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Timestamp: 2019-01-17 11:00:04+00:00

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HAUSBAU | Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen
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VERBRAUCHERFEINDLICHE KLAUSELN IN BAUTRÄGER-VERTRÄGEN
Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), Kleine Alexanderstraße 9/10, 10178 Berlin
Rechtsanwalt Mario van Suntum, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Leipzig)
Rechtsanwältin Dr. Dr. Elke Heera (Berlin),
Rechtsanwalt Andreas Schmidt, Fachanwalt für Bau- und Archi-tektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (Leverkusen),
Rechtsanwalt Dr. Bernhard-Dietrich Breloer (Berlin),
Rechtsanwalt Peter Mauel (Leverkusen)
Beratung: Fachausschuss für Bau- und Immobilienrecht des BSB
Nr. 1: Unzumutbar lange Angebotsbindung des Käufers
3. Festlegung der Bauleistung
Nr. 1: Einseitige Leistungsänderungsrechte
Nr. 2: Intransparenz, Planungsfehlerprivileg des Verkäufers
Nr. 3: Festlegung der Bauleistung
4. Vollmachten zugunsten des Bauträgers
Nr. 1: Vollmachten für Ver- und Entsorgungsverträge
5. Erschließungs- und Anschlusskosten
Nr. 1: Unzureichende Sicherheit für den Erwerber
6. Festlegung des Kaufpreises
Nr. 1 (Umsatzsteueranpassungsklausel)
7. Fälligkeit und Raten
Nr.1: Fälligkeit nach Bautenstandsmitteilung
Nr. 2: Kaufpreisfälligkeitsbedingung
Nr. 3: Zahlung der letzten Raten auf Notaranderkonto bei Bezugsfertigkeit
Nr. 4: Fehlende Regelung der Vertragserfüllungssicherheit gemäß § 632a Abs. 3 BGB
8. § 7 MaBV-Bürgschaft
Nr. 1: Verwahrklausel
9. Einschränkung von Leistungsverweigerungs-, Mängel- und Haftungsansprüchen..19
Nr. 1: Übergabe nur bei vollständiger Zahlung
Nr. 2: Teilausschluss Rücktritt und Schadensersatz
Nr. 3: Verkürzung Gewährleistungszeit
Nr. 1: Fiktive Abnahme
Nr. 2: Abnahme bei Bezugsfertigkeit
Nr. 3: Abnahme Gemeinschaftseigentum
11. Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Nr. 1: Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen Kaufpreis
12. Aufrechnungsverbot 7
Nr. 1: Genereller Ausschluss der Aufrechnung mit vertraglichen Ansprüchen
13. Schiedsgutachten- und Schiedsgerichtsklauseln
Nr. 1 Schiedsgutachtenklausel
14. Einschränkungen bei Eigentumsverschaffung
Nr. 1: Antrag auf Eigentumsumschreibung durch Notar nur bei Verkäuferbestätigung
Nr. 1: Teilunwirksamkeit
Die Schaffung von Wohneigentum im Bauträgermodell ist für Verbraucher von erheblicher Bedeutung.
Laut einer Untersuchung von BauInfoConsult „Monitor Bauträger 2013“ sind Privatkunden am Umsatz der befragten Unternehmen mit durchschnittlich 71% beteiligt.
Bauträger sind nach einer Mitgliederbefragung des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) mit einem Anteil von durchschnittlich 53% ein bedeutender Vertragspartner für Verbraucher – in einigen Bundesländern ist der Anteil des Bauträgergeschäfts noch weit höher.
Das Bauen mit dem Bauträger unterscheidet sich erheblich vom Hausbau auf eigenem Grund und Boden.
Beim Bauträgervertrag ist der Verbraucher kein Bauherr sondern Erwerber. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Bauverpflichtung. Vertragsgegenstand können ein Einfamilienhaus, ein Doppelhaus, ein Reihenhaus, eine Neubau-Eigentumswohnung oder eine sanierte Altbauwohnung sein.
Die Besonderheit des Bauträgervertrages besteht darin, dass der Erwerber erst zu einem späten Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie wird obwohl er bereits frühzeitig Zahlungen leis-tet. Der Bauträger ist verpflichtet, ihm Eigentum zu verschaffen. Bei der Abwicklung ist die Makler- und Bauträgerverordnung anzuwenden.
Die Ergebnisse von Vertragsprüfungen durch Vertrauensanwälte des BSB und weit verbrei-tete Probleme bei der Realisierung von Bauvorhaben mit Bauträgern zeigen eine unzurei-chende Rechtsicherheit und gravierende wirtschaftliche Risiken für Verbraucher.
Dies war für den BSB Anlass, aus Verbrauchersicht Probleme bei der Vertragsgestaltung mit Bauträgern und bei der Vertragsabwicklung auszuwerten.
Der Bauherren-Schutzbund e.V. hat bundesweit einhundert Vertragswerke aus dem Zeit-raum 2010 - 2013 analysiert, typische Vertragsklauseln dokumentiert, rechtlich bewertet und die Auswirkungen auf Verbraucher herausgearbeitet.
Die Dokumentation „Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen“ verweist auf die Notwendigkeit, das Bauträgervertragsrecht zu reformieren und dabei die Verbraucherrechte wirksam zu stärken.
Der Bauherren-Schutzbund e.V. verfolgt mit der Untersuchung das Ziel, verstärkt bauorien-tierte Verbraucherinteressen von Immobilienwerbern zu vertreten und dem Gesetzgeber, der Bau- und Immobilienwirtschaft und der Kreditwirtschaft die Notwendigkeit einer Reformierung des Bauträgervertragsrecht aufzuzeigen.
Die Dokumentation ist ein Beitrag zur Weiterführung des konstruktiven Dialogs mit der Bundesnotarkammer zum Bauträgervertragsrecht im Vorfeld des V. Deutschen Baugerichts-tages.
I. Klausel:
„Wir bieten hierdurch
den Abschluss folgenden Kaufvertrages an mit der Maßgabe, dass wir uns an dieses Ange-bot bis zum Ablauf des 30.10.2010 gebunden halten.“ (Hinweis des Verfassers: Beurkun-dung erfolgte am 09.07.2010)
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klausel ist wegen eines Verstoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB unwirksam. Danach ist eine Bestimmung in AGB unwirksam, durch die sich der Verwender unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Fristen für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots vor-behält. Eine in einem Angebot enthaltene Bindungsfrist, die wesentlich über den Zeitraum der üblichen Annahmefrist hinausgeht, beeinträchtigt den Erwerber unangemessen in seiner Dispositionsfreiheit.
Beim finanzierten Kauf einer Eigentumswohnung beträgt die übliche Annahme- und damit Bindefrist regelmäßig vier Wochen (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010, Az.: V ZR 85/09 in IMR 2010, 342).
Dabei ist es unerheblich, ob das Angebot des Erwerbers mit der überlangen Bindefrist unwi-derruflich oder widerruflich ist (vgl. BGH, Urteil vom 07.06.2013, Az.: V ZR 10/12 in IBR 2013, 574).
Eine Klausel, nach der das Angebot des anderen Teils auch nach dem Ablauf einer für die Entscheidung des Verwenders angemessenen Frist nicht erlischt, steht im Widerspruch zu den gesetzlichen Bestimmungen nach §§ 146, 147 Abs. 2 BGB.
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Der Verbraucher muss davor geschützt werden, sich unangemessen zu lange an ein Ange-bot binden zu müssen.
I. Klauseln:
1. „Der Verkäufer hat die Leistungen nach den Regeln der Baukunst und technisch einwandfrei unter Beachtung der einschlägigen DIN-Vorschriften und unter Verwendung normgerechter Baustoffe zu erbringen. Abweichungen sind ansonsten zulässig, wenn sie aufgrund behördli-cher Auflagen rechtlich geboten sind oder wenn sie sich als technisch und/oder wirtschaftlich notwendig erweisen und dem Käufer zumutbar sind. Abweichungen dürfen Güte, Wert und Gebrauchsfähigkeit des Vertragsgegenstandes nicht mindern.“
2. „Der Verkäufer hat die Leistungen nach den anerkannten Regeln der Baukunst und tech-nisch einwandfrei unter Einhaltung der einschlägigen DIN-Vorschriften und unter Verwen-dung normgerechter Baustoffe zu erbringen. Abweichungen sind zulässig, wenn sie aufgrund behördlicher Auflagen rechtlich geboten sind oder wenn sie sich als technisch und/oder wirt-schaftlich notwendig erweisen und dem Käufer zumutbar sind. Der Käufer ist darüber unver-züglich zu informieren … Der Kaufpreis ändert sich dadurch nicht. Gebrauchs- und Wertstei-gerungen ändern den Kaufpreis ebenfalls nicht.
