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Timestamp: 2019-04-18 19:20:38+00:00

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Wirksamkeit eines Mietvertrags - Jura online lernen
I. Wirksamer Mietvertrag
c) Hauptleistungspflichten gem. § 535/Abgrenzungen
aa) Leihe
bb) Pacht
cc) Mietkauf
dd) Leasing
d) Beginn des Mietverhältnisses
a) Allgemeine Wirksamkeitserfordernisse
b) Allgemeine Wirksamkeitshindernisse
aa) Mietwucher (§ 138 Abs. 2)
cc) Nichtigkeit wegen Anfechtung (§ 142 Abs. 1)
(1) Verdrängung der Anfechtung durch Gewährleistungsregeln?
(2) Ausschluss der ex tunc – Wirkung nach Überlassung der Mietsache?
Wirksamkeit eines Mietvertrags
Wie prüft man: Wirksamer Mietvertrag
Vertragsschluss mit Inhalt gem. § 535
Allgemeine Wirksamkeitsvoraussetzungen (z.B. §§ 108, 134, 138, 142 Abs. 1, 177)
Wucherischer Mietvertrag
Rn. 21 ff.
Anfechtung nach Überlassung des Mietobjekts
Rn. 24 ff.
Notwendige Voraussetzung für die Entstehung der mietvertraglichen Primäransprüche ist der Abschluss eines wirksamen Mietvertrages. Wie bei jedem Vertrag ist die Prüfung in zwei Schritten vorzunehmen: Zustandekommen des Vertrages durch Angebot und Annahme und Wirksamkeit des Vertrages, d.h. Bestehen etwaiger Wirksamkeitserfordernisse und Nichtbestehen etwaiger Wirksamkeitshindernisse.
Vgl. dazu ausführlich im SkriptS_JURIQ-RGL1/Teil_3/Kap_A/Abschn_IV/Nr_2/Rz_90S_JURIQ-RGL1/Teil_3/Kap_A/Abschn_IV/Rz_90 „BGB AT I“ Rn. 90 ff.
Zu den essentialia des Mietvertrages gehört zunächst die Festlegung der Personen, die als Vermieter und Mieter Rechte und Pflichten übernehmen sollen. Dabei können auf einer oder beiden Seiten auch mehrere Personen stehen, also ein Vertrag mit mehreren Vermietern oder Mietern geschlossen werden. Denkbar ist ein Mietvertrag auch als echter Vertrag zugunsten eines Dritten i.S.d. § 328.
Stehen auf einer Seite mehrere Personen, sind diese hinsichtlich der sie aus dem Vertrag treffenden Pflichten in der Regel Gesamtschuldner (§ 427) und hinsichtlich der Rechte Mitgläubiger i.S.d. § 432.
Ferner müssen die Parteien die sie treffenden Hauptleistungspflichten – und damit den Vertragstyp – festlegen. Wenn die Parteien einen Mietvertrag schließen, einigen sie sich auf die in § 535 typisierten Hauptleistungspflichten. Ob das der Fall ist, richtet sich nach dem Inhalt der Einigung, der ggf. durch Auslegung gem. §§ 133, 157 zu ermitteln ist.
Von der Pacht unterscheidet sich der Mietvertrag dadurch, dass er sich nur auf eine Sache i.S.d. §§ 90, 90a beziehen kann (siehe oben unter Rn. 6) und kein Fruchtziehungsrecht kennt, vgl. § 581 Abs. 1 S. 1. Die Abgrenzung stellt sich insbesondere bei der Vermietung von Räumen zu gewerblichen Zwecken. Von einem Pachtverhältnis ist nur auszugehen, wenn die zu überlassenden Räume für einen bestimmten gewerblichen Betrieb nicht nur geeignet, sondern auch so eingerichtet und ausgestattet sind, dass sie alsbald für den Betrieb mit Gewinn benutzt werden können (vgl. § 99 Abs. 1).
Palandt-Weidenkaff Einf. v. § 535 Rn. 16.
