Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/ibpp1-443-1161-14-es
Timestamp: 2018-03-20 14:03:20+00:00

Document:
IBPP1/443-1161/14/ES | Interpretacja indywidualna
IBPP1/443-1161/14/ESinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 listopada 2014 r. (data wpływu 18 listopada 2014 r.), uzupełnionym pismem z 12 lutego 2015 r. (data wpływu 18 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży zabudowanej działki nr 122/1:
jest prawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca nie będzie działać w roli podatnika podatku VAT w odniesieniu do dostawy budynku garażu oraz niewynajmowanej części budynku gospodarczego wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1,
jest nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca nie będzie działać w roli podatnika podatku VAT w odniesieniu do dostawy budynku mieszkalnego oraz wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1,
jest nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca ma prawo, a nawet obowiązek wystawić fakturę w związku ze sprzedażą działki nr 122/1,
jest prawidłowe odnośnie stwierdzenia, że w razie zaistnienia konieczności wystawienia przyszłemu nabywcy nieruchomości faktury VAT, fakturę taką zgodnie z prawem powinien wystawić jedynie Wnioskodawca na całą kwotę sprzedaży.
W dniu 18 listopada 2014 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży zabudowanej działki nr 122/1.
Wskutek wygranej licytacji komorniczej Wnioskodawca nabył prawomocnie w dniu 6 czerwca 2007 roku na podstawie postanowienia o przysądzeniu nieruchomość położoną w C. o nr KW (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, składającą się już od momentu jej zakupu z czterech działek ewidencyjnych (122/1; 123/1; 107 i 108 obręb W.). Nieruchomość powyższą Wnioskodawca nabył dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jako osoba fizyczna (niedziałająca w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej), wspólnie z żoną Wnioskodawcy na podstawie małżeńskiej wspólności ustawowej.
W 2012 roku zmienił się właściciel przylegającej do działki Wnioskodawcy nieruchomości (działki nr 120/1 i 121), który wyraził chęć nabycia od Wnioskodawcy działki nr 122/1 oraz działki 123/1 za cenę rynkową (nieruchomości podobnych na lokalnym rynku). Wnioskodawca wyraził zgodę na tą propozycję ze względu na fakt, iż działki powyższe nie są już dla Wnioskodawcy niezbędne dla celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej pod firmą H. od 1995 roku.
Przeważającą działalnością gospodarczą Wnioskodawcy jest sprzedaż detaliczna mebli, która określona jest pod kodem PKD 47.59.Z. W centralnej ewidencji i informacji o działalności gospodarczej Wnioskodawca wpisaną ma również nieprzeważającą działalność gospodarczą określoną w PKD pod kodami: 31.02.Z, 31.09.Z, 47.29.Z, 47.73.Z, 47.74.Z, 47.75.Z, 47.82.Z, 49.41.Z, 66.19.Z, 68.20.Z. Działalność tę Wnioskodawca prowadzi w ramach H. od 1995 roku.
Na pytanie tut. organu: „Czy nabycie działek zostało udokumentowane fakturami VAT - jeśli nie to dlaczego... (proszę wskazać odrębnie dla każdej z działek)”, Wnioskodawca odpowiedział: „Nabycie nieruchomości, a tym samym wszystkich działek ewid., z których się składa nastąpiło w drodze licytacji komorniczej i na podstawie postanowienia sądowego przysądzenia nieruchomości. Z samego dokumentu przysądzenia nie wynikało, aby do wartości nieruchomości lub poszczególnych działek, z których się składa była dodana kwota podatku od towarów i usług albo by zakup działek korzystał ze zwolnienia z tego podatku. Zdarzenie to nie było w efekcie udokumentowane fakturami VAT.”
Tym samym pozostałe pytania z tego podpunktu stają się bezprzedmiotowe.
