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Timestamp: 2016-12-04 08:20:14+00:00

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Liebhaberei bei der Vermietung von Wohnungen und Nichtvorlage einer Prognoserechnung - Findok Internet
Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSL vom 08.01.2009, RV/1060-L/06
Liebhaberei bei der Vermietung von Wohnungen und Nichtvorlage einer Prognoserechnung
Finanzsenat hat über die Berufung der Bw., Vermietung, Adresse, vertreten
durch Stb., vom 13. Februar 2006 gegen die Bescheide des Finanzamtes ABD,
vertreten durch D, vom 9. Jänner 2006 betreffend Feststellung von
Einkünften gemäß
§ 188 BAO für den Zeitraum 1999
bis 2002 entschieden: Die Berufung
Die Berufungswerberin ist eine
Miteigentümergemeinschaft die ab 22. Jänner 1999 Wohnungen vermietet
hat. Im Jahr 1999 wurde ein Umsatz in Höhe von ATS 27.281,82 erklärt,
wurden Vorsteuern in Höhe von ATS 19.478,13 geltend gemacht (dies
führte zu einer Gutschrift in Höhe von ATS 16.750,00) und wurde ein
Verlust in Höhe von ATS 76.539,01 erklärt. Mit Bescheid vom 22.11.2002
erfolgte eine vorläufige Veranlagung im Sinne der abgegebenen
Steuererklärungen. Für das Jahr 2000 wurde in den
Steuererklärungen ein Umsatz von ATS 93.636,36, Vorsteuern in der Höhe
von ATS 20.156,81 (ergibt eine Gutschrift von ATS 10.793,00) und ein Verlust aus
der Vermietung in Höhe von ATS 43.236,00 erklärt. Mit Bescheid
vom 22. November 2002 erfolgte eine vorläufige Veranlagung im Sinne der
abgegebenen Steuererklärungen. In der Umsatzsteuererklärung 2001 wurde
ein Umsatz in Höhe von ATS 89.818,18 erklärt, es wurden Vorsteuern in
Höhe von ATS 2.10,06 erklärt was zu einer Vorauszahlung in Höhe
von ATS 6.172,00 führte. In der Feststellungserklärung wurde ein
Gewinn in Höhe von ATS 1.536,00 erklärt. Mit 22.11.2002 erfolgt eine
vorläufige Veranlagung. In den Steuererklärungen 2002 wurde ein Umsatz
in Höhe von € 4.945,88, Vorsteuern in Höhe von € 147,52 und
dem gemäß eine Restschuld von € 47,07 erklärt. In der
Feststellungserklärung wurde ein Überschuss der Werbungskosten in
Höhe von 1.842,02 erklärt. Es erfolgte wiederum eine vorläufige
Veranlagung im Sinne der abgegebenen Steuererklärungen. Mit Bescheiden vom 9. Jänner 2006 wurden die
gegenständlichen Feststellungsbescheide 1999 - 2002 endgültig
erklärt, die Verluste wurden nicht anerkannt. Begründend wurde
ausgeführt: Betätigungen, die in absehbarer Zeit keinen Gesamtgewinn
erwarten lassen würden, würden keine steuerliche beachtliche
Einkunftsquelle darstellen. Die Vermietungstätigkeit habe ab 1999 laufend
Verluste ergeben. In der Folge wurde mit Schreiben vom 13. Februar 2006
Berufung erhoben und ausgeführt: "Sie verlangen die zurück Erstattung
Lohnsteuergeldes das ich für oben genannten Jahren bekommen habe. Hiermit
lege ich einen Einspruch gegen diesen Bescheid aus dem Gründen das diese
zweite Tätigkeiten aus welchen ich die Lohnsteuer bekommen habe, von euch
schon anerkannt waren. Aus diesem Grund das im Jahre 1999 und 2000 ich das Haus
gekauft habe und dann Renovierungskosten und Hausankaufskosten angefallen sind
so das ich auch in einer bestimmten Zeit gebraucht habe um das Haus zu
