Source: https://www.michelemartinazzi.it/contratto-di-locazione-2020-legge-431-98-sugli-affitti/
Timestamp: 2020-05-31 13:12:04+00:00

Document:
E del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. Contratto di locazione 2020 legge 431/98 sugli affitti
Il Contratto di locazione legge 431/98
ecco come fare una sana stipula.
Anche se non sei un’esperta ed è la prima volta che affitti casa
ho messo a tua disposizione delle risorse gratuite che ti aiuteranno a mettere in sicurezza l’affitto di casa tua.
Nel prossimo paragrafo, troverai i link specifici che ti porteranno, con semplicità agli argomenti trattati. A metà di questo articolo, invece, ho postato il testo integrale completo in ogni parte riferito alla Legge 431/1998 sulle locazioni.
Mettere in affitto casa facilmente
Ho cominciato questo affascinante mestiere cercando le case da affittare e da vendere, suonando i campanelli per le vie di Rimini nel 1997. Non sapevo nemmeno come era fatto un contratto di affitto, non sapevo nemmeno che esistessero i contratti di locazione, quindi ce la puoi fare anche tu.
Immagina quanto sarebbe bello affittare casa tua, senza avere l’angoscia che il tuo inquilino ti telefoni 4 volte al giorno perché non sa nemmeno avvitare una lampadina. Immagina come sarebbe riuscire a concludere facilmente e correttamente l’affitto della tua casa.
Ho visto e conosciuto più inquilini nella vita, che persone in un concerto allo stadio San Siro. Ogni giorno c’erano un sacco di cose nuove da fare e da imparare, ogni giorno aumentavano di pari passo la dimestichezza e le competenze. Oggi con questo articolo voglio condividere con te, tutto il mio sapere, tutta l’esperienza, cosicché tu possa finalmente, affittare la tua casa ad occhi chiusi.
Il mio primo modello contratto di locazione ad uso abitativo, lo andai ad acquistare alla Buffetti, fu un’emozione. Era un modello prestampato e precompilato. E’ stato semplice, presi in mano la biro ed è bastato riempire gli spazi bianchi. Facile! I primi modelli prestampati erano di sole 4 sparute paginette.
In confronto ad all’ora, i modelli di contratto di locazione che utilizzo in questi anni sono come un’enciclopedia. Ma per dirtela tutta fino in fondo, c’è ancora chi utilizza dei sparuti prestampati che assomigliano più ad menù da osteria che ad un contratto. Ai giorni nostri, con i rischi che si corrono, spero che queste smunte copie, non capitino nelle tue mani.
Quando porsi ai primi clienti, il contratto completo in tutte le sue parti, mi tremavano le mani, la gola mi prudeva e quando aprivo bocca, la voce mi rantolava. Non solo, purtroppo a causa della timidezza e delle emozioni che salivano e scendevano come le montagne russe, le persone lo notavano e il mio imbarazzo aumentava. La faccia mi diventava rossa paonazza.
Quindi, seguendo le mie indicazioni, ce la farai anche tu ad affittare casa.
Prima di tuffarti nella lettura, sopratutto se hai appena cominciato, ti consiglio una sbirciatina veloce, di un paio di articoli, che faranno luce sull’argomento.
Inoltre, troverai dei video che ti aiuteranno ad affittare in sicurezza senza sbagliare mai.
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Se sei dotato di un pizzico di pazienza, ti consiglio di leggerlo almeno un paio di volte, viceversa, se non hai il tempo, puoi postare i tuoi dubbi e le tue perplessità nei commenti infondo a questo articolo.
Tempo e impegni permettendo, ti risponderò in modo esaustivo e successivamente scriverò un articolo che possa darti tutte le risposte che cerchi.
Cercherò di seguito, di riassumere brevemente alcuni importanti principi relativi a detta legge. Almeno per fare luce sui concetti di base.
Locazione ad uso abitativo:
le tipologie di contratto previste dalla legge
I contratti di locazione ad uso abitativo, sono regolati dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, che a sua volta ha abolito il regime vincolante indicato dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (famosa legge “equo canone”), che obbligava i proprietari immobiliari, ad affittare gli immobili a un canone prestabilito.
In Italia, esistono varie tipologie di contratto, ma, in questo articolo, ti descriverò i più utilizzati. La prima cosa che ti dovresti chiedere è: a chi voglio affittare? Qual’è il mio inquilino tipo? Voglio affittare per lunghi periodi oppure per brevi. Oppure vuoi gli studenti perché ti fanno guadagnare di più!
Altrimenti c’è chi preferisce affittare per brevi periodi di 30 o 60 o 90 giorni, chi invece preferisce affittare di anno in anno.
