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CUADRO COMPARATIVO ENTRE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 13512 Y EL NUEVO CÓDIGO CIVIL | Liga del Consorcista
Sitio actualizado al jueves 18 de octubre
CUADRO COMPARATIVO ENTRE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 13512 Y EL NUEVO CÓDIGO CIVIL
Referencia para un acceso rápido de las diferencias entre la normativa de la ley 13512 y el nuevo Código Civil.
10 Mar 2015 - 20:48
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Ley 13512 Propiedad Horizontal
Nuevo Código Civil y Comercial:
Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.
ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
ARTICULO 148.- Personas jurídicas privadas. Son personas jurídicas privadas:
a) las sociedades;
b) las asociaciones civiles;
c) las simples asociaciones;
d) las fundaciones;
e) las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas;
f) las mutuales;
g) las cooperativas;
h) el consorcio de propiedad horizontal;
i) toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento.
ARTICULO 159.- Deber de lealtad y diligencia. Interés contrario. Los administradores de la persona jurídica deben obrar con lealtad y diligencia.
No pueden perseguir ni favorecer intereses contrarios a los de la persona jurídica. Si en determinada operación los tuvieran por sí o por interpósita persona, deben hacerlo saber a los demás miembros del órgano de administración o en su caso al órgano de gobierno y abstenerse de cualquier intervención relacionada con dicha operación.
Les corresponde implementar sistemas y medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses en sus relaciones con la persona jurídica.
ARTICULO 160.- Responsabilidad de los administradores. Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión.
Art. 2° - Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.
ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.
Art. 3°- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
Art. 4°- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
Art. 5° - Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.
Art. 6°- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Art.2618 Código Civil Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.
El juicio tramitará sumariamente.
ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Art.1973 Código Civil y Comercial-Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.
ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.
ARTICULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.
Art. 10. - Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán; en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin mas procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
Art. 11. –El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos.
Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
Art. 12. - En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de esta, según valuación judicial.
ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Art. 13. - Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
Art. 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
Art. 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísino la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.
Art. 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Art. 17. - La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266 del Código civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código civil.
Art. 18. - A los efectos de la presente ley, quedan derogados los arts. 2617, 2685 "in fine" y 2693 del Código civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
SUBCONSORCIOS
ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
CONSEJO DE PROPIETARIOS
ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
ASAMBLEAS ART.9º INCISO D)
ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.
ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.
ARTICULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
Buenas tardes Raul, no sé de
Buenas tardes Raul, no sé de donde usted tiene la creencia de que con la DEROGACION de la Ley 13.512 (¡¡la anulación es otra cosa distinta!!) deba confeccionar un nuevo Reglamento de Copropiedad ¿¿??
Le recomendaría que lea la legislación vigente, donde dice claramente que a la luz de la sanción de la Ley 26.994 que aprobó el Código Civil y Comercial de la Nación, que deroga (entre otras) la Ley 13.512, y que la misma HA SIDO REEMPLAZADA, como derecho real, por los arts. 2037 a 2069 del Código Civil y Comercial de la Nación. Por favor, informese bien. http://infoleg.mecon.gov.ar/infolegInternet/anexos/245000-249999/249894/norma.htm
Comentario del lector comercin de fecha 29 Dic 2015
Con las nuevas normas DEL
Con las nuevas normas DEL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL que anula la ley 13512, se debe confeccionar un nuevo reglamento de copropietarios, que contemple todas las funciones del dicho Código, y mientras tanto y hasta que esto suceda que instrumento regula el funcionamiento de dicha administración ó debemos guiarnos hasta tanto por le reglamento actual en base a la ley 13512.----espero noticias muchas gcias......
Comentario del lector raul de fecha 28 Dic 2015
Siguiendo ya que el espacio
Siguiendo, ya que el espacio no me permite explayarme, esta situación de la REMOCIÓN es una de las tareas más dificiles porque para eso se necesita Quorum y la realidad es que siempre las Asambleas fracasan debido a que los consorcistas rara vez asisten y por eso no se alcanza al porcentual requerido para efectivizar la remoción. Igualmente le recomiendo leer del nuevo CCyC, Artículo 2058 a 2066 ya que ahí está la clave de lo que Uds. necesitan para poder resolver la problemática que poseen con el Administrador. El nuevo CCyC puede leerlo desde aqui : http://www.infojus.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf
Comentario del lector comercin de fecha 27 Dic 2015
Buenas tardes Marcela, para
Buenas tardes Marcela, para poder REMOVER AL ADMINISTRADOR ustedes deben seguir los pasos previstos por el Reglamento de Copropiedad que poseen, en la Ley 941 del GCBA y sus Modificatorias y por último el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. En cuanto a la Remoción es clave recordar que se puede hacer perfectamente SIN EXPRESIÓN DE CAUSA tal cual lo menciona el Cap 7º Art. 2066.- del CCyC, pero para ello deben CONVOCAR A ASAMBLEA EXTRAORDINARIA (con Quórum Válido para sesionar) mediante el Consejo o mediante autoconvocación, pero siempre firmando el Acta respectiva, dado que simplemente "juntar formas" no es el modo de hacerlo.
