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Grundstückskaufvertrag / Landpachtvertrag - frag-einen-anwalt.de
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21.05.2008 14:51 |
die landwirtschaftliche Fläche um die es geht, ist bis 2010 verpachtet. Für die Zeit danach wurde bereits vorschnell ein Anschlusspachtvertrag abgeschlossen, allerdings mit einem anderen Pächter. Der derzeitige Pächter will diese Fläche nunmehr kaufen. Der bereits beurkundete Grundstückskaufvertrag ist noch schwebend unwirksam bis die Genehmigung eines Miteigentümers vorliegt.
Der Miteigentümer hat bereits unabhängig davon den neuen Pachtvertrag für unwirksam erklärt und seine Zustimmung widerrufen. Es ist aber davon auszugehen, dass der Pachtvertrag dennoch wirksam ist, da beide Eigentümer unterschrieben haben, kein Sonderkündigungsgrund besteht und der neue Pächter an dem Landpachtvertrag festhalten möchte.
Gemäß § 593 b BGB in Verbindung mit § 566 BGB bricht der Kauf die Pacht nicht und der Käufer tritt in den Landpachtvertrag ein. Die Haftung der Verkäufer, also der ursprünglichen Verpächter, gegenüber dem neuen Pächter entsprechend § 566 Abs. 2 BGB, kann nicht ausgehebelt werden.
Der Bürgermeister, der aus noch ungeklärten Motiven, Druck auf die Verkäufer ausgeübt hat, zu verkaufen, geht wohl davon aus, dass der Pachtvertrag nicht bindend ist, da die Pachtsache weit vor Überlassung an den neuen Pächter, dessen Pachtzeit beginnt erst 2010, verkauft wird. Aber auch hier gilt gemäß § 567 a BGB das Gleiche wie in dem Fall des § 566 Abs. 1 BGB.
Kurzum, für den Fall, dass der Käufer seine Pflichten gegenüber dem neuen Pächter nicht erfüllt und die ursprünglichen Verpächter in die Haft genommen werden, soll wiederum deren Rückgriff auf den Käufer abgesichert werden.
In den Kaufvertrag wurde dazu folgende Formulierung aufgenommen: "Die Vertragsteile erklären, dass die Verkäufer bereits einen Anschlusspachtvertrag unterzeichnet haben. Sollte der Nachpächter wegen des bereits erfolgten Widerrufs dieses Anschlusspachtvertrages Schadenersatzforderungen geltend machen, so übernimmt die Regulierung der heutige Käufer.".
1.) In der Formulierung wird davon ausgegangen, dass der Widerruf wirksam ist, wovon aber nicht auszugehen ist. Darüber hinaus könnten die Pächter nicht auf Schadenersatz sondern auf Erfüllung des Vertrages bestehen. Ist die Formulierung oder die Gesetzeslage insoweit für den Rückgriff der Verkäufer auf den Käufer ausreichend oder muss für den Fall, dass der Widerruf unwirksam ist oder die Pächter Erfüllungsansprüche geltend machen, nachgebessert werden? Wenn ja wie könnte solche Nachbesserung aussehen oder worauf sollte dabei geachtet werden?
2.) Der Grundstückskaufvertrag ist bereits beurkundet. Die Notarin hat zwar informiert, dass bezüglich einer Nachbesserung eine privatrechtliche Vereinbarung möglich ist. Aber in der Rechtssprechung zu § 311 b BGB wird darauf verwiesen, dass Änderungen und Ergänzungen zum Grundstückskaufvertrag grundsätzlich beurkundet werden müssen. Steht eine privatrechtliche Vereinbarung bezüglich des Pachtvertrages im rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag und muss diese somit auch notariell beurkundet werden?
3.) Der Widerruf des Pachtvertrages war keine Bedingung für den Kaufvertrag und ist auch unabhängig davon erfolgt, könnte der Käufer später dennoch vom Kaufvertrag zurücktreten, mit der Begründung, dass der Widerruf des Pachtvertrages nicht wirksam ist und er sich auf die Unwirksamkeit des Pachtvertrages verlassen hat?
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ich danke zunächst für Ihre Anfrage, die ich im Folgenden gemäß Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte.
zu 1. Die in Bezug genommene Klausel regelt nach meinem Ermessen nur den Fall, dass der neue Pächter aufgrund des (noch vor Eigentumsübergang erfolgten) Widerrufs Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend macht (einen Widerruf von Verträgen außerhalb des Verbraucherschutzes sieht das Gesetz allerdings nicht vor; hier kommt aber möglicherweise eine Umdeutung als Kündigung in Betracht). Unberechtigte Widerrufe/Kündigungen können Schadensersatzansprüche auslösen.
Dagegen regelt er nicht den Fall, dass der Pächter gegen den Verkäufer Schadensersatzansprüche aufgrund der Nichtleistung geltend macht. Sofern der Käufer eines verpachteten Grunstücks im Falle des Verkaufs vor Überlassung des Grundstücks nicht ausdrücklich erklärt, die Verpflichtungen aus dem Pachtverhältnis zu übernehmen, gehen die Rechte und Pflichten daraus nicht über, §§ 567a i. V. m. 593b BGB. Der Pächter könnte dann Schadensersatz wegen Nichterfüllung (nur) gegen den Verkäufer geltend machen (Erfüllungsansprüche scheiden wegen Unmöglichkeit aus). Diesbezügliche Rückgriffsansprüche des Verkäufers gegen den Käufer ergeben sich aus der Klausel nicht.
Sofern der Käufer alle mit dem Pachtverhältnis in Zusammenhang stehenden Primär- und Sekundärleistungspflichten übernehmen soll, sollte der Käufer die Übernahme der Rechte und Pflichten des (zukünftige) Pachtverhältnisses gemäß 567b BGB (für den Fall eines nicht wirksamen Widerrufs/ Kündigung) erklären.
zu 2. Nach allgemeiner Ansicht stellt die vorbeschriebene Erklärung eine Schuldübernahme im Sinne des § 415 BGB dar, die nicht formbedürftig ist. Sofern diese aber nach dem Willen der Parteien in einem untrennbaren Zusammenhang mit der Veräußerung stehen (d.h. mit dieser stehen und fallen) soll, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich.
zu 3. Rechte im Falle eines unwirksamen Widerrufs kann der Käufer nicht geltend machen. Gibt er keine Übernahmeerklärung ab, so ist er auch keinen Ansprüchen des Anschlusspächters ausgesetzt. Gibt er dagegen die Erklärung ab, kann er sich nicht darauf berufen, nun in seinem Gebrauch beeinträchtigt zu sein. Vorsorglich könnte klar gestellt werden, dass die Unwirksamkeit der als Widerruf bezeichneten Erklärung keine Ansprüche gegen den Verkäufer auslöst.
Ich hoffe, Ihnen hiermit eine erste Indikation gegeben zu haben. Ich bitte Sie zu berücksichtigen, dass die vorstehenden Ausführungen in Unkenntnis des Kaufvertrages erfolgten, und damit nur als allgemeine Informationen angesehen werden können.

References: § 593
 § 566
 § 566
 § 567
 § 566
 § 311
 § 415