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Timestamp: 2014-03-09 16:53:58+00:00

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DOCUMENTO &quot;CONDOTTE ABUSIVE DI MODIFICA DELLA DESTINAZIONE
URBANISTICA NEL CONTESTO DELLE AREE PRODUTTIVE DI INTERESSE
PROVINICALE - NATURA DEI PROVVEDIMENTI SANZIONATORI.
Approvato con deliberazione del Giunta comunale n. 163 di data 19/08/2003
Delibera esecutiva in data 31/08/2003
Art. 1         Premesse                                                                             Pag.        3
Art. 2         Inquadramento normativo                                                              Pag.        3
Art. 3         Descrizione delle fattispecie riscontrate                                            Pag.        9
Art. 4         Qualificazione giuridica delle fattispecie abusive                                   Pag.       12
Art. 5         Valutazione dell’esistenza del contrasto con rilevanti interessi                     Pag.       14
Art. 6         Iter di valutazione e organi competenti                                              Pag.       19
Art. 7         Effetti su discipline di settore collegate e coordinamento                           Pag.       19
dell’attivit&#224; amministrativa
Art. 8         Indici per l’ammissione alla “regolarizzazione” con sanzione                         Pag.       21
pecuniaria ex art. 128
Natura provvedimenti sanzionatori – condotte abusive di modifica destinazione urbanistica aree produttive di interesse prov.
A seguito di numerose trasformazioni d’uso di alcuni immobili ricadenti nel contesto delle
“Aree produttive del settore secondario di livello provinciale” (comparti produttivi di S. Giorgio e
di S. Andrea), in contrasto con le destinazioni ammesse dalla strumentazione urbanistica, i
funzionari del servizio edilizia privata, ai sensi e nel rispetto di quanto stabilito dal titolo X
“Vigilanza e sanzioni” dell’ordinamento urbanistico provinciale (Legge provinciale 5 settembre
1991 n. 22), hanno dato corso ad una serie di verifiche, nella logica di accertare l’eventuale
presenza di situazioni abusive e/o irregolari.
Le verifiche ed i sopralluoghi condotti hanno ben presto evidenziato una situazione piuttosto
preoccupante sotto il profilo della conformit&#224; delle funzioni autorizzate rispetto alle attivit&#224;
realmente operanti.
In termini di dettaglio, si &#232; verificata la presenza di numerose attivit&#224; commerciali e/o di servizio
per nulla connesse e funzionali alle aziende insediabili nel rispetto e secondo quanto stabilito
dall’ordinamento urbanistico vigente (azienda produttiva).
Prima di dare puntuale cognizione del quadro della situazione diffusamente abusiva che si &#232;
venuta a delineare, si ritiene fondamentale inquadrare, in termini tecnico-normativi, le previsioni
degli strumenti di pianificazione vigenti, con particolare riferimento ai principi e/o alle linee di
indirizzo che la disciplina edilizia vigente pone in termini di assoluto rispetto e salvaguardia al
mantenimento della zonizzazione funzionale afferente le attivit&#224; produttive di interesse provinciale.
In termini riassuntivi, si riportano i riferimenti normativi a qui si deve far riferimento per una
espressa quanto precisa definizione della problematica:
- articoli 16 e 32 delle norme di attuazione del Piano urbanistico provinciale, approvato con
Legge provinciale 9.11.1987, n. 6;1
art. 16 - “Aree produttive del settore secondario di livello provinciale”
1. Sono aree produttive del settore secondario di livello provinciale quelle riservate allo svolgimento delle seguenti
attivit&#224;:
a) produzione industriale e artigianale di beni;
b) lavorazione e trasformazione a scala industriale di prodotti agricoli e forestali;
c) stoccaggio e manipolazione di materiali energetici;
d) impianti ed attrezzature per le comunicazioni ed i trasporti.
Nell’ambito dei singoli insediamenti produttivi sono ammesse attivit&#224; di commercializzazione dei relativi prodotti.
2. Le aree predette sono individuate nella cartografia in scala 1:25.000 del sistema insediativi-produttivo. Appositi
sviluppi planimetrici in scala 1:10.000 ne precisano i perimetri e le caratteristiche, distinguendole in:
a) aree esistenti: quando risultino prevalentemente gi&#224; utilizzate o gi&#224; dotate di idonee opere di urbanizzazione;
b) aree di progetto: quando si tratta di aree da urbanizzare ed attrezzare ex novo o prevalentemente non utilizzate;
c) aree di riserva: quando si tratta di aree di nuovo impianto la cui utilizzazione debba essere graduata nel tempo.
