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DERECHO INMOBILIARIO. Gerencias de Proyectos Nora Rubirosa Gerente Glenys Linares Analista - PDF
DERECHO INMOBILIARIO. Gerencias de Proyectos Nora Rubirosa Gerente Glenys Linares Analista
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Emilio Alarcón Calderón
4 DERECHO INMOBILIARIO AUTORES: Consultores Nacionales: Altagracia Virginia Concepción, Carmen Zenaida Castro, Catalina Ferrera Cuevas, Luis Antonio Bonetti, Rosabel Castillo, Wilson Gómez, Rafael Ciprián, Víctor Santana Hecho el Depósito Legal ISBN: Portada: Julissa Ivor Diagramación: Iris Cuevas Corrector de estilo: Juan Manuel Prida Escuela Nacional de la Judicatura ENJ Teléfono: (809) Fax: (809) Dirección: César Nicolás Penson No. 59, Gazcue, Santo Domingo, República Dominicana. / Pág. Web: Consejo Directivo Mag. Jorge A. Subero Isa Presidente Mag. Enilda Reyes Pérez Miembro Mag. Erick Hernández-Machado Miembro Mag. William Encarnación Miembro Dr. Juan Manuel Pellerano Miembro Lic. Julio César Terrero Miembro Luis Henry Molina Peña Secretario Dirección Luis Henry Molina Director Gervasia Valenzuela Sosa Subdirectora Mag. Yokaurys Morales Coordinadora Técnica Silvia Furniel Analista Capital Humano Joddy Hernández Analista Gerencias de Proyectos Nora Rubirosa Gerente Glenys Linares Analista Ney De la Rosa Gerente Ellys Coronado Analista Rosa María Cruz Especialista María Amalia Bobadilla Analista Mariloy Díaz Especialista Dilenia Hernández Analista Ricardo Tavera Analista Gestión Administración y Finanzas Alicia Tejada Gestora Adriano Francisco Especialista Giselle Mojica Analista Yokasta García Analista Gestión de Información y Atención al Usuario Jacqueline Díaz Gestora Luis M. Pérez Especialista Guillermo Haché Especialista Glennys Díaz Analista Mencía Mercedes Analista Virginia Feliz Analista José L. Rodriguez Analista Maurys Santana Analista Denia Pichardo Analista
5 Contents Módulo I EL SANEAMIENTO Introducción... 6 Objeto de la Ley sobre Registro Inmobiliario... 7 Definición del Saneamiento... 8 Calidad del reclamante... 8 Etapas del Saneamiento... 9 Etapa de la mensura... 9 Las Inspecciones Introducción El proceso judicial La audiencia Contradicción en el saneamiento Eliminación de la localización de posesiones De las mejoras Las pruebas en el saneamiento La prueba documental o literal Tercera etapa. El registro Unidad 2 EXCLUSIÓN DE INMUEBLES DEL DOMINIO PÚBLICO EN EL SANEAMIENTO Definición Qué es el dominio público? Características de los bienes del dominio público Clasificación de dominio público del Estado dominicano Desafectación del dominio público Unidad 3 FONDO DE GARANTÍA DE INMUEBLES REGISTRADOS Quiénes deben pagar esa contribución? La contribución a pagar Monto a pagar Exenciones Distribución del producto de las contribuciones:... 27
6 Módulo II ANTECEDENTES DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO 4 Definición de condominio Objeto del régimen de condominio Aplicación del régimen de condominio Requisitos para la constitución del régimen de condominio Reglamento del condominio Unidades del condominio Unidad funcional Independencia y funcionalidad Procedimiento para la constitución del condominio División para la constitución de condominio Definición Autorización de la división para la constitución de condominio Elementos que se ubican y determinan Documentos y planos a presentar ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales Representación de la división en condominio El Consorcio de propietarios Privilegio del Consorcio de Propietarios Deben depositarse para la inscripción del privilegio: Ejecución del privilegio de los condominos Opción a compra Requisitos para el depósito El condominio en proceso de construcción Modificación del régimen de condominio Extinción del régimen de condominio BIBLIOGRAFÍA... 44
7 5 Módulo I El Saneamiento
