Source: http://bardbyt.sk/index.php?rubriky=20
Timestamp: 2018-03-19 03:12:05+00:00

Document:
BARDBYT - Správcovská spoločnosť - Výkon správy
Zástupca vlastníkov nie je domovník ani údržbár
Komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
[Pravda; 29/06/2012; s.: 20,21; Zuzana Hlavačková ; Zaradenie: Bývanie]
Komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcomzabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov anebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov informuje o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi ich požiadavky v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Laicky býva označovaný ako dôverník, predseda samosprávy či domovník. Užívatelia bytov v ňom často vidia univerzálneho človeka, ktorý by mal robiť údržbára, sprostredkovateľa, ekonóma, právnika, policajta, upratovača, poštára atď. Podobné služby sa od neho žiadajú často bez ohľadu na jeho súkromie. Náplň práce mu môže podľa potrieb domu schváliť schôdza vlastníkov. Toto rozhodnutie je potrebné aj z hľadiska kontroly zástupcu, ale aj preto, aby od neho nežiadali služby, ktoré nemá v náplni práce, a stanovili aj odmenu z fondu opráv a údržby. Pre bytový dom v správe je optimálne, ak má za každý vchod jedného zvoleného vlastníka - vchodového dôverníka. Zástupcovia vchodov - vchodoví dôverníci - potom tvoria výbor vlastníkovbytového domu. Členovia výboru sa v spolupráci so správcovskou spoločnosťou podieľajú na správe, prevádzke a obnove domu. Výbor vlastníkov (vchodoví dôverníci) si zvolí jedného zástupcu vlastníkov bytov. Týmto zvolením ho vlastníci splnomocňujú, aby ich zastupoval v konaní sosprávcom.
Aké sú úlohy zástupcu vlastníkov bytov
4. Zúčastňovať sa na pracovných stretnutiach, ktoré organizuje správca. V spolupráci so správcom pripravovať schôdzu vlastníkov a návrhy uznesení, viesť priebeh schôdze, vo výveskách zverejniť prijaté uznesenia do piatich dní od konania schôdze.
5. Kontrolovať spoločné priestory vrátane strechy, ich technický stav a fakturačné merače a spolu so správcom zostaviť návrh plánu opráv.
6. Kontrolovať, či nájomcovia spoločných alebo nebytových priestorovdodržujú podmienky nájomných zmlúv.
7. Objednávať u správcu opravy spoločných častí a zariadení domu, prípadne iné dodávky pre potreby domu na základe rozhodnutia vlastníkov bytového domu - dokladovať ich zápisnicou a uznesením z domovej schôdze vlastníkov bytového domu. Menšie remeselnícke práce (sklenár, zámočník a pod.), prípadne materiál môže objednať samostatne vo finančnom limite, ktorý schválila schôdza vlastníkov bytov. Náklady uhradí správca po predložení dokladov. Ďalšou možnosťou je, že schôdza vlastníkov schváli operatívny fond (resp. fond drobných výdavkov) a pravidlá s jeho narábaním. Disponuje ním zástupca vlastníkov a kontrolujú ho najmenej dvaja zvolení vlastníci. Správca fond dotuje na základe uznesenia z domovej schôdze. Za čerpanie fondu zodpovedá zástupca vlastníkov. Prax ukazuje, že drobné opravy a materiál (kľúče, žiarovky, oprava zámkov atď.) možno týmto spôsobom zabezpečovať rýchlejšie a lacnejšie.
8. Získavať referencie o dodávateľoch, ktorých ponúka správca, prípadne navrhovať iných,zúčastňovať sa na výbere dodávateľa, pripomienkovať zmluvy.
9. Podľa svojich schopností a možností kontrolovať kvalitu dodávaných služieb (upratovanie, zimnú údržbu, práce na spoločných častiach a zariadeniach a pod.). V zložitejších prípadoch ich kontrolovať spolu s technikom správcu.
10. Kontrolovať správcu, ako plní záväzky vyplývajúce zo zmluvy o výkonesprávy a bytového zákona. V prípade nejasností súvisiacich so správou domu ho žiadať o vysvetlenie. Kontrolovať správnosť faktúr a stav nedoplatkov. Upozorniť vlastníka na nedoplatok, ak presiahne 1,5-násobok predpísanej mesačnej zálohy. Uplatňovať reklamácie a požiadavky týkajúce sa ekonomiky domu a spoločných častí a zariadení, prípadne všetkých bytov. Individuálny problém svojho bytu rieši vlastník.
12. Vykonávať odpočet pomerových meračov v bytoch a spoločných priestoroch podľa pokynov správcu, ak táto činnosť nie je zabezpečená inak.
13. Podľa potreby a tak, aby boli v súlade so zákonom, vypracovávať a aktualizovať interné predpisy domu súvisiace s jeho užívaním a po konzultácii so správcom ich predkladať schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorovna schválenie.
14. Nakupovať a vykonávať drobnú údržbu pre potreby spoločných častí domu (výmena žiaroviek, zámkov a pod.).
16. Viesť evidenciu a archív
- zápisnice zo schôdzí vlastníkov bytov, kópie zmlúv s dodávateľmi, údaje o nákladoch domu, inventár, korešpondenciu za 5 rokov, údaje o spotrebe (teplo, voda, elektrina), opravách a údržbe, zoznam vlastníkov bytov, mená vlastníkov, ktorým sa poskytli kľúče od spoločných priestorov (práčovne, sušiarne, kočikárne a pod.), viesť údaje o hospodárení s operatívnym fondom.
17. V prípade potreby Mm zmeny správcu predložiť vlastníkom bytovnajmenej tri ponuky.
Čo treba vedieť o správe bytového domu
- prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu
- služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru
- vedenie účtu domu v banke
- vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde opráv a údržby a iných nedoplatkov
- iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome
- môže ňou byť právnická osoba alebo fyzická osoba
- podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo činnosti správu a údržbubytového fondu. Ak vlastníci nezaložia Spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB), musia uzavrieť zmluvu o výkone správy s profesionálnym správcom.
- vedenie samostatného účtovníctva
- uzatváranie zmlúv s dodávateľmi v mene vlastníkov (teplo, voda, elektrina pre spoločné priestory, servis výťahov, revízie, deratizácia, kontrola požiarnej a prevádzkovej bezpečnosti domu)
- vymáhanie nedoplatkov a náhrady škody
- zabezpečenie opráv a pri väčších investíciách aj výberové konanie na dodávateľa prác
- vedenie agendy a evidencie súvisiacej s domom
- odpisovanie stavu meračov v bytoch - ak sa nedohodne s vlastníkmi inak
- raz ročne vypracovanie správy o stave domu a činnosti správcu
- vykonávať správu majetku vlastníkov samostatne a najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o činnosti za predchádzajúci rok a zároveň vykonať vyúčtovanie nákladov spojených s bývaním za predchádzajúci kalendárny rok
- pri správe majetku hospodáriť v súlade s podmienkami zmluvy o výkonesprávy
- zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb
- sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov a vymáhať vzniknuté nedoplatky
- umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu opráv a údržby
- zvolať schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa potreby, najmenej raz za rok alebo ak o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov
- pri obstarávaní služieb a tovarov dojednať čo najvýhodnejšie podmienky; je povinný riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestoroch o výbere dodávateľa
- správca zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov, vzniknuté pri výkone správy, až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu údržby a opráv v príslušnom dome. Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovarov, ktoré obstaráva správcav rámci zmluvy o výkone správy, nesie vlastník bytu alebo nebytovýchpriestorov, len ak nie sú kryté úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu opráv a údržby správcovi.
ZDROJ: MESTSKÁ BYTOVÁ SPRAVA RIMAVSKÁ SOBOTA
Zástupca vlastníkov nieje oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov.
Aký má byť príspevok do fondu opráv =>
Aký má byť príspevok do fondu opráv? Pri určení výšky platieb do fondu opráv bytového domu by sa nemala brať do úvahy sociálna situácia vlastníkov bytov, ale stav domu.
Aký má byť príspevok do fondu opráv
Pri určení výšky platieb do fondu opráv bytového domu by sa nemala brať do úvahy sociálna situácia vlastníkov bytov, ale stav domu.
Akou sumou a podľa akého kľúča by mal každý vlastník bytu prispievať do fondu údržby a opráv bytového domu? Mal by sa za každý byt bez ohľadu na jeho veľkosť platiť rovnaký mesačný príspevok, alebo by sa mala veľkosť bytu zohľadniť?
Podľa Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku, ktoré sídli v Košiciach, treba príspevok vlastníka bytu do fondu prevádzky, údržby a opráv jednoznačne určiť podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu a vlastníka nebytového priestoru v dome na spoločnom majetku alebo podľa štvorcových metrov bytu.
"Vychádzame z odborného posudku právnikov," hovorí viceprezidetka združenia Otília Leskovská a upozorňuje, že podľa posudku treba dodržať nielen zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ale aj Občiansky zákonník.
"Podľa Občianskeho zákonníka podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva spoločnej veci."
Spoluvlastnícky podiel, ako pokračuje Leskovská, závisí vždy od plochy bytu.
"Za väčší byt treba zaplatiť vyšší mesačný príspevok do fondu, keďže jeho majiteľ má väčší podiel na spoločnom majetku bytového domu, ktorý sa opravami zhodnocuje. Pri predaji bytu môže do ceny zahrnúť aj príspevky, ktoré vložil do opravy domu. Cena bytu sa tak zvýši. Ak sú v bytovom dome platby jednotné, majiteľ menšieho bytu sa vlastne podieľa na zhodnotení majetku patriaceho k väčšiemu bytu, čo nie je spravodlivé," dodáva.
Prečo niekde platia do fondu jednotne
Iný názor má zástupca vlastníkov bytov F. K. z Bratislavy, podľa ktorého sa majú do fondu odvádzať za všetky byty rovnaké príspevky. Zdôvodňuje aj prečo. "V prípade výmeny potrubia, ktoré je spoločným zariadením všetkých vlastníkov bytov v dome, nie je podstatná veľkosť bytu. Ak by to tak bolo, majiteľ väčšieho bytu by prispel na opravu stúpačky v menšom byte," tvrdí.
"To isté platí, ak by sme opravovali spoločný bojler, domové zvončeky, výťah, osvetlenie na schodisku, vylámané dvere do pivničného priestoru...."
Ohradil sa tak proti stanovisku spoluautorky bytového zákona JUDr. Jaroslavy Zányiovej, ktoré sme publikovali v Pravde 8. 6. 2005. Upozornila v ňom podrobne, s ktorými ustanoveniami zákonov je jednotná výška príspevku za každý byt v rozpore s platnými zákonmi.
Prečo je podiel rozhodujúci
Väčší spoluvlastnícky podiel na spoločnom majetku v bytovom dome patrí tomu, kto má aj väčší byt. Jeho výšku určuje zákon o bytoch a je uvedený na liste vlastníctva. Náš čitateľ sa však odvoláva na tú časť zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kde je stanovené, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome znášajú náklady podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu určeného podľa § 5 ods. 1. písm. b) len vtedy, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy uzavretá v dome neustanovuje inak.
A v tom je kameň úrazu. Práve slová "ak zmluva neustanovuje inak", si niektorí vlastníci bytov vysvetlili, ako ďalej hovorí O. Leskovská, tak, že ustanovili rovnaký príspevok pre všetky byty. "Určenie rovnakého príspevku do fondu však stavia vlastníka malého bytu do nerovnoprávnej polohy, čo je v rozpore s dobrými mravmi, v rozpore s právom na rovnaké postavenie účastníkov a v rozpore s Ústavou SR," odvoláva sa Leskovská opäť na odborné právne stanovisko.
Koľko by sa malo platiť do fondu
V mnohých bytovkách s ohľadom na príjmy starších alebo sociálne odkázaných ľudí stanovili nízke platby a už niekoľko rokov ich nemenili. Pri určení výšky fondu by sa však nemala brať do úvahy sociálna situácia vlastníkov bytov, ale stav domu.
"Na opravy bytovky by mali prispieť starším ľuďom aj ich potomkovia, keďže byt a spoluvlastnícky podiel k nemu patriaci budú raz ich majetkom, ktorý sa každou investíciou zveľadí a zhodnotí," hovorí Leskovská. ,,Ak napríklad v trojizbovom byte býva osamelá dôchodkyňa a nestačí platiť, mala by ho vymeniť za menší." Ak sa však v bytovke platí za štvorcový meter plochy bytu 5 korún, teda 350 korún mesačne za priemerný trojizbový byt s rozlohou 70 štvorcových metrov, je to podľa O. Leskovskej málo.
"Nízka platba dnes nepostačuje ani len na pokrytie nákladov na bežnú údržbu domu, nieto na väčšie opravy v dome. Vlastník by mal platiť minimálne 13 Sk za štvorcový meter svojho bytu," dodáva.
Výška príspevku do fondu musí zohľadňovať vek bytového domu, typ stavby, či ide o panelák alebo tehlový dom, a najmä technický stav budovy.
"Platby závisia aj od rozsahu už realizovaných investícií a od plánovaných investícií do budúcnosti," hovorí Leskovská. Upozorňuje, že aj zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nepriamo stanovil výšku preddavku.
"Vlastníci v dome si ho podľa zákona majú určiť spravidla vždy na jeden rok dopredu tak, aby boli pokryté predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí a zariadení domu, príslušenstva a pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu."
Ak sa teda v bytovke ujme vedenia správy domu laik, mal by si v prípade pochybností dať poradiť, vyžiadať si stanovisko odborníkov. Keď sa totiž nedodržujú zákony, do obnovy bytového domu sa neinvestuje a v dôsledku toho dôjde k škodám na majetku a zdraví, zodpovednosť nesú opäť len vlastníci bytov. A to vždy podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu na spoločnom majetku v dome.
Zdroj: Pravda 25.7.2005
Fond oprav - Ako sa tvori =>
Fond opráv: Ako sa tvorí ? • Výšku platieb do fondu opráv schvaľujú vlastníci bytov vždy nadpolovičnou väčšinou hlasov. Zvyknú ju určiť buď podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, alebo podľa štvorcových metrov plochy bytu, ktorá tiež zohľadňuje veľkosť spoluvlastníckeho podielu.
Fond opráv: Ako sa tvorí
• Výšku platieb do fondu opráv schvaľujú vlastníci bytov vždy nadpolovičnou väčšinou hlasov. Zvyknú ju určiť buď podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, alebo podľa štvorcových metrov plochy bytu, ktorá tiež zohľadňuje veľkosť spoluvlastníckeho podielu.
• Ak sa fond tvoril v rozsahu, ktorý postačoval iba na bežnú údržbu a opravy, nemožno hovoriť o realizovaných investíciách. Tvorba fondu však musí pokryť v prvom rade základné náklady. To však nepostačuje, ak v dome chcú predĺžiť životnosť jednotlivých stavebných konštrukcií a zariadení domu. Vhodné je investovať naraz aj za cenu splácania úveru desať či dvadsať rokov. Postupným sporením vzniká nebezpečenstvo, že ceny prác a materiálov stúpnu.
• Pokiaľ do opravy domu neinvestovali zatiaľ nijaké peniaze, zabezpečovali z prostriedkov fondu len bežnú údržbu, mali by najskôr zistiť nedostatky v dome, zabezpečiť viaceré cenové ponuky na ich odstránenie, vypracovať projekt na komplexnú obnovu.
• Pred čerpaním prostriedkov z fondu opráv na väčšie opravy sa odporúča vyhotoviť jednoduchý alebo odborný audit alebo už spomínaný projekt, z ktorého bude zrejmý rozsah potrebných stavebných úprav a rekonštrukcií jednotlivých častí a zariadení domu; ako prvá prichádza obyčajne do úvahy rekonštrukcia strechy.
• Okrem fondu opráv možno na odstránenie systémových porúch požiadať o pomoc štát, ktorý vytvoril pomoc vo forme podpory dotáciami na odstránenie systémových porúch. Systémové poruchy sú presne určené a dotáciu poskytuje Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR. Žiadosť sa predkladá krajskému úradu vždy do konca februára.
• Vyčíslené náklady sa rozdelia podľa spoluvlastníckych podielov alebo podľa štvorcových metrov plochy bytov na ich jednotlivých vlastníkov. Rozdelia sa na rok alebo viac rokov v mesačných príspevkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv.
ZDROJ: Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov so sídlom v Košiciach, hk
Helena Kokolová, PRAVDA
Výkon správy bytov - kalkulácia =>
Zabezpečenie úkonov súvisiacich s opravou a údržbou bytov a domov: Preventívna údržba domového fondu podľa platných noriem a odstraňovanie havárii. Vykonanie opravy a údržbu spoločných časti, zariadení a príslušenstva domu...
Zabezpečenie nasledujúcich úkonov súvisiacich s opravou a údržbou bytov a domov – spolu
1.1. Preventívna údržba domového fondu podľa platných noriem a odstraňovanie havárii
1.2. Vykonanie opravy a údržbu spoločných časti, zariadení a príslušenstva domu
1.3. Vykonanie opráv podľa požiadaviek väčšiny vlastníkov bytov a zastúpení DR v súlade s právnymi predpismi
1.4. Revízie zdvíhacích technických zariadení podľa STN a odstránenie závad po revíziách
1.5. Revízie elektrických zariadení podľa STN a odstránenie závad po revíziách
1.6. Revízie plynových technických zariadení podľa STN a odstránenie závad po revíziách
1.7. Odčítanie bytových meračov spotreby vody polročne
1.8. Úlohy požiarnej ochrany a OBP podľa platnej legislatívy
1.9. Deratizácia a dezinfekcia bytov a spoločných priestorov podľa požiadavky vlastníkov
1.10. Opravy osvetlenia spoločných častí a zariadení domu
1.11. Opravy osvetlenia spoločných častí a zariadení domu
2. Ekonomická agenda 2,32 €
2.1. Adekvátny podiel na prenájme priestorov potrebných na vykonávanie správy
2.2. Vedenie ekonomickej agendy v spojitosti s poskytovanými službami
2.3. Vedenie účtovníctva spoločenstva alebo vlastníkov za obytný dom
2.4. Vedenie evidencie platieb za služby a fond opráv od vlastníkov a nájomcov bytov
2.5. Oznamovanie dôvodu zmien výšky mesačných preddavkových platieb DR a vlastníkov bytov
2.6. Výpočet zmeny výšky mesačných preddavkov pre jednotlivé byty za služby súvisiace s bývaním po schválení DR
2.7. Sledovanie a zapisovanie došlých platieb a faktúr do karty vlastníkov a obytný domSledovanie a zapisovanie došlých platieb a faktúr do karty vlastníkov a obytný dom
2.8. Zabezpečenie písomných upomienok vlastníkov bytu a NP na podlžnosti plat. mesačne do 20. dňa a po zúčtovaní platieb
2.9. Mesačne do 8. dňa nasledujúceho mesiaca predložiť na schválenie vyúčtovanie ekonomickej agendy za minulý mesiac
2.10. Mesačne do 15. dňa spracovať a predložiť DR na schválenie ucelenú účtovnú agendu za predchádzajúci mesiac
2.11. Vedenie evidencie dodávateľských faktúr, kontrolu správnosti, čo do množstva a kvality
2.12. Reklamácia nesprávne fakturovaných skutočných nákladov za teplo, TÚV, el.. energiu, vodu
2.13. Vykonanie úhrady faktúr za vykonané práce a služby, ktorých vykonanie potvrdila DR
2.14. Rozúčtovanie skutočných nákladov za dodávku tepla podľa vykurovanej plochy m2
2.15. Rozúčtovanie skutočných nákladov za dodávku TÚV na jednotlivé byty v dome podľa počtu osôb /podľa vodomeru/
2.16. Rozúčtovanie skutočných nákladov za dodávku vody a stočné na jednotlivé byty v dome podľa počtu osôb /vodomeru/
2.17. Rozúčtovanie skutočných nákladov za používanie výťahu na jednotlivé byty v dome podľa počtu osôb
2.18. Rozúčtovanie skutočných nákladov za dodávku el. energie do SP a zariadení na jednotlivé byty podľa počtu osôb
2.19. Ročné rozúčtovanie nákladov za služby spojené s bývaním a výkon správy do 31. mája nasledujúceho roku
2.20. Vyhotovenie ročného vyúčtovania služieb a ročnej uzávierky na jednotlivé byty, obytný dom a spoločenstvo
2.21. Spracovanie podkladov k daňovým a odvodovým povinnostiam
2.22. Odovzdanie ročného vyúčtovania služieb spojených s bývaním jednotlivým vlastníkom, DR a Spoločenstvu
2.23. Vyhotovenie súpisky odovzdaných rozdielov z vyúčtovania jednotlivým vlastníkom bytov
2.24. Vrátenie preplatkov a inkasovanie nedoplatkov za ročné vyúčtovanie
3. Právna agenda 0,66 €
3.1. Zabezpečenie uzavretia zmlúv na dodávku tepla, TÚV, studenej vody, splaškovej vody, elektriny
3.2. Evidencia a udržiavanie aktuálneho zoznamu všetkých údajov o vlastníkoch, bytoch a dome
3.3. Aktualizácia všetkých údajov, archivácia údajov a tlačových výstupov na elektronických nosičoch a tlačových výstupoch
3.4. Zabezpečenie vymáhania podlžnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov aj súdnou cestou
3.5. Zabezpečenie sprostredkovania právnej služby za predchádzajúci mesiac za byt resp. dom
1. Zabezpečenie úkonov súvisiacich s opravou a údržbou bytov a domov 0,66 €
19 % D P H 6,62 € 1,26 €
S P O L U CELKOM ZA SPRÁVU 7,88 €
Práva a povinnosti vlastníkov bytov =>
Niektoré práva a povinnosti vlastníkov bytov: Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak, znášajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome náklady podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu určeného podľa § 5 ods. 1 písm. b), podľa zákona č. 182/1993 Z.z. z 8. júla 1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov .
Niektoré práva a povinnosti vlastníkov bytov:
=> Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.
=> Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome alebo na spoločných častiach domu alebo spoločných zariadeniach domu alebo príslušenstve spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú.
=> Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt..
=> Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, je potrebný súhlas väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ustanovenia osobitných predpisov nie sú tým dotknuté.
=> Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ak sa dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak.
=> Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní mesačne vopred uhrádzať na účet spoločenstva alebo správcu úhrady za plnenia. Spoločenstvo a správca vedie prostriedky vo fonde prevádzky, údržby a opráv oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na úhrady za plnenia, pričom sa musí zachovať účel použitia týchto prostriedkov. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, zriaďuje sa fond prevádzky, údržby a opráv osobitne pre každý dom.
=> Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.
=> S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
=> Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.
=> Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.
=> Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosťzúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len "schôdza vlastníkov"). Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne desať dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania sa oznamuje bezodkladne spôsobom v dome obvyklým.
=> Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom sa doručuje aj správcovi alebo predsedovi, ak má schôdza vlastníkov alebo zhromaždenie rozhodovať o úlohách pre správcu alebo predsedu.
=> Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosťzúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len “schôdza vlastníkov”). Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.
=> Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených ; to neplatí, ak ide o hlasovanie podľa odseku 3, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 5, § 8b ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.
=> Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Toto hlasovanie nemôže byť písomné.
=> Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní podľa odsekov 2 a 3 nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.
=> Ak nejde o rozhodovanie o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, kde rozhoduje sa vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, môže správca, zástupca vlastníkov alebo predsedanavrhnúť písomné hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, a o termíne hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Po vykonaní hlasovania písomnou formou zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených ; to neplatí, ak ide o hlasovanie podľa odseku 3, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 5, § 8b ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci nemožno opakovať.
Správcovská spoločnosť - BARDBYT, s.r.o., v rámci predmetu činnosti spoločnosť je zameraná na správu všetkých typov objektov, vrátane bytov a nebytových priestorov v obytných domoch, hospodárskych blokov, polyfunkčných objektov a administratívnych budov na celom území mesta Bardejov.
Správcovská spoločnosť - BARDBYT, s.r.o.
V rámci predmetu činnosti spoločnosť je zameraná na správu všetkých typov objektov, vrátane bytov a nebytových priestorov v obytných domoch, hospodárskych blokov, polyfunkčných objektov a administratívnych budov na celom území mesta Bardejov.
- byty, nebytové priestory a bytové domy:
- 472 bytov vo vlastníctve mesta,
- byty vo vlastníctve fyzických osôb: => K/9 – Komenského,
=>A/3- Dlhý rad,
=>Česká Lipa bl. T (4,5,6),
=>Přerovská bl. Z (1,2),
- nebytové priestory vo vlastníctve mesta:
Dlhý rad, Slovenská ul.,
Stöcklova,
Dom služieb AB,
Bardejovské Kúpele a pod.,
- kompletný servis, t.j. údržbu a havarijnú službu pre spravované nehnuteľnosti mesta, ako aj pre ostatné nehnuteľnosti vo vlastníctve mesta – Základné školy, Materské školy, Stredisko obchodu a služieb Bardejovské Kúpele a pod.,
- realizáciu investičných akcií do nehnuteľností mesta v objeme cca 12. mil. Sk ročne,
- opravu a údržbu na bytových a nebytových priestoroch vo vlastníctve mesta v objeme cca 6 mil. Sk, ako aj po rozhodnutí vlastníkov bytov pre jednotlivé bytové domy.
Pri správe bytov spoločnosť ponúka:
- otvorenie samostatných účtov pre fond opráv a údržbu (Fond opráv) a pre službové peniaze (zálohy teplo, TÚV, stud. vodu, elektrinu a pod. )
- všetky platby transparentne so súhlasom a podpisom osoby oprávnenej konať a podpisovať
- poradenská a právna pomoc vyplývajúca z výkonu správy (investície, finančné plánu obnovy a rozvoja bytového domu, pohľadávky a pod.),
- presné a striktné dodržiavanie Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vrátane poslednej novely s účinnosťou od 1.7.2007.
Ekonomika správcovskej spoločnosti:
- ročný obrat – cca 73 mil. Sk,
- hospodárenie v roku 2004 – zisk + 55 tis. Sk
[hnporadna.hnonline.sk; 20/03/2015; zub ; Zaradenie: Servisné prílohy, Poradca ; Monitorig pre ZBHS]
http://hnporadna.hnonline.sk/poradca-156/toto-su-pravidla-bytovych-schodzi-694017
Keď je schôdza, alebo zhromaždenie uznášaniaschopné. To je vtedy, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov. Ak však musia vlastníci rozhodnúť napríklad o zmluve o úver a o každom jej dodatku, o zmluve o zabezpeční úveru a o každom dodatku k nej, o zmluve o nájme alebo kúpe je potrebná dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorv sa vyžaduje iba pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku a jeho častí.
Ak schôdza nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášania schopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov. To neplatí, ak je na prijatie rozhodnutia potrebná iná, ako nadpolovičná väčšina.
Môže vlastník niekoho pri hlasovaní splnomocniť?
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu.
Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade alebo zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Ak sa na schôdzach nezúčastňuje dosť vlastníkov, existuje aj iná forma hlasovania?
Áno. Ide o písomné hlasovanie, ktoré môže vyhlásiť predseda, rada či správca. Môže tak urobiť tiež štvrtina vlasníkov, ak na ich žiadosť nevyhlásil takéto hlasovanie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti.
Pred písomným hlasovaním musia byť majitelia bytov sedem kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať a tiež o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Svoj súhlas, alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci podpisom. Na hlasovacej listine musí byť aj dátum. Podpisy hlasujúcich potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov. Podpis vlastníka môže overiť aj notár alebo obec. Zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné overenie podpisov.
Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov. Výnimkou sú hlasovanie, kedy aj na bytovej schôdzi potrebný súhlas všetkých vlastníkov ale dvojtretinovej väčšiny.
Môžu sa schôdze zúčastňovať aj nájomníci?
Nájomcom bytov v bytovom dome sa konanie schôdze neoznamuje, nájomníci sa schôdze vlastníkov bytov nezúčastňujú.
Pripravené podľa zákona 182/1993. Spolupracoval: advokát Martin Šenkovič
Pristupujte k svojmu majetku a peniazom zodpovedne. Choďte na bytové schôdze
[hnporadna.hnonline.sk; 20/03/2015; zub ; Zaradenie: Servisné prílohy, Poradca]
http://hnporadna.hnonline.sk/poradca-156/pristupujte-k-svojmu-majetku-a-peniazom-zodpovedne-chodte-na-bytove-schodze-693995
So správcom a zástupcom vlastníkov by sa majitelia bytov a nebytových priestorov mali stretnúť aspoň raz za rok. Spravidla by ju mal zvolať správca, ak však nekoná, tak štvrtina vlastníkov si ju môže zvolať sama.
Ak sa vám nepáči, ako sa správca správca k vášmu bytovému domu a jeho obyvateľom, nebojte sa ho vymeniť. Stačí na to iba šesť jednoduchých krokov. Začať by ste mali zvolaním schôdze.
Samotné fungovanie schôdze je relatívne zložité. Uznášaniaschopná totiž je iba vtedy, ak je na nej dostatočné množstvo vlastníkov. Keď však tí nemajú veľký záujem zúčastňovať sa, môže po hodine rozhodovať o spoločnom majetku aj peniazoch relatívne malé množstvo vlastníkov, čiže zúčastnení, aj keby boli napríklad dvaja.
Zrejme budete nemilo prekvapený, ako vám aj susedia môžu narušiť príjemné bývanie. Ponúkame vám návod, ako tieto patálie riešiť.
Čo dnes nájdete v prílohe o bytových schôdzach
- návod, ako má fungovať bytová schôdza
- 6 jednoduchých krokov, ako zmeniť správcu
- problémy, s ktorými sa obyvatelia bytových domov stretávajú najčastejšie, a ich riešenia
Alebo si môžete jednoducho objednať pdf vydanie (aktuálne v deň vyjdenia, t. j. v piatok 20. marca 2015) cez SMS na váš mail TU.
Celú prílohu nájdete tu.
[etrend.sk; 20/03/2015; Tomáš Poláček a JUDr. Marek Hudec ; Zaradenie: eTREND; monitoring pre ZBHS]
http://www.etrend.sk/financie/koho-zvolit-za-zastupcu-vlastnikov-bytov.html
20.03.2015 | Tomáš Poláček a JUDr. Marek Hudec, Proiuris advokáti Bratislava

References: § 5
 § 5
 súd 
 § 7
 § 7
 § 8
 § 8
 § 10
 § 16
 súd 
 § 7
 § 7
 § 8
 § 8
 § 10
 § 16