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Timestamp: 2019-11-13 13:22:45+00:00

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Spekulationssteuer Immobilienverkauf - Fischer Immobilien
Blog » Spekulationssteuer Immobilienverkauf
Wer bei einem Immobilienverkauf einen Gewinn erzielt, kann laut deutschem Steuerrecht steuerpflichtig werden. Gebräuchlich dafür ist der Begriff „Spekulationssteuer“ bzw. mittlerweile die „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“. Dieser Artikel beschäftigt sich damit, unter welchen Umständen eine Spekulationssteuer auf einen Immobilienverkauf fällig wird und welche Möglichkeiten es gibt, eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen.
Was ist die „Spekulationssteuer“?
Manche Güter oder Anlageformen können je nach Marktgeschehen über die Zeit hinweg beachtliche Preissteigerungen erfahren. Das kann auf Wertpapiere, Aktien, Immobilien und andere Anlageformen zutreffen. Der Versuch, solche möglichen Preissteigerungen gewinnbringend zu nutzen – also zu spekulieren – stuft der Gesetzgeber als wirtschaftliche Tätigkeit ein und damit als steuerpflichtig. Dem deutschen Steuerrecht zufolge sind Privatpersonen also nicht nur verpflichtet, auf ihr Einkommen Steuern zu bezahlen, sondern auch auf Gewinne, die sie durch private Verkäufe oder aus Einkünften aus Kapitalanlagen erzielen, z. B. durch Aktien. Die rechtliche Grundlage bilden die Paragrafen § 22 und § 23 des Einkommensteuergesetzes.
Auch bei Immobilienverkäufen findet das Gesetz Anwendung, wenn die Immobilie im Vergleich zum ursprünglichen Erwerbspreis an Wert zugelegt hat und bei einem neuerlichen Verkauf ein Gewinn erzielt wird. Dann ist, wenn der Verkauf bestimmte Kriterien erfüllt, auf den erzielten Gewinn eine Steuer zu entrichten – die Spekulationssteuer.
Nicht für jeden Immobilienverkauf, bei dem ein Gewinn anfällt, wird eine Spekulationssteuer fällig. Der Gesetzgeber gibt bestimmte Kriterien vor, wann eine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zu zahlen ist. Das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn der Verkauf innerhalb einer sog. Spekulationsfrist vorgenommen wird und das Haus nicht eine bestimmte Zeit lang vor dem Verkauf selbst genutzt wurde.
Grundsätzlich kommt eine Spekulationssteuer in Frage, wenn zwischen Immobilienkauf und -verkauf eine Zeitspanne von weniger als 10 Jahren liegt. Liegt der Kauf mehr als 10 Jahre zurück, kann die Immobilie grundsätzlich spekulationssteuerfrei verkauft werden.
(Eine Ausnahme zu dieser Regel gibt es für Gewerbeimmobilien. Ganz oder zum Teil gewerblich genutzte Immobilien zählen häufig zum Betriebsvermögen und ein Verkauf ist stets spekulationssteuerpflichtig. Auf den Entnahmegewinn wird auch über die 10-jährige Spekulationsfrist hinaus eine Steuer fällig.)
Spekulationssteuer Immobilien: Beginn der Frist
Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Erwerb der Immobilie, also dem Datum des notariellen Kaufvertrages. Wird die Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder gewinnbringend verkauft, wird eine Spekulationssteuer auf den Gewinn fällig.
Wird ein Grundstück erworben und dann später eine Immobilie darauf gebaut, ist das Kaufdatum des Grundstücks entscheidend. Mit dem Zeitpunkt des Grundstückserwerbs beginnt auch die Spekulationsfrist, der Gebäudebau wird dagegen nicht als Anschaffungsvorgang eingestuft. Allerdings ist der Gebäudewert bei der Ermittlung des Verkaufsgewinns bei der Spekulationssteuer anteilig mit einzubeziehen, wenn der Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist vorgenommen wird.
