Source: https://revuefiduciaire.grouperf.com/lien_bofip/index.php?mode=article&id=1812-PGP&bg=2651&bd=2652&datePlan=2020-07-01&dateVersion=2012-09-12&niv=5
Timestamp: 2020-08-07 16:34:34+00:00

Document:
BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-20120912
1 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 1-12/09/2012)
Les opérations de crédit-bail sont régies par les articles L 313-7 et suivants du code monétaire et financier . Le bien objet du contrat demeure la propriété du bailleur jusqu'à la levée de l'option d'achat.
10 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 10-12/09/2012)
Les dispositions du 10 de l' article 39 du CGI ,et de l'article 39 quinquies I du C GI ne s’appliquent qu’aux opérations conclues dans les conditions prévues au 2° de l'article L 313-7 du code monétaire et financier .
Les règles, applicables aux opérations de crédit-bail se rapportant à des biens d’équipement du matériel ou de l’outillage, sont commentées dans la partie BOI-BIC-BASE-60-20 .
De même, les dispositions prévues par l’ article 38 ter du CGI concernant les opérations de crédit-bail portant sur des éléments incorporels isolés d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal sont indiquées dans la partie BOI-BIC-BASE-70 .
20 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 20-12/09/2012)
Les dispositions décrites s’appliquent à l’ensemble des entreprises pratiquant le crédit-bail immobilier ( BOI-BIC-BASE-60-10 au I.B ).
30 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 30-12/09/2012)
Les dispositions relatives aux opérations de crédit-bail immobilier concernent l’ensemble des crédit-bailleurs et des crédit-preneurs. Les développements ci-après traitent, notamment, de la situation des entreprises relevant de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux ainsi que de celles passibles de l'impôt sur les sociétés. Les commentaires relatifs aux entreprises relevant de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux figurent au BOI-BNC .
40 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 40-12/09/2012)
La déduction des loyers peut être remise en cause sur le fondement des dispositions de l’ article L 64 du livre des procédures fiscales , lorsqu’il apparaît que, pour un motif exclusivement fiscal, le contrat de crédit-bail déguise une vente à tempérament ou un transfert de bénéfices ou de revenus.
Cela étant, le fractionnement du loyer qui en résulte n’est opéré qu’à des fins fiscales puisqu’aux termes de l' article L 313-7 du code monétaire et financier , le bien objet du contrat de crédit-bail demeure la propriété du crédit-bailleur jusqu’à la levée de l’option d’achat et que cette propriété n’est pas acquise au preneur au fur et à mesure du paiement des loyers.
50 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 50-12/09/2012)
Il est rappelé que le prix de revient d’un élément acheté est représenté par la somme même qui a été déboursée pour l’acquisition de l’élément. L’ article 38 quinquies de l’annexe III au CGI prévoit que les immobilisations doivent être inscrites au bilan pour leur valeur d’origine. Cette valeur d’origine s’entend, pour les immobilisations acquises par l’entreprise, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien. Pour plus de précisions, il conviendra de se reporter aux commentaires au BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 .
60 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 60-12/09/2012)
Enfin, le loyer est réputé être affecté en premier lieu au financement des frais supportés par le crédit-bailleur lors de l'acquisition de l'immeuble (cf. II-A-1-a ), puis aux éléments amortissables et enfin aux éléments non amortissables.
70 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 70-12/09/2012)
Exemple : Hypothèses :
Un contrat de crédit-bail immobilier sera conclu le 1er janvier N pour une durée de 15 ans pour l’acquisition d’un immeuble dont les constructions ont une durée normale d'utilisation de 20 ans ;
2 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 2-12/09/2012)
3 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 3-12/09/2012)
4 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 4-12/09/2012)
5 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 5-12/09/2012)
6 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 6-12/09/2012)
7 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 7-12/09/2012)
8 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 8-12/09/2012)
9 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 9-12/09/2012)
11 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 11-12/09/2012)
12 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 12-12/09/2012)
13 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 13-12/09/2012)
14 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 14-12/09/2012)
15 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 15-12/09/2012)
(1) : Le loyer a été calculé, à titre d’exemple, dans le cadre d’une annuité constante et assurant une rémunération des capitaux investis de 9 %.
(2) et (3) : L’annuité de loyer peut être considérée comme le remboursement d’un capital égal à la valeur de l’immeuble dont le financement est répercuté sur le crédit-preneur, augmenté du service de l’intérêt correspondant au financement total supporté par le crédit-bailleur et permettant sa rémunération.
