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Archive Juin 2008 - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
11h01 30 juin 2008
La Demeure du Chaos et le respect des règles d’urbanisme
Voici un arrêt intéressant rendu en matière pénale par la Cour de Cassation, qui a considéré que les dispositions d’un règlement d’urbanisme prévoyant que « par leurs aspects, les constructions doivent être en harmonie avec les constructions voisines existantes, le caractère des sites et paysages dans lesquels elles s'insèrent » ne sont pas des dispositions subjectives excluant la validité de l’incrimination pénale, mais qu’il s’agit de dispositions suffisamment claires et précises :
« Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que, les 29 novembre et 4 décembre 2004, un huissier de justice, puis le maire de la commune de Saint-Romain-au-Mont-d'Or (Rhône), ont constaté que les façades de l'immeuble dit "Le Domaine de la Source", ainsi que le mur d'enceinte, avaient été recouverts de peinture de couleur rouge sang, de signes et inscriptions noirs, de dessins noirs et blancs et que des blocs de pierre noire figurant des météorites y avaient été insérés ; que la société civile immobilière VHI, propriétaire des lieux, et Thierry X..., créateur de ce qu'il appelle "La Demeure du Chaos", ont été poursuivis devant le tribunal correctionnel, à l'initiative du ministère public, pour avoir modifié, sans autorisation préalable, l'aspect de l'édifice, situé dans le champ de visibilité de l'église et du manoir de Bessée, monuments inscrits sur la liste supplémentaire des monuments historiques ; qu'ils ont été poursuivis également pour avoir procédé, sans déclaration préalable, à des travaux de clôture et modifié l'aspect extérieur du bâtiment, ainsi que pour avoir contrevenu aux dispositions du plan d'occupation des sols ; que, prononçant sur l'action publique, la cour d'appel, infirmant partiellement le jugement, a relaxé la société VHI de l'ensemble des infractions et Thierry X... de l'infraction au plan d'occupation des sols et n'a pas ordonné la remise en état des lieux ; qu'elle a confirmé la déclaration de culpabilité de Thierry X... du chef de la réalisation de travaux sans déclaration préalable ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble et sa relaxe pour le surplus ; qu'elle a débouté la commune de Saint-Romain-au-Mont-d'Or, partie civile, de ses demandes à l'égard de la société VHI et condamné Thierry X... à lui verser un euro à titre de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen de cassation, proposé par la société civile professionnelle Célice, Blancpain et Soltner pour la commune de Saint-Romain-au-Mont-d'Or, pris de la violation des articles L. 480-4-1, L. 480-4 du code de l'urbanisme, 121-3 du code pénal, 591 et 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale ;
"en ce que l'arrêt infirmatif attaqué a relaxé la SCI VHI du chef d'infraction aux règles de l'urbanisme ;
"aux motifs qu' "il résulte des pièces de la procédure, en particulier du procès-verbal de constat établi par le maire de la commune, d'un constat dressé par un huissier de justice, d'une planche photographique réalisée par les gendarmes enquêteurs et des déclarations de Thierry X..., que ce dernier a réalisé de nombreux travaux non visés à la prévention et a procédé à des peintures, inscriptions et dessins de couleur rouge ou noir, et à des insertions de blocs de pierre noire sur les façades de l'immeuble dénommé "Domaine de la Source" appartenant à la SCI VHI, ainsi que sur les murs de clôture entourant cette propriété ; que ces travaux ont été exécutés sans déclaration préalable ; qu'en cours d'enquête et lors des débats devant le tribunal, le représentant de la direction régionale des affaires culturelles a estimé que le Domaine du Chaos constituait une oeuvre d'art dans sa globalité, qu'il s'agissait d'une oeuvre de collaboration avec une direction homogène ; que cette qualification n'est ni contestée ni remise en cause par aucun élément ; que la commune indique qu'elle n'entend pas se prononcer sur ce point ; que la responsabilité pénale des personnes morales n'a été instituée en matière d'infractions d'urbanisme que par la loi du 2 juillet 2003 ; que la SCI VHI ne peut, en conséquence, être condamnée pour des infractions commises avant cette date ; que la prévention vise des faits commis les 29 novembre et 4 décembre 2004, et en tout cas depuis temps non couvert par la prescription ; que les prévenus soutiennent que les travaux visés à la prévention ont été réalisés à partir de l'année 1999 pour s'achever en 2001 et 2002 ; qu'aucun élément ne permet