Source: http://www.vermieterblog.com/2012_05_01_archive.html
Timestamp: 2013-05-24 11:30:31+00:00

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Ihr Vermieterrecht: Mai 2012
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Wissenswertes zur Räumungsklage
Alles, was Sie schon immer zur Räumungsklage wissen wollten, erfahren Sie in Teil 5 unseres Vermieterratgebers.
Den Artikel finden Sie bei 123recht.net.
Bei allen Fragen rund um die Kündigung Ihres Mietvertrages oder die Einreichung einer Räumungsklage beim Amtsgericht Landau in der Pfalz oder bei anderen Amtsgerichten wenden Sie sich unverbindlich an Mueller@seither.info!
Neues vom Bundesgerichtshof zur Verwalterabberufung
Viele Eigentümer von Eigentumswohngen sind mit ihrer Hausverwaltung nicht zufrieden. Immer wieder stellt sich hierbei die Frage, ob eine Abberufung der Hausverwaltung möglich ist. In jüngerer Vergangenheit hatte sich der BGH in vielen Entscheidungen mit der Wahl und der Abberufung einer Hausverwaltung zu beschäftigen.
In der Entscheidung (Az.: V ZR 170/11) von 09.03.12 sollte ein Verwalter neu bestellt werden. Ein Eigentümer war hiermit nicht einverstanden, da er die fachliche Eignung in Frage stellte, da der Verwalter bislang lediglich eigene Immobilien verwaltet hatte. Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen.
Die Bestellung einer Hausverwaltung kann - so der BGH - nur dann erfolgreich angefochten werden, wenn zum Zeitpunkt der Beschlusssammlung die Bestellung ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Hierfür muss ein wichtiger Grund vorliegen, der gegen die Bestellung spricht. Hiervon kann dann ausgegangen werden, wenn nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem Verwalter unzumutbar ist und von Anfang an das Vertrauensverhältnis nicht zu erwarten ist. Auf ein Verschulden der Hausverwaltung kommt es dabei idR nicht an.
Die Tatsache, dass bislang nur eigene Immobilie verwaltet wurde, sei hierfür allerdings nicht ausreichend.
In einem weiteren Verfahren (Az.: V ZR 105/11), Urteil vom 10.02.12 schränkte der BGH die Abberufungsmöglichkeiten des einzelnen Eigentümers weiter an. Der BGH ließ - entgegen der gesetzlichen Wertung - m.E. erhebliche Verstöße des Verwalters gegen die Beschlusssammlung nicht ausreichen, um eine Abberufung durchzusetzen. Der BGH hielt vielmehr fest, dass die Hauseigentümer einen Ermessensspielraum haben und daher gewisse Verstöße auch tolerieren können, so dass die Anfechtungsmöglichkeiten des einzelnen Eigentümers eingeschränkt werden.
OLG Düsseldorf - Vermieter nicht zur Aufklärung von zu niedrigen Vorauszahlungen verpflichtet
Die Nebenkosten einer Mietwohnung können einen erheblichen Umfang annehmen. Der Deutsche Mieterbund spricht immer wieder von einer "zweiten Miete". Auch im Gewerberaummietrecht spielen die Nebenkosten eine erhebliche Rolle, stellen sie doch einen Teil der wirtschaftlichen Kalkulation des Gewerbemieters dar.
Das OLG Düsseldorf hatte sich in einer Entscheidung vom 08.03.12 (Az.: U 162/11) mit der Frage zu beschäftigen, ob dem Vermieter ein Vorwurf zu machen ist, wenn die vertraglichen Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig angesetzt wurden. Der Vermieter hatte monatlich 400,00 € verlangt. Im Rahmen der späteren Abrechnung stellte sich allerdings heraus, dass die Kosten ca. 200,00 € monatlich höher lagen. Der Mieter verweigerte die Nachzahlung, da er unzureichend vom Vermieter informiert worden sei.
Das OLG Düsseldorf gab nun dem Vermieter Recht.
Grundsätzlich sei es Sache des Mieters, seine Interessen ordnungsgemäß wahrzunehmen und die vertraglichen Gegenstände, die für ihn wesentlich sind, selbst zu hinterfragen und sich die notwendigen Informationen zu verschaffen. Der Vermieter müsse daher nicht selbst die Interessen des Mieters durch eine solche Aufklärung wahrnehmen.
Eine Pflichtverletzung sei allerdings dann zu bejahen,
wenn der Vermieter die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig angesetzt hatten, um den Mieter hierdurch zu einem Vertragsabschluss zu veranlassen oder
wenn der Vermieter die Angemessenheit der Vorauszahlungen ausdrücklich zugesichert hatte
Hierfür ist allerdings der Mieter beweispflichtig. Eine solche Beweisführung dürfte dem Mieter im Einzelfall allerdings schwer fallen.
Nebenkostenabrechnung kann auch ohne Angabe von Vorauszahlungen formell ordnungsgemäß sein - Urteil des BGH
Nebenkostenabrechnungen führen immer wieder zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Ist im Mietvertrag - wie allgemein üblich - vorgesehen, dass der Mieter monatliche Vorauszahlungen auf die Mietnebenkosten zahlt, so ist der Vermieter verpflichtet, binnen eines Jahres nach der Abrechnungsperiode eine zumindest formal ordnungsgemäße Abrechnung dem Mieter zukommen zu lassen.
