Source: https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/der-mehrjaehrige-berufsbedingte-auslandsaufenthalt-und-die-untervermietungserlaubnis-379311
Timestamp: 2019-11-20 18:08:17+00:00

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Der mehr­jäh­ri­ge berufs­be­ding­te Aus­lands­auf­ent­halt – und die Unter­ver­mie­tungs­er­laub­nis | Rechtslupe
Ein mehr­jäh­ri­ger (berufs­be­ding­ter) Aus­lands­auf­ent­halt des Mie­ters kann ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Über­las­sung eines Teils des Wohn­raums an einen Drit­ten begrün­den 1.
Von einer Über­las­sung eines Teils des Wohn­raums im Sin­ne des § 553 Abs. 1 BGB ist regel­mä­ßig bereits dann aus­zu­ge­hen, wenn der Mie­ter den Gewahr­sam an dem Wohn­raum nicht voll­stän­dig auf­gibt. Hier­für genügt es, wenn er ein Zim­mer einer grö­ße­ren Woh­nung zurück­be­hält, um hier­in Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de zu lagern und/​oder die­ses gele­gent­lich zu Über­nach­tungs­zwe­cken (Urlaub, kurz­zei­ti­ger Auf­ent­halt) zu nut­zen.
Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mie­ter vom Ver­mie­ter die Erlaub­nis ver­lan­gen, einen Teil des Wohn­raums einem Drit­ten zum Gebrauch zu über­las­sen, wenn für ihn nach Abschluss des Miet­ver­trags ein berech­tig­tes Inter­es­se hier­an ent­steht. Dies gilt nach Satz 2 der Vor­schrift nicht, wenn in der Per­son des Drit­ten ein wich­ti­ger Grund vor­liegt, der Wohn­raum über­mä­ßig belegt wür­de oder dem Ver­mie­ter die Über­las­sung aus sons­ti­gen Grün­den nicht zuge­mu­tet wer­den kann.
Ein nach dem Abschluss des Miet­ver­tra­ges ent­stan­de­nes berech­tig­tes Inter­es­se der Mie­ter ist dar­in zu sehen, dass die­se ihren Lebens­mit­tel­punkt für meh­re­re Jah­re im Aus­land (hier: in Ottawa/​Kana­da) begrün­de­ten, weil einer der bei­den Mie­ter eine befris­te­te Lehr­tä­tig­keit an der School of Nur­sing an der Uni­ver­si­tät Otta­wa auf­nahm, die zum dama­li­gen Zeit­punkt arbeits­lo­se zwei­te Mie­te­rin ihn nach Kana­da beglei­te­te, und bei­de durch die Unter­ver­mie­tung die Kos­ten einer dop­pel­ten Haus­halts­füh­rung ver­rin­gern woll­ten. Ein Inter­es­se des Mie­ters im Sin­ne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist schon dann anzu­neh­men, wenn ihm ver­nünf­ti­ge Grün­de zur Sei­te ste­hen, die sei­nen Wunsch nach Über­las­sung eines Teils der Woh­nung an Drit­te nach­voll­zieh­bar erschei­nen las­sen 2.
Als berech­tigt ist dabei jedes Inter­es­se des Mie­ters von nicht ganz uner­heb­li­chem Gewicht anzu­se­hen, das mit der gel­ten­den Rechts­ord­nung in Ein­klang steht 3. Der Anspruch auf Ertei­lung einer Erlaub­nis zur Unter­ver­mie­tung aus § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist – vor allem in der durch Mobi­li­tät und Fle­xi­bi­li­tät gepräg­ten heu­ti­gen Gesell­schaft – nicht auf die Fäl­le beschränkt, in denen der Mie­ter sei­nen Lebens­mit­tel­punkt in der Woh­nung hat. Denn dies wür­de dem Zweck des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zuwi­der­lau­fen, dem Mie­ter auch dann die Woh­nung zu erhal­ten, wenn er einen Teil unter­ver­mie­ten möch­te, und der grund­sätz­lich anzu Ent­schei­dung des Mie­ters, sein Pri­vat­le­ben "inner­halb der eige­nen vier Wän­de" nach sei­nen Vor­stel­lun­gen zu gestal­ten 4. Daher ist der Wunsch eines Mie­ters, der am Ort sei­ner in einer ande­ren Stadt gele­ge­nen Arbeits­stel­le unter Bei­be­hal­tung der bis­he­ri­gen Woh­nung eine wei­te­re Woh­nung ange­mie­tet hat, von berufs­be­dingt ent­ste­hen­den Rei­se- und Woh­nungs­kos­ten ent­las­tet zu wer­den, als berech­tig­tes Inter­es­se zur Unter­ver­mie­tung eines Teils der Woh­nung anzu­er­ken­nen 5. Dies gilt – wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend ange­nom­men hat und was auch die Revi­si­on nicht ernst­haft in Fra­ge stellt – auch für die Auf­nah­me einer (befris­te­ten) Arbeits­tä­tig­keit im Aus­land.
