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Timestamp: 2020-06-04 10:20:06+00:00

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Verjährungsfrist für die Nebenkostenabrechnung | Nebenkostenabrechnung
Die Verjährungsfrist in der Nebenkostenabrechnung ist neben der Abrechnungsfrist eine der wichtigsten Fristen, auf die ein Vermieter in Verbindung mit einer Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung achten muss. Die regelmäßige Verjährungsfrist, welche im Hinblick auf Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung angewandt wird, beträgt 3 Jahre.
Grundvoraussetzung dafür, dass ein Vermieter sich bei bestehenden Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung auf die Verjährungsfrist berufen kann, ist jedoch, dass dem Mieter zuvor die Nebenkostenabrechnung fristgerecht innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugestellt worden ist. Denn wird die Abrechnungsfrist nicht eingehalten, wird die Nachzahlung garnicht erst fällig.
Beginn der Verjährungsfrist nach der Nebenkostenabrechnung
Die regelmäßige Verjährung ist innerhalb des BGB gesetzlich geregelt und beträgt im Mietrecht gemäß § 195 BGB 3 Jahre, beginnend mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Ein Anspruch des Vermieters aus einer Nebenkostenabrechnung entsteht dann, wenn aus der Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung hervorgeht.
Dem Mieter muss unter Einhaltung der im § 556 Abs. 3 Satz 2 festgelegten Abrechnungsfrist die Nebenkostenabrechnung zugestellt worden sein. Überschreitet der Vermieter die Abrechnungsfrist, so ist die Nebenkostenabrechnung nicht korrekt erstellt und der Vermieter kann keine Forderungen geltend machen.
Die Abrechnungsfrist endet am 31.12.2010. Dem Mieter geht die Nebenkostenabrechnung fristgerecht am 04.10.2010 des Jahres zu.
Beginn der Verjährungsfrist ist somit der 1.1.2011 und das Ende der Verjährungsfrist ist der 31.12.2013.
Die Abrechnungsfrist endet am 31.12.2010. Der Vermieter stellt dem Mieter die Nebenkostenabrechnung jedoch erst am 5.01.2011 zu. Da der Vermieter hier die gesetzliche Abrechnungsfrist von 12 Monaten überschritten hat, ist die Nebenkostenabrechnung nicht korrekt und der Mieter nicht zum Begleichen einer Nachforderung verpflichtet. In diesem Fall besteht keine gesetzliche Grundlage für das Eintreten der Verjährungsfrist.
Wichtig: Kommt es jedoch zu einer verspäteten Nebenkostenabrechnung und der Vermieter hat die Gründe dafür nicht zu vertreten, so ist die Nebenkostenabrechnung dennoch korrekt, wodurch die Verjährungsfrist Gültigkeit hat, der Beginn sich jedoch hier unter Umständen um ein Jahr verschieben kann.
Siehe auch: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten
Anhand der im Beispiel 2 genannten Fakten würde dann die Verjährungsfrist erst am 1.1 2012 beginnen und dementsprechend erst am 31.12 2014 enden.
Merke: Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt im Jahr nach fällig werden der Forderung zu laufen. Nach den drei Jahren verjähren Zahlungsansprüche (Guthaben) aus der Nebenkostenabrechnung, sowohl für Mieter, als auch für Vermieter.
Was geschieht mit der Forderung nach Ablauf der Verjährungsfrist
Kommt es dazu, dass der Vermieter eine berechtigte Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung innerhalb der Verjährungsfrist von 3 Jahren nicht erhalten hat, so ist in der Regel der Anspruch verjährt und der Vermieter kann eine eventuell noch ausstehende Forderung an den Mieter nicht mehr geltend machen.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist es für den Vermieter jedoch möglich, eine Hemmung der Verjährungsfrist oder gar einen Neubeginn der Verjährungsfrist zu vollziehen.
Möglichkeiten der Hemmung Verjährungsfrist
Eine Verjährung der Forderung kann jedoch gehemmt werden, sofern bestimmte Gründe vorliegen, die diese Rechtfertigen.
Finden während der Verjährungsfrist ernsthafte Verhandlungen über den bestehenden Anspruch des Vermieters oder des Mieters statt, so kann gemäß § 203 BGB eine Hemmung der Verjährung aufgrund von Verhandlungen erfolgen.
Beispielsweise kann eine Hemmung der Verjährungsfrist nach § 203 BGB vorliegen, wenn es durch den Mieter zu einem Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung gekommen ist und die Verhandlungen und Überprüfungen der Abrechnungen noch andauern.
Des weiteren ist es möglich, dass eine Verjährung gehemmt wird, sobald einer der in § 204 BGB aufgeführten Gründe vorliegen, welche zur Hemmung der Verjährung durch Rechtsverfolgen führen.
Beispielsweise gehören das Vorliegen einer Leistungs- oder Feststellungsklage sowie die Zustellung eines Mahnbescheides mit zu den im § 204 BGB aufgeführten Gründen.
Wird die Verjährung aufgrund Vorliegens eines der Gründe innerhalb des § 204 BGB gehemmt, so wird die Verjährung lediglich unterbrochen und die bereits verstrichene Frist wird nach Beseitigen des Grundes für die Hemmung berücksichtigt.
Während die Hemmung der Verjährung, lediglich eine Unterbrechung der Verjährungsfrist zur Folge hat, beginnt bei dem Neubeginn einer Verjährung die Verjährungsfrist von Neuem und kann zudem auch von der regulären Verjährungsfrist von 3 Jahren abweichen.
Neubeginn einer Verjährung
Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, die Verjährungsfrist von vorne beginnen zu lassen.
Die Gründe, die dieses ermöglichen, sind innerhalb des § 212 BGB festgehalten und liegen vor wenn:
Der Gläubiger eine gerichtliche- oder behördliche Vollstreckungsverhandlung beantragt oder diese vorgenommen wird.
Der Schuldner den Anspruch in dieser Form anerkennt, indem er beispielsweise eine Abschlagszahlung oder Ratenzahlung oder eine Sicherheitsleistung an den Gläubiger zahlt.
Ebenfalls findet ein Neubeginn der Verjährung statt, wenn dem Gläubiger ein gerichtlicher Rechtstitel vorliegt. In diesem Fall jedoch verlängert sich die gesetzliche Verjährungsfrist auf 30 Jahre.
Wichtig: Eine Hemmung oder ein Neubeginn der Verjährung kann lediglich bei bestehenden Forderungen aus einer bereits erstellten Nebenkostenabrechnung erfolgen.
Der Anspruch auf die Erteilung der Nebenkostenabrechnung hingegen verjährt grundsätzlich nach 3 Jahren.
Für wen gilt die Verjährungsfrist in der Nebenkostenabrechnung.
Die Verjährungsfrist von 3 Jahren ist gesetzlich festgelegt und sowohl für den Vermieter als auch den Mieter bindend.
Dies bedeutet, dass auch die Ansprüche des Mieters aus einer Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Verjährungsfrist nicht mehr geltend gemacht werden können, es sei denn, dieser mahnt seine Forderung beim Vermieter an und scheut sich auch nicht davor den Rechtsweg zu beschreitet.
Sind Mieter Mitglied im Mieterschutzbund oder Mieterverein, so können Mieter hier entsprechende Hilfe erhalten. Im Zweifelsfall sollte auch der Weg zum Anwalt nicht gescheut werden.
Nach Ablauf der Verjährungsfrist hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf die offenen Forderungen
Nach Ablauf der Verjährungsfrist hat der Mieter keinen Anspruch mehr auf mögliche Guthaben aus einer Nebenkostenabrechnung
Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters
Kam meine letzte Nebenkostenabrechnung pünktlich?
Hier finden Sie Artikel zu den umlegbaren und nicht umlegbaren Nebenkosten
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verjähren, Verjährung, Verjährungsfrist
206 Antworten auf "Verjährungsfrist für die Nebenkostenabrechnung"
25. Juni 2012 - 08:25 Antworten
Hallo, was ist denn wenn der Vermieter in zum Beispiel in 10 Jahren Mietzeit, nie eine Nebenkostenabrechnung erstellt hat, man aber monatlich 200 Euro zahlen musste. Dann könnte man ja Ihrer Meinung nach, die Nebenkostenabrechnungen für 10 Jahre geltend machen.
Ihre Behauptung ( siehe ganz wichtig für Mieter) ist durch kein Urteil zu belegen.
15. Oktober 2012 - 06:25 Antworten
habe da eine Frage.
Mein früherer Vermieter hat jetzt eine Nachforderung von 2007 gestellt, von einem Allgemeinzähler der angeblich übersehen worden ist, mit der Begründung dass die Forderung nicht verjährt sei, da erstmalig gestellt.
Der Zähler, der angegeben ist existiert nicht und der Hausmeister hat nur einen Zähler gefunden, der allerdings überklebt ist und wo wir nicht wissen, welcher er ist. 2007 wurde Wasser schon abgerechnet und die Menge des Wassers kann auch nicht stimmen.
Widerspruch ist bereits eingelegt. Was könnten Sie uns raten?
Danke für die Info Christine
16. Oktober 2012 - 05:41 Antworten
weißen Sie Ihren Vermieter auf die Abrechnungsfrist von 12 Monaten hin (nach §556 BGB). Wenn er eine andere Ausfassung vertritt, soll er seine Aussage bitte rechtlich untermauern.
Sprechen Sie bei Bedarf mit einem Anwalt.
16. Oktober 2012 - 05:46 Antworten
Danke sehr Herr Hundt, habe gestern einen Brief bekommen, daß ich meinen Widerspruch konkretisieren soll oder bezahlen.
Das ganze ist sowieso sehr mysteriös, der Einzelbetrag für das Haus wird von einen Allgemeinzähler berechnet, der für die ganze Anlage läuft und wie will man da einen Einzelbetrag von 2007 noch rausbekommen?
Die Rechnung ist zudem damit inhaltlich nicht richtig. Eine Mieterin hat das auch angegeben, aber die haben zurückgeschrieben, dass das nicht zählen würde???
Vielen lieben Dank für die schnelle Antwort, es ist toll, daß man hier Rat bekommt.
19. Oktober 2012 - 11:13 Antworten
Wir haben gestern unsere Betriebskostenabrechnung für 2011 erhalten und sollen einen Betrag größer 500 € nachzahlen. Die Nachzahlung ergibt sich laut unserem Vermieter in “’erster Linie aus der zeitversetzten Abrechnung der Firma E. und ist im Zusammenhang mit der Gutschrift xy aus dem Kalenderjahr 2007 zu sehen.
Somit wurden vermutlich fehlende Beträge aus 2007 nachträglich auf die Rechnung für 2011 aufgeschlagen.
Ist dies Rechtens? Welche Verjährungsfrist gilt in diesem Falle?
Wie sollen wir vorgehen?
Unsere Vorstellung ist die, unseren Vermieter aufzufordern, uns die tatsächliche Rechnung für 2011 vorzuzeigen und die aktualisierte Rechnung für 2007 nachzureichen. Für 2011 möchten wir einer möglichen Nachzahlung zustimmen, für 2007 allerdings nicht.
Wir freuen uns auf ein Kommentar von Ihnen!
22. Oktober 2012 - 19:24 Antworten
sehen Sie die Belege beim Vermieter ein, bzw. fordern Sie diese an. Dann haben Sie Gewissheit, wissen wie sich die Nachzahlung zusammensetzt und können dann entsprechende Schritte unternehmen.
5. November 2012 - 17:35 Antworten
Ich lebe seit 2009 in einer Wohnung, in den ersten 2 Jahren hat der Vermieter keine Betriebskostenabrechnugn gemacht. Heute kam die die erste Abrechnung für den Abrechnungszeitraum Juli 2011 bis Juni 2012 bei mir an, mit einer Nachzahlung von mehr als 500 Euro. Diese Summe möchte der Vermieter innerhalb der nächsten 14 Tagen überwiesen haben und die Miete wird auch ab dem nächsten Monat erhöht. Muss ich das bezahlen? Als Erklärung ist angegeben, dass er zwar bis jetzt keine Abrechnung gemacht hat, aber nicht mehr davon absehen kann, da manche Mieter ihre Miete nicht bezahlen. Darf er das?
6. November 2012 - 16:18 Antworten
im Zweifel müssen Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen. Ich wüsste in Ihren Fall nicht, was gegen eine Abrechnung der Nebenkosten spricht, unabhängig davon ob alle Mieter pünktlich ihre Miete bezahlen.
6. November 2012 - 13:53 Antworten
erstmal vielen Dank für die Informationen und die Möglichkeit Ihnen Fragen zu stellen!
Auch ich habe eine Frage zu meiner Nebenkostenabrechnung. Ich bin im Oktober 2010 in eine Wohnung eingezogen. Nun habe ich diese Woche (November 2012) eine Abrechnung über diesen Zeitraum (01.10.2010 – 31.12.2010) bekommen und soll 240€ nachzahlen. Kann ich diese Forderung nun – mit Berufung auf §556/3) – verweigern? Wenn ja, reicht es, meinem Vermieter dies schriftlich mitzuteilen?
Vielen Dank bereits im Voraus! Grüße
6. November 2012 - 16:14 Antworten
ja, ich würde schriftlich widersprechen und / oder mit rechtlich beraten lassen. Hier finden Sie ein paar Vorschläge und Muster für einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.
7. November 2012 - 12:15 Antworten
ich habe meine Nebenkostenabrechnung von 2008 von meinem damaligen Vermieter nicht bekommen. Ich denke, wenn ich nachzahlen hätte müssen, hätte er sich bestimmt gemeldet.
Was kann ich nun machen?
Vielen Dank im Vorraus, liebe Grüsse Bettina
11. November 2012 - 11:13 Antworten
fordern Sie Ihren Vermieter schriftlich auf, Ihnen die Abrechnung für 2008 zuzustellen. Mehr können Sie im ersten Schritt nicht machen. Schalten Sie bei Bedarf einen Anwalt ein, dieser kann Sie entsprechend beraten.
Annette Lampe
11. November 2012 - 10:45 Antworten
ich beschäftige mich gerade mit den Vermietungen und Verpachtungen meiner Eltern. Ich habe festgestellt, dass eine Mieterin in den ganzen Jahren lediglich 27 € Nebenkosten für eine 170 qm große Wohnung gezahlt hat.
Inwieweit kann ich noch Nebenkosten für zurückliegende Jahre einfordern?
Für eine Antwort wäre ich dankbar.
A. Lampe
11. November 2012 - 11:10 Antworten
wenn Sie über die Nebenkosten nach Kalenderjahren abrechnen, dann haben Sie bis Ende 2012 noch die Möglichkeit, das Jahr 2011 abzurechnen. Weiter in der Vergangenheit wird nicht gehen. Im Zweifel sollten sich sich wie immer an einen Anwalt wenden und sich rechtlich beraten lassen.
22. November 2012 - 17:14 Antworten
mein Bruder hat soeben einen Nebenkostennachforderung von 1500€ erhalten, für eine Wohnung in der er 2006 gelebt hat. Es gab eine Wohnungsübergabe ohne Mängel. Außerdem werden auf der Abrechnung Kosten für die Renovierung gefordert. Dies müsste doch längst verjährt sein?
