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Timestamp: 2019-01-19 10:04:45+00:00

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Lexikon Band JKL | Finanzhaus Meyer AG
Kosten vor Bezug
Das Jahreseinkommen spielt eine wichtige Rolle bei der Prüfung von Ansprüchen auf öffentliche Mittel im Wohnungsbau und bei der Höhe derselben. Nach § 25 II. WoBauG ist das Jahreseinkommen die Summe der im vergangenen Kalenderjahr bezogenen positiven Einkünfte in Sinne des § 2 Abs. 1 und 2 des EStG; ein Ausgleich mit Verlusten des zusammenveranlagten Ehegatten ist nicht zulässig. Abweichend hiervon sind die Einkünfte des laufenden Jahres oder das Zwölffache der Einkünfte des letzten Monats zugrunde zu legen, wenn sie voraussichtlich auf Dauer höher oder niedriger sind als die Einkünfte des vergangenen Kalenderjahres; wird das Zwölffache der Einkünfte des letzten Monats zugrunde gelegt, so sind auch die Einkünfte anzurechnen, die zwar nicht im letzten Monat bezogen wurden, aber im laufenden Jahr anfallen. Für die Feststellung des Jahreseinkommens gelten die Vorschriften des EStG über die Einkunftsermittlung; insbesondere sind steuerfreie Einnahmen, namentlich das Kindergeld nach der Kindergeldgesetzgebung, nicht anzurechnen ...
(zu den weiteren Regelungen siehe § 25 Abs. 2 II. WoBauG)
Das Bundesgebiet ist nach Gemarkungen, Flurkarten und - als kleinste Einheit nach Flurstücknummern eingeteilt. Die Vermessungen sind in einem beim Katasteramt geführten staatlichen Register niedergelegt. In diesem werden die technischen Merkmale des Grundstücks (z.B. Lage und Grenzen, Größe, Wirtschaftsart) beschrieben.
Das gesamte Staatsgebiet ist vermessen. Die Vermessungseinheit ist die Katasterparzelle (Flurstück). Die Parzellen werden im Kataster nach Nummern oder Buchstaben bezeichnet. Im sogenannten "Liegenschaftskataster" sind die Grundstücke und Gebäude nachzuweisen und zu beschreiben, wie es die Bedürfnisse von Recht, Verwaltung und Wirtschaft erfordern.
Das Liegenschaftskataster ist auf der Grundlage der Landesvermessung einzurichten und fortzuführen. Es muß geeignet sein, als amtliches Verzeichnis der Grundstücke im Sinne des § 2 der Grundbuchordnung zu dienen. Es muß die Ergebnisse der amtlichen Bodenvermessung nachweisen. Genügt der Nachweis der Grundstücksgrenzen im Liegenschaftskataster nicht mehr den Anforderungen, so sind die Grundstücke des betreffenden Gebietes neu zu vermessen. Das Liegenschaftskataster wird bei den Kreisen bzw. kreisfreien Städten geführt.
Jeder Kreis bzw. jede kreisfreie Stadt hat u. a. zur Führung des Liegenschaftskatasters ein Katasteramt einzurichten. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, kann die Karten und Bücher des Liegenschaftskatasters einsehen und Auskunft sowie Auszüge und Abschriften daraus erhalten.
Der Kaufvertrag ist eine zweiseitige, übereinstimmende Willenserklärung. Er kommt durch Antrag und Annahme zustande (§§ 145 ff BGB).
Aus dem Kaufvertrag ergibt sich die Verpflichtung des Veräußerers, dem Käufer Besitz und Eigentum am Kaufobjekt zu verschaffen. Auf der anderen Seite übernimmt der Käufer die Verpflichtung, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.
Im Grundstückskaufvertrag werden die Einzelheiten, die mit dem Kauf zusammenhängen, festgelegt, insbesondere: Bezeichnung des Grundstücks, Kaufpreis und dessen Zahlungstermin, Klärung der Lastenfreiheit bzw. Übernahme eingetragener Belastungen, Termin der Übergabe, Gewährleistung.
Der Kaufvertrag ist rechtlich erst dann verbindlich, wenn er notariell beurkundet ist. Es ist zweckmäßig, wenn mit dem Kaufvertrag gleichzeitig die Auflassung und Auflassungsvormerkung mitprotokolliert wird. Der Kaufvertrag sollte vor seiner Protokollierung genau studiert werden, besonders, wenn sich Eigenheim oder Eigentumswohnung noch im Bau befinden.
KfW-Wohnraum-Modernisierungsprogramm (Neue Bundesländer und Berlin-Ost):
Für die Modernisierung und Instandsetzung von vermietetem und eigengenutztem Wohnraum sowie für die Schaffung neuer Mietwohnungen durch Umwandlung bisher nicht zu Wohnzwecken genutzter Räume, durch Ausbau- und Erweiterungsmaßnahmen werden seitens der Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsverbilligte Kredite mit einer Laufzeit von bis zu 25 Jahren zur Verfügung gestellt.
