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Timestamp: 2020-01-21 00:58:14+00:00

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La prelación entre el retracto de colindantes de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias y el Retracto Arrendaticio Rústico. - Núm. 678, Julio - Agosto 2003 - Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Libros y Revistas - VLEX 329550
Páginas: 2035-2075
1. Presupuestos críticos.-2. La interpretación del derecho positivo a la luz del espíritu y finalidad de las normas, en relación con la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas: a) Interpretación de los preceptos que regulan cada uno de los retractos legales. B) interpretación de las normas que resuelven la colisión entre distintos tipos de retracto legal.-3. Fundamento del retracto ... (ver resumen completo)
1. Presupuestos críticos.
2. La interpretación del derecho positivo a la luz del espíritu y finalidad de las normas, en relación con la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas.
A) interpretación de los preceptos que regulan cada uno de los retractos legales.
B) interpretación de las normas que resuelven la colisión entre distintos tipos de retracto legal.
3. El reconocimiento del retracto arrendaticio es resultado de la evolución del derecho de propiedad privada desde la concepción liberal que inspiró el Código Civil hasta la concepción social reflejada en la Constitución de 1978 y en diversas leyes especiales pre y postconstitucionales.
A) fundamento del retracto arrendaticio rústico.
B)fundamento del retracto de colindantes del artículo 1. 523 del código civil
C) fundamento del retracto de colindantes regulado en el artículo 27 lmea.
4. Argumentos en favor de la preferencia del retracto arrendaticio rustico.
5. Argumentos que sustentan la preferencia Del retracto de colindantes regulado en la lmea y conclusión favorable a la misma.
6. Análisis de la SAP de Valencia, de 19 de octubre de 2000.
1. Presupuestos críticos
Planteamiento.-Un problema de colisión de derechos; la falta de una regla expresa de solución del conflicto en nuestro ordenamiento jurídico; y la valoración de los intereses en juego como criterio básico para llegar a una solución. En torno a estos ejes gira el presente artículo.
Coexistencia del retracto de colindantes de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias con el regulado en el artículo 1.523 del Código Civil.-La Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias (LMEA) introdujo en el ordenamiento jurídico español un nuevo retracto legal de colindantes (art. 27 LMEA), que se sumó al tradicional del Código Civil (arts. 1.523 y sigs. del Código Civil). Desde entonces coexisten como figuras independientes.
Aunque todavía no se ha creado un verdadero cuerpo de jurisprudencia relativa a esta Ley agraria, hay ya algunas sentencias de Audiencias Provinciales que la aplican. En ellas se afirma la sustantividad propia del retracto regulado en el artículo 27 LMEA, frente al de asúrcanos del Código Civil.
En la SAP de Navarra de 14-V-98 se resolvió el recurso contra una sentencia que había estimado el retracto ejercitado por el demandante con base en el artículo 1.523 del Código Civil. La apelante recurrió por entender que la figura establecida en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, sobre modernización de explotaciones agrarias, ha complementado la regulación del retracto de colindantes del Código Civil (arts. 1.523 y sigs.), de modo que para llevar a cabo éste es preciso cumplir los requisitos de ambas regulaciones.
La sentencia de la Audiencia, que confirmó la de primera instancia, descartó radicalmente esta tesis y declaró la coexistencia de ambos retractos de colindantes como figuras independientes en el ordenamiento jurídico 1, lo cual se demuestra, según la sentencia, por varias razones: «En primer lugar, la Ley 19/1995 no derogó expresamente, ni consideró modificados, los artículos 1.523 y siguientes del Código Civil, mientras que sin embargo sí deroga la figura de retracto de colindantes regulada en el artículo 45 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973 (...) 2. Esta derogación expresa del último precepto citado muestra bien a las claras que si se hubiera querido igualmente derogar o modificar la regulación del Código Civil se habría dicho expresamente.
En segundo lugar, en los trabajos preparatorios de la que sería la Ley 19/1995, se barajó la opción de mantener la regulación del Código Civil o de derogarla (...). A falta de derogación expresa, debe entenderse que en esa opción se ha tomado la vía de mantener vigente el sistema de retracto de colindantes del Código Civil» (Fundamento de Derecho Tercero).
En el caso de autos de la SAP de Soria de l-IX-98, el demandante interpuso acción de retracto con base en el artículo 27 LMEA, de la que salió triunfante. El Tribunal declaró en el Fundamento de Derecho Segundo: «En el presente procedimiento se ejercita retracto legal de colindantes en base a la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 4-7-1995, que en su artículo 27 concede el derecho de retracto a los propietarios de fincas colindantes, que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trata de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo, siendo el plazo de ejercicio de un año a contar desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo previa notificación fehaciente, en cuyo caso será de sesenta días desde esa notificación.