Pour la première annuité le capital «emprunté» est égal à 294 000 ¤, rémunéré au taux de 9 %, il donne lieu au versement d’une rémunération égale à 29 160 ¤ qui se décompose en 26 460 ¤ au titre du financement répercuté sur le crédit-preneur et 2 700 ¤ au titre du coût de portage du prix de levée de l’option. Le loyer peut ainsi être scindé en 10 013 ¤ réputés affectés à l’amortissement de «l’emprunt théorique» ainsi mis en place : c’est la quote-part prise en compte pour la fixation du prix de vente.
(4), (5) et (6) : La quote-part de loyer prise en compte pour la fixation du prix de vente à l’issue du contrat est en priorité réputée être affectée au financement des frais d’acquisition, puis des constructions et enfin du terrain.
(7) : La quote-part de loyer non déductible est égale à la fraction de la quote-part prise en compte pour la fixation du prix de vente réputée affectée au terrain.
80 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 80-12/09/2012)
Les opérations de crédit-bail concernant des immeubles achevés après le 31 décembre 1995 et affectés à titre principal à usage de bureaux suivent un régime spécial lorsqu'ils entrent dans le champ d'application de la taxe prévue à l' article 231 ter du CGI , et qu'ils ne sont pas situés dans les zones d'aide à finalité régionale et dans les zones de redynamisation urbaine définis au A du 3 de l'article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoir e .
90 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 90-12/09/2012)
100 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 100-12/09/2012)
Aux termes de l les locaux à usage de bureaux s'entendent des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l'exercice d'une activité de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées, ou utilisées par l'Etat, les collectivités territoriales, les établissements ou organismes publics et les organismes professionnels.
110 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 110-12/09/2012)
Toutefois, à titre de règle pratique, lorsque la surface occupée par les locaux affectés à un usage de bureaux n’excède pas 50% de la superficie totale de l’immeuble faisant l’objet d’une même opération, l’immeuble sera réputé ne pas être affecté à titre principal à usage de bureaux.
120 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 120-12/09/2012)
Le régime spécial prévu par le deuxième alinéa du 10 de l' article 39 du CGI (applicable pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996) s’applique aux opérations concernant des immeubles passibles de la taxe prévue à l’ article 231 ter du CGI .
Sont cependant exclus du champ d’application de ces dispositions les immeubles affectés à titre principal à usage de bureaux situés dans les zones d'aide à finalité régionale et dans les zones de redynamisation urbaine définies au A du 3 de l'article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire .
130 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 130-12/09/2012)
Pour les opérations concernant les immeubles achevés après le 31 décembre 1995 et affectés à titre principal à usage de bureaux entrant dans le champ d'application de la taxe prévue à l'article 231 ter, autres que ceux situés dans les zones d'aide à finalité régionale ou dans les zones de redynamisation urbaine définies au A du 3 de l'article 42 de la loi n°95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement du territoire , la quote-part de loyer prise en compte pour la détermination du prix de cession de l'immeuble à l'issue du contrat n'est déductible du résultat imposable du crédit-preneur que dans la limite des frais d'acquisition de l'immeuble et de l'amortissement que le crédit-preneur aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien objet du contrat.
140 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 140-12/09/2012)
Exemple : hypothèses
- contrat de crédit-bail immobilier d’une durée de 15 ans portant sur un immeuble à usage de bureaux achevé le 1er janvier N ;
- durée normale d'utilisation des constructions : 30 ans ;
- prix d'acquisition de l'immeuble (A) : 1 500 000 ¤
- prix des constructions : 1 050 000 ¤
- prix du terrain (30%) : 450 000 ¤
- frais d'acquisition (B) : 120 000 ¤
- prix de levée de l'option (C) : 75 000 ¤
- les loyers versés sont d’abord affectés au financement des frais d’acquisition puis à celui des constructions et enfin du terrain.
année 7 : 484 137 – 365 000 = 119 137 ¤
montant déjà réintégré :année 6 : -45 964 ¤
année 5 : -19 922 ¤
montant à réintégrer pour année 7 : 53 251 ¤
150 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 150-12/09/2012)
Contrats conclus jusqu'au 31 décembre 1995
Les dispositions exposées au BOI-BIC-BASE-60-20 au I.A.2 sont applicables à la cession d'un contrat de crédit-bail immobilier sous réserve des règles spécifiques prévues par l' article 39 duodecies A, 6 du CGI .