Verbilligt werden die unmittelbar durch die Baumaßnahmen entstandenen Aufwendungen, jedoch höchstens 500 DM pro qm Wohnfläche. Antragsberechtigt sind Privatpersonen, Unternehmen, Gemeinden, Kreise, Gemeindeverbände, Zweckverbände und sonstige Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts. Eine Kumulierung mit Fördermitteln aus öffentlichen Haushalten ist nicht möglich.
Das Kindergeld wird aus Mitteln des Bundes gezahlt. Es ist steuerfrei und beträgt monatlich:
für das erste Kind 220 DM
für das zweite Kind 220 DM
für das dritte Kind 300 DM
Danach beträgt beispielsweise das Kindergeld für drei Kinder 740 DM.
- im ersten Grad mit dem Antragsteller verwandte Kinder(eheliche, für ehelich erklärte, nichteheliche und adoptierte Kinder)
- Kinder des Ehegatten (Stiefkinder) und Enkelkinder, die der Antragsteller in seinen Haushalt aufgenommen hat
- Pflegekinder, mit denen der Antragsteller durch ein familienähnliches, auf längere Dauer berechnetes Band verbunden ist, sofern er sie in seinen Haushalt aufgenommen hat und zu einem nicht unwesentlichen Teil auf seine Kosten unterhält. Die Pflegekinder müssen wie eigene Kinder zur Familie gehören; ein Obhuts- und Pflegeverhältnis zu den leiblichen Eltern darf nicht mehr bestehen.
- Bis zur Vollendung des 18. Lebensjahres wird Kindergeld für alle Kinder gezahlt, darüber hinaus nur unter bestimmten zusätzlichen Voraussetzungen.
- den gesetzlichen Grundwehrdienst oder Zivildienst geleistet haben
- sich freiwillig für nicht mehr als drei Jahre zum Wehrdienst verpflichtet haben
- eine vom Grundwehr- bzw. Zivildienst befreiende Tätigkeit als Entwicklungshelfer ausgeübt haben
und zwar für die Dauer des geleisteten Dienstes, längstens für die Dauer des gesetzlichen Grundwehr- bzw. Zivildienstes. Für die Zeit der Ableistung der genannten Dienste selbst steht den Eltern kein Kindergeld zu.
Zu diesen Kosten gehören v.a.
- der Kaufpreis für das Grundstück
- die Erschließungskosten
- Notarkosten und Gerichtsgebühren, soweit sie mit dem Eigentumsübergang zu tun haben
- Kosten für die Vermessung des Grundstücks
Entgelt für die laufenden Aufwendungen zur Deckung der Kapital- und Bewirtschaftungskosten von Wohnungen im sozialen Wohnungsbau. Bei der Ermittlung der Kapitalkosten wird das Eigenkapital bis zu 15% der Gesamtkosten mit 4% verzinst, das darüber hinausgehende Eigenkapital mit 6,5% und das Fremdkapital mit dem marktüblichen Zins. Bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten werden Abschreibungen, Verwaltungskosten, Betriebskosten ( Heizungskosten, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Versicherungen, Grundsteuer, Hauswart usw.) berücksichtigt.
Der Vorkostenabzug für selbstgenutztes Wohneigentums wurde im Falle des Neubaus bzw. Ersterwerbs gegenüber der Grundförderung nach § 10 e EStG wesentlich zurückgefahren. Während im Rahmen der Grundförderung ganz allgemein Aufwendungen geltend gemacht werden konnten, die vor dem erstmaligen Bezug des Objekts entstanden sind und die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören, ist im Rahmen der neuen Regelung nach § 10 i EStG im Ersterwerbs- oder Neubaufall nur noch ein pauschaler Sonderausgabenabzug in Höhe von 3.500 DM möglich. Diese Vorkostenpauschale erhält der Steuerpflichtige dann, wenn er in einem der ersten drei Jahre des Förderzeitraums die Eigenheimzulage in Anspruch nimmt.
Erhaltungsaufwendungen können weiterhin bis zu einem Betrag von 22.500 DM wie Sonderausgaben geltend gemacht werden - unabhängig von der Gewährung der Eigenheimzulage.
Voraussetzung ist, daß sie
- bis zum Beginn der erstmaligen Nutzung des Objekts durch den Eigentümer entstehen (wobei es hier eine Sonderregelung für Mieter gibt, die ihre Mietwohnung erwerben. Dieser erhält den Vorkostenabzug für Erhaltungsaufwand nicht nur in der Vorbezugsphase, sondern auch für jene Aufwendungen, die bis zum Ablauf des auf das Anschaffungsjahr folgenden Jahres entstehen),
- unmittelbar mit der Herstellung oder Anschaffung des Objekts zusammenhängen,
- im Falle der Vermietung als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden könnten.
