Source: http://blog.pepperhouse.pl/2017/12/page/2/
Timestamp: 2018-05-24 15:41:30+00:00

Document:
Grudzień, 2017 | To musisz wiedzieć o nieruchomościach - Part 2
Uprawnienia nabywcy po wygaśnięciu rękojmi i gwarancji
Kupując nieruchomość nabywca uzyskuje roszczenia względem sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej. Częstokroć, zwłaszcza przy transakcjach dokonywanych na rynku pierwotnym, deweloper udziela dodatkowej gwarancji na poszczególne elementy nieruchomości. Do niedawna okres rękojmi za wady nieruchomości wynosił jedynie trzy lata (od 25 grudnia 2014 roku jest to pięć lat), gwarancja zaś udzielana jest przeważnie na okresy jeszcze krótsze. Czy jednak wygaśnięcie uprawnień z tytułu rękojmi oraz gwarancji pozbawia nabywcy wszelkich roszczeń względem sprzedawcy? Okazuje się, że upływ ww. terminów nie zawsze oznacza, iż zbywca może odetchnąć z ulgą.
Umowa sprzedaży nieruchomości, chociaż posiada wiele cech szczególnych, jest w swojej istocie umową prawa cywilnego. Stąd też znajdują do niej zastosowanie również ogólne przepisy Kodeksu cywilnego (dalej k.c.) o zobowiązaniach umownych, a zatem także odpowiedzialność za niewykonanie albo nienależyte wykonanie obowiązków przez jedną ze stron. Podstawę prawną stanowi w tym wypadku przepis art. 471 k.c. będący źródłem tzw. odpowiedzialności kontraktowej. Zgodnie z nim strona umowy zobowiązana jest do naprawienia szkody wyrządzonej drugiej stronie ze swojej winy. Taka konstrukcja przepisu oznacza, że poszkodowany pragnąc uzyskać odszkodowanie albo naprawienie szkody w inny sposób (restytucja), musi wykazać poniższe przesłanki odpowiedzialności sprawcy
wysokość doznanej szkody wraz z dowodami to potwierdzającymi, sąd oddali bowiem powództwo w zakresie, w jakim dana okoliczność nie została udowodniona,
adekwatny związek przyczynowi pomiędzy zachowaniem sprawcy i powstałą szkodą, przez dodanie określenia „adekwatny” ustawodawca zawęził odpowiedzialność sprawcy jedynie do normalnych, przewidywalnych i typowych następstw jego działań lub zaniechań. Przykładowo, sprzedając dom z nieszczelnym dachem, o czym nabywca nie wiedział, sprzedawca odpowiadać może za skutki ewentualnego zalania. Jeżeli jednak, na skutek zaniedbania nabywcy pozostawił on na podłodze niezabezpieczone kable i spływająca woda wywołała zwarcie, to szkody nim spowodowane nie będą już typowym następstwem przeciekającego dachu (zob. art. 361 k.c.).
Konstrukcja odpowiedzialności kontraktowej zakłada domniemanie winy dłużnika. Oznacza to, że celem uwolnienia się od odpowiedzialności zobowiązany jest on do wykazania, że nie ponosi winy w zaistnieniu szkody.
W przypadku dochodzenia roszczeń z rękojmi albo gwarancji poszkodowany może korzystać z większej liczby domniemań, np. jeżeli nabywcą jest konsument domniemywa się, że szkoda która ujawniła się w ciągu roku od wydania rzeczy istniała już w chwili jej wydania. Domniemanie w praktyce procesowej oznacza, że powód nie musi udowadniać danej okoliczności, natomiast pozwany (w tym wypadku sprawca szkody), aby uwolnić się od odpowiedzialności musi owe domniemanie obalić. Nadto, odpowiedzialność rękojmiana jest odpowiedzialnością niemal absolutną, za brak wad w produkcie. Stąd też, sprzedawcy zdecydowanie trudniej uwolnić się od roszczeń formułowanych w oparciu o przepisy o rękojmi.
