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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Julio 2017 | Notarios y Registradores
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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Julio 2017
Indice:VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:IR A NORMATIVA JULIO 2017273. DUDAS SOBRE SI LA FINCA EJECUTADA ES LA VIVIENDA HABITUAL.274.** FACULTAD DEL LEGATARIO EN CATALUÑA DE TOMAR POSESIÓN DE LA COSA LEGADA. ORGANISMO COMPETENTE PARA RESOLVER275.** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN POR CAUSA PENAL, POSTERIOR A LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA, PERO RELACIONADA CON ELLA: NO ES PROCEDENTE.276. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL: DUDAS DEL REGISTRADOR AL COMIENZO DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH. 277.** SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN REGISTRAL SIN UNANIMIDAD. 278.*** HERENCIA DE CAUSANTE VASCO CON SUPERVENIENCIA DE HIJOS AL TESTAMENTO. DERECHO INTERREGIONAL E INTERTEMPORAL.279.* INADMISIÓN DEL RECURSO. OPOSICIÓN A INMATRICULACIÓN PREVIA: EL RECURSO GUBERNATIVO NO ES CAUCE ADECUADO.280.** LA SENTENCIA POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA HA DE AUTOLIQUIDARSE.281.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL DE LA AGENCIA TRIBUTARIA. ACUMULACIÓN DE PROCEDIMIENTOS. NO SUSPENSIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA POSTERIOR.282.* EMBARGO SOBRE FINCA PRIVATIVA QUE EN EL REGISTRO CONSTA COMO VIVIENDA FAMILIAR. DOMICILIO DEL DEUDOR.283.** SOCIEDAD PROFESIONAL. DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO.CLARIDAD EN CUANTO A SU CARÁCTER. FORMA DE ACTUAR. 284. HIPOTECA SOBRE FINCA DONDE EXISTE UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR SIN DECLARAR.285.** NO CABE CERTIFICAR PARA EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SI EN EL REGISTRO NO CONSTAN TASACIÓN NI DOMICILIO.286. PROCEDIMIENTO ARTÍCULO 199 LH: DENEGADA LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA.287.* DEPÓSITO DE CUENTAS TRAS DESIGNACIÓN DE AUDITOR: PRECISA INFORME.288. HERENCIA DE BIENES TRONCALES EN ARAGÓN.289. ABSORCIÓN DE UNA SOCIEDAD PARTICIPADA POR LA ABSORBENTE. PROBLEMAS CON LOS ANUNCIOS.290. ACUERDO PRIVADO DE DACIÓN EN PAGO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.291. INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE CONTIENE UNA CUEVA. 292. CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO POSTERIOR A LA HIPOTECA Y POSIBLE DERECHO DE RETRACTO.293. FUSIÓN POR ABSORCIÓN: DERECHOS DE LOS TRABAJADORES Y DE LOS ACREEDORES.294. CONVENIO DE DIVISIÓN DE HERENCIA HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.295. PROYECTO DE PARCELACIÓN: MODIFICACIÓN DE LA CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL.296. DEPÓSITO DE CUENTAS CUANDO EL INFORME DEL AUDITOR TIENE OPINIÓN DENEGADA. 297. INSTANCIA SOLICITANDO LA RECTIFICACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA.298. SENTENCIA DE USUCAPIÓN EN PROCEDIMIENTO CONTRA LOS DESCONOCIDOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.299. CLÁUSULA TESTAMENTARIA CON DUDOSA SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO.300. EMISIÓN DE CERTIFICACIÓN: PLAZO. INTERÉS LEGÍTIMO. VISTA DEL LIBRO POR REPRODUCCIÓN.301. CANCELACIÓN DE HIPOTECA OTORGADA POR ENTIDAD FUSIONADA.302. NO INSCRIPCIÓN DE CONVENIO REGULADOR DE GUARDIA Y CUSTODIA DE HIJOS QUE INCLUYE LIQUIDACIÓN DE COMUNIDAD.303. COMPRA DE FINCA QUE INVADE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.304. CERTIFICACIÓN DE ASIENTOS NO VIGENTES.305. AUTO JUDICIAL DE APROBACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL CON FALTA DE TRACTO SUCESIVO.306. DECLARACIÓN DE OBRA VIEJA RÚSTICA EN CANARIAS SIN ACREDITAR TIPO DE TERRENO.307. SOLICITUD DE INMATRICULACIÓN A FAVOR DE LA IGLESIA CATÓLICA, TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 13/2015, HABIENDO UNA PRESENTACIÓN ANTERIOR CADUCADA.308. iNSCRIPCIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA A FAVOR DE DOS PERSONAS: HE DE DETERMINARSE LA CUOTA.ENLACES:VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
⇒⇒⇒ Imprescindible. IR A NORMATIVA JULIO 2017
273. DUDAS SOBRE SI LA FINCA EJECUTADA ES LA VIVIENDA HABITUAL.
Resolución de 9 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almería n.º 3 a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria. (CB)
PDF(BOE-A-2017-7784 – 8 págs. – 252 KB) Otros formatos 274.** FACULTAD DEL LEGATARIO EN CATALUÑA DE TOMAR POSESIÓN DE LA COSA LEGADA. ORGANISMO COMPETENTE PARA RESOLVER
Hechos: Una legataria se adjudica por sí misma un legado (que se dice en el testamento con facultad de disposición) en una sucesión que se rige por la ley foral catalana.
