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Mandanteninformation Agrarrecht Mai 2009
Publiziert 24. August 2009
I. Begünstigter Flächenerwerb
Das Flächenerwerbsänderungsgesetz hat – nachdem auch der Bundesrat zugestimmt hat – alle parlamentarischen Hürden genommen und wird demnächst in Kraft treten. Wir wollen an dieser Stelle keinen Gesamtüberblick über die gesetzliche Neuregelung geben. Das haben andere schon getan (z.B. Krüger in der Bauernzeitung 19/2009, S. 20/21). Vielmehr möchten wir Überlegungen anstellen, welche Auswirkungen die Novellierung des § 5 der Flächenerwerbsverordnung auf EALG-Käufe haben wird.
§ 5 Abs. 1 der Flächenerwerbsverordnung wird zukünftig wie folgt lauten:
„Der Verkehrswert für landwirtschaftliche Flächen nach § 3 Abs. 7 Satz 1, Satz 6 und § 3 a Abs. 2 des Ausgleichsleistungsgesetzes wird ermittelt nach den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081, 2110). Soweit für Acker- und Gründland regionale Wertansätze vorliegen, soll der Wert hiernach bestimmt werden. Die regionalen Wertansätze werden vom Bundesminister der Finanzen im Bundesanzeiger oder im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht. Wenn tatsächliche Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die regionalen Wertansätze als Ermittlungsgrundlage ungeeignet sind, unterbreitet die Privatisierungsstelle ein die Wertentwicklung berücksichtigendes Angebot. Kommt eine Einigung nicht zustande, können der Kaufbewerber oder die Privatisierungsstelle eine Bestimmung des Verkehrswertes durch ein Verkehrswertgutachten des nach § 192 des Baugesetzbuches eingerichteten und örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, bei dem auch die aktuelle Wertentwicklung nach Bieterverfahren für vergleichbare Flächen für die Verkehrswertermittlung heranzuziehen ist, verlangen.“
Vieles spricht dafür, dass die Bestimmung auch auf Altfälle, d.h. auf bereits geschlossene EALG-Kaufverträge Anwendung findet. Dies folgt aus dem neuen § 7 Abs. 2 des Ausgleichsleistungsgesetzes, nach dem alle Änderungen, die Erleichterungen für Erwerber mit sich bringen, auch für bereits geschlossene Verträge gelten sollen.
Welche Schlüsse die BVVG aus der Novellierung des § 5 der Flächenerwerbsverordnung für ihre Verkaufspraxis (begünstigter Flächenerwerb) ziehen wird, ist noch unklar. Es deutet sich aber an, dass Erwerber zukünftig größeren Verhandlungsspielraum bei der Verkehrswert-/Kaufpreisbestimmung haben und die (vorprozessuale) Einholung von Sachverständigengutachten Sinn macht. Die Sachverständigen werden hierüber nicht böse sein.
Mit der Neufassung des § 5 Abs. 1 der Flächenerwerbsverordnung liegt der Gesetzgeber im Trend. Denn auch die von EALG-Käufern nach bisherigem Recht gegen die BVVG angestrengten Klagen haben in aller Regel zur gerichtlichen Anordnung der Einholung eines Sachverständigengutachtens über den Verkehrswert der verkauften Flächen geführt.
Vor dem Landgericht Berlin sind mehr als zehn Klagen anhängig. Kein Verfahren ist bisher rechtskräftig abgeschlossen. In etlichen Verfahren haben unterschiedliche Kammern des Landgerichts Berlin Beweisbeschlüsse erlassen, nach denen ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts der verkauften Flächen eingeholt werden soll.
Die BVVG hat sich mit ihrer Argumentation, § 5 Abs. 1 der Flächenerwerbsverordnung a.F. müsse EG-rechtskonform so ausgelegt werden, dass die Verkehrswertbestimmung durch die BVVG unter vorrangiger Berücksichtigung ihrer Ausschreibungsergebnisse erfolge, nicht durchsetzen können.
Dieser – noch nicht gefestigte – Rechtsprechungstrend verdeutlicht:
– Das Beharren der Käufer auf Aufnahme einer Kaufpreisanpassungsklausel in die EALG-Kaufverträge war richtig und notwendig.
– Teilkaufpreisrückzahlungsklagen gegen die BVVG lohnen sich. Es steht nicht zu erwarten, dass die gerichtlich bestellten Sachverständigen die von der BVVG freihändig ermittelten „Mondpreise“ bestätigen werden. Allerdings dürfte der Verkehrswert beiweiten höher sein als der regionale Wertansatz.
