Source: http://www.administrator24.info/artykul/id10726,ochrona-hipoteki.-zagrozenie-bezpieczenstwa-hipoteki-cz.-i
Timestamp: 2019-01-21 12:37:06+00:00

Document:
Ochrona hipoteki. Zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki (cz. I) | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Agnieszka Żelazna	| Administrator 9/2018 | 12.10.2018
Odwrócona hipoteka pod specjalnym nadzorem »
Po ustanowieniu hipoteki, okolicznością która może jej zagrażać, jest spadek wartości obciążonej nieruchomości, skutkujący możliwością uzyskania w razie egzekucji niepełnego zaspokojenia zabezpieczonej należności. W razie wystąpienia takiego zagrożenia, z ochroną wierzycielowi przychodzą jednakże przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece1).
Hipoteka, jako ograniczone prawo rzeczowe, ustanawiane na nieruchomości stanowi – w praktyce gospodarczej – istotne i wiarygodne zabezpieczenie spłaty służącej wierzycielowi, należności. O możliwości skutecznego i pełnego zaspokojenia wierzyciela decyduje jednakże często stan nieruchomości, wpływający końcowo na jej wartość zbywczą. Zagrożeniem hipoteki jest spadek wartości obciążonej nią nieruchomości.[1]
Stosownie do art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie, gdy bądź to sam właściciel obciążonej nieruchomości, bądź też osoba trzecia oddziałuje na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań.
Powołany przepis jest jednym z grupy przepisów, które zmierzają do ochrony hipoteki, a w efekcie również i wierzyciela hipotecznego, a więc tego podmiotu, którego wierzytelność zabezpieczona jest na nieruchomości – zwykle, choć nie zawsze – stanowiącej własność (lub choćby współwłasność) jego dłużnika osobistego.[2]
Możliwość skorzystania z regulacji zawartej w komentowanym przepisie ograniczona została przy tym wyłącznie do wierzycieli hipotecznych, co oznacza, iż nie mogą z niej skorzystać inni – poza hipotecznymi – wierzyciele właściciela nieruchomości.
Prawo do żądania ochrony nie przysługuje jednakże każdemu wierzycielowi hipotecznemu, lecz tylko takiemu, którego hipoteka jest zagrożona w rozumieniu art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Skorzystanie z ochrony jest przy tym niezależne od ustalenia, czy wierzycielowi przysługują lub czy dochodzi on jednocześnie innych jeszcze roszczeń (np. roszczeń odszkodowawczych z tytułu odpowiedzialności deliktowej wobec właściciela nieruchomości lub osoby trzeciej za zmniejszenie wartości nieruchomości, czy w końcu roszczeń z tytułu odpowiedzialności kontraktowej, wynikającej z umowy zawartej pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości).
Jak wskazuje się to w doktrynie prawniczej[3], przepis art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przyznaje wierzycielowi roszczenie o charakterze prewencyjnym, które skuteczne jest wobec wszystkich innych osób (nie tylko zatem względem samego właściciela nieruchomości lecz i osób trzecich oddziaływujących na nieruchomość, np. posiadacza nieruchomości lub jej dzierżyciela). Poza właścicielem, osobą oddziałującą na nieruchomość może być bowiem zarówno osoba, której przysługuje prawo do nieruchomości (np. jej najemca lub dzierżawca), jak i osoba niemająca do nieruchomości żadnych praw (np. właściciel sąsiedniej nieruchomości). Część przedstawicieli nauki prawa przyjmuje przy tym, iż jeżeli osoba trzecia włada obciążoną hipotecznie nieruchomością za zgodą jej właściciela (jako np. najemca lub dzierżawca) i jednocześnie oddziałuje na nieruchomość w sposób opisany w art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, to roszczenie przewidziane w tym przepisie może być dochodzone przez wierzyciela hipotecznego nie tylko wobec tej osoby trzeciej, lecz także i w stosunku do właściciela nieruchomości.[4]
Czytaj też: Badanie stanu prawnego nieruchomości >>>
Z kolei, jeżeli hipoteka ustanowiona została na udziale w – będącej przedmiotem współwłasności – nieruchomości, wówczas roszczenie o zaniechanie działań grożących zmniejszeniem jej wartości przysługuje uprawnionemu wierzycielowi wobec wszystkich współwłaścicieli nieruchomości i to niezależnie do tego, czy ich udziały również są obciążone hipoteką (art. 65 ust. 3–4 KWU[5]).
