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Timestamp: 2020-02-17 21:58:02+00:00

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Techem: 12 - Vorauszahlungen
LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015, Aktenzeichen 65 S 184/15 in WM 2015, Seite 735
Ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Nebenkostenvorschüsse ist nicht mangels vorheriger Geltendmachung eines bestehenden Zurückbehaltungsrechts ausgeschlossen, wenn ein dahingehender Feststellungsantrag mit der Begründung fehlenden Feststellungsinteresses zurückgewiesen wurde und nach einem Wechsel des Vermieters auf den Altmieter durch den Zurückbehalt kein Druck mehr ausgeübt werden kann. Ein Feststellungsinteresse bezüglich des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts ist (zumindest) dann gegebenen, die Abrechnung für die fraglichen Zeiträume unstreitig mangels Vorliegen ausreichender Belege nicht mehr erstellt werden kann.
Kammergericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 16.06.2014, Aktenzeichen 8 U 29/14 in WM 2014, Seite 551
BGH-Urteil vom 26.09.2012, Aktenzeichen VIII ZR 112/10 in WM 2012, Seite 662
Gerät der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten. Ihm sind deshalb für die Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann noch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen zuzusprechen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden können.
Amtsgericht Tiergarten, Urteil vom 30.08.2012, Aktenzeichen 608 C 15/12 in WM 2012, Seite 618 f.
Die Anpassung von Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB setzt eine formell und materiell korrekte Abrechnung voraus. Werden die Verbrauchswerte per Funk abgelesen und haben die Mieter dabei keinen Zugriff auf die Ablesewerte, ist das Bestreiten der Werte mit Nichtwissen zulässig. Werden die Kosten des Betriebsstroms geschätzt, ist für die formelle Wirksamkeit auch die Schätzgrundlage anzugeben. Bei Nichteinhaltung des Ankündigungsverfahrens nach § 4 Abs. 2 Satz 1 HKVO muss der Mieter die Kosten für die Verbrauchserfassungsgeräte nicht nach § 7 Abs. 2 HKVO tragen.
Amtsgericht Saarbrücken, Urteil vom 28.09.2012, Aktenzeichen 122 C 77/12 (14) abgedruckt in WM 2012, Seite 617 f.
Zahlt der Miete über Jahre hinweg unbeanstandet die nach dem Staffelmietvertrag geschuldete Miete nicht in voller Höhe, kann daraus eine Absenkung des Anteils der vereinbarten, mit der Miete gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen nicht gefolgert werden.
BGH, Urteil vom 28.09.2011, Aktenzeichen VIII ZR 294/10 in WM 2011, Seite 668
Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen abstrakten Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.
BGH Urteil vom 16.06.2010, Aktenzeichen VIII ZR 258/09, WuM 2010, Seite 490
Bei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete – einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV – nunmehr als “Marktmiete zu zahlen“. Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen.
Amtsgericht Peine, Beschluss vom 30.01.2008, Aktenzeichen 16 C 321/07, WuM 2010, Seite 420
Hat der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet, kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen. Die Verjährungsfrist dieses Rückzahlungsanspruchs beginnt mit Ende des Jahres, in welchem das Mietverhältnis beendet wurde.
(AG Köpenick, Urteil vom 03.05.2007, Az. 14 C 78/06) WM 2007, S. 698
Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung des Überschusses obliegt.
(BGH, Beschluss vom 23.09.2009, Az. VIII Za 2/08) WuM 2009,671
Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse), anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist fonnell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.
