Source: http://docplayer.cz/17363079-Znalecky-posudek-c-2640-161-2016-krenova-26-602-00-brno.html
Timestamp: 2018-01-18 23:51:46+00:00

Document:
ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016. Křenová Brno - PDF
ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016. Křenová Brno
Download "ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2640-161/2016. Křenová 26 602 00 Brno"
1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 Objednatel: PROKONZULTA, a. s. Křenová Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1422/41 o dispozici 3+1 v typovém panelovém bytovém domě v ulici Hrabinská 1422/48, obec Český Těšín, kat. území Český Těšín, okres Karviná, a podílu ve výši 257/10000 na společných částech domu č.p a na pozemku parc. č. 810/35, pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: Mail: Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne
2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1422/41 o dispozici 3+1 v typovém panelovém bytovém domě v ulici Hrabinská 1422/48, obec Český Těšín, kat. území Český Těšín, okres Karviná, a podílu ve výši 257/10000 na společných částech domu č.p a na pozemku parc. č. 810/35, pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 41 LV: 7245 Adresa: Hrabinská č. p. 1422/48 Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Katastrální území: Český Těšín Obec: Český Těšín Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 540,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 394,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Zaměření a prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti paní Lucie Fúrikové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne a Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne paní Lucií Fúrikovou - Informaci a údaje zjištěné při prohlídce dne
3 - Fotodokumentace ze dne Nabývací titul Kupní smlouva ze dne Smlouva o správě domu ze dne , správa domu - SBD Těšíňan, nábřeží Míru 1883/22b, Český Těšín - Ocenění bytové jednotky č. 1422/41 k datu , vypracoval Ing. Jan Hroch, Jana Maluchy 47/18, Ostrava 30 - Inzerce nemovitostí z realitních webových stránek - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 199/2014 Sb., č. 441/2013 Sb., č. 450/2012 Sb. a vyhláška č. 3/2008 Sb., kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované vydání, autor Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: SJM Fúrik Ondřej a Fúriková Lucie, Hrabinská 1422/48, Český Těšín Vlastnické údaje k datu ocenění: SJM Fúrik Ondřej a Fúriková Lucie, Hrabinská 1422/48, Český Těšín Nemovitosti: Bytová jednotka č. 1422/41 v ulici Hrabinská č.p. 1422/48, podíl na společných částech bytového domu č.p a na pozemku parc. č. 810/35 ve výši 257/10000, obec Český Těšín, kat. území Český Těšín, okres Karviná, kraj Moravskoslezský, LV Dokumentace a skutečnost Údaje v katastru nemovitostí odpovídají skutečnosti. V době místního šetření nebyl umožněn zpracovateli znaleckého posudku vstup do sklepa, chyběly klíče. Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá, že všechna data sdělená osobami, s kterými byl zpracovatel v kontaktu a uvedenými v části A. Nález, odstavci 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku, jsou úplná a pravdivá. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1422/41 v ulici Hrabinská 1422/48, obec Český Těšín, kat. území Český Těšín, okres Karviná, kraj Moravskoslezský Slovní popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v typovém panelovém bytovém domě o dvanácti nadzemních podlažích, s jedním podzemním podlažím. Konstrukci domu tvoří železobetonové panely, základy jsou železobetonové izolované. Stropy objektu jsou železobetonové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je rovná. Klempířské prvky jsou plechové. Společné části domu: vchod do domu, schodiště, výtah, kolárna. Zdivo bytového domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střecha bytového domu je bez viditelných vad. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený bytový dům s dobrou údržbou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 11. podlaží výše popsaného bytového domu. Jednotka byla na přelomu let 2013 až 2014 rekonstruována v tomto rozsahu: elektřina v mědi, plovoucí podlahy, keramická dlažba, sádrokartonové obložení stěn, stropní podhledy ze sádrokartonu, 3
