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Timestamp: 2019-11-12 16:32:24+00:00

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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 417
Miércoles 20 de Octubre de 2010 - Nº: 417
Defensa y Protección de Consumidor de la CABA
Nuevo libro de Control Sanitario y Agua Potable
El Dr. Juan Manuel Gallo dispuso que a partir del 13 de este mes los consorcios deberán contar con un "Libro de Control Sanitario y Agua Potable" El mismo deberá ser habilitado ante Escribano Público Los administradores tienen 60 días para dar cumplimiento a esta nueva obligación.
[BPN-20/10/10] Mediante la Disposición Nº 3.882 -publicada en el BO del 13 de octubre del año en curso- el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, dispuso la creación de un "Libro de Control Sanitario y Agua Potable" en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires. En él deberá constar una "apertura ante Escribano Público".
Los administradores disponen de sesenta días –que empezaron a correr a partir del 13 de octubre pasado- para dar cumplimiento a la norma.
De acuerdo al artículo 1º de la reciente disposición, la creación del Libro de Control Sanitario y Agua Potable tiene como propósito dejar asentado "el registro de la limpieza y desinfección de tanques de agua potable en inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda [...] a fin de satisfacer las...
No prosperó la medida cautelar contra el reempadronamiento
Fue rechazada en Primera Instancia la medida cautelar interpuesta por CAPHyAI para que se deje sin efecto el reempadronamiento dispuesto para los administradores La jueza que entiende en la causa no consideró que el Dr. Juan Manuel Gallo "haya excedido su ámbito de competencia", al dictar la disposición Nº 3.205 De acuerdo al fallo, la exigencia de dictar un reempadronamiento "no luce, prima facie, como irrazonable o excesiva" Los abogados patrocinantes de la Cámara apelaron el fallo el pasado viernes 8.
Este año fueron multados menos administradores
Desde el año 2009 fueron sancionados por el RPA 139 administradores por infracciones al artículo 15º de la Ley 941 Este año la cantidad de multas fue casi un 80% menor con respecto al 2009 mientras que el monto total recaudado fue un 75% menor De la información se desprende que durante el año pasado, el RPA recaudó 186 mil pesos aproximadamente en concepto de multas, sin embargo hasta agosto de este año el monto asciende sólo a 30 mil pesos.
El Ceibo TB
Los edificios de propiedad horizontal son los mayores productores de residuos "pero los encargados no pueden clasificarlos" denunció Cristina Lescano, representante de la cooperativa de recuperadores urbanos El Ceibo Según declaró, el motivo radica en que los administradores no los dejan debido "a que una ley del SUTHER no permite acumular bolsas en los consorcios" De acuerdo a Lescano "la bolsa de basura que uno saca a la calle mueve muchísima plata" Ello contribuiría a que no se aplique en la ciudad la Ley de Basura Cero ya que "a muchos no les conviene".
Encargados y maestranza, un solo corazón
La agrupación de encargados 20 de diciembre estaría considerando la posibilidad de formar un frente común con los trabajadores de maestranza El objetivo sería que el empleado terciarizado "tenga las mismas condiciones, derechos y obligaciones que cualquier trabajador de edificio" "Los consorcistas creen que contratar una empresa de limpieza es más barato que tener un encargado, pero eso es relativo", aseguró Jorge Miño Además se refirió a Marcos Bergenfeld y al proyecto para modificar la Ley 13.512 y expresó que "si son ellos los que van a participar en paritarias, vamos a estar un poquito mal ".
La CABA y Pcia. de Buenos Aires
Aumentos de impuestos hasta un 30%
Mauricio Macri, jefe de Gobierno porteño, anunció el 1º de octubre que a partir del año próximo podrían registrarse aumentos de hasta un 30% en el ABL La intención es recaudar $ 305 millones extra Diversos bloques de la oposición ya se manifestaron en contra Por su parte Daniel Scioli, gobernador de la provincia de Buenos Aires, también comunicó el incremento de hasta un 30% pero del impuesto inmobiliario De prosperar las iniciativas, ambas subas comenzarán a regir a partir del año próximo.
Sueldos Octubre/10
Este mes, también todo sigue igual
Igual que en septiembre, se mantienen sin cambio todos los valores que forman los haberes mensuales, básicos y adicionales Lo que hay que tener en cuenta son los feriados que en este mes de octubre son atípicos.
Quieren poner una cooperativa
Dos veces la tasa activa del Banco Provincia
Arq. Cecilia Gonzalez Campo
Tampoco acompaña los seguros laborales
Aumentar las expensas por decisión propia
¿Se puede desafectar un edificio del Regimen de la Propiedad Horizontal?
"La jueza no resolvió el fondo de la cuestión"
El patrocinante legal de CAPHyAI, Dr. Jorge Martín Irigoyen, declaró que el rechazo de la justicia a la medida cautelar presentada para que se deje sin efecto el reempadronamiento a los administradores "no resolvió la cuestión de fondo" La medida cautelar fue interpuesta ya que la sanción prevista en caso de no cumplir con el reempadronamiento, no se condice con la establecido por la ley El fallo ya fue apelado "A fines de octubre vamos a presentar una denuncia por discriminación en el INADI", adelantó el letrado.
Contra el proyecto de reforma de la Ley 13.512
Entidades de administradores realizarán una reunión el próximo jueves 28 para debatir acerca del proyecto presentado por seis diputados nacionales para modificar la Ley 13.512 De acuerdo a los organizadores del evento, la iniciativa "avasalla nuestra profesión" Declararon que el proyecto "afectará el bolsillo del consorcista y desdibuja la figura del administrador como mandatario" Durante la reunión, disertarán los abogados Jorge Martín Irigoyen, Mauro Rossi y Alexander Rodríguez.
Consorcista y administrador
El titular del sitio "Los Consorcistas", Gustavo Karcher, se refirió a su "doble rol" como consorcista y administrador profesional de edificios Según declaró, ello le demostró que "no todo lo que cuentan los consorcistas es cierto" si bien destacó que la mayoría de sus reclamos "son justos" "Si hoy decís que sos administrador, todo el mundo te mira raro", se lamentó Expresó además, que el proyecto para reformar la Ley 13.512 "no trata la cuestión del encargado que es propietario y no contempla a aquellas personas que son poseedoras de boletos de compra venta.
Jorge Eduardo Furlan
Aumenta el cumplimiento del seguro ambiental
La Cámara Argentina Aseguradora de Riesgo Ambiental, expresó que "a dos años de la aprobación del Seguro Ambiental numerosas empresas han contratado pólizas o están en proceso de hacerlo" De acuerdo a la Cámara ello revelaría que el sector privado "está asumiendo al seguro como un deber legal" No obstante, destacó que el sistema fue cuestionado por "sectores interesados, cada vez más minoritarios, basados en conceptos erróneos" "Interpretaciones deliberadamente capciosas generaron confusiones que obraron como un freno para el desarrollo de este tipo de garantías", concluyó.
Otras consideraciones acerca del proyecto de reforma integral a la ley de Propiedad Horizontal: el horizonte se aproxima
Persecución programada y sistemática
por el Adm. Alfredo R. Ruiz
Se ha puesto en marcha lo planteado por mí
por el Sr. Luis Alberto Zucchi
Ya tienen todo cerrado: lugar, día, hora, temario y oradores
Despido de un trabajador jornalizado no más de 18 horas
"Confusión con el tema de los aumentos de sueldos"
El Día del Encargado
De acuerdo al artículo 1º de la reciente disposición, la creación del Libro de Control Sanitario y Agua Potable tiene como propósito dejar asentado "el registro de la limpieza y desinfección de tanques de agua potable en inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda [...] a fin de satisfacer las necesidades de control".
El artículo 2º establece que el escribano, al habilitar el libro, deberá dejar "asentado el inmueble en cuestión, la fecha de apertura, el uso que se le dará al mismo y la cantidad de folios a los fines de luego presentarlo para su rúbrica".
En este nuevo libro deberán constar 6 datos:
1) El nombre de la empresa prestadora del servicio de limpieza y desinfección de agua potable,
2) el número de registro ante la Dirección General de Política y Control Ambiental de la empresa que realizó el servicio de limpieza y desinfección,
3) la fecha en que se realizó la limpieza y desinfección del tanque de agua potable,
4) el resultado del análisis del agua potable,
5) la firma del Director Técnico de la empresa contratada y
6) la Firma del administrador o representante legal del consorcio.
La reciente disposición dictada por el Dr. Juan Manuel Gallo encuentra su basamento en la Ordenanza Nº 45.593 del año 1992 que estableció como obligatoria la "limpieza semestral de los tanques de agua destinada al consumo humano, en aquellos inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda".
La mencionada Ordenanza fue ratificada un año después mediante el Decreto Nº 2.045 Anexo I que resolvió que la limpieza y desinfección de tanques de agua deberá ser realizada por empresas inscriptas en el Registro de Actividades de Empresas Privadas de Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua Potable que cuenten con un Director Técnico, quien firmará los certificados de los trabajos realizados con los resultados de los ensayos bacteriológicos obtenidos luego de la limpieza y desinfección.
Asimismo, el Decreto Nº 2.045 estableció que "se hallará en contravención todo consorcio que no posea el certificado semestral de limpieza y conservación así como también aquel que por informe de inspección posea fallas de mantenimiento o limpieza o que [...] se le compruebe la no potabilidad en el sistema de provisión de agua".
De acuerdo al decreto, la forma de otorgar real control al cumplimiento de la obligación es "mediante un libro de control sanitario y agua potable en donde conste copia del certificado de protocolo de análisis de las muestras extraídas".
Efemérides consorciales: el 20/10/2005 la legisladora porteña Silvia La Ruffa solicitó al Poder Ejecutivo, que a través del organismo correspondiente, presente un informe sobre cómo se está aplicando la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios en la ciudad de Buenos Aires.
