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Timestamp: 2019-07-20 18:53:36+00:00

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Noriega Rodriguez Nina Norma | La ley aplicada a las cosas
La ley aplicada a las cosas
Blog de aula sobre Derechos Reales
Archivo del Autor: Noriega Rodriguez Nina Norma
FIDEICOMISO INMOBILIARIO: ¿a quién debe reclamar el comprador por una “inundación” en el inmueble que compró?
Posted on 14/07/2019 por Noriega Rodriguez Nina Norma
Expte. Nº 50.123-16 – “P., M. A c/ A. E. S. A. y otros s/ daños y perjuicios” – CNCIV – SALA G – 14/05/2019
RESPONSABILIDAD CIVIL. FIDEICOMISO INMOBILIARIO. VICIO O RIESGO EN LA PROPIEDAD ADQUIRIDA. Pérdida anormal de agua de un caño de la cocina que habría generado una “inundación” en la unidad. Aplicación al caso del Código Civil derogado. Adquisión del inmueble de un fiduciario del fideicomiso que construyó el edificio. DERECHOS DE LOS CONSUMIDORES. Aplicación de las leyes 24.240 y 26.361. Legitimación pasiva. Plazo de prescripción aplicable. Falta de responsabilidad del fiduciante que se desprendió de la propiedad del bien. RESPONSABILDAD DEL CONSTRUCTOR Y DEL DIRECTOR DE LA OBRA. SE REVOCA PARCIALMENTE LA SENTENCIA QUE HIZO LUGAR A LA DEMANDA, RECHAZÁNDOLA CONTRA EL FIDUCIANTE
“…en razón de la fecha en la que tuvieron lugar los hechos fundamento del reclamo, no corresponde la aplicación retroactiva de la normativa de fondo del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (cf. art. 7 del citado, similar al art. 3 del Código Civil).”
“No tengo duda sobre la aplicación al caso de la ley 24.240 pues la actora ha sido adquirente, en septiembre de 2011, de un inmueble otorgado por R. S.A. como fiduciario del fideicomiso inmobiliario que construyó el edificio (fs. 44/54), situación que encuadra en la previsión del art. 1 de la citada ley, tanto en su versión original como en la más amplia, dada por la ley 26.361 y aplicable al caso (cf. C.N.Civ., sala K, “Quelas c/ Habitat Fides S.R.L.”, del 29/8/18, La Ley Online AR/JUR/48304/2018; ídem F, “Mennah c/ Fernández Sarcone”, del 17/11/10, La Ley Online AR/JUR/75885/2010; íd., sala G, “Stanislavsky c/ Edificio Las Heras 2263 S.R.L.”, del 23/6/09, La Ley Online 20090665; íd., sala H, “Beredes c/ Torres del Libertador 8000 S.A.”, del 19/10/06, La Ley Online AR/JUR/16231/2006).”
“En este tipo de emprendimientos la titular del dominio fiduciario es la única parte legitimada para transmitir a título de vendedor el dominio de las unidades funcionales por cuyos vicios se reclama, por lo que debe asumir las consecuencias de su obrar. Ella debía controlar que los bienes fideicomitidos bajo su administración, se encontraran correctamente terminados, en los términos de los contratos celebrados con el consumidor (cf. C.N.Civ., sala J “Cons. de Prop. Av. Garay c/ TGR Hipotecaria S. A.” del 20/9/12, en La Ley on line AR/JUR/3908/2012)”
“…el fiduciante que se desprendió de la propiedad del bien (ya no es el dueño), no debe responder por los daños causados en razón del vicio o riesgo de la cosa fideicomitida (cf. CNCiv., esta sala “Waisman c/ Fortec S.R.L., expte. n° 59.290/11, del 26/12/17). De allí que propicio revocar la condena contra Aude Emprendimientos S. A., sobremanera desde que fue dictada por el juez endilgándole la condición de fiduciaria que no tiene.”
“…el director de obra es el profesional (arquitecto o ingeniero) cuya misión es llevar el control del cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por el empresario. Actúa como un asesor del comitente, que protege sus intereses frente al constructor para que las tareas se realicen de acuerdo a los planos y condiciones previstas, vigilando y dirigiendo los trabajos que ejecutó el empresario (cf. C.N.Civ., sala A, “Consorcio de Prop. Arribeños c/ Emprendimientos Sator S.A.” del 19/11/13; esta sala G, CIV/58238/2008/CA1 del 2/5/16 y esta sala “Da Re c/ Sindicatos de Obreros Marítimos Unidos, expte. 71.366/14, del 1/6/18).”
Citar: elDial.com – AAB476
Convocatoria para integrar equipo de investigación
Posted on 29/06/2019 por Noriega Rodriguez Nina Norma
La convocatoria que se publica esta abierta a diferentes sectores asociados a los circuitos inmobiliarios y tiene alcance a nivel federal en Argentina e internacional para quienes quieran investigar sobre el tema
Assetplan lanza nueva plataforma de gestión de propiedades
Posted on 18/06/2019 por Noriega Rodriguez Nina Norma
BY ANDREA RODRIGUEZ VALDEZPosted on 17 mayo, 2019in Real Estate
La firma dedicada a la administración de edificios multifamily desarrolló un innovador interfaz y perfeccionó los atributos de su sistema tecnológico para los propietarios.
Assetplan se estará presentándose en un workshop en el PropTech Latam Sumit Edición Chile, el 6 de Junio, en el Hotel Icon de Santiago. https://proptechlatam.com/
Actualmente administra 16 edificios multifamily –inmuebles que pertenecen a un solo propietario y están destinados sólo a la renta- es la empresa líder en este segmento. Con el fin de perfeccionar su plataforma de gestión para los dueños de las propiedades, potenció fuertemente su área de desarrollo tecnológico.
Si bien la empresa nunca dejó de desarrollar nuevos atributos para su sistema tecnológico desde que comenzó su programación, hace 6 años, a partir del 2017 Assetplan se propuso acelerar dicho trabajo, con el desafío de automatizar todos de los pasos del proceso de arriendos: publicación en portales, firma electrónica de contratos, acta de entrega, recaudación, reajustes por inflación, cálculo de multas, revenue management, geo-análisis, salvoconducto, acta de salida, liquidación de garantía, gestión de morosidades, servicio al cliente, postventa, aviso de hitos a propietarios y arrendatarios, monitoreo de pago de servicios básicos, entre otros.
“De cara al cliente inversionista institucional, es importante que tengamos los mejores sistemas tecnológicos, porque así damos visibilidad y transparentamos todo el servicio. Ellos pueden entrar y “jugar” cuando quieran con toda esta información, que gracias al desarrollo intensivo de nuestra plataforma, está al alcance de sus manos”, explica Ignacio Torretti, gerente comercial.
El también socio de Assetplan comenta, además, “que estas nuevas tecnologías aumentarán el interés de los inversionistas institucionales en poner sus fichas y administrar con la empresa, ya que toda la información de precios, recaudación, vacancias, morosidades, actividad comercial, entre otros, se encuentra disponible en línea y en tiempo real, permitiendo tener el control completo del activo”.
Internamente, para Assetplan este desarrollo de la plataforma de gestión tambien es esencial, porque le permite optimizar los procesos y ser más competitiva.
“Creemos que la cantidad de información recopilada que tenemos de ocho años de operación, es de gran impacto. Hoy contamos con ocho mil departamentos en arriendo, por lo que nuestra base de datos es realmente completa y asertiva, lo que nos ayuda a hacer un efectivo análisis geo referencial. Contamos con la información tanto de las necesidades y requerimientos por parte del arrendatario, como de su comportamiento de pago y características. Esto nos permite bajar el riesgo de los que seleccionamos y llegar de mejor manera y más barato a nuestra audiencia de posibles usuarios”, agrega Torretti.
Nuevas tecnologías para arrendatarios
Los arrendatarios también han visto mejoras gracias al desarrollo tecnológico. Assetplan lanzó recientemente en los edificios que cuentan con su Property Management, una aplicación móvil en la que los residentes pueden ver todos sus estados de pagos, cuentas básicas, arrendar algún espacio común y tener, por ejemplo, contacto directo con su building manager para cualquier solicitud. Es por ello que se eliminaron las reservas de espacios comunes de forma presencial para evitar errores o pérdidas de información.
Asimismo, la empresa cuenta con cada uno de los contratos de arriendo en línea para que los arrendatarios tengan acceso y los puedan revisar cuando requieran. También se lanzó un “muro” virtual en el cual el building manager publica información acerca del edificio como, por ejemplo, eventos mensuales gratuitos organizados para los vecinos. Y a la vez, los mismos residentes pueden publicar sus servicios en caso de que cuenten con algún emprendimiento personal.
recuperado de:https://proptechlatam.com/blog/
BY ANDREA RODRIGUEZ VALDEZPosted on 29 mayo, 2019in blockchain, Real Estate
BY ANDREA RODRIGUEZ VALDEZPosted on 3 junio, 2019in Real Estate
Chaitanya Ravi es el fundador y CEO de SENTIO VR, una plataforma en línea que simplifica las presentaciones a clientes para las empresas de la industria de bienes raíces a través de VR. Después de fundar la empresa en Chile, Ravi y su equipo han ayudado exitosamente a clientes prestigiosos de más de 15 países a incorporar VR en su proceso de transformación digital a través de SENTIO VR, lo que resultó en participar en programas reputados como Startup Chile y Plug & Play (Silicon Valley)
Chaitanya Ravi estará dando una presentación “Tecnología aplicada a mejorar la experiencia del consumidor” en el Proptech Latam Summit Chile el 6 de Junio, hotel Icon de Santiago. https://proptechlatam.com/
Nuestra plataforma SENTIO VR permite a las inmobiliarias presentar sus proyectos aun sin construir con tecnología 360 y VR, para que sus clientes puedan tomar decisiones de compra. El valor agregado de SENTIO es ser una plataforma online, fácil de usar y escalar a múltiples proyectos y países.
¿Cómo ve la inclusión de tecnología y nuevos modelos en la industria inmobiliaria chilena? En relación a otros mercados?
La inclusión de la tecnología PropTech en la industria inmobiliaria chilena es cada vez más notable. En los últimos 2 años, hemos trabajado con inmobiliarias en todos tipos, desde más conservadores a los más nuevos y visto una tendencia de conocer más sobre las beneficios de nuevas tecnologías como VR/AR/Blockchain/AI y cada vez más dispuestos a aceptar modelos como SaaS, que tradicionalmente no es común en la industria. En relación a otros mercados en Latam, se nota una madurez mayor para implementar las tecnologías dentro de sus procesos.
Recientemente estuvo en Sillicon Valley, como fue su experiencia, que nos puede contar? ¿Por qué fue allí?
La experiencia de Silicon Valley fue dado nuestra selección en la aceleradora reconocida mundialmente “Plug & Play”. Fuimos seleccionados para el “Real Estate” Program en conjunto a 15 startups del mundo. La experiencia fue enriquecedora. Tuve la posibilidad de tener reuniones con tomadores de decisiones en empresas grandes como JLL, Cushman & Wakefield, Kajima entre otros. Además, tener punto de vista personal de VCs importantes del ecosistema Silicon Valley y saber las tendencias de PropTech que están siendo valorizados en el mundo.
¿Cuáles son sus planes a mediano plazo si puede decirnos?
Queremos seguir consolidando nuestra posición en Chile como el líder de VR para inmobiliarias y empezar a expandir a otros mercados interesantes como Brazil, Colombia y México. Dado que somos una plataforma SaaS con clientes ya en 15+ países, nuestra visión es seguir facilitando el uso de Realidad Virtual para problemáticas reales que encuentra el ecosistema de Arquitectura, Construcción & Inmobiliaria
PropTech Latam Summit en 2018 fue un evento clave para nosotros a conocer actores importantes en el ecosistema, no solo en Latam pero de Norte América también. El beneficio de haber interactuado con estos actores nos permitió tomar mejores decisiones para nuestro startup, lo cual queremos seguir durante esta versión de PropTech 2019
Estimado lector, baso esta columna de opinión en lo que he venido observando en mi país de origen y que está vinculado a los conflictos que diariamente se dan en el sistema de vida que millones de personas han decidido tener, me refiero a la vida en copropiedad.
Esto partió hace años y principalmente producto de llegar a acuerdos entre dos adultos por la tenencia y manutención de los hijos que se tuvieran en común. Hubo un desarrollo muy interesante hace diez años atrás y también un avance sobre este particular sin tener que llegar a juicios. Y esto llevó a pensar, a la institucionalidad Chilena, me refiero a los organismos públicos, de cómo extender esta experiencia hacia otros canales de conflictos (privados y públicos, en todo orden de cosas). Así, hace ya, seis años, que a través de las Municipalidades y bajo la tutela en un principio del Ministerio de Justicia, nacen los que se denomina hoy como “Oficinas de Mediación Vecinal”
¿Y que son estas entidades?
El Programa de Mediación Vecinal, busca evitar episodios de violencia en barrios o comunidades dentro de cada Municipalidad respectiva. Busca promover la resolución de conflictos entre los habitantes de manera pacífica, mediante un ente “mediador”proporcionado por el municipio.
Primero que nada, toma en cuenta lo que desean ambas partes involucradas en un conflicto. Sirven en muchos casos para un desahogo emocional, aliviando las tensiones entre los involucrados, como también permite restablecer la armonía y mantener la relación entre las partes en conflicto, el mediador, que es una persona profesional y preparada para esto, prepara el ambiente de manera previa para lograr el objetivo de llegar a un acuerdo sin la necesidad de tener que ir a un juicio. Es un acto muy ejecutivo y lo mejor de todo sin costos.
El trabajo de un mediador profesional, es ayudar a que las partes lleguen a un acuerdo extra judicial. Nunca será objetivo, si bien en muchos casos son abogados los que trabajan en estas oficinas municipales, proporcionar consejo legal o asesorar a alguna de las partes, acerca de aceptar o no una resolución en alguna disputa. Al lograr una conciliación extrajudicial, se evitan las partes de pagar los servicios de un abogado, largos y tediosos procesos judiciales, el acuerdo es tan válido como si se hiciera ante un juez. Algo importante, los involucrados, fíjese en esto, ellos deciden la manera de resolver el conflicto, pero moderados por el mediador. Por lo menos acá se sabe que estas resoluciones son privadas y de carácter reservado, lo que da mucha confianza a los que salieron de un conflicto. Lo mejor, nadie sale dañado o con un sentimiento de haber perdido una disputa.
Según mi última investigación y después de reunirme con la oficina de mediación vecinal de una importantísima municipalidad de Santiago, los abogados y mediadores, me indicaron que llevan un logro de efectividad en resolución de conflictos, cercano al 75%, lo cual es una gran cifra. Y esto también ha permitido que los Jueces de Policía Local , vieran rebajadas las denuncias en sus distritos en un 65%.
Consultados estos profesionales sobre que materias o con que problemas llegan los vecinos a la Oficina de Mediación Vecinal, la lista la reduzco a: ruidos molestos, uso de estacionamientos de terceros, rayados de autos, tenencia de mascotas, fiestas hasta altas horas de la madrugada, rotura de cañerías de agua, cobro de gastos comunes pocos claros, multas indeseadas y tal vez evitables etcétera…
“El mensaje es, siempre se puede conversar, escuchar la opinión del otro, tener la voluntad, ser amable con el vecino, ser empático, llegar a un acuerdo a través del diálogo, sentarse a ver el tema, analizarlo, pensar, salir de su punto de vista y escuchar el punto de vista del otro, es maravilloso poder entender y ver que no era tan grave, todo se puede solucionar con buena voluntad”. (cito estas palabras de un abogado mediador que conocí hace un mes)
Si en su comunidad o municipalidad existe esta opción de resolución de conflictos úsela, era como todo se resuelve de manera profesional y en un buen ambiente, la vida está llena de problemas, pero la VIDA ES MÁS QUE PROBLEMAS, sobre todo para usted que vive en una comunidad, le aconsejo que resuelva sus conflictos conversando con su vecinos y con su administrador, y si no, recurra a un mediador profesional, no se arrepentirá.
Recuperado de: https://coterranea.com/blog/2019/05/20/conflictos-entre-copropietarios-y-sus-administraciones/?fbclid=IwAR3XyFTZvY7svfOYTNcqA0EKm5Z26i52M7rdSySw4cl5kOTkgMOxYm1tybQ
La Atribución Provisoria Del Uso De La Vivienda Familiar Como Medida Cautelar
Por Dr. Claudio Belluscio14/04/2018Familia, Civil
La atribución del uso de la vivienda familiar como medida provisional (cautelar) se contempla específicamente en el art. 721 del CCCN para las uniones matrimoniales y en el art. 723 del CCCN para las uniones convivenciales.
