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Timestamp: 2019-08-22 17:02:26+00:00

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. April 2016, VIII ZR 61/15 - Mein Nachbarrecht
Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Weiter setzt die Entstehung eines solchen Vorkaufsrechts voraus, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Einzelfläche in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 96/12 , BGHZ 199, 136 Rn. 17 , 22 ff. ).
a) § 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung seines Rechts beim Verkauf mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität ein. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 – V ZR 17/06 , BGHZ 168, 152 Rn. 21 ff. ).
b) § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 10. Oktober 1969 – V ZR 155/66 , LM § 508 BGB aF Nr. 1).
c) Der Vorkaufsverpflichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (analog) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Gegenstände beziehungsweise auf das gesamte Grundstück erstreckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (Fortführung von BGH, Urteil vom 27. Januar 2012 – V ZR 272/10 , NJW 2012, 1354 Rn. 18).
Zur Berechnung der Grunderwerbssteuer und anfallender Kosten stellten die Käufer in § 10 des Kaufvertrags klar, dass sie den Gesamtpreis in bestimmten Anteilen an die Verkäuferin gezahlt hatten, wobei auf die – im Rubrum des Kaufvertrags unter Nr. 5 aufgeführten – Käufer der mit dem von der Klägerin genutzten Einfamilienhaus bebauten Teilfläche Nr. 5 einschließlich der diesen Käufern zukommenden Miteigentumsanteile an – den ebenfalls noch zu vermessenden – Teilflächen Nr. 10 und Nr. 11 ein Kaufpreisanteil von 163.353 € entfiel.
Im Streitfall liege die erstgenannte Fallgestaltung vor, denn mit dem notariellen Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 seien nicht – in Vorwegnahme einer Realteilung – Teilflächen an verschiedene Erwerber einzeln formwirksam veräußert worden, sondern – wie in § 1 Abs. 1, § 3 des Vertrags zum Ausdruck komme – ein ungeteiltes Grundstück zu einem einheitlich vereinbarten Gesamtpreis von 1.202.021 €. Soweit in § 1 Abs. 4, § 2 des Kaufvertrags die Rede von Teilflächen sei, handele es sich hierbei lediglich um zeichnerische und sprachliche Bezeichnungen. Deutlich werde die ungeteilte Veräußerung auch in weiteren vertraglichen Regelungen. So solle von der in § 2 Abs. 1 Buchst. h des Kaufvertrags mit Nr. 11 bezeichneten Gemeinschaftsfläche ausdrücklich nur ein – der Realteilung nicht zugänglicher – Miteigentumsanteil von 11/100 auf die Käufer der Teilfläche Nr. 5 entfallen. Auch die in § 7 des Vertrags enthaltene Bestimmung über das Wege- und Fahrrecht bezüglich der im Lageplan mit Nr. 10 und Nr. 11 gekennzeichneten Gemeinschaftsflächen zeige deutlich, dass eine Regelung zwischen Verkäuferin und Käufern eines einheitlichen, ungeteilten Grundstücks getroffen worden sei, zu dessen Teilung sich die Verkäuferin gerade nicht verpflichtet habe. Die in § 14 des Vertrags erklärte Übereignung sei ebenfalls nicht bezogen auf bestimmte Flächen, sondern "im jeweils angegebenen Beteiligungsverhältnis" an eine Käufergemeinschaft erfolgt.
1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum geltende Bestimmung des § 577 BGB auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend anzuwenden ist ( Senatsurteile vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 126/07 , NZM 2008, 569 Rn. 8 f.; vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 325/09 , NJW 2010, 3571 Rn. 14). Dementsprechend kann ein Vorkaufsrecht des Mieters sowohl im Falle der Veräußerung eines Grundstücks nach vollzogener Realteilung ( § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB analog), die neben einer Teilungserklärung des Grundstückseigentümers – und gegebenenfalls erforderlichen behördlichen Genehmigungen – die Eintragung im Grundbuch voraussetzt (vgl. BGH, Beschluss vom 13. Dezember 2012 – V ZB 49/12 , NJW-RR 2013, 588 Rn. 5; MünchKommBGB/Kohler, 6. Aufl., § 890 Rn. 15, 16; Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 890 Rn. 6), als auch im Falle der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bei beabsichtigter Realteilung ( § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog) in Betracht kommen ( Senatsurteil vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 325/09 , aaO Rn. 14 einerseits und Senatsurteil vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 126/07 , aaO Rn. 8 f. andererseits).
a) Das für den Fall der Veräußerung künftigen Wohnungseigentums in § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB angeordnete Vorkaufsrecht soll gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum erwerben. Gegenstand des Vorkaufsrechts ist vielmehr ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum ( BGH, Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 96/12 , BGHZ 199, 136 Rn. 22 ).