Bez wątpienia zatem dochodzenie roszczeń w oparciu o przepisy ogólne Kodeksu cywilnego (w tym art. 471 k.c.) jest trudniejsze, jednakże ma też jedną ważną zaletę. Mianowicie, okres przedawnienia roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy obliczany jest na zasadach ogólnych. Oznacza to, że w przypadku, gdy nabywcą jest konsument, wynosi on aż 10 lat od powstania szkody (jeżeli nabywcą byłby przedsiębiorca dokonujący zakupu w ramach prowadzonej przez siebie działalności, to okres ten wynosiłby 3 lata). W niektórych zatem wypadkach może to okazać się, iż nabywcy pozostały jedynie roszczenia oparte o te przepisy.
Autor Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
Grudzień 5, 2017 Brak Komentarzy
Upadłość banku a rachunek powierniczy
W ostatnich latach świat borykał się z kilkoma kryzysami finansowymi. Na dobre nie został zażegnany jeszcze kryzys bankowy, a od kilku miesięcy dochodzą niepokojące sygnały z Chin. Z jednej strony to odległy kraj, z drugiej jednak poprzedni kryzys swój początek miał w USA i błyskawicznie przeniósł się do Europy. Globalizacja z jednej strony daje nam dostęp do nowinek elektronicznych i technicznych, z drugiej jednak wpływa na kondycję rodzimej gospodarki. A że banki upadać mogą także w Polsce, przekonaliśmy się całkiem niedawno.
Pojawia się zatem pytanie, co stanie się z pieniędzmi zgromadzonymi na mieszkaniowym rachunku powierniczym w przypadku upadłości banku, który rachunek ten prowadził. Odpowiedź na tak postawione pytanie nie napawa optymizmem. Zupełnie jakby ów optymizm udzielił się zbyt mocno ustawodawcy. Co prawda, środki pieniężne wpłacane na rachunek powierniczy dewelopera podobnie, jak każdego innego klienta banku krajowego lub polskiego oddziału instytucji kredytowej z UE objęte są systemem gwarantowania depozytów Bankowego Funduszu Gwarancyjnego [BFG]. Jednakże tworząc ustawę deweloperską nie zastanowiono się nad tym faktem głębiej. Stroną umowy z bankiem jest bowiem deweloper, nie zaś każdy z przyszłych nabywców nieruchomości od dewelopera. Skoro zaś klientem banku jest tylko deweloper, to tylko mu przysługuje roszczenie o wypłatę środków z BFG. I tu pojawia się problem, bowiem kwota gwarantowana określa maksymalną wysokość roszczeń deponenta (w tym przypadku dewelopera) w stosunku do BFG niezależnie od tego, w jakiej wysokości i na ilu rachunkach posiadał środki pieniężne lub z ilu wierzytelności przysługują mu należności w danym banku.
Kwota ta zaś wynosi 100.000 euro, czyli obecnie około 430.000 zł. O ile zatem w przypadku jednostkowego nabywcy lokalu taka gwarancja byłaby w wielu przypadkach wystarczająca, to w przypadku dewelopera jest to kwota wręcz znikoma. Ba, jak słusznie wskazuje się w komentarzach do tego rozwiązania legislacyjnego – dla nabywców korzystniej byłoby już gromadzić środki indywidualnie na własnych rachunkach. W przypadku upadłości banku każdy z przyszłych nabywców otrzymałby środki do kwoty stanowiącej równowartość 100 tys. euro. W przypadku natomiast rachunku powierniczego, to deweloper otrzyma jedną wypłatę z gwarancji w tejże kwocie. Technicznie rzecz biorąc, środki te zostaną przelane na mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku.
Oczywiście wypłata z BFG nie pozbawia dewelopera roszczeń względem upadłego banku o wypłatę pozostałej części zgromadzonych na rachunku powierniczym środków. Niestety, skoro doszło do upadłości banku, to liczenie na szybkie odzyskanie tychże kwot jest co najmniej ryzykowne. Bardziej prawdopodobna jest konieczność wielomiesięcznego oczekiwania na wypłaty środków pozyskanych przez syndyka ze sprzedaży mienia upadłego banku. Istnieje także duże ryzyko, że części kwot nie uda się odzyskać. Szczęście będą mięli wierzyciele, jeżeli syndykowi uda się sprzedać bank jako całość, wtedy jest szansa na szybszą wypłatę przynajmniej części depozytów.
Upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy może stać się poważnym zagrożeniem dla płynności finansowej dewelopera. W przypadku mniejszych przedsiębiorstw, które nie dysponują własnymi aktywami na dokończenie inwestycji może wręcz doprowadzić do upadłości samego dewelopera. O tym co oznacza to dla przyszłych nabywców napiszę w jednym z kolejnych wpisów.
Czy deweloper może się ustrzec od tak drastycznych konsekwencji? Tak, chociaż wymaga to od niego większego zaangażowania kapitału na początku procesu inwestycyjnego. Mianowicie, ustawa deweloperska wskazuje na cztery podstawowe rodzaje środków ochrony:
zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Ustawa zastrzega przy tym, że deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z nich. Nie ma zatem przeszkód aby zapewnić także dodatkowe zabezpieczenia, czy to w postaci każdorazowych gwarancji ubezpieczeniowych lub bankowych, czy też dodatkowych ubezpieczeń. Z pewnością wzrost świadomości nabywców w zakresie grożących im konsekwencji upadłości banku sprawić może, ze chętniej wybierać oni będą tych deweloperów którzy oferować im będą także dodatkowe zabezpieczenia. To zaś może z czasem wpłynąć na praktykę gospodarczą deweloperów, którzy nie podzielą optymizmu ustawodawcy zakładającego, że wypłata 100 tys. euro z BFG będzie w takim wypadku wystarczająca.
Na marginesie należy postulować stosowną zmianę art. 7 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska) w zakresie gwarantowania kwot zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych przez BFG. Rozwiązaniem optymalnym wydaje się przy tym powiązanie ww. limitu 100 tys. euro z każdym z nabywców. W konsekwencji BFG gwarantowałby, we wskazanym zakresie, środki wpłacone przez poszczególnych nabywców. Tak ustalany limit odpowiadałby bardziej realiom gospodarczym oraz dawał faktyczną a nie tylko iluzoryczną ochronę nabywców.
Dokument, o którym mowa w tytule pojawił się w polskim systemie prawnym z dniem 01 stycznia 2009 roku. Nie była to wszakże inicjatywa krajowego ustawodawcy, a obowiązek wprowadzenia regulacji unijnych. Początkowo dość skromna regulacja tej materii rozrzucona była w ustawie Prawo budowlane oraz kilku rozporządzeniach wykonawczych. W 2014 roku uchwalona została odrębna ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, która weszła w życie z dniem 09 marca 2015 roku (Dz.U. z 2014 r., poz. 1200).
Czym jest zaś świadectwo charakterystyki energetycznej? Jest to dokument sporządzony w formie pisemnej zawierający zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku (np. mieszkanie, lokal użytkowy), określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem podane w jednostce kWh/m2/rok. Innymi słowy świadectwo informuje nas o zapotrzebowaniu budynku albo jego części na energię w skali roku – na wzór informacji umieszczanych chociażby na sprzęcie elektronicznym oraz AGD. Ma też ono spełniać podobną rolę, czyli pozwalać na oszacowanie kosztów eksploatacyjnych, jak również stanowić jeden z elementów wyboru towaru przez potencjalnego nabywcę. W praktyce rzadko jest ono czynnikiem mającym wpływ na zakup nieruchomości na rynku wtórnym. W przypadku rynku pierwotnego jest to jeszcze bardziej utrudnione, gdyż świadectwa sporządzane są już po zawarciu umów deweloperskich – co wynika z prostego faktu, iż do wykonania stosownych obliczeń konieczne jest zakończenie budowy. Nadto ustawa wymaga jego przekazania dopiero przy umowie sprzedaży, nie zaś wcześniej zawieranych umowach.
