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Timestamp: 2020-08-06 16:13:37+00:00

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Universimmo.com - STATUTS ASL ET SYNDIC DE COPROPRIETE
STATUTS ASL ET SYNDIC DE COPROPRIETE Imprimer le sujet
Posté - 08 juil. 2020 : 12:54:40
Je suis nouveau sur ce forum et j'aimerais savoir ce que risque un Syndic de Copropriété qui a contracté depuis plusieurs années avec une ASL de propriétaires sans que celle-ci ait des statuts déposés au Journal Officiel ?
Existe-t'il une jurisprudence qui traite du sujet ?
Si c'est le cas, comment les juges ont-ils statués sur le fond ?
Merci d'avance pour vos réponses à ces questions.
Signature de Michel DREVET
<b>Dédé06</b>
1 Posté - 08 juil. 2020 : 13:01:08
il risque de ne pas être payé !
2 Posté - 08 juil. 2020 : 14:23:49
Qu'entendez-vous par là ! Pouvez-vous développer !
L'ASL pour laquelle les statuts n'ont pas été déposés en sous préfecture et publiés au Journal Officiel a une existence de plus de 30 ans. Le syndic (professionnel ! ) en place gère depuis 15 ans l'ASL (2004) comme une copropriété ! Avant 2004, il s'agissait dun membre du Conseil Syndical qui gérait en bénévole.
A mon avis, vu que les statuts sont muets depuis l'origine, ile syndic pro sous contra n'est pas légitime pour gérer le Parc ! Qu'en pensez_vous et que pouvons nous faire au niveau juridique ?
3 Posté - 08 juil. 2020 : 14:37:35
Une ASL qui n'a pas mis à jour et déposé ses statuts peut être limitée dans sa capacité juridique mais ça n'empêche pas son fonctionnement, les AG, les appels de cotisation et le fait de contracter avec un syndic pour sa gestion sauf que le syndic n'agit pas en tant que syndic, mandataire social, mais en tant que prestataire et dans le cadre des règles de droit commun, droit commercial.
Quelle est au juste votre question et votre intention ? Changer de gestionnaire ? Avez-vous des bénévoles ? Que pense la majorité ?
4 Posté - 08 juil. 2020 : 14:42:13
un Syndic de Copropriété qui a contracté depuis plusieurs années avec une ASL de propriétaires
le syndic n'est qu'un fournisseur comme un autre..... mais en cas de litige avec lui ou avec un autre ou avec un adhérent, vous ne pourrez saisir un juge...
5 Posté - 08 juil. 2020 : 15:20:24
Qu'arrive t'il si les membres du Conseil Syndical décide de créer et déposer des Statuts de l'ASL ? Est-on de nouveau en capacité juridique d'attaquer le Syndic Professionnel pour manquement à ses obligations : celles de nous informer et de ne pas nous laisser dans l'ignorance. Est-ce une cause de révocation et de dénonciation de son contrat de gestion ?
6 Posté - 08 juil. 2020 : 15:27:29
comment ce syndic est il rémunéré?
s'il fait des AG chaque année, sous quelle dénomination sont faites les convocations ?
7 Posté - 08 juil. 2020 : 15:33:38
au lieu d'attaquer le "syndic", changez de prestataire à la fin de son contrat en vous posant la question : a-t-on besoin d'un prestataire ?
Les statuts doivent déjà être créés, restent à savoir s'ils sont postérieurs à 2004 et conformes à l'ordonnance de 2004. Si vous déclarez que maintenant les statuts, vous ne pouvez reprocher au prestataire que des faits postérieurs à la déclaration....
Le conseil syndical n'existe pas en ASL : il existe une association avec des adhérents qui élisent un collège de membres adhérents, appelé le "syndicat" (merci les énarques), qui lui-même désigne un président de l'ASL. Ensuite le président signe les contrats avec le prestataire quel qu’il soit ....
8 Posté - 10 juil. 2020 : 11:36:33
étonnant de voir encore une fois un syndic venir administrer une asl alors que la loi hoguet ne le prevoit pas que cela ne fait pas partie des activités prévu par celle ci
étonnant en plus avec un mandat puisque de manière automatique etant sous la subordination de l'association cela ne peut que se faire par un contrat de travail
étonnant car en sus il résulte de la loi que c'est le syndicat qui administre gère une asl et qu'il a compétence exclusive sur cela et que le syndicat est composé que des membres propriétaire
il y a de quoi se poser des questions puisque en sus seul les statuts d'une asl en régissent le fonctionnement donc en aucun cas un mandat qui lui est donne peut le faire
surtout qu'il ne faut pas oublier en sus que empiété sur d'autres activités réglementées peut engendrer une usurpation de titre surtout avec un mandat qui en rien ne relève des activités prévus par la loi hoguet
Édité par - merignacais le 10 juil. 2020 11:48:27
9 Posté - 10 juil. 2020 : 12:18:21
Tiens, Mérignacais revient avec ses lubies sur la loi Hoguet , mais toujours sans ponctuation dans son blabla et sans préciser la source de ses citations !
