Source: https://interpretacje-podatkowe.org/podatek/0115-kdit1-1-4012-280-2018-2-dm
Timestamp: 2018-07-18 08:53:53+00:00

Document:
♦ › Podatek › 0115-KDIT1-1.4012.280.2018.2.DM
Ze zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień korzystają jedynie usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 68.32.11, z wyłączeniem utrzymania czystości administrowanych nieruchomości oraz remontów i konserwacji.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 kwietnia 2018 r. (data wpływu 7 maja 2018 r.), uzupełnionym w dniach 5 i 27 czerwca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
opodatkowania usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi świadczonymi na rzecz Gminy – jest nieprawidłowe,
braku opodatkowania czynności związanej z uiszczaniem należności na rzecz podwykonawców Gminy – jest prawidłowe.
W dniu 7 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek uzupełniony w dniach 5 i 27 czerwca 2018 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi świadczonymi na rzecz Gminy i czynności związanej z uiszczaniem należności na rzecz podwykonawców Gminy.
We wniosku i jego uzupełnieniach przedstawiono następujący stan faktyczny.
Wnioskodawca jest przedsiębiorstwem komunalnym (Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, w której wszystkie udziały przysługują Gminie Miasta) świadczącym usługi w zakresie zbiorowego zaopatrzenia w wodę. zbiorowego odprowadzania ścieków, obrotu, przesyłu i dystrybucji ciepła, administrowania i zarządzania nieruchomościami, wywozu nieczystości stałych i płynnych, utrzymania czystości, działalności pogrzebowej i pokrewnej, itp. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.
Na podstawie Uchwały Rady Miasta, Gmina Miasta (dalej jako: Gmina) powierzyła Wnioskodawcy od 1 stycznia 2018 r. wykonywanie zadań własnych Gminy Miasta w zakresie zarządzania nieruchomościami zabudowanymi komunalnymi budynkami z lokalami mieszkalnymi oraz innymi lokalami Gminy w celu zaspakajania zbiorowych potrzeb mieszkańców Gminy Miasta, w trybie art. 2 i art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce komunalnej. Techniczne aspekty wykonania zadania w ww. zakresie określiła umowa wykonawcza zawarte między Gminą a Spółką, zgodnie z którą przedmiotem umowy jest świadczenie przez Wykonawcę usług w ogólnym interesie gospodarczym, wykonywanych na skutek powierzenia Wykonawcy przez Gminę realizacji zadania własnego Miasta w zakresie: zarządzania nieruchomościami zabudowanymi komunalnymi budynkami z lokalami mieszkalnymi oraz innymi lokalami mieszkalnymi Miasta, wymienionymi w załączniku nr 1 do niniejszej umowy oraz zarządzania pomieszczeniami dodatkowymi, jak komórki i garaże nie będącymi pomieszczeniami przynależnymi do lokali, których wykaz zawiera załącznik nr 2 do niniejszej umowy, na obszarze Gminy Miasta w celu zaspakajania zbiorowych potrzeb mieszkańców Gminy Miasta, poprzez:
zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z ich przeznaczeniem;
uzasadnione inwestowanie w nieruchomości.
Umowa wykonawcza określa w szczególności obowiązki wykonawcy - Spółki, które obejmują:
W zakresie czynności administracyjnych, księgowych i obsługi prawnej:
prowadzenie ewidencji lokali, właścicieli lokali wraz z przypadającymi im udziałami w nieruchomości wspólnej oraz najemców w lokalach nie wyodrębnionych i przekazywanie uaktualnianej ewidencji raz na kwartał Miastu;
zawieranie w imieniu Miasta umów na usługi kominiarskie i inne usługi związane z prawidłowym funkcjonowaniem urządzeń technicznych w nieruchomościach;
zawieranie umów na dostawę niezbędnych mediów i usług do budynków, z wyłączeniem umów, które zawiera Miasto;
wyszukiwanie usługodawców, negocjowanie cen i warunków zawieranych umów, merytoryczna kontrola faktur wystawianych przez usługodawców oraz zmienianie i rozwiązywanie dotychczasowych umów w przypadkach gospodarczo uzasadnionych;
zawieranie z osobami skierowanymi przez Miasto, umów najmu na lokale mieszkalne, socjalne, pomieszczenia tymczasowe oraz lokale użytkowe i przekazywanie kopii sporządzonych umów Miastu;
naliczanie i pobieranie czynszu od najemców i użytkowników zajmujących lokale mieszkalne stanowiące mieszkaniowy zasób Miasta wraz z należnymi odsetkami w przypadku nieterminowych wpłat;
w przypadkach zawierania umów najmu na lokale mieszkalne z zasobu mieszkaniowego Miasta z osobami skierowanymi przez Burmistrza Miasta, pobieranie kaucji mieszkaniowych na zabezpieczenie roszczeń Miasta z tytułu najmu;
naliczanie i pobieranie odszkodowań od osób używających lokali wchodzących w skład zasobu Miasta bez tytułu prawnego;
naliczanie i pobieranie od najemców i użytkowników lokali, zgodnie z zawartymi umowami oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, opłat niezależnych od Miasta jako właściciela w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie Gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, o ile korzystający nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług;
informowanie najemców zajmujących lokale mieszkalne stanowiące mieszkaniowy zasób Miasta oraz osób używających lokali mieszkalnych stanowiących zasób Miasta bez tytułu prawnego na piśmie o zmianie wysokości opłat niezależnych od Miasta, gdy zmiana wysokości tych opłat nie stanowi zmian postanowień w umowie najmu;
prowadzenie ewidencji księgowej i dokumentacji zasobów mieszkaniowych oraz ewidencji księgowej należności i zobowiązań związanych z gospodarką lokalami mieszkalnymi, zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości;
windykację należności poprzez wzywanie dłużników do zapłaty, po dwumiesięcznym terminie zalegania z zapłatą, przy wyznaczeniu dodatkowego, czternastodniowego terminu zapłaty zadłużenia czynszu i bieżących należności;
dochodzenie roszczeń w postępowaniu sądowym i egzekucyjnym po bezskutecznym wezwaniu do zapłaty zaległego czynszu bądź odszkodowania dotyczącego zajmowania lokalu bez tytułu prawnego, lub bezskutecznym wezwaniu do wydania lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego w oparciu o pełnomocnictwo udzielone przez organ wykonawczy Miasta, radcy prawnemu, prowadzącemu obsługę prawną Wykonawcy;