Ciekawa sytuacja występuje w przypadku nie przekazania świadectwa przez sprzedawcę albo wynajmującego. Mianowicie, kupujący bądź najemca mogą w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży albo umowy najmu wezwać drugą stronę do doręczenia świadectwa w terminie 2 miesięcy. W przypadku gdy świadectwo charakterystyki energetycznej albo jego kopia nie zostaną przekazane w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, nabywca albo najemca może, w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy w przypadku umowy najmu oraz 12 miesięcy w przypadku umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, licząc od dnia zawarcia umowy, zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt zbywcy albo wynajmującego. Z konstrukcji przepisów art. 11 ww. ustawy wnioskować zatem należy, że po upływie 14 dni od zawarcia jednej ze wskazanych umów, uprawnienie kupującego i najemcy wygasa.
Co do zasady świadectwo sporządzane jest w związku ze zbyciem budynku albo lokalu na mocy umowy sprzedaży nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli nie wykonano go w związku z tymi transakcjami, konieczne będzie jego sporządzenie w związku z oddaniem budynku albo lokalu w najem. Z powyższego wynika, że posiadanie przedmiotowego świadectwa nie jest wymagane w przypadku wybudowania nieruchomości na potrzeby własne inwestora. Dodatkowo, zwolnione są z tego m.in. lokale mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku, a także budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez okres 10 lat, a jego sporządzenie może zostać powierzone wyłącznie osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia. Minister Infrastruktury i Budownictwa prowadzi jawny rejestr osób spełniających owe wymagania. Wskazywana na wstępie ustawa wprowadziła możliwość weryfikacji wydanego świadectwa na wniosek właściciela albo najemcy, a także z urzędu pod kątem prawidłowości i rzetelności ich sporządzenia. Weryfikacji dokonuje ww. Minister. Niestety ustawowy termin na dokonanie weryfikacji na wniosek wynosi aż 12 miesięcy.
W podsumowaniu stwierdzić można, że o ile obecnie świadectwo charakterystyki energetycznej nie odgrywa dużej roli przy wyborze nieruchomości, to docenić należy jego walor informacyjny. Tym bardziej, że w przypadku gdy zostało ono sporządzone właściciel lub zarządca mogą podawać w reklamie dotyczącej sprzedaży lub najmu danej nieruchomości wskaźnik jej rocznego zapotrzebowania na energię końcową. Pozwala to na chociażby przybliżone porównanie dostępnych ofert pod względem kosztów eksploatacyjnych, a także szacunkowe ich obliczenie.
Zgoda na dowolne zagospodarowanie nieruchomości
Kontynuując cykl wpisów poświęconych niedozwolonym postanowieniom umownym zamieszczanym w umowach stosowanych przez deweloperów, w dzisiejszym wpisie przedstawię klauzule odnoszące się do dodatkowych zgód nabywców których wyrażenie wymuszane bywa w we ww. umowach.
Przykład takiej klauzuli odnajdziemy w świeżym wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydanym w dniu 02 marca 2016 roku w sprawie o sygn. akt XVII AmC 1972/14. W orzeczeniu tym za niedozwolone uznano postanowienie, mocą którego kupujący akceptował fakt, iż w budynku – w którym nabywał lokal mieszkalny – prowadzona będzie działalność gospodarcza – w tym np.: salony, butiki, restauracje, kawiarnie, banki, instytucje finansowe, biura, apteki, placówki opieki zdrowotnej, sklepy oraz lokale usługowe oferujące towary spożywcze i konsumpcyjne, w tym napoje alkoholowe itp. – w ramach której prowadzone będą zwyczajowe czynności związane z oferowaniem towarów i usług oraz bieżącym funkcjonowaniem lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne.
Co ważne, deweloper zastrzegł również, że kupujący mocą przedmiotowej umowy wyraża zgodę na immisje (oddziaływanie) związane z prowadzeniem działalności w lokalach użytkowych, wynikające z gospodarczego przeznaczenia poszczególnych lokali. Samo przeznaczenie gospodarcze lokali wynikało będzie natomiast z uzyskanych w tym celu i przewidzianych prawem zezwoleń oraz ewentualnych umów na użytkowanie lokalu.
