Source: https://lisorta.es/gestion-de-activos/
Timestamp: 2020-06-01 06:18:28+00:00

Document:
Gestión de activos inmobiliarios - Lisorta Consultores & Abogados
LISORTA CONSULTORES engloba una serie de servicios a disposición de las entidades financieras para optimizar el resultado de la cartera de activos inmobiliarios en sus cuentas de resultados.
Se trabaja conjuntamente con las entidades la composición del inventario de activos inmobiliarios, clasificándolos de forma que permita establecer estrategias de negocio por titularidad, volumen, ubicación, tipo de producto, mercado, situación urbanística y legal.
1. GESTIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES GESTIONADOS
1.1.- Creación, traslado y actualización de Inventario de Bienes Inmuebles Gestionados:
• Creación de un inventario de los activos disponibles de Bienes Inmuebles Gestionados según los criterios y formatos establecidos por el Cliente.
• Volcado del inventario en los sistemas de información del Cliente, así como facilitar copia de toda la documentación que se precise para la correcta gestión
• Mantener debidamente actualizado el inventario de inmuebles con carácter mensual.
1.2.- Plan de Gestión, Mantenimiento, Mejora e Inversión de Bienes Inmuebles Gestionados:
Prepararación de un Plan de Gestión, Mantenimiento, Mejora e Inversión de Bienes Inmuebles Gestionados que contenga:
A) Plan de Gestión – Políticas de actuación
• Este Plan centra sus acciones en aquellas “actividades ordinarias y continuadas propias de una sociedad tenedora de activos que, en particular, pretenden consolidar los derechos urbanísticos, jurídicos y económicos de los activos inmobiliarios y, en cualquier caso, aquellas actividades de seguimiento que velan por que no haya una minoración de valor de los inmuebles.”
• Así mismo, se trata de aquellas actividades destinadas a tener un control exhaustivo sobre los activos, su evolución y su correcta definición e inscripción en todos los registros públicos existentes.
Suelo (en desarrollo urbanístico)
• Gestión urbanística: puede dividirse en 3 fases en función de la intensidad en la gestión y la participación en el ámbito:
1. Seguimiento urbanístico: para aquellos activos en los que a) el desarrollo urbanístico se encuentra parado o avanza muy lentamente o b) la participación en el ámbito es poco representativa y sin posibilidades de impulsar acciones de valor añadido. Las acciones se centrarán en:
• Mantener un control y seguimiento sobre cualquier publicación en Boletines o Diarios Oficiales (BOE, BOP, DOGC…) que puedan afectar urbanísticamente cualquiera de los activos.
• Resolver incidencias en materia de Seguridad y Salud, peticiones AAPP, etc. – Ver acciones en Plan de Mantenimiento
2. Supervisión urbanística: para aquellos activos en los que a) el desarrollo urbanístico avanza lentamente o se encuentra en curso y b) la participación en el ámbito es suficientemente representativa como para impulsar, con la ayuda de otros propietarios, acciones de valor añadido. Las acciones se centrarán en:
• Ídem Seguimiento urbanístico.
• Trazar estrategias de desarrollo e impulso urbanístico.
• Colaboración y cooperación con resto de propietarios y AAPP.
• Participación y representación en las Juntas de Compensación o Cooperación que pueda haber en curso. Derecho de voto.
• Análisis de cuestiones jurídicas (recursos contencioso-administrativos…) o fiscales en el sí de las Juntas y asesoramiento.
3. Gestión urbanística (ligado con el Plan de Mejora e Inversión): para aquellos activos en los que a) el desarrollo urbanístico se encuentra en curso y b) la participación en el ámbito es suficientemente representativa (o total) como para impulsar acciones de valor añadido. Las acciones se centrarán en:
• Ídem Supervisión urbanística.
• Impulso para la redacción de los instrumentos de planeamiento (POUM, PP, MP, TR…) o de gestión (PR, PU) para consolidar y mejorar derechos urbanísticos.
• Representación en Juntas de Compensación en las funciones de la Presidencia.
