Source: http://www.condominionews.com/2016/04/privacy-e-condominio-tutto-proprio.html
Timestamp: 2017-08-21 15:54:46+00:00

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Condominio News - Il condominio a portata di mano: PRIVACY E CONDOMINIO: tutto, proprio tutto quello che devi sapere. OCCHIO AI DATI SENSIBILI
La comunicazione dei dati relativi alla gestione condominiale da parte dell’amministratore: limiti e diritti dei condòmini, dei titolari di diritti di godimento e di terzi che vi abbiano interesse.
Le cautele da adottare in tema di tutela della riservatezza.
1) I DESTINATARI DELLE COMUNICAZIONI
DA PARTE DELL’AMMINISTRATORE
I soggetti destinatari delle comunicazioni, che la legge impone all’amministratore di eseguire, si possono riassumere nelle seguenti categorie:
1a) Condòmini,
1b) Titolari di diritti reali di servitù,
1c) Titolari di diritti reali di godimento,
1d) Titolari di diritti personali di godimento,
1e) Ogni interessato,
1f ) Creditori del condominio.
1a) Condòmini.
Sono i titolari del diritto di proprietà, anche se a godimento periodico (“multi-proprietà”), di una o più unità immobiliari site nell’edificio. Nell’ambito di tale categoria si individuano i seguenti soggetti:
il proprietario unico intestatario del diritto di proprietà, anche se a godimento periodico,
i comproprietari cointestatari del diritto di proprietà, anche se a godimento periodico,
i comproprietari eredi del condomino defunto,
l’ eredità giacente in persona del Curatore nominato dal Tribunale, se non vi sono eredi in possesso dei beni ereditari che accettino l’eredità,
il nudo proprietario, ossia il titolare del diritto di proprietà su un bene sul quale è stato costituito il diritto di usufrutto,
la società di leasing proprietaria del bene concesso in godimento “all’utilizzatore”
il fallimento in persona del curatore, nel caso di condòmino società assoggettata alla procedura fallimentare
il condòmino interdetto/inabilitato in persona del suo tutore/curatore,
il condomino soggetto a procedura di amministrazione di sostegno a mezzo dell’amministratore di sostegno.
1b) Titolari di diritti reali di servitù.
La “servitù” (artt. 1027 e seguenti c.c.) consiste nel peso imposto sopra un fondo (fondo servente) per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (fondo dominante). L’esercizio della servitù è regolato dal titolo oppure, in mancanza, dal codice civile. In particolare il codice stabilisce che il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente, così come il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo (art. 1067 c.c.).
Le spese necessarie per l’uso e la conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante; a meno che le parti, o la legge, non dispongano diversamente. L’art. 1069 c.c. dispone che nel fare le opere necessarie per conservare la servitù il proprietario del fondo dominante deve scegliere il tempo e il modo tali da recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Lo stesso art. 1069 c.c. dispone, infine, che se le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei reciproci vantaggi. L’esistenza di servitù nell’ambito condominiale è legittima in quanto il condomino proprietario esclusivo è anche comproprietario, e non solo proprietario esclusivo, delle parti comuni: non sussistendo la identità dei soggetti proprietari dei fondi (dominante e servente) è possibile che in un Condominio esistano servitù a carico di parti comuni e/o a carico di proprietà esclusive, e viceversa.
1c) Titolari di diritti reali di godimento.
Usufrutto (articoli da 978 a 1020 c.c.). La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario; l’usufruttuario ha diritto di godere della cosa usando la diligenza del buon padre di famiglia, può trarne ogni utilità che questa può dare, ma deve rispettarne la destinazione economica e restituirla al termine dell’usufrutto. Le spese e in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario; sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Sono a carico del proprietario le riparazioni straordinarie.
