as partes n�o houverem estipulado o contr�rio.
[24] Artigo 1225 do C�digo Civil: “S�o direitos reais - inciso II – a superf�cie”.
[25] TEIXEIRA, Jos� Guilherme Braga. Direito Real de Superf�cie. S�o Paulo: RT, 1993.
[26] Artigo 1370 do C�digo Civil: “A concess�o da superf�cie ser� gratuita ou onerosa; se onerosa, estipular�o as partes se o pagamento ser� feito de uma s� vez, ou parceladamente.”
[27] BENASSE, Paulo Roberto. Direito de Superf�cie e o Novo C�digo Civil Brasileiro. Ed. Bookseller. 1� edi��o – 2002 - P.75.
[28] GOMES, Orlando. A reforma do c�digo civil. Publica��es da Universidade da Bahia, Brasil, 1965.
[29] MIRANDA, Pontes. Tratado de Direito Privado, t. XI, � 1.206.
[30] FERRARA, Francesco. La Superf�cie delle piantagiori, in “Scritti giuridici, t. III, p.192.
[31] Apud CHALUB, Melhin Namen. Direito de Superf�cie. Revista de Direito Civil – Imobili�rio, Agr�rio e Empresarial. S�o Paulo. [s.n], a.19, v.53, 1995, p.87.
[32] Apud CHALUB, Melhin Namen. Direito de Superf�cie. Revista de Direito Civil – Imobili�rio, Agr�rio e Empresarial. S�o Paulo. [s.n.], a.19, v.53, 1995, p.86.
[33] Artigo 1369 do CC – O propriet�rio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura p�blica devidamente registrada no Cart�rio de registro de Im�veis.
Par�grafo �nico – O direito de superf�cie n�o autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concess�o.
Artigo 1370 do CC – A concess�o da superf�cie ser� gratuita ou onerosa; se onerosa, estipular�o as partes as partes se o pagamento ser� feito de uma s� vez, ou parceladamente.
Artigo 1371 do CC – O superfici�rio responder� pelos encargos e tributos que incidirem sobre o im�vel.
Artigo 1372 do CC – O direito de superf�cie pode transferir-se a terceiros e, por morte do superfici�rio aos seus herdeiros.
Par�grafo �nico – N�o poder� ser estipulado pelo concedente, a nenhum t�tulo, qualquer pagamento pela transfer�ncia.
Artigo 1373 do CC – Em caso de aliena��o do im�vel ou do direito de superf�cie, o superfici�rio ou o propriet�rio te direito de prefer�ncia, em igualdade de condi��es.
Artigo 1374 do CC – Antes do termo final, resolver-se-� a concess�o se o superfici�rio der ao terreno destina��o diversa daquela para que foi concedida.
Artigo 1375 do CC – Extinta a concess�o, o propriet�rio passar� a ter a propriedade plena sobre o terreno, constru��o ou planta��o, independentemente de indeniza��o se as partes n�o houverem estipulado o contr�rio.
Artigo 1376 do CC – No caso de extin��o do direito de superf�cie em conseq��ncia de desapropria��o, a indeniza��o cabe ao propriet�rio e ao superfici�rio, no valor correspondente ao direito real de cada um.
Artigo 1377 do CC – O direito de superf�cie, constitu�do por pessoa jur�dica de direito p�blico interno rege-se por este C�digo, no que n�o for diversamente disciplinado em lei especial. [34] Decreto Lei n� 271/67 - Artigo 7� - � institu�da a concess�o de uso de terrenos p�blicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resol�vel, para fins espec�ficos de urbaniza��o, edifica��o, cultivo da terra, ou outra utiliza��o de interesse social.
Par�grafo 1� - A concess�o de uso poder� ser contratada por instrumento p�blico ou particular, ou por simples termo administrativo, e ser� inscrita e cancelada em livro especial.
Par�grafo 2� - Desde a inscri��o ce concess�o de uso, o concession�rio fruir� plenamente do terreno para os fins estabelecidos no contrato e responder� por todos os encargos civis, administrativos e tribut�rios que venham a incidir sobre o im�vel e suas rendas.
