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Timestamp: 2018-02-21 11:26:25+00:00

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Bauund Architektenrecht - 2/8 - Münchner Immobilien Blog
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/14 §§
Ausgestellt am 14. Juli 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Bau- und Architektenrecht: Verjährungsfrist bei Mängeln technischer Anlagen
– Makler- und Bauträgerrecht: Widerruf treuwidrig!
– Gewerbliches Mietrecht: Mietminderung auf Null bei baurechtswidrigem Zustand
– Grundstücksrecht: Eintragung gleichrangiger Vorkaufsrechte nur mit Kollisionsvereinbarung
Bau- und Architektenrecht: Verjährungsfrist bei Mängeln technischer Anlagen
Bei einem Werkvertrag gilt für Mängelansprüche ausnahmsweise eine Verjährungsfrist von fünf Jahren, wenn es sich bei dem Werk um ein Bauwerk handelt. Voraussetzung hierfür ist, dass dieses Werk eine Errichtung oder eine grundlegende Erneuerung eines Gebäudes darstellt. Der Senat bejahte in seiner Entscheidung, dass die fünfjährige Verjährungsfrist auf den nachträglichen Einbau einer Photovoltaikanlage auf dem Dach einer Tennishalle Anwendung finde, da dieser Einbau als grundlegende Erneuerung der Halle zu beurteilen sei. Diese Auffassung wird damit begründet, dass die Installation der Anlage erhebliche Eingriffe in die Gebäudesubstanz der Halle notwendig mache, damit diese auf dem Dach windsicher eingebaut werden könne. Darüber hinaus diene die Anlage dem Zweck, die Wetterbeständigkeit sowie die Statik der Halle zu sichern.
Es ist dringend zu beachten, dass diese lange Verjährungsfrist nicht generell für den Einbau oder die Installationen technischer Anlagen in, an oder auf einem Gebäude gilt. In einer anderen Entscheidung verneinte der Senat die Anwendbarkeit der fünfjährigen Verjährungsfrist in Bezug auf eine Abwasser-Kreislaufanlage. Diese sei zwar in dem Gebäude fest installiert gewesen, jedoch erfülle sie lediglich den Zweck, das Wasser für ein anderes Gebäude aufzubereiten und dient nicht der Nutzung des Gebäudes, in dem sie eingebaut wurde.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 02.06.2016, VII 348/13, IBRRS 2016, 1676
Makler- und Bauträgerrecht: Widerruf treuwidrig!
Die Berufung auf ein Widerrufsrecht ist treuwidrig, wenn der Käufer die Provisionspflichtigkeit der Maklerleistung kannte und diese auch bestätigt hat. Vorliegend widerrief der Käufer den Maklervertrag und verweigerte die Zahlung der Provision. Das Gericht verurteilte ihn gleichwohl zur Zahlung: Auch wenn dem Käufer aufgrund der vom Makler unterlassenen Widerrufsbelehrung das Recht zum Widerruf grundsätzlich noch zugestanden hätte, sei die Ausübung des Widerrufs treuwidrig. Der Widerruf diene dem Schutz des Verbrauchers vor übereilten Entscheidungen. Eine solche sei vorliegend jedoch nicht gegeben: Sowohl Internetanzeige als auch Exposé enthielten einen Hinweis auf die Provisionspflicht. Zudem erklärte sich der Käufer im Anschluss an die Besichtigung mit dem Kaufpreis inklusive der Maklercourtage einverstanden. Darüber hinaus bestätigte er seine Zahlungspflicht auf Wunsch des Maklers nochmals schriftlich.
Auch wenn die Entscheidung zugunsten des Maklers ausgegangen ist, sollten die Widerrufsbelehrungen strikt gesetzeskonform vorgenommen werden. Denn die Rechtsprechung ist bisher nicht einheitlich. Der Schutz des Verbrauchers steht grundsätzlich im Vordergrund, sodass Gerichte bei unterbliebener Widerrufsbelehrung im Zweifel auch zu Lasten des Maklers entscheiden werden.
Fundstelle: LG Schwerin, Urteil vom 31.03.2015, 1 O 252/14, IBRRS 2016, 1110
Gewerbliches Mietrecht: Mietminderung auf Null bei baurechtswidrigem Zustand
Ein baurechtswidriger Zustand der Mietsache kann einen so erheblichen Sachmangel darstellen, dass der Mieter die Miete auf Null mindern kann. Dies ist nach einem Urteil des Kammergerichts z. B. dann der Fall, wenn der Mieter die Mietsache erst durch erhebliche Investitionen in einen Zustand versetzen muss, die eine Nutzung zum vereinbarten Zweck ermöglicht. In einem solchen Fall ist, so das Gericht, für den Sachmangel nicht erforderlich, dass die Behörde bereits gegen eine Nutzung eingeschritten ist. Zwar ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH eine Minderung nicht zulässig, wenn der Mieter mangels Einschreitens der Behörde nicht in seinem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist. In diesem Fall war ein Einschreiten aber nicht notwendig, da es mangels Genehmigungsfähigkeit gar nicht erst zu einer vertragsgemäßen Nutzung kommen konnte.
Grundsätzlich muss der Vermieter die für die Nutzung der Mietsache zum vereinbarten Zweck erforderlichen Bau- und Nutzungsgenehmigungen beschaffen. Oft wird im Mietvertrag vereinbart, dass für die Einholung von persönlichen Erlaubnissen (Gaststättenerlaubnis o.ä.) der Mieter zuständig ist. Da deren Erteilung allerdings auch vom Zustand der Mietsache (Brandschutz o.ä.) abhängig ist, führt dies oft zu Unklarheiten und Streitigkeiten. Um dies zu vermeiden, sollten die Verantwortlichkeiten der Parteien bereits im Mietvertrag so genau wie möglich definiert werden.
