Source: https://studiocasaserena.it/codice-civile.html
Timestamp: 2018-12-16 16:58:05+00:00

Document:
Casa Serena - amministrazione condominiale - codice civile
ART. 1117-bis. – Ambito di applicabilità
ART. 1117-ter. – Modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzioni delle parti comuni
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
ART. 1117-quater. – Tutela delle destinazioni d'uso
« ART. 1118. – Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Art.1119 – Indivisibilità
l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».
ART. 1122. – Opere su parti di proprietà o uso individuale
Art. 1122-bis. – Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
è consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.
Art. 1122-ter. – Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
Art.1123 – Ripartizione delle spese
Articolo 1124 – Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Art.1125 – Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Art.1126 – Lastrici solari di uso esclusivo
Art.1127 – Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Art.1128 – Perimento totale o parziale dell'edificio
Art.1129 – Nomina e revoca dell'amministratore
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, puv chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato. L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica».
Art.1130 – Attribuzioni dell'amministratore
eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».
«Art. 1130-bis. – Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».
Art.1131 – Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Art.1132 – Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Art.1133 – Provvedimenti presi dall'amministratore
ART. 1134. – Gestione di iniziativa individuale
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».
Art.1135 – Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori (L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea).
Art.1136 – Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore».
Art.1137 – Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea –
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria. L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile».
Art.1138 – Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative alla amministrazione.
«Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Art.1139 – Rinvio alle norme sulla comunione
i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie i diritti del concedente e dell'enfiteuta;
i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;
i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata;
gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero precedente;
Art. 2644 – Effetti della trascrizione
Eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore.
il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale;
il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme o l'autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;
la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo 2826, nonché, nel caso previsto dall'articolo 2645-bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest'ultima disposizione.
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzione di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio puo' essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento e' deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o e' disposto dall'autorita' giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall' art. 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio puo' richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell' art. 80 del codice di procedura civile. II curatore speciale deve senza indugio convocare I'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, puo' essere convocata in via straordinaria dall' amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e' fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria puo' essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente piv di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale».
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare».
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie».
Il registro indicato dal quarto comma dell' art. 1129 e del terzo comma dell'art. 1138 del codice e' tenuto presso I' associazione professionale (1) dei proprietari di fabbricati. (1) eliminata con il D.L.lg. 23/11/1944, n. 369
ART«Art. 71-bis
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.
Art. 71-ter. Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Art. 71-quater. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare».
«Art. 155-bis. d.a. c.c. L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice».
Art. 2. l. N. 13/1989
1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27, primo comma, della legge 30-3-1971, n. 118, ed all'art. 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27-4-1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l'installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.
Art. 26. L. 10/91 - Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di impianti
2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza «degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».
4. Ai fini di cui al comma 3 e secondo quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 4, sono regolate, con riguardo ai momenti della progettazione, della messa in opera e dell'esercizio, le caratteristiche energetiche degli edifici e degli impianti non di processo ad essi associati, nonche' dei componenti degli edifici e degli impianti.
5. Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile .
6. Gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici di nuova costruzione, la cui concessione edilizia sia rilasciata dopo la data di entrata in vigore della presente legge, devono essere progettati e realizzati in modo tale da consentire l'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unita' immobiliare.
Articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66.
Art. 30 L. 11/12/2012, n. 220, pubblicato in G.U. 17.12.2012.
articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile
Art. 23 (Foro per le cause tra soci e tra condomini) Per le cause tra soci e' competente il giudice del luogo dove ha sede la societa'; per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della societa' o del condominio, purche' la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione.
Il commento alle novità
Viene introdotto, dopo l'art. 1117 c.c., l'art. 1117 bis c.c., che allarga la portata della nozione di condominio. Infatti, fino ad ora, era considerato come condominio uno stabile a sviluppo verticale, dotato di parti comuni (tetto, muri portanti, scale, fondazioni, ecc..); con l'introduzione del nuovo art. 1117bis c.c. si fa rientrare nella definizione di condominio non solo il supercondominio (ovvero il palazzo con beni comuni come portineria, giardini, garage ecc..), ma anche i complessi c.d. “orizzontali” di villette, singole o a schiera che, fino ad oggi, potevano scegliere se rifarsi alle regole relative alla comunione ovvero a quelle del condominio, a seconda dell'opportunità o delle norme contenute nel regolamento contrattuale.
Modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzione parti comuni
Viene introdotto l'art. 1117ter c.c. che prevede maggiore rigidità in caso di variazione d'uso dei beni condominiali a proprietà collettiva o privata. La modifica della destinazione, infatti, può avvenire solo con l'assenso dei 4/5 dei partecipanti con 4/5 dei millesimi, pena l'annullabilità della delibera. Nel caso in cui si voglia deliberare su tale punto, sono dettate delle tutele particolari: l'assemblea di condominio deve essere convocata almeno 20 giorni liberi prima della data di convocazione e la lettera di convocazione deve contenere, a pena di nullità, l'indicazione delle parti comuni, l'oggetto della deliberazione e descrive il contenuto specifico e le modalità delle sostituzioni o modificazioni che i condomini che hanno richiesto la convocazione dell'assemblea intendono proporre. La convocazione, inoltre, deve essere affissa per non meno di 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati. La deliberazione, infine, deve contenere la dichiarazione espressa di avere effettuato gli adempimenti predetti.
Controllo più stretto sull'attività dell'amministratore
Viene modificato l'art. 1129 c.c. in tema di nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore. In particolare, a seguito della nomina, l'amministratore, è obbligato a dichiarare i propri dati anagrafici, l'ubicazione, la denominazione ed il codice fiscale, i locali in cui conserva i documenti indicati dai numeri 6 e 7 del novellato art. 1130 c.c. (ovvero il registro anagrafico condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore ed il registro contabilità. Inoltre, l'amministratore nominato deve provvedere ad affiggere nel luogo di accesso al condominio, o nel luogo di maggiore uso comune, l'indicazione delle proprie generalità e dei recapiti telefonici a cui possa essere facilmente rintracciato in caso di necessità. Aumentano anche i motivi di revoca dell'incarico di amministratore. I novellati articoli 1129 e 1130 c.c., infatti, prevedono che l'amministratore può essere revocato: a) nel caso in cui non ottemperi all'obbligo di notiziare l'assemblea di una lite passiva che esorbiti dalle attribuzioni, se non rende il conto della propria gestione (anche singolo esercizio), o irregolarità di gestione o gravi irregolarità fiscali; nel caso in cui non presti (riteniamo, allorchè richiesto dall'assemblea come condizione per l'assunzione dell'incarico) idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall'espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale; c) nel caso in cui non provveda ad agire per il recupero forzoso delle somme nei confronti di un condomino moroso; al riguardo, infatti, il nuovo art. 1129 c.c. prevede espressamente che l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa della somme dovute al condominio, anche ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. comma 1, entro 6 mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile. Sono espressamente ritenute gravi irregolarità:
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) e quindi ometta di: “6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;”
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'art. 1129 cc, ossia: i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) (anagrafe condominiale) e 7) (verbali assembleari) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Introdotto l'obbligo, per l'amministratore, di procedere all'apertura di un conto corrente intestato al condominio, in modo da evitare confusione tra il patrimonio personale e condominiale, ovvero tra i patrimoni dei vari stabili condominiali eventualmente gestiti. Quindi, quella che prima era una facoltà diviene, oggi, un obbligo. Ai sensi del novellato art. 1129 è sancita l'obbligatorietà della verifica del conto da parte dei condomini, nonché della presa visione di tutta la documentazione da parte di ogni condomino che potrà ottenere, pagandole, le fotocopie con attestazione di conformità all'originale.
Se il vicino non paga risponde in proprio
