Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/untermietzuschlag-4.htm
Timestamp: 2019-12-14 00:21:09+00:00

Document:
Untermietzuschlag - LG Berlin vom 12.1.2018 - 65 S 427/16 - | Berliner Mieterverein e.V.
Unzumutbar ohne Zuschlag ist die Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung [nur] dann, wenn der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung eines Teils der Mieträume an eine dritte Person vermehrt belastet wird.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig; insbesondere ist sie statthaft sowie form- und fristgerecht im Sinne der §§ 517, 519 ZPO eingereicht und auch begründet, § 520 ZPO.
Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagte verurteilt, den Klägern die Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers der von ihnen gemieteten Wohnung an Herrn H. zu erteilen. Den Klägern steht, anders als die Berufung meint, ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung eines Raumes der von ihnen gemieteten Wohnung an Herrn H. zu, § 553 Abs. 1 BGB.
Gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis zu einer Überlassung eines Teils des Wohnraumes an einen Dritten verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse insoweit entstanden ist.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist als berechtigt jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (BGH Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13 – zitiert nach juris; dort Rn. 14; BGH Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05 – zitiert nach juris: dort Rn. 8; BGHZ 92, 213, 219 zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 553 Rdnr. 5 m.w.Nachw.).
Vorliegend ist – ohne dass es in diesem Zusammenhang auf die Vorgeschichte des Mietverhältnisses ankäme – unstreitig, dass die Beklagte nach ihrem Eintritt in das Mietverhältnis auf Vermieterseite mit Schreiben vom 19.03.2015 den Klägern eine Zustimmung zur Untervermietung eines Raumes der hier betroffenen Wohnung an Herrn H. erteilt hat. Diese hat die Beklagte auf 6 Monate befristet mit dem Zusatz, dass diese längstens gilt, bis die finanzielle Lage der Mieter aufgrund von Erwerbslosigkeit des einen und Studium des anderen Mieters beendet ist. Vorliegend ist von den Mietern nach wie vor das Interesse an der Reduzierung der Mietkosten (welches schon für sich genommen nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ausreicht: BGH Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05 – zitiert nach juris, dort Rn.8) sowie an dem Wohnen zu dritt angeführt worden, was als berechtigtes Interesse ausreicht, ohne dass es darauf ankommt, ob die wirtschaftliche Situation sich inzwischen verändert hat.
Gemäß § 553 Abs. 1 S. 2 BGB besteht der Anspruch gemäß dem Satz 1 der Norm dann nicht, wenn in der Person des Dritten ein Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Auf die mieterseitige Bitte um Verlängerung der Untervermieterlaubnis für Herrn H. hat die Klägerin diese mit Schreiben vom 21.09.2015 wegen Unzumutbarkeit abgelehnt. Eine Unzumutbarkeit hat die Klägerin nachvollziehbar nicht dargetan.
Gründe in der Person des Untermieters, die zur Unzumutbarkeit führen, werden vermieterseitig nicht geltend gemacht. Eine übermäßige Belegung wird weder behauptet noch ist diese im Hinblick auf die vermietete Dreizimmerwohnung (knapp 100 qm) ersichtlich.
Darüber hinausgehend kann – insoweit in Übereinstimmung mit der Verwendung des Begriffs der Unzumutbarkeit in § 543 Abs. 1 S. 2 BGB – eine Unzumutbarkeit nur dann angenommen werden, wenn die legitimen Interessen des Vermieters in einer Weise tangiert werden, die es ihm, auch bei Berücksichtigung der – wie dem Gesetzeszweck zu entnehmen ist (vgl. dazu BGH Urteil vom 23.11. 2005 – VIII ZR 4/05 – zitiert nach juris, dort Rn.11; vgl. auch BGH aaO, Rn 25 ) – grundsätzlich vorrangigen Interessen des Mieters schlechthin unzumutbar machen, der Gebrauchsüberlassung zuzustimmen (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB-Komm., Neubearb. 2014, zu § 553 Rn 11).
Entsprechende Gründe hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nicht dargetan. ln dem vorbezeichneten Schreiben der Beklagten vom 21.09.2015 wird neben dem Hinweis darauf, was in entsprechenden Fällen typischerweise der Fall ist, dass das Mietverhältnis nur mit den (Haupt-)Mietern besteht, angeführt, dass zusätzliche Mitbewohner zu einer erhöhten Abnutzung der Wohnung führen, was in der Mietkalkulation nicht berücksichtigt sei, ohne dass mieterseits eine wirtschaftliche Notlage nachgewiesen sei. Erwähnt wird hierin zudem, dass die Mieter das Zusammenleben mit dem Untermieter schätzen.
Eine Unzumutbarkeit lässt dies nicht erkennen.