Ferner sind Änderungen in Bezug auf Gebäudeteile, die nicht das Sondereigentum des Käu-fers betreffen, zulässig, soweit sie nicht den vertragsgemäßen Gebrauch des Gemein-schaftseigentums unzumutbar beeinträchtigen. Abweichungen dürfen Güte, Wert und Ge-brauchsfähigkeit des Kaufgegenstands ebenfalls nicht mindern.
Ein Rücktritt vom Vertrag aufgrund einer etwaigen Änderung der Baubeschreibung aus den v. g. Gründen ist für beide Vertragsteile ausgeschlossen. Ausnahme: bei schwerwiegenden Abweichungen, die den vertragsgemäßen Gebrauch ausschließen oder erheblich beein-trächtigen.“
3. „Änderungen der Planung und Ausführungsart, auch der vorgesehenen Baustoffe und Ein-richtungsgegenstände behält sich die … gemäß § 315 BGB vor, soweit sie nach Maßgabe des Folgenden zulässig sind.
Solche Änderungen sind ohne Zustimmung des Erwerbers zulässig, soweit sie aufgrund nach dem heutigen Tage eintretender Umstände technisch oder aufgrund nachträglicher behördlicher Vorschriften oder Auflagen notwendig werden und das für den vertragsgemä-ßen Gebrauch des Vertragsgegenstandes erhebliche Gemeinschaftseigentum lediglich un-wesentlich ändern.“
4. „Änderungen in Planung und Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und etwaigen Einrichtungsgegenständen behält sich die Verkäuferin in Abstimmung mit dem Käufer vor, soweit sie sich technisch oder wirtschaftlich als zweckmäßig oder notwendig erweisen oder auf behördlichen Auflagen beruhen. Sie dürfen sich jedoch nicht wert- oder gebrauchsmin-dernd auf das Vertragsobjekt auswirken und müssen dem Käufer zumutbar sein. Der Fest-preis ändert sich dadurch nicht.“
Die Klauseln sind gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam. Danach ist eine Regelung in Allge-meinen Geschäftsbedingungen unwirksam, die dem Verwender das Recht einräumt, die ver-sprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist. Damit sind einseitige Leistungsänderungsrechte im Sinne des § 315 BGB in vorformulierten Vertragsbedingungen nur rechtswirksam, wenn die Ände-rung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist.
Die Zumutbarkeitskriterien sind im Vertragstext konkret anzugeben. Die triftigen Gründe sind in der Klausel selbst detailliert darzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2005, Az.: VII ZR 200/04 in BauR 2005, 1473). Vorliegend enthalten die Klauseln jedoch keine ausreichende Erläuterung der Zumutbarkeitskriterien.
Ergibt die gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotene verwenderfeindlichste Auslegung, dass eine einseitige Änderung durch den Bauträger schon bei bloßer Zweckmäßigkeit möglich ist, wer-den die Interessen des Erwerbers nicht hinreichend berücksichtigt. Eine einseitige Änderung des vertraglichen Leistungsumfangs bei bloßer Zweckmäßigkeit ist für den Erwerber unzu-mutbar, auch wenn damit keine Wert- oder Gebrauchsminderung einhergeht (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 17.10.2002, Az.: 2 U 37/02 in BauR 2003, 1394).
Die Kaufentscheidung des Verbrauchers wird im Regelfall wesentlich durch die Baube-schreibung, die er ggf. im Vorfeld der Beurkundung des Bauträgervertrags kostenaufwendig mit einem Architekten durchgesprochen und gemäß seinen Wünschen ein wenig verändert hat, getragen. Es ist für den Verbraucher unzumutbar, dass das, worauf er sich mit erhebli-chem Aufwand eingerichtet hat, durch den Vorbehalt einseitiger Rechte der Bauträgerin zu-nichte gemacht werden kann.
„Die Lage des Baukörpers, der Parzelle oder des Baufeldes kann sich noch verschieben. Etwaige Abweichungen von den Bauplänen und der Baubeschreibung, die aufgrund behörd-licher Anordnung, neuer technischer Erkenntnisse oder bautechnischer Notwendigkeiten erfolgen, bleiben ohne Einfluss auf den Kaufpreis, sofern sie sich nicht wertmindernd auswir-ken. Verursachen behördliche Auflagen zusätzliche Leistungen des Verkäufers, so sind die-se neben dem Kaufpreis vom Käufer zu zahlen. Die Verkäuferin versichert jedoch, dass ihr derartige Auflagen nicht bekannt sind.“
Die Formularklausel verstößt gegen § 308 Nr. 4 BGB. Die Ausführungen unter Nr. 1 gelten entsprechend.
Einseitige Leistungsänderungsrechte im Sinne des § 315 BGB sind nur rechtswirksam, wenn die Änderung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Ver-tragsteil zumutbar ist. Die Zumutbarkeitskriterien sind im Vertragstext konkret zu erläutern und triftige Gründe in der Klausel selbst detailliert darzustellen (vgl. BGH Urteil vom 23.06.2005, Az.: VII ZR 200/04 in BauR 2005, 1473). Vorliegend wurde in den Vertragstext keine Erläuterung der Zumutbarkeitskriterien aufgenommen.
Außerdem ist die Klausel wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 3 S. 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Eine vorformulierte Klausel muss klar und ver-ständlich sein.
Maßstab der Transparenz sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertre-ters der angesprochenen Kundenkreise – hier von privaten Erwerbern.
Die Rechtsposition des Verbrauchers darf nicht unklar geregelt sein (vgl. u. a. BGHZ 145, 203). Die vorliegende Klausel ist jedoch unklar.
Der Erwerber soll einerseits eine komplette „schlüsselfertige“ Leistung erhalten. Dies impli-ziert, dass die Leistung komplett und funktionstauglich ist. Dazu gehört alles, um nach Bezug mit der bestimmungsgemäßen Nutzung beginnen zu können. Andererseits soll mit der Klau-sel das Planungsrisiko auf den Erwerber übertragen werden. Dies ist widersprüchlich, da die Vorbereitung des Bauantrags und der Genehmigungsplanung notwendige Voraussetzungen für eine komplette und funktionstaugliche Leistung sind.
Die Planung des Bauträgers muss dauerhaft und genehmigungsfähig sein. Der Erwerber kann eine vollständige Leistung erwarten. Dieser berechtigten Erwartung widerspricht die vorliegende Klausel. Sie ist damit nicht klar und verständlich, sondern intransparent.
Der Erwerber kann darauf vertrauen, dass er die zugesagte Vertragsleistung erhält. Der Bau-träger hat das Bauvorhaben so zu planen, dass sich Änderungen erübrigen. Er kann sich insbesondere nicht auf ein "Planungsfehlerprivileg" berufen. Härten kann der Bauträger da-durch vermeiden, dass er sich "triftige Gründe" in konkret beschriebener Form im Vertrag vorbehält.
„Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, Lieferungen und Leistungen zu erbringen, die in diesem Vertrag und seinen Bestandteilen nicht erfasst sind. Zum Umfang der geschuldeten Arbeiten wird klargestellt, dass sich die zu erbringenden Leistungen auf diejenigen beschränken, die in den o. g. Urkunden (Grundlagenurkunde u. a.) aufgeführt sind und der Verkäufer darüber hinaus keinerlei Arbeiten an den Gebäudeteilen durchführen wird bzw. schuldet."
Die Klausel ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie verstößt gegen das gesetzliche Leitbild des § 633 BGB. Ist das Bauvorhaben schlüsselfertig zu liefern, so ist die Funktions-fähigkeit in jedem Falle sicherzustellen, ohne dass der vereinbarte Pauschalfestpreis zu er-höhen ist (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 14 Aufl., Rdn. 1533).
