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02.11.2006 11:54 | Preis: ***,00 € |
Hauskauf, Immobilien, Grundstücke Beantwortet von Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann
A ist Abkömmling von B und hat einen Pflichtteilsverzichtsvertrag mit B abgeschlossen. Als Gegenleistung für den Pflichtteilsverzichtsvertrag gewährt B A ein Wohnrecht nach § 1092 BGB (also nur ein Mitbenutzungsrecht und kein alleiniges Recht nach § 1093 BGB) an seinem Einfamilienhaus in Musterhausen. Das Recht nach § 1092 BGB wurde schon bei Abschluß des Pflichtteilsverzichtsvertrag - aufschiebend bedingt - ins Grundbuch eingetragen. Daher kann A erst nach dem Tod von B daraus (das Recht kommt laut Vertrag erst nach dem Tod von B zum Tragen) Rechte herleiten. Das Wohnrecht nach § 1092 BGB bezieht sich nicht auf die gesamte Immobilie, sondern auf bestimmte Räume (unter anderem auch das WC, Waschraum).
In seinem Testament (Testament wurde nach Abschluß des Pflichtteilsverzichtsvertrags abgeschlossen) schloß B seinem Abkömmling A von der Erbfolge aus.
Zu Lebzeiten hatte B noch seinem weiteren Abkömmling J die gesamte Immobilie vermietet (unbefristeter Mietvertrag).
Nach dem Tod von A werden seine Abkömmlinge J, U und I Erben.
Wie kann B sein Mitbenutzungswohnrecht nach § 1092 BGB geltend machen, wenn J sich aufgrund des Mietvertrags auf seine Rechte als Mieter (laut Mietvertrag ist hat er ja das gesamte Objekt gemietet) beruft (durch den Tod des Vermieters endet ja nicht der Mietvertrag, vielmehr treten die Erben an die Stelle des Vermieters)?
Kann B ein Teilkündigung des Mietvertrags gegenüber J aussprechen (sein Mitbenutzungs-Wohnrecht nach § 1092 BGB bezieht sich ja nicht auf die gesamte Immobilie sondern nur auf bestimmte Räume)?
Können die anderen Miterben U und I jeweils einzelnen (Eigenbedarfskündigung weil sie ebenfalls in das Objekt einziehen wollen) die Kündigung des Mietvertrags ausprechen? Achtung Archiv
02.11.2006 | 13:22
Ich gehe davon aus, dass Sie für das Mitbenutzungsrecht des A die Frage gestellt haben und nicht für B, der dann ja laut Sachverhalt tot ist. 1. Mit dem Tode des B wird die Erbengemeinschaft Vermieter. Da die Erbengeminschaft nicht rechtsfähig ist, werden demnach alle Mitglieder Vermieter. Da der Erbe unmöglich zugleich Mieter sein kann, meine ich, was ggf. genauer zu recherchieren ist, dass dann der Mietvertrag im Rahmen einer Konfusion erlischt. Demzufolge bestünde dann kein Problem bzgl. der Nutzungsausübung, weil der J ansonsten der Erbengemeinschaft gegenüber bzw. diese dem B gegenüber schadensersatzpflichtig würde.
2. Darüber hinaus dürfte eine Teilkündigung, da der Mietvertrag auf das Ganze geschlossen wurde, wohl nur (die Antwort zu 1. mal vergessen) mit Zustimmung des Vertragspartners möglich sein.
3. Bei der Erbengemeinschaft handelt es sich ja um eine gemeinsam handelnde Einheit; dementsprechend können grds. nicht die einzelnen Erben handeln bzw. kündigen. Nach einer Auseinandersetzung oder im Rahmen einer einvernehmlichen Lösung sehe ich da aber keine Probleme, Eigenbedarf geltend zu machen. Einen Ausnahmefall vermag ich hier zunächst nicht zu erkennen, der eine Einzelklage ausnahmsweise möglich machte.
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References: § 1092
 § 1092
 § 1092
 § 1093
 § 1092
 § 1092
 § 1092
 § 1092
 § 1092