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Timestamp: 2017-04-26 09:54:21+00:00

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2017 | Notarios y Registradores
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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2017
Indice:VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:137.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCAS INSCRITAS A NOMBRE DE UNA SOCIEDAD EN PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA EL SOCIO Y ADMINSTRADOR ÚNICO138.*** RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE MATRIMONIOS DE DIFERENTE NACIONALIDAD. DERECHO TEMPORAL. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO139. ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE PRELEGADO OTORGADA SOLO POR LA PRELEGATARIA.140.*** REGISTRO MERCANTIL. PODER OTORGADO EN FAVOR DE QUIEN OSTENTE EL CARGO DE PRESIDENTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN.141.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS QUE PUDIERAN CORRESPONDER AL DEUDOR EN LA HERENCIA DE SUS PADRES142. TRACTO SUCESIVO. LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y PODER DE DISPOSICIÓN143.** OPCIÓN DE CESIÓN DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO144.** PODER MERCANTIL: PARA SUSTITUIRLO SE REQUIERE PREVISIÓN EXPRESA.. 145.*** LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR INTERESES MORATORIOS NO ESTÁ ATADA A DOS PUNTOS DE DIFERENCIA CON LOS ORDINARIOS.146.** VENTA DE FINCAS DE SOCIEDAD CONCURSADA: INTERPRETACIÓN DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN.147.*** DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA: MODO DE ACREDITAR SU ANTIGÜEDAD. REFERENCIA CATASTRAL: DATO DE DESCRIPCIÓN LITERARIA REGISTRAL. DETERMINA LA UBICACIÓN PERO NO PUEDE MODIFICAR LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL, SI HAY DUDAS FUNDADAS.148.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD VENEZOLANA EN EL FOLIO DE LA SUCURSAL ESPAÑOLA.149.*** DURACIÓN DE PODER TEMPORAL.CÓMPUTO DEL PLAZO: CLARIDAD EN SU EXPRESIÓN.150.() MANDAMIENTO ELECTRÓNICO DE PRÓRROGA DE EMBARGO. CSV.151.() MANDAMIENTO ELECTRÓNICO DE PRÓRROGA DE EMBARGO. CSV. 152.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DUDAS SOBRE LA SITUACIÓN ARRENDATICIA SIN QUE CONSTE INSCRITO NINGÚN ARRENDAMIENTO.153.** EL JUEZ ORDENA INSCRIBIR COMO PRIVATIVO UN BIEN ADQUIRIDO POR SEPARADA DE HECHO.154.* SENTENCIA QUE ORDENA LA NULIDAD DE UNA PARTICIÓN EN DEMANDA NO DIRIGIDA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL ACTUAL.155.* DEPÓSITO DE CUENTAS: CONVOCATORIA Y CELEBRACIÓN DE JUNTA ANTES DEL INFORME DE AUDITORÍA. 156.() MANDAMIENTO QUE ORDENA INSCRIBIR COMO PRIVATIVO UN BIEN ADQUIRIDO POR SEPARADA DE HECHO.157. RESERVA VIDUAL Y DESHEREDACIÓN. 158. CIERRE REGISTRAL POR BAJA PROVISIONAL EN EL ÍNDICE DE LA AGENCIA TRIBUTARIA. 159.*** PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO SOBRE AUTORIZACIÓN OFICINA DE FARMACIA. COMUNIDAD AUTÓNOMA VASCA. SUJECIÓN AL GRAVAMEN DE AJD.160.** INTENTO DE RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN DE UNA PARCELA SOBRANTE DE UNA DIVISIÓN HORIZONTAL PARA HACERLA ELEMENTO COMÚN.161. DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA: INTERVENCIÓN DE LOS COMUNEROS. NECESIDAD DE JUSTIFICAR LAS DUDAS PARA QUE SE PRECISE GEORREFERENCIAR LA PARCELA.162.* DEPÓSITO DE CUENTAS APROBADAS SÓLO POR EL 10% DEL CAPITAL SOCIAL: NO ES POSIBLE.163. HIPOTECA DE CONSUMIDOR: LÍMITES DE INTERESES DE DEMORA OBLIGACIONALES E HIPOTECARIOS.164.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITORÍA CON OPINIÓN DENEGADA.165.* DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO DE UNA SOCIEDAD. RECURSO CONTRA EL ASIENTO YA PRACTICADO: NO ES POSIBLE.166. SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO DECLARATIVO SEGUIDO CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LOS TITULARES REGISTRALES167. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN168. ACUERDOS SOCIALES. OPOSICIÓN DE UN SOCIO. LISTA DE ASISTENTES.169. PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PAGO DE CUOTA VIUDAL170. RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS: DIFERENTES SUPUESTOS. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH EN REDUCCIONES DE CABIDA SUPERIORES AL 10%. NOTIFICACIÓN DE CALIFICACIÓN POR FAX171. CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES. SOCIEDAD DISUELTA DE PLENO DERECHO172. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. CONVENIO REGULADOR173. NO INSCRIBIBILIDAD DE AUTO QUE HOMOLOGA CONVENIO TRANSACCIONAL SOBRE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO174. RECTIFICACIÓN DESCRIPCIÓN DE FINCA MEDIANTE EXPEDIENTE ARTÍCULO 201 LH USANDO REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA175. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS176. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE UNA PARTE DE LO QUE SE CONSIDERA PROPIEDAD HORIZONTAL.177. INMATRICULACIÓN DE FINCA CON TITULARIDAD CATASTRAL “EN INVESTIGACIÓN”178. HERENCIA DE CIUDADANO ALEMÁN. 179. COMPRAVENTA OTORGADA POR EL ANTERIOR TITULAR REGISTRAL. TRACTO SUCESIVO Y PRIORIDAD. ENLACES: VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
⇒⇒⇒ Imprescindible. IR A NORMATIVA ABRIL 2017
137.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCAS INSCRITAS A NOMBRE DE UNA SOCIEDAD EN PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA EL SOCIO Y ADMINSTRADOR ÚNICO
Resolución de 13 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Adeje, por la que se deniega anotación de embargo sobre varias fincas. Hechos: se presenta mandamiento por el que se decreta el embargo de varias fincas registrales. Dichas fincas figuran inscritas a favor de determinadas sociedades mercantiles pero en el procedimiento se ha demandado al administrador y socio único de dichas sociedades.
El Registrador deniega la práctica de la anotación con fundamento en el principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 LH y en el artículo 629.2 LEC.
La DGRN confirma la calificación registral y tras recordar su doctrina sobre el alcance de la calificación de documentos judiciales realiza las siguientes afirmaciones:
Primera.- La constitución de una sociedad mercantil, aun en el caso de que exista un único socio, supone la creación de un nuevo sujeto de derechos y obligaciones aunque en el tráfico se desenvuelva a través de una persona física que sea ese socio único y, en este caso, administrador.
Segundo.- La regla general es que la anotación preventiva de embargo sólo podrá practicarse siempre que la acción se interponga frente al titular registral y, se suspenderá o denegará su práctica cuando la finca esté inscrita a favor de otra persona (artículos 1, 20 y 40 LH). Por excepción, conforme al último párrafo del artículo 20 LH: “En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento”. Tercero.- La posibilidad de embargar bienes de las sociedades de capital por deudas de los socios que la integran, exige acudir a la doctrina del levantamiento del velo de la personalidad jurídica, pero esa decisión que tiene que tomar el Juez sobre el levantamiento del velo no puede adoptarse al margen de un procedimiento civil entablado contra la propia sociedad titular del bien, salvo en los supuestos legalmente admitidos que tienen carácter excepcional como es el caso del artículo 170, párrafo sexto de la Ley General Tributaria. (ER).
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138.*** RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE MATRIMONIOS DE DIFERENTE NACIONALIDAD. DERECHO TEMPORAL. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO
En 2015 dicha señora, ya viuda, (junto con el vendedor) otorga una escritura aclaratoria de la anterior en la que manifiesta que se casó con su citado marido (de nacionalidad polaca) en 1959, y que siempre residieron en Londres, sin pactar régimen económico matrimonial alguno, por lo que considera que su régimen no era el de gananciales sino el separación de bienes, ya que la ley inglesa no contempla régimen matrimonial alguno. Aporta una serie de documentos justificativos y solicita la rectificación del Registro para que conste con carácter privativo.
.- Matrimonios contraídos entre 29 de Diciembre de 1978 (día de entrada en vigor de la Constitución) y 6 de noviembre de 1990 (día anterior a la entrada en vigor de la Ley 15/1990 que modificó el artículo 9 CC): ha de tenerse en cuenta la Sentencia del Tribunal Constitucional número 39/2002 que declaró inconstitucional la regulación del CC (que mantenía la del marido), tras la entrada en vigor de la Constitución: La situación no es clara pues hay un vacío legal no resuelto por la jurisprudencia.
Se remite a su criterio establecido en la Resolución de 9 de Julio de 2014, según el cual habrá de estarse a la voluntad acreditada de ambos contrayentes de determinar (no de elegir) la ley que resulta aplicable a su régimen económico matrimonial desde el inicio y en defecto de esa voluntad común será necesaria sentencia judicial.
El principio de legitimación registral no se extiende al carácter presuntivamente ganancial del bien, pues, por su propia naturaleza, es una presunción, susceptible de prueba en contrario y el presunto copropietario es sólo presunto. Por ello no será necesario para la rectificación del asiento el consentimiento de dicho cónyuge. Si ese carácter presuntivamente ganancial ha ingresado en el Registro por la mera manifestación de la esposa, una nueva manifestación de ella sola deberá ser suficiente, en principio, para rectificar esa situación. Cuestión diferente es que, para evitar fraudes o nuevos errores, es conveniente que esa nueva manifestación quede corroborada por otro tipo de pruebas, a ser posible indubitadas. En el caso concreto objeto del recurso sería posible la rectificación unilateral de la interesada por sus manifestaciones (es decir hacer constar el carácter privativo del bien), sin intervenir el marido o sus herederos, si esas manifestaciones fueran coherentes con la legislación aplicable. Sin embargo no son coherentes pues la interesada considera que es de aplicación la ley inglesa por haber residido en Inglaterra después del matrimonio (que establece un régimen de separación de bienes, en cuyo caso el bien adquirido sí sería un bien privativo) cuando lo cierto es que la ley aplicable era la ley del marido en el momento del matrimonio, es decir la ley polaca (que establece un régimen de gananciales similar al español).
Interesante es también el problema intertemporal planteado sobre el régimen económico matrimonial aplicable a los matrimonios de parejas de distinta nacionalidad (o de distinta vecindad civil) celebrados entre 29/12/1978 y 06/11/1990 sin pacto expreso. Ante el vacío legal existente, lo más prudente, llegado el caso, será que ambos cónyuges consientan cualquier acto de disposición o gravamen de los bienes adquiridos por cualquiera de ellos constante matrimonio, o, con carácter previo, determinen de común acuerdo el régimen matrimonial que consideren que les es de aplicación y conforme al cual hayan organizado de hecho sus relaciones patrimoniales.
Esa determinación voluntaria no es una elección libre “a posteriori” del matrimonio y sólo podrá ser o la del marido al tiempo del matrimonio (pues a pesar de su inconstitucionalidad ha sido aceptada voluntariamente por ambos) o la ley de la residencia habitual común después del matrimonio (que es el criterio legal supletorio ajustado a la Constitución escogido por la legislación desde 1990). En defecto de esta determinación voluntaria, será necesaria una resolución judicial.
En la práctica será difícil detectar este tipo de casos de bienes de matrimonios con ley personal distinta, celebrados entre 1978 y 1990, porque en la escritura no se habrá expresado la fecha de su matrimonio, excepto cuando se liquide la sociedad conyugal. (AFS)
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139. ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE PRELEGADO OTORGADA SOLO POR LA PRELEGATARIA.
Resolución de 16 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de prelegado. (JAR)
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140.*** REGISTRO MERCANTIL. PODER OTORGADO EN FAVOR DE QUIEN OSTENTE EL CARGO DE PRESIDENTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN.
Hechos: Se trata de un poder conferido a favor de la persona que en cada momento ostente la condición de Presidente del Consejo de Administración.