Fundstelle: KG, Urteil vom 23.05.2016, 8 U 10/15, IBRRS 2016, 1525
Grundstücksrecht: Eintragung gleichrangiger Vorkaufsrechte nur mit Kollisionsvereinbarung
Die Bestellung mehrerer gleichrangiger Vorkaufsrechte, die jeweils den Anspruch auf die Verschaffung des Eigentums am gesamten Grundstück sichern, ist nur möglich, wenn eine zusätzliche Vereinbarung zur Vermeidung von Kollisionen besteht. Fehlt diese Vereinbarung, führt dies zu einer Löschung von Amts wegen, da sich die Rechte im Vorkaufsfall wechselseitig blockieren würden. Anders als bei der Eintragung gleichrangiger Nutzungsrechte hat der Gesetzgeber keine Regelung darüber getroffen, wie ein Widerstreit gleichrangiger Vorkaufsrechte zu lösen ist. Vorliegend wurden mehrere einzelne Vorkaufsrechte „je zu Gunsten des Berechtigten“ bestellt, nicht hingegen ein gemeinschaftliches Recht aller Beteiligten. Zwar war zum Zeitpunkt der Bestellung die Rechtslage hinsichtlich der Eintragung mehrerer gleichrangiger Vorkaufsrechte umstritten, gleichwohl erhalten die Erklärungen der Parteien keinerlei Anhaltspunkte darüber, dass die Parteien solche Erklärungen abgeben wollten, die heute mit der Rechtsprechung im Einklang stehen.
Im Grundbuchverfahren ist der Ermittlung des Parteiwillens aufgrund des Bestimmtheitsgrundsatzes und des Erfordernisses urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt. Unklarheiten sind daher zu vermeiden, da solche im Zweifel zu Lasten der Beteiligten gehen.
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 15.03.2016, 34 Wx 3/16, IBRRS 2016, 1294
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/13 §§
Ausgestellt am 30. Juni 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Bau- und Architektenrecht: Kein Hinweis auf Leitungen – Tiefbauer muss keine zusätzlichen Sicherheitsvorkehrungen vornehmen
- Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Eigengeschäft!
- Grundstücksrecht: Grundbucheinsicht wegen Grundstückskauf – nur bei Vertragsverhandlungen!
- Gewerbliches Mietrecht: Parkettklausel infiziert Renovierungsklausel
Bau- und Architektenrecht: Kein Hinweis auf Leitungen – Tiefbauer muss keine zusätzlichen Sicherheitsvorkehrungen vornehmen
Enthält die Bestandsauskunft keinen Hinweis auf zusätzliche Leitungen, darf der Tiefbauer darauf vertrauen, dass diese tatsächlich nicht existieren. Besteht die Möglichkeit, dass die Bestandsauskunft unvollständig ist, muss der Betreiber ausdrücklich darauf hinweisen. Unterlässt er dies, trifft den Bauunternehmer keine Pflicht zu weitergehenden Sicherheitsvorkehrungen. Vorliegend nahm ein Wasserverband als Betreiber den Bauunternehmer auf Schadensersatz in Anspruch, nachdem dieser eine Leitung beschädigt hatte. Das Landgericht wies die Klage ab: Die vom Wasserverband überreichten Dokumente vermittelten den Eindruck der Vollständigkeit und boten keinen Anlass für zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen. Hätte der Wasserverband eine örtliche Einweisung für erforderlich gehalten, hätte er dies unmissverständlich verdeutlichen müssen.
Tiefbauunternehmen haben zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen zu treffen, sofern sich anhand der Dokumente Unklarheiten ergeben. Können diese nicht durch eine Erkundung beim Versorgungsunternehmen ausgeräumt werden, sind Probebohrungen bzw. Handschachtungen erforderlich. Im Falle von Bestandsauskünften ist dies jedoch nur der Fall, wenn ein ausdrücklicher Hinweis erfolgt, dass die Bestandsauskunft möglicherweise unvollständig ist.
Fundstelle: LG Frankfurt, Urteil vom 22.01.2016, 12 O 28/15, IBRRS 2016, 0304
Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Eigengeschäft!
Schließt ein Architekt einen Vertrag, so kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass er kein Eigengeschäft, sondern ein Fremdgeschäft im Namen des Bauherrn tätigt. Fehlt es an einer ausdrücklichen Erklärung des Architekten, kann anhand objektiver Umstände bestimmt werden, ob sein Verhalten für einen objektiven Dritten anstelle der anderen Vertragpartei dahingehend gewertet werden kann, dass der Architekt für den Bauherren handelt. Liegen diese Umstände vor, spricht man von einem unternehmensbezogenen Geschäft. Zu diesen Umständen zählt der Geschäftsbereich, dem das Verhalten angehört oder die berufliche Stellung der Beteiligten. Allerdings begründen diese Umstände nicht immer ein Fremdgeschäft.
Der Senat des OLG Köln widersprach der Ansicht eines Architekten, dass dieser einen Werkvertrag über den Einbau von Fenstern nicht selbst, sondern für seine Ehefrau geschlossen habe. Allein die Umstände, dass dieser den Beruf des Architekten ausübe, das betreffende Objekt seiner Frau gehöre und er mit dem Fensterbauer bereits andere Projekte durchführte, waren in diesem Zusammenhang nach Ansicht des Senats für die Annahme eines Fremdgeschäfts nicht ausreichend.
Im Zweifel gilt: Eigengeschäft! Sollte sich mangels Ausdrücklichkeit oder Auslegung der Umstände ergeben, dass kein Fremdgeschäft vorliegt, wird man ungewollt selbst Vertragspartei. Dies gilt es in jedem Fall zu vermeiden, indem man dem Vertragspartner unmissverständlich klar macht, für einen anderen tätig zu sein.
Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 24.07.2015, 19 U 129/14, IBRRS 2016, 1608
Grundstücksrecht: Grundbucheinsicht wegen Grundstückskauf – nur bei Vertragsverhandlungen!
