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Jurist | Rechtsinfo
12. Juli 2010 um 11:13 pm | Veröffentlicht in Mietrecht, Newsletter | Hinterlasse einen Kommentar
Schlagwörter: Heinz-Jürgen Höher, Jurist, Mietrecht, Rechtsprechung
von Heinz-Jürgen Höher
Nachfolgend werde ich einige Gerichtsurteile kurz vorstellen, von denen ich aufgrund der Lektüre der Zeitschrift für die Anwaltspraxis (Hefte 1 – 24/2009, Hefte 1 – 12/2010) sowie der NJW-Spezial (Hefte 1 – 24/2009, Hefte 1 – 12/2010) Kenntnis erlangt habe. Bei der Auswahl der Entscheidungen bin ich folgendermaßen vorgegangen, zunächst habe ich untersucht, ob es zu der Entscheidung eine Pressemitteilung gibt und dann habe ich nachgesehen, ob es sich um eine sog. Leitsatzentscheidung handelt. Somit will ich sicherstellen, dass die betreffenden Entscheidung nicht nur für den Juristen, sondern auch für alle anderen interessant sind. Von den so ermittelten Leitsätzen will ich Sie nachfolgend informieren:
1. Mieter finden und Mietvertrag abschließen
a) Mietersuche aus Vermietersicht
„Sicherheit beginnt schon bei der Mietersuche – denn was nützt Ihnen ein Mieter, der die Miete nicht zahlt oder Ihre Wohnung als Schlachtfeld hinterlässt? Der nächste Schritt: Ein schriftlicher Mietvertrag ist ein absolutes Muss. Denn ist nichts nachweisbar, gilt, was im Gesetz steht – und dabei zieht der Vermieter meist den Kürzeren. …
„Wer suchet, der findet“ – dieses Motto gilt auch für die Mietersuche. Idealerweise wird Ihnen von Bekannten ein Mieter empfohlen. Dennoch sollten Sie sich selbst bei Empfehlungen nicht allein auf Ihr Bauchgefühl verlassen. …
Bevor Sie sich für einen Mieter entscheiden, sollten Sie Ihn unbedingt ein Mieterselbstauskunfts-Formular ausfüllen lassen! Ob Ihr Mieter zahlungskräftig oder z.B. ein leidenschaftlicher Schlagzeuger ist, sehen Sie ihm leider nicht an. …
Lügt er Sie in einem Punkt an, können Sie den Mietvertrag immer noch hinterher anfechten oder kündigen.“ (Schnurr, Sicher vermieten, 2010, S. 5 f.)
Der Bundesgerichthof hatte darüber zu befinden, ob vom potentiellen Mieter auch eine sog. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gefordert werden kann, bzw. ob der Mieter eine solche von seinem bisherigen Vermieter fordern kann.
Leitsätze Fundstellen
a) Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Leistungsklage ergibt sich regelmäßig schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs, dessen Existenz für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung zu unterstellen ist (Anschluss an BGH, Urteil vom 4. März 1993 – I ZR 65/91, WM 1993, 1248).
b) Eine Verkehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher an dem betreffenden Geschäftsverkehr beteiligten Kreise zu Grunde liegt. Dazu genügt es nicht, dass eine bestimmte Übung nur von einem bestimmten, wenn auch quantitativ bedeutsamen Teil der beteiligten Verkehrskreise gepflogen wird; sie muss sich vielmehr innerhalb aller beteiligten Kreise als einheitliche Auffassung durchgesetzt haben.
c) Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen. BGH, Urt v. 30.09.2009 – VIII ZR 238/08
siehe auch Newsletter 01/2010, unter dem Stichwort
Kein Anspruch auf „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ii
Auch hatte der BGH darüber zu befinden, ob der Vermieter eine teilgewerbliche Nutzung in der Mietwohnung dulden muss.
Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. BGH, Urt. v. 14.7.2009 – VIII ZR 165/08
siehe auch Newsletter 09/2009, unter dem Stichwort
Wohnraummiete: Erlaubniserteilung zur teilgewerblichen Nutzung20
Auch hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob ggf. der Vermieter für Ver- und Entsorgungsleistung zahlen muss.
Ein Vertrag über die Erbringung von Ver- und Entsorgungsleistungen für ein Grundstück kommt dann nicht durch Annahme einer sog. Realofferte mit dem Grundstückseigentümer zustande, wenn das Versorgungsunternehmen diese Leistungen gegenüber einem Dritten (hier: Grundstücksnutzer) aufgrund eines mit diesem bestehenden Vertrages erbringt (st. Rspr., zuletzt Senatsbeschluss vom 15. Januar 2008 – VIII ZR 351/06, WuM 2008, 139). Dafür ist es ohne Bedeutung, ob der mit dem Dritten bestehende Vertrag ausdrücklich oder konkludent geschlossen ist. BGH, Urt. v. 10.12.2008 – VIII ZR 293/07
siehe auch Newsletter 03/2009, unter dem Stichwort
Versorgungsleistungen: Bestehender (konkludenter) Vertrag hat Vorrangvii
b) Vertragsschluss aus Mietersicht
„„Was man versprochen hat, muss man halten …“ Danach würde alles gelten, was im Vertrag steht und vom Mieter unterschrieben wurde. Der Vermieter ist bei Vertragsschluss aber im Vorteil. Meistens bestimmt er das Formular. Sie als Mieter müssen das „Kleingedruckte“ wohl oder übel unterschreiben, wenn Sie die Wohnung wollen. Damit Sie dadurch nicht übervorteilt werden, sind durch Gesetz und Rechtsprechung viele für den Mieter nachteilige Bestimmungen für unwirksam erklärt worden.
