Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F08-09-2004-2A-74-2003
Timestamp: 2016-10-28 17:47:49+00:00

Document:
Bundesrichter Betschart, Bundesrichter M�ller, Bundesrichterin Yersin, Ersatzrichter Cavelti,
Dr. Hans D�ggelin,
Kantonales Steueramt Nidwalden, Postgeb�ude,
G.________ besass im Gebiet A.________ in der Gemeinde X.________ (Kt. NW) mehrere gr�ssere Bauparzellen. Bei der Erbteilung ihres Nachlasses auf drei verschiedene Erbenst�mme erhielt der Stamm von H.________ die Parzellen Grundbuch X.________ Nrn. 1________ und 2________ zugeteilt.
Diese beiden Parzellen schenkte H.________ mit Schenkungs- und Erbvertrag vom 27. November 1998 ihren f�nf Kindern B.________ (X.________/NW), C.________ (Y.________/OW), D.________ (Z.________/LU), E.________ (U.________/NW) und F.________ (U.________/ NW). Die in einer einfachen Gesellschaft zusammengeschlossenen Kinder errichteten auf den Parzellen gem�ss vorbestehendem Gestaltungsplan zwei Mehrfamilienh�user (Haus Nr. 6 auf Parzelle 1________ und Haus Nr. 7 auf Parzelle 2________) mit je acht verschieden grossen Wohnungen im Stockwerkeigentum. Die Wohnungen im Haus Nr. 7 wurden Ende 1998/Anfang 1999 an Dritte verkauft und mit dem Erl�s vorab die unterschiedlichen Wertquoten der Wohnungen im Haus Nr. 6 ausgeglichen, der Rest aufgeteilt.
Am 23. Februar 2001 erliess das Kantonale Steueramt Nidwalden (nachfolgend: Steueramt) an die "Einfache Gesellschaft A.________ c/o Herrn B.________" eine "Veranlagung und Rechnung f�r Kapitalgewinnsteuer" f�r den Verkauf von acht Stockwerkeinheiten an der Parzelle Nr. 2________ (Haus Nr. 7). Das Steueramt ging von einem steuerpflichtigen "Kapitalgewinn gem�ss Beilage" von Fr. 1'418'700.-- (Ver�usserungserl�s von Fr. 4'720'500.-- abz�glich einer pauschalen AHV-R�ckstellung von Fr. 60'000.-- sowie dem Anlagewert von Fr. 3'241'739.--) aus und ermittelte auf Grund des Steuersatzes von 14% nach Art. 176 des nidwaldnischen Gesetzes vom 22. M�rz 2000 �ber die Steuern des Kantons und der Gemeinden (Steuergesetz, StG/NW) eine "geschuldete Kapitalgewinnsteuer" von Fr. 198'618.--. Auf der zweiten Seite der "Beilage zur Berechnung der Kapitalgewinnsteuer" war am Ende vermerkt:
"Steuerpflicht f�r Direkte Bundessteuer (und AHV):
Fr. 1'418'761.-- ./. (1'426 m2 � Fr. 600.-) = Fr. 561'961.--
Auf Grund dieser Veranlagung erhob die einfache Gesellschaft A.________ am 27. M�rz 2001 Einsprache "gegen die Einstufung der selbst�ndigen T�tigkeit, welche die Steuerpflicht f�r direkte Bundessteuer und AHV ausl�sen k�nnte". Die Einsprache erfolge "sowohl grunds�tzlich als auch masslich f�r die Steuerpflicht pro Person". Die Gesellschafter h�tten die fraglichen Parzellen von ihrer Mutter geschenkt erhalten; sie h�tten das eigene Verm�gen verwaltet und nicht eine gesch�ftliche T�tigkeit ausge�bt. Ein Mitarbeiter des Steueramtes habe einem Gesellschafter gegen�ber die m�ndliche Erkl�rung abgegeben, dass die Gesellschafter, da sie "keine beruflichen T�tigkeiten im Baugewerbe aus�ben und keine Fachkenntnisse in Bezug auf Bebauung, Verkauf usw. von Grundst�cken besitzen", nur Grundst�ckgewinnsteuern, aber keine weiteren Steuern und Abgaben bezahlen m�ssten. Faktisch h�tten drei Gesellschafter eine Stockwerkeinheit und zwei Gesellschafter zwei Stockwerkeinheiten gekauft. Bei einer andern Auskunft des Steueramtes w�re die Schenkung und die Teilung unter den Gesellschaftern sowie die Preisbildung anders vorgenommen worden.
Das Steueramt wies am 18. Juni 2001 die Einsprache "gegen unsere Veranlagung und Rechnung f�r Kapitalgewinnsteuer vom 23. Februar 2001 betreffend Einkommen aus Liegenschaftenhandel nach Art. 18 DBG" (Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 �ber die direkte Bundessteuer, Bundessteuergesetz, DBG; SR 642.11) ab. Es liege ein breit angelegtes und planm�ssiges T�tigwerden der Erben vor:
"Aus der �berbauung A.________ in X.________ werden seit Ende 1998 laufend und von verschiedenen Personen und Personengruppen Grundst�ckgewinne erzielt. Seit dem Tod von G.________ Ende 1994 war das Bestreben der Erben darauf gerichtet, eine gr�ssere Parzelle einzuzonen, zu erschliessen, zu �berbauen und zu verkaufen. Bis zum Beginn der Verkaufst�tigkeit im Jahre 1998 kann dabei eine private Verm�gensverwaltung seitens der Erbengemeinschaft angenommen werden, sodass die bis zu diesem Zeitpunkt realisierte Wertsteigerung von Grund und Boden bei der Direkten Bundessteuer nicht besteuert wird. Sie stellt steuerfreien, privaten Kapitalgewinn dar. Hingegen wird der seit diesem Zeitpunkt realisierte Grundst�ckgewinnanteil als Kapitalgewinn bei der Direkten Bundessteuer als Einkommen aus Liegenschaftenhandel besteuert, weil seit 1997/98 ein planm�ssiges und unternehmerisches T�tigwerden seitens einzelner Erben oder Erbengruppen (einfachen Gesellschaften) vorliegt."
Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben die f�nf Gesellschafter Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Die Veranlagung sei zu Unrecht an die einfache Gesellschaft statt an die einzelnen Mitglieder der Gesellschaft erfolgt. Auch k�nne der Erl�s nicht gleichm�ssig auf die einzelnen Gesellschafter verteilt werden, weil diese unterschiedlich an den Verkaufserl�sen partizipierten. Zudem habe der Kanton Nidwalden zu Unrecht den gesamten Kapitalgewinn betreffend direkte Bundessteuer veranlagt, da zwei Gesellschafterinnen in den Kantonen Luzern bzw. Obwalden wohnhaft seien; der Kanton Nidwalden sei f�r deren Veranlagung der direkten Bundessteuer aus einem allf�lligen Liegenschaftenhandel nicht zust�ndig. Die fraglichen Grundst�cke seien im Privatverm�gen der Gesellschafter und ein gewerbsm�ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn von Art. 18 DBG liege nicht vor.
