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Timestamp: 2016-10-25 19:08:58+00:00

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2C_1034/2011 (12.07.2012)
Die Eheleute X.________ und Y.________ sind seit 1999 je zur H�lfte Miteigent�mer der Grundst�cke Nrn. xxx und yyy, GB D.________, Strasse A.________ in B.________. Der Erwerbspreis f�r diese Parzellen betrug rund Fr. 1'900'000.--. Das Grundst�ck Nr. xxx liegt im Gebiet C.________ im Weiler E.________ an exklusiver Wohnlage mit guter Besonnung und Seesicht. Es verf�gt �ber eine Landfl�che von 1'005 m2 und ist mit einem im Jahre 1941 (als noch keine Ausn�tzungsziffern zu beachten waren) errichteten 8�-Zimmer-Einfamilienhaus �berbaut. Auf dem auf der andern Seite der Seestrasse gelegenen Nachbargrundst�ck Nr. yyy befindet sich ein Bootshaus auf einer Grundst�cksfl�che von 268 m2.
Die Dienststelle Steuern, Immobilienbewertung, des Kantons Luzern er�ffnete X.________ und Y.________ am 5. November 2009 die Katasterschatzungen f�r das Grundst�ck Nr. xxx mit einem Katasterwert von Fr. 1'770'200.-- und f�r das Grundst�ck Nr. yyy mit einem solchen von Fr. 163'000.--, beide g�ltig ab 2. September 2009. Die Einsprache an die Dienststelle Steuern, Immobilienbewertung, und die Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern blieben erfolglos.
Vor Bundesgericht beantragen die Eheleute X.________ und Y.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 9. November 2011 sowie den Einspracheentscheid der Sch�tzungsbeh�rde aufzuheben, festzustellen, "dass auf dem Grundst�ck Nr. xxx GB D.________ ein Besitzstand besteht, der bei Berechnung des Katasterwertes die Anwendung der Boden�bernutzung nicht erlaubt", den Basis-Quadrat-Meter-Preis des Landwertes bei Grundst�ck Nr. xxx mit Fr. 750/m2 und den Katasterwert der Liegenschaft Nr. xxx auf Fr. 1'578'900.-- festzusetzen. Sie r�gen eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs und eine unrichtige Anwendung von kantonalem Recht.
Die Dienststelle Steuern des Kantons Luzern beantragt unter Verzicht auf eine Stellungnahme, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Auch das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Darauf haben die Beschwerdef�hrer repliziert.
1.1 Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid in einer Angelegenheit des kantonalen �ffentlichen Rechts. Dagegen steht gem�ss Art. 82 ff. BGG die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen. Im Kanton Luzern wird das unbewegliche Verm�gen nicht im Rahmen der ordentlichen Veranlagung, sondern in einem besonderen Verfahren durch spezielle Organe bewertet (vgl. � 28 ff. des Gesetzes �ber die amtliche Schatzung des unbeweglichen Verm�gens [Schatzungsgesetz, SchG] vom 27. Juni 1961 [SRL 626]) und wird kantonal letztinstanzlich vom Verwaltungsgericht �berpr�ft. Bei einem solchen Sch�tzungsentscheid handelt es sich um einen Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG (Urteil 2C_742/2010 vom 16. Februar 2011 E. 1.1 mit Hinweis). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde der gem�ss Art. 89 Abs. 1 BGG legitimierten Beschwerdef�hrer ist grunds�tzlich einzutreten.
1.2 Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit auch der Einspracheentscheid der Sch�tzungsbeh�rde vom 9. Juli 2010 angefochten wird. An dessen Stelle ist nach dem im Beschwerdeverfahren geltenden Devolutiveffekt das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts getreten (Urteil 2C_171/2010 vom 30. Juni 2010 E. 1.3 mit Hinweis), und nur dieser Entscheid kann vor Bundesgericht angefochten werden (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ebenfalls nicht einzutreten ist auf die Antr�ge, es seien neben der Aufhebung des angefochtenen Urteils und der Festsetzung des Katasterwertes auf Fr. 1'578'900.-- noch gewisse Feststellungen zu treffen, besteht doch hierf�r kein schutzw�rdiges Interesse (vgl. statt vieler BGE 126 II 300 E. 2c S. 303 f.).
