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Timestamp: 2020-02-18 02:26:24+00:00

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Cassazione civile, sentenza 19 novembre 2019, n. 30083 – Studio Legale Avvocato Carmela Ruggeri – Vicenza
Cassazione civile, sentenza 19 novembre 2019, n. 30083
Con atto di citazione notificato il 22.11.2006 (OMISSIS) evocava in giudizio innanzi il Tribunale di Varese (OMISSIS) per sentirla condannare al pagamento della somma di Euro 19.740 a titolo di provvigioni per l’attivita’ di mediazione svolta dall’attrice nell’interesse della convenuta in relazione all’acquisto di un immobile sito in (OMISSIS), gia’ di proprieta’ della societa’ (OMISSIS) S.r.l. ed acquistato dalla convenuta (OMISSIS). Si costituiva in giudizio quest’ultima resistendo alla domanda.
Con sentenza n. 920/2010 il Tribunale rigettava la domanda ritenendo che il contratto di opzione sottoscritto l’8.5.2004 tra il venditore – societa’ (OMISSIS) S.r.l. – e (OMISSIS), marito della (OMISSIS), costituisse in astratto titolo sufficiente a far sorgere in capo all’attrice (OMISSIS) il diritto alla provvigione, ma che in concreto cio’ non potesse condurre alla condanna della (OMISSIS) al pagamento della provvigione, posto che l’istruttoria aveva accertato che il suo intervento nella trattativa negoziale era avvenuto solo nel 2005, e quindi in epoca successiva alla firma del predetto contratto di opzione.
Interponeva appello la (OMISSIS) e si costituiva in seconda istanza la (OMISSIS) resistendo all’impugnazione.
Con la sentenza oggi impugnata n. 4083/2015, la Corte di Appello di Milano riformava la sentenza di prime cure condannando la (OMISSIS) al pagamento della somma di Euro 13.160 e alle spese del doppio grado. A sostegno della propria decisione, la Corte ambrosiana valorizzava la circostanza che la stessa (OMISSIS) avesse ammesso, nei suoi scritti difensivi, di essersi rivolta alla (OMISSIS) tra fine 2003 e inizio 2004, e quindi prima della firma del contratto di opzione in favore di suo marito (OMISSIS). Riteneva inoltre che quest’ultimo, visto il rapporto di coniugio con la (OMISSIS), avesse agito anche nell’interesse di quest’ultima e che quindi fosse sorto in capo alla convenuta l’obbligo al pagamento della provvigione al mediatore.
Propone ricorso per la cassazione di detta decisione (OMISSIS) affidandosi a quattro motivi.
(OMISSIS), intimata, non ha svolto attivita’ difensiva in questo giudizio.
Preliminarmente va dato atto che dalle cartoline postali depositate in atti risulta che il ricorso introduttivo e’ stato notificato presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) in via (OMISSIS) e non invece presso il domiciliatario indicato in atti di seconde cure, avvocato (OMISSIS), con studio in (OMISSIS).
Tuttavia, In applicazione del principio affermato da Cass. Sez. U, Ordinanza n. 6826 del 22/03/2010, Rv. 612077 (cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11287 del 10/05/2018, Rv. 648501 e Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12515 del 21/05/2018, Rv. 648755), in considerazione dell’esito del ricorso non si procede alla rinnovazione della notificazione.
Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione della L. n. 39 del 1989 e del relativo regolamento di attuazione emanato con Decreto Ministeriale 21 dicembre 1990, n. 45, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, perche’ la Corte di Appello avrebbe dovuto tener conto che la provvigione puo’ essere riconosciuta solo in favore del soggetto che sia in possesso dell’iscrizione all’albo dei mediatori. Poiche’ la (OMISSIS) non aveva provato che la sua collaboratrice (OMISSIS), con la quale la ricorrente afferma di aver avuto rapporti, avesse tale requisito, la domanda avrebbe dovuto essere respinta.