Die Steuerabteilung des Verwaltungsgerichts des Kantons Nidwalden (nachfolgend: Verwaltungsgericht) wies die Beschwerde "betreffend Kapitalgewinnsteuer" am 25. Februar 2002 ab. Bei der Grundst�ckgewinnsteuer als Objektsteuer werde der Ver�usserungsgewinn unabh�ngig von der Anzahl der beteiligten Ver�usserer festgelegt: "Es ist daher verfehlt, im vorliegenden Fall von einer Veranlagung der einfachen Gesellschaft oder auch der einzelnen Gesellschafter zu sprechen. Auf das Steuersubjekt ist eben gerade nicht abzustellen." Gegen�ber der Steuerbeh�rde seien die Gesellschafter stets als "Einfache Gesellschaft Haus 6 + 7, c/o B.________" oder "Einfache Gesellschaft A.________, c/o B.________" aufgetreten. Die Adressierung der Veranlagung und Rechnung an die "Einfache Gesellschaft A.________, c/o Herrn B.________" erscheine zweckm�ssig; zudem habe das Steueramt "unter diesen Umst�nden auch in guten Treuen" davon ausgehen k�nnen, dass zwischen B.________ und den �brigen Gesellschaftern ein Vertretungsverh�ltnis bestehe. Die T�tigkeit der Beschwerdef�hrer qualifizierte das Verwaltungsgericht als gewerbsm�ssigen Liegenschaftenhandel.
Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts erhob die einfache Gesellschaft am 20. Februar 2003 beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die Gesellschafter beantragen, das Urteil unter Kosten- und Entsch�digungsfolge aufzuheben, die Sache zur Neubeurteilung zur�ckzuweisen "mit der Weisung, dass der Verkauf von Stockwerkeigentumswohnungen f�r den Wertquotenausgleich f�r einen gleichm�ssigen Wertausgleich unter den Geschwistern/Beschwerdef�hrern als private Verm�gensverwaltungst�tigkeit und nicht als Einkommen aus Liegenschaftenhandel nach Art. 18 DBG abzurechnen sei". Eventuell sei die R�ckweisung mit der Weisung zu verbinden, "dass nur der erhaltene Wertausgleichsbetrag eines jeden Beschwerdef�hrers als Einkommen aus Liegenschaftenhandel nach Art. 18 DBG abzurechnen sei". Zudem "sei festzustellen, dass das Einkommen aus Liegenschaftenhandel gem�ss direkter Bundessteuer (Art. 18 DBG) zusammen mit den �brigen Eink�nften eines jeden Steuerpflichtigen zu veranlagen ist und die Steuerveranlagung f�r die direkte Bundessteuer gem�ss Art. 116 DBG mit pers�nlicher Er�ffnung und mit einer Rechtsmittelbelehrung und nicht gesamthaft im Rahmen der Grundst�ckgewinnsteuerveranlagung (Kapitalgewinnsteuerveranlagung) zu erfolgen hat".
Das Steueramt beantragt, auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht einzutreten, eventuell sei sie unter Kostenfolgen "vollumf�nglich" abzuweisen. Das Steueramt habe mit der Verf�gung vom 23. Februar 2001 "nicht etwa die Direkte Bundessteuer bez�glich der einzelnen Beschwerdef�hrer bzw. der 'einfachen Gesellschaft' veranlagt [...], sondern allein die kantonale (!!!) Grundst�ckgewinnsteuer (Objektsteuer) im Zusammenhang mit dem Erwerb bzw. der Ver�usserung von Liegenschaften durch die Beschwerdef�hrer, welche sich zu diesem Zweck zu einer 'einfachen Gesellschaft' zusammengeschlossen" h�tten. Gegen die kantonale Grundst�ckgewinnsteuer sei die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht zul�ssig, weil die steuerbegr�ndenden Tatsachen vor dem 1. Januar 2001 eingetreten seien (Art. 73 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14]). Das Kantonale Steueramt Nidwalden sei lediglich f�r die Veranlagung der kantonalen Grundst�ckgewinnsteuer zust�ndig, w�hrend die direkte Bundessteuer im Kanton Nidwalden grunds�tzlich von den Gemeindesteuer�mtern veranlagt werde. Die Grundst�ckgewinnsteuer-Veranlagung sei vorbehaltlos akzeptiert worden, ebenfalls der in diesem Zusammenhang vorgenommene Abzug von Fr. 60'000.-- ("AHV-R�ckstellung pauschal") wegen gewerbsm�ssigem Liegenschaftenhandel. Im �brigen seien die Voraussetzungen des gewerbsm�ssigen Liegenschaftenhandels erf�llt.
Die Eidgen�ssische Steuerverwaltung beantragt, die Qualifikation der Liegenschaftenverk�ufe als gewerbsm�ssigen Liegenschaftenhandel zu best�tigen. Bez�glich der steuerlichen Zurechnung sei die Verwaltungsgerichtsbeschwerde dagegen gutzuheissen und die Sache zur korrekten Veranlagung an die Vorinstanz bzw. an das Steueramt zur�ckzuweisen.
1.1 Das Bundesgericht pr�ft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob und inwieweit auf eine Beschwerde einzutreten ist (BGE 129 II 225 E. 1 S. 227, 453 E. 2 S. 456; 128 II 13 E. 1a S. 16, 259 E. 1.1 S. 262, 311 E. 1 S. 315, je mit Hinweisen).
1.2 Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist zul�ssig gegen letztinstanzliche kantonale Entscheide betreffend die direkte Bundessteuer (Art. 146 DBG).
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid der Steuerabteilung des Verwaltungsgerichts des Kantons Nidwalden vom 25. Februar 2002 �ber eine Beschwerde "betreffend Kapitalgewinnsteuer".
Umstritten ist zun�chst, ob ein Teilendentscheid bez�glich der direkten Bundessteuer oder ein Endentscheid bez�glich der kantonalen Grundst�ckgewinnsteuer vorliegt.
1.3 Da die kantonale Grundst�ckgewinnsteuer nicht angefochten ist, kann die vorliegende Beschwerde schon mangels entsprechenden Anfechtungsobjekts nicht als staatsrechtliche Beschwerde entgegengenommen werden. Nicht zu pr�fen ist deshalb auch, ob die Eingabe als Verwaltungsgerichtsbeschwerde nach Art. 73 StHG, die f�r Steuerperioden vor dem 1. Januar 2001 nicht zur Verf�gung steht, wegen Verletzung der im zweiten Titel (3. Kapitel, Art. 12) des Steuerharmonisierungsgesetzes geregelten Bestimmungen �ber die Grundst�ckgewinnsteuer entgegenzunehmen w�re (vgl. dazu StR 58/2003 S. 432, 2A.349/2002, E. 1; StR 57/2002 S. 801, 2P.303/2001, E. 1; BGE 123 II 588 E. 2d S.592; s. auch 124 I 145 E. 1a S. 148).