3. La disciplina urbanistica delle aree di cui al presente articolo &#232; definita dai piani comprensoriali, nel rispetto dei
a) i perimetri possono essere precisati a seguito di rilevazioni di maggiore dettaglio dei caratteri topografici e
catastali dei siti interessati;
b) gli interventi di trasformazione edilizia ed urbanistica debbono essere strettamente funzionali allo svolgimento
delle attivit&#224; indicate al primo comma;
c) possono essere riservate apposite zone per servizi ed impianti di interesse collettivo nonch&#233; per servizi alle
attivit&#224; produttive;
d) all’interno di ogni insediamento pu&#242; essere consentita la realizzazione di una sola unit&#224; residenziale non
eccedente i 400 metri cubi.
4. Nelle aree di progetto il rilascio di concessioni per l’insediamento di nuove iniziative o per l’ampliamento di quelle
esistenti al di fuori del lotto in propriet&#224; alla data di entrata in vigore del P.U.P. &#232; subordinato alla predisposizione
ed approvazione da parte della Giunta provinciale, entro un anno dalla data predetta, di appositi piani guida che
-    articolo 16 delle norme tecniche di attuazione della variante 2000 al Piano urbanistico
provinciale, approvata definitivamente nella seduta di data 29 luglio 2003 del Consiglio
provinciale (disegno di legge n. 165/XII, in pendenza di pubblicazione);2
determinino la distribuzione delle infrastrutture e degli impianti tecnologici relativi, gli accessi e la viabilit&#224; interna,
l’ubicazione dei servizi e delle attrezzature generali ed i caratteri fondamentali della maglia dei lotti funzionali.
5. L’utilizzo delle aree di riserva sar&#224; autorizzato con deliberazione della Giunta provinciale, previo parere del
comprensorio interessato, quando le possibilit&#224; di insediamento nelle altre aree siano fortemente ridotte. Alle aree
cos&#236; autorizzate si applicano le disposizioni concernenti le aree di progetto.
6. Fino a quando non sar&#224; autorizzata la loro utilizzazione, nelle aree di riserva sono consentite le attivit&#224; che
richiedono solo la costruzione di manufatti facilmente asportabili e tali comunque da consentire un uso produttivo
del suolo, primo fra tutti quello agricolo.
- art. 32 - “Disposizioni concernenti la formazione degli strumenti urbanistici comunali
1. In attesa della formazione del piani comprensoriali, le previsioni del P.U.P. sono attuate dal piani regolatori
generali e dai programmi di fabbricazione, i quali provvedono a precisare i perimetri delle varie aree, nei casi
previsti dagli articoli 14, 16 e 18.
- omissis… -
- Art. 16 – “Aree produttive del settore secondario di livello provinciale”
d) impianti ed attrezzature per le comunicazioni e i trasporti;
e) deposito, magazzinaggio e vendita di materiali, di componenti e macchinari impiegati nell&#39;industria delle
Nell&#39;ambito dei singoli insediamenti produttivi sono ammesse attivit&#224; di commercializzazione dei relativi prodotti.
2. Le aree predette sono individuate nella cartografia in scala 1:25.000 del sistema insediativo e produttivo. Appositi
3. La disciplina urbanistica delle aree di cui al presente articolo &#232; definita dai piani regolatori generali, nel rispetto dei
a) i perimetri possono essere modificati sia in seguito a rilevazioni di maggiore dettaglio dei caratteri topografici
e catastali dei siti, sia in seguito a documentate esigenze dimigliore e coordinato assetto territoriale e di
funzionalit&#224; degli insediamenti;
d) possono essere stabilite particolari cautele da osservare in occasione degli interventi insediativi per garantire
specifiche esigenze sotto il profilo della tutela ambientale e idrogeologica del suolo e del sottosuolo;
e) all&#39;interno di ogni insediamento pu&#242; essere consentita la realizzazione di una sola unit&#224; residenziale non
4. L’utilizzo delle aree di progetto pu&#242; essere subordinato, in sede di piani regolatori generali, alla predisposizione ed
approvazione, da parte dei comuni, di appositi piani guida che determinano la distribuzione delle infrastrutture e
degli impianti tecnologici relativi, gli accessi e la viabilit&#224; interna, l’ubicazione dei servizi e delle attrezzature
generali ed i caratteri fondamentali delle maglie dei lotti funzionali.
I piani guida gi&#224; vigenti sulla base della precedente normativa di attuazione del piano urbanistico provinciale
mantengono la loro efficacia fino alla relativa revoca o sostituzione.
5. L&#39;utilizzo delle aree di riserva sar&#224; autorizzato con deliberazione della Giunta provinciale quando le possibilit&#224; di
insediamento nelle altre aree siano fortemente ridotte. Alle aree cos&#236; autorizzate si applicano le disposizioni
concernenti le aree di progetto.