renovieren und dann erst zu vermieten, so das man aus diesen Gründen nicht
gleich Gewinne machen konnte. Danach hatte ich Gewinne aus diese Vermietung,
aber auf Grund anderes Geschäftes das ich betrieben habe
Selbstverteidigungskursen ist ein hoher Umsatz gewesen aber auch hohe Ausgaben,
Fahrtkosten und Mietkosten so das auch dann die Vermietung ins Minus kam. Ich
habe diese Tätigkeit mit besten Wissen und Gewissen betrieben und wollte
damit erreichen selbständig zu werden wie viele andere die ich kenne. Man
kann auch Misserfolg erleben und das ist nicht strafbar in Österreich oder
absichtlich damit ich deswegen jetzt bestraft werde mit Zurückerstattung
des Lohnsteuergeldes, da ich schon mit Misserfolg bestraft bin. Jedes Jahr
wäre aus der Vermietung ein Plus herausgekommen aber wegen dem Misserfolg
aus der Selbstverteidigungstätigkeit hat sich ein Minus insgesamt leider
ergeben. Wie die Situation jetzt aussieht, wird sich im Jahre 2006 100% ein Plus
aus Vermietung ergeben. Ich schätze das zirka auf 1000 Euro Brutto plus, da
es sich nicht um teure oder viele Wohnungen handelt sondern nur um 2
Dorfwohnungen. Daher kann ich auch nichts dafür das es nicht auf mehr
schätzen kann, und das Plus dann viel größer aussieht. Auf Grund
das ich auch Selbstverteidigungstätigkeit aufgegeben habe was ich auch ein
Blatt als Beweis beilege kann ich das schätzen. Ich bitte sie diese
Berufung zu akzeptieren und die Lohnsteuersumme nicht zurück zu verlangen,
und die Lohnsteuer vom Jahr 2006 abzuwarten da ich jetzt schon weiß und
garantieren kann mit meiner Unterschrift das 2006 ein Plus sein wird für
die Vermietungen." Aus einer Niederschrift vom 15.2.2006 aufgenommen am
Finanzamt ABD Standort X ergibt sich, dass sich die Berufung vom 13. Februar
2006 gegen die Nichtanerkennung der Verluste aus der Vermietung richtet. In der Folge wurde mit Bescheid vom 21. Februar 2006 ein
Mängelbehebungsauftrag ausgefertigt und wurde die Behebung folgender
Mängel aufgetragen: "Welche Änderungen werden durch die Berufung
beantragt? Bitte geben Sie bekannt an wen die Wohnungen in den Jahren
2003 - 2005 vermietet waren? Wie hoch waren die erzielten
Mieteinnahmen? Welche Aufwendungen sind in diesen Jahren
angefallen? Bitte legen Sie für die Jahre 2003-2005 sämtliche
Bankbelege vor." Auf Grund der Nichtbehebung dieses
Mängelbehebungsauftrages wurde die Berufung mit Bescheid vom 27. März
2006 als zurückgenommen erklärt. Mit Schreiben vom 25. April 2006 wurde gegen diesen
Bescheid berufen und ein Antrag gemäß
§ 308 BAO gestellt. Zum
Streitthema wurde in diesem Schreiben ausgeführt: 1. Es werde beantragt die
Werbungskostenüberschüsse bei der Vermietung anzuerkennen. 2.
Die Namen der Mieter würden der beiliegenden Mitverträge zu entnehmen
sein. 3. Die Mieteinnahmen hätten in den einzelnen Jahren betragen:
2003 € 2.520,00 2004 € 4.130,00 2005 € 980,00 4. Die
Höhe der Aufwendungen seien ihm bisher noch nicht nachgewiesen worden, er
ersuche dies bis Mitte Mai nachholen zu dürfen. 5. Die
entsprechenden Bankbelege seinen mit der Bitte um Rücksendung nach
Einsichtnahme angeschlossen. In der Folge wurde mit Berufungsvorentscheidung vom 18.