1.3 Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten hat sich auf einen der in Art. 95 BGG aufgef�hrten Beschwerdegr�nde zu st�tzen, worunter die unrichtige Anwendung von kantonalem Recht nicht f�llt. Anders verh�lt es sich, wenn die Verletzung von kantonalem Recht gleichzeitig eine Verletzung von Bundesrecht bedeutet, insbesondere einen Verstoss gegen das Willk�rverbot von Art. 9 BV oder gegen ein anderes verfassungsm�ssiges Recht (Urteil 1C_742/2010 vom 16. Februar 2011 E. 2.2 mit Hinweis). Hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem Recht gilt aber eine qualifizierte R�gepflicht. Das Bundesgericht pr�ft eine solche R�ge nur insofern, als sie in der Beschwerde pr�zise vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Soweit die Beschwerdeschrift diesen Begr�ndungsanforderungen nicht gen�gt, ist darauf ebenfalls nicht einzutreten (BGE 136 I 65 E. 1.3.1 S. 68).
2.1 Zun�chst r�gen die Beschwerdef�hrer eine Verletzung ihres verfassungsrechtlichen Anspruchs auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV). Dieser verlangt von der Beh�rde, dass sie die Vorbringen der Beschwerdef�hrer tats�chlich h�rt, ernsthaft pr�ft und in ihrer Entscheidfindung angemessen ber�cksichtigt (BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188 mit Hinweis). Die Begr�ndung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen �berlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid st�tzt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begr�ndung mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt (BGE 133 III 439 E. 3.3 S. 445).
2.2 Die Beschwerdef�hrer r�gen, die Vorinstanz habe sich mit ihrem Vorbringen, es gebe erst seit dem Bebauungsplan Oberspissen vom 5. Juni 1986 Ausn�tzungsziffern und dort werde u.a. f�r die fr�her �berbaute Parzelle Nr. xxx ausdr�cklich festgehalten, das bestehende Bauvolumen sei bei Umbau und Renovation gew�hrleistet (Art. 4 Abs. 2 des Bebauungsplans), �berhaupt nicht auseinandergesetzt. Auf ihr Argument, wegen dieser baurechtlichen Sonderstellung d�rfe bei der Bewertung auch kein �bernutzungszuschlag vorgenommen werden, werde nicht eingegangen, und sie w�ssten heute noch nicht, "warum dieser Artikel (des Bebauungsplanes) nicht Anwendung finden soll".
Die Vorinstanz setzt sich in E. 4d/aa ihres Entscheids indessen mit dieser Frage auseinander und erkl�rt nachvollziehbar, weshalb die �bernutzung bei der angewendeten Bewertungsmethode (Lageklassenmethode) zu ber�cksichtigen ist. Wenn die Vorinstanz der Rechtsauffassung der Beschwerdef�hrer in diesem Punkt nicht gefolgt ist, hat sie ihnen gleichwohl "Geh�r geschenkt". Von einer Verletzung des verfassungsm�ssigen Anspruchs auf rechtliches Geh�r kann daher keine Rede sein. Ob die vorinstanzliche Rechtsauffassung hingegen zutrifft, ist nachfolgend zu untersuchen.
3.1 Gem�ss � 17 SchG entspricht der Katasterwert nichtlandwirtschaftlicher Grundst�cke dem Verkehrswert. Dieser wird nach � 6 der Vollziehungsverordnung zum Gesetz �ber die amtliche Schatzung des unbeweglichen Verm�gens (Schatzungsverordnung, SchV) vom 24. Juli 1967 (SRL 627) nach den anerkannten Regeln der Schatzungstechnik unter Verwendung von pauschalen Bewertungsans�tzen aus Real- und Ertragswert ermittelt. Dabei sind die vom Finanzdepartement zu genehmigenden Weisungen der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern zu beachten. Der Realwert setzt sich gem�ss � 19 SchG aus dem Verkehrswert des Bodens und den Anlagekosten der Bauten und Umgebungsarbeiten, berechnet auf den Zeitpunkt der Schatzung, zusammen. Der Ertragswert �berbauter Grundst�cke, die nicht als landwirtschaftlich gelten, entspricht nach � 20 Abs. 1 SchG dem kapitalisierten j�hrlichen Rohertrag. Als Rohertrag gelten die auf l�ngere Zeit erzielbaren Eink�nfte ohne Abzug der Unterhalts- und Verwaltungskosten, der Zinsen f�r Eigen- und Fremdkapital, der Abschreibungen und der Steuern (� 20 Abs. 2 SchG). Die dem Eigenbedarf des Eigent�mers dienenden Nutzungen werden zu einem mittleren Verkehrswert in den massgebenden Rohertrag einbezogen (� 20 Abs. 3 SchG).
