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Timestamp: 2019-04-18 14:40:27+00:00

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﻿ Recht des Mieters Bgb
Recht des Mieters Bgb
Der Kläger vermietete den Eheleuten K., den Eltern der Beklagten, ein Ladenlokal in seinem Haus in K. In den §§ 4 und 5 des schriftlichen Vertrages war u. a. folgendes vereinbart: § 4. Der Vermieter ist damit einverstanden, dass die Mieter das Lokal zuerst für 1% Jahr mieten, und zwar bis zum 31. 3. 1957, und er räumt den Mietern das Recht ein, durch Erklärung gegenüber dem Vermieter, den Vertrag auf 10 bis 30 Jahre zu verlängern.
Nach Ablauf von beispielsweise 10 Jahren hätten die Eheleute K. das Recht, auf weitere 10 oder 20 Jahre zu pachten. Gleiches Recht steht auch den Abkömmlingen der Eheleute K. zu.
Nur die Mieter haben das Recht, diesen Vertrag im ersten Jahr mit einer Frist von drei Monaten zum 31. 3.1957 zu kündigen. Alsdann kann der Vertrag nur alle drei Jahre von den Mietern mit einer Frist von sechs Monaten zum 31. 12. des betreffenden Jahres gekündigt werden. Wird von diesem Kündigungsrecht der Mieter kein Gebrauch gemacht, läuft der Vertrag stillschweigend weiter.
Die Parteien streiten darum, ob dieser Vertrag durch Erklärungen der Eltern der Beklagten oder dieser selbst nach§ 4 I des Mietvertrages (MV) auf bestimmte Zeit läuft oder vom Kläger zu den gesetzlichen Fristen kündbar ist. Der Kläger hat beantragt festzustellen, dass der Mietvertrag für ihn gemäß den gesetzlichen Vorschriften kündbar sei.
Das Landgericht gab der Klage statt, das Oberlandesgericht wies sie ab. Die Revision des Klägers blieb ohne Erfolg.
Aus den Gründen: 2. Die §§ 4 I und 5 II 1 besagen unmissverständlich, dass der Mietvertrag zunächst bis 31. 3. 1957 fest abgeschlossen war und zu diesem Zeitpunkt - mit einer Frist von drei Monaten - von den Mietern, und zwar nur von diesen, gekündigt werden konnte. Der Sinn dieser Regelung war es, den Mietern Gelegenheit zu geben, sich vom Vertrag zu lösen, falls ihr Versuch fehlschlug, in einer gehobenen Wohngegend mit einem Metzgereibetrieb wirtschaftlich erfolgreich zu sein.
Offen kann bleiben, ob die in § 5 II 1 vorgesehene Kündigung zum 31. 3. 1957 eine echte Kündigung im Sinne einer einseitigen Willenserklärung mit der Wirkung der Vertragsbeendigung war, oder ob sie rechtlich gesehen nichts anderes bedeutete, als die Erklärung, den Vertrag auslaufen zu lassen und von der in § 4 I vorgesehenen Verlängerungserklärung Abstand zu nehmen. Jedenfalls enthalten § 4 I und § 5 II 1 hinsichtlich der Frage der Beendigung oder der Fortdauer des Vertrages am 31. 3. 1957 durchaus miteinander vereinbare Regelungen.
3. Die Mieter, also auch die Beklagten, konnten auf Grund des § 4 I durch einseitige Willenserklärung (eine sog. Option) den Vertrag über den 31. 3. 1957 hinaus auf zehn bis dreißig Jahre verlängern. Dass nur einmal eine Option sollte stattfinden dürfen, wie das Landgericht angenommen hatte, ist nicht, richtig. § 4 II MV zeigt, dass eine wiederholte einseitige Verlängerung vorgesehen war. Da das Mietverhältnis nach § 5 I MV am 1. 1. 1956 begann, konnten sonach die Mieter den Vertrag mindestens bis 31. 12. 1965, längstens bis 31. 12. 1985 verlängern. Ob ihnen daneben gemäß § 5 II 2 MV die Möglichkeit blieb, trotz Abgabe einer Optionserklärung alle drei Jahre den Vertrag zu kündigen, oder ob diese letztgenannte Bestimmung nur für den Fall gelten sollte, dass das Mietverhältnis nach dem 31. 3. 1957 mangels einer Optionsausübung auf unbestimmte Zeit weiterlief, braucht hier nicht entschieden zu werden. Dem Kläger als Vermieter jedenfalls steht, wenn die Mieter von der Option Gebrauch machen, für den Verlängerungszeitraum ein Recht zur Kündigung nicht zu. Seinen Interessen wurde für diesen Fall allein dadurch Rechnung getragen, dass nach § 4 alle zehn Jahre die Möglichkeit einer Anpassung des Mietzinses an die jeweiligen Verhältnisse verlangt werden konnte.
4. Nicht ausdrücklich geregelt ist im Vertrag, wie lange das Mietverhältnis dauert, wenn die Mieter zum 31. 3. 1957 nicht kündigten, aber auch keine Verlängerungserklärung abgaben. Es liegt nahe, für diesen Fall eine Fortsetzung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit mit den dem Vermieter danach gemäß §§ 564 II, 565 BGB gegebenen Kündigungsmöglichkeiten anzunehmen. Eine derartige Auslegung verstößt nicht einseitig gegen die Interessen der Mieter; denn diese hatten es in der Hand, durch eine oder mehrere Optionen ihr Gebrauchsrecht für die von ihnen gewünschte Zeit, gegebenenfalls bis 31. 12. 1985, zu sichern.
Als unzulässig wäre nach dem Inhalt des Vertrags allerdings eine Optionserklärung anzusehen, die zeitlich so knapp vor Ablauf einer Vertragsdekade abgegeben wurde, dass dem Kläger im Hinblick auf die in § 4 V MV bestimmte Frist keine Möglichkeit mehr blieb, sein Recht auf eine Neufestsetzung des Mietzinses rechtzeitig geltend zu machen. Auch das steht der Wirksamkeit der Verlängerungserklärung vom 10. 8. 1971 indessen nicht im Wege, weil sie lange vor Ablauf des zweiten Zahnjahreszeitraumes des Vertrages abgegeben worden ist.
Gegen die Annahme einer Verwirkung spricht aber auch, dass der Kläger, solange der Vertrag auf unbestimmte Zeit lief, das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung hätte beenden können. Eine solche Kündigung hätten die Mieter nach allgemeinen Grundsätzen (§ 242 BGB) nicht mit einer nunmehr erst abgegebenen Verlängerungserklärung unterlaufen können.
7. Da der Mietvertrag nach allem bis 31. 12. 1975 fest abgeschlossen ist, besteht für den Kläger kein Kündigungsrecht. Die Klage ist deshalb zu Recht abgewiesen worden.

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