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Timestamp: 2018-03-17 22:07:00+00:00

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Vermieter Wohnung Kündigung (Mietrecht, Wohnungseigentum) - frag-einen-anwalt.de
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| 28.12.2016 21:01 |
Rechtsanwalt Joseph Michael Kirchner
Zusammenfassung: Der Vermieter ist bei Wohnraum i.d.R. an die gesetzliche Kündigungsfrist gebunden. Hundehaltung kann unter Vorbehalt gestellt werden; ohne Regelung im Vertrag kann die Tierhaltung ggf. nicht verboten werden. Miete wird nach dem Kalender fällig und bedarf keiner Mahnung bei Verzug.
1.Ich habe als Vermieter für meine möblierte Wohnung einen Mietvertrag für ein Jahr abgeschlossen.
Im Vertrag ist zusätzlich zum Standardtext der Passus enthalten, dass eine Kündigung zum Monatsende mit einer Monatsfrist möglich ist (auf Wunsch des Mieters).
Ist das zulässig und welche Frist muss ich als Vermieter bei einer Kündigung einhalten?
2.Der Mieter hält inzwischen einen Hund in der Wohnung. Dem habe und will wir ich wegen der Möblierung und möglichen daraus folgender Allergien nicht zustimmen. Der Vertrag regelt hierzu nichts, dem Mieter war jedoch bekannt, dass es nicht gewünscht ist.
Wie kann ich die Tierhaltung unterbinden?
Habe ich ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn der Hund weiter in der Wohnung ist?
3. Als Fälligkeit der Miete ist der 1. des Monats im Voraus vereinbart. Muss ich bei nicht termingerechter Zahlung eine Nachfrist einräumen oder gibt es für diesen Fall für mich eine Kündigungsmöglichkeit?
Kündigung Hundehaltung Kündigung Kündigungsfrist Tierhaltung Vermieter Verzug
28.12.2016 | 22:21
Tel: 069 - 173 261 260
Web: kirchner-rechtsanwalt.de
1. Für den Mieter ist die Vereinbarung wirksam. Sie als Vermieterin sind aufgrund des § 573 Abs. 4 BGB an die gesetzliche Kündigungsfrist gebunden. Die regelmäßigen Kündigungsfristen sind drei, sechs oder neun Monate, je nachdem wie lange das Mietverhältnis bereits besteht.
In Ihrem Fall würde die Kündigungsfrist nach einem Jahr Mietdauer (oder weniger) gemäß § 573c Abs. 1 BGB drei Monate betragen. Die Kündigung müsste dem Mieter in diesem Fall bis zum dritten Werktag eines Monats zugegangen sein, damit dieser Monat bereits in die Kündigungsfrist fällt.
Etwas anderes kann gelten, wenn Sie und der Mieter im selben Haus oder in derselben Wohnung wohnen. Oder Sie könnten bei möbliertem Wohnraum z.B. die Vorteile der erleichterten Kündigungsmöglichkeit nach § 573a Abs. 1 oder § 573a Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 549 Abs. 2 Nr. 1 oder 2 BGB nutzen. Die Voraussetzungen und Kündigungsfristen hierfür müssten Sie dem Gesetz entnehmen, da es hier viele mögliche Konstellationen und Ausnahmen geben kann, die ich auf diesem Wege nicht alle erläutern kann.
Das Vorliegen eines Mietverhältnisses zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 BGB müsste auch im Hinblick auf Ihre spezielle Situation in Kenntnis des Mietvertrages geprüft werden.
Besonders genau sollten Sie die Formulierung zu der Befristung des Vertrages prüfen. Befristete Mietverhältnisse über Wohnraum sind nur in den drei Fällen des § 575 BGB zulässig. Diese Gründe müssen bei Vertragsschluss bereits benannt worden sein. Andernfalls kann es sich nun um ein unbefristetes Mietverhältnis handeln, welches Sie ordentlich nur mit Begründung kündigen können.
2. Soweit die Hundehaltung nicht unter den Vorbehalt der Genehmigung durch den Vermieter gestellt wurde oder gänzlich mit Begründung ausgeschlossen wurde, wird es schwierig, den bereits vorhandenen Hund wieder loszuwerden. Natürlich müssen Verschmutzungen, Lärm und Bedrohung durch den Hund nicht hingenommen werden. Je nach Intensität können Sie hier abmahnen oder auch dem Mieter kündigen, wenn er durch die Hundehaltung seine mietvertraglichen Pflichten wiederholt oder schwerwiegend verletzt. Eine Ausnahme stellen sog. Listenhunde („Kampfhunde") dar. Deren Haltung kann in einer Mietwohnung im Mehrparteienhaus für gewöhnlich untersagt werden.