wzywanie najemców zajmujących lokale mieszkalne stanowiące mieszkaniowy zasób Miasta, osób używających lokali mieszkalnych bez tytułu prawnego, do używania lokalu w sposób zgodny z umową lub zgodnie z jego przeznaczeniem lub gdy zaniedbuje obowiązki, dopuszcza do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, a także przekazywanie Miastu w/w wezwań do wiadomości;
przekazywanie Miastu wykazu dłużników opłat czynszowych oraz wykazu dłużników, którzy zobowiązali się spłacać zadłużenie czynszowe na koniec każdego kwartału do 30 dnia następnego miesiąca, a także przekazywanie w/w wykazu w każdym czasie na żądanie Miasta;
w uzasadnionych przypadkach, na wniosek najemcy bądź użytkownika, udzielanie zgody na rozłożenie na raty zaległości w opłatach z tytułu eksploatacji lokali i zawieranie stosownych umów w tym zakresie, jak też bieżące informowanie Miasta o zawartych umowach regulujących spłatę zadłużenia wraz z przekazaniem kopii zawartych umów;
wykonywanie niezbędnych czynności w zakresie zarządzania związanych z przekwaterowaniem mieszkańców z budynków przeznaczonych do rozbiórki ze względu na prowadzone inwestycje w ramach otrzymanych od Miasta środków finansowych, a także przekwaterowywanie mieszkańców z budynków zagrożonych katastrofą budowlaną, pogorzelców I w innych wypadkach losowych;
zabezpieczenie mieszkań i pozostawionego mienia opuszczonego przez najemców zajmujących lokale mieszkalne stanowiące mieszkaniowy zasób Miasta, osób używających lokali mieszkalnych bez tytułu prawnego, stanowiących mieszkaniowy zasób Miasta oraz zabezpieczenie pozostawionego przez nich mienia;
sporządzanie rocznych planów gospodarczych i finansowych i sporządzanie rocznych sprawozdań z realizacji tych planów oraz przedstawianie ich do wglądu Miastu;
bieżące informowanie Miasta o wykonanych adaptacjach i remontach mieszkań u najemców zajmujących lokale mieszkalne stanowiące mieszkaniowy zasób Miasta oraz osób używających lokali mieszkalnych stanowiących zasób Miasta bez tytułu prawnego;
informowanie Miasta, gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody Miasta;
niezwłoczne informowanie Miasta o pustostanach w budynkach stanowiących w 100% własność Miasta;
przeprowadzanie obmiarów lokali mieszkalnych, stanów liczników wody i energii ciepła oraz sprawdzania wyposażenia technicznego lokali na żądanie Miasta;
uczestniczenie w przekazywaniu i zdawaniu lokali, w tym lokali nienależących do gminnego zasobu mieszkaniowego;
ustalanie wartości wyposażenia technicznego lokali na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego po opróżnianiu lokalu przez najemcę;
opiniowanie wniosków o zaadaptowanie pomieszczeń niemieszkalnych na mieszkalne, ustalanie warunków i zakresu prac koniecznych do wykonania adaptacji pomieszczenia na lokal mieszkalny;
przygotowanie i przekazanie na żądanie Gminy niezbędnych informacji w sprawie podjęcia uchwały o wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta; współprzygotowywanie z Miastem kalkulacji dotyczącej podwyżki, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokali w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu;
pobieranie od najemców gminnego zasobu mieszkaniowego i osób zajmujących lokale bez tytułów prawnych opłat eksploatacyjnych za pojemniki i wywóz odpadów komunalnych, zgodnie ze złożoną przez najemców deklaracją o ilości osób zamieszkujących w danym lokalu, na podstawie której naliczana jest wysokość opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz przekazywanie tych opłat na rachunek bankowy Miasta;
przekazywanie na żądanie Miasta niezbędnych informacji dotyczących sporządzania przez Miasto sprawozdań do Głównego Urzędu Statystycznego;
przygotowywanie bez zbędnej zwłoki, w porozumieniu z Miastem opróżnionych lokali komunalnych i socjalnych do zasiedlenia.
W zakresie czynności technicznych:
utrzymanie w należytym stanie technicznym i sanitarno-porządkowym urządzeń budynków, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia;
dokonywanie napraw budynków, pomieszczeń w budynkach i urządzeń służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nie obciążającym najemcy, a zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji; wodociągowej, gazowej i ciepłej, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu), wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków;
dokonywanie napraw pokrycia dachowego z częściową wymianą - na powierzchni do ...;
dokonywanie napraw drobnych uszkodzeń, prostowanie i mocowanie obróbek blacharskich;
czyszczenie rynien i rur spustowych;
przeprowadzenie przeglądów stanu technicznego obiektów i wyposażenia lokali, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego;
usuwanie awarii wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych oraz instalacji elektrycznych w zarządzanym zasobie oraz informowanie o wykonanych robotach budowlanych lub remontach;
zlecanie i kontrola bieżących napraw i konserwacji budynków;
zgłaszanie budynków do remontu lub wykonania w nich robót budowlanych z dokładnym i szczegółowym określeniem zakresu rzeczowego;
opracowywanie planów remontów doraźnych i remontów kapitalnych oraz uzgadnianie ich z Miastem;
przygotowywanie dokumentacji dotyczącej zasadności remontów kapitalnych, zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego;
organizowanie i prowadzenie remontów kapitalnych w uzgodnieniu z Miastem;
zgłaszanie budynków nadających się do rozbiórki lub zagrożonych katastrofą budowlaną;
prowadzenie prac rozbiórkowych budynków będących w zarządzaniu na zlecenie Miasta;
prowadzenie dokumentacji technicznych i ksiąg obiektów, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa;
utrzymanie w czystości i bieżąca konserwacja wszystkich chodników i jezdni wewnętrznych dróg dojazdowych oraz opasek wokół budynków i dojść do tych budynków, odśnieżanie;
w okresie zimowym i zabezpieczenie przed poślizgiem chodników, dojść oraz dróg dojazdowych do budynków;
wyposażenie nieruchomości gminnych będących w zarządzie i administrowaniu w pojemniki na odpady komunalne;
utrzymanie i bieżąca konserwacja boksów i miejsc śmietnikowych, trzepaków i ławek;
opróżnianie zbiorników bezodpływowych na nieczystości płynne;
nadzór nad pracą firm wykonujących remonty i modernizację oraz uczestnictwo w komisji przy odbiorze ilościowym i jakościowym wykonywanych robót i usług.