In der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te und im Schrift­tum fin­den sich aller­dings zahl­rei­che Bestre­bun­gen, den Anwen­dungs­be­reich des § 553 Abs. 1 BGB durch qua­li­ta­ti­ve und/​oder durch quan­ti­ta­ti­ve Anfor­de­run­gen an die ver­blei­ben­de Nut­zung durch den Mie­ter ein­zu­schrän­ken. Nach der wohl strengs­ten Auf­fas­sung setzt § 553 BGB vor­aus, dass die Woh­nung auch nach der Unter­ver­mie­tung Lebens­mit­tel­punkt des Mie­ters bleibt 6. Ande­re Stim­men sehen das ent­schei­den­de Kri­te­ri­um für die Anwen­dung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dar­in, dass der Mie­ter nach wie vor die Sach­herr­schaft (Obhut) über die Woh­nung behält 7. Bei einer nur mar­gi­na­len Nut­zung, wie etwa bei der Ein­la­ge­rung von Möbeln oder bei einer gele­gent­li­chen Über­nach­tung in einem nicht unter­ver­mie­te­ten Zim­mer einer grö­ße­ren Woh­nung, sei­en die Vor­aus­set­zun­gen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB von vorn­her­ein nicht erfüllt 8.
Eine ande­re Auf­fas­sung will dem Mie­ter in Anleh­nung an eine Ent­schei­dung des Land­ge­richts Mann­heim aus dem Jahr 1997 9 nur dann einen Anspruch auf Ertei­lung einer Unter­ver­mie­tungs­er­laub­nis zubil­li­gen, wenn ihm min­des­tens die Hälf­te des Wohn­raums zur Eigen­nut­zung ver­bleibt 10.
Im Gegen­satz dazu hal­ten ein Teil der Instanz­ge­rich­te und des Schrift­tums eine groß­zü­gi­ge­re Betrach­tungs­wei­se für gebo­ten 11. Nach die­ser Ansicht soll eine Anwen­dung des § 553 Abs. 1 BGB nur dann aus­schei­den, wenn der Mie­ter der Sache nach die Woh­nung zu Guns­ten eines ande­ren voll­stän­dig auf­gibt, also die Sach­herr­schaft end­gül­tig und voll­stän­dig ver­liert 12. Daher sei die genann­te Vor­schrift anzu­wen­den, wenn der Mie­ter wei­ter­hin Mit­ge­wahr­sam aus­übe, etwa indem er ein Zim­mer für sich bele­ge, per­sön­li­che Gegen­stän­de in der Woh­nung belas­se oder im Besitz von Schlüs­seln sei 13.
Der letzt­ge­nann­ten Auf­fas­sung gebührt nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs der Vor­zug. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quan­ti­ta­ti­ve Vor­ga­ben hin­sicht­lich des beim Mie­ter ver­blei­ben­den Anteils des Wohn­raums noch qua­li­ta­ti­ve Anfor­de­run­gen bezüg­lich sei­ner wei­te­ren Nut­zung durch den Mie­ter auf. Die Stim­men in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te und im Schrift­tum, die in unter­schied­li­cher Aus­prä­gung dem Mie­ter nur dann einen Anspruch auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung gewäh­ren wol­len, wenn ihm ein wesent­li­cher Teil der Woh­nung zur Eigen­nut­zung (zu Wohn­zwe­cken) ver­bleibt, wen­den bei der Aus­le­gung des § 553 Abs. 1 BGB Kri­te­ri­en an, die im Gesetz kei­ne Stüt­ze fin­den und die dem Rege­lungs­zweck der genann­ten Vor­schrift zuwi­der­lau­fen.