El registrador suspende la inscripción porque la legataria no se halla facultada para tomar posesión por sí misma del legado conforme a los artículos 81 del RH y 427-22.3, del Código de Sucesiones de Cataluña. Interpreta que la mención a la facultad de disposición en el testamento indica únicamente que es un legado con eficacia real.
La interesada recurre y alega que la mención a la facultad de disposición conlleva la facultad de tomar posesión por sí misma del legado conforme al artículo 427-22.4, del Código de Sucesiones de Cataluña, pues de no existir dicha expresión sería igualmente un legado con eficacia real.
La DGRN desestima el recurso. Comienza por delimitar su competencia para conocer los recursos gubernativos, diferenciando si el recurso se fundamenta exclusivamente en Derecho autonómico en cuyo caso el órgano competente sería el autonómico o si se fundamenta además en otras normas o motivos ajenos al Derecho propio la competente es la DGRN , cuestión que el registrador debe examinar antes de remitir el recurso. En el presente caso se considera competente porque es de aplicación también el citado artículo 81 RH.
El artículo 81 RH debe de adaptarse al derecho catalán y por tanto no importa que existan legitimarios para que el legatario pueda tomar posesión por sí mismo del legado pues la legítima en derecho catalán es un derecho de crédito y el legitimario un acreedor de la herencia. Sin embargo, el legatario tiene que estar facultado para tomar posesión por sí mismo del legado.
En el caso concreto interpreta, como el registrador, que el legado lo es con efectos reales, que atribuye al legatario la propiedad (pero no la posesión) de la cosa legada desde el fallecimiento del testador, pues ya desde el Derecho romano clásico se denominó a este tipo de legado «legado de propiedad» o «legado de disposición», a diferencia del legado obligacional.
Por tanto, la legataria no puede tomar posesión por sí misma del legado ni inscribir en el Registro de la Propiedad la adquisición de la finca legada, y sólo podrá pedir anotación preventiva en su favor para la protección de su derecho conforme a los artículos 42.7 y 47 LH. (AFS)
PDF (BOE-A-2017-7785 – 8 págs. – 249 KB) Otros formatos
Se presenta en el registro un auto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria y su mandamiento de cancelación de cargas, adjudicándose la finca a una entidad mercantil.
Sobre a finca en cuestión consta con posterioridad a la hipoteca una anotación ordenada en un procedimiento penal contra el titular del derecho real de hipoteca anterior y contra la entidad adjudicataria de la finca por cesión del remate de la finca.
El registrador inscribe el auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, pero no accede a la cancelación de la anotación al considerar que se trata de un supuesto excepcional, ya que, siguiendo la doctrina de la Dirección General, en las prohibiciones de disponer de origen penal existe un componente de orden público que no puede ser pasado por alto, pues la seguridad económica de los deudores no debe prevalecer sobre los superiores intereses de los ciudadanos, como pueden ser los penales, cumpliendo además una función de tutela de intereses públicos.
Por otro lado destaca que del mandamiento que dio lugar a la anotación, que constaba archivado en el Registro, se dirige contra el titular de la hipoteca que se ejecuta, y también, entre otros, contra la mercantil adjudicataria.
El recurrente, por su parte, alega que no existe ninguna excepción legal al principio de purga hipotecaria y que el registrador no puede incumplir la orden de cancelación recogida en el mandamiento.
Comienza haciendo referencia a su reiterada doctrina sobre la calificación de los documentos judiciales por la que el respeto a la función jurisdiccional, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Lo que no obsta a que el registrador tenga sobre las mismas la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si del Registro resulta algún obstáculo que impida la inscripción (artículo 100 del Reglamento Hipotecario).
En definitiva, el registrador está legitimado para rechazar la inscripción de una resolución judicial si existe a su juicio algún obstáculo registral que lo impida.
Sentado lo anterior se centra en las peculiaridades del procedimiento de ejecución hipotecaria, una de sus consecuencias directas es la que resulta de los artículos 134 de la Ley Hipotecaria y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que implican la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento. Alcanzando también, como señala el primer inciso del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, a las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.
Por lo tanto, serán objeto de cancelación todas las cargas que no tengan rango preferente a la hipoteca que ha dado lugar a la ejecución y solo podrán subsistir aquellas cargas que sean preferentes a la hipoteca que fundamenta la ejecución y las inscripciones contempladas como excepción en el párrafo segundo del mismo artículo 134 («tan solo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que esta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones»), o en general, las inscripciones que publiquen cualidades o derechos a favor de la finca subastada o hagan referencia a sus características físicas, siempre que no impliquen restricciones o limitaciones de las facultades del dominio.