Wer Einsicht in das Grundbuch nehmen möchte, muss hierfür ein berechtigtes Interesses, also sachliche Gründe vorweisen. Das Oberlandesgericht Naumburg hat das Vorliegen eines berechtigten Interesses verneint, wenn die Grundbucheinsicht lediglich dazu dient, den Namen eines Grundstückseigentümers zu erfahren, um mit diesem wegen eines eventuellen Grundstückskaufs in Verbindung zu treten. Für die Bejahung eines berechtigten Interesses ist vielmehr erforderlich, dass sich der Antragsteller bereits in Vertragsverhandlungen mit dem potentiellen Verkäufer befindet.
Das Grundbuch ist nicht ohne weiteres für jedermann einsehbar. Um zu verhindern, dass eine Einsicht aus reiner Neugier erfolgt oder mit der Einsicht unbefugte Zwecke verfolgt werden, müssen stets sachliche Gründe vorgebracht werden – diese können auch rein wirtschaftlicher Natur sein. Das hier vom Gericht festgestellte Erfordernis bereits aufgenommener Vertragsverhandlungen gilt jedoch nicht nur für potentielle Erwerber, sondern ebenso für Miet- oder Pachtinteressenten.
Fundstelle: OLG Naumburg, Beschluss vom 14.09.2015, 12 Wx 41/15, IBRRS 2016, 1030
Gewerbliches Mietrecht: Parkettklausel infiziert Renovierungsklausel
Ist im Mietvertrag neben einer an sich wirksamen Schönheitsreparaturklausel vereinbart, dass der Mieter das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden in einem festen Turnus von 10 Jahren vornehmen muss, so ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam. Eine solche Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach starren Fristen (hier Turnus von 10 Jahren), ohne Rücksicht auf einen konkreten Bedarf, benachteiligt den Mieter unangemessen. Folge ist, dass der Mieter gar keine Schönheitsreparaturen ausführen muss, da die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht darstellt.
Das Urteil entspricht der Rechtsprechung des BGH. Bei Unwirksamkeit eines Einzelaspekts der Renovierungsverpflichtung greift die Gesamtunwirksamkeit auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der Schönheitsreparaturen in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrages geregelt ist.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016, I-24 U 63/15, BeckRS 2016, 09629
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/12 §§
Ausgestellt am 16. Juni 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Bau- und Architektenrecht: Die Kündigung aus wichtigem Grund
- Gewerbliches Mietrecht: Leihe oder Schenkung von Geschäftsräumen
- Gewerbliches Mietrecht: Rechtzeitige Annahme eines Mietvertragsangebotes
- Steuerrecht: Doppelte Grunderwerbssteuer trotz Aufhebung und Neuabschluss des Kaufvertrages
Bau- und Architektenrecht: Die Kündigung aus wichtigem Grund
Liegen ganz erhebliche Mängel an der Werkleistung des Auftragnehmers vor, kann der Auftraggeber berechtigt sein, den Bauvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Voraussetzung ist, dass der Vertragszweck durch schuldhaftes Verhalten des Auftragnehmers derart gefährdet wird, dass dem Auftraggeber ein Festhalten am Vertragsverhältnis nicht mehr zuzumuten ist. Im vorliegenden Fall kam der Auftragnehmer der mehrfachen Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht nach und verweigerte jegliche Nacherfüllung. Er war der Ansicht, dass seine Werkleistung abnahmefähig gewesen sei und forderte Zahlung des Werklohns. Der Senat sah darin jedoch ein vertragsgefährdendes Verhalten des Auftragnehmers, wodurch das Vertrauensverhältnis des Auftraggebers nachhaltig gestört worden sei. Die erklärte Kündigung aus wichtigem Grund war daher wirksam.
Wie bei jeder anderen Kündigung auch, handelt es sich bei der Kündigung aus wichtigem Grund um eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie setzt weder eine bestimmte Form noch eine Begründung voraus und kann allein durch schlüssiges Verhalten ausgesprochen werden. Die Verwendung des Begriffs „Kündigung“ ist nicht erforderlich, sofern unmissverständlich zum Ausdruck kommt, dass der Vertrag beendet werden soll. Zudem bedarf es bei der Kündigung aus wichtigem Grund in der Regel weder einer Fristsetzung noch einer Kündigungsandrohung.
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 01.10.2015, 5 U 146/10, IBRRS 2016, 1513
Gewerbliches Mietrecht: Leihe oder Schenkung von Geschäftsräumen
Werden Räume dem Nutzer unentgeltlich überlassen, liegt der Nutzung in der Regel ein Leihvertrag und keine Schenkung zugrunde. Von einer Schenkung kann nur ausnahmsweise ausgegangen werden, wenn die Räumlichkeiten in das Vermögen des Dritten übergehen sollen. Behält sich der Überlassende dagegen das Eigentum an den Räumlichkeiten vor, liegt ein Leihvertrag vor. Ein solcher ist – anders als ein Schenkungsvertrag – nicht formbedürftig. Dies gilt selbst bei Verträgen mit überlangen Laufzeiten oder solchen, die ein Recht zur Eigenbedarfskündigung ausschließen. Auch wenn abzusehen ist, dass die Gebrauchsüberlassung über den Tod des Eigentümers hinausgehen kann – wie z.B. bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit – steht dies dem Abschluss eines formlosen Leihvertrages nicht entgegen.
Die Einordnung des jeweiligen Vertragstypen kann von immenser Bedeutung sein. So resultieren aus einem – auf den ersten Blick – gleichen Sachverhalt mitunter stark abweichende Rechtsfolgen. Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, sollten die Parteien bereits im Vorfeld ausreichend verdeutlichen, welches Ziel sie mit der Gebrauchsüberlassung verfolgen. Auch wenn für den Leihvertrag kein Schriftformerfordernis gegeben ist, bietet es sich aufgrund der späteren Beweisbarkeit an, diesen schriftlich zu fixieren.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 27.01.2016, XII ZR 33/15 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Rechtzeitige Annahme eines Mietvertragsangebotes
Das Angebot zum Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages kann unter normalen Umständen zumindest mit einer Frist von zwei bis drei Wochen angenommen werden. In der obergerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur besteht weitgehend Einigkeit darüber, dass die gesetzliche Annahmefrist bei Mietverträgen – selbst solchen über Gewerberaum mit hohen Mieten und Unternehmen mit komplexer Struktur als Annehmenden – in der Regel zwei bis drei Wochen nicht übersteigt. Diese zeitliche Obergrenze wird auch nach Auffassung des Bundesgerichtshofes dem Regelfall eines gewerblichen Mietvertrags gerecht.
