Source: https://community.beck.de/2009/03/08/renaissance-der-individualvereinbarung-zu-schonheitsreparaturen
Timestamp: 2020-07-04 01:21:38+00:00

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Renaissance der Individualvereinbarung zu Schönheitsreparaturen? | beck-community
von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 08.03.2009
Rechtsgebiete: IndividualvereinbarungRenovierungSchönheitsreparaturÜbergabeprotokollMiet- und WEG-Recht|6069 Aufrufe
Der Fall: Der vom Vermieter gestellte Formularmietvertrag enthielt einen starren Fristenplan und eine Endrenovierungsklausel. Anlässlich der Übergabe unterschrieb der Mieter ein maschinenschriftlich hergestelltes Protokoll, in dem u.a. formuliert war: "Herr U. [= Mieter] übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben." Der Vermieter verlangt Schadensersatz wegen unterlassener Renovierung bei Mietende.
Der BGH sieht in der Formulierung im Protokoll eine Anspruchsgrundlage. Jedenfalls als isolierte Individualvereinbarung würden gegen ihre Wirksamkeit keine Bedenken bestehen (BGH v. 5.4.2006 - VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116, Tz. 17, 20). Aus ihrem Zusammentreffen mit der formularmäßigen Renovierungsklausel und einen dadurch eintretenden Summierungseffekt ergebe sich ebenfalls keine Unwirksamkeit. Der Summierungseffekt sei ein besonderes Wertungskriterium im Rahmen des § 307 BGB und erfasse nur Formularklausel. Es sei zwar denkbar, dass die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB darstellten, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig sei. Dann müssten aber die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sein. Hier sei die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachträglich vereinbart und auf diese Weise in einen Mietvertrag eingefügt worden, dessen beide Formularklauseln über eine laufende und eine Endrenovierungspflicht des Mieters gemäß § 307 BGB nie wirksam geworden seien.
Fazit: Das wesentliche Kriterium für den Bestand der individuellen Endrenovierungsklausel war der mangelnde (zeitliche) Zusammenhang mit dem Formularmietvertrag, der unwirksame Renovierungsklauseln enthält.
Damit war der Fall aber noch nicht zu Ende: der BGH hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, weil der Mieter behauptet hatte, die Regelungen im Protokoll seien ebenfalls allgemeine Geschäftsbedingungen, weil sie für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert worden seien. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob der Text hand- oder maschinenschriftlich abgefasst ist. Maßgeblich ist allein die Wiederverwendungsabsicht. Es verhilft also nicht zum Erfolg, wenn in Zukunft in jedem Übergabeprotokoll eine handschriftliche Endrenovierungsklausel enthalten ist. Im Übrigen kommt - jedenfalls bei größeren Vermietern - auch § 310 Abs. 3 BGB in Betracht. Danach unterliegen bei Verbraucherverträgen auch Individualvereinbarungen der Inhaltskontrolle.
Für eine Individualvereinbarung könnte es allerdings sprechen, wenn die Parteien anlässlich der Übergabe die formularmäßigen Renovierungsklauseln aufheben und eine Endrenovierungspflicht begründen. Oder?

References: BGH 
 § 307
 § 139
 § 307
 BGH 
 § 310