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Timestamp: 2018-09-20 12:16:43+00:00

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Wollen Vermieter ihren Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen, haben sie eine Menge inhaltlicher und formaler Kriterien zu beachten. Jeder Fehler kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Daher ist der Vermieter gut beraten, sich- bevor er die Kündigung ausspricht- genau mit den Voraussetzungen und Anforderungen einer rechtmäßigen Eigenbedarfskündigung vertraut zu machen.
Der folgende Beitrag soll ein Ratgeber für Vermieter sein, an dem dieser sich bei einer Eigenbedarfskündigung Schritt für Schritt orientieren kann. Wer Eigenbedarf anmelden will, sollte diesen Artikel auf jeden Fall gelesen haben.
Lesen Sie hier: Eigenbedarfskündigung – 40 Fragen und Antworten.
Nutzen Sie unser geballtes Fachwissen zum Eigenbedarf anmelden und lesen Sie das E-Book: Eigenbedarf anmelden – So kündigen Sie Ihrem Mieter richtig
Eigenbedarf anmelden: Inhalt dieses Ratgebers
1. Teil Prüfung im Vorwege
Voraussetzungen und begünstigter Personenkreis
Berechtigtes Interesse um Eigenbedarf anzumelden
Richtiger Zeitpunkt für das Vorliegen des Eigenbedarfs
Vorgeschobener Eigenbedarf und Kündigungsausschluss
Ausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens
Kündigungsfrist um Eigenbedarf anzumelden
2. Teil: Die Umsetzung
Verfassen des Kündigungsschreibens
3. Teil: Widerstand des Mieters
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB geregelt. Danach liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Nur unter diesen Voraussetzungen kann einer Vermieter überhaupt Eigenbedarf anmelden.
Aus § 573 Abs.2 Nr.2 BGB ergibt sich damit unmittelbar, dass der Eigenbedarf nur zugunsten eines bestimmten Personenkreises möglich ist. Der Vermieter muss also prüfen, ob derjenige, der die Wohnung an Stelle des bisherigen Mieters in Zukunft nutzen soll, zu dem berechtigten Personenkreis gehört.
Außer dem Vermieter selbst gehören hierzu Familienangehörige. Unter den Begriff des Familienangehörigen i.d.S. fallen in erster Linie Kinder, Eltern, Neffen und Nichten, Geschwister, der Ehepartner im Fall beabsichtigter Trennung, Enkel, Großeltern, Schwiegereltern und Schwiegerkinder. Bei weiter entfernten Angehörigen wie z.B. die Cousine bzw. der Cousin oder einem Schwager bzw. einer Schwägerin kommt es hingegen darauf an, ob eine besondere persönliche Verbundenheit zum Vermieter dargelegt werden kann.
Auch Angehörige des Haushalts des Vermieters gehören zum begünstigten Personenkreis. Als Angehörige i.d.S. können Personen angesehen werden, die vom Vermieter auf Dauer in seinen Haushalt aufgenommen worden sind. Hierzu zählt in erster Linie Pflege- und Hauspersonal. Grds. kann Eigenbedarf aber nur für Personen anerkannt werden, die mit dem Vermieter in derselben Wohnung leben und keinen eigenen Hausstand haben.
1. Schritt: Prüfen Sie, ob die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht werden soll, zu dem vom Gesetz begünstigten Personenkreis gehört. Nur für berechtige Personen kann man Eigenbedarf anmelden.
Gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn vernünftige, nachvollziehbare Gründe dafür bestehen, dass der Vermieter oder eine andere begünstigte Person die Wohnung zu Wohnzwecken nutzen möchte. Eine Notlage seitens des Vermieters muss nicht bestehen. Allerdings muss das Interesse des Vermieters abstrakt plausibel sein und sich im konkreten Fall auch realisieren lassen. So wird man das berechtigte Interesse bejahen können, wenn dem Vermieter die von ihm selbst gemietete Wohnung gekündigt worden ist. Ein nicht nachvollziehbares Interesse hingegen läge vor, wenn eine Wohnung im Obergeschoss in einem Haus ohne Fahrstuhl von einem Rollstuhlfahrer genutzt werden soll.
2. Schritt: Prüfen Sie, ob Sie vernünftige nachvollziehbare Gründe für die Eigenbedarfsanmeldung anführen können.
In einem weiteren Schritt sollte der Vermieter beachten, dass der Eigenbedarf auch im richtigen Zeitpunkt vorliegt und darauf den Zeitpunkt der Kündigung ausrichten.
Die Anmeldung zum Eigenbedarf darf weder zu früh d.h. bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorgelegen haben oder erkennbar gewesen sein, noch zu spät d.h. erst nach Ablauf der Kündigungsfrist eintreten. Auch der Wegfall eines zunächst vorhandenen Eigenbedarfs kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen oder zumindest Benachrichtigungspflichten des Vermieters auslösen. Bzgl. dieser Problematik wird auf den Artikel: „Eigenbedarf: Fristen und Termine im großen Überblick“ verwiesen.
3. Schritt: Stellen Sie sicher, dass der Eigenbedarf nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlag oder erkennbar war und beachten Sie, dass dieser spätestens im Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist vorliegt. Denken Sie außerdem daran, den Mieter von einem nach Zugang der Kündigung und vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallenen Eigenbedarf in Kenntnis zu setzen.
Manch Vermieter, der ein Mietverhältnis mit seinem Mieter beenden möchte, mag in Versuchung geraten, einen tatsächlich gar nicht bestehenden Eigenbedarf vorzutäuschen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten. Der vorgeschobene Eigenbedarf stellt eine Vertragsverletzung dar, die den Mieter berechtigt, seinen gesamten im Zusammenhang mit dem Umzug entstehenden Schaden ersetzt zu verlangen. Vgl. hierzu den Artikel Eigenbedarf: Wer zahlt die Umzugskosten bei einer Eigenbedarfskündigung?
Wichtig: Riskieren Sie keine Schadensersatzpflicht durch Vortäuschung von Eigenbedarf.
Auch wenn die zuvor genannten Voraussetzungen vorliegen, kann das Recht des Vermieters, Eigenbedarf anzumelden ausgeschlossen sein.
Zeitlich befristeter Ausschluss auf Grund einer Sperrfrist
Das Recht, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, kann für einen Vermieter, der das Mietverhältnis mit dem Mieter nicht selbst abgeschlossen hat, sondern durch den Erwerb des Eigentums an der bereits vermieteten Wohnung gem. § 566 Abs.1 BGB in die Vermieterstellung eingetreten ist, unter bestimmten Umständen ausgeschlossen sein. Dies ist dann der Fall, wenn an der erworbenen Wohnung nach der Überlassung der Wohnung an den jetzigen Mieter, aber vor der Veräußerung der Wohnung Wohnungseigentum begründet worden ist. In diesen Fällen enthält das Gesetz zum Schutze des Mieters in
§ 577a Abs.1 BGB eine Kündigungssperrfrist, die besagt, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung möglich ist.