Wurde die Immobilie ausschließlich selbst bzw. privat genutzt, wird keine Spekulationssteuer fällig, auch dann nicht, wenn die Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft wird. Die Immobilie kann über den gesamten Zeitraum selbst genutzt worden sein, mindestens muss der Zeitraum der Eigennutzung aber das Verkaufsjahr und die zwei davor liegenden Jahre umfassen. War die Immobilie in den vor dem Verkauf liegenden zwei Kalenderjahren vermietet, ist der Verkauf steuerpflichtig.
Bei der Eigennutzung ist wichtig, dass die Immobilie der Lebensmittelpunkt des Verkäufers ist und dass er dort seinen Wohnsitz hat. Ein gelegentlicher Aufenthalt ist als Nachweis einer Eigennutzung nicht ausreichend. Sobald die Immobilie vermietet und nicht selbst bewohnt wird, müssen anfallende Verkaufsgewinne grundsätzlich versteuert werden, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt.
Nehmen wir den Fall an, dass bei einem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer fällig wird. Wieviel Spekulationssteuer zu zahlen ist, hängt dann von verschiedenen Faktoren ab. Hauptsächlich sind dies der tatsächlich erzielte Gewinn und der persönliche Steuersatz. Eine nicht unerhebliche Rolle spielen auch etwaige für die Immobilie geltend gemachte Abschreibungen.
Die wichtigen Faktoren bei der Berechnung der Spekulationssteuer:
Tatsächlich erzielter Verkaufsgewinn:
Der erzielte Gewinn errechnet sich im Großen und Ganzen aus dem beim Verkauf erzielten Preis abzüglich Anschaffungskosten und abzüglich Verkaufskosten. Dazu zählen anfallende Kosten, wie Renovierungskosten, Werbungskosten, Maklerprovision, Notar etc.
Für vermietete Immobilien können sog. „Absetzungen für Abnutzung“ (AfA) geltend gemacht werden, pro Jahr können damit 2 % des Anschaffungspreises des Gebäudes von der Steuer abgesetzt werden. Wichtig: Abschreibungen können nur für die Anschaffungskosten des Gebäudes geltend gemacht werden, nicht für ein Grundstück, da ein Grundstück keiner „Abnutzung“ unterliegt.
In der Einkommensteuererklärung geltend gemachte Abschreibungen müssen beim Immobilienverkauf dem Gewinn hinzugerechnet werden. Wenn Abschreibungen geltend gemacht werden, kann es manchmal zu erheblichen Spekulationsgewinnen kommen, während die Bilanz ohne den Abschreibungsbetrag gering bzw. sogar im Minus wäre.
Abschreibungen sind allerdings bei der Spekulationssteuer nur dann mit zu berechnen, wenn sie Teil der steuerlichen Einkünfteermittlung sind. Für Zeiten, in denen die Immobilie selbst genutzt wurde, können keine Abschreibungen geltend gemacht werden.
Dies ist der durchschnittliche Steuersatz, den man auf das eigene Jahreseinkommen zahlt, ausgedrückt in Prozent. (Formel: Einkommensteuer x100 / Jahreseinkommen)
Beispiel: Spekulationssteuer – wie hoch 2019?
Eine vermietete 2-Zimmer-Eigentumswohnung in München wurde vor 6 Jahren zum Preis von 270.000 € als Investitionsobjekt gekauft und dann vermietet bzw. wurden die bestehenden Mieter übernommen. Die Anschaffungskosten summierten sich damals auf 24.000 €. Jetzt wird die Wohnung wieder verkauft. Währenddessen sind die Immobilienpreise München stark angestiegen, es wird ein Verkaufspreis von 400.000 € erzielt. Es fallen auch wieder Verkaufskosten von etwa 7.000 € an. Jährlich wurde für das Gebäude ein Abschreibungsbetrag von 2.200 € geltend gemacht, über die Gesamtzeit von 6 Jahren also 13.200 €.
