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Timestamp: 2018-03-24 15:31:04+00:00

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ottobre 2012 - Matteo Peroni
Vendita in blocco e prelazione nella locazione
ottobre 30, 2012 /0 Commenti/in Locazioni /da Matteo Peroni
Estratto della sentenza n. 17325/2012 della Corte di Cassazione Civile:
Va a questo punto premesso che, per consolidata giurisprudenza di questa Corte (tra le molte e per limitarsi alle più recenti: Cass. 20 luglio 2011, n. 15897; Cass. 17 settembre 2008, n. 23747; Cass. 20 dicembre 2007, n. 26981; Cass. 12 luglio 2006, n. 15784), in tema di diritto di prelazione o riscatto in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore: tale diritto presuppone l’identità dell’immobile locato con quello venduto; pertanto, nell’ipotesi in cui con un unico atto o con più atti collegati vengano venduti ad uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il sorgere in capo al conduttore dei predetti diritti) o di una vendita cumulativa (che li lascia inalterati, limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione);
perché ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che questa riguardi l’intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid differente della mera somma delle singole unità immobiliari;
è attribuita maggiore rilevanza anche alla valutazione soggettiva di unitarietà, che possa peraltro evincersi secondo i normali criteri ermeneutici dal tenore del contratto; in sostanza, l’alternativa è tra: a) immobili suscettibili di considerazione unitaria perché strutturalmente omogenei e coordinati – sia oggettivamente che soggettivamente – da un punto di vista funzionale: nel qual caso si configura una vendita in blocco e non sussistono i diritti di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392; b) immobili privi di omogeneità strutturale e di coordinamento funzionale (nella duplice dimensione, oggettiva e soggettiva, suddetta): nel qual caso si configura una vendita cumulativa e sussistono i diritti di prelazione e riscatto suddetti in relazione al singolo immobile locato per il rispettivo conduttore; a tale riguardo spetta al giudice del merito l’accertamento, insindacabile in sede di legittimità ove logicamente e congruamente motivato, dell’unicità strutturale e funzionale del bene venduto al fine di escludere o ammettere la prelazione o il riscatto.
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2012/10/Fotolia_60148346_XS.jpg 223 538 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2012-10-30 06:55:282014-04-12 16:03:22Vendita in blocco e prelazione nella locazione
Posa di infissi sporgenti sulla proprietà altrui
ottobre 29, 2012 /0 Commenti/in Notizie /da Matteo Peroni
Estratto della sentenza n. 17680/2012 della Corte di Cassazione Civile:
(…) anche in questa occasione, questa Corte ribadisce quanto ha avuto modo di affermare più volte, in passato e cioè che: ai sensi dell’art. 840 c.c., l’immissione di sporti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino, è consentita quando questi non abbia interesse ad escluderla, cioè quando la stessa intervenga ad un’altezza dal suolo, tale da non pregiudicare alcun legittimo interesse del proprietario del fondo in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione di tale spazio aereo (ex multis Cass. n. 1484 del 1996 nonché Cass. 9047 del 2012). Nel caso concreto, come, per altro, ha osservato la Corte di merito, la collocazione dei manufatti di cui si dice non pregiudicavano alcun interesse di E. B. proprietaria della terrazza sottostante considerato che la fissazione al muro di ante apribili verso l’esterno, la tipologia del manufatto (telai metallici) e lo stesso sistema di ancoraggio degli infissi non creavano per se stesse situazioni di pericolo, né l’apertura e la chiusura degli infissi, attesa la significativa altezza dal piano di calpestio, era in grado di limitare la fruizione della sottostante terrazza. Pertanto appare del tutto convincente e coerente con i principi giuridici l’affermazione della Corte di merito secondo cui non si vede quale interesse possa avere E. B. a domandare la rimozione dei manufatti di cui si dice.
