Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4050-PGP?datePubl=30/05/2013
Timestamp: 2018-09-20 14:32:03+00:00

Document:
4050-PGPRFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Caractère déductible de la dépense3
BOI-RFPI-BASE-20-30-20-20160530
Version en vigueur du 16/12/13 au 30/05/16
Pour plus de commodité, le régime fiscal applicable est exposé en distinguant selon la nature des travaux réalisés : dépenses de réparation et d'entretien (cf. I § 10 et suivants) ; dépenses d'amélioration (cf. II § 80 et suivants) ; dépenses de (re)construction et d'agrandissement (cf. III § 180 et suivants). Il convient également de préciser les conditions de déduction en cas de réalisation simultanée de travaux de nature différente (cf. IV § 230 et suivants).
Le a du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI) autorise la déduction des dépenses de réparation et d'entretien relatives à des immeubles donnés en location pour la détermination du revenu net des propriétés urbaines ou rurales. Toutefois, les charges supportées par le propriétaire au titre des réparations locatives ne sont pas, en principe, admises en déduction du revenu brut foncier.
Les dépenses de réparation et d'entretien relatives à des immeubles donnés en location sont admises en déduction pour la détermination du revenu net des propriétés urbaines ou rurales (sur la définition de ces travaux, il convient de se reporter au I-A § 10 à 20 du BOI-RFPI-BASE-20-30-10).
Les dépenses locatives de réparation et d'entretien s'entendent de celles dont le locataire est tenu par application de l'article 1754 du code civil.
- elles ne constituent pas des charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier sur le fondement de l'article 31 du CGI ;
Perdent leur caractère locatif, en vertu de l'article 1755 du code civil, les dépenses occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Il en est de même pour les dépenses occasionnées par un vice de construction ou une malfaçon.
Les dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire sont admises en déduction si celui-ci n'a pu en obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année du départ du locataire (CGI, art. 31, I-1°-a ter).
Les dépenses d'amélioration effectuées sur les immeubles donnés en location sont en principe des dépenses d'investissement non déductibles. Le législateur a toutefois prévu trois exceptions en faveur (CGI, art. 31, I) :
La prise en compte de ces dépenses d'investissement peut éventuellement modifier la détermination de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession de l'immeuble (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 au IV § 100 et suivants).
Les dépenses d'amélioration non dissociables de travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont pas admises en déduction (cf. IV-C-§ 250).
Toutefois, les dépenses d'amélioration ayant ouvert doit au crédit d'impôt prévu à l'article 200 quater du CGI, en faveur des économies d'énergie et du développement durable ne sont pas admises en déduction pour la détermination du revenu net foncier (CGI, art. 31, I-1°-b). En revanche, la part des dépenses excédant le plafond ouvrant droit au crédit d'impôt peut être déduite des revenus fonciers dans les conditions prévues au b du 1° du I de l'article 31 du CGI.
Remarque : Lorsque les produits tirés de la location du logement concerné sont imposés selon le régime simplifié d'imposition, dit « micro-foncier », prévu à l'article 32 du CGI, la circonstance que des dépenses effectuées dans ce logement ont ouvert droit au bénéfice du crédit d'impôt est sans incidence sur l'application dudit régime. En particulier, il n'y pas lieu de retrancher les dépenses ayant ouvert droit au crédit d'impôt du montant de l'abattement forfaitaire.
Les dépenses d'amélioration effectuées dans des locaux autres que des locaux d'habitation loués ne sont pas déductibles (en ce sens, CE, arrêt du 8 juillet 1992, n° 93366, ; Cour administrative d'appel de Paris, 9 novembre 1993, n° 91PA00387).
Lorsque l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation ne s'est pas accompagnée de travaux modifiant la conception, l'aménagement ou les équipements d'un immeuble destiné originellement à l'habitation, elle n'a pas pour effet de changer la destination initiale de cet immeuble. Dès lors, et une fois que l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation a pris fin, la déduction des dépenses d'amélioration réalisées en vue de la relocation à usage d'habitation est autorisée (CE, arrêt du 20 juin 1997, n° 137749).
En revanche, lorsque les travaux ont eu pour effet de modifier la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble destiné originellement à l'habitation, les travaux liés au retour à l'habitation des locaux demeurent non déductibles des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 au III § 110 et suivants sur la définition des travaux de reconstruction). Dans ce cas, les dispositifs précités sont applicables, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Remarque : Toutefois, pour les dépenses de transformation ou de réaffectation à l'habitation déductibles dans le cadre du dispositif « Ancien Malraux », il convient de se reporter aux I-B-4 et 5 § 80 à 140 du BOI-RFPI-SPEC-40-20.
Pour plus de précisions sur les amortissements «Périssol», «Besson neuf», «Robien», « Robien-recentré » et « Borloo-neuf », il convient de se reporter au BOI-RFPI-SPEC-20.
Les travaux destinés à faciliter l'accueil des handicapés peuvent être admis en déduction s'ils sont dissociables de travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (sur la notion de travaux dissociables, cf.IV § 230).
Le tableau ci-dessous dresse une liste indicative de dépenses déductibles (annexe III, B de l'arrêté du 30 décembre 1987 relatif à la nature des travaux pouvant être financés par la subvention à l'amélioration des logements locatifs sociaux).