Buenas tardes queremos
Buenas tardes queremos remover al Addministrador ya, debido a las infracciones que mantiene con el consorcio, no realiza la limpieza de tanques, recibmos una notificacion del GCBA con plazo y N° de expediene por no presentar certificado de consrvacion de edificio, pone como deudores a vecinos que abonaron, la cuenta del consorcio esta a nombre de el, y asi podria seguir , la pregunta es si podemos juntar firmas y removerlo en forma inmediata ya que no le abono el sueldo y el aguinaldo al encargado cobra expensas elevadisimas y ademas tenemos una caja de 60.000 a nombre de el administrador y dice que no tiene plata.Gracias, saludos
Comentario del lector Marcela de fecha 27 Dic 2015
Karina el tema de ruidos
Karina el tema de ruidos molestos es difícil de tratar. Primero fijate que cláusulas existen en tu RCA. Luego conseguí teléfono, e-mail de los propietarios de esos departamentos y comunicate con ellos, enviales Carta documento si hace falta. Por último si nada surte efecto, convocá a un Asamblea Extraordinaria para tratar el tema. A las 2 de la mañana no se pueden correr muebles y el Administrador no puede decir que dentro de la UF cada uno hace lo que quiere. Hay que tener respeto.
Y si pudieras, librate de la angustia y mudate a un lugar mejor y mas calmo. Si no, te toca ser tenaz, conocer tus derechos y hacerlos valer frente a otros.
Comentario del lector Cristina Olivetta de fecha 17 Dic 2015
Buenos días Valeria, usted
Buenos días Valeria, usted debe leer el Reglamento de Copropiedad que sustenta su local comercial para saber lo que su edificio permite o no, cada Consorcio es único y particular. Lo normal es que todos los Reglamentos indiquen QUE NO SE PUEDE MODIFICAR EL FRENTE SIN EL PERMISO DE LA ASAMBLEA, pero como le dije anteriormente, casa caso es particular. Pero, suponiendo que se pueda o que consiga el permiso, antes de colocar alguno, usted deberá tener en cuenta la Reglamentación vigente de su ciudad en lo que respecta a las Leyes de PUBLICIDAD EXTERIOR.
Comentario del lector comercin de fecha 11 Dic 2015
Se Puede o no poner carretes
Se Puede o no poner carretes en lo locales comerciales
Comentario del lector Valeria de fecha 10 Dic 2015
Si un edificio tiene locales
Si un edificio tiene locales comerciales comonestab la reglamentación de los mismos en cuanto a colocar carteles sobre la pared del mismo?
Buenas tardes Adriana, los
Buenas tardes Adriana, los balcones pertenecen al Consorcio por lo que debe resolver el Administrador, eso significa que debe reparar el protector y la baranda de su balcon y cargar esos gastos a la vecina del piso superior bajo el rubro de GASTOS OCASIONADOS AL CONSORCIO, pero en caso de que el protector sea suyo, el tema si es entre vecinos. Si usted vive en CABA debe recordarle al Administrador el cumplimiento la Ley de FRENTES Y BALCONES Nº 257 y la Disposición 1541 de EDIFICIO SEGURO, ambas del GCBA. De no escucharla el Adminsitrador, deberá llevar al Consorcio a una Mediacion Prejudicial Obligatoria, lo mismo que a su vecina.
