Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3289-PGP.html?identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-10-10-20150401
Timestamp: 2019-07-17 16:37:38+00:00

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3289-PGPENR - Mutations de propriété à titre onéreux d'immeubles - Mutations autres que les échanges - Champ d'application3
BOI-ENR-DMTOI-10-10-10-20150401
2015-04-01T11:13:53.000+02:002017-03-08T16:57:34.000+01:00
Il résulte des dispositions du 1er alinéa du I de l'article 683 du code général des impôts (CGI), que la taxe de publicité foncière, ou éventuellement le droit d'enregistrement, atteint les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux.
A. Conditions de taxation
1. Définition de la vente
La vente est la convention par laquelle une personne, le vendeur, transfère une chose à une autre, l'acquéreur, moyennant un prix (C. civ., art. 1582).
Elle est imposable, en principe, quelle que soit sa qualification (vente, cession, revente, ...) ou sa forme. Toutefois, dans certaines hypothèses, l'imposition est réalisée dans des conditions particulières (pour les mutations non constatées par un acte authentique et les mutations verbales et pour les adjudications, BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-20).
2. Ventes taxables
a. Ventes parfaites
Ainsi, la cour de cassation a jugé que dès lors qu'une procédure de délaissement a comporté la fixation amiable du prix de cession d'un immeuble, le transfert de propriété du bien résulte non de la demande de délaissement, mais de l'acte constatant l'accord du cédant et du cessionnaire sur la chose et sur le prix. La circonstance que l'initiative du délaissement a été prise en considération de l'engagement d'une procédure d'expropriation par la collectivité bénéficiaire de la réserve est, à cet égard, inopérante (Cass. com., arrêt du 8 avril 1986 ; Aff. SCI du Mont-du-Vinaigrier).
Remarque : En l'espèce, la société redevable avait mis en œuvre la procédure de délaissement prévue à l'ancien article L. 123-9 du code de l'urbanisme (version en vigueur avant le 1er avril 2001) qui permet au propriétaire d'un terrain réservé par un plan d'occupation des sols d'exiger de la collectivité publique qu'il soit procédé à son acquisition.
Il a également été jugé que la vente est parfaite, dès lors que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si, à la date de la réalisation de la condition suspensive, l'acquéreur est entré en possession du terrain et en a payé le prix (Cass. Com., arrêt du 10 janvier 1989, pourvoi n°87-15740)
Sur la condition suspensive, se reporter au I-A § 10 et suivants du BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-10.
1° Accord des parties
2° Accord sur la chose
3° Accord sur le prix
b. Effets certains et actuels
La taxe de publicité foncière ne peut être perçue tant que subsiste une incertitude sur la réalisation de la mutation ; c'est le cas de certaines ventes conditionnelles qui sont examinées au BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-10 .
B. Cas des transmissions de droits démembrés
S'agissant plus particulièrement des actes translatifs de droits démembrés de biens immeubles, l'article 683 du CGI dispose que les droits de mutation sont assis sur "le prix exprimé". Cet article a une portée générale dans la mesure où il pose le principe de taxation aux droits d'enregistrement ou à la T.P.F. des mutations à titre onéreux de propriété ou d'usufruit d'immeubles.
La réforme du barème fixant les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété était souhaitée de longue date par le Parlement et les professionnels. En effet, les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété étaient jusqu'au 31 décembre 2003 fixées par un barème datant de 1901. L'article 19 de la loi de finances pour 2004 a actualisé ce barème en tenant compte d'un rendement des actifs et d'une espérance de vie plus proche des réalités actuelles. L'objectif poursuivi au travers de cette revalorisation est de retenir pour l'application des droits d'enregistrement des valeurs correspondant à la réalité économique. Cela étant, les parties demeurent libres de fixer le prix de l'usufruit et de la nue-propriété comme elles l'entendent. Dès lors, l'évaluation de la nue-propriété d'un bien apporté à une société peut-être fixé sans utiliser le barème de l'article 669 du code général des impôts. En revanche, pour la liquidation des droits de mutation dus à cette occasion, l'administration fiscale retiendra la valeur telle qu'elle résulte de l'application du barème non seulement lorsque le prix stipulé sera inférieur à la valeur vénale, mais aussi lorsqu'il sera supérieur (RM Grosskost, n° 55175, JO AN du 28 juin 2005, p. 6466).
II. Conventions relatives à l'usufruit
A. Réunion de l'usufruit à la nue-propriété
1. Extinction de l'usufruit par l'expiration du temps fixé ou par le décès de l'usufruitier
2. Autres cas d'extinction de l'usufruit
B. Conversion de l'usufruit en rente viagère
La conversion d'un usufruit en une rente viagère constitue, en principe, une mutation à titre onéreux de l'usufruit, assujettie à ce titre à l'impôt de mutation.
Certains actes de donation ou de donation-partage qui réservent au donateur l'usufruit des biens transmis lui ouvrent, en outre, la faculté de convertir, à l'égard des donataires, cet usufruit en rente viagère. Cette conversion de l'usufruit en rente viagère qui s'analyse en un complément de donation avec charge, dès lors qu'elle est effectuée en application d'une clause d'un acte de donation antérieur, entre les mêmes personnes, doit être soumise aux droits de mutation à titre gratuit.
Lorsqu'il est taxé comme une libéralité avec charge il y a lieu de faire application des règles exposées au BOI-ENR-DMTG-20-10-10.
Lorsqu'elles résultent de l'application de l'article 759 du code civil, les conversions en rente viagère de l'usufruit conféré au conjoint survivant, n'opèrent pas mutation et constituent un acte d'exécution passible du droit fixe des actes innomés.
Remarque :Tout usufruit appartenant au conjoint sur les biens du prédécédé, qu'il résulte de la loi, d'un testament ou d'une donation de biens à venir, donne ouverture à une faculté de conversion en rente viagère, à la demande de l'un des héritiers nus-propriétaires ou du conjoint successible lui-même (C.Civ., art. 759)
C. Conversion en toute propriété de l'usufruit légal du conjoint survivant
III. Autres mutations
1. Immeubles par nature
- aux baraquements de chantier dès lors que «le dispositif de liaison, d'ancrage ou de fondation révèle que le bien ne repose pas simplement sur le sol et n'y est pas maintenu par son seul poids» (Cass. Com., arrêt du 10 juin 1974, pourvoi n° 73-10696 ) ;
- aux serres horticoles, même si les parties métalliques constituant les charpentes des serres ne sont pas prises dans le sol mais fixées au moyen d'un système d'écrous, l'assemblage étant réalisé par des écrous, des vis et des boulons sans soudure, de façon à permettre un démontage sans détérioration (Cass. Com., arrêt du 1er février 1984, pourvoi n° 82-15900) .
3. Immeubles par destination
Les immeubles par destination sont des objets mobiliers que le propriétaire d'un fonds y a soit placés pour le service et l'exploitation de ce fonds, soit attachés à perpétuelle demeure (C. civ., art. 524 et C. civ., 525).
- ils doivent y avoir été attachés par le propriétaire du fonds.
C'est ainsi que le matériel installé dans un bâtiment, immeuble par nature, devient immeuble par destination dès lors qu'il y est placé par le propriétaire de ce bâtiment. Par contre, les objets mobiliers placés sur un fonds par un locataire qui acquiert ultérieurement la propriété de ce fonds restent meubles car les conditions posées par la loi ne sont pas remplies au moment de l'affectation des objets au fonds.
a. Objets mobiliers placés pour le service et l'exploitation du fonds
À cet égard, la cour de cassation a jugé que les animaux destinés à la reproduction et à l’embouche ne relèvent pas des dispositions de l’article 524 du code civil et qu’en conséquence, leur cession ne peut être soumise aux droits de mutation d’immeubles ruraux prévus à l’ancien article 701 du CGI (Cass. Com., arrêt du 12 novembre 1996, pourvoi n° 95-11080 ).
- la cession du cheptel est soumise aux droits de mutation d'immeubles ruraux prévus à l'ancien article 701 du CGI lorsqu'il constitue un immeuble par destination. Aux termes de l'article 524 du code civil, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds, les animaux attachés à la culture. Dans l'arrêt commenté la Cour réaffirme, conformément à sa jurisprudence antérieure (C. Cass. Req. 19 octobre 1938, D.H. 1938, 613), le principe selon lequel les animaux visés à l'article 524 du code civil s'entendent exclusivement des animaux qui ont été placés par le propriétaire sur son fonds à titre d'accessoires nécessaires à l'exploitation de ce fonds.
Cette solution (Cass. Com, arrêt du 21 juillet 1987 pourvoi n°85-18723) ne saurait être étendue aux hypothèses où l'exploitation n'implique pas l'usage d'une terre (exploitations hors sol).
En revanche, un moulin qui avait fait l'objet, le 2 pluviôse an VIII, d'une vente de biens nationaux et dont les propriétaires successifs avaient toujours respecté l'affectation, possède une existence légale au sens des articles 23 et 26 du code du domaine public fluvial et de la navigation intérieure et de l'article 29 de la loi du 16 octobre 1919 relative à l'utilisation de l'énergie hydraulique.
Il s'ensuit que le droit d'usage des eaux domaniales, attaché à une usine ayant existence légale et cédé avec elle, possède le caractère d'un droit réel immobilier (Cass. Civ. , arrêt du 10 juin 1981, pourvoi n° 80-10428).
Remarque : Les articles 23 et 26 du code du domaine public fluvial et de la navigation intérieure ont été abrogés à compter du 01 juillet 2006 (ordonnance 2006-460 du 24/04/2006, art.7) et l'article 29 a été abrogé à compter du 1er juin 2011 (ordonnance 2011-504 du 9 mai 2011, art. 4)
Dès lors que la cession des droits d'eau seuls a été consentie le même jour que l'apport du moulin à une société dont l'objet est notamment l'exploitation de ce moulin et sa transformation en usine hydroélectrique et que ledit moulin comprend non seulement le bâtiment, mais aussi l'emplacement, capital pour l'exploitation des droits d'eau, l'état actuel de délabrement du bâtiment n'a pas dépouillé de leur caractère immobilier les droits d'eau qui y étaient attachés (Cass. Civ.,arrêt du 10 juin 1981, pourvoi n° 80-10429).
b. Objets mobiliers attachés à perpétuelle demeure
4. Immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent
5. Immeubles par détermination de la loi
Des lois spéciales peuvent accorder le caractère immobilier à des objets ou droits mobiliers. Ainsi, les obligations remises en échange des actions de la Banque de France immobilisées lors de la nationalisation de cet établissement réalisée par la loi du 2 décembre 1945 ont conservé le caractère immobilier (art. 2, al. 4 de la loi du 2 décembre 1945).
L'extranéité des actes ou des biens entraîne les conséquences fiscales suivantes :
1. Mutations d'immeubles sis en France constatées par actes passés en France
Sous réserve de l'application, dans certains cas, de taux particuliers, les mutations des immeubles sis dans ces derniers départements relèvent du droit commun (BOI-ENR-DMTOI-10-10-10).
2. Mutations d'immeubles sis en France constatées par actes passés à l'étranger
Dès lors qu'un acte authentique étranger n'a en France que la valeur d'un acte sous seing privé, il ne peut être soumis à la formalité unique à la conservation des hypothèques, mais la mutation qu'il constate doit être déclarée, dans le mois de l'entrée en possession, au service des impôts de la situation des biens (CGI, art. 638). La mutation donne ouverture au droit d'enregistrement perçu au même tarif que la taxe de publicité foncière prévue pour les mutations de même nature (CGI, art. 662). Les actes dressés ultérieurement en vue de la publication sont dispensés de taxe de publicité foncière.
3. Mutations d'immeubles sis à l'étranger constatées par actes passés en France
4. Mutations d'immeubles sis à l'étranger constatées par actes passés à l'étranger
5. Actes concernant des immeubles situés dans les collectivités d'outre-mer
Remarque : Les règles applicables aux mutations d'immeubles situés dans les départements d'outre-mer sont celles des mutations d'immeubles situés en France (cf. III-B-1 § 320).
6. Actes concernant les institutions spécialisées des Nations-unies
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References: l'article 683
 art. 1582
 § 10
 l'article 683
 L'article 19
 l'article 669
 l'article 759
 art. 759
 art. 524
 l'article 524
 l'article 524
 l'article 29
 art.7
 l'article 29
 art. 4
 art. 638
 art. 662
 § 320