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Kündigung VOR Grundbucheintragung möglich? - frag-einen-anwalt.de
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Kündigung VOR Grundbucheintragung möglich?
15.12.2004 12:58 |
Wir haben im August 2004 ein 2-Familienhaus gekauft und bewohnen nun bereits seit Ende Oktober eine Wohnung hiervon. Über uns wohnen unsere Mieter. Die Miete bezahlen die Monatsmiete bereits seit November an uns, d.h. das ´innere Mietverhältnis´ sieht uns bereits als Besitzer / Eigentümer vor. Im sog. ´äußeren Mietverhältnis´, sprich durch Grundbucheintragung, sind wir jedoch noch nicht Eigentümer / Besitzer. Und es kann auch noch dauern, bis die Eintragung erfolgt, da zunächst Gemeinschaftsflächen eingetragen werden müssen etc.. Da die Mieter über uns extrem nervig sind (das Haus ist sehr hellhörig) möchten wir das Mietverhältnis gern so bald wie möglich aufkündigen. Frage ist nun: Gibt es irgendeine Möglichkeit, die Mieter frühzeitig, also vor der Eintragung ins Grundbuch, rechtswirksam ´rauszuschmeißen´??? Wir haben bereits versucht, sie mit Zahlung einer Abstandssumme zu ködern, jedoch bisher ohne Erfolg. Denn jetzt versucht man, diese Summe in die Höhe zu treiben. Das möchten wir widerum natürlich nicht. Wir würden gern Freunde von uns hier einziehen lassen und demnach aufgrund des § 573 a, Abs. 1, kündigen. Dadurch hätten unsere Mieter jedoch eine Kündigungszeit von 6 Monaten. Plus die Zeit, bis wir im Grundbuch stehen könnte das ja noch ewig dauern. Das halten wir nicht aus, weil die in ihrer Wohnung mit 4 Personen wohnen und einmal im Monat kommt noch ein kleines Kind aus einer Ex-Beziehung zu Besuch, das uns dann das ganze Wochenende über auf dem Kopf (und auf unseren Nerven) herumtrampelt. Als wir das Haus gekauft haben, wohnten die dort zu zweit (Mutter und Tochter). Jetzt ist mittlerweile der Lebensgefährte hinzugezogen und nun noch der 14-jährige Sohn! Es ist unerträglich. Gibt es denn keine Möglichkeit für uns???
Sie müssen nicht Eigentümer einer Wohnung sein, um diese zu vermieten. Wenn Sie die Zustimmung des Eigentümers haben, können Sie eine Wohnung, etc. weitervermieten. Es hängt daher davon ab, wer im Mietvertrag steht.
Sollten Sie nicht im Mietvertrag stehen und die Mieter z.B. extremen Lärm verursachen, so besteht nur die Möglichkeit, daß Sie den Vermieter dazu auffordern, die Mieter zur Einhaltung der Lärmvorschriften/- zeiten zu bitten.
In extremen Fällen kann dann der Vermieter auch eine Kündigung aussprechen.
Ich gehe davon aus, daß Sie mit § 573a BGB (neue Fassung) die erleichterte Kündigung des Vermieters meinen. Diese können Sie nur in Anspruch nehmen, wenn Sie der Vermieter sind. Im Zweifel müssen Sie Ihre Vermieterstellung beweisen.
Für § 573a ist die Eigentumslage bedeutungslos (vgl. Palandt/ Weidenkaff § 573a Rn. 3, BGB - Kommentar, 62. Aufl.). Daher ist es für eine Kündigung nicht relevant, ob Sie im Grundbuch eingetragen sind.
Gem. § 573a muß es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnung handeln.
Hinsichtlich Ihrer beachtsichtigten Kündigung gem. § 573a Abs. 1 BGB möchte ich nur darauf hinweisen, daß erst geklärt werden müßte, wann das Mietverhältnis begründet wird. Denn gem. Art. 229 § 3 Abs. 2 EGBGB gilt § 564 Abs 4 Nr. 2 und Abs. 7 Nr.4 BGB a.F. noch bis zum 31.August 2006. Sie sollten vorab durch einen Anwalt prüfen lassen, welche Norm anzuwenden ist.
Darüber hinaus müssen Sie aber in Ihrem Kündigungsschreiben angeben, daß Sie sich auf den Tatbestand der Zweifamilienhaus - Kündigung berufen und beachten, daß sich die Kündigungsfrist um 3 Monate verlängert.
Ich raten Ihnen sich an einen Anwalt zu wenden.
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References: § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 Art. 229
 § 3
 § 564