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Timestamp: 2016-10-26 00:42:31+00:00

Document:
�ber die Frage, ob zwischen dem X.________ Club (Beschwerdef�hrer) als Mieter und der Y.________ AG (Beschwerdegegnerin) als Vermieterin ein Mietvertrag �ber das vormals vom "Z.________ Club" gemietete Vereinslokal an der A.________strasse in B.________ zustande kam, f�hrten die Parteien vor den zust�ndigen basel-landschaftlichen Gerichten einen Rechtsstreit. Das Kantonsgericht Basel-Landschaft nahm an, der Beschwerdef�hrer sei - zumindest faktisch - Mieter der betreffenden R�umlichkeiten der Beschwerdegegnerin und verpflichtete diese mit Urteil vom 27. M�rz 2007, dem Beschwerdef�hrer umgehend Zugang zu den von ihm gemieteten R�umlichkeiten zu gew�hren. Das hierauf mit der Sache befasste Bundesgericht kam zum Ergebnis, unter den Parteien habe ein g�ltiges Mietvertragsverh�ltnis bestanden, zumal namentlich die Beschwerdegegnerin nachtr�glich auf die urspr�nglich vorgesehene Mitunterzeichnung durch den "Z.________ Club" des von ihr vorbereiteten und von ihr und dem Beschwerdef�hrer unterzeichneten Mietvertragsformulars verzichtet hatte. Das Bundesgericht wies daher die von der Beschwerdegegnerin erhobene Beschwerde am 21. August 2007 ab, soweit es darauf eintrat (Urteil des Bundesgerichts 4A_207/2007).
Am 18. Oktober 2007 k�ndigte die Beschwerdegegnerin das Mietverh�ltnis per 30. April 2008. Auf Gesuch des Beschwerdef�hrers hob die Schlichtungsstelle f�r Mietangelegenheiten des Kantons Basel-Landschaft die K�ndigung am 10. Januar 2008 auf und stellte im �brigen fest, es sei keine Einigung zwischen den Parteien zustande gekommen. Die Beschwerdegegnerin gelangte rechtzeitig mit Eingabe vom 8. Februar 2008 an das Bezirksgericht Liestal und ersuchte um Feststellung der G�ltigkeit der von ihr am 18. Oktober 2007 ausgesprochenen K�ndigung. Der Beschwerdef�hrer sei anzuweisen, das von ihm gemietete Vereinslokal bis sp�testens 30. April 2008 zu r�umen. Der Beschwerdef�hrer erhob Widerklage und verlangte, ihm sei unverz�glich Zutritt zum Vereinslokal zu gew�hren und die Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, ihm f�r den ihm von der Beschwerdegegnerin am 20. September 2004 vors�tzlich verursachten Schaden Ersatz und Genugtuung zu leisten. Der Bezirksgerichtspr�sident hiess die Klage am 25. August 2009 in entsprechender Aufhebung des Entscheids der Schlichtungsstele vom 10. Januar 2008 gut, erkl�rte die K�ndigung vom 18. Oktober 2007 per 30. April 2008 f�r rechtsg�ltig und trat auf die Widerklage nicht ein. Die vom Beschwerdef�hrer gegen dieses Urteil eingereichte Appellation wies das Obergericht des Kantons Basel-Landschaft am 15. Juni 2010 ab, und es best�tigte das Urteil des Bezirksgerichtspr�sidiums Liestal.
Der Beschwerdef�hrer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen die Aufhebung des Urteils des Kantonsgerichts Basel-Landschaft und die R�ckweisung der Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Eventuell seien die Urteile des Kantons- und des Bezirksgerichts wie auch die K�ndigung vom 18. Oktober 2007 aufzuheben, und es sei auf die Widerklage einzutreten. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf vollumf�ngliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz stellt in ihrer Vernehmlassung den Antrag auf Abweisung der Beschwerde.
