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Timestamp: 2018-02-20 21:25:46+00:00

Document:
F.A.Q. | Area167
VI INVITIAMO A VERIFICARE SE IN QUESTA SEZIONE E’ PRESENTE QUALCHE RISPOSTA SI ADATTA ALLA VS. SITUAZIONE PRIMA DI INVIARNE DELLE NUOVE.
Natale, 14.10.2015
DOMANDA: Salve vorrei avere informazioni con consulenza/assistenza legale riguardo la congruità del tetto massimo di cessione della casa che ho acquistato nel marzo del 2010, senza rispettare il tetto massimo.
In attesa di essere ricontattato, porgo cordiali saluti.
RISPOSTA: Allegato al primo atto pubblico di cessione/assegnazione dell’alloggio è allegata la tabella dei prezzi massimi di cessione approvata dal Comune.
Da tale documento si ricava l’attuale prezzo massimo di cessione che corrisponde al prezzo di prima cessione/assegnazione aggiornato secondo i parametri ISTAT.
Se il prezzo che Lei ha pagato nel 2010 è superiore all’importo risultante dal predetto calcolo può ottenere la restituzione della differenza.
La ns. associazione effettua la verifica di tale importo. Allo scopo è necessario fornire la seguente documentazione:
1) copia della convenzione;
2) copia atto di prima assegnazione;
3) copia del Suo atto di compravendita del 2010;
In caso non avesse la disponibilità di tali documenti e/o avesse difficoltà a reperirli, è disponibile – a prezzi modici – una agenzia di servizi con noi convenzionata.
Per usufruire del ns. servizio di consulenza legale (gratuita) occorre sottoscrivere la tessera associativa annuale che costa 25 euro
Francesco, 14.10.2015
DOMANDA: Nel 2005 ho comprato, a prezzo di mercato di 285.000 euro, un appartamento da un privato che a sua volta lo aveva acquistato in edilizia agevolata. Parliamo del piano di zona B8 “Madonnetta” con convenzione stipulata nel 1992 e di cui ho una copia.
Ho trovato un acquirente con cui dovevo sottoscrivere il 22 ottobre un preliminare, avrei un paio di quesiti:
1) se la recente sentenza della cassazione si applica anche a noi che abbiamo acquistato a prezzo di mercato, e quindi senza speculazione, anzi rivendiamo ad un prezzo inferiore dato il mercato, dal primo assegnatario
2) se posso trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà e tempistiche, visto che vorrei vendere alla suddetta persona.
3) in caso negativo se posso ancora rivalermi sul primo venditore, considerato che sono passati 10 anni e 6 mesi, e all’epoca l’interpretazione giuridica permetteva di vendere senza vincoli e solo ora, trascorsi tutti questi anni, la cassazione ha dato l’interpretazione definitiva.Fermo restando che in caso di rivalsa i tempi giuridici sarebbero altrettanto biblici.
Capisco benissimo le motivazioni anti speculative della sentenza ma ahimè alla fine noi che abbiamo comprato in buona fede a prezzo di mercato e vendiamo ad un prezzo di mercato addirittura inferiore ci ritroviamo ad essere vittime.
RISPOSTA: Caro Francesco, prima di rispondere ai suoi 3 quesiti, intendo significarLe che siamo perfettamente d’accordo con Lei sul fatto che è una vittima di una interpretazione esageratamente creativa delle norme giuridiche.
A nostro modo di vedere i notai e le agenzie immobiliari, nel disastro attuale, hanno una responsabilità (anche professionale) notevole.
La Corte di Cassazione, nella sentenza del settembre scorso, non ha dato una nuova interpretazione della norma ma, ha confermato una giurisprudenza costante e conforme che (solo a Roma!) veniva disattesa (v. ns. nota a Primo Presidente Corte di Cassazione). Ciò detto,
1)possiamo certamente confermarLe che Lei, in fase di rivendita del suo alloggio, è obbligato a rispettare il prezzo massimo di cessione nonostante abbia acquistato a prezzo di mercato;
2) Se non sbaglio, il piano di zona B8 “Madonnetta” rientra nel PEEP Acilia dove sono già stati fissati i prezzi di trasformazione del diritto di superficie i diritto di proprietà.