Tratándose de anotaciones de prohibiciones de disponer decretadas en procesos penales y en expedientes administrativos no cabe duda de que en las mismas existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto pues la seguridad económica de los deudores no debe prevalecer sobre superiores intereses de los ciudadanos como pueden ser los penales o los urbanísticos.
Lo que implica que, se aplique el principio de prioridad establecido en el artículo 17 frente a la interpretación más o menos literal y laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario en las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.
Así, en este expediente el registrador se niega a cancelar una anotación relativa a la existencia de un proceso penal, que afecta al derecho real de hipoteca que es objeto de ejecución, y, dado que en su momento no pudo practicarse la anotación de prohibición de disponer, puesto que la persona investigada en el procedimiento no era titular de la finca sino de la hipoteca que la gravaba, ello provoca que exista un cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto, prevaleciendo los superiores intereses de los ciudadanos como pueden ser en este caso los penales.
También se tiene en cuenta el hecho de que entre los encausados en el proceso penal que originó la anotación se encuentra la entidad que ha resultado adjudicataria en el procedimiento de ejecución hipotecaria y aunque ello no implica la identidad entre acreedor y adjudicatario, si justifica el mantenimiento de una medida que evidentemente el actual titular, la sociedad adjudicataria, no puede alegar desconocer. (MGV)
PDF (BOE-A-2017-7786 – 9 págs. – 214 KB) Otros formatos
276. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL: DUDAS DEL REGISTRADOR AL COMIENZO DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH. Resolución de 9 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral. (ACM)
PDF (BOE-A-2017-7787 – 7 págs. – 204 KB) Otros formatos
277.** SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN REGISTRAL SIN UNANIMIDAD. Resolución de 9 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una solicitud de rectificación en virtud de instancia privada. Hechos: se presenta instancia privada solicitando la rectificación del error de las inscripciones 1º, 2º y 3º de una determinada finca registral. El error consiste en variar el contenido atribuyendo una participación o cuota de la titularidad errónea sobre dicha finca.
El Registrador califica negativamente por la falta de acuerdo unánime de todos los interesados, sin el cual, la rectificación sólo podrá llevarse a cabo en virtud de una resolución judicial que así lo ordene.
La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre rectificación de asientos del Registro. Por todas, R. de 9 de noviembre de 2009.
I. La rectificación de los asientos.
La rectificación de los asientos exige: bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Vid. Artículo 40 LH. Uno de los supuestos de inexactitud registral puede venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento. El artículo 40 “c” LH señala que en este caso el Registro se rectificará en la forma determinada en el Título VII.
II. Error material / error de concepto.
El artículo 212 LH exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; por otra parte, el artículo 216 señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido.
III. Rectificación de los errores de concepto.
Del artículo 217 LH resultan dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto:
1) El que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y,
2) El que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer.
En el caso resuelto, la DGRN, como ha quedado expuesto, confirma la calificación registral toda vez que el error no se deduce del contenido del propio Registro, en el arrastre de cargas o traslado de asientos, sino que el alegado error provendría del traslado del contenido del título a las inscripciones registrales. En consecuencia, será necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos. (ER)
PDF (BOE-A-2017-7788 – 13 págs. – 260 KB) Otros formatos
– Un primer conflicto derivado del hecho de que, en una misma región de Derecho Foral coexisten en una materia el Código Civil y la legislación foral civil. – Y un segundo conflicto consistente en que una misma persona ha ostentado en el transcurso del tiempo durante diferentes períodos de su vida dos vecindades civiles: común y vasca.
Aplicado dicho artículo a los conflictos de Derecho interregional, la sucesión se rige por la vecindad civil del causante en el momento de su fallecimiento, que ha sido la vasca, si bien el testamento otorgado bajo la vigencia de la vecindad civil común es válido pero las legítimas se ajustan a la vecindad civil vasca que es la que rige la sucesión. De ahí que sea aplicable como se ha dicho antes el artículo 48.2 de la Ley 5/2015, de 25 de junio. En este caso se ha respetado la legítima de los descendientes regulada en la Ley 5/2015, de 25 de junio; la legítima se salva en la persona de su hijo nombrado heredero.
Aclaración.- La Disposición Transitoria Séptima de la Ley 5/2015, bajo el título “atribución de la vecindad civil vasca”, dispone en su párrafo primero: “Desde la entrada en vigor de esta ley, quienes gocen de la vecindad civil en cualquiera de los territorios de la Comunidad Autónoma del País Vasco, adquirirán automáticamente la vecindad civil vasca y la vecindad civil local que, en su caso, les corresponda”. A su vez su artículo 10.1 establece que “el Derecho civil de la Comunidad Autónoma del País Vasco se aplica a todas aquellas personas que tengan vecindad civil vasca”; por tanto, quien a la entrada en vigor de la Ley tenía vecindad civil en un territorio vasco sometido al Código Civil, (por ejemplo, Bilbao) y por tanto su vecindad era la común, pasa a tener vecindad civil vasca y queda sometido al Derecho Civil Vasco y quien tenía vecindad civil en un territorio vasco con Derecho propio, con la vigencia de la Ley 5/2015 ha pasado a tener vecindad civil vasca con la vecindad civil local que, en su caso, le corresponda.
