Source: http://bolivar.tsj.gob.ve/decisiones/2009/enero/1973-21-FP02-V-2007-001463-PJ0182009000032.html
Timestamp: 2017-02-25 22:40:49+00:00

Document:
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
RESOLUCIÓN N° PJ0182009000032
DEMANDANTE: YURAIMA ESPERANZA MAURERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.598.825 y de este domicilio.-
APODERADOS JUDICIALES: MARIA DE LOURDES MUÑOZ LANZ, JOSÉ GREGORIO MELENDEZ DONATTI y BELEN SIVERIO MUÑOZ, abogados en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los números 68.565, 30.818 y 99.228, respectivamente, todos de este domicilio.-
DEMANDADO: PAULA FIORELLA CARLESI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.114.211, de este domicilio.-
APODERADOS JUDICIALES: ADRIANA CRESCINI REQUESENS y JOSGLEVIS DE LOS ANGELES YVIMAS GARCIA, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 126.414 y 100.057, respectivamente.
DE LA DEMANDA:	Por escrito de fecha 12-12-2007, fue presentada por ante la U.R.D.D demanda por PREFERENCIA OFERTIVA por la ciudadana YURAIMA ESPERANZA MAURERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.598.825, de este domicilio, asistida por los ciudadanos MARIA DE LOURDES MUÑOZ LANZ, JOSÉ GREGORIO MELÉNDEZ DONATTI y BELEN SIVERIO MUÑOZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 30.818, 68.565 y 99.228 respectivamente, todos de este domicilio, la cual fue distribuida para este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito Judicial del estado Bolívar.
Mediante auto de fecha 07-01-2008, se le dio entrada al presente asunto en el libro de causa respectivo y se pasó a la cuenta de la juez.
Por auto de fecha 10-01-2008, se admitió la presente demanda por PREFERENCIA OFERTIVA interpuesta por la ciudadana YURAIMA ESPERANZA MAURERA, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana PAULA FIORELLA CARLESSI, para lo cual se libró boleta de citación.
Mediante diligencia de fecha 16-01-2008, la ciudadana YURAIMA ESPERANZA MAURERA, otorgó poder apud-acta a los abogados MARIA DE LOURDES MUÑOZ LANZ, JOSE GREGORIO MELENDEZ DONATTI y BELEN SIVERIO MUÑOZ.
En fecha 21-01-2008, el ciudadano JOSE GREGORIO MELENDEZ DONATTI, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana YURAIMA ESPERANZA MAURERA, solicitó copias certificadas de las actuaciones realizadas en el presente expediente. En esta misma fecha la ciudadana MARIA DE LOURDES MUÑOZ LOPEZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana YURAIMA ESPERANZA MAURERA, ratifico la solicitud hecha al tribunal efectuada en el libelo de la demanda, en cuanto a la medida solicitada.
Por auto de fecha 21-01-2008, el tribunal ordenó expedir por secretaría las copias certificadas solicitadas.
En fecha 24-01-2008, el tribunal dictó sentencia interlocutoria, mediante la cual se negó la medida peticionada por la parte actora, por no encontrarse llenos a cabalidad los requisitos exigidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.
En diligencia de fecha 12-02-08, el alguacil de este juzgado consignó boleta de citación sin firmar.