Das Abstellen auf die erhöhte Abnutzung dürfte zum einen bei realistischer Betrachtung nicht ins Gewicht fallen (Blank in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 553 Rn. 19). Zumal wenn berücksichtigt wird, dass die Abnutzung einer Wohnung ohnehin zusätzlich zur Nutzeranzahl in erster Linie durch die individuellen Nutzungsgewohnheiten geprägt sein dürfte und sich daher einer Verallgemeinerung entzieht. Die Intensität der Nutzung ist mithin von den Nutzungsgewohnheiten des Einzelnen abhängig (starker Raucher, häufige (Übernachtungs-)Gäste, Partys, schonender oder weniger schonender Umgang mit der mitvermieteten Einrichtung). Dies führt dazu, dass allein die Erhöhung der Nutzerzahl nicht zwingend auf eine erhöhte Abnutzung schließen lässt: Eine höhere Belastung im Hinblick auf die Betriebskosten kann schon aus dem Grunde nicht eintreten, weil die Parteien in dem Mietvertrag Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten vereinbart haben, die abzurechnen sind. Mithin wird ein etwaig erhöhter Verbrauch im Ergebnis von den Mietern getragen; vermieterseitig stellt sich dies als Durchlaufposten dar.
Eine Unzumutbarkeit in Bezug auf die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung wird mithin nachvollziehbar nicht aufgezeigt, obgleich angesichts des Umstandes, dass bereits zu dem Zeitpunkt der Ablehnung eine sechsmonatige Gebrauchsüberlassung an den Herrn H. erfolgt war; die Beklagte infolgedessen in der Lage gewesen wäre, zu den Tatsachen, aus denen eine Unzumutbarkeit abzuleiten wäre, konkret vorzutragen, was nicht erfolgte.
Aus der im Untermietverhältnis vereinbarten Miethöhe lässt sich vorliegend eine Unzumutbarkeit zudem nicht ableiten.
Auf der Grundlage der bereits zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung muss das mieterseitige Interesse auch mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang stehen, was bezweifelt werden kann, wenn im Untermietverhältnis eine Miethöhe vereinbart wird, die diesen Anforderungen nicht genügt. Vorliegend haben die Mieter den Untermietvertrag eingereicht, aus dem sich in Zusammenschau mit der Anlage K 13 und dem Umstand, dass – wie mieterseitig vorgetragen – auch andere Leistungen, wie etwa eine Internetnutzung umgelegt werden, eine nahezu erfolgte Drittelung der Kosten errechnen lässt.
Die von der Beklagten in dem vorgenannten Ablehnungsschreiben angeführte wirtschaftliche Notlage ist keine Voraussetzung für die Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung.
Mit der Berufung wird die Unzumutbarkeit der Erteilung der Genehmigung zur Untervermietung schon nicht mehr geltend gemacht.
Der mit der Berufung weiter verfolgte Untermietzuschlag in Höhe von 20% der Untermiete war nicht zu gewähren.
Gemäß § 553 Abs. 2 BGB kann, sofern dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist, dieser die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
Unzumutbar ohne Zuschlag ist die Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung dann, wenn der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung eines Teils der Mieträume an eine dritte Person vermehrt belastet wird.
Eine solche vermehrte Belastung hat die Beklagte hier nicht dargetan.
Zwar hat die Beklagte im Schreiben vom 21.09.2015, mit welchem sie die Zustimmung zur weiteren Untervermietung an Herrn H. ablehnt, angeführt, dass ein zusätzlicher Mitbewohner zu einer erhöhten Abnutzung der Wohnung führe, was in der Miete nicht kalkuliert sei. Wie vorstehend bereits ausgeführt, können derartige Überlegungen bei lebensnaher Betrachtung im Hinblick auf die Individualität der Nutzungsgewohnheiten nicht ausschlaggebend sein (so im Ergebnis auch: LG Berlin Beschluss vom 07.07.2016 -18 T 65/16 – zitiert nach juris; dort Rn. 4).
Die Räume waren bereits in den sechs Monaten vor der erneuten Beantragung der (zuvor befristet erteilten) Erlaubnis an den Herrn H. überlassen. Es wäre der Beklagten daher möglich gewesen, im Einzelnen darzulegen, inwieweit dies konkret zu einer vermehrten Belastung geführt hat. Vortrag hierzu erfolgte nicht.
