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FRAUDE INMOBILIARIO Y SU PREVENCION A TRAVES DEL REGISTRO - PDF
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Alicia Paz Fidalgo
1 FRAUDE INMOBILIARIO Y SU PREVENCION A TRAVES DEL REGISTRO Dr. Jorge Enrique Veléz Garcia Superintendente de Notariado y Registro Republica de Colombia2 3 I. SITUACIÓN GENERAL DE LAS TIERRAS EN COLOMBIA4 5 CÓMO DESPOJARON A LA NACIÓN DE LOS BALDÍOS?6 TIPOLOGÍAS DE APROPIACIÓN ILEGAL DE BALDÍOS Falsedad en documento público. Titulación indebida de predios. Oficinas paralelas INCORA/INCODER e IGAC. Actualización de linderos sobre baldíos de la Nación. Ampliación de área a través de declaraciones extrajuicio Predios en falsa tradición que en registro se convierte en pleno dominio sin el saneamiento de la misma. Aumento de área a través de venta de personas que ocupan terrenos baldíos, con folios de matrícula de mejoras. Aumento de área sin justificación en los títulos. Aumento de área de predios baldíos a través de las figuras de accesión y aluvión Declaraciones de pertenencia sobre predios baldíos (contra personas indeterminadas, se abren folios con base en la pertenencia).7 II. IRREGULARIDADES DETECTADAS EN RELACIÓN CON BIENES BALDÍOS8 1. Falsedad material de resoluciones de adjudicación de baldíos Actos con apariencia de legalidad que en su contenido presentan indicios de falsedad y al ser confrontados, se verifica que no fueron proferidos por la entidad competente..9 10 2. Resoluciones proferidas por INCORA/INCODER, inscritas sin el lleno de los requisitos formales como notificación, ejecutoría, en papel diferente (no oficial), con enmendaduras o fotocopia El Estatuto de Registro establece que para el registro de titulación de predios provenientes de la adjudicación de baldíos, las respectivas resoluciones deben ser allegadas a la ORIP (oficina de registro de instrumentos públicos) en copia autentica generada por el INCORA/INCODER. Por lo tanto, la entrega de fotocopias simples de resoluciones o documentos con enmendaduras, dan indicio de irregularidad en la expedición de la resolución de adjudicación..11 3. Actualización de Linderos en Baldíos de la Nación Mediante la figura del englobe y actualización de linderos, se aumenta la cabida original del predio usurpando bienes baldíos de la Nación.12 PREDIO LA VITRINA II Este predio resulto del englobe de dos matrículas inmobiliarias inicialmente adjudicadas como baldíos, aumentándose con posterioridad al englobe su área en aproximadamente 21 hectáreas, siendo curioso que la actualización se presenta a partir de un punto concreto, el 21 del plano, conforme se observa en los siguientes planos: Plano resultante del englobe Plano área actualizada13 4. Resoluciones de adjudicación de baldíos que vulneran los límites establecidos en la Resolución 041 de 1996 Artículo 66 Ley 160 de 1994, las tierras baldías se titularán en Unidades Agrícolas Familiares, definidas mediante Resolución 041 de 1996, para cada zona relativamente homogénea. En caso de exceso del área permitida, existirá indebida ocupación de las tierras de la Nación.14 5. Adjudicación de Predios Baldíos de la Nación, a personas que son propietarias de otros predios La ley prohíbe efectuar titulaciones de terrenos baldíos en favor de personas naturales o jurídicas que sean propietarias o poseedoras de otros predios rurales en el territorio nacional, es así, que la norma señala que en el momento de presentar la solicitud de titulación, el peticionario deberá manifestar, bajo la gravedad del juramento, el cumplimiento de este requisito. Así mismo, la norma indica que serán absolutamente nulas las adjudicaciones que se efectúen con violación de esta prohibición, ya que se confirmó que se realizaron adjudicaciones de predios baldíos de la Nación a personas que ya eran propietarias de otros predios.15 6. Predios en falsa tradición con código registral 600 que en las ORIPS se convierte en pleno dominio con el código registral 100 Cuando se adquiere un predio sin el pleno dominio del mismo, se debe inscribir en la ORIP con el código registral 600 (falsa tradición), con el paso del tiempo, sin que haya habido plena adquisición del dominio, la ORIP inscribe los actos