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Timestamp: 2016-10-24 16:00:42+00:00

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118 II 4510. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 14 janvier 1992 dans la cause O. c. F. (recours en r�forme)
Hausse de loyer selon la variation du taux hypoth�caire (art. 269a let. b CO, 12 al. 1 et 13 al. 1 OBLF). 1. Le taux hypoth�caire de r�f�rence d�terminant pour le calcul d'une hausse de loyer est celui pratiqu� par les banques cantonales de cr�dit hypoth�caire pour autant que l'institut bancaire �tatique repr�sente une part significative du march� des cr�dits hypoth�caires. Pour le calcul du loyer selon la m�thode relative, seule compte la variation ou l'�volution du taux hypoth�caire de r�f�rence (consid. 2). 2. Calcul de la hausse de loyer fond�e sur la variation du taux hypoth�caire de r�f�rence (consid. 3b). Faits � partir de page 46
En f�vrier et septembre 1990, F. a successivement notifi� � O. deux hausses de loyer fond�es sur une augmentation du taux hypoth�caire, de 6 � 6,5% pour la premi�re et de 6,5 � 7% pour la seconde. O. s'y est � chaque fois oppos�, les majorations ne respectant pas la hausse du taux hypoth�caire pratiqu� par la Banque Cantonale du Jura. Par jugement du 19 f�vrier 1991, le Tribunal a condamn� O. � payer � F. 262 francs plus int�r�ts.
Statuant sur appel de O., le Tribunal cantonal a, par arr�t du 9 juillet 1991, admis les augmentations de loyer � raison de 4%, une premi�re fois d�s le 1er juillet 1990 et une seconde fois d�s le 1er janvier 1991; elle a condamn� O. � payer � F. 262 francs avec int�r�ts.
Le Tribunal f�d�ral a partiellement admis le recours en r�forme de O.
2. Le recourant reproche � la cour cantonale d'avoir, pour fixer la hausse de loyer litigieuse, pris en consid�ration le taux pratiqu� par le cr�ancier hypoth�caire du bailleur et non celui de la Banque Cantonale du Jura.
a) Aux termes de l'art. 269a let. b CO - dont le texte est identique � l'art. 15 al. 1 let. a AMSL - ne sont, notamment, pas abusifs les loyers qui sont justifi�s par des hausses de co�ts. Les augmentations du taux hypoth�caire sont r�put�es hausses de co�ts au sens de la disposition pr�cit�e (art. 12 al. 1 Ordonnance sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (du 9 mai 1990, RS 221.213.11, OBLF)). Quant � l'art. 13 al. 1 OBLF, BGE 118 II 45 S. 47il arr�te en pour-cent l'incidence qu'a sur le loyer toute variation du taux de l'int�r�t hypoth�caire.
aa) Ni les nouvelles dispositions du code des obligations relatives au contrat de bail - entr�es en vigueur le 1er juillet 1990 -, ni l'ordonnance du 9 mai 1990 n'indiquent quel est le taux hypoth�caire � prendre en consid�ration pour calculer la hausse. Dans la mesure o� l'art. 269a let. b CO se r�f�re aux d�penses effectives de l'immeuble en cause, il faudrait tenir compte exclusivement du taux convenu entre le propri�taire et son bailleur de fonds. Cette opinion est d'ailleurs d�fendue en doctrine (BARBEY, L'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, Lausanne 1984, p. 57; SVIT-KOMMENTAR Mietrecht, n. 39 ad art. 369a CO). Toutefois, selon le syst�me pr�vu aux art. 13 al. 1 et 16 OBLF, la prise en compte de l'incidence du taux hypoth�caire se fonde sur un mode de r�partition th�orique entre les fonds propres (40%) et les fonds �trangers (60%) et sur un loyer servant � renter le capital � raison de 70% et � couvrir, � raison de 30%, les frais d'entretien, d'administration et d'amortissement (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, p. 226). Il est ainsi fait abstraction de l'incidence r�elle de l'�volution des charges financi�res sur le loyer. Ce mode de r�percussion standardis� des variations du taux hypoth�caire peut s'appuyer sur une majorit� de la doctrine (outre LACHAT/MICHELI, voir EGLI, Aper�u de la jurisprudence r�cente du Tribunal f�d�ral en application de l'AMSL, in RJB 1988, p. 59; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 