Source: https://dev.unpi.org/fr/les-nouveaute-s-des-lois-de-finances.html
Timestamp: 2019-12-15 10:57:53+00:00

Document:
Fiscalité immobilière : les nouveautés des lois de finances
> Impôts et taxes
Aide > Fiscalité
Avec la publication en fin d’année 2015 de la loi de finances pour 2016 et de la loi de finances rectificative pour 2015, une série de dispositions fiscales sont modifiées, d’autres sont instaurées. On ne note, toutefois, pas de réforme majeure de la fiscalité cette année, le Conseil constitutionnel ayant censuré la tentative de remettre en chantier le projet de fusion de la CSG et de l’impôt sur le revenu. Commentaire des principales mesures applicables pour les particuliers.
La loi de finances pour 2016 (n° 2015-1785 du 29 décembre 2015) a été publiée au JO du 30 décembre 2015.
Étude du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu (LF 2016, art. 76, I)
Il n’y a rien d’opérationnel sur ce point pour l’instant, on en reste à la phase d’étude.
Le Gouvernement devra en effet présenter au Parlement, « au plus tard le 1er octobre 2016, les modalités de mise en œuvre du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu à compter de 2018, en précisant les types de revenus concernés, le traitement des dépenses fiscales correspondant à l’année d’imposition annulée en cas d’année blanche et le coût de la réforme pour l’État, les tiers payeurs et, le cas échéant, les contribuables...
... et les réformes alternatives au prélèvement à la source permettant de supprimer le décalage d’un an entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt correspondant ».
Obligation de déclarer ses revenus par voie électronique (LF 2016, art.76, II ; art. 1649 quater B quinquies du CGI)
L’obligation de déclaration des revenus en ligne se met progressivement en place, en fonction des revenus : en 2016, elle s’appliquera pour la déclaration des revenus de 2015 aux contribuables dont le revenu fiscal de référence de 2014 est supérieur à 40 000 €, ce seuil diminuant chaque année jusqu’à la généralisation de l’obligation pour tous les contribuables en 2019.
Une amende forfaitaire de 15 € est prévue si le contribuable envoie deux années de suite une déclaration papier dont la case adéquate n’aura pas été cochée.
Cocher cette case dans la déclaration papier attestera en effet que le contribuable n’est pas en mesure de déclarer par voie électronique et dispensera donc de l’obligation.
« La déclaration prévue à l’article 170 et ses annexes sont souscrites par voie électronique par les contribuables dont la résidence principale est équipée d’un accès à internet.
Ceux de ces contribuables qui indiquent à l’administration ne pas être en mesure de souscrire cette déclaration par voie électronique utilisent les autres moyens prévus au premier alinéa du 1 de l’article 173 ».
Monuments historiques (LF 2016, art. 6)
L’agrément permettant de bénéficier du régime favorable des monuments historiques pourra s’appliquer, à compter du 1er janvier 2016, aux immeubles détenus par des SCI non familiales ou en copropriété et inscrits à l’inventaire supplémentaire (et pas seulement aux mêmes immeubles classés monuments historiques).
Crédit d’impôt pour la transition énergétique (LF 2016, art. 106; article 200 quater CGI)
Le crédit d’impôt pour la transition énergé- tique (CITE), applicable pour les résidences principales achevées depuis plus de 2 ans, est prorogé jusqu’au 31 décembre 2016. Il concerne les propriétaires occupants et les locataires.
Le CITE avait remplacé en 2015 le crédit d’impôt développement durable (CIDD), avec un taux variant de 15 % à 30 %, et la suppression de l’exigence d’un « bouquet de travaux » (deux catégories de travaux).
En ce qui concerne les dépenses éligibles, on notera notamment l’exclusion des dépenses d’acquisition de chaudières à condensation au profit des chaudières à haute performance énergétique.
Rappelons que les entreprises qui réalisent des travaux d’économie d’énergie pouvant donner lieu au CITE doivent respecter, depuis le 1er janvier 2015, des critères de qualification fixés par décret (i.e. entreprise ou artisan certifié RGE : Reconnu Garant de l’Environnement). La mention RGE est délivrée par Qualibat, Qualifelec et d’autres organismes accrédités par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Une visite du logement par l’entreprise qui exécute les travaux, préalable à l’établisse- ment du devis, est imposée en plus par la loi de finances pour 2016.
