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Timestamp: 2020-04-03 19:35:11+00:00

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Anwalt Mietrecht Germersheim - Kandel - Rechtsanwalt Germersheim Doppler & Sinn
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Bereits seit Ende des Studiums, somit seit fast 30 Jahren, bearbeitet Rechtsanwalt Doppler mietrechtliche Streitigkeiten und Probleme sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite. Alljährlich werden die Kenntnisse in diesem Rechtsgebiet aufgefrischt und auf den neuesten Stand gebracht, so dass Sie hier erwarten dürfen, dass wir Sie kompetent in allen mietrechtlichen und wohnungseigentumsrechtlichen Fragen beraten und vertreten können, z.B.
bei der Vorbereitung, Durchsetzung oder Abwehr von Kündigungen des Mietverhältnisses,
Durchsetzung von Mietzahlungsansprüchen,
Überprüfung von Nebenkosten- und Betriebskostenabrechnungen,
Abfassung und Überprüfung von Mietverträgen, sowohl Wohnraummietverträgen als auch Gewerberaummietverträgen,
Geltendmachung oder Abwehr von Mängelansprüchen bzw. Mietminderungsansprüchen,
Streitigkeiten rund um die Kaution,
Geltendmachung oder Abwehr von Ansprüchen nach beendetem Mietverhältnis auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und/oder Schäden.
Abrechnung der Kaution nach Vertragsende ...mehr
Maklerprovision bei Objekterwerb durch Dritten? ... mehr
Fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter Instandhaltungsmaßnahmen nicht duldet ...mehr
Schimmel ist stets ein Mietmangel ...mehr
Schönheitsreparaturklausel auch bei einer Vereinbarung mit dem Vormieter unwirksam ...mehr
Maklerprovision bei Erwerb durch Dritte ...mehr
Mieterwechsel bei Wohngemeinschaft ...mehr
Wann ist die Miete rechtzeitig bezahlt? ...mehr
Hohe Anforderungen an Mieter bei Kündigung wegen Zahlungsverzuges ...mehr
Kann verjährte Betriebskostennachforderung von Kaution einbehalten werden? ...mehr
Anforderungen Heizkostenabrechnung bei Schätzung des Verbrauchs ...mehr
Abrechnung der Kaution nach Vertragsende
In der neueren Rechtsprechung war immer wieder zweifelhaft, wie nach Ende des Mietverhältnisses von Seiten des Vermieters mit der Mietkaution umgegangen werden kann.
Zuletzt war häufiger vertreten worden, dass der Vermieter zunächst einmal behauptete Gegenansprüche gerichtlich durchsetzen müsse, um erst danach gegen die Kaution aufrechnen bzw. verrechnen zu können.
Der BGH hat in einer Entscheidung v. 24.07.2019 erfreulicherweise dieser umständlichen Vorgehensweise einen Riegel vorgeschoben. Klar ist, dass ein Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären hat, ob und gegebenenfalls welche Ansprüche er aus dem beendeten Mietverhältnis noch geltend macht.
Der BGH stellt jetzt klar, dass bereits mit einer solchen Erklärung über die Mietsicherheit abgerechnet wird, weil der Vermieter damit deutlich macht, welche Forderungen er erhebt und für welche Forderungen er die Mietkaution in Anspruch nehmen will.
Der BGH stellt klar, dass eine derartige Verrechnung mit der Barkaution auch durch schlüssiges Verhalten, d.h. durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder auch durch Klageerhebung abgerechnet werden kann.
Einer ausdrücklichen Erklärung als Kautionsabrechnung bedarf es also nicht.
Der BGH stellt ferner klar, dass eine gewährte Barkaution mit Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig wird. Nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Das gilt auch für streitige Ansprüche des Vermieters.
Hans-H. Doppler, Rechtsanwalt
Maklerprovision bei Objekterwerb durch Dritten?
In einem früheren Artikel hatten wir bereits den Grundsatz dargestellt, dass das Entstehen des Provisionsanspruches normalerweise voraussetzt, dass der Makler-Kunde identisch ist mit dem späteren Erwerber.
Mit zwei neuen Entscheidungen vom Oktober und November 2018 hat der BGH jetzt zwei Sachverhalte zu diesem Erfordernis der „persönlichen Identität“ veröffentlicht, die beide erkennen lassen, dass er diese persönliche Identität streng und restriktiv beurteilt.
Im Urteil v. 21.11.2018 hatte der Makler eine Vermittlungsprovision mit einer GmbH vereinbart.
Bei der Besichtigung war der Geschäftsführer der GmbH anwesend.