3.2 Vorliegend ermittelte die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern f�r die Parzelle Nr. xxx Anlagekosten von Fr. 1'103'100.-- und einen Landwert des Bodens von Fr. 927'100.--, was zusammen einen Realwert (RW) von Fr. 2'030'200.-- ergab. Den Ertragswert (EW) bestimmte sie auf Fr. 903'400.-- und kam so auf einen Katasterwert von Fr. 1'770'169.-- (RW + [0,3 x EW] : 1.3) oder gerundet Fr. 1'770'200.--.
3.3 Von den diversen Berechnungsfaktoren r�gen die Beschwerdef�hrer nur gerade den Landwert des Bodens als zu hoch, weil die �bernutzung zu Unrecht als wertsteigernd ber�cksichtigt worden sei. Nach ihrer Berechnung w�rde der Realwert (bei unver�nderten Anlagekosten) nur Fr. 1'781'500.-- statt Fr. 2'030'200.-- betragen (statt einen Landwert von Fr. 927'100.-- [1005 m2 x 90% von Fr. 1'025] einen solchen von 678'400.-- [1005 m2 x 90% von Fr. 750] entsprechend dem Preis f�r vergleichbare Liegenschaften). Damit w�rde beim gegebenen Ertragswert (Fr. 903'400.--) ein "akzeptabler" Katasterwert von Fr. 1'578'862.-- oder gerundet Fr. 1'578'900.-- resultieren.
Dabei �bersehen die Beschwerdef�hrer, dass an sich auch die angefochtene Sch�tzung von einem solchen Vergleichswert (Fr. 750.--/m2) ausgeht. Allerdings blendet diese Sch�tzung die hier bestehende massive �bernutzung richtigerweise nicht aus. Denn der Landwert ist anerkanntermassen umso h�her, je h�her die bauliche Nutzung ist (vgl. das Musterbeispiel bei HEINZ WENGER/MUCK MARC WENGER/WOLFGANG N�GELI, Der Liegenschaftenbewerter, 5. Auflage 2009, S. 65 ff., wo der Zusammenhang zwischen der m�glichen Ausn�tzung und dem Landwert dargestellt wird). Wenn nun aber eine baurechtlich an sich nicht mehr m�gliche Ausn�tzung gleichwohl tats�chlich gegeben ist, kann offensichtlich als Vergleichswert nicht der Preis von Land herangezogen werden, wo eine so hohe Ausn�tzung niemals in Frage k�me. Vielmehr ist dieser Vergleichswert richtigerweise angemessen anzuheben. Die Beschwerdef�hrer r�gen nicht das konkrete Ausmass dieser Erh�hung, sondern stellen ganz grunds�tzlich in Abrede, dass ein solches Vorgehen sachgerecht sei. Dabei gehen sie von der verfehlten Annahme aus, der baurechtliche Sonderstatus der Parzelle Nr. xxx m�sse auch auf die Grundst�ckssch�tzung durchschlagen und unber�cksichtigt bleiben. Dies ist offensichtlich falsch und widerspricht �konomischer Logik, wonach "Privilegien" werterh�hend wirken. Das diesbez�gliche Vorgehen der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern ist daher prinzipiell sachgerecht und kann nicht als willk�rlich bezeichnet werden.
Zusammenfassend verm�gen die Beschwerdef�hrer nicht aufzuzeigen, dass die Bewertung der Vorinstanz geradezu unhaltbar ist und sich damit als willk�rlich erweist. Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erweist sich infolgedessen als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens den Beschwerdef�hrern unter Solidarhaft aufzuerlegen (Art. 65 f. BGG). Eine Parteientsch�digung ist nicht auszurichten.

References: Art. 82
 Art. 90
 Art. 89
 BGE 
 Art. 95
 Art. 9