1.4.1 Endentscheide schliessen ein Verfahren vorbeh�ltlich der Weiterziehung an eine h�here Instanz ab, sei es durch einen Entscheid in der Sache selbst (Sachentscheid), sei es aus prozessualen Gr�nden (Prozessentscheid).
Zwischenentscheide schliessen dagegen ein Verfahren nicht ab, sondern stellen bloss einen Schritt auf dem Weg zum Endentscheid dar, gleichg�ltig, ob sie eine Verfahrensfrage oder eine Frage des materiellen Rechts zum Gegenstand haben (vgl. BGE 122 I 39 E. 1 a/aa S. 41 f.; 106 Ia 226 E. 2 S. 228).
Teilendentscheide regeln einzelne materielle Fragen vorweg, stellen also nicht nur einen prozessualen Schritt auf dem Weg zur Verfahrenserledigung dar (vgl. BGE 121 II 116 E. 1b/cc S. 118 f., 120 Ib 97 E. 1b S. 99; 117 Ib 325 E. 1b S. 327; Alfred K�lz/Isabelle H�ner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. Aufl., Z�rich 1998, Rz. 896; Fritz Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 140 f.).
1.4.2 Gegenstand der Verf�gung des kantonalen Steueramts vom 23. Februar 2001 war die Besteuerung eines Gewinns von Fr.1'418'761.-- im Rahmen der kantonalen Grundst�ckgewinnsteuer auf Grund der Ver�usserung von �berbauten Liegenschaften durch die Beschwerdef�hrer. Der Steuerbetrag wurde f�r die einfache Gesellschaft insgesamt auf Fr. 198'618.-- festgesetzt und durch die Beschwerdef�hrer bzw. die einfache Gesellschaft vorbehaltlos bezahlt.
Am Schluss der zweiten Seite der Verf�gung (Berechnungsbeilage) war indessen auch die "Steuerpflicht f�r Direkte Bundessteuer (und AHV)" vermerkt und betragsm�ssig angegeben: "Fr. 1'418'761.-- ./. (1'426 m2 � Fr. 600.-) = Fr. 561'961.-- (Fr. 112'300.--/Person in 1998)". Dagegen richtete sich denn auch die Einsprachebegr�ndung vom 6. April 2001: die Beschwerdef�hrer machten ausdr�cklich nur geltend, dass sie gegen die Steuerpflicht f�r die direkte Bundessteuer und die AHV gem�ss Veranlagung Einsprache erheben w�rden.
1.4.3 Der Einspracheentscheid des Steueramtes vom 18. Juni 2001 war �berschrieben: "Ihre Einsprache vom 27. M�rz 2001 gegen unsere Veranlagung und Rechnung f�r Kapitalgewinnsteuer vom 23. Februar 2001 betreffend Einkommen aus Liegenschaftenhandel nach Art. 18 DBG". Das Steueramt pr�fte darin, ob die Voraussetzungen zur Besteuerung des Grundst�ckgewinns nach Art. 18 DBG gegeben sei (vgl. Lit. C).
Dagegen reichten die Beschwerdef�hrer am 13. Juli 2001 beim Verwaltungsgericht Beschwerde ein "betreffend Einsprache-Entscheid vom 18. Juli 2001 des Kantonalen Steueramtes Nidwalden betr. Veranlagung und Rechnung f�r Kapitalgewinnsteuer vom 23. Februar 2001 betr. Einkommen aus Liegenschaftenhandel nach Art. 18 DBG".
1.4.4 Das Verwaltungsgericht wies am 25. Februar 2002 die Beschwerde "betreffend Kapitalgewinnsteuer (Beschwerde gegen den Einspracheentscheid vom 18. Juni 2001)" ab: "Die Grundst�ckgewinnsteuer im Eigentlichen [werde] von den Beschwerdef�hrern nicht angefochten. Umstritten ist im vorliegenden Fall lediglich die Qualifikation der Gesellschafter als gewerbsm�ssige Liegenschaftenh�ndler". Jedoch bildeten die direkte Bundessteuer und die AHV-Beitragspflicht "nicht Verfahrensgegenstand im vorliegenden Verfahren, worin es ausschliesslich um die Grundst�ckgewinnsteuer geht". Weil das Steueramt den Beschwerdef�hrern bei der Berechnung der Grundst�ckgewinnsteuer eine R�ckstellung von Fr. 60'000.-- f�r AHV-Beitr�ge gew�hrt hatte, pr�fte das Verwaltungsgericht dennoch die Qualifikation der Beschwerdef�hrer als gewerbsm�ssige Liegenschaftenh�ndler.
1.4.5 Die vom Verwaltungsgericht vorgebrachte Begr�ndung widerspricht dem Urteilsdispositiv bzw. -rubrum. Nach der Urteilsbegr�ndung soll es im Entscheid vom 25. Februar 2002 ausschliesslich um die kantonale Grundst�ckgewinnsteuer gehen. Diese ist von den Beschwerdef�hrern jedoch gar nicht angefochten. Richtigerweise h�tte dies zu einem Nichteintretensentscheid f�hren m�ssen.
Das Verwaltungsgericht ist aber auf die Beschwerde eingetreten und hat sie abgewiesen. Die bei der Grundst�ckgewinnsteuer vorgenommene pauschale AHV-R�ckstellung mache eine Pr�fung der H�ndlert�tigkeit notwendig. Wie schon vor ihm das Steueramt (das allerdings kein Wort zur Grundst�ckgewinnsteuer verloren hatte) pr�fte das Verwaltungsgericht die Frage, ob bei den Beschwerdef�hrern eine steuerpflichtige Erwerbst�tigkeit aus Liegenschaftenhandel vorliegt, ausschliesslich nach Art. 18 DBG und der entsprechenden Rechtsprechung. Inwiefern diese Pr�fung nach Bundessteuerrecht f�r die Beurteilung der kantonalen Grundst�ckgewinnsteuer relevant sein soll, wird dann aber nicht erl�utert.
Somit ist ein Urteil angefochten, das eine Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer abweist und auch in der Begr�ndung im Wesentlichen die Frage des Liegenschaftenhandels nach Art. 18 DBG behandelt. Wenn das Verwaltungsgericht selbst davon ausgeht, dass die Veranlagungen f�r die direkte Bundessteuer "grunds�tzlich" noch nicht vorliegen, dann aber im angefochtenen Entscheid die Frage der Qualifikation der Beschwerdef�hrer als gewerbsm�ssige Liegenschaftenh�ndler im Sinn von Art. 18 DBG ausf�hrlich beantwortet, hat es vorab eine wesentliche materielle Streitfrage f�r die direkte Bundessteuer entschieden. Somit liegt ein mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde anfechtbarer Teilendentscheid vor.