[BPN-20/10/10] El jueves 30 de septiembre, el Juzgado Contencioso Administrativo y Tributario de la ciudad de Buenos Aires Nº 15 secretaría 30, a cargo de la jueza Gabriela Seijas, rechazó en Primera Instancia la medida cautelar para que se suspenda el reempadronamiento obligatorio interpuesta por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) durante el mes pasado <fallo completo>.
Los abogados patrocinantes de la CAPHyAI, Dres. Jorge Martín Irigoyen y Mauro Rossi, fueron notificados el pasado 4 de octubre y apelaron la sentencia de la Dra. Seijas el viernes 8 del mes en curso. <ver nota>.
De acuerdo al fallo, la Dra. Seijas entendió que "prima facie no se advierte que la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor haya excedido su ámbito de competencia al dictar la disposición cuestionada [Nº 3.205 publicada en el BO del 14 de septiembre]". Esto sería así, según la jueza, porque "en el artículo 1º del Decreto 551/10 se establece que el Registro Público de Administradores [...] funciona en el ámbito de esa dirección general".
La jueza que entiende en la causa consideró, además, que la exigencia de establecer un reempadronamiento que permita contar con una nómina actualizada de los administradores de consorcio que se encuentren activos "no luce, prima facie, como irrazonable o excesiva".
Si bien la Dra. Seijas manifestó que "es innegable que toda nueva reglamentación afecta en alguna medida derechos de propiedad e igualdad" ello "no basta para considerar probado, en grado convincente que el criterio [con respecto al reempadronamiento] de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor resulte manifiestamente irrazonable, ni dirigido a efectuar discriminaciones arbitrarias".
Lo expuesto por la jueza responde a uno de los argumentos esgrimidos por CAPHyAI que consideró que el reempadronamiento "lesiona los principios de razonabilidad y seguridad y, asimismo, los derechos de propiedad e igualdad, de trabajar y ejercer la industria lícita de los administradores".
Efemérides consorciales: el 23 de octubre de 2007, en el Salón Presidente Juan Domingo Perón de la Legislatura Porteña, la comisión de Legislación General y del Trabajo realizó una reunión con los representantes de las entidades de los administradores para tratar la creación de un Colegio Público de Administradores en esta ciudad.
Dres. Jorge Martín Irigoyen (adelante) y Mauro Rossi.
[BPN-20/10/10] El 30 de septiembre pasado el Tribunal Contencioso Administrativo Nº 15 rechazó en Primera Instancia la medida cautelar interpuesta por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) para que se deje sin efecto el reempadronamiento dictado por el Dr. Juan Manuel Gallo a través de la Disposición Nº 3.205. De acuerdo al Dr. Jorge Martín Irigoyen, patrocinante de CAPHyAI, la jueza que entendía en la causa, Dra. Gabriela Seijas, "no resolvió el fondo de la cuestión".
El Dr. Martín Irigoyen manifestó que, en representación de CAPHyAI, apeló el fallo dictado por Seijas cuatro días después de recibida la notificación.
Por otra parte, adelantó en exclusiva a Pequeñas Noticias que a fines de octubre "vamos a presentar una denuncia por discriminación ante el Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo (INADI) porque si para administrar, una persona tiene que demostrar cuánta plata posee, es lo mismo que preguntarle qué religión profesa, a qué club de fútbol pertenece o si es rubio o morocho".
El fallo dictado por la jueza Seijas sostiene que la obligatoriedad en el reempadronamiento "no luce, prima facie, como irrazonable o excesiva". No obstante, el patrocinante legal de CAPHyAI argumentó que "nosotros no hablamos de eso [en la medida cautelar], sino de la baja automática".
De acuerdo al Dr. Irigoyen la acción judicial fue presentada ya que la sanción que se aplicará a los administradores que no se reempadronen contradice a lo dispuesto por la nueva Ley 941. La misma establece en su Capítulo IV que la baja del administrador en el Registro Público de Administradores (RPA) se producirá sólo en caso de una infracción a la Ley 941 y siguiendo un procedimiento administrativo. "Pero la sanción por no reempadronarse es la baja directa, sin mediar intimación previa", expresó el patrocinante de CAPHyAI.
"Lo que sostenemos -y esto es una muestra más de que prácticamente están estigmatizando la profesión- es que quieren que no existan más administradores y que la gente se autoadministre", denunció.
Según lo declarado por Irigoyen hay administradores que cumplieron –y cumplen- con lo dispuesto por la Leyes 941, 3.254 y 3.291, esto es, cursos de capacitación y presentación de DDJJ anuales. Sin embargo, de acuerdo al letrado, "ahora Defensa al Consumidor dice que [si no te reempadronas] eso que hicieron ya no sirve más".
"La Disposición 3.205 muestra la ineficiencia que tiene el Estado [...] porque en definitiva tienen que tener un padrón de administradores ya que venían presentando DDJJ’s desde el 2004".
¿Qué pasó con la acción que inició el AIERH?
Es menester recordar que AIERH presentó en marzo de este año una acción judicial para que se declare la inconstitucionalidad de la Ley 941 y que en junio fue notificada de una resolución de la Cámara Federal que declaró la competencia de los Tribunales de la Ciudad de Buenos Aires para que tramite la acción de amparo. O sea que ésta debió haberse continuado ante los Tribunales Contencioso Administrativo de esta ciudad. Hasta el momento no hubo más novedades sobre el destino de esa actuación.
Por último, en su oportunidad ante la consulta de Pequeñas Noticias, la Dra.Rosa Muchenik, patrocinante legal de AIERH, expresó que no comprendía cuál podría ser el "interés legítimo" de la prensa en esta materia.
Efemérides consorciales: el 30 de octubre de 2007 la CAPHyAI, UADI, AIERH, FRA y AIPH se reunieron para tratar el proyecto de ley que promueve la creación de un Colegio de Administradores.
[BPN-20/10/10] Pequeñas Noticias realizó una investigación especial acerca de las sanciones impuestas por la autoridad de aplicación a los administradores de acuerdo a la información provista por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Durante el año 2009 y en lo que va del 2010 fueron sancionados 139 administradores por diversas infracciones a la Ley 941. Del total general, 122 multas fueron aplicadas el año pasado. En tanto, se impartieron 17 sanciones hasta agosto de este año.
En base a los datos analizados puede concluirse que durante 2009 se impusieron 10 multas por mes. En tanto, al considerar las cifras correspondientes al año en curso se observa que el resultado es menor: 2 multas por mes. En base a los números consignados puede afirmarse que el porcentaje de sanciones aplicadas fue un 79% menor con respecto al año 2009.
Los valores de las multas impuestas a los administradores oscilan entre los 690 y 2.800 pesos para los dos años. Durante 2009 el RPA recaudó 186 mil pesos aproximadamente en concepto de multas, a razón de 15 mil pesos por mes. Sin embargo, y teniendo en cuenta que los datos relevados al 2010 comprenden el período enero-agosto, se recaudaron sólo 30 mil pesos aproximadamente, lo cual arroja un promedio de 3,500 pesos cada mes.
Es decir que, a la fecha, el RPA recaudó sólo el 21% del total del año anterior.
De la información se desprende que el promedio por multa cobrado durante el año pasado es de $ 1.525, mientras que a agosto de 2010 se registró un promedio de $ 1.800. Lo cual representa un aumento del 18% con respecto al año anterior.
Para entender estos números hay que tener en cuenta que el año pasado la Ley 941 tenía muy pocos artículos sobre los cuales infraccionar mientras que este año –luego de su reforma por la Ley 3.254- los motivos para establecer sanciones subieron drásticamente.
Otro tema es que este año la Dirección de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA y la coordinación del Registro Público de Administradores estuvieron abocados a la reglamentación de la nueva Ley 941 y a la reorganización de las oficinas en Patricias Argentinas lo que "frenó" el sistema de control y el régimen sancionatorio.
Por último es de destacar que los valores de las multas del año pasado resultan irrisorios frente a los nuevos importes que los administradores sancionados deberán pagar. En este marco será interesante ver qué números arroja el 2011 para compararlos con el 2009 teniendo en cuenta que el año en curso es un período de transición.
El actual artículo 15º de la Ley 941, tras las modificaciones realizadas por la Ley 3.254, establece como infracciones:
"a) El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el Artículo 3º.
e) El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 6º in fine.
g) El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 12º".
Efemérides consorciales: el 31 de octubre de 2007 ReDeCo, UCRA, CACCyC, ACCABA, RCD, API, APBR, FEDECO y el Dr. Eduardo Awad se hicieron presentes para exigir a los legisladores que archiven el proyecto que quiere colegiar a los administradores de consorcios y que en ese momento, se pensaba sería tratado en el Recinto en los próximos días.
[BPN-20/10/10] Diversas entidades de administradores llevarán a cabo una reunión el próximo jueves 28 de octubre con el objetivo de realizar un análisis del proyecto presentado para modificar la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 ya que, según declararon, "incorpora un articulado que avasalla nuestra profesión".
El evento se realizará en el Salón del Club Italiano en Av. Rivadavia 4731 y comenzará a las 9:30 horas. Durante la reunión disertarán y explicarán el proyecto los abogados patrocinantes de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Dres. Jorge Martín Irigoyen, Mauro Rossi y Alexander Rodríguez.
Las entidades informarán "los pasos realizados por las Instituciones", propiciarán un debate "donde cada uno puede opinar al respecto" y elaborarán las conclusiones que surjan del mismo.
De acuerdo a los organizadores, esta modificación de la Ley 13.512 impulsada por seis diputados nacionales, aplicará una serie de cargas "que afectarán una vez más el bolsillo del consorcista".
Asimismo, se pronunciarán en contra de la iniciativa ya que consideran que "desdibuja la figura del administrador como mandatario y lo coloca como proveedor de servicio". Ello "distorsiona los actuales reglamentos y afecta notoriamente la relación administrador-consorcio".
"Esta reunión es para todos los administradores, estén o no asociados a alguna de las Instituciones, siendo el objetivo de la misma unificar las acciones a tomar en salvaguarda de nuestra profesión", concluyeron.
La asistencia al evento deberá ser confirmada enviando un correo electrónico a la casilla: admiunidos@gmail.com.