B) Plan de Mantenimiento – Políticas de actuación
• Este Plan centra sus acciones, según las IOG, en “garantizar que los inmuebles se encuentran en buenas condiciones para su comercialización. De forma enunciativa y no limitativa, las acciones son: vallados, vigilancias, eliminación de daños a terceros, resolución de ocupaciones ilegales, limpiezas, reparaciones, terminaciones de obra, legalizaciones…”
• Se definen, por categoría de activo, las políticas a adoptar.
Suelos y Solares:
• Resolución, de forma proactiva y reactiva, a las peticiones de las administraciones locales en materia de seguridad y salud, higiene y salubridad. Esto es:
• Vallados; Desbroces; Desratizaciones; Limpiezas
• Estudios técnicos sobre la idoneidad de derribo de una finca en condiciones de “ruina técnica” que pueda suponer un peligro a terceros
• Resolución de ocupaciones en fincas que puedan hallarse dentro de esta categoría, etc.
• Resolución, de forma proactiva y reactiva, a las reclamaciones vecinales fruto de incidencias en el suelo:
• Proyectados de poliuretano o resolución de humedades en fincas vecinas, etc.
• Ídem “Suelos y Solares”.
• Especial atención en el vallado, cerramiento y tapiado de posibles huecos que puedan suponer un peligro a terceros. Necesidad de crear un “Plan de supervisión proactivo” sobre esta materia, con periodicidad mínima mensual.
• Supervisar la existencia de potenciales inundaciones en las plantas sótano construidas y adoptar medidas preventivas y correctoras: cubas, bombas de achique… Posible necesidad de contratación de contadores eléctricos provisionales de obra. Consumos.
• Supervisar la existencia de grúas-torre paradas y para las que, seguramente, no se han realizado las acciones de mantenimiento exigibles por Ley. Plan de retirada de grúas.
• Estudiar la posibilidad de contratar un seguro que cubra los daños a terceros para este tipo de activos, etc.
Producto finalizado:
• Ídem “Suelos y Solares” y “Obras paradas”.
• Resolución de ocupaciones ilegales.
• Plan de Vigilancia: especialmente en Obra Nueva, por concentrarse un mayor número de activos vacíos – y especialmente en los casos que no haya habido ventas. Análisis coste/beneficio entre “vigilancia presencial” vs. “sistemas de alarmas”.
• Gestión hasta la obtención de las llaves, mandos, IBI, CDH, Boletines y LPO (cuando proceda) – documentación mínima e indispensable para escriturar y contratar servicios.
• Gestionar la obtención y entrega de otra documentación exigible por Ley en caso de primeras entregas: planos, declaración catastral (si inexistencia de IBI), copia del seguro decenal, memoria de calidades, garantías de los aparatos y equipos, licencia de actividades de aparcamiento (si procede)…
• Adecuación técnica, administrativa y jurídica de los inmuebles en venta. Esto incluye:
• Actualización de Boletines por cambios normativos – legalizaciones e inversiones necesarias.
• Renovación de CDH – puede haber inversiones necesarias.
• Proyecto, contratación, ejecución, legalización y gestión de acometidas generales en ocasiones no realizadas por el antiguo promotor: ACS, saneamiento, electricidad, gas… – inversiones necesarias.
• Resolución de incidencias de post-venta: análisis de responsabilidades y soluciones técnicas a adoptar. Contratación ejecución a terceros.
• Plan de supervisión periódico de terrazas “inundables”: acciones preventivas vs. reactivas. Nota: las reparaciones de terrazas tienen un impacto económico muy importante (proporcionalmente al resto de reparaciones habituales a realizar).
• Gestión y entrega del Libro del Edificio al Registro de la Propiedad, si el antiguo promotor no lo realizó.
• Subsanación de incidencias en los Registros de la Propiedad para la correcta inscripción de la Obra Nueva, División Horizontal, Distribución de Responsabilidad Hipotecaria y las ventas: certificados DF, Libro del Edificio, Instancias privadas de DRH debidamente cumplimentadas y firmadas por los apoderados pertinentes, subsanación valores de tasación, gestión de duplicados de seguros decenales…
• Aclaración y subsanación en los Registros de la Propiedad de servidumbres de vistas, luces, paso…
• Gestión y resolución de reclamaciones por vía judicial motivadas por incumplimientos del antiguo promotor.
