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Timestamp: 2020-03-30 11:16:46+00:00

Document:
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 octobre 2013, 12-22.583, Inédit | Legifrance
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Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 octobre 2013, 12-22.583, Inédit
N° de pourvoi: 12-22583
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Novus diffusion a donné à bail, à compter du 19 décembre 2003, des locaux à usage de bureaux à la Société anonyme de gestion immobilière et de réalisation commerciale (SAGIR), moyennant un loyer annuel de 24 390 euros hors taxes, indexé annuellement sur l'indice INSEE de la construction et révision triennale ; que la locataire l'a assigné le 23 septembre 2010 en révision du prix sur le fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce ;
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le bail était assorti d'une clause d'échelle mobile et que par le jeu de la clause d'échelle mobile telle qu'appliquée par les parties avec pour indice de référence celui du troisième trimestre, le montant du loyer entre décembre 2003 et janvier 2009 avait été augmenté de plus du quart, la cour d'appel sans se contredire, a exactement déduit, de ces seuls motifs, que l'action en révision introduite par le locataire sur le fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce était recevable ;
Attendu que pour fixer la valeur locative à la somme proposée par la locataire, l'arrêt retient que la bailleresse ne critique ni ne conteste la demande de la locataire, sur la base d'une estimation solidement motivée demandée à un expert inscrit sur la liste de la cour dont la réputation de sérieux n'est pas discutée par la propriétaire ;
Qu'en se fondant ainsi exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que qu'il fixe la valeur locative à une certaine somme, l'arrêt rendu le 15 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Novus diffusion
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré recevable la demande en révision du prix présentée par la société SAGIR, d'AVOIR fixé à 22.150 euros hors taxes et hors charges le loyer annuel du bail révisé au 1er janvier 2009 et d'AVOIR condamné la société NOVUS DIFFUSION à payer à la société SAGIR la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article L. 145-39 du Code de commerce prescrit que, « par dérogation à l'article L. 145-38 (qui précise les conditions de la révision triennale), si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire » ; le bail litigieux est assorti d'une clause d'échelle mobile ; aucune décision judiciaire n'a fixé le montant du loyer ; le montant en a été fixé contractuellement pour la dernière fois dans le contrat de bail lui-même ; par le jeu de la clause d'échelle mobile, le montant du loyer est passé de 24.390 euros en décembre 2003 à 32.317,32 euros en janvier 2009 ; la société NOVUS DIFFUSION, qui soutient que ce dernier montant a été fixé par erreur, ne précise pas quel autre montant de loyer lui serait dû en janvier 2009 ; entre les deux chiffres précités, il y a eu une augmentation de plus du quart ; sur le loyer révisé, la société NOVUS DIFFUSION ne critique pas ni ne conteste la demande de 22.150 euros HT par an ; la SAGIR demande ce montant à partir d'une étude qu'elle a commandée à monsieur X..., expert inscrit sur la liste de la cour, dont la réputation de sérieux n'est pas contestée par la propriétaire, estimation qui est solidement motivée par l'indication des éléments pris en considération » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le contrat conclu entre les parties prévoyait une révision triennale mais également une révision annuelle, en fonction de la variation de l'indice INSEE ; il précisait qu'il serait fait référence au dernier indice trimestriel connu de la construction publié par l'INSEE comparé à l'indice publié au titre du trimestre correspondant un an auparavant pour la révision annuelle ; sur la base de ces dispositions, la SA NOVUS DIFFUSION a elle-même calculé le montant des révisions, en se fondant, depuis le début du contrat, sur l'indice du 3ème trimestre publié par l'INSEE, qui devait être le dernier connu à l'origine ; c'est ainsi que, selon sa propre facture adressée à la SA SAGIR, elle a réclamé un nouveau loyer pour l'année 2009 de 8.079,33 euros HT par trimestre ; elle ne peut aujourd'hui effectuer un nouveau calcul contraire à sa propre demande et à l'usage qu'elle avait elle-même mis en place pour échapper à l'application de l'article L. 145-39 du Code de commerce ; dès lors que la variation du loyer excède 25 %, puisqu'elle dépasse en l'espèce 32 %, les dispositions de cet article doivent s'appliquer, ce qui rend recevable la demande de révision » ;
