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Timestamp: 2020-01-28 17:27:16+00:00

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Graciani asesores y abogados | IVA e IRPF en Viviendas Turísiticas
IVA e IRPF en Viviendas Turísiticas
26 Jun IVA e IRPF en Viviendas Turísiticas
Posted at 11:38h in Uncategorised	by	admin
A contunuación se plasma una Consulta Vinculante, que describe con amplitud y claridad la casuística tributaria de las Viviendas Turísticas, así como las obligaciones de facturación. Está publicada en 2007 por lo que pueden existir pequeños detalles que hayan variado.
V0373-07
Ley 35/2006, arts. 21, 22, 23, 27; Ley 37/1992, Art. 20; RIRPF RD 1775/2004, Arts. 12, 13; RLIRPF RD Leg 3/2004, Arts. 19, 20, 21, 25
El consultante se dedica a la actividad de alquiler de 15 apartamentos turísticos, con periodo de funcionamiento, en principio, de todo el año, sin tener personal contratado ni local dedicado exclusivamente a la actividad. Tampoco realiza prestación de servicios auxiliares de hostelería, como lavado de ropa, limpieza de apartamentos, etc., servicios de los que se encargan los propios inquilinos. Únicamente realiza el lavado de ropa y limpieza de apartamentos una vez finalizada la estancia del cliente y antes de entrar el siguiente, estancias que pueden durar un mes en verano y un mínimo de dos días el resto del año.
Los ingresos por la actividad coinciden habitualmente con las temporadas turísticas, el resto del año suelen estar vacíos por falta de clientes. Entre los gastos más habituales están: recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, amortizaciones, consumos de luz y agua, reparaciones y pintura de apartamentos, reposición de calentadores, somieres, radiadores, loza, ropa de cama, etc.
1. Exención del Impuesto sobre el Valor Añadido y, en este caso, obligación de expedir factura y de llevar algún tipo de registro fiscal obligatorio.
2. Calificación de los ingresos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y deducibilidad de los gastos mencionados.
1.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29) estarán exentos “los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:
Por tanto, los arrendamientos de apartamentos turísticos se considerarán exentos del impuesto siempre y cuando el arrendador no se obligue a prestar alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera.
* Servicio de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal.
* Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad semanal.
* Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
* Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
* Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
* Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
En el caso planteado en la consulta, el arrendador únicamente procede a la limpieza del apartamento y al cambio de ropa una vez finalizada la estancia de los clientes, por lo que estos servicios no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera. En consecuencia, el arrendamiento de los apartamentos turísticos a que se refiere la consulta estará exento del impuesto, de modo que no habrá que repercutir el mismo.
2.- En lo que se refiere a la expedición de factura por la realización de operaciones exentas del impuesto el artículo 3, apartado 1, letra a) del Reglamento de Facturación, aprobado por el artículo primero del Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre establece que no existirá obligación de expedir factura, salvo en los supuestos contenidos en los apartados 2 y 3 del artículo 2, por las operaciones exentas a que se refiere el artículo 20. A continuación se especifican una serie de operaciones incluidas en el artículo 20.Uno respecto de las cuales sí es obligatoria la expedición de factura. Entre estas operaciones no se encuentra el arrendamiento de viviendas.
Por otra parte, el apartado 2 del artículo 2 del mismo Reglamento dispone la necesidad de expedir factura en cualquier operación en la que el destinatario sea un empresario o profesional que actúe como tal.
En consecuencia, el consultante no está obligado a expedir factura por las operaciones relativas al arrendamiento de apartamentos turísticos exentas del impuesto, salvo que el arrendatario fuese un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad.
En el caso de que, conforme al criterio anterior, fuese necesaria la expedición de factura el contenido de la misma deberá ajustarse a lo dispuesto en el artículo 6 del Reglamento, según el cual:
3.- En lo que se refiere a los registros fiscales obligatorios se trata de Libros Registro de facturas expedidas y recibidas. En la medida en que el consultante no tenga la obligación de expedir factura, no será necesaria la llevanza del Libro Registro de facturas expedidas.
En cuanto al Libro Registro de facturas recibidas, dado que la actividad realizada está exenta del impuesto no habrá derecho a deducir las cuotas soportadas en la adquisición de bienes y servicios para dicha actividad, por lo cual tampoco será necesaria la llevanza del citado Libro Registro.
De acuerdo con lo establecido en el apartado 1 del artículo 19 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), en adelante TRLIRPF, “tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste.”
A su vez, el artículo 20 establece, en su apartado 1, que tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
Por su parte, el artículo 25 del TRLIRPF establece, en su apartado 1, que se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular tienen esta consideración los rendimientos de las actividades de prestación de servicios.
A continuación, en su apartado 2, dicho precepto delimita cuando el arrendamiento o la compraventa de inmuebles constituyen una actividad económica. Para ello han de concurrir las dos circunstancias siguientes:
En consecuencia, si, como manifiesta el consultante, no se cumplen los requisitos del artículo 25.2 del TRLIRPF y no se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como recepción y atención al cliente, limpieza y cambio de ropa, custodia de maletas, prestación de servicios de alimentación, los rendimientos derivados del arrendamiento de los apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.
En los mismos términos viene establecido, para el arrendamiento, en los artículos 21, 22 y 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), vigente a partir de 1 de enero de 2007.
Los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario están recogidos en los artículos 21 del TRLIRPF y 23 de la Ley 35/2006, y desarrollados en los artículos 12 y 13 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto).
De acuerdo con estos preceptos, los gastos a que hace referencia el consultante serían, en principio, deducibles, ahora bien, su deducibilidad está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales que recaigan sobre los mismos. Ello hace necesario, en un supuesto como el que es objeto de consulta, en el que existen períodos en los que los apartamentos no están alquilados, sino en expectativas de alquiler, la existencia de una correlación entre esos gastos y los ingresos derivados del posterior arrendamiento del inmueble.
De acuerdo con lo expuesto, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, las amortizaciones y los consumos de luz y agua solo serán deducibles en los períodos en que los apartamentos se encuentren alquilados, dado que en los períodos en que no se encuentren alquilados, habría que imputar como renta inmobiliaria la cantidad que resulte de aplicar el 2 por 100 al valor catastral, proporcionalmente al número de días que corresponda de cada período impositivo, no contemplando el artículo 87 del TRLIRPF ni el artículo 85 de la Ley 35/2006 la deducción de gasto alguno.
En cuanto a los gastos por reparación y pintura de los apartamentos y por la reposición de calentadores, somieres, radiadores, lozas y ropa, serán deducibles en su totalidad, en la medida en que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por el titular.
Los gastos de reparación y conservación vienen definidos en el artículo 12.1.f) del Reglamento del Impuesto como los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, y los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
Por último, al tratarse del arrendamiento de inmuebles cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, no resultará aplicable la reducción del 50 por 100 del rendimiento neto prevista en los artículos 21.2 del TRLIRPF y 23.2 de la Ley 35/2006 de la Ley del Impuesto.
Fuente: https://petete.minhafp.gob.es/consultas/

References: artículo 20
 artículo 11
 artículo 3
 Real Decreto 
 artículo 2
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 2
 artículo 6
 artículo 19
 Real Decreto 
 artículo 20
 artículo 25
 artículo 25
 Real Decreto 
 artículo 87
 artículo 85
 artículo 12