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Timestamp: 2020-05-25 10:31:32+00:00

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Gennaio 2017 – Avvocato MASSIMO GINESI
chiamarsi fuori dalle liti inutili
Autore massimo ginesiPubblicato il 31 Gennaio 2017 Categorie Approfondimenti
il singolo condomino può pagare direttamente il terzo creditore del condominio?
Girando per il web alla ricerca di aggiornamenti si incappa, con inquietante frequenza, in letture approssimative delle pronunce che riguardano la materia condominiale.
Commenti imprecisi che tuttavia ci danno spunto – alcune volte – per riflettere su temi di deciso rilievo.
In realtà la sentenza 199/2017 , a firma di illustre relatore, rappresenta un interessante passaggio del percorso interpretativo – che da CAss. SSUU 9148/2008 arriva ai giorni nostri – sul tema della parziarietà dell’obbligazione condominiale, cui devono oggi essere applicati i temperamenti di cui all’art. 63 disp.att. cod.civ.; non contiene affatto il principio che si legge nella intestazione del commento.
Accadeva, nel caso all’esame della Corte, che un condomino avesse versato l’intero importo dei lavori all’appaltatore e pretendesse poi di agire, in via di regresso nei confronti degli altri condomini; tale azione presuppone la sussistenza di un obbligo solidale che la Suprema Corte ritiene non potersi individuare in condominio in virtù dei principi affermati dalle Sezioni unite del 2008, specie per vicende che sono regolate – ratione temporis – dalle norme non ancora modificate dalla L. 220/2012.
Tuttavia il problema del condomino che invece di versare all’amministratore la quota millesimale di propria competenza per alcuni lavori di manutenzione svolti nel condominio, la versi direttamente all’appaltatore – che ha svolto le opere e che vanta il relativo credito nei conforti del condominio – è stato espressamente affrontato dalla suprema corte in tempi non lontani.
La giurisprudenza non ha peraltro mai evidenziato un divieto quanto, semmai, l’inidoneità di quel pagamento a liberare il singolo.
Cassazione civile, sez. VI, 17/02/2014, n. 3636 ha affermato “Il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l’amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti. Ne consegue che non è idoneo ad estinguere il debito “pro quota” il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del condominio, se tale creditore non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante”.
Sul punto si è soffermato con interessanti riflessioni critiche, anche A. Scarpa in uno scritto del 2015 “Sempre la giurisprudenza (v. Cass., 17 febbraio 2014, n. 3636) ha affermato il principio secondo il quale, ponendosi il condominio, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini attinenti alle parti comuni, l’amministratore di esso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini, e ciò sia nella fase di assunzione degli obblighi verso i terzi per la conservazione delle cose comuni, sia, all’interno della medesima collettività condominiale, in quanto unico referente dei pagamenti ad essi relativi; se ne è fatta discendere la conclusione secondo cui il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del creditore del condominio non è idoneo ad estinguere il debito pro quota dello stesso relativo ai contributi ex art. 1123 c.c., a meno che il terzo creditore non si sia già munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino. Se allora il pagamento al terzo creditore deve indispensabilmente avvenire per il tramite dell’amministratore, dovrebbe per minima coerenza negarsi che il singolo condomino sia immediato debitore di quello, facendosi salva l’ipotesi in cui il terzo si sia ormai premunito di un titolo esecutivo verso quel determinato partecipante. Ove si ritenesse ancora che ciascun condomino sia direttamente obbligato verso il creditore della gestione condominiale, non si potrebbe obliterare l’interesse di quel debitore ad adempiere spontaneamente pro quota nelle mani del terzo, in modo da procurarsi la liberazione dal vincolo anche invito creditore, senza dover attendere, per assurdo, che questi consegua dapprima un titolo esecutivo, con modificazione aggravativa del debito (in relazione alla maturazione degli accessori), contrasto con il principio di correttezza e buona fede, nonché lesione del principio costituzionale del giusto processo, traducendosi l’ineliminabile soggezione del condomino alla domanda giudiziale del terzo, diretta alla soddisfazione della pretesa creditoria, in un abuso degli strumenti processuali che l’ordinamento offre alla parte pur sempre nei limiti di una corretta tutela del suo interesse sostanziale.” Quaderni SSM febbraio 2015
Autore massimo ginesiPubblicato il 27 Gennaio 2017 27 Gennaio 2017 Categorie ApprofondimentiTag 199, 3636, 9148, adempimento, parziarietà, regresso, Scarpa, solidarietà, terzo
innovazione o no? quando il commentatore è più realista del re…
La Cassazione, con sentenza 24960/2016, ha statuito che modificare la destinazione d’uso di una piccola parte del giardino condominiale per destinarlo a parcheggio costituisce innovazione, che tuttavia non deve ritenersi vietata ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1120 cod.civ. laddove non sottragga una parte significativa di verde al godimento collettivo e lasci sostanzialmente immutata la destinazione primaria del bene.