En tal sentido, establece el art. 721 del Código Civil y Comercial de la Nación:
determinar, teniendo en cuenta el interés familiar, cuál de los cónyuges ha de continuar en el uso de la vivienda familiar y, previo inventario, qué bienes retira el cónyuge que deja el inmueble;…”.
En tanto, el art. 723 del CCCN decreta que el art. 721 del CCCN es aplicable a las uniones convivenciales en cuanto sea pertinente.
La atribución del uso de la vivienda familiar, en principio, deberá decretarse —por parte del juez o tribunal— una vez deducida la acción de divorcio, pero —también— se podrá conceder antes en caso de urgencia.
Jurisprudencialmente se admitió el establecimiento provisorio del uso de la vivienda familiar como medida cautelar.
Al respecto, se estableció:
“Ante la imposibilidad de la convivencia entre los esposos -de lo que dan cuenta las múltiples actuaciones que han desfilado por ante este tribunal- debe decidirse a cuál de los esposos corresponde vivir por ahora en el hogar conyugal. Debe tenerse en cuenta para ello, además de lo dicho, que si bien la ley no otorga preferencia para ninguna de las dos partes en la atribución del hogar, se considera que el marido es quien tiene mayores posibilidades para resolver el problema habitacional. Por tanto, a falta de causas especiales que aconsejen lo contrario debe prevalecer el criterio de su exclusión (conf. Borda, Familia, t. I, p. 486, nota 856; Belluscio, Derecho de Familia, t. III, p. 382 y jurisprudencia cit. en nota 150; Llambías, Código Civil anotado, t. I, p. 632; Cám. Apel. de San Isidro, sala I, causa 52.651, reg. 496/90, sala II, causa 45.837, reg. 610/87). Habida cuenta de todo ello y siendo que el esposo es propietario de un establecimiento hotelero, situación que permite presumir que no tendrá inconvenientes insalvables para lograr una vivienda adecuada, se confirma la resolución apelada con costas a la apelante.”
“Si bien no existe preferencia legal a favor de ninguno de los cónyuges, a fin de resolver la cuestión, debe hacerse pesar el interés familiar que en el caso se traduce en la protección al cónyuge con menos posibilidades de obtener una vivienda separada y al grupo familiar más numeroso lo cual involucra la protección de los hijos menores cuya guarda queda confiada a uno de los esposos. En el caso hallándose dos de los hijos del matrimonio viviendo con la madre, se sostuvo que dicha situación, a falta de toda otra circunstancia que lleve a resolver en contrario, resultaba decisiva para determinar quién de los cónyuges debía permanecer en el hogar conyugal (este trib. reg. int. 79 (R) 25-9-90; reg- int. 48 (R) 18-6-91).”
Con posterioridad, otro fallo determinó:
“La atribución del hogar conyugal a uno de los esposos sin audiencia del otro, solamente se puede decretar en el supuesto de haberse alegado y acreditado circunstancias de extrema gravedad que tornen inminente el peligro en la demora, no bastando en consecuencia la demostración de la mera verosimilitud del derecho. Si el peticionario de la cautela no ha acreditado mínimamente ninguno de los supuestos de hecho invocados como fundamento de su pretensión precautoria, no cabe disponer sin más la preventiva exclusión del hogar de la contraria como se hiciera en la anterior instancia. Es que si bien el juzgador tiene amplitud de poderes para seguir o no a las partes en sus argumentaciones y admitir o desestimar total o parcialmente ciertas pruebas, no le está permitido suplir los hechos cuya exposición y probanza corresponde a las partes, sobre quienes han de recaer las consecuencias negativas derivadas de su omisión o negligencia. La igualdad en el debate y las garantías de la defensa así lo exigen. (Del voto en disidencia del Dr. Pettigiani.)”.
Bajo la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, respecto del uso de la vivienda familiar como medida cautelar innovativa se sentenció:
“Se hace lugar a la presentación urgente efectuada por los menores, con la representación de la Asesora de Incapaces, solicitando la atribución provisional del inmueble que fuera sede del hogar familiar -que actualmente ocupa su madre- para habitar en él mientras estén bajo el cuidado personal de su padre y hasta tanto se dicte sentencia definitiva, formulada como incidencia autónoma en el marco del recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley de la sentencia que atribuyó la tenencia de los niños a su progenitora, pues se encuentra acreditado que se encuentran viviendo en condiciones habitacionales precarias, en tanto hace tres o cuatro años que habitan en un garaje adaptado junto a su progenitor y a la pareja de éste, y que la casa a la que los menores piden trasladarse mediante la medida provisoria exhibe características que abastecen mejor su derecho a la vivienda, a lo que se suma que ello importa que vuelvan a su centro de vida.”
“En ese orden, resultan elocuentes las propias palabras de los niños vertidas de las notas de su puño y letra adjuntadas a la presentación, donde exponen la médula de la petición y sus razones y evidencian la angustia por la que transitan al considerar que no reciben una respuesta adecuada de las autoridades que desde hace años intervienen en la causa que los involucra. Sin embargo, en atención al impacto que esta medida pueda tener en la situación habitacional y en la economía de la madre de los menores que actualmente habita el inmueble y debe retirarse de él, se dejan sin efecto las prestaciones alimentarias a su cargo, en forma provisoria, hasta el dictado de la sentencia definitiva”.
“La SCJ de la Provincia de Buenos Aires es competente para resolver la petición toda vez que la urgencia del caso y la naturaleza de los derechos en juego tornan aplicables las pautas y directivas procesales que imponen a todos los Jueces brindar debida protección, en forma adecuada a las circunstancias y en tiempo útil. La eficacia del proceso de familia es un mandato que se amplía cuando se ponen en juego, además, derechos de menores”.
Recuperado de:https://garciaalonso.com.ar/blog/la-atribucion-provisoria-del-uso-de-la-vivienda-familiar-como-medida-cautelar/?fbclid=IwAR0mPJT7LfQrdF06hSwcVeqTwAzjZZxg4ugvEjU5lH7Q70ngwAaarwetlcM
José D. Méndez | S/ C De Tenerife 23.05.2019 | 06:07
“En la seguridad de las viviendas hay que ser el mejor”. Es un axioma que desde el Cuerpo Nacional de Policía, con la complicidad del Colegio de Administradores de Fincas (CAF), se pretende inculcar a las comunidades de propietarios para concienciar de la necesidad de dotar a sus recintos y edificios de seguridad, además de entender el robo en una vivienda individual como una agresión a todo el colectivo.
“Solo cuando las personas sufren el robo se dan cuenta de la importancia de la prevención”, dijo, y advirtió que esto no es lo peor, sino que las víctimas sufren una inestabilidad emocional durante tiempo”. Describió asimismo que el 90 por ciento de las víctimas son anónimas en el sentido de que no ha habido elección, sino lo que se busca es la vulnerabilidad, y la poca resistencia al ataque. Lo que quiere el delincuente es rapidez y no ser detenido.
La experta valoró que los robos en la isla se producen tanto en viviendas como en residencias unifamiliares. Fernández aclaró que el tiempo medio que necesita un delincuente son veinte minutos y en apenas tres abre una puerta en el 70 % de las viviendas de Tenerife -fractura de bombín, apalancamiento y resbalón- “porque ante la falta de medidas de seguridad no necesitan especialización”. No obstante, aclaró que aunque durante la crisis hubo un alza de estos delitos “a partir de 2017 están bajando según las estadísticas”.
En cuanto a las medidas de seguridad, la experta enumeró en este foro “las de prevención de tipo individual, como dar la impresión siempre de que la vivienda está habitada, y en el caso de las comunidades ser el mejor observando las medidas que han adoptado los edificios vecinos porque los delincuentes siempre van a elegir el inmueble más vulnerable”.
La inspectora subrayó: “La cifra de robos en domicilios en la isla sufrió un incremento en años de la crisis por la falta de medidas de prevención. Por ejemplo se deja de invertir en seguridad en puertas y cerraduras tanto por los promotores inmobiliarios como por los particulares y también falta dotación policial”.
No obstante, añade, “desde 2017 los datos indican que van disminuyendo, porque nos estamos concienciando, porque hay más efectivos policía y guardia civil y porque los delincuentes están en prisión”.
Detalló Fernández que “el robo en Canarias se da en pisos y viviendas unifamiliares por igual, a diferencia de la península. Entre semana, en horario laboral, de las 10 a las 13:00. Solo hacen falta 20 minutos para robar. Abrir la puerta lleva 3 en el 70% de las puertas de Tenerife. No son especialistas porque no hay medidas de seguridad con edificaciones antiguas y sin inversión disuasora”.
Más detalle en el foco: “Los delincuentes son autóctonos, salvo grupos itinerantes rumanos que actúan de octubre a marzo. Luego son canarios, no profesionales, que aprovechan el descuido, la baja prevención y el exceso de confianza de la población. La mayoría de las víctimas son anónimas, no hay vigilancia previa. Lo que se busca es la vulnerabilidad para el ataque, el robo sencillo y sin riesgos. Lo que quiere el delincuente es no ser detenido, no le importa la cantidad. No jugamos en la champion, sino en una liguilla local”.
Explicó Fernández que “las fuerzas de seguridad del Estado no pueden estar en todos los lados, y no hay cámaras, ni testigos, o no quieren colaborar, ni tiempo para cogerlos in fraganti”. Concluyó con mediadas preventivas pero hizo hincapié en una: “No desactivar la electricidad cuando nos vamos de vacaciones; que el interfono del portero automático no funcione da una señal de que no hay nadie en la casa”.
En octubre de 2018, los colegios de administradores de fincas de Santa Cruz y Las Palmas rubricaron un convenio con el Instituto Canario de Igualdad (ICI) para colaborar en la detección y prevención de situaciones de violencia de género en las comunidades de propietarios. Los administradores de fincas están “comprometidos en una campaña para la detección, sensibilización y denuncia de los posibles casos de violencia de género que puedan detectar vecinos y vecinas”. Esta colaboración con el ICI incluye la formación de los colegiados para conocer en qué consiste la violencia de género, detectarla y saber cómo actuar “. Asimismo, “para ayudar a prevenir y a concienciar a la vecindad sobre la tolerancia cero y, en su caso, sobre la denuncia de los casos de los que puedan tener conocimiento y sobre la colaboración y apoyo a las víctimas”. De esto versó la conferencia, en el marco de la II Feria de Comunidades de Propietarios, que impartió la coordinadora del Dispositivo de Emergencia para Mujeres Agredidas (DEMA) de Tenerife, jurista y administradora de fincas, María José Pestano, quien centró su intervención en el apoyo y los recursos disponibles para que las víctimas puedan salir del círculo de la violencia de género. Pestano insistió en la importancia de “llamar al 112 si se aprecia que puede estar ocurriendo un delito en una vivienda. Aunque la víctima pueda silenciarla, siempre se suele escuchar algo (gritos, lloros de niños, etc.)”. Los hogares “deben dejar de ser el lugar donde se maltrate a las mujeres y a sus hijos por quienes la justifican o miran hacia otro lado por considerarlo un asunto privado”, concluyó.
Recuperado de:https://www.eldia.es/sociedad/2019/05/23/implicar-comunidades-vecinos-clave-evitar/977799.html?fbclid=IwAR1PfWRakhrGShpWVORi0YG7bkzQpmTpBx-mwrBRgFYbByp3OYDcQJWBPWA
Administradores y consorcistas responden por deudas con el encargado
3 junio, 2019 | 5:28 am por redacción
Condenan al pago de indemnizaciones y diferencias salariales por incorrecta categorización laboral. Cada consorcista pagará según el porcentaje de derecho real de dominio colectivo
Al surgir de la prueba que el Consorcio de Propietarios Malanca I no se encontraba constituido conforme los prescripto en la Ley de Propiedad Horizontal N° 13512 a la fecha de la relación laboral del actor, quien prestaba tareas como encargado de edificio, la Sala Octava de la Cámara de Trabajo de Córdoba condenó al pago de las diferencias salariales e indemnizatorias surgidas por incorrecta categorización laboral a cada uno de los consorcistas, en el porcentaje que tienen del derecho real de dominio colectivo. Además, hizo solidariamente responsables a los administradores del consorcio, ya que ellos registraron al actor como empleado propio pero con miras a proporcionarlo al consorcio.
El vocal Jorge Alberto Vega indicó al analizar la cuestión relacionada con la identificación del sujeto empleador, que “aquella fundada sospecha que tenía la actora (de que el Consorcio de Propietarios del Edificio Malanca I no se encontraba constituido conforme a las previsiones de la ley 13512 ) fue corroborada con la propia confesión de los demandados”, derivando en que “esto importa determinar que –no constituido el Consorcio en los términos de la ley 13512-, la responsabilidad frente a terceros, es propia e individual de cada consorcista en la proporción que ostenta de derecho real de dominio en el colectivo”.
Luego, al tratar la responsabilidad que les cabe a quienes revistieron como administradores del consorcio durante la relación laboral con el demandante Álvarez, el fallo señaló que ellos “a su vez, asumieron el rol de empleadores, según surge de la documentación laboral acompañada (entre otra, los recibos de haberes)”, precisando que “en un primer tramo consta como empleadora la razón social Mandatos Inmobiliarios SA (titular de R. Caffaratti Inmobiliaria) desde el 6.10.2009 al 31.12.2009, y con posterioridad María Elisa Caffaratti (hija del extinto Cr. Raúl Caffaratti) desde el 1.1.2010 hasta el 29.12.2010”.
Bajo esa premisa fáctica, el magistrado observó que “tanto la mencionada persona jurídica (representada por el Dr. Martín L. Lermer) como la persona física (María Elisa Caffaratti), confesaron que ellos no eran los reales empleadores de Álvarez pero que registraron así la relación laboral con la clara idea y objeto de no perjudicar sus derechos (los de Álvarez) y lograr que cuente con los beneficios que una registración correcta les otorga a los empleados” .
De lo expuesto, el juez infirió que “esta expresa confesión (art. 217, CPC) me exime de mayores consideraciones, encuadrando la situación de ellas en la hipótesis del art. 29, LCT, pues se trata, entonces, de los típicos terceros que contratan trabajadores con vistas a proporcionarlos a las empresas, y que, en virtud de tal estrategia, responden solidariamente (en este caso con los copropietarios del consorcio referido) a todas las obligaciones emergentes de la relación laboral, a tenor de lo que dispone la mentada norma”.
En ese sentido, sostuvo el magistrado que “este confesado modus operandi involucra naturalmente las aparentes inscripciones del contrato de trabajo de Álvarez, con dos empleadores supuestamente distintos, lo que permite concluir, sin hesitación alguna, que se trató de una única relación de trabajo con empleadores interpuestos y sin solución de continuidad”, por lo que la antigüedad del demandante, “desde la perspectiva de los beneficios legales, debe ser considerada en toda su extensión, es decir desde el 6.10.2009 al 26.12.2010, como un solo contrato, sin solución de continuidad”.
Sobre las diferencias salariales reclamadas por el actor, el sentenciante advirtió que “Edificio Malanca I cuenta –al menos- con tres servicios centrales, en consonancia con los que menciona el art. 4 del CCT 589/10, lo cual, al propio tiempo, demuestra palmariamente que le asiste razón al actor cuando afirma que fue erróneamente categorizado en la 4ª categoríadel CCT, considerando que ésta alude a los edificios sin servicios centrales”.
En definitiva, el tribunal resolvió hacer lugar a la demanda por las diferencias salariales y sus consecuentes diferencias en la liquidación final.
Recuperado de: https://comercioyjusticia.info/blog/justicia/administradores-y-consorcistas-responden-por-deudas-con-el-encargado/?fbclid=IwAR1S9n0bftv517VQIKWFQK5vhCYt_yLqWZxZBhfEaUWZq4-Qp6M5GSXBPsY
Tecno Inventan una cerradura inteligente de alta seguridad No precisa llaves ni tener teléfonos a mano para que funcione.
https://www.clarin.com/viva/inventan-cerradura-inteligente-alta-seguridad_0_jYhrZ5jWS.html?fbclid=IwAR0eDDZF4oeqVETQmwaUxlNTaWIj9oWj7qn-Kg2S56FJb1eqkDoE51VcnWg
PROPTECH: la digitalización del sector inmobiliario y los desafíos jurídicos.
