Source: http://documenti.camera.it/_dati/leg16/lavori/schedela/apriTelecomando_wai.asp?codice=16PDL0063160
Timestamp: 2020-03-28 16:02:24+00:00

Document:
PDL 4041-A
N. 4041-541-2514-2608-3682-4139-4168-A
APPROVATA, IN UN TESTO UNIFICATO, DAL SENATO DELLA REPUBBLICA il 26 gennaio 2011 (v. stampati Senato nn. 71, 355, 399, 1119, 1283)
LEGNINI, BARBOLINI, CASSON, MARINARO, MARITATI, MICHELONI, MONGIELLO, PAPANIA, PEGORER, SBARBATI; PASTORE, SARO, AMATO, GHIGO, COSTA, LUSI, VICARI, NESSA, CARRARA, BETTAMIO, BATTAGLIA, IZZO, TANCREDI, FLERES; MUGNAI; CARRARA, CASTRO, LICASTRO SCARDINO, CONTINI, BETTAMIO, PICCONE, SCIASCIA, RIZZOTTI, ASCIUTTI, VALDITARA, DE ECCHER, DI STEFANO, SCOTTI, AMATO; VALENTINO
Trasmessa dal Presidente del Senato della Repubblica il 27 gennaio 2011
NOTA: La II Commissione permanente (Giustizia), il 13 settembre 2012, ha deliberato di riferire favorevolmente sul testo della proposta di legge n. 4041. In pari data, la Commissione ha chiesto di essere autorizzata a riferire oralmente. Per il testo delle proposte di legge nn. 541, 2514, 2608, 3682, 4139 e 4168 si vedano i relativi stampati.
n. 541, d'iniziativa del deputato VITALI
n. 2514, d'iniziativa del deputato GALATI
Presentata il 17 giugno 2009
n. 2608, d'iniziativa dei deputati
TORRISI, SISTO
Presentata il 14 luglio 2009
n. 3682, d'iniziativa dei deputati
DUILIO, BELLANOVA, BENAMATI, BINETTI, BRANDOLINI, BRESSA, CAMBURSANO, DELFINO, ESPOSITO, FARINONE, FERRANTI, FERRARI, FIANO, FOGLIARDI, GRASSI, GRAZIANO, LUCÀ, LULLI, MECACCI, MELIS, MOSELLA, NARDUCCI, OLIVERIO, PEDOTO, PEZZOTTA, PICCOLO, PORTA, QUARTIANI, RAZZI, RIA, RIGONI, ROSATO, RUBINATO, SAMPERI, SANTAGATA, SCARPETTI, SCILIPOTI, SERVODIO, STRIZZOLO, TENAGLIA, TOUADI, TULLO, VANNUCCI, VICO
Presentata il 30 luglio 2010
n. 4139, d'iniziativa dei deputati
MAGGIONI, REGUZZONI, NICOLA MOLTENI, BITONCI, BONINO, BRAGANTINI, CAVALLOTTO, CHIAPPORI, D'AMICO, DESIDERATI, DI VIZIA, FOLLEGOT, GRIMOLDI, LAURA MOLTENI, MONTAGNOLI, PINI, STUCCHI
Presentata il 4 marzo 2011
n. 4168, d'iniziativa dei deputati
GIAMMANCO, CECCACCI RUBINO, CATANOSO GENOESE, CAZZOLA, VINCENZO ANTONIO FONTANA, ANTONINO FOTI, FRASSINETTI, PELINO, TOCCAFONDI
Presentata il 10 marzo 2011
(Relatore: TORRISI)
esaminato il nuovo testo della proposta di legge C. 4041, approvata, in un testo unificato, dal Senato, recante «Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici»;
il provvedimento novella il codice civile e le sue disposizioni di attuazione in relazione alla materia del condominio degli edifici, la quale, anche sulla scorta della giurisprudenza della Corte costituzionale, è riconducibile alla materia «ordinamento civile», di competenza legislativa esclusiva dello Stato ai sensi dell'articolo 117, secondo comma, lettera l), della Costituzione;
l'articolo 26, comma 1, capoverso, nel prevedere l'istituzione di un registro degli amministratori di condominio, è riconducibile alla materia delle professioni, la quale è attribuita dall'articolo 117, terzo comma, della Costituzione alla legislazione concorrente di Stato e regioni: peraltro la Corte costituzionale ha in più occasioni affermato che in questa materia spetta allo Stato dettare le norme di principio e con la sentenza n. 28 del 2005 ha dichiarato illegittima la legge della regione Marche n. 57 del 2007, la quale istituiva un registro regionale degli amministratori di condominio;
l'articolo 7, comma 1, capoverso articolo 1122-bis, nel consentire l'installazione – sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato – di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità (immobiliari) del condominio, dispone l'obbligo, per gli altri condomini, di consentire l'accesso alle proprie unità immobiliari ove ciò sia necessario per la progettazione e l'esecuzione delle opere connesse agli impianti in questione, con la sola limitazione che, qualora siano necessarie modificazioni delle parti comuni (quindi non anche delle parti di proprietà individuale dei singoli condomini diversi dall'interessato), l'interessato deve sottoporre queste ultime all'assemblea dei condomini, la quale, a maggioranza qualificata, può imporre modalità alternative di esecuzione delle opere o cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio;
