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Timestamp: 2017-09-25 04:21:46+00:00

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Rechtsprechungswende zur Abwälzbarkeit von Schönheitsreparaturen (mit Jura-Lernvideo) - Examensrelevant.de
Von Examensrelevant 18. April 2016 Urteile, Zivilrecht Keine Kommentare
Die Entscheidung hat RiLG Dr. Martin Tonner hier im Video aufbereitet:
Fall: Die Bekl. waren seit dem 01.10.2002 Mieter einer aus vier Zimmern nebst Küche, Diele, Bad und Balkon bestehenden Wohnung der Kl. in Berlin. Die Parteien vereinbarten eine Monatsmiete von 504,71 € sowie eine monat-liche Betriebskostenvorauszahlung von 132,53 €. Der Mietvertrag (MV) enthält unter anderem folgende Formularbestimmungen:
4. Nr. 6. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
14. Nr. 1. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen
– in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
– in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre,
– in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
Unter § 12 Nr. 2 MV ist nach dem vorgedruckten Text „Hinsichtlich des Zustandes der Mietsache werden folgende Feststellungen getroffen:“ handschriftlich ergänzt: „Der Mietvertrag wird per 01.10.2002 geschlossen. Mietzahlung ab 15.10.2002, da Mieter noch Streicharbeiten in 3 Zimmern vornimmt.“ Die Bekl. kündigten das Miet-verhältnis zum 30.11.2011 und gaben die Wohnung am 29.12.2011 zurück. Mit Schreiben vom 06.01.2012 forderten die Kl. die Bekl. unter Fristsetzung bis zum 25.01.2012 unter anderem zur Vornahme näher bezeichneter Schönheitsreparaturen auf. Die Kl. haben auf der Basis eines Kostenvoranschlags eines Malerbetriebs vom 06.02.2012 Schadensersatz für nicht beziehungsweise nicht fachgerecht vorgenommene Schönheitsreparaturen verlangt. Die Bekl. haben unter Beweisantritt geltend gemacht, die Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand übernommen zu haben; die bei Mietbeginn erforderliche Renovierung sei durch die Gegenleistung der Kl. in Form eines zweiwöchigen Mieterlasses nicht abgegolten worden. Kann der Kl. Schadensersatz geltend machen?
Der Kl. könnte einen Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 280 I, III, 281 I 1 BGB haben, wenn die Bekl. mit der Erfüllung einer ihnen nach dem Mietvertrag obliegenden Pflicht in Verzug sind. Hier sind die Bekl. nach dem Mietvertrag verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Wenn die Übertragung dieser Verpflichtung auf sie wirksam ist, schuldeten Sie deren Durchführung. Die Nichterfüllung dieser Pflicht trotz erfolgter Aufforderung würde dann eine schuldhafte Pflichtverletzung darstellen, die einen Schadensersatzanspruch des Bekl. begründen würde.
Fraglich ist aber, ob die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hier wirksam auf die Bekl. übertragen wurden. Diese Regelung ist in einem Formularvertrag erfolgt, so dass es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, welche den Anforderungen der §§ 305 ff. BGB entsprechen muss. An der wirksamen Einbeziehung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gem. §§ 4 Nr. 6, 14 Nr. 1 MV bestehen keine Bedenken. Da auch kein Klauselverbot nach §§ 309, 308 BGB eingreift, kommt es darauf an, ob die Klausel die Bekl. im Sinne des § 307 BGB nach Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
Eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 III BGB liegt ohne weitere vor, weil § 535 I 2 BGB die Instandhaltungspflicht dem Vermieter auferlegt, so eine Abwälzung auf den Mieter eine Änderung dieser gesetzlichen Vorgabe darstellt.
Von der unangemessenen Benachteiligung ist nach § 307 II Nr. 1 BGB auszugehen, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter mit dem Grundgedanken der gesetz-lichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
I. Frühere Rechtsprechung des BGH
Bislang hatte der BGH den Standpunkt vertreten, dass Vornahmeklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen der Inhaltskontrolle nach § 307 I 1, II Nr. 1 BGB jedenfalls dann standhielten, wenn der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werde (BGHZ 101, 253 [268 ff.] = NJW 1987, 2575).