El registrador suspende el poder ya que “al ser necesario que en escritura pública conste la identidad de los apoderados no cabe el otorgamiento de poder a favor de la persona que en cada momento ostente la condición de Presidente del Consejo de Administración (Artículos 1280. C.c., 94 y 95 RRM y Resoluciones de 13 de mayo de 1976, 26 de octubre de 1982, 3 de marzo de 2000, 19 de abril de 2000 y 28 de octubre de 2008)”.
La sociedad recurre alegando que inscrito el cargo de presidente del consejo en el Registro Mercantil también lo estarán la identidad, datos personales, fecha de nombramiento, aceptación y plazo para el ejercicio de la persona designada, por lo que difícilmente podría alegarse su falta de oponibilidad en el ejercicio de las facultades conferidas y que la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resolución de 28 de octubre de 2008 (apoderamiento de una persona para actuar mancomunadamente con quien ostente en cada momento el cargo de consejero delegado), admitió su inscripción.
Recuerda su doctrina de imposibilidad de inscripción de poderes al cargo, cuando la persona del apoderado se hace en un mero documento privado como sería la certificación del Consejo o de una Comisión ejecutiva pero también recuerda que “no existe inconveniente en que el apoderamiento pueda estar comprendido en dos o más escrituras públicas, una de ellas con designación genérica y la otra con individualización personal del apoderado, ya que en este caso aparecen cumplidas las exigencias de los artículos 1219 del Código Civil y 164 y 165 del Reglamento Notarial”.
Sobre esta base va a admitir el poder al cargo de Presidente del Consejo siempre que en la escritura en que se confiera dicho poder se haga constar que deberá acreditarse el nombramiento para dicho cargo mediante la inscripción en el Registro Mercantil o mediante escritura pública, al objeto de colmar las exigencias del artículo 1280.5.º del Código Civil”.
Comentario: Aunque nunca nos han gustado los poderes al cargo, pues la publicación de dicho poder en el BORME siempre será una publicación incompleta que obligará al tercero a completar el conocimiento de la persona que vaya a actuar en nombre de la sociedad, buscando una segunda inscripción también publicada, o exigiendo una escritura en que se especifique la persona nominatim que va a ejercer las facultades en nombre de la sociedad, con la solución dada por la DG creemos que se aúna la debida seguridad jurídica, con la necesaria facilidad que deben tener las empresas para organizar sus poderes de la forma que tengan por conveniente, minimizando al propio tiempo los costes de sustitución de esas personas.
Por consiguiente a partir de esta resolución ya quedan claros los requisitos necesarios para que sean inscribibles los poderes dados a un determinado cargo dentro de la sociedad, sea el cargo que sea: Que la concreta persona que ostente ese cargo conste debidamente inscrita, o que la designación de la persona que ostente el cargo conste en escritura pública. Dándose alguna de estas dos circunstancias el poder podrá ser inscrito. Por ello la persona que vaya a actuar el poder conferido siempre deberá ir provista de un doble documento: El documento-escritura- en que conste el poder conferido al cargo, y el documento-escritura o certificación del registro mercantil- en el que conste la identidad de la persona que desempeña dicho cargo. Ello no supone cambiar el documento por virtud del cual puede ser inscrito el Presidente en el RM, pues es documento podrá ser privado con firmas legitimadas, ya que al inscribirse será oponible a terceros y también podrá expedirse certificación-documento público- para acompañar a la escritura de poder.
Finalmente se aclara en la resolución que la renuncia al cargo hecha por la persona que lo ostente, no implica en ningún caso revocación del poder, sino que el poder seguirá subsistiendo si bien no podrá ser utilizado hasta tanto se sustituya esa persona.(JAGV)
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141.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS QUE PUDIERAN CORRESPONDER AL DEUDOR EN LA HERENCIA DE SUS PADRES
Resolución de 17 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 2 a practicar una anotación de embargo. Hechos: se presenta mandamiento ordenando anotar los derechos hereditarios que le corresponden al deudor como consecuencia de la herencia de sus padres.
La Registradora suspende la práctica de la anotación por no constar el certificado del Registro General de Últimas Voluntades y el testamento o, declaración de herederos, en su caso, de los titulares registrales y ello con fundamento en el artículo 166.1 RH.
La DGRN confirma la calificación ya que por aplicación del artículo 166.1.2 RH, cuando se trate de deudas propias del heredero demandado, la anotación preventiva únicamente puede practicarse sobre la parte que corresponda al derecho hereditario del deudor. Por ello, es imprescindible conocer el derecho hereditario correspondiente al heredero deudor demandado pues sólo y exclusivamente ese derecho puede ser objeto de la anotación preventiva de embargo y para ello será imprescindible aportar el título sucesorio correspondiente haciendo constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos. (ER)
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142. TRACTO SUCESIVO. LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y PODER DE DISPOSICIÓN
Resolución de 17 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Vendrell n.º 1 a inscribir una escritura de manifestación y aceptación de herencia. (JAR)
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143.** OPCIÓN DE CESIÓN DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO
Se trata de una escritura por la que una entidad, como titular del dominio de dos fincas inscritas a su nombre, parcialmente edificadas, eleva a público un contrato privado otorgado con anterioridad, por el que concede a una mercantil un derecho de opción de compra sobre una parte del que considera aprovechamiento urbanístico no materializado de las fincas de su propiedad.
Para su mayor comprensión se han de tener en cuenta las siguientes circunstancias:
Registralmente las fincas inscritas a favor de la cedente están gravadas con una prohibición de enajenar hasta que no transcurran cincuenta años desde el fallecimiento de la causante, ocurrido el 22 de diciembre de 1998. Además, una de las fincas está gravada con una servidumbre de luces y vistas.
Se incorpora a la escritura un acuerdo municipal por el que se concede a la cesionaria licencia urbanística para la construcción de un edificio de 3.475,25 metros cuadrados a construir sobre un solar de 622 metros cuadrados. Entre otras, la licencia se sujeta a las condiciones de la previa regularización registral de la agrupación de las dos fincas contempladas en el proyecto básico y de la demolición de la edificación existente.
De la escritura resulta:
Que las fincas constituyen un complejo inmobiliario.
Que tienen atribuida conjuntamente una edificabilidad de 3.475,25 metros cuadrados, materializada en las edificaciones existentes, únicamente, en cuanto a 603,05 metros cuadrados, existiendo, por tanto, un aprovechamiento urbanístico no materializado de 2.872,20 metros cuadrados.
Que el aprovechamiento urbanístico no materializado de 2.872,20 metros cuadrados está exento de la prohibición de disponer que grava ambas fincas, «al constituir un derecho atribuido por el planeamiento con posterioridad» a la constitución de la misma, que recaería exclusivamente sobre las cuotas correspondientes a la edificabilidad materializada.
Así se solicita en la misma:
La inscripción separada en folio independiente del aprovechamiento urbanístico no materializado de 2.872,20 metros cuadrados, libre de limitaciones.
La inscripción separada, previa segregación del total anteriormente indicado, del aprovechamiento urbanístico de 2.636,47 metros cuadrados, libre de limitaciones.
La inscripción en el folio registral abierto al aprovechamiento urbanístico de 2.636,47 metros cuadrados de un derecho de opción de compra.
La registradora deniega la inscripción solicitada por distintos defectos, siendo objeto de recurso los siguientes:
Por no haberse concretado el aprovechamiento urbanístico correspondiente a cada una de las fincas registrales afectadas, consideradas por las partes como un complejo urbanístico, pues sería necesaria la previa agrupación de las mismas, dado que la licencia de construcción está sujeta, entre otras, a la siguiente condición: «Deberá regularizar registralmente la agrupación de las parcelas objeto de proyecto».
Porque la existencia y dimensión del aprovechamiento urbanístico han sido determinadas por las partes, sin que tales extremos se acrediten mediante la preceptiva certificación administrativa.
Porque no es oportuna ni está prevista legalmente la apertura de folio independiente a un aprovechamiento urbanístico que ha de materializarse exclusivamente sobre la finca a la que corresponde.
Porque no es posible liberar de la prohibición de disponer al aprovechamiento urbanístico cuya constancia registral se pretende, pues en cuanto constituye una de las facultades que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su titular, debe soportar las cargas impuestas sobre el dominio de dicha finca.
Porque la opción concedida vulnera la prohibición temporal de enajenar, por un plazo que aún no ha concluido.
Errores o contradicciones padecidos en la escritura.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, salvo en lo relativo al defecto referente a los errores o contradicciones padecidos en la escritura.
Nuestro Centro Directivo tras una serie de consideraciones sobre su doctrina en relación al aprovechamiento urbanístico como objeto de derecho, se centra en los defectos objeto del recurso.
En primer lugar, los relativos a la falta de concreción del aprovechamiento urbanístico correspondiente a cada una de las fincas registrales afectadas, y su acreditación por certificación administrativa.
Para que sea posible el acceso registral del aprovechamiento urbanístico, bien por inscripción o nota marginal en el folio registral de la finca, bien mediante folio independiente, se ha de concretar el número de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una de las fincas afectadas antes de la transmisión o distribución, especificadas en función de los parámetros sobre edificabilidad y usos que establezca la legislación urbanística aplicable, así como la cuantía del aprovechamiento transmitido o distribuido, proporción que se le atribuya en relación al de la finca de destino y cuantía del aprovechamiento a que queda reducida la finca de origen artículo 34 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio.
En nuestro caso se acredita la existencia de una licencia de edificación con una determinada edificabilidad condicionada a la previa regularización registral de la agrupación de las dos fincas implicadas, siendo preciso que la fijación del aprovechamiento subjetivo sea el correcto, para lo que se deberá de partir del tipo fijado por el plan y su determinación requerirá intervención administrativa.
En lo que respecta a la posibilidad de apertura de folio independiente a un aprovechamiento urbanístico, la posición de este Centro Directivo es que fuera de los supuestos tasados en el art. 39 de las normas complementarias del RH que admite la apertura de folio independiente solo en los supuestos contemplados en el mismo, no puede admitirse el tratamiento como finca registral independiente del aprovechamiento urbanístico subjetivo transmitido por el propietario, si está llamado a materializarse en la misma unidad de suelo o edificación y por tanto dicha transmisión derivará en la formación de una especial comunidad de derechos recayentes sobre una misma unidad perimetral de terreno delimitable por sus coordenadas de localización, cuya configuración jurídica deberá articularse mediante el régimen de la comunidad por cuotas ideales de propiedad o la constitución de derechos reales de sobreedificación o subedificación.
En relación al defecto de no ser posible inscribir la transmisión de aprovechamiento libre de cargas, se ha de tener en cuenta que aunque aquel pueda ser objeto autónomo de derechos, no queda libre del condicionamiento jurídico de la finca de la que proviene. Lo que implica que la inscripción separada del aprovechamiento, sólo podría hacerse arrastrando la prohibición de enajenar y la servidumbre de luces y vistas que gravan las fincas de origen, de forma análoga a lo que ocurre en cualquier otro supuesto de formación de nuevas fincas a partir de otra inscrita (segregación, agrupación, división, etc,…), como resulta de los artículos 33 a 35 del Real Decreto 1093/1997.
A continuación se centra en el defecto relativo a la vulneración de la prohibición testamentaria de enajenar. A este respecto recuerda la Dirección General que la prohibición de disponer supone el reconocimiento por el ordenamiento jurídico de un ámbito de poder a favor del beneficiado por ella.
No impiden, en principio, la realización de actos dispositivos forzosos, sino tan sólo los actos voluntarios de transmisión «inter vivos».
El principio de libertad de tráfico, que se recoge en el artículo 348 del Código Civil, hace que aquellas deban de ser interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican y además de la temporalidad o la accesoriedad de las mismas, exigen la existencia de justa causa.
Y solo van a afectar a una de las facultades que integran el contenido del derecho subjetivo, en este caso el de dominio que, según el artículo 348 del Código Civil comprende el derecho de usar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes. En nuestro caso la prohibición es de enajenar, quedando limitada la transmisión puramente voluntaria del derecho de aprovechamiento urbanístico, como facultad independiente, sin embargo no impedirá, las transmisiones de aprovechamiento subjetivo de carácter forzoso, coactivas o incluso inducidas, cuando, aprobadas por la Administración competente sirvan para hacer efectiva la equidistribución de beneficios y cargas derivadas de la ordenación.