M möchte gerne, dass seine Tochter das Klavierspiel erlernt. Da er nicht sicher ist, ob seine Tochter wirklich Gefallen am Klavier findet, scheut er den Kauf eines solchen Instruments. Mit dem Händler V vereinbart er deshalb, dass er ein neues Klavier erst einmal mit einer Mindestlaufzeit von 12 Monaten zu einem bestimmten Zins mietet. Nach Ablauf der 12 Monate kann das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten ordentlich gekündigt werden. M darf ab dem 12. Monat außerdem jederzeit entscheiden, ob er das Klavier zu einem festgelegten Preis kauft, wobei 50 % der bis dahin gezahlten Mietraten auf den Kaufpreis angerechnet werden.
Bis zur Ausübung der Kaufoption findet auf den Vertrag Mietrecht Anwendung, auf den durch Option wirksam gewordenen Kaufvertrag Kaufrecht.
Palandt-Weidenkaff Einf. v. § 535 Rn. 30. Tritt als Vermieter/Verkäufer ein Unternehmer auf und schließt der Mieter/Käufer den Vertrag als Verbraucher oder Existenzgründer, ist außerdem an die Anwendung des § 506 Abs. 2 zu denken (siehe dazu unten unter Rn. 494 ff.).
Der Begriff des „Leasingvertrages“ ist Ihnen im Alltag sicher schon häufig begegnet. Allein ein Blick in die Angebote von Kfz-Händlern genügt, um festzustellen, dass der Leasingvertrag beim Erwerb teurer Güter eine wichtige Rolle spielt. Im BGB taucht der Leasingvertrag in der Form des „Finanzierungsleasings“ in § 506 Abs. 2 auf, ohne dort näher typisiert zu werden. Eine ausführliche gesetzliche Regelung erfährt das „Leasing“ trotz seiner praktischen Bedeutung also nicht. Es handelt sich folglich um einen im BGB nicht typisierten Vertrag, dessen Ausgestaltung und Variation allein der privatautonomen Vereinbarung der Parteien zu entnehmen ist. Allerdings muss es ja irgendwelche anerkannten Merkmale für den Typ „Leasing“ geben – sonst würden wir diesen Begriff schließlich nicht verwenden.
Der „Leasingvertrag“ zeichnet sich dadurch aus, dass der Leasinggeber dem Leasingnehmer das Leasingobjekt gegen einen regelmäßig in Raten zu zahlenden Betrag („Leasingrate“) überlässt, aber – anders als der Vermieter – keinerlei Instandhaltungspflicht übernimmt.
Palandt-Weidenkaff Einf. v. § 535 Rn. 37. Dem Gewährleistungsinteresse des Leasingnehmers wird zum Ausgleich dafür in der Weise Rechnung getragen, dass der Leasinggeber dem Leasingnehmer die Ansprüche abtritt, die dem Leasinggeber aus seinem Kaufvertrag mit dem Lieferanten des Leasingobjekts wegen Mängeln oder gegen sonstige Dritte etwa aus unerlaubter Handlung zustehen (sog. „leasingtypische Abtretungskonstruktion“).BGH Urteil vom 21.12.2005 (Az.: VIII ZR 85/05) unter Tz. 11 = NJW 2006, 1066, 1067.
Die Abtretung der kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte geht ins Leere, wenn der Lieferant mit dem Leasinggeber – wirksam! – einen Gewährleistungsausschluss vereinbart hatte. Da Lieferant und Leasinggeber regelmäßig als Unternehmer i.S.d. § 14 handeln, findet § 475 Abs. 1 S. 1 keine Anwendung. Wenn der Leasingnehmer als „Verbraucher“ handelt, könnte man die Einschaltung des Leasinggebers als unzulässige Umgehung eines Verbrauchsgüterkaufs i.S.d. § 475 Abs. 1 S. 1 zwischen Lieferant und Leasingnehmer ansehen und dem Lieferanten eine Berufung auf den Gewährleistungsausschluss versagen. Dies wird jedoch abgelehnt, da der Leasingnehmer mit dem Lieferanten gar keinen Kaufvertrag schließen wollte, sondern aus wirtschaftlichen Gründen eine Nutzung der Sache über den Leasingvertrag mit Ratenzahlung bevorzugte.