Die Bestim­mung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB macht den Anspruch auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung ledig­lich vom Vor­lie­gen eines berech­tig­ten Inter­es­ses des Mie­ters sowie davon abhän­gig, dass er nur einen Teil des Wohn­raums einem Drit­ten über­lässt. Dass der Mie­ter mehr als die Hälf­te des Wohn­raums oder wenigs­tens einen signi­fi­kan­ten Anteil zur Eigen­nut­zung zurück­be­hal­ten müs­se, ist die­ser Vor­schrift (und auch § 549 Abs. 2 BGB aF) nicht zu ent­neh­men. Die abwei­chen­de Auf­fas­sung stützt sich auf eine Ent­schei­dung des Land­ge­richts Mann­heim aus dem Jahr 1997 14, die sol­che Anfor­de­run­gen jedoch nicht aus § 549 Abs. 2 BGB aF (heu­te § 553 Abs. 1 BGB), son­dern allein aus der für preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum gel­ten­den Son­der­re­ge­lung des § 21 Abs. 1 Satz 1 WoBindG abge­lei­tet hat. Nach die­ser Bestim­mung gel­ten für den Inha­ber einer öffent­lich geför­der­ten Woh­nung die Vor­schrif­ten des Woh­nungs­bin­dungs­ge­set­zes ent­spre­chend, wenn die­ser die gesam­te Woh­nung oder mehr als die Hälf­te der Wohn­flä­che an einen Drit­ten unter­ver­mie­tet. Auch zur Art und zum Umfang der dem Mie­ter ver­blei­ben­den Nut­zung (etwa: Woh­nung als Lebens­mit­tel­punkt, Aus­übung der Sach­herr­schaft, nicht nur gele­gent­li­che Nut­zung zu Wohn­zwe­cken) macht § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kei­ne Vor­ga­ben.
Sol­che Ein­schrän­kun­gen erge­ben sich auch nicht aus der Ent­ste­hungs­ge­schich­te die­ser Rege­lung oder aus der mit ihr ver­folg­ten Ziel­set­zung.
§ 553 BGB ent­spricht, von gerin­gen redak­tio­nel­len Ände­run­gen abge­se­hen, § 549 Abs. 2 BGB aF 15. § 549 Abs. 2 BGB aF war in das Miet­recht ein­ge­fügt wor­den, um einen bil­li­gen Aus­gleich zwi­schen den Inter­es­sen des Ver­mie­ters und des Mie­ters zu schaf­fen 16. Dass dem Mie­ter nur dann ein Anspruch auf Ertei­lung einer Erlaub­nis zur Unter­ver­mie­tung ein­ge­räumt wer­den soll­te, wenn er nur einen Teil des Miet­raums dem Unter­mie­ter über­las­sen will, beruh­te auf der Über­le­gung, dass den berech­tig­ten Inter­es­sen eines Mie­ters, der den gesam­ten Wohn­raum wei­ter­ver­mie­ten will, durch das bereits in § 549 Abs. 1 Satz 2 aF (heu­te § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) gere­gel­te Son­der­kün­di­gungs­recht genügt wird 17. Die­ses seit län­ge­rem bestehen­de Kün­di­gungs­recht soll­te nun bei Vor­lie­gen eines nach Miet­ver­trags­ab­schluss ent­stan­de­nen berech­tig­ten Inter­es­ses dar­an, einen Teil des Wohn­raums einem Drit­ten zu über­las­sen, durch einen gesetz­li­chen Anspruch des Mie­ters auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung ergänzt wer­den 18. Der Gesetz­ge­ber emp­fand es als unbil­lig, dass der Mie­ter nach bis­he­ri­ger Rechts­la­ge dar­auf ange­wie­sen war, von die­sem Kün­di­gungs­recht auch dann Gebrauch zu machen, wenn er ein Inter­es­se dar­an hat­te, den Wohn­raum nicht voll­stän­dig auf­zu­ge­ben 17.
Zum Schutz gegen­läu­fi­ger Belan­ge des Ver­mie­ters soll­te der Anspruch auf Ertei­lung einer Erlaub­nis zur Gebrauchs­über­las­sung an Drit­te aller­dings dann aus­ge­schlos­sen sein, wenn sie dem Ver­mie­ter wegen eines wich­ti­gen Grun­des in der Per­son des Unter­mie­ters, wegen einer Über­be­le­gung des Wohn­raums oder aus sons­ti­gen Grün­den nicht zuzu­mu­ten ist (§ 549 Abs. 2 aF).
