Source: https://svjt.se/svjt/1995/255
Timestamp: 2020-02-19 19:06:10+00:00

Document:
ANNA CHRISTENSEN,Hemrätt i hyreshuset, Juristförlaget JF AB, Stockholm 1994, 405 s.
Huvudparten av boken består av en analys av rättsläget vad gäller rätten till förlängning av hyresavtal och närliggande frågor som närståendes rätt att överlåta hyreskontraktet, bytesrätten m. m.
Bestämmelserna i hyreslagen om besittningsskydd och närliggande frågor härrör i allt väsentligt från 1968. De är allmänt hållna och förarbetena ger långt ifrån svar på alla frågor. Något förenklat kan man säga att lagstiftaren angett huvudprinciperna och överlämnat åt rättspraxis att dra upp gränserna för besittningsskyddet och ge reglerna ett konkret innehåll. Utan att man studerar rättspraxis kan man alltså inte bilda sig en klar uppfattning om bestämmelsernas närmare innebörd.
Läroböcker i hyresrätt och kommentarer till hyreslagen saknas inte. Anmälaren vill särskilt nämna Holmqvist, Hyreslagen En kommentar, som nyligen kommit ut i en fjärde upplaga. Någon speciellt på bostadshyresgästens besittningsskydd och vad därtill hör inriktad studie har emellertid inte gjorts förrän Anna Christensen nu — 25 år efter 1968 års hyreslagsreform — tagit sig an uppgiften. Det är tacknämligt att hon velat göra det och att hon gjort det på ett så förtjänstfullt sätt.
I stora delar kan boken läsas som en framställning av gällande rätt på området. Tonvikten ligger i analysen av regelsystemet och rättspraxis. Undersökningen bygger härvid på traditionellt juridiskt material och i huvudsak också på traditionell juridisk metod. Syftet har emellertid också varit att genom den juridiska undersökningen, som författaren uttrycker det, komma åt ”de underliggande normer som utgör själva samhället”.
I avdelning I beskrivs utvecklingen mot ett besittningsskydd från 1907 års nyttjanderättslag fram till och med 1968 års hyreslag. Avdelningen innehåller också en redogörelse för bruksvärdesprincipen och det kollektiva förhandlingssystemet.
Avdelning II heter Besittningsskyddets gränser och behandlar i kapitel 7–14 de rättsfrågor som direkt rör besittningsskyddet. I denna avdelning ligger bokens tyngdpunkt. Anmälaren gör i det följande spridda kommentarer till en del mer detaljbetonade frågor som aktualiserats vid genomgång av boken.
Författaren hänvisar i åtskilliga fall till rättsfallssamlingen Praxis i hyresmål, avseende perioden 1969–1975. Samlingen hade på sin tid stor betydelse men måste numera användas med försiktighet. Åtskilliga av de refererade avgörandena torde numera ha förlorat aktualitet.
256 Hans Svahn SvJT 1995 I kapitel 7 behandlas skyddet för ”hemmet” och berörs bl. a. besittningsskyddets gränser i olika situationer.
Gränserna kring hyresgästens skyddsvärda intresse i förlängningstvister har dragits upp främst inom ramen för den s. k. generalklausulen (punkten 10 i 46 § första stycket). Många tvister angående tillämpning av denna bestämmelse har gällt övernattningslägenheter. RBD 9:85 (s. 81) gällde en sådan lägenhet i ett ombyggnadsfall. Bostadsdomstolens majoritet konstaterade att hyresgästens intresse av att ha tillgång till en kompletteringslägenhet i Stockholm var skyddsvärt och att hans bostadsfråga där inte lösts på annat sätt. Hyresavtalet förlängdes därför. Majoriteten tog alltså inte någon hänsyn till att hyresvärden åberopade att fastigheten skulle byggas om, dvs. ett hyresvärdsintresse med stor tyngd.
I anslutning till PH 46 § 28:71 (s. 82) kan anmärkas att det inte ankommer på prövningsmyndigheterna att avgöra i vilken av flera i och för sig tillgängliga lägenheter hyresgästen lämpligen skall ha sin huvudsakliga bostad. Det avgörande är hur vederbörande faktiskt ordnat sitt boende.