Nina Norma Noriega (publicado en Rubinzal Culzoni, mayo 2019)
En poco tiempo la tecnología ha introducido en nuestra vida jurídica, cambios rápidos y profundos, que implican repensar la función de la norma y la periodicidad en la creación de la norma. El cambio de paradigma, viene al galope, mientras que los cambios legislativos acompañan en forma más lenta el proceso. Entre las carencias que se presentan implica contar con conjunto de normas o regulaciones jurídicas específicas que encuadren a las nuevas formas de transacciones inmobiliarias conocidas como Proptech. Proptech, significa ecosistema integrado de varias tecnologías en relación al inmueble y sus circuitos. Es una propuesta integrada y aglutina a diferentes industrias que en suma, conforman plataformas de servicios virtuales orientada hacia los servicios inmobiliarios, en donde se encuentra presente la realidad virtual en diversas formas (3D, simulación, realidad extendida), domótica (edificios inteligentes y la internet de las cosas), property management (sistemas de propiedad administrativa y gestión), portales inmobiliarios con diversas funciones, software, big data[1], co working (trabajo colaborativo). Todos estos componentes tienen en común un mecanismo tecnológico que aporta valor a los negocios inmobiliarios impulsando su transformación y obligando a re pensar el derecho que se le debe aplicar, las normas a crear.[2]
En España, país en que esta integración se encuentra bastante avanzada, estos progresos no se encuentran integrados en una sola plataforma, sino en varias que en suma forman portales, cuyas solapas, van guiando al camino de las diversas plataformas o categorías que a su vez muestran diversas Start-ups. He aquí el ecosistema integrado, del que dimos cuentas al comienzo de este trabajo. Estas diversas categorías se pueden agrupar en:
Big data, Domótica (IoT)
Property Managment softwares (PMS)
Plataformas de Inversión e Hipotecas
Cada una de ella cumple un servicio diferente.[3]
Varios de esos portales y plataformas ya están entre nosotros. Comenzando con el que corresponde a la economía colaborativa en lo que refiere a negocios inmobiliarios. Tiene por objetivo presentar proyectos que se financian por particulares, y que van de la mano con la tendencia del boleto de compraventa inmobiliaria electrónico para la adquisición de Propiedad Horizontal desde el pozo. Dentro de estas empresas de servicios, en donde se aúna el proyecto y el inversor se destaca la plataforma sesocio.com[4][5]
Colabora en este proceso las nuevas normas de Banco Central de la República Argentina, que ha establecido regulaciones y reglas de Liquidez y Solvencia que deben observar las entidades financieras bajo su órbita que han configurado a las “Garantías Preferidas B”, toda una batería de medidas en resguardo de las inversiones en el sector inmobiliario.[6]
Puede comprenderse entonces que los negocios inmobiliarios se encuentran en total transformación, siendo esto de alto impacto en la teoría de los derechos reales, en particular en lo que refiere a las normas aplicables a inmuebles. A todo lo planteado se suma las tendencias emergentes en la utilización del teléfono móvil inteligente para todo tipo de gestión para propiedades, mediante la creación de diversas apps.[7]
Proptech, ha de ser uno de los desafíos jurídicos más destacados, pues enlaza diversas normativas, que suman materias, de las ramas, comercial, penal, civil y hasta las propias normas del Banco Central de la República Argentina. Esta incidencia se hace necesaria, pues en este esquema se funden en forma colaborativa, firmas y sociedades comerciales que funden la innovación tecnológica con la industria de los brokers de propiedades y que encuentran en las fintech (financieras digitales) sus aliadas esenciales (Anton, 2018)[8]. Pues entonces la innovación alcanza a la compraventa venta de propiedades, construidas o por construir, los alquileres y la financiación para las adquisiciones de unidades funcionales o la sustentabilidad del proyecto para comenzar. Todo se encuentra en las cadenas de bloques, cada uno con su función o asociación o colaboración. Para ser más claro, desde el que proyecta la creación de una propiedad, sea cual fuera el tipo, pasando por la financiación del proyecto y la adquisición de fondos, siguiendo con la muestra del proyecto y la captación del cliente, complementando con la financiación al cliente para la compra, hasta la entrega de la propiedad terminada y el proceso de alquiler, o de gestión, es mediado por tecnología, que enlaza cada parte y empresas que se dedican a cada rubro, para que el usuario comprador o futuro inquilino, no tenga más que recorrer, páginas web a un solo clic, mediado por internet y decidir su compra o alquiler. Sin embargo, detrás del telón, es decir de los procesos informáticos, surgen la minería jurídica, de resguardar el cumplimiento de la ley, mediante los contratos jurídicos, las normas del consumidor, las normas penales, la seguridad jurídica de todos los procesos y el resguardo de datos. El año 2017 ha sido el indicador de este proceso, salvo las subastas en línea que son anteriores, y esto implica nuevos desafíos jurídicos. Se presenta trasformaciones sustanciales entre vendedor y comprador, se requiere repensar en los roles. Nuevas ciencias también aparecen en el juego, como la domótica, la internet de las cosas o las construcciones inteligentes y sustentables, al mismo tiempo como herramientas con impacto en la administración y gestión como big data o la forma de presentar proyectos inmobiliarios a través de tecnologías 3D, simulación, realidad virtual o realidad aumentada y las visitas(tours) virtuales a inmuebles o proyectos. Todas ellas aún no cuentan con las regulaciones necesarias, como para dar protección al usuario y resguardo de su patrimonio y cumplimiento de las leyes. Para no aumentar la preocupación, es verdad que la tokenización[9] del sector inmobiliario, ha de colaborar en el resguardo de datos y transacciones, pero también es cierto que el consumidor debe ser educado en estos nuevos procesos, y las opciones de error son altas y sin embargo, por estas tecnologías no se admite errores, concluyendo en el usuario las consecuencias de los errores y que deberá asumir consecuencias jurídicas no queridas, y no representativas de su voluntad, pero producidas en forma electrónica, mediante el uso de la tecnología blockchain[10]. También se debe prestar atención al marketing inmobiliario, que utiliza tecnología como las descriptas en el párrafo anterior. Ambas, carecen de marco regulatorio basado en la especificidad. Utilizar big data[11], requiere prudencia y reglas claras de competencia, particularmente en lo que refiere a la protección de datos y de que manera las empresas “conocen” los gustos y necesidades de los consumidores sin caer inevitablemente en el parámetro descripto por George Orwell (publicada en 1949) en su obra “1984”.
A su vez las fuentes de financiación alternativa de las que se nutren las empresas nacidas bajo el formato crowdfunding (Cooperación colectiva, llevada a cabo por personas que realizan una red para conseguir dinero u otros recursos, se suele utilizar Internet para financiar esfuerzos e iniciativas de otras personas u organizaciones”, Wikipedia, 2019), en sus diversas vertientes, debe ser regulada y controlados todos aquellos emprendimientos para evitar resultados no esperados para los usuarios adherentes intervinientes e inversores.
La ciberseguridad, ha de ser materia en evolución constante ante estas nuevas opciones de circulación de bienes inmueble e incluso de muebles, pues también son alcanzado. Crean un nuevo paradigma jurídico del que el Código Civil y Comercial, apenas asomó, siendo el resguardo de datos, de la privacidad, la manifestación clara de la voluntad, no la voluntad inducida, los desafíos jurídicos sobre los que habrá que dar cuenta.
Si bien el teléfono móvil inteligente es la herramienta preferida para desarrollar apps, que se encuadren dentro del ecosistema proptech y brinden mayor comodidad, simpleza y reducción de costos al usuario, no dejan de ser invasivos y adictivos, cuando no nocivos a las relaciones laborales de aquellos que intervienen dentro del circuito como piezas necesarias para la obtención del resultado, modificando las reglas de las leyes actuales, implica entonces que el jurista, el legislador, el juez, deberán prestar atención a cómo se implementan y comportan consideran a la Constitución Nacional, y su artículo 18, como la norma en ser resguardada incluso de los avances tecnológicos. El resguardo a la vivienda social y su acceso habrá de ser otro aspecto a considerar, pues una buena parte de la población aún no posee la alfabetización digital suficiente para poder intervenir en estos procesos y ello implicaría mayor segmentación en el acceso a la propiedad.
El notario digital, es otra de las herramientas que se incluyen en el ecosistema. El notario digital es aquel que mediante la aplicación de tecnología blockchain, la bid data, el contrato inteligente, la inteligencia artificial, puede dotar a un documento de legalidad para poder ser consultado desde un teléfono móvil. No estamos en presencia de una persona física, sino de códigos informáticos programados que cumplen esa función.
Hay que recordar que en el país tiene presencia. Algunos documentos legales, como los que refieren al registro civil pueden ser obtenidos por vía electrónica, acompañados por código de barras, que cumplen la función de apostillado y se los ha asumido como legales, junto a la firma digital. Recientemente se ha incorporado el boleto de compraventa inmobiliaria y los Registros de Propiedad Inmueble se encuentran adecuando sus estructuras para aceptar su inscripción y cesión. ¿Cuánto tiempo puede llegar a pasar para que la escritura pública, único instrumento legal válido para constituir o transferir derechos reales pueda ser alcanzado e incorporarse al circuito y ecosistema Proptech[12]?¿Cuál será la postura de los escribanos al respecto? Muchos de los certificados necesarios previos para la realización de las escrituras, ya son de circulación electrónica, con su validez incorporada. No podemos hablar de futurismo, más bien debates que debemos darnos, pues la puerta de la innovación esta siendo golpeada, y la ley debe ser la respuesta.
[1] Aplicado a los negocios inmobiliarios, una plataforma de Big Data sería capaz de proporcionar información detallada sobre comunidades específicas, tales como las ubicaciones de las escuelas o supermercados más cercanos. Estas plataformas personalizan completamente la búsqueda de propiedades y capacitan al cliente para tomar decisiones más comprensivas. En: PropTech.es ¿Qué es PropTech?. Recuperado de: https://proptech.es/que-es-proptech/
[4] Sesocio.com es un market place de negocios, que facilita y democratiza las inversiones y facilita invertir sin monto fijo en proyectos reales. Es una plataforma de trading. Se puede postear proyectos en búsqueda de inversionistas. Para invertir por medio de este emprendimiento, lo primero que hay que hacer es entrar al sitio y ver todas las ofertas. Luego se aprieta el botón invertir y así se compran participaciones de cada proyecto que generalmente son cuota partes del fideicomiso del que es dueño el titular del proyecto. La plataforma le cobra una comisión al emprendedor, titular del proyecto, ( 6% promedio), además de una comisión para quienes entran y salen del trainding. Generalmente son pequeños ahorristas. Se genera el negocio de ser socio en negocios diversos que se personifican en los proyectos que operan en la plataforma. En: Quaranta Guido (2019) Llego la economía colaborativa al real state. Suplemento Reposte Inmobiliario, Diario Clarín, 10/04/2019. Recuperado de: https://issuu.com/epyca/docs/reporte_inmobiliario_lideres_y_proy_508d5343a4e052?fbclid=IwAR1iqNZR55ND1a9bdnSAf-9ApsQmgaY00TYkhFaUSWkGU_8QL_G_mD0a6Vc
[5] Ver plataforma y su funcionamiento en: Link: https://www.sesocio.com/
[6] Esas normas son: Considerar como equivalente a una hipoteca en primer grado, a los fines de dicha normativa, a los derechos de cobro con la mejor prelación respecto de los demás acreedores, que se establezca a favor de la entidad financiera prestamista en el contrato de fideicomiso que contenga entre sus activos el inmueble sobre el cual se desarrollará el proyecto; Incorporar al fideicomiso de garantía como Garantía Preferida B, en tanto se constituya para respaldar el pago de la financiación otorgada por una entidad financiera para la construcción del inmueble y se cumplan con ciertos requisitos allí establecidos; Incorporar la cesión fiduciaria de boletos de compraventa sobre futuras unidades funcionales a construirse o en construcción, respecto de las cuales no es posible otorgar posesión, en tanto el boleto esté inscripto en el Registro correspondiente de conformidad con lo establecido por el artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación; e Incorporar la prenda o cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos o sociedades constructoras, sujeto al cumplimiento de ciertos requisitos. En: Federico Durini,Mcewan, Roberts, Dominguez, Carassai (2019) Novedades recientes para fomentar el desarrollo del mercado inmobiliario. 09/04/ 2019. abogados.com.ar. Recuperado de: : https://abogados.com.ar/novedades-recientes-para-fomentar-el-desarrollo-del-mercado-inmobiliario/23218?fbclid=IwAR1YXdJAJY3EsJAcXTBwd1-Q1Ojyg1xoLcVQt5pbfUJDZH5ZbA_K602c48U
[7] Llama a un inquilino o envíale un mensaje desde el teléfono móvil.
Les vas a dar un buen servicio de atención al cliente al estar siempre disponible con tu smartphone.
Envía mensajes a los proveedores de servicios, a tus inquilinos o a los propietarios, y guarda en tu base de datos todas las relaciones con ellos.
Realiza informes completos de las propiedades adjuntando a los expedientes fotografías y documentos.
Escribe notas de los inquilinos y crea órdenes de trabajo, aunque te encuentres fuera de tu oficina.
Ofrece a los clientes documentos y contratos en el mismo inmueble, para que lo puedan leer y firmar en el momento. En: PropTech.es (2019). Tendencias emergentes en la gestión de propiedades.21/10/2019. Recuperado de: https://proptech.es/tendencias-emergentes-la-gestion-propiedades/?fbclid=IwAR25EQBztgzqUrG-ZHeck5VqXijOKtv69obTwcHpOP84OUZsFtXM_9745po
[8] Anton, Marysol (2018) PropTech: la digitalización del sector inmobiliario.21/08/2018. Observatorio
PropTech.es Recuperado de: https://www.apertura.com/realstate/PropTech-la-digitalizacion-del-sector-inmobiliario-20180821-0006.html.
[9] La tokenización es una herramienta utilizada para evitar que lleguen a duplicar la información de un titular a nivel digital u online, algo similar al chip en la tarjeta de crédito/débito. Universal pay (2017) ¿Qué es la tokenización? 31/08/2017. Recuperado de: https://www.universalpay.es/que-es-la-tokenizacion/
[10] Es una estructura de datos en la que la información contenida se agrupa en conjuntos (bloques) a los que se le añade metainformaciones relativas a otro bloque de la cadena anterior en una línea temporal, de manera que gracias a técnicas criptográficas, la información contenida en un bloque solo puede ser repudiada o editada modificando todos los bloques posteriores. wikipedia (2019). Recuperado de: https://es.wikipedia.org/wiki/Cadena_de_bloques
[11] Implica grandes datos o grandes volúmenes de datos) es un término evolutivo que describe cualquier cantidad voluminosa de datos estructurados, semiestructurados y no estructurados que tienen el potencial de ser extraídos para obtener información. Rouse, Margaret (2017) ¿Qué es Big Data? Search DataCenter, abril 2017. Recuperado de: https://searchdatacenter.techtarget.com/es/definicion/Big-data
[12] Se refiere a la realización del documento como documento inteligente, no al almacenamiento del documento por escaneo en la nube
CONTRATOS INTELIGENTES. SU IMPACTO EN EL SISTEMA JURÍDICO ARGENTINO. EL CASO DE LA HIPOTECA Y LA CRIPTOMONEDA
Los contratos inteligentes, término que se esta conociendo en nuestro medio en forma asidua, representa “un protocolo de transacción computarizado que ejecuta los términos de un contrato”[1]. Los componentes de un contrato inteligente son el carácter electrónico y en segundo lugar que él mismo hace cumplir sus propios términos. Es decir, un contrato inteligente estará compuesto por instrucciones y condiciones específicas del código informático que siguen un patrón y que conlleva a que, si sucede una cosa, hay un resultado. Las instrucciones son diferentes según sea la acción positiva o negativa, establecida en el contrato. Por ejemplo, si el contrato inteligente es un mutuo dinerario garantizado con derecho real de hipoteca, cuyo pago deba efectuarse en criptomoneda y al momento del vencimiento se ordena el pago y este no sé efectiviza, mediante las acciones informáticas respectivas, el propio contrato operará sus otras ordenes (códigos informáticos) a los efectos de proceder al pago mediante otras herramientas informáticas (notificaciones electrónicas, activación de cláusulas accesorias (acceso a cuentas bancarias, cobro por tarjeta de crédito, o preparar la vía para reclamar la ejecución del inmueble en garantía.). Por supuesto todas estas acciones deben estar previamente diagramadas y consentidas por el usuario deudor del contrato inteligente garantizado por hipoteca. Es de destacar, que el término contrato inteligente puede estar asociado a inteligencia artificial o no, pero en si mismo, el término no es excluyente a considerar que están recubierto de inteligencia artificial. Se distingue de los contratos escritos físicos pues pueden hacer más que ellos y son dinámicos. Los hay de diversos tipos y fines. Normalmente los contratos inteligentes se encuentran asociados a la tecnología blockchain (cadenas de bloques), van asociados a las criptomonedas y corren bajo la plataforma Ethereum[2] o alguna adaptada. Pero el contrato en si mismo por más inteligente en que pueda ser diseñado, deberá relacionarse con elementos externos (otras plataformas) denominadas “oráculos”, que puedan ser manipuladas, poniendo en riesgo toda la cadena de acciones. Siendo visibles estas desventajas, son bien acogidos por la reducción de costes económicos. Pueden disminuir el fraude. No estar sometidos al arbitraje y su cumplimiento, es otra característica que fortalece y los costos generales a las que las transacciones se encuentran sometidas, se reducen, considerablemente.