Um beiden Mietvertragsparteien Klarheit zu verschaffen, bis zu welchem Zeitpunkt das Mietvertragsangebot angenommen werden kann, ist es hilfreich, im Vertragstext selbst eine feste Annahmefrist von beispielsweise 4 Wochen zu vereinbaren.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24.02.2016, XII ZR 5/15 – www.bundesgerichtshof.de
Steuerrecht: Doppelte Grunderwerbssteuer trotz Aufhebung und Neuabschluss des Kaufvertrages
Verbleiben einem Erwerber Rechtspositionen aus einem Kaufvertrag, der rückgängig gemacht wurde, und ist der Verkäufer demzufolge nicht aus seinen Bindungen entlassen, kann die Grunderwerbssteuer doppelt anfallen. Dies gilt z. B. dann, wenn der Kaufvertrag über ein Grundstück aufgehoben und das Grundstück weiterveräußert wird und dabei der Aufhebungs- und Weiterveräußerungsvertrag in einer einzigen Urkunde zusammengefasst oder in aufeinanderfolgenden Urkunden (am selben Tag) geschlossen werden. Nach Abschluss eines Grundstückskaufvertrages entschloss sich der Käufer, das Grundstück nicht persönlich, sondern durch die von ihm beherrschte GmbH zu erwerben. Die Parteien hoben den Kaufvertrag auf und schlossen am selben Tag einen neuen Vertrag, in dem die GmbH als Käuferin benannt wurde. Das Finanzgericht bestätigte, dass die grundsätzlich zu erwartende Aufhebung des ersten Bescheides über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer in diesem Fall nicht in Betracht komme. Der Käufer habe auch nach Aufhebung des Kaufvertrages eine Verwertungsmöglichkeit inne gehabt und diese genutzt. Zudem stehe der unmittelbare zeitliche Zusammenhang einer Aufhebung des ersten Steuerbescheides entgegen.
Möchte ein Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages das Grundstück durch eine andere Gesellschaft erwerben lassen, sollte zwischen Aufhebung des ersten und Abschluss des zweiten Kaufvertrages kein unmittelbarer zeitlicher Zusammenhang bestehen. Es ist der Anschein zu vermeiden, dass es sich in Wirklichkeit nicht um eine Aufhebung des Kaufvertrages, sondern lediglich um die Benennung eines anderen Käufers auf Weisung des Erstkäufers handelt.
Fundstelle: FG Bremen, Urteil vom 24.03.2015, 2 K 89/14, DStRE 8/16 S. 490
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/11 §§
Ausgestellt am 2. Juni 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Gewerbliches Mietrecht: Kurze Verjährung auch bei Ansprüchen Dritter
- Gewerbliches Mietrecht: Kein Wohnraummietrecht bei gewerblichen Absichten
- Bau- und Architektenrecht: Nachzügler bei Abverkauf von Wohneigentum
- Bau- und Architektenrecht: Mängelkosten nach vorbehaltloser Abnahme
Gewerbliches Mietrecht: Kurze Verjährung auch bei Ansprüchen Dritter
Ein Gewerberaummietvertrag entfaltet auch für Sachen Dritter eine Schutzwirkung, die sich zu Zwecken des Geschäftsbetriebs in den Mieträumen befinden. Liegt zwischen Mieter und dem Dritten eine enge wirtschaftliche und persönliche Verflechtung vor, gilt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auch für den Dritten. Vorliegend hatte eine GmbH Gewerberäume angemietet. Nach Beendigung des Mietvertrages kam es zu einer Beschädigung der den Geschäftsführern gehörenden Kunstinstallation. Diese forderten den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz auf. Der Senat versagte den Anspruch: Zwar liege durch die Beschädigung der Kunstinstallation eine vertragliche Pflichtverletzung vor, jedoch sei ein Anspruch verjährt. Die halbjährige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB gelte auch im Verhältnis zu den Geschäftsführern und nicht nur gegenüber der GmbH als Mieterin. Diese waren in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen, sodass sie sich auch entsprechende Einwände entgegenhalten lassen müssen.
Die Vorschrift des § 548 BGB dient dem Zweck, eine rasche und abschließende Auseinandersetzung der Ansprüche nach Beendigung eines Mietvertrages herbeizuführen. Dieser Zweck würde vereitelt, wenn konkurrierende Ansprüche weiter durchsetzbar wären.
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 04.03.2016, 2 U 182/14, IBRRS 2016, 0768
Gewerbliches Mietrecht: Kein Wohnraummietrecht bei gewerblichen Absichten
Auch bei einem Mietvertrag, der die Überschrift „Wohnraummietvertrag“ trägt, können die Vorschriften zur Gewerberaummiete anzuwenden sein. Die Bezeichnung ist ebenso wenig entscheidend wie ein etwaig entgegenstehender Wille einer Vertragspartei. Maßgeblich ist nach der Entscheidung des LG Berlin allein der Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen von Vermieter und Mieter darüber, wie die Räume genutzt werden sollen. Im vorliegenden Fall war der Vermieter bei seiner Kündigung des Mietvertrages von einem Gewerberaummietverhältnis ausgegangen. Dies war richtig, so das Gericht, da die vermietete Wohnung von dem Mieter nicht selbst genutzt, sondern an psychisch kranke Menschen zwischenvermietet bzw. gemeinnützig überlassen wurde und dies einen gewerblichen Vertragszweck darstellt.
