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Timestamp: 2019-07-22 02:31:56+00:00

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Verwaltungspraxis: Nutzungsausfallentschädigung möglich, wenn Bauträger mit Übergabe der Eigentumswohnung in Verzug gerät
Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen. Es unterliegt keinem Zweifel, dass der längere Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer zum Eigengebrauch vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung einen Vermögensschaden begründen kann. Es ist in solchen Fällen geradezu geboten, den Erwerber durch Zuerkennung einer Nutzungsausfallentschädigung vor ungerechtfertigten Nachteilen zu schützen. Insbesondere Vermieter werden nicht geneigt sein, in solchen Fällen Mietverhältnisse einzugehen. Ein Vermögensschaden kann allerdings nur dann angenommen werden, wenn sich der Umstand, dass die Nutzung einer erworbenen Eigentumswohnung vorenthalten wird, signifikant auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Erwerbers auswirkt. Insoweit ist ein strenger Maßstab anzulegen.
Die Kläger machen gegen die Beklagte, einen Bauträger, aus einem Vertrag über den Erwerb einer Altbauwohnung mit Sanierungsverpflichtung Ansprüche wegen Nutzungsausfalls geltend. Mit notariellem Vertrag vom 09.01.2009 verpflichtete sich die Beklagte, das Vertragsobjekt spätestens bis zum 31.08.2009 bezugsfertig herzustellen und zu übergeben. Die Wohnung war bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht nicht fertig gestellt. Die Kläger haben eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von insgesamt 17.759,04 Euro geltend gemacht, weil sie in der Zeit vom 01.10.2009 bis einschließlich 30.09.2011 statt in der neu erworbenen Wohnung mit einer Wohnfläche von 136,3 qm in ihrer bisherigen 72,6 qm großen Dreizimmerwohnung mit ihren drei Kindern im Alter von 3, 14 und 15 Jahren unter beengten Verhältnissen hätten leben müssen. Das Berufungsgericht hat die Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von 10.179,12 Euro zugesprochen. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Der BGH hat entschieden, dass den Klägern gegen die Beklagte ein Anspruch auf Ersatz des Schadens zusteht, der ihnen dadurch entstanden ist, dass die Beklagte mit der Fertigstellung in Verzug geraten ist, § 280 Abs. 1 und 2 BGB. Sie können daher nach Ansicht des VII. Zivilsenats eine Entschädigung dafür verlangen, dass ihnen im Verzugszeitraum die Nutzung der erworbenen Wohnung vorenthalten worden ist. Nach Auffassung des Senats besteht nämlich kein Zweifel daran, dass der längere Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer zum Eigengebrauch vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung einen Vermögensschaden begründen kann. Hierbei komme dem Umstand, dass der Geschädigte noch nicht im Besitz der erworbenen Wohnung war, diese ihm also nicht entzogen, sondern nur vorenthalten worden ist, keine Bedeutung zu. Von der Rechtsordnung werde im Rahmen des Schadensersatzes nicht nur das Interesse am Bestand geschützt, sondern auch das Interesse, eine geschuldete Sache zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zu erhalten und sie ab diesem Zeitpunkt auch nutzen zu können. Es sei in solchen Fällen geboten, den Erwerber durch Zuerkennung einer Nutzungsausfallentschädigung vor ungerechtfertigten Nachteilen zu schützen. Gerate ein Bauträger in Verzug mit der Errichtung einer Wohnung, so könne sein Vertragspartner in aller Regel in erhebliche Schwierigkeiten geraten. Nach Ansicht des BGH kann hierbei eine Nutzungsausfallentschädigung nicht versagt werden, wenn dem Erwerber während des Verzugs lediglich Wohnraum zur Verfügung stand, der mit dem erworbenen Wohnraum nicht vergleichbar ist, sondern eine deutlich geringere Qualität besitzt. Es komme nicht darauf an, ob dem Erwerber ein noch angemessener Wohnraum zur Verfügung stand. Entscheidend ist nach Ansicht des Senats allein, ob dieser Wohnraum dem vorenthaltenen Wohnraum in etwa gleichwertig ist. Höchstens dann, wenn dem Erwerber eine besonders luxuriöse Wohnung entzogen oder vorenthalten werde, die nach der Verkehrsauffassung nicht mehr allein dazu dient, die jeweiligen, individuellen Wohnbedürfnisse zu befriedigen, sondern Ausdruck einer Liebhaberei oder eines besonderen Luxus ist, könne eine andere Betrachtungsweise gerechtfertigt sein. Der BGH ist daher zu dem Ergebnis gelangt, dass die Revision der Beklagten keinen Erfolg hat.
Nach der hier vom BGH vertretenen Ansicht kann ein Erwerber grundsätzlich Schadensersatz auch dann verlangen, wenn ihm durch die nicht rechtzeitige Vertragserfüllung die Nutzung von Wohnraum vorenthalten wird, dessen ständige Verfügbarkeit für seine eigene wirtschaftliche Lebenshaltung von zentraler Bedeutung ist. Ein Vermögensschaden könne jedoch nur dann vorliegen, wenn sich der Umstand, dass die Nutzung einer erworbenen Eigentumswohnung vorenthalten wird, signifikant auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Erwerbers auswirkt. Insoweit sei ein strenger Maßstab anzulegen (vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2013, III ZR 98/12) . An einem Schaden könne es fehlen, wenn dem Erwerber während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung steht und ihm die Kosten der Anmietung ersetzt werden. Denn dann könne von einer fühlbaren Beeinträchtigung der zentralen Lebensführung regelmäßig nicht ausgegangen werden (vgl. BGH, a. a. O.).
Urteil des BGH vom 20.02.2014, Az.: VII ZR 172/13

References: BGH 
 § 280
 BGH 
 BGH 
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 BGH