-    articolo 24 delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale del Comune di
Arco, definitivamente approvato dalla Giunta provinciale con deliberazione n. 7589 di data 6
dicembre 1999 ed entrato in vigore a far data dal giorno 05.01.2000;3
art. 24 – “Aree per attivit&#224; produttive di interesse provinciale”
1. Le zone produttive del settore secondario sono destinate:
    alla produzione industriale e artigianale di beni;
    alla lavorazione e trasformazione a scala industriale di prodotti agricoli e forestali;
    allo stoccaggio e alla manipolazione di materiali energetici;
    agli impianti e attrezzature per le comunicazioni e i trasporti, purch&#233; non inquinanti o comunque nocivi.
2. Sono consentite anche costruzioni per usi direttamente connessi con l’attivit&#224; principale quali uffici, magazzini,
punti vendita dei relativi prodotti e accessori, servizi di interesse collettivo al servizio dell’azienda (mensa, sala ritrovo,
ecc.) e officine. All’interno di ogni lotto di superficie pari a 2000 mq. &#232; ammessa la realizzazione di un’unit&#224;
residenziale non eccedente i 400 mc. Nel caso di un complesso produttivo unico con superficie asservita supe-riore al
lotto minimo &#232; ammessa una sola unit&#224; residenziale non eccedente i 400 mc. Il volume destinato all’abitazione non pu&#242;
superare il 20% del volume totale emergente.
I piani di attuazione previsti per le zone produttive possono prevedere aree da riservare a servizi per l’intera zona.
3. Per le nuove edificazioni sono stabiliti i seguenti parametri:
sup. minima del lotto        mq. 2.000;
rapporto di copertura        60%;
rapporto utilizzo interrati 70%;
altezza massima fabbr.       ml. 13,00 possono superare a predetta altezza soltanto i volumi tecnici;
distanza dai confini                  ml. 5,00 e vale quanto disposto all’art. 5, punto 1u);
distanza dai fabbricati      vale quanto disposto all’art. 5, punto 1s);
distanza dalle strade        vale quanto disposto all’art. 46;
dist, dalle zone servizi     ml. 5,00 e vale quanto disposto dall’art. 5, punto 1v);
rapporto a parcheggi         art. 9;
rapporto verde alberato. 15%: le superfici a verde dovranno essere sistemate con l’inserimento di piante d’alto fusto in
ragione di 1 ogni 50 mq., privilegiando il mascheramento dei manufatti lungo la viabilit&#224;. Nel
caso di lotti interclusi o re-siduali, escluse le aree soggette a piano attuativo, la percentuale
pu&#242; essere ridotta al 10%.
4. Per gli edifici esistenti pu&#242; essere mantenuta la desti-nazione d’uso in atto. In caso di variazione la destinazione
d’uso, dovr&#224; essere uniformata a quelle ammesse dai commi 1 e 2 del presente articolo. Qualora gli edifici abbiano una
destinazione diversa da quelle ammesse dai commi 1 e 2 del presente articolo, sono consentiti gli interventi edilizi di cui
all’art. 77/bis della L.P. 22/91 e ss.mm., ad esclusione della lettera f) “demolizione e ricostruzione”.
5. Per gli edifici esistenti con destinazioni compatibili al presente articolo, sono consentiti gli interventi di
demolizione e ricostruzione del volume esistente anche su diverso sedime. E’ ammesso l’ampliamento fino al
raggiungimento del rapporto di copertura stabilito nel comma 3 del presente articolo.
6. Per gli edifici esistenti con rapporto di copertura superiore a quello stabilito, &#232; ammesso il solo ampliamento
volumetrico sul sedime esistente fino al raggiungimento dell’altezza massima stabilita dal comma 3 del presente
articolo, oppure fino al 15% dell’altezza massima esistente.
7 Per gli interventi di ampliamento sugli edifici esistenti con destinazione compatibile al presente articolo si dovranno
rispettare i seguenti parametri:
distanza dai confini per
ampliamenti laterali         ml. 5,00 e vale quanto disposto dall’art. 5, punto 1u).
dist. dai confini per soli
ampl. in sopraelevazione ml. 1,50 e vale quanto disposto dall’art. 5, punto 1u).
rapporto a parcheggi         art. 9
rapporto verde alberato
per la parte in ampliam. le superfici a verde dovranno essere sistemate con piante d’alto fusto in ragione di 1 ogni 50
mq., privilegiando il masche-amento dei manufatti lungo la viabilit&#224;. In alternativa potr&#224; essere proposta una barriera a
verde di alto fusto in prossimit&#224; della viabilit&#224; o di versanti paesaggistici significativi.