Santiago J Mora (2019), se ha dedicado a estudiar respecto a los diversos contratos inteligentes y a las plataformas que los pueden ofrecer, agrupando a este tipo de contrato según sus funcionalidades, siendo la hipoteca un adicional para cualquier de ellos.[3]
Destaca dentro de su estudio y siguiendo los informes de Chamber of Digital Commerce[4], que los contratos que formalizan hipoteca durante el año 2016, en el mundo globalizado, han sido de preferencia entre los usuarios de diversas plataformas. Se destaca el medio utilizado para las transacciones el móvil por encima del PC.
Otra característica que se asocia a los contratos inteligentes es la “tokenización”[5][6]. Con ellos se busca dar más seguridad a las transacciones, que sumado a la tecnología de bloque sobre la que descansa, facilita la transparencia de los contratos, la seguridad y el resguardo de datos. Este proceso no queda solamente en el contrato inteligente y la hipoteca electrónica, sino que asocia a la criptomoneda dentro de ese circuito, como medio de pago.
La implementación en nuestro medio presenta desafío jurídico para el derecho argentino, de la misma manera que establecer hipotecas mediante contrato inteligente. Pero vamos por partes para comprender mejor el tema.
Ha sido necesario una breve introducción para comprender que son y como funcionan los contratos inteligentes virtuales. Seguidamente para comprender su aplicación de estos contratos inteligente, la constitución de la hipoteca y la criptomoneda, se hará referencia a la nueva forma de encarar los negocios inmobiliarios. Dentro de las nuevas tendencias se destacan el ecosistema Proptech. Mediante este ecosistema virtual, se puede adquirir una propiedad de la misma manera en que se hace en forma física, pero mediando sistemas informáticos bajo internet. Dentro de ese sistema se busca unir al comprador con el dinero suficiente para la compra de un inmueble, que normalmente debe llevarse a cabo mediante financiación, con la propiedad que se quiere adquirir o al titular de un proyecto inmobiliario con los inversionistas necesarios y con los futuros compradores en los casos de propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios o tiempo compartido. Previo a la constitución de la tecnología proptech, los bancos han contado y han sido los elegidos para la financiación que se requiere. Sin embargo, ha quedado mostrado, que el trámite es engorroso, lento y costoso. Las últimas novedades en materia de tecnología a servicio de las transacciones inmobiliarias se han inclinado a tener como protagonistas a los contratos inteligentes y a la criptomoneda y a las formas de inversión no convencionales. Las plataformas virtuales diseñadas y al servicio de transacciones inmobiliarias ofrecen sus servicios asociadas a los registros de la Propiedad Inmueble, para conocer la cadena de propietarios, si hay gravámenes pendientes, créditos fiscales y facilitar al acreedor las opciones de ejecutar el contrato inteligente ante incumplimiento, más rápido y con menos costos.[7][8]
En Argentina aún no tenemos casos concretos, pero a partir de instaurar el boleto de compraventa inmobiliaria digital, las puertas están abiertas para diversas innovaciones.
Frente a estos cambios, las garantías también deben adecuarse a tales fines. El Banco Central de la República Argentina, ha dado el paso y respuesta al regular el nomenclador de “Garantías Preferidas B”, que refieren a reglas de Liquidez y Solvencia, que deben cumplir las entidades financieras. Por ellos los cambios introducidos al derecho real de hipoteca han sido los siguientes:
Considerar como equivalente a una hipoteca en primer grado, a los fines de dicha normativa, a los derechos de cobro con la mejor prelación respecto de los demás acreedores, que se establezca a favor de la entidad financiera prestamista en el contrato de fideicomiso que contenga entre sus activos el inmueble sobre el cual se desarrollará el proyecto;
Incorporar al fideicomiso de garantía[1] como Garantía Preferida B, en tanto se constituya para respaldar el pago de la financiación otorgada por una entidad financiera para la construcción del inmueble y se cumplan con ciertos requisitos allí establecidos;
Incorporar la cesión fiduciaria de boletos de compraventa sobre futuras unidades funcionales a construirse o en construcción, respecto de las cuales no es posible otorgar posesión, en tanto el boleto esté inscripto en el Registro correspondiente de conformidad con lo establecido por el artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación[2]; e
Incorporar la prenda o cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos o sociedades constructoras, sujeto al cumplimiento de ciertos requisitos.[9]
Estas reformas tienen por objetivo, facilitar a las entidades financieras, principalmente a los bancos, poder obtener herramientas más concretas respecto al riesgo de incobrabilidad de deudores, pues con el cumplimiento de las normas citadas, se establece clasificación de deudores, reduciendo el posible nivel de morosidad y aumentos de cartera de pasivos incobrables. De alguna manera más allá de la herramienta, se busca la seguridad jurídica del circuito financiero de la movilidad de los inmuebles, y la reducción del déficit de viviendas.
Bien es sabido, que la hipoteca, como derecho real de garantía, se encuentra asociado a un contrato principal que garantiza y afianza. Puede ser cualquier tipo de obligación la que se encuentre garantizada por la constitución de una hipoteca, pero lo cierto es que el mayor uso se recuesta y asocia con contratos de mutuo dinerario. Bajo la modalidad proptech, pueden ser constituida de la mima manera en que en los entornos presenciales y con iguales efectos, se manejan bajo monedas innovadoras, digitales, conocidas como criptomonedas, más allá de los tipos (la más conocida es bitcoin). Pues entonces ¿cómo funciona la adquisición de una propiedad inmueble mediante contratos digitales inteligentes, asociado a hipoteca, cuya moneda de pago sea criptomoneda?
A nivel globalizado, el encuadre jurídico de la criptomoneda, tiene regímenes y conceptos diferentes.
El país que más ha avanzado en legislar al respecto ha sido Estados Unidos. La política común de todos los estados miembros es no reconocer a la criptomoneda como equivalente a la moneda de curso legal, pero en algunos casos tolerarla a los efectos de poder entrar en el sistema de tributación y en otros casos combatirla, pues es herramienta fácil para maniobras fraudulentas, asimilando a moneda de curso legal a los efectos punitivos. Por ello a los efectos penales, la corte de Estado Unidos asimiló a la criptomoneda como herramienta para constituir “fondos”, que pueden implicar maniobras de lavado de dinero entre otras cosas. En suma, en termino inglés, Estados Unidos considera a las criptomonedas como “property”, pero carecen de curso legal, aunque sujetas a leyes federales impositivas.[10]
En la Argentina, la criptomoneda ha realizado su desembarco y es parte del ecosistema Proptech. Al igual que Estados Unidos, no es admitida como moneda de curso legal, y el Banco Central de la República Argentina ha emitido circulares, advirtiendo de su posible peligrosidad. Cabe acotar que ningún país en defensa de su legalidad y soberanía va a admitir a la criptomoneda como equivalente a la moneda física de curso legal. Pero no hay que olvidarse que sí puede ser regida por el Código Civil y Comercial. En efecto el artículo 16 del CCyC, puede ser aplicable y en consecuencia integrar el patrimonio de las personas humanas y jurídicas.
Aún se puede ir más lejos. Al no estar prohibida por ninguna institución pertinente, la criptomoneda puede ser alcanzada por el artículo 19 de la Constitución Nacional y gravadas por la Ley Nacional 27430, pensamiento expresado por Germán Gagliano (2019), que compartimos. Nuestra legislación en materia penal con la Resolución N°300/2014 que emitió la Unidad de Inteligencia Financiera, contamos con definición de moneda virtual y de mecanismos para su control y de los sujetos obligados.[11]
Aún en base a lo expuesto hasta este momento, podemos adentrarnos a decir que recién se empiezan a construir los cimientos en lo que refiere a la inclusión de la tecnología en las operaciones inmobiliarias en terrenos en que la presencialidad y la materialidad de los actos ha sido la consigna, para comenzar a mutar a los entornos virtuales las acciones que se llevaban a cabo en los escenarios presenciales.
Implica pensar en nuevas formas jurídicas y normas que las regulen de las que aún carecemos y aventurar soluciones a nuevos desafíos por los que el derecho todavía no ha atravesado. Uno de esos desafíos es otorgar entidad a la criptomoneda ¿es una cosa? ¿es un bien? Claro está que no es tangible, situación similar a la energía eléctrica; la no cosa que se comporta como tal y es susceptible de apropiación. Ese concepto ficto, ¿podemos aplicarlo a la criptomoneda? ¿podemos entender que la criptomoneda es una obligación de valor?
Andrés Chomczk y Pablo A Palazzi (2019), se han dedicado a investigar sobre este posible comportamiento respecto a los portantes de criptomonedas.[12]
Basados en el concepto de criptomoneda, cómo un subtipo de token, unidad asociada a una blockchain y que es generada conforme las reglas de funcionamiento que están programadas en el software de aquella blockchain, (Andrés Chomczk y Pablo A Palazzi, 2019, pág. 1), implica entonces, que recostados en el artículo 15 del CCyC, forman parte del patrimonio de las personas. Entonces, concluyen estos autores en que, una criptomoneda es un bien (arts. 15 y 16 del Cód. Civ. y Com.), de carácter patrimonial con soporte inmaterial, creado mediante un sistema informático, de emisión privada y que suele utilizarse como medio de pago o de intercambio. (Andrés Chomczk y Pablo A Palazzi, 2019, pág. 2). Si la criptomoneda es considerada un bien, los bienes son susceptibles de regirse por las normas de los derechos reales, entre ellos la modalidad de apropiación, entonces la criptomoneda puede ser adquirida por apropiación. De hecho, el primer caso tuvo como protagonista a una persona de nacionalidad japonesa. Piratas cibernéticos lograron apoderar la cantidad de medio billón de bitcoins, que luego fueron cambiados sin problemas por 368 millones de dólares estadunidenses de este inversor japones. Indudablemente MtGox (la victima) fue llevado a quiebra y juzgado bajo las leyes de Japón, pues representaba a pequeños ahorristas, a los cuales se le aseguró ganancia de sus inversiones mediante transacciones en criptomoneda. Al ser victima de apropiación su inversión fue pérdida y con ello la pérdida de sus ahorristas a los que tuvo que responder.
En Argentina, el primer antecedente, tiene fallo del 21 de noviembre de 2018. La sala III de la Cámara Tercera en lo Criminal de la Provincia de Chaco dictó sentencia en el marco de la causa “P., H. M. s/ defraudación informática en concurso real con violación de secretos y de la privacidad”, en la cual se dispuso la primera condena por la “apropiación” de criptomonedas en la República Argentina. Claramente esta apropiación se asimiló a usurpación, sin la relación material de la cosa, sino su representación de valor, bajo el tipo legal de estafa informática.
Esta sentencia pone en el tapete nuevos enigmas jurídicos, y desafíos para los derechos reales.
Concluimos que aún no se pueden adoptar doctrinas o marcos teóricos rígidos sobre temas que aún se encuentran en construcción. Adecuado entonces las posturas eclécticas y constructivas, abiertas a la innovación y al estudio concientizado de las nuevas tecnologías aplicadas a transacciones con inmuebles.
[1] Definición esbozada por Nick Szabo, recogida por Mora, Santiago J. (2019) La tecnología blockchain. Contratos inteligentes, ofertas iniciales de monedas y demás casos de uso. LA LEY 01/04/2019, 01/04/2019, 1 Cita Online: AR/DOC/537/2019, pág 5
[2] Ethereum es una plataforma open source, descentralizada que permite la creación de acuerdos de contratos inteligentes entre pares, basada en el modelo blockchain.​ Cualquier desarrollador puede crear y publicar aplicaciones distribuidas que realicen contratos inteligentes. Definición obtenida de Wikipedia. Recuperada de: https://es.wikipedia.org/wiki/Ethereum
[3] Algunas opciones sobre las que manifiesta refieren a:
Propiedades inteligentes: una casa, un coche, una nevera, una lavadora…todos los objetos que se puedan conectar a Internet se consideran propiedades inteligentes (del inglés, smart property). Y todos pueden ser gestionados con contratos inteligentes para poder venderlos o alquilarlos de forma automatizada. En: Ethereum (2019) ¿qué son los Smart contracts? Recuperado de: https://www.miethereum.com/smart-contracts/#toc8
[4] La Cámara de Comercio Digital es un grupo de defensa estadounidense que promueve la industria emergente detrás de la tecnología blockchain, bitcoin, moneda digital y activos digitales. Recuperado de: https://digitalchamber.org/
[5] Se trata de un servicio que añade un nivel adicional de protección a los datos sensibles de la tarjeta de crédito, que se reemplazan con un número generado algorítmicamente llamado “token”. Universal pay(2017).¿Qué es tokenización?.31/08/2017. Recuperado de: https://www.universalpay.es/que-es-la-tokenizacion/
[6] La tokenización dentro de los contratos inteligentes se puede dar con tarjeta de crédito, criptomoneda, propiedades, etc. Serán distintos token de acuerdo al elemento que se utilice
[7] PROPTECH.ES (2018) PropTech para hipotecas: el futuro de los préstamos hipotecarios. 28/02/2018. Recuperado de: https://proptech.es/proptech-hipotecas-futuro-los-prestamos-hipotecarios/
[8] PROPTECH.ES (2018) ¿Qué hay del futuro? Hipotecas en Blockchain
[9] Durini, Federico, Mcewan, Roberts,Dominguez,Carassai (2019) Novedades recientes para fomentar el desarrollo del mercado inmobiliario. 09/04/2019. Abogados.com.ar. Recuperado de: https://abogados.com.ar/novedades-recientes-para-fomentar-el-desarrollo-del-mercado-inmobiliario/23218?fbclid=IwAR1YXdJAJY3EsJAcXTBwd1-Q1Ojyg1xoLcVQt5pbfUJDZH5ZbA_K602c48U
[10] Gagliano, Germán () Encuadre jurídico de las criptomonedas.15/03/2019. Abogados.com.ar. Recuperado de: https://abogados.com.ar/encuadre-juridico-de-las-criptomonedas/23086?fbclid=IwAR3WfnlzkbOrVgqWAQe-ShMlmYKbE6QZqgcaxIvOeCMCttKuzeU2RMKJlKM
[11] “la representación digital de valor que puede ser objeto de comercio digital y cuyas funciones son la de constituir un medio de intercambio, y/o una unidad de cuenta, y/o una reserva de valor, pero que no tienen curso legal, ni se emiten, ni se encuentran garantizadas por ningún país o jurisdicción”.(Artículo 2, Resolución N° 300/2014 UIF
[12] Chomczyk, Andrés – Palazzi, Pablo A. (2019) Primer caso argentino sobre “apropiación” de criptomonedas. LA LEY 10/04/2019, 10/04/2019, 1.Cita Online: AR/DOC/833/2019
PLATAFORMAS VIRTUALES PARA ALQUILERES. ¿”Uber” de la locación?
Posted on 23/05/2019 por Noriega Rodriguez Nina Norma
Nos toca ser protagonistas de un siglo revolucionario, que se fue gestando en las últimas décadas del siglo anterior y que puede ser comparado con el siglo XV. El giro copernicano lo ha dado la inclusión de la tecnología informática en la vida diaria.
Desde los años noventa al incluirse internet y la www, el mundo del hombre terrenal ha sufrido profundo cambio que aún sigue en constante movimiento.
El mundo cibernético a través de la conectividad virtual ha arrojado, nativos digitales, migrantes digitales, ciber nautas, objetos “inteligentes”, etc. Todas estas modalidades han impactado profundamente en las estructuras jurídicas originales, en donde el mundo era presencial y tangible y no inmaterial y globalizado.
Las aristas de esta explosión ha salpicado a la humanidad permitiendo crear la globalización y la conectividad más allá del espacio físico o geográfico, solamente con acceder a una pc, Tablet, teléfono inteligente con conexión a internet, la comunicación deviene con solo realizar pequeños actos materiales para establecer la comunicación.
El presente trabajo se va a centrar en repensar las implicancias jurídicas que devienen de este tipo de servicios sin estructura física sino virtual.
Varios aspectos a tener en cuenta. Por un lado se presenta algunas situaciones a las que hay que dedicar algunos párrafos y pensamiento respecto a las plataformas virtuales para alquileres. Se presenta como incógnita la legalidad del sistema, por el otro la norma jurídica que se aplica, para desembocar, en la seguridad de las transacciones, pasando por las relaciones interpersonales que reclaman todo contrato, sin quedar ausente los derechos del consumidor también presente por ser prestadores de servicios. No podemos dejar de mencionar el aspecto tributario que encierra toda transacción económica, y aún menos desconocer el aspecto societario y comercial de la tarea que se lleva a cabo en plataformas de este tipo, tipificadas dentro del comercio electrónico.
