Source: https://poradapodatkowa.pl/prywatny_najem_lokalu_na_cele_mieszkaniowe_a_odliczanie_amortyzacji,294.phtml
Timestamp: 2019-07-16 16:30:44+00:00

Document:
Prywatny najem lokalu na cele mieszkaniowe a odliczanie amortyzacji
Aleksander Słysz • Opublikowane: 2015-05-13
Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą, jestem czynnym podatnikiem VAT. Kupiłam niedawno mieszkanie z 1969 r. Nie stanowi ono majątku związanego z moją firmą, było użytkowane na cele mieszkalne od początku. Czy prywatny najem lokalu na cele mieszkaniowe pozwoli mi na odliczanie amortyzacji, jeżeli tak – to w jakiej wysokości i jakie trzeba spełnić warunki? Jakie sumy będę musiała wykazać w deklaracji VAT?
Oczywiście w źródle przychodu „najem” (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych) możliwa jest amortyzacja lokalu mieszkalnego – dodam, że ma to oczywiście zastosowanie przy rozliczaniu najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Mają tu zastosowanie w części zasady takie jak w działalności gospodarczej, tj. amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania m.in. lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, oddane do używania na podstawie m.in. umowy najmu.
Mieszkanie zatem może podlegać amortyzacji, stawka amortyzacji dla lokali mieszkalnych to 1,5% – co wynika wprost z załącznika nr 1, poz. 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Inna wysokość stawki możliwa jest do ustalenia jedynie przy użyciu mechanizmu indywidualnego ustanawiania stawek, który ustawodawca opisał a art. 22j tej ustawy. Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 „podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy dla budynków (lokali) i budowli [innych od budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5%] niż 10 lat, z wyjątkiem:
Można zatem w 10 lat, czyli przy stosowaniu stawki 10%, zamortyzować takie mieszkanie, które uznaje się za używane lub ulepszone:
Tym samym mieszkanie z 1969 r. może zostać zamortyzowane szybciej o ile jest możliwość wykazania, że było przed nabyciem wykorzystywane przez wyżej wymieniony czas czas.
W kwestii VAT proszę pamiętać, iż usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe; zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 przedmiotowo zwolnione są z podatku od towarów i usług. W tym układzie najem zwolniony z VAT i tak należy wykazywać w deklaracji VAT. Koszty pokrywane przez najemców (media) różnie były traktowane, nawet w ostatnich latach, przez organy podatkowe. Brak było w zasadzie niewątpliwych rozwiązań. Wydaje się, iż obecnie przeważa podejście uznając, iż wspomniane koszty pozostają w ścisłym związku z wynajmem lokali mieszkalnych, a co za tym idzie, zalicza się je do podstawy opodatkowania, co skutkuje objęciem ich zwolnieniem tak jak usługi podstawowej.
Podobne stanowisko można znaleźć np. w interpretacji dotyczącej analogicznej sytuacji, jaką Pani przedstawia:
„W przypadku świadczonych usług za podstawę opodatkowania uznać należy kwotę obrotu wynikającą z całości świadczenia pieniężnego pobieranego przez wykonawcę od nabywcy, tj. łącznie z kosztami dodatkowymi. Oznacza to, że do podstawy opodatkowania w przypadku świadczenia usług należy zaliczyć pobierane przez wykonującego wynagrodzenie także w tym zakresie, w którym obejmuje ono zwrot kosztów dodatkowych. (…) W przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem nieruchomości, a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu mediów oraz zarządu, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. Zatem w sytuacji, kiedy świadcząc usługi najmu, wynajmujący zawiera umowę na dostawę energii elektrycznej, wody, gazu oraz ponosi koszty zarządu nie może on kosztów dostawy tych mediów oraz kosztów zarządu przenieść bezpośrednio na najemcę.
Tym samym, jeżeli z zawartych umów najmu lokali mieszkalnych, wynika, że oprócz czynszu najmu najemcy tych lokali ponoszą również opłaty za media (energię elektryczną, wodę, gaz) oraz zarząd, oznacza to, że do podstawy opodatkowania usług najmu winny być wliczane także koszty dodatkowe bezpośrednio związane z zasadniczą usługą najmu, takie jak koszty zarządu, a ponadto koszty dostarczanych mediów tj. dostawa energii elektrycznej, wody, gazu. (…) W świetle powyższego uznać należy, iż usługa najmu lokalu mieszkalnego jest usługą złożoną tzn. taką, która łączy w sobie usługę sensu stricte najmu i przyporządkowane do niej usługi związane z zapewnieniem możliwości pełnowartościowego użytkowania wynajmowanego lokalu mieszkalnego, jak np. dostawa energii elektrycznej, wody, gazu oraz usługa zarządu, które są nierozerwalnie ze sobą związane.
W konsekwencji ww. koszty oraz koszty zarządu ponoszone przez najemcę na rzecz wynajmującego łącznie stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu i są opodatkowane stawkami właściwymi dla świadczonych usług najmu, tzn. w przypadku najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy” (pismo z dnia 2 sierpnia 2013 r. Izba Skarbowa w Łodzi, IPTPP4/443-289/13-4/JM).
Artykuł 29 ustawy o podatku od towarów i usług zastąpiony został art. 29a, wydaje się jednak, iż przedstawione tu rozumowanie zachowuje swoją aktualność.

References: art. 22
 art. 22
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 29