1.4.6 Teilendentscheide k�nnen wie Endentscheide angefochten werden (BGE 121 II 116 E. 1b/cc S. 118). F�r sie gelten auch die dreissigt�gigen Beschwerdefristen f�r Endentscheide, nicht die zehnt�gigen f�r Zwischenentscheide (Art. 106 Abs. 1 OG; BGE 107 Ib 341 E. 1 S. 343).
Demnach ist auf die frist- und im �brigen formgerecht (vgl. Art. 106 und 108 OG) eingereichte Verwaltungsgerichtsbeschwerde der nach Art. 103 lit. a OG legitimierten Beschwerdef�hrer unter dem folgenden Vorbehalt einzutreten:
1.5 Die Beschwerdef�hrer beantragen neben der Aufhebung des angefochtenen Entscheids auch verschiedene Feststellungen. Dem Begehren um Erlass einer Feststellungsverf�gung ist nach der Rechtsprechung jedoch nur zu entsprechen, wenn die Gesuchsteller darlegen, dass sie an der Beseitigung einer Unklarheit �ber den Bestand, Nichtbestand oder Umfang �ffentlichrechtlicher Rechte und Pflichten interessiert sind, weil sie sonst Gefahr laufen w�rden, ihnen nachteilige Massnahmen zu treffen oder zu unterlassen. Das trifft namentlich dann nicht zu, wenn sie ihre Interessen ebenso gut mit dem Begehren um Erlass einer Leistungs- oder Gestaltungsverf�gung wahren k�nnen (vgl. BGE 129 III 503 E. 3.6 S. 507; 129 V 289 E. 2.1 S. 290; 126 II 300 E. 2c S. 303, mit Hinweisen). Im Bereich der direkten Bundessteuer besteht mit Bezug auf die Zul�ssigkeit von gesetzlich nicht ausdr�cklich vorgesehenen Feststellungsentscheiden eine zur�ckhaltende Praxis (vgl. BGE 126 II 514 E. 3 S. 517 ff.).
Im vorliegenden Fall fehlt es an einer Substantiierung des aktuellen selbst�ndigen Interesses durch die Beschwerdef�hrer. Steueramt und Verwaltungsgericht haben die Rechtsmittel der Beschwerdef�hrer mit Bezugnahme auf Art. 18 DBG abgewiesen. Wird das angefochtene Urteil aufgehoben, kann im ordentlichen Verfahren gepr�ft werden, ob ein (nebenberuflicher) gewerbsm�ssiger Liegenschaftenhandel vorliegt. Die zust�ndigen Beh�rden k�nnen dann auch die anteilm�ssigen Gewinne bei jedem Gesellschafter veranlagen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern den Feststellungsbegehren eine eigenst�ndige Bedeutung beigemessen werden k�nnte. Auf sie ist daher nicht einzutreten.
1.6 Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann die Verletzung von Bundesrecht, einschliesslich �berschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollst�ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts ger�gt werden (Art. 104 lit. a und b OG). Das Bundesgericht wendet im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde das Bundesrecht von Amtes wegen an; es ist nach Art. 114 Abs. 1 OG an die von den Parteien vorgebrachten Begr�ndungen nicht gebunden und kann die Beschwerde auch aus anderen als den geltend gemachten Gr�nden gutheissen oder abweisen (BGE 128 II 145 E. 1.2.2 S. 150 f.; 127 II 264 E. 1b S. 268, mit Hinweisen).
Hat - wie hier - eine richterliche Beh�rde als Vorinstanz entschieden, ist das Bundesgericht an deren Sachverhaltsfeststellung gebunden, sofern diese nicht offensichtlich unrichtig, unvollst�ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen erfolgt ist (Art. 105 Abs. 2 OG). �ber die Angemessenheit des angefochtenen Entscheides ist nicht zu befinden, da das Bundesrecht die R�ge der Unangemessenheit in der fraglichen Materie nicht vorsieht (vgl. Art. 104 lit. c OG).
2.1 Zust�ndig f�r die Veranlagung der direkten Bundessteuer ist der Kanton, in dem die Steuerpflichtigen pers�nlich zugeh�rig sind (vgl. Art. 105 Abs. 1 DBG). Die Regelung �ber die wirtschaftliche Zugeh�rigkeit (Art. 106 DBG) kommt nur zur Anwendung, wenn keine pers�nliche Zugeh�rigkeit in einem andern schweizerischen Kanton (und kein Fall von Quellenbesteuerung, vgl. Art. 107 DBG) vorliegt (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Handkommentar zum DBG, Z�rich 2003, N. 2 zu Art. 105 DBG). Wie bereits unter der Herrschaft des Bundesratsbeschlusses vom 9. Dezember 1940 �ber die Erhebung einer direkten Bundessteuer (Bundessteuerbeschluss 1940, BdBSt) gilt auch im Bundessteuergesetz der Grundsatz der Einheit des Veranlagungsortes: Der Steuerpflichtige wird zwecks Vermeidung einer Aufsplitterung der Veranlagung f�r das gesamte in der Schweiz steuerbare Einkommen allein am Wohnsitz eingesch�tzt (ASA 59 636, 2A.209/1988, E. 2a).
Wenn ein Kanton Steuerpflichtige, die bei ihm nur wirtschaftlich zugeh�rig sind, aber die pers�nliche Zugeh�rigkeit in einem andern Kanton haben, f�r die direkte Bundessteuer veranlagt, liegt - wegen Verstosses gegen die bundessteuerrechtliche Zust�ndigkeitsordnung - eine sachliche Unzust�ndigkeit vor.
Im Steuerrecht hat die von einer unzust�ndigen Veranlagungsbeh�rde erlassene Einsch�tzungsverf�gung regelm�ssig zur Folge, dass sie nichtig ist, denn nach der Praxis stellt die funktionelle und sachliche Unzust�ndigkeit einen schwerwiegenden Mangel und damit einen Nichtigkeitsgrund dar, es sei denn, der verf�genden Beh�rde komme auf dem betreffenden Gebiet allgemeine Entscheidungsgewalt zu oder der Schluss auf Nichtigkeit vertr�ge sich nicht mit der Rechtssicherheit (BGE 127 II 32 E. 3g S. 47 f., mit Hinweisen; vgl. auch ASA 59 636, 2A.209/1988, E. 2b und c). Die Nichtigkeit eines Verwaltungsaktes ist jederzeit und von s�mtlichen rechtsanwendenden Beh�rden von Amtes wegen zu beachten (BGE 122 I 97 E. 3a S. 98; 115 Ia 1 E. 3 S. 4); sie kann auch im Rechtsmittelweg festgestellt werden (BGE 127 II 32 E. 3g S. 48).