3) Nel suo specifico caso, la realizzazione della suddetta trasformazione comporta l’automatica eliminazione del vincolo del prezzo massimo di cessione perché l’originaria convenzione è stata stipulata da oltre 20 anni.
4) Per quanto riguarda i tempi necessari alla trasformazione DI CUI SOPRA, dovrebbe sentire “Risorse per Roma” e/o il Dipartimento Programmazione e Attuazione urbanistica, comunque non dovrebbero essere superiore ai 30 giorni stabiliti dalla Legge per la conclusione del procedimento amministrativo.
5) Il diritto alla ripetizione dell’indebito versamento si prescrive in 10 anni. Pertanto il suo diritto si sarebbe prescritto in ragione del fatto che l’acquisto del suo appartamento risale a 10 anni + 6 mesi.
6) Invece, la stessa vicenda, affrontata sotto il profilo giuridico del risarcimento del danno, dovrebbe prescriversi in un tempo più lungo. Al riguardo sarebbe consigliabile fare una lettera per interruzione dei termini prescrizionali.
Nella speranza di essere stato sufficientemente esauriente, Le invio i ns. migliori saluti.
Se invece avesse bisogno di ulteriori chiarimenti, La invito a sottoscrivere la tessera associativa e fissare un appuntamento presso i ns. uffici.
Alessia – 07.10.2015
DOMANDA: Buongiorno, sono la proprietaria di un appartamento acquistato in edilizia convenzionata piano di zona B39 (ponte galeria), convenzione del 19/4/2002. Ho acquistato la quota in cooperativa nel 2000 e nel 2004 sono entrata nell’appartamento come socia assegnataria in locazione per 8 anni. Nel 2014 (con un ritardo di 2 anni a causa del Comune di Roma che non rilasciava i prezzi massimi di cessione) ho potuto procedere con il rogito.
Ho ottenuto l’autorizzazione della Regione Lazio a vendere prima dei 5 anni a causa di gravi problemi di salute e a seguito di questa (luglio
2014) la dichiarazione del Comune secondo il quale non sussistono vincoli alla vendita al prezzo libero di mercato. Alla luce della sentenza 18135/15 vorrei sapere se a seguito della delibera alla quale il Comune di Roma sta lavorando potrò riscattare il terreno e svincolare l’appartamento dai prezzi massimi di cessione considerando che non sono trascorsi i 5 anni ma ho l’autorizzazione (con delibera) della Regione. Grazie
1) La dichiarazione del Comune secondo il quale non sussistono vincoli alla vendita al prezzo libero di mercato, NON VALE NULLA poichè errata nel merito e firmata da funzionario che non aveva i sufficienti poteri di legge per fornire “Chiarimenti” che sono interpretazioni autentiche della convenzione urbanistica.
2) al momento non troverai nessun notaio disponibile a fare il rogito in base a tale dichiarazione.
3) L’autorizzazione della Regione a vendere la tua casa prima che siano trascorsi cinque anni dalla prima assegnazione, non significa che tale vendita possa essere effettuata a prezzo libero di mercato ovvero senza rispettare il prezzo lassimo di cessione.
4) la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà comporta la riduzione dei vicoli a 20 anni dalla data della prima convenzione. Nel caso tuo , facendo la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, in vincoli del prezzo decadranno nel 2022.
5) La delibera su cui adesso sta lavorando il Comune, introdotta dalla Legge 106/2011, permetterebbe la rimozione del vincolo del prezzo senza aspettare il 2022.
Gianluca, 08/10/2015
QUESITO: Buongiorno,come anticipato telefonicamente, avrei bisogno di una Vostra consulenza in merito agli effetti della sentenza della cassazione a sezioni unite 18135 di settembre scorso.
