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Timestamp: 2014-03-07 08:59:37+00:00

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Você locador Você locatário
A lei 8.245/91
Publicado por Superior Tribunal Justiça - algumas horas atrás.
O ex-jogador de futebol e deputado federal Romário de Souza Farias deve pagar indenização superior a R$ 5,6 milhões por danos resultantes de infiltrações que atingiram o imóvel de um vizinho. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria de votos, negou pedido do deputado para rever o valor estipulado em razão de lucros cessantes e danos emergentes, apurado em liquidação de sentença por arbitramento. As infiltrações no apartamento do andar de baixo foram resultado de uma série de reformas feitas pelo deputado em sua cobertura no condomínio Barra Golden Green, na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, que se iniciaram em abril de 2000. O imóvel de baixo estava alugado, mas em outubro de 2002 foi devolvido pelos locatários, insatisfeitos com as infiltrações. Os proprietários afirmaram na Justiça que, mesmo notificado dos problemas, Romário não tomou as providências para reparar os danos e evitar novas infiltrações. Alegaram que, por causa disso, não conseguiram alugar nem vender o imóvel. Sem a renda do aluguel, tiveram de voltar a residir no apartamento, que em 2006 acabou sendo leiloado por conta de dívidas dos proprietários, discutidas em outro processo. No recurso julgado pelo STJ, Romário questionava decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que confirmou a condenação judicial de R$ 20 mil por danos morais, além dos lucros cessantes e danos emergentes. A sentença foi liquidada em 2007 em montante de R$ 2,276 milhões. Após a oposição de embargos, foi dado início ao cumprimento provisório, que resultou na penhora de vários bens do ex-jogador, entre eles uma Ferrari, também alvo de disputa judicial no STJ, por suposta fraude à execução (REsp 1.385.705). Lucros cessantes
Segundo Romário, não bastasse a sentença ter incluído no cômputo dos lucros cessantes período anterior ao vazamento, também considerou o período de outubro de 2002 a dezembro de 2006, data em que o imóvel foi a leilão. Seus advogados sustentam que o termo final da liquidação deveria ser a data em que os proprietários voltaram a utilizar o imóvel. Entre outros pontos, a defesa do ex-jogador questionou também o valor médio de mercado adotado pela perícia para calcular os lucros cessantes a título de aluguéis: R$ 32,5 mil por mês em 2002. Romário sustentou que deveria ser levado em conta o preço médio de R$ 26 mil. Para ele, o real motivo de o imóvel não ter sido alugado durante o período objeto da liquidação foi a baixa procura por apartamentos de luxo para locação naquela área do Rio de Janeiro. Além de questionar vários pontos da sentença mantida pelo TJRJ, que supostamente teriam inflado indevidamente o valor da indenização, o recurso apontou omissão do tribunal fluminense na análise de documentos apresentados pela defesa. Posição do relator
O relator, ministro Luis Felipe Salomão, que ficou vencido no julgamento, entendeu que o TJRJ teria mesmo deixado de se pronunciar sobre documentos que poderiam alterar o período dos lucros cessantes, bem como sobre o argumento de que o imóvel não foi alugado em razão de dificuldades de mercado e não em decorrência das infiltrações. Salomão observou que, no leilão do apartamento, decorrente de processo que nada tinha a ver com o caso em questão, ele foi arrematado por R$ 1,8 milhão. Para o ministro, é inconcebível que uma indenização possa superar três ou quatro vezes o valor do imóvel. “É a maior aplicação do planeta”, disse ele. Seu voto foi no sentido de que se devolvesse o processo ao TJRJ para análise dos argumentos apresentados pela defesa, que teriam ficado sem resposta. No entanto, prevaleceu no julgamento da Quarta Turma o voto divergente da ministra Isabel Gallotti. Ela considerou que o valor da indenização é elevado, mas resulta dos expressivos danos emergentes, do longo período de privação da possibilidade de aluguel do imóvel (lucros cessantes) e dos juros de mora desde 2003. No seu entender, não houve omissões no acórdão do TJRJ e a decisão estava adequadamente fundamentada. Com isso, foi negado provimento ao recurso de Romário. Ferrari
Romário, durante o processo de execução da dívida, teria transferido uma Ferrari a sua esposa Isabella Bittencourt, com o objetivo de prejudicar os credores. A defesa do deputado sustentou no STJ que não houve tentativa de fraude porque o devedor não estava insolvente. Sustentou ainda que, quando da transferência da Ferrari, tinha-se uma causa com valor de R$ 10 mil, ainda a ser liquidada, e uma condenação por danos morais no valor de R$ 20 mil, não havendo motivos para se esquivar da dívida. Seria “inimaginável”, segundo a defesa, que a causa atingisse o montante de mais de R$ 5,6 milhões. Omissões
O TJRJ impôs multa de R$ 726 mil pela transferência do veículo, com base no artigo 600 do Código de Processo Civil (CPC). De acordo com a Quarta Turma do STJ, no entanto, para caracterizar a fraude, prevista no inciso II do artigo 593 do CPC, é preciso que a alienação ou oneração do bem seja capaz de reduzir o devedor à insolvência. A Turma, dessa vez acompanhando o voto do ministro Luis Felipe Salomão, anulou a decisão proferida pelo TJRJ em relação à fraude, para que o órgão se manifeste sobre pontos omissos do acórdão. Romário apresentou documentos para demonstrar que não estava insolvente e não tinha o objetivo de lesar interesses dos credores. O tribunal do Rio terá de examinar essas alegações e produzir novo acórdão. Continuar lendo
Entenda como funciona o Direito de Vizinhança, relatório especial STJ.