Następnie od 1 lipca 2013 r. do grudnia 31 grudnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował budynek mieszkalny najemcy, osobie prywatnej na zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych. Należy więc zaznaczyć, że wynajem prowadzony na nieruchomości nie spełniał definicji zorganizowanego i profesjonalnego charakteru i ograniczał się jedynie do poszczególnych części budynków i nie dotyczył nigdy całości nieruchomości czy też jej całych poszczególnych działek ewidencyjnych. Oba te przypadki Wnioskodawca opisał bardziej szczegółowo w samym wniosku. Należy jednak zaznaczyć co wynika z wcześniejszych odpowiedzi na pytania, że nie doszło w tym czasie do pierwszego zasiedlenia budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, a w rezultacie nie doszło też do dostawy (towaru lub usługi).
Na pytanie tut. organu: „Czy działki oraz budynki lub ich części były przedmiotem najmu, dzierżawy, jeśli tak to w jakim okresie i jakie pożytki Wnioskodawca czerpał z tego tytułu... (proszę podać odrębnie dla każdego budynku lub ich części)”, Wnioskodawca odpowiedział, że na działce 122/1 w okresie od 1 stycznia 2009 r. do 30 sierpnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował część budynku gospodarczego (warsztatu, PKOB: 1251), na cele użytkowe (produkcja mebli). Następnie od 1 lipca 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował budynek mieszkalny (PKOB: 1110) najemcy, osobie prywatnej na zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych. Z obu tych najmów Wnioskodawca czerpał pożytki w postaci czynszu najmu.
Na pytanie tut. organu: „Co było przedmiotem umowy najmu/dzierżawy... Czy przedmiotem umowy był najem/dzierżawa obu działek i wszystkie budynki, czy np. 1 działka i tylko niektóre z budynków lub ich części (które – proszę je wymienić)”, Wnioskodawca odpowiedział, że przedmiotem umów wynajmu był najem jedynie poszczególnych budynków lub ich części. W przypadku budynku mieszkalnego był to cały budynek, a w przypadku budynku gospodarczego (warsztatu) jego jedno piętro (parter).
Na pytanie tut. organu: „Kto wystąpił/wystąpi i kiedy o wydanie ww. decyzji...”, Wnioskodawca odpowiedział, że dla działki niezabudowanej 123/1 brak jest wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku nastąpi obowiązek pobrania przez Wnioskodawcę od nabywcy nieruchomości podatku od towarów i usług oraz jego uiszczenia organowi podatkowemu, pomimo tego że Wnioskodawca nabył i sprzeda nieruchomość poza prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą...
Czy w przypadku uznania, iż będzie ciążył na Wnioskodawcy obowiązek pobrania od nabywcy nieruchomości podatku od towarów i usług Wnioskodawca ma prawo wystawić nabywcy fakturę VAT z tego tytułu, pomimo tego że sprzedaż nieruchomości nie następuje w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej...
Czy w razie zaistnienia możliwości/konieczności wystawienia przyszłemu nabywcy nieruchomości faktury VAT, fakturę taką zgodnie z prawem powinien wystawić jedynie Wnioskodawca na całą kwotę sprzedaży, czy tylko na połowę tej kwoty...
Ad. 1. Odnosząc się do pytania pierwszego Wnioskodawca uważa, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości, o której mowa powyżej nie nastąpi obowiązek pobrania przez niego od nabywcy nieruchomości podatku od towarów i usług oraz jego uiszczenia organowi podatkowemu, ponieważ Wnioskodawca nie będzie działać w tym przypadku w roli podatnika podatku VAT.
Przedmiotem sprzedaży będą dwie działki o numerach ewidencyjnych 122/1 i 123/1, które jednak pod względem gospodarczym stanowią jedną całość, ponieważ ich sztuczny podział geodezyjny wynika jedynie z faktu przebiegu między nimi cieku wodnego, a na podstawie ustawy prawo wodne wody płynące są własnością skarbu państwa. Nieruchomość ta już w momencie zakupu była podzielona w powyższy sposób, jak zresztą też inne sąsiadujące nieruchomości.