la disposizione dell'ultimo comma del capoverso articolo 1122- bis sopra richiamato – là dove stabilisce che il condomino terzo deve consentire l'accesso nella sua unità immobiliare quando necessario, oltre che per la progettazione, anche «per l'esecuzione delle opere» – sembra poter essere interpretata nel senso che il condomino terzo deve consentire anche l'esecuzione di lavori che interessano la
sua proprietà individuale: e ciò senza il filtro della delibera assembleare a maggioranza qualificata di cui al penultimo comma, che, come detto, riguarda i soli interventi sulle parti comuni;
l'obbligo per il condomino terzo di consentire l'accesso alla propria unità immobiliare ove ciò sia necessario per la progettazione e l'esecuzione delle opere connesse agli impianti privati sopra detti potrebbe risultare eccessivamente limitativo della proprietà privata individuale, anche alla luce dell'articolo 42 della Costituzione, che, nel tutelare la proprietà privata, prevede che la legge possa stabilire limiti per essa allo scopo di assicurarne la funzione sociale,
l'articolo 7, comma 1, capoverso articolo 1122-bis, sia riformulato in modo da contemperare l'interesse di ogni condomino a realizzare, anche sulle superfici comuni, impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio della propria unità immobiliare con il diritto di proprietà del singolo condomino terzo sulla propria unità immobiliare individuale, a tal fine prevedendo idonee garanzie per assicurare il minore sacrificio possibile del diritto di proprietà di quest'ultimo.
esaminato il nuovo testo C. 4041, approvato dal Senato, recante «Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici», come risultante dall'esame degli emendamenti approvati,
considerati gli articoli 25 e 26 relativi, rispettivamente, alla istituzione del Repertorio dei condomini e del Registro degli amministratori di condominio che introducono adempimenti che rischiano di appesantire le procedure di gestione condominiale, anche in relazione alla ridefinizione territoriale degli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio;
rilevata l'opportunità di un ulteriore approfondimento sulla disciplina relativa ai rapporti tra creditori e condomini di cui all'articolo 18, nonché sulle disposizioni che modificano i quorum costitutivi e deliberativi delle assemblee condominiali,
valuti la Commissione di merito l'opportunità di rivedere il contenuto delle disposizioni di cui agli articoli 25 e 26, al fine di evitare appesantimenti burocratici che si determinerebbero con l'istituzione del Repertorio dei condominii e del Registro degli amministratori di condominio.
esaminato il nuovo testo della proposta di legge recante modifiche alla disciplina del condominio negli edifici (C. 4041, approvata dal Senato, e abb.);
premesso che le ragioni dell'intervento normativo recato dalla proposta di legge in oggetto risiedono nell'insufficienza della disciplina contenuta nel codice civile, nella necessità di superare il concetto «verticale» del condominio e di adeguarlo alle nuove realtà edilizie (villette a schiera, supercondomìni), nell'esigenza di cristallizzare normativamente gli indirizzi giurisprudenziali prevalenti, anche al fine di ridurre il contenzioso in materia;
valutati positivamente gli articoli 1, 5, 7 e 27, che recano disposizioni volte a consentire un più facile ingresso della tecnologia nel condominio, con particolare riguardo alle fonti di energia rinnovabili, agli impianti di videosorveglianza e alle reti in fibra ottica;
considerato, tuttavia, che gli articoli 25 e 26, concernenti l'istituzione, rispettivamente, del repertorio dei condominii e del
registro degli amministratori di condominio rischiano di introdurre inutili aggravi burocratici, dal momento che gli obblighi di annotazione nel repertorio dei condominii previsti dall'articolo 25 potrebbero essere limitati ai soli dati essenziali del condominio e che il registro degli amministratori potrebbe rappresentare una mera duplicazione di alcune informazioni già contenute nel repertorio dei condominii,
1) si valuti l'opportunità di limitare gli obblighi di annotazione nel repertorio dei condominii di cui all'articolo 25 ai soli dati essenziali ed effettivamente rilevanti del singolo condominio, quali il codice fiscale, le unità immobiliari che compongono il medesimo condominio con i relativi estremi catastali nonché la nomina e cessazione dell'amministratore;
2) si valuti l'opportunità di sopprimere il registro degli amministratori di condominio, facendo confluire alcune informazioni essenziali in esso contenute nel repertorio dei condominii.
