Source: https://digital.zlb.de/viewer/fulltext/15969460_2019_5/1/
Timestamp: 2019-12-16 10:14:44+00:00

Document:
Issue 2019,5 - Digitale Landesbibliothek Berlin - Zentral- und Landesbibliothek Berlin
Mieter-Magazin. Issue 2019,5
URN: https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15364937
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15364937
Ein Plädoyer mit Blick
auf die EU-Wahl 2019
ModeRnisieRungsuMlage auf deM
profitiert gleich
voller schlaglöcher
„Tagesspiegel“RecheRchepRojekT
Wem die stadt
Warum Depression
kein Schicksal sind
 MI, 15. 5. 2019, 17:30 Uhr
Wie verändert „America First“ Europa?
 DO, 16. 5. 2019, 19:30 Uhr
Steffen Schwarzkopf, Tatjana Ohm
 MI, 22. 5. 2019, 19:00 Uhr
 18. 5. + 19. 5. 2019, 10:00 – 18:00 Uhr
R Eintritt frei*
Im Rahmen des Foresight Filmfestivals
Zeitenwende in
Maulwurf auf
Warum Deutschland und Europa mehr
Verantwortung übernehmen müssen
 DI, 7. 5. 2019, 19:00 Uhr
mit Stephan-Andreas Casdorff
Von Rovern, Sonden und dem geophysikalischen Observatorium InSight
 DI, 14. 5. 2019, 17:30 Uhr
 MI, 22. 5. 2019, 16:00 Uhr
Mit Prinzessinnengärten
Warum wir die Grundrechte
schützen müssen
 DO, 9. 5. 2019, 19:30 Uhr
Demokratie-Salon
 MI, 15. 5. 2019, 19:30 Uhr
Jürgen Wiebicke im Gespräch
Ein Praxis-Workshop R Eintritt frei*
Patient und
 DI 28. 5. 2019, 19:30 Uhr
Moderation: Dr. Ulrich Bleyer
Gesund essen, für uns
 MI, 29. 5. 2019, 17:30 Uhr
 MO, 13. 5. 2019, 18:00 Uhr
Tel. (030) 218 90 91 kontakt@urania-berlin.de
*Gefördert mit Mitteln
der LOTTO-Stiftung Berlin
Bildnachweise: Tabe Hertzog © Madlen Krippendorf; Harald Welzer © Jens Steingässe
Wenn man den Himmel umdreht,
ist er ein Meer
Film- & Drehwerkstatt
„Vision findet Stadt“
BBU zum Volksbegehren
„Deutsche Wohnen & Co enteignen“:
Irritierender Eifer ....................................................................
Veranstaltungstipp: Alt-Berlin in den Keller geschaut ...........
Gutachten: Berlin darf Mieten deckeln ..................................
Karl-Marx-Allee: Das Tauziehen geht weiter .........................
Europa und Deutschland demonstrieren –
die Berliner am zahlreichsten ................................................
Deutsche Wohnen: Die Shoppingtour geht weiter ................
Hochbeete in Schöneberg, Weitblick in Marzahn ..................
Milieuschutz in Steglitz-Zehlendorf:
Bezirksamt steht weiter auf der Bremse ................................
Vergleichsportale: „... entsprechen nicht dem Idealbild“ ......
„Umweltgerechtigkeit“:
Wer arm ist, wohnt ungesund ...............................................
Senioren: Hohes Alter kann vor Kündigung schützen ............
Perleberger Straße 50:
Leerstand bis zum Sankt Nimmerleinstag? ............................
Tiny House: Studentenbude auf sechs Quadratmetern ..........
Fasanenstraße 64:
Preiswerte City-Wohnungen vor dem Abriss .........................
Buchtipp: Hauptstadt der Spielplätze .....................................
Am 26. Mai finden die Wahlen
zum Europaparlament statt –
Anlass für eine Kritik an der
bisherigen und ein Plädoyer
Ein Plädoyer mit Blick auf die EU-Wahl 2019:
Für eine bessere europäische Wohnungspolitik .................... 14
Mauerpark: Kultur oder Krach? ..............................................
Grundsteuer: Ein Mittelweg voller Schlaglöcher ....................
Gewerberauminitiative OraNostra:
„Wir haben Teilerfolge erzielt“ .............................................
Modernisierungsumlage auf dem Prüfstand:
Der Vermieter profitiert gleich zweifach ................................
Ateliernotstand: Künstler zunehmend unter Druck ................
„Tagesspiegel“-Rechercheprojekt:
Wem die Stadt gehört ............................................................
Im Mauerpark feiern die
Besucher lautstark Party,
die Anwohner sind genervt.
Instanzen-Rechtsprechung .................................................... 28
Jedes Jahr gehen in Berlin 350
bezahlbare Ateliers verloren.
Berlins Künstler sind
unter zunehmendem Druck
Abbildungen: Europäische
Kommission, Nils Richter
Betr.: MieterMagazin 1+2/2018,
Seite 14, Rosemarie Mieder: „Wie
unsere Privatsphäre angegriffen
wird – Die große Neugier”
Datenzugriff?
Sehr guter, verständlicher und ausführlicher Artikel. Danke dafür. Auch
in unserem Haus wurden bei allen
Mietern elektronische Erfassungsgeräte der Firma ISTA installiert, zudem ein Router im Treppenhaus. Wie
von Ihnen geschildert, wurden in den
letzten Jahren vom Ableser keine
Ablesebelege mehr ausgestellt. Nun
meine Frage: Kann ich von der
Firma ISTA oder von meinem Vermieter verlangen, einen Zugriff auf
die übermittelten Daten (oder den
Router) zu erhalten?
M. Bezani per E-Mail
Ja. Ein Mieter kann im Rahmen der
bei einer Betriebskostenabrechnung
geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in
die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines
gemeinsam versorgten Mietobjekts
beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer
verbrauchsabhängigen Abrechnung
Birgit Leiß, Rosemarie Mieder, Jens Sethmann · Titel: Julia Gandras · Foto grafen/Bildagenturen: Julia Gandras, Sabine Mittermeier, Christian Muhrbeck, Nils Richter · Layout: Kers ten Urbanke · Anzeigen: Hermann Behlau
(verant wortlich) · Anzeigenver kauf: scala media Ver lagsservice GmbH,
Wilhelmine-Gemberg-Weg 11, 10179 Berlin, S 211 00 95, Fax 211 00 99,
E-Mail: scalamedia@ arcor.de · Zur zeit gilt Anzeigenpreisliste 8 vom 1.1.2002 ·
Satz: ComPress Media Ser vices GmbH, Berlin · Druck: Sattler Media Press
GmbH, Hornburg
der Gesamtverbrauchswert mit der
Summe der Verbrauchsdaten der
anderen Wohnungen übereinstimmt,
ob deren Werte zutreffend sind oder
ob sonstige Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht
bedarf es nicht. Auch steht die Datenschutzgrundverordnung diesem
Anspruch nicht im Wege (BGH vom
7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17 –).
Betr.: MieterMagazin 10/2018, Seite 14, Katharina Buri: „Angebot der
landeseigenen Wohnungsunternehmen – Die Berliner können sich jetzt
glücklich tauschen“
Das würde ich auch gern. Seit drei
Jahren blockiere ich eine 105-Quadratmeter-Wohnung. Mir würde die
Hälfte an Wohnraum genügen, sogar noch weniger. Meine Wohnung
ist wirklich schön, hell und mit guter
Verkehrsanbindung. Ich möchte meine Wohnsituation nicht verschlechtern, und mehr zahlen für weniger
Fläche möchte ich auch nicht. Deshalb bin ich noch drin.
Meine Anfragen zum Tausch innerhalb der Wohnungsbaugesellschaft
wurden bisher abgelehnt, so etwas
sei nicht vorgesehen. Ich habe zwar
in der Presse schon vor einem Jahr
über das Tauschportal gelesen, nur
bei meiner Wohnungsbaugesellschaft wusste man davon nichts.
Als dann endlich „inberlinwohnen.
de“ online ging, war meine Freude
groß. Ich meldete mich sofort an,
leider funktioniert es nicht mit der
Registrierung zum Wohnungstausch.
Mehr als einmal habe ich es versucht.
Ich erhalte stets die Mitteilung:
„Verifizierung fehlgeschlagen. Bitte
wenden Sie sich an die Gesobau.“
Nun, das habe ich natürlich längst
getan. Es gibt zwar keine persönliche Ansprechperson, aber eine
E-Mailadresse. Dort habe ich mein
Anliegen formuliert und meine Daten hinterlegt. Ich bekam auch ein
Dankeschön mit Smiley (das war vor
fünf Wochen). Nur bei der Tauschbörse registrieren kann ich mich immer noch nicht. Ich habe an die im
Impressum angegebene Kontaktadresse geschrieben. Man werde
sich um die Behebung der technischen Probleme kümmern, hieß es
vor vier Wochen. Anmelden kann
ich mich immer noch nicht.
Bei der Wohnungsbaugesellschaft
habe ich die Daten des Mietvertrags
überprüft. Alles in Ordnung. Ich müsste mich mit den Angaben registrieren
können. Aber: „Verifizierung fehlgeschlagen. Bitte wenden Sie sich an
die Gesobau.“ Hier scheint man im
Übrigen von der Tauschbörse nicht
sehr begeistert zu sein. Da höre ich
schon mal: „Wir haben damit nichts
zu tun, das wurde uns vom Senat so
aufgedrückt.“
Jedes Mal, wenn ich über diese wunderbare Idee, den Wohnungstausch
zu unterstützen, lese oder in den
Nachrichten höre, steigt in mir der
Ärger hoch. Es wäre zu schön, wenn
es funktionieren würde. Dass ich nicht
die Einzige bin, habe ich inzwischen
auch herausgefunden.
M. Römer, per E-Mail
Betr.: Themen im MieterMagazin
Über neue Wohnungen
Ich bin mit den Themen im MieterMagazin nicht einverstanden. Viele
Menschen in unserer Stadt suchen
nach bezahlbaren Wohnungen. Einige Wohnungsbaugesellschaften
bauen neu. Warum informieren
Sie nicht über diese neuen Wohnungen? Ich erwarte monatliche
Information über diese neuen Mietwohnungen in der Stadt.
C. Wissmann per E-Mail
Aus Platzgründen muss sich das
MieterMagazin darauf beschränken,
über einige wenige und ausgesuchte
Neubauvorhaben zu berichten. Auch
aus logistischen Gründen könnte die
Vielzahl der privatwirtschaftlichen,
städtischen und genossenschaftlichen Projekte nicht umfassend aufgelistet werden. Die Bauträger kommen, soweit es um ihre Wohnungen
geht, dieser Aufgabe auf ihren Portalen im Internet, durch Mieterzeitungen und ähnliches nach. Auf diese Quellen verweisen wir.
getragen vom DGB, von den Gewerkschaften NGG
und ver.di, von den Sozialverbänden AWO, SoVD,
VdK und der Volkssolidarität, vom Humanistischen
Verband sowie vom Berliner Mieterverein
Seit März 2019 finden Sie uns in einem
Laden in der Zillestraße 81, nahe Wilmersdorfer Straße. Unseren bisherigen
Standort in der Wilmersdorfer Straße
50/51 haben wir geschlossen.
Wenn das Sozialrecht und Fragen zur
Wohnung ineinandergreifen, stehen Mieterinnen und Mieter häufig vor undurchdringlichen Vorschriften und Anträgen.
Der Berliner Mieterverein bietet daher
seinen Mitgliedern eine Beratung zu
Sozialrecht und Miete an.
auf Miet senkung und die Beschränkung
Der ehrenamtliche Vorstand des Berliner Mietervereins bietet eine Sprechstunde für Mitglieder
an. Gerne stellt sich der Vorstand den Fragen
und Anregungen der Mitglieder.
Nächster Termin: 27. Mai 2019
Einsenderin dieses Fotos ist Christine Richter
Ob ein Bild zum Nachdenken, ein Motiv mit Witz
oder ein Foto aus ungewöhnlicher Perspektive:
Schicken Sie dem MieterMagazin Ihre Momentaufnahme rund um das Thema Wohnen – die
Redaktion honoriert den Abdruck mit 40 Euro.
widrig sei. „Enteignung führt ins Ab­
seits“, meint der BBU und fordert
vom Senat nachdrücklich eine klare
Absage an des Volksbegehren, das
sich gegen die soziale Marktwirtschaft
richte. „Schon allein wegen der Dis­
kussion schrecken bereits Wohnungs­
unternehmen vor einem Engagement
am Berliner Wohnungsmarkt zurück“,
behauptet BBU­Vorstand Maren Kern.
Der Verband hat sogar eigens eine
Internetseite mit Argumenten gegen
die Vergesellschaftung aufgebaut.
Über 100 Mieter von BBU­Mitglieds­
unternehmen haben in einem Brief
gegen das einseitige Engagement
des BBU für die Interessen der Deut­
schen Wohnen protestiert. Auch die
Vorsitzenden der Berliner Linken­
Fraktion, Carola Bluhm und Udo
Wolf, zeigten sich irritiert, „wie ein
Verband mit mehrheitlich kommuna­
len und landeseigenen Wohnungs­
baugesellschaften oder genossen­
schaftlichen Wohnungsunternehmen
in dieser Debatte nicht versachlichend,
sondern zuspitzend eingreift.“
& Co enteignen“ mit
Auslagestellen der
des BBU:
www.weiterdenken­
statt­enteignen.de
Alt­Berlin in den keller geschaut
Das Volksbegehren will die Woh­
nungsbestände privater Vermieter,
die in Berlin mehr als 3000 Woh­
nungen besitzen, vergesellschaften
und anschließend im Sinne des Ge­
meinwohls ohne Gewinnerzielung
bewirtschaften. Weil der zugrunde­
liegende Artikel 15 des Grundgeset­
zes noch nie angewandt wurde, ist
das Vorhaben juristisch umstritten.
Dass die für die erste Stufe des
Volksbegehrens notwendigen 20 000
Unterschriften innerhalb von sechs
Monaten zusammen kommen, gilt
angesichts der Brisanz des Themas
Das mit 160 000 Wohnungen
deutschlandweit zweitgrößte Woh­
nungsunternehmen Deutsche Woh­
nen – in Berlin mit 110 000 Wohnun­
gen mit Abstand größter Vermieter –
hat seine Jahresbilanz vorgelegt und
seinen Jahresgewinn um 5,6 Prozent
auf knapp 1,9 Milliarden Euro gegen­
über dem Vorjahr gesteigert. Die
Mieteinnahmen wuchsen in Berlin
um 3,6 Prozent. Die Aktionäre dür­
fen sich auf eine Dividende von 87
Cent pro Aktie freuen – fast neun
Prozent mehr als im Vorjahr.
Der Verband Berlin­Brandenburgi­
scher Wohnungsunternehmen (BBU)
tut sich besonders mit einer Kam­
pagne gegen das Volksbegehren her­
vor. Die Organisation, der neben der
Deutschen Wohnen vor allem kom­
munale und genossenschaftliche
Vermieter angehören, hat beim ehe­
maligen Berliner Verfassungsrichter
Helge Sodan ein 108­seitiges Gut­
achten in Auftrag gegeben, das be­
legen soll, dass das Volksbegehren
in mehrfacher Hinsicht verfassungs­
BBU­Vorstand
maren kern be­
kommt ordentlich
Gegenwind für ihr
Am 6. April startete die Unterschrif­
tensammlung für das Volksbegeh­
ren „Deutsche Wohnen & Co ent­
eignen“. Passenderweise hatte die
Deutsche Wohnen drei Wochen zu­
vor milliardenschwere Gewinne ver­
meldet. Derweil irritiert der Verband
der Berlin­Brandenburgischen Woh­
nungsunternehmen (BBU) mit dem
Eifer, mit dem er sich für die Deut­
sche Wohnen ins Zeug legt.
Jeden Freitag 14 Uhr bis Juli
2019, Treffpunkt: Poststraße,
Ecke Mühlendamm vor dem
Bauzaun der Ausgrabung,
S 902 59 - 36 58
michael.malliaris
@lda.berlin.de
Bevor die Grunerstraße und der Mühlendamm neu gebaut werden,
suchen Archäologen am Molkenmarkt nach Spuren des mittelalter­
lichen Berlin. Der Molkenmarkt ist der älteste Marktplatz Berlins,
und der Mühlendamm war die wichtigste Verbindung zwischen
den beiden Gründungsstädten Cölln und Berlin. Die Ausgrabung
soll Aufschlüsse über die Entwicklung dieser Keimzelle Berlins lie­
fern. Die freigelegten Keller stammen aus dem 19. Jahrhundert,
die auf Fundamenten aus der Barockzeit beruhen. Bisher ältestes
Fundstück ist eine Münze von 1620. Aber auch jüngere Funde wie
Ofenkacheln, Fliesen, Stuckteile, Steigbügel und eine Nähmaschi­
ne können den Archäologen Geschichte(n) erzählen. Die Ausgra­
bung auf 800 Quadratmetern ist nur ein Vorläufer für die 30­mal
größere Grabung zwischen Rotem Rathaus, Altem Stadthaus und
Klosterruine. „Das wird ein Mammutprojekt. So eine große Gra­
bung haben wir in Berlin noch nicht gehabt“, sagt Michael Mallia­
ris vom Landesdenkmalamt. Er bietet jeden Freitag eine kostenlose
einstündige Führung über die Grabungsstätte an.