« Lorsque les travaux sont soumis à des critères de qualification, l’application du crédit d’impôt est conditionnée à une visite du logement préalable à l’établissement du devis afférent à ces mêmes travaux, au cours de laquelle l’entreprise qui installe ou pose ces équipements, matériaux ou appareils valide leur adéquation au logement ».
Un arrêté du 30 décembre 2015 (JO du 31) a précisé les caractéristiques des équipements éligibles au CITE.
Eco-PTZ (LF 2016, art. 1086)
Le crédit d’impôt éco-prêt à taux zéro est reconduit pour 3 ans, jusqu’au 31 décembre 2018. Il est ouvert aux banques qui distribuent ce prêt sans intérêt aux particuliers (proprié- taires bailleurs ou occupants), sans condition de ressources.
Le montant du prêt varie selon le type de travaux, mais peut aller jusqu’à 30 000 € par logement, remboursable sans intérêt sur une période de 10 ans.
Sont concernés les logements achevés avant le 1er janvier 1990, et utilisés ou destinés à être utilisés en tant que résidence principale. Aux trois types de travaux auparavant éligibles à l’éco-PTZ :
travaux réalisés dans le cadre d’un « bouquet de travaux » (au moins deux types de travaux) ; ou permettant au logement d’atteindre un seuil minimal de performance énergétique global déterminé par une étude thermique réalisée par un bureau d’étude thermique ;
ou des travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d’énergie, la loi de finances pour 2016 ajoute les travaux financés par l’Anah dans le cadre du programme « Habiter mieux ».
Il s’agit des travaux « permettant d’améliorer la performance énergétique du logement et ayant ouvert droit à une aide accordée par l’Agence nationale de l’habitat au titre de la lutte contre la précarité énergétique ». Pour les ménages ayant bénéficié de cette subvention de l’Anah, l’éco-PTZ permettra de financer le reste à charge.
Un décret n° 2015-1910 du 30 décembre 2015 (JO du 31) a précisé les conditions de l’éco-prêt Habiter Mieux, notamment les travux éligibles, le plafonds de l’aide (20 000 €) liée au FART (fonds d’aide à la rénovation thermique des logements privés).
Rappelons que le FART, géré par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) pour le compte de l’État, vient en aide aux propriétaires occupants, propriétaires bailleurs et syndicats de copropriétaires éligibles aux aides de l’ANAH, et désireux d’engager des travaux de rénovation thermique.
Un autre décret n° 2015-1911 du 30 décembre 2015 (JO du 31) précise les conditions de l’aide de solidarité écologique (ASE) du FART, d’un montant de 1 500 € par logement pour les bailleurs.
On notera aussi la possibilité pour les banques d’inclure dans l’offre globale de financement l’offre de PTZ, sous réserve de communication ultérieure des devis de travaux d’économie d’énergie.
De même que pour le crédit d’impôt pour la transition énergétique, les entreprises qui réalisent des travaux d’économie d’énergie pouvant donner lieu à l’éco-PTZ doivent respecter, depuis le 1er septembre 2014, des critères de qualification fixés par décret (i.e. entreprise ou artisan certifié RGE : Reconnu Garant de l’Environnement).
La mention RGE est délivrée par Qualibat, Qualifelec et d’autres organismes accrédités par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation).
Par ailleurs, le délai de réalisation des travaux est porté de 2 à 3 ans(ce qui était déjà le cas pour les syndicats de copropriétaires).
Le cumul de l’éco-PTZ et du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est possible sous conditions de ressources, dépendant de la situation de famille.
Un arrêté du 30 décembre 2015 (JO du 31) énonce les critères techniques des équipements et matériaux éligibles et comporte en annexe différents formulaires, dont ceux de demande d’éco-PTZ.
Extension du PTZ à l’ancien (LF 2016, art. 107)
Le crédit d’impôt prêt à taux zéro, qui finance l’achat en primo-accession d’un logement à titre de résidence principale, sous conditions de ressources, est ouvert aux banques qui distribuent ce prêt sans intérêt aux particuliers. Il est modifié et reste applicable jusqu’au 31 décembre 2017.
L’extension du PTZ à l’ancien constitue le point fort de la loi de finances pour 2016, en ce qui concerne l’accession à la propriété.