August 2006 die Zurücknahme-erklärung des Rechtsmittels
aufgehoben. In der Folge wurde mit Schreiben vom 18. August 2006 ein
weiterer Mängelbehebungsauftrag ausgefertigt und weitere Unterlagen
abverlangt. In der Folge wurden mit Schreiben vom 27.09.2006 die Berufungen
hinsichtlich Feststellung der Einkünfte gemäß
§ 188 BAO
für die Jahre 1999 bis 2002 als unbegründet abgewiesen und wurde
begründend dazu ausgeführt: Im Zuge der Erledigung der Berufung für die Jahre 1999
bis 2002 seien vom steuerlichen Vertreter auch die Unterlagen für die Jahre
2003 bis 2005 abverlangt worden. Mit den Belegen und Unterlagen für diese
Jahre seien auch Überschussermittlungen vorgelegt worden. Im Zusammenhang
mit diesen Aufstellungen hätten folgende Feststellungen getroffen werden
können: Absetzung
für Abnutzung
1999 AK 01.01.1999 Afa - Satz Afa 31.12.1999 Gebäude laut M Adaptierung 1999 339.634,00 238.878,00 1,5% 1,5%
(1/2) 5.094,00 1.791,00 334.540,00 237.087,00 Summe 578.512,00 6.885,00 571.627,00 2000 AK 01.01.2000 Afa - Satz Afa 31.12.1999 Gebäude laut M Adaptierung
1999 Adaptierung 2000 339.634,00 238.878,00 67.507,00 334.540,00 237.087,00 1,5% 1,5% 1,5%
(1/2) 5.094,00 3.583,00 506,00 329.446,00 233,504,00 67.001,00 Summe 646.019,00 9.183,00 629.951,00 2001 AK 01.01.2001 Afa - Satz Afa 31.12.1999 Gebäude laut M Adaptierung
1999 Adaptierung 2000 339.634,00 238.878,00 67.507,00 329.446,00 233,504,00 67.001,00 1,5% 1,5% 1,5% 5.094,00 3.583,00 1.013,00 324.352,00 229.921,00 66.494,00 Summe 646.019,00 9.690,00 620.767,00 Afa Anlagenverzeichnis erkl. Diff. 1999 (ATS) 2000 (ATS) 2001
(ATS) 2002 2003 2004 2005 6.885,00 9.183,00 9.690,00 704,20 704,20 704,20 704,20 6.885,00 9.183,00 6.183,00 449,34 449,34 449,34 449,34 3.507,00 254,86 254,86 254,86 254,86 Zinsen
Die Zinsen des Girokontos bei der Bank seien nicht als
Werbungskosten berück-sichtigt worden. Zinsen 2003 2004 2005 1.511.344 31.3. 30.6. 30.9. 31.12. 139,60 158,25 170,20 104,65 146,28 139,27 143,93 131,81 127,48 138,70 132,55 161,16 Summe 572,70 561,29 559,89 Mieteinnahmen
Die Bareinzahlungen auf das Girokonto könnten nicht
als Mieteinnahmen berücksichtigt werden, da eine Wohnung acht und die
zweite Wohnung drei Monate nicht vermietet gewesen sei. Mieteinnahmen 2003 2004 2005 Erklärt Tatsächlich 5.600,00 5.600,00 4.130,00 4.130,00 4.310,00 1.820,00 Differenz 0,00 0,00 2.490,00 Strom
Laut Auskunft der Firma würden die Stromkosten
betragen: Strom 2003 2004 2005 Erklärt Tatsächlich 216,69 260,69 110,00 155,97 116,07 116,07 Differenz 44.00 45,97 0,00 Ergebnisse
Unter Berücksichtigung dieser Feststellungen
würden sich für den Zeitraum 1999 bis 2005 folgende "Ergebnisse"
(Darstellung der Jahre 1999 bis 2001 in Euro) ergeben: Ergebnis 1999 2000 2001 2002 Einnahmen Werbungskosten 2.180,91 7.742,71 7.485,30 10.627,35 7.180,08 7.501,23 5.440,47 7.282,49 Erklärt Afa -5.561,80 -3.142,05 128,85 -254,86 -1.842,02 -254,86 Tatsächlich -5.561,80 -3.142,05 -126,02 -2.096,88 Ergebnis 2003 2004 2005 Einnahmen Werbungskosten 5.600,00 4.911,63 4.130,00 4.260,38 4.310,00 4.265,14 Erklärt Afa Zinsen Strom Miete 688,37 -254,86 -572,70 -44,00 -130,38 -254,86 -561,29 -45,97 44,86 -254,86 -559,89 -1.820,00 Tatsächlich -183,19 -992,50 -2.589,89 Somit ergebe sich für diesen Zeitraum ein
Gesamtergebnis von -14.692,32. Unter
Berücksichtigung der Umstände dieses Beobachtungszeitraumes sei davon
auszugehen, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraumes
kein Gesamtüberschuss zu erzielen
sei. Die Betätigung sei daher insgesamt als Liebhaberei zu
beurteilen. Mit Schreiben vom 17.10.2006 wurde hinsichtlich dieser
Berufungsvorentscheidungen ein Vorlageantrag eingebracht und wurde
begründend ausgeführt: Das Finanzamt habe zur Rechtfertigung seiner Entscheidung
einen Zeitraum von nur 7 Jahren herangezogen, der zu kurz sei, um über das
vorlegen eines Gesamtüberschusses befinden zu können. In der Folge wurde vom 24. Oktober 2006 die Berufung
hinsichtlich einheitliche und gesonderte Feststellung von Einkünften
§ 188 BAO für die Jahre 1999 - 2002 dem
Unabhängigen Finanzsenat zur Entscheidung vorgelegt. Mit Schreiben vom 04. September 2008 wurde
Seitens der Referentin ein Vorhalt ausgefertigt und ausgeführt: "Im
gegenständlichen Berufungsfall ging die Amtpartei vom Vorliegen von
Liebhaberei aus. Dies durch die (bislang unwidersprochene) Feststellung in der
Berufungsvorentscheidung, dass in den Jahren 1999 bis 2005 ein Gesamtergebnis
von € 14.692,32 erzielt wurde. Richtig wird im Vorlageantrag vom 17.
Oktober 2006 ausgeführt, der Zeitraum von sieben Jahren sei zu kurz, um
über das Vorliegen eines Gesamtüberschusses befinden zu können,
insbesondere da keine Prognoserechnung für einen adäquaten
Beobachtungszeitraum abverlangt wurde. Im zu entscheidenden Berufungsfall liegt
eine sog. "kleine" Vermietung vor. Eine Anerkennung solcher Betätigungen
als Einkunftsquelle setzt gem. § 2 Abs. 4 LVO voraus, dass trotz Auftretens
zeitweiliger Verluste die Erzielung eines Gesamtgewinnes oder
Gesamtüberschusses - nach der tatsächlichen Entwicklung der
Betätigung - in einem absehbaren (überschaubaren) Zeitraum zu erwarten
ist (objektive Ertragsfähigkeit). Nicht ausreichend ist es hingegen, wenn
irgendwann im genannten Zeitraum bloße Jahresüberschüsse zu
erwarten sind (vgl. auch Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei in
Rechtsprechung und Verwaltungspraxis, 2. Auflage, RZ 165). Für die
Beurteilung der objektiven Ertragsfähigkeit tritt der rechnerische Nachweis
des zu erwartenden Gesamtüberschusses der Einnahmen über die
Werbungskosten mittels Prognoserechnung maßgeblich in den Vordergrund. Die
Prognoserechnung hat zu umfassen 1) Die seit Betätigungsbeginn
tatsächlich erzielten Einnahmen und tatsächlich angefallenen Ausgaben
sowie 2) die bis zum Ablauf des absehbaren Zeitraumes (im gegenständlichen
Fall 20 Jahre ab Beginn der Vermietungstätigkeit im Jahr 1999) noch zu
erwartenden Einnahmen und Ausgaben. Bitte legen Sie eine solche Prognoserechnung
vor.Ebenso ist bekannt zu geben, welche Laufzeit die Kredite haben, deren Zinsen
einen maßgeblichen Anteil an den bisher geltend gemachten Ausgaben haben.
Ebenso ist bekannt zu geben, ob in den Jahren 2006 bis September 2008 die
Wohnungen durchgehend vermietet waren oder zeitweilig leer standen. Für die
Veranlagungsjahre 2006 und 2007 sind die Überschußrechnungen
vorzulegen. Sollte keine Prognoserechnung vorgelegt werden, geht die Referentin
vom Vorliegen von Liebhaberei ab Beginn der Betätigung aus, da nach der
Aktenlage eher davon ausgegangen wird, dass sich am Verhältnis der
Einnahmen zu den Ausgaben im Beobachtungszeitraum keine wesentlichen
Änderungen ergeben werden und der bis 2005 erwirtschaftete Verlust in den
Folgejahren nicht ausgeglichen werden kann bzw. im Beobachtungszeitraum kein
Gesamtüberschuss erwirtschaftet werden kann. (Abweisung)" Dieser Vorhalt wurde trotz schriftlicher Erinnerung vom 23.