4 zabudována bodová svítidla, kuchyň zmenšena, nová kuchyňská linka, koupelna zvětšena, kompletní rekonstrukce koupelny. Dispozice bytové jednotky je 3+1. Popis místností bytové jednotky dle podlaží: 1.PP sklep, 11.NP předsíň, koupelna s WC, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj. Okna v objektu jsou plastová s dvojsklem. Všechna jsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností jsou orientována na východní a severní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC je vybaveno závěsnou splachovací toaletou. Interiérové dveře v bytě jsou dřevěné prosklené nebo posuvné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře jednotky jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení bytu: vestavěné skříně v části obytných prostor, osvětlovací technika - moderní prvky - bodová svítidla, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Byt je připojen k elektrické síti V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plyn zaveden, ale nevyužíván. Vytápění v jednotce je řešeno dálkově - dodávkově, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dálkově - dodávkově. V obytných místnostech je laminátová plovoucí podlaha, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni je laminátová plovoucí podlaha a v ostatních místnostech je laminátová plovoucí podlaha. Zdivo bytové jednotky je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Rozvody v jednotce jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení jednotky je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešenou bytovou jednotku s dobrou údržbou. Na pozemku se nenachází trvalé porosty. Spolu s bytovou jednotkou a pozemkem nejsou předmětem ocenění žádné venkovní stavby. Samotný pozemek je rovinatý, neoplocený. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba bytovými domy se zahradami. Lokalita má úplnou vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě kompletní vybavenost. Pro sportovní vyžití je v lokalitě kompletní vybavenost. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Zeleň v podobě parků je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávka MHD i zastávky dálkových spojů. Omezené parkovací možnosti jsou v blízkosti bytového domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Podrobnější popis předmětu ocenění je uveden níže v tabulce. Tabulkový popis Popis bytového domu: Typ bytového domu: typový panelový bytový dům Počet nadzemních podlaží: 12 Počet podzemních podlaží: 1 Dům byl postaven v roce: 1975 Rok rekonstrukce domu: 2013 Rozsah rekonstrukce domu: zateplení, fasáda, plastová okna, elektřina, výtah Základy: železobetonové izolované Konstrukce: panelová konstrukce Stropy: železobetonové monolitické Střecha: rovná Krytina střechy: nezjištěno, dle snímku ze satelitů odhadnuta na plechovou krytinu Klempířské prvky: plechové Vnější omítky: Vnitřní omítky: vápenocementové vápenocementové 4
5 Popis bytové jednotky: Popis pozemku bytového domu: Společné prostory bytového domu: Popis stavu bytového domu: Vady bytového domu: Dispozice bytové jednotky: 3+1 Podlaží bytové jednotky: 11 vchod do domu, schodiště, výtah, kolárna standardní bytový dům s dobrou údržbou vady zdiva - bez viditelných závažných vad, zašpiněná fasáda; vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - bez viditelných vad Rok rekonstrukce jednotky: přelom roků 2013 až 2014 elektřina v mědi, plovoucí podlahy, keramická dlažba, sádrokartonové obložení stěn, stropní Rozsah rekonstrukce jednotky: podhledy ze sádrokartonu, zabudována bodová svítidla, kuchyň zmenšena, nová kuchyňská linka, koupelna zvětšena, kompletní rekonstrukce koupelny Typ oken v jednotce: Orientace oken obytných místností: Vybavení koupelny: Toaleta: Vstupní dveře: Typ zárubní: Vnitřní dveře: Osvětlovací technika: Klimatizace: Pohybový alarm a kamerový systém: Vestavěné skříně: Kuchyňská linka: Popis místností a rozměry v m 2 : Elektřina: Vodovod: Svod splašek: Plynovod: Řešení vytápění v bytě: Topná tělesa Řešení ohřevu vody v bytě: Podlahy v bytě: Popis stavu bytové jednotky: Vady bytové jednotky: Trvalé porosty na zahradě: Venkovní stavby: plastová s dvojsklem, vybavena žaluziemi orientace obytných místností na východní a severní stranu klasická vana, nezprovozněný sprchový kout závěsná splachovací toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků dřevěné dřevěné prosklené, v části posuvné moderní prvky - bodová svítidla ne ne ano, v části obytných prostor předsíň ano, s vestavěnými spotřebiči Pokoj 1 20,00 m 2 Pokoj 2 13,60 m 2 Předsíň 6,70 m 2 Pokoj 3 11,40 m 2 Koupelna 5,70 m 2 Kuchyň 6,30 m 2 Sklep 2,00 m 2 připojení k rozvodné síti, 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ano, vlastníci předmětu ocenění přípojku plynu nevyužívají dálkově závěsné radiátory dálkově v obytných místnostech laminátová plovoucí, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - laminátová plovoucí, v ostatních místnostech - laminátová plovoucí nebo keramická dlažba standardní bytová jednotka s dobrou údržbou vady zdiva bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad bez zahrady bez staveb 5
