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Timestamp: 2020-08-08 12:09:56+00:00

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Diritto Condominiale e immobiliare – Voi & Carcereri
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Le preoccupazioni degli amministratori per la gestione economico-finanziaria e di manutenzione-conservativa dei condominii aumentano di pari passo con l’allentamento delle misure anti COVID-19.
I problemi di gestione riguardano: l’obbligatorietà della annuale convocazione delle assemblee di condominio per l’approvazione dei bilanci con le non chiare misure di distanziamento sociale eventualmente da adottare in sede di assemblea; la poca propensione dei proprietari alla loro partecipazione anche in videoconferenza.
Sicuramente tutto ciò comporterà a breve un carico di lavoro improponibile per i professionisti della gestione immobiliare trovandosi difronte alla necessità di convocare in uno stretto lasso di tempo le assemblee dei condomini amministrati, finora rinviate in ottemperanza ai noti provvedimenti del Governo.
L’ANACI di Verona ha interessato l’ on. Diego Zardini che con la consulenza dell’ avvocato Maurizio Voi ha presentato due emendamenti al Decreto Legge Rilancio prevedendo la proroga di un anno delle assemblee ordinarie ex art. 1135 c.c. nonché il rinnovo automatico dell’amministratore per un anno già scaduto al 4 aprile 2020.
Di seguito gli emendamenti depositati
Decreto legge 13.5.2020 – Rilancio
DISPOSIZIONI IMPORTANTI PER L’AMMINISTRAZIONE DEI CONDOMINI
Il Decreto Legge c.d. “rilancio” approvato dal Consiglio dei Ministri nella giornata del 13 maggio ha previsto all’art.212ter lettera b) alcune importanti modifiche circa l’incarico di amministrazione e convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto.
Amministratore: se il mandato è scaduto alla data di conversione in legge del decreto del 13.5.2020 o entro tre mesi dalla medesima data l’incarico è “rinnovato” per ulteriori 6 mesi.
Assemblea per approvazione del rendiconto.
Il termine per la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale con data di chiusura successiva al 31 luglio 2019 è differito di 12 mesi dalla data di chiusura dell’esercizio.
Il termine di 12 mesi va però sommato agli ulteriori 180 giorni previsti dall’art. 1130 I° co. n.10 a cui il DL fa riferimento.
Bilancio ordinario che si chiude al 1 agosto 2019
Termine ante decreto per la convocazione dell’assemblea 29 febbraio 2020 + 12 mesi = 28.2.2021
Bilancio ordinario che si chiude al 30 settembre 2019
Termine ante decreto per la convocazione dell’assemblea 30 marzo 2020 +12 mesi = 30.3.2021
Bilancio ordinario che si chiude al 31.5.2020
Termine ante decreto per la convocazione dell’assemblea 30 novembre 2020 +12 mesi = 30.11.2021
Si allega testo del DL.
Avv. Maurizio Voi | Voi Carcereri Associati Studio Legale
Potrebbe apparire molto lontano il tempo in cui la mobilità, specialmente nelle città, sarà solamente elettrica e come i concetti “sostenibilità”, “flessibilità”, “risparmio economico” potrebbero sembrare affermazioni di principi teorici e utopistici.
Ma il mondo dell’automotive sta cambiando e sempre più persone stanno rivolgendosi al mercato dell’auto elettrica complice anche i cambiamenti dei messaggi pubblicitari.
Anche i più sensibili verso la “sostenibilità” come riduzione delle immissioni inquinanti e del “risparmio economico”, cioè risparmio dei costi di rifornimento, si dimostrano scettici verso l’auto elettrica nel momento in cui si pongono il problema di dove e come ricaricare le batterie della macchina: “flessibilità” o per dirla con il legislatore di fine 2016 dove trovare le “infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli” (art.15 comma 1-ter del D.Lvo 16.12.2016 n.257, vedi infra), che noi semplicemente conosciamo come colonnine elettriche o, all’inglese, wallbox.
La vision della Unione Europea è del 2014 quando venne emanata la direttiva 2014/94/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio relativa alla realizzazione di una infrastruttura per i combustibili alternativi.
La direttiva 2014/94/UE è stata recepita dallo Stato italiano nel dicembre 2016 con il D.Lvo n.257 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 13.1.2017 n.10.