aa) Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung von Wohnungseigentum erwirbt ( BGH, Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 96/12 , aaO). Hierfür genügt die Teilungserklärung des Veräußerers gegenüber dem Grundbuchamt gemäß § 8 WEG nicht, denn sie ist bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher frei widerruflich. Ebenso wenig reicht es aus, dass eine Aufteilung durch den oder die Erwerber durchgeführt werden soll, denn in diesem Fall erwirbt ein das Vorkaufsrecht ausübender Mieter keinen Rechtsanspruch auf Durchführung der Aufteilung ( BGH, Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 96/12 , aaO Rn. 24). Erforderlich ist vielmehr, dass der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat ( BGH, Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 96/12 , aaO Rn. 17, 23). Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Dabei kann sich bereits aus einer Bezugnahme auf eine erfolgte Teilungserklärung ergeben, dass vom Veräußerer die vollendete Aufteilung geschuldet ist ( BGH, Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 96/12 , aaO Rn. 23).
bb) Weitere Voraussetzung für das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist, dass die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Kaufvertrag mit dem Dritten bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist ( BGH, Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 96/12 , aaO Rn. 17, 23).
Die Auslegung einer – hier ersichtlich vorliegenden – Individualvereinbarung durch den Tatrichter kann vom Revisionsgericht zwar nur beschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13 , BGHZ 202, 39 Rn. 42 ; vom 15. Oktober 2014 – XII ZR 111/12 , WM 2014, 2280 Rn. 38; vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13 , NJW-RR 2015, 264 Rn. 37; jeweils mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. Das Berufungsgericht hat allgemein anerkannte Auslegungsgrundsätze missachtet und dabei zugleich wesentlichen Auslegungsstoff unberücksichtigt gelassen. Da weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der erkennende Senat die Auslegung des Kaufvertrags vom 14. Dezember 2012 selbst vornehmen (vgl. etwa BGH, Urteile vom 12. Dezember 2000 – XI ZR 72/00 , NJW 2001, 1344 unter II 2 a mwN; vom 22. Februar 2012 – VIII ZR 34/11 , WM 2012, 2061 Rn. 25).
a) Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Parteien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133 , 157 BGB vorzunehmenden Auslegung (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 15. Oktober 2014 – XII ZR 111/12 , aaO Rn. 48; vom 21. Oktober 2014 – XI ZR 210/13 , NJW-RR 2015, 243 Rn. 15; vom 11. November 2014 – VIII ZR 302/13 , NJW 2015, 409 Rn. 11). Weiter sind nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können ( BGH, Urteile vom 11. Oktober 2012 – IX ZR 30/10 , WM 2012, 2144 Rn. 11 mwN; vom 13. November 2014 – IX ZR 277/13 , WM 2015, 186 Rn. 8).
Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 11. Oktober 2012 – IX ZR 30/10 , aaO Rn. 14; vom 24. Februar 2016 – VIII ZR 216/12 , […] Rn. 37, jeweils mwN). Bei formbedürftigen Vereinbarungen sind außerhalb der Urkunde liegende Begleitumstände allerdings nur dann berücksichtigungsfähig, wenn sie in der Urkunde einen wenn auch unvollkommenen Ausdruck gefunden haben (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 25. März 1983 – V ZR 268/81 , BGHZ 87, 150, 154 ; vom 17. Februar 2000 – IX ZR 32/99 , NJW 2000, 1569 unter II 3; jeweils mwN).
b) Hiergegen hat das Berufungsgericht verstoßen, indem es den Inhalt des Kaufvertrags vom 14. Dezember 2012 entgegen dem objektiven Wortlaut der Regelungen in §§ 1, 2 des Vertrags und unter Außerachtlassung der dem Kaufvertrag zugrundeliegenden Interessenlage der Parteien sowie unter unzureichender Erfassung der im Kaufvertrag von den Parteien gewählten – und in der anschließend von den Erwerbern am selben Tag getroffenen notariellen Vereinbarung bestätigten – rechtlichen Konstruktion ausgelegt hat.
aa) Wie die Revision im Ergebnis zu Recht beanstandet, hat das Berufungsgericht bereits den Wortlaut der ausschlaggebenden Regelungen in §§ 1, 2 des Kaufvertrags nicht hinreichend erfasst. Insbesondere lässt es nicht erkennen, ob es diese für die Bestimmung der Pflichten der Beklagten zentralen Vertragsklauseln – wie geboten – aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers ausgelegt hat (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 14. Oktober 1994 – V ZR 196/93 , NJW 1995, 45 unter II 2 a mwN).
