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Timestamp: 2020-01-25 02:19:40+00:00

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Los olores molestos de vecinos y el consorcio - el derecho al asado
DescolgadoEcología en Zapatillas
Por Sergio	 Ultima actualización Dic 10, 2017
Qué pasa con los olores molestos en el consorcio, con el humo y la normal tolerancia, sobre todo cuando viene de una parrilla y el vecino interpone una acción civil para que no haga más asado… ¿Tiene derecho un vecino a hacer cesar los olores molestos de otros vecinos?
La normal tolerancia entre vecinos y el nuevo código civil
Como cada vez se vive más juntos, hay más “temitas” de convivencia. Buenos Aires no tiene más población que antes pero sí hay más departamentos porque antes una familia tipo vivía en más ambientes y hoy impera el mono y a lo sumo el dos ambientes. Más cocinas, más cercanía, más todo, menos las paredes con menos materiales para abaratar costos.
El nuevo código civil dice esto sobre los olores, algo similar a los ruidos:
Artículo 1973.- “Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquellas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción”.
Es decir, es un tema de normal tolerancia. La mayoría de los casos se refieren a ruidos. Así por ejemplo, una ONG planteó un amparo ambiental por recitales en un estadio de futbol. Los vecinos plantearon que la organización de espectáculos públicos musicales afectaba las condiciones normales de vida en la zona y que excedía el mero interés individual de cada vecino para constituirse en una cuestión ambiental.
Como en el entorno de un barrio residencial se organizaron con frecuente periodicidad espectáculos públicos musicales, bailables, recitales, musicales no bailables y bailes populares de muy numerosa concurrencia, los jueces entendieron que esto genera una serie de situaciones disvaliosas para el entorno que afectan las condiciones normales de vida en la zona y exceden el mero interés individual de cada vecino para constituirse en una cuestión ambiental, y como tal, susceptible de afectar derechos de incidencia colectiva.
En ese sentido, entendieron afectada la normalidad o equilibrio ambiental entendido como el conjunto de condiciones que permiten el desarrollo de una vida urbana que razonablemente proporcione las oportunidades de descanso, recreación, actividad al aire libre, esparcimiento, interacción familiar, vecinal y social, etc. y por ese motivo ordenaron al club el cese.
Acciones por olores molestos de vecinos
Con respecto a los olores, si es un lugar de comidas, un establecimiento hay acciones para que la muni controle que tenga los filtros y chimeneas por encima de la línea de edificación. Esto es importante. Aparte, se puede acudir a la fiscalía ambiental para que investigue si el local incurre o no en delito ambiental.
A nivel vecinos, en general se charla, se hace una reunión, a veces puede intervenir o no el consorcio, el administrador debería hacerlo e intentar llegar a un acuerdo. Muchas veces con ventilación adecuada se soluciona.
También se puede iniciar una acción civil. Hace unos meses los jueces analizaron el uso o empleo que hicieran los demandados de la parrilla emplazada en forma antirreglamentaria en el balcón.
Al parecer un testigo declaró que la parrilla se usaba “hasta tres veces por semana” y lo sabe por el olor, pese a que su unidad se encuentra al frente del edificio (8ª). Más allá de que sus dichos deben ser tomados con ciertos reparos, no sólo porque es difícil que apreciara un empleo tan asiduo del elemento dada la ubicación de su unidad en el edificio, sino también porque, como ella misma se encarga de señalar, es amiga de la actora y “no tiene ninguna relación” con los demandados, quienes la dejaron de saludar “por ese tema que se trata” (19ª y 20ª).
El segundo testigo no sabe con qué frecuencia se usaba la parrilla (8ª), aunque sabe que provocaba mucho humo debido al deficiente tiraje que tenía y así se lo manifestó a los propietarios que lo consultaron (9ª). Al igual que la anterior tenía su vivienda al frente del edificio y de sus dichos no parece haber comprobado personalmente la producción excesiva de humo u olores, sino simplemente fue consultado para solucionar ese problema.
De su lado, D. A. era propietaria de la unidad lindera a la de los demandados y también tenía instalada una parrilla en su patio. Refiere que aquéllos hacían asado “casi todas las semanas” y lo sabe porque el humo llega a veces a su casa (8ª), aunque no conoce si provocaba inconvenientes a otros propietarios (9ª). Sabe por dichos de la actora que su departamento se le llenaba de humo (12ª).
De los testimonios analizados y más allá de que en algunos supuestos se ha considerado insuficiente para la determinación de la normal tolerancia el apoyo exclusivamente en la prueba de testigos.
Por eso concluyeron que no surge debidamente acreditado que los demandados hicieran un uso excesivo o abusivo de la parrilla en cuestión que causara perjuicios más allá de los normales que provocan este tipo de elementos (arts. 386 y 456 del Código Procesal). Y agregaron:
Es verdad que debe haber producido humo y olores, pero es mi convicción que ello no puede justificar una demanda tendiente a indemnizar tales molestias que, como he dicho anteriormente, deben ser toleradas en aras de la buena vecindad y la convivencia pacífica. En tal sentido, la Sala F de la Cámara Civil, a través de un elocuente voto de la entonces integrante Highton de Nolasco (reproducido textualmente en el Código comentado antes mencionado del que es coordinadora), señaló que no cualquier molestia debe ser impedida; “deben soportarse incomodidades menores, en tanto éstas no excedan la normal tolerancia. Mientras no se colme la medida, hay entre los vecinos un deber de paciencia, ya que ciertas incomodidades deben aceptarse como un precio, a veces duro, de la civilización moderna; es verdad que la vecindad en ciudades suele traer aparejada ciertas molestias que si son tolerables, deben asumirse; pero si se demuestra que la molestia excede de lo razonable hay que ponerle coto” (ver autos “Consorcio de Prop. Carlos Calvo 628/638 c/ AAA, María A.”, del 28-4-06, en L.L. 2006-F, 763).
Pero en el párrafo más interesante dicen que el asado es costumbre nacional:
Y, en mi concepto, las molestias ocasionadas por la producción de humo y olores a carne asada, actividad propia de la costumbre de la mayor parte de los hogares argentinos, que diría es practicada semanalmente, no puede derivar en una condena por los hipotéticos daños que se ocasionen a los vecinos, quienes en aras de la pacífica vecindad y de la solidaridad social deben resistir tales incomodidades, siempre y cuando, claro está, el uso sea razonable y propio del empleo a que está destinado.Y, reitero, no existe en el sub exámine prueba fehaciente del indebido o abusivo uso de la parrilla por parte de los demandado.
De todos modos, es importante marcar que un balcón no es un lugar permitido para una parrilla, que debe ponderarse el riesgo de incendio y las incomodidades a los vecinos. Este es un caso particular pero hay otros en que sí hicieron lugar a la demanda por olores molestos, por ejemplo contra un local comercial de pollo frito, incluso con indemnización, en parte por la pericia técnica que en el caso del asado estaba ausente. Ver sentencias completas debajo.