Gesetzliche Bestimmungen, die nicht zu Lasten des Mieters geändert werden können:
Schutz bei Zeitmietverträgen
Rechte bei Modernisierungen
… Ein noch strengerer Maßstab gilt, wenn sich Regelungen als allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) darstellen. Dies ist immer der Fall, wenn für den Vertrag ein Formular verwendet wird. Manche Vermieter versuchen, dies zu umgehen, indem sie besonders belastende Regelungen, etwa über Schönheitsreparaturen, handschriftlich in den Vertrag einfügen. Die strengen Bestimmungen über AGB gelten aber auch dann, wenn der Vermieter dieselben Klauseln mehrfach verwenden will oder gewerbsmäßig handelt.“ (Clausen, Mietrecht für Mieter, 4. Aufl. 2009, S. 12 ff.)
Der BGH hatte immer wieder darüber zu entscheiden, inwiefern Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden dürfen.
Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03 – NJW 2004, 2586 zum Wohnraummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 – XII ZR 308/02 – NJW 2005, 2006). BGH, Urt. v. 8.10.2008 – XII ZR 84/06
siehe auch Newsletter 01/2009, unter dem Stichwort
Gewerberaummiete: Formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen1
Dem gemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurück zu geben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“
hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand. BGH, Urt. v. 22.10.2008 – VIII ZR 283/07
Farbwahl-Dekorationsklauseln: „Hamburger Holzklausel“ zulässigii
Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116). BGH, Urt. v. 14.1.2009 – VIII ZR 71/08
siehe auch Newsletter 04/2009, unter dem Stichwort
Schönheitsreparaturen: Starre Klausel zu Schönheitsreparaturen9
b) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel
„Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia.“
in Verbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13)
„Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“
ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit ist nicht auf die Textbestandteile „einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia“ und „sowie der Türen und Fenster“ beschränkt. BGH, Urt. v. 18.2.2009 – VIII ZR 210/08
siehe auch Newsletter 05/2009, unter dem Stichwort
Gesamtunwirksamkeit von Dekorations-AGB – Außenanstrichxii
Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff „weißen“ bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 15 ff.). BGH, Urt. v. 23.09.2009 – VIII ZR 344/08
Schönheitsreparaturen: Auslegung des Begriffs „weißen“1
Bei formularmäßiger Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wird der Mieter durch die Vorgabe, Fenster und Türen „nur weiß“ zu streichen, unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt. BGH, Urt. v. 20.1.2010 – VIII ZR 50/09
Siehe auch Newsletter 04/2010, unter dem Stichwort
Schönheitsreparaturen: Wirksamkeit der Abwälzung bei unwirksamen Klausel8
Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Abgrenzung zu BGHZ 177, 186). BGH, Urt. v. 24.3.2010 – VIII ZR 177/09
siehe auch Newsletter 05/2010, unter dem Stichwort
Schönheitsreparaturen: Mieterhöhung bei Unwirksamkeit einer Klausel11
Auch hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob der Mieter der aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, hierfür von seinem Vermieter einen Ausgleich erhalten kann.
a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.
b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. BGH, Urt. v. 27.5.2009 – VIII ZR 302/07
siehe auch Newsletter 07/2009, unter dem Stichwort
Schönheitsreparaturen: Wertersatz bei Renovierung einer Wohnung16
2. Miete erhöhen aus Vermietersicht
„Es besteht jederzeit die Möglichkeit einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB: Sie schicken ein Schreiben mit Ihrer Wunschmiete. Empfehlenswert aber kein Muss, ist eine kurze Begründung. … Stimmt Ihr Mieter zu und schickt er Ihnen ein unterschriebenes Doppel dieses Schreibens zurück, umgehen Sie so den leidigen Weg über eine gesetzliche Mieterhöhung nach §§ 588 ff. BGB. …
Das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach §§ 558 ff. BGB setzt voraus, dass Sie mit Ihrer derzeitigen Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, müssen Sie mit einem der vier gesetzlich vorgeschriebenen Begründungsmittel nachweisen:
dem Mietspiegel
der Auskunft aus einer Mietdatenbank
einem Sachverständigengutachten
Zudem dürfen Sie Ihre Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 % erhöhen (= Kappungsgrenze). Haben Sie vor zwei Jahren Ihre Miete schon einmal um 20% erhöht, ist die Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft. Selbst wenn Sie die Kappungsgrenze noch nicht erreicht haben, dürfen Sie nicht beliebig oft Ihre Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Vielmehr dürfen Sie Ihr Mieterhöhungsschreiben frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung losschicken. Entscheiden dafür, ab wann Ihr Mieter Ihnen mehr Miete zahlen muss, ist der Zugang Ihrer Erhöhungserklärung. Sie können die erhöhte Miete vom Beginn des dritten auf den Zugang der Erklärung folgenden Monats an fordern. …
Ihr Mieterhöhungsverlangen tritt nur in Kraft, wenn Ihr Mieter der Anhebung zustimmt. Tut er das innerhalb von zwei Monaten nach Zugang Ihres Erhöhungsschreibens nicht, können Sie seine Zustimmung einklagen.“ (Schnurr, aaO, S. 28 ff.)