posteriores con el código registral 100 (pleno dominio)16 17 7. Aumento de área a través de venta de personas que ocupan terrenos Baldíos con folios de matrícula de mejoras Inicialmente se registra mejoras en terrenos baldíos de la Nación sobre un área determinada y a medida que se van haciendo las transferencia de derechos de cuota se va aumentando arbitrariamente el área del predio18 Inicia la tradición en 1958 con la venta de mejoras que tiene como colono desde el Llano Jorge E a Quintero Gerardo. En escritura inicial establece que vende mejoras en un área de hectáreas. Área inicial en el año 1958, hectáreas A la fecha se han efectuado 48 compraventas de derechos de cuota aumentándose en c/venta el área. En las ventas que se han hecho a partir del año 2007 han aumentado el área del predio de tal manera que la última escritura registrada del señala que la cabida es de hectáreas Área actual hectáreas19 8. Aumento de área en predios Baldíos a través de la figura de accesión, aluvión, etc. Cuando el cauce de un río cambia o se seca, se pretende por escritura pública apropiarse de esas áreas utilizando las figuras de aluvión, accesión, etc.20 Antes La Nevera Área Adjudicada 33,52 Has Después Área Accedida Has Santa Teotista Área Adjudicada 18,35 Has Área Accedida Has Bellavista Área Adjudicada 23,68 Has Área Accedida Has Para que Más Área Adjudicada 55,42 Has Área Accedida Has De 121 hectárea de tierra se aumentaron a hectáreas de las comunidades negras21 9. Prescripción judicial sobre terrenos baldíos De conformidad con la Ley 160 de 1994, la administración de los terrenos baldíos de la Nación corresponde al INCORA hoy INCODER, de manera que corresponde a esta entidad proferir los actos de adjudicación sobre estos bienes. Constitución Política de 1991, en su Artículo 63 consagra: Los bienes de uso público, los parques naturales, las tierras comunales de grupos étnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio arqueológico de la Nación y los demás bienes que determine la ley, son inalienables, imprescriptibles e inembargables.22 NO SON LOS BALDÍOS IMPRESCRIPTIBLES?23 PREDIO DENOMINADO CAMPO ALEGRE (Orocué en el Casanare) Antecedente Registral de Mejoras en terrenos baldíos de la Nación ANOTACIÓN No. 1 DEL FOLIO DE MATRIUCLA INMOBILIARIA El señor Reina Piraban Humberto adquiere por prescripción adquisitiva de dominio hectáreas, SUPERANDO ADICIONALMENTE LA UAF establecida para la zona24 PRESCRIPCIONES ADQUISITIVAS DE DOMINIO SOBRE TERRENO PRESUNTAMENTE BALDÍOS 60 CASOS HECTÁREAS ADQUIRIDAS A TRAVÉS DE PRESCRIPCIONES ADQUISITIVAS DE DOMINIO EN EL DEPARTAMENTO DEL CASANARE25 10. Adjudicación de baldíos a un mismo grupo familiar Se realiza sistemáticamente la adjudicación de predios baldíos de la Nación a miembros presuntamente pertenecientes a una misma familia, que coincidencialmente registraron estas resoluciones el mismo día.26 No. Folio N de Predios Englobados 17 Predios Ubicación Área PREDIO NUEVA FRONTERA Municipio San Martin- Vereda La Serranía H Mts. Se actualizo el área a H Mts. Según escritura 204 del 08/04/2008 Notaria Puerto López. El predio se conformo con el englobe de 17 predios adjudicados por el INCODER a diferentes personas naturales, con fecha de expedición de un grupo de ellas el 5 de noviembre de 2004 y de otro del 29 de octubre de 2004, sometida a proceso de registro también en 2 fechas precisas. En el acto jurídico de englobe, la mayoría de los propietarios dio poder a una misma persona para hacer el englobe, poderes con presentación en dos notarias especificas y con una serie de circunstancias que ameritan una verificación detallada. El actual propietario del predio englobado es la sociedad Héctor Daniel Santiago Murcia y Cía. S. en C., cuyos socios son: Héctor Daniel Santiago Murcia, Oscar Omero Santiago Rueda, Sonia Ruth Santiago Rueda, Yeni Patricia Santiago Rueda, Sandra Ximena Santiago Rueda y Claudia Milena Santiago Rueda, quienes inicialmente fueron adjudicatarios de algunos de los predios. Se presentó aumento del área del inmueble en aproximadamente 2000 hectáreas.27 11. Adjudicación de baldíos en zonas declaradas como Parques Nacionales Naturales Desde el año de 1959, cuando entró en vigencia la Ley 2 sobre