6 Sklon pozemku: Oplocení: Přístupová cesta k objektu: rovinatý neoplocený přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí: Popis okolí: zástavba bytovými domy Poloha v obci: bytový dům se nachází ve střední části obce Vybavenost: dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení kulturní vyžití - v místě je dostačující vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je dostačující z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě Věcná břemena: Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a kriminalita: bez věcných břemen kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň je v docházkové vzdálenosti od předmětu ocenění, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - zastávka MHD v docházkové vzdálenosti (vzdálena cca 100 m od předmětu ocenění), autobusové nádraží a železniční stanice vzdáleny cca 1 km parkovací možnosti - omezené parkovací možnosti v blízkosti bytového domu vztahy se sousedy bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 6
7 Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1422/41 II. Ocenění srovnávací metodou 7
8 B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka III 0,03 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V 0,00 stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 1,030 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V 0,00 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,02 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná možnost III 0,04 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Zdroj: I -0,01 data k , okres Karviná 11,1%, kraj Moravskoslezský 8,7%. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,
9 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,110 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1422/41 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Podíl na pozemky ve výši 257/10000 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; IV 0,00 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,030 Index polohy pozemku I P = 1,110 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,030 * 1,000 * 1,110 = 1,143 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,34 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 810/35 279,00 450, ,86 nádvoří Stavební pozemek - celkem 279,00 m ,86 9
10 Podíl na pozemky ve výši 257/ zjištěná cena = ,86 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Podíl na pozemky ve výši 257/10000 = ,86Kč ,86 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,86 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 41 let Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Pokoj 1: 20,00 * 1,00 = 20,00 m 2 Pokoj 2: 13,60 * 1,00 = 13,60 m 2 Pokoj 3: 11,40 * 1,00 = 11,40 m 2 Kuchyně: 6,30 * 1,00 = 6,30 m 2 Předsíň: 6,70 * 1,00 = 6,70 m 2 Koupelna: 5,70 * 1,00 = 5,70 m 2 Sklep: 2,00 * 0,80 = 1,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 65,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - nadstandardní provedení IV 0,05 nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stavby 3 roky po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (3 + 15)= 0,910 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,910 = 0,994 i = 1 10
11 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,030 Index polohy pozemku I P = 1,110 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,994 = ,32 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 65,30 m 2 * ,32 Kč/m 2 * 1,030 * 1,110= ,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,30 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,86 Kč Spoluvlastnický podíl: 257 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,86 Kč * 257 / = 3 229,07 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,07 Kč Bytová jednotka č. 1422/41 - zjištěná cena = ,37 Kč 11
12 II. Ocenění srovnávací metodou Předmětem ocenění bytová jednotka č. 1422/41 v ulici Hrabinská č.p. 1422/48, podíl na společných částech bytového domu č.p a na pozemku parc. č. 810/35 ve výši 257/10000, obec Český Těšín, kat. území Český Těšín, okres Karviná, kraj Moravskoslezský, LV (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Oceňovaný objekt Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. lokalita rozměry stav pozemek Hrabinská 1422/48, 3+1, sklep, podlahová bytová jednotka č. 41, plocha 64 m 2, 11.NP velmi dobrý panelová Český Těšín z 12 Bytový dům po rekonstrukci - zateplení, fasáda, plastová okna, elektřina, výtah. Bytová jednotka se nachází ve výborném stavu po kompletní rekonstrukci z přelomu let 2013 a elektřina v mědi, plovoucí podlahy, keramická dlažba, sádrokartonové obložení stěn, stropní podhledy ze sádrokartonu, zabudována bodová svítidla, kuchyň zmenšena, nová kuchyňská linka, koupelna zvětšena, kompletní rekonstrukce koupelny (vana a sprchový kout). Osobní vlastnictví. Bytová jednotka bude dražena. K bytové jednotce náleží vlastnické podíly - na bytovém domě, na pozemku pod bytovým domem. 