Uso (articoli da 1021 a 1026 c.c.). Chi ha il “diritto d’uso” di una cosa può servirsene e, se è fruttifera, può raccoglierne i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia, compresi nella “famiglia” i figli nati dopo che è cominciato il diritto d’uso, anche se quando il diritto è sorto la persona non aveva contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi, i figli naturali e riconosciuti e gli affiliati, anche se l’adozione, il riconoscimento o l’affiliazione sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi.
Abitazione (articoli da 1021 a 1026 c.c.). Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia (sul concetto di “famiglia” vale quanto disposto in materia di “uso”).
1d) Titolari di diritti personali di godimento
Contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore/locatario) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (articoli da 1571 a 1606 c.c.).
Contratto “rent to buy”
Fattispecie “atipica” non espressamente disciplinata dal codice civile , che sostanzialmente consiste nella stipula di due contratti “tipici” quali la locazione e il preliminare di vendita.
Con tali atti il conduttore ottiene il godimento dell’immobile – viene definito il prezzo globale di vendita – viene stabilita la somma da versarsi subito in acconto prezzo - viene definita la percentuale in base alla quale le somme versate saranno imputate a titolo di canoni e a titolo di conto prezzo – viene pattuito il saldo prezzo che sarà eseguito al momento del rogito con il quale sarà trasferita la proprietà.
Assegnazione della casa coniugale al coniuge separato/divorziato
Se i coniugi sono comproprietari e la casa coniugale viene assegnata ad uno di essi, perché continui a viverci magari con i figli, l’altro coniuge resta comproprietario e di conseguenza obbligato a partecipare alle spese condominiali, anche quando sia stata prevista dal Giudice una suddivisione di spese diversa al riguardo (ad es. ponendo a carico del coniuge assegnatario della casa l’intero importo delle spese di gestione ordinaria). Se invece proprietario è uno solo dei coniugi, e la casa viene assegnata all’altro coniuge, questo diventa titolare di un diritto personale di godimento, opponibile ai terzi.
1e) Ogni interessato.
L’espressione “ogni interessato” si trova nell’art. 1129, c. 2, c.c., dove si prescrive che l’amministratore deve comunicare, ad ogni sua nomina o rinnovo, il locale ove si trovano i registri obbligatori (di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché “...i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”.
1f) Creditori del condominio.
L’art. 63, c. 2, disp. att. c.c. dispone che “i creditori del Condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con in pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”; a tale scopo, il comma 1 prevede il dovere dell’Amministratore di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Nella nozione di “creditori del condominio” possono rientrare diverse situazioni:
Nulla prevede la legge in merito alle azioni di recupero del credito che il creditore abbia e/o debba avere posto in essere nei confronti del Condominio per il recupero del proprio credito, al fine di poter
essere considerato, agli scopi che qui interessano, “non ancora soddisfatto”.
Il codice civile prevede molteplici ipotesi in cui l’amministratore è tenuto a fornire determinate informazioni ai condomini ed ai terzi. Tra queste spicca l’art. 63, disp. att., c. 1 c.c. in forza del quale l’amministratore “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.
In primo luogo si evidenzia che si tratta di norma inderogabile; di conseguenza sarebbe affetta da nullità l’eventuale delibera assembleare con la quale l’amministratore venisse esonerato dalla comunicazione alla quale egli “è tenuto” per legge. Laddove, infatti, la legge ha voluto prevedere la possibilità di “esonero” dell’amministratore da un suo preciso dovere lo ha fatto espressamente.