Questo il testo della pronuncia.
Nel web tuttavia si trova anche chi riesce a commentare la notizia leggendo nella pronuncia il contrario di quanto vi è scritto, ovvero che si tratterebbe di intervento non innovativo (piuttosto che di innovazione lecita).
Il diritto è una materia complessa e può accadere che navigare per il web a volte complichi le idee più che chiarirle …
Attenzione che il fatto che la notizia venga resa da un qualche centro studi non sempre è sinonimo di attendibilità.
per chi volesse approfondire il tema, la pronuncia ha invece trovato un chiaro e approfondito commento sul sole24ore, con diversi utili riferimenti giurisprudenziali.
© massimo ginesi 19 gennaio 2017
Autore massimo ginesiPubblicato il 25 Gennaio 2017 25 Gennaio 2017 Categorie NewsTag 1120, 24960, innovazione vietata, parcheggio, trasformazione cortile
mediazione: giurisprudenza di merito sempre più rigida sull’obbligo di partecipazione personale.
Una articolata sentenza del Tribunale di Pavia del 20 gennaio 2017 aderisce al sempre più diffuso orientamento dei giudici di merito sull’obbligo di partecipazione personale della parte al procedimento, pena l’improcedibilità del giudizio ove ciò non avvenga.
Le conseguenze sono particolarmente gravi, come nel caso di specie, ove è stata dichiarata improcedibile l’opposizione a decreto ingiuntivo poichè l’opponente non ha preso parte alla mediazione demandata dal giudice, limitandosi a comunicare i motivi di tale mancata partecipazione.
Il Tribunale ha ritenuto che tale condotta fosse ingiustificata e risultasse avere conseguenze analoghe al mancato esperimento della mediazione, poichè la parte opponente “non partecipando al primo incontro avanti al mediatore nella mediazione avviata dalla parte convenuta opposta – parte più diligente ma non onerata per legge – ha anch’essa posto in essere una inattività qualificata che determina il passaggio in giudicato del decreto opposto”
Afferma ancora il giudice lombardo che “se ne deve dedurre che l’opponente – onerato per legge dello svolgimento della mediazione, inteso non solo come avvio ma anche come corretta partecipazione – non ha voluto assolvere all’onere di realizzare la condizione di procedibilità, che si sostanzia nell’obbligo di iniziare e/o partecipare in modo attivo alla procura di mediazione, salvo il richiamo all’esistenza di ostacoli oggettivi che impediscono la sua partecipazione.”
Per il giudice la parte che ha solo mandato il difensore al primo incontro, incaricandolo di dichiarare che non intendeva aderire alla mediazione, “ ha così dimostrato di non con siderale la mediazione con sufficiente impegno e serietà; di ritenerla invece un mero e inutilmente costoso adempimento burocratico da assolvere con la semplice presenza avanti al mediatore del difensore munito di procura e per un semplice incontro informativo. Sintomo del comportamento della parte che, sottovalutando la mediazione, abusa invece del processo. Si ritiene che la sanzione applicabile nella specie, sia l’improcedibilità della domanda giudiziale, ex art. 5 comma 2 D.lgs 28/2010, intesa come domanda giudiziale che formula l’opponente verso i decreti ingiuntivi opposti”
La sentenza è assai articolata e merita integrale lettura per l’ampia disamina dell’istituto della mediazione e delle ragioni sottese ad un orientamento così rigido.