8 INTRODUCCIÓN 6 La antigua Ley de Registro de Tierras núm no definió en términos conceptuales lo que es el saneamiento, tampoco la Jurisprudencia fue precisa. Esa labor quedó en manos de la doctrina. Según la definición contenida en el Vocabulario Doctrinal en materia de tierras del magistrado Víctor Santana Polanco, el saneamiento es el mecanismo adjetivo en este sistema de publicidad para llegar al establecimiento del primer Certificado de Título de cada inmueble. 1. Conforme al Tratado de derecho inmobiliario de Rafael Ciprián, en el procedimiento de saneamiento catastral se reconoce al Estado como propietario originario, en principio, de todas las tierras. Esta presunción deberá ser liquidada por todo particular que reclame la propiedad o algún derecho sobre los terrenos 2. En términos legales el saneamiento es definido como El proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y éstos quedan registrados por primera vez 3. En virtud del Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario, el Estado es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana. Esta aseveración constituye una ficción jurídica que tiene su causa en el carácter del Estado como representante de la nación y ejerce ese derecho en virtud de sintetizar política y jurídicamente las instituciones nacionales. El procedimiento de saneamiento persigue, en esencia, dar cumplimiento efectivo al principio sagrado del derecho de propiedad inmobiliario, estatuido en el artículo 8 numeral 13 de la Constitución, con las especificidades que le son propias a la jurisdicción especializada de tierras. El proceso de saneamiento tiene su base legal y reglamentaria en los artículos que van del 20 al 27 de la Ley de Registro Inmobilario; del 115 al 131 del Reglamento de los Tribunales; del 142 al 145 del Reglamento de Mensuras Catastrales; y 27 y 75 del Reglamento General de Registros de Títulos. 1 Santana Polanco, Víctor A. Vocabulario doctrinal en materia de tierras. Segunda edición, p Ciprián, Rafael. Tratado de derecho nmobilario (bases legales, jurisprudencia, doctrina y procedimientos). Primera edición; p Art. 20 de la Ley núm
9 Objeto de la Ley sobre Registro Inmobiliario El artículo No. 1, de la ley establece que el objeto de la ley es regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la Republica Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria. Es necesario destacar que el objeto de la Ley en su esencia guarda una estrecha relación con el objeto que perseguía la antigua Ley de Registro de Tierras núm. 1542, específicamente en su artículo 1. 7 Conforme con los principios generales de la Ley , específicamente el I, III, IV, y IX se establece que la presente ley regula el registro de todos los derechos reales inmobiliarios correspondiente al territorio de la República Dominicana. El Estado dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana. Se registran a nombre del Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno. Todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado. En aquellos procedimientos de orden público contemplados por la presente ley se admite la más amplia libertad de prueba para el esclarecimiento de la verdad y la sana administración de justicia. El saneamiento es un proceso de orden público y una vez comenzado se impone a las partes, nadie puede eludirlo, ya que el mismo puede ser solicitado por cualquier persona física o moral con interés y por el Estado dominicano. El ocupante de un terreno no registrado debe necesariamente sanear el mismo, para poder obtener su registro y un Certificado de Título que ampare esos derechos, oponibles a todo el mundo y que puedan servir de garantía y de crédito ante cualquier institución y que a la vez, pueda entrar al comercio, con la garantía que representa el registro de esos derechos. El proceso de saneamiento tiene un carácter erga omnes es dirigido frente a todo el mundo, ya que en él se ponen en causa no sólo a las personas citadas por sus nombres en el emplazamiento, sino a todos aquellos a quienes pueda interesar, teniendo facultad el Tribunal de Tierras, aun para suscitar de oficio acciones y derechos no ejercidos o no invocados por las partes. Con la Ley núm el proceso de saneamiento mantiene su carácter aniquilatorio sobre los documentos y los hechos que no fueron sometidos ante el juez de jurisdicción original, o sea, que las sentencias que han sido dictadas adquirirán la autoridad de la cosa juzgada, ya que el Tribunal Superior de Tierras no ejercerá la revisión de oficio que establecía el artículo 124 de la Ley núm