In verm�gensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde in Zivilsachen nur zul�ssig, wenn - in mietrechtlichen F�llen - der Streitwert mindestens 15'000 Franken betr�gt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Ist die G�ltigkeit einer K�ndigung umstritten, so entspricht der Streitwert dem Mietzins, der f�r die Dauer bis zum n�chstm�glichen K�ndigungstermin geschuldet ist, gerechnet ab dem strittigen K�ndigungstermin. Die streitige Mietdauer liegt dabei nicht unter drei Jahren, weil Art. 271a Abs. 1 lit. e OR f�r diesen Zeitraum eine K�ndigungssperre eintreten l�sst (BGE 111 II 384 E. 1 S. 386 mit Hinweisen; Urteil 4A_516/2007 vom 6. M�rz 2008 E. 1.1, nicht publ. in: BGE 134 III 300). Der Beschwerdef�hrer f�hrt aus, der monatliche Nettomietzins betrage Fr. 2'600.--, was die Beschwerdegegnerin nicht bestreitet. Die Streitwertgrenze wird somit klar erreicht.
Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdeschrift in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Soweit das Bundesgericht das Recht von Amtes wegen anwendet (Art. 106 BGG), ist zwar eine ausdr�ckliche Nennung bestimmter Gesetzesartikel nicht erforderlich, falls aus den Vorbringen hervorgeht, gegen welche Regeln des Bundesrechts die Vorinstanz verstossen haben soll. Unerl�sslich ist aber, dass auf die Begr�ndung des angefochtenen Urteils eingegangen und im Einzelnen dargetan wird, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegen soll (BGE 134 V 53 E. 3.3 S. 60; 133 IV 286 E. 1.4; vgl. BGE 121 III 397 E. 2a S. 400). Das Bundesgericht ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Beh�rde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 133 III 545 E. 2.2 S. 550; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254; je mit Hinweis). Unbeachtlich sind blosse Verweise auf die Akten; inwiefern das angefochtene Urteil Recht verletzt, ist in der Rechtsschrift selbst darzulegen (vgl. BGE 126 III 198 E. 1d S. 201 mit Hinweis). Beruht der angefochtene Entscheid auf mehreren selbst�ndigen alternativen Begr�ndungen, so ist f�r jede einzelne darzutun, weshalb sie Recht verletzt. Soweit nicht beanstandete Begr�ndungen das angefochtene Urteil selbst�ndig st�tzen, fehlt das Rechtsschutzinteresse an der Beurteilung der geh�rig begr�ndeten R�gen (BGE 133 IV 119 E. 6.3 S. 120 f.; vgl. auch BGE 132 III 555 E. 3.2 S. 560). Soweit die Vorbringen in der Beschwerde diese Anforderungen nicht erf�llen, bleiben sie ausser Acht.
3.1 Die Vorinstanz stellt fest, die K�ndigung sei innerhalb der dreij�hrigen Frist gem�ss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR erfolgt. Sie ist jedoch der Auffassung, die Beschwerdegegnerin sei in dem mit Bundesgerichtsurteil vom 21. August 2007 abgeschlossenen Verfahren nicht "zu einem erheblichen Teil" unterlegen. Kantons- und Bundesgericht h�tten festgehalten, dass zwischen den Parteien ein faktisches Mietverh�ltnis bestehe und daher die Vermieterin dem Mieter unverz�glich Zugang zu den Mietr�umlichkeiten zu gew�hren habe. Hingegen sei dem Antrag des Beschwerdef�hrers auf Feststellung, dass das Mietverh�ltnis ausschliesslich nach Massgabe des Mietvertrages vom 24. Oktober 2003 zustande gekommen sei, nicht entsprochen worden, und der Beschwerdef�hrer sei "mit seinen diversen und weitreichenden Forderungsbegehren" nicht durchgedrungen.
3.2 Der Beschwerdef�hrer h�lt dem entgegen, das Bundesgerichtsurteil vom 21. August 2007 zeige eindeutig, dass die Beschwerdegegnerin zu einem erheblichen Teil unterlegen sei, weshalb die dreij�hrige Sperrfrist zum Tragen kommen m�sse. Die Beschwerdegegnerin sei mit ihrem Hauptargument, dass kein Mietverh�ltnis vorliege, nicht durchgedrungen. Das Bundesgericht habe festgehalten, dass ein g�ltiges Mietverh�ltnis im Sinne des schriftlichen Vertrages vom 24. Oktober 2003 zwischen den Parteien bestehe.