Lücken in der Baubeschreibung sind durch Leistungen mittlerer Art und Güte dem Standard des Bauwerks entsprechend auszufüllen.
Der Erwerber darf sich darauf verlassen, dass er bei einem schlüsselfertigen Haus zum ver-einbarten Pauschalfestpreis ein voll funktionsfähiges Bauwerk erhält. Der Bauträger trägt bei Schlüsselfertigkeit grundsätzlich die Nachteile einer mangelhaften Planung. Das entspricht dem Mindestmaß an Kalkulierbarkeit, das der Erwerber für sich in Anspruch nehmen kann. Der Erwerber braucht nicht die Mehrkosten eines lückenhaften Bauleistungsverzeichnisses zu tragen.
"Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB:
a) zum Abschluss von Bewirtschaftungs-, Gestattungs- und Unterhaltungsverträgen we-gen der Ver- und Entsorgungsanlagen sowie der Erschließungsanlagen,
b) für den Käufer alle Rechtshandlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die zur Erfüllung behördlicher Auflagen unter Ansehung des gesamten Baugrundstückes und sämtlicher darauf errichteter Gebäude, zur Regelung des Verhältnisses zu Nach-bargrundstücken im Hinblick auf das öffentliche Baurecht erforderlich und/oder nütz-lich sind."
Die Klausel ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 3 S. 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Die Verbraucherschutzbestimmungen der §§ 307 ff. BGB finden auch auf einseitige Rechtsgeschäfte Anwendung, die der Verwender für den Erklä-renden vorformuliert, auch wenn § 307 BGB nur von Verträgen und Vertragspartnern spricht (P. Ulmer/M. Habersack in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 11. Aufl., Rdn. 16 zu § 305 BGB). Darunter fallen auch Vollmachtsklauseln zu Gunsten des Verwenders (BGH, NJW 1982, 2314, 2315; NJW 1987, 2011).
Es gilt damit das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, insbesondere ein Min-destmaß von Kalkulierbarkeit (H. Schmidt in Ulmer/Brandner/Hensen a. a. O., Teil 3 [13], Rdn. 1). Die vorliegende Regelung ist unklar. Die bloße Aufzählung von Bewirtschaftungs-, Gestattungs- und Unterhaltungsverträgen ohne Benennung des Vertragspartners, des Ge-schäftsumfanges, der Vertragsdauer und des Entgeltes ermöglichen es dem Verwendungs-gegner/Verbraucher nicht, den Umfang der Vollmacht auch nur annähernd einzuschätzen.
Es handelt sich hier um einen besonders krassen Fall einer Verletzung des Transparenzgebotes.
Neben einem vollständigen Fehlen aller wichtigen Eckdaten (essentialia) geht es zwangsläu-fig um Massenverträge mit AGB-Klauseln und damit um ein unkalkulierbares Risiko für den Erwerber. Die Einschränkung, dass von der eingeräumten "Generalvollmacht" nur vor dem beurkundenden Notar Gebrauch gemacht werden darf, reicht bei Weitem nicht aus.
1. „Im Kaufpreis, der ein Festpreis ist, sind, neben dem Anteil für Grund und Boden enthalten, die Kosten für die schlüsselfertige Herstellung des Kaufgegenstandes gemäß dieser Urkun-de, einschließlich aller Baunebenkosten, wie Architekten-, Statiker- und Baugenehmigungs-gebühren sowie etwaige Kosten für die Vermessung und Aufteilung des Grundbesitzes, sämtliche Kosten für die Herstellung der öffentlichen und privaten Anlagen zur Erschließung (Straßenherstellung mit Entwässerung und Beleuchtung), zur Ableitung von Abwasser und zur Versorgung des Vertragsobjektes, soweit die nach dem Baugesetzbuch, Kommunalab-gabengesetz, den derzeit geltenden örtlichen Erschließungssatzungen oder der Baugeneh-migung nach der für die Baumaßnahme derzeit maßgeblichen Planung der Gemeinde … im Erschließungsabrechnungsgebiet vorgesehen sind.“
2. „Alle Erschließungsbeiträge im Sinne von § 127 BauGB, soweit die Bescheide vom Verkäu-fer im Rahmen des Vertrages jetzt herzustellende Erschließungsanlagen betreffen, Abgaben für Anlagen im Sinne des § 127 Abs. 4 BauGB … und Infrastrukturfolgekosten, werden vom Verkäufer bezahlt und sind im Kaufpreis enthalten. Soweit Rückzahlungen auf diese Beiträge und Abgaben erfolgen, stehen diese Verkäufer zu.“
Die Regelungen sind verbraucherfeindlich und führen zu einer ungesicherten Vorleistung des Erwerbers. Haben die Vertragsparteien vereinbart, dass Erschließungs- und Anschlusskos-ten vom Bauträger übernommen werden und sind die Erschließungskosten nicht gesondert ausgewiesen, so werden sie Teil der 1. Rate des § 3 Abs. 2 MaBV (vgl. Marcks, MaBV, 7. Auflage, § 3, Rz. 31 m. w. N.).
Sind zum Zeitpunkt der Zahlung der 1. Kaufpreisrate die Erschließungskosten vom Bauträ-ger noch nicht vollständig bezahlt, so hat der Erwerber eine Vorleistung erbracht, denn der Zahlung steht kein entsprechender Wertzuwachs durch Einbauten nach § 946 BGB gegen-über. Öffentlich-rechtlich bleibt der Erwerber später als Grundstückseigentümer bzw. Eigen-tümer der Wohnung dem Träger der Erschließungslast gegenüber zur Zahlung auch dann verpflichtet, wenn der Betrag vom Bauträger nicht mehr erlangt werden kann (§ 134 BauGB). Im Fall der Insolvenz des Bauträgers läuft der Erwerber Gefahr, dass er die Erschließungs-kosten an den Erschließungsträger zahlen muss, obwohl er den entsprechenden wirtschaftli-chen Wert mit dem Kaufpreis bereits an den Bauträger geleistet hat.
Dem beurkundenden Notar obliegt dann eine doppelte Belehrungspflicht. Er hat die Parteien über die Folgen zu belehren, die im Fall einer Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten und Wege aufzuzeigen, wie die Parteien dieses Risiko vermeiden können (vgl. BGH, Urteil vom 17.01.2008 – III ZR 136/07).
Der Erwerber riskiert wegen der ungesicherten Vorleistung, dass er die Erschließungs- und Anschlusskosten bei Insolvenz des Bauträgers doppelt zahlt. Die praktischen Erfahrungen bei der Vertragsprüfung und Vertragsverhandlung zeigen, dass Bauträger häufig nicht bereit sind, eine Sicherheit für den Erwerber bezüglich der Erschließungs- und Anschlusskosten in den Vertrag aufzunehmen.
„Sollte sich die gesetzliche Mehrwertsteuer gegenüber dem derzeitigen Stand von 19% bis zur Zahlung des gesamten Kaufpreises ändern, ändert sich der Kaufpreis für diejenigen Ra-ten, die nach der Änderung der Mehrwertsteuer fällig werden, im Umfang der Mehrwertsteu-eränderung. Diese Änderung kann frühestens für Raten geltend gemacht werden, die nach Ablauf von vier Monaten seit heute fällig werden.“
Die Klausel ist unwirksam wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB.
Die Klausel wird dem Gebot der Transparenz und Angemessenheit nicht gerecht. Umsatz-steueranpassungsklauseln müssen die Umstände der Preiserhöhung hinreichend klar um-schreiben und in einem angemessenen Verhältnis zu der Mehrbelastung stehen, die sich für den Bauträger aufgrund der Umsatzsteuererhöhung ergibt. Die Preiserhöhung darf nicht zu einer zusätzlichen Gewinnerzielung beim Bauträger führen. Der Erwerber kann der verwen-deten Formulierung nicht entnehmen, welche genauen Kosten auf ihn zukommen und ob diese Kosten angemessen sind. Die Einbeziehung der ersten Rate ist nicht sachgerecht und unangemessen, da sie die Gegenleistung für das Grundstück enthält, das der Bauträger um-satzsteuerfrei erworben hat. Damit ist eine Preisanpassung für die erste Rate von vornherein nicht sachgerecht (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.07.2011, Az.: 23 U 87/09)
Zwar sind Umsatzsteueranpassungsklauseln in Bauträgerverträgen nicht per se unzulässig. Sie müssen aber den Anforderungen der Rechtsprechung (u. a. BGH, Urteil vom 20.05.1985, Az.: VII 198/84) entsprechen. Für den Verbraucher sind derartige Klauseln in jedem Falle wirtschaftlich nachteilig, da er keine Preissicherheit hat.