Wie sollte er vorgehen?
23. November 2012 - 08:04 Antworten
man muss den Einzelfall genau betrachten, aber ich kann mir auch vorstellen, dass die Forderungen verjährt sein könnten. Ich würde mich an Ihrer Stelle rechtlich beraten lassen.
14. Februar 2016 - 13:55 Antworten
was machen wir, wenn
– der rechtzeitige Zugang strittig ist (Vermieter behauptet, er hätte uns die Abrechnung bei der Übergabe gegeben, mein Freund kann sich nicht daran erinnern)
– er sich nun in dieser Abrechnung aber einmal zu seinen Ungunsten im Betrag geirrt hat (ein Posten ist zu niedrig angesetzt, da hat er, wie er sagt, eine Ziffer vergessen), zweitens sich aber auch zu unseren Gunsten geirrt hat (Abrechnung von unzulässigen Posten)?
14. Februar 2016 - 20:04 Antworten
Hallo BK,
der Vermieter muss den Zugang der Nebenkostenabrechnung beweisen.
Bei der Beschreibung der beiden Fehler kann ich Ihnen leider nicht ganz folgen.
23. November 2016 - 19:52
Wir sind am 30.9.15 ausgezogen und wohnen seit 1.10.15 in einer anderen Wohnung, heute 23.11.16 bekamen wir von unseren alten Vermieter die Betriebskostenabrechnung für 2015 mit einer nach Forderung, ist das rechtens und muss ich sie begleichen.
24. November 2016 - 10:20
wenn der Abrechnungszeitraum vom 01.01.2015 bis 31.12.2015 geht, hat der Vermieter bis Ende 2016 Zeit.
26. November 2012 - 18:14 Antworten
ich habe von 2008 bis 2010 in einer Wohnung gelebt, die ich 2010 kündigte. Im gesamten Zeitraum habe ich nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Da die Nebenkosten relativ hoch waren und ich viel auf Dienstreise war erhoffte ich mir eine Rückzahlung. Ich habe den ehemaligen Vermieter bereits zweimal per Einschreiben aufgefordert die Nebenkostenabrechnung für die 3 Jahre zu erstellen. Leider ohne Erfolg. Wie soll ich weiter vorgehen? Laut Gesetzt könnte ich doch nun die gesamten Nebenkosten zurückfordern,oder?
28. November 2012 - 21:17 Antworten
lesen Sie doch mal hier:
https://www.nebenkostenabrechnung.com/rueckforderung-der-nebenkostenvorauszahlung/
https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenvorauszahlung-zurueckbehaltungsrecht-des-mieters/
13. Dezember 2012 - 10:21 Antworten
leider finde ich für meinen „Fall“ keine sichere Antwort im Netz und bin mir auch unsicher, ob die Verjährungsfrist nun doch greifen könnte oder nicht.
Wir sind am 30.4.2011 aus unserer alten Wohnung ausgezogen. Am 6.9.12 wurde die Rechnung für die Heiz- und Warmwasserkosten erstellt und uns mit den restlichen Betriebskosten (separate 2. Rechnung) am 10.12.12 zugestellt. Der Abrechnungszeitraum auf beiden Rechnungen lautet: 01.01.11-31-12.11. Ist die Rechnung nicht viel zu spät erstellt worden, so dass Ansprüche seitens des Vermieters bzgl der Heizkosten verjährt ist?
13. Dezember 2012 - 10:24 Antworten
Hallo Frau Elsholz,
der Vermieter hat für die Erstellung und Zustellung der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 bis Ende 2012 Zeit und liegt damit nach §556 BGB in der Frist. Lesen Sie am besten selbst im BGB nach.
14. Dezember 2012 - 08:56 Antworten
im August 2011 bin ich aus meiner Wohnung ausgezogen und habe bis jetzt keine Nebenkostenabrechnung von der „alten“ Wohnung erhalten, obwohl ich diese mehrmals moniert habe.
Erhalte ich die Abrechnung noch bis Ende 2012 muß ich dann bezahlen und wie lange kann ich mir Zeit nehmen oder gilt hier der August 2012 als verjährt?
Für eine kurze Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar!
22. Dezember 2012 - 11:38 Antworten
Hallo Kicki,
Ihr Auszugsdatum spielt keine Rolle. Wenn nach Kalenderjahr abgerechnet wird, muss Ihnen die Nebenkostenabrechnung für 2011 in der Regel bis Ende 2012 zugehen. Sichern Sie Ihr Vorgehen am besten durch die Rat eines Anwaltes ab.
3. Januar 2013 - 06:01 Antworten
Lieber Herr Hundt,
ich habe gestern am 02.01.2013 die Nebenkostenabrechnung für 2011 im Briefkasten gefunden. Datiert am 30.12.2012. Reicht hier die Datierung des Schreibens aus, da es unfrankiert in einem blanko Umschlag (wohl vom Vermieter um Porto zu sparen) in den Briefkasten gelegt wurde, somit ohne offiziellem Post-/Absendestempel.
Frage 1: Muss ich zahlen oder ist es verjährt?
Frage 2: Falls ich zahlen muss, kann ich dies beim Jobcenter geltend machen, da ich 2011 ALG II bezogen habe.
3. Januar 2013 - 11:59 Antworten
es ist vollkommen egal wann die Abrechnung erstell und / oder in die Post gegeben wurde. Es kommt einzig auf das Datum der Zustellung an. Siehe dazu §556 BbG oder fragen Sie einen Anwalt.
28. Dezember 2012 - 19:17 Antworten
Meine Abrechnung ist inzwischen bei mir eingegangen, allerdings total falsch und es wurden mir Dinge in Rechnung gestellt, die eigentlich wohl nicht berechnet werden dürfen. Rücklagen der Vermieterin und Verwalterkosten über jeweils 200,-.
Da mir auch Belege der Abrechnungsfirmen fehlten habe ich die komplette Abrechnung zurückgehen lassen und um eine korrekte Abrechnung incl. Belege gebeten. Wie lange darf sich nun der Vermieter Zeit nehmen mir diese Abrechnung erneut zukommen zu lassen?
Vielen herzlichen Dank für eine kurze Rückantwort und alles Gute für Sie, für das neue Jahr 2013!
Farkas Lajos
2. Januar 2013 - 14:34 Antworten
ich habe am 02.01.2013 eine Jahresabrechung von 2011 bekommen.Der Poststempel hat kein Datum und das Datum im Briefkopf ist der 29.12.12
Brechnungszeitraum 01.01.11-31.12.11
Nutzungszeitraum war von 01.01.11-30.04.2011
ist eine Forderung rechtens?
3. Januar 2013 - 12:02 Antworten
Hallo Lajos,
das Datum der Zustellung ist für den fristgerechten Zugang entscheidend. Siehe §556 BGB.
4. Januar 2013 - 18:33 Antworten
nun bin ich durch die Beispiele doch etwas irritiert…in meinem Falle ging am 3. Januar 2013 eine Nachforderung zu für den Zeitraum 01.01.2011-28.02.2011. zu. Meiner Meinung nach wurde also nicht fristgerecht zugestellt und der Anspruch vom Vermieter entfällt. Ist dem so ??
5. Januar 2013 - 09:34 Antworten
es kommt auf den Abrechnungzeitraum an. Wird nach Kalenderjahr abgerechnet (01.01.2011 bis 31.12.2011) kam die Abrechnung nach §556 BGB zu spät. Besprechen Sie sich am besten mit einem Anwalt.
21. Januar 2013 - 19:13 Antworten
ich habe von 12/2010 – 9/2012 in einer Wohnung gewohnt, bei der ich auf 70m² lediglich 80€ Nebenkosten gezahlt habe. Die Vermieterin hat während dieser Jahre keine Betriebskostenabrechnungen erstellt.
Nach Auszug fordert sie nun ohne Rechnungsbeilage Wartungskosten für die Heiztherme von den Jahren 2010-2012 iHv 220€ und zieht dies von der Kaution ab.
Ich habe nun zwei Fragen: Ist zunächst die Instandshaltung nicht sowieso von der Vermieterin zu tragen und evtl Wartungskosten mit den Betriebskosten abgegolten?
Was würde passieren, wenn ich die Betriebskostenabrechnung nachfordern würde. Liege ich richtig in der Annahme, dass Nachforderungen für 2010-2011 bereits verjährt sind und sie lediglich für 2012 Nachforderungen erheben könnte? Würde ich, falls ich zu viel gezahlt hätte – den gesamten Überschuss für die Jahre 2010-2012 erhalten?
22. Januar 2013 - 22:02 Antworten
Sie liegen mit Ihrer Schätzung richtig. Eine Nachzahlung droht nicht mehr, ein Guthaben steht Ihnen hingegen zu. Besprechen Sie sich bei Bedarf mit einem Anwalt.
Hier ein Artikel zu den Wartungskosten.
7. Februar 2013 - 15:11 Antworten
Zum 01.12.2011 sind meine Familie und ich aus unserer ehemaligen Wohnung ausgezogen. Am 23.01.2013 bekamen wir Post von unserem ehemaligen Vermieter mit der Neben- und Betriebskostenabrechnung von 2011!!!
Die Abrechnung wurde für den Zeitraum vom 01.01.2011-31.12.2011 erstellt. Da wir aber schon vorher ausgezogen sind, müsste der letzte Monat des Jahres doch gar nicht mehr abgerechnet werden?
Zudem wäre die Abrechnung doch eigentlich schon verjährt? Wenn ich das aus Recherchen richtig verstanden habe, hat der Vermieter bis zum 31.12. Zeit dem Mieter die Abrechnung zuzuschicken.
Kann ich mich also mit diesen Einwendungen an meinen Vermieter wenden, mit der Hoffnungen die Abrechnung nicht mehr zahlen zu müssen?
Worüber ich mir noch Gedanken mache ist, dass der Vermieter behaupten könnte, er hätte unsere neue Adresse nicht und dies ein Grund für das verspätete Zuschicken wäre. Die neue Adresse teilten wir ihm vor dem Auszug mündlich mit, welche er sich aufschrieb.
Trotzdem könnte er sich doch mit diesem Grund aus der Sache rausreden oder nicht ?
7. Februar 2013 - 19:52 Antworten
ich denke Sie liegen mit Ihren Ansichten und Vermutungen richtig. Sollte der Vermieter die Unwahrheit behaupten, haben Sie vielleicht einen Zeugen für die mündliche Benachrichtigung. Man könnte auch schauen, wann den anderen Mietern die Abrechnungen zugestellt wurden.
Sprechen Sie bei Bedarf bitte mit einem Anwalt.
T. Marquardt
15. März 2013 - 15:25 Antworten
Ich hätte ein Frage zur Verjährungsfrist:
ich habe meine Nebenkostenabrechnung mit fünf Monaten Verzug erhalten. Der Vermieter begründet dass damit, dass er seinerseits erst die Abrechnung mit dieser Verspätung durch die Hausverwaltung erhalten hat.
Ist dies ein Sachverhalt, der die Frist aufhebt?
Falls nicht: was passiert mit der Mietkaution im Falle einer zu späten Nebenkostenabrechnung? Kann ich diese in voller Höhe zurück verlangen?
16. März 2013 - 09:37 Antworten
Hallo Herr Marquardt,
eine Hausverwaltung arbeitet im Auftrag des Vermieters und muss somit auch die Abrechnungsfrist erfüllen.
Hier finden Sie einen Artikel zur Kautionsrückzahlung.
Lassen Sie sich bitte bei Bedarf rechtlich beraten.
20. März 2013 - 00:32 Antworten
2012 hatte meine Vermieterin das Kalenderjahr 2011 regelmäßig abgerechnet. Jetzt (März 2013) hat sie aber einen Fehler in der Abrechnung gefunden und verlangt die Nachzahlung der Differenz. Den Fehler hatte sie selbst verursacht. Verstößt ihre Nachforderung gegen den §556 Abs. 3 S. 3 BGB?
20. März 2013 - 11:20 Antworten
eine Veränderung zum Nachteil des Mieters in nach § 556 BGB nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr möglich. Besprechen Sie Ihren Einzelfall am besten mit einem Anwalt.
26. März 2013 - 15:35 Antworten
Sehr geehrter Hr. Hundt,
wie ist die Verjährungsfrist für die Nebenkostenabrechnung in dem Fall, dass man eine Eigentumswohung in einem Mehrfamilienhaus selbst nutzt (d.h. man ist kein Vermieter). Der Verwalter (Eigentümer der anderen Wohnungen, die vermietet sind) hat im vorliegenden Fall seit 9 Jahren keine Nebenkostenabrechnung vorgenommen und will dies jetzt für die zurückliegenden 9 Jahre nachholen. Darf er das oder gelten hier die gleichen Fristen wie für vermieteten Wohnraum?
29. März 2013 - 17:57 Antworten
ich würde zur Klärung als erstes in die Teilungserklärung schauen. Vielleicht kommen Sie so schon weiter (und sparen sich eine mögliche anwaltlichen Beratung).
G. Marjanovic
9. April 2013 - 19:12 Antworten
vielleicht können Sie Licht ins Dunkel bringen. Ich bin im Mai 2011 ausgezogen und habe meinem Vermieter darauf aufmerksam gemacht, mir die Schlussabrechnung zuzusenden.
Heute kam eine Abrechnung über den Zeitraum 01.07.2010-31.05.2011. Soweit so gut. Viel zu spät!
Allerdings sollte ich noch ein paar Euro erstattet bekommen.
Was mich allerdings stutzig macht ist folgender Sachverhalt:
Auf dieser Abrechnung hat der Vermieter handschriftlich vermerkt, dass in der Abrechnung vom 01.12.2009 – 30.06.2010 ein Rechenfehler vorliegt. Statt 1440€ wurden nur 840€ vorausbezahlt.
Eine Abrechnung über diesen Zeitraum liegt mir nicht vor! Ich habe nur eine vom 01.12.2009 – 31.11.2010 (A) vorliegen (Anschreiben Vermieter), die ich fristgerecht
zum 15.03.2011 bekommen habe und als OK ansah. Als ich die Abrechnung (A) heute genauer ansah, sah ich, dass der Abrechnungszeitraum des Dienstleister (anderes Blatt) der 01.12.2009 – 30.06.2010 war. Es liegt also tatsächlich ein Rechenfehler von ihm vor.
Kann mein Vermieter diese Nachforderung noch geltend machen? Liegt nicht ein formeller Fehler der Abrechnung (A) vor, da hier ein falscher Abrechnungszeitraum
von ihm angegeben wurde?
Durch diese „Korrektur“ macht er jetzt eine Nachforderung von 350€ geltend. Ist die ganze Sache hinfällig,da die heutige Abrechnung eh zu spät kam, auf der er die „Korrektur“ geltend macht?
15. April 2013 - 14:22 Antworten
Hallo Herr Marjanovic,
ich würde empfehlen sich rechtlichen Rat einzuholen oder die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen.
A. Janzen
22. April 2013 - 08:35 Antworten
vielen Dank für die wirklich informative Seite.
Leider konnte ich für meinen Fall keine enrsprechende Hilfe finden.