AG Melsungen, Urteil vom 19.03.2009, Az. 4 C 21/07 (71), WuM 2009, 459
Über die im Wohnraummietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen auf die Heizungskosten sowie über die Vorauszahlungen auf die weiteren Betriebskosten ist getrennt abzurechnen. Die Ausschlussfrist für Nachforderungen des Vermieters bemisst sich an dem jeweiligen Abrechnungszeitraum (hier: Kalenderjahr bzw. mietvertraglich vereinbarter früherer Abrechnungszeitpunkt bzw. Jahreszeitraum der Heizperioden). Bucht der Vermieter die insgesamt geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auf eine rechtzeitig vorgelegte Abrechnung und ermittelt dadurch ein Guthaben des Mieters, ist die Verrechnung mit einer kalkulatorischen Nachzahlungsforderung gegen den Mieter aus einer nach Ablauf der Ausschlussfrist vorgelegten Abrechnung nicht zulässig. Zugunsten des Mieters ist der Vermieter an die dem Guthaben zugrundeliegende Abrechnung der insgesamt geleisteten Vorauszahlungen gebunden und zur Auskehrung des Guthabens verpflichtet.
(AG Charlottenburg, Urteil vom 02.03.2009, Az. 237 C 266/08) WuM 2009, 235
Die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung wird durch fehlerhaften Ansatz der Vorauszahlungen des Mieters nicht ausgeschlossen
(BGH, Urteil vom 10.10.2007, VIII ZR 279/06) WM 2007, S. 694
Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.
(AG Wuppertal, Urteil vom 19.07.1995 - 93 C 424/94) WM 95, 659
Rechnet der Vermieter über die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen nicht ab, so ist der Rückforderungsanspruch des Mieters durch die Höhe eines Mindestverbrauchs begrenzt.
(BayOLG, Rechtsentscheid vom 05.10.1995) HKA 96,6; NJW RR 96, 207
Bei zu hoch vereinbarten Vorauszahlungen für Heizungs- und Warmwasserkosten kann der Mieter zur Durchsetzung seines Herabsetzungsanspruchs die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten.
(BayObLG - Rechtsentscheid - Beschl. vom 05.10.1995, Az.: RE-Miet 1/95) WM 1995, 695; HKA 95, 44; ZMR 96, 20
Erweisen sich die vereinbarten monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser erst im späteren Verlauf des Mietverhältnisses als unangemessen hoch, so kann der Mieter vom Vermieter die Herabsetzung der vereinbarten Vorauszahlungen verlangen, auch wenn der Mietvertrag dazu keine spezielle Regelung enthält. Zur einseitigen Herabsetzung der vereinbarten monatlichen Zahlungen ist der Mieter jedoch nicht berechtigt. Allerdings kommt zur Durchsetzung des Herabsetzungsanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht in Betracht.
(AG Lingen (Ems), Urteil vom 25.06.1996 - 4 C 173/96) WM 96,714
Sind nach dem Formularmietvertrag "Abschlagszahlungen" auf vereinbarte Nebenkosten zu zahlen, so ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet.
(LG Hamburg, Urteil vom 21.12.1993 - 316 S 325/91) ZMR 1995, 32
Betriebskosten, die der Mieter an den Vermieter zu entrichten hat, sind Mietentgelt.Ist vereinbart, dass der Mieter Vorauszahlungen leistet, über die der Vermieter abrechnet, so ist die Abrechnung als Leistungsbestimmung nach § 315 Abs. 3 BGB zu bewerten; es handelt sich nicht um eine Abrechnung, wie sie etwa für die Verwaltung von Fremdvermögen zu erstellen ist.Im Rahmen seiner Leistungsbestimmung muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.
(AG Neuss, Urteil vom 10.06.1994 - 36 C 402/93) WM 95, 46
Erweist sich - bezogen auf die Abrechnungsperiode - die vereinbarte monatliche Betriebskostenvorauszahlung als überhöht, so ist der Vermieter zur Berechnung und Bestimmung eines angemessenen Betrages verpflichtet.
(LG Hamburg - 307 S 239/90) Sternel, Mietrecht aktuell Rdnr. 362
Hat der Mieter Leistungen, die durch die Vorauszahlungen nicht abgedeckt sind, in Anspruch genommen, hat er lediglich einen Anspruch auf Abrechnung.
(LG Gießen, Urteil vom 17.05.1995 - 1 S 7/95) HKA 96,25
Ein Vermieter muss die Mietnebenkosten innerhalb eines Jahres ordnungsgemäß abrechnen, anderenfalls kann der Mieter die Vorauszahlungen zurückverlangen.
