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La fiscalità indiretta nel comparto immobiliare per professionisti e imprese - PDF
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Taddeo Visconti
1 La fiscalità indiretta nel comparto immobiliare per professionisti e imprese (IVA, registro e ipo-catastali) Aggiornato con il D. Lgs. n. 23/2011 e La Legge di Stabilità per il 2014 Via D Azeglio n Bologna Tel Fax
2 LOCAZIONI Art. 10, co. 1, NUMERO 8) Sono esenti dall'imposta: le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, e di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione, di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi [ ], di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali [ ], e di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.
3 LOCAZIONI Art. 10, co. 1, NUMERO 8) (AREE E TERRENI) AREE E TERRENI Locatore Conduttore Iva Registro Terreni e aziende agricole ESENTE 2% (0,5% i fondi rustici) Aree non edificabili destinate a parcheggio 22% 200 Aree non edificabili diverse dalle precedenti ESENTE 2% Aree edificabili 22% 200
4 LOCAZIONI Art. 10, co. 1, NUMERO 8) (IMMOBILI ABITATIVI) IMMOBILI ABITATIVI Locatore Conduttore Iva Registro Immobili abitativi ESENTE 2% ESENTE 2% Immobili abitativi Imprese costruttrici o ristrutturazione con opzione 10% 67 ESENTE 2% Immobili abitativi destinati ad alloggi sociali con opzione 10% 67
5 LOCAZIONI Art. 10, co. 1, NUMERO 8) (IMMOBILI STRUMENTALI) IMMOBILI STRUMENTALI Locatore Conduttore Iva Registro ESENTE Immobili strumentali con opzione 22% 1%
6 LOCAZIONI Art. 10, co. 1, NUMERO 8) DISCIPLINA TRANSITORIA Per i contratti in corso al 26 giugno 2012 consigliabile optare per l'imponibilità mediante raccomandata a/r all'agenzia delle Entrate (v. ris. 2/E del 4/1/2008).
7 Sono esenti dall'imposta: CESSIONI Art. 10, co. 1, NUMERI 8-bis) e 8-ter) 8-bis) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter), escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi [ ] entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, ovvero quelle effettuate dalle stesse imprese anche successivamente nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione, e le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali [ ] per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione; 8-ter) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi [ ] entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione.
8 CESSIONI Art. 10, co. 1, NUMERI 8-bis) e 8-ter) (AREE E TERRENI) AREE E TERRENI Cedente Cessionario Iva Registro Ipo/Cat Aree edificabili 22% Terreni agricoli e relative pertinenze Coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali FUORI CAMPO Art. 2, co. 3, lett. c) % Terreni agricoli e relative pertinenze Soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali FUORI CAMPO Art. 2, co. 3, lett. c) 12% 2% + 1% Aree non edificabili diverse dalle precedenti FUORI CAMPO Art. 2, co. 3, lett. c) 9% (con un minimo di 1000)
9 CESSIONI Art. 10, co. 1, NUMERI 8-bis) e 8-ter) (IMMOBILI ABITATIVI) IMMOBILI ABITATIVI Immobili abitativi Immobili abitativi Cedente Cessionario Iva Registro Ipo/Cat Imprese costruttrici o di ristrutturazione che hanno ultimato interventi da meno di 5 anni Imprese costruttrici o di ristrutturazione che hanno ultimato interventi da oltre 5 anni 4% - 10% - 22% ESENTE con opzione (reverse charge se cessionario soggetto passivo) 4% - 10% - 22% 2% (prima casa) con un minimo di % (con un minimo di 1000) Immobili abitativi d'impresa, arte o ESENTE 2% (prima casa) con un minimo di % (con un minimo di 1000) Immobili abitativi destinato ad alloggi sociali d'impresa, arte o ESENTE con opzione (reverse charge se cessionario soggetto passivo) 4% - 10% - 22% 9% (con un minimo di 1000)
10 IMMOBILI STRUMENTALI Immobili strumentali CESSIONI Art. 10, co. 1, NUMERI 8-bis) e 8-ter) (IMMOBILI STRUMENTALI) Cedente Cessionario Iva Registro Ipo/Cat Imprese costruttrici o di ristrutturazione che hanno ultimato interventi da meno di 5 anni 10% - 22% 200 3% + 1% Immobili strumentali Imprese costruttrici o di ristrutturazione che hanno ultimato interventi da oltre 5 anni ESENTE con opzione (reverse charge se cessionario soggetto passivo) 10% - 22% 200 3% + 1% ESENTE Immobili strumentali con opzione (reverse charge se cessionario soggetto passivo) 22% 200 3% + 1%
11 CESSIONI Art. 10, co. 1, NUMERI 8-bis) e 8-ter) DISCIPLINA TRANSITORIA Il Reverse Charge si applica dal 26 giugno 2012 alle cessioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter), 1 co., n. 10), Decreto IVA per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato l'opzione per l'imposizione. Riguarda, quindi, sia i fabbricati strumentali che abitativi.