Obwohl es sich in dem hier entschiedenen Fall um einen Gewerberaummietvertrag handelte, war die Kündigung des Vermieters im Ergebnis allerdings unwirksam. Grundsätzlich kann ein unbefristetes Gewerberaummietverhältnis zwar ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes ordentlich gekündigt werden. Die Parteien können jedoch abweichend hiervon vereinbaren, dass der gesamte Vertrag unter dem Schutz des sozialen Mietrechts steht und damit das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung ohne berechtigtes Interesse ausgeschlossen sein soll. Diese Vereinbarung kann stillschweigend oder ausdrücklich zustande kommen und – anders als in dem oben geschilderten Zusammenhang – ist hierbei der Wille der Vertragsparteien maßgeblich.
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 15.10.2015, 67 S 187/15 – www.ibr-online.de
Bau- und Architektenrecht: Nachzügler bei Abverkauf von Wohneigentum
Der Bauträger hat ein nachvollziehbares Interesse, Wohnungen und Gemeinschaftseigentum zeitnah nach Fertigstellung von den Erwerbern abnehmen zu lassen. Denn dann beginnt grundsätzlich der Lauf der 5-jährigen Gewährleistung. Die Crux beim Gemeinschaftseigentum für den Bauträger ist, dass eine Vielzahl von Erwerbern das Gemeinschaftseigentum abnehmen muss. Klauseln in Bauträgerverträgen, die diesen vermeintlichen Aufwand vermeiden wollen, sind in der Praxis in bunter Artenvielfalt anzutreffen. Sie sind leider weitestgehend unwirksam.
Der Bundesgerichtshof hat die Kette der ablehnenden Entscheidungen nun jüngst verlängert: Eine Klausel, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung an eine zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden sein soll, ist unwirksam. Im konkreten Fall wurde das Gemeinschaftseigentum im Dezember 2004 von mehreren Erwerbern abgenommen. Ende des Jahres 2006 erwarb ein anderer Erwerber („Nachzügler“) die noch freistehende Penthouse-Wohnung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft machte Gewährleistungsrechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend. Der Bauträger berief sich auf Verjährung. Nun kam der Nachzügler ins Spiel. Dessen Abnahme war nicht erfolgt. Die Abnahme konnte auch nicht darin gesehen werden, dass er die Wohnung seit Jahren in Benutzung hatte, weil der Vertrag eine förmliche Abnahme vorsah. Der Bauträger unterlag damit beim BGH.
Bei der Gestaltung des Bauträgervertrages ist dringend darauf zu achten, dass einerseits die individuellen Besonderheiten des Projekts in technischer Hinsicht berücksichtigt werden und andererseits die sich in diesem Bereich ständig fortentwickelnde Rechtsprechung. Bauträger, die eine unwirksame Abnahmeklausel vereinbaren, haben erhebliche (vermeidbare!) Nachteile.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25.02.2016, VII ZR 49/1 – www.bundesgerichtshof.de
Bau- und Architektenrecht: Mängelkosten nach vorbehaltloser Abnahme
Nimmt der Auftraggeber ein mangelhaftes Werk trotz Kenntnis des Mangels ab, ohne sich die Gewährleistungsrechte vorzubehalten, steht ihm nur noch der Anspruch auf Ersatz des Mangelfolgeschadens zu. Der Anspruch auf Schadensersatz wegen der Mängelbeseitigungskosten ist ausgeschlossen, weil sich der Auftraggeber widersprüchlich verhält, wenn er das Werk trotz des bekannten Mangels vorbehaltlos abnimmt, später jedoch die Kosten für die Beseitigung des Mangels ersetzt verlangt.
Der Schadensersatzanspruch umfasst zwar auch Mängelschäden. Fraglich ist jedoch, wie die Voraussetzungen für diesen Anspruch geschaffen werden sollen, wenn eine Fristsetzung zur Nacherfüllung erforderlich ist, die der Auftragnehmer nach der vorbehaltlosen Abnahme gerade nicht mehr schuldet und sogar verweigern darf. Auch eine Differenzierung zwischen verschuldensabhängigen und verschuldensunabhängigen Ansprüchen, die überwiegend als Argument für einen Anspruch des Auftraggebers auf Mängelbeseitigungskosten trotz vorbehaltloser Abnahme herangezogen wird, kann über die Voraussetzung der Fristsetzung zur Nacherfüllung nicht hinweghelfen. Ohnehin ist ein Verschulden des Auftragnehmers, der jeden Verstoß gegen die Regeln der Technik zu vertreten hat, meist zu bejahen.
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 18.12.2015, 1 U 125/14, IBRRS 2016, 0178
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/10 §§
Ausgestellt am 19. Mai 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Bau-und Architektenrecht: Haftung eines zur Überwachung der Bauausführung beauftragten Architekten
- Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch trotz Verwandtschaftsverhältnis?
- Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung der Baulast
- Wohnraummietrecht: Erleichterte Umlage von Betriebskosten
Bau- und Architektenrecht: Haftung eines zur Überwachung der Bauausführung beauftragten Architekten
Wie gestaltet sich die Haftungsfrage, wenn ein Architekt zur Überwachung einzelner Bauausführungen beauftragt ist? Im vorliegenden Fall war ein Architekt mit der Überwachung von „Knackpunkten der Bauausführungen“, hiermit sind die wichtigen Arbeiten der Bauausführung gemeint, beauftragt worden. Seine Vergütung erfolgte auf Stundenlohnbasis. Es kam, wie es kommen musste: Der Architekt erfüllte seine Überwachungspflicht nicht, so dass die Bauausführung mangelhaft war. Entgegen der Annahme des Architekten, dass sein Haftungsumfang begrenzt sei, weil sein vereinbartes Stundenhonorar für solche Leistungen unterhalb der Festsetzungen der HOAI liege, führt das OLG Brandenburg an, dass der Haftungsumfang sich nicht nach dem Honorar, sondern nach dem vereinbarten Leistungssoll richtet.