Comentario del lector comercin de fecha 05 Dic 2015
Buenas tardes Damian, las
Buenas tardes Damian, las facturas unificadas (tambien llamadas globales) son perfectamente legales y una forma comercial que tienen los consorcios que poseen un solo medidor en este caso de agua, y que debe ser dividida de acuerdo al % de cada UF y UC. Con respecto a lo que dice de "no poder hacer pagar las expensas" el Administrador despues de 3 meses de falta de pago debe llevar al Propietario a una Mediación Prejudicial Obligatoria y si alli no resuelven, debe iniciarle Juicio por Expensas. No es tan dificil, en este pais el pago es OBLIGATORIO y si no se realiza el remate del departamento (UF) que es el precio de semejante estupidez.
Buenas tardes Guillermo, su
Buenas tardes Guillermo, su pregunta realmente es inconcebible... Fue usted quien no se cercioró de que las canillas estuvieran cerradas para cuando regrese el agua, ¿por qué tienen que pagar las consecuencias de su olvido el resto de los consorcistas? ESTO ES UN TEMA DE RESPONSABILIDAD, bienvenido al mundo del Consorcio señor.... EL QUE ROMPE PAGA dice el viejo dicho, ¿no se lo enseñaron sus padres?
Hola Karina, lo que debe
Hola Karina, lo que debe hacer 1º es determinar si el Consorcio tiene REGLAMENTO INTERNO. Luego realizar la DENUNCIA POLICIAL POR RUIDOS MOLESTOS y una vez que tiene la denuncia debe intimar al Consorcio al cese de ruidos mediante Carta Documento, y que le contesten por escrito. Si eso no pasa puede realizar una Mediacion Obligatoria Prejudicial al Consorcio mediante su Administrador. La denuncia policial es la prueba y si tienen Reglamento Interno es una posibilidad mucho mas segura aún. Si usted reside en CABA puede inclusive denunciar al Administrador: http://www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/que-pueden-denunciar-los-consorcistas
Buenas tardes Dolores Obejero
Buenas tardes Dolores, las votaciones son por MAYORIA DE LOS PRESENTES. Con respecto a su puerta ventana que filtra a los pisos inferiores DEBE RESOLVERLO EL CONSORCIO A TRAVES DEL ADMINISTRADOR, no usted. En caso de que el Administrador, como usted dice, no posee voluntad de resolución, usted puede citar al Consorcio vía el Administrador a una Mediación Obligatoria Prejudicial (mediante abogados). Si usted recide en CABA tiene ademas otras opciones: a) citar al Administrador a Mediacion del GCBA a través de su Comuna, o denunciarlo al GCBA en este link: http://www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/que-pueden-denunciar-los-consorcistas
Buenas tardes Sergio, si se
Buenas tardes Sergio, si se van a constituir con ambas propiedades en un Consorcio, actualmente la AFIP solicita tener un CUIT aunque no lo utilicen. Deben tenerlo porque a los proveedores si se les exige el Nº de los Clientes, sobre todo a los de Seguros, Matafuegos, Desinfectacion y Limpieza de Tanques que son servicios OBLIGATORIOS. Inclusive cada vez que tenga que hacer un tramite con Escribano se le solicitará el CUIT consorcial, aunque siempre le facturarán A CONSUMIDOR FINAL, sobre todo si usted es de Capital ya que debe regirse por la Ley 941 y sus Modificatorias.
Buenas tardes Jorge, el
Buenas tardes Jorge, el Codigo Civil y Comercial de la Nación es uno solo. Los Art. que le corresponde a los Consorcios son los siguientes :
- CCyC art 724 a 956
- CCyC art 1983 a 2072
- CCyC art 2129 a 2183
Y lo puede visualizar en el Boletin Oficial:
http://www.nuevocodigocivil.com/wp-content/uploads/2015/texto-boletin-oficial.pdf
O directamente desde la Web del Ministerio de Justicia:
http://www.infojus.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf
donde puedo descargar el
donde puedo descargar el codigo civil d epropiedades horizontales
Comentario del lector jorge de fecha 05 Dic 2015
consulta, tengo en un terreno
consulta, tengo en un terreno construidas 2 casa, una de mi hermana y una mía, son viviendas únicas y queremos dividirlas. ya tengo la división provincial y municipal y solo me queda dividir las escrituras. contrate a una escribana pero me dice que necesito tener CUIT para poder hacer un ph.. ES ASI?
Comentario del lector sergio sanchez de fecha 02 Dic 2015
Hay otra vía para obtener la
Hay otra vía para obtener la aprobación unánime del consorcio para realizar un cerramiento en el balcón ? ya que nunca son más del 30% de los consorcistas los que participan de la asamblea y no hay mucha voluntad de parte de administrador para reunirlos. Mi unidad tiene el balcón retirado del frente como 6 mts y tengo que resolver el tema rápidamente porque por las puerta-ventanas que dan al mismo y que están oxidadas se filtra agua a otros pisos inferiores.
