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Timestamp: 2018-12-10 00:41:35+00:00

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Da noção conceitual do registro de imóveis e sua função teleológica protetiva dos direitos reais de natureza imobiliária.
Luiz Egon Richter[1]
Ao longo de sua trajetória, especialmente a partir da era Neolítica, também chamada Idade da Pedra, o homem começa a se preocupar e, por conseqüência, desenvolver mecanismos de segurança de sorte a garantir o excedente produzido, por mínimo que fosse, o que realça o entendimento de que a segurança não é um fator contemporâneo.
Em face deste mote far-se-ão considerações acerca do histórico do Registro de Imóveis, noção conceitual, principiológica e finalística, para que o leitor tenha uma noção básica do registro de imóveis no Brasil e sua importância jurídica, que tem como idéia nuclear a segurança jurídica, assim como sua importância econômica e social.
A preocupação com a publicidade imobiliária parece estar presente desde a transição da civilização pré-histórica.[2] Na Mesopotâmia há indícios de procedimentos voltados à publicidade registral bem antes do Código de Hamurábi (c. 1700 a.C.). O Código de Hamurabi, embora não houvesse conceituado o direito de propriedade, continha dispositivos de proteção da propriedade, tais como o direito de reivindicá-la[3], pagamento por perdas e danos[4], entre outros.
Uma forma bem sofisticada de publicidade registral existiu no antigo Egito. Os registros denominados katagrafe foram organizados na época ptolomaica, por volta do século III AC, que tinham à frente funcionários encarregados do registro de contratos e da cobrança dos impostos. Já nesta época, os notários (que redigiam os contratos) eram obrigados a exigir certidões dos teminai (responsáveis pelos registros) para que se pudesse dispor de imóveis.[5]
Na ilha de Rodes, definitivamente grega desde a criação da Grécia moderna em 1948, nenhuma transmissão imobiliária era válida sem antes estar inscrita nos registros da cidade. Alguns autores chegam a identificar nos funcionários responsáveis pelos registros gregos a função qualificadora. Ou seja, fazia-se exame prévio no contrato, antes de admiti-lo para registro, rejeitando-o em caso de inconformidade.
Na Alemanha, no século VII, já se tem notícia de mosteiros e igrejas que mantinham livros de registros de propriedades imobiliárias – os ascendentes de nossos registros paroquiais. Contudo, deve ser esclarecido que o registro do vigário no Brasil não é o antecedente jurídico do Registro de Imóveis. O registro do vigário tinha por finalidade anotar a posse sobre o imóvel, não atribuindo ao posseiro o "ius in re"
O registro de imóveis moderno, como instituição jurídico-protetiva da propriedade imobiliária, data de meados do século XIX, quando alguns foram instituídos outros revigorados ou modernizados em diversos países, inclusive o Brasil, Espanha e Portugal. Por outro lado, em alguns países, como a Rússia, somente no final do século XX veio o aperfeiçoamento de seu sistema registral, adotando como modelo, o sistema brasileiro.
No Brasil vigorou até a independência, em 1822, o regime das sesmarias. Desta data até 1850, quando passou a vigorar a Lei n.º 601 – Lei de Terras – e seu Regulamento n.º 1318, de 1854, não havia nenhum regramento acerca da propriedade imobiliária no Brasil. De acordo com o artigo 4.º seriam revalidadas as sesmarias e outras concessões e de acordo com o artigo 5.º seriam legitimadas as posses mansas e pacíficas, adquiridas por ocupação primária ou havidas do primeiro ocupante e que se achavam cultivadas ou com princípio de cultura.[6] A Lei de Terras discriminou os bens do domínio público do particular, impondo a legitimação da posse particular por meio do Registro do Vigário.
Em 1843, por força da Lei Orçamentária de n.º 317, impôs-se a publicização registral das hipotecas, com a finalidade de dar-lhes publicidade, afastando-as da clandestinidade. Pode parecer estranho a existência de um registro hipotecário sem a existência de um registro da propriedade imobiliária que garantisse o direito de propriedade imobiliária privada. Isto se justificava pelo fato de que a propriedade se adquiria pelo título e não pelo registro, como passou a acontecer a partir do Código Civil de 1916 que instaurou o sistema registral imobiliário constitutivo.