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2012/10/Fotolia_60266544_XS.jpg 283 424 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2012-10-29 07:01:292014-04-12 16:05:33Posa di infissi sporgenti sulla proprietà altrui
Spese condominiali pagate prima della notifica del decreto ingiuntivo, ma dopo il suo deposito
ottobre 27, 2012 /0 Commenti/in Morosità /da Matteo Peroni
Estratto della sentenza n. 17683/2012 della Corte di Cassazione Civile:
la dichiarazione della cessazione della materia del contendere, giustificata dall’intervenuto spontaneo adempimento della prestazione prima della notifica del decreto ingiuntivo, non escludeva la legittimità della richiesta del decreto ingiuntivo e la infondatezza, nel merito, dell’opposizione, rendendosi così necessario, ai fini della regolamentazione delle spese di lite, fare ricorso al criterio della soccombenza virtuale.
Il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, infatti, non è limitato alla verifica delle condizioni di ammissibilità e validità del decreto, ma si estende anche all’accertamento dei fatti costitutivi, modificativi ed estintivi del diritto in contestazione, con riferimento alla situazione esistente al momento della sentenza; ne consegue che la cessazione della materia del contendere verificatasi successivamente alla notifica del decreto – nella specie per avvenuto pagamento della somma portata al medesimo – travolge anche il medesimo decreto che deve essere revocato, senza che rilevi, in contrario, l’eventuale posteriorità dell’accertato fatto estintivo rispetto al momento di emissione dell’ingiunzione (Cass. n. 13085 del 2008; Cass. n. 21432 del 2011). Ed è appunto ciò che il giudice di primo grado, come si desume dalla sentenza impugnata, ha fatto nel presente giudizio, revocando il decreto opposto, dichiarando cessata la materia del contendere per effetto del pagamento avvenuto dopo l’emissione del decreto ingiuntivo, ma prima della sua notificazione, e facendo poi ricorso al criterio della soccombenza virtuale. Invero, il giudice del merito, nel caso in cui dichiari cessata la materia del contendere, deve delibare il fondamento della domanda per decidere sulle spese secondo il principio della soccombenza virtuale (Cass. n. 1412 del 2011).
Circa la correttezza dell’applicazione di tale principio, deve ricordarsi che il giudice può, in qualsiasi stato e grado del processo, dare atto d’ufficio della cessazione della materia del contendere intervenuta nel corso del giudizio qualora ne riscontri i presupposti, e cioè se risulti ritualmente acquisita o concordemente ammessa una situazione dalla quale emerga che è venuta meno ogni ragione di contrasto tra le parti, a ciò non ostando la perdurante esistenza di una situazione di conflittualità in ordine alle spese, dovendosi provvedere sulle stesse secondo il principio della soccombenza virtuale (Cass. n. 1412 del 2011).
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2012/10/Fotolia_61098831_XS.jpg 283 424 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2012-10-27 08:25:572014-04-12 16:11:28Spese condominiali pagate prima della notifica del decreto ingiuntivo, ma dopo il suo deposito
Dati del condomino moroso e privacy
ottobre 12, 2012 /0 Commenti/in Privacy /da Matteo Peroni
Estratto della sentenza n. 186/2011 della Corte di Cassazione Civile:
“Occorre premettere che i dati riferiti ai singoli partecipanti al condominio, raccolti ed utilizzati per le finalità riconducibili alla disciplina civilistica di cui all’art. 1117 c.c. e ss., ed alle relative norme di attuazione, ivi compresi quelli relativi alle posizioni debitorie di ciascuno nei confronti della collettività condominiale, costituiscono dati personali, ai sensi dell’art. 4, comma 1, lett. b). Infatti, l’elemento qualificante dell’informazione, perchè possa essere considerata dato personale, è rappresentato esclusivamente dal fatto che essa si riferisca ad un soggetto determinato o determinabile. La misura in cui ciascun condomino è tenuto a partecipare alle spese condominiali e i dati relativi alla mora nel pagamento dei contributi, hanno certamente una valenza contabile, di interesse ai fini della gestione collettiva, ma ciò non fa venir meno la loro natura di dati personali, soggetti, in quanto tali, alla disciplina del codice e alle regole generali per il trattamento che esso delinea. Affinchè questa disciplina sia applicabile, non occorre che il dato sia anche sensibile (ossia idoneo a rivelare l’origine razziale ed etnica, le convinzioni religiose, filosofiche o di altro genere, l’adesione a partiti, sindacati, associazioni od organizzazioni a carattere religioso, filosofico, politico o sindacale, ovvero, ancora, idoneo a rivelare lo stato di salute e la vita sessuale), giacchè l’appartenenza dell’informazione alla sottoclasse dei dati sensibili comporta la previsione di una disciplina di tutela e di garanzia ulteriore contro i rischi della circolazione (v., ad esempio, l’art. 26 del codice), in considerazione della intrinseca attitudine di questi dati ad essere strumentalizzati per fini discriminatori.