Auch hatte der BGH zu diesem Thema zu entscheiden:
Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspiegels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15). BGH, Urt. v. 11.3.2009 – VIII ZR 74/08
Verweis auf Mietspiegeleinsicht im Kundencenter des Vermietersxii
Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). BGH, Urt. v. 8.7.2009 – VIII ZR 205/08
siehe auch Newsletter 08/2009, unter dem Stichwort
Mieterhöhung: Mietflächenabweichung18
In genossenschaftlichen Wohnungen, ist grundsätzlich der Gleichbehandlungsgrundsatz zu beachten, aber nicht ausnahmslos:
Zum genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz im Fall eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB nur gegenüber einem einzelnen Mitglied der Genossenschaft. BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08
siehe auch Newsletter 03/2010, unter dem Stichwort
Genossenschaftlicher Gleichbehandlungsgrundsatz ist „relativ“v
3. Mängel, Minderung, Modernisierung aus Mietersicht
a) Der Mietmangel
„Ihr Vermieter verlangt von Ihnen die volle Miete. Dafür dürfen Sie auch eine mangelfreie Wohnung erwarten. Sollten Mängel auftreten, dann können Sie Ihrem Vermieter verschiedene Rechte entgegenhalten:
Anspruch auf Mängelbeseitigung
Anspruch auf Ersatz Ihrer Aufwendungen
Zunächst muss festgestellt werden, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. In Betracht kommen einmal Mängel am Mietobjekt selbst: z.B. baubedingte Feuchtigkeit, mangelhafter Schallschutz, Ungeziefer, unzureichende Leistung der Heizung usw. Aber auch Einwirkungen aus der Umgebung des Mietobjektes können einen Mangel darstellen, z.B. Lärm durch Baumaßnahmen bzw. störende Mitmieter oder Geruchsbelästigungen.
Die Frage, ob ein Mangel vorliegt, richtet sich immer danach, was im Mietvertrag vereinbart wurde. … Ihr Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung nachträglich zu modernisieren und für einen zeitgemäßen Wohnstandard zu sorgen – mit einer Ausnahme: Die Wohnung darf nicht die Gesundheit gefährden.“ (Clausen, aaO, S. 56 f.)
Auch zum Thema Mietmangel gibt es aktuelle Entscheidungen des BGH:
a) Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist – nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13).
b) Sind hiernach für die Flächenermittlungen die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung maßgeblich, können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden. BGH, Urt. v. 22.4.2009 – VIII ZR 86/08
Hälftige Anrechnung von Dachterassenfläche – „Kölner Praxis“xvi
a) Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.
b) Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind (hier: ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind (Fortführung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13). BGH, Urt. v. 16.9.2009 – VIII ZR 275/08
siehe auch Newsletter 11/2009, unter dem Stichwort
Keine Minderung trotz öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungxxiii
a) Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 133/03).
b) Für die Berechnung der Minderung ist in diesem Fall ebenfalls die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (im Anschluss an BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03). BGH, Urt. v. 10.3.2010 – VIII ZR 144/09
Mietmangel: Keine zusätzliche Toleranzspanne aufgrund einer „ca.“-Angabe9
Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174). BGH, Urt. v. 10.2.2010 – VIII ZR 343/08
Mietmangel: Unter den Mindestanforderungen liegende Elekrizitätsversorgung10
Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar. BGH, Urt. v. 17.2.2010 – VIII ZR 104/09
Mietmangel: Unverjährbarkeit des Anspruchs auf Mängelbeseitigung11
Problematisch wird es nur, wenn sich der Mietmangel in der Nachbarwohnung befindet und hierdurch ein Schaden in der eigenen Wohnung entsteht:
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen. BGH, Urt. v. 15.10.2008 – VIII ZR 321/07
Wohnraummiete: Verpflichtung zur Generalinspektion von Elektroleitungen1
b) Instandhaltung oder Modernisierung?
„Wenn der Vermieter Mängel beseitigt, erfüllt er nur seine Pflicht aus dem Mietvertrag, die Wohnung instand zu halten. Wenn ein Mangel bereits aufgetreten ist, erfolgt die Instandhaltung als Reparatur. Eine Instandhaltung kann auch erfolgen, bevor ein Mangel auftritt. Der Vermieter hat einen gewissen Entscheidungsspielraum, zu welchem Zeitpunkt er Instandhaltungsmaßnahmen vornimmt. …
Keine Instandhaltung, sondern eine Modernisierung liegt dann vor, wenn durch die Maßnahme des Vermieters der Wohnwert nicht nur erhalten, sondern verbessert wird. …
Weil die Wohnung jetzt einen höheren Wohnwert hat, kann der Vermieter auch eine Mieterhöhung verlangen. Weil dies wiederum erheblich Belastungen für den Mieter mit sich bringen kann, sind die Voraussetzungen für eine Modernisierung gesetzlich geregelt. …
Eine Modernisierungsmaßnahme müssen Sie nicht dulden, wenn dies für Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. … Zusätzliche Voraussetzung für die Duldungspflicht ist die ausreichende Information des Mieters durch den Vermieter. Wenn die Handwerker unangemeldet klingeln, müssen Sie sie nicht in Ihre Wohnung lassen. Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen nämlich mindestens drei Monate im Voraus schriftlich, per Fax oder E-Mail ankündigen. Dabei muss er Art und Umfang der Maßnahme, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartenden Mieterhöhung mitteilen.“ (Clausen, aaO, S. 68 ff.)
a) Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden.
b) Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken. BGH, Urt. v. 4.3.2009 – VIII ZR 110/08
siehe auch Newsletter 06/2009, unter dem Stichwort
Wohnraummiete: Duldung des Einbaus von Heizungsrohren13
4. Betriebskosten abrechnen aus Vermietersicht
„Wer vom Wohnungsmieter eine Grundmiete plus Vorauszahlungen verlangt, ist nach § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet, ein mal jährlich über die erhaltenen Vorauszahlungen abzurechnen. Eine Betriebskostenklausel ist ein absolutes Muss für Ihren Mietvertrag. Betriebskosten dürfen Sie nämlich nur umlegen, wenn Sie das mit Ihrem Mieter vereinbart haben. … Verweisen Sie in Ihrem Mietvertrag auf die Umlage der Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung (= BetrKV). Diese enthält in § 2 BetrKV einen umfassenden Katalog von Kosten, die Sie als Wohnungsvermieter auf Ihren Mieter umlegen dürfen. … Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen Instandsetzungskosten, Verwaltungskosten, Kapitalkosten und Wartungskosten, soweit nicht ausdrücklich im Betriebskostenkatalog der BetrKV steht, dass sie umlegbar sind. …
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Kosten angemessen zu verteilen. …
Seit dem 01.09.2001 gilt: Haben Sie in Ihrem Wohnungsmietvertrag keinen Verteilungsschlüssel vereinbart, müssen Sie die Kosten anteilig nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilen – es sei denn, Sie haben den Verbrauch erfasst und können verbrauchsabhängig abrechnen. … Was bei der Wohnflächenberechnung alles mitzählt – Treppenstufen, Balkon, Wintergarten, Abstellräume usw. -, steht in der seit 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung. Laut § 7 Abs. 1 und § 8 Heizkostenverordnung müssen Sie die verbrauchsabhängigen Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung zu 50 bis 70 % nach dem Verbrauch, zu 30 bis 50 % nach festen Maßstäben umlegen. Als Festmaßstab für die Grundkosten kommt die Nutzfläche infrage. …
Als Wohnungsvermieter müssen Sie zwei Fristen kennen und beachten: den Abrechnungszeitraum und die Abrechnungsfrist. … Mit dem Abrechnungszeitraum legen Sie fest, von wann bis wann Sie über die Betriebskosten abrechnen. … Genauso wichtig wie der Abrechnungszeitraum ist die Abrechnungsfrist. Das ist der Zeitraum, innerhalb dessen Sie über Ihre Betriebskosten abrechnen müssen. Die Frist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraumes und beträgt ein Jahr (§ 556 Abs. 3 BGB).“ (Schnurr, aaO, S. 90 ff.)
Selbstredend gibt es auch BGH-Rechtsprechung zum Thema Betriebskostenabrechnung:
a) Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht.
b) Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten. BGH, Urt. v. 21.1.2009 – VIII ZR 107/08
Betriebskostenabrechnung: Rechtzeitige Absendung11
a) Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten.
b) Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen. BGH, Urt. v. 11.11.2009 – VIII ZR 221/08
Betriebskostenabrechnung: Bewertung wiederkehrender Kosten3
5. Die Kündigung aus Mietersicht
Selbstverständlich kann auch der Mieter kündigen und dies sogar fristlos:
Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. BGH, Urt. v. 29.4.2009 – VIII ZR 142/08
Berechtigung zur fristlosen Kündigung bei Wohnflächenabweichungxiv
Meist haben sich die Gerichte jedoch mit einer Kündigung seitens des Vermieters zu befassen:
„Wohnraum kann der Vermieter nicht nach Belieben, sondern nur aus bestimmten, im Gesetz vorgesehenen Gründen kündigen. … Eine Kündigung von Wohnräumen muss immer schriftlich erfolgen und die Kündigungserklärung vom Vermieter per Hand unterschrieben sein. … Bei einer Kündigung durch den Vermieter muss dieser im Kündigungsschreiben auch die Kündigungsgründe angeben. … Die Kündigungsgründe müssen so genau angegeben werden, dass Sie sie als Mieter gegebenenfalls überprüfen können. … Regelmäßig kann ein Mietverhältnis bis zum dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. …
Als Vermieter brauchen Sie für eine fristgerechte Kündigung keinen Grund. Ihr Vermieter kann hingegen nur kündigen, wenn er an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat. Das Gesetz regelt nicht abschließend, wann ein solches Interesse vorliegt. Es nennt aber die drei wichtigsten Kündigungsgründe:
Vertragsverstöße des Mieters
Der Kündigungsschutz für den Mieter ist unabdingbar. …
Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Räume entweder als Wohnung für sich oder seine Familien- bzw. Haushaltsangehörigen benötigt. …
Der Vermieter darf auch kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. …
Wegen Pflichtverletzung kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. … In der Regel kann die Kündigung wegen Vertragsverstößen erst erfolgen, wenn Ihr Vermieter Sie als Mieter abgemahnt hat und Sie in gleicher oder ähnlicher Weise erneut gegen Ihre Pflichten verstoßen haben.“ (Clausen, aaO, S. 82 ff.)