Za realizację usług opisanych wyżej Wykonawcy przysługuje rekompensata z tytułu świadczenia usług, zwana dalej rekompensatą, udzielana zgodnie z zasadami określonymi w:
decyzji Komisji z dnia 20 grudnia 2011 r. w sprawie stosowania art. 106 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy Państwa w formie rekompensaty z tytułu świadczenia usług publicznych, przyznawaną przedsiębiorstwom zobowiązanym do wykonywania usług świadczonych w ogólnym interesie gospodarczym (Dz. Urz. UE 2012 L 7/3);
zasadach ramowych Unii Europejskiej dotyczących pomocy państwa w formie rekompensaty z tytułu świadczenia usług publicznych (2011) (Dz. Urz. UE 2012 C 8/15;
wytycznych Ministra Infrastruktury i Rozwoju w zakresie reguł dofinansowania z programów operacyjnych podmiotów realizujących obowiązek świadczenia usług w ogólnym interesie gospodarczym w ramach zadań własnych samorządu gminy w gospodarce odpadami komunalnymi z dnia 22 września 2015 r. oraz określonymi w umowie.
Zgodnie z treścią umowy wykonawczej rekompensata nie przekroczy kosztów poniesionych w związku z realizacją usług, z uwzględnieniem wpływów z tej usługi oraz rozsądnego zysku, na podstawie analizy kosztów, jakie poniosłoby typowe, dobrze zarządzane przedsiębiorstwo, wysokość rekompensaty na dany rok budżetowy, który jest równy rokowi kalendarzowemu, będzie ustalana przez strony w formie protokołu uzgodnień, sporządzanego w terminie do dnia 30 listopada roku poprzedzającego świadczenie usług, na podstawie kalkulacji dostarczonej przez Wykonawcę i zweryfikowanej przez Miasto. Wypłata rekompensaty będzie następowała z góry w danym roku, w 12-stu miesięcznych transzach, płatnych do 10 każdego miesiąca, zgodnie z ustaleniami protokołu uzgodnień. Podstawą przekazania kwoty objętej rekompensatą jest nota obciążeniowa wystawiana Gminie przez Wnioskodawcę.
Szczegółowe elementy rekompensaty, tj. rodzaje kosztów związanych z wykonywaniem przez Spółkę powierzonych zadań zostały ujęte w załączniku nr 3 do umowy wykonawczej i obejmują:
Eksploatacja bieżąca
Energia elektryczna zużywana w pomieszczeniach wspólnych.
Usługi korespondencyjne.
Przeglądy techniczne budynków.
Pozostałe usługi (pogotowie techniczne).
Podatek od nieruchomości stanowiących własność Gminy.
Zaliczki eksploatacyjne za lokale komunalne w budynkach wspólnot.
Pomiary ochronne instalacji elektrycznej.
Opłaty sądowe i komornicze, pozostałe koszty eksploatacji.
Utrzymanie czystości administrowanych nieruchomości.
Remonty bieżące i konserwacje bieżące.
Roboty ogólnobudowlane, hydrauliczne, elektryczne itp.
Wydatki - fundusz remontowy.
wydatki z tytułu funduszu remontowego wspólnot mieszkaniowych (lokale komunalne we wspólnocie).
Czynności wskazane powyżej w ramach pozycji I (Eksploatacja bieżąca) - punkty 3, 4, 5, 9, 13 i 14 oraz w ramach pozycji II (Remonty bieżące i konserwacje bieżące) punkt 1 są wykonywane na rzecz Gminy bezpośrednio przez Wnioskodawcę.
Z kolei czynności i wydatki wskazane powyżej w ramach pozycji (Eksploatacja bieżąca) punkty 1, 2, 6, 7, 8, 10, 11, i 12 oraz w ramach pozycji III (Wydatki - fundusz remontowy) punkt 1, są wykonywane na rzecz Gminy przez podmioty zewnętrzne, które wystawiają Gminie z tego tytułu faktury VAT, względnie stanowią wydatki, które Gmina musi ponosić w ramach obowiązków ciążących z mocy prawa (np. wydatki na podatek od nieruchomości lub wydatki Gminy na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy wspólnot mieszkaniowych w związku z przysługującym Gminie prawem własności lokali).
W uzupełnieniu wniosku wskazano, że zakres czynności wykonywanych przez Spółkę i wskazanych w pozycji 1 pkt 3,4, 5,9, 13, 14 oraz pozycji II pkt 1 obejmuje:
Pozycja I „Eksploatacja bieżąca”:
Pkt 3: usługi korespondencyjne obejmują bieżące dostarczanie korespondencji najemcom lokali komunalnych, np. zawiadomienia o zmianie opłat, rozliczenia mediów, wezwania do zapłaty, upomnienia, wypowiedzenia umów najmu itp.,
Pkt 4: wykonywanie okresowych, obowiązkowych przeglądów technicznych budynków polegających na przeglądach stanu konstrukcji, ścian, dachów, schodów, elewacji, instalacji sanitarnych, elektrycznych, instalacji grzewczych, instalacji gazowych w budynku i otoczenia budynku itp. wraz z sporządzeniem protokołów z przeprowadzonych czynności,
Pkt 5: pogotowie techniczne obejmuje gotowość służb komunalnych, które na wypadek wystąpienia awarii mają obowiązek zabezpieczenia mienia mieszkańców i mienia komunalnego przed zwiększeniem rozmiaru szkód (dyżur pełniony przez hydraulików, elektryków, dekarzy),
Pkt 9: pomiary ochronne instalacji elektrycznej obejmują przeprowadzanie okresowych badań istniejącej instalacji elektrycznej w lokalach oraz w częściach wspólnych nieruchomości,
Pkt 13: utrzymanie w należytym porządku i czystości części wspólnych nieruchomości (klatki schodowe, korytarze piwniczne, pralnie i suszarnie wraz z terenem posesji poprzez zamiatanie i mycie części wspólnych nieruchomości klatek schodowych, lamperii, stolarki okiennej i drzwiowej, odśnieżanie w okresie zimowym terenu nieruchomości.