Como puede comprenderse estamos frente a una complejidad amplia.
Las plataformas virtuales diseñadas para la oferta y demanda de alquileres de propiedades, suele ser la combinación compleja de diferentes algoritmos informáticos, combinados con inteligencia artificial, conocida como inteligencia artificial que incluye chatbot[1]
Estas páginas web, alojadas en la WWW (world wide web) en espacios virtuales bajo dominios específicos registrados, en muchos casos en Estados Unidos, son complejas combinaciones de ecuaciones informáticas, a las que se le suman diseño web, pues solo funcionan mediadas por internet, bajo un formato amigable, sencillo e intuitivo y fácil de utilizar por el usuario. Los desarrollos suelen ser personalizados, creadores por personal idóneo en diseños informáticos, quienes priorizan los objetivos de la empresa en lo que refiere prestar servicios. Estas plataformas deben ser de fácil acceso para el usuario, navegar por pestañas individuales según su interés, distinguidas e individualizadas por colores, títulos, colores y contenido. Las formas de poder contactar el usuario a los operadores inmobiliarios deben ser sencilla y clara, ya sea con un chat en línea, correo electrónico, enlaces a redes sociales o espacios de opinión del usuario dentro de la plataforma.
Son diseñadas con la herramienta informática WordPress. Esta herramienta de código abierto permite diseñar un sistema de gestión de contenidos o CMS (por sus siglas en inglés, Content Management System) enfocado a la creación de cualquier tipo de página web.
Este tipo de plataforma descansa en la suma de diferentes softwares. Algunos de código abierto y otros no.
Están gestionadas por empresas virtuales y se caracterizan por funcionar en forma colaborativa. Estas empresas se las considera Start-up, o también considerada como “compañía de arranque”, o “compañía incipiente” o, simplemente, como una “compañía emergente”.
En general estas plataformas se inician con una portada en donde se informa que brindan y quienes ofrecen inmuebles en alquiler y ordenan en el espacio diferentes solapas que incluyen la oferta de inmuebles en alquiler, como gestionar el mismo, los contratos a suscribir, los seguros a elegir en reemplazo de las garantías, las condiciones legales. El dato distintivo, solo se requiere 24 hs para obtener una vivienda en alquiler.
En resumen las plataformas de alquiler de inmuebles son compañías de arranque (start-up), basadas en marketplace digital pero pensado para el sector inmobiliario. No se trata de una inmobiliaria sino de una una plataforma que integra los servicios de corredores, aseguradoras y bancos para brindar la solución de alquileres más de acuerdo a los estándares de la era digital. La startup cuenta con un servicio de ayuda a los inquilinos y los propietarios, con un visitador que evalúa y asesoramiento como diferencial dentro de la plataforma. Y, en línea con esto, también incluyen un servicio de cobranza mensual y deposito del dinero en el banco del propietario.Es, tanto como Uber, un mediator y facilitador tecnológico.[2]
La proliferación de este tipo de plataformas, ha comenzado a ser evidente en 2016. A solo efecto de referencia la plataforma “Alquilando” (fue la galardonada y representará al país en el Seedstars Summit en Suiza)[3] es ejemplo de lo que se expone.
El obstáculo que presenta este negocio desde el aspecto jurídico, nos lleva a desgranar el análisis y sectorizar algunos aspectos de esa observación, aunque todos conforman una unidad.
Para ello es recomendable focalizar en el estudio de las relaciones contractuales que se ofrecen y se concretan en este tipo de plataformas.
En primer lugar un análisis desde el aspecto técnico nos refiere dos reflexiones. Por un lado el tipo de programación que se utiliza a los efectos de resguardar las transacciones que allí se lleven a cabo y por el otro el resguardo y utilización de datos que fluyan en el circuito negocial que se establece en dicha plataformas. Hay personas que ofrecen inmuebles en alquiler y otras que asumen pagar un precio por la utilización de dichos inmuebles por un plazo determinado. Entonces nos encontramos frente a la figura del contrato de locación que en la normativa unificada civil y comercial se encuentra codificada entre los artículos 1187 a 1226. Si este contrato no lo celebran en forma directa las partes, la especialización laboral profesional, amerita la intervención de un profesional matriculado conocido como Martillero y Corredor Público, que se encuentre habilitado para el ejercicio comercial de ventas y alquileres de inmuebles. Muy difícil saber si quién está detrás de una pantalla, asesorando o realizando la operación para concretar un alquiler cumple con la especificidad profesional requerida para tales negocios. Aquí nos encontramos con el primer escollo jurídico. No existe legislación específica al respecto. Los negocios en línea, al ser incipientes en el mundo comercial argentino, es más de lo que se carece en normas que las que se encuentran tipificadas para regularlas.
Desde el resguardo y la seguridad de las transacciones que se celebren en dichas plataformas, pocas de ellas descansan en tecnologías seguras como el blockchain (cadena de bloques. Traducido en términos informáticos, se generan bloques de información en un tráfico virtual y el sistema los entrelaza para facilitar la recuperación de la información y la verificación de que esta no ha sido cambiada. Los bloques de información se entrelazan mediantes apuntadores hasta que conectan el bloque actual, con el anterior y así sucesivamente hasta llegar al bloque génesis, conocido como big data. Toda la información se va sellando sin que esta pueda ser modificada una vez ingresada. Es una tecnología superadora a la encriptación, pues la encriptación es solo un medio dentro de la tecnología compleja que la compone.
La cadena de bloque queda almacenada en espacios virtuales o nubes, nodos de la red, que se mantienen en sincronía con está. Esta tecnología se utiliza para transacciones de monedas virtuales. Las plataformas en análisis utilizan tarjetas de crédito o depósitos bancarios en cuentas específicas. No estamos hablando de la misma seguridad y protección de datos.
Incluso si estas plataformas utilizarán esta tecnología podrían celebrar contratos denominados “inteligentes” es decir con una base de inteligencia artificial que pueda permitir mayor seguridad jurídica a las partes intervinientes.
Retomando las características técnicas de las plataformas actuales en Argentina que ofrecen los servicios de alquileres, pueden ser sujetos de diferentes ciber delitos que en la argentina aún no se cuenta con una ley específica de ciber delitos y que se encuentra en proyecto presentado desde el año 2014 ante el Congreso de la Nación, sin tratamiento[4]. Diferentes reformas al Código Penal, han ayudado a reformar tipos legales delictivos e incluir algunos ciber delitos, de los cuales pueden ser víctimas o no quienes procedan a alquilar por este tipo de plataformas específicas. A solo efectos recordatorios, los posibles ciber delitos que pueden producirse en la utilización de estas plataformas, Migliorisi (2015) menciona diez. De ellos son aplicables: Delitos contra la propiedad intelectual (ley 11723 art 71,72 y ley 25036), Acceso indebido a sistemas informáticos (art 153 y 153 bis Código Penal Argentino). Fraude informático (phishing) (Art 172 y 173 Código Penal Argentino), Acceso indebido a sistemas informáticos (art 153 y 153 bis Código Penal Argentino).[5]
Con respecto a la protección de datos, el artículo 9 de la ley 25326 resulta vital a los efectos de proteger a los usuarios de las plataformas de este tipo. La trasgresión a esta ley conlleva, en virtud de los artículos 31 y 32 de la ley mencionada, a la responsabilidad civil y penal por cualquier trasgresión sobre quienes se determinen como responsables de las plataformas y/o titulares de los dominios en líneas inscriptos en NIC.ar. El damnificado puede recurrir a esgrimir las acciones específicas que la ley 25326 ofrece a los efectos de hacer cesar la situación y la reparación respectiva desde el ápice civil e impulsar la acción penal bajo la figura penal “delitos contra el honor”, artículo 117 bis, Código Penal.
LAS PLATAFORMAS DE SERVICIOS DE ALQUILERES DE INMUEBLES Y LAS NORMAS CIVILES Y COMERCIALES.
En esta parte de este paper vamos a concentrar el estudio y análisis en aquellas normas que inciden y conviven del Código Civil y Comercial y/o articulan con las acciones que se llevan a cabo en forma virtual o real a partir de las plataformas en líneas para búsqueda de alquileres de inmuebles y celebrar contratos de alquiler.
Algunas notas informativa sobre los servicios que ofrecen estas plataformas van a colaborar para comprender su funcionamiento y amparo de normas civiles para sus usuarios.
En estas plataformas sus CEOS se dedican a la gestión inmobiliaria a través de captar a propietarios que quieran ofrecer sus inmuebles en alquiler y usuarios que quieran acceder a las ofertas presentadas en la página y transformarse en inquilinos. El éxito de la empresa descansa en el diseño, el marketing y la reputación lograda por la puntuación de sus usuarios. Cuanto más comentarios de usuarios felices la página ofrezca, aumenta la confiabilidad sobre la misma.
Se conforma un plano de subjetividad vs objetividad. Este contexto poco tiene que ver con el plano de la norma en sí mismo. La norma objetiva no puede reemplazar la percepción de una porción de la realidad por parte de quienes opinen en la página. La norma se cumple, los comentarios pueden ser factor de marketing o confiabilidad pero no reemplazan a las consecuencias legales que las partes integrantes de la plataforma puedan suscribir.
En una segunda instancia mediante la gestión inmobiliaria, se asegura la conclusión de la negociación en un contrato seguro (constituir contrato electrónico con formato de locación entre las partes y conformar a las partes como locador y locatario), en tiempo record de 24 hs, sin trámites, ni garantías. Se asegura la administración del alquiler y gastos sin sorpresas. Las garantías reales o fianza se reemplazan por contrato de caución a favor del propietario. En suma desde estas páginas se ofrece servicios a los propietarios, servicios para inquilinos, garantías para alquilar, buscar propietarios, espacio para ofrecer propiedades, y un chat para los usuarios como herramienta de contacto con los gestores de la plataforma, conocidos como “call center”. Todo el proceso se efectúa en línea. El proceso se lleva a cabo en forma inicial seleccionando la propiedad por la que se está interesado en alquiler. Seguidamente mediante el chat de la plataforma se combina con los custemers un encuentro presencial de visita a la propiedad que se quiere alquilar. Si el futuro inquilino le resulta favorable, mediante la misma plataforma efectúa un pago a cuenta de un importe determinado que resultará de un porcentaje del alquiler mediante tarjeta de crédito, a la espera de concretar los restantes pasos administrativos hasta la firma del contrato de alquiler, que obra bajo formato de contrato de adhesión. Previo a la firma del contrato se deberá certificar la capacidad de pago del futuro inquilino y la certificación de ingresos, acción que lleva a cabo quienes ofrecen los servicios de alquiler. De igual modo deberán certificar la titularidad y libre gravamen de las propiedades que se ofrecen en alquiler. Finalmente las garantías que la ley requiere en los contratos de alquiler, por aplicación de los artículos 1221 y 1225 del Código Civil y Comercial. En caso de no contar con fiador, desde los servicios que la empresa ofrece adiciona una amplia línea de empresas de seguros que pueden ofrecer seguros de caución para reemplazar al fiador y que se gestionan a través de la plataforma y se abonan en línea por tarjeta de crédito. Algo importante a destacar de este tipo de servicios en línea que no está dirigido a todo tipo de público. Los requisitos que se debe reunir para acceder a este tipo de servicio requieren ser mayor de edad, tener ingresos declarados y comprobables, buena conducta crediticia. Claramente personas que se encuentren en el veraz o sin ingresos declarados no pueden acceder a generar una relación obligacional mediante plataformas en línea, al menos por ahora. En resumen En tiempo real se le hace un score (a la persona que quiere alquiler) y se le ofrecen distintos seguros de caución para asegurar el contrato y firmar (Mauro, 2018). Ahora bien se busca desburocratizar el proceso. ¿Este criterio tal como se presenta bajo el formato virtual, en línea, interactuando mediado por internet, genera tensión con las normas civiles y comerciales unificadas? ¿Cuál es el negocio de este tipo de empresas en línea? ¿Cuál es el costo final para el usuario? Algunas de estas preguntas les vamos a ir dando respuesta. El negocio de este tipo de empresas es servicios financieros, intermediario entre propietario y dueño, ofertor de seguros. La reflexión que deviene descansa en saber que puede suceder si no es posible cobrar los seguros de caución o si resulta mora en la renta, quién responde por ello y como gestionar el cobro de lo adeudado. En este caso si la empresa prestataria del servicio ofrece responder ante ello, un contrato adicional deberá suscribirse entre la empresa intermediadora y los propietarios.
Hay que recordar que nuestro ordenamiento no contempla seguros que tenga por especificidad al contrato de alquiler en lo que refiera a reemplazar fianzas o garantías. Por lo tanto la solución otorgada por la empresa prestataria de los servicios en línea se cuantifica en seguros de caución. Por ello será relevante considerar qué liquidez y qué calificación como aseguradora de riesgos tiene la compañía que provee el seguro a lo que se suma que la Superintendencia de seguros de la Nación lo apruebe.
Si cualquiera de las partes deba ir contra la empresa inscripta como propietaria de la plataforma de servicio, ¿cuál es su razón social? ¿Cómo se la inscribe? ¿Cuál es su patrimonio?
Hay que tener en cuenta que en el Congreso Nacional se encuentra pendiente de tratamiento la Ley de Alquileres, que ingresó el proyecto en el año 2017, sin embargo la tecnología no se la encuentra incluida, ni cuenta con algunos artículos que la reglamenten al servicio de la ley en este aspecto. Es bien cierto que se puede acudir a otras leyes (Defensa del Consumidor). Pero la pertenencia y la precisión de la norma al respeto, es aconsejable.
La inclusión de tecnología como mediadora en la relación de oferta y demanda de alquileres, puede colaborar en hacer más transparente y democrática la relación del mercado. Sin embargo dicha inclusión debe ser pensada de tal manera que brinde seguridad a las partes y la intervención de los profesionales habilitados para su contralor, efectividad y resguardo jurídico de las partes.
Pero lo más importante, contar con marco jurídico adecuado para que la tecnología pueda ser un medio seguro a través de la aplicación de software que cumpla con las normativas específicas y en colaboración del martillero, el abogado y no en su exclusión, mediante plataformas en donde quienes se encuentran detrás del negocio no materializan la empresa de servicios.
Para ellos la presente ley de alquileres que no contempla la inclusión de sistemas informáticos aplicables a la relación de locadores y locatarios para la formalidad de la relación jurídica y la concreción de la acción, debería ser tenida en cuenta en los proyectos que se encuentran en debate en el Congreso de la Nación Argentina en el año 2018.
Pero también debería ser inquietud de la Comisión de reforma del Código Civil y Comercial, creada por Decreto 182/2018 y verse plasmado en el proyecto de reforma que se encuentra en elaboración.
Las plataformas que han comenzado a proliferar denominadas “Uber de los alquileres”, en la actualidad no ofrecen seguridades jurídicas en acuerdo a las normas vigentes, para quienes interactúen en ellas, y quieran llevar a cabo contratos. Por otro lado reemplazar las garantías reales o depósitos a los efectos de afrontar responsabilidades del contrato, o por la aplicación del artículo 1221 del C/c por seguros de caución modifica la esencia y espíritu de la ley.
En un mundo globalizado del cual no se excluye la Argentina, la empresa Airbnb (originalmente creada para concretarse alquileres temporales vacacionales o intercambios habitacionales por corto plazo en diferentes partes del mundo), ya opera en nuestro medio. La casa matriz opera en San Francisco; Estados Unidos. En el año 2016, el reconocido periódico de la BBC, en una nota fechada el 24 de mayo de ese año, vertía opiniones y cuestionaba la legalidad de dicha empresa de servicios, fundamentalmente al no informar a sus usuarios sobre las normas locales de ubicación del inmueble en lo que respecta a normas de hotelería ya sea para quienes quisieran alquilar en forma temporal o para quienes ofrecieran estos inmuebles para tales fines, sin estar habilitado para ellos.[6]
La complejidad negocial que también se encuentra en tensión, refiere a las herramientas informáticas contractuales que se deben celebrar para concretar un alquiler. Si bien la ley 26994 legisla sobre el contrato electrónico lo orienta hacia las relaciones bancarias pero no en forma particular trata el contrato electrónico de alquiler. Esta carencia se suma a la carencia de normas respecto al comercio electrónico que recién ha comenzado a transitar su niñez normativa.
En lo que refiere a los contratos electrónicos legislados debemos considerar recurrir al artículo 1105 como generalidad para la modalidad , que a decir de De Paolis (2016) tienen amplitud y pueden dar lugar a contratos no típicos, sosteniendo que el tema recibe un tratamiento específico, ubicándose en el Libro III sobre derechos Personales, Titulo III relativo a los contratos de consumo, que se compone de cuatro Capítulos: el primero referido a la relación de consumo, el segundo a la formación del consentimiento, el tercero dedicado a modalidades especiales, aludiendo a la utilización de medios electrónicos y contratos electrónicos en los arts. 1105-1116 y el cuarto abocado al tratamiento de cláusulas abusivas. (De Paolis, Andrea Rosana, 2016, pág. 2).