Die sPD­Fraktion im Abgeordneten­ nen ist es verhältnismäßig, Vermie­
haus macht Druck in sachen mieten­ tern zeitlich befristet durch Landes­
deckel: Ein von ihr in Auftrag ge­
recht zu untersagen, bestimmte An­
sprüche aus dem Miethöherecht des
gebenes Gutachten kommt zu dem
BGB geltend machen zu dürfen“, er­
schluss, dass das land Berlin eine
eigene mietpreisbegrenzung ein­
klärt SPD­Fraktionschef Raed Saleh.
„Die SPD­Fraktion ist daher fest ent­
schlossen, die Mietenspirale aufzu­
halten und, wo notwendig, klare
„Ich bin froh, dass uns zwei hochan­
gesehene Experten bestätigen: Der
Schranken zu setzen“, so Saleh.
Mietendeckel kann kommen“, sagt
Der Plan sieht vor, die Mieten in be­
der SPD­Fraktionsvorsitzende Raed
stehenden und neuen Mietverträgen
Saleh. Die Bielefelder Jura­Professo­
ab einem festgelegten Stichtag für
ren Franz Mayer und Markus Artz
zunächst fünf Jahre einzufrieren. Die
kommen – anders als der Wissen­
Laufzeit soll so lange verlängert wer­
den, bis der Mietmarkt entspannt ist.
schaftliche Dienst des Bundestages
– zu dem Ergebnis, dass die erforder­
Neubauten blieben ausgenommen.
liche Gesetzgebungskompetenz klar
Der Berliner Mieterverein (BMV) be­
grüßt den Vorstoß der SPD­Fraktion.
bei den Ländern liegt. Ein Mieten­
deckel wäre also als Berliner Landes­ „Wir appellieren an den Berliner Se­
recht durchaus vorstellbar. Dass der
nat, jetzt möglichst rasch und gründ­
Bund privatrechtliche Regelungen
lich das Staatsziel der Berliner Ver­
wie die Mietpreisbremse aufstellt,
fassung umzusetzen, Menschen mit
schließe nicht aus, dass die Länder
geringem Einkommen angemesse­
öffentlich­rechtliche Mietbegren­
nen Wohnraum zu erhalten“, erklärt
zungen aussprechen können. „Zur
Der Mieterverein mahnt jedoch eine
Sicherung des landesverfassungs­
rechtlich verbürgten Rechts auf Woh­ umfassende Regelung an, die auch
Mietsteigerungen nach Modernisie­
rung, die Miethöhe bei Wiederver­
mietung und die Kappung von Miet­
erhöhungen in bestehenden Miet ver­
hältnissen einschließt. „Anderenfalls
müssen wir mit massiven Ausweich­
strategien der Eigentümer rechnen.
Dann hat der Mietendeckel seinen
Sinn verfehlt“, so Wild.
sPD­spitze
will die mieten
L Gutachten unter:
www.berlin­
entlasten.de
Bei einigen häu­
sern ist weiter un­
klar, wem sie künf­
tig gehören werden
Der streit um den Verkauf ehemals
kommunaler Wohnungen in der karl­
marx­Allee an die Deutsche Woh­
nen geht weiter. Das landgericht be­
stätigte im April eine Einstweilige
Verfügung, mit der der kauf von
150 Wohnungen gestoppt wird.
Die Deutsche Wohnen kann den
Block F­Nord (zwischen Kino Kos­
mos und Frankfurter Tor) vorerst
nicht kaufen. Die ehemalige Eigen­
tümerin WBF, heute Teil der landes­
eigenen Wohnungsbaugesellschaft
WBM, hatte im Januar eine Einst­
weilige Verfügung erwirkt, die am
5. April gerichtlich bestätigt wurde.
Es bestehe die Gefahr, dass die Vor­
kaufsrechte der Mieter oder der WBF
vereitelt werden könnten – so die
Begründung des Gerichts.
In den Blöcken C­Nord, C­Süd und
D­Nord hat rund die Hälfte der 675
Mieter das Vorkaufsrecht für ihre
Wohnungen genutzt und sie mit Hil­
fe der Investitionsbank Berlin ohne
finanzielles Risiko in die Hände der
städtischen Gewobag übergeben.
Dieses Modell des „gestreckten Er­
werbs“ könnte eventuell auch im
Block F­Nord greifen. Die jetzige
Verwalterin Predac versucht dies zu
verhindern, indem sie die bereits er­
folgte Aufteilung des Hauses in ein­
zelne Eigentumswohnungen im
Grundbuch wieder rückgängig ma­
chen will. In diesem Fall wäre strit­
tig, was mit dem Vorkaufsrecht der
Mieter passiert.
Ob die symbolträchtigen „Arbeiter­
paläste“ an der Karl­Marx­Allee an
die börsennotierte Deutsche Woh­
nen gehen oder in den sicheren Ha­
fen einer kommunalen Gesellschaft
zurückkehren, wird sich wohl erst
in späteren Gerichtsverfahren ent­
In 18 deutschen und 13 weiteren europäischen Städten hatten Mieterinitiati­
ven, Verbände und Gewerkschaften zu Demonstrationen gegen überzogene
Mietpreise und Verdrängung am 6. April aufgerufen. In Hamburg, München,
Köln, Stuttgart, Leipzig, Mannheim, Freiburg ebenso wie in Amsterdam, Brüs­
sel und Lissabon waren Tausende auf den Straßen. Den größten Aufmarsch
registrierte Berlin, wo nach Veranstalterangaben 40 000 Menschen gegen
den Mietenwahnsinn protestierten. Die Demo war auch Auftakt der Unter­
schriftensammlung, mit der die Berliner Initiative „Deutsche Wohnen & Co
enteignen“ ein Volksbegehren auf den Weg bringen will.
Berlins umstrittener Vermieter, die
Deutsche Wohnen, hat sein Portfolio vergrößert. neun Mietshäuser hat das börsennotierte unternehmen im Dezember 2018 im Paket erworben.
„Es war reiner Zufall, dass wir vom
Verkauf erfahren haben, das Bezirks­
amt hat uns nicht informiert“, kriti­
siert Katrin Lederer, Mieterin aus ei­
nem der Häuser im Pankower Flora­
kiez. Betroffen sind die Häuser Flora­
straße 15, Ecke Görschstraße 41 A +
41 B, Florastraße 16 sowie Görsch­
straße 40 und 41.
Sofort organisierten die Mieter Pro­
testaktionen und forderten Bezirks­
stadtrat Vollrad Kuhn (Bündnis 90/
Die Grünen) zur Ausübung des Vor­
kaufsrechts auf. Am Ende konnte der
Bezirk für die vier Altbauten mit ins­
gesamt 85 Mietwohnungen immer­
hin eine Abwendungsvereinbarung
aushandeln. Darin verpflichtet sich
die Deutsche Wohnen, auf die Um­
wandlung in Eigentumswohnungen
sowie nicht gewünschte Modernisie­
rungsmaßnahmen zu verzichten. Da
sämtliche Altbauten mit öffentlichen
Mitteln saniert worden sind, dürfte
letzteres die Deutsche Wohnen
nicht allzu sehr schmerzen. Völlig
überflüssig ist der vereinbarte Aus­
schluss von Eigenbedarfskündigun­
gen. Als juristische Person kann die
Deutsche Wohnen ohnehin keinen
Eigenbedarf geltend machen.
Als problematisch werten die Mie­
ter, dass die Vereinbarungen nicht
Bestandteil der Mietverträge wer­
den. „Als Mieter haben wir somit
kaum eine Möglichkeit, uns darauf
zu berufen“, sagt Mieterin Katrin
Erfreulich ist dagegen, dass der Ver­
bleib der Kita und der Kleinkunst­
bühne „Zimmer 16“ für mindestens
weitere elf Jahre gesichert ist. Der
Schutz des Kleingewerbes ist nur sel­
ten Inhalt von Abwendungsverein­
barungen. „Wir wären natürlich lie­
ber an eine städtische Wohnungs­
baugesellschaft gegangen, aber im­
merhin geht es uns noch besser als
den anderen Häusern“, lautet Katrin
Lederers Resümee.
Zum Paket der von der Deutsche
Wohnen erworbenen Immobilien
gehören außerdem vier Häuser in
Friedrichshain (Schreinerstraße 14,
Jungstraße 14, Richard­Sorge­Straße
33 und 34) sowie die Veteranenstra­
ße 23 in Mitte. Sie liegen nicht in
Milieuschutzgebieten, daher konn­
ten hier keine Schutzregelungen für
die Mieter vereinbart werden. Sämt­
liche Häuser gehörten vorher zu ei­
nem Firmengeflecht um die „Nagel &
Partner Immobilien GmbH“.
Die beiden Häuser in der Richard­
Sorge­Straße wurden als sogenann­
ter Share Deal verkauft. Das heißt,
die Deutsche Wohnen hat nicht das
Grundstück selbst, sondern lediglich
die Mehrheit der Gesellschaftsan­
teile der GmbH erworben. Dadurch
wird für das Unternehmen keine
Grunderwerbsteuer fällig.
Der Ankauf durch
die Deutsche Wohnen ließ die Mieter
hellwach werden:
Florastraße 15 und 16
hochbeete in schöneberg,
Weitblick in Marzahn
L Sonnabend, 11. Mai.
für einige muss
man sich anmelden.
www.tag-der-staedte
baufoerderung.
berlin.de/programm
Am 11. Mai wird bundesweit der Tag der Städtebauför­
derung gefeiert. In Berlin gibt es 52 Veranstaltungen in
elf Bezirken. Von Architekturführungen über Baustel­
lenbesichtigungen, Eröffnungen von Spielplätzen und
Jugendeinrichtungen bis zu Kiez­ und Familienfesten
und Mitmachaktionen ist alles dabei. So eröffnet Stadt­
entwicklungssenatorin Katrin Lompscher im Kosmos­
viertel das neue Haus des Kinderbauernhofs „Waslala“.
Im Lilli­Flora­Park in der Schöneberger Pallasstraße gibt
es einen Workshop zum Bau von Hochbeeten und ei­
ne Hip­Hop­Party. Durch das ehemalige Stasi­Kranken­
haus in Buch kann man sich von Zeitzeugen führen las­
sen. Vor der Arminius­Markthalle in Moabit wird die
umgestaltete Arminiusstraße eingeweiht. In Marzahn
kann man von der Aussichtsplattform „Skywalk“ den
weiten Blick über Berlin genießen und sich zeigen las­
sen, wie das Freizeitforum fit für die Zukunft gemacht
wird. Der Tag der Städtebauförderung wird in diesem
Jahr zum fünften Mal begangen. In Berlin gibt es 78
Sanierungsgebiete, Quartiersmanagements und Stadt­
umbau­Areale, die von den Programmen der Städtebau­
förderung unterstützt werden. Im Jahr 2019 werden
hier rund 135 Millionen Euro von Bund, Land und EU
investiert. In den Gebieten leben ungefähr 1,2 Millio­
nen Einwohner.
Fast alle Bezirke haben die Vorteile
des Milieuschutzes erkannt und entsprechende Gebiete ausgewiesen.
Die CDU-Grünen-Mehrheit in Steglitz-Zehlendorf zögert jedoch die
Einführung von Milieuschutzgebieten weiter hinaus.
Seit über zehn Jahren versuchen en­
gagierte Mieter in Steglitz­Zehlen­
dorf, den Bezirk dazu zu bringen,
den Milieuschutz zu nutzen. Im Ja­
nuar 2018 nahm die Bezirksverord­
netenversammlung einen Einwoh­
nerantrag an, drei besonders ge­
fährdete Gebiete zu untersuchen:
Teile der Siedlung Onkel Toms Hütte,
Südende und Lankwitz­Kirche. Teil­
weise hat hier die Deutsche Wohnen
Modernisierungen angekündigt. Ei­
ne Bedingung des Bezirksamts war
aber: Die Untersuchung darf die Be­
zirkskasse keinen Cent kosten. Nach­
dem der Senat erklärt hatte, für die
Kosten aufzukommen, kündigte Be­
zirksbürgermeisterin Cerstin Richter­
Kotowski (CDU) im Februar 2019
ein „Screening“ an – nicht der drei
konkreten Stadtviertel, sondern des
ganzen Bezirksgebiets. „Nach Vor­
liegen des Screenings muss das wei­
tere Vorgehen abgestimmt werden.
Für die Beobachtungsgebiete müss­
te ein Monitoring, für etwaige Ver­
dachtsgebiete müssten vertiefende
Untersuchungen beauftragt werden.
Erst danach würde die Entscheidung
über die Festlegung von Milieuschutz­
gebieten folgen.“ Eile sieht anders aus.
„Es ist ganz deutlich: Die wollen das
nicht“, sagt Barbara von Borovicze­
ny, Bezirksleiterin des Berliner Mie­
tervereins und eine der Initiatorin­
nen des Einwohnerantrags. „Die
sind der Meinung, das brauchen
wir hier nicht“, stellt sie fest. „Und
wenn sie noch lange warten, dann
haben sie auch recht.“ Dann wird
die schutzbedürftige Bevölkerung
nämlich bereits verdrängt sein. Die
Deutsche Wohnen hat mittlerweile
angefangen zu modernisieren.
Andere Bezirke sind durchaus schnel­
ler. Allein im Jahr 2018 – in dem sich
in Steglitz­Zehlendorf nichts beweg­
te – wurden in Berlin 14 neue Milieu­
schutzgebiete aufgestellt.
Schutz vor Verdrängung wäre
auch in etlichen
Quartieren in
nötig (hier: Argentinische Allee
Das Bundes- E
kartellamt hat die
praxis der OnlineVergleichsportale
Wer ein Online-Vergleichsportal
nutzt, erwartet eine neutrale Darstellung der Angebote. Das ist jedoch häufig nicht der Fall, kritisiert
das Bundeskartellamt im Abschlussbericht zu einer umfangreichen Untersuchung.
„Finden Sie mit Verivox Ihr neues Zu­
hause. Bei der Suche nach Kauf­ und
Mietobjekten clever sparen!“, wirbt
Verivox in der Rubrik „Immobilien“.
Umzugsunternehmen, Küchenplaner,
Umzugskredite, Mietkautionen und
weitere Positionen suggerieren dem
Nutzer einen umfassenden und ob­
jektiven Überblick über wohnungs­
nahe Dienstleistungen. Check24 ver­
gleicht unter anderem Strom­ und
Gastarife und verspricht, über 1000
Anbieter zu vergleichen. Aber halten
alle Betreiber ihre Versprechen?
Wie neutral sind die Vergleichspor­
Jeder Nutzer sollte wissen, dass die
Haupteinnahmequelle der Portale
die Provisionen der Unternehmen
sind, deren Dienste auf den Portalen
offeriert werden. Verivox erhält zum
L Video des Bun­
deskartellamtes:
gE3YJary-Fs
Beispiel für die Vermittlung eines
Strom­ oder Gasvertrags durch­
schnittlich 40 bis 60 Euro.
Die Portale schalten häifig über dem
Ranking Angebote, die mit „Bester
Service“, „XXL Preisgarantie“ oder
„Top Service“ bezeichnet werden,
aber in Wirklichkeit bezahlte Anzei­
gen sind. Zahlreiche Por tale bilden
den Markt nicht vollständig ab. Eini­
ge Praktiken der Vergleichsportale
entsprächen „nicht dem Idealbild
einer neutralen Plattform“, heißt es
im Abschlussbericht. Kooperationen
zwischen verschiedenen Vergleichs­
portalen führten zu „verbraucher­
schädigenden Irreführungen, Trans­
parenzverstößen oder Schleichwer­
bung“. Das Bundeskartellamt hat ein
Video mit Tipps für den Verbraucher
bei der Nutzung von Vergleichsporta­
len veröffentlicht. Rainer Bratfisch
Wer arm ist,
wohnt ungesund
Wer wenig Geld hat, der lebt unter
schlechteren Umweltbedingungen.
Dieser Erkenntnis will der Senat mit
einer Umweltgerechtigkeitskonzeption begegnen.
Die Senatsverwaltung für Umwelt,
Verkehr und Klimaschutz hat einen
Bericht zur Umweltgerechtigkeit vor­
gelegt, der erstmals umfassende
Daten zur Verteilung von Umwelt­
belastungen in allen 477 Berliner
Planungsräumen darstellt. Erfasst
wurden die Lärmbelastung, die Luft­
güte, das Bioklima und die Versor­
gung mit Grünflächen. Zusätzlich
wurde auch die soziale Lage der Be­
völkerung betrachtet.
Die Daten zeigen, dass die Gesund­
heitsbelastungen durch Luftschad­
stoffe und Lärm in sozial benachtei­
ligten Stadtquartieren häufig hoch
sind. Grünflächen sind dort oft über­
nutzt. Besonders innerhalb des S­
Bahn­Rings und in den direkt an­
schließenden Stadtteilen befinden
sich mehrfach belastete Quartiere.
Die am stärksten betroffenen Or­
te liegen unter den Tegel­Einflug­
schneisen, an Bahnanlagen und an
Hauptstraßen. Am Kurt­Schuma­
cher­Platz und am Hauptbahnhof
liegen in allen fünf Kategorien nega­
tive Werte vor.
