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Timestamp: 2018-03-20 11:56:08+00:00

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Grenzen der Vergemeinschaftung individueller Ansprüche der Eigentümer | juris Das Rechtsportal
Anmerkung zu: BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 13.10.2017 - V ZR 305/16
Normen: § 134 BGB, § 138 BGB, § 242 BGB, § 18 WoEigG, § 398 BGB, § 10 WoEigG
Fundstelle: jurisPR-MietR 5/2018 Anm. 1
Zitiervorschlag: Häublein, jurisPR-MietR 5/2018 Anm. 1
Grenzen der Vergemeinschaftung individueller Ansprüche der Eigentümer
Durch die Einführung von § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG hat der Gesetzgeber der Rechtspraxis viele Fragen aufgegeben. Bekanntlich unterscheidet die Norm in Bezug auf die Ausübung bzw. Wahrnehmung von Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer durch die Gemeinschaft zwischen gemeinschaftsbezogenen (Var. 1) und sonstigen Rechten und Pflichten, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind (Var. 2). Die 2. Variante lässt weder erkennen, dass die sog. Vergemeinschaftung von Rechten oder Pflichten eine Entschließung der Eigentümer erfordert, noch macht der Gesetzeswortlaut deutlich, wo die Grenzen der Zugriffsmöglichkeit liegen. Sie zu ziehen ist ungemein schwierig, aber deswegen besonders wichtig, weil Übergriffe der Wohnungseigentümer in die Individualsphäre ihrer Miteigentümer Grundrechtsrelevanz besitzen (vgl. BGH, Urt. v. 24.07.2015 - V ZR 167/14 Rn. 12 - NJW 2015, 2874). Um diese Grenzziehung bemüht sich der V. Zivilsenat des BGH in der hier dargestellten Entscheidung.
Folgender Sachverhalt lag dem Urteil zugrunde: Da der in der Gemeinschaftsordnung geregelte Kostenverteilungsschlüssel von einem Gericht als unwirksam angesehen wurde, ließen einige Miteigentümer eine Vereinbarung notariell beurkunden, mit der der Schlüssel geändert werden sollte. Fast alle Miteigentümer stimmten dieser Vereinbarung in notarieller Form zu. Mit dem Ziel, ausstehende Zustimmungen einzufordern, wurde folgender Beschluss gefasst: „Die Hausverwaltung wird beauftragt und ermächtigt, außergerichtlich und nötigenfalls gerichtlich, die noch fehlenden Zustimmungen der Eigentümer im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuholen und durchzusetzen. […]“ Dieser Beschluss wurde von einem nicht zustimmungswilligen Eigentümer angefochten.
Der BGH hält den Beschluss wegen fehlender Kompetenz für nichtig und folgt darin dem Berufungsgericht (LG Nürnberg-Fürth, Urt. v. 28.09.2016 - 14 S 2471/16 WEG - ZMR 2017, 91).
Als Kompetenzgrundlage komme allein § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG in Betracht. Diese Norm beziehe sich aber nur auf Rechte und Pflichten aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht hingegen auf das Sondereigentum der Wohnungseigentümer oder deren individuelle Mitgliedschaftsrechte. Der Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist aber nach Auffassung des BGH ein solches individuelles Mitgliedschaftsrecht, das keiner Vergemeinschaftung unterliegt.