Unter Umständen kann die Sperrfrist sogar bis zu 10 Jahre betragen, wenn eine Landesregierung in einem Bundesland dies für ein Gebiet, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, bestimmt hat.
Für den Fall, dass der Vermieter das Eigentum an bereits vermietetem Wohnraum als Mitglied einer Personengesellschaft oder einer Erwerbergemeinschaft erworben hat, hat er neuerdings zu beachten, dass die Kündigungssperrfrist gem. § 573 Abs.1a BGB seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.5.2013 auch für ihn gilt, auch wenn das Wohnungseigentum erst nach der Veräußerung bzw. nach seinem Erwerb begründet wird. Selbst wenn es hierzu gar nicht mehr kommt, findet die neue Vorschrift Anwendung.
Mehr dazu: Eigenbedarfskündigung: Sperrfrist beachten (Kündigungssperrfrist)
4. Schritt: Haben Sie Wohnungseigentum an einer bereits vermieteten Wohnung erworben, prüfen Sie genau, ob das Wohnungseigentum nach oder vor der Überlassung an den jetzigen Mieter begründet worden ist. Erfolgte die Begründung des Wohnungseigentums nach der Überlassung an den Mieter, prüfen Sie, ob die Sperrfrist länger als 3 Jahre beträgt. Seien Sie sich im Klaren darüber, dass allein der Erwerb bereits vermieteten Wohnraums als Mitglied einer Personengesellschaft oder einer Erwerbergemeinschaft ausreicht, um die Sperrfrist auszulösen.
Das Recht, Eigenbedarf anzumelden, kann außerdem ausgeschlossen sein, wenn sich das Verhalten des Vermieters als rechtsmissbräuchlich darstellt.
Dies wird von der Rechtsprechung dann angenommen, wenn der Vermieter weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht. Zwar muss es grds. dem Vermieter überlassen bleiben, welchen Wohnbedarf er für sich bzw. seine Familien- oder Haushaltsangehörigen für angemessen hält. Bei weit überzogenem Wohnbedarf muss seinem Verlangen jedoch eine Grenze gesetzt werden. So nimmt die Rechtsprechung in erster Linie bei Eigenbedarfskündigungen zu Gunsten von Schülern, Studenten oder Auszubildenden überhöhten Wohnbedarf an, wenn der für diese vorgesehene Wohnraum 100 qm und mehr beträgt.
Kündigt der Vermieter, obwohl ihm eine Alternativwohnung zur Verfügung steht, kann dies u.U. zur Annahme rechtsmissbräuchlichen Verhaltens führen. Zwar führt auch eine anderweitig freigewordene oder freiwerdende Wohnung nicht ohne weiteres dazu, dass der Eigentümer von seinem Vorhaben Abstand nehmen muss, die Wohnung in Eigengebrauch zu nehmen. Wenn der vom Eigentümer bestimmte Wohnbedarf allerdings in den Alternativobjekten ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann, wird eine Eigenbedarfskündigung als missbräuchlich angesehen.
Das Vorhandensein einer weiteren Wohnung des Vermieters kann außerdem wegen Rechtsmissbrauchs zur Unwirksamkeit der Kündigung führen, wenn ihm zu diesem Zeitpunkt eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht, die vermietet werden soll, und er diese dem Mieter nicht anbietet. Die Pflicht, dem Mieter diese Wohnung anzubieten, besteht allerdings nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Wird die Alternativwohnung erst nach Ablauf der Kündigungsfrist frei, muss der Vermieter diese dem Mieter nicht anbieten.
5. Schritt: Prüfen Sie vor einer Eigenbedarfskündigung, ob diese wegen überhöhten Wohnbedarfs oder dem Bereitstehen einer gleichwertigen Alternativwohnung für Sie selbst oder den Mieter als missbräuchlich angesehen werden kann.
Wie für jede ordentliche Kündigung, ist auch für die Eigenbedarfskündigung die Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB einzuhalten. Die Länge der Kündigungsfrist richtet sich für den Vermieter nach der Dauer des Mietverhältnisses. Besteht das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre, muss die Kündigungserklärung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats beendet werden kann. Ist das Mietverhältnis jedoch vor mehr als 5 Jahren, aber weniger als 8 Jahren begründet worden, verlängert sich die Frist um drei Monate, so dass das Mietverhältnis durch eine am 3. Werktag eines Kalendermonats zugegangene Kündigung erst zum Ende des fünften auf den Kündigungsmonat folgenden Monat beendet werden kann. Bei Bestehen eines über acht Jahre dauernden Mietverhältnisses, kommen weitere drei Monate hinzu.
Beispiele für die Kündigungsfrist bei der Eigenbedarfskündigung:
Das Mietverhältnis besteht 2 Jahre. Die Kündigungserklärung geht dem Mieter am Montag, den 2. Mai zu. Das Mietverhältnis wird zum Ende Juli beendet.
Das Mietverhältnis dauert bereits 6 Jahre. Der Mieter erhält die Kündigungserklärung am Mittwoch, den 3. November. Die Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt mit Ablauf des Monats April des nächsten Jahres.
Das Mietverhältnis wurde bereits vor 9 Jahren begründet. Der Vermieter wirft die Kündigungserklärung am Donnerstag, den 4. Oktober in den Briefkasten des Mieters. Da am 3. Oktober ein Feiertag war, ist der 4. Oktober der dritte Werktag des Monats Oktober. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des Monats Juni des folgenden Jahres.
Der Vermieter hat die Kündigungserklärung bei einem 2 Jahre bestehenden Mietverhältnis zwar am Samstag, den 30.Juni zur Post gebracht, wegen eines Streiks wird die Post allerdings erst am Donnerstag, den 5. Juli ausgeliefert. Da die Kündigungserklärung nicht bis zum 3. Werktag des Monats Juli zugegangen ist, ist wird die Kündigung erst zum Ende des Monats Oktober wirksam.
Wie das Beispiel vier zeigt, kommt es für Wahrung der Kündigungsfrist nicht auf die Abgabe, sondern den Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter an. Wie dieser sichergestellt werden kann, lesen Sie unten im 2. Teil unter „Zugang sicherstellen.“
Zur Behandlung des Samstags als Werktag vgl. außerdem den Artikel: Gilt der Samstag als Werktag bei der Kündigungsfrist einer Wohnung?
Die Kündigungsfrist ist nicht nur deshalb wichtig für den Mieter, damit er das Mietverhältnis so schnell wie möglich beenden kann. Relevant ist sie außerdem aus dem Gesichtspunkt des richtigen Zeitpunktes, zu dem der Eigenbedarf vorliegen muss. Wie oben unter „Richtiger Zeitpunkt für das Vorliegen des Eigenbedarfs“ und im Artikel „Eigenbedarf: Fristen und Termine im großen Überblick“ dargestellt, kommt eine Kündigung wegen künftigen Eigenbedarfs grds. nur in Betracht, wenn dieser spätestens mit Ablauf der Kündigungsfrist, d.h. zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses realisiert werden soll und kann. Der Vermieter sollte also im Vorfeld der Kündigung genau prüfen, zu welchem Zeitpunkt er diese ausspricht, damit mit Ablauf der Kündigungsfrist auch alle Kündigungsvoraussetzungen vorliegen.
