Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=13.04.2005&Aktenzeichen=VIII%20ZR%2044/04
Timestamp: 2019-01-18 06:28:22+00:00

Document:
BGH, 13.04.2005 - VIII ZR 44/04 - dejure.org
Begriff der überhöhten Miete
Rückzahlungsansprüche wegen angeblich überhöhter Miete; Mangellage für das gesamte Stadtgebiet nötig; Wirtschaftsstrafgesetz
Für Vergleichsmiete gilt gesamtes Stadtgebiet
Mietrecht - Geringes Angebot nur im Stadtteil reicht nicht aus
Rückforderung von überhöhter Mieter wegen Ausnutzung einer Zwangslage
Marktlage in der Gemeinde bei Mietwucher
Mietpreisüberhöhung praktisch abgeschafft
Zur "Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen"
Zusammenfassung von "Die zukünftige Bedeutung des § 5 WiStG vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung zum "Ausnutzen eines geringen Angebots"" von RRef Sebastian Jungemeyer, original erschienen in: ZMR 2007, 936 - 940.
NJW 2005, 2156
MDR 2005, 978
NZM 2005, 534
ZMR 2005, 530
Diese Voraussetzungen sind jedoch nicht gegeben, da die Anwendung des § 5 Abs. 2 WiStG anders als § 556d BGB nicht nur eine Mangellage im konkreten Teilmarkt voraussetzt (…vgl. BGH, Urt. v. 25. Januar 2006 - VIII ZR 56/04, NJW-RR 2006, 591), sondern zudem verlangt, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (vgl. BGH, Urt. v. 13. April 2005 - VIII ZR 44/04, NJW 2005, 2156).
a) Wie der Senat nach Erlass des angegriffenen Berufungsurteils entschieden hat (Urteil vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04, NJW 2005, 2156 unter II 4 a), ist bei der Beantwortung der Frage, ob (nur) ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliegt, auf den "Teilmarkt" abzustellen, zu dem die Wohnung gehört, und die Mangelsituation demgemäß getrennt nach Wohnungsgruppen festzustellen.
b) Der Senat hat bisher offen gelassen, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen nur dann anzunehmen ist, wenn das Angebot die Nachfrage nicht erreicht, und das Tatbestandsmerkmal bereits dann zu verneinen ist, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen sind (Urteil vom 13. April 2005 aaO, unter II 2).
In einer Entscheidung zum § 5 WiStrG hat der BGH zwar angenommen, dass das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebots" nicht erfüllt ist, "wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist" (BGH, Urteil vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04 (auch NJW 2005, 2156f.)).
Vielmehr muss sich dieses Merkmal auch auf die Person des Mieters beziehen (vgl. BGH, NJW 2004, 1740, 1741; NJW 2005, 2156; Senat, Beschlüsse vom 25.06.2009 - 2 Ss-OWi 82/09 und 83/09).
Dazu gehört, dass dem Vermieter die Zwangslage des Mieters bewusst ist oder er diese zumindest für möglich hält und billigend in Kauf nimmt (vgl. BGH, NJW 2005, 2156 f.;… Lampe, in: Erbs/Kohlhaas a.a.O., § 5 WiStG Rn. 14).
OLG Brandenburg, 15.11.2006 - 3 U 88/06
Wohnraummiete: Vermietungsbemühungen nach Auszug des Mieters trotz bestehenden …
Ausnutzen i. S. d. § 5 WiStrG (Mietpreisüberhöhung) bedeutet nach seinem Wortsinn das bewusste Zunutzemachen, einer für den anderen Teil ungünstigen Lage; dazu gehört mindestens, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (BGH, Urteil vom 13.04.2005 - VIII ZR 44/04 = NZM 2005, 534).
Ausnutzen bedeutet nach seinem Wortsinn das bewusste Zunutze machen, einer für den anderen Teil ungünstigen Lage; dazu gehört mindestens, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (BGH, Urteil vom 13.04.2005 - VIII ZR 44/04 = NZM 2005, 534).
5 Der Senat teilt die - auch vom Amtsgericht vertretene - Auffassung des 8. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (vgl. NJW 2004, 1740 ff und NJW 2005, 2156 f), nach der bei dem Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung" im Sinne von § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG nicht allein auf das Verhalten des Vermieters und auf die objektive Lage auf dem maßgeblichen Wohnungsmarkt abgestellt werden darf.
AG Berlin-Köpenick, 15.07.2014 - 7 C 127/14
Knarrender Dielenboden in einem Altbau ist kein Mangel!
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03) und 13. April 2005 (VIII ZR 44/04) festgestellt, dass eine ZweckentfremdungsVO keinen Anscheinsbeweis für einen Wohnungsmangel begründet, ferner sich der Mangel auf das gesamte Stadtgebiet beziehen muss.

References: § 5
 § 5
 § 556
 § 5
 BGH 
 § 5
 § 5
 § 5