Rund 815 000 Berliner wohnen in
Gebieten mit drei­, vier­ oder fünf­
facher Belastung. Das ist fast ein
Viertel der Bevölkerung.
„Die ökologische Frage ist auch ei­
ne soziale Frage“, erklärt Umwelt­
staatssekretär Stefan Tidow. „Um­
weltgerechtigkeit bedeutet, die Ziele
Umweltschutz, Gesundheitsförde­
rung, soziale Gerechtigkeit und Nach­
haltigkeit miteinander zu verbinden.“
Mit seiner Umweltgerechtkeitskon­
zeption nimmt Berlin nach Angaben
des Senats bundes­ und europaweit
eine Vorreiterrolle ein. So sollen Gel­
der aus den Städtebauförderungs­
programmen verstärkt in benachtei­
ligten Stadtteilen zur Verbesserung
der Umweltbedingungen eingesetzt
werden. Anhand der Daten der Un­
tersuchung sollen zum Beispiel Maß­
nahmen zur Lärmminderung vorran­
gig dort umgesetzt werden, wo die
Anwohner unter weiteren Belastun­
gen leiden.
Fünffach belasteter Ort: kurtSchumacher-platz
L Bericht zur Um­
weltgerechtigkeit:
de/senuvk/
umwelt/umwelt
gerechtigkeit/
L Mehr zum Urteil
(67 S 345/18) unter
Mietrecht, Seite 29
„Sozialklausel“
Weitere Informa­
tionen unter
www.berliner-mie
terverein.de/recht/
infoblaetter/info120-sozialklauselkuendigungs
widerspruch-nach§574-bgb.htm
Ein aktuelles Gerichtsurteil stärkt
die rechte betagter Mieter: Zwei
Senioren dürfen trotz räumungsklage in ihrer Wohnung bleiben.
Das Gericht sieht in ihrem Alter einen besonderen härtegrund.
Das Landgericht Berlin hat Mitte
März ein richtungsweisendes Ur­
teil gefällt: Es entschied, dass zwei
87­ und 84­jährige Senioren in ih­
rer Wohnung bleiben dürfen, in der
sie seit 1997 leben. 2015 hatte die
Wohnungseigentümerin die Kündi­
gung wegen Eigenbedarfs einge­
reicht. Dem widersprachen die Mie­
ter mit Verweis auf ihr Alter, ihren
gesundheitlichen Zustand, ihre Ver­
wurzelung im Kiez und beschränk­
te finanzielle Mittel. Nachdem das
Amtsgericht Mitte die Räumungskla­
ge Ende 2018 in erster Instanz abge­
Der Verlust E
der Wohnung im
hohen Alter ist
härtegrund, sagt
wiesen hatte, zog die Vermieterin
vors Landgericht.
Dessen 67. Zivilkammer entschied
nun, dass „der Verlust der Wohnung
– unabhängig von dessen gesund­
heitlichen und sonstigen Folgen –
für Mieter hohen Alters eine Här­
te im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1
BGB bedeutet. Damit sah eine Kam­
mer des Landgerichts Berlin zum ers­
ten Mal allein schon im Alter eine
Härte, ohne dass es auf weitere Um­
stände ankäme.
Der Geschäftsführer des Berliner
Mietervereins, Reiner Wild, äußer­
te sich erfreut über das Urteil. Es sei
vor dem Hintergrund deutlich zu­
nehmender vorgeschobener Eigen­
bedarfskündigungen besonders re­
levant. Er forderte zudem, in der so­
genannten „Sozialklausel“ im Bürger­
lichen Gesetzbuch festzuschreiben,
dass eine Härte dann vermutet wird,
wenn ein Mieter das 70. Lebensjahr
vollendet hat oder eine Wohndauer
von mehr als zehn Jahren besteht.
PeRLeBeRGeR sTRAsse 50
Das seit über einem Jahrzehnt leerstehende Haus Perleberger straße
50 ist im Zuge der ermittlungen
wegen Clan-Kriminalität beschlagnahmt worden. in Richtung Wiedervermietung der Wohnungen wird
sich dadurch erst einmal nichts bewegen – im Gegenteil.
Der Altbau in Moabit gammelt vor
sich hin, der Putz ist abgeschlagen.
Kürzlich ist auch der letzte Gewer­
bemieter, eine Motorradwerkstatt,
ausgezogen. Überraschend wurde
Ende 2018 durch eine Kleine Anfra­
ge des Bezirksverordneten Frank Ber­
termann (Bündnis 90/Die Grünen)
bekannt, dass das Haus zu den 77
Immobilien gehört, die im Sommer
2018 bei einem Großeinsatz der Po­
lizei gegen organisierte Kriminalität
beschlagnahmt worden sind.
Für Bertermann ist es unverständlich,
dass der Bezirk nicht endlich Schritte
unternimmt, um eine Sanierung und
Wiedervermietung der Wohnungen
zu erreichen. Schließlich haben die Be­
zirke nach dem verschärften Zweck­
entfremdungsverbotgesetz die Mög­
lichkeit, einen Treuhänder einzuset­
zen. „Erst wenn alle Zwangsmittel
ausgeschöpft sind, könnte die Treu­
händerregelung in Anschlag gebracht
werden“, sagt dazu Stadträtin Ra­
mona Reiser, die für die Zweckent­
fremdung zuständig ist.
Sie gibt allerdings zu bedenken, dass
der Zustand des Gebäudes äußerst
schlecht sei. Daher müsse erneut
baurechtlich geklärt werden, ob
noch schützenswerter Wohnraum
im Sinne des Gesetzes vorliegt.
Schon ihre Vorgängerin hatte dies
Man tritt also auf der Stelle, auch
was die anderen „Schrottimmobi­
lien“ betrifft, von denen es in Mitte
gleich mehrere gibt. In allerbester
City­Lage steht seit vielen Jahren
das denkmalgeschützte Ensemble
Glinkastraße 17­21, Ecke Tauben­
straße 53 leer. Man habe keinen
Kontakt zum neuen Eigentümer,
heißt es in einer Antwort des Be­
zirksamts auf die Kleine Anfrage. Im
Falle der Burgsdorfstraße 1 gibt es
inzwischen eine Abbruchanordnung.
Das Haus ist akut einsturzgefährdet
und schon lange gesperrt. Auch hier
werden also vermutlich keine Woh­
nungssuchenden einziehen können.
eine sanierung und
ist beim beschlagnahmten Haus
für 100 euro ...
Wie lebt es sich mit Küche, Bad,
Wohn- und schlafzimmer auf nur
6,4 Quadratmetern Grundfläche?
Das konnten studierende Anfang
des Jahres im studentendorf schlachtensee testen. Das Wohnen im „Tiny
House“ könnte ein neuer Lösungsansatz im Kampf gegen teure Mieten für studenten sein.
Jeweils zwei Tage und zwei Nächte
monatlich in solchen Mini­Häusern
verbrachten die 13 Testpersonen –
wohnen können. Ob das zu schaf­
fen ist, dazu wagt Florian Hessler,
die wegen des großen Interesses an
der Aktion per Los ausgewählt wer­
Eventkoordinator im Studentendorf,
den mussten – im „Tiny100“. Das
noch keine Prognose. Allerdings wol­
spartanisch eingerichtete Mini­Holz­
le man den Studierenden möglichst
haus verfügt auf 2 mal 3,2 Metern
günstige Mieten anbieten, und beim
über einfache Sanitäranlagen, eine
konventionellen Bauen trieben Bau­
kleine Spüle und Cerankochfeld. Be­
und Bodenkosten die Preise in die
heizt wird es per Ölradiator. Vom
Höhe. Wohnen auf engstem Raum
könnte eine gute Lösung sein.
Wohnbereich mit Tisch gelangt man
über eine Leiter ins Hochbett – das
Ob bald eine ganze Siedlung von
Tiny Houses in Schlachtensee ent­
Häuschen ist 3,60 m hoch. Das Fazit
steht, wird nun der Vorstand des
der Tester nach dem Probewohnen,
das bei einem abschließenden Work­
Studentendorfes prüfen. Passen wür­
shop erhoben wurde, fiel positiv aus.
de es in das Studentendorf allemal,
Lediglich die einfachen Toiletten und
denn es begreift sich seit jeher als
die hellhörige Holzbauweise wurden
„Labor für experimentelle Wohnkon­
kritisiert – nicht aber die kleine Fläche. zepte“. Das „Tiny100“ ist derweil
auf den Parkplatz des Möbelhänd­
Hinter der Aktion steht der Archi­
lers IKEA an der Landsberger Allee
tekt Van Bo Le­Mentzel. Seine Vi­
weitergezogen.
sion: Studenten sollen für 100 Euro
Man kann den 1960er-Jahre-Bau
in der Fasanenstraße 64 unansehnlich finden. Fest steht jedoch, dass
hier, in einer seitenstraße des Kurfürstendamms, 40 sehr preisgünstige Mietwohnungen zur Verfügung
standen. Das Haus ist keine Bruchbude, sondern in einem passablen
Zustand. Jetzt hat der Bezirk den
Abriss genehmigt.
Für die beiden letzten verbliebenen
Mieter – darunter ein 82­Jähriger –
hat sich das Pochen auf ihre Rechte
gelohnt. Ihnen wurde vom Eigentü­
mer ein großzügiges Angebot ge­
macht. Sie können zur gleichen Miete
in frisch sanierte Altbauwohnungen
in der Fasanenstraße 62 ziehen. 325
Euro warm für 76 Quadratmeter –
danach dürften sich wohl alle Woh­
nungssuchenden die Finger lecken.
Nur: Alle anderen Mieter wurden
in den letzten Jahren rausgeekelt
oder rausgekauft.
Die „Primus Projekt Fasanenstraße
64 GmbH“, die hier einen Neubau
errichten will, hat großes Interesse,
das Haus so schnell wie möglich frei­
zubekommen. Der Antrag auf ein
Wohngebäude mit sieben Geschos­
sen wurde im Juni 2018 genehmigt.
Bereits ein Jahr zuvor war sämtlichen
verbliebenen Mietern wegen Hinde­
rung an einer angemessenen wirt­
schaftlichen Verwer tung gekündigt
worden (das MieterMagazin berich­
tete in Ausgabe 12/2018: „Fasanen­
straße 64 – Irgendwie bekannte Ma­
sche“).
Schon aus Altersgründen hätten die
beiden letzten Mieter gute Chancen
gehabt, die Kündigung abzuwehren.
Denn die nun erteilte Abrissgeneh­
migung bedeutet nicht automatisch,
dass die Mieter hätten ausziehen
müssen. „Ich halte die Kündigun­
gen für nicht gerechtfertigt“, sagt
Thomas Florange, Rechtsberater
beim Berliner Mieterverein. Der Ei­
gentümer hatte ein Gutachten vor­
gelegt, wonach eine Sanierung un­
wirtschaftlich gewesen wäre. Vor
Gericht wären diese Angaben um­
fassend überprüft worden. „Hier
werden die letzten noch preiswer­
ten Wohnungen in der City platt­
gemacht“, bedauert Florange.
Man habe die Abrissgenehmigung
nicht verweigern können, sagt der
für Zweckentfremdung zuständige
Stadtrat von Charlottenburg­Wil­
mersdorf, Arne Herz (CDU). Eine
Zweckentfremdung liege nicht vor.
Es werde sogar zusätzlicher Wohn­
raum geschaf fen. Dass statt Miet­
wohnungen Eigentumswohnungen
entstehen, sei für die Genehmigung
unerheblich. Die Änderung der
Zweckentfremdungsverbotverord­
nung mit verschärften Anforderun­
gen an Ersatzwohnraum bei Abriss
trat erst später in Kraft.
Am 10. April hat es in der Fasanen­
straße 64 gebrannt. Nun wird we­
Preiswerte City-Wohnungen
gen fahrlässiger Brandstiftung ermit­
telt. Der 82­jährige noch im Hause
wohnende Mieter konnte gerade
noch rechtzeitig die Feuerwehr zur
Für die Abrissgenehmigung war es hier
noch unerheblich,
ob aus preiswerten
Miet- dann teure
eigentumswohnungen werden
Cindy Ruch:
2019, 22 Euro
Fast 2000 Spielplätze soll es in Berlin geben. Wohl
keine andere Stadt der Welt kann mit dieser Zahl mit­
halten. Natürlich gibt es schöne und weniger schöne,
große und kleine, neue und alte. Dieser Guide stellt
34 Spielplätze in den Berliner Kiezen vor – mit Texten,
Fotos und Lageplänen. Wie wäre es also mit einem
Besuch auf einem besonders schönen Spielplatz als
Geburtstagsüberraschung oder am Wochenende?
Wem die Auswahl nicht reicht: Die Übersichtsseiten
verzeichnen auch Planschen, Abenteuer­ und Wasser­
spielplätze, Kinderbauernhöfe, Eisdielen und sogar
Übernachtungsmöglichkeiten. Zu jedem Spielplatz
wird das Alter der kleinen Besucher angegeben, für
die der Platz am besten geeignet ist. Der ideale Spiel­
platz sollte Kindern jeden Alters etwas bieten. Viel­
leicht sogar den Erwachsenen? Wer will, kann zu je­
dem Spielplatz bis zu fünf Sterne vergeben und Hin­
weise, Geheimtipps und Verbesserungsvorschläge an
den Verlag senden. Die Fotos regen mit Fragen die
Fantasie der großen und kleinen „Spielplatz­Entde­
cker“ an. Aber das Buch zeigt auch Mängel auf: In
Marzahn und Spandau besteht ein Mangel an guten
Spielplätzen, während die Situation in Schöneberg
und Prenzlauer Berg durchaus luxuriös ist.
Wohnungs politik
In Berlin und Barcelona, Prag und Lissabon gehen
die Menschen gegen Mietenwahnsinn und Verdrän­
gung auf die Straße. Ihre Forderungen richten sich
an ihre nationalen Regierungen. Zu Recht: Woh­
nungspolitik ist vorwiegend Sache der einzelnen
Mitgliedsstaaten. Aber Brüssel steckt den Rahmen
für die Wohnungspolitik schon heute in vielen Be­
reichen ab – keineswegs immer im Interesse von
Mietern. Der Ruf wird lauter, dass die Europäische
Union sich stärker dafür einsetzt, dass das Wohnen
überall bezahlbar wird. Hierfür müssen der Kapital­
verkehr reguliert werden und soziale Gesichtspunk­
te bei der Wohnungsversorgung eine größere
Tausende sind am 6. April auf den
Berliner Alexanderplatz gekommen.
Unter ihnen auch Bewohnerinnen
und Bewohner aus der Fechnerstra­
ße 7, einem gepflegten 1960er­Jah­
re­Haus an der Ecke Uhlandstraße.
Ginge es nach den Plänen des „Pro­
jektentwicklers“, der sich in dem
Haus eingekauft hat, würden schon
bald Abrissbagger anrücken und
Platz für einen luxuriösen Neubau
„Damit darf er einfach nicht durch­
kommen“, erklärt eine der Frauen
bestimmt. Ihre Forderung, dem In­
vestor einen Strich durch die Rendi­
terechnung zu machen, richten sie
ans Bezirksamt Charlottenburg­Wil­
mersdorf. Gehört werden wollen sie
aber auch beim Berliner Senat und
vielleicht im nahen Regierungsvier­
tel. Brüssel und die EU scheinen von
ihren Sorgen weit entfernt.
In der Europäischen Union gilt das
Subsidiaritätsprinzip: Die EU be­
stimmt nicht die Rechtsvorschriften
ihrer Mitgliedsstaaten und fördert
keine nationalen Wohnungsbau­
vorhaben. Beides ist Sache der Mit­
gliedsländer. „Allerdings greift die
EU über ihre Wettbewerbsregeln
sehr wohl in die nationalen Woh­
nungsmärkte ein“, so Armin Hent­
schel, Leiter des Instituts für Soziale
land als auch in anderen Staaten
massiv beeinflusst.“
Zum Beispiel mit dem per EU­Ver­
trag festgelegten Verbot, den frei­
en Kapitalverkehr einzuschränken.
Mangels lukrativer Alternativen flie­
ßen vor allem seit der Finanzkrise
2008/2009 immer mehr Investitions­
milliarden in den Immobilienmarkt.
In zunehmendem Maße gehen aus­
ländische Investoren auch in deut­
schen Städten auf Einkaufstour und
erwerben in großem Stil Wohnun­
gen und Häuser.
