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2 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 2 IL CONDOMINIO GIURIDICO ANNO VII N. 1 Direttore Responsabile: Giovanni Caldarone Editore: Condominio Italia - Via Thesauro Torino - Tel Per informazioni ed abbonamenti: tel Collaboratori: Ance, Paolo Gatto, Antonio Nucera, Silvio Rezzonico, Corrado Sforza Fogliani. Gentile Lettore, Le ricordiamo che l abbonamento alla rivista Condominio Giuridico costa solo 60,00 che potrà pagare in diversi modi, come risulta anche dalla pagina abbonamenti. La rivista si compone di quattro numeri annuali che fanno il punto su tutte le problematiche attuali del condominio alla luce delle novità legislative e regolamentari. Siamo disponibili a ricevere Vs. suggerimenti ed osservazioni. Ci auguriamo di fare quanto meglio il nostro lavoro per la Vostra piena soddisfazione. Cordiali saluti Il Direttore Responsabile Per qualsiasi informazione, quesiti ed invii di materiale da pubblicare, trasmettere via in formato word a: Copyright CondominioItalia Editrice, Torino È vietata la traduzione, l adattamento totale o parziale, la riproduzione con qualsiasi mezzo (compresi i microfilm, i film, le fotocopie), nonché la memorizzazione elettronica, che sono riservati per tutti i Paesi. Stampa: Andersen spa - Borgomanero (No)
3 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 3 Dal 1981 il primo quindicinale dedicato al condominio Tutta la giurisprudenza e le normative sul patrimonio immobiliare Per le tue ricerche storiche ABBONAMENTO 2012 Offerta aggiornamento globale ITALIA CASA E IMMOBILIARE NEwS 24 numeri Euro 70,00 + IL CONDOMINIO GIURIDICO trimestrale Euro 60,00 = OFFERTA - SCONTO 24% TOT. EURO 99,00 ED IN PIÙ IN OMAGGIO PER UN AGGIORNAMENTO GLOBALE: Dati trattati in conformità con la legge sulla privacy. PASSWORD PER ARCHIVIO DEL CONDOMINIO accesso al sito internet con oltre articoli, leggi, sentenze, quesiti pubblicati da Italia Casa dal 2001 al 2011 PASSWORD PER ITALIA CASA ON LINE accesso ai siti internet o a per leggere e scaricare il giornale prima ancora di riceverlo ATTENZIONE! SI RICORDI DI INVIARCI LA SUA PER RICEVERE LE PASSWORDS L INFORMAZIONE INTEGRATA PER ESSERE SEMPRE AGGIORNATO SULLE NORMATIVE, LEGGI, ATTUALITÀ DEL CONDOMINIO E DEL MERCATO IMMOBILIARE CAMPAGNA ABBONAMENTI 2012 Cognome... Nome... Professione... Indirizzo...C.A.P... Città... Prov.... Tel.... Nuovo abbonamento Rinnovo Data...derisco alla/e seguente/i offerta/e (sbarrare la casella corrispondente): La mia per ricevere le passwords:... Firma... ITALIACASA 70,00 IL CONDOMINIO GIURIDICO 60,00 ITALIACASA + IL CONDOMINIO GIURIDICO 99,00 Telefono: Fax: sito: Scelgo di pagare tramite: VERSAMENTO sul c/c postale n Intestato a: Condominioitalia Editrice - Via E. Thesauro, TORINO effettuato il... BONIFICO BANCARIO Banca MPS Filiale di Moncalieri IBAN: IT39Y (Vedi ns. sito
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5 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 5 INDICE DEGLI ARGOMENTI pagg. Sezione I DottrIna La disciplina dell attività edilizia dopo il Decreto Sviluppo 70/2011, di Silvio Rezzonico... Parziarietà delle obbligazioni condominiali, un principio che vacilla, di Antonio Nucera... Gestire la morosità nel condominio, di Paolo Gatto... Mediatore immobiliare: compromessi da conservare per i controlli fiscali, di Silvio Rezzonico... Legittimo, nelle compravendite immobiliari, l accertamento nei confronti dell impresa venditrice basato sia sullo scostamento tra valore normale e corrispettivo sia su altri elementi di prova, a cura di Ance... Proposto il revisore condominiale. Ma in Svizzera, di Corrado Sforza Fogliani Sezione II LeggI e circolari Errori nella dichiarazione di successione. È possibile correggerli prima del controllo... La nuova guida per l installazione degli impianti fotovoltaici negli edifici... Pagare le imposte con immobili di interesse storico e artistico... Affitta camere e case vacanze con Iva detraibile. La regola vale per immobili adibiti ad attività turistico-alberghiere... Rendita catastale presunta: i tributi speciali passano in F24... Sanatoria catastale: con i nuovi codici tributo, le semplificazioni sono diventate operative... Accertamento esecutivo: torna il principio solve et repete, di Corrado Sforza Fogliani.... I Comuni partecipano al contrasto all evasione con segnalazioni qualificate... Decreto liberalizzazioni, le misure fiscali per l edilizia: Iva su opzione per alloggi sociali e facoltà per i Comuni di ridurre l Imu sul magazzino delle imprese edili, a cura di Ance... Imposta di registro agevolata anche per la prima casa acquisita per usucapione Sezione III Sentenze ed altre utilità La Consulta: in materia di ristrutturazione edilizia è illegittima la legge regionale che si discosta da quella statale non imponendo il rispetto della sagoma... Vi è carenza di interesse ad impugnare una delibera di assemblea condominiale nella quale non viene deciso nulla... Solo l amministratore di condominio è legittimato ad impugnare la delibera di nomina di un successore... La richiesta di visionare la documentazione non deve essere incompatibile con le esigenze di organizzazione e con la disponibilità di tempo dell amministratore condominiale... Come accertare che un bene sia escluso dalle parti comuni
6 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 6 pagg. Anche con il consenso dell assemblea è vietato sottrarre una parte dell area comune per installare un macchinario a servizio di una unità immobiliare... Le spese straordinarie per l ascensore spettano anche ai condòmini proprietari di negozi situati al piano terra... Il costruttore può riservarsi i parcheggi realizzati in eccedenza nel condominio... Distacco dal riscaldamento condominiale e riduzione dei costi... Installazione di ascensore per eliminare le barriere architettoniche... Spesa urgente affrontata dal singolo condomino: a quali condizioni è rimborsabile
7 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 7 DOTTRINA La DIScIPLIna DeLL attività edilizia DoPo IL Decreto SVILuPPo 70/2011 di Silvio Rezzonico In tema di disciplina degli interventi edilizi e dei titoli abitativi è intervenuto il cosiddetto Decreto Sviluppo, D.L , n. 70, convertito nella Legge , n entrato in vigore il e, nel testo emendato dopo la conversione, il che ha modificato il quadro normativo previgente. Le modifiche introdotte dal richiamato D.L. 70/ di cui riportiamo i tratti essenziali - non hanno tuttavia stravolto il Testo Unico Edilizia, essendo solo improntate all intento di una maggiore liberalizzazione e semplificazione dell attività edilizia. GENERALIZZAZIONE DELLA SCIA Con una disposizione di carattere interpretativo, l art. 5, comma due, lettera c, del richiamato Decreto Sviluppo, ha stabilito che la Scia sostituisce la Dia, per tutti gli interventi edilizi di cui all art. 22 comma uno e comma due del Testo Unico (Dpr 380/2001), inalterata restando la disciplina della Dia e della cosiddetta SuperDia, ove quest ultima, in base alla normativa statale o regionale, sia alternativa o sostitutiva del permesso di costruire (si vedano gli interventi di cui all art. 22, comma tre, Testo Unico, Dpr 380/2001). L art. 5, comma due, lettera b, del richiamato Decreto 70/2011 ha tra l altro ridotto il termine concesso all Amministrazione Comunale - da 60 a 30 giorni - per vietare la prosecuzione dell attività edilizia oggetto di Scia, assoggettando quest ultima a tutte le disposizioni relative alla vigilanza sull attività urbanistico-edilizia, alle responsabilità e alle sanzioni previste dal Dpr 380/2011 (artt. da 27 a 48), oltre che alle disposizioni delle leggi regionali. A seguito di tali modifiche, occorre ora tener conto anche delle attività edilizie libere, previa comunicazione di inizio dei lavori a mezzo di Dia o di Scia e cioè, degli interventi edilizi liberi assoggettati a previa comunicazione dell inizio dei lavori. La modifica è contenuta nell art. 6, commi due, tre e quattro, del Testo Unico D.P.R. 380/2001, che si riporta: «2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, dell inizio dei lavori da parte dell interessato all amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi: a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici; b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni; c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; d) i pannelli solari, fotovoltaici (e termici, senza serbatoio di accumulo esterno), a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444; e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici 3. L interessato agli interventi di cui al comma 2 allega alla comunicazione di inizio dei lavori le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore e, limitatamente agli interventi di cui alla lettera a) del medesimo comma 2, i dati identificativi dell impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori. 4. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettera a), l interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, trasmette all amministrazione comunale una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l impresa né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti
8 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 8 8 CONDOMINIO GIURIDICO urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo». E, dunque, tutti gli interventi edilizi, non rientranti nelle attività edilizie totalmente libere, sono assoggettati a Dia o Scia, alla stregua degli artt. 22 e 23 del D.P.R. 380/2001, salvo che si tratti di interventi, per i quali è ammesso il ricorso alla Dia in alternativa ovvero in sostituzione del permesso di costruire. Per l art. 49 comma quattro ter della Legge 122/2010, infatti, «le espressioni segnalazione certificata di inizio attività e SCIA, sostituiscono rispettivamente quelle di dichiarazione di inizio attività e DIA ovunque ricorrano, anche come parte di una espressione più ampia e la disciplina della SCIA sostituisce direttamente, dalla data di entrata in vigore quella della dichiarazione di inizio attività recata da ogni normativa statale e regionale». Nel caso in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, la Scia non sostituisce gli atti di autorizzazione o nullaosta, comunque denominati, delle amministrazioni preposte alla tutela dell ambiente e del patrimonio culturale. In questo senso, il legislatore ha optato per la soluzione della inapplicabilità della Scia, agli interventi per i quali siano richieste autorizzazioni espresse delle amministrazioni preposte alla tutela dei vincoli. Sotto questo profilo, il regime della Scia è equiparato al regime della Dia edilizia in zona vincolata, per il quale l esecuzione delle opere oggetto di Dia è subordinata all acquisizione dell autorizzazione paesaggistica (art. 22, comma sei, del D.P.R. 380/2001). Con la conseguenza che l interessato può dar corso alla segnalazione mediante Scia, solo quando abbia già acquisito l autorizzazione paesaggistica potendo, solo in tal caso, iniziare da subito i lavori. In mancanza, egli potrà presentare la Scia ma dovrà attendere - prima di iniziare i lavori - il conseguimento dell autorizzazione paesaggistica. SILENZIO-ASSENSO NEL PERMESSO DI COSTRUIRE Tra le varie modifiche relative all attività edilizia e ai titoli abilitativi, il D.L. 70/2011 ha rimodellato il procedimento per il rilascio del permesso di costruire, sostituendo il precedente art. 20 del T.U. edilizio e reintroducendo l istituto del silenzio-assenso, già disciplinato dalla Legge 94/82. Nella sua nuova formulazione, il richiamato art. 20, comma ottavo, dispone che decorso inutilmente il termine per l adozione del provvedimento conclusivo (60 e 30 giorni dalla proposta del responsabile del procedimento, salvo raddoppio del termine per i Comuni con più di 100mila abitanti, ndr), ove il dirigente o il responsabile dell ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire, si intende formato il silenzio-assenso. E, dunque, nell intento di liberalizzare il procedimento, la nuova disposizione ha attribuito, all inerzia comunale, il valore e il significato dell assenso tacito. L innovazione ha da subito sollevato dubbi interpretativi circa il termine concesso al Comune, per opporre il motivato diniego al rilascio del provvedimento conclusivo. Il diniego deve essere solo adottato o deve anche essere comunicato all interessato, tenuto conto che la natura recettizia dei provvedimenti amministrativi, con obbligo della comunicazione, può essere stabilita solo dalla legge (Consiglio di Stato , n. 3453)? La maggiore perplessità è però legata all incertezza del privato che, senza un titolo abilitativo espresso, corre il rischio di successivi interventi in autotutela da parte del Comune: si vedano, in questo senso, Tar A- bruzzo , n. 27 e Tar Campania-Napoli , n Si tenga tra l altro presente che le banche sono di regola restie a concedere finanziamenti, in mancanza di un titolo abilitativo espresso. Il silenzio-assenso opera comunque solo con riferimento agli interventi su edifici in zone non assoggettate a vincoli ambientali paesaggistici o culturali. In presenza di tali vincoli, ove la tutela del vincolo sia rimessa in via delegata alla stessa amministrazione comunale, il termine per la pronuncia del provvedimento finale, da parte del responsabile del procedimento, decorre dal rilascio del relativo atto di assenso. Se invece l intervento è sottoposto ad un vincolo non tutelato dall amministrazione comunale, ove il parere favorevole del soggetto preposto alla tutela del vincolo non sia prodotto dall interessato, l ufficio comunale acquisisce il relativo assenso nell ambito della conferenza dei servizi e, in tal caso, il termine per l adozione del provvedimento finale decorre dall esito della conferenza stessa. Si tenga infine presente che il D.L. 70/2011 ha anche eliminato l intervento sostitutivo regionale in materia di rilascio del permesso di costruire - già previsto dall art. 21 del DPR 380/ disponendo che spetta alle Regioni, con proprie leggi, determinare forme e modalità per l eventuale esercizio del potere sostitutivo nei confronti degli uffici comunali. TIPIZZAZIONE DEL CONTRATTO DI CESSIONE DELLA CUBATURA Il D.L. 70/2011 ha anche tipizzato il contratto di cessione della cubatura, aggiungendo - al comma 1, dell art c.c. - il numero 2 bis, che prevede la necessaria trascrizione dei contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale. La nuova disposizione avrà sicura incidenza sul si-
9 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 9 DOTTRINA 9 stema della cosiddetta perequazione urbanistica, riconoscendo effetti reali - e non effetti soltanto obbligatori - alla cessione e costituisce una evoluzione codificata della prassi di dare forma giuridica agli accordi tra privati, qualificati come cessioni di cubatura, volti a cedere la potenzialità edificatoria di un area da un soggetto a un altro, per consentire al cessionario di ottenere dal Comune un permesso di costruire con volumetria maggiorata. Si tenga presente che gli accordi di micropianificazione a iniziativa privata, nel rispetto degli indici inderogabili di densità edilizia, avevano in passato assunto varie conformazioni negoziali: negozio a effetti obbligatori, diritto reale atipico, diritto di superficie, vincolo di destinazione, servitù di non edificazione o altius non tollendi. La disposizione di cui al D.L. 70/2011 semplifica ora l attività dei privati, eliminando in radice qualsiasi dubbio sulla trascrivibilità dell atto riferibile ai diritti edificatori perequativi, a quelli incentivanti e a quelli compensativi, disciplinati dalla legislazione statale o regionale e dagli strumenti di pianificazione. NUOVO PIANO CASA Il richiamato decreto sviluppo D.L. 70/2011 ha anche varato un nuovo piano casa, in aggiunta a quello già approvato dalla Conferenza Stato-Regioni del Il nuovo piano si differenzia da quello precedente per la maggior determinazione del Governo nel promuovere il rilancio dell edilizia, nel senso che la nuova disciplina è destinata a trovare diretta applicazione nelle Regioni a statuto ordinario - ma anche in quelle a statuto speciale, compatibilmente con gli statuti di queste ultime - qualora, decorsi 120 giorni dall entrata in vigore della legge di conversione, non vengano approvate specifiche normative regionali. Per l art. 5, commi da 9 a 14 del richiamato Decreto, è in particolare consentito realizzare volumetrie aggiuntive, in deroga al piano regolatore generale, attraverso la demolizione e ricostruzione, il cambio delle destinazioni d uso e la modifica della sagoma degli edifici esistenti. Gli edifici che possono giovarsene sono quelli residenziali ricadenti nelle aree urbane degradate, con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché gli edifici a destinazione non residenziale, dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare. Restano esclusi solo gli interventi su edifici abusivi - salvo quelli oggetto di sanatoria - o situati nei centri storici o in aree a inedificabilità assoluta. Sino all eventuale approvazione di future leggi regionali, la volumetria aggiuntiva consentita è pari al 20% del valore dell edificio esistente, se ad uso residenziale o del 10% della superficie coperta, se ad uso diverso. Tali volumetrie aggiuntive sono calcolate sulle distinte tipologie edificabili e pertinenziali esistenti e devono essere asseverate da un tecnico abilitato, in sede di presentazione della documentazione relativa al titolo abilitativo richiesto. Resta fermo il rispetto degli standards urbanistici e delle altre normative di settore, aventi incidenza sulla disciplina della attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, risparmio energetico, ambientali e di tutela dei beni culturali). In tale contesto, decorsi 60 giorni dall approvazione della legge di conversione e sino all entrata in vigore dell eventuale normativa regionale, gli interventi menzionati possono essere realizzati con il permesso di costruire, a norma dell art. 14 T.U. edilizia, anche per il cambio di destinazione d uso, in deroga agli strumenti urbanistici locali. Passati 120 giorni dall entrata in vigore della legge di conversione, gli interventi possono essere realizzati anche senza permesso di costruire - e quindi anche con Dia o con Scia a seconda delle vigenti leggi regionali. In sostanza, come ha affermato P. Urbani (Le innovazioni in materia di edilizia privata nella Legge , in Riv. Giur. Edilizia, 2011, pp ), dopo la scadenza dei 60 giorni concessi all iniziativa legislativa regionale e sino all entrata in vigore della normativa regionale, è detto che, nel rispetto degli standard edilizi: 1) gli interventi di riqualificazione indicati al comma 9 potranno essere realizzati in via diretta seguendo il procedimento della c.d. licenza in deroga; 2) il meccanismo della licenza in deroga è ammesso altresì per il mutamento delle destinazioni d uso, purché siano rispettate certe condizioni. E, così, la vecchia licenza in deroga - ora art. 14 del T.U. - destinata in origine esclusivamente per edifici o impianti pubblici o d interesse pubblico, comporta una previa deliberazione comunale come presupposto per l avvio del procedimento di rilascio del permesso di costruire. Nella specie, non si tratta però di una norma che semplifichi la realizzazione degli interventi, posto che con l introduzione nell ordinamento del Programma integrato d intervento di cui all art 16 della L. 179/92 - poi recepito in tutte le leggi regionali - la proposta dei privati può ben essere in contrasto con il piano e che, qualora la p.a. ne riconosca l interesse pubblico, può essere oggetto di variante urbanistica a mezzo di accordo di programma, il che permette la possibilità di prospettare interventi complessi, di portata più ampia di quelli ammessi con un semplice permesso di costruire in deroga (P.Urbani, op. cit., pag. 206). In ogni caso, il D.L. 70/2011 dispone che i piani attuativi, comunque denominati e conformi allo strumento urbanistico generale, sono approvati dalla sola Giunta comunale. Le richiamate disposizioni del D.L. 70/2011 convivono con le precedenti leggi regionali sul piano casa e
10 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina CONDOMINIO GIURIDICO gli interessati possono decidere di avvalersi di queste ultime o della nuova normativa - con le relative possibilità di intervento - che scatterà, dopo 120 giorni, se le Regioni non adotteranno disposizioni specifiche. LE ALTRE MODIFICHE CONTENUTE NEL D.L. 70/2011 Il richiamato Decreto Sviluppo contiene anche altre misure di semplificazione che di seguito si schematizzano: - registrazione dei contratti di compravendita e denuncia all Autorità di P.S.: l art. 5 del Decreto 70/2011, nell ottica della semplificazione, stabilisce che la registrazione del contratto di compravendita valga anche ai fini della comunicazione della cessione di fabbricati all autorità locale di pubblica sicurezza; - autocertificazione nella relazione acustica: l autocertificazione, asseverata da un tecnico abilitato, sostituisce la relazione acustica, la cui presentazione era prevista - per gli edifici adibiti a civile abitazione - dalla Legge 447/1995. In questo senso, l art. 5, lettera e), del D.L. 70/2011, dispone che per gli edifici adibiti a civile abitazione l autocertificazione asseverata da un tecnico abilitato sostituisce la cosiddetta relazione acustica ; La disposizione opera nei Comuni che abbiano provveduto a coordinare gli strumenti urbanistici con quanto previsto dall art. 6, comma due, della Legge 447/1995, in tema di classificazione delle aree ai fini della tutela dell inquinamento acustico, rispetto alle quali la relazione acustica è necessaria ai fini del rilascio del permesso di costruire; - trasferimento di diritti nella edilizia convenzionata: l art. 5, comma 3 bis del D.L. 70/2011 convertito in Legge ha aggiunto all art. 31, comma 49 della Legge 448/1998, i seguenti commi: a) art. 49 bis: I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281 ; b) art. 49 ter: le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni previste dall articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 ; - abolizione del divieto di riutilizzazione dei dati ipotecari e catastali: l art. 5, comma 4 bis, del D.L. 70/2011, come convertito in legge, dispone che per agevolare la circolazione delle informazioni concernenti gli immobili, è abolito il divieto di riutilizzazione commerciale dei dati ipotecari e catastali. È consentito il riutilizzo dei documenti, dei dati e delle informazioni catastali e ipotecari a fini commerciali o non commerciali diversi dallo scopo iniziale nell ambito dei compiti di servizio pubblico per i quali i documenti sono stati prodotti, fermo restando il rispetto della normativa in materia di protezione dei dati personali. È comunque consentita la fornitura di documenti, dati e informazioni da parte dell Agenzia del territorio, in formato elaborabile, su base convenzionale, secondo modalità, tempi e costi da stabilire con provvedimento del direttore dell Agenzia del territorio. Il comma 367 dell articolo 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, è abrogato ; - attuazione parziale dei piani particolareggiati non attuati: l art. 5, comma 8 bis del D.L. 70/2011, dispone che qualora, decorsi due anni dal termine per l esecuzione del piano particolareggiato, non abbia trovato applicazione il secondo comma, nell interesse improcrastinabile dell Amministrazione di dotare le aree di infrastrutture e servizi, il comune, limitatamente all attuazione anche parziale di comparti o comprensori del piano particolareggiato decaduto, accoglie le proposte di formazione e attuazione di singoli sub-comparti, indipendentemente dalla parte restante del comparto, per iniziativa dei privati che abbiano la titolarità dell intero sub-comparto, purché non modifichino la destinazione d uso delle aree pubbliche o fondiarie rispettando gli stessi rapporti dei parametri urbanistici dello strumento attuativo decaduti. I sub-comparti di cui al presente comma non costituiscono variante urbanistica e sono approvati dal consiglio comunale senza l applicazione delle procedure di cui agli articoli 15 e 16 ; - trasparenza e semplificazione delle procedure urbanistiche: a) pubblicazione degli allegati tecnici: l art. 5, lettera f, del D.L. 70/2011 obbliga i Comuni a pubblicare gli allegati tecnici agli strumenti urbanistici nel proprio sito istituzionale. La norma è ad evidenza finalizzata ad assicurare una maggiore trasparenza. b) esclusione della valutazione ambientale strategica (VAS): l art. 5, del D.L. 70/2011, a fini di semplifica-