Detto che della filosofia del decreto in commento (Titolo I, Finalità ed Obiettivi; Titolo II, Quadro strategico nazionale) faremo riferimento in questo studio, è subito interessante notare come l’art.4, per quanto riguarda il trasporto, disponga la realizzazione entro il 31.12.2020 di un numero adeguato di punti di ricarica elettrici accessibili al pubblico nelle città metropolitane, aree urbane ed extraurbane.
Le articolate prescrizioni normative del quadro strategico nazionale prevedono diverse tipologie d’interventi nel comparto edilizio in costruzione e costruito sia “non residenziale” che “residenziale”.
Per gli edifici “non residenziali” e con superficie utile superiore a 500 metri quadrati e per quelli “residenziali” con almeno 10 unità abitative per ottenere il titolo abilitativo edilizio già entro il 31.12.2017 i costruttori dovevano “predisporre” nei progetti l’allaccio per la possibile installazione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli con la connessione da spazi di parcheggi scoperti o coperti e da ciascun box auto.
Con la precisazione che per le nuove costruzioni residenziali con almeno 10 unità abitative i punti di connessione – comuni o singoli- per la ricarica elettrica devono essere non inferiori al 20 per cento di quelli totali.
L’approccio muta per gli edifici in condominio esistenti poiché dal nel 2012 con il decreto legge sulle “Misure urgenti per la crescita del paese” richiamato dall’attuazione della normativa europea del 2016 è stato modificato il T.U. Edilizia.
Così come per gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche, fatto salvo l’art. 1102 del c.c. sull’uso e godimento delle parti comuni da parte anche di un solo proprietario, gli interventi edilizi per l’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli ora possono essere approvate dall’assemblea dei condomini con le maggioranze previste dall’art. 1136 I°, II° o III° co. c.c.., cioè anche a maggioranza semplice.
E se l’assemblea non vi provvede il condomino interessato può installare a proprie spese i dispositivi, fermo quanto previsto dagli articoli in tema di innovazioni relativamente alla statica e sicurezza del fabbricato, decoro architettonico o inservibilità d’uso di una parte comune.
Le chiavi di lettura del complesso tessuto normativo per il patrimonio edilizio italiano in divenire ed esistente sembrano essere i concetti relativi alla “predisposizione di un allaccio” per la futura installazione” delle colonnine e “l’installazione delle colonnine stesse”.
Nel primo caso appare che per ottenere il permesso di costruire o per le ristrutturazioni di primo livello debba essere solo predisposto un “allaccio” per la successiva installazione dei wallbox, cioè l’infrastruttura di base, mentre l’installazione della colonnina -strumento tecnico che permette la ricarica- è esclusa.
Nel secondo caso -condominio– si parla invece di “opere edilizie per l’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli”.
Infine il DLvo 257/16 prevede ancora, sempre intervenendo sul testo Unico dell’Edilizia, che se i Comuni non si allineano a modificare il loro regolamento edilizio con le disposizioni sulla predisposizione tecnica di allaccio alle colonnine, le Regioni si devono sostituire a loro facendo decadere i titoli edilizi rilasciati per edifici non costruiti seguendo le regole, in base alle proprie leggi regionali.
Si aprono quindi una serie di problemi giuridici per le per le nuove costruzioni che, in divenire, ex lege, saranno condominii e poi per il patrimonio esistente nel momento in cui sia richiesto di procedere all’installazione delle colonnine elettriche.
I futuri problemi riguarderanno le responsabilità dei costruttori qualora non abbiano provveduto a predisporre l’allaccio per le wallbox e comunque abbiano ottenuto un valido titolo edilizio, con possibili ripercussioni a catena sull’ ente comunale che ha provveduto al rilascio non avendo adeguato il proprio regolamento edilizio.
L’individuazione della fattispecie giuridica della responsabilità del costruttore-venditore dell’unità immobiliare verso l’acquirente per la mancanza dell’allaccio: garanzia per vizi della cosa venduta ex art. 1490 c.c. o grave difetto ex art.1669 c.c.?
Se per i nuovi edifici con la predisposizione dell’allaccio la delibera di installazione della colonnina sarebbe autorizzata con la maggioranza semplice (e si richiama il comma 2 dell’art.15 del D.lvo 257/16) problemi nascono per gli immobili precedenti ove siano necessarie opere adeguate, e financo scegliere quale tipologia di colonnina di ricarica (attualmente ve ne sono in commercio vari tipi: Yazaky, Mennekes, CHAdeMO, CCS Combo2), tenendo conto, per esempio, non solo dell’ auto ma anche dei veicoli leggeri che abbisognano della presa Scame.
