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Timestamp: 2016-10-24 14:18:16+00:00

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110 II 46688. Extrait de l'arr�t de la IIe Cour civile du 13 septembre 1984 dans la cause Compagnie pour le dessalement de l'eau de mer S.A. contre Commission cantonale de recours en mati�re fonci�re du canton de Vaud (recours de droit administratif)
Art. 218 CO. Parcelles devenues des terrains � b�tir en vertu d'un plan de quartier, approuv� par le Conseil d'Etat et susceptible d'�tre appliqu� imm�diatement, qui les classe en zone industrielle. Elles ont perdu leur caract�re agricole m�me si, momentan�ment, le plan n'est pas entr� en vigueur de mani�re formelle. Faits � partir de page 466
A.- Par acte authentique du 12 juillet 1976, la soci�t� L. M. Campiche S.A., � Pully, a vendu � la Compagnie pour le dessalement de l'eau de mer S.A., � Lausanne (ci-apr�s: la Compagnie), les parcelles Nos 273 et 276 de la commune de Savigny, sises � La Claie-aux-Moines, d'une surface totale de 9111 m2, qu'elle avait acquises le 6 mai 1964. La parcelle No 273, d'une superficie de 8430 m2, comporte divers b�timents, savoir une habitation de 199 m2, un d�p�t de meubles de 82 m2 (ant�rieurement � 1982, rural), un poulailler de 12 m2 et un atelier de 101 m2, une place-jardin de 1611 m2 et un pr�-champ de 6425 m2. La parcelle No 276 est un pr�-champ de 681 m2.
La Compagnie avait achet� ces immeubles en vue de projets qui ne se sont pas r�alis�s. Elle a souhait� les revendre, car elle n'en avait pas l'utilit�. Le conservateur du registre foncier du district de Lavaux a refus� d'inscrire la vente des deux parcelles pr�cit�es, conclue par acte authentique du 7 juillet 1982 entre la Compagnie et Gilbert Moulin, architecte, domicili� � Savigny, pour le prix de 500'000 francs, estimant qu'elles �taient des immeubles agricoles qui, en vertu de l'art. 218 al. 1 CO, ne pouvaient �tre ali�n�s pendant 10 ans � compter de leur acquisition.
Par requ�te du 29 novembre 1982, la Compagnie a sollicit� l'autorisation de vendre � Moulin, avant l'�coulement du d�lai l�gal de 10 ans, les parcelles pr�cit�es pour le prix convenu. Par d�cision du 10 d�cembre 1982, la Commission fonci�re du canton de Vaud, Section I, a refus� l'autorisation demand�e, au motif que les parcelles vis�es sont des immeubles agricoles au sens des art. 218 ss CO, et que les conditions des exceptions � l'interdiction, pr�vues aux art. 218 al. 2 et 218bis CO, ne sont pas r�alis�es.
B.- La Compagnie a attaqu� le refus du conservateur du registre foncier aupr�s de la Direction cantonale du cadastre, laquelle a sursis � son prononc� jusqu'� droit connu sur le recours interjet� � la Commission cantonale vaudoise de recours en mati�re fonci�re contre la d�cision pr�cit�e de la Commission fonci�re.
C.- La Commission cantonale de recours en mati�re fonci�re (ci-apr�s: la Commission de recours), par d�cision du 28 octobre 1983, a rejet� le recours form� par la Compagnie et a maintenu le prononc� attaqu�.
D.- La Compagnie a form� un recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral. Elle demande que le prononc� attaqu� soit annul� et que l'autorisation d'ali�ner les parcelles Nos 273 et 276 de la commune de Savigny lui soit accord�e.
Le D�partement f�d�ral de justice et police, Office f�d�ral de la justice, propose le rejet du recours, de m�me que la Commission de recours.
