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Timestamp: 2018-03-24 00:06:26+00:00

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www.mietrechtsberatung.ch - Dienstleistungen - MietRecht
I. MietRecht
II. Immobilien
III. Verwaltung
II. Wohn- und Geschäftsräume
III. Kündigungsschutz
IY. Behörden und Verfahren
Erster Abschnitt: Kündigungsschutz
A. Anfechtbarkeit der Kündigung
Art. 271a
weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsver-fahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit den Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter: 1. zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
2. seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2 Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. 3 Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
B. Erstreckung des Mietverhältnisses
I. Anspruch des Mieters
die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
die Dauer des Mietverhältnisses;
die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn - und Geschäftsräume.
II. Ausschluss der Erstreckung
Art. 272a
1 Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen:
wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h);
eines Mietvertrages, welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde.
2 Die Erstreckung ist in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohn- oder Geschäftsräume anbietet.
III. Dauer der Erstreckung
Art. 272b
1 Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
2 Vereinbaren die Parteien eine Erstreckung des Mietverhältnisses, so sind sie an keine Höchstdauer gebunden, und der Mieter kann auf eine zweite Erstreckung verzichten.
IV. Weitergeltung des Mietvertrages
Art. 272c
1 Jede Partei kann verlangen, dass der Vertrag im Erstreckungsentscheid veränderten Verhältnissen angepasst wird.
2 Ist der Vertrag im Erstreckungsentscheid nicht geändert worden, so gilt er während der Erstreckung unverändert weiter; vorbehalten bleiben die gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten.
V. Kündigung während der Erstreckung
Art. 272d
Legt der Erstreckungsentscheid oder die Erstreckungsvereinbarung nichts anderes fest, so kann der Mieter das Mietverhältnis wie folgt kündigen:
bei Erstreckung bis zu einem Jahr mit einer einmonatigen Frist auf Ende eines Monats;
bei Erstreckung von mehr als einem Jahr mit einer dreimonatigen Frist auf einen gesetzlichen Termin.
C. Verfahren: Behörden und Fristen
bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
4 Die Schlichtungsbehörde versucht, eine Einigung zwischen den Parteien herbeizuführen. Kommt keine Einigung zustande, so fällt sie einen Entscheid über die Ansprüche der Vertragsparteien.
5 Ruft die unterlegene Partei nicht innert 30 Tagen den Richter an, so wird der Entscheid rechtskräftig.
D. Wohnung der Familie
Art. 273a
1 Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, so kann auch der Ehegatte des Mieters die Kündigung anfechten, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder die übrigen Rechte ausüben, die dem Mieter bei Kündigung zustehen.
2 Vereinbarungen über die Erstreckung sind nur gültig, wenn sie mit beiden Ehegatten abgeschlossen werden.
E. Untermiete
Art. 273b
1 Dieser Abschnitt gilt für die Untermiete, solange das Hauptmietverhältnis nicht aufgelöst ist. Die Untermiete kann nur für die Dauer des Hauptmietverhältnisses erstreckt werden.
2 Bezweckt die Untermiete hauptsächlich die Umgehung der Vorschriften über den Kündigungsschutz, so wird dem Untermieter ohne Rücksicht auf das Hauptmietverhältnis Kündigungsschutz gewährt. Wird das Hauptmietverhältnis gekündigt, so tritt der Vermieter anstelle des Mieters in den Vertrag mit dem Untermieter ein.
F. Zwingende Bestimmungen
Art. 273c
1 Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
2 Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.
Adresse: Seeblickstrasse 6, 6210 Sursee; Telefon: +41(0)41–922 12 12 Telefax: +41(0)41–922 12 13 Mobile: +41(0)79–650 80 66
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References: Art. 271

Art. 272

Art. 272

Art. 272

Art. 272

Art. 273

Art. 273

Art. 273