El proyecto para modificar la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 fue presentado el 2 de septiembre pasado. Prevé, entre otras cosas, que se impida la participación de los administradores en paritarias y en su lugar se incluya a los propietarios en las discusiones salariales.
La iniciativa establece la contratación del administrador mediante la figura jurídica de locación de servicios "comprendido en la ley de Defensa del Consumidor" (Ley 24.240).
Esta reforma de la Ley 13.512 lleva la firma de de Silvana Giudici (UCR), Gerardo Fabián "Gerry" Milman (GEN), Horacio Alberto Alcuaz (CC), Adrián Pérez (CC) y Laura Alonso (PRO).
INICIO: 23 y 30 de Octubre y 6 y 13 de Noviembre de 2010.-
Efemérides consorciales: el 1º de noviembre de 2007, los consorcistas manifestaron en la puerta de la Legislatura Porteña su rechazo a la creación de un Colegio Público de Administradores. Lo hicieron en forma conjunta con el Colegio de Abogados que exigía la derogación de la caja de jubilación (CASABA).
La Sra. Cristina Lescano y Angel Fernando Ojeda en la planta de El Ceibo TB.
[BPN-20/10/10] Cristina Lescano, representante de la cooperativa de recuperadores urbanos El Ceibo T.B (trabajo barrial) aseguró que los edificios de propiedad horizontal son los mayores productores de residuos y los encargados colaboran activamente con los recuperadores.
Sin embargo, el problema radica, de acuerdo a declaraciones de Lescano a Pequeñas Noticias, en que "el administrador no permite que el encargado haga la separación en origen". Ello sucede debido a "una ley que tiene el SUTERH que no deja que el trabajador de edificio acopie bolsas, aunque el material reciclable no genera insectos y no contamina".
La representante de El Ceibo explicó que "en los lugares en los que pasamos tres veces por semana -desde las ocho de la mañana hasta las dos de la tarde- el trabajador no acumula bolsas". "Los encargados de edificio que trabajan con nosotros antes sacaban cuatro o cinco bolsas y hoy sólo una", aseguró.
Con respecto a los propietarios de edificio, Lescano expresó que "algunos colaboran, pero el problema no es el vecino, el tema es que el Gobierno de la ciudad no hace nada para que la Ley de Basura Cero se cumpla".
Por otra parte, manifestó que si bien los promotores ambientales de la Cooperativa brindan charlas acerca de reciclaje y conciencia ecológica, la ciudad "termina confundiendo al vecino porque primero instala contenedores donde se deposita toda la basura, después les ponen tapas de colores y se implementa otra cosa".
Según la representante de El Ceibo, la ciudad de Buenos Aires no cumple con la Ley 1.854 de Basura Cero porque "hay muchos a los que no les conviene que se aplique".
La mayoría de las máquinas de trabajo fueron donadas.
Esta ley fue promulgada en enero de 2006 y reglamentada en mayo de 2007. Instrumenta diversas medidas dirigidas a la reducción de la generación de residuos, la recuperación y el reciclado. La ley intenta disminuir la toxicidad de la basura y establecer la responsabilidad del fabricante sobre sus productos. Sin embargo, de acuerdo a Lescano, "esa ley está parada porque esa bolsa de basura que uno saca a la calle mueve muchísima plata".
"La cuestión del reciclaje y la ecología tiene que ser una política de Estado", concluyó.
La Cooperativa tiene su origen en un grupo de personas que durante la década del 90, producto de la falta de trabajo, subsistían revolviendo bolsas de basura De acuerdo a Lescano, "no era nada fácil porque existía –y existe- una ley que dice que levantar las bolsas de basura de la calle es punible". En el año 1995 un grupo de mujeres, entre ellas Cristina, "nos dimos cuenta que vender todo el material todos juntos era más redituable".
Según explicó, "averiguamos de quién es realmente la basura y nos enteramos que es de quién la genera, entonces ahí apuntamos el proyecto, a la separación en origen".
Durante el año 2000 la Cooperativa firmó el primer convenio que autorizó a los recuperadores urbanos –cartoneros- a realizar la separación y fue en ese momento cuando comenzó la tarea de los promotores ambientales que son quienes se ocupan de brindar información sobre residuos recuperables a los vecinos para incentivar el cambio de hábitos en cuanto a la selección y separación en origen.
En El Ceibo hoy trabajan 86 personas que realizan diferentes tareas. Los promotores ambientales, los recuperadores –que retiran puerta a puerta los materiales previamente separados por los vecinos y los transportan a un centro de acopio- y los trabajadores encargados de la separación de los materiales recuperables que posteriormente realizan el almacenamiento para su venta.
El Ceibo posee dos lugares físicos: uno en la calle Paraguay al 4742 en el barrio de Palermo denominado "posta" y el centro de acopio situado cerca de la calle Salguero a metros de la culminación de la pista del Aeroparque Metropolitano donde se clasifican y separan los materiales recuperables, tales como:
• Aluminio (envases de gaseosas, materiales de línea blanca)
• Vidrio (envases de bebidas)
• Cartón y papel (embalajes, periódicos, revistas).
• Plásticos (principalmente botellas de PET y plástico PE).
Para contactarse con El Ceibo se puede enviar un correo electrónico a: elceiborsu@arnet.com.ar o a ceibotb@arnet.com.ar
Efemérides consorciales: el 02/11/2004 la Fundación Reunión de Administradores realizó la 13ª Convención de Administradores de la Propiedad Horizontal en el Palacio San Miguel de la ciudad de Buenos Aires.
Sr. Gustavo Karcher.
[BPN-20/10/10] Gustavo Karcher, titular de www.losconsorcistas.com.ar y coordinador del foro de Yahoo "Los Consorcistas", ejerce profesionalmente la administración desde el año 2009. Según expresó, este "doble rol" contribuyó a que "me encontrara con que no todo lo que cuentan los consorcistas es cierto".
De acuerdo a Karcher, "si uno hoy dice que es administrador todo el mundo te mira raro". El motivo principal, según el consorcista-administrador, es que "los que se llevan las noticias del diario no son los buenos administradores, se presenta una realidad recortada".
Con respecto al seguro de caución, Karcher manifestó con disgusto que en cierta forma es "pagar para demostrar que el administrador no va a robar". Sin embargo, también aseguró que "la mayoría de las quejas de los consorcistas son justas".
El titular de "Los Consorcistas" se refirió al proyecto de modificación de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal y declaró que si bien propone cambios favorables, "no fue tratada la cuestión del encargado que es propietario y eso es algo que yo padezco". Según expresó, el proyecto debería "incorporar jurídicamente" a los poseedores de boletos de compra-venta para que tengan "voz y voto" en los consorcios.
Gustavo Karcher realizó estas declaraciones el 15 de octubre pasado durante el programa radial Derecho de Piso que se emite todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina.
Gustavo Karcher expresó que "en el 2003 tuve los primeros conflictos con el mundo consorcial como propietario". "En ese momento inicié mis primeros pasos en lo que luego derivó en la creación del grupo Yahoo", agregó. Años más tarde, en el 2007, creó su propio sitio Web llamado "Los Consorcistas".
En el año 2005 Karcher asumió la administración ad honorem de su consorcio "porque tuvimos que echar a una administradora que era un desastre". En el año 2009 el titular de "Los Consorcistas" se registró finalmente como administrador profesional en el Registro Público de Administradores y reflexionó que ese momento produjo un cambio en su realidad personal.
"Yo había sido contaminado por la versión recortada sobre los administradores [...] y era de esos que decían pobres consorcistas". Y agregó: "pero me encontré con que no todo lo que te cuentan es cierto y muchas veces eso que [los consorcistas] te traen como problemática no es real".
A modo de ejemplo, Karcher expresó que "me di cuenta que había mucha interpretación de la realidad con respecto a las liquidaciones de expensas pero quizás muchos [consorcistas] ni habían leído el reglamento y lo que decían que era incorrecto en la liquidación estaba reflejado en él". "Entonces se iban como desilusionados porque tenían la expectativa de que le iban a hacer un juicio al administrador", añadió.
De acuerdo a Karcher, "existe un sustento ideológico negativo en la sociedad [...] y si uno dice que es administrador todo el mundo te mira raro, lo cual es una situación muy fea y no todos los administradores son basura" y agregó que como administrador "tenés que demostrar todo el tiempo que sos inocente".
No obstante, destacó que "la mayoría de las quejas de los consorcistas son justas". Y reflexionó: "siempre me llama la atención [...] esa especie de actitud perversa [de los administradores] de no hacer los arreglos" en el edificio, lo cual sería -de acuerdo a Karcher- un "ejercicio de la maldad y del poder".
"Yo eché a una administradora que era un mamarracho, pero no puedo partir de la idea de que porque esta persona nos estafó, todos los administradores son estafadores", concluyó.
El encargado/propietario y el boleto de compra/venta
Si bien Gustavo Karcher se mostró conforme con el proyecto de ley impulsado por seis Diputados Nacionales para reformar la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, destacó que no se tuvo en cuenta el caso del "encargado que es propietario". Al respecto, manifestó que "habría que agregar un artículo en el cual quede claramente establecido que una persona que es propietaria no puede ser encargado". Y agregó: "se da una paradoja jurídica porque una persona termina siendo deudor y acreedor de sí mismo, lo cual jurídicamente no corresponde".
"Otra cuestión que no vi que estuviera son los poseedores de boletos de compra-venta", manifestó Karcher. "El proyecto debería haber incorporado la posibilidad jurídica de que una persona que paga expensas, tiene el boleto y puede demostrar el pago íntegro, tenga voz y voto dentro del consorcio", expresó.
A modo de ejemplo, el consorcista / administrador manifestó haber estado en Lugano y en Villa Madero "en esas torres que se hicieron con los planes de vivienda [del IVC] en las cuales el 80% [de las personas] no tiene la formalidad del título de propiedad en su poder".
