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UCEMA EL FIDEICOMISO EN LA CONSTRUCCIÓN
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Rosa Villanueva Ortíz
1 UCEMA EL FIDEICOMISO EN LA CONSTRUCCIÓN Osvaldo Balán. 11/05/2011 12 Aspectos impositivos de la actividad de la construcción 23 IVA OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIO. Elemento Objetivo Se encuentran alcanzadas por el impuesto las obras efectuadas directamente o a través de terceros sobre inmueble propio. El DR entiende por obras aquellas mejoras (construcciones, ampliaciones, instalaciones), que según los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente. Ojo. OBRAS DE INFRAESTRUCTURA. Ver el tema de los clubes de campo y los Dictámenes 03/2005 y 41/2006 34 OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIO Elemento subjetivo Son sujetos del gravamen las empresas constructoras que realicen las obras sobre inmueble propio, cualquiera sea la forma jurídica que hayan adoptado para organizarse, incluidas las empresas unipersonales. Se define como empresas constructoras las que, directamente o a través de terceros, efectúen las referidas obras con el propósito de obtener un lucro con su ejecución, o con la posterior venta parcial o total del inmueble. OJO artículo 5º del DR: Distinción entre empresas constructoras y empresas alquiladoras 45 Obra sobre inmueble propio. Nacimiento del hecho imponible El hecho imponible se perfecciona en el momento de la transferencia a título oneroso del bien. La misma tendrá lugar al extenderse la escritura traslativa de dominio o al entregarse la posesión, si este acto fuera anterior. Cuando se reciban señas o anticipos que congelen precios, el hecho imponible se perfeccionará, respecto del importe recibido, cuando tales señas o anticipos se hagan efectivos. (RG 707/99) Para señas o anticipos que congelen precio (en el caso de obra sobre inmueble propio) el Art. 45 del DR dispone que el hecho imponible se perfeccionará sobre la totalidad de dichos pagos. 56 Obra sobre inmueble propio. Base imponible En el caso de obras realizadas directamente o a través de terceros sobre inmueble propio, el precio neto computable sujeto a gravamen será la proporción que del convenido por las partes, corresponda a la obra objeto del gravamen. Asimismo, la base imponible que se determine de acuerdo con el procedimiento mencionado precedentemente, no podrá ser inferior al importe que resulte atribuible a la misma, según el correspondiente avalúo fiscal o, en su defecto, el que resulte de aplicar al precio total de la operación la proporción de los respectivos costos determinados de conformidad con las disposiciones de la ley del impuesto a las ganancias. En el caso de obras destinadas a vivienda se aplica la tasa del 10.5% 67 Consorcios de construcción integrados por personas físicas Dictamen DATJ 47/83: si bien los consorcios que actúan bajo la forma de condominios no tienen personalidad jurídica distinta a la de sus integrantes, aquellos se inscriben en el IVA sin que la DGI oponga reparo alguno. Desde un punto de vista jurídico, al inscribirse el consorcio es como si lo estuvieran haciendo sus componentes, atento que aquel no reúne características de un ente susceptible de adquirir derechos y contraer obligaciones.. Dictamen DATJ 41/85: en el caso de los consorcios se ha aceptado su inscripción, no obstante no ser estos sujetos pasivos del impuesto, para posibilitar, por razones de orden practico, que sustituyan a los consorcistas en la captación del crédito, por cuanto se considera que podría resultar impracticable hacer constar el número de todos los condóminos en las facturas que se emitan por provisión de materiales, locaciones y prestaciones de servicios. 78 VENTA DE INMUEBLES IMPUESTO A LAS GANANCIAS Sujetos alcanzados Sujetos empresa Personas físicas Habitualistas Loteos con fines de urbanización Construcción y venta por el régimen de propiedad horizontal. Ver Dictámenes DAT 80/96 y 66/03 Inmuebles recibidos en cancelación de créditos originados en el ejercicio de actividades profesionales u oficios 89 IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país Efectuadas por personas físicas y sucesiones indivisas En la medida en que tales transferencias no se encuentren alcanzadas por ganancias TASA DEL GRAVAMEN: 15 POR MIL 910 VENTA DE INMUEBLES ALCANZADAS POR EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS El resultado impositivo está alcanzado por el gravamen Las normas actuales no permiten la actualización del costo por inmuebles adquiridos con posterioridad a marzo de 1992 El resultado obtenido está inflado por la no aplicación de índices de ajuste de precios ( recursos?) 