„Real­Estate­Vagabunden“ nennt
sie Michaela Kauer, Leiterin des Ver­
bindungsbüros der Stadt Wien zur
Europäischen Union. „Deren schnel­
le Verwertungsziele stehen gegen
die Interessen von Mieterinnen und
Mietern, die sich langfristig auf die­
sem Wohnungsmarkt versorgen müs­
sen.“ Bei diesen Geschäften profi­
tiere renditeorientiertes Kapital von
den Kapazitäten einer Stadt, etwa
deren sozialer Infrastruktur, aber, so
Michaela Kauer: „Oftmals geben
sie nichts zurück.“ Im Gegenteil. Sie
suchen gesetzliche Lücken und ver­
weigern der öffentlichen Hand trick­
reich die Steuereinkünfte. Mit soge­
nannten Share­Deals wird in großem
Stil die Grunderwerbsteuer umgan­
Ein Festival für das
bezahlbare Wohnen
2017 fand das Internationale Festi­
val für den Sozialen Wohnungsbau
(ISHF) zum ersten Mal in Amster­
dam statt. Vom 4. bis 8. Juni 2019
geht es nun in Lyon um europäische
Städte und ihre Lebensqualität. Im
Mittelpunkt: Bezahlbarer Wohn­
raum für alle. Dazu werden sich ge­
meinnützige und genossenschaftli­
che Wohnungsunternehmen mit ih­
ren Leistungen und ihren Erfolgen
Vergeben wird diesmal auch der
„Europäische Preis für eine verant­
wortungsvolle Wohnungswirtschaft“.
Wettbewerbskriterien sind eine fai­
re Finanzierung von bezahlbarem
Wohnraum, Chancengleichheit für
Gemeinschaften, Innovationen für
fairen Energiewandel, der Aufbau
strategischer Partnerschaften und
nicht zuletzt der Umgang mit den
Interessen der Mitarbeiter.
In der Jury sitzen sowohl Mieterver­
treter als auch Angehörige der Woh­
nungswirtschaft. Vergeben wird der
Preis am 6. Juni dieses Jahres. rm
www.iut.nu/news-events/europeanresponsible-housing-awards-2019-2/
Stadtentwicklung (IFSS). „Europäi­
sche Vereinbarungen haben in den
zurückliegenden Jahrzehnten die
wohnungspolitischen Handlungs­
möglichkeiten sowohl in Deutsch­
Mieterprotest in
London; gentrifi­
ziertes Quartier
Praga in Warschau
gen: Nicht mehr Gebäude als solche
werden gehandelt, sondern Anteile
an Kapitalgesellschaften, denen die
Gebäude gehören. Laut einer Studie
der Beratungsfirma Aengevelt ent­
gehen beispielsweise Berlin auf diese
Weise circa 200 Millionen Euro
Steuereinnahmen jährlich. Allein 2015
wurden in der Hauptstadt Immobi­
lien im Wert von vier Milliarden Euro
als Share Deals gehandelt.
Michaela Kauer: „Während auch
durch solche hochspekulativen Ge­
schäfte die Bodenpreise ins Uner­
messliche steigen, können sich im­
mer mehr Menschen Wohnen ganz
einfach nicht mehr leisten: Bei rund
82 Millionen Europäern übersteigen
die Wohnkosten 40 Prozent ihres
verfügbaren Einkommens.“ Um das
Dach über dem Kopf nicht zu ver­
Drittel der Bevölkerung Griechen­
lands in einer Notlage. Selbst mit
den 70 bis 210 Euro Zuschuss pro
Monat, die der Staat den Ärmsten
zubilligt, können sich viele keinen ei­
genen Wohnraum leisten. In Italien
führt die Investitionsknappheit da­
zu, dass vor allem Familien keinerlei
diese dem jährlichen Bevölkerungs­
zuwachs von 40 000 neuen Bewoh­
nern gegenüberstellt, den die Stadt
zu verkraften hat. Reiner Wild: „Statt
der 10 bis 15 Prozent an preisgüns­
tigem Neubau, wie die Bundesregie­
rung plant, müssen es in Berlin 50
Prozent sein.“
Auch der Bevölkerungszuwachs ist
zu einem großen Teil Ergebnis einer
EU­Regelung: der vereinbarten Per­
sonenfreizügigkeit. Sie führte – vor
lieren, müssten sie auf vieles ver­
zichten – und nicht selten am Le­
bensnotwendigsten sparen. Die Wie­
nerin: „Jedem zehnten Europäer ist
es nicht möglich, ausreichend zu
heizen.“
Längst sind auch Bürger mit mittle­
ren Einkommen von den überhitzten
Wohnungsmärkten betroffen und
mit den viel zu hohen Wohnkosten
überfordert. Überall wurden die öf­
fentlichen Ausgaben für bezahlbares
Wohnen innerhalb der letzten Deka­
de zurückgefahren. Eine „EU­Task
Force für Investitionen in soziale
Infrastruktur in Europa“ schätzt die
Investitionslücke auf 57 Milliarden
Die Auswirkungen sind in allen EU­
Ländern spürbar: Nach Daten des
Statistischen Amtes der Europäi­
schen Union (Eurostat) ist über ein
fentlichen Sozialen Wohnungsbau –
im EU­Durchschnitt 15 bis 20 Prozent
– liegt in Spanien gerade einmal bei
1,5 Prozent. Die Tschechische Re­
publik gilt als Schlusslicht in der Eu­
ropäischen Union, was die Verfüg­
barkeit von Wohnraum angeht:
Nach dem Ende des Kommunismus
wurde der Wohnungsmarkt so radi­
kal privatisiert, dass es so gut wie
keine Wohnimmobilien im öffent­
lichen Besitz mehr gibt.
Proteste in
Bewohner­
Chance haben, aus maroden Gebäu­
den und völlig unzureichenden Le­
bensbedingungen herauszukommen.
Portugal hat seine Mieterinnen und
Mieter in einer beispiellosen Weise
dem „freien Markt“ überlassen –
die Zwangsräumungsrate von ver­
schuldeten Haushalten liegt bei 35
Prozent. Über zwei Millionen Spa­
nier wurden seit 2008 auf die Stra­
ße gesetzt, ohne eine Wohn­Alter­
native zu haben. Der Anteil am öf­
Die Proteste am 6. April fanden des­
halb auch nicht nur in Berlin und 22
anderen deutschen Städten statt.
Bewohner aus 16 europäischen Me­
tropolen – Budapest und Barcelona,
Paris und London, Nikosia und Lissa­
bon und viele andere – sind auf die
Straße gegangen, um sich lautstark
gegen Mietenwahnsinn, Verdrän­
gung, den Ausverkauf ihrer Städte
„Wo es um Grund und Boden geht,
muss der freie Zugriff für Private
eingeschränkt werden“, verlangt Rei­
ner Wild vom Berliner Mieterverein
(BMV). Wird Boden zum Spekula­
tionsobjekt, treibt das die Preise für
das Wohnen ins Astronomische. In
Berlins Innenstadt werden längst
Kosten von 1400 bis 3000 Euro pro
Quadratmeter Bauland gezahlt. Zu­
meist entstehen vorwiegend Eigen­
tumswohnungen und hochpreisige
Mietwohnungen. Unter den rund
20 000 Baugenehmigungen für Woh­
nungen pro Jahr in der Hauptstadt
sind 3000 bis 3300 Sozialwohnun­
gen – eindeutig zu wenig, wenn man
allem auch aufgrund des Wohl­
standsgefälles in Europa – zu einer
Abwanderung aus wirtschaftlich
schwächeren Regionen der EU in
die boomenden Zentren. Zwischen
2010 und 2015 etwa kamen nach
Brüssel kennt
Angaben des IFSS über 60 Prozent
des Zustroms in deutsche Städte aus
osteuropäischen Mitgliedsstaaten.
Mietervereinsgeschäftsführer Wild:
„Generell sind Niederlassungsfreiheit
und damit größere Mobilität wichtig
und gut – aber es stellt sich die Fra­
ge, wie die EU mit dem Ungleichge­
wicht umgeht, das durch die Wande­
rungsbewegungen entsteht und ein­
zelne Regionen enorm unter Druck
setzt.“ Städte wie Berlin brauchten
Schutzmechanismen für ihre Woh­
nungsmärkte.
Für die Bewohner in der Fechner­
straße 7 muss eine Entscheidung
rasch fallen. Mit Kündigungen und
Abfindungsregelungen hat der Inves­
tor im Haus schon die meisten der 24
Mietwohnungen leergeräumt. Ge­
blieben sind jene, die sich nicht ver­
drängen lassen wollen – und denen
es schwerfällt, etwas Neues zu fin­
den. Zum Beispiel Kurt S., schwerst­
pflegebedürftig und bettlägerig, und
seine Enkelin Lea, die sich um ihn
kümmert. „Alles, was man uns bis­
her angeboten hat, war zu klein –
oder unbezahlbar“, so die Studentin.
Immer wieder hat sich Lea S. in eine
Schlange mit Dutzenden Interessen­
ten eingereiht – bisher ohne jeden
„Das Bewusstsein für diese Probleme
ist in Brüssel angekommen“, erklärt
Barbara Steenbergen, Leiterin des
Brüsseler Büros der Union of Tenants
(IUT), einer Interessenvertretung von
weltweit 69 nationalen und regiona­
len Mieterverbänden, zu denen auch
der Deutschen Mieterbund (DMB)
2016 beschloss der EU­Rat, große
Metropolen mit ihrer Vielfalt und
ihren Interessen stärker und direkter
in EU­Entscheidungen einzubinden.
Und so beschäftigen sich seit drei
Jahren zwölf thematische Städte­
Wohnung in Paris;
City­Grundstücke
in Berlin, deren
Preis nur den Bau
von teuren Eigen­
tumswohnungen
partnerschaften beispielsweise mit
Klimaschutz, Migration, Mobilität
und Digitalisierung. Die Mieterver­
treterin aus Brüssel: „Dass es uns
gelungen ist, einen gemeinsamen
Aktionsplan vorzulegen, ist das Er­
gebnis eines demokratischen Kraft­
akts.“ Denn Mitgliedsstaaten und
Städte, Vertreter der gemeinnützi­
gen Wohnungswirtschaft, Vertre­
ter von Forschungsinstituten, EU­
Institutionen und die Europäische
Investitionsbank brachten eben auch
ganz unterschiedliche Interessen mit
an den Tisch. Steenbergen: „Es wur­
de hart verhandelt über die Notwen­
digkeit von Sozialem Wohnungsbau
und Mietobergrenzen, darüber, was
bezahlbare Mieten sind, wie Speku­
lation entgegengewirkt und wie alles
finanziert werden kann.“
Die Petition der
kann hier unterzeichnet werden:
www.housing
forall.eu/de/
wohnen-mussbezahlbar-seinfuer-alle
Wien zeigt, wie es gehen kann
Während in Berlin nicht mal 30 Pro­
zent des Wohnungsbestandes dem
Gemeinwohl zuzurechnen sind, zeigt
Wien, dass es auch anders geht: 62
Prozent der Wiener leben in einer ge­
förderten oder kommunalen Woh­
nung. Das bedeutet für Hundert tau­
sende eine Bruttokaltmiete zwischen
5 und 9 Euro pro Quadratmeter.
Wer sich für eine Gemeindewohnung
bewirbt, darf netto nicht mehr als
46 450 Euro im Jahr verdienen. Bei
einer vierköpfigen Familie liegt die
Grenze bei 87 430 Euro. Einziehen
dürfen also nicht nur Geringverdie­
ner. Und wer später ein höheres Ge­
halt hat, muss auch nicht wieder aus­
ziehen. So schafft die Stadt auch ei­
ne gute Durchmischung der Quar­
tiere: Die Verkäuferin wohnt mit der
Anwaltsfamilie Tür an Tür.
Um dieses System auch bei den in
Wien durch die niedrigen Zinsen
befeuerten Grundstücks­ und Im­
An erster Stelle des Maßnahmenka­
talogs, der nun auf dem Tisch liegt
und sich mit seinen Empfehlungen
auch an Regierungen und Kommu­
nen richtet, steht eine Forderung an
die Adresse der EU: Das sogenannte
Beihilferecht muss reformiert werden.
Die Richtlinie aus dem Jahr 2012 be­
stimmt, dass Zielgruppe der sozialen
Wohnungsbauförderung nur „sozial
benachteiligte Haushalte“ sein dür­
fen. Staaten, die gegen diese Vorga­
ben verstoßen, wie etwa die Nieder­
lande, die ihre Sozialwohnungen auch
für eine breite Mittelschicht zur Ver­
fügung stellen wollen, riskieren eine
Analyse der europäischen Städte­
partnerschaft klar, sei ein wesentli­
ches Hindernis für mehr Investitio­
nen der einzelnen Länder in bezahl­
bares Wohnen. Um diese Blockade
aufzulösen, müsse eine Reform des
EU­Rechts erfolgen.
Und: „Hierzu brauchen wir auch end­
lich ein klares Votum von Deutsch­
land im EU­Rat“, so Steenbergen.
Unrealistisch sei auch die Überlas­
tungsquote bei den Wohnkosten,
die bereits vor Jahrzehnten vonsei­
ten der EU auf 40 Prozent des Ein­
kommens festgelegt worden war.
Steenbergen: „Vor allem die Vertre­
schen Kommission zugelassen wur­
de – und für die seit Anfang April
auch in Deutschland Unterschriften
gesammelt werden. Kommen in den
sieben ausgewählten Ländern eine
Million Unterschriften zusammen,
so liegen fünf konkrete Forderungen
für eine sozialere europäische Woh­
nungspolitik auf dem Tisch der EU­
Die Niederlas­
sungsfreiheit setzt
die von Einwande­
rern bevorzugten
unter Druck, eu­
ropäische Politik
muss auch dafür
Klage bei der EU­Kommission. Ein
entsprechendes Verfahren, das 2018
vom Europäischen Gerichtshof ent­
schieden wurde, bestätigte diese Auf­
fassung der Kommission.
Die jetzige enge zielgruppenorien­
tierte Regelung, so stellt auch eine
ter aus Ost­ und Südeuropa haben
klar gesagt: Unsere Schmerzgrenze
liegt bei 25 Prozent.“
„Housing for all“ – Wohnen muss
für alle bezahlbar sein, fordert eine
europäische Bürgerinitiative, die im
Januar dieses Jahres von der Europäi­
mobilienpreisen beizubehalten, hat
die rot­grüne Stadtregierung eine
neue Bauordnung erlassen: Bei Wohn­
projekten darf künftig nur noch ein
Drittel der Wohnfläche frei finan­
ziert angeboten werden. Auf dem
größten Stück muss geförderter
Wohnungsbau stattfinden.
In Wien ist übrigens auch der größ­
te europäische Immobilienverwal­
ter ansässig: die „Wiener Wohnen“
– eine 100­prozentige Tochter der
Foto: picture alliance/Bilderagentur online
Gemeinde ­
„Karl­Marx­Hof“
Kommission. Neben Änderungen im
Beihilferecht verlangen die Organi­
satoren, dass öffentliche Investitio­
nen in bezahlbares Wohnen nicht
mehr unter die Defizitgrenze fallen,
die die Verschuldung der einzelnen
Länder regelt („Maastricht­Krite­
rien“). Gemeinnützige Wohnbau­
träger müssten – in Zusammenar­
beit mit der Europäischen Investi­
tionsbank – bessere Kreditbedingun­
gen erhalten. Außerdem soll priva­
tes Kurzzeitvermieten stärker regu­
liert und Gästewohnungs­Plattfor­
men wie Airbnb wie Hotelbetriebe
stärker besteuert werden. Eine euro­
paweite Erfassung differenzierter
Wohnsituationen könnte schließlich
kommunale und natiole Bedingungen
transparent erfassen und auch Hand­
lungs­ beziehungsweise Förderbe­
darf viel schneller sichtbar machen.
„Wenn wir ein soziales Europa ge­
stalten wollen“, erklärt Heidrun
Maier­de Kruijff, eine der Initiato­
rinnen der Bürgerinitiative, „dann
spielt bezahlbares Wohnen für alle
Schichten der Bevölkerung eine zen­
trale Rolle.“
Mauerpark sind
es ist ein klassischer konflikt. auf der einen Seite all diejenigen, die den
Mauerpark für seine karaoke-Veranstaltungen und das spezielle Berliner
Lebensgefühl schätzen. auf der anderen Seite die lärmgeplagten anwohner, die Schutz vor der unfreiwilligen Dauerbeschallung fordern. Mittlerweile sind die Fronten verhärtet.
Es werde Jahr für Jahr schlimmer, man
freue sich schon regelrecht auf verregnete Wochenenden, sagen Vertreter der Anwohnerinitiative, die
sich nach dem letzten heißen und
langen Sommer gegründet hat. Straßenmusiker mit riesigen Verstärker-
Lärm löst körperliche Reaktionen aus: Stresshormone
werden ausgeschüttet, der Blutdruck steigt und das
Herz rast. Langfristig kann ein Herzinfarkt die Folge
sein. Bei Menschen, die unter Schlafstörungen wegen
Lärms leiden, steigt zudem das Risiko für Allergien, Herzkreislauferkrankungen, Bluthochdruck und Migräne erheblich. Obwohl das Lärmempfinden subjektiv ist, gelten diese gesundheitlichen Risiken auch für Menschen,
die sich bewusst gar nicht gestört fühlen.
boxen, Trommler mit viel Ausdauer,
dazu Musik von den Flohmarktständen – die Situation sei mittlerweile
unerträglich. Die Wohnhäuser stehen sehr dicht am Park, vor allem
auf Weddinger Seite. „Wenn es irgendwie geht, verlassen wir unsere
Wohnung sonntags“, sagt ein Paar,
das ebenso wie die anderen aus der
Initiative seinen Namen nicht in der
Zeitung lesen will. Seit sie mit Unterschriftensammlungen, Anzeigen und
einer Petition gegen den Krach moMieterMagazin 5/2019
bil machen, würden sie diffamiert
und bedroht. „Man sagt uns, wir
seien Spießer und sollen woanders
hinziehen“, empört sich eine Anwohnerin.