BGH (a.a.O.) unter Tz. 13 f. Der Leasingnehmer bleibt bei Mängeln aber nicht rechtlos: Geht die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Lieferanten ins Leere, ist der – in der Praxis durch AGB geregelte – Ausschluss der eigenen Gewährleistungshaftung des Leasinggebers nach § 307 Abs. 1 S. 1 unwirksam. Dann haftet der Leasinggeber selbst wieder nach §§ 535 ff.BGH Urteil vom 21.12.2005 (Az.: VIII ZR 85/05) unter Tz. 17 = NJW 2006, 1066, 1067.
Ist der Leasinggeber selbst Hersteller, scheidet eine Abtretung von Gewährleistungsansprüchen ausnahmsweise aus – hier gibt es außer dem Leasinggeber ja keinen Lieferanten.
Der Leasingvertrag wird überwiegend als „atypischer Mietvertrag“ angesehen, so dass zur Ausfüllung von Regelungslücken oder bei unwirksamen Regelungen Mietrecht angewendet werden kann.
BGH a.a.O. Der Leasingvertrag kann (muss aber nicht) mit einer Kaufoption („Übernahme zum Restwert“) verbunden sein, die der Leasingnehmer am Ende der vereinbarten Laufzeit ausüben kann und wodurch im Anschluss an den Leasingvertrag ein Kaufvertrag zwischen den Parteien wirksam wird.
BGH a.a.O. unter Tz. 13 = NJW 2006, 1066, 1067; BGH NJW 1998, 1637, 1639 unter Ziff. II 2a. Dieses Ziel wird typischerweise dadurch erreicht, dass der Leasingnehmer neben den Leasingraten am Ende der Leasingzeit außerdem zur Abnahme des Leasingobjekts zum Restwert verpflichtet wird oder aber – neben der Rückgabe der Sache – eine Ausgleichszahlung in Höhe der Differenz zwischen vereinbartem Restwert und einem tatsächlichen Minderwert schuldet.Beim Kfz-Leasing erfolgt die Ausgleichszahlung häufig auch in der Weise, dass der Leasingnehmer eine Zahlung für jeden Mehr-Kilometer schuldet, um den die vertraglich vereinbarte Laufleistung überschritten wird. Der Leasinggeber verwertet in der zweiten Variante das zurückgegebene Leasingobjekt selbst. Er erhält somit durch die gezahlten Leasingraten, die Ausgleichszahlung des Leasingnehmers und den Verkaufserlös aus der Weiterveräußerung sein für die Anschaffung der Sache eingesetztes Kapital wieder zurück und erzielt zusätzlich seinen kalkulierten Gewinn.
BGH NJW 1998, 1637, 1639 unter Ziff. I b; Palandt-Weidenkaff Einf. v. § 535 Rn. 40. Nach Abschluss des ersten Leasingvertrages wird das Leasingobjekt zurückgegeben und erneut an einen anderen Leasingnehmer verleast. Man erkennt das „Operating-Leasing“ daran, dass die Vertragslaufzeit gar nicht fest vereinbart wird und ein jederzeitiges Kündigungsrecht ohne volle Wertersatzpflicht des Leasingnehmers besteht oder die Vertragslaufzeit so kurz bemessen ist, dass eine Amortisation in dieser Zeit nicht erreicht werden kann.BGH a.a.O. unter Ziff. I b; Palandt-Weidenkaff a.a.O.
V vereinbart mit M, das Mietverhältnis beginne „mit Übergabe des Mietobjekts“. Zwar ist das Datum hier nicht kalendermäßig bestimmt. Jedoch lässt sich dieses anhand des Termins der tatsächlich erfolgten Übergabe eindeutig festlegen.
BGH Urteil vom 2.11.2005 (Az.: XII ZR 212/03) unter Tz. 10 = NJW 2006, 139 f.
