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Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo
Publicado el 05/03/2019 14/03/2019
Marginal: BOE-A-2019-3108
Emisor: Jefatura de Estado
El BOE ha publicado hoy el REAL DECRETO-LEY 7/2019, 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER
El Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aprobado por el Consejo de Ministros el pasado viernes, día 1 de marzo de 2019, y publicado, con fecha de hoy, en el Boletín Oficial del Estado, produce un gran cambio en las reglas de arrendamiento de vivienda, vigentes hasta la actualidad.
El presente Real Decreto Ley se divide en cuatro títulos, y se compone de tan sólo cinco artículos, tres disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias y tres disposiciones finales.
Vamos a intentar analizar todos los títulos y disposiciones que componen este nuevo Decreto Ley que cambia las reglas en materia de vivienda.
Para comenzar, en su Título I, introduce la reforma para la regulación de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, modificando, para ello, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamiento Urbanos, entre las que podemos destacar la extensión de los plazos de prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Podemos decir, que a partir de ahora, se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
SE ESTABLE EN CINCO AÑOS EL PERIODO DE PRORROGA OBLIGATORIA, con la excepción de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto por el cual se establece un plazo de siete años. Con esta medida se consigue dar respuesta a las diferencias que se pueden ocasionar desde el punto vista del tratamiento fiscal y de las características de la relación arrendataria y del desarrollo de la actividad, que pueden surgir en la práctica.
En relación a la prórroga tácita, se establece que alcanzada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez llegado a término el periodo de prórroga obligatoria, si no existe voluntad por ninguna de las partes, en la renovación realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador, y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato por tres años más.
También se llevan a cabo modificaciones en la suscripción de los contratos de arrendamiento. Por un lado se establece en dos mensualidades de renta la cantidad máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, salvo que se trate de contratos de larga duración. Por otro lado, se fija por Ley que los GASTOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA Y DE FORMALIZACIÓN DE CONTRATO, irán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
Además de lo anterior, en el Título I también se recoge una precisión importante en la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la estipulación de la cesión temporal del uso turístico, eliminando, a partir de ahora, de que deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística, y remitiendo específicamente, a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.
En su Título II se fijan modificaciones en el Régimen de Propiedad Horizontal, con la finalidad de impulsar obras de mejora de accesibilidad. Es por ello por lo que se estipula el incremento de hasta un 10%, del último presupuesto ordinario, la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y se establece la posibilidad de que dichos recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el Artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la propiedad horizontal.
Además de lo anterior, se amplía la obligación de realizar dichas obras de accesibilidad en aquellos casos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso, puedan alcanzar el 75% del importe de las mismas.
Con respecto a las viviendas de uso turístico, se realiza una reforma en el régimen de propiedad horizontal, por la que se da acceso a la mayoría, cualificada, necesaria para que las comunidades de propietarios puedan decidir el ejercicio de la actividad de esa vivienda turística, por la que se puedan establecer cuotas especiales, o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, siempre dentro del marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad, y del régimen de usos establecidos por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.
Este nuevo Decreto Ley, en su Título III plantea medidas de reforma en los procedimientos de desahucio de vivienda. En primer lugar, se especifica que dicho "requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición".
En segundo lugar introduce el trámite de comunicación a los Servicios Sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, y se establezca que existe una situación de vulnerabilidad, se producirá la suspensión del procedimiento hasta que se hayan adoptado las medidas pertinentes por los Servicios Sociales por un plazo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.
En el Título IV se recogen las medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler, incluyendo la modificación del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, introduciendo tres medidas en el Impuesto de Bienes Inmuebles.
En primer lugar, se excluye de la obligación de repercutir el Impuesto de Bienes Inmuebles cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
“Las Administraciones Públicas y los entes u organismos a que se refiere el apartado anterior repercutirán la parte de la cuota líquida del impuesto que corresponda en quienes, no reuniendo la condición de sujetos pasivos, hagan uso mediante contraprestación de sus bienes demaniales o patrimoniales, los cuales estarán obligados a soportar la repercusión. A tal efecto la cuota repercutible se determinará en razón a la parte del valor catastral que corresponda a la superficie utilizada y a la construcción directamente vinculada a cada arrendatario o cesionario del derecho de uso. Lo dispuesto en este párrafo no será de aplicación en el supuesto de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.”
Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de Ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los Ayuntamientos mediante la aprobación de la ordenanza fiscal correspondiente.
[…] los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos, excluidos los de uso residencial, tipos diferenciados atendiendo a los usos establecidos en la normativa catastral para la valoración de las construcciones. Cuando los inmuebles tengan atribuidos varios usos se aplicará el tipo correspondiente al uso de la edificación o dependencia principal.
Dichos tipos solo podrán aplicarse, como máximo, al 10 por ciento de los bienes inmuebles urbanos del término municipal que, para cada uso, tenga mayor valor catastral, a cuyo efecto la ordenanza fiscal del impuesto señalará el correspondiente umbral de valor para todos o cada uno de los usos, a partir del cual serán de aplicación los tipos incrementados. […] "
Además de todo ello, se crea una bonificación potestativa de hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas en alquiler sujetas a regímenes de protección pública o sociales, en las que la renta limitada por una norma jurídica.
Otra de las modificaciones que se introducen en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales es la ampliación del ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para acoger la posibilidad de realizar actuaciones en materia de vivienda por parte de las Entidades Locales.
Por último, y cabe destacar, que para poder potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos, se introduce una exención para determinados arrendamientos en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. De esta manera se puede mejorar la fiscalidad del arrendamiento de viviendas, con el fin de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las mismas, y así cumplir una pieza básica para una política de vivienda orientada por el marco constitucional consagrado en el Artículo 47 de nuestra Constitución.
Descargar Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Artículo 10
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Artículo 47
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