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Timestamp: 2020-03-29 21:37:14+00:00

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Fondsprodukte Archive - Immobankrecht
BGH v. 07.02.2019, Az. III ZR 498/16- „abgelehnte Prospektlektüre“
Anlageberater müssen Kunden auch dann über die wesentlichen Risiken eines Investments aufklären, wenn dieser den Verkaufsprospekt „zu dick und zu schwer“ zum Lesen findet.
In dem entschiedenen Fall streitet ein Kunde der Postbank, der mehrere Zehntausend Euro in Schiffsfonds investierte hatte, um Schadesnersatz wegen fehlerhafter Beratung. Es ging u.a. um die Aufklärungspflicht über die Höhe der Innenprovisionen.
Den Emissionsprospekt hatte der Mann als „Papierkram“ bezeichnet und nicht haben wollen. Es ging dann um die Frage, ob in diesem Fall eine zusätzliche mündliche Belehrung des Kunden erforderlich sei.
Der BGH kann die Weigerung, den Prospekt anzunehmen, aber nicht einfach als fehlendes Interesse an jeglicher Aufklärung gedeutet werden. Vielmehr bleibt der Berater zur umfassenden Aufklärung verpflichtet. Der Anleger kann grundsätzlich erwarten, dass der Berater die Aufklärung in dem gebotenen Umfang (auch) in einem persönlichen Gespräch leistet“, heißt es in dem Urteil. Seine Weigerung, sich mit dem Inhalt der Prospekte zu befassen, bedeute nur, dass er sich die erforderlichen Kenntnisse nicht selbst im Wege der Lektüre habe verschaffen wollen, so der BGH. Die Pflicht zur mündlichen Beratung und Aufklärung habe das nicht entfallen lassen.
Bank muß Anleger auf das Risiko einer Aussetzung der Anteilsrücknahme hinweisen, Urteil des BGH vom 29.04.2014 XI ZR 477/12 sowie XI ZR 130/13
Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um Sondervermögen, dass börsentäglich verfügbar und damit hoch fungibel ist. Kennzeichnend für ein solches reguliertes Immobilien-Sondervermögen ist, dass die Anleger gemäß § 37 InvG aF (nunmehr § 187 KAGB) ihre Fondsanteile grundsätzlich jederzeit liquidieren, d. h. zu einem im Gesetz geregelten Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben können. Die Kapitalanlagegesellschaft ist nach den gesetzlichen Vorschriften jedoch verpflichtet, einen Fonds zeitweilig dann zu schließen, wenn die Liquiditätsreserve weniger als 5 % des Fondsvermögens ausmacht. In diesem Fall wird die für den offenen Fonds kennzeichnende Fungibilität außer Kraft gesetzt. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die Möglichkeit der Anteilsrücknahmeaussetzung ein erhebliches Liquiditätsrisiko darstellt, über das der Anleger ungefragt zu informieren ist, bevor er seine Anlageentscheidung trifft. Ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme zum Zeitpunkt der Beratung vorhersehbar oder fernliegend ist, spielt für die Aufklärungspflicht der Bank lt. BGH keine Rolle. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch dass die Anteile auch während einer Aussetzung an der Börse frei veräußert werden können, da der zu erzielende Preis hier fraglich ist.
Aufklärungspflichten im Rahmen der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer GbR; Urteil des BGH vom 11.12.2014 – III ZR 365/13
Allein der Umstand, dass die Kapitalanlage auch der ergänzenden Altersvorsorge dienen soll, widerspricht nicht einer anlegergerechten Empfehlung, wenn ein geschlossener Fonds angeboten wird und dies mit Verlustrisiken verbunden ist, so der BGH. Damit gilt gerade nicht der allgemeine Grundsatz, dass sobald das beabsichtigte Geschäft einer sicheren Geldanlage – und hierunter fällt im allgemeinen die Altersversorgung- dienen soll, die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos per se fehlerhaft ist. Denn es kann hiervon abweichend dann auch ergänzend darum gehen, Steuern einzusparen, was regelmäßig gerade nicht ohne Verlustrisiko zu erreichen ist. Auch wenn ein Teil des Fondskapitals fremdfinanziert wird, macht die Fondsbeteiligung noch nicht zu einer „hochspekulativen“ Anlage, die für eine nur ergänzende Altersvorsorge von vorneherein als untauglich angesehen werden müsste. Vielmehr ist im Rahmen der Parteivernehmung genau zu klären, ob es nur um eine ergänzende Altersvorsorge geht oder um die Schließung einer echten Versorgungslücke im Alter.