Zumindest der Vermieter
Beim Mieter ist ja auch eine einmalige Entrichtung einer pauschalen Miete denkbar. schuldet eine kontinuierliche Erfüllung seiner Leistungspflichten. Deshalb begründet der Mietvertrag ein sog. „Dauerschuldverhältnis“. Eine exakte zeitliche Festlegung der Dauer des Mietverhältnisses gehört jedoch nicht zu den essentialia negotii. Den Parteien steht es frei, das Mietverhältnis zu befristen, also einen Endtermin festzulegen. Der Mietvertrag kann auch auf unbestimmte Zeit geschlossen werden, vgl. § 542. Fehlt eine Angabe zur Mietzeit, ist der Vertrag im Zweifel auf unbestimmte Zeit geschlossen.Huber/Bach Besonderes Schuldrecht 1 Rn. 452.
Nachdem Sie unter Berücksichtigung der vorstehenden Kriterien die Vereinbarung eines Mietvertrages mit den Pflichten gem. § 535 festgestellt haben, müssen Sie als nächstes die Wirksamkeit dieses Vertrages untersuchen. Dabei kommen zum einen die Wirksamkeitserfordernisse in Betracht, also die Tatbestände, die die schwebende Unwirksamkeit des Vertrages aussprechen.
Siehe dazu im Skript S_JURIQ-RGL2/Teil_2/Kap_A/Abschn_VI/Nr_3/Bst_c/Rz_89S_JURIQ-RGL2/Teil_2/Kap_A/Abschn_VI/Nr_3/Bst_e/Rz_89„BGB AT I“ Rn. 89 ff. Sie denken hier insbesondere an § 177 beim Vertragsschluss durch einen Vertreter und an die §§ 107, 108 bei Beteiligung eines beschränkt Geschäftsfähigen.
Die Wirksamkeitshindernisse sprechen die endgültige Unwirksamkeit des Vertrages aus. Sie prüfen gedanklich die allgemeinen Regeln durch.
Siehe dazu ausführlich im Skript „BGB AT II“.
Eine Formnichtigkeit kommt – anders als beim Finanzierungsleasingvertrag
Siehe dazu näher unter Rn. 502 f. – bei Mietverträgen nicht in Betracht, da sie formfrei geschlossen werden können.
Das Formgebot des § 550 für auf mehr als ein Jahr befristete Mietverträge sieht bei Verletzung keine Nichtigkeit des Mietvertrages, sondern nur der Befristungsvereinbarung vor.
Von den allgemeinen Wirksamkeitshindernissen sind v.a. der sittenwidrige Mietvertrag, insbesondere der Mietwucher (§ 138) und die Anfechtung (§ 142 Abs. 1) hervorzuheben.
Nach § 138 Abs. 2 ist ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen, nichtig.
Siehe dazu ausführlich im SkriptS_JURIQ-RGL2/Teil_4/Kap_A/Abschn_IV/Nr_3/Bst_b/2Bst_bb/Ziff_2/Rz_294S_JURIQ-RGL2/Teil_4/Kap_A/Abschn_IV/Nr_4/Bst_c/Rz_294 „BGB AT II“ Rn. 294 ff.
BGH Urteil vom 18.12.2007 (Az.: XI ZR 324/06) unter Tz. 31 = NJW-RR 2008, 1436, 1438 und vom 29.6.2007 (Az.: V ZR 1/06) unter Tz. 16 = NJW 2007, 2841 f; Palandt-Ellenberger § 138 Rn. 67.
Daran hält man auch beim Mietvertrag grundsätzlich fest. Grundsätzlich liegt also beim Mietvertrag ein wucherisches Missverhältnis vor, wenn die vereinbarte Gesamtmiete die ortsübliche Miete für vergleichbare Mietobjekte um mehr als 100 % übersteigt.
KG NJW-RR 2001, 1092; Palandt-Ellenberger § 138 Rn. 76. Entscheidend sind die Verhältnisse bei Vertragsschluss und nicht die spätere Entwicklung.Palandt-Ellenberger § 138 Rn. 67 und 76. Bei der Vermietung von Wohnräumen wird die Grenze wegen der besonderen Schutzbedürftigkeit des Mieters – erheblich niedriger angesetzt. Hier liegt ein auffälliges Missverhältnis bereits dann vor, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt.BGH in BGHZ 135, 269, 277 unter Ziff. II 1b dd = NJW 1997, 1845, 1846.
