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Timestamp: 2016-10-27 17:02:30+00:00

Document:
4A_325/2010 (01.10.2010)
4A_325/2010
vertreten durch Rechtsanwalt Karl G�ntzel,
Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, III. Zivilkammer, vom 3. Mai 2010.
Mit Vertrag vom 21. November 2002 vermietete die Brauerei Y.________ AG (Vermieterin) der X.________ GmbH (Mieterin) zum Betrieb eines Restaurants in einem Mehrzweckgeb�ude mit verschiedenen Mietern die R�umlichkeiten des Hotels/Restaurants Z.________ in Rorschach. Der Vertrag sah einen monatlichen Mietzins von Fr. 3'600.-- und Akontozahlungen f�r Heizung und Wasser von Fr. 600.-- vor und statuierte, dass die Mieterin die Betriebs- bzw. Gemeinschaftskosten der Mehrzweckanlage nach Messung, bzw. nach Kostenverteilschl�ssel der Vermieterin zu �bernehmen hat.
Mit Schreiben vom 30. September 2008 sandte die Vermieterin der Mieterin f�r den Zeitraum vom 1. Juli 2007 bis 30. Juni 2008 eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung mit beigelegtem Kostenverteilschl�ssel und verlangte die Zahlung des Saldos von Fr. 7'797.60 innert 30 Tagen.
Mit Eingabe vom 31. Oktober 2008 beantragte die Mieterin der Schlichtungsstelle f�r Miet- und Pachtverh�ltnisse Rorschach, diese Abrechnung auf ihre �bereinstimmung mit dem Mietvertrag, betreffend den Verteilschl�ssel innerhalb der Liegenschaft und auf den korrekten Inhalt hin zu �berpr�fen. Gleichzeitig ersuchte die Mieterin um eine Nachfrist zur Begr�ndung und zur allf�lligen Pr�zisierung des Rechtsbegehrens.
In Unkenntnis des eingeleiteten Schlichtungsverfahrens mahnte die Vermieterin die Mieterin am 3. November 2008 f�r den ausstehenden Saldo und drohte gest�tzt auf Art. 257d OR unter Ansetzung einer Zahlungsfrist von 30 Tagen die K�ndigung an. Am 7. November 2008 machte die Mieterin gegen�ber der Vermieterin geltend, mit dem eingeleiteten Schlichtungsverfahren sei die K�ndigungsandrohung gegenstandslos geworden.
Am 17. November 2008 reichte die Mieterin der Schlichtungsstelle eine Erg�nzung ihrer Eingabe vom 31. Oktober 2008 mit folgenden Rechtsbegehren ein:
"Die Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2007/08 sei aufzuheben und an die Vermieterin zur�ckzuweisen betreffend
- Offenlegung der effektiven Kosten;
- Verteilschl�ssel der Heiz- und Nebenkosten;
- Rechnungsfehler;
Zur Begr�ndung brachte die Mieterin im Wesentlichen vor, die Verteilschl�ssel f�r die Heiz- und die �brigen Betriebskosten entspr�chen nicht der tats�chlichen Verursachung durch die verschiedenen Mieter.
Die Schlichtungsbeh�rde stellte am 8. Dezember 2008 fest, es sei keine Einigung zustande gekommen, und setzte zur Klageerhebung Frist bis zum 7. Januar 2009. Innert dieser Frist rief keine der Parteien den Richter an.
Mit amtlichem Formular vom 23. Januar 2009 k�ndigte die Vermieterin das Mietverh�ltnis gest�tzt auf Art. 257d OR auf den 28. Februar 2009. Das Originalformular sandte sie an den Rechtsvertreter der Mieterin, bei dem es am 26. Januar 2009 einging. Anfangs Februar 2009 stellte die Vermieterin eine Kopie davon der Mieterin zu.
Mit Schreiben vom 4. Februar 2009 teilte die Mieterin, handelnd durch Herrn X.________, der Vermieterin mit:
"Wie Ihnen bekannt ist, habe ich Ihre Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2007/08 angefochten. Da an der Verhandlung vor der Mietschlichtungsstelle Rorschach am 8. Dezember 2008 keine Einigung erzielt werden konnte, und Sie offensichtlich das Gericht nicht angerufen haben, ist die Angelegenheit immer noch pendent. Insbesondere liegt keine rechtsg�ltige Abrechnung vor.