esaminato il nuovo testo del progetto di legge recante Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici (C. 4041, approvata dal Senato, ed abb.) che riordina complessivamente la disciplina in materia di condominio degli edifici;
esprimendo apprezzamento per alcune delle modifiche apportate dalla Commissione Giustizia della Camera, con importanti novità rispetto al testo originario approvato in prima lettura dal Senato il 26 gennaio 2011, in particolare per le modifiche finalizzate alla soppressione di alcune norme che potevano comportare un incremento del contenzioso giudiziario e alla compiuta disciplina del tema della morosità del condominio;
rilevate alcune criticità in relazione all'articolo 25, concernente l'istituzione del Repertorio dei condomini, nel quale devono essere annotati, per ogni condominio, una quantità di dati di poco rilievo e di scarsa utilità, i cui costi rischiano di gravare in modo eccessivo sui cittadini;
prendendo atto, in relazione all'articolo 26, concernente l'istituzione del Registro degli amministratori di condominio, degli apprezzabili miglioramenti apportati rispetto al testo proveniente dal Senato, ma comunque sottolineando la necessità di conformarsi alle recenti innovazioni normative, europee e nazionali, tutte dirette alla liberalizzazione delle attività professionali, per le quali peraltro può essere opportuno prevedere forme di riconoscimento finalizzate esclusivamente alla tutela dei consumatori,
a) sia prevista la semplificazione degli atti che devono essere obbligatoriamente annotati nel Repertorio del condominio, di cui all'articolo 25, ed in particolare siano soppresse le lettere h) e i) del primo comma del novellato articolo 71 del codice civile ovvero, in subordine, sia soppressa la lettera i) e aumentata l'entità delle obbligazioni di cui alla lettera h);
b) all'articolo 26, capoverso Art. 71-bis, sesto comma, siano soppresse le parole: «Agli iscritti al registro è riconosciuta competenza specifica per l'esercizio dell'attività di amministratore di condominio».
esaminato, per le parti di competenza, il nuovo testo della proposta di legge C. 4041, approvata dal Senato, e abb. recante «Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici», quale risultante dagli emendamenti approvati;
ritenuto che, all'articolo 16, la previsione di aggiungere un comma all'articolo 1138 del codice civile per stabilire che «Le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d'uso delle unità di proprietà esclusiva né vietare di possedere o detenere animali da compagnia» appare lesiva dell'autonomia privata e delle prerogative del diritto di proprietà e che pertanto andrebbe, ad avviso della Commissione, interamente soppressa;
considerato tuttavia che la competenza della Commissione riguarda esclusivamente la parte che fa riferimento al divieto di possedere o detenere animali da compagnia,
valuti la Commissione di merito l'opportunità, all'articolo 16, comma 1, lettera b), di sopprimere le seguenti parole: «né vietare di possedere o detenere animali da compagnia».
esaminato il nuovo testo delle proposte di legge C. 4041 ed abbinate elaborato dalla II Commissione, recante modifiche alla disciplina del condominio negli edifici,
all'articolo 16, si invita la Commissione di merito a formulare con maggiore precisione il nuovo testo dell'articolo 1138 del codice civile, sul divieto di possedere o detenere animali da compagnia, in modo da evitare ulteriore contenzioso, con particolare riferimento alla definizione di tali animali e per quanto riguarda gli aspetti del pericolo e del disturbo nei confronti degli altri condomini;
al fine di ridurre gli oneri di gestione dei condominii, si valuti l'opportunità di ridurre all'essenziale i dati che devono essere annotati nel repertorio dei condominii di cui all'articolo 25 e di sopprimere l'articolo 26, sul registro degli amministratori di condominio, che da una parte appare un'inutile duplicazione di dati già contenuti nel citato repertorio e dall'altra istituisce di fatto un albo professionale e determina quindi una limitazione della concorrenza.