„Durch Senatsbeschluss (Rechtsentscheid) vom 06.07.1988 (BGHZ 105, 71 [84 ff.] = NJW 1988, 2790) hat der Senat diese Beurteilung auf Quotenabgeltungsklauseln übertragen. In der Folgezeit hat der Senat seine Rechtsprechung zu den Vornahmeklauseln mehrfach bestätigt (NJW 2004, 2087 = NZM 2004, 497 [unter III d]; NJW 2004, 3042 = NZM 2004, 615 [unter II 2 a cc]; NJW 2005, 425 = NZM 2005, 58 [unter II 1 a]; NJW 2005, 1426 = NZM 2005, 376 [unter II]; NZM 2009, 197 = WuM 2009, 36 Rn. 2). Dies kann nicht aufrechterhalten werden.“ (BGH aaO.)
II. Generelle Fortgeltung der Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln
Der BGH hält auch weiterhin an seinem Standpunkt fest, dass der Mieter auch bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung durch AGB nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind (vgl. Rechtsentscheide BGHZ 101, 253 [265 f., 268] = NJW 1987, 2575; BGHZ 105, 71 [85 f.] = NJW 1988, 2790).
„In der Vergangenheit hat der Senat allerdings angenommen, es sei gewährleistet, dass der Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung nur die auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen vorzunehmen habe, wenn das Klauselwerk dahingehend ausgelegt werden könne, dass die üblichen Renovierungsfristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (Rechtsentscheide BGHZ 101, 253 [268 f.] = NJW 1987, 2575; BGHZ 105, 71 [84 ff.] = NJW 1988, 2790). Dabei ist der Senat von der Vorstellung ausgegangen, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die „üblichen“ Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.“ (BGH aaO.)
III. Rechtsprechungsänderung
An dieser Sichtweise hält der BGH nun jedoch unter Berücksichtigung der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle AGB nicht mehr fest.
a) Vom starren zum flexiblen Fristenplan
„Die Entwicklung zu einer strengeren Klauselkontrolle wird zunächst durch die Rechtsprechung des Senats zu „flexiblen“ Renovierungsfristen verdeutlicht. Die genannten Rechtsentscheide gingen noch davon aus, dass die Schönheitsreparaturen nach einem bestimmten Fristenplan ausgeführt werden, mithin nach (allerdings damals nicht so bezeichneten) „starren“ Fristen. Mit Urteil vom 23.06.2004 (NJW 2004, 2586 = NZM 2004, 653) hat der Senat seine Rechtsprechung dahin abgeändert und weiterentwickelt, dass die Wirksamkeit formularmäßiger Vornahmeklauseln einen flexiblen Fristenplan voraussetzt, der Mieter mithin auch nach Ablauf üblicher Fristen seit der letzten Renovierung nur dann renovieren muss, wenn der Erhaltungszustand der Dekoration es erfordert. Der (Ausnahme-)Fall, dass die Vornahme von Schönheitsreparaturen trotz Ablauf üblicher Renovierungsfristen noch nicht erforderlich ist, wurde damit nicht mehr – wie bisher – über eine korrigierende Auslegung (§§ 133, 157 BGB) oder Anwendung von § 242 BGB vom Anwendungsbereich der Formularklausel ausgenommen, sondern führt seit der Entscheidung vom 23.06.2004 (NJW 2004, 2586 = NZM 2004, 653) dazu, dass die Klausel, weil sie auch diesen Fall erfasst und den Mieter in dieser Konstellation unangemessen benachteiligt, insgesamt unangemessen und unwirksam ist.“ (BGH aaO.)
b) Klauselkontrolle bei unrenoviert übergebenen Wohnungen
Im Senatsurteil vom 26.09.2007 (NJW 2007, 3632 = NZM 2007, 879) hat der Senat Zweifel erkennen lassen, ob eine entsprechende Klausel bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 I 1, II Nr. 1 BGB standhält.
„Der Senat hat diese Bedenken damit begründet, dass entweder – wenn der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt habe – sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lasse, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst oder durch den Vormieter herbeigeführt worden sei, oder der Mieter – sofern er im Laufe seiner Mietzeit renoviert habe – doppelt belastet werde, indem er zusätzlich zu dem Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen habe, obwohl beziehungsweise weil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vollständig abgenutzt habe (vgl. Senat, NJW 2007, 3632 = NZM 2007, 879 Rn. 20). Einer abschließenden Entscheidung, ob eine Änderung der Rechtsprechung bezüglich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnungen geboten ist, bedurfte es in diesem Fall nicht, weil die betreffende Wohnung renoviert übergeben worden war (Senat, NJW 2007, 3632 = NZM 2007, 879).“ (BGH aaO.)