Comentario del lector Dolores Obejero de fecha 01 Dic 2015
Hola, alguien sabe cómo se
Hola, alguien sabe cómo se debe hacer frente a ruidos molestos? Hablé con los inquilinos y me amenazaron que nunca más les toque el timbre. Hablé con el encargado y no pasó nada. Hablé con la administración y me dijeron que cada cual puede hacer lo que quiere dentro de su unidad funcional. Correr muebles a las 2 a.m. está permitido? Eso me respondieron de la administración. Gracias!
Comentario del lector Karina de fecha 29 Nov 2015
Mi consulta es con respecto
Mi consulta es con respecto al árticulo 2041, inciso. f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
LA COMA, HACE QUE LAS CAÑERIAS QUE CONDUCEN FLUIDOS INCLUSIVE DENTRO DEL DEPARTAMENTO SEAN RESPONABILIDAD DE CONSORCIO??.
Comentario del lector Facundo Viada de fecha 18 Nov 2015
hola que tal? tuve un
hola que tal? tuve un accidente en un 4to piso, en medio de unos cortes de agua una canilla quedo abierta durante un par de horas. Se inundaron 3 departamentos de abajo y se perdieron distintos objetos materiales. Hay forma de que no nos carguen con toda la responsabilidad? ya que fue a causa de los cortes de agua... También, quiero aclarar que nosotros nos encargamos de secar los departamentos afectados, pero hay un abogado que no nos esta tratando muy bien por todo esto y no sabemos bien que hacer. Desde ya, muchas gracias...
Comentario del lector Guillermo de fecha 13 Nov 2015
Excelente cuadro comparativo
Excelente cuadro comparativo de gran utilidad para ejercer la profesión. Gracias
Comentario del lector Dr.CARLOS MARRON de fecha 12 Nov 2015
Buenos días, nos informan de
Buenos días, nos informan de aysa que nos cobraran una factura unificada para el consorcio. Es viable? En nuestro edificio hay quienes no podemos hacerle pagar las expensas, imaginen lo que pasaría con el agua. Que se puede hacer?
Comentario del lector Damian de fecha 11 Nov 2015
Por favor sres.
Por favor sres. administradores de esta página, pueden borrar el comentario de Sebastian Loeb?
Me resulta desagradable encontrarme con ese lenguaje y falta de respeto, cuando estamos tratando problemas que si bien los existen mas serios, indudablemente dificultan la vida de varias personas. La idea es tener un clima de aportes y soluciones o al menos de reunir varios enfoques para que cada uno pueda salir munido de mas información, aprendiendo y encontrando empatía y respeto por las opiniones. Al menos he asumído que era así. La tónica de expresión soez no aporta ni eleva el contenido, por lo cual lo considero prescindible
Comentario del lector Cristina Olivetta de fecha 08 Nov 2015
si seras pelotudo chango no
si seras pelotudo chango no eso cientificamente imposible. De nada
Comentario del lector Sebastian Loeb de fecha 07 Nov 2015
buen día Doctora, me gustaría
buen día Doctora, me gustaría saber si tiene información sobre las leyes provinciales que rigen en la provincia de Neuquén, y cuáles son los requisitos para ser administrador oneroso...basta con ser profesional en ciencias económicas? desde ya muchas gracias
Comentario del lector Anónimo de fecha 06 Nov 2015
Comenzando por lo último, si
Comenzando por lo último, si el Reglamento de Propiedad no dice nada sobre los morosos, pueden participar con voz y voto en la Asamblea. Con respecto a la esposa del administrador, el Consejo de Propietarios debería convocar a una Asamblea, nombrar nuevo administrador, protocolizar el acta y notificar a la anterior administración. Comenzar a pagarle al nuevo administrador y que éste se haga cargo. Con respecto a la documentación, si sigue sin entregarla, deberán iniciar una demanda.
Comentario del lector Nestor Procopio de fecha 04 Nov 2015
Hola, El perro de la vecina
Hola, El perro de la vecina del piso superior acostumbra a orinar por el balcon, lo cual deterioro totalmente el protector y baranda de mi balcon, Segun la administradora es una cuestion particular entre la vecinos.
Es asi? Que medidas tendria que tomar?