2. La Commission de recours consid�re, d'une part, que les deux parcelles litigieuses sont des immeubles agricoles au sens de l'art. 218 CO et que, partant, elles ne peuvent �tre vendues avant l'�coulement du d�lai d'interdiction d'ali�nation de 10 ans. Elle estime, d'autre part, qu'il n'y a pas de justes motifs, au sens de l'art. 218bis CO, permettant leur vente avant l'expiration du d�lai pr�cit�. Sur ce dernier point, la recourante n'attaque pas la d�cision cantonale. Le recours ne porte que sur le caract�re d'immeuble agricole des parcelles en cause. La recourante persiste � le nier et pr�tend que la Commission de recours a viol� l'art. 218 CO en l'admettant.
a) La notion d'immeuble agricole (art. 218 al. 1 CO) n'est pas d�finie par le l�gislateur. La jurisprudence (ATF 95 II 429 /430 consid. 2b) et la doctrine (CAVIN, La vente, l'�change et la donation, Trait� de droit priv� suisse, tome VII, 1, p. 137; PIDOUX, Droit foncier rural, RDS 1979 II, p. 398/399; KAUFMANN, Fonds agricoles, FJS 961, p. 2/3) recourent � cet �gard � la d�finition de l'ordonnance du Conseil f�d�ral visant � pr�venir le surendettement des biens-fonds agricoles, du 16 novembre 1945 (RS 211.412.121). L'art. 1er al. 2 � 4 de cette ordonnance a la teneur suivante:
"Est r�put�e bien-fonds agricole toute surface de terrain qui tire
sa valeur propre des soins donn�s au sol et de l'utilisation des
propri�t�s naturelles du sol, ou qui fait partie d'une entreprise servant
principalement � faire produire par le sol des mati�res organiques et �
Sont consid�r�s notamment comme biens-fonds agricoles les immeubles
qui servent � la culture des champs, des prairies, de la vigne, du ma�s,
du tabac, des fruits, des l�gumes en plein champ et des semences, ou �
l'�conomie alpestre.
La pr�sente ordonnance s'applique �galement aux biens-fonds faisant
principalement � la culture des l�gumes ou des fruits en pleine terre."
Selon la jurisprudence, la grandeur, le prix ou la valeur de rendement de l'immeuble n'importent pas pour lui reconna�tre ou lui d�nier le caract�re agricole; c'est le mode d'utilisation du fonds qui est d�terminant. L'affectation du fonds � l'agriculture peut ne pas �tre un crit�re suffisant; il faut encore que la valeur r�elle et durable du sol d�pende d'une telle affectation et non de la possibilit� de b�tir (ATF 97 II 285).
L'interdiction d'ali�nation pendant 10 ans � compter de leur acquisition ne s'applique pas aux immeubles agricoles (art. 218 al. 1 CO) qui sont en m�me temps des terrains � b�tir (art. 218 al. 2 CO).
La notion de terrain � b�tir n'est pas non plus d�finie par le l�gislateur. C'est la jurisprudence qui a d�gag� cette notion. Une parcelle constitue du terrain � b�tir lorsque, selon des crit�res objectifs, elle est imm�diatement constructible (ATF 92 I 338 /339 consid. 4). Les intentions du propri�taire ou de l'acqu�reur ne sont pas d�terminantes pour juger si l'on est en pr�sence d'un terrain � b�tir; le point d�cisif est de savoir si les conditions objectives permettent d'�lever sans d�lai une construction sur la parcelle; cette hypoth�se est r�alis�e quand l'autorit� comp�tente pour d�livrer le permis de construire constate que rien ne s'oppose � ce BGE 110 II 466 S. 469que le fonds soit imm�diatement b�ti (ATF 95 II 430 /431 bb, ATF 92 I 338 /339). M�me un immeuble non raccord� � une canalisation peut �tre consid�r� comme terrain � b�tir (ATF 95 II 431 bb), r�serve �tant faite des prescriptions de police sur l'�vacuation des eaux us�es (ATF 93 I 604; PIDOUX, op.cit., p. 409).
Saisi d'un recours de droit administratif, le Tribunal f�d�ral revoit librement avec plein pouvoir d'examen (art. 104 lettre a OJ, 218 quater CO), et non pas seulement sous l'angle restreint de l'arbitraire, si l'autorit� cantonale a admis avec raison qu'un immeuble est agricole ou du terrain � b�tir.