Das OLG Brandenburg macht in seinem Urteil deutlich, dass die Grundsätze des Vertragsrechts natürlich auch für den Vertrag mit einem Architekten gelten. Es gilt primär das im Vertrag vereinbarte Leistungssoll und nicht das vereinbarte Honorar. Somit ist für die Bestimmung des Haftungsumfangs weder entscheidend, ob die im Vertrag vereinbarten Pflichten deckungsgleich mit den Pflichten aus der entsprechenden Leistungsphase der HOAI sind, noch die geringe Höhe des vereinbarten Honorars.
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015, 4 U 26/12, IBRRS 2016, 0275
Makler- und Bauträgerrecht: Provisionsanspruch trotz Verwandtschaftsverhältnis?
Sind Makler und Vermieter miteinander verwandt, steht dies einem Provisionsanspruch des Maklers grundsätzlich nicht entgegen. Es kommt darauf an, ob wirtschaftliche Beziehungen zwischen Makler und Vermieter bestehen. Anders als bei Eheleuten, bei denen diese regelmäßig vorliegen, ist bei einem anderen (verwandtschaftlichen) Verhältnis nicht ohne das Hinzutreten weiterer Umstände automatisch von einer wirtschaftlichen Beziehung auszugehen. Vorliegend vermittelte der Makler ein Objekt seines Sohnes an die spätere Mieterin. Nachdem diese die Provision zunächst beglichen hatte, forderte sie nun deren Rückzahlung. Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab dem Rückzahlungsanspruch dennoch statt: Ein Interessenkonflikt liege zwar nicht vor. Der Makler hat jedoch auf ausdrückliche Nachfrage der Mieterin die verwandtschaftliche Beziehung geleugnet. Der Provisionsanspruch sei verwirkt, da der Makler durch das Leugnen des verwandtschaftlichen Verhältnisses eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung begangen habe.
Die verwandtschaftliche Beziehung eines Maklers zum Vermieter oder Verkäufer rechtfertigt für sich allein noch nicht die Annahme eines Interessenkonfliktes. Es müssen weitere Umstände hinzutreten. Der Makler ist jedoch verpflichtet, zumindest auf Nachfrage des Interessenten über diesen Umstand aufzuklären.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.09.2015, 7 U 48/14, IBRRS 2016, 1036
Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung der Baulast
Die öffentlich-rechtliche Baulast ist strikt von einer privatrechtlichen Nutzungsvereinbarung zu trennen. Ein Anspruch auf Löschung der Baulast folgt nicht bereits aus der Beendigung der privatrechtlichen Nutzungseinräumung. Vorliegend begehrte der Kläger von dem Beklagten die Löschung einer Baulast. Diese gewährte dem jeweiligen Grundstückseigentümer einen Stellplatzanspruch auf dem Grundstück des Klägers. Der Kläger begründete seinen Löschungsanspruch mit der Kündigung des Mietvertrages über diese Stellplätze. Seinem Ansinnen wurde zunächst durch die zuständige Behörde widersprochen, die auf das öffentliche Interesse an der Baulast hinwies. Das Oberlandesgericht Koblenz schloss sich dem an: Selbst wenn eine zivilrechtliche Kündigung vorliege und eine Nutzungsänderung auf dem Grundstück des Beklagten stattgefunden habe, weswegen die Stellplätze auf dem klägerischen Grundstück nicht mehr benötigt würden, führe dies nicht zu einem Löschungsanspruch hinsichtlich der Baulast.
Die öffentlich-rechtliche Baulast kann auch ohne eine zivilrechtliche Nutzungsvereinbarung eingetragen werden, sofern ein öffentlich-rechtliches Interesse an der Eintragung besteht. Dieses kann z.B. darin liegen, überflüssigen Verkehr bei der Parkplatzsuche zu verhindern.
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 22.10.2015, 1 U 76/15, IBRRS 2016, 0883
Wohnraummietrecht: Erleichterte Umlage von Betriebskosten
Für die Umlage von Betriebskosten im Wohnraummietvertrag genügt nach einer aktuellen Entscheidung des BGH die formularmäßige Angabe im Mietvertrag, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Damit gelten dann die im Gesetz definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten als vereinbart. Anders als bisher gefordert, muss der Betriebskostenkatalog weder dem Mietvertrag beigefügt, noch darin aufgelistet oder auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden.
Der BGH hat die Umlage von Betriebskosten mit seinem Urteil nunmehr wesentlich erleichtert. Dies gilt aber nur für die Umlage der in § 2 Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten. Sollen weitere, in der Betriebskostenverordnung nicht aufgeführte „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden, muss der Vermieter diese weiterhin konkret im Vertrag aufführen. Wenngleich die Entscheidung für Wohnraum gefällt wurde, kann auch für das gewerbliche Mietrecht im Ergebnis nichts anderes gelten. Es bleibt daher abzuwarten, ob die Gerichte die Entscheidung künftig auch auf das Gewerbemietrecht übertragen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10.2.2016, VIII ZR 137/15 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/09 §§
Ausgestellt am 6. Mai 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Bau- und Architektenrecht: Kellerabdichtung muss vor Feuchtigkeit schützen!
- Grundstücksrecht: Wirksamkeit eines Kaufvertrags an bestimmten Bebauungsplan geknüpft – Kein Verstoß gegen Koppelungsverbot
- Grundstücksrecht: Einsichtnahme in das Grundbuch – keine Pflicht des Zwangsverwalters
- Gewerbliches Mietrecht: Minderungsausschluss wirksam!
Bau- und Architektenrecht: Kellerabdichtung muss vor Feuchtigkeit schützen!
Ist nach dem Werkvertrag eine funktionierende Kellerabdichtung geschuldet, so kann der Auftraggeber Schadensersatz vom Auftragnehmer verlangen, wenn dennoch Feuchtigkeit in den Keller eindringt, das Werk also mangelhaft ist. An der Mangelhaftigkeit des Werkes ändert es nichts, wenn der geschuldete Erfolg mit der vereinbarten Ausführungsart oder dem vereinbarten Material nicht erreichbar ist. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach der Auftraggeberin Schadensersatz für die nicht funktionierende Kellerabdichtung zu, obwohl der Auftragnehmer die Leistungen wie vereinbart ausgeführt hatte. Maßgeblich war, dass der vereinbarte Zweck – die funktionierende Abdichtung – nicht erreicht wurde.