Die Spekulationssteuer würde in diesem Fall wie folgt berechnet:
Erzielter Verkaufspreis 400.000 €
– damaliger Anschaffungspreis – 270.000 €
– Anschaffungsnebenkosten (Notar, Gericht, Makler…) – 24.000 €
– Renovierungskosten – 5.000 €
– Verkaufskosten -7.000 €
Tatsächlich erzielter Verkaufserlös (Gewinn bzw. Verlust) 94.000 €
+ Steuerlich geltend gemachte Abschreibungen (nur Gebäude) 13.200 €
Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn bzw. -verlust 107.200 €
= Spekulationssteuer (bei z. B. 40 % persönlichem Steuersatz)
Überbleibender Gewinn nach Steuer 64.320 €
Möglicherweise könnten noch weitere Faktoren zu berücksichtigen sein. Wurde beispielsweise nur ein bestimmter Teil der Wohnung vermietet, während ein anderer Teil selbst genutzt wurde, müsste man den selbst genutzten Teil herausrechnen, meist anteilig nach Wohnfläche, und vom tatsächlich erzielten Verkaufserlös abziehen. Solche sehr spezifischen Faktoren berücksichtigen wir in diesem Beispiel aber der Übersichtlichkeit halber nicht.
Im obigen Beispiel wird beim Wohnungsverkauf ein Gewinn von 107.200 € erzielt, bei 40 % persönlichem Steuersatz sind damit 40 % des Gewinns, also 42.880 € Spekulationssteuer an den Fiskus abzuführen, die überbleibenden 64.320 € gehören zunächst Ihnen.
Unberücksichtigt in der obigen Rechnung ist aber immer noch, dass sich aus dem Verkaufsgewinn ein insgesamt höheres jährliches Einkommen und daraus folgend eine höhere Einkommenssteuer auf das gesamte jährliche Einkommen ergibt. Fällt man dadurch z. B. noch in eine höhere Steuerklasse, macht sich das, abgesehen von der Spekulationssteuer allein, im gesamten Steueraufkommen noch zusätzlich und evtl. ziemlich deutlich bemerkbar.
Die Drei-Objekte-Grenze
Zum Themenbereich Spekulationssteuer zählt auch die sog. Drei-Objekte-Grenze. Diese wurde ursprünglich vom Bundesfinanzhof ausgearbeitet, damit steuerfreie Erträge aus der privaten Vermögensverwaltung von steuerpflichtigen Einkünften aus Gewerbebetrieben besser voneinander abgegrenzt werden können.
Die Drei-Objekte-Grenze besagt grundlegend, dass das Finanzamt gewerblichen Handel annehmen kann, wenn ein Immobilieneigentümer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien veräußert, bei denen Erwerb, Bau oder eine grundlegende Modernisierung nicht allzu lang her sind.
Wer in den vorangegangenen Jahren bereits Immobilien verkauft hat, vielleicht 2 oder 3, und jetzt wieder ein Objekt verkaufen möchte, kann u. U. in den gewerblichen Grundstücks- bzw. Immobilienhandel rutschen und gewerbesteuerpflichtig werden. Betroffen sind z. B. Besitzer von Mehrfamilienhäusern, die in kürzerer Zeit mehrere Eigentumswohnungen daraus verkaufen. Allerdings sind die Grenzen nicht immer ganz klar. Im Fall des Falles klären Sie die Sache am besten mit Ihrem Steuerberater ab.
Spekulationssteuer vermeiden bzw. umgehen
Die Spekulationssteuer kann eine ziemliche Summe ausmachen. Natürlich wird die Frage aufkommen, inwieweit die Steuer umgangen oder reduziert werden kann. Die verschiedenen Möglichkeiten dazu ergeben sich prinzipiell aus den Regulierungen zur Spekulationsfrist und zur Eigennutzung.
Spekulationssteuer umgehen durch abwarten der Spekulationsfrist
Wie schon dargelegt, kann bei Immobilienverkäufen eine Spekulationssteuer fällig werden, wenn Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre auseinanderliegen und beim Verkauf ein Gewinn erzielt wird. Falls also möglich, muss man bei einem Verkauf einfach nur die Spekulationsfrist abwarten, d. h. länger als 10 Jahre mit dem Verkauf warten, und schon wird die Steuer nicht mehr fällig.
Das bietet sich natürlich vor allem an, wenn man momentan nicht direkt auf den Verkaufserlös angewiesen ist und schon eine gewisse Zeit seit dem Verkauf verstrichen ist, z. B. besitzt man die Immobilie schon 8 Jahre, dann fällt es evtl. nicht sehr schwer, die 2 Jahre noch strategisch abzuwarten und danach durch die nicht zu zahlende Spekulationssteuer einen deutlich höheren Verkaufsgewinn einzufahren.
Die andere Seite dazu: Eventuell bieten die bestehenden Marktbedingungen so gute Möglichkeiten, dass man die Spekulationssteuer einfach in Kauf nimmt und sofort verkauft. Auch das kann sich lohnen, wenn der erzielbare Gewinn einfach sehr gut ist, und man die Spekulationssteuer mit einem Lächeln in Kauf nimmt. Möglicherweise ist es ein guter Tipp, bei einem solchen Vorhaben einen erfahrenen Experten oder Immobilienmakler München hinzuzuziehen, der eine profunde Wertermittlung der Immobilie vornimmt und die erwartbare Gewinnspanne mit einiger Genauigkeit vorhersagen kann.
Spekulationssteuer vermeiden durch Eigennutzung
Die andere Möglichkeit, generell eine Befreiung von der Spekulationssteuerpflicht zu erreichen, ist, die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und die zwei davor liegenden Jahre selbst zu bewohnen. Denn dann entfällt die Spekulationssteuerpflicht ebenfalls.
Das ist natürlich dann einfach zu bewerkstelligen, wenn man die Immobilie ohnehin schon selbst bewohnt und keine Notwendigkeit für einen Umzug o. ä. besteht. Schwierig kann es werden, wenn die Lebensumstände einen anderen Wohnort erzwingen.
Problematisch kann das Umgehen der Spekulationssteuer ebenfalls werden, wenn die Wohnung vermietet ist und die Mieter beabsichtigen, in der Wohnung zu bleiben. Ein bestehendes Mietverhältnis zu kündigen und eine Wohnung selbst zu übernehmen, ist zwar rechtlich möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen stimmen (z. B. tatsächlicher Eigenbedarf). Allerdings stellt der Selbstbezug, um bei einem späteren Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen, natürlich keinen Kündigungsgrund dar. Dann bleibt oft nur, die Zahlung der Spekulationssteuer in Kauf zu nehmen, wenn man unbedingt verkaufen will, oder, wie weiter oben dargestellt, die Spekulationsfrist abzuwarten.
Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund. In manchen Fällen besteht die Möglichkeit, einen Mietvertrag abzuwickeln und die Immobilie wieder in seinen Besitz zu bringen darin, Eigenbedarf anzumelden. Das Anmelden von Eigenbedarf ist jedoch bestimmten gesetzlichen Regelungen unterworfen und nicht willkürlich anwendbar. Allem voran muss der Eigentümer ein „berechtigtes Interesse“ geltend machen können, d. h. es muss ein wirklicher Bedarf für eine Eigenübernahme der Wohnung bestehen, beispielsweise, weil der Eigentümer zu dieser Zeit selbst keine geeignete Wohnalternative hat.
Meldet der Eigentümer Eigenbedarf an, bezieht die Wohnung und wohnt dann 3 Jahre darin, kann er danach die Immobilie spekulationssteuerfrei verkaufen. Wohlgemerkt muss die Konstellation so sein, dass der Eigenbedarf wirklich besteht, ansonsten sind Klagen wegen vorgeschobenem Eigenbedarf durchaus möglich.
Eigennutzung Kinder, Familienangehörige
Eigenbedarf kann auch angemeldet werden für Kinder, andere nahe Familienangehörige und einige weitere Parteien, wenn ein entsprechendes berechtigtes Interesse gegeben ist. Evtl. kann man auch so den Besitz an seiner Immobilie zurückgewinnen. Doch dem Ziel, die Spekulationssteuer zu umgehen, bringt dies nicht unbedingt näher. In gesetzlicher Hinsicht muss der Immobilieneigentümer die Wohnung selbst beziehen, damit es als Eigennutzung anerkannt wird. Kinder oder Familienangehörige als Stellvertreter zählen im Regelfall nicht und ein späterer Immobilienverkauf bleibt weiterhin steuerpflichtig, auch wenn es Familienangehörige sind, die die Wohnung bewohnen.
Als Ausnahme von dieser Regel zählen nur eigene Kinder, die die Wohnung für Ausbildung oder Studium bewohnen, und nur dann, wenn für die Kinder noch Kindergeld bezogen wird. Dieser Fall wird als Eigennutzung anerkannt, und hier könnte es auch Sinn machen, Eigenbedarf anzumelden, um die Wohnung nach Auszug der Kinder spekulationssteuerfrei verkaufen zu können.
Die Kündigung von Mietern ist ein sehr breites Gebiet und kann im Rahmen dieses Artikels allenfalls gestreift werden. Ausführliche Informationen dazu finden Sie in meinem Blog-Artikel „Kündigung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarf oder Verkauf“.
Spekulationssteuer bei Verkauf an Familienangehörige oder Kinder
Wie ist die Sache, wenn Familienangehörige die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist kaufen?
Leider gilt auch hier, dass das Finanzamt den Verkauf nach § 23 Einkommensteuergesetz als steuerpflichtigen Tatbestand wertet. Ein solcher liegt immer vor, wenn entgeltlich wirtschaftliches Eigentum z. B. an einem Grundstück oder grundstückgleichem Recht an einen Dritten übertragen wird. Mit „Dritte“ sind dabei im Sinne des Gesetzes nicht ausschließlich Fremde gemeint, sondern eben auch Familienangehörige.
Der § 23 Einkommensteuergesetz, der sich mit privaten Veräußerungsgeschäften befasst, bezieht sich aber nicht nur auf Kaufverträge. Auch Übertragungen im Zusammenhang mit Ehegattenvereinbarungen oder mit Kindern oder ein Tausch etc. sind hier inbegriffen. Voraussetzung ist lediglich, dass im Rahmen der Übertragung eine Form der Bezahlung bzw. Gegenleistung erbracht wird. Grundsätzlich gibt es kein Ehegatten- oder Familienprivileg, wenn es um spekulationssteuerpflichtige Übertragungen geht.
Erbschaft, Erbe und Spekulationssteuer
Bei einer Immobilienerbschaft und einem darauffolgenden Verkauf stehen mehrere steuerliche Aspekte zur Debatte, auf die wir im Folgenden näher eingehen wollen.
Zunächst einmal gibt es die Erbschaftssteuer. Eine Erbschaftssteuer wird fällig, wenn die summierte Erbmasse (vererbtes Geld, bei Immobilien der Betrag des Verkehrswerts) die gesetzlichen Freibeträge überschreitet. Ein Ehegatte kann z. B. 500.000 € erbschaftssteuerfrei vererbt bekommen, ein Kind 400.000 €. Mehr Information dazu finden Sie in meinem Blog Artikel „Immobilien erben, Erbschaftssteuer“.
Spekulationssteuer bei Erbschaften
Die Spekulationssteuer spielt grundsätzlich nur dann eine Rolle, wenn die geerbte Immobilie verkauft wird. Und dann finden entsprechend die weiter oben dargelegten Spielregeln Anwendung.
War die Immobilie mehr als 10 Jahre im Besitz des Erblassers, kann der Erbe spekulationssteuerfrei verkaufen. Dasselbe gilt, wenn der Erblasser die Immobilie dauerhaft bzw. mindestens seit den 2 vor dem Verkaufsjahr liegenden Jahren selbst genutzt hat.
War die Wohnung vermietet und der Erbe verkauft sie innerhalb der Spekulationsfrist, wird eine Spekulationssteuer fällig. Die Spekulationsfrist beginnt für den Erben aber bei seiner Übernahme nicht von neuem. Bei einer regulären Erbschaft übernimmt der Erbe die Immobilie grundsätzlich unentgeltlich. D. h. die 10-Jahresfrist aus § 23 des Einkommensteuergesetzes beginnt hier nicht neu zu laufen, da ein Erbe kein Verkauf ist und durch den Erbvorgang selbst auch kein Verkaufsgewinn anfällt.
Um die Spekulationssteuer zu vermeiden muss der Erbe die Wohnung, nachdem er sein Erbe angetreten hat, entweder lange genug selbst bewohnen oder sie in Besitz halten bis die 10 Jahre Spekulationsfrist seit dem Erwerb durch den Erblasser abgelaufen ist und kann dann steuerfrei verkaufen.
Doppelbelastung Spekulations- und Erbschaftssteuer
Ist die Immobilie von hohem Wert bzw. überschreitet die Erbmasse die gesetzlichen Freibeträge, fällt eine Erbschaftssteuer an. Verkauft der Erbe die Immobilie zusätzlich in einem spekulationssteuerpflichtigen Zeitrahmen, kann es zu einer doppelten Steuerbelastung durch Erbschafts- und Spekulationssteuer bzw. Einkommenssteuer kommen.
Im Jahr 2008 wurde der § 35b des Einkommenssteuergesetzes eingeführt. Dieser reguliert die Ermäßigung der Einkommensteuer bei „Belastung mit Erbschaftssteuer“. Die Ermäßigung erfolgt allerdings nur anteilig und hebt die Doppelbelastung nicht vollständig auf. Dennoch lässt sich damit unter Umständen ein ansehnlicher Steuerbetrag einsparen.
Für die Beantragung gibt es kein besonderes Formular. Aktuell muss man dazu in der Zeile 79 des Mantelbogens der Einkommensteuererklärung ein Kreuz setzen und dann in einem zusätzlichen formlosen Schreiben die Situation für das Finanzamt nachvollziehbar darlegen.
Erbengemeinschaft und Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Nicht jeder Erbe ist Alleinerbe, oft gibt es eine sog. Erbengemeinschaft mit mehreren Erben. Dann kommt es manchmal vor, dass ein Erbe die Anteile der weiteren Erben übernimmt und sie auszahlt. Wie verhält es sich dann mit der Spekulationssteuer? In diesem Fall läuft die 10-jährige Spekulationsfrist dann ab demjenigen Zeitpunkt, zu dem die Abfindung gezahlt wurde, neu an. In gesetzlicher Hinsicht ist dieser Vorgang praktisch wie der Kauf einer Immobilie zu werten, und erfolgt der Verkauf dann in weniger als 10 Jahren nach der Auszahlung der übrigen Erben und der alleinigen Übernahme der Immobilie, wird auf den erzielten Verkaufsgewinn eine Spekulationssteuer fällig. Der Anteil des Erben, der die übrigen auszahlt, ist natürlich davon abzuziehen.
Verkaufen die Erben die Immobilie gemeinschaftlich in gegenseitigem Einvernehmen, gilt auch hier, dass der aufzuteilende Verkaufserlös steuerfrei bleibt, wenn der Erblasser das Haus oder die Wohnung selbst genutzt oder mindestens 10 Jahre lang besessen hat. Ist dies nicht der Fall, gibt es für die einzelnen Szenarien zahlreiche spezielle Regelungen. Eine mögliche Lösung ist, wenn der Erblasser die Immobilie per Testament oder Erbvertrag einem einzigen Erben überlässt und genügend Kapital vorhanden ist, um die übrigen Erben gerecht zu berücksichtigen. Denn dann kann der Erbe, der die Immobilie erhält, direkt über diese verfügen. Da ein Erbe keinen Kauf darstellt, endet für ihn eine etwaige Spekulationsfrist 10 Jahre nachdem der Erblasser die Immobilie erworben hat und nicht 10 Jahre nach dem Erbvorgang.
Die Immobilie auf einen einzigen Erben zu übertragen ist jedoch nicht immer möglich oder es wird nicht zeitig genug in einem Testament festgehalten. Dann können sich viele mögliche Konstellationen ergeben, die grundsätzlich mit einem kompetenten Steuerfachmann oder Anwalt besprochen werden sollten.
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References: § 22
 § 23
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 § 35