12 ALIQUOTE IVA Tabella A- parte II ALIQUOTA: 4% n. 21) case di abitazione, non di lusso e ancorché non ultimate, con requisiti prima casa; n. 21-bis) costruzioni rurali destinate ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni dello stesso o all'allevamento del bestiame e alle attività connesse, cedute da imprese costruttrici, ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione, sempre che ricorrano le condizioni di cui all'art. 9, co. 3, lett. c) ed e), del D.L. n. 557/1993 (NOTA 1); n. 26) assegnazioni, anche in godimento, di case di abitazione, non di lusso e ancorché non ultimate, con requisiti prima casa, fatte a soci da cooperative edilizie e loro consorzi.
13 ALIQUOTE IVA Tabella A- parte III ALIQUOTA: 10% (127-undecies) case di abitazione non di lusso, anche se assegnate in proprietà o in godimento a soci da cooperative edilizie e loro consorzi, ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione, qualora non ricorrano le condizioni richiamate nel n. 21) della parte II della tabella (no requisiti prima casa); (127-undecies) fabbricati o porzioni di fabbricato, diversi dalle predette case di abitazione, di cui all'art. 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408 (NOTA 2), ancorché non ultimati, purché permanga l'originaria destinazione, ceduti da imprese costruttrici; (127-quinquiesdecies) fabbricati o porzioni di fabbricati sui quali sono stati eseguiti interventi di recupero di cui all'art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo, ceduti dalle imprese che hanno effettuato gli interventi (solo se ultimati); (127-duodevicies) locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c) ("interventi di restauro e di risanamento conservativo ), d) ("interventi di ristrutturazione edilizia") ed f) ("interventi di ristrutturazione urbanistica ), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380; (127-duodevicies) locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali.
14 ALIQUOTE IVA ALIQUOTA: 22% Cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato per i quali non ricorrono i presupposti di cui ai nn. 21), 21-bis) e 26) Tabella A Parte II e ai nn. 127-undecies) e 127-quinquesdecies) Tabella A Parte III. Esemplificando, l aliquota del 22% si applica alle cessioni di: Fabbricati con caratteristiche di lusso; Fabbricati strumentali per natura e relative pertinenze da imprese costruttrici e non; Porzioni di fabbricati strumentali per natura facenti parte di edifici non aventi le caratteristiche "Tupini", effettuate da imprese costruttrici e non; Porzioni di fabbricati strumentali per natura facenti parte di edifici aventi le caratteristiche "Tupini", effettuate da imprese diverse da quelle costruttrici; Fabbricati strumentali per natura in corso di costruzione.
15 NOTE 1) [Art. 9, co. 3, D.L. 557/1993] - Lett. c): il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'articolo 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a metri quadrati; [Art. 9, co. 3, D.L. 557/1993] - Lett. e): i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso [ ], non possono comunque essere riconosciuti rurali. 2) [Art. 13, L. n. 408/1949] Le case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso, la cui costruzione sia iniziata entro il 31 dicembre 1953 ed ultimata entro il biennio successivo all'inizio, saranno esenti per venticinque anni dall'imposta sui fabbricati e relative sovraimposte dalla data della dichiarazione di abitabilità.
CIRCOLARE **** Modifiche al regime Iva delle locazioni immobiliari e delle cessioni di fabbricati - Articolo 35, comma 8 del Decreto.
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References: Art. 10
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 Art. 2
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 Articolo 35