Podés dejar tu comentario!
El que comparte el olorcito del asado, también tiene que convidarlo en compensación (arts. 2618 y 832 del código civil).
— Derecho enZapatillas (@dzapatillas) November 11, 2014
En Italia…
Según publicó La Reppublica, el poder judicial italiano ha condenado a una pareja de 78 años de la provincia de Gorzia, en el norte del país, a pagar los gastos del proceso y 2.000 euros por haber emitido humos, ruidos y malos olores en su casa, molestando al resto de vecinos. El juez argumenta que este delito se enmarca dentro de la ley que prohíbe el “arrojamiento peligroso de cosas”, pensado para evitar emisiones desagradables de fábricas y restaurantes, entre otros.
Se transcribe la noticia: (…) La Cassazione ha condannato per la prima volta una famiglia per “molestie olfattive”, nuovo reato inquadrato in quello di “getto pericoloso delle cose”. Una sentenza che arriva dopo le continue proteste da parte dei condomini di un palazzo a Monfalcone per le emissioni di fumi, odori e rumori molesti dalla cucina di un appartamento al piano terra.
Ogni anno un milione di cause civili nascono da liti condominiali e quelle legate al cibo sono in continua crescita, sottolinea l’avvocato Matteo Santini, consigliere dell’ordine di Roma ed esperto in diritto condominiale che si è ritrovato più volte in questo campo a dirimere contese scaturite da intingoli e fritti, litigi tra culture alimentari diverse che rendono gli odori piacevoli o insopportabili.
“Le proteste arrivano o per il vicino molesto o per il ristorante sotto casa le cui emissioni invadono il cortile, le scale comuni e le abitazioni perché molti locali non hanno le canne fumarie, non sono in regola con la legge. E sono tanti. Da qui le proteste, le richieste di danni morali e materiali”. C’è chi racconta di disagi psicologici, di depressioni provocate dagli odori che arrivano dal locale o da casa dei vicini, c’è chi alla fine si è arreso all’invasione olfattiva e ha cambiato casa non potendo più sopportare quello che riteneva senza mezzi termini una puzza.
“Bisogna trovare sempre la giusta proporzione nelle cose: c’era un signore che voleva denunciare la vicina perché cucinava il brodo di pollo alle otto di mattina. Ma nelle liti di condominio direi che il problema di fondo, dal punto di vista culinario, è soprattutto culturale. Noi siamo abituati al profumo di pasta al pomodoro e lo troviamo gradevole mentre l’aglio che usano gli orientali ci risulta piu indigesto come le spezie, il curry. Ora che le case hanno abitanti che vengono sempre più spesso da parti opposte del mondo, più di una volta mi è capitato di trovare orientali che protestavano per il fritto degli americani, gli statunitensi che non reggevano l’odore di curry degli indiani, e l’aglio dei cinesi”.
Se si arriva al risarcimento, nelle cause tra vicini il danno può aggirarsi sui mille, millecinquecento euro. Se invece si tratta di un locale o di un ristorante la cifra cresce, e soprattutto i proprietari devono mettersi in regola con canne fumarie e affini.
“Per arrivare al risarcimento bisogna confermare e provare l’esistenza del danno e quindi per quanto riguarda l’odore, confermare il disagio olfattivo. Così bisogna ricreare la puzza segnalata in quell’appartamento avendo fuori dalla porta un perito del tribunale che valuta la situazione”, racconta l’avvocato Santini.
Ma quali sono le situazioni che più scatenano tensioni tra vicini? L’uso disinvolto delle parti comuni, i rumori provenienti da altri appartamenti (il ticchettio di scarpe, lo stereo a tutto volume piuttosto che lo spostamento di mobili a tarda ora), gli animali domestici maleducati, l’innaffiatura di piante sul balcone, i danni prodotti da infiltrazioni, i fumi e i cattivi odori, il bucato gocciolante e perfino il disordine sul pianerottolo (magari la spazzatura parcheggiata in attesa di essere gettata nel cassonetto).
Per quanto riguarda i cattivi odori, non è la cucina la prima causa, ma animali tenuti in casa, spazzatura abbandonata negli spazi comuni. Come testimonia l’associazione nazionale europea amministratori di immobili: delle 67mila consulenze tecniche fornite in tutt’Italia, ventimila circa hanno riguardato discussioni sui cattivi odori. Al primo posto la puzza negli spazi comuni, al secondo posto odori legati alla presenza di animali che rappresentano il 30% delle liti. L’urina del cane o del gatto è la motivazione pià citata. Al terzo posto i fumi delle attivitò commerciali, 15% per cento, ristoranti ma anche officine o artigiani che impiegano vernici.
El asado en obra es un derecho según el convenio colectivo UOCRA.
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Anexo con sentencia completa sobre olores molestos de local comercial
R. 242.630 – “Arias Ripoll Dora c/Fast Chicken de Zafare S.A. y otro s/Daños y perjuicios” – CNCIV – SALA H – 19/10/2001
En Buenos Aires, a 19 días del mes de octubre del año 2001, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Arias Ripoll Dora c/Fast Chicken de Zafare S.A. y otro s/Daños y perjuicios” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:
Contra la sentencia de primera instancia (fs. 382/9 vta.)), que hizo lugar parcialmente a la demanda que perseguía la indemnización de los daños y perjuicios padecidos por el humo, calor, olores, emanaciones tóxicas, y ruidos molestos, provenientes del local comercial denominado “Fast Chicken”, se agravia la parte actora a fs. 398/9, y la co-demandada Sra. Loureiro a fs. 402/5, contestando la primera el respectivo traslado a fs. 406/17. En consecuencia, las presentes actuaciones se encuentran en condiciones de dictar un pronunciamiento de carácter definitivo.//-
En su presentación ante la Cámara, la parte actora se agravia de la suma otorgada en concepto de “daño moral”, a la que considera exigua, y hace referencia a que la primer sentenciante no () ponderó “la aptitud de la víctima antes y después de padecer todos los días el accionar cuasidelictual de la parrilla de marras”, así como los padecimientos por ella sufridos. También critica el rechazo efectuado del rubro “gastos de transporte”, pues entiende que ha sido debidamente acreditado.-
A su vez, la co-demandada Loureiro hace referencia a una serie de omisiones de parte de la Sra. juez a quo, indicando que afectan el principio de congruencia y valores fundamentales de raigambre constitucional como el debido proceso y la defensa en juicio. Sostiene también que se ha efectuado una incorrecta valoración de la prueba pericial y testimonial producida en autos. Entiende que no se acreditó el daño físico, por lo que no cabe indemnización por dicho rubro. Asimismo, solicita la reducción de la suma concedida en concepto de “daño moral”, en virtud de la suma que fuera fijada por incapacidad física. Finalmente, se agravia del cálculo de los intereses desde la fecha en que se produjo el primer reclamo a la restante co-demandada, peticionando que se calculen desde la fecha en que se la notificó de la demanda.-
