Source: https://www.ra-kotz.de/gartenpflege_mieter_zurtrittsrecht_vermieter.htm
Timestamp: 2020-04-02 04:42:31+00:00

Document:
Az: 1 S 119/09
Urteil vom 21.10.2010
Unter Zurückweisung der Berufung des Klägers gegen das am 10.3.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Brühl – 21 C 505/08 – im Übrigen werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, einen weiteren Betrag von 97,73 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 28.1.2010 zu zahlen.
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 10.3.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Brühl – 21 C 505/08 – hinsichtlich des Zahlungsausspruchs über 285,77 € abgeändert und die Beklagten gesamtschuldnerisch verurteilt, stattdessen 18,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.1.2009 zu zahlen. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
I. Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 540 ZPO abgesehen. Insoweit wird auf die tatbestandlichen Darlegungen des Amtsgerichts in seiner angefochtenen Entscheidung verwiesen.
1. Zutrittsrecht zwecks Vertikutierung des Rasens
Das Amtsgericht hat diese Forderung des Klägers zurückgewiesen mit der Begründung, nach den vertraglichen Vereinbarungen sei die Gartenpflege Sache der Mieter und damit der Beklagten. Diese Auffassung des Amtsgerichts ist angesichts der vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag vom 23.9.2000 zutreffend, so dass die Kammer den Darlegungen des Amtsgerichts beitreten kann. Die Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme der Gartenpflege ist in §§ 8 Ziffer 10 und § 27 niedergelegt ( Bl. 22, 25 ). Nur für den Fall, dass die Pflege des Gartens und des Vorgartens unterlassen wird, ist der Vermieter nach den vertraglichen Vereinbarungen berechtigt, diese Arbeiten in Auftrag zu geben. Eine derartige Unterlassung der Pflege und eine damit einhergehende Verwahrlosung der Gartenanlage hat der Kläger allerdings nicht substantiiert dargelegt. Eine Vernachlässigung des Gartens ergibt sich weder aus den Fotografien, die dem Schriftsatz des Klägers vom 22.1.2009 beigefügt waren, noch den Fotos als Anlage zum Schriftsatz vom 8.9.2010. Der Kläger hat dazu behauptet, er habe den Beklagten bei Vertragsbeginn einen englischen Rasen überlassen, der sich nunmehr in eine Wiese mit Klee und Unkraut gewandelt habe. Das Amtsgericht hat bereits zutreffend darauf verwiesen, dass dem Kläger als Vermieter kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung zusteht. Wenn demgemäß die Beklagten eine Wiese mit Wildkräutern einem englischen Rasen vorziehen, ist diese Veränderung nicht auf eine Vernachlässigung des Gartens im Sinne des Mietvertrages zurückzuführen.
2. Zahlung von 601,87 €
3. Zahlung weiterer 1.109,94 €
5. Zahlung weiterer 190.- €
Der Sache nach handelt es sich um die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für November 2008, die grundsätzlich dem Kläger als Teil der Novembermiete zustehen. Die Beklagten haben gegen die Novembermiete mit einem Ersatzanspruch wegen des Einsatzes der Trocknungsgeräte aufgerechnet, wobei das Amtsgericht von einer Bruttomiete in Höhe von 1.427,97 € ausgegangen ist. Die Grundmiete beträgt 1.237,97, während sich die Betriebskostenvorauszahlungen auf 190 .- € festgelegt sind. Das Amtsgericht hat dem Kläger einen Betrag von 318,03 € zugesprochen, so dass dabei bereits die 190.- € als Betriebskosten berücksichtigt waren. Eine gesonderte Geltendmachung des Betrages von 190.- € musste daher entfallen, da ansonsten der Betrag zweimal zu Gunsten des Klägers berechnet worden wäre.
