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Timestamp: 2016-10-22 22:41:25+00:00

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RESOLUCIÓN de 1 de julio de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José López López, contra la negativa del registrador de la propiedad de Berja, a inscribir un exceso de cabida
RESOLUCIÓN de 1 de julio de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José López López, contra la negativa del registrador de la propiedad de Berja, a inscribir un exceso de cabida	RESOLUCIÓN de 1 de julio de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José López López, contra la negativa del registrador de la propiedad de Berja, a inscribir un exceso de cabida Mis Leyes
RESOLUCIÓN de 1 de julio de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José López López, contra la negativa del registrador de la propiedad de Berja, a inscribir un exceso de cabida Estado	:
MINISTERIO DE JUSTICIA	En el recurso interpuesto por don José López López contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Berja, don Tomás Cano Jiménez, a inscribir un exceso de cabida.
Mediante escritura otorgada ante la Notario de Adra, doña Leticia Hortelano Parras, el 13 de enero de 2006, con el número de protocolo 54, don José Miguel Fernández Fernández vendió a don José López López una finca rústica en el pago de Guainos, término de Adra, conocida por Fuente del Medio.
Presentada la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de Berja fue calificada de la siguiente forma: «Calificado el precedente documento, que ha sido presentado a las diez horas y trece minutos del día veinte de los corrientes, asiento número 306 del diario 179, examinados los antecedentes registrales, se ha practicado la inscripción al folio 4 del libro 647 del término de Adra, tomo 2.336, inscripción 3.ª, finca registral 20.225-N, en favor de don José López López, su título de compraventa sobre esta finca con carácter privativo. Se hace constar que se ha inscrito solamente en cuanto a la descripción que consta en el Registro y se suspende la inscripción en cuanto a la nueva descripción y exceso de cabida hasta la mayor expresada por falta de previa inscripción a favor de la parte vendedora y por existir dudas fundadas acerca de la identidad de la finca, toda vez que procede por división material de otra de mayor cabida y no coincidir los linderos que constan en el registro con los indicados en el certificado catastral, descriptivo y gráfico aportado, en concreto el lindero Sur, el cual consta en el Registro como lindero fijo y no acreditarse dicha variación, de conformidad con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento. Contra la anterior calificación, sin perjuicio de acudir a los Tribunales de Justicia, para contender entre si sobre la validez o nulidad del titulo, cabe interponer recurso gubernativo en el plazo de un mes desde la notificación de la presente calificación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, presentándolo en esta oficina registral, en cualquier otro Registro de la Propiedad, y en los registros y oficinas previstas en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo conforme a los artículos 324 y ss de la Ley Hipotecaria o en el plazo de dos meses desde la notificación de la presente calificación ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de Provincia, por los trámites del Juicio Verbal en cuanto le sean aplicables. Todo ello sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificación del Registrador sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones, del que puede informarse en este Registro, en el plazo de quince días siguientes a la notificación, conforme a las reglas del RD 1039/2003, de 1 de agosto. Al margen de la inscripción, se ha extendido nota de afección fiscal por plazo de cinco años desde su fecha, al pago de la liquidación complementaria que, en su caso, pueda girarse. Los asientos practicados quedan bajo la salvaguarda de los Tribunales, según el artículo 1 de la Ley Hipotecaria. Berja a uno de febrero del año 2006. Fdo. Tomás Cano Jiménez.»
Don José Luis López López interpuso recurso, exponiendo: «1°. Que según se hace constar en el acuerdo que se recurre, el Sr. Registrador en cuanto a la finca 20.225, la ha inscrito, solamente en cuanto a la inscripción que consta en el Registro, y se suspende, la inscripción en cuanto a la nueva descripción y exceso de cabida, hasta la mayor expresada por falta de previa inscripción a favor de la parte vendedora y por existir dudas fundadas acerca de la identidad de la finca, toda vez que procede por división material de otra de mayor cabida y no coincidir los linderos que constan en el Registro con los indicados en el certificado catastral, descriptivo y gráfico aportado, en concreto el lindero Sur, el cual consta en el Registro como lindero fijo y no se acredita dicha variación. 