reserva forestal, se estableció en su Artículo 13 que en las zonas de Parques quedaba prohibida la adjudicación de baldíos, norma que fue reiterada por el Decreto 622 de 1977 en su Artículo 11. Lo anterior con el propósito de velar por la conservación de esta área protegida, según lo establecido en el Código de Recursos Naturales. En el mismo sentido han sido claras las resoluciones por medio de las que se declaran y alinderan Parques Nacionales Naturales, indicando Prohíbase dentro de las áreas alinderadas en el artículo primero de esta providencia, exceptuando las zonas a que se refiere el artículo anterior, la ocupación y adjudicación de baldíos.28 12. Aumento de áreas a través de compraventas superando el área original El título con el cual se adquiere inicialmente el dominio tiene un área determinada que se va aumentado a través de las ventas que se efectúan con posterioridad29 Adquirido por medio de una sentencia de Prescripción Adquisitiva de dominio sobre predio con una cabida de 400 hectáreas. Área inicial en hectáreas En 1975 en la Escritura de venta se dice que el predio tiene un área de 1389 hectáreas. En 1975 vende 968 hectáreas a AGROCOLOMBIANA DEL DESARROLLO LTDA y se reserva la parte restante. El folio de matrícula señala como cabida total del predio hectáreas con metros cuadrados, sin sustento técnico ni jurídico. Área actual Hectáreas m230 AGENDA TIERRAS Alertas de Tierras Superintendencia de Notariado y Registro Calle 26 No Int. 201 PBX (1) Bogotá D.C. - Colombia31 REGISTRO Superintendencia de Notariado y Registro Calle 26 No Int. 201 PBX (1) Bogotá D.C. - Colombia32 Ventanilla Unica de Registro Inmobiliario VUR Plataforma tecnológica que permite a los notarios consultar en línea la información asociada a los impuestos y de registro Consulta en Línea del Estado de Cuenta de Predial y Valorización Consulta en Línea del Estado Jurídico de Inmueble Consulta en Línea de alertas de tierras asociadas al inmueble Liquidación en Línea de los impuestos y derechos de Registro Próximamente radicación electrónica desde la notaria Uso del Certificado de firma digital para en envío de escrituras Superintendencia de Notariado y Registro Calle 26 No Int. 201 PBX (1) Bogotá D.C. - Colombia33 Repositorio de Poderes Herramienta que permite a los Notarios y Cónsules del País cargar los poderes digitalizados al momento de ser otorgados, todos ellos relacionados con transferencia de dominio Permite confrontar el documento aportado en la notaria con la imagen digitalizada evitando fraudes Permite generar alertas sobre poderes fraudulentos A la fecha se han capacitado 886 Notarias y 88 Consulados Permite cargar la revocatoria de manera inmediata, y dejar trazabilidad de los poderes utilizados Se han cargado poderes, de los cuales son poderes especiales y a poderes generales Superintendencia de Notariado y Registro Calle 26 No Int. 201 PBX (1) Bogotá D.C. - Colombia34 Alertas Registrales Herramienta que próximamente estara habilitada para que todo propietario registre su inmueble para que toda transacción inmobiliaria que se realice se notifique por correo o mensaje de texto Las alertas de tierras y del Ciudadano evitan de manera inmediata la transacciones no autorizadas por su propietarios sobre los bienes inmuebles, y en el caso que suceda acercarse a la ORIP para que se suspenda el tramite mientras se hace la denuncia correspondiente. Superintendencia de Notariado y Registro Calle 26 No Int. 201 PBX (1) Bogotá D.C. - Colombia35 Estatuto de Registro Ley 1579 de 2012 Se Incorporan elementos tecnológicos, pagos electrónicos, firmas digitales, círculos registrales, apertura de matriculas de bienes baldíos, intervenciones a ORIPS. ARTICULO 14: RADICACIÒN Recibo de instrumentos públicos por medios electrónicos y con firma digital de las notarías. ARTÍCULO 15: RADICACIÓN DE DOCUMENTO O TÍTULO VÍA ELECTRÓNICA Otorgado el título, el notario a petición o de oficio podrá radicarlo en el sistema adoptado para tal fin remitiendo vía electrónica a la ORIP copia digitalizada con firma digital y soportes de impuestos y pagos de derechos de registro ARTÍCULO 36: ACCESIBILIDAD A SERVICIOS VIRTUALES DE REGISTRO. Los servicios electrónicos dispuestos para los trámites de