(LG Essen, Urteil vom 26.11.1991 - 13 S 377/91) WM 92, 200
Wird über die Betriebskostenvorauszahlungen nicht abgerechnet und sind die angefallenen Nebenkosten für den Mieter oder das Gericht nicht feststellbar, kann der Mieter vom Vermieter die Rückzahlung verlangen..
(AG Köln, Urteil vom 11.02.1993 - 222 C 503/92) ZMR 94, 23
Bei Vereinbarung einer monatlichen Nebenkostenpauschale werden alle anfallenden Betriebskosten abgegolten, so dass der Vermieter rechtlich damit ausgeschlossen ist, gestiegene und daher nicht mehr durch die Pauschale abgedeckte Betriebskosten im Wege einer Mieterhöhung nach § 2 MHG umzulegen.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.11.1991 - 10 U 26/91) ZMR 92, 191
Zur Auslegung der Klausel eines Mietvertrages, wonach Miete und Nebenkosten "ein Jahr im voraus" gezahlt werden sollen.
(OLG Stuttgart RE 10.08.1982) NJW 82, 2506
Auch wenn der Vermieter die Vorauszahlungen erheblich zu niedrig bemessen hat, ist der Mieter verpflichtet, die Nachforderung über die tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu zahlen.
(LG Hamburg, Urteil vom 26.03.1996, Az. 316 S 191/95) WM 97, 380
Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen entfällt, wenn der Vermieter, sei es auch erst im Prozess, abrechnet und die angefallenen Nebenkosten substantiiert vorträgt. Ist die Abrechnung erfolgt, ist die Klage auf Rückerstattung überzahlter Nebenkosten zu ändern, soweit einzelne Positionen der Abrechnung vom Mieter beanstandet werden sollen.
(AG Mitte, Urteil vom 24.03.1998 - 11 C 748/1997) WM 98,440
Ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen bei Fehlen einer ordnungsgemäßen Abrechnung durch den Vermieter der Mieter berechtigt ist, die Betriebskostenvorschüsse zurückzufordern, ist umstritten (vergleiche zum Streitstand Schmidt Handbuch der Mietnebenkosten 3. Auflage Rn. 5121). Das Gericht schließt sich vorliegend der Meinung an, dass von dem Grundprinzip auszugehen ist, dass die Abrechnung dem Vermieter obliegt, so dass er deshalb nur die Kosten verlangen kann, die er ordnungsgemäß abrechnet, während er alle anderen Beträge zurückzahlen muss (vergleiche Schmidt a. a. O. Rn. 5121, 5122). Der Rückzahlungsanspruch ist daher ein durch die Nichtabrechnung bedingter vertraglicher Anspruch (vergleiche Schmidt a. a. O. Rn. 5122), wobei vorliegend im Hinblick auf die nichtordnungsgemäße Abrechnung die Bedingung für die Entstehung des Rückzahlungsanspruches eingetreten ist.
(OLG Dresden, Beschl. Rechtsentscheid vom 20.12.2002, Az. RE-Miet 2/02) HKA1/2 2004 S. 8
1. Ist dem Vermieter von Wohnraum bekannt oder muss er davon ausgehen, dass die im Mietvertrag vereinbarte Vorauszahlung die später abzurechnenden Betriebskosten für das Mietobjekt deutlich unterschreitet, kann sich daraus ein Anspruch des Mieters aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen gegen den Vermieter ergeben, wenn der Mieter darüber bei Abschluss des Mietvertrages nicht oder nicht ausreichend informiert worden ist.2. In diesen Fällen fehlt es jedoch im Regelfall an einem Schaden des Mieters, wenn die ordnungsgemäß abgerechneten Betriebskosten tatsächlich angefallen sind. Daher kann der Mieter die auf Grund einer solchen Abrechnung geltend gemachten Betriebskostennachforderungen des Vermieters grundsätzlich nicht verweigern.3. Eine Obergrenze für den Anspruch des Vermieters auf Nachforderung der durch Vorauszahlung nicht abgedeckten Betriebskosten besteht nicht.