La sentenza impugnata da’ invero atto che “L’appellante ha molto insistito sulla carenza di abilitazione della (OMISSIS) in quanto non iscritta all’albo dei mediatori immobiliari. In proposito il Tribunale ha rilevato: che la (OMISSIS) ha contattato – come dalla stessa ammesso – l’immobiliare (OMISSIS), ditta individuale, recandosi presso i locali in cui l’attivita’ di intermediazione veniva svolta. La circostanza che il mediatore regolarmente iscritto, (OMISSIS), si sia avvalsa della collaborazione di una ausiliaria per un’attivita’ meramente materiale quale l’accompagnamento a visitare l’immobile e successivamente l’accompagnamento presso lo studio dell’arch. (OMISSIS) non esclude che l’attivita’ mediatoria vera e propria sia riferibile al titolare della ditta, mentre, d’altro canto, per lo svolgimento di attivita’ accessoria non e’ richiesta l’iscrizione all’albo dei mediatori” (cfr. pag. 8).
La doglianza in esame non si confronta adeguatamente con questa ratio, poiche’ la ricorrente non contesta l’iscrizione della (OMISSIS) all’albo dei mediatori, ne’ il fatto di aver preso contatto, inizialmente, con la ditta (OMISSIS) e quindi direttamente con la titolare. La circostanza che, poi, la (OMISSIS) sia stata accompagnata a visitare l’immobile di cui e’ causa dall’ausiliaria (OMISSIS), non in possesso dell’iscrizione, con la quale avrebbe anche intrattenuto i successivi contatti, non appare decisiva, posto che – da un lato – la ricorrente non smentisce il dato essenziale, rappresentato dal primo contatto con l’agente iscritto all’albo, e – dall’altro lato – certamente non occorre l’iscrizione all’albo dei mediatori per lo svolgimento di mere funzioni ancillari come quelle che si risolvono nell’accompagnamento del cliente a visionare l’immobile (in termini, cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1507 del 24/01/2007, Rv. 595036 e Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8708 del 09/04/2009, Rv. 607843). Ne deriva l’irrilevanza del fatto che la (OMISSIS) non fosse in possesso dell’iscrizione all’albo dei mediatori immobiliari, essendo sufficiente che tale requisito fosse posseduto – fatto, questo, non controverso – dalla titolare della (OMISSIS).
Con il secondo motivo la ricorrente lamenta l’omessa e insufficiente motivazione su un fatto decisivo del giudizio, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5, perche’ la Corte di Appello avrebbe erroneamente valorizzato la circostanza che la (OMISSIS) avesse preso il primo contatto con l’agenzia, senza considerare che la stessa (OMISSIS) avrebbe confermato di aver incontrato la (OMISSIS) per la prima volta solo nel 2005. Inoltre, la ricorrente si duole del fatto che la Corte territoriale non abbia considerato che ella avrebbe individuato l’immobile da sola, senza ricorrere alla mediazione della (OMISSIS).
La circostanza che la (OMISSIS) abbia dichiarato di aver incontrato la (OMISSIS) soltanto nel 2005 non e’ in contraddizione con il fatto, valorizzato dalla Corte milanese, che la stessa (OMISSIS) “… in comparsa di costituzione e risposta, deduce di aver preso contatti con l’ (OMISSIS) tra la fine del 2003 e l’inizio del 2004 e quindi in un periodo antecedente alla data di stipulazione del contratto di opzione” (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata).
In quei primi contatti, infatti, la (OMISSIS) era stata seguita dalla (OMISSIS), ausiliaria della (OMISSIS), come gia’ visto in occasione della disamina del primo motivo di ricorso. Di conseguenza, il fatto che la (OMISSIS) abbia dichiarato di aver incontrato la (OMISSIS) solo nel 2005 non contraddice quanto dichiarato dall’odierna ricorrente nei suoi scritti difensivi, ed anzi risulta pienamente coerente con dette dichiarazioni. Dal che si deve escludere qualsiasi profilo di contraddittorieta’ della motivazione, che peraltro potrebbe essere apprezzato da questa Corte soltanto nei limiti dell’irriducibile contrasto, o di omesso esame di un fatto decisivo, avendo il giudice di appello tenuto conto di tutti gli elementi di fatto, che sono stati congruamente ricostruiti e collocati nell’ambito di una sequenza logico-temporale pienamente intellegibile e coerente con le dichiarazioni delle due parti in causa.