Nieruchomość była nabyta przez Wnioskodawcę jako osobę prywatną, a nie w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Na podstawie małżeńskiej wspólności ustawowej jej współwłaścicielem jest również żona Wnioskodawcy. Nabycie nieruchomości (w tym również budynków) nastąpiło w drodze licytacji komorniczej i postanowienia sądowego przysądzenia nieruchomości, które nie było udokumentowane fakturą VAT, a z samego dokumentu przysądzenia nie wynika, aby do wartości nieruchomości była doliczona kwota podatku od towarów i usług
Zakupiona nieruchomość nie została też nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani zaliczona do majątku prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jako towar handlowy. Wnioskodawca wspomina o tym ponieważ prowadzi działalność gospodarczą pod firmą H. od 1995 roku i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym z tego tytułu od momentu rozpoczęcia działalności. Przeważającą działalnością Wnioskodawcy jest sprzedaż detaliczna mebli. Określona pod kodem PKD 47.59.Z. W centralnej ewidencji i informacji o działalności gospodarczej Wnioskodawca wpisaną ma również nieprzeważającą działalność gospodarcza określoną w PKD pod kodami: 31.02.Z, 31.09.Z, 47.29.Z, 47.73.Z, 47.74.Z, 47.75.Z, 47.82.Z, 49.41.Z, 66.19.Z, 68.20.Z.
Na podstawie ewid. gruntów i budynków (egib) na działce znajdują się trzy budynki wszystkie trwale związane z gruntem. Jeden mieszkalny i dwa niemieszkalne Budynek mieszkalny o pow. 126 m2 ma charakter jednorodzinny (klasa PKOB: 1110). Dwa pozostałe budynki niemieszkalne to garaż o pow. 48 m2 (klasa PKOB: 1242) oraz budynek o charakterze warsztatu o pow 73 m2 (klasa PKOB 1251).
Należy więc zaznaczyć, że wynajem prowadzony na nieruchomości nie spełniał definicji zorganizowanego i profesjonalnego charakteru i ograniczał się jedynie do poszczególnych części budynków i nie dotyczył nigdy całości nieruchomości czy też jej poszczególnych działek ewidencyjnych. Charakter wynajmu prowadzonego na nieruchomości nie spełniał więc definicji zorganizowanego i profesjonalnego, ponieważ zorganizowany charakter takiej działalności można rozumieć jako jego ciągłości i skalę. Aby mówić o profesjonalnym działaniu trzeba bowiem przyjąć, że podjęte zostaną działania typowe dla podmiotów prowadzące taką działalność w sposób profesjonalny, tj. podporządkowane są obowiązującym regułom, normom i służą głównemu celowi jakim jest osiągnięcie zysku, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym. W przypadku najmu, o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz raczej powtarzalność podejmowanych działań. W powyższym przypadku nie można mówić o powtarzalności. Nieruchomość w sumie była wynajmowana w przeciągu 6 lat zaledwie dwa razy, w dodatku raz część gospodarcza, a raz mieszkalna. Poza tym wynajem dotyczył tylko części nieruchomości i Wnioskodawca nigdy nie dążył do tego, aby wynająć ją w całości. Poza tym jednoczesny wynajem składników majątkowych niezwiązanych z działalności gospodarczą może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów, co potwierdza choćby Interpretacja indywidualna ILPB1/415-142/10-4/TW Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 23 kwietnia 2010 roku.
Nie składał wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla powyższej nieruchomości. O ile wiadomo Wnioskodawcy, z posiadanej przez niego wiedzy decyzji takiej nie wydano również na wniosek innych podmiotów niebędących właścicielami przedmiotowej nieruchomości.
Ad. 2. Odnosząc się do pytania drugiego Wnioskodawca uważa, iż ma prawo, a nawet obowiązek wystawić fakturę, jeżeli Dyrektor Izby Skarbowej uzna, iż Wnioskodawca powinien naliczyć podatek VAT przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Należy bowiem zauważyć, iż osobą, która chce kupić nieruchomość będzie podmiot prowadzący działalność gospodarczą, który w razie sprzedaży nieruchomości z naliczonym podatkiem VAT poinformował Wnioskodawcę, iż będzie chciał otrzymać fakturę VAT w celu udokumentowania odliczenia podatku naliczonego VAT.
