Source: http://www.juramagazin.de/untervermieter-bgb.html
Timestamp: 2019-01-23 13:20:56+00:00

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Untervermieter BGB
Zur Frage, welchen Einfluss die vorzeitige Beendigung des Untermietvertrages auf die vom Untermieter dem Untervermieter gegenüber übernommene Verpflichtung hat, einen Teil der dem Untervermieter durch den Umbau der Mietsache entstehenden Kosten zu tragen.
Anmerkung: Die Kläger hatte ein Hotelgrundstück gemietet und dieses dem Beklagten für 20 Jahre untervermietet. Das Hotel war von der Kläger umgebaut und renoviert worden. Die Parteien hatten vereinbart, dass jede von ihnen einen Teil der Umbau- und Renovierungskosten übernehme. Der Beklagte hatte 20 000 DM seines Anteiles bei Übernahme der Mietsache, den Rest in monatlichen Raten von 1000 DM zu entrichten. Nach 6 Jahren Mietzeit hatte der Beklagte den Untermietvertrag aus einem von der Kläger zu vertretenden Grund gekündigt. Hierdurch war der Untermietvertrag beendet worden. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob der Beklagte verpflichtet war, den bei Beendigung des Untermietvertrages von ihm noch nicht entrichteten Teil seines Anteiles an den Umbau- und Renovierungskosten zu zahlen. Das Berufungsgericht hatte den Anspruch für begründet erachtet. Die Revision des Beklagten führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Das Berufungsgericht hatte angenommen, die Verpflichtung zur Zahlung des Zuschusses zu den Baukosten sei nicht an ein der vereinbarten Mietdauer entsprechendes Zeitmoment gebunden. Der BGH hat diese Auslegung nicht gebilligt, weil sie im Widerspruch zum Vortrag der Parteien stand und rechtlich unmöglich war. Er hat unter Aufrechterhaltung seiner bisherigen Rechtsprechung (LM BGB § 818 Abs. 2 Nr. 8, BGHZ 29, 289 = LM § 543 BGB Nr. 3, 4 und WM 1960, 1125 [1128]) die Auffassung vertreten, die in einem Mietvertrag getroffene Vereinbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses stehe regelmäßig in Beziehung zu der Mietzeit. In den genannten Entscheidungen hatte der BGH sich ausschließlich mit dem Problem der Rückerstattung eines vom Mieter geleisteten Baukostenzuschusses zu befassen. Er hatte, soweit der verlorene Baukostenzuschuss noch nicht abgewohnt war, grundsätzlich einen Bereicherungsanspruch des Mieters nach § 812 I 2 erster Halbsatz BGB (ob causam finitam) bejaht. Hier war für die Anwendung der Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung kein Raum, weil die Frage, ob für den Beklagten noch eine Zahlungspflicht bestand, ausschließlich nach Mietvertragsrecht zu beantworten war. Der BGH hat sie dahin entschieden, dass der Anspruch des Untervermieters auf den Baukostenzuschuss als untergegangen anzusehen sei, soweit er nicht als abgewohnt angesehen werden müsse. Er hat ausgeführt, dies verstehe sich von selbst, wenn die Beteiligung an den Umbau- und Renovierungskosten als verdeckte Mieterhöhung zu werten sei, weil mit der Beendigung des Mietverhältnisses die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung für die Zukunft entfallen sei; es könne aber auch nichts anderes gelten, wenn in dem versprochenen Baukostenzuschuss lediglich eine Sonderleistung für den langfristigen Mietvertrag zu erblicken sei, weil er auch dann eine zeitbezogene Leistung darstelle.

References: BGH 
 BGH 
 § 818
 § 543
 BGH 
 § 812
 BGH