TESTO della proposta di legge C. 4041, approvata dal Senato
NUOVO TESTO della proposta di legge C. 4041, approvata dal Senato, come risultante dagli emendamenti approvati dalla Commissione
«Art. 1117. – (Parti comuni dell'edificio). – Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, se non risulta il contrario dal titolo, che a pena di nullità deve indicarne l'ulteriore destinazione d'uso, anche se aventi diritto a godimento periodico: «Art. 1117. – (Parti comuni dell'edificio). – Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia e gli stenditoi; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche». 3) identico».
«Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilità). – Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117. «Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilità). – Identico.
Le disposizioni sulle distanze di cui alle sezioni VI e VII del capo II del titolo II del presente libro non si applicano ai condominii, salvo che la condizione dei luoghi lo richieda, tenuto conto dell'amenità, della comodità o di altre qualità dei beni che ivi si trovano. Soppresso.
Il godimento individuale di parti comuni si intende tollerato dagli altri condomini ai sensi dell'articolo 1144. La cessazione della tolleranza può essere provata soltanto mediante atto scritto comunicato all'amministratore o, in mancanza di amministratore, a tutti i condomini. Soppresso.
Art. 1117-ter. – (Modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzioni delle parti comuni). – La sostituzione delle parti comuni, ovvero la modificazione della loro destinazione d'uso, se ne è cessata l'utilità ovvero è altrimenti realizzabile l'interesse comune, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, quinto comma. Soppresso.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. Soppresso.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve contenere l'indicazione dell'oggetto della deliberazione, l'individuazione delle parti comuni oggetto della modificazione o sostituzione e la descrizione specifica delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. Soppresso.
La deliberazione, redatta con atto pubblico a pena di nullità, non deve determinare danno ai diritti dei singoli condomini in forza dei rispettivi titoli di proprietà e deve contenere la dichiarazione espressa di avere effettuato gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Soppresso.
Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d'uso). – In caso di attività contrarie alle destinazioni d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino ed ogni conduttore può chiedere all'amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all'amministratore di convocare l'assemblea, inserendo all'ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d'uso. Art. 1117-ter. – (Tutela delle destinazioni d'uso). – In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma».
L'amministratore è tenuto a convocare senza indugio l'assemblea. Decorso il termine di trenta giorni dalla richiesta senza che sia stata convocata l'assemblea, è ammesso il ricorso all'autorità giudiziaria che provvede in via di urgenza. Soppresso.
Nel caso in cui accerti la violazione della destinazione d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, l'autorità giudiziaria ordina la cessazione dell'attività e la rimessione delle cose in pristino e, salvo il risarcimento del danno, può condannare il responsabile al pagamento di una ulteriore somma di denaro in favore del condominio da determinare tenendo conto della gravità della violazione e dei benefìci ricavati». Soppresso.
«Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). – Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene, tenendo conto delle destinazioni d'uso strutturali e funzionali. «Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). – Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né essere liberato dal vincolo di solidarietà nei confronti dei terzi. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Identico.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma». Il condomino, ove venga oggettivamente constatato che il proprio immobile non gode della normale erogazione di calore, a causa di problemi tecnici dell'impianto condominiale, e questi, nell'arco di una intera stagione di riscaldamento, non sono risolti dal condominio, può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. In tali casi il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
«Art. 1119. – (Indivisibilità). – Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte all'uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell'articolo 1117-ter se la divisione può avvenire in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari. Si applicano le disposizioni degli articoli 1111 e seguenti ». «Art. 1119. – (Indivisibilità). – Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte con delibera unanime all'uso comune, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari».
«Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i condomini, con la maggioranza Soppresso.
indicata dal quarto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono valide, se approvate dall'assemblea a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio nel rispetto, se del caso, delle disposizioni di cui al secondo, terzo e quarto comma dell'articolo 1117-ter, le deliberazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: «I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 1) identico;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio e per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze. 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».
«Art. 1122. – (Opere su parti di proprietà o uso individuale). – Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l'uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la destinazione d'uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. «Art. 1122. – (Opere su parti di proprietà o uso individuale). – Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un significativo pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea. Identico».
