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Timestamp: 2019-03-19 00:32:00+00:00

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Guía de la Comunidad - Juntas de Propietarios - Marbán y Asociados
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La comunidad de propietarios es una entidad específica, compuesta por el total de propietarios de un mismo edificio, y que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal y por los propios estatutos de la comunidad.
No tiene personalidad jurídica pero conserva muchas de sus características, lo cual la convierte en una figura híbrida, con capacidad para realizar ciertos negocios jurídicos. La Jurisprudencia le ha atribuido legitimación procesal, es decir, aptitud para comparecer en juicio, ya sea como demandante, ya sea como demandada.
La comunidad de propietarios se constituye en la primera Junta de Propietarios que, convocada con carácter extraordinario, contenga, en dicha convocatoria como mínimo, los siguientes puntos del orden del día:
La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13 determina los órganos de gobierno que componen la Comunidad de Propietarios, así como las funciones de cada uno de ellos.
La escritura de división horizontal
Es un documento público, confeccionado ante un notario, en el que se especifican, con todo detalle, cada uno de los elementos privativos que componen el edificio, los elementos comunes del mismo y el porcentaje de elementos comunes en el que participa cada elemento privativo. Dicho documento, para que tenga efecto frente a terceros, se tendrá que inscribir en el Registro de la Propiedad.
Definido en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, es un instrumento jurídico, normalmente formalizado en escritura pública que se denomina División Horizontal, por el que el dueño o los dueños de un edificio deciden que sus diversas dependencias (locales, viviendas, trasteros, plazas de garaje, etc.), cobren individualidad jurídica, se sometan al régimen específico de la Propiedad Horizontal, determinando sus elementos comunes y fijando el coeficiente de participación que cada una de aquellas dependencias participa en la Comunidad, tanto activa como pasivamente..
En las Comunidades de Propietarios, que ya están constituidas y sus edificios están terminados y tienen Título Constitutivo, que son la inmensa mayoría, son los supuestos en los que se da la plena aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, independientemente esté o no inscrito dicho título en el Registro de la Propiedad.
El Título Constitutivo debe contener necesariamente:
La cuota de participación de cada vivienda o local, teniendo en cuenta los siguientes factores:
El significado del Título Constitutivo gira en torno a tres grandes efectos:
Matiza y completa la regulación contenida en la LPH, adecuándola a las circunstancias concretas del edificio.
Abre paso a la vigencia de todas aquellas normas relacionadas con las cuotas de participación.
Es esencial para el acceso del edificio en propiedad Horizontal y de los pisos o locales al Registro de la Propiedad.
Son un conjunto de normas que pueden establecerse en el momento de constitución de la Comunidad o en un momento posterior, y que pueden regular los siguientes aspectos:
La administración y gobierno de la Comunidad.
La Ley no exige que se otorguen en escritura pública, pero es necesario para su inscripción en el Registro de la Propiedad, produciendo el efecto de oponibilidad a terceros. Los mecanismos para proceder a su inscripción son:
Mediante la intervención notarial en todas y cada una de las fases que componen la adopción de acuerdos en la comunidades de propietarios.
Mediante el traslado del acta de la Junta de Propietarios al Registro de la Propiedad que se verificará mediante testimonio notarial que de fe del libro de actas o mediante elevación a escritura pública de la certificación emitida por el Secretario.
Definido en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, son las reglas de convivencia de la Comunidad de Propietarios en las que se determina la adecuada utilización de los elementos comunes existentes en la Comunidad. No es obligatoria su existencia en la Comunidad de Propietarios, su confección se determina por acuerdo de la Junta de Propietarios con el quórum de mayoría simple.
El Reglamento de Régimen Interno, es de obligado cumplimiento por todos los propietarios, sin embargo no es necesario, su inscripción en el Registro.
Evitar impugnaciones: si un propietario no está conforme con una Junta, buscará la forma de ”echarla abajo”, y uno de los caminos más fáciles es precisamente este, impugnarla por defecto de convocatoria. Suponga que en una Junta se acuerda emprender acciones legales contra un vecino que no paga la Comunidad, y por defecto de forma al convocar la Junta, no puede llevarse a cabo.
Convocar la Junta en Primera y Segunda convocatoria, porque si no se especifica tal aspecto, es necesaria la participación de la mayoría de los propietarios que, además, tengan la mayoría de cuotas.
Por lo tanto, aunque se trata de un ”formalismo”, hay que ser escrupuloso a la hora de la convocatoria, para que la Junta se reúna de forma correcta.
Mediante convocatoria de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Supongan que hay un ”clamor” entre los propietarios que están disconformes con la actuación del servicio de limpieza, y el Presidente estima que no procede. En tal caso, los mismos vecinos pueden convocar una Junta, donde se trate ese y/u otros aspectos.
En tal sentido, cada propietario deberá comunicar al Secretario el domicilio a efectos de notificaciones. Si no lo hace, se entenderá que este es el propio domicilio ubicado en la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, aunque no sea el propietario.
En la convocatoria de la Junta es muy importante reseñar este aspecto, es decir, es necesario ”llamar” en Primera y Segunda convocatoria.
Por lo tanto, en la reunión, se suele ”celebrar” en una segunda convocatoria, ya que esta vez, no es preciso que exista ese quórum y los acuerdos adoptados son válidos.