En fecha 20-02-2008, la abogada MARIA DE LOURDES MUÑOZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó la citación de la parte demandada por medio de carteles.-
Por auto de fecha 25-02-2008, el tribunal ordenó la citación de la parte demandada por medio de carteles, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En esta misma fecha se libraron los carteles correspondientes.- Mediante diligencia de fecha 05-03-2008, el abogado JOSÉ GREGORIO MELÉNDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó los carteles de citación debidamente publicados.-
En fecha 13-03-2008, la secretaria de este juzgado dejó constancia haber fijado cartel de citación en la morada de la parte demandada, dando cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
Mediante diligencia de fecha 07-04-2008, la abogada MARIA DE LOURDES MUÑOZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó se le designe defensor judicial a la parte demandada.-
Por auto de fecha 24-04-2008, el tribunal designó como defensor judicial de la parte demandada a la abogada FAVIOLA CABRERA, para lo cual se libró en esta misma fecha boleta de notificación.-
Mediante diligencia de fecha 15-05-2008, las abogadas ADRIANA CRESCINI REQUESENS y JOSGLEVIS DE LOS ANGELES YVIMAS, consignaron poder que le fuere otorgado por parte de la ciudadana PAULA FIORELLA CARLESI, quién es la parte demandada en el presente juicio, y en esta misma fecha se dieron por notificadas en nombre de ella.-
En fecha 21-05-2008, los abogados MARIA DE LOURDES MUÑOZ, JOSÉ GREGORIO MELÉNDEZ y BELEN SIVERIO MUÑOZ, consignaron escrito de promoción de pruebas, constante de dos (02) folios útiles y sin anexos.-
En fecha 27-05-2008, el abogado JOSÉ GREGORIO MELÉNDEZ, consignó escrito de complemento de pruebas, constante de un (01) folio útil y 18 anexos.-
Por auto de fecha 30-05-2008, se admitió el complemento de las pruebas promovidas por la parte actora.-
En fecha 03-06-2008, la abogada JOSGLEVIS DE LOS ANGELES YVIMAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana PAULA FIORELLA CARLESI, consignó escrito de promoción de pruebas, constante de cuatro (04) folios útiles y cuarenta y dos (42) anexos.-
En fecha 13-06-2008, la abogada ADRIANA CRESCINI, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana PAULA FIORELLA CARLESI, consignó escrito de conclusiones.
Concluida la sustanciación de la presente causa, y siendo la oportunidad correspondiente para dictar el fallo, el tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:
PRIMERO: MÉRITO DE LA CAUSA La presente demanda de preferencia ofertiva, fue incoada por la ciudadana YURAIMA ESPERANZA MAURERA contra la ciudadana PAULA FIORELLA CARLESSI, alegando que es arrendataria del inmueble objeto de la presente controversia, según contrato suscrito en fecha 07-01-2000, por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, estado Bolívar, bajo el N° 100, Tomo 04 de los Libros de Autenticaciones, llevados por esa Notaría, contrato este celebrado originalmente por el ciudadano CARLOS CARLESI VITTONE, y que el mismo viene siendo ocupado en calidad de arrendamiento a tiempo indeterminado por la demandada, debido a la tácita reconducción operada, ya que la duración de éste, se ha prolongado por mas de cinco años, por tal razón, según el decir de la demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “C”, “(…) el plazo de desocupación es de dos (2) años, por lo tanto la ocupación vendría dada a partir desde la fecha de su notificación es decir del 16 de octubre de 2007 y no la facha caprichosa impuesta por el arrendador en su notificación judicial, (…) Y así reclamo ante este Tribunal que la actual copropietaria del inmueble PAULA CARLESI reconozca el lapso legal de desocupación sea de dos años a partir del 16 de octubre de 2007 hasta el 16 de octubre de 2009 (…)”
De igual manera señaló, la demandante “(…) que menos cierto es que el inmueble lo he venido ocupando con mi familia hasta la presente fecha bajo negociación de venta con los propietarios como se evidencia de documento de notificación judicial de derecho de preferencia de compra (…)”. Es el caso que el 03 de noviembre del año 2006, me fue ofertado el inmueble objeto del arrendamiento sin que a la presente fecha exista un acuerdo en la compra-venta, desde el momento en que ha ocurrido la oferta han transcurrido más de 180 días sin que la presente fecha exista un tercer comprador conforme a las condiciones de ley para que proceda la venta a un tercer y se activen los mecanismos de preferencia para el tercero adquirente (…) la Ley me concede una nueva oportunidad de derecho de preferencia ofertiva para la adquisición del inmueble, es decir mi derecho de compra es preferente luego de los 180 días transcurridos del vencimiento de la oferta (…) conforme lo estipulado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) Toda vez que están dadas las condiciones para que proceda este derecho y así se desprende de la relación arrendaticia existente: pago puntual de los cánones y demás condiciones de Ley e intención del arrendador en vender el inmueble como ya se indicó Ut Supra. (…)”. Ahora bien, por cuanto la accionada no dio contestación a la demanda, a fin de exponer las defensas que ha bien considere pertinentes, pasa este tribunal analizar las pruebas aportadas por las partes.
