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Timestamp: 2019-05-22 01:30:42+00:00

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Diskutiere Behinderter Mieter - Chance oder Risiko im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich bin Eigentümer eines finanzierten 6-Parteien Hauses. Die Souterrain Wohnung habe ich gerade sehr aufwändig saniert und soll jetzt...
#1 MarcSch, 05.11.2018
MarcSch Neuer Benutzer
ich bin Eigentümer eines finanzierten 6-Parteien Hauses. Die Souterrain Wohnung habe ich gerade sehr aufwändig saniert und soll jetzt vermietet werden. Da die Wohnung ebenerdig ist eignet diese sich perfekt für Rollstuhlfahrer. Was für Rollstuhlfahrer perfekt ist stellt für andere Mieter meist einen Mangel dar.
Jetzt habe ich einen Interessenten mit 100% behindertem Kind. Es passt soweit alles, ausreichendes Einkommen im öffentlichen Dienst usw. und noch Pflegegeld für den Sohn Die Dusche würde auf Kosten der Krankenkasse auf bodengleich umgebaut werden.
Jetzt habe ich aber Bedenken, ob ich mir damit ein dickes Ei lege. Wegen der Behinderung wäre der Mieter unkündbar. Grundsätzlich erstmal kein Problem für mich, Eigenbedarf wäre ausgeschlossen.
Aber was ist z.B. bei einer Mieterhöhung. Ich benötige ja eine Zustimmung und muss bei Ablehnung kündigen. Bekomme ich eine Mieterhöhung trotzdem in diesem Fall durch wenn ich alle Regeln einhalte, die auch bei nicht behinderten Mietern gelten?
Was ist wenn das Geld nicht mehr reicht bzw. der Mieter seine Miete nicht mehr zahlt? Job-Verlust, Streichung von Pflegegeld usw.? Gelten hier wegen der Unkündbarkeit andere Regeln?
Was gibt es sonst noch an Risiken die sich daraus ergeben?
Ich bin auf die Mieteinnahme angewiesen um den Kredit zu zahlen. Ein erhöhtes Risiko kann ich mir nicht erlauben. Gleichzeitig würde ich dieser Familie gerne helfen und diese Wohnung geben.
Habe gegoogelt, da finde ich aber meist nur Hinweise wie man sich gegen unberechtigte Kündigungen oder Mieterhöhungen wehrt. Daher hoffe ich auf ein paar Hinweise und Links hier aus dem Forum. Danke im Voraus!
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#2 ehrenwertes Haus, 05.11.2018
Bei diesem Mieter gelten die gleichen Risiken und Spielregeln wie bei jedem anderen Mieter ohne behindertem Kind auch.
Einzig wenn es zu einer Kündigung mit Zwangsräumung kommen sollte, weißt du bereits jetzt, dass dieser Mieter mind. 1 berechtigten Härtefallgrund vorweisen kann. Das bedeutet aber nicht unkündbar, nur das sich die Ziehfrist bei einer Zwangsräumung verlängern kann.
Normalen Mieterhöhungen kann jeder Mieter widersprechen. Dann muss man aber nicht gleich Kündigen, man kann auch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung klagen. Ärgerlich ist sowas immer, liegt aber nicht an einem Behindertenausweis.
Als Beamter (wirklich verbeamtet oder "nur" öffentlicher Dienst?) hat dieser Mieter ein geregeltes Einkommen und ein ziemlich geringes Risiko seinen Job zu verlieren. Sollte es hier zu Mietschulden oder Sachschäden durch den Mieter kommen, sind deine Chancen nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben höher als bei vielen anderen Mietern.
Zitat von MarcSch: ↑
An dem Punkt solltest du arbeiten.
Mieteinnahmen sind niemals wirklich sichere Einnahmen, auch wenn es in den meisten Fällen doch irgendwie klappt.
Als Vermieter trägst du das gesamte unternehmerische Risiko von Vermietung und kannst dich nicht auf dauerhaft sicher fliesende Mieteinnahmen verlassen. Besser du versucht das so bald als möglich anders abzusichern.
Als Vermieter bist du Geschäftsmann. Dass du der Familie (oder einem anderen Mieter) gerne helfen möchtest ehrt dich als Mensch, aber nicht als Unternehmer. Das kann man sich nur dann wirklich leisten, wenn man nicht auf die Einnahmen durch Vermietung angewiesen ist.
Versuche daher bitte Geschäft von Privat zu trennen bei deinen Überlegung Wen du als Mieter akzeptierst, zumindest solange du auch die Einnahmen angewiesen bist.
#3 MarcSch, 05.11.2018
Danke für Deine Antwort. Der potentieller Mieter ist "nur" im öffentlichen Dienst, kein Beamter. Sehe ich trotzdem als sicher an.
Also keine besonderen Risiko bei einer Mieterhöhung? Würde da nicht eine Härtefallregelung ziehen, wenn er sich die Mieterhöhung nicht leisten kann und ausziehen müsste?
Bei einer Zwangsräumung weil er die Miete nicht mehr zahlen kann wäre es also nur eine längere Wartezeit (hab was von 6 Monaten gelesen). Das ist für mich ein vertretbares Risiko.
Klar habe ich nicht spitz auf Knopf kalkuliert, ein Wegfall der Miete würde mich nicht in die Privatinsolvenz treiben, aber schon stark treffen. Ich schaue halt auch wer sich in dieser Wohnung wohl fühlen würde und nicht gleich nach 2 Jahren wieder auszieht. Mit diesen Mietern habe ich sicherlich sehr langfristige Mieter - also eine Win Win Situation. Ging mir jetzt nur um zusätzliche Risiken.
#4 ehrenwertes Haus, 05.11.2018
Nein, keine Risiken im Zusammenhang mit Handicap.
Auch jeder Mieter ohne diese persönliche Belastung kann dich vor genau dieses Problem stellen.
Vielleicht ist es anders für dich verständlicher:
Wir haben alle unsere Schwachpunkte und Bereiche, die uns schwerer fallen als den meisten unserer Mitmenschen. Insofern hat jeder von uns mind. 1 Handycap.
Das macht uns aber nicht alltagsuntauglich oder zwangsweise zu Problemmenschen für unsere Umwelt oder als Mieter (Arbeitnehmer, usw...)
Der Unterschied wenn man von Menschen mit Handicap oder Behinderung spricht, meint doch eigentlich nur eine Personengruppe, bei denen diese individuellen Schwachpunkte meist sichtbar sind.
Über den Charakter sagt das aber nichts aus, oder ob das ein guter Mieter (zahlt Miete punktlich und stellt keine überzogenen Forderungen).
MarcSch gefällt das.
Wegen der Behinderung wäre der Mieter unkündbar. Grundsätzlich erstmal kein Problem für mich, Eigenbedarf wäre ausgeschlossen.
Eine Behinderung des Mieters (oder auch seines Sohnes wie im hier diskutierten Fall) führt nicht zur Entbindung der mietvertraglichen Pflichten. Aus diesem Grund ist es lediglich erforderlich, dass die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB vernünftige, nachvollziehbare Gründe für seinen Nutzungswunsch darlegt. Die Berücksichtigung entgegenstehender Interessen des Mieters, wie etwa einer Behinderung, ist in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, zunächst nicht vorgesehen. Eine körperliche Behinderung führt nicht zwangsläufig zur Räumungsunfähigkeit des Mieters.
Natürlich kann der Mieter nach erhaltener Kündigung Widerspruch gegen diese einlegen. Dafür werden wir im folgenden Teil § 574 BGB näher betrachten.
"Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt."
(vgl. §574 Abs. 1 BGB)
Der vorbenannte Artikel regelt sog. "Härtefälle". In erster Linie geht es um die Abwägung der jeweiligen Interessen, die im Zweifelsfall nur ein Richter vornehmen kann. Das körperlich behinderte Kind könnte (!) einen Härtegrund darstellen. Wie dieser im Einzelfall bewerten werden würde, können und dürfen wir hier im Forum nicht beurteilen. Es kann somit offen bleiben, ob im Streitfall tatsächlich ein Umzug für den Mieter tatsächlich unzumutbar wäre oder lediglich eine längere, großzügige Ziehfrist eingeräumt werden würde.
Entscheidend ist jedoch, dass sich der Mieter nicht auf die Härtefallklausel berufen kann, wenn ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliegt. Im Falle einer Räumungsklage könnte zwar noch die Räumungsfrist gem. § 721 ZPO verängert werden, jedoch wäre dies lediglich ein Spiel auf Zeit. Die maximal zulässige Räumungsfrist beträgt gem. § 721 Abs. 5 ZPO ein Jahr.
Der Vollständikeit halber sei noch der Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO genannt, der unter außergewöhnlichen Umständen zur Aufhebung einer Vollstreckung führen könnte. Die Messlatte für die Anforderungen liegt hier jedoch hoch und wird regelmäßig nur dann erfüllt, wenn beispielsweise eine Gefährdung des Lebens substantiiert dargelegt werden kann.
Vermietung stellt immer ein unternehmerisches Risiko dar. Mir wäre die Familie mit dem behinderten Kind jedoch lieber als der chronische Pleitegeier, der mir die gesamte Wohnung ruiniert und anschließend weder für Mietschulden noch für die Schäden zahlen kann.
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#6 MarcSch, 06.11.2018
#7 Pitty, 06.11.2018
Wenn keine Modernisierung in den nächsten Jahren erforderlich ist kannst Du auch eine Staffelmiete vereinbaren. Jedes Jahr 20€ mehr tut dem Mieter nicht weh und Du hast in den ersten Jahren etwas mehr und brauchst keine Mieterhöhung schreiben. Zum anderen wird der Mieter bestimmt nicht mehr ausziehen das solltest Du bedenken.
#8 MarcSch, 06.11.2018
Nein Modernisierung werden keine kommen, es sind keine Arbeiten geplant die man umlegen kann.
Staffelmietvertrag ist halt so eine Sache. Wer weiß wo die Mieten in den nächsten 5-10 Jahren hinschießen.
Ich hab einen Staffelmietvertrag vom Vorbesitzer übernehmen müssen wodurch ich bis 2025 nur kleine Mieterhöhungen bei der Wohnung habe. Die Wohnung ist jetzt schon viel zu günstig, da beiße ich mir schon kräftig in den A....
Auf der anderen Seite ist das natürlich eine bequeme Sache bei dem Stress mehr oder weniger ausgeschlossen ist.
#9 Olbi, 06.11.2018
Du kannst auch eine Indexmiete vereinbaren.
#10 Hansi3000, 08.11.2018
Ich muss den bisherigen Kommentaren zustimmen, als Vermieter ist man quasi Unternehmer und nicht das Sozialamt. Aber deine Einstelung ist natürlich ehrenhaft. Grundsätzlich stellt sich mir aber erstmal die Frage, ob es noch andere Interessenten gibt und inwieweit diese vielleicht bessere Mieter wären. Zudem würde ich den Interessenten Genau prüfen (Mieterselbstauskunft, Bankauskunft, Schufa, Bescheinigung des letzten Vermieters, usw.).
#11 MarcSch, 08.11.2018
@HansI: Klar lasse ich mir alle Unterlagen/Infos geben. Über die Mieterselbstauskunft filtere ich bereits vor.
Mit behinderten Mietern hat nicht nur was mit ehremhaften Verhalten von mir zu tun. Die Wohnung liegt in einer mittleren Lage und grenzt an ein "multikulturelles" Viertel an. In Verbindung mit der Ebenerdigkeit (Fußboden auf gleicher Höhe wie Gehweg) sind das nicht unbedingt die Bedingungen die ein normaler Mieter gerne hat. Für jemanden mit Rollstuhl oder Gehbehinderung ist die Wohnung dagegen ein Volltreffer, da er genau das sucht. Diese Mieter wohen bereits in der Nähe und wollen auch unbedingt in dieser Gegend bleiben.
Hin und wieder mal ein Mieterwechsel kann für einen Vermieter gut sein, aber eben nicht alle 1-2 Jahre. Mit diesem Mieter hätte ich wahrscheinlich langfristig bis dauerhaft einen Mieter. Das wäre lediglich ein Problem wenn ich mal total die Nase voll hab und das Haus verkaufe. Aber auch wenn das Haus mich mächtig auf Trab hält ist ein Verkauf eher extrem unwahrscheinlich. Ist eher als Altersvorsorge gedacht...
Klar gibt es noch andere Interessenten. Die meisten habe ich direkt über die Selbstauskunft aussortiert. Ein Ehepaar gibt es noch in der engeren Auswahl, aber beide selbstständig in der gleichen Firma (Hausmeisterservice). Aber Einkünfte die letzten Jahre auch ok.
#12 immodream, 08.11.2018
Hallo MarcSch.
ich habe u.a. auch ein Objekt, welches in mittlerer Wohnlage und in der Nähe eines multikulturellen Viertels liegt.
Da muß man bei den Mietern gewisse Abstriche machen ( es sind keine schlechteren Menschen, sondern nur Andere wie in den Spitzenwohnlagen )
Die ebenerdige Lage ist gerade bei weiblichen Mietern nicht beliebt ( Angst vor Einbrüchen ).Diese Mieterinnen haben gerne ein wenig Distanz zum Gehweg .
Für deinen neuen Mietinteressenten scheint die Wohnung ideal zu sein incl. Duschumbau.
Öffentlicher Dienst, egal ob Beamter oder nur Angestellter hört sich auch schon einmal gut an.
Auch der Angehörige eines behinderten Kindes ist nur ein Mensch, er kann guter Mieter sein oder auch ein Ar....mieter.
Erwarte keinen Dank, gehe in Ruhe an die Sache ran und wenn dein Gefühl sagt, ist in Ordnung, mache es einfach.
Ob es ein guter Mieter war, weist du erst, wenn er ausgezogen ist und die Abwicklung ohne Probleme abgelaufen ist.
Nanne und MarcSch gefällt das.
#13 Duncan, 09.11.2018
Eigentlich hat Funny van Dannen das schön zusammengefasst:
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