El orden del día de la reunión: si en el Orden del día no se ha indicado un tema, no se podrá tomar un acuerdo sobre él
Los acuerdos de la Junta de Propietarios vinculan a la Comunidad, y por ello, de alguna forma, deben quedar registrados y guardados, por si en un futuro, es preciso volver a re-leerlos, interpretarlos…
Todo esto está tratado en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal
Lo que el Acta de la Junta debe poner es JUSTO lo que en la reunión ocurrió, ni más, ni menos. Así mismo, en el Acta se deberá poner otro tipo de datos, como es la fecha y lugar, orden del día, participantes, etc, etc.
Según la Ley, el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo en el procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.
Como es obvio, la substancian es siempre en el sentido de CORREGIR algún aspecto, o detalle que se hablara en la Junta y que no está reflejado en el Acta, pero en ningún caso se puede subsanar algo que en realidad no ocurrió.
Ejemplo: se puede subsanar una opinión que un propietario dijo en la Junta, en el sentido de que en el Acta no está expresado tal cual la dijo, pero no se puede subsanar el Acta variando el número de asistentes, o el resultado de la votación.
Dicha substancian deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios; que deberá ratificar la substancian.
Custodia del libro de actas y plazo
El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. A este respecto cabe indicar que si no existe la figura del Secretario, pueden custodiar el libro de actas tanto el Presidente, como el Administrador.
Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamiento y demás documentos relevantes de las reuniones.
Elementos. Derechos y deberes de los propietarios
¿Qué son los elementos comunes y elementos privativos?, ¿Cuál es la diferencia entre ambos?
Los elementos comunes: son aquellos que son necesarios utilizar para disfrutar las instalaciones existentes en la comunidad, es decir cosas que son de uso común por todos los propietarios como son portería, escaleras, ascensores..: son aquellos que son necesarios utilizar para disfrutar las instalaciones existentes en la comunidad, es decir cosas que son de uso común por todos los propietarios como son portería, escaleras, ascensores..
Los elementos privativos: son los pisos, locales, plazas de garaje, que son solamente utilizados por su dueño, además de estar suficientemente delimitados del resto de los elementos comunes anteriormente expuestos. son los pisos, locales, plazas de garaje, que son solamente utilizados por su dueño, además de estar suficientemente delimitados del resto de los elementos comunes anteriormente expuestos.
¿Cuáles son las obligaciones de cada uno de los propietarios respecto a las partes privativas?
La demanda se dirigirá contra el propietario del piso o contra el inquilino en caso de que esté alquilado. Si la sentencia estima la causa de su interposición, podrá disponer no sólo de la cesación indefinida de la actividad, sino incluso la cuantía a determinar por los daños y perjuicios causados a la comunidad, y la privación a usar la vivienda o local por un tiempo no superior a tres años en función de la gravedad de la infracción. Si el causante de los mismos es un inquilino la sentencia puede declarar extinguido el contrato de arrendamiento, así como el inmediato lanzamiento del arrendatario.
El artículo 9.l, regla h) de la LPH, establece como obligación de los propietarios que no residan habitualmente en la finca:
Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo…………
Modelo de carta dirigida al secretario o presidente de la comunidad
A tenor de lo exigido en el artículo 0.1, regla h) y como quiera que no resido en la Finca ____, como propietario del _____, le ruego tome la debida nota para que todo tipo de notificaciones, citaciones, requerimientos, etc., que haga la Comunidad me las dirija a la siguiente dirección:
D. __________________________________________
C/ ________________________________nº ______ piso _____letra ___
(Código Postal) Ciudad País
En caso de urgencia un teléfono donde se me puede localizar es: _________________
También me pueden remitir las comunicaciones a la siguiente dirección de correo electrónico _________@___________
Para la obtención del CIF
Hay que aportar a la Agencia Tributaria la siguiente documentación:
Original y fotocopia de la escritura o documento fehaciente del título constitutivo de la propiedad horizontal.
Por razones prácticas y de agilización de la gestión censal, si se acredita que el Libro de actas está debidamente diligenciado por el Registrador de la Propiedad, se podrá entender que la comunidad de propietarios está constituida y se podrá asignar un NIF definitivo, sin necesidad de que se aporte el título constitutivo.
En cambio, si sólo se aportara el documento fehaciente del título constitutivo de la propiedad horizontal, se asignará un NIF provisional hasta que se justifique la oportuna diligencia del Libro de actas.
En que consiste la Declaración censal
Consiste en dar de alta en la Administración Tributaria para formar parte del Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores, en el que deben darse de alta las personas o entidades que vayan a desarrollar actividades económicas, efectuadas por personas físicas (autónomos), personas jurídicas (sociedades mercantiles), o por entidades sin personalidad jurídica (sociedades civiles y comunidades de bienes/Comunidades de Propietarios).
Según la actividad económica realizada se determina que tipo de obligación tributaria se debe cumplir.
Las Comunidad de Propietarios que ejerzan alguna actividad económica o tengan personal contratado, deberán efectuar la Declaración Censal, cumplimentando el modelo 036 de la Agencia Tributaria.
Sep 22, 2016 Categoría: administración de fincas, guía de la comunidad, legislación
Sep 22, 2016 Categoría: administración de fincas, diccionario inmobiliario, guía de la comunidad

References: artículo 13
 artículo 5
 artículo 6
 artículo 19
 artículo 9
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 artículo 0