registro son un derecho de los ciudadanos ARTÍCULO 39. APLICACIÓN DE TECNOLOGÍAS DE INFORMACIÓN EN EL SERVICIO PÚBLICO REGISTRAL. Cumplimiento de políticas de gobierno en línea. ARTÍCULO 41. DIVERSIFICACIÓN DE CANALES DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS: Facilitar medios electrónicos para la realización de trámites virtuales. Superintendencia de Notariado y Registro Calle 26 No Int. 201 PBX (1) Bogotá D.C. - Colombia36 PUBLICIDAD DEL REGISTRO Certificado de tradición en línea Nos hemos propuesto permitirle a la ciudadanía obtener en línea el certificado de libertad y tradición de manera fácil y segura, a través del portal WEB de la Superintendencia, utilizando pago electrónico, garantizando así la extensión del servicio registral sin necesidad de que el ciudadano se desplace a las oficinas de registro. PIN Colpatria Este nuevos servicio permite al Ciudadano no bancarizado pagar en la red Baloto de todo el país el costo del certificado y obtener un PIN e ingresando a la pagina opción certificados en línea, hacer la consulta de la matricula, ingresar el numero del PIN adquirido y automáticamente le genera el certificados de tradición, con la opción de envío al correo electrónico KIOSCOS Este nuevos servicio permite al Ciudadano no bancarizado pagar obtener el certificado impreso en kioscos habilitados en ORIPS Superintendencia de Notariado y Registro Calle 26 No Int. 201 PBX (1) Bogotá D.C. - Colombia37 NOTARIADO Superintendencia de Notariado y Registro Calle 26 No Int. 201 PBX (1) Bogotá D.C. - Colombia38 Papel de Seguridad Es un papel tamaño carta numerado con código de barras para evitar su falsificación y prevenir fraudes con la propiedad inmueble en el país. Consta de dos partes, la primera, es aquella impresión fija para los textos, logos, fondos, diseños y demás atributos fijos en general y la segunda para la llamada impresión digital, en la cual se aplican los datos variables que hacen único un formato. También, aclaran que es un papel similar al papel moneda, los cuales tienen múltiples propiedades técnicas que permiten incrementar la seguridad de los documentos y, por ende, disminuir la posibilidad de falsificación y adulteración. Superintendencia de Notariado y Registro Calle 26 No Int. 201 PBX (1) Bogotá D.C. - Colombia39 Biométrico La autenticación biométrica es la confirmación electrónica sobre una de las particularidades físicas únicas que tiene una persona. Uno esos rasgos es la huella dactilar que en Colombia solo es almacenada en forma oficial por la Registraduría Nacional del Estado Civil. La autenticación biométrica consiste en validar la identidad de una persona mediante diferentes características físicas. Una de las más eficientes son las huellas dactilares, razón por la cual, la Registraduría Nacional del Estado Civil almacena las huellas de los ciudadanos colombianos en una única base de datos.. Superintendencia de Notariado y Registro Calle 26 No Int. 201 PBX (1) Bogotá D.C. - Colombia40 TIERRAS Superintendencia de Notariado y Registro Calle 26 No Int. 201 PBX (1) Bogotá D.C. - Colombia41 Alertas de Tierras En los folios de matricula inmobiliaria se inscribe y publicitan las órdenes emitidas en los procesos de restitución y protección de tierras que son objeto de registro Son Advertencia sobre situaciones jurídicas relacionadas con los procesos de Protección y Restitución de tierras, que limitan los derechos de propiedad del bien inmueble o publicitan la calidad de desplazamiento del solicitante (cuando ostenta derechos de posesión, tenencia u ocupación sobre el bien) Superintendencia de Notariado y Registro Calle 26 No Int. 201 PBX (1) Bogotá D.C. - Colombia42 APERTURA DE MATRÍCULA DE BIENES BALDÍOS Y PARQUES NACIONALES Iniciativa del Gobierno Nacional en desarrollo de la Política Nacional de Formalización de Restitución de Tierras y de la Propiedad Rural Nace la necesidad de asignar folio de matricula inmobiliaria a los bienes baldíos, con la finalidad de frenar la apropiación de terrenos baldíos y tener un mayor control por parte del Estado, sobre la propiedad inmueble. 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 ARTÍCULO 39
 ARTÍCULO 41
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