Pkt 14: wynagrodzenie zarządcy obejmuje następujące czynności:
prowadzenie dokumentacji technicznych i ksiąg obiektów stanowiących własność Gminy Miasta,
komisyjne przekazywanie lokali mieszkalnych i użytkowych,
ocena zużycia elementów wyposażenia technicznego lokalu i kompletności wyposażenia technicznego,
monitorowanie i kontrola stanu technicznego gminnych zasobów mieszkaniowych,
reprezentowanie inwestora Gminy na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności realizacji - inwestycji z projektem, z pozwoleniem na budowę, z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,
sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i wszelkiego rodzaju robót budowlanych,
sprawdzanie jakości bieżących robót remontowych i konserwacyjnych wykonywanych przez P,
dokonywanie pomiaru lokali, piwnic i sporządzanie szkiców,
tworzenie planu remontów i harmonogramów prac remontowych administrowanych nieruchomości,
analizowanie ofert dotyczących umów o dostawy świadczeń do nieruchomości i innych usług związanych z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości,
analizowanie warunków ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych oraz odpowiedzialności cywilnej i zawieranie umów w tym zakresie,
naliczanie zgodnie z obowiązującą uchwałą Rady Miasta kaucji mieszkaniowej zabezpieczającej ewentualne, przyszłe należności wynajmującego,
rozliczenie kaucji mieszkańców w przypadku wydania lokalu przez ustępującego najemcę lokalu,
aktualizacja najemców, właścicieli, udziałów w nieruchomości wspólnej,
ewidencjonowanie danych osobowych nowego najemcy lokali komunalnych,
wyliczenie wysokości opłat za zajmowany lokal,
zakładanie i prowadzenie teczek lokalowych oraz ich archiwizowanie (składowanie),
sporządzanie umów najmu lokali mieszkalnych i dzierżawy lokali użytkowych,
przygotowywanie i umieszczanie ogłoszeń, komunikatów i zawiadomień na tablicach informacyjnych w administrowanych budynkach,
wypowiadanie umów najemcom, kompletowanie dla radcy prawnego dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia postępowania sądowego o zapłatę lub eksmisję z lokalu komunalnego,
kompleksowa obsługa najemców lokali mieszkalnych i użytkowych, w tym prowadzenie księgowości oraz punktu kasowego,
potwierdzanie wniosków i wprowadzanie decyzji przyznanych dodatków mieszkaniowych,
sporządzanie korespondencji w sprawach zarządzania i administrowania powierzonych zasobów mieszkalnych,
uzgadnianie sald kaucji mieszkaniowych, dodatków mieszkaniowych, czynszu i świadczeń,
nanoszenie korekt na karty finansowe najemców i właścicieli lokali,
sporządzanie zawiadomień o zmianie dotychczasowej wysokości czynszu wraz z podaniem nowej stawki, dokonywanie przeceny czynszu i świadczeń, ustalanie wysokości zaliczek i opłat tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością,
przywracanie w imieniu Miasta, na zasadach określonych uchwałą Rady Miasta utraconych wskutek zaległości tytułów prawnych do zajmowanych lokali mieszkalnych,
udzielanie zgody na rozłożenie na raty zaległości w opłatach z tytułu czynszu i świadczeń najemców i użytkowników lokali wraz z sporządzeniem stosownej ugody,
przygotowywanie i rozsyłanie zawiadomień o zmianach w opłatach, faktur i rachunków oraz innych pism i dokumentów związanych z administrowaniem i zarządzaniem,
rozliczanie najemców lokali komunalnych z kosztów dostawy mediów (rozliczenie wody i odprowadzenia ścieków, energii cieplnej, naliczenie opłaty z tytułu gospodarowania odpadami komunalnymi),
sporządzanie deklaracji GOK, dokumentów obciążeń i zapłat z tego tytułu,
aktualizacja danych osobowych najemców, właścicieli zamieszkujących w nieruchomościach administrowanych przez P, (pesel, dokumenty tożsamości, data urodzenia itp.),
tworzenie spisu lokatorów i harmonogramów korzystania z pralni i suszami oraz regulaminów porządku domowego, regulaminów rozliczania świadczeń dostarczanych do nieruchomości,
prowadzenie sprawozdawczości statystycznej na potrzeby UM.
W kwestii rozliczania najemców lokali komunalnych z mediów dostarczanych do nieruchomości lokalowych Spółka wskazała, że rozliczenie polega na okresowym (I-V i VI-XII danego roku kalendarzowego) porównaniu wnoszonych przez najemców lokali komunalnych zaliczek z rzeczywistym kosztem świadczeń wynikającym z faktury wystawionej na właściciela lokali komunalnych, tj. Gminę Miasta (comiesięcznie) przez dostawcę świadczeń (Spółkę). Wynik z rozliczenia świadczeń dostarczanych do lokali komunalnych (nadpłaty lub niedopłaty) zmniejszają lub zwiększają należności najemcy lokalu komunalnego.
Pozycja II pkt 1, tj. „Remonty bieżące i konserwacje bieżące” obejmuje wykonywanie przez Spółkę następujących czynności:
roboty ogólnobudowlane, hydrauliczne, elektryczne obejmują wykonywane przez P na rzecz właściciela obiektów tj. Gminy Miasta prace dotyczące wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nie obciążającym najemcy, naprawy i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i cieplej, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu), podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych,
przeprowadzanie napraw oraz wg potrzeby wymiany pokrycia dachowego,
dokonywanie napraw drobnych uszkodzeń, prostowanie i mocowanie obróbek blacharskich,
wymiana zamków do drzwi wejściowych do budynków,
czyszczenie rynien i rur spustowych,
Czynności świadczone przez Spółkę na rzecz Gminy (pozycja I pkt 3, 4, 5, 9, 13, 14 oraz II pkt 1) wchodzą w zakres zarządzania nieruchomościami. Zgodnie bowiem z art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1998 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 14 grudnia 2017 r., Dz. U. z 2018 r., poz. 121) zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
W ocenie Spółki wykonywane przez nią czynności mieszczą się w zakresie objętym brzmieniem przywołanego przepisu.
Spółka nie świadczy usług wyceny nieruchomości mieszkalnych.