Ciò precisato, ai fini della individuazione dei condomini “morosi” e, come tali, oggetto della comunicazione dovuta dall’amministratore, si ritiene utile ricordare l’eventualità che un condomino si avvalga della “imputazione di pagamento” prevista dall’art.1193 c.c. a norma del quale chi ha più debiti della medesima specie verso la stessa persona può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare. In mancanza di tale dichiarazione, il pagamento deve essere imputato secondo i criteri indicati dallo stesso art. 1193 c.c. (al debito scaduto; tra più debiti scaduti, a quello meno garantito; tra più debiti ugualmente garantiti, al più oneroso per il debitore, tra più debiti ugualmente onerosi, al più antico; se tali criteri non soccorrono, l’imputazione è fatta proporzionalmente ai vari debiti). La Cassazione ritiene ammissibile in ambito condominiale l’imputazione di pagamento ai sensi dell’art. 1193 c.c. (si veda la sentenza n. 5038 del 28 febbraio 2013, che, dopo avere confermato che l’art. 1193 c.c. regola l’ipotesi di pluralità di crediti, aventi causa e titoli diversi, tra le stesse parti, ha ritenuto ammissibile l’imputazione di pagamento fatta dal condomino in relazione a spese ordinarie non contestate, dovendosi ritenere esclusa, per esplicita volontà del condomino stesso, ogni imputazione rispetto a spese straordinarie dal medesimo espressamente contestate, e che lo stesso non intendeva pagare). Premesso quanto sopra, questo CSN ritiene di concludere nel modo seguente.
Il condòmino oggetto della comunicazione che l’Amministratore deve rendere al creditore del Condominio “non ancora soddisfatto” è il condòmino “moroso” nei confronti del Condominio per omesso versamento di rate in relazione a spese straordinarie per le quali sia stato stanziato apposito “fondo” o che comunque siano oggetto di rate specifiche ovvero per omesso versamento di rate in relazione a spese ordinarie che siano state oggetto di delibera e relativa ripartizione a carico di singoli condomini: dovrà dunque essere effettuata distinta comunicazione se si tratti di gestione ordinaria o straordinaria a seconda del credito vantato dal creditore.
Nell’attuale assetto normativo e giurisprudenziale, dunque, il creditore può
legittimamente procedere in via esecutiva nei confronti del Condominio; all’esito della procedura esecutiva, risultando il “patrimonio” del Condominio insufficiente alla soddisfazione del credito, il creditore può
agire pro quota contro i condomini “morosi” e, dopo l’escussione, pro quota, degli stessi,
agire, sempre pro quota, contro i condomini “in regola con i pagamenti”.
Va sottolineato, in ordine al punto 3), che la giurisprudenza di merito, chiamata a pronunciarsi in ordine all’applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c., ha affermato il principio secondo cui il creditore può chiedere al condòmino (moroso nei confronti del condominio) il pagamento della somma corrispondente al suo credito/debito pro quota, determinato sulla base della caratura millesimale comunicatagli dall’amministratore. Sul punto, infatti, la recente sentenza del Tribunale di Tivoli, 16 novembre 2015 (inedita) ha scrutinato un caso in cui il terzo creditore del condominio aveva ricevuto dall’amministratore condominiale un rendiconto contabile non decifrabile da cui non era dato evincere le generalità complete dei condomini morosi né se la morosità evidenziata fosse o meno riferibile al credito del terzo; quest’ultimo chiedeva pertanto la condanna del condominio a comunicare i nominativi, i dati e le rispettive quote millesimali dei condomini morosi onde poter agire pro quota nei loro confronti. All’esito dell’istruttoria il Tribunale condannava il condominio “alla comunicazione al creditore dei nominativi, dei dati, e delle rispettive quote dovute per caratura millesimale dai condomini morosi, con indicazione completa della generalità e delle quote millesimali di ciascun obbligato, con specifico riferimento ai crediti vantati dal ricorrente”.
Tribunale di Monza, ordinanza, sez. II, 9 giugno 2015 (inedita), che ha così deciso: l’art. 63, comma 1 disp.att.c.c. deve essere interpretato nel senso che l’obbligo di informazione dell’amministratore si estende anche al caso in cui il creditore chieda l’intera anagrafica dei condomini e non solo di quelli morosi. In tal caso, l’amministratore specificherà se solo alcuni sono morosi e fornirà i loro dati, da intendersi comprensivi anche delle quote millesimali di ciascuno.