Obie te klauzule zostały przez sąd zakazane, a następnie wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Prezesa UOKiK pod numerem: 6466. Fakt ten oznacza, że postanowienia o tożsamej treści nie mogą być stosowne. Nadto, w przypadku postanowień podobnych ułatwia to poszkodowanym ich kwestionowanie z powołaniem się na argumentację przedstawioną w przywołanym wyroku. Nie jest to przy tym jedyna tego typu klauzula w rejestrze klauzul niedozwolonych. Podobny wydźwięk sprowadzający się do nie kwestionowania działań dewelopera albo osób trzecich w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości mają również klauzule wpisane pod numerami: 4558, 5325, 6328. Przy czym dwie pierwsze dotyczą zgody na kontynuowanie procesu inwestycyjnego przez dewelopera oraz zrzeczenia się prawa do zgłaszania wszelkich sprzeciwów co do prowadzonej budowy, wznoszonych budynków oraz postępowań administracyjnych.
Z treści wskazanych klauzuli wynika, że kupujący lokal mieszkalny musi jednocześnie zaaprobować fakt, że w budynku, w którym mieści się lokal i jego najbliższej okolicy, prowadzona będzie działalność gospodarcza, a także dalsze inwestycje deweloperskie. Przy czym, konsument musi wyrazić zgodę niezależnie od rodzaju tej przyszłej działalności i owych inwestycji. Tym samym postanowienie to narzuca konsumentowi konieczność akceptacji bliżej nieokreślonej działalności w budynku i jego okolicy, w którym zakupi lokal, w celu wyeliminowania możliwości współdecydowania przez niego w tym zakresie już jako właściciela lokalu.
Tymczasem, pojęcie chronionego przez ustawę „interesów konsumenta” należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, mogą tu wejść w grę także inne aspekty: zdrowia konsumenta (i jego bliskich), jego czasu zbędnie traconego, dezorganizacji toku życia, przykrości, zawodu, itp. Wyrażenie zaś blankietowej zgody na bliżej nieokreślone działania, jakie mają być podejmowane w jego najbliższej okolicy może negatywnie wpływać na standard jego życia, wypoczynku oraz zdrowie. Tym samym postanowienia takie mogą naruszać interesy kupującego. Powyższe potęgowane jest dodatkową zgodą na dalsze immisje (oddziaływania), co w praktyce oznacza akceptację mogących wystąpić zakłóceń w korzystaniu z własnego lokalu, takich jak nadmierny hałas, wibracje, intensywne zapachy, itp.
Kolejnym argumentem przemawiającym za niedozwolonym charakterem tego typu klauzul jest porównanie jak wyglądałyby prawa i obowiązki konsumenta w sytuacji braku analizowanej klauzuli (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2007 roku, sygn. akt III SK 21/06 oraz z dnia 11 października 2007 roku, sygn. akt III SK 9/07). Jeżeli przepisy ogólne stawiają konsumenta w lepszej sytuacji niż postanowienia proponowanej umowy, to w zasadzie postanowienia te należy uznać za niedozwolone. Odstępstwo od tej zasady możliwe jest tylko, o ile zmiana jest uzasadniona specyfiką wzajemnych świadczeń lub jest kompensowana innymi postanowieniami wzorca. W omawianych przypadkach natomiast kupujący – mocą kwestionowanych klauzul – miał zrezygnować z części swoich uprawnień, co bez wątpienia stawiało go w gorszym położeniu, aniżeli były on, gdyby zapisów takich nie było.
Reasumując, wskazane na wstępie postanowienia mogą zostać uznane za klauzule niedozwolone, jeżeli oczywiście spełniają wszystkie przesłanki abuzywności, o których mowa w przepisach art. 385[1] – 385[3] k.c., czyli brak indywidualnego uzgodnienia danego postanowienia przez strony; dane postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i przez to rażąco narusza jego interesy zarówno majątkowe, jak również takie, które nie są wprost wyrażone w pieniądzu, a także oceniana klauzula nie dotyczy głównych świadczeń stron, takich jak cena lub wynagrodzenie, jeżeli zostały jednoznacznie sformułowane w umowie.

References: art. 471
 art. 361
 art. 471
 art. 7
 art. 11
 art. 385