Antes, porém do Código Civil de 1916, foi criado o Registro Geral, por força da Lei nº 1.237 de 24 de setembro de 1864, quando passou a ser admitido o registro facultativo da transcrição dos títulos de transmissão dos títulos aquisitivos de propriedade imobiliária, assim como o registro de outros ônus reais que pudessem recair sobre o direito de propriedade. Ressalta-se, contudo, esse registro não fazia prova de propriedade, nem mesmo como presunção relativa, o que impunha ao autor prová-la por outras vias, como a reivindicatória.
A Lei 1237 foi substituída pelo Decreto 169-A e seu regulamento, Decreto n.º 370, sem alterar substancialmente o sistema registral. Alteração substancial ocorreu com o advento do Código Civil de 1916, que substituiu o Registro Geral, de natureza declarativa, por uma eficácia registral constitutiva juris tantum, de acordo com os artigos 856 e seguintes.
Por força da eficácia constitutiva do Código Civil, impôs-se a criação de um novo sistema de Registro de Imóveis, o que acabou ocorrendo com o Regulamento do Decreto Legislativo de nº 4.827, de 1924, consubstanciado no Decreto de n.º 18.542 de 24 de dezembro de 1928 que introduziu o princípio da continuidade, com a exigência da publicidade registral do título anterior, ou seja, para que um título pudesse se registrado, exigia-se a publicidade registral do anterior, salvo nos títulos em que a aquisição era originária.
Em 1939 o Decreto 4.857 derrogou o Decreto Legislativo 4827 e dispôs sobre a execução dos serviços, concernentes aos registros públicos estabelecidos pelo Código Civil, corrigindo a terminologia do ordenamento anterior e separando os atos sujeitos à transcrição (títulos aquisitivos) dos atos sujeitos à inscrição (direitos reais de garantia, fruição, etc...)
Quase quarenta anos após entra em vigor, no dia 1.º de janeiro de 1976, a Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, introduzindo uma nova principiologia e sistemática do Registro de Imóveis, substituindo o fólio pessoal pelo fólio real. A partir deste momento cada imóvel objeto de matrícula passou a ter uma individualização e especialização geográfica, de sorte a tornar os imóveis inequívocos.
A sistemática introduzida pela Lei 6.015/73, em linhas gerais, permanece em vigor. O Código Civil de 2002 não trouxe alterações de fundo e ratificou a eficácia constitutiva juris tantum do Código Civil anterior, ao dispor no artigo 1227 que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos.
Feitas as considerações acerca do histórico do Registro de Imóveis, parte-se agora para a análise do conceito e para tanto utilizar-se a seguinte noção: “A instituição jurídica[7], a cargo de um Oficial Público por força de delegação, que tem por atribuição legal a capacidade para publicizar fatos jurídicos que dizem respeito a bens imóveis, com efeitos constitutivos ou declaratórios do direito real de propriedade, ou direitos reais que recaem sobre o direito real de propriedade imobiliária e, ainda, direitos de natureza obrigacional, bem como atos ou fatos que dizem respeito aos sujeitos que figuram nos registros, sempre que a lei assim impuser ou autorizar, com a finalidade de dar autenticidade, segurança e eficácia jurídica.”[8]
O registro de Imóveis no Brasil é uma instituição jurídica, algo que foi instituído por força de lei, na qual se executam atividades jurídicas – atos registrais – que têm por finalidade dar segurança jurídica aos atos constituídos e atos e fatos declarados.[9] Trata-se do exercício de uma função pública[10] lato senso, por força da qual são executados atos administrativos strito sensu – atos de registro e de averbação, assim como atividades meio – visando a dar segurança jurídica aos titulares dos direitos inscritos e contribuindo com a paz social.
Os atos fins que, são os de registro e de averbação, são de natureza administrativa, embora não sejam de Administração Pública. Os atos administrativos praticados pela Administração Pública são em linhas gerais vinculados ou discricionários. Os atos registrais, de forma geral, passam a largo da atividade discricionária, ou seja, o Oficial, a rigor, não pratica atos registrais levando em consideração critérios de conveniência e oportunidade. Por outro lado, também não pratica somente atos vinculados.
Por ser um profissional do Direito[11], cabe ao registrador construir respostas, com base no Direito, às demandas que se apresentam quando a lei não prever de forma expressa o enquadramento. De há muito o registrador público de imóveis deixou de ser um mero executor de leis, para atuar como um profissional do Direito, a satisfazer juridicamente às demandas sob sua responsabilidade. Os atos praticados pelo registrador gozam de presunção de legalidade, legitimidade e veracidade, razão pela qual estão sujeitos ao controle de legalidade e legitimidade pelo Poder Judiciário.