2.2 Im vorliegenden Fall bilden die f�nf Geschwister eine einfache Gesellschaft. Nur drei der Gesellschafter haben ihren Wohnsitz im Kanton Nidwalden. Eine Beschwerdef�hrerin wohnt im Kanton Obwalden (Y.________) und eine im Kanton Luzern (Z.________). Da das Einkommen von einfachen Gesellschaften den einzelnen Teilhabern anteilm�ssig zugerechnet wird (Art. 10 DBG), ist der Kanton Nidwalden f�r die Veranlagung der direkten Bundessteuer dieser beiden Beschwerdef�hrerinnen offensichtlich unzust�ndig. Es kommt ihm in Bezug auf die direkte Bundessteuer keine allgemeine Entscheidungsgewalt zu, und die Annahme der Nichtigkeit wegen sachlicher und funktioneller Unzust�ndigkeit ist hier mit der Rechtssicherheit vereinbar. Die Veranlagung des Steueramts Nidwalden vermochte damit von Anfang an f�r diese beiden Beschwerdef�hrerinnen keine Rechtswirkungen zu entfalten.
2.3 Das kantonale Steueramt f�hrt in seiner Vernehmlassung vom 18. August 2003 aus, im Kanton Nidwalden werde die direkte Bundessteuer grunds�tzlich durch die Gemeindesteuer�mter veranlagt, sie selbst sei die Veranlagungsbeh�rde f�r die kantonale Grundst�ckgewinnsteuer sowie die Einspracheinstanz f�r Sondersteuern: "Mit Verf�gung des Kantonalen Steueramtes Nidwalden vom 23. Februar 2001 erfolgte zu keinem Zeitpunkt eine Veranlagung der Direkten Bundessteuer und mithin auch keine 'Berechnung der Direkten Bundessteuer'".
Mit dieser Argumentation h�tte das Steueramt �berhaupt nicht auf die Einsprache der Beschwerdef�hrer betreffend die direkte Bundessteuer eintreten und sie materiell behandeln d�rfen. Unter den vorliegenden Umst�nden kann die vom Steueramt auf der Berechnungsbeilage zur Grundst�ckgewinnsteuerveranlagung festgehaltene Bemerkung �ber die AHV-Pflicht sowie die H�he und Aufteilung der direkten Bundessteuer nicht als bloss informeller Hinweis angesehen werden. Vielmehr handelt es sich um eine Verf�gung, d.h. um eine auf Rechtswirkung gerichtete, auf einen bestimmten Fall bezogene und f�r individuelle Adressaten bestimmte, beh�rdliche Anordnung (vgl. zur Abgrenzung von Verf�gungen: BGE 121 II 473 E. 2 S. 477 ff.). Sodann hat das Steueramt im Einspracheentscheid und das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil materiell �ber die Qualifikation der Beschwerdef�hrer als Liegenschaftenh�ndler im Sinn von Art. 18 DBG befunden, was als Teilendentscheid bez�glich der direkten Bundessteuer zu werten ist (vgl. E. 1).
Es kann hier offen bleiben, ob das kantonale Steueramt mit seiner Veranlagung bzw. dem Einspracheentscheid in schwerer Weise in die Kompetenzen der Gemeindesteuer�mter eingegriffen hat. Anders als bei der interkantonalen Kompetenzverletzung (E. 2.2) ist hier keine Nichtigkeit der Verf�gungen anzunehmen, weil das Kantonale Steueramt im Zeitpunkt der Verf�gung in Zusammenarbeit mit den Gemeindesteuer�mtern im ganzen Kantonsgebiet f�r einen gleichm�ssigen und bef�rderlichen Vollzug sorgte (Art. 171 Abs. 1 des nidwaldnischen Steuergesetzes vom 22. M�rz 2000 [nStG/NW] in Verbindung mit Art. 2 des nidwaldnischen Einf�hrungsgesetzes vom 22. M�rz 2000 zum Bundesgesetz �ber die direkte Bundessteuer; beide in Kraft seit dem 1. Januar 2001), ihm die unmittelbare fachliche Aufsicht �ber die Veranlagungsinstanzen oblag (Art. 171 Abs. 3 Ziff. 1 nStG/NW) und ihm so innerkantonal eine allgemeine Entscheidungsgewalt zukam.
2.4 Dem Steuerpflichtigen werden Verf�gungen und Entscheide schriftlich er�ffnet (Art. 116 Abs. 1 DBG). Verf�gungen sind Anordnungen im Einzelfall, das heisst individuelle, an den Einzelnen gerichtete Anordnungen, durch welche ein konkretes verwaltungsrechtliches Rechtsverh�ltnis rechtsgestaltend oder feststellend in erzwingbarer Weise geregelt wird (vgl. Art. 5 VwVG; BGE 126 II 300 E. 1a S. 301 mit Hinweisen). Verf�gungen haben die Beteiligten zu nennen. Sind mehrere Beteiligte vorhanden, hat die Verf�gung grunds�tzlich jeden einzelnen Beteiligten zu nennen (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Handkommentar zum DBG, Z�rich 2003, N. 11 zu Art. 116).
Das Einkommen von einfachen Gesellschaften wird den einzelnen Teilhabern anteilm�ssig zugerechnet (Art. 10 DBG). Erfolgt die Er�ffnung einer Veranlagung an den Vertreter einer einfachen Gesellschaft, ohne die einzelnen Teilhaber zu nennen, liegt eine mangelhafte Er�ffnung vor. Daraus darf den Steuerpflichtigen kein Nachteil erwachsen (vgl. StR 58/2003 S. 384, 2A.380/2002, E. 2.2). Mangelhafte Verf�gungen sind grunds�tzlich anfechtbar, Nichtigkeit wird nur bei besonders schwer wiegenden M�ngeln angenommen (vgl. BGE 127 II 32 E. 3g S. 47 f.; 122 I 97 E. 3a/aa S. 99).
Ob im vorliegenden Fall die Zustellung der Veranlagung vom 23. Februar 2001 durch das Steueramt an die "Einfache Gesellschaft" ohne Nennung der einzelnen Gesellschafter einen solchen schwer wiegenden Mangel darstellt, kann hier jedoch offen bleiben, da die Vertretungsverh�ltnisse aus den Akten nicht vollst�ndig ersichtlich sind, den Beschwerdef�hrern kein Nachteil erwachsen und das angefochtene Urteil ohnehin aufzuheben ist.
Zu pr�fen ist im folgenden, ob die T�tigkeit der Beschwerdef�hrer im Rahmen der einfachen Gesellschaft als selbst�ndige Erwerbst�tigkeit (Art. 18 DBG) oder als Verwaltung des privaten Verm�gens (Art. 16 Abs. 3 DBG) zu qualifizieren ist.
3.1 Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Eink�nfte (Art. 16 Abs. 1 DBG). Steuerbar als Einkommen sind nach Art. 18 Abs. 1 DBG - wie schon unter dem Bundessteuerbeschluss 1940 - alle Eink�nfte aus selbst�ndiger Erwerbst�tigkeit. Dazu z�hlen auch alle Kapitalgewinne aus Ver�usserung, Verwertung oder buchm�ssiger Aufwertung von Gesch�ftsverm�gen. Der Ver�usserung gleichgestellt ist die �berf�hrung von Gesch�ftsverm�gen in das Privatverm�gen (Art. 18 Abs. 2 DBG).
