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Timestamp: 2020-05-29 23:53:52+00:00

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Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Mietübernahme durch Jobcenter | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist auch dann möglich, wenn der Mieter auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat (im Anschluss an BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 175/14).
Jedoch kommt der Mieter nicht in Verzug, wenn er sich hinsichtlich seiner Zahlungspflicht in einem unverschuldeten Tatsachenirrtum befindet. Ein solcher Fall liegt vor, wenn der Mieter darauf vertrauen darf, dass die Miete vom Jobcenter überwiesen wird und er vom Eintritt des Verzugs keine Kenntnis hat und deshalb nichts unternehmen kann, um den pünktlichen Zahlungseingang sicherzustellen.
Das Jobcenter teilte dem Mieter mit Bescheid vom 30.8.2012 mit, dass die Miete ab Oktober 2012 übernommen und unmittelbar an den Vermieter überwiesen wird. In den Monaten November und Dezember 2012 hat das Jobcenter allerdings keine Überweisung vorgenommen. Aus diesem Grund kündigte der Vermieter das Mietverhältnis am 5.12.2012 gem. § 543 BGB fristlos und (hilfsweise) nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Durch diese Kündigung hat der Mieter erstmals von der Nichtzahlung der Miete erfahren. Das Jobcenter hat die Rückstände Mitte Januar 2013 bis auf einen Restbetrag von ca. 50 EUR bezahlt. Der Vermieter erhob Räumungsklage, die dem Mieter am 20.2.2013 zugestellt wurde. In der Klageschrift vom 23.12.2012 hat der Vermieter erneut gekündigt. Das Berufungsgericht wies die Räumungsklage des Vermieters ab, hat aber die Revision zugelassen.
Gründe für Zahlungsverzug sind unerheblich
In dem Urteil vom 4.2.2015 (VIII ZR 175/14) hat der BGH bereits entschieden, dass eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch dann möglich ist, wenn der Mieter auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat. Es kommt dabei grundsätzlich nicht darauf an, aus welchen Gründen der Zahlungsverzug eingetreten ist.
Unverschuldeter Tatsachenirrtum des Mieters
Jedoch kommt der Mieter nicht in Verzug, wenn er sich hinsichtlich seiner Zahlungspflicht in einem unverschuldeten Tatsachenirrtum befindet. Hiervon ist das Berufungsgericht ausgegangen. Der BGH bestätigt diese Auffassung.
Der Mieter habe darauf vertrauen dürfen, dass die Miete vom Jobcenter überwiesen wird. Von der Nichtzahlung habe der Mieter erst durch die Kündigung erfahren; er habe deshalb nichts unternehmen können, um den pünktlichen Zahlungseingang sicherzustellen.
Vollständige Zahlung der Mietrückstände?
In einer Hilfserwägung befasst sich der BGH mit der Frage, ob § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, wonach eine fristlose Kündigung bei Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist unwirksam wird, auch dann anzuwenden ist, wenn die Zahlung zur Tilgung des Rückstands nicht vollständig ausreicht.
Er führt hierzu aus, dass die Vorschrift grundsätzlich eine vollständige Zahlung verlangt. Beim Vorliegen außergewöhnlicher Umstände könne es jedoch mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) geboten sein, einen geringfügigen Restbetrag außer Acht zu lassen, insbesondere, wenn der Rest aus einem länger zurückliegenden Zeitraum resultiert.
BGH, Beschluss v. 17.2.2015, VIII ZR 236/14
Begriff BGB §§ 276, 286, 543 Abs. 2 Nr. 3 Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle ...

References: § 543
 § 543
 § 573
 BGH 
 § 543
 BGH 
 BGH 
 § 569
 § 286