Source: https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2016-04-27/viii-zr-61_15
Timestamp: 2017-09-25 20:55:11+00:00

Document:
BGH, 27.04.2016 - VIII ZR 61/15 - Begründung eines Vorkaufsrechts des Mieters bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung; Übernahme der Verpflichtung zur Aufteilung durch den Verkäufer als Vorkaufsverpflichteten in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag; Hinreichende Bestimmbarkeit der vom Vorkaufsrecht erfassten zukünftigen Einzelfläche in dem Kaufvertrag; Einschränkung des Grundsatzes der Vertragsidentität | anwalt24.de
Urt. v. 27.04.2016, Az.: VIII ZR 61/15
Referenz: JurionRS 2016, 17661
Aktenzeichen: VIII ZR 61/15
AG Aachen - 24.07.2014 - AZ: 100 C 624/13
LG Aachen - 05.03.2015 - AZ: 2 S 292/14
§ 467 S. 1, 2 BGB analog
§ 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB analog
DNotI-Report 2016, 105-107
JurBüro 2016, 556-557
MDR 2016, 818-819
MietRB 2016, 261-262
NJW-RR 2016, 910-917
NJW-Spezial 2016, 546-547
NotBZ 2016, 460-461
NZM 2016, 543-550
WuM 2016, 429-434
ZAP EN-Nr. 507/2016
ZIP 2016, 51-52
ZMR 2016, 530-533
ZNotP 2016, 189-197
§ 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung seines Rechts beim Verkauf mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität ein. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, BGHZ 168, 152 Rn. 21 ff.).
§ 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 10. Oktober 1969 - V ZR 155/66, LM § 508 BGB aF Nr. 1).
Der Vorkaufsverpflichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (analog) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Gegenstände beziehungsweise auf das gesamte Grundstück erstreckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (Fortführung von BGH, Urteil vom 27. Januar 2012 - V ZR 272/10, NJW 2012, 1354 Rn. 18).
Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 11. Oktober 2012 - IX ZR 30/10, aaO Rn. 14; vom 24. Februar 2016 - VIII ZR 216/12, [...] Rn. 37, jeweils mwN). Bei formbedürftigen Vereinbarungen sind außerhalb der Urkunde liegende Begleitumstände allerdings nur dann berücksichtigungsfähig, wenn sie in der Urkunde einen wenn auch unvollkommenen Ausdruck gefunden haben (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 25. März 1983 - V ZR 268/81, BGHZ 87, 150, 154; vom 17. Februar 2000 - IX ZR 32/99, NJW 2000, 1569 unter II 3; jeweils mwN).
c) Eine Identität zwischen Mietgegenstand und Kaufobjekt besteht daher nur bezüglich der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11 (nach Vermessung Flurstück 183) nicht. Denn diese ist - wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat nicht Gegenstand des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags. Das würde aber - anders als dies das Berufungsgericht angenommen hat - das Zustandekommen eines Kaufvertrags zwischen Klägerin und Beklagter nicht hindern, sondern würde nur dazu führen, dass sich dieser nicht auch auf die Teilfläche Nr. 11 erstreckte. Das Berufungsgericht hat die Ausführungen im Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 22. November 2013 (V ZR 96/12, aaO Rn. 21) zu den aus § 464 Abs. 2 BGB abzuleitenden Rechtsfolgen eines wirksam ausgeübten Vorkaufs dahin missverstanden, dass ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB analog nur dann wirksam ausgeübt werden könne, wenn Mietgegenstand und Kaufgegenstand vollständig identisch seien.

References: § 467

§ 577

§ 467
 § 464

§ 467
 § 508
 § 467
 § 464
 § 577