Bei Mietverträgen über Wohnraum führt der Wuchertatbestand dazu, dass die wucherische Miete durch die angemessene Vergleichsmiete ersetzt und der Mietvertrag mit dieser „Ersatzmiete“ gilt.
Palandt-Ellenberger § 138 Rn. 76. Der Vertrag ist also nicht insgesamt nichtig. Diese Korrektur der von § 138 angeordneten Gesamtnichtigkeit dient dem Schutz des Wohnraummieters, der andernfalls sein Besitzrecht an der Wohnung verlöre und zur Herausgabe der geräumten Wohnung verpflichtet wäre (§ 985 bzw. § 812 Abs. 1 S. 1). Bereits zu viel gezahlte Miete kann er aus § 812 Abs. 1 S. 1 zurückfordern, da in Höhe der Differenz zwischen vereinbarter und tatsächlich geschuldeter Miete von Anfang an keine Zahlungspflicht bestand.
Bei sonstigen Mietverträgen bleibt es hingegen dabei, dass der Vertrag nach § 138 Abs. 2 insgesamt nichtig ist.
BGH Beschl. vom 21.9.2005 (Az.: XII ZR 256/03) unter Ziff. II 4a = NJW 2006, 16, 17 f. Der Mieter kann seine Mietzahlungen nach §§ 812 Abs. 1 S. 1, 817 S. 1 zurückfordern. Umgekehrt kann der Vermieter die dem Mieter überlassene Mietsache nach § 985 bzw. § 812 Abs. 1 S. 1 herausverlangen. § 817 S. 2 steht dem Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 nicht entgegen, da die Sittenwidrigkeit nicht in der Überlassung des Mietobjekts als solcher begründet ist, sondern in der anstößigen Vereinbarung einer unangemessen hohen Miete als Entgelt für die Nutzungsmöglichkeit der Sache.
Ausführlich zur Anfechtung im Skript S_JURIQ-RGL2/Teil_4/Kap_A/Abschn_VII/Nr_2/Rz_316S_JURIQ-RGL2/Teil_4/Kap_B/Abschn_I/Rz_316„BGB AT II“ Rn. 316 ff. im Allgemeinen Teil des BGB scheint die Anwendung der §§ 119 ff. keinerlei Probleme zu bereiten: Wer bei Abschluss eines Mietvertrages einem Irrtum nach § 119 unterlag, arglistig getäuscht oder bedroht wurde (§ 123), kann den Mietvertrag nach diesem allgemeinen System innerhalb der vorgesehenen Ausschlussfristen jederzeit anfechten und damit rückwirkend vernichten. Auf der anderen Seite können bei uneingeschränkter Zulassung dieser allgemeinen Regeln Wertungswidersprüche zu besonderen mietvertraglichen Vorschriften und Schutzgedanken entstehen, die entweder hingenommen oder durch eine Beschränkung der Anfechtungsregeln aufgelöst werden müssen. Die Probleme stellen sich einmal bei Überschneidungen der Anfechtungsregeln mit der mietvertraglichen Mängelhaftung nach §§ 536 ff. Zum anderen ist unsicher, ob die in § 142 Abs. 1 angeordnete Rückwirkung der Anfechtung mit Blick auf die ansonsten nur in die Zukunft gerichtete Lösungsmöglichkeit durch (fristlose) Kündigung Bestand haben kann.
Wie im Kauf- und Werkvertragsrecht
Siehe dazu im Skript „Schuldrecht BT I“. stellt sich auch im Mietrecht die Frage, ob die mietrechtlichen Gewährleistungsregeln in den §§ 536 ff. die Anfechtungsrechte beschränken. Betroffen sind die Anfechtungsrechte aus § 119 Abs. 2 (Irrtum über Sachmangel) sowie aus § 123 (arglistige Täuschung über Mangelhaftigkeit des Mietobjekts). Der Wertungswiderspruch zeigt sich deutlich an zwei „Kollisionspunkten“, die bei einem Irrtum eines Vertragspartners über eine mangelbegründende Beschaffenheit der Mietsache auftreten:
Der Vermieter haftet für einen Sachmangel nach Überlassung des Mietobjekts
Siehe zu dieser zeitlichen Einschränkung unter Rn. 186 ff. aus § 536a Abs. 1 auf Schadensersatz. Lag der Mangel bei Vertragsschluss vor, ordnet § 536a Abs. 1 Var. 1 eine vom Vertretenmüssen unabhängige Haftung des Vermieters an. Hatte der Vermieter selbst von dem Sachmangel keine Kenntnis, könnte er sich seiner Mängelbeseitigungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 und einer Schadensersatzhaftung durch Anfechtung nach § 119 Abs. 2 entziehen. Der dafür zu zahlende „Preis“ einer Schadensersatzhaftung aus § 122 kann deutlich günstiger sein. Der Mieter bleibt auf einem Teil seines Schadens sitzen.
