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Timestamp: 2017-06-29 06:04:35+00:00

Document:
106 II 35668. Arrêt de la Ire Cour civile du 9 décembre 1980 dans la cause de Gaspari et consorts contre Caisse de retraite du personnel de la Banque cantonale vaudoise (recours en réforme)
Baisse de loyer pour cause de diminution du taux de l'intérêt hypothécaire (art. 19 AMSL). Principes et méthode applicables pour juger si le rendement de la chose louée est excessif au regard de l'art. 19 al. 1 AMSL (consid. 2). Notable modification des bases de calcul: l'époque déterminante pour la comparaison des anciennes et des nouvelles bases de calcul est celle de la dernière fixation du loyer (consid. 3 a-b). Importance des motifs invoqués par le bailleur pour justifier le loyer en vigueur (consid. 3 c-d). Détermination de la baisse de loyer fondée sur une diminution du taux de l'intérêt hypothécaire (consid. 4). Facteurs de hausse (augmentation des charges d'exploitation, maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques) opposables en compensation (consid. 5). Faits à partir de page 357
La défenderesse a conclu à libération.BGE 106 II 356 S. 358
Les demandeurs prennent pour base de leur calcul le capital investi en 1971, date d'acquisition de l'immeuble, indexé à raison de 40% sur l'indice des prix à la consommation. Ils admettent la mise en compte d'intérêts hypothécaires potentiels calculés sur 60% de la valeur ainsi déterminée, de la moyenne des charges d'exploitation des trois dernières années et d'une rémunération des fonds propres ne devant pas dépasser de plus de 0,5% le taux des prêts hypothécaires en premier rang. Ils BGE 106 II 356 S. 359parviennent à un revenu locatif qui excède le revenu locatif admissible de 13,08% pour 1978 et de 19,8% dès le 1er juillet 1979, vu la persistance de la baisse du taux de l'intérêt hypothécaire en 1979.
b) Les art. 14 et 15 AMSL étant applicables, le bailleur peut opposer en compensation à la demande du locataire des motifs justifiés de hausse. Mais ce qui vaut pour les facteurs de baisse BGE 106 II 356 S. 360vaut aussi pour les facteurs de hausse: le bailleur ne peut invoquer que les modifications survenues depuis la dernière fixation du loyer. On peut certes réserver au propriétaire le droit de faire valoir qu'il n'avait pas épuisé auparavant toutes les possibilités de hausse (GMÜR/CAVIEZEL, op. cit., p. 100). Cette réserve devrait cependant être appliquée de façon très restrictive, dans les seuls cas où la retenue dont le bailleur aurait fait preuve ressort clairement de ses notifications de hausse. Permettre au propriétaire de remettre en cause le montant du dernier loyer fixé, en dehors de ces cas exceptionnels, reviendrait en effet à astreindre le locataire à une procédure probatoire longue et coûteuse, qui rendrait illusoire l'application de l'art. 19 AMSL en dépit d'une baisse notable des frais, et notamment de la chute du taux de l'intérêt hypothécaire.
100 loyer initial 96,62 loyer diminué ----- ------------- = ----- ------------- 103,5 loyer majoré 100 loyer initial
Au 1er février 1978, le taux de l'intérêt hypothécaire avait baissé de 1% par rapport à 1975. Selon les art. 19 AMSL et 9 al. 2 OSL et le principe posé ci-dessus, cette diminution justifiait en principe une réduction des loyers des demandeurs de 13,52% (4 x 3,38). Au 1er juillet 1979, le taux hypothécaire avait encore baissé de 1%. Les demandeurs ont droit dès lors à une réduction supplémentaire de 13,52%, calculée sur le loyer BGE 106 II 356 S. 362précédemment réduit à 86,48% (100-13,52), soit à une baisse de 11,69% qui ajoutée à la première, donne 25,21% (13,52 + 11,69).
L'état locatif s'élevant ici à 159'396 fr., l'augmentation des charges à concurrence de 5'500 fr. représente une hausse de coûts de 3,45% qui peut être opposée en compensation à la BGE 106 II 356 S. 363réduction de 25,21% résultant de la diminution du taux de l'intérêt hypothécaire au 1er juillet 1979.
6. Les loyers des demandeurs, non compris l'acompte de BGE 106 II 356 S. 364chauffage et d'eau chaude, devront dès lors être réduits dans la mesure suivante:
106 II 167,
106 II 168
art. 19 AMSL,
art. 14 et 15 AMSL,
art. 9 al. 2 OSL,
art. 19 al. 1 AMSL suite... ,
art. 9 OSL,
art. 11 OSL,
art. 15 al. 1 lettre a AMSL

References: art. 14
 art. 19

art. 19

art. 14

art. 9

art. 19

art. 9

art. 11

art. 15