de considérer que les travaux incriminés ont été réalisés postérieurement au 2 juillet 2003 ; que les dates des 29 novembre et 4 décembre 2004 retenues dans les citations correspondent aux dates des premiers constats établis par un huissier de justice et par le maire, alors que les travaux incriminés étaient achevés ; que, par ailleurs, aucune acte de l'enquête, ni les débats ne permettent de considérer que les délits ont été commis pour le compte de la SCI VHI par l'un de ses organes ou de ses représentants postérieurement à la date à partir de laquelle la responsabilité pénale de la personne morale était susceptible d'être engagée ; que le seul document ayant trait à la SCI VHI consiste en un "extrait confidentiel du contrat du 9 décembre 1999" remis aux enquêteurs par Thierry X..., par lequel la SCI VHI a permis à ce dernier de réaliser l'oeuvre intitulée "Nutrisco et Extinguo, l'esprit de la Salamandre" ; que ce document non signé, comportant la précision selon laquelle les extraits du contrat ne peuvent constituer une preuve, ne précise pas le nom du représentant de la société civile susceptible de l'engager ; qu'en conséquence, en l'absence de fait délictueux commis pour son compte par l'un de ses organes ou représentants, à une époque où sa responsabilité pénale était susceptible d'être engagée, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu sa culpabilité pour deux infractions et confirmé sur la relaxe prononcée pour les autres délits ;
"alors qu'aux termes de l'article L. 480-4-1 du code de l'urbanisme applicable à compter du 2 juillet 2003, la personne morale bénéficiaire de travaux peut se voir imputer l'exécution de travaux en méconnaissance des obligations imposées par les titres 1er, 2, 4 et 6 du livre I du code de l'urbanisme ; qu'en l'espèce, était soumis aux débats le "catalogue raisonné" de la Demeure du Chaos, duquel il ressort que, postérieurement au 2 juillet 2003, des modifications ont été apportées à l'édifice irrégulièrement construit par Thierry X... (cf. pages 422 à 427, pages 494 à 503, pages 539 et suivantes, et page 594) ; qu'en retenant qu'aucun acte de l'enquête, ni les débats ne permettaient de considérer que les délits ont été commis pour le compte de la SCI VHI postérieurement à la date à partir de laquelle la responsabilité pénale de la personne morale était susceptible d'être engagée, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant les articles visés au moyen" ;
Attendu que, pour relaxer la société VHI, l'arrêt retient, notamment, qu'aucun élément recueilli au cours de l'enquête et des débats ne révèle la réalisation de travaux pour le compte de cette société par ses organes ou représentants postérieurement au 2 juillet 2003, date à compter de laquelle la responsabilité pénale des personnes morales était susceptible d'être engagée du chef d'infractions au code de l'urbanisme ;
Mais attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher s'il ne résultait pas du catalogue raisonné de la Demeure du Chaos, soumis au débat contradictoire des parties, l'existence de modifications apportées à l'édifice après le 2 juillet 2003, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision ;
Et sur le deuxième moyen de cassation, proposé par la société civile professionnelle Célice, Blancpain et Soltner pour la commune de Saint-Romain-au-Mont-d'Or, pris de la violation des articles L. 480-4, L. 160-1 et R. 111-21 du code de l'urbanisme, 11 du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Romain-au-Mont-d'Or, 111-4 du code pénal, 591 et 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale ;
"en ce que l'arrêt infirmatif attaqué a relaxé Thierry X... du chef de méconnaissance des prescriptions du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Romain-au-Mont-d'Or ;
"aux motifs qu' "est reproché à Thierry X... d'avoir contrevenu aux dispositions de l'article 11 du plan d'occupation des sols définissant les zones UEC et UAC, imposant que, par leur aspect, les constructions nouvelles et les bâtiments anciens soient en harmonie avec les constructions voisines existantes, le caractère des sites et les paysages dans lesquels elle s'intègrent ; que le prévenu souligne à juste titre que la règle qu'il lui est reproché d'avoir méconnue est dépourvue de la clarté et de la prévision nécessaire pour fonder une condamnation pénale exempte d'arbitraire, et que rechercher si les oeuvres de la Demeure du Chaos, consistant notamment en scarifications et incrustations sur les murs, sont ou non en accord avec le caractère que donnent au voisinage les excavations, amputations et déformations inscrites dans le paysage du vallon de Saint-Romain-au-Mont-d'Or, résultant de l'exploitation de vastes carrières, relève d'une appréciation subjective de concepts esthétiques, impropre à fonder des règles objectives susceptibles de sanctions pénales ; qu'une décision de relaxe doit également intervenir sur ce point ;
