Source: http://ptk2013.hu/polgari-jogi-kodifikacio/dr-szoke-iren-az-elbirtoklas-a-hasznalati-jogok-es-a-birtokvedelem-biroi-gyakorlatanak-elemzese-es-annak-tanulsagai-pjk-20023-3-18-o/595
Timestamp: 2018-02-19 21:40:54+00:00

Document:
Dr. Szőke Irén: Az elbirtoklás, a használati jogok és a birtokvédelem bírói gyakorlatának elemzése és annak tanulságai* (PJK, 2002/3., 3-18. o.) - Új Ptk. – az új Polgári Törvénykönyv és Kommentár
A jelen dolgozat írója arra törekszik megbízatásának teljesítéseként, hogy a dolgozat tárgyát képező jogintézményeknek a Polgári Törvénykönyvben szabályozott rendelkezései alkalmazása kapcsán – a törvény hatálybalépésétől a jelen korra kialakult, a Legfelsőbb Bíróság által irányított ítélkezési gyakorlat alapján összegezze azokat az elvi jelentőségű problémákat, amelyeknek egy részét a jogalkalmazó megoldotta, más része azonban ez idő szerint is megoldásra vár, felvetve a jelenleg hatályos rendelkezések törvényi módosításának szükségességét. A Polgárt Törvénykönyv rendszerét követve, annak egyes szakaszaihoz kapcsolódóan ismerteti a problémákat felvető eseti bírósági határozatokat, kollégiumi állásfoglalásokat, utalva azok elemzése eredményeként levont – teljesen egyéni – következtetéseire úgy, hogy azokat nem ütközteti a jogirodalomban felvetett álláspontokkal, és reméli, hogy azok megfontolásra alkalmasak.
Indokolt volt-e a “több száz év óta fennálló jogunk” megváltoztatása az elbirtoklási idő rövidítésével úgy, hogy a törvény – nem térve el a megalkotása előtti helyzettől – nem kívánja meg a jóhiszeműséget az elbirtokló részéről, de kimondja: elbirtoklás útján csak a sajátjaként birtokló szerezhet tulajdonjogot; felváltva a békés birtoklás követelményét a szakadatlan birtoklás követelményére; továbbra is kizárva az elbirtoklást annak részéről, aki bűncselekménnyel vagy egyéb erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához?
A napjainkra kialakult több évtizedes bírói gyakorlat alapján az a válasz adható, hogy a változtatás, illetőleg a korábbi jog változtatás nélküli átvétele folytán az elbirtoklás intézménye alkalmas a rendezetlen jogi helyzet megszüntetésére, a bíróság elé kerülő jogviták megnyugtató eldöntésére.
Nem hagyható azonban figyelmen kívül az, hogy ez a tapasztalati tény olyan jogviták elbírálásán alapszik, amelyek alanyai – ritka kivételtől eltekintve – természetes személyek, az elbirtokolni kívánt dolgok – úgyszólván minden esetben – e személyek tulajdonában lévő ingatlanok voltak. Ennek elsődleges oka az a társadalmi és gazdasági közeg, amelyben nem voltak nagy értékű, elbirtokolásra érdemes ingó dolgok; és amikor nem lehetett elbirtoklás útján tulajdonjogot szerezni olyan dolgon, amely társadalmi tulajdonban volt, vagy az állam, illetőleg szövetkezet birtokából jogtalanul került ki, kivéve a személyi tulajdon szokásos tárgyainak minősülő ingó dolgokat [Ptk. 121. § (3) bekezdés eredeti szövege].
– A Magyar Köztársaság Alkotmányáról szóló – az 1972. évi I. törvénnyel, az 1989. évi XXXI. törvénnyel és más törvényekkel módosított – 1949. évi XX. törvénnyel való összhang megteremtése érdekében a Polgári Törvénykönyv több rendelkezését is módosította az 1991. évi XIV. törvény. E törvény hatálybalépésével egyidejűleg hatályát vesztette a Ptk. 121. §-ának (3) bekezdése azzal, hogy az állam, illetőleg a szövetkezet tulajdonában álló, vagy ezek birtokából jogtalanul kikerült dolognak a törvény hatálybalépésekor – 1991. június 9. napján – folyamatban levő birtoklása esetén az elbirtokláshoz szükséges idő e törvény hatálybalépésének napján kezdődik [16. § (2) bekezdés].
– Módosította ez a törvény a Ptk. 173. §-a (1) bekezdésének b) pontját úgy, hogy a helyébe lépő rendelkezés szerint forgalomképtelenek: a “törvényben meghatározott más dolgok”, miközben újabb szabályozást nyert a Ptk. 172. §-a is, amely felsorolja – ha törvény eltérően nem rendelkezik -, mely dolgok azok, amelyek kizárólag az állam tulajdonában vannak. (Ez utóbbiak körét többször módosították ezt követően is).
– A Ptk. 28 §-a (1) és (2) bekezdésének az említett törvénnyel módosított (illetőleg egyes részeiben utóbb is módosított)
– ez idő szerint hatályos – rendelkezése értelmében az állam
– mint vagyoni jogviszonyok alanya – jogi személy. Az államot a polgári jogviszonyokban – ha jogszabály ettől eltérően nem rendelkezik – a pénzügyminiszter képviseli; ezt a jogkörét más állami szerv útján is gyakorolhatja, vagy más állami szervre ruházhatja át. Az állam tehát a polgári jog által szabályozott viszonyokban “nem közhatalomként, nem szuverénként vesz részt, ezért ebben a körben ugyanolyan jogalanyisággal kell rendelkeznie, mint amilyen az erre irányadó jogszabályok szerint jogi személynek minősülő más szervezeteket is megillet. […] az állam a polgári jog más jogalanyaival teljesen egyenrangú, előjogokat, immunitást nem élvez, ugyanolyan szabályok alapján tehető felelőssé és ugyanúgy perelhető, mint bármely más jogi személy” (1991. évi XIV. törvény 3. §-ához fűzött részletes indokolás).
– A Ptk. 28. §-ának (2) bekezdése szerint: “Erre irányadó jogszabályok szerint jogi személyek az állami, önkormányzati, gazdasági, társadalmi és más egyéb szervezetek. A Ptk. VI. fejezete a jogi személyek egyes fajtáira vonatkozóan külön rendelkezéseket is tartalmaz. A jogi személy jogképes. Ha jogszabály eltérően nem rendelkezik, jogképességük kiterjed mindazokra a jogokra és kötelezettségekre, amelyek jellegüknél fogva nem csupán az emberhez fűződnek [Ptk. 28. § (3) bekezdés]. Szerezhet saját vagyont a jogi személyiség nélküli gazdasági társaság is; “saját cégneve alatt jogképes, jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, így különösen tulajdont szerezhet, szerződést köthet, pert indíthat és perelhető”. [1997. évi CXLIV. törvény 2. § (3) bekezdés]
– Az 1990. évi LXV. törvénnyel megteremtődött az önkormányzati tulajdon, 79. §-ában rendelkezve arról is, hogy az önkormányzat törzsvagyonába kerülő vagyontárgyak közül melyek forgalomképtelenek és melyek korlátozottan forgalomképesek, amelyekről való rendelkezés feltételeit a törvény vagy a helyi önkormányzat rendelete határozza meg.
Az előzőekben kiemelt jogszabályváltozások önmagukban is nyilvánvalóvá teszik, hogy jelentősen kiszélesedett azok köre, akik alanyaivá válhatnak elbirtoklási jogviszonynak, és elbirtokolhatóvá válnak olyan dolgok is, amelyek elbirtoklása korábban kizárt volt. Alapos okkal feltételezhető, hogy néhány esztendő elteltével – elvileg 2001. június 9. napja után – megindulhatnak azok az elbirtoklásra alapított tulajdoni perek, amelyek elbírálásakor az eddigiektől eltérő szempontokat kell mérlegelési körbe vonni; például a “sajátjakénti” birtoklás megállapíthatóságához olyan esetben, ha egy önkormányzat vagy egy alapítvány kíván állami tulajdonként nyilvántartott ingatlanra elbirtoklással tulajdonjogot szerezni, vagy éppen egymással kerülnek elbirtoklási viszonyba. Más esetben azt kell eldöntenie a jogalkalmazónak, elbirtokolható-e az önkormányzati rendelettel korlátozottan forgalomképessé nyilvánított dolog vagy sem. Ma még az sem nyilvánvaló: ki, illetőleg mely szerv látja majd el az állam képviseletét az elbirtoklásra alapított igények érvényesítése iránt általa, illetőleg a tulajdonában lévő ingatlanra vonatkozóan ellene indított perben. Probléma adódhat abból is, kihat-e és miként az állami tulajdonként nyilvántartott ingatlan elbirtoklására, ha időközben a tulajdonosi jogok gyakorlója változott.
Ezek az ötletszerűen kiragadott problémák olyanok, amelyek eddig fel sem merülhettek, és amelyekre a jövőben felmerülő jogviták elbírálásakor lehet és kell választ adnia a jogalkalmazónak.
Az állam és más jogi személyek általi elbirtokláshoz kapcsolódóan ez ideig kielégítő iránymutatást adott a Legfelsőbb Bíróságnak – több évtizeddel ezelőtt hozott – alábbi eseti határozatában kifejtett álláspontja.
A Legfelsőbb Bíróság adott esetben tévesnek ítélte a jogerős ítéletnek azt az indokolását, amely szerint jogi személy elbirtoklás útján nem szerezhet tulajdont, mert sajátjaként való birtoklás csak fizikai személynél lehetséges.
“Nincs olyan szabály, amely az elbirtoklás vonatkozásában a jogi személy szerzőképességét korlátozná.
A jogi személy csak képviseleti szervei útján tudja jogait és kötelezettségeit gyakorolni. Ezért mindazoknak az alkalmazottaknak, tagoknak, megbízottaknak, képviselőknek a ténykedéseit, akik a jogi személy helyett és nevében, hatáskörükben, feladatkörükben járnak el, a jogi személy tényeként kell értékelni. Ez vonatkozik a sajátjaként való birtoklásra is.
Nincs jelentősége ezért annak, hogy az alperes alkalmazottai tudták, illetve birtoklás közben tudomást szereztek arról, hogy a telek másnak a tulajdona. A lényeges az, hogy az alperes a saját nevében birtokolt, a telekkönyvi tulajdonostól függetlenül. Az is megállapítható, hogy ezt a birtoklást véglegesnek tekintette, ezért tett lépéseket a tulajdoni kérdések rendezésére is.” (P. törv. I. 21. 354/1995. sz.)
Ugyanez az eseti határozat foglalt állást abban a kérdésben is, hogy – az állami tulajdon oszthatatlanságából következően – a tulajdoni igényt elbirtoklás címén nem az ingatlant birtokló vállalat, hanem az állam terjeszthet elő. Az állam képviseletében ilyen nyilatkozatot a Ptk. (akkor hatályos) 27. §-a értelmében a pénzügyminiszter tehet. Gondoskodni kell tehát arról, hogy az állam is részt vegyen a perben képviselője útján.
Sajátjaként birtokol
Az ítélkezési gyakorlatban megfelelően érvényesül a Polgári Törvénykönyv miniszteri indokolásában kifejtett az a jogelv, miszerint: “Sajátjaként nemcsak az birtokol, aki úgy véli, hogy a sajátját birtokolja, hanem az is, aki tudja ugyan, hogy a dolog másé, de véglegesnek tekinti a maga birtoklását. Ez nem pusztán szubjektív megítélés kérdése, mert hiszen a birtoklás jogcíme (pl. a földhasználati juttatás, bérlet, zálogjog, letét stb.) az ilyen jogviszony megszűntéig a birtokos szándékától függetlenül gátolja az elbirtoklás megkezdését”.
Helyeselhető, hogy a bírói gyakorlat – az elbirtoklás tízéves időtartamára tekintettel elvárható – következetes szigorúsággal ítéli meg azt, bizonyítottak-e azok a tények, amelyekre alapítottan minden kétséget kizáró módon megállapítható: az elbirtokló okkal vélhette a dolgot sajátjának, illetőleg okkal tekinthette a maga birtoklását véglegesnek. El kell ismerni, hogy ez a szigorú megítélés – indokoltan – általában azt eredményezi: a “jóhiszeműség” törvényi előírása esetén sem várhatnánk el többet az elbirtoklótól.
Mindezek alátámaszthatók a Legfelsőbb Bíróságnak a következő eseti határozataiban kifejtett álláspontjával.
“Egymagából abból a tényből, hogy a tulajdonos a jogával nem él, még nem következik, hogy a birtokos sajátjaként birtokol. Ez csak akkor állapítható meg, ha abban a hiszemben birtokol, hogy a dolog a sajátja vagy tudja ugyan, hogy az másé, de véglegesnek tekinti a maga birtoklását. A felperes vonatkozásában az első eset nem áll fenn, mert tudta, hogy az I-VIII. rendű alperesek, illetve jogelődjeik ingatlanrésze nem az övé. Az pedig, hogy véglegesnek tekintette a maga birtoklását, nem állapítható meg kétséget kizáró bizonyossággal, mert a perbeli előadása szerint 1976-ban azért kereste fel az I-VIII. rendű alpereseket, hogy az ingatlan tulajdonának kérdését rendezze. Igaz ugyan, közelebbről nem jelölte meg, hogy milyen rendezésre gondolt, a IV. rendű alperes azonban előadta: a felperes, illetve szülei első alkalommal az U. F. halálát követő években, másodszor pedig a per megindítása előtt kb. 2 évvel azért jelentkeztek náluk, mert az örökösök részét meg akarták venni. Ha ez az állítás a valóságnak megfelel, sem a felperes, sem a szülei elbirtoklásra vezető, tulajdonosként történt birtoklásáról nem lehet szó” (P. törv. I. 20. 011/1978., BH 1979/2. sz. 62.).
“..A puszta használat, ha ahhoz nem társul olyan megnyilvánulás, amely a sajátként való birtoklást objektív módon (külsőleg) kifejezi, elbirtokláshoz nem vezethet. Ilyen objektív megnyilvánulás lehet pl. a hatóságok előtti önálló fellépés, a más személyek előtt tett kijelentés, az előttük vagy velük szemben tanúsított magatartás, vagy az is, hogy a birtokos viseli az esetleges közterheket”. (P. törv. I. 20. 083/1975. sz., BH 1975/11. sz. 509.).
Az előzőekben ismertetett álláspontok mellett nyomatékkal utalt a Legfelsőbb Bíróság a következőkre is:
“A jogszabály az elbirtoklás jogcímén tulajdonjogot igénylő oldalán határozza meg azokat a kifelé is megnyilvánuló birtoklási elemeket, illetőleg azoknak megkívánt sajátosságait, amelyek – megvalósulásuk esetén – az elbirtoklást megállapíthatóvá teszik. A tulajdonos passzivitásának az elbirtoklás megállapíthatósága szempontjából ügydöntő jelentősége nincs. Tévedett tehát mindkét fokú bíróság akkor, amikor a felperesi elbirtoklás megállapításánál azt értékelte döntő súllyal, hogy az I. rendű alperes közel 12 évig a tulajdonosi jogával nem élt, nem kísérte figyelemmel, hogy kik tartják birtokban az ingatlant és a birtokosok ellen birtokháborítás miatt nem lépett fel (P. törv. I. 21. 108/1988. sz.).
Az utóbbi jogesetben kifejtettek természetesen nem értelmezhetők úgy, hogy ne kellene minden esetben felderíteni és mérlegelési körbe vonni azokat a tényeket is, amelyekből következtetés vonható le a tulajdonosnak a dolgával, adott esetben ingatlanával való törődésére, esetleges közömbösségére. Ennek indokoltsága arra vezethető vissza, hogy “Az elbirtoklás jogintézménye mint tulajdonszerzési mód, azon a meggondoláson alapszik, hogy aki tulajdonjogával hosszabb ideig nem él, a tényleges birtokossal szemben kevésbé érdemel jogvédelmet” (Polgári Törvénykönyv miniszteri indokolása).
