Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Steuerpflicht-in-Deutschland-und-Kauf-einer-Wohnung-in-Oesterreich--f55905.html
Timestamp: 2020-08-07 08:56:50+00:00

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| 05.02.2009 23:32 |
Ich überlege mir in Wien eine Wohnung zu kaufen und diese an meinen Vater zu vermieten.
Einige Fragen stellen sich mir:
1) Finanzierung: mit oder ohne Fremdkapital?
Hintergrund: Kann ich die Kreditzinsen und damit die Verluste aus Vermietung und Verpachtung die in Österreich erzielt werden mit meinem Einkommen in D gegenrechnen - Senkung meiner Steuerlast in D ?
2) Da der Mieter der Wohnung mein Vater sein wird, bis zu welchem Grad kann ich die Miete reduzieren - ohne das die Finanzbehörde in Ö und D den Vertrag nicht anerkennt?
3) Ergeben sich Vorteile wenn die Wohnung nicht von mir direkt gekauft wird, sondern eine Gesellschaft (noch nicht gegründet) diese erwirbt (Hinblick auf Besteuerung in D) und welche Gesellschaftsform - Gründung in D oder A ?
4) Liebhaberrei: Sind die Definitionen im dt. und öster. Steuerrecht gleich?
Ich bin österreichischer Staatsbürger und werde in einigen Jahren ( max 10J ) wieder in meine Heimat zurückkehren.
Die Gesellschaft soll in Zukunft das Geld mehrer Familienmitglieder sammeln und in weitere Immobilien investieren (teilweise auch Sacheinlage von Immos sollte möglich sein)
Besteuerung Besteuerung Steuerrecht Wohnung Vermietung
Das DBA Österreich weist bei Einkünften aus unbeweglichem Vermögen das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaats zu, sodass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Österreich besteuert werden. Dies hat zur Folge, dass die tatsächlich angefallenen Werbungskosten aus nur in Österreich geltend zu machen sind.
Nach Art. 23 Abs. 1 lit. a DBA werden die Einkünfte aus VuV aus Österreich von der deutschen Einkommensteuer freigestellt. Jedoch werden diese Einkünfte im Rahmen des Progressionsvorbehalts zur Festsetzung des Steuersatzes berücksichtigt.
Bei der Berechnung des Steuersatzes werden aber die tatsächlich angefallenen Werbungskosten (also auch die Zinsen für die Fremdfinanzierung) berücksichtigt.
Die selbständig ermittelten ausländischen Einkünfte (Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten) werden dem im Inland zu versteuernden Einkommen bei der Steuersatzberechnung hinzugerechnet.
Der Senkung Ihrer Steuerlast in Deutschland wird zudem auch durch § 2a EStG eingeschränkt, wonach negative Einkünfte aus VuV, die in einem ausländischen Staat belegen sind, nur mit positiven Einkünften der jeweils selben Art und demselben Staat ausgeglichen werden dürfen. Dies gilt auch für den Verlustabzug.
§ 21 Abs. 2 EStG besagt, dass die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56% der ortsüblichen Marktmiete beträgt, mit der Folge, dass die Werbungskosten für den unentgeltlichen Teil nicht abzugsfähig sind.
Nach einer Entscheidung der BFH IX R 48/01 kann aber die Einkunftserzielungsabsicht zweifelhaft sein, wenn die Miete mindestens 56%, jedoch unter 75% der ortsüblichen Marktmiete liegt, mit der Konsequenz, dass nur bei einer positiven Überschussprognose, die den Zeitraum der voraussichtlichen Wohnungsüberlassung umfasst, die Werbungskosten in vollem Umfang abgezogen werden können. Bei einer negativen Überschussprognose soll die Vermietung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen sein, womit nur die anteiligen Wk abziehbar sind.
Es ist daher anzuraten, dass die Miete nicht unter 75% der ortsüblichen Marktmiete liegen sollte.
Inwieweit es hierzu eine vergleichbare Regelung nach österreichischem Einkommensteuerrecht gibt, kann von meiner Seite nicht abschließend beantwortet werden.
Wenn die Wohnung von einer deutschen Gesellschaft erworben wird, dann weist Art. 6 Abs. 4 iVm Abs. 1 DBA dem österreichischen Staat das Besteuerungsrecht zu. Gleiches gilt auch für eine österreichische Gesellschaft.
Liebhaberei ist eine Tätigkeit, der abgesprochen wird, dass sie auf Dauer ein positives Ergebnis erzielt. Wichtig ist somit die Gesamtbetrachtung dieser Tätigkeit über einen längeren Zeitraum. Wenn über den betrachteten Zeitraum in Summe kein Gewinn erwartet wird, kann es zur Qualifizierung der Tätigkeit als „Liebhaberei“ kommen. Eine Liebhabereitätigkeit ist steuerlich unbeachtlich: Verlust aus dieser Tätigkeit können weder mit anderen Einkünften ausgeglichen noch in Folgejahre vorgetragen werden. Sollte die Liebhabereitätigkeit ausnahmsweise zu einem Gewinn führen, so führt aber auch dieser Gewinn zu keiner steuerlichen Belastung (Definition der Liebhaberei nach österreichischem Recht)