Um aber meinen guten Willen zu dokumentieren, bin ich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht bereit, folgende Nachzahlung zu leisten:
Totale Kosten gesamte Liegenschaft gem�ss
Ihrer Abrechnung Fr. 31'231.85
Vor Schlichtungsstelle als Vorschlag anerkannt: 40 % Fr. 12'492.75
- Akontozahlung gem�ss Abrechnung Fr. 9'600.00
Anerkannter Nachzahlungsbetrag Fr. 2'892.99
- Guthaben gem�ss Gerichtsentscheid vom 08.09.2008 Fr. 1'133.90
Nachzahlung Fr. 1'758.85
Ich werde Ihnen diesen Betrag in den n�chsten Tagen �berweisen. Die Anerkennung von insgesamt 40 % der HK- und NK der Liegenschaft Z.________ ist aber davon abh�ngig, dass Sie diesen Anteil ebenfalls akzeptieren und in Zukunft so mit der X.________ GmbH abrechnen. Bei einer Anfechtung Ihrerseits w�rde ich den Verteilschl�ssel gesamthaft in Frage stellen und eine gerichtliche �berpr�fung verlangen."
Am 11. Februar 2009 �berwies die Mieterin der Vermieterin Fr. 1'758.85.
Mit Eingaben vom 24. Februar und 6. M�rz 2009 klagte die Mieterin bei der Schlichtungsstelle gegen�ber der Vermieterin auf Feststellung der Nichtigkeit der ausserordentlichen K�ndigung, eventuell auf deren Aufhebung. Nachdem die Parteien an der Schlichtungsverhandlung vom 27. April 2009 keine Einigung erzielt hatten, entschied die Schlichtungsstelle, die K�ndigung sei "grunds�tzlich g�ltig" (Ziff. 1), die ausserordentliche K�ndigung werde indes "aufgehoben" (Ziff. 2).
Am 9. Juni 2009 klagte die Vermieterin (Kl�gerin) beim Einzelrichter des Kreisgerichts Rorschach gegen die Mieterin (Beklagte) mit den Begehren, Ziffer 2 des Entscheids der Schlichtungsstelle vom 27. April 2009 aufzuheben und festzustellen, dass das Mietverh�ltnis per 28. Februar 2009 beendet worden sei. Das Kreisgericht wies die Klage am 25. September 2009 ab.
Mit Schreiben vom 22. Oktober 2009 setzte die Kl�gerin der Beklagten unter K�ndigungsandrohung gem�ss Art. 257d OR eine Frist von 30 Tagen zur Zahlung des aus der Nebenkostenabrechnung 2007/08 noch offenen Betrags von Fr. 4'904.88.
Am 9. November 2009 stellte das Bezirksgericht den Parteien die Begr�ndung des Entscheids vom 25. September 2009 zu. Die Kl�gerin legte dagegen kantonale Berufung ein, welche das Kantonsgericht St. Gallen am 3. Mai 2010 guthiess und demnach feststellte, dass das Mietverh�ltnis der Parteien am 28. Februar 2009 geendet habe.
Die Beklagte (Beschwerdef�hrerin) beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, den Entscheid des Kantonsgerichts vom 3. Mai 2010 aufzuheben und festzustellen, dass die ausserordentliche K�ndigung nichtig bzw. aufzuheben sei.
Der Beschwerde wurde mit Pr�sidialverf�gung vom 25. Juni 2010 die aufschiebende Wirkung erteilt.
Die Kl�gerin (Beschwerdegegnerin) schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden k�nne. Das Kantonsgericht liess sich zur Beschwerde nicht vernehmen.
1.1 Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist grunds�tzlich einzutreten, da sie unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (Art. 100 Abs. 1 BGG) und Form (Art. 42 BGG) von der mit ihren Antr�gen unterlegenen Partei (Art. 76 Abs. 1 BGG) eingereicht wurde, eine mietrechtliche Zivilstreitigkeit mit einem Streitwert von mindestens Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) betrifft und sich gegen einen Entscheid einer letzten kantonalen Instanz richtet (Art. 75 Abs. 1 BGG).
