Source: http://www.jpm-copro.com/Etude%207-2-8.htm
Timestamp: 2017-11-20 04:00:37+00:00

Document:
I. cas d’insuffisance de trésorerie. 2
II. prévention légale des insuffisances de trésorerie. 2
A. loi du 25 mars 2009. 2
B. Décret du 20 avril 2010. 4
III. emprunt du syndicat auprès des copropriétaires. 4
A. nature juridique de l’emprunt. 4
B. conditions et modalités. 5
C. comptabilisation de l’emprunt. 5
IV. emprunt externe. 5
L’étude comporte une mise à jour du 17/05/2010 incluant les dispositions de l’article 27 du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret du 17 mars 1967
I. cas d’insuffisance de trésorerie
Une insuffisance de trésorerie peut apparaître à la suite
· d’un événement fortuit, même dans un syndicat parfaitement administré
· d’une erreur dans l’établissement des prévisions budgétaires,
· d’une faute commise par un copropriétaire (retard important de paiement), par le syndic (surveillance insuffisante des impayés), par le conseil syndical (avis malvenu tendant à la réduction du budget prévisionnel présenté par le syndic)
Dans tous les cas, il convient avant tout d’aviser au réapprovisionnement de la trésorerie. Si le syndicat dispose d’un compte séparé, il est possible de négocier un découvert momentané. En cas de gestion par compte unique, le syndic ne peut consentir aucune avance prélevée sur ce compte. Il éprouverait d’ailleurs les plus grandes difficultés à en obtenir le remboursement en cas de difficultés avec le syndicat.
Une avance personnelle ne trouverait une justification qu’à titre de réparation d’une faute caractérisée de sa part. Dans ce cas insolite, le syndic doit se réserver la preuve formelle de l’origine personnelle des fonds. Un contrat de prêt doit être établi et approuvé par l’assemblée générale.
La loi n°2009-323 du 25 mars 2009 comporte des dispositions impératives constituant un véritable régime légal de prévention des insuffisances de trésorerie (articles 29-1-A et suivants de la loi du 10 juillet 1965.
II. prévention légale des insuffisances de trésorerie
Un dispositif légal de prévention des insuffisances de trésorerie a été créé par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009. Elle ajoute les articles 29-1-A et 29-1-B à la loi du 10 juillet 1965.
Il est complété par l’article 27 du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret du 17 mars 1967 par ajout d’un article 61-2
A. loi du 25 mars 2009
Nous reproduisons ci dessous l’article 29-1-A nouveau. Nos commentaires sont insérés entre les alinéas du texte, surlignés en jaune.
Mise à jour du 17/05/2010
Le texte impose aux syndics l’obligation de réagir à la constatation d’une masse d’impayés égale à 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes.
Il faut d’abord préciser la date de réalisation du contrôle.
Le texte ne fait pas référence à la date de clôture des comptes, qui est celle du dernier jour de l’exercice. Il ne peut donc s’agir que de la date à laquelle le syndic réalise effectivement l’opération de clôture provisoire des comptes. Dans la pratique, elle se situe normalement plusieurs semaines après le dernier jour de l’exercice, mais elle doit permettre la convocation d’une assemblée générale à tenir avant la fin du sixième mois suivant le dernier jour de l’exercice concerné. Nous tenons pour acquis que le délai de six mois s’applique aussi bien à l’approbation des comptes qu’au vote du budget prévisionnel.
Par contre la date à laquelle le seuil d’alerte doit être vérifié est bien celle du dernier jour de l’exercice écoulé. Le syndic peut ainsi clôturer les comptes de l’exercice 2009 en février ou mars 2010 mais doit vérifier le montant des sommes exigibles impayées à la date du 31 décembre 2009.
Modalités d’établissement du calcul de l’insuffisance
La base du calcul à effectuer s’entend du montant total des appels de provisions légalement effectués à compter du 1er janvier 2009 (dans le cas de notre exemple) jusqu’à la fin de l’exercice, au titre des articles 14-1 (charges courantes) et 14-2 (travaux et opérations exceptionnelles).