Der Sachverhalt ist folgender:
Mein Vermieter hat mir im März 2013 eine Nebenkostenabrechnung aus 2011 zukommen lassen. Das ich die darin besagte Nachforderung nicht mehr zahlen muss, ist ja laut § 556 BGB geregelt.
Nun habe ich aus beruflichen Gründen am vergangenen Wochenende einen VHS-Kurs belegt, in welchem man mir sagte, dass ich aber das Guthaben aus der Heizkostenabrechnung einfordern könne.
Meine Nebenkostenabrechnung sieht in etwa folgendermaßen aus:
Betriebskostennachforderung 200 €
Heizkostenguthaben 100 €
Gesamtnachforderung 100 €
Leider fand ich dazu keinen entsprechenden Gesetzestext. Ist das denn richtig, dass ich nun noch die 100 € Guthaben aus der Heizkostenabrechnung einfordern kann? Und wenn ja, auf welchen Paragraphen kann ich mich berufen?
22. April 2013 - 11:56 Antworten
Hallo Herr Janzen,
eine wirklich gute Frage. Leider kenne ich die Antwort nicht. Vielleicht könnten Sie mir und den anderen Nutzern helfen und hier über Ihr weiteres Vorgehen berichten?
Tut mir Leid, dass ich nicht helfen kann.
27. Mai 2013 - 07:21 Antworten
ich habe meinen Vermieter auf den o. g. Sachverhalt schriftlich hingewiesen und ihn gebeten, den mir zustehenden Betrag zu überweisen. Ich habe mich hier einfach auf §556 bezogen ohne näher darauf einzugehen. Bisher habe ich noch keine Rückmeldung erhalten.
26. Mai 2013 - 09:42 Antworten
Wohne seit 1.4.2003 in meiner Wohnung, also schon 10 Jahre. Habe jetzt am 21.05.2013 eine Nebenkostenabrechnung für 2011 ohne Vorankündigung bekommen mit einer Nachzahlung für das Jahr 2011 von über 200 Euro. Ist das überhaupt gültig ?
31. Mai 2013 - 08:09 Antworten
die Einhaltung der sogenannten Abrechnungsfrist ist für die fristgerechte Zustellung entscheidend.
27. Mai 2013 - 19:25 Antworten
Von Dezember 2008 bis Juli 2012 hab ich in einer Wohnung gewohnt und bin im Juli 2012 umgezogen!
Mit den Nebenkostenabrechnungen gab es keine Probleme, habe ich jedes Jahr fristgerecht bekommen und musset auch nie etwas nachzahlen!
Jetzt am 27.05.2013 habe ich von meiner alten Wohnung die Nebenkostenabrechnung von Dezember 2011-Juli2012 bekommen und soll 516 Euro nachbezahlen, mit Begründung der Vermieterin: „Die Nebenkostennachzahlung fällt leider etwas höher aus, da ich vergessen habe die letzten Jahre Warmwasser und Heizung zu berechnen…“
Ich habe 70 euro Nebenkosten für 35 qm im Monat bezahlt, laut Mietvertrag für Wasser und Heizung. Wasser und Heizung wurden jedes Jahr abgerechnet und sind auch in der Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung aufgelistet, die die Vermieterin von der Hausverwaltung zugeschickt bekommt!
Die Frage jetzt: Das muss ich ja nicht ernsthaft bezahlen oder?
Kann die Vermieterin nachträglich nachzahlungen einfordern (die so wohlgemerkt in den dazugehörenden Abrechnungen nicht gefordert hat) nur weil sie angeblich vergessen hat Heizung zu verrechnen?
31. Mai 2013 - 07:58 Antworten
der Vermieter hat für die Abrechnungserstellung 12 Monate Zeit, siehe auch Abrechnungsfrist.
Ein Korrektur der Nebenkostenabrechnung zum Nachteil des Mieters ist im Anschluss nur noch in ganz wenigen Fällen möglich.
Sie kommen alleine nicht mehr weiter? Sprechen Sie mit einem Anwalt, dieser kann Sie rechtlich beraten.
31. Mai 2013 - 15:29 Antworten
die ganz wenigen Fälle, in denen eine nachteilige Korrektur der Nebenkostenabrechnung möglich wäre, interessieren mich.
Bisherige Mietdauer: 3 volle Jahre. Immer pünktlich die Nebenkostenabrechnung erhalten, immer ein Guthaben vom Vermieter überweisen bekommen. Nun kommt der Vermieter und sagt, er habe all die Jahre Fehler in der Abrechnung gemacht, müsse diese also nachträglich kontrollieren und daraus ergäbe sich eine Nachzahlung im 4-stelligen Bereich.
Meine Frage nun: Darf er diese fordern, wo er doch mit seiner eigenen Überweisungsgutschrift all die Jahre, seine eigene Abrechnung als gültig anerkannt hat? Ist nicht mit der Überweisung einer eventuellen Rückerstattung die Abrechnung abgeschlossen?
4. Juni 2013 - 19:47 Antworten
wenn der Vermieter die Fehler selbst verschuldet hat, sieht es ganz schlecht für ihn aus. Ich würde freundlich auf die 12 Monatsfrist nach §556 BGB hinweisen oder direkt Rechtsbeistand suchen.
21. Juni 2013 - 11:03 Antworten
ich freue mich auf diese Seite gekommen zu sein, auch bei Uns gibt es Probleme und ich hoffe Sie können mir einen Rat geben.
Der Vermieter gibt in der Abrechnung die Summen und Literangaben der Öllieferungen an, in 2012 4x. Das teilt er durch 3 Parteien allerdings ohne Angaben von Rest,- und Anfangsbestand. Bestand ist immer mit 0 angegeben obwohl er immer vor Rechnungserstellung volltankt. Somit sind die Tanks voll und er gibt als Bestand trotzdem 0 an. Wir haben einen bösen Verdacht.
Ich freue mich auf Ihre Antwort
21. Juni 2013 - 15:37 Antworten
ohne die Abrechnung genau zu studieren kann man dazu leider garnichts schreiben. Lassen Sie sich am besten die Rechnungen für die Öllieferungen zeigen und im zweiten Schritt können Sie den Vermieter offen auf mögliche Probleme ansprechen. Das ist zumindest das einfachste. Alternativ können Sie auch einen Anwalt beauftragen.
26. Juni 2013 - 14:47 Antworten
ich habe eine Problem wegen meiner Nebenkostenabrechnung von 2010. Auf Grund von Unstimmigkeiten habe ich in der Frist von 2 Wochen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung eingelegt. Auf den Widerspruch und die Bitte um Einsichtnahme hat die Verwaltung nicht reagiert. Auch gegen die Nebenkostenabrechnung von 2011 habe ich wegen erneuten unbegründeten Aufstellungen Widerspruch eingelegt. Auf diesen Widerspruch wurde diesmal reagiert und ich habe Einsicht in die Unterlagen genommen und um eine Neuberechnung bzw. neue Aufstellung der Nebenkosten gebeten. Nach etwa zwei Monaten hat mir die Verwaltung eine formlose Rechnung sowohl für die Nebenkostenabrechnung von 2011, als auch von 2010.
Wegen der Nebenkostenabrechnung 2010 hatte ich mich juristisch beraten lassen und der Anwalt versicherte mir, dass die Verwaltung keinen Anspruch mehr auf eine Nachzahlung hat, wenn sie innerhalb eines Jahres nicht auf meinen Widerspruch reagieren bzw. mir keine Einsicht gewähren.
Meine Frage wäre nun: Sind die Forderungen der Verwaltung gerechtfertig? Muss ich die Nebenkostennachzahlung von 2010 noch zahlen oder ist diese verjährt?
26. Juni 2013 - 19:20 Antworten
danke für Ihren Kommentar. Wenn sich eine Rechtsanwalt mit Ihrem Fall beschäftigt hat, dann sollten Sie in meinen Augen auf den Rat des Anwalt hören. Warum auch nicht?
30. Juni 2013 - 18:55 Antworten
Ich bin zum 30.4.12 in einer Mietwohnung ausgezogen.
Und habe am 19.6.13 die Heizkostenabrechnung erhalten wo drauf
steht Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 2012 Zeitraum 01.01.2012 – 30.04.2012
Jetzt ist die Frage ist es nicht eigentlich seit 30.04.2012 verjährt?
2. Juli 2013 - 13:26 Antworten
entscheidend ist nicht Ihr Auszugstermin, sondern die 12 Monats-Abrechnungsfrist nach dem Abrechnungszeitraum.
Mehr dazu auch in diesem Artikel: Nebenkostenabrechnung nach Auszug.
Sichern Sie sich im Zweifelsfall mit einem Rechtsanwalt ab.
3. Juli 2013 - 20:07 Antworten
meine Freundin hat auf den 01.09.13 letzten Monat Ihre Wohnung gekündigt.
Jetzt soll Sie für die Jahre 2010, 2011, 2012 Nebekosten nachzahlen, da der Vermieter Keine Nebenkostenabrechnung für die Jahre erstellt hat und diese jetzt nachträglich nachreicht ist doch jetzt die gesetzliche Abrechnungsfrist von einem Jahr für die Jahre 2010 und 2011 verstrichen und die Ansprüche verjährt.
Stimmt das ? Wir sollen wir jetzt weiter vorgehen?
5. Juli 2013 - 07:58 Antworten
richtig. Für 2010 und 2011 ist eine Nachzahlung nicht mehr möglich. Machen Sie Ihren Vermieter auf die Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach §556 BGB aufmerksam und sichern Sie sich bei Bedarf mit der Auskunft eines Anwalts ab.
Martin Beinersdorf
11. Juli 2013 - 10:25 Antworten
gibt es einen Unterschied bei den Verjährungsfristen bei Nebenkostennachzahlungen zwischen einem gewerblichen und privaten Mieter?
Beispiel: Firma bekommt nun eine Nachzahlungsaufforderung auf Nebenkostenabrechnungen von 2007 bis 2011..
12. Juli 2013 - 08:01 Antworten
Hallo Herr Beinersdorf,
ich habe Ihnen zu Ihrer Frage eine E-Mail gesendet.
13. Juli 2013 - 21:50 Antworten
ich habe gegen die Betriebs-u.Heizkostenabrechnung 2008 in 2009 Widerspruch eingelegt, auch für 2010,2011 u.2012.
Der Vermieter reagiert nicht. 2 Tage vor Jahresende 2012 erhielt ich eine Korrektur der Heizkostenabrg. für 2008, aber nur für die Heizkosten, diese wurden um €300,-gesenkt. Mein Rest nun € 65,–.
Gleichzeitig kündigte mir die Verwaltung an, dass leider wegen Verjährung mir ein Mahnbescheid über die € 65,– zugestellt werden würde.
Auf den Widerspruch gegen die BK. wurde nicht reagiert, nur auf die HK.
Den Mahnbescheid habe ich dann auch prompt auch 2 Tage vor Jahresende erhalten. (nur über die € 65,– ohne jegliche weitere Gebühren).
Die Einsicht in die Unterlagen 2008 war für mich schwierig, da etwas Chaos in der Verwaltung herrscht, stieg ich -nicht nur ich- nicht richtig durch.
Thema sind die Hausmeisterkosten, die nicht korrekt aufgeführt sind und ich nicht ersehen kann, was für Verwaltung usw. ausgegeben wird. Nur ein 10% Abzug. Diese sind auch doppelt so hoch wie im Betriebskostenspiegel angegeben. Ebenso Fahrstuhlwartung, die immer Jahr für Jahr schwankt.
Kann ich nun noch gegen die BK 2008 gesondert noch etwas machen, oder ist das jetzt etwa verjährt ? Ich habe gegen BK+HK Widerspruch eingelegt.
Mfg. Heike
14. Juli 2013 - 10:52 Antworten
bei so vielen Baustellen, würde ich immer eine rechtliche Beratung empfehlen.
15. Juli 2013 - 13:38 Antworten
nach Auszug im August 2012 erhielt ich eine Nebenkostenabrechnung im Dez 12 mit 520€ Guthaben. Da es zum Jahreswechsel einen Wechsel beim Verwalter gab und später Fragen zu alten Abrechnungen seitens des neuen Verwalters auftauchten, verzögerte sich die Auszahlung. Nun ist aber alles geklärt und ich werde immer wieder vertröstet. Welche Verjährungsfrist gilt hier? Ich lese 3 Jahre aus Ihrer Seite, dann wäre das ok. Oder doch 1 Jahr und der Verwalter spielt auf Zeit.
Der komplette Schriftverkehr lief per Mail was meines Wissens nicht anerkannt wird.
22. Juli 2013 - 11:06 Antworten
ich wohne seit 01.05.2011 in einer Wohnung, für die ich bisher noch keine Nebenkostenabrechnung erhalten habe.
Nun habe ich zum 31.05.2013 eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten, so daß ich zum 01.09.2013 umziehe.
Kann ich – falls mich noch eine Nachzahlungsaufforderung erreicht – bestimmte Zahlungen verweigern?
Für ihre Antwort möchte ich mich schon im Voraus bedanken!
MfG, Ecki
22. Juli 2013 - 17:31 Antworten
sofern nach Kalenderjahr abgerechnet wird, brauchen Sie mit großer Wahrscheinlichkeit für 2011 eine mögliche Nachzahlung nicht mehr leisten. Siehe Abrechnungsfrist. Fragen Sie im Zweifel bitte einen Anwalt.
22. Juli 2013 - 21:17 Antworten
Also im Mietvertrag (Verlag Haus und Grund) steht:
„Für die vorstehend bezeichneten Betriebskosten haben die Parteien gemäß §4 Ziff. 1c) eine monatliche Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung (nicht zwangsläufig kalenderjählicher Abrechnung) vereinbart“
„Der Jahresabrechnungszeitraum kann aus berechtigtem Anlass auf einen Teilabrechnungszeitraum geändert werden.“
Wenn ich das richtig verstehe erübrigt sich das dadurch?
Mein Vermieter ist Anwalt für Miet- und Wohnrecht.
Ohne jetzt näher darauf einzugehen – da ich jetzt ungewollt und unverschuldet meinen Umzug finanzieren muß habe ich natürlich nichts zu verschenken… 😉
Im Übrigen: Nichts Neues, aber diese Seite, und ihr rasches Antworten auf all‘ die fragen, läßt mich auch nur ein großes Lob aussprechen!
Und vielen Dank nochmal für die schnelle Hilfe!
23. Juli 2013 - 19:49 Antworten
danke für die Blumen und viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben.
Klassen E
25. Juli 2013 - 07:30 Antworten
wir haben einen Mieter der behauptet die Nebenkostenabrechnungen für 2007-2009 nicht erhalten zu haben, weil bei denen Guthaben entstanden sind und wir die nicht bezahlen wollten. Diesen Vorwurf das wir die NK nicht weggeschickt haben weisen wir zurück.
Jedoch verlangt er jetzt plötzlich die Auszahlung der Abrechnungen. Sind diese nicht auch nach 3 Jahren verjährt?
Wir fragen uns Außerdem warum er uns dann nicht darauf hingewiesen hat, wenn er keine Abrechnung für diese drei Jahre erhalten haben. Das ist nämlich komisch, dass nur er keine Abrechnung erhalten hat für diese Jahre.