"alors qu'aux termes de l'article 11 du plan d'occupation des sols de la commune de Saint-Romain-au-Mont-d'Or, par leurs aspects, les constructions doivent être en harmonie avec les constructions voisines existantes, le caractère des sites et paysages dans lesquels elles s'insèrent ; que le concept d'harmonie renvoie au respect des règles objectives d'urbanisme auxquelles sont astreintes les constructions voisines existantes et à l'unité architecturale du secteur concerné, de sorte qu'en relaxant Thierry X... de la contravention aux dispositions de l'article 11 du plan d'occupation des sols par la considération que l'harmonie qui s'impose entre les constructions voisines existantes, le caractère des sites et paysages dans lesquels elles s'insèrent relèverait d'une appréciation subjective de concepts esthétiques, impropre à fonder des règles objectives susceptibles de sanctions pénales, la cour d'appel a méconnu les termes de l'article 11 du plan d'occupation des sols, ensemble les textes visés au moyen" ;
Et sur le même moyen, soulevé d'office au profit du procureur général ;
Attendu que, pour infirmer le jugement et renvoyer Thierry X... des fins de la poursuite du chef d'infraction au plan d'occupation des sols, l'arrêt énonce que la règle, résultant dudit plan, selon laquelle l'aspect des constructions doit être en harmonie avec, d'une part, les constructions voisines et, d'autre part, le caractère des sites et paysages dans lesquelles elles s'insèrent, n'est ni claire ni précise et qu'elle relève d'une appréciation subjective ;
Mais attendu qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il lui appartenait de rechercher si les travaux réalisés étaient conformes aux dispositions suffisamment claires et précises du plan d'occupation des sols, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision ;
D'où il suit que la cassation est à nouveau encourue ;
CASSE et ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Lyon, en date du 13 septembre 2006, et pour qu'il soit à nouveau jugé, conformément à la loi,
RENVOIE la cause et les parties devant la cour d'appel de Grenoble à ce désignée par délibération spéciale prise en chambre du conseil. »
(Cour de Cassation 11 décembre 2007)
11h18 29 juin 2008
Permis de construire illégal, prescription pénale et démolition
Voici la réponse du ministre à un député lui demandant comment une commune peut obtenir la démolition d’une construction édifiée en zone naturelle dès lors que la prescription de l’action pénale est acquise :
M. Jean Louis Masson demande à M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables quelles sont les procédures permettant à une commune d'obtenir la démolition d'une construction illicite édifiée en zone naturelle qui n'a pu être sanctionnée du fait de la prescription de l'action pénale constatée par décision définitive des juridictions répressives.
Pour le juge pénal, la prescription de l'action publique ôte aux faits leur caractère délictueux. Cependant, la situation restant dommageable, l'article 1382 du code civil peut trouver à s'appliquer et la prescription sera alors de dix ans calculée à compter de la manifestation du dommage, conformément à l'article 2270-1 du code précité. Néanmoins, la demande de la commune tendant à la condamnation d'un tiers à démolir la construction illégalement édifiée n'est pas systématiquement admise par le juge judiciaire, notamment si cette collectivité ne démontre pas l'existence d'un préjudice personnel résultant de la violation des règlements invoqués par elle. Cette difficulté se trouve surmontée si les faits constatés portent atteinte au patrimoine de la commune, par exemple dans l'hypothèse où la construction illégale serait édifiée sur son domaine privé. Enfin, il convient de rappeler que la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a inséré dans le code de l'urbanisme un article L. 111-12, duquel il ressort que, lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007 en application du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme) ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. Le champ d'application de cette prescription administrative est cependant limité par des exceptions motivées par des raisons de sécurité, d'environnement, des motifs domaniaux ou dans l'hypothèse où la construction a été édifiée sans permis de construire.