On se souvient que c’est la loi de finances pour 2012 qui avait supprimé la possibilité pour les primo-accédants d’obtenir un prêt à taux zéro destiné à l’acquisition de logements anciens. Les pouvoirs publics se sont vite rendus compte des conséquences de cette mesure pour le secteur de l’immobilier, les primo-accédants ayant déserté le marché immobilier. En 2015, un premier assouplissement avait été prévu : le PTZ pouvait servir à l’achat de logements anciens à réhabiliter dans des certaines communes en milieu rural (connaissant un niveau de vacance défini par décret), sous condition d’effectuer des travaux de rénovation (de 20 à 30 % du coût total de l’opération). Le but de cette mesure était d’éviter la désertification des centres bourgs de ces communes rurales.
La loi de finances pour 2016 va beaucoup plus loin et étend le PTZ, pour l’achat de logements anciens à réhabiliter, à l’ensemble du territoire (et non pas seulement aux logements situés en zone C, comme initialement prévu par le PLF 2016). Les travaux doivent représenter 25 % du coût total de l’opération.
Étendre le PTZ à l’ancien sur tout le territoire est une mesure cohérente, car il est logique de favoriser l’achat dans l’ancien (par définition moins cher que le neuf) pour les primo-accé- dants ; par ailleurs, cela signifiera souvent l’achat d’un bien en centre-ville, beaucoup mieux situé qu’un logement neuf situé en périphérie.
Le PTZ pourra financer jusqu’à 40 % du coût (plafonné) de l’opération, et le montant des ressources des emprunteurs est augmenté. Le montant maximum du PTZ dépend de la zone de situation du bien et du nombre de personnes (jusqu’à 138 000 € en zone A pour 5 occupants).
Enfin, la condition tenant au maintien du logement comme résidence principale pendant toute la durée du prêt est assouplie, la condi- tion ne s’appliquant à l’avenir que pour les six premières années du prêt.
Un décret n° 2015-1813 du 29 décembre 2015 (JO du 30) précise les conditions du PTZ, les plafonds de ressources, les quotités de prêt, la durée...
Revalorisation forfaitaire des valeurs locatives (LF 2016, art. 98)
La loi de finances prévoit une revalorisation forfaitaire de 1 % en 2016 des valeurs locatives foncières pour les impôts locaux.
Ce chiffre est contestable dans la mesure où il est fort vraisemblable que l’inflation n’atteindra pas ce niveau.
Rappelons que pour l’année 2015, la revalo- risation votée par le Parlement de + 0,9 % a été largement supérieure à l’inflation, qui a été quasi nulle.
L’UNPI demande que la hausse des taxes foncières (résultant de la revalorisation forfai- taire des bases par la loi de finances et de l’augmentation des taux par les collectivités territoriales) soit plafonnée au niveau de l’inflation.
La loi de finances rectificative pour 2015
La loi de finances rectificative pour 2015 (n° 2015-1786 du 29 décembre 2015) a été publiée au JO du 30 décembre 2015.
Suppression de la taxation forfaitaire des habitations des non résidents en France (LFR 2015, art. 21 ; art. 164 C CGI)
Deux arrêts du Conseil d’État de 2013 et 2014 avaient déclaré que cette taxation porte atteinte au principe de libre circulation des capitaux, en ce qu’elle dissuade les non-résidents d’acquérir un immeuble en France. La loi de finances rectificative la supprime. Seule la perception de revenus de source française rend désormais imposables en France les non-résidents.
Dispositif ISF/PME (LRF 2015, art. 24)
Ce régime permet de réduire son ISF de 50 % des sommes versées avec un plafond de 45 000 € ou 18 000 € via un fonds.
Le dispositif est recentré sur les entreprises jeunes et innovantes de moins de 7 ans, avec d’autres conditions.
La même réforme est opérée pour la réduction d’impôt sur le revenu de 18 % sous certains plafonds (réduction d’impôt « Madelin ») (art. 24, I et 26 LFR 2015).
Report de la réactualisation des valeurs locatives des locaux professionnels (LFR 2015, art. 48)
On entend par locaux professionnels, les locaux professionnels stricto sensu, mais aussi les locaux commerciaux et industriels. Les résultats de la révision seront pris en compte, pour le calcul de la taxe foncière des propriétés bâties et de la cotisation foncière des entreprises au titre de l’année 2017.
