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Timestamp: 2020-07-05 23:52:42+00:00

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As Regras do CDC Não se Aplicam aos Contratos de Locação | Junqueira Gomide & Guedes
De início, é bom destacar que o Código de Defesa do Consumidor foi concebido para equilibrar a relação consumidor/fornecedor, em razão da presumida hipossuficiência do consumidor em face daquele que detém o conhecimento técnico sobre o produto que produz ou o serviço que presta.
Esta hipossuficiência do consumidor não é verificada nos contratos de locação. Em geral, na locação existe um equilíbrio contratual, onde as partes podem livremente discutir e dispor os termos que pretendem pactuar. Não há uma “inferioridade técnica” por parte do locatário. Nem mesmo quando há a intermediação de uma imobiliária, por exemplo, fica evidenciada essa hipossuficiência.
Como a justificativa ainda pareceu insuficiente, prossegui.
A Lei de Locação e o CDC possuem algumas normas incompatíveis entre si e, nestes casos, apenas uma delas poderia ter incidência sobre a locação. E a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Antiga Lei de Introdução ao Código Civil) nos dá elementos para identificar qual delas deve ser aplicada.
Considerando-se que o Código de Defesa do Consumidor é temporalmente anterior à Lei de Locações, esta prevaleceria sobre aquela. O CDC, Lei 8.078, data de 11 de setembro de 1990. Já a Lei do Inquilinato, ou Lei 8.245, data de 18 de outubro de 1991.
Da mesma forma, ao analisarmos a especificidade das leis, veremos que o CDC traz normas gerais, enquanto a Lei de Locações é especial, prevalecendo sobre o CDC novamente.
O artigo 79, da Lei de Locações, determina que, “no que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil”. A lei, que é temporalmente posterior, nenhuma referência fez ao CDC, reforçando a sua não aplicação às locações.
Além disso, a relação de consumo é definida pelo CDC, que traz o conceito de consumidor e de fornecedor. A leitura do artigo 3º do CDC nos permite afirmar que o locador não se enquadra no conceito de fornecedor e, portanto, não haveria uma relação de consumo na locação. O locador não realiza quaisquer das atividades descritas pelo referido dispositivo e que poderia caracterizá-lo como fornecedor.
Outros pontos que reforçam a não aplicação do CDC decorrem justamente da referida incompatibilidade entre os seus dispositivos e algumas regras aplicáveis às locações.
A primeira dessas dificuldades surgira do confronto entre o artigo 35 da Lei de Locação e o artigo 51, XVI, do CDC.
O artigo 51, XVI, reputa abusivas e nulas as disposições que possibilitem a renúncia ao direito de indenização por benfeitorias necessárias. Já o artigo 35, permite que as partes, ao celebrar um contrato de locação, disponham que as benfeitorias não serão indenizadas.
Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça assentou entendimento de que a cláusula em que o locatário renuncia ao direito de ser indenizado pelas benfeitorias é perfeitamente válida e editou, inclusive, a Súmula 335, com o seguinte teor:
”Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
Outra questão surgiria quanto à aplicação da cláusula penal moratória. O CDC, em seu artigo 52, parágrafo primeiro, limita o valor da multa a dois por cento do valor da prestação. A Lei de Locações, por sua vez, não traz esta limitação e, como se sabe, a prática costumeira é a fixação da multa em dez por cento do valor da obrigação.
Enfim, por estas breves razões, justifica-se a não aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação.
Informativo 0089 do STJ, de março de 2001:
LOCAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. LIVRE DISPOSIÇÃO DAS PARTES.
Informativo 0146 do STJ, de setembro de 2002:
LOCAÇÃO. CONTRATO. CDC.
Nos contratos de locação não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor por faltar-lhes as características que delineiam as relações de consumo. Precedentes citados: REsp 212.689-SP, DJ 17/4/2000, e REsp 302.603-SP, DJ 4/6/2001. REsp 343.740-SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, julgado em 10/9/2002.

References: artigo 79
 artigo 3
 artigo 35
 artigo 51
 artigo 51
 artigo 35
 artigo 52