Daran anschließend wird unter § 2 Abs. 1 bestimmt, dass die Verkäuferin "den in § 1 beschriebenen Kaufgegenstand" unterteilt in elf verschiedene, noch zu vermessende Teilflächen an insgesamt sechs Käufergruppen (fünf Ehepaare und eine Einzelperson) verkaufe. Dabei ist jede einzelne Teilfläche mit ihrer ungefähren Größe bezeichnet; zugleich ist – soweit bebaut – das jeweils auf ihr befindliche Gebäude angegeben. Zur weiteren Kennzeichnung der jeweiligen Teilfläche wird auf den dem Vertrag beigefügten Lageplan und die dort in unterschiedlichen Farben vorgenommenen Markierungen sowie die dort angebrachte Nummerierung (Nr. 1 bis 11) Bezug genommen. Hiervon ausgehend sollen nach § 2 Abs. 1 Buchst. a bis f des Kaufvertrags die Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 jeweils an einzelne Käufer (Ehepaare bzw. Einzelpersonen) verkauft werden, wobei drei Käufergruppen jeweils zwei Teilflächen erwerben werden sollen. Bezüglich der weiteren zwei Teilflächen Nr. 10 (Stellplatzparzelle) und Nr. 11 (Gemeinschaftsfläche) ist in § 2 Abs. 1 Buchst. g und h des Kaufvertrags bestimmt, dass diese nicht an einzelne Käufer veräußert werden, sondern vielmehr sämtliche sechs Käufergruppen – der Höhe nach variierende – Miteigentumsanteile hieran erhalten sollen.
bb) Weiter hat das Berufungsgericht den mit dem Kaufvertrag verfolgten Zweck und die Interessenlage der Parteien außer Acht gelassen. Gegenstand des in dem in § 6 Abs. 1 des Kaufvertrags erwähnten Exposé enthaltenen Angebots der Beklagten war noch allein das ungeteilte Grundstück gewesen. Vor der Beurkundung des Kaufvertrags wurde jedoch ein Lageplan erstellt, der eine Aufteilung des gesamten Grundstücks in elf Teilflächen vorsah und von allen Vertragsparteien genehmigt und zum (wesentlichen) Bestandteil des Kaufvertrags gemacht wurde. Ein solches Vorgehen ergibt – worauf die Revision mit Recht hinweist – nur dann Sinn, wenn der Ausweisung der Teilflächen auch für die Beklagte rechtliche Bedeutung zukommen sollte. Ansonsten hätten die Erwerber die Aufteilung später ohne Mitwirkung der Beklagten in der von ihnen ebenfalls am 14. Dezember 2012 getroffenen gesonderten Vereinbarung regeln können.
Den genannten Umständen kommt – was das Berufungsgericht nicht in den Blick genommen hat – mindestens die gleiche Aussagekraft zu, die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung einer Bezugnahme des Kaufvertrags auf eine Teilungserklärung nach § 8 WEG beigemessen wird. Wenn sich bereits aus einer solchen Bezugnahme ergeben kann, dass vom Veräußerer die vollendete Aufteilung in Wohnungseigentumseinheiten geschuldet ist ( BGH, Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 96/12 , aaO Rn. 23), gilt dies erst recht für die im Vertragstext breiten Raum einnehmenden Regelungen über die Aufteilung des Gesamtgrundstücks entsprechend dem Vertragsbestandteil gewordenen Lageplan und über die Zuordnung der konkret und eingehend beschriebenen Teilflächen an einzelne Käufer.
(b) Weiter haben die Vertragsparteien, was das Berufungsgericht nicht in seine Erwägungen einbezogen hat, in § 14 Abs. 2 des Kaufvertrags Notarangestellte bevollmächtigt, "nach der Katasterfortschreibung den Kaufgegenstand genau zu bezeichnen, erneut die Auflassung zu erklären und alles zu tun, was ihnen zur Durchführung des Vertrages erforderlich oder zweckmäßig erscheint." Diese Bestimmung zeigt, dass die Beklagte sich in der Pflicht sah, auch für eine Übertragung des Eigentums an den noch nicht entstandenen Einzelgrundstücken Sorge zu tragen. Vollzugsvollmachten, wie sie in § 14 Abs. 2 des Kaufvertrags erteilt wurden, sind zwar nicht Teil der schuldrechtlichen Vereinbarungen und werden daher bei wirksamer Ausübung eines Vorkaufsrechts nicht Inhalt eines gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 , § 464 Satz 2 BGB zustande kommenden Kaufvertrags zwischen Mieter und Vorkaufsverpflichtetem ( BGH, Beschluss vom 21. Juni 2012 – V ZB 283/11 , NJW-RR 2012, 1483 Rn. 12). Dies ändert aber nichts daran, dass § 14 Abs. 2 des Kaufvertrags für die Auslegung der von der Beklagten im Kaufvertrag übernommenen schuldrechtlichen Verpflichtungen von Bedeutung ist. Denn bei der Auslegung formbedürftiger Erklärungen sind auch Begleitumstände, soweit sie in der Vertragsurkunde einen, wenn auch nur unvollkommenen Ausdruck gefunden haben, zu berücksichtigen.
