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Timestamp: 2020-05-29 04:26:05+00:00

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BGH zur Fehlerhaftigkeit eines Emissionsprospekts wegen uneindeutigem Umfang der Pflichten eines Mietgaranten - Ebner Stolz
BGH zur Fehlerhaftigkeit eines Emissionsprospekts wegen uneindeutigem Umfang der Pflichten eines Mietgaranten
Urteil des BGH vom 23.10.2012 - II ZR 294/11
Der Ehe­mann der Klä­ge­rin betei­ligte sich im Jahr 1995 über eine Treu­hand­kom­man­di­tis­tin mit 200.000 DM zzgl. 10.000 DM Agio an der B. LBB Fonds Fünf (im Fol­gen­den: Fonds). Die Klä­ge­rin macht aus abge­t­re­te­nem Recht ihres Ehe­man­nes gegen die Beklagte als Grün­dungs­kom­man­di­tis­tin Ansprüche aus Pro­spekt­haf­tung im enge­ren und wei­te­ren Sinne gel­tend. Die Beklagte begehrt im Wege der Hilfs­wi­der­klage die Fest­stel­lung, dass sich die Klä­ge­rin alle Aus­schüt­tun­gen und Steu­er­vor­teile im Zusam­men­hang mit der Anlage anrech­nen las­sen muss.
Das LG gab der Klage über­wie­gend und der Wider­klage in vol­lem Umfang statt. Das KG wies die Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das KG zurück.
Der Pro­spekt ist hin­sicht­lich der Anga­ben zum Umfang der Miet­ga­ran­tie feh­ler­haft, und die Beklagte trifft inso­weit auch ein Ver­schul­den.
Die Pro­spek­t­an­ga­ben zu dem Miet­ga­ran­tie­ver­trag sind unzu­rei­chend, weil sie auf eine fal­sche Risi­ko­ver­tei­lung hin­sicht­lich der leer­stands­be­ding­ten Neben­kos­ten sch­lie­ßen las­sen, soweit die Miet­flächen nicht unter den Gene­ral­miet­ver­trag fal­len. Beruht der wirt­schaft­li­che Anla­ge­er­folg eines gesch­los­se­nen Immo­bi­li­en­fonds allein auf der nach­hal­ti­gen Erzie­lung von Ein­nah­men aus der Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung von Anla­ge­ob­jek­ten, so ist in dem Anla­ge­pro­spekt deut­lich auf mög­li­che, der Erreich­bar­keit die­ser Ein­nah­men ent­ge­gen­ste­hende Umstände und die sich hier­aus für den Anle­ger erge­ben­den Risi­ken hin­zu­wei­sen. Die­sen Anfor­de­run­gen wird der ver­wen­dete Pro­spekt nicht gerecht.
Der Pro­spekt klärt den Anle­ger auch unter Berück­sich­ti­gung der von ihm zu for­dern­den sorg­fäl­ti­gen und ein­ge­hen­den Lek­türe nicht zutref­fend über die Risi­ko­ver­tei­lung hin­sicht­lich der leer­stands­be­ding­ten Neben­kos­ten auf, soweit Miet­flächen nicht unter den Gene­ral­miet­ver­trag fal­len. Der Pro­spekt erweckt den Ein­druck, dass leer­stands­be­dingte Neben­kos­ten bei den der Miet­ga­ran­tie unter­fal­len­den Flächen nicht dem Fonds zur Last fal­len, son­dern wie bei den dem Gene­ral­miet­ver­trag unter­fal­len­den Flächen von dem Mie­ter bzw. Garan­ten zu tra­gen sind. Die Begriffe Gene­ral­miet­ver­trag und Miet­ga­ran­tie wer­den in dem Pro­spekt unter­schieds­los neben­ein­an­der ver­wen­det. Dies musste bei dem Anle­ger den Ein­druck her­vor­ru­fen, die durch die Ver­träge gewähr­leis­tete Miet­si­cher­heit sei bei bei­den Ver­trags­ar­ten deckungs­g­leich.
Der Pro­spekt war in jedem Fall unrich­tig, weil die Über­nahme der umla­ge­fähi­gen Neben­kos­ten durch die Miet­ga­ran­tin in dem Ver­trags­werk jeden­falls nur unzu­rei­chend umge­setzt war. Regelte der Miet­ga­ran­tie­ver­trag die Über­nahme der leer­stands­be­ding­ten Neben­kos­ten inso­weit nicht hin­rei­chend deut­lich, so liegt eine die Haf­tung wegen Ver­schul­dens bei Ver­trags­schluss nach § 280 Abs. 1 S. 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGB begrün­dende Pflicht­ver­let­zung schon darin, dass die Beklagte weder für eine deut­li­chere Fas­sung des Miet­ga­ran­tie­ver­trags Sorge getra­gen hat, die der­ar­tige, nicht ohne wei­te­res aus­räum­bare Zwei­fel an der Verpf­lich­tung der Miet­ga­ran­tin zur Zah­lung auch der Neben­kos­ten ver­hin­dert hätte, noch die Anla­gein­ter­es­sen­ten auf die Gefahr einer gegen­tei­li­gen Aus­le­gung des Ver­tra­ges durch die Miet­ga­ran­tin hin­ge­wie­sen hat.
Die­ser Pro­spekt­feh­ler ist erheb­lich. Es ist ein die Wert­hal­tig­keit der Anlage ent­schei­dend beein­flus­sen­der Fak­tor, dass der Fonds bei den Woh­nun­gen, die unter den Miet­ga­ran­tie­ver­trag fal­len, mit den leer­stands­be­ding­ten Neben­kos­ten belas­tet wer­den kann. Das KG hat rechts­feh­ler­haft ange­nom­men, dass die Beklagte kein Ver­schul­den an dem Pro­spekt­feh­ler treffe. Es ist Sache der Beklag­ten, Umstände dar­zu­le­gen, aus denen sich ergibt, dass sie den Pro­spekt­feh­ler und damit die Falsch­be­ra­tung der Klä­ge­rin aus­nahms­weise nicht ver­schul­det hat. Dafür genügt es ent­ge­gen der Auf­fas­sung des KG nicht, dass sich die Beklagte auf die anfäng­li­che Zah­lung der Neben­kos­ten durch die Miet­ga­ran­tin beruft.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 280
 § 311
 § 241