Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0114-kdip3-1-4011-156-2018-2-mj
Timestamp: 2019-01-22 12:46:45+00:00

Document:
0114-KDIP3-1.4011.156.2018.2.MJ | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0114-KDIP3-1.4011.156.2018.2.MJ
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości w związku z przeznaczeniem całości lub części środków ze sprzedaży udziału w nieruchomości na cele mieszkaniowe.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 marca 2018 r. (data wpływu 20 marca 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 16 maja 2018 r. (data wpływu 18 maja 2018 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 9 maja 2018 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.156.2018.1.MJ o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości:
w związku z przeznaczeniem całości środków ze sprzedaży udziału w nieruchomości na cele mieszkaniowe - jest prawidłowe,
w związku z przeznaczeniem części środków ze sprzedaży udziału w nieruchomości na cele mieszkaniowe - jest nieprawidłowe.
W dniu 20 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w związku z przeznaczeniem całości lub części środków ze sprzedaży udziału w nieruchomości na cele mieszkaniowe.
Wnioskodawca w 2002 r. wziął ślub z obecną małżonką. Nigdy nie ustanawiali rozdzielności majątkowej. W 2010 r. wspólnie kupili mieszkanie na kredyt zaciągnięty na okres 30 lat pod hipotekę. Wnioskodawca wraz z żoną są właścicielami kupionego mieszkania. Dnia 1 stycznia 2018 r. zmarła mama Wnioskodawcy, która była właścicielką nieruchomości z założoną odrębną Księgą Wieczystą. Mama Wnioskodawcy była jedynym właścicielem. Wnioskodawca wraz z bratem odziedziczyli po mamie po 50% nieruchomości. Mieszkanie jest już przepisane na Wnioskodawcę i na Jego brata z wpisem do Ksiąg Wieczystych.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie .
Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości odziedziczonej po mamie przed upływem 5 lat i przeznaczeniem otrzymanych pieniędzy na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu Wnioskodawca będzie musiał zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości, gdy na spłatę przeznaczy całość lub część otrzymanych pieniędzy ze sprzedaży?
Zdaniem Wnioskodawcy, chciałby On pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczyć w części lub w całości na spłatę (nadpłatę) kredytu hipotecznego i nie mieć wówczas obowiązku płacenia podatku od sprzedaży.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości:
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w Wnioskodawca wraz z małżonką nie ustanawiali rozdzielności majątkowej. W 2010 r. wspólnie kupili mieszkanie na kredyt. Wnioskodawca wraz z żoną są właścicielami kupionego mieszkania. Dnia 1 stycznia 2018 r. zmarła mama Wnioskodawcy. Wnioskodawca wraz z bratem odziedziczyli po mamie po 50% nieruchomości. Mieszkanie jest już przepisane na Wnioskodawcę i na Jego brata z wpisem do Ksiąg Wieczystych.
W tym miejscu należy wskazać, że kluczowe dla rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie jest ustalenie czy uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu, a więc w pierwszej kolejności należy ustalić datę nabycia przez Wnioskodawcę udziału w przedmiotowej nieruchomości.
Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie fakt nabycia spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § Kodeksu cywilnego). Tak więc istotnym z punktu widzenia prawa jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy, jako data nabycia spadku.
Zgodnie z powyższymi wyjaśnieniami, udział w przedmiotowej nieruchomości został nabyty przez Wnioskodawcę w dacie śmierci matki, tj. w dniu 1 stycznia 2018 r.
Tym samym biorąc pod uwagę planowaną sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości wskazać należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tej sprzedaży będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż zostanie dokonana do dnia 31 grudnia 2023 r. i zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, o ile wydatki te zostaną poniesione przez zbywcę). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.
Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji przeznaczenia całości lub części środków uzyskanych ze sprzedaży udziału w odziedziczonej nieruchomości na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego wraz z małżonką na zakup nieruchomości.
Ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidział możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, po spełnieniu określonych warunków, o których mowa w ustawie. Zgodnie z treścią tego przepisu – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wyraźnie wynika też, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku.
Celem mieszkaniowym, który Wnioskodawca zamierza zrealizować jest spłata kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, tj. na nabycie lokalu mieszkalnego.
Wnioskodawca wskazał, że wspólnie z żoną zakupili w 2010 r. mieszkanie na kredyt. Kredytobiorcami są Wnioskodawca oraz Jego małżonka. W małżeństwie Wnioskodawcy obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.
Dokonując analizy powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy istotna będzie kwestia ustalenia, czy kwota uzyskana ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku po matce może podlegać zwolnieniu z opodatkowania, jeśli przeznaczona została na spłatę kredytu zaciągniętego przez obojga małżonków na zakup lokalu mieszkalnego.
W związku z powyższym, należy odnieść się do regulacji ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, zawartej w przepisach ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682).
Zgodnie z art. 31 § 1 – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Wobec powyższego, jeżeli w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku po matce stanowiącego majątek odrębny Wnioskodawcy, dokonanej do dnia 31 grudnia 2023 r., przychód uzyskany z tej sprzedaży zostanie w całości wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie przez małżonków na zakup lokalu mieszkalnego będącego współwłasnością małżeńską, to uzyskany z tego tytułu dochód będzie korzystał w całości ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy dotyczące obowiązku zapłaty podatku w związku z przeznaczeniem całości środków ze sprzedaży udziału w nieruchomości na spłatę kredytu należy uznać za prawidłowe.
Natomiast jeżeli przychód z odpłatnego zbycia udziału w ww. nieruchomości zostanie tylko w części przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (spłatę kredytu) wówczas zwolnienie będzie obejmowało jedynie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia udziału w ww. nieruchomości, jaka proporcjonalnie będzie odpowiadać udziałowi wydatków na własne cele mieszkaniowe, poniesionych w związku ze spłatą wcześniej zaciągniętego kredytu na lokal mieszkalny, w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W pozostałej części dochód będzie podlegał opodatkowaniu.
W związku z powyższym, nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że w przypadku przeznaczenia części środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
0114-KDIP3-1.4011.156.2018.2.MJ

References: art. 13
 art. 14
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 31
 art. 35
 art. 21