Diesbezüglich ist hier auf folgende BGH-Entscheidungen hinzuweisen:
a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.
c) Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine „Vollsanierung“ oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen („Minimalsanierung“) verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen. BGH, Urt. v. 28.1.2009 – VIII ZR 8/08
Kündigung: Angemessene wirtschaftliche Verwertung eines Gebäude9
Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar. BGH, Urt. v. 11.3.2009 – VIII ZR 127/08
Kündigung: Analoge Anwendung der Kündigungsbeschränkung12
Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln. BGH, Urt. v. 16.7.2009 – VIII ZR 231/08
Kündigung: Eigenbedarf eines Gesellschafters19
Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters. BGH, Urt. v. 21.10.2009 – VIII ZR 64/09
siehe auch Newsletter 02/2010, unter dem Stichwort
Vermieters Last bei unregelmäßiger Mietzahlung des Jobcentersiv
Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604). BGH, Urt. v. 27.1.2010 – VIII ZR 159/09
Nichte/Neffe als im Eigenbedarfsrecht privilegierte Verwandtschaftx
Selbstredend kann eine unberechtigte Kündigung zur Zahlung von Schadensersatz verpflichten.
a) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.
b) Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt. BGH, Urt. v. 8.4.2009 – VIII ZR 231/07
Schadensersatz trotz Einvernehmens bei vorgetäuschtem Eigenbedarfxiv
In aller Regel darf der Vermieter den Mieter selbst nach einer aus seiner Sicht berechtigten Kündigung nicht selbst vor die Türe setzen. In aller Regel hat er Räumungsklage zu erheben, weil er sonst befürchten muss, dass er seinerseits vom Mieter wegen Besitzstörung verklagt wird. Aber nicht jede Einwirkung auf den Mieter ist als Besitzstörung zu qualifizieren:
c) Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume. BGH, Urt. v. 6.5.2009 – XII ZR 137/07
„Ausfrieren“ des Mieters am Mietendexvi
Basisinformationen der Justiz NRW zum Thema Wirtschaftsrecht (Links)
8. März 2010 um 8:40 pm | Veröffentlicht in Gesellschaftsrecht, Handelsrecht, Rechtslexikon | Hinterlasse einen Kommentar
Schlagwörter: Heinz-Jürgen Höher, Jurist, Justiz NRW, Wirtschaftsrecht
Abtretung (engl. subrogation)
AGB (engl. general terms and conditions of business)
Akteneinsicht (engl. consultation of files)
AktG (engl. stock corporation law)
Aktie (engl. shares)
Aktiengesellschaft (engl. public limited company)
Akzeptant (engl. acceptor)
Allgemeine Geschäftsbedingungen (engl. general terms and conditions of business)
Anfechtung (engl. avoidance)
Anleihen (engl. loan)
Annuitätendarlehn (engl. annuity loan)
Anwaltszwang (engl. obligation to be represented by a lawyer)
Arbeitgeber (engl. employer)
Arbeitnehmer (engl. employee)
Aufsichtsrat (engl. supervisory board)
Ausschlussfristen (engl. strict time limit)
Außergerichtliche Streitschlichtung (engl. Out of court settlement)
BaFin (engl. Federal Financial)
Basiszinssatz (engl. base rate)
Beglaubigung (engl. certification)
Benchmarking (engl. benchmarking)
Berufung (engl. appeal)
Beschluss (engl. order)
Beschwerde (engl. complaint)
Beteiligter (engl. party)
BeurkG (engl. Code of Authentication)
Beurkundung (engl. certification)
Beurkundungsgesetz (engl. Code of Authentication)
Beweismittel (engl. evidence)
BGB (engl. civil code)
Bilanz (engl. balance sheet)
Bürgschaft (engl. guarantee)
Bundesgerichtshof (engl. civil court of final appear)
Bundespatentgericht (engl. Federal Patent Court)
Bundesverfassungsgericht (engl. Federal Constitutional Court)
cessio legis (engl. statutory subrogation)
Darlehensvermittlungsvertrag (engl. loan brokerage agreement)
Darlehensvertrag (engl. loan contract)
Depotkonto (engl. deposit account)
Diskontgeschäft (engl. discount transaction)
e. K. (engl. registered merchant)
e. Kfm. (engl. registered merchant)
e. V. (engl. registered association)
EC-Karte (engl. EC card)
Eid (engl. oath)
Eidesstattliche Versicherung (engl. affidavit)
Eigenkapital (engl. equity capital)
Einlagengeschäft (engl. deposits)
Einlagensicherung (engl. Deposit Guarantee Fund)
Einsicht in die öffentlichen Register (engl. insight in a public register)
Einspruch (engl. objection)
Einstweilige Verfügung (engl. temporary injunction)
Einzelkaufmann (engl. sole proprietor)
Elektronische Signatur (engl. electronic signature)
Elektronischer Rechtsverkehr (engl. electronic legal)
Emittent (engl. issuer)
Erinnerung (engl. adjournment)
Ermächtigung (engl. authority)
Erstfirmierung (engl. first name of company)
EU-Gesetzgebungsverfahren (engl. EU-Legislator)
Europäische wirtschaftliche Interessenvereinigung (engl. European Economic Interest Grouping)
Europäische Genossenschaft (engl. Societas Cooperativa Europaea)
Europäische Gesellschaft (engl. Societas Europaea)
Europäischer Gerichtshof (engl. European Court of Justice)
Europäisches Gemeinschaftsrecht (engl. European Law)
EWIV (engl. European Economic Interest Grouping)
Fachgerichtsbarkeit (engl. specialized jurisdiction)
Fernabsatzverträge (engl. Distance Contracts)
Filiale (engl. branches)
Finanzgerichtsbarkeit (engl. system of finance courts)
Finanzierungshilfen (engl. financial aid)
Firma (engl. firm)
Fondspapiere (engl. fund papers)
Freiwillige Gerichtsbarkeit (engl. non-contentious jurisdiction)