Das Urteil des Oberlandesgerichts zeigt, dass es für die Frage der Mangelhaftigkeit nicht (allein) auf die Ausführung der vereinbarten Leistung, sondern vielmehr auf den mit dem Erfolg verfolgten Zweck ankommt. Auch wenn der Auftragnehmer die im Leistungsverzeichnis aufgeführten Leistungen ordnungsgemäß abarbeitet, ändert dies nichts an seiner Erfolgshaftung.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.03.2015, 21 U 62/14, BeckRS 2016, 02938
Grundstücksrecht: Wirksamkeit eines Kaufvertrags an bestimmten Bebauungsplan geknüpft – Kein Verstoß gegen Koppelungsverbot
Die Gemeinde kann einen Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks unter der aufschiebenden Bedingung schließen, dass der für dieses Grundstück geltende Bebauungsplan inhaltlich auf eine bestimmte Weise geändert wird. Ein solcher Vertrag verstößt zumindest dann nicht gegen das Koppelungsverbot und ist nicht unwirksam, wenn dadurch der Abwägungsvorgang im Rahmen der Bauleitplanung nicht verkürzt wird. Selbst wenn die Gemeinde Schadens- oder Aufwendungsersatzansprüche des Käufers treffen könnte, war von einer solchen Verkürzung in dem vorliegenden Fall – so das Gericht – nicht auszugehen. Es kann also eine aufschiebende Bedingung vereinbart werden.
Gemeinden dürfen sich nicht zur Aufstellung eines bestimmten Bebauungsplans verpflichten. Dadurch würde die Planungshoheit der Gemeinden unterlaufen werden. Dahingehende Leistungspflichten dürfen auch durch die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung nicht übernommen werden und sollten ausdrücklich in dem Vertrag ausgeschlossen sein.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 02.10.2015, V ZR 307/13 – www.bundesgerichtshof.de
Grundstücksrecht: Einsichtnahme in das Grundbuch – keine Pflicht des Zwangsverwalters
Der Zwangsverwalter eines Grundstücks ist nicht verpflichtet, mögliche dingliche Rechte Dritter, z. B. Wohnungsrechte, an einem unter Zwangsverwaltung gestellten Grundstück zu ermitteln. Eine Einsichtnahme in das Grundbuch ist von ihm nicht zu verlangen. Diese Pflicht ergibt sich auch nicht aus seiner Verpflichtung, nach der Inbesitznahme des Grundstücks einen Erstbericht zu erstatten. Wenn sich der unmittelbare Besitzer des unter Verwaltung gestellten Grundstücks erst nach Beginn der Zwangsverwaltung auf das Bestehen dinglicher Rechte beruft, hat der Zwangsverwalter das Vollstreckungsgericht unverzüglich hierüber zu unterrichten.
Unterlässt es der Zwangsverwalter, das Vollstreckungsgericht über das Bestehen ihm bekannter dinglicher Rechte aufzuklären, so hat er den durch die Zwangsverwaltung entstehenden Schaden zu ersetzen. Diese Verpflichtung folgt aus dem allgemeinen Grundsatz, nach welchem der Zwangsverwalter dem Gericht über alle wesentlichen Umstände Mitteilung machen muss, die während der Dauer der Zwangsverwaltung auftreten und von den bisherigen Rahmendaten abweichen. Allerdings kann den Inhaber des jeweiligen dinglichen Rechtes auch ein Mitverschulden treffen, sofern dieser sich nicht gegen die vom Zwangsverwalter ausgesprochene Anordnung der unbeschränkten Zwangsverwaltung wehrt.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 15.10.2015, IX ZR 44/15 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Minderungsausschluss wirksam!
Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach den gesetzlichen Vorgaben belassen wird. Das Oberlandesgericht Hamburg hat sich mit dieser brandaktuellen Entscheidung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes angeschlossen, im vorliegenden Fall dabei aber offengelassen, ob der Ausschluss der Minderung auch bei unbestrittenen Mängeln greift. Vorliegend lautete die Klausel „Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung bleiben unberührt“.
Vermietern von Gewerbeobjekten ist angeraten, sich viel Ärger und Mühen zu sparen, indem sie darauf achten, in ihren Mietverträgen einen solchen Ausschluss der Minderung wirksam zu vereinbaren.
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 23.03.2016, 4 U 140/15, IBRRS 2016, 0903
§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/07 §§
Ausgestellt am 7. April 2016	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
- Bau- und Architektenrecht: Werkvertrag wirksam trotz Schwarzarbeit!
- Gewerbliches Mietrecht: Eingeschränkter Regress des Gebäudeversicherers
- Makler- und Bauträgerrecht: Wegfall des Provisionsanspruchs
- Wohnungseigentumsrecht: „Werdender“ Eigentümer bleibt Mitglied des Verbands
Bau- und Architektenrecht: Werkvertrag wirksam trotz Schwarzarbeit!
Der einseitige Verstoß des Auftragnehmers gegen die gewerbe- und handwerksordnungsrechtlichen Pflichten aus dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) – hier: keine Gewerbeanmeldung – führt nicht zu der Unwirksamkeit des geschlossenen Werkvertrags. Nichtig ist der Vertrag nur dann, wenn gegen sozialversicherungs- und steuerrechtliche Pflichten verstoßen wird. Auch kommt die Nichtigkeit des Vertrags nach § 134 BGB dann nicht in Betracht, wenn nur eine Seite gegen das ScharzArbG verstößt und nur diese Kenntnis von dem Verstoß hat.