Publicado por Superior Tribunal Justiça - 8 meses atrás
Quem nunca foi incomodado por algum vizinho? É bastante comum que a relação entre pessoas que moram em propriedades próximas (não necessariamente contíguas) passe por momentos conflitantes. Isso porque, muitas vezes, a satisfação do direito de um morador pode provocar restrições e até mesmo violação dos direitos do seu vizinho.Para o ministro Sidnei Beneti, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), “a casa é, em princípio, lugar de sossego e descanso, se o seu dono assim o desejar”. Apesar disso, interferências sempre haverá.Algumas dessas interferências precisam ser toleradas para que o convívio entre vizinhos não vire uma guerra. Entretanto, nem todos têm a noção de que, para viver bem em comunidade, é necessário agir pensando no coletivo.De acordo com a ministra Nancy Andrighi, também da Terceira Turma, “nosso ordenamento coíbe o abuso de direito, ou seja, o desvio no exercício do direito, de modo a causar dano a outrem”.Plantio de árvores, uso do subsolo... Veja nesta matéria como o STJ tem resolvido as disputas entre vizinhos.Limitações Para determinar limitações ao uso da propriedade, o Código Civil estabeleceu os direitos de vizinhança (artigos 1.277 a 1.313). De acordo com o professor universitário Carlos Edison do Rêgo Monteiro, “o direito de vizinhança é o ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de interesses causados pelas recíprocas interferências entre propriedades imóveis próximas” (O Direito de Vizinhança no Novo Código Civil).Além disso, ele explica que o direito de vizinhança não tem o objetivo de criar vantagens para os proprietários, mas evitar prejuízos; ao contrário das servidões, que visam a conferir mais vantagens para os proprietários. “Procura-se, mediante as normas que compõem as relações de vizinhança, coibir as interferências indevidas nos imóveis vizinhos”, afirma o professor.Vista panorâmicaEm 2008, a Terceira Turma resolveu um conflito surgido pela construção de muro no limite entre duas propriedades, localizadas no bairro do Leblon, no Rio de Janeiro. O casal dono de um dos imóveis pretendia que o muro fosse derrubado, sob o argumento de que estaria atrapalhando a vista panorâmica para a Lagoa Rodrigo de Freitas.No decorrer do processo, as partes celebraram acordo judicial, no qual fixaram condições para preservação da vista, iluminação e ventilação, a partir de um dos terrenos. A altura do muro foi reduzida, entretanto, foram plantadas trepadeiras e árvores que acabaram tapando novamente a visão da lagoa.O juízo de primeiro grau determinou que as árvores limítrofes fossem podadas, para que não ultrapassassem a altura do muro divisório. Na apelação, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) reformou a sentença, pois entendeu que o acordo firmado entre as partes não havia garantido o direito à alegada “servidão de vista” – o que, segundo o tribunal, nem existe no sistema brasileiro.No STJ, o relator do recurso especial, ministro Ari Pargendler, entendeu que o acordo havia sido integralmente cumprido e, além disso, que não havia proibição quanto ao plantio de árvores, “que é um direito assegurado ao proprietário, dentro de seu terreno”.Legal ou convencional A ministra Nancy Andrighi divergiu do entendimento do relator. Quanto à alegada inexistência de servidão de vista, ela afirmou que o TJRJ fez confusão entre servidão predial legal e convencional. A Turma acompanhou o voto da ministra.“As servidões legais correspondem aos direitos de vizinhança, tendo como fonte direta a própria lei, incidindo independentemente da vontade das partes. Nascem para possibilitar a exploração integral do imóvel dominante ou evitar o surgimento de conflitos entre os respectivos proprietários”, explicou Andrighi.Segundo a ministra, as servidões convencionais, ou servidões propriamente ditas, não estão previstas em lei, decorrendo do consentimento das partes.Ela mencionou que, embora não houvesse informações no processo acerca do registro do acordo em cartório, a transação poderia ser equiparada a uma servidão convencional, que representa uma obrigação a ser respeitada pelas partes.Ao considerar a obrigação assumida, de preservação da vista da paisagem a partir do terreno vizinho, Andrighi verificou que o direito ao plantio de árvores foi exercido de forma abusiva, pois houve o descumprimento, ainda que indiretamente, do acordo firmado. Para ela, os vizinhos foram sujeitados aos mesmos transtornos causados pelo antigo muro de alvenaria (REsp 935.474).Confusão No livro O Direito de Vizinhança, Aldemiro Rezende Dantas Júnior afirma que alguns autores denominam os direitos de vizinhança como sendo servidões legais – o entendimento da Terceira Turma na decisão anterior foi nesse sentido. Segundo ele, a nomenclatura é imprópria e a confusão decorre da influência do Código Civil francês, que “foi copiado por grande parte das legislações modernas”.De acordo com o ministro Luis Felipe Salomão, “as servidões são direitos reais sobre coisas alheias”. Conforme a redação do artigo 695 do Código Civil de 1919 (CC/16), “por ela [servidão predial] perde o proprietário do prédio serviente o exercício de alguns de seus direitos dominicais ou fica obrigado a tolerar que dele se utilize, para certo fim, o dono do prédio dominante”.Para o ministro, as servidões distinguem-se em inúmeros pontos dos direitos de vizinhança, “visto que estes são limitações impostas por lei ao direito de propriedade, restrições estas que são recíprocas e prescindem de registro”.ParedeEm 2011, a Quarta Turma analisou um caso relacionado à servidão predial. Os donos de um imóvel construíram uma parede, que acabou por obstruir a ventilação e iluminação naturais do prédio vizinho.Na ação demolitória ajuizada pelos vizinhos, o juízo de primeiro grau determinou o desfazimento da parede erguida. O tribunal de segunda instância manteve a decisão, pois verificou que a parede construída obstruía janelas que tinham sido abertas no prédio vizinho havia mais de 20 anos.Nas razões do recurso especial, os responsáveis pela construção da parede alegaram violação aos artigos 573, parágrafo 2º, e 576 do CC/16. Entretanto, o ministro Luis Felipe Salomão afirmou que os dispositivos mencionados regulam as relações de vizinhança, não servindo para a solução de controvérsias relativas à servidão predial. Diante disso, a Turma negou provimento ao recurso especial (REsp 207.738).InfiltraçãoDe acordo com o ministro Sidnei Beneti, a jurisprudência do STJ tem caminhado no sentido de que os aborrecimentos comuns do dia a dia, “os meros dissabores normais e próprios do convívio social”, não são suficientes para dar origem a danos morais indenizáveis.Há precedentes do STJ que afirmam tratar-se a infiltração em apartamento de um mero dissabor. Apesar disso, a Terceira Turma julgou uma situação de grande constrangimento, que perdurou durante muitos meses, como exceção à regra.Em 2006, uma moradora ajuizou ação de indenização por danos materiais e morais contra a vizinha do apartamento acima do seu. Alegou que, cerca de um ano e meio antes, começou uma infiltração na laje do teto da sua área de serviço, proveniente do imóvel do andar de cima, que se alastrou por praticamente todo o teto do apartamento.Segundo a autora, houve várias tentativas para solucionar amigavelmente o problema, mas a vizinha não tomou nenhuma providência.Danos moraisEm primeira instância, o juiz fixou indenização por danos morais no valor de R$ 1.500. A autora apelou ao tribunal estadual para buscar a elevação da indenização. A vizinha também apelou, alegando que não poderia ser condenada ao pagamento de danos morais, já que, segundo ela, não tinha ciência das infiltrações.Para o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, a conduta da vizinha não provocou lesão aos direitos de personalidade da autora, de modo a justificar a pretendida reparação por danos morais.No STJ, o ministro Sidnei Beneti, relator do recurso especial, mencionou que o constrangimento e os aborrecimentos pelos quais a mulher passou não poderiam ser considerados de menos importância.“A situação descrita nos autos não caracteriza, portanto, um mero aborrecimento ou dissabor comum das relações cotidianas. Na hipótese, tem-se verdadeiro dano a direito de dignidade, passível de reparação por dano moral”, afirmou (REsp 1.313.641).