Se appare che con la maggioranza semplice, cioè anche in seconda convocazione ex art.1136 c.c., sia legittima la delibera sulla colonnina, nel momento in cui vi sia da scegliere un’area comune da dedicare alla ricarica a quale norma del codice è necessario porre attenzione?
All’art. 1117ter sulla modificazione delle destinazioni d’uso dei beni comuni con la sua maggioranza qualificata o all’art. 1136 modificato dall’ art.15 del D.lvo 257/16?
A cascata seguono non poche criticità sulla gestione delle strutture, ripartizione dei costi e uso ed occupazione dei beni comuni.
Per risolvere i problemi che nasceranno sarà quindi necessario prendere come riferimento la giurisprudenza sull’ abbattimento delle barriere architettoniche che dopo qualche anno ha elaborato il principio di solidarietà sociale e perseguimento delle finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, l’interesse generale.
Riflettendo sulle finalità della norma che indica la riduzione dalla dipendenza dal petrolio e l’attenuazione dell’impatto ambientale e sul quadro strategico che è lo sviluppo del mercato dei combustibili alternativi dei trasporti e la realizzazione della relativa infrastruttura, de iure condendo, si trova il faro guida per il corretto approccio giuridico nella soluzione dei primi problemi indicati.
E volgendo lo sguardo anche alle norme amministrative e tributarie ove è previsto che gli interventi oggetto di questo studio siano interventi di manutenzione ordinaria relativamente alla parte impiantistica (quindi attività consentita senza alcun titolo abilitativo) e la previsione di detrazioni fiscali nella misura del 50 per cento fino a 3 mila euro per l’acquisto e la posa in opera delle infrastrutture di ricarica, si comprende come lo Stato spinga per un’agevole realizzazione.
Gli avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri sono atti gli ideatori e relatori al primo web meeting organizzato per l’ANACI di Verona in tema di redazione dei bilanci consuntivi e preventivi in funzione del recupero coattivo dei crediti condominiali senza preventiva delibera dell’assemblea e svolgimento della stessa in video conferenza durante e successivamente all’ emergenza coronavirus.
L’evento, che è stato rilanciato a livello nazionale, ha visto la partecipazione di 250 amministratori professionisti da tutt’Italia isole comprese.
Sono stati esplorati temi in larga parte inediti, stante l’eccezionalità della situazione emergenziale causata dal lockdown.
Gli Avv. Matteo Carcereri e Maurizio Voi
L’avv. Maurizio Voi ha trattato il tema della costruzione analitica dei bilanci di gestione degli immobili amministrati con particolare attenzione alla nota esplicativa sintetica per dissipare eventuali insufficienze, incertezze e carenza di chiarezza in ordine ai dati di bilancio così da poter essere pienamente rappresentativa della situazione finanziaria e patrimoniale dell’esercizio concluso e per la proiezione finanziaria di quello futuro anche in mancanza di illustrazione orale da parte dell’amministratore.
Se le norme del codice civile richiedono l’approvazione da parte dell’assemblea per l’ottenimento di un’ingiunzione di pagamento esecutiva, è stato illustrato, con riferimento alla più recente giurisprudenza come, adottando precise procedure, sia possibile ottenere l’ingiunzione di pagamento anche senza il supporto della delibera assembleare.
L’avv. Matteo Carcereri ha poi illustrato il tema delle assemblee condominiali in video conferenza essendo vietato il loro tradizionale svolgimento per tutto il tempo dell’emergenza illustrando le criticità in relazione all’obbligo di convocazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario e dopo la FAQ del Governo del 13.3.2020 che sembrerebbe agevolarle.
Se la giurisprudenza di legittimità, anche recentemente, estende l’applicazione analogica delle norme in tema di assemblee delle società di capitali anche alle assemblee di condominio e il decreto “Cura Italia” regola lo svolgimento e l’espressione di voto per le stesse, per il futuro svolgimento delle riunioni condominiali e sempre de iure condendo, particolare attenzione dovrà essere posta sul sistema di convocazione ed indicazione del luogo a termini di legge e infine per l’espressione e registrazione del voto.