Les dispositifs de correction des conséquences de la réforme (coefficient de neu- tralisation, mécanisme de lissage...) sont modifiés.
Réforme de la majoration de taxe foncière sur les terrains non bâtis constructibles (LFR 2015, art. 62 ; art. 1396, II du CGI)
Afin de « forcer » l’offre de terrains pour bâtir des immeubles de logements, l’article 82 de la loi de finances pour 2013 (loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012) a prévu, dans certains territoires, une majoration automatique de la valeur locative des terrains non bâtis lorsqu’ils sont constructibles.
La loi de finances rectificative pour 2014 a confirmé ce dispositif, tout en modifiant légèrement le zonage et certains délais pour les communes concernées.
Ainsi, dans certaines zones tendues (identifiées comme celles où la taxe sur les logements vacants et où la surtaxe « Apparu » sur les loyers élevés des micro-logements sont applicables), l’article 1396 II du Code général des impôts, dans sa rédaction de 2015, prévoyait que « la valeur locative cadastrale des terrains constructibles après la déduction mentionnée au I du présent article est majorée de 25 % de son montant et d’une valeur forfaitaire fixée à 5 € par mètre carré pour les impositions dues au titre des années 2015 et 2016, puis à 10 € par mètre carré pour les impositions dues au titre de l’année 2017 et des années suivantes ».
Cette majoration était de droit, sans que les communes concernées puissent s’y opposer : la loi de finances rectificative pour 2012 (loi n° 2012-354 du 14 mars 2012) avait déjà instauré une majoration de plein droit dans les zones tendues, mais laissait toutefois aux communes concernées la possibilité de s’y opposer.
Ailleurs, dans les zones non tendues, une majoration « comprise entre 0 et 3 € par mètre carré » était laissée à la discrétion de la commune. Même si un certain nombre d’exceptions était prévu (dont les terrains appartenant ou donnés à bail à un exploitant agricole), ce dispositif était attentatoire au droit de propriété, et son entrée en application en 2015 a provoqué la colère des contribuables confrontés à des hausses phénoménales de leur taxe foncière. Le journal « Le Parisien », dans son édition du 16 octobre 2015, relevait ainsi le cas du propriétaire d’un terrain dont la taxe foncière est passée en 2015 de 451 € à 71 051 €, soit une hausse de 15 754 %... l’impôt devant encore augmenter en 2017, la surtaxe passant alors de 5 à 10 € par mètre carré ! Le gag étant que la taxe concernait dans ce cas un terrain situé en zone industrielle ne pouvant accueillir d’immeubles de logements, alors que la majoration a justement été inventée pour construire des logements...
La loi de finances pour 2016 réforme donc à nouveau cette taxe pour en atténuer les effets les plus dévastateurs.
Les correctifs sont les suivants :
la majoration forfaitaire de 5 €/m2 qui aurait dû s’appliquer en 2015 et 2016 est supprimée (avec un dégrèvement correspondant à cette majoration pour 2015) ; pour ces années, seule la majoration de 25 % de la valeur locative s’appliquera ;
un abattement de 200 m2 est prévu sur la superficie taxable : « ...la superficie retenue pour le calcul de la majoration est réduite de 200 mètres carrés. Cette réduction s’applique à l’ensemble des parcelles contiguës constructibles détenues par un même propriétaire » ;
à compter de 2017, la majoration de 25 % de la valeur locative sera supprimée et seule une majoration correspondant à une valeur forfaitaire fixée à 3 € par mètre carré sera appliquée (au lieu de 10 € comme prévu). « Toutefois, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre compétent en matière de plan local d’urbanisme peut, par une délibération prise dans les conditions prévues au I de l’article 1639 A bis, moduler cette valeur forfaitaire dans la limite de 1 à 5 € par mètre carré, en retenant un nombre entier ».
Les collectivités territoriales retrouvent donc une certaine maîtrise de ce dossier.
Mais eu égard à la complexité de ce nouveau dispositif (et à son iniquité), on regrettera que le législateur ne l’ait pas purement et simplement supprimé.
Réforme de la redevance pour création de locaux à usage de bureau, locaux commerciaux (LFR 2015, art. 50 ; art. 1599 sexies CGI)
La redevance pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage en Île-de-France est réformée.