Mehr dazu: Mietvertrag: Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter im großen Überblick
6. Schritt: Prüfen Sie im Vorwege, wie lange das Mietverhältnis besteht und welche Fristen für Sie einschlägig sind. Achten Sie für den Fall, dass der Nutzungswunsch erst in Zukunft besteht, darauf, dass Sie nicht zu früh kündigen, so dass sichergestellt ist, dass die Kündigungsfrist erst abläuft, wenn der Nutzungswunsch auch umgesetzt werden soll und kann.
Tipp: Hier finden Sie eine anwaltlich geprüfte Vorlage für eine Eigenbedarfskündigung.
Bei der Verfassung des Kündigungsschreibens ist besondere Vorsicht geboten. Ein Fehler kann hier schnell zur Unwirksamkeit der gesamten Kündigung führen. Das Kündigungsschreiben ist der zentrale Bestandteil zum „Eigenbedarf anmelden“ – Fehler können verheerende Folgen haben.
Wie jede Kündigung eines Mietverhältnisses, bedarf auch die Eigenbedarfskündigung der Schriftform. Außerdem sind gem. § 573 Abs.3 BGB die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die Angabe von Gründen ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung, so dass die Kündigung unwirksam ist, wenn sie keine Gründe enthält. Die Angabe des Kündigungsgrundes sollte durch den Vermieter gerade bei einer Eigenbedarfskündigung besonders sorgfältig erfolgen. Es genügt nämlich keinesfalls, lediglich abstrakt anzugeben, die Kündigung erfolge „wegen Eigenbedarfs.“ Vielmehr muss ein ganz konkreter Lebenssachverhalt dargelegt werden, aus dem sich ergibt, dass, aus welchem Grund, wann und für wen die Wohnung benötigt wird. Die Darlegung muss so ausführlich erfolgen, dass der Mieter in der Lage ist zu prüfen, ob es erfolgversprechend ist, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen.
Die reine Bezugnahme auf zuvor dem Mieter bereits mündlich oder schriftlich mitgeteilte Tatsachen ist nicht ausreichend. Auch wenn wesentliche Tatsachen dem Mieter bereits bekannt sind, müssen diese angegeben werden.
Der Vermieter ist daher gut beraten, folgende Angaben in dem Kündigungsschreiben genau zu bezeichnen:
Die Person, für die die Wohnung benötigt wird. Falls es sich nicht um den Vermieter selbst handelt,
mit Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses bei Familienangehörigen,
bei entfernteren Familienangehörigen mit Angabe der Umstände, aus denen sich eine besondere persönliche Verbundenheit ergibt,
die Umstände, aus denen sich die dauerhafte Zugehörigkeit einer Person zum Haushalt des Vermieters ergibt,
die Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt, wie z.B. gesundheitliche Veränderungen, ein Arbeitplatzwechsel einschließlich Zeit und Ort, Trennungsabsichten vom Ehepartner oder die Kündigung der eigenen Wohnung.
im Einzelfall Darlegung der bisherigen Wohnverhältnisse, wenn die Kenntnis erforderlich ist, um das Nutzungsinteresse des Vermieters zu überprüfen,
das Vorhandensein einer freien oder innerhalb der Kündigungsfrist freiwerdenden Alternativwohnung unter Nennung der Tatsachen, aus denen sich ergibt, dass diese den Wohnbedarf der Bedarfsperson nicht befriedigt; ggf. ein Angebot der Alternativwohnung an den Mieter,
Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters gem. § 574 Abs.1 BGB mit Form- und Fristerfordernis (s. dazu unten).
Diese Auflistung ist keinesfalls abschließend. Abhängig vom konkreten Einzellfall können weitere Angaben erforderlich sein. Entscheidend ist stets, ob ein anerkennenswertes Informationsinteresse des Mieters besteht, und ob die Kenntnis der Tatsachen für die Entscheidung des Mieters, die Kündigung hinzunehmen oder ihr zu widersprechen, erforderlich ist.
Schritt 7: Achten Sie bei der Verfassung des Kündigungsschreibens darauf, alle Tatsachen darzulegen, die ein objektiver mit den Umständen nicht vertrauter Dritter an Stelle des Mieters berechtigter Weise benötigt, um zu prüfen, ob es erfolgversprechend ist, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen.
Damit die Kündigung wirksam werden kann, ist der Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter erforderlich. Das Absenden der Kündigungserklärung allein genügt nicht. Geht das Schreiben auf dem Postwege verloren oder kommt es zu Verzögerungen, wirkt sich dies zum Nachteil des Vermieters dahingehend aus, dass die Kündigung nicht wirksam wird oder die Frist erst verspätet in Gang gesetzt wird. Der Zugang beim Mieter ist erst dann erfolgt, wenn die Kündigungserklärung derart in den Machtbereich des Mieters gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen von ihr Kenntnis nehmen konnte. Auf die tatsächliche Kenntnisnahme kommt es dagegen nicht an. Es kommt nicht selten vor, dass Mieter bestreiten, die Kündigung erhalten zu haben. Der Vermieter sollte also Vorkehrungen treffen, um beweisen zu können, dass und wann der Zugang erfolgt ist. Es empfiehlt sich daher, die Kündigung in Form eines Einschreibens zu versenden.
Mehr dazu: Kündigung eines Mietvertrages: Einschreiben, normaler Brief oder Gerichtsvollzieher?
8. Schritt: Stellen Sie sicher, dass das Kündigungsschreiben dem Mieter rechtzeitig zugeht. Bedienen Sie sich eines Einschreibens.
Wird einem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt, muss sich der Vermieter darauf einstellen, dass sich der Mieter mit der Kündigung nicht einverstanden erklärt. Mieter haben umfassende Rechte und können sich ggf. Anmeldung des Eigenbedarfs wehren.
Das Gesetz stellt dem Mieter Rechte zur Verfügung, von denen viele Mieter Gebrauch machen. Gem. § 574 Abs.1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine den Umständen nach angemessene Zeit verlangen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Abwägung bzw. die Frage, welche Interessen in die Waagschale zu werfen sind, ist eine Frage des Einzelfalles. Wichtig für den Vermieter ist jedoch, dass seine Interessen bei der Abwägung nur berücksichtigt werden, wenn sie gem. § 573 Abs.3 BGB in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, es sei denn die Gründe sind nachträglich entstanden.
Achten sollte der Vermieter außerdem darauf, ob der Mieter seinen Widerspruch form- und fristgerecht, d.h. schriftlich und spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt. Tut er dies nicht, kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen. Erforderlich hierfür ist allerdings, dass der Vermieter den Mieter auf sein Widerspruchsrecht sowie das Form- und Fristerfordernis hingewiesen hat. Unterbleibt die Belehrung, kann der Mieter seinen Widerspruch auch noch in einem etwaigen Räumungsprozess erklären.
