Source: https://www.epravo.cz/newsletter/judikatura-newsletter/spolecenstvi-vlastniku-jednotek-exkluzivne-pro-predplatitele-109647.html
Timestamp: 2019-11-13 07:09:34+00:00

Document:
Členové výboru určení ve stanovách založeného společenství vlastníků jsou podle § 40 z. v. r. oprávněni podat návrh na zápis založeného společenství vlastníků jednotek do rejstříku společenství vlastníků jednotek i za situace, kdy je mezi zakladateli společenství vlastník, jenž z titulu většiny hlasů vykonává správu domu a pozemku podle § 1202 o. z. Skutečnost, že zde taková osoba je, zápisu společenství vlastníků do rejstříku společenství vlastníků jednotek nijak nebrání.
(Usnesení Nejvyššího soudu České republiky č.j. 27 Cdo 4069/2017, ze dne 10.4.2019)
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v právní věci navrhovatelů a) L. D., narozeného XY, bytem XY, b) J. H., narozeného XY, bytem XY, a c) F. P., narozeného XY, bytem XY, společně zastoupených Mgr. M.Ch., advokátem, se sídlem v B., o zápis Společenství vlastníků domu XY, se sídlem XY, do rejstříku společenství vlastníků jednotek, vedené u Krajského soudu v Brně pod sp. zn. S 12134/KSBR, o dovolání navrhovatelů proti usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne 18. 4. 2017, č. j. 5 Cmo 23/2017-RD22, tak, že usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne 18. 4. 2017, č. j. 5 Cmo 23/2017-RD22, a usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 14. 11. 2016, č. j. S 12134/RD3/KSBR, Fj 152810/2016/KSBR, se ruší a věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
[2] Učinil tak s poukazem na § 1203 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Uzavřel, že dle citovaného ustanovení „nastane povinnost ke vzniku již založeného SVJ teprve poté, co ztratí zakladatel - majoritní vlastník většinu hlasů“.
1) Společenství bylo založeno prohlášením vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, zahrnujícím stanovy společenství, obsaženým v listině označené jako „smlouva o výstavbě ze dne 25. 4. 2014, V 7887/2014-702-2“, jejímiž stranami byli K., bytové družstvo, identifikační číslo osoby XY (dále jen „družstvo“), jako výlučný vlastník nemovitosti zapsané na listu vlastnictví XY vedeném pro obec XY, katastrální území XY, a to pozemku parc. č. XY, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1.717 m2, jehož součástí byla budova č. p. XY, objekt bydlení (dále též jen „dům“), manželé I. F. a R. F. jako stavebníci, a L. F. a L. K. jako „vedlejší účastníci“ (dále též jen „smlouva o výstavbě“ či „smlouva“).
2) Podle § 8 bodu 12 stanov obsažených v prohlášení vlastníka byli prvními členy výboru společenství určeni L. F., J. P. a E. Š.
3) Dne 13. 9. 2016 se konalo shromáždění vlastníků jednotek, jež odvolalo členy výboru společenství L. F., J. P. a E. Š. a na jejich místo zvolilo navrhovatele a) až c) [předsedou výboru zvolilo F. P., místopředsedou L. D. a řadovým členem J. H].
4) Ke dni vydání rozhodnutí soudu prvního stupně bylo družstvo zapsáno v katastru nemovitostí jako většinový vlastník bytových jednotek v domě.
[5] Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, podle něhož je nutné návrh na první zápis založeného společenství (tzv. prvozápis) zamítnout. Odkazuje na „kogentní ustanovení“ § 1202 odst. 1 o. z., uvedl, že dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku. Citované ustanovení navazuje na § 1190 o. z., dle něhož je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku společenství vlastníků; nevzniklo-li, je jím správce. Zákon tak dle názoru odvolacího soudu „autoritativně vymezuje dobu“, po kterou zajišťuje správu domu a pozemku správce - zakladatel společenství vlastníků mající většinu hlasů, a dobu, po kterou tak činí společenství vlastníků.