Parallèlement, pour compenser les pertes de recettes dans cette région résultant de la réforme, une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement et à la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % est créée pour les mutations à titre onéreux de ces biens en Île de France, autres que celles de terrains à bâtir et d’immeubles neufs.
Disposition annulée par le Conseil constitutionnel
Réforme CSG et impôt sur le revenu (art. 77 du projet de loi de finances pour 2016)
La réforme visant à fusionner la contribution sociale généralisée (CSG) et l’impôt sur le revenu n’aura pas lieu. C’était l’engagement n° 14 du candidat Hollande à l’élection présidentielle, dans le cadre d’une grande réforme fiscale. En ce qui concerne la loi de finances pour 2016, ce projet ne figurait pas dans le texte initial du Gouvernement, pour de multiples raisons (coût pour les finances publiques, complexité, opportunité politique...), mais elle a été remise en chantier par l’amendement Ayrault adopté au cours des débats par le Parlement.
Cet amendement avait pour but de verser une fraction de la prime d’activité (qui remplace depuis le 1er janvier 2016 la prime pour l’emploi et le RSA), sous la forme d’une réduction dégressive et automatique de la CSG.
Ce dispositif réservé aux seuls salariés a été censuré par le Conseil constitutionnel pour rupture d’égalité devant la loi, car les travailleurs non-salariés n’en auraient pas bénéficié (décision n° 2015-725 DC du 29 décembre 2015).
« Considérant, toutefois, que le bénéfice du mécanisme institué par les dispositions des paragraphes III et IV de l’article 77 est réservé aux seuls travailleurs salariés ou agents publics, à l’exclusion des travailleurs non-salariés ; que le législateur a ainsi traité différemment des personnes se trouvant dans des situations identiques dès lors qu’en vertu de l’article L. 841-1 du code de la sécurité sociale sont éligibles à la prime d’activité ‘‘les travailleurs aux ressources modestes, qu’ils soient salariés ou non-salariés’’ ; que cette différence de traitement n’est pas en rapport avec l’objet de la loi ; que, par suite et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres griefs, les dispositions des paragraphes III et IV de l’article 77 doivent être déclarées contraires à la Constitution ; qu’il en va de même du surplus de l’article 77, qui en est inséparable ».
Non-résidents fiscaux : l’application de la CSG/CRDS bannie en 2015 est réhabilitée en 2016 !
Loi de financement de la sécurité sociale pour 2016
Lors d’un précédent article (juin 2015, p.12), nous avions indiqué que l’assujettissement des non-résidents fiscaux de France aux prélèvements sociaux par une loi de finances rectificative de 2012 avait été jugé contraire au droit européen (CJUE, 26 février 2015, De Ruyter). Le Conseil d’État a pris acte de cette incompatibilité dans une décision du 27 juillet dernier (n° 333-551). À cette époque, nous avions alors fortement conseillé les contribuables non-résidents fiscaux concernés de contester l’application à leurs revenus immobiliers (revenus fonciers et plus-values) des prélèvements sociaux, ceci par voie de réclamation contentieuse au Centre des impôts des non-résidents, avant d’envisager une action en justice.
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2016 (n° 2015-1702 du 21 décembre 2015) a ajouté un nouvel épisode à cette saga : les prélèvements sociaux bannis en 2015 sont réhabilités en 2016 ! Autrement exprimé, les non-résidents fiscaux assujettis aux prélèvements sociaux pour les revenus immobiliers des années 2012 à 2015 peuvent en obtenir le dégrèvement. Mais, à partir des revenus 2016, les prélèvements sociaux leurs seront appliqués à nouveau !
La mesure est bien entendu totalement hypocrite puisque la France a déjà été sanctionnée pour cette pratique par la CJUE ! Comme il y a fort à parier que la France le sera de nouveau, nous ne pouvons que renouveler notre conseil aux non-rési- dents, à savoir déposer une réclamation contentieuse visant au remboursement des prélèvements sociaux qu’ils ont pu acquitter sur leurs revenus patrimoniaux de source française (sous réserve qu’ils n’aient pas d’affiliation à un régime de sécurité sociale français).
Par Me Thomas Carbonnier

References: art. 76
 art.76
 art. 1649
 art. 6
 art. 106
 art. 1086
 art. 107
 art. 98
 art. 21
 art. 164
 art. 24
 art. 48
 art. 62
 art. 1396
 art. 50
 art. 1599