– Gleichwohl besteht für die EALG-Käufer, die bereits Kaufverträge nach altem Recht geschlossen haben, derzeit kein zwingendes Erfordernis zur Klageerhebung. Es ist denkbar, dass die BVVG sich vor dem Hintergrund der Gesetzesneufassung für eine „Linie der Vernunft“ entscheidet und sich in jedem Einzelfall außerprozessual mit einer Kaufpreisbestimmung durch Sachverständigengutachten einverstanden erklärt. Dies könnte dann auch Altfälle erfassen.
Wir werden die weitere Entwicklung der Dinge bei der BVVG und bei Gericht beobachten und zeitnah berichten, sobald es etwas zu berichten gibt.
II. Pächter-Direktkauf in Sachsen-Anhalt
LPG-Rechtsnachfolger in Sachsen-Anhalt ärgern sich zunehmend darüber, dass die dortigen Niederlassungen der BVVG auch für den sog. Pächter-Direktkauf eine Bescheinigung des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt des Landes Sachsen-Anhalt betreffend den Nachweis der ordnungsgemäßen Vermögensauseinandersetzung nach LwAnpG (vulgo: Persilschein) verlangt.
Wir können diesen Ärger verstehen, denn es handelt sich hier um „Sachsen-Anhaltiner-Landrecht“, für das eine Rechtsgrundlage unseres Erachtens nicht ersichtlich ist.
Die Privatisierungsrichtlinien der BVVG für den sog. Pächter-Direktkauf sehen die Beibringung einer solchen ministeriellen Bescheinigung nicht vor. In Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern verlangen die Niederlassungen der BVVG eine solche Bescheinigung deshalb auch nicht. In Sachsen-Anhalt (und auch wohl in Sachsen) verfährt die BVVG gegenteilig und beruft sich zur Rechtfertigung ihres Vorgehens auf einen Erlass des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt des Landes Sachsen-Anhalt aus dem Jahre 2002.
Damit nicht genug: Auch die Landgesellschaft Sachsen-Anhalt mbH will aus ihrem Flächenpool (ca. 25.000 ha ehemalige Bodenreformflächen und landeseigene Flächen) an LPG-Rechtsnachfolger nur verkaufen, sofern diese eine Bescheinigung über eine ordnungsgemäße Vermögensauseinandersetzung vorlegen. Die Landgesellschaft rechtfertigt ihre Verfahrensweise mit einer vertraglichen Bindung, die sie gegenüber dem Land Sachsen-Anhalt eingegangen sei.
Wir halten das Verhalten beider Privatisierungsgesellschaften für rechtswidrig. Zur Erinnerung: Es handelt sich bei der BVVG um eine Gesellschaft im (mittelbaren) Eigentum des Bundes, bei der Landgesellschaft um eine Gesellschaft im Eigentum des Landes. Beide Gesellschaften handeln für den jeweiligen Finger der öffentlichen Hand in der Form des sog. Verwaltungsprivatrechts, d.h. sie sind in ihrem Handeln nicht frei, sondern an Recht und Gesetz gebunden und insbesondere gehalten, im Lichte des Gleichheitsgrundsatzes des Grundgesetzes alle Kaufbewerber gleich zu behandeln, sofern nicht im Einzelfall ein die Ungleichbehandlung rechtfertigender Grund vorliegt. Ein solcher rechtfertigender Grund ist nicht ersichtlich. Eine gesetzliche Grundlage für das Verlangen nach einer Bescheinigung über die ordnungsgemäße Vermögensauseinandersetzung gibt es beim Verkehrswertkauf – im Gegensatz zum begünstigten Erwerb nach EALG – nicht. Durch den Verkauf zum Verkehrswert vergibt die öffentliche Hand keine Subvention.
Soweit ersichtlich gibt es über die Frage keine gerichtlichen Auseinandersetzungen, weil noch kein abgewiesener Kaufbewerber gegen die BVVG und/oder die Landgesellschaft geklagt hat. Dem wollen wir – gemeinsam mit einem Anwaltskollegen aus Sachsen-Anhalt – abhelfen. Einige Unternehmen haben bereits Klageauftrag erteilt. Betriebe, die sich dem anschließen sollen, mögen Kontakt zu dem Unterzeichner aufnehmen. Soweit im Einzelfall der die Berechtigung zum Pächter-Direktkauf gegenüber der BVVG vermittelnde langfristige Pachtvertrag demnächst ausläuft, ist Eile geboten.

References: § 5

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 § 3
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 § 192
 § 7
 § 5
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