PDF (BOE-A-2017-7789 – 6 págs. – 189 KB) Otros formatos
Hechos: Se formaliza una escritura de donación de la nuda propiedad de una vivienda, la cual no constaba inscrita en el registro de la propiedad a favor de la donante, debido a que se habían presentado con anterioridad, en dicho registro, una serie de títulos previos (uno de ellos a favor de dicha madre donante) pero que habían sido calificados negativamente, por el registrador, el cual había hecho constar que, la finca ahora donada y cuya inmatriculación se pretende, estaba ya inmatriculada e inscrita, en favor de persona, distinta de la donante y de la que ésta, además, no era causahabiente.
Registrador: Hace constar que falta la previa inscripción, en favor de la donante, de la finca donada, la cual se encontraba comprendida dentro de otra finca ya inmatriculada e inscrita, por lo que no era posible la inmatriculación de la finca donada. Y además esta división horizontal, previa a la donación (en la que se había constituido, como elemento independiente, la finca donada) había sido modificada, sin que se modificara la escritura de donación, por lo que la descripción de la finca donada no coincidía con la que consta en el título previo.
Recurrente: La donataria recurre, alegando que, a través de un expediente de dominio anterior, se había inmatriculado a favor de un tercero, una finca (en cuyo interior se encontraba incluida la finca donada – se trataba de un elemento de una división horizontal-) pero sobre la base de una herencia, en la que la donataria no ostentaba ningún derecho, pese a alegar que, había adquirido la finca, por herencia de sus padres, fallecidos hacía más de 15 años; y que el actual titular registral de la finca (en cuyo interior se encontraba incluida la finca donada) lo había logrado en base al artículo 205 LH, cuyos efectos protectores no se producían hasta transcurridos 2 años desde su fecha, espacio temporal que todavía no había transcurrido.
Doctrina de la DG: Hace constar que la recurrente no formula recurso alguno, sino que está mostrando su oposición a una inmatriculación ya practicada y que se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales y cuya inscripción, produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud (artículo 1 LH). No es pues el recurso ante la DG el cauce hábil para su impugnación, sino que la misma ha de hacerse mediante demanda ante los tribunales de justicia, en los términos que señala la LH (art 66 LH).
Además la DG hace constar: Que si la recurrente considera que la inmatriculación previa es incorrecta, puede promover la rectificación del registro, conforme al artículo 40 LH (art. 40 LH), y que esta rectificación no perjudica los derechos adquiridos por tercero a título oneroso y de buena fe, durante la vigencia del asiento inexacto. Por tanto no basta con manifestar oposición al registro, sino que hay que impugnar formalmente la inscripción practicada. Además, la primera inmatriculación no se llevó a cabo a través del artículo 205 LH (art. 205 LH) sino a través de un expediente de dominio, al que no le resulta aplicable la limitación de los dos años del artículo 207 LH (art. 207 LH).
La DG acuerda pues inadmitir el recurso planteado. (JLN)
PDF (BOE-A-2017-7790 – 4 págs. – 175 KB) Otros formatos
Se trata del testimonio de una sentencia firme por la que se reconoce, por prescripción adquisitiva, la titularidad de una finca registral.
Se presenta junto con una «consulta vinculante», de la Secretaría de Estado de Hacienda, Dirección General de Tributos, en la que se plantea si la prescripción adquisitiva está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, llegando a la conclusión de que no está sujeta a ninguna de dichas modalidades del Impuesto, así como que la sentencia que lo declare tampoco está sujeta.
El registrador suspende la inscripción, considerando como defectos los siguientes:
Que el mandamiento se encuentra sin liquidar, debiéndose de acreditar el pago o la no sujeción de los impuestos establecidos de conformidad con el artículo 254 de la Ley Hipotecaria.
Que la consulta no es el documento que se pretende inscribir por lo que sobre ella decidirá la oficina correspondiente de los tributos cedidos de la Comunidad.
Finalmente considera que hay una presumible Transmisión Patrimonial en base al reconocimiento de dominio que se plasma en el documento a inscribir.
La recurrente por su parte alega la no sujeción de la prescripción adquisitiva al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en base a la consulta vinculante presentada junto con el documento a inscribir.
Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria considerando que no es sino la reproducción en el ámbito de la legislación registral de lo dispuesto con carácter general en el artículo 54 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Esta última disposición se desarrolla por los artículos 122 y 123 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, y en el último de tales preceptos reglamentarios se deja a «salvo lo previsto en la legislación hipotecaria», lo que supone que será posible sin necesidad de tal justificación la práctica del asiento de presentación tal como contempla el artículo 255 de la Ley Hipotecaria.
La doctrina de la DG en esta materia consiste en que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos, así:
Si considera que el acto no está sujeto o exento, podrá, bajo su responsabilidad permitir el despacho del título sin necesidad de que se le acredite la debida autoliquidación o declaración, valoración, no será definitiva en el plano fiscal, pero si suficiente para acceder a la inscripción sin necesidad de que la Administración Tributaria ratifique la no sujeción o exención.
