Source: https://www.podatki.biz/sn_autoryzacja/logowanie.php5/artykuly/wczesniejsze-rozwiazanie-umowy-dzierzawy-podlega-vat_14_29960.htm?idDzialu=14&idArtykulu=29960
Timestamp: 2020-02-24 12:13:43+00:00

Document:
Wcześniejsze rozwiązanie umowy dzierżawy podlega VAT
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 września 2015 r. (data wpływu 25 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za czynność opodatkowaną wyrażenie zgody na wcześniejsze zakończenie umowy - jest prawidłowe.
W dniu 25 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za czynność opodatkowaną wyrażenie zgody na wcześniejsze zakończenie umowy.
Spółka S.A. (dalej: „Wnioskodawca”) prowadzi działalność na rynku nieruchomości komercyjnych, przede wszystkim w zakresie wynajmu powierzchni handlowej. Wnioskodawca zawarł, jako korzystający, umowę leasingu operacyjnego oraz umowę zobowiązującą do sprzedaży przedmiotu leasingu (dalej: „Umowa Leasingu”) z dwiema spółkami jako finansującymi (dalej: „Finansujący”). Przedmiotem leasingu jest centrum handlowe w Poznaniu, składające się z nieruchomości gruntowych będących przedmiotem własności lub użytkowania wieczystego oraz budynków, budowli oraz innych urządzeń wzniesionych na tym gruncie (zwane dalej: „Nieruchomością”). Każdemu z Finansujących przysługuje 50% udziału we własności lub prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wchodzących w skład Nieruchomości.
Nieruchomość została nabyta przez Finansujących w 2005 r. od Wnioskodawcy, po spełnieniu się warunków wejścia w życie leasingu, określonych w Umowie Leasingu. Po nabyciu Nieruchomości Finansujący oddali ją Wnioskodawcy do odpłatnego używania i pobierania pożytków w ramach Umowy Leasingu (tzw. leasing zwrotny) na okres 15 lat. Wnioskodawca oddał w najem lub dzierżawę powierzchnię komercyjną w Nieruchomości. Wnioskodawca oraz Finansujący prowadzą obecnie rozmowy dotyczące wcześniejszego zakończenia Umowy Leasingu, które nastąpiłoby nie wcześniej niż po upływie 10 lat od rozpoczęcia okresu leasingu.
Wnioskodawca, jako wydzierżawiający zawarł z Real Sp. z o.o. jako dzierżawcą (dalej: „Dzierżawca”) umowę dzierżawy (dalej: „Umowa Dzierżawy”) lokalu użytkowego (dalej: „Lokal”) znajdującego się w Nieruchomości. Z biegiem czasu działalność gospodarcza Dzierżawcy prowadzona w Lokalu stała się nieopłacalna i generuje istotne straty po stronie Dzierżawcy. W konsekwencji, z ekonomicznego punktu widzenia, kontynuowanie działalności gospodarczej przez Dzierżawcę w Lokalu stało się nieopłacalne i bezzasadne, w szczególności wysokość czynszu jest dla Dzierżawcy za wysoka.
Z tego względu, Dzierżawca postanowił porozumieć się z Wnioskodawcą w sprawie przedterminowego rozwiązania Umowy Dzierżawy przy jednoczesnym zakończeniu Umowy Leasingu. W drodze negocjacji i wzajemnych ustępstw, Wnioskodawca oraz Dzierżawca uzgodnili następujące rozwiązanie, korzystne dla obu stron:
Wnioskodawca porozumie się z Finansującymi w celu wcześniejszego zakończenia Umowy Leasingu i wykupu Nieruchomości, w której położony jest Lokal; w związku z wcześniejszym zakończeniem Umowy Leasingu, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Finansujących ceny sprzedaży przedmiotu leasingu (tj. Nieruchomości) oraz innych opłat związanych z zakończeniem tej umowy (dalej łącznie jako: „Cena Sprzedaży”);
pod warunkiem, że dojdzie do wykupu Nieruchomości przez Wnioskodawcę, Wnioskodawca zgodzi się na wcześniejsze rozwiązanie Umowy Dzierżawy,
w związku ze zgodą na rozwiązanie Umowy Dzierżawy, Dzierżawca zapłaci na rzecz Wnioskodawcy kwotę pieniężną, którą Wnioskodawca wykorzysta na pokrycie zapłaconej części Ceny Sprzedaży (w tym części wydatków poniesionych na nabycie budynków, budowli i innych środków trwałych składających się na Nieruchomość) (dalej: „Płatność”).
