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Timestamp: 2020-03-28 09:53:19+00:00

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Mietvertrag Reihenendhaus - Wirksamkeit Mieterhöhungsverlangen
Mietvertrag über Reihenendhaus – Wirksamkeit Mieterhöhungsverlangen
AG Schöneberg – Az.: 5 C 183/12 – Urteil vom 04.06.2014
1. Die Beklagten zu 1) und 2) werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für das Reihenendhaus in der H. Straße, … B. von bisher monatlich 1.550,00 € netto kalt, zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen wie bisher, auf nunmehr monatlich 1.851,63 € netto ab dem 1.7.2012 zuzustimmen.
2. Die Beklagten zu 1) und 2) haben die Kosten des Rechtstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten zu 1) und 2) dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Symbolfoto: Von Ewelina Wachala /Shutterstock.com
Die Klägerin schloss mit den Beklagten zu 1) und 2) am 26. April 2007 einen schriftlichen Mietvertrag über das “Reihenendhaus” H. Straße in … B., bestehend aus 5 Zimmern nebst Küche mit Einbauküche, 3 Dusche/bad mit/und WC, 3 Diele und 1 Kellerraum mit einer angegebenen Fläche von 181 qm nebst eines Fahrzeugeinstellplatzes beginnend zum 1 Mai 2007. Wegen des Inhaltes und der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 4 – 13 d. A. Bezug genommen. Ausweislich des § 4 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien einen Nettokaltmietzins in Höhe von 1.550,00 € nebst eines Betriebskostenvorschusses in Höhe von 320,00 € und eines Heizkostenvorschusses in Höhe von 180,00 €. Mit Schreiben vom 11. April 20123 verlangte die Klägerin die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 1.550,00 € um 301,63 € auf 1.851,63 €, was einem Quadratmetermietzins von 10,23 €/qm entsprach, nebst der bisherigen Vorschüsse für die Betriebskosten in Höhe von 361,34 € und die Heizkosten in Höhe von 186,08 € zum 1. Juli 2012. Dabei nahm die Klägerin Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2011, ausgehend von dem Baujahr 1995, und ordnete die Wohnung dem Mietspiegelfeld L 11 zu. Wegen des Inhaltes und der Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 14, 15 d. A. Bezug genommen.
Die Klägerin behauptet, die Wohnung weise nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage folgende Merkmale auf: Sie läge in guter Lage, verfüge über eine Sammelheizung, ein Bad und ein innen liegendes WC. Unter Heranziehung des Mietspiegels 2011 ergäbe sich ein Mittelwert von 8,19 €/qm. Das Bad sei modern mit einer Einbauwanne, davon getrennter Dusche und Bodenfliesen und gefliest über 1,80 m. Es sei ein zweites WC in der Wohnung, die 14 qm große Wohnküche sei mit einer kompletten Einbauküche mit Ober und Unterschränken, einem Ceran-Herd, Kühlschrank, Geschirrspüler und einer Dunstabzugshaube versehen. Darüber hinaus verfüge die Wohnung über moderne Isolierglasfenster, eine große und geräumige Terrasse, die Heizungsrohre seien alle unter Putz und es sei ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss vorhanden. Das Haus liege an einer besonders ruhigen Straße mit Tempo-30 und einem Wohnumfeld mit Grünanlage mit Sitzbänken und angelegten Wegen sowie einer abschließbaren aufwändig gestalteten Müllstandsfläche. Die ortsübliche Vergleichsmiete liege aufgrund der besonderen Ausstattungsmerkmale bei 10,53 €/qm. Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie ihr Mieterhöhungsverlangen auch mit dem eigentlich nicht anwendbaren Mietspiegel begründen darf, denn die verlangte Miete liege innerhalb der Preisspanne für Mehrfamilienhäuser nach dem Mietspiegel 2011. Im Übrigen handele es sich bei dem H. Straße um ein in Wohnungseigentum aufgeteiltes Haus mit Mehrfamilienhauscharakter. Im Laufe des Prozesses hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 27.08.2012 ihr Mieterhöhungsverlangen auch auf drei Vergleichswohnungen gestützt, die nach ihren Exposés einen Vergleichsmietzins von 10,00 €/qm bis 10,26 €/qm aufweisen. Wegen des Inhaltes und der Einzelheiten wird auf Bl. 38 bis 47 d. A. Bezug genommen.