Tal situación coadyuva, de acuerdo a Karcher, para que "esos administradores, que son de terror, hagan uso y abuso de esa condición de indefinición [...] de esta pobre gente que paga rigurosamente las expensas y forma parte del consorcio".
Para escuchar el audio completo: <vinculo>.
Efemérides consorciales: el 30/10/2006, en el Salón San Martín, se realizó un encuentro sobre la "Problemática de los consorcistas de la Ciudad de Buenos Aires".
Sr. Jorge "Nebbia" Miño.
[BPN-20/10/10] Jorge "Nebbia" Miño, integrante de la Agrupación de Encargados 20 de diciembre, manifestó que estarían evaluando conformar un frente común con los trabajadores de maestranza "no solamente para saber en qué situación económica y laboral están, sino para agrandar el espectro de trabajadores de edificio".
De acuerdo a Nebbia lo que se pretende con la alianza es que el trabajador terciarizado "tenga las mismas condiciones, derechos y obligaciones que cualquier trabajador de edificio, empezando por el salario", ya que según explicó el personal terciarizado "no tiene las mismas categorías ni la vacaciones que un encargado".
"Los consorcistas muchas veces creen que contratar una empresa de limpieza es más barato que tener un encargado, pero eso es relativo", aseguró.
Según lo declarado por Miño el 8 de octubre pasado, durante el programa radial Derecho de Piso –todos los viernes de 18 a 19 horas por AM 1010 Onda Latina-, "las empresas de limpieza terminan cobrando mucho más [que un encargado]". Y agregó: "una empresa que provee cuatro empleados a un edificio se lleva 25 mil pesos mensuales, pero hay que ver cuánto se le paga al trabajador".
Miño destacó que al contratar personal terciarizado se pone en juego la cuestión de la seguridad del edificio, ya que los trabajadores de maestranza rotan en forma permanente como consecuencia de "los bajos salarios que se les paga y muchos se van en busca de otra cosa mejor" y añadió que "es muy habitual que dos por tres los propios consorcistas vean [dentro del edificio] gente que no conocen".
Reforma de la Ley 13.512
Durante el programa Derecho de Piso, Miño se refirió al proyecto presentado por varios Diputados Nacionales con el objetivo de reformar la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512. La iniciativa prevé que los propietarios sean quienes participen de las discusiones salariales de los encargados de edificio y no los administradores.
Al respecto el encargado consideró que "el hecho de que esté un sector o el otro va a ser indistinto". Ello sucedería, de acuerdo a Miño, porque "hoy las entidades que representan a los copropietarios dicen que hay que abolir la figura del encargado". Y agregó que "Marcos Bergenfeld [presidente de la Federación Argentina de Consorcios] orientó a los copropietarios a que la figura del encargado vaya desapareciendo".
"Si ellos son los que van a participar en paritarias vamos a estar un poquito mal", concluyó.
Perlitas: "El día está lleno de noche" (Henri Barbusse)
Sr. Jorge Furlan, presidente de CAARA.
[BPN-20/10/10] La Cámara Argentina Aseguradora de Riesgo Ambiental (CAARA), expresó mediante un comunicado que "se afirma el cumplimiento del seguro ambiental obligatorio". Aseguraron además que "está quedando superada la etapa en la que sectores interesados cuestionaban la validez del sistema, aún cuando subsisten acciones aisladas".
De acuerdo a CAARA "a dos años de la aprobación del Seguro de Caución por Daño Ambiental de Incidencia Colectiva y Garantía de Remediación, numerosas empresas han contratado pólizas o están en proceso de hacerlo", lo cual demostraría que el sector privado está asumiendo al Seguro Ambiental Obligatorio (SAO) "como un deber legal en beneficio de la comunidad y del bien jurídico ambiental".
Sin embargo, denunciaron que el sistema del SAO fue cuestionado por "sectores interesados, cada vez más minoritarios, basados en conceptos erróneos". El propósito de esos cuestionamientos sería, según CAARA, "entorpecer el cumplimiento del Art. 41 de la Constitución Nacional y del Art. 22 de la Ley General del Ambiente (LGA)".
Cabe mencionar que la Constitución Nacional establece que "el daño ambiental generará prioritariamente la obligación de recomponer". Consecuentemente, la LGA Nº 25.675 prevé que "toda persona física o jurídica, pública o privada, que realice actividades riesgosas para el ambiente [...] deberá contratar un seguro de cobertura con entidad suficiente para garantizar el financiamiento de la recomposición del daño que en su tipo pudiere producir".
Según expresó CAARA "subsiste una gestión residual de la pretendida rebelión legal, constituida por una pretensión de modificar el mencionado Art 22 de la LGA, en términos que generan confusión y afectan los logros trabajosamente alcanzados en materia de garantía de remediación ambiental".
La Cámara Aseguradora consideró que el error de interpretación radica en que los conceptos de "cobertura limitada" y de "responsabilidad ilimitada" son confundidos a la vez que se cuestiona la facultad reglamentaria de la Secretaría de Ambiente y Desarrollo Sustentable (SAyDS).
Al respecto, explicaron que "al reglamentar el Art. 22 de la LGA, la SAyDS complementó y no modificó ni contradijo lo dispuesto en una norma de rango superior como es la LGA, estableciendo los mecanismos para determinar la suficiencia de ese seguro de cobertura [...] que aprueba la fórmula y metodología de cálculo del Monto Mínimo Asegurable de Entidad Suficiente".
Por ello, la responsabilidad por daño ambiental sigue siendo ilimitada mientras que el seguro de cobertura para garantizar la recomposición del daño, que no puede ser ilimitado, tiene ahora "entidad suficiente para garantizar el financiamiento de la recomposición del daño que [el contratante] en su tipo pudiere producir".
En el comunicado, CAARA destacó que diversas jurisdicciones, entre ellas el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, "han dictado normas complementarias para poner en práctica en sus territorios la exigencia del SAO, tal como ha sido reglamentado por la SAyDS"
"El concepto es claro pero interpretaciones deliberadamente capciosas generaron confusiones que obraron como un freno para el desarrollo de este tipo de garantías", concluyó la Cámara Aseguradora.
Perlitas: "Que otros tiempos no le resten vida a tu día" (Doménico Cieri Estrada)
Ing. Ingeniero Macri.
[BPN-20/10/10] El viernes 1º de octubre, el jefe de Gobierno porteño, Mauricio Macri, anunció un aumento promedio al impuesto de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) del 22% con un tope del 30%. Según explicó el Jefe de Gobierno "el ABL no se actualiza desde el 2008".
De prosperar la iniciativa, los porteños deberán comenzar a abonar la suba a partir del 1º de enero del año próximo.
Según los funcionarios, el porcentaje del aumento del ABL dependerá en cada caso de la diferencia hoy existente entre el valor fiscal (que alcanza como máximo el 30% del valor de mercado) y el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), establecido oportunamente por el gobierno de Macri. Y aclararon que las exenciones, ya sea por pago anticipado o descuentos a jubilados, se van a mantener.
El aumento del ABL deberá ser tratado por la Legislatura en lo que queda del año. Para eso, el macrismo deberá conseguir el apoyo de la oposición porque sólo cuenta con 24 de las 60 bancas. Sin embargo, distintos bloques opositores advirtieron que no lo apoyarán ya que aseguran que no se relevaron el 98% de las casas en la Ciudad.
El Presupuesto para el ejercicio 2011 contempla gastos por 25.400 millones de pesos, lo que representa un 23 por ciento por encima de lo estipulado para este año. La intención con este incremento es recaudar $ 305 millones extra.
No sólo en Capital Federal.
Daniel Scioli, gobernador de la provincia de Buenos Aires, anunció el 12 de octubre pasado un incremento de hasta un 30% en el impuesto inmobiliario que afectaría a un millón y medio de viviendas de alta valuación fiscal.
Para el resto de las propiedades, el aumento oscilaría entre 40 y 60 pesos anuales y comenzaría a regir a partir del año próximo.
Perlitas: "Es absurdo dividir a la gente en buena y mala. La gente es tan sólo encantadora o aburrida" (Oscar Wilde)
La iniciativa propone créditos a largo plazo de hasta 30 años con cuotas similares a las de un alquiler.
[BPN-20/10/10] A fines de septiembre, la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) presentó una propuesta en la Bolsa de Comercio para desarrollar un mercado crediticio más accesible a la clase media que podría beneficiar a 1,2 millones de personas. En la actualidad el grueso de la población ve limitada la posibilidad de acceso a un crédito para la adquisición de una vivienda.
La iniciativa de la AEV propone créditos a largo plazo de hasta 30 años con cuotas similares a las de un alquiler y una tasa de interés de entre el 4 y el 6% anual que se ajustaría en base al aumento del Índice de Salarios que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC).
Con el objetivo de minimizar el temor del tomador de créditos a que pueda perder la vivienda en caso de un deterioro en la relación cuota-ingreso, el sistema prevé dos mecanismos:
- que los ajustes de las cuotas en los primeros años del crédito sean menores que la variación del Índice de Salarios, y
- la existencia de un seguro de desempleo, que cubra una eventual pérdida de trabajo del tomador del préstamo.
Los créditos se instrumentarán a través del sistema bancario y estarán respaldados por productos de inversión a largo plazo, como cédulas hipotecarias, fondeadas por inversores institucionales, individuos, empresas y el mismo Estado.
La propuesta fue girada a las autoridades del Ministerio de Planificación Federal, a la Administración Nacional de Seguridad Social (ANSeS) y al Banco Hipotecario.
La AEV se creó a comienzos de la década del 70 y es el lugar de encuentro de todos los sectores que intervienen en la producción y explotación de edificios, ya sea para usos residenciales, comerciales o industriales.
La Asociación lleva adelante análisis de las transformaciones requeridas para alcanzar mejores niveles de producción y calidad en el sector. Esto se expresa en propuestas concretas sobre modificaciones en el tratamiento jurídico y fiscal de los negocios inmobiliarios, manuales sobre las condiciones de calidad y mantenimiento de las viviendas, seminarios de capacitación y discusión sobre nuevos instrumentos para el negocio inmobiliario, etc.