Passagem forçada Para se ter configurado o direito de passagem forçada – um dos temas do direito de vizinhança, previsto no artigo 1.285 do CC/02 – é necessário que o imóvel esteja encravado.De acordo com Lenine Nequete, na obra Da Passagem Forçada, para haver encravamento é necessário: a) que o prédio não tenha saída para a via pública, nem possa buscar-se uma, ou, podendo, somente a conseguiria mediante excessiva despesa ou trabalhos desmesurados; b) ou que a saída de que disponha seja insuficiente e não se possa adaptá-la ou ampliá-la – ou porque isso é impossível, ou porque os reparos requereriam gastos ou trabalhos desproporcionados.O ministro Ari Pargendler, atualmente membro da Primeira Turma, deu o conceito jurídico de imóvel encravado. “Encravado é o imóvel cujo acesso por meios terrestres exige do respectivo proprietário despesas excessivas para que cumpra a função social sem inutilizar o terreno do vizinho, que em qualquer caso será indenizado pela só limitação do domínio”.Acidente geográfico O dono da fazenda São José, situada em Rio Negro (MS), moveu ação de constituição de passagem forçada contra os donos da fazenda vizinha, a Rancho Grande. Parte de sua propriedade é separada do restante devido a um acidente geográfico. O trecho encontra-se encravado.A perícia constatou que a área tinha duas saídas: uma passando pela fazenda Rancho Grande e outra pelo próprio Rio Negro. Entretanto, para fazer a ligação por terra, era preciso construir estrada que, devido aos acidentes geográficos locais, seria muito dispendiosa e, para sair à via pública, percorreria cerca de 30 quilômetros.O juízo de primeiro grau julgou o pedido improcedente. A decisão foi mantida no tribunal estadual, para o qual o encravamento do imóvel é relativo: por meio de obras, embora dispendiosas, o autor poderia ter acesso à via pública.Interesse público De acordo com o ministro Ari Pargendler, relator do recurso especial, não existe encravamento absoluto. “Numa era em que a técnica dominou a natureza, a noção de imóvel encravado já não existe em termos absolutos e deve ser inspirada pela motivação do instituto da passagem forçada, que deita raízes na supremacia do interesse público”, comentou.Ele considerou que o dono da fazenda São José tinha direito à passagem forçada, visto que o trecho encravado não tem saída para a via pública e a comunicação por via terrestre só seria possível se fosse construída estrada a custos elevados. Além disso, o laudo pericial constatou que seria necessário construir duas pontes, aterro e drenagem em alguns pontos.Para Pargendler, o reconhecimento de que o custo das obras seria elevado foi suficiente para reconhecer o direito de passagem forçada. Entretanto, ele lembrou que o vizinho que iria tolerar a passagem teria direito de receber indenização, que poderia ser fixada em liquidação de sentença (REsp 316.336).
Ruídos O morador de uma quitinete, localizada em área comercial do Sudoeste, em Brasília, ajuizou ação possessória contra o Condomínio do Edifício Avenida Shopping. Alegou que sua vizinha, uma empresa comercial, instalou, sobre o teto do edifício e acima de sua residência, equipamento que funcionava ininterruptamente, produzindo vibrações e ruídos que afetavam sua qualidade de vida.Pediu que a empresa fosse proibida de utilizar o equipamento, além de ressarcimento pelos danos morais sofridos. O juízo de primeiro grau verificou que a convenção de condomínio estabelecia a finalidade exclusivamente comercial do edifício e que só havia barulho acima do tolerável no período noturno.O morador recorreu ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que deu parcial provimento ao recurso, para condenar a empresa e o condomínio, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 15 mil. No curso do processo, o morador deixou o imóvel, por isso, o outro pedido ficou prejudicado.Imóvel comercialInconformada, a empresa interpôs recurso especial no STJ. Afirmou que o morador residia irregularmente em imóvel comercial e que, por essa razão, não teria direito ao sossego e silêncio típicos de área residencial.Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, o tribunal de justiça superou as regras condominiais e reconheceu que, naquele edifício, havia uma área de uso misto. Ela verificou que o imóvel tinha sido anunciado como uma quitinete e, ainda, que a tarifa de luz e o IPTU cobrado levavam em conta o caráter residencial do imóvel.Verificou ainda que o condomínio tolerou a utilização do edifício para fins diversos daqueles estipulados em sua convenção. “Se os próprios construtores do prédio anunciavam que certas unidades ali comercializadas poderiam destinar-se à habitação, todos, condomínio, adquirentes e locatários, não poderiam ignorar essa realidade”, afirmou.Andrighi explicou que o artigo 187 do CC reconhece que a violação da boa-fé objetiva pode corresponder ao exercício inadmissível ou abusivo de posições jurídicas. “Assim, o condômino não pode exercer suas pretensões de forma anormal ou exagerada com a finalidade de prejudicar seu vizinho”, mencionou.A Terceira Turma manteve a condenação em danos morais no valor arbitrado pelo tribunal de segunda instância (REsp 1.096.639).Uso indevidoNo caso de imóvel alugado, o locador (proprietário) tem o dever de zelar pelo uso adequado de sua propriedade, assegurando-se da correta destinação dada pelo inquilino, principalmente no que se refere à higiene e limpeza da unidade objeto da locação. Esse entendimento é da Terceira Turma.No Condomínio Residencial Suite Service há uma regra que obriga os condôminos a permitir o acesso às suas unidades para que sejam realizados serviços de limpeza. Mesmo notificada dessa obrigação, uma locatária não permitiu que os funcionários responsáveis pela limpeza entrassem em seu apartamento.Diante disso, o condomínio moveu ação cominatória contra a locatária. Sustentou que as condições precárias de higiene da unidade afetaram os demais condôminos, causando-lhes riscos à saúde e ao bem-estar no prédio.Responsabilidade O juízo de primeiro grau determinou a citação da locatária, mas verificou que ela estava impossibilitada de comparecer, pois precisava passar por avaliação médica antes. Diante disso, autorizou o pedido do condomínio, para incluir o proprietário no polo passivo da demanda.Após ser citado, o proprietário apresentou contestação, na qual sustentou que não havia responsabilidade solidária pelas obrigações condominiais entre locatário e locador. Como não obteve sucesso nas instâncias ordinárias, ele interpôs recurso especial perante o STJ.De acordo com o ministro Massami Uyeda, relator do recurso especial, “o locador mantém a posse indireta do imóvel, entendida como o poder residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo o aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de transferir a outrem o direito de usar o bem objeto da locação”.Ele explicou que, tratando-se de direito de vizinhança, a obrigação decorre da propriedade da coisa. “Por isso, o proprietário, com posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade”, afirmou.A