Sie beantragt, die Beklagten zu 1 ) und 2) zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für das Reihenendhaus in der H. Straße in … B., von bisher monatlich € 1.550,00 € netto, zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen wie bisher auf nunmehr monatlich 1.851,63 € netto ab dem 1.7.2012 zuzustimmen.
Sie behaupten, der Berliner Mietspiegel finde grundsätzlich auf Ein- und Zweifamilienhäuser keine Anwendung. Das gleiche gelte explizit für Reihenhäuser. Demzufolge kann die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mittels des Mietspiegels ermittelt werden. Das Mieterhöhungsverlangen sei daher bereits unwirksam. Auch entspräche der verlangte Mietzins nicht dem ortsüblichen. Die Vergleichsobjekte Reihendhaus am K. Platz mit 1.333,24 €, Reihenendhaus L., F. Straße mit 1.333,24, Stadthaus S. Platz mit 1.150,00 € , das Reihenhaus B. Straße mit 1.212,90 und das Reihenhaus B. Straße mit 1.222,53 € ließen erkennen, das der ortsübliche Vergleichsmietzins deutlich niedriger und der bereits jetzt gezahlte Mietzins überzahlt sei. Auch weitere 6 Objekte vergleichbarer Art seien bei der Miete in der Spanne von 1.250,00 € bis 1.600,00 € netto kalt anzusetzen. Wegen der Einzelheiten der Vergleichsobjekte wird auf Bl. 61 – 86 d. A. Bezug genommen. Das eingeholte Gutachten sei nicht brauchbar; es nehme Bezug auf eine “in der Reihenhauswohnanlage gültige Ortsüblichkeit”, die es nicht gebe. Im Übrigen seien die niedrigsten ermittelten Mieten mit nur 8,71 €/qm ermittelt worden, so dass eine Erhöhung auf diesen Betrag beschränkt sei. Unzutreffend ginge der Sachverständige auch von einer vorhandenen Einbauküche und den geringen Laufzeiten zu den öffentlichen Nahverkehrsmitteln aus.
Das Gericht hat gemäß dem Beweisbeschluss vom 12.11.2012, auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird ( Bl. 89 d. A.), Beweis erhoben durch die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen der Einzelheiten und wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen O. S. verwiesen ( Bl. 148 – 181 d.A.) verwiesen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die von ihren Prozessbevollmächtigten gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 11. April 20123 ist wirksam, gleichwohl es sich auf den Mietspiegel 2011 stützte. Der Mietspiegel 2011 findet grundsätzlich nicht Anwendung auf Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser. Der BGH hat mit seinem Urteil vom 17.09.2008 zum Geschäftszeichen VIII ZR 58/08 entschieden, dass zur Begründung des Erhöhungsverlangens für die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf den an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann ausreicht, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser liegt. Dies umfasst auch den Mietspiegel, der nicht “einschlägig” ist, weil nicht anwendbar. So hat es auch das LG Berlin entschieden ( vgl. LG Berlin Urteil vom 23.03.2010 65 S 165/09 GE 2010, 985 und LG Berlin 65 S 173/10 vom 25.01.2011 GE 2011, 411-412).
Daher kommt es nicht darauf an, ob die Klägerin das Erhöhungsverlangen im Prozess unter Bezugnahme auf drei Vergleichswohnungen im Sinne von § 558 a Abs. 2 Ziffer 3 BGB darüber hinaus begründet hat. Die Frage, ob die Klägerin auf den niedrigsten der Quadratmetermietzinse der genannten drei Vergleichswohnungen beschränkt wäre, kann daher unentschieden bleiben.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Zustimmungsanspruch zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB gegen die Beklagten zu 1) und 2) von bisher 1.550,00 € um 301,63 € auf monatlich 1.851,63 € netto kalt zu.