Insomma le modalità possono essere molteplici, dipende tutto da cosa voi dal tuo inquilino e dal reddito che ne ricaverai. Quindi, primo passo fondamentale capire a qualche target ti vuoi rivolgere.
Per esempio, i proprietari che seguo da oltre 20 anni preferiscono avere inquilini stabili, che non gli diano pensieri e che mantengano la casa meglio della reggia di Versailles
Tu, hai il tempo di seguire il tuo affitto? Hai voglia ogni tre per due di avere il via vai di inquilini che vanno e vengono da casa tua ogni mese oppure ogni anno.
Se decidi di affittare per brevi periodi il rischio è di restare con casa tua vuota per alcuni mesi.
Se non sai come affittare, il rischio è di ritrovarti con inquilini che pur di infilarsi in casa tua, accettano qualsiasi condizione. In questi casi una valida soluzione potrebbe essere valutare l’affitto di un contratto a canone libero 4+4.
Contratto a canone libero (il famoso 4+4)
Le parti (locatore e conduttore o proprietario e inquilino) stabiliscono in forma libera l’importo del canone mensile, in pratica con questo tipo di contratto il proprietario può chiedere al suo inquilino il canone che vuole, oltre a tantissime altre condizioni della locazione. Con questa tipologia contrattuale esistono un paio di vincoli, il rispetto della durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, salvo casi particolari.
O meglio, il contratto con durata di quattro anni non può essere disdetto dal locatore salvo particolari casi come per esempio il subentro del proprietario, la vendita o l’integrale ristrutturazione dell’immobile ecc ecc che non elenco in questa sede.); Quindi le principali caratteristiche sono:
• durata contratto: 4 anni + 4 anni;
• entità del canone: libero ( il proprietario/locatore può determinare il canone di locazione che più gli aggrada;
• agevolazioni fiscali: per il proprietario (riduzione IMU solo nei Comuni che hanno deliberato una riduzione dell’aliquota).
Contratto a canone concordato (detto anche: agevolato o concertato il famoso 3+2)
Ovviamente in questo tipo di contratto, il canone è determinato sulla base delle ristrette indicazioni, dettate dall’accordo territoriale che ogni Comune (ad Alta densità Abitativa) delibera autonomamente, in modo diverso rispetto alle altre città.
L’accordo territoriale è sottoscritto dai Comuni in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini (sunia, confedilizia, sicet uniat ecc ecc) .
In questi accordi locali, sono indicate le modalità di calcolo per determinare il canone di locazione di ogni immobile. Molto spesso, ma non sempre, inferiore ai correnti prezzi di mercato determinati canone libero.
Lo stordito di turno, fai attenzione!
Presta massima attenzione da chi ti farai fare il calcolo del canone, perché se trovi lo stordito di turno, potresti trovarti con in mano un pugno di mosche.
Mi sono accorto che alcuni proprietari immobiliari, prima di conoscermi e utilizzare i miei servizi, l’85% di essi, avevano regalato un sacco di soldi al nostro governo.
Purtroppo esistono professionisti un po’ storditi e frustrati che non Amano il proprio mestiere, ne consegue che questi, trascurano di curare con attenzione gli interessi dei loro clienti.
Questi malcapitati proprietari fidandosi dello stolto professionista, ignoravano che in alcuni casi il loro immobile sarebbe potuto rientrate nei parametri per stipulare un contratto a canone concordato, se solo l’impiegato della maldestra associazione, avesse prestato attenzione a due piccoli particolari che avrebbero fatto una grande differenza.
Quindi, prima di affidarti a degli incompetenti, rischiando di regalare dei soldi al fisco, presta massima attenzione se lo stolto professionista ha saputo fare bene i calcoli.
Devi sapere che in molti casi ho scoperto che tanti immobili rientravano nelle fasce di oscillazione, beneficiando così, dell’opportunità per il proprietario, di portare la cedolare secca dal 21 al 10%.
Per il proprietario locatore che stipula contratti a canone agevolato/concordato, la legge ha stabilito di concedere, sia per il proprietario sia per l’inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro ed una interessante riduzione Imu solo nei Comuni che hanno deliberato in favore di tale forma contrattuale).
Per la tipologia di contratto di tipo agevolato o concordato, la durata della locazione è di 3 anni, più 2 di rinnovo automatico (la durata minima può essere incrementata a 5/7/9/11/13 anni anche più), tranne in casi particolari.
I contratti a canone agevolato prevedono importi mensili di locazione che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi imposti dalle linee guida degli accordi territoriali definiti nel Comune ove l’immobile è ubicato; ricordando ai miei lettori, che non tutti i Comuni rientrano in queste possibilità.