Zu unterscheiden ist zwischen der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit und der Verwaltung des privaten Verm�gens, in deren Rahmen Kapitalgewinne steuerfrei sind (Art. 16 Abs. 3 DBG). Die Verwaltung des eigenen Verm�gens stellt dann keine selbst�ndige Erwerbst�tigkeit dar, wenn sie �ber die gew�hnliche Verwaltung des Privatverm�gens nicht hinausgeht und ein Gewinn nur in Ausn�tzung einer zuf�llig sich bietenden Gelegenheit erlangt wird (vgl. BGE 122 II 446 E. 3 S. 448 ff.; 112 Ib 79 E. 2a S. 81).
Einkommen aus selbst�ndiger Erwerbst�tigkeit liegt vor, wenn eine T�tigkeit entfaltet wird, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (StE 2003 B 23.1 Nr. 51, 2A.66/2002, E. 2.1; ASA 69 788, 2A.4/1998, E. 2a). Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Steuerpflichtige nicht nur vereinzelte Verm�gensdispositionen trifft, sondern damit einen planm�ssigen, kombinierten Einsatz von Arbeit und Kapital auf eigenes Risiko zwecks Gewinnerzielung betreibt. Dieser kann auf haupt- oder auf nebenberuflicher Basis erfolgen. Nicht erforderlich ist, dass der Steuerpflichtige nach aussen sichtbar am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt oder die T�tigkeit in einem eigentlichen, organisierten Unternehmen aus�bt (BGE 125 II 113 E. 5d und e S. 122 f. und E. 6a S. 124; ASA 69 788, 2A.4/1998, E. 2a). Auf Grund der Generalklauseln von Art. 16 Abs. 1 und Art. 18 Abs. 1 DBG sind auch Erwerbseinkommen aus selbst�ndiger gelegentlicher Besch�ftigung steuerbar, wo trotz Gewinnstrebigkeit die Planm�ssigkeit fehlt (StE 2003 B 23.1 Nr. 51, 2A.66/2002, E. 2.1; vgl. BGE 125 II 113 E. 5f S. 123).
3.2 Unter dem Gesichtspunkt des selbst�ndigen gelegentlichen Erwerbseinkommens hat sich die Praxis vor allem mit dem Liegenschaften- und Wertschriftenhandel befasst (vgl. etwa BGE 125 II 113 bzw. ASA 69 788, 2A.4/1998). Nach der Rechtsprechung ist auf Grund der Gesamtheit der Umst�nde des Einzelfalles zu beurteilen, ob einfache Verm�gensverwaltung oder selbst�ndige Erwerbst�tigkeit vorliegt.
Als Indizien f�r eine selbst�ndige Erwerbst�tigkeit kommen in Betracht: die systematische bzw. planm�ssige Art und Weise des Vorgehens, die H�ufigkeit der Gesch�fte, der enge Zusammenhang eines Gesch�ftes mit der beruflichen T�tigkeit des Steuerpflichtigen, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Gesch�fte, die erneute Investition des Erl�ses in Liegenschaften oder die Realisierung im Rahmen einer Personengesellschaft. Jedes dieser Indizien kann zusammen mit anderen, im Einzelfall jedoch unter Umst�nden auch bereits allein zur Annahme einer selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit ausreichen. Dass einzelne typische Elemente einer selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit im Einzelfall nicht erf�llt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensit�t vorliegen. Entscheidend ist, dass die T�tigkeit in ihrem gesamten Erscheinungsbild auf Erwerb ausgerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c S. 118 f. und E. 6a S. 124; ASA 69 788, 2A.4/1998, E. 2a; StE 2003 B 23.1 Nr. 51, 2A.66/2002, E. 2.2; Bundesgerichtsurteile 2A.234/2001 vom 15. Februar 2002, E. 3.2; 2A.272/2003 vom 13. Dezember 2003, E. 2.3; vgl. auch Danielle Yersin, Les gains en capital consid�r�s comme le revenu d'une activit� lucrative, ASA 59 S. 137-171 und die dort dargestellte Praxis).
3.3 Mit Bezug auf geerbte Liegenschaften, die der Erblasser bereits in seinem Privatverm�gen hielt und bei denen er keine �ber die gew�hnliche Verm�gensverwaltung hinausgehende T�tigkeit entfaltete, ist auch nach dem Erbgang grunds�tzlich nicht auf Erwerbst�tigkeit zu schliessen. Die Qualifikation eines Verm�gensgegenstandes �ndert durch den Erbgang allein nicht (Bundesgerichtsurteil 2A.52/2003 vom 23. Januar 2004; vgl. Fabian Amschwand, Gesch�ftsverm�gen oder Privatverm�gen? Eine �bersicht, StR 55/2000 S. 480 ff., insbesondere S. 488; ASA 65 660, 2A.278/1994, E. 3a; BGE 105 Ib 238 E. 3b S. 241; ASA 40 385). Gewinne aus der Ver�usserung solcher Liegenschaften k�nnen aber dann steuerbar sein, wenn die Erben selber eine T�tigkeit entfalten, die �ber die Privatverm�gensverwaltung hinausgeht, namentlich wenn die Erben sich zu einer Personengesellschaft zusammenschliessen (ASA 40 346; vgl. auch Peter Locher, Kommentar zum DBG, Therwil/ Basel 2001, N. 40 zu Art. 18) und wertvermehrende Massnahmen treffen (vgl. Beat Hirt, Grundfragen der Einkommensbesteuerung, Diss. St. Gallen 1998, S. 296).
3.4 Bei einfachen Gesellschaften ist nach der bundesgerichtlichen Praxis eine Erwerbst�tigkeit zu vermuten, wenn sich der Steuerpflichtige f�r ein bestimmtes Grundst�cksgesch�ft (beispielsweise in einem Baukonsortium) mit einer andern Person verbindet, die sich in Aus�bung ihres Berufes beteiligt und die Gesch�ftsf�hrung f�r gemeinsame Rechnung im Einvernehmen mit ihm besorgt. In einem solchen Fall muss sich der Gesellschafter, der zur Erreichung des gemeinsamen Erwerbszweckes nur mit einer Kapitaleinlage beigetragen hat, die vom gesch�ftsf�hrenden Fachmann f�r Rechnung aller Teilhaber unternommenen Bem�hungen wie eine eigene Erwerbst�tigkeit entgegenhalten lassen (BGE 122 II 446 E. 3b S. 450; 96 I 655 E. 2 S. 659 f.; ASA 47 487, A.274/1976; ASA 40 346; Locher, a.a.O., N. 37 zu Art. 18 DBG; Danielle Yersin, La distinction entre l'activit� ind�pendante et la gestion de la fortune priv� dans le domaine immobilier, in ASA 67 S. 97-116, 103, 105). Ist keiner der Gesellschafter in Aus�bung seines Berufes beteiligt, schliesst das die Erwerbst�tigkeit nicht aus. Vielmehr ist die Bildung einer Gesellschaft sowie der allf�llige Beizug von fachkundigen Personen, deren Wissen als Hilfspersonen wiederum der Gesellschaft zuzurechnen ist, zusammen mit den andern Indizien bei der Gesamtbeurteilung zu ber�cksichtigen (vgl. BGE 122 II 446 E. 3b und c S. 450; ASA 63 43, 2A.383/1991, E. 3c).