10 En consecuencia, si transcurre el plazo de la apelación, sin interponer el recurso, la sentencia de saneamiento tiene la autoridad de la cosa juzgada y sólo podrá ser atacada por el recurso de revisión por causa de fraude, organizado por el artículo 86 y siguientes de la Ley núm Y adquirirá la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada cuando venza el plazo legal del año para interponer el referido recurso. En caso de haber sido interpuesto, cuando es rechazado por la sentencia correspondiente, sin que haya intervenido el recurso de casación o este también haya sido rechazado. 8 Definición del Saneamiento El artículo 20 de la Ley define el saneamiento como el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez. El saneamiento podría resumirse como el proceso mediante el cual se depuran los derechos, se registra por primera vez el inmueble, así como también los derechos reales accesorios que puedan afectarlo, obteniéndose la sentencia de adjudicación. Como consecuencia de la sentencia de adjudicación se envía al Registrador de Títulos para que se opere el primer registro y se expida el Certificado de Títulos. Calidad del reclamante Toda persona que tenga un interés en un terreno tiene el derecho a reclamarlo. Conforme con el artículo 21 de la Ley núm , hay posesión cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre.... Como habíamos dicho, el Estado Dominicano puede iniciar el gran proceso de saneamiento por ser éste en principio el propietario originario de todos los terrenos que componen el territorio dominicano; así como cualquier persona con interés en el terreno a sanear. Antes de que una persona física o moral o el propio Estado dominicano reclame la adjudicación de un terreno, deberán realizar las gestiones y diligencias que rigen los artículos 25 al 27 inclusive, de la ley y los artículos del 2229, 2262, 2265 al 2269 del Código Civil Dominicano para que pueda emerger a la vida jurídica el derecho de propiedad, el cual deberá surgir libre de vacíos y amenazas, salvo el caso del fraude previsto específicamente en la ley. Para que el reclamante inicie el proceso de saneamiento no necesita constituir abogado, salvo el caso que se torne litigioso, es decir, cuando se presenten dos o más reclamantes del mismo terreno, por aplicación del artículo 20 Párrafo 2, de la Ley núm
11 Etapas del Saneamiento El gran proceso de saneamiento era considerado por doctrinarios como traumático, por su larga duración, ya que había que recorrer doce pasos, de ahí que se le denominaran a esos pasos el reloj del saneamiento. Con la Ley núm éstos fueron reducidos y se dividió el saneamiento en tres etapas: la mensura, el proceso judicial y el registro. Etapa de la mensura El artículo 25 de la Ley núm define la mensura como el procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar. 9 Los párrafos del 1 al 9 del referido artículo 25 rigen la etapa de la mensura La mensura se inicia con la autorización para la realización de la misma otorgada por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, la cual debe estar precedida por la solicitud de autorización hecha por el reclamante. En la referida solicitud para la realización de la mensura, el reclamante solicita que se autorice al agrimensor a realizar los trabajos de mensura, la cual debe pronunciarse dentro de un plazo de veinte días. La solicitud lleva implícita la petición de que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales apodere al Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente. La Dirección Regional de Mensuras Catastrales tiene un plazo de cuarenta y cinco días para pronunciarse con relación a los trabajos presentados. La negativa a dichos trabajos debe estar técnica y jurídicamente fundamentada. Cuando se produce el rechazo de la solicitud, el interesado puede o tiene el derecho de solicitar la reconsideración a la solicitud de rechazo, conforme lo dispone el artículo 219 y siguientes del Reglamento de Mensuras Catastrales. Una vez otorgada la autorización para la presentación de los trabajos, esta tiene una vigencia de sesenta días durante los cuales el agrimensor debe ejecutar la mensura y presentar los documentos y elementos justificativos para su revisión y aprobación. Estos documentos son: Actas de hitos y mensura; Carta de conformidad; Informe técnico; Coordenadas; Plano individual; Plano general, aun cuando se trate de una sola parcela.