3.3 Die K�ndigung durch den Vermieter ist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren seit Abschluss eines mit dem Mietverh�ltnis zusammenh�ngenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist. Damit statuiert das Gesetz eine unwiderlegbare Vermutung, dass eine K�ndigung unter den erw�hnten Voraussetzungen gleich wie eine Rachek�ndigung missbr�uchlich ist, und gew�hrt damit dem Mieter einen zeitlichen K�ndigungsschutz. Der Mieter soll nicht um die Fr�chte seines berechtigten Vorgehens gegen den Vermieter gebracht werden (RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 39 f. zu Art. 271a OR). An das "Unterliegen des Vermieters zu einem erheblichen Teil" d�rfen nicht allzu strenge Anforderungen gestellt werden. In der Lehre wird bei einem Unterliegen mit einem Drittel bis zu einem Viertel die Bedingung als erf�llt betrachtet. Zu vergleichen sind die prozessual massgeblichen Antr�ge der Vermieterschaft und der Entscheid, wobei das Unterliegen der Vermieterschaft nicht einfach prozentual bewertet werden kann. Ins Gewicht fallen vielmehr die objektive oder subjektive Erheblichkeit des Streitgegenstandes im Einzelfall, das vorprozessuale Verhalten der Parteien und deren M�glichkeit zur Absch�tzung der Prozessaussichten. Das Obsiegen des Mieters darf aber nicht bloss marginal sein (WEBER, in: Basler Kommentar, 4. Aufl. 2007, N. 25 zu Art. 271a OR mit Hinweisen; LACHAT UND ANDERE, Mietrecht f�r die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 622).
3.4 Streitgegenstand des fr�heren Verfahrens bildete zur Hauptsache die Frage, ob die Beschwerdegegnerin mit dem Beschwerdef�hrer in einem Mietvertrag �ber die umstrittenen R�umlichkeiten verbunden war oder nicht, welche Rechtsfrage das Bundesgericht entgegen dem Antrag der Beschwerdegegnerin bejahte. Die Modalit�ten des Vertrages, der dem Beschwerdef�hrer das entgeltliche Recht zur Nutzung des Vereinslokals einr�umt, sind im Vergleich zur Grundsatzfrage nach dem Bestand einer Mietvertragsbeziehung von untergeordneter Bedeutung. Immerhin hat das Bundesgericht das Zustandekommen eines Mietvertrages aufgrund des Parteiverhaltens bejaht und ist damit nicht lediglich von einem "faktischen Vertragsverh�ltnis" ausgegangen, wie die Vorinstanz annimmt. Weshalb die vom Beschwerdef�hrer zus�tzlich gestellten, von der Vorinstanz nicht bezifferten Schadenersatzbegehren ein derartiges �bergewicht erlangen sollen, dass das Obsiegen des Beschwerdef�hrers in der Kernfrage des Prozesses, jener nach dem Bestand des Mietverh�ltnisses, sowie der vom Beschwerdef�hrer erstrittene Zugang zu den R�umlichkeiten zur Unerheblichkeit degradiert werden soll, geht aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor und ist nicht ersichtlich. Auch wenn die Beschwerdegegnerin "nur" diesbez�glich unterlag, mit ihren Antr�gen hinsichtlich der weiteren Forderungen des Beschwerdef�hrers dagegen obsiegte, �ndert dies nichts daran, dass die Thematik "Vertrag oder kein Vertrag" den wesentlichen Streitgegenstand darstellte. Zu beachten ist dabei auch, dass der Beschwerdef�hrer wegen des vertragswidrigen Verhaltens der Beschwerdegegnerin darauf angewiesen war, den Prozess anzustrengen und sich den Zugang zu den R�umlichkeiten zu erstreiten. Unter solchen Umst�nden erscheint eine rein quantitative Beurteilung nach Obsiegen und Unterliegen gemessen am Gesamtstreitwert der gestellten Begehren, welche die Vorinstanz im Ergebnis wohl anstrebte, jedoch letztlich nicht nachvollziehbar vornahm, nicht angemessen, drehte sich doch der Streit unter den Parteien offensichtlich ganz zentral um das Mietverh�ltnis als solches. Da die Beschwerdegegnerin diesbez�glich unterlag, unterlag sie "zum erheblichen Teil". Indem die Vorinstanz dies verkannte, verletzte sie Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR.