Gewinne der Gesellschaft sind als Einkommen steuerbar, wenn sie auf einer Erwerbst�tigkeit seitens der Personengesamtheit beruhen. In diesem Fall ist auf der Stufe der Personengesamtheit der Reingewinn zu ermitteln, und das Ergebnis ist den einzelnen Gesellschaftern nach Massgabe ihrer Anteilsrechte als eigenes Einkommen anzurechnen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob jeder Gesellschafter pers�nlich eine eigentliche auf Verdienst gerichtete T�tigkeit f�r gemeinsame Rechnung ausge�bt hat. Es gen�gt, dass eine solche Bet�tigung auf der Stufe der Gesamtheit vorliegt. Der gesamte von der Gesellschaft durch Erwerbst�tigkeit erzielte Reingewinn ist steuerbares Einkommen (BGE 96 I 655 E. 2 S. 659 f.; vgl. auch Bernhard Greminger, in Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/2a, Bundesgesetz �ber die direkte Bundessteuer, Basel 2000, N. 3 zu Art. 10 DBG; Ernst K�nzig, Die eidgen�ssische Wehrsteuer [Direkte Bundessteuer], I. Teil, 2. Auflage, Basel 1982, N. 9 zu Art. 18 BdBSt). Keine Rolle spielt dabei, ob die Gesellschafter ausbezahlt oder dem Wert entsprechend mit Wohnungen aus dem Gesellschaftsverm�gen abgefunden werden.
4.1 Im vorliegenden Fall weisen verschiedene der erw�hnten Indizien auf eine auf Erwerb gerichtete T�tigkeit hin. So haben die f�nf Geschwister nicht einfach die ererbten bzw. von der Mutter geschenkten Liegenschaften parzelliert und unter sich aufgeteilt, sondern die Parzellen nach einem klar vorgegebenen Plan mit zwei Mehrfamilienh�usern mit je acht Stockwerkeigentumswohnungen �berbaut und die H�lfte davon wiederum planm�ssig verkauft, um damit die unterschiedlichen Wertquoten der von den Gesellschaftern �bernommenen Eigentumswohnungen auszugleichen bzw. den Gewinn zu teilen.
4.2 Der Zusammenschluss zur einfachen Gesellschaft erfolgte erkl�rtermassen zum Zweck der m�glichst gewinnbringenden Ver�usserung des einen Grundst�cks zum Zweck der Finanzierung des Wertausgleichs.
Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz brachten die Beschwerdef�hrer lediglich das Land als Eigenmittel in die einfache Gesellschaft ein. F�r die �berbauung wurde - bei Gesamtkosten f�r das ganze Bauprojekt von �ber sechs Millionen Franken - eine rund achtzigprozentige Fremdfinanzierung in Kauf genommen. Es kann hier offen bleiben, ob die von den Beschwerdef�hrern geltend gemachte Eigenmittelfinanzierung f�r den Eigenheimbereich als �blich und gen�gend zu betrachten ist. Was im Rahmen einer bank�blichen Belehnung liegen mag, spricht aber gegen eine einfache Verwaltung des privaten Verm�gens.
4.3 Neben der hohen Fremdfinanzierung weist auch die kurze Haltedauer auf eine auf Erwerb gerichtete T�tigkeit hin: Die Mutter erbte die beiden Parzellen 1996 und schenkte sie 1998 den Beschwerdef�hrern. Diese brachten sie sofort in die einfache Gesellschaft ein und verkauften schon wenige Monate sp�ter Ende 1998/Anfang 1999 die H�lfte der noch nicht bezugsbereiten Eigentumswohnungen.
4.4 Nicht entscheidend ist, dass der Zusammenschluss zu einer einfachen Gesellschaft das einfachste Vorgehen gewesen ist. Die Beschwerdef�hrer haben nicht nur Wohnungen f�r den eigenen Bedarf der einzelnen Gesellschafter erstellt. Die Errichtung von zus�tzlichen Eigentumswohnungen durch die einfache Gesellschaft und der anschliessende Verkauf an Dritte macht vielmehr deutlich, dass mit diesen Verk�ufen zus�tzliche Gewinne erzielt werden sollten. Unmassgeblich ist dabei, ob die Gewinne aus den Drittverk�ufen zur Finanzierung der andern Wohnungen, f�r den Erbenausgleich oder einfach zur Bereicherung der Gesellschafter dienten.
4.5 Auch wenn angesichts offenbar grosser Nachfrage ausser f�r Dokumentationen keine gr�sseren Werbekosten aufgewendet werden mussten, sprechen die Provisionszahlungen und Werbekosten doch f�r eine professionelle Vermarktung.
4.6 Demnach unternahm die einfache Gesellschaft erhebliche Anstrengungen, welche �ber die schlichte Verm�gensverwaltung hinausgingen und auf eine nebenerwerbliche T�tigkeit schliessen lassen.
4.7 Steueramt und Verwaltungsgericht gingen davon aus, J.________ sei Gesellschafterin der einfachen Gesellschaft, und sie habe sich durch das Zusammenwirken mit der eigenen Bauunternehmung in Aus�bung ihres Berufes beteiligt.
Dabei handelt es sich offenbar um einen Irrtum bzw. eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung (Art. 105 Abs. 2 OG). Dieses Indiz war bzw. ist allerdings nicht ausschlaggebend: Auch wenn keiner der Beschwerdef�hrer in Aus�bung seines Berufes an der einfachen Gesellschaft beteiligt ist, sind ihr Vorgehen unter W�rdigung der gesamten Umst�nde und die von ihnen entfalteten T�tigkeiten als auf Erwerb gerichtet zu qualifizieren, weshalb die realisierten Liegenschaftsgewinne steuerbares Erwerbseinkommen im Sinn von Art. 18 DBG darstellen.
5.1 Das Einkommen von Erbengemeinschaften wird den einzelnen Erben, das Einkommen von einfachen Gesellschaften, Kollektiv- und Kommanditgesellschaften den einzelnen Teilhabern anteilm�ssig zugerechnet (Art. 10 DBG). Personengemeinschaften ohne juristische Pers�nlichkeit sind demnach keine Bundessteuerpflichtige (Greminger, a.a.O., N. 1 zu Art. 10 DBG). Zun�chst ist das steuerbare (Gesamt-) Einkommen der Personengemeinschaft zu ermitteln, das dann nach Massgabe der zivilrechtlichen Anteile auf die einzelnen Teilhaber zu verteilen ist (vgl. Greminger, a.a.O., N. 2 und 5 zu Art. 10 DBG; K�nzig, a.a.O., N. 10 zu Art. 18 BdBSt).