I. En vista de que en su presentación de fs. 406/17, la actora solicitó que se declarara desierto el recurso de la contraria, analizaré en primer término este pedido, para luego -de ser pertinente- hacer lo propio con las cuestiones cuya modificación se pretende.-
La simple disconformidad o disenso con lo resuelto por el a quo, sin fundamentar la oposición o sin dar la base jurídica, no importa la “crítica concreta y razonada” exigida por el art.265 del Cód. Procesal. (CNCiv., Sala H, “Mazzoriello, Filomena c/Consorcio Bernaldes 1922 y otro del 6/7/92 en Rev. J.A. del 3/1/96, pág.62, nro.32). Sin embargo, se ha declarado de modo concordante, que en la sustanciación del recurso de apelación, el cumplimiento de sus requisitos debe ponderarse con tolerancia, mediante una interpretación amplia que los tenga por cumplidos aún frente a la precariedad de la crítica del fallo apelado, directiva que tiende a la armonía entre el cumplimiento de los requisitos legales y la garantía de la defensa en juicio, y delimita restrictivamente el ámbito de las sanciones que importan pérdida o caducidad de los derechos del apelante (conf. CNCiv., Sala “E”, septiembre 24-1974, La Ley, tomo 1975-A, página 573;; ídem, Sala “G”, abril 10-1985, La Ley, tomo 1985-C, página 267; conf. C.N.E.Civ. y Com., Sala “I”, abril 30-1984, El Derecho, tomo 111, página 513).-
Lo dicho implica que, si la apelación cumple en cierta medida las exigencias del artículo 265 del ordenamiento procesal, según el referido criterio de amplia flexibilidad, que resulta ser la interpretación que se juzga más acorde con la apuntada garantía constitucional, cabe estimar que la carga procesal de fundar los agravios se satisface con el mínimo de técnica exigido por las normas procesales en materia recursiva (conf. CNCiv., Sala “G”, mayo 15-1981, La Ley, tomo 1983-B, página 764; CNCom., Sala “C”, septiembre 22-1978, La Ley, tomo 1978-D, página 674).-
En el caso de autos, considero que la presentación realizada por la parte co-demandada cumple con los requisitos exigidos.-
II. Despejada la cuestión, corresponde en este estado analizar los agravios vinculados a que la actora no dio cumplimiento al procedimiento que surge de la ley 13.512 para casos análogos. Adelanto que este planteo no puede ser aceptado en el presente caso.-
No es posible trabar el acceso a la justicia obligando al particular a transitar un camino que no tiene ningún sentido, decisión que debe quedar al prudente arbitrio de los jueces.-
En el caso, en el que el litigio lleva más de seis años, en el que se produjo la prueba necesaria, en el que la demandada tiene la mayoría del consorcio -contando la actora con muy pocas posibilidades de obtener la cesación de las molestias padecidas-, y que aquélla no ha demostrado una intención de solucionar los problemas que ocasionara la parrilla que desarrolló actividades en el local alquilado, carece de todo sentido retrotraer la situación y cerrar los ojos a la verdad objetiva que emerge de los elementos aquí aportados.-
Por todo ello, y al no indicar cuál sería la concreta necesidad de exigirle a la actora la previa realización de una asamblea de copropietarios, sólo cabe desestimar el planteo de la demandada por improcedente, y confirmar lo decidido en la anterior instancia.-
III. En el punto 2.b) de su expresión de agravios, la Sra. Loureiro le imputa a la sentencia una serie de “errores y anomalías”, sobre los que me expediré a continuación.-
La citada co-demandada cuestiona el razonamiento que surge de la última parte del considerando II de la sentencia apelada (fs. 386 vta.), en el entendimiento de que resulta aberrante considerar que la culpa se presume, así como que debería haber probado su falta de culpa, y que carece de toda lógica y fundamento probatorio alguno entender que no podía desconocer las denuncias de la actora.-
La Sra. juez a quo dice que Loureiro invocó en su defensa que nunca se la hubo interpelado, o requerido la resolución de la cuestión, siendo ajena a las denuncias y planteos que formulara la actora contra sus inquilinos. Y a renglón seguido, señala que el dueño puede eximirse de responsabilidad acreditando su falta de culpa, pero que en el caso su invocación resulta inaceptable, toda vez que la co-demandada habita en el mismo edificio donde funcionaba la parrilla.-
Sin embargo, la juez de grado a fs. 384 hizo referencia a que se trataba de un supuesto de responsabilidad objetiva, por lo que el damnificado no tendría necesidad de probar la culpa del accionado, ni éste podría eximirse de responsabilidad acreditando que observó la máxima diligencia requerida por las circunstancias. Surge evidente la contradicción entre lo transcripto precedentemente y lo que surge de la última parte del considerando II de la sentencia de primera instancia.-
Pero es del caso remarcar que al tratarse de consorcistas, rige la responsabilidad contractual, pues el quebrantamiento de la obligación de cumplir con la ley de propiedad horizontal y con el reglamento de copropiedad y administración no constituye delito ni cuasidelito, sino que es incumplimiento de una obligación específica respecto de personas determinadas (conf. Highton Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, 2da. edición renovada y ampliada, volumen 4, pág. 320).-
En virtud de ello, le cabe a la actora demostrar la culpa de los demandados. Corresponde analizar si lo ha cumplido.-
El art. 6, inc. b, de la ley 13.512, prohíbe perturbar a los vecinos, con ruidos o de cualquier otra manera. Se trata de una limitación aún más severa que la prevista por el art. 2618 del Código Civil.-
El citado artículo se refiere a las inmisiones inmateriales, como contraposición a las intromisiones materiales en el fundo ajeno. Las restricciones y límites al dominio implican que todo propietario tiene el deber de soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad. Hay una imposición de la vida social que determina la necesidad de tener que tolerar ciertas molestias inevitables en muchos casos, y que pueden ser una contrapartida de las numerosas ventajas que el avance tecnológico proporciona al hombre (CNCiv., Sala D, ED, 72-531).-
Claro que esto tiene un límite, fijado por la referida norma, en la “normal tolerancia”, la que debe interpretarse con un criterio objetivo, en función de lo que es común a la mayoría de las personas o de lo que indican las tablas como tolerable; en cambio, deben desecharse los criterios subjetivos de determinadas personas (conf. Papaño-Kiper-Dillon-Causse, “Derechos Reales”, I, p. 247).-
Lo cierto es que determinar si ruidos y olores superan el umbral mínimo de una incomodidad moderada implica una cuestión de hecho librada a la apreciación judicial en cada caso concreto (Sala C, LL, 1975-C-33). A su vez, teniendo en cuenta el carácter técnico de la cuestión, resulta de fundamental importancia el dictamen del perito.-