1. „Der Verkäufer ruft die fälligen Teilbeträge jeweils nach Erreichen des jeweiligen Bautenstandes beim Käufer ab. Die Zahlung ist fällig innerhalb von 14 Tagen nach Eingang dieser Bautenstandsmitteilung beim Käufer ... Der Käufer kommt ohne Weiteres - insbeson-dere ohne Mahnung - in Verzug, wenn er nach Zugang der Mitteilung ... nicht fristgemäß zahlt. Der Zugang der vorgenannten Mitteilungen ist Fälligkeitsereignis im Sinne des § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB."
2. „Die jeweilige Rate ist in jedem Fall nur fällig, soweit sie dem Wert der dazugehörigen Bau-leistung entspricht. Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass die jeweiligen Raten nach dem vorstehenden Ratenplan dem Wert der dazugehörigen Bauleistung entsprechen. Die … teilt die Fälligkeit der Raten, jeweils verbunden mit einer Kopie der Bautenstandsbestätigung des TÜV, dem Erwerber schriftlich mit und fordert ihn zur Zahlung binnen 14 Kalendertagen auf.
Damit tritt mit Ablauf der gesetzten Zahlungsfrist, alle weiteren in 14. genannten Zahlungs-bedingungen vorausgesetzt, die Kaufpreisfälligkeit hinsichtlich der angeforderten Rate ein. Die Übersendung der Kopie der Bautenstandsbestätigung ist dabei weitere Zahlungsvoraus-setzung zusätzlich zu der erforderlichen tatsächlichen Durchführung der entsprechenden Arbeiten.“
3. „Soweit die Fälligkeit der Kaufpreisraten vom Baufortschritt abhängig ist, wird der Verkäufer dem Käufer die Fertigstellung der einzelnen Baufortschritte schriftlich mitteilen. Die jeweilige Rate ist spätestens 10 Tage, nachdem der Käufer über das Vorliegen der allgemeinen Fäl-ligkeitsvoraussetzungen ... und das Erreichen des jeweiligen Bautenstandes ... benachrich-tigt wurde, zu zahlen.
Die Parteien vereinbaren, dass die Benachrichtigung des Käufers ein Ereignis im Sinne des § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist, so dass der Käufer nach Ablauf der vorstehend genannten Frist ohne Mahnung in Verzug gerät, wenn er nicht innerhalb dieser Frist geleistet hat."
Die Klauseln sind wegen eines Verstoßes gegen § 309 Nr. 2 a BGB in Verbindung mit den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB unwirksam. Die Klausel verstößt ferner gegen § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV.
Das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers bei Mängeln oder Unvollstän-digkeiten der einzelnen Bauleistungsstände nach § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV darf weder ausge-schlossen noch eingeschränkt werden. Die den einzelnen Bautenständen zugeordneten Ab-schlagszahlungen werden nur fällig, wenn die Bauleistungen – objektiv gesehen – im We-sentlichen vollständig und mängelfrei sind. Ausweislich der vorliegenden Klauseln kommt es für die Fälligkeit der Zahlung der sieben Kaufpreisraten nach § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV jedoch nicht auf den objektiven Bautenstand, sondern auf die Mitteilung der Bauträgerin an, dass ein entsprechender Baufortschritt erreicht sei. Diese Mitteilung kann jedoch unrichtig sein. Abweichend davon kann der tatsächliche Bautenstand mangelhaft und unvollständig sein, so dass bei Mängeln oder Unfertigkeiten die Kaufpreisrate nicht fällig wird bzw. jedenfalls aber ein Leistungsverweigerungsrecht nach den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB besteht. Diese Zah-lungshindernisse versucht der Bauträger zu vermeiden, indem er die Tatsache des objekti-ven Bautenstandes durch eine Urkunde von zweifelhaftem Aussagewert ersetzen will. Das fälligkeitsauslösende Ereignis – Erreichung des jeweiligen Bautenstandes – wird fingiert durch die subjektive, möglicherweise unrichtige Mitteilung des Bauträgers, dass dieser Zu-stand eingetreten sei. Damit sind die Klauseln verbraucherfeindlich und rechtsunwirksam.
Darüber hinaus liegt ein Verstoß gegen § 3 Abs. 3 Satz 2 MaBV vor. Der gesetzliche Zah-lungsplan ist nicht von (auch fälschlich) behaupteten, sondern von tatsächlichen Bautenständen abhängig. Die Bautenstandsmitteilung der Bauträgerin bietet keine Gewähr dafür, dass ihre Bescheinigung mit den Tatsachen übereinstimmt. Aus ihrer subjektiven Inte-ressenlage heraus ist sie keine objektive Instanz. Die Vorlage der Bautenstands-bescheinigung kann daher die Fälligkeit der einzelnen Kaufpreisraten und erst recht nicht einen Zahlungsverzug bewirken.
Der verständige, aber kaufmännisch und rechtlich unerfahrene Verbraucher muss davon ausgehen, dass schon die Übersendung der Bescheinigung ohne Rücksicht auf den tatsäch-lichen Bauleistungsstand die Ratenzahlungspflicht auslöst. Der Bauträger ist damit bei der Beurteilung der Fälligkeit der einzelnen Kaufpreisraten Richter in eigener Sache. Es könnte zu unzulässigen Vorauszahlungen kommen, wenn der Bauträger durch unrichtige Bautenstandsfeststellungen die Fälligkeit der einzelnen Raten und damit einen asymmetri-schen Leistungsaustausch durchsetzen könnte. Ein äquivalenter Leistungsaustausch in Bau-trägerverträgen ist jedoch unverzichtbar, um den Schaden im Insolvenzfall für den Erwerber gering zu halten.
„Zur Klarstellung der Fälligkeitsbedingungen vereinbaren die Beteiligten Folgendes:
Geringfügige Sachmängel und geringfügige Restarbeiten, die nicht so schwerwiegend sind, dass sie die Bezugsfertigkeit ausschließen, hindern den Eintritt der Fälligkeit nicht. Die Ver-pflichtung des Verkäufers zur unverzüglichen Leistung bleibt unberührt. Stehen nur noch unbedeutende Restarbeiten aus, so steht dies der Fälligkeit des Kaufpreises mit Ausnahme eines für die Durchführung der Restarbeiten erforderlichen angemessenen Restbetrages nicht entgegen. Die Höhe des angemessenen Restbetrages ist im Übrigen bei der Abnahme des Vertragsgegenstandes festzulegen.“
Die Klausel ist jedenfalls intransparent und damit gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirk-sam. Durch die Formulierung „geringfügige Restarbeiten“ ist die Klausel für Erwerber nicht klar und verständlich formuliert.
Sie ist dehnbar und eröffnet folglich dem Bauträger die Möglichkeit, Druck auf den Erwerber auszuüben sowie sein (teilweises) Leistungsverweigerungsrecht nicht in Anspruch zu nehmen.
Es bleibt unklar, wann der Bauträger Abschlagszahlungen abfordern kann. Die Klausel ist damit geeignet, vom Erwerber Geld abzufordern, ohne dass eine äquivalente Gegenleistung erbracht ist.
Im Fall der Insolvenz des Bauträgers ist der Erwerber dadurch benachteiligt. Auch benachtei-ligt die Klausel den Erwerber bei der Ausübung seiner berechtigten Einreden des teilweise nicht erfüllten Vertrages und in seinem ihm gesetzlich zustehenden Zurückbehaltungsrecht.