Die zu § 549 Abs. 2 BGB aF ange­stell­ten Erwä­gun­gen sind auch für die Aus­le­gung der nahe­zu gleich­lau­ten­den Bestim­mung des § 553 BGB und für die Abgren­zung die­ser Vor­schrift zu § 540 Abs. 1 BGB maß­ge­bend. Dane­ben kommt der in der Begrün­dung des Regie­rungs­ent­wurfs zum Miet­rechts­re­form­ge­setz her­vor­ge­ho­be­nen Mobi­li­tät und Fle­xi­bi­li­tät in der heu­ti­gen Gesell­schaft Bedeu­tung zu 19.
Der Zweck des § 553 Abs. 1 BGB besteht dar­in, dem Mie­ter die Woh­nung, an der er fest­hal­ten will, zu erhal­ten 20. Die­ser Gesichts­punkt ist maß­ge­bend dafür, dass der Gesetz­ge­ber dem Mie­ter – anders als in den Fäl­len des § 540 Abs. 1 BGB – nicht nur ein Son­der­kün­di­gungs­recht, son­dern einen Anspruch auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung gewährt. Dabei stellt § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB – eben­so wie die Vor­gän­ger­re­ge­lung des § 549 Abs. 2 BGB aF – kei­ne hohen Hür­den für einen Anspruch auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung auf. Es genügt, dass der Mie­ter ein nach Ver­trags­schluss ent­stan­de­nes berech­tig­tes Inter­es­se an der Unter­ver­mie­tung vor­wei­sen kann und den Wohn­raum nicht voll­stän­dig dem Drit­ten über­lässt.
Etwai­gen gegen­läu­fi­gen Inter­es­sen des Ver­mie­ters wird durch die ergän­zen­den Rege­lun­gen des § 553 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB Rech­nung getra­gen. Nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein Anspruch auf Ertei­lung einer Unter­ver­mie­tungs­er­laub­nis aus­ge­schlos­sen, wenn in der Per­son des Drit­ten ein wich­ti­ger Grund vor­liegt, der Wohn­raum über­mä­ßig belegt wür­de oder dem Ver­mie­ter die Über­las­sung aus sons­ti­gen Grün­den nicht zuge­mu­tet wer­den kann. In den Fäl­len, in denen dem Ver­mie­ter die Gestat­tung der Gebrauchs­über­las­sung an Drit­te nur gegen ange­mes­se­ne Erhö­hung der Mie­te zuzu­mu­ten ist, sieht § 553 Abs. 2 BGB vor, dass der Ver­mie­ter die Erlaub­nis von einer ent­spre­chen­den Ein­ver­ständ­nis­er­klä­rung des Mie­ters abhän­gig machen kann.
§ 553 Abs. 1, 2 BGB trägt damit den unter­schied­li­chen Inter­es­sen der Miet­ver­trags­par­tei­en bei einer Unter­ver­mie­tung durch eine abge­stuf­te Inter­es­sen- und Zumut­bar­keits­prü­fung Rech­nung. Dage­gen legt § 553 Abs. 1 BGB dem Mie­ter nicht zusätz­lich unge­schrie­be­ne Pflich­ten auf, denen er sich zum Schutz des Ver­mie­ters durch eine Unter­ver­mie­tung nicht ent­zie­hen kön­nen soll.