Qualora la ricostruzione del volume avvenga sul sedime di manufatti esistenti &#232; possibile mantenere la distanza dai
confini, dalle strade, dagli edifici, e l’altezza cos&#236; come sta-bilito dall’art. 8, commi 3 e 4, delle presenti Norme di
Attuazione. Analogamente potranno essere riproposti i prece-denti rapporti di copertura e dell’utilizzo dell’interrato
qualora superiori ai limiti di zona stabiliti dal presente articolo.
8. Sono ammessi i manufatti previsti dall’art. 4, comma 6, delle presenti Norme di Attuazione ad esclusione delle
piscine scoperte.
-    articolo 24 delle norme tecniche di attuazione della variante al piano regolatore generale del
Comune di Arco, definitivamente adottata dal Consiglio comunale con deliberazione n. 89 di
data 01.10.20024 in corso di approvazione.
2.1 Riferimenti normativi di livello provinciale
L’art. 16 delle norme tecniche di attuazione del piano urbanistico provinciale disciplina
gli interventi di trasformazione edilizia ed urbanistica, ammessi nelle aree produttive del settore
secondario di livello provinciale, evidenziando espressamente che gli stessi devono risultare
funzionali alle attivit&#224; monofunzionali di valenza produttiva.
In tal senso le aree produttive trovano altres&#236; puntuale identificazione nelle tavole grafiche del
sistema insediativo e produttivo del piano urbanistico provinciale in scala 1:25.000, nonch&#233;
all’interno di appositi sviluppi planimetrici in scala 1:10.000, che ne precisano i perimetri e le
caratteristiche, distinguendole in aree esistenti, di progetto e di riserva.
    alla produzione industriale e artigianale di beni, con la possibilit&#224; di commercializzare nell’ambito dei singoli
insediamenti i relativi prodotti;
    alle aziende insediate alla data di approvazione delle presenti Norme &#232; consentita anche la commercializza-
zione delle merci complementari all’attivit&#224; svolta. La superficie destinata alla funzione commerciale non pu&#242;
superare il 10% della superficie complessiva dell’attivit&#224; produttiva, con un massimo di 100 mq.
2. Sono consentite anche le funzioni direttamente connesse con l’attivit&#224; principale quali: uffici, magazzini e punti
vendita dei relativi prodotti, e le attivit&#224; di servizio a favore delle aziende insediate quali: mensa, bar-ristoro, uffici di
sorveglianza e manutenzione, ecc.. All’interno di ogni lotto con superficie maggiore di 2000 mq. &#232; ammessa la
realizzazione di un’unit&#224; residenziale con un volume massimo di mc. 400, a condizione che Il volume destinato
all’abitazione non superi il 20% del volume totale emergente.
3. Gli interventi edificatori devono rispettare i seguenti parametri:
    superficie minima del lotto:                          mq. 2.000;
    rapporto di copertura massimo:                        50%;
    rapporto di utilizzo interrato massimo:               50%;
    altezza massima fabbricato:                           ml. 10,00;
    distanza dai confini:                                 vedi art. 5;
    distanza dai fabbricati:                              vedi art. 5;
    distanza dalle strade:                                vedi art. 5;
    distanza dalle zone servizi:                          vedi art. 5;
    distanze delle sopraelevazioni:                       vedi art. 5;
    demolizioni e ricostruzioni:                          vedi art. 5;
    dotazione di parcheggi:                        vedi art. 9.
Nelle aree di pertinenza ed in particolare negli spazi di parcheggio devono essere messi a dimora alberi d’alto fusto,
nella quantit&#224; minima di uno ogni 100 mq, con una circonferenza di almeno 20 cm e con un’aiuola di pertinenza di
almeno 1,50 mq.
Possono superare l’altezza massima soltanto i volumi tecnici ed i fabbricati dotati di particolari impianti di lavorazione,
che richiedono altezze maggiori.
4. Gli edifici esistenti, con destinazioni d’uso diverse da quelle previste dalle norme di zona (vedi definizione Art. 5),
possono mantenere le destinazioni d’uso in atto.
Gli interventi edificatori devono rispettare le destinazioni ed i parametri di zona su tutti i nuovi volumi.
6. Gli edifici esistenti con destinazioni d’uso conformi alle norme di zona possono essere:
    ampliati lateralmente, fino a raggiungere il rapporto di copertura massimo, mantenendo l’altezza attuale;
    sopraelevati, fino a raggiungere l’altezza massima consentita, mantenendo la superficie coperta attuale.