1.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhaltes kann nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252). Der Beschwerdef�hrer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, kann sich nicht damit begn�gen, den bestrittenen Feststellungen eigene tats�chliche Behauptungen gegen�berzustellen oder darzulegen, wie die Beweise seiner Ansicht nach zu w�rdigen gewesen w�ren. Vielmehr hat er klar und substanziiert aufzuzeigen, inwiefern die ger�gten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; 133 III 462 E. 2.4 S. 466 f.).
1.3 Auf die Beschwerde ist nicht einzutreten, soweit die Beschwerdef�hrerin darin ohne entsprechende R�gen von den vorinstanzlichen Feststellungen abweicht.
2.1 Das Kantonsgericht erwog, der Umstand, dass die Beschwerdegegnerin am 22. Oktober 2009 f�r den Fall der Nichtbezahlung ihrer Nachforderung aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2007/08 offensichtlich vorsorglich erneut die ausserordentliche K�ndigung angedroht habe, mache das Berufungsverfahren nicht gegenstandslos.
2.2 Die Beschwerdef�hrerin wendet dem Sinne nach ein, da nur ein bestehendes Mietverh�ltnis gek�ndigt werden k�nne, bedeute das Schreiben vom 22. Oktober 2009, dass die Beschwerdegegnerin das Weiterbestehen des Mietverh�ltnisses akzeptiert habe.
2.3 Dieser Einwand ist unberechtigt. Das Kreisgericht Rorschach hatte mit Entscheid vom 25. September 2009 die ausserordentliche K�ndigung als ung�ltig erkl�rt. Die schriftliche Begr�ndung dieses Entscheids war den Parteien am 22. Oktober 2009 noch nicht bekannt, weshalb damals f�r die Beschwerdegegnerin nur schwer absch�tzbar war, ob sie diesen Entscheid mit Erfolg werde anfechten k�nnen. Unter diesen Umst�nden ist nach Treu und Glauben anzunehmen, sie habe die K�ndigungsandrohung am 22. Oktober 2009 vorsorglich f�r den Fall ausgesprochen, dass der Entscheid des Kreisgerichts in einem m�glichen Rechtsmittelverfahren best�tigt wird.
3.1 Vermieter und Mieter von Wohn- und Gesch�ftsr�umen m�ssen schriftlich k�ndigen. Der Vermieter muss mit einem Formular k�ndigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die K�ndigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses verlangen will (Art. 266l OR). Die K�ndigung ist eine empfangsbed�rftige Willenserkl�rung und entfaltet damit nur Wirkung, soweit sie dem Adressaten zugegangen ist. Bez�glich des Zugangs einer K�ndigung gelten mangels einer speziellen mietrechtlichen Regelung die allgemeinen Grunds�tze (BGE 118 II 42 E. 3a S. 44). Nach diesen geht eine Willenserkl�rung in Schriftform dem Empf�nger zu, sobald sie in seinen Machtbereich gelangt, ohne dass eine tats�chliche Kenntnisnahme erforderlich w�re. Demzufolge bedeutet auch die Aush�ndigung einer empfangsbed�rftigen Willenserkl�rung an eine Drittperson Zugang, sofern diese entweder nach dem Willen des Adressaten zur Entgegennahme erm�chtigt oder nach der Verkehrsauffassung als befugt und geeignet anzusehen ist, die Erkl�rung in Empfang zu nehmen. Dies wird bei Ehegatten in einer gemeinsam bewohnten Wohnung bejaht (BGE 118 II 42 E. 3b S. 44 f. mit Hinweisen). Ob eine Erm�chtigung zur Entgegennahme von Willenserkl�rungen bzw. zur passiven Vertretung angenommen werden darf, ist nach den Umst�nden des Einzelfalls zu entscheiden. Allgemein gilt jedoch, dass die Vollmacht zur aktiven gew�hnlich auch diejenige zur passiven Stellvertretung erfasst (ROGER Z�CH, in: Berner Kommentar, Bd. VI/1/2/2, 1990, N. 3 Vorbem. zu Art. 32-40 OR). So darf ein Mieter darauf vertrauen, eine Liegenschaftsverwaltung, welche die Vermieterin bisher aktiv vertrat, sei von ihr auch zur Entgegennahme einer K�ndigung erm�chtigt (vgl. LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht f�r die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 508 Rz. 25/1.3).