El experto ingeniero, luego de constituirse en el edificio, informó que “la actividad que se desarrollaba en planta baja, y la ubicación de la vivienda de la actora, hicieron inevitables la presencia de humos, olores, y/o ruidos molestos en la vivienda de la Sra. Ripoll, según surge de autos. La causa principal de la ocurrencia de estos hechos, son las tres vinculaciones que tiene el Depto. 2, con el espacio aéreo del patio interno”.-
Por su parte, del informe agregado a fs. 193, confeccionado por la Dirección de Higiene Ambiental de la Dirección General de Política y Control Ambiental, surge la trascendencia de olores a la vía pública en el momento de la inspección -de fecha 11-11-94.-
En similares términos, obra agregado el informe de fs. 194, con el que se verificó la trascendencia de humo y olores a fincas linderas, constituyéndose el inspector interviniente en el domicilio de la denunciante, corroborando dichas molestias (5-12-94).-
A fs. 201 y fs. 204, obran las constataciones efectuadas por la existencia de ruidos molestos. A fs. 196 y fs. 202, figuran las intimaciones de mejoras cursadas. Por último, del informe obrante a fs. 219 surge que luego de una inspección en el domicilio, se constató la trascendencia de ruidos de carácter molesto, por lo que se confeccionó la resolución de clausura del local. En virtud de ello, la Subsecretaría de Medio Ambiente de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires dispuso la clausura del local donde funcionaba la parrilla al carbón y venta de comidas elaboradas, por incumplimiento de las mejoras intimadas (art. 12.1.4 del Código de Habilitaciones y verificaciones., Ordenanza N°33266, B.M. 15419, A.D. 700.66, TO Ordenanza n° 34421, B.M. 15852, A.D. 700.2/79) y funcionar contraviniendo lo establecido en la Sección 5ta. del Código de Prevención de la Contaminación Ambiental (Ordenanza N° 39025, B.M. N° 17049).-
A mayor abundamiento, también debe considerarse la prueba testimonial.-
Se ha sostenido que tratándose de la demanda promovida contra la propietaria de una unidad por la producción de olores y ruidos molestos, la aportación de la prueba referida a las mentadas molestias, encuentra su medio más adecuado en la testimonial, ya que, precisamente, son las personas quienes podrán advertir si las actividades desarrolladas en el local producen exteriorizaciones que exceden su marco físico y, a través de sensaciones olorosas o auditivas, puedan llegar a perturbar la tranquilidad, el sosiego, el sueño o el descanso de terceros (conf. CNCiv. y Com. Esp., Sala III, R. 84.151, del 26-10-88).-
La testigo Leonor Justa Alonso se refirió a las perturbaciones que provocaba la parrilla en todo el vecindario, pero en particular en el domicilio de la reclamante donde dijo que había una temperatura insoportable, que se sentía desde antes de entrar al mismo, subiendo por la escalera. Cabe destacar que la declarante hizo una pormenorizada descripción del departamento de la Sra. Arias Ripoll.-
Puede discutirse la veracidad de los dichos de los restantes testigos. Lo cierto es que en lo relativo a las molestias padecidas por la actora, sus dichos resultan concordantes con el resto de la prueba arrimada a estos obrados.-
Tampoco resulta atendible el tercero de los cuestionamientos efectuado por la recurrente, concerniente a la falta de conocimiento que tenía de las molestias que ocasionaba la parrilla al restante condómino, toda vez que de las pruebas colectadas debe inferirse lo contrario.-
Así lo pienso, pues resulta difícil creer que ante las reiteradas inspecciones, intimaciones y clausura del local, debidamente acreditadas en autos (v. fs. 166 bis, 173, 178, 181, 193, 194, 201, 202, 204 y vta., 206 y vta., 208, 212, 215 y 219), la Sra. Loureiro no se hubiera interiorizado de los motivos por los cuales las mismas se llevaron a cabo en el inmueble que ella alquila. Cabe recordar que la nombrada expresó que tenía derecho de vigilancia sobre el local alquilado y podía realizar inspecciones sobre el mismo (conf. surge del reconocimiento efectuado en la posición 5ta., de fs. 240), derecho que en la especie debió haber ejercido, máxime considerando que sabía que el local en cuestión no se encontraba habilitado (posición 11ra., fs. 241).-
Por los fundamentos expuestos, y habiéndose demostrado la culpa de la co-demandada, propongo confirmar la decisión de primera instancia.-
IV. En lo que atañe a la “incapacidad física”, la co-demandada Loureiro intenta sostener que no existe concausalidad entre lo dictaminado por los médicos y los hechos relatados en la demanda.-
Sin embargo, el perito médico especialista en medicina legal, Dr. Carlos Hugo Escudero, a fs. 326, punto 4.c) dictaminó que sí existe relación de causalidad entre la hipoacusia y el hecho descripto en la demanda.-
El dictamen pericial se encuentra fundado razonablemente en principios y procedimientos técnicos, y resulta congruente con el resto de la prueba rendida. Tales circunstancias conducen a aceptar sus conclusiones, al ponderarlo conforme a los arts. 386, 477 y 497 CPCyC.-
La demandada discrepó con las conclusiones periciales (fs. 334/5) pero no ha basado su disidencia en principios científicos o técnicos -nótese al respecto que dicha presentación no fue suscripta por un profesional en la materia-, sino que sólo se basa en una diferente y personal apreciación subjetiva de los elementos observados y valorados por el perito.-
Por ello, al no haberse opuesto argumentos científicos de mayor valor y/o atendibilidad que los proporcionados por aquél, cabe aceptar sus conclusiones (CNECyC, Sala “I”, citada en aut. y ob. cit., Bs. As., 1984, p. 303, n° 17).-
Al respecto, Palacio (“Derecho procesal Civil”, t IV, p. 720, y sus citas) ha señalado que cuando la prueba “aparece fundada en principios y procedimientos técnicos no objetables y no existe otra prueba que la desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor, aceptar las conclusiones de aquél”.-
El perito brindó adecuadamente las explicaciones que se le solicitaron (fs. 336). En la respectiva presentación, señaló que la edad puede actuar como elemento concausal en algunas hipoacusias, pero no en todos los casos, y que el nivel sonoro emergente del local de la demandada es suficiente para producir la lesión que presenta la actora. No puede soslayarse que los dueños del local fueron intimados a arbitrar los medios y medidas necesarios y suficientes para evitar la trascendencia de ruidos de carácter molesto, bajo apercibimiento de clausura (con fecha 30-3-95, v. fs. 202), que posteriormente se hizo efectiva por resolución del 23 de junio de 1995 (v. fs. 206 y vta.), el día 27 de junio de 1995.-
Propongo, en consecuencia, no hacer lugar a los agravios de la co-demandada, y confirmar lo decidido por la juez de la instancia anterior, en lo que a este rubro se refiere.-
V. Se agravian ambas partes de la suma otorgada en concepto de “daño moral”. En tanto la actora solicita su elevación, por no representar la gravedad y trascendencia de los padecimientos sufridos, la co-demandada apelante peticiona la reducción de la partida, relacionándola con la suma fijada en concepto de “incapacidad física”.-