SEGUNDO: ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: Es importante señalar que la parte accionante ofreció en tiempo hábil dos (2) escritos de pruebas, así tenemos:
En cuanto al primer escrito consignado en fecha 21-05-2008, en el capítulo I, “De la Documentales”, promovió:
1)	Copia certificada del contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, estado Bolívar, bajo el N° 100, Tomo 04 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría en fecha 07-01-2000, el cual cursa a los folios 14 al 17, del presente expediente, con el objeto de demostrar la relación arrendaticia entre su representada y el arrendador –inicial- en cuanto a este medio probatorio el tribunal, observa que la misma versa sobre un documento público, la cual no fue tachada por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, en virtud de lo cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.361 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.-
2)	Copia certificada de la notificación judicial, de fecha 16-10-2007, anexa al escrito libelar marcada con la letra “B”, con el objeto de demostrar “(…) la situación de desalojo arbitrario e inminente y el fundado temor de nuestra mandante que la conllevó a pedir el amparo de la justicia por esta vía del procedimiento breve, así como la falta de oferta de compra-venta del inmueble (…)” al respeto, el tribunal, debido que la prueba en cuestión no fue tachada por la parte adversaria dentro del lapso legal, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.361 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Así se resuelve.-
3)	Copia del documento ofertivo de compra-venta, anexo al escrito libelar, que cursa a los folios 27 al 30, con el objeto de demostrar “(…) la inequívoca y autenticada voluntad manifestada de la propietaria del inmueble en cuestión en proceder a su venta (…)”, en cuanto a este medio de prueba el tribunal observa, que el mismo, no fue impugnado por la parte adversaria dentro del lapso correspondiente, en virtud de lo cual, a tenor a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna. Así plenamente se establece.-
4)	Diligencia presentada ante el juzgado segundo de municipio, consignando copia simple de la planilla de depósito, anexa al libelo de la demanda marcada con la letra “C”, con el objeto de (…) demostrar la solvencia como inquilino y fiel cumplidora de las obligaciones arrendaticias (…), en cuanto a este medio de prueba el tribunal pasará a analizarlo posteriormente en el cuerpo de este fallo. Así expresamente se decide.-
En relación al segundo escrito fechado 27-05-2008, la representación judicial de la parte actora, ofreció los recibos y diligencias marcados con los números: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 y 18, los cuales fueron consignados ante el tribunal Primero de Municipio, Asunto N° FP02-S-2007, sobre este medio probatorio, el tribunal, hace la misma acotación realizada en el numeral que antecede. Así se resuelve.-
En el capítulo I, reprodujo los méritos favorables en los autos que favorezcan a su representada, especialmente:
a)	Contrato de arrendamiento originalmente celebrado entre el ciudadano CARLOS CARLESSI VITTONE y YURAIMA ESPERANZA MAURERA, manifestando que el mismo, se convirtió a tiempo indeterminado, con el objeto de probar que “(…) no opera la prórroga legal, quedando la arrendataria obligada a continuar pagando a cabalidad las obligaciones contractuales (pagos), el cual, no lo hizo en el tiempo efectivamente oportuno (…)”.
b)	Copia simple de la consignación arrendaticia, realizada ante el tribunal de Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, signada con el N° FP02-S-2007-004561, con el objeto de demostrar, “(…) que el pago de los Quinientos cuarenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 540.000,00); mediante el cual la arrendataria aperturó cuenta para la consignación de los canon de arrendamientos asignados el 19 de septiembre de 2007 (…)”.
