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Timestamp: 2018-01-19 17:01:32+00:00

Document:
Verwaltungsbeirat | Hausverwaltung | WEG | Dormagen | Rothe Immobilien
Organ der Eigentümergemeinschaft
Rothe Immobilien e.K. / Hausverwaltung / Verwaltungsbeirat
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht für die Bestellung eines Verwaltungsbeirats bzw. für dessen jeweilige Neueinrichtung keine Höchstdauer vor, insoweit ist daher die Teilungserklärung in ihren Regelungen frei.
In größeren Wohnungseigentumsanlagen ist es üblich, einen Verwaltungsbeirat zu wählen, der als Kontrollorgan des Verwalters und als Bindeglied zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter fungiert.
Der Verwaltungsbeirat besteht in der Regel aus drei Wohnungseigentümern, die auf Zeit gewählt werden. Der Verwaltungsbeirat ist jedoch nicht berechtigt, die Eigentümergemeinschaft zu vertreten. Er kann auch keine verbindlichen Anordnungen oder Regelungen unter den Eigentümern oder gegenüber dem Hausmeister treffen oder Aufträge an Firmen vergeben. Allerdings haftet der Verwaltungsbeirat der Eigentümergemeinschaft gegenüber in vollem Umfang. Eine Haftungsbeschränkung kann nach der BGH-Entscheidung vom 20.09.2000 nicht mehr vereinbart werden.
Die Verantwortung für frist- und sachgerechte Erledigung der Aufgaben bleibt beim Verwalter. Er kann sich vor Schadenersatzansprüchen der Gemeinschaft nicht dadurch schützen, dass er sich darauf beruft, dass der Verwaltungsbeirat die Arbeiten nicht oder anders durchführen lassen wollte. Die Unterstützung des Verwaltungsbeirates beinhaltet kein Weisungsrecht gegenüber dem Verwalter und noch viel weniger ergibt sich daraus ein Verbotsrecht.
Eine Haftung des Verwaltungsbeirats gegenüber den Eigentümern kommt nur aus dem Auftragsverhältnis (ausnahmsweise auch aus Dienstvertrag) und aus unerlaubter Handlung nach den Vorschriften der §§ 823, 826 BGB in Betracht.
Der Beirat ist kein Organ im Sinne des § 31 BGB. Die Haftung der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten für Beiratshandlungen besteht daher nur nach den Vorschriften des § 278 BGB bzw. § 831 BGB.
Pflichtverstöße des Verwaltungsbeirates können im Rahmen der Zusammenarbeit mit dem Verwalter gegeben sein, wenn die Beiratsmitglieder dessen nach § 27 Absatz 3 WEG unabdingbaren Rechte einschränken oder in diese eingreifen wollen und wenn der Verwalter angewiesen oder -gehalten wird, Beschlüsse der Gemeinschaft nicht umzusetzen.
Ebenso verletzen die Mitglieder des Verwaltungsbeirates gegenüber dem Verwalter ihre Pflichten, wenn entgegen der gesetzlichen Aufgabe des § 29 Absatz 2 WEG nicht eine Unterstützung, sondern eine offensichtliche Behinderung der Arbeit des Verwalters praktiziert wird.
Der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirates gliedert sich wie folgt:
Unterstützung des Verwalters (§ 29 Abs. 2 WEG )
Prüfung des Wirtschaftsplans, der Abrechnung über den Wirtschaftsplan, der Rechnungslegung und von Kostenvoranschlägen vor der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung (§ 29 Abs. 3 WEG ).
Einberufung einer Eigentümerversammlung, wenn der Verwalter die Einberufung verweigert oder der Verwalter fehlt (§ 24 Abs. 3 WEG).
Zusätzliche Aufgaben können durch die Eigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluss übertragen werden, soweit nicht zwingende Vorschriften über die Aufgaben und Befugnisse anderer Verwaltungsorgane entgegenstehen oder die dadurch bedingte Aufgabenbeschränkung anderer Verwaltungsorgane eine Vereinbarung der Eigentümer nach § 10 Abs. 2 / § 15 Abs. 2 WEG oder eine entsprechende Regelung der Teilungserklärung erfordert zu Punkt 1. Unterstützungsfunktion.
Die Unterstützung des Verwalters durch den Beirat besteht nicht darin, dass der Beirat dem Verwalter Aufgaben abzunehmen hat oder abnehmen darf, die dem Verwalter nach dem WEG als seine ureigensten Verwaltungsaufgaben zugewiesen wurden.
Die Unterstützung kann zum Beispiel sehr gut bei der dornenreichen Aufgabe des Verwalters, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen, gewährt werden. Der kleine Alltagsärger, der durch Verstöße gegen die Hausordnung entsteht, könnte abgebaut werden – und zwar sowohl beim Verwalter wie bei dem belästigten und dem verstoßenden Miteigentümer – wenn ein Beiratsmitglied sich vermittelnd einschaltet und sich bemüht, eine Befriedung zwischen den Streitenden herbeizuführen.
Der belästigte Miteigentümer und der Verwalter befinden sich in solchen Streitfällen stets in einem konträren Verhältnis zu dem verstoßenden Miteigentümer. Hier erwächst aus der Situation heraus geradezu eine Möglichkeit für einen Dritten, ausgleichend tätig zu werden. Es kommt natürlich immer auf Umfang und Art der Verstöße gegen die Hausordnung an, Art und Umfang der Gegenmaßnahmen und auf die psychische Beschaffenheit und die Charaktere der beteiligten Miteigentümer.
Der Verwaltungsbeirat könnte den Verwalter zum Beispiel auch bei seiner Instandhaltungspflicht in der Sammlung und der Erfassung von Schadensfällen oder Gefahrenkonzentrationen, die zu Schadensfällen führen können, und vor allem durch zeitgerechte Unterrichtung unterstützen. Auf keinen Fall geht die Unterstützungspflicht aber so weit, dass der Verwaltungsbeirat in die Eigenverantwortlichkeit des Verwalters eingreift oder einzugreifen hätte, wenn nach seiner Ansicht eine Verwaltungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß ist. Sollte sich ein derartiger Differenzfall ergeben, dann haben sowohl der Beirat wie auch der Verwalter die Entscheidung der Versammlung der Miteigentümer herbeizuführen. Die Befugnisse des Beirates bei der Unterstützung des Verwalters sind hiermit auch schon umrissen.
Nach den Bestimmungen der Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage war bei der ersten Wohnungseigentümerversammlung ein Verwaltungsbeirat zu bestellen. Einer der Wohnungseigentümer ist nun der Meinung, die Bestellung des ersten Verwaltungsbeirats sei bis zur nächsten Eigentümerversammlung befristet. Bei einer derartigen in der Teilungserklärung erfolgten Bestimmung kann jedoch von der Wahl nur eines ersten Verwaltungsbeirats bis zur nächsten Eigentümerversammlung nicht gesprochen werden. Gegen eine solche zeitliche Befristung der Einrichtung des Verwaltungsbeirats spricht insbesondere die Tatsache, dass das Wohnungseigentumsgesetz für dessen Bestellung keine Höchstdauer bzw. Höchstfrist oder dessen jeweilige Neueinrichtung in bestimmten Zeitabständen vorsieht. Die Einrichtung des Gremiums „Verwaltungsbeirat“ ist nach der entsprechenden Bestimmung in der Teilungserklärung vielmehr für unbestimmte Zeit erfolgt, d.h. bis zu der jederzeit möglichen Abberufung durch einen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss.
Die Wohnungseigentümer können nach § 29 WEG durch Stimmenmehrheit, also Mehrheitsbeschluss die Bestellung oder Abberufung eines Verwaltungsbeirats beschließen.
Dieser besteht regelmäßig aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzer.
Der Verwaltungsbeirat hat die Aufgabe, den Verwalter bei dessen Aufgaben zu unterstützen. Aktenzeichen: OLG Köln, Beschluss v. 24.11.1999, Az.: 16 Wx 158/99
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References: § 31
 § 278
 § 831
 § 27
 § 29
 § 10
 § 15
 § 29