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Timestamp: 2017-10-24 07:51:02+00:00

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31/01/2015 por Ricardo Oliva León
(Al final encontrarás el podcast de este artículo)
Compraventa de viviendas en contextos de crisis económica
El 22.04.2008 Juan Pablo y Ángela, cónyuges, suscribieron como compradores un contrato privado de compraventa de una vivienda unifamiliar con la compañía mercantil Hogar y Jardín, S.A. El precio estipulado fue de 249.955 euros, IVA incluido, y a cuenta del mismo el matrimonio entregó 36.362 euros a la firma del contrato. Un año después, los cónyuges demandaron a la compañía mercantil con la finalidad de que los tribunales de justicia declararan la resolución del contrato de compraventa y ordenaran que dicha compañía les reintegrara la suma de 27.271 euros (no solicitaron la devolución de los 36.362 euros originalmente pagados porque aplicaron el 25% de descuento por incumplimiento contractual, de acuerdo a lo establecido en el propio contrato) más sus intereses legales. La mercantil contestó la demanda solicitando su íntegra desestimación y, además, formuló reconvención pidiendo que los demandados cumplieran el contrato de compraventa y por lo tanto le abonaran las cantidades pendientes de pago ascendentes a la cuantía de 199.600 euros, más 13.972 euros de IVA, y los intereses legales correspondientes.
Los cónyuges demandantes alegaron imposibilidad sobrevenida para obtener financiación hipotecaria ya que a uno de ellos le fue denegado con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa un préstamo bancario solicitado para poder pagar, precisamente, la parte del precio adeudado por la adquisición de la vivienda unifamiliar.
El caso concluyó en el Tribunal Supremo el que por sentencia nº 1013/2013 de 17 de enero de 2013 (Roj nº STS 1013/2013) terminó dándole la razón a la mercantil: desestimó totalmente la demanda y estimó la reconvención, condenando a los cónyuges compradores a cumplir el contrato y, en consecuencia, a pagar a la compañía vendedora las cantidades solicitadas por ella.
Sin embargo, en los fundamentos de Derecho de la citada sentencia, el Tribunal Supremo estableció que en determinados casos (no en todos) de imposibilidad para acceder a la financiación como consecuencia de una crisis económica, el contratante perjudicado podría pretender que se aplique la cláusula implícita llamada rebus sic stantibus la cual le permitiría solicitar la revisión del contrato y, si ésta no fuera posible o no pudiera realizarse, pedir su resolución. Para el Tribunal una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, podría calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria e imprevisible capaz de originar una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las respectivas prestaciones de las partes, de manera que la ejecución del contrato se haya vuelto excesivamente onerosa para una de ellas o se haya frustrado la finalidad del contrato.
Quien estuviera interesado en conocer los entresijos de esta memorable sentencia y de otras similares puede revisar los comentarios dirigidos a juristas que han realizado compañeros del gremio. Recomiendo los artículos publicados en los Newsletters de los despachos Cuatrecasas, Garrigues, Ramón y Cajal, y Pérez-Llorca, y el del blog del Notario D. José Carmelo Llopis, todos ellos disponibles en la red.
Otros casos emblemáticos donde se ha aplicado la cláusula rebus sic stantibus
A continuación presento algunos otros casos reales –para ser más didáctico los presento en segunda persona, con alguna ligera variación, y de modo abreviado- donde al igual que en el caso anterior, los tribunales de justicia hicieron referencia o aplicaron la cláusula rebus sic stantibus:
Compras un terreno con el fin de construir tu casa y poco después que te lo entregan, el Ayuntamiento te deniega la licencia de edificación. El contrato de compraventa no había contemplado esta situación como posible. ¿Podrías pedirle al vendedor del terreno la resolución del contrato de compraventa? Fuente: STS de 14 de diciembre de 1993 (RJ Aranzadi 1993/9881; Roj nº STS 8660/1993).
Como empresario-contratista te comprometes a ejecutar un contrato de obra de naturaleza inmobiliaria dentro de un plazo determinado. Una vez empezada la obra tus trabajadores entran en huelga lo que dificulta tremendamente que puedas cumplir dentro del plazo prometido. ¿Podrías utilizar la huelga como hecho justificativo para autorizar el retraso? Fuente: STS de 16 de junio de 1983 (RJ Aranzadi 1983/3632; Roj nº STS 1372/1983).
El cambio inesperado de trazado de una carretera origina la pérdida de clientela en tu bar-restaurante por lo has perdido el interés en mantenerlo. ¿Podrías solicitar la resolución del contrato de arrendamiento del bar-restaurante? Fuente: STS de 17 de mayo de 1986 (RJ Aranzadi 1986/2725; Roj nº STS 2520/1986).