11 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 11 DOTTRINA 11 zione, prevede modifiche agli strumenti attuativi di piani urbanistici già sottoposti a valutazione ambientale strategica disponendo, alla lettera g), la esclusione della procedura di valutazione ambientale strategica (VAS) per gli strumenti attuativi di piani urbanistici già sottoposti a valutazione ambientale strategica. E, dunque, agli strumenti attuativi dei piani urbanistici, non dovrà essere allegata una nuova VAS. - sanatoria delle piccole difformità: il D.L. 70/2011 ha introdotto una sanatoria ex lege, per le difformità contenute entro il limite del 2% delle misure progettuali. In particolare, l art. 5, comma 2, numero 5, del Decreto Legge richiamato - che ha introdotto il nuovo comma ter, dopo il comma due bis dell art. 34 del Testo Unico Edilizia - esclude che possa concretizzare l abuso di parziale difformità dal titolo edilizio, la realizzazione di interventi edilizi con violazione di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali. Si tenga presente che una disposizione analoga era già contenuta nell art. 32 della Legge 47/85 e successive modificazioni e integrazioni, per il quale - ai fini della sanatoria delle opere abusive eseguite su immobili sottoposti a vincolo - doveva ritenersi escluso l obbligo del previo parere favorevole dell amministrazione preposta alla tutela del vincolo suddetto, laddove si trattasse di violazioni riguardanti l altezza, i distacchi, la cubatura o la superficie coperta, non eccedenti il 2% delle misure prescritte. VINCOLO CULTURALE AUTOMATICO DOPO SETTANT ANNI Il D. lgs. 42/2004, cosiddetto Codice dei Beni Culturali, ha dettato una disciplina particolare per gli immobili pubblici e per quelli appartenenti a persone giuridiche private senza scopo di lucro, che presentino un interesse artistico, storico o archeologico. Tali immobili, qualora l autore dell opera non fosse più vivente e l esecuzione dell opera risalisse oltre i cinquant anni, erano sottoposti automaticamente a vincolo culturale e, quindi, alle disposizioni del Codice, fino a quando non fosse eseguita dal Ministero dei Beni Culturali, la verifica dell effettiva sussistenza dell interesse pubblico, con possibilità di eliminare il vincolo. L art. 4, comma sedici, lettera a) e b) del D.L. 70/2011 porta ora a cinquant anni il termine di decorrenza del vincolo automatico per gli immobili in questione. Dispone la norma richiamata: «a) all articolo 10, il comma 5 è sostituito dal seguente: 5. Salvo quanto disposto dagli articoli 64 e 178, non sono soggette alla disciplina del presente Titolo le cose indicate al comma 1 che siano opera di autore vivente o la cui esecuzione non risalga ad oltre cinquanta anni, se mobili, o ad oltre settanta anni, se immobili, nonché le cose indicate al comma 3, lettere a) ed e), che siano opera di autore vivente o la cui esecuzione non risalga ad oltre cinquanta anni ; b) all articolo 12, il comma 1 è sostituito dal seguente: 1. Le cose indicate all articolo 10, comma 1, che siano opera di autore non più vivente e la cui esecuzione risalga ad oltre cinquanta anni, se mobili, o ad oltre settanta anni, se immobili, sono sottoposte alle disposizioni della presente Parte fino a quando non sia stata effettuata la verifica di cui al comma 2». DENUNCIA DI TRASFERIMENTO DEGLI IMMOBILI VINCOLATI L art. 4, comma sedici, lettera d) del richiamato Decreto 70/2011, ai fini della prelazione, modifica la disciplina della denuncia al Ministero degli atti che trasferiscono immobili soggetti a vincolo culturale, a norma dell art. 59, D. lgs. 42/2004. Tale denuncia deve avere ad oggetto solo gli atti che trasferiscono la proprietà di immobili vincolati con atti dispositivi e non anche gli atti che trasferiscono la sola detenzione, per esempio, con contratto di locazione.
12 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 12 ParzIarIetà DeLLe obbligazioni condominiali, un PrIncIPIo che VacILLa di Antonio Nucera Èpassato diverso tempo da quando, con la nota sentenza n dell 8 aprile 2008, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione - risolvendo un contrasto sorto in giurisprudenza rispetto alla responsabilità solidale o pro quota dei condòmini per le obbligazioni contratte dall amministratore nell interesse del condominio - hanno ritenuto legittimo, facendo propria la tesi minoritaria, il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condòmini delle obbligazioni assunte nell interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote. La motivazione su cui i Supremi giudici hanno basato la loro decisione è stata, in estrema sintesi, la seguente: occorre, affinché scatti la solidarietà, la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell obbligazione, ma anche della indivisibilità della prestazione comune ; e poiché l obbligazione ascritta a tutti i condòmini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro, da ciò deriva - in difetto di una espressa disposizione di legge che stabilisca il contrario - la intrinseca parziarietà dell obbligazione condominiale. Tale assunto, nel corso di questi anni, ha sollevato molte critiche tra i commentatori. E anche la giurisprudenza non ha mancato di esprimere alcune posizioni discordanti al riguardo. Da ultimo, con la sentenza della seconda sezione della Cassazione n del 21 ottobre 2011, la quale - pur trattando della diversa questione della responsabilità dei comproprietari di un immobile sito in condominio per le obbligazioni condominiali - ha, ciononostante, inferto un duro colpo, come vedremo, ai principi espressi dal massimo organo di nomofilachia. Prima di dare conto di tutto questo, però, è bene fare un passo indietro e chiarire, seppur brevemente, le caratteristiche delle obbligazioni solidali e di quelle divisibili. Tradizionalmente, l obbligazione che lega un solo debitore e un solo creditore si definisce soggettivamente semplice; laddove l obbligazione coinvolga più di un debitore e/o più di un creditore, si definisce soggettivamente complessa (cfr., in tal senso, R. SPECCHI, Solidarietà e parziarietà nelle obbligazioni condominiali, in Arch. loc. e cond., 2009, 518). Le obbligazioni soggettivamente complesse, disciplinate dagli artt c.c., si distinguono in obbligazioni parziarie ed obbligazioni solidali. Nelle prime, la prestazione è divisibile e ciascun debitore è obbligato soltanto per la propria parte o ciascun creditore ha diritto di pretendere soltanto la propria parte. Nelle seconde, vi sono più debitori obbligati per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all adempimento per la totalità e l adempimento da parte di uno libera gli altri (solidarietà passiva), ovvero vi sono più creditori, e ciascuno ha diritto di chiedere l adempimento dell intera obbligazione e l adempimento conseguito da uno di loro libera il debitore verso tutti i creditori (solidarietà attiva). Altra distinzione è quella tra le obbligazioni divisibili e le obbligazioni indivisibili. Le prime hanno luogo allorché è possibile l adempimento parziale e più debitori possono adempiere in parti e non necessariamente per l intero; le seconde si hanno quando la prestazione ha per oggetto una cosa o un fatto che non è suscettibile di divisione o per sua natura o per il modo in cui è stato considerato dalle parti contraenti. Ciò posto - iniziando dalle critiche mosse in dottrina - v è subito da rilevare come l assunto delle Sezioni Unite sia stato considerato, da più parti, fondarsi su una palese confusione di piani tra i concetti di solidarietà e parziarietà, da un lato, e divisibilità e indivisibilità, dall altro. In particolare, è stato osservato in proposito come la solidarietà e la parziarietà rappresentino la modalità di esecuzione del rapporto obbligatorio soggettivamente complesso; di contro, come la divisibilità e l indivisibilità riguardino la prestazione, sotto un profilo esclusivamente oggettivo, al punto da assumere rilievo anche nell ambito del rapporto obbligatorio soggettivamente semplice (è il caso, ad esempio, dell obbligazione pecuniaria, che è divisibile anche laddove vi siano un solo creditore ed un solo debitore, tanto da rendere possibili gli adempimenti frazionati (cfr., fra gli altri, A. BERTOTTO, Sulla natura solidale delle obbligazioni assunte dall amministratore in rappresentanza dei condomini, in Giur. it., n.12/2008, 2714 e ss., e R. SPEC- CHI, op. cit., 520). A riprova di quanto sopra si è richiamato il disposto dell art c.c., il quale, nel definire la solidarietà non ne indica come presupposto l indivisibilità della prestazione. Si è sottolineato, infatti, come la norma in que-