In ambito condominiale, le informazioni relative al riparto delle spese, all’entità del contributo dovuto da ciascuno e alla mora nel pagamento degli oneri pregressi possono senz’ altro essere oggetto di trattamento, anche senza il consenso dell’interessato, come si ricava dall’art. 24 del codice.
Difatti, le attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni implicano che l’amministratore possa procedere alla raccolta, registrazione, conservazione, elaborazione e selezione delle informazioni concernenti le posizioni di dare ed avere dei singoli partecipanti al condominio. Del pari, ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati a tutti i condomini, non solo su iniziativa dell’amministratore in sede di rendiconto annuale o di assemblea ovvero nell’ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell’assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ma anche su richiesta di ciascun condomino, essendo questi investito di un potere di vigilanza e di controllo sull’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che lo abilita a domandare in ogni tempo all’amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti. Il trattamento dei dati personali, per essere lecito, deve tuttavia avvenire nell’osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti (art. 11 del codice).
Sull’amministratore del condominio, pertanto, grava il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l’accesso a quei dati da parte di persone estranee al condominio. Ora, l’affissione nella bacheca dell’androne condominiale del dato personale concernente le posizioni di debito del singolo condomino va al di là della giustificata comunicazione dell’informazione ai soggetti interessati nell’ambito della compagine condominiale; tale affissione, infatti, avvenendo in uno spazio accessibile al pubblico, non solo non è necessaria ai fini dell’amministrazione comune, ma, soprattutto, si risolve nella messa a disposizione di quei dati in favore di una serie indeterminata di persone estranee e, quindi, in una indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile, ai sensi degli artt. 11 e 15 del codice.
Ha pertanto errato la sentenza impugnata a ritenere prevalenti, sul “diritto alla riservatezza”, “esigenze di efficienza”. Tale bilanciamento non tiene conto del rango di diritto fondamentale assunto dal diritto alla protezione dei dati personali, tutelato dall’art. 2 della Costituzione italiana e dall’art. 8 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea: un diritto a mantenere il controllo sulle proprie informazioni che, spettando non solo alle persone in vista ma a “chiunque” (art. 1 del codice) e ad “ogni persona” (art. 8 della Carta) nei diversi contesti ed ambienti di vita, concorre a delineare l’assetto di una società rispettosa dell’altro e della sua dignità in condizioni di eguaglianza. La sentenza impugnata è cassata. La causa deve essere rinviata al Tribunale di Napoli, che la deciderà in persona di diverso magistrato.