V vermietet dem M Gewerberäumlichkeiten zur Einrichtung und Betrieb einer Zahnarztpraxis zu einem Mietzins, der nur 75 % des ortsüblichen Mietzinses für vergleichbare Praxisräume beträgt. Nachdem M die Räume in Besitz genommen und mit den erforderlichen Arbeiten zur Einrichtung der Räume beginnt, stellt sich heraus, dass das Objekt mit Asbestmaterialien verseucht ist und daher nicht als Praxis benutzt werden kann. Beiden Parteien war dieser Tatbestand bei Vertragsschluss unbekannt. M mietet nun ein anderes, vergleichbares Objekt an, für das er den ortsüblichen Mietzins zahlen und das er erneut einrichten muss.
Nach § 536a Abs. 1 Var. 1 könnte M von V Ersatz der Mietdifferenz
Zur zeitlichen Begrenzung dieses Anspruchs siehe unter Rn. 201. von 25 %, der erneut auszuführenden Einrichtungsarbeiten sowie Ersatz des durch die verzögerte Praxiseröffnung entgangenen Gewinns verlangen. Erlaubt man dem V eine Anfechtung nach § 119 Abs. 2, stünde dem M nur ein Ersatzanspruch aus § 122 Abs. 1 in Bezug auf solche Schäden zu, die M durch sein Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrages erlitten hat. Nach der Differenzhypothese ist zu fragen, wie M ohne dieses Vertrauen, also ohne Vertragsschluss mit V im Vergleich zur jetzigen Lage stünde (sog. „negatives Interesse“). Folglich sind nur die nutzlos geworden Einrichtungsarbeiten im verseuchten ObjektDiese Kosten werden sich weitgehend mit den Kosten für die vergleichbaren Einrichtungsarbeiten im zweiten Objekt decken. und der Schaden aus dem verzögerten Start ersatzfähig, da M ohne Abschluss des Vertrages mit V sofort sein jetziges Objekt angemietet hätte. Die nun zu zahlende Mietdifferenz von 25 % ist jedoch ein Nachteil, der dem M nur bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung des V erspart geblieben wäre (sog. „positives Interesse“). V könnte seine Haftung also um diese (erhebliche!) Position verkürzen, wenn er den Vertrag nach § 119 Abs. 2 anficht.
Irrt umgekehrt der Mieter über einen Sachmangel, droht bei Anfechtung des Mieters nach § 119 Abs. 2 ein Wertungswiderspruch zum Lösungsrecht durch fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1. Danach kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos – aber nur für die Zukunft! – beenden, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder entzogen wird. Das ist bei Bestehen eines Sachmangels i.S.d. § 536 Abs. 1 der Fall. Allerdings muss dem Kündigungsrecht in diesem Fall nach § 543 Abs. 3 S. 1 eine fruchtlose Fristsetzung zur Abhilfe vorausgehen. Außerdem kann das Kündigungsrecht wegen eines Mangels nach § 543 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 536d vertraglich ausgeschlossen werden, sofern der Vermieter den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat. Schließlich ist das Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 536b S. 2 ausgeschlossen, wenn dem Mieter der Mangel bei Vertragsschluss infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Alle genannten Einschränkungen sind dem Anfechtungsrecht nach § 119 Abs. 2 unbekannt.
Da die Gewährleistungsrechte wegen Sachmängeln nach §§ 536 ff. die Überlassung der Sache an den Mieter voraussetzen, entstehen die Wertungsprobleme erst ab diesem Zeitpunkt. Deswegen verdient die Auffassung den Vorzug, die das Anfechtungsrecht für beide Parteien aus § 119 Abs. 2 (erst) nach Überlassung des Mietobjekts ausschließt.