Tribunale di Palermo, ordinanza 19 marzo 2014 (inedita) con la quale il tribunale ha condannato l’amministratore a comunicare al creditore, che gliene aveva fatto richiesta senza ottenere risposta, i nominativi dei condomini non in regola con i pagamenti degli oneri condominiali. La sentenza resa all’esito del giudizio ha condannato il condominio al pagamento, in via equitativa, dell’importo di € 1.000,00 a titolo di danno da ritardo. Per concludere, appare opportuno ricordare un’interessante pronunzia emessa prima che la c.d. Riforma della legge condominiale sancisse i precisi doveri informativi, che qui si commentano, posti a carico dell’amministratore.
Il Tribunale di Sant’Angelo dei Lombardi , con sentenza del 5 ottobre 2011 ha condannato il condominio a consegnare al creditore, che aveva formulato espressa richiesta, le tabelle millesimali comprensive delle generalità dei condomini al fine di dare attuazione alla natura parziaria delle obbligazioni condominiali (parziarietà introdotta dalla nota sentenza a Sezioni Unite n. 9148/2008). Il Tribunale ha ritenuto che dal comportamento colpevolmente inerte dell’amministratore (illecito, anche sotto il profilo del suo obbligo, riconducibile ai canoni generali di buona fede e correttezza, di collaborare con il creditore onde rendere possibile l’esecuzione del titolo giudiziale legittimamente ottenuto) sia derivato un danno in capo al creditore il quale è stato costretto ad una serie di defatiganti attività processuali allo scopo di conseguire quanto dovutogli. Il tribunale ha precisato che la consegna delle tabelle millesimali si sostanzia in un mero comportamento materiale non lesivo di alcuna situazione giuridica meritevole di tutela, della cui inesecuzione l’amministratore non ha fornito alcuna motivazione.
Tra i motivi per i quali il Codice della Privacy (come meglio tra poco si vedrà) prevede il trattamento dei dati senza il consenso dell’interessato vi è quello conseguente alla necessità di adempiere ad un obbligo previsto dalla legge, da un regolamento o da una normativa comunitaria (art. 24, n.1 lett. a) del Decreto Legislativo 30/06/2003, n. 196. Dunque, alla richiesta di un Comune , formulata in base a norma di Regolamento Comunale disposta nell’ambito delle attività di contrasto all’evasione/elusione dei tributi locali, correttamente l’amministratore comunica al Comune i dati richiesti (es. identificativi catastali, numero degli occupanti l’immobile, decorrenza dell’occupazione) che gli risultano noti in base al Registro di Anagrafe Condominiale.
Ciò detto, va ricordato che, tra i motivi per i quali il Codice della Privacy prevede il trattamento dei dati senza il consenso dell’interessato, vi è quello conseguente alla necessità di adempiere ad un obbligo previsto dalla legge, da un regolamento o da una normativa comunitaria (art. 24, n.1, lett. a) d. lgs. n. 196 del 30 giugno 2003). Vanno a tale scopo ricordate, per quanto qui interessa, le norme aventi natura inderogabile che impongono all’amministratore precisi doveri di comunicazioni/informazioni (artt. 1129 c.c. e 1130 c.c.).
Sarà poi da evitare, senza espressa autorizzazione del titolare, la diffusione di dati dei quali solo l’amministratore sia personalmente a conoscenza (ad es. un numero di telefono cellulare che non si trovi in elenchi pubblici).
3) LE CAUTELE IN TEMA DI “PRIVACY” (D. LGS. 30/6/2003, N. 196, CODICE IN MATERIA DI PROTEZIONE DEI DATI PERSONALI)
Gli adempimenti relativi alle comunicazioni/informazioni che, come sopra illustrato, la nuova normativa condominiale impone all’amministratore, da un lato hanno risolto dubbi che in precedenza
riguardavano determinate attività dello stesso, dichiarando legittimo il suo comportamento (si veda, ad, esempio, la comunicazione di morosi ai creditori del Condominio), dall’altro lato ne hanno fatti sorgere di nuovi: su qualcuno di essi l’Autorità Garante si è già espressa.
Provvedimento del Garante n. 106 in data 19 febbraio 2015 in materia di Registro di Anagrafe Condominiale.