Mehr dazu: Eigenbedarfskündigung abwehren – So geht’s (Eigenbedarf abwenden)
9. Schritt: Seien Sie darauf gefasst, dass der Mieter der Beendigung des Mietverhältnisses widerspricht und deren Fortsetzung verlangt. Überprüfen Sie, ob der Widerspruch form- und fristgerecht eingelegt worden ist. Achten Sie außerdem darauf, den Mieter bereits im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht einschließlich der Form- und Fristerfordernisse hinzuweisen.
Erklärt sich der Mieter mit der Kündigung nicht einverstanden und zieht nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, kann es für den Vermieter erforderlich werden, den Mieter vor Gericht auf Räumung der Wohnung zu verklagen. Dabei sollte der Vermieter Folgendes beachten:
Die Klage muss beim zuständigen Gericht eingereicht werden. Zuständig für eine Räumungsklage ist unabhängig vom Streitwert gem. § 23 Nr. 2a GVG, 29 a Abs.1 ZPO stets das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet.
Entscheidend für den Erfolg der Klage ist der Inhalt der Klagschrift. Hier gibt es folgende formale und inhaltliche Anforderungen zu beachten:
Zunächst müssen in der Klagschrift die richtigen Personen als Beklagte bezeichnet werden. Sind an dem Mietverhältnis mehrere Mieter beteiligt, müssen alle Mieter verklagt und in der Klagschrift genannt werden.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass auch Personen, die nicht Mieter, aber Besitzer der Wohnung sind, mitverklagt werden müssen. Geschieht dies nicht, kann das Urteil später nicht vollstreckt werden, wenn sich Personen in der Wohnung befinden, gegen die kein Titel in Form des Urteils vorliegt. Als Besitzer sind in erster Linie Ehegatten des Mieters anzusehen, die nicht Mitmieter sind. Auch eingetragene Lebenspartner oder Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft müssen, selbst wenn sie nicht Mitmieter sind, als Besitzer mitverklagt werden. Nicht zu richten ist die Klage allerdings sowohl gegen minderjährige als auch volljährige Kinder, da diese keine Besitzerqualität aufweisen. Ist die Wohnung untervermietet, muss auch der Untermieter als Beklagter in die Klagschrift aufgenommen werden.
Die Klagschrift muss außerdem einen ganz bestimmten Klagantrag enthalten. Dieser muss auf Räumung und Herausgabe der genau bezeichneten Wohnung durch den bzw. die Beklagten gerichtet sein.
Es empfiehlt sich außerdem, für den Zeitraum zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses und der Räumung eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete dafür zu beantragen, dass auf der einen Seite wegen der Beendigung des Mietverhältnisses kein Anspruch auf den Mietzins mehr besteht, die Wohnung aber auf der anderen Seite auch nicht anderweitig genutzt werden kann.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass jeder zusätzliche Antrag die Entscheidung über den Räumungsantrag verzögern kann. Soll die Räumung so schnell wie möglich herbeigeführt werden, ist zu erwägen, die Nutzungsausfallentschädigung in einem getrennten Verfahren später einzuklagen.
Wenn die Räumungsklage allerdings doch mit einer Zahlungsklage verbunden wird, sollte von der seit der Mietrechtsreform ab dem 1.5.2013 bestehenden Möglichkeit Gebrauch gemacht werden, gem. § 283a ZPO zu beantragen, dass der Beklagte wegen der Geldforderung Sicherheit zu leisten hat. Hierdurch kann verhindert werden, dass der Mieter den Räumungsprozess missbräuchlich hinauszögert. Stattgegeben wird diesem Antrag allerdings nur, wenn die Zahlungsklage hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist.
Entscheidend für den Erfolg der Klage ist die Sachverhaltsdarstellung in der Begründung der Klage.
Diese muss so ausgestaltet sein, dass sich aus ihr die Schlüssigkeit des Räumungsanspruches ggf. auch des Zahlungsanspruches ergibt. Das bedeutet, dass alle Tatsachen geschildert werden müssen, die den Eigenbedarf des Vermieters, das Fehlen von Ausschlussgründen und die wirksame d.h. frist- und formgerechte Kündigungserklärung begründen.
Eine auf Räumung, Herausgabe und Nutzungsausfallentschädigung gerichtete Klage, die außerdem mit einem Antrag auf Sicherheitsleistung verbunden ist, könnte wie folgt aussehen:
Amtsgericht…. Absenderanschrift
……straße
wohnhaft……. -Klägers-
ggf. Prozessbevollmächtigter
wohnhaft…. -Beklagte-
Zahlung und Räumung
Ggf. Gegenstandswert
Ich beantrage, den bzw. die Beklagten (falls mehrere Beklagte als Gesamtschuldner) zu verurteilen,
1. die (genau bezeichnete) Wohnung in……..zu räumen und
nebst Schlüsseln an den Kläger geräumt herauszugeben,
2. für die Zeit ab (Zeitpunkt des Endes des Mietverhältnisses) bis zur
Herausgabe der unter Zf.1 bezeichneten Wohnung einen Betrag in Höhe
von monatlich EUR……(Höhe der Miete) jeweils zum 3. Werktag des
Monats an den Kläger zu zahlen,
3. zur Sicherung des unter Zf.2 bezeichneten Zahlungsanspruches einen
Geldbetrag in Höhe von EUR….bei (in der Regel Hinterlegungs-
Stelle des Amtsgerichts) zu hinterlegen.
Zwischen dem Kläger und dem Beklagten bestand ein Mietverhältnis über die (genau bezeichnete) Wohnung in ……….auf unbestimmte Zeit. Dieses wurde durch den am…geschlossenen Mietvertrag begründet. Eine Kopie des Mietvertrages liegt als Anlage K1 bei. Laut §…des Mietvertrages hat der Mieter an den Vermieter eine monatliche Miete in Höhe von EUR….jeweils am …zu zahlen.
Das Mietverhältnis ist wirksam durch Kündigung des Klägers zum ……..beendet worden. Eine Kopie des Kündigungsschreibens liegt als Anlage K 2 bei: Die Kündigung erfolgte wegen Eigenbedarfs. ……………….(Hier sind alle Tatsachen aufzuführen, aus denen sich die der Eigenbedarf des Vermieters, das Fehlen von Ausschlussgründen und die wirksame d.h. frist- und formgerechte Kündigungserklärung ergibt).
Der Beklagte hat die Wohnung trotz mehrfacher Aufforderung nicht geräumt, so dass der Anspruch im Klagewege durchgesetzt werden muss.
Beweis: Das als Anlage K 3 beigefügte Aufforderungsschreiben des
Klägers vom…
Mit dem Antrag zu 2 wird eine Nutzungsausfallentschädigung geltend gemacht, die dem Kläger zusteht, da er die Wohnung nicht anderweitig nutzen kann.