[BPN-20/10/10] Al igual que el mes anterior, en octubre se mantienen sin cambio los valores correspondientes a los básicos de cada función y categoría y a todos los adicionales.
Con lo que sí habrá que tener cuidado es con los feriados del mes, ya que en este octubre de 2010 si los trabajadores no gozaron de los mismos, habrá 3 feriados que liquidar: el del 2 de octubre, Día del Encargado; el del 11 por el feriado del 12 y el del día miércoles 27 de octubre, feriado nacional para realizar el censo poblacional.
Feriados de Octubre:
Sábado 2, Día del Encargado; lunes 11, por el 12 Día de la Diversidad Cultural Americana y miércoles 27, día del censo nacional.
Perlitas: "Al afecto se debe el noventa por ciento de toda felicidad sólida y duradera" (Clive Staples Lewis)
Otras consideraciones acerca del proyecto de reforma integral a la ley de Propiedad Horizontal: el horizonte se aproxima por el Dr. Jorge Resqui Pizarro
Sumario: I.- Propiedad Común. II.- Propiedad exclusiva. III.- Obligaciones de los Propietarios. IV.- La pretendida mejor convivencia. V.- Obras nuevas. VI.- Volviendo sobre la persona jurídica Consorcio. Ahora, la responsabilidad de los Consorcistas. VII.- Algo más sobre las Asambleas. VIII.- A manera de colofón.
Continuando con el estudio del proyecto de reforma a la Ley de Propiedad Horizontal, recientemente presentado en la Cámara de Diputados de la Nación (Nº de Expediente 6445-D-2010. Trámite Parlamentario125 -02/09/2010-) [BPN Nº 416 del 06/10/10: "Primeras consideraciones acerca del proyecto de reforma integral a la Ley de Propiedad Horizontal: ¿el horizonte se aproxima?"], vamos a analizar algunos de sus artículos más destacados, entendiendo que en la primera parte de nuestro trabajo se comentaron los institutos sobresalientes –y más novedosos- sobre los que avanza la iniciativa.
I.- Propiedad Común
El Art. 2º del proyecto, sin darle carácter taxativo a la descripción, al igual que lo hizo la Ley 13.512, agrega otros bienes a los que ya la norma los considera comunes, a saber:
*estructuras resistentes, pasos de acceso, corredores, pileta de natación, sauna (1).
*las tuberías destinadas a la conducción de agua, gas, electricidad, teléfonos, televisión y demás servicios, inclusive los cables conductores de fluido eléctrico y otros, cualquier lugar que atraviesen, hasta la parte que emerge en cada unidad (2).
*los tabiques o muros divisorios entre las distintas unidades o de éstas con las partes comunes (3).
* tanques y en general todas las máquinas existentes para servicios comunes (4).
Los legisladores adecuan la norma a la realidad vigente incorporando los denominados "amenities" de las construcciones modernas.
Añade la iniciativa que: "Tampoco es imperativa, cuando se trate de inmuebles en los cuales dadas sus características, las cosas, servicios o instalaciones enumeradas no sean de uso común de la construcción o indispensables para mantener su seguridad, en cuyo caso podrán incorporarse al dominio exclusivo de las unidades a las cuales estén afectadas" (5).
Así, se contempla inteligentemente una presunción de comunidad: "Se consideran comunes las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado en este Capítulo o en el respectivo reglamento de propiedad y administración" (6).
II.- Propiedad exclusiva
La norma proyectada es más elocuente y precisa con respecto a la determinación de las partes privativas o exclusivas del dominio de sus titulares especificando que son representadas por los espacios limitados de sus techos, pisos, paredes u otros tipos de cerramiento, en la extensión indicada en el título atributivo del dominio, con sus puertas, ventanas, radiadores de calefacción, instalaciones sanitarias internas, así como las de aguas corrientes, luz, gas, electricidad y semejantes y las respectivas líneas o canales de conducción en el sector ubicado en cada unidad (7). Anejando a dicho dominio, inclusive, las partes accesorias a ellas que no sean de uso o interés común o indispensable para mantener la seguridad del inmueble o el funcionamiento de los servicios centrales (8).
III.- Obligaciones de los Propietarios
Como anticipáramos en la primera parte de nuestro trabajo, el proyecto toma elementos de la vigente normativa y de las cláusulas comunes de la gran mayoría de los Reglamentos de Copropiedad y Administración (RCA) en aplicación y los traslada al plexo normativo que pretende ser aprobado, regulando en la ley cuestiones atinentes a los deberes de los comuneros.
De este modo, prevé que los condóminos deberán atender los gastos de conservación y reparación de su unidad y todo tipo de cañerías y cableado, empotrado o no, hasta su salida, que no sean generales, estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del inmueble o los servicios comunes. Respetando esa limitación, las unidades contiguas de un mismo plano pueden ser comunicadas entre sí aunque pertenezcan a propietarios distintos, previo informe al administrador (9).
Asimismo, establece que los consortes deberán atender las expensas extraordinarias (ya vimos que el proyecto crea ésta categoría) dispuestas por resolución de la asamblea por algún imprevisto o innovación para obtener mejoría en el uso y goce o mayor renta o ante un caso puntual y urgente por el Consejo de Propietarios. En este último caso la decisión debe ser ratificada por la asamblea por mayoría simple y si no fuera aprobada, los costos serán asumidos por los responsables, quienes serán separados de su función (10).
Lo dicho tiene intrínseca relación con la creación por ley de un nuevo órgano del consorcio, el Consejo de Propietarios, que como hemos expresado anteriormente cuenta con funciones ejecutivas que, entendemos, exorbitan sus esperadas facultades transformándolo, peligrosamente, en un sucedáneo del administrador. Por ello, según lo previsto en la cláusula en análisis, le corresponde asumir los costos y la sanción de exclusión de sus cargos a los miembros, en caso de no aprobación por la asamblea de la decisión de establecer expensas extraordinarias ante supuestos puntuales y urgentes, sin especificar qué criterio se utilizará para así definirlos.
Otro de los enunciados correspondientes a los deberes de los copropietarios, fija –con tino- que éstos están obligados a permitir el acceso a su unidad para realizar reparaciones atinentes al consorcio. Quien no lo autoriza, cargará con los gastos que origine su negativa, salvo que dichas reparaciones ocasionen daño para su unidad (11).
Entendemos importante estos añadidos, que no hacen más que reflejar en la norma la extensa jurisprudencia al respecto, en utilización de la acción dispuesta en el art.15 de la actual ley de PH y en el art.623 ter del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (12).
IV.- La pretendida mejor convivencia
El acápite dirigido a cambios y modificaciones en las partes comunes del consorcio, penetra en temas de alta conflictividad dentro de las comunidades sometidas al sistema de la propiedad horizontal.
La iniciativa prohija que está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas del conjunto, salvo que en asamblea los dos tercios lo decida por seguridad o estética. Sin perjuicio de ello, el propietario podrá instalar equipos de refrigeración, calefacción, ventilación, extracción u otros similares y utilizar los muros comunes en todo su espesor siempre y cuando no cause perjuicios o molestias que excedan la normal convivencia. Si la exceden, el propietario o el consorcio afectado pueden pedir que el muro se restituya a su estado anterior total o parcialmente (13).
Y en ese sentido, propende a que en los casos de unidades que conforme a su destino necesiten la colocación de carteles o letreros, los mismos serán permitidos dentro de la zona de influencia o posesión de éstas salvo disposición en contrario del reglamento de copropiedad, el que podrá establecer las modalidades a las que deberán ajustarse los mismos otorgando un marco de referencia legal a unos de los tantos problemas que a diario enfrentan los consorcios y sus integrantes (14).
V.- Obras nuevas
Manteniendo incólume el principio rector por el que toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización por unanimidad de todos los propietarios en una asamblea, interesante solución le encuentra la modificación legislativa propugnada a las llamadas obras nuevas: Si la obra estuviere ya ejecutada fundada en la protección de un interés legítimo podrá ser dejada sin efecto por el juez, a pedido de parte y correrán con los gastos judiciales quienes hubieren realizado la obra (15).
En cambio, si las obras perduran y son de utilidad particular el propietario beneficiado debe hacerse cargo de su costo y del de la reforma del reglamento de copropiedad y administración y la presentación de planos. La resolución del consorcio solo se suspenderá por orden expresa de la autoridad judicial (16). Hete aquí que la propuesta adopta posición similar a la jurisprudencia más reciente con respecto a obras nuevas (17).
Y acota que la obra nueva no afectará la estructura del inmueble y de haber divergencia será resuelto por autoridad judicial (18), dando una salida auspiciosa, aunque no aclara qué clase de divergencias serán las tomadas en cuenta o cuál será el modo de manifestarlas, aunque entendemos que el mecanismo más próximo sería el debate en asamblea, el que aparejando diferencias de criterios motivará a la acción judicial.
VI.- Volviendo sobre la persona jurídica Consorcio. Ahora, la responsabilidad de los Consorcistas
Como dijéramos en la primera parte de nuestro comentario, el proyecto continúa la traza de la ya pacífica jurisprudencia y mayoritaria doctrina en lo que se refiere a la personalidad jurídica del consorcio, distinta a la de cada uno de sus integrantes. Sin embargo, a la hora de hacer frente a la responsabilidad que le pudiese caber al ente consorcial, los consorcistas en su totalidad responderán en subsidio por las deudas del consorcio, en la proporción de los respectivos porcentuales de dominio y hasta el valor de sus unidades exclusivamente, poniendo un límite certero y adecuado a la extensión de responsabilidad individual de los comuneros, que será con su propia parte exclusiva salvaguardando el resto de la comunidad de bienes –patrimonio- personal (19).
