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Timestamp: 2019-10-23 12:40:53+00:00

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KG Berlin, 8 U 193/03: KG Berlin: ausübung der option, rückgabe der schlüssel, optionsrecht, wohnung, vorvertrag, neues vorbringen, mietobjekt, gaststätte, hauptmietverhältnis, korrespondenz
Urteil des KG Berlin vom 26.05.2003, 8 U 193/03
Aktenzeichen: 8 U 193/03
KG Berlin: ausübung der option, rückgabe der schlüssel, optionsrecht, wohnung, vorvertrag, neues vorbringen, mietobjekt, gaststätte, hauptmietverhältnis, korrespondenz
Entscheidungsdatum: 22.01.2004 Normen: § 133 BGB, § 145 BGB, § 535 BGB
Gewerberaummiete: Auslegung einer Vereinbarung als Mietoption und nicht als Mietvorvertrag
Die Berufung der Beklagten zu 3) gegen das am 26. Mai 2003 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.
Die Beklagte zu 3) darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
1Die Berufung der Beklagten zu 3) richtet sich gegen das am 26. Mai 2003 verkündete Versäumnisteil- und Schlussurteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
2Die Beklagte zu 3) trägt zur Begründung der Berufung vor:
3Es bleibe bestritten, dass Herr ...im Schreiben vom 20. März 1999 das vermeintliche Optionsrecht ausgeübt habe. Es sei zu bestreiten, dass ...dieses Schreiben gefertigt und/oder unterzeichnet habe oder dieses Schreiben nachträglich genehmigt habe, so dass ein Mietvertrag zwischen ...und der Klägerin nicht zustande gekommen sei.
4Die Regelung in Ziff. 2 des V. Nachtrags enthalte auch kein Optionsrecht im herkömmlichen Sinne, sondern nur einen Vorvertrag. Hier sei zu berücksichtigen, dass der Begriff Option nicht einheitlich verwendet werde. Vorliegend könne nicht von einer Begründungsoption ausgegangen werden. Denn der Umfang des Mietverhältnisses sei nicht konkret bestimmt. Im V. Nachtrag sei nur von der Anmietung der Gaststättenräume die Rede und nicht auch von der im 1. Obergeschoss gelegenen Wohnung. Nach dem Mietvertrag soll aber nur die Möglichkeit bestehen, einen Vertrag über beide Mietobjekte einheitlich abzuschließen. In Ziff. 3 des Nachtrags hätten sich die neuen Vertragsparteien verpflichten müssen, eine Bankbürgschaft über 38.400,- DM beizubringen sei, um notwendige Rückbaukosten sicherzustellen. Mit der Optionsausübung (als Begründungs- oder Verlängerungsoption) hätte die Klägerin auf einen Rückgriff hinsichtlich der Rückbaukosten gegenüber der Beklagten zu 1) verzichtet. Dies habe die Klägerin jedoch nur gewollt, wenn sichergestellt sei, dass der ganz erhebliche Kostenaufwand von der neuen Partei, ..., auch erbracht werden würde. Nur für diesen Fall habe die Klägerin die Beklagte zu 1) aus dem Mietvertrag entlassen wollen und die neuen Mieter akzeptieren wollen. Insbesondere ergebe sich dies aus dem Schreiben der Hausverwaltung vom 29. März 1999, wonach über die Vertragsbedingungen zu einem späteren Zeitpunkt habe verhandelt werden sollen. Auch der nachfolgende gesamte Schriftverkehr, insbesondere das Schreiben der Klägerin vom 31. Mai 2001 und das Schreiben der Beklagten zu 1) vom 12. November 2001 wiesen auf einen solchen Willen der Parteien hin. Ferner sei auf das Schreiben der Klägerin vom 06. November 2001 hinzuweisen, wonach die Klägerin als Bedingung einer Weitervermietung auf eine abschließende Regelung hinsichtlich der umfangreichen Umund Einbauten bestanden habe. Die Klägerin habe auch noch im Prozeß die Auffassung vertreten, dass unabhängig von der ausgeübten Option, ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden müsse.
5Auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung stehe der Klägerin nicht zu, ... und die Beklagte zu 3) zu keiner Zeit Besitzer der Gaststättenräume gewesen seien. Im Übrigen bestünde ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung allenfalls in Höhe von 3.067,75 Euro für die Gaststätte, nicht hingegen für die Wohnung.
