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Timestamp: 2019-02-17 00:51:45+00:00

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Zuhause 1/2019 by Eberhard Franken - Issuu
26. Jahrgang, Nummer 01 Januar/Februar 2019
Bochumer Mietspiegel liegt vor und gilt bis zum 31.12.2020 Stromausfallzeiten in Bochum auf Top-Niveau Grundstücksenteignung ist steuerlich keine Veräußerung
presse l werbung l internet 6/2017
r e b Ü
Nachrichten aus Bochum Der neue Bochumer	Mietspiegel ist da	16 Stromausfallzeiten in Bochum auf Top-Niveau	4 Vonoviazentrale in	Bochum wurde verkauft 6
Aktuelle Informationen Investorenschrott macht normale	Immobilien zu Schrottimmobilien	10 Auch bei großer Nachfrage:	Hauskauf sorgfältig abwägen	11 Neuerungen bei den Wartungskosten für Rauchmelder	18 Die Grundschuld - was ist das genau?	20 Einbau eines Türspions gehört zum	vertragsgemäßen Mietgebrauch	22 Grundstücksenteignung ist	steuerlich keine Veräußerung	27
in § 8 Absatz 1 Satz 2 Kommunalabgabengesetz NRW ist geregelt, dass die Gemeinden bei den dem öffentlichen Verkehr gewidmeten Straßen, Wegen und Plätzen Beiträge erheben sollen. Es besteht laut Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichtes Münster eine Pflicht zur Beitragserhebung. Der Bund der Steuerzahler hält diese Beitragserhebung für nicht mehr zeitgemäß. Zum einen sei nicht messbar, welchen wirtschaftlichen Vorteil Impressum die Anlieger vom Ausbau einer Straße haHerausgeber: ben, zum anderen wird ihre finanzielle LeisHAUS + GRUNDEIGENTÜMER BOCHUM GmbH Viktoriastr. 63 • 44787 Bochum	tungsfähigkeit nicht berücksichtigt. Ruf: (0234) 96127-0 • Fax: (0234) 9612744 Mit etwa 66.000 Unterschriften von Stimmwww.hausundbochum.de • eMail info@hausundbochum.de Chefredakteur: Rechtsanwalt Erwin Köhler berechtigten aus Nordrhein-Westfalen wird Verlag: Medienbüro Franken • Hauptstr. 146 • 44892 Bochum der Landtag gezwungen, sich mit der AbRuf: (0234) 920020 • eMail ef@medienm8.de schaffung des Straßenbaubeitrags nach § CvD, Gestaltung & Anzeigen: Eberhard Franken (beim Verlag) 8 KAG NRW zu beschäftigen. Im Rahmen Druck: Zimmermann Druck + Verlag GmbH der vom Bund der Steuerzahler eingeleiteWidukindplatz 2 • 58802 Balve ZUHAUSE ist das informative Magazin für Haus-, Wohnungs- und ten Volksinitiative zur Abschaffung dieser Grundeigentümer. Das Magazin erscheint im 26. Jahrgang und wird Beiträge sind bereits über 250.000 Unterzweimonatlich herausgegeben. Der Verkaufspreis beträgt 4 Euro. Der Bezugs­preis ist im Mit­glieds­beitrag der angeschlossenen Vereine entschriften gesammelt worden. halten. Ein Jahres­abonnement inkl. Porto kostet 27 Euro. Bei NichtbeWir als Haus + Grundeigentümer Bochum lieferung ohne Ver­schul­den des Verlages besteht kein Anspruch auf Entschädigung. e.V. unterstützen selbstverständlich dieses Für unverlangt eingesandte Manuskripte übernehmen weder HerausgeVorhaben nach Kräften und haben ausber noch Verlag eine Haftung. Namentlich ge­kenn­zeichnete Beiträge geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion wieder. Nachdruck – reichend Unterschriftenlisten in unserer auch auszugsweise - nur mit schriftlicher Genehmigung des Verlages. AZ_Wappen-Immobilien_Wappen_Immobilien.qxd 01.03.12 15:31 Seite Bitte 1 Geschäftsstelle ausgelegt. beteiligen Titelbild: Ruhrpark Bochum - Eberhard Franken
Sie sich zahlreich, da das Begehren umso mehr politischen Nachdruck erzeugt, je mehr Unterschriften vorgelegt werden können. Des Weiteren finden Sie in der Ihnen vorliegenden Ausgabe unserer Vereinszeitschrift den aktuellen, bis zum 31.12.2020 fortgeschriebenen Mietspiegel, der durchaus nennenswerte Steigerungen bei allen Baualtersklassen und Wohnungsgrößen vorsieht. Dennoch gibt er aus unserer Sicht nicht die derzeitige Marktlage wieder, die durch einen erheblichen Nachfrageüberhang geprägt ist und tatsächlich deutlich höhere Grundmieten durchzusetzen erlaubt. Dies werden wir bei den im nächsten Jahr vorzunehmenden Neuerhebungen zu berücksichtigen haben, wenn der Mietspiegel für die Jahre 2021/2022 vorbereitet wird. Ihr Jörg Ehrhardt
Immobilien Metropole Ruhr:
27.000 neue Pflanzen für Bochum
Moderat steigende Preise für Bauland und Immobilien im Bestand, kein überdurchschnittlicher Anstieg der Mieten und eine große Auswahl an unterschiedlichen Wohnungsgrößen kennzeichnen den Wohnungsmarkt in der Metropole Ruhr mit seinen 2,65 Millionen Wohnungen. So lauten die wesentlichen Ergebnisse des 4. Regionalen Wohnungsmarktberichts, den die Arbeitsgemeinschaft Wohnungsmarkt Ruhr im Planungsausschuss des Regionalverbandes Ruhr (RVR) vorgestellt hat. An dem Projekt unter der
6.000 junge Pflanzen haben in Wattenscheid ein neues Zuhause gefunden. Auf 7.700 qm forstet die Stadt im Rahmen einer Kompensationsmaßnahme an der Sudholzstraße auf. Für jede Fläche, die neu bebaut wird, schafft die Stadt so einen ökologischen Ausgleich. Hier entsteht der Wald der Zukunft. Die Art und Zusammensetzung der Pflanzungen berücksichtigt sowohl eine maximale Ausnutzung des ökologischen Potenzials als auch schon die zu erwartenden Entwicklungen durch den Klimawandel. Es werden möglichst viele unterschiedliche Biotope angelegt. Neben den größten
Moderater Preisanstieg Federführung des RVR sind die elf kreisfreien Städte und die vier Kreise des Ruhrgebiets beteiligt. Der Bericht zeigt, dass die Wohnungsmärkte in der Metropole Ruhr ein bezahlbares Wohnungsangebot für jede Nachfrage zur Verfügung stellen. Im Vergleich zum letzten Bericht aus dem Jahr 2015 ist erkennbar, dass Umfang und Dynamik der Nachfrage deutlich anziehen. Zur Zukunftssicherung werden in den Städten Wohnbauflächen für rund 115.000 neue Wohnungen im neuen Regionalplan zur Verfüidr gung stehen.
Baumgruppenarten werden auch viele Sträucher wie z.B. Rosen gepflanzt. Wohlfühlen sollen sich hier aber natürlich auch viele Waldbewohner. Der Stadtwald wächst seit Jahren – allein in den letzten zwei Jahren um circa acht Hektar. Im Laufe des Winters werden auf fünf städtischen Flächen Aufforstungsmaßnahmen durchgeführt. Insgesamt wird auf einer Fläche von 40.000 qm, die sich auf Teilflächen an der Engelsburger Straße, der Bergener Straße, der Straße im Zugfeld und dem Rüpingsweg verteilt, bepflanzt. Insgesamt bedeutet das 27.000 neue Pflanzen für Bochum. sbo
Bochumer waren 2017 nur 5,96 Minuten ohne Strom Das Versorgungsnetz der Stadtwerke Bochum ist äußerst zuverlässig: Der Durchschnittswert für unplanmäßige Stromunterbrechungen liegt
bei nur 5,96 Minuten je Letztverbraucher. Das belegen die jetzt veröffentlichten Zahlen der Bundesnetzagentur für das Jahr 2017.
Der Bundesdurchschnitt weist einen mehr als doppelt so hohen Wert auf und liegt im gleichen Zeitraum bei 15,14 Minuten. „Trotz des fortschreitenden Automatisierungsgrades ist dieser erneute Spitzenwert vor allem unseren Mitarbeitern zu verdanken, die rund um die Uhr im Einsatz sind und bei eisigen Temperaturen nachts, an Wochenenden und Feiertagen die Abläufe im Netz kontrollieren und bei Störungen innerhalb kürzester Zeit reagieren“, erklärt Holger Rost, Geschäftsführer der Netzgesellschaft der Stadtwerke Bochum. Eine Aufgabe, die sich auf rund 4.200 Kilometer erstreckt. So viel misst zurzeit das Bochumer Stromleitungsnetz. Das entspricht etwa der Fahrtstrecke von Bochum nach Sankt Petersburg und zurück. „Darüber hinaus haben wir mit einem ganzen Maßnahmenbündel die Versorgungssicherheit in Bochum weiter verbessert und auf einem hohen Qualitätsniveau gesichert“, so Rost. „Dazu zählen die kontinuierliche Optimierung der Netzinfrastruktur, vorausschauende Investitionen sowie eine ausgewogene Reservehaltung.“ Das Herzstück zur Steuerung und Überwachung der Bochumer Energieversorgung ist die
Verbundleitstelle der Stadtwerke. Kontinuierlich werden dort mit Hilfe unterschiedlicher Schutz- und Überwachungselemente die Arbeitsvorgänge der Schaltanlagen, Umspanner, Druck- und Regelstationen im Netz kontrolliert. Die Datenflut wird in der Verbundleitstelle der Stadtwerke in Sekundenschnelle ausgewertet und visualisiert. Auf diese Weise können große Teile der Anlagentechnik ferngesteuert werden und bei Störungen oder notwendigen Wartungen direkt reagiert werden. Die Bundesnetzagentur kontrolliert die Berichte der 860 deutschen Netzbetreiber, wertet diese aus und dokumentiert alle Versorgungsunterbrechungen der deutschen Stromnetze in einer Jahresstatistik. In die Berechnungen fließen nur Unterbrechungen aufgrund von unvorhersehbaren Störereignissen wie z.B. Kabelbeschädigungen durch Bagger oder Kabelfehler ein, die länger als drei Minuten dauern. Folgen höherer Gewalt, wie z.B. bei Stürmen, finden in dieser Statistik keine Berücksichtigung. Störungen der Stromversorgung können Bochumer jeden Tag rund um die Uhr unter der Rufnummer 0234/960-1111 an den Entstörungsdienst der Stadtwerke melden. STW 1/2019
Antragssteller werden mehr in die Pflicht genommen
Neue Landesbauordnung gilt seit dem 1. Januar 2019: Am 1. Januar 2019 trat in Nordrhein-Westfalen eine neue Bauordnung in Kraft. Auch für Bauherrinnen und Bauherren in Bochum ergeben sich daraus Änderungen, zum Beispiel für Garagen und Carports, aber auch für Form und Frist des Bauantrags. Die Landesregierung möchte mit der geänderten Vorschrift unter anderem die Bearbeitungszeiten in den Bauaufsichtsbehörden verkürzen. Daher werden mehr Bauvorhaben als bisher von der Genehmigungspflicht befreit. So sind beispielsweise Garagen bis zu einer mittleren Wandhöhe von 3 Metern und
einer bebauten Grundfläche bis 30 Quadratmetern genehmigungsfrei. Das bedeutet allerdings nicht, dass Garagen auch überall zulässig sind. In Vorgärten beispielsweise sind Garagen und Carports häufig unzulässig,
nungsamt der Stadt Bochum eine eigene Anlaufstelle / Ansprechperson ab dem ersten Quartal 2019 geben. Die neue Landesbauordnung nimmt aber auch die Antragstellerin/den Antragsteller stärker in die Pflicht. So gelten
Unvollständige Bauanträge werden künftig kostenpflichtig ohne Prüfung zrückgeschickt weil Bebauungspläne, Fluchtlinienpläne und straßenseitige Baufluchten bauliche Anlagen ausschließen. Es liegt in der Pflicht der Bauherrin und des Bauherrn, sich über die Zulässigkeit ihres Vorhabens zu informieren. Hierzu wird es im Bauord-
Bauanträge, die nicht vollständig bei der Bauaufsicht eingereicht werden oder erhebliche Mängel aufweisen und nicht in der individuell vorgegeben Frist ergänzt oder überarbeitet werden, per Gesetz als zurückgenommen. Das bedeutet, dass das Bauordnungsamt
diese Anträge ohne inhaltliche Prüfung kostenpflichtig an die Bauherrin / den Bauherrn zurückschicken wird. Eine weitere Änderung in der neuen Landesbauordnung betrifft die Bebauungsverdichtung. So können Wohngebäude, bei denen die Höhe des obersten Aufenthaltsraumes im Mittel nicht mehr als 7 Meter über dem vorhandenen Gelände liegt, mit höheren Wänden zum Nachbargrundstück genehmigt werden als bisher. Mehr Informationen zur Landesbauordnung sind auf der Website des NRW-Bauministeriums zu finden: https://www. mhkbg.nrw/Bau/bauaufsicht/ Landesbauordnung/index.php.
Sundern: Stadtwerke errichten Solaranlage Vonoviazentrale Die Stadtwerke Bochum haben eine weitere Photovoltaikanlage im Stadtgebiet in Betrieb genommen. „Wir freuen uns sehr, dass wir auf dem Gelände der Sternwarte in Bochum-Sundern den Ausbau der erneuerbaren Energien in unserer Stadt weiter vorantreiben können“, erklärt Dietmar Spohn, Sprecher der Geschäftsführung der Stadtwerke Bochum. Die 98 Photovoltaik-Module verfügen in Summe über eine elektrische Spitzenleistung von 26,95 Kilowatt-Peak (kWp). Zusammengenommen führt dies zu einem prognostizierten Jahresertrag von rund 21.300 Kilowattstunden. Die Mittel stammen zur Hälfte aus Erlösen eines Ökostrom-Produktes des Bochumer Energieversorgers, bei dem die Kunden über einen Aufpreis den Ausbau der regenerativen Energieerzeugung vor Ort gefördert hatten. Diesem Versprechen ist man mit der neuen Photovoltaik-Anlage jetzt nachgekommen und hat die Investitionssumme für das Projekt sogar verdoppelt.
„Dass das Hallendach hier am Radom nicht ungenutzt bleibt und wir quasi Energie aus dem All auf der Erde nutzbar machen 1/2019
können, passt hervorragend zu unserer Arbeit hier am Institut“, freut sich Thilo Elsner, Leiter des Bochumer Instituts für Umwelt- und Zukunftsforschung (IUZ). Seit 2002 betreiben die Stadtwerke Bochum auf dem Gelände der Sternwarte bereits drei Solarsegel. Diese erzeugen rund 2.600 Kilowattstunden im
Wasserkraft an. Weitere Informationen unter www.stadtwerke-bochum.de/oekostrom Die Stadtwerke Bochum bieten allen Privat- und Gewerbekunden ein Rundum-sorglos-Paket zur Errichtung einer Photovoltaik-Anlage an. Mit dem Stadtwerke Solar Paket errichten die Stadtwerke eine Anlage
Stadtwerke-Marketingleiter Ingo Adam (links) und Thilo Elsner, Leiter des IUZ, vor der neuen Solaranlage Foto: SW Bochum Jahr und verringern den CO2Ausstoß somit um knapp zwei Tonnen. Kunden der Stadtwerke Bochum können ihren Strombezug auch weiterhin auf regenerative Stromerzeugung umstellen. Für nur einen Euro mehr im Monat bietet der Bochumer Energieversorger die Belieferung mit Ökostrom aus
auf dem Dach ihrer Kunden und kümmern sich um deren Betriebsführung und Instandhaltung. Die Kunden tragen keine Investitionskosten. Mehr Informationen dazu können Kunden einfach über ein Kalkulationstool auf www.stadtwerke-bochum.de/solarpaket erfahren. swbo
in Bochum wurde verkauft
Wie die Fachzeitung für die Immobilienwirtschaft „Immobilien Zeitung“ mittteilt, hat die Essener Fakt AG die ehemalige Zentrale des Wohnungsunternehmens Vonovia in Bochum erworben. Die Immobilie, aus der der DAX-Konzern im vergangenen Jahr ausgezogen ist, liegt in der Philippstraße 3. Sie misst rund 32.000 qm Bürofläche plus Parkhaus auf einem etwa 27.000 qm großen Grundstück. Verkäufer des Objekts ist die Gesellschaft Ruhr Haus der Brüder Ertan und Ergün Ilce. Diese hatten das Objekt erst im vergangenen Sommer vom 2015 insolvent gegangenen niederländischen Immobilienfonds Valbonne Real Estate 2 gekauft - wie es damals hieß für einen einstelligen Millionenbetrag. Fakt-Vorstandschef Hubert Schulte-Kemper erklärt, dass die Immobilie künftig von mehreren kleinteiligen Mietern genutzt werden soll, die sowohl aus möblierten als auch unmöblierten Büros wählen könnten. Zudem sei die Einrichtung eines Konferenzzentrums geplant. imz
USB nutzt BMVI-Förderung für die Umbauten von Dieselfahrzeugen auf elektrischen Antrieb Die USB Bochum GmbH rüstet einen Teil ihrer Diesel-Transporter (LKW-Kipper) zusammen mit der Firma ORTEN Electric-Trucks zu vollelektrischen Nutzfahrzeugen um. Bereits seit mehreren Monaten fährt die USB-Stadtreinigung mit einem auf Elektroantrieb umgebauten Kehrrichtsammelwagen. Drei weitere Fahrzeuge sind beauftragt. Für diese und andere Projekte hat das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur (BMVI) Förderungen zugesagt, die aus dem „Sofortprogramm saubere Luft 2017 – 2020“ stammen. Mit den drei beauftragten Umbauten von bestehenden Diesel-Kehrichtsammelwagen setzt der USB eine erfolgreiche Zusammenarbeit mit dem Familienbetrieb ORTEN ElectricTrucks mit Sitz in Wittlich in Rheinland-Pfalz fort. Unter der Motorhaube des um-
gebauten Mercedes-Sprinters sucht man einen Motor vergebens. Statt Motor ist die E-Box, eine Batteriebox mit Batteriezellen (ca. 60 Stück) und der integrierte On-Board Charger zu
gespeichert werden. Genug für etwa 150 km Strecke. 900 Kilogramm Zuladung kann der Kehrrichtsammelwagen aufnehmen. Mehr als genug für einen durchschnittlichen Ar-
sehen. Insgesamt sind sechs Batterieboxen in dem Fahrzeug verbaut, damit die nötige Kraft zusammenkommt. Etwa 87 Kilowattstunden können
beitstag. Die USB Bochum GmbH hat seit mittlerweile fast einem Jahrzehnt Erfahrungen mit Elektromobilität. Angefangen
hat es 2008/09 mit der Anschaffung eines elektrischen Pritschenwagens, der auch heute noch in der Stadtreinigung in der Bochumer Innenstadt eingesetzt wird. Es folgten vollelektrische Pkw für Einsatzfahrten innerhalb des Stadtgebietes. Mittlerweile hat der USB sechs vollelektrische und zwei Hybrid-Fahrzeuge im Fuhrpark. Die Förderung des Bundesministeriums ermöglicht es dem USB, nun Investitionen in diesem Bereich zu tätigen. Mit im Förderpaket enthalten sind neben den drei weiteren Umbauten von Diesel-Fahrzeugen beispielsweise auch der elektrische Aufbau eines Sperrmüllwagens, der Ausbau der Ladeinfrastruktur durch Schnellladesäulen und Wallboxen sowie die Anschaffung eine E-Scooters und zwei weiteren vollelektrischen VW Golf.