Für diese Bewertung führt der BGH zwei Argumente ins Feld: Der Anspruch aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG beziehe sich nicht auf das Gemeinschaftseigentum und dessen Verwaltung, sondern ausschließlich auf die inhaltliche Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses. Er sei damit schon seiner Art nach von § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG nicht erfasst. Zudem betreffe der Anspruch den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümer, der der Vergemeinschaftung von vornherein entzogen sei. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bezwecke die Beseitigung unbilliger Härten bei dem die Änderung verlangenden Wohnungseigentümer, die diesem bei einem Festhalten an der bisherigen Regelung entstünden. Folglich diene der Änderungsanspruch gerade dem individuellen Schutz des Einzelnen im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer. Dieses individualschützende Recht werde zur Disposition der Mehrheit gestellt, wenn die Wohnungseigentümer den Änderungsanspruch des Einzelnen dem Verband nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG zur Ausübung zuweisen könnten. Denn infolge der Vergemeinschaftung könne der einzelne Wohnungseigentümer seinen Anspruch nicht mehr selbst geltend machen. Der Schutzzweck des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erfordere es aber, dass der Einzelne selbst darüber entscheiden kann, ob und mit welchem Inhalt er seinen Anspruch auf Änderung einer für ihn unbilligen Regelung der Gemeinschaftsordnung geltend macht.
Mit den Ausführungen zum Eingriff in den Kernbereich hält der V. Zivilsenat des BGH für das Wohnungseigentumsrecht ein weiteres Mal an dieser Kategorie fest. Unter Hinweis auf die zwischenzeitliche Abwendung von dieser Figur im Gesellschaftsrecht (vgl. dazu etwa BGH, Urt. v. 21.10.2014 - II ZR 84/13 - BGHZ 203, 77) wird in der Lehre dafür plädiert, auch im Wohnungseigentumsrecht statt dessen auf allgemeine Kontrollnormen (§§ 134, 138, 242 BGB) zurückzugreifen, da der Kernbereichsbegriff keinen weitergehenden argumentativen Wert besitze (Lieder, notar 2016, 283, 291). Das Hauptbestreben dieser Ansicht liegt darin, eine zu starke, apodiktische Beschneidung der Mehrheitsmacht zu vermeiden. Sie ist die Folge, wenn man Kernbereichseingriffe generell zum Nichtigkeitsgrund erhebt (vertiefend Häublein in: Staudinger, BGB, 2018, § 23 WEG Rn. 253). Problematisch ist das vor allem deswegen, weil der Verweis auf den Kernbereich die Gefahr birgt, eine gebotene Interessenabwägung abzuschneiden und maßgebliche Interessen der Mehrheit unberücksichtigt zu lassen.
Neben diese, wenn man so will, grundsätzliche Frage, tritt ein weiteres Problem, das ebenfalls die Kernbereichsdoktrin betrifft. Im besprochenen Urteil erwähnt der BGH die etablierte Unterscheidung zwischen dem unentziehbaren und dem unverzichtbaren Kernbereich – überraschenderweise – nicht einmal. Jedoch liegt sie seiner bisherigen Judikatur zugrunde (vgl. etwa BGH, Beschl. v. 22.01.2004 - V ZB 51/03 - BGHZ 157, 322; BGH, Urt. v. 10.10.2014 - V ZR 315/13 Rn. 15 - BGHZ 202, 346) und ist im hiesigen Kontext von Bedeutung. Die Überlegungen, die der BGH zum Individualschutz anstellt, rechtfertigen das Nichtigkeitsverdikt bei einem Eingriff in den unentziehbaren Kernbereich nämlich nur in solchen Konstellationen, in denen der Beschluss, der in das Individualrecht eingreift, nicht dem Willen des betroffenen Eigentümers entspricht. Im zu entscheidenden Sachverhalt waren aber offenbar alle Eigentümer damit einverstanden, ihren Anspruch gegen den Anfechtenden durch die Gemeinschaft ausüben zu lassen. Der BGH bleibt also eine Begründung dafür schuldig, warum der Kernbereichseingriff zur Nichtigkeit führt. Hierzu waren Überlegungen schon deswegen anzustellen, weil der BGH in früheren Urteilen bei Eingriffen in den unentziehbaren Kernbereich für eine schwebende Unwirksamkeit der Beschlüsse eingetreten ist (zu dieser kontroversen Beschlussmängelkategorie Häublein in: Staudinger, BGB, 2018, § 23 WEG Rn. 271 ff.). In den einschlägigen Fällen hatte jeweils derjenige den Beschluss angefochten, in dessen Recht eingegriffen wurde (vgl. etwa BGH, Beschl. v. 22.01.2004 - V ZB 51/03 - BGHZ 157, 322; BGH, Urt. v. 10.10.2014 - V ZR 315/13 Rn. 15 - BGHZ 202, 346). Hier hingegen war es der Eigentümer, der die Beschlussmängelklage erhob, gegen den sich die vergemeinschafteten Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer richteten. Da ein Eingriff in Individualrechte eine Gläubigerstellung voraussetzt, kommt ein Eingriff in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte des Schuldners nicht in Betracht.