6Die Parteien haben den Rechtsstreit wegen des Räumungsanspruches sowie wegen der Nebenkostenvorschüsse für die Zeit von Dezember 2001 bis Juli 2002 in Höhe von 4.669,61 Euro nebst anteiliger Zinsen in der Hauptsache für erledigt erklärt.
7Unter Berücksichtigung der teilweisen Hauptsachenerledigung beantragt die Beklagte zu 3) unter Abänderung des am 26. Mai 2003 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin – 12 O 466/02 – die Klage gegen die Beklagte zu 3) abzuweisen.
10 Die Klägerin trägt vor:
11 Die Beklagte zu 3) sei unstreitig Gesamtrechtsnachfolgerin des verstorbenen ... habe sein Optionsrecht gemeinsam mit seiner Tochter... mit Schreiben vom 20. März 1999 ausgeübt. Die Optionsausübung sei auf dem Briefpapier der Eheleute ...erfolgt. Des Weiteren sei als Absenderanschrift der gemeinsame Wohnsitz der Eheleute ... angegeben. ... habe das Schreiben auch gefertigt und unterschrieben, es trage die identische Unterschrift wie im Nachtrag vom 22. Juni 1998. Hierauf werde es im Ergebnis aber nicht ankommen, da die Beklagte zu 3) die Optionsausübung in erster Instanz nicht bestritten habe.
12 Es sei auch nicht nachvollziehbar, warum zwischen den Parteien ein Vorvertrag habe abgeschlossen werden sollen. Nach der Formulierung im Nachtrag sei das Recht eingeräumt worden, den Hauptmietvertrag zu übernehmen. Ferner sei unter Ziff.4 vereinbart, dass alle übrigen Vereinbarungen unverändert bleiben sollten. Auch das Mietobjekt sei eindeutig bestimmt, es genüge die Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag. Nach dem Hauptmietvertrag bildeten die Gewerberäume und die Wohnung ein Mietobjekt, so dass sich die Übernahme des Hauptmietverhältnisses auf beides beziehe. Aufgrund des Untermietvertrages sei den Beklagten der IV. Nachtrag bekannt gewesen und in der vereinbarten Höhe durch die Beklagte zu 2) auch gezahlt worden. Nach dem eindeutigen Wortlaut des V. Nachtrags sei die Vertragsübernahme auch nicht von der Erfüllung der Verpflichtung unter Ziff. 3 des Nachtrags abhängig, wonach eine Mietkaution zu leisten gewesen sei. Soweit in dem Schreiben der Hausverwaltung vom 29. März 1999 darauf hingewiesen werde, dass weiter Vertragsverhandlungen zu führen seien, habe sich dieser Hinweis aufgrund der geführten Korrespondenz erkennbar auf die Übernahme der Einbauten von der Beklagten zu 1) und der hiernach noch benötigten Sicherheitsleistung bezogen. Unabhängig vom Anspruch gegen die Beklagte zu 1) auf Rückbaukosten zum 30. November 2001 sei ein Hauptmietverhältnis durch Ausübung der Option begründet worden. Die mit der Beklagten zu 1) geführte Korrespondenz habe nichts mit dem Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 3) zu tun, die im Übrigen davon auch keine Kenntnis erhalten habe.
13 Die Klägerin habe die zunächst vertretene Auffassung, dass die Option nicht ausgeübt worden sei, weil ihr das Schreiben vom 20. März 1999 nicht vorgelegen habe, schon erstinstanzlich korrigiert.
14 Es werde bestritten, dass die Beklagten zu 3) zu keiner Zeit Besitzerin der Gaststätte gewesen sei. Hierauf komme es aber auch nicht an, weil der Mieter nicht verpflichtet sei, das Mietobjekt auch zu nutzen. Die Beklagte zu 2) habe als Mietmieterin der Beklagten zu 3) das Objekt aber auch bis zur Räumung und Herausgabe am 28. Juli 2003 benutzt. An diesem Tage sei die Rückgabe der Schlüssel erfolgt.
15 Die zulässige Berufung der Beklagten zu 3) ist unbegründet.
16 Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 3) Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses in der geltend gemachten Höhe. Denn die Beklagten zu 2) und W ...haben gemäß Schreiben vom 20. März 1999 das Optionsrecht auf Übernahme des - zunächst mit der Beklagten zu 1) bis zum 31. Dezember 2001 bestandenen - Hauptmietverhältnis wirksam ausgeübt. Die Beklagte zu 3) ist als Alleinerbin und damit
wirksam ausgeübt. Die Beklagte zu 3) ist als Alleinerbin und damit Gesamtrechtsnachfolgerin nach W ... gemäß § 1922 BGB in das Mietverhältnis eingetreten.