Konkludent geschlossener Beratungsvertrag und Vorkenntnissen des Kunden, BGH vom 22.03.2011- XI ZR 33/10
Im Rahmen von Bankberatungen/ Beratungen durch sonstige Anlageberater ist der Abschluss eines ausdrücklichen Vertrages nicht erforderlich, um später Ansprüche aus Schlechtberatung des Vertrages geltend zu machen. Vielmehr ist ständige Rechtsprechung, dass bei tatsächlicher Beratung eines Kunden ein Vertrag zustande kommt, der durch schlüssiges Verhalten zustande kommt. Fraglich ist aber, unter welchen Umständen davon auszugehen ist, dass im Einzelfall kein Beratungsbedarf besteht. Zum Teil wird vertreten, dass z.B. eine berufliche Ausbildung oder eine tatsächliche berufliche Tätigkeit ein Indiz dafür sein kann, um Beratungsbedarf zu verneinen. Der BGH hat hierzu entschieden, dass es bei der Frage der Bewertung von Vorkenntnissen gerade nicht allein auf die berufliche Qualifikation des Kunden ankommt, sondern weitere Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um einen geringeren Anlegerschutz anzunehmen. In der Entscheidung des BGH vom 22.03.2011- XI ZR 33/10 heißt es (bei juris RZ 25), dass die berufliche Qualifikation des Kunden allein nicht ausreicht, um Kenntnisse und Erfahrungen im Zusammenhang mit Finanztermingeschäften zu unterstellen, solange keine konkreten Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er diese im Zusammenhang mit der Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit tatsächlich erworben hat. Aus den Fachkenntnissen des Kunden kann auch nicht auf dessen Risikobereitschaft geschlossen werden. Entsprechende Vorkenntnisse lassen die vom Berater übernommene Pflicht, die Anlageziele des Kunden zu ermitteln und ein dafür geeignetes Produkt zu empfehlen, unberührt.
Aufklärung über die Fungibilität von Gesellschaftsanteilen eines geschlossenen Immobilienfonds, Urteil des BGH vom 17. September 2015- III ZR 393/14
Eine Kapitalanlage soll eine angemessene Rendite erwirtschaften. Aber was ist, wenn sich die persönliche Sachlage ändert und der Anleger den Anteil wieder verkaufen möchte? Dann muss er ggf. feststellen, dass dies nicht so einfach ist, weil kein Markt existiert. Liegt dann eine Falschberatung vor?
Grundsätzlich ist die Frage einer Falschberatung immer im Einzelfall festzustellen. Im Rahmen einer Anlageberatung besteht jedoch im Grundsatz die Verpflichtung, dass darauf hingewiesen wird, dass die Veräußerung eines Anteils an einem geschlossenen Fonds in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist. Es handelt sich um einen Umstand, der für eine Anlageentscheidung generell von erheblicher Bedeutung ist. Denn die Bedingungen, zu denen ein Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischerweise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung.
In Prospekten/ innerhalb von Beratungen ergeben sich jedoch oft nur uneindeutige Hinweise. So ist im Ergebnis zu fragen, ob lediglich bzgl. einer gegenwärtigen Situation Aussagen getroffen werden oder der durchschnittliche Empfänger Rückschlüsse auf die Zukunft ziehen kann, die ihm jedoch eine objektiv falsche Sicherheit vorspiegeln.
