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Timestamp: 2018-04-20 16:36:23+00:00

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La sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 cod. civ - WikiJus
Nel caso di inadempimento (ma è sufficiente anche la manifestazione dell'intento di non adempiere: cfr. Cass. Civ., Sez. III, 10546/2015) dell'obbligo di stipulare (entro il termine previsto, ancorchè non essenziale: Cass. Civ., Sez. II, 10687/11) la legge prevede che il contraente non inadempiente possa domandare al giudice l'emissione di una pronunzia che tenga luogo del contratto non concluso (art. 2932 cod. civ.). La relativa domanda va trascritta, quand'anche promossa nel corso di un giudizio arbitrale (Cass. Civ., Sez. III, 5397/13). Tale trascrizione possiede efficacia prenotativa, rendendo irrilevanti gli eventuali atti di disposizione posti in essere nel tempo intercorrente tra l'esecuzione della formalità pubblicitaria e quello della emissione della pronunzia che avesse ad accoglierla (Cass. Civ., Sez. II, 24960/2014). L'efficienza di tale regola vale anche nell'ipotesi del fallimento del promittente alienante in relazione alla facoltà del curatore di optare per lo scioglimento del contratto ex art. 72 l.f.: pertanto se la domanda di esecuzione specifica risulta trascritta prima della iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento, il curatore non può più sciogliersi dal vincolo contrattuale (Cass. Civ. SSUU, 18131/2015).
Il profilo tributario è del tutto analogo a quello dell'atto traslativo rispetto al quale la sentenza si pone come succedanea (Cass. Civ., Sez. V, 5978/2015).
L'obbligazione in parola può scaturire non soltanto, come è la norma, da una negoziazione preliminare, bensì anche da qualsivoglia fonte legale (es.: la deliberazione di un Consorzio: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 5160/12).
L'emanazione della sentenza in parola è un rimedio cui ben può cumularsi una richiesta di risarcimento del danno, che può sempre essere introdotta (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 17340/03, la quale tuttavia parrebbe riferirsi all'ipotesi in cui non sia possibile ottenere una sentenza costitutiva), comprensiva anche del deprezzamento subito dalla somma versata a titolo di acconto che debba essere eventualmente restituita dalla parte inadempiente (cfr. anche Cass. Civ. Sez. III, 9091/04). E' evidente l'importanza del rimedio di cui all'art. 2932 cod. civ. con specifico riferimento alla compravendita. L'efficacia della sentenza può, anzi spesso deve, addirittura essere subordinata al pagamento della parte di prezzo eventualmente non corrisposta dal promissario acquirente quando l'obbligo scaturisca da un precedente contratto preliminare (Cass. Civ. Sez. II, 11195/94; Cass. Civ. Sez. II, 13559/03; si veda tuttavia Cass. Civ., Sez. III, 13707/2017).
Il Giudice può in ogni caso fissare condizioni e modalità di versamento del prezzo idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da pesi e vincoli (Cass. Civ., Sez. II, 23683/2015).
Analogamente è possibile provvedere anche nell'eventualità in cui una parte del prezzo dovesse essere soddisfatta in conseguenza dell' accollo di mutuo già gravante sul promittente alienante (Cass. Civ. Sez. II, 14768/05; Cass. Civ., Sez. II, 11237/2016) nota1. Va peraltro precisato come non occorra certo per il promissario acquirente pervenire ad un'offerta formale del prezzo (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 28454/2013), se non nell'ipotesi, assolutamente infrequente, in cui le parti del contratto preliminare avessero pattuito che il pagamento del prezzo fosse da effettuare in via anticipata rispetto al trasferimento del diritto (Cass. Civ., Sez.III, 1283/12; Cass. Civ., Sez. II, 24739/11). In ogni caso è stato deciso che la funzione costitutiva della pronunzia non implica alcun accertamento relativo alla successiva attuazione del vincolo in senso conforme a quanto pattuito, rendendosi comunque possibile, nel tempo successivo alla pronunzia, che abbia comunque luogo una condotta inadempiente tale da rendere praticabile la risoluzione per inadempimento di un vincolo che permane pur sempre contrattuale, quand'anche surrogato dalla sentenza costitutiva (Cass. Civ., Sez. VI-II, 18467/2014). Tale risoluzione postula pur sempre un sindacato circa la non scarsa rilevanza dell'inadempimento da parte dell'obbligato al pagamento del (residuo) prezzo. Sarebbe preclusivo un tardivo adempimento dell'obbligato in relazione alla notifica della citazione con la quale fosse stata domandata la risoluzione (Cass. Civ., Sez. II, 12417/2015).