Fam. Patzelt
1. August 2013 - 01:12 Antworten
Werter Herr Hundt
Wir haben jetzt von dem Insolvenzverwalter eine Nebenkostenabrechnung erhalten für ein 4 Personen Haus! Haben seid 2 Jahren keine Abrechnung mehr bekommen und wir konnten die Heizung nie richtig nutzen da die anlage nicht richtig funktioniert und auch nicht zulässig ist für das Haus! Die Nachfoderung beträgt gesamt bei 3 Mietparteien über 2000,- Euro!
9. August 2013 - 18:51 Antworten
ich habe mit Poststempel vom 28.12.2012 die Betriebskostenabrechnung für 2011 erhalten. Da ich über Weihnachten/Silvester nicht in meiner Wohnung war, gehe ich einfach einmal davon aus, dass diese fristgerecht zugestellt wurde.
Nun ist zwar mein Jahresverbrauch der Betriebs- und Heizkosten aufgeführt, aber nicht meine bisher mit der Miete geleistete Vorauszahlung.
Außerdem geht aus dieser Betriebskostenabrechnung keine Forderung hervor. Die Vermieterin schreibt, über die Verrechnung mit den Vorauszahlungen und Neufestsetzung dieser für das laufende Jahr erhalten wir „in Kürze“ gesondert Post.
Dies ist bis heute nicht bei mir eingegangen. Wann muss die Forderung tatsächlich geltend gemacht werden?
Es sieht doch so aus, als wäre hier um Haaresbreite eine Fristverlängerung mit der Betriebskostenabrechnung erwirkt worden.
9. August 2013 - 21:05 Antworten
Hallo Alishia,
es kann durchaus sein, dass die Nebenkostenabrechnung aufgrund eines formellen Fehlers nicht korrekt ist.
16. August 2013 - 09:47 Antworten
Hallo, wir haben Grund zu der Annahme, dass wir nicht nur in der aktuellen Abrechnung (05/12-04/13) sondern wohl auch schon die letzten Jahre von unserem Vermieter ordentlich „abgezockt“ werden bzw. wurden.
Aktuell wollen wir daher auf jeden Fall Einsicht zu den Originalrechnungen haben.
Kann ich dies dann auch für die letzten Abrechnungen noch verlangen wenn Verdacht auf Betrug vorliegt oder geht das dann nur noch über den Anwalt?
Für kurze Hilfe sehr dankbar!
16. August 2013 - 18:32 Antworten
hier zwei Artikel für Sie:
https://www.nebenkostenabrechnung.com/belegeinsicht/
https://www.nebenkostenabrechnung.com/widerspruchsfrist-nebenkostenabrechnung/
Heidrun Knoll
22. August 2013 - 17:56 Antworten
ich habe folgende Nachfrage:
Am 14.11.2011 haben meine Eltern die Nebenkostenabrechnung für 2010 mit einem Guthaben von 21,53 Euro bekommen.
Mit Datum vom 14.09.2012 wurde diese Abrechnung korrigiert, da ein Rechenfehler unterlaufen war, so dass meine Eltern kein Guthaben, sondern über 300 Euro nachzahlen müssen. Hätten meine Eltern die Nebenkostenabrechnung 2010 im Jahr 2011 nachgerechnet, wäre der Fehler schon da aufgefallen.
Aus welchen Gründen auch immer, haben meine Eltern die Forderung in 2012 nicht überwiesen. Jetzt zieht sich diese Forderung in der NK-Abrechnung 2011.
Müssen meine Eltern diesen Rechenfehler trotzdem bezahlen?
Für Ihre Hilfe wäre ich sehr dankbar.
23. August 2013 - 09:04 Antworten
Hallo Frau Knoll,
nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann die Nebenkostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigiert werden. Holen Sie sich bei Bedarf immer die Meinung eines fachkundigen Anwalts ein.
23. August 2013 - 14:20 Antworten
herzliche Dank für Ihre schnelle Antwort.
23. August 2013 - 17:03 Antworten
sehr gerne, ich freue mich, wenn ich Ihnen helfen konnte.
23. August 2013 - 08:26 Antworten
ich wohne nun seit 18 Monaten nicht mehr in der alten Wohnung (seit 01.02.12.). Nun hat mir mein Vermieter eine Nebenkostenabrechnung geschickt – für den Zeitraum 01.01. -31.12.12. und verlangt 145,- Nachzahlung für den einen Monat (ich hatte schon mehrere unverschämte Nachzahlungssummen).
Hat der Vermieter nach diesem Zeitraum noch einen Anspruch darauf?
BTW: Der Vermieter hat bis heute die KOMPLETTE Kaution einbehalten :/
23. August 2013 - 09:06 Antworten
hier ein Artikel für Sie: Die Nebenkostenabrechnung nach Auszug des Mieters.
8. September 2013 - 11:09 Antworten
ich schreibe zwecks einer Nebenkostenabrechnung des Jahres 2008. Die Nebenkostenabrechnung wurde mir fristgerecht Dezember 2009 zugestellt, es ergab sich für mich eine Nachzahlung von ca. 650 €. Gegen diese Nebenkostenabrechnung bin ich in Widerspruch gegangen. 2010 bin ich aus besagter Wohnung ausgezogen. Mir wurde in mehreren Schreiben versichert, dass mein Widerspruch bearbeitet wird. Unter Einbezug einer Verjährungsfrist von 3 Jahren ist m.E. die NKA zum 01.01.2013 verjährt. Ich habe daraufhin meinen ehemaligen Vermieter kontaktiert, dass dieser mir nun meine Kaution auszahlen müsste (welche er vorher aufgrund der Differenz auf meinem Mietkonto einbehalten hat).
Die Antwort des Vermeiters ist wie folgt: Die Kaution (ca. 500 €) hat er fristgerecht mit der Nebenkostenabrechnung aufgerechnet, sodass der überschüssige Betrag (150 €) zurecht verjährt ist. Der Einspruch zur Nebenkostenabrechnung wird von ihm aber nicht mehr bearbeitet, da auch meine Ansprüche seiner Ansicht nach verjährt sind. Jedoch ist die Nebenkosten-Nachzahlung von 500 € m.E. immer noch zu hoch, da ich in anderen Jahren nur 350 – 400 € nachzahlen musste.
Meine Frage: Kann er die Bearbeitung des Widerspruches einfach verweigern und den bereits verrechneten Betrag nun als endgültig hnnehmen? Immerhin habe ich fristgerecht Einspruch eingelegt, er hat ihn aber über die JAhre einfach nicht bearbeitet. Einen von mir angebotenen Vergleich (ich habe den NKA-Betrag von 2009 angesetzt und die Auszahlung der restlichen Kaution beantragt) schlägt der Vermieter aus.
Entschuldigen sie den riesigen Text, ich wollte nichts auslassen! Vielen Dank für ihre Mühen im Voraus!
8. September 2013 - 20:43 Antworten
die Dinge liegen in Ihrem Fall wohl etwas schwierig. Ich würde mich auch aufgrund der Summen an einen Anwalt wenden. Ein einfaches Schreiben kann hier Wunder bewirken. Ein Anwalt kann Ihnen auch sagen, wann welche Forderung ggf. verjährt ist.
Ruth Jahn
23. September 2013 - 16:18 Antworten
Ich habe am 14.08.13 von meinem Vermieter die Betriebskostenabrechnungen für 2011 und 2012 erhalten. Bislang war ich der Meinung, dass diese Nebenkosten verjährt seien, aber wie ich diesen Seiten entnehme, stimmt das nicht, oder?
24. September 2013 - 08:12 Antworten
sofern der Vermieter nach Kalenderjahr abrechnet, hätte die Nebenkostenabrechnung 2011 bis Ende 2012 bei Ihnen sein müssen. Im Zweifel: Bitte einen Anwalt fragen.
1. Oktober 2013 - 13:38 Antworten
ich wohne in einer Wohnung, die mit Strom geheizt wird. Seit zwei Jahren habe ich einen Untermieter der Hartz4 bezieht. Seine Mietkosten werden von der Arge übernommen. Die gezahlten Nebenkosten reichen leider bei weitem nicht aus, da die Stromheizungen sehr teuer sind. Bereits letztes Jahr übergab ich meinem Untermieter eine Stromabrechnung mit der Bitte um Nachzahlung. Leider weigert die Arge sich, den gesamten Betrag zu übernehmen, mit der Begründung die Höchstgrenze (von ca 800€) sei erreicht und die noch offenen ca 600€ würden nicht übernommen. Was kann ich machen um mein Geld zu bekommen, zumal die nächste Stromabrechnung auch demnächst kommen wird.
17. Oktober 2013 - 18:38 Antworten
nach gut 4 Jahren habe ich aufgrund einer Mieterhöhung mal die Nebenkostenabrechnung bei meiner Vermieterin eingefordert. SIe hat mir nun für die Jahre 2010, 2011 und 2012 alles schön einzeln aufgelistet zugeschickt.
Im Gegensatz zu 2010 und 2011 (negativer Betrag) habe ich im Jahr 2012 ein Guthaben angespart, von dem sie nun die Nachzahlung der Jahre 2010 und 2011 abgezogen hat. Nun soll ich den daraus resultierenden Betrag nachzahlen.
Wenn ich die Gesetzeslage richtig deute, darf meine Vermieterin keine Forderungen aus den Jahren 2010 und 2011 geltend machen, sondern müsste mir mein Guthaben aus 2012 auzahlen.
MfG DoDo
17. Oktober 2013 - 20:01 Antworten
richtig, das wäre auch mein Verständnis dazu.
4. November 2013 - 21:22 Antworten
wir sind vor einem Jahr und drei Monaten nämlich zum 01.08.2012 aus unserer Wohnung ausgezogen. Insgesamt haben wir dort gerade mal 10 Monate verbracht, da wir mit dem Vermieter nicht klar kamen. Eine Nebekostenabrechnung haben wir noch nicht erhalten. Bis wann hat jetzt der Vermieter Zeit, seine Ansprüche geltend zu machen? Von der Hausverwaltung habe ich erfahren, dass unser Ex-Vermieter spätestens im Mai die Nebekostenabrechnung von der Hausverwaltung übermittelt bekommen haben soll. Und wenn wir doch etwas zurückbekommen, wie sollen wir uns dann verhalten. Vermieter anschreiben oder doch lieber warten bis seine Ansprüche verjährt sind. Ich will ihm nämlich keinen Cent zu viel bezahlen, er hat sich auch so schon an uns bereichert.. Vielen Dank im Voraus!
9. November 2013 - 17:01 Antworten
ich habe am 05.11.2013 einen Brief von meinen ehemaligen Vermieter erhalten, mit einer Korrektur der Abrechnung von den verbrauchsabhängigen Kosten vom 12.07.2013. In dieser werden 636 € gefordert (das damalig resultierende Guthaben von 663 € wurde bereits ausgezahlt).
Da jedoch bereits seit dem 31.10.2012 kein Mietverhältnis mehr besteht, ist meine Frage, ob dieses Datum oder Abrechnungszeit 01.01.2012 – 31.12.2012 für die 1 jährige Frist zur Korrektur der Abrechnung gilt und ich diese daher ggf. anfechten kann?
MfG BoMe
10. November 2013 - 09:10 Antworten
in meinem Fall wohne ich seit 2005 in der Wohnung und habe immer nur die Heizkostenabrechnung bekommen. Diese habe ich im Falle einer Nachzahlung auch immer rasch beglichen!
Allerdings habe ich seit 2005 noch nie eine Abrechnung über die Anderen Nebenkosten erhalten.
Bekannte ahben mich erst darauf gebracht, das ich die Abrechnungen verlangen kann. Jetzt meine Frage. Für welche Jahre kann der Vermieter eventuelle Nachzahlungen fordern? Für Welche Jahre kann ich eventuelles Guthaben fordern.
10. November 2013 - 17:47 Antworten
danke für Ihren Kommentar. Bitte lesen Sie den Artikel sorgfältig und Sie werden den Großteil Ihrer fragen klären können.
Danke für Ihre Hilfe und viele Grüße
U.Deckert
19. November 2013 - 18:35 Antworten
eine wirklich sehr hilfreiche Seite. Meine Hochachtung.
Die Ausschlußfrist der Nebenkostenabrechnung ist gut erklärt, ich habe dennoch folgende Frage. Der Verrmieter hat im Vorjahr, ebenfalls nach Überschreitung der o.g. Frist ein Guthaben der Nebenkostenabrechnung ausgezahlt. In diesem Jahr wird unberechtigt eine Nachzahlung gefordert. Muß ich das Guthaben verrechnen, wenn ich die Nachzahlung verweigere? U.Deckert
20. November 2013 - 11:28 Antworten
Hallo Herr Deckert,
leider kann ich Ihnen zu Ihrem Einzelfall keinen Tipp geben. Sie sollten die Eckdaten bestmöglich zusammentragen und sich dann am einen Rechtsanwalt wenden.
25. November 2013 - 07:44 Antworten
auch ich habe hier Fragen zur Nebenkostenabrechnung.
Wir haben einen Brief von Hausverwaltung unserer alten Wohnung (sind dieses Jahr Umgezogen) erhalten, in der eine Nachzahlung von ca. 1.200 € aus der Nebenkostenabrechnung von 2009/2010 gefordert wird. Begründung ist, dass in der besagten Abrechnung eine Rechnung für eine Heizöllieferung vergessen wurde und somit eine Nachbelastung fällig ist.
Hierzu hätte ich 2 Fragen:
1. In meinen Augen sind die Heizkosten (damit auch Öllieferungen) doch über die ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung abgegolten, oder?
2. Ist diese Nachforderung nach so langer Zeit überhaupt rechtens (Verjährung)?
Die Abrechnungszeiträume in der alten Wohnung sind immer 01.06. – 31.05. gewesen, und nicht nach Kalenderjahren. In dem Fall also 01.06.2009 – 31.05.2010!
26. November 2013 - 20:55 Antworten
da es um so viel Geld sollten Sie sich rechtlich beraten. Ohne die Details zu kennen, kann Ihnen niemand „Daumen hoch“ oder „Daumen runter“ sagen.
16. Dezember 2013 - 13:33 Antworten
Ich bin zum Juni 2012 aus meiner alten Wohnung ausgezogen und nun nach 1,5 Jahren bekomme ich eine Abrechnung für das Jahr 2012. Dass ich die bezahlen muss weiss ich, aber ich frage mich, ob ich Posten wie z.b. Wartung der Heizungsanlage im Deptember 2012 oder Kaminfeger im November 2012 oder Warmwasseruntersuchung im September 2012 auch bezahlen muss. Ich hab da ja schon lange nicht mehr gewohnt.
16. Dezember 2013 - 17:33 Antworten
der Mieter der nur im Sommer in einer Wohnung lebt, zahlt auch anteilig (nach Monaten) für den Winterdienst und umgekehrt. Richten Sie Ihre Frage im Zweifel am besten an einen Anwalt, da ich hier nur sehr allgemein bleiben kann.
Robert Wiesner
16. Dezember 2013 - 19:42 Antworten
Habe mal ne Frage.
Habe heute meine Abrechnung von 1.1.2012 bis 23.06.2012 im Briefkasten gehabt. Und jetzt will er eine Nachzahlung von mir haben. Geht das so einfach, Geld einfordern nach 1,5 Jahren?