Dort heißt es in der Vorbemerkung ausdrücklich: "Die Erschienenen haben durch notariellen Kaufvertrag vom heutigen Tage […] den Grundbesitz […] zu Eigentum zu Teilflächen erworben. Wegen der Aufteilung wird auf den anliegenden Lageplan Bezug genommen, der als Anlage zu dieser Niederschrift genommen wird." Weiter ist unter Nr. 2 a der Vereinbarung geregelt, dass die Miteigentümergemeinschaft die "Stellplatzfläche und die Erschließungsfläche gem. Nr. 10 und Nr. 11 der Plananlage in ihr Eigentum" übernimmt. In den beiden Passagen kommt zum Ausdruck, dass nur die Teilflächen Nr. 10 und Nr. 11 – wie auch schon in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags bestimmt – in das Miteigentum aller Erwerber übergehen sollten. Schließlich ist unter Nr. 2 j der Vereinbarung die Rede davon, dass, "sofern aus bau-, planungs- und erschließungs- oder sonstigen rechtlichen Gründen eine Änderung der Aufteilung erforderlich wird und die beabsichtigte eigentumsrechtliche Trennung der einzelnen Häuser und zugehörigen Freiflächen nicht in Frage gestellt wird", die Erwerber bereits jetzt ihre Zustimmung hierzu erklären.
(1) Dass die Vertragsparteien in § 3 des Kaufvertrags nicht – wie in § 10 des Kaufvertrags zum Zwecke der Berechnung anfallender Kosten geschehen den Gesamtkaufpreis anteilig auf die Käufer aufgeteilt haben, lässt in Anbetracht der klaren Regelungen über die Verpflichtungen der Beklagten in § 1 Abs. 4, § 2 des Kaufvertrags nicht den zwingenden Schluss zu, dass nur ein ungeteiltes Grundstück Kaufgegenstand gewesen ist. Die Vereinbarung eines Gesamtkaufpreises, für den alle sechs Käufergruppen gesamtschuldnerisch haften, lässt sich vielmehr – wie die Revision zu Recht geltend macht – auch damit erklären, dass sich die Beklagte zwar, anders als noch im Exposé vorgesehen, zur Aufteilung der Gesamtfläche entsprechend den Wünschen der Käufer bereitfand, im eigenen Interesse aber nicht von der im Exposé geäußerten Vorstellung der Zahlung eines Gesamtpreises abrücken wollte.
(2) Der Umstand, dass die Teilfläche Nr. 11 (Gemeinschaftsfläche) und auch die Teilfläche Nr. 10 (Stellplatzparzelle) nicht einzelnen Käufern zugewiesen, sondern hieran alle sechs Käufergruppen Miteigentumsanteile erwerben sollten, ist bei richtigem Verständnis der von den Vertragsparteien angestrebten Nutzung – anders als das Berufungsgericht meint – kein Beleg für den Verkauf eines ungeteilten Grundstücks. Vielmehr fügen sich die insoweit in § 2 Abs. 1 Buchst. g und h des Kaufvertrags getroffenen Bestimmungen nahtlos in das Regelungskonzept der Vertragsparteien ein. Wie § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags mit seinen detaillierten Regelungen zeigt, sollten an die Stelle des Gesamtgrundstücks insgesamt elf Teilgrundstücke treten, wovon lediglich zwei (Nr. 10 und Nr. 11) im Interesse eines reibungslosen Zusammenlebens gemeinsam genutzt werden sollten. An diesen sollte daher Miteigentum aller Käufer begründet werden. Alle übrigen Teilflächen, also alle mit Wohnhäusern bebauten Teilflächen (Nr. 1 bis Nr. 9) sollten jeweils in das Eigentum einzelner Käufer übergehen.
Die Vertragsparteien haben damit eine rechtliche Konstruktion gewählt, wie sie in ähnlicher Weise auch bei der (geplanten) Begründung von Wohnungseigentum anzutreffen ist. Gegenstand der Einzelnutzung sind die mit Wohnhäusern bebauten künftigen Einzelgrundstücke, die – wie in § 2 Abs. 1 Buchst. a bis f des Kaufvertrags geregelt – in das Alleineigentum einzelner Käufer fallen sollten. Dagegen sollte an den gemeinsam genutzten zwei Gemeinschaftsflächen Nr. 10 und Nr. 11 Miteigentum aller Erwerber entstehen (§ 2 Abs. 1 Buchst. g und h des Kaufvertrags).