3.2 Das Kantonsgericht erwog, die Beschwerdegegnerin habe in guten Treuen annehmen d�rfen, der Anwalt der Beschwerdef�hrerin sei zur Entgegennahme der K�ndigung vom 23. Januar 2009 erm�chtigt gewesen, da er die Beschwerdef�hrerin bez�glich der umstrittenen Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2007/08 gegen�ber der Schlichtungsstelle wie auch gegen�ber dem Gericht anwaltlich vertreten habe. Die ihm zugestellte K�ndigung habe daher als von der Beschwerdef�hrerin empfangen zu gelten.
3.3 Die Beschwerdef�hrerin wendet ein, ihr Anwalt habe keine Organfunktion ausge�bt und k�nne nicht wie ein Ehegatte als empfangsberechtigte Person betrachtet werden. Daran verm�ge seine anwaltliche Bevollm�chtigung nichts zu �ndern, da diese prim�r aktives Handeln betreffe. Zudem habe ihr Anwalt etwa eine Woche nach Erhalt der K�ndigung die Beschwerdegegnerin telefonisch darauf aufmerksam gemacht, dass er die Zustellung der K�ndigung an seine Adresse als nicht zul�ssig betrachte und er sie bei der Schlichtungsstelle anfechten werde. Aus den Standesregeln betreffend den Verkehr unter Rechtsanw�lten k�nne nichts abgeleitet werden, weil die Beschwerdegegnerin die umstrittene K�ndigung ohne anwaltliche Vertretung ausgesprochen habe.
3.4 Gem�ss Art. 28 der Standesregeln vom 10. Juni 2005 des Schweizerischen Anwaltsverbandes verkehren Rechtsanw�ltinnen und Rechtsanw�lte mit der anwaltlich vertretenen [Gegen-]Partei nur mit Einwilligung der Kollegin bzw. des Kollegen oder in begr�ndeten Ausnahmef�llen direkt. Entsprechend darf nach der Verkehrsauffassung grunds�tzlich angenommen werden, eine Partei, welche sich gegen�ber einer Person durch einen Anwalt vertreten l�sst, erm�chtige diesen auch zur Entgegennahme von Erkl�rungen dieser Person. Demnach durfte die Beschwerdegegnerin darauf vertrauen, der die Beschwerdef�hrerin bez�glich der Auseinandersetzung betreffend die Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2007/08 vertretende Anwalt sei zum Empfang einer mit der Nichtbezahlung dieser Abrechnung begr�ndeten K�ndigung erm�chtigt gewesen. Diese passive Vertretungsmacht besteht unabh�ngig davon, ob die K�ndigung von der Partei oder vom Anwalt als Stellvertreter unterzeichnet wurde, weshalb unerheblich ist, dass die Beschwerdegegnerin die K�ndigung selber unterzeichnet hatte. Da der Anwalt der Beschwerdef�hrerin den Empfang der K�ndigung nicht verweigerte, obwohl diese die Beschwerdef�hrerin als Adressatin nannte, ist auch nicht erheblich, dass er sich nachtr�glich auf den Standpunkt stellte, die K�ndigung h�tte nicht an ihn gerichtet werden sollen.
4.1 Ist der Mieter nach der �bernahme der Sache mit der Zahlung f�lliger Mietzinse oder Nebenkosten im R�ckstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unben�tztem Ablauf der Frist das Mietverh�ltnis gek�ndigt werde. Diese Frist betr�gt bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats k�ndigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
4.2 Eine Forderung ist f�llig, wenn der Gl�ubiger sie verlangen kann und der Schuldner erf�llen muss (BGE 136 V 73 E. 2.2 S. 76; 129 III 535 E. 3.2.1 S. 541). Zur Zahlung einer j�hrlichen Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter dem Mieter eine gewisse Zahlungsfrist einzur�umen, welche gem�ss der Lehre 30 Tage betragen soll. Bezahlt der Mieter innert dieser Frist die geschuldeten Nebenkosten nicht, ger�t er auch ohne Mahnung seitens des Vermieters in Zahlungsr�ckstand im Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR (Urteil 4C.479/1997 vom 24. Juni 1998 E. 3a mit Hinweisen).