Si estima que es un acto sujeto o cuya sujeción es dudosa, el registrador debe de impedir el despacho del título si no se han cumplido con los deberes de declaración o autoliquidación por parte del sujeto pasivo previstos en la legislación tributaria aplicable a cada caso, debiendo ser la administración tributaria quien, a la vista de lo alegado por el interesado, confirme la no sujeción o exención.
En el caso que nos ocupa la recurrente alega la no sujeción de la prescripción adquisitiva al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. De la consulta vinculante se deriva que una sentencia por la que se reconoce adquirido el dominio por prescripción adquisitiva, se trata de una adquisición originaria no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales del impuesto, y que siendo la sentencia que la reconoce un documento judicial tampoco está sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados.
No obstante la cuestión de la tributación de la usucapión no ha sido pacífica ni en la jurisprudencia ni en la propia doctrina de la Dirección General de Tributos que en consultas vinculantes resolvió en sentido contrario entendiendo que el reconocimiento de dominio que va implícito en la declaración de adquisición debía ser objeto de tributación.
Concluyendo que esta situación no puede desvirtuar el principio básico que se prevé en los artículos 254 de la Ley Hipotecaria y 54 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y en el artículo 122 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por los que el registrador, por regla general deberá exigir la previa presentación del documento en la oficina liquidadora competente aun cuando se alegue exención o no sujeción, sin perjuicio de que la interesada pueda presentar el documento en la oficina liquidadora sin ingresar cuota, alegando la no sujeción y posibilitando de esta forma la inscripción, ya que será el órgano tributario competente quien deberá apreciar la aplicación de resolución vinculante de la Dirección General de Tributos alegada. (MGV)
PDF (BOE-A-2017-7791 – 6 págs. – 189 KB) Otros formatos
Resolución de 12 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Orense n.º 3, por la que suspende la inscripción de una escritura pública de solicitud de cancelación de hipoteca unilateral no aceptada y contra la nota por la que suspende la calificación de una escritura de opción de compra. Se presenta una escritura por la que la sociedad titular del dominio y deudora solicita la cancelación sobre una misma finca de dos hipotecas unilaterales no aceptadas, inscritas a favor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria; y, otra escritura posterior en la que se solicita la cancelación por pago; a continuación se presenta en el Registro una escritura de opción de compra.
¿Es posible cancelar una hipoteca unilateral no aceptada a favor de la Agencia Estatatal de la Administración Tributaria sin que conste el consentimiento del acreedor ni el requerimiento a que se refiere el artículo 141 LH? NO.
– El recurrente entiende que este procedimiento es aplicable a las hipotecas unilaterales en general, pero no a aquellas constituidas a favor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria por considerar que, por tener una regulación específica, se impone ésta sobre la que en general recoge la Ley y Reglamento hipotecarios. La DGRN realiza los siguientes pronunciamientos:
I. La hipoteca unilateral.
De lo dispuesto en los artículos 141 LH, 237 RH y de la doctrina de la DGRN sobre el particular (R. de 17 de junio de 2013) resulta que:
1º. La hipoteca unilateral existe desde su inscripción.
2º. En caso de no aceptación, la Ley contempla un procedimiento especial para procurar su cancelación.
3º. Tal procedimiento exige una solicitud del titular del derecho hipotecado en escritura pública, la práctica de un requerimiento al designado como acreedor en la inscripción, y el transcurso de dos meses desde su práctica sin que resulte del Registro la aceptación de la hipoteca.
– En cuanto al requerimiento, el mero conocimiento que el acreedor de la hipoteca unilateral tenga de su existencia no es equiparable ni puede ser confundido con el requerimiento a que se refiere el artículo 141 LH.
– El hecho de que se haya satisfecho la deuda tributaria garantizada no determina la cancelación de la hipoteca unilateral pues ex artículo 179 RH, la cancelación por pago exige el consentimiento expreso en escritura pública en los términos que resultan del artículo 82 LH.
II. La escritura de opción de compra.
Presentada con posterioridad, escritura de constitución de derecho real de opción de compra, la Registradora suspende la inscripción toda vez que existe un asiento de presentación anterior y vigente al documento cuya inscripción se solicita y en tanto no se despache el asiento anterior contradictorio, debe suspenderse la calificación de la escritura de opción.
1) Existe un asiento de presentación anterior relativo a la solicitud de cancelación de hipoteca unilateral, asiento que se encuentra en prórroga como consecuencia de la calificación negativa.
2) En segundo lugar, existe un asiento posterior en virtud del cual el titular registral del dominio constituye derecho real de opción de compra a favor de tercero, con la particularidad de que sólo respecto a una de las cinco fincas a que el asiento se refiere existe el asiento anterior de solicitud de cancelación de hipoteca.
El Centro Directivo revoca la decisión de suspender la calificación. Su doctrina puede ser sintetizada de la siguiente forma:
1) Citando la R. de 18 de julio de 2011 señala que: «(…) más que suspenderse la inscripción o anotación del presentado con posterioridad por estar pendientes de despacho títulos contradictorios previos, debe aplazarse su despacho». El fundamento se encuentra en los artículos 18.2 LH y 111.3 y 432.2 RH.