Oktober 2000 nicht beantwortet. Über
§ 1 Abs. 2 Liebhabereiverordnung 1993
ist Liebhaberei bei einer Betätigung anzunehmen, wenn Verluste
entstehen 1. aus der Bewirtschaftung von Wirtschaftsgütern, die
sich nach der Verkehrsauffassung einen besonderen Maß für eine
Nutzung im Rahmen der Lebensführung eignen (z.B. Wirtschaftsgüter, die
der Sport- und Freizeitausübung dienen, Luxuswirtschaftsgüter) und
typischerweise einer besonderen in der Lebensführung begründeten
Neigung entsprechen oder 2. aus Tätigkeiten, die typischer Weise auf eine
besondere in der Lebensführung begründete Neigung
zurückzuführen sind, oder 3. aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen,
Eigentumswohnungen und Mietwohn-grundstücken mit qualifizierten
§ 2 Abs. 4 LVO 1993 liegt bei
Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 Liebhaberei dann nicht vor, wenn
die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum
Werbungskosten (§ 3) erwarten lässt. Andernfalls ist das Vorliegen von
Liebhaberei ab Beginn dieser Betätigung so lange anzunehmen, als die Art
der Bewirtschaftung oder die Tätigkeit nicht im Sinne des vorstehenden
Satzes geändert wird. Für die Anerkennung einer Betätigung im Sinne des
§ 1 Abs. 2 LVO ist demnach entscheidendes Kriterium, ob eine objektive
Ertragsfähigkeit der Betätigung gegeben ist. Ein besonderes Merkmal
der objektiven Ertragsfähigkeit ist es, dass eine Betätigung
Liebhaberei ist, wenn sie auf Grund typischer Betätigungsrisiken nach ihrer
tatsächlichen Entwicklung in einem absehbaren (überschaubaren)
Zeitraum keinen Gesamtgewinn (Gesamtüberschuss der Einnahmen über die
Werbungskosten) erwarten lässt. Für die Beurteilung der objektiven
Ertragsfähigkeit tritt der rechnerische Nachweis des zu erwartenden
Gesamtgewinnes (Gesamtüberschuss der Einnahmen über die
Werbungskosten) mittels Prognoserechnung maßgeblich in den Vordergrund.
Wird dieser Nachweis vom sich Betätigenden nicht erbracht, oder kann er ihn
nicht erbringen so ist die Betätigung von Beginn an Liebhaberei. (Vgl. auch
Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei in Rechtssprechung und
Verwaltungspraxis, 2. Auflage, RZ 165 ff) Eine solche Prognoserechnung wurde Seitens der Referentin
mit Vorhalt vom 4. September 2008 abverlangt. Es wurde keine
Prognoserechnung vorgelegt. Im Vorlageantrag wurden keine inhaltlichen
Einwendungen gegen die Ausführungen des Finanzamts in der
Berufungsvorentscheidung getätigt. Da den dortigen Ausführungen
Vorhaltswirkung zukommt, wurde die Berufungswerberin bereits im Vorhalt vom
4. September 2008 darauf hingewiesen, dass für den Fall, dass keine
Prognoserechnung vorgelegt wird, die dortigen Ausführungen zu Grunde gelegt
werden und davon ausgegangen wird, dass im Beobachtungszeitraum kein
Gesamtüberschuss erwirtschaftet werden kann. Die Berufung war demnach abzuweisen. Linz, am 8.
Jänner 2009 nach oben
Findok-Nr: 38489.1, aufgenommen am: 23.01.2009 07:08:47, Dokument-ID: 2a060200-5e91-4be8-b9f7-3430502f476d, Segment-ID: beb2a5c8-0b39-4caf-bf7a-bc61a6533c95

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