Come detto, l'art. 1129 c.c. prevede che qualora l'amministratore non provveda, entro 6 mesi dal momento in cui il credito è divenuto esigibile, ad agire per la riscossione forzosa nei confronti del condomino moroso, gli altri condomini obbligati ed in regola con i pagamenti, sono liberati dal vincolo di solidarietà passiva. Ne consegue che i creditori del condominio non potranno più rifarsi indifferentemente sul patrimonio del condomino moroso su quello di qualunque altro condomino, anche se in regola con i pagamenti. Questi, infatti, dovranno prima procedere alla esecuzione forzata nei confronti del solo individuo che non ha pagato. Il testo novellato dell'art. 63 disp. att. c.c. prevede, infatti, che i creditori del condominio, esercitando le azioni che spettano all'amministratore nei confronti dei condomini inadempienti, non possono pretendere il pagamento dai condomini in regola con i versamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. In ogni caso, i condomini che, pur se in regola con i versamenti, subiscano il pregiudizio per il fatto di altri condomini o dell'amministratore, hanno diritto di rivalsa nei confronti di questi ultimi.
Legittimazione passiva dell'inquilino e dell'usufruttuario
In base al disposto del novellato art. 63 disp. att. c.c., si potrebbe ipotizzare un possibile coinvolgimento dell'inquilino per farlo divenire direttamente responsabile delle spese non pagate rispetto al condominio e, quindi, farlo divenire anche legittimato passivo nel caso in cui l'amministratore richieda all'Autorità Giudiziaria l'emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri condominiali da parte del condomino moroso. Il tutto a partire dall'interpretazione dell'ultimo comma (“chi cede diritti….”). Infatti non si parla di che tipo di diritti (abitazione) né che si debba trattare di cessione definitiva o temporanea (locazione). Questa è una interpretazione suggestiva in quanto è sempre stato soltanto il proprietario a dover rispondere, per poi rifarsi nei confronti dell'inquilino, il che, di frequente, è motivo di grande confusione. Inoltre l'usufruttuario con l'art. 67 d.a. assume al posto del locatore il diritto di voto per quanto riguarda le questioni di ordinaria amministrazione, ma anche nel caso di cui agli artt. 1006c.c. (rifiuto del proprietario di sostenere spese), 985c.c. (miglioramenti) e 986 c.c. (addizioni). Infine l'usufruttuario è solidalmente responsabile verso il condominio.
Acquirente dell'immobile
Ex art. 63 disp. att. c.c. novellato, ancora, nel caso di successione a titolo particolare nella proprietà di una unità immobiliare rientrante in condominio, il venditore e l'acquirente dell'immobile restando solidalmente obbligati per i debiti condominiali (relativi all'anno in corso ed a quello precedente), se non provvedono a comunicare all'amministratore del condominio copia autentica del titolo che ha attuato il trasferimento del diritto.
Diventano più stringenti gli obblighi dell'amministratore di condominio in tema di tenuta della contabilità e presentazione del rendiconto. Il rendiconto annuale si presente, infatti, come un documento composto, cioè un complesso di 5 documenti: a) bilancio consuntivo; b) piano di riparto; c) conto economico; d) stato patrimoniale; e) relazione dell'amministratore. Il nuovo testo fissa, in più, le regole di redazione del rendiconto del condominio, che dovrebbe addirittura prevedere una relazione scritta sull'andamento dell'anno, simile a quella societaria. l rendiconto va redatto in forma chiara, idonea a consentire una verifica delle voci di entrata e di uscita e della situazione patrimoniale del condominio, nonché dei fondi e delle riserve previste. Si precisa che “sono annotati in ordine cronologico entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita”.
Viene modificato e sostituito il testo dell'art. 1137 c.c.. In base al nuovo dettato dell'articolo, le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio sono annullabili dietro richiesta del condomino assente o dissenziente, il quale ha facoltà di adire l'Autorità Giudiziaria entro 30 giorni. I 30 giorni decorrono da quando il condomino ne abbia avuto conoscenza (qualora assente) ovvero dalla deliberazione (qualora dissenziente o astenuto). Quindi, in base alla nuova previsione, le deliberazioni prese in assemblee irregolarmente costituite sono semplicemente annullabili e non più nulle. Il novellato articolo prevede altresì che “l'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione”, mentre l'istanza per ottenere la sospensione prima della causa di merito non sospende né interrompe il termine per impugnare la delibera. Restano nulle, viceversa, le delibere contrarie a norme di ordine pubblico, quelle che avrebbero dovuto essere prese con unanimità dei voti e quelle che pretendono di decidere in merito a proprietà o diritti del singolo condomino o di estranei al condominio.
In tema di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili
Dopo l'art. 1122 c.c. vengono introdotti l'art. 1122bis c.c., (in tema di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili) e l'art. 1122ter c.c. (in tema di impianti di videosorveglianza).

References: ART. 1117

ART. 1117

ART. 1117
 ART. 1118

Art.1119

ART. 1122

Art. 1122

Art. 1122

Art.1123

Articolo 1124

Art.1125

Art.1126

Art.1127

Art.1128

Art.1129

Art.1130

Art.1131

Art.1132

Art.1133

ART. 1134

Art.1135

Art.1136

Art.1137

Art.1138

Art.1139

Art. 2644
 art. 1117
 art. 80
 art. 1129

Art. 71

Art. 71

Art. 2

Art. 26

Articolo 2

Art. 30

articolo 23

Art. 23
 art. 1117
 art. 1130
 art. 1129
 art. 1129
 art. 63
 art. 63