C) Plan de Mejora e Inversión – Políticas de actuación
• Este Plan centra sus acciones, en “mantener e incrementar el valor de los inmuebles”.
• Por lo tanto, se centra este Plan en los “Suelos en desarrollo urbanístico” y en las “Obras Paradas”.
• Suelos (en desarrollo urbanístico) – ligado con el Plan de Gestión
• Análisis de riesgos sobre la necesidad de desarrollar los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística.
• Riesgo de desclasificación.
• Riesgo de nuevos planeamientos impulsados por las AAPP que puedan menoscabar los intereses.
• Oportunidad de generar valor substancial.
• Análisis urbanístico, jurídico y económico sobre la necesidad de avalar los % de PEM de urbanización definidos por Ley para las aprobaciones definitivas y publicaciones de los instrumentos de planeamiento y de gestión urbanística.
• Análisis urbanístico, jurídico y económico sobre la idoneidad de impulsar/seguir la ejecución (o finalización) de las obras de urbanización.
• Análisis urbanístico, jurídico y económico sobre la obligatoriedad de satisfacer las cuotas de urbanización correspondientes a urbanizaciones ya ejecutadas o en curso de ejecución.
• Análisis y justificación de las diferencias entre las CLP y las CLD en el momento de la recepción definitiva de las obras de urbanización.
• Análisis sobre la capacidad de disolver y liquidar Juntas de Compensación una vez recepcionadas las obras de urbanización. Deudas inter partes. Obligaciones fiscales. Transformación en Entidades Urbanísticas de Conservación. Otras obligaciones fruto de la actividad normal de la Junta. Obras Paradas
• Análisis de viabilidad en caso de finalización de la promoción.
• Definición de % de obra actual.
• Análisis del producto definido en el proyecto existente: idoneidad del producto en condiciones actuales.
• Impacto técnico, administrativo y económico en caso de redefinición del proyecto.
• Análisis de la inversión pendiente de realizar.
• Análisis comercial de las viviendas terminadas. Estrategia de precios. Marketing. Clientes potenciales. Análisis de colaboradores externos de reconocido prestigio.
• Definición con Sareb de retorno mínimo exigible a la inversión a realizar para considerar viabilidad de la operación.
• Análisis de condiciones comerciales mínimas para el inicio de la inversión: pre-ventas, condiciones económicas y plazos de entrega en los contratos privados, solvencia financiera de los clientes…
• Análisis de la estructura jurídica para acometer este tipo de proyectos: Responsabilidades.
• Planificación del mantenimiento necesario a realizar para garantizar que los inmuebles se encuentran en buenas condiciones para su comercialización como, por ejemplo, y sin carácter exhaustivo, vigilancia, vallado, eliminación de elementos susceptibles de causar daños a terceros o colindantes, resolución de situaciones de ocupaciones ilegales, limpieza, reparaciones, terminaciones de obra, legalizaciones, entre otros.
2. OBLIGACIONES DE NATURALEZA JUDICIAL Y ADMINISTRATIVA
• El Gestor asumirá la preparación y presentación en plazo de cuantas acciones y reclamaciones judiciales y extrajudiciales, incluido cualquier procedimiento administrativo que proceda, resultase conveniente promover para la defensa de los intereses del Cliente y que se refieran a los Activos objeto del Cliente, de forma directa o indirecta. En los supuestos de urgencia por razones de prescripción de la acción o de caducidad de plazos, el Gestor podrá ejercitar la acción judicial sin esperar a la autorización previa del Cliente, poniéndolo en su conocimiento de forma inmediata.
• El Gestor deberá asimismo dar respuesta a cuantos requerimientos, citaciones, notificaciones, o reclamaciones reciba en relación con los Activos del Cliente, poniéndolo inmediatamente en conocimiento de éste a fin que pueda las Instrucciones oportunas, en su caso y mantendrá puntual y debidamente informada al Cliente sobre el estado de tramitación de todos aquellos procedimientos en que aparezca como interesada o afectada.
• Especialmente, el Gestor quedará obligado a comunicar al Cliente, tan pronto como tenga conocimiento de su existencia cualesquiera actuaciones judiciales del orden penal que hayan podido suscitarse en relación con operaciones que tengan por objeto Activos.

References: resolución 
 Resolución 
 resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 resolución