Dieser Geschäftsführer rief nach dem Besichtigungstermin den Verkäufer persönlich und direkt an und hat das Grundstück persönlich (also nicht für die GmbH) erworben.
Der Makler hat daraufhin von dem Verkäufer die vereinbarte Provision eingefordert. Ohne Erfolg!
Der BGH stellte darauf ab, dass dem Verkäufer lediglich bekannt gegeben war, dass die GmbH das Grundstück besichtigt hat und als Kaufinteressent in Frage kommt. Der Provisionsanspruch wurde verneint mit der Begründung, dass der Makler dem Verkäufer nicht auch den Geschäftsführer als möglichen Kaufinteressenten nachgewiesen bzw. benannt hat. Es habe deshalb kein vom Makler vermittelter Dritter das Grundstück gekauft.
Bei der zweiten Entscheidung vom 17.10.2018 brachte der Makler-Kunde, mit welchem eine Provision vereinbart war, zu einem zweiten Besichtigungstermin seinen Sohn mit. Sechs Monate später hat der Sohn das Objekt zu einem etwas niedrigeren Kaufpreis erworben.
Auch hier verlor der Makler den Rechtsstreit gegen seinen Kunden auf die vereinbarte Provision.
Der BGH nahm an, dass es an der erforderlichen Kongruenz des nach dem Inhalt des Maklervertrages beabsichtigten Kauf (durch den Makler-Kunden) mit dem später tatsächlich zustande gekommenen Hauptvertrag (Kaufvertrag mit dem Sohn) fehlt.
Der BGH betont, dass allein die Verwandtschaft, die Ehe oder Lebenspartnerschaft zwischen einem Makler-Kunden und dem Erwerber allein nicht zur Aufrechterhaltung des Provisionsanspruches gegen den Makler-Kunden genüge.
Beide Entscheidungen legen unserer Meinung einen sehr strengen Maßstab an, bieten einem Kunden Möglichkeiten einer Maklerprovision zu entgehen und verpflichten Makler andererseits, jede bei einem Besichtigungstermin anwesende Person als Kaufinteressent dem Verkäufer zu benennen bzw. mit jedem, der an einem derartigen Besichtigungstermin teilnimmt, einen Provisionsanspruch zu vereinbaren.
Ob das lebensfremd oder lebensnah ist, kann bezweifelt werden.
Fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter Instandhaltungsmaßnahmen nicht duldet
Ein Mieter hatte sich geweigert, die gesetzlich vorgeschriebenen Rauchwarnmelder in der Wohnung installieren zu lassen. Trotz mehrfacher schriftlicher Ankündigung und ausdrücklichen Hinweis des Vermieters, dass er bei einer Weigerung mit rechtlichen Konsequenzen zu rechnen hat, wurde der Zutritt zur Wohnung verweigert. Der Vermieter kündigte fristlos.
Das Amtsgericht Augsburg hielt die Klage für begründet und nimmt eine vorsätzliche Pflichtverletzung des Mieters an.
Die Berufung des Mieters auf familiäre Gründe für die Nichtgewährung des Zutritts hielt das Gericht für nicht durchgreifend, weil die Pflichtverletzung und die Hinderung des Einbaues der Rauchwarnmelder viel höher zu bewerten sei und dem intendierten Schutz von Leib, Leben und Sacheigentum und auch aus der Auswirkungen auf den ansonsten gefährdeten Versicherungsschutz zu gewährleisten.
Schimmel ist stets ein Mietmangel
Eine Schimmelbildung in einer Wohnung ist ein Dauerthema bei mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Die Standardsituation ist, dass
der Mieter behauptet, dass für die Schimmelbildung die schlechte Bausubstanz verantwortlich wäre,
die Vermieterseite behauptet, dass das Nutzungsverhalten der Mieter (mangelnde Belüftung der Mieträume, mangelnde Beheizung usw.) für die Schimmelbildung verantwortlich ist.
Hier entstehen häufig hohe Kosten und lange Rechtsstreite, um die Verantwortlichkeit zu klären.
In einem Rechtsstreit vor dem Landgericht Lübeck hat das Gericht entschieden, dass Schimmel unabhängig davon, ob teilweise ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten der Mieter mitursächlich war, in jedem Falle ein zur Minderung berechtigender Mangel wäre. Die Vermieterin hatte sich darauf berufen, dass die behaupteten Wärmebrücken dem Stand der Gebäudetechnik zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung entsprochen hätten.
Demgegenüber vertrat das Gericht die Auffassung, dass unabhängig davon ein Mieter auch ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten kann, welcher den heutigen Maßstäben gerecht wird.