Unter Kredit versteht man :
- das Vertrauen in die Fähigkeit und Bereitschaft, Schuldverpflichtungen ordnungsgemäß zu erfüllen
- die befristete Überlassung von Kaufkraft
- die als Kapital überlassenen Geldwerte
Rechtlich gesehen, ist jeder Kredit, mit dem Bar- oder Buchgeld zur Verfügung gestellt wird, ein Darlehen, in der Praxis versteht man jedoch unter einem Darlehen einen Kredit, der in einer Summe oder in Teilbeträgen zur Verfügung gestellt wird und in festgelegten Raten oder in einer Summe am Ende der Laufzeit zurückzuzahlen ist.
Kredite können nach verschiedenen Gesichtspunkten eingeteilt werden, z.B. nach der :
- Fristigkeit (kurzfristige, mittelfristige, langfristige Kredite)
- Art der Bereitstellung (Darlehen, Kontokorrentkredite, Diskontkredite)
- Art der zur Verfügung gestellten Mittel (Barkredite, z.B. Kontokorrentkredite und Diskontkredite; oder Kreditleihe, z.B. Akzeptkredit und Avalkredit)
- Art der Besicherung
In der Baufinanzierung spielt die Art der Besicherung eine große Rolle, hier wird bei Hypothekendarlehen noch einmal unterschieden zwischen den 1a-Darlehen und 1b-Darlehen. Das 1a-Darlehen ist ein erstrangig besichertes Hypothekendarlehen, daß in seinen Konditionen immer besser ist als nur zweitrangig besicherte 1b-Darlehen.
Nach der Fristigkeit unterscheidet man kurzfristige Kredite mit einer Laufzeit bis zu weniger als 6 Monaten, mittelfristige Kredite mit einer Laufzeit von 6 Monaten bis zu weniger als 4 Jahren, langfristige Kredite mit einer Laufzeit von 4 Jahren und länger.
Nach der Art der Kredite spricht man im wesentlichen von folgenden Hauptformen: Barkredite, Wechsel-Diskont-Kredite, Akzeptkredite, Avalkredite.
Kreditkosten sind neben den im Zusammenhang mit der Kreditgewährung und der Kreditauszahlung anfallenden Kosten auch die während der Kreditlaufzeit anfallenden Kosten. In der Baufinanzierung zählen sie in Zusammenhang mit der Vermietung zu den Werbungskosten, bei Eigennutzung ist zu prüfen, ob evtl. die Voraussetzungen für den Abzug als Sonderausgaben vorliegen. Zu den Kreditkosten zählen u.a.:
- Zinsen (Schuldzinsen)
- Disagio, Damnum
- Abschlußgebühren für Kreditverträge
- Grundbuchamtsgebühren für die Eintragung von Hypotheken und Grundschulden
- Schätzgebühren im Zusammenhang mit der Darlehensaufnahme
- Bereitstellungsprovisionen, Kontoführungsgebühren, Verwaltungskosten
Der Lageplan eines Gebäudes ist auf der Grundlage der amtlichen Flurkarte zu erstellen. Er soll in einem Maßstab nicht kleiner als 1:500 verwendet werden. Der Lageplan muß insbesondere enthalten:
- seinen Maßstab und die Lage des Grundstücks zur Himmelsrichtung; die Bezeichnung des Grundstückes und der benachbarten Grundstücke nach Straße, Hausnummer, Grundbuch und Liegenschaftskataster unter Angabe der Eigentümer.
- die rechtmäßigen Grenzen des Grundstückes, seine Umringmaße und seinen Flächeninhalt, die Breite und die Höhenlage angrenzender öffentlicher Verkehrsflächen unter Angabe der Straßengruppe, die Festsetzungen im Bebauungsplan über die Art und das Maß der baulichen Nutzung mit Baulinien und Baugrenzen, die vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück und auf den benachbarten Grundstücken unter Angabe ihrer Nutzung, Geschoßzahl, Hauptgesims- oder Außenwandhöhe, Dachform und der Bauart der Außenwände und der Bebauung.
(Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf die Landesbauordnung verwiesen.)
Wohngeld kann neben dem Mieter einer Wohnung auch der Eigentümer eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung erhalten. Diese Form von Wohngeld, genannt Lastenzuschuß, ist im Wohngeldgesetz geregelt und hängt von drei Faktoren ab:
dem Einkommen, der Belastung durch das Eigenheim und der Anzahl der Familienmitglieder. Wohngeld als Lastenzuschuß gibt es für Eigentümer
- einer landwirtschaftlichen Vollerwerbsstelle, falls Wohn- und Wirtschaftsteil voneinander getrennt sind und für den Wohnanteil eine Wohngeldlastenberechnung aufgestellt werden kann.