Odpowiadając na pytanie drugie trzeba zaznaczyć, że art. 106b. ust. 1 pkt 1) w zw. z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług daje prawo, a nawet obowiązek wystawienia faktury kupującemu. Jednocześnie też Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Biorąc pod uwagę powyższe Wnioskodawca uważa, iż ma prawo, a nawet obowiązek taką fakturę wystawić.
Ad. 3. Stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania trzeciego jest takie, że w razie zaistnienia konieczności wystawienia przyszłemu nabywcy nieruchomości faktury VAT, fakturę taką zgodnie z prawem powinien wystawić jedynie Wnioskodawca na całą kwotę sprzedaży.
Pytanie to wynika z tego czy małżonka Wnioskodawcy mogłaby też zostać jednoczenie uznana za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie wie zatem czy w takiej sytuacji ma wystawić fakturę VAT na kwotę w pełnej wysokości sprzedaży, czy jedynie na połowę tej kwoty, bo fakturę na drugą połowę tej kwoty powinna wystawić żona. Wnioskodawca uważa jednak, że małżonka nie powinna zostać uznana za podatnika VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, a w efekcie nie musi wystawić faktury VAT.
Na stanowisko to składają się takie argumenty jak to że:
Między Wnioskodawcą i małżonką istnieje małżeńska wspólność majątkowa, a Wnioskodawca co roku składa do urzędu skarbowego oświadczenie, iż cały dochód z prywatnego wynajmu z powyższej (oraz innych) nieruchomości rozliczany będzie tylko przez Wnioskodawcę.
Małżonka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT jedynie z tytułu prowadzonej przez nią działalności gospodarczej w zakresie praktyki lekarskiej dentystycznej.
Żona nie uczestniczyła w czynnościach zarządu działkami objętymi wnioskiem. Wszystkie istotne czynności i decyzje dotyczące zamiaru sprzedaży nieruchomości były i będą podejmowane jedynie przez Wnioskodawcę. Ponadto wszystkie umowy najmu mające miejsce na nieruchomości objętej wnioskiem były zawierane jedynie przez Wnioskodawcę. Natomiast korzystanie przez małżonkę z nieruchomości ogranicza się głównie do przechowywania na niej należących do niej i do mnie rzeczy osobistych.
prawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca nie będzie działać w roli podatnika podatku VAT w odniesieniu do dostawy budynku garażu oraz niewynajmowanej części budynku gospodarczego wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1,
nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca nie będzie działać w roli podatnika podatku VAT w odniesieniu do dostawy budynku mieszkalnego oraz wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1,
nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca ma prawo, a nawet obowiązek wystawić fakturę w związku ze sprzedażą działki nr 122/1,
prawidłowe odnośnie stwierdzenia, że w razie zaistnienia konieczności wystawienia przyszłemu nabywcy nieruchomości faktury VAT, fakturę taką zgodnie z prawem powinien wystawić jedynie Wnioskodawca na całą kwotę sprzedaży.
Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT budynki spełniają definicję towaru, zatem dostawę kilku budynków znajdujących się na jednej działce należy rozpatrywać odrębnie jako dostawę poszczególnych towarów.
Konieczne jest zatem ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży działki nr 122/1, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie to nastąpi w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.
