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Timestamp: 2019-07-17 08:33:00+00:00

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Oficina Registral (Propiedad). Informe JUNIO 2019. Cambio de uso de local a vivienda. | Notarios y Registradores
Oficina Registral (Propiedad). Informe JUNIO 2019. Cambio de uso de local a vivienda.
MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 27/06/2019
TEMA DEL MES: EL CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. Por Emma Rojo.
INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2019
Se plantea con frecuencia en los oficinas registrales cuáles son los requisitos exigidos para que los propietarios de un elemento privativo de una propiedad horizontal configurado como un local de oficinas en origen puedan inscribirlo como vivienda por haberlo cambiado de condición.
– Con arreglo al artículo 45 del RD 1093/1997, de 4 de julio, en la inscripción de una edificación debe reflejarse al menos, “(…) el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente”.
– Por aplicación del artículo 28 TRLS, la inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos por la normativa urbanística o bien acreditando por medio de certificado o documento hábil que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición.
A la vista de estos preceptos cabe afirmar que siempre y cuando los Estatutos –debidamente inscritos- no lo prohíban, una vez que la edificación consta inscrita en el Registro, con el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente de que consta, la DGRN (vid. R. de 27 de marzo de 2019) reconoce que cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (artículo 28 TRLS y ver esquema requisitos aplicables para inscripción obras nuevas). En conclusión, el Centro Directivo equipara el cambio de uso de la edificación a la modificación de la declaración de obra inscrita siendo de aplicación el citado artículo 28 TRLS.
En cuanto al cambio de uso por antigüedad, la citada R. de 27 de marzo de 2019 considera documento adecuado la certificación catastral descriptiva y gráfica junto con el anexo de antecedentes físico-económicos del inmueble. La R. de 31 de agosto de 2017 admite la acreditación de la antigüedad del cambio por un certificado técnico de un arquitecto, con firma legitimada notarialmente, incluso sin visado colegial.
No se han publicado disposiciones generales de interés registral
Aunque tampoco ha habido apenas, podemos mencionar:
Que en ell título II regula las medidas de impulso para facilitar la actividad empresarial y prevé una serie de disposiciones, entre ellas y ante la necesidad de intercambio de información entre la Administración pública y la Dirección General de los Registros y del Notariado, Consejo General del Notariado y el Colegio de Registradores de la Propiedad, se regula el acceso a datos que obran en poder de estos a través de los correspondientes acuerdos o Convenios de colaboración de conformidad con lo previsto en la Orden de 10 de junio de 1997 y la Directiva 2012/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de junio de 2012.
Se ha admitido a trámite el Recurso de inconstitucionalidad n.º 2208-2019, contra Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler: que afectó profundamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos, aumentando la duración obligatoria y en sus relaciones con el Registro de la propiedad, entre otros contenidos.
Concursos de Registros: Por Resoluciones de 7 de mayo de 2019 de la DGRyN y de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia en Cataluña se ha resuelto el concurso 303 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles
Concursillos de Aspirantes: Así mismo por Resoluciones de 16 de mayo de 2019, de la DGRyN y de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia en Cataluña, se ha convocado el concursillo de Aspirantes.
Ver resultado provisional a nivel estatal y a nivel catalán.
174.** ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR. NO CABE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD ANTES DE LOS 4 AÑOS.
La anotación preventiva de embargo cautelar no se cancela por transcurso del plazo de 6 meses, que es el plazo de duración de la medida cautelar, sino por el plazo general de 4 años del art. 86 LH.
175.** SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO PARA HACER CONSTAR UNA POSIBLE SERVIDUMBRE RECÍPROCA DE CAMINO.
Para la inscripción de una servidumbre se exige que en el título de constitución queden perfectamente determinados su extensión, límites y configuración, así como los predios dominante y sirviente, debiendo constar, si la servidumbre es recíproca, en ambos predios. La falta de inscripción, en su caso, no es un error materia sino de concepto y exige consentimiento o resolución judicial.
176.* ADICIÓN A TESTIMONIO DE DECRETO DE ADJUDICACIÓN CONSTITUYÉNDOSE UN USUFRUCTO. NATURALEZA DE LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES
Se refiere a la naturaleza de la calificación sustitutoria y determina en el caso planteado la claridad y suficiencia de la adjudicación judicial para permitir su inscripción.
La doble inmatriculación que se genera a consecuencia de una concentración parcelaria se pueden solucionar haciendo uso del procedimiento del art 209; pero no pueden trasladarse las edificaciones cuando han sido excluidas, sino que debe agruparse el resto (no doblemente inmatriculado) a la finca de resultante de la concentración.
la obligada georreferenciación de las edificaciones no requiere que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados. Salvo para disipar dudas sobre si la edificación se encuentra efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
En la inmatriculación de fincas, el defecto de la posible coincidencia con otra inscrita debe de estar suficientemente motivado.
187.** OBRA NUEVA Y VENTA DE FINCA RÚSTICA POR CUOTAS INDIVISAS EN ANDALUCÍA. CUÁNDO HAY O NO PARCELACIÓN ILEGAL.