(...) la propia ley recoge en su Exposición de Motivos el objetivo fundamental de esa específica regulación es (sic) corregir aquellos desequilibrios y deficiencias estructurales que condicionan la competitividad de las explotaciones agrarias proponiendo medidas, dada la insuficiente dimensión de muchas explotaciones, y utilizando como referencia básica el concepto de explotación prioritaria, definida por criterios subjetivos ligados al titular y otros de carácter objetivo, con la finalidad de conseguir su viabilidad económica y justifique la posible consecución de apoyo público».
La Audiencia concluyó considerando «al actor en este procedimiento, verdaderamente legitimado para instar el retracto en base a la ley invocada, y que prevalece como especial a la propia regulación que al respecto se recoge en el Código Civil». Esta última afirmación sugiere una reflexión. Si lo que ha querido decir la Audiencia de Soria es que la LMEA, en cuanto ley especial ha derogado tácitamente el artículo 1.523 del Código Civil, sustituyendo su régimen por el que ella misma desarrolla, estimo que el juzgador no ha estado muy acertado. Otra cosa es que la citada sentencia haya querido aludir a la preferencia del retracto de la LMEA sobre el del Código Civil en caso de concurrencia (lo que presupone la vigencia de ambos en el ordenamiento español). A esta relación de jerarquía me referiré más adelante.
También resolvieron demandas de retracto al amparo del artículo 27 LMEA, la SAP de Falencia de 10-XI-98 3; la SAP de Avila de 22-X-99 4; la SAP de Valencia de 19-X-OO 5, que reitera, con cita expresa de la misma, la doctrina establecida en la SAP Navarra 14-V-98; y la SAP de Burgos de 22-11-01 6.
Por su parte, la doctrina se decanta unánimemente a favor de la coexistencia de ambos regímenes jurídicos. Se aducen diversos argumentos. Entre ellos, la falta de derogación expresa del artículo 1.523 del Código Civil; la diferencia de presupuestos de ambas figuras; y el carácter coyuntural de la LMEA 7.
Es este carácter coyuntural, en mi opinión, la razón básica de que el legislador no haya optado por derogar el artículo 1.523 del Código Civil y sustituir el retracto regulado en él por el de la Ley 19/1995. El futuro de ésta depende de la evolución de la Política Agraria Comunitaria y del éxito que logre la Ley de Modernización en la reforma de las estructuras agrarias españolas. Existe el riesgo de que suceda lo mismo que con la Ley 49/1981, de 24 de diciembre, del Estatuto de la Explotación Familiar Agraria y de los Agricultores Jóvenes, que quedó en papel mojado. Frente a ello, la estabilidad del Código Civil garantiza, mientras éste no sea modificado, la permanencia de la figura del retracto de colindantes como instrumento de reforma de las estructuras agrarias, aunque sea en términos que la evolución de la realidad social ha convertido, en gran medida, en anacrónicos.
Coexistencia pues, pero ¿en qué términos? Ha escrito CABALLERO LOZANO que se trata «de dos especies distintas de retracto de colindantes, en pie de igualdad, respecto del retracto legal en general; evidentemente no es una relación de Ley posterior respecto de Ley anterior, pues ni es tal la intención manifestada del legislador ni se aprecia el grado de incompatibilidad de regulaciones que constituye la base ineludible de la regla lex posterior deroga lex anterior» 8.
Por mi parte, admito que se trata de dos especies distintas dentro de un mismo género: el retracto de colindantes. Sin embargo, en caso de colisión, considero que debe prevalecer el retracto de la Ley agraria sobre el del Código Civil, por los motivos que luego expondré y que guardan relación con la ratio legis de ambas regulaciones.
Colisión de derechos.-Establecida la sustantividad propia del retracto regulado en la LMEA, hay que señalar que los derechos tutelados por esta Ley pueden entrar en colisión con los derivados de otras normas: en concreto, los derechos de acceso a la propiedad reconocidos en la Ley de Arrendamientos Rústicos en favor del arrendatario.
Así sucederá cuando ante la enajenación de una finca se produzca un conflicto de retrayentes que basen su derecho, uno en la LAR y otro en la LMEA. O cuando el comprador de la finca esté tutelado por una de estas dos leyes y el retrayente por la otra.
La misma solución que se dé a la prelación entre el retracto arrendatario rústico y el de colindantes de la LMEA, servirá para resolver el conflicto cuando el comprador de la finca sea el arrendatario de la misma y un colindante ejercite su derecho de retracto, o en la hipótesis contraria, en que este último sea el comprador y el arrendatario intente retraer la propiedad del fundo.
Ello es debido a que la cuestión que se debate no es otra que determinar quién tiene preferencia a la hora de adquirir la propiedad de la finca rústica enajenada: el que la tiene arrendada, o el colindante que cumpla ciertos requisitos. Si la transmisión se produjo en favor de un tercero, el conflicto entre colono y asurcano se resuelve en una colisión de retractos. Si, por el contrario, la transmisión lo fue a uno de los sujetos antes citados, el conflicto lo es entre el adquirente y quien le opone un derecho de adquisición preferente, que se articula a través del...
Fases de las licitaciones de compra pública de tecnología innovadora

References: artículo 1
 artículo 27
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 artículo 45
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