Helyesnek ítélte a Legfelsőbb Bíróság azt a sajátjakénti birtoklás hiányában hozott keresetet elutasító döntést is, amelyben:
“A bíróságok által megállapított tényállás szerint a felperesek a haszonélvezővel kötött szerződésük időpontjában is tudták, hogy a velük szerződő fél nem volt az ingatlan tulajdonosa, és folyamatosan tudomásuk volt arról, hogy a haszonélvező által a tulajdonjog megszerzése iránt indított perek nem vezettek eredményre” (Legfelsőbb Bíróság Pfv. I. 22. 505/1995.).
Más esetben a Legfelsőbb Bíróság jogszabályt sértőnek tekintette azt a jogerős, a keresetnek helyt adó döntést, amelynek meghozatalakor az eljáró bíróságok tévesen értékelték a következő tényeket.
“A felperes részéről a sajátjakénti birtoklás nem állapítható meg. Ellenkezőleg: a P. Polgármesteri Hivatal hivatalos helyiségében 1992. július 23-án készült jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozat szerint a felperes elismerte, hogy az ingatlan az alperes tulajdona és – az itt létrejött egyezségben – vállalta, hogy 1992. november 1. napjáig az ingatlan használata fejében 888 forint bérleti díjat megfizet. A felperes az egyezségben tett vállalását tartalmazó nyilatkozatával maga döntötte meg azt az állítását, hogy az ingatlant sajátjaként birtokolta. További, a sajátjakénti birtoklás ellen szóló bizonyíték a felperes által az alperes részére küldött vételi ajánlat.
A felperes nyilatkozata szempontjából nincs jelentősége annak, hogy arra a bíróság által megállapított úgynevezett elbirtoklási idő letelte után került sor. A nyilatkozat ugyanis egyértelműen cáfolja a sajátjakénti birtoklás megállapításához szükséges szubjektív elemek meglétét. A felperes nem tekinthette birtoklását véglegesnek, amit a birtokbaadásra tett kötelezettségvállalása igazolt” (Legfelsőbb Bíróság Pfv. I. 21. 887/1995. sz.).
Elbirtoklás a tulajdonostárs részéről
A Legfelsőbb Bíróság már 1962-ben megalkotta a mai napig is töretlenül érvényesülő – akkor PK 821. számú, jelenleg PK 4. számú – kollégiumi állásfoglalását, amely szerint elbirtoklás útján a tulajdonostárs is megszerezheti a másik (többi) tulajdonostárs illetőségének a tulajdonjogát, de ilyenkor fokozott szigorúsággal kell vizsgálni az elbirtoklás törvényes kellékeinek a fennforgását és ennek a körében azt is, hogy az elbirtoklásra hivatkozó tulajdonostárs magatartása összeegyeztethető-e a tulajdonostársak jogaira és a dologhoz fűződő törvényes érdekeire Vonatkozó, a Ptk. 140. §-ában foglalt jogszabállyal.
A Legfelsőbb Bíróság állásfoglalásában – annak indokoltsága alátámasztásaként – hivatkozott az élet által felvethető olyan esetekre, amelyek megdöntik azt a vélelmet, miszerint az a tulajdonos, aki a fennálló jogközösségre vonatkozó törvényes rendelkezésekkel (Ptk. 141-144. §-ai) ellentétben a tulajdonostársak sérelmével birtokol, erőszakos vagy alattomos birtokos, amely birtoklás az elbirtoklás útján való tulajdonszerzésre nem vezethet [Ptk. 121. § (2) bekezdés].
Az eltelt évtizedek ilyen tárgyú jogvitái igazolják, hogy a Legfelsőbb Bíróság helyesen utalt az alábbi esetekre, mint olyanokra, amelyek lehetségessé teszik az elbirtoklással való jogszerzést.
“Olyan eset is előfordulhat, hogy a többi tulajdonostárs az el-birtoklási időt jóval meghaladó idő óta ismeretlen helyen van, életjelet nem ad, s a közös tulajdon tárgyát tevő dologgal senki más nem törődött, mint az azt birtokló tulajdonostárs, aki azt karbantartotta, a terheket is viselte és a körülményekből megállapítható jóhiszeműséggel az ismeretlen helyen levő tulajdonostársak illetőségét is a sajátjának tekintette. Ha ilyenkor nincs olyan menthető ok, amely a Ptk. 123. §-ának megfelelően az el-birtoklási idő nyugvását eredményezne, akkor az elbirtoklás útján való tulajdonszerzésnek ugyancsak nincs akadálya.
Előfordulhat olyan eset is, hogy a tulajdonostársak az egyikük illetősége tulajdonjogának az átruházása iránt szerződtek, de szerződésüket nem érvényes alakban kötötték meg, a szerző tulajdonostárs azonban e szerződés alapján birtokba lép és az elbirtoklási időn át sajátul, szakadatlanul birtokol. Az elbirtoklás megállapításának tehát ilyenkor sincs akadálya.”
Elbirtoklás ingatlan egy részére
A Legfelsőbb Bíróság ugyancsak 1962-ben hozta meg – akkor PK 820. szám alatt – azt a kollégiumi állásfoglalását, miszerint ingatlanrész tulajdonjoga elbirtoklás útján nem szerezhető meg akkor, ha az építésügyi hatóság a szóban forgó ingatlanrész telekkönyvezéséhez (a telek felosztásához) szükséges engedélyt – az építésügyi szabályok alapján – jogerősen megtagadta. Állásfoglalását a következőkkel indokolta:
“Ha valaki valamely ingatlannak meghatározott részét elbirtokolja, akkor arra kizárólagos tulajdonjogot szerez. Ennél fogva a Ptk. 124. § (4) bekezdése szerint – szükség esetén per útján is – követelheti erre az ingatlanrészre, mint újonnan (akár más ingatlanhoz csatolással) kialakítandó önálló ingatlanra tulajdonjogának telekkönyvi bejegyzését.
Ámde belterületi ingatlan esetén annak eldarabolását, vagyis egy részének leválasztását és önálló ingatlanként kialakítását már az 1937. évi VI. tv.-nek a jelenleg is hatályban levő 5. §-a is az építésügyi hatóság engedélyéhez kötötte.
Ennek megfelelően írja elő az 5/1961. (III. 19.) ÉM. sz. rendelet 2. §-ában foglalt rendelkezéssel 1961. július 1. napjával hatályba léptetett s a folyamatban lévő ügyekben is alkalmazandó Országos Építésügyi Szabályzat I. kötet 55. § (1) és (4) bekezdése, hogy telket alakítani (ami alá tartozik a telekfelosztás, telekhatár-rendezés stb.) csak a Szabályzat rendelkezései és az építésügyi hatóság engedélye (határozata), illetőleg rendelkezése szerint szabad.
Ebből folyóan valamely önálló ingatlannak egy területileg meghatározott része az egységes ingatlantól elszakítottan – az építésügyi szabályoktól függően – forgalomképtelen lehet, tehát annak tulajdonjoga jogügylet útján sem szerezhető meg.
A felhívott jogszabály nem is tesz különbséget aközött, hogy a telekalakítás jogügylet vagy elbirtoklás útján történik-e.
Mindezekből következik, hogy elbirtoklás útján sem lehet új telkeket, illetőleg önálló ingatlanokat olyan határokkal kialakítani, amely a Szabályzat előírásával ellenkezik. Abban a kérdésben viszont, hogy az új telek (önálló ingatlan) kialakítható-e, az építésügyi hatóság hivatott dönteni.
Valamely ingatlanrészre tehát elbirtoklás útján tulajdonjogot csakis akkor és olyan terjedelemben lehet szerezni, ha és amennyiben azt az építésügyi szabályok megengedhetővé teszik. Egyébként a tulajdonszerzésnek törvényes tilalom útjában áll, s így az nem is érvényesülhet. Minthogy pedig a jogszabály a telek alakítását nemcsak a Szabályzat előírásához, hanem az építésügyi hatóság engedélyéhez is köti, a Szabályzat alá eső esetekben az elbirtoklást állító fél köteles az építésügyi hatóság engedélyét igazolni, illetőleg szükség esetén a bíróság köteles e hatóság állásfoglalását (határozatát) kikérni.
Eltérő eljárás esetén egyébként egészen felemás jogi helyzet alakulhat ki. Nevezetesen, ha a bíróság az ingatlanrész elbirtoklását a telekalakítási tilalom ellenére esetleg megállapítja, ezzel egyszersmind a tulajdonjog megszerzését is kimondja, a telekkönyvben azonban a tulajdonjog az építésügyi hatóság engedélyének hiánya miatt nem jegyezhető be”.
A törvényalkotó – a módosító törvény indokolásából kitűnően – kizárólag a kollégiumi állásfoglalás alapján egységessé vált bírói gyakorlatra hivatkozással “pótolja” a Polgári Törvénykönyv hiányosságát azzal, hogy az 1977. évi IV. törvénnyel az állásfoglalás lényegi tartalmát beiktatta a Ptk.-ba, a jelenleg hatályos 121. §-ának (4) bekezdéseként.
Alig fellelhető kivételektől eltekintve az állásfoglalás, illetőleg a jelenlegi: törvényi rendelkezés – viszonylag gyakori – alkalmazása azokhoz a jogvitákhoz kapcsolódik, amelyeknek alapja az, hogy a szomszédos ingatlanok tulajdonosai között vitássá válik a közös birtokhatár.
Ezekben a jogvitákban az a rendező elv, hogy a jogszerű birtoklásnak a térképen ábrázolt (jogi) határhoz kell igazodnia. Az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonaltól eltérő, a természetben fellelhető, ügynevezett használati határ jogszerűvé tételének egyik módja annak bizonyítása, hogy a vitatott határvonalak közötti földrészletet, amely rendszerint 1-2 méter szélességű földsáv, a szomszédos ingatlan tulajdonosa (birtokosa) elbirtokolta. Az elbirtoklás valamennyi törvényi feltétele megvalósulása esetén is csak akkor lesz kiigazítható a tényleges “használati” határvonalnak megfelelően az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal, ha a földrészlet átcsatolásához az illetékes államigazgatási hatóság engedélyt ad.
Ez idő szerint az ilyen tárgyú perek elhúzódása szükségszerű, mivel az engedély megadásához olyan közigazgatási eljárás lefolytatására van szükség, amelyben hozott határozat jogszerűsége a bíróság előtt – közigazgatási per keretében – is megtámadható.
Nincs kialakult bírói gyakorlata – erre irányuló igények elvétve történő érvényesítése folytán -, miként alakul a jogállása annak, aki hatósági engedély hiányában, az akár évtizedekig is sajátjának tekintett földrészletet köteles a tulajdonos (más jogosult) birtokába adni (Ptk. 98. §). Megítélésem szerint nem kerülhet hátrányosabb helyzetbe, mint a jogalap nélküli jóhiszemű birtokos (Ptk. 194. §); épületrésze átnyúlása esetén, mint a jóhiszemű túlépítő [Ptk. 109. § (1) bekezdés]. Természetesen ebben az utóbbi esetben sem kerülhet sor a beépített rész általa történő megvásárlására “a föld megosztható”-sága hiányában.
Elbirtoklás az ingatlan “eszmei hányadára”
A problémát felvető jogeset a következő:
“Az egyenként 210 négyszögöl nagyságú házhely az alperesek közös tulajdonában van.
A felperes azt állította, hogy az általa használt terület tulajdonjogát adásvétel útján megszerezte. Keresetében ennek megállapítását kérte, utóbb másodlagosan arra hivatkozott, hogy az említett terület tulajdonjogát elbirtoklás útján szerezte meg.
A felperes teljes egészében birtokában tartotta az egyik 210 négyszögöl térmértékű földrészletet, továbbá az ezzel szomszédos 210 négyszögöl nagyságú ingatlanból 143 négyszögölt. A felperes így összesen 353 négyszögöl területet birtokolt.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felperes az egyik ingatlan egészére elbirtoklás jogcímén tulajdonjogot szerzett. A felperesnek azonban azt a kereseti kérelmét, amely a másik ingatlanból birtokban tartott 143 négyszögöl tekintetében elbirtoklás jogcímén a tulajdonjog megállapítására irányult, elutasította. Az ítélet elutasító rendelkezését azzal indokolta, hogy az illetékes építésügyi hatóság ennek az ingatlannak az elkülönítését nem engedélyezte, illetőleg a telek megosztásához szükséges engedély megadását megtagadta.
A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletnek a keresetet elutasító rendelkezését megváltoztatta, és megállapította, hogy a felperes az ingatlan eszmei 143/210 részét is elbirtoklás jogcímén tulajdonul megszerezte.
A másodfokú bíróság ítéleti döntését arra alapította, hogy a Legfelsőbb Bíróság PK 5. számú állásfoglalásának [Ptk. 121. § (4) bekezdés] helyes értelme szerint elbirtoklással nem lehet megakadályozni a városrendezési, telekosztási tervek megvalósítását, viszont nincs akadálya annak, hogy elbirtoklás útján közös tulajdon jöjjön létre, amelynek esetleges megszüntetésénél azonban nem jöhet szóba az ingatlan természetbeni megosztása. Egyéb módon azonban a közös tulajdon megszüntethető.
A másodfokú bíróság ítélete ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A Ptk. 139. §-ának (1) bekezdése értelmében a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet.
A Ptk. 140. §-ában foglaltak szerint pedig a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, ezt a jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére.
A Ptk. 139. §-ához fűzött miniszteri indokolásból kitűnően a közös tulajdon alapján tulajdonjogát az őt megillető hányad erejéig valamennyi tulajdonostárs az egész dologra nézve gyakorolhatja.
A per adataiból megállapítható, hogy a felperes az alperesek közös tulajdonában álló 210 négyszögöl nagyságú ingatlanból csak 143 négyszögöl nagyságú területet használt és birtokolt. Maga a felperes sem állította soha, hogy ebből az ingatlanból az említett 143 négyszögölnél nagyobb részt bármikor is birtokában tartott.
A másodfokú bíróság tehát azáltal, hogy erre az ingatlanra közös tulajdont létesített meghatározott arányban a felperes javára, olyan területrész tekintetében is megállapította a felperes tulajdonjogát, amelyet a felperes soha nem használt és nem birtokolt.
Ez az ítéleti döntés ellentétes a közös tulajdon jogi fogalmával. Elbirtoklással ugyanis eszmei hányadon tulajdont legfeljebb valamelyik tulajdonostárs szerezhet, kívülálló azonban nem. A tulajdonostárs is csak akkor, ha ennek a Legfelsőbb Bíróság (jelenleg) PK 4. számú állásfoglalásában kiemelt feltételei fennállanak. Erre figyelemmel a másodfokú bíróság ezzel ellentétes jogi álláspontja nem fogadható el.
Törvényt sértett tehát a másodfokú bíróság, amikor a felperes javára az elbirtoklás megállapításával közös tulajdont létesített.” (P. törv. I. 20. 053/1976. sz., BH 1977/104.).
Az ismertetett eseti határozatnak az a megállapítása: “elbirtoklással… eszmei hányadon tulajdont legfeljebb valamelyik tulajdonostárs szerezhet, kívülálló azonban nem”, vitatható. Ilyen álláspont következetes érvényesítése esetén ugyanis például az, akinek a hagyaték tárgyát képező ingatlan % részét a hagyatéki eljárás eredményeként átadják, és ő maga az ingatlannak korábban nem volt résztulajdonosa, de ettől az időtől jóhiszeműen gyakorolja a tulajdonosi jogosítványokat, húsz év eltelte után – amikor megállapítást nyer, hogy álörökös volt – nem kaphatna jogvédelmet, mert tulajdonostársi minősége hiányában nem hivatkozhatna elbirtoklásra; holott annak valamennyi feltétele megvalósulhatott: a tulajdoni hányad arányának megfelelő birtoklása folytán, egyéb elbirtoklást kizáró körülmény hiányában [Ptk. 121. § (2) bekezdés].
A Legfelsőbb Bíróság által irányított ítélkezési gyakorlat valóban következetes abban, hogy elbirtokolni csak természetben megosztható földrészletet lehet, akár egy vagy több tulajdonostárssal szemben; vagy tulajdoni illetőséget a közös tulajdonosok egymás közötti viszonyában.
Ezt igazolják az alábbi jogesetekben kifejtett álláspontok.
“A perbeli házingatlan a peres felek közös tulajdona.