Dem steht schon ent­ge­gen, dass § 553 Abs. 1 BGB die zu berück­sich­ti­gen­den Inter­es­sen abschlie­ßend fest­legt. Ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se des Ver­mie­ters dar­an, dem Mie­ter eine Unter­ver­mie­tung nur dann zu gestat­ten, wenn er den Wohn­raum im Wesent­li­chen selbst nutzt oder zumin­dest die Sach­herr­schaft über den Wohn­raum aus­übt, besteht nicht. Denn der Ver­mie­ter wird aus­rei­chend dadurch geschützt, dass der Unter­mie­ter Erfül­lungs­ge­hil­fe des Mie­ters hin­sicht­lich der Obhut über die Miet­sa­che ist und der Mie­ter dem­zu­fol­ge dem Ver­mie­ter gemäß § 278 BGB für Ver­let­zun­gen der Obhuts­pflicht haf­tet 21. Dar­über hin­aus ver­ken­nen die Stim­men in der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum, die für die Anwen­dung des § 553 Abs. 1 BGB – in unter­schied­li­chen Aus­prä­gun­gen – eine signi­fi­kan­te Wei­ter­nut­zung des Wohn­raums durch den Mie­ter ver­lan­gen, dass das Wohn­raum­miet­recht dem Mie­ter gene­rell kei­ne Gebrauchs­pflicht auf­er­legt 22. Ins­be­son­de­re ist ein Mie­ter nicht ver­pflich­tet, in der Woh­nung sei­nen Lebens­mit­tel­punkt zu begrün­den; wo er im her­kömm­li­chen Sinn "wohnt", ist sei­nen per­sön­li­chen Vor­stel­lun­gen und sei­ner frei­en Ent­schei­dung über­las­sen 23. Wes­we­gen im Fal­le einer Unter­ver­mie­tung, die gera­de der Ver­wirk­li­chung per­sön­li­cher Lebens­vor­stel­lun­gen die­nen soll, etwas ande­res gel­ten soll, ist nicht zu erken­nen.
Die Aus­le­gung des Tat­be­stands­merk­mals "Über­las­sung eines Teils des Wohn­raums" hat sich letzt­lich allein dar­an aus­zu­rich­ten, dass der Gesetz­ge­ber durch § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dem Mie­ter, der ein nach­träg­lich ent­stan­de­nes berech­tig­tes Inter­es­se an einer Unter­ver­mie­tung hat, nur dann eine Unter­mie­ter­laub­nis ver­weh­ren will, wenn er den gesam­ten Wohn­raum an einen Drit­ten wei­ter­ge­ben möch­te. In einem sol­chen Fall geht es dem Mie­ter nicht dar­um, sich den Wohn­raum zu erhal­ten; sei­nen Belan­gen wird durch das Son­der­kün­di­gungs­recht in § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB aus­rei­chend Rech­nung getra­gen 24. Genügt dage­gen das Kün­di­gungs­recht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht, um den Bedürf­nis­sen des Mie­ters in der heu­ti­gen durch Fle­xi­bi­li­tät und Mobi­li­tät gepräg­ten Gesell­schaft voll­stän­dig gerecht zu wer­den, steht ihm, sofern die wei­te­ren Vor­aus­set­zun­gen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt sind und kei­ne Aus­schluss­grün­de nach Satz 2 die­ser Vor­schrift bestehen, ein Anspruch auf Ertei­lung einer Unter­ver­mie­tungs­er­laub­nis zu.
Dabei ist in Anbe­tracht des mie­ter­schüt­zen­den Zwecks des § 553 Abs. 1 BGB, dem Mie­ter den Wohn­raum zu erhal­ten 25, ein groß­zü­gi­ger Maß­stab anzu­le­gen. Von einer "Über­las­sung eines Teils des Wohn­raums an Drit­te" ist daher regel­mä­ßig bereits dann aus­zu­ge­hen, wenn der Mie­ter den Gewahr­sam an dem Wohn­raum nicht voll­stän­dig auf­gibt. Hier­für genügt es, wenn er – wie im Streit­fall die Mie­ter – ein Zim­mer einer grö­ße­ren Woh­nung zurück­be­hält, um hier­in Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de zu lagern und/​oder die­ses gele­gent­lich zu Über­nach­tungs­zwe­cken (Urlaub, kurz­zei­ti­ger Auf­ent­halt) zu nut­zen.
Scha­dens­er­satz­pflicht des Ver­mie­ters wegen ver­wei­ger­ter Unter­ver­mie­tungs­er­laub­nis
Der Mie­ter hat einen Anspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des ange­fal­le­nen Miet­aus­fall­scha­dens, soweit ihm nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung zusteht, der Ver­mie­ter die danach geschul­de­te Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung ver­wei­gert und dadurch schuld­haft eine miet­ver­trag­li­che Pflicht ver­letzt hat.
Gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB wird ein Ver­schul­den des Ver­mie­ters ver­mu­tet. Ein Ver­schul­den der Ver­mie­te­rin ent­fällt auch nicht des­halb, weil sie auf­grund einer unkla­ren Rechts­la­ge hät­te davon aus­ge­hen dür­fen, dass sie zu einer Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung nicht ver­pflich­tet gewe­sen sei. Zwar trifft es zu, dass die Fra­ge, ob ein Mie­ter einen Anspruch auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung hat, wenn er einen mehr­jäh­ri­gen Aus­lands­auf­ent­halt antritt, wäh­rend des­sen er den ihm ver­blei­ben­den Teil des Wohn­raums nur spo­ra­disch zu Wohn­zwe­cken nut­zen wird, bis­lang noch nicht Gegen­stand einer höchst­rich­ter­li­chen Ent­schei­dung gewe­sen ist und in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te und im Schrift­tum unein­heit­lich beur­teilt wird. Dies ent­las­tet die Ver­mie­te­rin jedoch nicht von ihrer recht­li­chen Fehl­ein­schät­zung.
So wird z.T. eine schuld­haf­te Ver­wei­ge­rung der Unter­ver­mie­tungs­er­laub­nis unter Ver­weis auf die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ver­neint, nach der ein Gläu­bi­ger, der vom Schuld­ner zu Unrecht eine Leis­tung ver­langt, grund­sätz­lich nicht schon dann fahr­läs­sig han­delt, wenn er nicht erkennt, dass sei­ne For­de­rung unbe­rech­tigt ist 26. Die­se Recht­spre­chung beruht auf der Erwä­gung, dass dem Gläu­bi­ger die Durch­set­zung sei­ner Rech­te unzu­mut­bar erschwert wür­de, wenn man von ihm ver­lang­te, die sicher nur in einem Rechts­streit zu klä­ren­de Berech­ti­gung einer gel­tend gemach­ten For­de­rung schon im Vor­feld oder außer­halb eines Rechts­streits vor­aus­zu­se­hen 27. Der im Ver­kehr erfor­der­li­chen Sorg­falt ent­spricht der Gläu­bi­ger dem­ge­mäß regel­mä­ßig schon dann, wenn er sorg­fäl­tig prüft, ob der eige­ne Rechts­stand­punkt plau­si­bel ist 28. Dies gilt auch dann, wenn die zu beur­tei­len­de Rechts­la­ge unklar ist 29.
Anders lie­gen die Din­ge bei einem Schuld­ner. Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs for­dert der Gel­tungs­an­spruch des Rechts, dass der Ver­pflich­te­te grund­sätz­lich das Risi­ko eines Irr­tums über die Rechts­la­ge selbst trägt 30. Daher stellt die höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung in die­sen Fäl­len an das Vor­lie­gen eines unver­schul­de­ten Rechts­irr­tums seit je her stren­ge Anfor­de­run­gen 31.
Ein unver­schul­de­ter Rechts­irr­tum liegt bei einem Schuld­ner regel­mä­ßig nur dann vor, wenn er die Rechts­la­ge unter Ein­be­zie­hung der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung sorg­fäl­tig geprüft hat und bei Anwen­dung der im Ver­kehr erfor­der­li­chen Sorg­falt auch mit einer ande­ren Beur­tei­lung durch die Gerich­te nicht zu rech­nen brauch­te 32. Ein sol­cher Aus­nah­me­fall ist etwa dann anzu­neh­men, wenn der Schuld­ner eine gefes­tig­te höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung für sei­ne Auf­fas­sung in Anspruch neh­men konn­te und eine spä­te­re Ände­rung der­sel­ben nicht zu befürch­ten brauch­te 33.
Muss­te der Schuld­ner dage­gen mit der Mög­lich­keit rech­nen, dass das zustän­di­ge Gericht einen ande­ren Rechts­stand­punkt ein­neh­men wür­de als er, ist ihm regel­mä­ßig ein Ver­schul­den anzu­las­ten 34. Dies gilt ins­be­son­de­re bei einer unkla­ren Rechts­la­ge. Hier han­delt ein Schuld­ner regel­mä­ßig bereits dann fahr­läs­sig, wenn er sich erkenn­bar in einem Grenz­be­reich des recht­lich Zuläs­si­gen bewegt, in dem er eine von der eige­nen Ein­schät­zung abwei­chen­de Beur­tei­lung der recht­li­chen Zuläs­sig­keit des frag­li­chen Ver­hal­tens in Betracht zie­hen muss. Der Schuld­ner darf das Risi­ko einer zwei­fel­haf­ten Rechts­la­ge nicht dem Gläu­bi­ger zuschie­ben 33. Ent­schei­det er sich bei einer unsi­che­ren Rechts­la­ge dafür, die von ihm gefor­der­te Leis­tung nicht zu erbrin­gen, geht er – von beson­de­ren Sach­la­gen abge­se­hen 35 – das Risi­ko, dass sich sei­ne Ein­schät­zung spä­ter als falsch erweist, zumin­dest fahr­läs­sig ein und hat des­halb sei­ne Nicht­leis­tung zu ver­tre­ten, wenn er – wie in einem spä­te­ren Rechts­streit fest­ge­stellt wird – zur Leis­tung ver­pflich­tet war.