3.5 Mit Bezug auf die grunds�tzliche Anwendbarkeit von Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR ist die Beschwerde begr�ndet. Die Beschwerdegegnerin hat im kantonalen Verfahren allerdings dringenden Eigenbedarf geltend gemacht und behauptet, die K�ndigung sei aus wichtigem Grund (Art. 266g OR) erfolgt, was die Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR ausschl�sse (Art. 271a Abs. 3 lit. a und e OR).
3.5.1 �ber den von der Beschwerdegegnerin behaupteten dringenden Eigenbedarf hat die Vorinstanz bereits entschieden und diesen als unbewiesen erachtet, was die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung zur Beschwerde nicht beanstandet. Insoweit hat es beim Entscheid der Vorinstanz sein Bewenden.
3.5.2 Die Frage der K�ndigung aus wichtigem Grund hat die Vorinstanz nicht gepr�ft. Eine R�ckweisung ist jedoch nicht notwendig, da das Bundesgericht den massgebenden Sachverhalt den Akten entnehmen kann. Die Beschwerdegegnerin hatte im kantonalen Verfahren geltend gemacht, dass das Vertrauensverh�ltnis zwischen den Parteien nachhaltig gest�rt sei, brauche angesichts der bisherigen Gerichtsverfahren nicht weiter dargelegt zu werden. Zudem habe C.________ (der f�r den Beschwerdef�hrer den Prozess f�hrt) gegen D. Y.________ eine offensichtlich unbegr�ndete Strafanzeige (Hausfriedensbruch, Sachentziehung, Sachbesch�digung und Diebstahl) erstattet wie auch gegen den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (Drohung, N�tigung und Gehilfenschaft zum Betrug). Die bisherigen Gerichtsverfahren hat indessen die Beschwerdegegnerin durch ihr vertragswidriges Verhalten selbst verursacht. Damit l�sst sich eine K�ndigung aus wichtigem Grund offensichtlich nicht rechtfertigen. Aber auch mit Bezug auf die Strafanzeigen f�llt ins Gewicht, dass die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdef�hrer seit Jahren die vertragsgem�sse Nutzung des Mietobjekts verunm�glicht hat und sogar nach dem Entscheid des Bundesgerichts, welcher die Streitfrage �ber den Bestand des Mietverh�ltnisses definitiv kl�rte, den Zutritt zum Mietobjekt verweigerte. Vor diesem Hintergrund gen�gen die erstatteten Strafanzeigen nicht, um eine K�ndigung aus wichtigem Grund zu rechtfertigen, selbst wenn sie sich als unbegr�ndet erweisen sollten. Die K�ndigung ist daher als missbr�uchlich anzusehen.
Die Widerklagebegehren erachtete die Vorinstanz f�r versp�tet. Bei den in der Widerklage gestellten Begehren handle es sich nicht nur um eine Reaktion auf die Klage der Beschwerdegegnerin, sondern inhaltlich um die Geltendmachung von diversen eigenen Forderungen und damit um eine selbst�ndige "Zweitklage." Diese sei nicht innert der dreissigt�gigen Frist (Art. 273 Abs. 5 und Art. 274f Abs. 1 OR) erhoben worden und daher nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichts 4C.367/2005 vom 7. M�rz 2006 E. 2.2.2) versp�tet. Zudem hielt die Vorinstanz die Rechtsbegehren der Widerklage einerseits f�r zu wenig klar und bestimmt bzw. substanziiert. Im �brigen h�tten die Widerklagebegehren in wesentlichen Teilen bereits Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens gebildet und seien somit res iudicata.