- les deux parcelles sont bord�es au nord par la route Lausanne-Savigny, au sud par un champ cultiv�, � l'est par une scierie et ses d�p�ts et � l'ouest par un terrain sur lequel se trouvent une habitation et un chemin carrossable;
- il y a, sur la partie pr�-champ, plusieurs arbres fruitiers;
- une ligne �lectrique port�e par des poteaux plant�s dans la parcelle No 273 la traverse du nord-ouest au sud-ouest;
- les b�timents situ�s sur la parcelle No 273 ont une surface totale de 394 m2;
- la pr�c�dente propri�taire, L. M. Campiche S.A., utilisait les b�timents comme bureaux et atelier de r�parations;
- l'herbe �tait fauch�e pour servir de fourrage;
- l'administrateur unique de la Compagnie travaillait � l'�poque en collaboration avec l'Ecole polytechnique f�d�rale de Lausanne � la mise au point d'un proc�d� pour le dessalement de l'eau de mer;
- il esp�rait obtenir un brevet dans ce domaine et pensait installer ses bureaux dans les locaux sis sur la parcelle No 273;
- actuellement, les b�timents sont occup�s par Gilbert Moulin, architecte � Lausanne, qui en est locataire et qui d�sire les acheter; il se trouve oblig� de vendre la maison familiale dont il est propri�taire � Savigny �galement et affirme qu'il pourra habiter les immeubles achet�s et y transf�rer ses bureaux;
- il est possible de faire pa�tre plusieurs t�tes de b�tail dans les pr�s et d'utiliser l'herbe qui y pousse comme fourrage.
L'autorit� cantonale estime que la valeur r�elle des parcelles d�pend ainsi maintenant essentiellement de l'affectation du sol � l'agriculture. Elle retient que, selon le nouveau plan de quartier, BGE 110 II 466 S. 470les parcelles litigieuses sont "en zone de constructions artisanale ou industrielle", que ce plan, qui a �t� approuv� par le Conseil d'Etat, n'est pr�sentement pas encore entr� en vigueur, ce dernier ayant d�cid�, conform�ment � l'art. 50 al. 3 de la loi vaudoise sur les constructions et l'am�nagement du territoire, de faire co�ncider cette "entr�e en vigueur avec la date du transfert de propri�t� et des autres droits r�sultant du remaniement parcellaire". Il n'est pas �tabli, dit-elle, que les op�rations de remaniement parcellaire seront achev�es dans de brefs d�lais; au surplus on ne sait pas si ce remaniement aura des effets sur les parcelles en cause. La Commission de recours consid�re qu'en l'absence de tels �l�ments les biens-fonds litigieux ne sont pas imm�diatement constructibles, et que, "d'une mani�re que l'on peut qualifier de durable", leur "caract�re reste essentiellement agricole". Elle souligne qu'il n'est pas arbitraire de refuser la qualit� de terrain � b�tir � des parcelles qui se pr�tent � l'agriculture, m�me si momentan�ment elles n'y sont pas affect�es, ou qui se trouvent dans le p�rim�tre d'un plan de zones ou de constructions entr� en vigueur (ATF 88 I 5 ss).
c) Dans l'appr�ciation juridique des faits qu'elle constate, la Commission de recours se trompe en qualifiant d'agricoles les immeubles de la recourante. Ils ont certes eu ce caract�re jusqu'� une �poque que le dossier ne permet pas de d�terminer avec exactitude, mais ne l'ont plus actuellement quand bien m�me ils sont, dans la majeure partie de leur superficie, en nature de pr�-champ, et que le propri�taire ou locataire doit, dans cette mesure, les faire faucher. On ignore si le fourrage r�colt� est vendu ou utilis� par le propri�taire ou le locataire, et si du b�tail vient r�ellement y pa�tre. On ne sait pas non plus dans quel �tat se trouvent les arbres fruitiers, ni ce qu'ils produisent. L'autorit� cantonale ne constate pas que ces pr�s-champs soient afferm�s � un agriculteur qui les cultive, ni qu'ils feraient partie de la sorte d'une exploitation agricole. Dans ces conditions, la nature de pr�-champ des surfaces non b�ties des parcelles litigieuses et leur utilisation n'ont gu�re de poids, comme indices, pour d�terminer si les immeubles litigieux sont agricoles ou non.
En revanche, d'autres �l�ments d'appr�ciation conduisent � donner � cette question une r�ponse n�gative.
Les immeubles ont �t� acquis tant par la pr�c�dente propri�taire, L. M. Campiche S.A., que par la recourante, pour �tre utilis�s � des fins non agricoles. La premi�re se servait des locaux situ�s dans BGE 110 II 466 S. 471les b�timents pour ses bureaux et son atelier de r�parations; l'administrateur unique de la seconde travaillait, pour sa part, � la mise au point d'un proc�d� de dessalement de l'eau de mer et voulait installer ses bureaux dans lesdits locaux, mais son projet n'a pas abouti.