Ggs. Vortrag zur Höhe
Die Sicherheitsleistung ist zur Abwendung besonderer Nachteile des Klägers erforderlich, da………………………….(Schilderung der zu erwartenden Nachteile)
Anlagen K 1-3 liegen bei
10. Schritt: Verklagen Sie den Mieter notfalls auf Räumung der Wohnung, wenn dieser nicht freiwillig auszieht. Beachten Sie bei der Verfassung der Klagschrift insbesondere, den Sachverhalt, aus dem sich die Wirksamkeit der Kündigung und damit der Räumungsanspruch ergibt, so genau wie möglich zu schildern.
In dem zuvor geschilderten Räumungsprozess, in dem dann insbesondere die Wirksamkeit der Kündigung überprüft wird, muss der Vermieter beweisen, dass die Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung vorgelegen haben, dass kein Ausschlussgrund bestand und die Kündigung auch form- und fristgerecht erklärt worden ist. Der Beweis lässt sich mit Hilfe von Zeugen, Urkunden, Augenscheinsobjekten und ggf. auch Sachverständigengutachten erbringen. Entscheidend ist hier, dass sowohl die zu beweisende Tatsache, als auch das Beweismittel in der Klagschrift genau bezeichnet werden müssen.
Anders liegt es in einem vom Mieter angestrengten Schadensersatzprozess, in dem dieser Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung bzw. wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend macht. In diesem Prozess obliegt es dem Mieter zu beweisen, dass die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nicht vorgelegen haben und der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat (vgl. hierzu den Artikel Eigenbedarf: Wer zahlt die Umzugskosten bei einer Eigenbedarfskündigung?)
11. Schritt: Prüfen Sie genau, ob Sie die Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung vor Gericht nachweisen können, bevor Sie einen Räumungsprozess anstrengen. Bieten Sie für voraussichtlich streitige Tatsachen Beweis an und bezeichnen Sie sowohl die zu beweisende Tatsache als auch das Beweismittel genau.
54 Antworten auf "Eigenbedarf anmelden: Schritt für Schritt Anleitung für Vermieter"
09.10.2013 - 14:03 Antworten
Wo finde ich einen Vordruck für eine Kündigung zum Ausdrucken. Nach Haus Kauf den Mieter wegen Eigennutzung kündigen. Welche Bedingungen und Fristen sind bei dieser
Kündigung Eigennutzung zu beachten?
09.10.2013 - 15:27 Antworten
in einigen Tage erscheint hier auf Mietrecht.org ein E-Book zum Thema Eigenbedarf anmelden. Auf weit über 50 Seiten erhalten Vermieter Informationen wie man die Eigenbedarfskündigung richtig angeht. Ich werde auch hier auf das E-Book verweisen. Wenn Sie in 10 Tagen wieder reinschauen, können Sie das E-Book sicher schon herunterladen.
22.10.2013 - 18:06 Antworten
ich möchte eine Eigentumswohnung in Brandenburg erwerben. Eigentlich eine unvermietete. Leider ist der Immobielenmarkt ziemlich leergefegt und wenn, dann teuer. Jetzt habe ich doch Anfragen für vermietete Eigentumswohnung gemacht. Wie lange ist also die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf in Brandenburg?
22.10.2013 - 21:29 Antworten
die Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigun sind überall gleich, Unterschiede kann es nur bei der Kündigungssperrfrist geben (maximal 10 Jahre).
Heike Gäntzen
28.09.2015 - 13:22 Antworten
Finden Sie es nicht ein bisschen schäbig, nur IHren eigenen Vorteil zu sehen und einen angestammten Mieter aus seiner Wohnung vertreiben zu wollen? Es ist gesetzeskonform bei Eigenbedarf, ich weiß. Aber von vorme herein eine Wohnung zu kaufen und den Mieter dann loswerden zu wollen… recht unmoralisch. Ich hoffe, Sie erfahren nie selbst solche eine Ungerechtigkeit.
11.12.2016 - 13:35 Antworten
wenn alle so moralistisch wären, dann könnten Eigentümer vermieteter Wohnung diese entweder gar nicht verkaufen.
Der Preis der Immobilie ist schon deshalb gesunken, weil sie vermietet ist.
Was ist mit dem Recht des Besitzers, der vielleicht viel Geld dort reingesteckt hat und evtl. das Geld dringend benötigt?
Der Mieter kann sich ja auf einen Härtefall berufen, es kommt zu einer Interessensabwägung.
Ich finde das alles in Ordnung. Besitzer, Neubesitzer und Mieter, alle Interessen müssen irgendwie berücksichtigt werden. Die Gesetze in Deutschland sind äußerst mieterfreundlich und man ist gut geschützt.
In anderen Ländern, setzen sie dich einfach vor die Tür und keinen interessierts.
23.08.2017 - 14:26 Antworten
die Regeln zum Eigenbedarf sind inzwischen derart aufgeweicht, dass ein privater Vermieter mit einer geschickt inszenierten Eigenbedarfskündigung fast jeden Mieter hinauswerfen kann (außer vielleicht den 85-jährigen und andere Gebrechliche oder Schwerkranke); es dauert nur ein bisschen. Damit ist der angeblich so ausgeprägte Mieterschutz ausgehebelt.
wenn der Vermieter einziehen will, ist die Kündigung ja auch in Ordnung.
In Anlehnung an Ihren Kommentar: Vermieter täuscht Eigenbedarf vor – So gehen Sie als Mieter vor
21.08.2018 - 08:28 Antworten
wenn ich mich hierzu äußern darf.
Du vergisst, dass es für die Mietpreisentwicklung positiv ist, wenn Eigentümer ihr Eigentum tatsächlich bewohnen.
Wenn Wohnungen strategisch nur als Investition gekauft werden, dann steigen auch automatisch die Mieten für dich.
Also wirkt eine Eigenbedarfskündigung zunächst nachteilig, für eine nachhaltige Entwicklung der Mietpreise ist sie aber positiv.
22.10.2013 - 21:33 Antworten
Wir haben vor 2,5 Jahre mit einer neu gegründeten KG ( meine Frau und ich) ein kleines Zinshaus mit 5 Wohnungen und 1 Lager erworben. Wir haben hier eine Mieterin, welche 1. einen unbefristeten MV und weiteres bis 2020 mietzinsfrei ( zahlt nur BK) eine 3 Zi-Wohnung mit ca. 85 m² bewohnt.
Wir / ich würden diese Wohnung für den Eigenbedarf – inkl. 1 Büro benötigen. Besteht die Möglichkeit hier Eigenbedarf anzumelden und ggf. den mietzinsfreien Zeitraum bar abzulösen?
17.12.2013 - 14:56 Antworten
Hallo liebes Mietrecht.org Team.
meine Frau und meine zwei Kinder und ich beabsichtigen ein Haus zu kaufen in dem momentan noch Mieter wohnen. Der bisherige Besitzer sagte mir aber bereits das sie nicht immer pünktlich Ihre Miete zahlen. Besteht hier die Möglichkeit auf ein Sonderkündigungsrecht? Desweiteren würde mich interessieren ob es eine Wertminderung des Kaufpreises gibt bei Vermieteten Objekten.