Wir bearbeiten derzeit einen Rechtsstreit, in welchem es um die Fragestellung geht, ob sich der Vermieter bei einem Altbau darauf berufen kann, dass zum Zeitpunkt der Errichtung vor mehr als 60 Jahren eine gewisse Feuchtigkeit in Kellerräumen „üblich“ war.
Sowohl das Landgericht Lübeck als auch das in dem derzeit bearbeiteten Rechtsstreit zuständige Gericht weisen darauf hin, dass ein Mieter einen gewissen Mindeststandard erwarten kann, der den heutigen Maßstäben entspricht. In dem von uns bearbeiteten Fall gilt dies insbesondere deshalb, weil der Altbau vor der Anmietung der Wohnung komplett neu saniert worden ist und ein Mieter deshalb erwarten könne, dass infolge dieser Sanierung der Zustand des Gebäudes heute geschuldetem Standard angepasst worden ist.
Das Landgericht Lübeck vertrat im Ergebnis die Entscheidung, dass eine Mitverantwortlichkeit der Mieter lediglich bei der Bemessung der Minderungsquote, quasi als Mitverschulden, berücksichtigt werden kann.
Schönheitsreparaturklausel auch bei einer Vereinbarung mit dem Vormieter unwirksam
Ein Mieter war in eine unrenovierte Wohnung eingezogen.
Der Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit führte der Beklagte Schönheitsreparaturen durch, die nach Auffassung der Vermieterin allerdings mangelhaft waren.
Die Vermieterin ließ die Wohnung nochmals durch einen Maler nachbearbeiten und verlangte den dafür erforderlichen Kostenaufwand. Nachdem sich der Mieter auf die feststehende Rechtsprechung berufen hatte, wonach durch eine Formularklausel Schönheitsreparaturen nicht einfach auf den Mieter verschoben werden können, hatte die Vermieterin auf die Besonderheit des Sachverhaltes hingewiesen, welche darin bestand, dass der Mieter durch eine Renovierungsvereinbarung mit der ohne Schönheitsreparaturen ausgezogenen Vormieterin als Gegenleistung für die Übernahme einiger Möbelstücke verpflichtet hatte, Renovierungsarbeiten durchzuführen.
Der BGH ließ sich dadurch nicht beeindrucken und von seiner Rechtsprechungslinie abbringen. Formal verwies er darauf, dass es für das Rechtsverhältnis zwischen der Vermieterin und dem Mieter nur auf den Mietvertrag ankommt. Dass daneben der Mieter mit der Vormieterin (d.h. ohne Beteiligung der Vermieterin) eine Renovierungsvereinbarung getroffen hatte, ändert nach Auffassung des BGH an dem Ergebnis nichts, weil eine derartige Vereinbarung von vorneherein nur zwischen den die Vereinbarung treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt.
Anders wäre es eventuell zu beurteilen gewesen, wenn die Vermieterin einzelne Möbelstücke von der Vormieterin übernommen hätte und die Vermieterin diese Möbelstücke dann dem neuen Mieter überlassen hätte mit einer individuell abgeschlossenen Renovierungsvereinbarung. Dann würde nämlich eine Renovierungsvereinbarung zwischen Vermieterin und Mieter vorliegen und in der Überlassung von Möbelstücken in der Wohnung könnte auch ein angemessener Ausgleich gesehen werden, damit sich der Mieter verpflichtet, bei der übernommenen nicht renovierten Wohnung am Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Es zeigt sich wieder einmal, dass die Rechtsfolgen einer Gestaltung manchmal von „Kleinigkeiten“ oder zuvor nicht bedachten Vorgehensweisen abhängen.
Maklerprovision bei Erwerb durch Dritte
Es wird immer wieder versucht. Der Makler schließt mit einem Interessenten einen Maklervertrag. Das zu vermittelnde Objekt wird durch einen Dritten und nicht durch den Maklerkunden erworben. Dahinter steht durchaus häufig das Ziel, den Makler um seine Provision zu bringen.
Der BGH hat in einem Beschluss v. 14.09.2017 die bisherigen Grundsätze nochmals verdeutlicht und bestätigt, dass der Maklerkunde selbst für die Provisionszahlung dann haftet, wenn seine Beziehungen zum letztendlichen Erwerber wirtschaftlich oder persönlich so eng sind, dass seine Berufung auf das formale Auseinanderfallen zwischen Maklerkunde und Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde.
Speziell bei einem Verwandtschaftsverhältnis (im Falle des BGH: Bruder des Maklerkunden) sprach der BGH aus, dass grundsätzlich von einer derartig geforderten besonderen engen persönlichen Beziehung auszugehen ist und der Maklerkunde dennoch zur Provisionszahlung verpflichtet bleibt.