c) Quotenabgeltungsklausel nach Kostenvoranschlag des Vermieters
„Im Urteil vom 29.05.2013 (NJW 2013, 2505 = NZM 2013, 573) hat der Senat dann – unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung – eine Quotenabgeltungsklausel, die als Berechnungsgrundlage den Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts bestimmte, – entgegen der im Rechtsentscheid vom 06.07.1988 (BGHZ 105, 71 [82 ff.] = NJW 1988, 2790) vertretenen Auffassung – für unangemessen erachtet und dabei entscheidend darauf abgestellt, dass bei der Prüfung der Wirksamkeit der jeweils zu beurteilenden Abgeltungsklausel diejenige Auslegung zu Grunde zu legen sei, nach der dem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag verbindliche Wirkung zukommt und es dem Mieter verwehrt ist, hiergegen Einwendungen zu erheben. Denn nach neuerer Rechtsprechung ist für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im – hier gegebenen – Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (BGHZ 176, 244 = NJW 2008, 2172 Rn. 19 m.w.N.; BGH, NJW 2009, 3716 = NZM 2009, 903 Rn. 8). Hierdurch wird zum einen § 305 c II BGB Rechnung getragen, wonach sich Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders auswirken, und zum anderen vermieden, dass die Entscheidung im Individualprozess auf eine Klausel gegründet wird, die im Verbandsprozess für unwirksam zu erklären wäre (BGH, NJW 2013, 2505 = NZM 2013, 573 Rn. 20; BGHZ 176, 244 = NJW 2008, 2172).“ (BGH aaO.)
2. Neuer Standpunkt des BGH
Angesichts dieser Entwicklung in der Rechtsprechung hält der BGH an seiner früheren Sichtweise nicht mehr fest und ist der Auffassung, dass Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheits-reparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 I 1, II Nr. 1 BGB) ist.
„Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme während des Mietverhältnisses anfallender Schönheitsreparaturen lässt sich bereits nach dem Wortlaut derartiger Regelungen nicht auf nach Mietbeginn ent-stehende Abnutzungsspuren beschränken. Denn sie stellen nicht auf den Zeitpunkt der Verursachung, sondern auf den Zeitpunkt der Renovierungsbedürftigkeit ab und schließen damit den vom Vormieter mitverursachten Renovierungsbedarf ein. Auch das hier verwendete Klauselwerk (§ 4 Nr. 6 MV) ermöglicht ein solches Verständnis nicht nur, sondern legt es sogar nahe. In der für einen Mieter als Gegner des Klauselverwenders ungünstigsten Auslegung könnte der Mieter bei entsprechendem Zustand der Mieträume sogar bereits unmittelbar nach Mietbeginn zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl die Abnutzung der Wohnung nicht auf ihn zurückgeht.
Noch deutlicher würde die Benachteiligung des Mieters, wenn die Dekoration der Wohnung bei der Übergabe an diesen bereits so abgewohnt oder verbraucht ist, dass eine weitere Verschlechterung während der Vertragslaufzeit schon aus diesem Grund praktisch nicht mehr in Betracht kommt. Führt der Mieter in diesem Fall bei Vertragsbeginn eine Renovierung durch, zu der er nicht verpflichtet ist, müsste er spätestens bei Vertragsende gleichwohl renovieren, obwohl sich die Wohnung in keinem schlechteren Zustand befindet, als sie ihm bei Nutzungsbeginn überlassen worden war. Auch diese Konstellation ist nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zu Grunde zu legen und führt zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel, weil diese dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, die Wohnung gegebenenfalls in einem gegenüber dem Vertragsbeginn verbesserten Zustand zurückzugeben.“ (BGH aaO.)
IV. Anwendung der neuen Rechtsprechung
Es kommt also maßgeblich darauf an, ob die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben worden ist und ob, falls dies zutrifft, den Mietern ein Ausgleich gewährt wurde.
1. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig
a) Begriffsbestimmung: unrenoviert oder renovierungsbedürftig
„Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Auch in der Vergangenheit hat der Senat nicht zwischen mehr oder weniger abgewohnten Mieträumen unterschieden (vgl. Rechtsentscheid BGHZ 101, 253 [264] = NJW 1987, 2575). Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist (vgl. Rechtsentscheid BGHZ 101, 253 [269] = NJW 1987, 2575).
Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt dies
einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalls maßgeblichen Umstände.“ (BGH aaO.)