Pag. 6 di 22
Ai sensi dell’articolo 16 delle norme di attuazione della variante 2000 al piano urbanistico
provinciale, nel contesto delle aree produttive del settore secondario di livello provinciale sono
altres&#236; ammesse, oltre alle funzioni di cui al P.U.P. vigente, anche attivit&#224; di deposito,
magazzinaggio e vendita di materiali, di componenti e macchinari impiegati nell’industria
La disciplina urbanistica delle aree in questione, ai sensi del piano urbanistico provinciale, viene
demandata ai piani regolatori generali, nel rispetto di ben specificati, rigorosi e dettagliati criteri di
intervento, atti a confermare le perimetrazioni del P.U.P. e le funzioni strettamente produttive delle
attivit&#224; insediabili.5
L’art. 32 delle norme tecniche di attuazione del piano urbanistico provinciale evidenzia che i
perimetri delle aree produttive di interesse provinciale potranno essere semplicemente precisati
nella fase di formazione e/o stesura degli strumenti urbanistici subordinati.
Tale disposizione, in termini chiari, sottolinea l’assoluta strategicit&#224; che il piano urbanistico
provinciale riserva al comparto delle zone produttive provinciali, sia sotto il profilo
dell’estensione dimensionale che sotto quello della tipologia delle attivit&#224; funzionali insediabili.
Peraltro la variante 2000 al piano urbanistico provinciale, per quanto attiene la localizzazione
delle aree industriali, ha ritenuto opportuno riconfermare il carattere strettamente
monofunzionale del settore produttivo, escludendo la possibilit&#224; di integrarlo mediante attivit&#224;
aziendali operanti nel settore della filiera intermedio/finale (industrie in senso stretto, servizi alle
imprese, commercio all’ingrosso).
Per espressa previsione la localizzazione delle attivit&#224; industriali nel contesto delle aree produttive
di interesse provinciale &#232; quindi stato condotto, anche nel novero dello strumento di aggiornamento
del piano urbanistico provinciale (variante 2000), seguendo un criterio prudenziale e pertanto
non ammettendo l’insediamento delle attivit&#224; complementari e/o appartenenti alla filiera
economico-produttiva intermedio/finale.
La relazione illustrativa della variante 2000 al piano urbanistico provinciale d&#224; contezza di quanto
sopra affermato, ponendo quale riferimento logico, alla scelta di consentire nell’ambito delle zone
produttive di interesse provinciale l’insediamento delle sole attivit&#224; industriali ed artigianali, il fatto
di esaltare la funzione attrattiva e per certi aspetti di protezione delle attivit&#224; prettamente industriali.
I criteri, di nostro interesse, che devono essere perentoriamente osservati dalla pianificazione comunale per la
disciplina urbanistica delle aree in questione, in ottemperanza e nel rispetto di quanto disposto dal comma 3
dell’articolo 16 delle norme tecniche di attuazione del P.U.P. risultano quelli di seguito esposti:
    i perimetri possono essere modificati con riferimento a rilevazioni topografiche di maggiore dettaglio, ovvero a
seguito di documentate esigenze di migliore e coordinato assetto territoriale. Tale criterio evidenzia chiaramente
che i perimetri possono essere modificati, ovvero precisati, solo con espressa menzione ad esigenze oggettive e
documentate sotto un profilo motivazionale di dettaglio;
    per quanto attiene gli interventi ammessi, questi debbono essere strettamente funzionali allo svolgimento delle
attivit&#224; di produzione industriale ed artigianale di beni, confermando, in termini espressi, l’assoluta
monofunzionalit&#224; delle zone produttive in questione. In tal senso si deve ricordare la compatibilit&#224; delle aziende
quali le officine meccaniche, le funzioni di gommista, di idraulico, ecc., in quanto ritenute esclusive e principali
sotto un profilo sostanziale ed operativo rispetto all’attivit&#224; realmente svolta;
    &#232; inoltre consentita, all’interno di ogni insediamento, la realizzazione di un’unit&#224; residenziale non eccedente i 400
mc., l’insediamento, all’intero di apposite zone, di servizi di interesse collettivo, nonch&#233; di servizi alle attivit&#224;
produttive. Questa apertura finalizzata a consentire l’insediamento di destinazioni diverse da quelle strettamente
finalizzate ai luoghi di produzione industriale ed artigianale, appare comunque indissolubilmente legata, sotto una
logica di complementariet&#224; e funzionalit&#224; stretta, alle attivit&#224; produttive stesse. Infatti i servizi alle attivit&#224;
produttive e la possibilit&#224; di realizzare l’unit&#224; residenziale nel contesto di ogni insediamento, risultano del tutto
funzionali alle specifiche esigenze delle attivit&#224; del settore secondario confermando, sotto un profilo sostanziale, la
monofunzionalit&#224; della zona in questione (concetto di funzione complementare e compatibile).