En cuanto a si la opción de compra vulnera la prohibición de disponer, nuestro Centro Directivo declara que dentro del concepto de enajenación no se comprende el de constitución de un derecho de opción de compra, ya que la enajenación solo tiene lugar si la opción llega a ejercitarse, pero para que sea compatible con la prohibición, se ha de pactar demorar su ejercicio hasta que el dominio de la finca quede libre de la traba impuesta por la causante.
En último lugar en relación a los errores o contradicciones que aprecia la registradora en la escritura, la DG entiende que el objeto del contrato aparece correctamente definido, de modo que el derecho de opción de compra acordado se refiere al aprovechamiento de 2.636,47 metros cuadrados y no al total no materializado.(MGV)
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144.** PODER MERCANTIL: PARA SUSTITUIRLO SE REQUIERE PREVISIÓN EXPRESA.. Resolución de 21 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XVII de Barcelona a inscribir una escritura de poder.
Hechos: Se trata de una escritura de sustitución de un poder mercantil. El poderdante actúa en virtud de una escritura de poder en la cual se le atribuían al apoderado distintas facultades que se diferencian entre sí por grupos señalados con diferentes letras, algunas de las cuales contienen facultad de sustitución expresa y otras no.
El registrador suspende parte de las facultades conferidas pues a su juicio el poderdante, en su calidad de apoderado de la sociedad, no ostenta la facultad de sustituir a favor de terceros las facultades que resultan de uno de los apartados de la escritura (Artículos 261 y 296 del Código de Comercio y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de enero de 2001).
El notario recurre y dice que el defecto es inconsistente y contradictorio, pues de no inscribir el apartado rechazado por el registrador, apartado que contenía ciertas limitaciones, las facultades inscritas resultarían ilimitadas en contra de la voluntad del poderdante.
Así dice que conforme resulta del apartado a)-inscrito-, se confieren a la apoderada, entre otras, facultades para librar, endosar, aceptar, cobrar y descontar letras de cambio, y también para efectuar pagos y cobros por cualquier título hasta los límites y con las condiciones establecidas en el apartado d). Y en el apartado d)-no inscrito- se faculta al apoderado para firmar talones, cheques, órdenes y otros documentos de giro, así como hacer transferencias, pero sólo hasta ciertos importes requiriendo, además, la firma de otro apoderado.
Para la DG “la clara distinción que existe entre unas y otras facultades en el poder inscrito no permite aceptar las afirmaciones del recurrente. Así es preciso distinguir entre las facultades de libramiento de documentos de giro referidas en la letra a) y las facultades de libramiento de documentos de mandato de pago, a que se refiere el apartado letra g) del poder inscrito, y que son objeto de sustitución no autorizada en la escritura.
Comentario: El problema que plantea esta resolución es puramente interpretativo.
Se trata de averiguar la voluntad del primitivo mandante de si al no reseñar en algunas facultades la facultad de sustitución, esa facultad no obstante existía por la íntima relación existente con otras facultades respecto de las cuales sí se concedía facultades de sustitución.
La DG interpretando por su conjunto el poder inscrito, no coincidente no el poder ahora conferido, llega a la conclusión de que si no hay facultad de sustitución expresa y además existen diferencias de concepto entre unas y otras letras del poder, este no puede ser sustituido.
En definitiva la DG opta por una postura de prudencia ante la falta de claridad en cuanto a si determinadas facultades pueden o no ser sustituidas, y ello pese a que las facultades denegadas (firmar talones…) pudieran considerarse como actos de mera ejecución de algunas de las facultades concedidas, como las de efectuar pagos a terceros.
No fue este sin embargo el criterio adoptado por la misma DG en su resolución de 14 de diciembre de 2016, en que admitió la sustitución de un poder mercantil pese a la falta de identidad total entre las facultades del poderdante y las conferidas al nuevo apoderado. De todas formas reconocemos que en materia de sustitución de poderes mercantiles la prudencia debe primar ante todo y es lo que en esta resolución hace la DG. (JAGV)
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145.*** LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR INTERESES MORATORIOS NO ESTÁ ATADA A DOS PUNTOS DE DIFERENCIA CON LOS ORDINARIOS.
CONSIDERACIONES PREVIAS.- El recurso tiene por objeto exclusivo la adecuación a Derecho de la calificación sin que en el mismo se pueda entrar a valorar otros posibles defectos no recurridos, ni otras posibles calificaciones dispares de la misma registradora máxime cuando la cuestión de la abusividad de los intereses moratorios y su repercusión en la responsabilidad hipotecaria constituye materia no consolidada doctrinal ni jurisprudencialmente.
EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN.- La única cuestión que se debate es si el tipo máximo del interés moratorio a efectos de responsabilidad hipotecaria puede exceder en más de dos puntos del tipo máximo del interés remuneratorios pactado a efectos hipotecarios. La registradora señala en su nota que ello no es posible porque la aplicación del principio de determinación hipotecaria impone que al establecerse como tipo máximo de intereses ordinarios a estos efectos el 2,335%, el tipo máximo aplicable a los intereses de demora debería ser «4,335»% y no del 9,00% como se pacta.
La notaria recurrente indica que a estos efectos, debe distinguirse entre el posible techo o límite superior de oscilación que se pueda pactar entre las partes respecto a la variabilidad del tipo de interés moratorio, tope con alcance meramente obligacional, del máximo porcentaje que pueda alcanzar dicho interés a efectos de cobertura hipotecaria y que debe incluirse en la escrituras de constitución de hipoteca para dar cumplimiento a los arts. 114 LH y 220 RH. La DGRN revoca la nota.
ARGUMENTOS DGRN: DOCTRINA GENERAL.- Los intereses ordinarios en cuanto retributivos del préstamo o crédito tienen un origen contractual en la medida que sólo se devengan si las partes así lo establecen debiéndose estar al contenido pactado para determinar su cuantía determinada o determinable [tope máximo accesorio]. Las partes no tienen más límite que el de los principios generales de obligaciones (art. 1255 CC), o los de normas que puedan incidir en la validez de lo pactado (usura, condiciones generales) [y los de las resoluciones de 20 junio, 7 abril, 10 febrero 2016 y 22 julio 2015].
Pactados los intereses remuneratorios de una obligación, la posibilidad de cobertura hipotecaria está expresamente regulada (art. 12 LH) con la importante matización de que la eficacia «erga omnes» de la inscripción impone unas limitaciones que trascienden las del Derecho Civil, de modo que los planos, civil e hipotecario, no se superponen sino que se complementan […] la cobertura de garantía de los intereses ordinarios o remuneratorios pactados viene determinada, desde el punto de vista hipotecario, por dos aspectos.
[1] Por un lado (1) y conforme al art. 130 LH la cobertura sólo puede alcanzar a las obligaciones garantizadas en la medida que hayan sido pactadas y con el alcance que hayan sido pactadas […] la cobertura hipotecaria no puede cubrir obligaciones no existentes, ni puede tener por objeto una obligación distinta a la establecida por las partes o, en su caso, por la Ley. (2) El carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado implica la imposibilidad de discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito.
[2] El segundo aspecto es que la cobertura hipotecaria de los intereses ordinarios o remuneratorios, y también la de los moratorios, está sujeta a unos límites distintos a los derivados de las normas generales del ordenamiento civil, límites que son tanto (1) estructurales, en cuanto propios de cualquier derecho real inscrito, (2) como particulares de la obligación accesoria de intereses por decisión expresa del legislador.
(2) La exigencia de determinación propia del Derecho hipotecario, impone a su vez que la obligación garantizada, así como los distintos elementos que conforman su exigibilidad, consten debidamente delimitados ya sea su cuantía, devengo, vencimiento o tope cuando de intereses variables se trate. (1) Por otro lado, especial importancia tiene la limitación temporal de cobertura del art. 114 LH que impone que, cualquiera que sea la duración de la obligación garantizada y de los intereses remuneratorios pactados, la hipoteca no garantice intereses, ordinarios o moratorios, por plazo superior a cinco años.
Es doctrina reiterada de la DGRN que la garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan solo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (arts. 12 LH y 219 RH) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria y cuya determinación (Resoluciones de 16 febrero 1990 y 20 septiembre 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario. En el mismo sentido, las Resoluciones de 8 y 9 febrero 2001.
ARGUMENTOS DGRN: DOCTRINA PARA EL CASO.- Sin embargo, para la DGRN, no debe confundirse el que el tipo máximo de los intereses -ordinarios o moratorios- a efectos hipotecarios (de fijación obligatoria y no limitada cuantitativamente, salvo supuestos especiales como el del art. 114.3 LH) tenga alcance tanto «inter partes» como «erga omnes» en cuanto contribuye a la determinación de la extensión de la cobertura hipotecaria, de modo que más allá de ella no puedan ser satisfechos los intereses devengados directamente con cargo al precio de remate [mediante la acción real o la personal]; con que los intereses efectivamente devengados que excedan de tal cobertura [hipotecaria], por no existir limitación a efectos obligacionales (que no es necesaria) o por ser la misma superior al tipo hipotecario máximo, sean exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor.
Es en el exclusivo ámbito del devengo obligacional de intereses moratorios en el que la STS de 3 junio 2016 ha fijado como criterio objetivo de abusividad, el que los intereses moratorios no pueden ser superiores en más de dos puntos a los intereses ordinarios pactados. E, igualmente, sólo en este ámbito obligacional es aplicable la doctrina de este Centro Directivo, recogida en las Resoluciones de 30 marzo y 22 de julio de 2015 y 7 de abril, 20 de junio y 20 de octubre de 2016, relativa a que la cuantía del interés moratorio, dado su carácter indemnizatorio, debe ser siempre igual o superior a la cuantía de los intereses ordinarios.
Pero en la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites legales imperativos (arts. 114.2 y 3 LH y 220 RH), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien (1) no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, (2) bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, (3) bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide que la garantía hipotecaria sólo garantice parte de la obligación principal (arts. 1255 y 1826 CC).
Por ello, no puede mantenerse la calificación impugnada en cuanto parte del presupuesto de que, aun siendo los intereses variables, el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios debe coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar dos puntos porcentuales al tipo máximo del 2,335% que -únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios.
Los intereses ordinarios y moratorios pactados sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, ésta en ningún caso podrá garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional, pero los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello, independientemente en cuanto a ambos tipos de interés. La naturaleza indemnizatoria de los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios, opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, salvo lo señalado anteriormente, la cuantía de la respectiva garantía; sin que el hecho de que se haya previsto el referido margen de dos puntos porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora devengados, implique que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente hipotecarios se trata (vid. Resoluciones de 28 mayo 2014 y 25 enero 2017). Por tanto, en sede de intereses variables, el tipo máximo de los intereses moratorios a efectos hipotecarios podrá ser inferior, igual o superior en más de dos puntos al tipo máximo de los intereses remuneratorios a efecto de cobertura hipotecaria pactado. La DGRN estima recurso y revoca la nota en cuanto al defecto. (CB)
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146.** VENTA DE FINCAS DE SOCIEDAD CONCURSADA: INTERPRETACIÓN DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN.
Resolución de 22 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13 a inscribir una escritura de compraventa. Hechos: una sociedad mercantil, en liquidación concursal, vende, a través de sus administradores concursales, actuales liquidadores, cuatro fincas registrales.
– En el inventario de la masa activa las fincas son valoradas conjuntamente por 2.500.000 euros.
– En el plan de liquidación presentado por la administración concursal y aprobado por el Juez se preveía la enajenación individual de los bienes inmuebles mediante “puja”, en procedimiento extrajudicial, con intervención de fedatario público. En dicho sistema de “puja”, el precio mínimo de venta de las fincas no podía ser inferior a 1.250.000 euros.
– Para el caso de que la “puja” resultase fallida, se preveía la “enajenación directa” “al mejor precio posible” estimando la administración concursal que la cantidad de 600.000 era reducida.
– La “puja” resultó fallida por lo que se procedió a la enajenación directa, se presentaron dos ofertas y las fincas registrales se vendieron por importe de 350.000 euros.
La Registradora calificó negativamente la compraventa por considerar que el precio de la venta era demasiado reducido, habida cuenta de lo que el propio plan establecía, siendo necesario, a su juicio, la autorización del juez del concurso.
La DGRN admite el recurso considerando que, fracasado el sistema de “pujas”, la administración concursal puede proceder a la venta directa «al mejor precio posible», sin necesidad de solicitar autorización judicial. Previsiblemente ese precio no coincidirá con el valor consignado en el inventario y ni siquiera con el precio mínimo fijado para la puja. Es cierto que la venta directa se realizó por el 14% del valor que las fincas tenían en el mercado pero fue porque entre la fecha de la aprobación del plan de liquidación y la fecha de la venta transcurrieron casi cinco años.
