Source: https://www.comunidad.madrid/servicios/vivienda/proceso-alquiler-vivienda
Timestamp: 2020-02-25 05:36:08+00:00

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El proceso de alquiler de vivienda | Comunidad de Madrid
Obras en viviendas de alquiler
Gastos y fiscalidad
Información práctica para el alquiler de una vivienda
Tras el proceso de oferta y búsqueda de vivienda, una vez que hemos llegado a un acuerdo entre propietario e inquilino, ya sea de forma privada o a través de un programa público de alquiler, se procede a la firma del contrato. Este contrato será el vínculo entre el arrendador y el arrendatario.
En la formalización del contrato de alquiler de vivienda es obligatorio que el inquilino haga entrega de una fianza equivalente a una mensualidad. El propietario deberá depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid y el inquilino, a su vez, deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En caso de conflicto entre las partes, y si en el contrato se ha incluido la cláusula de sometimiento al arbitraje, se puede acudir al Consejo Arbitral.
Si se tratara de viviendas protegidas, los contratos de arrendamiento deberán incluir cláusulas de carácter obligatorio y deberán ser visados por la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación. Además, la mensualidad pactada estará limitada a una Renta Máxima.
En cualquier caso, si necesitas ayuda para poner en alquiler tu vivienda o para encontrar una vivienda en alquiler, la Comunidad de Madrid, pone a tu disposición el Plan Alquila, como servicio de intermediación en el arrendamiento.
El contrato de alquiler es el vínculo entre el arrendador (quien cede el uso de la vivienda) y el arrendatario (quien adquiere el uso de la vivienda), por el cual, arrendador cede el uso y disfrute de un bien inmueble (la vivienda) al inquilino por un tiempo determinado, mientras que el inquilino se obliga a pagar la renta fijada libremente entre las partes, y a devolver la finca tal y como la recibió al concluir el contrato de arrendamiento. Dicho contrato se utilizará como prueba ante las posibles discrepancias que pudieran surgir durante el periodo de duración del arrendamiento. Dentro de las normas relativas al alquiler de vivienda se incluyen el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la vivienda.
Identidad de los contratantes: arrendador y arrendatario
Los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de junio de 2013, de edificios o viviendas, el propietario deberá disponer del Certificado de Eficiencia Energética.
Si en el contrato no se estipula un plazo de duración específico, éste será como mínimo de un año, prorrogable hasta alcanzar los cinco años, a no ser que el inquilino manifieste su voluntad de no renovación (siempre que éste avise al propietario con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato). Una vez transcurrido el plazo de cinco años, y si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovar, el arrendamiento se prorroga de forma obligatoria para el arrendador y, si el inquilino lo desea, hasta un plazo máximo de tres años más.
Contratos de arrendamiento celebrados al amparo de la LAU a partir del 5 de marzo de 2019
La Ley de Arrendamientos Urbanos, modificada por el Real Decreto ley 7/2019 de 1 de marzo, establece algunas condiciones generales en lo relativo a la duración del contrato, como son las siguientes:
En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
Contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013
Transcurridos los cinco primeros años, arrendador y arrendatario podrán pactar que a partir del sexto año se le aplique el IPC específico de vivienda, que pueden consultar en el Instituto Nacional de Estadística (INE)
¿Cómo calculo la actualización de la renta?
Calculadora del INE
La Ley de Arrendamientos Urbanos, modificada por el Real Decreto ley 7/2019 de 1 de marzo, establece en relación con la actualización de la renta del contrato, como son las siguientes:
La renta será la que libremente estipulen las partes y salvo pacto en contrario, su pago será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
La Ley de Arrendamientos Urbanos estipula y regula las obras que se deben realizar en una vivienda arrendada.
El arrendador está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el estado de la vivienda en condiciones de habitabilidad.
En caso de tener que realizar las obras, el arrendador no tiene obligación de aumentar la renta que el inquilino paga en concepto de alquiler.
El arrendador no tendrá obligación de sufragar las reparaciones en el caso de que el deterioro sea responsabilidad del arrendatario.
Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que aceptarlas. En el caso que éstas se prolonguen durante más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.
Cuando las obras deban realizarse de forma urgente (para evitar daños graves e inmediatos), el inquilino podrá efectuarlas siempre que se lo comunique al propietario.
Si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hace inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.
Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes. Estas obras deben ser sufragadas por el propietario, aunque si se prolongan durante más de 20 días, inquilino y propietario podrán pactar que la renta se reduzca proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.
El arrendador tiene la obligación de notificar la obra por escrito al arrendatario, con al menos tres meses de antelación y debe indicar la naturaleza de la obra, fecha de comienzo, duración y coste previsto.
Asimismo, el arrendatario tiene el plazo de un mes desde la notificación para desistir del contrato en el caso de que las obras afecten de forma relevante al uso y disfrute de la vivienda arrendada. En este caso, el arrendador no podrá comenzar las obras mientras no transcurran dos meses desde el desistimiento.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece algunos casos en lo que el arrendatario necesita el consentimiento escrito del arrendador. Este es el caso de las obras que implican una modificación de los elementos estructurales de la vivienda o una merma en las condiciones de seguridad de la misma y, por lo tanto, implique el riesgo de que se produzcan derrumbamientos.
En caso de que el arrendatario no obtenga el consentimiento escrito del arrendador, éste puede instar la resolución del contrato y exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado de origen o mantenga las obras si eso le conviene.
Además, para los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013, podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.
El arrendatario de una vivienda se deberá hacer cargo de los gastos generales que deriven del propio uso de ésta: agua, luz, gas, teléfono, etc...
Tras la aprobación del RDL 7/2019 de 6 de Marzo de 2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler se establece la exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la LAU (arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario), incorporando para ello el apartado 26 en el artículo 45.I.B) del TRLITPAJD.
Las cantidades que perciben los propietarios de la vivienda por el alquiler tributan en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. No obstante, a las cantidades percibidas se les descuentan los gastos que se pueden deducir por el arrendamiento y a la cantidad resultante, se le aplica una reducción, que puede llegar al 60 %.
Desde el 1 de junio de 2013 es necesario que el propietario de una vivienda que la desee alquilar disponga tanto del Certificado de Eficiencia Energética correspondiente a la vivienda en cuestión, como de la Etiqueta de eficiencia energética que se expedirá una vez obtenido aquél y que se habrá de exhibir en cualquier oferta y publicidad que se haga de la vivienda.
No obstante el CEE ya era exigible para la construcción de edificios nuevos desde la entrada en vigor del Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción. Por tanto si cree que dicha normativa pudo aplicarse ya al edificio en el que se encuentra su vivienda, consulte el Libro del Edificio que contendrá el CEE. En este caso para la obtención de la Etiqueta bastará con la presentación de dicho certificado.
El certificado contiene información sobre la calificación energética del inmueble, lo que permite conocer su consumo energético y compararlo con otras viviendas. Tiene una validez de 10 años, transcurrido dicho plazo se habrá de renovar.
Para solicitarlo puede dirigirse a cualquier profesional competente para su emisión: arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.
El propietario deberá presentar el Certificado de Eficiencia Energética ante la Dirección General de Industria, Energía y Minas, adjuntándolo al impreso de solicitud existente a tal efecto. Dispone de más información sobre este trámite en el siguiente enlace al Portal del Ciudadano de la Comunidad de Madrid.

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 resolución 
 resolución 
 artículo 2
 artículo 45
 Real Decreto