Não se trata de uma repartição pública ou órgão público em sentido estrito, mas de uma função pública sob a responsabilidade de um particular por força de delegação do Poder Público, nos termos do artigo 236 da Constituição Federal e da Lei Federal n.º 8935/94. Embora o Oficial do Registro não seja um servidor público, porque não titulariza cargo, nem ocupa emprego público, é inegavelmente um agente público por força de investidura que recebe com a delegação, que lhe confere deveres e também direitos e prerrogativas necessárias e suficientes para o exercício eficaz e eficiente da função.
Os direitos e prerrogativas são necessários para que o Oficial possa publicizar com eficácia e eficiência os atos e fatos jurídicos de competência do Registro de Imóveis no âmbito de sua jurisdição. A jurisdição do registrador é a circunscrição imobiliária, ou seja, o espaço terrestre, estabelecido por força de lei estadual, no âmbito do qual o registrador pode exercer legitimamente a sua jurisdição imobiliária. É a circunscrição que define, em última análise, a competência territorial do registrador de imóveis para a prática dos atos registrais, com exceção dos atos de averbação na hipótese em que foi criado e instalado um novo Registro de Imóveis e o imóvel ainda não tiver sido transferido ou, ainda, quando se tratar de imóvel situado em circunscrições limítrofes, quando o registro deverá ser feito em todas elas.[12]
Os atos e fatos jurídicos sujeitos à publicização no Registro de Imóveis compreendem em linhas gerais, os relativos a bens imóveis e aos sujeitos que figuram nos atos registrais, direitos reais que recaem sobre o direito de propriedade ou, ainda, direitos obrigacionais. Antes de tudo impõe-se esclarecer que o registro imobiliário brasileiro é constitutivo/desconstitutivo/declarativo de direito e descritivo de fatos.
É constitutivo/desconstitutivo/declarativo de direitos porque a publicidade registral de boa parte dos títulos apresentados resulta na constituição e ao mesmo tempo de desconstituição de direitos[13] ou na declaração de direitos cuja existência precede ao registro. Exemplos típicos desta afirmação são: a) – o registro de escritura pública de compra e venda, por força do qual, ocorre a constituição do direito real de propriedade em favor do adquirente[14] e a desconstituição do direito em desfavor do transmitente; b) – o registro de título que contempla partilha de bens por falecimento do proprietário, por força do qual ocorre apenas a declaração do direito de propriedade que se consolidou em favor dos herdeiros com o fato morte do proprietário dos bens inventariados[15].
Os direitos constituídos ou declarados gozam de presunção júris tantum, ou seja, enquanto não se provar o contrário e ocorrer a desconstituição do ato registral, por meio de decisão judicial ou administrativa, o registro continuará produzindo efeitos como se válido fosse. A presunção de legalidade, veracidade e legitimidade é típica dos atos administrativos e os atos registrais são espécies de atos administrativos.
Por outro lado, os fatos constantes nas matrículas são meramente descritivos, portanto, não produzem efeitos jurídicos como ocorre com os atos registrais. Os fatos dizem respeito à localização geográfica e à qualidade geodésica do imóvel[16], assim como a existência ou não de edificações e os elementos de qualificação dos sujeitos. A descrição fática do imóvel na matrícula não opera presunção, é apenas a referência ao fato em si, que se não estiver de acordo com a realidade fática, pode ser retificado de ofício ou a pedido do interessado, por meio de procedimento administrativo.[17]
A especialização do imóvel por meio da descrição dos seus limites e configuração geodésica contribui para aumentar a segurança jurídica, mas não afeta o direito real inscrito. A inscrição de um registro constitutivo ou declaratório de direito em matrícula com descrição precária ou deficiente não afeta a validade do registro, salvo se a matrícula do imóvel foi aberta ilegalmente. É verdade que com a instauração do fólio real – matrícula – a descrição precisa do imóvel passou a ser um requisito para abertura de matrícula, como já foi visto. Contudo, este requisito tem como finalidade precípua dar maior segurança, na medida em que, entre a constituição de um direito sobre um bem especializado e inequívoco e a constituição de um direito sobre um bem desconhecido, vai uma boa distância em termos de segurança.