Si bien es cierto que no cualquier tipo de angustias, molestias o frustraciones importan un daño moral resarcible, creo que en el caso median razones suficientes como para tenerlo por configurado. Si se parte de la base de que el daño moral genera una disvaliosa alteración del equilibrio espiritual de una persona, me inclino en el caso por compartir la decisión del a quo, por considerar indiscutible la desagradable impresión que a la actora debieron causar los hechos que motivaron estos autos. La alteración del modo de habitar su vivienda, así como las molestias constantes y las limitaciones en sus relaciones sociales, debieron prodigar una lesión de índole espiritual y perturbadora. Basta tener presente los resultados que surgen de las distintas inspecciones realizadas a la parrilla de los demandados, de donde pueden observarse los olores y ruidos molestos que provocaban a la requirente.-
No se trata de un quebranto afectivo cualquiera, sino de uno que responde a un interés espiritual preexistente, objetivamente reconocible y jurídicamente valioso, consistente en la alteración del modus vivendi que genera semejante preocupación, con las consiguientes repercusiones espirituales negativas.-
No debe perderse de vista que en la determinación del daño moral deben computarse parámetros tales como la primacía de la persona humana como valor absoluto, el papel central que ella ocupa en el ordenamiento jurídico, y la tutela que el derecho otorga a la integralidad de su proyección existencial abarcando las esferas espirituales, biológicas y sociales (conf. Tobías, J., “Hacia un replanteo del concepto del daño moral”, LL, diario del 29/12/93).-
En esta línea de ideas, la reparación del daño moral no se limita al “dolor” y al “sufrimiento”, sino que debe abarcar el conjunto de repercusiones extrapatrimoniales desfavorables. Se impone una reparación plena en ese ámbito y no limitada a uno de los rubros posibles (conf. Tobías, ob. cit.; Zavala de González, M., “El concepto de daño moral”, JA, 1986-III-729; Bueres, A., “El daño moral y su conexión con las lesiones a la estética, a la psique, a la vida de relación y a la persona en general”, en “Daños a la persona”, pág. 264; entre otros).-
Señala la Dra. Zavala de González que “el inmueble en el que una persona reside con cierta permanencia es donde despliega la cotidiana existencia personal y familiar; a él se ligan, en consecuencia, legítimas afecciones de sus moradores…Dentro de los bienes materiales, para el común de las personas a casi nadie importa alguno más que ‘la casa’ (sobre todo si es propia) y no como asunto de pura relevancia económica, sino atendiendo inclusive a los hondos afectos que se apoyan en la raíz espacial del discurrir vital” (“Personas…”, cit., pág. 214).-
En el caso subexamine, los inconvenientes en la vivienda no fueron de menor relieve. Lo acontecido supera la idea de meras molestias, como ocurre con pequeñas humedades o ligeras roturas. El menoscabo ha representado una alteración de su modo de vida y un peligro para la integridad de los moradores, aunque es suficiente con el temor fundado al peligro, todo lo cual tiene una innegable proyección en el plano espiritual.-
En lo que hace a la cuantía de la indemnización, considero que la suma fijada por la a quo es razonable, sin que la recurrente exponga motivos de peso que justifiquen su revisión.-
En este sentido, cabe señalar que contrariamente al planteo efectuado por la Sra. Loureiro (fs. 404 vta./5), esta Sala ha sostenido que el daño moral tiene condición autónoma y vigencia propia que se asienta en aspectos presentes y futuros, propios del dolor, la herida a los sentimientos, los padecimientos de toda índole que el mal acarrea, las afecciones destruidas. Tiene por ello, configuración independiente de los detrimentos patrimoniales y de subsistencia (conf. CNCiv., Sala “H”, in re “Fioriti, Elvira c/Maldonado, Ramón y otros”, del 14 de junio de 1996).-
VI. GASTOS DE TRANSPORTE
Reiteradamente la jurisprudencia ha establecido que tratándose de los gastos en que deba incurrir la víctima como consecuencia de un hecho ilícito, su reclamo resulta procedente, aún cuando su concreta extensión no haya sido demostrada de manera precisa y directa, siempre que resulte razonable su existencia y la presencia de un adecuado nexo causal con aquél, de acuerdo a los daños padecidos por el pretensor.-
No obstante, en la especie debo compartir el criterio de la primer sentenciante, toda vez que el control efectuado el día 24 de octubre de 1994 en el Hospital Alvarez, al que hiciera referencia la actora, ha sido desconocido por la institución; a ello debe sumarse que la requirente no ha demostrado haberse dirigido a ningún centro de salud para hacer el correspondiente tratamiento por la intoxicación de dióxido de carbono, y que el perito indicó que la hipoacusia no tiene tratamiento (v. fs. 326). Por lo tanto, este agravio tampoco puede prosperar.-
VII. Finalmente, la co-demandada apelante se agravia del punto de partida para los intereses fijado en la sentencia, en el entendimiento de que deberían calcularse desde la notificación de la demanda, y no desde que la restante co-demandada “Fast Chicken” fuera intimada por carta documento.-
Sin perjuicio de lo dispuesto en el considerando III de la presente, no existiendo constancia de la que surja la fecha exacta en la que tomó conocimiento de los hechos generadores de estas actuaciones, considero apropiado tomar como punto de partida para el curso de los intereses la fecha en que se la notificó de la demanda (6 de abril de 1995, v. fs. 98 y vta.), por lo que corresponde hacer lugar al agravio obrante a fs. 405.-
En suma, por las razones expuestas, propongo que se modifique la sentencia apelada en cuanto al punto de partida para el curso de los intereses respecto a la co-demandada Loureiro, los que deberán liquidarse desde el 6 de abril de 1995, y que se la confirme en todo lo demás que decide; con costas de esta instancia en el orden causado.-
Los Dres. Achával y Gatzke Reinoso de Gauna, por las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper, adhieren al voto que antecede. Con lo que se dio por terminado el acto firmando los señores Jueces por ante mí, que doy fe.-
///nos Aires, 19 de octubre de 2001.-
Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide:
Modificar la sentencia apelada en cuanto al punto de partida para el curso de los intereses respecto a la co-demandada Loureiro, los que deberán liquidarse desde el 6 de abril de 1995, y confirmarla en todo lo demás que decide;; con costas de esta instancia en el orden causado.-
Difiérese la regulación de honorarios para una vez establecidos los de la instancia anterior.-
Regístrese, notifíquese y, oportunamente, devuélvase.//-
Fdo. Marcelo J. Achával, Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna y Claudio M. Kiper
Anexo con sentencia completa sobre olores molestos en el consorcio, la parrilla y el asado
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala E, 13-jun-2016