2) Con independencia de si un asiento anterior consta o no prorrogado, la calificación no puede llevarse a cabo sino desde que la situación del Libro Diario lo permite por haber caducado el asiento anterior o por haber sido el documento anteriormente presentado objeto de despacho.
Frente a la argumentación del recurrente – quien considera que, refiriéndose el primer asiento de presentación a una única finca y el segundo asiento de presentación a cinco fincas, entre las que se encuentra la que es objeto del asiento anterior, la suspensión de la calificación debería haberse practicado exclusivamente respecto de ésta y no respecto de las restantes cuatro fincas por no existir, en cuanto a estas, asiento precedente que justifique la suspensión del despacho -, señala la DGRN que, aunque el Registro se lleve por fincas, el asiento de presentación, a diferencia del resto de asientos, viene referido al documento que lo causa (artículos 249 LH y 421 y ss RH).
Sobre la posibilidad de despachar o no el segundo documento presentado (la constitución del derecho real de opción) , señala la DGRN que “el despacho del segundo documento presentado no puede quedar alterado por la existencia del primero. La solicitud de cancelación de una hipoteca inscrita no impide la calificación y despacho, en su caso, del documento de opción de compra presentado con posterioridad”.
Aun cuando el contenido del Registro puede ser determinante para el optante a la hora de contratar, las vicisitudes anteriores o posteriores que puedan afectar al contenido del registro (cancelación de la hipoteca previamente inscrita, por ejemplo), repercutirán, en su caso, en el ejercicio del derecho, pero no en su inscripción. Cuestión distinta sería si el documento presentado resultase ser el de ejercicio de una opción de compra, pero no es el supuesto que resuelve la presente por lo que la DGRN no se pronuncia sobre el particular. (ER)
PDF (BOE-A-2017-7792 – 13 págs. – 249 KB) Otros formatos
Se trata de un mandamiento por el que se ordena la práctica de una anotación de embargo sobre una finca inscrita a favor del ejecutado.
En el registro consta que el titular registral la adquirió en estado de divorciado, pero en una inscripción posterior resulta que su estado civil es de casado en régimen de comunidad y que su domicilio se encuentra en la misma finca embargada.
El registrador suspende la inscripción al no haber sido ni demandada ni notificada del embargo la esposa del demandado, alegando para ello el art. 144.1 RH.
El recurrente por su parte entiende que el artículo 144.1 del Reglamento Hipotecario no es de aplicación a este caso, ya que la finca en cuestión no es un bien ganancial adquirido de manera conjunta, ni es un bien adquirido a título oneroso por uno de los cónyuges durante la comunidad de bienes, sino que fue adquirida con carácter privativo por el demandado antes de contraer nuevo matrimonio.
Con posterioridad, el registrador en su informe señala que se produjo un error en su nota de calificación y que debe de entenderse que es el art.144.5 del RH relativo al domicilio conyugal de los esposos.
El artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario dispone «cuando la Ley aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, y este carácter constare en el Registro, será necesario, para la anotación del embargo de vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges, que del mandamiento resulte que la vivienda no tiene aquel carácter o que el embargo ha sido notificado al cónyuge del titular embargado».
Se trata, por tanto de una norma destinada a la protección de la vivienda familiar, recordándonos la DG que la misma está dirigida al órgano jurisdiccional, pues lo que se condiciona es el embargo mismo y la adopción y confirmación de la traba es competencia de aquél, por lo que el registrador no puede revisar las decisiones judiciales cuando no hay obstáculos derivados del Registro que impongan el control del cumplimiento de los requisitos de procedimiento establecidos en garantía de los derechos inscritos (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento).
En base a lo anterior, es el órgano jurisdiccional el que debe decidir si procede acceder al embargo de una vivienda y si ha de hacerse con o sin notificación al cónyuge del deudor titular, sin que el registrador pueda revisar la bondad intrínseca de aquella decisión judicial, salvo que de los libros a su cargo resulte que el bien embargado es la vivienda habitual del deudor, en cuyo caso podrá y deberá suspender el asiento en tanto se le acredite debidamente que de los autos resulta lo contrario, o que se ha practicado la notificación del embargo al cónyuge del deudor.
En el caso que nos ocupa, de una inscripción posterior a la de dominio se deriva, que la vivienda tiene el carácter de vivienda familiar, por lo que será preciso bien, que el embargo haya sido notificado al cónyuge del titular registral embargado, o bien que, pese a lo que consta en el Registro, del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de competencia exclusiva judicial, sin que ya el registrador pueda calificar este extremo. (MGV)
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283.** SOCIEDAD PROFESIONAL. DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO.CLARIDAD EN CUANTO A SU CARÁCTER. FORMA DE ACTUAR. Resolución de 14 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a inscribir la escritura de cese y nombramiento de administradores de una sociedad.
Hechos: Se trata de una nueva resolución sobre la problemática de las sociedades inscritas con presunto objeto profesional que han sido disueltas de pleno derecho por aplicación de la DT1ª de la Ley 2/2007.