Der Hinweis, ein Markt ist für den Gesellschaftsanteil sei „zur Zeit“ nicht vorhanden, erweckt nach BGH Urteil vom 17.09.2015- III ZR 393/14 nicht den Eindruck, dass grundsätzlich eine Veräußerung möglich ist und lediglich für einen absehbaren und vorübergehenden Zeitraum derartige Möglichkeiten nicht bestehen. Dies läßt vielmehr offen, ob und wann mit dem Entstehen eines solchen Markts gerechnet werden könne.
So sieht es auch OLG Frankfurt in seinem Urteil vom 11. September 2013- 1 U 314/11. Die Prospektangabe, „es gebe derzeit für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds keinen organisierten Markt wie etwa die Aktienbörse“ ist ausreichend und beschränkt sich ersichtlich auf eine Beschreibung der bei Prospekterstellung gegebenen und konkret absehbaren Situation.
Anders entschied das OLG Köln in seinem Urteil vom 19. 7. 2011 -24 U 172/10. Nach den dortigen Angaben im Emissionsprospekt war ein öffentlicher Markt für den Gesellschaftsanteil „zur Zeit“, also zum Zeitpunkt der Zeichnung, nicht vorhanden. Es fehlt nach Ansicht des Gerichts der eindeutige Hinweis im Prospekt, dass eine Veräußerung der Beteiligung, wenn überhaupt, für den durchschnittlichen Anleger nur mit Verlusten möglich ist. Reicht aber die Aufklärung anhand des Prospekts nicht aus, obliegt es dem Berater, die über die schriftlichen Unterlagen hinausgehende ordnungsgemäße mündliche Beratung konkret darzulegen und zu beweisen.
Aufklärungspflichten des Beraters im Zusammenhang mit der Schließung eines offenen Immobilienfonds- Urteil des OLG Dresden, Urteil vom 05. März 2015-8 U 1242/14 sowie BGH vom 29.April 2014- XI ZR 130/13
Es besteht eine Aufklärungspflicht der Bank im Zusammenhang mit der Möglichkeit der Schließung eines offenen Immobilienfonds. Denn die Aussetzung der Anteilsrücknahme ist ein prägendes Strukturprinzip und ein ihr grundsätzlich innewohnendes (Liquiditäts-)Risiko.
Kennzeichnend für regulierte Immobilien-Sondervermögen ist, dass die Anleger gemäß § 37 Abs. 1 InvG aF (nunmehr § 187 Abs. 1 Nr. 1 KAGB) ihre Fondsanteile grundsätzlich jederzeit liquidieren und deren Rückgabe zu einem in § 23 Abs. 2 Satz 3, § 79 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 79 Abs. 1 InvG aF geregelten Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft verlangen können (sog. Open-End-Prinzip;). Von diesem Grundsatz macht § 81 InvG aF eine Ausnahme. Danach wird der Kapitalanlagegesellschaft bei nicht ausreichender Liquidität das Recht eingeräumt, die Rücknahme der Anteile vorrübergehend zu verweigern mit der Folge, dass die Anleger ihre Fondsanteile nicht mehr zu dem gesetzlich bestimmten Rücknahmepreis zurückgeben können.
Das OLG Dresden greift diesen Sachverhalt auf und führt in seinem Urteil vom 05.03.2015-8 U 1242/1 aus, dass der Anlageberater grundsätzlich über die Möglichkeit der zeitweisen Aussetzung der Anteilsrücknahme – auch ungefragt – aufklären muss. Ob zum Zeitpunkt der Beratung bereits konkrete Anhaltspunkte für eine bevorstehende Aussetzung der Anteilsrücknahme vorgelegen haben, ist für das Bestehen dieser Aufklärungspflicht ohne Bedeutung, da es für die Entscheidung des Anlegers auch ohne solche konkreten Anhaltspunkte von wesentlicher Bedeutung sein kann, dass er dieses Risiko während der gesamten Investitionsphase übernimmt.

References: BGH 
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 § 37
 § 187
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 § 37
 § 187
 § 23
 § 79
 § 79
 § 81