5.2 Vorliegend ist die gewerbsm�ssige T�tigkeit der einfachen Gesellschaft zu bejahen (vgl. E. 4). Das Steueramt ermittelte f�r die einfache Gesellschaft nur den Gewinn aus dem Verkauf der Wohnungen im Haus Nr. 7. Ausser Acht liess es jedoch die Wohnungen des Hauses Nr. 6. Nach der Beschwerdeschrift wurden diese an die Gesellschafter "eigentumsm�ssig zugeteilt". Hingegen sind sie gem�ss einem Brief vom 15. Januar 2001 der einfachen Gesellschaft an das Steueramt "im Eigentum der Bauherrschaft verblieben".
Auf Grund der Akten ist unklar, ob die einfache Gesellschaft noch Eigent�merin von Wohnungen ist. Zu unterscheiden ist deshalb, ob die Wohnungen (1) weiterhin im (Gesamt-) Eigentum der einfachen Gesellschaft bleiben, (2) von der einfachen Gesellschaft an Dritte verkauft wurden oder von einzelnen Gesellschaftern (3) zum Eigengebrauch in ihr Privatverm�gen bzw. (4) zur weiteren gewerbsm�ssigen Verwendung in ihr individuelles Gesch�ftsverm�gen �bernommen wurden.
Die Wohnungen, die sich noch im (Gesamt-) Eigentum der einfachen Gesellschaft befinden, stellen anteilsm�ssig Gesch�ftsverm�gen der Gesellschafter dar. Wie bei den von der Gesellschaft an Dritte verkauften Wohnungen wird der Gewinn im Fall einer sp�teren Ver�usserung nach Massgabe des zivilrechtlichen Anteils bei jedem Gesellschafter besteuert.
�bernimmt ein Gesellschafter eine Wohnung zur privaten Nutzung (beispielsweise als Familienwohnung), stellt dies eine Privatentnahme dar: F�r diese Wohnung ist zusammen mit den Gewinnen aus dem Verkauf der Wohnungen des Hauses Nr. 7 �ber die Differenz zwischen dem Verkehrswert und den Gestehungskosten wegen �berf�hrung vom Gesch�fts- ins Privatverm�gen nach Art. 18 Abs. 2 DBG abzurechnen (vgl. StE 1993 B 23.2 Nr. 13, 2A.76/1991, E. 5a; Locher, a.a.O., N. 103 zu Art. 18 DBG).
Soweit ein Gesellschafter eine Wohnung auf seinen eigenen Namen �bernimmt, ohne sie selber zu nutzen, bleibt sie weiterhin in seinem - von der einfachen Gesellschaft getrennten - Gesch�ftsverm�gen als nebenerwerbst�tiger Liegenschaftenh�ndler. Die Gewinnbesteuerung erfolgt dann sp�ter, wenn er beispielsweise die Wohnung selbst nutzt (Privatentnahme) oder an Dritte verkauft.
5.3 Der massgebende Sachverhalt ist auf Grund der vorliegenden Akten nicht ganz klar. So ist ungewiss, ob die einfache Gesellschaft bereits s�mtliche Liegenschaften ver�usserte oder ob sich noch Stockwerkeinheiten des Hauses Nr. 6 in ihrem Eigentum befinden.
Soweit ersichtlich sind die Gesellschafter alle zu gleichen Teilen an der Gesellschaft beteiligt. Unmassgeblich f�r die Besteuerung ist die unter den Gesellschaftern vereinbarte Zahlungsmodalit�t: Jeder wird nach seinem Anteil am Gewinn der einfachen Gesellschaft besteuert, nicht nach der Zahlung, die er als Ausgleich zur Wertquote der zugeteilten bzw. ins Privatverm�gen �berf�hrten Eigentumswohnung bekommt.
Zun�chst ist also unter Ber�cksichtigung der allf�llig ins Privatverm�gen �berf�hrten Eigentumswohnungen des Hauses Nr. 6 der tats�chlich erwirtschaftete Gewinn der einfachen Gesellschaft zu ermitteln. Danach ist der so ermittelte Gewinn anteilsm�ssig auf die Beschwerdef�hrer zu verteilen und bei ihnen an ihrem Wohnsitz zusammen mit dem �brigen Einkommen zu besteuern.
Das Steueramt nahm f�r die Gewinnberechnung einen Landpreis von Fr. 600.--/m2 zu Beginn der H�ndlert�tigkeit der Beschwerdef�hrer im Jahr 1998 an, was unbestritten und hier auch nicht zu �berpr�fen ist.
6.1 Damit erweist sich die Verwaltungsgerichtsbeschwerde als teilweise begr�ndet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Nidwalden vom 25. Februar 2002 ist deshalb aufzuheben und die Sache zur erg�nzenden Abkl�rung des Sachverhalts und zur Neuveranlagung im Sinn der Erw�gungen an das Kantonale Steueramt Nidwalden zur�ckzuweisen (Art. 114 Abs. 2 OG). Im �brigen ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
6.2 Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens h�lftig dem Kanton Nidwalden, der vorliegend finanzielle Interessen vertreten hat (Art. 156 Abs. 2 OG), und den Beschwerdef�hrern (unter sich unter solidarischer Haftung) aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 und 3 OG).
Der Kanton Nidwalden hat den Beschwerdef�hrern f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine reduzierte Parteientsch�digung zu entrichten (Art. 159 Abs. 1 und 3 OG).
�ber die Verlegung der Kosten des kantonalen Verfahrens hat das Verwaltungsgericht neu zu befinden (Art. 157 und Art. 159 Abs. 6 OG).
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Nidwalden vom 25. Februar 2002 aufgehoben und die Sache zur Neuveranlagung im Sinn der Erw�gungen an das Kantonale Steueramt Nidwalden zur�ckgewiesen. Im �brigen wird die Verwaltungsgerichtsbeschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Gerichtsgeb�hr f�r das bundesgerichtliche Verfahren von Fr. 5'000.-- wird zur H�lfte, ausmachend Fr. 2'500.--, dem Kanton Nidwalden und zur H�lfte, ausmachend Fr. 2'500.--, den Beschwerdef�hrern 1-5 (unter sich unter solidarischer Haftung) auferlegt.
Der Kanton Nidwalden wird verpflichtet, die Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Nidwalden hat �ber die Verlegung der Kosten des kantonalen Verfahrens neu zu befinden.
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern, dem Kantonalen Steueramt Nidwalden und dem Verwaltungsgericht des Kantons Nidwalden, Steuerabteilung, sowie der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 176
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 116
 Art. 73
 Art. 12
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 BGE 
 Art. 106
 Art. 103
 BGE 
 BGE 
 Art. 18
 Art. 114
 Art. 104
 Art. 105
 Art. 107
 Art. 105
 BGE 
 Art. 18
 Art. 2
 Art. 5
 BGE 
 Art. 116
 BGE 
 Art. 18
 BGE 
 Art. 16
 Art. 18
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 18
 Art. 18
 BGE 
 Art. 10
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 10
 Art. 10
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 159