Lorsque les opérations de recherche et d'analyse ont mis en évidence la présence d'amiante, et quel que soit le niveau d'empoussièrement détecté, les dépenses destinées à protéger les locaux des effets de l'amiante, qui peuvent être déduites pour la détermination des revenus fonciers, s'entendent des dépenses de travaux d'enlèvement de l'amiante ou des matériaux contenant de l'amiante, tels que flocage, calorifugeage ou faux plafonds, ou de confinement de ces matériaux par fixation ou encoffrement (des exemples de dépenses d'amélioration sont cités au II-D § 100 du BOI-RFPI-BASE-20-30-10).
S'agissant des propriétés rurales, sont admises en déduction des revenus fonciers imposables, les dépenses suivantes (CGI, art. 31, I):
Pour plus de précisions sur les travaux d'améliorations des propriétés rurales, il convient de se reporter au II-C § 60 et suivants du BOI-RFPI-SPEC-10.
Les dépenses d'investissement correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement d'un immeuble ne sont pas, en principe, admises en déduction du revenu brut foncier (cf. III-A § 190). Le législateur a toutefois prévu deux exceptions (cf. III-B 200).
Lorsqu'elles n'ont pas été déduites, ces dépenses d'investissement sont, en principe, prises en compte pour la détermination de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession de l'immeuble (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 au IV § 100 et suivants).
A cet égard, ont été regardés comme ayant constitué une véritable opération de reconstruction et de rénovation, et, par suite, comme des dépenses d'investissement les importants travaux ayant pour objet la transformation de chais en bâtiments industriels : ils consistaient notamment à remplacer la charpente en bois par une charpente métallique, à poser une couverture neuve et à reconstruire une grande partie des pignons et autres murs extérieurs (CE, arrêt du 21 juillet 1972, n° 81380).
Pour plus de précisions sur les travaux de construction d'un nouveau bâtiment agricole, il convient de se reporter au II-C-3 § 70 et suivants du BOI-RFPI-SPEC-10.
Remarque : Pour plus de précisions sur les amortissements «Périssol», «Besson neuf», «Robien», il convient de se reporter au BOI-RFPI-SPEC-20.
La détermination du caractère dissociable ou indissociable des travaux constitue une question de fait qu'il convient de résoudre par l'examen dans le détail des travaux effectués à l'aide de tous renseignements utiles (devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports d'architectes avant et après les travaux, etc.) et à la lumière des décisions de jurisprudence rendues en la matière (cf. IV-E § 270).
Dans le cadre d'une opération comportant la réalisation simultanée de travaux de natures différentes mais dissociables, le caractère déductible des dépenses engagées s'apprécie indépendamment, catégorie par catégorie. La détermination du caractère dissociable ou non des travaux concernés constitue, en tout état de cause, une question de fait qui relève, sous le contrôle du juge de l'impôt, de l'examen circonstancié des situations particulières par l'administration. (RM Lenoir n° 56076, JO AN du 16 février 2010, p. 1661).
Lorsque sur un même immeuble sont simultanément entrepris des travaux qui ont le caractère de reconstruction ou d'agrandissement et des travaux qui ont pour objet d'entretenir, réparer ou améliorer le reste de l'immeuble, seules les dépenses afférentes à ces derniers sont déductibles, sous réserve qu'elles puissent être dissociées de celles qui se rapportent aux locaux créés par voie de reconstruction ou d'agrandissement (Conseil d'État, décision du 27 mars 1981, n° 23499 ; RM Raison n° 65447, JO AN du 16 août 2005, p. 7850).
Sur les travaux d'amélioration indissociables de travaux de construction, reconstruction et agrandissement , cf. IV-C § 250.
Ainsi, il est de jurisprudence constante que les travaux d'amélioration n'ouvrent pas droit à déduction, lorsqu'ils sont effectués, non en vue d'améliorer des locaux existants, mais à l'occasion de travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables et auxquels ils doivent être assimilés (CE, arrêt du 18 novembre 1987 n° 66974, CE, arrêt du 7 décembre 1987 n° 70406 ; Cour administrative d'appel de Nancy du 9 juillet 1991 n° 89NC01105 ; Cour administrative d'appel de Lyon, du 6 mars 1991, n° 89LY00513 ; CE, arrêt du 10 juillet 1996 n° 137789).
Travaux de réfection de l'équipement électrique, sanitaire et de chauffage effectués en même temps que la réfection totale des sols, planchers, cloisons, escaliers et combles, et ayant abouti à la création de nouveaux locaux d'habitation et à une modification importante du gros-œuvre
Travaux de réfection des plafonds et planchers, percement d'ouvertures nouvelles, installation de salles d'eau et de cuisines et pose de cloisons à cet effet, réalisés dans deux studios faisant partie d'un immeuble collectif dont les parties communes ont également fait l'objet de travaux ayant entraîné une modification du gros œuvre de locaux d'habitation existants ou équivalant à une reconstruction
Travaux de réparation et d'amélioration exécutés à la suite de travaux de consolidation du gros œuvre, de déplacement des cloisons et de reconstruction d'un escalier réalisés sur un immeuble endommagé par un sinistre
/bofip/4050-PGP?datePubl=30/05/2013

References: § 10
 § 80
 § 180
 § 230
 l'article 31
 § 10
 l'article 1754
 l'article 31
 l'article 1755
 art. 31
 art. 31
 § 100
 l'article 200
 art. 31
 l'article 31
 l'article 32
 § 110
 § 80
 § 230
 § 100
 art. 31
 § 60
 § 190
 § 100
 § 70
 § 270
 § 250