13 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 13 DOTTRINA 13 stione qualifichi solidale l obbligazione semplicemente quando ciascun debitore può essere tenuto ad eseguire l intera prestazione in favore del creditore, liberando gli altri debitori, ovvero quando ciascun creditore può pretendere l intera prestazione dal debitore, liberando quest ultimo nei confronti degli altri creditori (cfr. V. e P. NASINI, La decisione delle Sezioni Unite 9148/08: profili critici e dubbi applicativi, in Arch. loc. e cond., 2008, 450). Sempre al fine di evidenziare l errore concettuale in cui sarebbe incorsa la Corte, è stato fatto riferimento, ancora, al dettato normativo dell art c.c., a mente del quale se più sono i debitori o i creditori di una prestazione divisibile e l obbligazione non è solidale, ciascuno dei creditori non può domandare il soddisfacimento del credito che per la sua parte, e ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte. Si è rilevato, in proposito, che l inciso e l obbligazione non è solidale contraddirebbe le argomentazioni dei Supremi giudici, giacché renderebbe le obbligazioni divisibili e soggettivamente complesse dal lato passivo sostanzialmente neutre in relazione alla disciplina della solidarietà e, quindi, assoggettabili anch esse a tale disciplina (cfr., ancora, V. e P. NASINI, op. cit., 450). In argomento, infine, non può non annotarsi come l assunto de quo sia stato oggetto di critica da parte dei commentatori, anche perché ritenuto tale da portare ad un abrogazione tacita della previsione sulla presunzione della solidarietà passiva di cui all art c.c.; norma in base alla quale i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente. È stato precisato, infatti, come una presunzione in tal senso abbia la sua ragione d essere soltanto qualora la prestazione oggetto del rapporto soggettivamente complesso sia per sua natura divisibile, giacché in caso di prestazione indivisibile la solidarietà opererebbe non in via presunta, ma, per così dire, obbligatoriamente, senza che sia possibile una volontà contrattuale contraria. Ciò in quanto il rapporto, a causa dell intrinseca natura del bene che ne costituisce oggetto, non potrebbe che attuarsi attraverso la prestazione dell intero da parte del singolo (cfr. A. BERTOTTO, op. cit.). Fin qua la dottrina. Ma come anticipato anche la giurisprudenza ha manifestato segni di insofferenza verso l orientamento espresso dalle Sezioni Unite. Una posizione diametralmente opposta può rintracciarsi in una pronuncia di merito, in particolare nella sentenza n del 23 giugno 2010, nella quale la Corte di Appello di Roma, riaffermando la responsabilità solidale dei condòmini per le obbligazioni assunte dal condominio, ha contestato expressis verbis - e con ragionamenti analoghi a quelli di cui abbiamo appena dato conto - l argomentazione cardine su cui si fonda il decisum del massimo organo di nomofilachia. I giudici d appello romani hanno precisato, infatti, che l indivisibilità della prestazione non costituisce un requisito per differenziare le obbligazioni solidali (in cui ciascun debitore è tenuto all intera prestazione) dalle obbligazioni parziarie (in cui ciascun debitore è tenuto alla prestazione per la sua quota). Ciò, in quanto - hanno spiegato ancora gli stessi giudici - l art c.c. non indica affatto la indivisibilità della prestazione come un requisito della obbligazione solidale, né tanto meno identifica l obbligazione solidale con la obbligazione indivisibile ; la norma in questione identifica piuttosto l obbligazione solidale passiva nella semplice esistenza di una pluralità di soggetti debitori tutti tenuti alla medesima prestazione, cioè ad una prestazione comune a tutti i debitori. Da quanto precede deriva - sempre secondo la Corte d Appello di Roma - che il principio per stabilire se, nel caso di più debitori, c è una obbligazione solidale o parziaria non è da ricercarsi nella divisibilità della prestazione, ma nel dettato chiaro e in equivoco dell art c.c.: norma dalla quale si evince che la regola generale è la solidarietà dei condòmini per i debiti relativi alla amministrazione e manutenzione del bene comune. In precedenza, nel senso che rispetto alle obbligazioni assunte dal condominio nei confronti di terzi, i condòmini devono ritenersi impegnati unitariamente e solidariamente, si era anche espresso - con sentenza datata 14 maggio il Tribunale di Modena (massimata in Immobili & Diritto, n. 7/2010, 14, con nota di A. SCARPA, Solidarietà o parziarietà nelle obbligazioni condominiali). Nella giurisprudenza di legittimità, il principio della solidarietà passiva per le obbligazioni condominiali si ritrova - come detto - nella sentenza n /11, con rifermento, però, ai comproprietari di un medesimo appartamento sito in un edificio condominiale. Si tratta comunque di una pronuncia di estremo interesse, giacché i giudici, nell occasione, per giustificare pienamente le loro conclusioni, sono stati costretti a negare quanto affermato dalle Sezioni Unite, ossia che l indivisibilità della prestazione sia presupposto indispensabile per l esistenza della solidarietà passiva tra più debitori. Invero, già nella pronuncia n del 4 giugno 2008 la Cassazione (sempre la seconda sezione) aveva osservato che per gli oneri condominiali afferenti un medesimo immobile in comproprietà non vi erano ragioni per derogare al principio generale sulla presunzione di solidarietà di cui al più volte citato art c.c. Tuttavia si trattava di una sentenza laconica che non approfondiva i termini del problema. Nella decisione del 2011, invece, l attenzione che viene posta alla questione che ci occupa è ben altra. La Corte, infatti, afferma espressamente di non ritenere
14 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina CONDOMINIO GIURIDICO persuasiva la tesi delle Sezioni Unite che la solidarietà passiva dipenda dalla (e si leghi indissolubilmente alla) indivisibilità della prestazione e sia preordinata a proteggere, in fase esecutiva, soltanto l unità della prestazione indivisibile. In particolare, i giudici precisano che la regola della solidarietà passiva è stata introdotta dal codice civile del 1942 in conseguenza della commercializzazione delle obbligazioni civili al fine di rafforzare, nella fase di attuazione del rapporto obbligatorio, tanto le probabilità per il creditore di vedere soddisfatto il suo interesse creditorio al bene oggetto della prestazione, quanto la comunione di interessi dalla quale, nella realtà della vita, più debitori obbligati per un solo debito sono legati intimamente. Di contro, la funzione della indivisibilità deriva dall esigenza di assicurare l unità della prestazione, data l inidoneità del suo oggetto ad essere suscettibile di essere frazionato in porzioni idonee a conservare proporzionalmente la stessa funzione economica dell intera prestazione. Conseguenza di tutto questo è - concludono i giudici - che poiché il fondamento della solidarietà passiva non risiede nell esigenza di tutelare l adempimento unitario di una obbligazione avente per oggetto una cosa o un fatto non suscettibile di divisione, bensì in quella di rafforzare le probabilità per il creditore di conseguire la prestazione, sia questa divisibile o indivisibile, è