I. Klausel
Sollte der Kaufgegenstand bei Bezugsfertigkeit noch nicht vollständig fertiggestellt sein und der Verkäufer sowie der Käufer gleichwohl die Besitzübergabe des Kaufgegenstandes wün-schen, hat der Käufer die Rate 7 in Höhe von 3,5% des Kaufpreises (Anmerkung des Ver-fassers: die letzte Rate bezeichnet mit vollständiger Fertigstellung) nach Abnahme und vor Übergabe des Kaufgegenstandes auf einem vom amtierenden Notar noch zu benennendes Anderkonto zu hinterlegen. Der Notar wird angewiesen, den hinterlegten Betrag auf das vor-stehende angegebene Konto des Verkäufers auszuzahlen, sobald
„……………. der Verkäufer dem Notar schriftlich mitteilt, dass nach Auffassung des Verkäu-fers die vollständige Fertigstellung erfolgt ist, der Notar dem Käufer dieses Schreiben des Verkäufers mit der Ankündigung übersandt hat, dass der Notar die Auszahlung vom Notaranderkonto vornehmen wird, sofern der Käufer dem nicht schriftlich widerspricht und dem Notar der schriftliche Widerspruch des Käufers nicht innerhalb von zwei Wochen ab dem Zugang dieses notariellen Schreibens zugeht…………..“
II. Rechtliche Stellungnahme
Die Klausel ist nach § 309 Ziffer 3 BGB unwirksam. Sie nimmt dem Verbraucher die Befug-nis, mit einer ihm zustehenden Forderung gegenüber dem Verkäufer aufzurechnen und da-mit den Restkaufpreis zum Erlöschen zu bringen. Wenn er einziehen will, muss er vorher vollständig leisten.
Letztendlich werden auch Leistungsverweigerungsrechte gemäß § 320 BGB des Erwerbers unterlaufen. Damit ist die Klausel auch gemäß § 309 Nr. 2 BGB unwirksam.
III. Auswirkungen für den Verbraucher
Der rechtlich nicht vorgebildete Erwerber wird mit dieser Vertragsgestaltung gezwungen, die letzte Rate an den Notar zu zahlen, obwohl ihm unter Umständen Leistungsverweigerungs-rechte oder das Recht zur Aufrechnung mit Gegenansprüchen zusteht.
Ratenzahlungsvereinbarung ohne Hinweis auf § 632a BGB
Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Unternehmers ist unwirksam, die Fälligkeit und die Höhe von Abschlagszahlungen gegenüber einem Verbraucher regelt, ohne auf die nach § 632a Abs. 3 BGB gesetzlich geschuldete Sicherheitsleistung des Unter-nehmers einzugehen (vgl. BGH, Urteil vom 08.11.2012, Az.: VII ZR 191/12).
Der Verbraucher wird bei einer solchen Vertragsgestaltung davon abgehalten, sein gesetz-lich normiertes Recht auf Sicherheitsleistung geltend zu machen.
„Soweit eine Bürgschaft nach § 7 MaBV gestellt wird, verzichtet der Käufer auf eine Aushän-digung der Bürgschaftsurkunde an sich und weist den Notar hiermit unwiderruflich an, diese für ihn zu übernehmen, treuhänderisch zu verwahren und ausschließlich nach den getroffe-nen vertraglichen Vereinbarungen entsprechend weiter- oder zurückzugeben. …“
Die vorformulierte Klausel verstößt gegen § 7 Abs. 1 Satz 2, § 2 Abs. 4 Satz 3 MaBV und ist daher gemäß §§ 134 BGB, 12 MaBV unwirksam. Eine MaBV-Bürgschaft muss dem Erwer-ber ausgehändigt werden. Zwar ist auch eine Verwahrung durch den Notar möglich, eine solche Verwahrung ist gegenüber der Aushändigung der Bürgschaftsurkunde aber nur dann als gleichwertig anzusehen, wenn der Erwerber jederzeit die Herausgabe der Urkunde ver-langen kann. Insoweit dürfen keinerlei Einschränkungen bestehen.
Dafür bedarf es einer positiven Aussage im Vertrag. Es genügt nicht, dass sich im Vertrag keine Aussage dazu findet, dass der Erwerber jederzeit Anspruch auf Aushändigung der Urkunde hat (vgl. BGH, Urteil vom 11.01.2007, Az.: VII ZR 229/05).
Die Formularklausel führt dazu, dass der Erwerber Zahlungen an den Bauträger leistet, ohne dass die Fälligkeitsvoraussetzungen der MaBV vorliegen. Eine Zahlung wird erst dann fällig, wenn dem Erwerber eine Bürgschaft i. S. d. § 7 Abs. 1 Satz 2 MaBV ausgehändigt wurde.
9. Einschränkung von Leistungsverweigerungs-, Mängel- und Haftungsansprüchen
1. „Der Verkäufer ist zur Übergabe des Kaufgegenstandes nur dann verpflichtet, wenn der Käu-fer alle bis zum Übergabetag fällig gewordenen Zahlungen (einschließlich Zahlungen für Sonderwünsche) nebst etwaigen Zinsen erbracht hat.“
2. „Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das Haus zu übergeben, sofern der Käufer seine fälligen Zahlungsverpflichtungen erfüllt hat. Dabei muss der gesamte Kaufpreis einschließlich etwaiger Mehrleistungen für Sonderwünsche sowie etwaiger Verzugszinsen nachweislich bis zum Übergabetermin auf dem Konto des Verkäufers bzw. der Gläubigerbank eingegangen sein. Als alternatives Zahlungsmittel wird ein bestätigter Bundesbank-Scheck akzeptiert, der dem Verkäufer spätestens bis zum Übergabetermin auszuhändigen ist.“
Die Vertragsbestimmungen sind unwirksam; sie verstoßen gegen § 309 Nr. 2 a BGB in Ver-bindung mit den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB. Den "fällig gewordenen" Zahlungsansprüchen kann ein Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers entgegenstehen. Dieses würde verei-telt oder eingeschränkt werden, wenn der Bauträger die Übergabe verweigern und den Er-werber damit zur Aufgabe seines gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechts zwingen könn-te.
Zudem verstoßen die Regelungen gegen § 3 Abs. 2 MaBV und sind deshalb gemäß §§ 134 BGB, 12 MaBV unwirksam. Die Regelungen verlangen dem Erwerber auch Zinsen und Be-zahlung für Sonderwünsche ab. Die Zahlung von Zinsen ist nicht als Voraussetzung für die Übergabe in der MaBV vorgesehen, sondern lediglich die Bezahlung der Bezugsfertigkeits-rate an sich. Die Regelung suggeriert außerdem bei der gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebote-nen verwenderfeindlichsten Auslegung, dass vor Übergabe auch alle vom Bauträger gestell-ten Rechnungen für etwaige nachträgliche Sonderwünsche komplett vom Erwerber bezahlt werden müssen. Richtigerweise können nachträgliche Sonderwünsche jedoch nicht neben dem Ratenzahlungsplan abgerechnet werden. Vielmehr ist der gesamte Zahlungsplan nach § 3 Abs. 2 MaBV entsprechend anzupassen. Es hat eine Neuberechnung des gesamten Ra-tenzahlungsplans stattzufinden, nach dessen Maßgabe ggf. Nachzahlungen auf bereits fälli-ge Raten in Betracht kommen können. Die Vergütung für nachträgliche Sonderwünsche des Erwerbers kann der Bauträger somit nicht vollständig in einer Rechnung abrechnen, sondern muss die Vergütung auf die einzelnen in der MaBV vorgeschriebenen Raten und Prozentsät-ze verteilen. Wenn die Leistung bei Bezugsfertigkeit und Übergabe zumeist noch nicht voll-ständig fertiggestellt ist, kann der Bauträger die Schlussrate für die Sonderwünsche noch nicht verlangen.
Dem Erwerber wird suggeriert, dass er für die von ihm angestrebte Übergabe des Objektes mehr leisten muss, als er nach den Regelungen der MaBV eigentlich müsste. Meist sind die Verbraucher auf eine zügige Übergabe des Objekts angewiesen, da häufig der avisierte Fertigstellungstermin herannaht oder schon überschritten ist und die Mietwohnung bereits gekündigt wurde. Ein Rechtsstreit ist sehr langwierig, so dass der Erwerber faktisch auf eine Einigung mit dem Bauträger angewiesen ist.
