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Timestamp: 2019-10-15 01:06:34+00:00

Document:
STS 393/2006, 21 de Abril de 2006 - Jurisprudencia - VLEX 20778749
Número de Recurso: 3132/1999
Número de Resolución: 393/2006
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FINCA CON PRECIO APLAZADO. RESOLUCIÓN. DOCUMENTO DE RESERVA. Se reclama la resolución de un contrato de compraventa relativo a una finca y casa por incumplimiento de parte del precio aplazado. Resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta del contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, y, en el caso, no existe duda de que la conexión contractual debatida tiene la naturaleza jurídica referida en último lugar. En primera instancia se admite la demanda principal y se rechaza la reconvencional. Se desestima el recurso de casación.
JUAN ANTONIO XIOL RIOSROMAN GARCIA VARELAJOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
En la Villa de Madrid, a veintiuno de Abril de dos mil seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo integrada por los Magistrados arriba indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en grado de apelación, en fecha 14 de mayo de 1999, en el rollo número 432/94, por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, dimanante de autos de juicio declarativo de menor cuantía sobre resolución de contrato de compraventa, seguidos con el número 101/1991 ante el Juzgado de Primera Instancia número 26 de Madrid ; recurso que fue interpuesto por don Eusebio, representado por la Procuradora doña María Teresa Fernández Tejedor y asisttido por el Letrado don Carlos Martínez- Lage Álvarez, siendo recurridos don Luis Pablo y doña Lourdes, representados por la Procuradora doña María Luz Albácar Medina y asistidos por el Letrado don Nicolás Sartorius.
1º.- La Procuradora doña María Luz Albácar Medina, en nombre y representación de don Luis Pablo y doña Lourdes, promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía sobre resolución de contrato de compraventa, turnada al Juzgado de Primera Instancia número 26 de Madrid, contra don Eusebio, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) En su día se dicte sentencia por la que estimando esta demanda se declare: a) Declarar resuelto el contrato de compraventa entre los actores y el demandado respecto de la finca y casa descrita en el hecho primero de esta demanda y a que hace referencia el documento de 20 de julio de 1979. b) Se condene al demandado a pagar al actor la cantidad de 3.400.000 pesetas en concepto de indemnización por daños y perjuicios. c) Se condene al demandado al pago de todas las costas del presente juicio".
- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, El Procurador don Jacinto Gómez Simón, en su representación, la contestó oponiéndose a la misma, suplicando al Juzgado: 1º) que se absuelva a mi mandante de las pretensiones y pedimentos deducidos de contrario; 2º) se condene en costas a los actores, y, formuló a su vez demanda reconvencional, en la que, suplicó al Juzgado: "Que teniendo por formulada reconvención en la presente litis, se sirva admitirla y darle el curso que legalmente corresponda, estimando la misma y dictando sentencia que condene a los reconvenidos a: 1.- Llevar a cabo las correspondientes gestiones y obras, enteramente a su costa, que permitan la legalización de la propiedad vendida y la conviertan apta para el uso para el cual fué vendida en su día. 2.- Otorgar a su costa y a favor de mi mandante y su esposa la solicitada escritura pública de compraventa para que puedan ser debidamente inscritos los derechos dominicales que le corresponden, con apercibimiento de que sea otorgada por el Juez en caso de negativa o imposibilidad. 3.- Indemnicen a mi mandante, una vez efectuada la liquidación y compensación de cantidades reclamadas en la demanda principal con las que les resulten adeudadas, en la cuantía que se determine en ejecución de sentencia. 4.- Abonar las costas procesales de la presente litis".
- Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doña María Luz Albácar Medina, en su representación, se opuso a la reconvención, suplicando al Juzgado: " (...) En su día y tras los trámites procesales oportunos dicte sentencia por la que desestimando la reconvención rechace de plano todos y cada uno de los suplicos de la misma, condenando en costas a la demandada".
- El Juzgado de Primera Instancia número 26 de Madrid dictó sentencia, en fecha 25 de febrero de 1994 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando como estimo la demanda formulada por la Procuradora doña María Luz Albácar Medina, en nombre y representación de don Luis Pablo y doña Lourdes, contra don Eusebio, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa relativo a la finca y casa descrita en el primer fundamento de esta resolución suscrito con fecha 20 de julio de 1979, y la consiguiente obligación de las partes de restituirse recíprocamente las prestaciones, condenando al demandado a que satisfaga a los actores la cantidad de 3.400.000 pesetas con el precio satisfecho por el demandado en la cantidad concurrente y se desestima la reconvención formulada por el demandado representado por el Procurador don Jacinto Gómez Simón, absolviendo a los actores reconvenidos de todos los pedimentos de la reconvención, con expresa imposición de las costas procesales ocasionadas tanto con la demanda como con la reconvención al demandado reconviniente"
- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia, en fecha 14 de mayo de 1999 , cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Eusebio, contra la sentencia dictada en fecha 25 de febrero de 1994 por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 26 de los de Madrid, en los autos de Juicio de Menor Cuantía núm. 101/1991 de que dimana el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con expresa imposición a la citada parte apelante de las costas causadas en esta alzada".