Czynności wykonywane są w następujących obiektach:
Budynki mieszkalne o dwóch mieszkaniach, sklasyfikowane zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych w klasie 1121,
Budynki mieszkalne o trzech lub więcej mieszkaniach, sklasyfikowane zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych w klasie 1122,
Budynek muzeum, sklasyfikowany zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych w klasie 1262,
Budynki garaży, sklasyfikowane zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych w klasie 1242.
Zasadniczo przedmiotem usługi zarządzania jest cały budynek, o ile budynek taki w całości należy do Gminy. Niemniej jednak Spółka wykonuje usługi zarządzania również w odniesieniu do lokali mieszkalnych i użytkowych należących do Gminy, które są położone w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Są więc przypadki, w których przedmiotem usługi zarządzania nie są całe budynki, a jedynie poszczególne lokale mieszkalne lub niemieszkalne znajdujące się w tych budynkach.
Jak wskazano, Spółka wykonuje usługi zarządzania również w odniesieniu do lokali mieszkalnych i niemieszkalnych należących do Gminy, które są położone w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Nadto w jednym przypadku Spółka wykonuje usługi zarządzania w odniesieniu do budynku należącego do Gminy, w którym znajduje się jeden lokal niemieszkalny, tj. muzeum. Niemniej jednak usługi w odniesieniu do lokali, o których mowa w uzupełnieniu wniosku, wykonywane są na podstawie tej samej Uchwały Rady Miasta oraz na podstawie tej samej umowy wykonawczej, na podstawie których Spółka wykonuje czynności w stosunku do budynków i lokali mieszkalnych. Innymi słowy, między Gminą a Spółką nie ma odrębnej umowy, na podstawie której Spółka zarządzałaby wyłącznie danym lokalem niemieszkalnym.
Zgodnie z § 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4.09.2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 oraz z 2017 r. poz. 2453) do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, do dnia 31 grudnia 2018 r. stosuje się Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Jak wskazano, czynności wymienione w pozycji I pkt 3, 4, 5, 9, 13, 14 oraz II pkt I wchodzą w zakres zarządzania nieruchomościami. W konsekwencji, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU), usługi realizowane przez Spółkę mieszczą się w grupie 68.32.11.
Z kolei odnośnie zagadnienia dotyczącego „pokrywania przez Spółkę kosztów usług i wydatków”, objętego przedmiotem zapytania nr 2, Spółka wskazała, że pokrywanie przez Spółkę kosztów usług i wydatków dotyczy wyłącznie czynności technicznej związanej z dokonanymi przez Spółkę przelewami środków pieniężnych, które to czynności wykonuje w ramach świadczonych usług zarządzania.
Czy usługi wyspecyfikowane w Załączniku nr 3 do umowy wykonawczej w ramach pozycji I (Eksploatacja bieżąca) punkty 3, 4, 5, 9, 13 i 14 oraz w ramach pozycji II (Remonty bieżące i konserwacje bieżące) punkt 1, które Spółka wykonuje samodzielnie na rzecz Gminy i za które Spółka otrzymuje od Gminy rekompensatę w okresach miesięcznych z tytułu realizowanego zadania własnego Gminy, stanowią dla Spółki czynności zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (w odniesieniu do tej części rekompensaty, która pokrywa koszty przypadające na lokale mieszkalne) oraz podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg. stawki 23% (w odniesieniu do tej części rekompensaty, która pokrywa koszty przypadające na lokale inne niż mieszkalne), czy też czynności wykonywane przez Spółkę, zarówno w odniesieniu do lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych w ogóle nie będą podlegały podatkowi od towarów i usług jako świadczone w ramach zadania własnego Gminy na rzecz wspólnoty samorządowej?
Czy pokrywanie przez Spółkę z otrzymanej od Gminy rekompensaty kosztów usług i wydatków wyspecyfikowanych w załączniku nr 3 do umowy wykonawczej w ramach pozycji I (Eksploatacja bieżąca) punkty 1, 2, 6, 7, 8, 10, 11 i 12 oraz w ramach pozycji III (Wydatki - fundusz remontowy) punkt 1, które to usługi są świadczone na rzecz Gminy przez podmioty zewnętrzne, które wystawiają Gminie z tego tytułu faktury VAT, względnie stanowią wydatki, które Gmina musi ponosić w ramach obowiązków ciążących na niej z mocy prawa, stanowi dla Spółki czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w związku z wykonywanymi usługami w tym zakresie przez Spółkę wg stawki 23%?
Zdaniem Wnioskodawcy, usługi wyspecyfikowane w Załączniku nr 3 do umowy wykonawczej w ramach pozycji I (Eksploatacja bieżąca) punkty 3, 4, 5, 9, 13 i 14 oraz w ramach pozycji II (Remonty bieżące i konserwacje bieżące) punkt 1, za które Spółka otrzymuje od Gminy rekompensatę w okresach miesięcznych z tytułu realizowanego zadania własnego Gminy, będą stanowiły w Spółce czynności zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w związku z wykonywanymi usługami w tym zakresie przez Spółkę w odniesieniu do tej części rekompensaty, która pokrywa koszty przypadające na lokale mieszkalne oraz podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w związku z wykonywanymi usługami w tym zakresie przez Spółkę wg stawki 23% w odniesieniu do tej części rekompensaty, która pokrywa koszty przypadające na lokale inne niż mieszkalne.
Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2017, poz. 1221), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 - w świetle art. 8 ust. 1 ustawy - rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
Analiza treści art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje na bardzo szerokie pojęcie świadczenia usług obejmujące różnego rodzaju świadczenia niebędące dostawą towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).
W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Z kolei odpłatność oznacza wykonanie czynności (świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie, nagroda. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny. Powyższa analiza prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy świadczeniem usług i otrzymaną zapłatą. Należy stwierdzić, że czynności podlegają opodatkowaniu jedynie wtedy, gdy zostały wykonane odpłatnie. Czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie świadczącego usługę. Zatem pod pojęciem odpłatności świadczenia usług należy rozumieć prawo podmiotu świadczącego usługę do żądania od odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie, po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik VAT.
W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2. bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1875). gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Do zakresu działania gminy, w oparciu o art. 6 ust. 1 ww. ustawy, należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Do zadań własnych gminy należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, w tym m.in. zadania obejmujące sprawy gospodarki nieruchomościami (art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy). W celu wykonywania zadań - na podstawie art. 9 ust. 1 powołanej ustawy - gmina może tworzyć jednostki organizacyjne, a także zawierać umowy z innymi podmiotami, w tym z organizacjami pozarządowymi.