Il giudice del rinvio si atterrà al seguente principio di diritto: La disciplina del codice in materia di protezione dei dati personali, di cui al D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196, prescrivendo che il trattamento dei dati personali avvenga nell’osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti, non consente che gli spazi condominiali, aperti all’accesso a terzi estranei al condominio, possano essere utilizzati per la comunicazione di dati personali riferibili al singolo condomino; pertanto – fermo il diritto di ciascun condomino di conoscere, anche su propria iniziativa, gli inadempimenti altrui nei confronti della collettività condominiale – l’affissione nella bacheca dell’androne condominiale, da parte dell’amministratore, dell’informazione concernente le posizioni di debito del singolo partecipante al condominio, risolvendosi nella messa a disposizione di quel dato in favore di una serie indeterminata di persone estranee, costituisce un’indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile, ai sensi degli artt. 11 e 15 del codice“.
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2012/10/Fotolia_61662831_XS.jpg 216 557 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2012-10-12 08:39:472014-04-12 16:14:08Dati del condomino moroso e privacy
Potere di spesa dell’amministratore
ottobre 8, 2012 /0 Commenti/in Poteri /da Matteo Peroni
Estratto della sentenza n. 14197/2011 della Corte di Cassazione Civile:
L’amministratore del condomino dunque non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall’art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti e dall’art. 1130 c.c., n. 3) per cui deve ritenersi che in via generale l’assemblea condominiale abbia il compito specifico non solo di approvare il conto consultivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore stesso (Cass. n. 5449 del 4.6.1999).
Per quanto riguarda il rapporto di mandato qual è quello configurabile tra amministratore e condomini, si rileva che la norma di cui l’art. 1720 c.c., prevede per il mandante l’obbligo di rimborsare il mandatario delle anticipazione da lui fatte, ma tale norma dev’essere chiaramente correlata con i principi in materia di condominio e di spese condominiali, le quali devono tutte passare al vaglio dell’assemblea per quanto riguardo la loro previsione o ratifica, senza le quali i credito dell’amministratore non può ritenersi nè liquido nè esigibile. tale principio. E’ stato invero statuito che ” ….L’amministratore di condominio cessato dall’incarico e attivamente legittimato a proporre l’Azione per il recupero delle somme da lui anticipate nell’interesse del condominio nel corso della sua gestione, che risultino dalla deliberazione di approvazione del rendiconto, nei confronti dei singoli condomini per le quote rispettivamente a loro carico. Tale legittimazione attiva trova il suo fondamento nelle specifiche funzioni dell’amministratore previste dalla legge (art. 1130 c.c., n 3 e art. 1135 c.c., n. 3) e, più in generale, nella disciplina del rapporto di mandato, quale e quello configurabile tra i condomini e l’amministratore (art. 1720 c.c.)”.(Cass. Sez. 2, n. 4127 del 15/12/1975).” “Nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini essendo questa espressamente richiesta dall’art. 1135 c.c., n. 2. per tutte le spese occorrenti durante l’anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce il citato art. 1135, n. 5. ” (Cass. Sez. 2, n. 4831 del 18/05/1994).
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2012/10/Fotolia_62348969_XS.jpg 283 424 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2012-10-08 07:07:342014-04-12 16:17:07Potere di spesa dell'amministratore
Adibire a parcheggio il cortile comune
ottobre 5, 2012 /0 Commenti/in Uso parti comuni /da Matteo Peroni
Estratto della sentenza n. 9877/2012 della Suprema Corte di Cassazione:
(…) la giurisprudenza successiva (v., ad es., Cass. n. 21287 del 2004 e Cass. n. 24146 del 2004) di questa Sezione (alla quale si aderisce) ha rilevato che, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5 non essendo richiesta l’unanimità dei consensi, trattandosi di deliberazione idonea a disporre una innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c., comma 1).