Terceira Turma negou provimento ao recurso especial, pois concluiu que o proprietário possui legitimidade para responder por eventuais danos relativos ao uso de sua propriedade (REsp 1.125.153).SubsoloO artigo 1.229 do CC estabelece que a propriedade do solo abrange a do subsolo correspondente. Contudo, a segunda parte do dispositivo limita o alcance desse subsolo a uma profundidade útil ao seu aproveitamento. Com esse entendimento, a Terceira Turma impediu que proprietários de um imóvel se opusessem às atividades realizadas pelos vizinhos em seu subsolo.Na origem, um casal moveu ação indenizatória por danos materiais e morais contra seus vizinhos. Alegaram que o seu imóvel havia sofrido danos decorrentes de obras, principalmente escavações, realizadas em sua propriedade.Em primeira instância, o juiz determinou que os vizinhos pagassem indenização por danos materiais e também que retirassem os tirantes utilizados na ancoragem da parede de contenção erguida. Na apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul manteve a indenização, mas afastou a determinação de remoção dos tirantes.No recurso especial, os proprietários alegaram violação aos artigos 1.229 e 1.299 do CC, que tratam, respectivamente, da propriedade do subsolo e do direito de construir.UtilidadeDe acordo com a ministra Nancy Andrighi, “o legislador adotou o critério da utilidade como parâmetro definidor da propriedade do subsolo, limitando-a ao proveito normal e atual que pode proporcionar, conforme as possibilidades técnicas então existentes”.Ela explicou que tal critério tem a ver com a proteção conferida pela Constituição Federal à função social da propriedade, “incompatível com atos emulativos ou mesquinhos do proprietário, desprovidos de interesse ou serventia”, afirmou.A relatora verificou no processo que não houve nenhum prejuízo ou restrição ao direito de uso, gozo e fruição da propriedade e, ainda, que a parcela do subsolo utilizada para a realização de obras (a quatro metros do nível do subsolo) não devia ser considerada parte integrante da outra propriedade. A turma negou provimento ao recurso especial (REsp 1.233.852). Continuar lendo
Entenda algumas das vantagens do seguro fiança para o INQUILINO em um contrato de locação: 1 - Dispensa a tão difícil tarefa de conseguir um fiador; 2 - Para que faz a aprovação do contrato, é muito mais rápido; 3 - É possível o parcelamento em até 12 vezes iguais, dependendo da empresa seguradora; 4 - Algumas seguradoras oferecem coberturas extras para o inquilino, como descontos em transportadoras para a mudança e serviços de assistência, por exemplo, pequenos reparos e limpeza de caixa d’água, entre outros. Vantagens para o proprietário; 5 - Efetiva garantia da locação, com certeza do recebimento do aluguel e encargos, que pode se estender por todo o contrato, com renovações sucessivas do seguro durante o período da locação; 6 - Há oferta de coberturas adicionais, que incluem danos físicos ao imóvel, multa por rescisão contratual e pintura completa do imóvel. Vantagens para a imobiliária; 7 - Dispensa a análise de cadastro, que passa a ser feita pela seguradora. Isto também elimina o risco que a imobiliária assume ao aprovar cadastro; 8 - Vários corretores de seguros especializados no ramo já executam o trabalho de atendimento ao eventual inquilino, preenchimento de ficha cadastral, coleta de documentos e envio à seguradora. A transferência desse trabalho para a seguradora elimina o custo correspondente que a imobiliária teria ao realizá-lo; O seguro fiança substitui o Fiador e o Depósito Caução, outras modalidades de garantia em um contrato de locação. As características do seguro fiança locatícia possibilitam ganhos para todas as partes envolvidas na locação de imóveis. Continuar lendo
Bem de família de fiador de contrato de locação pode ser penhorado.
A 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE), por unanimidade, em sessão realizada no dia 05.08, na Apelação Cível 007/2013 (Processo 2013200025), ratificou o entendimento das Cortes Superiores sobre a possibilidade da penhora do bem de família dos fiadores do contrato de locação de imóvel. A decisão baseou-se no efeito vinculante do julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 612360 RG/SP do Supremo Tribunal Federal (STF) de agosto de 2010, que reconheceu a repercussão geral, firmando o entendimento da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador.
Segundo o relator, Des. José dos Anjos, o bem de família foi instituído pela Lei 8.009/1990, passando a ser impenhorável o domicílio da família do devedor. “Tal norma jurídica tem o intuito de proteger a moradia, incluído como um direito social pela Emenda Constitucional nº 26/2000, garantindo o fundamento constitucional da dignidade da pessoa humana ao preservar a habitação familiar”.
Como deve ser feito o contrato de locação?
Segundo o art. 129 do Código Civil, os atos jurídicos não dependem de forma especial, salvo quando a lei expressamente o exige. A lei nº 8.245/91, que disciplina as relações locatícias, de regra, não exige forma ou formalidade especial para o contrato de locação, que, portanto, pode ser livremente pactuado nos seus termos e forma (verbal ou escrito), respeitando-se, obviamente, os limites legais. Observando-se, tão somente, que apenas os contratos que foram registrados, averbados, junto à matrícula do imóvel garantem o direito de preferência (adjudicação do bem), bem como poderão ser oposto, durante sua vigência, contra terceiro adquirente, no caso de eventual alienação.
A jurisprudência já estabeleceu que aos contratos de locação não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/90, que disciplinou expressamente a questão das cláusulas abusivas e dos contratos de adesão (note-se que a maioria dos contratos de locação são apresentados ao inquilino prontos), entre outras questões. Embora tal entendimento encontre respaldo formal na lei e na doutrina, é evidente o prejuízo aos inquilinos, que continuam à merce dos evidentes abusos praticados por algumas administradoras, mormente quanto à porcentagem da multa por atraso, rescisão do contrato, honorários advocatícios e outras despesas. Destarte, é necessário muito cuidado ao assinar-se um contrato de locação, principalmente para quem o está garantindo, como o fiador. Lembre-se da máxima jurídica "pacta sunt servanda" (o pacto deve ser cumprido).
Quais cuidados são necessários ao se alugar um imóvel?
O conselho para quem precisa alugar um imóvel é "negocie", não se apresse, fiscalize o imóvel, peça pintura, peça reparos, peça prazo e tome cuidado. Não feche negócio no primeiro momento, visite outros imóveis, outras imobiliárias até ter certeza absoluta de que encontrou o imóvel certo e que está fazendo um bom negócio.
Se possível, ofereça outro tipo de garantia que não seja a fiança, afinal todos sabem o quanto é constrangedor para aquele que "pede" e para o "amigo" demandado. A melhor opção, no momento, é o seguro fiança, que não envolve familiares e amigos, apenas uma isenta companhia de seguro.