12 El párrafo II del artículo 145 del Reglamento de Mensuras faculta a la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales a establecer el número de copias exigibles y otros documentos aclaratorios, según las necesidades y particularidades de cada caso. 10 Con la debida justificación, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales interviniente, puede prorrogar el plazo de sesenta (60) días otorgado al agrimensor, para la presentación de los trabajos por un único término de treinta días. Dentro de los quince días posteriores a la fecha de la aprobación de los trabajos, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales debe apoderar al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, para el inicio del proceso judicial del saneamiento. Salvo las excepciones previstas en la Ley núm , se establece que desde el momento en que se fije la fecha para la mensura catastral, todas las cuestiones relacionadas con el título o posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la autorización para la mensura, son de la competencia exclusiva de la jurisdicción inmobiliaria. Cuando una cuestión está sometida o en estado de ser fallada por ante los tribunales ordinarios y estos dejen de ser competentes para conocer de ella, por efecto del comienzo de una mensura catastral el tribunal al cual se haya sometido la cuestión, debe declinarla, acompañado del expediente relativo a la causa, por ante la jurisdicción competente para que lo falle junto con los demás asuntos en relación con la misma, o separadamente, según proceda. Publicidad de la Mensura El principio II de la Ley núm establece que: la presente ley de Registro Inmobiliario implementa el sistema de publicidad inmobiliaria de la República Dominicana sobre la base de los siguientes criterios: especialidad, que consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar; legalidad, que establece que el derecho registrado existe y pertenece a su titular; publicidad, que establece la presunción de exactitud del registro, dotando de fe pública su constancia. Asimismo, el artículo 68 de dicha ley define la publicidad como toda actuación que tiene por finalidad poner en conocimiento del público un proceso y todas las acciones emanadas de esta jurisdicción en relación con los mismos. El artículo 70 de la misma ley organiza la publicidad de las actuaciones relacionadas con el saneamiento, las cuales deben hacerse públicas a través de los medios que establece el artículo 44 del Reglamento de los Tribunales y el artículo 143 del Reglamento de Mensuras Catastrales. El artículo 143 y sus párrafos del Reglamento de Mensuras Catastrales establecen que una vez autorizado el agrimensor y previo a los trabajos de campo, en su carácter de oficial público de la jurisdicción inmobiliaria, citará por escrito con acuse de recibo a los colindantes, ocupantes, reclamantes e in-
13 teresados del inmueble a mensurar, indicando fecha y hora del inicio de las operaciones de campo. Asimismo, podrá emplear cualquiera de los recursos tecnológicos disponibles en materia de comunicaciones para lograr una adecuada publicidad para la mensura. LAS INSPECCIONES Introducción Las inspecciones son medidas de comprobación de hechos e informaciones de mensuras registradas o en proceso. También se realizan inspecciones para determinar la relación y magnitud de irregularidades e indefiniciones existentes en el campo entre dos o más inmuebles. 11 La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, como órgano que ofrece el soporte técnico a la jurisdicción inmobiliaria, es la institución facultada para ejercer esta función. El alcance de las inspecciones se limita a verificar mediante procedimientos de mediciones topográficas, cálculos y confección de dibujos la existencia de anomalías entre la realidad física y la información oficial aprobada y registrada en la jurisdicción inmobiliaria, de conformidad con la ley y los reglamentos que norman la materia para estos fines. Como resultado de esta tarea, se elabora un informe, el cual contiene lo constatado en el campo. La realización de las inspecciones se justifica en la importancia que constituyen las informaciones técnicas levantadas, las cuales pueden ser determinantes para la toma de decisiones por parte de los jueces en los procesos de litis o para la detección de deficiencias e inobservancia de las normativas que rigen la aprobación de actos de levantamiento parcelario, cuando se trata de casos de expedientes técnicos de mensuras. Las inspecciones de trabajos de mensuras catastrales encuentra su fundamento legal en el párrafo 2.- del artículo 108 (modificado) de la Ley núm de Registro Inmobiliario, asimismo el procedimiento está regulado en el artículo 38 del Reglamento General de Mensuras Catastrales. Citamos Párrafo 2.- del Art. 108, LRI modificado, las inspecciones proceden cuando se trata de controlar o verificar un trabajo que se está ejecutando o previamente ejecutado. Las inspecciones son ordenadas por la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y a solicitud de los Tribunales de Tierras y del Abogado de Estado. Este artículo da una definición clara de los objetivos que debe perseguir el acto de inspección y el alcance del mismo, también precisa cuáles son los organismos facultados para la ordenanza y solicitudes de inspecciones.