Führungszeugnis (engl. certificate of good conduct)
Garantie (engl. warranty)
GBO (engl. Land Registration Code)
GbR (engl. partnership)
Generalversammlung (engl. general meeting)
Genossenschaft (engl. cooperative)
Gericht (engl. court)
Gerichtskostengesetz (engl. Court Fees Act)
Gerichtsstand (engl. forum)
Gerichtsvollzieherin/­Gerichtsvollzieher (engl. sheriff’s officer)
Geringstes Gebot (engl. lowest bid)
Geschäftsanteil (engl. share in the company)
Geschäftsführer (engl. Executive Director)
Geschäftsstelle (engl. office of the court)
Gesellschaft (engl. society)
Gesellschaft mit beschränkter Haftung (engl. limited liability company)
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (engl. partnership)
Gesetzlicher Richter (engl. judge)
Gewährleistung (engl. warranty)
Gewährträgerhaftung (engl. guarantor liability)
Gewerbe (engl. trade)
Gewinn- und Verlustrechnung (engl. profit and loss account)
Gezogener Wechsel (engl. draft)
GG (engl. Basic Law for the Federal Republic of Germany)
Girovertrag (engl. giro contract)
GKG (engl. Court Fees Act)
Globalabtretung (Globalzession) (engl. global assignment)
GmbH (engl. limited liability company)
GmbH & Co. KG/oHG (engl. limited partnership with a limited company as sole general partner)
Grundbuch (engl. Land Register)
Grundkapital (engl. original capital)
Grundpfandrechte (engl. charge of the land)
Grundsatz der Unabhängigkeit des Richters (engl. principle of judicial independence)
Grundschuld (engl. charge of the land)
Güteverhandlung (engl. consiliatory hearing)
GVG (engl. German code on court constitution)
Handelsgesellschaft (engl. trading company)
Handelsniederlassung (engl. establishment)
Handelsregister (engl. official register of commercial firms)
Handlungsvollmacht (engl. power to act)
Handwerkskammer (engl. chamber of handicrafts)
Hauptniederlassung (engl. head office)
Hauptversammlung (engl. general meeting)
Haustürgeschäfte (engl. doorstep selling)
Haustürsituation (engl. doorstep selling situation)
HGB (engl. commercial code)
Hinterlegung von Geld und Wertpapieren (engl. deposit of money and securities)
Hoheitliche Aufgaben (engl. sovereign duties)
HR (engl. commercial register)
Hypothek (engl. mortgage)
IHK (engl. chamber of industrie and commerce)
Indossament (engl. endorsement)
Industrie- und Handelskammer (engl. chamber of industry and commerce)
Inhaberpapiere (engl. bearer security)
Insolvenzgericht (engl. insolvency court)
Insolvenzrecht (engl. insolvency law)
Insolvenzverwalter (engl. insolvency practitioner)
Instanz (engl. a judicial authority)
Interaktives Antragsformular (engl. interactive application form)
Internationales Privatrecht (engl. private international law)
Inventur (engl. Inventory)
IPR (engl. private international law)
Jahresabschluss (engl. annual closing of accounts)
JM (engl. Justice Ministry)
juristische Person (engl. legal entity)
Justizministerium (engl. Justice Ministry)
Kapitalanlagegesellschaften (engl. investment-trust)
Kapitalgesellschaft (engl. company)
Kaufvertrag (engl. sales agreement)
KG (engl. limited partnership)
KGaA (engl. limited partnership by shares)
Kläger (engl. claimant)
Klage (engl. action)
Klagefrist (engl. period for filing suit)
Klageschrift (engl. particulars of claim)
Kleingedrucktes (engl. small print)
Kommanditgesellschaft (engl. limited partnership)
Kommanditgesellschaft auf Aktien (engl. limited partnership by shares)
Kommanditist (engl. limited partner)
Komplementär (engl. unlimited partner)
Kontokorrent (current account)
Kosten (engl. costs)
Kosten des Rechtsstreites (engl. costs of legal matter)
Kosten im finanzgerichtlichen Verfahren
Kostenrisiko (engl. cost risk)
Kreditkarte (engl. credit card)
Landesrecht (engl. federal state law)
Landgericht (engl. provincial court)
Lastschriftverfahren (engl. debit advice procedure)
Legalabtretung (Legalzession) (engl. statutory subrogation)
Mahnbescheid (engl. payment order)
Mahnverfahren (engl. collection proceedings)
Maklervertrag (engl. brokerage contract)
Meistgebot (engl. last and highest bid)
Minderung (engl. diminution)
Mündelsicherheit (engl. trustee security status)
Nacherfüllung (engl. supplement)
natürliche Person (engl. natural person)
Nichtigkeit (engl. nullity)
Notarielle Urkunde (engl. deed)
notarielle Beurkundung (engl. notarial documentation)
Oberlandesgericht (engl. Court of Appeal)
öffentliche Versteigerung (engl. public auction)
Öffentlicher Glaube des Grundbuches (engl. public reliance in land registry)
offene Handelsgesellschaft (engl. partnership)
oHG (engl. partnership)
Ordentliche Gerichtsbarkeit (engl. system of ordinary courts)
Orderpapiere (engl. instruments payable to order)
Partei (engl. party)
Partnerschaft (engl. partnership)
Passiva (engl. liabilities)
Pensionsfondsverein auf Gegenseitigkeit
persönlich haftender Gesellschafter (engl. unlimited partner)
Personalgesellschaft (engl. partnership)
Pfändungs- und Überweisungsbeschluss (engl. garnishee order)
Pfandbriefgeschäft (engl. transaction in bonds)
Point of Sale-Verfahren
POS-Verfahren (engl. POS procedure)
POZ-Verfahren
Prokura (engl. general commercial power of representation)
Prokurist (engl. signing clerk)
Prozess (engl. proceeding)
Querschreiben (engl. to cross)