Som Anna Christensen anför (s. 85) kan värden inte säga upp del av lägenhet. I RBD 19:88 förde värden sin talan som en tvist om villkorsändring beträffande ett uthyrningsrum. Bostadsdomstolen avvisade talan. Korrektare hade varit att pröva talan i sak och ogilla den.
I kapitel 8 redogörs för besittningsskyddet i olika lägenhetstyper. Vad gäller bostadsrättslägenheter och andelslägenheter har det under senare år skett en glidning i praxis beträffande rätten till ersättningslägenhet. Glidningen torde ha sin bakgrund i att bostadsrättshavaren i praktiken inte kan tillhandahålla sin hyresgäst en ersättningslägenhet. Om hyresgästen inte gör något för att ordna sin bostadsfråga, står bostadsrättshavaren maktlös och en i princip livslång hyresrätt har tillskapats. Riktpunkten måste därför, som anförs i RBD 3:89 (s. 105), vara att hyresförhållandet, i varje fall på sikt, upplöses. Som anförs i kapitel 9 om andrahandskontraktet har den som hyr i andra hand inte något varaktigt besittningsskydd (s. 116 ff.). Anmälaren delar uppfattningen (s. 128) att det är en brist i hyreslagen att detta undantag från det normala besittningsskyddet inte framgår av själva lagtexten.
Vad som är att anse som uthyrning av en lägenhet i andra hand är inte alltid så lätt att fastställa. Maskerad andrahandsuthyrning förekommer troligen i ganska stor omfattning. Som författaren påpekar (s. 122) uppstår gränsdragningssvårigheter när hyresgästen bor på annat håll men stänger av och förbehåller för eget bruk en del av den i övrigt uthyrda lägenheten. Något refererat fall finns inte. I BD 31/1986 hade hyresgästen, som hyrde en lägenhet om fem rum, jungfrukammare och kök, hyrt ut två av rummen och del i kök till annan. Resten av lägenheten var tillbommad och stod inte till andrahandshyresgästens disposition. Domstolen ansåg att lägenheten i dess helhet inte var uthyrd i andra hand.
I kapitel 10 avhandlas tjänste- och personalbostäder och andra kategoribostäder.
SvJT 1995 Anm. av Anna Christensen, Hemrätt i hyreshuset 257 I kapitel 11 tar författaren upp betalningsdröjsmål och störande beteende som grund för att vägra förlängning av hyresavtal.
I anslutning till vad som sägs på s. 154 om kontraktsbrott som grund för att vägra förlängning kan anmärkas att det är svårt att tänka sig något fall där en hyresgäst, som får behålla lägenheten vid en prövning enligt förverkandereglerna på den grunden att kontraktsbrottet inte är tillräckligt allvarligt, riskerar att bli skyldig att flytta med stöd av punkten 2 i 46 §.
I anslutning till RBD 16:77 anför författaren (s. 159) att det i betalningsdröjsmålsfallen aldrig kan uppkomma några fall som skall bedömas enligt förverkandebestämmelsen i punkten 1 i 46 §. Anmälaren kan inte ansluta sig till den meningen (jfr prop. 1973:23 s. 130). Självfallet är det en förutsättning för bifall att rättelse inte skett enligt 43 § och att hyresgästen inte återvunnit hyresrätten enligt 44 § m. m. Det kan tilläggas att fall där hyresvärdar åberopar förverkande i förlängningstvister enligt 46 § är ovanliga.