Comentario del lector adriana de fecha 30 Oct 2015
excelente trabajo y muy útil
excelente trabajo y muy útil para ubicarnos en nuestros derechos y obligaciones como consorcicstas
Comentario del lector Osvaldo Massa de fecha 30 Oct 2015
Hola Sergio, recordá que esa
Hola Sergio, recordá que esa minoría de 4 personas, puede solicitar la asistencia Judicial para inhabilitar la obra. Es una posibilidad. En la Convocatoria a la Asamblea reunida a tal fin, se especificó que uno de los temas del Orden del Dia era la modificación/ampliación del sector cocheras. Modificación del Reglamento de Copropiedad y Administración y su posterior incripción?
Comentario del lector olivetta de fecha 22 Oct 2015
Con respecto a los caños y
Con respecto a los caños y cables, si lo estoy interpretando correctamente, es hasta la entrada a la UF. A partir de allí es por cuenta del propietario del departamento.
Dice en toda su extensión hasta la entrada a la unidad.
Algún colega desea agregar algo al respecto. Estoy leyendo correctamente el artículo del CC????
Buenas tardes Lorena, según
Buenas tardes Lorena, según la vieja Ley 13512 y ahora el nuevo Código Civil y Comercial todas las cañerias del consorcio son comunes, salvo claro que el Reglamento de Copropiedad y Administración exprese lo contrario, justo como en el caso que Ud. claramente explicó. Le cuento que el nuevo Codigo Civil y Comercial no modifica lo que ya está expresado mediante Escritura Publica y seguramente de tener algun problema el abogado le indicará si en este caso correspondería que Uds. deban regirse por la vieja ley ya que era la que estaba vigente al momento de confeccionar el Reglamento. Saludos.
Comentario del lector comercin de fecha 21 Oct 2015
Buenas tardes; quisiera saber
Buenas tardes; quisiera saber si en el reglamento de copropiedad del consorcio dice expresamente que las cañerias troncales son comunes pero solo hasta el ingreso a la unidad funcional, con el nuevo Codigo esto se modifica? las cañerias de las unidades ahora tambien son comunes aunq el reglamento exprese lo contrario?
Comentario del lector Lorena de fecha 21 Oct 2015
mando el informe
Comentario del lector Anónimo de fecha 19 Oct 2015
envio informacion de cuadro
envio informacion de cuadro comparativo
Buenas noche Anabel, según la
Buenas noche Anabel, según la vieja Ley 13512 y ahora el nuevo Código Civil y Comercial los pasillos son parte del Consorcio por lo tanto si los propietarios deben pagar obligatoriamente los gastos comunes en la proporción que les corresponde por cierto es obvio que si pueden usarlo. Igualmente hay que ver lo que se declara en el Reglamento de Copropiedad y Administracion, el mismo debe decir claramente si el pasillo es común o de uso exclusivo de alguna/s propiedad/s,
Comentario del lector comercin de fecha 18 Oct 2015
Buenas tengo una consulta: -
Buenas tengo una consulta: - si en un p.h hay una casa al frente y al costado un pasillo que lleva a los departamentos del fondo, la vivienda que tiene salida a la calle puede también hacer uso de dicho pasillo?. gracias
Comentario del lector anabel de fecha 18 Oct 2015
Maricel, si se puede remover
Maricel, si se puede remover al Administrador, pero deben contar con la mayoria y justificar las CAUSAS, Ej: incumplimientos que imponga el Reglamento, no contratación de seguros obligatorios, no rubricación de libros, omisión del pago de aportes provisionales, no rendición de cuentas, no cumplir con las decisiones de la Asamblea, probar que existió un desempeño irregular (liquidación y rendición de cuentas en actos deshonestos) etc... También se puede pedir la REMISION JUDICIAL mediante causa justa. De hecho, aún existiendo cláusula de irrevocabilidad del mandato del primer Administrador, éste puede revocarse tambien con causa probada.