1011 REGÍMENES DE RETENCIÓN APLICABLES Impuesto a las Ganancias RG AFIP 2139/06 Tasa 3% La retención es un pago a cuenta del gravamen Impuesto a la Transferencia de inmuebles Tasa 15 por mil. Es decir la totalidad del gravamen El escribano normalmente retiene el mismo y no existe una presentación de declaración jurada de este impuesto 1112 FIDEICOMISO Aspectos generales 1213 Definición de Fideicomiso (Art. 1 Ley ) "Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quienes designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario". Es un contrato constitutivo de un Patrimonio de afectación (Arts. 14 y 15). No es una persona jurídica. Es sujeto tributario. 1314 Partes del Fideicomiso - Incompatibilidades Puede haber múltiples fiduciantes Adhesión posterior Fiduciario y fiduciante no pueden ser la misma persona Fiduciante y beneficiario sí pueden ser la misma persona Fiduciario = Beneficiario?? (acreedor y fiduciario) CNV no Beneficiario y fideicomisario pueden ser la misma persona Cesiones de derechos El Fso no es una persona sino un contrato y un patrimonio segregado administrado por un sujeto de derecho El Fso no es un fin en sí mismo, ni tampoco el negocio en sí mismo. Hay que identificar el negocio subyacente (Liliana Molas: no hay un fideicomiso, hay miles de fideicomisos) 1415 Fiduciario Debe cumplir con la función fijada en el contrato como un buen hombre de negocios Debe rendir cuentas con frecuencia mínima anual Responde con sus bienes por culpa o dolo No puede adquirir los bienes fideicomitidos Su función es remunerada onerosidad (puede ser gratuita). Derecho al reintegro de gastos Se deberá prever su sustitución Es responsable por deuda ajena por los impuestos del fideicomiso 1516 Principales Efectos Patrimoniales del Fideicomiso 1. Separación patrimonial: Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante (art. 14) Se crea un patrimonio de afectación con un conjunto de bienes afectadosa al cumplimiento de un cierto fin por un plazo limitado. 2. Encapsulamiento: Los bienes fideicomitidos quedarán exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco podrán agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la acción de fraude. Los acreedores del beneficiario podrán ejercer sus derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos y subrogarse en sus derechos (art. 15) 1617 Riesgos que afectan los bienes fideicomitidos Se produce un encapsulamiento de bienes/riesgos Los bienes del activo responden por las deudas del patrimonio fiduciario (art 16) Los bienes fideicomitidos pueden hipotecarse o prendarse si así está permitido en el contrato (art 17) 1718 Constitución Por contrato: Fideicomiso privado (ordinario o financiero) Por testamento (Fideicomiso testamentario) Por ley / ordenanza (Fideicomiso público). Además de la norma de creación, también se celebra un contrato entre el Fiduciante (estado) y el Fiduciario 1819 Cesiones de créditos y deudas En general el Fiduciante asume obligaciones con el Fiduciario (de aportar bienes). Estas obligaciones se pueden delegar o transferir a terceros Los Beneficiarios y Fideicomisarios (que pueden ser los mismos Fiduciantes) adquieren derechos (por lo gral a recibir bienes del Fideicomiso). Estos derechos se pueden ceder a terceros El contrato de Fso debe regular las cesiones / delegaciones de derechos y obligaciones 1920 Extinción del Fideicomiso Se extingue por: (art 25 Ley ) Cumplimiento del plazo/objeto o la condición resolutoria Vencimiento del plazo máximo legal (30 años) Revocación por el fiduciante (si está previsto en el contrato). Otras causales previstas en el contrato de fideicomiso 2021 Potencialidades e Incertidumbres del Fideicomiso + Patrimonio de afectación + Encapsulamiento de bienes y riesgos + Excelente mecanismo de garantía + El Estado es principal usuario del Fº + Los Fº superaron mejor la crisis 2001/02? Incertidumbre por poca jurisprudencia? Abuso de la figura (para insolventarse)? Insuficiente regulación tributaria y criterios fiscalistas imprevisibles 2122 Los mitos del Fideicomiso Ayudan a insolventarse sin sufir inconveniente alguno Tienen tratamientos impositivos muy preferenciales Sirven para cualquier cosa La AFIP no los controla Se puede colocar dinero no declarado en un fideicomiso, sin problemas. 