da escludere che l indivisibilità della prestazione costituisca un necessario predicato dell idem debitum. A questo punto è innegabile - come tempestivamente rilevato in dottrina - che una tale statuizione sia in grado di far crollare come un castello di carta il principio fissato nel 2008 (cfr. P. PIRRUCCIO, L acquisto del bene in base a titoli diversi non fa diventare parziaria l obbligazione, in Guida al diritto, n. 45/2011, 40). E ciò, nonostante la Cassazione si premuri di chiarire che la fattispecie posta alla sua attenzione è diversa da quella esaminata, a suo tempo, dal massimo organo di nomofilachia. E sebbene l assunto dell indivisibilità della prestazione come presupposto indispensabile per l esistenza della solidarietà passiva tra più debitori, venga ritenuto non costituire - sempre dalla seconda sezione della Cassazione - l unico sostegno motivazionale sul quale si basa il percorso argomentativo delle Sezioni Unite e, quindi, non in grado di assumere il rango di principio di diritto cui fa riferimento l art. 374, comma terzo, c.p.c. (norma che, ricordiamo, impone, nel caso in cui la sezione semplice intenda discostarsi dalla regula iuris enunciata dalle Sezioni Unite, di rimettere a queste ultime, con ordinanza motivata, la decisione sul ricorso). Invero, con riferimento alla prima osservazione, e cioè che la fattispecie concreta posta all attenzione della seconda sezione della Cassazione sarebbe diversa da quella esaminata nel 2008, è facile obiettare che la problematica giuridica sottesa è, comunque, la medesima per entrambe (cfr. P. PIRRUCCIO, op. cit., 40). Se è vero, infatti, che nel caso vagliato dalle Sezioni Unite, si verteva in tema di responsabilità dei singoli condòmini verso terzi, in ordine alle obbligazioni contratte dall amministratore, mentre nel caso deciso dalla seconda sezione la questione ruotava attorno alla responsabilità di tre comproprietari pro indiviso di un appartamento per oneri dovuti al condominio ai fini della conservazione e manutenzione delle parti comuni dell edificio, è anche vero, nondimeno, che ciò che si riscontra in tutti e due i casi è la presenza di una pluralità di soggetti condebitori, di una identica causa dell obbligazione e il carattere pecuniario, e quindi per sua natura divisibile, della prestazione richiesta. Ove si affermi, pertanto, da parte della seconda sezione della Cassazione, che l indivisibilità della prestazione non è un presupposto necessario per l esistenza della solidarietà passiva tra più debitori, è chiaro che si sta affermando un principio di portata generale, applicabile ogniqualvolta si sia in presenza di una obbligazione pecuniaria, e quindi anche in materia di responsabilità dei condòmini per le obbligazioni contratte dall amministratore nell interesse del condominio. Con riguardo invece alla seconda osservazione, vale a dire che l assunto dell indivisibilità della prestazione non svolgerebbe un ruolo centrale nell iter argomentativo della sentenza n. 9148/08, non può non rilevarsi in proposito come le altre motivazioni addotte non solo abbiano - secondo il pensiero comune degli studiosi - un ruolo secondario, ma siano state anche ampiamente (e agevolmente) contestate. Basti pensare, ad esempio, a quelle ragioni di giustizia sostanziale che secondo le Sezioni Unite giustificherebbero la prospettata soluzione della parziarietà: se non è convincente sul piano dell equità la responsabilità solidale per i debiti condominiali giacché costringe il singolo condomino a pagare in toto il debito (che può essere anche di ingente valore), non risponde certo ad equità il principio opposto che impone al creditore di agire pro quota, col rischio di dover sopportare l inadempienza di qualche partecipante (cfr., fra gli altri, A. BERTOTTO, op. cit.). La conclusione di quanto osservato fin qua, dunque, non può che essere una: il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, che peraltro tanti problemi comporta sul piano pratico, incomincia seriamente a vacillare. E anche se la seconda sezione della Cassazione - pur enunciando, come abbiamo visto, nella più volte citata sentenza n un principio opposto a quello fissato nel non ha ritenuto il caso di interessare le Sezioni Unite, la strada per un ritorno di queste ultime sulla questione sembra, ormai, essere stata tracciata.
15 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 15 gestire La MoroSItà nel condominio di Paolo Gatto La morosità in condominio è sempre esistita, ma ha assunto la caratteristica di fenomeno sociale solo negli ultimi anni. Il problema non è generalizzato, ma colpisce alcune zone dei centri ad alta tensione abitativa (centri di periferia popolare) e, soprattutto, edifici di vecchia costruzione con poche unità abitative e questo per due motivi: il primo è che gli edifici di costruzione più datata sono immessi sul mercato a prezzi più accessibili (anche ai ceti più bassi), il secondo in quanto necessitano di maggiori opere di ristrutturazione e le spese sono maggiori, pro capite, essendo minore il numero dei partecipanti. È importante che l amministratore si preoccupi di gestire immediatamente la situazione senza subirla. In primo luogo dovrà verificare se si tratta di casi sporadici che possano essere risolti con qualche sollecito o con decreto ingiuntivo ovvero se, al contrario, si tratta di una situazione generalizzata, per la presenza di più casi (che pesano notevolmente nell economia dello stabile) e, soprattutto, se il profilo tipico è quello di persone che hanno contratto un mutuo all acquisto e non tentano in alcun modo di adempiere ma rimangono refrattarie ad ogni sollecitazione. In questo ultimo caso l amministratore deve prendere coscienza che si versa in una situazione di grave disagio economico e deve immediatamente assumere decisioni straordinarie. Si sconsiglia decisamente all amministratore di anticipare somme per tamponare, provvisoriamente, la situazione, in quanto si rischia che, una volta che i condòmini vengano resi edotti dei ritardi nell affrontare il problema, mandino via l amministratore che si troverà a dover recuperare le anticipazioni nei confronti dei condòmini morosi e, per lo più, insolventi. L amministratore, al contrario, dovrà immediatamente convocare l assemblea chiarendo che: 1. esiste una grave situazione di morosità che dovrà comportare rimedi straordinari ed impegni a carico degli adempienti al fine di scongiurare la sospensione dei servizi o delle opere in corso; 2. è necessario un fondo spese per la gestione ed uno per le spese di recupero coattivo (soprattutto per le spese di perizia e di pubblicità che sono considerevoli); 3. a cagione delle ipoteche, probabilmente, non si recupererà nulla (solo le spese di esecuzione immobiliare che sono privilegiate) ma il risultato sarà quello di ottenere che gli immobili in sofferenza saranno acquistati da terzi che faranno, presumibilmente, fronte agli impegni futuri. È da rilevare che la sentenza delle Sezioni Unite che ha sancito il difetto di solidarietà passiva tra i condomini è riferibile, per lo più, ad obbligazioni risalenti ovvero a rapporti economici già definiti, dove rimane un obbligazione a carico del condominio, ma possiede scarsa rilevanza nel corso della gestione ed in presenza di obbligazioni attuali ; in altri termini, se il condominio non fa fronte ai propri impegni i fornitori sospenderanno le prestazioni e le imprese edili sospenderanno i lavori, per cui i condòmini adempienti dovranno, comunque, farsi carico dei costi dei morosi al fine di assicurare la gestione del caseggiato; ragionando in altri termini la norma che prevede il decreto ingiuntivo condominiale (art. 63 disp. att. c.c.) diventerebbe inutile in quanto i condòmini sarebbero privi di interesse ad escutere i morosi. La normativa condominiale sulle obbligazioni (ove si tratta delle competenze dell assemblea) si riferisce alle obbligazioni attuali ovvero a quelle necessarie alla gestione immediata, dopo di che sia l amministratore che l assemblea perdono la loro competenza a sanare le situazioni di morosità che rimangono di competenza dei singoli.