Allo scopo di rispondere concretamente alle effettive richieste provenienti dal comparto industriale,
la variante summenzionata ha ritenuto pertanto seguire una linea di azione finalizzata a “consentire
la possibilit&#224; di collocare nelle aree quei servizi alle imprese e quelle funzioni legate al terziario
avanzato che costituiscono ormai un completamento naturale e spesso indispensabile dell’attivit&#224;
produttiva in senso stretto”, non ritenendo peraltro “di consentirvi l’accesso alle attivit&#224;
commerciali esclusive che renderebbero ancora pi&#249; problematica la localizzazione di attivit&#224;
industriali laddove esistono le condizioni migliori”.6
Ad oggi, stante l’attuale panorama normativo, viene quindi confermata la stretta monofunzionalit&#224;
alle zone produttive provinciali, pur prevedendo una blanda apertura all’insediamento delle attivit&#224;
di servizio e di commercializzazione di componenti e macchinari impiegati nell’industria delle
2.2 Riferimenti normativi di livello comunale
Il piano regolatore generale del Comune di Arco, dovendosi attenere alle previsioni del
piano sovraordinato (piano urbanistico provinciale), si conforma, ai sensi e per effetto
dell’ordinamento urbanistico provinciale (art. 23 comma 1 della Legge provinciale 22/91), ai
dettati di indirizzo sopra richiamati.
Nel dettaglio la disciplina delle aree per attivit&#224; produttive di interesse provinciale della
strumentazione vigente (art. 24 delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale)
consente l’insediamento delle destinazioni richiamate dall’art. 16 del piano urbanistico provinciale.
Peraltro la proposta di variante al piano regolatore del Comune di Arco, adottata definitivamente
con deliberazione del Consiglio comunale n. 89 di data 1 ottobre 2002, esecutiva dal 18 ottobre
2002, ammette quali destinazioni quelle previste dal P.U.P., con l’aggiunta, per le aziende gi&#224;
insediate, di esercitare la commercializzazione delle merci complementari all’attivit&#224; svolta,
con il vincolo per il quale la superficie destinata alla funzione commerciale non pu&#242; comunque
superare il 10% della superficie complessiva dell’attivit&#224; produttiva, nel rispetto del non
superamento della soglia corrispondente a 100 mq.
La declaratoria delle funzioni ammesse si allinea al contenuto della variante 2000 al piano
urbanistico provinciale, confermando sostanzialmente il carattere prettamente industriale delle
attivit&#224; insediabili nel contesto delle aree in questione; adottando quel criterio prudenziale rispetto
alla ridefinizione – in senso pi&#249; ampio delle attivit&#224; che avrebbero potuto trovare riferimento
all’interno della filiera intermedio/finale – riscontrabile negli indirizzi direttori sanciti a livello
politico-amministrativo generale.
In tal senso l’insediamento delle funzioni non strettamente legate alla immediata produzione
industriale ed artigianale di beni (attivit&#224; di commercializzazione nella misura non superiore al 10%
Peraltro la scelta condotta, per esplicita ammissione di quanto contenuto nella relazione illustrativa della variante 2000
al piano urbanistico provinciale, sembra avere quale riferimento anche il timore di un’incapacit&#224; di controllare
efficacemente la distinzione intermedio/finale, che ha portato ad optare, in sede di valutazione politica e pianificatoria,
ad una rigida quanto precisa separazione tra la collocazione delle aree produttive e quelle afferenti il sistema terziario-
Inoltre, dalla lettura della relazione della variante 2000 al P.U.P., viene evidenziata la consapevolezza di garantire
un’integrazione del comparto produttivo mediante precise e robuste filiere al proprio interno, facendone crescere la
dinamica in termini di appetibilit&#224; e competitivit&#224;, senza peraltro addivenire ad una integrale estensione polifunzionale
dello stesso, evitando in tal senso l’accesso alle attivit&#224; commerciali esclusive.
In questo contesto l’ampliamento della gamma delle attivit&#224; la cui localizzazione sembrerebbe ammissibile all’interno
delle aree industriali, potrebbe avvenire liberalizzando l’accesso alle attivit&#224; ausiliarie del terziario avanzato e
prevedendo una quota dell’area per servizi di tipo tradizionale strettamente funzionali alle imprese di produzione
industriale ed artigianale di beni.
della superficie complessiva e funzioni accessorie e/o di servizio), riscontrano la loro compatibilit&#224;
urbanistica espressa, in quanto del tutto complementari e strettamente e/o intimamente subordinate
alla compresenza di un’azienda principale, con finalit&#224; secondario/produttive.
