Source: https://www.ra-kotz.de/wohnungsmodernisierung_mieterhoehung.htm
Timestamp: 2017-11-23 00:03:26+00:00

Document:
Wohnungsmodernisierung - Mieterhöhung - RA Kotz
Die Kosten des Rechtsstreits habe die Klägerin zu 1/4, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 3/4 zu tragen.
Die Mieterhöhung der Klägerin wegen Modernisierung (§ 559 BGB) gemäß Schreiben vom 23. Dezember 2004 sei in Höhe eines Betrages von 10,43 EUR monatlich berechtigt. Die formalen Voraussetzungen der Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB seien vorliegend unzweifelhaft eingehalten.
Bei dem Einbau der beiden Wasserzähler handele es sich um eine zulässige Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 1 BGB. Die Auffassung des Amtsgerichts, der wegen der beiden getrennten Steigleitungen erforderliche Einbau zweier Wasserzähler falle nicht in den Risikobereich des Mieters, sei abzulehnen. In Hamburg sei gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung die Nachrüstung von Wasserzählern zwingend vorgeschrieben. Dies sei ein Umstand, den der Vermieter nicht zu vertreten habe. Es handele sich bei dem Einbau von Wasserzählern auch nicht um eine nicht abwälzbare Luxusmodernisierung, sondern um die Art und Weise der Ausführung, die der Vermieter bestimmen könne. Dies gelte umso mehr, als die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung seinerzeit auch mit zwei getrennten Steigleitungen angemietet habe, so dass sie diesen Umstand der Klägerin, nachdem diese aufgrund landesgesetzlicher Vorschriften zum Einbau der Wasserzähler verpflichtet sei, auch nicht entgegenhalten könne (Rechtsgedanke aus § 536b BGB).
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung – auch rechnerisch -nicht in jeder Hinsicht stand.
Soweit die Revision rügt, dass das vom Berufungsgericht erlassene Teilurteil gemäß § 301 ZPO unzulässig gewesen sei, da die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen bestanden habe (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2003 – VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452), ist diese Gefahr jedenfalls dadurch ausgeräumt, dass die Revisionsverfahren gegen das Teilurteil und das Schlussurteil in der Revisionsinstanz zur gemeinsamen Entscheidung gemäß § 147 ZPO miteinander verbunden worden sind.
Zutreffend hat das Berufungsgericht – entgegen der Auffassung der Revision – angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete in Form eines Modernisierungszuschlags gemäß § 559 Abs. 1 BGB für die Kosten des Einbaus zweier Wasserzähler in der Wohnung der Beklagten zusteht.
Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter wegen einer Modernisierung die Miete unter anderem dann prozentual um die für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er eine bauliche Maßnahme durchgeführt hat, die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt (§ 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB), oder wenn er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB).
Ob im vorliegenden Fall eine Modernisierungsmaßnahme auch gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB vorgelegen hat, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls wenn der Vermieter landesgesetzlich verpflichtet ist, Wasserzähler einzubauen, handelt es sich – wie vom Berufungsgericht zu Recht angenommen – um eine bauliche Änderung gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 Rdnr. 74, vgl. auch Rdnr. 88). So ist es nach den Feststellungen des Berufungsgerichts (§ 545 Abs. 1, § 560 ZPO) hier. Danach muss gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung jede Wohnung einen eigenen Wasserzähler haben. Werden – wie hier – aufgrund besonderer baulicher Gegebenheiten die Wasseranschlüsse in Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitungen versorgt, sind zur Erfassung des (gesamten) Wasserverbrauchs in der Wohnung zwei Wasserzähler erforderlich. Aufgrund der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zur Erfassung des Wasserverbrauchs je Wohnung handelt es sich um einen Umstand, den die Klägerin als Vermieterin nicht zu vertreten hat. Entgegen der Auffassung der Revision spielt es daher keine Rolle, ob im Normalfall davon auszugehen ist, dass eine Wohnung nur mit einer Wasserzuleitung versehen ist.
Für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2007 und ab Januar 2008 steht der Klägerin eine Mieterhöhung über den von den Beklagten freiwillig gezahlten Erhöhungsbetrag hinaus in Höhe von monatlich 4,08 EUR (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 3,25 EUR) zu. Dies ergibt für das Jahr 2007 den Betrag von 48,96 EUR (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 39 EUR) nebst Zinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB.
Nach alledem sind die Berufungsteilurteile teilweise aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Entscheidung reif ist, kann der Senat selbst abschließend in der Sache entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist der Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang stattzugeben. Die weitergehenden Rechtsmittel der Parteien sind zurückzuweisen.

References: § 559
 § 559
 § 39
 § 536
 § 301
 § 147
 § 559
 § 559
 § 559
 § 559
 § 560
 § 39
 § 288