LG Fabian Jung
17.12.2013 - 15:12 Antworten
als Vermieten habe Sie das Recht Ihrem Mieter wegen Mietrückständen in einer gewissen Höhe zu kündigen. Hier sollten Sie sich also weiter belesen oder rechtlich beraten lassen. Für einen geplante Eigenbedarfskündigung würde ich das E-Book zum Thema Eigenbedarf anmelden empfehlen (dieser Praxis-Leitfaden erspart Ihnen stundenlange Recherche im Internet).
14.01.2014 - 20:36 Antworten
Liebes Mietrecht.org Team,
meine Eltern haben ein Mehrfamilienhaus und bewohnen davon im Erdgeschoss eine kleine 2-Zimmer-Wohnung. Jetzt möchten Sie Eigenbedarf auch fuer die 2.te noch vermietete Wohnung im EG melden um daraus ein große Wohnung machen zu lassen um mehr Platz zu schaffen. Alle beide sind fortgeschrittenes Alters (über 70), d.h. obere Etagen kommen nicht in Frage. Der jetzige Mieter ist schon uber 15 Jahre Mieter und auch schon gebrechlich und meist im Ausland. Jetzt meine Frage haben meine Eltern eine Chance dies durchzubekommen? Was müssen Sie beachten?
16.01.2014 - 15:05 Antworten
Hallo Latetitia,
ich kann Ihnen hier nichts zu Ihrem Einzelfall schreiben, aber ich möchte Ihnen das E-Book zum Eigenbedarf anmelden empfehlen. In diesem umfangreichen Ratgeber werden Sie Schritt für Schritt durch den Prozess der Kündigung geführt und die passenden Vorlagen erhalten Sie ebenso in dem E-Book.
31.03.2014 - 14:37 Antworten
ist es denn zu empfehlen eine Räumungsklage nach einer (vom Vermieter gedachten) Kündigungsfrist (Eigenbedarf) von 6 Monaten zu erheben, wenn der Mieter behauptet, es läge eine Kündigungsfrist von 9 Monaten vor? Angenommen die mündliche Verhandlung findet 10 Monate nach Fristbeginn statt, würde die Räumungsklage abgewiesen werden, wenn sich herausstellt, dass der Mieter Recht hat?
01.04.2014 - 14:57 Antworten
Hallo Frau E.H.,
Sie sollten Detailfragen mit einem Anwalt besprechen. Ich gehe davon aus, dass Sie die Berechnung der Kündigungsfrist kennen, möchte aber trotzdem auf diesem Artikel hier verweisen: Mietvertrag: Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter im großen Überblick.
Und noch ein Tipp: Wenn Sie den Mietvertrag und Ihr Kündigungsschreiben hier einreichen, können Sie die Unterlagen der Kündigung hier prüfen lassen.
01.04.2014 - 09:05 Antworten
wir haben unserem Mieter wegen Eigenbedarf mit sechsmonatiger Frist gekündigt.
Auf das Widerspruchsrecht (2 Monate) wurde hingewiesen.
Der Mieter hat jetzt nicht widersprochen, zieht aber auch nicht aus.
Wird im Räumungsprozess der Eigenbedarf jetzt genausten geprüft oder wird der Mieter auf jeden Fall zur Räumung verurteilt, da er keinen Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt hat.
01.04.2014 - 14:53 Antworten
ich kann Ihnen als erstes das E-Book Eigenbedarf anmelden (für Vermieter) empfehlen. Ales zweites könnten Sie die Eigenbedarfskündigung prüfen lassen. Wenn Sie sich Ihrer Sache grundsätzlich sicher sind, aber jetzt einfach nicht weiterwissen, würde ich eine anwaltliche Beratung empfehlen.
31.07.2014 - 20:50 Antworten
schade dass ich Ihre Seite nicht früher gefunden habe. Ich habe einem Mieterpaar wegen Eigenbedarf gekündigt, aber den Hinweis auf die Wiederspruchsfrist vergessen.
Ist davon auszugehen, dass dadurch die Kündigung unwirksam ist, bzw. das Gericht die Räumungsklage wegen Formfehler zurück weist ?
Der Eigenbedarf entstand für meine Tochter, die aber auch Mieterin ist, als sie sich von ihrem Partner getrennt hat. Aufgrund des gemeinsamen Mietvertrages habe ich beiden gekündigt. Wenn ich eine Räumungsklage anstrebe, gegen nur einen Mieter, wird dann auch nur die Hälfte der Jahresmiete zur Berechnung der Anwalts- und Gerichtskosten herangezogen ?
Vielen Dank schon jetzt und freundliche Grüße aus dem schönen Land Brandenburg
04.08.2014 - 17:43 Antworten
ich habe die perfekte Lösung für Sie. Lassen Sie die Eigenbedarfskündigung hier anwaltlich prüfen. Hier Fragen können Sie mit der Prüfung parallel klären.
02.08.2014 - 18:26 Antworten
ich habe heute meine Kündigung vom Vermieter erhalten. Ich wohne seit 1.9. 2008 hier.
Im Schreiben (persönlich ausgehändig) steht drin, dass ich bis 1.11.2014 ausziehen soll, wegen Eigenbedarf der Enkelin, die nicht mehr Zushause wohnen kann wegen Ihrem Stiefvater.
Mündlich haben Sie mir die 6 Monate zugesprochen.
Kann ich das so dulden? Soll ich schriftlich auf die 6 Monate hinweisen, dass ich auf der sicheren Seite bin?
Ich möchte keinen Ärger, aber natürlich sicher sein, falls ich nicht so schnell eine Wohnung finde.
04.08.2014 - 17:37 Antworten
ich würde den Vermieter auf die nicht beachtete Kündigungsfrist hinweisen.
14.10.2014 - 13:26 Antworten
aufgrund der anstehenden Trennung von meiner Lebensgefährtin und Mutter unserer gemeinsamen Kinder 3 und 5 möchte ich gerne in meine alte Wohnung ( 3Z / 100qm) zurück, da ich die Kinder auch weiterhin zu einem Anteil von 40/50% weiter betreuen werde. Ist dieser Umstand eine standfeste Begründung für das aussprechen der Kündigung auf Eigenbedarf?
14.10.2014 - 18:20 Antworten
meine Empfehlung für Sie: Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung prüfen (für Vermieter).
10.05.2015 - 23:40 Antworten
mein Vater (78) hat in 2 Häusern 4 Wohnungen von denen er eine selber bewohnt. Nach dem Tod meiner Mutter ist ihm die selbstbewohnte Wohnung zu groß geworden. Er würde gern in eine der kleineren Wohnungen ziehen. Kann er seinem Mieter aus der einzigen kleineren Wohnung, die dazu auch noch Behindertengerecht ist, wegen Eigenbedarfs kündigen?