VII.- Algo más sobre las Asambleas
Amén de lo que comentáramos oportunamente, especial mención amerita la regla que la iniciativa ofrece para la toma de decisiones en casos en que la ley o el Reglamento de Copropiedad y Administración de las fincas exija mayorías especiales. En estos supuestos deben notificarse de manera fehaciente y comprobable las resoluciones asamblearias a los propietarios ausentes, a quienes se tendrá por vinculados a ellas si en el plazo de treinta días no manifiestan su disidencia (20). Sin duda, la necesidad de otorgarle a la vida consorcial una dinámica distinta a la parsimonia actual encuentra en el texto pensado una importante ayuda, la que apoyamos.
VIII.- A manera de colofón
De acuerdo a lo manifestado en el principio y en el final de nuestra primera intervención al proyecto, apreciamos que la colaboración de la iniciativa legislativa sometida a estudio y exégesis, es resaltable y permite imaginar un nuevo marco legal de pertenencia al régimen de la PH. Es indudable que muchas de las encrucijadas planteadas por la realidad fáctica dentro del ámbito de los consorcios encuentran, con holgura, remedio en el pretenso ordenamiento. Por lo tanto, y remedando el título de la primera parte de nuestro trabajo, creemos, después de todo sin signos interrogativos que el horizonte se aproxima.
(1) Art.2º, inc. a del proyecto.
(2) Idem art., inc. c del proyecto.
(3) Ibídem art., inc. e del proyecto.
(4) Ibídem art, inc. f del proyecto.
(5) Ibídem art., tercer párrafo, del proyecto.
(6) Ibídem art, último párrafo, del proyecto.
(7) Art. 4º, primera parte, del proyecto.
(8) Idem art. ant.. último párrafo, del proyecto.
(9) Art. 7º, inc. b del proyecto.
(10) Idem art. ant., inc. c, primer párrafo, última parte y segundo párrafo, del proyecto.
(11) Ibídem art., inc. d del proyecto.
(12) Entre muchos otros: Cám.Nac.Civ., Sala A, 07/12/1993, LL, 1994-D-272; misma Sala, 15/09/1997, LL, 1998-A-306; Sala C, 17/06/1993, 17/06/1993, LL, 1993-D-461 ; Sala D, 12/04/1961, LL, 103-68; Sala E, 28/06/1996, JA, 1997-IV, síntesis; Sala G, 04/09/1995, LL, 1996-A-251; Sala H, 18/09/2002, LL, 2002-F-279, RU 2002-5-10; Sala K, 12/10/2001, LL, 2002-B-263, DJ, 2002-1-971; Sala L, 05/10/1993, Jurisp. Cám.Civ., Isis, sum.265; Juzg.1ª inst. Esp.Civ.yCom.Nº 21, 18/11/1981, ED, 101-370; Cám.Nac.Esp.Civ.y Com., Sala III, 26/10/1988, Jurisp.de la Cám. Civ., sum.696; Sala IV, 06/05/1988, in re "Consorcio de Prop. Malabia 2561 c/ Rodríguez, Lía", Jurisp.de la Cám. Civ., sum.1432; idem Sala, 12/11/1982, ED, 104-512; CCCom.de Rosario, 30/05/1978, Zeus 1978-15-310.
(13) Art. 8º, segunda parte, primer párrafo; segundo y tercer párrafo, del proyecto.
(14) Idem art. ant., último párrafo, del proyecto.
(15) Art.10º, cuarto párrafo, del proyecto.
(16) Idem art., segunda parte, del proyecto.
(17) Por citar sólo algunos: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, Sala C, 15/10/1998, en autos "Consorcio de Propietarios Avda. Santa Fé 1954/60/62/70/74 vs. Port Noel SA s/ acciones del art.15 de la ley 13.512", Lexis Nº 10/456; ídem tribunal, ídem Sala, 14/05/2002, in re "Consorcio Larrea 1440 c/ Dándolo, Héctor s/ interdicto", Base de datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil, boletín 25/2002, sum.14980, Lexis, 10/9280, elDial, AE1A06; Cám.Nac.Esp.Civ.yCom., Sala III, 16/06/1988, "Consorcio de Propietarios Edificio calle Virrey del Pino 2650/32/34/36/38/40/42 c. Bish, Jorge E. s/ sumarísimo".
(18) Art.10º, tercera parte, del proyecto.
(19) Art.12 del proyecto.
(20) Art.25 del proyecto.
Perlitas: "Desprenderse de una realidad no es nada: lo heroico es desprenderse de un sueño" (Rafael Barreti)
Persecución programada y sistemática por el Adm. Alfredo R. Ruiz
Quiero manifestar mi total adhesión a las palabras de la Sra. Mirta Duarte [BPN Nº 416 del 6/10/10: "Caza de brujas"].
Desde algún tiempo vengo observando -y así lo he expuesto en estas páginas- una creciente andanada de pedidos, declaraciones juradas, planillas anexas etc., etc., sin contar que debemos presentarnos a diferentes audiencias por juicios de expensas impagas, reclamos diversos de empleados, consorcistas, sindicatos, AFIP y cuanto ente oficial -o no- exista.
Creo que todo extremo es peligroso y malo: ni la anarquía ni esta persecución programada y sistemática.
Adm. Alfredo R. Ruiz
Perlitas: "Malgasté mi tiempo, ahora el tiempo me malgasta a mí" (William Shakespeare)
Se ha puesto en marcha lo planteado por mí por el Sr. Luis Alberto Zucchi
Hola Claudio y hola amigos:
El mes pasado publicaron una nota de opinión que mandé en donde comentaba que una ley provincial o menor (CABA) no podía modificar una ley mayor o nacional (13.512).
Solicitaba en la misma que los letrados que acompañan esta página vieran ese tema y opinaran del mismo, también hablaba de sacar una cuenta en los bancos con la firma de algún miembro del consejo de administración, órgano que no existe en la Ley 13.512.
Bueno, hoy con mucho orgullo leo en el nuevo boletín que se ha puesto en marcha lo planteado por mí y por la misma cuestión de orgullo sería interesante una mención a este administrador ya que al momento de la promulgación y puesta en vigencia de la Ley 941 nadie había planteado nada al respecto.
Perlitas: "Recibe beneficio el que lo hace al que lo merece" (Séneca)
El 8 de octubre por la Adm. Mirta Duarte
De acuerdo a una nota publicada por este medio la Sra. Gabriela P. Saldivia -que tengo entendido fue administradora y por ende debe conocer todos los trabajos que a diario nos compete realizar, incluídas las nuevas declaraciones juradas, el reempadronamiento, etc.- expresó el jueves 23 de septiembre que no se otorgarían prórrogas para las presentaciones.
Quienes hemos dejado horas de descanso por estar comprendidos en el primer vencimiento -que operaba el día 8 de octubre- y nos presentamos ese día ante el Registro de Administradores para cumplir con lo que nos exigían, nos encontramos con un cartel que decía que no se atendía y que debíamos presentarnos el martes 12 de octubre. Un señor, personal de vigilancia, se asomó por una hendija del portón y nos comunicó que cerraron para fumigar.
¿No cree la Sra Saldivia. o el Dr. Gallo que nos deben una disculpa? Nadie puede de un día para otro y sin aviso de ninguna naturaleza organizar nuestra ya atiborrada agenda.
Esto es un golpe más a la injusticia que venimos padeciendo. Por ejemplo, discriminar entre los que de acuerdo al número de inscripción tenemos tan sólo quince días para realizar el reempadronamiento o aquellos que disponen de meses de plazo para presentarse.
¿Cómo podemos sacar la conclusión de que el reempadronamiento se tomó "pensando en el bien de los administradores?
Estoy de acuerdo en cumplir con las leyes pero con plazos y tiempos acordes y con las comunicaciones sobre cada cosa en tiempo y forma.
Agradezco esta publicación en respaldo de todos los administradores que nos presentamos el día 8 de octubre.
Mirta B. Duarte
La inseguridad y sus consecuencias por el Sr. Raúl Guinzburg
El próximo 27 de octubre se realizará en nuestro país el censo nacional de población, hogares y vivienda de acuerdo a lo normado en nuestra Constitución Nacional que indica que cada diez años y los terminados en cero se debe realizar el mismo. Hubo excepciones como en el año 2001 en vez del 2000.
Dada la situación pública y notoria de inseguridad ha trascendido una campaña para no atender a los censistas dentro de la vivienda fundamentándose en la posibilidad de que delincuentes se hagan pasar por éllos para perpetrar un ilícito.
Ciertos comunicadores, como Orlando Barone, expresan que hay miedo de dejar entrar en la casa a un extraño, que consorcistas de propiedad horizontal unidos en el "delirio" advierten del peligro por más credencial que se muestre; que cada acción oficial gubernamental es motivo de sospecha; que estos prejuicios y absurdos conspiran con un censo nacional; que ciudadanos más cuerdos tiren al resumidero esos desechos de fantasías del miedo y supuestas maquinaciones del Censo, etc. Otros, al respecto, hablan de paranoia y algunos más defienden a los censistas expresando que el 80% son docentes que salen a "laburar" para ganar unos mangos más a su sueldo.-
Voy a demostrar que si bien el Censo es una necesidad que según se explica forma parte de políticas públicas para que el Estado pueda saber dónde y cómo destinar sus recursos para modificar las condiciones penosas de los sectores más vulnerables. Voy a comenzar por el final:
1.- Los docentes salen a laburar, pero también los delincuentes "trabajan" y por otro lado el sueldo de los censistas están asegurados puedan o no realizar el trabajo total por la negativa de los ciudadanos.
2- Los consorcistas no tienen paranoia como quieren hacer creer. Este término indica que es un trastorno que se caracteriza por la presencia de delirio que pueden definirse como falsas creencias de diferentes temáticas o contenidos. Y pregunto: ¿es una falsa creencia los asesinatos diarios sin ningún motivo? ¿Es falso las diarias salideras bancarias realizadas en general por motochorros? ¿Es falso los asaltos a cualquier hora del día a comercios, transeúntes, etc. incluso a metros de una comisaría? ¿Es falso que muchos de los asesinos y delincuentes condenados están sueltos y siguen sus raids delictivos? En fin, ¿existen muchas falsedades más?:
POR SUPUESTO. Los obsecuentes y serviles del poder creen que el pueblo es imbécil, al asegurar que no hay inseguridad que ello es "una sensación", incluso apoyado por el Ejecutivo. También quieren hacernos creer que existe una "sensación" de corrupción; una "sensación" de pobreza; una "sensación" de...