Das deutsche Einkommensteuerrecht stellt auf die gleichen Grundsätze für die Beurteilung der Liebhaberei ab. Im Rahmen von Einkünften aus VuV ist daher oben angegebenes Urteil zu beachten (zu 2.)
Nachfrage vom Fragesteller	19.02.2009 | 23:47
Können Sie Pkt 1 bitte mit einem Zahlenbeispiel darlegen (Annahme 1 - aus VV werden Verluste erzielt, Annahme 2 es werden Gewinne erzielt)
In Bezug auf § 2a EStG - Gibt es da nicht einen Antrag der Europ. Kommission? Und gibt es mit dem "Rewe Zentralfinanz" ("Az: C-347/04) nicht schon Aussicht auf Besserung?
Ist dieser Artikel
http://www.memento.de/eingeschraenkter-verlustausgleich-fuer-auslaendische-einkuenfte-nur-noch-im-verhaeltnis-zu-drittstaaten--verlust-ausland--2a-estg-bmf,showmodule,news,newsid,503.html
auch für mein Anliegen hilfreich?
Und abschliessen welche Rechtsform ist für mein Anliegen (Die Gesellschaft soll in Zukunft das Geld mehrer Familienmitglieder sammeln und in weitere Immobilien investieren (teilweise auch Sacheinlage von Immos sollte möglich sein) das Beste
Andreas KRYSL
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.02.2009 | 12:30
wie oben schon beschrieben, sind Ihre Einkünfte aus VuV aus Österreich nach DBA in Deutschland von der Besteuerung freigestellt. Diese freigestellten Einkünfte werden jedoch in die Berechnung des Steuersatzes einbezogen, der auf die übrigen (z.B. inländischen Einkünfte) steuerpflichtigen Einkünfte angewendet wird. Dies geschieht auf folgende Weise:
Annahme 2 (positive Einkünfte aus VuV):
Angenommen, Sie haben in Deutschland ein zu versteuerndes Einkommen (zvE) von 60.000,00 EUR, dann beträgt die Höhe der tariflichen Einkommensteuer nach ESt-Grundtabelle 17.289,00 EUR. Dies entspricht einem Steuersatz von 28,82%.
Soweit Sie nun von der Besteuerung freigestellte Einkünfte in Höhe von 10.000,00 EUR aus VuV (A) haben, werden für die Berechnung des Steuersatzes diese Einkünfte einbezogen.
Demnach werden für die Berechnung des Steuersatzes nicht 60.000 EUR zvE herangezogen sondern 70.000 EUR. Die darauf entfallende tarifliche Einkommensteuer beträgt 21.492 EUR, sodass sich vorliegend ein Steuersatz von 30,70% ergibt. Mit diesem Steuersatz wird dann Ihre tarifliche Einkommensteuer (ausgehend von Ihren steuerpflichtigen Einkünften: 60.000,00 EUR) berechnet. Daraus ergibt sich eine Einkommensteuer in Höhe von 18.420,00 EUR. Durch den Progressionsvorbehalt erhöht sich also Ihre Einkommensteuer um (18420,00 EUR ./. 17.289,00 EUR =) 1.131,00 EUR.
Annahme 1 (Verluste aus VuV):
Soweit die Einkünfte aus VuV negativ sind, ergibt sich ein negativer Progressionsvorbehalt, der den Steuersatz vermindert. Ausgehend von oben aufgeführtem Beispiel, ergibt sich bei einem Verlust aus VuV in Höhe von 10.000,00 EUR bei der Berechnung des Steuersatzes ein zvE von 50.000,00 EUR, worauf eine tarifliche Einkommensteuer iHv 13.096,00 EUR zu zahlen wäre. Daraus ergibt sich ein Steuersatz iHv. 26,19%. Dieser Steuersatz wird dann Ihrer Einkommensteuer zugrunde gelegt. Danach ergibt sich eine Einkommensteuer (zvE 60.000,00 EUR * 26,19%) iHv 15.714,00 EUR. Ihre Steuerlast vermindert sich also um 1.575 EUR (17.289 EUR ./. 15714 EUR).
Durch § 2a EStG wird jedoch für bestimmte Einkünfte ein negativer Progressionsvorbehalt versagt, so auch für Einkünfte aus VuV ausländischer Immobilien.
Das von Ihnen angegebene Urteil, aber noch vielmehr die Entscheidung des EuGH „Ritter-Coulais“ (C-152/03) haben die Versagung der Anwendung des negativen Progressionsvorbehaltes für im EU-Ausland erzielte Verluste aufgrund der Regelung des § 2a EStG als europarechtswidrig angesehen.
Das von Ihnen angeführte Schreiben des BMF vom 30.07.2008 stellt nun klar, dass der § 2a EStG bis zum In-Kraft-Treten einer gesetzlichen Neuregelung nicht mehr angewendet wird, mit dem Ergebnis, dass Verluste aus VuV ausländischer Immobilien im Rahmen des negativen Progressionsvorbehaltes berücksichtigt werden.
Die Höhe der ausländischen Einkünfte für die Berücksichtigung im Rahmen des Progressionsvorbehaltes werden nach deutschem Steuerrecht ermittelt, (s.o.).
Welche Rechtsform der Gesellschaft die beste ist, kann nicht nur aus steuerrechtlichen Gesichtspunkten entschieden werden. Im Rahmen einer Erstberatung ist daher eine Entscheidung unmöglich.
Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass die steuerliche Problematik im Rahmen des Progressionsvorbehalts bei Kapitalgesellschaften entfällt.
Ich hoffe, dass ich Ihnen helfen konnte und verbleibe
Bewertung des Fragestellers 29.03.2009 | 19:03
FRAGESTELLER 29.03.2009 4,6/5,0

References: Art. 23
 § 2

§ 21
 Art. 6
 § 2
 § 2
 EuGH 
 § 2
 § 2