En este caso el objeto de la sociedad tenía un apartado que hacía referencia a “servicios de asesoría, administración y gestión empresarial en los ámbitos económicos, administrativo, financiero, contable y fiscal”.
El registrador deniega la inscripción de la escritura presentada por estar la sociedad disuelta de pleno derecho añadiendo las distintas posturas que la sociedad pueda adoptar:
— Liquidación de la sociedad.
— Reactivación de la sociedad y simultáneamente, su adaptación a la citada Ley 2/2007.
— Reactivación de la sociedad y simultáneamente, la modificación del objeto social, suprimiendo las actividades profesionales que el mismo contiene.
El interesado recurre alegando que su sociedad no es profesional.
Doctrina: La DG, confirma la nota pues una vez practicado el asiento de cancelación, este está bajo la salvaguarda de los Tribunales. Al propio tiempo reitera su doctrina sobre la posibilidad de reactivación de la sociedad a base de un nuevo consentimiento contractual.
No obstante en esta resolución se incluye un nuevo párrafo en el que la DG, antes casos similares a estos, invita a la prudencia que siempre debe presidir la actuación del registrador antes presuntos objetos profesionales.
Dice que su doctrina, derivada de la STS de 8 de julio de 2012, sobre la necesidad de expresar si la sociedad no es profesional, con posible o presunto objeto profesional, el indicar con claridad que es de medios o de intermediación, “está plenamente justificada en el momento de constitución de la sociedad o modificación del objeto social” pero que el registrador “debe actuarse con mayor cautela … a la hora de apreciar el incumplimiento de la citada disposición transitoria primera de la Ley 2/2007 y practicar en consecuencia la cancelación de la hoja registral. Por ello, sólo cuando por los documentos presentados a calificación o por los asientos registrales pueda el registrador apreciar tales circunstancias deberá practicar el correspondiente asiento de cancelación de la hoja registral”.
Comentario: Nueva resolución sobre el problema de la disolución de supuestas sociedades profesionales.
Su doctrina es idéntica a la de las anteriores resoluciones sobre el mismo problema, pues, en estrictos términos de derecho registral, no cabe otra solución.
Sin embargo es de destacar el inciso incluido en esta última resolución sobre la contundencia de los indicios que nos debe llevar a disolver una sociedad por estar incursa en la DT1ª de la ley 2/2007.
Por ello a la vista de esta resolución sólo en aquellos supuestos en que al registrador le resulta que la sociedad a la que se enfrenta es claramente profesional, debe proceder a su disolución y cancelación de sus asientos.
Finalmente creemos que para llegar a ese convencimiento puede ser muy interesante el investigar el CNAE que figura en el depósito de cuentas de la sociedad. (JAGV)
Ver articulo de Segismundo Álvarez.
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284. HIPOTECA SOBRE FINCA DONDE EXISTE UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR SIN DECLARAR.
Resolución de 14 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo que recae sobre una vivienda unifamiliar cuya obra nueva no consta inscrita en el Registro. (CB)
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Se recurre la decisión del registrador de no expedir la certificación de cargas y de dominio prevista en el artículo 688 de la LECivil para ejercitar la ejecución hipotecaria directa. Se da la circunstancia de que no consta en el asiento registral de la hipoteca la determinación de un valor de tasación de la finca ni un domicilio a efectos de notificaciones y requerimientos.
¿Cabe expedir la certificación de cargas y de dominio para el ejercicio de la ejecución hipotecaria directa o la venta extrajudicial ante notario si no constan en el asiento registral los pactos (ambos) sobre tasación de la finca y un domicilio a efectos de notificaciones y requerimientos? NO.
Si la inscripción no contiene un domicilio y/o tasación en los términos expresados en el precepto, la ejecución de la hipoteca no puede llevarse a cabo por los trámites de la ejecución directa o la venta extrajudicial ante notario.
No es obligatorio pactar estos dos procedimientos para la ejecución de las hipotecas, pero si se pactan el contenido del pacto previsto por la ley es imperativo e indisponible para los contratantes, de ahí que “de existir voluntad de las partes de pactar el ejercicio del «ius distrahendi» por los trámites especialmente previstos para tales supuestos (ejecución directa o venta extrajudicial ante notario) deben cumplirse los rigurosos requisitos exigidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil y por la Ley Hipotecaria en sus artículos 682 y 129 respectivamente, como dice la Resolución de 19 de enero de 2015.
Dado la trascendencia que tienen la expedición de la certificación de cargas y de dominio y la correspondiente nota marginal, no procede la expedición de certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución directa ni tampoco la práctica de la nota marginal de expedición.
Recurso gubernativo: En cuanto al cómputo del plazo para su interposición, señala la Resolución que el sello de imposición del servicio de correos determina la presentación del recurso en plazo o que sea intempestivo. Comentario.