Con il terzo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 75 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, perche’ la Corte di Appello avrebbe dovuto ravvisare la carenza di legittimazione passiva della (OMISSIS), posto che il contratto di opzione per l’acquisto dell’immobile di cui e’ causa era stato firmato dal marito (OMISSIS) e non da lei direttamente.
Con il quarto motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2950 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, perche’ la Corte territoriale avrebbe errato nel respingere l’eccezione di prescrizione del diritto del mediatore, ritenendo che il diritto fosse sorto alla vendita – avvenuta il 5.7.2006 – e che la notifica dell’atto di citazione – eseguita il 22.11.2006 – fosse tempestiva rispetto alla prima data. Poiche’ la Corte ambrosiana avrebbe fatto riferimento, nella motivazione della sentenza impugnata, alla firma dell’opzione come momento idoneo a far sorgere il diritto alla provvigione, era da quella data – ovverosia dall’8.5.2004 – che avrebbe dovuto essere calcolato il termine di prescrizione del diritto del mediatore al compenso.
Le due censure, che per la loro intima connessione meritano una trattazione congiunta, sono infondate.
Occorre innanzitutto ribadire il principio per cui “Il diritto alla provvigione consegue non alla conclusione del mediatore del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di piu’ atti strumentali, purche’ diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralita’ di soggetti: pertanto, la condizione perche’ il predetto diritto sorga e’ l’identita’ dell’affare proposto con quello concluso, che non e’ esclusa quando le parti sostituiscano altri a se’ nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuita’ tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell’affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8676 del 09/04/2009, Rv. 607844, relativa ad un caso in cui il diritto alla provvigione e’ stato riconosciuto nonostante la parte messa in contatto per l’acquisto avesse poi concluso la vendita in comproprieta’ con il proprio coniuge; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21836 del 25/10/2010, Rv. 615141 e Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10833 del 16/05/2014, Rv. 631000).
Ne discende che la circostanza che nel corso della trattativa negoziale finalizzata alla compravendita dell’immobile per cui e’ causa siano intervenuti prima la (OMISSIS), che ebbe a prendere i primi contatti con il mediatore immobiliare, poi il marito, che aveva firmato un patto di opzione, ed infine ancora la (OMISSIS), che ha acquistato in proprio il bene, non costituisce di per se’ circostanza sufficiente ad escludere il diritto del mediatore di pretendere il compenso dal soggetto che, in concreto, ha conseguito l’utilita’ dell’affare, che nel caso di specie e’ certamente l’odierna ricorrente (in argomento, cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10558 del 19/07/2002, Rv. 555965). Dal che deriva il rigetto della terza censura proposta dalla (OMISSIS).
Quanto poi al tema della prescrizione del diritto del mediatore, oggetto del quarto motivo di ricorso, occorre evidenziare che questa Corte ha affermato, in passato, due principi in apparente distonia.
Da un lato infatti si e’ ritenuto che “Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che anche la conclusione di un’opzione, contratto nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra resta libera di accettarla o meno, puo’ far sorgere tale diritto” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13590 del 21/07/2004, Rv. 574761).
Dall’altro lato si e’ invece affermato che “La stipula di un patto di opzione, nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra rimanga libera di accettarla o meno, non fa sorgere un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che non matura il diritto del mediatore alla provvigione” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24445 del 21/11/2011, Rv. 620623).