Rechtliches Gehör (engl. right to a day in court)
Rechtsanwältin/Rechtsanwalt (engl. solicitor, barrister)
Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (engl. attorney remuneration law)
Rechtsbehelf (engl. legal remedy)
Rechtskraft (engl. obtain legal force)
Rechtsmittel (engl. appeal at law)
Rechtspflegerin / Rechtspfleger (engl. registrar)
Rechtswahlprinzip
Rediskontierung (engl. rediscounting)
Rektapapiere
Rendite (engl. income return)
Revision (engl. appeal)
Richterin/Richter (engl. judge)
Rückgaberecht (engl. cancellation)
Rücktritt im Zivilrecht (engl. rescission)
RVG (engl. attorney remuneration law)
Sachmangel (engl. material defect)
Sachverständige (engl. expert)
Satzung (engl. regulations)
SCEAG
Schadenersatz (engl. compensation)
Scheck (engl. cheque)
Schenkung (engl. promise to make a gift)
Schiedsgericht (engl. arbitration)
Schiedspersonen (engl. arbitration body)
Schlichtung (engl. arbitration)
Schriftform (engl. written form)
Senate (engl. Civil Senate)
Sicherungsabtretung (Sicherungszession) (engl. assignnemt by way of security)
Sicherungsgrundschuld (engl. land charge created to secure a dept)
Sicherungsübereignung (engl. transfer of title for the purpose of securing a dept)
Statut (engl. constitution)
Streitschlichtung (engl. dispute settlement)
Streitwert (engl. value in litigation)
Textform (engl. text format)
Titel (engl. legally enforceable instrument)
Tratte (engl. draft)
Übergangsregelung (engl. temporary arrangement)
Überweisungsvertrag (engl. remittance)
Unternehmer (engl. entrepreneur)
Urkunde (engl. document)
Urteil (engl. judgement)
2. Versäumnisurteil (engl. 2. judgment in default)
Verbraucher (engl consumer)
Verbraucherdarlehn (engl. consumer credit)
Verbraucherdarlehnsvertrag
Verbraucherschutz (engl. consumer protectiion)
Verein (engl. registered society)
Vereinsregister (engl. register of associations)
Verfassungsbeschwerde (engl. constitutional complaint)
Verfügung (engl. transfer)
Vergleich (engl. court settlement)
Verhandlung (engl. judical hearing)
Verjährung im Zivilrecht (engl. limitation)
Verkaufsprospekt (engl. sales brochure)
Versäumnisurteil (engl. judgment in default)
Versicherungsverein auf Gegenseitigkeit (engl. mutual insurance company)
Versicherungsvertragsgesetz (engl. Insurance Contract Act)
Vollstreckungsbescheid (engl. enforcement order)
Vollstreckungsgericht (engl. court competent for execution of judgement)
Vollstreckungstitel (engl. executory title)
Vorausabtretung (engl. advance assignment)
Vorfälligkeitsentschädigung (engl. prepayment penalty)
Vorstand (engl. executive board)
VR (engl. register of associations)
VVaG (engl. mutual insurance company)
VVG (engl. Insurance Contract Act)
Wechsel (engl. bill)
Wertpapiere (engl. chose in action)
Widerklage (engl. cross-action)
Widerrufsbelehrung (engl. cancellation policy)
Widerrufsrecht (engl. right of revocation)
Wiedereinsetzung (in den vorigen Stand) (engl. restoration to one´s original position)
Willenserklärung (engl. expression of will)
Zahlungsgarantie (engl. payment guarantee)
Zedent (engl. cedent)
Zession (engl. assignment)
Zessionar (engl. assignee)
Zeuge (engl. wittness)
Zeugnisverweigerungsrecht (engl. right of to refuse to give evidence)
Zivilgerichtsbarkeit (engl. civil jurisdiction)
Zivilkammer (engl. civil chamber)
Zivilprozess (engl. civil trial)
Zivilsenat (engl. Civil Senate)
ZPO (engl. Civil Procedure Rules)
Zulassung der Berufung/ Beschwerde
Zwangsgeld (engl. coercive payment)
Basisinformationen der Justiz NRW zum Thema Strafrecht (Links)
4. Februar 2010 um 9:58 pm | Veröffentlicht in Rechtslexikon, Strafrecht | Hinterlasse einen Kommentar
Schlagwörter: Heinz-Jürgen Höher, Jurist, Justiz NRW, Strafrecht
Allgemeiner Vollzugsdienst in den Justizvollzugsanstalten
Arbeit im Vollzug
Besuchs- und Schriftverkehr
Diplom-Psychologinnen und Diplom-Psychologen in einer Justizvollzugsanstalt
Diplom-Verwaltungswirtin/Diplom-Verwaltungswirt im Justizvollzug
Gehobener Sozialdienst
Geiselnahme mit Todesfolge
Grundsatz der Unabhängigkeit des Richters
Höherer Vollzugs- und Verwaltungsdienst in einer Justizvollzugsanstalt
Internationaler Strafgerichtshof für Kriegsverbrecher
Jugendkriminalitat
Körperverletzung (fahrlässige)
Körperverletzung (vorsätzliche)
Krankenpflegedienst in den Justizvollzugsanstalten
Lehrerinnen und Lehrer im Justizvollzug
Leitende Oberstaatsanwältin / Leitender Oberstaatsanwalt
Ombudsmann für den Justizvollzug in Nordrhein-Westfalen
Sanktionssystem: Verwarnung mit Strafvorbehalt
Seelsorger im Justizvollzug
Sozialarbeiter/Sozialpädagogen im Justizvollzug
Werkdienst in den Justizvollzugsanstalten
Zeugen- und Sachverständigenentschädigungen
Basisinformationen der Justiz NRW zum Thema Mietrecht (Links)
27. Januar 2010 um 5:05 pm | Veröffentlicht in Mietrecht, Rechtslexikon | Hinterlasse einen Kommentar
Schlagwörter: Heinz-Jürgen Höher, Jurist, Justiz NRW, Mietrecht
Gerichtsvollzieherin/­Gerichtsvollzieher
Wiedereinsetzung (in den vorigen Stand)
Basisinformationen der Justiz NRW zum Thema Arbeitsrecht (Links)
26. Januar 2010 um 9:12 pm | Veröffentlicht in Arbeitsrecht, Rechtslexikon | Hinterlasse einen Kommentar
Schlagwörter: Arbeitsrecht, Heinz-Jürgen Höher, Jurist, Justiz NRW
– Welche Voraussetzungen muss eine wirksame Abmahnung erfüllen?