Les parcelles de la Compagnie se sont trouv�es plac�es, comme le constate la Commission de recours, en zone interm�diaire dans le plan d'extension (plan de zones) de la commune de Savigny, qui avait �t� adopt� par le Conseil communal le 19 d�cembre 1980 et que le Conseil d'Etat du canton de Vaud a approuv� le 27 f�vrier 1981. Le r�glement de ce plan pr�voit � l'art. 4 que le territoire de la commune est divis� en 12 zones et en plans sp�ciaux (plans de quartier, plans d'extension partiels), dont les p�rim�tres respectifs figurent sur le plan des zones d�pos� au Greffe municipal, savoir: zone de restructuration (1.), zones de villas A B C D (2.3.4.5.), zone interm�diaire (6.), zones d'�quipements collectifs A B (7.8.), zone agricole (9.), zone de verdure (10.), for�ts (11.), zone de boisement (12.). Les immeubles de la recourante ne sont pas en zone agricole, mais, comme on l'a vu, en zone interm�diaire. Selon l'art. 37 du r�glement, cette derni�re "doit �tre consid�r�e comme une zone d'attente ..., destin�e � �tre d�velopp�e ult�rieurement sur la base de plans sp�ciaux (plans de quartier, plans d'extension partiels, etc.), conform�ment au plan directeur d'extension" (al. 1); elle "est inconstructible", � l'exception "de constructions d'utilit� publique, et pour autant qu'elles ne compromettent pas l'organisation et l'affectation du secteur concern�" (al. 2). Aux termes de l'art. 38, les b�timents existants peuvent �tre restaur�s, transform�s ou reconstruits, voire agrandis. Six mois d�j� apr�s l'approbation par le Gouvernement vaudois du plan d'extension pr�cit�, savoir le 31 ao�t 1981, le Conseil communal de Savigny a adopt� un "plan de quartier industriel La Claie-aux-Moines", qui, comme le rel�ve l'autorit� cantonale, "s'applique int�gralement aux parcelles Nos 273 et 276, les situant pour partie en zone A (affect�e � l'industrie et � l'artisanat) et pour partie en zone B (affect�e � l'artisanat, l'administration et l'habitation s'y rapportant)". Ce plan de quartier a �t� approuv� le 13 avril 1983 par le Conseil d'Etat vaudois, qui a d�cid�, comme on l'a vu, "de faire co�ncider la date d'entr�e en vigueur du plan et de son r�glement avec la date du transfert de propri�t� et des autres droits r�sultant du remaniement parcellaire en cours". Les BGE 110 II 466 S. 472op�rations du remaniement parcellaire n'�tant pas achev�es, le plan n'est pas encore entr� en vigueur. Le chapitre II du r�glement, comprenant les art. 3 � 11, r�git la zone de construction A du plan de quartier industriel pr�cit�. Selon l'art. 3, la zone de construction A "est r�serv�e aux �tablissements de type industriel ou artisanal compatibles avec l'environnement imm�diat et qui ne constituent pas un danger pour la nappe d'eau souterraine". Des habitations peuvent �tre incorpor�es aux b�timents industriels si elles sont n�cessaires en raison d'une "obligation de gardiennage" (art. 4). Les constructions doivent se faire dans "l'ordre non continu" (art. 5). C'est le chapitre III, art. 12 � 21, qui r�gle les constructions dans la zone B, laquelle "est affect�e � l'artisanat, � l'administration et � l'habitation s'y rapportant" (art. 12 al. 1); elle est compos�e de b�timents existants ou nouveaux et de prolongements ext�rieurs de ces b�timents (art. 12 al. 3a et b). Le r�glement comprend en outre des dispositions sur la zone de verdure (chapitre IV art. 22 et 23), l'arborisation (chapitre V art. 24), la circulation (chapitre VI art. 25 � 29), les canalisations (chapitre VII art. 30 et 31), et des dispositions g�n�rales et finales (chapitre VIII art. 32 � 38). Le plan de quartier industriel "La Claie-aux-Moines" est ainsi compl�tement achev� et r�gle dans le d�tail les modalit�s des constructions pouvant �tre �lev�es dans ces diff�rentes zones � b�tir, comme aussi des am�nagements des autres zones. Il est susceptible d'�tre appliqu� imm�diatement si c'est n�cessaire, quand bien m�me il n'est pas encore formellement entr� en vigueur. D�s lors qu'elles sont comprises dans ce plan, les deux parcelles litigieuses sont des terrains industriels et non plus agricoles, comme les autres immeubles qui y sont class�s. La circonstance que de l'herbe est fauch�e sur leurs surfaces en nature de pr�-champ ne change rien � leur caract�re de terrain industriel, ni non plus la pr�sence de quelques arbres fruitiers. C'est un fait notoire que l'herbe qui pousse sur des terrains � b�tir est en g�n�ral r�guli�rement fauch�e aussi longtemps qu'aucune construction n'y est �difi�e.
