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Timestamp: 2018-09-23 11:57:10+00:00

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Urteile zu Kosten und Haftung
BKI beim Verwaltungsgerichtshof (VGH) anerkannt?
VGH Baden-Württemberg (Auszug):
1. Für die Berechnung der Verwaltungsgebühr bei Erteilung einer Baugenehmigung sind grundsätzlich die sich voraussichtlich ergebenden Baukosten maßgeblich, die aufgrund einer Baukostenschätzung zu ermitteln sind (Fortführung der bisherigen Rechtsprechung des Gerichtshofs; Urteil vom 20.12.1994 - 8 S 1134/94 -, NVwZ-RR 1995, 605; Urteil vom 9.5.1997 - 5 S 855/96 - BWGZ 1997, 284).
3. Die Schätzungsmethode, die „Baupreistabellen zur überschlägigen Kostenermittlung“ zur Bestimmung der Baukosten heranzuziehen, ist im Grundsatz nicht zu beanstanden. Voraussetzung für die Anwendung dieser Schätzungsmethode ist allerdings ein hinreichend passendes Vergleichsobjekt. Hierzu darf ein multifunktionaler Gebäudekomplex ggf. in verschiedene Gebäudeteile aufgeteilt werden.
4. Die fehlerhafte Anwendung der von der Baurechtsbehörde praktizierten Schätzungsmethode mit der Folge der Verletzung des Schätzungsspielraums wird nicht schon dadurch behoben, daß die Widerspruchsbehörde das Schätzungsergebnis anhand anderweitiger Schätzungsmethoden überprüft.
Quellennachweis: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10. Oktober 1999
Zuletzt aktualisiert am 18.03.2014 von Jeannette Wähner.
Wann sind Baukostenüberschreitungen haftungsrelevant?
Die vom Architekten nicht zu vertretenden Kosten sind zunächst herauszurechnen. Die bleibende Kostenüberschreitung von 14,86% liegt im Toleranzrahmen.
Der Architekt verlangt sein Honorar, der Bauherr rechnet mit Schadenersatz wegen Kostenüberschreitung auf.
"Die Beklagten sind gem. § 631 BGB verpflichtet, an den Kläger noch ein Architektenhonorar von 3.420,- DM zu zahlen. Der Höhe nach wird dieses Resthonorar von den Beklagten mit der Berufung nicht angegriffen. Ihre Aufrechnungen mit einem Schadensersatzanspruch wegen einer Bausummenüberschreitung greift aber nicht durch, selbst wenn man die eigenen Angaben der Beklagten zu den tatsächlich entstandenen Baukosten zugrunde legt. Nach der Aufstellung zu ihrem letzten Schriftsatz vom 23.3.1990 sollen die Baukosten 367.410,- DM betragen haben. Nicht berücksichtigt werden dürfen dabei jedoch die von den Beklagten mit in Ansatz gebrachten 3.271,10 DM für ein Richtfest und 332,42 DM für die Sternbrauerei, da diese Kosten nicht der Herstellung des Gebäudes und der Außenanlagen dienten. Es verbleiben somit Baukosten von 363.806,48 DM. Ihnen stehen 303.508,60 DM aus der "Kostenberechnung" vom 3.4.1986 gegenüber, in der der Kläger unter Zugrundelegung des umgebauten Raumes auf Bauwerkskosten von 273.508,60 DM und Außenanlagekosten von 30.000,- DM kam. Die Differenz beträgt somit 19,86%. Dabei sind aber nach den Ausführungen des Sachverständigen 5% allein darauf zurückzuführen, dass das Bauvorhaben nicht wie ursprünglich geplant bereits 1986, sondern erst 1987 ausgeführt wurde. Diese Kostensteigerung kann jedoch nicht dem Kläger angelastet werden, da diese Verzögerung auf Schwierigkeiten bei der Finanzierungsbewilligung, mit der der Kläger jedoch nichts zu tun hatte, beruhte. Hiervon gehen auch die Beklagten aus, wenn sie in ihrem letzten Schriftsatz die maßgebliche Bausummenüberschreitung unter Einrechnung der Richtfestkosten mit 15,28% angeben. Ohne diese nicht berücksichtigungsfähigen Unkosten verbleibt allenfalls eine Baukostenüberschreitung von 14,86%.
Eine solche Abweichung aber liegt noch innerhalb des einem Architekten hier selbst bei ordnungsgemäßer Kostenermittlung nach DIN 276 bis hin zum Kostenanschlag in der Leistungsphase 7 des § 15 HOAI noch zuzubilligenden Toleranzrahmens, zumal bei einzelnen Gewerken die konkrete Ausführung erst bei der Auftragsvergabe endgültig festgelegt wurde, wie sich aus den eigenen Ausführungen der Beklagten ergibt. Bei der "Kostenberechnung" des Klägers vom 3.4.1986 handelte es sich im Übrigen, wie auch die Beklagten erkennen konnten, nur um eine erste grobe Kostenermittlung. Die Anforderungen an die Richtigkeit dieser Kostenvorhersage sind deshalb insoweit möglicherweise noch geringer anzusetzen. Die Kostenermittlung des Klägers weist somit noch keine fehlerhafte Abweichung zu den tatsächlich entstandenen Kosten auf. Damit aber liegen bereits die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch wegen einer Bausummenüberschreitung nicht vor. Auf die Frage, worin hier der Schaden der Beklagten bestehen könnte und was darauf im Rahmen der Vorteilsausgleichung anzurechnen wäre, braucht deshalb nicht näher eingegangen zu werden."
Quellennachweis: OLG Hamm, Urteil vom 29. März 1990, - 21 U 139/89 -
Schadensersatzanspruch der Bauherren, wenn der Kostenüberschreitung ein Wertzuwachs gegenübersteht?
Ein Schadensersatzanspruch eines Bauherren gegen den Architekten wegen der Überschreitung der in einer Kostenermittlung berechneten Baukosten entsteht nicht, wenn dem zu Lasten des Bauherren gehenden Mehraufwandes ein entsprechender Wertzuwachs in dem errichteten Bauwerk gegenübersteht.
Der Architekt erbrachte für ein weiteres Betriebsgebäude Architektenleistungen, für die er in einer Kostenberechnung Gesamtkosten von ca. 1,15 Mio. DM ermittelt hatte. Der Kläger hat behauptet, er habe den Architekten darauf hingewiesen, dass die Gesamtkosten für das Bauvorhaben den Betrag von 1,15 Mio. DM nicht übersteigen dürften, weil er sonst in finanzielle Bedrängnis gerate. Der Architekt habe mehrfach versichert, dass dieser Preis in jedem Fall eingehalten werden könne. Tatsächlich seien Gesamtkosten in Höhe von 1.362.086,50 DM angefallen. Ihm sei ein Schaden in Höhe der Mehrkosten von 212.086,50 DM entstanden.
Dem Kläger stehen wegen der Verteuerung seines Bauvorhabens keine Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zu.
In den Gründen heißt es u.a:
Eine Garantiehaftung des Beklagten kommt schon nach dem eigenen Vorbringen des Klägers nicht in Betracht. Selbst wenn sich der Beklagte in dem vom Kläger behaupteten Sinne geäußert haben sollte, wofür nach Lage der Dinge eine gewisse Wahrscheinlichkeit spricht, kann daraus nicht gefolgert werden, dass er eine Bausummengarantie abgeben wollte. Die ausdrückliche Garantie eines Architekten, für die Einhaltung der veranschlagten Kosten einzustehen, bleibt wegen der damit für ihn verbundenen hohen Risiken in der Baupraxis auf seltene Ausnahmefälle beschränkt. Erforderlich ist insoweit eine klare und unmißverständliche Vereinbarung der Vertragsparteien (vgl. hierzu Werner/Pastor, Der Bauprozess, 6. Aufl., Rdnr. 1559 m. w. Nachw.). Daran fehlt es hier.
Bei objektiver Betrachtung aus der Sicht des Klägers konnte die Erklärung des Beklagten, dass die veranschlagten Kosten von 1,15 Mio. DM in jedem Falle eingehalten werden würden, nicht dahingehend verstanden werden, dass der Beklagte für die Einhaltung dieses Betrages persönlich einstehen wollte, und zwar ohne Rücksicht auf die möglichen Ursachen einer Kostenüberschreitung und unabhängig davon, ob ihn ein Verschulden trifft oder nicht.
Der Beklagte haftet - den Vortrag des Klägers als wahr unterstellt - auch nicht aufgrund einer unrichtigen Zusicherung der voraussichtlichen Baukosten. Die dem Kläger als verbindlich zugesicherte Kostenobergrenze hat sich zwar als falsch erwiesen. Nach der eigenen Kostenberechnung des Beklagten vom 05.02.1990 betragen die Kosten 1.216.696,32 DM, nach den Ermittlungen des Sachverständigen 1.316.273,97 DM. Eine Toleranzgrenze (vgl. hierzu Werner/Pastor, Rdnr. 1563) kann dem Beklagten angesichts seiner Zusicherung nicht zugebilligt werden. Er hat auch nicht dargelegt, dass ihn an der Kostenüberschreitung kein Verschulden trifft. Gleichwohl bleibt die unrichtige Zusicherung für ihn folgenlos, weil letztlich kein Schaden des Klägers festgestellt werden kann. Bei der Schadensabrechnung kann nicht - wie es der Kläger tut - lediglich auf die Differenz zwischen tatsächlichen Gesamtkosten und ursprünglich geschätzten Kosten abgestellt werden. Vielmehr sind auch hier die Regeln der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen. Nach ständiger Rechtsprechung erleidet der Bauherr durch eine Baukostenüberschreitung keinen Schaden, wenn dem zu seinen Lasten gehenden Mehraufwand ein entsprechender Wertzuwachs in Form des errichteten Bauwerks gegenübersteht (vgl. BGH, BauR 1970, 246 u. 1979, 74). Da die tatsächlich angefallenen Kosten nach den Ausführungen des Sachverständigen auch insgesamt erforderlich waren, um das Gebäude fertigzustellen, kommt es darauf an, welcher objektive Wert dem Kläger in Form des bebauten Grundstücks zugeflossen ist.
Für die Wertberechnung eines Grundstücks ist der Verkehrswert maßgebend (vgl. Locher/Koeble/Frik, HOAI, 5. Aufl., Einl. 8). Bei eigengenutzten Gebäuden ist in der Regel auf den Sachwert abzustellen, bei gewerblich genutzten oder vermieteten Objekten kommt es dagegen auf den Ertragswert an. Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein gewerblich genutztes Betriebsgebäude, das der Kläger als Grundstückseigentümer der X-GmbH, deren Geschäftsführer er ist, vermietet hat. Bei dieser besonderen Konstellation kann weder allein auf Sachwert- noch auf Ertragswertgesichtspunkte abgestellt werden. Es erscheint dem Senat vielmehr angemessen, einen Mittelwert aus Sach- und Ertragswert zu bilden, wie es auch der Sachverständige J in seinem schriftlichen Gutachten getan hat. Aufgrund der überzeugenden Berechnungen des Sachverständigen ergibt sich ein Verkehrswert von 1,314 Mio. DM, und zwar bezogen auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauvorhabens bzw. der Kostenfeststellung. Dem stehen Gesamtkosten von 1.316.273,97 DM gegenüber. Diese geringfügige Differenz kann nach Auffassung des Senats vernachlässigt werden, weil der Sachverständige im Rahmen der Ermittlung des Ertragswerts von deutlich unter dem Marktwert liegenden Mieten ausgegangen ist.
Somit bleibt festzuhalten, dass sich die Gesamtkosten des Bauvorhabens und der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Fertigstellung decken. Letztlich kommt es nach Auffassung des Senats für die Feststellung eines möglichen Schadens aber nicht auf den Zeitpunkt der Errichtung des Bauvorhabens, sondern auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung an. (Wird ausgeführt.)
Der Kläger muss sich den ihm durch die Bebauung des Grundstücks zugeflossenen Wertzuwachs nach Lage der Dinge auch anrechnen lassen, obwohl er ihm letztlich aufgedrängt worden ist. Von einer solchen Anrechnung kann gem. § 242 BGB abgesehen werden, wenn sie im Einzelfall für den Bauherren unzumutbar erscheint (vgl. hierzu Werner/Pastor, Rdnr. 5171 m.w.Nachw.). Das kann etwa der Fall sein, wenn der Bauherr den ihm aufgedrängten Vermögenszuwachs finanziell gar nicht tragen kann (vgl. Locher, Das private Baurecht, 4. Aufl., Rdnr. 283). Eine solche Situation lässt sich im vorliegenden Fall nicht feststellen. Die gestiegenen Baukosten bedeuten zwar für den Kläger eine finanzielle Mehrbelastung. Es ist ihm jedoch gelungen, den finanziellen Mehrbedarf durch eine Nachfinanzierung aufzubringen. Dadurch sind zwar erhöhte monatliche Finanzierungskosten auf ihn zugekommen. Er hat jedoch nicht dargetan, dass er sich aufgrund dieser finanziellen Mehraufwendungen in einer die Opfergrenze übersteigenden Weise persönlich einschränken musste. Folglich ist es auch nicht gerechtfertigt, den ihm zugeflossenen Wertzuwachs bei der Schadensberechnung unberücksichtigt zu lassen. Die Gegenüberstellung des aktuellen Verkehrswerts des bebauten Grundstücks und der tatsächlich entstandenen Gesamtkosten verdeutlicht, dass dem Kläger kein Schaden entstanden ist.
Der Kläger kann auch nicht hilfsweise das gezahlte Architektenhonorar als Schaden geltend machen. Es mag zwar sein, dass der Kläger in Kenntnis der realistischen Kosten für das Bauvorhaben den Architektenvertrag nicht geschlossen hätte und auch schon erbrachte Leistungen aufgrund der besonderen Vereinbarungen der Parteien nicht hätte bezahlen müssen. Gleichwohl kann er das bereits entrichtete Honorar von 55.623,40 DM nicht isoliert als Schadensposten anführen. Auch hier muss sich der Kläger entgegenhalten lassen, dass er ein komplettes Neubauvorhaben erhalten hat, in dem das gezahlte Honorar wertmäßig seinen Niederschlag gefunden hat.
Schließlich kommt auch der Finanzierungsmehraufwand aus der Nachfinanzierung nicht als Schadensposten in Betracht. Der Kläger hat bislang einen Finanzierungsmehraufwand von 50.000,- DM geltend gemacht. Auf der Grundlage eines Verkehrswerts des Objekts von 1,5 Mio. DM bleibt nach Abzug der vom Sachverständigen ermittelten Gesamtbaukosten von 1.316.273,97 DM noch eine Differenz von 183.726,03 DM zugunsten des Kläger übrig. Dieser Betrag ist den finanziellen Mehraufwendungen gegenüberzustellen und deckt diese bei weitem ab.
Quellennachweis : OLG Hamm, Urteil v. 22.04.1993 – 21 U 39/92 -
Ist eine Überschreitung vorgegebener Baukosten um 16% haftungsrelevant?
Die Überschreitung in Höhe von 16% einer vom Bauherren vorgegebenen Bausumme führt nicht ohne weiteres zu einer Ersatzpflicht des Architekten. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalles.
Zinsen, welche der Bauherr wegen einer Überschreitung der von ihm vorgegebenen Bausumme für einen Kredit zahlen muss, können bei einer Pflichtverletzung des Architekten als Schaden zu erstatten sein, wenn ihnen nicht entsprechende Vorteile für den Bauherren gegenüberstehen.
Der Kläger hat ein Fachwerkhaus aus alten Materialien gewünscht. Das Projekt ist zur Zufriedenheit des Klägers fertiggestellt worden. Die vom Kläger in Aussicht genommene Bausumme von 500.000,- DM ist überschritten worden. Der Kläger hat entsprechend mehr Kredit aufgenommen, als er vorgehabt hatte. Die zusätzlichen Kreditzinsen macht er als Schaden geltend.
Eine Überschreitung der angenommenen Bausumme von 500.000,- DM um 16% bedeutet unter den gegebenen Umständen noch nicht eine Vertragsverletzung.
Nach der Rechtsprechung des Senats kann ein Architekt bei den Kostenvorausbestimmungen, die er in den verschiedenen Leistungsphasen nach § 15 HOAI zu erbringen hat, eine gewisse Toleranz für sich in Anspruch nehmen . Dasselbe gilt auch im Falle einer vom Bauherren gesetzten Kostengrenze. Nicht jede Überschreit-ung bedeutet schon eine Vertragsverletzung. Vielmehr kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an, ob über diese Grenze hinaus ent-standene Kosten dem Architekten zur Last gelegt werden können.
Der BGH kritisiert das OLG mit den Hinweisen:
Zu Unrecht leitet jedoch das Berufungsgericht aus einer Überschreitung der Bausumme um angenommene 16% ohne Weiteres eine zur Ersatzpflicht führende Pflichtverletzung ab. Eine absolute, von den Einzelheiten des Falles unabhängige Grenze in der Größenordnung von 16% gibt es nicht. Maßgeblich sind vielmehr die vertraglichen Verpflichtungen aufgrund der jeweiligen konkreten Lage. Danach erscheint im vorliegenden Falle eine 16%ige Steigerung als hinnehmbar.
Zwar verpflichtet eine vom Bauherren gesetzte Kostengrenze an sich zu hoher Genauigkeit bei der Ermittlung der Kosten. Der Kläger hat aber seinerseits seine Vorstellungen nach der Feststellung des Berufungsgerichts lediglich "sinngemäß" zum Ausdruck gebracht. Weder gibt es eine schriftliche Fixierung, noch eine vergleichbar eindeutige mündliche Festsetzung. Ferner hat der Kläger sich kein Haus üblicher Bauart errichten lassen. Vielmehr hat die von ihm gewählte Ausführung auch kalkulatorische Besonderheiten mit sich gebracht. Er hat ein Fachwerkhaus aus alten Materialien bestellt, die aus einem zu diesem Zweck aufgekauften Abbruchhaus gewonnen worden waren. Das Objekt ist höchst individuell und nach den baubiologischen Vorstellungen des Klägers errichtet worden. Diese Besonderheiten entlassen den Beklagten nicht aus der Pflicht, möglichst genaue Zahlen zu benennen. Sie verbieten es jedoch, wegen der um 16% erhöhten Baukosten eine Vertragsverletzung anzunehmen.
Das Berufungsgericht stellt fest, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, die das Bauvorhaben verteuernden Anderungswünsche des Klägers daraufhin zu prüfen, ob sie sich innerhalb des vom Kläger gesetzten Kostenlimits verwirklichen ließen und diesen gegebenenfalls darauf hinzuweisen, dass es nicht möglich sei. Entscheidend sei nicht, ob der Kläger um die zusätzlich anfallenden Kosten gewusst habe, sondern allein, ob ihm bekannt gewesen sei, dass die Anderungen nicht innerhalb der vorgenommenen Bausumme möglich seien. Der Beklagte habe die ihm hierzu obliegende Aufklärungs- und Beratungspflicht schuldhaft verletzt.
Die Revision stellt das nicht in Frage.
Das Berufungsgericht führt weiter aus, es stehe außer Zweifel, dass der Kläger die im Einzelnen aufgezählten Zusatzarbeiten im Wert von insgesamt 61.896,53 DM nicht veranlasst hätte, wenn der Beklagte ihn richtig beraten hätte. Danach legt er seiner Schadensberechnung die Addition der beiden Teilbeträge
Überschreitung der Bausumme 46.195,86 DM
Zusatzkosten mangels Beratung 61.896,53 DM
zusammen 108.092,39 DM
zugrunde. Das sei, da der Kläger einen angemessenen Gegenwert bekommen habe, nicht der Schaden, was im übrigen der Kläger auch nicht geltend gemacht hat. Jedoch seien die hieraus gezahlten Kreditzinsen vom 01.07.1986 bis zum 28.09.1990 mit 28.731,84 DM als Schaden des Klägers anzuerkennen, ferner seit dem 29.09.1990 angefallene und weiterhin anfallende Zinsen sowie künftig neben den Zinsen im Zusammenhang mit der Kreditaufnahme etwa entstehende weitere finanzielle Nachteile.
Diese Meinung des OLG teilt der BGH nicht, er führt aus:
a) Die Zinsaufwendungen des Klägers für die 46.195,86 DM kommen als Schaden von vornherein nicht in Betracht. Hinsichtlich dieses Teilbetrages kann dem Beklagten eine Verletzung vertraglicher Pflichten nicht vorgeworfen werden, wie oben ausgeführt ist.
b) Die Zinsaufwendungen für die weiteren 61.896,53 DM können entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ebenfalls nicht als Schaden des Klägers angesehen werden. Zwar sind sie infolge einer Vertragsverletzung durch den Beklagten nötig geworden. Diese hat jedoch den Kläger im Ergebnis nicht geschädigt.
1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats zur Überschreitung einer vom Architekten berechneten Bausumme kann zwar ein Schaden in den zusätzlichen Baukosten bestehen. Der Bauherr erleidet jedoch insoweit keinen Schaden, als der zu seinen Lasten gehende Mehraufwand zu einer Wertsteigerung des Objektes geführt hat. Dieser Grundsatz der Schadensberechnung hat den Kläger zu Recht veranlasst, den von ihm durch Kreditaufnahme abgedeckten zusätzlichen Aufwand als solchen nicht geltend zu machen, auch soweit er eine Folge der unterbliebenen Beratung zu den verteuernden Anderungswünschen ist.
Derselbe Grundsatz gilt auch für die Kosten der Finanzierung zusätzlicher Baukosten. Auch Zinsen, die durch eine Vertragsverletzung, wie sie dem Beklagten unterlaufen ist, veranlasst werden, können ein zu ersetzender Schaden sein. Dieser darf jedoch ebenfalls nicht mit dem Zinsbetrag kurzerhand gleichgesetzt werden. Vielmehr ist ebenso wie bei dem zusätzlichen Aufwand selber zu prüfen, ob den Finanzierungskosten Vorteile gegenüberstehen, die es ganz oder teilweise ausschließen, einen Schaden anzunehmen. Die Prüfung erübrigt sich nicht dadurch, dass ein üblicher Zinsaufwand in den meisten Fällen keinen Schaden herbeiführen wird. Vielmehr müssen die verschiedenen Elemente der Schadensberechnung dargetan und einander gegenübergestellt werden. Daran fehlt es im Vortrag des Klägers. Aus ihm ergibt sich kein zu erstattender Schaden.
2. Nach der Feststellung des Berufungsgerichts ist in den 61.896,53 DM ein Teilposten von 11.059,42 DM enthalten, der angefallen ist, weil auf dem geräumigen Grundstück der ursprünglich geplante Standort des Hauses gegen einen anderen ausgetauscht worden ist. Die Zinsen auf diesen Teilbetrag haben beim Kläger keinen Schaden verursacht. Er hätte sie in jedem Fall aufwenden müssen. Es ist anzunehmen, dass der Kläger den Standortwechsel auch bei gehöriger Beratung über die Kosten vorgenommen hätte. Aus den Unterlagen, auf welche das Berufungsgericht sich bezieht, ergibt sich, dass der Wechsel unter anderem wegen des hohen Grundwasserstandes am ursprünglich vorgesehenen Bauplatz vorgenommen worden ist. Hätte allerdings der Kläger den ersten Standort beibehalten, so wären zwar insofern Zinsen nicht entstanden, jedoch ander-weitige Aufwendungen, deren Finanzierungskosten die Höhe der geltend gemachten Zinsen wenigstens erreicht, wenn nicht sogar überschritten hätten. Denn der Kläger hätte sein Haus nicht ohne entsprechende Planungen und bauliche Maßnahmen in das Grundwasser stellen können.
3. Mit dem Berufungsgericht kann davon aus- gegangen werden, dass der Kläger die den weiteren Teilbeträgen zugrunde liegenden Zusatzarbeiten bei richtiger Beratung durch den Beklagten erst einmal zurückgestellt hätte. Es handelt sich um den Innenausbau der Einliegerwohnung (41.855,98 DM), den Teilausbau des Spitzbodens (1.645,-DM) und einige Ausstattungseinzelheiten (7.336,13 DM), mithin Arbeiten für insgesamt 50.873,11 DM. Es fehlt allerdings jeglicher Anhaltspunkt für die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger hätte diese Aufwendungen für die gesamte Laufzeit des Kredits aufgeschoben. Dementsprechend ist es nicht möglich, Zinsen für diesen ganzen Zeitraum ohne Weiteres als Schaden zu betrachten. Diesem Fehler des Berufungsgerichts braucht jedoch nicht weiter nachgegangen zu werden. Die auf die Teilbeträge entfallenden Kreditzinsen können unabhängig von ihm nicht als Schaden des Klägers angesetzt werden.
Beim Kläger sind mehrere Vorteile mindestens in Höhe der anteiligen Kreditzinsen zu verzeichnen. Bei ihnen handelt es sich anders als bei der den Zusatzkosten gegenüberstehenden Wertsteigerung des Hauses um solche, die sich daraus ergeben, dass der Kläger schon früher die Möglichkeit einer erweiterten Nutzung erhalten hat. Das betrifft vor allem die Einliegerwohnung. Wäre diese infolge ordnungsge-mäßer Beratung erster ausgebaut worden, so wäre zwar die Notwenigkeit der Kreditaufnahme und damit geltend gemachte Zinsverpflichtung nicht oder später entstanden. Nachdem die Wohnung aber ausgebaut ist, hat der Kläger nicht nur die Kosten der Kreditfinanzierung zu tragen, sondern er hat schon jetzt auch die finanziellen Vorteile dieser Wohnung. Diese erreichen erkennbar zumindest den Betrag der Zinsen für die vorstehend aufgezählten weiteren Teilbeträge.
Aus dem Zahlenwerk des Berufungsgerichts läßt sich ableiten, dass der Kläger nicht etwa außergewöhnlich ungünstige Kreditbedingungen, sondern lediglich Kreditzinsen in Höhe von 6,25% p.a. geltend macht, mithin eine Belastung von jährlich knapp 3.180,- DM. In die Schadensberechnung einzustellen sind daneben zunächst die Mieteinnahmen, welche erzielt werden oder die erzielt werden könnten. Ferner sind die mit der Einliegerwohnung verbundenen Steuervorteile zu berücksichtigen. Beide bewirken, dass ein Schaden insoweit nicht dargetan ist.
Soweit das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang ausführt, Steuervorteile seien nicht anzurechnen, weil der Kläger etwa ersparte Steuern im Anschluß an den Schadensersatz durch den Beklagten nachzahlen müsse, geht das fehl. Das Berufungsgericht verkennt, dass an den Ersatz eines Schadens erst zu denken ist, wenn zuvor ein Schaden festgestellt ist. Eben daran fehlt es, unter anderem auch wegen der Steuerersparnisse.
4. Der weiteren Frage, ob der Kläger neben den Finanzierungskosten andere vermögenswerte Nachteile durch die unerwünschte Kreditaufnahme erlitten hat, braucht nicht nachgegangen zu werden. Der Kläger hat zu solchen Nachteilen nichts vorgetragen.
Die Feststellung des Berufungsgerichts schließlich, der Beklagte habe etwa künftig noch entstehende weitere Schäden zu ersetzen, hat keinen Bestand, nachdem der Kläger einen Schaden nicht dargetan hat und Anhaltspunkte für gleichwohl künftig drohende Schäden fehlen.
BGH, Urteil vom 16.12.1993 / VII ZR 115'/92
Sind bei Bausummenüberschreitungen die Finanzierungskosten als Schaden zu werten?
Berechnet der Architekt die Kubatur des zu errichtenden Hauses zu niedrig, so dass das Bauvorhaben teurer wird, kann der Bauherr Schadensersatz vom Architekten verlangen.
Steht der Bausummenüberschreitung ein nutzbarer Raumzuwachs gegenüber, ist ein Vorteilsausgleich durchzuführen, so dass der Architekt lediglich die reinen Zinsleistungen, die auf den durch Kreditaufnahme finanzierten Mehrbetrag anfallen, zu erstatten hat.
Der Architekt legte eine falsche Kubaturberechnung der Ermittlung der Baukosten zugrunde. Aufgrund der tatsächlich höheren Kubatur wurde das Bauvorhaben 150.000,- DM teurer. Diesen Mehrbetrag musste der Bauherr nachfinanzieren. Der Bauherr verklagt den Architekten mit der Begründung, bei richtiger Kostenermittlung hätte er das Bauvorhaben nicht durchgeführt oder aber eine kleinere Bauart gewählt.
Das OLG reduziert den Schadensersatzanspruch des Bauherren erheblich. Es geht dabei zunächst davon aus, dass dem Architekten in diesem Fall kein Spielraum bei der Ermittlung der voraussichtlichen Baukosten (sog. Toleranzschwelle) zwischen Kostenschätzung und tatsächlichen Baukosten einzuräumen sei. Bei der Anwendung der gültigen DIN-Vorschrift zur Berechnung der Kubaturberechnungen seien keine Unwägbarkeiten beinhaltet, denen mit der Einräumung eines Spielraums Rechnung getragen werden müßte. Auf der anderen Seite hält das OLG es für angemessen, eine Vorteilsanrechnung durchzuführen, da dem Bauherren ein echter Gewinn an zusätzlich nutzbarem Raum in Form der Erhöhung des umbauten Raumes entstanden sei.
Dieser Gewinn stehe den Mehrkosten gegenüber. Da es unzumutbar sei, den Bauherren mit den gesamten Mehrkosten zu belasten und dadurch den Architekten völlig zu entlasten, rechnet das Gericht die reine Erhöhung der Baukosten von 150.000,- DM im Rahmen der Vorteilsausgleichung dem Bauherren zu. Es verbleiben zu Lasten des Architekten die Finanzierungskosten in Höhe von 85.000,- DM. Diese hat der Architekt zu zahlen.
Quellennachweis :OLG Köln, Urteil vom 25.02.1994, 19 U 191/92
Entfällt das Honorar, wenn ein Kostenlimit überschritten wird?
Ein Architekt ist verpflichtet, die ihm übertragene Planung so zu erstellen, dass sie sich innerhalb des vorgegebenen Kostenlimits realisieren läßt.
Stellt sich im Rahmen der vorgesehenen Vergabe an einen Generalunternehmer heraus, dass das Kostenlimit nicht einzuhalten ist, so ist die gesamte Planung des Architekten unbrauchbar.
Der Bauherr kann - nach Kündigung - Rückzahlung sämtlicher Abschlagszahlungen sowie Schadensersatz für vergebliche Aufwendungen (z.B. Baugenehmigungsgebühren) verlangen, die er im Vertrauen auf die Einhaltung des Kostenlimits gemacht hat.
Ein Bauherr war für den Umbau und die Renovierung eines alten Wohnhauses im vollem Umfang auf Fremdfinanzierung angewiesen. In Abstimmung mit seiner Bank vereinbarte er mit dem Architekten ein Kostenlimit für die Bau- und Baunebenkosten in Höhe von 2,8 Mio. DM brutto. Der Architekt holte die Baugenehmigung ein. Die Vergabe war an einen Generalunternehmer vorgesehen.
Die Angebote der Bieter bewegten sich zwischen 3,2 Mio. DM und 4,6 Mio. DM. Trotz mehrfacher Fristsetzungen war der Architekt nicht in der Lage, ein günstigeres GU-Angebot vorzulegen. Daraufhin nahm die Bank ihre Finanzierungszusage zurück und der Architektenvertrag wurde gekündigt. Der Architekt verlangte 220.000,- DM Honorar. Der Bauherr verlangte im Wege der Widerklage Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen in Höhe von 130.000,- DM sowie Schadensersatz der bezahlten Baugenehmigungsgebühren in Höhe von 20.000,- DM.
Der Bauherr bekommt Recht, die Klage des Architekten wird abgewiesen.
Das Kostenlimit für die gesamten Bau- und Baunebenkosten in Höhe von 2,8 Mio. DM brutto war dem Architekten bekannt. Damit war es Vertragsgegenstand. Der Architekt war verpflichtet, seine Planung so zu erstellen, dass das Kostenlimit nicht überschritten wurde. Diesen Erfolg hat der Architekt nicht erreicht. Damit sind die Planungen, die der Architekt im Vorfeld der Vergabe erstellt hat, unbrauchbar. Der Bauherr war berechtigt, den Vertrag aus wichtigem Grunde zu kündigen. Im Übrigen hatte der Bauherr aufgrund der Rücknahme der Finanzierungszusage der Bank das Interesse an dem Architektenvertrag verloren. Er kann Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen (130.000,- DM) und Ausgleich der bezahlten Genehmigungsgebühren (20.000,- DM) verlangen.
Quellennachweis : OLG Naumburg, Urteil vom 26.10.1994 – 6 U 130/94 -
Besteht ein Schadensersatzanspruch wegen fehlerhafter Kostenermittlung bei Überschreitung eines Kostenrahmens? Gibt es Toleranzen?
1. Ein Schadensersatzanspruch des Bauherren wegen Überschreitung eines bestimmten Kostenrahmens setzt voraus, dass ein Kostenrahmen vereinbart wurde. Eine Überschreitung des Kostenrahmens ist nur dann und nur insoweit keine Schlechterfüllung, als sich im Vertrag Anhaltspunkte dafür finden, dass der Architekt einen gewissen Spielraum (Toleranz) haben soll.
2. Der Architekt kann gewisse Toleranzen insoweit in Anspruch nehmen, als die in den Ermittlungen enthaltenen Prognosen von unvermeidbaren Unsicherheiten und Unabwägbarkeiten abhängen. Ein Schadensersatzanspruch des Bauherren wegen fehlerhafter Kostenermittlung setzt voraus, dass der Bauherr die Ursächlichkeit der Vertragsverletzung für den Schaden nachweist.
Der Kläger hat ein kleineres Haus bis zur Oberkante des Kellers abreißen und unter Verwendung dieses Kellers ein erheblich umfang-reicheres Wohnhaus errichten lassen. Der Beklagte hat die reinen Baukosten mit etwa 506.000,- DM beziffert. Vor Beginn der Bauarbeiten hat er im März 1991 gegenüber dem Kläger 800.000,- bis 900.000,- DM als voraus-sichtliche Summe der Baukosten genannt. Nach dem Vortrag des Klägers sollen am Ende Baukosten von mehr als 1,1 Mio. DM angefallen sein. Einen Teil dieser Aufwendungen betrachtet der Kläger als Schaden aus der Überschreitung eines vom Beklagten einzuhaltenden Kostenrahmens. Davon macht der Kläger 100.000,- DM geltend.
Sofern eine bestimmte Bausumme als Kostenrahmen vereinbart ist, hat der Architekt diesen einzuhalten. Wird der Rahmen überschritten, bedeutet das einen Mangel des geschuldeten Architektenwerkes. Ob in diesem Zusammenhang überhaupt eine Toleranz in Betracht kommt und gegebenenfalls in welchem Umfang, richtet sich nach dem Vertrag. Erst wenn sich im Vertrag Anhaltspunkte dafür finden, dass die vereinbarte Bausumme keine strikte Grenze, sondern beispielsweise nur eine Größenordnung oder eine bloße Orientierung sein soll, können Erwägungen zu Toleranzen angestellt werden.
Darüber hinaus muss nicht allein die Bausumme, von der auszugehen ist, festgestellt werden. Auch die am Ende erreichte Bausumme muss ermittelt und um diejenigen Beträge bereinigt werden, welche auf Sonderwünsche, spätere Anderungen durch den Bauherren und dergleichen zurückzuführen sind.
Weder die Gesamtkosten des Bauvorhabens noch die Gründe für die Kostenentwicklung, noch die danach auf die ursprüngliche Planung des Beklagten sowie auf spätere Hinzufügungen auf Wunsch des Klägers zurückzuführenden Teilbeträge sind im Einzelnen geklärt. Die vom Berufungsgericht herangezogenen, allgemein gehaltenen Angaben des Klägers zur Größenordnung seiner Ausgaben genügen nicht. Damit ist auch offengeblieben, in welchem Umfang eine Überschreitung stattgefunden hat.
Ob hiervon abgesehen dem Beklagten eine Pflichtverletzung, etwa durch fehlerhafte Kostenermittlung oder Beratung, unterlaufen ist, lässt sich dem Berufungsurteil nicht entnehmen. Es ist insbesondere nicht deutlich, ob die Parteien bestimmte projektbegleitende Kostenermittlungen durch den Beklagten vereinbart haben. Hiervon unabhängig war der Beklagte zwar gehalten, den Kläger zu den Kosten und deren Entwicklung ausreichend zu beraten. Die laufende Kostenrolle und entsprechende Beratung des Bauherren gehört zu den Nebenpflichten eines Architekten. Deren Verletzung kann einen Schadensersatzanspruch nach sich ziehen. Dessen Voraussetzungen sind aber nicht festgestellt.
Für die das Bauvorhaben begleitend Kostenermittlungen kann ein Architekt die vom Berufungsgericht angesprochenen Toleranzen in Anspruch nehmen. Diese reichen jedoch nur so weit, als die in den Ermittlungen erhaltenen Prognosen von unvermeidbaren Unsicherheiten und Unwägbarkeiten abhängen. Dementsprechend darf eine erste Kostenschätzung weniger genau ausfallen als spätere Kostenermittlungen bei fortgeschrittenem Bauvorhaben, ohne gleich eine Pflichtverletzung darzustellen. Welchen Umfang die Toleranzen haben können, ist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles zu entscheiden. Ob es aber auf diese Fragen überhaupt ankommt, ist bisher nicht erkennbar. Einzelheiten hierzu fehlen im Berufungsurteil.
Eine Pflichtverletzung des Beklagten kann im übrigen nicht in einer gänzlich unterlassenen Angabe der richtigen Kosten gesehen werden. Spätestens Ende März 1991 hat er unstreitig die Größenordnung der Kosten benannt, die realistisch war. Dann kommt als Vorwurf in Betracht, der Beklagte habe seine Vertragspflichten dadurch verletzt, dass er die zu erwartenden Baukosten verspätet ermittelt und mitgeteilt habe. Das ist bisher nicht im Einzelnen aufgeklärt. Die Darlegungs- und Beweislast hierfür liegt beim Kläger.
Das Berufungsgericht hat nicht ausgeführt, welche Anspruchsgrundlage es prüft und annimmt. Es hat ferner nicht geklärt, ob der Kläger überhaupt einen Schaden erlitten hat. Die erforderliche Feststellung von Tatsachen fehlt. Das Berufungsgericht hat nicht nur ungeklärt gelassen, wie viele Baukosten der Kläger aufgewendet hat. Es hat vor allem auch unterlassen, den Wert des Bauobjektes im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung zu ermitteln. Ohne die Gegenüberstellung dieses Wertes und der Aufwendungen lässt sich von vornherein nicht erkennen, ob ein Schaden entstanden ist.
Um die Wertsteigerung des Anwesens durch die Baumaßnahmen offenlegen zu können, hätte außerdem der Wert des von der früheren Bebauung weiter verwendeten Teiles errechnet und vom Gesamtwert des Gebäudes abgezogen werden müssen. Auch daran fehlt es. Die Annahme des Berufungsgerichts, ein Umbau bringe regelmäßig mehr Kosten als Wertsteigerung mit sich, ist in dieser Allgemeinheit unzutreffend. Einen Erfahrungssatz diesen Inhalts gibt es nicht. Darüber hinaus handelt es sich bei dem Bauvorhaben des Klägers tatsächlich nicht um einen Umbau, sondern um einen Neubau unter Verwendung lediglich des Kellers der früheren, schon im Grundriss erheblich kleineren Bebauung. Die dabei erreichte Wertsteigerung läßt sich ohne detailliertes Zahlenwerk und ohne die Unterstützung eines Sachverständigen nicht errechnen.
Das Berufungsgericht hat im Übrigen die Darlegungs- und Beweislast verkannt. Es genügt nicht, dass der Kläger die Möglichkeit eines Schadens andeutet, um es dem Beklagten überlassen zu können, eventuelle Vorteile des Klägers aus dem schädigenden Ereignis nachzuweisen. Vielmehr hat der Kläger erst einmal einen Schaden substantiiert darzutun. Da es offenkundig ist, dass die Baumaßnahme zu einer umfangreichen Wertsteigerung geführt hat, gehört zur Darlegung des Schadens auch, spezifiziert auseinanderzusetzen, dass diese Steigerung hinter den nachweislich aufgewendeten Baukosten zurückbleibt oder wodurch sonst eine Minderung des Vermögens eingetreten sein soll.
Zur Kausalität der angenommenen Pflichtverletzung des Beklagten für den vorausgesetzten Schaden des Klägers erkennt das Berufungsgericht, es spreche einiges dafür, dass Ende März 1991, als der Beklagte das wahre Kostenvolumen mitteilte, der Abriss bereits vorgenommen gewesen sei und dass der Kläger bei der gebotenen Aufklärung seine Umbaupläne geändert und dadurch Kosten erspart hätte. Wenn der Altbau seinerzeit schon weitgehend abgerissen gewesen sei, dann erscheine es zumindest nicht als unverständlich, dass der Kläger auf der Grundlage der geschaffenen Tatsachen versucht habe, so gut wie möglich zurechtzukommen.
Der Beklagte habe seine gegenteilige Darstellung nicht bewiesen. Das gehe zu seinen Lasten, will er die fehlende Ursächlichkeit seiner Pflichtverletzung für das weitere Verhalten des Klägers hätte darlegen und beweisen müssen. Hiergegen wendet sich die Revision mit Erfolg.
Das Berufungsgericht verkennt, dass nicht der Beklagte eine fehlende Ursächlichkeit, sondern im Gegenteil der Kläger neben der Pflichtwidrigkeit und neben dem Schaden auch die Ursächlichkeit der einen für den anderen darzutun und nachzuweisen hat. Gegenstand des erforderlichen Nachweises ist zwar zum Teil ein hypothetischer Ablauf, nämlich tatsächlich nicht getroffene Entscheidungen des Klägers zur Gestaltung des Bauvorhabens bei früherer Information über die voraussichtlichen Kosten. Tatsächlich nicht geschehene Vorgänge können naturgemäß nicht in derselben Weise bestätigt werden wie ein gegebener Umstand oder eine geschehene Handlung. Das ändert aber nichts daran, dass der Kläger spezifiziert vortragen und den Beweis hierfür erbringen muss. Das Beweismöglichkeiten in diesem Zusammenhang notgedrungen gewissen Einschränkungen unterliegen, ist ein Umstand, den das Berufungsgericht erst zu berücksichtigen hat, wenn es sich seine Überzeugung von der Unrichtigkeit oder Richtigkeit des Sachvortrages bildet.
Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu Beweiserleichterungen für Denjenigen, der einen Anderen wegen dessen besonderer Sachkunde um Rat fragt, kann der Kläger nichts für sich herleiten. Diese Rechtsprechung greift auf ein nach der Lebenserfahrung typisches Verhalten zurück. Daran fehlt es hier. Die vom Beklagten geschuldete Aufklärung sollte und konnte nur der Information zur selbständigen Entscheidung des Klägers dienen. Wie sich ein Bauherr, der von seinem Architekten pflichtgemäß über die Höhe der zu erwartenden Baukosten aufgeklärt wird, verhält, entzieht sich jeder typisierenden Betrachtung. Seine Entscheidung hängt so weitgehend von seinen persönlichen Wünschen und Vorstellungen einerseits sowie seinen finanziellen Möglichkeiten und sonstigen Umständen andererseits ab, dass kein Erfahrungsurteil als Grundlage einer Vermutung möglich ist.
Das Berufungsurteil muss danach aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden. Sofern sich eine Schadensersatzpflicht des Beklagten ergibt, wird das Berufungsgericht auch noch die Frage zu prüfen haben, ob den Kläger ein Mitverschulden trifft.
Quellennachweis : BGH, Urteil vom 23.01.1997, VII/ZR 171/95 (Celle)
Mangelhafte Leistung durch übermäßigen Aufwand?
1. Aus Rechtsgründen ist nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Umstände des Vertragsschlusses dahin würdigt, die Beklagten seien nicht getäuscht worden.
2. Das Berufungsgericht hat aber verkannt, dass ein Mangel des Architektenwerks auch dann vorliegen kann, wenn die Planung technisch funktionstauglich ist und den vom Architekten genannten Kostenrahmen einhält. Ein Mangel kann vielmehr auch vorliegen, wenn gemessen an der vertraglichen Leistungsverpflichtung übermäßiger Aufwand getrieben wird oder wenn die geschuldete Optimierung der Nutzbarkeit (beispielsweise: Verhältnis Nutzflächen/Verkehrsflächen) nicht erreicht wird. Vorgaben des Bauherrn insoweit sind für den Architekten auch dann verbindlich, wenn sie erst im Laufe des Planungsprozesses gemacht werden.
Zu Unrecht hält das Berufungsgericht es für unerheblich, dass die Beklagten den Kläger über längere Zeit hinweg erfolglos zu spürbaren Kostensenkungen aufgefordert haben. Es fehlt jede Auseinandersetzung des Berufungsgerichts damit, warum der Kläger diesen Vorgaben nicht nachkommen konnte oder nicht nachzukommen brauchte.
Auch die Forderung des Bauherrn, die vermietbaren Nutzflächen zu Lasten der Verkehrsflächen zu optimieren, durfte der Kläger nicht unberücksichtigt lassen. Auch insoweit hat das Berufungsgericht den Sachvortrag der Beklagten nicht ausgeschöpft. Ferner gebührt die Entscheidung für geringere Geschosshöhen im Rahmen des technisch Möglichen und bauordnungsrechtlich Zulässigen allein dem Bauherrn. Wenn der in der Revision zu unterstellende Sachvortrag des Beklagten zu Nutzflächen und Geschosshöhen zutrifft, war die Planung deshalb auch dann nicht mangelfrei, wenn sie sich im Rahmen des vorgegebenen Kostenrahmens bewegte. Ferner musste sich das Berufungsgericht mit dem Vortrag auseinandersetzen, der Kläger habe pflichtwidrig bei der Wärmedämmung und der Dachkonstruktion überflüssigen Aufwand getrieben.
4. Den Ausführungen zur Entgeltpflicht für die Variante Vorentwurf und das Umzeichnen von Grundrissen kann nicht uneingeschränkt gefolgt werden. Zu Recht führt das Berufungsgericht an anderer Stelle aus, dass dem Vorentwurf eine Klärungsfunktion zukommt. Das Berufungsgericht hat deshalb zu Unrecht sich nicht damit auseinandergesetzt, ob die insoweit vom Kläger zusätzlich berechneten Leistungen außerhalb der gebotenen und vom Grundhonorar abgedeckten Klärungen lagen. Im Übrigen beruhen die Ausführungen des Berufungsgerichts auch auf der fehlerhaften Vorstellung, im Rahmen der vorgegebenen Kosten könne eine unwirtschaftliche Planung nicht mangelhaft und deshalb Nachbesserungsbedürftigkeit ohne Honorarfolgen nicht gegeben sein.
5. Nach der Rechtsprechung des Senats kann die nach § 649 Satz 2 BGB geschuldete Vergütung nicht nach Üblichkeit errechnet werden. Vielmehr ist der konkrete Vertrag abzurechnen, wobei der Kläger die Grundlagen seiner Abrechnung vorzutragen hat, weil nur er dazu in der Lage ist. Dazu fehlte es bisher an jeglichem Sachvortrag.
Wann liegt ein Garantieversprechen vor? Wann ist eine besondere Aufklärung des Bauherren über drohende Kostenerhöhungen nicht geboten?
1. Ein Garantieversprechen bedarf zwischen Achitekten und Bauherren einer klaren und unmissverständlichen Vereinbarung.
2. Der Architekt ist zu einer besonderen Aufklärung des Bauherren über drohende Kostenerhöhungen nicht verpflichtet, wenn er davon ausgehen kann, dass der Bauherr aufgrund seiner beruflichen Qualifikation (Rechtsanwalt, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer) die Kostenüberschreitungen hätte erkennen können.
Der Kläger macht Ansprüche aus Baukostengarantie, hilfsweise auf Schadensersatz wegen Bausummenüberschreitung geltend. Der Kläger hatte dem Beklagten mit der Planung eines drei Wohneinheiten umfassenden Wohngebäudes beauftragt. Der Kläger hat geltend gemacht, dass der Architekt aus einer Baukostengarantie auf Ersatz der Mehrkosten haftet. Die Garantieübernahme folge aus der sich aufgrund der handschriftlichen Aufstellung ergebenden Zusicherung des Beklagten, dass Baukosten allenfalls in Höhe von 1 Mio. DM anfallen würden.
Die entstandenen Mehrkosten hätten ihre Ursachen in einer zu niedrigen Einschätzung der Baukosten, vor allem aber in einer viel zu aufwendigen Planung mit teuren Spielereien und aufwendigem Schnickschnack (z.B. Gauben, runde Fenster, schräge Fenster nach Maß), die nur dazu gedient hätten, die persönliche Eitelkeit des Architekten zu befriedigen und ihm Gelegenheit zu geben, ein für den unbedarften Beobachter auf den ersten Blick außergewöhnliches Haus hinzustellen und sich für die Umwelt zu profilieren. Der hohe Anteil an Stundenlohnarbeiten und freihändigen Vergaben sei Folge mangelhafter Ausschreibung und Detailplanung gewesen.
Der Beklagte hat vorgetragen, eine Baukostengarantie habe er nicht abgegeben. Er habe nicht zugesichert, dass die reinen Baukosten einschließlich Außenanlagen nur 1 Mio. DM betragen würden. Er habe auch nicht erklärt, nur unter dieser Voraussetzung bauen zu wollen. Tatsächlich sei der Kläger so aufgetreten, als ob ihm die Finanzierung keine Schwierigkeiten mache. Die zunächst von ihm in Auftrag gegebene günstige und einfache Ausstattung wäre mit den in der Berechnung vom 11.11.1989 veranschlagten Kosten realisierbar gewesen. Sämtliche Mehrkosten seien infolge nachträglicher Anderungswünsche des Klägers entstanden, der die Wohnung luxuriös - u.a. mit offenen Kamin, Marmor- und Natursteinbelägen, einem großen Dampfbad mit Sauna, und einer sehr gehobenen Sanitäreinrichtung - ausgestattet habe.
Dem Kläger steht gegen den Beklagten kein Schadensersatzanspruch wegen Baukostenüberschreitung zu.
Der Senat schließt sich den Ausführungen des Landgerichts an, dass der Kläger mit den Angaben der Zeugin die Voraussetzungen eines Erfüllungsanspruchs aus einer Baukostengarantie nicht nachgewiesen hat.
Nach einhelliger Rechtsansicht bedarf es zur Annahme eines - wegen des zu übernehmenden Risikos nur in seltenen Ausnahmefällen gegebenen - Garantieversprechens zwischen Bauherr und Architekt eine klaren und unmissverständlichen Vereinbarung der Parteien. Daran fehlt es hier... Dabei sind Mängelbeseitigungskosten entgegen der Auffassung des Klägers nicht zu berücksichtigen. Der Architekt darf bei seinen Kostenangaben grundsätzlich davon ausgehen, dass das Bauwerk mängelfrei erstellt oder zumindest der Bauherr letztlich nicht mit im Planungsstadium überhaupt noch nicht abzusehenden Mängelbeseitigungskosten belastet wird. Die Nichteinkalkulierung etwaiger Mängelbeseitigungskosten bei seinen Kostenangaben im Planungsstadium kann dem Architekten deshalb auch nicht als Pflichtwidrigkeit vorgeworfen werden. Ebenso wenig sind Herstellungskosten zu berücksichtigen, die erneut angefallen sind, weil der Bauherr bereits erbrachte Bauleistungen wegen Nichtgefallens oder vermeintlicher Mängel durch Neuherstellung ersetzen ließ.
Es kann dabei dahingestellt bleiben, ob die Parteien ab 11.11.1989 mit dem zugrundegelegten Betrag ein Kostenlimit oder nur ein Kostenrahmen vereinbart haben.
Tatsächlich kann jedoch zu Lasten des Beklagten von einer Kostenüberschreitung in einer Höhe von (20%) nicht ausgegangen werden. Nach oben angeführter Rechtsprechung des BGH sind den Kostenangaben des Architekten die tatsächlich entstandenen jedoch um Sonderwünsche, nachträgliche Anderungen und dergleichen bereinigten Baukosten gegenüberzustellen.
Insoweit räumt der Kläger ein, dass durch von ihm veranlasste nachträgliche Planänderungen Mehrkosten für das Bauwerk in Höhe von insgesamt 136.000,-- DM entstanden sind...
Danach reduzieren sich die in dem Vergleich einzustellenden tatsächlichen Baukosten
von 1.396.634,13 DM
auf 1.260.634,13 DM,
so dass die Erhöhung gegenüber dem sich aus der Kostenschätzung Frühjahr 1990 ergebenden Vergleichsbetrag von 1.163.796,36 DM nur noch 8,3% beträgt. Danach hat sich der Beklagte nach der Überzeugung des Senats angesichts der der Kostenschätzung Frühjahr 1990 zugrunde liegenden Vereinbarung, die Ausgestaltung des Objekts erst entsprechend dem Baufortschritt festzulegen, zweifelsfrei innerhalb des ihm einzuräumenden Toleranzrahmens gehalten.
Der Kläger kann den Beklagten auch nicht wegen Verletzung einer Hinweis- oder Aufklärungspflicht auf Schadensersatz in Anspruch nehmen... Einer besonderen Aufklärung bedurfte es nicht, weil der Architekt schon nach der beruflichen Qualifikation des Klägers als Rechtsanwalt, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer davon ausgehen durfte, der Kläger werde erkennen, dass die in der Kostenschätzung im Frühjahr 1990 veranschlagte Summe nicht eingehalten werde. Der Senat hält es nach seinen vom Kläger in mehreren Prozessen gewonnenen Eindruck für ausgeschlossen, dass der Kläger im Zuge der Vergabe der einzelnen Gewerke die Kostenschätzung nicht als Korrektiv herangezogen und nicht auf der Einhaltung für die jeweiligen Gewerke veranschlagten Beträge beharrt und den Beklagten zur Vornahme von Einsparungen aufgefordert hätte, wenn es ihm auf die Einhaltung der Kostenschätzung tatsächlich angekommen wäre.
Dem Kläger war nach der Überzeugung des Senats bewusst, dass er Sonderwünsche in Auftrag gab, die den ursprünglichen Kostenrahmen erheblich vergrößerten, nicht nur aufgrund der Umplanung von rund 70 m2 reiner Nutzungsfläche in zusätzliche Wohnfläche (vgl. Kostenschätzung Frühjahr 1990 ausgehend von einer Wohnfläche von 345 m2 gegenüber der sich aus der Berechnung des Sachverständigen ergebenden Gesamtwohnfläche von 414,71 m2), sondern auch durch die kostspielige Ausstattung der Wohnungen etwa im Bereich der Bodenbeläge und der Sanitäreinrichtung.
Quellennachweis: OLG Karlsruhe, Urteil vom 25.02.1999, - 9 U 30/97 -, BGH, Beschluss vom 26.10.2000, - VII ZR 80/99 -, Revision wurde nicht angenommen
Wann haftet der Architekt bei Baukostenüberschreitung? Gehört die laufende Kostenkontrolle auch ohne Vereinbarung eines Kostenrahmens zu den Pflichten des Architekten?
OLG Brandenburg vom 09.04.1999:
- Haben die Parteien eines Architektenvertrages einen verbindlichen Kostenrahmen vereinbart, so kann dessen Überschreitung zu einem Schadensersatzanspruch des Auftraggebers wegen eines Mangels des Architektenwerks führen.
- Auch wenn ein verbindlicher Kostenrahmen nicht vereinbart ist, gehört die laufende Kostenkontrolle und entsprechende Beratung des Bauherren zu den Nebenpflichten des Architekten.
Die Bauherren verklagen den Architekten auf Schadenersatz wegen Baukostenüberschreitung bei der Planung eines Hotels.
Am 27.09.1993 erstellte der Beklagte einen "Kostenvoranschlag", der mit Gesamtkosten von 4.704.500,- DM abschloss.
Unter dem 2.11.1993 teilte der Beklagte den Klägern mit, dass der vorgelegte Kostenvoranschlag mit Nettokosten von 4.710.000,- DM eine standardisierte Ausführung beinhalte, nicht jedoch Sonderwünsche. Diese Anderungen und Festlegungen auf Wunsch der Bauherren hatte der Beklagte mit einer Aktennotiz vom 28.10.1993, auf die das vorgenannte Schreiben Bezug nahm, zusammengestellt.
Eine "Kostenberechnung" des Klägers vom 16.2.1994 schließt mit dem Betrag von 6.085.100,- DM. Das Hotel wurde im April 1995 fertiggestellt.
Mit Schreiben vom 27.3.1995 nahmen die Kläger Bezug auf eine Unterredung mit dem Sohn des Beklagten, nach der mit einer voraussichtlichen Baukostenüberschreitung von ca. 900.000,- DM zu rechnen sei; die Kläger führten aus, dass davon ein Betrag von etwa 120.000,- DM von ihnen als Bauherren zu verantworten sei.
Die Kläger haben behauptet, der Beklagte sei seiner Pflicht zur Kostenkontrolle nicht hinreichend nachgekommen. Sie hätten auf die Maßgeblichkeit der Kostenvoranschläge vertraut.
In erster Instanz haben die Kläger ihren Schaden wie folgt dargelegt:
Nach der einschlägigen Rechtsprechung liege die Toleranzgrenze für eine Baukostenüberschreitung bei maximal 20%. Die Differenz zu den tatsächlichen Kosten von 4.961.211,- DM sei als Schaden vom Beklagten zu ersetzen; denn bei rechtzeitigem Hinweis hätten sie die Planung des Hotels so verändert, dass sie den genannten Betrag eingespart hätten.
Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, dass - selbst wenn die von den Klägern behauptete Baukostenüberschreitung vorliege - diese sich in dem von der Rechtsprechung vorgegebenen Toleranzrahmen halte. Die Kläger seien anlässlich der Baubesprechungen jeweils im Einzelnen über die zu erwartenden Kostensteigerungen informiert worden; dies werde durch die Vielzahl der Baubesprechungsprotokolle belegt.
Eingetretene Mehrkosten seien auf Sonderwünsche der Kläger zurückzuführen, sowie auf behördliche Auflagen. Weitere Mehrkosten beruhten darauf, dass auf Wunsch der Kläger die Dachkonstruktion habe geändert werden müssen. Schließlich seien Kostensteigerungen durch die Haustechnik entstanden.
Durch Urteil vom 26.6.1998 hat das Landgericht die Klage abgewiesen.
Als Schaden haben sie mit der Berufungsbegründung geltend gemacht, dass sie das Hotelprojekt auf keinen Fall durchgeführt hätten, wenn sie die letztendlich entstandenen Kosten vor Beginn des Baus gekannt hätten. Deshalb liege in der Differenz zwischen den tatsächlich entstandenen und den geplanten Kosten ihre Vermögenseinbuße, die der Beklagte zu ersetzen habe.
Die Berufung der Kläger blieb ohne Erfolg.
I. Das vom Beklagten erstellte Werk - Planung und Bauüberwachung des Bauvorhabens der Kläger - leidet nicht unter einem Mangel mit der Folge, dass der Beklagte für eine Bausummenüberschreitung nach § 635 BGB einzustehen hätte.
In Fällen, in denen der Auftraggeber mit dem Architekten einen verbindlichen Kostenrahmen vereinbart hat, kommt wegen einer Bausummenüberschreitung zwar grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch des Auftraggebers in Betracht. Denn das Architektenwerk leidet in einem solchen Fall an einem Mangel, für den der Architekt einzustehen hat.
Voraussetzung einer diesbezüglichen Haftung des Architekten ist aber die verbindliche Vereinbarung der Parteien, dass eine bestimmte Kostengrenze nicht überschritten werden dürfe; nur dann liegt eine Vereinbarung über eine vertraglich geschuldete Beschaffenheit des Architektenwerks vor. An einer solchen rechtsgeschäftlichen Vereinbarung fehlt es jedoch hier bereits nach dem Vortrag der Kläger. Das Vorbringen der Kläger, der Beklagte habe im Oktober 1993, also nach Vertragsschluss, erklärt, auf jeden Fall würden die Kosten nicht höher als in seinen Kostenvoranschlägen, erfüllt die Anforderungen an eine solche Vereinbarung nicht; denn aus der allein maßgeblichen Sicht der Kläger konnte diese Zusage für den Hotelbau nicht verbindlich sein.
Zum einen hat der Beklagte auch nach der Darstellung der Kläger die Möglichkeit angesprochen, dass "einzelne Bereiche" teurer würden und damit klargestellt, dass die bis dahin erfolgten Kostenermittlungen zumindest nicht in allen Teilen verbindlich sein konnten. Zum anderen waren sich die Kläger schon bei den Folgebesprechungen darüber im Klaren, dass die Kosten für die Haustechnik sich nicht unwesentlich erhöhen würden; konkrete Anhaltspunkte, wie diese Mehrkosten aufgefangen werden könnten, hatten die Kläger nicht. Zudem haben sich nach dem eigenen Vorbringen der Kläger auch von ihnen zu verantwortende Mehrkosten ergeben.
Dass die Kläger selbst die Einhaltung des Kostenvoranschlages vom 27.9.1993 nicht als vereinbarungsgemäß vertraglich geschuldete Beschaffenheit des Architektenwerks angesehen haben, zeigt auch eindeutig ihr ursprüngliches Klagevorbringen. Dieses stellt nämlich darauf ab, dass der Beklagte seine Hinweispflichten hinsichtlich der Kostenentwicklung verletzt habe, indem er nicht frühzeitig auf Kostensteigerungen hingewiesen habe. Insoweit sind die Kläger von einer "Toleranzgrenze" für Baukostensteigerungen von maximal 20% ausgegangen und haben als Schaden den Betrag geltend gemacht, um den die am 27.9.1993 veranschlagten Baukosten zuzüglich 20% durch die tatsächlichen Baukosten überschritten worden sind. Diese Begründung und Berechnung des Schadens, die die Kläger auch auf Frage des Senats in der mündlichen Verhandlung nicht fallengelassen haben, macht deutlich, dass die Kläger - noch zu Beginn des Prozesses - von einer festen Kostenzusage nicht ausgegangen sind.
Es kommt deshalb nicht mehr darauf an, dass eine solche nachträglich hinfällig geworden wäre, weil den Klägern jedenfalls zu Beginn der Bauarbeiten bekannt war, dass hinsichtlich der von Sonderfachleuten geplanten Gewerke eine deutliche Kostenerhöhung eintreten werde und sie nach ihrem eigenen Vorbringen auch selbst bestimmte Kostensteigerungen veranlasst haben.
II. Auch eine Haftung des Beklagten aus dem Gesichtspunkt, er habe - auch ohne verbindliche Vereinbarung eines Kostenrahmens - die von ihm geschuldete baubegleitende Kostenkontrolle vernachlässigt, kommt im Ergebnis nicht in Betracht.
Zu den Nebenpflichten des Architekten gehört die laufende Kostenkontrolle und die entsprechende Beratung des Bauherren. Der Bauherr soll durch den Architekten in die Lage versetzt werden, in jeder Phase des Bauvorhabens - und zwar mit Baufortschritt in steigender Genauigkeit - die entstehenden Kosten zu überblicken, damit er seine finanziellen Dispositionen treffen und die Planungen an den zu erwartenden finanziellen Belastungen ausrichten kann.
Es kann dahinstehen, ob der Beklagte, wie er geltend macht, dieser Pflicht zur baubegleitenden Kostenkontrolle in jeder Bauphase hinreichend nachgekommen ist. Den Klägern ist es auch in zweiter Instanz nicht gelungen, einen durch eine eventuelle Pflichtverletzung des Beklagten kausal verursachten Schaden darzulegen.
Soweit die Kläger in erster Instanz noch geltend gemacht haben und auf diesen Vortrag in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zurückgekommen sind, bei rechtzeitigem Hinweis von Seiten des Beklagten hätten sie ihre Planung so verändert, dass sie den Klagebetrag eingespart hätten, haben sie einen solchen Schaden nicht in nachvollziehbarer Weise belegt Es fehlt nämlich an jeder näheren Darlegung dazu, hinsichtlich welcher Gewerke auf Grund welcher Anderungen welche Kosten im Einzelnen hätten eingespart werden können und eingespart worden wären. Solche Darlegungen wären insbesondere auch vor dem Hintergrund erforderlich gewesen, dass die Kläger in erster Instanz selbst vorgetragen haben, der Beklagte habe in seiner Planung "von vornherein viel zu wenig Leistungen berücksichtigt (...)" Im Übrigen wäre eine solche Schadensberechnung gerade um den eine Kostensteigerung von 20% übersteigenden Betrag auch nicht mit der Berechnung der Klageforderung in Einklang zu bringen.
Nach dem vorher Gesagten kommt es auf die Schadensdarlegung in der Berufungsbegründung nicht mehr entscheidend an. Insoweit haben die Kläger ihren Schadensersatzanspruch allein darauf gestützt, dass sie - hätten sie die tatsächlichen Kosten vor Beginn des Baus gekannt - dieses Projekt auf keinen Fall durchgeführt hätten. Legt man diesen Vortrag zugrunde, so ist nicht erkennbar, worin gegebenenfalls der durch eine fehlerhafte Baukostenermittlung vor Baubeginn entstandene Schaden bestehen könnte. Die hierzu gemachten Ausführungen lassen die notwendigen konkreten Angaben in dieser Richtung vermissen. Insbesondere fehlt jede Darlegung dazu, wie sich die Vermögenslage der Kläger in dem von ihnen angenommenen Fall im Vergleich zu der jetzigen entwickelt hätte.
Der schon in der Klageschrift genannte Aspekt, dass der anzusetzende Ertragswert durch die teureren Baumaßnahmen nicht gestiegen sei, vermag einen Schaden im Rechtssinn nicht zu begründen. Abgesehen davon, dass die Kläger nähere Angaben zur Höhe des Ertragswerts und zur geplanten Rentabilität nicht gemacht haben, haben sie auch nicht vorgetragen, dass das Hotel vom Zuschnitt des jetzt in ihrem Eigentum stehenden Objekts zu dem nach ihrer Behauptung vom Beklagten mitgeteilten Preis (welchem?) tatsächlich hätte gebaut werden können. So tragen die Beklagten nicht vor, dass den von ihnen letztlich getätigten Aufwendungen in Höhe von 4.961.211,- DM (bereinigte Baukosten) kein entsprechender Wert in Gestalt des vorhandenen Bauwerks gegenüberstehen würde.
Auch der von den Klägern in der mündlichen Verhandlung vorgebrachte Gesichtspunkt, infolge der Steigerung der Finanzierungskosten sei das Hotel nicht - wie geplant - rentabel, vermag der Klage nicht - auch nicht teilweise - zum Erfolg zu verhelfen. Der insoweit möglicherweise bestehende Schaden bestünde allenfalls in den Zinsen, die die Kläger für die Finanzierung der Baukostenüberschreitung zahlen müssen. Doch auch insoweit fehlt es an näheren Angaben der Kläger zu der Höhe der geplanten und tatsächlich gezahlten Zinsen im Verhältnis zu dem eingeplanten Ertrag des Hotels.
Quellennachweis: Brandenburgisches OLG, Urteil vom 9. April 1999, - 4U 128/98 -

References: § 631
 § 15
 § 242
 § 15
 BGH 
 BGH 
 § 649
 BGH 
 § 635