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los trece días del mes de junio de dos mil dieciséis, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “E”, para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: “…C/ … Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, respecto de la sentencia corriente a fs. 342, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
La actora inició esta demanda tendiente a obtener la reparación de los daños y perjuicios irrogados por la utilización por sus contrarios de una parrilla instalada en forma antirreglamentaria en el patio de su unidad ubicada en el inmueble de la calle O’H. xxxx de esta ciudad, de forma que excede la normal tolerancia por el humo y olores que ascienden y se introducen en el departamento de su propiedad situada en el mismo edificio; así como también que se los condene a abstenerse de utilizarla bajo apercibimiento de ordenar su demolición (ver fs. 145/53). En la extensa sentencia de fs. 342/64 y en lo que aquí interesa, se señaló que como previo a examinar las partidas indemnizatorias reclamadas, el hecho de que la parrilla en cuestión se hubiere construido reglamentariamente o no ninguna incidencia debería tener para la correcta solución del este tema, por cuanto la parrilla ya había sido retirada, debiendo analizarse de manera exclusiva si medió o no la causación del daño aducido.Destacó el a quo que en una asamblea llevada a cabo el 14-8-12 se decidió iniciar juicio a los demandados por no haber acatado “las órdenes dictadas en la Asamblea Extraordinaria realizada con Escribano presente, donde sólo se les había solicitado colocar las ventilaciones a los cuatro vientos a pesar de ser una construcción precaria NUNCA AUTORIZADA por los consorcistas”, decidiendo utilizarla con mayor frecuencia (ver acta de fs. 59/61). Empero, refirió que el elemento en cuestión estaba instalado desde los años 90 por lo que no podía aducirse la eventual falta de autorización o precariedad si el consorcio sabía de su existencia durante más de 20 años y habiendo participado la propia actora, en más de una oportunidad, de asados hechos en la parrilla. Puntualizó que el consorcio nunca cumplió con la manda de iniciar las acciones contra los acá demandados y que la demandante incurrió en negligencia respecto de la pericial de ingeniería que ofreciera oportunamente, lo que derivaba en la inexistencia de una prueba de naturaleza técnico-científica que permitiese tener por acreditada la alegada deficiente ventilación. Se desestimó el reclamo por gastos de tintorería de los elementos impregnados por el olor, el daño psicológico y el daño moral, por lo que rechazó la demanda impetrada, con costas a la vencida, como así también la defensa de prescripción de la acción introducida por los demandados, también con costas a los derrotados. La demandante, en su presentación de fs. 394/403, se agravia por la falta de atribución de responsabilidad a los demandados, toda vez que ha quedado demostrado que construyeron la parrilla de manera inconsulta y antirreglamentaria, que la utilizaron asiduamente provocando a los vecinos del contrafrente del edificio perjuicios derivados del humo y los olores ascendentes.Como primera medida, creo oportuno señalar que -como se puntualizara en la sentencia- la cuestionada parrilla ha sido removida en cumplimiento al acuerdo de mediación celebrado el 10-6-15 entre la actora -en su carácter de Administradora del Consorcio de Copropietarios del Edificio de la calle O’H xxxx- y los demandados, quienes sin reconocer hechos ni derecho se avinieron a dicha tarea (ver fotocopia de fs. 336/39), por lo que el litigio quedó circunscripto al reclamo de daños y perjuicios formulado por S. Por otra parte, no existe controversia -y así lo sostuvo el juez en afirmación no cuestionada- respecto a que durante un largo período (15 o 20 años) el citado elemento estuvo instalado en el patio de la unidad propiedad de los demandados, así como también que fue utilizado en diversas oportunidades, incluso en asados donde concurrió la propia actora y otros consorcistas (ver testimonio de G. M. O. a fs. 233/34, a las 21ª y 22ª). Se encuentra debidamente probado en autos que los primeros reclamos respecto del problema del humo y los olores surgieron hacia el año 2011, siendo que en la asamblea ordinaria del 17 de agosto, se requirió a los demandados colocar “la ventilación adecuada y reglamentaria a los efectos de no ahumar las diferentes unidades afectadas”. Se solicitó no utilizarla hasta verificar el correcto funcionamiento, bajo apercibimiento de efectuar ante la autoridad correspondiente las denuncias pertinentes (ver fotocopia de fs. 37/9). Antes de proceder al examen de los agravios vertidos, considero necesario puntualizar que tanto la responsabilidad, como los daños y su extensión, deberán ser analizados conforme las normas del Código Civil derogado en 2015, toda vez que el hecho dañoso se produjo con anterioridad al dictado de la ley 26.994 y, por tanto, deberá ser juzgado con las disposiciones del anterior cuerpo normativo, por cuanto se trata de un hecho ya cumplido en tanto el art. 3 del Código Civil y el art.7 del Código Civil y Comercial disponen que las leyes no tienen efecto retroactivo (ver Kemelmajer de Carlucci, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, ed. Rubinzal – Culzoni, págs. 15/66; Moisset de Espanés, La irretroactividad de la ley y el efecto inmediato, J.A. 1972- Doctrina, págs. 814/17; Lavalle Cobo en Belluscio, Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y concordado, t. 1 pág. 27 n° 12; Herrera – Caramelo – Picasso, Código Civil y Comercial comentado, t. I, págs. 23/33). Ello establecido, conforme la prerrogativa o deber que confiere el principio iura novit curia, la norma a aplicar es la del art. 2618 (según redacción de la ley 17.711), que establecía lo siguiente: “Las molestias que causen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar, y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad del uso.”. Del contenido de dicha disposición legal surge que en ella se contemplan las inmisiones inmateriales en las relaciones de vecindad, en tanto existe consenso doctrinario y jurisprudencial en que la responsabilidad se funda en un factor objetivo, ajeno a la idea de culpa (ver Puerta de Chacón, Alicia, en Zannoni – Kemelmajer de Carlucci, Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y concordado, t. 11 pág. 56 n° 5; Andrada, Alejandro Dalmacio, Ruidos, humos, olores y otras molestias entre vecinos. ¿Hasta dónde resultan comportamientos lícitos y cuándo se vuelven ilícitos?, en Revista de Derecho de Daños, 2005-2, Relaciones de Vecindad, pág.336 n° 3). Ahora bien, tal como lo preceptúa la citada disposición, la directiva principal está dirigida a que tales molestias no excedan la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar, es decir, en la medida en que las molestias ocasionadas por el humo u olor, etc., no sean relevantes o extraordinarias, tales incomodidades deben ser soportadas por el titular del fundo como una restricción a su dominio fundada en la convivencia pacífica y en la solidaridad social (ver Puerta de Chacón, Alicia, en Zannoni – Kemelmajer de Carlucci, op. y loc. cits., pág. 58 n° 7; Andrada, Alejandro Dalmacio, op. y loc. cits., pág. 343 n° 4; Saux, Ignacio Edgardo, La “inmisión” como avance o penetración de un inmueble en otro. Las especies: inmisiones materiales e inmateriales. Límites a los derechos de usar y de gozar de la propiedad. Acciones, en Revista de Derecho de Daños, 2005-2, Relaciones de Vecindad, pág. 182 n° 6; Highton, Elena I.