In mancanza di dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione, l'amministratore può, previa diffida, rivolgersi all'autorità giudiziaria che provvede in via d'urgenza ai sensi dell'articolo 1171». Soppresso.
«Art. 1122-bis. – (Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici). – Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo immanente per l'integrità delle Soppresso.
parti comuni e delle unità immobiliari di proprietà individuale, nonché per l'integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono.
Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l'intervento all'amministratore. In tal caso, se vi è stato
accesso a proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subìto l'accesso un'indennità di ammontare pari al 50 per cento della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all'ultimo rendiconto approvato dall'assemblea.
Art. 1122-ter. – (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva). – Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. «Art. 1122-bis. – (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). – Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. In caso di impedimento all'accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, l'autorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza. L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere.
L'interessato ed i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui o comuni nel caso di sopravvenuta impossibilità di uso dell'impianto ed anche nel caso di rimozione». Soppresso.
a) il primo comma è sostituito dal seguente: a) identico:
«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo»; «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo»;
b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori». b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori».
«Art. 1126. – (Lastrici solari di uso esclusivo). – Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne
hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell'unità immobiliare di ciascuno».
«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). – Quando i condomini sono più di quattro, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini. «Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). – Quando i condomini sono più di quattro, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore dichiara all'assemblea di aver assolto agli oneri di cui all'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del presente codice e comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, nonché l'ubicazione, la denominazione e il codice fiscale degli altri condominii eventualmente amministrati, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L'amministratore, entro dieci giorni dall'accettazione, provvede altresì all'aggiornamento dei dati del registro di cui all'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del presente codice. Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L'amministratore, entro trenta giorni dall'accettazione, provvede altresì all'aggiornamento dei dati del registro di cui all'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina, ove richiesto, deve presentare ai condomini, sotto pena di nullità della nomina stessa, una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell'espletamento del mandato. I massimali della polizza di assicurazione non possono essere inferiori all'ammontare dell'importo dell'ultimo bilancio consuntivo approvato dall'assemblea. L'amministratore, all'atto della nomina deve presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato i cui oneri sono posti a carico dei condomini.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza di assicurazione se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore. Identico.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. Identico.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Identico.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Identico.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi dal momento in cui il credito è divenuto esigibile, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni Soppresso.
per l'attuazione del presente codice. L'amministratore risponde dei danni a lui imputabili per il ritardo.
L'incarico di amministratore ha durata di due anni, salvo diversa espressa deliberazione dell'assemblea, e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. L'incarico di amministratore ha durata di due anni e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell'undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: Identico:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 2) identico;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 3) identico;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 4) identico;
5) l'aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) l'avere omesso di agire ai sensi del nono comma per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro il termine ivi indicato e l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui agli articoli 1117-quater, 1122-bis e 1130, numeri 6), 7), 9) e 10); 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo; 8) identico.
9) l'inerzia di fronte a situazioni che richiedono il suo intervento per la sicurezza ai sensi dell'articolo 1122-bis. soppresso.
«Art. 1130. – (Attribuzioni dell'amministratore). – L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: «Art. 1130. – (Attribuzioni dell'amministratore). – Identico:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 1) identico;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 2) identico;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 3) identico;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; 4) identico;
5) eseguire gli adempimenti fiscali; 5) identico;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale 6) identico;
e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro sette giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio; 8) identico;
9) provvedere all'affissione degli atti di cui all'articolo 1117-ter; soppresso;
10) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
11) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni». 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».
1. Al primo comma dell'articolo 1131 del codice civile le parole: «dall'articolo
a) al primo comma, le parole: «dall'articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall'articolo 1130» ed è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «Nell'attuazione delle deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter e nell'esecuzione degli atti ad esse relativi, ogni limite o condizione ai poteri di rappresentanza si considera non apposto»; precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall'articolo 1130» ed è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «Nell'attuazione delle deliberazioni di cui all'articolo 1120 e, in ogni caso, in materia di atti di alienazione, concessione in godimento o disposizione di beni comuni, costituzione di servitù attive e passive nonché nell'esecuzione degli atti ad esse relativi, l'amministratore rappresenta anche i condomini assenti o dissenzienti e ogni limite o condizione ai poteri di rappresentanza si considera non apposto».
b) dopo il quarto comma è aggiunto il seguente: soppressa.
