Source: https://www.mietrecht.org/schoenheitsreparaturen/schoenheitsreparaturen-zeitraeume/
Timestamp: 2019-04-25 02:47:33+00:00

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Schönheitsreparaturen: Zeiträume - Diese Zeitabstände gelten als angemessen
Die Ausführung der Schönheitsreparaturen wird in der Praxis regelmäßig im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt. Dabei werden dem Mieter zur Orientierung meist sogenannte Fristenpläne an die Hand gegeben, die die Zeiträume nach denen die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden sollten bestimmen. Doch welche Zeitabstände gelten als angemessen und können wirksam zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden? Viele Mietvertragsklauseln enthalten zu kurze Zeiträume oder benachteiligen den Mieter unangemessen. Da nicht wenige Klauseln wegen der Unwirksamkeit der Fristenpläne auch die Unwirksamkeit der vollständigen Schönheitsreparaturklausel einschließlich der Abwälzung bewirken, ist die Wahl der richtigen Zeitabstände für die Schönheitsreparaturen sehr wichtig. Der nachfolgende Artikel soll Ihnen aufzeigen, welche Zeitabstände für die Ausführung der Schönheitsreparaturen in der Rechtsprechung als angemessen angesehen werden und unter welchen Voraussetzungen von dem Mieter überhaupt eine Schönheitsreparaturverpflichtung nach Zeiträumen verlangt werden kann. In nachfolgendem Artikel erfahren Sie alles zu den Zeiträumen der Schönheitsreparaturen.
Inhalt: Die Zeitabstände für Schönheitsreparaturen
I. Grundsätzlich: Schönheitsreparaturen abwälzen II. Angemessene Zeiträume für Schönheitsreparaturen
1. Zulässige Zeitabstände im Fristenplan
2. Wirksame Klauselbeispiele
3. Heranziehung der „üblichen“ Zeiträume auch ohne Vereinbarung
III. Unwirksame Klauseln zu den zeitlichen Bestimmungen der Fristenpläne IV. Zusammenfassung
I. Grundsätzlich: Schönheitsreparaturen abwälzen
Vermieter und Mieter sollten immer bedenken, dass bei der Beurteilung der Angemessenheit einer Schönheitsreparaturklausel in jedem Einzelfall, die vollständige Klausel in all Ihren einzelnen Passagen geprüft werden muss. Das heißt kurz gesagt, bevor die Rechtmäßigkeit der zeitlichen Vorgaben einer Klausel geprüft werden sollte, müssen gewisse grundsätzliche Voraussetzungen vorliegen:
Es muss zunächst grundsätzlich eine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen erfolgen. Das bedeutet, es muss eine Regelung im Mietvertrag bestehen nach der die gesetzliche Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf den Mieter übertragen werden: „Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen.„
Die Schönheitsreparaturverpflichtung muss „flexibel“ gefasst sein. Wobei man unter „flexibel“ versteht, dass die Reparaturverpflichtung des Mieters eben nicht „starr“ sondern „nach tatsächlichem Renovierungsbedarf“ ausgestaltet sein muss. Denn jegliche Formulierungen zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich nur dann zulässig, wenn sich die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wohnung bemisst.
Die Abwälzung darf sich nur auf Schönheitsreparaturen beziehen.Unter Schönheitsreparaturen versteht man die Beseitigung von Spuren des vertragsmäßigen Wohngebrauchs, wobei für Formularklauseln in Mietverträgenüber preisfreien Wohnraum die Regelung in § 28 Abs. 4 II. BV als Leitlinie zur Inhaltskontrolle nach § 307 BGB gilt, die direkt eigentlich nur bei preisgebundenem Wohnraum Anwendung findet: § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Merke: Grundsätzlich bedarf jede Schönheitsreparaturklausel zur Wirksamkeit Folgendes:
eine wirksame Übertragung der Verpflichtung auf den Mieter
eine Einschränkung der Durchführungsverpflichtung bezüglich des tatsächlichen Bedarfs
die Abwälzung darf sich nur auf Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beziehen
II. Angemessene Zeiträume für Schönheitsreparaturen – Klauselbeispiel
Im Mietvertrag kann eine Formulierung zu den Zeitabständen, nach denen die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden sollen, nur dann gemäß § 307 BGB rechtswirksam sein und einer Inhaltskontrolle standhalten, wenn diese Regelung die Durchführung auch von einer tatsächlichen Notwendigkeit abhängig macht. Schließlich kann und soll der Mieter nur für die eigene Abnutzung herangezogen werden.
In der Praxis wird bei der vertraglichen Gestaltung die Schönheitsreparaturverpflichtung an sogenannte Renovierungsfristen im Rahmen eines Fristenplanes geknüpft, der die Zeiträume nach denen die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden sollen bestimmt. . Ein solcher muss allerdings folgende Voraussetzungen erfüllen:
3 Jahre für Küchen, Bäder und Duschen; 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten; 7 Jahre für sonstige Nebenräume.
Ein solcher liegt vor, wenn die Zeiträume unter der Bedingung eines tatsächlichen Renovierungsbedarfes stehen. Es muss also eine Relativierung der Klausel erfolgen, die durch Zusätze wie „ im Allgemeinen“, „üblicherweise“, „generell“ oder „in der Regel“ ausgedrückt werden kann.