4.1 Mit Blick auf die geltend gemachten Schadenersatzbegehren ist das angefochtene Urteil nicht zu beanstanden. Welche Forderungen der Beschwerdef�hrer geltend gemacht hat, stellt er auch in der Beschwerde nicht klar. Seine allgemein gehaltenen Vorw�rfe an die Adresse der Beschwerdegegnerin gen�gen den Begr�ndungsanforderungen in keiner Weise. Damit hat es beim Nichteintreten auf die Schadenersatz- bzw. Genugtuungsforderungen sein Bewenden.
4.2 Mit Bezug auf den widerklageweise verlangten Zutritt zum Mietobjekt ist das Rechtsbegehren dagegen hinreichend klar und gen�gend substanziiert, und es liegt entgegen der Auffassung der Vorinstanz keine res iudicata vor, da das Begehren die neue, auf die K�ndigung gest�tzte Zutrittsverweigerung betrifft. Zu pr�fen bleibt, ob das Begehren versp�tet erfolgte, wie die Vorinstanz annimmt.
4.2.1 Soweit die Schlichtungsstelle nicht lediglich feststellt, dass keine Einigung zustande gekommen ist, sondern selbst einen Entscheid f�llt, in welchem beide Parteien gemessen an ihren urspr�nglichen Antr�gen teilweise unterliegen, wird dieser auch f�r diejenige Partei nicht (teil-)rechtskr�ftig, die - obwohl teilweise unterlegen - auf eine Anrufung des Richters verzichtet, wenn eine oder beide Parteien innerhalb der 30-t�gigen gesetzlichen Frist den Richter anrufen (Art. 273 Abs. 5 und Art. 274f Abs. 1 OR). Sie kann ihre Antr�ge, soweit das massgebliche Prozessrecht dies zul�sst, anschliessend im Rahmen der Klageantwort bzw. einer Widerklage vorbringen (BGE 136 III 90 E. 2.2 S. 92 mit Hinweis), nicht aber in einer selbst�ndigen "Zweitklage" (zit. Urteil 4C.367/2005 E. 2.2.2).
4.2.2 Dass der Beschwerdef�hrer mit seiner Widerklage eigene Anspr�che eingeklagt hat, bedeutet nicht, dass diese als "Zweitklage" zu betrachten ist, denn er erhebt die damit geltend gemachten Anspr�che in dem von der Beschwerdegegnerin eingeleiteten und bis zum Urteil fortgesetzten Prozess (vgl. dagegen das zit. Urteil 4C.367/2005, in welchem der Kl�ger seine Klage zur�ckgezogen hatte, bevor die Widerklage eingereicht worden war). Da sich die K�ndigung als missbr�uchlich erwiesen hat, ist die Beschwerdegegnerin vertraglich verpflichtet, dem Beschwerdef�hrer den Zugang zu den Mietr�umlichkeiten zu gew�hren.
Nach dem Gesagten ist die Klage abzuweisen und die Widerklage teilweise gutzuheissen. Bei diesem Verfahrensausgang rechtfertigt es sich, die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG), zumal unklar ist, welchen Streitwert die Geldforderungen des Beschwerdef�hrers aufweisen, und deren Beurteilung minimalen Aufwand verursachte. Der Beschwerdef�hrer ist nicht anwaltlich vertreten, weshalb ihm keine Parteientsch�digung zuzusprechen ist (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG; BGE 133 III 439 E. 4 S. 446 mit Hinweis). Die Sache ist zu neuer Entscheidung �ber die Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 15. Juni 2010 aufgehoben und die Klage abgewiesen. In teilweiser Gutheissung der Widerklage wird die Beschwerdegegnerin verpflichtet, dem Beschwerdef�hrer umgehend Zugang zu den gemieteten R�umen an der A.________strasse in B.________ zu gew�hren. Im �brigen wird auf die Widerklage nicht eingetreten.
Dem Beschwerdef�hrer wird f�r das bundesgerichtliche Verfahren keine Parteientsch�digung zugesprochen.
Die Sache wird zu neuer Entscheidung �ber die Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.

References: Art. 271
 BGE 
 Art. 42
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 274
 Art. 274
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