Para esta autora, uno de los problemas que se ofrecen en este tipo de plataformas se podría superar, creando mayor legalidad si se tuviera en cuenta estas normas para la conformación de los contratos que ayudados por inteligencia artificial, disminuirían la inseguridad jurídica que pudiera evidenciarse. Sin embargo nos replanteamos si con solo ver un árbol (léase un engranaje del intrincado ensamblaje que conforman estas plataformas) es suficiente para dar el marco jurídico adecuado a todo el conjunto. En este marco de reflexiones Lidia Irene Zuvi (2015), ha sostenido que si bien el paso dado por el nuevo cuerpo jurídico civil y comercial es de un sustento fáctico valioso, la informática le plantea al derecho, como presupuesto necesario a su regulación, la comprensión acerca de su naturaleza. Por ello, siguió manifestando la autora, si la informática es una dimensión de la actividad humana distinta de lo antes dado, debe regularse de un modo autónomo dentro del actual campo de normas. (Zuvi, Lidia Irene, 2015, pág. 1). Sin iniciar intercambios de posturas jurídicas, la posición ecléctica parecería ser la más razonable, pues las normas no son carriles estancos, sino que se complementan entre sí. En consecuencia articular normas del derecho informáticos, con normas del derecho civil y comercial y entrelazar ambas ramas jurídicas facilitaría la comprensión y amparo de la persona que puedan ser usuarias de este tipo de plataformas que hoy nos tiene en reflexión y análisis. Coincidimos con la autora que el contrato electrónico, instrumento por el cual las partes plasmarán el contrato de alquiler en línea, podría ser herramienta a considerar. Recomendable destacar que el documento electrónico no puede ser apreciado como algo aislado, sino que debe integrarse en una teoría general del documento, que supere lo estipulado en nuestro Código Civil y Comercial Argentino limitado a instrumentos públicos y privados (Zuvi, Lidia Irene, 2015, pág. 1). De esta manera el documento electrónico debe garantizar los mismos efectos que un instrumento en soporte papel en cuanto a la voluntad declarada en el documento. (Zuvi, Lidia Irene, 2015, pág. 1). Para comprender mejor el tema respecto de los contratos electrónicos, son aquellos que se perfeccionan mediante el intercambio electrónico de datos de ordenador a ordenador. No sería inconveniente su inclusión si los recaudos legales operan respecto a los elementos que integran el contrato y se encuentren presentes en conformidad a la ley (objeto, causa, consentimiento, forma y prueba). Pues entonces no habría diferencias si son celebrados en entornos virtuales y o en entornos presenciales.
Para concluir, el aspecto más débil de la propuesta de celebrar contrato de alquiler en línea por medio de una plataforma especializada en este negocio redunda en la seguridad jurídica de los actos y acciones que han de celebrarse. Si bien el Código Civil y Comercial ha dado un gran paso al respecto, aún no es suficiente para este tipo de propuestas. La ley 26994, no contempla ciertos actos asociados a los artículos 971 al 983 con respecto a la aceptación.
Cuando se utilizan medios electrónicos para especificar el momento en que es receptada la información, y cuando queda perfeccionada, no es tarea sencilla. Si el medio utilizado es correo electrónico se puede tener el seguimiento si el correo electrónico llego al destinario, pero no cuando el destinatario lo leyó, pues existen medios informáticos para bloquear tal acto, si es el deseo del lector receptor. Tal acto y conocer fecha cierta es esencial al momento de determinar cuándo se perfecciono el acuerdo de voluntades y se concretó la relación jurídica que habrá de determinar los derechos y las obligaciones de las partes intervinientes. Para tener tal certeza dichas plataformas de alquileres deberían contar con sistemas de programas que consignarán la veracidad en hora y día en que el receptor ha leído el mensaje. Estos programas y la información que brinden pueden ser las herramientas de prueba de cognición.
La normativa es pobre en lo que refiere a los contratos electrónicos en prever el caso fortuito como sería el caso de la caída de servidor.
Como corolario, la propuesta de crear plataformas que en espacios virtuales suplanten o complementen el trabajo del Martillero y Corredor Público en lo que refiere a la oferta de inmuebles en alquiler no vacacionales, deben contar con marcos regulatorios específicos a los efectos de evitar consecuencias jurídicas no esperadas para los usuarios.
AYALA MAURO (2018) Así funciona la plataforma que permite alquilar en 24 horas y sin garantía. Diario La Nación. 13/7/18. Recuperado de: https://www.lanacion.com.ar/2152970-asi-funciona-la-plataforma-que-permite-alquilar-en-24-horas-y-sin-garantia
CRIPTONOTICIAS, (2017) ¿qué es una cadena de bloques (block chain)?. Recuperado de: https://www.criptonoticias.com/informacion/que-es-una-cadena-de-bloques-block-chain/
DE PAOLIS, ANDREA ROSANA (2016) Los contratos electrónicos en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Diario DPI. Diario Consumidores y Usuarios Nro 100 – 29.11.2016. Recuperado de: https://dpicuantico.com/sitio/wp-content/uploads/2016/11/doctrina-2.pdf
GOMEZ, CARLOS (2018) Transformación digital. La tecnología blockchain más allá del bitcoin. 13/0/2/2018. Recuperado de: http://www.teldat.com/blog/es/blockchain-tecnologia-para-verificar-transacciones-e-identidades-contratos-inteligentes-voto-digital-gestion-de-la-identidad/
GONZALES GRANADOS JAVIER (2016) Taller de derechos. NotarTIC I: Retos del BitCoin y de la Blockchain.14/11/2016. Recuperado de: https://tallerdederechos.com/notartic-i-retos-del-bitcoin-y-de-la-blockchain/
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[1] Se denomina inteligencia artificial es la simulación de procesos de inteligencia humana por parte de máquinas, especialmente sistemas informáticos. Estos procesos incluyen el aprendizaje (la adquisición de información y reglas para el uso de la información), el razonamiento (usando las reglas para llegar a conclusiones aproximadas o definitivas) y la autocorrección. Una de esas formas es el chatbot que significa incorporar un programa de computadora que intenta simular la conversación o “parloteo” de un ser humano a través de texto o interacciones de voz. Un usuario puede hacer una pregunta a un robot de chat o introducir un comando, y el robot de chat responde o realiza la acción solicitada. Definiciones extractadas de Rouse, M (2017) Inteligencia artificial, o Al. Abril 2017. Recuperado de: https://searchdatacenter.techtarget.com/es/definicion/Inteligencia-artificial-o-AI
Rouse, M (2018)Chatbot. Mayo 2018. Recuperado de: https://searchdatacenter.techtarget.com/es/definicion/Chatbot
[2] ENTREPRENERDS (2017) La mejor startup del mundo es argentina y quiere ser el mercado libre del real estate. Infotecnología 18/9/2017. Recuperado de: https://www.infotechnology.com/entreprenerds/La-mejor-startup-del-mundo-es-argentina-y-quiere-ser-el-MercadoLibre-del-Real-Estate-20170918-0003.html
[3] ENTREPRENERDS (2017) La mejor startup del mundo es argentina y quiere ser el mercado libre del real estate. Infotecnología 18/9/2017. Recuperado de: https://www.infotechnology.com/entreprenerds/La-mejor-startup-del-mundo-es-argentina-y-quiere-ser-el-MercadoLibre-del-Real-Estate-20170918-0003.html
[4] Proyecto de ley 5201-D2015
[5] Estas modificaciones legislativas no han sido pensadas desde el lugar del delito virtual, por ello el tipo legal es insuficiente y su contenido igual. De allí la necesidad de contar con una ley específica que aún no ve la luz. Se recomienda ampliar sobre esto y ver: Migliorisi, Diego (2015) El Listado de los 10 delitos informáticos más frecuentes en la Argentina. TN y la gente, 3/11/2015. Recuperado de: https://tn.com.ar/tnylagente/noticias/el-listado-de-los-10-delitos-informaticos-mas-frecuentes-en-la-argentina_632998
[6] Redacción BBC, New Mundo ¿Cuáles son los riesgos legales de alquilar tu casa en Airbnb? 24 mayo 2016. Recuperado de: https://www.bbc.com/mundo/noticias/2016/05/160523_economia_riesgos_legales_airbnb_lf
Autor NIna Norma Noriega- RC D 1255/2018
Los créditos UVAs y UVIs, una nueva forma de calcular actualizaciones en créditos hipotecarios para adquisición de vivienda familiar
El mercado inmobiliario ha vivido una época de esplendor en los años noventa y una etapa de retroceso y letargo que empezó en caída hacia 1994, teniendo sus puntos más álgidos en el 2001 y el 2012, según los empresarios de sector y reactivación a partir del año 2016 con un nuevo tipo de créditos para la adquisición de viviendas familiares que reactivo el mercado inmobiliario, de la construcción y facilitó la adquisición de viviendas con cuotas que no superen por mes el valor de un alquiler promedio para el núcleo familiar.
Si bien la Argentina creció y maduró en la adquisición y consagración de derechos por medio del Código Civil y Comercial, y el acceso a la vivienda digna familiar es uno de los derechos consagrados, la realidad choca con la declaración legal, pues Argentina es uno de los países con menor acceso a la adquisición de viviendas, en construcción de viviendas y en otorgamiento de créditos para ello. De hecho casi no tiene impacto en el PBI interno.
En el año 2012 el Banco Interamericano en un estudio realizado en Latinoamérica concluyó que de cada tres familias de América Latina viven en viviendas inadecuadas, construidas con materiales precarios o carentes de servicios básicos. Casi dos o tres millones de familias que se forman por año son obligadas a vivir en viviendas informales en zonas marginales. [1]
La evolución de los precios de los inmuebles es siempre en ascenso, por lo tanto una persona para poder acceder a su primera vivienda de 40 metros cuadrados en Ciudad Autónoma de Buenos Aires paso desde la fecha en estudio al año 2015 a tener que esperar 6 años y cuatro meses de trabajo para poder acceder al pago de una cuota de un crédito hipotecario, siempre considerando los seis años y cuatro meses de trabajo continuado y con los aportes de ley. Entre 2015 y 2016 esa fecha se intensificó casi en un estirarse a un año más. Estos valores pueden ser consultados en el boletín de Reporte Inmobiliario de 2012.
En el año 2016 se ha proyectado un tipo de crédito con el lanzamiento de una línea especial del Banco Nación. Se trata de una opción mixta de comenzar con una tasa fija en torno a 18% anual para los primeros tres años del crédito a 20 años de plazo, y 17 años con tasa variable o variación anual del índice de salarios que elabora el Índec, el que resulte menor.
Los créditos denominados UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que han sido la novedad en la materia a partir del año 2016, caracterizado como el instrumento y método de ahorro para financiar hipotecas según el Banco Central e la República Argentina. El acreedor tiene su capital a salvo y actualizado y el deudor, según sus ingresos puede mantener el pago mensual de la obligación asumida. Sin embargo es necesaria la corrección de los índices inflacionarios en alza, el valor del dólar estadunidense en alza y mantener las tasas. Este trio de indicadores necesarios para la sobrevivencia de este tipo de créditos, no volver al pasado, requieren de políticas públicas constantes que trabajen en el tema. Si los salarios pierden respecto a la inflación, el deudor de créditos UVA tendrá que destinar mayor proporción de su ingreso para pagar la cuota. Incluso puede poner en peligro su capacidad de pago o no poder concretar la adquisición del inmueble pues este tipo de créditos se otorga en pesos y los inmuebles se adquieren en moneda dólar estadunidense y si esta moneda fluctúa inversa a la moneda nacional, es decir esta se desvaloriza, se hace imposible la adquisición del inmueble familiar, alejando el principio constitucional del acceso a la vivienda y la vivienda familiar como un bien social. Por ello el gobierno nacional, a comienzos de 2018 ha enviado un proyecto de ley a los efectos de crear algún tipo de seguro que pueda responder ante los vaivenes económicos en cubrir las diferencias que se puedan producir desde el momento en que se determina el capital a financiar y la efectiva compra, y amparar al comprador con respecto a la diferencia del valor de cuota cuando esta se torne de imposible cumplimiento para el deudor cuanto esta supere los porcentajes que se pueden destinar para el pago de la obligación (hasta el 25% de los ingresos del grupo familiar).
La preocupación principal descansa en la tasa de este tipo de créditos. ¿Cuál es el riesgo que se vislumbra? Cuando hayan transcurrido20 años (en caso de un préstamo a 30) se adeudará en UVA el 50% del compromiso inicialmente asumido.
En resumen, quién se endeudo en este tipo de créditos no toma un préstamo ni en pesos ni en dólares, sino en unidades indexadas. Dicho de otro modo quién se endeudó en UVA devuelve UVA.[2] En suma los riesgos de estos créditos radica en el aumento del valor del dólar con respecto a la moneda de curso legal para adquirir el inmueble, aumento aproximado en las tasas para tomar el crédito hipotecario, aumento del valor de las propiedades en dólares. La UVA tiene un valor que se va actualizando según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que, a su vez, va reflejando la marcha del índice de inflación. Así, las cuotas (definidas como una determinada cantidad de UVA) se ajustan en forma automática. Y como el valor real de los pagos a cargo del deudor se mantiene en el tiempo, se elimina la necesidad de los bancos de cubrirse ante una posible licuación. Por eso, baja el valor de la cuota inicial y se facilita el ingreso. Implica a la sazón un retroceso [3]legislativo y volver a la indexación con los riesgos jurídicos que conlleva, cuando tal criterio había sido superado tanto por la doctrina, la jurisprudencia y la normativa. Entonces ¿estamos frente a un retroceso legislativo con la Ley 27271 en la inseguridad jurídica de los deudores hipotecarios frente a contextos económicos inseguros, mayor plazo de gravamen sobre el bien inmueble adquirido hipotecado (hasta 35 años)?
Pablo A Salvador (2017) se ha realizado la pregunta aquí consignada y mediante estudio de los créditos hipotecarios existentes ha concluido créditos con tasa variable conocidos como UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) [4], ha considerado que desde el lanzamiento de los créditos UVA, se han otorgado aproximadamente $35.700 millones de créditos hipotecarios en UVA. En términos nominales, estos créditos han acumulado un aumento de 77,4% en los últimos doce meses y según el BCRA ya representan el 90% del total de créditos hipotecarios otorgados a personas físicas. Esta modalidad se ha extendido también a los préstamos con garantía prendaria y personales (hasta fines de octubre DE 2017, se habían otorgado $16.000 millones de créditos personales y prendarios en UVA) e incluso han aparecido algunas líneas de financiamiento para las pequeñas y medianas empresas.
Ahora bien, hay voces con opiniones diversas respecto a este tipo de créditos. Si bien ha mostrado que mediante su otorgamiento se ha permitido la reactivación del sector inmobiliario, hay quienes ven a la unidad de medida de financiación no tan provechosa y de resultados positivos para los adquirentes. Las críticas no apuntan al sistema en sí mismo sino a la situación económica del país, que de no ser establece, tal como se describió en los párrafos superiores de este trabajo, muestran la debilidad del sistema Rubén Ramallo, 2017.[5]
Hay un concepto fundamental simple de este mecanismo pero que los ahorristas suelen olvidar: no se toma un préstamo ni en pesosni en dólares, sino en unidades indexadas.
Las normas especiales sobre créditos hipotecarios (Ley 27271 para UVIs, Comunicaciones del BCRA (Comunicación 5965 para UVAs, Comunicación 6069 para UVAs y UVIs), DTR (20/2016 para CABA, 17/2016 para PBA), completan el marco jurídico de estos créditos particulares. Subsidiariamente, pero no por ello dejan de estar presentes, las normas plasmadas en la ley 24240 y sus modificatorias que refieren a defensa del consumidor, rescatadas y plasmadas en el CCyC, complementan el marco jurídico. Por esta ley se ha modificado parcialmente el Código Civil y Comercial.
