Source: https://www.eigenheim-hausbetreuung.de/unternehmen/fachbegriffe/
Timestamp: 2019-06-18 14:36:33+00:00

Document:
Hausverwaltung für Bad Homburg und Frankfurt: Fachbegriffe
Ihre Hausverwaltung für Bad Homburg, Mainz und weitere Städte erklärt Fachbegriffe rund um Ihre Immobilie
Sie haben eine Immobilie oder eine WEG im Rhein-Main-Gebiet, z. B. in Frankfurt, Wiesbaden oder Bad Homburg, aber die Hausverwaltung erscheint Ihnen wie ein Buch mit sieben Siegeln? Eigenheim hilft Ihnen weiter. Auf dieser Seite stellen wir Ihnen einige relevante Begriffe zum Thema Hausverwaltung und aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor.
Eigenheim-Hausverwaltung erläutert wohnungswirtschaftliche Begriffe
Haben Sie sich schon immer gefragt, was der Unterschied zwischen Sonder- und Teileigentum ist? Oder suchen Sie eine detaillierte Auflistung, was bei einer Eigentümerversammlung zu beachten ist? Die Antworten finden Sie bei uns. Die wichtigsten wohnungswirtschaftlichen Begriffe werden kurz und auch für Laien verständlich erklärt. Wenn Sie darüber hinaus weitere Fragen zu dem Thema haben, können Sie sich gerne an uns wenden. Mit mehr als 50 Jahren Erfahrung haben wir unsere Fachkompetenz stetig ausgebaut und können Sie zu allen Themen rund um die Hausverwaltung Frankfurt fundiert beraten.
Vertrauen Sie in der Hausverwaltung auf Eigenheim
Es ist nicht leicht, ein Mehrfamilienhaus oder eine WEG zu verwalten. Vor allem für Menschen, die im Alltag nicht oder kaum mit dem Thema in Berührung kommen, kann es zu einer großen Herausforderung werden. Deshalb stehen wir Ihnen als kompetente Hausverwaltung in Bad Homburg, Mainz, Oberursel und weiteren Städten im Rhein-Main-Gebiet zur Seite. Wir kümmern uns in der Hausverwaltung unter anderem um den Zahlungsverkehr, die Planung, Vorbereitung und Durchführung einer Eigentümerversammlung oder um die Betreuung der Schließanlage inklusive Schlüssel- und Zylinderbestellung. In der Wohnungsverwaltung umfassen unsere Leistungen z. B. den Abschluss von Mietverträgen, die Erstellung der Mietnebenkostenabrechnung und die Vertretung des Eigentümers vor Behörden und Gerichten. Haben Sie eine Frage zu unseren Leistungen oder zu den Fachtermini aus der Hausverwaltung? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!
Laut § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) versteht man hierunter die Kosten, die dem Eigentümer laufend entstehen, z. B. durch das Eigentum am Grundstück oder auch durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes sowie der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks. Diese dürfen als Nebenkosten gemäß Mietvertrag auf den jeweiligen Mieter übertragen werden.
Es ist zu unterscheiden zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten.
Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen laut § 1 Abs. 2. BetrKV:
Instandhaltungs- & Instandsetzungskosten
Zu den umlagefähigen Kosten zählen laut § 2 der BetrKV:
Grundsteuer, Wasserversorgung & Entwässerung
Heizung – Verbrauch und Wartung, jedoch ohne Reparaturen
Wasser – Verbrauch und Wartung, jedoch ohne Reparaturen
Aufzug – Stromverbrauch und Wartung, jedoch ohne Reparaturen
Kosten der Beleuchtung am Gemeinschaftseigentum
Hauswart – ohne dessen Arbeiten der Verwaltung, Instandhaltung oder Instandsetzung
Hauswaschmaschinen
Als sonstige Betriebskosten werden nur solche Kosten berücksichtigt, die explizit im Mietvertrag benannt sind und die laufend entstehen. Bei gewerblich genutzten Immobilien sind dies beispielsweise Kosten für den Wachschutz, bei Wohnungen z. B. eine Gemeinschaftssauna.
Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG, insbesondere §§ 23-25) sind die Bereiche bestimmt, über die in der Eigentümerversammlung, welche wiederum das einzige Organ der Eigentümergemeinschaft ist, entschieden werden kann. Die Bereiche beziehen sich vor allem auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, z. B.:
Wahl des Verwalters und evtl. des Verwaltungsbeirates
Ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen
Die Einladung: Die Eigentümerversammlung wird mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen. Die Einladung muss in schriftlicher Form und mindestens 14 Tage vor dem Termin erfolgen. Sie soll eine Tagesordnung enthalten, in der alle zu klärenden Beschlussgegenstände eindeutig dargestellt sind.
Die Beschlussfähigkeit: Sie besteht, wenn die bei der Versammlung teilnehmenden stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben. Ist dies nicht der Fall, lädt der Verwalter erneut zu einer Eigentümerversammlung mit der gleichen Tagesordnung ein.
Die Stimmkraft: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25, Abs. 2), auch wenn er mehrere Wohnungen besitzt (Kopfprinzip). Meistens jedoch wird die Stimmkraft in der Teilungserklärung nach anderen Prinzipien geregelt: 1. Wertprinzip: Die Stimmkraft hängt von den Miteigentumsanteilen ab; 2. Objektprinzip: Jede Wohnung erhält eine Stimme.
Das Stimmrecht bei mehreren Eigentümern einer Wohnung: Gehört z. B. Ehegatten oder Lebenspartnern eine Wohnung zusammen, haben sie dennoch nur eine einheitliche Stimme. Oftmals ist in der Teilungserklärung festgelegt, dass dem Verwalter der stimmberechtigte Vertreter mitzuteilen ist.
Nicht Stimmberechtigte: Ein Eigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn er aufgrund eines mit ihm geführten Rechtsgeschäfts in den betreffenden Beschluss einbezogen ist oder wenn über eine Einleitung bzw. Erledigung eines Rechtsstreits mit ihm abgestimmt werden soll.
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung: Meistens werden sie mit der Mehrheit der abgegebenen Ja-/Nein-Stimmen gefasst, Stimmenenthaltungen werden als nicht abgegeben behandelt. Bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen und Aufwendungen müssen jedoch alle Eigentümer zustimmen (§ 22, Abs. 1). Ein Beschluss soll eindeutig sein und darf keinen Interpretationsspielraum lassen, ansonsten ist er anfechtbar.
Die Niederschrift: Die gefassten Beschlüsse müssen in einer Niederschrift fixiert werden. Ein ebenfalls pflichtiges Protokoll ist vom Versammlungsleiter (meistens der Verwalter), einem Wohnungseigentümer und einem eventuell existierenden Verwaltungsbeirat zu unterschreiben und an alle Eigentümer per Post zu versenden.
Weitere Informationen finden Sie unter www.gebaeudeenergiepass.de. Den Energiepass für Ihre Liegenschaft erhalten Sie kostenlos im geschützten Kundenbereich.
Das Gemeinschaftseigentum, in § 5 Abs. 2 definiert, bezeichnet alle Teile des Gebäudes, die für den Bestand und die Sicherheit desselben notwendig sind (konstruktive Komponente). Darüber hinaus versteht man darunter Anlagen und Einrichtungen, deren Zweck der gemeinschaftliche Gebrauch aller Wohnungseigentümer ist (Zweckkomponente). Diese Anlagen und Einrichtungen zählen auch dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn Sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zum Gemeinschaftseigentum gehören u. a.:
Treppenhaus, Treppen und Flure
Fassade, Außenputz, Anstrich
Bei der Instandhaltungsrücklage, die im § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG geregelt ist, handelt es sich um die erforderliche Ansammlung einer Geldsumme, aus welcher nötige (ggf. auch modernisierende) Instandsetzung und Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum zukünftig finanziert werden. Die Verwaltung dieser Summe unterliegt üblicherweise dem Hausverwalter.
Das Ansammeln einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung hat die wirtschaftliche Absicherung zukünftig erforderlicher Instandsetzungen und Instandhaltungen zum Ziel und gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die vom Eigentümer gefordert und ggf. auch durch ein Gericht durchgesetzt werden kann. Durch die Bildung einer Instandhaltungsrücklage ist es den Eigentümern möglich, auch überraschende (bauliche) Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum schnellstmöglich durchführen zu lassen.