c)	Documental introducida en el tribunal Primero de Municipio Heres del estado Bolívar, sede Ciudad Bolívar signado con el N° FP02-S-2007-004561, con el objeto de demostrar, que no consta en autos el pago eficaz y oportuno de la consignación arrendaticia correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2007, sobre estas documentales, el tribunal, le indica a la parte promovente, que pasará a analizarla posteriormente en el cuerpo de este fallo. Así se decide.-
d)	Documento de notificación judicial de preferencia de compra –venta “(…) primera y única que consta en el libelo de demanda corriendo inserta en el folio 28 con su vuelto el cual doy por reproducido (…)”, con el objeto de demostrar “(…) si bien es cierto que mi patrocinada quiso vender el inmueble en fecha 10 de octubre del 2006, lo cual la arrendadora no manifestó su voluntad de comprarlo mediante consignación de documento Indubitado y pasado ya el tiempo de 180 días es importante saber en primer lugar que el inquilino debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento (…) Que el arrendador propietario este interesado en vender y que el arrendatario este dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble (…)”, de igual manera, se le observa a la parte demandada, que la prueba en comento, fue valorada en el texto de este fallo, específicamente, en el capítulo I, numeral 3, del primer escrito de pruebas, ofrecido por la representación judicial de la parte actora, en virtud de lo cual, se le concede el mismo valor probatorio. Así se determina expresamente.-
En cuanto al expediente de consignaciones -que en copia simple produjo la parte demandada- efectivamente abierto en virtud de la solicitud de consignación arrendaticia presentada por la ciudadana YURAIMA ESPERANZA MAURERA, tramitada conforme a el procedimiento previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para cuya sustanciación están expresamente facultados los Juzgados de Municipio de la jurisdicción donde se encuentre ubicado el inmueble objeto de arrendamiento, condiciones en virtud de las cuales, dichos documentos revisten el carácter de documento público que tendrá valor probatorio, siempre y cuando no sea impugnado ni desvirtuado en el juicio, cosa que no se produjo en este caso, trayendo como consecuencia, que los mismos tengan efectos probatorios, a los fines de resolver la presente controversia. Así se declara.-
Determinado el valor probatorio del documento arriba mencionado, a criterio de quien aquí suscribe, el mismo evidencia la ratificación de la existencia de la relación arrendaticia, que vincula a la ciudadana Yuraima Esperanza Maurea –actora- y a la ciudadana Paula Carlessi -demandada- con ocasión al inmueble ubicado en el edificio NAIM, distinguida con el N° 02, primer piso, situado en la Avenida República cruce con Avenida 17 de diciembre, de esta ciudad capital, Municipio Heres del estado Bolívar, desde el 07-01-2000, solicitud ésta que se originó según alega la demandante, “(…) acudí a realizar los pagos del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio y agosto en el banco DEL SUR, en la Cuenta Corriente N° 37-1701493 a nombre de SILVIA CARLESSI (ARRENDADORA) y me notifican que fue cancelada la cuenta, a transcurrido el tiempo y no he recibido respuesta al respecto (…)”, entendiéndose tal actitud, como una negativa tácita de la parte actora de recibir el canon de arrendamiento del referido inmueble.
Así las cosas, es importante destacar, que tanto la doctrina como la jurisprudencia, han establecido, que el juez de la causa, es la persona indicada de declarar la validez o no de las consignaciones arrendaticias, las cuales están sujetas al cumplimiento de una serie de requisitos esenciales, que se refieren los artículos 51, 53 y 54 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entre los cuales tenemos: a.- Que la misma se haga mediante escrito dirigido al juez del Municipio de la ubicación del inmueble arrendado.
b.- Identidad del consignación y el carácter con que actúa (…).
c.- Tiempo para la consignación, la cual comprende la oportunidad o lapso en el cual, o dentro del cual, el arrendatario puede liberarse del pago mediante la entrega de la pensión de arrendamiento vencida.