Ancora al meccanismo della condizione si è fatto ricorso nell'ipotesi di immobile gravato da ipoteca in violazione degli accordi di cui al preliminare. In tale ipotesi il pagamento del prezzo a fronte del trasferimento del bene operato in forza della sentenza è stato disposto soltanto una volta che il promittente alienante avesse provveduto all'estinzione dell'iscrizione pregiudizievole (Cass. Civ. Sez. II, 8143/04). In modo analogo si è statuito anche indipendentemente dalla violazione delle precedenti intese, ma in base alla constatazione oggettiva del corretto funzionamento del sinallagma contrattuale (Cass. Civ., Sez. II, 3176/11). Ciò anche se è il caso di segnalare come sia stato deciso anche nel senso della relativa indipendenza dell'adempimento delle obbligazioni accessorie di cui al preliminare rispetto all'emanazione della pronunzia costitutiva, non potendo configurarsi il primo come condizione dell'azione ex art. 2932 cod.civ. (Cass. Civ., Sez. II, 14453/11).
In ogni caso occorre chiarire che l'offerta di cui al II comma dell'art.2932 cod.civ. è da reputarsi soddisfatta con la domanda di esecuzione specifica di concludere il contratto, considerandosi implicita nella proposizione della domanda giudiziale.
Quanto alla possibilità che la somma relativa al prezzo possa essere, in sede di pronunzia, incrementata dagli interessi, quantomeno legali, va osservato come ciò sarebbe eventualmente da porsi in relazione alla condotta inadempiente del promissario acquirente. Se, al contrario, l'inadempimento fosse imputabile al promittente alienante, l'entità della somma da versarsi dal promissario acquirente non potrà subire il predetto aumento (Cass. Civ., Sez. III, 15734/11). Cosa dire invece dell'ipotesi inversa? E' possibile cioè che il prezzo possa venire diminuito, ad esempio in relazione all'eventuale esistenza di vizi lamentati dal promissario acquirente? In giurisprudenza è stata data al quesito risposta affermativa (Cass. Civ., Sez. II, 19984/13).
L'emissione della sentenza dà vita al contratto che le parti si erano reciprocamente obbligate a stipulare. Quando questo contratto deduce il trasferimento o la costituzione di un diritto si verificano pertanto effetti traslativi direttamente scaturenti dalla pronunzia giudiziale. Secondo l'opinione del tutto prevalente, l'efficacia di tale pronunzia è pertanto costitutiva (Cass. Civ. Sez. Unite, 7286/93) nota2. Se Tizio ha promesso di vendere a Caio un appartamento in Roma, Via Appia, 1 e si rifiuta di perfezionare il rogito nei termini stabiliti, Caio, promissario acquirente si può rivolgere al giudice affinchè, per il tramite di una sentenza emanata ex art. 2932 cod. civ., venga a trasferire ad esso attore la proprietà dell'immobile. Cosa dire del caso in cui il bene appartenga ad una pluralità di proprietari? Si pensi, nell'esempio di cui sopra, all'ipotesi in cui l'appartamento appartenga in parti eguali a Tizio, Primo e Secondo. L'eventuale contratto preliminare sottoscritto soltanto da uno dei comproprietari non può certo, in difetto del consenso degli altri, fondare l'eventuale richiesta di emissione di una pronunzia costitutiva. A ben vedere l'accordo non può dirsi neppure perfezionato (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 18005/04).
Non è irrilevante ambientare le peculiarità della pronunzia costitutiva di cui all'art. 2932 cod. civ. rispetto al principio generale secondo il quale gli effetti delle pronunzie giudiziali retroagiscono al tempo della domanda. Poichè infatti la sentenza costitutiva costituisce fonte autonoma di rapporti giuridici, un'operatività retroattiva risulta impraticabile. Per propria natura essa sortirà effetti soltanto a far tempo dal passaggio in giudicato (cfr. Cass. Civ. Sez. I, 10600/05).
Va precisato che, secondo l'orientamento prevalente, il trasferimento del diritto che segue l'emissione della pronunzia in parola, nonostante il generale principio in base al quale la sentenza di primo grado è immediatamente esecutiva, si produce soltanto con il passaggio in giudicato della stessa (Cass. Civ. Sez. Unite, 4059/10). Ne segue che, prima di tale momento, il creditore del promissario non potrà agire esecutivamente sul bene oggetto della pronunzia costitutiva, indipendentemente dal fatto che la stessa sia stata trascritta (Cass. Civ., Sez. III, 4907/11). Quanto al danno per la mancata consegna. nel tempo stabilito del bene successivamente trasferito mercè la pronunzia costitutiva, è stato deciso che esso va computato dal momento in cui la consegna stessa era stata promessa e non da quello dell'emissione della sentenza costitutiva (Casa. Civ., sez. II, 7940/2017).
Cosa dire invece dell'ipotesi in cui, nel tempo che precede l'esperimento dell'azione in parola, il promittente alienante avesse a cedere ad un terzo il bene già promesso in vendita ad altri? Se il preliminare fosse stato trascritto, nulla quaestio: l'efficacia prenotativa della pubblicità proteggerà il promissario acquirente. Qualora, al contrario, la pubblicità non fosse stata eseguita, la natura personale dell'azione precluderà ogni effetto nei confronti dell'acquirente, a meno che lo stesso non sia divenuto tale in esito alla cessione della posizione contrattuale (Cass. Civ., Sez. II, 1233/12).
Il lasso temporale intercorrente tra stipulazione del contratto preliminare e l'emanazione della pronunzia costituiva qui in esame possiede anche non indifferenti riflessi fiscali. Cosa dire infatti del differente valore del bene (si pensi ad un terreno divenuto edificabile nel corso del giudizio) rispetto al prezzo stabilito nel preliminare? E' stato deciso al riguardo che occorre avere come riferimento il valore del bene al tempo del trasferimento dello stesso (Cass. Civ., Sez. V, 6173/2017).
Rimane da mettere a fuoco l'eventualità in cui il pagamento del prezzo debba essere effettuato, a tenore del preliminare rimasto inadempiuto, in anticipo rispetto al contratto definitivo. Se infatti ai fini della pronunzia costitutiva portante il trasferimento del bene è in genere sufficiente la presentazione di offerta anche non formale da parte del promissario acquirente quando la prestazione afferente al pagamento del prezzo fosse stata prevista contestualmente al contratto traslativo non concluso, la stessa cosa non si può dire nell'ipotesi in parola, in cui cioè le parti avessero previsto il pagamento in via anticipata. In tal caso occorrerebbe infatti per il promissario acquirente seguire i più rigorosi dettami dell'offerta formale entro i termini contrattualmente previsti, a pena di sentire fondatamente sollevare dalla controparte l'eccezione di inadempimento atta a paralizzare l'emissione della pronunzia ex art. 2932 cod.civ. (Cass. Civ. Sez. II, 26226/07).
In tal senso Chiovenda, Dall'azione nascente dal contratto preliminare, in Nuovi saggi di diritto processuale civile, Roma, 1930, p. 19; Busnelli, Dell'esecuzione forzata, in Comm. cod. civ., sub. artt. 2910-2933, Torino, 1980, p. 353; Tamburrino, I vincoli unilaterali nella formazione progressiva del contratto, Milano, 1991, p. 232. In senso parzialmente contrario Gazzoni, Contratto preliminare, in Tratt. dir. priv., diretto da Bessone, t. 2, vol. XIII, Torino, 2000, p. 710, il quale sostiene che sarebbe più corretto parlare di sentenza di accertamento-costitutivo, poichè si deve accertare l'esistenza del diritto alla modificazione in virtù del preesistente vincolo, che costituisce quindi "titolo per conseguire, mediante la sentenza del giudice, il risultato finale che le parti avevano previsto di conseguire con la stipula del definitivo". Si deve inoltre far cenno di un'isolata tesi, non più recente (Carnelutti, Diritto e processo, in Trattato del processo civile, Napoli, 1958, p. 320) la quale tende a porre in evidenza il carattere esecutivo della sentenza in esame. Cosa accade nell'ipotesi di provvisoria esecutività (art. 282 c.p.c.) della pronunzia costitutiva? E' stato deciso che, in tal caso, anche le statuizioni condannatorie accessorie e conseguenziali (con le quali es. il promissario acquirente sia stato condannato al pagamento del prezzo) siano parimenti dotate di immediata esecutività (Cass. Civ., Sez.III, 18512/07 ).
BUSNELLI, Dell'esecuzione forzata, Torino, Comm.cod.civ. artt.2910-2933, 1980
CARNELUTTI, Diritto e processo, Napoli, Trattato del processo civile, 1958
CHIOVENDA, Dall'azione nascente dal contratto preliminare, Roma, Nuovi saggi dir.proc.civ., 1930
TAMBURRINO, I vincoli unilaterali nella formazione progressiva del contratto, Milano, 1991
Quesito n. 332-2008/C, Cancellazione di domanda giudiziale - fattispecie
Pregiudizio derivante dalla mancata consegna del bene immobile promesso in vendita e successivamente trasferito con pronunzia ex art. 2932 cod.civ.: la computazione del danno decorre dalla data originariamente prevista nel preliminare inadempiuto. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 7940 del 28 marzo 2017)
Emissione di pronunzia costitutiva ex art. 2932 e offerta del prezzo di cui al II comma. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 13707 del 31 maggio 2017)
Preliminare di vendita immobiliare: la preesistenza o sopravvenienza di ipoteca sul bene consente comunque l' esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 23683 del 19 novembre 2015)
Cass. Civ., Sez. III, n. 11371 del 11 maggio 2010. La mancanza dell'indicazione di un termine per la conclusione del contratto definitivo non impedisce la qualificazione dell'accordo come preliminare con la conseguente applicazione della regola di cui all'art.1183 cod.civ.
Cass. Civ., Sez. Unite, n. 4059/2010. Nel caso di pronunzia ex art. 2932 c.c. il trasferimento si ha solo nel momento in cui la sentenza passa in giudicato.
Cass. Civ., sez. II, n. 26226/2007. Contratto preliminare, esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto e offerta informale.
Cass. Civ., sez.II, n. 8143/2004. Preliminare e bene gravato da pesi od oneri: possibilità di subordinare il pagamento del residuo prezzo dell'immobile all'estinzione da parte del promissario venditore dell'ipoteca gravante su esso.
Cass. Civ., sez. I, n. 10600/2005.Impossibilità sopravvenuta dell'oggetto e sentenza costitutiva.
Cass. Civ., sez. II, n. 18005/2004. Effetti della mancata dichiarazione negoziale nel caso di vendita preliminare di beni in comproprietà.
Cass. Civ., sez. II, n. 17340/2003.Quantificazione del risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente in caso di mancata stipula del contratto definitivo imputabile al promittente venditore.
Cass. Civ.; sez. II n. 13559/2003. Sussistenza o meno dell'obbligo di adempiere a carico del contraente che abbia chiesto l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita immobiliare.
Cassazione Civile Sez. II 15587/2001: Preliminare ed ingiustificato ritardo nella fissazione del termine per il definitivo
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