(3) Die im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags unter den Erwerbern getroffene Vereinbarung über die Bildung einer Miteigentumsgemeinschaft vollzieht die im Kaufvertrag gewählte rechtliche Konstruktion nach und lässt – was das Berufungsgericht verkannt hat – das Alleineigentum einzelner Erwerber an den Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 unberührt. In das Miteigentum aller Erwerber sollen nur die Gemeinschaftsflächen einschließlich darauf stehender Gebäude sowie alle Versorgungsleitungen bis zur ersten Entnahmestelle fallen.
Die weiteren Regelungen der Vereinbarung betreffen die Verteilung von Kosten (für die Beseitigung außergewöhnlicher Bauschäden und von Nadelbäumen; für anwaltliche Beratung; Grundbesitzabgaben und sonstige Lasten, solange die Parzellierung noch nicht rechtswirksam vollzogen ist; Kosten für die rechtliche Umsetzung des Aufteilungsplans; Kosten der Unterhaltung, Instandsetzung, Erneuerung und Änderung der im Eigentum der Miteigentümergemeinschaft stehenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen), die Begründung eines Vorkaufsrechts im Falle des Verkaufs eines Hauses, die Vermietung zweier im Kaufvertrag noch nicht einzelnen Erwerbern zugewiesener Stellplätze, die maßgeblichen Beschlussmehrheiten, die Geschäftsführung sowie die Bestellung von Dienstbarkeiten für Versorgungsleitungen und nachbarrechtliche Zustimmungserfordernisse bei der Errichtung baulicher Anlagen auf den "nach dem Vollzug des Aufteilungsplans entstehenden privaten Gebäudefreiflächen". Nach der Vereinbarung vom 14. Dezember 2012 sind die Erwerber also – anders als es das Berufungsgericht in Verkennung ihres Regelungsgehalts angenommen hat – nicht grundsätzlich frei, eine andere interne Aufteilung anzunehmen. Vielmehr liegt das Anliegen der Miteigentümergemeinschaft in dem erfolgreichen Vollzug der im Kaufvertrag vorgesehenen Zuweisung der Einzelflächen an konkrete Erwerber und in der Regelung des gemeinschaftlichen Zusammenlebens einschließlich der gemeinschaftlichen Nutzung der Teilflächen Nr. 10 und Nr. 11.
ee) Der Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog steht auch nicht der von der Revisionserwiderung geltend gemachte Umstand entgegen, dass sich für die Klägerin nach Erwerb des von ihr bewohnten Hausgrundstücks in tatsächlicher Hinsicht Nutzungsschwierigkeiten ergeben könnten, weil sie – anders als die ursprünglichen Käufer Nr. 5 – nicht Partei der unter den Erwerbern am 14. Dezember 2012 getroffenen Vereinbarung über die künftige Ausgestaltung einer Miteigentümergemeinschaft geworden ist. Aus der von der Revisionserwiderung angeführten Entscheidung des Senats vom 23. Juni 2010 (VIII ZR 325/09 , aaO) lässt sich nicht herleiten, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters nur in "geeigneten" Fällen entstehen soll.
4. Das Berufungsgericht hat sich – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – nicht mit der Frage befasst, ob die einzelnen Teilflächen im Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 hinreichend bestimmt oder zumindest hinreichend bestimmbar sind. Dies ist mit dem Amtsgericht zu bejahen. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat diese Beurteilung selbst vornehmen. Die detaillierten Regelungen in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags, die auf den beigefügten Lageplan mit seinen Kennzeichnungen Bezug nehmen, bezeichnen die jeweiligen Teilflächen nach ihrer ungefähren Größe, ihrer Beschaffenheit (mit Wohnhaus, Schuppen oder Garage bebaut) und nach ihrer Lage auf dem Gesamtgrundstück. Sie sind damit ausreichend bestimmt beschrieben und bezeichnet worden.
5. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht dann weiter angenommen, das Entstehen eines Vorkaufsrechts scheitere im Streitfall jedenfalls daran, dass die notwendige Kongruenz zwischen Mietsache und Kaufgegenstand nicht gegeben sei, da an die Klägerin das Haus Nr. 118, ein Hausgarten und zwei Stellplätze vermietet seien, der notarielle Kaufvertrag bezüglich der hier maßgeblichen Teilflächen aber nur zeichnerisch die Teilfläche Nr. 5 und daneben jeweils einen 11/100 Miteigentumsanteil an den Teilflächen Nr. 11 und Nr. 10 (Stellplätze) betreffe. Dabei hat das Berufungsgericht übersehen, dass Mietsache und Kaufgegenstände bezüglich der Teilflächen Nr. 5 und Nr. 10 übereinstimmen und im Übrigen (Teilfläche Nr. 11) die – hier entsprechend anwendbare – Bestimmung des § 467 Satz 2 BGB eingreift.
a) Der wesentliche Kaufgegenstand, nämlich die mit einem Wohnhaus bebaute Teilfläche Nr. 5, ist mit dem von der Klägerin angemieteten Grundstücksteil identisch. Ausweislich der Regelungen im Mietvertrag vom 14./17. August 1989 sowie dem ihm beigefügten Lageplan war Mietgegenstand das Gebäude Nr. 118 und der angrenzende Hausgarten, der bis zu den angelegten Stellplätzen reichte. Der Mietgegenstand umfasst somit die in dem – Bestandteil des Kaufvertrags gewordenen – Lageplan dargestellte und in § 2 Abs. 1 Buchst. d des Kaufvertrags beschriebene Teilfläche Nr. 5. Auf dieser Teilfläche Nr. 5 (nach Vermessung Flurstück Nr. 185) liegt – was ein Vergleich der bei den Akten befindlichen Lagepläne zeigt – auch der zweite, an der Stirnseite der bereits vorhandenen Stellplätze durch zwei Gehwegplattenreihen befestigte weitere Stellplatz, dessen Errichtung und Nutzung der Klägerin in der Nachtragsvereinbarung vom 11./22. Oktober 1992 zum Mietvertrag und dem dieser Vereinbarung beigefügten Lageplan gestattet wurde.
b) Auch bezüglich der Nebenfläche Nr. 10 (Stellplatzparzelle; nach Vermessung Flurstück Nr. 186) bestehen keine Abweichungen zwischen Kaufgegenstand und Mietobjekt. Ausweislich § 2 Abs. 1 Buchst. g des Kaufvertrags ist an die Käufer Nr. 5 ein Miteigentumsanteil von 11/100 an dieser Teilfläche verkauft und für diese ein schuldrechtliches Nutzungsrecht an dem im Lageplan mit "H" bezeichneten Stellplatz begründet worden. Der Stellplatz "H" ist – wie ein Vergleich der dem Kaufvertrag und dem Mietvertrag beigefügten Lagepläne zeigt – mit dem von der Klägerin angemieteten Stellplatz Nr. 4 identisch. Auf die teilweise im Schrifttum diskutierte Frage, wie zu verfahren ist, wenn an den Mieter vermietete Nebenräume oder Nebenflächen bei der Aufteilung anders als im Mietvertrag vorgenommen zugeordnet werden (vgl. etwa Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 577 Rn. 30), kommt es daher im Streitfall nicht an.
c) Eine Identität zwischen Mietgegenstand und Kaufobjekt besteht daher nur bezüglich der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11 (nach Vermessung Flurstück 183) nicht. Denn diese ist – wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat nicht Gegenstand des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags. Das würde aber – anders als dies das Berufungsgericht angenommen hat – das Zustandekommen eines Kaufvertrags zwischen Klägerin und Beklagter nicht hindern, sondern würde nur dazu führen, dass sich dieser nicht auch auf die Teilfläche Nr. 11 erstreckte. Das Berufungsgericht hat die Ausführungen im Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 22. November 2013 (V ZR 96/12 , aaO Rn. 21) zu den aus § 464 Abs. 2 BGB abzuleitenden Rechtsfolgen eines wirksam ausgeübten Vorkaufs dahin missverstanden, dass ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB analog nur dann wirksam ausgeübt werden könne, wenn Mietgegenstand und Kaufgegenstand vollständig identisch seien.
Dies trifft, wie § 577 Abs. 1 Satz 3 , § 467 Satz 1 BGB zeigen, nicht zu. § 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung seines Rechts für den Fall des Verkaufs mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität ein ( BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 – V ZR 17/06 , BGHZ 168, 152, Rn. 21 ff. ). Die Vorschrift des § 467 Satz 1 BGB ordnet an, dass sich der zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem vereinbarte Gesamtkaufpreis um den Anteil verringert, der auf die nicht vom Vorkaufsrecht erfassten Gegenstände entfällt. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann ( BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 – V ZR 17/06 , aaO Rn. 24). Mit der Ausübung des sich nur auf einen Teil der Kaufgegenstände erstreckenden Vorkaufsrechts wird also in Abweichung zu § 464 Abs. 2 BGB ein Kaufvertrag zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Mieter begründet, der nicht in jeder Hinsicht den zwischen Veräußerer und Drittem vereinbarten Bedingungen entspricht. Die Bestimmung des § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden ( BGH, Urteil vom 10. Oktober 1969 – V ZR 155/66 , LM § 508 BGB aF Nr. 1 unter 1; BayObLG, NJW-RR 1992, 1039, 1041 f.; jeweils mwN und jeweils zu der Vorgängerregelung § 508 Satz 1 BGB aF).