I avsnittet 11.6 diskuterar författaren flyttningspåföljden de lege ferenda. Det är lätt att instämma i att det är olyckligt att så många hyresgäster förlorar sina bostäder på grund av dröjsmål med betalningen av hyran. Anna Christensen är kritisk till de gällande bestämmelserna och anser att man radikalt bör ompröva hela påföljdssystemet vid betalningsdröjsmål. Påföljdssystemets uppgift bör enligt henne vara att skapa en ordning där hyrorna i stort sett betalas och betalas i rätt tid så att man undviker att allmänt slarviga människor drar på sig en växande hyresskuld. Systemet skall alltså vara inriktat på att inskärpa betydelsen av att hyran betalas och att den betalas i rätt tid genom att förseningar eller försummelser omedelbart medför någon typ av reaktion och kanske även måttliga ekonomiska påföljder, t. ex. i form av förseningsavgifter. Anmälaren har inte intrycket av mål enligt 2 punkten i 46 § att slarv i betydelsen vårdslöshet är orsak till att hyresgäster betalar hyran för sent. När tvister hänskjuts till hyresnämnden har i regel hyresgästen betalat hyran veckor eller månader för sent ett stort antal gånger, trots att hyresvärden upprepade gånger påmint och varnat och ibland också sagt upp avtalet en eller flera gånger på grund av förverkande. Det är inte ovanligt att förseningarna fortsätter även efter det att hyresavtalet sagts upp till hyrestidens slut. Att de refererade fallen ger en annan bild är naturligt. Som framgår av Stenberg, Vräkt ur folkhemmet ligger kombinationen av ”fattigdom” och höga hyror i flertalet fall bakom vräkningarna. Sedan Stenberg gjorde sin studie har arbetslösheten ökat kraftigt och lett till ekonomiska problem för många hushåll. I grunden är det alltså i regel fråga om sociala problem. Mycket skulle enligt anmälarens mening vara vunnet om socialnämnderna arbetade mera aktivt och ingrep med hjälp och stöd tidigare än som nu många gånger synes ske. Många hyresgäster som råkat i tillfälliga betalningssvårigheter skulle på så sätt kunna undgå att förlora sin bostad. Även lagändringar kan emellertid behöva övervägas, främst vad gäller förverkande.
Beträffande störningar i boendet gäller fr. o. m. den 1 juli 1993 nya regler. Vad Anna Christensen anför härom (s. 118 ff.) föranleder endast ett par reflektioner. I störningsfallen har tillämpats tämligen stränga
258 Hans Svahn SvJT 1995 beviskrav. Farhågorna för att bevisfrågan kommer i ett annat läge om störningen betraktas som ”en sanitär olägenhet” synes överdrivna. Risken för att skyddsintresset tar över intresset av rättssäkerhet hos dem som anklagas för störningar torde vara ringa. Hyresnämnderna är formellt förvaltningsmyndigheter men arbetar i huvudsak i domstolsmässiga former. — Den möjlighet som hyresvärdarna har fått att säga upp omedelbart utan att ge den störande tillfälle att vidta rättelser torde komma att aktualiseras endast i ett fåtal fall. Exempel kan vara att hyresgästen anlagt mordbrand i fastigheten eller grovt misshandlat en granne. Sådana ”störningar” fyller otvivelaktigt kravet att vara särskilt allvarliga och anmaningar att vidta rättelse framstår inte som meningsfulla. Rättelseanmaningar har sin naturliga plats i frågor om störningar som vanligen upprepas som hög musik, ”fyllfester”, ”gap och skrik” m. m. — De störande hyresgästerna är ofta kvalificerade missbrukare med mycket dålig prognos. Möjligheterna för socialnämnderna att komma till rätta med problemen är begränsade.
Besittningsskyddet i saneringsprocessen behandlas i kapitel 12. Vad gäller rätten till ersättningslägenhet framhåller Anna Christensen (s. 176) att hyresgästen vid rivning, ombyggnad och omläggning av brukningsändamålet har rätt till en likvärdig ersättningslägenhet och att kravet på likvärdighet ställs högt. Detta är ett tvivelaktigt uttalande. För det första kan situationen på bostadsmarknaden ibland vara sådan att det får ankomma på hyresgästen att själv ordna en annan bostad. För det andra kan hyresgästen enligt stadgad praxis aldrig ställa längre gående krav än att värden tillhandahåller en bostad med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas (se bl. a. RBD 9:75 och 10:75).