17. Dezember 2013 - 06:28 Antworten
hier ein Artikel für Sie: Nebenkosten: Abrechnungszeitraum nach Auszug
19. Dezember 2013 - 19:17 Antworten
ich bin im Februar 2010 in eine Wohnung gezogen wo im Mietvertrag keine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart wurde, demzufolge wurde auch nie eine Vorauszahlung geleistet und das meiste habe ich direkt mit den Stadtwerken abgerechnet, außer Wasser und Versicherungen und Steuer. Dieses Jahr bin ich nun ausgezogen. Mein Vermieter stellt mir nun alle Forderungen seit 2010 in Rechnung. Meiner Meinung nach, kann er dies nur noch für 2012 und anteilig für 2013 machen? Sehe ich dies so richtig mit der Verjährungsfrist?
20. Dezember 2013 - 16:02 Antworten
Sie sollten sich zum Thema Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung nach §556 BGB belesen.
6. Januar 2014 - 11:52 Antworten
Ich bin 2005 in die neue Wohnung eingezogen. Mein Vermieter kam jetzt 20.12.2013 an und hat mir gesagt das er die Nebenkostenabrechnungen die letzten Jahre falsch gerechnent hat und nun Fordert er die letztden 7 Jahre nachzuzahlen. Kann er das tun?
6. Januar 2014 - 13:01 Antworten
hier zwei Artikel für Sie: Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung + Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
6. Januar 2014 - 21:18 Antworten
ich habe auch eine Frage.
Und zwar bekam ich am 28.12.2013 eine Nebenkostenabrechnung in den Briefkasten meiner alten Wohnung wo meine Mutter jetzt wohnt. Sie gab mir sie auch am 28.12.2013.
Die Nebenkostenabrechnung ist im Zeitraum vom 01.01.2012 bis 31.05.2012.
Ich wohne aber seit dem 01.06.2012 nicht mehr in der Wohnung. Und noch etwas auf der Nebenkostenabrechnung steht das sie am 27.12.2012 geschrieben wurde. Ich Bitte um ihre Hilfe.
7. Januar 2014 - 16:27 Antworten
Hallo Macus,
Ihr Auszug spielt für die Abrechhnungsfrist keine Rolle, siehe auch: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkosten-abrechnungszeitraum-nach-auszug/
7. Januar 2014 - 16:39 Antworten
Ich bedanke mich Herr Hundt.
8. Januar 2014 - 19:55 Antworten
ich habe folgenden Fall und weiß nicht was ich machen soll.
Alle schimpfen immer, dass ihre Nachzahlungen so hoch sind, bei mir ist es genau anders rum:
Für das Jahr 2012 habe ich meine Nebenkosten auf eigenen Wunsch von 130,- € auf 100,- € monatlich gesenkt. Hierzu habe ich auch eine schriftliche Bestätigung mit Einverständnis meines Vermieters bzw. Hausverwaltung vorliegen.
Jetzt habe ich für das Jahr 2012 die Nebenkostenabrechnung erhalten – mit einem monatlichen Betrag von 130,- €!
Also habe ich natürlich auch eine höhere Rückzahlung erhalten als sie sein sollte.
Der Fehler ist offensichtlich: Mein Vermieter hat zwar an die Hausverwaltung weitergegeben, dass ich weniger zahlen werden – die haben es auch schriftlich bestätigt, aber jetzt doch völlig falsch abgerechnet -.-
Der Fehler liegt doch ganz klar bei der Hausverwaltung und/oder Vermieter.
Meiner Meinung nach haben die Pech gehabt?!
Bis wann muss die Verwaltung die Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages bei mir geltend machen um darauf bestehen zu können? Also wie lange haben die Anspruch das Geld zurück zu verlangen?
9. Januar 2014 - 08:52 Antworten
Sie wollen das Geld also wegen des Fehlers behalten? Dieses Vorgehen und auch die mögliche Verjährung sollten Sie mit einem Anwalt besprechen.
Stefanie Wild
13. Januar 2014 - 20:46 Antworten
ich habe einen seit 12/2008 einen offenen Fall mit meinem damaligen Vermieter. Dieser Fall wurde im Februar 2011 von unserem Anwalt ad acta gelegt, da bis dahin keine weitere Reaktion der Gegenseite auf unser letztes Schreiben erfolgt worden war. Gegen unsere vorgelegten Bedenken gegen die Nebenkostenabrechnung & die exorbitante Erhöhung der Zählermieten konnte der Vermieter keine Belege vorweisen. Hinzu kommt, dass dies auch damals den Rest der Vermieter betroffen hatte. Seit besagtem Februar 2011 liegt nun dieser Fall ad acta & es kam seither auch keine weiter Post von unserem damaligen Vermieter. Erschwerend kommt hinzu, dass wir bis heute nicht unser Sparbuch mit der hinterlegten Kaution zurückbekommen haben! Wie muss ich mich in diesem Fall schriftlich gegenüber dem Vermieter verhalten, wenn ich meine Kaution zurück haben will?
Vielen Dank im Voraus für ihr Hilfe,
14. Januar 2014 - 10:06 Antworten
Sie sollten nach einer Vorlage zur Rückforderung der Mietkaution recherchieren. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, wird Ihnen wohl wieder nur der Gang zum Anwalt bleiben.
5. Februar 2014 - 18:43 Antworten
habe die Ausführungen zur Verjährungsfrist so verstanden, dass – wenn eine Nebenkostenabrechnung dem Mieter nicht zugestellt wird – eine Verjährung nicht eintritt.
Nun hatten wir einen Mieter der in allen drei Jahren seiner Mietzeit (1.5.2010-31.10.2012) die Nachzahlungen nicht gezahlt hat. Im ersten Jahr wurde er abgemahnt ohne Erfolg (Abrechnung 2010). Im zweiten Jahr lag bereits seine Kündigung vor und bei Wohnungsabnahme wurde ihm die Abrechnung 2011 vorgelegt (nicht übergeben) mit der Aufforderung, dass er die Nachzahlungen für 2010 und 2011 leisten solle. Er hat dies nicht getan, weil er der Meinung war, dass er aus der Abrechnung 2012 eine Überzahlung/ Gutschrift erhalten würde. Tatsächlich ergab sich auch für 2012 eine Nachzahlung. Da es insgesamt geringe Nachzahlungsbeträge waren, haben wir die Abrechnung 2012 dem Mieter nicht zugestellt.
Nun die Frage: Wenn keine Verjährung (weil Abrechnung nicht zugestellt) eintritt, kann der Mieter (in Unkenntnis) jederzeit noch Ansprüche geltend machen ? Muss ich die Abrechnungen unbefristet aufbewahren, damit ich beweisen kann, dass er keine Ansprüche hat ?
14. März 2014 - 18:58 Antworten
ich habe fristgerecht die Nebenkostenabrechnung gem. Vorlage von Haus und Grund an meinen Mieter geschickt.
Dieser weist die Nebenkostenabrechnung mit einem pauschalen Satz „nicht korrekt“ zurück.
Hat ein Mieter das Recht, dass ich ihm die Belege zusenden muss, oder kann ihn an die Hausverwaltung verweisen, die im gleichen Ort sitzt und in Ihren Büros alle Belege zur Einsicht bereitstellen wird?
Vielen Dank für Ihre kurze Einschätzung.
16. März 2014 - 06:34 Antworten
hier finden Sie einen Artikel zur Belegeinsicht.
29. März 2014 - 16:11 Antworten
Hallo Herr Hundt ,
Mein Vermieter hat allen 6 Wohneinheiten die Nebenkostenabrechnung für 2012 am 28.12.2013 in den Briefkasten geworfen.
Ich und einem anderen Mieter haben keine bekommen, jetzt habe ich eine Kurzaufstellung der Betriebs – und Heizungskosten ohne Anhang der Ablesefirma bekommen , mit Datum vom 27.12.2013 erhalten.
Muss ich die Nachzahlung fast 500€ jetzt zahlen oder nicht ?
31. März 2014 - 08:50 Antworten
entscheidend für die 12-monatige Abrechnungsfrist ist das Datum der Zustellung, nicht das Erstellungsdatum. Mehr dazu finden Sie in diesem Artikel: Kam meine Nebenkostenabrechnung pünktlich?
5. Mai 2014 - 09:51 Antworten
Der Mieter hat ein Guthaben bei den Nebenkosten, er hat dieses Guthaben aber fast 2 Jahre nicht eingefordert, da eigentlich Einigung zw. Mieter u. Vermieter darüber bestand, dass es keine gegenseitigen Forderungen gibt.
Nach 2 Jahren verrechnet er plötzlich dieses Guthaben mit der aktuellen
Nebenkostenabrechnung. Ist das rechtens?
11. Juni 2014 - 14:39 Antworten
ich wohne seit November 2009 in meiner Wohnung. 2012 hat der Vermieter gewechselt. Ich habe weder von den alten noch von den neuen Vermietern bislang eine Nebenkostenabrechnung erhalten, lediglich für Heizung und Warmwasser. Im November 2013 haben ich meinen neuen Vermieter auf die fehlende Abrechnung aufmerksam gemacht. Dieser meinte, dass Aufgrund eines Verwalterwalterwechsels bislang keine Abrechnung erfolgt sei, ich solle nich noch gedulten. Bis zum heuten Tage habe ich nchts erhalten.
Nun meine Frage: Kann ich auch bei den Vorvermietern noch eine Abrechnung einfordern für die Jahre 09/10/11? Sollten hier Nachforderungen anfallen muss ich diese bezahlen? bzw. eventuelles Guthaben müssten diese mir noch auszahlen?
Kann der neue Vermieter für 2012 noch Forderungen geltent machen?
Für die Abrechnung 2013 hat er ja theoretisch noch Zeit bis Ende 2014.
12. Juni 2014 - 08:59 Antworten
hier ein Artikel, der genau zu Ihrem Anlegen passt: Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel.
Dennis Polau
26. September 2014 - 17:13 Antworten
ich habe heute eine Nebenkostenabrechnung für die Monate September 2012 – Dezember 2012 erhalten. Muss ich die Nachzahlung nun noch zahlen, oder nicht?
Es gab einen Vermieterwechsel im September 2012. Die Nebenkostenabrechnung habe ich für die drei Monate bekommen, da ich darum gebeten habe mir diese zuzustellen, da ich mit der Nebenkostenabrechnung aus 2013 nicht einverstanden war. Ich wollte also die ersten drei Monate bei diesem Vermieter auch überprüfen lassen. Vielleicht hätte ich ja etwas zurückbekommen.
27. September 2014 - 07:58 Antworten
hier drei Links, die Ihnen sicherlich weiterhelfen:
Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel
Nebenkostenabrechnung (2013): Kam meine Abrechnung pünktlich?
28. September 2014 - 15:42 Antworten
Hallo, verstehe ich es also richtig, dass ich der Aufforderung die Rechnung zu begleichen, nicht nachkommen muss?
29. September 2014 - 12:23 Antworten
ich würde Ihnen Vermieter auf die Abrechnungsfrist hinweisen und nicht einfach nicht reagieren.
3. November 2014 - 11:46 Antworten
Heute haben wir erfahren, dass die Stromzählernummern von unserem Nachbarn und uns vertauscht wurden. Müssen wir evtl. Nachzahlungen für das vergangene Abrechnungsjahr überhaupt bezahlen? Und was ist mit Guthaben?
4. November 2014 - 08:57 Antworten
Strom wird typischerweise nicht über den Vermieter abgerechnet. Vielmehr rechnen Sie direkt mit dem Stromversorger ab. Diesen Versorger sollten sie bzgl. eine kulanten Lösung oder einer nachträglichen Korrektur ansprechen.
safredo
5. November 2014 - 18:08 Antworten
Grüß Sie Herr Hundt!
Ich würde mich freuen, wenn Sie mir/uns in nachfolgender Sache ein paar „klärende“ Gedanken geben könnten, da ich unseren speziellen Fall leider in keine Ihre Antworten wirklich einbinden kann.
Ich wohne mit meiner Frau in einem 2 Familien-Haus (plus 2 Dach-Apartments), wobei wir die einzigen „Vollzeitbewohner“ sind. Die anderen Wohnungen „nutzt“ der Vermieter. Eine davon, gleich der unseren, nutzt er lediglich insg. ca. 8 Wochen pro Jahr. Die zwei kleinen Apartments werden noch seltener genutzt – nur ca. 5 Tage/Jahr von seinem Familien-Bekanntenkreis.
Als wir vor über 7 Jahren einzogen, gab es eine relativ teure Verbrauchserfassung durch einen bekannten Dienstleister. Unter dem Gesichtspunkt u.a. auch hier Kosten zu sparen, übernahm ich zum 2ten Jahr hin die Erfassung sowie die Aufbereitung der NK-Abrechnung selbst – natürlich mit dem Einverständnis des Vermieters. Darüber hinaus übernahm ich auch verschiedenste (Wartungs-)Arbeiten, für die ich keinen Ausgleich erhielt. Natürlich bis auf den Fakt, dass auch durch diese/meine Eigenleistung keine (Fremd-)Kosten in der NK-Abrechnung mehr anzusetzen waren.
Leider entdeckte ich jetzt, dass ich von Anfang an unsere Nebenkosten-Vorauszahlung zu gering berücksichtigte. Ich setzte monatlich 50 Euro zu wenig an, also 600 zu wenig pro Jahr. Macht also ein „Guthaben“ von 3000 €, welches quasi aufgelaufen ist.
Mein Vermieter bestätigt zwar diesen Fehler, sagte jedoch im selben Atemzug, dass er laut Gesetz nur die „vergessene“ Vorauszahlungs-Anrechnung von einem Jahr erstatten müsse, sprich 600 €.
Hat er damit Recht?
Und/oder gibt es da „moralischere“ bzw. fairere Umgehensweisen, die hier eventuell greifen könnten?
Dass er vermutlich von Anfang von meinem Fehler wusste, er kontrolliert immer alles sehr akribisch, ist sicherlich kaum nachzuweisen, verstärkt jedoch mein Unverständnis ihm hier ggfs. so ausgeliefert zu sein.
Grüße aus dem Bayrischen
6. November 2014 - 08:52 Antworten
Hallo Safredo,
danke für Ihren Beitrag. Die Situation klingt tatsächlich schwierig. Ich würde mich zur Widerspruchsfrist belesen, die Verjährung nach § 195 BGB näher untersuchen, die letzte Nebenkostenabrechnung im Zweifel prüfen lassen (und die Frage zur Verjährung der vergangenen Abrechnungen stellen) oder die Fragen bestmöglich vorbereitet an einen Anwalt zur Einschätzung übersenden.
Leider kann ich hier nicht sagen, dass Sie das Recht haben X Tausend oder Y Hundert Euro zurück zu verlangen. Bei der Summe sollten Sie die Fall rechtlich einschätzen lassen.
28. November 2014 - 15:55 Antworten
ich habe offene Nebenkostenabrechnungen von 2010-2012 für meine alte Wohnung. Jetzt habe ich nach dem Auszug aus dieser Wohnung eine Mahnung für diesen Zeitraum bekommen. Muss ich für 2010 dann noch zahlen oder ab wann greift diese 3-Jahre Verjährungsfrist? Und kann ggf. Kaution deswegen einbehalten werden?