Quais cuidados o proprietário deve ter ao alugar seu imóvel?
Para se ficar longe de problemas o melhor é entregar a administração do imóvel para uma imobiliária que tenha tradição na administração de bens e que seja respeitada na comunidade. Desta forma, o locador terá certeza de ser corretamente orientado e de dispor, quando necessário (e, nestes casos, cedo ou tarde, sempre haverá necessidade), de assistência jurídica gratuita.
O contrato de prestação de serviços deve indicar, entre outras coisas, as condições em que o proprietário entrega o bem, o valor que deseja receber de aluguel, a forma de quitação e os direitos e obrigações da administradora.
De qualquer forma, seja por meio de uma administradora ou pessoalmente (como muitos ainda preferem), ao se locar um imóvel se deve tomar, entre outros, os seguintes cuidados: I - pedir para que o interessado, e seu fiador (no caso de a caução ser a fiança), preencherem um cadastro pessoal, com detalhadas informações sobre sua renda e vida pregressa; II - checar o cadastro, as referências e o crédito do interessado junto ao SERASA e ao SPC; III - pedir que o interessado, e seu fiador (no caso de a caução ser a fiança), forneçam cópia de seus documentos pessoais (RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento, contracheque), que devem ser conferidos com os originais; IV - nunca entregar as chaves do imóvel antes de checar todas as informações e ter o contrato assinado.
Qual é o prazo máximo, e mínimo, do contrato de locação?
A Lei do Inquilinato não estabelece prazo máximo, ou mínimo, para o contrato de locação, que, desta forma, pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo da vênia conjugal se igual ou superior a 10 (dez) anos (art. 3º). Entretanto, no caso de locação residencial é importante atentar para o fato de que só tem direito à chamada denúncia vazia, retomada do imóvel ao término do contrato sem necessidade de fundamentar o pedido, o locador que firmou contrato por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses (art. 46). Da mesma forma, só tera direito ao uso da ação renovatória, locação não residencial, o locador que firmou contrato escrito por prazo mínimo de 5 (cinco) anos, ou cuja soma dos prazos ininterruptos, contratos escritos, seja de cinco anos (art 51, I e II).
A casa que aluguei está com problemas sérios de vazamento. Já conversei com o locador, mas ele ainda não mandou arrumar. Posso providenciar o conserto e abater do aluguel?
Sim. As benfeitorias necessárias efetuadas pelo inquilino, mesmo sem autorização do locador, são indenizáveis.
Desejo realizar algumas reformas no imóvel que aluguei. Como fazer isso?
O locatário não poderá realizar modificações internas ou externas no imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. Continuar lendo
Sou inquilina há um ano e meio e o locador já me pediu o imóvel de volta. Ele pode reaver o imóvel antes do prazo? Meu contrato é de 30 meses
Não. A lei é bem clara neste aspecto. O locador só poderá retomar o imóvel sem justificativa após o fim do término do contrato ou em casos bem específicos (ver pergunta acima). Somente o inquilino poderá desistir da locação durante o prazo do contrato, pagando multa proporcional. Se a locação estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer transferência de emprego para outro local, o inquilino ficará isento do pagamento da multa, devendo notificar o locador num prazo de 30 dias de antecedência. Continuar lendo
Fiz um contrato de locação com prazo de 12 meses. O locador pode pedir o imóvel de volta a qualquer tempo?
Não. Nas locações efetuadas por tempo inferior a 30 meses, a denúncia vazia (que é o pedido de retomada do imóvel pelo locador sem justificativa) só poderá ocorrer após cinco anos ininterruptos de locação. Os pedidos justificados de retomada são:
- no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação; - para uso próprio, cônjuge ou companheiro; - para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios; - para demolição e edificação; - para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%; Continuar lendo
A caução de imóveis funciona da seguinte forma: o locador dá
como garantia o valor de até três aluguéis para o locador. A garantia pode ser
em forma de um cheque-caução, depósito caução ou depósito cautelar. O valor é pago no mesmo momento do fechamento do contrato de aluguel. Em
hipótese alguma, a garantia deve ser paga antes da assinatura de contrato de
O valor pago na caução imobiliária deve ser depositado em uma
conta bancária e deve ser devolvido com juros após o fim do contrato de
aluguel. A caução poupança deve ser aberta em uma conta conjunta entre locador
e locatário. Algumas pessoas ainda têm dúvidas sobre o que é caução poupança,
justamente por se tratar de um conceito amplo. Mas basicamente, é o
Como a conta é conjunta, só é possível fazer saques nas
seguintes situações: se o locador tiver autorização do locatário, o locatário
tiver autorização do locador ou por meio de sentença judicial. No último caso,
o dinheiro sempre é retirado após longos períodos.
Ainda há outras categorias de garantias de aluguel. Há
a caução real e a fidejussória. A real nada mais é
do que o uso de alguns bens duráveis (como carros ou imóveis) como garantia
para o aluguel. A garantia é dada normalmente pela hipoteca do bem durável. Já
a caução fidejussória é quando um fiador dá a garantia do aluguel. Ela pode ser
com o depósito ou com uma garantia de bem durável.
A lei do inquilinato afirma que deve ser prevista a
caução de imóvel em contrato de locação. O procedimento deve ser feito
tanto para imóveis urbanos como rurais. Seja como
for, não há dúvidas de que a caução de imóveis é um dos procedimentos mais
simples de ser feito para um locatário garantir a locação de um imóvel.