Édité par - Emmanuel Wormser le 10 juil. 2020 12:22:05
10 Posté - 10 juil. 2020 : 14:12:28
enfin il résulte tout de même de jurisprudence de la cour de cassation que la loi des copropriétés est étrangère a celle des asl donc seule celle ci est la loi applicable.
il résulte aussi de la jurisprudence que seul les statuts d'une asl est la loi des parties en sus bien indiqué sur un décret qui concerne au départ les copropriétés.
ensuite il ne résulte nullement de la loi des asl qu'elle puisse confier leur gestion administration à un tiers, dans la même ligne le représentant légal d'une asl doit être un de ces membres puisque celui ci doit pouvoir représenter l'asl vis à vis des tiers.
il résulte aussi qu'a partir du moment ou il existe entre deux parties un lien de subordination que dans ce cas la un mandat n'est pas valable et seul un contrat de travail et cela concerne aussi les sociétés.
et la nous sommes en plein dedans dans la mesure ou la loi sur les asl spécifie bien que c'est le syndicat qui gère les asl.
il résulte suivant le code civil tout de même qu'un contrat doit être licite (permis par la loi) hors un mandat donné à un tiers pour administrer une asl n'est ni prévu dans la loi sur les asl ni prévu dans la loi hoguet.
bien entendu le fonctionnement d'une asl doit respecter les statuts et donc tout doit se faire en respectant ceux ci donc dès lors à partir du moment ou cela n'est plus le cas suivant jurisprudence de la cour de cassation toutes les assemblées sont largement susceptible d'être concernant leur délibération annulé.
ce n'est pas la peine pour les législateurs d’écrire dans la loi des asl qu'elle est administrer gérer par un syndicat composé de membres propriétaires pour faire administrer celle ci par un tiers.
11 Posté - 10 juil. 2020 : 14:17:39
enfin je ne voit ni dans l'article 1 et 1.1 de la loi hoguet qu'une personne qui a une carte professionnel à ce titre concernant l'activité qu'il exerce avec puisse venir administrer une asl et donc et dès lors bien fait en toute illégalité de ce que lui permet sa carte.
je pense que l'article 9 de l'ordonnance de 2004 est assez explicite "L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association." et il se trouve qu'en 2018 la jurisprudence de la cour de cassation l'a confirmé
12 Posté - 10 juil. 2020 : 16:09:02
Je ne vois pas le rapport avec Hoguet.
13 Posté - 10 juil. 2020 : 17:23:27
syndic de copropriété est une profession réglementée prévu par la loi hoguet, pour faire syndic de copropriété il faut une carte pour cela.
hors à part la loi sur les copropriétés qui prévoient de pouvoir faire appel à ce type de personne et puisse administrer un ensemble immobilier.
hélas la loi sur les asl ne peut nullement le permettre puisque celle ci doivent être gérer conformément à la loi par un syndicat tel que prévu à l'article 9 de l'ordonnance de 2004.
enfin il vous faut savoir que nul ne peut se prévaloir d'être un dirigeant d'une personne morale avec un mandat de gestion qui n'existe pas pour les asl chose qui se fait pour les copropriétés car prévu par la loi
sachant qu'en tout état de cause il y aurait en sus subordination entre les 2 parties et concernant une société si cela est fait par un mandat cela devient du travail non déclaré
sincèrement je ne sais pas que pourrait contenir le dit mandat sans violer le fait que les asl sont administrer tel que cela doit être prévu et doit être suivant l'article 9 de l'ordonnance.
sincèrement je ne sais pas au titre de quel article de la loi sur les asl que le mandat contrat pourrait être conclus.
les lois sur les copropriétés sont étrangère, inapplicable aux asl et donc en même temps celle qui en découle donc la loi hoguet
sachant l'article 1200 du code civil qui dit à l'aliéna 1 "Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat" les statuts d'une asl étant un contrat un tiers doit donc le respecter et comme la loi impose l'administration d'une asl par un syndicat un tiers ne peut venir s'immiscer dans celle ci.