14 Proceso interno a la institución Para aclarar cualquier duda o sospecha relativa a trabajos de mensuras dentro de una o más parcelas, el Director Nacional de Mensuras Catastrales por sí, o a solicitud de los Directores Regionales, puede ordenar una inspección. 12 En ocasiones, a la Unidad de Apoyo a Mensura (departamento de revisión de los trabajos técnicos de mensuras) se le hace imprescindible la confirmación física de los datos y situaciones que se advierten al momento de aprobación de los planos catastrales. Para estos fines se apoya en el Departamento de Inspección; es el encargado de esta Unidad quien tramita la solicitud al Director Nacional. Proceso externo a la institución La Suprema Corte de Justicia de manera administrativa puede solicitar al Director Nacional la medida de investigación. Los tribunales de tierras y el abogado del estado: Para estos últimos dos organismos, el Reglamento General de Mensuras Catastrales establece el procedimiento a seguir. Bajo el ámbito de la Ley 1542 de Registro de Tierras, se hizo uso inapropiado de las inspecciones de mensuras, la forma empleada y las peticiones que se formulaban no eran las más legítimas y pertinentes. Entre los diferentes encargos podemos mencionar: Solicitud de ubicación y determinación de inmueble en un proyecto de lotificación parcelario. Solicitud de determinación de linderos (inmuebles cuyos derechos están sustentados en constancias anotadas). Ordenanza y/o solicitud de determinación de las superficies de ocupaciones existentes dentro de una parcela registrada. Ordenanzas de localización de porciones en parcelas sometidas a un proceso de saneamiento (localización de posesión). Ordenanzas y/o solicitudes de inspecciones en casos de litis, estando apoderado un tribunal competente para conocer de asuntos municipales. En ocasiones estas peticiones eran tramitadas a través de un Tribunal Superior de Tierras. Ordenanzas de replanteo de parcelas registradas. Ordenanzas de determinación de superposiciones y sus magnitudes (ubicación, área ocupada por cada uno de los intrusos, relación, levantamiento de mejoras existentes).
15 Ordenanza de medición y determinación de área de ocupación por persona, en procesos de determinación de herederos. Consideraciones generales Estos pliegos de reclamos se refieren, sin lugar a dudas, a la obtención de informaciones precisas que definen el objeto y su situación. Estas pruebas y cuestiones de interés privado no han sido definidas aún por los interesados; no existen, sin embargo en alto porcentaje constituyen la legítima motivación y la base de sustentación de las demandas y pretensiones de las partes, los puntos dudosos o discutibles; la cuestión del problema. 13 Esas responsabilidades cuya ejecución profesional debieran ser gestionadas y aportadas por los involucrados en el conflicto, era encomendada a la Dirección de Mensuras Catastrales. La Dirección de Mensuras Catastrales, entidad cuya naturaleza es de fiscalización de los trabajos técnicos de mensuras aprobadas o en ejecución, se comprometía en la ejecución, levantamiento y preparación de esos datos originarios. Desempeñando doble función en el problema. La intención del legislador expresada en el Art. 108 párrafo 2 de la Ley núm de Registro Inmobiliario, parece ser, dejar al Director Nacional de Mensuras Catastrales la función calificadora de la solicitud de la inspección. El proceso judicial Competencia de la jurisdicción inmobiliaria El artículo 26 de la Ley núm define el proceso judicial como el procedimiento por ante los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria que depura el derecho a registrar. Es preciso destacar que la excepción al apoderamiento directo previsto por el artículo 10 de la Ley de Registro Inmobiliario, lo constituye el proceso de saneamiento, toda vez de que en el mismo quien apodera al tribunal territorialmente competente lo es la Dirección Regional de Mensuras Catastrales que corresponda al Tribunal Superior de Tierras del Departamento donde se encuentre ubicado el inmueble, conforme al párrafo 7 del artículo 25 de la Ley de Registro Inmobiliario y al literal e del artículo 14 del Reglamento General de Mensuras Catastrales. Todo derecho de propiedad que se pretenda registrar de conformidad con la ley num debe estar sustentado por un acto de levantamiento parcelario (plano) aprobado por la Dirección Regional de Mensuras.