Entscheidend ist, dass eine enge persönliche und wirtschaftliche Verbindung des Maklerkunden mit dem Dritten vorliegt.
Der BGH steht auf dem Standpunkt, dass mit dem unterzeichneten Maklervertrag sich der Kaufinteressent auch verpflichtet, die Maklerprovision für den Fall zu bezahlen, dass der Erwerb oder die Anmietung durch eine mit ihm auf diese Weise verbundenen Erwerber erfolgt.
Hans-Heinrich Doppler, Rechtsanwalt
Mieterwechsel bei Wohngemeinschaft
Dem LG Berlin stellte sich die Frage, ob der Vermieter dem Auswechseln eines Mieters bei einer Wohngemeinschaft zustimmen muss, wenn der neue Mieter nicht leistungsfähig ist.
Das Landgericht Berlin wandte die gesetzlichen Grundsätze zur Untervermietung entsprechend an und nahm an, dass ein Vermieter nachvollziehbare Gründe dafür haben muss, warum er der Aufnahme eines neuen Mieters nicht zustimmt. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Verweigerung des Mieterwechsels haben.
Hier nimmt das Landgericht Berlin in entsprechender Anwendung der Regelung zur Untervermietung an, dass ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters darin liegen kann, dass dieser neu aufzunehmende Mieter finanziell nicht leistungsfähig ist.
Wann ist die Miete rechtzeitig bezahlt?
Das Gesetz sieht vor, dass die monatliche Miete spätestens bis zum 3. Werktag des vereinbarten Zeitabschnittes zu entrichten ist. Diese Regelung ist in den meisten schriftlichen Mietverträgen wiederholt.
Dort ist oft zusätzlich vereinbart, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt.
Diese erweiternde Regelung in Mietverträgen wurde vom BGH jetzt als unwirksam angesehen, weil sie dadurch das Risiko einer durch die Bank oder den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.
Die praktische Folgerung aus dieser Entscheidung ist, dass es für die Beurteilung der pünktlichen Zahlung der Miete nicht darauf ankommt, dass die Miete bis zum 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters tatsächlich eingegangen ist. Es genügt vielmehr, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seine Bank oder den sonstigen Zahlungsdienstleister bis zum 3. Werktag den Zahlungsauftrag erteilt hat.
Besondere praktische Bedeutung hat diese Rechtsprechung dann, wenn es zum Beispiel für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung darauf ankommt, ob der Mieter mit den Zahlungen in Verzug ist oder nicht.
Für Vermieter dürfte zukünftig der Nachweis verspäteter Mietzahlungen, wenn die Zahlungen am 04., 05. oder 06. des Monats eingehen, erschwert sein.
Hohe Anforderungen an Mieter bei Kündigung wegen Zahlungsverzuges
Ein Mieter war mit Mietzahlungen, die einen Mietrückstand von zwei Monatsmieten überschritten hatten, in Rückstand geraten.
Der Vermieter hatte deshalb sowohl fristlos wegen des Rückstands mit mehr als zwei Monatsmieten gekündigt, als auch zugleich ordentlich, d.h. unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt, weil die Nichtzahlung der Miete einen Vertragsverstoß darstellte.
Der Mieter zahlte innerhalb der gesetzlichen Schonfrist den gesamten Mietrückstand nach, wodurch die fristlose Kündigung aufgrund einer gesetzlichen Regelung unwirksam wurde.
Es ging also nur noch um die fristgemäße Kündigung. Hier besteht keine gesetzliche Regelung, wonach auch diese fristgemäße Kündigung bei voller Zahlung der Rückstände unwirksam wird.
Allerdings hatte der BGH in diesen Fällen eine absolute Ausnahmeregelung anerkannt, wenn der Mieter im Einzelnen außerordentliche Gründe darlegen kann, warum er mit den Zahlungen in Rückstand geraten war. Dazu muss der Mieter im Einzelnen mit Tatsachen darlegen und beweisen, dass er die geschuldete Miete aufgrund des Eintritts einer unvorhergesehenen wirtschaftlichen Notlage mangels Verschulden nicht zu vertreten hatte.
Im vorliegenden Fall hatte sich der Mieter darauf berufen, dass er durch zu hoch angesetzte Steuerschätzungen des Finanzamts in unerwartete schwierige Liquiditätsprobleme gekommen war und deshalb die Miete nicht bezahlen konnte.
