Source: https://ficek.sk/zmluva-o-najme-a-preplatok-38477
Timestamp: 2019-10-15 12:24:30+00:00

Document:
[2019] Zmluva o nájme a preplatok | Právna Poradňa '
Odpovedané dňa: 14. 7. 2018
Otázka: Zmluva o nájme a preplatok
Odpoveď: Zmluva o nájme a preplatok
I./ V otázke uvádzate, že bola uzatvorená zmluva o nájme. Túto je možné uzatvoriť podľa ust. Občianskeho zákonníka ("OZ"), ako aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Z ust. § 686 Obč. zákonníka vyplýva :
"Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."
Z ust. § 3 zákona o krátkodobom nájme bytu vyplýva :
"Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.
Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie."
Nájomná zmluva musí okrem iných obsahovať identifikáciu zmluvných strán, označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy, určenie doby nájmu, vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona. Zo zákona platí, že prenajímateľ je povinný preukázať nájomcovi splnenie registračnej povinnosti na príslušnom daňovom úrade.
Poznamenávame tiež, že podľa § 10 zákona o vlastníctve bytov "vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov." Počet užívateľov bytu má vplyv na výšku niektorých platieb /spravidla upratovanie, poplatky za výťah.
Z ust. § 4 cit. zákona o krátkodobom nájme bytu vyplýva, že "zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
II./ Z uvedených zák. ustanovení či už OZ alebo zákona o krátkodobom nájme bytu vyplýva, že zákonodarca stanovuje, že v zmluve sa má určiť osobitne nájomné a osobitne výška úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu, teda celková platba má byť rozdelená na tzv. čisté nájomné a ostatné úhrady, ktoré ako nájomca platíte.
Nevieme ako máte dojednanú zmluvu a hlavne to či pri prevzatí bytu ste urobili odpočet jednotlivých médií (voda, elektrina, plyn, radiátory).
Sme názoru, že nie je podstatné, to či zmluva rieši alebo nerieši nedoplatky a nerieši preplatky, nakoľko v prípade preplatkov jednotlivých položiek spojených s užívaním bytu, ak si tieto v celosti ponechá prenajímateľ, ide na jeho strane o bezdôvodné obohatenie v zmysle ust. § 451 OZ. Prenajímateľ vo Vašom prípade nemá nárok na celý preplatok, nakoľko časť roku ste byt užívali Vy, teda z otázky vyplýva, že byt ste mali v prenájme nie celý rok 2017, za ktorý vznikol preplatok. Otázkou je len výška preplatku vo Váš prospech podľa odpočtu médií pri prevzatí bytu a odpočtu médií k 31.12.2017.
1./ Pýtate sa v otázke, či je možné, aby vo veci jedného bytu boli dve zmluvy. Poznamenávame, že sa nejedná o dve zmluvy : Vlastník bytu má zálohový predpis obsahujúci všetky platby za byt, ktoré hradí správcovi bytového domu; Vy vo Vašej zmluve máte mať dohodnuté nájomné a osobitne určenú výšku úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.
2./ Pokiaľ Vaša zmluva neobsahuje zákonné náležitosti podľa OZ alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, je neplatná/viď vyššie bod I./ "§ 39 OZ : Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom."/
3./ Riešením je prekontrolovať Vašu zmluvu, uplatniť jej neplatnosť a vyporiadať všetky doterajšie platby s prenajímateľom. Podľa záujmu na riešení ďalšieho nájmu spísať následne novú zmluvu o nájme, aby bolo zrejmé, jasné a nepochybné, čo tvorí čisté nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.
4./ Sme názoru, že prenajímateľ by mal znášať poplatok za výkon správy, poistenie bytového domu a fond opráv, energiu spol. pšriestorov, upratovanie, poplatky za výťah, nakoľko tieto platby tvoria základ čistého nájomného, ktoré hradíte prenajímateľovi, a teda tieto platby nepatria do základu pre výpočet terajšej sumy 160 €.