16 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 16 MeDIatore IMMoBILIare: compromessi Da conservare Per I controlli FIScaLI di Silvio Rezzonico L agente immobiliare ha l obbligo di conservare tra la documentazione contabile i preliminari di acquisto (meglio conosciuti come compromessi ) al fine di permettere accertamenti fiscali, anche perché è sul prezzo finale che si calcolano sia la sua provvigione sia, di conseguenza, il costo deducibile per il cliente che l ha pagata. In mancanza, rischia il reato di occultamento o distruzione di documenti contabili al fine di evadere le imposte sui redditi o sul valore aggiunto, punito dall articolo 10 del Dlgs 7/2000 con la reclusione da sei mesi a cinque anni. Lo ha affermato la Cassazione, con la sentenza del 17 gennaio 2012, n. 1377, il cui disposto può avere (e avrà) un raggio di azione ben più ampio di quello delle compravendite di immobili, incidendo su qualsiasi scrittura privata di tipo imprenditoriale o societario che si volesse occultare. Il caso in discussione nasceva dall occultamento di tre preliminari da parte di un mediatore, a cui erano seguiti altrettanti rogiti in cui si dichiaravano prezzi di compravendita inferiori a quelli effettivamente versati, anche al fine di dichiarare di avere riscosso provvigioni inferiori. L interpretazione della Cassazione non era per nulla scontata, dal momento che il giudice dell udienza preliminare aveva disposto il non luogo a procedere nei confronti dell agente per tale reato contestato. Secondo il giudice, il preliminare non rientrava infatti nell elencazione tassativa dei documenti di cui è obbligatoria la conservazione, prevista dall articolo 2214, secondo comma, del codice civile e riprodotta dall articolo 22, comma 3, del Dpr 600/1973. Viceversa la Cassazione, accogliendo il ricorso del pubblico ministero, ha affermato che il richiamato art. 22, al comma 2, nell individuare i tempi di conservazione delle scritture contabili si riferisce anche a quelle obbligatorie ai sensi dello stesso Dpr, di altre leggi tributarie, del codice civile o di leggi speciali, cosicché può ritenersi effettuato anche alle... altre scritture che siano richieste dalla natura e dalle dimensioni dell impresa. Tant è vero che il comma 3 parla anche di originali delle lettere, dei telegrammi e delle fatture ricevuti e le copie delle lettere e dei telegrammi spediti e delle fatture emesse da rendere disponibili fino a quando non siano definiti gli accertamenti relativi al corrispondente periodo d'imposta. Inoltre l articolo 10 del Dlgs 74/2000 non parla solo di scritture contabili, ma anche di documenti di cui è obbligatoria la conservazione, in modo da consentire la ricostruzione dei redditi o del volume d affari. Vi potrebbero essere compresi, quindi, anche i documenti imposti da norme di natura diversa da quella fiscale (commerciale, amministrativa o previdenziale), qualora abbiano rilevanza ai fini dell accertamento del debito di imposta. È noto come per gli immobili diversi dalle residenze, la tassazione delle compravendite avviene in base a quanto effettivamente pagato e non in base al valore catastale dell unità immobiliare. Inoltre è d uso che il pagamento della provvigione sia fatto al momento della firma del compromesso d acquisto, che è spesso redatto su moduli forniti dall agenzia e firmati in presenza del mediatore. Quindi, una volta colto sul fatto l agente immobiliare che ha collaborato a una sottostima di valore al rogito, anche l acquirente può essere punito dal Fisco.
17 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 17 LegIttIMo, nelle compravendite IMMoBILIarI, L accertamento nei confronti DeLL IMPreSa VenDItrIce BaSato SIa SuLLo ScoStaMento tra VaLore normale e corrispettivo SIa Su altri elementi DI ProVa a cura di Ance Nelle compravendite immobiliari, è legittimo l accertamento a carico dell impresa cedente, ai fini Iva e delle imposte dirette, basato sia sullo scostamento tra valore normale e corrispettivo di vendita, sia su ulteriori elementi di prova. Questo il disposto dell Ordinanza n del 10 febbraio 2012 della Corte di Cassazione relativamente ad una fattispecie avente ad oggetto la legittimità di una verifica, ai fini Iva e delle imposte sul reddito, in materia di cessione di immobili. Nel caso di specie, la vicenda riguarda un impresa di costruzioni, che aveva venduto tre unità immobiliari ad un prezzo inferiore al valore di mercato (ossia al c.d. valore normale ) 1, operando, altresì, un anomala contabilizzazione dei ricavi e dei costi sostenuti per la costruzione delle medesime unità. L impresa, sottoposta ad accertamento, aveva proposto ricorso ed era risultata soccombente in entrambi i gradi di giudizio, presentando, poi, ricorso, in Cassazione. Esaminando il caso di specie, la citata Ordinanza n. 1972/2012 conferma quanto stabilito in appello dalla CTR (Regione Lombardia), ritenendo legittimo l accertamento eseguito nei confronti dell impresa venditrice. In particolare, la Suprema Corte ribadisce la validità della verifica fiscale, poiché correttamente fondata sia sullo scostamento tra valore normale e corrispettivo di cessione, sia su una serie di altri elementi presuntivi, i quali, tra loro associati, sono astrattamente idonei a sostenere la pretesa tributaria in fase contenziosa. Gli ulteriori elementi idonei a giustificare l accertamento 2, si legge nell Ordinanza, sono i seguenti: la grave incongruenza tra i ricavi contabilizzati delle tre operazioni immobiliari, pari ad una frazione del tutto esigua dei prezzi e dei costi contabilizzati, e i ricavi ragionevolmente ritraibili dalle condizioni di esercizio dell attività. A parere della Cassazione, dalle risultanze contabili dell impresa emergeva una sorta di antieconomicità dell operazione, stante la sostanziale equiparazione tra i ricavi dichiarati (di molto inferiori a quelli ottenibili in base alla tipologia di attività esercitata) ed i costi sostenuti. l applicazione di corrispettivi simili per unità immobiliari (abitazioni e box) aventi metrature assai differenti tra loro. l importo dei mutui contratti dagli acquirenti, nettamente superiore al corrispettivo di vendita (c.d. incongruenze estrinseche ). In tal ambito, l orientamento espresso nell Ordinanza 1972/2012 sembra recepire le indicazioni fornite dall Agenzia delle Entrate (C.M. n. 18/E/2010), a seguito dell abrogazione, come richiesto dall Ance, della di- 1) Per valore normale si intende il prezzo, o corrispettivo, mediamente praticato per beni della stessa specie (cfr., ai fini Iva, l art. 14 del D.P.R. 633/1972, e ai fini delle imposte sul reddito, art. 9, comma 3, del D.P.R. 917/1986-TUIR). Per le compravendite immobiliari, il valore normale viene ricavato in base ai dati dell Osservatorio del mercato immobiliare (O.M.I. - Cfr. Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007). 2) L art. 38, D.P.R. n. 600/1973, disciplina l accertamento c.d. induttivo, che permette di quantificare un maggior reddito, rispetto a quello dichiarato, sulla base di elementi extra-contabili e si differenzia dall accertamento analitico (art. 39 del medesimo D.P.R.), che si basa su prove dirette, cioè di dati emergenti da scritture contabili.