147; PORTNER, Wegleitung zum neuen Mietrecht, p. 125; TOBLER, Der Schutz des Mieters vor missbr�uchlichen Mietzinsen, in Yvo Hangartner, Das neue Mietrecht, p. 102/103; TR�MPY, Kurzkommentar zur neuen Verordnung - Hypothekarzins�berw�lzung, Mietrechtpraxis 1991, p. 72 ss, sp�c. 74 ch. 4). En outre, il a d�j� �t� consacr� par la jurisprudence rendue � propos des art. 15 al. 1 let. b AMSL et 9 al. 1 et 3 OSL. En effet, le Tribunal f�d�ral a admis, � plusieurs reprises, que le rel�vement du taux de l'int�r�t hypoth�caire justifiait des hausses de loyer m�me pour des immeubles francs d'hypoth�ques (arr�t du 5 mars 1985 dans la cause SI March� Centre c. Jacques Hentsch, publi� in SJ 1985, p. 386 ss, sp�c. 387/388; ATF 103 II 263 /264 consid. 5, ATF 101 II 338 consid. 2d). Cette consid�ration repose sur un motif d'�quit�, le propri�taire devant pouvoir toucher, sur la part de son capital non garanti contre la d�pr�ciation mon�taire, un rendement �quivalant � celui du march� des capitaux. Selon la jurisprudence pr�cit�e, le droit � une hausse de loyer ne d�pend donc pas des effets concrets pour le propri�taire, et les fluctuations BGE 118 II 45 S. 48du march� hypoth�caire doivent �tre r�percut�es sur les loyers selon une cl� g�n�ralement applicable � tous les immeubles. Par voie de cons�quence, cela exclut que le bailleur puisse r�percuter sur le loyer le taux hypoth�caire effectif appliqu� par sa banque.
bb) Reste encore � d�signer le taux hypoth�caire de r�f�rence d�terminant pour le calcul d'une hausse de loyer. La jurisprudence a retenu le taux des pr�ts accord�s par les banques cantonales de cr�dit hypoth�caire pour les anciennes hypoth�ques en premier rang (arr�t pr�cit� du 5 mars 1985, in SJ 1985, p. 388). Rien ne justifie de s'�carter de cette solution, � laquelle se r�f�re sans la critiquer une majorit� de la doctrine r�cente (EGLI, op.cit., p. 59; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 227; TOBLER, op.cit., p. 103; PORTNER, op.cit., p. 125). Toutefois, ce taux peut valoir r�f�rence pour autant que l'institut bancaire cantonal repr�sente une part significative du march� des cr�dits hypoth�caires, ce qui est g�n�ralement le cas des banques cantonales (WESSNER, note � l'arr�t rendu le 2 juillet 1991 par la Cour de cassation civile de Neuch�tel dans la cause SI X. S.A. c. G. et S., in Droit du bail No 3/1991, p. 19 et les r�f�rences). D'un point de vue pratique, un tel syst�me allie, � tout le moins dans une certaine mesure, la simplicit� � la s�curit� juridique; il garantit, en particulier, une �quit� entre locataires; de m�me, il appara�t conforme avec une r�percussion standardis�e des variations du taux hypoth�caire sur les loyers. Pour ces motifs, cette solution doit �tre pr�f�r�e � la prise en consid�ration des taux appliqu�s par les "leaders locaux" du march� hypoth�caire (voir ZIHLMANN, op.cit., p. 147). La r�f�rence � de tels taux conduirait in�vitablement � une certaine ins�curit� dans la mesure o�, dans un march� donn�, le leader peut changer en permanence ou encore peut, de mani�re autonome, adopter des conditions de pr�ts ne permettant plus de garantir une jurisprudence uniforme; en particulier, les grandes banques peuvent pratiquer des taux diff�rents l'une par rapport � l'autre. En revanche, le taux d'un �tablissement �tatique permet pr�cis�ment d'�viter ces inconv�nients et d'assurer une continuit� au niveau de la m�thode de calcul. Certes, une in�galit� de traitement peut surgir entre propri�taires, selon qu'ils peuvent ou non b�n�ficier d'emprunts aupr�s de la banque cantonale dont le taux sert de r�f�rence. Mais, avec WESSNER (op.cit., p. 19), il faut admettre qu'une telle situation ne rev�t pas une importance d�cisive. En effet, pour le calcul du loyer selon la m�thode relative, seule compte - selon la terminologie m�me de l'art. 13 al. 4 OBLF - la variation ou l'�volution du taux hypoth�caire de r�f�rence. D�s lors, l'incidence de cette fluctuation sur la marge de BGE 118 II 45 S. 49variation des loyers sera la m�me, sans qu'importe le taux r�ellement pratiqu� par le cr�ancier hypoth�caire du bailleur, qu'il s'agisse de l'�tablissement bancaire cantonal ou de l'une des grandes banques.
b) En l'occurrence, selon les constatations de la cour cantonale, qui se r�f�re � une publication de la Banque Nationale Suisse, la Banque Cantonale du Jura assume une part du march� d'environ 20% contre 36,5% pour l'ensemble des grandes banques. Prises isol�ment, ces derni�res repr�sentent ainsi quelque 10% du march� alors que, � elle seule, la banque cantonale en assume plus du double. Aussi la Banque Cantonale du Jura supporte-t-elle une part significative du march� en mati�re de cr�dit hypoth�caire. Son taux d'int�r�t hypoth�caire peut donc servir de r�f�rence pour les hausses de loyer fond�es sur ce type de co�t.
En cons�quence, dans la mesure o� l'arr�t attaqu� para�t admettre que le taux hypoth�caire de la banque cantonale ne constitue pas la seule et unique r�f�rence, mais qu'il convient de tenir compte des "leaders locaux" du march� hypoth�caire, il doit �tre annul�.
3. b) Ainsi, il ressort du dossier que, au 1er janvier 1990, le loyer mensuel du recourant a pass� de 600 � 642 francs sans avoir �t� contest�. En application de la m�thode relative, ce dernier loyer doit servir de r�f�rence pour d�terminer la variation des charges et notamment du taux hypoth�caire; ce loyer est aussi pr�sum� procurer au propri�taire un rendement convenable du capital investi. Par ailleurs, le taux pratiqu� par la Banque Cantonale du Jura pour les anciennes hypoth�ques en premier rang a �volu� de la mani�re suivante pendant la p�riode litigieuse:
- d�s le 1er mai 1989 51/2%
- d�s le 1er mai 1990 53/4%
- d�s le 1er septembre 1990 61/4%
- d�s le 1er mars 1991 63/4%
aa) S'agissant de la premi�re hausse de loyer, notifi�e avec effet au 1er juin 1990, le recourant fait valoir � tort que la pr�c�dente hausse en vigueur d�s le 1er janvier 1990 r�sultait d�j� d'un rel�vement du taux hypoth�caire de 5,5 � 6%, qui correspondait � celui effectivement pay� par le bailleur � sa banque. Eu �gard aux consid�rants qui pr�c�dent, il ne peut donc soutenir que, � concurrence de 6%, le taux hypoth�caire a d�j� �t� r�percut� sur son loyer. Sont, en revanche, d�terminants le loyer de base au 1er janvier 1990 ainsi que l'�volution du taux de r�f�rence entre cette date - � savoir celle de la derni�re fixation du loyer - et le moment de l'entr�e en vigueur BGE 118 II 45 S. 50du loyer sollicit�. Or, pendant ce laps de temps, le taux de r�f�rence a pass� de 5,5 � 53/4%, d'o� un rel�vement de 1/4%. Cette variation autorise le bailleur � augmenter le loyer de 3,5% ou de 22 francs par mois, conform�ment � l'art. 26 al. 4 OBLF. Le loyer admissible d�s le 1er juillet 1990 doit ainsi �tre arr�t� � 664 francs par mois.
bb) Pour la seconde augmentation de loyer litigieuse prenant effet au 1er janvier 1991, le taux de la Banque Cantonale du Jura a, pour la p�riode de r�f�rence - soit entre le 1er juillet 1990 et le 31 d�cembre 1990 -, �volu� de 53/4 � 61/4%, soit 1/2%. Fond� sur cette augmentation du taux de r�f�rence, le bailleur �tait en droit de r�percuter sur le loyer une hausse de 5,5% (art. 13 al. 1 let. a en relation avec l'art. 26 al. 4 OBLF). Toutefois, la cour cantonale a arr�t� la hausse � 4%. Comme cette proportion n'a pas �t� attaqu�e par le propri�taire, le Tribunal f�d�ral est li� par le pourcentage arr�t� par le Tribunal cantonal. Aussi l'augmentation mensuelle admissible est-elle de 26 francs (4% de 664 francs) et le nouveau loyer valable d�s le 1er janvier 1991 de 690 francs par mois.
103 II 263,
101 II 338
art. 26 al. 4 OBLF,
art. 13 al. 1 OBLF suite... ,
art. 369a CO,
art. 13 al. 1 et 16 OBLF,
art. 15 al. 1 let. b AMSL,
art. 13 al. 4 OBLF

References: art. 369
 art. 13
 art. 15
 ATF 
 ATF 

art. 26

art. 13

art. 369

art. 13

art. 15

art. 13