Source: https://sessionnet.grafing.de/bi/to0050.php?__ktonr=2751
Timestamp: 2020-07-15 01:49:31+00:00

Document:
TOP Ö 8: Tekturplan zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 924/6 der Gemarkung Nettelkofen (Wasserburger Straße 43)
Die Planunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Zum besseren Verständnis wurde die Vorgeschichte des Grundstücks kurz erläutert.
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat in der Sitzung vom 24.03.2015 (TOP 4 und 5) das gemeindliche Einvernehmen aufgrund der Bauhöhe verweigert. Die Ursache lag vor allem in der notwendigen Geländeaufschüttung, die wegen der Lage im gesicherten Überschwemmungsgebiet notwendig ist. Nur mit diesen Auffüllungen ist es möglich, die Ausnahmevoraussetzungen des § 78 Abs. 3 WHG zu erfüllen – und zwar um den Retentionsraumverlust auszugleichen, eine hochwasserangepasste Ausführung sicherzustellen sowie eine nachteilige Veränderung der Abflussverhältnisses auszuschließen.
Das Landratsamt Ebersberg ist ebenfalls zu dem Ergebnis gekommen, dass das Vorhaben nicht genehmigungsfähig ist. Die Bauherren haben jetzt Änderungspläne vorgelegt.
Das westliche Wohnhaus (Einfamilienhaus, Bauherr: Pagel) wurde wieder geringfügig von der Nordgrenze abgerückt. Die Abstandsflächen liegen jetzt vollständig auf dem Baugrundstück. Zur Erinnerung: Dieses Wohnhaus liegt im planungsrechtlichen Außenbereich und kann allein aufgrund der Rechtswirkung des Vorbescheides als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden. Dazu ist aber auch die äußere Eingrünung entsprechend der Vorbescheidsgenehmigung notwendig, um den Belangen der natürlichen Eigenart der Landschaft noch zu genügen (§ 35 Abs. 2 BauGB). Mit dem Gebäudeversatz kann jetzt zumindest ein durchgängiger 3 Meter breiter Eingrünungsstreifen (Ortsrandeingrünung) geschaffen werden (bestmöglich auch für die notwendige Ausgleichsfläche, § 18 Abs. 3 BNatSchG).
Der von der Stadt Grafing b.M. bisher aufgrund der jeweiligen Genehmigungsunterlagen ermittelte Einfügungsrahmen (Bauhöhen) wurde in einer gemeinsamen Begehung mit dem Landratsamt Ebersberg durch ein örtliches Höhenaufmaß geprüft. Hier wurde festgestellt, dass ein Gebäude in Abweichung von den Genehmigungsunterlagen eine Wandhöhe von 6,10 Meter (genehmigt 5,50 Meter) aufweist. Hinsichtlich der Firsthöhe wurde bei der örtlichen Maßentnahme eine Obergrenze von 9,60 Meter (genehmigt 9,30 Meter) festgestellt. Da für das Einfügungsgebot der tatsächlich vorhandene Baubestand maßgeblich ist, sind diese Höhen maßstabsbildend. Das gilt auch für nicht genehmigte/genehmigungsabweichend errichtete Gebäude, wenn deren Beseitigung nicht mehr zu erwarten ist. Das ist hier der Fall, da die Höhenabweichungen zu den Genehmigungen bei einem Gebäude des Altbestandes festgestellt wurden.
Die in Frage gestellte Rechtsmeinung der Stadt, wonach beim unteren Bezugspunkt nicht auf die künftige (aufgefüllte), sondern auf die ursprüngliche (natürliche) Geländehöhe abzustellen wäre, wird auch vom Landratsamt Ebersberg vertreten.
Entsprechend dieser Rechtslage hat der Bauherr jetzt sein Vorhaben abgeändert und die Bauhöhen um ca. 0,50 Meter reduziert auf 9,60 Meter First (höchster Punkt) und 6,10 Meter Wand (höchster Punkt). In der reduzierten Höhe entsprechen die Vorhaben dem Einfügungsgebot.
Das Einfügungsgebot des § 34 BauGB ist in der hier vorliegenden Fallgestaltung auch bei einer Beurteilung (Einfamilienhaus) nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beachten; denn wegen des Überbauens der Grenze vom Innenbereich zum Außenbereich wird das Vorhaben mit seiner Verwirklichung insgesamt Bestandteil des Innenbereichs (es dehnt den Innenbereich aus) und muss sich daher in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen (BayVGH 08.05.2000).
Bezüglich der Anforderungen an die Erschließung und die Hinweise zum Wasserrecht wird auf die Niederschrift des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 24.03.2015 verwiesen.
Hinsichtlich der Erschließung ist noch zu ergänzen, dass zwischenzeitlich eine Realteilung der Grundstücke stattgefunden hat. Zum Nachweis der gesicherten Erschließung für das hinterliegende Grundstück Fl.Nr. 924/6 sind die Dienstbarkeiten für das Geh- und Fahrtrecht und die Leitungsrechte (sowie im Hinblick auf das Zufahrtsrecht nach Art. 4 BayBO die Verpflichtung gegenüber dem Freistaat Bayern über den Löschungsverzicht) nachzuweisen.
Soweit keine beschränkt-persönliche Dienstbarkeit der Leitungsrechte zugunsten der Stadt Grafing b.M. nachgewiesen wird, bedarf es zur Herstellung der Grundstücksanschlussleitungen einer Sondervereinbarung.
Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Tekturplan zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 924/6 der Gemarkung Nettelkofen, Wasserburger Straße 43, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:
· Entsprechend den Antragsunterlagen ist entlang der Nordgrenze ein durchgehender Strauchgürtel als Ortsrandeingrünung (3 Meter breit) anzulegen.
· Die dingliche Sicherung der straßenmäßigen und leitungsgebundenen Erschließungsanlagen für das Baugrundstück Fl.Nr. 924/6 über das vorderliegende Grundstück Fl.Nr. 924 ist nachzuweisen. Soweit keine beschränkt-öffentliche Dienstbarkeit der Leitungsrechte zugunsten der Stadt Grafing b.M. nachgewiesen wird, bedarf die Herstellung der Grundstücksanschlussleitung einer Sondervereinbarung.
· Das Vorhaben liegt im gesicherten Überschwemmungsgebiet (§ 78 WHG).
· Das Vorhaben bedarf der Anlagengenehmigung (§ 36 WHG); um eine Erschwernis des Gewässerunterhalts auszuschließen, sind bauliche Anlagen aller Art im 5 Meter Streifen zum Uferrand des Seeoner Baches unzulässig.
· Das Vorhaben liegt in der Baubeschränkungszone (Art. 24 BayStrWG).
· Die bürgerlich-rechtlichen Pflanzabstände für die Ortsrandeingrünung sind einzuhalten.

References: § 78
 § 35
 § 18
 § 34
 § 35
 Art. 4