Nach den massiven Beschwerden
im vergangenen Sommer musste
der Bezirk reagieren und hat einen
Runden Tisch eingerichtet. Wichtigstes Ergebnis: Die Parkregeln sollen künftig energischer vermittelt
werden. Zum ersten Termin wurde
die Anwohnerinitiative nicht eingeladen. Man habe den Eindruck, diese
Leute seien nicht gesprächsbereit,
sagt Alexander Puell vom Verein
Freunde des Mauerparks. Es handele
sich zudem um eine kleine Minderheit: „Der Park ist nicht nur für die
Anwohner da, es ist ein wichtiger
Kulturstandort, der Zehntausende
von Besuchern anzieht.“
Die Karaoke-Veranstaltung sei eine
genehmigte, nicht störende Veranstaltung, die auf jeden Fall erhaltenswert sei, findet auch Pankows Bezirksbürgermeister Sören Benn (Linke).
Nachdem es eine Zeitlang so aussah,
dass das legendäre Event wegen der
Baustelle in diesem Jahr nicht stattfinden kann, wurde es nun doch für
26 Sonntage genehmigt.
In einer Grünanlage dürfen solche
Veranstaltungen eigentlich nur aus-
nahmsweise genehmigt werden. Zudem sind Verstärker verboten. Man
habe die Verstöße in den letzten Jahren geduldet, weil man die Kultur im
Park erhalten will, räumt Pankows
Stadtrat Daniel Krüger (parteilos, für
AfD) ein. Aber er sagt auch, dass er
die Anwohnerbeschwerden nachvollziehen könne. Hauptproblem seien
die Straßenmusikanten aus aller Welt,
die im Zuge der Karaoke-Darbietungen ihr Publikum suchen. Das ist zwar
erlaubt, aber eben nur ohne Verstärker. Außerdem ist die Nachtruhe ab
22 Uhr einzuhalten. Der Park ist ein
touristischer Hotspot, man habe da
einen Handlungsspielraum.
Lärmmessungen, wie von der Anwohnerinitiative gefordert, gab es bislang
nicht. Technisch sei das schwierig, behauptet Stadtrat Krüger. Man könne
andere Geräuschquellen wie Fluglärm
oder Baustellen nicht herausfiltern.
Er setzt auf „sanfte Lösungen“. Parkläufer, wie sie der Senat jetzt ins Leben gerufen hat, sollen alle Parknutzer auf die Spielregeln hinweisen. Für
eine Dauerpräsenz von Ordnungsamt
oder Polizei seien die personellen Mittel aber nicht vorhanden. Einzelne
Kontrollen im vergangenen Herbst,
nachdem der Konflikt hochgekocht
war, hätten aber tatsächlich für eine
Weile mehr Ruhe gebracht.
Ist technischer Lärmschutz
Alexander Puell kann sich einen „aktiven Lärmschutz“ vorstellen, etwa
Konzertmuscheln oder Schallschutzwände. Darüber hinaus plädiert er
für den Dialog: „Wir wollen gemeinsam mit allen Nutzergruppen an Lösungen arbeiten, um den Lärm auf
ein erträgliches Maß zu reduzieren.“
Weniger Karaoke-Veranstaltungen
und ein konsequentes Durchgreifen
inklusive Bußgeldern und Beschlagnahmung von Musikinstrumenten
fordern dagegen die Anwohner.
„Wir verlangen, dass wir als Bürger
vor solchem gesundheitsschädlichen
Lärm geschützt werden.“ Alte oder
kranke Menschen seien dem Lärmstress hilflos ausgeliefert und können
nicht einfach ihre Wohnung verlassen.
Die Initiative erwägt nun eine Klage.
L Modell des
„Grundsteuer:
Zeitgemäß!“:
www.grundsteuer
reform.net/
Unterschriften­
aktion von Berliner
Mieterverein und
Deutschem Mieter­
bund „Grundsteuer
Betriebskosten“:
grundsteuerpetition.htm
Die Berechnung der Grundsteuer beruht auf Einheitswerten aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost), die
keineswegs mehr für eine gerechte
Besteuerung taugen. So ist im Ostteil wegen des älteren Basiswerts die
Grundsteuer im Schnitt niedriger als
im Westteil. Zu weiteren Verzerrungen kommt es, weil jahrzehntelang
die Neubewertung der Grundstücke
unterlassen wurde. Zwischenzeitliche
Modernisierungen, altersbedingter
Wertverlust oder die allgemeine
Marktentwicklung bleiben unberücksichtigt. Die Einheitswerte weichen
mittlerweile je nach Gebäudealter
und Lage stark von den aktuellen
Verkehrswerten ab.
Schon seit über 20 Jahren streiten
sich die Länder und der Bund um
eine Neuregelung. Das Verfassungs-
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Grundstücksbesitz, die allein den Städten und Gemeinden zugute
kommt. Für landwirtschaftliche Flächen gilt die Grundsteuer A. Weitaus bedeutsamer ist hingegen die Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Flächen. Die deutschen Städte und Gemeinden erlösen mit der Grundsteuer insgesamt knapp 14 Milliarden Euro pro Jahr. Im
Durchschnitt entspricht das 15 Prozent der kommunalen Einnahmen. Für die Finanzen der Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer eine wichtige Basis, weil
die Einnahmen zuverlässig und ohne konjunkturelle
Schwankungen fließen. Berlin hat im Jahr 2018 über
816 Millionen Euro an Grundsteuer eingenommen. js
gericht hat nun mit seiner Zeitvorgabe Druck in die zähe Debatte gebracht.
Im April hat Bundesfinanzminister
Olaf Scholz (SPD) einen Gesetzentwurf für eine Neuregelung vorgelegt. Es ist ein Mittelweg aus dem
wertabhängigen und dem wertunabhängigen Modell. Beim wertunabhängigen Modell würden Immobilien
allein nach der Grundstücks- und
Gebäudefläche besteuert, unabhängig von Lage und Nutzung. Damit
würde eine innerstädtische Villa genauso hoch besteuert wie ein Einfamilienhaus gleicher Größe am Stadtrand. Beim wertabhängigen Modell
müssen alle Grundstücke und die
darauf stehenden Gebäude amtlich
neu bewertet werden – ein hoher
bürokratischer Aufwand, der schätzungsweise zehn Jahre verschlingen
Scholz schlägt jetzt ein vereinfachtes
wertabhängiges Modell vor. Drei
Faktoren sollen für die Bewertung
herangezogen werden: der von Gutachterausschüssen festgestellte Bodenrichtwert, der den Wert eines
Grundstücks in Abhängigkeit der
zulässigen Nutzungen angibt; das
Gebäudealter, wobei alle bis 1948
errichteten Häuser gleich behandelt
werden; und schließlich die durchschnittliche Nettokaltmiete. Die
Durchschnittsmieten sollen dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes entnommen werden. Für öffentliche Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften sowie für
den Sozialen Wohnungsbau soll die
Steuermesszahl pauschal verringert
Kaum war der Kompromiss verkündet,
meldeten die Bayerische Staatsregierung und Teile der CDU/CSU-Bundestagsfraktion Protest an. Sie wollen weiterhin ein reines Flächenmodell durchsetzen oder wenigstens erreichen, dass die Länder für sich abweichende Grundsteuer-Regelungen
beschließen dürfen. Die Immobilienwirtschaft lehnt den Kompromiss einhellig ab. „Ein wertorientiertes Modell
ist nicht die richtige Lösung“, sagt
Axel Gedaschko, Präsident des Bun-
das Bundesverfassungsgericht hat die Berechnung der Grundsteuer für
verfassungswidrig erklärt und eine reform bis ende 2019 verlangt. der
Bundesfinanzminister hat sich nun mit seinen Kollegen aus den Bundesländern auf eckpunkte einer neuberechnung geeinigt, über die jetzt heftig diskutiert wird.
desverbands deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen GdW.
„Insbesondere wenn der Bodenrichtwert und Durchschnittsmieten mit
berücksichtigt werden, drohen in
den sowieso schon belasteten Ballungsräumen massive Grundsteuererhöhungen, vor allem beim bezahlbaren Mietwohnungsbau – das
schwächt die sozial durchmischte
Stadt“, so Gedaschko. „Das wertunabhängige Flächenmodell ist das
einzige Modell, dass verfassungsrechtlich unbedenklich und zügig
umsetzbar ist“, meint Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Der GdW hatte
zusammen mit „Haus & Grund“
sogar die Abschaffung der Grundsteuer gefordert.
Auch das Bündnis „Grundsteuer:
Zeitgemäß!“ kritisiert den ScholzEntwurf: „Grundsteuer kann und
muss ohne Gebäudekomponente
auskommen“, erklärt die Initiative,
die von über 50 Bürgermeistern und
Verbänden wie dem Deutschen Mieterbund (DMB), dem Naturschutzbund NABU und dem Institut der
deutschen Wirtschaft getragen wird.
Sie wirbt seit 2012 für ein Modell
der reinen Bodensteuer, bei dem die
Bebauung der Grundstücke außer
Betracht bleibt. Der amtliche Bodenrichtwert soll die einzige Bemessungsgrundlage sein. Das stellt einerseits
sicher, dass Stadtrandlagen geringer
besteuert werden als City-Grundstücke. Andererseits verteuert das
Modell die Spekulation mit Grund
das scholz-Modell
Gebäudealter und
Kaltmiete – genossenschaftliches
der soziale Wohnungsbau erhalten
und Boden und gibt einen Anreiz,
innerstädtische Brachen zu bebauen.
„Mehrfamilienhäuser würden entlastet, und unbebaute Grundstücke
würden deutlich höher belastet“, erklärt DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. Die Bodensteuer sei deshalb
„gleichermaßen plausibel, sozial und
gerecht“.
Die Pläne des Finanzministers rufen
hingegen Befürchtungen hervor:
„Nettokaltmieten als Bemessungsgrundlage führen dazu, dass Mieter,
die heute schon vergleichsweise viel
Miete zahlen, künftig auch noch mit
einer vergleichsweise hohen Grundsteuer belastet würden“, heißt es in
einer Stellungnahme von „Grundsteuer: Zeitgemäß!“. „Dies befördert
die Gentrifizierung und beschleunigt
die Verdrängung von Geringverdienern aus den Innenstädten.“
„Grundsteuer raus
aus den Betriebskosten“
Der DMB und der Berliner Mieterverein (BMV) fordern zudem, dass
die Grundsteuer nicht mehr auf die
Mieter umgelegt wird. Dazu haben
sie die Kampagne „Grundsteuer raus
aus den Betriebskosten“ gestartet.
Nach jetziger Rechtslage kann die
Grundsteuer über die Betriebskostenabrechnung vollständig auf die
Mieter abgewälzt werden. Nach der
müssen die Mieter im Mittel monatlich 28 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche für die Grundsteuer zahlen.
Die Spannweite ist riesig: Das Gros
der Mieter zahlt zwischen 14 und
46 Cent pro Quadratmeter. Bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung müssen Berliner Mieter also
jährlich zwischen 134 und 442 Euro
Grundsteuer bezahlen. „Die Grundsteuer ist eine Eigentumssteuer und
hat bei den Betriebskosten nichts zu
suchen“, sagt BMV-Geschäftsführer
Reiner Wild.
Das sehen im Bundestag auch SPD,
Grüne und Linke so und wollen die
Umlagemöglichkeit auf die Betriebskosten abschaffen. Die Bundesregierung müsste dazu – unabhängig
von der Grundsteuerreform – die
Betriebskostenverordnung ändern.
In der jet zigen Koalition dürfte das
jedoch schwierig werden: CDU und
CSU wollen weiter die Eigentümer
schonen und die Mieter zur Kasse
Die Vermieter- und Eigentümerverbände heulen bereits auf: „Die Abschaffung der Umlagefähigkeit der
Grundsteuer auf die Mieter wäre
verfassungswidrig, weil die Grundsteuer zu einer speziellen Vermögensteuer für Grundstücke werden würde“, heißt es in einer Stellungnahme
der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland
Der IVD sagt voraus, dass die Eigentümer dann weniger in Modernisierung und Neubau investieren würden. Der GdW meint, die Grundsteuer würde dann in die Kalkulation
der Nettomieten einfließen. „Haus
& Grund“ ist der Auffassung, damit
würde ein „Mietenturbo“ in Gang
gesetzt – alles vermutlich leere Drohungen, denn schon jetzt werden
alle Mieterhöhungsmöglichkeiten
ausgenutzt. Der Mietenturbo läuft
längst auf Hochtouren.
www.dielinke.berlin
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Berliner Mietermagazin, 80 x 125 mm, 4c
2017 blieb die
zeitweise dunkel
2017 entstand Oranostra aus einem nachbarschaftlichen Zusammenschluss von wohnungsmieterinnen und -mietern, Gewerbetreibenden
und Kunden in der Oranienstraße in Kreuzberg. Das mietermagazin
sprach mit drei vertreterinnen der initiative.
L www.rund
umkotti.de/
akteur-innen/
initivativen/
oranostra/
https://nagenetz.de/
oranostra@
stellt an dieser
Stelle in lockerer
Folge Nachbarschafts- und Quartiersinitiativen vor.
mietermagazin: Wie habt Ihr Euch
Hylia: Wir wollten die Entmietung der
Läden der Änderungsschneiderei und
des Spätkaufs in der Oranienstraße
35 verhindern. Beide bestehen bereits
seit 37 Jahren.
mietermagazin: Was habt Ihr dage­
gen unternommen?
Connie: Wir haben zusammen mit
Vertretern von Grünen, Linken und
SPD versucht, mit dem neuen Eigen­
tümer, der „Bauwerk Berlin GmbH“,
neue Mietverträge auszuhandeln.
Den Läden war fristgerecht gekün­
digt worden. Daraufhin hat die Än­
derungsschneiderei einen Anschluss­
mietvertrag erhalten – allerdings zu
sehr ungünstigen Konditionen –, der
Spätkauf leider nicht. Er hat eine
Kündigungsklage verloren, ist aber
aufgrund von zahlreichen Demons­
trationen, Kundgebungen und Pro­
testen – sogar in Hamburg vor dem
Gebäude der Geschäftsführung des
vielfalt der Läden erhalten
Die Initiative OraNostra möchte, dass die kleinen Lä­
den, Betriebe, Kultur­ und Sozialeinrichtungen erhalten
bleiben, die zur Vielfalt und Lebensqualität der Wohn­
bevölkerung beitragen. Darum setzt sie sich für Ge­
werbetreibende ein, deren Mietverträge nicht verlän­
gert werden oder die aufgrund von Mietsteigerungen
von Verdrängung bedroht sind.
Vermieters – nach wie vor in den Ge­
werberäumen tätig.
Claudia: Als dann in der Oranien­
straße ein ganzer Block mit sechs
Häusern von der „Deutsche Invest
III“ gekauft wurde und alle Gewer­
bemieter eine Kündigung erhielten,
darunter auch ein Kinderladen, ha­
ben wir beschlossen, weiterhin aktiv
zu bleiben. In Kooperation mit Me­
dien und durch die Unterstützung
von anderen Initiativen haben wir
auch Teilerfolge erzielt. Der Kinder­
laden konnte zu angemessenen Kon­
ditionen bleiben, einige Läden ha­
ben nach zähen Verhandlungen
neue Mietverträge erhalten – aber
nicht alle sind zufriedenstellend.
Hylia: Wir haben daraufhin einen
Standardmietvertrag für Gewerbe­
treibende formuliert und uns als
Gruppe mit Hausverwaltungen ge­
troffen, damit die Verlängerungen
von Mietverträgen zu besseren Kon­
ditionen ermöglicht werden. Das war
zum Teil sehr erfolgreich, und wir
konnten Verträge mit einer Dauer
zwischen 5 bis 10 Jahren erreichen
und Miethöhen, die den sinkenden
Umsätzen der Gewerbetreibenden
mietermagazin: Was bedeutet denn
euer Name? OraNostra klingt ein
wenig nach Mafia …
Claudia: Wir haben uns einen Na­
men gegeben, der sich sinngemäß
an den Begriff „unsere Oranienstra­
ße“ anlehnt. Damit wollten wir auch
ein Zeichen gegen die zunehmend
mafiösen Strukturen bei neuen Miet­
verträgen setzen. Diese sind nicht nur
in Neukölln ausgeprägt, wo teilweise
Gewerbemietverträge mit den Meist­
bietenden abgeschlossen werden.
mietermagazin: Wie seid ihr in der
Straße aufgenommen worden?
Hylia: Im Herbst 2017 haben wir ei­
ne Verdunkelungsaktion in der Ora­
nienstraße durchgeführt, bei der in
98 Geschäften die Schaufenster von
innen mit Papier zugeklebt wurden,
damit Passanten auf die kritische Si­
tuation der Gewerbetreibenden auf­
merksam werden. Auch die Presse
hat darüber berichtet. Der Zusam­
menhalt der Gewerbetreibenden in
der Oranienstraße und im Kiez wur­
de dadurch deutlich gestärkt.