A desvantagem para o locatário é o valor alto que deverá
desembolsar ao assinar o contrato, porém, a principal vantagem é que ele
pode reaver o valor depositado ao fim da locação. Mas, para ter direito a este
dinheiro, ele deve cumprir à risca suas obrigações até o fim da locação. Caso ele atrase o aluguel, o locador pode resgatar a quantia
da conta até o montante devido. Este resgate só pode ser feito pela via
judicial. Ou seja, o locador tem de entrar na Justiça e o seu prejuízo só está
garantido até o limite dos três aluguéis. Se a dívida for maior, terá de entrar
com uma ação indenizatória. Para o locador, a burocracia e o limite de três
aluguéis para pagar o débito do locatário inadimplente são as principais
desvantagens. Continuar lendo
O seguro fiança locatícia é uma das opções que o
proprietário pode exigir do inquilino como garantia do recebimento do aluguel. O uso deste tipo de seguro é previsto em lei e imprime agilidade na aprovação
do candidato à locação, além de fornecer mais segurança para o locador
(proprietário do imóvel). É um serviço que pode ser contratado para aluguéis
residenciais, comerciais e não residenciais (consultórios, escritórios, etc). O
seguro fiança locatícia dispensa fiador e evita que você desfalque suas economias
para reunir dinheiro equivalente a três aluguéis, supondo que seja necessário
fazer depósito-caução. Embora a Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 1991, com as
alterações introduzidas pela Lei 12.112, de 2009 (LEI 8.245), permita o uso de
caução em imóvel ou em dinheiro depositado em caderneta de poupança ou em
título de capitalização ou em fundos de investimento, fiador e seguro fiança
locatícia como garantias de recebimento do aluguel, na prática, a aceitação de
qualquer uma dessas opções não é unânime, principalmente quando o mercado está
aquecido. Imobiliárias que administram imóveis em regiões mais procuradas,
geralmente nos grandes centros urbanos, orientam cada vez os proprietários de
imóveis a preferirem o seguro fiança em vez da caução. Algumas imobiliárias,
inclusive, já trabalham exclusivamente com essa modalidade de garantia de
recebimento de aluguel. Isso acontece porque proprietários de imóveis estão
cada vez mais resistentes a aceitar a caução, alegando que o depósito
correspondente a três ou mais meses de aluguel é insuficiente para cobrir os
prejuízos de eventual inadimplência do locatário. A figura do fiador, por sua
vez, é cada vez mais rara, sem falar no constrangimento a que o locador é
exposto ao ter que pedir a alguém para garantir o seu aluguel, taxas de
condomínio e impostos, caso ele não possa pagar. Além disso, entre as
exigências para aceitação de um fiador está a de que este possua mais de um
imóvel residencial. Isso porque a penhora do único imóvel residencial do fiador
é inconstitucional, segundo decisão do Supremo Tribunal Federal. Não bastassem
essas dificuldades para encontrar um fiador, o candidato a inquilino precisa
apresentar uma pessoa que possui imóvel localizado no mesmo município em que
ele vai alugar. A exigência é por causa dos custos operacionais e judiciais,
caso o proprietário tenha que mover uma ação de despejo por falta de
pagamento. Com o seguro fiança locatícia, a imobiliária transfere para a
seguradora o trabalho e a responsabilidade pela aprovação da ficha do futuro
inquilino. Por essas razões, a opção pelo seguro fiança como garantia nos
contratos de locação se tornou sinônimo de independência e tem crescido de
forma expressiva. Entre 2005 e 2011, aumentou mais de 300%, ampliando sua
participação de menos de 10% para algo em torno de 30% entre as demais
modalidades de garantia do pagamento do aluguel.
Para o proprietário, o seguro-fiança é o mais garantido. Basta contratar uma seguradora idônea. Se o locatário não pagar, não é preciso acionar o fiador nem recorrer ao judiciário para receber. Uma dica muito importante ao contratar um seguro é: verificar se estes contratos possuem o número da Susep. Este número significa que o contrato foi analisado e está adequado às normas.
A renovação é automática a cada 12 meses, sem a necessidade de novo cadastro do inquilino. A seguradora paga ao proprietário do imóvel conforme estabelecido na apólice, que deve ser lida e avaliada com cuidado antes da contratação. O locador deve ficar atento. Normalmente, ele tem 90 dias após o registro do sinistro - não pagamento do aluguel - para entrar com uma ação de despejo e informar a seguradora. Do contrário, pode perder o direito de receber.
Quando se aluga um imóvel, é preciso dar uma garantia
para compensar o locador caso o inquilino não consiga honrar o pagamento
mensal. A garantia mais usada é o fiador, presente em 50% dos contratos de
aluguel, seguido de caução (30%) e seguro-fiança (20%), modalidades que
representam maior custo para o inquilino.
nem todos os contratos de aluguel oferecem as três opções de garantia. inclusive, a lei nº 12.112/2009 - que alterou
a lei do inquilinato (nº 8.245/1991) - favorece a locação sem necessidade de
garantia, já que o locador pode despejar em até 15 dias o inquilino que deixar
o uso de uma garantia pode trazer benefícios também ao inquilino uma vez que, tendo
garantia, o pretendente à locação pode até negociar condições melhores,
exatamente porque já diminuiu o risco do locador.
fiador é uma pessoa que deve ter imóvel quitado em seu nome na mesma cidade em
que o inquilino pretende alugar o imóvel. Ela deve comprovar uma renda mensal
compatível para arcar com o aluguel - de, geralmente, três a quatro vezes o
valor do aluguel, dependendo da imobiliária - caso o pagador original tenha
fiador envolve riscos financeiros e judiciais, como o de ter que pagar o
aluguel para o inquilino inadimplente e até mesmo de ter seu imóvel penhorado.
Isso só acontece se, no contrato de aluguel, o fiador escolher ser
"responsável subsidiário" ao invés de "responsável
solidário". Como subsidiário, ele garante o chamado benefício de ordem, em
que o fiador só vai responder pela dívida depois de serem executados os bens do
insegurança aumenta se o fiador "abandonar" sua função em alguma
situação prevista em lei, como se por exemplo locador e locatário fizerem
alterações drásticas no contrato sem informá-lo, segundo a associação de defesa
do consumidor Proteste. Também há a possibilidade de trocar de fiador ou
escolher um outro tipo de garantia caso o fiador original faleça ou declare
insolvência financeira.
Tomando em conta a bilateralidade do
contrato de locação, bem como seu caráter oneroso, evidenciam-se as obrigações
dele emergente para ambos contratantes. A Lei do Inquilinato, por sua vez,
elenca os direitos e deveres das partes.
Importante salientar, que as
obrigações ou os deveres do locador constituem direitos do locatário e,
inversamente, as obrigações ou deveres do locatário, em direitos do locador. Em
outros termos, a cada direito de um contratante corresponde obrigação de outro.
Veja-se que tem o locador o dever
principal de entregar a coisa alugada em estado a servir ao uso a que se
destina (art.22, I). Tomando em conta que o contrato de locação é de natureza
obrigacional e não real, a não entrega da coisa gera a rescisão contratual, bem
como o pagamento de eventuais perdas e danos em favor do locatário.
E mais: a entrega da coisa alugada
deve se dar juntamente com suas pertenças. Cumpre, pois, se faça breve apanhado
sobre essa modalidade de acessório.
Define-se pertença como sendo bem
acessório, empregado ao bem principal sem alterar-lhe a substância. Não
constitui, por derradeiro, parte do bem principal e se destina ao uso, ao
serviço ou à estética do bem.
Disso tudo, é importante tomar em
conta que o negócio jurídico, ao envolver o bem principal, em regra, não
abrange as pertenças. Tal hipótese só se dará se resultar da lei, da
manifestação de vontade ou das circunstâncias do caso. (art. 94 CC). No
contrato de locação, por força de lei, as pertenças devem acompanhar o bem
locado (art. 566, I, CC).
