Source: http://jnicolauimoveis.blogspot.com/
Timestamp: 2020-08-04 11:01:50+00:00

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Com o planeta quase totalmente paralisado pela pandemia do novo coronavírus (Covid-19), é indiscutível a repercussão nas relações jurídicas, mostrando-se de fácil identificação os prejuízos resultantes. O cenário sensibilizou o Parlamento, vindo o oportuno projeto de lei 1179/20, do senador Antonio Anastasia, prontamente relatado pela senadora Simone Tebet.
Foram trabalhos exigidos pelo momento (se não agora, quando)? Esta era a pergunta do sábio Hilel, dois mil anos atrás, parecendo em geral bem recebidos pela sociedade e pela crítica jurídica, sendo somente pontuais as ideias levantadas para o aperfeiçoamento da legislação de emergência.
No que diz respeito às locações imobiliárias urbanas, o relatório suprimiu o original artigo 10 e, ao artigo 9º, foi proposta a seguinte redação: "Art. 9º - Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020"1.
Passou a ser permitida a liminar, por conseguinte, nas situações que o artigo 59, da Lei 8.245/1991, contemplou nos seus incisos III (pertinente à desocupação do imóvel alugado por temporada), IV (situações de invasão do imóvel quando falecido o locatário), VI (necessidade de reparações urgentes no imóvel).
A manutenção da possibilidade de suspensão quanto às demais hipóteses há de ter decorrido do balanceamento que foi possível tentar entre o exercício do direito e o dano decorrente da sua postergação, a justificar que se mantivessem – nessa lógica – as previsões do projeto original do senador Anastasia.
Entretanto, é exatamente diante do necessário balanceamento das vantagens e desvantagens da regra nova que cabe ponderar que seria de todo conveniente manter a possibilidade de liminar para a hipótese prevista no inciso IX do artigo 58, da Lei das Locações: "– a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo".
As razões são extremamente relevantes, mas passíveis de breve síntese. Primeiro deve ser recordado que a introdução dessa possibilidade ocorreu há 11 anos, através da Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que resultou de projeto aprovado à unanimidade pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado Federal, a demonstrar o acerto técnico da alteração legislativa então realizada.
Em segundo, vale lembrar que foi a inovação que se mostrou extremamente justa aos olhos do Poder competente, o Judiciário, que logo disseminou a utilização dessa consequência imediata do inadimplemento, certamente devido à terceira e maior razão: a sociedade prestigiou crescentemente a nova relação de confiança entre os contratantes, sem a participação de garantidores. Em suma, a supressão dessa liminar mais que abalar direito do credor locador, traria dano ao próprio sistema legal das locações urbanas.
Sim, o enorme avanço experimentado – graças à conjunção de legalidade, acolhimento pelo Judiciário e disseminação entre os interessados – serviu de laboratório, até, a quantos pensassem em legislações voltadas a outros setores da vida. Isso porque, foi restaurada a confiança, restabelecido o império da boa-fé – a guardar-se não somente na celebração, mas igualmente na execução do contrato, como querem Código Civil e os esperados costumes.
Outra não foi a conclusão popular: para que fiadores, seguros, cauções e demais constrangimentos ou custos, se bastava o apalavrar, garantido pela certeza de que o rompimento da promessa teria consequência imediata e suficiente?
Parece evidente que a liminar ora cuidada, sob o aspecto conceitual, sob o prisma da oportunidade e sob a visão da adequação e aceitação, se inseriu magnificamente na Lei de Locações, diploma que na sua integralidade vem se prestando muito bem à defesa não do locador ou do locatário, mas das locações propriamente ditas e da paridade contratual. A lei permitiu a substancial redução de ações judiciais; passou a existir segurança em investir na construção de imóveis para locação, algo impensável há 30 anos. Aí estão tantos novos prédios esteados em contratos de locação.
Pois bem e respeitados os parâmetros que a urgência impõe (a lei de emergência virá em prazo curtíssimo): essa aceitação pela sociedade e cuja supressão apenaria os que acreditaram na lei (ao passo que aqueles incrédulos, que preferiram não confiar na lei e insistiram na obtenção de garantias do locatário, findariam confortados), esse grandioso passo com inequívoco espraiamento social, esse avanço do modo de contratar em direção à modernidade e à agilidade não podem ser enfraquecidos.
É quanto em síntese indica a necessidade de incluir-se dentre as possibilidades de concessão de liminar, a situação do inciso IX, do artigo 59 da Lei das Locações, prestigiando-se a locação celebrada com base única na boa lei e na confiança de que os contratantes agirão com boa-fé. Afinal, se não preservarmos agora a boa-fé e o sistema tão bem construído, deixaremos isso para quando?
( * ) Jaques Bushatsky é advogado, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP e coordenador da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Ibradim.
Fonte:https://www.secovi.com.br/noticias/preservar-a-confianca-no-sistema-de-locacoes-urbanas/14723
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Postado por J Nicolau às 09:54 Nenhum comentário:
A evolução da sociedade e os chatos de plantão
Interpretação da lei deve estar em sintonia com as transformações comportamentais e sociais
Condomínios são organismos vivos, estruturas complexas e dinâmicas, onde vivem e trabalham pessoas, famílias e, naturalmente, as transformações comportamentais e sociais refletem na forma de usar e aproveitar as áreas comuns, especialmente os espaços de lazer.
Cada vez mais, os moradores e usuários querem serviços, facilidades, comodidades e diversão, mas esbarram nos textos retrógrados e mal elaborados da lei (Código Civil) e das convenções de condomínio, que impõem um frustrante engessamento e impedem a implementação das boas ideias, muitas vezes em nome da mera formalidade jurídica!
Claro que as leis devem ser seguidas, mas faz-se necessária a interpretação moderna das normas, em sintonia com a função social da propriedade, usos e costumes.
Dias atrás, os moradores de um condomínio residencial com mais de trezentos apartamentos, construído há dez anos, debatiam a completa inutilidade de um espaço chamado “minigolfe”, talvez jamais utilizado por ninguém. Aquele item de lazer é uma infelicidade do projeto, algo pensado para alavancar as vendas, fazendo parecer ser “chic” ter uma minipista para jogar golfe.
Na reunião, surgiram ótimas ideias para a utilização efetiva do espaço, tais como uma área para passear com cachorros e uma pracinha de convivência. Logo um morador, o chato de plantão, sacou de sua pastinha a convenção de condomínio e o Código Civil e alertou a todos que qualquer mudança na destinação de áreas ou do projeto depende do voto favorável de todos os proprietários. Curioso, pois ele mesmo alegou que jamais usara a tal pista de golfe, mas que estava ali para alertar sobre os riscos jurídicos que tal medida traria. Foi um banho de água fria nos vizinhos...
A questão central reside na forma de aplicação das normas, eis que a letra fria e pesada da lei, há que ser interpretada levando em conta o verdadeira e legítimo anseio dos moradores, em consonância com o bom senso, a razoabilidade e os princípios que norteiam a vida em comunidade.
Afinal de contas, no exemplo acima, mudar uma área de lazer sem utilização alguma, para uma nova área de lazer não pode e não deve ser considerado como uma mudança de destinação ou de projeto, mas sim mera adequação do empreendimento às necessidades dos usuários.
Fundamental que os administradores de condomínios e advogados sejam um pouco mais arrojados em seus pareceres, de forma a possibilitar as transformações positivas nos empreendimentos, gerando não apenas maior utilização dos espaços comuns, mas sobretudo, interação entre os moradores e valorização do patrimônio.
Para que qualquer decisão seja revestida de boa segurança jurídica, especialmente quando o tema esbarrar em discussão sobre alteração ou não de destinação de área comum, importante o amplo debate em assembleia, a criação de comissão especial de moradores para estudos e a realização de uma enquete com os moradores, para suprir o baixo quórum nas assembleias gerais.
Fonte:https://www.sindiconet.com.br/informese/a-evolucao-da-sociedade-e-os-chatos-de-plantao-colunistas-marcio-rachkorsky
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Fonte:https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=26992
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Postado por J Nicolau às 13:38 Nenhum comentário:
Um juiz da 42ª Vara Cível de São Paulo decidiu que um condomínio não pode impedir que seus moradores utilizem os apartamentos para locação do aplicativo Airbnb senão por alteração na convenção. No entanto, o tema ainda divide juristas brasileiros.
Segundo a advogada civilista associada do escritório Zilveti Advogados, Gisleni Valente, responsável pela defesa da parte vencedora, a decisão traz um precedente importante para a operação do Airbnb no Brasil. “É um tema relativamente novo, então não existe um entendimento pacificado e não há lei sobre isso, então tentamos enquadrar na Lei de Locação ou na Lei de Turismo”, afirma.
A sócia da Paula Farias Advocacia, Paula Farias, lembra que há um projeto no Congresso para regularizar a situação do Airbnb em condomínios, mas o direito brasileiro está atrasado em relação às mudanças tecnológicas e talvez uma nova lei não seja a melhor solução. “Uma legislação não necessariamente vai aplacar opiniões contrárias.”
O caso específico chegou à Justiça após um condomínio proibir em assembleia que seus condôminos colocassem os apartamentos à disposição na plataforma. As justificativas foram de que o uso para Airbnb das unidades desvirtuaria a finalidade residencial do imóvel, que estaria sendo usado como hotel, e de que a existência de residências no Airbnb dentro do condomínio diminuiria a segurança geral do prédio, visto que seriam pessoas estranhas com acesso a todas as instalações e áreas comuns que possui o edifício.
Inconformado, um dos proprietários do edifício entrou com pedido de liminar na Justiça alegando que a locação via Airbnb é protegida pelo artigo 48 da Lei 8.245/1991, que trata do aluguel por temporada. “Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário”, aponta o texto da lei.
O juiz Marcello do Amaral Perino entendeu que o contrato de locação por Airbnb obedece à restrição de 90 dias e não viola a convenção condominial. Para ele, a assembleia não obedeceu o quórum para alterar a convenção, já que contemplou apenas 17 das 59 unidades do edifício, menos que os dois terços previstos por lei.
Por outro lado, para o sócio do Karpat Advogados, Rodrigo Karpat, um condomínio residencial não se presta para hospedagens. “Pode haver confusão com a Lei de Locação, mas são coisas diferentes. O locador que aluga para pessoas diferentes o ano inteiro perturba o sossego e a segurança dos demais habitantes”, opina.
Gislene defende que, no seu ponto de vista, o Airbnb não desvirtua a finalidade do imóvel a menos que o inquilino use o apartamento para alguma atividade comercial. “O locatário não está alugando para fins comerciais, como escritório ou sala de reunião, mas para o hóspede passar alguns dias”, avalia. Ela entende ainda que se a circulação de pessoas estranhas prejudica a segurança do edifício, o condomínio deveria restringir as visitas particulares também.
Já Paula Farias acredita que a solução é um caminho do meio entre proibir o Airbnb e deixar com que os proprietários façam o que quiserem.
Fonte:https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=26982
Postado por J Nicolau às 06:36 Nenhum comentário:

References: artigo 10
 artigo 9
 artigo 59
 artigo 58
 artigo 59
 artigo 48