En fin estamos viviendo un país de sensaciones no de realidades.-
3.- El hecho de realizar políticas públicas para destinar recursos para paliar las condiciones de los sectores más vulnerables, es una utopía.
¿Dónde van los fondos de ANSES que son exclusivamente de los jubilados?
¿Qué política positiva se puede aplicar si el Ejecutivo "veta" el aumento del 82% de los pasivos que es una decisión justa, equitativa y razonable, expresando la "quiebra de la Nación"?
¿Y entonces de dónde salen el regalo de las computadoras en todo el país y quizás en el desierto de Atacama, donde no hay electricidad?
¿El superavit de la ANSES es la "caja" para ello?
Por último, ¿cómo creer en el INDEC que falsea absolutamente todos los datos y afirma con ello que no existe inflación?
Es evidente que lo mismo puede ocurrir con los datos del presente censo.
Aclaro que no estoy en contra del mismo pero entiendo que no es oportuno en este momento hasta que no adquiera el INDEC el prestigio y autoridad que siempre había tenido.
Por ello podría haberse aplazado por un año más como en otras oportunidades.
Si mi opinión es polémica, lamento por los que no ven las evidencias y -como dije- las realidades del país.
Perlitas: "La burocracia es una convergencia de voracidades en acecho" (José Ingenieros)
Ya tienen todo cerrado: lugar, día, hora, temario y oradores por el Adm. Adrián Hilarza
Tengo el agrado de dirigirme a Ud. a los efectos de informarle el porqué de la negativa de nuestra Institución, Asociación Civil AIPH, a participar en el evento de fecha 28 de octubre convocada por las Instituciones colegas (CAPHAI, AIERH y UADI) dado que los tiempos históricos y difíciles que estamos viviendo en nuestro sector (en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires y en relación al proyecto de modificación de la Ley 13.512 recientemente dada a publicidad) implican la necesidad de una unidad, dejando las diferencias de lado de todas la Instituciones de Administradores para afrontar así con más fuerza y claridad los nuevos tiempos que se avizoran.
Una vez más estas 3 Instituciones que participan en paritarias pretenden usar a nuestra Institución cuanto más cómodo les quede. Como lamentablemente lo hicieran en otras oportunidades, como por ejemplo, el agonizante "Grupo de los 5" que fuera dejado en forma diluida en el universo, como en peticiones diversas ante organismos donde se seleccionó en cuál participarnos y en cuáles no.
Ahora, mágicamente nos invitan a participar en un evento donde ya tienen todo cerrado: lugar, día, hora, temario y oradores, con la excusa conforme a la nota cursada a esta Institución por las mismas, en que se menciona como aspecto destacable: "Desdibuja la figura del administrador como mandatario y lo coloca como un proveedor de servicio, distorsionando los actuales reglamentos de propiedad y afectando notoriamente la relación administrador-consorcio. Por ello y para que no se repitan situaciones como las que estamos viviendo en la ciudad de Buenos Aires, es que decidimos con el resto de las Instituciones del sector convocar".
¿Para qué nos necesitan?: ¿como acomodadores? ¿para el guardarropas?.
Recordemos que estas 3 Instituciones, las más antiguas y una de ellas cincuentenaria, que participan en las paritarias obran de espaldas no solo con los administradores (sus socios) sino también con la comunidad consorcial. No lo decimos nosotros, ese es su modo de trabajar y está demostrado a través del tiempo. Es cuestión de prestar atención.
Si realmente están tan interesados en defender nuestra profesión y proteger nuestra continuidad laboral, ¿por qué no comienzan retirándose de paritarias que flaco favor nos hacen y que solo nos trae desprestigio e indignación de la sociedad? Tengan piedad que resulta cada vez más oneroso afrontar el costo de las expensas. Gravitan como dinosuarios errantes por la comunidad consorcial. Buena parte de esta movida tiene sus raíces en esta cuestión que claramente nos perjudica.
La postura de nuestra Institución puede ser criticable pero decimos basta de manoseos y engaños entre supuestos colegas, debemos aceptarnos con nuestras diferencias y respetarnos y no sólo buscarnos para la foto. Si nos unimos, que sea conformando un frente común.
Siempre que seamos atacados y/o perseguidos como ocurre en la actualidad seguiremos como a la fecha: "dispersos en el éter".
Pero una cosa debe quedar clara: no negociaremos nuestra lealtad y nuestra dignidad como Institución (por más pequeña que sea) hacia nuestros socios y colegas, los administradores.
Colega, analíce si Ud. desea continuar con este presente que nos perjudica a todos de parte de estas Instituciones con su actual postura.
Asociación Civil de Administradores de Consorcios de PH - AIPH
Perlitas: "Todo lo que sabemos del amor es que el amor es todo lo que hay" (Emily Dickinson)
Hola que tal, disculpen las molestias pero el consorcio quiere despedir al encargado.
La asamblea la hicieron en un bar y este tema no lo pusieron en el orden del día.
Quieren poner una cooperativa y alquilar el departamento del encargado.
Entiendo que no lo pueden hacer.
Quisiera saber si se puede impugnar la asamblea y qué tipo de mayoría se necesita para las decisiones que quieren tomar.
En la Ley de Propiedad Horizontal no lo encontré
Si bien mi especialidad es el derecho del trabajo, desde la clínica del derecho le informo que la circunstancia de que una asamblea trate temas que no están incluidos en el orden del día otorga el derecho a los copropietarios no sólo a impugnarla, sino a solicitar su nulidad por vía judicial.
En el caso en consulta todas las decisiones no propuestas en el orden del día afectan seriamente los intereses del consorcio, en el aspecto económico y en lo que se refiere a seguridad e higiene del mismo.
No es lo mismo tener un encargado con vivienda, quien tiene obligación de pernoctar en el edificio, debiendo en caso de necesidad prestar servicios fuera del horario de trabajo (p.e. cortes de luz, inundación de alguna unidad etc.) que contratar los servicios de limpieza.
Por otra parte, el despido de un trabajador "sin causa" , en el caso que nos ocupa el encargado, obliga al consorcio a pagar indemnización por antigüedad, preaviso y demás beneficios sociales.
Con relación tanto al tema de contratar los servicios de una cooperativa como el alquiler del departamento de portería, ambas situaciones merecen un tratamiento especial.
Sé que muchos administradores e inclusive colegas entienden que los copropietarios tienen el derecho de alquilar el espacio destinado a portería, ya que entender lo contrario atenta contra el derecho a la propiedad.
Entiendo que cada caso debe ser tratado en forma particular, no obstante le aclaro que para tomar esa decisión no hay porcentuales en la Ley de Propiedad Horizontal por lo que hay que tener en cuenta LAS MAYORÍAS que establece el propio Reglamento de Copropiedad.
Demás está decir que el SUTERH opina lo contrario entendiendo que no se puede cambiar el destino de esa vivienda.
En cuanto a contratar los servicios de una cooperativa de limpieza es válido recordar que en noviembre 1994 se dictó el Dto. 2015/94 por el que el INAES, no autoriza que las cooperativas de trabajo contraten los servicios cooperativos por terceras personas utilizando la fuerza de trabajo de sus asociados.
Si bien hasta ahora no he tenido conocimiento de que hubieren iniciado acciones judiciales para impedir o bien modificar estos conflictos, sí tengo conocimiento que el SUTERH ha efectuado inspecciones en consorcios reclamando deudas por aportes sindicales por temas de encuadramiento sindical (vigiladores, garajistas y empresas de limpieza).
Perlitas: "Y mañana seguirán con fuego en los pies quemando olvido, silencio y perdón, van saltando todos los charcos del dolor que sangró, desparramando fe, las madres del amor" (León Gieco)
Soy propietario y administro ocho departamentos. Contamos con los libros de administración y gastos.
Quisiera consultarles cómo debo proceder para actualizar las expensas adeudas previas a mi administración.
En el acta de copropiedad dice que "...el interés se calculará 2 veces la tasa activa del Banco Provincia para sus operaciones de descuento por cada mes de retardo".
A los fines prácticos, si el valor de la expensa es $ 67,50 ¿Cómo sería la tabla para la actualización?.
Si interpreté bien (ya que menciona libros, deuda, acta, tasa de interés) y lo único que quiere es actualizar las deudas por expensas de los propietarios morosos aplicando el interés que aprobó una asamblea el cálculo es sencillo utilizando una planilla Excel:
ALGO BIEN DETALLADO SERIA ASI:
Primera columna: importe de un mes adeudado (lo llamamos deuda capital)
Segunda columna: mes que corresponde dicha deuda
Tercera columna: meses transcurridos desde que se originó la deuda a la fecha de cálculo (actualización)
Cuarta columna: tasa de interés a aplicar por el tiempo transcurrido (Es decir, si la tasa mensual es del 6%, en 2 meses sería 12%, en 4 meses 24%, etc...) DATO: La tasa actual activa del Banco Provincia es del 2,91% mensual (redondeo a 3%).
Quinta columna: total deuda interés correspondiente a ese mes
Sexta columna: total deuda capital + deuda interés. (Sería el total de la fila)
Utilizando el ejemplo suministrado y considerando que adeuda desde junio/2010 a Octubre, sería así:
$ 67,50 junio/2010 4 24% $ 16,20 $ 83,70
$ 67,50 julio/2010 3 18% $ 12,15 $ 79,65
$ 67,50 agos/2010 2 12% $ 8,10 $ 75,60
$ 67,50 Sept/2010 1 6% $ 4,05 $ 71,55
$ 67,50 oct /2010 - $ 0,00 $ 67,50
$337,50 $ 40,50 $ 378,00
Total adeudado: $ 378,00 que se comprende de $ 337,50 deuda capital y $ 40,50 de intereses del período.