16 El proceso judicial del saneamiento sólo puede ser llevado a cabo ante los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria en razón de la materia, pero además existe la competencia territorial, porque el tribunal que debe conocer de éste proceso es el de la ubicación del inmueble. En los casos donde haya varios tribunales, se envía a la secretaría para el sorteo aleatorio, art. 35 letra K del Reglamento de los Tribunales. 14 Publicidad del proceso judicial En un plazo no mayor de 15 días a partir del apoderamiento tramitado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original apoderado debe notificar a los reclamantes que se ha iniciado el proceso judicial del saneamiento para que estos, antes de la primera audiencia cumplan con los requisitos de publicidad, y puedan llenar el formulario de reclamación, el cual deberá contener: Nombre completo y generales del reclamante, y si fuese casado, el nombre del cónyuge y sus generales, y el régimen matrimonial por el cual se encuentran casados y la fecha del matrimonio; La fecha de nacimiento del reclamante. La indicación del terreno reclamado, según consta en el plano presentado en la causa, y sus colindancias; Los nombres de los dueños o poseedores conocidos de los terrenos colindantes; Si el reclamante esta en posesión de los terrenos reclamados, la indicación del documento que sirve de base a esta posesión, y en caso de no existir dicho documento, la fecha o fechas en que el o su causante adquirieron la posesión; Cuando el reclamante no está en posesión del terreno, en la reclamación se hará constar claramente el interés que aquel pretende tener y la fecha y forma de adquisición; Los gravámenes que existan sobre los terrenos conforme certificación expedida por el Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas correspondiente, si los hubiere, y los nombres de los reclamantes contrarios que fueren conocidos. Conforme con el artículo 44 del Reglamento de los Tribunales, los medios de publicidad y notificación de las actuaciones y decisiones de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria son, entre otros, los siguientes: Notificación por acto instrumentado por ministeriales de la jurisdicción inmobiliaria;
17 Toma de conocimiento con constancia escrita de la misma, por parte del interesado o su representante legal ante la Secretaría del Despacho Judicial correcpondiente; La citación efectuada mediante sentencia in voce para una nueva audiencia, tiene plena validez de convocatoria para las partes presentes y no requiere ser complementada a través de ningún otro medio de notificación; Comunicación a través de fax, apto para avisos individuales, siempre que la misma haya sido consentida previamente por la persona a ser informada de forma expresa; 15 Comunicación a través de correo electrónico u otro medio tecnológico, apto para avisos individuales siempre que la misma haya sido consentida previamente por la persona a ser informada de forma expresa; Publicación en un periódico de circulación nacional; Avisos en las instalaciones del Ayuntamiento y/o del Juzgado de Paz del municipio donde está ubicado el inmueble involucrado; Publicación en la puerta del tribunal. Los medios de publicidad escogidos por el juez o por parte interesada, pueden ser utilizados a discreción en cualquier etapa del proceso judicial o administrativo, siempre que los mismos no entren en conflicto, ni sustituyan requerimientos especiales establecidos por la ley y los reglamentos. El Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original podrá avisar a los reclamantes el inicio del proceso en un periódico de circulación nacional, en las instalaciones del ayuntamiento, en