(AG Hamburg, Urteil vom 04.08.2000, 47 C 90/00) MieterJournal 3/2000, S. 9
Der Mieter schuldet dem Vermieter nur dann Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, wenn dies im Mietvertrag vereinbart worden ist.
Betragen bei einer Gesamtbetriebskostensumme von 3.100,00 DM die Vorschüsse lediglich 2.300,00 DM, so gibt dies dem Mieter kein Recht, die geforderte Nachzahlung zu verweigern. Denn eine zu gering vereinbarte Vorauszahlung ist ausschließlich für den Vermieter, nicht jedoch für den Mieter nachteilig; denn es liegt in der Hand des Mieters, zunächst nicht verlangte Beträge zusätzlich zu kapitalisieren.
Das Schweigen des Vermieters auf die Erklärung des Mieters, er verstehe die Nichtabrechnung der Betriebskostenvorauszahlung als Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, führt nicht zu einer entsprechenden Änderung des Mietvertrages.
Den Betrag, der dem Mieter ohne vertragliche Vereinbarung berechneten Betriebskosten, die mit Vorauszahlungen saldiert wurden, kann der Mieter zurückfordern.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2000 - 10 U 179/99) ZMR 2001, 25
Zur Frage der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes aufgrund der Nichterteilung von Nebenkostenabrechnungen durch den Vermieter.
(AG München, Urteil vom 24.09.1999 - 452 C 14736/99) ZMR 2000, 620
Ist dem Vermieter beim Vertragsabschluss bekannt, dass die Nebenkostenvorauszahlungen erheblich zu niedrig angesetzt sind, so führt dies zur Vertragsanpassung dergestalt, dass die Vorauszahlungen für die Betriebskosten als Pauschale zu werten sind.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.02.2000 - 10 U 197/98) ZMR 2000, 604, 605
Zu den Voraussetzungen , unter denen ein Schadensersatzanspruch des Mieters oder seine Berechtigung zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung in Betracht kommt, wenn die tatsächliche Mietbelastung die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen erheblich überschreitet
(OLG Hamm, Beschluss vom 26.06.1998 - 30 REMiet 1/1998) WM 98,476
Der Mieter kann vom Vermieter jedenfalls bei fortdauerndem Mietverhältnis die Rückzahlung auf die Nebenkosten geleisteter Vorauszahlungen nicht allein deswegen verlangen, weil der Vermieter seine Pflicht zur Abrechnung tatsächlich entstandener Nebenkosten nicht binnen angemessener Frist erfüllt hat.
(AG Nürnberg, Urteil vom 23.03.1999 - 25 C 11140/98) WM 99, 405 f.
Stellt der Vermieter, ohne aus der Übergangsregelung des § 25 b NMV berechtigt zu sein, durch einseitige Erklärung die Teilinklusivmiete um auf eine Nettomiete zuzüglich Umlagenvorauszahlung und reduziert er angemessen den festen/netto Mietzinsanteil, wird daraufhin zehn Jahre lang die Betriebskostenabrechnung zwischen den Mietparteien abgewickelt, so ist ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen ausgeschlossen.
(AG Hamburg, Urteil vom 03.12.1999 - 43A C 441/99) WM 00, 82
Nach Wohnungsmodernisierung durch Einbau einer fernwärmegespeisten Zentralheizung anstelle einzelner Nachtstromspeicheröfen kann der Vermieter durch einseitige Erklärung die monatliche Heizkostenvorauszahlung in angemessener Höhe vom Mieter fordern.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2000 - 10 U 179/99) WM 2000, 678
Zur Frage der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes aufgrund der Nichterteilung von Nebenkostenabrechnungen durch den (Unter-)Vermieter.

References: § 560
 § 4
 § 7

BGH 
 § 26
 § 560
 § 556
 § 315
 § 2
 § 25