d) Dass nach den vorstehenden Ausführungen bezüglich des an die Käufer Nr. 5 verkauften Miteigentumsanteils an der nicht mitvermieteten Gemeinschaftsfläche Nr. 11 kein Vorkaufsrecht der Klägerin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB analog besteht, bedeutet aber nicht, dass sie nicht gleichwohl Übertragung eines Miteigentumsanteils von 11/100 an diesem Grundstücksteil (nun Flurstück Nr. 183) beanspruchen kann. Denn hier greifen nun die Vorschriften der § 577 Abs. 1 Satz 3 , § 467 Satz 2 BGB analog ein (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10. Oktober 1969 – V ZR 155/66 , aaO mwN). Die Beklagte hat von der ihr als Vorkaufsverpflichteter eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht, den Vorkauf auf alle Teilflächen zu erstrecken, die nicht ohne Nachteile für sie getrennt werden können. Dieses Begehren hat die Klägerin aufgegriffen und daher im Verlauf des Rechtsstreits zuletzt auch die Übertragung eines 11/100 Miteigentumsanteils an dem Flurstück Nr. 183 verlangt.
aa) Ein entsprechendes Verlangen hat die Beklagte in ihrem Bestätigungsschreiben vom 15. April 2013 – zumindest konkludent – gestellt. Denn dort hat sie ausgeführt, von dem infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts kraft Gesetz zustande gekommenen Kaufvertrag sei auch "ein Nutzungsrecht an den Gemeinschaftsflächen" erfasst. Die Verwendung des Plural zeigt, dass nach der Vorstellung der Beklagten auch die Teilfläche Nr. 11 von der Klägerin erworben werden sollte.
bb) Dass die Beklagte die Berechtigung besaß, eine Erstreckung des Vorkaufs auf sämtliche an die Käufer Nr. 5 veräußerten Kaufgegenstände zu verlangen, kann der Senat, da weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen, abschließend beurteilen. Die Voraussetzungen des § 467 Satz 2 BGB analog sind erfüllt, weil nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände (Teilfläche Nr. 5 und Miteigentumsanteil an der Fläche Nr. 10) lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand (Miteigentumsanteil an der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11) verbleiben würde, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2012 – V ZR 272/10 , NJW 2012, 1354 Rn. 18). Dies erschließt sich schon daraus, dass der isolierte Erwerb dieses Miteigentumsanteils selbst für die Käufer der übrigen bebauten Teilflächen wirtschaftlich betrachtet keinen Sinn machen würde, da diese bereits jeweils Miteigentumsanteile an der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11 erworben haben, die ihnen eine gemeinschaftliche Nutzung sichern. Auch für einen anderen Käufer wäre ein isolierter Erwerb eines Miteigentumsanteils an der gemeinschaftlichen Teilfläche Nr. 11 wirtschaftlich betrachtet nach Lage der Dinge nicht von Interesse. Dass der Miteigentumsanteil an der Teilfläche sich kaum gesondert verkaufen lassen würde, hat offenbar auch die Klägerin gesehen, denn sie hat sich in ihrer Ausübungserklärung vom 12. April 2012 trotz der Beschränkung auf die in § 2 Abs. 1 Buchst. d und g des Kaufvertrags genannten Flächen zur Zahlung des vollen Kaufpreises von 163.353 € bereitgefunden, also keinen Abzug für den auf die Teilfläche Nr. 11 entfallenden 11/100 Miteigentumsanteil vorgenommen.
6. Aus den vorstehend genannten Gründen sind schließlich auch die vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen, dass das Vorkaufsrecht wegen mangelnder Identität von Kaufgegenstand und Gegenstand der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 12. April 2013 nicht wirksam ausgeübt worden sei, nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht verkennt auch hier, dass gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 , § 467 Satz 1 BGB analog ein Vorkaufsrecht auch dann wirksam ausgeübt werden kann, wenn nicht nur der Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, sondern auch weitere Gegenstände zu einem Gesamtkaufpreis an einen Dritten verkauft werden. Weiter übersieht es, dass sich die Ausübungserklärung der Klägerin bei richtigem Verständnis auf alle angemieteten Flächen erstreckt. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, würde dies nicht dazu führen, dass das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden wäre, sondern lediglich dazu, dass nur bezüglich der vom Vorkaufsberechtigten ausgewählten Kaufgegenstände ein Kaufvertrag mit dem Verpflichteten zustande gekommen wäre. Denn ein Vorkaufsberechtigter, der an mehreren Kaufgegenständen Vorkaufsrechte hat (hier Teilfläche Nr. 5, nun Flurstück 185, und Miteigentumsanteil an Teilfläche Nr. 10, nun Flurstück 186), ist in entsprechender Anwendung des § 467 Satz 1 BGB nicht verpflichtet, das Vorkaufsrecht einheitlich für alle verkauften Gegenstände auszuüben (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 – V ZR 17/06 , aaO Rn. 19 [für den Fall des Verkaufs mehrerer vorkaufsbelasteter Grundstücke]).
