Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Instandhaltung-fuer-Zentralheizung,-wenn-nicht-alle-Eigentuemer-angeschlossen-sind--f283349.html
Timestamp: 2020-01-26 02:14:55+00:00

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| 01.02.2016 13:19 |
Zusammenfassung: Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Kosten und Lastenverteilung.
Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einer WEG mit 19 Wohnungen. Im Haus befindet sich eine Zentralheizungsanlage, an die jedoch nur 9 der 19 Wohnungen angeschlossen sind. Die anderen Wohnungen werden durch Gasetagenheizungen beheizt, die auf Kosten der jeweiligen Eigentümer eingebaut und betrieben werden; hierfür tragen die jeweiligen Eigentümer direkt und selbst sämtliche Kosten, ohne dass die WEG tangiert wäre.
In einer Eigentümerversammlung, kurz bevor ich Eigentümer wurde, wurde beschlossen, eine Sonderumlage für die Reparatur der Zentralheizung zu erheben, die auf alle 19 Eigentümer umgelegt wurde (so explizit beschlossen). Die Verwaltung hatte argumentiert, dass die Heizungsanlage Gemeinschaftseigentum ist, und somit alle Eigentümer zahlen müssen. Die Klagefrist ist abgelaufen.
Für die kommende Eigentümerversammlung habe ich als Antrag auf die Tagesordnung nehmen lassen, dass a) über die Verteilung der Sonderumlage erneut beschlossen werden soll und b) die künftigen Abrechnungen der WEG so aufgestellt werden sollen, dass nur die 9 Wohnungen mit Reparaturkosten der Heizung belastet werden.
1.	Die Neuverteilung der Sonderumlage könnte auf § 16 Abs. 4 WEG gestützt werden. Dies erscheint mir angesichts des Sachverhalts inhaltlich unproblematisch, allerdings sind die Zustimmungserfordernisse ziemlich hoch (mind. 15 Köpfe und mind. 5.001/10.000 MEAs). In den Folgejahren müsste dann mit gleicher Mehrheit die Abrechnung genehmigt werden, wenn derartige Kosten angefallen sind und auf die 9 Eigentümer verteilt wurden. Richtig?
2.	Besteht ein irgendwie gearteter anderer Anspruch bzw. lässt sich durch Beschluss herstellen, dass die 10 nicht angeschlossenen Wohnungen von den Kosten befreit werden, z.B. nach § 21 Abs. 7 WEG? Möglichst so, dass eine einfache Mehrheit reicht und die Entscheidung dauerhalt gilt und nicht jährlich bestätigt werden muss.
3.	Damit in Zusammenhang: Habe ich einen Anspruch, dass die alte Entscheidung korrigiert wird oder bin ich auf das Wohlwollen der Miteigentümer angewiesen?
Bitte Antwort mit Zitat möglichst einschlägiger Urteile.
Kosten Beschluss Eigentümer Kosten
Grundsätzlich steht es einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) frei auch über einen bereits beschlossenen Gegenstand neu zu entscheiden. In ihrem Fall wird ein abändernder Zweitbeschluss angestrebt. Ein Rechtsanspruch auf die von Ihnen gewünschte Änderung besteht nicht. Aus dem einzuhaltenden Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung lässt sich lediglich ein Rechtsanspruch dahingehend ableiten, das über die Angelegenheit nochmals entschieden wird. Hierbei bleibt das Ergebnis jedoch offen.
Grundlage für die Verteilung der Nutzungen, Lasten und Kosten ist § 16 IV WEG.
Entgegen ihrer Annahme bedarf es hierbei jedoch keiner jährlichen Wiederholung mit doppelt qualifizierter Mehrheit. Es genügt die einmalige Festlegung der Kostenverteilung. Dies dürfte auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, da nur 9 Eigentümer in den Genuss der Heizungsanlage kommen und daher auch diese die hierfür erforderlichen Kosten tragen sollten.
Der grundlegende Beschluss zur künftigen Kostenverteilung muss mit den von Ihnen zitierten Mehrheiten gefasst werden.
