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Timestamp: 2019-05-20 00:37:58+00:00

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Art. 1573 codice civile - Durata della locazione - Brocardi.it
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Articolo 1573 Codice civile
Dispositivo dell'art. 1573 Codice civile
Salvo diverse norme di legge [1607, 1629], la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trent'anni [1350 n. 8, 2643 n. 8]. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto (1) (2).
(1) Si vedano gli articoli 27, 28, 58, 59, 67, l. 27 luglio 1978, n. 392.
(2) E' ammesso, però, che vi siano varie proroghe di un contratto di durata inferiore al limite.
Il divieto è volto ad evitare una eccessiva compressione della libertà contrattuale.
Spiegazione dell'art. 1573 Codice civile
Locazioni ultratrentennali. Riduzione
La disposizione contenuta nell'articolo in esame è ispirata, al pari di quella dell'articolo precedente, dalla convenienza di non tener separata per un tempo troppo lungo o addirittura in perpetuo la proprietà dalla utilità che da essa può ritrarsi. La locazione della durata di un trentennio è sempre una locazione assai lunga, ma lo svantaggio del vincolo protrattosi per tanto spazio di tempo è compensato dallo stimolo che i conduttori ricevono ad eseguire opere e miglioramenti idonei a rendere più produttiva la cosa locata.
Le locazioni fatte per oltre trenta anni o in perpetuo non sono nulle, ma debbono restringersi a trenta anni.
Non è infrequente l'ipotesi che sia inserita nel contratto di locazione una clausola in virtù della quale la locazione s'intendera rinnovata successivamente fino al verificarsi di un dato avvenimento. In questo caso ritiene che la locazione sia unica e, in ogni caso, la sua durata dovrà essere ridotta al trentennio.
La riduzione potrà essere invocata tanto dal locatore quanto dal conduttore, ma può anche darsi che il trentennio decorra e la locazione continui ad avere il suo corso. In questa ipotesi non è il contratto originario che prolunga la sua esistenza, ma si ha un nuovo contratto di locazione ai sensi dell'art. 1597 cod. civ., regolato alle stesse condizioni della precedente locazione, salvo per la durata che è quella stabilita dalla legge per la locazione senza determinazione convenzionale del tempo.
388 Ho mantenuto a trenta anni (art. 425) il termine di massima durata della locazione che la Commissione reale aveva proposto di elevare a novantanove anni (art. 417).
Un termine che si avvici al secolo rende illusorio il divieto di stipulare locazioni perpetue. Esso vincola le iniziative e gli interessi di più generazioni, rende difficile la circolazione dei beni e allontana il proprietario dalla gestione e dai doveri che la proprietà comporta.
Il termine trentennale si riferisce così alla locazione di immobili come a quella di mobili, per quanto ne sia rara l'applicazione per questi ultimi, i quali hanno in sé insita una naturale consumabilità; l'art. 425 lascia salve le diverse disposizioni di legge perché deve coordinarsi ai principi speciali concernenti le locazioni di fondi rustici (in particolare ai terreni da rimboschire) e a quelli relativi alle case di abitazione.
Non ho ritenuto necessario proclamare espressamente che ogni patto contrario è nullo, come fanno il codice civile e il progetto del 1936, essendo chiaro, per quanto ho detto, il carattere d'ordine pubblico del limite trentennale.
Massime relative all'art. 1573 Codice civile
Cass. civ. n. 2137/2006
In tema di durata della locazione, il limite massimo previsto dall'art. 1573 c.c. deve intendersi applicabile non solo quando sia stata pattuita sin dall'inizio una durata eccedente i trenta anni ma anche quando, pur pattuita una durata inferiore, sia stata in contratto altresì prevista la rinnovazione del rapporto per un numero indeterminato di volte, in quanto la pattuizione della rinnovazione è valida ed efficace soltanto nei limiti temporali del trentennio, altrimenti realizzandosi attraverso la pattuizione di successive rinnovazioni proprio ciò che la norma ha inteso escludere in occasione della prima stipulazione del rapporto, con conseguente elusione del divieto dalla stessa norma stabilito. Pertanto, qualora le parti (come nella specie) abbiano inserito nel contratto la clausola secondo cui il locatore sia vincolato a non fare cessare il contratto alla scadenza se non per determinate proprie necessità, il decorso di un trentennio dal suo inizio comporta che, ove il rapporto alla scadenza si sia rinnovato per il periodo successivo, di esso ben può legittimamente darsi disdetta indipendentemente dal verificarsi delle indicate necessità. (Nella specie, la S.C., nel confermare la sentenza di merito che aveva affermato la legittimità della disdetta della locazione, ha anche ritenuto manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 1573 c.c., sollevata dal conduttore ricorrente in relazione agli artt. 3 e 41 Cost., osservando, da un lato, che la diversa disciplina rispetto al contratto di comodato è giustificato dalla diversa funzione dei due negozi e, comunque, il concedente può far cessare il comodato in qualunque momento e, dall'altro, che una eccessiva durata della locazione comprimerebbe il diritto di iniziativa economica che è garantito proprio dal predetto art. 41 Cost.).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2137 del 31 gennaio 2006)

References: Articolo 1573

Articolo 1573

Cass. 
 sentenza 
 art. 41
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