La mera transmisión de una finca por cuotas indivisas no se puede considerar como parcelación si no va acompañada de algún indicio revelador de la creación de un nuevo asentamiento.
188.*** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE CRÉDITO EN CUENTA CORRIENTE. PACTO DE LIQUIDACIÓN Y TÍTULO PARA CONCRETAR LA DEUDA.
No es posible ejecutar hipotecas en garantía de un crédito en cuenta corriente, y en general hipotecas de máximo, por la vía extrajudicial salvo que haya un pacto para determinar el saldo que se hará costar mediante la nota marginal de los artículos 143 LH y 238 RH, a practicar al margen de la inscripción de hipoteca de que se trate.
189.** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO CON OPCIÓN DE COMPRA GRAVADO CON EMBARGOS.
Resuelto un arrendamiento financiero por resolución judicial, no procede cancelar los embargos que los gravan por falta de intervención de sus titulares; pero si hacerlo constar por nota marginal para evitar el efecto legitimador de la inscripción.
190.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
En la ejecución hipotecaria, tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.
191.** EFECTOS RESOLUTORIOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN SUSPENSIVA. DIFERENCIAS CON LA CONDICIÓN RESOLUTORIA.
Resolución que analiza las condiciones suspensivas, resolutorias y del pacto de reserva de dominio y las diferencias entre condición resolutoria y los efectos resolutorios derivados del incumplimiento de la condición suspensiva.
192.() NO CABE EL RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.
En una ejecución hipotecaria el recurrente pretende la exhibición de los títulos de fusión y excisión que acrediten la legitimación del ejecutante pero practicada la inscripción, ya no cabe recurso gubernativo ante la DGRN para su cancelación por nulidad de aquélla o del título, ni por falsedad ni por otras causas, debiendo acudirse a la vía judicial.
193. ** AGRUPACIÓN, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON PREVIAS OPERACIONES PARTICIONALES. PRESUPUESTOS PARA EL EXPEDIENTE DE REANUDACION DEL TRACTO
Cuando en una herencia el testamento no contiene una verdadera partición del 1056 CC sino meras normas particionales, es necesaria la intervención de todos los herederos.
194.*** DIFÍCIL CANCELACIÓN DE TANTEO CONVENCIONAL INSCRITO SIN PLAZO E INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA. NUMERUS APERTUS.
Resolución que resuelve la imposibilidad de cancelar un derecho de tanteo convenciona inscrito sin sujeción a plazo; aunque admite la inscribilidad de una compraventa, arrastrando la carga y siempre que se cumplan las previsiones pactadas para el posible ejerecicio del tanteo.
195.** VENTA DE FINCA HIPOTECADA DE ENTIDAD CONCURSADA POR PRECIO INFERIOR AL DE TASACIÓN PARA SUBASTA.
Para vender una finca hipotecada de entidad concursada, por precio inferior al valor de tasación para subasta, es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario, y ello aun cuando la venta se haga con arreglo al plan de liquidación.
196.** ADJUDICACIÓN DE HERENCIA PREVIA SEGREGACIÓN.
En las parcelaciones la operación realizada debe ajustarse a la licencia y no se pueden modificar los términos en los que se concedió.
197.** RECTIFICACIÓN DE TITULARIDAD REGISTRAL. LEGITIMACIÓN Y TRACTO SUCESIVO.
La rectificación de una titularidad registral debe ser consentida por todos los titulares registrales – no por los titulares materiales -; o resolución judicial
Resolución que analiza diferentes defectos de un auto recaído en un expediente de dominio tramitado conforme a la legislación anterior: certificación catastral, circunstancias del promovente, defectos en la publicación del edicto, firmeza de la resolución…
199.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD ANTE GRAN DESPROPORCIÓN EN LA SUPERFICIE.
La rectificación de descripción de una finca exige que haya correspondencia entre la descripción de la finca y la que resulte de la representación gráfica aportada, por lo que ha de apreciarse la identidad de la finca, sin que se altere la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, lo que impide que se aplique a supuestos de grave desproporción entre ambas superficies.
201.** ATRIBUCIÓN DE USO EXCLUSIVO DE TRASTERO EFECTUADA POR COPROPIETARIAS DE UNA PARTE INDIVISA DEL LOCAL. CAUSA.
Se refiere a la transformación de una comunidad proindiviso sobre un % de un local destinado a trasteros (el resto que queda por trasmitir) determinando la atribución del uso de un local a un de los comuneros y la necesidad de determinar la causa de dicha atribución.
INFORME NORMATIVA MAYO 2019 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES MAYO 2019
Varsovia (Polonia). Por María Núñez.
Anejos: configuración como derecho de uso exclusivo, concentración parcelaria, De cuotas indivisas de finca rústica, DGRN, direccion general de los registros y del notariado, embargo cautelar, Emma Rojo, informe oficina registral, MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ, procedimiento notarial de ejecución hipotecaria, resoluciones direccion general de los registros y del notariado, tanteo convencional sin plazo, varsovia

References: artículo 45
 artículo 28
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