3. Descrizione delle fattispecie riscontrate
Dopo aver inquadrato la normativa urbanistica applicabile, merita concentrare l’attenzione
sugli aspetti operativi finalizzati a definire in termini di dettaglio il fenomeno delle trasformazioni
d’uso oggetto di riscontro edilizio ed urbanistico. In tal senso, il funzionario referente del servizio
edilizia privata, con la collaborazione del comando della polizia municipale, ha dato avvio ad una
serie di ricognizioni e/o sopralluoghi che ad oggi hanno identificato l’esistenza di complessive 37
attivit&#224; non compatibili, di cui 11 sono state analizzate nel dettaglio e rispetto alle quali sono stati
emessi i provvedimenti sanzionatori e le rimanenti 26 risulteranno oggetto delle procedure
sanzionatorie di cui all’ordinamento urbanistico provinciale.
In termini del tutto generali, &#232; possibile fin da subito evidenziare che le situazioni di abuso
riscontrate sono riconducibili essenzialmente alle modificazioni della destinazione d’uso delle
strutture edilizie insediate, in contrasto con le funzioni ammesse nel contesto delle aree produttive
del settore secondario di livello provinciale.
Gli abusi riscontrati sono prevalentemente databili con espresso riferimento al biennio 2002-2003 e
rappresentano situazioni estremamente recenti.
Per meglio circostanziare la dimensione del fenomeno, appare quanto mai utile delineare, se pur in
termini approssimativi (stante il fatto che gli uffici comunali non hanno ancora concluso le
operazioni di ricognizione e verifica poste alla base dell’assunzione dei relativi provvedimenti
sanzionatori), le superfici interessate dalle trasformazioni d’uso attuate in difformit&#224; dalle previsioni
degli strumenti urbanistici attualmente in vigore. Dettagliatamente, le aree interessate dal cambio
della destinazione d’uso in difformit&#224; ammontano complessivamente a circa mq. 4.600, cos&#236;
distinte e differenziate:
ATTIVITA&#39; VERIFICATE CON RELATIVI PROVVEDIMENTI
SUPERFICIE e ATTIVITA&#39; PERCENTUALE ATTIVITA&#39;
n. ord.             COGNOME e NOME                  DESCRIZIONE ABUSO
SVOLTA              NON ARTIGIANALE
ZONA PRODUTTIVA S. GIORGIO
DEL FABBRO CARLO - NEW                   cambio di destinazione       mq. 87,00 noleggio       100% attivit&#224; equiparabile
VIDEOMATIC S.N.C.                          d&#39;uso senza opere           videocassette              alla commerciale
BONORA ELVIRA E TERESITA,
cambio destinazione         mq. 187    vendita       (l&#39;attivit&#224; &#232; svolta da una
BERTAMINI RENZO &amp; C. S.N.C.,
d&#39;uso senza opere                 auto              societ&#224; diversa da quella
2                                                                                                          titolare dell&#39;officina)
cambio destinazione        mq. 90,00 vendita         (l&#39;attivit&#224; &#232; svolta da una
3       BERTAMINI RENZO &amp; C. S.N.C.,
d&#39;uso senza opere             autoricambi           societ&#224; diversa da quella
GARDA RICAMBI s.n.c.
titolare dell&#39;officina)
mq. 423 a palestra
ELLEBI COSTRUZIONI S.R.L. E               cambio destinazione
4                                                                          mq. 192 per vani      100% attivit&#224; di palestra
PEDERZOLLI SERGIO                          d&#39;uso senza opere
mq. 99 (vendita) mq.
