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20/2015 | die-online-bibliothek.de
BGH-Rechtsprechung zu ZVG und WEG von März 2014 bis März 2015 - ZfIR 20/2015, Seite 737 Autor: Johanna Schmidt-Räntsch Die Verfasserin berichtet in dem nachfolgenden Beitrag über die Rechtsprechung des BGH zur Zwangsverwaltung und ihrem wohnungseigentumsrechtlichen Umfeld. Der Bericht schließt an den Vorjahresbericht in ZfIR 2014,497 an. Auch in diesem Berichtsjahr sind relativ wenig Entscheidung zum Recht der Zwangsverwaltung ergangen, dafür umso mehr Entscheidungen zum wohnungseigentumsrechtlichen Umfeld.
Sanierung geschlossener Immobilienfonds - BGH-Update 2015 zu "Sanieren oder Ausscheiden" - ZfIR 20/2015, Seite 748 Autor: Jörg Deutscher Die wirtschaftliche Sanierung notleidender geschlossener Immobilienfonds nach dem BGH-Modell „Sanieren oder Ausscheiden" bleibt ein aktuelles Thema. Nach den Entscheidungen des BGH vom 19.10.2009 (II ZR 240/08 - „Sanieren oder Ausscheiden F-ZflR 2010, 503) und vom 25.1.2011 (II ZR 122/09 - „Sanieren oder Ausscheiden II" - ZIP 2011, 768) sind viele Fondssanierungen, die nach dem Modell „Sanieren oder Ausscheiden" erfolgten, auf dem Prüfstand der Oberlandesgerichte gelandet. Sie hielten dieser Prüfung durchweg stand, bis auf eine Ausnahme: Nur das OLG München verweigerte mit Urteil vom 13.12.2013 (24 U 348/13, ZIP 2014, 1172) der dortigen Fondssanierung unter Berufung auf das BGH-Urteil vom 25.1.2011 die Anerkennung. Zu Unrecht, wie der BGH mit seinem Urteil vom 9.6.2015 (II ZR 420/13, ZflR 2015, 757 - in diesem Heft) meinte. Er hob das Urteil des OLG München auf.
Zur gesellschafterlichen Treuepflicht bei „Sanieren oder Ausscheiden" - ZfIR 20/2015, Seite 757 Autor: BGH, Urteil vom 9.6.2015 - II ZR 420/13 Der Gesellschaftsvertrag einer Publikumspersonengesellschaft muss für eine Zustimmungspflicht des Gesellschafters zu seinem Ausscheiden aus gesellschafterlicher Treuepflicht in besonders gelagerten Ausnahmefallen keine ausdrückliche Regelung enmalten, weil diese Treuepflicht jedem Gesellschaftsverhältnis ohne ausdrückliche Regelung immanent ist. Ein Gesellschaftsvertrag kann allerdings diese Treuepflicht ausdrücklich oder im Wege der Auslegung konkretisierende Regelungen enthalten, die insbesondere die aus der Treuepflicht folgende Zustimmungspflicht für bestimmte Sachverhalte einschränken oder an weitere Voraussetzungen knüpfen (Fortführung von BGH, Urt. v. 19.10.2009 - II ZR 240/08, BGHZ 183,1 = ZflR 2010,503 = ZIP 2009,2289 (m. Bespr. Holler, ZIP 2010, 1678) - Sanieren oder Ausscheiden, dazu EWiR 2009, 739 (Armbrüster); Urt v. 25.1.2011 - II ZR 122/09, ZIP 2011,768, dazu EWiR 2011, 417 (Binkowski).
Einhaltung der zweiwöchigen Regelfrist zur Vorlage des Entwurfs eines Grundstückkaufvertrags durch den Notar trotz vertraglich vereinbartem Rücktrittsrecht - mit Anmerkung von Grziwotz - ZfIR 20/2015, Seite 762 Autor: BGH, Urteil vom 25.6.2015 - III ZR 292/14 1. Die Vereinbarung eines freien Rücktrittsrechts in einem notariellen Kaufvertrag rechtfertigt es nicht, dass der Notar die Beurkundung ohne Einhaltung der Regelfrist von zwei
Wochen nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG (hier: i. d. F. vom 23.7.2002) vornimmt.
Erhalt der Stellung des werdenden Wohnungseigentümers bei Veräußerung der Einheit unter Abtretung der Auflassungsvormerkung - mit Anmerkung von Engelhardt - ZfIR 20/2015, Seite 765 Autor: BGH, Urteil vom 24.7.2015 - V ZR 275/14 Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von BGH, Urt v. 14.6.1965 - VII ZR 160/63, BGHZ 44,43,45); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen.
Beschränkte Revisionszulassung auf einzelne Beschlussmängel/Abdingbarkeit des Kopfstimmprinzips bei Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels für Betriebskosten - mit Anmerkung von Abramenko - ZfIR 20/2015, Seite 770 Autor: BGH, Urteil vom 10.7.2015 - V ZR 198/14 1. Bei der wohnungseigentumsrechdichen Beschlussmängelklage kann die Revisionszulassung auf einzelne Beschlussmängelgründe beschränkt werden.