Connie: Im letzten Jahr haben wir
die Grundlagen für ein Gewerbe­
mietrecht erarbeitet und dessen stu­
fenweise Einführung mit politischen
Parteien diskutiert. Aus mehreren
Diskussionen im Abgeordnetenhaus,
zusammen mit IHK und Handwerks­
kammer, entstand eine Bundesrats­
initiative für Gewerbemietschutz,
die sich aber bislang leider nur auf
die Mietlaufzeit beschränkt. Diese
ging mit großer Mehrheit durch den
Bundesrat und ruht nun bei der Bun­
desregierung. Auch die EU­Parlamen­
tarier haben wir kontaktiert, damit
die in anderen europäischen Ländern
bereits bestehenden Gesetze zum
Gewerbemietschutz auch in Deutsch­
land eingeführt werden.
Nächstes vor?
Hylia: Mit anderen Initiativen aus
Friedrichshain­Kreuzberg planen wir
einen Sozialkongress, weil Sozialein­
richtungen als Gewerberaummieter
von den ständig steigenden Miet­
preisen besonders betroffen sind.
Da sich inzwischen sehr viele von
Kündigung Betroffene auch aus an­
grenzenden Kiezen an uns wenden,
haben wir eine kleine Gruppe ge­
gründet, die rechtliche Beratung
anbahnt, die Menschen unterstützt
und zusammen mit anderen Initia­
tiven, Nachbarn und Kunden neue
Kiezinitiativen ins Leben ruft.
Interview: Elisabeth Voß
gleich zweifach
ist es fair, dass die Kosten einer modernisierung mangels zeitlicher befristung im Prinzip zu 100 Prozent und mehr auf die mieter abgewälzt
werden können? Diese frage soll nun erstmals vor dem bundesverfassungsgericht geklärt werden.
Es geht um die Modernisierungsmiet­
erhöhung, eine Regelung, die es seit
den 1970er Jahren im Bürgerlichen
Gesetzbuch (BGB) gibt. Nach Para­
graf 559 BGB darf der Vermieter
sämtliche Kosten einer Modernisie­
ist die modernisierungsumlage
womöglich ein
verstoß gegen die
rung auf die Mieter abwälzen. Jähr­
lich 8 Prozent (für Ankündigungen
bis 31. Dezember 2018 sogar 11 Pro­
zent) der Investitionen kann er auf
die Miete aufschlagen. Irgendeinen
Anreiz, Kosten zu sparen oder frag­
würdige Maßnahmen zu unterlassen,
gibt es für den Eigentümer nicht. Die
Rechnung bezahlen die Mieter, ganz
gleich ob sie die Modernisierung
sinnvoll finden oder nicht. Der Ver­
mieter macht sogar Rendite, denn
nach neun beziehungsweise 12,5
Jahren haben die Mieter bei Eigenfi­
nanzierung die gesamten Kosten der
Modernisierung abbezahlt – ohne
dass anschließend die Miete wieder
gesenkt werden würde.
„Das ist nicht nur eine vom Gesetz­
geber verantwortete Ungerechtig­
keit, wir halten die aktuellen Rege­
lungen darüber hinaus auch für mög­
licherweise verfassungswidrig”, sagt
der Geschäftsführer des Berliner Mie­
tervereins (BMV), Reiner Wild. Zu­
sammen mit der Mieterplattform
„wenigermiete.de“ will er die Mo­
dernisierungsumlage – deren Ab­
schaffung der BMV auf der politi­
schen Ebene schon seit Langem for­
dert – nun grundsätzlich vor dem
Bundesverfassungsgericht klären
lassen. Erstaunlicherweise hat das
bislang niemand getan.
Das Problem habe sich früher nicht
in dieser Schärfe gestellt, meint da­
zu Dr. Daniel Halmer, Rechtsanwalt
und Gründer von wenigermiete.de:
„Mietern steht bei einer Modernisie­
rung ein Sonderkündigungsrecht zu
und bei einem entspannten Woh­
nungsmarkt sucht man sich dann
einfach eine andere Wohnung.“ Die­
se Logik greife angesichts der Woh­
nungsmarktlage nicht mehr. Moder­
nisierungen sind zu einer existenziel­
len Bedrohung geworden.
Die Rechtsexperten von Mieterver­
ein und wenigermiete.de sehen in
der derzeit geltenden Regelung ei­
nen Verstoß gegen die im Grund­
gesetz verankerte Vertragsfreiheit.
Zwar kann der Vermieter in gewis­
sen Grenzen mit seinem Eigentum
machen, was er möchte, und das
Recht zum Modernisieren und die
Duldungspflicht des Mieters lassen
sich daher aus dem Eigentumsrecht
ableiten – nicht jedoch das Recht
auf volle einseitige Umlage der Mo­
dernisierungskosten. Dafür sei kein
Grund ersichtlich. Schließlich profi­
tiert der Vermieter von einer Wert­
steigerung des Objekts. Halmer:
„Mit der Modernisierungsumlage
können sich Vermieter gleich dop­
pelt auf Kosten der Mieter berei­
chern: Sie steigern den Objektwert
und die Mieteinnahmen.“
Die Kritik, dass bei einer anderen
Rechtslage notwendige und wün­
schenswerte Investitionen unterblei­
ben würden, läuft ins Leere, wie
Kein Grund für einseitige
belastung ersichtlich
Reiner Wild erklärt: „Der Gesetzge­
ber hat dem Vermieter ausdrücklich
die Möglichkeit eingeräumt, statt
der Umlage eine Anpassung an die
ortsübliche Vergleichsmiete gemäß
Mietspiegel vorzunehmen.“ Das
heißt: Der Vermieter kann wegen
der neu geschaffenen wohnwert­
erhöhenden Merkmale die Miete
anheben. Außerdem wird in dem
Vorstoß gegen die jetzige Moderni­
sierungsumlage gar nicht gefordert,
dass die Mieter nicht an den Kosten
beteiligt werden sollen. „Wir sagen
lediglich, die einseitige Belastung
der Mieter geht nicht“, so Halmer.
Die Entscheidung, ob man eine
50:50­ oder eine 70:30­Regelung
einführt, sei dann Aufgabe des Ge­
setzgebers.
Berliner Mieterverein und wenigermiete.de unterstützen einen Mieter in
der Tempelhofer Gontermannstraße, der sich gegen eine Mieterhöhung
nach Modernisierung wehrt mit dem Argument, dass die Rechtsgrundlage
verfassungswidrig sei. Wenn der Amtsrichter das auch so sieht, muss er
dies dem Bundesverfassungsgericht vorlegen. Ansonsten geht die Sache
vor die 66. Zivilkammer des Landgerichts. Falls auch hier die Klage abge­
wiesen wird, bleibt noch der Weg der Verfassungsbeschwerde. In jedem
Fall wird es bis zu einer Entscheidung einige Jahre dauern.
Wo der Wohnungsmarkt derart unter druck ist wie in Berlin, sieht es auch
für Kleingewerbetreibende nicht rosig aus. Wer mit den rasant steigenden Mieten nicht mithält, muss seinen laden dichtmachen. das gilt erst
recht für Künstler, die auf kostengünstige Ateliers angewiesen sind – eine
prekäre situation, denn Ausweichen ist kaum noch möglich.
L Weitere Informationen unter:
beratung-undservice/persoen
liche-rechts
beratung/fuerbildende-kuenst
ler-ateliers.htm
Der Plattenbau in der Pankower
Pestalozzistraße 5­8 ist ein Haus mit
Geschichte. Erbaut für die DDR­De­
visenbeschaffer Alexander Schalck­
Golodkowskis, ging er nach dem Fall
der Mauer in Privathand über. Die
leer stehenden Räume wurden als
Büros für verschiedene Dienstleister
angeboten, und ab 2008 siedelten
sich mehr und mehr Künstler auf
dem Gelände an. Ihren Ort, an dem
nun regelmäßig Ausstellungen, po­
litische Diskussionen und Kunstver­
anstaltungen stattfanden, nannten
sie KunstEtagenPankow (KEP). Die
Künstler arbeiten in unmittelbarer
Nachbarschaft mit Rechtsanwälten,
Ingenieuren, einer Berufsberatung,
einem Heilpraktiker, einer Musik­
schule und einem Yoga­Studio. Sie
alle haben bezahlbare Räume in dem
fünfgeschossigen Gebäude gefunden.
„Im Grunde ist das hier wie ein Co­
working Space – der typische Berli­
ner Mix eben“, sagt Ina Stachat, die
seit vier Jahren im Haus ein Atelier
hat. Sie fertigt ihre Collagen Tür an
Tür mit Bühnenbildnern, Filmema­
chern, Tänzern, Autoren, Malern
schmilzt das Angebot
„Aber wie es jetzt aussieht, ist Ende
diesen Jahres hier Schluss“, fasst sie
die schwierige Situation der Mieter
zusammen. Der Eigentümer will
Baufreiheit, um auf dem gesamten
Grundstück Wohnungen zu errich­
ten. Dafür war bereits 2015 den
Künstlern im Seitenflügel gekündigt
worden. „Einige sind damals noch
im Haupthaus untergekommen“, so
Ina Stachat. Sie hatten Hoffnung
auf ein Verbleiben über viele Jah­
re: „Denn es ist ja gerade sehr, sehr
schwierig für uns“, erklärt die Pan­
kower Künstlerin. Und meint keines­
falls nur die Mieter in der KEP.
Wie der Atelierbeauftragte des Ber­
liner Senats, Martin Schwegmann,
erklärte, gingen Jahr für Jahr in Ber­
lin etwa 350 bezahlbare Ateliers
verloren. Dabei seien schätzungs­
weise etwa 90 Prozent der 8000
bis 10 000 professionellen bildenden
Künstler in der Stadt auf bezahlba­
re Atelierräume angewiesen.
Die extrem angespannte Situation
ist entstanden, weil sich über Kün­
digung und Neuvermietung oder
auch Abriss und Neubau vor allem
in innerstädtischen Bezirken deutlich
mehr verdienen lässt. Es würden
nicht nur Wohnungen immer teurer,
so Martin Schwegmann, sondern
auch die Gewerbemieten stiegen
unaufhörlich. Und die sind für die
Existenz von Künstlern von ent­
Für ihr 19 Quadratmeter großes Ate­
lier zahlt Ina Stachat in der KEP 180
Euro Warmmiete – 9 Euro pro Qua­
dratmeter. Zusammen mit den sehr
hohen Betriebskostennachzahlungen
für den noch unsanierten Plattenbau
ist auch das kein Schnäppchen. Aber
der Berliner Atelierbeauftragte weist
darauf hin, dass Künstlerinnen und
Künstler heute mit Neuvertragsmie­
ten oft weit jenseits von 10 Euro kalt
konfrontiert werden. Mit einem Ein­
kommen aus freier bildender Kunst
ließe sich das in der Regel nicht er­
wirtschaften, so Schwegmann.
Rechtsanwalt Heinrich Lüth, der
beim Berliner Mieterverein (BMV)
viele Künstler bei ihren Mietrechts­
problemen berät, kann das nur be­
stätigen: „Es ist für sie ein ständiger
Überlebenskampf, den sie nur ge­
winnen, weil sie gleichzeitig mit
mehreren Jobs Geld verdienen.“
Dazu kämen ungünstige Zeitmiet­
verträge – etwa über ein oder zwei
Jahre. Bei Gewerbemieten sei das
durchaus üblich, so der Jurist. „Al­
lerdings müssen sich die Künstler
dann auch fragen, ob es sich lohnt,
viel in ein Atelier zu investieren.“
Geförderte Ateliers
nur für jeden Zehnten
Meist übernähmen sie schlecht aus­
gestattete Räume, leere Hallen, Dach­
böden oder Garagen. Heinrich Lüth:
„Bei kurzen Gewerbemietverträgen
fehlt jede Kontinuität, die für künst­
lerische Arbeit erforderlich ist.“
Ein anderes Problem sei die Verlän­
gerung von Mietverträgen bei Wohn­
ateliers. Ein Urteil des Berliner Land­
gerichts entschied zwar 2002 zu­
gunsten eines Künstlers, der sich
bereits in den 1960er Jahren einen
Dachboden als Atelier ausgebaut
hatte und ab 1973 dort auch mit
seiner Familie wohnte (LG Berlin
vom 26. Februar 2002 – 25 O
78/02). Aber das, so Rechtsanwalt
Lüth, sei durchaus nicht die Regel.
Und so könnten Atelierhäuser wie
die KunstEtagenPankow gerade
Künstlern zuverlässig Arbeitsmög­
lichkeiten bieten – wenn sie sich
denn langfristig sichern ließen.
Währenddessen werden die Chan­
cen für jene, die sich auf „Wander­
schaft“ durch die Stadt begeben
müssen, um Ausweichlösungen zu
finden, immer schlechter. Und wer
sich auf Grund seiner professionellen
künstlerischen Tätigkeit einerseits
und niedriger Einkünfte andererseits
um eines der geförderten und da­
mit bezahlbaren Ateliers bewerben
kann, hat inzwischen eine Chance
von eins zu zehn, in Innenstadtlagen
noch weit darunter, ein Atelier zu
Nach Auskunft des Atelierbeauftrag­
ten beziehen aktuell 8716 Künstle­
rinnen und Künstler den Newsletter,
um die Ausschreibungen der geför­
derten Ateliers und Atelierwohnun­
gen zu erhalten. Besonders groß sei
die Nachfrage in Kreuzberg, Nord­
Neukölln, Mitte und Wedding.
Dabei könnte die Atelierförderung
sehr wohl schnell und direkt anmie­
ten. Und durch die Vergabe von
Baukostenzuschüssen ließen sich
auch mit seriösen Privatanbietern
und gemeinwohlorientierten Initia­
tiven und Genossenschaften Model­
le für Atelierflächen finden. Diese
Zuschüsse gibt es aber derzeit nur
für öffentliche Liegenschaften. Aus
Sicht von Martin Schwegmann ein
Hemmnis. Formale und organisato­
rische Hürden aus Verwaltungssicht
sollten hier möglichst schnell abge­
baut werden, um Orte für bildende
Kunst zu schaffen, die langfristig ge­
sichert werden – und damit das Be­
sondere der Stadt erhalten: „Nach
New York gilt Berlin derzeit als zweit­
wichtigster Produktionsort für bilden­
de Kunst weltweit. Das gerät gerade
in Gefahr“, so der Atelierbeauftragte.
Mit Pankower Kunstschaffenden
und Politikern saß Schwegmann im
November vergangenen Jahres im
Atelierhaus in der Pestalozzistraße
zusammen, um über Hilfen und über
die Sicherung von Arbeits­ und Aus­
stellungsräumen nachzudenken.
F die Künstler
der Kunstetagen
Pankow müssen
demnächst räumen
das Berliner Atelierprogramm
Seit über 20 Jahren gibt es das Berliner Atelierprogramm.
Es wurde vom Atelierbeauftragten der Stadt und dem
Atelierbüro im Kulturwerk des Bundesverbandes Bil­
dender Künstlerinnen und Künstler (bbk) entwickelt.
Zurzeit verfügt das Programm über 870 geförderte,
mietpreis­ und belegungsgebundene Ateliers und Ate­
lierwohnungen. Neue Angebote oder auch frei wer­
dende Räume werden über ein Serviceportal ausge­
schrieben. Eine vom Senat berufene Auswahlkommis­
sion entscheidet über die Vergabe. Die Kriterien sind
Professionalität des Antragstellers und die Dringlich­
keit der Bewerbung. Darüber hinaus gelten unterschied­
liche Einkommensgrenzen.
der Fünfgeschosser ist neubauten
brachte die Forderungen aller auf
einen Punkt: Was für die Kunstszene
Berlins dringend gebraucht werde,
sei ein soziales Gewerbemietrecht
mit Mietspiegel, Mietobergrenzen
und Kündigungsschutz.
gen auf. Im ersten großen Auswer­
tungsteil ging es um das Thema
„möbliertes Wohnen“ – konkret da­
rum, wie damit zunehmend die Miet­
preisbremse ausgehebelt wird. Die
Hinweise von den Teilnehmern brach­
ten schockierende Zahlen ans Licht.
So liegt der durchschnittliche Qua­
dratmeterpreis einer möblierten Woh­
nung aktuell bei satten 27,44 Euro.
In den nächsten Wochen und Mo­
naten plant das Team, weitere Aus­
wertungen zu veröffentlichen. Diese
Veröffentlichungen sollen auch der
Wem gehören die häuser der stadt? Das will ein Netzwerk aus „Tagesspiegel“-Redakteuren und dem Recherchezentrum „correctiv“ herausfinden. seit herbst 2018 können Berliner online den eigentümer ihrer
Wohnung mitteilen oder ermitteln lassen. Das Ziel: mehr Transparenz
auf dem immobilienmarkt schaffen.