[7] Proti usnesení odvolacího soudu podali navrhovatelé dovolání, opírajíce jeho přípustnost o § 237 zákona č.99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), uplatňujíce dovolací důvod dle § 241a odst. 1 o. s. ř. a navrhujíce, aby Nejvyšší soud usnesení odvolacího soudu změnil tak, že „návrhu na zápis vyhoví“, případně aby je zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
[8] Dovolatelé brojí proti výkladu § 1202 a § 1203 o. z. přijatému odvolacím soudem, majíce otázku výkladu označených ustanovení za dovolacím soudem dosud neřešenou. Podle dovolatelů stanoví § 1203 o. z. toliko nejzazší lhůtu k podání návrhu na prvozápis společenství vlastníků jednotek do veřejného rejstříku; z žádného zákonného ustanovení přitom neplyne, že návrh nelze podat dříve (tedy i předtím, než správce - majoritní zakladatel přijde o většinu hlasů). Nadto, v projednávané věci podali návrh na zápis členové výboru společenství, nikoli správce domu a pozemku; daná právní úprava tak na projednávanou věc vůbec nedopadá.
[9] Nejvyšší soud předesílá, že rozhodné znění občanského soudního řádu pro dovolací řízení (účinné do 29. 9. 2017), podle kterého Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm, se podává z části první, článku II bodu 2 zákona č. 296/2017 Sb., kterým se mění zákon č.99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony.
[21] Je-li dům rozčleněn na bytové jednotky, provádí správu domu a pozemku (k obsahu této správy viz § 1189 o. z.) osoba za ni odpovědná. Ustanovení § 1190 o. z. závazně určuje, že touto osobou je - primárně - společenství vlastníků jednotek. Nevzniklo-li společenství vlastníků (§ 1204 o. z. - zápisem do veřejného rejstříku), je osobou odpovědnou za správu domu správce.
1) zákon založení společenství vlastníků vůbec nevyžaduje (srov. § 1198 odst. 1 o. z.) a vlastníci jednotek se nerozhodli ani pro jeho dobrovolné založení (viz § 1199 o. z.),
2) zákon sice vyžaduje založení společenství vlastníků jednotek [§ 1166 odst. 2 věta první, § 1170 odst. 2 písm. d) a § 1198 odst. 1 o. z.], avšak v rozporu s ním k němu dosud nedošlo, či
3) nastala specifická situace upravená § 24 odst. 1 zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů (tzv. odložený vznik společenství vlastníků jednotek);
[28] Jinak řečeno, § 1202 odst. 1 o. z. toliko určuje osobu správce pro přechodné období po založení společenství vlastníků a nijak - a to ani ve spojení s § 1203 o. z.
- neomezuje oprávněné osoby v podání návrhu na prvozápis společenství vlastníků jednotek do veřejného rejstříku. Ustanovení § 1202 odst. 1 o. z. tudíž nevymezuje žádnou „povinnou“ dobu, po kterou by toto přechodné období muselo trvat.
[33] Ustanovení § 1203 o. z. (jež je oním „jiným zákonem“ ve smyslu § 11 odst. 1 z. v. r.) právní úpravu zakotvenou v zákoně o veřejných rejstřících nederoguje. Pouze ji doplňuje o zvláštní pravidlo, podle něhož platí, že ztratí-li správce (zakladatel s většinou hlasů) většinu hlasů, je povinen nejpozději do šedesáti dnů podat návrh na zápis založeného společenství vlastníků do veřejného rejstříku (dle dikce citovaného ustanovení stejně „jako statutární orgán společenství vlastníků“, tj. obdobně jako osoby uvedené v § 40 z. v. r.). Nesplní-li správce povinnost dle § 1203 o. z., může návrh na zápis podat kterýkoli vlastník jednotky.
Podání vysvětlení a právní pomoc advokáta (exkluzivně pro předplatitele)
Zastavení trestního stíhání (exkluzivně pro předplatitele)
Znalecký posudek a odpovědnost státu za škodu (exkluzivně pro předplatitele)

References: § 40
 § 1202
 soud 
 § 1203
 zákona č. 89
 § 8
 soud 
 § 1202
 § 1190
 § 237
 zákona č.99
 § 241
 soud 
 § 1202
 § 1203
 § 1203
 soud 
 soud 
 zákona č. 296
 § 1189
 § 1190
 § 1198
 § 1199
 § 1170
 § 1198
 § 24
 zákona č. 311
 § 1202
 § 1203
 § 1202
 § 1203
 § 11
 § 40
 § 1203