Ou seja, para segurança jurídica finalística, atribuição do Registro de Imóveis, não basta a constituição do direito de propriedade ou qualquer outro direito sobre bem imóvel: é necessário que este bem imóvel seja conhecido, individuado, que a inscrição recaia sobre um objeto precisamente individuado.[18] Por esta razão cabe ao registrado exigir a perfeita especialização do imóvel para efeitos de matriculação antes de praticar o ato registral, salvo se a matrícula já estiver aberta e apresentar apenas deficiências que não afetam a sua validade. Neste caso, o ato registral deve ser praticado para constituir o direito, com pedido endereçado ao titular do direito ou interessado legítimo para providenciar no saneamento das deficiências, por meio de processo próprio, previsto no artigo 213 da Lei dos Registros Públicos.
O princípio do fólio real preconiza: a cada imóvel uma matrícula e a cada matrícula somente um imóvel[19]. Imóvel, para efeitos de matriculação, é um corpo terrestre contínuo, ou seja, uma gleba de terra ou um terreno urbano contínuo, sem solução de continuidade, salvo quando se tratar de condomínio edilício, quando então a matrícula contemplará quota-parte ideal do terreno e da edificação. A matrícula é a base de sustentação física e jurídica do lançamento dos atos registrais.
Os atos registrais são de duas espécies: registro e averbação. O primeiro é considerado o ato principal, porque goza de autonomia, ou seja, a rigor, não é dependente de ato anterior, enquanto que a averbação é ato acessório, porque tem por finalidade agregar algo a ato já existente. Os atos de registro ordinariamente são utilizados para a escrituração que produzirá efeitos constitutivos ou declaratórios, enquanto que os atos de averbação são utilizados para noticiar fatos ou atos jurídicos relacionados ao imóvel, direitos ou sujeitos e a desconstituição de direitos reais ou obrigacionais.
A Lei dos Registros Públicos apresenta em seu artigo 167, inciso I um rol de atos de registro e no inciso II outro rol de atos de averbação. Para alguns, o rol dos atos de registro é taxativo, ou seja, somente a lei em sentido formal pode alterar as hipóteses; enquanto que para outros, o rol é meramente exemplificativo. O Registro de Imóveis precisa ter mecanismos de filtragem de sorte a não dar publicidade a atos e fatos irrelevantes para efeitos de segurança jurídica social. Por outro lado, a dinâmica social exige um Registro de Imóveis voltado às demandas que exigem publicidade para efeitos de segurança jurídica, ainda que a lei não preveja expressamente tal hipótese.
No pós-positivismo o Direito vai muito além da lei, o que exige uma releitura do megaprincípio da legalidade. O princípio da legalidade preconiza hoje a substituição da lei pelo Direito, ou seja, onde se lê na Constituição Federal que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei, deve ser entendido que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude do Direito.
A legitimidade do ato registral está estreitamente vinculada ao Direito e à segurança jurídica, esta, por sua vez, é efeito de uma das vocações do Direito, considerando que a outra é a de fazer imperar a justiça.[20] No Estado Democrático de Direito, o homem é o protagonista político e jurídico e cabe ao Direito promover sua segurança jurídica e, por consequência, ao registrador público de imóveis, como profissional do Direito, executá-la de tal sorte que alcance sua finalidade teleológica no âmbito de sua jurisdição. Ademais, não se pode esquecer que o Registro de Imóveis, assim como as atividades notariais são instituições que atuam na prevenção de conflitos.
Ainda que determinada publicização não esteja prevista em lei, mas se encontra amparo no Direito e tem relevância para efeitos de concretização da segurança jurídica, o ato registral é perfeitamente válido e legítimo. Desta forma o registrador de imóveis estará contribuindo para que a segurança jurídica se efetive e o Direito Registral Imobiliário alcance sua finalidade teleológica, que é, em última análise, a segurança jurídica imediata do titular do direito inscrito e a segurança jurídica mediata da sociedade.
Ademais, o registrador de imóveis é profissional do Direito, dotado de fé pública, ou seja, cabe a ele dizer o direito registral imobiliário nos limites de sua jurisdição. Os atos praticados pelo registrador são atos jurídicos de natureza administrativa, espécies de ato administrativo, que gozam de presunção de validade, ou seja, enquanto não decretada a nulidade do ato, produzirá efeitos como se válido fosse.
Os atos registrais podem ter por objeto direito de propriedade imobiliária, direitos reais sobre coisas alheias, direito imobiliário fiduciário, direitos obrigacionais, fatos relacionados à configuração do imóvel e atos e fatos relacionados aos sujeitos que figuram nas transcrições e matrículas. Portanto, o Registro de Imóveis, no Brasil, não é um registro público voltado somente aos direitos relacionados aos bens imóveis, a despeito de sua designação.