6. Abweisung der Hilfswiderklage in vollem Umfang
7. Betriebskostenabrechnung 2009
Die Kammer hält die Klageerweiterung im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung für 2009 für im Sinne des § 533 ZPO sachdienlich und hat diesen Betrag von 97,73 € dem Kläger zugesprochen, nachdem eine Prüfung der Betriebskostenabrechnung vom 12.1.2010 ergeben hat, dass zum Nachteil der Beklagten materielle Fehler der Abrechnung nicht anhaften. Die Bedenken wegen einer fehlenden Angabe der Gesamtkosten bei der Position “Abfallbeseitigung” konnten zurückgestellt werden, da ausdrücklich angegeben worden ist, dass es sich um ein Drittel der Gesamtkosten handelt, die in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen worden sind.
1. Kein Anspruch des Klägers auf Gewährung von Zutritt zum Garten durch Gartenbaufirma
Nach § 27 des Mietvertrages wird die Gartenpflege zunächst vom Mieter in fachgerechter Eigenleistung durchgeführt; Bäume und Sträucher dürfen nur nach Absprache mit dem Vermieter beschnitten und entfernt werden. Sofern die Pflege des Gartens und Vorgartens unterlassen wird, ist der Vermieter berechtigt, diese Arbeiten in Auftrag zu geben. Damit steht fest, dass auf Grund der Vereinbarungen dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben muss, sich vom Zustand der Außenanlagen und des Gartens zu informieren. Dazu bedarf es naturgemäß eines Betretens des Grundstücks der Beklagten durch eine Gartenbaufirma, wie dies seitens des Klägers beantragt worden ist. Der Vermieter kann bestimmte Maßnahmen nach den vertraglichen Vereinbarungen veranlassen, wenn die Gartenpflege unterlassen worden ist. Angesichts dieser Sachlage hat das Amtsgericht die erforderlichen zeitlichen und räumlichen Einschränkungen vorgenommen, deren Anordnung nicht zu beanstanden ist. Auf Grund der vertraglichen Abreden in § 27 ist für einen gänzlichen Ausschluss eines Betretungsrechts für eine Gartenbaufirma kein Raum.
2. Zutritt zur Begutachtung der Arbeiten der Firma
3. Keine Zahlung von 318,03 €
Für eine weitere den Beklagten zur Aufrechnung zustehende Gegenforderung ist kein Raum. Namentlich sind die behaupteten 40 Arbeitsstunden der Tochter und deren Lebensgefährten nicht geeignet, eine Gegenforderung zu Gunsten der Beklagten zu begründen. Die Abtretungsvereinbarung der Tochter und ihres Lebensgefährten an die Beklagten ist bestritten. Zu einer Abtretung war in erster Instanz nichts vorgetragen, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Daher sind die Beklagten mit diesem Vortrag im Berufungsverfahren ausgeschlossen.
4. 359,50 €
5. Betriebskosten 2008
Eine Reduzierung der Abrechnung um die beiden Positionen ( 52,50 € und 404,37 € ) führt zu einem Endbetrag von lediglich 18,90 €, der dem Kläger zuzusprechen war.
6. Hilfswiderklagen
Streitwert für das Beschwerdeverfahren: 6.136,58 €
Bundesgerichtshof Az: VIII ZR 222/06 Urteil vom 16.01.2008 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. September 2007 für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 4. Juli 2006 wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: […]
BUNDESGERICHTSHOF Az.: VIII ZR 110/08 Versäumnisurteil vom 04.03.2009 Vorinstanzen: AG Langen (Hessen), Az.: 57 C 195/07 (07), Urteil vom 24.09.2007 LG Darmstadt, Az.: 21 S 174/07, Urteil vom 13.02.2008 Leitsätze: a) Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen […]
AG MÜNCHEN Az.: 412 C 34593/08 Teilurteil vom 21.09.2009 1. Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin in alle Originalbelege einschließlich Verträgen, Rechnungen, Leistungsverzeichnissen etc., die der Nebenkostenabrechnung der Firma B vom 24.10.2005 mit der Liegenschafts-Nr. … mit der Nutzer-Nr. … und der Verwaltungs-Nr. … sowie der Heiz-, Warmwasser- u. Kaltwasser-Abrechnung der Firma B vom 17.08.2004 […]
ultricies Donec Donec id ipsum dolor

References: § 540
 § 27
 § 533
 § 27
 § 27
 § 554