A felperesek keresetükben előadták, hogy az ismeretlen helyen tartózkodó I. rendű alperes 231/1385 illetőségét, illetve az annak megfelelő ingatlanrészt több mint tíz év óta szakadatlanul sajátjukként birtokolták. Ennek alapján annak megállapítását kérték, hogy az I. rendű alperes 231/1385 illetőségének tulajdonjogát elbirtoklás útján megszerezték.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította. A döntés indoka szerint a módosított Ptk. 121. §-ának (1) bekezdése értelmében elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot sajátjaként tíz éven át szakadatlanul birtokolja. A (4) bekezdés azonban úgy rendelkezik, hogy az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján akkor sem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozólag állnak fenn, és a föld nem osztható meg. Bár a felperesek 1967 óta szakadatlanul sajátjukként használják az I. rendű alperes ingatlanhányadát, keresetüket el kellett utasítani, mert a telek nem osztható meg.
A megyei bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét indokai alapján helybenhagyta, a következők hozzáfűzésével.
A perbeli ingatlan öt személy osztatlan közös tulajdona. A felperesek csak az egyik tulajdonostársuk ingatlan-illetőségére vonatkozóan kérik – elbirtoklásra hivatkozva – a tulajdonjoguk megállapítását. Erre a Ptk. 121. §-ának (4) bekezdése csak az esetben biztosít lehetőséget, ha az elbirtoklás feltételei valamennyi társtulajdonos ingatlanrészére fennállnak, és a föld megosztható. Minthogy ezek a feltételek nem állnak fenn, az alperesi ingatlanrész tulajdonjogának elbirtoklása kizárt.
A jogerős ítélet ellen törvénysértés miatt emelt törvényességi óvás alapos.
A Ptk. 121. §-ának (4) bekezdése arra az esetre vonatkozik, amikor az elbirtoklás tárgya valamely ingatlannak természetben, területileg körülhatárolt része. Ilyen esetben ugyanis értelemszerűen az elbirtokoltnak állított ingatlanrész kihasítása a telek megosztása nélkül nem is lehetséges. Az adott esetben azonban nem erről van szó, s így a jogvita elbírálásánál irányadó a PK 4. számú állásfoglalás. E szerint pedig az elbirtoklás útján a tulajdonostárs is megszerezheti a másik (többi) tulajdonostárs illetőségének a tulajdonjogát, de ilyenkor fokozott szigorúsággal kell vizsgálni az elbirtoklás törvényes kellékeinek a fennállását, és e körben azt is, hogy az elbirtoklásra hivatkozó tulajdonostárs magatartása összeegyeztethető-e a tulajdonostársak jogaira és a dologhoz fűződő törvényes érdekeire vonatkozó, a Ptk. 140. §-ában foglalt jogszabállyal.
Az ügyben eljárt bíróságok tehát az általuk felhozott okból a felperes keresetét nem utasíthatták volna el.” (P. törv. I. 20. 105/1979. sz., BH 1980/3. sz. 84.).
Másik határozatában a Legfelsőbb Bíróság a következőkre mutatott rá:
“A felperesek kereseti kérelmükben az elbirtoklás jogcímének helyes megjelölése ellenére a követelésük tárgyát tévesen jelölték meg tulajdoni illetőségekben a föld egy részének tulajdonjoga helyett. Ez utóbbi annál is inkább indokolt lett volna, mert a szerződési kikötésekből egyértelműen megállapítható, hogy a felperesek, illetőleg jogelődjük vételi szándéka nem a házasingatlan egészének 1/3-ad része megvételére irányult, hanem egy természetben elkülöníthető földrészlet kizárólagos birtokának és tulajdonjogának megszerzésére.” (P. törv. I. 20. 382/1988.)
A Legfelsőbb Bíróságnak ez utóbb hivatkozott határozata és az előzőekben említett, P. törv. I. 20. 053/1976. számú határozata alapját képező jogviták kapcsán nem érdektelen a következők felvetése.
Ha a szerződő felek az ingatlannak csak egy meghatározott részét teszik a vételi szerződésük tárgyává, és az ingatlan ennek megfelelően nem osztható meg, ez valóban akadálya a jogszerzés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének, és így a tulajdonjog átruházásának [1972. évi 31. tvr. 6. § (2) bekezdés], mert tulajdonjogot egész ingatlanra vagy annak eszmei hányadára lehet bejegyezni [27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 10. §]. Ezzel azonos módon rendelkezik az 1997. évi CXLI. törvény és a végrehajtása tárgyában kiadott rendelet.
Egységes azonban a bírói gyakorlat a tekintetben, hogy az így előálló rendezetlen jogi helyzet orvosolható, ha bizonyítást nyer: a felek közös tulajdon létrejötte esetén is megkötötték volna az adott szerződést. A tulajdonjog átruházása érvényessé tehető úgy, ha a bíróság a vétel tárgyát képező ingatlanrész értékét az egész ingatlan értékéhez viszonyítva határozza meg az ingatlanrészt megszerezni kívánó vevő tulajdoni hányadát, illetőleg az eladó tulajdonosnak visszamaradó tulajdoni hányadot.
Közös tulajdon keletkezéséről maga a törvény is rendelkezik a jóhiszemű ráépítéssel való tulajdonszerzés esetén, amikor – a korábban már beépített ingatlanból – a ráépítéssel elfoglalt ingatlanrész nem különíthető el [Ptk. 137. § (3) bekezdés].
A jelenlegi ítélkezési gyakorlat szerint abban az esetben, ha valaki egy beépített ingatlannak egy részét vételi szándékkal, de érvényes szerződés hiányában, a vételárat kifizetve birtokba veszi, évtizedet meghaladóan birtokolja – kizárólag az ingatlanrész megoszthatósága hiányában – a földrészlet tulajdonjogát elbirtoklással nem szerezheti meg. Vita esetén azt ki kell adnia a tulajdonosnak. Ha ugyanezt a földrészletet a birtokos beépíti, minthogy azt sajátjának tekinti, vita esetén jóhiszemű ráépítő-ként kérheti a közös tulajdon megállapítását.
Az utóbbi esetben az is felvethető: az épülettel elfoglalt földrészlet értéke elszámolható-e a javára a föld tulajdonosával szemben. A felvetés alapja az, hogy következetes az a bírói gyakorlat, amely szerint: ha az elbirtoklás feltételei az önálló, vagy a megosztható földrészletre fennállanak, a jogszerzés jogcíme annak beépítése esetén nem a ráépítés, hanem az elbirtoklás. Az ingatlanon történő építkezés a sajátjakénti birtoklás egyik megerősítő ténye. Az elbirtoklás bekövetkeztével az épület már nem “idegen” földön, hanem a sajátján lesz.
Mindezekben az esetekben valójában nem egy eszmei “tulajdoni hányad”, illetőleg “tulajdoni illetőség” elbirtoklásáról van szó, hanem egy önálló ingatlannak birtokba vehető, és birtokban tartott részéről, ami ténylegesen elvonható a tulajdonos birtokából. Ennek folytán az adott “önálló” ingatlant közösen birtokolják, miközben az elbirtokló birtoklásának módja olyan a birtokában levő ingatlanrész tekintetében, amely egyébként tulajdonszerzést eredményezne. Ez az állapot miért ne lenne azonosítható azzal, amit a Ptk. 139. §-ának (1) bekezdése úgy határoz meg: a tulajdonjog ugyanazon dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. A tulajdonostársak “tulajdoni hányadát” a szerzési arány alapján lehet és kell megállapítani, kétség esetén egyenlő [Ptk. 139. § (2) bekezdés].
Ennek az utóbbi jogelvnek megfelelően alakult a bírói gyakorlat a tekintetben: ha a dolgot (ingatlant) többen közösen birtokolják és a birtokosok mindegyike tekintetében megállapítható az elbirtoklás törvényi feltételei megvalósulása, elbirtoklás jogcímén a dolog közös tulajdonát szerzik meg. Ez jut kifejezésre abban az eseti határozatban, miszerint:
“Ha az elbirtoklás alapján a tulajdonszerzés a házastársak együttélése alatt már bekövetkezett, a túlélő házastárs tulajdoni igényét csak a saját fele részére, míg az ezt meghaladó igényt az elhalt házastárs örököse érvényesítheti.” (P. törv. I. 20. 144/1997. sz., BH 1978/1. sz. 19.)
Az elbirtoklás mint ingatlan-nyilvántartáson (telekkönyvön) kívüli tulajdonszerzés
A Polgári Törvénykönyv 121. §-ának (4) [jelenleg: (5)] bekezdéséhez fűzött miniszteri indokolás a következő:
“A 121. § (4) bekezdése jelenlegi jogunkban nem ismert rendelkezést tartalmaz. Arra irányul, hogy rászorítsa az ingatlan elbirtoklóját arra, hogy tulajdonosi minőségének mielőbbi feltüntetését kérje, s ezáltal a telekkönyvi, valamint a tényleges állapot közötti eltérések lehetőségét csökkentse. A telekkönyvi közhitelesség, a forgalmi biztonság elvét szolgáló eme szabálynak különösen akkor van jelentősége, ha a korábbi tulajdonos az elbirtoklás befejezése után terheli meg volt ingatlanát. Ilyenkor az ingatlannal az elbirtokló is köteles helytállni, ha elmulasztotta a tulajdonjog bejegyeztetését, és ezzel elősegítette a valóságostól eltérő látszat létrejöttét. A terhelés jogosultjától ugyanis nem várható el, hogy a telekkönyvi állapoton kívül a tényleges állapotról is minden esetben meggyőződjék; ez pl. a legjelentősebb kölcsönfolyósító szervre, az Országos Takarékpénztárra alig megoldható feladatot róna. Hangsúlyozni kell azonban, hogy az elbirtokló csak az elbirtoklás befejezése után keletkező követelésekért köteles a jelzett módon helytállni; egyébként is a tulajdonosnak az elbirtoklási idő letelte előtti rendelkezése, pl. az, hogy az ingatlant fedezetként leköti, a 124. § (1) bekezdésének b) pontja szerint az elbirtoklás megszakadását eredményezheti.”
Az elbirtokláson alapuló jogszerzés a törvényben előírt feltételek megvalósulásával bekövetkezik. Ezzel összhangban rendelkezik úgy az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabály (korábban az 1972. évi 31. tvr., 2000. január 1. napjától az 1997. évi CXLI. törvény), hogy e jogszerzés tekintetében a bejegyzésnek csak deklaratív hatálya van. E tekintetben semmiben sem különbözik az elbirtokló jogszerzése más, ugyancsak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől függetlenül létrejövő tulajdonszerzésektől, mint például a ráépítésen, házastársi vagyonközösségen, a hatósági határozaton alapuló tulajdonszerzés.
Az elbirtokló be nem jegyzett tulajdonszerzése esetén is csak annyi és olyan jogvédelemre tarthat igényt az, aki az elbirtokolt ingatlan volt tulajdonosától vásárol, mint mindenki más, aki az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett nem tulajdonostól való ingatlanszerzés esetén az úgynevezett ingatlan-nyilvántartási (telekkönyvi) elbirtokláshoz szükséges hatvan napos, illetőleg hároméves határidő eltelte esetén kaphatna. A korábbi szabályozás és a már hatályban lévő 1997. évi CXLI. törvény 63. §-ának (2) bekezdése szerint is az előző bejegyzés érvényességében bízó, jóhiszeműen – és nyilvánvalóan ellenérték fejében – szerző javára történő bejegyzés törlése iránti keresetet az elbirtokló is csak az említett határidő alatt terjeszthetné elő eredményesen. Nincs tehát elfogadható indoka annak, hogy az említett határidőn belül az elbirtokló ne hivatkozhasson az ingatlant megvásárlóval szemben az elbirtokláson alapuló tulajdonszerzésére.
Alappal feltételezhető, hogy a törvényalkotó a Polgári Törvénykönyv hivatkozott rendelkezése megalkotásával nem is kívánt különbséget tenni. Az ismertetett indokolás minden mondata azt sugallja: a tulajdonjog bejegyeztetését elmulasztó elbirtoklóval szemben nem a dolog tulajdonjogát megszerzőt, illetve megszerezni kívánót akarta különös védelemben részesíteni, hanem csak azt, aki nem magát a dolgot szerzi meg, hanem “a terhelés jogosultja”-ként csak valamely azt terhelő jogot szerez, például jelzálogjogot. A számára ilyen tartalommal biztosított védelem az, ami elfogadható, – a jóhiszeműsége kifejezett kikötése nélkül is – mert például a jelzálogjog jogosultjától – a közhiteles ingatlan-nyilvántartásba való betekintésen túlmenően -nem várható el: az ingatlant is megtekintve győződjön meg a valóságos tulajdoni és birtokviszonyokról.
Ezek az aggályok fogalmazódhattak meg a jogalkalmazóban, amikor “az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében jogot szerzett”-nek tekinti azt a személyt is, aki az ingatlant megvásárolja, tehát annak tulajdonjogát kívánja megszerezni, viszont egyidejűleg – valóban kiterjesztő értelmezéssel -megkívánja, hogy jóhiszemű szerző legyen.
Ezt a gyakorlatot jól tükrözi a Legfelsőbb Bíróságnak az alábbi jogeset kapcsán kifejtett álláspontja:
“A Ptk. 121. §-ának (4) [jelenleg: (5)] bekezdésében foglalt szabályra egyébként a felperes eredményesen csak akkor hivatkozhat, ha a telekkönyvben bízva ellenérték fejében, de jóhiszeműen szerzett jogot az ingatlanra. A felperes saját perbeli előadásából azonban az állapítható meg, hogy az ingatlan korábbi tulajdonosa, N. I.-né felhívta a figyelmét arra, hogy az ingatlan területe kisebb terjedelmű annál, mint amilyen terjedelmet a telekkönyv feltüntet. A felperes tehát a vételkor tudta, hogy az ingatlan telekkönyvben nyilvántartott terjedelme a tényleges helyzettől eltér. Ez a tény viszont kizárja, hogy a felperest a telekkönyvi térmérték tekintetében jóhiszemű jogszerzőnek lehessen tekinteni. Vele szemben tehát az alperes hivatkozhat az elbirtoklásra, és azt bizonyíthatja. Tévedtek tehát az eljárt bíróságok, amikor erre az alperesnek nem adtak lehetőséget.” (P. törv. I. 20. 714/1969. sz., BH 1970/2. sz. 6318.)
A Ptk. 121. §-ának (5) bekezdése helyes értelmezése szempontjából nem érdektelen az a körülmény: alkalmazásának leggyakrabban előforduló esetei azok a jogviták, amelyek abból fakadnak, hogy a szomszédos ingatlanok egyikét megvásárló új szerző kitűzeti az ingatlana határvonalait, és így jut tudomására, a szomszédos ingatlan tulajdonosának kerítése nem az ingatlannyilvántartási térképen ábrázolt határvonalnak megfelelő helyen van, hanem az általa megvásárolt ingatlanon, elfoglalva abból például 1 méter széles földsávot. Ennek a földrészletnek a birtokba adását elvileg abban az esetben is követelheti az új szerző, ha a szomszédos ingatlan tulajdonosa a kerítés felépítése előtt földmérővel kitűzette a közös határvonal természetbeni helyét; évtizedet meghaladóan úgy birtokolta a kiadni kért földrészletet, hogy benne, de esetleg még a szomszédos ingatlan jogelőd-tulajdonosában sem merült fel kétség a kerítés helyének jogszerűségét illetően; az elbirtoklás tehát mindenképpen bekövetkezett; tekintettel arra is, hogy a földrészlet átcsatolásához az építési hatóság engedélyt adna. Az ilyen módon elbirtoklót indokolatlan bármiféle hátránnyal sújtani, mert ő éppen amiatt nem gondoskodott a tulajdonszerzésének az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyeztetéséről, mert valóban okkal bízott abban, hogy a sajátját birtokolja. Számára az sem jelent valóságos jogvédelmet, hogy az új szerzőnek kiadott dologért (adott esetben a földsávért) nyújtott ellenszolgáltatás kiadását mindenképpen kérheti az ingatlant eladó bejegyzett tulajdonostól – a kárfelelőssége megállapíthatósága hiányában – a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint (Ptk. 361. §).