Die derzeitigen Mieter könnten sich die große Wohnung die mein Vater zurzeit bewohnt finanziell nicht leisten, sodaß ein Wohnungstausch auch nicht in Frage kommt.
LG Martina Ahring
11.05.2015 - 17:23 Antworten
Hallo Frau Ahring,
danke für Ihre Beitrag. Leider ist eine pauschale Einschätzung nicht möglich. Es kommt vorallem auch auf die Situation der Mieter an. Mein Tipp: Lassen Sie die Voraussetzungen für eine mögliche Eigenbedarfskündigung hier prüfen.
18.02.2016 - 18:10 Antworten
wie sieht es bei Eigenbedarf aus wenn Milieuschutz (Berlin) besteht? Hat das Auswirkungen?
19.02.2016 - 01:10 Antworten
bitte belesen Sie sich zum Milieuschutz. Ich kann an dieser Stelle leider nicht soweit ausholen.
06.04.2016 - 08:04 Antworten
ich bin 25 Jahre alt und vor 3 Jahren zu meinem Freund gezogen (mein Freund wohnt ca. 70 km entfernt von meinem bisherigen Wohnort und ca. 80 km entfernt von meiner und seiner bisherigen und aktuellen Arbeitsstätte).
Da wir zunehmend merken, dass wir durch die enorme Anfahrtszeit zu Arbeit an Lebensqualität verlieren und auch durch unsere Schichtarbeit, einen verkürzten, ungesunden Schlaf bekommen, haben wir uns überlegt, wieder in meinen bisherigen Wohnort, zurückzuziehen. Wir würden ca. 70 km Anfahrtsweg sparen und ebenso 40 Min Anfahrtszeit.
Ebenfalls planen wir in Zukunft auch eine Familie zu gründen. Die Nähe meiner Eltern, würde mir helfen, nach der Geburt meiner Kinder, schneller in meinen Job zurückzukehren.
Ist meine o.g. Situation ein Grund für eine Eigenbedarfskündigung?
Mein Vater ist Eigentümer einer Wohnung in meinem bisherigen Wohnort und würde dann anhand der o.g. Gründe seinem Mieter, eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.
Aufgrund des langen Mietverhältnisses, würden wir wie vorgeschrieben, eine Kündigungsfrist von 9 Monaten einhalten.
06.04.2016 - 12:39 Antworten
Kinder gehören zur Bedarfsgruppe für den Eigenbedarf, ja. Es kommt aber auf den Einzelfall und die Begrünung an. Auf den ersten Blick klingt Ihr Fall aber ziemlich klassisch.
Lassen Sie die Kündigung bei Bedarf von einem Anwalt ausarbeiten.
11.05.2016 - 16:42 Antworten
gibt es die Kündigung aus Eigenbedarf auch bei einem gewerblichen Mietvertrag?
Wir haben ein Haus und Grundstück gekauft (aktuell) und ein Teil des Raums ist an einen Maler als Lagerraum vermietet. Daher die Frage.
Wie ist dort die Kündigungsfrist?
Danke und herzlichste Grüsse
12.05.2016 - 01:12 Antworten
die Informationen zu den Kündigungsfristen und -möglichkeiten für einen Gewerbemietvertrag finden Sie in dem geschlossen Mietvertrag.
29.06.2016 - 01:23 Antworten
ist es im folgenden Fall möglich Eigenbedarf anzumelden:
Herr A. möchte eine Wohnung für Frau Z. kaufen, Frau Z. ist hierbei die Tochter der Lebensgefährtin des Herrn A. (Seit 16 Jahren zusammen), jedoch ist Frau Z. keine Blutsverwandte des Herrn A.,durch die 16 Jahre, jedoch wie eine Tochter für ihn …
29.06.2016 - 07:25 Antworten
Hallo Frau W,
hier wird auch der Punkt Stiefkind angesprochen: https://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarfskuendigung/
29.11.2016 - 22:19 Antworten
ich habe meinem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt. Er hat nicht widersprochen. Ich bin mir aber sehr sicher, dass er trotzdem nicht ausziehen wird. Wie gehe ich jetzt am Besten vor? Kann ich jetzt schon was machen, obwohl er ja erst in 2 Monaten ausziehen müsste?
30.11.2016 - 15:11 Antworten
woher wissen Sie, dass Ihr Mieter nicht ausziehen wird? Mehr zum Thema: Eigenbedarf: Mieter zieht nicht aus – Die nächsten Schritte des Vermieters.
30.11.2016 - 22:46 Antworten
Weil ich ihn jetzt 4 Jahre kenne, er reagiert auf nichts.
Kann ich jetzt bereits auf Zwangsvollstreckung bzw. Räumung klagen?
Ansonsten dauert das ja noch viele Monate oder?
01.12.2016 - 08:45 Antworten
hier können Sie die Voraussetzungen für eine Räumungsklage prüfen lassen + Kosten und Zuständigkeit
24.06.2017 - 10:37 Antworten
meine Frau und ich wollen in das vermietete Haus meiner Schwiegermutter ziehen. Wird dann auch hier ein berechtigtes Interesse benötigt oder reicht der Umstand, dass die Tochter mit ihrem Ehemann in das vermietete Haus einziehen möchte? Darüber hinaus planen wir Familienzuwachs für das kommende Jahr, möglicherweise würde das die Kündigung bekräftigen?
24.06.2017 - 11:38 Antworten
Eigenbedarf ist nur eine Form für ein berechtigtes Interesse.
25.06.2017 - 18:45 Antworten
vielen Dank für die schnelle Rückmeldung, das würde also bedeuten, dass es völlig ausreichen würde wenn wir angeben, dass die Tochter mit ihrem Ehemann in das vermietete Haus einziehen möchte? Weitere Ausführungen wieso, weshalb, warum wären somit nicht zwingend erforderlich?
26.06.2017 - 07:53 Antworten
es besser und nachvollziehbarer eine Kündigung gestaltetet ist, desto erfolgsversprechender ist diese.
24.06.2017 - 15:29 Antworten
meine Eltern besitzen ein Mehrfamilienhaus. Sie haben eine große Wohnung vor 2 Jahren an eine Familie vermietet. Ein wenig später habe ich mich scheiden lassen und wollte mit meiner kleinen Tochter zurück in das Elternhaus. Da sie die eine große Wohnung grade erst vermietet haben, bin ich ein wenig später im selben Haus in eine kleine Wohnung eingezogen. Da leben meine Tochter und ich jetzt seit 1,5 Jahren, aber die Wohnung ist zu klein für uns, es fehlt ein Zimmer. Zusätzlich möchte mein Lebensgefährte auch demnächst zu uns ziehen.
Können meine Eltern die große Wohnung als Eigenbedarf kündigen, damit ich da einziehen kann weil meine jetzige zu klein ist?