Orbene, alla stregua di tali insegnamenti, la Corte territoriale ha errato nel ritenere che con la delibera presa con la predetta maggioranza qualificata (ed oggetto di impugnazione) con la quale era stato approvato il godimento turnario del cortile comune ad uso parcheggio collidesse con la disposizione di cui all’art. 10 del regolamento condominiale che vietava “di occupare” anche temporaneamente le parti comuni, poichè, in effetti, essa mirava ad evitare condotte arbitrarie di condomini che avessero inteso appropriarsi per uso esclusivo di porzioni comuni, ma non poteva implicare l’esclusione dell’adottabilità di deliberazioni intese a consentire una migliore disciplina dell’uso del cortile. In altri termini, la predetta disposizione del regolamento condominiale non poteva considerarsi contenente alcun esplicito divieto in ordine alla possibilità di disciplinare il parcheggio dei condomini, conformandosi piuttosto come una norma regolamentare finalizzata all’utilizzazione delle parti comuni, senza implicare limitazioni dei singoli diritti e senza determinare alterazioni a vantaggio soltanto di alcuni dei partecipanti alla collettività condominiale ed in pregiudizio di altri, oltre a non comportare l’alterazione della misura del godimento che ciascun condomino aveva in ragione della propria quota, in modo tale da assumere la natura di clausola contrattuale, alla stregua dell’indirizzo giurisprudenziale tracciato da questa Corte. Del resto, la mera indicazione, in un regolamento condominiale, della destinazione di una cosa comune non determina una connotazione reale del bene, consentendone un miglior regolamento del suo uso, come verificatosi nella specie con riferimento all’utilizzazione del cortile, in modo da permettere ad ogni avente diritto l’uso del parcheggio, con il rispetto del pari diritto degli altri condomini, così come disciplinato con la delibera oggetto di impugnazione, oltretutto in consonanza con la previsione dell’art. 23 dello stesso regolamento condominiale che demandava all’assemblea di stabilire le norme e gli orari proprio per l’uso del cortile.
Alla stregua di tali presupposti, ovvero in virtù della natura regolamentare dell’art. 10 del regolamento condominiale e della previsione del potere dispositivo contenuto nell’art. 23 dello stesso regolamento, deve rilevarsi l’erroneità della sentenza impugnata con la quale è stata dichiarata la nullità della deliberazione impugnata perchè non adottata all’unanimità, mentre sarebbe stata sufficiente la sua approvazione con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5, invero osservata nella fattispecie. Deve, quindi, essere enunciato al riguardo il principio di diritto secondo cui, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5, (non essendo richiesta l’unanimità dei consensi) ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l’utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale.
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2012/10/Fotolia_62935639_XS.jpg 283 424 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2012-10-05 09:19:062014-04-12 16:24:48Adibire a parcheggio il cortile comune
Riparazione del cortile che funge da copertura dei box o di locali di proprietà esclusiva
ottobre 3, 2012 /2 Commenti/in Cortile /da Matteo Peroni
La problematica riguarda le opere di riparazione relative a giardini/cortili posti a copertura del corsello di box o di locali privati. Gli oneri conseguenti a questo tipo di opere sono state oggetto di analisi da parte della giurisprudenza la quale si è orientata nell’applicare l’art. 1125 c.c.[1]. Tale criterio costituisce un’applicazione particolare del principio dettato dall’art. 1123, 2° comma, c.c. e compie un’equiparazione tra opposte funzioni svolte dalla soletta:
– calpestio, abbellimento, godibilità a favore dei proprietari del piano superiore;
– copertura, a favore di quelli del piano inferiore.
Sul punto riportiamo un estratto della sentenza della Corte di Cassazione n. 2243/2012: “Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2^, 14 settembre 2005, n. 18194; Sez. 2^, 5 maggio 2010, n. 10858), in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Le pronunce della Suprema Corte spiegano i motivi che portano a non applicare l’art. 1126 c.c.[2] in tali situazioni[3]:
– nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1126 c.c. l’accollo al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo trova una spiegazione nell’uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso.
– Ove il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per due terzi le spese relative ai condomini dei locali sottostanti.
A fronte di tali argomentazioni viene confermata l’applicazione dell’art. 1125 c.c. avendo riguardo soprattutto al principio secondo cui le cose che servono i condomini in misura diversa devono essere ripartite in proporzione all’uso[4].
