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Timestamp: 2017-12-16 07:26:07+00:00

Document:
O GESTOR IMOBILIÁRIO: GARANTIA FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS
GARANTIA FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS
A Lei nº 9.514 de 1997, com complemento do Código Civil, instituiu em nosso ordenamento jurídico a alienação fiduciária de bens imóveis, ela dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário e também, regula vários institutos que o possibilitam.
O artigo 22 da Lei nº 9.514 de 1997 diz o seguinte: “A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”
A alienação é um tipo de garantia pelo qual uma pessoa chamada de fiduciante, a fim de garantir o adimplemento de sua obrigação, obriga-se a transferir a propriedade plena de um bem ou a titularidade de um direito à outra pessoa, mantendo-se na posse direta deste, em contra partida o credor fiduciário fica obrigado a retransmitir a propriedade ou a titularidade do direito ao devedor fiduciante, assim que paga a dívida garantida. Esse conceito é valido tanto para alienação fiduciária de bens móveis como para de imóveis.
O legislador possibilitou que qualquer pessoa, seja ela física ou jurídica, poderá utilizar-se da Alienação, não sendo está privativa de instituições financeiras, Conforme dispõem o parágrafo primeiro do artigo 22 da lei 9.514 de 1997:
IV - a propriedade superficiária.
É importante deixar claro que o efeito real da alienação fiduciária sobre bens imóveis só será obtido mediante o registro do contrato no cartório de registro de imóveis competente, caso esse registro seja feito em local diferente deste, como por exemplo, Cartório de títulos e documentos, o contrato não terá eficácia, nem tão pouco será constituído o direito real.
A referida lei, em seu artigo 23 diz o seguinte: “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.“
O Contrato de Alienação Fiduciária tem sua forma plúrima estabelecida pela legislação vigente, devendo ser escrito, por meio de instrumento público ou particular, sendo respeitadas as disposições dos Arts. 24 e 38 da Lei 9.514/97.
O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.
Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
A alienação fiduciária não permite que seja gravado mais de um ônus sobre o imóvel, ou seja, uma vez dado o bem em garantia por meio deste instrumento não é permitido gravá-lo com hipoteca, servidão, usufruto ou qualquer gravame de outra natureza, uma vez que a propriedade pertence de forma resolúvel ao credor, que por não possuir a propriedade plena não poderá fruir livremente do bem, e por não pertencer mais ao patrimônio do credor até que satisfeita a sua obrigação.
4.1 Extinção da Alienação Fiduciária Imobiliária
A modalidade convencional para extinção da alienação fiduciária de bens imóveis se da pelo pagamento da divida, nesse sentido, o artigo 25 da lei 9.514/97 diz: “Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.”
Após o recebimento do total da divida o credor fiduciário, no prazo de 30 dias, deverá fornecer o termo de quitação ao devedor. O prazo de 30 dias será contado a partir da data da liquidação da divida. Caso o credor não forneça o termo de quitação no prazo devido estará sujeito a pena de multa equivalente a meio por cento ao mês ou uma fração sobre o valor do contrato.
Na hipótese do devedor não honrar com a divida em todo ou em parte, será constituído em mora para possibilitar que a propriedade seja consolidada em nome do fiduciário.
A lei simplificou o procedimento de consolidação da propriedade ao excluir a intervenção do poder judiciário, ocorre no âmbito extrajudicial, que é instaurado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o que demonstra maior celeridade na cobrança do crédito.
É realizado um leilão extrajudicial, independente de ação judicial, ocorrendo de forma administrativa perante o Registro de Imóveis. O procedimento utilizado para a purgação da mora do fiduciante, e a forma de leilão do imóvel, encontram fundamentos procedimentais nos art. 26 e 27 da lei 9.514/97, os quais transcrevemos.
Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
§ 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.
4.2 Leilão
Após consolidada a propriedade em nome do credor, este, deverá, no prazo de 30 dias, a contar da data do registro referido no parágrafo 7 do artigo 26 da lei 9.514/97, promover o leilão público para venda do imóvel. Nesse caso, pode ser observada a diferença de procedimento com a alienação de bens móveis, onde a segunda poderá ser feita de forma livre, sem a necessidade do leilão.
Na alienação de bens imóveis também é vedado ao credor ficar na posse do bem, para que seja evitado abusos, como já exposto no presente trabalho.
Para os bens imóveis o leilão é obrigatório.
O artigo 27 da lei 9.514/97 estabelece o procedimento a ser seguido em caso de leilão, que é:
Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
§ 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direitos Reais. 11. Ed. São Paulo: Atlas, 2011.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Código civil interpretado. 3. Ed. São Paulo: Atlas, 2013.
Henrique Gonçalves - Fonte: Artigos JusBrasil
Postado por Marcos Mascarenhas às 02:35
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References: artigo 22
 artigo 22
 artigo 23
 artigo 25
 artigo 26
 artigo 27