- Wierzba, Sandra, en Bueres – Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial. t. 5A, pág. 645/46 n° 1 letra a). Ahora bien, corresponde pues analizar si en el caso de autos el uso o empleo que hicieran los demandados de la parrilla -al margen de su emplazamiento antirreglamentario, pero permitido durante largo tiempo- excedió la normal tolerancia para la demandante y si ha logrado acreditarlo en el expediente. Por empezar, la normal tolerancia a que se refiere el legislador, que es una cuestión librada exclusivamente a la apreciación judicial, es un parámetro que se debe valorar objetivamente, tomando como referencia al hombre medio y no en función de lo que cada persona en particular le resulte intolerable (ver CNCiv. Sala A en L.L. 2002-A, 609; Sala D en E.D. 61-334). En la especie, sólo se cuenta con la declaración testimonial, además de la citada O., con la de de S. M. (fs. 229/30) y S. M. D. A. (fs.331/32), toda vez que, por la negligencia de la propia actora, se dio por pedido el derecho de producir la pericial de ingeniero que había ofrecido oportunamente (ver resolución de fs. 286). La primera, refiere que la parrilla se usaba “hasta tres veces por semana” y lo sabe por el olor, pese a que su unidad se encuentra al frente del edificio (8ª). Más allá de que sus dichos deben ser tomados con ciertos reparos, no sólo porque es difícil que apreciara un empleo tan asiduo del elemento dada la ubicación de su unidad en el edificio, sino también porque, como ella misma se encarga de señalar, es amiga de la actora y “no tiene ninguna relación” con los demandados, quienes la dejaron de saludar “por ese tema que se trata” (19ª y 20ª). El segundo, no sabe con qué frecuencia se usaba la parrilla (8ª), aunque sabe que provocaba mucho humo debido al deficiente tiraje que tenía y así se lo manifestó a los propietarios que lo consultaron (9ª). Al igual que la anterior tenía su vivienda al frente del edificio y de sus dichos no parece haber comprobado personalmente la producción excesiva de humo u olores, sino simplemente fue consultado para solucionar ese problema. De su lado, D. A. era propietaria de la unidad lindera a la de los demandados y también tenía instalada una parrilla en su patio. Refiere que aquéllos hacían asado “casi todas las semanas” y lo sabe porque el humo llega a veces a su casa (8ª), aunque no conoce si provocaba inconvenientes a otros propietarios (9ª). Sabe por dichos de la actora que su departamento se le llenaba de humo (12ª). De los testimonios analizados y más allá de que en algunos supuestos se ha considerado insuficiente para la determinación de la normal tolerancia el apoyo exclusivamente en la prueba de testigos (ver Puerta de Chacón en Zannoni -Kemelmajer de Carlucci, op. y loc. cits., pág.61 letra b y cita de la nota 38), a mi juicio, no surge debidamente acreditado que los demandados hicieran un uso excesivo o abusivo de la parrilla en cuestión que causara perjuicios más allá de los normales que provocan este tipo de elementos (arts. 386 y 456 del Código Procesal). Es verdad que debe haber producido humo y olores, pero es mi convicción que ello no puede justificar una demanda tendiente a indemnizar tales molestias que, como he dicho anteriormente, deben ser toleradas en aras de la buena vecindad y la convivencia pacífica. En tal sentido, la Sala F de la Cámara Civil, a través de un elocuente voto de la entonces integrante Highton de Nolasco (reproducido textualmente en el Código comentado antes mencionado del que es coordinadora), señaló que no cualquier molestia debe ser impedida; “deben soportarse incomodidades menores, en tanto éstas no excedan la normal tolerancia. Mientras no se colme la medida, hay entre los vecinos un deber de paciencia, ya que ciertas incomodidades deben aceptarse como un precio, a veces duro, de la civilización moderna; es verdad que la vecindad en ciudades suele traer aparejada ciertas molestias que si son tolerables, deben asumirse; pero si se demuestra que la molestia excede de lo razonable hay que ponerle coto” (ver autos “Consorcio de Prop. Carlos Calvo 628/638 c/ Antúnez, María A.”, del 28-4-06, en L.L. 2006-F, 763).
Y, en mi concepto, las molestias ocasionadas por la producción de humo y olores a carne asada, actividad propia de la costumbre de la mayor parte de los hogares argentinos, que diría es practicada semanalmente, no puede derivar en una condena por los hipotéticos daños que se ocasionen a los vecinos, quienes en aras de la pacífica vecindad y de la solidaridad social deben resistir tales incomodidades, siempre y cuando, claro está, el uso sea razonable y propio del empleo a que está destinado.Y, reitero, no existe en el sub exámine prueba fehaciente del indebido o abusivo uso de la parrilla por parte de los demandados, circunstancia que para mí conduce por estos fundamentos a la misma solución que la que llegara el juez de primera instancia. Por estas breves consideraciones, voto para que se confirme la sentencia de fs. 342/64, con costas de Alzada a la actora vencida, pues no encuentro mérito alguno para apartarse del principio objetivo de la derrota que estatuye el art. 68 del Código Procesal. Los Señores Jueces de Cámara Doctores Dupuis y Racimo por análogas razones a las expuestas por el Dr. Calatayud, votaron en el mismo sentido. Con lo que terminó el acto.
JUAN CARLOS G. DUPUIS. FERNANDO M. RACIMO. MARIO P. CALATAYUD. Este Acuerdo obra en las páginas Nº 626 a Nº 629 del Libro de Acuerdos de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.
Buenos Aires, junio trece de 2016.
Y VISTOS: En atención a lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se confirma, con costas a la vencida, la sentencia de fs. 342/64.
Conforme el monto reclamado en la demanda, a la calidad, eficacia y extensión de la tarea realizada, etapas cumplidas y lo dispuesto por los arts. 6, 7, 9, 33, 37 y concs. de la ley 21.839, se confirma la regulación del Dr. M. H. A., letrado patrocinante de la demandada, correspondiente a la prescripción resuelta, por resultar baja y habérsela apelado solamente “por alta” y se modifican las restantes, fijándose la retribución del citado profesional, por el principal, en PESOS ($ .-); los del Dr. E. F. C., letrado apoderado de la actora, en PESOS ($ .-) por el principal y en PESOS ($ .-) por la defensa resuelta y los de las letradas patrocinantes de la misma parte, Dra. M. V. V. en PESOS ($ .-), Dra. M. E. V. R. en PESOS ($ .-), Dra. M. S. R. en PESOS ($ .-) y Dra. Y. S. S.en PESOS ($ .-).