18 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina CONDOMINIO GIURIDICO sposizione 3 che consentiva l accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valore normale, sia ai fini Iva che delle imposte sul reddito (art. 24, comma 4, lett. f, e 5, legge 88/ legge Comunitaria 2008). Infatti, nella citata C.M. n. 18/E/2010, riconoscendo l efficacia retroattiva dell eliminazione della norma sul valore normale, l Amministrazione finanziaria raccomanda ai propri Uffici di riesaminare gli elementi a fondamento della pretesa tributaria. In particolare, alla luce dell intervenuta modifica normativa, devono restare pendenti unicamente i giudizi nei quali l infedeltà del corrispettivo dichiarato sia sostenuta, oltre che dal mero riferimento allo scostamento dello stesso dal valore normale, anche da ulteriori elementi presuntivi idonei ad integrare la prova della pretesa del Fisco 4. In ogni caso, come chiarito dalla C.M. n. 18/E/2010, nel riesaminare le controversie gli Uffici devono verificare la presenza di tali ulteriori elementi presuntivi, i quali, tra loro associati, siano idonei a sostenere la pretesa tributaria in fase contenziosa, tenuto conto, altresì, delle ragioni rappresentate dal contribuente. A tal riguardo, si ricorda che l abrogazione delle regole che consentivano agli Uffici fiscali di rettificare i corrispettivi relativi alle cessioni degli immobili, nell ipotesi in cui gli stessi fossero inferiori al valore normale è conseguente alla formale denuncia presentata dall Ance alla Commissione europea, relativa all incompatibilità di tali regole con la Direttiva 2006/112/CE (in materia di Iva). In merito, si evidenzia che l orientamento espresso nella citata Ordinanza, pur tenendo conto del nuovo assetto normativo, e recependo i citati chiarimenti ministeriali, secondo cui il mero scostamento dal valore normale non legittima l accertamento ai fini Iva e delle imposte sul reddito, finisce per minare la libertà imprenditoriale, attribuendo al Fisco il potere di sindacare le scelte economiche, quali, ad esempio, l autonomia di determinare in modo insindacabile il prezzo di vendita di un immobile, o la convenienza economica di un affare. Pertanto, si richiama l attenzione delle imprese associate a tenere in debita considerazione le determinazioni dell Ordinanza, in modo da prevenire ulteriori contestazioni nella definizione del prezzo di vendita, basate sugli elementi presuntivi addotti dall Amministrazione finanziaria. 3) La norma che consentiva di fondare le verifiche fiscali, per le compravendite immobiliari, in base al valore normale era stata introdotta dall art. 35, commi 2-3 del D.L. 223/2006, convertito, con modifiche, dalla legge 248/2006, c.d. Decreto Visco-Bersani, ora abrogato dalla legge Comunitaria Allo stesso modo, per coordinamento normativo, deve intendersi abrogato anche l art. 35, comma 23-bis, della legge 248/2006, in base al quale, ai fini Iva, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non può essere inferiore all ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. 4) A titolo meramente esemplificativo, tali ulteriori elementi sono stati individuati dall Agenzia delle Entrate nel valore del mutuo di importo superiore a quello della compravendita (come nel caso di specie), nei prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi sulla base delle risultanze delle indagini finanziarie, nonché quelli risultanti da precedenti atti di compravendita del medesimo immobile.
19 prova condom n1-2012_layout 1 29/03/ Pagina 19 ProPoSto IL revisore condominiale. Ma In SVIzzera di Corrado Sforza Fogliani Nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio e, di conseguenza, l operato dell amministratore onde prevenire liti ed inutili discussioni. È quanto viene suggerito in un articolo ( Il revisore nell ambito condominiale ), a firma di Adrian Anderhirsern, pubblicato sulla rivista ticinese della proprietà immobiliare. Nello scritto si evidenzia, in particolare, come nei condomini svizzeri di medio-grandi dimensioni, benché non vi sia un obbligo in tal senso, si rivelerebbe, ciò nonostante, assai utile designare, da parte dell assemblea, un soggetto che, in totale indipendenza, verifichi i conti relativi alla gestione dei beni comuni. Secondo l Autore, infatti, la nomina di una figura del genere non troverebbe alcun ostacolo nella normativa elvetica e porrebbe i condòmini nella condizione di approvare, in tutta sicurezza, il rendiconto presentato dall amministratore. L incarico di revisore continua ancora l Autore andrebbe, naturalmente, regolamentato con un apposito contratto e svolto da chi ha specifiche competenze in materia, mentre i costi dovrebbero essere ripartiti, salvo diversa norma regolamentare, tra tutti i condòmini in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Si tratta di una idea senz altro interessante, che ben potrebbe essere seguita a nostro avviso anche in Italia, dove, specie nei condomini di grandi dimensioni, le liti e le discussioni sono all ordine del giorno. Nonostante, infatti, né la dottrina né la giurisprudenza si siano mai occupate che risulti della specifica questione della nomina, da parte dell assemblea, di un revisore che controlli i conti del condominio, non sembra possano rinvenirsi ostacoli in tal senso, né nel codice civile né altrove. In ambito condominiale, del resto, è pratica assai frequente incaricare professionisti per redigere perizie, pareri o consulenze ed è, inoltre, un principio ormai consolidato il diritto dei singoli comproprietari di controllare la gestione dell amministratore e la documentazione ad essa inerente (cfr., ex multis, Cass. sent. n del e, più recentemente, Cass. sent. n del ). Tale conclusione, tuttavia, apre un altro e diverso problema, e cioè quale potrebbe essere la maggioranza assembleare utile allo scopo. Nel silenzio tanto dei giudici quanto degli interpreti su questa precisa questione, propendiamo per ritenere necessario lo stesso quorum deliberativo previsto, in seconda convocazione, dal quarto comma dell art del codice civile per la nomina dell amministratore di condominio, e cioè una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell edificio e che sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei partecipanti al condominio (cfr., ex multis, Cass. sent. n del ).
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References: art. 5
 art. 22
 art. 22
 art. 5
 art. 6
 articolo 3
 art. 49
 art. 20
 art. 20
 art. 21
 art. 5
 art. 14
 art. 14
 art. 5
 art. 5
 art. 6
 art. 5
 art. 31
 art. 49
 articolo 35
 articolo 3
 art. 49
 articolo 18
 art. 5
 articolo 1
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 34
 art. 32
 art. 4
 articolo 10
 articolo 12
 articolo 10
 art. 4
 art. 59
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 374
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 articolo 10
 sentenza 
 articolo 2214
 articolo 22
 art. 22
 articolo 10
 art. 14
 art. 9
 art. 38
 art. 35
 art. 35
 Cass. 
 Cass. 
 Cass.