Arriendas un balcón para presenciar un desfile de la comitiva real por las calles de una ciudad y poco después se cancelan las actividades programadas para el día de los festejos por enfermedad del rey. El contrato de arrendamiento no había contemplado esta situación como posible. ¿Podrías liberarte de pagar la renta ya que ahora carece de toda utilidad para ti el alquiler del balcón sin el desfile? Este ejemplo, a diferencia de los anteriores, es de los tribunales ingleses (caso Krell v Henry [1903] 2 KB 740) y puede consultarse aquí.
¿Qué tienen en común todos los casos anteriores?
Los casos anteriores muestran situaciones o acontecimientos que se producen con posterioridad a la celebración del contrato y que elevan el coste de cumplimiento para una de las partes, al hacerlo más gravoso o extremadamente dificultoso. Tales circunstancias han provocado también cierta pérdida de interés o de utilidad para el contratante que aún no ha cumplido. Además, el riesgo de su ocurrencia en la realidad no fue previsto por ninguna de las partes al momento de negociar los respectivos contratos.
La legislación española no reconoce expresamente ni ha regulado el modo de aplicación de la regla rebus sic stantibus. Sin embargo, los tribunales de justicia sí lo han hecho a través de la jurisprudencia que le ha dotado de fundamento legal y le ha proporcionado sus requisitos y efectos, señalando que se trata de una medida excepcional y de última instancia únicamente aplicable cuando ninguna otra reconocida por el ordenamiento jurídico pueda aplicarse.
La jurisprudencia ha encontrado el FUNDAMENTO LEGAL para aplicar la cláusula rebus sic stantibus en los artículos 1.258 (los contratos no solo obligan a lo expresamente pactado por las partes sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley) y 7 (los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe; la ley no ampara ni el abuso de derecho ni el ejercicio antisocial del mismo) del Código civil.
En cuanto a los REQUISITOS de la cláusula rebus sic stantibus la jurisprudencia ha establecido los siguientes que deben cumplirse a la vez:
Finalmente, la jurisprudencia ha establecido como EFECTOS de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus los siguientes:
Si bien en un Estado de Derecho los contratos son obligatorios entre las partes según los términos en ellos pactados -como ya expliqué en una entrada anterior cuando me referí al pacta sund servanda– es posible que en determinadas circunstancias se conceda a uno solo de los contratantes el privilegio de lograr la revisión del contrato, o incluso su resolución, pese a la oposición de la otra parte.
La cláusula rebus sic stantibus hace referencia a la existencia de situaciones extraordinarias que ocurren con posterioridad a la celebración del contrato y que hacen extremadamente dificultoso o gravoso (aunque no imposible) su cumplimiento. Estas situaciones inesperadas normalmente están vinculadas con fenómenos como el aumento fuera de todo cálculo de precios, las crisis monetarias, la escasez, la crisis económica, las huelgas, las dificultades ocasionadas como consecuencia de guerras, catástrofes naturales, denegaciones imprevisibles de licencias, etc.
Es imposible predecir en el presente todas las circunstancias que podrían dificultar en el futuro el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Un buen abogado desde el momento de la negociación de un contrato es capaz de visualizar y anticipar los riesgos razonables que pueden perjudicar a su cliente, además de proponer las medidas jurídicas correctivas para evadir o neutralizar sus potenciales efectos lesivos.
Si necesitas negociar, redactar o revisar un contrato estoy aquí para ayudarte.
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Creador y director de este portal (@LenguajeJUR). Soy abogado y trabajo en las áreas de Derecho mercantil digital y Derecho procesal digital de mi propia firma @Lexmotive. Doy clases en cursos de postgrado, escribo y hablo sobre las cuestiones jurídicas que plantean internet y las tecnologías emergentes, emprendimiento digital, legaltech, y el lenguaje jurídico. Director y coautor de los libros "La Prueba Electrónica. Validez y eficacia procesal" y "Testamento ¿Digital?". He fundado @JuristasFuturo. Mi cuenta de Twitter es @RicardoOliva_ y mi email es ricardo@lexmotive.comLeer todos sus artículos →
Ricardo Oliva León. ¿Son los contratos siempre obligatorios entre las partes? La cláusula rebus sic stantibus [online]. Blog Lenguaje Jurídico. 31/01/2015. http://www.lenguajejuridico.com/son-los-contratos-siempre-obligatorios-entre-las-partes-la-clausula-rebus-sic-stantibus/. Consulta: [indicar la fecha en que has consultado el artículo]
Hola Ricardo, crees que podría aplicarse tal cláusula en un contrato de limpieza de un pavellon, donde se estipulaban los sueldos de los trabajadores, que luego, por un cambio en el convenio colectivo, tales trabajadores pasarán a cobrar el doble?
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