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Timestamp: 2019-08-23 21:01:42+00:00

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BGH, 11.05.2012 - V ZR 196/11 - dejure.org
https://dejure.org/2012,14223
BGH, 11.05.2012 - V ZR 196/11 (https://dejure.org/2012,14223)
BGH, Entscheidung vom 11.05.2012 - V ZR 196/11 (https://dejure.org/2012,14223)
BGH, Entscheidung vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11 (https://dejure.org/2012,14223)
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Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft: Haftung des Erwerbers und des Veräußerers einer Eigentumswohnung für Kosten und Lasten
WEG § 16 Abs. 2; ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2
Bewertung eines Erwerbers von Wohnungseigentum als werdender Wohnungseigentümer bei Erlangen des Besitzes an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft
Voraussetzungen zum zeitlichen Ablauf der werdenden Eigentümerstellung und ihrer Haftung für die Wohnungslasten
Kostentragungspflicht durch werdenden Wohnungseigentümer
Zur Frage, wann ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt, als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist; zur gesamtschuldnerischen Haftung des im Grundbuch eingetragenen Veräußerers für die Lasten der Wohnung, wenn der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist
Vertragsschluss vor WEG-Entstehung: Werdender Eigentümer?
Zur Ausdehnung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft
Haftung des werdenden Eigentümers
WEG: Haftung des Erwerbers für Hausgelder
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft auf immer und ewig? (IMR 2012, 325)
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 11.05.2012, Az.: V ZR 196/11 (Voraussetzungen zum zeitlichen Ablauf der werdenden Eigentümerstellung und ihrer Haftung für die Wohnungslasten)" von RiOLG Helmut Engelhardt, original erschienen in: ZfIR 2012, 603 - 607.
AG Nürtingen, 21.10.2010 - 18 C 1367/10
LG Stuttgart, 28.07.2011 - 2 S 49/10
BGHZ 193, 219
MDR 2012, 958
NZM 2012, 643
ZMR 2012, 711
NJ 2012, 468
WM 2013, 486
Rpfleger 2012, 641
JR 2013, 370
WuM 2012, 392
Der Bundesgerichtshof hat den dinglichen Charakter der von dem Vorrecht erfassten Forderungen bislang ausdrücklich offen gelassen (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 17; vgl. auch Schmidt-Räntsch, ZWE 2011, 429, 439).
a) Im Ausgangspunkt macht es für die rechtliche Beurteilung keinen Unterschied, ob das Eigentum freihändig von dem Insolvenzverwalter oder außerhalb von Insolvenz und Zwangsversteigerung erworben wird oder ob der eingetragene Eigentümer in Anspruch genommen werden soll, obwohl Hausgeldschuldner der werdende Wohnungseigentümer ist (zu letzterem Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 13 ff.).
Zudem könnte nur eine dingliche Haftung bei Hausgeldrückständen eines werdenden Wohnungseigentümers die Vollstreckung in das Wohnungseigentum ermöglichen, weil der werdende Wohnungseigentümer zwar Hausgeldschuldner, aber (noch) nicht eingetragener Eigentümer ist (näher Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 13 ff., insbesondere Rn. 17).
aa) Soweit planwidrige Baumaßnahmen vor dem Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft (dazu und zu den Voraussetzungen vgl. nur Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5 ff.) durchgeführt worden sein sollten, folgt dies schon daraus, dass es an der von § 1004 Abs. 1 BGB vorausgesetzten Eigentumsbeeinträchtigung fehlt.
Diese Rechtsstellung hat die Streitverkündete spätestens im Jahr 2006 erlangt mit der Folge, dass (nur) sie seither die Kosten und Lasten zu tragen hat (näher hierzu das von der teilenden Bauträgerin erstrittene Urteil des Senats vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 4 ff.).
Andererseits hat nur er gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten zu tragen (vgl. Senat…, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 ff.; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5); der teilende Eigentümer haftet nicht gesamtschuldnerisch (Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, aaO Rn. 18).
Dies gilt im Grundsatz auch dann, wenn sich die Erwerbsposition erst nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich verfestigt (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, aaO Rn. 8 ff.).
Dies liefe nämlich dem mit der Anerkennung des werdenden Wohnungseigentums verfolgten Ziel zuwider, einen möglichst frühzeitigen Übergang der Entscheidungsmacht von dem teilenden Eigentümer auf die Erwerber zu erreichen (hierzu Senat…, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 19 ff.; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 8 ff.); es fehlte auch an einer inneren Rechtfertigung für den Eintritt des teilenden Eigentümers in den Verband, weil dieser an der Zession in keiner Weise beteiligt ist.
Seine Rechtsposition unterscheidet sich von derjenigen eines eingetragenen Veräußerers in erster Linie dadurch, dass sich der Erwerb von Wohnungseigentum in der Gründungsphase der Gemeinschaft wegen der Abwicklung von Gewährleistungsrechten über Jahre hinziehen kann (vgl. Senat…, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 8 ff.).
Andererseits hat nur er gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten zu tragen; der teilende Eigentümer haftet nicht gesamtschuldnerisch (vgl. Senat…, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 ff.; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5, 18;… Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 275/14, NJW 2015, 2877 Rn. 5, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ).
a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind zwar vordergründig die bereits genannten Voraussetzungen erfüllt, unter denen der Senat einen Erwerber als werdenden Wohnungseigentümer angesehen hat (vgl. Senat…, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 14; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5, 18;… Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 275/14, NJW 2015, 2877 Rn. 5, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ).