Z zawartego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wprawdzie nabył przedmiotową działkę nr 122/1 (zabudowaną 3 budynkami; mieszkalnym, garażu i warsztatu) docelowo dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, jednak nie wykorzystywał jej wyłącznie w tym celu. Ponadto Wnioskodawca wskazał, iż działkę wykorzystywał głównie na potrzeby przechowywania i używania na niej rzeczy będących własnością Wnioskodawcy i rzeczy jego najbliższej rodziny (głównie w budynkach leżących na działce). Sam Wnioskodawca również na przedmiotowej działce często przebywa, jednak na stałe zameldowany jest pod innym adresem. W okresie od 1 stycznia 2009 r. do 30 sierpnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował część budynku gospodarczego (warsztatu, PKOB: 1251), na cele użytkowe (produkcja mebli). Następnie od 1 lipca 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował budynek mieszkalny (PKOB: 1110) najemcy, osobie prywatnej na zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych. Z obu tych najmów Wnioskodawca czerpał pożytki w postaci czynszu najmu. Przedmiotem umów najmu budynku mieszkalnego był cały budynek, a w przypadku budynku gospodarczego (warsztatu) jego jedno piętro (parter).
W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) regulujące kwestie najmu.
Zatem w przedmiotowej sprawie znajdujący się na działce 122/1 budynek mieszkalny (PKOB 1110), który był w całości wynajmowany w okresie od 1 lipca 2013 r. do grudnia 2013 r. oraz część budynku gospodarczego/warsztatu (PKOB 1251) – jedno piętro (parter), która była wynajmowana przez Wnioskodawcę w okresie od 1 stycznia 2009 r. do 30 sierpnia 2013 r., były związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT tj. z najmem. W związku z powyższym w odniesieniu do planowanej dostawy budynku mieszkalnego i wynajmowanej części budynku gospodarczego oraz przyporządkowanej do tej dostawy części działki nr 122/1 Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika podatku VAT i dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu według właściwych stawek podatku VAT (ewentualnie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT).
Natomiast planowana dostawa budynku garażu (PKOB 1242), oraz niewynajmowanej części budynku gospodarczego, które nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane do wykonywania działalności gospodarczej, tylko do zaspokojenia jego potrzeb życiowo-mieszkaniowych (potrzeba przechowywania i używania będących własnością Wnioskodawcy rzeczy i rzeczy jego najbliższej rodziny, które ze względu na ograniczoną ilość powierzchni nie mogły być przechowywane w miejscu stałego zamieszkania Wnioskodawcy np. urządzenia sportowe lub samochód), nie będzie dokonana przez Wnioskodawcę jako przez podatnika VAT. Budynek garażu oraz niewynajmowana część budynku gospodarczego nie były bowiem związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, tylko stanowiły jego majątek prywatny niezwiązany z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zatem dostawa budynku garażu oraz niewynajmowanej części budynku gospodarczego wraz z przyporządkowaną do tej dostawy częścią działki nr 122/1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż w odniesieniu do tej czynności Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT.
Jednocześnie należy stwierdzić, że nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Dotyczy to jednakże tylko takiego majątku, który w żadnym zakresie nie jest związany z prowadzoną przez tego podatnika działalnością gospodarczą.
Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości wyłącznie do celów osobistych.
Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że jedynie budynek garażu oraz niewynajmowana część budynku gospodarczego w żadnym zakresie nie były związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą i w odniesieniu do nich, można stwierdzić, że w całym okresie posiadania Wnioskodawca wykazywał zamiar wykorzystywania ich wyłącznie do celów osobistych. Dlatego w świetle powołanych wyżej orzeczeń TSUE, tylko w odniesieniu do dostawy budynku garażu oraz niewynajmowanej części budynku gospodarczego wraz z przyporządkowaną do tej dostawy częścią działki, Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT i dostawa ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Natomiast planowana dostawa budynku mieszkalnego oraz części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż majątek ten był związany z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i w odniesieniu do tej dostawy Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika VAT.
W związku z powyższym za prawidłowe należało uznać stanowisko Wnioskodawcy, że nie będzie działać w roli podatnika podatku VAT w odniesieniu do dostawy budynku garażu oraz niewynajmowanej części budynku gospodarczego wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1.
Natomiast za nieprawidłowe należało uznać stanowisko Wnioskodawcy odnośnie stwierdzenia, że nie będzie działać w roli podatnika podatku VAT w odniesieniu do dostawy budynku mieszkalnego oraz wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1.
