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Auswirkungen der Maklerklausel im Notarvertrag - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.deVertragsrechtAuswirkungen der Maklerklausel im Notarvert...
03.10.2013 09:42 |
Zusammenfassung: Aufnahme einer Maklerklausel in die notarielle Urkunde.Voraussetzungen einer Addition der Maklerprovision zum Kaufpreis einer Immobilie und welche Folgen sich für die Notargebühren und die Grundsteuer ergeben.
meine Frau und ich stehen vor dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie.
Im Kaufvertragsentwurf heißt es wörtlich:
"Dieser Vertrag kommt zustande durch Vermittlung/Nachweis der Firma (Name des Immobilienmaklers) in (PLZ Ort, Straße). Der Käufer verpflichtet sich zur Entrichtung einer hiermit verdienten und fällig gewordenen Maklerprovision in Höhe von 3,57% des Kaufpreises - einschl. gesetzlicher Mehrwertsteuer 19% - an die Firma (Name des Immobilienmaklers). Der Provisionsanspruch ist fällig nach Kaufvertragsabschluß, Rechtswirksamkeit des Vertrages vorausgesetzt."
Weitere Angaben/Vereinbarungen rund die Maklerprovision gibt es nicht. Der Kaufpreis wurde mit 290.000,- EUR vereinbart. Angaben zu einer möglichen Provision des Verkäufers sind im Vertragsentwurf nicht festgehalten.
Da ich bislang auf für mich widersprüchliche Angaben gestoßen bin:
Inwieweit beeinflusst der oben genannte Passus die Berechnungsgrundlage für die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer? Werden diese Kosten auf Basis des vereinbarten Kaufpreises von 290.000,- EUR ermittelt, oder auf Basis der Summe aus Kaufpreis plus Maklerprovision (= 300.353,- EUR) ?
-- Einsatz geändert am 03.10.2013 09:49:08
Ob und inwiefern die Maklerklausel dem Wert der beurkundeten notariellen Leistung hinzugerechnet werden, richtet sich nach Art und Inhalt der Klausel.
Entscheidend ist also was mit der Klausel erklärt werden soll.
Gemäß § 35 I GNotKG werden in demselben Verfahren und in demselben Rechtszug die Werte mehrerer Verfahrensgegenstände zusammengerechnet, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Konkret ist zu klären, ob nur "ein" oder "mehrere" Beurkundungstatbestände vorliegen.
Wird durch die Maklerklausel nur deklaratorisch auf eine bereits außerhalb der notariellen Urkunde wirksam vereinbarte Provisionsabrede hingewiesen, dann erhöht dies nicht den Wert der notariellen Beurkundung. Es liegt nur "ein" Beurkundungstatbestand vor. Mithin werden Kaufpreis und Provision nicht addiert.
Wird hingegen in der notariellen Urkunde rechtsbegründend ein Schuldanerkenntnis abgegeben oder ein Vertrag zugunsten Dritter wegen der Maklerprovision geschlossen, dann erhöht die Maklerklausel den Wert der notariellen Beurkundung.
Dies folgt aus den §§ 86 I, II, 109 GNotKG.
Nach § 86 Abs. 1 GNotKG ist Beurkundungsgegenstand das Rechtsverhältnis, auf das sich die Erklärungen beziehen; bei einer Tatsachenbeurkundung ist Beurkundungsgegenstand die beurkundete Tatsache oder der beurkundete Vorgang.
Nach § 86 Abs. 2 GNotKG sind mehrere Rechtsverhältnisse, Tatsachen oder Vorgänge grundsätzlich verschiedene Beurkundungsgegenstände, soweit in § 109 GNotKG nichts anderes bestimmt ist.
Gemäß § 109 GNotKG liegt derselbe Beurkundungsgegenstand vor, wenn Rechtsverhältnisse zueinander in einem Abhängigkeitsverhältnis stehen und das eine Rechtsverhältnis unmittelbar dem Zweck des anderen Rechtsverhältnisses dient.
Ein solches Abhängigkeitsverhältnis liegt nur vor, wenn das andere Rechtsverhältnis der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des einen Rechtsverhältnisses dient. Dies gilt auch bei der Beurkundung von Erklärungen Dritter und von Erklärungen der Beteiligten zugunsten Dritter.
Die Maklerklausel müsste also in einem Abhängigkeitsverhältnis zu dem Kaufvertrag stehen. Wie oben ausgeführt besteht ein Abhängigkeitsverhältnis aber nur dann, wenn die Provisionsabrede der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des Immobillienkaufvertrages dient.
Ein solches Abhängigkeitsverhältnis ist hingegen nicht gegeben. Durch die Maklerklausel wird der Immobillienkaufvertrag weder erfüllt (Kaufpreiszahlung und Übereignung)noch gesichert. Auch kann die sonstige Durchführung des Immobillienkaufvertrages nicht durch die Aufnahme einer Maklerklausel in die notarielle Urkunde beschleunigt oder bei fehlen der Maklerklausel in irgendeiner Weise behindert werden(Dies wäre nur der Fall, wenn der Verkäufer, um einer etwaigen Kostenlast oder ungeklärten Verhältnissen aus dem Wege zu gehen, diese Klausel als verpflichtenden Vertragsbestandteil ansehen würde).
Die Aufnahme der Maklerklausel erfüllt hier den Zweck, dass der Makler eine weitere Anspruchsgrundlage gegen den Provisionsschuldner erwerben wird. Ferner erleichtert diese Klausel dem Makler den Beweis seines Provisionsanspruches, sofern bisher bspw. nur mündliche Abreden getroffen worden sind.
Ihrer Schilderung zur Folge gehen ich davon aus, dass Sie bisher außerhalb der notariellen Urkunde keinen Vertrag über die Maklerprovision geschlossen haben. Die Variante der deklaratorischen Erklärung mithin nicht einschlägig ist.
Auch spricht die Formulierung der Klausel ( "Der Käufer verpflichtet sich zur Entrichtung einer hiermit verdienten und fällig gewordenen Maklerprovision...") für ein selbständiges Schuldanerkenntnis zu Gunsten eines Dritten.
Insofern würden hier dann mehrere Beurkundungstatbestände vorliegen. Nach deren Wert sich die beurkundete Notarielle Leistung richtet.
Für die Grunderwerbssteuer gelten grundsätzlich die gleichen obigen Ausführungen.
Übernimmt der Käufer im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich die Maklerprovision, dann kann die Maklerprovision als Teil der Gegenleistung (Übereignung des Grundstücks)betrachtet werden. Die Maklerprovision wird dem Kaufpreis hinzugerechnet. Aus der Summe ergibt sich dann die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer (vgl Sie hierzu bitte auch: OFD Hannover Az. S 4521 - 98 - Sto262).
Sie sollten sich vor Unterzeichnung der Urkunde von dem jeweiligen Notar die Folgen der Maklerklausel und seine hierauf basierende Gebührenrechnung erklären lassen. Festzustellen ist aber, dass die Kaufsumme alleine und die Kaufsumme plus die Maklerprovision m.E. im gleichen Gebührenrahmen (hiernach richtet sich die abrechenbare Gebühr) des § 34, Anlage 2 GNotKG liegen (290.000 - 320.000). Mithin sollte die Erklärung des Notars keine Unterschiede in der Gebührenhöhe enthalten.
Lediglich die Grundsteuer würde dann entsprechend höher ausfallen.
Maklerklausel im Kaufvertrag, fehlende Widerrufsbelehrung

References: § 35
 § 86
 § 86
 § 109
 § 109
 § 34