26.06.2017 - 08:09 Antworten
die Kündigung für Familienangehörige ist grundsätzlich möglich. Lesen Sie sich am besten in das Thema ein, z.B. hier: https://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarfskuendigung/
08.11.2017 - 20:14 Antworten
Zitat: „4. Schritt: Haben Sie Wohnungseigentum an einer bereits vermieteten Wohnung erworben, prüfen Sie genau, ob das Wohnungseigentum nach oder vor der Überlassung an den jetzigen Mieter begründet worden ist.“
Was genau bedeutet „Wohnungseigentum gründen“ und wie funktioniert es? Ist es irgendein Antrag bei der Gemeinde? Zum Beispiel besitzt der Vermieter eine Wohnung in einem Gebäude aus 50 Wohnungen, die aktuell an Mieter A vermietet ist. Vermieter gibt jetzt einen Antrag „Wohnungseigentum gründen“ bei der Gemeinde ab. Der Mieter A zieht nach einigen Monaten arbeitsbedingt weg und neuer Mieter B zieht ein. Vermieter verkauft später die Wohnung an eine Familie C, die dann sofort den Mieter B kündigt (unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3, 6 oder 9 Monaten) und selbst in die Wohnung einzieht. Kündigungssperrfrist (3 bis 10 Jahre) greift hier also nicht weil „Wohnungseigentum gegründet“ worden war, bevor Mieter B eingezogen ist?
09.11.2017 - 09:42 Antworten
„Wohnungseigentum begründen“ meint die Umwandlung eines Miethauses (ein Haus = ein Eigentümer) in Eigentumswohnungen (ein Haus = in Ihren Fall potenziell bis zu 50 Eigentümer).
06.12.2017 - 11:38 Antworten
Sie schreiben, dass eine Kündigung wegen Eingebedarfs unzulässig ist, wenn der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrags bekannt war, es sei denn, der Mieter bei Vertragsschluss über die Absicht begrenzter Mietdauer aufgeklärt. Wie muss diese Aufklärung aussehen, damit es bei der späteren Kündigung keine Probleme gibt? Reicht es, wenn der Mieter vor Vertragsschluss per E-Mail oder schriftlich informiert wurde oder muss im Mietvertrag darauf hingewiesen werden?
06.12.2017 - 21:28 Antworten
eine Formulierung im Mietvertrag scheint mir am sichersten.
03.03.2018 - 13:52 Antworten
es wird immer wieder von Härtefällen gesprochen, ich persönlich kann jedoch überhaupt nicht einschätzen was mehr wiegt. Jede Partei sieht immer seine eigene Situation schwerwiegender. Eine grobe Einschätzung fände ich sehr hilfreich. Die Mieterin wohnt seit über 30 Jahren alleine in der 90qm Wohnung und ist 80 Jahre alt. Da Sie in der Gegend bekannt ist, gehen wir davon aus, dass Sie in den 9 Monate leicht eine neue Wohnung finden kann. Wir hatten Familienzuwachs und wohnen in 60qm. Die Mieterin hat nach der Eigenbedarfskündigung schon mündlich angekündigt, nicht freiwillig auszuziehen.
Die ganze Thematik der Räumungsklage stresst mich und ich möchte eigentlich die Zeit mit Kind genießen.
Ihre Einschätzung als Fachmann, wie lange sich das ganze zieht und ob ein Gericht überhaupt eine Räumung bei dem Alter der Mieterin veranlassen würde.
04.03.2018 - 19:00 Antworten
ich kann die Interessen hier leider nicht abwägen.
25.05.2018 - 13:49 Antworten
meine Großeltern beabsichtigen ihrem Mieter die direkt neben ihrer Wohnung liegende Mietwohnung wegen Eigenbedarfs zu kündigen.
Einziehen soll ihr Sohn, also mein Vater, mit der Begründung, in unmittelbarer Nähe zu wohnen um meine Großeltern zu unterstützen. Diese sind Mitte 80 und würden sich wohler fühlen, eine ihnen vertraute Person in unmittelbarer Nähe zu wissen.
Aktuell besitzt mein Vater ca. 9 km entfernt ein eigenes Haus, welches er zum entsprechenden Zeitpunkt zu verkaufen beabsichtigt. Mein Vater ist alleinstehend und benötigt daher nicht mehr so viel Platz.
Frage: reicht der dargelegte Grund aus Ihrer Sicht für eine Eigenbedarfskündigung und spielen die derzeitigen Eigentumsverhältnisse meines Vaters eine Rolle und müssen daher entsprechend dargelegt werden?
28.05.2018 - 06:28 Antworten
klassischer Weise geben Sie in der Kündigung an, wo und wie die Person aktuell wohnt, die in die Wohnung einziehen soll. Ihre Beschreibung klingt für mich nach einer plausiblen Begründung. Wenn Sie eine genauere Einschätzung wünschen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen: Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung prüfen (für Vermieter)
Walter Kousek
17.07.2018 - 14:57 Antworten
Meine Gattin wohnt in Nordrhein-Westfalen, ich derzeit noch in Bayern (berufsbedingt). Mit 31.10.2018 ist Schluß mit Arbeiten, ich möchte mit ihr so bald wie möglich zusammenziehen.
Sie hat in ihrer ersten Ehe mit ihrem Ex-Mann ein Haus, das mittlerweile auf die drei volljährigen Kinder überschrieben ist, bei dem aber beide (meine Frau wie auch ihr Ex) eine Nießbrauchgemeinschaft haben.
Meine Frau, ich und auch ihr Ex haben nun beschlossen, daß meine Frau und ich so bald wie möglich in das Haus ziehen sollen.
Nun ist seit 7 Jahren ein Mieter im Haus, dem gekündigt werden soll. Als Vertragspartner trat damals der Ex meiner Frau in Erscheinung.
1.	Eigenbedarf ist möglich (es handelt sich um die Mutter der derzeitigen Eigentümer, die auch das Haus mitgebaut hat und mit dem Ex-Mann eine Nießbrauchsgemeinschaft hat)?
2.	Das Kündigungsschreiben muß noch im Juli übergeben werden, damit zum 1.2.2019 das Haus übernommen werden kann?
3.	Das Kündigungsschreiben muß vom Ex aufgesetzt werden, da er Vertragspartner ist? Müssen die Eigentümer (= Kinder) auch unterschreiben?
4.	Der Mieter hat zwei Hunde, die es ihm (in einem ersten Gespräch von ihm erwähnt) unmöglich machen, eine neue Bleibe zu finden. Kann dies zu Problemen bei der Kündigung führen oder sind die Hunde sein Privatvergnügen?
5.	Auf welche Fallstricke ist sonst noch zu achten?
Vielen Dank für die Mühen im Voraus!
17.07.2018 - 17:18 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen die Fragen leider nicht in Form eines Kommentars beantworten. Lassen Sie die Situation bei Betraf hier rechtlich prüfen: Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung prüfen (für Vermieter)
⇐ Eigenbedarf im BGB: Grundlagen zur Eigenbedarfskündigung im BGB
Kaution und Provision – Unterschiede einfach für Mieter erklärt ⇒

References: § 573
 § 573
 § 573
 § 566

§ 577
 § 573
 § 573
 § 573
 § 574
 § 574
 § 573
 § 23
 § 283