Aber nicht nur das Kernbereichsargument erweist sich als fragwürdig. Auch der zweite Begründungsstrang, die Unterscheidung zwischen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und der Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses, steht auf eher schwachen Füßen. Zunächst einmal handelt es sich um rein formale Kategorien, deren unterschiedliche rechtliche Behandlung einer näheren Begründung bedarf. Im WEG ist zwar eine Unterscheidung von Vereinbarungen über das Verhältnis der Eigentümer untereinander einerseits und Beschlüssen auf dem Gebiet der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums andererseits angelegt. Jedoch wollten die Eigentümer durch ihren Beschluss nicht unmittelbar das Gemeinschaftsverhältnis ausgestalten, sondern einen Anspruch durchsetzen. Das ist nicht per se dasselbe, weshalb dem Gedankengang des BGH argumentativ ein Zwischenschritt fehlt. Hinzu kommt, dass das WEG auch zwischen Verwaltung und Gebrauch unterscheidet, der BGH aber gleichwohl keine Bedenken gegen die Vergemeinschaftung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen hat (BGH, Urt. v. 13.10.2017 Rn. 8 - V ZR 45/17). Diese Ansprüche betreffen bei engem Verständnis nicht die Verwaltung, sondern den Gebrauch des gemeinschaftlichen oder gar des Sondereigentums. Insofern wird also vom BGH ein großzügiger, weiter Verwaltungsbegriff vertreten (vgl. dazu auch BGH, Urt. v. 18.03.2016 - V ZR 75/15 Rn. 26 - NJW 2016, 2177). Unter ihn hätte man die Durchsetzung individueller Ansprüche der Eigentümer durchaus subsumieren können. Damit wäre dann freilich noch nicht die Frage beantwortet, ob die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verletzt werden, wenn die Mehrheit ihre (vermeintlichen) Ansprüche gegen eine Minderheit auf Kosten der Gemeinschaft durchsetzt.
Insoweit, als der BGH den Individualschutz in den Mittelpunkt seiner Argumentation rückt, lässt die Entscheidung Raum für die sog. Abtretungslösung. Sie beruht auf einer Übertragung des individuellen Anspruchs auf die Gemeinschaft durch einzelne Eigentümer, die dadurch nicht in ihren (Grund-)Rechten beeinträchtigt werden können. Obwohl das deutsche WEG diese Möglichkeit nicht regelt (anders etwa § 18 Abs. 2 WEG 2002 in Österreich), folgt sie aus den allgemeinen Vorschriften der §§ 398 ff. BGB. Zu beachten ist, dass der Verwalter die Annahme des Abtretungsangebots namens der Gemeinschaft nur dann mit Wirkung für und gegen diese erklären kann, wenn ihm die entsprechende Vertretungsmacht durch die Eigentümer verliehen wurde. Damit ist man aber erneut beim Verwaltungsbegriff, selbst wenn man die Rechtsfähigkeit durch § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG nicht auf Maßnahmen der Verwaltung beschränkt sieht (ausf. dazu Häublein, Festschrift W. Krüger, 2017, S. 141, 142 ff.).

References: BGH 
 § 134
 § 138
 § 242
 § 18
 § 398
 § 10
 § 10
 BGH 
 BGH 
 § 10
 § 10
 BGH 
 BGH 
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 BGH 
 § 23
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 23
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 18
 § 10