Die Reglung des § 21 VII WEG hat hierbei nicht zu suchen Diese Reglung dient der Erleichterung der Verwaltung und erweitert den Katalog in § 25 V WEG.
Vor dem Hintergrund der mitgeteilten Mehrheitsverhältnisse wäre es daher erforderlich, dass sie einen Teil der Eigentümer, die in den Genuss der Heizung kommen von ihrer Idee der Umlage nur auf die Eigentümer denen die Nutzung möglich ist, überzeugen.
Ich gehe davon aus, dass der aktuelle Beschluss nicht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Einklang steht. Wenn die Anfechtungsfrist jedoch abgelaufen ist hilft Ihnen dies Erkenntnis nicht mehr. Die Eigentümer für die der aktuelle Beschluss nützlich ist werden jedoch versuchen diesen zu verteidigen.
Nachfrage vom Fragesteller	01.02.2016 | 15:01
erstens Rückfrage zu Ihrem Satz: "Es genügt die einmalige Festlegung der Kostenverteilung." § 16 Abs. 4 spricht von "im Einzelfall". Bärmann § 16 Rn. 128 schreibt dazu: "Eine Kostenregelung im Einzelfall ist regelmäßig anzunehmen, wenn sie ... nicht als Rechtsgrundlage für die Verteilung der Kosten künftiger Maßnahmen dient." Daraus lese ich, dass jedes einzelne Mal, in dem die Heizung repariert wird, ein entsprechender Beschluss gefaßt werden muss.
Könnten Sie bitte ein Urteil zitieren, das Ihre Einschätzung stützt?
Zweitens Rückfrage zu Ihrem Satz: "Dies dürfte auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, ..." Heißt das, dass ich bei einem ablehnenden Zweitbeschluss gerichtlich Anspruch auf ordnungsgemäße Verwalung erheben könnte, indem ich das Gericht bitte, den nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden (Zweit-)Beschluss durch einen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Beschluss zu ersetzen. so dass nur die 9 Eigentümer belastet werden?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2016 | 16:25
Mein Hinweis zur nur Einmalig erforderlichen Beschlussfassung bezog sich auf die Änderung der Heizungsanlage und die sodann entstehenden Kosten aus dem Betrieb der Anlage. Hierzu sind sie nach § 16 II WEG berechtigt. (Sie sprachen von Abrechnung)
Der Hinweis bezog sich nicht auf künftig entstehende Kosten der Instandhaltung der Heizungsanlage. Über diese müssen die Eigentümer jeweils im Einzelfall entscheiden und dies jeweils mit den entsprechenden Mehrheitserfordernissen. Obgleich in der Literatur vertreten wird, das es den Eigentümern möglich sein muß diese Frage in einem Beschluss bei gleichzeitiger Freistellung der Nichtbegünstigten von den Folgekosten abschließend zu regeln, handelt sich dabei eben nur um Literaturmeinungen.
Grundsätzlich wäre der Weg nach § 21 IV iV.m VIII WEG der einzig gangbare, im Falle dass der angestrebt Zweitbeschluss nicht gefasst wird.
Dies betrifft auch künftig anstehende Beschlussfassungen bzgl. Instandhaltungskosten.
Problematisch kann in diesem Zusammenhang jedoch werden, dass bereits ein unanfechtbarer Beschluss ergangen war. Sie teilen jedoch nicht mit, ob bereits Maßnahmen zu Umsetzung diese Beschlusses erfolgt sind. Wenn dies so wäre, wären auf die Rechte der 9 Eigentümer, welche auf den Bestand des Erstbeschlusses vertrauen durften, Rücksicht zu nehmen.
Bewertung des Fragestellers 06.02.2016 | 17:00
"Ich hatte nach Zitat einschlägiger Urteile gefragt - nichts zitiert. Antwort war zunächst etwas oberflächlich, wurde erst nach Rückfrage konkretisiert - an der Grenze zur Meinungsänderung. Auf eine Teilfrage wurde nicht eingegangen. Hat insgesamt nicht weitergeholfen."
FRAGESTELLER 06.02.2016 3/5,0

References: § 16
 § 21
 § 16
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 § 25
 § 16
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