La Procuradora doña María Teresa Fernández Tejedor, en nombre y representación de don Eusebio, interpuso, en fecha 24 de septiembre de 1999, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por los siguientes motivos, al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en la redacción dada por la Ley 10/92 ): 1º) Por aplicación indebida de los artículos 1445, 1450 y 1451 del Código Civil ; 2º) por infracción del artículo 1273 en relación con el 1445, ambos del Código Civil ; 3º) por inaplicación del artículo 1713.2 del Código Civil ; 4º) por vulneración del artículo 1218 del Código Civil ; 5º) por inaplicación de los artículos 430, 431 y 432 del Código Civil ; 6º) por transgresión del artículo 1228 del Código Civil , y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia casando y anulando la recurrida y pronuncie otra más ajustada a Derecho".
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, la Procuradora doña María Luz Albácar Medina, en nombre y representación de don Luis Pablo y doña Lourdes, lo impugnó mediante escrito de fecha 19 de octubre de 2001, suplicando a la Sala: "Que habiendo por recibido este escrito con su copia se sirva admitirlo, tener por impugnado el recurso de casación formalizado de contrario; y, en su día, dictar sentencia por la que, desestimándolo, se confirme íntegramente la dictada por la Audiencia Provincial de Madrid en estas actuaciones, con expresa imposición de las costas causadas en el presente recurso a la parte recurrente".
La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 29 de marzo de 2006, en que tuvo lugar.
Doña Lourdes y don Luis Pablo demandaron por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a don Eusebio, e interesaron las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia, a lo que el demandado se opuso y, además, reconvino con las reclamaciones que allí se expresan.
La cuestión litigiosa se centraba principalmente en la determinación de si procedía o no la resolución del contrato de compraventa suscrito entre don Luis Pablo y el demandado, sobre una parcela de, aproximadamente, 26.000 metros cuadrados y el chalet construido en la misma, por incumplimiento de éste del pago de parte del precio aplazado, más el abono a los actores, en concepto de daños y perjuicios, de la cantidad de 3.400.000 de pesetas; y, con mención a la reconvención, si correspondía o no la condena a los demandantes a llevar a cabo las gestiones y obras a fin permitir la legalización de la propiedad vendida y su conversión en apta al uso para que fue enajenada, amén del otorgamiento de la escritura de compraventa para la inscripción de los derechos dominicales, y, también, a que indemnicen a don Eusebio, una vez efectuada la liquidación y compensación de las cantidades reclamadas en la demanda, con las que realmente resulten adeudadas, en la cuantía que se fije en fase de ejecución de sentencia.
El Juzgado acogió la demanda y rechazó la reconvención, y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia.
Don Eusebio ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia por los motivos que se examinan a continuación.
La sentencia recurrida ha declarado que, "en el presente caso, en que nos encontramos ante un contrato de compraventa con aplazamiento del precio que ha de pagar el comprador, en las actuaciones ha quedado probado, amén de la correcta práctica del requerimiento resolutorio, que don Luis Pablo y doña Lourdes, como vendedores, han cumplido con las obligaciones que les impone el artículo 1461 del Código Civil , entregando al demandado la propiedad y posesión de la finca y casa vendidas el 30 de noviembre de 1979, desde cuando éste viene disfrutándolas y aprovechándolas, y sin que de los términos del contrato suscrito el 20 de julio de 1979 se aprecie que su plena consumación (otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa y pago del resto del precio) se dejara condicionada a la llegada de acontecimiento alguno, así como tampoco, y partiendo de resultar acreditado, como bien ya se entendiera en la sentencia recurrida, que el demandado a la fecha de su suscripción tenia pleno conocimiento de la naturaleza rústica de la finca que adquiría y por tanto de su situación jurídica (documento al folio 74 por él aportado), que motivos distintos, a la causa que especifica el artículo 1274 del Código Civil , pudieron llevarle a perfeccionar el contrato, por lo que no puede ahora atribuir la trascendencia jurídica que pretende al hecho, por demás sobrevenido (véase permiso de edificación al folio 24 de los autos), de que haya sido declarada ilegal la Urbanización en que está enclavada la finca litigiosa, esto es, amparar en él el incumplimiento de su correlativa obligación de pagar el precio estipulado, siendo tal hecho completamente ajeno a las obligaciones que la parte vendedora asumió en el contrato y sin que ningún otro incumplimiento quepa achacarle a la misma, procediendo en consecuencia ratificar la procedencia de su ya declarada resolución, por haber sido desconocido en su primordial obligación de pagar el precio por el comprador demandado hoy apelante, y en aplicación de los artículos 1089, 1091, 1256, 1124 en relación con el 1504, 1445, 1500 y demás concordantes del Código Civil ".