Hiervon ist der Senat aber ausgegangen; denn er hat das Bedürfnis für die Anerkennung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft maßgeblich daraus abgeleitet, dass die Wohnanlage schon ab Bezugsfertigkeit und Übergabe der verkauften Wohnungen bewirtschaftet und verwaltet werden muss, was sinnvollerweise unter Mitwirkung der Erwerber erfolgen sollte (…Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 aE u. Rn. 20; vgl. auch Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 6 aE: Besitzeinräumung).
Wird der Bauträger von den Kosten und Lasten des Wohnungseigentums befreit, verliert er zugleich das Stimm- und Anfechtungsrecht (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 18).
Denn insbesondere das Stimm- und Anfechtungsrecht muss mit der Verpflichtung korrespondieren, Kosten und Lasten zu tragen (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, WuM 2012, 392 Rn. 18, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen).
Richtig ist zwar, dass im maßgeblichen Jahr 2008 umstritten war, inwieweit der im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Bauträger während der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Hausgeld haftet (vgl. jeweils mN zum damaligen Streitstand Senat…, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 8 ff.; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 14).
Von diesem Zeitpunkt an schuldet nämlich nur der Erwerber das Hausgeld, und der eingetragene Eigentümer haftet daneben nicht gesamtschuldnerisch (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 15 ff.).
Voraussetzung ist demzufolge, dass der Erwerber aufgrund einer rechtlich verfestigten Erwerbsposition ein berechtigtes Interesse daran erlangt hat, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung der Wohnanlage vorzeitig auszuüben (BGH Urteil vom 11.05.2012, Az. V ZR 196/11 Rn. 4).
Maßgeblich sei nach BGH lediglich, dass vor Entstehung der endgültigen WEG sowohl der Erwerbsvertrag abgeschlossen worden sei als auch die Eintragung der Aufflassungsvormerkung erfolgt sei (BGH Urt. v. 11.5.2012, Az. V ZR 196/11 Rn. 6).
Die mit § 16 Abs. 2 WEG korrespondieren Mitwirkungsrechte an der WEG waren dabei in der entschiedenen Sache ohne Bedeutung (BGH Urt. v. 11.05.2012, Az. V ZR 196/11 Rn. 5).
c) Auch zur Dauer einer solchen vorverlagerten Mitwirkung und der Interessenlage der Erwerber stellt der Bundesgerichtshof Erwägungen an (jeweils BGH Urt. v. 11.5.2012 Az. V ZR 196/11 Rn. 8 ff): Erwerber hätten unabhängig von dem Zeitpunkt der Entstehung der WEG ein berechtigtes Interesse an einem zügigen Übergang der Entscheidungsmacht des teilenden Eigentümers.
Vielmehr bestehe auch im Verhältnis der Ersterwerber untereinander ein berechtigtes Interesse an der Herstellung gleicher Mitwirkungschancen (BGH Urt. v. 11.5.2012 Az. V ZR 196/11 Rn. 10).
e) Der Bundesgerichtshof benennt weiter den Hintergrund der unterschiedlichen Behandlung von Erst- und Zweiterwerbern: Eine solche sei, nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft, sachlich begründet, denn der Erwerb von Wohnungseigentum in der Entstehungsphase von einem Bauträger unterscheide sich insbesondere wegen der mit der Abwicklung von Gewährleistungsrechten verbundenen Verzögerungen der Eigentumsumschreibung und wegen der typischen Interessenskonflikte von Erwerbern und Bauträgern grundlegend von dem Eigentumserwerb in einer bestehenden Gemeinschaft (BGH Urt. v. 11.5.2012, Az. V ZR 196/11 Rn. 11).
Ob sich insoweit geeignete Abgrenzungskriterien finden liessen oder ob einer zeitlichen unbegrenzten Anwendung auf Erstbewerber der Vorzug zu geben sei, bedürfe keiner abschließenden Entscheidung (BGH Urt. v. 11.5.2012, Az. V ZR 196/11 Rn. 12).
Denn es widerspreche dem durch die Anerkennung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgten Zweck, einen frühzeitigen Übergang der Entscheidungsmacht von dem Veräußerer auf die Erwerber zu gewährleisten, wenn der Veräußerer weiterhin an der Willensbildung der Gemeinschaft beteiligt würde (BGH Urt. v. 11.5.2012, Az. V ZR 196/11 Rn. 11).
Dies wird dann angenommen, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53; Urteil vom 11.05.2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219).
Stimmberechtigt ist in der Wohnungseigentümerversammlung ebenfalls nur noch der werdende Wohnungseigentümer (BGHZ 193, 219).
Die Grundsätze der werdenden WEG aus der Entscheidung des BGH vom 11.05.2011 - V ZR 196/11 seien hier nicht anwendbar, da die WEG im Zeitpunkt des Erwerbs der Sondereigentumseinheit Nr. 92 durch die Beklagte bereits rechtlich in Vollzug gesetzt gewesen sei und die Erwerber nicht vom Aufteiler der WEG, sondern der Beklagten als Miteigentümerin der WEG erworben haben.
Dies ergebe sich aus der entsprechenden Anwendung der Grundsätze im Urteil des BGH vom 11.05.2012 - V ZR 196/11.
Aus der Entscheidung des BGH vom 11.05.2012 - V ZR 196/11 ergibt sich keine andere Bewertung der Sach- und Rechtslage.
OLG Köln, 20.08.2012 - 2 Wx 195/12
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OLG Köln, 20.08.2012 - 2 Wx 212/12
Kettenauflassung: Kein zustimmungsfreier Ersterwerb!

References: § 16
 § 10
 BGH 
 § 1004
 § 16
 § 16
 BGH 
 § 16
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH