Source: http://kraken.slv.cz/26Cdo957/2006
Timestamp: 2018-09-20 10:00:27+00:00

Document:
26 Cdo 957/2006
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Marie Vokřinkové ve věci žalobkyně P. K., zastoupené advokátem , proti žalované M. H., zastoupené advokátem , o zdržení se zásahu do práva užívat byt, vedené u Okresního soudu v Českých Budějovicích pod sp.zn. 18 C 62/2004, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 23. listopadu 2005, č.j. 5 Co 2410/2005-253, takto:
Okresní soud v Českých Budějovicích (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 1. 7. 2005, č.j. 18 C 62/2004-221 (poté, co jeho vyhovující rozsudek ze dne 5. 5. 2004, č.j. 18 C 62/2004-53, byl k odvolání žalované zrušen usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15. 10. 2004, č.j. 5 Co 1482/2004-76, a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení), opětovně vyhověl žalobě a uložil žalované povinnost umožnit žalobkyni užívání bytu o velikosti 1+2 s příslušenstvím, v prvém nadzemním podlaží domu v ul. H., v D. V. u Č. B. (dále předmětný byt nebo byt a předmětný dům ) a zdržet se jednání, jímž by žalobkyni v užívání bytu bránila; dále rozhodl o nákladech řízení. Soud prvního stupně vzal za prokázáno, že dne 18. 7. 1997 uzavřela J. K. (tehdejší vlastnice předmětného domu) se svojí sestrou P. K. (žalobkyní) smlouvu o nájmu bytu (dále předmětná nájemní smlouva nebo smlouva ), na základě níž jí přenechala do nájmu byt 2+1, I. kategorie, o podlahové ploše 54 m2, který sestává z kuchyně vybavené kuchyňskou linkou, ložnice, obývacího pokoje, koupelny a WC , a je součástí bytového domu s pozemky v H. ulici na D. V. u Č. B. , že nájemné bylo stanoveno částkou 36.000,- Kč ročně, splatnou v měsíčních splátkách 3.000,- Kč, že mezi smluvními stranami bylo dohodnuto, že nájemné nebude vyplaceno v hotovosti, ale nájemkyně bude vybavovat byt zařízením tak, aby jeho hodnota odpovídala výši splatného nájemného , a že platby, které souvisí s provozem bytu budou hrazeny nájemkyní samostatně, a to na základě jednotlivých měření . Dále vzal za prokázáno, že žalobkyně v předmětném bytě bydlela se svým druhem M. Z., že byt společně zrekonstruovali, že mezi nimi docházelo k neshodám, při kterých ji jmenovaný fyzicky napadal, že žalobkyně z tohoto důvodu z bytu v roce 2003 odešla, že v této době byl vlastníkem předmětného domu T. Z.l, bratr jejího druha, který jí znemožnil užívání bytu, že nemůže byt užívat ani poté, co jej nabyla do vlastnictví žalovaná, a že se domáhala od roku 2003 vstupu do bytu prostřednictvím advokáta a orgánů policie, avšak bezúspěšně. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že předmětná nájemní smlouva je platná, že za pomoci výkladu (§ 35 odst. 2 obč.zák.) lze dovodit, jaký byt byl předmětem nájmu, a že nájemní vztah žalobkyně založený touto smlouvou stále trvá (nezanikl žádným ze způsobů stanovených v zákoně, a to ani trvalým opuštěním společné domácnosti); na základě toho žalobě s poukazem na ustanovení § 126 odst. 2 obč.zák. vyhověl.
K odvolání žalované Krajský soud v Českých Budějovicích (soud odvolací) rozsudkem ze dne 23. 11. 2005, č.j. 5 Co 2410/2005-253, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl; současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud dospěl na rozdíl od soudu prvního stupně k závěru, že žaloba není důvodná, neboť předmětná nájemní smlouva je absolutně neplatná pro neurčitost (§ 37 odst. 1 občanského zákoníku v tehdy platném znění, tj. ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. dále jen obč.zák. ) a pro rozpor se zákonem (§ 39, § 686 odst. 1 obč.zák.). Dovodil, že označení bytu ve smlouvě je neurčité, neboť byt není specifikován (ani číslem, ani podlažím nebo situováním v domě) a neodpovídá ani uvedené výměře; v předmětném domě je přitom pět dvoupokojových bytů, jak vyplývá ze znaleckého posudku soudního znalce R. K.. Uvedl dále, že i když mezi smluvními stranami nebylo pochyb o tom, že jde o byt v přízemí domu, musí být v případě právního úkonu, pro který je stanovena písemná forma (jako je tomu u smlouvy o nájmu bytu), určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán; nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy (v té souvislosti odkázal na judikát C 593 ). Podle názoru odvolacího soudu nelze za dostatečně určitý považovat ani způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř.; uplatněné dovolací důvody neoznačila odkazem na příslušná zákonná ustanovení. Uvádí, že odvolací soud se v napadeném rozsudku omezil toliko na zkoumání platnosti předmětné nájemní smlouvy, přičemž názor, který vyslovil, mohl učinit již v roce 2004, kdy se věcí zabýval poprvé. Vyjadřuje nesouhlas s jeho závěrem o neplatnosti předmětné nájemní smlouvy a namítá, že neurčitost označení předmětného bytu nelze dovodit ze znaleckého posudku, který byl vypracován až po uzavření této smlouvy. Dovolatelka má za to, že předmětná nájemní smlouva obsahuje všechny náležitosti stanovené v § 686 obč.zák., tj. byla uzavřena v písemné formě, obsahuje označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání, způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Poukazuje na to, že do bytu investovala nemalé finanční prostředky, a že jí nemůže být kladeno k tíži, že byt nebyl řádně očíslován. Podle názoru dovolatelky, i kdyby byl právní názor odvolacího soudu správný, mělo být přihlédnuto k ustanovení § 3 obč.zák., neboť je samoživitelka s jedním nezletilým dítětem a nemá žádnou možnost bydlení. Navrhla, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) konstatuje, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.), a že je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle ustanovení § 242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k vadám dle § 241a odst. 2 písm. a) o.s.ř; tyto vady nebyly v dovolání namítány a z obsahu spisu se nepodávají.
Posuzováno podle obsahu (§ 41 odst. 2 o.s.ř.) dovolání, uplatňuje dovolatelka dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Zamítavý rozsudek odvolacího soudu spočívá na závěru, že předmětná nájemní smlouva je neplatná pro neurčitost a pro nedostatek náležitostí stanovených zákonem, přičemž dovolatelka tento právní závěr zpochybňuje.
Pojmovým znakem nájemní smlouvy je existence projevu vůle pronajímatele a nájemce vyhovující jednak obecným náležitostem právních úkonů (§ 34 a násl. obč.zák.), ale též požadavkům stanoveným v § 686 odst. 1 obč.zák., tj. jejich vůle musí obsahovat (zahrnovat) též dohodu o obsahových náležitostech v posléze citovaném ustanovení uvedených.
Podle § 35 odst. 2 obč.zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.
Podle § 686 odst. 1 obč.zák. nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.
Judikatura Nejvyššího soudu [srov. rozsudek ze dne 21. 6. 2001, sp.zn. 33 Odo 273/2001, uveřejněný pod C 593 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 7 (ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České republiky ze dne 7. 5. 2002, sp.zn. I. ÚS 704/21), vycházející ze závěrů vyjádřených již v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 7. 1996, sp.zn. 3 Cdon 227/96, publikovaném pod č. 88 v časopise Soudní rozhledy č. 6/1997] je ustálena v názoru, že jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodně pochybnosti o jeho obsahu ani u osob, které nejsou účastníky daného smluvního vztahu. Vůle účastníka právního vztahu je projevem určitá, srozumitelná, jestliže je výkladem objektivně pochopitelná. Výkladem pak nelze obsah předmětného právního úkonu doplňovat. V podstatě stejný názor vyplývá i z dalších rozhodnutí dovolacího soudu (srov. např. rozsudek ze dne 2. 10. 2002, sp.zn. 22 Cdo 507/2001 a usnesení ze dne 23. 11. 2006, sp.zn. 33 Odo 1281/2005).
Se zřetelem k uvedenému lze přisvědčit závěru odvolacího soudu, že vymezení bytu v předmětné nájemní smlouvě (jak bylo citováno výše) není určité. I když oběma smluvním stranám bylo jasné, který byt je žalobkyni tehdejší vlastnicí domu pronajímán, vzbuzuje označení bytu ve smlouvě z objektivního hlediska důvodné pochybnosti o předmětu této smlouvy; z výsledků dokazování se přitom nepodává, že by se v předmětném domě k datu uzavření smlouvy nacházel toliko jeden byt, tj. byt, který měl být žalobkyni pronajat.
Z ustanovení § 686 odst. 1 obč.zák. dále vyplývá, že podstatnou náležitostí smlouvy o nájmu bytu je mimo jiné též ujednání o způsobu výpočtu úhrady za služby spojené s užíváním bytu (dále úhrada za služby ) nebo o jejich výši. Z dikce zákona, který požaduje, aby v nájemní smlouvě byl uveden způsob výpočtu úhrady za služby nebo jejich výše je třeba především dovodit, že určení pomocí způsobu výpočtu musí být kvalitativně srovnatelné s určením spočívajícím ve stanovení konkrétní výše úhrad za služby, což vyplývá i z toho, že zákon hovoří o způsobu výpočtu. Nelze tudíž než dovodit, že způsobem výpočtu je třeba rozumět takové určení, které obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést výpočet úhrady za služby, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 1. 2005, sp.zn. 26 Cdo 2041/2003, uveřejněný pod č. 4 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2005).
Neobsahovala-li v dané věci předmětná nájemní smlouva výši úhrady za služby, ale toliko ujednání, podle kterého platby, které souvisí s provozem bytu budou hrazeny nájemkyní samostatně, a to na základě jednotlivých měření , odvolací soud nepochybil, pokud dovodil, že smlouva je i pro nedostatek této náležitosti absolutně neplatná (§ 685 odst. 1, § 39 obč.zák.).
Pokud pak dovolatelka namítá, že v dané věci mělo být (vzhledem k okolnostem uváděným v dovolání) aplikováno ustanovení § 3 odst. 1 obč.zák., je třeba poukázat na to, že absolutní neplatnost právního úkonu jako důsledek skutečnosti, že právní úkon je v rozporu se zákonem, nemůže být odvrácena ani za použití § 3 odst. 1 obč.zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2001, sp.zn. 26 Cdo 586/99, uveřejněný pod C 266 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 3).
Protože rozsudek odvolacího soudu je v mezích otevřených dovolacímu přezkumu správný, Nejvyšší soud dovolání žalobkyně podle § 243b odst. 2 věty před středníkem o.s.ř. zamítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl soud podle § 243b odst. 5, § 224 odst. 1, § 146 odst. 3 a § 142 odst. 1 o.s.ř., s přihlédnutím k tomu, že žalované nevznikly v dovolacím řízení prokazatelné náklady, na které by měla vůči žalobkyni právo.

References: soud 
 soud 
 Soud 
 Soud 
 § 126
 soud 
 soud 
 § 686
 § 237
 soud 
 § 686
 § 3
 soud 
 soud 
 § 237
 soud 
 § 242
 soud 
 soud 
 § 229
 § 229
 § 229
 § 241
 § 241
 soud 
 § 686
 § 35
 § 686
 § 686
 soud 
 § 39
 § 3
 § 3
 soud 
 § 243
 soud 
 § 243
 § 224
 § 146
 § 142