Espero haber interpretado su consulta y haberlo ayudado.
Perlitas: "El adolescente vive en un estado permanente de embriaguez espiritual" (Platón)
Contesta la Arq. Cecilia Gonzalez Campo
La consulta se refiere a la Ley 257.
¿Los edificios menores a 10 años están obligados a encargar el informe técnico?
(24/19/2010)
Los edificios menores de 10 años no deben presentar el informe técnico.
De todos modos para mayor información acerca de la Ley 257/LCABA/1999 puede ingresar a la página de Internet del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires.
La Arq, Cecilia González Campo, integra el equipo del área de accesibilidad de la Fundación Rumbos y para ampliar la información puede comunicarse con fundación@rumbos.org.ar o por teléfono al (011) 4706-2769 de lunes a viernes de 9 a 17 hs.
Perlitas: "Uno no debe adaptarse al cambio, sino crearlo" (Jorge Gonzales Moore)
Recientemente un propietario me hizo llegar un presupuesto por recarga de matafuegos de una empresa que no está registrada y tampoco acompaña los seguros laborales.
¿Qué debo hacer en este caso como administrador y ante el riesgo de incumplir con los requisitos para contratar de la nueva Ley 941?
Este tipo de situaciones son bastante frecuentes. Siempre hay algún propietario que tiene un amigo proveedor o un conocido. Entiendo que eso es bueno cuando las propuestas y presupuestos que acercan los propietarios cumplan con todos los requisitos que la ley obliga, de no ser así las buenas intenciones se transformaran en riesgos para el consorcio mismo y pondrán en riesgo su trabajo profesional y matrícula de administrador.
La solución a esta situación es tratar de persuadir al propietario con la ley bajo el brazo (Ley 3.254 Capítulo II Art. 11 ) y explicarle que de contratar el servicio en esas condiciones expondrá legalmente al consorcio ante las autoridades de aplicación de la ley y la expondrá a Ud. ante el Registro de Administradores.
Mi recomendación para el caso en que el propietario insista a pesar de vuestra explicación es que él asuma ante el resto de los propietarios del edificio los riesgos y que deje claramente manifestado por escrito o en el Libro de Actas que la contratación se lleva a cabo bajo su exclusiva responsabilidad.
Me agradaría conocer en profundidad si un administrador puede aumentar las expensas por decisión propia y/o ayudado por el Consejo.
¿Cuál sería la jurisprudencia? Si es que existe
¿La Asamblea es soberana? ¿Es la que decide?
Muchas gracias y perdón por la pregunta, pero yo no haría nada sin Asamblea Ordinario y/o Extraordinaria.
(Soy administrador también)
Su pregunta se responde haciendo mención al Art 14 de la Ley 3.254: " Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta”.
La norma es clara: solamente una decisión asamblearia puede determinar los honorarios a percibir, por el próximo período, en su gestión como administrador.
Recordemos que la tarea de administrador un edificio, salvo lo establecido en el Art. 3º de la Ley 3.254 (administradores voluntarios que cumplan la función de administrar sin percibir retribución alguna), se presume onerosa. Es un contrato a título oneroso y el monto que éste perciba por su función va a ser el que se convenga entre las partes , es decir, entre consorcio y administrador.
Este tema se encuentra perfectamente regulado por la ley mencionada y a mi entender no existen dudas al respecto.
Hola, ante todo los saludo y les doy las gracias por lo útiles que son los Boletines, por toda la información que brindan y por abrir este espacio de consulta a los profesionales.
¿Se podría desafectar un edificio tipo PH del Regimén de la Propiedad Horizontal, estando todos los propietarios de acuerdo?
Si fuese posible ¿cuáles son los pasos a seguir?
Son sólo 7 unidades primer piso y PB y no cuenta con personal.
No es sencillo brindar una respuesta a esta consulta sin saber por qué y para qué los miembros del consorcio quieren desafectar el edificio del régimen legal de la propiedad horizontal. Por lo tanto, diremos lo siguiente.
a) Se estaría recorriendo el camino legal inverso al que originó la instauración del sistema de la propiedad horizontal, mediante la sanción de la Ley 13.512 en el año 1948. Hasta aquél entonces, los edificios de altos que existían o bien eran propiedad de un sólo dueño o de un conjunto de condóminos y podían ser destinados a rentas, es decir, a alquilar a distintas personas cada uno de los pisos o de los departamentos; también podían destinarlos a cualquier otra finalidad comercial o de habitación. Pero el dato distintivo era que la propiedad de todos y cada uno de los pisos y departamentos pertenecía a un sólo dueño. Recién con el advenimiento de la Ley 13.512 cada uno de esos departamentos pudo pertenecer a dueños distintos, quienes a su vez adquirieron derechos como condóminos sobre las partes y sectores comunes.
b) En este caso, como decíamos, se quiere recorrer el camino inverso. Son tres los supuestos legales en que se puede producir la desafectación de este edificio del régimen de la Ley 13.512. Destrucción total o parcial, vetustez y desafactación propiamente dicha.
c) Si el motivo es la destrucción del edificio es importante saber si la misma es total o parcial, según ésta sea mayor o menor a los dos tercios del valor del mismo. Para esto deberían sumarse los valores porcentuales establecidos en el Reglamento de Copropiedad o, subsidiariamente, las valuaciones fiscales y hacer la cuenta. En el caso de destrucción total o parcial de más de las dos terceras partes del valor, cualquiera de los consorcistas puede pedir la venta del terreno y materiales; si la mayoría no lo resolviera así, recurrirá a la Justicia. Si la destrucción fuera menor a esa proporción, la mayoría de los consorcistas puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción.
d) Si el motivo es la vetustez del edificio, la mayoría de consorcistas que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Desde ya que cualquier disputa, obviamente, deberá ser encarada judicialmente.
e) Finalmente, tenemos el caso en que se quiere unánimemente (como parece ser el que se nos consulta) desafectar el edificio del régimen legal de la propiedad horizontal. En este caso, todos estos consorcistas deberán volver a un régimen de condominio que recaería sobre todos los sectores: los propios (cada departamento) y los comunes (pasillos, azotea, ascensores, etc) y que tendría por titular al conjunto de todos y cada uno de los que hasta allí eran consorcistas. Para ello, en la asamblea extraordinaria convocada a este especial efecto, debería acreditarse fehacientemente la unanimidad de votos; como esto debe elevarse a escritura pública, debería estar presente en la asamblea el Escribano; posteriormente, el testimonio de esta escritura debería inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Con lo respondido, envío un saludo cordial.-
Ante que nada, muchas gracias por el aporte que dan, me salvan muchas veces.
En un consorcio quieren despedir a un encargado cuya categoría es "Personal jornalizado no más de 18 hs" para disminuir costos. Cuenta con 10 años de antigüedad. ¿Corresponden los mismos items de indemnización por antigüedad, por preaviso y vacaciones no gozadas calculadas sobre mayor bruto habitual del año?
Hola Cecilia, la respuesta es "Sí", tendrás que liquidarle todos los ítems correspondientes sin importar su categoría.
Por las dudas, te hago el listadito:
¡Buenas noches! Tengo bastante confusión con el tema de todos los aumentos a encargados/as. Aquí va mi consulta:
Hace 7 años trabaja la encargada (única) para un edificio de 6 pisos con 12 departamentos en total. Su horario laboral es de 4 hs por la mañana más 1 hora -día por medio- por la tarde (Residuos-Basura) con vivienda incluida.
Hay una nueva administración que se incorporó hace casi 3 meses. Y yo me estoy mudando hace 1 mes pero me llama la atención que la encargada cobra este mes -septiembre de 2010- (según el administrador con aumento) $ 3600 en mano.
Hay algo que no me queda muy en claro o algo está pasando, pero por trabajar 4 hs diarias de L a V con vivienda incluida
Algo está pasando en ésta administración.
¿Ustedes podrían ayudadme a entender la lógica de esta administración y de semejante sueldo que de un mes (agosto) para el otro septiembre aumenta unos $ 700?
Desde ya, ¡muchísimas gracias! Esperando una pronta respuesta a mi gran inquietud, aprovecho para saludarle muy atte.
Estimada SRT, para poderte responder con exactitud necesitaría una copia del sueldo, pero te paso algunos importes que te ayudarán a entender cómo se debería liquidar.
Antes que nada, de agosto a septiembre de este año no hubo aumentos, pues la última escala salarial vigente es la del mes Agosto/2010 salvo que le estuvieran debiendo los aumentos logrados por el sector y que se pactaron en tres escalones.
Te paso los valores brutos de la actual escala salarial para que te ayuden a entender ese sueldo:
1) Sueldo básico Encargado/a permanente con vivienda: $ 1311
2) Antigüedad: 7 años x $54.32 = $380,24
3) Hora normal: Sueldo bruto (con adicionales y sin horas extras)/100 (si trabajara 8 horas diarias, habría que dividir por 200 horas)
3) Hora al 50%: Hora normal * 1.5
4) Hora al 100%: Hora normal * 2
Por lo que vos decís, habría que ver si no le estaban debiendo los aumentos o si el sueldo está formado por otros ítems que no tenemos en cuenta.
¿Cómo tengo que pagar el Día del Encargado?
Hola Andrés, el día 2 de octubre es como si fuera un feriado nacional para esta actividad. Si se trabaja, se abona; si no se trabaja el trabajador descansará en ese día y –por supuesto- no se le descontará; o sea que si no lo trabaja no se le abona.
El artículo 13 del Convenio Colectivo 378/04 es el que se refiere al tema: "Se establece el día 2 de octubre de cada año como el Día del/la Trabajador/a de Propiedad Horizontal. Dicho día el personal estará franco total de servicio; de trabajarlo deberá ser abonado independientemente como feriado".
Número de Edición: 417 (1º edición)

References: artículo 1
 artículo 15
 artículo 1
 artículo 2
 artículo 1
 resolución 
 artículo 15
 Artículo 3
 artículo 6
in fine
 artículo 12
 resolución 
 resolución 
 artículo 13