A chiusura dell’intervento, che ha visto riconosciuto i crediti formativi, vi sono state interessanti domande ed approfondimenti. L’intervento è poi stato registrato dallo studio e subito inviato ai partecipanti.
Sempre più frequentemente si accendono i riflettori su interessanti occasioni di business immobiliare rivolto all’acquisizione di complessi turistici, turistici-alberghieri o residenziali con servizi turistici connessi (o di pertinenza) nelle località italiane di vacanza più importanti.
Specialmente in Sardegna le cui grandi potenzialità, come località più ricercata dal pubblico, sono state confermate nel 2019 e a seguire la Liguria.
Le domande si spostano verso le strutture di qualità o addirittura di lusso che con i nuovi vincoli edilizi difficilmente possono essere create ex novo.
Si apre così uno scenario di acquisizione immobiliare molto interessante.
Il boom degli anni novanta ha portato alla realizzazione di complessi che, semplificando, chiameremo turistici, in cui varie erano le formule di vendita del “pacchetto immobile per vacanza”: dalla Multiproprietà pura, a complessi in multiproprietà inseriti in un più ampio contesto immobiliare-condominiale, a villette inserite in un complesso immobiliare ove i servizi turistici: piscine, anfiteatri, campi sportivi, spiagge, locali di ritrovo, rimanevano in proprietà esclusiva a soggetti terzi.
Ma si costruivano anche strutture alberghiere con annessi appartamenti autonomi che venivano poi collocati sul mercato, mantenendo centralizzati a società terze tutti i servizi turistici.
L’investimento veniva reso appetibile facendo sottoscrivere un contratto d’affitto dell’appartamento per 9 anni, a canone concordato, con l’assunzione di tutte le spese di gestione ordinarie.
Le ben note crisi immobiliari e turistiche hanno consigliato gli importanti players ad abbandonare questo tipo di business veicolandolo con la vendita dell’azienda di gestione dei servizi turistici a società terze caratterizzate da una filosofia puramente immobiliare-speculativa che riversava così tutti gli oneri di gestione sui proprietari che quasi sempre non ne erano nemmeno coscienti.
Società con pacchetti di immobili rilevanti si sono trovate difronte all’impossibilità di adempiere agli oneri di gestione e manutenzione del complesso immobiliare con il conseguente default della società.
Il decadimento delle strutture, l’impossibilità economica dei proprietari di far fronte alle manutenzioni e, spesso, gruppi speculativi nati proprio per acquistare e rivendere pacchetti di appartamenti in questi complessi hanno contribuito anche a creare vere e proprie “cattedrali nel deserto” per esempio in Sardegna.
Molti di questi complessi ora sono in sofferenza il che comporta una svalutazione dell’iniziale valore immobiliare d’investimento, alcuni sono soggetti a procedure concorsuali, altri quasi abbandonati.
Da qui oggi l’interesse all’acquisizione per un rilancio ecnomico-turistico.
Per l’acquisizione di tali variegate situazioni non ci si può solo basare su metodi standard di due diligence cioè, semplificando: analisi delle caratteristiche oggettive dell’immobile o del compendio immobiliare; la provenienza e la possibilità di commercializzazione dei beni; gli aspetti fiscali, ma sarà necessario valutare anche il territorio, il tessuto economico dello stesso, l’efficienza della pubblica amministrazione e delle aziende di gestione integrata dei servizi.
La due diligence legale, cioè la verifica di tutta la documentazione relativa agli atti di provenienza, le visure catastali, la continuità delle trascrizioni, la presenza di ipoteche o pignoramenti immobiliari, l’analisi dei contratti di locazione, dovrà tener conto anche dei sistemi di amministrazione del complesso, analizzando a fondo i regolamenti contrattuali predisposti per i futuri acquirenti all’atto della commercializzazione del bene e, ex lege, opponibili ai successivi aventi causa.
Valutare in profondità il sistema di amministrazione e gestione, i dati economici le morosità verso gli enti fornitori di servizi, i rapporti di forza-voto, all’interno del complesso.
Una sottovalutazione di tali ultimi aspetti potrebbe esporre la nuova proprietà a stress economici non indifferenti con immediato riflesso sulla commercializzazione-utilizzazione dei beni.