Kein wohnungseigentumsrechtlicher Duldungsanspruch der WEG gegen den Fremdnutzers (hier: Nießbraucher) einer Eigentumswohnung - mit Anmerkung von Dötsch - ZfIR 20/2015, Seite 773 Autor: BGH, Urteil vom 10.7.2015 - V ZR 194/14 1. Streitigkeiten mit Nießbrauchern oder sonstigen Fremdnutzern fallen nicht unter § 43 Nr. 1 u. 2 WEG.
2. Die Regelungen des § 14 Nr. 3 u. 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen gegen Fremdnutzer.
Ausreichende Prospektaufklärung über eingeschränkte Fungibilität eines Anteils an geschlossenem Immobilienfonds bei Hinweis auf „zur Zeit" fehlenden Zweitmarkt - ZfIR 20/2015, Seite 777 Autor: BGH, Urteil vom 17.9.2015 - III ZR 385/14 Der Hinweis in dem Emissionsprospekt für einen geschlossenen Immobilienfonds, dass ein Markt für die Veräußerung des Gesellschaftsanteils des Anlegers zur Zeit nicht vorhanden ist, verdeutlicht, dass angesichts eines fehlenden Markts mit praktischen Schwierigkeiten bei der Veräußerung der Fondsanteile zu rechnen ist. Er erweckt nicht den - unzutreffenden - Eindruck, dass grundsätzlich eine Veräußerung des Anteils möglich ist und lediglich für einen absehbaren und vorübergehenden Zeitraum derartige Möglichkeiten nicht bestehen (im Anschluss an Senat, Urt. v. 24.4.2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075).
Bewilligung aller Gesellschafter einer GbR zur Grundbuchberichtigung wegen Gesellschafterwechsels nach rechtsgeschäftlicher Anteilsübertragung auf Mitgesellschafter - ZfIR 20/2015, Seite 777 Autor: OLG München, Beschluss vom 28.7.2015 - 34 Wx 106/15 1. Sind die Anteile des Erblassers an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufgrund einer im Gesellschaftsvertrag enthaltenen einfachen erbrechtlichen Nachfolgeklausel durch Singularsukzession auf dessen Erben übergegangen, haben sich aber die Erben über den Nachlass bereits vollständig auseinandergesetzt, so geht eine in diesem Stadium vereinbarte Erbanteilsübertragung in dinglicher Hinsicht ins Leere; sie bewirkt insbesondere keinen Übergang der Gesellschaftsanteile der übertragenden Miterben auf den übernehmenden Miterben.
2. Die Eintragung eines Gesellschafterwechsels im Wege der Grundbuchberichtigung setzt bei rechtsgeschäftlicher Anteilsübertragung die Berichtigungsbewilligung nicht nur des übertragenden und des übernehmenden Teils, sondern auch aller übrigen Mitgesellschafter - alternativ den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit - voraus. Nichts anderes gilt, wenn die Übertragung unter Mitgesellschaftern stattfindet (a. A. KG v. 30.4.2015 - 1 W 466/15, ZflR 2015, 719 (m. Anm. Böttcher, S. 720) = ZIP 2015,1119 = MDR2015, 719).
3. Kommt es im Berichtigungsverfahren für den Nachweis der Unrichtigkeit auf den Inhalt des in privatschriftlicher Form vorliegenden Gesellschaftsvertrags an, kann es notwendig sein,
die unveränderte Fortgeltung desselben durch übereinstimmende Erklärung der Gesellschafter zu belegen (hier: über 40 Jahre alter Gesellschaftsvertrag eines personalistisch strukturierten Zusammenschlusses von Waldbesitzern).
Zustimmung des nachrangig Berechtigten bei Eintragung einer dinglichen Wertsicherungsklausel an Stelle einer Sicherungsvormerkung im Erbbaugrundbuch - ZfIR 20/2015, Seite 777 Autor: OLG Braunschweig, Beschluss vom 23.3.2015 - 1 W 69/14 Soll im Erbbaugrundbuch eine Vormerkung, die einen schuldrechtlichen Anspruch auf regelmäßige Anpassung des Erbbauzinses sichert, an gleicher Rangstelle durch eine im Wesentlichen inhaltsgleiche dingliche Wertsicherungsklausel (sog. Gleitklausel) ausgewechselt werden, bedarf es der Zustimmung der nachrangig Berechtigten. Die Sicherungsvormerkung kann nicht dafür verwendet werden, der Gleitklausel den Rang der Vormerkung einzuräumen.
Geltendmachung von Sachmängelansprüchen durch einzelnen Wohnungseigentümer bei im Kaufvertrag vereinbartem Haftungsausschluss - ZfIR 20/2015, Seite 778 Autor: BGH, Urteil vom 24.7.2015 - V ZR 145/14 Allein nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und „kleinen" Schadensersatz fallen jedenfalls dann nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG, wenn eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist.