El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida de los artículos 1445, 1450 y 1451 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial relativa a estos preceptos, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada considera que el documento privado de 20 de julio de 1979 constituye un contrato de compraventa, pero en el mismo no consta quién es el vendedor, ni contiene ninguna antefirma respecto a éste y figura como tal únicamente una firma ilegible, sin que exista alguna referencia que identifique quién o quienes son los vendedores, o si se trata de persona física o jurídica, por lo que el recurrente mantiene que ese documento es de "reserva", como se titula, y, además, valedera hasta el 30 de noviembre de 1979- se desestima porque se hace supuesto de la cuestión al establecer apreciaciones jurídicas a partir de hechos diferentes a los vinculantes fijados por la Sala de instancia.
Por demás, la relación contractual que nos ocupa está integrada por los elementos personales y reales necesarios para la compraventa, los cuales configuran una conjunción de voluntades de enajenar y comprar que es objeto bien determinado de la misma, conforme el artículo 1258 del Código Civil, en relación con el artículo 1450 de este Texto legal (STS de septiembre de 1995 y , en idéntico sentido, STS de 28 de febrero de 1996 ), pues, en el documento privado de 20 de julio de 1979, las partes convinieron la finca y casa objeto de la venta y su precio de 8.500.000 pesetas, el vendedor entregó los bienes vendidos en 30 de noviembre de 1979, y el comprador pagó 100.000 pesetas, a cuenta de dicho precio, en el momento de la celebración del contrato, y, además, el primero de los tres plazos estipulados (2.5000.000 pesetas) el 30 de noviembre de 1979, y el segundo el 10 de septiembre de 1980.
Asimismo, se rechazan las alegaciones del motivo con indicación a que se trataba de un documento de "reserva" en atención a que resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta del contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones ( STS de 23 de marzo de 1995 ), y, en el caso, no existe duda de que la conexión contractual debatida tiene la naturaleza jurídica referida en último lugar.
El motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 1273, en relación con el artículo 1445, ambos del Código Civil , puesto que, según denuncia, la sentencia de instancia no ha valorado que la casa y parcela objeto del contrato de "reserva" eran algo indeterminado y sin individualizar, por lo que no era posible que fueran objeto de un contrato de compraventa- se desestima porque constituye un hecho acreditado de la sentencia de apelación que, el 30 de noviembre de 1979, el propio recurrente ha entrado en la propiedad y posesión de la finca y casa vendida, y, otra vez, se hace supuesto de la cuestión al extraer consecuencias jurídicas en oposición a lo resuelto de conformidad con la prueba.
El motivo tercero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por inaplicación del artículo 1713.2 del Código Civil , puesto que, según reprocha, la sentencia de la Audiencia no ha considerado que el ignorado, inexistente o apócrifo vendedor del contrato de reserva de 20 de julio de 1979 no solo es un desconocido e inidentificable personaje, sino que además no tenía el preceptivo mandato expreso para vender, por lo que, a lo sumo, podría haber pactado un contrato de "reserva", pero nunca un contrato de compraventa, para el que carecía de las más elementales facultades- se desestima porque, aparte de que el demandado no ha planteado en sus escritos rectores la nulidad o anulabilidad del contrato de 20 de julio de 1979, donde don Luis Pablo intervino en su propio nombre como parte vendedora, el contenido del motivo contradice la petición reconvencional de otorgamiento de escritura pública de compraventa, que supone el reconocimiento del contrato que ahora pretende negar.
El motivo cuarto del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por transgresión del artículo 1218 del Código Civil , debido a que, según censura, la sentencia de apelación, en sus fundamentos de derecho segundo, tercero, cuarto y quinto, ha quebrantado las normas valorativas de la prueba, respecto a la apreciación y trascendencia de un documento público, integrado por la escritura de 13 de abril de 1996, por la que se constituyó la Junta de Compensación de Valdeperales de Arriba y se protocolizaron los Estatutos y Bases de su actuación, que obra en la pieza de apelación, en la cual aparece una relación de propietarios con expresión del número de parcela y superficie, y en el titulado "Adhesión Junta de Compensación Valdeperales de Arriba", figuran como propietarios de la parcela número NUM000 don Luis Pablo y don Carlos Miguel, cuyo particular se ratifica en el recibo incorporado a la escritura, con fecha de 16 de junio de 1995, en cuyo texto se dice que "don Luis Pablo y don Carlos Miguel, propietarios de la parcela número NUM000, manifiestan su voluntad por medio de la presente de adherirse a la Junta de Compensación de Valdeperales de Arriba, en proceso de formación"- se desestima porque el auto de 18 de septiembre de 1998, dictado por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid en el Rollo de apelación número 432/94 , con indicación, aparte de otros, a los documentos expresados en el motivo, ha acordado que "los numerosos escritos personales del propio apelante queden unidos a efectos informativos y hágase saber a su firmante que los escritos deberán ser firmados por Procurador y Letrado, no estando previsto en nuestro Derecho Procesal los escritos personales de los propios litigantes", lo que significa que dichos datos demostrativos fueron aportados al juicio fuera de los cauces procesales ordinarios, sin que hayan sido admitidos y declarados pertinentes por la Sala de instancia, pues su unión a las actuaciones ha sido sólo a efectos informativos, con lo que no procedía por la misma su concreta valoración.