Non può tuttavia dettare perplessità una giurisprudenza che sembra sacrificare sull’altare delle esigenze di speditezza e deflazione il diritto di difesa e accesso alla giurisdizione che l’art. 24 Costituzione garantisce come presupposto fondamentale dell’organizzazione sociale.
© massimo ginesi 25 gennaio 2017
Autore massimo ginesiPubblicato il 25 Gennaio 2017 25 Gennaio 2017 Categorie NewsTag improcedibilità, mediazione, obbligo, partecipazione, personale, tribunale pavia, tribunale poavi
anticipazioni effettuate dall’amministratore uscente: contro chi va promossa l’azione per il recupero?
E’ noto che la buona prassi amministrativa (e oggi anche i principi geniali sottesi alla L. 220/2012) sconsigliano l’amministratore dalla effettuazione di anticipazioni nell’interesse del Condominio.
Può tuttavia accadere, per ragioni assolutamente lecite, che al termine dell’incarico risulti un credito dell’amministratore uscente nei confronti del Condominio.
E’ nota la giurisprudenza più recente (Cassazione n. 10153/2011) in cui si è osservato che la differenza negativa risultante dal rendiconto non costituisce automaticamente prova dell’anticipazione da parte dell’amministratore, sicché costui dovrà dare prova piena degli esborsi sostenuti sia relativamente all’an che al quantum.
Ammesso che tale prova sia fornita, è interessante ripercorrere i limiti e le modalità del recupero, così come delineate in una recente sentenza di merito (Trib. Massa 25/11/2016 n. 1095) : “il credito per le somme anticipate nell’interesse del Condominio dall’amministratore trae origine da un rapporto di “mandato” che intercorre con i condomini (cfr. per tutte: Cass. civile, sez. II, 04 ottobre 2005, n. 19348; Cass. civile, sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815).
Precisamente, l’amministratore di condominio – nel quale non è ravvisabile un ente fornito di autonomia patrimoniale, bensì la gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione o compressione dell’autonomia individuale – configura un “ufficio di diritto privato” oggettivamente orientato alla tutela del complesso dei suindicati interessi e realizzante una cooperazione, in ragione di autonomia, con i condomini, singolarmente considerati, che è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto ‘sociale’ della gestione, al “mandato con rappresentanza”, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condomini, dell’art. 1720 comma 1 c.c., secondo cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nell’esecuzione dell’incarico: norma che, peraltro, esprime un principio comune nella disciplina dei rapporti di cooperazione, indipendentemente dalla loro peculiarità (cfr. in tal senso: Cass. civile, sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286; Cass. civile, sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530).
Tuttavia, l’amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti – un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perchè, pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell’art. 1720 c.c. – secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario – deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido ne’ esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea (Cass., Sez. 2, 27 giugno 2011, n. 14197).
In particolare, si deve osservare che, nascendo l’obbligazione restitutoria a carico dei singoli condomini nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione legittima e per diretto effetto di essa, la situazione non muta in conseguenza della cessazione dell’anticipante dall’incarico di amministratore, con la conseguenza che la domanda dell’amministratore cessato dall’incarico diretta ad ottenere il rimborso di somme anticipate nell’interesse della gestione condominiale può essere proposta, oltre che nei confronti del condominio, anche nei confronti del singolo condomino inadempiente all’obbligo di pagare la propria quota (cfr. in tal senso la citata Cass. civile, sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286 in Giust. civ. Mass. 1997, 227 ed in Vita not. 1997, 190).
In conclusione, l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali (cfr. in tal senso: Cass. civile, sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530).”
Autore massimo ginesiPubblicato il 24 Gennaio 2017 24 Gennaio 2017 Categorie ApprofondimentiTag 10153, 1720, amministratore, anticipazioni, mandato, restituzioni, rimborso, Tribunale Massa
il lastrico solare conteso da luogo ad azione di rivendicazione.