„Das Recht, wegen eines Sachmangels vom Vertrag zurückzutreten (Wandlung), wird aus-geschlossen, außer bei schweren Sachmängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch und die Funktionsfähigkeit ausschließen oder erheblich beeinträchtigen. Das gilt auch, soweit Schadensersatzansprüche (insbesondere großer Schadensersatz) auf Rücknahme des Kaufgegenstandes zielen.“
Die Klausel verstößt gegen § 309 Nr. 8b), bb) BGB und ist deshalb unwirksam. Danach ist eine Regelung unwirksam, die Ansprüche gegen den Verwender insgesamt oder bezüglich einzelner Teile auf ein Recht auf Nacherfüllung beschränkt, sofern dem anderen Vertragsteil nicht ausdrücklich das Recht vorbehalten wird, bei Fehlschlagen der Nacherfüllung zu min-dern oder, wenn nicht eine Bauleistung Gegenstand der Mängelhaftung ist, nach seiner Wahl vom Vertrag zurückzutreten. Vorliegend wird das Rücktrittsrecht bzw. das Recht des Erwer-bers auf großen Schadensersatz beschränkt. Die in § 309 Nr. 8b), bb) BGB vorgesehene Ausnahme für Bauleistungen greift nicht, da Bauträger keine „Bauleistung“ erbringen. Die Rückabwicklung einer Bauleistung führt regelmäßig zur Zerstörung wirtschaftlicher Werte. Das gilt aber nicht für die Rückabwicklung einer Bauträgerleistung, denn hier wechseln nur der Besitz und das Eigentum, während das Wohngebäude unberührt bleibt (vgl. BGH, Urteil vom 28.09.2006, Az.: VII ZR 303/04). Das Rücktrittsrecht bzw. das Recht des Erwerbers auf großen Schadensersatz wird unzulässig beschränkt, da es nur greifen soll bei schweren Sachmängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch und die Funktionsfähigkeit ausschließen oder erheblich beeinträchtigen. Nach § 323 Abs. 5 BGB ist das Rücktrittsrecht aber nur dann ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist. Die Prüfung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung erfordert eine umfassende Interessenabwägung, bei der die Bedeutung des Mangels, der Veranlassungsbeitrag des Unternehmers und auch die Möglichkeiten der Mängelbeseitigung und deren Kosten zu berücksichtigen sind (vgl. Rolf Kniffka u.a., ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand 13.08.2013, § 636 Rdn. 9). Indem die Klausel lediglich auf die Funktionalität des Werkes abstellt, verengt sie die weiteren im Rahmen der Interessensabwägung zu berücksichtigenden Umstände wie beispielsweise den Veranlas-sungsbeitrag des Bauträgers. Eine unerhebliche Pflichtverletzung ist nämlich in der Regel zu verneinen, wenn der Unternehmer bei Vertragsschluss über das Vorhandensein eines Man-gels arglistig getäuscht hat (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2006, Az.: V ZR 173/05). Damit er-weitert die vorliegende Klausel den Ausschluss des Rücktrittsrechts bzw. des großen Scha-densersatzes unzulässig über bloße unerhebliche Mängel hinaus.
Aufgrund der Regelung werden die Erwerber in der Ausübung ihrer Rechte beim Vorliegen von Sachmängeln unangemessen benachteiligt. Der Erwerber hat innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Grenzen auch das Recht, sich vom Vertrag zu lösen.
„Die Gewährleistungszeit beträgt 5 Jahre. Von dieser Frist sind folgende Teilleistungen aus-genommen:
- für technische Gebäudeausrüstungen 2 Jahre
Die Klausel verstößt gegen § 309 Nr. 8 b ff) BGB und ist deshalb unwirksam. Die vorliegende Klausel führt unzulässig zur Verkürzung der gesetzlichen Verjährungsfrist gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB für Baumängel den Eintritt der Verjährung für Bauwerksmängel. War die technische Gebäudeausrüstung Bestandteil der geschuldeten Werkleistung aus dem Bau-trägervertrag, handelt es sich auch insoweit um Arbeiten an einem Bauwerk. Der Begriff Bauwerk umfasst das Objekt als Ganzes, aber auch dessen Teile, insbesondere einzelne Bauteile und Bauglieder (vgl. BGH, Urteil vom 21.12.1955, Az.: VI ZR 246/54).
Durch die Klausel wird der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher davon abgehalten, seine Mängelrechte innerhalb der für Bauwerksmängel gesetzlich vorgeschriebenen Verjährungs-frist von fünf Jahren geltend zu machen.
1. “Nimmt der Käufer den Kaufgegenstand vor Abnahme in Benutzung, gilt dies als Abnahme.”
2. „Der Käufer verpflichtet sich, mindestens 14 Tage vor dem Termin an einem Vorabnahme-termin teilzunehmen, in welchem eine gemeinsame Besichtigung des Kaufgegenstandes stattfindet und der Käufer von ihm geltend gemachte Mängel und ausstehende Restarbeiten benennt.
Bei Nichterscheinen des Käufers zum ersten Abnahmetermin benennt der Verkäufer einen neuen Termin (zweiter Abnahmetermin) zur Erstellung des Abnahmeprotokolls, der mindes-tens 7 Tage nach dem ersten Abnahmetermin liegen muss. Erscheint der Käufer auch zu diesem Termin nicht, oder lässt er sich nicht durch einen mit schriftlicher Vollmacht Ausge-wiesenen vertreten, so gilt der Kaufgegenstand als mängelfrei abgenommen, sofern der Käufer auf diese Folge in der Mitteilung besonders hingewiesen wurde."
3. „Der Kaufgegenstand gilt als mängelfrei abgenommen, wenn der Käufer ihn ohne Einwilli-gung des Verkäufers in Besitz nimmt und nicht innerhalb von zwei Wochen schriftlich Mängel rügt, die ihn zur Verweigerung der Abnahme berechtigen würden.“
4. „Der Abnahmetermin ist dem Käufer rechtzeitig mindestens zwei Wochen vorher schriftlich mitzuteilen. ... Erscheint der Käufer zu diesem Termin nicht, so steht es der Abnahme gleich, wenn der Käufer den Kaufgegenstand nicht innerhalb einer vom Verkäufer schriftlich zu set-zenden Nachfrist von 12 Werktagen abnimmt. In diesem Fall ist der Käufer verpflichtet, dem Verkäufer etwaige Mängel innerhalb einer weiteren Frist von zwei Wochen durch einge-schriebenen Brief mitzuteilen."
Die Klauseln 1. – 3. sind wegen eines Verstoßes gegen § 308 Nr. 5 BGB unwirksam. Die Fiktion der Abnahme ist ferner mit § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vereinbar. Sie ist geeignet, dem Bauträger unter Verstoß gegen die o. g. gesetzlichen Vorschriften einen Vorteil zu verschaffen, um schneller die mit der Abnah-me verbundenen, für ihn günstigen Wirkungen herbeizuführen. Die Inbesitznahme kann nicht mit der Abnahme gleichgesetzt werden, da noch wesentliche Baumängel vorhanden sein können, die einer Bewohnbarkeit nicht, wohl aber einer Abnahme im Wege stehen.
Bei der Regelung unter 2. kommt hinzu, dass ein Vorabnahmetermin mit Anwesenheits- und Mängelrügepflicht des Erwerbers im gesetzlichen Leitbild des § 640 BGB nicht vorgesehen ist. Eine unterlassene Teilnahme kann daher keine Sanktionen und damit keine Fiktionen auslösen.
Ferner müssen unvollständige Bauwerke nicht abgenommen werden (vgl. BGH, BauR 2004, 337; OLG Düsseldorf, OLGR 2007, 206). Die Fiktion scheitert an der Wirklichkeit. Der Rechtsgedanke des § 162 Abs. 1 BGB scheitert an dem fehlenden Verstoß gegen Treu und Glauben.
Die Regelung unter 4. ist dem Wortlaut des § 12 Nr. 5 VOB/B nachgebildet und verstößt auch gegen § 309 Nr. 12 a BGB. Sie ist verbraucherfeindlich und rechtsunwirksam (Wer-ner/Pastor, "Der Bauprozess", 14. Aufl., Rdn. 1269).