«Art. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale). – Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. «Art. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale). – Identico».
Se una deliberazione adottata dall'assemblea non viene eseguita, ciascun condomino può diffidare l'amministratore o, in mancanza, il condomino eventualmente incaricato. Decorsi inutilmente trenta giorni dalla diffida, egli può intraprendere
l'esecuzione della deliberazione ineseguita. Se entro tale termine l'amministratore si oppone per iscritto all'iniziativa del condomino, questi può chiedere l'autorizzazione del tribunale che, sentite le parti, provvede in via d'urgenza, disponendo anche in ordine alle modalità di esecuzione ed alle relative spese».
2. All'articolo 1135 del codice civile è aggiunto, in fine, il seguente comma: b) è aggiunto, in fine, il seguente comma:
«L'assemblea può autorizzare l'amministratore a collaborare a progetti territoriali promossi dalle istituzioni locali per migliorare la qualità della vita e la sicurezza della zona in cui il condominio è ubicato anche mediante la preventiva raccolta di dati relativi ai bisogni e alle esigenze di lavoro di residenti e abitanti». «L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».
«Art. 1136. – (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). – L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. «Art. 1136. – (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). – Identico.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Identico.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero Identico.
legale, l'assemblea in seconda con-vocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che hanno per oggetto la nomina e la revoca dell'amministratore, le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 e quelle che hanno per oggetto la ricostruzione dell'edificio o interventi straordinari di notevole valore devono essere approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-ter, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, secondo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter e all'articolo 1122-ter, secondo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Identico.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore». Identico».
«Art. 1137. – (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). – Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. «Art. 1137. – (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). – Identico.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria con atto di citazione chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti
per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria. Identico.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile». Identico.
«Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107». «Identico»;
«14-bis) gli atti, incluse le deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter, e le sentenze che hanno per oggetto modificazioni della proprietà ovvero determinazioni o modificazioni
delle destinazioni d'uso dei beni che si trovano nell'edificio».
«Art. 63. – Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea e per la riscossione delle sanzioni irrogate a norma dell'articolo 70, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e l'eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dell'articolo 1129, nono comma, del codice. «Art. 63. – Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un quadrimestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, salvo che l'autorità giudiziaria, adita anche in via d'urgenza, riconosca l'essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l'impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi dovuti alla data del subentro.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto». Identico».
1. All’articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il primo comma è sostituito dal seguente:
1. L’articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente». «Art. 64. – Identico.
«L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del
giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi». Identico».
«Art. 67. – Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. «Art. 67. – Identico.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Identico.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea. Identico.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all'assemblea. All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
Salvo patto contrario, gli usufruttuari e, in loro vece ove sussistano, i conduttori esercitano il diritto di voto nelle deliberazioni che attengono all'ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni. Essi sono direttamente obbligati a concorrere nelle relative spese in solido con i proprietari. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario». Identico.
Nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale».
«Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere riveduti o modificati, all'unanimità. Tali valori, anche nell'interesse di un solo condomino, possono essere riveduti o modificati, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, terzo comma, del codice, nei seguenti casi: «Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo materiale; 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici, di modificazione delle destinazioni d'uso o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è
«Art. 71. – È tenuto presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura il registro pubblico degli amministratori di condominio. «Art. 71. – È istituito, presso ogni ufficio provinciale dell'Agenzia del territorio, il Repertorio dei condominii, nel quale sono annotati, per ogni condominio:
L'amministratore del condominio comunica all'Agenzia del territorio ogni atto o fatto soggetto ad annotazione entro il termine di trenta giorni dal suo compimento. Salvo che il fatto costituisca reato, ogni ritardo e ogni omissione sono puniti con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 50 ad euro 5.000».
Per essere iscritti nel registro gli interessati devono indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale, o se si tratta di società la sede legale e la denominazione, nonché l'ubicazione e il codice fiscale di tutti i condominii amministrati. Ai fini dell'iscrizione e dei successivi aggiornamenti del registro, gli interessati devono altresì dichiarare che non sussistono, né sono sopravvenute, le condizioni ostative all'iscrizione indicate nell'ottavo comma. Se si tratta di società, la predetta dichiarazione deve essere rilasciata da coloro che, nell'ambito della stessa, svolgono funzioni di direzione e amministrazione. Le modalità attuative del Repertorio sono approvate con provvedimento dell'Agenzia del territorio entro novanta giorni dall'entrata in vigore della presente legge, prevedendo in ogni caso che i dati contenuti nel Repertorio siano gestiti con modalità informatizzate, tali da consentire la ricerca per denominazione e indirizzo del condominio, sia per codice fiscale, sia per nome dell'amministratore.