L’article 61-2 nouveau du décret du 17 mars 1967 (reproduit ci-dessus) précise toutefois que « Ne sont pas considérées comme impayées, pour l’application du premier alinéa de l’article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965, les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l’exercice. »
Le calcul doit être effectué dans le cadre strict de l’exercice concerné. Le texte ne vise en effet que les sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 de la loi. Il ne peut s’agir que des provisions appelées en 2009 au titre de ces articles. Il n’y a pas lieu de tenir compte des impayés antérieurs car, à la date du 31 décembre 2009, l’assemblée générale annuelle a été tenue et elle a approuvé les comptes de l’année 2008. De même on doit considérer que les comptes des exercices antérieurs ont été approuvés. Pour tous les exercices antérieurs, les dépenses sont devenues des charges. Il y a eu compensation entre les provisions appelées, payées ou non, et les charges. Il en résulte que les sommes restant dues au 31 décembre 2009 sur les soldes antérieurs repris au 1er janvier 2009 ne peuvent provenir que d’insuffisances sur les provisions appelées avant le 31 décembre 2008 ou d’impayés antérieurs qui ne peuvent être considérés comme des provisions au titre des articls 14-1 ou14-2.
Il peut exister des cas particuliers que nous contenterons d’évoquer ici : défaut de tenue de l’assemblée annuelle en 2009 ou défaut d’approbation des comptes de l’exercice 2008 par exemple.
Nous suggérons aux syndics de faire néanmoins mention de ces impayés, distinctement, dans le bilan. Cette mention nous semble indispensable pour le bonne information du conseil syndical.
Les syndics devront en outre veiller au traitement ponctuel des créances douteuses et des éventuelles propositions de dépréciation sur ces créances.
Le montant à comparer est le total des soldes débiteurs des comptes 450, sans compensation avec les soldes créditeurs éventuels.
Une difficulté certaine est que les comptes de 2009 doivent être présentés après répartition. Or il n’y a pas lieu de tenir compte des insuffisances révélées par la répartition puisqu’elles ne deviendront exigibles qu’après approbation des comptes de 2009. Le syndic doit donc veiller à utiliser la balance de fin décembre pour déterminer le total des comptes débiteurs avant répartition.
De même le syndic doit écarter les reprises de soldes débiteurs au premier jour de l’exercice.
Comme indiqué ci-dessus, il doit également écarter les appels de provisions devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l’exercice.
Il est facile de concevoir que l’établissement de l’état prévu par l’article 29-1-A se présente comme une tâche relativement ardue qui posera certainement le problème d’une rémunération spécifique du syndic. Cette prestation doit être considérée comme imprévisible.
Si le seuil est dépassé, l’avis au conseil syndical est, dans tous les cas, une obligation absolue.
Si l’on s’en tient au texte, il en va de même pour la saisine par requête du Président du TGI aux fins de désignation d’un mandataire ad hoc. Elle doit être réalisée dans le mois de la clôture effective des comptes.
En cas de carence du syndic à l’expiration de ce délai d’un mois, des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat peuvent saisir ce même Magistrat par la voie du référé. Il ne peut alors s’agir que d’un faisceau d’actions individuelles qu’il convient d’organiser pour qu’un même avocat soit chargé de toutes les demandes ! Le mécanisme peut sembler complexe.
Dans le même cas, un créancier peut agir. Cette demande est recevable
- si les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois
- et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux
On doit considérer, semble-t-il, que, seuls, les fournisseurs d’eau ou d’énergie et les entrepreneurs ayant effectué des travaux votés par l’assemblée générale peuvent user de cette faculté.
Comme de plus le texte vise la nécessité d’un commandement, il faut qu’ils aient obtenu une décision judiciaire contre le syndicat.
