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Timestamp: 2017-05-25 01:19:04+00:00

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BGH VIII ZR 109/05: SchöNheitsreparaturen Tapeten Unter Mietvertrag Beseitigen
Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 109/05 - LG Nürnberg-Fürth, AG Schwabach
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. April 2006
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth, 7. Zivilkammer, vom 29. April 2005 wird zurückgewiesen.
Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Kaution nach Beendigung eines Mietverhältnisses.
In der Zeit vom 6. November 2000 bis 31. März 2003 hatten die Klägerinnen von der Beklagten eine Wohnung in dem Anwesen F. straße in Sch. gemietet. Über die Erhaltung der Mieträume enthält der Mietvertrag in § 8 Nr. 2 folgende vorgedruckte Klausel:
"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses entsprechend nachstehenden Fristen fällig werdenden Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen (Küchen/Bäder/ Duschen/Toiletten: alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume/Flure/ Dielen: alle 5 Jahre, übrige Räume/Fenster/Türen/Heizkörper: alle 6 Jahre). ...".
§ 13 des Mietvertrages ("Beendigung des Mietverhältnisses") enthält unter anderem folgende formularmäßige Regelungen:
"1. Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen und die Mieträume in vertragsgemäßem Zustand (vgl. § 8) zurückzugeben.
Eine nach Ablauf der in § 8 Nr. 2 genannten Fristen entstandene, aber nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
2. Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben."
Bei ihrem Einzug hatten die Klägerinnen die Wohnung in tapeziertem Zustand von der Vormieterin übernommen. Vor der Rückgabe der Wohnung an die Beklagte entfernten sie die Tapeten nicht.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses haben die Klägerinnen von der Beklagten die Rückzahlung der verzinsten Kaution verlangt. Die Beklagte hat mit Gegenforderungen wegen der Kosten für die Entfernung der Tapeten in Höhe von 1.210,50 Euro und für Malerarbeiten an den Türzargen in Höhe von 287,80 Euro die Aufrechnung erklärt.
Mit ihrer Klage haben die Klägerinnen die Rückzahlung der geleisteten Kaution - nach Abzug einer Nebenkostennachzahlung noch 661,30 Euro - nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Aufrechnung der Beklagten lediglich hinsichtlich der Kosten für die Malerarbeiten an den Türzargen für begründet gehalten und deshalb der Klage - unter Abweisung im Übrigen - in Höhe von 373,50 Euro nebst Zinsen stattgegeben. Die hiergegen gerichtete, vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der vollständigen Abweisung der Klage weiter.
Der Beklagten stehe ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Verpflichtung zur Entfernung der Tapeten nicht zu, weil § 13 Nr. 2 des Mietvertrags gemäß § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam sei. Dadurch, dass der Mieter zusätzlich zu der in § 13 Nr. 2 enthaltenen Regelung nach § 8 Nr. 2 die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, ergebe sich ein Summierungseffekt, der zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führe. Nach dem Wortlaut der Klauseln seien die Klägerinnen verpflichtet, auch möglicherweise gerade erst im Rahmen von laufenden Schönheitsreparaturen erneuerte Tapeten wieder zu entfernen. Für eine so weitgehende Verpflichtung bestehe kein rechtfertigendes Interesse der Beklagten.
Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Überprüfung stand. Der Beklagten steht gegenüber dem Anspruch der Klägerinnen auf Rückzahlung der restlichen Kaution keine aufrechenbare Gegenforderung (§ 387 BGB) wegen der Kosten für das Entfernen der Tapeten zu.
1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagte keinen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen Nichterfüllung der in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltenen Verpflichtung der Klägerinnen zur Beseitigung der von ihnen angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten hat. Die Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - der auf das am 31. März 2003 beendete Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (vgl. auch LG Saarbrücken, NZM 2000, 1179; Knops in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 54; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1 B Rdnr. 84).
a) Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - auf den Mieter übertragen (st.Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde (Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 a). Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine Klausel in einem vom Vermieter verwendeten Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB (§ 9 AGBG) unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234, unter II 1 m.w.Nachw.; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192, unter III 2).
b) Eine andere Beurteilung ist auch hinsichtlich der in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltenen Rückgabeklausel nicht gerechtfertigt. Gemäß § 8 Nr. 2 des Mietvertrags hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe eines Fristenplans auszuführen; nach § 13 Nr. 1 des Vertrags sind fällige Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen. Durch die in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags geregelte Pflicht des Mieters, bei Beendigung des Mietverhältnisses die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Wand- und Deckentapeten zu beseitigen, wird dem Mieter eine zusätzliche Renovierungspflicht auferlegt.
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Angewandte Normen: § 307 BGB, § 387 BGB, § 535 BGB, § 538 BGB, § 546 BGB, § 556 BGB Entscheidung abgedruckt in: WuM 2006, 310 Bewertung: keine
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Verweise Zitierte Entscheidungen:• BGH VIII ZR 361/03• BGH VIII ZR 308/02• BGH VIII ZR 335/02• BGH VIII ZR 106/05• BGH VIII ZR 360/03• BGH VII ZR 187/96• BGH I ZR 249/01Zitierende Entscheidungen: [?]Die unter dieser Rubrik aufgeführten Entscheidungen enthalten einen Verweis auf die aufgerufene Entscheidung und beinhalten ggf. aktuellere Rechtsprechung.• BGH VIII ZR 316/06
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Angewandte Normen • § 307 BGB• § 387 BGB• § 535 BGB• § 538 BGB• § 546 BGB• § 556 BGB
Fundstellen Entscheidung abgedruckt in:• WuM 2006, 310
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