Keine Zustimmung des Nachbareigentümers zur Begründung von Wohnungseigentum bei nachträglichem Überbau eines einheitlichen Gebäudes - ZfIR 20/2015, Seite 778 Autor: KG, Beschluss vom 19.8.2015 - 1 W 765/15 An einem auf das Nachbargrundstück hinübergebauten Gebäude kann ohne Zustimmung des Nachbareigentümers Wohnungseigentum begründet werden, wenn nachgewiesen ist, dass der Überbau nach Erstellung des Gebäudes durch Teilung des Grundstücks entstanden ist, und nach Lage und Umfang der maßgebende Teil des Gebäudes so eindeutig auf dem aufzuteilenden Grundstück liegt, dass ausgeschlossen werden kann, dass der Überbau nach der wirtschaftlichen Bedeutung den
maßgebenden Teil darstellt.
Kein rechtliches Eintragungshindernis zur Begründung von Wohnungseigentum bei Überbau durch Erker im 2. OG - ZfIR 20/2015, Seite 778 Autor: KG, Beschluss vom 23.7.2015 - 1 W 759/15 Ein sog. überhängender Überbau hindert die Begründung von Wohnungseigentum nicht.
Ergänzende Regelung der Gemeinschaftsordnung über die Abführung der (anteiligen) Erbbauzinsen an den Grundstückseigentümer als eintragungsfähige Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander - ZfIR 20/2015, Seite 778 Autor: OLG München, Beschluss vom 23.7.2015 - 34 Wx 139/15 1. Als Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander kann eine Regelung in das Grundbuch eingetragen werden, nach der die Wohnungserbbauberechtigten verpflichtet sind, den jeweiligen Verwalter der Gemeinschaft damit zu beauftragen, den - verteilten - Erbbauzins einzuziehen, an den Grundstückseigentümer abzuliefern, auf dessen Verlangen Einzelaufstellungen über gezahlte Erbbauzinsen zu erstellen und diesen unverzüglich zu informieren, sofern einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den Erbbauzins nicht an die Verwaltung bezahlen.
2. Eine derartige Regelung erklärt sich nicht nur aus einem Interesse des nicht der Gemeinschaft der Erbbauberechtigten angehörenden Grundstückseigentümers, sondern findet ihren
Sinn auch im Interesse aller Wohnungserbbauberechtigten, einen Heimfall wegen Erbbauzinsrückstands zu verhindern.
Keine Befreiung von der Erbschaftssteuer bei von dem Erwerber überhaupt nicht aufgenommener Selbstnutzung des geerbten Einfamilienhauses - ZfIR 20/2015, Seite 778 Autor: BFH, Urteil vom 23.6.2015 - II R 13/13 Eine Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG für ein Familienheim scheidet aus, wenn der Erwerber von vornherein gehindert ist, die Wohnung in dem von Todes wegen erworbenen Einfamilienhaus für eigene Wohnzwecke zu nutzen und deshalb auch tatsächlich nicht einzieht.
Befreiung von der Erbschaftssteuer unter Berücksichtigung des gesamten Grundstückwerts bei nach Erbauseinandersetzung erhaltenem Alleineigentum - ZfIR 20/2015, Seite 778 Autor: BFH, Urteil vom 23.6.2015 - II R 39/13 1. Ein Familienheim i. S. d. § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG setzt u. a. voraus, dass der begünstigte Erwerber nach dem Erbfall die in einem bebauten Grundstück i. S. d. § 181 Abs. 1
Nr. 1 bis 5 BewG befindliche Wohnung unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt. Dazu muss der Erwerber innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall die Absicht zur Selbstnutzung der Wohnung fassen und durch den Einzug in die Wohnung tatsächlich umsetzen.
2. Erwirbt ein Miterbe im Rahmen der Teilung des Nachlasses das Alleineigentum an einem Familienheim i. S. d. § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG oder an einem zu Wohnzwecken vermieteten Grundstück i. S. d. § 13c Abs. 3 ErbStG, erhöht sich sein begünstigtes Vermögen unabhängig davon, ob die Vereinbarung über die Erbauseinandersetzung zeitnah, d.h. innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall erfolgt.
Vom Kreditinstitut gegenüber Darlehensnehmer geltend gemachter Ablösebetrag als Bemessungsgrundlage der vom Notar anzusetzenden Treuhandgebühr - ZfIR 20/2015, Seite 779 Autor: OLG Hamm, Beschluss vom 1.6.2015 - 15 W 237/15 1. Bei der Bemessung des Sicherungsinteresses des Treugebers (§ 113 Abs. 2 GNotKG) für den Ansatz einer Treuhandgebühr darf der Notar von dem ihm von dem Kreditinstitut mitgeteilten Ablösebetrag ausgehen.
2. Stellt sich später heraus, dass das effektive Sicherungsinteresse des Kreditgebers niedriger zu bemessen ist, kann und muss dieser Gesichtspunkt im Rahmen der sachlichen Überprüfung der notariellen Kostenberechnung berücksichtigt werden.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 17
 § 43
 § 14
 § 10
 § 13
 § 13
 § 181
 § 13
 § 13