No mais, há de se dizer que o locador
tem o dever de garantir, durante a vigência do contrato, o uso pacífico do
imóvel locado. Com o contrato de locação, o locatário assume a posse direta da
coisa. Para dar guarita a tal idéia, transcreve-se a idéia de VENOSA (2004,
p.559/560):
“Como decorrência do princípio da
boa-fé, a garantia elementar a resguardar o adquirente é que o próprio
alienante não venha a turbar a posse e o uso manso e pacífico da coisa. A noção
participa da compra e venda, mas fica também ressaltada em contratos como a
locação, o comodato, a doação, etc. Essa obrigação é um prius presente em todos os contratos em que
existe a transferência de uma coisa a outrem, definitiva ou temporariamente.”
Pela segunda parte do inciso I,
depreende-se que o locador deve manter a coisa no mesmo estado pelo tempo do
contrato. Deverá o locador, então, realizar os reparos necessários a que a
coisa permaneça como ao momento da locação. De se destacar, contudo, que podem
as partes convencionar o contrário. Caberão, pois, os reparos advindos do
uso e do tempo. Se, por exemplo, devido a chuvas torrenciais houver danos ao
telhado do imóvel, será responsabilidade do locador o devido conserto. O locador responde, ainda, pelos
vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). Em sendo a locação
contrato comutativo e oneroso, aplica-se a teoria dos vícios redibitórios.
(art. 441, CC).
A garantia supracitada envolve a ideia de que se o locatário soubesse do defeito da coisa não teria realizado o
negócio jurídico. Por conseqüência, pode o locatário, rescindir o contrato ou
pleitear a redução do valor do aluguel.
Nesta senda, há de se fazer uma
diferenciação: se o locador conhecia ao tempo do contrato a existência de
vício, restituirá o valor da locação e perdas e danos, se desconhecia, somente
restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato, forte no art. 443,
CC. Ademais das obrigações já mencionadas,
deve o locador pagar as taxas de administração imobiliária, pagar os impostos e
ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a
incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário.
Além de tais taxas, deve arcar com as
despesas extraordinária de condomínio, quais sejam, aquelas que não se refiram
a gastos rotineiros do edifício. O art. 22, Parágrafo único elenca algumas
despesas extraordinárias como:
“a) obras de reformas ou acréscimos
que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas,
poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as
condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e
início da locação; e) instalação de equipamento de
segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de
lazer; f) despesas de decoração e
paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de
reserva”. O locador encontra-se obrigado,
também, a fornecer recibo discriminado das importâncias pagas, sendo
expressamente vedada por lei a quitação genérica.
Destaque-se que o locador deve
respeitar o contrato por prazo determinado não estando autorizado a retomada
antes do término prazo avençado. A idéia nada mais é do que aplicação do
secular princípio do direito contratual pacta sunt servanda. Caso não respeite o prazo determinado
terá que ressarcir o locatário. Esse ressarcimento se constituirá em multa ou
perdas e danos, podendo apenas cobrar uma ou outra.
O locador deverá garantir o locatário,
ainda, contra os efeitos da evicção, entendida como a perda total ou parcial da
coisa pelo adquirente em função de ação judicial promovida pelo real possuidor
ou proprietário. Em havendo evicção, o contrato de locação será resolvido e o
locatário indenizado.
De se dizer, por último, que os atos
da administração pública, como, por exemplo, a desapropriação, a condenação do
edifício dentre outros também serão de responsabilidade do locador caso este
tivesse ciência que essa providência estava tramitando antes de firmar o
contrato de locação. Os direitos do locador
A princípio de tudo, cabe destacar
acerca do direito que o locador tem de consentir ou não a cessão ou a
sublocação. A diferença fundamental entre uma e outra é que, na sublocação o locatário
continua obrigado pelo contrato celebrado com o locador. Já na cessão da
locação, desaparece a responsabilidade do cedente, que transmite ao cessionário
que a partir de então se estenderá ao locador.
O locador terá, então, o direito de
exigir a retomada do imóvel quando houver a sublocação a terceiros, parcial ou
totalmente, se tal situação não estiver devidamente autorizada no contrato por
Além disso, o locador pode exigir do
locatário garantias. Pode exigir caução, fiança, seguro de fiança
locatícia, bem como cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Caução é um depósito em dinheiro ou a
nomeação de um bem móvel ou imóvel de propriedade do locatário, oferecidos como
garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação. Pode ser em
bens móveis ou imóveis, em títulos e ações ou em dinheiro. Neste último caso,
não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Fiança, por sua vez, é o meio pelo
qual uma pessoa se responsabiliza, perante o credor, pelo cumprimento de
determinada obrigação. A fiança pode ser parcial ou total. Será parcial quando
ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda, durante um prazo
No que tange à fiança, há de se dizer
que, quando exigida, o inquilino deve apresentar pessoa que se responsabilize
pelos encargos da locação, chamado fiador. Diga-se que não é completa a fiança
prestada por pessoa casada sem o consentimento de seu cônjuge.
Frise-se que a “Lei Sarney”, Lei n°
7.505/86, que proíbe a penhora de imóvel de residência para pagamento de
dívidas, não atinge a dívida de fiança de locação. Portanto, os bens do fiador,
ainda que a casa de morada de sua família poderão ser penhorados para cobrir
dívida de fiança. Com relação ao Seguro fiança, o
inquilino deve fazer um seguro junto a uma companhia seguradora. De se
mencionar que a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento foi
incluída à lei do inquilinato pela lei n.°11.196/05.
Contudo, frise-se que é vedada sob
pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades de garantia em um mesmo
No mais, tem o locador o direito de
usar como garantia do recebimento dos aluguéis, penhor legal sobre os bens
móveis que o inquilino tiver guarnecendo no prédio.
Na relação de locação, tem-se como
principal obrigação do locatário o pagamento dos alugueres, nos prazos
Atrasando o pagamento, poderá o
locador, pelo descumprimento do dever do locatário, cobrar multa pelo atraso.
No entanto, tal cobrança deve estar prevista no contrato de locação, constando,
ainda, qual será o seu valor.
Ademais, justamente por lidar com
coisa alheia, deve o locatário servir-se da coisa para usos convencionais ou
presumidos, tratando com o mesmo zelo com que cuida suas próprias coisas. Considerando essa idéia, deve o
locatário restituir a coisa no estado em que tiver recebido, devendo estar a
coisa no mesmo estado de conservação. Portanto, não pode o locatário deixar de
reparar os danos que provocar no imóvel ou em suas instalações. Por óbvio, tal
responsabilidade se estende também quando os danos forem provocados por seus
familiares, visitantes ou prepostos.
Cabe observar que as reparações
durante a locação cabem ao locatário. Essas pequenas despesas não precisam ser
advindas de sua culpa, como, por exemplo, a substituição de vidros quebrados, a
desobstrução de canos e ralos, o conserto de pequenas goteiras, a troca de
torneiras etc. Encontram-se, ainda, sob
responsabilidade do locatário o pagamento das contas de telefone, consumo de
água, força, luz, gás e esgoto. Gize-se que o pagamento do prêmio de seguro-fiança,
quando este se constituir na garantia da locação, deve ser suportado pelo
locatário. Deve, também, o inquilino levar ao
conhecimento do locador as turbações de terceiros, fundadas em direito, bem
como os atos advindos do poder estatal de polícia que atinjam sua posse direta. Quando se trata de embaraços e
turbações sobre questão de fato, como uso nocivo da propriedade vizinha, por
exemplo, cabe o ao locatário a defesa de seus direitos. No demais, o locatário tem de entregar
ao locador, de imediato, os documentos de cobrança de tributos ou encargos
condominiais, intimações, multas ou exigências das autoridades, que se refiram
ao imóvel, ainda que tenham sido dirigidas ao locatário (art.23, VII). Quando, contratualmente, for atribuída
ao locatário a responsabilidade pelos impostos, despesas ordinárias de
condomínio e seguro complementar, poderá o locador cobrar os créditos
juntamente com os aluguéis do mês (art.25).
No atinente aos direitos do locatário,
cumpre que se diga acerca de sua faculdade em exigir ao locador a descrição
minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência
aos eventuais defeitos existentes. Tal descrição terá o condão de
informar ao autor as qualidades do imóvel, bem como seus defeitos. Por
derradeiro, não poderá ser alegado pelo locador, futuramente, que eventuais
defeitos foram causados por ocasião do contrato.
A Lei do Inquilinato assegura, também,
o direito do locatário de, quando entender cabível, ver comprovantes relativos
às parcelas que estejam sendo exigidas (art. 22, IX).
Tomando em conta que é dever do
locador, expresso em lei, de arcar com as despesas extraordinária de
condomínio, poderá o locatário descontar dos alugueres mensais o valor pago a
título de despesas extraordinárias e fundo de reserva. Importante lembrar que
se convencionado que tal pagamento será efetuado pelo locatário, o direito de
descontar os alugueres não será aplicado.
Outro direito a merecer destaque é o
direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel, que se encontra
contemplado pelo art.27, Lei do Inquilinato:
“Art. 27. No caso de venda,
promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em
pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade
de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio
mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca.” Portanto, na ocasião em que o locador
decidir alienar a coisa, objeto do contrato de locação, estará, por força de
lei, obrigado a comunicar ao locatário, dando preferência para a aquisição do
imóvel. Contudo, se no prazo de trinta dias
não houver manifestação por parte do locatário, a dizer do interesse ou não em
celebrar contrato de compra e venda, perde o direito de preferência. Por
conseqüência lógica, havendo a alienação da coisa locada, haverá a extinção do
contrato de locação. Importante dizer que a manifestação do
interesse deve se dar de forma inequívoca. No mais, a aceitação corresponde ao
teor exato da proposta. Entende-se daí que não está autorizado o locatário a
fazer contraproposta.
Na hipótese de o locatário aceitar a
proposta e, em momento posterior, o locador desistir do negócio, terá,
evidentemente, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros
cessantes (art.29). Se o imóvel estiver sublocado, o
sublocatário terá o direito de preferência e depois ao locatário. Na hipótese
de serem vários os sublocatários, a preferência cabe a todos ou a qualquer um
deles, no caso de um só estar interessado na compra da coisa.
No caso de haver pluralidade de
pretendentes, terá a preferência o locatário mais antigo. Contudo, se todos
estiverem no imóvel pelo mesmo tempo, irá ter a preferência o mais idoso
(art.30, Parágrafo Único). O art. 31 cuida da alienação de mais
de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incide sobre a totalidade
dos bens objeto da alienação. Por derradeiro, se o proprietário de
apartamentos, de escritórios ou de vila vendê-los por inteiro, a preferência
somente pode ser exercida em relação ao todo, não se podendo obrigar o titular
a fracionar o imóvel.
O direito de preferência poderá ser
exercido diretamente pelo locatário se este o reclamar judicialmente dentro do
prazo de seis meses do registro da venda para terceiros no cartório de imóveis,
mediante depósito do valor da venda e das demais despesas da transferência
(art.33).
Se o locador deixar de atender à
preferência legal, o locatário poderá, ainda, reclamar do locador as perdas e
danos correspondentes, mas deverá comprovar tanto sua capacidade
econômico-financeira de adquirir o imóvel quanto os prejuízos que sofreu
(art.33, Parágrafo único). Cabe ressaltar, no mais, que não será
aplicado o direito a preferência quando: perder a propriedade ou vender por
decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e
incorporação. Ainda, se o contrato estiver sido
firmado a partir de outubro de 2001, o direito de preferência não alcançará
também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da
propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive
mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em
cláusula contratual específica. O Parágrafo único contendo tal idéia
foi incluída pela Lei n.°10.931, de 02 de agosto de 2004, que dispõe sobre o
patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito
Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário e dá
A Lei do Inquilinato garante, ainda, o
direito do locatário à indenização por benfeitorias necessárias, ainda que não
autorizadas. Entenda-se como benfeitorias necessárias aquelas que “têm por
fim conservar o bem ou evitar que se deteriore” (96, CC). Por demais, é
permitido ao locatário o exercício de seu direito de retenção.
As benfeitorias voluptuárias, por não
serem indenizáveis, podem ser levantadas ao final do contrato, desde que não
haja mudança quanto a substância da coisa.
Ainda, o locatário pode exercer o
direito de retenção na hipótese de o locador antes do vencimento do contrato
reaver a coisa alugada, deverá ressarcir o locatário em perdas e danos. O
locatário, então, enquanto não ressarcido, poderá reter o bem em sua posse
(art. 571,CC).
A caução de imóveis funciona da seguinte forma: o locador dá como garantia o valor de até três aluguéis para o locador. A garantia po...
Os deveres do locatário Na relação de locação, tem-se como principal obrigação do locatário o pagamento dos alugueres, nos pra...
Sim. As benfeitorias necessárias efetuadas pelo inquilino, mesmo sem autorização do locador, são indenizáveis. Sobre a Lei 8.245/91
A lei 8245 de 1991 é a famosa lei do Inquilinato, onde se estabelece parâmetros para a relação proprietário/Inquilino, ou seja, entr...
Não. Nas locações efetuadas por tempo inferior a 30 meses, a denúncia vazia (que é o pedido de retomada do imóvel pelo locador sem just...
Os deveres do Locador Tomando em conta a bilateralidade do contrato de locação, bem como seu caráter oneroso, evidenciam-se as ob...
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References: artigo 600
 artigo 593
 artigo 695
 artigo 1
 artigo 187
 artigo 1