la puerta del tribunal, por telegrama o comunicación al alcalde pedáneo o fax, ya que el reglamento establece que los medios de publicidad pueden ser escogidos por el juez o la parte interesada a discreción, pero garantizando que se reciba la información y que quede la constancia de ese recibo. El artículo 50 del reglamento de los tribunales establece que dentro de los quince (15) días posteriores al apoderamiento, el tribunal de tierras de jurisdicción original apoderado, notificará a los reclamantes y al Abogado del Estado el auto de fijación de audiencia y su autorización para emplazar a comparecer a la misma. Párrafo. Dentro de los diez (10) días posteriores contados a partir de la fecha de notificación, la parte interesada hará publicar, a su cargo, un aviso en un periódico de circulación nacional informando de la misma y emplazando a todos a quienes pueda interesar. El artículo 51 del reglamento establece que el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original apoderado, previa comprobación del cumplimiento de la medida de publicidad prevista anteriormente, ordenará la fijación de una copia certificada del aviso de inicio del proceso judicial de saneamiento en un lugar visible del terreno a sanear, en las instalaciones del Ayuntamiento y del Juzga-
18 do de Paz del municipio o de los municipios en que se encuentre dicho terreno. Estos avisos deberán fijarse por lo menos quince (15) días antes de la fecha de la primera audiencia. La audiencia 16 La primera audiencia del saneamiento debe celebrarse dentro de los sesenta (60) días posteriores a la recepción del apoderamiento por parte del tribunal de Jurisdicción Original. El juez conocerá el proceso en audiencia oral, pública y contradictoria. La audiencia es la etapa del proceso judicial mendiante la cual el juez o tribunal escucha los alegatos, pretensiones y peticiones de las partes; recibe y toma conocimiento de las pruebas por ellas aportadas; y decide sobre las mismas y celebrara tantas audiencias sean necesarias para que el proceso quede bien instruido. Si, como resultado del proceso judicial de saneamiento surgen modificaciones al estado original de los planos aprobados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, el juez o tribunal debe ordenar al agrimensor realizar las correcciones de lugar y las medidas de publicidad necesarias, otorgándole el plazo pertinente. En este caso, el juez o tribunal sobreseerá el conocimiento del asunto hasta tanto le sean reenviado los planos corregidos. La sentencia que intervenga por esta razón será remitida a la Dirección Regional de Mensuras correspondiente, encargada de velar por su cumplimiento. El párrafo 3 del artículo 26 de la ley núm establece que el tribunal apoderado debe poner en conocimiento del abogado del Estado el inicio del proceso de saneamiento e informarle la fecha de la primera audiencia para que este emita su opinión. La falta de comparecencia o de opinión del Abogado del Estado se considerará como falta de interés y la no-objeción del Estado al proceso de saneamiento. Si no emite su opinión esto no impide que el juez adjudique el inmueble. Contradicción en el saneamiento Al igual que el saneamiento no litigioso, el juez deberá celebrar cuantas audiencias estime conveniente para una mejor instrucción del proceso (no hay límites de audiencia, a diferencia de las litis sobre derechos registrados). El juez deberá instruir el saneamiento en audiencia oral, pública y contradictoria, haciendo constar en lo ocurrido en la audiencia, con relevancia para el tribunal de lo que se infiere que toda audiencia celebrada por un tribunal de la jurisdicción inmobiliaria se levantará un acta.
