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Timestamp: 2019-11-13 09:59:42+00:00

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BGH, 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 - dejure.org
https://dejure.org/2005,370
BGH, 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 (https://dejure.org/2005,370)
BGH, Entscheidung vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 (https://dejure.org/2005,370)
BGH, Entscheidung vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 41/05 (https://dejure.org/2005,370)
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Bruttokaltmietenerhöhung mit Nettomieten-Mietspiegel
Mieterhöhung: Bruttomieterhöhung anhand Nettomietspiegel; Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete; Ansetzung von Betriebskostenwerten aus dem Mietspiegel; Materielle Berechtigung eines Erhöhungsverlangens; Anforderungen an eine ...
Berliner Mietspiegel und Bruttokaltmiete
Mieterhöhungsverlangen; Umrechnung von Brutto- auf Nettomiete
BGB §§ 558 558a 558b
Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete
Mietrecht - Erhöhung der Bruttokaltmiete, wenn Mietspiegel Nettomieten aufweist
Mieterhöhung nach Berliner Mietspiegel - Bruttomieten sind mit aktuellen Betriebskosten umzurechnen
Mietspiegel mit Nettomieten - Umrechnung ist erforderlich, wenn die Bruttomiete erhöht werden soll
Bruttomietumrechnung
Brutto-Kaltmietenerhöhung mit Netto-Mieten-Mietspiegel
AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 12.05.2004 - 3 C 253/03
NJW 2006, 1061 (Ls.)
NJW-RR 2006, 227
MDR 2006, 503
NZM 2006, 101
ZMR 2006, 110
Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete gemäß § 558 BGB der Höhe nach (materiell) berechtigt ist (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 54; Senat, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, WuM 2006, 39, unter II 1 a m.w.Nachw.;… MünchKommBGB/Artz, aaO, § 558 a Rdnr. 1).
Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, m.w.Nachw.).
Dieser Kostenanteil bleibt daher bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB außer Betracht (vgl. zur Erhöhung einer Teilinklusivmiete Senat…, Urteil vom 19. November 2003, aaO und Urteil vom 26. Oktober 2005, aaO).
Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete), den er - wie hier die Klägerin - mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die betreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils zu beurteilen ist (Senatsurteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101, unter II 1 b bb (2); vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, unter II 1).
Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen; auf diese Weise sollen überflüssige Prozesse vermieden werden (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599, Tz. 13; Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 10 m.w.N.;… Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 558a Rdnr. 8).
Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (Senatsurteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, und vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599).
Der auf die Wohnung tatsächlich entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermieter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben hat, ist der "zuletzt feststellbare" Betriebskostenanteil (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO unter II 1 b bb (1)).
b) In zeitlicher Hinsicht ist zur Beurteilung der Berechtigung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung auf den Zugang des Zustimmungsverlangens abzustellen, der damit auch den Zeitpunkt für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegt, bis zu der ein Anspruch auf Erhöhung der Miete besteht (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15 mwN).
BGH, 12.07.2006 - VIII ZR 215/05
Anforderungen an die schlüssige Darlegung des Anspruchs auf Erhöhung der …
Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 unter II 1 a m.w.Nachw.).
Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO m.w.Nachw.).
Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, ist der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1).
Ihrem Erhöhungsverlangen ist nicht zu entnehmen, welchen Anteil an der Bruttokaltmiete die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten tatsächlich haben; dieser Anteil entspricht nicht ohne weiteres den statistischen Durchschnittswerten des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1 b bb (2)), auf den die Klägerin Bezug genommen hat.
Die Sache ist noch nicht zur Endentscheidung reif, weil die Klägerin in Anbetracht der bisherigen Rechtsprechung des Berufungsgerichts bis zum Erlass des Senatsurteils vom 26. Oktober 2005 (aaO) keine Veranlassung hatte, zur Höhe des in deer Bruttokaltmiete tatsächlich enthaltenen Betriebskostenanteils vorzutragen.
a) Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es bei einer Bruttomiete, die unter Heranziehung eines Mietspiegels, der Nettomieten ausweist, erhöht werden soll, einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13).
Die Vergleichbarkeit ist dabei in der Weise herzustellen, dass entweder in Höhe der auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten, die in der Grundmiete enthalten sind, ein Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete vorgenommen oder der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, Rdnr. 13, 15).
Die Begründung soll hierbei dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH, Urteil vom 26.10.2005, VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 mwN; BGH, Urteil vom 12.07.2006, VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864 mwN; BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 = NZM 2008, 164).
Dabei kann das ortsübliche Mietpreisniveau durch einen Mietspiegel festgestellt werden (vgl. § 558 a II Nr. 1, BGH, NZM 2006, 101).
Die Frage, ob die Aufstellung der Höhe nach zutreffend war, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (BGH, NZM 2006, 101; NJW 2004, 1379).
Begründet der Vermieter sein Verlangen auf Zustimmung zu einer Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel, der nur Nettokaltmieten aufweist, bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten (vgl. BGH NZM 2006, 101;… Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., München 2007, § 558 a Randnummer 55 m.w.N.).
Die Vergleichbarkeit kann dadurch hergestellt werden, dass ein Zuschlag in Höhe der derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet wird, sofern sie den Rahmen des üblichen nicht überschreiten, oder der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird, um den in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteil dem (netto) Mietspiegelwert gegenüber zu stellen (vgl. BGH, NZM 2006, 101; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 398;… Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., München 2007, § 558 a BGB Randnummer 57).
Die maßgeblich herauszurechnenden Nebenkosten sind dabei anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils (vgl. BGH, NJW-RR 2006, 1599; NZM 2006, 101).
AG Berlin-Charlottenburg, 16.01.2007 - 218 C 228/06
Wohnraummiete: Erhöhung der Bruttokaltmiete auf Grund eines Mietspiegels; …
LG Berlin, 23.11.2006 - 62 S 154/06
AG Berlin-Schöneberg, 15.11.2006 - 8 C 187/06
Wohnraummiete: Umrechnung einer Bruttomiete in Nettowerte des Mietspiegels in der …
LG Berlin, 31.01.2006 - 63 S 271/05
AG Berlin-Charlottenburg, 01.02.2016 - 213 C 160/15
Mieterhöhungsverlangen auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2015: …
AG Berlin-Schöneberg, 26.09.2008 - 17b C 121/08
Mieterhöhung: Wirksamkeit eines eine Bruttokaltmiete betreffenden …
AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 04.05.2006 - 15 C 164/04
AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 26.01.2010 - 3 C 374/09
LG Berlin, 02.02.2007 - 63 S 277/06
Wohnraummiete: Anforderungen an Form und Inhalt eines Erhöhungsverlangens für …
AG Berlin-Wedding, 20.12.2007 - 19 C 275/07
Wohnraummiete: Begründung des Zustimmungsverlangens zur Erhöhung einer …
AG Berlin-Wedding, 20.12.2007 - 19 C 277/07
Wohnraummiete: Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete ohne Erläuterung des …
AG Frankfurt/Main, 28.03.2007 - 33 C 1521/06

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