29. November 2014 - 12:10 Antworten
wenn es keine Zweifel an den Abrechnungen gibt, sollten Sie dieser vielleicht bezahlen? Die Verjährungsfrist für 2010 wäre zu Ende 2014 abgelaufen.
Und ja, genau für solche Fälle dient eine Kaution.
21. Januar 2015 - 18:53 Antworten
wir sind im August 2014 aus unserer alten Wohnung(Schleswig-Holstein) ausgezogen. Wir haben den Vermietern damals sogar 2x die neue Adresse aufgeschrieben (eigentlich sehr leserlich).
Heute bekommen wir die Nebenkostenabrechnung von 2013, 350€ Nachzahlung. 3 Wochen zu spät. Poststempel vom 19.1.
Wir haben gesehen, dass die bei der Adresse statt 6a eine 69 geschrieben hat.
Hat das Auswirkungen? Weil eigentlich ist es ja verjährt und sie haben Pech gehabt.
Müssen wir jetzt eine schriftliche Mitteilung hinschicken, dass sie zu spät waren?
23. Januar 2015 - 09:30 Antworten
allo Julia,
wenn Sie der Vermieterin mitteilen wollen, dass Sie aufgrund der Verspätung nicht zahlen werden, müssen Sie einen Widerspruch einlegen.
Ergänzend kann ich Ihnen noch diesen Artikel hier empfehlen: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
10. Februar 2015 - 16:47 Antworten
Seit 5 Jahren bin ich Mieterin einer kleinen Wohnung und habe bisher in keinem
Jahr ein Nebenkostenabrechnung bekommen. Der Vermieter ist eine Privatperson und kümmert sich auch nicht mehr um das Haus. Das Haus ist über 80 Jahre alt und nun
funktionieren seit Weihnachten nicht mehr alle Heizkörper und man friert bei den jetztigen Temperaturen. Der Vermieter ist telefonisch nicht zu erreichen, man kann
ihn nur noch anschreiben und er hat einen Makler damit beauftragt, einen Käufer für das Haus zu finden. Ich such nach all den Mißständen nun eine geeignete neue
Wohnung für mich und wollte fragen, ob ich die letzten Monate die Miete kürzen darf.
Es grüßt Angelika
11. Februar 2015 - 15:11 Antworten
Sie sollten in Sachen MIetminderung recherchieren. Wenn es hier Mängel gibt, dann sehe ich durchaus Raum für eine Mietminderung. Lassen Sie sich im Zweifel bitte rechtlich beraten.
Biskupski
27. Februar 2015 - 18:57 Antworten
Wir sind am 1. August 2012 in unsere Wohnung gezogen, seit dem haben wir keine Nebenkostenabrechnung bekommen. Am 5. Februar 2015 hat uns unser Vermieter einen Hand geschriebenen Brief gegeben indem er eine Wasser Nachzahlung fordert vom 1.08.2012 -31.01.2015. Müssen wir die gesamten 590,- Euro nachzahlen?
2. März 2015 - 15:28 Antworten
Hallo Herr Biskupski,
verweisen die auf die Abrechnungsfrist nach § 556 BGB.
26. April 2015 - 00:15 Antworten
Unsere Mieter haben zum 31.10.2013 das Mietverhältnis gekündigt, ohne Einhaltung von einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Da wir auf keinen Fall auf die Kaltmieten verzichten wollten, haben wir unseren Anwalt eingeschaltet. Dieser hat nicht nur die Kaltmieten, sondern die Warmmieten eingefordert. Jetzt hatten wir den ersten Termin vor Gericht. Der Richter meinte, dass unsere ehemaligen Mieter nicht um die Zahlung der Kaltmieten herumkommen. Und obwohl uns unser Anwalt im Vorfeld mitteilte, das eine Forderung seitens unserer ehemaligen Mieter in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung hinfällig sei, ist diese nun von dem gegnerischen Anwalt gefordert. Unser Anwalt meinte damals, dass unsere ehemaligen Mieter diese bis zum 31.01.15 hätten einfordern müssen.
14. Mai 2015 - 09:07 Antworten
Ich hab eine Frage. Ich habe meinen Laden seit 2007 gemietet und erhielt bis jetzt gar keine Abrechnungen. Monatlich habe ich immer den Nebenkosten vorausgezahlt. Gestern hat der Vermieter mir die Abrechnungen von 2007 bis 2013 mit einer riesigen Nachzahlung zugeschickt. Hat er Recht, diese Nachzahlung aufzufordern?
18. Mai 2015 - 19:32 Antworten
Hallo Dang,
Ihren ersten Blick sollten Sie in Ihren Mietvertrag richten. Was wurde dort zur Abrechnungsfrist vereinbart? Im Gewerbemietrecht sind die Vertragsparteien zwar flexibler, aber in der Regel wird auch die jährliche Nebenkostenabrechnung vereinbart.
Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
8. Juni 2015 - 11:30 Antworten
ist es rechtens, dass mein früherer Vermieter 2 Abrechnungszeiträume auf einer Nebenkostenabrechnung vereint? Für die Gebühren wie Müll, Kanal und Gebäudeversicherung hat er den Zeitraum 01.01.14 – 30.04.14 genommen, Heizung und Warmwasser der Fremdfirma haben den Abrechnungszeitraum 18.04.13 – 17.04.14. Als Vorauszahlung der Nebenkosten zieht er wieder nur Jan-April ab. Bitte sagen Sie mir Bescheid. Vielen Dank
9. Juni 2015 - 17:29 Antworten
es kann durchaus sein, dass mit zwei Abrechnungszeiträumen abgerechnet wird. Es müssen dann allerdings jeweils die geleisteten Vorauszahlungen beachtet werden.
27. September 2015 - 22:57 Antworten
meine Betreute hat bis 30.6.2014 in Hamburg gewohnt und ist von dort am 1. Juli 2014 nach Jork umgezogen. In Hamburg hat sie immer mit Jahresabschluss so zirka im März eine Betriebskostenabrechnung bekommen. Nun hat sie aber mit Poststempel vom 25. September 2015 die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2014 – 30. Juni 2014 bekommen.
Nun meine Frage, ist das zulässig oder ist diese Abrechnung zu spät eingegangen. Über eine Antwort von ihnen würde ich mich sehr freuen.
10. November 2015 - 21:07 Antworten
ich habe Ende 2014 die Nebenkostenabrechnung meiner Hausverwaltung für 2013 bekommen, sie wurde fristgerecht zugestellt.
Die Abrechnung wies Fehler auf, weswegen ich fristgerecht Widerspruch eingelegt habe und Einsicht in weitere Unterlagen gefordert habe.
Die Hausverwaltung hat weitere Unterlagen zur Verfügung gestellt, die allerdings weiter Fehler aufzeigten (z.B. wurden Dinge für Zeiträume abgerechnet, die aus 2012 stammten, da habe hier allerdings noch nicht einmal gewohnt.)
Dies habe ich der Hausverwaltung wiederum mitgeteilt und keine Zahlung geleistet. Seitdem hat sich die Hausverwaltung nicht mehr bei mir gemeldet und auch keine korrigierte Rechnung zugeschickt.
Wie lange kann denn noch eine Nachzahlung eingefordert werden? Gilt hier die 3 Jahre Verjährungsfrist?
11. November 2015 - 17:21 Antworten
hier ein Beitrag für Sie, der hilft sicherlich weiter: Vermieter korrigiert Nebenkostenabrechnung nicht.
14. November 2015 - 17:44 Antworten
vielen Dank vorab für Ihre Bemühungen um uns „Ahnungslose“.
Mein Problemfall:
Der Vermieter hat den Mietparteien die Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2010 bis 2013 jeweils fristgerecht zugestellt.
Ergab sich aus der Abrechnung der Nebenkosten ein Guthaben, dann teilte er jeweils die Bereitstellung des angefallenen Guthaben mit und forderte die Mieter auf, deren Kontoverbindung mitzuteilen, auf welche er bei Vorliegen des Antwortschreibens mit den Kontodaten auch zügig überwies.
Nun haben wir in diesem Mietshaus aber eine Mietpartei, welche seit 2010 diese Guthaben nicht durch Zusendung der Kontoverbindung abgefordert hat.
Für 2011, 2012 und 2013 sind das immerhin über 500 €. Für 2010 liegt dem Mieter leider die Nebenkostenabrechnung nicht mehr vor.
Ende 2014 teilte der Mieter dem Vermieter erst die Kontoverbindung mit und erbat die Überweisung der NK-Guthaben für die Jahre 2010 bis 2013.
Als Antwort erhielt er jetzt (nach 11 Monaten!!!), dass sich der Vermieter bzgl der Überweisung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2010 auf Verjährung beruft.
Unabhängig davon, dass man bei der grundsätzlichen Vorgehensweise des Vermieters einen Unterschlagungsversuch vermuten kann, würde ich gerne wissen wollen, ob der Vermieter die Guthaben aus den NK-Abrechnungen derart lange einbehalten darf, ohne sich zu rühren und ob die Auszahlung des Guthabens des Jahres 2010 tatsächlich verjährt ist.
15. November 2015 - 09:49 Antworten
gerne, danke für Ihren Zuspruch. Hier ein passender Artikel für Sie: Nebenkostenabrechnung Guthaben: Auszahlung, Verjährung + Alles was wichtig ist
15. November 2015 - 15:30 Antworten
herzlichen Dank für Ihre sehr schnelle Antwort.
Ich habe mir die Artikel durchgelesen.
Nochmals die Hauptfakten:
Die Nebenkostenabrechnung für 2010 wurde im Dezember 2011 erstellt und fristgerecht zugestellt.
Die 3-jährige Verjährungsfrist beginnt ergo am 01.01.2012 und endet am 31.12.2014.
Wird die Verjährungsfrist nun durch das Schreiben des Mieters vom 14.12.2014 mit der Aufforderung zur Auszahlung des Guthabens gehemmt / unterbrochen?
Oder ist die Verjährung seit 01.01.2015 eingetreten?
Vielen Dank vorab und einen schönen Sonntag.
16. November 2015 - 08:34 Antworten
Sie sind auf dem richtigen Weg – ich kann aber leider nicht viel mehr dazu schreiben, als Sie bereits im Artikel gelesen haben. Die Schlüsse müssen Sie selbst ziehen oder einen Anwalt zur Hemmung der Verjährung befragen.
26. November 2015 - 03:33 Antworten
wie Sie gelesen haben, ist eine Nachforderung nach Ablauf der 12 monatigen Abrechnungsfrist nicht mehr zum Nachteil des Mieters möglich.
14. Dezember 2015 - 12:37 Antworten
bei einem 5-Parteien-Neubau ist zum 10.12.2015 ein Eigentümerwechsel vom Bauträger auf den neuen Eigentümer eingetreten. Abgelesen wurden die Kalt- und Warmwasserzähler sowie Wärmemengenzähler in der erworbenen Wohnung. Müssen die Allgemeinzähler für Gas, Strom für Wärmepumpe sowie für das Treppenhaus etc. auch noch einmal abgelesen werden oder kann das einfach anteilig berechnet werden? Die Zähler wurden bereits am 01.11.2015 einmal abgelesen, als die anderen vier Wohnungen übergeben wurden.
Danke im Voraus für Ihre Antwort.
14. Dezember 2015 - 13:55 Antworten
in meinen Augen wäre es unüblich z.B. die Zähler für den Allgemeinstrom bei jedem Eigentümerwechsel (oder Mieterhechel) abzulesen. Die Beträge sind hier ja sehr, sehr gering und werden daher in der Praxis zeitanteilig abgerechnet.
15. Dezember 2015 - 01:44 Antworten
ich habe meine Nebenkostenabrechnungen immer pünktlich bekommen, doch so gut wie immer Einspruch eingelegt. Danach habe ich nie wieder etwas bekommen bezüglich der jeweiligen Nebenkostenabrechnung. Nun hab ich meinen Mietvertrag gekündigt. Ich habe eine Kündigungsbestätigung erhalten, allerdings auch die noch offenen Beträge der Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre, angefangen bei 2007. Sind die nicht bereits lange verjährt? Was kann ich dagegen tun?
15. Dezember 2015 - 05:41 Antworten
ich persönlich würden meinen Vermieter auf die Widersprüche hinweisen und um Klärung bitten. Ohne zu wissen, wo die Problem liegen, kann man dazu leider nicht mehr schreiben. Beraten Sie sich im Zweifel mit einem Anwalt.
28. Januar 2016 - 11:29 Antworten
wir sind im Juni 2013 in eine Wohnung gezogen und haben die Nebenkostenabrechung fristgerecht für den korrekten Zeitraum erhalten und um den „Frieden“ zu wahren die Nachforderung ohne jegliche Prüfung beglichen. Die Abrechung für 2014 haben wir verspätet 2015 erhalten – Widerspruch eingelegt (wurde anerkannt) und unseren Mietvertrag geprüft. Jetzt hat sich rausgestellt, dass einige Positionen anhand unseres Mietvertrages nicht Umlagepflichtig sind, dies wurde ebenfalls bestätigt und korrigiert. Alles Okay soweit – Nun meine Frage – In der verspäteten Abrechnung wurde ein anderer Umlagschlüssel als 2013 angewendet – (in der Korrektur zu 2014 war erneut ein anderer Umlageschlüssel) kann ich nun anhand von § 556 Abs. 3 (BGB) „Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten“ die Rückforderung geltend machen da ich ja die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten haben (12 Monate)??? Vielen Dank für Ihre Bemühungen!
29. Januar 2016 - 08:53 Antworten
die zitieren § 556 Abs. 3 (BGB) nicht korrekt. Lesen Sie am besten nochmals im Gesetz nach.
Mehr zur Widerspruchsfrist erfahren Sie hier.
Siegrid Böhlert
15. Februar 2016 - 15:00 Antworten
wir bewohnen seit dem 01.03.2014 eine Mietwohnung und haben per Dauerauftrag monatlich pünktlich die Miete bezahlt. Jetzt haben wir am 01.02.2016 die Wohnung zum 30.04.2016 fristgerecht gekündigt. Auf Grund der Kündigung ist dem Vermieter wohl aufgefallen, dass er bisher noch keine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 erstellt hat und hat uns diese nun gestern, am 14.02.2016, in den Briefkasten geworfen, mit der Bitte, die Nachforderung von 460,10 EUR auf sein Konto zu überweisen.
Darüber hinaus schreibt er, Zitat: „Die Heizkostenabrechnung wurde leider für 12 Monate erstellt; es lässt sich nicht klar darstellen wie hoch Ihre tatsächlichen Kosten sind; da aber zuvor fast 2 Monate Leerstand war, habe ich hier das Jahr einfach gezwölftelt – ich denke das ist eine faire Lösung.“ Zitat Ende
Weiterhin ergänzt er die Bestätigung unserer Kündigung mit folgenden Worten, Zitat: „Anbei noch die Bestätigung für Ihren neuen Vermieter sowie die Nebenkostenabrechnung 2014 – leider hat sich auch unsere Abrechnung durch den Verwalterwechsel sehr lange hingezogen und leider danach auch bei mir aus verschiedenen persönlichen und beruflichen Gegebenheiten.“ Zitat Ende
Andere Mieter des Mehrfamilienhauses hatten die Abrechnung für 2014 allerdings schon im September 2015. Unsere Fragen: Müssen wir die Nachforderung begleichen? Kann der Vermieter geltend machen, dass er die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten hätte? Kann der Vermieter derart pauschalisiert Heizkosten abrechnen?