Sofern der Schuld­ner zu einer eigen­stän­di­gen recht­li­chen Beur­tei­lung nicht in der Lage ist, muss er Rechts­rat ein­ho­len; für ein etwai­ges Ver­schul­den sei­nes Rechts­be­ra­ters hat er nach § 278 BGB ein­zu­ste­hen 33, wobei für einen unver­schul­de­ten Rechts­irr­tum des Rechts­be­ra­ters die­sel­ben stren­gen Grund­sät­ze wie für den Schuld­ner selbst gel­ten.
Nach die­sen Maß­stä­ben hat die Ver­mie­te­rin die gegen sie spre­chen­de Ver­schul­dens­ver­mu­tung nicht wider­legt. Im Gegen­teil hät­te sie bei der gebo­te­nen sorg­fäl­ti­gen Prü­fung der Rechts­la­ge schon im Hin­blick auf die im BGH, Urteil vom 23.11.2005 36 ange­stell­ten Erwä­gun­gen zum mie­ter­schüt­zen­den Rege­lungs­zweck des § 553 Abs. 1 BGB und zum Vor­lie­gen eines berech­tig­ten Inter­es­ses bei berufs­be­ding­tem Wech­sel an einen ande­ren Ort mit der Mög­lich­keit rech­nen müs­sen, dass die Mie­ter gemäß § 553 Abs. 1 BGB eine Erlaub­nis zur Unter­ver­mie­tung bean­spru­chen durf­ten. Denn die genann­te BGH-Ent­schei­dung hat die recht­li­chen Maß­stä­be für die Beur­tei­lung der Zuläs­sig­keit einer Unter­ver­mie­tung wegen eines län­ge­ren Aus­lands­auf­ent­halts des Mie­ters vor­ge­zeich­net 37.
Der mehr­jäh­ri­ge berufs­be­ding­te Aus­lands­auf­ent­halt – und… Ein mehr­jäh­ri­ger (berufs­be­ding­ter) Aus­lands­auf­ent­halt des Mie­ters kann ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Über­las­sung eines Teils des Wohn­raums an einen Drit­ten begrün­den ((Fort­füh­rung von BGH, Urteil…
Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/​05, NJW 2006, 1200[↩]
vgl. BGH, Beschluss vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/​84, BGHZ 92, 213, 218 zur Vor­gän­ger­re­ge­lung des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF[↩]
BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/​05, NJW 2006, 1200 Rn. 8 [zu § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB]; BGH, Beschluss vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/​84, aaO S. 219 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF][↩]
BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/​05, aaO Rn. 13[↩]
BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/​05, aaO[↩]
OLG Hamm, MDR 1998, 1127 f.; LG Ber­lin, GE 1995, 1277, 1279; ZMR 2002, 49 f.; GE 2005, 126; LG Frank­furt am Main, WuM 2002, 92; Hinz in Dau­ner-Lie­b/Hei­del/­Ring, BGB, 1. Aufl., § 553 Rn. 8; aA Hinz, aaO, 2. Aufl.[↩]
LG Ber­lin, Urteil vom 27.03.2008 – 62 S 376/​07, juris; Münch-KommBG­B/­Bie­ber, 6. Aufl., § 553 Rn. 6; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 553 BGB Rn. 8; Soergel/​Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 553 Rn. 3; juris­PK-BGB/­Schur, 6. Aufl., § 553 Rn. 6[↩]
Schmidt-Fut­te­rer/Blank, aaO Rn. 7; LG Ber­lin, GE 1982, 947[↩]
LG Mann­heim, WuM 1997, 263[↩]
Bamberger/​Roth/​Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 553 Rn. 4; Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 3. Aufl., § 553 BGB Rn. 6[↩]