A função registral desenvolvida pelo registrador e seus prepostos, para a prática dos atos registrais, é orientada pelo ordenamento jurídico positivo e, também, por um conjunto de princípios, também de caráter normativo, que informam e conformam a atividade registral imobiliária, que dão “o formato e as condições de operacionalização de todo o sistema, através de exigências e de restrições, para que o direito de propriedade seja garantido em sua melhor expressão e preservado quando ameaçado”[21]. Destacam-se os princípios da legalidade, da fé-pública, da legitimidade registral, da publicidade, da territorialidade, da prioridade, da disponibilidade, da especialidade e da continuidade, entre outros.
"O princípio possui uma função especificadora dentro do ordenamento jurídico: ele é de grande valia para a exegese e perfeita aplicação, assim dos simples atos normativos que dos próprios mandamentos constitucionais. O menoscabo por um princípio importa na quebra de todo o sistema jurídico. É que o direito forma um sistema, é um axioma que nem sequer precisa ser demonstrado, já porque axioma (de universal acatamento, diga – se de passagem), já pela proibição lógica do regressum ad infinitum (da infinita reciclagem das premissas eleitas)."[22]
Do princípio da legalidade – como já foi visto, a atividade registral imobiliária é atividade jurídica que tem por finalidade a autenticidade, segurança e eficácia de atos e fatos jurídicos [23], portanto, sujeita ao Direito. Ou seja, por um lado deve ser observada a legalidade da instituição e do registrador e, de outro, a legalidade dos atos jurídicos, negócios jurídicos e seus respectivos títulos, para efeitos de validade dos atos registrais. A legalidade é condição de validade dos atos praticados no âmbito do Registro de Imóveis.
No plano institucional e funcional, o Registro de Imóveis deve ter sido legalmente criado por lei e devidamente instalado, com circunscrição imobiliária definida, também, por lei. O registrador deve estar devidamente investido na delegação e em pleno exercício. Na hipótese de estar com o exercício da função suspenso – férias, tratamento de saúde, suspensão, etc... –, não deverá praticar atos, porque inválidos.
No plano formal/documental, os títulos devem estar amparados no Direito, assim como o ato registral também deve ser produzido em consonância com as determinações legais e o Direito. O Oficial, no exercício de sua função, tem o dever/poder de qualificar o título para efeitos de publicização, ou seja, cabe a ele verificar se o título possui qualidade jurídica suficiente para ingressar no registro de imóveis e merecer a publicização.[24] Para tanto, o Oficial verifica se o título, assim como o negócio jurídico, quando for o caso, possui existência, validade e eficácia jurídicas.
Títulos nulos de pleno Direito, não podem ser recepcionados pelo Oficial do Registro, porque deles não se originam direitos. Por outro lado, os títulos que apresentam meras anulabilidades, podem ser recepcionados e publicizados, porque deles se originam direitos, ainda que possam ser questionados e desconstituídos em Juízo. Em última análise, a validade do registro depende da validade do negócio jurídico e do respectivo título causal.
“O exame de legalidade do título recai, portanto, sobre o aspecto da sua aptidão para mudar o direito real, inclusive o seu relacionamento com o registro, quer sobre o aspecto da idoneidade da sua forma extrínseca. Como a legalidade é aferida em vista tão-somente do que o título mostra em sua face, a passagem pelo exame não impede que às vezes ele se revele mais tarde um sepulcro caiado devido à presença de vícios internos, invisíveis ou imperceptíveis à simples inspeção ou leitura do documento.”[25]
Do princípio da fé pública – a rigor o sistema registral imobiliário brasileiro, no que se refere aos direitos inscritos, não adotou o princípio da fé-pública em sentido estrito, aquele por meio do qual o ato registral opera o saneamento de eventuais vícios contidos no negócio jurídico. O princípio da fé-pública opera a presunção jure et jure, ou seja, presunção absoluta que não admite prova em contrário. No Brasil, a presunção que o ato registral opera é a juris tantum, ou seja, até prova em contrário e enquanto não cancelado o ato registral, será considerado válido.
O registrador certifica e dá fé-pública[26] que praticou determinado ato com base no título que lhe serviu de causa, mas não tem condições de reconhecer fé-pública ao conteúdo do negócio jurídico causal. Da mesma forma o registrador certifica e dá fé de que o conteúdo de determinada certidão é o mesmo que consta no livro, mas não tem condições de atribuir fé-pública ao conteúdo do registro no livro. Portanto, a fé-pública que o registrado reconhece é apenas formal e não substancial, de sorte que provado o contrário no mundo dos fatos, o ato registral pode ser retificado, rerratificado ou mesmo cancelado.