Gemäß § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Das Gericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen (vgl. BGH NJW 2005,2074). Hierbei ist der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Berlin nicht heranzuziehen. Denn dieser findet auf Ein-, Zweifamilien und Reihenhäuser keine Anwendung. Soweit die Klägerin behauptet, die als “Reihenendhaus” vermietete “Wohnung” sei letztlich wie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu betrachten, vermag dies nicht zu überzeugen. Wenn die Parteien bereits bei Vertragsschluss die vermieteten Räumlichkeiten als “Reihenendhaus” qualifiziert haben, so waren sie sich der Bedeutung der Beschreibung bewusst und wollten damit auch zum Ausdruck bringen, dass mit einem Reihenendhaus eine größere Wohnqualität verbunden ist als in einem mit mehreren Mietparteien geteilten Objekt.
Die ortsübliche Vergleichsmietzins ist vorliegend entsprechend dem Beweisantritt der Klägerin durch ein Sachverständigengutachten zu ermitteln gewesen. Das Gutachten des Sachverständigen S. ist als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das von den Beklagten gemietete Reihenendhaus geeignet. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird – wie oben ausgeführt – gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (BGH Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vgl. BVerfGE 37, 132, 143). Der Sachverständige hat hier im Rahmen der Gutachtenerstellung nach Berücksichtigung der zu begutachtenden Objekte die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentativer Stichprobe vergleichbarer Objekte ermittelt. Er hat sich dabei nicht nur auf die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehörenden Mietobjekte gestützt, da es sich hierbei dann nicht um eine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete handeln würde. Soweit die Beklagten einwenden, “dass eine Vielzahl der von dem Sachverständigen in seinem auf Vergleichswohnungen basierenden Gutachten ermittelten Nettokaltmieten unter dem von der Klägerin verlangten Nettokaltmietzins von 10,23 EUR liegen” erschüttert dies das Gutachten nicht. Der Sachverständige hat in seiner Stellungnahme begründet, dass der Charakter des Gutachtens lediglich einen Beweis für das Mietpreisverlangen liefern sollte, in dem es die ortsübliche Mietpreisbandbreite nach den oben genannten Grundsätzen ermittelt. Dafür muss und soll auch, da es um eine zu ermittelnde Bandbreite geht, eine Spanne von niedrigeren und höheren Mietzinsen für die zu vergleichende Immobilie einbezogen werden. Sinn und Zweck des angewendeten Verfahrens ist es, eine gewisse Bandbreite der Nettokaltmietzinsen und nicht die niedrigsten Mietzinsen, zu ermitteln. Das Verfahren der Einzelvergleichsmiete begründet ebenso wenig wie das Verfahren mittels Vergleichsmieten selbst die Mieterhöhung. Es bietet allenfalls eine Hilfestellung für den Tatrichter in seiner Überzeugungsbildung, d.h. es muss sich objektiv mit der Frage der Ortsüblichkeit auseinander setzen, damit nach freier Überzeugung unter Berücksichtigung aller Umstände, nicht nur auf Grundlage des Ergebnisses des Gutachtens, zu einer Einschätzung zu gelangt werden kann. Nach dieser Gesamtschau ergibt sich, dass das Gutachten auf Tatsachengrundlagen beruht, die den Parteien zugänglich waren, und dass die Schlussfolgerungen nachvollziehbar und schlüssig dargelegt worden sind.