2223 Clasificación a los fines del análisis fiscal Fideicomisos Ordinarios Privados: Según su estructura (partes) En los que coincide Fiduciante - Beneficiario En los que no coincide Fiduciante - Beneficiario Según su objeto / actividad: Operativo (de inversión / administración) De Garantía De entidades deportivas (ley ) Fideicomisos Financieros: Con requisitos del art del DR del IG Sin requisitos del art del DR del IG Fideicomisos Públicos (ordinarios o financiero) Para satisfacer un interés público 2324 El Fiduciario como responsable solidario El Fideicomiso es el contribuyente ( responsable por deuda propia ) por los hechos imponibles generados por las operaciones y bienes del Fso El Fiduciario es: Responsible por deuda ajena (responsible solidario) art 6 inc e) LPT administradores de patrimonios solidaria y subsidiaria (no es codeudor) art. 8 LPT Responsible por deuda propia o contribuyente por los impuestos generados por su retribución 2425 Estrategia de análisis de tratamiento fiscal Ante todo planificar!!!! Analizar el tratamiento fiscal para El fiduciante: por los bienes que aporta El fideicomiso por sus actividades Los beneficiarios/fideicomisarios: por los bienes y rentas que reciben Tributos nacionales, pciales y municipales El escenario actual es de incertidumbre por normas insuficientes y dificultad en pronosticar los criterios del Fisco 2526 El Fideicomiso como sujeto tributario El Fideicomiso no es persona jurídica pero puede ser sujeto pasivo de impuestos (art. 5º c) ley los patrimonios destinados a un fin determinado ) en tanto la ley de cada impuesto los designe sujetos. En Ganancias y Mínima Presunta están explícitamente designados como sujetos. En IVA: art. 4º ( cualquier otro ente individual o colectivo ). Serán sujetos si realizan hechos imponibles En gral, basta que la ley de un impuesto defina como sujeto a quien vende, etc. es decir al que realiza el hecho imponible La AFIP asigna CUIT al Fso Los bancos le abren cta cte al Fso con su CUIT 2627 GANANCIAS: Transferencia de los bienes del fiduciante 1. Definir si la transferencia es onerosa, gratuita o en confianza 2. Si es onerosa, luego definir si el Fiduciante persona física: Si el bien integra su empresa o explotación: gravado con IG (durante 2 años si hay cese de negocio) Si es PF no habitualista / no empresa: ITI Si es monotributista: ITI según Dictamen 45/2005 DAT 3. Fiduciante persona jurídica: gravado con IG 2728 Onerosidad - Dictamen DAT 55/2005 En ese orden de ideas, a los fines de determinar si una operación reviste o no el carácter oneroso, resulta menester traer a colación lo normado por el artículo 1139 del Código Civil, el cual establece que los contratos son a título oneroso... cuando las ventajas que procuran a una u otra de las partes no les es concedida sino por una prestación que ella le ha hecho, o que se obliga a hacerle..., en tanto que son a título gratuito... cuando aseguran a una u otra de las partes alguna ventaja, independiente de toda prestación por su parte. En ese sentido, se advierte en el sub-examine que las características del negocio subyacente al contrato, conducen a afirmar que la transferencia de dominio realizada por la fiduciante, tiene como contrapartida una contraprestación futura a la que se obliga el fiduciario, la cual emerge con claridad del contrato de fideicomiso, -específicamente de la cláusula décima-, donde se detallan los bienes que corresponderá adjudicarle cuando culmine la obra. Por lo tanto, esta asesoría interpreta que la transferencia de dominio realizada por la fiduciante en el marco del contrato que nos ocupa reviste carácter de oneroso, resultando en consecuencia alcanzada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas. 2829 IVA. Aporte de los bienes al Fideicomiso La clave