car ce qui constitue des actes administrations concernant le travail d'un syndic lorsque il a un mandat pour gérer une copropriété c'est les mêmes concernant les asl qui est prévu d'être fait que par le syndicat de celle ci celui prévu par l'ordonnance
Édité par - merignacais le 10 juil. 2020 17:38:10
14 Posté - 10 juil. 2020 : 17:54:22
moi je vous encourage à rediger un mandat concernant cette situation et de rédiger en même temps en adéquation avec le mandat rédiger les statuts d'une asl sans violer les lois de la république entre une asl donneur d'ordre et donc un tiers non membre de l'asl
Édité par - merignacais le 10 juil. 2020 18:38:05
15 Posté - 10 juil. 2020 : 19:09:09
En toute transparence, nous avons fait tout d’abord la démarche de modifier les statuts d’origine pour les mettre en conformité avec l’ordonnance de 2004. Cette démarche aurait dû être faite par le syndic qui a été mandaté pour gérer l’ASL mais je pense qu’a cette époque, il devait régner une certaine confusion dans l'équipe en place au niveau du Conseil Syndical. Bref, le syndic professionnel de copropriété (la SERGIC pour ne pas la nommer) n’a absolument rien fait pour remédier à cette situation et n’a jamais mis les statuts de l’ASL en conformité par rapport à l’ordonnance de 2004 et au décret de 2006 qui accordaient 2 années supplémentaires pour mettre à jour les statuts soit jusqu’en 2008. La loi Élan de 2014 a permis de remettre un peu d’ordre dans tout cela et à redonner la faculté aux ASL de mettre à nouveau leurs statuts à jour et en conformité.
Malgré cela le Syndic en place depuis 2004 jusqu’à aujourd’hui n’a entrepris aucune démarche pour la mise en conformité.
Nous pensons en connaître la cause puisqu’en vérifiant la validité des statuts d’origine (1984) sur lesquels se fondait le fonctionnement de l’ASL, nous nous sommes aperçus que ceux-ci n’avaient jamais fait l’objet d’un dépôt en sous-préfecture ni d’une publication au Journal Officiel.
Par conséquent, nous n’avions pas la capacité juridique d’attaquer le syndic et cette situation les arrangeait bien ! Mais nous n’aurions jamais dû contracter avec une société tierce puisque les statuts n’étaient pas valables !
Ce dysfonctionnement est sur le point d’être réglé puisque plusieurs membres du Conseil Syndical se sont intéressés au problème et ont créé de nouveaux statuts conformes à l’ordonnance de 2004 et au décret de 2006 ce qui va redonner une capacité juridique à l’ASL.
La seule inconnue demeure l’après, une fois que les Statuts auront été validés et publiés au J.O.
En effet, le contrat de gestion (unilatéral puisque rédigé pas le syndic seul) qui nous lie à la SERGIC sera t’il caduque du fait des nouveaux statuts sachant qu’il a été validé pour une durée de 3 ans et doit s’achever en septembre 2021 ?
Les nouveaux statuts que nous avons déposés renforcent les droits et les pouvoirs du Conseil Syndical que se sont véritablement « appropriés » le Syndic professionnel. Une fois les statuts publiés, seront nous en pouvoir de le révoquer définitivement sans passer par une AG ou est-il plus judicieux de laisser s'écouler leur mandature de 3 ans jusqu’à s’on terme en leur faisant parvenir une lettre contestataire 3 mois avant l’échéance comme spécifié dans leur propre contrat de gestion ?
16 Posté - 10 juil. 2020 : 19:15:22
si dans vos nouveaux statuts sa fonction d'ailleurs je me demande laquelle est t'elle réellement n'existe plus vous lui dite tout simplement que son contrat a pris fin par le fait de la loi que son vos statuts
je me pose tout de même une question avez vous réuni une assemblée pour les approuver.
c'est vrai que de ce coté votre "syndic" la jouer fine en ne faisant rien de ce coté enfin de votre coté étant donnée l'absence de dépôt de vos statuts en préfecture vous auriez dut ne pas payer de cotisations à l'asl comme cela celle ci donc certainement le syndic ne pouvait agir vis à vis de vous en justice
comme cela vous ne pouviez agir en justice envers lui mais je serez curieux de voir le contenu du contrat qu'il avait par rapport à la loi sur les asl et vos statuts vis à vis de ce contrat
Édité par - merignacais le 10 juil. 2020 19:26:59
17 Posté - 10 juil. 2020 : 19:42:05
En fait, pour répondre à votre question concernant la déclaration de chaque adhérent et la réunion d’une Assemblée, nous sommes considérés comme une ASL de lotissement et l'article 3 du décret 2006-504 est très clair à ce sujet : nous n'avons pas besoin de nous réunir en AG.
De plus, les article 18 et 22 du règlement du lotissement et les articles R.315-6 à R.315-8 du code de l'urbanisme en vigueur en 1984 renforce le cadre de l’ASL et précise que nous sommes bien une ASL de lotissement exemptée de déclaration de chaque adhérent.
18 Posté - 10 juil. 2020 : 20:24:14
moi y en a pas quoi compris quoi dire vous...
Si vous me proposer de rédiger un contrat de service avec une entreprise extérieure pour s'occuper de la gestion des biens de l'ASL, sous le contrôle du syndicat, pas de problème, je sais faire.
Initialement posté par Michel DREVET
il va quand même falloir provoquer une AG pour désigner les membres du syndicat et fixer les cotisations... au moins !
Édité par - Emmanuel Wormser le 10 juil. 2020 20:25:42

References: l'article 1
 l'article 9
 l'article 9
 l'article 9
 l'article 1200
 l'article 3