4.3 In der Lehre wird die Meinung vertreten, der wegen Fehlern oder Unregelm�ssigkeiten bestrittene Saldo einer Nebenkostenabrechnung stelle keine f�llige Forderung dar und k�nne daher keinen Zahlungsr�ckstand im Sinne von Art. 257d OR begr�nden. Setze der Vermieter trotz der Bestreitung der Kostenabrechnung durch den Mieter diesem eine Zahlungsfrist gem�ss 257d Abs. 1 OR, solle dieser innert der 30-t�gigen Zahlungsfrist nach Erhalt der Abmahnung nebst der Bezahlung des unbestrittenen Teils die Schlichtungsstelle anrufen und die Feststellung der Missbr�uchlichkeit der Nebenkostenabrechnung verlangen (LACHAT UND ANDERE, a.a.O., S. 256 Rz. 14/8.2). Das Bundesgericht hat bei einer teilweise vom Mieter bestrittenen und durch die Vermieterin nicht nachgewiesenen Nebenkostenabrechnung insoweit einen Zahlungsr�ckstand bejaht, als der Mieter den unbestrittenen Teil nicht innerhalb der Zahlungsfrist bezahlt hatte (Urteil 4A_366/2008 vom 25. November 2008 E. 3).
4.4 Das Kantonsgericht erwog, den Eingaben an die Schlichtungsstelle vom 31. Oktober 2008 und 17. November 2008 lasse sich nicht entnehmen, in welchem Umfang die Beschwerdef�hrerin die Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2007/08 habe bestreiten wollen. Die gestellten Antr�ge und die Begr�ndung zeigten jedoch, dass die Beschwerdef�hrerin nicht jegliche Nachzahlung habe ablehnen, sondern bloss eine Korrektur zu ihren Gunsten habe erreichen wollen. Demgem�ss habe sie an der Schlichtungsverhandlung vom 8. Dezember 2008 eine Nachzahlung von Fr. 2'892.75 anerkannt und diesen Betrag im Februar 2009 teilweise mit einem Gegenanspruch verrechnet und im �brigen an die Beschwerdegegnerin �berwiesen. Damit ergebe sich schon aus dem Verhalten der Beschwerdef�hrerin, dass im Zeitpunkt der Mahnung mit K�ndigungsandrohung vom 3. November 2008 ein Zahlungsr�ckstand mit f�lligen Heiz- und Nebenkosten bestanden habe. Die entsprechende Forderung sei, soweit sie anerkannt gewesen sei, am 1. Oktober 2008 f�llig geworden, weshalb die Beschwerdef�hrerin, welche die Nachforderung innerhalb der Zahlungsfrist weder ganz noch teilweise beglichen oder hinterlegt habe, ab dem 1. November 2008 in Zahlungsverzug gewesen sei.
4.5 Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, sie habe die Nebenkostenabrechnung 2007/08 nicht teilweise anerkannt, weil die Anfechtung vor der Schlichtungsstelle auf die gesamte Abrechnung bzw. den gesamten Nachzahlungsbetrag gerichtet gewesen sei. Die Nachzahlung komme keiner Teilanerkennung gleich, habe die Beschwerdef�hrerin doch in ihrem Brief vom 4. Februar 2009 ausdr�cklich festgehalten, die Nachzahlung werde ohne Anerkennung einer Rechtspflicht geleistet.
4.6 Diese R�ge ist insoweit unzul�ssig, als die Beschwerdef�hrerin damit von der vorinstanzlichen Feststellung abweicht, wonach sie an der Schlichtungsverhandlung eine Nachzahlung von Fr. 2'892.75 anerkannt habe, ohne darzulegen, inwiefern diese Feststellung willk�rlich sein oder auf Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte beruhen soll (vgl. E. 1.3 hiervor). Zudem zeigt die Beschwerdef�hrerin nicht auf, weshalb das Kantonsgericht ihre Anfechtung der Abrechnung nicht dahingehend habe verstehen d�rfen, dass damit bloss eine Reduktion der Nachzahlung verlangt worden sei. Dies ist auch nicht ersichtlich, da die Beschwerdef�hrerin in ihrem Schreiben vom 4. Februar 2009 trotz des Vorbehalts des Akzepts durch die Gegenpartei zum Ausdruck brachte, dass sie eine Beteiligung von 40 % an den insgesamt anfallenden Heiz- und Nebenkosten auch f�r die Zukunft als angemessen erachtete, was zu einem Nachzahlungsbetrag von Fr. 2'892.99 f�hrte. Die Beschwerdef�hrerin hat demnach trotz einer bloss teilweisen Bestreitung des Saldos der Nebenkostenabrechnung 2007/08 im Zeitpunkt der K�ndigungsandrohung am 3. November 2009 jegliche Nachzahlung verweigert, weshalb diese Androhung insoweit zul�ssig war. Da auch in der angesetzten 30-t�gigen Zahlungsfrist keine Zahlung oder Verrechnungserkl�rung erfolgte, waren die Voraussetzungen der K�ndigung gem�ss Art. 257d Abs. 2 OR hinsichtlich des nicht angefochtenen Teils der Forderung gegeben. Unter diesen Umst�nden ist nicht von Belang, ob die M�glichkeit bestand, den umstrittenen Betrag zu hinterlegen, wie die Vorinstanz annahm. Auf die betreffende Kritik der Beschwerdef�hrerin ist daher nicht einzugehen. Nicht erheblich ist auch, ob bez�glich des angefochtenen Teils der Abrechnung die Zahlungsfrist allenfalls h�tte wirksam werden k�nnen, nachdem die Beschwerdef�hrerin darauf verzichtet hatte, innert 30 Tagen nach der erfolglosen Schlichtungsverhandlung den Richter anzurufen.
