Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ+114,+193
Timestamp: 2018-11-20 01:09:28+00:00

Document:
BGH, 19.04.1991 - V ZR 22/90 - dejure.org
Schadensersatz - Aufwendung - Mangelfreiheit - Rentabilitätsvermutung - Vermessungskosten - Erschließungskosten - Zugesicherte Eigenschaft - Beweiserleichterung
Rentabilitätsvermutung zugunsten des Käufers bei Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft nur für notwendige Aufwendungen
Zum Ersatz entwerteter Aufwendungen bei Vertragsstörungen
BGB § 249, § 252 Satz 2, § 463 Satz 1
BGHZ 114, 193
NJW 1991, 2277
ZIP 1991, 798
WM 1991, 1522
BB 1991, 2035
DB 1991, 2126
a) Beschränkt der Käufer den Schadensersatz auf die Rückabwicklung des Leistungsaustausches (Immobilie gegen Kaufpreis) und auf die Erstattung der mit dem Vertragsschluss verbundenen Nebenkosten (Notargebühren, Maklerprovision u.ä.; vgl. Senat, BGHZ 114, 193, 197), muss er sich als hierzu kongruenten Vorteil nur die ersparte Abnutzung eines andernfalls erworbenen gleichartigen Leistungsgegenstandes, also die durch die Nutzung eingetretene Wertminderung der Kaufsache, anrechnen lassen.
Das ist dem Käufer möglich, weil er bei einem auf das Erfüllungsinteresse gerichteten Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung seine Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und die Kosten ersetzt verlangen kann, die ihn allein aufgrund des Umstandes trafen, dass er Empfänger der - mangelhaften - Gegenleistung wurde (vgl. Senat, BGHZ 114, 193, 197 u. 199).
Zu einer Anrechnung des Mietwerts besteht ferner Anlass, wenn der Käufer im Rahmen des großen Schadensersatzes Erstattung der von ihm während seiner Nutzungsdauer für die Erhaltung und Bewirtschaftung der Immobilie aufgewandten Kosten verlangt (gewöhnliche Erhaltungskosten, Versicherungen, Lasten usw., vgl. dazu Senat, BGHZ 114, 193, 199).
Es trifft auch zu, dass der Senat die Ersatzfähigkeit jedenfalls der Vertragskosten, die der Sache nach frustrierte Aufwendungen sind, als Schaden deshalb bejaht hat, weil sie neben dem Kaufpreis zu den Aufwendungen gehören, die zur Erlangung der Kaufsache notwendig sind (Senat, Urteil vom 19. April 1991 - V ZR 22/90, BGHZ 114, 193, 197).
Auch die auf der Basis des vereinbarten Erwerbspreises gezahlte Maklerprovision und die Grunderwerbssteuer können als frustierte Aufwendungen nach § 635 BGB anteilig erstattungsfähig sein, wenn der Kläger die entsprechenden Leistungen im Vertrauen darauf erbracht hat, daß der Bauträger die Wohnungen in der als vereinbart geltenden Größe erstellen werde und die Rentabilitätsvermutung nicht widerlegt wird (vgl. BGH, Urteil vom 19. April 1991 - V ZR 22/90, BGHZ 114, 193).
Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (BGHZ 71, 234, 238; 99, 182, 197; 114, 193, 197;… zuletzt Urt. v. 26. März 1999, V ZR 364/97, ZIP 1999, 845 und vom 24. September 1999, V ZR 71/99, z. Veröff. bestimmt) besteht eine Vermutung dafür, daß alle zur Erlangung der Gegenleistung erbrachten Aufwendungen sowie, im Falle des Kaufs, die mit dem Besitz und dem Eigentum der Kaufsache notwendig verbundenen Kosten (z.B. Erschließungs- und Vermessungskosten, Grundsteuer, Brandversicherungssumme) durch den erwarteten Vorteil aufgewogen worden wären ("Rentabilitätsvermutung").
Eine allgemeine Vermutung, die Beteiligung am Wirtschaftsverkehr werde sich rentieren, mithin Aufwendungen der Klägerin für das Folgegeschäft, die Tätigkeit als Bauträgerin, durch dessen Ergebnis ausgeglichen werden, besteht nicht (BGHZ 114, 193, 200).
Den Aufwendungen stehen die Vermögenszuflüsse gegenüber, die von dem Gläubiger nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnten (BGHZ 114, 193, 202;… Urt. v. 24. September 1999 aaO).
Der Schadensersatzanspruch erfaßt die Kaufpreisdifferenz aus dem Weiterverkauf (60.000 EUR) und unter dem Gesichtspunkt der Rentabilitätsvermutung (Senat BGHZ 114, 193; 143, 41) die frustrierten Aufwendungen (Verkaufs- und Vollzugskosten, Maklergebühr, Umzugskosten, Abstandszahlung an den Mieter, 30.596,95 DM); das gleiche gilt grundsätzlich für die durch die Finanzierung des Kaufpreises entstandenen Aufwendungen.
Dies gilt auch für die Sonderumlage, denn die Rentabilitätsvermutung ist nicht auf die Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung beschränkt (im einzelnen Senat BGHZ 114, 193, 197 ff).
Es kann dahinstehen, ob bei einer Gestaltungserklärung wie der Kündigung überhaupt eine spätere Genehmigung in Betracht kommt (dagegen BGH 29. Mai 1991 - VIII ZR 214/90 - BGHZ 114, 193; 22. Oktober 1999 - V ZR 401/98 - BGHZ 143, 42).
Berechnet der Verkäufer eines Grundstücks seinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung konkret, so ist nach der für die Berechnung von Vermögensschäden grundsätzlich maßgeblichen Differenzmethode (BGHZ 98, 212, 217; 114, 193, 196) im Wege der Saldierung ein Gesamtvergleich vorzunehmen zwischen dem vorhandenen Vermögen im Zeitpunkt der Schadensberechnung und dem Vermögen, das er bei ordnungsmäßiger Erfüllung gehabt hätte (…Senatsurt. v. 13. März 1981, V ZR 46/80, aaO.; BGHZ 126, 131, 134 f).
Letztere sollen nicht erfasst werden, weil sie auch unter der Geltung der Rentabilitätsvermutung im Rahmen des § 463 BGB nicht ersatzfähig waren (BGHZ 114, 193, 196 f.).
OLG München, 01.06.2001 - 21 U 1608/01

References: § 249
 § 252
 § 463
 § 635
 BGH 
 § 463