Rund 20 journalisten versuchen, die
eigentümerstrukturen auf dem
Berliner Wohnungsmarkt transparent zu machen
Foto: Tagesspiegel/Hendrik Lehmann
große Mitmachbereitschaft
bei den Berlinern
L Weitere Informationen zur
Recherche unter
www.tagesspiegel.
de/wem-gehoertberlin
Weitere Recherchen des Netzwerks Correctiv,
„Wem gehört
Hamburg?“, unter
Wer ist eigentlich Eigentümer des
Hauses, in dem ich lebe? So man­
cher mag sich das schon gefragt
haben. Denn oftmals werden Miet­
verträge mit einer Hausverwaltung
abgeschlossen. So erfährt man nicht,
mit wem man eigentlich vertraglich
verbunden ist: Mit einem kleinen
Einzelvermieter? Oder mit einem
Investor, der die Wohnungen im
Haus primär als Spekulationsobjek­
te nutzt? Die Berliner Tageszeitung
„Tagesspiegel“ will das mit einer um­
fassenden Recherche ermitteln. Ne­
ben der Schaffung von mehr Transpa­
renz soll sie eine informierte Debatte
darüber ermöglichen, wie Wohnun­
ist die geheimhaltung noch zeitgemäß?
In Deutschland kann man über eine Anfrage beim Grund­
buchamt herausfinden, wer Eigentümer einer Immobi­
lie ist. Dazu muss aber ein „berechtigtes Interesse“ vor­
liegen – und das ist oftmals aus Sicht des Amtes nicht
gegeben. Durch die Recherche zu „Wem gehört Ber­
lin?“ wird auch die Frage in den Fokus gerückt, ob die­
se Geheimhaltung noch zeitgemäß ist. In anderen Län­
dern, beispielsweise in Skandinavien, sind Eigentümer­
daten längst frei einsehbar.
gen bezahlbar bleiben. Seit Mitte Ok­
tober können Berliner online in ei­
nem von Correctiv entwickelten so­
genannten „Crowdnewsroom“ – ei­
ner Plattform, auf der Redaktionen
und Leser gemeinsam recherchieren
– den Eigentümer ihrer Wohnung ein­
tragen, sofern er ihnen bekannt ist.
Falls nicht, kann ein Suchauftrag ge­
startet werden. Das Rechercheteam
holt dann mit der Vollmacht des Mie­
ters Informationen beim Grundbuch­
Die Eigentümerdaten werden streng
vertraulich behandelt und „Kleinbe­
sitzer“ auch nirgends namentlich ge­
nannt. „Es geht uns nicht darum, Ei­
gentümer bloßzustellen oder gar zu
behaupten, es sei schlecht, wenn je­
mand Eigentum besitzt“, stellt Hen­
drik Lehmann vom Tagesspiegel klar.
Man wolle stattdessen die großen
Strukturen aufzeigen: Welche Eigen­
tümer beeinflussen den Wohnungs­
markt maßgeblich, und welche han­
deln dabei fragwürdig oder gar ille­
Diese „großen Strukturen“ greifen
die rund 20 Redakteure, die am Pro­
jekt beteiligt sind, in Zeitungsbeiträ­
Politik helfen, denn Senat und Bezir­
ken fehle die Übersicht, welche In­
vestoren wo in Berlin besonders ak­
tiv sind, so das Rechercheteam.
Die Datensammlungsphase ist nun
fast abgeschlossen. Seit dem Start
des Projekts haben sich zahlreiche
Mieter aus allen Teilen der Stadt an
der Recherche beteiligt. „Wir waren
überrascht von der großen Reso­
nanz und Mitmachbereitschaft der
Berliner“, so Hendrik Lehmann vom
Diskussionsveranstaltungen, teilweise
ebenfalls in Zusammenarbeit mit dem
Mieterverein, flankieren die Aktion –
sechs fanden bisher statt. Sie waren
teilweise so stark nachgefragt, dass
man nur der Hälfte der Interessier­
ten zusagen konnte.
Die Aktion kommt aber nicht überall
gut an: So ruft der Eigentümerver­
band Haus & Grund unter dem Titel
„Datenkrake Tagesspiegel“ auf sei­
ner Website Eigentümer dazu auf,
auf Basis der Datenschutzgrund­
verordnung (DSGVO) beim Tages­
spiegel Auskunft darüber zu verlan­
gen, welche Daten dort über sie ge­
speichert wurden. Nun ist aber ge­
rade die Recherche von Journalisten
von der DSGVO ausgenommen. So­
mit müssen derartige Anfragen nicht
beantwortet werden. Die Beschwer­
de, die der Verband beim Presserat
eingelegt hatte, wurde – nachdem
dieser bei der Berliner Datenschutz­
beauftragten nachgefragt hatte –
dann auch in allen Punkten abge­
Nach § 10 HeizkostenVO können in einem Mietvertrag
über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige
Kostenverteilungen vereinbart werden.
§ 10 HeizkostenVO ist weitgehend unbekannt. Das mag
daran liegen, dass bei der Lektüre der Heizkostenverordnung meistens schon Ermüdung eingetreten ist, bevor
der geneigte Leser den § 10 HeizkostenVO erreicht hat.
Die Regelung hätte aus systematischen Gründen im Übrigen richtigerweise in § 2 der HeizkostenVO angesiedelt
werden müssen. Der Wortlaut des § 10 HeizkostenVO
ist kurz: „Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere
als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.“
Der 12. Senat des BGH hatte einen Gewerberaummietvertrag zu beurteilen, wo eine rein verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung vereinbart war. Der BGH bestätigte die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung.
Der Leitsatz sollte aber nicht dahingehend missverstanden werden, dass § 10 HeizkostenVO für Wohnraum
nicht gilt. Der 12. Senat hatte vorliegend lediglich keine
Veranlassung, sich zum Wohnraummietrecht zu äußern.
Gleichwohl finden sich solche Vereinbarungen nach § 10
HeizkostenVO im Wohnraummietrecht nur äußerst selten. Eine gerichtliche Entscheidung hierzu ist – soweit
ersichtlich – auch noch nicht ergangen.
Zur Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels – hier
Dresdner Mietspiegel 2015.
Auch wenn der BGH hier zum Mietspiegel in Dresden
entschied, hat das Judikat auch einigen Wert für die Auseinandersetzung um die Qualität des Berliner Mietspiegels. Aus der Entscheidung ergibt sich letztlich, dass es
von untergeordneter Bedeutung ist, ob ein Mietspiegel
„qualifiziert“ ist, wie der Berliner Mietspiegel oder aber
„nur“ ein einfacher Mietspiegel ist, wie der Dresdner.
Beiden Instrumenten kommt bei der Feststellung der
einschlägigen Ortsüblichkeit der Miete überragende Bedeutung zu.
Einwände des Vermieters gegen die Wissenschaftlichkeit
und die Anzahl der berücksichtigten Wohnungen können
allenfalls die Einordnung des Mietspiegels als qualifizierten Mietspiegel und damit dessen Vermutungswirkung
in Frage stellen. Der so angegriffene Mietspiegel behält
aber als einfacher Mietspiegel seine Indizwirkung, wonach die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.
So sei es auch im vorliegenden Fall bezüglich des Dresdner Mietspiegels. Ihm könne eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigemessen werden. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spreche nach der Lebenserfahrung dafür, dass
der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig,
sondern objektiv zutreffend abbilde. Gründe, an der notwendigen Qualität des (einfachen) Mietspiegels, in welchen 3948 Datensätze aus der Datenbereitstellung durch
Vermieter und aus einer mündlichen Mieterbefragung
eingeflossen seien, zu zweifeln, seien weder vorgebracht
worden noch ersichtlich. Die seitens des Vermieters gegen die Wissenschaftlichkeit und die Anzahl der Wohnlagen vorgebrachten Einwände könnten diese Indizwirkung nicht in Frage stellen.
Die Beweislast für die in Ansatz zu bringende, tatsäch­
liche Wohnungsgröße liegt nach allgemeinen Grund­
sätzen beim Vermieter der Wohnung, der eine Miet­
erhöhung verlangt.
Gestützt auf den Mietspiegel wollte ein Mainzer Vermieter die Miete von 738 Euro auf 798,62 Euro anheben.
Statt 7,97 Euro pro Quadratmeter verlangte er 8,63 Euro
pro Quadratmeter. Dabei ging er von einer Wohnfläche
von 92,54 Quadratmetern aus. Amts- und Landgericht
wiesen die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab.
Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts auf und verwies die Sache erneut an das Landgericht. In diesem Verfahren präsentierte der Mieter eine neue Wohnflächenberechnung. Danach ist die Wohnung nur 80,764 Quadratmeter groß. Das Landgericht
wies daraufhin die Klage des Vermieters auf Zustimmung
zur Mieterhöhung erneut ab und der Bundesgerichtshof
bestätigte diese Entscheidung. Die Beweislast für die in
Ansatz zu bringende, tatsächliche Wohnungsgröße liege
nach allgemeinen Grundsätzen beim Vermieter der Wohnung, der eine Mieterhöhung verlangt. Den Beweis für
die vorgetragene Wohnfläche von 92,54 Quadratmeter
habe der Vermieter aber nicht erbracht. Nachdem der
Mieter mit seiner eigenen Wohnflächenberechnung die
Angaben des Vermieters substanziiert bestritten habe,
hätte der Vermieter den Beweis für die Richtigkeit der
von ihm behaupteten Größe der Wohnung antreten
müssen. An diesen Grundsätzen ändere sich auch nicht
deshalb etwas, weil der Mieter erstmals in dem neuen
Verfahren vor dem Landgericht die eigene Wohnflächen-
berechnung vorgelegt hat. Das Gericht sei auch nicht
gezwungen gewesen, von Amts wegen ein Sachverständigengutachten zu beauftragen, um die korrekte Wohnfläche zu ermitteln.
Instanzen-Rechtsprechung
Bloße Vorbereitungsmaßnahmen
zur energetischen Modernisierung
braucht ein Mieter nicht zu dulden
(hier: keine Duldung der Umstel­
lung der Einrohrheizung auf Zwei­
rohrheizung, weil die anderen Woh­
nungen des Hauses noch nicht in
die Planung einbezogen worden
LG Berlin vom 10.5.2017
– 18 S 171/16 –, mitgeteilt
von RA Reinhard Lebek
Der Vermieter hatte ein Ankündigungsschreiben in Bezug auf eine
Heizungsmodernisierung unter Umstellung auf eine Zweirohrheizung
an die Mieter der noch mit Einrohrheizungen ausgestatteten Wohnungen in dem Anwesen verschickt. Hier
hing der Duldungsanspruch des Vermieters nach § 555 d Abs. 1 BGB
davon ab, ob sein Ankündigungsschreiben im Hinblick auf die beabsichtigte Heizungsmodernisierung
den Vorgaben des § 555 c BGB genügte. Das Landgericht verneinte
Zwar habe der Vermieter sein Duldungsbegehren in erster Linie auf
eine energetische Modernisierung
im Sinne von § 555 b Nr. 1 BGB gestützt, die vor allem durch die Stilllegung des ständig mit Warmwasser durchströmten Heizkreises für
die Einrohrheizungen und eine Herabsetzung der Vorlauftemperatur zu
nachhaltigen Energieeinsparungen
führen sollte. Dieses Vorhaben sei
aber weder im Zeitpunkt des Zugangs
der Modernisierungsankündigung
noch bis zum Schluss der mündlichen
Verhandlung erster Instanz absehbar
umsetzbar gewesen, da die Planungen für die Heizungsmodernisierung
der weiteren neun mit Einrohrheizungen ausgestatteten Wohnungen
noch nicht abgeschlossen worden
waren. Der in der Modernisierungsankündigung angekündigte Zeitplan
für die Durchführung der Arbeiten
hätte mithin von vorneherein keinerlei Bezug zu den in Aussicht gestellten Energieeinsparungen gehabt, sondern hätte allenfalls in Bezug auf die
in der Wohnung durchzuführenden
Arbeiten umgesetzt werden können.
Das Vorhaben des Vermieters sei vor
diesem Hintergrund als bloße „Vorratsmaßnahme“ zu qualifizieren, auf
deren Duldung er keinen Anspruch
habe. Die in der Wohnung durchzuführenden Arbeiten stellten nur einen
ersten Schritt der angekündigten
energetischen Modernisierung dar, der
für sich genommen die in Aussicht gestellte nachhaltige Energieeinsparung
nicht bewirken könne.
Aber auch ein Anspruch auf Duldung
unter dem bloßen Gesichtspunkt einer
Gebrauchswerterhöhung der Mietsache im Sinne von § 555 b Nr. 4 BGB
bestehe nicht. Denn die mit den beabsichtigten Baumaßnahmen in der
Wohnung einher gehenden Beeinträchtigungen, die sämtliche Räume
betroffen hätten und sich über einen
Zeitraum von vier Wochen hinziehen
sollten, stellten sich im Verhältnis zu
den unabhängig von einer Energieeinsparung erreichbaren Gebrauchsvorteilen als unzumutbar im Sinne
des § 555 d Abs. 2 BGB dar. Um des
bloßen Vorteils einer besseren individuellen Regulierbarkeit der Wärmeabgabe sowie des geringen Raumgewinns in Folge der Verlagerung der
Heizungsrohre von den Wänden in
die Fußböden willen müsse der Mieter eine so schwer wiegende Beeinträchtigung nicht hinnehmen.
Fehlen Wärmezähler zur Vorweg­
erfassung der Wärmemenge für das
Warmwasser, werden die Kosten
für die Wassererwärmung aber mit
der Formel des § 9 Abs. 2 Heizkos­
tenVO abgerechnet, scheidet das
15%ige Kürzungsrecht nach § 12
Abs. 1 HeizkostenVO aus.
LG Berlin vom 20.6.2018 –
65 S 29/18 –, mitgeteilt von
RA Sebastian Leonhard
Das Gericht folgt der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (vom
15.6.2017 – 67 S 101/17 –, MM
4/2018, Seite 29). Die gegenteilige
Auffassung, wonach Mietern in einem solchen Fall das 15%ige Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenVO
zusteht, vertritt die 63. Zivilkammer
des Landgerichts Berlin (vom 16.1.
2018 – 63 S 91/17 –, MM 5/2018,
Zur Verpflichtung des Vermieters
auf Durchführung von Schönheits­
reparaturen bei einer Unwirksam­
keit der Abwälzung der Verpflich­
tung zu Schönheitsreparaturen auf­
grund einer unrenoviert gestellten
Wohnung bei Vertragsbeginn.
LG Berlin vom 24.7.2018
– 63 S 283/17 , mitgeteilt von
RA Friedrich-Wilhelm Lohmann
Die Wohnung wurde dem Mieter
zu Beginn des Mietverhältnisses im
Jahre 1992 in unrenoviertem Zustand
übergeben. Die mietvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen
auf den Mieter war wegen der Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel nicht erfolgt. Die Schönheitsreparaturen wurden während der gesamten Mietzeit weder durch die Mieter
noch durch den Vermieter ausgeführt.
Nachdem der Mieter im Jahre 2015
den Vermieter erfolglos zur Durchführung der Schönheitsreparaturen
aufgefordert hatte, erhob er dementsprechend Klage. Die Wohnung
befand sich nach wie vor in demselben
renovierungsbedürftigen Zustand wie
zu Beginn des Mietverhältnisses.
Der Vermieter verteidigte sich mit
dem Argument, in der Renovierungsbedürftigkeit liege kein Mangel, da
diese die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit darstelle, da die Wohnung
unrenoviert übergeben worden sei.
Dieser Argumentation folgte das
Landgericht nicht. Vielmehr habe der
Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung der streitgegenständlichen Schönheitsreparaturen aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Zwar bestimme sich im Grundsatz die
Erhaltungspflicht des Vermieters nach
dem Zustand der Mietsache bei Vertragsabschluss. Der Mieter mietete
das Mietobjekt in Kenntnis seines Zustands und billigte es damit. Auf dieser Grundlage wäre der Vermieter nur
verpflichtet, nach weiterem dekorativem Verschleiß den ursprünglichen
Abnutzungsstand wieder herzustellen,
nicht aber durch eine vollständige Renovierung dem Mieter einen Zustand
zu verschaffen, der deutlich besser sei
als der anfängliche.
Jedoch sei in derartigen Konstellationen nicht davon auszugehen, dass
der schlechte Anfangszustand als
der vertraglich vereinbarte vertragsgemäße zugrunde zu legen sei. Insbesondere setze eine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien auf den schlechten
Anfangszustand diesbezüglich übereinstimmende gegebenenfalls auch
konkludente Erklärungen voraus. Daran fehle es im vorliegenden Fall.
Nach dem – unwirksam – vereinbarten Renovierungsprogramm sollte
die Wohnung von Zeit zu Zeit dekorativ hergerichtet werden. Hieran müsse sich der Vermieter spiegelbildlich
zur Lage bei wirksamer Abwälzung
der Schönheitsreparaturen festhalten lassen. ln dem entsprechenden
Turnus, mithin bei Renovierungsbedarf, sei es nun Sache des Vermieters, die Schönheitsreparaturen zu
veranlassen. Dass dem Mieter bei
erfolgloser Übertragung der Dekorationspflicht trotzdem die Mietentlastung zugute komme, so dass der
Vermieter letztlich (fiktiv) doppelt
belastet werde, sei die zwangsläufige Folge aus der Verwendung unwirksamer Allgemeiner GeschäftsbeMieterMagazin 5/2019
dingungen. Dieses Ergebnis ergäbe
sich auch aus der Rechtsprechung
des Bundesgerichthofes (BGH, vom
18.3.2015 – VIII ZR 185/14 –). Dort
führe der BGH unter Randnummer
40 aus: „An die Stelle der unwirksamen Klauseln tritt gemäß § 306 Abs. 2
BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2
BGB. Das bedeutet, dass der Vermieter mangels wirksamer Abwälzung
der Schönheitsreparaturen die Instandhaltungslast in vollem Umfang
zu tragen hat.“
Betriebskosten­
Zu den als Hauswartkosten umlage­
fähigen Betriebskosten gehören nicht
die Kosten für einen Notdienst zur
Störungsbeseitigung auch außerhalb
LG Berlin vom 30.1.2019
– 64 S 25/18 –, mitgeteilt
von RA Kaya Özkök
Die Mietvertragsparteien stritten über
die Umlagefähigkeit einer „Notdienstpauschale“ in Höhe von 102,84 Euro im Rahmen der Hauswartkosten.