Ist die Abrechnung bereits formal fehlerhaft, hat dies erhebliche Konsequenzen: So kann der Vermieter keine Nachforderung mehr stellen und muss u.U. sogar Nebenkostenvorauszahlungen an den Mietern erstatten.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gehören zu einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung folgende Angaben:
Zusammenstellung der Gesamtkosten
Angabe und gegebenenfalls Erläuterung des gewählten Verteilungsschlüssels
Berechnung des Anteils des Mieters
Abzug der geleisteten Vorauszahlugen
In einer Entscheidung vom 15.02.2012 (Az.: VIII ZR 197/11) hat der Bundesgerichtshof nun allerdings entschieden, dass das Fehlen jeglicher Angabe von Vorauszahlungen nicht immer zu einer formalen Unwirksamkeit der Abrechnung führen muss. Denn die unrichtige Erfassung der Vorauszahlungen ist - so der BGH - ein materieller Fehler, der korrigiert werden kann. Fehlen die Vorauszahlungen in der Abrechnung könne dies auch bedeuten, dass der Vermieter davon ausgeht, dass keine Vorauszahlungen geleistet wurden, so dass ein formaler Fehler nicht vorliegt.
Die Abgrenzung ist im Zweifelsfall nicht einfach. Kriterien für die Unterscheidung sind nicht ersichtlich.
Das Urteil gibt allerdings dem Vermieter die Möglichkeit, sich hierauf zu berufen um auf diesem Wege die Berufung des Mieters auf eine angeblich formal unwirksame Abrechnung auszuschließen!
Mieter kann für Wasserschaden haften - Entscheidung des AG Neukölln
Immer wieder kommt es in Mietwohnungen zu Wasserschäden. Und immer wieder stellt sich die Frage, wer für den entstandenen Schaden einzutreten hat.
In einem von dem Amtsgericht Neukölln zu entscheiden Fall kam es in einer Mietwohnung zu einem Wasserschaden. Der Vermieter musste die Kosten der Beseitigung des Wasserschadens ersetzen und sah sich einer berechtigten Mietminderung des Mieters ausgesetzt.
Der Wasserschaden war hierbei darauf zurückzuführen, dass der Mieter der über der betroffenen Wohnung gelegenen weiteren Wohnung des Vermieters den Balkon nicht von Schnee- und Eis gesäubert hatte - es kam zu einer Zueisung des Abflusses und damit zu einem Überlauf des Wassers.
Das Amtsgericht entschied, dass der Mieter hierfür die Verantwortung zu trage habe. Er habe die Obhutspflicht für die Wohnung übernommen und diese daher pfleglich zu behandeln und nach Möglichkeit vor Schaden zu bewahren. Er hätte daher dafür Sorge tragen müssen, dass ein Überlaufen des Abflusses nicht möglich ist.
Der Mieter war daher verpflichtet, dem Vermieter seinen Schaden zu ersetzen!
Es lohnt sich gerade bei Wasserschäden immer, konkret in Erfahrung zu bringen, wer den Schaden verursacht hat. Für Vermieter können sich hier Erstattungansprüche ergeben, die dazu führen, dass er letztlich die Kosten der Schadensbeseitigung nicht selbst zu tragen hat.
Günstige Beratung im Mai - Fragen zu Ihren Kündigungsrechten?
Jeden Monat gibt es für unsere Leser ein besonderes Angebot. Günstige Online-Rechtsberatung, Musterschreiben oder Interessenvertretung, das Angebot wechselt monatlich. Es lohnt sich also regelmäßig vorbeizuschauen.
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist für einen Vermieter mit vielen Hürden verbunden. Da müssen zunächst einmal die gesetzlichen Kündigungsgründe gegeben sein, damit überhaupt eine Kündigung ausgesprochen werden kann. Diese Gründe müssen allerdings in dem Kündigungsschreiben sodann auch in formal richtiger Form geschildert werden. Kommt es hier zu Fehlern kann im schlimmsten Fall die Kündigung unwirksam sein.
Im Mai stehen daher Ihre rechtlichen Fragen rund um die Kündigung Ihres Mietvertrages im Vordergrund.
Haben Sie Fragen zu den Möglichkeit, Ihren Mietvertrag zu kündigen? Wie sind die KÜndigungsfristen? Besteht ein Kündigungsgrund?
Dann wenden Sie sich mit Ihren Fragen an einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Möchten Sie auf eine lange Wartezeiten verzichten, bieten wir Ihnen die Möglichkeit der Online-Beratung an: Sie senden uns die notwendigen Unterlagen (am einfachsten per Fax oder EMail) und schildern uns die Gründe, weshalb Sie Ihren Mietvertrag kündigen möchten. Wir prüfen die Rechtslage und teilen Ihnen anschließend Ihre Möglichkeiten mit. Eine Antwort erhalten Sie in der Regel kurzfristig innerhalb 24 Stunden. Im Monatspezial erhalten Sie die Beratung zum günstigen Pauschalpreis von 100,00 €. Sie können dann selbst entscheiden, ob Sie eine Kündigung aussprechen möchten. Auch hierfür stehen wir Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Bei Interesse wenden Sie sich einfach und unkompliziert per EMail an mich (Mueller@seither.info) mit dem Stichwort "Ihr Vermieterrecht - Monatsspezial".
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