– Was kann man gegen eine ungerechtfertigte Abmahnung unternehmen?
– Was kann passieren, wenn ein abgemahntes Verhalten erneut auftritt?
– 1. Was sind Allgemeine Geschäftsbedingungen?
– 2. Auf welche Bereiche ist das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen anzuwenden?
– 3. Wen betreffen Allgemeine Geschäftsbedingungen?
– 4. Was sind die Ziele der gesetzlichen Regelung?
– 5. Wie werden Allgemeine Geschäftsbedingungen Teil eines Vertrages?
– 6. Wie sieht die gesetzliche Regelung zur Inhaltskontrolle von Klauseln aus?
– 7. Gibt es wichtige Beispiele von unwirksamen Klauseln?
– 8. Was geschieht, wenn einzelne Klauseln eines Vertrages unwirksam sind?
– Geschichte der Arbeitsgerichtsbarkeit
– Aufgaben der Arbeitsgerichtsbarkeit
– Übersichtskarte Arbeitsgerichtsbarkeit
– Struktur der Arbeitsgerichtsbarkeit
– Der Verfahrensablauf
– Die Rechtsmittel im Beschlussverfahren
– Die Kosten des Beschlussverfahrens
Ehrenamtliche Richter in der Arbeitsgerichtsbarkeit
– Welcher Elternteil darf wann Elternzeit (Erziehungsurlaub) in Anspruch nehmen ?
– Wann ist die Elternzeit wie beim Arbeitgeber zu beantragen ?
– Ist es zulässig, während der Elternzeit einer Beschäftigung nachzugehen ?
– Ist eine Kündigung während der Schwangerschaft oder während der Elternzeit möglich?
– Wer hat wann Anspruch auf wie viel Elterngeld?
– Die Klageerhebung
– Verhandlung und Urteil im arbeitsgerichtlichen Verfahren
– Die Rechtsmittel im Urteilsverfahren
– Die Kosten des Urteilsverfahrens
– Welche Verpflichtungen treffen den Arbeitnehmer im Falle der krankheitsbedingten Arbeitsunfähigkeit ?
– Ist eine Kündigung wegen Erkrankungen des Arbeitnehmers möglich ?
– Ist Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall auch bei vom Arbeitnehmer selbst verschuldeten Krankheiten zu leisten ?
– Ist eine Kürzung von Sonderzahlungen möglich, wenn der Arbeitnehmer krankheitsbedingt gefehlt hat ?
– Welche Voraussetzungen und welche Rechtsfolgen hat der allgemeine Kündigungsschutz?
– Wodurch unterscheiden sich die fristlose und die ordentliche Kündigung ?
– Wie lang ist die gesetzliche Kündigungsfrist?
– Welche Arten von Kündigungsschutz sind zu unterscheiden?
– Sind mündliche Kündigungen wirksam?
– Welche Frist muss der Arbeitnehmer einhalten, wenn er sich gegen eine Kündigung wehren will?
– In welchen Zeiträumen bestehen Beschäftigungsverbote für werdende Mütter ?
– In welchen Zeiträumen darf die Mutter nach der Entbindung nicht beschäftigt werden ?
– Welcher Vergütungsanspruch besteht während der Beschäftigungsverbote ?
– Wann ist der Arbeitgeber über die Schwangerschaft zu informieren ?
– Sind für den Urlaubsanspruch für das laufende Kalenderjahr die Mutterschutzzeiten mit zu berücksichtigen ?
– Darf eine Arbeitnehmerin während der Arbeitszeit stillen ?
– Begriff des Tarifvertrags
– Aufgaben der Tarifverträge
– Entstehung eines Tarifvertrages
– Geltungsbereich der Tarifverträge
Identifizierende Negativberichterstattung im Internet
15. Oktober 2009 um 12:59 pm | Veröffentlicht in Themenübergreifend | Hinterlasse einen Kommentar
Schlagwörter: Heinz-Jürgen Höher, Internet, Jurist, Persönlichkeitsrecht
siehe Identifizierende Negativberichterstattung im Internet (Stand 10/2009)
– Recht auf Vergessen!
– Berichterstattung über das Privatleben Prominenter

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 307
 § 307
 § 139
 § 13
 § 307
 § 305
 § 28
 BGH 
 § 818
 § 557
 BGH 
 § 558
 § 558
 § 554
 § 554
 § 242
 § 556
 § 2
 § 7
 § 8
 § 556
 § 278
 § 543
 § 543
 § 573
 § 573
 § 577
 § 573
 § 577
 § 573