Vielen Dank für eine zeitnahe Antwort
Siegrid und Klaus-Peter Böhlert
26. Februar 2016 - 14:22 Antworten
ich habe von November 2010 bis September 2015 in einer Mietwohnung gelebt und habe in der zeit nicht einmal eine NebenkostenAbrechnung erhalten trotz Aufforderung, jetzt habe ich sie natürlich bekommen und es ist überall Guthaben, außer von 2013 muss ich das zahlen oder ist es bereits verjährt? Und was ist mit dem Guthaben steht mir das zu?
26. Februar 2016 - 20:40 Antworten
Hall Ela,
nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter i.d.R. keine Nachforderungen mehr verlangen.
8. April 2016 - 12:31 Antworten
nur eine kurze Frage.
Vermieterin hat einige Jahre nicht abgerechnet, ab 2012 dann immer.
Nun 2016 hat eine Mieterin einen Rechtsanwalt eingeschaltet, sodass die Vermieterin eine Abrechnung für 2011 rückwirkend erstellen musste. Ergebnis aus 2011 ist eine Nachzahlung der Mieterin. Darf Vermieter nun noch drauf bestehen.
Ich weiß verjährt etc.. aber wie sieht es aus wenn RA von Mieterin eine rückwirkende Abrechnung verlangte ?
Mit freundlichen Grüßen und vielen Dank im Voraus, Mandy
8. April 2016 - 13:57 Antworten
wie ein Mieter sein Recht einfordert (ob selbst oder über einen Anwalt) spielt für die Abrechnungsfrist und bestehenden Gesetze keine Rolle.
8. April 2016 - 17:53 Antworten
Ok, das heißt er hat trotzdem kein Anspruch drauf.
Vielen Dank ! 🙂
Frank Dörper
6. Mai 2016 - 16:05 Antworten
In meiner Betriebskostenabrechnung werden die Kosten für einen Aufzug, der allerdings im Nebenhaus steht und zu dem ich auch keinen Zugang habe, abgerechnet. Ist das rechtens?
8. Mai 2016 - 06:39 Antworten
hier ein Artikel für Sie: Aufzug im Nebengebäude – Kostenumlage auf den Mieter im anderen Gebäudeteil?
14. Mai 2016 - 08:47 Antworten
Ich bin im Mai 2015 aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Ich habe dort 3 Jahre gewohnt. Habe nie eine Nebenkostenabrechnung bekommen. Nun wurde ich aber darauf hingewiesen das ich eine anfordern soll da ich Geld wiederbekommen könnte. Ab wann ist dies verjährt? Könnte ich jetzt noch eine Abrechnung anfordern für 2012 bis 2015? Obwohl ich diese erst jetzt, also 2016 anfordere?
14. Mai 2016 - 18:00 Antworten
hier ein Artikel für Sie: Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung – Was tun? und noch ein wichtiger Link: Nebenkostenabrechnung Guthaben: Auszahlung, Verjährung + Alles was wichtig ist
20. Juni 2016 - 09:17 Antworten
Bin seit 01.06.2011 Mieter in einem Mehrfamilienhaus (5 Wohn + 2 Gewerbeeinheit)
Nebenkostenabrechnungen:
Werden die Abrechnungen von 2011 – 2014 seit 2014 (schriftlich) vorher schon mündlich beanstandet. Diese Sache liegt jetzt per Mahnbescheid vor Gericht
Vermieter legt dar das die Jahre 2011 und 2012 verjährt seinen.
Wie sind die Verjährungen aus Mietersicht:
2011 vom 05.09.2012 zugestellt 06.09.2012
2012 vom 30.09.2012 zugestellt 31.09.2013
2013 vom 01.12.2014 zugestellt 03.12.2014
2014 vom 30.10.2015 zugestellt 31.10.2015
21. Juni 2016 - 13:04 Antworten
wenn Sie und Ihr Vermieter vor Gericht gehen, sollten Sie die Fristen anwaltlich einschätzen lassen – ein Kommentar ist an dieser Stelle vielleicht nicht der richtige Weg.
21. Juni 2016 - 09:03 Antworten
wir haben folgenden Sachverhalt:
Nebenkostenabrechnung aus 2012/2013 wurde zwar fristgerecht am 09.05.2014 zugestellt, jedoch waren:
1. Anfangszählerstände falsch
2. Wasserkosten zu hoch
3. Nutzerwechselgebühr enthalten
4. Umlegungsmaßstab nicht eindeutig.
Man wollte innerhalb von 4 Wochen eine korrigierte Abrechnung senden.
Nun sendete man 22 Monate später eine korrigierte Abrechnung. Ist diese Abrechnung noch in der Abrechnungsfrist oder ist sie verwirkt? Auch die folgenden Abrechnungen wurden wie in diesem Jahr am letzten Tag der Abrechnungsfrist gesendet.
Vielen Dank für Ihr kurzes Feedback
21. Juni 2016 - 09:15 Antworten
hier ein Artikel als Antwort: Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist
21. Juni 2016 - 15:20 Antworten
sorry für den Doppelpost.
Ich kann aus den Darstellungen keine für mich relevante Aussage finden.
Ist die Nachberechnung nach 22 Monaten noch gültig oder nicht?
Danke für Ihre kurze Antwort
Fritz Hilgenstock
7. November 2016 - 18:10 Antworten
Hallo, Herr Hundt,
mein Vermieter hat im Jahr 2014 die Nebenkostenabrechnung für 2013 vorgelegt, die ich aus diversen Gründen bis heute nicht beglichen habe. Wann läuft die Verjährungsfrist zur Klageerhebung ab? Der Abrechnungszeitraum geht vom 01.01.2013 bis zum 31.01.2013.
Vielen Dank für eine kurze Info
Arvid Tretow
28. November 2016 - 11:16 Antworten
Wenn ich für 2011 eine Nachzahlung begleichen soll, von der ich nie eine Abrechnung erhalten habe und die erste Mahnung im August 2016 erhalten habe, muss ich die Nebenkosten noch zahlen.
28. November 2016 - 12:14 Antworten
ich würde den Vermieter auf die Ausschlussfrist nach §556 BGB hinweisen und um Nachweis der Zustellung der Nebenkostenabrechnung bitten.
5. Dezember 2016 - 17:23 Antworten
Ich war Eigentümer einer Wohnung und habe sie im Februar 2012 verkauft . Jetzt habe ich im August 2016 eine Mahnung für eine Nachzahlung für das Jahr 2011 erhalten . Muss ich die Zahlung leisten oder ist es verjährt ? Für eine Antwort danke ich im Voraus .
6. Dezember 2016 - 11:24 Antworten
hier geht es um das Thema Nebenkostenabrechnung – Sie sprechen von der Hausgeldabrechnung.
16. Dezember 2016 - 14:23 Antworten
Mein Vermieter – Gewerbeobjekt – hat mir heute am 16.12.2016 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013!! präsentiert. Liegt das noch innerhalb der Verjährungsfrist oder ist diese damit überschritten?
Aloena
19. Dezember 2016 - 18:05 Antworten
Guten Tag, sehr geehrter Herr Hundt,
obwohl ich diese Seite sorgfältig durchgelesen habe, bin ich mir leider immernoch nicht sicher, ob ich die Gesetzeslage in Bezug auf unsere Situation richtig verstehe.
Ich und mein Lebensgefährte sind am 01.01.2011 in eine 2-Zimmer-Wohnung eingezogen.
Im August 2016 hat uns unser Vermieter wegen Eigenbedarf gekündigt und am 31.09.2016 sind wir ausgezogen.
Wir waren immer vorbildliche Mieter, sind nie mit den Mietzahlungen in Verzug geraten, haben unsere Wohnung sehr gepflegt und uns mit unserem Vermieter gut verstanden… Abgesehen von einer Sache: seit unserem Einzug 2011 haben wir KEIN EINZIGES MAL eine Nebenkostenabrechnung von ihm erhalten, obwohl wir ihn JEDES JAHR darauf angesprochen haben.
Bei der Wohnungsübergabe wurde ein Protokoll erstellt – keine Mängel in der Wohnung festgestellt….
Unsere Kaution wurde uns jedoch bis heute nicht überwiesen. Dies begründet unser ehemalige Vermieter nämlich so: „Sobald ich die Nebenkostenabrechnung für die LETZTEN 6 JAHRE gemacht habe, werde ich das mit der Kaution verrechnen, damit die Nachzahlung für euch nicht so hoch wird.
MEINE FRAGE lautet also: Darf er wirklich die letzten 6 Jahre abrechnen und uns diese einfach so in Rechnung stellen?!?
Wer weiß wie hoch die Nachzahlung wird, und wer ist schon finanziell in der Lage, so viel Geld auf einmal zu bezahlen? Dafür gibt es doch diese Abrechnungsfrist von 12 Monaten, um zu sehen, wie hoch der tatsächlicher Verbrauch ist und um die monatliche NK-Zahlungen dementsprechend anzupassen. Oder täusche ich mich in diesem Punkt?
Ich bedanke mich schon mal im Voraus für Ihre Antwort.
19. Dezember 2016 - 18:22 Antworten
Hallo Aloena,
richtig, der Vermieter ist an die Abrechnungsfrist gebunden, siehe auch: Nebenkostenabrechnung: Ausschlussfrist nach § 556 BGB
3. Januar 2017 - 08:48 Antworten
meine Frage bezieht sich mehr auf die Rechnungsstellung der einzelnen Positionen. Der Vermieter meint, maßgeblich wäre das Datum der Rechnungsstellung externer Betriebe.
1. Mieter A bewohnt 2014 einen Wohnung. In diesem Jahr wird in der Nebenkostenabrechnung kein „Winterdienst“ abgerechnet, weil scheinbar keine Rechnung gestellt wurde. Mieter A zieht aus und freut sich.
Mieter B (Nachfolger von A) zieht ein. Ein Jahr vergeht. In der Nebenkostenabrechnung taucht nun der „Winterdienst“ auf. Der Betrag ist doppelt so teuer wie die Jahre davor.
Auf Nachfrage bekommt der Mieter B die Antwort, dass die Rechnung für 2014 erst 2015 gestellt wurde. Mieter B wundert sich, dass er jetzt für einen Periode mitzahlen soll, in der er nachweislich noch nicht im Haus gelebt hat.
2. Muss der Vermieter, wenn er die Abrechnungen der letzten Jahre miteinander vergleicht, bei eklatanten Unterschieden nicht selbstständig den Mieter aufklären, warum diese oder diese Position sich so erhöht hat? Ich rede von 30% und höher.
Vielen Dank für Ihre tolle Seite!. Freundliche Grüße.
3. Januar 2017 - 10:28 Antworten
Abflussprinzip bei der Nebenkostenabrechnung und Zuflussprinzip bei der Nebenkostenabrechnung.
11. Januar 2017 - 14:43 Antworten
Wir sind 2015 in eine von der selben Hausverwaltung verwalteten Wohnung umgezogen und haben nun eine erste Nebenkostenabrechnung erhalten.
Auf dieser wird eine sehr viel geringere Vorauszahlung unsererseits aufgeführt, als im Mietvertrag angegeben (80 statt 160€), sodass wir nachzahlen müssten. Dies trifft auch auf die Nebenkostenabrechnung der alten Wohnung zu, die wir seit 2008 bewohnten. Gilt in diesem Fall ebenfalls die Verjährungsfrist von 3 Jahren oder haben wir die Möglichkeit, die jeweiligen Nachzahlungen zurück zu fordern?
11. Januar 2017 - 15:18 Antworten
ich kann Ihnen leider nicht ganz folgen. Was hat es mit den 80 bzw. 160 Euro genau auf sich?
11. Januar 2017 - 15:41 Antworten
Im Mietvertrag ist vereinbart, dass wir an Nebenkosten monatlich 80€ für Heizung und 80€ für sonstiges vorauszahlen. In der Nebenkostenabrechnung steht jedoch, dass wir monatlich nur 80€ vorauszahlen würden, also nur die hälfte der tatsächlich gezahlten Summe. Auch dadurch ergibt sich für uns jedes Jahr eine hohe Nachzahlung von mehreren hundert Euro…
Marie-Laure Karadjov
11. Januar 2017 - 17:37 Antworten
dann würde ich den Vermieter als erstes darauf aufmerksam machen, dass Sie 160 Euro vorauszahlen und nicht 80 Euro, wie in der Nebenkostenabrechnung. Bitte Sie um Korrektur.
26. Mai 2017 - 09:28 Antworten
ich hoffe Sie können mir bei meinem Fall helfen:
Mein Lebensgefährte und ich lebten von ca. Juli 2010 – Juni 2012 in einer Mietwohnung einer Immobiliengesellschaft. Die Wohnung hatte 92 m² und war im 2.OG eines Ärztehauses.
Für das erste halbe Jahr kam eine Nebenkostenabrechnung von ca. 800 Euro. Für das volle 2. Jahr eine Nebenkostenabrechnung von ca. 1200 Euro. und für das letzte halbe Jahr etwa 600 Euro.
Als wir die erste Nebenkostenabrechnung für das halbe Jahr 2010 erhalten haben, sprachen wir mit drei unserer Nachbarn ob deren Abrechnung auch so hoch sei.
Diese 3 Familien teilten uns mit dass Sie garkeine Nebenkostenabrechnung erhalten haben, da die Nebenkosten ca. Anfang 2010 bei allen Wohneinheiten erhöht wurde!
Zudem wurden die Nebenkosten auf der Abrechnung nach m² berechnet, also wir mit einer 92qm Whg. mussten mehr Nebenkosten zahlen, als z.B. der Tierarzt (ca 60qm-Gewerbefläche), Allgemeinarzt (80qm) oder die Apotheke im EG (ca. 80qm).
Da mir alles ein wenig kurios erschien, teilte ich der Immobiliengesellschaft nach der 2ten NKAbrechnung mit, unseren Rechtschutz hierfür zu beauftragen um die Abrechnung zu prüfen…
Leider mussten wir damals feststellen, dass wir unseren Privat-Rechtschutz erst Mitte 2011 abgeschlossen haben und somit nicht für die Durchsicht der Nebenkostenabrechnungen vertreten wird.
Seit Ende 2012 haben wir weder eine Mahnung noch eine weitere Abrechnung oder irgendein Schreiben diesbezüglich erhalten.
Das Problem ist nun, dass wir beim Einzug in die Wohnung eine Kaution von 1200 Euro auf ein Kautionskonto hinterlegt haben, bei dem der Vermieter (Immobiliengesellschaft) und wir Mieter nur auf das Konto zugreifen können, wenn beide Parteien zustimmen.
Wie kann ich nun weiter vorgehen, um die Kaution zu erhalten, da ja die Nebenkostenabrechnung nun für die gesamt Zeit verjährt ist.