Die Auffassung der Beklagten, wenn der Mietzins einer der Vergleichswohnungen niedriger ist als die mit der Mieterhöhung verlangten Miete, sei die Wirksamkeit auf den die niedrigste Vergleichsmiete übersteigenden Teil begrenzt, kann nicht gefolgt werden. Die Annahme der Beklagten, das Mietpreisverlangen des Vermieters sei auf einen Nettokaltmietzins von 8,71 EUR zu begrenzen ist, unzutreffend. Zu beachten ist, dass das Spektrum derjenigen Mieten, die für die vom Sachverständigen berücksichtigten Vergleichsmietwohnungen bezahlt werden (“Spanne”), nicht zugleich die Bandbreite der konkreten Einzelvergleichsmiete darstellt (BGH v. 29.02.2012 – VIII ZR 346/10 = NJW 2012 1351). Der Vermieter darf die Miete vom niedrigsten bis zum obersten Wert einer – unter Heranziehung eines Sachverständigen zutreffend ermittelten – Bandbreite der konkreten Einzelvergleichsmiete anheben (BGH v. 21.10.2009 VIII ZR 30/09 = NJW 2010, 149,150 Rn 15). Sowohl die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch die Einzelvergleichsmiete werden, soweit – wie hier – kein Mietspiegel vorhanden ist, in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt werden können. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sachverständigen ermittelte Einzelvergleichsmiete, die sich punktuell oder in einer Bandbreite darstellen lässt (BGH v. 21.10.2009 VIII ZR 30/09 = NJW 2010, 149,150 Rn 15, BGH v. 06.07.2005 VIII ZR 322/04 = NJW 2005,2621) und hier in Form einer Bandbreite die Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt. Daher findet eine Begrenzung des Erhöhungsverlangens des Vermieters auf den niedrigsten Mietzins einer Vergleichswohnung innerhalb des Erstellens eines Sachverständigengutachtens nicht statt.
Der Sachverständige hat darüber hinaus bei der Bewertung die Anknüpfungstatsachen zutreffend gewürdigt. Er hat das Bewertungsobjekt auch unter Berücksichtigung der vermeintlich fehlenden Einbauküche beurteilt, so dass auch insoweit die Einwendungen der Beklagten ins Leere gehen. Anhand der beigefügten Karten und Fotos wird die Einordnung und somit verbundene Lageeinschätzung des Bewertungsobjektes als gut zutreffend vorgenommen. Die übrigen festgestellten Eigenschaften des Bewertungsobjektes treffen zu, da sie auf der gemeinschaftlichen Begehung beruhen. Zu der Einschätzung der Näherungswerte bezüglich der Infrastruktureigenschaften bleibt festzuhalten, dass es sich um Richtwerte handelt, die vom Sachverständigen in seiner Stellungnahme richtig erläutert, nicht belastbar zu quantifizieren, und insoweit nicht bewertungsrelevant sind. Darüber hinaus könnten diese Werte bei anderer Wertung die Einordnung des Bewertungsobjekts in eine gute Lage nicht ausreichend erschüttern.
Die Beschreibung des Sachverständigen zur Vergleichsmethode ist nachvollziehbar dargetan. Insbesondere die Ausführungen zur Vergleichbarkeit durch einen ausreichenden Umfang an Datensätzen und der angewendeten Anzahl für das vorliegende Gutachten, sowie die erläuterten Leitgedanken des Vergleichspreisverfahrens, werden ausführlich begründet. Zur Auswahl der einzelnen Datensätze hat der Sachverständige ausreichend genaue Angaben zur Herkunft und Herleitung sowie zur Auswahl gemacht, die, entgegen der Auffassung des Beklagten, nicht von einer mangelnden Objektivität oder fehlerhaften Auslese geprägt sind.
Nach alledem ist eine Mietpreisspanne von 9,28 €/qm bis 11,56 €/qm netto kalt festzustellen. Der Mittelwert liegt daher bei 10,42 €/qm. Damit liegt der begehrte Mietzins unterhalb des als ortsüblich ausgewiesenen Nettokaltmietzinses von 10,42 €/qm.
Die Kappungsgrenze von 20 % ist gewahrt.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 78 Nr. 11, 711 ZPO.
Heizkostenabrechnung – Beweiserhebung über bestrittene Verbrauchswerte Generelles Hunde- und Katzenhaltungsverbot in einem Formularmietvertrag zulässig?

References: § 4
 BGH 
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 BGH 
 § 560
 BGH 
 § 558