2°. La finca citada formaba originariamente una sola finca que fue dividida entre tres hermanas, Pilar, Victoria y Purificación, al ser ésta, la parte del centro, ya los linderos son distintos de los anteriores, por lo que el lindero que figura por el Sur no es el barranco de Guamos, sino el que figura en el plano catastral gráfico que se acompaña. Esto demuestra el error cometido por algún escribiente, ya que el barranco siempre ha lindado por el Oeste en todas esas parcelas, como se puede comprobar en el plano. Y la parte no registrada de la parcela, era y sigue siendo de escaso valor, un erial, semi-tajo de pastos, es lo único que produce, pero aunque sea de poco valor, no deja de ser propiedad y desearía que fuera registrada. (Se adjunta plano catastral descriptivo y gráfico). Para mayor conocimiento le informo como se ha producido el cambio de linderos. Por el Norte, cuando fueron segregadas, Purificación Fernández Vargas, transmitió a su hijo José Miguel Fernández Fernández y después, ha pasado a su nieto, José Miguel Fernández Díaz y por Sur y Este, Victoria Fernández Vargas, según el plano sigue figurando la misma, aunque ha pasado ya a su hijo Nicolás Miguel Jiménez Fernández, pero las escrituras siguen a nombre de su madre. Y por el oeste o poniente, Barranco de Guamos. Es la parcela catastral 888 del polígono 18 de Adra. Por todo lo expuesto, Solicito: Que se tenga por presentado este recurso con los documentos adjuntos y se proceda a registrar esta finca con el exceso de cabida.»
Con fecha 20 de marzo de 2006, don Tomás Cano Jiménez, Registrador de la Propiedad de Berja emitió informe.
Vistos los artículos 199, 200, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; el artículo 53 de la Ley 13/1996; los artículos 298 y 306 del Reglamento Hipotecario; Resoluciones de esta Dirección General de 1 y 2 de junio y 19 de noviembre de 1998, 3 de noviembre de 1999, 3 de febrero y 8 de abril de 2000, 17 de junio y 5 de noviembre de 2002, 3 de febrero, 17 de mayo, 12 de julio y 20 de noviembre de 2003, 6 de octubre de 2004, 3 de enero, 17 y 18 de febrero de 2005 y 29 de abril de 2006.
1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don José López López contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Berja, a inscribir un exceso de cabida.
El defecto alegado por el registrador es la existencia de dudas fundadas acerca de la identidad de la finca, toda vez que procede por división material de otra de mayor cabida y no coincidir los linderos que constan en el Registro con los indicados en el certificado catastral, descriptivo y gráfico aportado, en concreto el lindero Sur, el cual consta en el Registro como lindero fijo y no acreditarse dicha variación.
De la escritura y el contenido del Registro, resultan una serie de circunstancias fácticas que deben tenerse en cuenta para la resolución de la cuestión planteada, como son:
a) La finca aparece inscrita con una superficie de dos áreas sesenta y cuatro centiáreas, en tanto que en la escritura se actualiza su superficie hasta ocho áreas treinta y ocho centiáreas y sesenta y ocho decímetros cuadrados.
b) Esa mayor superficie se acredita mediante la incorporación a la escritura de una certificación catastral descriptiva y gráfica.
c) El lindero Norte, según el Registro es José Fernández Fernández; y según Escritura, José Miguel Fernández Díaz.
d) Al Sur, según Registro, el Barranco; y según la escritura, Nicolás Miguel Jiménez Fernández; y según Catastro, Victoria Fernández Vargas.
e) Este, según Registro Victoria Fernández Vargas; según Escritura Nicolás Miguel Jiménez Fernández; y, según Catastro, Victoria Fernández Vargas.
f) Oeste, según Registro el Barranco; según Escritura el Barranco de Guainos.
g) La finca procede de división material de otra de mayor cabida.
2. Como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo (vid, por todas la resolución de 19 de noviembre de 1998), la registración de excesos de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse originariamente. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (Cfr. Resolución de 3 de noviembre de 1999).
3. Dadas las circunstancias concurrentes en este caso, como son: la cuantía del exceso cuya constatación registral se pretende; la existencia de cambio de linderos, alguno de ellos fijo; proceder la finca de división de otra de mayor cabida, hace que el registrador albergue dudas respecto a la identidad de la finca.
Esa duda impide que entre en juego la exigencia del artículo 53, ocho, de la Ley 13/1996, de que la «descripción en la certificación y en el registro pueda deducirse la identidad», o la que impone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulta la «perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.
Madrid, 1 de julio de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
RESOLUCIÓN de 1 de julio de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José López López, contra la negativa del registrador de la propiedad de Berja, a inscribir un exceso de cabida	Trámites

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RESOLUCIÓN 
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 artículo 38
 artículo 1
 artículo 53
 Resolución 
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 resolución 
 Resolución 
 artículo 53
 artículo 298

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