La valeur r�elle des parcelles de la recourante ne d�pend en aucune mani�re essentiellement de l'affectation du sol � l'agriculture, comme l'affirme � tort la Commission de recours, mais, au contraire, du fait que, de par leur destination selon le plan de quartier "La Claie-aux-Moines", des b�timents industriels pourront y �tre construits dans un avenir proche. Dans le m�me BGE 110 II 466 S. 473sens, selon la jurisprudence de l'arr�t ATF 97 II 285 /286, le droit de pr�emption de l'art. 6 al. 2 LPR ne peut pas �tre exerc� sur des terrains industriels ayant fait partie d'une exploitation agricole avant d'�tre class�s en zone industrielle, pas plus que ne s'y appliquerait le droit successoral paysan avec attribution � la valeur de rendement (ATF 83 II 113 /114).
L'art. 218 al. 1 CO, dont le but est de pr�venir de rapides changements de mains des terrains agricoles afin de lutter contre la sp�culation et les hausses de prix qui en r�sultent (CAVIN, op.cit., p. 137), ne saurait s'appliquer aux parcelles litigieuses, lesquelles sont des terrains industriels. Leur soumission � cette prohibition d'ali�nation avant l'expiration de 10 ans � compter de leur acquisition viole manifestement la disposition pr�cit�e.
La d�cision du Conseil d'Etat, fixant � la date du transfert de propri�t� et autres droits r�sultant du remaniement parcellaire l'entr�e en vigueur du plan de quartier industriel "La Claie-aux-Moines", qu'il a approuv� le 13 avril 1983, est sans incidence sur la qualification de terrains � b�tir des immeubles compris dans ce plan. Ces derniers ne sauraient, contrairement � leur classement en zone industrielle, demeurer de mani�re seulement formelle des immeubles agricoles au sens de l'art. 218 CO.
L'autorit� cantonale se trompe �galement lorsqu'elle dit que les parcelles litigieuses conservent leur caract�re agricole parce qu'elles ne sont pas imm�diatement constructibles, le plan n'�tant pas encore en vigueur (ATF 88 I 6/7). Ces parcelles ne sont plus affect�es � l'agriculture et sont comprises dans un plan de quartier industriel. Elles ont perdu, partant, leur caract�re agricole et sont, en vertu de ce plan, du terrain � b�tir, m�me si momentan�ment le plan n'est pas entr� en force de mani�re formelle. Il est sans importance que le remaniement parcellaire puisse �ventuellement avoir des effets sur lesdits immeubles. Contrairement � ce que pense la Commission de recours, la proc�dure de remaniement parcellaire n'a pas d'incidence sur le droit des propri�taires de disposer des parcelles comprises dans le p�rim�tre (ATF 95 II 28 consid. 4).
d) Il suit de l� que le recours est fond�, que la d�cision attaqu�e doit �tre annul�e et l'interdiction d'ali�nation de l'art. 218 al. 1 CO d�clar�e inapplicable aux parcelles litigieuses.
97 II 285,
95 II 429,
95 II 430 suite... ,
93 I 604,
88 I 5,
88 I 6,
95 II 28
Art. 218 CO,
art. 218 al. 1 CO,
art. 218 al. 2 et 218bis CO,
art. 218 al. 2 CO suite... ,
art. 6 al. 2 LPR

References: Art. 218
 art. 218
 art. 218
 ATF 
 art. 3
 art. 12
 art. 22
 art. 24
 art. 25
 art. 30
 art. 32
 ATF 

Art. 218

art. 218

art. 218

art. 218

art. 6