5.1 Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist die K�ndigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verst�sst. Ein solcher Verstoss ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts bei K�ndigungen wegen Zahlungsr�ckstands gem�ss Art. 257d OR nur unter speziellen Umst�nden zu bejahen (BGE 120 II 31 E. 4a S. 33). Solche k�nnen vorliegen, wenn der ausstehende Betrag unbedeutend war oder kurze Zeit nach Ablauf der Zahlungsfrist geleistet wurde und der Mieter den Mietzins zuvor immer rechtzeitig bezahlt hatte (Urteile 4C.65/2003 vom 23. September 2003 E. 4.2.1; 4A_366/2008 vom 25. November 2008 E. 4). Auch wurde erkannt, ein Vermieter verhalte sich rechtsmissbr�uchlich, wenn er bei Nichtbezahlung einer Rechnung �ber Fr. 1'375.-- die K�ndigung androhe, obwohl er Zweifel bez�glich des geschuldeten Betrages �usserte und dieser tats�chlich nur Fr. 436.-- betrug (BGE 120 II 31 E. 4b S. 33 f.). Als treuwidrig wurde eine K�ndigung qualifiziert, die der Vermieter androhte, w�hrend die Parteien �ber die H�he einer grunds�tzlich unbestrittenen Mietzinsreduktion wegen M�ngeln der Mietsache Verhandlungen f�hrten und der ausstehende Betrag aufgrund der noch nicht beendeten Arbeiten h�chst unklar war (Urteil 4C.65/2003 vom 23. September 2003 E. 4.2.2; vgl. auch Urteil 4C.2/2007 vom 20. M�rz 2007 E. 4.2). Ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt, ist gest�tzt auf den feststehenden Sachverhalt von Amtes wegen zu pr�fen (BGE 121 III 60 E. 3d S. 63 mit Hinweisen).
5.2 Vorliegend hat die Beschwerdef�hrerin die Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2007/08 angefochten, weil sie den angewandten Verteilschl�ssel beanstandete. Anl�sslich der Schlichtungsverhandlung vom 8. Dezember 2008 und im Schreiben vom 4. Februar 2009 hat sie zum Ausdruck gebracht, dass sie einen Kostenanteil von 40 % als angemessen erachtete. Unter diesen Umst�nden h�tte die Beschwerdef�hrerin innerhalb der ihr gesetzten Zahlungsfrist zumindest jenen Betrag zahlen m�ssen, der bei Anwendung des ihrer Ansicht nach korrekten Verteilschl�ssels ausstehend war. Da die Beschwerdef�hrerin dies unterliess, obwohl der insoweit anerkannte Zahlungsr�ckstand nicht unbedeutend war und auch nicht kurze Zeit nach Ablauf der Zahlungsfrist geleistet wurde, ist die Rechtsmissbr�uchlichkeit der K�ndigung zu verneinen. Demnach hat das Kantonsgericht kein Bundesrecht verletzt, wenn es die K�ndigung vom 23. Januar 2009 als rechtswirksam qualifizierte.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdef�hrerin daf�r kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

References: Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 95
 Art. 95
 Art. 32
 Art. 28
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 271
 Art. 257
 Art. 68