Zasady i formy gospodarki komunalnej jednostek samorządu terytorialnego, polegające na wykonywaniu przez te jednostki zadań własnych, w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej - uregulowano w ustawie z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 2017 r., poz. 827).
W oparciu o art. 2 cytowanej ustawy o gospodarce komunalnej, gospodarka komunalna, może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego, w szczególności w formach: samorządowego zakładu budżetowego lub spółek prawa handlowego.
Jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej, organy stanowiące jednostek samorządu terytorialnego postanawiają o wyborze sposobu prowadzenia i form gospodarki komunalnej (art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce komunalnej).
Wnioskodawca co prawda wykonuje czynności związane z realizacją ww. zadań własnych Gminy, ale czynności te wykonuje jako odrębny podmiot posiadający status podatnika.
Nadto należy wskazać, że Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, a więc podmiotem prawa handlowego. Za realizację ww. czynności będących przedmiotem wniosku Wnioskodawca otrzymuje więc określone wynagrodzenie, przy czym na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług otrzymane z tego tytułu świadczenie pieniężne określane przez strony umownie jako „rekompensata”, stanowi obrót podlegający opodatkowaniu tym podatkiem, ponieważ z punktu widzenia Spółki w istocie stanowi zapłatę za świadczone przez nią usługi. Wnioskodawca, pomimo że wykonuje czynności z katalogu zadań własnych jednostki samorządu terytorialnego, wymienionych w art. 7 ustawy o samorządzie gminnym, to jednak sam nie wchodzi w skład administracji samorządowej, lecz prowadzi niezależną działalność gospodarczą. A zatem pomiędzy płatnością, którą otrzymuje Wnioskodawca w ramach rekompensaty od Gminy a świadczeniem usług należących do jej zadań własnych nałożonych przepisami prawa, będzie zachodził związek bezpośredni, ponieważ płatność następuje w zamian za to świadczenie. Z tych też względów, rekompensata stanowi w istocie wynagrodzenie z tytułu świadczenia usług przez Wnioskodawcę na rzecz Gminy.
Zatem otrzymanie przez Wnioskodawcę rekompensaty na pokrycie kosztów wynikających z zadań własnych, stanowiące w istocie wynagrodzenie za wykonanie konkretnych usług zleconych przez Gminę (tj. czynności określonych w pkt 1-18 oraz w pkt 19 opisu sprawy), będą podlegały opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Mając na uwadze powyższe, w ocenie Spółki wykonywane czynności, stanowiące usługi wyspecyfikowane w ramach pozycji I (Eksploatacja bieżąca) punkty 3, 4, 5, 9, 13 i 14 oraz w ramach pozycji II (Remonty bieżące i konserwacje bieżące) punkt 1 załącznika nr 3 do umowy wykonawczej, stanowią w istocie usługi administrowania nieruchomościami przez Spółkę na rzecz Gminy, która jest beneficjentem tych usług a sytuacja, w której Gmina powierza wykonywanie swoich zadań własnych utworzonej przez siebie spółce prawa handlowego, nosi znamiona odpłatnego świadczenia usług, podlegającego co do zasady opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.
Jednocześnie w zależności od tego, jakich lokali (tj. mieszkalnych czy niemieszkalnych) dotyczą czynności administrowania, są one albo zwolnione z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2013 r. poz. 1722, tj. z dnia 6 maja 2015 r., Dz. U. z 2015 r. poz. 736) albo ich opodatkowanie następuje wg stawki podstawowej, tj. 23%.
Ad. 2. Jak wyżej wskazano, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2017 r., poz. 1221), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 - w świetle art. 8 ust. 1 ustawy - rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
W ocenie Spółki pokrywanie przez nią z otrzymanej od Gminy rekompensaty kosztów wymienionych w załączniku nr 3 do umowy wykonawczej w pozycji I (Eksploatacja bieżąca) punkty 1, 2, 6, 7, 8, 10, 11 i 12 oraz w pozycji III Wydatki - fundusz remontowy punki 1, nie stanowią dla Spółki czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W tym zakresie Spółka nie świadczy bowiem żadnych usług lub czynności na rzecz Gminy, a jedynie w sensie materialno-technicznym dokonuje ze środków przekazanych jej przez Gminę w ramach rekompensaty zapłaty należności obciążających Gminę. Należności te wynikają albo z faktur VAT wystawionych Gminie przez podmioty trzecie albo stanowią obowiązek Gminy ciążący na niej z mocy prawa (np. wydatki Gminy na poczet podatku od nieruchomości lub na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy wspólnot mieszkaniowych w związku z przysługującym Gminie prawem własności lokali).
Wobec powyższego to Gmina jest bezpośrednim beneficjentem świadczonych na jej rzecz usług przez podmioty trzecie, jak również to Gmina ponosi wydatki wynikające z zobowiązań ciążących na niej z mocy prawa. W konsekwencji brak jest usługi świadczonej przez Wnioskodawcę na rzecz Gminy, ponieważ jak wyżej wskazano, usługą jest tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Trudno uznać w stanie faktycznym sprawy, że Gmina jest bezpośrednim konsumentem czynności polegającej na zapłacie wyżej opisanych należności ciążących na Gminie przez Spółkę ze środków pochodzących z rekompensaty.
nieprawidłowe – w zakresie opodatkowania usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi świadczonymi na rzecz Gminy,
prawidłowe – w zakresie braku opodatkowania czynności związanej z uiszczaniem należności na rzecz podwykonawców Gminy.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez sprzedaż – w myśl art. 2 pkt 22 cyt. ustawy – należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.
Ponadto należy zwrócić uwagę, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług stanowią implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady. Zgodnie z ww. regulacją Dyrektywy 2006/112/WE Rady, podatnikiem jest każda osoba wykonująca samodzielnie i niezależnie od miejsca zamieszkania działalność gospodarczą bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Powyższe przepisy wskazują, że czynność podlega opodatkowaniu, jeśli podmiot wykorzystuje w sposób ciągły w celach zarobkowych swój majątek.