Feltehetően az eltelt évtizedek alatt sem került a bíróságok elé több olyan jellegű elbirtoklási jogvita, amelyek kapcsán a Legfelsőbb Bíróság által irányított bírói gyakorlat egyértelmű választ adna arra: az elbirtoklással való tulajdonszerzés eredeti vagy származékos tulajdonszerzésnek minősül-e.
A Legfelsőbb Bíróság – más tárgyú (PK 6. számú) kollégiumi állásfoglalása indokolásában – ugyan megállapítja, hogy az elbirtoklás “eredeti tulajdonszerzés-mód”, de ennek joghatását csak abban jelöli meg: “A törvényben foglalt meghatározott el-birtoklási idő elteltével a volt tulajdonos tulajdonjoga megszűnik, s ugyanakkor a tulajdonjogot az elbirtokló megszerzi.”
A jogirodalomban kifejtett álláspontok megegyeznek abban, hogy az ingó elbirtoklása eredeti szerzésnek minősül.
Az eredeti szerzés jogkövetkezménye, hogy az elbirtokló a tulajdonos kötelezettségéért a dologgal nem felel, a dolgot terhelő egyéb jogok vele szemben nem érvényesíthetők. Az önkéntes jogkövetést, de a jogalkalmazást is az szolgálná megfelelően, ha a törvény szabályozná, hogy az ingatlan elbirtoklással való megszerzése eredményez-e, és mennyiben, tehertől mentes tulajdonszerzést.
A teherrel való szerzés elvének elfogadása esetén megnyugtatóan nem volna megoldható az alábbi példával szemléltetett rendezetlen jogi helyzet.
Az ingatlan két bejegyzett tulajdonosa közül az egyik tulajdonostárs megvételre ajánlja a közös ingatlan egészét, ígérve, megveszi tulajdonostársa tulajdoni illetőségét is, amely illetőséget haszonélvezeti joga terhel. Az ajánlatot elfogadó vevő a tehermentes ingatlan egészéért járó vételárat kifizeti, az ingatlan egészét birtokba veszi, és azt évtizedeken át szakadatlanul sajátjaként birtokolja, viseli annak közterheit. Az ingatlan bejegyzett tulajdonostársai, illetve haszonélvezője és az ingatlant birtokló között írásbeli szerződés nem jött létre. Az utóbbi esztendőkben a bejegyzett tulajdonosok ismeretlen helyen tartózkodnak. Az adott tények bizonyítottsága mellett az elbirtokló tulajdonszerzése minden kétséget kizáróan megállapítható az ingatlan egésze tekintetében, de úgy, hogy az ingatlan 1/4 részét terhelő haszonélvezeti jog megszűnése – annak évtizedes nem gyakorlása ellenére – nem állapítható meg, törlése nem volna elrendelhető.
Az ingatlan tulajdonjoga elbirtoklással való megszerzésének “eredeti” szerzésmódjára utal egyébként az az eseti határozat, amelyben a Legfelsőbb Bíróság azt állapította meg:
“az elbirtoklási idő folyását az elidegenítési és terhelési tilalom fennállása nem zárja ki, ez a tilalom ugyanis a tulajdonos rendelkezési jogát zárja ki”. (P. törv. 1. 20. 550/1977. sz., BH 1978/9.)
A jogszerző birtoklási idő
A bírói gyakorlat – helyesen – következetes abban, hogy az elbirtoklást eredményező tízéves birtoklási időnek mindvégig olyannak kell lennie, hogy bizonyított legyen a birtokos sajátjakénti birtoklása, így például ne legyen – e feltételt kizáró – érvényes jogcíme a dolog (ingatlan) birtoklására haszonélvezőként vagy akár szívességi lakáshasználóként; birtoklása zavartalan legyen, ne adódjék például olyan helyzet, hogy a tulajdonos négyévenként vissza-vissza tér az évi diótermés betakarítása végett; és ne legyen egyéb elbirtoklást kizáró körülmény [Ptk. 121. § (2) bekezdés].
A Ptk. 122. §-a megalkotásakor okkal számolt a törvényalkotó azzal, hogy az elbirtoklási idő alatt az elbirtokló személyében változás következhet be. A tulajdonjogával nem élő tulajdonos helyzetét ez a körülmény önmagában nem érinti, ezért indokolt, hogy az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthassa “azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbir-toklási időnek minősült.”
Helyes annak hangsúlyozása, hogy csak az “elbirtoklási időnek minősült” idő vehető figyelembe. Nyilvánvaló tehát, hogy aki a dolgot a Ptk. 121. §-ának (2) bekezdésében meghatározott módon vette birtokába, annak birtoklási ideje semmiképpen sem számítható hozzá az őt követő, új birtokos elbirtoklási idejéhez.
A Polgári Törvénykönyv indokolásában kifejtettekkel szemben az a jogalkalmazói törekvés helyeselhető, amely szerint: ha az erőszakosan, illetve alattomos módon birtokba lépőtől jogutódként valaki úgy szerzi meg a dolgot, hogy az elődje birtokba lépése körülményeiről nem tud, illetőleg nem tudhatott, újabb tízéves elbirtoklási idővel – és valamennyi törvényi feltétel megvalósulása mellett – megszerezhesse a dolog tulajdonjogát.
A Legfelsőbb Bíróságnak a Ptk. 122. §-ához kapcsolódó PK 6. számú állásfoglalása a mai napig is alkalmas az esetleges jogalkalmazói kétségek eloszlatására.
Az állásfoglalás szerint: “Az új birtokos a saját birtoklásának idejéhez a Ptk. 122. §-a alapján csak akkor számíthatja hozzá azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült, ha az elődje elbirtoklás útján még nem szerezte meg a tulajdonjogot.”
Az állásfoglalás indokolása a következő:
“A Ptk. 121. §-ának (1) bekezdése szerint elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot sajátjaként, tíz éven át, szakadatlanul birtokolja.
Az elbirtoklás – az említett rendelkezésből is következően -eredeti tulajdonszerzésmód. Kettős hatása van: egyrészt tulajdonjogot megszüntető, másrészt pedig tulajdonjogot keletkeztető hatása. A törvényben foglalt meghatározott elbirtoklási idő elteltével a volt tulajdonos tulajdonjoga megszűnik, s ugyanakkor a tulajdonjogot az elbirtokló megszerezi.
Az elbirtoklás tehát nemcsak jogcímet ad a tulajdonjog megszerzésére, hanem a törvényszerűen befejezett elbirtoklás ténye tulajdonjogot létesít az elbirtokló javára. Ingatlannak elbirtoklás útján történő megszerzéséhez sincs szükség a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba (telekkönyvbe) történő bejegyzésére, mert a tulajdonjog megszűnése, illetőleg megszerzése az ingatlan-nyilvántartáson (telekkönyvön) kívül bekövetkezik. Az új tulajdonos igényt tarthat arra, hogy az ingatlan-nyilvántartásban (telekkönyvben) feltüntetett volt tulajdonos adjon a részére az elbirtoklás útján szerzett tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba (telekkönyvbe) bejegyzésre alkalmas okiratot, illetőleg, hogy tulajdonjogát a bíróságnak az elbirtoklást megállapító ítélete alapján jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba [telekkönyvbe – Ptk. 116. § (1) bekezdés]. A tulajdonjog bejegyzésének elmulasztása csupán azzal a hátrányos következménnyel jár, hogy az elbirtokló nem hivatkozhat tulajdonszerzésre azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban (telekkönyvben) bízva, ellenérték fejében jogot szerzett [Ptk. 121. § (5) bekezdés].
E rendelkezés alapján az előd birtoklási idejének az új birtokos birtoklási idejéhez való hozzászámítására – az előbb kifejtettekből következően – csak akkor kerülhet sor, ha az előd elbirtoklás útján még nem szerezte meg a tulajdonjogot. Ha az elbirtoklási idő már az elődnél eltelt, ez esetben az előd javára a tulajdonszerzés is bekövetkezett, s ezért ilyen esetben a Ptk. 122. §-ában foglalt rendelkezés nem alkalmazható. Az új birtokos ilyenkor a tulajdonjogot öröklés címén vagy más jogcímen szerezheti meg, elbirtoklás címén csak akkor, ha az elbirtoklási időn át, szakadatlanul maga birtokolta a dolgot sajátjaként, tehát ha önálló elbirtoklónak minősül.”
A most ismertetett állásfoglalás indokolásának utolsó mondatrésze nyilvánvalóan úgy értelmezhető: amennyiben bizonyított, hogy az új birtokos olyan ingatlant birtokol, amelyet a közvetlen jogelődje már elbirtoklással tulajdonul megszerzett, a jogelődöt kell az ingatlan olyan jogszerű tulajdonosának tekinteni, akitől elbirtoklással csak úgy szerezheti meg az új birtokos a dolog tulajdonjogát, ha vele szemben birtokolja tíz éven át az ingatlant, feltéve: ennek a törvényben írt minden más feltétele is maradéktalanul megvalósul.
Ugyancsak helyeselhető az a joggyakorlat, amely elbirtoklási időként veszi figyelembe azt az időt is, amíg a dolgot – birtoklását az elbirtoklótól származtatva, például vele kötött bérleti szerződés alapján – más személy tartja birtokában.
Az egyik eseti határozatában a Legfelsőbb Bíróság – helyesen – úgy foglalt állást:
“az elbirtoklás szempontjából bérlet esetében nemcsak a bérlő, hanem az is birtokosnak minősül, akitől a bérlő a birtokát származtatja” (P. törv. 210. 308/1977., BH 1978/2. sz.).
Az elbirtoklás nyugvása és megszakadása
A bíróság elé kerülő jogvitában az elbirtoklás nyugvása és megszakadása rendszerint az alperesként perelt tulajdonos védekezése alapján válik a per tárgyává.
A Polgári perrendtartás 164. §-ának (1) bekezdéséből következően úgy a nyugvás, mint a megszakadás alapjául szolgáló tényeket a tulajdonosnak kell bizonyítania, mert neki áll érdekében, hogy azokat a bíróság valónak fogadja el. A Polgári perrendtartásnak az 1995. évi LX. törvénnyel történő módosítása óta a bíróságnak még a jogi képviselő nélkül eljáró felet sem kell tájékoztatnia a perben érvényesíthető anyagi jogi jogairól [Pp. 3. § (1) bekezdés]. Ugyanakkor a bíróság bizonyítást az adott perekben hivatalból nem rendelhet el [Pp. 164. § (2) bekezdés].
Mindezek előrebocsátása azért nem érdektelen, mert a jelenlegi anyagi jogi szabályozás mellett – amelynek megváltoztatását semmi sem indokolja – a tulajdonosnak nyilvánvalóan egyre nagyobb gondossággal és körültekintéssel kell hivatkoznia és bizonyítania az elbirtoklóval szemben az elbirtokláshoz szükséges idő hiányát igazoló körülményeket. Különösen áll ez azokban a jövőben várható elbirtoklási ügyekben, amelyeknek tárgya például az állam vagy az önkormányzat tulajdonaként nyilvántartott dolgok megszerzése.
Sem az elbirtoklás nyugvására, sem annak megszakadására vonatkozó rendelkezések nem vetettek fel olyan elvi jogalkalmazói problémát, amelynek megoldása végett a Legfelsőbb Bíróságnak elvi vagy kollégiumi állásfoglalást kellett volna hoznia.
A Legfelsőbb Bíróság iránymutató eseti állásfoglalása eredményeként egységes a bírói gyakorlat a tekintetben, hogy:
“Az ingatlan egy részét érintő elbirtoklást az érintett ingatlan átruházása csak akkor szakítja meg, ha az átruházás kétségtelenül és felismerhetően kiterjed a kérdéses ingatlanrészre is.
Nem tekinthető az elbirtoklás alatt álló ingatlanrészre vonatkozó rendelkezésnek önmagában az, hogy a telekkönyvi megjelölés és tulajdon-átruházás formailag az egész ingatlanra vonatkozik”. (P. törv. I. 20. 874/1968., BH 2969/4. 6023.)
Észlelhető olyan jogalkalmazói törekvés, hogy elbirtoklást megszakító tényként fogadható el önmagában az is, ha a tulajdonos birtokvédelmi eljárást kezdeményez az illetékes jegyzőnél. Nincs alapos oka – e tekintetben – az elévülés megszakadásával azonos módon szabályozott törvényi rendelkezés kiterjesztő értelmezésének, még kevésbé módosításának.
Kizárólag a dolog kiadására irányuló keresetet tartalmazó keresetlevél bírósági érkeztetésének ténye tekinthető olyannak, amely az elbirtoklást megszakítja az érkeztetés napjával; függetlenül attól, hogy a keresetlevélben foglaltakról az elbirtokló mikor szerez tudomást. Ugyanez a joghatás nem fűződhet a birtokvédelem iránti kérelem előterjesztésének tényéhez és időpontjához.
Az viszont más megítélés alá eshet, ha a tulajdonosnak a dolog kiadására irányuló birtokvédelmi eljárást megindító beadványát kézbesítik az elbirtokló részére. Ennek megtörténtével – annak tartalmától függően – valójában a tulajdonostól származó írásbeli felhívást kap az elbirtokló a dolog kiadására.
A Polgári Törvénykönyv XIII. fejezetében szabályozott használati jogok mindegyikére az jellemző, “hogy annak jogosultja a más tulajdonában levő dolgot a törvényben meghatározott módon és keretek között használhatja, a mindenkori tulajdonos pedig ezt a használatot tűrni köteles, vagy legalábbis nem tehet valamit, amit egyébként tulajdonjogánál fogva megtehetne; ugyanakkor a birtokhoz fűződő jogok őt továbbra is megilletik annak ellenére, hogy a dolog nincsen a hatalmában vagy legalábbis – miként a telki szolgalom esetén – a birtoklása nem teljes [Ptk. 187. § (2) bekezdés]”. (Polgári Törvénykönyv miniszteri indokolás)
A Polgári Törvénykönyvnek a “Földhasználat juttatás alapján” eredeti alcím alatt – a Ptk. 150-154. §-aiban foglaltan – szabályozott rendelkezéseit a tartós földhasználatról szóló 1976. évi 33. tvr., hatályon kívül helyezte. Az 1977. évi IV. törvény “…a tartós földhasználatról szóló tvr. és a Ptk. közötti összhang megteremtése érdekében beépíti a törvénybe a tartós földhasználat intézményét” (a törvény indokolása). Ez a módosítás valójában nem érintette a földhasználat korábbi szabályozásának a polgári jog körébe tartozó olyan alapvető rendelkezéseit, mint a fölhasználat jogosultjának jogai és kötelezettségei, a földhasználati jog átruházása, haszonbérbe adása, öröklése, megszűnése és ez utóbbi jogkövetkezményei.
A Ptk. 155-156. §-ainak beiktatásával rendelkezett -“A földhasználat” alcímmel – a földhasználatnak arról a formájáról, amely nem vonható a tartós földhasználat körébe: szabályozva az idegen földön építkezőt [Ptk. 97. § (2) bekezdés c) pont, 137. § (2) bekezdés] az épület fennállásáig a földre (földrészletre) megillető használati jogról azzal, hogy a megállapodáson vagy a bírósági határozaton alapuló földhasználati jogra a tartós földhasználati jogra vonatkozó rendelkezések megfelelően irányadók.
A tartós földhasználatba adott földekre vonatkozó szabályokról szóló 27/1987. (VII. 30.) MT rendelet folytán a Ptk. XIII. fejezetének “A tartós földhasználat” alcímét és e címszó alatti Ptk. 150-154. §-okat az 1987. évi 11. tvr. 7. §-ának (1) bekezdése hatályon kívül helyezte. Így ennek megfelelően “A földhasználat” alcím alatt csak a Ptk. 155. és a 156. §-ában foglalt rendelkezés maradt meg. A Ptk. 156. §-ának jelenleg hatályos tartalmát az említett tvr. 2. §-a, míg a 155. §-át az 1991. évi XIV. törvény 9. § – a állapította meg.
Az előzőekben részletezett módosítások eredményeként – a ma hatályos rendelkezések alapján – a következők állapíthatók meg a földhasználatról.
– Használati jog, tehát vonatkoznak rá a bevezetőben hivatkozott általános jellemzők, így az is, hogy nem érinti a föld tulajdonosának birtokosi minőségét az a tény, hogy a földjén használati jog áll fenn [Ptk. 187. § (2) bekezdés].