Jak wyżej zostało stwierdzone, Wnioskodawca jedynie w odniesieniu do planowanej dostawy budynku mieszkalnego oraz wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1 będzie działał w charakterze podatnika, zatem jedynie w odniesieniu do tej dostawy należy ustalić czy dostawa ta będzie opodatkowana czy zwolniona od podatku i czy należy w związku z tą dostawą wystawić fakturę VAT.
2a.budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Wnioskodawcę opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa, w celu ustalenia, czy dostawa budynku mieszkalnego i wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter), posadowionych na działce 122/1 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, koniecznym jest zbadanie przesłanek określonych przepisami art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.
Aby zatem dostawa budynku mieszkalnego i wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku mieszkalnego oraz części budynku gospodarczego nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.
Z opisu sprawy wynika, że na podstawie licytacji komorniczej 6 czerwca 2007 r. Wnioskodawca nabył działkę nr 122/1 zabudowaną 3 budynkami: mieszkalnym, warsztatem i garażem. Nabycie nie było udokumentowane fakturą VAT, nie była to czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Do budynku mieszkalnego w 2008 r. Wnioskodawca wykonał instalację wodno-kanalizacyjną. W związku z jej wykonaniem Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wnioskodawca nie ulepszał przedmiotowych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Od 1 lipca 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował cały budynek mieszkalny osobie prywatnej na zaspokojenie jej potrzeb mieszkaniowych. Z najmu Wnioskodawca czerpał pożytki w postaci czynszu najmu.
Odnośnie zatem budynku mieszkalnego, w związku z którym Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były równe lub wyższe niż 30% jego wartości początkowej, a który od 1 lipca 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. był użytkowany przez najemcę do celów mieszkalnych, a więc oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu najemcy, należy stwierdzić, że planowana dostawa tego budynku mieszkalnego nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło w związku z jego wynajmem 1 lipca 2013 r.), zatem jeśli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata, to planowana dostawa tego budynku będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów objętą zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
Tym samym, również dostawa gruntu, w części przynależnej do tego budynku korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
Jeśli natomiast pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą przedmiotowego budynku mieszkalnego upłynie okres krótszy niż 2 lata, wówczas dostawa ta nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Z wniosku wynika, że przy nabyciu budynku mieszkalnego Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponadto Wnioskodawca nie ulepszał tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w stosunku do co najmniej 30% wartości początkowej, Wnioskodawca nie miał przy tym też prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków. Tym samym dostawa budynku mieszkalnego przez Wnioskodawcę (w przypadku gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą przedmiotowego budynku mieszkalnego upłynie okres krótszy niż 2 lata) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawca spełni łącznie przesłanki wymienione w lit. a i b tego przepisu.
Tym samym, w przypadku gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą przedmiotowego budynku mieszkalnego upłynie okres krótszy niż 2 lata, również dostawa gruntu, w części przynależnej do tego budynku korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
Odnośnie wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu której dostawa dokonana zostanie przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT, w związku z którą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w stosunku do co najmniej 30% wartości początkowej, a która to część (parter) od 1 stycznia 2009 r. do 30 sierpnia 2013 r. była wynajmowana najemcy na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie produkcji mebli, a więc oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu najemcy, należy stwierdzić, że planowana dostawa wynajmowanej części budynku warsztatu nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło w związku z jego wynajmem 1 stycznia 2009 r.), zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata, tym samym planowana dostawa wynajmowanej części tego budynku będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów objętą zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
W związku z powyższym również dostawa gruntu, w części przynależnej do wynajmowanej części budynku warsztatu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
Przechodząc zatem do dokumentowania fakturą dostawy budynku mieszkalnego i części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną częścią działki 122/1, należy wskazać, że w myśl art. 106b ust. 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
-czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypa
Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i w odniesieniu do planowanej dostawy budynku mieszkalnego oraz wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną do nich dostawą części działki nr 122/1 będzie działał w charakterze podatnika, i dostawa budynku mieszkalnego wraz z przyporządkowanym gruntem będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT (jeśli nie zostanie dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia), lub będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (jeśli zostanie dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia), a dostawa wynajmowanej części budynku gospodarczego/warsztatu (parter) wraz z przyporządkowaną częścią działki nr 122/1 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, to zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, Wnioskodawca nie ma obowiązku wystawienia nabywcy faktury dokumentującej tę sprzedaż.