A tal efecto el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
Desprendiéndose de la norma antes transcrita, que debe haber negativa de recibir la pensión de arrendamiento, bien sea expresa o tácita, como es el caso que nos ocupa, es por ello que, cuando la arrendataria determinó, que la cuenta en donde ella venía haciendo los depósitos correspondientes a las pensiones arrendaticias, se encontraba cancelada, debió proceder hacer el pago a través del procedimiento de consignación, ante un tribunal de Municipio –de esta localidad- en tiempo útil, es decir; dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, ya que uno de los requisitos fundamentales de carácter esencial para la validez de ésta, es el tiempo de consignación, vale indicar, que si ésta se realiza fuera del lapso establecido en la norma, dicha consignación es ineficaz o efectuada ilegítimamente.
Ahora bien, es imperativo determinar si de las actuaciones contenidas en el supra indicado, expediente de consignaciones, se evidencia o no la solvencia de la demandante en el pago de los cánones de arrendamiento cuyo requisito se exige para ejercer el derecho a la preferencia ofertiva, a tal efecto cabe señalar lo establecido por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en cuanto al pago de los cánones, previsto en la Cláusula Cuarta del mismo, así como las normas que a tales fines consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber: “(…) CLÁUSULA CUARTA: El canon de arrendamiento que estipulado en base a su fijación mensual, lo constituye la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) para el periodo de duración de este convenio que “El Arrendatario” se obliga a pagar puntualmente en el sito que fije el Arrendador”, el cual declara conocer dentro de los primeros tres (3) días siguientes del vencimiento de cada mes (…)”. En atención a la condición contractual y legal previamente señaladas, la arrendataria demandante debía pagar el canon de arrendamiento pactado por mensualidades vencidas, los primeros tres (3) días siguientes del vencimiento de cada, mientras que por efecto de la Ley dispone de quince (15) días continuos adicionales para proceder a consignarlos ante el tribunal competente en caso de que el arrendador se niegue a recibirlos, todo ello para que pueda considerarse legalmente solvente al arrendatario en el pago de los cánones, siendo en atención a tales condiciones que se procede a analizar las consignaciones aportadas al presente proceso, en este sentido se observa: Consta del auto emitido por el Juzgado Segundo de Municipio de fecha 02-10-2007, conforme al cual este admitió el procedimiento de Consignaciones Arrendaticias promovido, por la parte demandada, encontrándose inserto al folio 138 del presente expediente, que la parte actora, ciudadana Yuraima Esperanza Maurera, procedió a consignar en forma simultánea los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2007, cuya legitimidad es preciso determinar. A tales efectos, esta juzgadora aplicando las estipulaciones legales y contractuales citadas, observa que la arrendataria debió pagar los cánones de arrendamiento de los referidos meses en los siguientes plazos, el de junio 2007, debía pagarlo el 03/07/07, el de julio 2007, debía pagarlo el 03 de agosto de 2007 y el de agosto de 2007, debía pagarlo el 03/09/07, respectivamente; y para los cuales adicionalmente disponía legalmente hasta los días 18/07/07, 18/08/06, 18/09/07, en ese mismo orden, para consignarlos oportunamente. Así se declara.-
Aplicando las estipulaciones antes establecidas, tenemos que habiendo sido consignados simultáneamente los cánones de arrendamiento de los meses junio, julio y agosto de 2007, por ante el Tribunal Segundo del Municipio Heres de esta misma circunscripción judicial, el día 19/09/07, es evidente que el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses tantas veces mencionados, se consignaron fuera de los lapsos estipulados contractual y legalmente, vale decir que la referida consignación no esta legítimamente efectuada, y por ello la declaratoria formalmente por este juzgado de la ineficacia del expediente de consignación arrendaticia, quedando demostrado con ello la insolvencia de la accionante en el pago de los cánones, cuya falta de pago imposibilita a la demandante de ejercer el derecho de la preferencia ofertiva, aquí demandada. Así se establece.- (Subrayado nuestro)
Ahora bien, de conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales se fundamentará la presente decisión, en los siguientes términos:
El artículo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. Por su parte, el artículo 6º del Código Civil señala que: “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”. Por tanto, es de obligatorio cumplimiento lo dispuesto por la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en todo aquello que tenga que ver con la regulación en materia de arrendamiento, en lo que respecta al arrendatario. A su vez, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, nos indica que “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
“(…) c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) año o más, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años (…)”. (Negritas nuestra)
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, tenemos, que si bien es cierto, que el contrato de arrendamiento que dio inicio a la relación arrendaticia de la presente causa, originalmente fue a fecha determinada, a saber, desde el 07-01-2000 hasta el 07-01-2001, ambas fechas inclusive, sin embargo, tal como fue manifestado por ambas partes intervinientes, se ha prolongado por mas de cinco años, operando con ello, la tácita reconducción y convirtiendo consecuencialmente, el contrato a tiempo indeterminado, por lo que, mal puede pretender la parte actora aplicar al caso de marras, la norma arriba transcrita, cuando es bien sabido que la misma, es aplicable sólo a los contrato a tiempo determinado, en razón de ello, es forzoso para quien aquí suscribe, declarar improcedente, la prorroga legal solicitada y así se declara expresamente. (Subrayado nuestro)
En segundo lugar, tenemos que, la preferencia ofertiva en materia arrendaticia se refiere al derecho que tiene el arrendatario de que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, según lo establecido en el dispositivo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
Asimismo, estatuye el artículo 44 del citado texto legal, lo siguiente: “(…) Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”.
De las normas anteriormente transcritas, podemos extraer los elementos que distinguen la institución y los requisitos de procedencia de la preferencia ofertiva, los cuales vienen determinados en la referida norma. Dichos requisitos establecen la carga probatoria del demandante, los cuales se detallan de seguidas: a)	Respecto al arrendatario: 1.- que tenga más de dos (02) años como tal; 2.- esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias; y; 3.- que ejerza el derecho dentro del término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento.- En el caso de estos autos, en cuanto a la arrendataria, tenemos que se ha dado cumplimiento al primer requisito, por cuanto quedó plenamente demostrado, la condición de arrendataria de la ciudadana YURAIMA ESPERANZA MAURERA, quien ocupa el inmueble ubicado en el edificio NAIM, distinguida con el N° 02, primer piso, situado en la Avenida República cruce con Avenida 17 de diciembre, de esta ciudad capital, Municipio Heres del estado Bolívar, desde el 07-01-2000, vale indicar, 09 años en calidad de arrendataria, propiedad de CARLOS CARLESI VITTONE –hoy difunto-.
Con respecto al segundo requisito, que es precisamente el que se refiere al estado de solvencia de la parte demandante arrendataria, ya quedó determinado anteriormente que la accionante está insolvente, en razón de la declaratoria de INEFICACIA del señalado expediente consignatorio, que produjo la demandada en el lapso probatorio, por las razones arriba señaladas y las cuales se dan aquí por reproducidas; y debido que, tales requisitos exigidos deben ser concurrentes y no siendo ello así, en el caso que nos ocupa, se hace inoficiosa pasar a analizar los demás requisitos, siendo forzoso que la presente demanda deba ser declara sin lugar, lo cual se hará formalmente en el dispositivo de esta sentencia. (Subrayado nuestro)
En vista de los análisis legales antes expuestos este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara:
Segundo: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Tercero: Se ordena la notificación de ambas partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de esta decisión.	Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho, en Ciudad Bolívar, a los veintiún (21) días del mes de enero de dos mil nueve (2009). AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-

References: RESOLUCIÓN 
 artículo 585
 artículo 223
 artículo 223
 artículo 38
 artículo 42
 artículo 1
 artículo 429
 artículo 429
 artículo 51
 artículo 243
 artículo 7
 artículo 6
 artículo 38
 artículo 1
 artículo 44
 artículo 274