3. Soweit die Fälligkeit der Miete wirksam auf den Monatsersten im Voraus bestimmt wurde, brauchen Sie den Mieter nicht mahnen, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Sie können das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs z.B. kündigen, wenn
a) wiederholt unpünktlich gezahlt wurde („schleppende Mietzahlung"; eine schriftliche Abmahnung ist zunächst zu empfehlen);
b) der Mieter mit zwei Mieten für aufeinanderfolgende Termine im Rückstand ist,
c) der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine zur Entrichtung der Miete mit der Entrichtung der Miete in eines Betrages im Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 Abs. 1, 2, Nr. 3a BGB.
Alle Varianten können eine außerordentliche, fristlose Kündigung begründen.
Die Heilungsmöglichkeit nach § 569 Abs. 3 BGB (Zahlung durch den Mieter nach Kündigung) ist zu beachten.
Die wirksame Kündigung setzen Sie gegen den Willen des Mieter ggf. mittels Räumungsklage vor dem örtlichen Amtsgericht durch. Das Räumungsurteil wird durch den Gerichtsvollzieher im Wege der Zwangsräumung vollstreckt.
Sie können selbstverständlich auch die Mieten einklagen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Für eine Mandatierung stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen & guten Wünschen für das neue Jahr
Nachfrage vom Fragesteller	29.12.2016 | 13:05
verstehe ich es richtig, dass keinerlei Unterschiede zwischen "normalem" Wohnraum und möbliertem Wohnraum gemacht werden?
Und das ich bei einer Eigenbedarfskündigung die Frist von 3 Monaten einhalten muss? Wie muss ich diesen Eigenbedarf nachweisen?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2016 | 13:36
Eine Unterscheidung zwischen möbliertem Wohnraum und unmöbliertem gibt es im Rahmen des 549 BGB.
Zitat: ... Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.
In diesem Fall gilt eine Kündigungsfrist zum Ende des Monats soweit die Kündigung bis zum 15. des Monats zugegangen ist, 573c Abs. 3 BGB
Wegen der im Vertrag angegeben Dauer des Mietverhältnisses habe ich jedoch durchaus Zweifel an der Voraussetzung "nicht zum dauernden Gebrauch". Hierfür müsste ich den Mietvertrag in Kenntnis aller Umstände des Einzelfalls prüfen.
Es wäre jedoch möglich, dass Sie die im Mietvertrag vereinbarte Einmonatsfrist nutzen können, soweit sie Wohnung eben nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist und dies dem Mieter auch klar war bei Vertragsschluss. Leider kenne ich den Vertrag nicht im Wortlaut. Diese Ausnahme ergibt sich aus 573c Abs. 2 BGB.
Soweit die gesetzliche Frist von drei Monaten Anwendung findet (siehe ursprüngliche Antwort), gilt diese auch bei Eigenbedarf. Obwohl diese Frage nicht ausgelobt wurde, führe ich gerne kurz dazu aus:
Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen. Der Grund für den Eigenbedarf muss ausführlich und für den Mieter nachvollziehbar dargelegt werden. Sie brauchen einen Nutzungswillen und ein Nutzungsinteresse hinsichtlich der Wohnung des Mieters.
Da mangels Kenntnis des Mietvertrages und der Umstände des Einzelfalls keine verbindliche Aussage über die genaue Kündigungsfrist möglich ist, empfehle ich die weitere Beauftragung eines Anwalts.
Ich hoffe, Ihnen mit der weiteren Beantwortung im Rahmen der Möglichkeiten dieser Online-Plattform geholfen und auch die nicht ausgelobte Frage zum Eigenbedarf verständlich beantwortet zu haben. Gerne stehe ich Ihnen in dieser Sache auch weiterhin außergerichtlich zur Verfügung.
Joseph Michael Kirchner
( Rechtsanwalt )
Bewertung des Fragestellers 29.12.2016 | 13:43
"Herzlichen Dank, die Antwort war sehr umfassend und verständlich. Mit Gesetzestext versehen und hat mir weitergeholfen."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 29.12.2016
Herzlichen Dank, die Antwort war sehr umfassend und verständlich. Mit Gesetzestext versehen und hat mir weitergeholfen.
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References: § 573
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 § 573
 § 549
 § 549
 § 575
 § 286
 § 543
 § 569