Z wniosku nie wynika bowiem, aby nabywca poinformował Wnioskodawcę, iż żąda od Wnioskodawcy wystawienia faktury VAT. Wnioskodawca wskazał wprawdzie, że kupujący nabywałby nieruchomość w ramach swojej działalności gospodarczej, jednak z własnego stanowiska do pyt. nr 2 wynika, że osoba, która chce kupić nieruchomość poinformowała Wnioskodawcę, że w razie sprzedaży nieruchomości z naliczonym podatkiem VAT, będzie chciała otrzymać fakturę VAT w celu udokumentowania odliczenia podatku naliczonego. Skoro zatem w przedmiotowej sprawie dostawa nie będzie dokonana z naliczonym podatkiem VAT (gdyż korzysta ze zwolnienia od podatku VAT), to do dostawy tej nie odnosi się żądanie nabywcy wystawienia faktury VAT. Tym samym w przedmiotowej sprawie tut. organ stwierdził, że Wnioskodawca nie ma obowiązku wystawienia nabywcy faktury dokumentującej tę sprzedaż. Zaznaczyć jednak należy, iż obowiązek wystawienia faktury wystąpi w przypadku żądania nabywcy nieruchomości określonego w art. 106b ust. 3 ustawy o VAT.
Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy, iż ma prawo, a nawet obowiązek wystawić fakturę w związku ze sprzedażą działki nr 122/1, należało uznać za nieprawidłowe.
Jak już wyżej stwierdzono ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.
Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest nieruchomość stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej).
Z opisu sprawy wynika, że wszystkie umowy najmu były zawierane jedynie przez Wnioskodawcę (na jego osobę). Żona Wnioskodawcy nie uczestniczyła w czynnościach zarządu działkami objętymi wnioskiem. Wszystkie istotne czynności i decyzje dotyczące wynajmu i zamiaru sprzedaży nieruchomości były i będą podejmowane jedynie przez Wnioskodawcę.
Małżonka Wnioskodawcy jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT jedynie z tytułu prowadzonej przez nią działalności gospodarczej w zakresie praktyki lekarskiej dentystycznej. Działka 122/1 i budynki nie były wykorzystywane przez małżonkę Wnioskodawcy dla celów prowadzanej przez nią działalności gospodarczej, a jedynie dla celu przechowywania przez nią w budynkach i częściowo na działce należących do niej różnego typu przedmiotów (rzeczy osobistych). Często również na powyższej działce przebywała w celach mieszkalno-wypoczynkowych. Z wniosku wynika ponadto, że Wnioskodawca co roku składa do urzędu skarbowego oświadczenie, iż cały dochód z prywatnego wynajmu z powyższej (oraz innych) nieruchomości rozliczany będzie tylko przez Wnioskodawcę.
Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że pomimo zakupu działki nr 122/1 na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, część tej nieruchomości, w odniesieniu do której Wnioskodawca działa jako podatnik VAT została przeznaczona i wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym to Wnioskodawca będzie działał z tytułu sprzedaży części nieruchomości jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i w przypadku konieczności udokumentowania tej dostawy fakturą VAT, to Wnioskodawca będzie obowiązany ująć na fakturze tę dostawę.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że w razie zaistnienia konieczności wystawienia przyszłemu nabywcy nieruchomości faktury VAT, fakturę taką zgodnie z prawem powinien wystawić jedynie Wnioskodawca na całą kwotę sprzedaży, należało uznać za prawidłowe.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż nieruchomości > IBPP1/443-1161/14/ES

References: art. 14
 art. 2
 art. 106
 art. 15
 art. 2
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 106
 art. 19
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 106
 art. 106
 art. 15
 art. 15
 art. 15