I kapitel 13 behandlar Anna Christensen de allmänna principerna för intresseavvägningen i förlängningstvister. I samband med att hon berör den s. k. generalklausulen (punkten 10 i 46 §) anför hon att om ”parternas” intressen väger ungefär lika tungt eller snarare ungefär lika lätt, tar grundprincipen om hyresgästens besittningsskydd över och hyresavtalet förlängs (s. 198). Hon hänvisar härvid till RBD 4:81. I målet åberopade hyresvärden att han önskade träffa hyresavtal med den person som faktiskt bodde i lägenheten. Detta skäl ansågs vara av saklig art men saknade enligt Bostadsdomstolen egentlig tyngd. Hyresgästen åberopade över huvud taget inte någon omständighet till stöd för sitt påstående att hon hade ett behov av lägenheten. Efter beslutet i RBD 18:83 hade utgången sannolikt blivit en annan. I det rättsfallet anförde Bostadsdomstolen bl. a. att besittningsskyddsbestämmelserna primärt syftar till att trygga en bostadshyresgästs besittningsskydd till hemmet. Hyresgästens intresse av lägenheten är emellertid skyddsvärt inte bara i de fall han har sin egentliga bostad i lägenheten. Förhållandena kan i vissa fall vara sådana att lägenheten tillgodoser ett reellt bostadsbehov för hyresgästen, t. ex. som ett nödvändigt komplement till den huvudsakliga bostaden. Som exempel på fall där hyresgästens intresse knappast kan vara skyddsvärt nämnde Bostadsdomstolen det fallet att hyresgästen själv aldrig har bott i lägenheten och vill behålla den bara för att i framtiden tillgodose ett barns bostadsbehov eller hyresgästen vill använda lägenheten vid byte för att kunna utverka ett förmånligt pris vid förvärv av en bostadsrätt
SvJT 1995 Anm. av Anna Christensen, Hemrätt i hyreshuset 259 eller ett s. k. eget hem. Om en hyresgästs intresse av att behålla lägenheten inte skulle bedömas vara skyddsvärt, borde enligt domstolen intresseavvägningen som regel utfalla till hyresvärdens förmån. Detta borde gälla även om hyresvärdens avflyttningsskäl skulle sakna egentlig tyngd. Skulle det däremot befinnas att intresset på hyresgästsidan är skyddsvärt men ingendera partens intresse väger tyngre än motpartens, borde avgörandet präglas av huvudregeln om att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet. RBD 18:83 torde ha varit vägledande för efterföljande praxis. I anslutning till Bostadsdomstolens sist återgivna uttalande kan nämnas att anmälaren inte har sig bekant något fall där ett hyresförhållande upplösts med stöd av generalklausulen när hyresgästen haft sin huvudsakliga bostad i lägenheten eller eljest ansetts ha ett skyddsvärt intresse av att behålla den. De skäl som brukar anföras såsom att värden behöver lägenheten som bostad åt fastighetsskötare väger i sådana fall inte över hyresgästens intresse.
Vad gäller RBD 36:79 (berört på s. 199 f.) angående innebörden av begreppet ”sakligt skäl” ansluter sig anmälaren till den uppfattning Anna Christensen framför i polemik med Bengtsson-Victorin.
Anna Christensen berör i kapitel 14 vissa processuella aspekter på besittningsskyddet. Särskilt behandlas avstående från besittningsskydd.
I anslutning till RBD 19:86 kan anmärkas att Bostadsdomstolen inte hänvisade hyresgästen att föra talan i ”annan ordning” om att avståendeavtalet inte gällde (s. 218). Domstolen anförde i rättsfallet att frågan om avståendeavtalets giltighet fick prövas i annan ordning. Om hyresvärden anser att ett giltigt avståendeavtal föreligger bjuder konsekvensen att han säger upp hyresavtalet och därefter ansöker om handräckning för att få hyresgästen avhyst. I handräckningsärendet kan hyresgästen invända att avståendeavtalet är ogiltigt och att han har rätt till förlängning. En liknande situation uppkommer om fastighetsägaren hävdar att den boende inte har något hyresavtal med honom.
Avdelning III behandlar överlåtelse av hyresrätt. Kapitel 15 ägnas en allmän och principiell analys av överlåtelse av hyresrätt. Vad författaren anför angående överlåtelseregelns utformning de lege ferenda (s. 241 ff.) ansluter sig anmälaren till.
Kapitel 16 behandlar besittningsskydd för make, sambo och annan närstående.