La Cassazione ( Cass. civ. II sez. 18 gennaio 2017 n. 1210 rel. Scarpa) affronta un tema complesso e che tocca il cuore della disciplina dei diritti reali: come va qualificata l’azione di colui che agisce per vedersi riconosciuto proprietario di un bene e per far cessare attività di terzi che ne pregiudicano l’utilizzazione esclusiva ?
La vicenda riguarda un lastrico solare conteso fra più condomini: “Con citazione del 20 aprile 2004 F.G. e Bo.Ro. convenivano davanti al Tribunale di Milano B.S. e il Condominio di via (omissis) , chiedendo che fosse accertato il diritto di proprietà indivisa, in capo agli attori stessi ed al B. , della terrazza costituita dal lastrico solare, soprastante una porzione al piano terreno dello stabile condominiale, terrazza alla quale avevano accesso, attraverso le rispettive porte finestre, gli attori e il convenuto B. , proprietari di unità immobiliari ad essa adiacenti”
Osserva la corte che “F.G. e Bo.Ro. hanno invocato nel presente giudizio la loro qualità di comproprietari, insieme al convenuto B.S. , del terrazzo esistente tra le unità immobiliari di loro rispettiva titolarità esclusiva, comprese nell’edificio condominiale di via (omissis) . Su tale terrazzo gli attori hanno lamentato che il convenuto avesse costruito arbitrariamente un lucernaio che pregiudicava il loro utilizzo del bene comune, e perciò ne chiedevano la demolizione con il ripristino dell’originaria pavimentazione.”
in forza di tale qualificazione viene tratteggiato il principio di diritto applicabile. Pare che la Suprema Corte si orienti verso una disciplina probatoria unitaria (e restrittiva) per ogni azione che presupponga una controversia sul diritto di proprietà, sfumando pressoché completamente il labile confine fra accertamento e rivendica: “Secondo, quindi, l’orientamento di questa Corte, erroneamente ritenuto non applicabile nel caso di specie dalla Corte d’Appello di Milano, gli attori dovevano soggiacere all’onere di offrire la prova rigorosa prescritta in tema di azione di rivendica della proprietà ex art. 948 c.c., avendo agito per ottenere – previo accertamento della comunione – il recupero della piena utilizzazione della terrazza, mediante demolizione del lucernaio costruito dal convenuto che pregiudicava il loro utilizzo del bene comune e ripristino della situazione dei luoghi, ovvero allo scopo di conseguire un provvedimento che consentisse loro l’esercizio dei poteri spettanti ai comunisti nell’uso del bene e quindi disponesse la modifica dello stato di fatto (cfr. da ultimo Cass. 11 maggio 2016, n. 9656, non massimata; Cass. 24 febbraio 2004, n. 3648).
Rimane comunque che F.G. e Bo.Ro. , sia perché chiedono l’accertamento della (com)proprietà del terrazzo, sia perché comunque mirano ad ottenere una modifica dello stato di compossesso del bene, con ordine al convenuto B. di demolire un manufatto da questo realizzato, essendo soggetti al medesimo onere probatorio prescritto per l’azione di rivendica, debbano dare la prova della proprietà del bene, risalendo, anche attraverso i propri danti causa, con la sequela degli acquisti a titolo derivativo (inter vivos o mortis causa) fino a chi abbia acquistato in via originaria (ovvero dimostrando il compimento dell’usucapione, mediante il cumulo dei successivi possessi uti dominus).”
© massimo ginesi 20 gennaio 2016
Autore massimo ginesiPubblicato il 20 Gennaio 2017 Categorie NewsTag 1210, 948, accertamento, lastrico, lucernario, probatorio, prova, rivendica, Scarpa
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References: sentenza 
 CAss. 
 art. 1123
 sentenza 
 sentenza 
 art. 5
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 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
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 Cass. 
 Cass. 
 art. 948
 Cass. 
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