W doktrynie prawniczej nie ma zaś wątpliwości co do tego, iż przepis art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, a więc jego zastosowanie nie może zostać wyłączone lub ograniczone przez same strony w drodze np. umowy. Przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece ustanowiony został bowiem powszechny zakaz podejmowania działań, które mogłyby pociągnąć za sobą zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki.[6]
Powyższe nie wyklucza przy tym umownego (a więc przyjętego w ramach swobody umów przewidzianej w art. 3531 KC) uregulowania pomiędzy właścicielem nieruchomości lub osobą trzecią a wierzycielem, jakie konkretnie okoliczności lub zachowania będą traktowane przez strony jako grożące zmniejszeniem wartości nieruchomości, lub też jakie dodatkowe konsekwencje będą wiązały się z naruszeniem wyznaczonych w tym względzie, granic. W przypadku natomiast kredytu lub pożyczki udzielanych konsumentowi, wskazanie w umowie co należy rozumieć pod pojęciem „zagrożenia bezpieczeństwa hipoteki” wydaje się być niezbędne, zaś wymienione okoliczności wpływające na stopień tego zagrożenia powinny być wyczerpujące, nie zaś jedynie przykładowe.[7]
Swoim charakterem, roszczenie przewidziane w art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zbliżone jest do roszczenia negatoryjnego służącego właścicielowi nieruchomości do ochrony jego prawa własności, a uregulowanego w art. 222 §2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Przepis art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest zarazem przepisem szczególnym w stosunku do art. 251 Kodeksu cywilnego, stanowiącego, iż do ochrony praw rzeczowych ograniczonych (np. hipoteki) stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Przyznaje on bowiem wierzycielowi inne roszczenie niż wynikające z przepisów o ochronie własności, które stosuje się odpowiednio do ochrony pozostałych ograniczonych praw rzeczowych.
[1] ustawa z dnia 06.07.1982 r. (tj. DzU z 2017 r., poz. 1007 ze zm.) – dalej: KWU
[2] por. przykładowo art. 881 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (tj. DzU z 2018 r., poz. 1025 ze zm.) – dalej: KC, przewidujący odpowiedzialność również dłużnika rzeczowego, poprzez wskazanie, iż: „w braku odmiennego zastrzeżenia poręczyciel jest odpowiedzialny jak współdłużnik solidarny”
[3] S. Kostecki [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz pod red. dr hab. K. Osajda, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2018
[4] J. Pisuliński [w:] Prawo rzeczowe. System Prawa Prywatnego, t. 4, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2012
[5] zgodnie z art. 65 ust. 3 i 4 KWU: „3. Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w ust. 2 pkt 1 i 2; 4. Do hipotek określonych w ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.”
[6] por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 05.04.2013 r., sygn. akt I ACa 1250/12
• Zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki
• Sposób zagrożenia bezpieczeństwa hipoteki
[hipoteka, ochrona hipoteki, bezpieczeństwo hipoteki, zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki, ustawa o księgach wieczystych i hipotece, nieruchomość obciążona, roszczenie prewencyjne, immisja bezpośrednia, immisja pośrednia, dochodzenie roszczeń]
bezpieczeństwo hipoteki |
zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki |
nieruchomość obciążona |
roszczenie prewencyjne |
immisja bezpośrednia |
immisja pośrednia |
Kontynuując temat ochrony hipoteki, tym razem skupimy się na omówieniu konsekwencji prawnych zmniejszenia wartości obciążonej nieruchomości, w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki. więcej »

References: art. 91
 art. 91
 art. 91
 art. 91
 art. 91
 art. 3531
 art. 91
 art. 222
 art. 91
 art. 251
 art. 881
 art. 65