Ainsi, les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier sont assimilés à des éléments non amortissables de l'actif immobilisé pour une fraction du prix auquel le contrat de crédit-bail a été acquis par le nouveau titulaire égale au rapport qui existe, à la date du transfert du contrat, entre la valeur réelle du terrain et celle de l'ensemble immobilier.
160 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 160-12/09/2012)
Contrats conclus à compter du 1er janvier 1996
La plus-value est considérée comme une plus-value à court terme à concurrence de la fraction déduite, pour l'assiette de l'impôt, de la quote-part de loyers prise en compte pour la fixation du prix de vente convenu pour la cession éventuelle de l'immeuble à l'issue du contrat diminuée du montant des frais d'acquisition compris dans ces loyers ( CGI, art. 39 duodecies A, 1 ).
170 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 170-12/09/2012)
S'agissant des dispositions mentionnées aux II-A-2 §150 et §160 et de la situation du cédant (détermination et régime fiscal de la plus-value), il convient de se reporter à BOI-BIC-PVMV-40-50-10 au I.B.3.b.2°.a . À cet égard, il est rappelé que pour les exercices ouverts depuis le 1er janvier 1997, les plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés lors de la cession de contrats de crédit-bail sont prises en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun. En effet, au I-a-quater de l' article 219 du CGI exclut du régime des plus-values à long terme les plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés provenant de la cession de l'ensemble des éléments de l'actif immobilisé à l'exception des parts ou actions visées au premier et troisième alinéas du a ter de ce même article.
180 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 180-12/09/2012)
Le prix d'acquisition des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier, réduit de sa fraction assimilée à des éléments non amortissables de l'actif immobilisé, est amorti sur la durée normale d'utilisation de l'immeuble appréciée à la date d'acquisition du contrat ( C G I , art. 39 duodecies A, 2 ). La durée d'amortissement est, notamment, indépendante de la durée du contrat de crédit-bail restant à courir.
Pour l'application de cette disposition, et pour les contrats conclus jusqu'au 31 décembre 1995, les droits afférents au contrat sont assimilés à des éléments non amortissables de l'actif immobilisé pour une fraction de leur prix d'acquisition égale au rapport qui existe, à la date du transfert du contrat, entre la valeur réelle du terrain et celle de l'ensemble immobilier ( C G I , art. 39 duodecies A, 6 ).
190 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 190-12/09/2012)
200 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 200-12/09/2012)
La fraction du prix d'acquisition des droits représentative du terrain ne fait l'objet d'aucun amortissement. La fraction du prix d'acquisition des droits représentative des constructions est amortie selon des règles identiques à celles exposées ci-avant au BOI-BIC-BASE-60-20 au I.A.2.b.2° .
210 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 210-12/09/2012)
Un contrat de crédit-bail immobilier a été conclu pour 15 ans le 2 janvier N. Il porte sur un immeuble acquis 10 M¤ H.T. par le bailleur (ce montant comprend la valeur du terrain : 1 M¤). Le prix de levée d'option au terme du contrat est fixé à 1 M¤. Les droits sont cédés par le souscripteur à la date du 10e anniversaire du contrat pour 20 M¤, dont 4 M¤ sont afférents aux droits portant sur le terrain.
- Sur les droits relatifs aux constructions, la plus-value est de 16 M¤
- Sur les droits relatifs au terrain, la plus-value est de 4 M¤
- « Amortissement théorique » : ( 10 M¤ - 1 M¤) x 1/15 x 10 = 6 M¤
- La plus-value sur les droits relatifs aux constructions est à court terme à hauteur de « l'amortissement théorique », soit 6 M¤, et à long terme sur l'excédent, soit 10 M¤.
Nota : La plus-value de cession peut également être calculée globalement (en effet, le prix de levée de l'option est égal au prix du terrain).
Résultat de la cession réalisée :
- Plus-value : 20 M¤.
Qualification de la plus-value (1) :
- Amortissement théorique : ( 10 M¤ - 1 M¤) x 1/15 x 10 = 6 M¤
- Plus-value à court terme : 6 M¤
- Plus-value à long terme : 14M¤
(1) Si cette plus-value est réalisée par une entreprise passible de l'impôt sur les sociétés , elle sera prise en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun en raison de la suppression du régime des plus-values à long terme en matière d'impôt sur les sociétés opérée par l'article 219-I- a quater du CGI.
