Source: https://www.doc-du-juriste.com/droit-prive-et-contrat/droit-civil/dissertation/agents-immobiliers-article-1596-code-civil-article-9-1-2-497172.html
Timestamp: 2019-10-22 21:29:35+00:00

Document:
Agents immobiliers, article 1596 du Code civil, article 9 du code de déontologie, décret 2015-1090 du 28 août 2015, conflit d'intérêts, concurrence déloyale, loi Hoguet, loi ALUR, nullité d'un contrat, article 1182 du Code civil, obligation d'information, mandat de vente, commission de discipline, ordonnance du 10 février 2016, interdiction temporaire d'exercer, loi du 24 mars 2014, sanction disciplinaire
La notion de prévention des conflits d'intérêts revêt aujourd'hui une nature particulièrement sensible et se retrouve dans tous les domaines de notre société, à la fois dans le secteur privé, mais également dans le secteur public. L'influence du droit européen sur notre droit national a mis en avant une ligne directrice basée sur la volonté d'assurer une concurrence loyale et libre entre les différents acteurs de la vie économique. Afin de pouvoir rendre efficiente cette concurrence loyale et non faussée, les pouvoirs publics ont dès lors mis en place un certain nombre de structures régulatrices parfois sectorielles, créent un arsenal judiciaire en vue de sanctionner efficacement les abus et ont fait évoluer le droit positif à l'effet de définir et de prévenir au mieux les risques de conflit d'intérêts dans les rapports économiques.
L'article 1596 du Code civil et l'article 9, 1 et 2 du code de déontologie : des instruments de régulation de l'exercice de la profession d'agent immobilier
L'article 1596 du Code civil, entre rigorisme et tempérament
L'article 9, 1 et 2 du code de déontologie, la primauté donnée à l'obligation d'information
Une rupture dans l'approche de la régulation de l'exercice de la profession d'agent immobilier
L'articulation délicate des textes
La prévention du conflit d'intérêts conforme à l'évolution de l'environnement juridique actuel
[...] S'agissant de la question de l'interposition de personne, il convient également de préciser que la jurisprudence fait une lecture restrictive de l'article et a refusé de prononcer la nullité de la vente lorsque l'acquéreur n'était pas le représentant social de l'agence immobilière, titulaire de la carte professionnelle, mais seulement un salarié de l'agence acquérant le bien à titre personnel (Cass 1re Civ juin 2014 et Cass 3e Civ 15 octobre 2015). Enfin il convient de préciser que cette interdiction n'est de mise que pendant la durée de validité du mandat donné par le vendeur à l'agence immobilière. Par conséquent, dès lors que le mandat a été résilié dans les formes (délais, préavis . ) ou qu'il est arrivé à expiration, l'agent immobilier pourra se porter acquéreur du bien de son ancien mandant sans risquer une action en nullité (Cass 1re Civ décembre 2000). [...]
[...] S'agissant de l'hypothèse de l'acquisition du bien par l'agent immobilier ayant reçu mandat, se pose alors la question de savoir si les deux fondements peuvent être ou non invoqués concomitamment par le demandeur, si cette qualité de demandeur peut être dissociée entre le mandant lésé qui agira sur le fondement du Code civil pour obtenir la nullité de l'acte et une structure professionnelle de représentation de la profession d'agent immobilier qui se saisirait du problème sur le fondement du code de déontologie en vue de défendre l'honorabilité de la profession en faisant sanctionner le professionnel défaillant. [...]
[...] Dans le prolongement des dispositions de l'article 1596 du Code civil, l'article 9 du code de déontologie dispose aux 1° et 2° que les professionnels régis par le texte doivent veiller à ne pas se trouver en conflit d'intérêts avec leurs mandants ou avec les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées. Ils veillent à ce que l'exercice d'activités annexes ou connexes n'engendre aucun conflit d'intérêts et s'obligent notamment à ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel ils détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet. [...]
[...] L'article 1596 du Code civil, entre rigorisme et tempérament 1. Le principe de la nullité du contrat Ainsi que cela a été rappelé, l'article 1596 dudit code dispose que ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre. Si le texte semble viser les seules ventes aux enchères, il est appliqué avec rigueur par les juges aux agents immobiliers titulaires d'un mandat (Cass 3e Civ novembre 2000). [...]
[...] La disparité des sanctions et l'émergence d'une instance disciplinaire Lorsque nous comparons les conséquences du non-respect des règles posées par l'article 1596 du Code civil et par l'article 9 1° et 2° du code de déontologie, il convient de relever une disparité de régime de sanction. En effet, l'article 1596 du Code civil prévoit à titre de sanction la nullité de l'acte au terme duquel un agent immobilier se porte acquéreur d'un bien mis en vente au titre d'un mandat qui lui a été conféré, dès lors qu'il n'y a pas eu confirmation de la part du mandant. [...]
Droit civil Agents immobiliers ; de l'article 1596 du Code civil à l'article 9 (1 et 2) du code de déontologie issu du décret 2015-1090 du 28 août 2015

References: L'article 1596
 l'article 9

L'article 1596

L'article 9
 l'article 1596
 l'article 9
 L'article 1596
 l'article 1596
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