1) ALORS QUE le juge du fond ne doit pas dénaturer les écritures des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, la société NOVUS DIFFUSION précisait très clairement la manière dont la révision du loyer aurait du intervenir en application de la clause d'échelle mobile ; qu'elle précisait ainsi qu'à partir du 1er janvier 2009, le loyer aurait dû être fixé à la somme trimestrielle de 7.006,94 euros ; qu'en retenant que la société NOVUS DIFFUSION se serait bornée à soutenir que le montant du loyer au 1er janvier 2009 (32.317,32 euros), tel que fixé dans la facture du 2 octobre 2009, avait été fixé par erreur sans préciser quel autre montant de loyer lui serait dû, la Cour d'appel a dénaturé les écritures de la société NOVUS DIFFUSION et a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2) ALORS QUE, de nature dérogatoire, la révision judiciaire du loyer commercial, lorsque le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, n'est concevable que si c'est par le jeu de cette clause que le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ; que ne peut donc être pris en compte le montant du loyer issu d'une application erronée de cette clause par le bailleur ; que la Cour d'appel a constaté que, tandis que le contrat de bail stipulait une révision annuelle en fonction de la variation de l'indice INSEE, avec référence au dernier indice trimestriel connu comparé à l'indice publié au titre du trimestre correspondant un an auparavant, la société NOVUS DIFFUSION avait calculé le montant des révisions en se fondant depuis le début du contrat sur l'indice du 3ème trimestre publié au lieu du dernier indice connu ; qu'en retenant que par le jeu de la clause d'échelle mobile, le montant du loyer tel que calculé par la société NOVUS DIFFUSION avait augmenté de plus d'un quart, la Cour d'appel a violé par fausse application l'article L. 145-39 du Code de commerce, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
3) ALORS QUE le contrat fait la loi des parties, sauf volonté claire et univoque de celles-ci d'y renoncer ; qu'en l'espèce, le bail stipulait une révision annuelle du loyer en fonction de la variation de l'indice INSEE, avec référence au dernier indice connu ; qu'en affirmant qu'un usage se serait instauré de calculer le montant des révisions annuelles en fonction de l'indice du 3ème trimestre publié par l'INSEE, et non du dernier indice connu, du seul fait que le bailleur avait calculé les nouveaux loyers sur cette base, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
4) ALORS QUE l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui fait seulement obstacle à ce qu'une partie adopte un comportement procédural constitutif d'un changement de position en droit de nature à induire la partie adverse en erreur sur ses intentions ; qu'en se bornant à relever que la société NOVUS DIFFUSION, qui invoquait une erreur dans le calcul des loyers, ne pouvait effectuer devant le juge un nouveau calcul contraire à celui qu'elle avait elle-même mis en place à l'égard de son locataire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'AVOIR fixé à 22.150 euros hors taxes et hors charges le loyer annuel du bail révisé au 1er janvier 2009 et d'AVOIR condamné la société NOVUS DIFFUSION à payer à la société SAGIR la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
AUX MOTIFS QUE « sur le loyer révisé, la société NOVUS DIFFUSION ne critique pas ni ne conteste la demande de 22.150 euros HT par an ; la SAGIR demande ce montant à partir d'une étude qu'elle a commandée à monsieur X..., expert inscrit sur la liste de la cour, dont la réputation de sérieux n'est pas contestée par la propriétaire, estimation qui est solidement motivée par l'indication des éléments pris en considération » ;
1) ALORS QUE le juge du fond ne doit pas dénaturer les écritures des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, la société NOVUS DIFFUSION critiquait l'avis de valeur émis par l'expert dont les services avaient été sollicités par la seule société SAGIR et dont le travail d'évaluation avait été mené de manière non contradictoire ; qu'elle s'opposait en conséquence à ce que la valeur locative proposée par cet expert - 22.150 euros HT par an - soit retenue ; qu'en affirmant que la société NOVUS DIFFUSION ne critiquait ni ne contestait la demande de 22.150 euros HT par an, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2) ALORS en tout état de cause QUE le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée non contradictoirement à la demande de l'une des parties ; qu'ainsi, la valeur locative ne peut être fixée par le juge du fond par la seule homologation de l'avis émis par un expert officieux sollicité par le preneur à l'issue d'opérations menées hors la présence du bailleur ; qu'en se fondant sur le seul avis officieux émis par monsieur X... et établi en dehors de toute procédure contradictoire, seule la société SAGIR étant présente à l'opération d'expertise, sans se référer à un autre élément, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-39 du Code de commerce ;
3) ALORS subsidiairement QUE, sauf accord des parties, le juge doit adapter le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande ; que ce jour est fixé par la notification faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu'en l'espèce, par acte extrajudiciaire du 19 février 2010, la SAGIR notifiait à la société NOVUS DIFFUSION une demande de révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-39 du Code de commerce ; qu'en fixant une valeur locative au 1er janvier 2009, soit à une date antérieure de plus d'un an à la demande de la société SAGIR, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-39 et R. 145-22 du Code de commerce.
ECLI:FR:CCASS:2013:C301253
Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry , du 15 mai 2012

References: l'article 700
 l'article 4
 l'article 1134
 l'article 1134
 l'article 700
 l'article 4