Source: http://mieter-verbraucherschutz.berlin/2018/08/aus-der-rubrik-wissenswertes-1080/
Timestamp: 2019-09-16 12:59:07+00:00

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Kommt dem Berliner Mietspiegel 2015 als einfacher Mietspiegel Indizwirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete zu?
Die Antwort des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin (VerfGH – VerfGH 171/16, Beschluss vom 16.05.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die zulässige Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg.
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die Begründung des Landgerichts stehe in Widerspruch zur höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in den Urteilen vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09 – und vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12 -, folgt auch daraus kein Willkürverstoß. Selbst abweichende Entscheidungen vergleichbarer Sachverhalte durch verschiedene Gerichte verletzen weder das Gleichbehandlungsgebot noch das Willkürverbot aus Art. 10 Abs. 1 VvB. Aufgrund der richterlichen Unabhängigkeit gemäß Art. 79 Abs. 1 VvB und Art. 97 Abs. 1 GG muss ein Gericht bei der Auslegung und Anwendung von Gesetzen weder einer vorherrschenden Meinung noch den Meinungen anderer Gerichte folgen (vgl. für das Bundesrecht: BVerfG, Beschluss vom 3. November 1992 – 1 BvR 1243/88). Insoweit kommt vorliegend lediglich im Hinblick auf die nicht erfolgte Zulassung der Revision eine Prüfung am Maßstab der Art. 15 Abs. 4 VvB und Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Betracht (dazu sogleich unter 2.).
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 16. Juni 2010 (a. a. O.) seine Auffassung zur Wirkungsweise einfacher Mietspiegel im Einzelnen dargelegt und dazu den Rechtssatz gebildet, ein Mietspiegel, der die Voraussetzungen des § 558c BGB (sog. einfacher Mietspiegel) erfülle, stelle ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergäben. Genau diesen Rechtssatz hat das Landgericht auf den Berliner Mietspiegel 2015, den es als einfachen Mietspiegel i. S. d. § 558c BGB einordnet, angewendet. Das Landgericht geht ersichtlich davon aus, dass diese Anwendung eines höchstrichterlich gebildeten Rechtssatzes auf den konkreten Einzelfall, den es zu beurteilen und zu entscheiden hatte, weder eine „neue“ grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache begründen noch die Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Folge haben kann. Vielmehr handele es sich allein um die Umsetzung der abstrakten Maßstäbe des höchstrichterlichen Rechtssatzes, den das Tatsachengericht sich zu eigen macht, auf die konkreten Umstände des Einzelfalls. Diese Auffassung ist in jedem Fall vertretbar.
Einen von dem abstrakten Rechtssatz des Bundesgerichtshofs in der Entscheidung vom 16. Juni 2010 abweichenden eigenen abstrakten Obersatz hat das Landgericht dabei entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht aufgestellt. Soweit das Landgericht bei der Prüfung der von der Beschwerdeführerin gegen den Mietspiegel geltend gemachten Einwendungen ausführt, dass Einwendungen gegen die Richtigkeit und/oder Repräsentativität des Datenmaterials eines einfachen Mietspiegels, der von der Gemeinde und Mietersowie Vermieterverbänden gemeinsam erstellt wurde, darauf zu prüfen seien, ob es den Erstellern an der erforderlichen Sachkunde gefehlt habe oder diese sich von sachfremden Erwägungen leiten ließen, handelt es sich um eine Rechtsanwendung im Einzelfall, die einer Verallgemeinerung und damit einem abstrakten Rechtssatz nicht zugänglich ist. Dies gilt auch für die Ausführungen des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 16. Juni 2010 zu möglichen Einwendungen gegen die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels. Hierbei handelt es sich ebenfalls um keinen Rechtssatz, sondern eine beispielhafte und nicht abschließende Aufzählung möglicher Einwendungen, denen das Tatgericht nachzugehen hat, soweit diese substantiiert vorgetragen wurden. Ob ein Vortrag den Substantiierungsanforderungen genügt, ist eine Frage der zutreffenden Rechtsanwendung im Einzelfall, ohne dass dies verallgemeinerungsfähig wäre.
Zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem privaten Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen. Dabei ist es jedoch Sache des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie zu bestimmen (Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB, Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Gesetzliche Mietpreisbindungen schränken insoweit die Freiheit des Eigentümers ein, sein Eigentum wirtschaftlich zu nutzen. Sie bezwecken in zulässiger Weise mit Blick auf die Sozialbindung des Eigentums und die hohe Bedeutung, die der Wohnung für den einzelnen und die Familie zukommt, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern. Die Gerichte haben diese vom Gesetzgeber vorgenommene Abwägung bei der Anwendung und Auslegung der einschlägigen Vorschriften zu beachten. Sie müssen die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung nachvollziehen und der Zweckbestimmung der gesetzlichen Vorschriften Rechnung tragen (vgl. Beschlüsse vom 5. März 2004 – VerfGH 108/03 – Rn. 14; und vom 23. November 2000 – VerfGH 72/00 – Rn. 24 = LVerfGE 11, 80 ).
Die Anwendung und Auslegung des § 558 Abs. 1 BGB durch das Landgericht in den angegriffenen Urteilen stellt keine derartige verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbare Erschwerung der Ausübung der Eigentümerrechte dar. Die Vorschrift des § 558 Abs. 1 BGB soll gewährleisten, dass der Vermieter nicht die am Markt erzielbare Miete, sondern nur einen angemessenen marktorientierten Ertrag aus der Vermietung verlangen kann (vgl. Artz, in: Münchener Kommentar, BGB, 7. Aufl. 2016, § 558 Rn. 7). Das Landgericht hat diese Zweckbestimmung der gesetzlichen Regelung erkannt und beachtet. Zur Ermittlung der in § 558 Abs. 1 BGB genannten ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Landgericht auf die nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einem einfachen Mietspiegel i. S. d. § 558cBGB zukommende Indizwirkung abgestellt. Es hat auch die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Einwendungen gegen den Berliner Mietspiegel 2015 geprüft, ohne dass dadurch die gerichtliche Durchsetzung des Mieterhöhungsanspruchs praktisch unmöglich gemacht werden würde. Dies gilt auch im Hinblick auf die von der Beschwerdeführerin beanstandete Vorgehensweise des Landgerichts bei der Prüfung von Einwendungen gegen die Richtigkeit und Repräsentativität des Datenmaterials. Insoweit hat das Landgericht die Entscheidung getroffen, Einwendungen daraufhin zu prüfen, ob den Mietspiegelerstellern die erforderliche Sachkunde gefehlt habe oder diese sich von sachfremden Erwägungen leiten gelassen haben. Diese Vorgehensweise des Landgerichts führt jedoch ersichtlich nicht dazu, dass dem Vermieter die gerichtliche Durchsetzung seines Mieterhöhungsanspruchs praktisch unmöglich gemacht werden würde.“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 11. August 2018 von amv.
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References: Art. 10
 Art. 79
 Art. 97
 Art. 15
 Art. 15
 § 558
 § 558
 § 543
 Art. 14
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558