Merke: Eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung nach gewissen Zeitabständen beziehungsweise Zeiträumen ist nur bei einem flexiblen Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gegeben. Ein solcher liegt vor, wenn die zeitlichen Intervalle unter der Bedingung eines tatsächlichen Renovierungsbedarfes stehen. Dies kann durch Zusätze wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ ausgedrückt werden.
So können beispielsweise wirksame Klauseln zu den Fristenplänen aussehen:
Klausel – Beispiele: (Grundsatz:) „Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Der Mieter hat alle Arbeiten fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen.“ (dann Fristenplan:) Variante 1 „Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
„In Wohnküchen alle 2 Jahre, in Koch-/Eßküchen oder Kochnischen alle 3 Jahre, in Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre,in Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre.“
Variante 2 „Der Mieter hat alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“ (Wirksame Formulierung nach BGH, Urteil vom 9. 3. 2005 – VIII ZR 17/04)
Falls eine vertragliche Bezugnahme auf bestimmte Zeitabstände beziehungsweise Renovierungsfristen fehlt und lediglich eine sogenannte Abwälzungsklausel vorliegt (- wie die im Eingangsbeispiel -“ Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen.“- ) wird dennoch von der Rechtsprechung auf die bisher üblicherweise geltenden Renovierungsfristen bei der Auslegung der Klausel Bezug genommen und nach diesen die Renovierungspflicht im Streitfalle beurteilt.
III. Unwirksame Klauseln zu den zeitlichen Bestimmungen der Fristenpläne
Fehlen bei der Fristenaufstellung relativierende Bezugswörter wie, “ in der Regel, bei Bedarf…“ ist die Klausel unwirksam. Dies schließt auch die Formulierung „…sind spätestens nach… Jahren auszuführen“ ein, wenn das Wort spätestens nicht relativiert oder ausdrücklich verdeutlicht wird, dass diese Frist vom tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängt und eben nicht zwingend spätestens am „so und so vielten“ eine Renovierung anfällt unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung. Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter daher verpflichten, unabhängig von der Wohndauer oder immer nach seinem Auszug zu renovieren sind unwirksam. In der Rechtsprechung gibt es eine Vielzahl an Entscheidungen, in denen die Unwirksamkeit von einzelnen Fristenplänen festgestellt werden. Damit Sie als Vermieter oder Mieter Ihren „eigenen“ Fristenplan besser beurteilen können, sollen die wichtigsten unwirksamen Klauseln hier dargestellt werden. Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln zum Renovierungsbedarf:
„ Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in den nachstehenden Zeitabschnitten fachgerecht auszuführen.“
“ Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen.“ (–> Bezugnahmen führen zu einem starren Fristenplan -)
„ Die Renovierungsfristen betragen bei Küche, Bad und Toilette zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen fünf Jahre.“ (–> Sobald die üblichen Fristen zeitlich unterschritten werden ist die Klausel unwirksam. Auch wenn ein Teil der Klausel die „richtigen“ Fristen beinhaltet.)
„ Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.“
„ Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeitabständen erforderlich …“ oder „ Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen „regelmäßig“ durchzuführen.“ (–> Die Formulierungen sind starre Fristenpläne. Das gilt auch dann, wenn zur vor ausgeführt ist, dass die Arbeiten nach dem Grad der Abnutzung durchzuführen sind.)
„ Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken. … ) auf eigene Kosten … ausführen zu lassen. Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Ziffer 3 verstrichen sind…“
“ Beim Auszug hat der Mieter die nach Fristenplan fälligen Innenanstriche vorzunehmen. Ansonsten hat er die Wohnung in einem tapezierfähigen Zustand zu übergeben, wie er sie erhalten hat“
Merke: Unzulässige Klauseln sind solche, die
Starre Fristen enthalten; dazu zählen auch formularvertragliche Bezugnahmen auf „die üblichen Fristen“.
verkürzte Fristen bezüglich des Renovierungsbedarfes enthalten; auch wenn dies (formularvertraglich) vereinbart ist
Rechtsfolge einer Unwirksamen Schönheitsreparaturklausel, auch wenn Sie lediglich den zeitlichen Rahmen zum Renovierungsbedarf festlegen soll, ist in der Regel auch die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparatur- Abwälzungsklausel.
Aufgrund der Vielzahl der Entscheidungen in der Rechtsprechung gehen viele Mieter mittlerweile schon von einer fast generellen Unwirksamkeit der vertraglichen Abwälzungsklauseln aus und wollen die Mietwohnung bei Auszug möglichst schnell und ohne Kosten, das heißt ohne Schönheitsreparaturen oder Renovierung, verlassen. Dies ist aber häufig zu kurz gedacht. Wie aufgezeigt, ist die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel Einzelfallentscheidung und die „üblichen“ Renovierungsfristen 3, 5 und 7 Jahre sind grundsätzlich zulässig. Jede Klausel ist gesondert zu prüfen. Dies gilt natürlich auch für die Vermieter, die selbstverständlich auch nicht auf den entsprechenden Schönheitsreparatur- und Renovierungskosten sitzen bleiben wollen. Daher ist immer anzuraten, die fachkundige Meinung eines Rechtsanwaltes einzuholen, sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Schönheitsreparaturklausel haben.
⇐ Wohneinheiten als Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung
Schönheitsreparaturen: „Spätestens bei Auszug“ – Ist die Formulierung zulässig? ⇒

References: § 535
 § 28
 § 307
 § 28
 § 28
 § 307