Comentario: no obstante la decisión del Centro Directivo, cabe considerar plenamente fundada en Derecho la calificación negativa de la Registradora toda vez que el precio de venta de las fincas no tiene o, no puede, ser el ofertado y es que en el sistema secundario de enajenación establecido en el plan de liquidación –la venta directa-, la libertad para aceptar el precio ofrecido no es absoluta. Si en el plan de liquidación se quiso señalar expresamente, pudiendo no hacerlo, que 600.000 euros era un precio que la propia sociedad consideraba muy reducido, no puede ésta aceptar ahora un precio de 350.000 euros, que es inferior a ese mínimo, salvo que, con justificación suficiente obtenga la autorización del Juez del concurso (ER).
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147.*** DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA: MODO DE ACREDITAR SU ANTIGÜEDAD. REFERENCIA CATASTRAL: DATO DE DESCRIPCIÓN LITERARIA REGISTRAL. DETERMINA LA UBICACIÓN PERO NO PUEDE MODIFICAR LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL, SI HAY DUDAS FUNDADAS.
Resolución de 22 de marzo de 2017 (BOE 6 abril de 2017), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva antigua.
Hechos: Se formaliza una escritura de ampliación de obra nueva, por antigüedad, de una finca registral, que consta inscrita como urbana y compuesta de “un huerto, que mide 20 m2 y un huerto de secano que tiene 25 áreas (en total 2.520 m2)”.
En la escritura de obra nueva, no sólo se declara la ampliación de una obra nueva antigua, la cual, pasa a ser ahora, en parte urbana y en parte rústica, con una superficie total, por defecto, de 1.670 m2 (es decir inferior a su superficie registral de 2.520 m2) y además en la nueva descripción, se modifica la calle de su ubicación, el número de orden, los linderos, incluyendo incluso un lindero fijo, y se acompaña, para justificar toda esta nueva descripción, un certificado municipal, donde el Ayuntamiento reconoce que la finca registral anterior, está hoy compuesta por cuatro referencias catastrales, tiene su acceso por la calle xxx y no consta que tenga licencia de obras, ni le consta la fecha de su construcción, ni se ha iniciado expediente sancionador contra ella, y en cuanto a su antigüedad tampoco consta, pero según Catastro es de 1997.
Registrador: Suspende la inscripción, ya que la acreditación de la obra nueva, vía Catastro, exige que el registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca, como aquí ocurre, donde se da una nueva ubicación, se cambia el nombre de la calle, sin que el Ayuntamiento certifique su equivalencia; hay diferencias relevantes en todos los sentidos, entre Registro y Catastro, discrepa la naturaleza de la finca (hoy urbana-rústica), su superficie, linderos, y tampoco se certifica la antigüedad de la edificación por el Ayuntamiento. En definitiva duda de la identidad de la finca entre Registro y Catastro. Concluye de que para modificar la descripción registral, a la vista de las modificaciones introducidas es preciso une expediente de dominio (arts 201-203 LH).
Notario: Alega que los extremos que se establecen en la escritura, resultan del certificado municipal, y alega en su defensa el contenido del artículo 52 del R. Dto. 1093/1997, donde para la declaración de obra nueva basta el certificado catastral o municipal o acta notarial que acredite la terminación de la obra y su descripción coincidente con el título. Reconoce que el único fin de la escritura es la constancia de la declaración de obra nueva y el certificado municipal, ha acreditado la equivalencia entre la finca registral y las parcelas catastrales. Reconoce sin embargo que la referencia catastral sólo implica la localización de la finca, pero no que la descripción tenga que ser concordante con el Catastro, ni que se puedan inscribir las diferencias entre Catastro y Registro.
DGRN: Para la DG se pretende determinar, en este expediente, si procede inscribir una ampliación de obra nueva, en base a certificados catastrales y a un informe municipal, pero incluyendo además en la escritura de ampliación de obra, la modificación por defecto de la superficie de la finca registral (que pasaría de 2.520 m2 a sólo 1.670 m2), el número nuevo de ubicación en la calle, sus linderos (incluso estableciendo ahora un lindero fijo) y modificar la cualidad hoy totalmente de urbana de la finca y además el nombre del paraje en que se ubica.
El registrador sostiene que para acreditar la antigüedad de una edificación por certificación catastral, el registrador no debe tener dudas, e incluso puede prescindir del certificado municipal, ya que tal extremo corresponde calificarlo al registrador.
El notario manifiesta que lo único que quiere es inscribir la obra nueva, aunque no se modifiquen el resto de los datos registrales, pero es evidente que la descripción catastral no coincide con la registral.
La DG establece la siguiente doctrina en orden a la inscripción de obras nuevas, tras de la reforma de la LH por la ley 13/2015:
Hace referencia a diferentes RS (así la de 5 julio 2016), estableciendo que conforme al artículo 202 de la LH “la porción de suelo ocupada por una edificación, instalación o plantación, debe estar identificada por sus coordenadas de referenciación geográfica”.
Y la RS de 26 octubre 2015 (DGRN y DGC) establece que “en caso de inscripción de edificaciones los registradores deben remitir al Catastro las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo que las mismas ocupen”. Por tanto el registrador no debe tener dudas fundadas respecto de la ubicación del suelo que ocupa la edificación.
En cuanto a las edificaciones “antiguas”, el trámite es fácil de cumplir, no necesitando ser aportada la georreferencia en formato GML, sino que es bastante la representación gráfica realizada sobre un plano georreferenciado, o bien el registrador puede tomar esas coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro.
Esta exigencia de las georreferencias lo es sólo respecto de declaraciones de obra nueva finalizada, no “en construcción”.
Queda claro que la certificación catastral permite “únicamente”, situar el inmueble en la Cartografía Catastral, es decir se trata de una circunstancia más de la inscripción (artículo 9 LH), y tiene efectos limitados ya que en ningún caso supone una “coordinación gráfica” (art 10 LH) y la misma por sí sola no supone una rectificación de la descripción literaria del Registro.
Conforme al artículo 45 del R Decreto 1/2004 de 5 de marzo, que aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro establece que “existirá una identidad entre finca catastral y registral, cuando coincidan los datos de situación, denominación etc… y las diferencias de superficie no sean superiores al 10%, y además no existan dudas fundadas en la identidad de la finca, derivada de otros datos descriptivos (como es aquí el caso).
Por tanto y, puesto que en este caso no queda acreditada la nueva naturaleza urbana de la finca y demás datos descriptivos y las diferencias superficiales entre Registro y Catastro son superiores al 10%, así como también hay diferencias en cuanto a la denominación del sitio, paraje, naturaleza, linderos y número de policía, y, puesto que existen estas dudas fundadas en el registrador, no es posible que acceda al Registro la nueva descripción y superficie de la finca sobre la que se declara la obra nueva “antigua”, ya que el certificado catastral no es medio hábil para justificar las modificaciones descriptivas.
No obstante, la obra nueva “antigua” puede acceder al Registro si se acredita por otros medios la antigüedad de la misma en los términos que prevé el artículo 28.4 de la Ley del Suelo y resulte justificado que las coordenadas de la edificación se corresponden con la finca registral.
Además y por otro lado, también podrían acreditarse las nuevas modificaciones descriptivas, a través de la formalización de un expediente de dominio, a que hace referencia el artículo 201 de la LH.
Por tanto se desestima el recurso y se confirma la calificación registral.
NOTA: En base a esta Rs y otras anteriores y Circular interna del Banco de España, hago constar:
– Se puede inscribir una finca en el registro de la propiedad, aunque se desconozca su georreferencia o no se acompañe certificado catastral. RS 03/11/2016 (BOE 23 noviembre 2016)
– También puede ocurrir que una finca registral comprenda varias referencias catastrales, lo cual desde el punto de vista del Registro (como se observa en esta RS, no tiene importancia.
– Otra cosa es que una referencia catastral comprenda varias fincas registrales, situación que, si bien desde el punto de vista del registro, carece de importancia, sí la tiene si se quiere hipotecar una sola de las fincas incluidas en dicha referencia catastral, ya que para el Banco de España, no se puede hipotecar una finca con una referencia global, pero que no determina físicamente en qué parte del plano catastral se ubica, con lo cual la Entidad Tasadora, procederá a rehusar la hipoteca de la finca en cuestión. (JLN)
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148.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD VENEZOLANA EN EL FOLIO DE LA SUCURSAL ESPAÑOLA.
Hechos: Por instancia se solicita que se haga constar en la sucursal de una sociedad extranjera que se ha interpuesto una demanda de disolución y liquidación contra la matriz inscrita en el país de su nacionalidad. Se acompaña copia de la demanda.
El registrador deniega la constancia pues los documentos presentados (demanda de disolución y liquidación de la sociedad matriz de la sucursal), no son susceptibles de causar asiento registral (artículos 16 del Código de Comercio, 2, 94, 299 y 302 R.R.M.).
El interesado recurre alegando los importantes efectos que la demanda puede tener en relación a la sucursal en España.
Parte de la base que “la mera solicitud de un particular carece de virtualidad alguna para practicar una anotación preventiva de demanda, de prohibición de disponer u otras similares”.
Las anotaciones sólo son posibles “si las acuerda el órgano judicial competente (título material) y se documentan en la forma legalmente establecida (título formal, vid. artículo 738 en relación con los artículos 149.5ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 257 de la Ley Hipotecaria)”
Todo ello es aplicable aunque “la medida cautelar provenga de un órgano jurisdiccional extranjero habida cuenta de que: «El procedimiento registral, los requisitos legales y los efectos de los asientos registrales se someterán, en todo caso, a las normas del Derecho español» –artículo 58 de la Ley 29/2015, de 30 julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil–, sin perjuicio de las especiales obligaciones que para el registrador puedan derivar, en su caso, de la aplicación de los artículos 59 y 61 de la misma Ley”.
Aparte de todo lo anterior del mismo documento judicial que se acompaña resulta que sobre las medidas cautelares se proveerá en auto separado., lo que reafirma la imposibilidad de adoptar medida alguna en relación a la sucursal en España de la sociedad extranjera.
Comentario: Se trata de una muy clara resolución en la que sin perjuicio de la conveniencia de hacer constar en la sucursal de una sociedad extranjera las vicisitudes que sufra su matriz, en el caso contemplado y por los documentos aportados no existe posibilidad alguna para hacerlo. Y todo ello sin perjuicio de la aplicabilidad de la Ley 29/2015 citada que regula con claridad la cooperación jurídica internacional. (JAGV)
PDF (BOE-A-2017-3808 – 3 págs. – 169 KB) Otros formatos 149.*** DURACIÓN DE PODER TEMPORAL.CÓMPUTO DEL PLAZO: CLARIDAD EN SU EXPRESIÓN.
Resolución de 23 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Madrid a inscribir una escritura de poder.
Hechos: Se trata de un poder concedido con carácter temporal en los siguientes términos: “El presente poder se confiere por plazo de dos años a contar desde el día de hoy, es decir hasta el veintiséis de octubre de dos mil dieciocho, fecha en la cual quedará automáticamente revocado y sin efecto alguno». La escritura es de 25 de octubre.
Para el registrador la fecha de vencimiento del poder es errónea pues debe vencer el 25 de octubre, es decir a partir de la fecha de la escritura contada de fecha a fecha (Arts. 5 Código Civil, 58 y 94 RRM).
El notario recurre y dice que el artículo 5 del Ccivil “tiene evidente carácter dispositivo y se aplica siempre que no se establezca otra cosa”.
Recuerda la doctrina del TS (vid., por todas, las Sentencias de la Sala Tercera de 15 de junio de 2004 -recurso de casación número 2125/1999-, y de 8 de junio de 2015 -recurso de casación número 2499/2015), según la cual “la referida frase, «de fecha a fecha», no puede tener otro significado que el de entender que el plazo vence el día cuyo ordinal coincida con el que sirvió de punto de partida. Por ello, la fecha de vencimiento («dies ad quem») ha de ser la del día correlativo mensual al de la fecha inicial («dies a quo»).