Nel registro sono indicati, oltre ai dati di cui al terzo comma, la data di iscrizione nel registro, i dati relativi alle nomine e alla cessazione degli incarichi, nonché tutte le ulteriori variazioni. Il Ministro dell'economia e delle finanze determina con proprio decreto, entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, sentite le associazioni degli amministratori che ne facciano richiesta, le somme dovute per la registrazione della nomina e della cessazione dell'amministratore dell'Ufficio nonché,
in misura non superiore al rimborso delle spese, quelle dovute per l'accesso ai dati del repertorio».
L'esercizio dell'attività di amministratore in mancanza di iscrizione o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati di cui al terzo e al quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le attività svolte a decorrere dal momento in cui l'iscrizione risulta irregolare e comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell'attività in forma societaria. Le sanzioni sono irrogate dalla Camera di commercio industria, artigianato e agricoltura competente per territorio. La reiterazione della violazione comporta altresì la perdita della capacità di essere iscritti nel registro per i cinque anni successivi. Soppresso.
I dati contenuti nel registro sono gestiti con modalità informatizzate e consentono la ricerca sia per nome dell'amministratore, sia per denominazione e indirizzo del condominio, sia per codice fiscale. Chiunque può accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme previo rimborso delle spese. Soppresso.
Non si applicano le disposizioni dei commi precedenti nei confronti dei soggetti indicati nell'articolo 1129, sesto comma, del codice, che svolgono la funzione di amministratore solo del proprio condominio, se i condomini non sono più di venti e l'amministratore è un condomino. In tal caso tuttavia l'interessato comunica la denominazione e l'ubicazione del condominio, i propri dati anagrafici e il codice fiscale, l'insussistenza delle condizioni ostative di cui all'ottavo comma, nonché la data di inizio e di cessazione dell'incarico, affinché tali dati siano separatamente riportati nel registro. Gli effetti della nomina decorrono dalla data dell'avvenuta comunicazione. In mancanza, sono applicabili le sanzioni di cui al quinto comma. Soppresso.
Non possono essere iscritti nel registro coloro che, salvi gli effetti della riabilitazione, siano stati condannati con sentenza irrevocabile: Soppresso.
1) alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non
colposo contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica o contro il patrimonio;
(vedi articolo 26, comma 1, capoverso articolo 71).
«Art. 71-bis. – Presso ogni ufficio provinciale dell'Agenzia del territorio è istituito un registro degli amministratori di condominio.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del secondo comma comporta la cancellazione dal registro. L'iscrizione può essere sospesa per un periodo non superiore a due anni, in caso di grave negligenza professionale debitamente accertata, secondo procedure definite dall'Agenzia del territorio.
Per quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, l'iscrizione al registro è disposta anche in assenza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del secondo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.
Art. 71-ter. – Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad
attivare un sito internet del condominio, ad accesso individuale protetto da una parola chiave, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei rendiconti mensili di cui all'articolo 1129, settimo comma, dei documenti di cui all'articolo 1130, numeri 7), 8), 9 e 10), del codice e degli altri documenti espressamente previsti dalla delibera assembleare. L'aggiornamento del sito avviene con cadenza mensile, salvo diversa previsione dell'assemblea. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
2. Le disposizioni di cui all'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 26 della presente legge, entrano in vigore contestualmente all'entrata in vigore del decreto di cui al comma 1. I soggetti che, alla data di entrata in vigore delle predette disposizioni, già esercitino l'attività di amministratore di condominio provvedono entro i novanta giorni successivi agli adempimenti previsti dalle medesime disposizioni. «Art. 155-bis. – L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice».
1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 19 della presente legge, durante le procedure concorsuali.

References: sentenza 
 articolo 1122
 articolo 1122
 articolo 1122
 articolo 71
 Art. 71

Art. 1117

Art. 1117
 Art. 1117

Art. 1122
in fine
in fine
in fine
in fine
 sentenza 
 articolo 26
 articolo 71

Art. 71