Sme názoru, že časť preplatku patrí Vám, treba vychádzať z odpočtu médií pri odovzdaní bytu Vám so stavom k 31.12.2017.
Ak ste nájomné odovzdávali bez dokladu, bude ťažké preukázať uhradenie peňazí, ale zrejme ste s takouto formou úhrady súhlasili. Odporúčame platby vykonávať na účet prenajímateľa resp. pošt. poukážkou.
5./ Navrhujeme Vám kontaktovať advokáta za účelom posúdenia Vašej zmluvy a zvolenie najlepšieho postupu vyporiadania platieb a preplatku.
Podotázka: Zmluva o nájme a preplatok (Občianske právo)
Dobrý deň, som nájemcom bytu a chcela by som sa poradiť ohľadom preplatkov za energie. Celkový ročný preplatok nám došiel 531e avšak nás prenajímateľ bytu nie je ochotný nám ho poslať na účet v plnej cene. Vraj je tam iba preplatok 123e a to vraj preto lebo to nie je za energie ale z dôvodu, že im posielal vyšie platby a zabudol zmeniť príkaz v banke. Vôbec mi to však nesedí, počas roka mame bola odcestovaná na 2 mesiace preč a aj počas zimy. Pominulé roky sme mali tiež preplatky okolo 450e a nebol žiaden problém. Mama platí vždy v dohodnutý termín a sme najemcami už 7rokov v jednoizbovom byte a platíme niečo okolo 130e. Pritom na druhý účet mu zvlášť posielame 30e a to z dôvodu, že nám prenajal byt. To však v zmluve nieje uvedené.
Keď som si porovnala vo vyúčtovaní zálohy v minulom roku tak to činí 411e a boli preplatky 482e a v tomto roku 435e zálohy a preplatok 531e.
Mám teda právo dostať plnú sumu preplatku? Ma právo sa prenajímateľ brániť výrazmi ako, že zabudol zmeniť nejaký príkaz v banke ak som o tom nebola vôbec informovaná? Obraňoval sa tým, že priniesie príkazy z banky avšak bola som informovaný, že v banke má veľmi dobrú známu, a nebol by problém niečo pozmeniť. Veľká vďaka za odpoveď.
v otázke uvádzate, že byt máte v nájme už 7 rokov, teda odpočet médií ich dodávateľom bol realizovaný v čase, keď ste boli nájomcom v minulom roku.
Základnou otázkou je akú sumu ste Vy platili za nájom a za služby spojené s užívaním bytu; konkrétne ohľadom el. energie porovnať Vaše zálohové platby na účet prenajímateľa, zálohové platby platené prenajímateľom priamo dodávateľov médií, teda rozdiel medzi Vašimi zálohovými platbami a vyúčtovaní, ktoré doručil dodávateľ energií.
V skutočnosti platby za energie, ktoré realizoval prenajímateľ na účet dodávateľa mohli byť vyššie než Vaše a preto je takýto preplatok.
V otázke uvádzate, že ste za rok zaplatili 435 €, t.j. mesačne je to 36,25 €; preplatok vo výške 531 € Vám patriť nemôže v celosti, ale iba jeho pomerná časť, lebo za rok ste zálohovo uhradili 435 € a spotreba el. energie určite bola, teda Vám patriaci preplatok musí byť zákonite nižší ako 435 €.
Ak je preplatok 531€, potom zálohové platby platené prenajímateľom museli byť viac ako 44,25 € a viac, prípadne jedno vyúčtovanie sa týka dvoch bytov prípadne aj záhrady, kde má tiež dodávku el. energie. Alternatívy sú rôzne, preto je výška preplatku až 531 €.
Odporúčame Vám, aby ste prenajímateľa požiadali o predloženie vyúčtovania od dodávateľa energií a urobte prepočet Vám patriaceho preplatku, ale bez toho, aby ste videli vyúčtovanie od dodávateľa energií sa to urobiť nedá.
