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Timestamp: 2020-02-24 08:04:22+00:00

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Ab 5.000,00 EUR Auftragsvolumen muss Eigentümergemeinschaft drei Angebote einholen / Gemeinschaft muss alles Wesentliche selber regeln / § 21 Abs. 8 WEG als ultima ratio | Dortmund, 1 S 445/14, 21.04.2015 | iurado | Portal für Urteile und Gerichtsentscheidungen
Soweit bei der Sanierungsmaßnahme ein Eingriff in das Sondereigentum der Wohnungseigentümer erforderlich ist, etwa durch eine Beseitigung und ein erneutes Aufbringen des Wandputzes, ist ein solcher Eingriff ggf. nach § 14 Nr. 4 WEG zu dulden.
Der Eigentümerversammlung fehlt aber die Beschlusskompetenz, wenn eine wesentliche Aufgabe von der Eigentümerversammlung auf die Verwaltung delegiert wird.
Bezieht sich das in Bezug genommene Angebot nur auf eine spezielle Wohnung, und gibt damit nur wieder, welcher Aufwand für diese Wohnung anfällt, ist es aber ohne weiteres denkbar, dass auch deutlich teurere Sanierungsarbeiten für eine Wohnung anfallen können und damit die Verwaltung über eine wesentliche Frage - nämlich die hinsichtlich der Größe des Auftragsvolumens - selbst entscheiden kann.
Unerheblich ist, dass die Frage der unzulässigen Kompetenzverlagerung auf die Verwaltung nicht innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG vorgetragen worden ist, denn die materielle Ausschlussfrist bezieht sich nicht auf Nichtigkeitsgründe, auf die ohnehin gemäß § 46 Abs. 2 WEG von Amts wegen hinzuweisen ist.
Da im Hinblick auf eine Sanierungsmaßnahme eine Kosten-Nutzen-Analyse zu erstellen ist, erfordert eine ordnungsmäßige Instandsetzungsmaßnahme, dass vor einer Auftragsvergabe drei Vergleichsangebote eingeholt werden (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 112), jedenfalls nach ständiger Rechtsprechung der Kammer dann, wenn das Auftragsvolumen einen Betrag von etwa 5.000 EUR überschreitet.
Eine Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG kommt erst dann in Betracht, wenn die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf Grund bestehender Kontroversen nicht mehr imstande sind, sich selbst zu organisieren. Denn grundsätzlich haben sich die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft selbst zu organisieren und das ihnen zu diesem Zwecke eingeräumte Ermessen selbst auszuüben.
Die Entscheidung entspricht im Wesentlichen der herrschenden Rechtsprechung. Lediglich bei der Frage der Ersetzungsbefugnis gem. § 21 Abs. 8 WEG geht das LG Dortmund von strengeren Voraussetzungen aus, als es der Wortlaut des Gesetzes hergibt. Nicht schon dann, wenn die Eigentümer eine gebotene Maßnahme nicht treffen, sondern erst dann, wenn die Eigentümergemeinschaft sich nicht mehr selber organisieren kann, soll das Gericht von einer Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG Gebrauch machen können. Diese vom LG Dortmund vorgenommene Verschärfung hat in anderen gerichtlichen Entscheidungen bisher keine Zustimmung gefunden (a.A.: BGH, V ZR 220/12; LG Frankfurt/Oder, 1 S 46/14; AG Minden, 36 C 13/13; AG Hamburg-Altona, 303b C 1/13).
Die zu einem Sondereigentum (Wohnung) gehörenden Innenwände sind Gemeinschaftseigentum
AG Bottrop, AZ: 20 C 38/13, 16.10.2014
Handlungspflicht eines Wohnungseigentümers kann nicht beschlossen werden/Zur Notwendigkeit der Einholung von drei Vergleichsangeboten vor Auftragsvergabe; §§ 10 Abs. 2, 15, 21, 22 Abs. 1 WEG
LG Karlsruhe, AZ: 11 S 219/09, 27.09.2011
Anspruch auf Wiederherstellung gegen Sonderrechtsnachfolger und Ersetzungsbeschluss durch das Gericht; §§ 21 Abs. 4, 8 WEG
AG Minden, AZ: 36 C 13/13, 25.07.2014
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References: § 21
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