Pero también recuerda que dicha norma no es aplicable a los negocios jurídicos entre particulares”, por lo que “debe prevalecer cualquier otra determinación que sobre tal extremo se exprese por las partes o por el autor unilateral del negocio de que se trate, en ejercicio de la autonomía de la voluntad (vid. artículo 1255 del Código Civil).
Supuesto lo anterior para la DG “no existe una contradicción patente e insalvable” en los términos del contrato pues “la intención del poderdante… debe entenderse claramente revelada”.
Comentario: Dos puntos trascendentes revela esta resolución; Uno que la regla del CCivil en cuanto a cómputo de los plazos es dispositiva y dos, que si la voluntad de las partes resulta claramente expresada y no ofrece dudas, a ella deberá estarse.
En el caso del poder al establecer como día de vencimiento del poder, el correlativo siguiente a la fecha de la escritura, equivalía a establecer que el día inicial quedaba excluido del cómputo lo que entra dentro de la lógica negocial. No obstante debe reconocerse que el poder pudo utilizarse el mismo día del otorgamiento de la escritura y en ese caso su duración sería de dos años y un día según el cómputo del artículo 5 del Ccivil. Ahora bien ello no impide que el otorgante, pese a decir que el poder dura dos años, dado que normalmente la entrega de la copia sería al día siguiente, fije una concreta fecha de su vencimiento, si se hace de forma clara y patente. Claro que lo mejor hubiera sido, para evitar dudas, hablar de fecha de vencimiento y no de duración. (JAGV)
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150.() MANDAMIENTO ELECTRÓNICO DE PRÓRROGA DE EMBARGO. CSV.
Resolución de 23 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica la anotación ordenada de prórroga de otra de embargo. Misma doctrina que la contenida en las R. de 21 de febrero de 2017 y de 28 de febrero de 2017 resumidas en el informe del mes de marzo (ER).
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151.() MANDAMIENTO ELECTRÓNICO DE PRÓRROGA DE EMBARGO. CSV. Resolución de 23 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones preventivas de prórroga de embargo ordenadas en el mandamiento presentado. Misma doctrina que la contenida en las R. de 21 de febrero de 2017 y de 28 de febrero de 2017 resumidas en el informe del mes de marzo (ER).
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152.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DUDAS SOBRE LA SITUACIÓN ARRENDATICIA SIN QUE CONSTE INSCRITO NINGÚN ARRENDAMIENTO.
Resolución de 24 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 9, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en el seno de procedimiento de ejecución hipotecaria. (JFME)
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153.** EL JUEZ ORDENA INSCRIBIR COMO PRIVATIVO UN BIEN ADQUIRIDO POR SEPARADA DE HECHO.
Supuesto de hecho. Mediante escritura de compraventa, de fecha 3 de octubre de 1970, la esposa adquirió la finca registral 27.103 manifestando que estaba separada de hecho de su esposo, de quien no tenía noticias desde hacía más de diez años. El matrimonio tenía tres hijas. La finca se inscribió con carácter ganancial.
El marido fallece en 1977 y una de sus hijas insta del Juzgado que se declare privativo de la esposa el bien inscrito como ganancial. En sentencia dictada el día 10 de enero de 2014 se declara que la finca es bien privativo de la madre (ya fallecida) y se ordena que se consigne en el Registro su naturaleza privativa.
1 El defecto apreciado en la nota de calificación tiene que ver con la doctrina del Centro Directivo sobre las demandas dirigidas contra la herencia yacente, pues se exige que estén interpuestas, al menos, contra algún llamado a la herencia del fallecido, o bien que se haya procedido al nombramiento de administrador judicial de la herencia yacente. Esta exigencia de nombramiento de administrador judicial debe limitarse, sin embargo, a los casos en que resulte imprescindible, como reitera la Resolución.
2 Por otro lado, en las demandas contra la herencia yacente se plantea, respecto de las fincas inscritas, un problema de tracto sucesivo en relación con el principio de legitimación registral (art. 38 LH) y la tutela judicial efectiva (art. 24 CE), lo que exige resolver en qué medida las exigencias del tracto sucesivo permiten a la calificación registral oponerse a los pronunciamientos judiciales a los efectos de la inscripción, existiendo una consolidada doctrina de la DGRN sobe el alcance que se debe dar al artículo 100 RH en la calificación de los documentos judiciales.
3 Por último, resuelve la Resolución un caso de disolución de la sociedad de gananciales por separación de hecho prolongada conforme a lo previsto en el artículo 1393 3º CC y la doctrina jurisprudencial.
I Principio del tracto sucesivo.
“El principio de tracto sucesivo (…) en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario”
Ello no menoscaba el respeto a la función jurisdiccional pues la calificación registral se limita a determinados extremos de la resolución judicial entre los que no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia. Por ello, es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales (STS núm. 295/2006, de 21 de marzo y STC (Sala segunda) número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015.
II Principio del tracto sucesivo y herencia yacente.
1 Regla general: tratándose de herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (RRDGRN de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y 5 de marzo de 2015).
2 Matizaciones a la regla general: Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial que admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.
III Separación de hecho y disolución de la sociedad de gananciales: art. 1393 CC.
En el presente caso resulta probado en la sentencia firme que la finca se adquirió por la titular registral después de una separación de hecho de larga duración y con medios propios de la misma, y que al tiempo de la adquisición tenía independencia económica absoluta de su esposo, elementos que como alega la recurrente, han sido considerados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sentencias de 13 junio de 1986, 23 de diciembre de 1992 y 17 de junio de 1998, entre otras, como necesarios e indicativos de que conforme al anterior artículo 1392.1.º del Código Civil, la separación de hecho prolongada ha excluido el fundamento de la sociedad de gananciales produciendo su extinción. En el presente caso, además, en el titulo público de adquisición ya se hizo constar la ausencia de convivencia desde hacía más de diez años y se da la circunstancia de que se acredita también probada la emigración de la madre y las hijas en los años 1962 y 1963.
Conclusión: Por lo tanto, la decisión judicial viene a determinar la conclusión de la sociedad de gananciales con anterioridad al fallecimiento de los cónyuges, de forma análoga a lo dispuesto en el artículo 1393.3 del Código Civil en su redacción actual, y habiendo quedado probado que la finca es privativa, esta queda sustraída del patrimonio de la herencia yacente del cónyuge de la causante, no dándose por tanto el supuesto de una posible indefensión de los interesados en la misma, razón por la que se revoca la calificación.
Comentario. La calificación registral no cuestiona el carácter privativo del bien, lo que supondría una extralimitación del registrador por tratarse de una cuestión de fondo o material, que solo compete resolver al juez. Sí califica el tracto sucesivo en los términos del artículo 100 RH pero de “forma excesivamente gravosa” en este caso, en el que, además, quien insta la declaración es hija del fallecido e interesada en la herencia yacente de su padre. Este derecho lo tiene, al menos, como llamada abintestato a la sucesión, por lo que no cabe ignorar la doctrina jurisprudencial que admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación, correspondiendo al juez apreciar la legitimación procesal. (JAR)
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154.* SENTENCIA QUE ORDENA LA NULIDAD DE UNA PARTICIÓN EN DEMANDA NO DIRIGIDA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL ACTUAL.
Resolución de 24 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Llíria a practicar la cancelación de asientos ordenada por una sentencia dictada en un procedimiento declarativo.
Se presenta en el Registro testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento de juicio ordinario por la que se declara la nulidad de una partición hereditaria y se ordena la cancelación de la inscripción practicada sobre la finca registral.
El registrador procede a no practicar la cancelación solicitada, aparte de por otro defecto que se subsana y que no es objeto de recurso, por el hecho de que la finca no figura inscrita a nombre de la demandada, sino de tercera persona, que no ha intervenido en el procedimiento que ha dado lugar a la sentencia.
El procurador de los Tribunales, en nombre y representación del interesado recurre alegando que el tercero que adquirió la finca es claramente un tercero de mala fe, que además al no constar que la compraventa se hizo por precio alguno, lo es a título gratuito, no pudiendo gozar de más protección que la de su otorgante, la cual sería ninguna, por considerar nulo el título del otorgante.
También solicita, en el caso de que no se admita la inscripción de la sentencia que se practique una anotación marginal a la finca, como información registral de una posible nulidad del título.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, al considerar que no es posible acceder a la cancelación de una inscripción practicada a favor de una persona que no ha sido parte en el procedimiento del que resulta la sentencia calificada.
Con relación al hecho de si este tercer adquirente que ha inscrito su derecho se halla o no protegido por la fe pública registral, entiende que es una cuestión que no puede ser dilucidada en el marco del recurso gubernativo, siendo evidente que los efectos de una sentencia no pueden extenderse a quienes no han sido parte en el procedimiento.
Asimismo afirma que el demandante pudo haber evitado esta situación si hubiera solicitado, y se hubiera ordenado en su momento, la anotación preventiva de la demanda.
Finalmente señala que tampoco cabe acceder a la solicitud del recurrente de que «en caso de no admitirse la inscripción de la sentencia, solicitamos se admita su anotación marginal a la finca, como información registral de una posible nulidad de título». En este caso la única anotación que hipotéticamente podría practicarse es la de defecto subsanable (artículo 42.9.º de la Ley Hipotecaria). Pero dicha anotación no es procedente, dado que el defecto que fundamenta la nota de calificación tiene un claro carácter insubsanable (artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 105 de su Reglamento), al determinar la ineficacia registral definitiva del título calificado.
Para completar lo dicho anteriormente, nuestro centro directivo expone su doctrina relativa al principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española.
Este principio, va a implicar que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Que el respeto a la función jurisdiccional, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales, lo que no excluye, que éste último deba de calificar determinados extremos como el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión.
Asimismo, el Tribunal Supremo ha dicho en diversas sentencias que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judiciales, ya que si de conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está bajo la salvaguardia de los tribunales por lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, para evitar que sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de indefensión proscrita por nuestra Constitución. (MGV)
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155.* DEPÓSITO DE CUENTAS: CONVOCATORIA Y CELEBRACIÓN DE JUNTA ANTES DEL INFORME DE AUDITORÍA. Resolución de 24 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Navarra a practicar el depósito de las cuentas anuales del ejercicio 2015 de una entidad mercantil.
Hechos: Contempla esta resolución un curioso caso en que se suspende o deniega el depósito de cuentas de 2015 de una sociedad por los siguientes motivos:
1… 2. El informe de auditoría es documento que debe estar a disposición de los socios desde la convocatoria de la junta, y, siendo universal, desde su celebración. Artículo 272 de la Ley de Sociedades de Capital y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 11 de marzo de 2014, 25 de julio de 2014, 01 de agosto de 2014 y 02 de julio de 2015, entre otras.
Es de hacer notar que el informe de auditor nombrado a petición de la minoría fue finalizado y entregado a la sociedad con posterioridad a la fecha de la junta que se dice celebrada.
La sociedad recurre y alega que las cuentas se aprobaron por 83,33% de los votos a favor y que el informe de auditoría aunque lo fue con salvedades en ningún modo ello modifica la imagen fiel de las cuentas anuales.
La DG se centra en la importancia y trascendencia del derecho de información de los socios, si bien añade, siguiendo la estela marcada por sus más recientes resoluciones, dicha doctrina debe mitigarse en ocasiones para evitar los efectos devastadores de defectos meramente formales habiendo recibido dicha doctrina el respaldo legal como resulta de las modificaciones introducidas por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, en el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
No obstante ello no es aplicable al caso contemplado por “la ausencia total y absoluta de la puesta a disposición de los socios del informe de auditoría exigido por ley” lo que “implica una contravención frontal de la previsión legal contenida en el artículo 272 de la Ley de Sociedades de Capital”.
Tampoco considera admisible el argumento de que el porcentaje de presencia y votación en la junta (ciertamente muy cualificado), ha de llevar a la conclusión de que no existe la infracción o que la misma es irrelevante pues “dicho argumento, considerado en sí mismo, … llevaría a la conclusión de que en sociedades con mayorías cualificadas estables los requisitos de protección de las minorías podrían ser sistemáticamente soslayados”.
Comentario: La flexibilidad preconizada por la DG en esta y otras resoluciones, como vemos, tiene sus límites y en ningún caso puede ser aplicable a los documentos que deben ponerse a disposición de los socios con la convocatoria o, en su caso, celebración de una junta universal, para que los asistentes a la junta puedan ejercer su derecho de voto con un perfecto conocimiento de la situación económica de la sociedad.(JAGV)
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156.() MANDAMIENTO QUE ORDENA INSCRIBIR COMO PRIVATIVO UN BIEN ADQUIRIDO POR SEPARADA DE HECHO.