Il secondo dei richiamati orientamenti appare preferibile, posto che esso appare coerente anche con l’ulteriore principio, sempre affermato da questa Corte, secondo cui “Il patto di opzione, disciplinato dall’articolo 1331 c.c., ha in comune con il c.d. contratto preliminare unilaterale l’assunzione dell’obbligazione da parte di un solo contraente, ma se ne distingue per l’eventuale successivo iter della vicenda negoziale, in quanto, a differenza del predetto preliminare unilaterale, che e’ un contratto perfetto e autonomo rispetto al definitivo, l’opzione medesima non e’ che uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l’irrevocabilita’ della proposta e poi dall’accettazione del promissario che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto, sempre che venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28762 del 30/11/2017, Rv. 646533; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2017 del 25/02/1998, Rv. 512996).
Tuttavia va considerato che il primo – e piu’ risalente – orientamento si riferiva ad una fattispecie in cui il promissario acquirente aveva sottoscritto una proposta irrevocabile d’acquisto firmata poi a sua volta, per accettazione, dal promittente venditore; questa Corte aveva in tale contesto ritenuto configurabile un contratto d’opzione e di conseguenza cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva escluso il diritto del mediatore alla provvigione. Alla luce dei piu’ recenti approdi interpretativi in tema di contratto preliminare (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015, Rv. 634761), si puo’ ritenere superata la ricostruzione in termini di contratto di opzione del negozio giuridico costituito dalla sottoscrizione della proposta di acquisto, poi accettata dal promittente venditore. Occorre infatti piuttosto distinguere se, in concreto, le parti abbiano inteso, con la proposta e la successiva accettazione, avviare un procedimento negoziale multifase, articolato in un cd. preliminare di preliminare, costituito mediante l’accettazione della proposta, in un successivo contratto preliminare e poi in un rogito definitivo di compravendita, ovvero dar vita piu’ semplicemente ad un “tradizionale” procedimento bifase, articolato in un accordo ad effetti preliminari e in un successivo contratto definitivo. Per condurre tale disamina occorre tener conto delle modalita’ con cui si e’ estrinsecata in concreto la volonta’ negoziale delle parti, poiche’ anche la mera proposta di acquisto, se contenente tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo progettato (parti, oggetto, corrispettivo e termini di adempimento), e’ idonea a costituire contratto preliminare nel momento in cui essa viene accettata dal promittente venditore e si costituisce tra le parti un vincolo giuridico assistito dalla tutela di cui all’articolo 2932 c.c..
Va pertanto superato l’orientamento, peraltro minoritario, secondo cui “La conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, e’ il compimento dell’atto che da’ all’intermediato il diritto di agire per l’adempimento o il risarcimento, sicche’ anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” puo’ far sorgere il diritto alla provvigione” (Cass. Sez. 6-2, Sentenza n. 24397 del 30/11/2015, Rv. 637557), poiche’ il diritto del mediatore alla provvigione consegue soltanto se alla conclusione dell’affare (articolo 1755 c.c.) e quindi non gia’ all’atto della stipula di un accordo a contenuto essenzialmente preparatorio, non idoneo a vincolare ambo le parti ne’ ad assicurare alla parte non inadempiente l’accesso alla tutela di cui all’articolo 2932 c.c., bensi’ soltanto a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del contratto definitivo programmato.
Va di conseguenza affermato il seguente principio: “Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’articolo 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.c., in caso di inadempimento che, pur essendo di per se’ stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015, Rv. 634761), non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilita’ contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio”.
In termini analoghi, ovverosia per l’individuazione del momento costitutivo del diritto del mediatore alla provvigione con quello in cui viene sottoscritto, alternativamente, il contratto definitivo ovvero un contratto preliminare che consenta alla parte non inadempiente di ricorrere alla tutela in forma specifica ex articolo 2932 c.c. e quindi che possa essere ritenuto “atto conclusivo dell’affare”, cfr. anche Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6599 del 11/05/2001, Rv. 546612, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 16678 del 26/11/2002, Rv. 558729 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19557 del 10/09/2009, Rv. 609360.
Nulla per le spese, in difetto di svolgimento di attivita’ difensiva da parte dell’intimata nel presente giudizio di legittimita’.

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