08h52 28 juin 2008
Un cas d’absence de responsabilité du notaire
A travers cette décision du 10 avril dernier qui juge que le notaire qui n’a pas participé aux transactions préliminaires et la visite des lieux n’a pas à se rendre lui-même dans l’immeuble vendu pour vérifier la conformité de l’implantation du local vendu aux énonciations de l’acte :
« Donne acte à la société Licorne gestion du désistement de son pourvoi en tant qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aimé 2000 ;
Attendu que les époux X..., qui, avaient emprunté des fonds à la banque Worms, aujourd'hui dénommé société Licorne gestion, en donnant, en garantie, une hypothèque sur les lots qu'ils possédaient dans l'immeuble " Aimé 2000 " à La Plagne (Savoie), dans lequel ils exploitaient une activité commerciale, n'ont pu faire face à leurs obligations, de sorte que ces six lots ont été adjugés au bénéfice de la banque, qui, par acte instrumenté par M. Y..., notaire, les a cédés, le 17 février 1988, par l'entremise de la société Sogim, agent immobilier et syndic de la copropriété de l'immeuble " Aimé 2000 ", à la SCI Berja, laquelle le donnait à bail commercial à la SARL Algis ; qu'il est apparu que les lots vendus à la SCI Berja, décrits dans le jugement d'adjudication comme constituant un seul ensemble ouvrant sur des couloirs de cet important ensemble immobilier, ne correspondaient pas, pour partie, à ceux effectivement occupés et exploités, certains des lots relevant des parties communes de l'immeuble ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aimé 2000 ayant assigné la SCI Berja en expulsion des parties communes occupées par elle, cette dernière a appelé en la cause la société Banque Worms, la société Sogim et M. Y... aux fins de les voir déclarés responsables, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, du préjudice né de cette erreur ; que sa locataire, la société Algis, intervenante, a sollicité également, sur ce même fondement, leur condamnation à réparer son dommage;
Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, ci-après annexé :
Attendu qu'en retenant que les demandes de la société Algis dirigées contre la société Licorne gestion étaient recevables sur le fondement de l'article 1382 du code civil, cette société ne pouvant invoquer au soutien de son action un fondement contractuel, mais reprendre au titre de cet article la faute contractuelle commise entre le vendeur et l'acheteur, la société Licorne gestion et la SCI Berja, en raison de l'identité des fautes, la cour d'appel, qui n'a fait que donner à l'action son exact fondement par application de la règle de droit, laquelle ne trouvait son assise matérielle dans aucun fait qui ait à être réexaminé et apprécié de façon nouvelle, n'était pas tenue de soumettre son initiative à la discussion des parties ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses deux branches;
Attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des faits que la cour d'appel a partagé, entre la société Licorne gestion et la société Sogim, la responsabilité de l'éviction de la SCI Berja ; que le moyen n'est pas fondé;
Attendu que l'arrêt retient que M. Y..., notaire ayant instrumenté l'acte de vente passé entre la banque Worms et la société Berja, n'avait pas participé aux transactions préliminaires et à la visite des lieux, qu'il n'avait pas à vérifier, en se rendant sur les lieux, si le local vendu était bien implanté sur les lieux mentionnés sans erreur dans son acte, lequel reprenait les actes antérieurs, aucun élément particulier ne permettant d'attirer son attention sur la non-conformité des lots en définitive délivrés ; que la cour d'appel a pu ainsi décider que M. Y... n'avait pas commis de manquement à ses obligations ; que le moyen n'est pas fondé . »
11h00 27 juin 2008
Un exemple d’erreur sur l’immeuble vendu
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 octobre 2006) que Mme X..., par l'intermédiaire de son notaire M. Y..., a vendu divers biens immobiliers à la société civile immobilière MJR (la SCI) ; que soutenant qu'elle n'avait pas voulu céder le lot n° 11, elle a assigné la SCI en nullité de la vente pour erreur sur l'identification du bien,
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de Mme X... alors, selon le moyen :
1°/ que l'erreur, telle que définie à l'article 1110 du code civil, est une fausse représentation de la réalité ; que la cour d'appel, en retenant que l'erreur de Mme X... sur sa propre prestation découlait des inexactitudes importantes relatives à la description des lots dans la promesse de vente et l'acte de vente lui-même bien que la simple lecture des deux actes aurait permis à la venderesse de constater que la description des lots ne correspondait pas à sa volonté, d'où il résulte qu'elle n'a pu concevoir une fausse représentation de la réalité aussi patente, a méconnu l'article 1110 du code civil ;