Il provvedimento (emanato ad esito di procedimento avviato da un condomino che lamentava l’illegittima acquisizione, da parte dell’amministratore, dei dati personali contenuti nell’atto di suo acquisto dell’unità immobiliare, la cui copia sarebbe stata indebitamente ottenuta dall’amministratore presso i pubblici registri, ponendo il relativo onere a carico del condomino ha rilevato che le informazioni necessarie alla redazione, compilazione, conservazione del registro di anagrafe condominiale devono essere raccolte e trattate nei rispetto dei principi del Codice, con particolare riguardo ai principi di proporzionalità, pertinenza e non eccedenza, e che pertanto, come emerso da quanto riportato nella newsletter del Garante n. 387 del 23 aprile 2014, ciò vale ad escludere la sussistenza, in capo ai condomini, dello specifico obbligo di allegare atti o copie di essi a riprova delle dichiarazioni rese.
Il Garante ha rilevato, infine, che l’amministratore di condominio, a fronte della mancata trasmissione dell’atto di compravendita, anziché chiedere all’interessato la comunicazione delle proprie generalità, si è autonomamente attivato al fine di reperire tale atto presso i pubblici registri, con ciò ponendo in essere un trattamento eccedente rispetto a quanto previsto dalla normativa in materia di privacy.
Provvedimento generale del Garante 18 maggio 2006 “Trattamento di dati personali nell’ambito dell’amministrazione condominiale”.
Da anni, come sopra accennato, per il suo contenuto specifico e per i rapporti interpersonali che la contraddistinguono, la materia condominiale è stata oggetto di attenzione da parte dell’Autorità Garante della Privacy che ha emanato provvedimenti contenenti principi e criteri da ritenersi ancora validi per quanto non espressamente disciplinato/modificato dalla nuova normativa condominiale in vigore dal giugno 2013. Il Provvedimento generale 18 maggio 2006 “Trattamento di dati personali nell’ambito dell’amministrazione condominiale” ha per oggetto la disciplina delle operazioni di trattamento di dati con specifico riferimento all’ambito del Condominio; resta ferma, in ogni caso, la applicabilità della normativa generale di cui al Codice Privacy.
Possono formare oggetto di trattamento da parte della compagine condominiale, di regola con l’ausilio dell’amministratore, (responsabile del trattamento ai sensi degli articoli 4, c. 1 lett. g) e 29 del Codice Privacy) le sole informazioni personali pertinenti e necessarie allo svolgimento delle attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni ed idonee a determinare, secondo le regole del codice civile, le posizioni di dare ed avere dei singoli partecipanti, siano essi proprietari o usufruttuari. Le informazioni trattate possono riferirsi anche a ciascun condomino partecipante, individualmente considerato, in quanto necessarie ai fini della amministrazione comune.
Le suddette informazioni personali possono essere trattate per la finalità di gestione ed amministrazione del condominio a seconda dei casi ai sensi dell’art. 24 c. 1 lett. a) b) o c) del Codice Privacy (ossia senza il consenso dell’interessato: quando il trattamento è necessario per adempiere ad un obbligo previsto dalla legge, o ad obblighi derivanti da un contratto del quale è parte l’interessato, quando i dati provengono da pubblici registri, elenchi, atti o documenti conoscibili da chiunque). Si ricorda la “Nota “ 26 settembre 2008 con la quale il Garante, rispondendo al quesito relativo alla liceità della comunicazione, nei confronti di fornitori di beni e di servizi condominiali, di regola a cura dell’amministratore, di dati personali riferiti ai partecipanti al condominio, ha precisato che i dati personali oggetto di comunicazione, senza che sia necessario il consenso dei condomini interessati, consiste nei nominativi di quelli morosi rispetto al pagamento della somma e delle rispettive quote millesimali.