Per esempio una forte morosità nel pagamento degli oneri di gestione, non valutata, potrebbe incidere sul business-plan e costringere l’acquirente o ad esborsi non preventivati o addirittura a non poter fruire dei beni per mancanza dei servizi di base: luce, acqua.
La due diligence tecnica, in generale è l’analisi della rispondenza dello stato di fatto allo stato di progetto con tutte le certificazioni amministrative.
Se questa è la prima verifica essa non può prescindere da un’analisi molto più approfondita del reale stato degli assets del target da acquisire.
Può non essere necessario solo la verifica del collaudo delle opere di urbanizzazione primaria indicate nel piano di lottizzazione, ma se realmente tali opere sono state acquisite dal Comune e come vengono gestite.
Può capitare che opere di urbanizzazione importanti specialmente in aree geografiche complesse dal punto di vista naturalistico non siano state ancora prese in carico lasciando la loro manutenzione e gestione ancora in capo ai lottizzanti.
Ciò quindi può avere riflesso proprio sulla futura gestione degli immobili ed aree acquisite e valga il seguente case history.
Acquisito da una procedura concorsuale un importante complesso immobiliare con all’interno ristoranti, bar e immobili, anche autonomi ma collegati per i servizi, valutata nella perizia la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, successivamente la nuova proprietà si è resa conto della mancanza del collegamento al depuratore che benché situato nel piano generale di lottizzazione comprendenti altri lotti, non poteva servire il target acquisito, perché la Pubblica Amministrazione non aveva mai “chiuso” il piano di lottizzazione con la presa in carico delle opere.
Il Depuratore, gestito dall’amministrazione degli altri complessi, doveva essere adeguato con la necessità di stipulare accordi privati di manutenzione e gestione.
Ciò ha comportato un ritardo di due anni nell’apertura del complesso turistico con importanti perdite finanziarie.
Il tessuto economico-amministrativo
La storia di come è nato il complesso immobiliare, lo sviluppo economico delle attività produttive limitrofe, l’attenzione degli amministratori locali alle necessità del territorio ove è situato l’insediamento turistico sono anch’esse importanti nell’analisi dei dati per l’acquisizione.
Se non correttamente approfondite, valutate con interviste sul luogo, confronto con i pubblici amministratori il rischio è il formarsi di rigidità nelle successive attività di rilancio dell’insediamento che per forza di cose inciderà economicamente sul tessuto sociale del Comune che lo ospita.
Ancora un case history.
Nello studio per l’acquisizione di un complesso turistico residenziali-alberghiero ubicato in un sito naturalistico con rossi gioielli montani e azzurri paesaggi marini, si è valutato il fatto della difficoltà di accesso e collegamento con limitrofi borghi ad alta vocazione turistica e che erano in sofferenza.
Il confronto con gli amministratori locali ha fatto si che si potesse aprire una strada di collegamento beneficiando così del veloce accesso sia il complesso acquisito sia lo sviluppo delle attività economiche locali con riflessi anche sul mercato del lavoro della comunità.
di Avv. Maurizio Voi, 29.01.2020
Cassazione, sez. II, civile, sentenza 15 ottobre 2019 n.26042
“Nel ripartire le spese condominiali relative a dei lavori edili da realizzare nello stabile, il condominio non può fare affidamento a prassi adottate nel tempo, dovendo invece eseguire il riparto stabilito dalle tabelle millesimali”.
Tabelle millesimali, irrilevanza della ripartizione degli oneri condominiali con il consenso tacito dei condomini consolidato nel tempo in difformità delle stesse. Modifica e rettifica dopo la novella della legge 212/2012.
Nota a Cass.15.10.2019 n.26042
Nel 2015 – quindi ante riforma della legge 220/2012 – viene impugnata la delibera dell’assemblea di condominio che ha ripartito le spese per alcuni lavori di manutenzione e ristrutturazione prescindendo dalle tabelle condominiali vigenti ed utilizzandone altre, mai approvate. Si comprende dal riassunto del fatto che, nel tempo e per fatti concludenti, i condomini avevano modificato i criteri di ripartizione delle spese.
I Giudici di legittimità hanno quindi affermato che la ripartizione degli oneri condominiali deve avvenire in base alle tabelle millesimali approvate con la forma scritta ad substatiam costituita dalla delibera dell’assemblea e rispettando la forma prevista per l’approvazione del regolamento di condominio- art. 1138 3 co. c.c. .