LG Ham­burg, WuM 1994, 535; NJW-RR 2000, 602 f.; ZMR 2001, 973 f.; LG Ber­lin, GE 1993, 653; NJW-RR 1994, 1289; Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2011, § 553 Rn. 6; Erman/​Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 553 Rn. 3[↩]
LG Ham­burg, NJW-RR 2000, 602; WuM 1994, 535; LG Ber­lin, NJW-RR 1994, 1289; Staudinger/​Emmerich, aaO; Hinz, aaO, 2. Aufl., § 553 Rn. 8[↩]
LG Ber­lin, GE 1993, 653; NJW-RR 1994, 1289; LG Ham­burg, WuM 1994, 535; Erman/​Lützenkirchen, aaO; aA LG Ber­lin, GE 1982, 947[↩]
WuM 1997, 263[↩]
BT-Drs. 14/​4553, S. 49[↩]
BT-Drs. IV/​806 S. 9; Bericht zu BT-Drs. IV/​2195, S. 3 f.[↩]
BT-Drs. IV/​806 aaO[↩][↩]
BT-Drs. IV/​806 aaO; Bericht zu BT-Drs. IV/​2195 aaO[↩]
BT-Drs. 14/​4553, S. 38 f. zu den Kün­di­gungs­fris­ten[↩]
BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/​05, aaO Rn. 11, 13[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 05.03.2013 – VIII ZR 205/​13, WuM 2014, 279 Rn. 12 [zur Erfül­lungs­ei­gen­schaft des Mie­ters hin­sicht­lich Ver­hal­tens­pflich­ten des Ver­mie­ters]; vgl. auch Staudinger/​Emmerich, aaO, § 540 Rn. 37 [zu § 540 Abs. 2 BGB][↩]
vgl. BGH, Urteil vom 08.12 2010 – VIII ZR 93/​10, NZM 2011, 151 Rn. 14 mwN[↩]
BGH, Urteil vom 08.12 2010 – VIII ZR 93/​10, aaO[↩]
vgl. BT-Drs. IV/​806, S. 9[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/​05, aaO Rn. 11[↩]
vgl. BGH, Urtei­le vom 16.01.2009 – V ZR 133/​08, BGHZ 179, 238 Rn.20; vom 18.01.2011 – XI ZR 356/​09, NJW 2011, 1063 Rn. 31[↩]
BGH, Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 133/​08, aaO mwN[↩]
BGH, Urtei­le vom 16.01.2009 – V ZR 133/​08, aaO; vom 18.01.2011 – XI ZR 356/​09, aaO; jeweils mwN[↩]
BGH, Urteil vom 18.01.2011 – XI ZR 356/​09, aaO[↩]
BGH, Urteil vom 12.07.2006 – X ZR 157/​05, NJW 2006, 3271 Rn.19[↩]
grund­le­gend BGH, Urteil vom 09.01.1951 – I ZR 35/​50, NJW 1951, 398[↩]
st. Rspr.; zuletzt BGH, Urteil vom 30.04.2014 – VIII ZR 103/​13, unter – II 2 a, zur Ver­öf­fent­li­chung in BGHZ vor­ge­se­hen, mwN[↩]
BGH, Urteil vom 30.04.2014 – VIII ZR 103/​13, aaO mwN[↩][↩][↩]
BGH, Urteil vom 18.04.1974 – KZR 6/​73, NJW 1974, 1903 unter III; BGH, Beschlüs­se vom 19.07.2011 – XI ZR 191/​10, NJW 2011, 3229 Rn. 12; vom 21.12 1995 – V ZB 4/​94, BGHZ 131, 346, 353 f.; jeweils mwN[↩]
vgl. Palandt/​Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 276 Rn. 23 mwN[↩]
VIII ZR 4/​05, aaO[↩]
vgl. Staudinger/​Emmerich, aaO, § 553 Rn. 6[↩]
UntervermietungUntervermietungserlaubnisWohnraummieteWohnraummietrecht

References: § 553
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 § 549
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 § 21
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 § 540
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 § 549
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 § 278
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 § 540
 § 540
 § 553
 § 553
 § 280
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 § 280
 § 278
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 § 553
 § 549
 § 553
 § 549
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 § 553
 § 553
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 § 553
 § 553
 § 553
 § 540
 § 540
 § 276
 § 553