3+1, sklep, podlahová Čapkova, Český Těšín plocha 73 m 2, 4.NP velmi dobrý cihlová ze 4 1 Byt se nachází v podkroví zachovalé cihlové budovy v centru města Českého Těšína na Čapkově ulici. Byt prošel kompletní rekonstrukcí, jsou zde plastová okna, kuchyňská linka s plynovou varnou deskou, nové plovoucí podlahy, koupelna se sprchovým koutem a WC. Topení zajišťuje soustava radiátorů napojená na kombinovaný plynový kotel umístěný v předsíni. Osobní vlastnictví. 3+1, balkón, Nádražní, Český Těšín podlahová plocha velmi dobrý cihlová 83 m 2, 5.NP z 5 2 Byt se nachází v centru Českého Těšína. Byt je po úplné rekonstrukci (veškeré rozvody, podlahy, omítky, malby, kuchyňská linka včetně spotřebičů, plastová okna), k bytu náleží půdní prostory o výměře 54 m 2 s možností vybudování dalších pokojů. Topení a příprava teplé vody vlastním plynovým kotlem. Osobní vlastnictví. 3+1, sklep, podlahová Akátová, Český Těšín plocha 73 m 2, 1.NP dobrý cihlová ze 4 3 Bytová jednotka se skládá z obývacího pokoje spojeného s rekonstruovanou kuchyní, ložnice a dětský pokoj, komora. V pokojích jsou velmi zachovalé původní parkety, v kuchyni a v koupelně pak moderní dlažba, okna jsou původní dřevěná, kombinovaný plynový kotel na ohřev vody a topení. Osobní vlastnictví. 12
13 č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - konstrukce K4 - stav a vybavení K-5 jiné K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího , ,99 1,03 1,00 0,99 1,00 1,02 1, , ,99 1,06 1,00 0,98 1,00 1,02 1, , ,00 1,03 1,00 0,95 1,00 1,02 0, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka s Pravděpodobná spodní hranice - průměr s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu - Porovnání polohy nemovitostí. Oceňovaná bytová jednotka a srovnávané nemovitosti se nacházejí ve městě Český Těšín, lokality, v kterých jsou nemovitosti umístěny, jsou podobné, srovnatelné. 1. a 2.srovnávaná nemovitost se nacházejí v blízkosti železniční trati. K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - Porovnání dispozice a velikosti nemovitostí. Všechny nemovitosti jsou dispozičně řešeny jako 3+1. Oceňovaný objekt má výměru 64 m 2, sklep. 1.srovnávaná nemovitost - větší podlahová plocha, sklep. 2.srovnávaná nemovitost - větší podlahová plocha, balkón. 3.srovnávaná nemovitost - větší podlahová plocha, sklep. K3 - Koeficient úpravy konstrukce bytového domu - Oceňovaný objekt - panelová konstrukce, po revitalizaci. 1.srovnávaná nemovitost - cihlová konstrukce. 2.srovnávaná nemovitost - cihlová konstrukce. 3.srovnávaná nemovitost - cihlová konstrukce. K4 - Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení (lepší - horší) - Oceňovaná nemovitost - po kompletní rekonstrukci z přelomu let 2013 a elektřina v mědi, plovoucí podlahy, keramická dlažba, sádrokartonové obložení stěn, stropní podhledy ze sádrokartonu, zabudována bodová svítidla, kuchyň zmenšena, nová kuchyňská linka, koupelna zvětšena, kompletní rekonstrukce koupelny (vana a sprchový kout). 1.srovnávaná nemovitost - po kompletní rekonstrukci, jsou zde plastová okna, kuchyňská linka s plynovou varnou deskou, nové plovoucí podlahy, koupelna se sprchovým koutem a WC. 2.srovnávaná nemovitost - po úplné rekonstrukci (veškeré rozvody, podlahy, omítky, malby, kuchyňská linka včetně spotřebičů, plastová okna). 3.srovnávaná nemovitost - rekonstrukce pokojů, zachovalé původní parkety, v kuchyni a v koupelně pak moderní dlažba, okna jsou původní dřevěná, kombinovaný plynový kotel na ohřev vody a topení. K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - Porovnání vlastnictví. Oceňovaná nemovitost i srovnávané nemovitosti jsou v osobním vlastnictví. K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Porovnání právních vad na nemovitostech. Oceňovaná bytová jednotka bude předmětem dražby. Předpokládá se, že na srovnávaných nemovitostech neváznou žádné právní vady. Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší (sníženo o poplatky realitní společnosti, právní poplatky, finanční poplatky, aj.) Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti ke dni ocenění na: ,-- Kč 13
14 C. REKAPITULACE CEN NEMOVITOSTI I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1422/ ,40 Kč Výsledná cena zjištěná po zaokrouhlení dle ,00 Kč II. Ocenění srovnávací metodou Srovnávací hodnota ,00 Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí, v daném místě a čase, na: ,-- Kč Slovy: jedenmiliondvěstětisíckorunčeských V Praze, dne Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Ing. Jana Vavříková D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. E. PŘÍLOHY Výpisy z el. verze KN ze dne Snímek z katastrální mapy Mapy oblasti Fotodokumentace ze dne Srovnávané nemovitosti 14
17 Snímek z katastrální mapy 17
18 Mapy oblasti 18
19 Fotodokumentace bytový dům s vyznačením oken oceňované bytové jednotky koupelna kuchyně obývací pokoj ložnice dětský pokoj 19
20 Srovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1 20
21 Nemovitost č. 2 21
22 Nemovitost č. 3 22

References: zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 36