29. Mai 2017 - 18:03 Antworten
Sie wohnen seit fünf Jahren schon nicht mehr in der Wohnung, haben ihren Nebenkostenabrechnungen bekommen, die Nachzahlungen aber nicht geleistet und haben Ihre Kaution noch nicht zurück, richtig?
28. Mai 2017 - 17:21 Antworten
Können Sie auch ein Beispiel geben für den Fall, dass der Mieter nicht nachzahlen muss, sondern Geld erhalten würde? Wie sieht es in diesem Fall mit den Verjährungsfristen aus? Wie lange kann der Mieter sein Geld einfordern? Auch für den Fall, dass er die Hausgeldabrechnung nie erhalten hat..
29. Mai 2017 - 16:52 Antworten
wie sieht es mit der Verjährungs-Frist gegenüber dem Ex-Partner aus?
Ich bin im Oktober 2014 ausgezogen, mein Ex-Freund hat im Dezember 2014 eine Nebenkosten-Rückzahlung über knapp 200,- € erhalten, für den Zeitraum 2013. Im Dezember 2015 gab es sogar 600,- € zurück, für den Zeitraum 2014. Hab ich da noch anteilig Anspruch drauf bzw. gelten hier auch die 3 Jahre? Schließlich habe ich den Zeitraum mitbezahlt. Die Stromkostennachzahlung in Höhe von 150,00 € für 2014 wurde sogar komplett durch mich übernommen, weil mein Partner meinte, er habe nicht die finanziellen Mittel dafür und ich ihm geglaubt hatte. Über die „Ausschüttungen“ seitens des Vermieters hatte er mich aber nicht informiert und er hatte dem Vermieter dann nur seine Bankdaten weitergegeben für die Erstattung. Dies ist jetzt erst alles aufgekommen, weil ich meinen Teil der Kaution eingeklagt habe. Diesen wollte mir mein Ex auch nicht freiwillig aushändigen und dabei kamen halt auch die Nebenkostenabrechnungen aus 2013 und 2014 ans Tageslicht, welche mir von meinem Ex vorenthalten wurden. Er hat dort bis Oktober 2016 weiterhin gelebt und ich stand bis dahin auch mit im Mietvertrag. Ich möchte auch nicht, dass man mir bis zur Auflösung des Mietvertrages die Hälfte zahlt, nicht falsch verstehen, sondern nur bis zu meinem Auszug Ende 2014.
Ich muss gestehen, dass ich an die Nebenkostenabrechnungen nicht mehr gedacht habe, weil es seit der Trennung mehrere unschöne Prozesse gegeben hatte, vor allem wegen bzw. um unser gemeinsames Kind und mir dies wichtiger war. Auch hatte mein Ex-Partner sich nie bei mir gemeldet wegen der Nebenkosten, sodas das dann in Vergessenheit geraten ist.
Vielen lieben Dank für Ihre Hilfe.
28. Juni 2017 - 10:11 Antworten
Meine Lebensgefährtin und ich leben in einer von einer Hausverwaltung verwalteten Dachgeschosswohnung.
Berufsbedingt ist mir die Wohnflächenverordnung bekannt, wir besitzen eine im Haus liegende Treppe mit Zwischenpodest, keinen Balkon und keine Terrasse.
Im Mietvertrag ist keine Wohnfläche angegeben, in den Nebenkostenabrechnungen werden aber viele Posten gemäß Gesetzgebung an Hand der Wohnfläche erhoben (Steuer, Versicherung usw).
Die Hausverwaltung rechnet hier mit 90m² Wohnfläche ab, nach unserem Aufmaß besitzt die Wohnung aber nur rund 72m² Wohnfläche.
Muss ich einen unabhängigen Gutachter einschalten, der die Wohnung vermisst, um die Abweichung in der Wohnfläche und die somit zu viel erhobenen Nebenkosten geltend zu machen oder reicht mein selbst erstelltes Aufmaß für eine erste Mahnung aus?
Kann ich dies außerdem, wenn ich die Nebenkostennachzahlung für den Zeitraum 2015 fristgerecht „unter Vorbehalt“ geleistet und trotzdem mehrfach angemahnt habe, auch noch innerhalb der 3-jährigen Verjährungsfrist rückwirkend geltend machen?
Des Weiteren liegt bei uns die Situation der Mischbebauung vor, im Erdgeschoss befindet sich ein Gewerbe. Ist die Steuer und Gebäudeversicherung in diesem Falle zu trennen (einmal für Gewerbe- und einmal für Wohnflächen) und separat abzurechnen?
Bislang berechnet die Verwaltung dies anhand der Gesamtfläche des Objekts ohne Trennung von Wohn- und Gewerbeflächen, was mir spanisch vorkommt.
Außerdem wird bei der Wasserabrechnung gepfuscht. Im Zeitraum 2015 wurde fast doppelt so viel abgerechnet, wie tatsächlich verbraucht wurde. Die Hausverwaltung weigert sich nach über einem Jahr und mehreren Mahnungen immer noch, die zu viel Erhobenen Kosten rückzuzahlen.
Haben wir in diesem Fall leichtes Spiel mit einem Anwalt oder besteht die Chance, dass wir auf unseren Kosten sitzen bleiben?
Vielen Dank für die Hilfe vorab!
28. Juni 2017 - 13:46 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider im Kommentar-Form nicht auf Ihre (vielen) Fragen eingehen. Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.
7. August 2017 - 11:46 Antworten
was geschieht denn im folgenden Fall:
1. Der Vermieter stellt im Dezember 2016 eine Forderung für 2015 mit hohen, teils nicht nachvollziehbaren Posten.
2. Ich fordere umgehend die Belege an und setze zu meinem Schutz eine Frist für die Zusendung. Ich biete an, die Nachzahlung unter Vorbehalt zu tätigen.
3. Im Januar teilt man mir mit, dass ich die Zahlung erst einmal lassen soll – der Krankheitsstand sei hoch, die Belege würde man mir noch zusenden.
Wir haben nun schon August. Gibt es nun auch hier eine Verjährungsfrist oder kann mich die Zahlung „jederzeit treffen“?
6. März 2018 - 00:40 Antworten
ich habe auch ein paar Fragen und bitte höflichst um Beantwortung.
Ich bewohne seit Dez. 2011 eine Wohnung und habe bis heute noch keine Betriebskostenabrechnung erhalten. Nachdem ich nun seit 4 Jahren eher selten in meiner Wohnung bin erwarten ich ein Guthaben.
1, Muss mein Vermieter alle (seit 2011) Betriebskostenabrechnungen rückwirkend erstellen? Auch die evtl. Verjährten?
2.Ab wann beginnt die Verjährung? Ab Zugang der Abrechnungen oder 3 Jahre nach Ablauf des Abrechnungszeitraums?
3. Wie lange hat mein Vermieter Zeit das Guthaben zurückzuzahlen?
Ich bitte um Antwort.
6. März 2018 - 12:06 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Auf alle Fragen finden Sie auf Nebenkostenabrechnung.com antworten. Nutzen Sie einfach die Suche rechts. Tut mir leid, dass ich Ihnen an dieser Stelle zu Ihren speziellen Fragen nicht besser helfen kann.
Rolf Steinhagen
4. April 2018 - 09:31 Antworten
Guten Tag Herr Hundt!
Ich habe bitte eine Frage zur Verjährung:
Wir sind am 31.04.2014 ausgezogen. Die Vermieter haben die neue Anschrift erhalten und mit uns gemeinsam die Zähler abgelesen. In der Folgezeit habe ich keine Nebenkostenabschlussrechnung erhalten. Ebenfalls keine Erinnerung und/oder Mahnung.
Am 27.03.2018 (also vier Jahre später) habe ich erstmalig einen Brief des Exvermieters erhalten. Mit dem Hinweis, sein Steuerberater habe festgestellt, dass die Nebenkosten 2014 nicht gezahlt worden wären. Ein Brief mit der Abrechnung sei im Juli 2015 an mich gesandt (normaler Postweg) worden.
Da dieser Brief jedoch nicht bei mir eingegangen ist (und keine weiteren in den vier Jahren), bin ich der Meinung, dass die Forderung inzwischen verjährt ist.
4. April 2018 - 09:47 Antworten
als Ergänzung zum Artikel oben: der Vermieter steht in der Beweispflicht für den Zugang der Nebenkostenabrechnung.
Manuela Schubert-Noske
6. April 2018 - 23:00 Antworten
Ich habe eine Frage ..
Ich erhielt am 02.04.2017 meine Heizkostenabrechnung für den 01.01.2012 bis 01.02.2017.
Bitte Überweisen Sie die Nachzahlung in Höhe von 2026.78 Euro
Ist ein sollcher Zeitraum überhaupt Rechtskräftig ?
Mehr stand in diesem Schreiben auch nicht bis auf den Verbrauch. Dennoch scheint mir die lange Zeit Rückwirkend fraglich.
9. April 2018 - 07:14 Antworten
der Abrechnungszeitraum darf i.d.R. 12 Monate nicht überschreiten.
Ulrike Velten
10. August 2018 - 10:14 Antworten
nach dem Urteil des BGH aus Juni 2018 zur tatsächlichen Wohnungsgröße als Grundlage der Nebenkostenabrechnung ergibt sich für uns folgende Fragestellung: Wir haben in den Jahren 2015 und 2016 in einer Wohnung der Größe laut Mietvertrag 67 qm gewohnt. Im Jahr 2016 stellten wir fest, dass die WOhnung knapp 7 % kleiner war als angegeben und teilten dies unserem Vermieter mit, mit der Bitte um Reduzierung der Mietzahlung und der Nebenkostenvorauszahlung. Dies lehnte unser Vermieter ab mit Bezug auf das BGH-Urteil zur Unerheblichkeit einer Abweichung von unter 10%. Wir mussten dies hinnehmen.
Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2015 und 2016 haben wir fristgerecht erhalten und das ausgewiesene Guthaben auch ausgezahlt bekommen.
1. Frage: können wir grundsätzlich aufgrund der neuen Rechtslage noch Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnungen einlegen und verlangen, dass zur Berechnung der Nebenkosten die tatsächliche Wohnungsgröße herangezogen wird? Wir hatten ja tatsächlich die Berechnung der Nebenkosten schon 2016 schriftlich moniert.
2. Gegen beide Nebenkostenabrechnungen haben wir – aus anderen Gründen – fristgerecht Widerspruch eingelegt. Das Gerichtsverfahren hierzu läuft noch. Sind die Abrechnungen deshalb evtl. noch „offen“ und wir könnten unsere 7%-Abweichungsforderung hier einfach „anhängen“?
Für Ihre Einschätzung des Sachverhaltes wären wir sehr dankbar.
MfG, Ulrike Velten
13. August 2018 - 06:55 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Befragen Sie zu Ihrer individuellen Situation am besten einen / Ihren Anwalt.
Ulrich Kurt Bitter
26. Juli 2019 - 20:10 Antworten
heute flatterte ein Schreiben meines Vermieters mit einer Mahnung Nachforderung Betriebs- und Heizungskostenabrechnungen 2014, 2015 und 2016 in meinen Briefkasten.
Ich bin seit Mietbeginn Empfänger von ALG II und der Vermieter erhält die Miete regelmäßig von Jobcenter. Leider übernahmen diese nicht alle geforderten Nachzahlungen und ich war auch nicht in der Lage, diese zu leisten. Der Betrag für die monatlichen Vorauszahlungen wurde nicht angepasst. Diese hätte in diesem Fall das Amt übernehmen müssen.
Zwischenzeitliche Mahnungen erfolgten nicht. Gilt in diesem Fall die dreijährige Verjährungsfrist oder hätte der Vermieter im jeweiligen Abrechnungszeitraum eine Zahlung anmahnen müssen?
Jedenfalls bin ich nicht in der Lage, die inzwischen rückständige Summe zu begleichen.
Wie kann ich mich verhalten, um mit einem möglichst geringen Schaden aus der Sache herauszukommen? Eine Ratenzahlung wäre nur mit einem verhältnismäßig geringen Betrag möglich.
Kurt aus Halle
6. August 2019 - 12:36 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Sprechen Sie mit dem Jobcenter und vereinbaren Sie im Zweifel eine Ratenzahlung mit dem Vermieter. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich zu Ihrem Einzelfall beraten.
30. Juli 2019 - 14:50 Antworten
obwohl die Grundsteuer mit den Betriebskosten abrechenbar ist, habe ich dies für die vergangenen Jahre übersehen und damit leider nicht gemacht. Aus anderen Gründen gibt es jetzt Widersprüche meines Mieters zu den letzten 3 fristgerecht erstellten, zugeschickten und verrechneten Abrechnungen (ohne Grundsteuer), wobei er einzelne Positionen in Frage stellt. 2 Fragen:
1. Wie lange läuft denn die Einspruchsfrist des Mieters? Ich habe gelesen, nur 1 Jahr, also z.B. für die Abrechnung 2015, die in 2016 zugestellt wurde bis 31.12.2017.
2. Kann ich jetzt bei einer erneuten Aufrollung der Betriebskosten nachträglich die Grundsteuer mit aufnehmen und vom Mieter den Differenzbetrag nachfordern ?
6. August 2019 - 12:22 Antworten
hier finden Sie weiteren Infos zur Widerspruchsfrist. ZU Ihrer zweiten Frage: Korrektur der Nebenkostenabrechnung zum Nachteil des Mieters – Geht das?!
16. Mai 2020 - 16:06 Antworten
wir leben seit Oktober 2017 in einer Mietwohnung und haben vor ein paar Tagen, wie jedes Jahr im Mai, unsere Betriebskostenabrechung erhalten. Vor 2 Tagen wurde zudem durch die Ablesefirma der Warmwasserzähler im Bad ausgetauscht und dabei festgestellt, dass seit Beginn der Warmwasser und der Kaltwasserzähler vertauscht eingebaut waren. Das heißt seit 2017 wurde uns der Kaltwasserverbrauch (auch die Küche läuft über diesen Zähler) als Warmwasserverbrauch in Rechnung gestellt. Uns ist das leider nie aufgefallen.
Unsere Vermieter lassen sich jetzt die korrigierten Verbrauchsdaten von der Ablesefirma geben, haben uns aber auch schon mitgeteilt, dass nur die Abrechnung 2019 von ihrer Seite aus korrigiert wird. 2017 und 2018 seien bereits verjährt. Wir könnten nur Schadenersatz bei der Ablesefirma direkt verlangen. Ist das richtig? Wir haben ja nichts von den vertauschten Zählern gewusst und konnten deshalb auch nicht innerhalb von 12 Monaten Einspruch einlegen.
Hinzu kommt noch, dass die anderen beiden Parteien in unserem Mietshaus ein Schreiben von den Vermietern erhalten haben, dass aus Solidarität UNS gegenüber deren Betriebskostenabrechnung angeglichen wird und es für diese Parteien zu einer Nachzahlung kommt. Was sagen Sie hierzu?
Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung,
17. Mai 2020 - 09:33 Antworten
meines Erachtens ist der Vermieter nutzer Korrektur der 2019er Abrechnung verpflichtet. Stichwort Widerspruchsfrist.
Bitte lassen Sie Ihren Einzelfall bei Bedarf rechtlich prüfen.
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