W ocenie Wnioskodawcy, korzyścią Wnioskodawcy z powyższej transakcji będzie przede wszystkim wykorzystanie otrzymanej Płatności na pokrycie zapłaconej części Ceny Sprzedaży.
Z kolei, korzyścią Dzierżawcy z powyższej transakcji będzie przedterminowe rozwiązanie Umowy Dzierżawy i ograniczenie strat z nią związanych (w tym czynszu dzierżawy, czy kosztów związanych z utrzymaniem Lokalu). Płatność dokonana na rzecz Wnioskodawcy będzie bowiem istotnie niższa niż straty związane z ewentualnym kontynuowaniem Umowy Dzierżawy do czasu upływu podstawowego okresu jej trwania.
Wnioskodawca przewiduje, iż przyszła umowa pomiędzy Wnioskodawcą i Dzierżawcą, która zostanie zawarta w celu implementacji powyższych ustaleń (dalej: „Umowa”) będzie wskazywać m.in. że:
Płatność na rzecz Wnioskodawcy dokonywana jest w związku z podjętymi przez niego działaniami i poczynionymi ustępstwami, w tym wyrażeniem zgody na rozwiązanie Umowy Dzierżawy,
intencją Wnioskodawcy (przyjętą do wiadomości przez Dzierżawcę), jest wykorzystanie środków z otrzymanej Płatności na pokrycie zapłaconej części Ceny Sprzedaży,
warunkiem wcześniejszego rozwiązania Umowy Dzierżawy jest wykup Nieruchomości przez Wnioskodawcę i zakończenie Umowy Leasingu.
Co istotne, ze względów biznesowych, rozwiązanie Umowy Dzierżawy jest wzajemnie sprzężone z wykupem przez Wnioskodawcę Nieruchomości od Finansujących. Oznacza to, że wszystkie wymienione wyżej elementy są konieczne, aby transakcja się odbyła; w szczególności dokonanie wykupu Nieruchomości umożliwi Wnioskodawcy udzielenie zgody na rozwiązanie Umowy Dzierżawy. Bez wykupu Nieruchomości i zakończenia Umowy Leasingu, Wnioskodawca nie wyrazi zgody na rozwiązanie Umowy Dzierżawy.
Co również istotne, należy założyć, że Finansujący nie zgodziliby się na rozwiązanie Umowy Dzierżawy, które byłoby oderwane od ostatecznego rozliczenia Umowy Leasingu (a ich zgoda byłaby w tym zakresie konieczna). Wyrażając bowiem taka zgodę, pozbawiliby się oni zabezpieczeń Umowy Leasingu związanych także ze stosunkiem dzierżawy.
Dla pełnego obrazu, podkreślić należy, że Wnioskodawca, po rozwiązaniu Umowy Dzierżawy z Dzierżawcą i nabyciu Nieruchomości od Finansujących, nie przeniesie na Dzierżawcę prawa do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel.
Wnioskodawca wskazuje, że obie strony wystąpiły z wnioskami o indywidualne interpretacje podatkowe w zakresie konsekwencji VAT i CIT związanych z powyższą transakcją.
Czy opisane we wniosku zachowanie Wnioskodawcy w wykonaniu Umowy tj. m.in. wyrażenie zgody na wcześniejsze zakończenie Umowy Dzierżawy, w zamian za które Wnioskodawca otrzyma Płatność od Dzierżawcy, będzie stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i niepodlegającą zwolnieniu z tego podatku?
Zdaniem Wnioskodawcy, opisane we wniosku zachowanie Wnioskodawcy w wykonaniu Umowy tj. m.in. wyrażenie zgody na wcześniejsze zakończenie Umowy Dzierżawy, w zamian za które Wnioskodawca otrzyma Płatność od Dzierżawcy, będzie stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i niepodlegającą zwolnieniu z tego podatku.
Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”) podlegają, m. in., odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami są zaś rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 Ustawy VAT). Niewątpliwie zatem nie będzie stanowiło dostawy towarów żadne z zachowań Wnioskodawcy w wykonaniu Umowy. Wnioskodawca nie przenosi bowiem na Dzierżawcę prawa do rozporządzania jak właściciel towarami, w szczególności nie przenosi na Dzierżawcę prawa do rozporządzania Nieruchomością (co podkreślono w opisie zdarzenia przyszłego).
Należy zatem przeanalizować, czy opisane w niniejszym wniosku o interpretację zachowanie Wnioskodawcy spełnia przesłanki uznania go za usługę opodatkowaną podatkiem VAT.
Zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również m.in. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Ustawowa definicja świadczenia usług (na potrzeby podatku VAT) realizuje ogólną zasadę powszechności opodatkowania wynikającą z Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Jak słusznie dostrzeżono w doktrynie, definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający wobec definicji dostawy towarów, gdyż - tak jak wymagają tego regulacje dyrektywy VAT z 2006 r. - obejmuje wszystkie te transakcje wykonywane w ramach działalności gospodarczej, które nie stanowią dostawy towarów (por. A. Bartosiewicz, Komentarz do art. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, Lex, nr 433181, 2015).
W doktrynie podkreśla się również, że świadczenie usług na gruncie podatku VAT występuje, jeżeli istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący z niego korzyść, choćby potencjalną (por. por. A. Bartosiewicz, Komentarz do art. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, Lex, nr 433181, 2015). Dopóki nie ma podmiotu, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne (wymierne) korzyści o charakterze majątkowym wiążące się z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą.
Podsumowując, definicja pojęcia „świadczenie usług” dla celów podatku VAT jest bardzo szeroka i wykracza poza cywilistyczny zakres rozumienia tego pojęcia. Świadczeniem usług jest nie tylko działanie, ale również powstrzymywanie się od działania, bądź też akceptowanie (tolerowanie) określonej sytuacji sprowadzające się do wyrażenia zgody na daną czynność. Ww. zachowania będą jednak świadczeniem usług wyłącznie, jeżeli istnieje beneficjent tych zachowań, tj. podmiot, który odnosi z nich korzyść.
Zauważyć należy, że „świadczenie usług” w powyższym rozumieniu będzie podlegało opodatkowaniu VAT w przypadkach, gdy zostanie zakwalifikowane jako odpłatne świadczenie usług. Z odpłatnością usług będziemy mieć do czynienia w przypadku, gdy możliwe będzie zidentyfikowanie świadczenia wzajemnego odbiorcy usługi na rzecz świadczącego usługę oraz możliwy do ustalenia będzie związek między tą odpłatnością a zachowaniem świadczącego usługę.
Na marginesie zauważyć należy, że obok świadczenia usług - które do ich opodatkowania wymagają odpłatności - Ustawa o VAT wskazuje jeszcze na pewne czynności wykonywane nieodpłatnie, które zostały na gruncie podatkowym zrównane z odpłatnym świadczeniem usług. Regulacje te nie mają zastosowania w analizowanej sprawie, zatem nie są komentowane przez Wnioskodawcę.
Z opisu przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż w drodze negocjacji i wzajemnych ustępstw, Wnioskodawca oraz Dzierżawca uzgodnili następujące rozwiązanie, korzystne dla obu stron:
Wnioskodawca porozumie się z Finansującymi w celu wcześniejszego zakończenia Umowy Leasingu i wykupu Nieruchomości, w której położony jest Lokal; w związku z wcześniejszym zakończeniem Umowy Leasingu, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Finansujących ceny sprzedaży przedmiotu leasingu (tj. Nieruchomości) oraz innych opłat związanych z zakończeniem tej umowy (tj. Ceny Sprzedaży); po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca będzie nadal wykorzystywał ją do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnej przez okres co najmniej 12 miesięcy, w związku z czym Wnioskodawca wprowadzi środki trwałe wchodzące w skład Nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych celem dokonywania odpisów amortyzacyjnych,
zakładając możliwość wykupu Ni...

References: art. 14
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 8
 art. 8
 art. 8