Sono infatti proprietario di un immobile in diritto di superficie nella zona di casal boccone, acquistato circa 9 anni fà a prezzo di mercato dal precedente proprietario (primo proprietario e soggetto privato) che aveva direttamente acquistato dalle cooperative che hanno costruito gli immobili.
Chiedo quindi cortesemente di poter avere un appuntamento presso la Vostra associazione, possibilmente nel pomeriggio per motivi di lavoro (dalle 17:30 in poi)
Vi ringrazio anticipatamente per la disponibilità ed il supporto e resto in attesa di Vostro cortese riscontro.
RISPOSTA: Nel suo caso è urgentissimo ed opportuno interrompere i termine di prescrizione decennale per eventuale richiesta di ripetizione di indebito pagamento.
Alessandro – 05.10.2015
DOMANDA: Alla luce della sentenza della cassazione sulla speculazione nella vendita di alloggi in 167, cosa posso fare avendo acquistato un alloggio nel 2011 ad un prezzo di 200000 a fronte di un prezzo iniziale in agevolazione di 110000? In attesa di vostra risposta invio cordiali saluti.
Puoi riprenderti la differenza che va calcolata tenondo conto della rivalutazione Istat e della vetustà dell’immobile.
Chiedi un appuntamento alla ns. associazione, così potrai avere a disposizione gratuitamente tutta la consulenza necessaria.
Giovanna – 05.10.2015
DOMANDA: Salve, sto procedendo all’acquisto di un immobile in diritto di superficie (piano di zona G/p Roma). Avrei dovuto rogitare il 29/09 ma a seguito della sentenza 18135/15 non ho potuto concludere la compravendita.
La parte venditrice (la quale ai tempi non aveva chiesto l’autorizzazione a vendere a prezzo di mercato) sostiene che da qui a 15 gg. sarà possibile per lei riscattare il terreno.
Il mio contratto preliminare pone come termine ultimo per rogitare il 31/10. Visto che ho già dato alla venditrice un corposo anticipo come posso tutelarmi e procedere visto il termine ultimo del preliminare?
Ti premetto che la risposta che mi accingo a fornirTi non può essere esaustiva
in quanto non sono stati indicati alcuni elementi essenziali di valutazione:
1) Indicazione più precisa del piano di zona;
2) Anno di stipula della convenzione;
3) Anno di costruzione dell'immobile;
4) data di assegnazione al primo socio/acquirente
Ciò detto, devo dirti che la trasformazione del diritto di superficie
in diritto di proprietà non determina la automatica eliminazione dei vincoli.
Il tutto dipende dall'anno in cui è stato rogitata la convenzione con il
Per una risposta esauriente, occorrerebbe visionare la suddetta documentazione.
Al momento penso di poterti dire che difficilmente il tuo venditore entro
la data del 31/10 avrà risolto la faccenda  dei vincoli, pertanto,
con ogni probabilità, diventerà inadempiente e potrebbe essere costretto a
vendere la casa a prezzo di convenzione
Sara - 30.04.2015
DOMANDA: Salve,  sto provando ad acquistare un immobile situato nel comune di
Frascati costruito in edilizia agevolata. Tale immobile è in diritto di
proprietà ma è soggetto a vincoli di prezzo dei canone di locazione
e prezzi massimi di cessione. L'ufficio tecnico del comune di Frascati
ha rilasciato il documento che attesta il prezzo massimo di cessione
sulla base dell'aumento ISTAT ma il venditore vuole vendere l'immobile
ad un prezzo maggiore. Come posso tutelarmi da questa cosa? E
soprattutto, se io accettassi quali conseguenze potrei avere?
RISPOSTA: Se non è stato ancora firmato nessun preliminare, il venditore può
lecitamente rinunciare alla vendita. Diversamente il contratto è parzialmente
nullo nella parte in cui il prezzo di vendita eccede quello massimo consentito
dalla convenzione comunale.

References: sentenza 
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