Das Landgericht entschied wie aus
dem Leitsatz ersichtlich.
Die Notdienstpauschale stelle keine
Betriebskostenposition im Sinne von
§ 1 Absatz 1 Satz 1 BetrKV dar. Betriebskosten seien danach Kosten, die
dem Eigentümer durch das Eigentum
am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes,
des Grundstücks oder der Anlagen
des Grundstücks laufend entstünden.
Davon werde die Notdienstpauschale
nicht erfasst. Denn sie umfasse diejenigen Kosten, die dafür anfallen,
dass auch außerhalb der normalen
Geschäftszeiten bei Schadensfällen,
Havarien oder ähnlichen Notfällen
jemand erreichbar sei. Diese Kosten
stellten keine Kosten dar, die durch
den bestimmungsgemäßen Gebrauch
des Gebäudes entstünden. Insbesondere könne der Entscheidung des
Amtsgerichts Hohenschönhausen
(vom 31.3.2008 – 16 C 205/07 –),
wonach eine Notdienstbereitschaft
als dem Sicherheitsbereich zuzuordnende Hausmeisterkosten umlage-
fähig sei, nicht gefolgt werden. Bereitschaftskosten seien vielmehr
nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Verwaltungskosten seien gemäß
§ 1 Absatz 2 Nr. 1 BetrKV die Kosten
der zur Verwaltung des Gebäudes
erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht
sowie der Wert der vom Vermieter
persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen
oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die
Die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und
die darauf folgende etwaige Veranlassung von Reparaturmaßnahmen
sei eine Tätigkeit im Zusammenhang
mit der Verwaltung des Gebäudes.
Dafür spreche, dass während der
normalen Geschäftszeiten üblicherweise solche Meldungen gegenüber
der Hausverwaltung erfolgten und
von dort die erforderlichen Maßnahmen veranlasst würden. Es könne
aber für die rechtliche Qualifizierung
der Kosten nicht von Bedeutung sein,
ob der Notfall sich außerhalb der üblichen Geschäftszeiten ereigne und
der Hauseigentümer dafür einen Ansprechpartner bereithalte. Insofern
diene die Einrichtung eines solchen
Bereitschaftsdienstes in erster Linie
dem Interesse des Vermieters und
nicht dem Interesse der Mieter. Der
Vermieter wolle durch die Bereitstellung eines Ansprechpartners außerhalb der Öffnungszeiten seiner Hausverwaltung ganz vorrangig erreichen,
dass von ihm fachlich und kostenmäßig gebilligte Maßnahmen zum Schutz
der Mietsache ergriffen würden.
Der kündigungsbedingte Verlust
der gemieteten Wohnung stellt für
Mieter hohen Alters grundsätzlich
eine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1
BGB dar, die – im Regelfall – die
gemäß §§ 574 a Abs. 1, Abs. 2 BGB,
308 a Abs. 1 ZPO gebietet.
LG Berlin vom 12.3.2019
– 67 S 345/18 –, mitgeteilt
von RA Ludger Freienhofer
Es ging um die Räumung einer von
den mittlerweile 87- und 84-jährigen
Mietern im Jahre 1997 angemieteten Wohnung. Der Vermieter erklärte im Jahre 2015 die Kündigung des
Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der
Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige
Verwurzelung am Ort der Mietsache
und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.
Das Landgericht entschied in zweiter Instanz, dass den Mietern gemäß
§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch
auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses zustehe. Es könne dabei dahingestellt
bleiben, ob die von den Mietern behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich derartig
erheblich seien wie vorgetragen. Die
Mieter hätten sich berechtigt darauf
berufen, dass der Verlust der Wohnung – unabhängig von dessen gesundheitlichen und sonstigen Folgen
– für Mieter hohen Alters eine „Härte“ i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB
bedeute. Die Vorschrift sei mit Blick
auf den durch Artikel 1 Abs. 1 GG
und das Sozialstaatsprinzip verkörperten und garantierten Wert- und
entsprechend weit auszulegen. Bei
über 80-jährigen Mietern sei jedenfalls nach sämtlichen in Betracht zu
ziehenden Beurteilungsmaßstäben
vom Härtegrund „hohes Alter“ auszugehen.
Der Härtegrund „hohes Alter“ des
Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen
des Vermieters bei nicht auf einer
Pflichtverletzung des Mieters beruhenden Kündigung durch den Vermieter in der Regel die unbefristete
Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Eine Interessenabwägung zugunsten des Vermieters komme grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn
der Vermieter besonders gewichtige
persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestandes
des Mietverhältnisses geltend machen könne, die ein den Interessen
des betagten Mieters zumindest
gleichrangiges Erlangungsinteresse
begründeten. Ein solches müsse in
seiner Bedeutung für den Vermieter
über ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ zur Kündigung noch
hinausgehen und an die Gründe heranreichen, die die Beendigung des
Mietverhältnisses aus seiner Sicht
berechtigterweise als geradezu notwendig erscheinen lassen. Ein entsprechend hohes Erlangungsinteresse könne der Vermieter hier aber
nicht geltend machen, da die von
ihm beabsichtigte Eigennutzung
der Wohnung zum einen nicht auf
eine ganzjährige Nutzung und zum
anderen auf bloßen Komfortzuwachs
und die Vermeidung unerheblicher
wirtschaftlicher Nachteile gerichtet
1. Die Regelungen der §§ 556 d ff.
BGB sind nicht verfassungswidrig.
Deshalb ist das Gerichtsverfahren
auch nicht nach § 148 ZPO auszu­
2. Die Ausnahme des § 556 e Abs. 1
BGB liegt nicht vor, wenn das Vor­
mietverhältnis auch erst nach Gel­
tung des Mietrechtsnovellierungs­
gesetzes (sogenannte Mietpreis­
bremse) begründet worden war,
so dass die dort vereinbarte Miete
ebenfalls gegen § 556 d BGB ver­
stieß und von dem vorherigen Mie­
ter daher nicht i.S.d. § 556 e BGB
3. Zur Zulässigkeit der Feststellungs­
klage in einem solchen Falle.
4. Zum Anspruch auf Freistellung
von den vorgerichtlichen Anwalts­
kosten bezogen auf die Tätigkeit
zur Durchsetzung der Ansprüche
aus der sogenannten Mietpreis­
AG Charlottenburg vom 30.1.2019
– 231 C 315/18 –, mitgeteilt von
RA Johann Heinrich Lüth
Bezüglich des Leitsatzes zu 1. schließt
sich das Gericht den Ausführungen
des Landgerichts Berlin (vom 22.8.
2018 – 65 S 83/18 –, Randnummern
17-28) an. Bezüglich des Leitsatzes
zu 2. verweist das Gericht auf die
Gesetzgebungsmaterialien (BT-Drs.
18/3121 Seite 30).
Der Antrag auf Feststellung der Miethöhe im Rahmen eines Mietpreisbremsen-Verfahrens ist nach Ansicht
des Gerichts gemäß § 256 Abs. 1
ZPO zulässig. Der Mieter habe ein
berechtigtes Interesse an der alsbaldigen der Rechtskraft fähigen Feststellung der Miethöhe, weil diese Frage
für die Entscheidung über den Rückzahlungsanspruch für einzelne Monate immer nur eine Vorfrage sei, die
selbst nicht der Rechtskraft fähig sei.
Insbesondere zur Vermeidung von
Nachteilen bei Nichtzahlung, etwa eine Kündigung seitens des Vermieters,
sowie auch aus prozessökonomischen
Gründen bestehe daher das Feststellungsinteresse des Mieters. Dass der
Mieter inzwischen aufgrund Zeitablaufs weitere Mieten gezahlt habe
und den überschießenden Teil zurückfordern könnte, stehe dem nicht entgegen. Ausnahmsweise gelte in solchen Fällen nicht der strenge Vorrang
der Leistungsklage (vgl. BGH vom
19.11.2014 – VIII ZR 79/14 –).
Der Anspruch auf Freistellung von
den vorgerichtlichen Anwaltskosten
bezogen auf die Tätigkeit zur Durchsetzung der Ansprüche aus der sogenannten Mietpreisbremse folge
zwar nicht aus §§ 280, 286 BGB.
Denn der Mieter habe zwar zunächst
selbst den Vermieter aufgefordert,
die entsprechenden Erklärungen abzugeben; der Vermieter habe aber
nur damit reagiert, dass die Ansprüche noch geprüft würden. Er sei dadurch nicht in Verzug geraten. Denn
eine Mahnung fehle. Die Rüge, als
welche das Schreiben des Mieters
anzusehen sei, könne den Verzug
nicht auslösen, da sie erst den Rückzahlungsanspruch begründe.
Ein Anspruch auf Schadensersatz ergebe sich aber unabhängig vom Verzug gemäß §§ 280 Absatz 1, 241
Abs. 2 beziehungsweise §§ 556
d, 823 Absatz 2 BGB. Es stelle eine Pflichtverletzung dar, die gegen
§ 556 d BGB verstoßende Miete zu
fordern, und zugleich einen Verstoß
gegen ein gesetzliches Verbot. Zudem handelte der Vermieter auch
schuldhaft, da er bei gehöriger Anstrengung hätte erkennen können,
dass bereits die vom Vormieter gezahlte Miete gegen § 556 d BGB
K Die Aktivengruppe trifft sich immer am
2. Do jeden geraden Monats um 18 Uhr
im Beratungszentrum Frankfurter Allee 85.
Bezirksleitung: Peter Risch, Peter Reuscher,
Irina Neuber
im Monat um 18 Uhr in der Seniorenfreizeit stätte Torstraße 190, Kontakt auch über
Thomas Koch, Geschäftsstelle des BMV,
bmv-neukoelln@freenet.de
und über Thomas Koch, Geschäftsstelle des BMV, S 030-226 26-144
FORMULAR FÜR DIE UNTERSTÜTZUNGSBEKUNDUNG FÜR DIE EUROPÄISCHE BÜRGERINITIATIVE1
1.Die auf diesem Formular angegebenen Unterzeichner haben ihren Wohnsitz in oder sind Staatsbürger von (im Ausland lebende Bürger, sofern sie die zuständigen Behörden ihres Landes über ihren Wohnsitz in Kenntnis gesetzt
haben): DEUTSCHLAND
3.Datum der Registrierung: 18/03/2019
4.Internetadresse dieser geplanten Bürgerinitiative im Register der Europäischen Kommission: http://ec.europa.eu/citizens-initiative/public/initiatives/ongoing/details/2019/000003
2.Registriernummer der Europäischen Kommission: ECI(2019)000003
6.Gegenstand: Mit dieser Europäischen Bürgerinitiative sollen bessere rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen geschaffen werden, um Wohnen für alle Menschen in Europa zu ermöglichen.
5.Bezeichnung dieser geplanten Bürgerinitiative: Housing for All
–ORT
7.Wichtigste Ziele: Wir fordern die EU zum Handeln auf, um Wohnen in Europa für alle zu ermöglichen. Dies umfasst die Erleichterung des Zugangs für alle zu leistbarem und sozialem Wohnbau, keine Anwendung der MaastrichtKriterien auf öffentliche Investitionen in leistbaren Wohnbau, besserer Zugang zu EU-Finanzmitteln für gemeinnützige und nachhaltige Wohnbauträger, soziale und wettbewerbsgerechte Regeln für Kurzzeitvermietungen sowie die
statistische Erfassung des Wohnbedarfs in Europa.
9.Namen der übrigen registrierten Organisatoren: Lisa WINTER, Pavlos KALOSINATOS, Iva MARČETIĆ, Ana Rita TELES DO PATROCÍNIO SILVA, Jana KIMVALL HAGEL
8.Namen und E-Mail-Adressen der registrierten Kontaktpersonen: Karin ZAUNER (karin.zauner@housingforall.eu), Santiago MAS DE XAXAS FAUS (PAH@housingforall.eu)
10.Website dieser geplanten Bürgerinitiative (sofern vorhanden): www.housingforall.eu
VON DEN UNTERZEICHNERN IN GROSSBUCHSTABEN AUSZUFÜLLEN: - Soweit nichts anderes festgelegt wurde, müssen alle Felder dieses Formulars ausgefüllt werden.
Das Formular muss nicht unterschrieben werden, sofern die Unterstützung mit Hilfe eines Online-Sammelsystems im Sinne von Artikel 6 der Verordnung (EU) Nr. 211/2011 bekundet wird.
Das Formular ist auf einem Blatt auszudrucken. Die Organisatoren können ein zweiseitig bedrucktes Blatt verwenden.
Hiermit bestätige ich, dass die in diesem Formular gemachten Angaben zutreffend sind und ich diese geplante Bürgerinitiative bisher noch nicht unterstützt habe.
Erklärung zum Datenschutz: Im Einklang mit der Datenschutz-Grundverordnung werden Ihre in diesem Formular gemachten personenbezogenen Angaben nur für die Unterstützung der Initiative verwendet und den zuständigen nationalen Behörden für Überprüfungs- und Bescheinigungszwecke zur Verfügung gestellt. Sie haben das Recht, von den Organisatoren dieser Initiative Zugang zu Ihren personenbezogenen Daten, deren Berichtigung, Löschung und
die Einschränkung ihrer Verarbeitung zu verlangen. Ihre Daten werden von den Organisatoren höchstens 18 Monate nach Registrierung der geplanten Bürgerinitiative oder einen Monat nach Anmeldung dieser Initiative bei der Kommission gespeichert, je nachdem, welcher Zeitpunkt der frühere ist. Im Falle von Verwaltungs- oder Gerichtsverfahren können die Daten über diese Fristen hinaus für einen Zeitraum von höchstens einer Woche nach Abschluss
der betreffenden Verfahren gespeichert werden. Unbeschadet eines anderweitigen administrativen oder gerichtlichen Rechtsbehelfs haben Sie das Recht, jederzeit Beschwerde bei einer Datenschutzbehörde, insbesondere in dem Mitgliedstaat Ihres gewöhnlichen Aufenthalts, Ihres Arbeitsorts oder des Orts des mutmaßlichen Verstoßes zu erheben, wenn Sie meinen, dass Ihre Daten unrechtmäßig verarbeitet worden sind. Die Organisatoren der
Bürgerinitiative sind die für die Verarbeitung Verantwortlichen im Sinne der Datenschutz-Grundverordnung, die Sie anhand der Angaben auf diesem Formular kontaktieren können. Die Kontaktangaben des Datenschutzbeauftragten (falls vorhanden) sind über die auf diesem Formular angegebene Internetadresse der Initiative im Register der Europäischen Kommission abrufbar. Die Kontaktangaben der zuständigen nationalen Behörde, die für die Annahme
und die Bearbeitung Ihrer personenbezogenen Daten zuständig ist, und die Kontaktangaben der nationalen Datenschutzbehörden sind abrufbar unter: http://ec.europa.eu/citizens-initiative/public/data-protection?lg=de.
EUrOPäisCHE BürGEr iNiTiATivE „HOUsiNG FOr All“
Mit dieser Europäischen Bürger Initiative sollen bessere rechtliche und finanzielle
Rahmenbedingungen geschaffen werden, um leistbares Wohnen für alle Menschen
in Europa zu ermöglichen.
Wir fordern die EU zum Handeln auf!
EU-weit werden 1 Mio. Unterschriften benötigt, davon mindestens 72 000 in Deutschland.
Bequem online unterzeichnen und den Link zur Petition an Freundinnen und Freunde,
Kolleginnen und Kollegen und Bekannte weiterleiten oder die Unterschriftenliste
auf der Rückseite dieses Hinweises verwenden.
ACHTUNG: Beim Ausfüllen bitte alle Vornamen aus Ihrem Ausweisdokument übernehmen!
Bevor Sie das Online-Dokument absenden, prüfen Sie bitte Ihre Angaben auf Richtigkeit
Die Online-Petition umfasst folgende Forderungen:
• die Erleichterung des Zugangs für ALLE zu leistbarem und sozialem
• keine Anwendung der Maastricht-Kriterien (Schuldenbremse) auf öffentliche
Investitionen in leistbaren Wohnungsbau,
• besserer Zugang zu EU-Finanzmitteln für gemeinnützige, gemeinwohlorientierte und nachhaltige Wohnungsbauträger,
• Beschränkung von Kurzzeitvermietungen (zum Beispiel für Ferienzwecke)
durch soziale und wettbewerbsgerechte Regeln sowie
• die statistische Erfassung des Wohnraumbedarfs in Europa.
V.i.S.d.P.: Dr. Rainer Tietzsch, Vorsitzender des Berliner Mietervereins, Spichernstraße 1, 10777 Berlin

References: § 574
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