Dobrý deň, prosím Vás o radu, pred týždňom som sa presťahoval po dohode s pani, čo vlastní ten byt, keďže ho chcela pre seba. Došlo však k problému, pani tam zrazu našla kopu "škôd", ktoré som však ja nespôsobil, boli už tam. Bohužiaľ ma to ale ani nenapadlo fotiť pri sťahovaní, keďže sa jedna o veci ako ohnutá kuchynská doska od vody a maličké fľaky na podlahe, čo som myslel, že boli bežná vec. Už som pani nechal 80 eur zálohu, no vydiera ma, že ma nenechá podpísať ukončenie zmluvy a ak jej nedám ďalších 80 do týždňa, tak ma chce vziať na súd a pýtať odo mňa 400 za opravu bytu. Som študent, tak peniaze nemám a úprimne už mi je z toho do plaču, núti ma zaplatiť za to, za čo nemôžem. Myslíte, že to mám nechať dôjsť na súd, alebo jej radšej zaplatiť? Ďakujem za pomoc.
Dobrý deň, na Vašu otázku predkladám odpoveď :
1./ Z otázky usudzujem, že prenajatý byt ste už fakticky pred týždňom už odovzdali, len Vám chýba o uvedenej skutočnosti písomný doklad, a prenajímateľka teraz požaduje úhradu ďalšej sumy 80 € titulom náhrady škody, pričom ste jej už uhradili sumu 80 €, o čom zrejme nemáte žiadny doklad od prenajímateľky/.
2./ Neviem či zmluvu o nájme máte uzatvorenú písomne, či táto bola uzatvorená podľa ust. Občianskeho zákona alebo podľa ust. Zákona o krátkodobom nájme bytu, či ste prenajímateľke zaplatili depozit, a či pri prevzatí bytu bol spísaný jeho stav, či nájomné a úhradu za služby spojené s užívaním bytu hradili v hotovosti na príjmový pokladničný doklad alebo prevodom cez účet v banke, či bol spísaný stav médií pri prevzatí bytu /voda, elektrina, plyn/.
3./ Len poznamenávam, že prenajímateĺka je povinná v súlade s ust. zákona o dani z príjmov registrovať sa na príslušnom daňovom úrade ako prenajímateľ nehnuteľnosti; v prípade, že Vaša zmluva o nájme bola uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, bola prednajímateľka povinná Vám okolnosť splnenia povinnosti registrácie aj preukázať.
4./ Podľa ust. § 685 Obč. zákonníka platí :
Podľa § 5 zákona o krátkodobom nájme bytu "zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok podľa § 5 ods. 1./=neuhradené nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu/.
5./ V súčasnosti ste už zrejme na inom mieste v nájme alebo na internáte na základe písomnej zmluvy.
Požiadavka zo strany prenajímateľky voči Vám na úhradu ďalších 80 € bola zrejme vznesená len ústne.
Pokiaľ je to tak a prenajímnateľka sa bude ústne dožadovať zaplatenia ďalšej sumy 80€, požiadajte ju, aby ste mohli byt prezrieť, kedy si odfotíte ňou tvrdenú spôsobenú škodu, odpíšte si tiež stav médií /voda, elektrina, plyn/ a následne pokiaľ požiadavka prenajímateĺky bude vznesená písomne, sa vyjadrite.
Na ústne výzvy k úhrade 80 €, resp. ústne vyhrážky o žalobe na 400 €titulom náhrady škody nie je treba reagovať písomnou formou.
Pokiaľ ste škodu nespôsobili, resp. táto je spôsobená únavou materiálu resp. vyplýva z obvyklého opotrebenia veci, som názoru, že nie ste škodu povinný uhradiť.
Z ust. § 682 Obč. zákonníka vyplýva (citujem) :
"Ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

References: § 686
 § 3
 § 10
 § 4
 § 451
 súd 
 § 685
 § 5
 § 5
 § 682