19 En los casos en que el terreno objeto de saneamiento sea reclamado por dos o más personas físicas o morales, o cuando existan mejoras reclamadas por un tercero, el juez deberá tomar en cuenta la posesión física o material del mismo, para una mejor depuración del derecho a registrar, y deberá tomar en cuenta los artículos del 2228 al 2262 del Código Civil Dominicano, los cuales se refieren a la posesión y a la prescripción adquisitiva. El citado artículo 2228 expresa que la posesión es la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre. En el artículo 2262 se establece que todas las acciones, tanto reales como personales, se prescriben por veinte años, sin que esté obligado el que alega esta prescripción a presentar ningún título ni que pueda oponérsele la excepción que se deduce de la mala fe. Sin embargo, esta prescripción será sólo de diez años cuando se aplique a terrenos comuneros objeto de saneamiento catastral, quedando reducido este último plazo a cinco años si la persona que invoca la prescripción establece la prueba de que inició y mantuvo su posesión en calidad de accionista del sitio comunero de que se trata. 17 El artículo 122 del Reglamento de los Tribunales establece que el saneamiento se torna litigioso...desde el momento en que la operación técnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real accesorio, susceptible de registro relativo al inmueble o inmuebles objeto de saneamiento, se encuentra en discusión entre dos o más personas físicas o jurídicas; en consecuencia, en su tramitación, se hace necesario el ministerio de abogado. Si en el curso del proceso judicial el juez comprueba que existen mejoras, debe registrarlas conforme a la definición del Art. 124 del Reglamento de los Tribunales, el cual define la mejora como... todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al terreno, con carácter permanente o temporal, que aumente su valor. Cuando el juez compruebe que las mejoras construidas en el terreno objeto de saneamiento no son propiedad del reclamante, deberá adjudicarlas al propietario, identificando al dueño de éstas, la descripción de las mismas, el área que ocupan, su ubicación. Establecerá las calidades del reclamante del terreno y el propietario de las mismas, en caso de ser personas diferentes (Art. 126, Reglamento de los Tribunales). Eliminación de la localización de posesiones Viene bien precisar aquí que en el nuevo sistema del proceso de saneamiento no se ordenará la localización de posesiones, como se estilaba con la Ley de Registro de Tierras. Sólo se realizará la constatación de posesiones. Ahora se hará el saneamiento catastral sin esa localización de posesiones, de conformidad con el artículo 152 del Reglamento de Mensuras Catastrales.
20 En caso de que las reclamaciones sean sobre distintas porciones dentro de la misma parcela, el juez cerrará el proceso para que las partes impulsen el saneamiento correspondiente a las referidas porciones. Todo conforme al artículo del Reglamento de Mensuras Catastrales. De las mejoras 18 Si el propietario de las mejoras no reconoce al reclamante como dueño del terreno donde se encuentran asentadas las mismas, el juez del tribunal evaluará los derechos de posesión de las partes y ordenará, si lo considera procedente, la modificación del plano correspondiente por intermedio de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales (párrafo II del Art. 126 del Reglamento de los Tribunales). El agrimensor, en los trabajos técnicos de mensura, está obligado a dar constancia de todas las situaciones que encuentre en los terrenos. Por tanto, debe describir las mejoras que hayan sido fomentadas o construidas en los mismos y su propietario, así como las posesiones y cualquiera otra situación. Es una falta grave del agrimensor el omitir esas informaciones. Todo conforme al Reglamento General de Mensuras Catastrales. Las pruebas en el saneamiento En el saneamiento existe la libertad de pruebas, o sea que el reclamante deberá probar y convencer al juez de que posee el terreno a título de propietario con el propósito de que se le adjudique el mismo (actor incumbit probatio rei). La ley núm establece en el Principio VIII que el derecho común será supletorio, en consecuencia tiene aplicabilidad el artículo 1316 del Código Civil Dominicano que establece los medios de pruebas. Estos son: Literal Testimonial Presunciones Confesión de partes Juramento. En el proceso de saneamiento se admiten todos los medios de prueba, por ser de orden público; la ley núm en su principio IX establece que en aquellos procedimientos de orden público contemplados por la presente ley se admite la más amplia libertad de prueba para el esclarecimiento de la verdad y la sana administración de justicia.
NORMATIVA DE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA. Tercera edición 1000 ejemplares
Portadilla NORMATIVA DE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA Tercera edición 1000 ejemplares Corrección y Diagramación: Centro de Documentación e Información Judicial Dominicano (CENDIJD) Diseño de portada: Enrique
G. O. No. 10316 del 2 de abril de 2005
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References: artículo 8
 artículo 1
 artículo 124
 artículo 86
 artículo 20
 artículo 21
 artículo 20
 artículo 25
 artículo 25
 artículo 219
 artículo 145
 artículo 68
 artículo 70
 artículo 44
 artículo 143
 artículo 143
 artículo 108
 artículo 38
 artículo 26
 artículo 10
 artículo 25
 artículo 14
 artículo 44
 artículo 50
 artículo 51
 artículo 26
 artículo 2228
 artículo 2262
 artículo 122
 artículo 152
 artículo 1316