está en distinguir si la transferencia es onerosa o gratuita Si no es onerosa: se aplica el art. 58 del DR? No se aplica si la entrega de bienes está vinculada con la actividad gravada Se aplica el 3er párrafo del art. 11 de la ley de IVA? Si es onerosa: la transferencia estará gravada según sea el bien de que se trate Base imponible: art. 10 factura o valor corriente en plaza Caso especial: cesiones de créditos (art. 84 LF) 2930 Onerosidad - DICTAMEN N 103/2001 DICTAMEN DAT 17/2002 Dictamen DAT 55/31 Cesiones de derechos de los beneficiarios Si son sujetos empresa: todo gravado Si son personas físicas no empresa y no habitualista?? Entendemos que no es una ganancia gravada No está especificada en la segunda categoría Dictamen DAL 59/03 Según surge del inciso e) del artículo 5, en el caso de obras sobre inmueble propio, el hecho imponible se perfecciona con la transmisión del dominio perfecto, lo cual ha de suceder, según dicha norma, en el momento de la escrituración, o en el de la "traditio" del inmueble, el que fuera anterior. La cesión de una posición contractual -en el caso la de beneficiario del fideicomiso- no implica la transmisión de un derecho real sino personal, acto éste que se encuentra fuera del ámbito de aplicación del tributo. 3132 El Fideicomiso como sujeto del IG Regla general: es sujeto del IG al 35% (art. 69 a) pto 6. LIG) = que una SA local Regla supletoria: Fº transparente, no es sujeto, atribuye la ganancia a los fiduciantes/benef. (art. 49 d ). El art.70.4 DR ordena atribuir los resultados según el art. 50 Existe el Fº mixto en IG? Parte sujeto y parte transparente? Qué pasa cuando un fte/benef., cede sus derechos como benef., en la mitad de un ejer.? Si tengo todos los ftes=benef pero algunos son residentes y otros benef del exterior?? 3233 El fideicomiso en el impuesto a las ganancias Las ganancias y pérdidas de los Fsos siempre están sujetas al Impuesto a las Ganancias porque son entes empresarios (3ra categoría). No puede ser Monotributista y las transferencias de inmuebles que realice (ventas o adjudicaciones) no están gravadas por el I.T.I. sino por Ganancias. Entonces, el Fideicomiso tiene que determinar su resultado (ganancia o quebranto) como cualquier sujeto de 3ra categoría, aplicando las reglas de la ley y el DR Fecha de cierre del ejercicio fiscal: La Ley nada dice El DR del IG establece el 31 Dic como cierre obligatorio para los Fº del art. 69 (art DR remite al art. 18 LIG primer párrafo) No obstante los Fº podrían elegir fecha de cierre si llevan libros que les permitan confeccionar balances en forma comercial (supremacía del art. 18 LIG sobre el DR) No existe norma que obligue a llevar contabilidad y a paracticar balance comercial, aunque conviene hacerlo 3334 El Fideicomiso como sujeto del IG Existe el Fso mixto en IG? Parte sujeto y parte transparente? Si tengo todos los ftes=benef pero algunos son residentes y otros benef del exterior?? GRUPO DE ENLACE AFIP - CPCECABA 27/8/08 Si un Fte-Benef cede sus derechos deja de ser Benef. Entonces el Fso pasa a ser sujeto pasivo del IG Parece que AFIP no reconoce al Fso mixto 3435 IVA. Sujeto Según el art. 5 de la ley y 4 de la ley de IVA, el Fideicomiso es potencialmente sujeto, en tanto realice hechos imponibles Dictamen DAT 19/2003: En cuanto al Impuesto al Valor Agregado, el artículo 4 de la Ley del gravamen prevé que resultan sujetos pasivos del mismo quienes realicen alguna actividad gravada. En consecuencia, la inscripción de los fondos fiduciarios que nos ocupan depende de la generación o no de los hechos imponibles definidos por el aludido plexo normativo. Un criterio para orientarse: quién tiene los créditos fiscales?? Casi con seguridad, ese sujeto también tendrá los débitos fiscales. 