- Inhaber eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts
Voraussetzung für den Lastenzuschuß ist, daß der Wohnrauminhaber den Wohnraum bewohnt und die Belastung dafür aufbringt.
Es ist zu unterscheiden zwischen einer kapitalbildenden Lebensversicherung und einer Risikolebensversicherung. Bei der Risikolebensversicherung wird die Ablaufleistung (bestehend aus Versicherungssumme plus Überschußbeteiligung) nur dann ausgezahlt, wenn die versicherte Person während der Vertragslaufzeit stirbt. Risikolebensversicherungen bilden einen Schutz für die Hinterbliebenen.
Bei der kapitalbildenden Lebensversicherung erhält der Versicherte zusätzlich zur Risikoabsicherung am Ende der Vertragslaufzeit die Ablaufleistung ausgezahlt. Letztere kann zur Tilgung von Darlehen verwendet werden. Da bei Risikolebensversicherungen die Kapitalbildung entfällt, ist der Versicherungsbetrag wesentlich niedriger.
Das Liegenschaftskataster besteht aus einem vermessungstechnischen Teil (Katasterzahlenwerk), einem darstellenden Teil (Katasterkartenwerk) und einem beschreibenden Teil (Katasterbuchwerk).
Das Katasterzahlenwerk enthält die Ergebnisse der Katastervermessungen, durch die Grundstücksgrenzen und andere Sachverhalte an Grundstücken vermessungstechnisch festgelegt sind. Im Katasterzahlenwerk sind in geeigneten Maßstäben die Flurstücke mit ihren Nummern, die Gebäude, die Lagebezeichnungen, die Nutzungsarten sowie die Ergebnisse der amtlichen Bodenschätzung nachzuweisen. Weitere topographische Darstellungen sind zulässig.
Das Katasterbuchwerk: besteht aus Verzeichnissen, in denen die Flurstücke mit ihren Flächeninhalten, den Lagebezeichnungen, den Nutzungsarten und den Ergebnissen der amtlichen Bodenschätzung sowie die Eigentümer und die Erbbauberechtigten nachzuweisen sind. Die Angaben über Eigentümer und Erbbauberechtigte müssen mit den Eintragungen im Grundbuch übereinstimmen.
Die lineare Abschreibung ist in §7 Abs.4 EStG geregelt.
Bei Gebäuden sind als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:
1. Bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.März 1985 gestellt worden ist, jährlich 4 von Hundert.
2. bei Gebäuden, die die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die
a) nach dem 31.Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2%,
b) vor dem 1.Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Nur in Ausnahmefällen, wenn nachgewiesen werden kann, daß die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 50 bzw. 40 Jahre ist. kann die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden. Da die lineare Abschreibung von den vom Gesetzgeber gebotenen Abschreibungsmöglichkeiten die schlechteste
ist, kommt sie immer nur dann zur Anwendung, wenn andere, bessere Abschreibungsmöglichkeiten (z.B. die degressive Abschreibung), nicht greifen, da die entsprechenden Voraussetzungen nicht vorliegen.
Bei einer optimalen Finanzierung von Bauvorhaben kommt es darauf an, die Zahlungs- und Darlehenszusage sowie die Auszahlungstermine so aufeinander abzustimmen, daß möglichst keine Wartezeiten entstehen, da alle Verzögerungen mit Kosten verbunden sind. Genauso wie das Überschreiten des Zahlungszieles mit zusätzlichen Zinsen verbunden ist, wird auch das Bereitstellen eines noch nicht benötigten Kredits mit Bereitstellungszinsen bezahlt. Bei Neubauten ist es üblich, daß die Kreditinstitute nach Baufortschritt auszahlen, Zeitpunkt und Summe der Auszahlung sind meist Verhandlungssache. Dabei sollte man vor allem teure Zwischenfinanzierungen umgehen, die sich aber, z.B. bei noch nicht zuteilungsreifen Bausparverträgen, nicht immer vermeiden lassen.
im Grundbuch ist der Vermerk, daß ein Recht an einem Grundstück nicht mehr besteht. Die Löschung wird durch rotes Unterstreichen (erscheint in der Fotokopie schwarz!) des betreffenden Textes gekennzeichnet. Die Löschung erfolgt auf Einwilligung des Betroffenen oder durch einstweilige Verfügung.
Erklärung des Gläubigers (z.B. eines Kreditgebers), womit dieser die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts (z.B. Hypothekendarlehen) bewilligt.

References: § 25
 § 2
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 § 10
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