Source: http://www.ilnostrocondominio.com/2011/07/
Timestamp: 2017-10-23 05:53:48+00:00

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Il nostro condominio: luglio 2011
Se la veranda viola le distanze va demolita.
E’ cosa ricorrente che i condomini trasformino il loro balcone in veranda. A determinate condizioni (leggasi presenza di autorizzazioni comunali e assenza di divieti regolamentari), l’operazione può essere eseguita senza chiedere il permesso al condominio. Il limite, trattandosi d’opera su parti di proprietà esclusiva (il balcone per l’appunto) è quello di non recar danno alle parti comuni e alle proprietà esclusive degli altri condomini.
Danno che come ha specificato la Corte di Cassazione deve essere inteso anche come pregiudizio estetico per l’edificio (Cass. 19 gennaio 2005, n. 1076).
In sintesi: la chiusura del balcone in veranda, tra le altre cose, non deve alterare il decoro architettonico dell’edificio. Al pari della lesione dell’estetica dello stabile, l’edificazione di una veranda non può il alcun modo, salvo diversa convenzione, essere posta in essere in violazione delle norme sulle distanze legali (art. 907 c.c.).
Facciamo riferimento a questa ipotesi prendendo spunto da una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione (la n. 15186 depositata in cancelleria lo scorso 11 luglio). Nel caso sotteso alla pronuncia appena citata una condomina aveva realizzato una veranda che, per quanto emerso nel corso dei due gradi di merito, oltre ad essere difforme rispetto a quanto stabilito dall’assemblea condominiale, era anche stata costruita in violazione delle norme sulle distanze, nel caso quelle che tutelano il diritto di veduta (art. 907 c.c.).
Al di là di quanto detto in precedenza con riferimento al decoro dell’edificio, si legge nella sentenza che il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all’osservanza delle distanze prescritte dall’art. 907 cod. civ. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell’area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l’art. 907 citato non attribuisce a quest’ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una inspectio o prospectio obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l’interno della sottostante proprietà (Cass. n. 3109 del 1993). (Cass. 11 luglio 2011 n. 15186).
Il principio appena espresso, però, scaturiva da una fattispecie esattamente opposta a quella sottoposta al suo esame. Nel caso su cui è stata chiamata a rendere giustizia la Corte, infatti, al di sopra del balcone non v’e n’era un altro ma solamente una finestra. In queste condizioni di fatto, ha detto la Cassazione, perché ledeva il diritto di veduta dell’unità immobiliare del piano superiore e di conseguenza la realizzazione di una veranda non era da ritenersi legittima. Da qui la conferma della decisione della Corte d’appello e di fatto l’avallo dell’ordine di demolizione del manufatto in essa contenuto.
Pubblicato da Massimo Principato a 09:01 Nessun commento:
Le spese relative al rifacimento dell’impermeabilizzazione della terrazza a livello di uso esclusivo e risarcimento danni per infiltrazioni.
Cass. civile sez. II, sentenza del 27/06/2011, n. 14196
Poichè il lastrico solare dell’edificio svolge funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare dell’uso esclusivo; pertanto dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.
Cassazione, non c'è responsabilità da custodia se qualcuno cade su scale sporche di cibo. Occorre dimostrare nesso di causalità.
Nell'ambito della controversia scaturita dalla domanda di risarcimento proposta in seguito a una caduta sulle scale dell'edificio, deve essere esclusa la responsabilità da cose in custodia in capo al condominio, laddove, pur essendo stata dimostrata la presenza di residui di cibo nell'area dell'incidente, non risulta documentato con certezza che l'infortunio sia effettivamente riconducibile alla presenza in loco di scarti alimentari, mentre l'onere della prova riguardo al nesso di causalità incombe sempre sul danneggiato.
Un condomino cadeva dalle scale del condominio e proponeva domanda di risarcimento del danno nei confronti dello stesso. Su ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte di appello (che aveva escluso la responsabilità del condominio in quanto non era stata raggiunta la prova della presenza del cibo sulle scale condominiali e che pertanto non era stata raggiunta la certezza che la caduta era effettivamente riconducibile alla presenza degli scarti alimentari), la Corte (sentenza 15390/2011) ha confermato la decisione dei giudici di territoriali precisando che "il difetto della prova, comunque incombente sul danneggiato (Cass. 1 aprile 2010, n. 8005), riguardo al nesso di causalità rende irrilevante ogni discussione riguardo all'applicabilità dell'art. 2051 cod. civ., considerato che la caduta sarebbe avvenuta - secondo la prospettazione dell'attrice - solo a causa della scivolosità della scala dovuta ai residui di cibo".
Possibile installare ascensore anche contro volere di un condomino.
Fonte: Diritto&Diritti
Videosorveglianza in condominio.
La giurisprudenza, più nello specifico il Tribunale di Varese con un’ordinanza dello scorso 16 giugno, è tornata ad occuparsi della sempre attuale questione della videosorveglianza in condominio. In questo caso, che s’è concluso con un ordine di rimozione, non era stata l’assemblea a deliberare l’installazione dell’impianto che, invece, era stato posizionato da uno dei comproprietari a fini di sicurezza. Per il giudice lombardo sebbene l’installazione non costituisca reato, essa è comunque vietata in quanto andando ad incidere su diritti costituzionalmente protetti (come il diritto alla riservatezza), la compressione dei medesimi può avvenire solamente con l’accordo di tutti i comproprietari.
In sostanza: è illegittima l’installazione dell’impianto da parte del singolo così come quella decisa con votazione a maggioranza dall’assemblea.Un’annotazione ricorre in più di un’occasione nel testo della pronuncia: la materia non è regolamentata e sarebbe auspicabile un intervento del legislatore.Vale la pena riprendere i passaggi principali dell’ordinanza n. 1273.
Quanto ai profili di rilevanza penale, rifacendosi da una pronuncia di Cassazione, il Tribunale ha affermato che non commette il reato di cui all’articolo 615-bis del codice penale (interferenze illecite nella vita privata) il condomino che installi per motivi di sicurezza, allo scopo di tutelarsi dall’intrusione di soggetti estranei, alcune telecamere per visionare le aree comuni dell’edificio (come un vialetto e l’ingresso comune dell’edificio), anche se tali riprese sono effettuate contro la volontà dei condomini” specie se i condomini stessi siano a conoscenza dell’esistenza delle telecamere e possano visionarne in ogni momento le riprese”; motivo per cui queste ultime non siano neppure idonee a cogliere di sorpresa gli altri condomini in momenti in cui possano credere di non essere osservati (Cass. pen. 26 novembre 2008, n. 44156 in Trib. Varese ord. n. 1273/11).
Quanto al vuoto legislativo si legge nel provvedimento che nel caso di specie una specifica regolamentazione manchi, è testimoniato dall’apposita segnalazione da parte del Garante per la protezione dei dati personali al Governo ed al Parlamento, segnalazione volta a manifestare l’opportunità di un intervento legislativo (cfr. Segnalazione al Parlamento e al Governo sulla videosorveglianza nei condomini del 13 maggio 2008, in Boll., maggio 2008, n. 94, doc web 1523997 sul sito ufficiale del Garante, www.garanteprivacy.it) (Trib. ult. cit.).
In questo contesto il giudice espone le perplessità del Garante della privacy secondo il quale non è chiaro se l’installazione di sistemi di videosorveglianza possa essere effettuata in base alla sola volontà dei comproprietari, o se rilevi anche la qualità di conduttori. Non è parimenti chiaro quale sia il numero di voti necessario per la deliberazione condominiale in materia (se occorra cioè l’unanimità ovvero una determinata maggioranza) (Trib. ult. cit.).
In considerazione di queste premesse ed alla luce della grave carenza legislativa, il Tribunale adito conclude che, nel silenzio della Legge, il condomino non abbia alcun potere di installare, per sua sola decisione, delle telecamere in ambito condominiale, idonee a riprendere spazi comuni o addirittura spazi esclusivi degli altri condomini; ma, ancora, reputa questo giudice che nemmeno il Condominio abbia la potestà normativa per farlo, eccezion fatta per il caso in cui la decisione sia deliberata all’unanimità dai condomini, perfezionandosi in questo caso un comune consenso idoneo a fondare effetti tipici di un negozio dispositivo dei diritti coinvolti.
Tutte le coordinate giuridiche sin qui illustrate, segnalano un vero e proprio vacuum legis in questa materia, al cospetto di diritti fondamentali presidiati dalla Costituzione, come quello alla riservatezza e alla vita privata (difeso dalla Convenzione Europea dei diritti dell’Uomo all’art. 8). Ebbene, per come si è visto, il condominio è un luogo di incontri e di vite in cui i singoli condomini non possono giammai sopportare, senza il loro consenso, una ingerenza nella loro riservatezza seppur per il fine di sicurezza di chi video-riprende.Né l’assemblea può sottoporre un condomino ad una rinuncia a spazi di riservatezza solo perché abitante del comune immobile, non avendo il condominio alcuna potestà limitativa dei diritti inviolabili della persona.
Peraltro, nell’ottica del cd. balancing costituzionale, la videoripresa di sorveglianza può ben essere sostituita da altri sistemi di protezione e tutela che non compromettono i diritti degli altri condomini, offrendo quindi un baricentro in cui i contrapposti interessi possono convivere. (Trib. Varese ord. n. 1273/11).
Se la nuova auto risulta troppo grande per il posto condominiale è inutile rivolgersi al giudice per pretendere una diversa modalità di utilizzazione.
Corte di Cassazione, Sez. II Civ. - Sent. n. 15203 del 11/07/2011
Spese per la redazione delle tabelle millesimali.
L’assemblea condominiale può approvare e revisionare le tabelle millesimali conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese purché la relativa deliberazione sia adottata con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’adunanza che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
A questa conclusione è giunta la Corte di Cassazione con la storica sentenza n. 18477 resa il 9 agosto 2010 dalle Sezioni Unite.
Ciò detto è utile rispondere ad una domanda che spesso viene posta Il quesito è il seguente: come va ripartita la spesa per il compenso del tecnico incaricato della redazione e/o la revisione delle tabelle millesimali?
La sentenza succitata, che ha l’indubbio merito d’aver inquadrato chiaramente natura e funzione delle tabelle, fornisce, implicitamente, la risposta corretta.
Secondola massima espressione della Corte di legittimità la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell’assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent. 28 giugno 1979 n. 3634).
Il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, non è quello di rimuovere l’incertezza sulla proporzione del concorso nella gestione del condominio e nelle spese: incertezza che non esiste perché il rapporto non può formare oggetto di discussione, dovendo essere determinato sulla base di precise disposizioni; il fine dei condomini è solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico l’eliminazione dell’incertezza mediante accertamento e declaratoria della situazione preesistente. (Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477).
Sintetizzando: i valori espressi nella tabella millesimale esistono fin dall’edificazione dello stabile cosicché il tecnico non fa altro che dargli una forma intellegibile.
In questo contesto, pertanto, le spese per il suo compenso dovranno essere ripartite, salvo diverso accordo tra tutti i condomini (art. 1123 c.c.), trai comproprietari proprio sulla base dei millesimi di proprietà che andranno ad essere approvati.
Ci si potrebbe domandare: e se il tecnico pretende un anticipo?
Come suddividere quella spesa se le tabelle ancora non esistono?
Nessun dubbio: l’amministratore può chiedere una quota forfettaria (es. in parti uguali) e successivamente riparametrare il tutto sulla base delle tabelle approvate.
La causa costa il 20% in più.
La stretta del governo sui conti passa dunque pure per l'aumento del contributo unificato, il ticket d'ingresso per le aule di giustizia, tribunali e giudici di pace innanzitutto, che coinvolge per la prima volta anche le corti tributarie (si veda l'articolo sotto). Una stretta che, nel caso specifico della macchina giudiziaria, dovrebbe portare a un doppio risultato: ai benefici diretti sulle casse dello Stato derivanti dal maggior gettito per l'aumento della tassa, infatti, bisogna aggiungere l'effetto del rincaro sul carico di lavoro dei giudici. L'aumento del ticket agirà da deterrente prima di agire in giudizio. E dunque il numero di quelle che in gergo si chiamano «sopravvenienze», cioè le nuove cause iscritte a ruolo, potrebbe subire una flessione proprio in virtù dei maggiori oneri collegati, liberando le sedi giudiziarie di energie e risorse da dedicare all'arretrato.
Una filosofia spicciola che, neanche a dirlo, non piace molto agli addetti ai lavori, avvocati in primo luogo, che contestano anche altre misure sulla giustizia, ma della quale c'è traccia evidente nelle norme stesse del decreto. Il maggior gettito derivante dagli aumenti, infatti, è destinato a coprire i costi degli interventi urgenti in materia di giustizia civile, amministrativa e tributaria.
Una quota di queste risorse, inoltre, è destinata a finire direttamente nelle tasche del personale amministrativo e dei magistrati che operano negli uffici giudiziari che raggiungono determinati obiettivi.
In particolare, destinatarie di questi benefici economici saranno le sedi giudiziarie che si segnaleranno per aver abbattuto i fascicoli pendenti di almeno il 10 per cento rispetto all'anno precedente.
A guardare in dettaglio le novità, a parte i procedimenti per i quali il contributo unificato è al debutto, i singoli aumenti tendono ad avvicinarsi intorno a due valori centrali: 10 o 20 per cento. Più alta è la posta in gioco, maggiore è l'aumento percentuale. Così, ad esempio, per le cause di valore più basso (le classi fino a 26mila euro) gli aumenti saranno tutti nell'ordine del 10 per cento; per quelle di importo superiore il contributo unificato sarà più pesante del 20 per cento.
Fonte: Andrea Maria Candidi de Il Sole 24Ore
Pannelli solari, occhio ai costi "nascosti".
Una palazzina anni 90 con una ventina di appartamenti di 75 metri quadrati di superficie media: un condominio come tanti nelle città italiane. In genere in classe G, l'ultima nella scala che misura l'efficienza energetica. Abbiamo chiesto ad alcuni operatori qualificati di ipotizzare un preventivo di massima sia per l'installazione di un impianto solare termico, sia per il fotovoltaico. Anche grazie agli incentivi – detrazione del 55% rimborsabile in 10 anni per il solare e bonus del Conto energia per il fotovoltaico – l'intervento risulta ammortizzabile in un numero relativamente basso di anni (da 5 ai 12), anche se molto dipende dai costi aggiuntivi e dalle difficoltà operative che variano da caso a caso.
Ma torniamo al nostro esempio. Per il solare termico (produzione di acqua calda sanitaria), nell'ipotesi che l'edificio sia occupato da una media di 3 persone per appartamento, un dimensionamento possibile potrebbe essere circa 30mq di collettori con costi tra gli 800 e i 900 euro al metro. Il costo totale dell'impianto chiavi in mano Iva inclusa quindi si può ipotizzare tra i 24mila e i 27mila euro. "Con questa soluzione – spiega l'ingegner Marco Mastroianni della Wagner Solar di Pizzighettone (Cremona) - si possono risparmiare circa 3.500 metri cubi di metano all'anno, pari a circa 2.500 euro. L'impianto quindi si ammortizza senza incentivi in circa 10 anni e con l'incentivazione corrente del 55% il tempo di ammortamento è pressocché dimezzato".
Per quel che riguarda il fotovoltaico, il costo si aggira attorno ai 5mila euro al kW, quindi per un impianto "base" da 3 kW, che occupa circa 25-30 metri quadrati, si spendono circa 15mila euro. Se tutte le condizioni per l'installazione sono positive – prima tra tutte l'esposizione a sud e il buon soleggiamento dell'area prescelta - grazie agli incentivi del conto energia l'ammortamento avviene in una decina d'anni e in 20 anni di vita dell'impianto si può ipotizzare un rendimento di oltre il 10% all'anno. Molto dipende anche dall'utilizzo dell'elettricità prodotta per i consumi del condominio, vantaggi che si vanno ad aggiungere ai bonus previsti dal conto energia.
Tutto semplice quindi? La risposta non può essere univoca: le difficoltà e i dubbi sulla convenienza in genere nascono dai costi aggiuntivi che in genere emergono in sede di sopralluogo.
"La superficie deve essere adatta, lineare e ben esposta - spiega Paolo Zavatta, consigliere Confindustria Anie-Gifi e direttore commerciale della Conergy Italia di Vicenza – ma soprattutto vanno valutate tutte quelle difficoltà legate all'accesso al tetto, che ad esempio in città può essere difficile; se questo è molto alto c'è ad esempio il costo dei ponteggi. Visto poi che l'impianto deve durare molti anni, spesso è necessario rifare la copertura o l'isolamento". "Le difficoltà tecniche nel termico – commenta Roberto Salustri della romana Reseda – ad esempio per le opere di allaccio e per i ponteggi possono far variare la spesa del 40 per cento".
Prima di prendere in seria considerazione l'intallazione di pannelli solari in un condominio, è quindi consigliabile rivolgersi a un'azienda qualificata (ad esempio quelle iscritte a Gifi e Assolterm, associazioni che ci hanno messo in contatto con gli interlocutori a cui abbiamo chiesto i preventivi) che possa quantificare tuti i costi "nascosti". Poi non resterà che convincere l'assemblea di condominio: basta il 50% di consensi per dare il via all'intervento.
"I principali problemi pratici non sono nè i costi nè i tempi di ritorno – aggiunge Mastroianni - in associazione abbiamo spesso riscontrato una forte sfiducia verso la tecnologia data da installazioni eseguite non correttamente o anche una scarsa capacità degli operatori nel motivare l'investimento di fronte agli amministratori e all'assemblea di condominio".
Piogge intense e danni. Responsabilità esclusa per il condominio che dimostra di aver provveduto a una manutenzione scrupolosa.
Cass. civ., sez. III, sentenza del16 maggio 2011, n. 10720.
Via dai condomini gli studi medici per malattie infettive.
La Cassazione ha dato ragione ad un medico specialista in dermatologia che nei due gradi di giudizio precedenti si era visto negare il diritto a rimanere in un condominio dove aveva lo studio professionale insieme ad altri medici dal 1981. Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, prima, e la Corte d’appello di Napoli avevano dichiarato illegittima la destinazione dell’appartamento del dermatologo a studio professionale sulla base del fatto che «la branca della dermatologia includeva anche la diagnosi e cura di malattie parassitarie». Però il regolamento condominiale inibisce la destinazione di locali che presentino un «carattere di oggettiva pericolosità».
La Suprema Corte ha accolto la tesi difensiva e ha evidenziato che i giudici dei due gradi precedenti hanno dedotto l’effettiva destinazione dell’immobile «non da un elemento di fatto concreto, ma solo dalla specializzazione medica di cui è in possesso il proprietario, dato insufficiente in assenza di una complessiva interpretazione della clausola» che vieta la destinazione a locali «di cura malattie infettive o contagiose». Ora la Corte d’appello di Napoli dovrà riesaminare il caso.
L'assemblea non ha potere di determinare le quote di partecipazione dei singoli partecipanti.
Corte di Cassazione Civile, sez. II, 20/5/2011 n. 11264

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Cass. 
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