Die Abnahme verkörpert ein zentrales Recht des Erwerbers, das Bauvorhaben auf seine Vertragsmäßigkeit zu prüfen und diese zu bescheinigen. Durch die beanstandeten Klauseln wird die Abnahme fingiert. Dem rechtlich und kaufmännisch nicht vorgebildeten Verbraucher wird suggeriert, dass in eine Abnahme – trotz eventuell objektiv vorhandener Mängel und Unfertigkeiten – mit den für den Erwerber verbundenen negativen Rechtsfolgen zu unterstel-len ist.
„Bei Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes ist der Käufer verpflichtet, diesen abzunehmen. Der Abnahmetermin ist dem Käufer rechtzeitig mindestens zwei Wochen vorher schriftlich mitzuteilen. Das Ergebnis der Abnahme wird in einer Niederschrift festgehalten."
Die Regelung ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB i. V. m. § 640 BGB verbraucherfeindlich und rechtsunwirksam.
Beim verständigen, aber rechtlich nicht vorgebildeten, unerfahrenen Erwerber wird die un-richtige Vorstellung hervorgerufen, dass die Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes den Käufer zur Abnahme des Bauwerkes verpflichte. Er könnte dazu verleitet werden, die Ab-nahme vorschnell zu erklären, insbesondere wenn die Bezugsfertigkeit zwar vorliegt aber noch wesentliche Baumängel vorhanden sind, die einer Bewohnbarkeit nicht, wohl aber einer Abnahme im Wege stehen.
Wären Bezugsfertigkeit und Abnahmereife identisch, so wäre der Erwerber verpflichtet, die Erfüllungsbürgschaft nach § 632 a Abs. 3 BGB schon bei Bezugsfertigkeit zurückzugeben oder einen Barsicherheitseinbehalt auszuzahlen.
Damit würde er jedoch ein wichtiges Druckmittel verlieren, um rechtzeitig und vollständig die Qualitätsansprüche durchzusetzen, die gerade bei hochwertigen Bauvorhaben mit vielen Sonderwünschen den weiten Abstand zur bloßen Bezugsfähigkeit erkennen lassen. Außer-dem würde die mit der Abnahme verbundene Umkehr der Beweislast zum Nachteil des Er-werbers zu einem Zeitpunkt einsetzen, in dem wichtige Leistungen der Vollendung des Bau-vorhabens noch nicht auf dem Prüfstand einer Abnahme gestanden haben.
„Der Käufer bevollmächtigt hiermit den vom Verkäufer im ausschließlichen Interesse der Käufer beauftragten Sachverständigen …, die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes für ihn vorzunehmen. Der Bevollmächtigte ist berechtigt, einem anderen Diplom-Ingenieur oder Architekten aus seinem Büro Untervollmacht zu erteilen. Über die Abnahme ist ein Protokoll zu fertigen, in das noch fehlende Leistungen und vorhandene Mängel aufzunehmen sind.“
Die Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Eine Abnahmevollmacht für Dritte ist nur dann wirksam, wenn sie jederzeit frei widerruflich ist und dem Erwerber nicht suggeriert, dass nur der bevollmächtigte Dritte abnehmen darf.
Deshalb muss die Klausel im Sinne des Transparenzgebots ausdrücklich klarstellen, dass die Vollmacht frei widerruflich ist und der Erwerber jederzeit auch selbst die Abnahme erklä-ren bzw. verweigern kann (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.09.2011, Az.: 8 U 106/10). Da der Dritte vom "Verkäufer" beauftragt wird und somit aus dem Lager des Bauträgers kommt, ist zu befürchten, dass der Bauträger auf die Abnahmeentscheidung mindestens durch die Auswahl des Bevollmächtigten Einfluss nimmt. Damit liegt zugleich gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unzulässige Benachteiligung des Erwerbers, da von wesentlichen Grundgedan-ken der gesetzlichen Regelung in §§ 640, 641 BGB abgewichen wird. Diese sehen vor, dass der Erwerber die Abnahme selbst erklärt.
Durch die vorliegende Formulierung muss der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher davon ausgehen, dass nur der bevollmächtigte Sachverständige die Abnahme des Gemeinschafts-eigentums erklären darf.
Er wird deshalb davon abgehalten, sein originäres Recht auf Erklärung bzw. Verweigerung der Abnahme selbst auszuüben. Damit wird das Abnahmerecht des Erwerbers unzulässig verdrängt.
"Die Käufer unterwerfen sich wegen aller in diesem Vertrag übernommenen Zahlungs-pflichten der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen, und zwar in der Weise, dass Zahlungen gemäß den in § 5 dieses Vertrages getroffenen Ver-einbarungen ausschließlich auf die dort genannten Konten zu erfolgen haben. ... Der Notar ist ermächtigt, der Verkäuferin auf Antrag nach Kaufpreisfälligkeit eine vollstreckbare Ausfer-tigung zu erteilen. Zum Nachweis der Fälligkeit genügt die Bautenstandsbeschreibung eines auf Antrag der Verkäuferin von der Industrie- und Handelskammer … zu benennenden Sachverständigen. ..."
Die Vertragsbestimmung ist wegen eines Verstoßes gegen §§ 3, 12 MaBV i. V. m. § 134 BGB nichtig. Klauseln in Bauträgerverträgen, die den Erwerber der sofortigen Zwangsvoll-streckung unterwerfen und den Notar ermächtigen, die vollstreckbare Ausfertigung ohne Nachweis der Fälligkeit zu erteilen, sind unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 22.10.1998, Az.: VII ZR 99/97. Dies gilt auch dann, wenn – wie hier – der Fälligkeitsnachweis an die bloße Bautenstandsbeschreibung eines vom Bauträger beauftragten Dritten geknüpft wird (vgl. OLG Jena, Urteil vom 04.05.1999, Az.: 5 U 1115/98). Die Klausel ermöglicht es dem Bauträ-ger, entgegen § 3 MaBV Vermögenswerte des Erwerbers zu erlangen, bevor die in der Ver-ordnung festgeschriebenen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Der Dritte steht im La-ger des Bauträgers und ist keine unabhängige Person.
Zudem kann der vom Bauträger beauftragte Sachverständige nur die tatsächlichen, bau-technischen Voraussetzungen der Fälligkeit einer Kaufpreisrate feststellen.
Er kann bescheinigen, dass ein bestimmter Bautenstand nach § 3 Abs. 2 MaBV ohne we-sentliche Mängel erreicht ist.
Die rechtlichen Voraussetzungen der Fälligkeit, beispielsweise die vorherige Leistung einer Erfüllungssicherheit nach § 632 a Abs. 3 BGB oder das Nichtvorliegen von gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechten, etwa bei Mängeln eines vorangehenden Bauleistungsab-schnitts, der nicht Gegenstand der zur Zahlung anstehenden Kaufpreisrate ist, bleiben ihm verschlossen, weil er nicht rechtskundig ist.
Der Erwerber ist vor einem Zugriff des Bauträgers im Wege der sofortigen Zwangsvollstre-ckung zu schützen. Wenn der Bauträger meint, ihm stehen Werklohnansprüche zu, muss er eine Zahlungsklage erheben. Der Erwerber braucht nicht den mühevollen Weg einer Voll-streckungsabwehrklage nach § 767 ZPO zu gehen und auch nicht zum Zwecke einer einst-weiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung Sicherheit zu leisten.
„Die Aufrechnung gegen die aus diesem Vertrag resultierenden Forderungen durch den Käu-fer ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung des Käufers gegen den Verkäufer zulässig.“
Die Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1, Satz 1, 2 BGB. Der Verbraucher wird durch das einschränkungslose Aufrechnungsverbot unzulässig benachteiligt. Grundsätzlich sind der Werklohnanspruch des Bauträgers und der Anspruch des Erwerbers auf mangelfreie Erfül-lung des Vertrages dargestellt synallagmatisch miteinander verknüpft und stellen ein solches Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung her, dass nach Sinn und Zweck des vertraglichen Aufrechnungsverbots eine Aufrechnung nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2011, Az.: VII Z R 209/07; OLG Hamburg, Beschluss vom 13.02.2009, Az.: 11 U 41/08). Das gilt nicht nur für Mängel, sondern auch für Schadenser-satzansprüche aus Leistungsverzug des Bauträgers und sonstige Leistungsstörungen wie Unvermögen oder positive Vertragsverletzung.