Por la actuación cumplida en esta instancia, resultado obtenido y lo dispuesto por el art. 14 del arancel, se regulan los honorarios del Dr. A. en PESOS ($ .) y los del Dr. C. en PESOS ($ .-). Por la tarea de fs. 259/262, su mérito y extensión y la debida proporción que los honorarios periciales deben guardar con los de los profesionales intervinientes en todo el proceso (ley 24.432, art. 10; esta Sala, c. 66.064 del 19/3/90), se confirma la regulación del ingeniero R. E. J. F. por resultar ajustada a derecho y la de la médica M. J. H. C., por resultar baja y habérsela apelado solamente “por alta”. En virtud de lo dispuesto por el art. 28 del decreto 1467/2011, modificado por el decreto 2536/2015 (Anexo III, art. 1°, inc. d), se confirma la regulación de la mediadora N. E. B., por resultar baja y habérsela apelado solamente “por alta”. Notifíquese y devuélvase.
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Hola Sergio! Cómo estás?
No encontré algún post que hable algo similar por lo que te consulto: compre un depto en febrero, hoy me entero que el vecino de abajo es ladron (le desvalijó la casa a una viejita del mismo edificio y por eso estuvo preso 8 meses pero salió y volvió al edificio) y acosaba a la chica que me vendió el depto (por eso ella se fue, pero ella no me contó esto al venderme el depto). Yo me entero todo esto por el administrador con el que tuve una reunión hoy. Además este hombre debe 150.000 de expensas. Según el administrador, puso abogados para tratar de echarlo basados en todo esto pero aún no saben si van a poder. Qué puedo hacer yo? Aún no me mudé porque quiero reformar el depto pero la verdad que así no tengo ganas de mudarme. Ni hablar que al comprar el depto no se me dijo nada de todo esto. Muchas gracias y disculpa la molestia!
Buenas, tengo un vecino que hace asado y no me avisa nunca, por lo que la ropa que cuelgo en el patio se me llena de humo. Vivo en un depto tipo PH por lo que no hay consorcio dado que solo pagamos entre todos la luz de lugares comunes (pasillo, entrada, etc).
Ya intentamos varios vecinos ir a hablarle y el tipo es un maleducado que no nos abre la puerta o nos insulta, es conveniente que hable con el dueño (que me alquila a mi y a el) o qué puedo hacer?
hola, Sole. mediación civil con abogado?
Nerina dice 1 año hace
Buenos días, necesito tu ayuda y opinión para algo que le está pasando a una amiga. Ella alquila un mono en edificio de caballito y recientemente se compró una perrita salchicha, ahora vecina hostigadora dice que la perra ladra todo el dia y realmente no es asi… ahora consorcio metió abogado, ¿como se pueden probar realmente “los ladridos”?, ¿que herramientas tiene ella para defenderse?. Desde ya te agradezco todo dato o información.
Hola, debe poner abogado! Cuanto antes. ¿Le llegó alguna carta documento o algo? Puede filmar etc.
Suscribite a http://www.derechoenzapatillas.com/charol con contenido exclusivo y chats. Gracias!
Seguro que tiene esos perros de mierda que ladran todo el dia y no paran ni para salibar. En mi edificio hay uno que me tiene las bolas en planta baja. Pero la dueña que es una gipi y esta todo el dia tocando la guitarra afuera no se la fuma. Asi cualquiera tiene perro. Si la vecina se queja es por algo. No se va quejar por gusto o deporte, no te parece?
Buenas, vivo en un PH de 8 deptos, último depto de PB con patio descubierto de unos 25m2. Tengo un Chulengo que lo uso cada 2 meses promedio. Un vecino, no el de arriba directo, sino el de diagonal, se me está quejando del humo. Ya lo charlamos, y de hecho, le doy aviso cada vez que se usa por la ropa de su balcón. Propuse a futuro hacer un tiraje, pero su prepotencia me sacan las ganas de hacer esta inversión (tiraje). Mi duda es, estoy en contravención de alguna manera?
Cabe aclarar que las aberturas de todo el edificio son de baja calidad, los burletes son casi inexistentes, las construcciones linderas a mi patio no son en altura (por lo que no encierran el humo dentro de este “pulmón de la propiedad” de manera que todo el humo se dirija a su ventanal).
Cómo o dónde podría asesorarme?
Roberto dice 11 meses hace
Hola, le hago una consulta. Vivo en un departamento con balcón. Lamentablemente el balcón está solamente dividido por un vidrio con unos vecinos que la pasan fumando marihuana, y cuyo humo y olor entra en mi departamento sofocándome cada vez que fuman, que dicho sea de paso es unas 5 o 6 veces al día, sino más. Ya les pedí amablemente que lo hagan dentro de su casa, que no sólo no puedo colgar ropa porque se me llena de olor, sino que me hace mal, y se me inunda la casa de olor, pero son unos irrespetuosos que no hacen caso. No les importa el horario he llegado a despertarme a la madrugada del olor y luego no he podido volver a dormirme. Realmente esta situación afecta el desarrollo normal de mi vida. ¿Qué puedo hacer para que la situación cese? Desde ya, muchas gracias!
Sheila A. dice 10 meses hace
Hola Roberto. Este caso debería verlo con un abogado. Saludos
Neru dice 10 meses hace
¿Existe el blocking en la ley argentina?
Hola , tengo unos vecinos que tienen un local comercial y el extractor de humos está pegado a mi patio interno , este mismo genera ruidos que si tengo la ventana abierta o cerrada se escucha igual …. y aparte de todo esto el olor que hay lis fin de semana es horrible ….. aparte de todo esto hay ruidos por la noche tipo de impacto constantes que provienen también del local( parecen q me martillan la pared ) …. que es lo que se puede hacer ? Hemos hablado reiteradamente con los vecinos y no hay cambios
Fabiana dice 6 meses hace
Tengo un vecino que hizo su parrilla en la pared lindera con mi terraza, el tiraje de su parrilla tira el humo para mi terraza y me ahoga la casa de humo, además de que cada vez que se les ocurre hacer asado es un día de sol y uno había aprovechado lo mismo para lavar ropa, la cual debo entrar a las corridas porque el humo empieza a quedar en la misma. También pasa que me llena la casa de humo durante y post asado, el tiraje de su parrilla tira toda su contaminación para mi casa y aún con las puertas y ventanas cerradas, se llena de humo todo adentro de mi casa. Sin contar todo el sol que me tapó haciendo su parrillita en mi pared y el techo. No estoy en contra del asado y de la parrilla, al contrario me encantan, pero tengo mucha ira en esta situación porque mi vecino no se fijó si iba a molestarle a alguien el humo o no, se cagó en el prójimo al momento de mandar a hacer su parrilla. No quiero que me recompense económicamente, simplemente sería feliz si cambiara su parrilla de lugar y yo pudiera colgar mi ropa en paz al sol para que se seque sin olor. Y no tener que lavarla 10 veces para sacarle el olor a humo.😭😭😭😭😭
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References: Artículo 1973
 artículo 265
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