Vorliegend ist aufgrund des erstinstanzlichen Vortrages der Mieter davon auszugehen, dass seit Mietbeginn eine Nutzung der Wohnung durch drei Personen erfolgte (wobei es für die hier zu entscheidende Frage der Unzumutbarkeit der Erlaubniserteilung ohne Untermietzuschlag nicht darauf ankommt, ob der erste Untermieter G. zum Zeitpunkt der Bestätigung des Eingangs seiner Unterlagen am 28.08.2009 bereits in der Wohnung wohnte oder ob dies erst ab dem 01.09.2009 der Fall war). Maßgeblich ist, dass die Mieter dargelegt haben, dass während der maßgeblichen Zeit des seit dem 01.08.2009 bestehenden Mietverhältnisses die Wohnung von drei Personen bewohnt wurde. Zwar hat die Beklagte dieses zunächst bestritten; insbesondere auch in Bezug auf die Person des Herrn E.. Nachdem die Kläger mit Schriftsatz vom 02.08.2016 die Aufeinanderfolge der Nutzungsverhältnisse dargestellt haben, ist die Beklagte dem in ihrem am Vortag des erstinstanzlichen Termins überreichten Schriftsatzes vom 18.8.2016 nicht entgegen getreten. Die Kläger haben überdies im nachgelassenen Schriftsatz vom 06.09.2016 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es unstreitig sei, dass seit Mietbeginn mit vermieterseitiger Erlaubnis jeweils ein Untermieter in der Wohnung lebe. Dem ist die Beklagte nicht – auch nicht in der Berufungsbegründung – entgegen getreten, § 138 Abs. 3 ZPO.
Unstreitig geblieben ist auch der Vortrag der Kläger, dass während der Mietzeit bisher ein Untermietzuschlag von den Klägern nicht verlangt wurde.
Dabei kann offen bleiben, ob eine Situation vorstellbar ist, die aufgrund veränderter Umstände es dennoch ermöglicht, einen Untermietzuschlag auch späterhin zu verlangen.
Solche Umstände sind hier jedenfalls nicht dargetan. Die Beklagte hat nicht einmal konkret im Anschluss an die sechsmonatige Nutzung seitens des Untermieters H. erhebliche Tatsachen vorgetragen, die es unzumutbar erscheinen lassen, die Genehmigung für den Untermieter H., wie bisher, ohne einen Zuschlag zu erteilen.
Deshalb kann hier dahingestellt bleiben, ob überhaupt der seitens der Klägerin gewählte Anknüpfungspunkt für die Höhe des Untermietzuschlages (20 % der Untermiete) zutreffend gewählt ist. Soweit die Beklagte insoweit an den Beschluss des Landgerichts Berlin (vom 07.07.2016 – 18 T 65/16 – zitiert nach juris) anknüpft, in welchem eine Beteiligung am Untermietzins jedenfalls dann als angemessen angesehen wurde, wenn die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist, kann dies für den vorliegenden Fall schon deshalb nicht einschlägig sein, weil keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen sind, dass die vereinbarte, ab dem 1.10.2013 auf 6,04 €/qm erhöhte und durch weitere Teilzustimmung der Kläger auf 6,11 €/qm vereinbarte Miete nicht ortsüblich ist. Der schlichte Hinweis der Beklagten im zweiten Rechtszug auf den dem Berliner Mietspiegel 2017 zu entnehmenden Mittelwert von 5,72 €/qm sowie den Oberwert von 8,41 €/qm steht dem nicht entgegen.
Hinzu tritt, dass es sich bei dem vorgenannten Beschluss um eine Entscheidung im Rahmen eines Prozesskostenhilfeverfahrens handelt, bei welchem im Hinblick auf die festzustellende „hinreichende Erfolgsaussicht“ ein anderer Prüfungsmaßstab zugrunde liegt.
Der Bundesgerichtshof hat bereits in der Entscheidung vom 13.12.1995 (Urteil – XII ZR 194/93 – zitiert nach beckonline = NJW 1996, 838) ausgeführt, dass die Untervermietung ein dem Mieter zugewiesenes Geschäft sei, durch welches dem Vermieter – auch nicht im dort zu entscheidenden Fall einer unberechtigten Untervermietung – weder Verwertungs- noch Gebrauchsmöglichkeiten entgehen, deren er sich nicht schon durch den Abschluss des Hauptmietvertrages entäußert hätte.
Darüber hinaus enthält die Untermiete üblicherweise – mit wechselnden Anteilen – zugleich ein Entgelt für die Nutzung der von den Hauptmietern zur Mitbenutzung zur Verfügung gestellten Ausstattung der Wohnung neben dem Mietanteil für den zur Alleinnutzung überlassenen Raum (hier jedenfalls die Internetnutzung bekannt). Ein Rechtsanspruch auf anteilige Abschöpfung dessen seitens des Hauptvermieters ist nicht ersichtlich.
Offen bleiben kann aufgrund der vorstehenden Ausführungen ebenso, ob die vom Klägervertreter im Berufungstermin geäußerte Auffassung, dass ein Sachverständigengutachten über die Höhe des ortsüblichen Untermietzinses einzuholen sei, zutrifft.
Die prozessualen Nebenentscheidung beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

References: § 520
 § 553
 § 553
 BGH 
 § 549
 § 553
 BGH 
 § 553
 § 543
 BGH 
 BGH 
 § 553
 § 553
 § 553
 § 138
 § 26