Do princípio da legitimação registral – é o princípio adotado pelo sistema registral imobiliário brasileiro, que preconiza a legitimidade do direito inscrito até prova em contrário. Enquanto não se comprovar o contrário fática e/ou juridicamente e a respectiva desconstituição do ato registral por meio de averbação de cancelamento, o ato registral continuará sendo considerado legítimo.[27]
Do princípio da publicidade – por ser uma instituição pública, o registro de imóveis é um local onde o público tem acesso à publicização de atos e fatos jurídicos relativos à imóveis, direitos reais e obrigações e, também, local onde os interessados podem obter informações relacionadas aos direitos e fatos registrados e averbados nos livros competentes. Sob esta ótica, tem-se a publicidade institucional e funcional. De outro lado, tem-se a publicidade formal, que compreende a escrituração – registro e averbação - dos atos e fatos inscritíveis e a descrição dos fatos relacionados ao imóvel e aos sujeitos. A publicidade inscritiva de direitos, por meio do ato de registro, pode ser constitutiva, constitutiva/desconstitutiva, declaratória. E, por fim, a publicidade informacional que se dá por meio da certificação – expedição de certidões.
É por meio da publicidade registral que ficam asseguradas as seguranças jurídicas estática e dinâmica. A primeira diz respeito ao direito inscrito[28], constituído ou declarado e a segunda protege o terceiro de boa-fé, que pratica atos com base no direito inscrito, sempre que o Direito ampara. A proteção em face de terceiro de boa-fé não é absoluta, no sistema registral imobiliário brasileiro, porque depende das hipóteses previstas em lei.[29] O mercado imobiliário depende em boa parte da efetividade destas faces da segurança jurídica.
De acordo com Melo Filho[30], “o Direito Brasileiro, desde a Lei Imperial de 1864, outorga à publicidade registral, o duplo efeito de constituir o direito real e de anunciá-lo a terceiros. Antes da publicidade, o ato cria obrigações entre as partes, mas, uma vez efetuada, perfaz a mutação jurídico-real, investindo a propriedade ou o direito real na pessoa do adquirente e, ao mesmo tempo, tornando o direito oponível a terceiros.”
Do princípio da territorialidade – cada Registro de Imóveis tem uma circunscrição própria, que compreende determinado território especializado, coincidente ou não com a Comarca, determinante para o exercício da jurisdição do Oficial de Registro de Imóveis. A competência do registrador fica restrita à circunscrição sobre a qual possui jurisdição, salvo para os atos de averbação em face dos imóveis que ainda não foram transferidos para o serviço registral novo ou quando o imóvel está situado em duas ou mais circunscrições, quando os atos de registro e averbação devem ser feitos em todas as circunscrições.[31]
Do princípio de prioridade – “significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois”.[32]
A prenotação, que é a inscrição do título no Livro n.º 1[33] – Protocolo, em obediência a sequência rigorosa de sua apresentação[34], determina a prioridade entre os títulos que concorrem em face de um mesmo imóvel[35], salvo se o título for apresentado tão somente para conferência e cálculo de emolumentos.[36] Se dois títulos têm direito real pré-constituído – acordo de constituição do direito no plano obrigacional – em face do mesmo imóvel, o que for prenotado primeiro alçará vantagem em face do segundo, salvo se o primeiro não obtiver êxito registral, quando então o segundo passará a ocupar o lugar do primeiro.[37]
Esclarece-se, contudo, que a ordem de precedência tem maior importância na publicização dos títulos que têm por objeto direitos contraditórios, sejam eles constituídos por força do registro ou apenas declarados. É nos direitos contraditórios que a prenotação do primeiro exclui os subsequentes e, em se tratando de ato registral constitutivo de direito, este se considera constituído na data da prenotação, ainda que a escrituração do ato tenha sido feita em data posterior a do protocolo. Em se tratando de publicidade meramente informacional, por meio de averbação, a prenotação apenas orienta a ordem interna do serviço registral, porque não excludências. Por outro lado, quando os direitos não são contraditórios entre si, a prenotação, ao invés de excluir, estabelece uma graduação entre eles.[38]
A despeito da regra geral que o princípio de prioridade impõe à sistemática do Registro de Imóveis, existem exceções previstas na Lei dos Registros Públicos[39] e no Código Civil

References: artigo 4
 artigo 5
 artigo 1227
 artigo 236
 artigo 213
 artigo 167