W myśl art. 15 ust. 6 cyt. ustawy nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług posługując się sformułowaniem „organy władzy publicznej” nie definiuje tego pojęcia, tak jak i Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 Nr 78, poz. 483, z późn. zm.). W świetle art. 16 ust. 2 Konstytucji RP, samorząd terytorialny uczestniczy w sprawowaniu władzy publicznej. Przysługującą mu w ramach ustaw istotną część zadań publicznych samorząd wykonuje w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Rozwinięcie tej regulacji zawarto w art. 163 Konstytucji RP. Zgodnie z tym przepisem, samorząd terytorialny wykonuje zadania publiczne nie zastrzeżone przez Konstytucję lub ustawy dla innych organów władz publicznych.
Z powołanych przepisów wynika, że pojęciem tym objęte są wszelkie organy państwowe i samorządu terytorialnego.
Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że analiza przedstawionego opisu sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że przedstawiona we wniosku sytuacja w zakresie realizacji czynności świadczonych na rzecz Gminy na podstawie Uchwały Rady Miasta z dnia 29 grudnia 2017 r. oraz umowy wykonawczej w zakresie zarządzania nieruchomościami zabudowanymi komunalnymi budynkami z lokalami mieszkalnymi oraz innymi lokalami Gminy nosi znamiona odpłatnego świadczenia usług, podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Za realizację czynności w powyższym zakresie Spółka otrzymuje określone wynagrodzenie. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług otrzymane z tego tytułu świadczenie pieniężne stanowi zapłatę za świadczone usługi. Mając powyższe na uwadze, jak również uwzględniając, że Spółka nie wchodzi w skład administracji samorządowej, lecz prowadzi niezależną działalność gospodarczą, uznać należy, że pomiędzy płatnością, którą otrzymuje od Gminy, a świadczeniem na jej rzecz, zachodzi związek bezpośredni, ponieważ płatność następuje w zamian za to świadczenie.
Z tych też względów, wymienione czynności, które świadczone są na rzecz Gminy za odpłatnością stanowią określone w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
Z kolei zgodnie z art. 5a ustawy o podatku od towarów i usług towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.
Wskazać należy, że zgodnie z § 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r., poz. 1676 ze zm.), do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, do dnia 31 grudnia 2018 r. stosuje się Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).
Należy podkreślić, że dokonana przez producenta (usługodawcę) klasyfikacja nie może naruszać zasad budowy i logiki struktury PKWiU. W razie trudności przy zaliczaniu wyrobu (towaru) lub usługi do odpowiedniego grupowania PKWiU można wystąpić w tej sprawie do organów statystycznych. Procedury udzielania informacji w sprawie standardów klasyfikacyjnych (w tym Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług) określa Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych.
Jednakże, stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;
lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m² (art. 43 ust. 12b ustawy).
W załączniku nr 3 do ustawy znajduje się wykaz towarów i usług opodatkowanych ww. obniżoną stawką podatku. Pod poz. 174 załącznika wymieniono „Usługi zamiatania śmieci i usuwania śniegu” - PKWiU 81.29.12.0.
Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2013 r. w sprawie towarów i usług, dla których obniża się stawkę podatku od towarów i usług, oraz warunków stosowania stawek obniżonych (Dz. U. z 2017 r., poz. 839 z późn. zm.), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwaną dalej „ustawą”, obniża się do wysokości 8% dla:
Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2018 r., poz. 701) zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
Z powyższego § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.
Powołane przepisy wskazują, że dla określenia stawki podatku lub zwolnienia od podatku dla usług zarządzania nieruchomością na zlecenie ważne jest nie tylko zakwalifikowanie tych usług według PKWiU czy też budynku według PKOB, ale również zakres tych usług i charakter przeznaczenia przedmiotu (tj. nieruchomości czy jej części), którego one dotyczą.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.).
Art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.
Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 cyt. wyżej rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Odnosząc się do wątpliwości Spółki należy wskazać, że dla rozstrzygnięcia kwestii opodatkowania (zwolnienia od podatku) świadczonych usług w ramach zawartej z Miastem umowy wykonawczej o świadczenie usług zarządzania nieruchomościami zabudowanymi komunalnymi budynkami z lokalami mieszkalnymi oraz innymi lokalami Gminy, istotnym jest określenie charakteru wskazanych we wniosku czynności – czy poszczególne czynności są czynnościami samoistnymi, czy też są to czynności składające się na usługę kompleksową, w tym przypadku usługę zarządzania nieruchomością świadczoną na zlecenie.
Należy mieć na względzie, aby zastosowanie koncepcji świadczenia złożonego nie prowadziło do korzystania z nieuzasadnionych preferencji w zakresie opodatkowania. Jeśli usługi mogą być rozdzielone bez uszczerbku dla każdej z nich, a zatem w sposób naturalnie uzasadniony, wówczas nie można uznać – w szczególności w celu rozszerzenia zwolnienia podatkowego – że stanowią jedno świadczenie kompleksowe, opodatkowane wedle zasad dotyczących świadczenia głównego.
Jak wskazano we wniosku w oparciu o Uchwałę Rady Miasta i umowę wykonawczą Spółka świadczy na rzecz Gminy usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomościami. Świadczone usługi zarządzania nieruchomościami mieszczą się w grupowaniu PKWiU 68.32.11, natomiast nieruchomości będące przedmiotem realizowanych usług mieszczą się w PKOB 1121, 1122, 1262 oraz 1242. Przy czym przedmiotem usług zarządzania jest nie tylko cały budynek będący własnością Gminy, ale również poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe należące do Gminy, które położone są w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Na podstawie Uchwały Rady Miasta i umowy wykonawczej Spółka wykonuje wskazane we wniosku usługi, w tym m.in. utrzymanie w należytym porządku i czystości części wspólnych nieruchomości (klatki schodowe, korytarze piwniczne, pralnie i suszarnie wraz z terenem posesji poprzez zamiatanie i mycie części wspólnych nieruchomości klatek schodowych, lamperii, stolarki okiennej i drzwiowej, odśnieżanie w okresie zimowym terenu nieruchomości, jak również remonty i bieżąca konserwacja.
Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która to nie obejmuje między innymi: usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwację i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0. Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia, odwołuje się do grupowania ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.