a) Bei der gebotenen, am objektiven Empfängerhorizont ausgerichteten Auslegung ( §§ 133 , 157 BGB ) ist die – innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 BGB erfolgte – Erklärung vom 12. April 2013 dahin zu verstehen, dass die Klägerin ein Vorkaufsrecht bezüglich aller Teilflächen ausgeübt hat, die ihr nach dem Mietvertrag zur Nutzung überlassen worden sind. Dies betrifft zum einen das von ihr angemietete Wohnhaus nebst Hausgarten – wie in § 2 Abs. 1 Buchst. d des Kaufvertrags näher bezeichnet – und zum anderen den in § 2 Abs. 1 Buchst. g des Kaufvertrags genannten Miteigentumsanteil von 11/100 an der Stellplatzfläche Nr. 10, verbunden mit einem schuldrechtlichen Sondernutzungsrecht an dem im Lageplan zum Kaufvertrag mit "H" gekennzeichneten, von ihr angemieteten und im Mietvertrag mit Nr. 4 bezeichneten Stellplatz.
b) Dass sich die Ausübungserklärung nicht auch auf den gemäß § 2 Abs. 1 Buchst. h des Kaufvertrags einen weiteren Kaufgegenstand bildenden Miteigentumsanteil von 11/100 an der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11 bezieht, erklärt sich – wie oben unter II 5 c ausgeführt – daraus, dass insoweit ein Vorkaufsrecht nicht besteht. Dies führt aber nicht dazu, dass hinsichtlich der übrigen Teilflächen Nr. 5 und Nr. 10 ein Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden wäre, sondern würde allenfalls bedeuten, dass die Klägerin nicht auch die Übertragung eines 11/100 Miteigentumsanteils an Grundstücksfläche Nr. 11 verlangen könnte. Hier greifen aber nun – aus den oben unter II 5 c dargestellten Gründen – die Regelungen der § 577 Abs. 1 Satz 3 , § 467 Satz 2 BGB analog ein, so dass sich der Vorkauf infolge des im Schreiben der Beklagten vom 15. April 2013 gestellten Verlangens auch auf die Teilfläche Nr. 11 (Flurstück Nr. 183) erstreckt.
Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzuheben ( § 562 Abs. 1 ZPO ). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist ( § 563 Abs. 3 ZPO ). Da der Klägerin ein Vorkaufsrecht an dem Flurstück 185 und hinsichtlich eines 11/100 Miteigentumsanteils an dem Flurstück 186 zusteht, sie dieses wirksam ausgeübt hat und sich der Vorkauf gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 , § 467 Satz 2 BGB analog auch auf einen 11/100 Miteigentumsanteil an dem Flurstück 183 erstreckt, hat sie einen aus § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB analog, § 464 Abs. 2 , § 433 Abs. 2 BGB folgenden Anspruch auf Übereignung dieser Kaufgegenstände. Die zur Sicherung dieses Anspruchs angeordnete Vormerkung ist zu Recht ergangen. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben und – unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten – die erstinstanzliche Entscheidung wiederherzustellen.
AG Charlottenburg, vom 3. Juli 2013, 214 C 19/13
BSG, Revisionsurteil vom 25. Oktober 1989, 7 RAr 150/88
EuGH, Schlussanträge vom 22. September 2009, C-236/08

References: § 577
 § 467
 § 464
 § 467
 § 508
 § 467
 § 10
 § 1
 § 3
 § 1
 § 2
 § 2
 § 7
 § 14
 § 577
 § 577
 § 890
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 § 577
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 § 8
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 § 2
 § 1
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 § 6
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 § 14
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 § 467
 § 464
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 § 467
 § 508
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 § 577
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 § 467
 § 467
 § 2
 § 577
 § 467
 § 467
 § 469
 § 2
 § 2
 § 2
 § 577
 § 467
 § 562
 § 563
 § 577
 § 467
 § 577
 § 464
 § 433