Bamberger/Roth-Ehlert § 536 Rn. 13; a.A. Palandt-Ellenberger § 119 Rn. 28 und MüKo-Häublein vor § 536 Rn. 24 (Anfechtung nach § 119 Abs. 2 auch vor Überlassung ausgeschlossen); wieder anders Palandt-Weidenkaff § 536 Rn. 12 (Anfechtung nach § 119 Abs. 2 vor und nach Überlassung zulässig).
Wie im Kauf- und Werkvertragsrecht berühren die §§ 536 ff. das Anfechtungsrecht aus § 123 nicht.
BGH Urteil vom 6.8.2008 (Az.: XII ZR 67/06) unter Tz. 34 ff. = NJW 2009, 1266 ff. Der arglistig über einen Mangel täuschende Vermieter verdient keinen Schutz. Dies kommt in den §§ 536b S. 2, 536d zum Ausdruck, da die Gewährleistungsrechte des Mieters bei Arglist des Vermieters nicht wirksam beschränkt werden können.
Umstritten ist außerdem, ob die Anfechtung des Mieters nach Überlassung des Mietobjekts abweichend von § 142 Abs. 1 nur ab Zugang der Anfechtungserklärung, also „ex nunc“ wirkt.
Diejenigen, die eine Rückwirkung der Anfechtung ausschließen wollen, berufen sich darauf, dass ein bereits vollzogenes Mietverhältnis nur unter großen Schwierigkeiten rückabgewickelt werden könne.
Vgl. Nachweise im BGH Urteil vom 6.8.2008 (Az.: XII ZR 67/06) unter Tz. 30 = NJW 2009, 1266 ff.
Diese Problematik stellt sich bei der Anfechtung von in Vollzug gesetzten Arbeits- oder Gesellschaftsverträgen, wo eine „ex tunc“ – Wirkung der Anfechtung einhellig abgelehnt wird.
Die wohl herrschende Meinung belässt es bei der Rückwirkung der Anfechtung nach § 142 Abs. 1, da sonst Wertungswidersprüche zur Situation bei anderen Nichtigkeitsgründen (z.B. §§ 105, 134, 138) entstünden, wo nach Überlassung des Mietobjekts ebenfalls eine Rückabwicklung durchzuführen sei.
BGH a.a.O. unter Tz. 37 m.w.N.Außerdem stellen die §§ 985 ff. und §§ 812 ff. Vorschriften zur Verfügung, deren Anwendung – anders als bei den typischerweise komplexen und vielschichtigen Arbeits- und Gesellschaftsverhältnissen – auf den Mietvertrag keine besonderen Schwierigkeiten aufwirft. Dem BGB lässt sich nicht entnehmen, dass Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge generell nicht nach diesen Regeln rückabgewickelt werden können. Ohne die Rückwirkung wären die vertraglichen Regelungen für die Vergangenheit beständig. Es ist aber gerade das Anliegen der Anfechtungsregeln, ungewollten Rechtsgeschäften die Wirkung zu nehmen.

References: § 535
 § 535
 § 328
 § 432
 § 535
 § 581
 § 99
 § 535
 § 535
 § 506
 § 506
 § 535
 § 14
 § 475
 § 475

BGH 
 § 307

BGH 

BGH 
 BGH 

BGH 
 § 535

BGH 
 § 542
 § 535
 § 177
 § 550
 § 138

BGH 
 § 138
 § 138
 § 138
 § 138
 § 138
 § 812
 § 812
 § 138

BGH 
 § 985
 § 812
 § 817
 § 812
 § 119
 § 142
 § 119
 § 123
 § 536
 § 536
 § 535
 § 119
 § 122
 § 536
 § 119
 § 122
 § 119
 § 119
 § 543
 § 536
 § 543
 § 543
 § 536
 § 543
 § 536
 § 119
 § 119
 § 536
 § 119
 § 536
 § 119
 § 536
 § 119
 § 123

BGH 
 § 142
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 § 142

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