La nueva manera de calcular la financiación de los créditos destinados a la adquisición de la vivienda única familiar, ha venido a traer vientos renovados al sector inmobiliario y de la construcción. Sin embargo el sistema está lejos del boom de los años noventa en donde estos rubros han tenido incidencia en el PBI del país, con alto costo y riesgo para los tomadores e inseguridad jurídica en contextos de inestabilidad económica. Sin embargo se pondera en positivo el recurso a los fines de reducir el déficit de vivienda que alcanza a un porcentaje alto de la población argentina. Los esfuerzos de las políticas estatales son bienaventurados pero no suficientes. Tanto la inflación cómo la cotización en moneda extranjera en la que se evalúa los precios de venta y compra de inmuebles y la depreciación de la moneda argentina, respecto al dólar estadounidense, unidad de referencia para las transacciones, ubican como inestables al tipo de créditos que nos tiene en estudio. La ecuación es inversa, los créditos se otorgan en pesos, pero las propiedades se adquieren en otra moneda que al momento de efectuar la transacción no alcanza el crédito otorgado por la fluctuación del valor de la moneda extranjera en el mercado y acarrea más endeudamiento para el adquirente del inmueble. Los costos administrativos e impuestos siguen siendo altos para este tipo de créditos. Si bien se han llevado a cabo medidas al respecto, aún siguen siendo insuficientes. La uniformidad precio de adquisición y moneda de pago para la compra del inmueble, en relación a moneda de crédito deberían armonizar para hacer posible la adquisición, menor tiempo para las tramitaciones administrativas para el otorgamiento de los créditos en los bancos, podría colaborar en achicar la brecha.
Jorge Alterini y Ignacio Alterini (2016) han coincidido que el cambio introducido al artículo 2189 del CCyC por la ley 27271, ha sido un paso adelante favorable. El original artículo con notoria imprecisión del texto tenía un ámbito de aplicación reducido, solo a créditos indeterminados ( el caso de las hipotecas abiertas), en consecuencia de imposible aplicación a créditos determinados por las fluctuaciones a las que se podía ver sometido, lo que conllevaba que el fin por el cual se había redactado no cumpliera el objetivo, y de este modo el mercado del crédito para la adquisición de la vivienda y con ello el mercado inmobiliario se viera casi paralizado. Pues entonces el artículo 23 de la ley 27271 vino a traer el sosiego necesario.
Sin embargo es importante solidificar la seguridad jurídica. Aún hay silencio legislativo al respecto Tampoco hubo pronunciación de las calificadoras de riesgo de un bono que securitice estos activos sobre el tema indexación. Finalmente para sustentar el sistema se hace necesario afianzar un mercado de capitales, por ejemplo mediante un bono que se pueda colocar en el mercado para que pueda ser adquirido por inversores institucionales y así inyectar más dinero al sistema de préstamos. Hoy se puede aseverar que el principal y único inversor institucional es el ANSES. Para revertir esta situación será dar importancia alta a conseguir solidificar la seguridad jurídica. Dos proyectos legislativos se encuentran en danza, pero aún sin sanción que podrían colaborar en la seguridad jurídica y amparo a los deudores hipotecarios de este tipo de créditos. Ellos refieren a “Programa de Protección frente a los Descalces entre Inflación y los Salarios para Deudores de Créditos Hipotecarios”, por el lapso de 30 años desde la promulgación de la ley, y la activación de un “Fondo Fiduciario de Compensación Hipotecaria”(Proyecto Marco Lavagna) y proyecto swap de coeficiente de indexación” para actualizar el monto en pesos de las cuotas de quienes se adhieran al programa.
[1] Este texto ha sido plasmado en: Peralta Juan M (2016) Crisis habitacional y créditos hipotecarios indexados. Microjuris.com 1//11/2016. Cita MJ-DOC-10357-AR/MJD10357
[2] Esteban Vaughan Inmobiliarias anticipan que las propiedades subirán hasta 15% en dólares por la presión de créditos hipotecarios UVA. 31/01/2018. Recuperado de: Ihttp://www.iprofesional.com/notas/262109-precios-demanda-mercado-mercado-inmobiliario-tasa-hipotecarios-credito-hipotecario-uva-Inmobiliarias-anticipan-que-las-propiedades-subiran-hasta-15-en-dolares-por-presion-de-creditos-hipotecarios-UVA
[3] Referencia (CER) es el indicador diseñado por el gobierno a partir del año 2016 para ajustar el capital de depósitos y créditos buscando preservar así el valor de la moneda de los contratos celebrados antes de la pesificación compulsiva establecida por el Decreto 214/2002 en enero del 2002. Esta forma de actualización había sido prohibida por el artículo 7 de la ley 23928. Sin embargo por la ley 27271, este índice adoptado para los créditos otorgados desde 2016, constituyen la excepción a la regla legal citada. Se suma que las familias deben realizar un ahorro previo entre el 20 o 30% del valor de la adquisición del inmueble que habrá de hipotecarse bajo este sistema. Se suma el “UVis (Unidad de Vivienda) Creada por Comunicación “A” 5945 Banco Central y corresponde a la unidad de medida que se actualiza diariamente según costo de la construcción. El índice de construcción se toma en base de un milésimo de metro cuadrado de vivienda al 31/03/16, obtenido a partir del promedio simple de construcción para las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del litoral (Paraná y Santa Fe). A esto se suma la indexación que se calcula sobre un Coeficiente; ICC (Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires), que publica el INDEC. La ley 27271 designa a la UVI (Unidad de Vivienda) como el instrumento para actualizar préstamos y depósitos en base al índice del costo de construcción, como se plantea en los párrafos superiores. Tanto la nueva UVA, como la original UVI, tarifan la unidad de medida como valor inicial en $ 14.05 que representa el costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda al 31/03/2016. Para comprender en forma más clara la unidad de medida inicial de $ 14.05 se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), por que el índice de precios al consumidor tiene alta incidencia en la correlación del costo de la construcción, pero sufre menos volatilidad. Puede leerse en la página del Banco central un ejemplo que puede ayudar a comprender mejor. Actualizado del modo citado, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir un metro cuadrado.
[4] Los créditos actualizados bajo la condición UVA se componen del valor equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y Litoral, ponderados por su población. Esta unidad de medida se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC). (Definición recuperada y expuesta en: Salvador Pablo A. UVA vs salarios, ¿quién ganará la carrera? .El Cronista.01/12/2017. Recuperado de: https://www.cronista.com/columnistas/UVA-versus-salarios-quien-ganara-la-carrera-20171201-0116.html
[5] Para un préstamo de 50.000UVA ($1 millón aproximadamente) a 30 años, con tres niveles de tasas por sobre la inflación (3,5%, 5% y 7%), surgen los siguientes guarismos:
1.–Tasa real del 3,5%
El tomador de este hipotecario tendrá que abonar una cuota inicial de$224: de este total, 65% se destinará intereses y el resto (35%) alcapital.
En este caso, al concluir la cancelación se habrán devuelto 120.00 UVA.
Como se observa en el cuadro, si se considera la brechadel 100% entre tasa mínima y máxima (3,5% y 7%), se desprende que el incrementode la cuota es de sólo el48%.
Es decir, el mismo porcentajeen que se verá incrementada la cantidad de UVAa devolver frente al monto original.
En cuanto a la forma en que se va cancelando cada préstamo en el tiempo, la incidencia del tipo de interésresulta clave.
Esto último, consecuencia del menor pesoque tiene en cada cuotala porción destinada a la amortización del capital(que disminuye en la medida en que se incrementa la tasa).
Cuanto mayor sea el tipo de interés, más lentaserá la devolucióndel monto adeudado
1. – Al cabo de los primeros 10 años
Transcurrida la tercera parte de la vida del hipotecario, se habrá saldado apenas un15% del montoadeudado en UVA, si la tasa real es 7%.
Si el tipo de interés real es 5%, ese porcentaje subirá a19%. Y para el 3,5%, escalará a 22%.
2. –Al cabo de los 20 años
Queda claro que este tipo de créditos no resulta aconsejable para quienes tienen en mente hacer cancelacionesanticipadas.
En suma, la deuda se tomará en UVA y no en pesos. Ramallo, Rubén. Hipotecario: “Lado B” del pago de cuotas que ajustan por “UVA” y el impacto de la tasa en créditos a 20 o 30 años . 13/11/2017. Recuperado de: http://www.iprofesional.com/notas/258644-tasas-inflacion-credito-hipotecario-uva-Hipotecarios-el-Lado-B-del-pago-de-las-cuotas-en-UVA-y-el-impacto-de-la-tasa-de-interes-para-creditos-a-20-o-30-anos?page_y=0
Autor: Nina Norma Noriega RC D 1091/2018
INTERNET DE LAS COSAS. AMORES Y TENSIONES EN LOS DERECHOS REALES
Una nueva disciplina a la que habrá que prestar atención y regular en forma jurídica, pues ya es parte de nuestra vida diaria es la domótica.
La domótica se la define como un conjunto de tecnologías orientadas a automatizar la vivienda y que en forma integrada incluye tecnología en sistemas de seguridad, gestión energética, bienestar o comunicaciones.
Las herramientas necesarias para la aplicación de la domótica refiere a adquirir artefactos o instalarlos denominados “inteligentes” o “smart”, que se encuentren conectados a internet y con aplicaciones que puedan traducir datos en acciones, requeridas por el operador humano.
Este tipo de sistemas permite la recaudación de información a través de unos sensores que se encargan de procesar y transmitir órdenes a unos actuadores o salidas. La domótica brota como una solución a todas las demandas planteadas por las nuevas tendencias e innovaciones que forman parte de la nueva forma de vivir de las personas, permitiendo a través de ella el diseño de casas y viviendas mucho más humanizadas, flexibles y multifuncionales.
La domótica ofrece a las personas una serie de agentes que contribuyen con el mejoramiento de la calidad de vida del usuario. Cuando estos beneficios se magnifican a escala y abarca a una ciudad, adopta el nombre de urbótica.
Dentro de este compuesto se encuentran incluidas la internet de la cosas. Torres (2015) define al internet de las cosas como que se trata de una red que interconecta objetos físicos valiéndose del Internet. Los mentados objetos se valen de sistemas embebidos, o lo que es lo mismo, hardware especializado que le permite no solo la conectividad al internet, sino que además programa eventos específicos en función de las tareas que le sean dictadas remotamente.[1]
¿Cómo se relacionan las cosas, objeto de los derechos reales, susceptibles de generarse sobre ellos derechos y obligaciones con la animación artificial inteligente mediada por internet? ¿Qué consecuencias jurídicas se pueden producir por el accionar de objetos controlados por programas mediados por internet?
REFLEXIONES JURÍDICAS SOBRE EL TEMA
Jean Luis Gassée (2014) en una nota que se le ha realizado (datos a pie de página), ha mostrado preocupación por las consecuencias jurídicas que se podría desprender de la utilización de objetos cotidianos, como televisores, licuadoras etc. que se programarán en forma automática mediados por wi-fi o bluetooht, pues estos no cuentan con dispositivos que proporcionen auto descripción o comunicación bidireccional confiable y que finalizarán en una cesta de remotos.[2] En términos liso y llano, los electrodomésticos que se reputan de “inteligentes”, aún no han podido ser integrado en una sola red, y mucho menos hacer de ella un recurso seguro. Sin embargo el marketing de promociones de ventas, ofrecen estos objetos como herramientas seguras y que ofrecen al consumidor mayor confort y facilidad en la utilización de ellos mediantes programaciones remota. El internet de las cosas (IoT), cuyo desarrollo tuvo origen en Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT), aún debe transitar mayor camino, no tanto referido a la masividad y los costos sino a los servicios que pueda prestar. Pero lo cierto es que ya se encuentra en nuestro medio y si bien aún no es masivo, los costos han comenzado a reducirse y permitir que más población pueda acceder a “objetos inteligentes”.
El artículo 1883 CCyC, define a objeto como aquel derecho real que se ejerce sobre la totalidad o una parte de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
Frente a esta definición de tipo cerrado, característica sine qua non, de los derechos reales, entonces ¿encuadrarían los objetos inteligentes en esta definición? ¿Por qué tipo de normas se tendrían que regir?-
Comencemos por la definición de “internet de las cosas”.
El internet de las cosas es un sistema de recopilación de datos que hace más fácil e inmediata la convivencia con nuestros objetos. Los datos M2M (o máquina a máquina) son el resultado de todas las conexiones entre nuestros objetos y tales resultados son susceptibles de ser analizados con fines mayormente comerciales por empresas proveedoras de cualquier servicio.[3]
Ahora bien, a priori podemos discernir que en forma particularizada este tipo de objeto no ha tenido un tratamiento específico. ¿Debería tenerlo? Creemos que sí, determinados supuestos que se puedan presentar han de toparse con vacío legal. De allí entonces que la nueva comisión que en la actualidad se encuentra en revisión, modificación y actualización del Código Civil y Comercial, creada para tales fines el seis de marzo de 2018 por Decreto 182/2018, sería recomendable que incluyera la internet de las cosas para su regulación desde el ámbito civil y comercial. ¿Por qué el internet de las cosas debería tener regulación específica? Desarrollemos un supuesto para su mejor comprensión. Dentro de la vida cotidiana de las personas conviven teléfonos inteligentes, televisores inteligentes, heladeras inteligentes, por solo nombrar algunos artículos que pueden recibir órdenes desde otros computadores y traducir esas órdenes en acciones concretas (encender o apagar el televisor en un momento específico, grabar un programa, cambiar de canal, para el caso de los televisores o analizar el estado de los alimentos que se encuentran en la heladera y determinar en forma automática el nivel de frio adecuado o programar una agenda de trabajo automatizada e informar por sistema de voz al tenedor de un teléfono inteligente o guiarlo por sistema de voz a llegar a un lugar específico en forma remota. Todas estas acciones se llevan a cabo sin la intervención específica de la mano del hombre sino que se lleva a mano mediada por internet a través de espacios virtuales en la comunicación entre computadores conectados o emparejados ya sea por una red que los aglutina o por bluethooth. Pues entonces, ¿se podría hackear una heladera? La respuesta es positiva. ¿Y qué consecuencias se producen? La respuesta a los ciber ataques es la pérdida de la seguridad. Esa seguridad afecta tanto a los objetos como a las personas. Se suma las diversas formas en la que los ciberataques pueden afectar la seguridad de las personas. Entre ellos el ciber espionaje. En la actualidad los protocolos de seguridad de los objetos mediados por internet como electrodomésticos, incluso los móviles, no tienen fortaleza, ni mayor desarrollo por la falta de protocolos standard para ellos y lo costoso de estos desarrollos. Normalmente los ataques a que son sometidas estas cosas, se asocian a la extorción en dinero para “liberarlas”.
Las tecnologías emergentes, habitualmente se ven restringidas por la legislación y los reglamentos vigentes, ya que al ser disruptivas suelen desafiar los límites previamente establecidos. El Internet de las cosas no es excepción a esa brecha legislativa que cambia además de país a país y de industria a industria.
Los aspectos jurídicos a considerar frente a las consecuencias jurídicas que este tipo de objetos puede producir y que deviene en la necesidad normativa que se carece, redunda en dar respuesta a la privacidad de datos, seguridad, propiedad (incluyendo los datos agregados) y la responsabilidad legal derivada.
Un rico debate se abre al considerar si los datos que circulan y asocian a los aparatos son parte única de ellos o accesorios necesarios. Por otra parte diferentes ramas del derecho se entre mesclan al mencionar circuito de datos. Datos que no tienen estructura corpórea y circulan en entornos no presenciales. Pues entonces; ¿cómo juega los derechos de autor en ese proceso? ¿Se adjudican al creador del artefacto (llámese tv, cafetera, heladera inteligente, etc.) o al propietario del electrodoméstico inteligente? El tráfico y almacenamiento de datos que cada uno de los aparatos inteligentes que integran el hogar, es de un volumen tal que amerita un tratamiento específico. Hay que recordar que con Big Data la preocupación reside en los derechos que se tienen para utilizar y explotar la información recogida, en asuntos como la protección de datos personales y en restricciones propias del acceso a información sensible por motivos legales, por derecho de uso, por propiedad de los datos y por protección contra el robo o mal uso de los datos (Telefónica, 2015, pág. 2).
Frente a este panorama en el que todo está construir, en lo que a marcos normativos específicos refiere, se encuentran en debate en el territorio argentino. Sin embargo los mismos vacíos se han producido en otros ordenamientos jurídicos. En virtud de las consecuencias globalizadas comunes que impactan la utilización de estos artefactos con inteligencia artificial, consideramos pertinente abocarnos con algunas palabras de referirnos al derecho comparado y sus regulaciones sobre el tema en estudio.
DERECHO COMPARADO APLICADO A LA INTERNET DE LAS COSAS
El diario jurídico Gavel Capital en el año 2017 había publicado un artículo mediante el cual analizaba la postura de Estados Unidos frente a la legislación del internet de las cosas. El país del norte ha tomado seriamente legislar sobre la seguridad de estos aparatos en lo que refiere al resguardo de datos y la intromisión de terceros.
En el mes de agosto de 2017, senadores de los dos grandes partidos en forma conjunta han presentado el proyecto destinado a establecer estándares que regulen la seguridad para todos aquellos objetos y aparatos que se encuentre conectados dentro de las redes de las agencias federales (Internet of Things Cibersecurity Improbement Act 2017).