– Keletkezésének feltétele, hogy adott ingatlanon az épület tulajdonjoga ne a földtulajdonost illesse. Ilyen helyzet jogszerűen úgy keletkezhet, ha az építkező a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodással így rendelkezik – tiltó rendelkezés hiányában a megállapodás megköthető az építkezés előtt és azt követően is – és minden más esetben akkor, ha erről törvény így rendelkezik [Ptk. 97. § (2) bekezdés]. A Polgári Törvénykönyv a 137. §-ának (2) bekezdésében rendelkezik így, amikor a bíróságot jogosítja fel arra, hogy a földtulajdonos kérelmére megállapíthassa: a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg – jóhiszeműen [a hivatkozott § (4) bekezdése] – olyan épületet építve, amely a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. Ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg, és “a föld használatáért köteles ellenértéket fizetni” a földtulajdonosnak [Ptk. 138. § (1) bekezdés].
– A Ptk. 155. §-a szerint az épület tulajdonosát az épület fennállásáig a földre (földrészletre) használati jog illeti meg.
– A megállapodáson vagy az előzőekben említett bírósági határozaton alapuló földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa jogosult a föld (földrészlet) használatára és hasznai szedésére, valamint köteles viselni az ennek fenntartásával járó terheket [Ptk. 156. § (1) bekezdés].
– Az épület tulajdonjogának örökléssel vagy átruházással történő megszerzése esetén az épület új tulajdonosát a földhasználati jog változatlan feltételekkel illeti meg [Ptk. 156. § (2) bekezdés].
– A földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elővásárlási jog illeti meg [Ptk. 97. § (3) bekezdés].
– A 2000. január 1. napjával hatályba lépő, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Iny. tv.) és annak végrehajtása tárgyában meghozott – ugyanezen nappal hatályba lépő – 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Iny. vhr.) szabályozza azt, hogy az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti a szerződésen alapuló földhasználati jogot [Iny. tv. 3. § (2) bekezdés]. A megállapodáson és a bírósági határozaton alapuló földhasználati jogot a tulajdoni lap III. része tartalmazza [Iny. vhr. 4. § (1) bekezdés a) pont].
– A földhasználati jog bejegyzésére vonatkozó részletes szabályokat az Iny. vhr. 9. § -a tartalmazza, az alábbiak szerint: “A más tulajdonában álló földön építkezés céljából alapított földhasználati jogot egész földrészletre, vagy a földrészlet természetben vagy területi mértékben meghatározott részére lehet bejegyezni a név szerint meghatározott építkező (jogosult) javára (megállapodáson alapuló földhasználati jog) [(1) bekezdés].
Ha a más tulajdonában álló földön létesített épületre az építkező bírósági határozattal szerzett tulajdonjogot, a földhasználati jogot az egész földrészletre, vagy a földrészlet természetben vagy területi mértékben meghatározott részére az épület mindenkori tulajdonosa javára kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni [(2) bekezdést].
A földhasználati jogot az épület mindenkori tulajdonosa javára kell bejegyezni akkor is, ha a megállapodáson alapuló földhasználati jog jogosultja, e jogának bejegyzését követően, az általa létesített épület önálló ingatlanként való bejegyzését kéri [(3) bekezdés].
Az épület mindenkori tulajdonosát megillető földhasználati jogot a körzeti földhivatal az épület önálló ingatlanként való bejegyzése iránt megindított eljárásban akkor is bejegyezheti, ha az épületre vonatkozó tulajdonszerzés igazolásaként benyújtott okiratban a felek, vagy határozatában a bíróság a földhasználati jogról nem rendelkezett.
Ez utóbbiak ismertetése azért nem tekinthető indokolatlannak, mert az a rendelkezés, amely lehetőséget ad a más tulajdonában álló földön “építkezés céljából alapított” földhasználati jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére is – határozottan megkülönböztetve ezt attól, amikor a más tulajdonában álló földön létesített épületre az építkező bírósági határozattal szerzett tulajdonjogának, illetőleg a megállapodáson alapuló földhasználati jog jogosultja kérelmére, az általa létesített épület önálló ingatlanként való bejegyzését kell foganatosítani – felhívja a figyelmet arra, hogy ennek anyagi jogi alapja egyértelműen nem szabályozott.
Az 1977. évi IV. törvénnyel megállapított, illetőleg módosított Ptk. 97. §-ának (2) bekezdése c) pontjában foglalt rendelkezés – amely tartalmát tekintve megegyezik a jelenleg hatályos, az 1991. évi XIV. törvény 5. §-ával megállapított 97. § (2) bekezdésével – annyiban tartalmazott a korábbi szabályozástól eltérő rendelkezést, hogy az 1978. évi 2. tvr. 11. §-a alapján az 1978. március 1-jén már meglévő épületek tekintetében is megállapítható volt az építkező tulajdonjoga az épületre akkor is, ha a földtulajdonossal nem az építkezés befejezése előtt, hanem azt követően kötött erről rendelkező írásbeli megállapodást.
Az előzőekből kitűnően valójában nincs olyan egyértelmű rendelkezés arra vonatkozóan, hogy a földtulajdonosnak és a földön építkezni kívánó természetes vagy jogi személynek előzetes megállapodása – amely lehetőséget ad az építkezőnek építménye elhelyezésére a földtulajdonos földjén vagy annak egy részén – célját tekintve eredményez-e az építkező javára olyan jogilag is minősíthető használati jogot, amely azonosítható a törvényben szabályozott földhasználati joggal. Ennek igenlő megválaszolása teremtené meg az anyagi jogi alapját annak, hogy az építkezés megkezdése előtt és annak egész tartama alatt is fennáll olyan földhasználati jog – de az építkező személye javára -, amely konstitutív hatállyal bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba.
A bírói gyakorlatban ez ideig nem adódtak ezzel kapcsolatban olyan jogviták, amelyek szükségessé tették volna a Legfelsőbb Bíróság állásfoglalását. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a jövőben ne kellene számolnunk ilyen tárgyú jogvitákkal. Különös tekintettel arra, hogy egyre gyakrabban teremtődnek olyan helyzetek:
– amikor az építkező az ingatlan egészét nem kívánja megvásárolni vagy arra nem képes, viszont a földhasználati jogot kedvezőbb feltételekkel megszerezhetné. Ez valójában a földtulajdonos számára is kedvezőbb annál, mintha közös tulajdon jönne létre.
– Más esetben az építkező csak ideiglenes jelleggel, meghatározott időtartamra kíván más földjén megépíteni például egy gépkocsitárolót.
– A szövetkezeti vagyon megosztása kapcsán – a felek megegyezésén alapuló közgyűlési határozat eredményeként – számtalan olyan rendezetlen helyzet teremtődött, amikor a kiváló tag csak egy gazdasági épület tulajdonjogát kapta meg, illetve vihette ki a szövetkezet vagyonából anélkül, hogy egyidejűleg megállapodtak volna az épület által elfoglalt, illetőleg annak rendeltetésszerű használatához tartozó földrészlet használatáról. Nyilvánvaló: ezek a jogviták is – amelyek egyre gyakoribbak – csak a földhasználati jog alapításával lennének rendezhetők.
Az ötletszerűen kiemelt esetek is bizonyságul szolgálnak arra, hogy a földhasználat jogintézménye egyre nagyobb jelentőséget kap. Emiatt nem kerülhető el annak a jelenleginél részletesebb törvényi szabályozása. Nem indokolt és nem is helyeselhető a bírósági gyakorlatra bízni olyan problémák eldöntését, mint például azt: a földhasználati jog alapján használható földrészlet, illetőleg föld önállóan bérbe, illetőleg haszonbérbe adható-e vagy sem. Ez utóbbi tekintetében még a szakirodalomban sem alakult ki egységes álláspont.
Megfontolandó: miután az épület elhelyezése, illetőleg létesítése céljából alapítható földhasználati jog rendeltetését tekintve alig különböztethető meg az Mtj.-ben (691-711. §-ai) szabályozott “építményi jog” intézményétől, nem volna-e indokolt azoknak a rendelkezéseknek az átvétele, amelyek összeegyeztethetők a jelenlegi földhasználati jogunk intézményével.
Az ismertetésre kerülő eseti határozatok alapján megállapítható, hogy a Legfelsőbb Bíróság által kifejtett jogi álláspontok helyeselhetők, alkalmasak a megfelelő és egységes jogértelmezés kialakítására.
1. A haszonélvezeti jog tartalma, tárgya, terjedelme
“A haszonélvezet ingyenes, ami azt jelenti, hogy a haszonélvező a haszonélvezet gyakorlása fejében nem köteles ellenszolgáltatást teljesíteni. Az olyan szerződés, amelyben a felek akár a birtoklás, akár a használat vagy haszonszedés fejében időszakosan visszatérő ellenszolgáltatást kötnek ki, haszonélvezeti jogot nem hoz létre, hanem csak más, kötelmi jellegű jogviszonyt (bérletet, haszonbérletet).” (P. törv. II. 20. 515/1972. sz.)
“…vagyonjogi értelemben a szerzői jog hasznot hajtó jogosítvány…
A dolgok haszonélvezetének szabályai szerint tehát a dolog hozama a haszonélvezőt illeti meg. A szerzői jog vonatkozásában a dolgokkal egy tekintet alá – természeténél fogva – a szerzői jog vagyoni jellegű jogosítványa esik, az annak hasznosításából származó szerzői jogdíj pedig azonos a dolog hasznaival. Ebből következik, hogy a szerzői jogon fennálló haszonélvezet esetén a szerzői jogdíjak beszedésének joga a haszonélvezőt illeti meg, ha ő ezzel a jogával élni kíván.
Téves tehát az az álláspont, amely szerint a szerzői jogdíj nem gyümölcs vagy haszon, hanem a szerzői jog vagyoni jellegű jogosítványainak az állaga.
A szerzői jogban rejlő vagyoni hasznosításra vonatkozó jogosultság általában nem szűnik meg, nem emésztődik fel azáltal, hogy a szerző vagy jogutóda a vagyoni hasznosítás révén szerzői jogdíjhoz jut. A vagyoni jellegű jogosítvány továbbra is fennmarad és lehetőséget nyújt a szerzőnek, illetőnek jogutódának az ismételt hasznosításra. A szerzői jog vagyoni jellegű jogosítványát tehát nem lehet azonosítani az esetenkénti hasznosításból befolyó jogdíjjal.” (P. törv. III. 20. 178/1970. sz., BH 1972/6. sz. 7096.)
“…a szerződésen alapuló haszonélvezeti jog terjedelme a dolog szerződéskori állapotához igazodik. Ha a dolog újabb alkotórésszel vagy más módon (például építkezéssel) lényegesen növekszik, gyarapodik, használati értéke jelentősen megváltozik, a tulajdonos kérheti a bíróságtól, hogy határozza meg a dolognak azokat a részeit, amelyekre a haszonélvezeti jog nem terjed ki. Ez nem azonos a haszonélvezet (özvegyi jog) korlátozásával, amelyre csak a törvény tételes rendelkezése szerint kerülhet sor (Ptk. 616. §). A haszonélvezettel terhelt dolog lényeges megváltozása esetén a bíróság nem a haszonélvezeti jog tartalmát változtatja meg, illetőleg nem az azt alapító szerződést módosítja, hanem az új alakot felvett, mennyiségében vagy minőségében megváltozott dolog egyes részeiről állapítja meg, hogy azokra a felek szerződése nem terjed ki.
A kifejtettekből az is következik, hogy a bíróság ilyen esetekben is csak akkor teljesítheti a kérelmet, ha a felek az egymás közötti szerződésben – a dolog változása utáni időszakra – nem rendelkeztek a haszonélvezet terjedelméről. Ha ugyanis a felek ebben megállapodtak, a haszonélvezet tartalmát az új helyzetre is ez határozza meg, és az attól eltérő megállapodásra irányuló kereseti kérelem (Pp. 123. §) nem teljesíthető.” (P. törv. III. 20. 781/1986. sz., BH1987/5. sz. 162.)
2. A haszonélvezet alapítása, módosítása
“A haszonélvezeti jog alapítására irányuló szerződés érvényességét jogszabály nem köti írásbeli alakhoz; a szerződés tehát szóban is érvényesen létrejöhet [Ptk. 216. § (1) bek.]. Más kérdés az, hogy a haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásba csak írásbeli szerződés alapján jegyezhető be.
Ha az érdekeltek között a haszonélvezeti jog alapítására – ingatlan esetében a haszonélvezeti jog keletkezéséhez szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is kiterjedően [Ptk., 158. § (1) bekezdés] – a megállapodás létrejött, ezzel az ellenérdekű fél kötelezettséget vállalt arra, hogy a jogosultnak a bejegyzéshez szükséges írásbeli jognyilatkozatot is megadja. Ha ezt elmulasztja a bíróság a teljesítést ítélettel pótolhatja (Ptk. 295. §).” (P. törv. I. 20. 532/1979. sz.)
“Az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva jóhiszeműen és visszterhesen szerző vevő nem kötelezhető harmadik személy javára szerződésben kikötött, de az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés elmaradása miatt érvényesen létre nem jött haszonélvezeti jog bejegyzésének tűrésére.” (P. törv. I. 20. 995/1984. sz., BH 1985/7. sz. 262.)
“A felperes haszonélvezeti joga szerződésen alapszik, és az azzal keletkezett, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték [Ptk. 158. § (1) bek.]. A haszonélvezeti jog időtartamára és terjedelmére ezért a szerződés tartalma, a feleknek a szerződésben megnyilvánuló közös akaratelhatározása az irányadó. A haszonélvezet tartós jogviszony ugyan, a haszonélvezeti jog bírósági módosítására mégsem kerülhet sor. A haszonélvezet ugyanis abszolút szerkezetű dologi jog, ezért a bíróság sem időtartamát, sem tartalmát nem változtathatja meg. A haszonélvezeti jogot alapító szerződés bírósági módosítására (Ptk. 241. §) sem kerülhet sor, mert egyszeri szolgáltatásra irányul, s a haszonélvezet létrejöttével teljesítése megtörtént.” (P. törv. III. 20. 781/1986. sz., BH 1987/5. sz. 162.)
3. A haszonélvezet gyakorlásának átengedése, felfüggesztése
“Ha a tulajdonos a dolgot a haszonélvező engedélye alapján birtokolja és használja, az engedély nem jelenti egyben azt is, hogy a haszonélvező e jogának gyakorlásával felhagyott. A haszonélvezet tárgyának (vagy részének) használatra történt ideiglenes átengedése a haszonélvezeti jogát nem szünteti meg. E joga alapján a haszonélvező bármikor követelheti a haszonélvezet tárgyának birtokába és használatába történő visszaadását. Téves ezért a másodfokú bíróságnak az a jogi érvelése, hogy a haszonélvező felperes egyoldalúan nem vonhatta meg az alperesektől a lakáshasználatot, amelynek gyakorlására korábban családtagi alapon szívességből biztosított lehetőséget.
A peres felek közötti jogvita elbírálásánál a másodfokú bíróság tévesen hivatkozott a Ptk. 241. §-ában írt rendelkezésekre. E jogszabály alkalmazására csak akkor kerülhet sor, ha a felek között szerződésen alapuló jogviszony jött létre. Az adott esetben azonban az alperesek lakáshasználatának engedélyezése nem szerződésen alapul, hanem a haszonélvező által egyoldalúan biztosított szívességi engedély volt, amelyet a felperes minden jogi kötelezettség nélkül biztosított az alpereseknek, így ezt a szívességi használatot külön indokolás nélkül, az alperesek magatartására hivatkozással egyoldalúan is megvonhatta.
Miután a haszonélvező e jogának gyakorlására vonatkozó szándékát kifejezésre juttatta, s a résztulajdonos I. r. alperes a lakást felhívás ellenére sem bocsátotta a felperes birtokába, a tulajdonos jogcím nélküli rosszhiszemű birtokossá vált.” (P. törv. III. 20. 954/1986. sz., BH 1987/11. sz. 400.)