Bereits im newsletter immobilienrecht vom 24.02.2016 berichteten wir über einen Schwarzarbeiter-Fall, der die Nichtigkeit eines Architektenvertrags zum Gegenstand hatte. Der hier behandelte Fall liegt insofern anders, als dass vorliegend nur eine Partei, nämlich der Auftragnehmer, Kenntnis von dem Gesetzesverstoß hatte. Stellt sich für den Auftraggeber erst später heraus, dass der Auftragnehmer das SchwarzArbG verletzt hat und würde man deshalb die Nichtigkeit des Vertrags annehmen, käme man zu unbilligen Ergebnissen. Die Unwirksamkeit des Vertrags hätte zur Folge, dass man dem Auftraggeber seinen Erfüllungs- als auch Gewährleistungsanspruch nehmen würde, obwohl der Auftragnehmer alleine gesetzeswidrig handelte.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.02.2016, 23 U 110/15, IBRRS 2016, 0669
Gewerbliches Mietrecht: Eingeschränkter Regress des Gebäudeversicherers
Kommt es aufgrund grober Fahrlässigkeit zum Eintritt eines Versicherungsfalls, ist der Rückgriff des Versicherers gegen den Mieter, aber auch ihm gleichgestellte Dritte begrenzt. Gleichgestellt sind dem Gewerberaummieter alle Personen, die in einem besonderen Näheverhältnis zum Mietobjekt stehen, z. B. Arbeitnehmer des Mieters. Vorliegend brannte eine gesamte Kfz-Werkstatt nieder, nachdem ein Mitarbeiter des Mieters einen vollen Benzintank mit Hilfe eines Akkubohrers geöffnet hatte und es zum Funkenschlag kam. Der Senat begrenzte den Anspruch des Gebäudeversicherers gegen den Mitarbeiter in Höhe von 40 %. Dies begründete er mit der Regelung des § 81 Abs. 2 VVG, wonach die Leistung des Versicherers bei grob fahrlässiger Herbeiführung des Schadens gekürzt werden kann – je nach der Schwere des Verschuldens. Dies gelte nicht nur gegenüber dem Versicherungsnehmer, sondern auch gegenüber seinem Mieter und etwaige ihm nahestehenden Dritte.
Der Regressverzicht gegenüber dem Mieter dient auch dem Interesse des Vermieters als Versicherungsnehmer. Diesem ist daran gelegen, dass das in der Regel auf längere Zeit angelegte Vertragsverhältnis zu seinem Mieter weitestgehend unbelastet bleibt. Diese Privilegierung darf nicht dadurch unterlaufen werden, dass der Mieter entgegen der Intention der versicherungsrechtlichen Lösung über die Haftung ihm nahestehender Dritter belastet wird.
Fundstelle: LG Krefeld, Urteil vom 01.07.2015, 2 O 123/13, IBBRS 2015, 3163
Makler- und Bauträgerrecht: Wegfall des Provisionsanspruchs
Ist der vom Makler vermittelte Hauptvertrag anfechtbar, wird er aber durch die Parteien einvernehmlich aufgehoben, entfällt gleichwohl der Provisionsanspruch des Maklers. Vorliegend verschwieg der Vermieter der Neu-Mieterin den Schimmelbefall der Wohnung, sodass diese zur Anfechtung des Mietvertrages berechtigt war. Sie einigte sich mit dem Vermieter jedoch auf eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrages. Das Gericht entschied, dass auch in diesem Fall der Makler die bereits gezahlte Provision rückerstatten müsse: Für die Rückzahlungspflicht komme es nicht darauf an, dass der Mietvertrag nachträglich aufgehoben wurde und nicht durch eine Anfechtung rückwirkend gegenstandslos wurde. Ein Provisionsanspruch entfalle grundsätzlich auch dann, wenn ein Vertrag nachträglich aufgrund eines Umstands wegfällt, der den Auftraggeber zur Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung berechtigt hätte.
Grundsätzlich wirken sich spätere Einflüsse, die das Schicksal des Hauptvertrages betreffen, nicht auf die Maklerprovision aus. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn wegen desselben Umstands ein Anfechtungsrecht besteht. Der Provisionsanspruch kann nicht von der zufälligen Entscheidung abhängen, ob der Vertrag angefochten oder mit Rücksicht auf ein Anfechtungsrecht einvernehmlich aufgehoben wird.
Fundstelle: AG Charlottenburg, Urteil vom 23.03.2015, 237 C 285/14, IBRRS 2015, 3252
Wohnungseigentumsrecht: „Werdender“ Eigentümer bleibt Mitglied des Verbands
Der sogenannte „werdende“ Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Wohnung veräußert und den Übereignungsanspruch an den Erwerber abtritt. Im Verhältnis zur Gemeinschaft ist er weiterhin verpflichtet, die Kosten der Gemeinschaft zu tragen. Das Institut der „werdenden Gemeinschaft“ ist im Rahmen des Eigentumserwerbs vom Bauträger anerkannt. Es soll den Interessen der Erwerber dienen, indem es ihnen ermöglicht, schon vor Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft aktiv an der Meinungsbildung mitzuwirken. So gehen im Zuge dessen frühzeitig Rechte und Pflichten auf den „werdenden Eigentümer“ über. Kommt es zum Verkauf einer Wohnung sowie zur Abtretung des Übereignungsanspruchs, würde ein Übergang der Mitgliedschaft auf den neuen Eigentümer zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen: So ist es für die Gemeinschaft nur schwer feststellbar, ob Käufer oder Verkäufer die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten innehaben.
Auch wenn es im Verhältnis zur Gemeinschaft nicht zu einem Übergang der Rechte und Pflichten kommt, können Käufer und Verkäufer diesen Übergang zumindest im Innenverhältnis vertraglich regeln. Um der Gemeinschaft einen Hausgeldanspruch gegen den neuen Erwerber zu verschaffen, ist allerdings ein echter Vertrag zugunsten Dritter notwendig.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24.07.2015, V ZR 275/14 – www.bundesgerichtshof.de

References: BGH 
 § 548
 § 548
 § 548
 BGH 
 BGH 
 § 2
 § 134
 § 81