Source: https://www.mittelstands-anwaelte.de/bgh-mahnt-sorgfalt-bei-der-pruefung-von-verwertungskuendigungen-an/
Timestamp: 2020-07-11 03:33:13+00:00

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BGH mahnt Sorgfalt bei der Prüfung von Verwertungskündigungen an | DASV - Die Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e.V.
(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, unter welchen Voraus­set­zun­gen die Kündi­gung eines Wohn­raum­mi­etver­hält­niss­es wegen beab­sichtigter wirtschaftlich­er Ver­w­er­tung des Grund­stücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB — hier zur Erweiterung eines benach­barten Mod­e­haus­es — wirk­sam ist.
Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 27.09.2017 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 243/16.
Sachver­halt und Prozessver­lauf:
Die Beklagten haben im Jahr 2012 von der Rechtsvorgän­gerin der Klägerin eine 7‑Z­im­mer-Woh­nung in St. Blasien gemietet; die monatliche Net­tomi­ete für die rund 190 qm große Woh­nung beläuft sich auf 850 €. Die Klägerin, die V‑KG, hat das Anwe­sen, in dem die Woh­nung liegt, im Jahr 2015 erwor­ben und ist dadurch in den Mietver­trag mit den Beklagten einge­treten. Sie ist überdies Eigen­tümerin des mit Gewer­beräu­men bebaut­en Nach­bar­grund­stücks, das sie an die S‑KG ver­pachtet hat, die dort ein Mod­e­haus betreibt. Bei­de Gesellschaften sind per­sön­lich und wirtschaftlich miteinan­der ver­bun­den.
Mit Schreiben vom 29. Juni 2015 kündigte die Klägerin das Mietver­hält­nis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und begrün­dete dies damit, das gesamte Gebäude abreißen zu wollen, um ein Objekt mit Gewer­beräu­men zur Erweiterung des benach­barten Mod­e­haus­es zu erricht­en. Selb­st unter Berück­sich­ti­gung der Investi­tion­skosten sei durch die langfristige Ver­pach­tung an die S‑KG ein deut­lich höher­er Ertrag zu erwirtschaften als bei Fort­führung der bish­eri­gen Mietver­hält­nisse.
Die auf Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung gerichtete Klage hat­te in den Vorin­stanzen Erfolg. Mit ihrer vom Beru­fungs­gericht zuge­lasse­nen Revi­sion ver­fol­gen die Beklagten ihr Klage­ab­weisungs­begehren weit­er.
Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die Kündi­gung unwirk­sam ist, weil der Klägerin — jeden­falls auf­grund der in dem Kündi­gungss­chreiben aufge­führten Gründe — bei Fortbe­stand des Mietver­hält­niss­es keine erhe­blichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dro­hen. Die gegen­teilige Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts beruht auf ein­er grundle­gen­den Verken­nung der bei der Beurteilung der Wirk­samkeit ein­er Ver­w­er­tungskündi­gung zu berück­sichti­gen­den Belange.
Im Aus­gangspunkt stellt der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benach­barten Mod­e­haus­es zwar eine von vernün­fti­gen sowie nachvol­lziehbaren Erwä­gun­gen getra­gene und mithin angemessene wirtschaftliche Ver­w­er­tung des betr­e­f­fend­en Grund­stücks im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Allerd­ings ist eine Ver­w­er­tungskündi­gung nur unter der zusät­zlichen (hohen) Voraus­set­zung zuläs­sig, dass dem Eigen­tümer durch den Fortbe­stand des Mietver­hält­niss­es andern­falls ein “erhe­blich­er Nachteil” entste­hen würde. Bei der Beurteilung dieser Frage haben die Gerichte aber stets zu beacht­en, dass nicht nur die Recht­spo­si­tion des Ver­mi­eters, son­dern auch das vom Ver­mi­eter abgeleit­ete Besitzrecht des Mieters von der ver­fas­sungsrechtlichen Eigen­tums­garantie geschützt ist. Vor diesem Hin­ter­grund gewährt das Eigen­tum dem Ver­mi­eter keinen uneingeschränk­ten Anspruch auf Gewinnop­ti­mierung oder Ein­räu­mung ger­ade der Nutzungsmöglichkeit, die den größt­möglichen wirtschaftlichen Vorteil ver­spricht. Auf der anderen Seite dür­fen die dem Ver­mi­eter bei Fortbe­stand des Mietver­hält­niss­es entste­hen­den Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welch­er die Nachteile weit über­steigt, die dem Mieter im Falle des Ver­lustes der Woh­nung erwach­sen. Ins­beson­dere darf das Kündi­gungsrecht des Eigen­tümers bei ein­er Ver­w­er­tungskündi­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf Fälle andern­falls dro­hen­den Exis­ten­zver­lusts reduziert wer­den.