W świetle powyższych uwag należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie nie ma podstaw do uznania za świadczenie kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami, która obejmuje również usługi w postaci utrzymania w należytym porządku i czystości części wspólnych nieruchomości, odśnieżanie terenu nieruchomości, remontów i konserwacji. Każda z tych usług powinna być traktowana jako oddzielne świadczenie, zachodzący między nimi związek jest bowiem na tyle luźny, że z punktu widzenia nabywcy mogą być traktowane rozłącznie i nie wpłynie to na charakter żadnego z nich ani też nie sprawi, że wartość świadczeń z punktu widzenia nabywcy będzie inna, niż gdyby świadczenia te były uznane za świadczenie złożone. Każda z tych usług może być przedmiotem oddzielnej umowy i każdą z nich może świadczyć inny podmiot.
Zatem ww. usługi wykonywane na rzecz Miasta z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług powinny być uznane jako czynności samoistne, które nie stanowią jednej usługi kompleksowej. W konsekwencji czynności te powinny być opodatkowane według zasad właściwych dla danej usługi.
Mając na uwadze powyższe, jak również przedstawiony we wniosku stan faktyczny uznać należy, że wskazane we wniosku usługi, sklasyfikowane przez Spółkę pod symbolem PKWiU 68.32.11, z wyłączeniem czynności wskazanych w pozycji I pkt 13 stanu faktycznego (utrzymanie czystości administrowanych nieruchomości) oraz pozycji II pkt 1 (remonty bieżące i konserwacje bieżące), odnoszące się do nieruchomości mieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB 1121 oraz 1122, jak również wykonywane w odniesieniu do lokali mieszkalnych należących do Gminy, które położone są w budynkach wspólnot mieszkaniowych, składają się na kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone przez Spółkę i co do zasady, dzielą los prawny świadczenia głównego, którym jest – zgodnie z treścią wniosku – zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi na rzecz Gminy. Tym samym usługi te korzystają ze zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.
Natomiast usługi w zakresie sprzątania części wspólnych wewnątrz i na zewnątrz budynku, usuwanie śniegu, konserwacji, remontów (pozycja I pkt 13, pozycja II pkt 1 stanu faktycznego) nie powinny być traktowane jako element usługi zarządzania nieruchomościami i należy je opodatkować odrębnie. W niniejszym przypadku nie ma znaczenia stosunek cywilnoprawny łączący strony, tzn. w oparciu o jakie ustalenia i w jaki sposób strony określiły zakres realizowanych czynności bądź umówiły się na ich rozliczenie. Niezależnie bowiem od tego, jak strony określiły przedmiot umowy, o stosowaniu określonej stawki podatku decyduje faktyczna czynność, z którą ustawa wiąże zastosowanie odpowiedniej stawki podatku, a nie ustalenia umowne między podmiotami. Zaznaczyć należy, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Z powyższej zasady wynika, że strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez obowiązujące przepisy prawa, w tym także przepisy prawa podatkowego. Tym samym czynności te nie będą korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków tych zwolnień i powinny być opodatkowane według zasad właściwych dla danej usługi.
Z wniosku wynika również, że w oparciu o zawartą z Gminą umowę wykonawczą czynności realizowane są również we obiektach sklasyfikowanych w PKOB 1262 – budynki muzeum, PKOB 1242 – budynki garaży, jak również należących do Gminy lokalach użytkowych położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Mając na uwadze powołane przepisy, należy wskazać, że w odniesieniu do ww. budynków, jak również części nieruchomości mieszkalnej, które nie mają charakteru mieszkalnego, nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. Jak bowiem wynika z powołanego przepisu elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dla czynności zarządzania nieruchomościami jest mieszkalny charakter zarządzanej nieruchomości. W tym przypadku dla czynności składających się na kompleksowe usługi zarządzania ww. nieruchomościami, zastosowanie znajdzie 23% stawka podatku.
Natomiast czynności, które z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług powinny być uznane jako czynności samoistne, które nie stanowią jednej usługi kompleksowej, świadczone we wskazanych obiektach i lokalach użytkowych, powinny być opodatkowane według zasad właściwych dla danej usługi.
Zatem oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 należało uznać je za nieprawidłowe.
Odnosząc się do kwestii związanej z uiszczaniem należności na rzecz kontrahentów Gminy, mając na uwadze powołane na wstępie przepisy, tj. art. 5 ust. 1, art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług należy wskazać, że pokrywanie przez Spółkę, z otrzymanej od Gminy rekompensaty, kosztów wymienionych w załączniku do umowy wykonawczej w pozycji I (Eksploatacja bieżąca) punkty 1, 2, 6, 7, 8, 10, 11 i 12 oraz w pozycji III Wydatki - fundusz remontowy punkt 1, nie stanowi dla Spółki czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W tym zakresie należy zauważyć, że czynności wskazane ww. pozycjach są świadczone na rzecz Gminy bezpośrednio przez podmioty trzecie, bądź stanowią wydatki, które Gmina ponosi w ramach obowiązków ciążących na niej z mocy prawa. Wnioskodawca natomiast dokonuje jedynie zapłaty – z przekazanych uprzednio przez Gminę środków pieniężnych – należności, do uiszczenia których zobowiązana jest Gmina.
Zatem skoro Wnioskodawca nie świadczy na rzecz Gminy czynności opisanych w pozycji I punkty 1, 2, 6, 7, 8, 10, 11 i 12 oraz w ramach pozycji III stanu faktycznego, uznać należy, że po stronie Wnioskodawcy świadczenia te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy do pytania oznaczonego nr 2 należało uznać za prawidłowe.
Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację, tut. organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W szczególności, przedmiotową interpretację indywidualną wydano przy założeniu, że Wnioskodawca świadczy usługi sklasyfikowane pod symbolem 68.32.11, tj. usługi zarządzania nieruchomościami.
0115-KDIT1-1.4012.280.2018.2.DM
0115-KDIT1-2.4012.297.2018.1.AW | Interpretacja indywidualna
0112-KDIL2-1.4012.226.2017.12.AWA | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 2
 art. 4
 art. 106
 art. 184
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 5
 art. 8
 art. 7
 art. 8
 art. 15
 art. 2
 art. 6
 art. 9
 art. 2
 art. 7
 art. 5
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 5
 art. 8
 art. 7
 art. 5
 art. 2
 art. 7
 art. 15
 art. 9
 art. 15
 art. 16
 art. 163
 art. 8
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 41
 art. 41

Art. 2
 art. 41
 art. 146
 art. 5
 art. 7
 art. 8