Par�grafo 3� - Resolve-se a concess�o antes de seu termo desde que o concession�rio d� ao im�vel destina��o diversa da estabelecida no contrato ou termo, ou descumpra cl�usula resolut�ria do ajuste, perdendo, neste caso, as benfeitorias de qualquer natureza.
Par�grafo 4� - A concess�o de uso, salvo disposi��o contratual em contr�rio transfere-se por ato “inter vivos”, ou por sucess�o leg�tima ou testament�ria, como os demais direitos reais sobre coisas alheias, registrando-se a transfer�ncia.
Artigo 8� - � permitida a concess�o de uso do espa�o a�reo sobre a superf�cie de terrenos p�blicos ou particulares, tomada em proje��o vertical, nos termos e para fins do artigo anterior e na forma que for regulamentada. [35] C�digo Civil – Anteprojetos – Vol.2 – Editor e distribuidor: Subsecretaria de Edi��es T�cnicas, Senado Federal, Bras�lia – 1989.
[36] C�digo Civil – Anteprojetos – Vol. 5, Tomo 1 – Editor e Distribuidor – Subsecretaria de Edi��es T�cnicas – Senador Federal, Bras�lia – 1989.
[37] C�digo Civil – Anteprojetos – Vol. 5, Tomo 2 – Editor e Distribuidor – Subsecretaria de Edi��es T�cnicas – Senado Federal, Bras�lia – 1989.
[38] BENASSE, Paulo Roberto. Direito de Superf�cie e o Novo C�digo Civil. Ed. Bookeseller. 1� edi��o – 2002. [39] DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Im�veis. Ed. Saraiva. 4� edi��o – 2003.
[40] Lei n� 10.257 de 10.07.2001 – Estatuto da Cidade. Se��o VII – Do Direito de Superf�cie.
Artigo 21 – “O propriet�rio urbano poder� conceder a outrem o direito de superf�cie do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura p�blica registrada no cart�rio de registro de im�veis”.
Par�grafo 1� - “O direito de superf�cie abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espa�o a�reo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo atendida a legisla��o urban�stica”.
Par�grafo 2� - “A concess�o do direito de superf�cie poder� ser gratuita ou onerosa”.
Par�grafo 3� - “O superfici�rio responder� integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superfici�ria, arcando, ainda, proporcionalmente � sua parcela de ocupa��o efetiva, com os encargos e tributos sobre a �rea objeto da concess�o do direito de superf�cie, salvo disposi��o em contr�rio do contrato respectivo”.
Par�grafo 4� - “O direito de superf�cie pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo”.
Par�grafo 5� - “Por morte do superfici�rio, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros”.
Artigo 22 – “Em caso de aliena��o do terreno, ou do direito de superf�cie, o superfici�rio e o propriet�rio respectivamente, ter�o direito de prefer�ncia em igualdade de condi��es � oferta de terceiros”.
Artigo 23 – “Extingue-se o direito de superf�cie”:
Inciso I – “pelo advento do termo”;
Inciso II – “pelo descumprimento das obriga��es contratuais assumidas pelo superfici�rio”.
Artigo 24 – “Extinto o direito de superf�cie, o propriet�rio recuperar� o pleno dom�nio do terreno, bem como das acess�es e benfeitorias introduzidas no im�vel, independentemente de indeniza��o, se as partes n�o houverem estipulado o contr�rio no respectivo contrato”.
Par�grafo 1� - “Antes do termo final do contrato extinguir-se-� o direito de superf�cie se o superfici�rio der ao terreno destina��o diversa daquela para a qual for concedida”.
Par�grafo 2� - “A extin��o do direito de superf�cie ser� averbada no cart�rio de registro de im�veis”.
[41] Artigo 182 da CRFB – “A pol�tica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder P�blico municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das fun��es sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes”. E par�grafos 1� e 2�.
Artigo 183 da CRFB – “Aquele que possuir como sua �rea urbana de at� duzentos e cinq�enta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposi��o, utilizando-a para sua moradia ou de sua fam�lia, adquirir-lhe-� o dom�nio, desde que n�o seja propriet�rio de outro im�vel urbano ou rural”. E par�grafos 1�, 2� e 3�.