3536 Crédito Fiscal En función de los dictámenes de AFIP, corresponde inscribir al Fideicomiso como Responsable Inscripto en IVA al inicio, con el fin de permitir la acumulación de Crédito Fiscal Deberá solicitar Factura A con IVA discriminado Pagar con medios bancarios (ley antievasión) No existe regla de tope: puede computar íntegramente los créditos fiscales al 21% aunque el débito fiscal se genere con el 10,50% Es fundamental llevar un registro del CF por cada etapa o item del proyecto para luego poder aparearlo con el DF correspondiente 3637 Hecho imponible y Sujeto Dictamen DAT 18/2006: A partir de lo indicado se extrae con carácter general que el fideicomiso es, en cuanto a sujeto pasivo del gravamen, una unidad económica con un fin determinado, distinta del fiduciario y del fiduciante y que las consecuencias fiscales en el impuesto al valor agregado, resultantes de la operatoria que desarrolla, no pueden considerarse atribuibles a dichos sujetos, sino al propio fideicomiso. el Fideicomiso realiza obra sobre inmueble propio (art. 3º b) y es sujeto por ser empresa constructora (Idem Dictamen DAL 59/03) Nacimiento del hecho imponible: adjudicación de las UF Un criterio práctico para orientarse: quién tiene los créditos fiscales?? Casi con seguridad, ese sujeto también tendrá los débitos fiscales. 3738 IGMP Regla General Todos los Fideicomisos son sujetos del impuesto, con la única excepción de los Fº Fin. Si el Fº es sujeto de IGMP pero no de IG (Fº transparente) se aplican las normas grales (el fiduciante / beneficiario puede computar el IGMP como pago a cuenta) 3839 GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA Bienes de cambio Dictamen 18/2006 Todos los fideicomisos ordinarios son sujetos del IGMP Las UF en construcción en un fideicomiso ordinario inmobiliario son bienes de cambio Por lo tanto no pueden considerarse bienes no computables (art. 12 b) Ley IGMP) Entonces, son siempre activos gravados 3940 Bienes personales La doctrina entiende que los fideicomisos han quedado fuera del Impuesto sobre los Bienes Personales a partir de la ley (el Dto. 780/95 no sería aplicable; ídem Dict. DAT 59/99.) Con relación al régimen de responsable sustituto (ley ), no estaría obligado por no ser una sociedad regida por la ley Ver reforma introducida por la ley Nueva responsabilidad sustituta? Situación actual y críticas. En cuanto a la RG 4120, sólo se debería presentar la información referida al fiduciario. Excluidos en la nueva RG 2763 OJO con el régimen informativo de la RG 2419, que vence en Julio de cada año. 4041 Bienes personales. Reforma de la ley GRUPO DE ENLACE AFIP - CPCECABA Base imponible El 0,50% se aplica sobre el valor de los bienes (activo) del Fso, y no sobre el Patrimonio Neto. Es decir no se restan las deudas Bienes exentos: Corresponde aplicar las exenciones contenidas en la ley (por ej. Títulos Públicos) Fideicomiso que posee acciones de una S.A. El Fideicomiso debe incluir las acciones La SA no tributa como resp sustituto por el accionista Fideicomiso 4142 Otros impuestos Impuesto al cheque: gravado Ingresos brutos: es potencialmente sujeto si realiza el hecho imponible Sellos: claves: Onerosidad Negocio subyacente 4243 Ingresos Brutos CABA Informe Técnico N 49-DAT-DTT-DGR-AGIP-2009 Fideicomiso al costo. Los fiduciantes aportan dinero y obtienen unidades funcionales al costo Hay onerosidad La adjudicación de las UF es hecho imponible en ISIB 4344 Ingresos Brutos Pcia Bs.As. INFORME N 44/09: La consulta del Fiduciario fue: 1) Si existe hecho imponible en el Impuesto a los Ingresos Brutos en el momento de otorgar la escritura de las unidades a construir a cada uno de los fiduciantes que aportaron fondos y terreno para la construcción de las mismas, teniendo en cuenta que ellos serán al mismo tiempo además de fiduciantes, beneficiarios. 2) Si en el caso de no producirse el hecho imponible según el punto 1), el fideicomiso sería o no agente de retención del Impuesto a los Ingresos Brutos a los distintos contratistas que presten servicios para la construcción de dichas unidades". Respuesta: El fideicomiso inmobiliario es contribuyente del Impuesto sobre los Ingresos Brutos (conforme Informes N 18/98 y 77/06) y corresponde, asimismo, que actúe en calidad de agente de retención de dicho tributo en los términos de lo previsto en el artículo 425 y ccs. de la Disposición Normativa "B" N 01/04 y modificatorias. 4445 Sellos. Provincia de Bs. As. Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, "T., E. E. v. Provincia de Buenos Aires", sentencia del 09/09/2009. Impuesto de Sellos. Contrato de Fideicomiso Inmobiliario. Acción meramente declarativa de certeza. Para el fisco provincial se encuentra gravado con el Impuesto de Sellos la adjudicación de inmuebles a los fiduciantes-beneficiarios en el marco de un contrato de construcción de un complejo urbanístico. La acción declarativa de certeza no resulta procedente si el contribuyente o responsable presentó una consulta al organismo recaudador, y éste se expidió sobre el tratamiento de la operación en cuestión. (no hay incertidumbre) El escribano no retuvo en una escritura de adjudic de UF en un loteo por considerar que no era oneroso 4546 Sellos. Provincia de Bs. As. La DPR le constestó la consulta y le dijo que debía percibir Sellos por ser oneroso, con los sig argumentos: Fideicomiso es distinto al mandato Fideicomiso es distinto a condominio Momento de nacimiento del hecho imponible: la adjudicación "la onerosidad del acto que se trae a consideración, esto es la transferencia de las unidades funcionales a los fiduciantes beneficiarios, es el resultado de la comprensión de la operación en su totalidad y no del acto de adjudicación individualmente considerado. Ello en vistas a que los fiduciantes han realizado aportes al fondo, que constituye un patrimonio distinto y separado con la finalidad de recibir a cambio una unidad funcional". 4647 Resumen Sellos CABA y Pcia. de Buenos Aires Contrato de fideicomiso CABA 0,80% PBA 1% sobre los honorarios del Fiduciario II. Transferencia fiduciaria del lote No gravado en CABA ni PBA III. Adjudicación de las unidades resultantes a los fiduciantesbeneficiarios Gravado. CABA 2,50% (exenta la vivienda única) - PBA 3% IV. Venta de las unidades resultantes a los terceros adquirentes Idem anterior V. Cesión onerosa de los derechos por parte de los fiduciantesbeneficiarios CABA 0,80% PBA 1% 4748 Fideicomiso de Garantía Ganancias: si obtiene ganancia: regla general Mínima Presunta: regla general: todos los Fº son sujetos de IGMP, excepto si el fiduciante / beneficiario es una entidad exenta IVA: si no realiza hechos imponibles no es sujeto 4849 Fideicomiso de Garantía DICTAMEN DAT Nº 17/2004 I. Los activos integrantes de un patrimonio fiduciario se encuentran alcanzados por el Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta, recayendo la responsabilidad de la determinación e ingreso del gravamen en cabeza del administrador de los bienes fideicomitidos, ello con independencia de que el fondo en cuestión realice o no una actividad económica. II. En supuesto que los bienes no se encuentren en poder del fideicomiso al 31 de diciembre del respectivo año fiscal, y en tanto ello no responda a una maniobra tendiente a eludir el tributo, los mismos no integrarán su base imponible. 4950 Adjudicación de los bienes al final del Fº La AFIP sostiene que la enajenación que se concreta al final del fideicomiso es onerosa. DICTÁMENES DAT 16 Y 18/2006. El precio es el importe del dinero que aportan los fiduciantes? Si el fiduciante aporta un terreno y le adjudican departamento, es una permuta? Valor de plaza?? 5051 Adjudicación de las unidades Dictamen DAT No corresponde aplicar el tratamiento impositivo del consorciocondominio (Dictamen N 1/82 (DATyJ) Dictamen N 47/83 (DATyJ), cuyo criterio receptara el Dictamen N 41/85 (DATyJ) porque la propiedad del inmueble la tiene la fiduciaria y no los fiduciantes-beneficiarios En el consorcio-condominio la adjudicación y división del condominio no constituye venta El consorcio-condominio no es sujeto de IVA pero se inscribe para acumular crédito fiscal y transferirlo a los condóminos Resp Inscriptos La propiedad siempre perteneció a los consorcistas El fideicomiso encuadra como empresa constructora a los fines del art. 4º de la ley de IVA (las que, directamente o a través de terceros, efectúen las referidas obras con el propósito de obtener un lucro con su ejecución o con la posterior venta, total o parcial del inmueble ) 5152 Adjudicación de las unidades Si es por venta: tengo precio que incluye la unidad + la parte correspondiente de espacios comunes Si es por adjudicación a beneficiarios: el problema es definir el valor (que haga las veces de precio) Si el fiduciante aportó terreno: El valor de las unidades adjudicadas debería ser el valor de plaza del terreno aportado (permuta) Siempre conviene establecer dicho valor en la escritura 5253 Adjudicación de las unidades Corresponde considerar valor de plaza al momento de la adjudicación (entrega de la posesión) como valor de adjudicación?? La AFIP no lo ha dicho explícitamente hasta ahora Dictamen DAT 9/2007: permuta de cosa actual por cosa futura (C.Civil art. 1485). Art. 28 DR IG "Cuando las transferencias de bienes se efectúe por un precio no determinado (permuta, dación en pago, etc.) se computará a los fines de la determinación de los resultados alcanzados por el impuesto, el valor en plaza de tales bienes a la fecha de la enajenación". 