- Prix d'acquisition des droits : 20 M¤
- Fraction correspondant au terrain : 4 M¤, non amortissable
220 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 220-12/09/2012)
Les loyers afférents à un contrat de crédit-bail immobilier constituent un produit d’exploitation, qui est retenu pour la détermination du résultat imposable du crédit-bailleur, dans les conditions de l’ article 38-2 bis du CGI , en ce qu’elles concernent des prestations continues ( BIC-BASE-60-20 au I.B.1 ).
230 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 230-12/09/2012)
L’amortissement des immeubles donnés en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier est pratiqué, chez le crédit-bailleur, dans les conditions de droit commun. L’entreprise bailleresse peut notamment amortir selon le mode dégressif les immeubles mentionnés aux 1° et 2° du 2. de l’article 39 A du CGI .
240 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 240-12/09/2012)
L' article 39 C du CGI instaure, sur option, un régime d’amortissement financier pour les biens donnés en location dans les conditions prévues à l' article L 313-7 du code monétaire et f inancier relative aux entreprises pratiquant le crédit-bail.
Cette possibilité d’amortir certains biens suivant un mode financier est également ouverte aux Sofergie.
Il résulte des dispositions de l' article L 515-2 du Code Moné taire et Financier que seules les entreprises ayant le statut d’établissement de crédit peuvent, à titre habituel, réaliser des opérations de financement par voie de crédit-bail ou de location assortie d’une option d’achat.
250 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 250-12/09/2012)
L’extension à l’ensemble des contrats de crédit-bail de la possibilité de pratiquer l’amortissement financier n’a pas pour effet de laisser toute liberté aux parties dans la fixation de la durée du contrat. Il est rappelé, à cet égard, que la déductibilité des loyers peut être remise en cause lorsque, à l’échéance d’un contrat de crédit-bail mobilier, la levée de l’option s’opère moyennant un prix anormalement bas compte tenu de la durée normale d’utilisation du bien concerné et de la période de location écoulée (cf. RM M. Ligot, JOP AN du 14 janvier 1985, p. 155, n° 56434 ).
260 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 260-12/09/2012)
270 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 270-12/09/2012)
280 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 280-12/09/2012)
L’entreprise A répercute au preneur l’investissement de 1 400 000 ¤ sur 15 ans au taux de 7 % l’an. Le contrat prévoit la facturation d’annuités constantes égales à 141 774 ¤.
Annuité constante = (1 100 000 x 7% x (1+7%) 15 /((1+7%) 15 -1)) ) + (300 000 x 7%) = 141 774
L’annuité constante permettant de rembourser le capital engagé pour acquérir les éléments amortissables, soit 1 200 000 ¤, est égale à 127 774 ¤.
Annuité prise en compte = (1 100 000 x 7% x (1+ 7%) 15 / ((1 +7%) 15 -1)) ) + (100 000 x 7%) = 127 774
290 (BOFiP-BIC-BASE-60-30-10-§ 290-12/09/2012)
L' article 39 quinquies I du CGI offre aux entreprises de crédit-bail la possibilité de constituer en franchise d'impôt une provision pour étaler la prise en charge de la perte supportée en fin de contrat du fait d'un prix de levée d'option plus faible que la valeur nette comptable de l'immeuble. En ce qui concerne ce dispositif, il convient de se reporter au BIC-PROV-30-30-30 . Cette possibilité est également ouverte aux entreprises pratiquant le crédit-bail immobilier sur le terrain, partie non amortissable de l’investissement objet du contrat.
Elle est égale à l’excédent du montant cumulé de la quote-part des loyers déjà acquis prise en compte pour la fixation du prix de vente convenu pour la cession éventuelle de l’immeuble à l’issue du contrat sur le total des amortissements pratiqués et des frais supportés par le crédit-preneur lors de l’acquisition de l’immeuble.
Les dispositions de l’ article 39 quinquies I du CGI sont également applicables sous certaines conditions, aux entreprises réalisant des opérations de crédit-bail mobilier, cf. BIC-BASE-60-20 au I.B.2.b.1° .

References: l'article 39
 l'article 42
 l'article 42
 l'article 231
 l'article 42
 art. 39
 §150
 §160
 art. 39
 art. 39
 l'article 219