In welcher Höhe die monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage zu entrichten sind, wird im Wirtschaftsplan festgelegt und mit Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen. Neben der Höhe der Instandhaltungsrücklage, ist auch die Art der Bildung festzulegen. So wird die Instandhaltungsrücklage von allen Miteigentümern anteilmäßig aufgebracht. Falls nichts anderes in der Teilungserklärung geregelt ist, richtet sich die Höhe des zu entrichtenden Betrages nach dem Miteigentumsanteil – oft xyz/1000 an der Gesamtimmobilie.
Weiterhin ist festzuhalten, dass es laut § 27 Abs. 4 WEG Pflicht des Verwalters ist, die gemeinschaftliche Geldsumme der Instandhaltungsrücklage (ferner auch alle anderen gemeinschaftlichen Gelder) gesondert von seinem Vermögen zu verwalten, damit bei Insolvenz des Verwalters diese Gelder nicht mit in die Insolvenzmasse einfließen, sondern auch zukünftig der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen.
Der Begriff Sondereigentum bezeichnet – im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum – all die Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die der Eigentümer verändern, beseitigen oder auch einfügen darf, ohne dass es dadurch zu einer über das zulässige Maß hinausgehenden Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums bzw. eines auf Sondereigentum beruhenden Rechts eines anderen Wohnungseigentümers kommt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (vgl. § 14 WEG). Sondereigentum bezeichnet also das Alleineigentum eines Wohnungseigentümers an Wohn- und sonstigen Räumen.
Das Sondereigentum umfasst u. a. die einzelnen Räume der Wohnung, Decken- und Wandverkleidungen sowie Bodenbeläge. Auch die Heizkörper in den Räumen sowie nach innen gerichtete Fensterbänke u. Ä. gehören zum Sondereigentum.
Als Teileigentum bezeichnet man das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Gebäude verbunden mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört. Beispiele für Teileigentum sind z. B. Kellerräume, Ladengeschäfte, Praxisräume oder häufig auch Garagen.
Bei der Teilungserklärung teilt ein Grundstückseigentümer sein Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (notarielle Beurkundung vonnöten) in Miteigentumsanteile auf und verbindet mit jedem Anteil das Sonder- bzw. Teileigentum.
Somit ist es aufgrund der Teilungserklärung möglich, zu erkennen, welche Gebäudeteile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind – es werden also die eigentlichen Eigentumsverhältnisse deutlich. Auch werden in der Teilungserklärung spezielle Sondernutzungsrechte, wie z. B. Kfz-Stellplätze, festgehalten.
Ihre Teilungserklärung steht Ihnen im geschützten Kundenbereich zur Verfügung.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert den Verwaltungsbeirat als ein vorgesehenes Organ der (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft, welches mit Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung auf Zeit gewählt wird. Es ist gängig, in größeren Wohnungseigentumsanlagen einen Verwaltungsbeirat zu wählen, jedoch nicht verbindlich vorgeschrieben. Im Idealfall setzt sich der Verwaltungsbeirat aus drei Wohnungseigentümern (ein Eigentümer als Vorsitzender und zwei Eigentümer als Beisitzer) mit juristischem, kaufmännischem und technischem Sachverstand zusammen. Der Hausverwalter ist jedoch nicht an die vom Beirat getroffenen Entscheidungen gebunden, sondern trägt ausschließlich der Eigentümergemeinschaft gegenüber Verantwortung.
Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats:
Gemäß § 29 Abs. 2 und Abs. 3 obliegen dem Verwaltungsbeirat drei Aufgaben:
1. Die Unterstützung des Verwalters bei der Durchführung seiner Aufgaben.
2. Die Prüfung des Wirtschaftsplans und der Abrechnung über den Wirtschaftsplan sowie Stellungnahme den Eigentümern gegenüber.
3. Die Prüfung von Rechnungslegung und Kostenanschlägen größerer Reparaturen sowie Stellungnahme den Eigentümern gegenüber. Es ist festzuhalten, dass der Verwaltungsbeirat keine Verwaltungsaufgaben übernehmen sollte und er auch KEIN Vertretungsorgan der Eigentümer dem Verwalter gegenüber darstellt, vorausgesetzt ihm wurden diese Kompetenzen nicht eigens durch Vereinbarung überlassen. Somit hat der Verwaltungsbeirat beratende, kontrollierende, aber auch vermittelnde Funktionen.

References: § 1
 § 1
 § 2
 § 5
 § 21
 § 27
 § 14
 § 29