“…a jogszabály csak súlyos, a tulajdonos érdekeit alapvetően veszélyeztető olyan esetekre korlátozza a biztosíték követelésének és a haszonélvezeti jog gyakorlása felfüggesztésének a jogát, amikor a haszonélvező a dolgot szándékosan rongálja, a rendeltetésszerű használatra vonatkozó kötelezettségeit súlyosan sérti, és a dolognak a haszonélvezet megszűntéével való visszaadását kimutathatóan veszélyezteti. A tulajdonos ezeket a jogait az említett esetekben is csak akkor gyakorolhatja, ha a tiltakozása és előzetes felhívása nem vezetett eredményre.” (P. törv. IV. 20. 395/1972. sz., BH 2973/2. sz. 63.)
4. A haszonélvezet, használat megszüntetése
“A felperesek keresetükben – arra hivatkozással, hogy az alperes a lakhatási jogával visszaélt – annak a megállapítását kérték, hogy az alperes lakhatási joga – miután a perbeli lakrészt elhagyta, és személyesen nem használja – megszűnt, s őt a kérdéses helyiségek kiürítésére és birtokba bocsátására kérték kötelezni. Az elsőfokú bíróság a felperesek keresetét elutasította.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és megállapította, hogy »az alperest illető lakhatási és használati szolgalmi jogok… megszűntek«.
A másodfokú ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos. ..Az alperes …annak ellenére, hogy a részére biztosított helyiségekből máshová költözött, azok birtokát megtartotta éppen az által, hogy hasznosításuk felől rendelkezett. Lemondásról tehát nem lehet szó, hanem legfeljebb arról, hogy az alperes a helyiségeket rendeltetésellenesen (szerződésellenesen) hasznosította és hasznosítja, ez viszont nem vonja maga után azt, hogy az alperes javára kikötött használati jogok megszűntek, hanem csak azzal a következménnyel járhat, hogy a felperesek biztosítékot követelhetnek vagy pedig, hogy a bíróság az alperes használati jogát biztosíték adásáig felfüggesztheti”. (P. törv. I. 20. 649/1965. sz., BH 1966/10. sz. 5041.)
“A haszonélvező az őt megillető jogokat a dolog tulajdonosának személyében beálló esetleges változásra tekintet nélkül gyakorolhatja [Ptk. 155. § (3) bek.]. E jog önálló dologi hatálya kizárja azt, hogy a haszonélvezeti joggal terhelt dolog tulajdonosai a közös tulajdon megszüntetésével összefüggésben a haszonélvezőt – akarata ellenére – a haszonélvezet megszüntetésére vagy korlátozására kényszeríthessék. A peres felek tehát J. J. hozzájárulása nélkül nem állapodhattak meg az ingatlan beköltözhető állapotban való értékesítésében. J. J. tanúkénti kihallgatása során úgy nyilatkozott, hogy a házban lakik, és a konyhát egymaga használja.
Az értékesítésnek említett módja sérti J. J. haszonélvező jogait, mivel a haszonélvező az őt illető részjogosítványok körében – érdekeinek megfelelően – maga dönthet a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan birtoklása, használata és hasznosítása kérdésében.” (P. törv. II. 20. 172/1976. sz., BH 1977/4. sz. 143.)
Nem tekinthető viszont töretlennek az ítélkezési gyakorlat abban: a haszonélvezet megszűnésével megszűnik-e a haszonélvező által kötött szerződés. Ez a probléma leggyakrabban a haszonélvező által kötött lakásbérleti szerződésekkel kapcsolatos jogvitákban merül fel.
Egy 1963-ban hozott törvényességi határozat szerint:
“… A lakásra vonatkozóan a Ptk. 157. §-ának (jelenleg 159. §) (4) bekezdésében foglalt rendelkezés úgy érvényesül, hogy a haszonélvezet megszűnte után a bérbeadói jogokat a tulajdonos gyakorolja, birtoklási jogából folyóan ő lesz jogosult a bér beszedésére.
Ezért a haszonélvező és az alperesek között létrejött szerződést nem lehet érvénytelennek tekinteni a felperessel szemben azon az alapon, hogy a haszonélvező a haszonélvezeti jogának megszűntét követő időre bérleti szerződést nem volt jogosult kötni.” (P. törv. I. 20. 794/1963. sz., BH 1964/5. sz. 3998.)
Az 1970-es évek bírói gyakorlata arra utal, hogy előtérbe került az az álláspont, amely szerint: abból következően, hogy a haszonélvezetből eredő jogosultságokkal a haszonélvező csak e jogának fennálltáig rendelkezhet, mások számára sem biztosíthat olyan jogokat, amelyek őt sem illetnék meg.
A Legfelsőbb Bíróság azonban egy 1995-ben meghozott felülvizsgálati határozatában a következőket fejtette ki:
“A jogerős ítélet érdemben helytálló rendelkezéssel utasította el a felperes kiürítésre indított keresetét. Ennek azonban a jogszabályoknak megfelelő alapja az, hogy a haszonélvező által kötött szerződés a haszonélvező halálával nem szűnt meg, hanem abba a tulajdonos felperes került bérbeadói pozícióba. A Ptk. 157. §-ának szabálya a haszonélvezetről, annak tartalmáról, valamint a haszonélvező és a tulajdonos viszonyáról rendelkezik. A (4) bekezdés szerint a haszonélvezeti jog korlátozott időben és legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn. Ennek alapján a haszonélvezőnek a perbeli ingatlanon fennállt haszonélvezeti joga a halálával megszűnt, abban jogutódlás sem következhetett be. A Ptk. 157. §-ának (1) bekezdése alapján a haszonélvezőt megillető hasznosítási jog keretében kötött bérleti szerződés nem, csupán a haszonélvezet szűnt meg a halállal.
A Ptk. 323. §-ának (1) bekezdése szerint a jogosult halála akkor szünteti meg a szerződést, ha a szolgáltatás kifejezetten az ő eltartására irányult, vagy kizárólag az ő személyes szükségleteinek a fedezésére lett volna alkalmas. Ennek alapján, illetőleg a bérleti szerződés erre vonatkozó rendelkezése hiányában a bérbeadó halála a bérleti szerződést nem szüntette meg. A haszonélvezőként bérleti szerződést kötő személy halálával – miután a korábban elmondottak szerint a haszonélvezet megszűnt – tovább nem áll fenn az a korlátozás, amelyet a Ptk. 157. §-ának (2) bekezdése jelent, s a tulajdonos a tulajdonjogából fakadó jogosítványokat immáron gyakorolhatja. A haszonélvező halála a bérleti szerződés alanyait illetően azzal a következménnyel járt, hogy a továbbiakban abban bérbeadóként a tulajdonos szerepel.” (Pfv. III. 21. 092/1995. sz., BH 1997/6. sz. 279.)
Az előzőekből okkal vonható le olyan következtetés, hogy – az önkéntes jogkövetést is segítő – törvényi szabályozásra lenne szükség. Megfontolandó az Mtj. 676-677. § -aiban foglaltak átvétele.
A Polgári Törvénykönyvnek a miniszteri indokolása sem ad eligazítást arra vonatkozóan, hogy a korábbi joggyakorlat által megengedett, a haszonélvezetet egyrészről keletkeztető, másrészről megszüntető elbirtoklás érvényesülhet-e vagy sem.
Az 1970-es évek elején hozott, az elbirtoklás lehetőségét kizáró bírósági határozatok egyike a következőket tartalmazza:
“Az elsőfokú bíróság a felperesek keresetét elutasította.
Az ítélet ellen a felperesek fellebbeztek. Kérték keresetük értelmében az ítélet megváltoztatását és az alperes haszonélvezeti jogágak törlését. Fellebbezési érvelésük szerint az alperes haszonélvezeti joga elévült. Hivatkoztak az elévüléssel kapcsolatos korábbi jogra és az ide vonatkozó gyakorlatra, amely szerint az elévülés általános jogi jelenség, és így dologi jogok is elévülhetnek. A továbbiakban a felperesek arra hivatkoztak, hogy a Ptk. 167. §-ának (2) bekezdésében foglalt az a rendelkezés, amely tízévi nem-gyakorlás esetén a szolgalom megszűnését állapítja meg, helyes értelmezéssel a haszonélvezeti jog nem-gyakorlása esetén is alkalmazandó. A Polgári Törvénykönyv is elismeri tehát a tulajdonos általi szolgalom-mentesség elbirtoklását.
Az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg a tényállást és ebből megfelelő jogi következtetést vont le.
Nem alapos a felpereseknek az a fellebbezési érvelése, hogy az elévülés olyan általános jogintézmény, amely dologi jogokra, adott esetben tehát a haszonélvezeti jogra is alkalmazható lenne. A Ptk. XXVI. fejezete az elévülést a szerződés megszűnésének egyes eseteit szabályozó rendelkezései után említi, és az elévülésre vonatkozó 324. §-a kifejezetten a követelések elévüléséről szól. A jelen esetben, tehát a haszonélvezeti jog megszűnésére vonatkozóan az elévülésnek ez a szabálya nem alkalmazható, tehát a haszonélvezeti jog öt évet meghaladó nemgyakorlása nem vonhatja maga után annak elévülését.
Nem alapos a felpereseknek a Ptk. 167. §-ának (2) bekezdésével kapcsolatos érvelése sem. Ez a rendelkezés kifejezetten a telki szolgalom megszűnésére vonatkozik, így nem alkalmazható a haszonélvezeti jogra joghasonlóság alapján sem. Az adott esetben ugyanis a törvény ezt a rendelkezést tudatosan nem terjesztette ki a haszonélvezeti jogra, ami következik a Ptk. 155. §-a (2) bekezdéséből is, amely kifejezetten rendezi a tulajdonos jogi helyzetét arra az esetre, ha a haszonélvező haszonélvezeti jogát nem gyakorolja.
Nem alaposak a felpereseknek az elbirtoklással kapcsolatos érvei sem. Elbirtoklással megszerezhető a dolog tulajdonjoga és – kifejezett törvényi rendelkezés folytán – a telki szolgalmi jog is, arra azonban nincs törvényes lehetőség, hogy a tulajdonos a tulajdonában lévő ingatlanon a haszonélvezeti jogot a haszonélvezőtől azon az alapon szerezze meg elbirtoklással, hogy tulajdonjogát a haszonélvezetre tekintet nélkül gyakorolta 10 évet meghaladó időn keresztül.” (BH 1974/5. sz. 201.)
A most ismertetett határozat – amely egy másodfokon jogerőre emelkedett ítélet – nem a Legfelsőbb Bíróság érvelését tartalmazza. Az viszont nem érdektelen, hogy azt a “Bírósági Határozatok” egyikében megjelentették. Feltételezhető, hogy ez nem történik meg, ha az abban kifejtett okfejtéssel a Legfelsőbb Bíróság nem ért egyet.
A határozatnak az elbirtoklásra vonatkozó érvelésével szemben felhozhatók meggyőző ellenérvek is. Megfontolandó: nem volna mégis megengedhető az elbirtoklás érvényesülése. Feltehető az a kérdés, miért kaphat több jogvédelmet az az évtizedekig sajátjaként birtokló álörökös, akit állagörökösként neveztek meg, mint az, akinek ugyanazon hagyatéki vagyontárgy haszonélvezetét juttatták, és aki ennek tudatában gyakorolta szakadatlanul, évtizedeket meghaladóan a haszonélvezetből fakadó jogosultságokat.
A telki szolgalom kapcsán úgy érvel a törvényalkotó: “Ha nincs ok arra, hogy a hosszú időn át fennálló szolgalmi helyzettől a törvény megtagadja a jogi elismerést, akkor el kell ismerni azt is, hogy a tulajdonos viszont a szolgalommentességet birtokolja el; ha a jogosult a tevékenységben jelentkező szolgalommal nem él, bár erre a lehetősége megvolt, vagy belenyugodott abba, hogy joga gyakorlását meghiúsították, az elbirtoklási idő elteltével a szolgalom megszűnik (Polgári Törvénykönyv miniszteri indokolása). Van-e ma is elfogadható indoka annak, hogy ugyanezt a jogvédelmet ne adja meg a személyes szolgalmak esetében?
A Polgári Törvénykönyvnek a haszonélvezetre és a használatra vonatkozó rendelkezései – a mai napig – egy esetben lettek módosítva, illetve kiegészítve az 1977. évi IV. törvénnyel, amely (159-es számozással) a Ptk. eredeti 157. §-ának (2) bekezdését kiegészítette azzal: “Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára nem tart igényt.”
Ez utóbbi rendelkezés alkalmazása kapcsán valójában nem alakult ki olyan bírósági gyakorlat, amelynek elemzése azt igazolná, hogy a jelenlegi szabályozás nagyobb jogvédelmet biztosít a tulajdonos számára, mint amit akkor kaphatna, ha – úgy, mint a tulajdonostársak egymás közötti viszonyában – a tulajdonost előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illetné meg. Ez utóbbi jogosultság gyakorlásának jogkövetkezménye egyértelmű és hatékony; ugyanez a jelenlegi szabályozásról nem állapítható meg.
Nincs elemezhető ítélkezési gyakorlata annak sem, hogy haszonélvezet és használat alapítható-e jogi személy javára.
Az utóbbi tíz év változásai nyilvánvalóan felvetik ezt a problémát is, bár az már most megállapítható, hogy tiltó rendelkezés hiányában: a jogi személy is lehet haszonélvezeti jogviszony alanya. A haszonélvezet tartalma és rendeltetése ezt nem zárja ki, mert nem tekinthető olyan jogosultságnak, amely csupán az emberhez fűződne [Ptk. 28. § (3) bekezdés].
Az sem állítható, hogy jogi személyt a használat joga ne illethetné meg. Ennek igazolására példaként szolgálhat az 1997. évi CXLII. törvény 16. § -ának az a rendelkezése, miszerint a társadalmi szervezetek használati jogára – az ingyenes használata megújítására vonatkozó szerződés megkötése alapján – az adott törvényben nem szabályozott kérdésekben “a Ptk.-nak a használatra vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni”, a szervezet elhelyezését szolgáló ingatlan tekintetében. A megújított használati jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni.
A Polgári Törvénykönyv miniszteri indokolásában említett “szocialista köztulajdoni viszonyok” a törvény megalkotását követő évtizedekben sem alakultak úgy, hogy a telki szolgalom – mint polgári jogi intézmény – megszüntethetővé vált volna. Az utóbbi tíz évben bekövetkezett változások pedig éppen annak létjogosultságát erősítik meg, minthogy – a törvény hivatkozott indokolása szerint is – a telki szolgalmaknak “polgári jogi jelentőséget voltaképpen a föld-magántulajdoni viszonyok adnak”.
Az eddigi ítélkezési gyakorlat igazolja annak helyességét, hogy a törvényalkotó a telki szolgalmakat nagyrészt a megalkotása előtti jogunkban kialakult elveknek megfelelően szabályozta. Ez lehet az oka annak is, hogy a mai napig sem módosították egyetlen rendelkezését sem, és erre a jövőben sincs szükség.
A telki szolgalmak nem mutatnak “kimeríthetetlen változatosságot” a bírósági gyakorlatban, mert a jogviták nagyrészt az úthasználat biztosításával kapcsolatosak. Természetesen nem zárható ki, hogy a jövőben ez is másként lesz, elképzelhető, hogy például megszaporodnak a pinceszolgalmakkal kapcsolatos viták.
Nem igazolták a bíróság elé kerülő jogviták azt a Polgári Törvénykönyv indokolásában foglalt megállapítást: “A telki szolgalmat megszüntető vagy gyakorlását felfüggesztő bírósági határozat meghozatalára főleg az uralkodó, illetőleg a szolgáló telek felosztása során, elsősorban tehát a tulajdonközösséget megszüntető perekben kerül sor”. Ha valaha volt is erre vonatkozó bírósági határozat, számuk oly kevés, hogy gyakorlatilag fel sem lelhetők. A szolgalom bírósági határozattal történő megszüntetésének, illetőleg felfüggesztésének oka – úgyszólván minden esetben – annak “szükséges” volta végleges, illetőleg átmenti megszűnése.
Adós maradt a bírói gyakorlat – nyilván a felmerülő jogviták hiányában, illetőleg kevés száma folytán – például annak megválaszolásával, hogy az uralkodó és a szolgáló telek egy személy tulajdonába történő egyesülése megszünteti-e a telki szolgalmat vagy az csak szünetelni fog. Célszerű lenne, ha erre a törvényalkotó adna választ.
