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Timestamp: 2018-11-16 16:19:50+00:00

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Los tipos de Juntas de Propietarios. Diferencias entre la Junta Ordinaria y la Junta Extraordinaria | MSV Administración de Fincas
Una Comunidad de Propietarios está formada por un conjunto de vecinos a los que les une una serie de intereses comunes sobre la finca, junto a unos recíprocos derechos y obligaciones, individuales y colectivos. Ademas, los propietarios deben tomar, habitual o extraordinariamente, una serie de decisiones (en base a las competencias establecidas en el artículo 14 Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal, en adelante LPH), siendo el órgano supremo y soberano establecido en la Ley para la reunión y toma de acuerdos la Junta de Propietarios, regulada en el artículo 16 LPH.
Artículo 16. 1: “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.
El artículo 16 LPH, en su primer apartado, diferencia dos tipos de Juntas según el contenido, legitimación y plazo de convocatoria de cada una de ellas: la Junta Ordinaria y la Junta Extraordinaria. A continuación, voy a comentarlas:
En la convocatoria de una Junta Ordinaria hay una serie de puntos que son obligatorios, son los siguientes:
1.- La aprobación de las Cuentas (de los últimos doce meses). Corresponde a la Junta de Propietarios aprobar las cuentas correspondientes (artículo 14.b) LPH).
2.- La aprobación del Presupuesto (para los siguientes doce meses). Corresponde a la Junta de Propietarios aprobar el plan de gastos e ingresos (artículo 14.b) LPH).
Los ingresos son los correspondientes a las cuotas que cada propietario paga mensualmente con arreglo a su cuota de participación, fijada en el Título Constitutivo o, a lo especialmente establecido.
Los gastos son los correspondientes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (artículo 9.1.e) LPH).
3.- La renovación de los cargos de la Junta de Gobierno. Aunque no aparece expresamente en el artículo 16.1 LPH, es lógico que la Junta saliente rinda cuentas de lo acontecido durante su mandato y la nueva Junta se haga cargo del Presupuesto inicial aprobado y de las medidas que haya que tomar durante los siguientes doce meses de mandato.
Además de los puntos obligatorios, en el Orden del Día de una Junta Ordinaria, se pueden recoger otros asuntos de interés general distintos de los obligatorios y/o solicitado/s por un/os propietario/s (artículo 16.2, 2º párrafo LPH).
Modelo de Convocatoria de Junta Ordinaria
En la convocatoria de una Junta Extraordinaria, la LPH no establece limites ni temas obligatorios, por lo que se podrán convocar cuantas veces sean necesarias para tratar cualquier tema/s que pueda/n afectar a la Comunidad (por ejemplo: aprobación del Reglamento de Régimen Interno, aprobación de obras urgentes, realización de mejoras en el edificio, etc.).
En cuanto a quiénes pueden convocar la Junta hay que poner en relación los apartados 1º y 2º del artículo 16 LPH, estando facultados para convocar la Junta:
1.- El Presidente de la Comunidad, tiene que convocar por
- obligación legal la Junta Ordinaria para aprobar los cuentas y presupuestos para el próximo ejercicio.
- iniciativa propia, la Junta Extraordinaria siempre que considere conveniente que el asunto debe someterse a la Junta (por ejemplo: cuando ocurre un hecho de importancia y considera conveniente informar, debatir y tomar un acuerdo en la Junta de Propietarios para solucionarlo).
- – a petición de la cuarta parte de los propietarios, o de un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación
El artículo 16.2 en su inicio establece que “la convocatoria de las Juntas las hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión (…)”. Es decir, la legitimación para convocar la Junta es del Presidente pero si éste se niega, la retrasa en el tiempo o, está ausente, los promotores estarían legitimados para convocar la Junta, tanto la Ordinaria como la Extraordinaria. Pero, ¿Quiénes son los promotores? Los que indica el artículo 16.1 LPH:
3.- Un número de propietarios que representen, al menos, el 25% de las cuotas de participación.
Se podría dar el caso que uno sólo de los copropietarios ostentara el 25% o más de las cuotas de participación y podría convocar la Junta.
Modelo de Convocatoria de Junta Extraordinaria convocada por la cuarta parte de los propietarios
Por último, si no se consiguen esas cantidades mínimas del artículo 16.1 LPH (por ejemplo: solicitada por un único propietario) cualquier propietario podrá acudir a los Tribunales de Justicia, mediante el correspondiente juicio ordinario, para que insten al Presidente a la convocatoria y celebración de la Junta.
La última diferencia entre estos dos tipos de Juntas está en el plazo legal para comunicar a los propietarios la convocatoria de la Junta, que es el siguiente (artículo 16.3 LPH):
1.- En la Junta ordinaria anual. Se hará, cuando menos, con seis días de antelación. El plazo de 6 días se contará desde que el Presidente notifica a los propietarios por escrito.
2.- En la Junta Extraordinaria. La notificación debe efectuarse con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
Para finalizar, el artículo 16.3 in fine LPH indica que la Junta (Extraordinaria) podrá reunirse aun sin la convocatoria del Presidente cuando concurran todos los propietarios y así lo decidan. Este supuesto, en la actualidad, sólo tiene lugar en los casos de comunidades con pocos propietarios y en los que exista relaciones de amistad o familiares.
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References: artículo 14
 artículo 16

Artículo 16
 artículo 16
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 artículo 16
 artículo 16
in fine