2°/ qu'à supposer que Mme X... ait commis une erreur qui aurait vicié son consentement, l'article 1110 du code civil sanctionne de nullité l'erreur sur la substance caractérisée ; qu'en se limitant à relever qu'il existait des inexactitudes qu'à la condition qu'elles soient importantes dans la promesse de vente puis dans l'acte de vente lui-même, et une méprise de Mme X... quant à l'étendue des droits qu'elle a cédés, sans vérifier les caractères de cette erreur, notamment si elle était excusable, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision et prive son arrêt de base légale au regard du texte susvisé ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente sous seing privé établie par le notaire M. Y..., dont les indications avaient été reproduites dans l'acte de vente du 12 août 1998, comportait une erreur importante de contenance du lot n° 11, vendu pour 60 m² alors que sa superficie réelle était de 213 m² et ne précisait pas que ce lot faisait l'objet d'un bail commercial, et relevé que par lettre du 27 février 2002 M. Y... avait indiqué au notaire de la société MJR qu'il pensait très sincèrement que sa cliente n'envisageait pas de vendre le lot n° 11, la cour d'appel qui a retenu que cette inexactitude et cette omission avaient des conséquences importantes sur la définition des biens vendus et la consistance de la vente et que Mme X... n'avait pas compris que l'un des lots énumérés dans l'acte de vente correspondait aux locaux commerciaux loués à la société Degivry occupant le lot n° 11, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur le caractère inexcusable de l'erreur que ses constatations rendaient inopérante, que l'erreur de Mme X... sur l'objet même de la vente, laquelle faisait obstacle à la rencontre des consentements, devait entraîner l'annulation de la vente. »
11h00 26 juin 2008
Cette décision rendue par la Cour de Cassation rappelle que la théorie jurisprudentielle de l’immixtion du maître de l’ouvrage suppose notamment que le maître de l’ouvrage soit notoirement compétent :
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 janvier 2007), que la société Habitat transit et villégiature (la société Atravi) a chargé, en 1991, M. Y..., entrepreneur de gros oeuvre, de créer, dans une maison qu'elle avait acquise cette même année, un sous sol avec deux pièces et sanitaires outre un garage extérieur ; que cette propriété ayant été revendue aux époux X... par acte du 31 juillet 1994 mentionnant qu'elle était dépourvue de sous-sol pour des raisons d'humidité, ceux-ci, après la découverte d'un sous-sol inondé, ont assigné la société Atravi et la société Agence immobilière de L'Etang la Ville en paiement de diverses indemnités sur le fondement du vice caché ; que l'agence immobilière a appelé en garantie M. Y... et l'assureur de celui-ci, la société Axa assurances, devenue Axa France IARD ;
Attendu que, pour débouter la société Atravi de sa demande en garantie à l'encontre de M. Y... et de son assureur, l'arrêt retient que les premiers juges l'ont à juste titre écartée sur le fondement de l'immixtion fautive du maître de l'ouvrage, cette société, professionnel de l'immobilier, ne contestant ni avoir fourni à M. Y... tous les matériaux ainsi qu'un engin type bulldozer, ni que les travaux avaient été exécutés sous sa direction ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société Atravi était un maître d'ouvrage notoirement compétent dans la technique de la construction et du bâtiment, ni caractériser son immixtion fautive dans l'opération considérée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».
11h00 25 juin 2008
Le strict respect des termes du compromis
Dans une promesse de vente, chaque terme doit être pesé soigneusement et les obligations doivent être respectées aussi strictement, c’est ce que conduit à penser cette décision qui juge qu’un tel contrat était caduc parce que le délai de signature de l’acte authentique était dépassé et qu’il n’avait pas été délivré dans les quinze jours de l’achèvement de ce délai une sommation de le signer, alors que l’acte prévoyait cette obligation :
« Attendu qu'ayant relevé que dans l'acte signé les 28 octobre et 5 novembre 1999 entre M. X... et les époux Y..., les parties avaient prévu que la signature de l'acte authentique de vente devrait avoir lieu au plus tard le 28 mars 2000, que la réalisation de la vente était subordonnée à la signature d'un acte authentique de vente dans le délai ci-dessus prévu et qu'à défaut de signature de l'acte authentique dans ce délai et de sommation délivrée à cet effet par l'une ou l'autre des parties dans les quinze jours de l'expiration dudit délai, l'acte sous seing privé serait frappé de nullité de plein droit et les parties déliées de tout engagement à l'exception de ceux découlant de l'application de la clause "dépôt de garantie" et retenu que les époux Y... n'avaient pas respecté les conditions imposées en ne contraignant pas leur cocontractant à participer à l'acte authentique, la cour d'appel a pu en déduire que M. X... et la société civile immobilière de La Colline étaient en droit de se prévaloir de la caducité de la promesse ».

References: l'article 11
 l'article 11
 l'article 11
 l'article 11
 l'article 1382
 l'article 2270
 l'article 1147
 l'article 1382
 l'article 1110
 l'article 1110
 l'article 1110