Az ismertetésre kerülő eseti határozatok alapján megállapítható, hogy helyeselhetők a Legfelsőbb Bíróság iránymutató állásfoglalásai.
1. Telki szolgalom alapítása
“A Ptk.-n alapuló szolgalom ugyanis nemcsak akkor keletkezhet, ha az ingatlan nincs összekötve közúttal, vagy az a közlekedésre nem alkalmas. Az ítélkezési gyakorlat szerint törvényen alapuló szolgalom keletkezik akkor is, ha az egyébként megfelelő közútról az ingatlanra való bejárás nem lehetséges vagy – a szolgalommal való megterhelés által okozott kárhoz képest – a bejárás csak túlzottan nagy nehézséggel, aránytalanul súlyos költségekkel oldható meg.
Másfelől viszont az a körülmény, amely szerint valamelyik közút esős időben vagy télen talajának minősége miatt nehezen járható, még nem jelenti azt, hogy a mellette lévő ingatlan nincs megfelelő közúttal összekötve. Továbbá a tulajdonos azt sem követelheti, hogy ingatlanának a közúttól nehezen megközelíthető részére a szomszédok tegyék lehetővé az átjárást. Nem az a célja a törvényen alapuló szolgalomnak, hogy a tulajdonos saját ingatlanát a legrövidebb, részére legkedvezőbb módon közelítse meg.
Végül figyelemmel kell lenni arra is, hogy a szolgalmi jog létesítése – a “szolgáló” telek nyilvánvaló értékcsökkenésén túl – ténylegesen mennyire sérti a “szolgáló telek” tulajdonosainak (használóinak) méltányos érdekeit.
A bíróságoknak tehát az ütköző érdekek összemérése útján a jelen perben azt kellett volna vizsgálniuk, hogy a felperesek számára a bejárás jelenleg milyen nehézséggel jár, ehhez képest a szolgalom mekkora érdeksérelmet jelentene az alperesek számára, végül pedig az utóbbihoz képest az akadálytalan közlekedés kialakítása a felperesi ingatlanon milyen költséggel oldható meg.” (P. törv. II. 21. 165/1984. sz., BH 1985/11. sz. 425.)
“A kérelmezők és a vevő által kötött adásvételi szerződés egyértelműen akként rendelkezett, hogy az eladó a vevő részére a kérelmezők tulajdonában lévő ingatlan kútjának használatát biztosítja. A másodfokú bíróság figyelmen kívül hagyta a szerződő felek ügyleti akaratát, amikor a szerződésben kikötött használati jogot szolgalmi jogosultságként értelmezte [Ptk. 200. § (1) bekezdés]. A szerződési nyilatkozatot vita esetén úgy kell értelmezni, ahogyan azt a másik félnek a nyilatkozó feltehető akaratára és az eset összes körülményeire tekintettel a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint értenie kellett [Ptk. 207. § (1) bekezdés]. Mivel a szerződés kifejezetten »B. Gy.-né vevő részére« rendelkezett a kút használatáról, így a szerződési nyilatkozatnak csak kiterjesztő értelmezésével vonható le olyan következtetés, hogy a rendelkezés tartalma a szolgalmi jog kikötését fedi.
Ha valaki jogáról lemond vagy abból enged, nyilatkozatát nem lehet kiterjesztően értelmezni [Ptk. 207. § (2) bekezdés]. Mivel a szolgalmi jog az ingatlan-tulajdonjogot lényegesen nagyobb terjedelemben korlátozza a használati jogosultsághoz képest, így a másodfokú bíróság a felek szerződési nyilatkozatának még akkor sem tulajdoníthatott volna szolgalmi jogot alapító hatályt, ha az ügyleti nyilatkozat valóban értelmezésre szorul. A jogértelmezés lehetőségét tehát e kérdésben a szerződési nyilatkozat egyértelmű megfogalmazása kizárja.” (P. törv. I. 20. 961/1979. sz., BH 1980/8. sz. 284.)
“A gazdasági tevékenység folytatásához szükséges áruszállítás, terményszállítás indokolttá teheti a kocsival való átjárásra szolgalmi jog alapítását, ehhez azonban fel kell tárni ennek szükségességét, mértékét és a szolgalmi jogot ennek megfelelő korlátozással, szabatosan kell az ítélet rendelkező részében meghatározni. A szolgalmi jog alapítása esetén intézkedni kell a keletkezett értékeltolódás kiegyenlítéséről, megfelelő ellenszolgáltatás megállapításáról.” (P. törv. I. 20. 619/1995. sz., BH 1986/3. sz. 101.)
“A szívességből vagy visszavonásig engedett használat nem eredményezi a szolgalmi jog elbirtoklással való megszerzését. A használó azonban – ha ennek törvényben meghatározott feltételei fennállanak – kérheti a szolgalmi jognak a bíróság ítéletével történő létesítését.” (Gf. IV. 31. 911/1991. sz., BH 1993/3. sz. 180.)
“Az alperes viszontkereseti kérelme arra irányult: állapítsa meg a bíróság, hogy ingatlanát átjárási szolgalom illeti meg a szomszédos felperesi ingatlan terhére, amely gyalogos és gépkocsival történő közlekedésre egyaránt feljogosítja. Kereseti előadása szerint igényét elsődlegesen arra alapította, hogy átjárási jogát – jogelődei birtoklását is figyelembe véve – évtizedek óta gyakorolta. Egyébként is annak biztosítására mindenképpen szüksége van, mert ingatlana a közútról csak a felperesi ingatlanon keresztül közelíthető meg. Állította, hogy a felperes jogelődje a gépkocsival történő átjárást is biztosította, s amikor a szolgáló ingatlan eladásra került, a felperest erről jogelődje tájékoztatta, sőt ez okból szerezhette meg »olcsóbban« a perbeli ingatlant.”
Az alperes viszontkeresetének helyt adó jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás kapcsán a Legfelsőbb Bíróság határozatában a következő iránymutatást adta:
“…csak abban az esetben indokolt annak vizsgálta, hogy az alperes jogszerzését nem alapíthatja-e törvényen alapuló szolgalomra, ha a hivatkozott szerződéses viszonyra tekintettel az nem állapítható meg. E körben… annak van jelentősége, hogy a gépkocsival történő átjárás a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához elengedhetetlenül szükséges-e vagy sem. A bírósági gyakorlat szerint a törvényen alapuló szolgalom kétségtelenül általában csak gyalogos átjárásra jogosít, ami az alperes számára biztosított is. Ebből következően az alperest terhelné [Pp. 164. § (1) bekezdés] annak bizonyítása, hogy a gépkocsival történő átjárás biztosításához nagyobb érdeke fűződik, mint a felperesnek ahhoz, hogy ettől az átjárástól mentesen használhassa ingatlanát. A motorizáció egyre növekvő jelentősége és térhódítása önmagában még nem eredményezheti azt, hogy a törvényen alapuló szolgalom gépkocsival való átjárásra is feljogosítja a jogosultat. Ennek szükségességét ezért mindenkor az eset összes körülményeinek gondos mérlegelésével kell megállapítani, különös tekintettel a szolgáló telek tulajdonosának méltánylást érdemlő érdekeire.
“…eltérő jogi álláspontjukból következően sem az első- sem a másodfokú bíróság nem tulajdonított jelentőséget annak, hogy a szolgalom alapítására milyen módon került sor. Nincs kötelező érvényű jogszabályi rendelkezés arra, hogy a telki szolgalom szerződéssel történő alapításakor a jogosult ellenszolgáltatást köteles adni. Az ilyen módon létrehozott szolgalom lehet ingyenes, de lehet visszterhes is, attól függően, hogy a felek miben állapodtak meg. Amennyiben a perbeli esetben az lenne megállapítható, hogy az alperes kötelmi jogcímen igényelheti az átjárási szolgalom létrehozása érdekében annak ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését, csak akkor kötelezhető kártalanítás megfizetésére, ha a jogelőddel kötött megállapodásban ezt kifejezetten kikötötték.
Másként ítélendő meg az, ha az alperes törvényen alapuló jogszerzése lenne megállapítható, mert ebben az esetben a felperes részére – erre irányuló kérelmére – annak folytán, hogy a telki szolgalommal terhelt ingatlana használati és forgalmi értéke nyilvánvalóan csökken, a jogszerző alperes az erre vonatkozó önkéntes kötelezettségvállalása nélkül is kötelezhető megfelelő kártalanítás fizetésére, mivel az értékcsökkenés okozása az ő érdekében történt. Mindez indokolt az okból is, mert a szükséghelyzetbe került személytől is követelheti kára megtérítését a tulajdonos [Ptk. 107. § (2) bekezdés].
Az ellenszolgáltatás mértékét a szolgalom gyakorlásának terjedelmére, a szolgáló telek forgalmi értékét befolyásoló hatására figyelemmel kell megállapítani.” (P. törv. I. 20. 564/1983. sz., BH 1984. sz. 354.)
2. Telki szolgalom megszüntethetősége
A Legfelsőbb Bíróság a következő indokból találta alaposnak az elsőfokú bíróságnak a szolgalom megszüntetésére irányuló felperesi keresetet elutasító döntését.
“A szerződéssel kikötött szolgalmi jog csak az érintett ingatlanok rendeltetésszerű használatában a szerződés megkötése után bekövetkezett lényeges változás alapján módosítható, illetve szüntethető meg. Ilyen változás nem következett be, az átjárásra használt felperesi telekrész továbbra is műveletlen, füves terület, az alperesek épületeinek a megközelítése továbbra is ezen az úton történhet célszerűen.” (P. törv. I. 21. 413/1979. sz., BH 1980. sz. 379.)
“Telki szolgalmi jog létesítése vagy megszüntetése esetében a változás által érdekelt felet a bíróság kötelezheti az értéknövekedés, illetőleg értékcsökkenés megtérítésére.” (BH 1979. sz. 206.)
Az ismertetett jogesetekből is kitűnően az ítélkezési gyakorlat a Ptk. 167. § -ában foglaltakat úgy minősíti, hogy az: “törvényes szolgalom”.
Telki szolgalom alapítása – akár szerződéssel, akár bírósági határozattal – csak az érintett ingatlanok ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosai szerződési nyilatkozata, illetve per-beni részvétele [Pp. 51. § a) pont] mellett történhet, de a jogszabályon alapuló szolgalom fennállta vagy fenn nem állta vitatása esetén sem mellőzhető a részvételük.
Telki szolgalmat a bíróság is alapíthat, minthogy a törvény úgy rendelkezik: az ingatlanon “bírósági… rendelkezésnél fogva” is keletkezhet szolgalom [Ptk. 168. § (1) bekezdés, Ptk. 158. § (2) bekezdés]. A bírói gyakorlatra vár tehát annak eldöntése, mely esetben tartja indokoltnak – az érdekelt felek megállapodása hiányában – a szolgalom alapítását. A Polgári Törvénykönyv indokolása – utalva a korábbi joggyakorlatra – a közös tulajdon természetbeni megszüntetése kapcsán találta indokoltnak szolgalom alapítását, például amiatt, mert a megosztás eredményeként kialakult egyik ingatlanon lévő kút használatától – más vízvételi lehetőség hiányában – a másik ingatlan mindenkori birtokosa nem zárható el.
Miért ne lenne lehetőség tehát arra: ha az egyik ingatlan mindenkori birtokosa csak a szomszédos ingatlanon keresztül juthat ki a közútra, a bíróság létesítsen az ingatlan javára átjárási szolgalmat.
Mindezekből okkal vonható le az a következtetés: amikor a bíróság a Ptk. 167. § -ára hivatkozással érvényesített alapos igénynek helyt adó döntést hoz az érdekelt tulajdonosok részvételével, megállapítva az átjárási szolgalom szükségességét, a megítélt használati jogosultság nem törvényen, hanem a bíróság határozatán alapuló szolgalom lesz. Ez egyben azt is jelenti, hogy intézkednie kell a szolgalom ingatlan-nyilvántartásba való bejegyeztetéséről is; a korábbival azonos rendelkezést tartalmazó, ez idő szerint hatályos 1997. évi CXLI. törvény 26. §-ának (6) bekezdésében foglaltak szerint.
A Ptk. 167. § -a nem arról rendelkezik: ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a jogosultat a szomszédok földjén átjárási szolgalom illeti meg [ha így rendelkezne, akkor lenne valóban jogszabályon (törvényen) alapuló szolgalom], ezért az abban foglalt szabály inkább tekinthető szomszédjogi szabálynak, mint szolgalomnak. Nem érdektelen, hogy a hivatkozott rendelkezésben foglaltakat a Polgári Törvénykönyv indokolása sem minősíti “törvényes szolgalom”-nak.
Ennek az értelmezésnek a gyakorlati hasznossága abban van, hogy gyors, hatékony jogvédelmet kaphatna a szomszédos földek birtokosaival szemben az a tényleges birtokos is – függetlenül attól, hogy birtoklását milyen jogcímen származtatja a föld tulajdonosától -, aki valójában szükséghelyzetben van, mivel a földet nem tudja megközelíteni. A bíróság tehát a Ptk. 167. § -a alkalmazásával a tényleges birtokosok egymás közötti viszonyában is rendelkezhetne arról – és csak arról -, hogy az érintett szomszédok tűrjék a földjükön való átjárást.
Ennek a jogosultságnak, illetőleg kötelezettségnek tartalmát és terjedelmét is szolgalomszerűen kell meghatározni, viszont nem kell és nem is lehet rendelkezni az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyeztetéséről. Kártalanítás megfizetésére is kötelezhető a jogosult, mint mindenki más, aki szükséghelyzetben – tehát nem jogellenesen – okoz kárt a szomszédjának [Ptk. 107. § (2) bekezdés].
A fenti okfejtés alapja valójában az, hogy az Mtj. a Polgári Törvénykönyv 167. § -ában foglaltakról úgy rendelkezik, mint “szükségbeli út”-ról “A szomszédságból folyó korlátozások; szomszédjog” szabályai közé sorolva (Mtj. 527-532. §).
Az ismertetett jogesetekben is hivatkozás található a határozatok indokolásában a Ptk. 241. §-ában foglaltakra, annak jogalapjaként, hogy a megállapodáson alapuló átjárási szolgalom csak akkor szüntethető meg, ha – a szerződés megkötését követően – olyan lényeges változás következett be a felek körülményeiben, illetőleg jogviszonyában, amely ezt megengedhetővé teszi.
Az adott esetben a Ptk. 241. §-ára való hivatkozás félreértésre adhat okot, mert a szolgalom alapítására vonatkozó szerződés
– miként a haszonélvezet és a használat jogának alapítására vonatkozó szerződések is – nem módosíthatók bírói úton.
A szolgalom megszüntetésére vagy részbeni megszüntetésére
– ez utóbbi helyesebben a gyakorlása módjának megváltoztatására – irányuló igények elbírálásának jogszabályi alapja a Ptk. 170. §-ának (1) bekezdése, figyelemmel a Ptk. 169. §-ának (1) bekezdésében foglaltakra is.
Ugyanakkor dicsérendő az az ítélkezési gyakorlat, amely különbséget tesz aszerint, hogy a megszüntetni kért telki szolgalom törvényen, illetőleg bírósági határozaton, szerződésen vagy elbirtokláson alapszik.
Helyes az a valójában egységes bírói gyakorlat, amely a szerződésen alapuló szolgalom megszüntethetősége megítélésekor az alapító szerződés céljához képest vizsgálja, hogy annak gyakorlására a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához szükség van-e. Figyelembe veszi a szerződéskötéskor fennálló helyzetet, azokat a körülményeket, amelyek kialakították a felek szerződési akaratát. Jelentőséget tulajdonít annak is, hogy a szolgalom alapítása ingyenesen vagy visszterhesen történt-e; ez utóbbi különösen fontos lehet akkor, ha a jogosult ingatlanát a szolgalommal terhelt ingatlan tulajdonosától vásárolta és a szolgalom létesítése a vételárban való megállapodásra is kihatott. Azt sem hagyja figyelmen kívül, hogy a szolgalommal biztosítani kívánt cél a jövőben szolgalom nélkül is elérhető-e vagy sem.