Il est étonnant de ne trouver aucune allusion à la position du compte des fournisseurs à payer.
L’article 29-1 B est reproduit dans les mêmes conditions.
Le Magistrat saisi peut désigner un mandataire ad hoc. Il n’est donc pas tenu d’en désigner un. Les observations présentées par le syndic peuvent justifier l’existence de paiements tardifs et la vraisemblance d’un rétablissement rapide de la trésorerie.
On note ici avec surprise la possibilité de mettre à la charge du syndic une partie des frais dans les deux premiers cas. Cela peut être justifié lorsqu’il apparaît notamment que le recouvrement forcé des appels de fonds n’a pas été mené avec diligence. Tel n’est pas toujours le cas. Il peut au contraire apparaître dans certains cas que les lenteurs judiciaires sont pour partie à l’origine de la situation préjudiciable au syndicat. Il en est ainsi notamment lorsque des délais ont été accordés inconsidérément aux débiteurs.
Une des difficultés majeures d’application de ce régime de prévention sera sans doute de trouver un nombre suffisant de mandataires ad hoc qualifiés et disponibles.
Dans la pratique, il faut compter une année entre la date de la constatation et celle de la tenue de l’assemblée. Ce délai peut être écourté si un syndic diligent prend l’initiative de présenter un dossier complet et les solutions à adopter.
B. Décret du 20 avril 2010
L’article 27 du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret du 17 mars 1967 comporte en outre les dispositions suivantes
« Art. 61-2.-Ne sont pas considérées comme impayées, pour l’application du premier alinéa de l’article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965, les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l’exercice.
Il faudrait alors extraire également les sommes encaissées par le syndicat au titre de ces appels, payées par des copropriétaires très diligents.
Le mécanisme semble alors ingérable et il est évident que les syndics répugneront à effectuer des appels de fonds pendant le dernier mois, seraient-ils nécessaires.
Plus généralement, c’est le mécanisme de la procédure préventive qui est contestable, nonobstant l’intérêt évident qu’il y a à prévenir les insuffisances de trésorerie.
Dans bien des cas le syndicat sera dans l’impossibilité de payer les frais de la procédure qui s’avèreront fort importants.
« Art. 61-3.-La demande tendant à la désignation d’un mandataire ad hoc prévue à l’article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965 est portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.
« Art. 61-4.-Pour l’information du conseil syndical mentionnée au premier alinéa de l’article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965, le syndic adresse sans délai à chacun de ses membres l’état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l’exercice comptable.
« Art. 61-5.-L’information mentionnée au quatrième alinéa de l’article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965 est assurée par l’envoi d’une copie de la requête ou de l’assignation.
« Art. 61-6.-Lorsque la demande tendant à la désignation d’un mandataire ad hoc est faite en application du deuxième ou du troisième alinéa de l’article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d’une assignation dirigée contre le syndicat, dans les conditions prévues à l’article 485 du code de procédure civile.
« Art. 61-7.-La requête ou l’assignation qui tend à la désignation d’un mandataire ad hoc est accompagnée des pièces de nature à justifier la demande.
« Art. 61-8.-L’ordonnance rendue sur la demande mentionnée à l’article 61-6 n’est pas exécutoire de droit à titre provisoire.
« Art. 61-9.-L’ordonnance est portée sans délai, par le mandataire ad hoc qu’elle désigne, à la connaissance des copropriétaires par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
« Cette communication reproduit le texte de l’article 490 du code de procédure civile lorsque le président a statué comme en matière de référé ou celui de l’article 496 du même code s’il a statué sur requête.
« Art. 61-10.-Le président du tribunal de grande instance peut autoriser le mandataire ad hoc, à la demande de celui-ci et à ses frais, à se faire assister de tout technicien pour l’accomplissement de sa mission, sur une question particulière.