Comentario del lector comercin de fecha 09 Oct 2015
Maricel no es que le
Maricel no es que le "impusieron una administradora" lo que sucede es que cuando se edifica una propiedad horizontal, los constructores para poder inscribir las Unidades tienen que presentar un administrador/a. La duración del cargo es de un año, si luego de eso se hace la Asamblea Ordinaria (en la fecha estipulada en el Reglamento) se vota por mayoria nuevo administrador/a. Si esto no se realiza el cargo se renueva automaticamente por 1 año mas. Con respecto al sueldo, varia depende de la categoria del edificio, las UF, las UC, servicios centrales, amenities, reuniones, empleados, juicios, morosos, reparaciones, digitalizacion, etc.
hola quisiera saber si en un
hola quisiera saber si en un edificio nuevo aún no del todo vendido ( 80 dptos y ya firmaron la posesión 48) y nos impusieron una administradora, con el nuevo código , se la puede remover? Y cuál es el sueldo que debe percibir la administradora? Muchas gracias
Comentario del lector Maricel de fecha 09 Oct 2015
Sergio, si me guío por lo que
Sergio, si me guío por lo que Ud dice, según el nuevo Codigo Civil y Comercial esto está permitido porque de acuerdo el Art 2057 "el Reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios". Ud no manifestó cuántos son los propietarios en total, pero si los 46 que votaron afirmativamente son los 2/3 o más, esto es legal. Lo que creo que debe averiguar con su abogado es que: si antes de realizar la ampliación debe realizarse la Modificación del Reglamento mediante Escritura Publica, hacer las copias para cada dueño e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Suerte
Comentario del lector comercin de fecha 05 Oct 2015
b taardes , con respecto a la
b taardes , con respecto a la ampliacion de una playa de estacionamiento en desmedro de un jardin de uso comun , en un complejo de 160 dtos donde se decidio por mayoria de 46 a 4 dicha ampliacion , estando en en el reglamento prohibido
quisiera confirmar que este prohibido gracias
Comentario del lector sergio de fecha 05 Oct 2015
ARTICULO 2051.- Mejora u obra
ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.segui leyendolo.Volve a armar el Consejo por asamblea la cantidad son numeros impares si la mayoria acepta podria ser hijo-a
Comentario del lector Any de fecha 30 Sep 2015
Las expensas no varían con el
Las expensas no varían con el Nuevo Codigo ya que las mismas están reguladas por la parte proporcional que le atañe (el porcentaje) de acuerdo a la Escritura correspondiente de cada UF, UC y en su caso particular el local que menciona, y sobre todo por lo registrado en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Debería releer el Reglamento para saber qué dice al respecto, sobre todo porque el mismo seguramente fue confeccionado bajo la derogada Ley 13.512 de PROPIEDAD HORIZONTAL, según DISPOSICION TECNICO-REGISTRAL R.P.I.C.F. 2/15 del 29.07.2015 con vigencia al 01.08.2015. Saludos a Ud. tambien.
Comentario del lector comercin de fecha 30 Sep 2015
Muy bueno el Cuadro
Muy bueno el Cuadro Comparativo Dra. Sessa, como siempre su calidad profesional es de excelencia. Muchas gracias
Comentario del lector norma olivello de fecha 30 Sep 2015
hola! el edificio tiene un
hola! el edificio tiene un local que no utiliza gran porcentaje de los sectores y servicios comunes. Con el nuevo código civil, le varían las expensas?
desde ya muchas gracias por la respuesta! Saludos!
Cualquier remodelación de
Cualquier remodelación de partes comunes debe ser votado por mayoria de Copropietarios o personas autorizadas para ello en Asamblea. No existe mandato vencido del Administrador, si no se realizó la Asamblea correspondiente, el mandato es automaticamente renovable. Si viven en Capital y no se cumple con la Ley 941 se puede denunciar al Administrador ante el GCBA, sino viven en la CABA, los copropietarios que no estan de acuerdo deberán contratar a un abogado y comenzar las acciones legales pertinentes "contra el consorcio" ya que el Administrador sólo es un mero mandatario del mismo, aunque con el nuevo Codigo sea solidariamente ilimitado
Comentario del lector comercin de fecha 29 Sep 2015
Quiero saber si l
Quiero saber si l remodelación del hall de entrada es hecha sin consentimiento de una asamblea, y por un administrador con mandato vencido (por no haber convocado a asamblea para su renovación o relevo), qué derecho o acción tenemos los propietarios? está usando dinero que hemos ido juntando para hacer mejoras varias que aun no tienen un orden de prioridades, o sea que no haa aumnetado las expensas, está gastando el $ que hemos juntado en bastante tiempo. El consejo de administración no está funcionando, los integrantes deben vivir en el edificio? deben ser dueños? para convocar a una asamblea, qué numero de propietarios puede hacerlo?
Comentario del lector catalina de fecha 29 Sep 2015
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