“A Ptk. 171. § -át az 1977. évi IV. törvény iktatta be a törvénybe azzal az indokolással: “a Ptk. nem rendelkezett az állami szervek javára államigazgatási határozattal létesíthető használati jogról. Ilyen használati jog létesítését külön jogszabályok engedik meg és állapítják meg annak részletes szabályait.”
Ezzel a jogintézménnyel kapcsolatos jogvitákban felmerülő elvi kérdések elsődlegesen nem a Polgári Törvénykönyv szabályainak értelmezését teszik szükségessé, hanem a hivatkozott külön jogszabályokét, így bírói gyakorlatának vizsgálata nem tárgya a dolgozatnak.
A birtokhoz fűződő egyik legfontosabb joghatás a birtokvédelem.
A törvényalkotó helyesen döntött, amikor elismerte – a korábbi jogunknak megfelelően – az “önálló birtokvédelem” létjogosultságát. A döntése alapjaként kifejtett érvelése a mai megváltozott viszonyaink mellett is helytálló, miként korábban is az volt.
Az érvelése lényege
“…a különböző jogcímeken való birtoklás esetén a védelem módja lényegében ugyanaz, és ugyanarra – a birtokhelyzet visszaállítására – irányul. A tulajdonos, a bérlő, a zálogtartó stb. birtokvédelmére ugyanazok az eszközök szolgálnak, tekintet nélkül arra, hogy a védelem alapja az egyik esetben végső fokon a tulajdonjog, a másikban a bérlet, a harmadikban a zálogjog. Ez indokolttá teszi a közös védelmi eszközök összefoglalását… A birtokvédelem biztosításának előnye abban is megnyilvánul, hogy megoldja a kötelmi jogosult védelmét harmadik személyekkel szemben is; leküzdi azokat a nehézségeket, amelyek ebben a vonatkozásban a kötelmi jogviszonyok relatív szerkezetéből folynak. A birtokvédelem tehát hatékonyabb védelmet nyújt, mint a birtoklás adott kötelmi jogcímén alapuló jogvédelem. További lényeges szempont volt az, hogy a birtokvédelemre nemcsak az elismert jogcím alapján birtokló szorulhat. A jogalap nélkül birtoklótól sem veheti el harmadik személy önhatalmúlag a dolgot. Az önkényes beavatkozással szemben mindenkit védelemben kell részesíteni anélkül, hogy ennek előfeltételéül a birtoklás jogosságának abszolút bizonyítását – tehát nem csupán a birtok elvonóval szemben való bizonyítását – meg kellene kívánni. A relatív bizonyításra viszont az esetek többségében nem lesz szükség, mert az államigazgatási szerv előtt folyó eljárásban az eljáró szerv döntésének alapjául rendszerint a korábbi tényleges helyzet szolgál, a birtokperben pedig a békés birtoklásban megzavart fél jogosultsága mellett vélelem szól [192. § (3) bekezdés]. A birtoknak a 187. §-ban adott átfogó fogalmára éppen azért van szükség, mert a birtoklás a jogcímére tekintet nélkül jogi védelemben részesül; a birtoklás jogcímes vagy jogcím nélküli voltához, a birtokos jóhiszeműségéhez vagy rosszhiszeműségéhez pedig különböző egyéb jogkövetkezmények fűződnek (hasznok szedése, kiadása, költségek viselése, károk megtérítése stb.).”
Helyesen határozta meg a törvényalkotó a birtokvédelem eszközeit is, úgymint a jogos önhatalom (190. §), védelem államigazgatási úton (191. §), a birtokper (192. §).
A több évtizedes ítélkezési gyakorlat igazolja annak a törvényalkotói döntésnek a helyességét is, miszerint a 191. §-sal – a korábbi jogunkban nem ismert – új módját vezette be a birtokvédelemnek, amely azonban valójában a régi sommás birtokper helyébe lépő intézmény, hiszen ennek is alapvető indoka és célja, hogy “a legrövidebb úton visszahelyezze jogaiba a megzavart, birtokától megfosztott birtokost”. Elfogadható, hogy a megzavart birtokhelyzet azonnali és esetleg csak ideiglenes jellegű helyreállítása inkább közigazgatási feladat, mint bírósági. A helyi körülményeket, a tényleges helyzetet a birtoksértés helyén működő igazgatási szerv valóban sokkal inkább ismeri, mint a gyakran nagyobb távolságra eső bíróság. Az évtizedek tapasztalata azt mutatja, hogy birtokháborítás esetén a jogvédelmet kereső is szívesebben fordul a közigazgatási szervhez, mint a bírósághoz. A gyorsaságból eredő esetleges hátrányok a bírósági eljárás során kiküszöbölhetők azzal, hogy az igazgatási szerv által hozott határozat megváltoztatása kérhető.
Az ítélkezési gyakorlatban tapasztaltak tették indokolttá és szükségessé azt az 1991. évi XX. törvénnyel történő módosítást, miszerint: akit birtokától megfosztanak vagy birtoklásában zavarnak, a jegyzőtől egy éven belül kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését [Ptk. 191. § (1) bekezdés].
Az az alapvető változás, hogy 1991 óta – a korábbi szakigazgatási szervek megszűnésével – az önkormányzat jegyzőjétől kérhető birtokvédelem, nem befolyásolja a rendszer megfelelő működését. Változtatást nem igényel, tekintettel arra is, hogy a jegyző felkészültsége még inkább garanciája az eljárások szakszerű és eredményes lefolytatásának.
Az ismertetésre kerülő jogesetek is mutatói annak, hogy az elmúlt évtizedek alatt többnyire a szomszédjogi szabályok, a közös birtokosok ingatlan- és lakáshasználata rendjének, valamint a szolgalmi jogosultságok megsértéséből eredtek a birtokviták, de ide sorolandók az ún. határperek is.
Feltehetően ez így lesz a megváltozott viszonyaink mellett is azzal, hogy kiszélesedett a jogalanyok köre, hiszen ma már az önkormányzat is követhet el birtokháborítást a tulajdonában lévő sporttelep birtokháborító működtetésével. Miként a tilos önhatalom formái is egyre változatosabbak lesznek. Példaként szolgáljon erre az: amikor egy üzem működtetését biztosító bérlemény felmondásának közlésével egyidejűleg a bérbeadó – aki “személyes védelme” biztosítása végett fegyverrel és kutyával rendelkező négy “testőre” kíséretében – kéri a bérlemény kulcsainak azonnali átadását, az üzem dolgozói hazaküldését, aminek a bérlő megbízottja – a bérbeadó szerint természetesen “önként” -eleget is tesz.
Az alább ismertetésre kerülő jogesetek kapcsán a Legfelsőbb Bíróság olyan iránymutatást adott, amelyek alkalmasak az egységes ítélkezési gyakorlat biztosítására.
1. Szomszédjogi szabályok sérelme (környezetvédelem); “határper”
“A másodfokú bíróság téves álláspontra helyezkedett, amikor a környezetvédelmi törvény rendelkezései alapján arra a következtetésre jutott, hogy városi környezetben a galambtartás általában sérelmes a települési környezetre és az alperesi magatartást birtokháborításnak minősítve, kötelezte az alperest a galambtartás megszüntetésére. A környezetvédelmi megfontolások ugyanis egyáltalán nem arra mutatnak, hogy a települési környezet kialakításának minden esetben feltétele volna az addig megszokott háziállatok, madarak eltávolítása vagy kipusztítása.
Azt kell vizsgálni, hogy az adott környezet jellegére is tekintettel megvalósul-e olyan magatartás, amely az összes számba jövő érdek figyelembevételével birtokháborító és környezetet sértő magatartásnak minősíthető.
A peres felek a város olyan részén élnek, ahol a galambtartás nem tilos. A sportgalambász alperesnek az arra illetékes hatóság engedélyezte 40 postagalamb tartását, aki azokat az általános egészségügyi és állategészségügyi előírásnak megfelelő módon tartja. Ilyen helyzetben önmagában a galambtartás általában nem tekinthető olyan mérvű birtokháborításnak, amelytől való eltiltás indokolt volna.
A városi környezetben – a kisebb ingatlanterület miatt is -a szomszédok bizonyos fokú zavarása előfordulhat, ezt azonban a társadalmi együttélés szabályai szerint a szomszédok kötelesek elviselni. Egyes személyek fokozott érzékenysége nem járhat azzal a következménnyel, hogy a szomszéd az állattartói tevékenységének megszüntetésére kényszerüljön.
A felperes 1978-ban szerezte meg a perbeli ingatlan tulajdonjogát és amikor ezt az ingatlant választotta, tudomást szerezhetett arról is, hogy az ingatlan olyan terülten fekszik, ahol az államigazgatási hatóság engedélye alapján bizonyos állatok tartása megengedett. így a felperesnek számolnia kellett azzal, hogy olyan környezetbe megy lakni, amelyben – éppen a környezet jellegére figyelemmel – az állattartás nem tilos.” (P. törv. I. 20. 626/1981. sz., BH 1982/3. sz. 91.)
“A fák az emberi környezetet védik, kellemesebbé, szebbé teszik. Porelvonó, levegőtisztító hatásuk folytán a lakókörnyezet javításában fontos szerepet töltenek be. Ezért a fák telepítése, a meglévő zöldnövényzet megóvása általános környezetvédelmi érdek. Erre tekintettel a szomszédjogi vitákban általában nem kerülhet sor a fák kivágásának elrendelésére. Tévesen állapították meg a bíróságok, hogy a felperes által megjelölt sérelem akár kivételesen is indokolja a fák kivágását. A perben beszerzett szakértői vélemények szerint a felperes lakóházának, a lakószobának az árnyékolásában mindössze 10%-ban hat közre az alperes előkertjében lévő fák lombozata… Nem indokolja a fák kivágásának elrendelését az sem, hogy nem tartoznak védett fajtához, és méretüknél fogva nem illenek előkertbe.
Ezért a felperes nem követelheti a fák kivágását, hanem igényelheti az árnyékolással összefüggésben esetleg felmerülő kárának megtérítését.” (P. törv. I. 20. 231/1984. sz., BH 1985/2. sz. 58.)
“Ha a valóságos tulajdoni viszonyoknak egyébként megfelelő határvonal pontosan nem, hanem csak az úgynevezett földmérési hibahatáron (megengedett eltérésen) belül tűzhető ki, a bíróságnak meg kell állapítani a határvonal helyét, és ennek megfelelően kell rendeznie a felek birtoklási viszonyait. Iyenkor a békés birtoklásban megzavart fél jogszerű birtoklását vélelmezni kell, őt birtokvédelem illeti meg és igényelheti a megzavart birtokállapot helyreállítását [Ptk. 192. § (3) bekezdés, 188. § (1) bekezdés].” (P. törv. II. 20. 392/1983. sz., BH 1984/6. sz. 223.)
2. Közös birtokosok közötti birtokvita
“Az adott esetben a peres felek közös lakása a személyi tulajdonukban álló szabad rendelkezésű házingatlanban volt, a peres felek tehát tulajdonostársak, s ez alapon mindegyikük jogosult a birtoklásra. A Ptk. 189. §-ának (2) bekezdése értelmében a közös birtokosok – egymás közötti viszonyuk alapján – egymással szemben is jogosultak a birtokvédelemre. A perbeli adatokból arra is következtetni lehet, hogy a peres felek között hallgatólagos megállapodás jött létre az egyes helyiségek kizárólagos használatát illetően. Nem kétséges tehát, hogy az a házastárs, aki az egyik helyiséget kizárólag használta, birtokvédelemre jogosult az őt birtoklásában megzavaró másik házastárssal szemben.
Ezekre tekintettel törvénysértően helyezkedett a másodfokú bíróság arra az álláspontra, hogy a különélő házastárs nem követ el birtokháborítást akkor, ha a másik házastársat a közös lakásból kizárja. Az ilyen gyakorlat kialakítása alkalmas volna arra, hogy az állampolgárokat önkényes eljárásra bátorítsa.” (P. törv. II. 20. 378/1969. sz., BH 1969/12. sz. 6262.)
3. A birtokvita elbírálása a birtokháborítás viszonylatában
“A felperes… a birtokháborítás megszüntetése iránti… kérelmében azt állította: az alperes tönkretette a hozzávetőleg 24 éve gondozott virágoskertjét azáltal, hogy ott helyezte el a karambolozott személygépkocsiját.
A perben beszerzett bizonyítékok alapján azt helyesen állapította meg mindkét fokú bíróság, hogy a perbeli közterületből a felperes évtizedeken át – háborítatlanul – virágoskertként használt egy földrészletet. Ezt a tényleges birtokállapotot a közterület jogszerű kezelője nem kifogásolta, sőt a használati mód kialakítását ő is elősegítette, amikor rózsatöveket bocsátott a közterület parkosítása végett a lakók, így a felperes rendelkezésére.
A hivatkozott jogszabályi rendelkezések megfelelő alkalmazásával jutott mindkét fokú bíróság arra a következtetésre: a perbeli közterület közös birtoklására, illetve használatára jogosult felek egymás közötti viszonyában is megállapítható, hogy az alperes önkényesen változtatta meg a felperesi birtokos sérelmére a több mint két évtizeden át kialakult birtokállapotot, ezért… birtokháborítást követett el.” (P. törv. I. 20. 425/1992. sz., BH 1993/1. sz. 28.)
A birtokvédelem jelenlegi eljárási szabályai megfelelően szolgálják az anyagi jog szabályainak érvényesülését. A jogalkalmazó által észlelt eljárásjogi hiányosságokat a Legfelsőbb Bíróság pótolta a kollégiumi állásfoglalásaiban adott iránymutatással.
Ezek az állásfoglalások a következők.
PK 29. szám
A bíróság a Ptké. 27. §-ának (3) bekezdésében foglaltak szerint a hasznok, károk és költségek kérdésében erre irányuló kereseti kérelem nélkül akkor köteles határozni, ha az illetékes (szakigazgatási szerv) jegyző nemcsak a birtoklás, hanem a hasznok, károk és költségek kérdésében is határozott, az érdekelt fél csak a birtoklás kérdésében indított keresetet.
PK 30. szám
A szakigazgatási szerv a birtokvita elbírálása során az előtte felmerült eljárási költségek felől is dönthet. Ha az eljárás a bíróság előtt tovább folyik, e költségek viselése felől véglegesen a bíróság dönt.
PK 31. szám
Ha a bíróság az államigazgatási eljárás után indított birtokvédelmi perben a keresetet elutasítja, a határozat végrehajtása – a hasznok, károk és költségek kivételével – a szakigazgatási szerv hatáskörébe, ha ellenben a keresetnek részben vagy egészben helyt ad, a végrehajtás a bíróság hatáskörébe tartozik.
V. Megfontolandó
– Nem volna-e célszerű a Ptké.-ben foglalt – kifejezetten eljárási – szabályokat a Polgári perrendtartás rendszerében elhelyezni. Természetesen nem a közigazgatási eljárás különös szabályait tartalmazó XX. fejezetében; így is kifejezésre juttatva azt, hogy a birtokháborítás tárgyában hozott közigazgatási határozat megváltoztatása iránti perekben a Pp. általános szabályai irányadóak, de csak annyiban, amennyiben az intézmény jellegéből fakadó különös szabályok eltérően nem rendelkeznek.
– Nem volna-e lehetőség arra, hogy a felülvizsgálati kérelem előterjesztése kizárt legyen azokban a birtokháborítás tárgyában hozott közigazgatási határozat megváltoztatása iránti perekben, amelyekben az elsőfokú bíróság a keresetet (a határozatot támadó viszontkeresetet) elutasítja, és ezt a döntést a másodfokú bíróság helybenhagyja.
* E kodifikációs tanulmány az elbirtoklási időre vonatkozó szabályozás 2001-es módosítása előtt készült.
Címkék: bírói gyakorlat, birtokjog, birtokvédelem, elbirtoklás, PJK 2002-3, Szőke Irén
Előző bejegyzésDr. Prugberger Tamás**: A kiszolgáltatottabb fél védelmének kérdése az új magyar Polgári Törvénykönyv Koncepciójának kötelmi jogi részében* (PJK, 2002/3., 36-41. o.) Következő bejegyzésGór Zoltán: A Ptk. Koncepció vitája a Pázmány Péter Egyetemen (PJK, 2002/3., 35-35. o.)

References: Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság