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Timestamp: 2018-04-24 06:36:45+00:00

Document:
Pachtzins-Erhöhung im Beitrittsgebiet | Immobilien | Haufe
BGH, Urteil vom 13.6.2012, XII ZR 49/10
Erhöhung des Pachtzinses; Nutzungsverhältnisse über Grundstücke im Beitrittsgebiet; Anpassung des Nutzungsentgelts:
Sachverhalt: Pachtzins-Erhöhung verlangt
Die Klägerin verlangt eine Erhöhung des Pachtzinses nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz. Mit Vertrag vom 1.1.1982 überließ der D. A. der DDR dem Beklagten in der Wochenendsiedlung „B. S.” die Parzelle S. 12 zur Bebauung mit einem Wochenendhaus. Die Nutzung war unentgeltlich. Am 12.5.1999 trafen die Landeshauptstadt Magdeburg als Verpächterin und der Beklagte als Pächter folgende Vereinbarung: „Der bestehende Vertrag vom 01.01.1982 für … wird fortgesetzt unter Berücksichtigung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRÄndG) vom 21.9.1994. Der Pachtzins beträgt rückwirkend ab 1.1.1996 lt. eines erstellten Gutachtens über den ortsüblichen Pachtzins 1,20 DM/m2. Nach den vorliegenden und bestätigten Vermessungsunterlagen beträgt der Zins für Parz. 12 für 298 m2 x 1,20 DM und somit 357,60 DM/Jahr. …
Eine zukünftige Anpassung an den Pachtzins bleibt vorbehalten.”
Mit Zuordnungsbescheid vom 13.12.2000 wurde festgestellt, dass die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks geworden ist. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Katasteramtes Magdeburg ermittelte zum Wertermittlungsstichtag 19.6.2002 ein ortsübliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m2. Am 16.10.2002 schrieb das Bundesvermögensamt Magdeburg an den Beklagten:
„ ... mit Wirkung vom 1.1.2003 erhöhe ich das Nutzungsentgelt für die von Ihnen am B. S. genutzte Parzelle 12 auf 1,20 €/m2/Jahr.
Bei einer Parzellengröße von 298 m2 ergibt sich ein jährliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m2/Jahr x 298 m2 = 357,60 €/Jahr.
Mit der Erhöhung wird das ortsübliche Entgelt nicht überschritten. …”
Gemäß § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG kann eine Anpassung des Nutzungsentgelts verlangt werden, nachdem dieses die ortsübliche Höhe erstmals erreicht hatte, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als 10 % verändert hat.
1. Die Höhe des ortsüblichen Nutzungsentgelts festzustellen ist Aufgabe des Tatrichters, dem für eine Ermittlung des konkreten ortsüblichen Nutzungsentgelts ein Schätzungsermessen (§ 287 ZPO) einzuräumen ist. ...
2. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung auf das eingeholte Gutachten des Sachverständigen A. gestützt. Dabei hat es – dem Gutachter folgend – für die Entscheidung wesentliche Gesichtspunkte unbeachtet gelassen.
a) Wie der Senat bereits entschieden hat, ist das ortsübliche Entgelt, bis zu dessen Höhe Nutzungsentgelte nach § 20 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG angehoben werden können, in § 3 Abs. 2 NutzEV definiert. Danach sind ortsüblich die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für vergleichbar genutzte Grundstücke vereinbart worden sind (Senatsurteil vom 7.10.2009 – XII ZR 175/07 – NJW-RR 2010, 812 Rn. 20).
Unterschiedlich ist allerdings die Zeitspanne, aus der die Vergleichsentgelte herangezogen werden. Für das erstmalige stufenweise Heranführen an das ortsübliche Pachtniveau sind diejenigen Entgelte heranzuziehen, die nach dem 2.10.1990 vereinbart worden sind (§ 3 Abs. 2 Nutz­EV). Ist das dadurch bestimmte Pachtniveau einmal erreicht, richtet sich die weitere Anpassung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG. Nach dieser Regelung muss sich das ortsübliche Entgelt seitdem, also seit der letztmaligen Anpassung des Nutzungsentgelts, um mehr als zehn Prozent verändert haben.
Gegenüberzustellen sind somit das ortsübliche Entgelt im Zeitpunkt der letzten Entgeltanpassung und das ortsübliche Entgelt auf der Grundlage der seitdem getroffenen Pachtvereinbarungen. Denn mit dem Maßstab der ortsüblichen Vergleichspacht wird ein repräsentatives Angebot an vergleichstauglichen Objekten vorausgesetzt, bei denen sich das festzustellende ortsübliche Nutzungsentgelt an marktwirtschaftlichen Grundsätzen orientiert. Die dynamische Entwicklung des Marktes führt dabei zu einer Anpassung der für bestehende Nutzungsverhältnisse zu zahlenden Entgelte (vgl. Senatsurteil vom 7.10.2009 – XII ZR 175/07 – NJW-RR 2010, 812 Rn. 32).
d) Aus den im Betrachtungszeitraum vereinbarten Vergleichspachten ist das ortsübliche Entgelt als eindeutiger Betrag festzustellen. Nicht ausreichend ist – anders als im Wohnraummietrecht – die Feststellung einer ortsüblichen Entgeltspanne. Das folgt zwingend aus der Regelung des § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG, wonach – abweichend vom Wohnraummietrecht – jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung verlangen kann. Würde man das ortsübliche Nutzungsentgelt nur als Spanne bestimmen, könnte der Verpächter eine Anpassung im oberen Bereich der Spanne und der Pächter eine Anpassung im unteren Bereich der Spanne verlangen, was sich gegenseitig ausschließt.
Dem steht auch nicht das Senatsurteil vom 7.10.2009 (XII ZR 175/07 – NJW-RR 2010, 812 Rn. 17) entgegen, in dem ausgeführt ist, dass dem Tatrichter eine „punktgenaue” Ermittlung des ortsüblichen Entgelts regelmäßig gar nicht möglich sei. Dies bezieht sich auf die regelmäßig fehlende Möglichkeit, ein ortübliches Entgelt mit mathematischer Eindeutigkeit festzustellen, und eröffnet somit dem Tatrichter bei der Feststellung des ortsüblichen Nutzungsentgelts ein Schätzungsermessen (§ 287 ZPO).
Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen liegen die seit der letzten Anpassung vereinbarten Neuvertragspachten und geänderten Bestandspachten am Nordufer des B. S. im Bereich zwischen jährlich 0,61 €/qm und 1,20 €/qm, wobei die Mehrzahl der zu berücksichtigenden Verträge mit einer Pacht von jährlich 0,92 €/m2 abgeschlossen wurde. Aus diesem Vergleichsmaterial, das keine vorab auszuscheidenden Ausreißer enthält (vgl. dazu Senatsurteil vom 7.10.2009 – XII ZR 175/07 – NJW-RR 2010, 812 Rn. 23 f.), ist das ortsübliche Nutzungsentgelt durch tatrichterliche Schätzung als ein Fixbetrag festzustellen.
Für das erstmalige stufenweise Heranführen an das ortsübliche Pachtniveau sind diejenigen Entgelte heranzuziehen, die nach dem 2.10.1990 vereinbart worden sind (§ 3 Abs. 2 NutzEV). Ist das dadurch bestimmte Pachtniveau einmal erreicht, richtet sich die weitere Anpassung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG. Gegenüberzustellen sind somit das ortsübliche Entgelt im Zeitpunkt der letzten Entgeltanpassung und das ortsübliche Entgelt auf der Grundlage der seitdem getroffenen Pachtvereinbarungen. Denn mit dem Maßstab der ortsüblichen Vergleichspacht wird ein repräsentatives Angebot an vergleichstauglichen Objekten vorausgesetzt, bei denen sich das festzustellende ortsübliche Nutzungsentgelt an marktwirtschaftlichen Grundsätzen orientiert. Die dynamische Entwicklung des Marktes führt dabei zu einer Anpassung der für bestehende Nutzungsverhältnisse zu zahlenden Entgelte.
Schlagworte zum Thema: Pacht
Nutzungsentgelt für Wochenendgrundstücke in den neuen Bundesländern
SchuldRAnpG § 20 Abs. 3 Eine Anpassung des Nutzungsentgelts kann gemäß § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG verlangt werden, wenn sich das übliche Entgelt seit der letzten Anpassung um mehr als 10 Prozent geändert hat. Gegenüberzustellen sind somit das ortsübliche Entgelt ...mehr

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