Die Darlegungs- und Beweislast für die Frage, ob eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde, liegt beim Mieter.
„Die Darlegungs- und Beweislast für tatsächliche Umstände, aus denen sich die Unwirksamkeit einer AGB-Regelung ergibt, trägt im Individualprozess der sich auf die Unwirksamkeit der Klausel berufende Vertragspartner des Verwenders (BGH, NJW 1983, 1854 [unter II 3]; NJW 1991, 2763 [unter II 3 a]; NJW 1996, 388 [unter II 2 b bb]; BGHZ 153, 148 [155] = NJW 2003, 1313 = NZM 2003, 292; Staudinger/Coester, § 307 Rn. 104; Dammann in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, Vorb. §§ 308, 309 Rn. 19; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 11. Aufl., Vorb. § 307 Rn. 109; Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 307 Rn. 9; Erman/Roloff, BGB, 14. Aufl., Vorb. §§ 307–309 Rn. 21; Baumgärtel/Schmidt-Eichhorn, H.d.B. der Beweislast, 3. Aufl., § 307 Rn. 2; Lehmann-Richter, NZM 2014, 818 [819]).“ (BGH aaO.)
Nach dieser Maßgabe war die von den Bekl. gemietete Wohnung bei Vertrags-beginn unrenoviert. Die Kl. haben den Bekl. die Wohnung bei Mietbeginn mit Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum übergeben, weil in drei Zimmern noch Streicharbeiten vorzunehmen waren.
2. Nachteilsausgleich für Mieter
Die formularvertragliche Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung kann gleichwohl wirksam vereinbart werden.
„[Dann muss] …die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren durch einen vom Vermieter gewährten Ausgleich kompensiert [werden], durch den der Mieter so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden (vgl. BGH, NJW 1996, 389 [unter II 2 d]; BGHZ 114, 238 [246] = NJW 1991, 1886 m.w.N.). Die Parteien können sich etwa dafür entscheiden, dass der Mieter zum Ausgleich für den Renovierungsaufwand für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu entrichten hat (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drs. 14/5663, 76).
Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung obliegt dem Vermieter als Klauselverwender, da es sich um besondere tatsächliche Umstände handelt, die eine Benachteiligung des Vertragspartners dennoch gerechtfertigt erscheinen lassen können (vgl. BGH, NJW 1991, 2763; Staudinger/Coester, § 307 Rn. 104).“ (BGH aaO.)
Danach fehlt es im gegebenen Fall an einem mit Rücksicht auf den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn genügenden Ausgleich der Benachteiligung. Es waren Streich-arbeiten in drei von vier Zimmern erforderlich, erhalten haben die Bekl. keinen Nachlass von einer halben Monatsmiete. Dies stellt keine taugliche Kompensation dar.
„Nach dieser Maßgabe ist im Streitfall die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheits-reparaturen gem. §§ 4 Nr. 6, 14 Nr. 1 MV insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit kann nicht auf diejenigen Teile der Wohnung beschränkt werden, die dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden sind. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klauseln kommt wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. Senat, NJW 2013, 2505 = NZM 2013, 573 Rn. 23 m.w.N.). Ob die Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf renovierte Teile der Wohnung beschränkt werden kann, bedarf hier keiner Entscheidung.“ (BGH aaO.)
Die entsprechende Vertragsklausel ist unwirksam.
An die Stelle der unwirksamen Klauseln tritt gem. § 306 II BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 I 2 BGB. Das bedeutet, dass der Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hat (st. Rspr.; s. nur Senat, BGHZ 177, 186 = NJW 2008, 2840 = NZM 2008, 641 Rn. 20; NJW 2013, 2505 = NZM 2013, 573). “ (BGH aaO.)
Die Bekl. haben daher keine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gehabt, so dass ein Schadensersatzanspruch des Kl. nach §§ 280 I, III, 281 I 1 BGB ausscheidet.
Diese Ausgabe des Jura Espresso wurde gemeinsam mit dem Jura-Kofferverleih JurCase und der dynamischen Wissensplattform learnity.com erstellt. Hier findet ihr auch die neue Jura Masterclass zum Schuldrecht.
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References: § 12
 § 307
 § 307
 § 535
 § 307
 BGH

 BGH 
 § 307
 BGH 
 BGH 
 § 242
 § 307
 § 305
 BGH

 BGH 
 § 307
 § 307
 § 307
 § 307
 § 307
 § 306
 § 535