L’Amministratore potrà dunque rendere noti, ai condomini che ne facciano richiesta, i dati relativi ad altri condomini (intestazione proprietà/indirizzi) ad esempio al fine della verifica della regolare convocazione di un’assemblea o della validità delle deliberazioni assunte, nonché per consentire ai condomini l’autoconvocazione dell’assemblea. Per quanto concerne, invece, il numero di telefono, l’Amministratore lo può comunicare ad un altro condomino che lo richieda sulla base di un consenso dell’interessato. Infatti il Garante ha ribadito che i numeri telefonici “non possono essere annoverati fra quelli oggetto di necessaria e obbligatoria comunicazione all’interno del condominio, in quanto gli stessi non rappresentano elementi utili a determinare i diritti o gli oneri sulla cosa comune”.
Il Garante precisa anche che non rileva la circostanza che i numeri siano pubblicati in elenco telefonico, poiché lì potranno essere reperiti autonomamente dai condomini interessati.
Salva la presenza di una causa giustificatrice (quale il consenso dell’interessato o uno degli altri presupposti previsti all’art. 24 del Codice), è illecita la comunicazione a terzi di dati personali riferiti ai partecipanti (ad es. mettendo a disposizione di terzi prospetti contabili o consentendo la presenza in assemblea di soggetti non legittimati, fatta eccezione per eventuali consulenti, con l’assenso dei partecipanti). E’ sempre in ogni caso necessario il consenso informato dei partecipanti per videoregistrare lo svolgimento dell’assemblea condominiale. Costituisce trattamento illecito la diffusione di dati personali effettuato mediante l’affissione di avvisi di mora/solleciti da pagamento in spazi condominiali accessibili al pubblico, ossia a una serie indeterminata di soggetti.
Sono estranei alla applicazione della disciplina di “protezione dei dati”, comportamenti e forme di comunicazione attuate nell’ambito del Condominio che siano riconducibili all’alveo delle relazioni si vicinato, poste in essere per finalità esclusivamente personali.
Provvedimenti 18 giugno 2009 (comunicazione di avvisi che non hanno carattere generale) e 8 luglio 2010 (avvisi nelle bacheche) Il provvedimento 18 giugno 2009 (comunicazione di avvisi che non hanno carattere generale) trae origine dalla avvenuta affissione in bacheca condominiale di avviso di rimozione di auto parcheggiate nel cortile, rimozione non attuata dai condomini interessati mentre era invece necessaria per la esecuzione di lavori già appaltati ad impresa; l’avviso conteneva indicazioni utili ad individuare il numero del posto auto e delle targhe degli autoveicoli. Tale comportamento è stato segnalato all’Autorità Garante, unitamente all’altro comportamento consistente nella comunicazione dei suddetti dati all’avvocato del condominio nonché ad altri soggetti terzi, individuati come possibili futuri testimoni dei fatti da citare nel contenzioso instaurando. Il Garante ha statuito che l’esposizione nella bacheca condominiale costituisce un trattamento di dati personali assoggettato al Codice Privacy. Il trattamento delle suddette informazioni da parte del condominio avrebbe potuto essere effettuato con modalità diverse ugualmente efficaci e meno invasive, ricorrendo a forme di comunicazione individualizzata, ovvero attraverso un invito affisso in bacheca ma privo di riferimenti atti ad identificare gli interessati. Il sopra descritto trattamento è stato pertanto ritenuto illecito ai sensi del Codice Privacy ed il Garante ha prescritto al condominio per il tramite dell’amministratore “di comunicare individualmente ai partecipanti della compagine condominiale gli avvisi che non sino di carattere generale e relativi ad eventi di interesse comune.” Ed ancora: è’ stato ritenuto lecito il trattamento effettuato nei confronti del legale di fiducia del Condominio, mentre è stata ritenuta illecita qualsiasi ulteriore comunicazione di dati ai soggetti terzi coinvolti a vario titolo nell’appalto.