Straßenreinigungssatzung regelt den Winterdienst Alle Jahre wieder stellt sich die Frage, wer ist wann für die Räumung von Schnee zuständig. Die Bochumer Straßenreinigungssatzung führt dazu folgendes aus: Auf den öffentlichen Gehwegen ist der Winterdienst grundsätzlich von den angrenzenden Grundstückseigentümern durchzuführen. Sofern der Winterdienst durch Vertrag auf Mieter oder Dritte übertragen wird, bleibt der Grundstückseigentümer trotzdem dafür verantwortlich, dass der Winterdienst ordnungsgemäß erfolgt. Nur mit Zustimmung der Stadt kann eine rechtswirksame Übertragung erfolgen. Entlang des Grundstückes muss ein mindestens 1 Meter breiter Streifen auf dem öffentlichen Gehweg freigehalten werden. Bei Straßen ohne abgetrennten Gehweg ist ein mindestens 1 Meter breiter Streifen entlang der Grundstücke zur Straßenmitte hin von Schnee und Eis freizuhalten. ◊ In der Zeit von 7.00 Uhr bis 20.00 Uhr gefallener Schnee und entstehende Glätte sind
unmittelbar nach Entstehen der Glätte oder nach Beendigung des Schneefalls zu beseitigen. Nach 20.00 Uhr gefallener Schnee oder entstandene Glätte ist bis 8.00 Uhr des folgenden Tages zu räumen bzw. abzustumpfen. ◊ Besonders beachtet werden muss, dass an Haltestellen für öffentliche Verkehrsmittel und Schulbusse die Gehwege so von Schnee freigehalten und bei Glätte bestreut werden, dass ein möglichst gefahrloser Zu- und Abgang - auch zu etwaigen Wartehäuschen - gewährleistet ist. Die Straßenreinigungssatzung gibt auch Auskunft darüber, wie die Schneeglätte zu beseitigen ist: ◊ Schnee ist so auf dem an die Fahrbahn grenzenden Teil des Gehweges oder wo dieses nicht möglich ist, auf dem Fahrbahnrand zu lagern, dass der Fahr- und Fußgängerverkehr hierdurch nicht mehr als unvermeidbar gefährdet oder behindert wird. ◊ Die Einläufe in Entwässerungsanlagen und die Hydran-
ten sind von Eis und Schnee tet der USB Bochum Granulat freizuhalten. Schnee und Eis im mitgebrachten Eimer kosvon Grundstücken dürfen nicht tenlos an. auf den Gehweg oder die Fahr- ◊ Zum Winterdienst zählt nach bahn geschafft werden. der Rechtsprechung als Nach◊ Der Umwelt zuliebe dürfen folgepflicht auch das Wegnur abstumpfende Mittel, wie räumen des aufgebrachten Sand, Schlacke oder Granulat Streugutes. Durch den liegenverwendet werden. Ausnah- gebliebenen Streustoff könnte me: An besonders gefährlichen ebenfalls eine Rutschgefahr Stellen, wie Treppen, Brücken- entstehen. Deshalb besteht aufgängen und -abgängen, so- die Pflicht des Anliegers wiewie bei Eisregen kann Streusalz der verkehrssichere Zustände verwendet werden. durch die Beseitigung des alten An den Wertstoffhöfen sowie Streugutes herbeizuführen. 507083Anz_HausMarkt_130x90.qxd 08.02.2007 9:24 Uhr Seite 1 am Betriebshof Hanielstr. biesbo
Fiskus als Erbe haftet für Wohngeldschulden in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur mit Nachlass Urteil vom 14. Dezember 2018 – V ZR 309/17 Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Fiskus (die öffentliche Hand), der zum gesetzlichen Alleinerben eines Wohnungseigentümers berufen ist, für die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründeten Wohngeldschulden in aller Regel nur mit dem Nachlass haftet. Die Beklagte ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das klagende Land (Kläger) ist gesetzlicher Alleinerbe eines im Juni 2006 verstorbenen Wohnungseigentümers (§ 1936 BGB). Bis Januar 2007 zog der Kläger die Mieten des seinerzeitigen Mieters der Wohnung ein und zahlte an die Beklagte Wohngeld für Januar bis März 2007. Ab Februar 2007 stand die Wohnung leer. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 teilte der Kläger der Beklagten mit, die Wohnung bis zur Veräußerung selbst zu verwalten. Auf seinen Antrag eröffnete das Insolvenzgericht im Juli 2009 das Insolvenzverfahren über den Nachlass des Erblassers. Der eingesetzte Insolvenzverwalter gab die Eigentumswohnung im August 2009 aus der Insolvenzmasse frei. Das Insolvenzverfahren wurde im Mai 2010 aufgehoben. Auf Antrag der Beklagten wurde die Wohnung im April 2011 zwangsversteigert. Unterdessen erwirkte die Beklagte gegen den Kläger drei Anerkenntnisurteile betreffend das Wohngeld für einen Zeitraum ab September 2009. Aus diesen Urteilen, in denen dem Kläger jeweils die beschränkte Erbenhaftung vorbehalten
wurde, betreibt die Beklagte die Zwangsvollstreckung. Mit der Klage (Vollstreckungsgegenklage) möchte der Kläger gestützt auf die sog. Dürftigkeitseinrede gemäß § 1990 Abs. 1 BGB erreichen, dass die Zwangsvollstreckung in sein nicht zum Nachlass gehörendes Vermögen für unzulässig erklärt wird. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat der Revision
Fiskus darf ein Erbe nicht ausschlagen stattgegeben und das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Bei den titulierten Wohngeldschulden handelt es sich nicht um Eigenverbindlichkeiten des Klägers, sondern um Nachlassverbindlichkeiten, die den Kläger grundsätzlich zur Erhebung der Dürftigkeitseinrede gemäß § 1990 Abs. 1 BGB berechtigen. Andere Erben als der Fiskus haften nach der Rechtsprechung des Senats für die nach dem Erbfall fällig werdenden Wohngeldschulden spätestens dann auch mit ihrem eigenen Vermögen, wenn sie die Erbschaft angenommen haben oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist. Dies lässt sich auf die Haftung des zum gesetzlichen Alleinerben berufenen Fiskus nicht übertragen, weil ihm gemäß § 1942 Abs. 2 BGB das Recht versagt ist, die Erbschaft auszuschlagen. Ob ein Verhalten des Fiskus die Qualifizierung der Wohngeldschulden als Eigenverbindlichkeit rechtfertigt, muss deshalb unter Berücksichtigung des Zwecks und der Besonderhei-
2014 gab es in Deutsch­land rund 24,1 Mio. unbeschränkt Steuer­pflichtige, die aus­schließlich Ein­nahmen aus nicht­ selbstständiger Arbeit und evtl. Kapital­einkünfte erzielten. 13,3 Mio dieser Steuerpflichtigen ließen sich zur Einkommensteuer veranlagen. Davon erhielten 11,6 Mio. eine Steuererstattung. Diese lag im Durch­schnitt bei 974 Euro. Besonders häufig waren Rück­erstattungen zwischen 100 und 1000 Euro (59 %). Beträge über 5 000 Euro erstatteten die Finanz­ämter in 1 % der Fälle. 1/2019
ten des Fiskalerbrechts nach anderen Kriterien bestimmt werden. Hiernach stellen Wohngeldschulden in aller Regel nur Nachlassverbindlichkeiten dar. Der Fiskus nimmt eine Ordnungsfunktion wahr. Herrenlose Nachlässe sollen vermieden und eine ordnungsgemäße Nachlassabwicklung soll gesichert werden. In aller Regel wird der Fiskus deshalb bei seinen Handlungen nur seiner gesetzlichen Aufgabe nachkommen, den Nachlass abzuwickeln. Nur
wenn der Fiskus seine Rolle als Nachlassabwickler verlässt, er also zu erkennen gibt, die Wohnung zu eigenen Zwecken nutzen zu wollen, ist es gerechtfertigt, die Wohngeldschulden als Eigenverbindlichkeiten zu qualifizieren, bei denen eine Haftungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird durch die An-
nahme einer Nachlassverbindlichkeit nicht unangemessen benachteiligt. Sie kann nämlich in der Regel ihre Rechte im Wege der Zwangsversteigerung effektiv durchsetzen, weil die Wohngeldansprüche in dem Rahmen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigt sind und den Rechten der nachfolgenden Rangklassen - insbesondere denjenigen von Kreditgebern und Vormerkungsberechtigten – vorgehen. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze fehlt es hier an einem Verhalten des Klägers, das über die Wahrnehmung der Aufgaben der Verwaltung und der Abwicklung des Nachlasses hinausgeht und den Schluss zulässt, der Kläger wolle die Wohnung für eigene Zwecke nutzen. Die Sache wurde an das Landgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Dieses hat die von ihm bislang offen gelassene Frage zu klären, ob der Nachlass tatsächlich dürftig i.S.d. § 1990 Abs. 1 BGB ist.
Möbel selbst testen statt sich auf Werbeversprechen und Kundenbewertungen im Internet zu verlassen Ganz ähnlich hört man es immer wieder in der Werbung: „Kaufen Sie Ihr Sofa beim Testsieger!“ oder „Schlafen Sie mit uns wie auf einer Wolke!“. Die Deutsche Gütegemeinschaft Möbel (DGM) vertritt ihren eigenen Standpunkt: Möbel sind ausgesprochen persönliche Produkte: Sie müssen gefallen und gerade im Fall von Matratzen, Polstermöbeln & Co. auch dauerhaft bequem sein. Genau deswegen empfiehlt DGM Endverbrauchern, neue Möbel vor dem Kauf ausgiebig selbst zu testen und besser objektiven Qualitätskontrollen, statt Werbeversprechen und subjektiven Urteilen zu vertrauen. Werbeversprechen hat es gefühlt immer schon gegeben und immer schon haben sie den Endverbraucher in seinem Kaufverhalten beeinflussen können. Vergleichsweise neu ist hingegen die potenzielle Einflussnahme durch Kundenbewertungen im Internet. Eine aktuelle Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach im Auftrag des Verbandes der Deutschen Möbelindustrie hat ergeben, dass sich 40 Prozent
der Deutschen vor dem Möbelkauf im Internet informieren. Bei den 16- bis 29-Jährigen sind es sogar 63 Prozent. Endverbraucher bewerten von ihnen gekaufte Möbel und Matratzen auf den unterschiedlichsten
bewertete Möbelstück kann im Einzelfall ungeeignet sein. Mitunter können die Bewertungen sogar dazu führen, dass der Endverbraucher unsicherer ist als vorher und sich gar nicht mehr entscheiden kann.
Foto: DGM/huelsta Online-Handelsplattformen. Viele positive Bewertungen verleiten andere Interessenten ebenfalls zum Kauf, schon wenige negative Bewertungen können abschrecken. Dabei sind diese Erfahrungen – gute wie schlechte – allesamt subjektiv und selbst das am besten
Eine zuverlässige Entscheidungshilfe können dagegen Gütesiegel liefern, welche die Qualität von Möbeln auf Grundlage objektiver Bemessungskriterien bewerten. Hierzu gehört allen voran das RAL-Gütezeichen „Goldenes M“. Es gilt heute als strengster Nachweis
für Möbelqualität in Europa. Zertifizierte Möbelhersteller müssen in unabhängigen Prüflaboren die Langlebigkeit und einwandfreie Funktion, sowie die Sicherheit, Gesundheitsund Umweltverträglichkeit ihrer Möbel nachweisen. Der Endverbraucher erkennt ein qualitätsgeprüftes Möbelstück an einem Aufkleber oder einem Anhänger mit dem „Goldenen M“. Dieses Gütesiegel kann die subjektiven Empfindungen beim Probesitzen und -liegen objektiv untermauern. Es wird empfohlen, sich gerade beim Matratzen- und Polstermöbelkauf ausreichend Zeit für verschiedene Sitz- und Liegepositionen zu nehmen. Gemeinsam geben diese individuelle Wahrnehmung der Möbel mit allen Sinnen, eine fachkundige Beratung im Möbelhandel und das ‚Goldenes M‘ dem Endverbraucher schließlich eine sichere Entscheidungsgrundlage für den Möbelkauf – und wer mit dieser Entscheidung zufrieden ist, kann dies gerne mit Anderen im DGM/FT Internet teilen.
Für „Putzteufel“: Fenster richtig reinigen und pflegen
Auf die richtige Pflege kommt es an. Foto: Pictworks/Fotolia Spätestens, wenn der Blick aus dem Fenster „unscharf“ ist, wird es endgültig Zeit: Schmutzige Glasoberflächen bereiten niemandem Freude und eine Grundreinigung nebst ausgiebiger Fensterpflege ist angesagt. Der Verband Fenster + Fassade verrät, wie das richtig und mit
einfachen Mitteln geht. Die Grundregel bei der Fensterreinigung lautet: Immer von oben und von außen putzen, sonst putzt man doppelt. Die Pflege der Beschläge kann beispielsweise zu einer weiteren Verschmutzung der Verglasung führen, deshalb wird
mit den Beschlägen immer begonnen. Etwas Öl beseitigt Quietschgeräusche und macht das Fenster wieder leicht und leise bedienbar. Dann kommt der Rahmen dran: Für jedes Rahmenmaterial gibt es passende Reinigungs- und Pflegemittel. Holzrahmen profitieren von besonders sanften Holzreinigern und Holzpflegemitteln, Metall- und Kunststoffoberflächen reinigt man mit Neutralreiniger und Schwamm oder Tuch, eloxierte Aluminiumprofile mit Neutralreiniger und Faservlies und lackbeschichtete Profile mit Neutralreiniger inklusive Politurzusatz und Faservlies. Die Dichtungen des Fensters freuen sich über eine Behandlung mit einer im Fachhandel erhältlichen Pflegemilch. Nicht vergessen werden sollten die Wasserabläufe, die sich
unten im Rahmen des Fensters befinden. Sie können – vorsichtig – mit einem kleinen Schraubenzieher von Dreck und toten Insekten befreit werden. Am Schluss kommt die Verglasung an die Reihe: Hier hilft ein Haushaltsreiniger ohne Scheuerzusätze oder ein möglichst PH-neutraler Reiniger. Weitere Hilfsmittel sind ein Schwamm oder ein Gummiabstreifer mit Schwamm, wie sie auch für das Auto Verwendung finden. Ganz wichtig beim Fensterputz: Viel Wasser verwenden, sonst kann es Kratzer geben. Außerdem dürfen von außen beschichtete Gläser und selbstreinigende Gläser nur nach Herstellerangaben gereinigt werden. Wer sich die Fensterpflege selbst nicht zutraut, kann für die Reinigung einen guten FensterVFF putzer beauftragen. 1/2019
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Wenn Investorenschrott ganz normale Immobilien zu Schrottimmobilien macht Schrott-Immobilien sind ein Thema für bis zu mehr als zwei Millionen betroffene Investoren. Der Investorenrat „Investiere nur in Anlagen, die Du auch selbst verstehst“, betrifft den Zeitpunkt des Investments in Geldanlagen sowie die laufende Überwachung von Kapitalanlagen. Häufiger werden Sachverständige erst konsultiert, nachdem Vermögensverluste bereits eingetreten sind. Herrschend, aber unzutreffend, ist für die Renditebetrachtung der Blick auf die Mieterträge (Brutto-Rendite). In Musterberechnungen der Verkäufer zur Immobilienrendite fehlen typischerweise Instandhaltungskosten, Versicherungskosten, Mietausfallwagnis und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen. Hier helfen auch weder ein Mietspiegel noch die Kaufpreissammlungen der Kommunen weiter. BGH verurteilt Vorstände bei pflichtwidriger Kreditvergabe
Seit den 80er-Jahren (BGH, Urteil vom 15.11.2001, Az. 1 StR 185/01) finanzierte manches Kreditinstitut massenhaft Schrottimmobilien. Bei gravierendem Verstoß gegen die Pflicht zur sorgfältigen Bonitätsprüfung kommt eine Untreue zum Nachteil des Bankvermögens in Frage. Regelmäßig haben Bankenverbände daher „Wertermittlungsanweisungen“ entwickelt. Der BGH (Urteil vom 8.10.2014, Az. I StR 359/13) sanktioniert gewerbsmäßigen bandenmäßigen Betrug durch „Täuschung über eine Tatsache bei Prognoserechnungen über die Immobilienfinanzierung“. Täuschung ist dabei nicht das Ergebnis der Prognose, sondern sind die unzutreffenden Angaben zu den Prognosegrundlagen. Bauträger und Initiatoren geschlossener Immobilienfonds müssen dabei zivilrechtlich für Fehlverhalten als Erfüllungsgehilfen eingeschalteter Vertriebsmitarbeiter einstehen (BGH, Urteil vom 4.7.2017, Az. II ZR 358/16). Es besteht eine unaufgeforderte Aufklärungspflicht über (Innen- und Außen-) Provisionen ab einer Gesamt-
höhe von 15% (BGH, Urteil vom 19.10.2017, Az. III ZR 565/16). Warnpflichtig ist auch der eigene steuerliche Berater, wenn sich eine Gefahr aufdrängt (OLG Köln, Urteil vom 12.4.2017, Az. 16 U 94/15). Dies kann der Fall sein, wenn die Zinskosten für einen Festkredit oder Policendarlehen steuerlich fraglich erscheinen, oder Währungsrisiken vorliegen. Auch die in Aussicht gestellte Ablaufleistung einer Tilgungsaussetzungs-Lebensversicherung erwies sich nicht selten als von Beginn an zweifelhaft bis unrealistisch, um das endfällige Immobiliendarlehen zu tilgen. Nicht strafbar: Verschwiegene Innenprovision
Ein typisches Schrottimmobilien-Vertriebssystem kann mit bis zu mehr als 30 % an Innenprovision kalkulieren (BGH, Urteil vom 20.05.2015, 5 StR 547/14). Eine Offenlegungspflicht besteht erst, wenn die Grenzen von Wucher oder Sittenwidrigkeit erreicht ist (BGH, Urteil vom 14.03.2003, V ZR 308/02). Eine Jahre nach dem Kauf eingeholte Neubewertung kann auf erst später die Wertbildung beeinflussende Faktoren zurückzuführen sein – entscheidend ist der Wertermittlungszeitpunkt. Wucher ist ab Überteuerung von 50 % näher zu prüfen – ab 89 % liegt dieser ohne weiteres vor; jedoch sind vom Verkäufer – für den Käufer - übernommene Erwerbsnebenkosten zuvor abzuziehen (BGH, Urteil vom 15.1.2016, Az. V ZR 278/14). Ein „vereinfachtes Ertragswertverfahren“ (bloße Vervielfältigung von Nettomieten) wäre selbst auf dem Briefpapier eines Sachverständigen nicht geeignet (BGH, Urteil vom 18.10.2016, Az. XI ZR 145/14). Wissensvorsprung der Bank
Häufig steht dem Finanzierer von Schrottimmobilien „ein ihren Darlehensansprüchen entgegenstehender Schadensersatzanspruch aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs über eine arg-
listige Täuschung ... über das Anlageobjekt durch den Bauträger und Vertreiber bzw. Vermittler sowie den Verkaufsprospekt zu“ (OLG Köln, Urteil vom 1.10.2010, Az. 13 U 119/06): „Dabei wird die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufsoder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen“. Dies ist etwa der Fall, wenn ein (später insolventer) Mietgarant eine unrealistisch hohe Marktmiete versprochen hatte, oder in einem Bankformular derart ein viel zu hoher Mietertrag suggeriert wird – für den Nachweis braucht es neben dem Mietspiegel oft auch einen Sachverständigen. Schadensersatz teilweise steuerfrei
Sofern der Verkäufer, der Vertrieb oder der Initiator eines Immobilienfonds später eine Entschädigung an den Kapitalanleger bezahlt, sind derartige Rückzahlungen meist „zugleich als Entgelt für den Verzicht auf Schadensersatzansprüche aus deliktischer und vertraglicher Haftung und die Rücknahme der Schadensersatzklagen“ zu bewerten, und damit teilweise steuerfrei (BFH, Urteile vom 6.9.2016, Az. IX R 44/14, IX R 45/14, IX R 27/15). Ungeeignete Verwalter und Eigentümer
Gelegentlich nehmen Leerstand und Reparaturrückstau beim Wohnungseigentum zu, weil Verwalter die erforderli-
chen Beschlüsse nicht durchsetzen bzw. eine im Zeitverlauf zunehmende Anzahl von Eigentümern ihr Wohngeld schuldig bleiben, Wohnungen leerstehen lassen und es hinnehmen, dass sie ganz unvermietbar werden. Aus Versammlungsprotokollen der Wohnungseigentümer lässt sich dann ablesen, wie oft Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung wirtschaftlich fruchtlos geblieben sind, so dass potentielle künftige Eigentümer vor dem Erwerb zurückschrecken – egal wie preiswert es scheint. Wenn der Narrenverein zur Narrensitzung einlädt, sollte man wissen, was einen erwartet. Gemeinschaften von Wohnungseigentümern erscheinen dann solider, wenn es bis zu mehr als 50 % Selbstnutzer gibt – und nicht im Distanzgeschäft ein Steuersparmodell verkauft wird. Man kann mit echten Schrottimmobilien ebenso wie mit anderem Schrott gut Geld verdienen - wenn man weiß, dass es Schrott ist, für den man nur Schrott-Preise gezahlt hat. Schlecht ist aber, wenn es sich um Schrott-Eigentümer handelt, die das normale Objekt zu einer Schrottimmobilie verkommen lassen, binnen weniger Jahre, auch weil sie wegen überhöhter Kaufpreiszahlung ohnehin auf keinen grünen Zweig mehr kommen. Wenn eine Unterschrift beim Notar spät erkennbar geradewegs in die Überschuldung führt, käme jeder noch investierte Euro nur der Bank zugute. Dann hilft allenfalls noch sogenanntes „Collateral Management“ oder eine Insolvenz, bei der die Unverwertbarkeit der Schrottimmobilie sogar noch hilfreich sein kann, um den Gläubigern die Hoffnung auf mehr Erlös zu nehmen. Nicht selten kann dann auch der Widerruf der Lebensversicherung noch zu einem versicherungsmathematisch zu begutachtenden Nachschlag führen.
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Auch bei großer Nachfrage: Hauskauf sorgfältig abwägen Neu bauen ist zurzeit ein teures Vergnügen. Deshalb suchen immer mehr Menschen Häuser im Bestand. Das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) bundesweit vor allem in den Ballungsgebieten. Gesucht wird alles, von der Eigentumswohnung bis zum Einfamilienhaus. Die Vorteile des Altbaus liegen auf der Hand: Die Immobilie besteht bereits und muss nicht erst noch gebaut werden. Mitunter genügt eine Schönheitsreparatur vor dem Einzug. Meist sind allerdings größere Umbauten und Sanierungen fällig. Käufer sollten unbedingt vor dem Kauf klären, was an Kosten auf sie zukommt. Das sind neben dem eigentlichen Kaufpreis die unvermeidlichen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, aber auch die Kosten für die nötigen Sanierungs- und die gewünschten Umbauarbeiten. Hinzu kommt in gesuchten Lagen eventuell noch ein sattes Extra, denn immer mehr private Häuser und Wohnungen werden im Bieterverfahren verkauft. Wertgutachten haben in der aktuellen Situation immer weniger Auswirkungen auf den Kaufpreis. Die Interessenten überbieten sich mit zum Teil erheblichen Summen. Wer sich auf diesen Wettbewerb einlässt, braucht nicht nur starke Nerven sondern auch eine klare Kalkulation, damit er sich nicht im Eifer des Gefechts
zu überhöhten Geboten hinreißen lässt. Erster Schritt bei der Suche nach einem geeigneten Bestandsbau ist immer die eigene Prioritätenliste. Käufer sollten im Vorfeld festlegen, was sie suchen: Gegend, Infrastruktur, Art der Immobilie, Raumprogramm und maximalen Preis. Wer sich auf diese Weise eine Art Matrix zusammenstellt, kann jede auf den Markt kommende Immobilie recht schnell vorsortieren und besichtigt dann wirklich nur,
Je nach Vorstellungen der Käufer folgt im dritten Schritt der Gang zum Bauamt: Der Blick in den gültigen Bebauungsplan zeigt, ob Anbau, Aufstockung oder sogar Abbruch und Neubau an dieser Stelle möglich sind. Der B-Plan macht auch deutlich, wie sich die Nachbarschaft entwickeln kann - aus dem gemütlichen Siedlungshaus nebenan mit den schönen alten Bäumen darf im Zuge der Nachverdichtung eventuell ein Dreigeschosser werden, der
Wichtig ist ein individueller Sanierungsplan was zu den eigenen Wünschen passt. Das spart Zeit und Frust und schützt vor falschen Kaufentscheidungen. Zweiter sinnvoller Schritt ist die Besichtigung des Objekts mit dem eigenen Bausachverständigen. Er begutachtet die Immobilie, weist auf Baumängel und nötige Sanierungsaufgaben hin. Er kennt die aktuellen staatlichen Förder- und Zuschussprogramme für die Gebäudesanierung, weiß um Nachrüstpflichten, erläutert Fragen zu möglichen Um- und Anbauten. Die Kaufinteressenten bekommen damit einen Überblick über Potenzial und Probleme der Immobilie. Sie erfahren auch, wie teuer sie der Kauf samt den nötigen Reparaturen und angedachten Umbauten kommt, denn letztendlich kann der Kaufpreis erst richtig beurteilt werden, wenn die zusätzlichen Kosten bekannt sind.
zukünftig im eigenen Garten Schatten wirft. Auch so etwas sollten Käufer unbedingt vor dem Kauf recherchieren. Entschließen sich die Interessenten zum Kauf und bekommen den Zuschlag, ist der nächste Schritt die Aufstellung des individuellen Sanierungsfahrplans. Er ist keine detaillierte technische Planzeichnung, sondern eine Liste von Baumaßnahmen, mit denen die neuen Hauseigentümer
die Immobilie im Laufe der kommenden Jahre auf Vordermann bringen. Der individuelle Sanierungsfahrplan orientiert sich an der persönlichen Lebensplanung und legt sinnvolle Maßnahmen fest, die in der technisch richtigen Reihenfolge aufeinander aufbauen. Dabei wird auch geklärt, ob die Maßnahmen in verschiedenen Abschnitten möglich sind, abgestimmt auf die finanziellen Möglichkeiten. Mit dem individuellen Sanierungsfahrplan können Baumaßnahmen zeit- und geldsparend kombiniert, Bauzeiten verkürzt, der Bauschmutz reduziert und Mängel vermieden werden. Basis des Sanierungsfahrplans ist die firmen- und produktneutrale Beratung. Er lohnt sich für größere wie auch kleinere Maßnahmen, gleich, ob die neuen Eigentümer nur die Heizung austauschen, Barrieren ab- und Schadstoffe ausbauen wollen, oder eine energetische Komplettsanierung im Sinn haben. vpb
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Wohnungsgenehmigungen nahmen wiederum zu Von Januar bis November 2018 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt 315.200 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, waren das 0,5 % oder 1.600 Baugenehmigungen mehr als im Vorjahreszeitraum. Die Genehmigungen galten sowohl für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bereits bestehenden Gebäuden. In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden in den ersten 1/2019
elf Monaten des Jahres 2018 rund 274.600 Wohnungen genehmigt. Das waren 1,3 % oder 3.600 Wohnungen mehr als im Vorjahreszeitraum. Dieser Anstieg ist ausschließlich auf die Zunahme der Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zurückzuführen (+4,5 %). Dagegen ist die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser um 0,5 % und für Zweifamilienhäuser um 5,2 % zurückgegangen.
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Buch- und Lese-Tipps Rowohlt Verlag 19,95 €
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Ein scharrendes Geräusch, ein fauliger Geruch. Das ist das Letzte, was David Palmer wahrnimmt, ehe er stirbt. Kurz darauf wird die Leiche des Wanderers am Fuß des Desolation Mountain aufgefunden, abgelegt in einer Vollmondnacht und bis zur Unkenntlichkeit zerfleischt. Wie der Enigmatologe Jeremy Logan erfährt, ist Palmer nicht der erste Tourist, der in den dunklen Wäldern des Adirondacks Nationalparks auf mysteriöse Weise ums Leben kam.
Der Autor wächst auf in einer Welt zwischen Schloten und Stahlgerüsten. Die Kinder spielen „Fischer, wie tief ist das Wasser?“, Gummi-Twist oder Kästchenhüpfen auf dem Gehsteig, mittags gibt es „Quer durch den Garten“, das Wochenende besteht aus Zinkbadewanne und Kernseife, Fußball. Er beschreibt die dunklen Stunden und hellen Momente des Kolonie-Alltags akribisch und doch gefühlvoll, ehrlich und mit viel Humor. Ein Stück Zeitgeschichte aus dem Ruhrgebiet der 1950er und 1960er Jahre, eingebunden in gelebte Episoden aus
DTV Verlag, 10,90 € In unterschiedlichsten Milieus, bei Neureichs, in adeligen Kreisen, in einem Friseursalon oder einem Militärcamp, geht es um Peinlichkeit und Blamage, um Liebe, Mord oder Hochstapelei. Menschen jeglichen Typs bevölkern die Geschichten von Saki, Roald Dahl, Dorothy L. Sayers, O. Henry, Ray Bradbury, Robert Louis Stevenson, Mark Twain, Katherine Mansfield, Lord Dunsany und Fritz Leiber.
DTV Verlag 15,90 € 1951 kehrt Oberkommissar Heller mit der Familie aus dem staatlich genehmigten Ostseeurlaub zurück. Für seine Frau Karin geht die Fahrt gleich weiter, denn sie hat überraschend die Reiseerlaubnis in den Westen zu Sohn Erwin erhalten. Heller ist besorgt. Doch sein neuer Fall lässt ihm keine Zeit zum Grübeln: Zwei unter Spionageverdacht stehende Männer, Zeugen Jehovas, sterben in ihren Gefängniszellen.
der Sicht einer Bergarbeiterfamilie. Eine großartige Erzählung in Miniaturen.
Propyläen Verlag 25 € Sie ist die älteste Darstellung des Himmels, ihre Entdeckung war eine archäologische Sensation: Die Himmelsscheibe von Nebra stammt aus keiner Hochkultur des Altertums, sie wurde im Herzen Europas gefunden. Welches verlorene Wissen birgt die rätselhafte Scheibe aus Bronze und Gold? Wer waren die Menschen, die sie vor 3.600 Jahren erschaffen haben? Raubgräber entdeckten die Himmelsscheibe von Nebra auf der Spitze des Mittelbergs in Sachsen-Anhalt, der Archäologe Harald Meller rettete sie für die Öffentlichkeit. Seither koordiniert er die Erforschung ihrer Geheimnisse. Gemeinsam mit dem Historiker und Wissenschaftsjournalisten Kai Michel entwirft er das Panorama des sagenhaften Reichs
von Nebra. Dessen Kontakte reichten von Stonehenge bis in den Orient, seine Fürsten ließen sich unter gewaltigen Grabhügeln beisetzen. Es war eine Zeit, in der die Vorstellungen von Göttern, Macht und Kosmos revolutioniert wurden. Die Himmelsscheibe liefert uns den Schlüssel zu einer verschollenen Welt, der wir die Grundlagen unserer modernen Gesellschaft verdanken.
Verlosung / Gewinnspiel Der Klartextverlag stellt drei Exemplare des Buches zur Verlosung zur Verfügung. Wenn Sie an unserem Gewinnspiel teilnehmen und eines der Exemplare gewinnen möchten, schicken Sie eine Postkarte mit dem Vermerk „Im Pott bei Tisch“ an das: Medienbüro Franken, Hauptstr. 146, 44892 Bochum. Alle bis zum 10.2.2019 bei uns eingegangenen Postkarten (es gilt der Poststempel) nehmen an der Verlosung teil. Der Rechtsweg ist ausgeschlossen.
Klartext Verlag 14,95 € Unsere Traditionen & Rituale. Kulinarische Geschichten aus dem Ruhrgebiet Wie, wo, wann und was man isst, das sagt viel über die Persönlichkeit und die soziale Entwicklung aus. Die kindlichen Erfahrungen „bei Tisch“ sind oft ein Leben lang prägend. Die meisten Familien pflegen ihre speziellen Gebräuche nicht nur an den Festtagen. In diesem Band erzählen Menschen aus dem Ruhrgebiet
über Tischmanieren, Rituale und charakteristische Rezepte. Schließlich besitzt die „Mahlzeit“ im Revier ihre besondere Eigenheit, zudem haben viele zugezogene Menschen ihre ganz eigenen Vorstellungen vom „Essen“ mit in den Pott gebracht. Und bei allem geht es nicht nur um Kalorien, sondern vor allem um ein ganz bestimmtes Lebensgefühl. Die im Buch vorgestellten Rituale und individuellen Rezepte werden ergänzt durch die klassischen Ruhrgebietsgerichte. 1/2019
Gemeinschaftliche Eigenversorgung aus Solarstrom Die aktuelle Gesetzeslage macht es Privatleuten nahezu unmöglich, ihren Solarstrom mit anderen im selben Haus zu teilen, ohne Rechtsbruch zu begehen. Diesen Schluss zieht die Verbraucherzentrale NRW aus einem von ihr beauftragten Rechtsgutachten der Kanzlei von Bredow/Valentin/Herz. Darin wird die Rechtslage zur sogenannten Gemeinschaftlichen Eigenversorgung mit Strom aus erneuerbaren Energien als „offensichtlich weder verhältnismäßig noch sachgerecht“ bezeichnet. Privatleute, die nur wenige Kilowattstunden aus ihrer Solaran-
lage in eine Einliegerwohnung leiten wollen, werden mit massiven Melde- und Zahlungspflichten überfordert, die eigentlich für große Versorger mit Tausenden von Kunden gedacht sind, so die Verbraucherzentrale NRW. Das Rechtsgutachten
Bürokratie bremst aus zeige im Detail, welche Folgen die rechtliche Einstufung als Energieversorger habe. Hinzu komme: Als Laien laufen private Prosumer angesichts der unübersichtlichen Gesetzeslage permanent Gefahr, beim Teilen von Solarstrom aus Unkenntnis Rechtsbrüche zu begehen.
Zwar würden diese Rechtsbrüche bislang offenbar nicht verfolgt. Doch theoretisch könnten sie auch nach Jahren noch Vergütungsrückforderungen und Strafen nach sich ziehen. Das Kernproblem ist die Definition der Eigenversorgung anhand der Personenidentität. Diese weniger strikt auszulegen, ist nach Auffassung der Verbraucherschützer der geeignete Ansatzpunkt für kurzfristig wirksame Verbesserungen. Langfristig müssten schlüssig konzipierte Definitionen, Ausnahmeregelungen und Bagatellgrenzen Abhilfe schaffen. Neben gewinnorientierten Mie-
terstrommodellen müsse ein zeitgemäßer Rechtsrahmen auch die kleineren Modelle der Gemeinschaftlichen Eigenversorgung und Lieferbeziehungen z.B. zwischen benachbarten Häusern berücksichtigen. Ziel muss es sein, die Gemeinschaftliche Eigenversorgung von Prosumern von untragbaren Pflichten und Risiken zu befreien und die energierechtlichen Auflagen für diese wichtigen Akteure der Energiewende auf das Sinnvolle zu reduzieren. Hoffnung machten vor diesem Hintergrund u.a. die jüngsten Impulse der EU zur Stärkung der Eigenversorgung.
Experten raten: Bauherren sollten auch die Entwürfe ihres Hauses kennen und prüfen Wer schlüsselfertig baut, entscheidet sich für einen standardisierten Haustyp. Damit, so hoffen viele, haben sie mit dem Hausbau möglichst wenig zu tun. Folglich merken Bauherren oft erst während der Bauzeit, wenn das Haus doch nicht ihren Erwartungen entspricht. Deshalb wird Bauherren geraten, schon vor Vertragsunterschrift auch die vorliegenden Hausentwürfe durchzusprechen. Die Hausentwürfe werden nämlich Vertragsbestandteil, notwendige Änderungen sind später schwierig oder nur mit Zusatzkosten durchzusetzen. Berater des VPB stellen fest, dass Bauherren die Entwurfsplanung oft für unverrückbar vorgegeben halten. Fragen, ob das Haus zum Raumprogramm der Bauherren passt, ob es barrierearm ist und damit bis ins Alter bewohnbar bleibt, werden deshalb selten geprüft. Noch weniger rücken eigentlich wichtige Detailfragen in den Vordergrund. Bauherren beschäftigten sich schon sehr früh mit der Küchenplanung, aber die Planung des Badezimmers oder Gästetoilette wird selten im Vorfeld betrachtet, obwohl dort aufgrund der optischen Ausführung am meisten gestritten wird. Die Kontrolle der verschiede1/2019
nen Pläne ist auch nicht einfach, denn die Firmen liefern häufig gar keine Zeichnungen und Details. In der Ausführungsplanung etwa wird oft nicht auf die Anordnung von Sanitärobjekten, Wandnischen und Ablagen im Fliesenspiegel geachtet. Oft wird gar kein Fliesenspiegel gezeichnet. Die Wandgestaltung bleibt dann dem Fliesenleger überlassen. Aber selbst der beste Fliesenleger kann eine
Detailfragen in den Vordergrund rücken unausgereifte Installationsplanung nicht ausgleichen. Folglich sitzen die Sanitärobjekte später irgendwo außermittig an der Wand oder kleinteilige Fliesenzuschnitte stören den optischen Eindruck. Empfohlen wird, Wandansichten des Bads mit Fliesen aufzuzeichnen und frühzeitig mit den Baubeteiligten durchzusprechen. Ab wann optische Unzulänglichkeiten einen Mangel darstellen und vor allem, ob so ein Mangel nachgebessert werden muss oder ob die Nachbesserung im Einzelfall nicht unverhältnismäßig ist, das ist ständiger Streitpunkt, den man sich ersparen sollte. Was bei den Fliesen sofort auch für Laien sichtbar ist, schleicht sich an anderer Stelle versteckt ein: Viele Firmen, die schlüs-
selfertige Objekte planen, nehmen es mit der Planung der Haustechnik offenbar nicht so genau, so das Resümee des Verbandes. Und auch das neue Bauvertragsrecht hilft hier nur bedingt, wenn Planunterlagen, die im TGA-Bereich ja durchaus auch für den EnEV-Nachweis wichtig sein können, eben nicht rechtzeitig abgefragt werden. Die technische Gebäudeausrüstung ist allerdings ein zentraler Punkt der Planung. Klassische Fehlplanungen sind zum Beispiel: Abwasser muss aus dem Dachgeschoss nach unten in die Grundleitungen geführt werden - schlecht nur, wenn zum Beispiel diese Leitungen durch das Wohnzimmer laufen und dabei die Stellfläche für Möbel drastisch reduzieren. Oder: Sanitärleitungen müssen nach außen entlüftet werden. Wenn diese Entlüftung in der Außenwand liegt und Sparren ihren Weg blockieren, dann ist das schlechte Planung. Werden dann noch Wandanschlüsse aufgestemmt und dabei der Wandverbund unzulässig geschwächt, ist das ein Fall für den Statiker – der aber oft gar nicht konsultiert wird. Große Probleme beobachten die VPB-Berater auch bei den Übergängen zwischen Haus und Garten. Die Zeichnung gaukelt ein ebenerdiges Haus vor. Später steht das Haus aber
höher. Folglich müssen Stufen vor Haus- und Terrassentür eingebaut werden. Eine Katastrophe für alle, die barrierearm bauen müssen und dies nicht explizit in den Bauvertrag aufgenommen haben. Bauherren können viel tun, damit ihr Hausbau gelingt. Sie sollten zum Beispiel ihre zukünftige Möblierung in die Grundrisse übertragen. Dabei helfen heutzutage Apps, die aber Grenzen haben, oder Bleistift und Transparentpapier – typisches Architekten-Handwerkszeug. Die Mühe lohnt sich und schützt vor bösen Überraschungen. Planungsfehler werden bei sehr vielen Bauunternehmern, guten wie schlechten gefunden. Der Unterschied liegt in der Art, wie die Firmen damit umgehen: Die guten wollen es besser mavpb chen und planen um.
Feinstaubbelastung auch aus dem Heizungskeller?
Preisindex für die Lebenshaltung im Dezember 2018 Dez. 18 Dez. 18 Gesamtindex Gewich- 2018 JD Veränderung Veränderung tung Veränderung der gegenüber gegenüber Abteilungen in ‰ gegenüber Vorjahreszeit- Vormonat Jahr/Monat 2017 raum in % in % Gesamtindex im Dezember 2018 Nahrungsmittel u. alkoholfreie Ge­ tränke Wohnung, Wasser, Strom, Gas usw. Einrichtungsgegen­­ stän­­­­de, Haushalts­g­e­rä­­­te Andere Waren und Dienst­leistungen
JD= Jahresdurchschnitt
Adressenänderung ab dem Jahr 2019 Meine/unsere neue Adresse lautet wie folgt Vorname
Die Diskussion um Fahrverbote wegen der Feinstaubbelastung ist in vollem Gang. Doch nicht nur ältere Dieselfahrzeuge sind Schuld an hohen Feinstaubkonzentrationen. Sogar der Reifen- und Bremsenabrieb – auch von reinen E-Autos erzeugt Feinstaub. Und nicht zuletzt trägt das Beheizen von Gebäuden mit zur Umweltbelastung durch Feinstaub bei. Expertenschätzungen zufolge können Kleinfeuerungsanlagen – also Heizungen – für bis zu 16 % der Feinstaubbelastung verantwortlich sein. Neben einer Optimierung der Verkehrslogistik ist also auch die Optimierung der Gebäudedämmung ein wichtiger Schritt zur Umweltentlastung. Denn je weniger mit einer guten Wärmedämmung geheizt werden muss, desto geringer ist der Primärenergiebedarf und damit der Schadstoffausstoß von Heizungsanlagen. Der erste Schritt zur energetischen Gebäudesanierung muss also die wärmetechnische Optimierung der Gebäudehülle sein. Dazu gehört die Dämmung von Kellerdecken bzw. der untersten Wohnbereichsflächen ebenso wie die Dämmung von Hauswänden und obersten Geschossdecken oder des Daches. Allein in den Bereichen Keller, Fassade und
Dach können sich die vermeidbaren Wärmeverluste auf bis zu 60 % summieren. Hier liegt das Arbeitsfeld des Dachdeckerhandwerks. Neben der bekannten Dämmung von Dächern sind Dachdecker die richtigen Ansprechpartner für die Dämmung der oberen Geschossdecke, also der Grenze zwischen Wohnraum und ungenutztem Dachraum. Gleiches gilt für die Dämmung und auch Isolierung von Fundamenten gegen Wärmeverluste und Feuchtigkeit. Und sogar bei der Optimierung der Hausfassade durch vorgehängte hinterlüftete Fassadensysteme (VHF) sind Dachdecker die Spezialisten. Gerade mit diesen VHF-Systemen können zusätzlich zu einem „Upgrade“ der Wärmedämmung auch reizvolle architektonische Aufwertungen realisiert werden. Erst wenn die energetische Optimierung der Gebäudehülle abgeschlossen ist, kann im nächsten Schritt die Heizungsanlage auf das Gebäude richtig berechnet und „maßgeschneidert“ werden. Damit wird erreicht, dass die Feinstaubbelastung der Umwelt spürbar reduziert wird – auch wenn der Verkehr weiter fließt. Und das nicht nur in den Ballungsgebieddnrw ten.
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Anleitung für emissionsarmes Anheizen des Kamins Gemütlich und warm soll es im Hause sein. Beim Anheizen eines Kamins mit Brennholz sollte man wichtige Regeln beachten: Entfernen Sie zunächst Asche und Verbrennungsrückstände aus dem Brennraum. Legen Sie dann als unterste Schicht einige Scheite mit der Schnittkante nach oben hinein. Die Scheite sollten die Wände des Brennraums nicht berühren. Nur naturbelassenes, trockenes Brennholz verwenden. Zu feuchtes Holz verursacht Emissionen und liefert weniger Wärmeenergie. Legen Sie weitere, kleinere Scheite gitterartig auf die unterste Schicht. Legen Sie nun geeigneten, möglichst umweltfreundlichen Anzünder zwischen die oberen
Scheite. Verzichten sollte man beim Anzünden auf chemische Anzünder, Zeitungen und Eierkartons. Diese setzen bei der Verbrennung Schadstoffe frei. Am besten kleinere, dünnere Anzündhölzer (ideal ist Weichholz) neben und über dem Anzünder platzieren. Äußerst wichtig: Vor dem Anzünden auf jeden Fall immer die Luftregler öffnen, damit Sauerstoff in den Brennraum strömen kann. Hierbei unbedingt immer die Angaben des Herstellers zur Regelung der Primär-, Sekundär- und ggf. Tertiärluft beachten. Nach dem Anzünden brennt das Feuer von oben nach unten zu den dickeren Holzscheiten durch. Diese Anzündmethode
Foto: Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks ist umweltfreundlicher als das Anzünden von unten, da ein großer Teil der Brenngase direkt im Brennraum verbrannt wird und nur geringe Mengen unverbrannt durch den Schornstein in die Umwelt gelangen.
Sie finden die Anleitung mit entsprechenden Fotos und weitere Informationen zum umweltfreundlichen Heizen mit Holz unter www.schornsteinfeger.de im Internet.
Hohes Rrisiko: Schwache Bonität von Bauunternehmen Bauboom und gute Auftragslage sorgen dafür, dass die Ausfallquote in der Baubranche von 2 % in 2014 auf 1,5 % in 2017 gesunken ist. Dieser Wert liegt jedoch weiterhin über dem der Gesamtwirtschaft. So die Ergebnisse eines aktuellen Reports des BauherrenSchutzbund e.V. (BSB) zur Finanzsituation von Baupartnern privater Bauherren. Trotz positiver Entwicklung sollten angehende Eigenheimer und Modernisierer ihre Baufirma weiterhin genau unter die Lupe nehmen. Für private Bauherren ist die wirtschaftliche Solidität des Baupartners die Basis für eine risikoarme und erfolgreiche Investition. Neben der gesunkenen Insolvenzwahrscheinlichkeit spielt vor allem die Wirtschaftskraft der Unternehmen eine Rolle. Der Branchenreport zeigt: Bezieht man die Unternehmen mit schwacher und stark ausfallgefährdeter Bonität ein, so sind die Werte schlechter, als der bundesweite Unternehmensdurchschnitt. Bei insgesamt 3,8 % der betrachteten Unternehmen erscheint die Fähigkeit, Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachzukommen, kaum befriedigend oder schlechter. Auch wenn es nicht zu einer 1/2019
Insolvenz des Unternehmers kommt, steigt bei schwacher Bonität die Wahrscheinlichkeit für Zahlungsverzögerungen und somit das Risiko für den Bauherren. Eine verzögerte Zahlung, zum Beispiel an Lieferanten und Nachunternehmer, hat häufig Auswirkungen auf den Fertigstellungstermin und die Fertigungsqualität. Beim Bauträgergeschäft ist das wirtschaftliche Risiko für private Bauherren nochmals deutlich höher. Hier bauen Wohnungskäufer nicht auf eigenem Grund, bei einer Pleite stehen sie im schlimmsten Fall mit leeren Händen da. Die im Gesetz vorgesehene Fertigstellungssicherheit in Höhe von 5 % der Bau- bzw. Kaufsumme ist in den meisten Insolvenzfällen nur ein schwacher Trost. Damit Verbraucher bei Bauträgergeschäften den Anbietern nicht schutzlos ausgeliefert sind, müssen dringend – wie im Koalitionsvertrag vorgesehen – die gesetzlichen Grundlagen verbessert werden. Bauherren und Immobilienerwerber können das wirtschaftliche Risiko beim Bauen deutlich reduzieren. Neben der rechtlichen und technischen Prüfung von Bauverträgen und Baubeschreibungen ist die Überprüfung der
wirtschaftlichen Situation eines potenziellen Baupartners durch eine detaillierte Wirtschafts-
auskunft ein entscheidendes Element der Risikovorsorge. bsb
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Der neue Bochumer Mietspiegel liegt nun vor Bochumer Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum gültig vom 1. 1. 2019 bis zum 31. 12. 2020 Arbeitskreis Mietspiegel: Haus + Grundeigentümer Bochum e. V. Arbeitsgemeinschaft der Bochumer Hausund Grundeigentümervereine vertr. durch: Haus- und Grundbesitzer-Verein BochumLinden-Dahlhausen e. V. - Arbeitsgemeinschaft der Bochumer Wohnungsunternehmen - Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgegend e. V. - Mieterverein Wattenscheid e. V. - Stadt Bochum, Amt für Stadtplanung und Wohnen
Der Mietspiegel basiert auf den Daten einer repräsentativen Erhebung bei Bochumer Vermietern, die zum 1. 1. 2019 gemäß § 558 d Abs. 2 BGB um den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex der Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland fortgeschrieben wurden. Er ist vom Arbeitskreis Mietspiegel (siehe erste Seite) als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 d BGB anerkannt worden. Der Mietspiegel gibt ausschließlich das Preisbild der ortsüblichen Vergleichsmiete typischer nicht preisgebundener Mietwohnungen (Geschosswohnungsbau) im Stadtgebiet Bochum wieder. Daten über vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser sowie über nicht abgeschlossene Wohnungen wurden nicht erhoben und finden sich deshalb auch nicht in den Tabellenwerten wieder. Der Mietspiegel soll eine eigenverantwortliche Mietpreisbildung erleichtern, Streitund Gerichtsverfahren zwischen den Mietvertragsparteien verhindern und zur Versachlichung von Auseinandersetzungen um den Mietpreis beitragen. Es empfiehlt sich im Zweifelsfall, mit dem eigenen Mietvertrag bei einer der auf der letzten Seite genannten Interessenvertretungen Rücksprache zu nehmen.
2. Ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das Entgelt für die Überlassung leeren Wohnraums ohne alle Betriebs- und Nebenkosten (Nettokaltmiete) je Quadratmeter im Monat. Sollte eine Brutto- oder Teilinklusivmiete vereinbart worden sein, in der alle oder einige Betriebs- und Nebenkosten enthalten sind, so erhöhen sich die Werte der Mietpreistabelle um die Höhe der Betriebs- und Nebenkosten, die in der Miete enthalten sind, umgerechnet auf den Quadratmeter Wohnfläche.
Als Betriebs- und Nebenkosten gelten die in § 2 der Verordnung über die Aufstellung
von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) aufgeführten Kostenarten. Das sind zurzeit: Grundsteuer, Kosten für Frisch- und Abwasser, Oberflächenentwässerung, Heizung und deren Wartung, Abgasmessungen, die zentrale Warmwasserversorgungsanlage und deren Wartung, Aufzug und dessen Wartung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Haushaftpflicht- und Gebäudeversicherung, Hauswart, Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantenne oder des Kabel- oder Satellitenanschlusses, Kosten der Einrichtung für die Wäschepflege sowie sonstige Betriebskosten.
Das Alter des Hauses beeinflusst in der Regel den Mietwert. Zur Einordnung in die Baualtersklassen der Tabelle ist das Jahr der Bezugsfertigkeit maßgebend. Die Tabellenwerte stellen durchschnittliche Mieten (Mittelwerte) für typische Wohnungen der jeweiligen Baualtersklasse dar.
Bei nachträglich neugeschaffenen Wohnungen in einem bestehenden Haus ist ein Mittelwert aus den Tabellenwerten der Baualtersklasse, in welcher der Ausbau erfolgte und der davor liegenden Altersklasse zu bilden.
Bei modernisierten Wohnungen ist eine dem Modernisierungsgrad entsprechende Ausstattung zugrunde zu legen. Die Einstufung in eine jüngere Baualtersklasse darf nicht vorgenommen werden.
5. Wohnlage
Die ganz überwiegende Mehrheit der Mietwohnungen in Bochum befindet sich in normaler Wohnlage. Diese setzt voraus, dass sich • Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs (mehrere Linien in verschiedene Richtungen) • und / oder die wichtigsten Einrichtungen zur Deckung der Bedarfe des täglichen Lebens (insbesondere Geschäfte, Ärzte, Geldinstitute etc.) in fußläufiger Entfernung (maximal 500 Meter) befinden. Ist beides nicht der Fall, muss der angegebene Abschlag für „dezentrale Wohnlage“ gemacht werden.
Die in der Tabelle ausgewiesenen Mietwerte setzen einen durchschnittlichen Erhaltungszustand des Wohnraumes voraus. Der Tabellenmiete liegt eine Standardwohnung zugrunde, die über folgende Mindestausstattungen verfügt, die ausschließlich
der Vermieter geschaffen hat oder zur Verfügung stellt: • die Wohnung ist frei von Durchgangszimmern / gefangenen Räumen • Bodenbelag: Dielen, Laminat, Teppichboden, Fliesen • durchschnittliches Bad, Boden und Wandfliesen, Wanne oder Dusche, ein Waschbecken, WC • Zentral- oder Etagenheizung • isolierverglaste Fenster
6.1 Zu- und Abschläge:
Bei Abweichungen von der Mindestausstattung sind Zu- und Abschläge vorzunehmen, sofern sie vom Vermieter geschaffen oder bezahlt worden sind. Die Beträge sind in Kapitel 8 angegeben. Im Folgenden werden die Zu- und Abschläge näher erläutert.
6.1.1 Energetische Qualität
Anders als in früheren Mietspiegeln wird die energetische Qualität der Wohnung nur noch über den Energiekennwert erfasst. Dazu ist der Energieausweis für das Gebäude maßgeblich. Neuere Energieausweise enthalten Energieeffizienzklassen, die der Mietspiegel berücksichtigt. Bei älteren Energieausweisen, die nur den konkreten Kennwert angeben, ist die Einstufung wie folgt vorzunehmen: Energiebedarf bzw. -Verbrauch Effizienzklasse bis unter 50 kWh/(m²a) A+ / A 50 bis unter 100 kWh/(m²a) B/C 100 bis unter 160 kWh/(m²a) D/E ab 160 kWh/(m²a) F/G/H Die weitaus meisten Wohnungen in Bochum liegen in den Effizienzklassen D und E. Bei besserer oder schlechterer Effizienzklasse ist der in Kapitel 8 benannte Zu- oder Abschlag vorzunehmen. Zum Nachweis der Energieeffizienzklasse hat der Vermieter im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens auf Verlangen des Mieters den gültigen Energiepass auszuhändigen.
6.1.2 Bodenbelag
einfach: nackter Estrich / überwiegend PVC (Abschlag) normal: Dielen, Laminat, Teppichboden, Fliesen (Standard) gehoben: Parkett / Echtholz, Naturstein, hochwertige Fliesen, hochwertiger Teppichboden, Vinyl (Zuschlag)
6.1.3 Badausstattung
einfach: z. B. unmodernes Bad mit altem Ölsockel, einfaches Waschbecken mit Fliesenspiegel und WC, alte Wanne, beengt (Abschlag) normal: z. B. durchschnittliches Bad, Boden- und Wandfliesen, Wanne oder Dusche, ein Waschbecken, WC (Standard) 1/2019
Mietspiegel gehoben: z. B. großzügiger Schnitt, Wanne und Dusche, mehrere Waschbecken, hochwertige Bestandteile, aufwändige Gestaltung (Zuschlag)
6.1.4 Heizung
einfach: Elektrospeicherheizung oder Einzelöfen (Abschlag) standard: Zentral oder Etagenheizung, (Gas, Öl) gehoben: z. B. Brennwerttechnik, Solaranlage, Geothermie oder andere vergleichbar energieeffiziente Techniken (Zuschlag)
6.1.5 Barrierearmut
Barrierearme Erreichbarkeit = stufenlos erreichbar vom öffentlichen Verkehrsraum Barrierearme Ausstattung = z. B. ebener Duschzugang, ebener Balkonzugang, Türverbreiterungen
6.1.6 Isolierfenster
Die weitaus meisten Wohnungen in Bo-
chum verfügen durchgehend über Isolierfenster. Ist dies nicht der Fall, muss der angegebene Abschlag angesetzt werden. Verfügt die Wohnung nur teilweise über Isolierfenster, muss dies angemessen berücksichtigt werden.
6.1.7 Grundriss
Die Tabellenmiete geht davon aus, dass alle Räume von der Diele aus erreichbar sind. Gibt es dagegen Durchgangszimmer / gefangener Räume, muss der angegebene Abschlag vorgenommen werden.
6.2 Besonderheiten: Bei Sonderausstattungen (z. B. Sauna, Swimmingpool, Fitnessraum, Möblierung) können angemessene Zuschläge gemacht werden. Bei Unterschreitung der Mindeststandards (z. B. kein Bad, keine Heizung, Außen-WC, fehlender Wohnungsabschluss) müssen
zusätzliche Abschläge gebildet werden. Für folgende Eigenschaften dürfen keine Zu- oder Abschläge vorgenommen werden: – Rollläden – Aufzug – Elektroinstallation
Zunächst ist die Basis-Miete anhand der Tabellenwerte zu ermitteln. Sie ist abhängig von Größe und Baujahr. Die Basismiete ist sodann zu korrigieren um die daneben aufgelisteten Zu- und Abschläge pro Quadratmeter. Gegebenenfalls müssen gemäß Kap. 6.2 weitere Zu- oder Abschläge gemacht werden.
Ermittlung des Mietpreises 8. Die Mietpreistabelle Ermitteln Sie zunächst die Basis-Miete anhand der folgenden Tabelle Baujahr
qm-Miete in €
bis unter 35 qm 35 bis unter 50 qm 50 bis unter 65 qm 65 bis unter 80 qm 80 bis unter 95 qm 95 bis unter 110 qm ab 110 qm
6,72 5,82 5,68 5,55 5,52 5,56 5,68
6,96 6,05 5,91 5,79 5,75 5,80 5,91
7,49 6,58 6,44 6,32 6,29 6,33 6,44
8,48 7,56 7,44 7,30 7,27 7,31 7,44
Basis-Miete: 1/2019
_________€/qm
Korrigieren Sie sodann die Basis-Miete um folgende Werte: Abschläge pro Quadratmeter: dezentrale Wohnlage Energieklasse F/G/H Durchgangszimmer / gefangener Raum keine Isolierglasfenster einfacher Bodenbelag (kein Belag/überwiegend PVC) einfaches Bad einfache Heizung
24 Cent 8 Cent 7 Cent 51 Cent
18 Cent 22 Cent 44 Cent
Zuschläge pro Quadratmeter: Energieklasse A+/A 18 Cent Energieklasse B/C 17 Cent barrierearm erreichbare Wohnung 18 Cent barrierearm ausgestattete Wohnung 28 Cent Bodenbelag hochwertig 68 Cent gehoben ausgestattetes Bad 16 Cent Gäste-WC 22 Cent gehobene Heizung 10 Cent gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) 12 Cent Fernwärme 13 Cent nutzbarer Balkon (kein Austritt) 18 Cent weitere(r) Balkon(e) 22 Cent Terrasse 33 Cent qm-Miete:
__________€/qm
Multiplizieren Sie als nächstes die so gefundene qm-Miete mit der Fläche der Wohnung in qm. ___________ qm __________________€ / qm _____________________€ Wohnfläche X qm-Miete = Gesamtmiete
Fahrradständer auf dem Hof einer Wohnanlage:
Mieter muss Zugang zum Hof ermöglicht werden
Ein Mieter muss durch die Übergabe sämtlicher dafür nötiger Schlüssel in die Lage
versetzt werden, die Mietsache vertragsgemäß gebrauchen zu können.
Dazu gehört unter Umständen auch der Schlüssel für ein Hoftor. (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Aktenzeichen 224 C 254/17) Der Fall: Ein Hof mit Fahrradständern, der zu einer Wohnanlage gehörte, war auf zwei unterschiedlichen Wegen zu erreichen. Einerseits über mehrere Treppenstufen nach unten und oben, andererseits über ein verschlossenes Tor. Eine Mieterin begehrte einen Schlüssel für das Tor. Sie wies darauf hin, dass sie nach einigen Meniskusoperationen nicht in der Lage sei, ihr Fahrrad über die Treppenstufen hinweg zu tragen.
Der Vermieter verweigerte trotzdem aus Sicherheitsgründen die Herausgabe eines Schlüssels für das Tor. Das Urteil: Wenn ein stufenloser Zugang zum Hof und damit zum rechtmäßig dort untergestellten Rad möglich ist, dann muss dieser der Mieterin durch Übergabe eines Schlüssels auch ermöglicht werden. Die vorgetragenen Bedenken zum Thema Sicherheit hätten hier nicht überzeugt, stellte das Gericht fest. Außerdem sei ja prinzipiell davon auszugehen, dass die Mieterin das Hoftor nach der Fahrradabholung oder -abgabe wieder ordnungsgemäß verschließe. LBS
Mieter tragen künftig Wartungskosten für Rauchmelder Denn nur solch eine Klausel lässt die Übertragung neuer Nebenkosten auf den Mieter zu. Fehlt diese Voraussetzung, wird eine Umlage neuer Nebenkosten nur in besonderen Fällen möglich.
Klauseln im Mietvertrag beachten Foto: Verband Wohneigentum Zum 1. Januar 2019 änderte sich in Nordrhein-Westfalen die Landesbauordnung (BauO NRW). Ab dem Datum können Haus- und Wohnungseigentümer die Wartung von Rauchwarnmeldern selbst organisieren. Mit der jetzt anstehenden Änderung will der Gesetzgeber Eigentümern mehr Kompetenzen an die Hand geben. So können sie ab dem kommenden Januar entscheiden, ob sie die jährliche Wartung bzw. Inspektion der Rauchwarnmelder selbst übernehmen oder beispielsweise dafür einen Dienstleister beauftragen wollen. Darüber hinaus dient die Gesetzesänderung der Absicherung des Eigentümers, da er hiermit seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommen kann. Doch auch Mieter profitieren
von der neuen Regelung, denn sie können sicher sein, dass alle Rauchwarnmelder einmal jährlich gewartet werden und auch alle relevanten Räume einer Wohnung mit lebensrettenden Meldern ausgestattet sind.
Als neu gelten alle Nebenkosten, die erst nach dem Zeitpunkt eines Mietvertragsabschlusses entstehen. Also beispielsweise ab 2019 dann die Nebenkosten für die regelmäßige Inspektion von Rauchwarnmeldern oder auch Kosten für die Installation eines Kabelanschlusses als
Ersatz für die bisherige Satellitentechnik. Ebenfalls kann die Einstellung eines Hausmeisters unter diese Nebenkostenregelung fallen. Der Haus- oder Wohnungseigentümer war bisher laut Gesetz für die Bereitstellung der Melder zuständig, der Mieter für die Betriebsbereitschaft und die Wartung – also beispielsweise den Batteriewechsel. Dies führte jedoch immer wieder zu dem Problem, dass in manchen Häusern die Funktionstüchtigkeit der lebensrettenden Melder nicht gewährleistet war. Die neue Regelung soll dem entgegenwirken. VWE
Wartungskosten sind Nebenkosten Inspektionen und Wartungen von Rauchwarnmeldern durch Dritte sind natürlich mit einem finanziellen Aufwand verbunden. Diese Kosten können Eigentümer aber in der Regel nach einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2008 als neue Nebenkosten auf die Mieter übertragen. Allerdings muss ein Mietvertrag dafür bei der „Vertraglichen Umlagevereinbarung“ – sprich den Nebenkosten – über eine sogenannte Öffnungs- bzw. Ergänzungsklausel verfügen. 1/2019
Rauchwarnmelder - Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig Urteil vom 7. Dezember 2018 V ZR 273/17 Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Sachverhalt: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in NordrheinWestfalen. Im Hinblick auf die nach § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land NordrheinWestfalen (BauO NRW) bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Die Kläger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden. Die von den Klägern erhobene Anfechtungsklage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Kläger weiterhin erreichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Dabei hat er sich von folgenden 1/2019
Erwägungen leiten lassen: Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.
Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.
Gilt auch für Wohnungen, die bereits vom Sondereigentümer ausgestattet wurden Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der
Vorinstanzen: AG Mettmann – Urteil vom 14. Februar 2017 – 26 C 3/16 LG Düsseldorf – Urteil vom 20. September 2017 – 25 S 32/17 Die maßgeblichen Vorschriften lauten: § 21 WEG: Abs. 1: "Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu." Abs. 3: "Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Verein-
barung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen." Abs. 5: "Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 1. (…) 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums" (…) § 49 BauO NRW: Abs. 7: "In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen."
Fristlose Mietvertragskündigung aufgrund eines Fehlverhaltens des Sohnes der Mieter nicht möglich Im konkreten Fall vermietete die Klägerin der Beklagten Räume ihres von ihrer Familie bewohnten Hauses für den Betrieb eines Backshops. Nachdem das Miet- und Nachbarschaftsverhältnis in "erhebliche Zerrüttung" geriet, kündigte sie der Beklagten das Mietverhältnis fristgerecht zum 31.5.2018. In der Folgezeit eskalierte der Streit. Die Parteien begannen sich wechselseitig zu fotografieren, zu filmen, Überwachungskameras zu installieren und Gespräche mitzuschneiden. Zwischen den Söhnen der Mietparteien kam es zu einer körperlichen Auseinandersetzung. Beide Mütter filmten das Geschehen, bei welchem der Sohn der Vermieterin am Boden liegend getreten und verletzt wurde. Zudem zerstörte der Sohn der Mieterin eine Überwachungskamera
der Vermieterin. Die Mieterin übersandte später ihrer Anwältin eine Tonaufnahme mit ihrer Ansicht nach obszönen und beleidigenden Äußerungen des Sohnes der Vermieterin. Daraufhin erstattete die Anwältin Strafanzeige gegen den Sohn der Vermieterin. Dabei stellte sie das angezeigte Verhalten auch in den Kontext zur türkischen Herkunft der Familie der Vermieterin. Dies wiederum nahm der Anwalt der Vermieterin zum Anlass, das Mietverhältnis fristlos zum 6.10.2017 zu kündigen. Das Landgericht erachtete die außerordentliche Kündigung für unwirksam, verurteilte die Mieterin aber wegen der wirksamen ordentlichen Kündigung zur Räumung und Herausgabe zum 31.8.2018. Hiergegen legte die Beklagte Berufung ein. Das Oberlandesgericht hat die
vorinstanzliche Entscheidung bestätigt. Trotz der Vielzahl der Vorfälle liege bei einer wertenden Gesamtschau und im Hinblick auf das wirksame Ende des Mietvertrages jedenfalls zum 31.8.2018 kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor. Dabei müsse "der Schweregrad der Pflichtverletzungen unter Prüfung aller Umstände des Einzelfalls berücksichtigt" werden. Dass der Sohn der Mieterin eine Überwachungskamera der Vermieterin zertrümmert habe und es zu einer körperlichen Auseinandersetzung zwischen den Söhnen der Mietparteien gekommen sei, rechtfertige die fristlose Kündigung nicht. Das Verhalten ihres Sohnes könne der Mieterin nicht "per se" zugerechnet werden. Die Vermieterin hätte die Mieterin vielmehr zuvor abmahnen
müssen, bevor sie darauf eine Kündigung stützt. Auch aus der Strafanzeige der Anwältin der Mieterin ergebe sich kein Grund zur außerordentlichen Kündigung. Äußerungen in einer Strafanzeige unterfielen bis an die Grenze der Schmähkritik grundsätzlich dem Recht auf freie Meinungsäußerung. Die Erwähnung der Herkunft der Familie der Vermieterin stellte sich zwar als "fremdenfeindlich erscheinende Entgleisung" dar. Es sei jedoch nicht feststellbar, dass sich die Mieterin diese Bewertung ihre Anwältin zu eigen gemacht habe. Im Hinblick auf das ohnehin zu Ende Mai 2018 wirksam beendete Mietverhältnis sei auch kein überwiegendes Interesse an der sofortigen Beendigung feststellbar (OLG Frankfurt am Main, Az.: 2 U 55/18). ARAG
Die Grundschuld - was ist das genau? Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus selbst bauen möchte, benötigt hierfür in aller Regel ein Bankdarlehen größeren Umfangs. Zur Auszahlung eines solchen Darlehens ist die Bank allerdings meist nur dann bereit, wenn sie ausreichende Sicherheiten erhält. In der Praxis ist die Grundschuld das wichtigste Kreditsicherungsmittel. Doch was hat es mit den Begriffen Grundschuld, persönliches Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfung überhaupt auf sich? Durch eine Grundschuld erhält die Bank das Recht, die belastete Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Das Grundstück wird also verpfändet. Dadurch gehört das Haus allerdings nicht der Bank, wie der Volksmund sagt. Der Bank wird es vielmehr ermöglicht, die Immobilie gegen den Willen des Eigentümers an den Meistbietenden versteigern zu lassen oder die Erträge (z.B. Mieteinnahmen) für sich zu beanspruchen. Die Höhe der Sicherheit ergibt sich aus der Höhe der Grundschuld (sog. Nennbetrag)
und den sogenannten Grundschuldzinsen. Diese betragen regelmäßig 12 bis 18 %. Der hohe Zinssatz der Grundschuld hat nichts mit den Darlehenszinsen zu tun. Er ist vielmehr eine Art Sicherheitspuffer für die Bank insbesondere für den Fall, dass die abgesicherten Forderungen der Bank wegen anfallender Verzugszinsen, Vollstreckungs- und sonstiger Kosten den ursprünglichen Betrag übersteigen. Die Bank darf aus dem Versteigerungserlös
kann daher grundsätzlich frei wählen, in welche Vermögensgegenstände sie vollstreckt. Selbstverständlich darf die aus dem Darlehensvertrag geschuldete Summe insgesamt aber nur einmal gefordert werden. Weiterer fester Bestandteil der Grundschuldurkunde ist die Unterwerfung des Darlehensnehmers unter die sofortige Zwangsvollstreckung, und zwar sowohl hinsichtlich der Grundschuld als auch hinsichtlich des persönlichen Schuldan-
Wichtigstes Kreditsicherungsmittel der Banken, ohne vor Gericht ziehen zu müssen nur das behalten, was tatsächlich aus dem Darlehensverhältnis geschuldet wird. Oftmals verlangt die Bank neben der Verpfändung des Grundstücks auch noch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Darlehensnehmers. Durch dieses wird der Bank zusätzlich der Zugriff auf das sonstige Vermögen, also insbesondere auf das Barvermögen und das Arbeitseinkommen, ermöglicht. Hierbei handelt es sich um ein von der Grundschuld unabhängiges zusätzliches Sicherungsmittel. Die Bank
erkenntnisses. Hierdurch erhält die Bank einen sogenannten Vollstreckungstitel gegen den Darlehensnehmer und kann mit diesem die Zwangsvollstreckung einleiten, ohne vorher vor Gericht ziehen und ein Urteil erstreiten zu müssen. Die Bank kann also alleine aus der notariellen Urkunde vorgehen. Ein besonderes Augenmerk sollte der Darlehensnehmer auf die sogenannte Zweckerklärung, auch Sicherungsabrede genannt, richten. Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwi-
schen Bank und Darlehensnehmer, für welche Forderungen die Grundschuldurkunde und das persönliche Schuldanerkenntnis als Sicherheit dienen sollen. Häufig sind dies nicht nur Ansprüche aus dem gerade abgeschlossenen Darlehensvertrag, sondern auch alle weiteren Forderungen, die die Bank jetzt oder zukünftig gegen den Darlehensnehmer hat (weite Zweckerklärung). Möglich ist auch eine Beschränkung auf das konkrete Darlehensverhältnis (enge Zweckerklärung). Die Zweckerklärung ist in der Regel nicht in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten, sondern wird im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag mit der Bank vereinbart. Gewünschte Einschränkungen müssen vorab geregelt werden. Wegen der gravierenden Folgen der Grundschuldbestellung/Zwangsvollstreckungsunterwerfung muss sie beim Notar vorgenommen werden, der als unabhängiger Berater auf die Bedeutung der einzelnen Regelungen und damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen hinweisen muss . bnotk 1/2019
Mauern, Zäune, Gitter: Gerichtsurteile zum Grenzverlauf zwischen zwei Grundstücken Nicht nur zwischen Staaten, sondern auch unter Nachbarn haben Grenzen eine ganz besondere Bedeutung. Am Gartenzaun, an der Mauer und generell an der Grundstücksgrenze kommt es besonders häufig zu Streit. Urteile im Detail Wer als Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche besitzt, dem sind gewisse Freiheiten bei der Gestaltung dieser Fläche eingeräumt. Doch wenn er eigenmächtig einen Lamellenzaun errichtet, geht er möglicherweise einen Schritt zu weit. Denn dabei handelt es sich nach Ansicht des Amtsgerichts Bottrop (Az: 20 C 65/12) um eine bauliche Veränderung, die trotz des Sondernutzungsrechts der Zustimmung der anderen Eigentümer bedarf. Liegt diese nicht vor, muss der Zaun wieder abgebaut werden. Fenster im Erdgeschoss der Grenzwand eines Gebäudes sind unzulässig. Das gilt auch dann, wenn es sich um ein fast 200 Jahre altes Objekt handelt, das grundlegend umgebaut werden soll. Die zuständige Kreisverwaltung hatte zwar unter Hinweis auf Bestandsschutz eine Genehmigung erteilt, doch ein Nachbar war gegen diese Entscheidung vor das Verwaltungsgericht Neustadt (Az: 4 K 329/12.NW) gezogen. Die Richter stellten fest: Die geplanten Veränderungen an der Bausubstanz (etliche neu gemauerte Wände) seien so gravierend, dass das Projekt einem Ersatzbau gleich komme. Ein Grundstückseigentümer befand, dass das Bauvorhaben seines Nachbarn entschieden zu nahe an die gemeinsame Grundstücksgrenze heranrücke. Er legte auf dem Wege des Eilantrages Widerspruch gegen die im vereinfachten Genehmigungsverfahren erteilte Baugenehmigung ein, weil er sich in seinen Rechten verletzt sah. Schon für den Aushub der Baugrube müsse sein eigenes 1/2019
Grundstück über Gebühr in Anspruch genommen werden. Das Verwaltungsgericht Mainz (Az: 3 L 1338/17.MZ) lehnte dies ab. Man könne angesichts der Höhe und des Bauvolumens nicht von Rücksichtslosigkeit sprechen. Die Behörde müsse nur prüfen, ob die Grenzen des öffentlichen Baurechts verletzt seien oder nicht. Dem Nachbarn bleibe nach der Ablehnung seines Antrages noch die Möglichkeit, vor einem ordentlichen Gericht – und nicht vor dem Verwaltungsgericht – privatrechtliche Ansprüche geltend zu machen, zum Beispiel wegen der Inanspruchnahme des eigenen Grundstücks bei der Bauausführung. Wer ein Gebäude direkt an die Grundstücksgrenze baut, der sollte dabei nicht zu knapp kalkulieren. So müssen auch noch die von der Energiesparverordnung vorgeschriebene Wärmedämmung und der Verputz einkalkuliert werden. Nachbarn hatten genau deswegen erhebliche rechtliche Probleme miteinander. Der Bundesgerichtshof (Az: V ZR 196/16) wies in einem Urteil darauf hin, dass es bei Neubauten im Gegensatz zu Bestandsobjekten keine Duldungspflicht von Nachbarn in Sachen Wärmedämmung gebe. Die Beteiligten hatten sich im konkreten Fall über die Wärmedämmung geeinigt, obwohl sie die Grenze überschritt. Als dann auch noch Putz und Anstrich aufgebracht werden sollten, verweigerten die Nachbarn ihre Zustimmung und wurden vom BGH darin bestätigt. Auf großen Widerspruch stoßen im Alltag immer wieder Pflanzen, die ganz dicht an die Grundstückgrenze heranragen. Doch wenn diese Pflanzen auf öffentlichem Grund wachsen, sind die Chancen auf Abhilfe gar nicht so groß. Immobilieneigentümer forderten den Rückschnitt bzw. die Beseitigung von mehreren 20 Jahre alten Linden, weil Laub, Blütenstaub und Honigtau hohen Reinigungsaufwand erforderten und für Allergien verantwortlich seien. Das Verwaltungsgericht
Hannover (Az: 7 A 5059/11) entschied nicht im Sinne der Kläger. Die im Straßenraum befindlichen Bäume seien zu erhalten, das Gemeinwohl überwiege klar. Ein Grundstückseigentümer ist nicht verpflichtet, eine Hecke bereits im Winter so zu beschneiden, dass diese im Sommer während der Wachstumsperiode nicht die zulässige Höhe überschreiten kann. Genau das hatte ein Nachbar gefordert, denn gemäß dem Naturschutzgesetz sei es zwischen Anfang März und Ende September nicht erlaubt, einen größeren Zuschnitt vorzunehmen. Gerade weil das so sei, müsse die Hecke eben im Laufe des Winters vorsorglich beschnitten werden. Das Landgericht Freiburg (Az: 3 S 171/16) hielt eine solche Maßnahme bereits im Winter für nicht zumutbar, denn es sei ja gar nicht klar, wie das Wachstum überhaupt ausfalle. Deswegen sei der begehrte Zuschnitt gar nicht vollstreckbar. Es ist unbestritten, dass es gewisse Grenzabstandsregelungen für Anpflanzungen gibt, die jeweils im Landesrecht näher geregelt werden. Aber wie ist es eigentlich bei Grundstücksflächen, die Wohnungseigentümern innerhalb einer größeren Anlage zur Sondernutzung zugewiesen wurden? Gelten auch dort diese Grenzabstandsregelungen? Der Bundesgerichtshof (Az: V ZR 276/06) stimmte dem zu. Ein Wohnungseigen-
tümer könne direkt gegen den anderen juristisch vorgehen, wenn seiner Meinung nach die Grenzabstände nicht eingehalten werden. Die Einschaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft sei nicht erforderlich. Ebenfalls um einen Streit zwischen Wohnungseigentümern um die grenznahe Bepflanzung ging es in einem Landgerichtsverfahren. Die Juristen mussten die Frage klären, ob unter WEG-Mitgliedern und Inhabern von Sondernutzungsrechten ein ansonsten obligatorisches Streitschlichtungsverfahren vorgeschaltet werden muss. Das ist in manchen Landesschlichtungsgesetzen vorgeschrieben, wenn ein „normaler“ Grundstücksnachbar gegen den anderen vorgeht. Eine Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Az: 2-13 S 102/17) entschied, das Schlichtungsverfahren müsse hier nicht zwingend erfolgen. LBS
Auch der eigenmächtige Einbau eines Türspions gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache Eine Vermieterin meinte ihren Augen nicht zu trauen, als sie bemerkte, das der Mieter einen Türspion in die Wohnungstür eingebaut hatte, ohne sie zuvor zu fragen. Ins Türblatt war ein Loch gebohrt worden. Die Vermieterin vertrat die Ansicht, dass das Türblatt deshalb zumindest teilweise zerstört sei. Der Mieter hätte sich auch auf einen „digitalen" Türspion beschränken können, so ihre Ansicht. In jedem Fall habe der Mieter eine unerlaubte bauliche Maßnahme vorgenommen,
was ohne ihre Zustimmung eine Pflichtverletzung darstellt. Der Mieter argumentierte, er wolle wegen der zunehmenden Anzahl von Wohnungseinbrüchen seine Sicherheit erhöhen. Daher überwiege sein Interesse
Er erklärte weiterhin, dass Mitarbeiter der Vermieterin den Einbau des Türspions erlaubt hätten. Die Vermieterin reichte Klage ein. Das zuständige Amtsgericht hatte sich mit der An-
Geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz bedürfen keiner Vermieterzustimmung an der Sicherheitsmaßnahme dem Interesse der Vermieterin, zumal er sich ihr gegenüber bereit erklärt habe, den Spion bei Auszug und Ende der Mietzeit fristgerecht zu entfernen.
gelegenheit zu befassen; die Vermieterin verlangte den unverzüglichen Rückbau des Türspions und fachgerechte Wiederherstellung der Wohnungstür.
Das Urteil des AG Meißen: Der (eigenmächtige) Einbau eines Türspions in eine Wohnungstür gehört zum „vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietersache", so dass der Vermieter dies bis zur Beendigung des Mietverhältnisses dulden muss. Denn geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt sind, bedürfen keiner Vermieterzustimmung. AG Meißen, Urteil vom 04.12.2017, AZ: 112 C 353/17.
Kölns bekannteste Baulücke - Eigentümer muss 710.000 Euro Vertragsstrafe an die Stadt Köln zahlen Im Streit um Kölns bekannteste Baulücke in der Richard-Wagner-Straße muss der Eigentümer eine Vertragsstrafe von 710.000 Euro an die Stadt Köln bezahlen. Das hat das Oberlandesgericht Köln mit Beschluss vom 30.11.2018 entschieden und die Berufung des Eigentümers gegen das gleichlautende Urteil des Landgerichts Köln zurückgewiesen. Der Eigentümer hatte das Grundstück 2007 gekauft und im Kaufvertrag die Verpflichtung übernommen, das Grundstück bis zum 31.12.2009 u.a. mit einem Wohn- und Geschäftshaus und einer Tiefgarage zu bebauen. Für den Fall des Verstoßes gegen diese Verpflichtung war eine Vertragsstrafe in Höhe von 10.000 Euro je angefangenem Monat der Fristüberschreitung vereinbart. Das Grundstück ist bis heute nicht bebaut. Ein in 2008 beantragter Vorbescheid für eine aus Holz bestehende Notbebauung des Grundstücks hatte die Stadt noch im selben Jahr abge-
lehnt. Eine Klage vor dem Verwaltungsgericht blieb ohne Erfolg. Nachdem die Stadt in zwei vorangegangenen Gerichtsverfahren erfolgreich die Vertragsstrafe für die Monate Januar 2010 bis Januar 2011 (13 Monate) eingeklagt hatte, hat sie im vorliegenden Verfahren die Vertragsstrafe für den Zeitraum von Februar 2011 bis Dezember 2016 (71 Monate) verlangt. Die Klage hatte in zwei Instanzen Erfolg. Bereits das Landgericht hatte ausgeführt, dass es der Eigentümer selbst in der Hand habe, die weitere Verwirkung der Vertragsstrafe jederzeit zu beenden und dies aus nichtigen bzw. sachlich nicht nachvollziehbaren Gründen unterlasse. Das Oberlandesgericht bestätigte die Entscheidung. Die Vertragsstrafe sei wirksam, insbesondere nicht sittenwidrig und der Anspruch sei weder verwirkt noch verjährt. Der Eigentümer habe nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Stadt die Vertragsstrafe nicht mehr geltend machen werde.
Vielmehr habe diese durch die vorangegangenen Verfahren deutlich gemacht, dass sie auf der Erfüllung der Bebauungsverpflichtung bestehen werde. Zwar sei der Betrag empfindlich hoch, das sei aber allein dem Umstand geschuldet, dass der Eigentümer auch gut 10 Jahre nach Übernahme der vertraglichen Bebauungsverpflichtung das Grundstück immer noch nicht bebaut habe. Dies beruhe auf seiner eigenen Entscheidung und könne der Stadt nicht zum Vorwurf gemacht werden. Der Eigentümer sei durch die beiden Vorprozesse ausreichend gewarnt gewesen. Die Vertragsstrafe sei auch nicht zeitlich zu begrenzen oder in der Höhe herabzusetzen. Grundsätzlich sei denkbar, dass bei einer Vertragsstrafe eine zeitliche Grenze erreicht sein könne, jenseits derer sich das Verlangen nach einer Fortzahlung als treuwidrig erweise. Dies könne aber im vorliegenden Fall nicht angenommen werden, da der Eigentümer sehenden Auges die strafbewehrte vertragliche Pflicht zur
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Bebauung des Grundstücks übernommen habe und er es noch immer in der Hand habe, eine weitere Vertragsstrafe durch eigenes Verhalten zu vermeiden. Offenbar seien die bisher ausgeurteilten Vertragsstrafen nicht ausreichend gewesen, den Eigentümer zu einem vertragstreuen Verhalten anzuhalten. Angesichts der Plakate, die der Eigentümer auf dem Grundstück angebracht habe, sei von einem hartnäckigen Verweigerungsverhalten auszugehen, für das der Senat einen plausiblen, rational nachvollziehbaren Grund nicht zu erkennen vermochte. Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, da die für die Entscheidung des Rechtsstreits erheblichen Rechtsfragen in der höchstrichterlichen Rechtsprechung geklärt sind und eine reine Einzelfallentscheidung zu treffen sei. Die Beschlüsse sind demnächst im anonymisierten Volltext unter www.nrwe.de abrufbar. Beschluss Oberlandesgericht Köln vom 30.11.2018 - Az. 3 U 53/18 jnrw
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Wer Erblasser tötet, kann für Sondereigentümer kann zur erbunwürdig erklärt werden Instandsetzung einer Wer testamentarisch oder kraft gen seine Erbenstellung vor. Gesetzes zum Erben einge- Zu Recht urteilen die Richter: Terrasse verpflichtet werden setzt ist, erbt im Todesfall. Anders jedoch, wenn er den Tod des Erblassers selbst vorsätzlich herbeigeführt hat, wie das Landgericht (LG) Köln Urteil vom 04.09.2018 (30 O 94/15) erklärt. Ehegatten setzen sich gegenseitig zu Erben ein. Der Mann schlägt seine Frau später auf
Auch wer kraft Gesetzes oder durch Testament zum Erben einer Person bestimmt ist, kann vom Gericht für erbunwürdig erklärt werden. Hierzu ist erforderlich, dass die nachrückenden Erben rechtzeitig eine Erbunwürdigkeitsklage bei Gericht einreichen. Ein Jahr ab Kenntnis von dem Grund, der zur
Nachrückende Erben müssen fristgerecht Erbunwürdigkeitsklage einreichen der Kellertreppe mit einer Dose gegen den Kopf, sodass sie die Stufen hinab zum Treppenabsatz stürzt und dort zu Boden fällt. Im Anschluss daran schlägt er sie mit einem ca. 2,8 kg schweren Feuerlöscher mindestens fünf Mal auf die rechte Kopfseite, um sie zu töten. Der Mann wird vom Strafgericht rechtskräftig wegen vorsätzlicher Tötung zu elf Jahren Haft verurteilt. Die testamentarisch eingesetzten Erben halten ihn deshalb für erbunwürdig und gehen ge-
Erbunwürdigkeit führt, hat man Zeit, um die Klage zu erheben. Lautet der Vorwurf auf Totschlag des Erblassers, so beginnt die Frist nicht vor Verkündung des entsprechenden Strafurteils zu laufen. Die Tötung des Erblassers führt stets zur Erbunwürdigkeit, wenn die Tat vorsätzlich, rechtswidrig und schuldhaft begangen ist. Gewissheit hiervon kann das Gericht durch Verwertung des Strafurteils erlangen, wenn dieses auch für die Zivilrichter DAV nicht bindend ist.
Wenn durch die Teilungserklärung einer WEG bestimmte Anlagen, Einrichtungen und Gebäudeteile zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Eigentümer bestimmt sind, dann hat das Konsequenzen. Die Gemeinschaft kann einen Eigentümer, dem eine Dachterrasse zugeordnet wurde, sowohl zur Instandsetzung der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Terrasse verpflichten. So wurde es höchstrichterlich entschieden. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 163/17) Der Fall: Es handelte sich um eine Streitfrage innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft – insbesondere um zwei Dachterrassen, die per Teilungserklärung ausschließlich einem Mitglied zum Gebrauch zugewiesen waren. Im Laufe der Zeit traten Schäden an den konstruktiven Teilen auf. Die WEG beschloss, eine Fachfir-
ma mit der Reparatur zu beauftragen und die Kosten dem Sondereigentümer in Rechnung zu stellen. Der Betroffene wehrte sich dagegen, denn seine Terrasse bilde gleichzeitig das Dach der darunter liegenden Wohnung. Es müsse also die WEG als Ganzes dafür aufkommen. Das Urteil: Im Instanzenweg stand das Amtsgericht auf der Seite der Gemeinschaft, das Landgericht auf der Seite des Sondereigentümers. Am Ende stellte der Bundesgerichtshof fest, dass die WEG dem Nutzer der Dachterrasse die Kosten überbürden durfte. Die Teilungserklärung sei eindeutig formuliert und der Gestaltungsspielraum sei dabei nicht überschritten worden. Wenn man prüfe, wer das Zutrittsrecht zur Terrasse habe, dann sei das einzig der Sondereigentümer – ein klarer Hinweis in diesem Fall . LBS
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Immobilien vererben ohne Ärger: Tipps zur streitfreien Nachlassregelung 38,3 Milliarden Euro wurden laut Statistischem Bundesamt zuletzt in Deutschland vererbt, knapp die Hälfte davon in Form von Immobilien (Stand Februar 2017). Deren Bedeutung dürfte sogar noch deutlich steigen: Mehr als zwei Drittel der Erbengeneration rechnen laut Institut für Demoskopie Allensbach damit, auf diesem Weg Eigentümer einer Immobilie zu werden. Doch wie vermeidet man teure Fehler beim Vererben und Erben vom Eigenheim. Der Staat hält die Hand auf Grundsätzlich schaut der Fiskus bei jeder Erbschaft, ob er mitverdienen kann. Mit dem Erbschaftssteuerreformgesetz werden seit 2009 Immobilien im Erbfall nach dem sogenannten Verkehrsoder Marktwert besteuert. Doch die nächsten Angehörigen sind durch hohe Freibeträge geschützt: Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner liegt dieser Freibetrag bei 500.000 Euro. Hinzukommt unter Umständen ein Versorgungsfreibetrag von maximal 256.000 Euro. Bei eheähnlichen Lebensgemeinschaften (ohne Trauschein oder Eintragung) wird der überlebende Partner im Erbfall dagegen wie ein Fremder behandelt. Das bedeutet: Er oder sie hat keinen gesetzlichen Erbanspruch. Auch wenn ein Testament vorhanden ist, liegt der Freibetrag für die darin vorgesehenen Zuwendungen – wie für sonstige nicht verwandte Erben – nur bei 20.000 Euro. Kinder haben jeweils den steuerlichen Freibetrag von 400.000 Euro, wobei Stief- und Adoptivkinder genauso behandelt werden wie die leiblichen Nachkommen. Ausweg Selbstnutzung Liegt der Wert einer Immobilie über dem jeweiligen Freibetrag, erben verwitwete Ehepartner sowie Kinder des Erblassers die eigenen vier Wände nur im Fall der Selbstnutzung steuerfrei. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der überlebende Teil eines
Ehepaares noch mindestens zehn Jahre im Eigenheim wohnen bleiben muss, unabhängig von Wert und Größe des Objekts. Wird die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums verkauft oder vermietet, wird nachträglich doch noch Erbschaftssteuer fällig. Kinder erben Wohneigentum oberhalb des Freibetrags bis zu einer Wohnfläche von maximal 200 qm ebenfalls unter der Voraussetzung steuerfrei, dass sie für mindestens zehn Jahre darin wohnen. Erwachsene Kinder, die ja in der Regel nicht mehr im Elternhaus wohnen, müssen die Selbstnutzung unverzüglich beginnen, wobei die Finanzbehörden einen Umzug innerhalb von sechs Monaten akzeptieren. Mit Schenkung Steuern sparen Dr. Anton Steiner, Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht, plädiert bei der Immobi-
Übertragung zu Lebzeiten sorgt für klare Verhältnisse lienübertragung an Kinder für ein „Geben mit warmer Hand und kühlem Kopf“. Eine Übertragung zu Lebzeiten, die offen mit den Angehörigen – also Kindern und Ehepartnern – diskutiert wird, sorgt für klare Verhältnisse. So wird Streit unter Angehörigen nach Verkündung des Testaments vermieden. Grundsätzlich lässt sich sagen: Je höher der Wert der zu vererbenden Immobilie(n), desto besser lassen sich mit einer Schenkung zu Lebzeiten die steuerlichen Freibeträge ausschöpfen. Aber aufgepasst: Nur alle zehn Jahre können die Freibeträge pro Kind und Elternteil ausgeschöpft werden. Dabei gelten bei der Schenkungssteuer die gleichen Grenzen wie bei der Erbschaftssteuer. Auch sollte man sich sicher sein, dass man den Wert der Immobilie später nicht zur eigenen Versorgung benötigt, etwa bei Pflegebedürftigkeit oder für den Fall der Berufsunfähigkeit. Sinnvoll: Ein Rückforderungs-
recht im notariellen Schenkungs- bzw. Übergabevertrag, um sich gegen die Eventualitäten des Lebens wie Insolvenz, Zwangsvollstreckung oder Todesfall abzusichern. Der zur Schenkung entschlossene Eigentümer sollte sich außerdem nicht nur ein Wohn-, sondern ein Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit vertraglich vorbehalten. Damit kann er, anders als beim reinen Wohnrecht, die Immobilie auch vermieten und so im Alter vielleicht dringend benötigte Einnahmen erzielen. Testament beugt Streitigkeiten vor Nur jeder vierte Bundesbürger verfügt über ein Testament oder einen Erbvertrag. Doch fehlt ein schriftlicher „letzter Wille“, gilt automatisch die gesetzliche Erbfolge – und dann kann es schnell problematisch werden. Denn Erbengemeinschaften können nur einstimmig Entscheidungen treffen. Sind jedoch die Geschwister nicht ein Herz und eine Seele, sind Streitigkeiten programmiert. Experten raten daher von
Jeder Miterbe kann Teilversteigerung der Immobilie durchsetzen diesen Gemeinschaften ab. Ein weiterer Grund: Jeder Miterbe, und sei sein Anteil noch so klein, kann die sogenannte Teilungsversteigerung der Immobilie durchsetzen. Ohne entsprechende testamentarische Regelung können die anderen Erben dies praktisch nicht verhindern. Daher ist ein genaues Testament die beste Sicherheit, das Erbe im eigenen Sinn zu verteilen. Dabei gilt: Das Dokument muss vom Erblasser immer handschriftlich verfasst und unterschrieben werden. Das Testament soll außerdem Datum und Ort der Errichtung enthalten. Sinnvoll ist die Hinterlegung beim Nachlassgericht oder bei einem Notar. Um Fallen und Fehler zu umgehen, sollte die Kompetenz eines Fachanwalts für Erbrecht in Anspruch genommen werden. SH
Ohne Vertrag gibt es kein Dauerparkrecht Wenn jemand über längere Zeit bestimmte, nicht vertraglich zugesicherte Flächen unwidersprochen für das Parken seines PKW nutzen kann, dann erwächst daraus noch kein „Ewigkeitsrecht“. Der Eigentümer auch nach längerer Zeit noch auf ein Beenden dieses Zustandes pochen. So entschieden vom Amtsgericht Frankfurt, Az: 33 C 767/17. Der Fall: Vor einem Haus befanden sich neben einer Feuerwehreinfahrt Nischen, in denen ein PKW Platz fand. Ein Mieter stellte darin seine Autos ab, brachte sogar Hinweisschilder an, die die Plätze als von ihm genutzt deklarierten. Dann aber untersagte der Eigentümer in mehreren Schreiben diese Praxis. Er forderte den Mieter ultimativ auf, seine Autos dort nicht mehr abzustellen. Der Betroffene verwies auf das über längere Zeit praktizierte Parken in diesen Nischen in der Vergangenheit. Nie habe es deswegen Beanstandungen gegeben. Das Amtsgericht Frankfurt/ Main entschied: „Selbst eine langwährende Duldung der unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung“ sei nicht als unwiderrufliche Gestattung zu betrachten, . Grundsätzlich sei ein Mietvertrag daran orientiert, dass Wohn-/Nutzfläche gegen Entgelt überlassen werde. Deswegen habe der Mieter nicht erwarten dürfen, dass er sich dauerhaft auf seine nicht vertraglich fixierte „Sonderregelung“ berufen könne. LBS
Vorsicht bei alten Bäumen: Eigenmächtiges Kürzen kann fahrlässig sein
Wenn allzu üppig wuchernde Grünpflanzen an der Grenze
des einen Grundstücks eine erhebliche Belästigung für das Nachbargrundstück darstellen, dann muss der Eigentümer Abhilfe schaffen. Tut er das nachhaltig nicht, kann sogar der Nachbar eine Beschneidung in die Wege leiten. Besonders vorsichtig sollte er aber immer dann sein, wenn es sich um ausgesprochen alte Bäume handelt. (Oberlandesgericht Brandenburg, Az: 5 U 109/16)
warfen Laub ab und sorgten zudem für eine Anhäufung von Vogelkot auf der Terrasse des Nachbarn. Trotz mehrerer Aufforderungen zur Beschneidung kam der Eigentümer der Bäume diesen nicht nach, so dass der Nachbar selbst die Initiative ergriff und eine Firma damit beauftragte. Doch anschließend gab es Ärger vor Gericht. Weil die Linden schwer geschädigt worden seien, forderte der Eigentümer Schadenersatz.
Sieben Linden im Alter von etwa 100 Jahren standen an der Grenze zweier Grundstücke. Sie ragten teilweise mehrere Meter zum Nachbarn hinüber,
Das Urteil: Die Justiz zielte in ihrer Entscheidung vornehmlich auf das Alter der Bäume ab. Es sei hier nicht entscheidend, ob der Nachbar das Recht ge-
habt habe, selbst einzugreifen. Wie der Sachverständige im Prozess ausgeführt habe, sollten „generell bei älteren Bäumen starke Kronenschnitte vermieden“ werden, höchstens „mäßig“ und „in kürzeren Abständen“ seien solche Eingriffe vertretbar. Das Gericht warf dem Nachbarn fahrlässiges Verhalten vor. Er hätte sich angesichts „der Kürzung eines erkennbar alten, über mehrere Jahrzehnte gewachsenen fremden Baumbestandes“ besser über die Risiken erkundigen müssen. Der Schaden, den ein Gutachter festgestellt hatte, betrug knapp 7.000 Euro. LBS
Post an Silvester: Briefkastenleerung bis 18 Uhr zumutbar Am Silvesternachmittag steht einem in der Regel der Sinn nicht nach der Leerung des Briefkastens. Da denken die meisten Menschen an den Jahreswechsel und an die bevorstehende Party. Doch trotzdem erwartet die Justiz einen Blick in den Briefkasten. Es könnte ja Post vom Vermieter eingetroffen sein. (Landgericht Hamburg, AAZ 316 S 77/16) Im vorliegenden Fall hatte der Eigentümer einer Wohnung mit seiner Mieterin noch eine Nebenkostenabrechnung offen, deren Frist nun abzulaufen drohte. Die entsprechenden Unterlagen warf er nachweislich an
Silvester um 17:34 Uhr in den Briefkasten. Es ging um eine Nachzahlung in Höhe von 748 Euro. Die Mieterin weigerte sich, die Summe zu bezahlen. Die Rechnung sei ihr nicht rechtzeitig zugestellt worden, sie habe um diese Zeit nicht mehr mit Post rechnen müssen. Das zuständige Amtsgericht stimmte ihr zu, der Fall ging dann aber in die nächsthöhere Instanz. Bis 18 Uhr müsse noch mit der Zustellung von Post gerechnet werden, entschied das Landgericht. Daran ändere auch nichts, dass es sich um den letzten Tag des Jahres gehandelt habe. Schließlich müsse berücksich-
tigt werden, dass sich die Zustellzeiten der Post und deren Konkurrenzunternehmen in der jüngeren Vergangenheit verlängert hätten. Es könne nicht
automatisch davon ausgegangen werden, „dass an Silvester etwas anderes üblich ist“ . LBS
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Keine Mietminderung: Wärmebrücken sind nicht als Sachmangel anzusehen, wenn die zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Baunormen eingehalten wurden Urteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 Sachverhalt und Prozessverlauf: Die Kläger in beiden Verfahren sind jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden. Die Kläger machen unter Berufung auf Mängel der Wohnungen jeweils Gewährleistungsansprüche geltend und begehren dabei unter anderem wegen der "Gefahr von Schimmelpilzbildung" in den gemieteten Räumen die Feststellung einer näher bezifferten Minderung der von ihnen geschuldeten Monatsmiete (§ 536 BGB) sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung. In beiden Verfahren hat das Berufungsgericht eine Minderung der jeweiligen Bruttomiete festgestellt und im Verfahren VIII ZR 271/17 die Beklagte überdies zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 12.000 € zur Anbringung einer Innendämmung verurteilt. Dies hat es jeweils (unter anderem) maßgeblich auf die Erwägung gestützt, dass in den Wohnungen in den Wintermonaten aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden eine "Gefahr der Schimmelpilzbildung" bestehe. Zwar hätten die Wohnungen zur Zeit ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben sowie den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Nach der Verkehrsanschauung dürfe ein Mieter allerdings auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung stets einen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. Auf Grundlage der heute gültigen DIN-Vorschriften ergebe sich angesichts der Wärmebrücken in beiden Wohnungen
jedoch ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, welches die Mieter allein mit "alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten" nicht verhindern könnten. Denn von einem Mieter könne nicht verlangt werden, dass er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheize oder darauf verzichte, seine Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen. Auch ein sogenanntes Querlüften ("Durchzug") könne dem Mieter nicht abverlangt werden; vielmehr sei lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag zumutbar. Bei alledem komme es auch nicht darauf an, wieviel Feuchtigkeit durch das konkrete Nutzungsverhalten der jeweiligen Mieter entstehe, solange es
geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anfor-
Maßgeblich ist der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (Aufenthalt, Waschen, Kochen, Duschen etc.) bewege. Sei unter den genannten Bedingungen nicht sichergestellt, dass es zu keiner Schimmelpilzbildung komme, liege bereits hierin ein bauseits bedingter und vom Vermieter zu vertretender Mangel, so dass es nicht darauf ankomme, ob Schimmel auch tatsächlich aufgetreten sei. Mit ihren vom Landgericht zugelassenen Revisionen verfolgte die Beklagte in beiden Verfahren ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes
derungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Kläger jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand. Die gegenteilige Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, das einen Mangel der Mietsache aus vermeintlichen Höchstwerten zumutbarer Lüftungsintervalle und von ihm aufgestellter "Grundsätze zeitgemäßen Wohnens" hergeleitet hat, hat der Senat als mit geltendem Recht nicht vereinbar angesehen. Sie lässt sich auch nicht unter Rückgriff auf eine Senatsentscheidung begrün-
den, die in einem speziellem Fall zu den Anforderungen an die Elektroinstallation einer Wohnung ergangen ist (vgl. Senatsurteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174) und die darauf abstellt, dass nach der Verkehrsanschauung auch in einer Altbauwohnung ein Mindeststandard der Elektroinstallation erwartet werden kann, die den gleichzeitigen Betrieb von zwei Elektrogeräten ermöglicht. Auf die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich der Wärmedämmung ist diese Entscheidung nicht übertragbar. Die Berufung des Landgerichts auf Erfordernisse "zeitgemäßen Wohnens" rechtfertigt es insbesondere nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der Wärmedämmung nicht nach den oben genannten Maßstäben, sondern – unter einseitiger Berücksichtigung von Mieterinteressen – allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dürfe und ihm an Lüftungs- und Heizverhalten nach einem abstraktgenerellen Maßstab zuzumuten sei. Letztlich läuft die Argumentation des Berufungsgerichts darauf hinaus, einen anderen als den im geltendem Recht vorgesehenen Mangelbegriff zu schaffen und auf diesem Wege auch für eine nicht sanierte oder eine nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies ist ersichtlich rechtsfehlerhaft. Auch trifft die Annahme des Berufungsgerichts nicht zu, das den Klägern zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung abzuverlangende Lüftungsverhalten sei für einen Mieter unzumutbar. Das einem Mieter zuzumutende Wohnverhalten, insbesondere bezüglich der Lüftung der 1/2019
Steuern/Finanzen Wohnräume, ist jeweils unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. Vorliegend ist der gerichtliche Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden und sich im Falle von "Querlüften" (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. Dafür, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar sei, sieht der Senat keine Anhaltspunkte. Der Senat hat die Entscheidungen des Berufungsgerichts aufgehoben, soweit das Berufungsgericht wegen der in den Außenwänden vorhandenen Wärmebrücken und der dadurch verursachten Gefahr einer Schimmelpilzbildung einen Mangel der Wohnungen bejaht
27 und den darauf gestützten Begehren der Kläger auf Feststellung einer Mietminderung beziehungsweise auf Zahlung eines Kostenvorschusses für eine Innendämmung stattgegeben hat; diese Ansprüche stehen den Klägern nach den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs nicht zu. In dem Verfahren VIII ZR 271/17, in dem das Berufungsgericht auch Durchfeuchtungen des Mauerwerks infolge schadhaft gewordener Bauteile festgestellt hatte, ist die Sache wegen der Höhe der hierfür anzusetzenden Minderung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden. Vorinstanzen: VIII ZR 271/17 Amtsgericht Reinbek – Urteil vom 7.4.2017 - 13 C 682/14 Landgericht Lübeck – Urteil vom 17.11.2017 - 14 S 107/17 und VIII ZR 67/18 Amtsgericht Reinbek – Urteil vom 23.12.2016 – 17 C 288/15 Landgericht Lübeck – Urteil vom 15.2.2018 – 14 S 14/17
Grundstücksenteignung ist keine Veräußerung Ordnet die Stadt die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück auf sich selbst gegen Zahlung einer Entschädigung an, enteignet sie also den Grundstückseigentümer, ist ein hieraus erzielter Gewinn nicht steuerpflichtig. Urteil Finanzgericht Münster vom 28.11.2018 (Az. 1 K 71/16 E). Die Kläger wurden im Streitjahr gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagt. Der Kläger erwarb 2005 das Alleineigentum an einem unbebauten Grundstück. 2008 führte die Stadt ein Bodensonderungsverfahren durch und erließ dabei in Bezug auf das Grundstück einen Sonderungsbescheid gegenüber dem Kläger, infolgedessen das Eigentum auf die Stadt übergehen sollte. Als Entschädigung zahlte die Stadt einen Betrag von 600.000 EUR. Das Finanzamt meinte, dass die Enteignung des Grundstücks durch die Stadt ein steuerpflichtiges
privates Veräußerungsgeschäft darstelle, da zwischen Erwerb und Enteignung weniger als zehn Jahre vergangen seien und ein Veräußerungsgewinn (Spekulationsgewinn) von rund 175.000 EUR von den Klägern zu versteuern sei. Die Richter entschieden, das die hoheitliche Übertragung des Eigentums an dem streitgegenständlichen Grundstück auf die Stadt nicht als Veräußerungsgeschäft anzusehen sei. Ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft setze voraus, dass die Eigentumsübertragung auf eine wirtschaftliche Betätigung des Veräußernden zurückzuführen sei. Hierzu müsse ein auf die Veräußerung gerichteter rechtsgeschäftlicher Wille vorhanden sein. Ein solcher Wille fehle, wenn ein Grundstück – wie im Streitfall – enteignet werde. Revision beim Bundesfinanzhof wurde zugelassen. jnrw
Vier von fünf Heizkostenabrechnungen sind fehlerhaft Besonders bei der Abrechnung des Warmwasserverbrauchs und beim Betriebsstrom gab es Unregelmäßigkeiten. Bei 60 % aller untersuchten Abrechnungen wird der Energieanteil für Warmwasser nicht korrekt, also nach Vorgaben der Heizkostenverordnung, gemessen. In solchen Fällen können Mieter die Kosten fürs warme Wasser pauschal um 15 % kürzen. Ein weiterer, häufiger Mangel: Bei jeder fünften Abrechnung überschreiten die Kosten für Betriebsstrom vertretbare Werte. Mieter haben dann das Recht, die entsprechenden Belege einzusehen. Faustregel: Kostet der Betriebsstrom mehr als 5 % der Brennstoffkosten, muss der Vermieter die hohen Ausgaben nachweisen können. Macht er das nicht, können Mieter der Abrechnung widersprechen. In vielen untersuchten Gebäuden wird zudem deutlich zu viel Heizenergie verbraucht. Nur bei 13 % der Gebäude entspricht der Verbrauch den Schulnoten „sehr gut“ oder „gut“. Das sind Werte, die im Hinblick auf die 1/2019
zugrunde liegende Gebäudeklasse erreicht werden können. Knapp zwei Drittel der Gebäude waren hingegen nur „ausreichend“, „mangelhaft“ oder „ungenügend“. Besonders auffällig: In einem Drittel der untersuchten Wohnungen liegt der Verbrauch deutlich höher, als es der eigentlichen Wohnungslage entsprechen sollte. Haushalte sollten deshalb immer ihren ei-
– im eigenen Interesse und im Interesse ihrer Mieter. Die Stichprobe zeigt, dass viele Haushalte zu viel fürs Heizen bezahlen, schuld ist der hohe Einkaufspreis des Brennstoffs. In mehr als einem Drittel der Fälle lagen die Kosten für Erdgas mehr als 10 % über einem günstigen Tarif. Bei Fernwärme gab es noch häufiger hohe Einkaufskosten. Mehr als die Hälfte der untersuchten Gebäude
Warmwasser und Betriebsstrom sind am auffälligsten genen Verbrauch online prüfen – zum Beispiel mit dem kostenlosen Heizkostenrechner auf www.heizspiegel.de. Der hohe Verbrauch zeigt deutlich, dass viele Gebäude ein hohes Sparpotenzial haben – bei den Kosten und bei den CO2Emissionen. Die Bewohner können mit Änderungen ihres Nutzerverhaltens den Verbrauch und die Kosten senken. Vermieter und Verwalter sollten stets ihrer Instandhaltungspflicht nachkommen, zusätzlich geringinvestive Maßnahmen umsetzen und energetisch sanieren
mit Fernwärme beziehen den Brennstoff zu Kosten, die mehr als 10 % über dem Durchschnitt der jeweiligen Region liegen. Ursache: eine zu hohe Anschlussleistung. Durch eine Korrektur könnten die Bewohner eines Gebäudes jedes Jahr mehrere Hundert Euro sparen, bezogen auf eine Wohnung etwa 50 bis 100 Euro jährlich. Verwalter oder Vermieter sollten den Brennstoff günstiger einzukaufen oder die Fernwärme-Anschlussleistung anpassen. Denn das Wirtschaftlichkeitsgebot im BGB untersagt
Vermietern, unnötig hohe Kosten an die Mieter weiterzugeben. Die Heiznebenkosten der untersuchten Haushalte liegen im Durchschnitt bei 156 €/Jahr. Vor fünf Jahren waren es noch gut 40 € weniger. Zu den Heiznebenkosten gehören z.B. die Kosten der Heizungswartung, Gebühren für den Messdienstleister sowie die Betriebsstromkosten der Anlage. Ein Grund für die steigenden Kosten: Immer mehr Hausverwaltungen leasen Messgeräte, statt diese zu kaufen. Das ist zwar zulässig, für die Mieter allerdings teurer. In der Stichprobe waren drei Viertel aller Geräte geleast. Für die Stichprobe hat die Beratungsgesellschaft co2online 87 von 104 eingesandten Heizkostenabrechnungen untersucht, die Finanztip-Leser im Nov. 2018 eingesandt hatten. Für den Vergleich wurde das Heizspiegel-Angebot von co2online genutzt. Die Vorstellung der Ergebnisse ist Teil der Kampagne „Mein Klimaschutz“ im Auftrag des Bundesumweltministeriums. FT
Geld von Konto zu Konto in Sekundenschnelle: Das ist bei der Echtzeitüberweisung zu beachten • In- und Auslandsüberweisungen bis 15.000 Euro, rund um die Uhr an 365 Tagen, in 34 Ländern in Europa • Privatkunden und Unternehmen profitieren • Immer mehr Banken bieten SEPA-Echtzeitüberweisungen Bei Überweisungen dauert es heute bis zu einem Tag, bis der Zahlungsempfänger über das Geld verfügen kann. Mit der SEPA-Echtzeitüberweisung (SEPA steht für Single Euro Payments Area) ist der Betrag innerhalb weniger Sekunden auf dem Konto des
Zahlungsempfängers. Ein weiterer Vorteil: Das Verfahren steht Bankkunden mit einem Girokonto rund um die Uhr an allen Tagen im Jahr zur Verfügung, für Überweisungen im In- und Ausland in 34 Staaten in Europa. Derzeit gilt eine Betragsgrenze von 15.000 Euro pro Überweisung. Praktisch ist das etwa beim privaten Autokauf: Der Käufer braucht zum Bezahlen kein Bargeld mehr mitbringen, sondern nur noch sein Mobiltelefon. Der Verkäufer sieht innerhalb weniger Sekunden, dass das
Geld angekommen ist. Auto, Fahrzeugpapiere und Schlüssel können übergeben werden. Auch eine Restaurantrechnung kann so leicht unter Freunden aufgeteilt werden. Und: Wie Privatleute profitieren natürlich ebenso Unternehmen von SEPA-Echtzeitüberweisungen. Die SEPA-Echtzeitüberweisung wird seit November 2017 schrittweise eingeführt. Der einheitliche Euro-Zahlungsverkehrsraum SEPA umfasst die 28 Mitgliedstaaten der Europäischen Union sowie Island, Liechtenstein, Monaco, Nor-
Das ändert sich 2019: Neues Infomaterial für Bürger zu Steuerrechtsänderungen Höheres Kindergeld, neue Regeln für Gutscheine oder härtere Steuervorschriften im Onlinehandel: Was sich 2019 im Steuerrecht ändert, hat der Bund der Steuerzahler (BdSt) in seinem neuen Informationsmaterial „Steuerrechtsänderungen 2019“ zusammengestellt. Denn Bürger und Betriebe müssen sich im neuen Jahr auf mehr als 30 Änderungen einstellen. Es wird gezeigt, welche Rechengrößen sich im Steuerund Sozialversicherungsrecht ändern. Einige Beispiele aus dem Infomaterial: ð Für die Abgabe der Steuererklärung 2018 muss bis zum 31. Juli 2019 abgegeben sein. Der Steuerzahler hat also zwei Monate mehr Zeit. ð Und Achtung: Bisher lag es im Ermessen des Finanzamts, ob Verspätungszuschläge erhoben wurden. Nun heißt es, dass bei Steuererklärungen, die nach dem 31.12.2018 abzugeben sind, das Finanzamt in der Regel zur Festsetzung von Verspätungszuschlägen verpflichtet ist, wenn die Erklärung nicht binnen 14 Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres abgeben wurde. ð Familien erhalten ab Juli 2019 über monatlich zehn Euro mehr Kindergeld pro Kind
ð Bei Erwachsenen werden erst ab einem zu versteuernden Einkommen von mehr als 9.168 Euro im Jahr Einkommensteuern fällig. ð Wer jobbedingt die Wohnung wechselt, kann seine Einkommensteuer reduzieren. Neben Makler-, Fahrt- oder Spedionskosten ist zusätzlich ein Pauschbetrag für „sonstige Umzugskosten“ abziehbar. Höhere Pauschalen gelten ab dem 1.4.2019. ð Unternehmer müssen sich auf neue Umsatzsteuerregeln im Onlinehandel und beim Verkauf von Gutscheinen einstellen. ð Im Fokus 2019 steht das umweltbewusste Fahren, das der Gesetzgeber steuerlich unterstützt – gefördert werden elektrische Dienstwagen, Diensträder und das Jobticket. Konkret: Arbeitnehmer und Unternehmer, die ihr Dienstrad auch privat nutzen, müssen den geldwerten Vorteil für die Überlassung künftig nicht mehr versteuern. Die Regelung gilt für alle Fahrräder und Elektrofahrräder befristet vom 1. Januar 2019 bis Ende 2021. Wer ein Elektro- oder schadstoffarmes Hybridfahrzeug als Dienstwagen anschafft, kann die Privatnutzung ebenfalls
steuersparender abrechnen. Bei der sogenannten 1%-Methode wird nur noch der halbierte Bruttolistenpreis des Fahrzeugs statt des vollen Fahrzeugpreises angesetzt. Entsprechendes gilt für die Abrechnung der Privatfahrten per Fahrtenbuch. ð Das steuerfreie Jobticket ist wieder da. Wenn also Beschäftigte von ihrem Arbeitgeber Tickets oder Zuschüsse für den öffentlichen Nahverkehr erhalten, ist dies ab dem Jahr 2019 wieder steuerfrei. Eine entsprechende Regelung gab es bereits bis Ende 2003. Voraussetzung ist, dass das Ticket bzw. der Zuschuss zusätzlich zum ohnehin vereinbarten Arbeitslohn gewährt wird. ð Auch bei den Sozialversicherungsbeiträgen gibt es einige Änderungen in Beitragssätzen und Bemessungsgrenzen. Z. B. wird der Beitrag zur Arbeitslosenversicherung um 0,5 % sinken, bei der Pflegeversicherung aber um diesen Prozentsatz steigen. Die „Steuerrechtsänderungen 2019“ können Mitglieder im Bund der Steuerzahler auf der homepage downloaden. Interessierte erhalten das Material kostenlos über die Service-HotBStZ line 0800 / 883 83 88.
wegen, San Marino und die Schweiz. In diesen Ländern wurden bisher verschiedene nationale Zahlungssysteme betrieben. Mit den gemeinsamen europäischen Verfahren hingegen sind sowohl inländische als auch grenzüberschreitende Zahlungen in Euro vereinheitlicht. Mehr als 500 Millionen Bürgern bieten sich somit neue Wege, um europaweit einzukaufen oder Dienstleistungen zu bezahlen. Und dies genauso sicher, günstig und komfortabel wie bisher nur im Inland. bvbd
Mehr Erbschaften von Immobilien 90 % der Deutschen, die Wohneigentum besitzen oder dies anstreben, nennen als Hauptgrund die Altersvorsorge. Statt Miete zu zahlen, sparen Eigentümer für sich selbst. Zudem können sie das eigene Zuhause schon ab dem Tag des Einzugs genießen und nicht erst im Rentenalter. Die meisten sehen ihr Eigenheim nicht nur als Sicherheit fürs Alter an, sondern auch als einen Vermögenswert, den sie später an ihre Kinder/Enkelkinder weitergeben können. So halten dem aktuellen Kantar TNS Trendindikator zufolge 72 % der Familien mit Kindern Haus- und Grundbesitz für die beste Anlageform. Ein möglicher weiterer Anreiz zur gelebten Generationenvorsorge mit Immobilien: Wohneigentum ist die einzige Vorsorgeform, die unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei an Partner, Kinder und Enkel vererbt oder verschenkt werden kann. Von 2001 bis 2010 hat mehr als jeder dritte Erblasser (36 %) eine Immobilie an seine Erben weitergegeben, wie eine Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge zeigt. In Zukunft könnte die Bedeutung von Immobilien in Nachlässen weiter zunehmen: Der Anteil von Immobilienübertragungen an der Gesamterbmasse soll der Prognose des DIA zufolge bis 2024 um 10 % auf 46 Prozent ansteigen. LBS 1/2019
Für den Notfall wappnen – das ist bei der Vorsorge für Bankangelegenheiten zu beachten Niemand ist vor Schicksalsschlägen gefeit. Doch wer erledigt im Ernstfall die laufenden und anstehenden Bankgeschäfte? Kinder, Eltern und (Ehe-) Partner haben nicht „automatisch“ Zugriff auf das Konto des Betroffenen.
eine „Konto-/Depotvollmacht - Vorsorgevollmacht“ zurückgreifen. So verhindert man die gegebenenfalls erforderliche gerichtliche Bestellung eines Betreuers
Zwei Sachen sind wichtig: Zum einen sollte man möglichst früh vorsorgen und eine Person des Vertrauens benennen, die sich um die Angelegenheit kümmern kann und zum anderen sollte man auf die von Banken angebotenen Vordrucke für
für diese Fragen. Wichtig hierbei: Es handelt sich nicht um eine Generalvollmacht, sondern nur um ein auf Bankgeschäfte zugeschnittene Einverständnis. Um eine solche Autorisierung zu erteilen, sollten der Vollmachtgeber (also der Kontoin-
haber) und die Vertrauensperson, der die Vollmacht erteilt werden soll, gemeinsam die Bank aufsuchen. Der Bevollmächtigte wird bei der Bank wie gesetzlich ge-
Auch nahe Verwandte haben nicht automatisch Zugriff fordert anhand eines gültigen Personalausweises oder Reisepasses identifiziert. Etwaige spätere Zweifel an der Wirksamkeit der Vollmachtserteilung können mit diesem Vorgehen ausgeräumt werden. Der Umfang der Bankvollmacht
ist klar definiert: Unter anderem können Überweisungen veranlasst (zum Beispiel für Miete oder laufende Kosten) oder Geld abgehoben werden. Der Kontoinhaber kann bereits eingeräumte Kredite in Anspruch nehmen. Es können allerdings keine neuen Kredite für den Kontoinhaber aufgenommen werden. Auch zu beachten: Sollte der Kontoinhaber sterben, erlischt die Vollmacht nicht, sondern bleibt auch über den Tod hinaus für die Erben in Kraft, die diese widerrufen können. bvdb
Haushaltseinkommen in NRW um 21 Prozent gestiegen Das durchschnittliche Bruttoeinkommen privater Haushalte ist in den letzten zehn Jahren in Nordrhein-Westfalen um 785 Euro (+21,3 Prozent), von 3694 Euro (2007) auf 4479 Euro (2017) gestiegen. Wie Information und Technik Nordrhein-Westfalen als Statistisches Landesamt mitteilt, hat sich dabei nicht nur die Einkommenshöhe verändert,
sondern auch dessen Struktur: Wurden 2007 noch 59,5 Prozent des Einkommens aus selbstständiger oder abhängiger Erwerbstätigkeit erwirtschaftet, so waren es 2017 bereits 61,8 Prozent (+2,3 Prozentpunkte). Im selben Zeitraum verringerte sich der Anteil öffentlicher Transferzahlungen am Durchschnittseinkommen um 1,7 Prozentpunkte von 25,6
Prozent auf 23,9 Prozent. Bei den genannten Daten handelt es sich um Ergebnisse der laufenden Wirtschaftsrechnungen privater Haushalte in NRW aus dem Jahr 2017, die neben Informationen zur Struktur der Einkommen auch Daten zu den Konsumausgaben liefert. Diese Erhebung ist eine Unterstichprobe der alle fünf Jahre durchgeführten Einkommens-
und Verbrauchsstichproben und findet jeweils in den Zwischenjahren statt. Die 2017er Ergebnisse basieren auf den HaushaltsbuchAufzeichnungen von 1639 Haushalten, die auf die Grundgesamtheit der rund 8,1 Millionen Haushalte in Nordrhein Westfalen hochgerechnet wurden.
Kostenloser Haushaltskalender für 2019 erleichtert den Einstieg in die Haushaltsbuchführung Wer den guten Vorsatz hat, im neuen Jahr das eigene Geld besser im Griff zu haben, findet mit dem Haushaltskalender 2019 eine praktische Hilfe für den Alltag. Die handliche Broschüre ist Kalender und Haushaltsbuch in einem. In den Monatsübersichten finden die eigene Termin- und Ferienplanung, aber auch wichtige Zahlungstermine Platz. So wird das ganze Jahr über nichts Wichtiges vergessen. Der Haushaltskalender wird kostenfrei von Geld und Haushalt, dem Beratungsdienst der Sparkassen-Finanzgruppe, herausgegeben. Der Haushaltskalender hilft im Alltag dabei, besser mit dem Haushaltsbudget auszukommen. Wer bisher noch kein 1/2019
Haushaltsbuch geführt hat, kann mit dem Haushaltskalender leicht mit der Ausgabenerfassung beginnen. Er begleitet Schritt für Schritt die Budgetplanung. In den Monatsübersichten gibt es ausreichend Platz für die täglichen Ausgaben. Auf diese Weise merkt man schnell, ob das Geld reicht oder an der einen oder anderen Stelle gespart werden muss. In der Jahresübersicht lässt sich dann ganz einfach Bilanz ziehen: Welche Monate belasten die Haushaltskasse besonders stark? Werden die eigenen Sparziele erreicht? Der Haushaltskalender hilft, den Überblick über die eigenen Finanzen zu behalten. Denn wer weiß, wo das Geld hinfließt,
Bildrechte: Beratungsdienst Geld und Haushalt kann seine Ausgaben besser steuern. Abgerundet wird der Kalender durch informative Beiträge zum Stromverbrauch, und zur gesetzlichen Rente.
Der Haushaltskalender 2019 ist kostenfrei bestellbar unter der Telefonnummer 030 – 204 55 818 oder unter www.geld-undhaushalt.de.
Projekt Eigenheim: Eigenkapital ist unerlässlich Die Immobilienpreise steigen, zugleich erleichtert günstiges Baugeld vielen Menschen die Anschaffung einer eigenen Immobilie. Doch auch in Zeiten niedriger Zinsen ist es unerlässlich, einen Teil der Finanzierung aus eigenen Mitteln zu stemmen. Der Anstieg der Immobilienpreise scheint vielerorts kein Ende zu nehmen. Zwischen Mitte 2017 und Mitte 2018 sind neu gebaute Wohngebäude im Bundesdurchschnitt um 4,6 Prozent teurer geworden, wie das Statistische Bundesamt Gleichzeitig halten sich die Zinsen auf einem niedrigen Niveau und ermöglichen vielen Menschen trotz steigender Preise, das „Projekt Eigenheim“ in die Tat umzusetzen. Kein Wunder also, dass eine Immobilienfinanzierung mit möglichst wenig Eigenkapital zunächst attraktiv scheint. So zeigt etwa der Trendindikator Baufinanzierung der Dr. Klein Privatkunden AG, dass der durchschnittliche Kreditanteil am Kauf- oder Baupreis steigt: Von 77,6 Prozent Anfang 2014 auf derzeit 81,6 Prozent. „Damit bringen die Deutschen im Mittel zwar immer noch knapp 20 Prozent an Eigenkapital mit, doch auch und gerade in Zeiten sehr niedriger Zinsen sollten zukünftige Eigentümer beachten, dass eine Immobilie die wohl größte Investition im Leben ist und langfristig si-
cher finanziert sein sollte“, sagt Thomas Thiet von der LBS. Eigenkapital ist dabei eine entscheidende Säule. Auch wenn es angesichts der niedrigen Zinsen verlockend erscheint, verstärkt auf günstige Kredite zu setzen, empfiehlt sich ein solider Finanzierungsmix aus Eigenkapital, Bausparvertrag und klassischem Annuitätendarlehen. Je höher der Finanzierungsanteil, desto höher ist auch das Risiko, die monatlichen Raten irgendwann nicht mehr stemmen zu können. Etwa dann, wenn die Niedrigzinsfinanzierung ausläuft und die Immobilie noch nicht abbezahlt ist. Niemand kann die Zinsentwicklung der nächsten zehn Jahre vorhersagen. Selbst ein Anstieg von derzeit rund 1,5 Prozent auf immer noch vergleichsweise niedrige 3 Prozent bedeutet eine Verdopplung der Belastung. Bausparverträge erfüllen als wesentliche Säule der Immobilienfinanzierung eine doppelte Funktion – das angesparte Guthaben erhöht das Eigenkapital und das zinsgünstige Bauspardarlehen bietet Planungssicherheit, denn die bei Vertragsbeginn festgelegten Konditionen gelten für die gesamte Laufzeit. Ein weiteres Plus: Der Staat greift Sparern mit Förderungen wie WohnRiester, Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage unter die Arme. LBS
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6/2017 1/2019
Zuhause 1/2019

References: § 8
 § 1990
 § 1990
 § 1942
 § 10
 § 1990
 BGH 
 BGH 
 § 558
 § 558
 § 2
 § 49
 § 49
 § 21
 § 49
 BGH