[42] Artigo 1524 do C�digo Civil Portugu�s. “No��o – O direito de superf�cie consiste na faculdade de construir ou manter perp�tua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter planta��es”.
[43] Artigo 4� da Lei de Introdu��o ao C�digo Civil: “Quando a lei for omissa, o juiz decidir� o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princ�pios gerais de direito”.
[44] Artigo 2� da Lei de Introdu��o ao C�digo Civil: “N�o se destinado � vig�ncia tempor�ria, a lei ter� vigor at� que outra a modifique ou revogue”.
Par�grafo 2�: “A lei nova, que estabele�a disposi��es gerais ou especiais a par das j� existentes, n�o revoga nem modifica a lei anterior”.
[45] GRAU, Eros Roberto. “Fun��o social da propriedade” (Direito Econ�mico). Enciclop�dia Saraiva de Direito, v. 39. S�o Paulo. Ed. Saraiva, 1979, p.21.
[46] BASTOS, Celso Ribeiro. Coment�rios � Constitui��o do Brasil. S�o Paulo. Ed. Saraiva, 1990. Vol.7. p.124/125.
[47] Artigo 1� da CRFB – “A Rep�blica Federativa do Brasil, formada pela Uni�o indissol�vel dos Estados e Munic�pios e do Distrito Federal, constituiu-se em Estado Democr�tico de Direito e tem como fundamentos”:
Inciso III – “a dignidade da pessoa humana”.
[48] Artigo 186 da CRFB – “A fun��o social � cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo crit�rios e graus de exig�ncia estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos”:
Inciso I – “aproveitamento racional e adequado”;
Inciso II – “utiliza��o adequada dos recursos naturais dispon�veis e preserva��o do meio ambiente”;
Inciso III – “observ�ncia das disposi��es que regulam as rela��es de trabalho”;
Inciso IV – “explora��o que favore�a o bem-estar dos propriet�rios e dos trabalhadores”. [49] Artigo 191 da CRFB – “Aquele que, n�o sendo propriet�rio de im�vel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos sem oposi��o, �rea de terra em zona rural, n�o superior a cinq�enta hectares tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua fam�lia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-� a propriedade”.
Par�grafo �nico – “Os im�veis p�blicos n�o ser�o adquiridos por usucapi�o”. [50] BARRUFINI, Jos� Carlos Tosetti. SP. Ed. Atlas, 1998. p.190.
[51] Artigo 182 da CRFB/88 – “A pol�tica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder P�blico municipal, conforme diretrizes gerais fixadas e lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das fun��es sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes”.
Par�grafo 1� - “O plano diretor, aprovado pela C�mara Municipal obrigat�rio para cidades com mais de vinte mil habitantes, � o instrumento b�sico da pol�tica de desenvolvimento e de expans�o urbana”.
[52] Par�grafo 2� - “A propriedade urbana cumpre sua fun��o social quando atende �s exig�ncias fundamentais de ordena��o da cidade expressas no plano diretor”.
[53] Artigo 21 da CRFB/88 – “Compete a Uni�o”:
Inciso XX – “instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habita��o, saneamento b�sico e transportes urbanos”;
[54] CORR�A, Oscar Dias. A Constitui��o de 1988: contribui��o cr�tica. Rio de Janeiro. Forense Universit�ria, 1991. p.216.
[55] SALLES, Jos� Carlos de Moraes. A desapropria��o � luz da Doutrina e da Jurisprud�ncia. 2� ed. SP. Ed. RT, 1992. p.751.
[56] LIRA, Ricardo Pereira. Elementos de Direito Urban�stico, Ed. Renovar, 1997, p.74.
[57] LIRA Ricardo Pereira. In Ver.Dir.Adm.1982. n� 148. p.261/274 – Trabalho apresentado � II Confer�ncia dos Advogados do Estado do Rio de Janeiro, Petr�polis, 10 a 13 de mar�o de 1982.
[58] SILVA, Jos� Afonso. Direito Urban�stico Brasileiro Ed. Malheiros. S�o Paulo. 1997. p.71.
[59] LIRA, Ricardo Teixeira. Elementos de Direito Urban�stico. Ed. Renovar. RJ. 1997. p.112-114.
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References: artigo 5
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