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Spekulationssteuer bei Hausverkauf? - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.deSteuerrechtVerkaufSpekulationssteuer bei Hausverkauf?
| 21.01.2006 08:17 |
ich habe von meinem Vater das Haus geschenkt bekommen,weil er Gesundheitlich nicht mehr in der Lage war es weiter zu führen. (1.1.2006).Er hat 2003 einen Optionvertrag über den Hausverkauf mit einem Bauunternehmer geschlossen den ich weiter führen muss.Was passiert Steuerrechtlich?Was für Steuern kommen auf mich zu bei einem Verkauf?
Gibt es eine Spekulationssteuer und wenn ja,was bedeutet das für für mich,was könnte auf mich zu kommen?
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grundsätzlich unterliegt der Gewinn aus einem Hausverkauf dann der Steuer, wenn zwischen der Anschaffung (hier also der Vollziehung der Schenkung) und der Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Dies regelt § 23 EStG, den ich Ihnen nachfolgend zitiere:
(1) <1>Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nr. 2) sind
Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z.B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. <2>Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. <3>Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
Veräußerungsgeschäfte bei anderen Wirtschaftsgütern, insbesondere bei Wertpapieren, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt. <2>Bei vertretbaren Wertpapieren, die einem Verwahrer zur Sammelverwahrung im Sinne des § 5 des Depotgesetzes anvertraut worden sind, ist zu unterstellen, dass die zuerst angeschafften Wertpapiere zuerst veräußert wurden. <3>Entsprechendes gilt bei Anschaffung und Veräußerung mehrerer gleichartiger Fremdwährungsbeträge;
Veräußerungsgeschäfte, bei denen die Veräußerung der Wirtschaftsgüter früher erfolgt als der Erwerb;
Termingeschäfte, durch die der Steuerpflichtige einen Differenzausgleich oder einen durch den Wert einer veränderlichen Bezugsgröße bestimmten Geldbetrag oder Vorteil erlangt, sofern der Zeitraum zwischen Erwerb und Beendigung des Rechts auf einen Differenzausgleich, Geldbetrag oder Vorteil nicht mehr als ein Jahr beträgt. <2>Zertifikate, die Aktien vertreten, und Optionsscheine gelten als Termingeschäfte im Sinne des Satzes 1.
<2>Als Anschaffung gilt auch die Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe sowie der Antrag nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 des Umwandlungssteuergesetzes. <3>Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung, die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen, der Antrag nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 des Umwandlungssteuergesetzes oder der Erwerb eines Rechts aus Termingeschäften durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen. <4>Die Anschaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft gilt als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter. <5>Als Veräußerung im Sinne des Satzes 1 Nr. 1 gilt auch
(2) <1>Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften der in Absatz 1 bezeichneten Art sind den Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören. <2>§ 17 ist nicht anzuwenden, wenn die Voraussetzungen des Absatzes 1 Nr. 2 vorliegen.
(3) <1>Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. <2>In den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nr. 1 tritt an die Stelle des Veräußerungspreises der für den Zeitpunkt der Einlage nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 angesetzte Wert, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nr. 2 der gemeine Wert. <3>In den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 tritt an die Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der nach § 6 Abs. 1 Nr. 4, § 16 Abs. 3 oder nach den §§ 20, 21 des Umwandlungssteuergesetzes angesetzte Wert. <4>Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bis 6 abgezogen worden sind. <5>Gewinn oder Verlust bei einem Termingeschäft nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 4 ist der Differenzausgleich oder der durch den Wert einer veränderlichen Bezugsgröße bestimmte Geldbetrag oder Vorteil abzüglich der Werbungskosten. <6>Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 512 Euro betragen hat. <7>In den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nr. 1 sind Gewinne oder Verluste für das Kalenderjahr, in dem der Preis für die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen zugeflossen ist, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nr. 2 für das Kalenderjahr der verdeckten Einlage anzusetzen. <8>Verluste dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden; sie dürfen nicht nach § 10d abgezogen werden. <9>Die Verluste mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in dem unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum oder in den folgenden Veranlagungszeiträumen aus privaten Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 erzielt hat oder erzielt.
Der Gesetzgeber will damit vermeiden, daß mit Grundstücken Spekulation getrieben wird. Dies bedeutet grundsätzlich, daß jeglicher Verkauf innerhalb einer Frist von zehn Jahren zu einer Besteuerung führt. Für Sie gibt es allerdings zwei wichtige Einschränkungen:
Bei unentgeltlichem Erwerb, wie er bei Ihnen vorliegt, gilt als Beginn der Zehn-Jahres-Frist der Zeitpunkt, an dem Ihr Vater das Haus erworben hat. Ich nehme anhand Ihrer Schilderung an, daß dies im Jahre 2003 geschehen ist. Sie haben also bereits drei Jahre herum.
Eine zweite -wichtige- Ausnahme finden Sie in § 23 I Nr. 1 S. 3 EStG: wenn Sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren das Haus selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, ist die Veräußerung ebenfalls steuerfrei. Wenn Sie also in das Haus selbst einziehen, können Sie das Gebäude im Jahre 2009 steuerfrei veräußern.
Ansonsten bleibt Ihnen nur übrig, bis 2013 abzuwarten, wenn Sie eine Besteuerung vermeiden wollen.
Nachfrage vom Fragesteller	21.01.2006 | 12:07
Ich wohne selbst über 40 Jahre in diesem Haus und habe bis dahin auch selbst Miete bezahlt. Ist das vielleicht Steuerlich relevant?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.01.2006 | 14:17
wenn Sie das Haus ohnehin selbst über diesen langen Zeitraum nutzen, können Sie es steuerlich unbedenklich veräußern, da die bereits zitierte Ausnahme eingreift.
"SCHNELLE ANTWORT MIT DER AUCH LAIEN ETWAS ANFANGEN KÖNNEN "

References: § 23
 § 5
 § 21
 § 21
 § 6
 § 6
 § 16
 § 2
 § 10
 § 10
 § 23