« Art. 61-11.-Le syndic informe les copropriétaires qu’ils peuvent prendre connaissance du rapport du mandataire ad hoc dans les conditions de l’article 62-12. Une copie de tout ou partie du rapport est adressée par le syndic aux copropriétaires qui en font la demande, aux frais de ces derniers. »
III. emprunt du syndicat auprès des copropriétaires
Nous avons évoqué en 7-6-3-4 ce type d’emprunt. Il est apparu préférable d’en rattacher l’étude complète à celle relative aux insuffisances de trésorerie.
Sans autre indication quant à son objet, l’article D 45-1 qualifie d’avance « un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux ». Un tel emprunt a sans nul doute pour objet d’assurer la couverture momentanée d’une insuffisance de trésorerie.
A. nature juridique de l’emprunt
Mais il est, à notre avis, inapproprié de parler d’emprunt. Il existe entre le syndicat et les copropriétaires une consubstantialité incompatible avec l’existence de prêts qu’ils se feraient à eux-mêmes. C’est donc une avance nécessaire qui doit être enregistrée en 1033.
On ne peut pas non plus évoquer une quelconque solidarité, du moins au sens juridique du terme. Il suffit de constater que les copropriétaires sont personnellement, chacun pour sa quote-part, tenus aux dettes du syndicat. Nous avons déjà indiqué qu’un créancier impayé du syndicat dispose d’une action, oblique ou directe, - la distinction est ici sans intérêt -, contre les copropriétaires. Un « emprunt du syndicat auprès des copropriétaires » a pour objet d’éviter aux copropriétaires les soucis d’une action du créancier et ceux, plus grands encore, d’une mise en œuvre des dispositions des articles D 62-1 et suivants, particulières aux copropriétés en difficulté.
B. conditions et modalités
L’emprunt doit être autorisé par une décision de l’assemblée générale. Elle doit préciser que l’emprunt sera réparti entre tous les copropriétaires sauf le débiteur.
En ces d’extrême urgence, le syndic, autorisé par le conseil syndical, peut effectuer un appel de fonds auprès des copropriétaires pour la couverture provisoire de l’insuffisance. Mais un ou plusieurs d’entre eux peuvent opposer l’irrégularité de l’appel de fonds en l’absence de décision de l’assemblée générale.
Il convient donc de convoquer l’assemblée afin de provoquer la décision nécessaire ou la ratification de l’appel effectué prématurément.
Si un retard individuel de paiement de charges est à l’origine du découvert, l’appel de couverture ne doit être réparti qu’entre les copropriétaires solvables. Il est inopportun de faire apparaître sur le compte du débiteur un appel de fonds qu’il ne règlera et qui rendra plus complexe encore sa présentation ventilée.
C. comptabilisation de l’emprunt
L’emprunt est enregistré soit en en 1033 (autres avances) en un sous-compte spécifique. Il constitue une avance remboursable et qui doit être, le cas échéant, reconstitué par un acquéreur de lot. Il doit bien entendu être mentionné dans l’état daté.
S’il a pour objet de couvrir une dette de charges d’un copropriétaire, la constatation d’une dépréciation de la créance (comptes 459 et 68) ne doit pas, à notre avis, affecter le compte 1033 sur lequel est constaté l’emprunt, même si, dans la pratique, la répartition doit en être effectuée de la même manière. Il convient d’assurer l’autonomie des opérations. La dotation aux constatations de créances douteuses (459 et 68) est mise en répartition mais il est possible de restituer à due concurrence une partie de l’emprunt.
Notons que les comptes 677 (pertes sur créances irrécouvrables) et 78 (reprise sur créances douteuses) doivent aussi être utilisés le cas échéant. (Sur ces mouvements voir nos commentaires sur le plan comptable.)
Pour l’ensemble de ces opérations, le syndic doit veiller à la cohérence des modes de répartition, en raison notamment de la répartition spécifique de l’emprunt auprès des copropriétaires.
IV. emprunt externe
Le syndicat a la possibilité de solliciter des facilités bancaires ou de souscrire un emprunt.

References: Art. 61
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