Vor­liegend hat das Beru­fungs­gericht bei der Bejahung erhe­blich­er Nachteile für die Klägerin maßge­blich auf die langfristige Sich­er­stel­lung von Mietein­nah­men sowie auf die “exis­ten­tielle” Bedeu­tung der Erweiterung für das Mod­e­haus abgestellt. Allerd­ings hat das Landgericht tat­säch­liche Umstände, die eine solche Beurteilung tra­gen, nicht ansatzweise fest­gestellt — son­dern sich insoweit lediglich auf den all­ge­meinen, eben­falls nicht näher konkretisierten Vor­trag der Klägerin gestützt. Diese ober­fläch­liche und pauschale Betra­ch­tungsweise des Beru­fungs­gerichts läuft let­ztlich darauf hin­aus, einen zur Kündi­gung berechti­gen­den Nachteil schon dann zu beja­hen, wenn der Eigen­tümer ein­er ver­mi­eteten Woh­nung mit dieser — im Inter­esse ein­er möglichen bloßen Gewinnop­ti­mierung — nicht nach Belieben ver­fahren kann. Dies jedoch wird den (hohen) geset­zlichen Anforderun­gen an eine Ver­w­er­tungskündi­gung nicht gerecht.
Weit­er­hin sind bei ein­er Ver­w­er­tungskündi­gung — anders als etwa bei ein­er Eigenbe­darf­skündi­gung — nach dem ein­deuti­gen Wort­laut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB allein solche (erhe­blichen) Nachteile zu berück­sichti­gen, die dem Ver­mi­eter selb­st entste­hen wür­den. Bei der das Mod­e­haus betreiben­den S‑KG han­delt es sich aber um eine von der Klägerin ver­schiedene Per­so­n­enge­sellschaft, woran auch die per­sön­liche und wirtschaftliche Ver­flech­tung der Gesellschaften nichts zu ändern ver­mag. Außer­dem kön­nen gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB bei der Beurteilung der Wirk­samkeit ein­er Kündi­gung (soweit sie nicht nachträglich ent­standen sind) nur solche Gründe Berück­sich­ti­gung find­en, die im Kündi­gungss­chreiben angegeben wur­den. Hier jedoch hat­te die Klägerin die Inter­essen ihrer Schwest­erge­sellschaft an ein­er Sicherung ihrer Exis­ten­z­grund­lage in dem Kündi­gungss­chreiben nicht ein­mal ansatzweise aufge­führt. Bere­its aus diesem Grund kommt auch eine Berück­sich­ti­gung dieser Drit­tin­ter­essen über die Gen­er­alk­lausel des § 573 Abs. 1 BGB nicht in Betra­cht.
Nach alle­dem hat der Sen­at das Beru­fung­surteil aufge­hoben und die Sache zur erneuten Ver­hand­lung und Entschei­dung an eine andere Kam­mer des Beru­fungs­gerichts zurück­ver­wiesen, damit diese Fest­stel­lun­gen zu den weit­eren von der Klägerin aus­ge­sproch­enen Kündi­gun­gen tre­f­fen kann.

References: § 573
 § 573
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