Como destaca la misma Resolución, se trata de una reiterada doctrina del Centro Directivo con fundamento en la trascendencia que tiene la expedición de la certificación de carga y de dominio y la nota marginal que comporta dicha expedición, la cual no limita sus efectos a la mera publicidad noticia sino que, aunque no lleva consigo un cierre registral, “sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento”. (JAR)
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Resolución de 15 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota calificación de la registradora de la propiedad de Almodóvar del Campo, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la inscripción de la georreferenciación pretendida para una finca. (JAR)
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Hechos: Se presentan las cuentas de una sociedad para su depósito. De la hoja de la sociedad resulta que para dichas cuentas ha sido nombrado e inscrito un auditor a petición de la minoría.
El registrador suspende el depósito mientras no se acompañe el informe de dicho auditor. Artículo 366, punto 1, apartado 5.º, del RRM.
La sociedad recurre alegando que en la junta aprobatoria de las cuentas el socio solicitante se abstuvo para posibilitar el depósito pues la sociedad va a solicitar concurso de acreedores y como argumento curioso añade que dado que el solicitante era titular del 50% del capital no entra en el concepto de minoría.
Reitera su doctrina de que mientras la inscripción de nombramiento de auditor a instancia de la minoría continúe vigente, el registrador debe calificar en función de su contenido y por consiguiente no es posible el depósito sin acompañar el informe de auditoría, sean cuales sean las circunstancias concretas en que se encuentre la sociedad.
Comentario: La doctrina de la resolución es clara y no merece comentarios.
Lo único que cabría apuntar en este caso, para darle alguna solución, es la posibilidad, también según doctrina de la DG, de que el solicitante renuncie al derecho que tiene de que las cuentas de la sociedad sean auditadas, previo abono al auditor de todos los posibles gastos y honorarios por los trabajaos que hasta ese momento haya llevado a cabo. Es decir posibilidad de renuncia pero sin perjuicio de tercero (vid. art. 6.2 Cc). (JAGV)
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288. HERENCIA DE BIENES TRONCALES EN ARAGÓN.
Resolución de 19 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Borja, por la que se suspende la inscripción de una instancia de relación de bienes de herencia. (ACM)
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289. ABSORCIÓN DE UNA SOCIEDAD PARTICIPADA POR LA ABSORBENTE. PROBLEMAS CON LOS ANUNCIOS.
Resolución de 19 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de Vizcaya a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de fusión de dos sociedades. (JAGV)
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290. ACUERDO PRIVADO DE DACIÓN EN PAGO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.
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291. INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE CONTIENE UNA CUEVA. Resolución de 20 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Guadix a inmatricular una finca en virtud de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
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292. CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO POSTERIOR A LA HIPOTECA Y POSIBLE DERECHO DE RETRACTO.
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293. FUSIÓN POR ABSORCIÓN: DERECHOS DE LOS TRABAJADORES Y DE LOS ACREEDORES.
Resolución de 20 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles III de Sevilla a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos sociales de fusión de dos sociedades. (JAGV)
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294. CONVENIO DE DIVISIÓN DE HERENCIA HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.
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295. PROYECTO DE PARCELACIÓN: MODIFICACIÓN DE LA CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL.
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296. DEPÓSITO DE CUENTAS CUANDO EL INFORME DEL AUDITOR TIENE OPINIÓN DENEGADA. Resolución de 21 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Valencia, por la que se suspende el depósito de cuentas del ejercicio 2015 de una entidad mercantil.
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297. INSTANCIA SOLICITANDO LA RECTIFICACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA.
PDF (BOE-A-2017-8591 – 5 págs. – 181 KB) Otros formatos
298. SENTENCIA DE USUCAPIÓN EN PROCEDIMIENTO CONTRA LOS DESCONOCIDOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.
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299. CLÁUSULA TESTAMENTARIA CON DUDOSA SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO.
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300. EMISIÓN DE CERTIFICACIÓN: PLAZO. INTERÉS LEGÍTIMO. VISTA DEL LIBRO POR REPRODUCCIÓN.
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301. CANCELACIÓN DE HIPOTECA OTORGADA POR ENTIDAD FUSIONADA.
PDF (BOE-A-2017-8595 – 6 págs. – 187 KB) Otros formatos
302. NO INSCRIPCIÓN DE CONVENIO REGULADOR DE GUARDIA Y CUSTODIA DE HIJOS QUE INCLUYE LIQUIDACIÓN DE COMUNIDAD.
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303. COMPRA DE FINCA QUE INVADE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.
PDF (BOE-A-2017-8597 – 9 págs. – 221 KB) Otros formatos
304. CERTIFICACIÓN DE ASIENTOS NO VIGENTES.
PDF (BOE-A-2017-8598 – 7 págs. – 201 KB) Otros formatos
305. AUTO JUDICIAL DE APROBACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL CON FALTA DE TRACTO SUCESIVO.
PDF (BOE-A-2017-8599 – 8 págs. – 205 KB) Otros formatos
306. DECLARACIÓN DE OBRA VIEJA RÚSTICA EN CANARIAS SIN ACREDITAR TIPO DE TERRENO.
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308. iNSCRIPCIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA A FAVOR DE DOS PERSONAS: HE DE DETERMINARSE LA CUOTA.
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INFORME NORMATIVA JULIO 2017 (Secciones I y II BOE)
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