17 Die Regelung im V. Nachtrag zum - unter dem 28. September 1966 zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) geschlossenen - Mietvertrag vom 29. Juni 1998 enthält, entgegen der Ansicht der Beklagten zu 3), nicht nur einen Vorvertrag, sondern ein Optionsrecht auf Übernahme des Hauptmietverhältnisses durch die Beklagte zu 2) und W... Das Optionsrecht ist gesetzlich nicht geregelt. Allgemein wird unter der Option das in der Regel einem Vertragspartner eingeräumte Gestaltungsrecht verstanden, durch einseitige Erklärung einen inhaltlich feststehenden oder zumindest nach vereinbarten Bedingungen inhaltlich festzulegenden Mietvertrag zu begründen oder um eine ausbedungene Frist oder auf unbestimmte Zeit zu verlängern. Die ausgeübte Begründungsoption lässt ein verabredetes Mietverhältnis erstmalig entstehen und setzt dieses in Kraft, die ausgeübte Verlängerungsoption erweitert ein bestehendes Mietverhältnis über den zeitlichen Ablauf hinaus, um die in der Optionsklausel vereinbarte Frist oder auf unbestimmte Zeit (Bub/Treier/Reinstorf, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II, Rdnr.209). Beiden Optionen ist gemeinsam, dass die Ausübung des Rechtes in der freien Entschließung des Optionsberechtigten liegt. Demgegenüber ist unter einem Mietvorvertrag ein schuldrechtlicher Vertrag zu verstehen, durch den sich die Vertragsschließenden dazu verpflichten, einen Hauptvertrag (Mietvertrag) abzuschließen. Mit Abschluss des Vorvertrages entsteht die Verpflichtung, alsbald nach Fortfall der noch bestehenden Hindernisse den darin weitgehend festgelegten Hauptvertrag abzuschließen; der Vorvertrag begründet einen Abschlusszwang auf vertraglicher Grundlage (Bub/Treier/Reinstorf, a.a.O., II, Rdnr. 137). Die Option unterscheidet sich von dem Vorvertrag maßgeblich dadurch, dass keine gegenseitigen, ggf. auch einklagbaren Ansprüche auf Abschluss eines Mietvertrages entstehen, sondern der Optionsberechtigte in seiner Entschließung völlig frei ist.
18 Nach dem Wortlaut der Regelung in Ziff. 2 des V. Nachtrags wird W ein „Optionsrecht zur Übernahme des Hauptmietverhältnisses“ für die Vertragsdauer von fünf Jahren eingeräumt. Schon die Formulierung „Übernahme“ spricht dafür, dass die Vertragsparteien damit der Beklagten zu 2) und W ...das einseitige Recht einräumen wollten, durch Abgabe einer Willenserklärung über den Übergang des zunächst mit der Beklagte zu 1) bestehenden Mietverhältnisses auf sie zu entscheiden. Dafür spricht auch, worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat, dass die Parteien bereits konkrete Regelungen für das auf die Beklagte zu 2) und W ... übergehende Hauptmietverhältnis getroffen haben. So ist in Ziff. 3 geregelt, dass die Optionsberechtigten sich verpflichteten spätestens bei Übernahme des Hauptmietverhältnisses eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit in Höhe von 38.400,- DM zu hinterlegen. Ferner ist geregelt, dass die übrigen Vereinbarungen des Vertrages unverändert bleiben. Einer solchen genauen Festlegung zum Inhalt des Hauptmietvertrages hätte es nicht bedurft, wenn die Parteien lediglich den Abschluss eines Vorvertrages gewollt hätten. Zwar bedarf auch der Vorvertrag eines Mindestmaßes vertraglicher Regelungen. Im Wesen des Vorvertrages liegt es aber, dass die Vertragsbedingungen nicht vollständig festgelegt sind und ein Verhandlungsspielraum verbleibt, der bei Abschluss des Hauptvertrages auszufüllen ist (Bub/Treier/Reinstorf, a.a.O., II, Rdnr. 143; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet, - Pacht- und Leasingrechts, 8. Auflage, Rdnr. 77; BGH WM 1981,695). Dies ist aber vorliegend gerade nicht der Fall, weil aufgrund des V. Nachtrags der Inhalt des Mietvertrages bereits genau festgelegt worden ist. Soweit die Beklagte zu 3) geltend macht, dass der Umfang des Mietverhältnisses nicht konkret bestimmt sei, weil im V. Nachtrag nur von der Anmietung der Gaststättenräume die Rede sei, kann dem nicht gefolgt werden. So ergibt sich aus Ziff. 8 der Anlage zum Mietvertrag vom 28. September 1966 eindeutig, dass die vermietete Gaststätte und die Wohnung ein Mietobjekt bilden und die Kündigung nur über das gesamt Mietobjekt ausgesprochen werden könne. Da im V. Nachtrag ausdrücklich auf den Mietvertrag vom 28. September 1966 Bezug genommen wird und geregelt ist, dass alle übrigen Vereinbarungen unverändert bleiben, ist davon auszugehen, dass auch die in Ziff. 8 enthaltene Regelung fortgilt. Daher war von dem vertraglich vereinbarten Optionsrecht auch das Wohnraummietverhältnis erfasst.
19 Soweit die Beklagte zu 3) weiter geltend macht, dass das Schriftformerfordernis nicht eingehalten sei, da der Mietvertrag vom 28. September 1966 und seine Nachträge nicht
eingehalten sei, da der Mietvertrag vom 28. September 1966 und seine Nachträge nicht mit dem V. Nachtrag fest zu einer Urkunde verbunden seien, kommt es darauf nicht an. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen, die die Beklagte zu 3) mit der Berufung auch nicht erheblich angegriffen hat. Entgegen der Ansicht der Beklagten zu 3) können der Mietvertrag und deren Anlage und Nachträge zur Konkretisierung mit herangezogen werden könnten, weil die Vereinbarung vom 29. Juni 1998 mit „V. Nachtrag zum Mietvertrag vom 28. September 1966“ überschrieben worden ist und sich schon daraus die Bezugnahme zum Mietvertrag ergibt. Auch aus der Bezeichnung, dass es sich um den fünften Nachtrag handelt, war für die Optionsberechtigten ersichtlich, dass die übrigen Nachträge Vertragsbestandteil werden sollten.
20 Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte zu 3) darauf, dass sich aus der Interessenlage und dem wirklichen Parteiwillen bei Abschluss des V. Nachtrags vom 22. Juni 1998 ergebe, dass nur ein Vorvertrag und kein eigentliches Optionsrecht gewollt gewesen sei. Hinsichtlich der Auslegung der Vereinbarung ist zunächst auf deren Wortlaut abzustellen, der – wie dargelegt – eindeutig eine Optionsregelung enthält. Die Feststellung der Eindeutigkeit ist ein interpretatorischer Vorgang, bei dem die Begleitumstände des Zustandekommens der Vereinbarung und auch der wirkliche Parteiwille und die Interessenlage der Parteien mit zu berücksichtigen sind (Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Auflage, § 133 BGB, Rdnr. 5; Bub/Treier/Bub; a.a.O., II, Rdnr. 599 mit den dort angeführten Rechtsprechungsnachweisen). Die Beklagte zu 3) hat zum Zustandekommen des Nachtrags nichts vorgetragen, so dass nicht festgestellt werden kann, dass die Parteien der Vereinbarung etwas anderes – etwa nur einen Vorvertrag – gewollt hätten. Grundsätzlich erhalten Willenserklärungen mit dem Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens ihren unveränderlichen Erklärungswert. Späteres Verhalten kann allenfalls als Indiz für die Auslegung von Bedeutung sein (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 133 BGB, Rdnr. 17). Aus dem Schreiben der Hausverwaltung vom 29. März 1999, in dem diese darauf hinwies, dass über die Vertragsbedingungen zu einem späteren Zeitpunkt verhandelt würde, lässt sich ein anderer Parteiwille nicht herleiten. Denn demgegenüber spricht das Schreiben der Beklagten zu 2) und W ... vom 20. März 1999 dafür, dass diese davon ausgegangen sind, durch Ausübung der Option Mietvertragspartei zu werden. Denn hierin wird darauf hingewiesen, dass ein Umbau des Restaurants geplant ist und deswegen um Bestätigung der Option gebeten wird. Dies macht nur Sinn, wenn die Beklagte zu 2) und W ... auch sicher sein konnten, Vertragspartner zu werden. Soweit sich die Beklagte zu 3) auf die zwischen der Klägerin bzw. deren Hausverwaltung und der Beklagten zu 1) geführten Korrespondenz bezüglich der Rückbaukosten beruft, können diese Erklärungen zur Auslegung der Vereinbarung nicht mit herangezogen werden. Insoweit handelt es sich um Erklärungen, die drei Jahre nach Abschluss der Vereinbarung von Juni 1998 abgegeben worden sind und offensichtlich vornehmlich davon getragen waren, dem Vermieter (der Klägerin) eine Sicherheit für die Rückbaukosten wegen der vorgenommenen Einbauten und Umbauten zu verschaffen. Aus dem Schreiben der Hausverwaltung vom 31. Mai 2001 läßt sich entnehmen, dass die Hausverwaltung davon ausgegangen ist, dass das Hauptmietverhältnis zum 01. Dezember 2001 von der Beklagten zu 2) und W ... übernommen werden sollte, auch wenn sie zugleich eine Klärung der Frage der Rückbaukosten für nötig erachtete. Auch in den weiteren Schreiben der Hausverwaltung vom 10. Oktober 2001, 06. November 2001 und 28. November 2001, welche sämtlichst nur an die Beklagte zu 1) gerichtet waren, ging es vornehmlich um die Frage der Klärung der Rückbaukosten und vermeintlicher Ansprüche der Vermieterin gegen die bisherige Hauptmieterin (die Beklagte zu 1). Zwar hat die Hausverwaltung hier offenbar - von unzutreffenden rechtlichen Erwägungen getragen – auch die Auffassung vertreten, dass eine Neuvermietung an die Beklagten zu 2) und W ... erfolgen müsse. Diese fehlerhafte Bewertung ändert nichts daran, dass die Beklagte zu 2) und W ... durch wirksame Ausübung der Option zum 01. Dezember 2001 Hauptmieter geworden sind. Zwar ist denkbar, dass durch Vertragsverhandlungen mit allen Beteiligten die getroffenen Vereinbarungen – auch die zunächst wirksam vereinbarte Übernahme des Hauptmietverhältnisses - abgeändert werden könnte. Hierzu reicht indes der Vortrag der Parteien und auch die geführte Korrespondenz nicht aus. Abgesehen davon, wurde W ... und später die Beklagte zu 3) in die geführten Gespräche über den Abschluss eines (neuen) Hauptmietvertrages mit der Beklagten zu 2) und dessen Ehemann nicht einbezogen. Eine abändernde Vereinbarung hätte aber nur unter Einbeziehung aller Beteiligten, des Vermieters, des bisherigen Mieters und der neuen Mieter, welche aus einer Mietermehrheit bestanden, wirksam herbeigeführt werden können. Auch das Gespräch vom 27. November 2001, in welchem es um die Vertragsgestaltung gegangen sein soll (so nach dem Vortrag der Beklagten zu 1) und der Klägerin), ist auch nicht unter Beteiligung von W ... geführt worden.
21 Die Beklagte zu 2) und W ...haben die ihnen vertraglich eingeräumte Option mit Schreiben vom 20. März 1999 wirksam ausgeübt. Zwar hat die Beklagte zu 3) dies in erster Instanz pauschal bestritten. Nachdem aber die Beklagte zu 1) das Schreiben vom 20. März 1999 in den Prozeß eingeführt hat und die Klägerin – unter Wechsel ihres bisherigen Vortrags – vorgetragen hat, dass die Option damit ausgeübt worden ist, ist die Beklagte zu 3) dem nicht mehr entgegengetreten. Daher war für die erste Instanz als unstreitig zugrunde zu legen, dass die Optionsberechtigten mit diesem Schreiben die Option ausgeübt hatten. Zwar enthält dieses Schreiben vom 20. März 1999 nicht die Unterschriften der Beklagten zu 2) und W ... Es ist aber unter dem Kopfbogen der Eheleute K ... und unter deren Privatanschrift ... in Berlin gefertigt worden. Die Urheberschaft dieses Schreibens, nämlich dass es von den Optionsberechtigten verfasst worden ist, war in erster Instanz nicht streitig. Die Willenserklärung ist damit wirksam von der Beklagten zu 2) und W ... abgegeben worden. Im Übrigen hat die Klägerin nunmehr auch das Schreiben, welches die Unterschriften beider Optionsberechtigten trägt, vorgelegt. Die Hausverwaltung hat den Eingang dieses Schreibens zudem mit Schreiben vom 29. März 1999 gegenüber der Beklagten zu 2) und W... bestätigt.
22 Soweit die Beklagte zu 3) erstmals in der Berufungsinstanz bestreitet, dass W... dieses Schreiben gefertigt hat und/oder unterzeichnet hat, ist dieses Bestreiten gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Es handelt sich insoweit um neues Vorbringen i. S. der genannten Vorschrift und es ist nicht ersichtlich, dass dieses neue Bestreiten nicht auf Nachlässigkeit der Beklagten zu 3) beruht.
23 Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte zu 3) erstmals in der Berufungsinstanz darauf, dass das Optionsrecht deswegen nicht wirksam ausgeübt worden sei, weil nach dem Schreiben vom 20. März 1999 die Option nur bezüglich der Gaststätte, nicht hingegen bezüglich der Wohnung ausgeübt worden sei. Auch insoweit ist der neue Vortrag der Beklagten zu 3) nicht zuzulassen (§ 531 ZPO). Denn die Beklagte hat in erster Instanz keine Tatsachen vorgetragen, die die Auslegung des Schreibens in diesem Sinne zulassen. Nach dem Mietvertrag vom 28. September 1966 bilden die Gaststätte und die Wohnung ein Mietobjekt und eine Kündigung sollte nur über das gesamte Mietobjekt ausgesprochen werden können. Der V. Nachtrag nimmt ausdrücklich auf den Mietvertrag vom 28. September 1966 Bezug und gewährt ein Optionsrecht zur Übernahme des Hauptmietverhältnisses, worunter nach dem Verständnis des ursprünglichen Mietvertrages nur die Gaststätte und Wohnung gemeinsam gemeint gewesen sein kann. In dem Schreiben vom 20. März 1999 haben aber die Optionsberechtigten gerade auf den Nachtrag ausdrücklich Bezug genommen und nicht zum Ausdruck gebracht, dass sie das Mietverhältnis bezüglich der Wohnung nicht fortsetzen wollen. Dagegen spricht auch, dass die Beklagte zu 2) die Wohnung fortgesetzt – auch über den 30. November 2001 hinaus - weiter genutzt hat.
24 Die Beklagte zu 3) kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie die Mieträume nicht genutzt habe. Denn selbst wenn dies nicht der Fall sein sollte, würde dadurch der Mietzinsanspruch nicht entfallen. Gemäß § 552 BGB a.F./§537 BGB n.F. besteht die Mietzahlungspflicht allein aufgrund des Vertrages für die Gebrauchsüberlassung ohne Rücksicht darauf, ob der Mieter den Gebrauch ausübt (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 537 BGB, Rdnr. 4).
25 Nach alledem kann die Klägerin von der Beklagten zu 3) den rückständigen Mietzins für den Zeitraum von Dezember 2001 bis Juli 2002 verlangen.
26 Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286,288 BGB.
27 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit wegen des Räumungs- und Herausgabeanspruches sowie der Nebenkosten in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist über die hierauf entfallenden Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden (§ 91 a Abs. 1 ZPO). Danach hat die Beklagte zu 3) die Kosten in entsprechender Anwendung des § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu tragen, weil die Klage insoweit zunächst zulässig und begründet war. Die Beklagte zu 3) war aus den unter Abschnitt A. dargelegten Gründen Mieterin der Räume geworden. Die Klägerin hat das Mietverhältnis gemäß Schreiben vom 18. Dezember 2002 und 19. Dezember 2002 gegenüber den Beklagten zu 2) und 3) wirksam gekündigt, da die Beklagten mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug waren (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB n.F.). Daher stand der Klägerin gegen die Beklagte zu 3) ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe zu.
der Klägerin gegen die Beklagte zu 3) ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe zu. Nachdem die Beklagte zu 2) und der Beklagte zu 4) die Räume während des Rechtsstreits am 28. Juli 2003 an die Klägerin herausgegeben haben, ist Erfüllung eingetreten und damit die Klägerin klaglos gestellt worden. Die Beklagte zu 3) war aufgrund der vertraglichen Regelung auch zur Zahlung der Nebenkostenvorschüsse verpflichtet und die Klägerin konnte die Ansprüche noch bis zu einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode geltend machen. Erst im Laufe des Rechtsstreits ist Abrechnungsreife eingetreten, so dass die Klägerin Vorschüssen nicht mehr verlangen kann.
28 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10,711 ZPO. Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 und 2 ZPO).
8 U 193/03
Ausübung der option, Rückgabe der schlüssel, Optionsrecht, Wohnung, Vorvertrag, Neues vorbringen, Mietobjekt, Gaststätte, Hauptmietverhältnis, Korrespondenz

References: § 133
 § 145
 § 535
 § 1922
 BGH 
 § 133
 § 133
 § 531
 § 552
 § 537
 § 97
 § 91