Quindi solo le tabelle millesimali approvate anche per la prima volta dall’assemblea o successivamente modificate dalla stessa sono idonee alla ripartizione delle spese tra i condomini e la delibera di approvazione non è invalida.
Il principio va ora anche coordinato con l’art.69 disp. att. c.c. secondo il quale i millesimi possono essere “rettificati o modificati all’unanimità” ovvero nei casi di errore o mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma c.c.
Se la fattispecie decisa dai Giudici di legittimità non poteva tener conto dei novellati artt. 68 e 69 disp. att. c.c. entrati in vigore il 18.6.2013 stante il divieto posto dall’art.11 delle preleggi: “la legge non dispone che per l’avvenire: essa non ha effetto retroattivo”, il decisum non li pone in discussione e nemmeno il caso avrebbe condotto a soluzioni diverse se fosse stato portato all’attenzione della Corte per fatti accaduti dopo il giugno 2013.
Ma ora diverse sono le situazioni in cui si voglia pervenire alla modifica delle tabelle millesimali dovendo valutarsi se esse siano state approvate con un regolamento contrattuale ed a questo allegate (art.68 disp. att. c.c. “Ove non precisato dal titolo…”) ovvero successivamente approvate a norma dell’art. 1138 c.c.
Le sezioni unite con la sentenza 18477/2010 avevano chiarito che l’atto di approvazione o revisione dei millesimi non ha natura negoziale e quindi non deve essere approvato con il consenso unanime di tutti i condomini essendo sufficiente l’approvazione da parte dell’assemblea con la maggioranza qualificata dell’art 1136 2 co. .c.c (sempre vecchio testo).
La misura delle quote – che è finalizzata agli effetti della partecipazione all’assemblea e ripartizione delle spese – è determinata in forza di una precisa disposizione di legge e la delibera dei condomini riconosce solamente l’esattezza delle operazioni di calcolo; per cui posto che anche se esse sono allegate ad un regolamento di natura contrattuale sono da considerarsi solo come disposizione “tipicamente regolamentari” (Cass. 7300/2010) e del resto ex art. 1138 1 co. c.c. il regolamento deve contenere le norme per la ripartizione delle spese, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, tramite la “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., la relativa delibera può essere adottata a maggioranza qualificata.
Con la novella del 2012 che ha riguardato anche gli articoli 68 e 69 disp. att. c.c., ora i millesimi allegati in apposita tabella al regolamento, possono essere ratificati o modificati solo all’unanimità se non si discute di errore o importanti modifiche.
L’unanimità è richiesta solo se si vogliono attaccare i criteri (coefficienti correttivi) in base ai quali è stato calcolato il rapporto tra il valore della proprietà esclusiva e il valore dell’intero edificio che non sono specificati per legge e quindi rimessi alla volontà dei condomini, tale inserimento dei valori è allora un accordo negoziale (Cass. 415/2006).
Ma anche si si vuole pervenire ad una ripartizione delle spese diversa dai criteri legali stabiliti negli artt. 1123 – 1124 – 1125 – 1126 c.c. (Cass. s.u. 18477/2010).
Infatti i millesimi rappresentano una “quota” proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è titolare, in rapporto all’intero stabile in cui l’appartamento o l’immobile è ubicato. Si parla di millesimi perché, per convenzione, si attribuisce all’intero Condominio il valore ideale di 1.000 e la proprietà di ciascun condomino è espressa con riferimento a tale valore complessivo (in generale M.Ferrari Tabelle millesimali, la guida completa, Altalex 31.10.2019).
I coefficienti correttivi o di riduzione o coefficienti riduttori, minori cioè dell’unità, sono riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale (circ. min. lav. Pubb. 12480/1966).
La maggioranza qualificata e richiesta invece in caso di errore cioè che attiene alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (estensione, altezza, ubicazione), di fatto (erronea convinzione che in appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva), di diritto (erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art.68 sono rilevanti a tale effetto) (Cass. 116/1982).
Infine la maggioranza qualificata è richiesta in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, cioè nel momento in cui si vengono ad alterare i rapporti di quota tra intero edificio ed unità immobiliare in proprietà esclusiva in seguito ad interventi modificativi della stessa.

References: art. 1135
 art. 1490
 art.1669
 art.1136
 art.15
 sentenza 
 art. 1138
 sentenza 
 art. 1138