Der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher geht davon aus, dass die vom Notar vorge-schlagene Regelung rechtswirksam ist. Es kommt in der Praxis häufig vor, dass sich Bauträ-ger wegen etwaiger zur Aufrechnung gestellter Gegenforderungen auf das im Vertrag veran-kerte Aufrechnungsverbot berufen. Damit wird der rechtlich nicht beratene Verbraucher da-von abgehalten, seine Ansprüche effektiv durchzusetzen. Tatsächlich ist es dem Erwerber jedoch gestattet, mit Gegenforderungen aus dem Vertragsverhältnis aufzurechnen, egal ob diese aus Mangelansprüchen, aus einer Vertragsstrafe oder einem konkreten Schaden aus Verzug, Verschulden bei Vertragsschluss (c. i. c.), positiver Vertragsverletzung, schuld-haftem Unvermögen resultieren.
Nr. 1 Schiedsgutachtenklausel:
„Falls zwischen Verkäufer und Käufer über den erreichten Bautenstand oder die Berechti-gung einer Mängelrüge keine Übereinstimmung erzielt werden kann, soll zunächst das Urteil des von der zuständigen Handwerkskammer zu benennenden vereidigten Bausachverstän-digen eingeholt werden. Die Kosten dieses Gutachtens hat der unterliegende Teil der Ver-tragsparteien zu tragen.“
Nach der gebotenen verwenderfeindlichsten Auslegung der Klausel handelt es sich um eine obligatorische Schiedsgutachterklausel, die in einem Bauträgervertrag gemäß § 307 BGB unwirksam ist. Nach § 307 Abs. 1 BGB ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedin-gungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Dies ist bei einer obligatorischen Schiedsgutachterklausel in einem Bauträgervertrag anzunehmen. Denn eine solche Schiedsgutachtenabrede weicht vom gesetzlichen Modell des staatlichen Rechtsschutzes ab und benachteiligt den Verbraucher unangemessen, weil ihm das hohe Risiko eines greifba-ren (fehlerhaften), nicht mehr im ordentlichen Rechtswege überprüfbaren Gutachtens über-bürdet wird, das bei einem Bauträgervertrag angesichts der finanziellen Aufwendungen und der Komplexität der Bauleistungen für einen nicht bautechnisch vorgebildeten Verbraucher vergleichsweise hoch ist.
Bei einem Bauwerk ist die geschuldete Leistung komplex und häufig nur durch eine kompli-zierte juristische Auslegung des Vertrages zu bestimmen. Eine derartige rechtsstaatliche Überprüfung und Beurteilung des Vertragsinhaltes würde aber durch die obligatorische Schiedsgutachterklausel ausgeschlossen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.1993, Az.: 22 U 293/92).
Der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher wird durch die vorliegende Klausel davon abge-halten, staatlichen Rechtsschutz in Anspruch zu nehmen. Da Gutachten häufig Fehler auf-weisen oder nicht die gesamten gesetzlich möglichen Beweismittel berücksichtigen, kann einem Verbraucher nicht ohne weiteres geraten werden, ein Schiedsgutachtenverfahren durchzuführen.
„Der Notar wird die Eigentumsumschreibung beantragen, wenn der Verkäufer ihm schriftlich bestätigt hat, dass der geschuldete Kaufpreis – einschließlich der Zahlungen mit dem Ver-käufer vereinbarter Sonderwünsche – eingegangen ist und im Fall der Hergabe von Bürg-schaften die Bürgschaftsurkunden an den Bürgen oder den Verkäufer zurückgegeben wurden."
Die Klausel verstößt gegen die §§ 309 Nr. 2 a BGB. Danach ist eine Regelung unwirksam, die das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Erwerber nach § 320 BGB zusteht, ausge-schlossen oder eingeschränkt wird. Da die Eigentumsumschreibung erst dann beantragt wird, wenn der Käufer sämtliche Zahlungen geleistet und die Bürgschaften zurück gegeben hat, wird dem Erwerber in unzulässiger Weise eine Vorleistungspflicht auferlegt. Der Erwer-ber verliert dadurch die Möglichkeit, sein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB zur Geltung zu bringen, wenn der Veräußerer nicht oder schlecht erfüllt (vgl. BGH, Urteil vom 07.06.2001, Az.: VII ZR 420/00). Eine Vorleistungspflicht des Erwerbers in AGB ist aber nur dann wirksam, wenn sie durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt ist, der auch bei der Abwägung mit den hierdurch für den Erwerber entstehenden Nachteilen Be-stand hat (BGH, Urteil vom 10.03.1999, Az.: VIII ZR 204/98). Dafür ist nichts ersichtlich.
Der rechtlich nicht vorgebildete Erwerber wird durch die Klausel dazu bewegt, den gesamten Kaufpreis zu zahlen, um eine Eigentumsumschreibung zu erreichen. Dadurch übernimmt der Erwerber in unzulässiger Weise ein Insolvenzrisiko des Bauträgers, der etwaige Mängel nach vollständiger Kaufpreiszahlung gegebenenfalls nicht mehr beseitigt.
1. „Die Beteiligten sind in diesem Falle verpflichtet, eine anderweitige zulässige Bestimmung zu vereinbaren, die dem mit der unwirksamen Bestimmung verfolgten Zweck möglichst nahe kommt.“
2. „Die Vertragsteile verpflichten sich in einem solchen Fall, die unwirksame bzw. fehlende Be-stimmung durch eine andere Vereinbarung zu ersetzen, die dem Zweck, der mit der vorlie-genden Urkunde erreicht werden soll, möglichst nahe kommt.“
3. „Die Vertragsparteien sind verpflichtet, die unwirksame Bestimmung durch eine solche zu ersetzen, die dem Zweck der unwirksamen Bestimmung in rechtlich zulässiger Weise wirt-schaftlich möglichst nahe kommt.“
Die salvatorische Klausel verstößt gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion und ist unwirksam (vgl. hierzu ergangene zahlreiche Rechtsprechung, z. B. BGHZ 86, 297; 114, 342; 120, 122; BGH in NJW 1993, 1135; NJW 2000, 1110 ff.; LG Hamburg vom 07.11.1983, Az. 74 O 389/82; OLG Celle v. 12.01.1994, Az. 2 U 28/93; LG Frankfurt/M v. 09.11.2000, Az. 2/2 040/00; OLG Frankfurt/M. v. 03.06.2002, Az. 1 U 26/01; LG Frankfurt/M. v. 21.12.2000, Az. 2/2 O 2/00; EuGH [1. Kammer], Urt. v. 14.06.2012 – C-618/10, NJW H. 31/2012, S. 2257 ff.).
Der Verbraucher ist in der Regel zwar verständig, aber nicht sachkundig. Er geht davon aus, dass der Notar eine wirksame Formulierung in den Bauträgervertrag aufgenommen hat und lässt sich von dieser Regelung blenden, obwohl er darauf eigentlich gar nicht eingehen müsste. Er wird so zu Vertragsanpassungs- und Auslegungshandlungen genötigt, deren Reichweite er nicht überblicken kann und zu denen er auch nicht verpflichtet ist.

References: § 632
 § 7
 § 308
 § 315
 § 308
 § 315
 § 305
 § 308
 § 315
 BGH 
 § 307
 § 307
 § 633
 § 181
 § 307
 § 307
 § 305
 § 307
 § 127
 § 127
 § 3
 § 3
 § 946
 § 307
 § 286
 § 286
 § 309
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 307
 § 309
 § 320
 § 309
 § 632
 § 632
 § 7
 § 7
 § 2
 § 7
 § 309
 § 3
 § 305
 § 3
 § 309
 § 309
 § 323
 § 636
 § 309
 § 634
 § 308
 § 307
 § 307
 § 641
 § 640
 § 162
 § 12
 § 309
 § 307
 § 640
 § 632
 § 307
 § 307
 § 5
 § 134
 § 3
 § 3
 § 632
 § 767
 § 307
 § 307
 § 307
 § 320
 § 320
 BGH 
 EuGH