Per le medesime ragioni è stata ritenuta “illegittima, con correlata illiceità del trattamento svolto, l’affissione del prospetto recante informazioni sulle spese condominiali, tenuto conto che anche l’indicazione delle sole iniziali degli interessati può risultare idonea a rendere identificabili i soggetti coinvolti.” Il Garante, con il provvedimento in esame, ha pertanto prescritto al Condominio in persona del suo Amministratore di “adottare misure volte ad impedire trattamento di dati personali dei partecipanti alla compagine condominiale in violazione del Codice omettendo di indicare negli avvisi di carattere generale informazioni idonee ad identificarli, anche indirettamente, e privilegiando modalità di comunicazione individualizzata anche ai fini della ripartizione delle spese attinenti alla gestione condominiale (art. 154, c. 1, lett. c) Codice Privacy)”.
A) i destinatari delle comunicazioni
da parte dell’amministratore.
I Condòmini:
l’eredità giacente in persona del Curatore nominato dal Tribunale, se non vi sono eredi in possesso dei beni ereditari che accettino l’eredità,
I titolari di diritti reali di godimento:
i titolari di diritto di uso,
i titolari di diritto di abitazione.
I titolari di diritti personali di godimento:
Il conduttore in locazione,
il soggetto che detiene l’immobile in forza di contratto rent to buy,
il coniuge assegnatario della casa coniugale.
Ogni interessato Il soggetto che, benché non rientrante nelle categorie sopra viste, dimostri di avere interesse a venire a conoscenza di dati relativi alla gestione condominiale (ad es. l’utilizzatore dell’immobile in forza di contratto di leasing, il promissario acquirente in forza di contratto preliminare trascritto).
I creditori del condominio non ancora soddisfatti. I creditori nei confronti dei quali il Condominio è inadempiente, in tutto o in parte, al proprio obbligo di pagamento (ad es. perché il pignoramento del conto corrente condominiale si sia rivelato insufficiente a coprire interamente il debito).
Art. 1129, c. 14, c.c. – L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Art. 1130 bis c.c. - Disciplinando il contenuto del rendiconto condominiale, la norma dispone altresì che “I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”. La stessa norma precisa che “Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla relativa registrazione”.
Art. 63, c. 1, disp. att. c.c. - L’Amministratore “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. Tali dati saranno costituiti dall’elenco dei nominativi e delle rispettive carature millesimali dei condomini che sono debitori nei confronti del Condominio per omesso versamento di rate in relazione a spese straordinarie per le quali sia stato stanziato apposito “fondo” o che comunque siano oggetto di rate specifiche, ovvero per omesso versamento di rate in relazione a spese ordinarie che siano state oggetto di delibera e relativa ripartizione a carico di singoli condomini: distinguendo pertanto se si tratti di gestione ordinaria o straordinaria a seconda del credito vantato dal creditore del Condominio richiedente i dati. Tenendo presente che, qualora il credito non soddisfatto riguardasse un evento imprevisto non compreso in un riparto oggetto di approvazione assembleare, la relativa situazione di “morosità” riguarderebbe di conseguenza tutti i condomini, i dati dei quali tutti andrebbero come sopra comunicati. Sulla base dei dati di cui sopra, il creditore del Condominio chiederà al condomino (moroso nei confronti del condominio) il pagamento della somma corrispondente al suo credito/debito pro quota, determinato sulla base della caratura millesimale comunicatagli dall’amministratore. Riassumendo, nell’attuale assetto normativo e giurisprudenziale il creditore può
agire pro quota contro i condomini “morosi” (si ricorda che secondo Cass., n. 1289/2012, il titolo esecutivo emesso nei confronti del condominio deve essere notificato personalmente al singolo condòmino) e, dopo l’escussione, pro quota, degli stessi,
Art. 71 ter disp. att. c.c. - Su richiesta dell’assemblea (che delibera a maggioranza degli intervenuti e con la metà del valore dell’edificio) l’Amministratore “è tenuto ad attivare un sito internet del condominio, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini”

References: art. 1069
 art. 1193
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 

Art. 1129

Art. 1130

Art. 63

Art. 71