Plantea el mismo supuesto y con los mismos sujetos que el de la Resolución 153 ya comentada en este Informe. (JAR)
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157. RESERVA VIDUAL Y DESHEREDACIÓN. Resolución de 27 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación de herencia y adjudicación de bienes reservables. (JAR)
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158. CIERRE REGISTRAL POR BAJA PROVISIONAL EN EL ÍNDICE DE LA AGENCIA TRIBUTARIA. Resolución de 27 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles I de Asturias, por la que se suspende la inscripción de la disolución y liquidación de una sociedad. (JAGV)
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159.*** PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO SOBRE AUTORIZACIÓN OFICINA DE FARMACIA. COMUNIDAD AUTÓNOMA VASCA. SUJECIÓN AL GRAVAMEN DE AJD.
Para ella hay que “partir del artículo 54 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión de 16 de diciembre de 1954, que admite la prenda de licencias de todas clases “siempre que la Ley o el correspondiente título de constitución autoricen su enajenación a un tercero”.
Por ello “la pignoración de licencias de farmacia o de derechos administrativos de funcionamiento de farmacia (en rigor de los derechos de explotación derivados de la licencia) es por tanto perfectamente admisible, siempre que se acredite su titularidad y sea transmisible”.
“Del conjunto de la regulación analizada resulta con meridiana claridad que el régimen jurídico del País Vasco distingue una autorización provisional de transmisión y una autorización de funcionamiento, que es la que habilita para la explotación de la oficina de farmacia. También resulta con claridad que la concesión de esta última autorización se condiciona a la titularidad de la oficina de farmacia de modo que no se concede si quien ostenta autorización para ser transmisario no llega a alcanzar la propiedad de la oficina de farmacia”.
Finalmente dice que también resulta con claridad que la normativa del País Vasco no confunde la titularidad de la oficina de farmacia con la del local en el que se desarrolla, pero de ello “no cabe deducir que la licencia de explotación de farmacia no pueda ser objeto de tráfico jurídico autónomo sin perjuicio, en su caso, de las peculiaridades que para la selección del transmisario, en caso de transmisión a título oneroso, se derivan de la regulación o de las consecuencias que puedan producirse si, al tiempo de la transmisión de la autorización no se es titular de una oficina de farmacia”.
Comentario: Ratifica la DG que la cuestión relativa a si las licencias de farmacia, pueden ser objeto o no de prenda sin desplazamiento o si sólo pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria como establecimiento mercantil, va a depender de la legislación autonómica que regule la apertura y funcionamiento de las oficinas de farmacia. Pero una vez supuesto esto y como hemos visto, la DG interpreta con gran flexibilidad la normativa y salvo en el caso de que de la misma resulte claramente que esas licencias de apertura o de establecimiento de farmacias no son transmisibles, nos será posible la prenda de la licencia.
Con ello se abre el elenco de bienes que pueden ser dados en garantía facilitando precisamente la obtención del crédito que en muchas ocasiones va a posibilitar la apertura de la oficina sin necesidad de esperar a que esté funcionando para que el acreedor pueda obtener una garantía que le permita mejorar las condiciones del crédito concedido.
A continuación insertamos una completa, -y casi diríamos exhaustiva al contemplar los distintos supuestos que pueden darse-, nota fiscal sobre el problema de la sujeción al gravamen de AJD, de las prendas sobre licencias, de nuestro compañero de web, Joaquín Zejalbo:
NOTA FISCAL. Sujeción a AJD de la prenda sin desplazamiento de la licencia de farmacia.
La cuestión está resuelta en la Sentencia del TSJ de Galicia de 21 de diciembre de 2016, Recurso 15/124/2016, de la que transcribimos las siguientes consideraciones:
“Se funda el presente recurso contencioso-administrativo en la consideración – que sostiene el recurrente de que la pignoración de una licencia de farmacia no debería tributar por el concepto de actos jurídicos documentados en la modalidad de “otros documentos notariales” por cuanto al tratarse de una prenda con desplazamiento no estaría sujeta al mencionado tributo.
A la vista del expediente administrativo se constata que en fecha 28 de enero de 2011 se otorgó escritura pública de compraventa, subrogación y ampliación de préstamo hipotecario ante el Notario don J…..por la que P….. SL transmitía a A….. SL el local comercial y plaza de garaje, descritos en dicho instrumento público y en cuya cláusula adicional primera se constituye un derecho real de prenda a favor del Banco…..SA de la licencia de farmacia, la cual comprende el derecho de explotación de la oficina de farmacia, de acuerdo con la autorización administrativa otorgada por la Consellería de Sanidade de la Xunta de Galicia, haciendo entrega del título físico que representa esta licencia.
La administración tributaria autonómica– en contraposición al recurrente- entiende que la constitución de la prenda debe tributar por el concepto de documentos notariales dentro de la modalidad de actos jurídicos documentados por reunir los requisitos contemplados en el art.31.1 del texto refundido de la ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y no constituir un derecho de prenda con desplazamiento como pretende la aquí demandante.
A fin de ilustrar el debate conviene traer a colación la reciente resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 2016 en sede del recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil de Madrid en relación con una escritura de prenda sin desplazamiento de licencia de farmacia.”
“De esta ilustrativa resolución puede deducirse– por lo que al presente caso atañe-que en la medida en que la normativa autonómica gallega lo autorizare (cosa que no contempla la vigente Ley 5/1999, de 21 mayo, de ordenación farmacéutica de Galicia -nótese que la resolución citada hace referencia a la legislación de la Comunidad Autónoma de Madrid-) nada empecería a que pueda constituirse un derecho real de prenda autónomo sobre la licencia de farmacia pero siempre dentro de la modalidad de prenda sin desplazamiento no, como se pretende por la mercantil recurrente , dentro de la modalidad de prenda con desplazamiento y ello con independencia de que el documento en el que se inserta la licencia pueda físicamente ser entregado a un tercero de ahí que, aunque conceptualmente pueda separarse la licencia del establecimiento mercantil en que se concreta para que pueda ser objeto de pignoración, ésta es susceptible de inscripción en el Registro de bienes muebles no solo a efectos de ser oponibles frente a terceros sino para su efectividad como derecho real por recaer sobre derechos cuya titularidad no se hace ostensible por su posesión, pero, insistimos, siempre dentro de la modalidad de prenda si desplazamiento recogida en el art. 54 de la ley de 16 de diciembre de 1954 sobre Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión en la redacción dada por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre .
En consecuencia la pignoración de la licencia de farmacia, en tanto en cuanto se encuadra dentro de la modalidad de prenda sin desplazamiento ha de tributar por el concepto de documentos notariales dentro de la modalidad de actos jurídicos documentados.”
Fácilmente se colige el intento, frustrado por la Administración y por el Tribunal, de eludir la calificación de prenda sin desplazamiento, sujeta a AJD, por el de prenda ordinaria o con desplazamiento, no sujeta a AJD, al no ser inscribible, mediante el artilugio de la entrega de la licencia.
Precisamos que el artículo 54 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento en la redacción dada por la disposición final tercera de la Ley 41/2007 dispuso que pueden sujetarse a prenda sin desplazamiento los derechos que corresponden a los titulares de licencias administrativas, siempre que la Ley autorice su enajenación a un tercero. A su vez, el artículo 23 de la Ley gallega 5/1999, de 21 de junio, de Ordenación Farmacéutica, permite la transmisión ínter vivos de las oficinas de farmacia obtenidas con anterioridad a la entrada en vigor de dicha Ley, sujetándose al procedimiento, condiciones y requisitos que reglamentariamente se establezcan.
Aclara la Resolución de la DGRN de 15 de junio de 2016, BOE de 21 de julio, que la pignoración de la licencia de farmacia, en rigor, es la pignoración de los derechos de explotación derivados de la licencia. Pensamos que dichos derechos son los que la Ley gallega permite que se transmitan.
Por último, el supuesto estudiado en la sentencia se refiere a la prenda sin desplazamiento de la posesión constituida por un sujeto pasivo del IVA, impuesto al que dicha prenda estará sujeta y exenta, pero que es compatible con AJD. Si, por el contrario, el constituyente es un particular, no empresario o profesional que actúe en el ejercicio de su actividad, la operación está sujeta a ITP y no a AJD, impuesto al que no está sujeta por ser incompatible con ITP. El sujeto pasivo es el acreedor garantizado sea empresario o no.
Si dicha garantía prendaria se presta por el particular con simultaneidad al préstamo o crédito que se haya obtenido, la operación no estará sujeta a ITP, lo que determinará la sujeción a AJD.
Insistimos en que para que dicha no sujeción tenga lugar es necesario que se trate de un préstamo, crédito o reconocimiento de deuda simultáneo, pues si se trata de cualquier otra obligación, aunque sea todo simultáneo, se producirá la sujeción a ITP de la constitución de la prenda sin desplazamiento.
Sobre la cuestión expuesta también es de interés reproducir las siguientes frases de la Resolución del TEAC de 23 de febrero de 2012, nº 05735/2010, Vocalía Novena, sobre la no sujeción a AJD de la prenda de créditos:
“La figura tradicional de la garantía pignoraticia descansa en el desplazamiento posesorio a diferencia de la prenda sin desplazamiento inscribible en el Registro de Bienes Muebles, cuya constitución y manifestación frente a terceros se basa en su inscripción. La Disposición Final Tercera de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre reguló expresamente la inscripción en el Registro de Bienes Muebles de “..Los derechos de crédito, incluso los créditos futuros, siempre que no estén representados por valores y no tengan la consideración de instrumentos financieros a los efectos de lo previsto en el Real Decreto-ley 5/2005, de 11 de marzo (RCL 2005, 503) , de Reformas Urgentes para el Impulso a la Productividad y para la Mejora de la Contratación Pública, podrán igualmente sujetarse a prenda sin desplazamiento. Para su eficaz constitución deberán inscribirse en el Registro de Bienes Muebles”.
A la vista de la cláusula referida en Antecedentes, se advierte que nos encontramos ante una prenda constituida con arreglo al Código Civil en que, de acuerdo con la doctrina expuesta del Alto Tribunal, el desplazamiento posesorio se manifiesta con la comunicación al deudor tal y como está previsto en la Cláusula transcrita en los Antecedentes, por lo que no se trata de un negocio jurídico inscribible, no cumpliéndose en definitiva los requisitos integradores del tributo documental previsto en el art. 31,2 del TRITP.”
Como vemos, añadimos nosotros, los aspectos fiscales de las instituciones jurídicas influyen de forma muy poderosa en la concreta forma que los particulares hacen uso de esas instituciones, forzando, en ocasiones, su propia naturaleza jurídica en aras de un ahorro fiscal. De todas formas no vemos muy clara la Sentencia del TSJ de Galicia de 21 de diciembre de 2016, pues si, como resulta de la misma, la legislación autonómica gallega,salvo para las licencias anteriores a la propia Ley, no permite la transmisión independiente de la licencia de farmacia, es obvio que, según la doctrina de la DGRN, no podrá ser objeto de prenda sin desplazamiento. Claro que tampoco de prenda con desplazamiento, pues se trata de un derecho inmaterial, por lo que parece que el Tribunal declara su sujeción prescindiendo de los defectos o causas que puedan afectar a la validez del contrato celebrado entre las partes y siempre teniendo en cuenta lo expresado en la nota fiscal antes transcrita. (JAGV y JZM) PDF (BOE-A-2017-3853 – 7 págs. – 198 KB) Otros formatos
160.** INTENTO DE RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN DE UNA PARCELA SOBRANTE DE UNA DIVISIÓN HORIZONTAL PARA HACERLA ELEMENTO COMÚN.
Hechos y argumentos de notario y registrador: Los hechos a que se refiere esta Resolución, arrancan de otra RS anterior de fecha 13 de mayo de 2010, en la que se impugna determinada inscripción registral, por error material, por parte de la Entidad Administradora de determinada Urbanización, que giraba bajo la denominación de “Sociedad Civil Particular Valle Residencial Los Monasterios”, Entidad encargada de la gestión, administración y buen funcionamiento de la misma
Dicha Urbanización, había sido llevada a cabo y ejecutada por el Agente Urbanizador y Promotora “Inversora Tetuán S.A.” (Invertesa), Entidad que había construido y vendido todos los apartamentos –hasta más de 200, y posiblemente, en distintas fases y periodos de tiempo- pero compartiendo, cada apartamento construido y vendido, una cuota indivisa sobre las mismas zonas comunes (en especial dos parcelas destinadas a zonas deportivas) que permanecían inscritas a favor de la Promotora, pese a que, en el cuerpo de su inscripción, cada apartamento mantenía, como anejo, una cuota indivisa sobre dicha parcela deportiva.
Por tanto la cuestión que dio lugar a este primer recurso, fue la contradicción, consistente en que, de un lado, los chalets o apartamentos, aparecían inscritos a nombre de cada adquirente, y al tiempo, cada uno de ellos, mantenía, como anejo, su correspondiente cuota de participación en las zonas comunes, entre ellas la zona deportiva, la cual seguía inscrita privativamente a nombre de la Urbanizadora primitiva (Invertesa).
1).- Ya por tanto y en la primera RS de 2010, se intentó rectificar, como error material (según el recurrente) o de concepto (según el registrador), la situación anterior, solicitando el cambio del carácter de la parcela privativa de la zona deportiva, para pasar a ser un elemento común de toda la Urbanización.
Sin embargo, la DG resolvió el recurso, rechazando esta rectificación y manteniendo el “statu quo” registral, sin aceptar el cambio de la naturaleza de tal parcela privativa de la zona deportiva en elemento común, pues ello supondría modificar su naturaleza, para lo que sería necesario el consentimiento unánime de todos los copropietarios de la Urbanización.
2.- Ahora en la nueva y prolija RS de 29 marzo de 2017 se vuelve a insistir por la Comunidad de Propietarios recurrente, “Sociedad Civil Particular Residencial los Monasterios”, en la misma cuestión anterior, es decir cambiar la titularidad de la finca o fincas privativas deportivas y de las que era titular la primitiva Urbanizadora Invertesa, y transformarlas en un elemento común a favor de la Comunidad de Propietarios, como elemento común de todos y cada uno de los apartamentos de la Urbanización, manteniendo la cuota aneja primitiva.
La única novedad consiste, ahora, en que, al escrito de recurso, se acompaña (conforme a lo indicado por la RS de 2010) un certificado del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios de la Urbanización, consentido por todos los presentes a la junta, sin que hubiera ninguna oposición, pero con la particularidad de que si bien fue votado, unánimemente, por los propietarios asistentes a la junta, les fue notificado a todos los propietarios en el plazo legal y no hubo ninguna oposición (conforme al artículo 17 de la LPH). Se reconocía por el representante de la Entidad recurrente, que obtener el concurso y consentimiento de más de 200 propietarios, con sus sucesivas transmisiones de propiedad, cambio de titularidad o sucesiones, era prácticamente imposible, pero que el acuerdo comunitario se adaptaba a lo dispuesto por el artículo 17 de dicha norma LPH.
DGRN: La DG ratifica el rechazo a la rectificación de la inscripción de una parcela privativa a nombre de la Urbanizadora, para que figure como elemento común de todas las fincas de la urbanización. Dicha parcela sigue inscrita en favor de dicha constituyente del régimen de propiedad horizontal, Inversora Tetuán S.A. (Invertesa), si bien en el cuerpo de la inscripción de cada componente privativo, se expresa que pertenecerá a los dueños de los elementos privativos de la propiedad horizontal, por cuotas indivisas y como anejo inseparable de tales elementos privativos.
Se acompaña además ahora y conforme a lo que había exigido antes la DG un certificado del acuerdo adoptado por la junta de propietarios de la Entidad Administradora, ratificada por todos los asistentes a la misma y trasladada al resto de comuneros, sin que se hubiera formulado ninguna impugnación.
Indica que, en relación con la Propiedad Horizontal, existen dos tipos de acuerdos:
. Aquellos para los que la junta de propietarios tiene competencias como acto colectivo de la misma, que son los adoptados por la misma y que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano colectivo, que se adoptan en la correspondiente acta, con los requisitos que exige la LPH art 19 (así los supuestos de desafectación de un elemento común, con o sin subsiguiente venta del mismo (R. 24 de abril de 2014) o la vinculación de los trasteros a las viviendas como anejos (R. 31 marzo 2006).
. Y aquellos otros acuerdos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los correspondientes propietarios afectados y que exigen el documento público para su acceso al registro. En este supuesto el consentimiento debe otorgarse “uti singuli”, sin que baste la unanimidad presunta del art 17.8 LPH, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario
. En el presente supuesto donde se pretende rectificar la inscripción privativa y hacer constar el carácter común de la parcela deportiva, la DG rechaza un acuerdo de la junta, siendo preciso el consentimiento unánime de todos los propietarios, ya que se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal y se cambia el carácter de la parcela, para atribuirle carácter de elemento común, por lo que debe ser consentido por todos los titulares de elementos privativos, objeto de propiedad separada que son afectados por la rectificación pretendida, lo que traería consigo un cambio esencial en el régimen aplicable a tales elementos privativos.
NOTA: Mi opinión particular del supuesto es que la solución dada por la DG es demasiado exigente: Se trata de obtener el voto unánime y en documento público de la totalidad de propietarios de la Urbanización (más de 200), los cuales además no sé el interés que puedan tener, cuando cada uno tiene la propiedad de su cuota en la parcela en cuestión.
Estamos ante una Urbanización con cientos de propietarios, con una inscripción, en cierto modo contradictoria, porque, de un lado, indica que la parcela es de una Entidad Privada, que fue Agente Urbanizador de la parcela, pero de otro, en las inscripciones concretas de cada apartamento, se atribuye a cada propietario una cuota indivisa en dicha parcela. Conseguir ahora un consentimiento unánime de todos los propietarios de la Urbanización para cambiar la misma de privativa a común, es prácticamente imposible.
Por otro lado, pienso que la DG tampoco podía ahora cambiar de opinión anterior (y quizá de ahí, la prolija resolución que nos formula), cuando ya había dicho en la RS de 2010 que “era preciso para la rectificación el concurso unánime de todos los propietarios”. Esta es la base en que se apoyan tanto el registrador, como la propia DG. Insisto en que obtenida la unanimidad presunta, podría haberse solventado un problema que quedará pendiente posiblemente “para siempre”.
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Resolución de 29 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opción de compra. (ACM)
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162.* DEPÓSITO DE CUENTAS APROBADAS SÓLO POR EL 10% DEL CAPITAL SOCIAL: NO ES POSIBLE.
Resolución de 29 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Málaga, por la que se suspende el depósito de cuentas del ejercicio 2015 de una sociedad mercantil.
Hechos: Se solicita el depósito de cuentas del ejercicio de 2015.
El registrador suspende por los siguientes motivos:
Las cuentas no han sido debidamente aprobadas por 1/3 del capital social. Artículos 159 y 198 de la Ley de Sociedades de Capital.
Error material en la certificación al aludir a acciones nominativas cuando la sociedad es limitada.
Faltan los depósitos de los ejercicios precedentes. Arts. 282 LSC y 378 RRM.
El interesado recurre el primer defecto y alega que es titular del 10% del capital teniendo el otro socio el 90% y que dada su no asistencia se debe aplicar el principio de que “el que calla otorga”.
A la vista del artículo 198 de la Ley de Sociedades de Capital que establece con carácter general que “los acuerdos sociales se adoptarán por mayoría de los votos válidamente emitidos, siempre que representen al menos un tercio de los votos correspondientes a las participaciones sociales en que se divida el capital social”, es obvio que esa exigencia de capital mínimo es aplicable a la aprobación de las cuentas anuales sin que la situación fáctica de la sociedad modifique dicho criterio. Si existe, por el motivo que sea, una paralización de la junta general, ello es causa de disolución de la sociedad y dado que tampoco podrá adoptarse el acuerdo habrá que recurrir a la disolución judicial.
Comentario: Es un claro recurso que por obvio no es necesario comentar.
Sólo indicaremos que sin duda por error el registrador califica el defecto como subsanable, cuando es claramente insubsanable, pues la subsanación de la aprobación como tal no es posible, pues si se desean depositar las cuentas ello exigirá la celebración de una nueva junta en la que se adopte el acuerdo con las mayorías requeridas.
Respecto del 2º defecto, en nuestra opinión, por sí solo no tiene entidad suficiente para suspender el depósito. (JAGV)
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163. HIPOTECA DE CONSUMIDOR: LÍMITES DE INTERESES DE DEMORA OBLIGACIONALES E HIPOTECARIOS.
EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN. Se pretende la inscripción de un préstamo hipotecario en la que en su cláusula sexta de las estipulaciones financieras, relativa a los intereses moratorios, se pacta que el préstamo: «En caso de demora, sin perjuicio de la posibilidad de resolución contractual prevista en la estipulación correspondiente de este contrato, satisfará el cliente o deudor un interés nominal superior en dos puntos porcentuales al tipo vigente en el momento de pago, sobre las cantidades adeudadas por todos los conceptos» (pacto sexto, párrafo primero); añadiéndose a continuación que: «No obstante lo anterior, en el caso que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, y la hipoteca recaída sobre la misma vivienda, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago» (pacto sexto, párrafo tercero).
La DGRN confirma la nota sólo en cuanto denuncia que el párrafo segundo de la estipulación primera establece un límite de interés de demora sólo a efectos hipotecarios cuando tal límite es a todos los efectos. Se supone que el resto de la nota ha sido revocada.
ARGUMENTOS GENERALES DE LA DGRN.- Como puso de relieve este Centro Directivo en la Resolución de 18 noviembre 2013, siendo los intereses legales del dinero esencialmente variables [luego el límite máximo es esencialmente variable], al ser revisados anualmente por las respectivas leyes presupuestarias (vid. artículo 1 de la Ley 24/1984, de 29 de junio, sobre modificación del tipo de interés legal del dinero), la indeterminación de la cifra garantizada en el momento inicial de la constitución de la garantía está resuelta por la técnica hipotecaria a través de la figura de las hipotecas de seguridad en su modalidad de máximo.
[…] las Resoluciones de 8 y 9 febrero 2001 señalan lo siguiente: «Es doctrina reiterada de esta Dirección General […] que «la garantía hipotecaria de los intereses remuneratorios [y lo mismo cabe decir de los moratorios] cuando son variables, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, tope que, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquel y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito» (…)».
Pero esa doctrina no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señala los dos primeros apartados del art. 114 LH solo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el período a que correspondan, siempre que estén cubiertos por la garantía hipotecaria por estar comprendidos dentro del tipo máximo previsto, en tanto que de darse tal perjuicio, tan solo podrá hacerlo, aparte de respetando aquel tipo máximo, por los realmente devengados durante los períodos temporales que señala el citado art. 114.
[…] la Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al art. 114 LH, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses moratorios de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses moratorios pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero […] Límites que, dado su carácter claramente imperativo, las estipulaciones contractuales de constitución de dichos préstamos hipotecarios necesariamente deberán respetar, lo que será perfectamente posible a través de la institución de la hipoteca de máximo. Comoquiera que, cualquiera que sea el límite máximo que se pacte, por hipótesis podrá ocurrir que en algún momento de la vigencia de la hipoteca la aplicación de la fórmula del art. 114.3 LH dé como resultado una cifra inferior al máximo pactado, las fórmulas contractuales siempre podrán evitar cualquier tacha de ilegalidad mediante la incorporación a la estipulación correspondiente de una reserva o salvedad de aquel límite legal.
En consecuencia, la necesidad registral de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés moratorio, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el tipo máximo pactado (que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros), sólo será aplicable si en el momento de su devengo (no de la constitución de la hipoteca [contra art. 82.3 TRLGDCU] como parece desprenderse de la nota de calificación) es igual o inferior al límite legal, salvedad ésta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente.
Otra forma de conciliación viene constituida por la posibilidad, reconocida por la Resolución de 14 enero 2015, de pactar tipos de intereses moratorios máximos alternativos para el caso de que durante la vigencia del préstamo la finca gravada deje de tener o adquiera, según proceda, la condición de vivienda habitual, alternatividad que, al depender de circunstancias objetivas y fácilmente verificables, no está reñida ni con el requisito de la determinabilidad, ni con la condición de la objetividad a que están constreñidos las estipulaciones sobre intereses variables.
ARGUMENTOS REVOCATORIOS DE LA NOTA DE LA DGRN.- La cuestión que se plantea en el presente expediente radica en la interpretación de la cláusula financiera sexta y, sobre todo, a la cláusula hipotecaria primera. Respecto de la primera de ellas, debe concluirse que en la estipulación financiera sexta se cumplen todas las exigencias legales y jurisprudenciales […]
En cuanto a la estipulación hipotecaria primera, aparentemente cumple también con las exigencias (1) del principio de especialidad y (2) del límite legal establecido por el art. 114.3 LH por cuanto, (1) en su párrafo primero, establece como tipo máximo de la cobertura hipotecaria de los intereses moratorios el 13%; (2) y a continuación, en su párrafo segundo, establece de forma alternativa que, para el caso que el contrato de préstamo fuera para adquisición de vivienda habitual, el intereses moratorio no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en cada momento.
Esta fórmula alternativa, como se ha expuesto en el fundamento de Derecho anterior, se ajusta perfectamente a la legalidad vigente, sin que puede argumentarse en su contra que se haya pactado un tipo fijo o inicial de intereses de demora que ya, a presente en la misma fecha de la constitución de la hipoteca, infrinja el límite legal de los que se pueden devengar en el año de constitución (como ocurría en el supuesto de hecho de la Resolución de 18 noviembre 2013), porque como se ha analizado anteriormente dicho tipo moratorio inicial [3,50%] es inferior al triple del interés legal del dinero en el momento de constitución de la hipoteca.
Tampoco puede sostenerse, como criterio interpretativo de la cláusula hipotecaria primera, que el tipo máximo fijado de interés de demora del 13% en la misma, no opera como un nuevo límite para el supuesto de que el triple del interés legal del dinero fuera superior, sino como límite general a efectos hipotecarios (como ocurría en el supuesto de hecho de la Resolución de 14 enero 2015), lo cual no sería admisible si siendo el préstamo destinado a la adquisición de vivienda habitual se garantizare con hipoteca constituida sobre esa misma vivienda; porque lo que en realidad se establece, de una forma clara, concreta e inequívoca en opinión de este Centro Directivo (art. 80 TRLGDCU), es una fórmula alternativa para la cobertura hipotecaria máxima de los intereses moratorios, para el caso de que el préstamo se conceda en tales condiciones o las adquiriera con posterioridad. LAS RAZONES PARA CONFIRMAR PARCIALMENTE LA NOTA.- Ahora bien, los términos exactos de esa cobertura alternativa son los siguientes: «No obstante lo anterior, y para el caso que el contrato de préstamo fuera para adquisición de vivienda habitual, el límite máximo frente a terceros en el caso de intereses moratorios no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en cada momento», es decir, configura el tipo máximo de los intereses moratorios de la cobertura hipotecaria para el supuesto a que se refiere sólo «frente a terceros», lo cual no puede ser admitido desde el punto de vista registral, porque es doctrina reiterada de esta Dirección General, que el necesario tope máximo del tipo de interés a efectos hipotecarios, en cuanto delimita el alcance del derecho real de hipoteca constituida, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario.
Pero es que, además, el límite establecido en el art. 114.3 LH […] precisamente está destinado a operar no frente terceros, sino en las relaciones contractuales entre el acreedor hipotecario y el prestatario que tenga la condición de consumidor, de tal manera que si no pueden devengarse intereses moratorios por encima de dicho límite legal en la esfera obligacional, en ningún modo podrá garantizarse con hipoteca entre partes una obligación que nunca podrá generarse (vid. varias resoluciones).
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164.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITORÍA CON OPINIÓN DENEGADA.
Resolución de 30 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Cantabria, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2012.
Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2012.
El informe de auditoría obligatoria acompañado no expresa opinión alguna debido al efecto muy significativo de las limitaciones al alcance de la auditoría descritas en determinados párrafos del informe.
De dicho informe, en extracto, resulta lo siguiente:
No se ha podido asistir al cierre del ejercicio 2012 al recuento físico de existencias por motivos ajenos a su voluntad.
No hay evidencia suficiente y adecuada, sobre un importe relevante de determinadas partidas de balance y resultados.
La sociedad ha realizado operaciones muy voluminosas de compra y venta con empresas del grupo Pescanova que está en concurso de acreedores, por lo que el tratamiento contable diferiría del aplicado por la entidad.
También está en concurso uno de los principales clientes de la sociedad, Pescafina (grupo Pescanova), con el cual se mantiene al cierre del ejercicio importantes créditos comerciales
La sociedad no ha procedido a reflejar deterioro alguno de dichos derechos de cobro, al tenerlo cubiertos con una entidad aseguradora, si bien esta ha rechazado de momento el siniestro.
La sociedad cuenta con una participación en la empresa extranjera Novamar, S.A. que figura en el balance por un importe inferior al valor contable.
No se ha procedido a formular unas cuentas anuales consolidadas del grupo, debido a que se considera que la participación en dependientes no posee un interés significativo, individualmente ni en conjunto, para reflejar una imagen fiel de las sociedades del grupo.
El registrador suspende el depósito por dichos motivos (Artículo 263 LSC y 268 siguientes LSC). A su juicio con el informe aportado no se cumple con la finalidad derivada de la Ley de Auditoría.
El interesado recurre alegando que la Ley de Sociedades de Capital se limita a determinar la obligación de las sociedades de presentar «el informe de auditoría y punto» (sic). Y que la finalidad de la norma es satisfacer el interés de socios y terceros para que se revisen las cuentas; que, cuando del informe quepa deducirse una información clara sobre el estado patrimonial de la sociedad, no deben ser objeto de rechazo las cuentas; que la denegación de depósito priva a los terceros de una información difícil de obtener por otros cauces, y que la finalidad del depósito es dar publicidad material a la contabilidad social, sobre todo en beneficio de terceros.
Doctrina: La DG revoca la nota de calificación posibilitando el depósito de cuentas de la sociedad.
Sentando el principio de que “es competencia del registrador Mercantil y de esta Dirección General en vía de recurso determinar el valor de dicho informe a los efectos de practicar operaciones” de depósito de cuentas en el RM, tras analizar, como ya ha hecho en otros resoluciones sobre el mismo problema, los obstáculos resultantes del informe del auditor llega a la conclusión de que las cuentas con su informe deben depositarse.
Dice que del informe del auditor “resulta efectivamente que aquél se abstiene de emitir opinión, pero de su contenido no resulta que las limitaciones al alcance que señala puedan llegar a tener la trascendencia de cerrar el Registro”.
La sociedad ha cumplido su deber de colaboración y las “limitaciones señaladas se refieren a cuestiones ajenas al comportamiento de la sociedad y no pueden evitar el depósito de las cuentas: la limitación señalada en relación a las existencias (de carácter cuasi típico en los informes de auditoría), sólo pone de relieve la diferencia temporal entre el momento del cierre del ejercicio y el momento en que se lleva a cabo la verificación; las limitaciones derivadas del concurso de otra sociedad con que la auditada mantiene importantes relaciones comerciales, que es posterior al cierre del ejercicio, sólo pone de relieve la incertidumbre que de ese hecho resulta y del eventual impacto en las cuentas sociales; así ocurre igualmente con la valoración de determinados créditos, debidamente asegurados, que la sociedad ostenta frente a la concursada; lo mismo ocurre con las dudas que se expresan sobre la valoración de la participación que la sociedad tiene en otra empresa cuyas cuentas no ha tenido a la vista el auditor y que la sociedad auditada no puede, obviamente, proporcionar. De ninguna de dichas limitaciones resulta causa suficiente para denegar el depósito de acuerdo a la doctrina” de la propia DG.
Comentario: Como en otras resoluciones la DG ratifica su doctrina cerca de la posibilidad de depósito pese a que el auditor no emita opinión alguna. Se trata de una cuestión a valorar en cada caso por el registrador, siendo esencial para esta valoración el hecho de que la sociedad haya colaborado o no en la realización de la auditoría. (JAGV) PDF (BOE-A-2017-4146 – 8 págs. – 203 KB) Otros formatos
165.* DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO DE UNA SOCIEDAD. RECURSO CONTRA EL ASIENTO YA PRACTICADO: NO ES POSIBLE.
Resolución de 31 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la cancelación de todos los asientos registrales de una sociedad como consecuencia de la diligencia de cierre de la hoja registral por disolución de pleno derecho de dicha sociedad.
Hechos: Se interpone recurso para que sea revocado el acuerdo de un Registrador Mercantil por el que se declara disuelta de pleno derecho una sociedad con cancelación de todos sus asientos.
Doctrina: La DG no accede al recurso.
Para ello se basa en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria que establece que el recurso debe recaer exclusivamente sobre cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, y el artículo 1 de la citada Ley que determina que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales.
Comentario: Es una resolución obvia.
Con independencia de que la disolución, a juicio del interesado, haya sido o no correcta, es evidente que una vez practicada lo único posible será acudir a los Tribunales de Justicia o bien instar, por los cauces legales pertinentes, la rectificación del registro, si ello es posible. Así lo tiene establecido nuestro CD de forma reiterada. (JAGV)
PDF (BOE-A-2017-4147 – 2 págs. – 156 KB) Otros formatos
166. SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO DECLARATIVO SEGUIDO CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LOS TITULARES REGISTRALES
Resolución de 3 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Girona nº 1 a inscribir una sentencia declarativa de dominio. (JAR)
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167. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN
Resolución de 3 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Priego de Córdoba, por la que se deniega la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento declarativo ordinario. (JAR)
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168. ACUERDOS SOCIALES. OPOSICIÓN DE UN SOCIO. LISTA DE ASISTENTES.
Resolución de 3 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Valencia, por la que se suspende la inscripción de unas escrituras de elevación a público de acuerdos sociales. (JAGV)
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169. PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PAGO DE CUOTA VIUDAL
Resolución de 4 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cangas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, partición de herencia y entrega de legados. (JAR)
PDF (BOE-A-2017-4280 – 9 págs. – 211 KB) Otros formatos
Resolución de 4 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Les Borges Blanques, por la que se suspende la inscripción de una escritura de incorporación de base gráfica, actualización de cabida y de lindes. (MN)
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171. CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES. SOCIEDAD DISUELTA DE PLENO DERECHO
Resolución de 5 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a inscribir una escritura de cese y nombramiento de administradores de una sociedad. (JAGV)
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172. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. CONVENIO REGULADOR
Resolución de 5 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una liquidación de gananciales aprobada judicialmente. (MGV)
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173. NO INSCRIBIBILIDAD DE AUTO QUE HOMOLOGA CONVENIO TRANSACCIONAL SOBRE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO
Resolución de 6 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 5 a inscribir un auto de homologación de una transacción judicial. (MGV)
PDF (BOE-A-2017-4321 – 6 págs. – 188 KB) Otros formatos
174. RECTIFICACIÓN DESCRIPCIÓN DE FINCA MEDIANTE EXPEDIENTE ARTÍCULO 201 LH USANDO REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA
Resolución de 6 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Segovia n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca. (AFS)
PDF (BOE-A-2017-4322 – 5 págs. – 178 KB) Otros formatos
175. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS
Resolución de 6 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Medina de Rioseco, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo. (MN)
PDF (BOE-A-2017-4323 – 3 págs. – 166 KB) Otros formatos
176. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE UNA PARTE DE LO QUE SE CONSIDERA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Resolución de 7 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada. (MGV)
PDF (BOE-A-2017-4324 – 7 págs. – 199 KB) Otros formatos
Resolución de 7 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público. (AFS)
PDF (BOE-A-2017-4325 – 4 págs. – 172 KB) Otros formatos
178. HERENCIA DE CIUDADANO ALEMÁN. Resolución de 10 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 5, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.
PDF (BOE-A-2017-4556 – 8 págs. – 205 KB) Otros formatos
179. COMPRAVENTA OTORGADA POR EL ANTERIOR TITULAR REGISTRAL. TRACTO SUCESIVO Y PRIORIDAD. Resolución de 10 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Úbeda n.º 1, por la que se acuerda denegar la inscripción de una escritura de compraventa.
PDF (BOE-A-2017-4557 – 4 págs. – 171 KB) Otros formatos
INFORME NORMATIVA ABRIL 2017 (Secciones I y II BOE)
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Playa de Es Trenc en Mallorca. Por Silvia Núñez.
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