Diese pauschalen Behauptungen hielt der Bundesgerichtshof für nicht ausreichen begründet und vorgetragen. Der Mieter versuche lediglich mit pauschalen Behauptungen sein eigenes vertragswidriges Verhalten mit einem Fehlverhalten des Finanzamts zu entschuldigen. Er hatte zum Beispiel nicht vorgetragen, wie hoch letztendlich die Zahllast der übersetzten Steuerschätzung gewesen sei und warum er mit dem Finanzamt z.B. keine Stundungsvereinbarung habe treffen können. Außerdem habe der Mieter nicht ausreichend zu seiner wirtschaftlichen Notlage und seiner finanziellen Situation insgesamt vorgetragen.
Dies sind insgesamt sehr strenge Anforderungen, welche aber unseres Erachtens vom BGH zu Recht gestellt werden, weil es sich hier um einen absoluten Ausnahmefall handeln muss.
Die Erstreckung der Schonfristzahlungsmöglichkeit wie bei der fristlosen Kündigung auf die fristgemäße ordentliche Kündigung erhält vom BGH – meines Erachtens zu Recht – wiederum eine deutliche Absage.
Kann verjährte Betriebskostennachforderung von Kaution einbehalten werden?
Manchmal sind Vermieter etwas nachlässig und schlampig.
Ein Vermieter hatte die Betriebskosten zwar ordnungsgemäß und pünktlich abgerechnet, hatte aber den Nachzahlungsbetrag „liegenlassen“. Nachdem das Mietverhältnis mehr als drei Jahre nach der Abrechnung und nach Fälligwerden der Nachzahlung beendet wurde, wollte der Vermieter im Rahmen der Kautionsabrechnung diese „alte“ Nachforderung in Abzug bringen.
Der BGH erteilt dieser Abzugsmöglichkeit eine Absage und urteilt, dass ein Vermieter eine Betriebskostennachforderung, die bereits verjährt ist (normale Verjährungsfrist nach drei Jahren!), bei der Kautionsabrechnung nicht mehr in Abzug gebracht werden kann.
Für Vermieter ist also Vorsicht angesagt. Das Zuwarten mit der Durchsetzung einer Nachforderung bis zum Ende des Mietverhältnisses kann also dazu führen, dass sich der Mieter auf Verjährung beruft und eine Nachzahlung auch bei der Kautionsabrechnung nicht mehr einbehalten werden kann.
Anforderungen Heizkostenabrechnung bei Schätzung des Verbrauchs
Der Verbrauch eines Mieters soll in einer Heizkostenabrechnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Ist eine Verbrauchsablesung unterblieben oder haben die Messgeräte nicht funktioniert, bietet § 9a HeizkostenV (Heizkostenverordnung) die Möglichkeit, die Verbrauchswerte zu schätzen.
Die vom BGH zu beantwortende Frage war, ob im Falle einer Schätzung dieser Umstand und die zugrunde gelegten Verbrauchswerte bereits in der Heizkostenabrechnung selbst aufgelistet sein müssen oder die Angabe des zugrunde gelegten Verbrauchswerts ohne nähere Erläuterung genügt.
Der juristische Knackpunkt war die Frage, ob die Abrechnung bei Nichtangabe der Verbrauchswerte formell ordnungsgemäß ist oder nicht. Wäre sie formell nicht ordnungsgemäß, muss sie komplett neu erstellt werden bzw. kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr neu erstellt werden.
Falls die Angabe der Verbrauchswerte in der Heizkostenabrechnung selbst nicht angegeben und erläutert werden muss, ist die Abrechnung als solche formell wirksam und es müssen dann nur noch die angegebenen Verbrauchswerte bzw. die ordnungsgemäße Schätzung geprüft werden.
Der BGH hat dazu entschieden, dass die Angabe, wie ein in der Abrechnung angegebener Verbrauchswert ermittelt worden ist (entweder durch Ablesung oder Schätzung) nicht bereits in der Abrechnung selbst aufgelistet sein muss. Es bedürfe weder einer Erläuterung, wie die Schätzung vorgenommen wurde, noch der Beifügung von Unterlagen.
Nachdem der BGH jahrelang die formellen Anforderungen ständig erhöht hat, ist diese Entscheidung ein weiterer Schritt in die entgegengesetzte Richtung, die formellen Anforderungen nicht zu hoch zu schrauben.
Dahinter steht der Gedanke, dass dann, wenn ein Verbrauchswert nicht erläutert ist und nicht nachvollzogen werden kann, der Mieter auf die Belegeinsicht verwiesen wird, um Einzelheiten zu erfahren und eventuelle Fehler festzustellen.
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