Se vuoi sapere se nel tuo Comune sono stati siglati accordi territoriali indispensabili per stipulare il contratto a canone agevolato. Prova a guardare qui.
Tuttavia ti consiglio vivamente di accedere al sito dell’agenzia delle entrate della tua regione e verificare eventuali modifiche all’elenco, ogni mese ci sono importanti novità.
I contratti di locazione a canone agevolato/concordato si distinguono:
durata contratto: 3 anni + 2 anni (la durata minima può essere aumentata liberamente di 5-7-9-11-13 anni e così aumentando;
entità del canone: agevolato; fissato dall’accordo territoriale siglato in ogni Comune inserito nell’elenco ad “alta densità abitativa”
agevolazioni fiscali: consentita per il proprietario ma anche per gli inquilini in base alle fasce di reddito (riduzione imu, abbattimento irpef, o cedolare secca con aliquota inferiore).
canone: agevolato/concordato stabilito in base alle linee guida degli accordi territoriali;
agevolazioni fiscali: purtroppo nessuna (salvo leggi o decreti emanati dal Governo).
c) per studenti universitari, con le seguenti caratteristiche:
canone: agevolato, fissato dall’accordo territoriale tra Comune e organizzazioni sindacali (sunia, sicet, uniat, confedilizia ecc ecc).
università e associazioni degli studenti;
agevolazioni fiscali solo per il proprietario.
Quanto indicato nei paragrafi precedenti è solo una piccolissima parte dell’immenso universo delle locazioni. Consiglio di prestare la massima attenzione alle modalità con cui definisci e sottoscrivi accordi con i tuoi inquilini.
Se hai scelto bene il tuo inquilino riuscirai a superare qualsiasi problema si presenti, in caso contrario la tua locazione è molto probabile si trasformi in un’odissea.
In questo articolo (verifica inquilino) ho creato una guida dove spiego passo passo, come ho fatto a scovare inquilini che pagano puntualmente, non prendono in giro il proprietario e mantengono la casa in perfette condizioni abitando l’immobile da oltre 19.
Ora ti lascio alla pedante normativa di riferimento riguardante i contratti di locazione abitativi regolamentati dalla Legge 9 dicembre 431/1998.
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati “contratti di locazione“, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della legge
Legge 9 dicembre 1998, n. 431 , ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della legge
Legge 9 dicembre 1998, n. 431 non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della legge Legge 9 dicembre 1998, n. 431 ;
3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7 e 13 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 non si applicano al contratto di locazione stipulato dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l’articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.
Art. 2 (Modalità di stipula e di rinnovo del contratto di locazione legge 431/98)
1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare il contratto di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell’area territoriale interessata.
5. Il contratto di locazione legge 431/98 stipulato ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all’articolo 5.
Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.
Art. 3 (Disdetta del contratto di locazione da parte del locatore)
Art.4 . (convenzione nazionale)
Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3 dell’articolo 2, il Ministro dei lavori pubblici convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata “convenzione nazionale”, che individui i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell’immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti.
In caso di mancanza di accordo delle parti, i predetti criteri generali sono stabiliti dal Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, con il decreto di cui al comma 2 del presente articolo, sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle predette organizzazioni.
2. I criteri generali di cui al comma 1 sono indicati in apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della convenzione nazionale ovvero dalla constatazione, da parte del Ministro dei lavori pubblici, della mancanza di accordo delle parti, trascorsi novanta giorni dalla loro convocazione.
Con il medesimo decreto sono stabilite le modalità di applicazione dei benefici di cui all’articolo 8 per i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 in conformità ai criteri generali di cui al comma 1 del presente articolo.
4. Fermo restando quanto stabilito dall’articolo 60, comma 1, lettera e), del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, con apposito atto di indirizzo e coordinamento, da adottare con decreto del Presidente della Repubblica, previa deliberazione del Consiglio dei ministri, ai sensi dell’articolo 8 della legge 15 marzo 1997, n. 59, sono definiti, in sostituzione di quelli facenti riferimento alla legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, criteri in materia di determinazione da parte delle regioni dei canoni di locazione per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Gli attuali criteri di determinazione dei canoni restano validi fino all’adeguamento da parte delle regioni ai criteri stabiliti ai sensi del presente comma.
Art. 5. (Contratti di locazione di natura transitoria) .
3. È facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d’intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell’articolo 4, di contratti-tipo relativi alla locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari.
Per la restante normativa, rimando i miei carissimi lettori alle prossime settimane
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References: Art. 2
 articolo 3
 articolo 3

Art. 3

Art.4

Art. 5