Source: http://www.juramagazin.de/grundstueck-in-spanien.html
Timestamp: 2019-01-18 09:35:41+00:00

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Hat ein dem deutschen Recht unterworfener, privatschriftlich abgeschlossener und daher nach § 313 BGB formnichtiger Kaufvertrag über ein Grundstück in Spanien zur Übereignung des Grundstücks nach spanischem Recht (hier durch Escritura) geführt, so tritt Heilung der Formnichtigkeit in entsprechender Anwendung des § 313 S. 2 BGB unabhängig davon ein, ob der Eigentumsübergang in das Registro de la Propiedad eingetragen wird.
Anmerkung: Ausgangspunkt der Entscheidung war der in gefestigter Rechtsprechung des V. Zivilsenats angewendete Satz, dass bei Vereinbarung der Anwendung deutschen Rechts die Vertragsbeziehungen über ein im Ausland gelegenes Grundstück der Formvorschrift des § 313 S. 1 BGB (hier: in Verbindung mit § 4 III WEG) unterliegen (BGHZ 52, 239 [242] = LM vorstehend Nr. 38; BGHZ 57, 337 [339] = LM Art. 11 EGBGB Nr. 8). Im vorliegenden Falle war ein solcher Vertrag nur privatschriftlich geschlossen worden und daher (zunächst) nichtig. Nachträglich hatten die Parteien in notarieller Verhandlung erklärt, dass die Verkäuferin das volle Eigentum an dem Kaufobjekt an den Verkäufer (verkaufe und) übertrage.
Das Berufungsgericht hatte das notarielle Rechtsgeschäft - revisionsrechtlich bindend - dahin ausgelegt, dass es nicht etwa eine (nunmehr formwirksame) Wiederholung des Kaufvertrages, sondern nur die vertraglich vorgesehene Escritura, d. h. die Eigentumsübertragung nach spanischem Recht (Art. 1279, 1455; Art. 1462 II Codigo Civil), zum Gegenstand gehabt habe. Es hatte weiter ausgeführt, dass für die Frage des Übergangs des Eigentums an einem Grundstück nach internationalem Sachenrecht die lex rei sitae, hier das spanische Liegenschaftsrecht, maßgeblich sei (Hinweis u. a. auf BGHZ 52, 239 [240] = LM vorstehend Nr. 38). Nach spanischem Recht - so das Berufungsgericht - werden Grundstücke durch Übergabe aufgrund eines Kausalgeschäfts, z.B. eines Kaufvertrages, übereignet, ohne dass die Übergabe durch Einhändigung einer Urkunde (traditio per cartam) ersetzt werden kann. Diese Übergabe werde fingiert, sofern die Urkunde öffentlich errichtet sei. Der Käufer werde im Innenverhältnis der Parteien durch Kaufvertrag und Übergabe oder Übergabeersatz in Urkundsform ohne weiteres zum Grundstückseigentümer. Die Eintragung in das Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) sei nicht konstitutiv, sondern in das Belieben der Parteien gestellt. Sie sei jedoch erforderlich, damit die dingliche Rechtsänderung voll gegen Dritte wirke. Das Berufungsgericht hatte hiernach angenommen, die bloße Escritura reiche für eine Heilung nach § 313 S. 2 BGB nicht aus: Wer sich, wie nach spanischem Recht ohne Eintragung, gegenüber Dritten (noch) nicht durchsetzen könne, habe (noch) nicht die für eine Heilung nach § 313 S. 2 BGB erforderliche Rechtsstellung eines Volleigentümers erlangt.
Der V. Zivilsenat ist dieser Ansicht nicht gefolgt. Er stellte zunächst klar, dass § 313 S. 2 BGB bei ausländischem Recht, das die Rechtsinstitute der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch nicht kenne, nur entsprechend angewendet werde; für die Heilung sei maßgeblich, dass, nicht, wie der Kaufvertrag vollzogen worden sei (Hinweis auf Oberlandesgericht München, OberlandesgerichtZ 1974, 19 [21]). Den Sinn und Zweck des § 313 S. 2 BGB erblickte er in erster Linie in dem Ziel der Rechtssicherheit, hier im Sinne der Aufrechterhaltung sachrechtlich abgeschlossener Verhältnisse: Die Beteiligten sollten nicht gegenseitigen Bereicherungsansprüchen bis zum Ablauf der Verjährungsfrist ausgesetzt sein, nachdem das Eigentum an dem Grundstück - der wichtigste Vertragsgegenstand - übergegangen sei (Hinweis auf BGH-Urt. vom 17. 3. 1978, V ZR 217/75, = LM § 761 BGB Nr. 1 = WM 1978, 793 und Kanzleitner, DNotZ 1973, 519, 523). Nach diesem Leitgedanken hielt der BGH für ausschlaggebend, dass die Eintragung in das Registro de la Propiedad nach dem - vom Berufungsgericht ermittelten und revisionsrechtlich hinzunehmenden - Inhalt des spanischen Rechts inter partes nicht konstitutiv (wie im deutschen Recht) wirke, sondern nur den bereits abgeschlossenen Eigentumsübergang durch Eintragung in ein besonderes Register verlautbare und je nach dem Belieben der Parteien auch ganz unterbleiben könne. Dass bei unterlassener Eintragung die im Vergleich zum deutschen Recht weniger geschützte Rechtsstellung des Eigentümers durch Dritte beeinträchtigt werden könne, hielt der Senat für unerheblich. Aus dieser Sicht kam er zu dem Ergebnis, dass die Heilung analog § 313 S. 2 BGB unabhängig davon eintrete, ob der Eigentumsübergang in das Registro de la Propiedad eingetragen werde.

References: § 313
 § 313
 § 313
 § 4
 Art. 11
 Art. 1462
 § 313
 § 313
 § 313
 § 313
 § 761
 BGH 
 § 313