5354 Adjudicación de las unidades Grupo de Enlace AFIP CPCECABA 19/07/06 Se ha interpretado que la entrega de la posesión o la escrituración (transferencia de dominio) se considera efectuada a título oneroso, entre partes independientes, generando el hecho imponible. a) IVA Cual sería la base imponible? - El valor de los aportes efectuados por el fiduciante?, o - El precio de plaza a la fecha de la posesión o la escrituración Cuando existieron cesiones del fiduciante-beneficiario a cesionarios, cómo se determina el precio neto? Opinión de AFIP: La base imponible se considera por el valor de los aportes efectuados por el fiduciante (valor total que consta en la escritura), si no hay cesión de boleto En el caso de cesiones del fiduciante-beneficiario a cesionarios la transacción se realiza entre el cedente y cesionario, siendo el fideicomiso ajeno a la misma. 5455 Adjudicación de las unidades Grupo de Enlace AFIP CPCECABA 19/07/06 b) Impuesto a las ganancias: A los efectos de determinar el resultado impositivo que el fideicomiso debe atribuir a los beneficiarios, a qué precio debe considerarse la operación?: El valor de los aportes efectuados por el fiduciante?, o El precio de plaza a la fecha de la posesión o la escrituración? Téngase en cuenta que en este supuesto podría suceder que, al utilizar el precio de plaza, se determine un resultado que no guarde proporción con el beneficio que le corresponda al fiduciante-beneficiario. 5556 Valor de plaza? Dictamen DAT 18/06 - IVA La adjudicación del Fideicomiso a los Beneficiarios es = venta : genera Débito Fiscal para el Fideicomiso y Crédito Fiscal para el Beneficiario Ello sin dejar de realizar la salvedad que en dichos casos debería siempre analizarse la verdadera intención de las partes y si en concreto no estaríamos en presencia de una sola operación de venta (v.g. vinculación económica entre fiduciante-beneficiario y fiduciario), haciendo uso de la figura del fideicomiso para proceder a la construcción y comercialización de inmuebles por un valor inferior al que correspondería de realizarse toda la operatoria en cabeza de un mismo sujeto. Esto es relevante porque la segunda venta de departamentos no está gravada con IVA. Entonces la maniobra simulada puede ser abortar el IVA en la adjudicación de las UF al costo en el momento de la adjudicación y no pagar por el mayor precio de reventa del Beneficiario a terceros compradores 5657 Fideicomiso. Nuevos dictámenes Dictamen DAT 09/2007: El Fisco interpreta que debe considerarse una permuta la transferencia de dominio del lote realizada por la fiduciante-adjudicataria que tiene como contrapartida una contraprestación futura a la que se obliga el fiduciario, consistente en la entrega de una unidad funcional. El escribano interviniente se encontrará liberado de efectuar la retención, si bien deberá cumplir con el régimen de información previsto en la RG Dictamen DAT 60/07: Ídem anterior. El escribano, en el caso de no mediar sumas de dinero en la operación de escrituración de las unidades involucradas, sólo deberá actuar como agente de información, ante la imposibilidad de practicar la retención. Dictamen DAT 27/07: El planteo y las opiniones son semejantes a los anteriores dictámenes. En cuanto al tratamiento a acordar a la cesión del derecho de adjudicación el dictamen también reitera el siguiente criterio: el acto importa una cesión de posición contractual como beneficiario del fideicomiso y en virtud de ello la operatoria "... no encuadra ni en las previsiones de la Resolución General N (DGI), ni en la de su par N 2.139, por cuanto la misma no involucra la cesión de un boleto de compraventa -transferencia del dominio del inmueble-". 57 Mostrar más
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