El proyecto de ley requerirá que cada agencia incluya las siguientes cláusulas claves en sus futuros contratos para la adquisición de dispositivos conectados a Internet, a saber.
– No contienen componentes con vulnerabilidades o defectos de seguridad conocidos incluidos en la Base de Datos Nacional de Vulnerabilidad del Instituto Nacional de Estándares y Tecnología (National Institute of Standards and Technology, NIST) o en una base de datos similar identificada por el Director de la Oficina presupuestaria federal (Office of Management and Budget, OMB);- Incluyen componentes capaces de recibir parches “correctamente autenticados y de confianza” de los proveedores
– Utilizan tecnología y componentes estándar para la comunicación, encriptación e interconexión con dispositivos periféricos; y- No incluyen “contraseñas fijas o codificadas” para recibir actualizaciones o habilitar el acceso remoto.
b) Compromiso del contratista de notificar a la agencia adquirente cualquier “vulnerabilidad o defecto de seguridad descubierto por el propio contratista o revelado con posterioridad al vendedor por un investigador de seguridad, durante la vida del contrato.
c) Compromiso del contratista de actualizar, reemplazar o eliminar oportunamente, las vulnerabilidades identificadas de los componentes de software y firmware del dispositivo de una manera debidamente autenticada y segura. Esto incluye la obligación de proporcionar información a la agencia adquirente con respecto a la forma de tales actualizaciones, así como un cronograma y un aviso formal al finalizar el soporte de seguridad.
La propuesta, que agrega algunas excepciones a este clausulado, permitirá que los contratistas puedan presentar una solicitud de exención de determinados requisitos si revelan vulnerabilidades conocidas en dispositivos IoT ya vendidos al gobierno. De la misma manera, las agencias ejecutivas podrán solicitar una exención si la adquisición de dispositivos IoT de acuerdo con esas cláusulas de certificación de contrato resultase “inviable o económicamente poco práctica”.
El estatuto propuesto también permite a las agencias ejecutivas adquirir dispositivos IoT compatibles, siempre y cuando estos, cumplan con las normas de seguridad establecidas por un tercero o por la agencia federal de compras si las mismas proporcionan un nivel de seguridad equivalente o mayor que los prescritos por las cláusulas contractuales requeridas por la ley.[4]
Entre lo más destacado del proyecto se ha encontrado que las normas que se postulan prohíben que los proveedores incluyan nombres de usuario y contraseñas codificados
Por su lado la Unión Europea, anticipando los pasos a Estados Unidos se encuentra en pleno debate y en pos de sancionar normas en igual sentido.
Estas pautas han de estar enmarcadas en el proyecto de Mercado único digital, sobre el que se viene legislando desde 2015. En el año 2017 ese capítulo de legislación se ha orientado a establecer protocolos jurídicos y regulaciones que se relacionan con la seguridad de los dispositivos.
La Comisión revisará la Estrategia de Ciber seguridad de la UE y el mandato de la Agencia de Seguridad de las Redes y de la Información de la Unión Europea, para armonizarlos con el nuevo marco de la UE en materia de ciber seguridad. La Comisión también trabajará para proponer medidas adicionales en materia de normas de ciber seguridad, certificación y etiquetado, con el fin de aumentar la ciber seguridad de los objetos conectados.[5] Para noviembre de 2017, la comisión había articulado la modernización de legislación respecto a propiedad intelectual, derechos contractuales y adjudicación de espacios radioeléctricos. Estos debates han quedado plasmados en normas que regulan:
En construir una infraestructura y una red de comunicaciones de primer orden.
Adoptar un planteamiento común de la ciber seguridad.
Intensificar los esfuerzos para luchar contra el terrorismo y la delincuencia en línea.
Conseguir un sistema tributario eficaz y justo que se adapte a la era digital.[6]
Estos pasos dados se refuerzan con nuevas medidas para proteger a los consumidores.[7]
Para profundizar más aún, el mundo del internet de las cosas, es decir objetos cotidianos que pueden interactuar entre ellos y crear acciones sin la intervención humana, se complementa con la domótica.
En el IoT destacan los llamados “wearables” se refiere a objetos cotidianos y ropa, tales como relojes inteligentes o gafas de realidad aumentada, en los que se han incluido sensores para ampliar sus funcionalidades y que pueden grabar información sobre sus propios hábitos y estilos de vida, todos ellos aún sin norma específica y con reglas generales no tan pertinente a su condición. Esta reflexión vertida en el año 2017 por Espacio Asesoría, que reflejaba la realidad europea. Cruzando el océano, en el cono sur, en la Argentina ocurre lo mismo.
Todos estos dispositivos plantean dudas acerca de la protección de los usuarios en sus datos, su identidad o su seguridad, pero también sobre el respeto al derecho a la competencia, sin que actualmente existe una regulación específica al respecto, teniendo que estarse a lo que o de forma genérica tanto de manera estatal como en el marco de la Unión Europea se establece al respecto, amplía el artículo de Espacio Asesoría[8]. Respecto a la protección de datos y propiedad de los mismos, las novedades europeas provienen del Reglamento UE 2016/679 del parlamento Europeo y del Consejo del 27 de abril de 2016. Estas normas han venido a modernizar y actualizar la legislación. Mediante estas normativas se articula respecto a la protección de las personas físicas en lo que refiere al tratamiento datos personales y a la libre circulación de estos. Esta regulación legislativa ha de permitir a los ciudadanos un mejor control de sus datos personales y a las empresas aprovechar al máximo las oportunidades de un mercado único digital, reduciendo la burocracia y beneficiándose de una mayor confianza de los consumidores. No obstante, un problema que habrá que resolver es la migración voluntaria de datos de una empresa a otra en caso de cambiar de servicio. También habrá que regular claramente la cesión de datos para que en ningún caso el consumidor desconozca su acumulación o su traspaso a terceros.
Los aspectos más pertinentes del marco regulatorio, Reglamento UE 2016/17 y sus enmiendas refieren a:
– establecer las normas relativas a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de los datos personales y las normas relativas a la libre circulación de tales datos.
– proteger los derechos y libertades fundamentales de las personas físicas y, en particular, su derecho a la protección de los datos personales.
-pretende que la libre circulación de los datos personales en la Unión no pueda ser restringida ni prohibida por motivos relacionados con la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales.
Como contralor y veedor se crea la figura del Delegado de Protección de Datos, quién deberá velar y entender en cuestiones como:
La regulación del denominado «derecho al olvido» o derecho de supresión de los datos personales.
Responsabilidad del responsable del tratamiento de datos. El responsable debe tener domicilio dentro de EU. Redacción en lenguaje claro, sencillo y comprensible sobre las cláusulas de privacidad.
Registro de las actividades de tratamiento. Concreción de códigos de conducta y certificación o sellos de marca.
Notificación de una violación de la seguridad de los datos personales a la autoridad de control. Se estatuye como derecho para los usuarios.
Consulta previa a la autoridad de control en caso de identificarse riesgos en el tratamiento
Cooperación entre la autoridad de control principal y las demás autoridades de control interesadas
Multas de hasta el 4 % de la facturación global de las empresas en caso de infracción y derecho a indemnización.
De estos lineamientos generales que la normativa regula, nos vamos a detener en los nuevos derechos de los usuarios que incluye el reglamento. El usuario es participante activo en el proceso, pues tiene derecho a:
Que se están recogiendo, utilizando, consultando o tratando datos personales.
Derecho a que los datos personales se deben garantizar que se limiten a un mínimo estricto, el responsable del tratamiento ha de establecer plazos para su supresión o revisión periódica.
Para el cumplimiento de estas normativas, el órgano competente de contralor deberá:
Identificar el riesgo del tratamiento en un informe previo.
La evaluación de riesgos en términos de origen, naturaleza, probabilidad y gravedad.
La identificación de buenas prácticas para mitigar el riesgo, como son procedimientos, certificaciones, directrices dadas por el Comité o indicaciones proporcionadas por un delegado de protección de datos.
El Consejo Europeo de Protección de datos, integrado por miembros de todos los países de la Unión Europea, desempeñará el rol de tribunal judicial con competencia en el tema. Se encuentran embebidos del poder sancionador materializado en multas administrativas, y facultades para establecer indemnizaciones para las personas afectadas. Si de delitos se trata, la competencia de este Consejo queda relegada a la justicia europea cuyo tratamiento refiera al ciber delito.
La ciber criminalidad se aborda en la Directiva 2013/40 UE, relativa a los ataques contra los sistemas de información y por la que se establecen normas mínimas relativas a la definición de las infracciones penales y a las sanciones aplicables en el ámbito de los ataques contra los sistemas de información.
La ciber seguridad se trata en Directiva (UE) 2016/1148 del Parlamento Europeo y del Consejo del 6 de julio de 2016, relativa a las medidas destinadas a garantizar un elevado nivel común de seguridad de las redes y sistemas de información en la Unión, cuyo objetivo es establecer un nivel común de ciber seguridad en toda la UE.
Finalmente estos marcos regulatorios han de perfeccionar cuando en los estados miembros en sus legislaciones internas se complementen con las normas de la Comunidad Europea. Para ello la Directiva 2014/53/UE establece los estándares sobre la comercialización de equipos radioeléctricos.
Para ir concluyendo, un aspecto novedoso se puede dar en materia de defensa de la competencia, donde es aplicable la Ley 17/2007 del 3 de julio de ese año, pues pueden darse problemas tales como determinar en qué casos la recolección de datos por parte de las empresas implique la creación de poder de mercado, y cuándo la autoridad considera que existe abuso del mismo, así de cómo afectará a la libre competencia, expone Espacio Asesoría, 2017, pág. 3.
De lo comentado hasta el momento, se evidencia que en diversas partes del globo terráqueo, existe la preocupación por crear marcos normativos adecuados que puedan dar seguridad jurídica a los dueños de artefactos dotados con inteligencia artificial, que permita realizar acciones sin la intervención del obrar humano sino basada en interactividad entre máquinas mediadas por internet. Que estas preocupaciones descansan en los ejes protección de datos, en la seguridad de los propietarios de las cosas y en la compaginación de lenguajes operativos comunes para todos los objetos inteligentes.
Aún nos resta evaluar, por fuera de Argentina, si los restantes países de la región, cuentan en las agendas parlamentarias el tratamiento de leyes que de marco regulatorio al internet de las cosas.
América Latina se encuentra en desigual marco legislativo sobre el tema de tratamiento en marras.
Brasil lleva algunos pasos adelante pero aún sin una uniformidad en el tema.
Los reguladores de América Latina deben seguir siendo diligentes en la comprensión de la importancia que tiene para los ciudadanos contar con más espectro radioeléctrico para servicios móviles en el mercado con el fin de impulsar el crecimiento económico y la conectividad en su país. Varios estudios han demostrado que la inversión en banda ancha móvil tiene un impacto positivo en el PBI. La banda ancha móvil es capaz de cerrar la brecha digital y ofrecer nuevas oportunidades de desarrollo en áreas como educación, salud, gobierno y transporte, sectores donde CIoT puede colaborar de manera eficiente para la sociedad civil, el ámbito empresarial y la esfera gubernamental[9]
El mercado IoT en América Latina es incipiente, aunque desde los operadores móviles comienza a vislumbrarse como una nueva fuente de ingresos y oportunidades. [10]
En suma, los marcos regulatorios respecto a Domótica y el internet de las cosas aún se encuentra en etapa de construcción. Lo cierto que los objetos inteligentes (IoT) ya se encuentra al alcance del público en general, sin que los mismos cuenten con las protecciones necesarias para su utilización y resguardo.
La Internet de las Cosas consiente que los objetos sean explorados y controlados lejanamente dentro de estructura de red existente, creando oportunidades para la integración directa entre los mundos físico y digital, lo que da lugar a mayor eficiencia, exactitud y beneficios económicos.
La IoT (Internet of Things: Internet de las cosas) ha evolucionado de la tecnología Máquina-a-Máquina (M2M), es la interconexión de dispositivos inteligentes y plataformas de gestión que habilitan colectivamente el “mundo inteligente” que nos rodea. Sin embargo a medida que avance se requerirá que cada usuario y dispositivo se encuentre identificado, más allá de la marca y de la propia tecnología de acceso.
Machina Research estima que América latina exhibirá una tasa de crecimiento anual compuesto de Internet de las cosas de 26,95% durante el periodo 2014 – 2024. En esta década, el total de líneas pasará de alrededor de 14,6 millones hasta cerca de 160 millones a nivel regional.[11]
Finalmente y como reflexión final, las normas sobre derecho informático deberían ser integradas a las normas civiles y comerciales unificadas. Adherimos a la teoría que la internet de las cosas, no deja de reunir las características propias de las cosas objeto de los derechos reales, aunque en forma accesoria funcionen con componentes no materiales que le permitan actuar en forma remota. Por lo tanto son un tipo de objeto, cosa mueble, probablemente registrable en función de su complejidad, que se acompaña de códigos informáticos que le permiten actuar conectados por internet en forma remota sin la necesidad de intervención humana. Sin embargo por su complejidad deberán estar estas normas articuladas con normas informáticas, normas constitucionales, normas penales, normas de consumo y normas comerciales.
AREA DE SEGURIDAD, COMPLIANCE, LVS2 (2017) Resumen del Reglamento EU sobre la protección de datos de caracter personal. Recuperado de: https://auditoria-lopd.es/resumen-del-reglamento-eu-la-proteccion-datos-caracter-personal/
BEJARANO, PABLO,G (2014) ¿Para qué iba a querer alguien hackear una nevera?. Diario Turing. 22/01/2014. Recuperado de: Recuperado de: https://www.eldiario.es/turing/hackear-nevera-internet-cosas_0_220478058.html
CEDOM, Asociación Española de Domótica e Inmiótica (2018) Qué es domótica. Recuperado de: http://www.cedom.es/sobre-domotica/que-es-domotica
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LEY 26994 (2015) Código Civil y Comercial de la Nación.Infoleg. Recuperado de: http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/texact.htm
REGLAMENTO (UE) 2016/679 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO. Relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE (Reglamento general de protección de datos). 27 abril 2016. Recuperado de: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX%3A32016R0679
TELEFÓNICA ( 2015) El Derecho y aspectos legales del Internet de las cosas (IoT). IoT Teams. Recuperado de: Recuperado de: https://iot.telefonica.com/blog/el-derecho-y-aspectos-legales-del-internet-de-las-cosas-iot
[1] Torres, J, J (2014) ¿Qué es y cómo funciona el Internet de las cosas? Hipertextual. . 20/10/2014. Recuperado de: https://hipertextual.com/archivo/2014/10/internet-cosas/
[2] Gassée, Jean Luis (2014) Internet de las cosas: el problema de la “canasta de mandos a distancia”. Le Monde, notes, 12/01/2014. Recuperado de: https://mondaynote.com/internet-of-things-the-basket-of-remotes-problem-f80922a91a0f
[3] Campiña Judith (2017) ¿Qué es y cómo funciona el Internet de las cosas? Un mundo que se comunica sin la mediación de humanos. Televisa. 24/04/2017. Recuperado de: https://noticieros.televisa.com/especiales/que-es-internet-cosas/
[4] Diario Jurídico.com Gavel Capital . EEUU regulará la seguridad del internet de las cosas. Recuperado de: https://www.diariojuridico.com/eeuu-regulara-internet-de-las-cosas/
[5] Comisión Europea, (2017). La UE y el mercado único digital. Junio 2017. Recuperado de: http://publications.europa.eu/webpub/com/factsheets/digital/es/
[6] Consejo Europeo, Sesiones 19 y 20 de octubre de 2017. Recuperado de: http://www.consilium.europa.eu/es/meetings/european-council/2017/10/19-20/
[7] Se recomienda la lectura de las diversas actas del año 2017, publicado por el Consejo Europeo a través de la comisión y que puede ser consultadas en la página: http://www.consilium.europa.eu/es/policies/digital-single-market/
[8] Espacio Asesoría (2017) El Internet de las Cosas (IoT) y su regulación legal Recuperado de: https://www.espacioasesoria.com/Noticias/el-internet-de-las-cosas-iot-y-su-regulacion-legal-
[9] 5G Américas Tecnologías celulares para habilitar la Internet de las Cosas. Julio de 2016. Pág. 67. Recuperado de: http://www.5gamericas.org/files/7214/6982/7154/Internet_de_las_Cosas_en_America_Latina_FINAL_ESP.pdf
[10] Ibídem, pág 76
[11] 5G Américas Tecnologías celulares para habilitar la Internet de las Cosas. Julio de 2016. Pág. 68. Recuperado de: http://www.5gamericas.org/files/7214/6982/7154/Internet_de_las_Cosas_en_America_Latina_FINAL_ESP.pdf
Autor: NIna Norma Noriega.RC D 1251/2018
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