El motivo quinto del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por inaplicación de los artículos 430, 431 y 432 del Código Civil , pues, según aduce, la sentencia recurrida ha desconocido la figura de la posesión, que procedía reconocer respecto a la situación del recurrente en la parcela número NUM000 de la "Urbanización Valdeperales", al sitio de "Valdeporquerizas", en Perales de Tajuña- se desestima porque la sentencia impugnada ha manifestado literalmente que "ha quedado probado en las actuaciones, amén de la correcta práctica del requerimiento resolutorio, que don Luis Pablo y doña Lourdes, como vendedores, han cumplido con las obligaciones que les impone el artículo 1461 del Código Civil , entregando al demandado la propiedad y posesión de la finca y casa vendidas el 30 de noviembre de 1999, desde cuando éste viene disfrutándolas y aprovechándolas, y sin que de los términos del contrato suscrito el 20 de julio de 1979 se aprecie que su plena consumación (otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa y pago del resto del precio) se dejara condicionada a la llegada de acontecimiento alguno (...)", de manera que de nuevo se hace supuesto de la cuestión al soslayar la existencia de un contrato de compraventa que la resolución de instancia juzgó acreditada.
El motivo sexto del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del artículo 1228 , debido a que, según manifiesta, la sentencia impugnada ha determinado que el demandado a la fecha de la suscripción tenía pleno conocimiento de la naturaleza rústica de la finca que adquiría y, por tanto, de su situación jurídica, con base en el documento obrante al folio 74 de los autos, donde se dice que "En Valdeperales puede Ud. ser propietario de una auténtica finca rústica de 25.000 metros cuadrados, donde podrá disfrutar plenamente de la naturaleza (...), y también que "Valdeperales está situado en el Km. 40 de la carretera de Valencia, a solo 30 minutos del Parque del Retiro, lo que le permitirá fijar allí su residencia y vivir maravillosamente, muy cerca de Madrid pero fuera de toda contaminación, y del desasosiego e intranquilidad de la vida ciudadana", por lo que ha sido parcial y anómalamente interpretado por la Audiencia- se desestima porque el artículo 1228 se refiere a una modalidad muy singular de documentos, limitada a los estrictamente particulares o "papeles domésticos", que se caracterizan por elaborarse por los interesados para su exclusiva información, manteniéndolos consigo y sin destino para tener publicidad o entregarlos a otra persona (entre otras, SSTS de 24 de mayo de 1999 y 6 de junio de 2000 ), y carece en absoluto de aplicación al caso litigioso, en atención a que el documento indicado en el motivo consiste en una hoja divulgativa del "Conjunto de Valdeperales" y no participa de la naturaleza de los "asientos, registros y papeles privados" a que se refiere dicho precepto, y, de ahí, que cabe su libre valoración por el Juzgador de instancia.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Eusebio contra la sentencia dictada por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid en fecha de catorce de mayo de mil novecientos noventa y nueve . Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas y a la pérdida del depósito constituido. Comuníquese esa sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . JUAN ANTONIO XIOL RÍOS; ROMÁN GARCÍA VARELA; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
STSJ Castilla y León , 30 de Mayo de 2013
STSJ Comunidad Valenciana , 10 de Julio de 2001
STSJ Galicia 3015/2011, 13 de Junio de 2011
ATS, 6 de Septiembre de 2011
STSJ Castilla y León 707/2010, 5 de Noviembre de 2010

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
e contrario
 resolución 
 artículo 1692
 artículo 1273
 artículo 1713
 artículo 1218
 artículo 1228
e contrario
 resolución 
 artículo 1461
 artículo 1274
 artículo 1692
 artículo 1258
 artículo 1450
 artículo 1692
 artículo 1273
 artículo 1445
 artículo 1692
 artículo 1713
 artículo 1692
 artículo 1218
 artículo 1692
 artículo 1461
 resolución 
 artículo 1692
 artículo 1228
 artículo 1228