Målen om tillstånd till överlåtelse av hyresrätt till närstående enligt 34 § hyreslagen har blivit så frekventa och komplicerade att man kan ifrågasätta om det inte är dags att överväga lagändring. Författaren lägger fram ett förslag till omformulering av lagtexten (s. 262). Anmälaren ifrågasätter dock om det är lämpligt att i lagtexten ta in en uttrycklig treårsregel. Svagheten är att det i gränsfallen blir nödvändigt att fastställa exakt vilken dag sammanboendet började. En regel av detta slag skapar alltså nya bevissvårigheter.
RBD 22:79 (omnämnt på s. 263) kräver en kommentar. Frågan i målet var om en vuxen dotter i visst fall avbrutit sammanboendet med sin mor. Kvinnan hade bott med sin mor i Helsingborg. Hon hade därefter flyttat till Stockholm och där sammanbott med en man under knappt ett år för att sedan, tillsammans med mannen, återvända till moderns lägenhet.
260 Hans Svahn SvJT 1995 Innan paret flyttade in hos modern försökte det förgäves ordna en egen lägenhet i Helsingborg. Bostadsdomstolen ansåg att dottern inte avbrutit sammanboendet med modern och hänvisade då till att hon flyttat till Stockholm i syfte att skaffa sig utbildning och att vistelsen i Stockholm varat en jämförelsevis kort tid. En ledamot var skiljaktig och ansåg att omständigheterna gav belägg för att dotterns uppbrott från hemmet i Helsingborg var definitivt och att sammanboendet med modern därmed fick anses ha avbrutits. Anmälaren ansluter sig för sin del oreserverat till den skiljaktiga meningen. När barn lämnar föräldrahemmet sker det ofta successivt och det kan vara svårt att avgöra när sammanboendet definitivt avbryts. När som i detta fall barnet hyr en egen lägenhet och där sammanbor med annan under äktenskapsliknande förhållanden måste dock utgångspunkten vara att vederbörande definitivt lämnat föräldrahemmet. Sammanboendet har därmed upphört. Rättsfallet har enligt anmälarens mening ett mycket begränsat prejudikatsvärde.
Av redogörelsen för rekvisitet ”skäligen kan nöja sig med förändringen” (s. 265) kan man få intrycket att värden kan vägra tillstånd endast om hyresgästen är misskötsam. Så är inte fallet. En vanlig anledning till att tillstånd till överlåtelse inte lämnas är att den till vilken överlåtelse avses ske — ehuru i och för sig skötsam — har så låga inkomster att han med fog kan antas få svårt att betala hyran.
Som författaren anför (s. 266) bygger närståenderegeln på att de närstående bor där lika mycket och på samma villkor som kontraktshavaren själv. Vad Bostadsdomstolen anfört i RBD 24:83 strider inte häremot. Att det är skillnad mellan prövningen i förlängningsmål och i överlåtelsemål är närmast en truism.
Bytesrätten ägnas i kapitel 17 en utförlig redogörelse. Liksom i fråga om tillstånd till andrahandsuthyrning gäller att det är svårt att klarlägga vad som är gällande rätt. Vid Hyresnämnden i Stockholm har utarbetats tre sammanställningar över praxis. Den tredje avser åren 1984–1986. Författaren har av någon anledning inte beaktat denna. Redogörelserna är hur som helst sannolikt inte helt aktuella idag. Bl. a. har hyresnämnderna under senare år genom kurser och konferenser strävat efter att få till stånd en enhetlig praxis. 1989 års hyreslagstiftningskommitté föreslog i betänkandet (SOU 1981:86) Ny hyreslag att hyresnämnderna skulle tillåtas att göra besluten överklagbara, om nämnden fann särskilda skäl att tillåta det därför att det skulle vara av vikt för rättstillämpningen (s. 156 ff.). Förslaget har inte lett till lagstiftning.
Kapitel 18 behandlar otillåten ersättning vid upplåtelse/överlåtelse av hyresrätt.
Resultatet av undersökningen sammanfattas i ett slutkapitel. Det är stimulerande och tankeväckande att läsa Anna Christensens bok och den utgör ett väsentligt bidrag till doktrinen på det hyresrättsliga området. De detaljbetonade anmärkningar anmälaren tillåtit sig framföra rubbar på intet sätt det omdömet. Hans Svahn

References: § 28
 Domstolen 
de lege ferenda
 domstolen 
 Domstolen 
de lege ferenda