Nel caso concreto di riparazione del cortile è importante valutare il tipo di intervento che si sta realizzando: se l’opera riguarda esclusivamente la manutenzione o la riparazione della pavimentazione del cortile la spesa dovrà essere posta a carico del relativo proprietario (collettività o singolo nel caso di giardino privato); se invece l’opera riguarda anche il solaio sottostante e la relativa impermeabilizzazione la spesa dovrà essere suddivisa secondo i criteri dell’art. 1125 c.c..
Se la riparazione è stata determinata da un danno/responsabilità attribuibile ad uno dei condomini le relative spese dovranno essere addebitate esclusivamente a tale condomino; sul punto la Corte di Cassazione[5] ha affermato che “La ripartizione delle spese per la manutenzione, e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell’art. 1125 c.c., riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini; quando si tratta, invece, di danneggiamenti riferibili a taluno di essi trova applicazione il principio generale secondo cui la riparazione dei danni sta a carico di colui che li ha cagionati”. Tale eventualità potrebbe verificarsi, ad esempio, nel caso in cui il proprietario di un giardino posto a copertura di box condominiali rompa – in occasione della posa di una tubazione privata – la guaina impermeabilizzante, provocando un’infiltrazione nei locali sottostanti.
[1] Art. 1125 c.c.: “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
[2] Art. 1126 c.c.: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”
[3] Cassazione Civile, sentenza n. 18194/2005
[4] Art. 1123 c.c. secondo comma
[5] Cassazione Civile, sentenza n. 3568/1999
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2012/10/Fotolia_55555185_XS.jpg 339 354 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2012-10-03 07:03:422015-04-12 08:16:00Riparazione del cortile che funge da copertura dei box o di locali di proprietà esclusiva
L’aggiornamento del canone alle variazioni dell’indice Istat può avvenire per facta concludentia
ottobre 1, 2012 /0 Commenti/in Locazioni /da Matteo Peroni
Estratto della sentenza n. 16068/2012 della Suprema Corte di Cassazione:
Questa Corte, con indirizzo ormai consolidato, ha avuto modo di affermare il principio secondo cui, in assenza di qualsiasi prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire, a loro scelta, le modalità attuative della richiesta, prescritta dall’art. 32 della legge 392/1978 – nel testo modificato dall’art. 1, comma 9 sexies della legge 118/1985 – per ottenere l’aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell’indice Istat. Pertanto tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (cfr Cass. N. 9351/92, Cass. 7982/1994, Cass. N. 14665/02, Cass. N. 15034/2004, Cass. n. 25645/2010). (…)
A riguardo, mette conto di sottolineare che la richiesta di aggiornamento contemplata dall’art. 32 più volte citato mira ad assolvere una duplice funzione, quella di rendere manifesta la volontà del locatore di conseguire l’aggiornamento annuale del canone e quella di indicare l’ammontare della prestazione richiesta dal locatore e dovuta dal conduttore.
Ora, poiché tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia, l’invio di una fattura, in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all’ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati o comunque corrispondente a quello minore, eventualmente convenuto, non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento Istat, nel frattempo maturato, ma gli permette altresì, di desumere previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato la misura della percentuale di aggiornamento applicato, così da compiere la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta medesima.
Con la conseguenza che, ferma restando la facoltà del conduttore di richiedere al locatore i necessari chiarimenti, formulando ove del caso le opportune contestazioni, la richiesta, diretta a conseguire l’aggiornamento Istat, contenuta nella fattura inviata al conduttore, può ritenersi idonea e funzionale al raggiungimento dello scopo propostosi.
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2012/10/Fotolia_32351265_XS.jpg 298 403 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2012-10-01 07:05:202014-04-12 16:37:22L’aggiornamento del canone alle variazioni dell’indice Istat può avvenire per facta concludentia
Convocazione dell’assemblea nel condominio privo di amministratoremarzo 7, 2018 - 8:12 am
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