cambio di destinazione     147 (magazzino
5       IIRITI S.A.S.                                                                           100% attivit&#224; commerciale
d&#39;uso con opere      pertinenziale) vendita
mq. 195 (commerciale)
ATME DI GIULIANI GIANNI &amp; C.             cambio di destinazione mq.129 (magazzino)       55% commerciale 45%
S.N.C.                                      d&#39;uso con opere     vendita attrezzature da          officina
cambio destinazione mq. 93   vendita auto
7       NUOVA TOP CARL S..R.L.                                                              100% attivit&#224; commerciale
d&#39;uso senza opere     mq.181 deposito
IMPRESE RIUNITE POMPE FUNEBRI             cambio destinazione       mq. 69+155 attivit&#224;
8                                                                                                       100% attivit&#224; di servizio
S.A.S.                                     d&#39;uso senza opere             di servizio
mq. 124,00
magazzino per
DITTA FIORIO DI FIORIO GIANLUIGI,         cambio destinazione             commercio             100% commercio
con sede in via A. Moro                    d&#39;uso senza opere        all&#39;ingrosso; restante         all&#39;ingrosso
superficie Uffici e
cambio destinazione                                45% attivit&#224; commerciale
10 BOMMARTINI MOTO S.N.C.                                                         vendita moto
d&#39;uso senza opere                                      55% officina
pi&#249; mq. 62 magazzino
mq.223       attivit&#224; di
cambio destinazione                                 100% attivit&#224; di servizio
11 GESTIONI IMMOBILIARI S.R.L.                                                  servizio (uffici)
d&#39;uso senza opere                                           (uffici)
mq.139 deposito
ATTIVITA&#39; PER LE QUALI SI E&#39; DATO AVVIO ALLE PROCEDURE DI VERIFICA
(i dati sotto riportati sono suscettibili di approfondimento e precisazione)
attivit&#224; di sevizio
cambio destinazione                                   10% attivit&#224; commercio
12 INFOTRE S.R.L.                                                                (verificare con
d&#39;uso con opere                                           all’ingrosso
mq. 53 soppalco
DITTA INDOOR - FORNITURE                   probabile cambio di         esposizione sedie
13                                                                                                        100% esposizione
ARREDAMENTI, in via A. Moro                destinazione d’uso             mq. 200 c.ca
cambio di destinazione       mq.100 c.ca          in 50% attivit&#224; commerciale
14 GOBBI GABRIELE in via A. Moro
d’uso                possesso di licenza e 50% artigianale
probabile vendita di
probabile parziale
alimenti non         10% commerciale e 90%
15 PANIFICIO CORRAINI in via A. Moro             cambio di destinazione
direttamente prodotti            artigianale
mq.30 c.ca
A.D.S. di NEGRISOLO IVO &amp; C. s.n.c. cambio di destinazione              distribuzione di giornali e
16                                                                                                          100% terziario
in via A. Moro                              d’uso                         riviste mq. 300 c.ca
probabile parziale                 artigiano con notevole
30% esposizione e 70%
17 SANTORUM ENZO in via A. Moro        cambio di destinazione              zona espositiva mq. 200
attivit&#224; artigianale
d’uso                                    c.ca
ZONA PRODUTTIVA CEOLE
CAR WASH in via S. Andrea                cambio di destinazione
18                                                                           lavaggio self-service      100% attivit&#224; di servizio
Centro Europa sud                               d’uso
solo magazzino di
pertinenza attivit&#224;
P.N.P. s.n.c. Peluso Giuseppe            cambio di destinazione                                  100% commercio
19                                                                      commerciale all&#39;ingrosso
Centro Europa sud                                d’uso                                               all’ingrosso
svolta nell&#39;edificio a nord
mq. 150 ca.
magazzino di pertinenza
attivit&#224; commerciale di
VIDEO GARDA                              cambio di destinazione
20                                                                         via S. Caterina-sede         100% commerciale
Centro Europa nord                               d’uso
agenzia telecom mq.
P.N.P. s.n.c. Peluso Giuseppe            cambio di destinazione attivit&#224; commerciale             100% commercio
Centro Europa sud                                d’uso          all&#39;ingrosso - mq. 100 ca.           all’ingrosso
vendita all&#39;ingrosso ed al
DETERSIV 2000                            cambio di destinazione                                   100% commercio
22                                                                         dettaglio prodotti per
via Cogozzi est                                  d’uso                                        all’ingrosso e dettaglio
pulizie mq. 150 c.ca
da verificare la
MAINO GOMME                               probabile cambio di         vulcanizzazione
23                                                                                                  percentuale dell’eventuale
via Cogozzi est                            destinazione d’uso            pneumatici
attivit&#224; commerciale
mq. 150 c.ca
I.P.S. p.s.c.ar.l.                       cambio di destinazione                                   100% commercio
24                                                                      di mangimi e prodotti per
Via Cogozzi ovest                                d’uso                                               all’ingrosso
la zootecnia con
parcheggio automezzi -
AUTORIPARATORI ARTIGIANI ALTO
sola revisione macchine,
GARDA E LEDRO (consorzio di n. 22             probabile cambio di
25                                                                     cicli e motocicli - mq. 150 100% attivit&#224; di servizio
officine)                                     destinazione d’uso
via Cogozzi ovest
commercio all&#39;ingrosso o
al dettaglio, assistenza e
GARDAGOMME di Armani Enrico e                                    riparazione pneumatici;
probabile cambio di                                20% attivit&#224; commerciale
26 Gobber Giorgio s.n.c.                                              sono in possesso di
destinazione d’uso                                    e 80% artigianale
via Fornaci ovest                                                licenza commerciale n.
93 di data ottobre 2001
mq. 100 ca.
aziendali, crezione siti
B.S.S. Global Technologies s.r.l. sopra                            web, progettazione e           da verificare la
probabile cambio di
27 Garda Gomme                                                          sviluppo sofware,      percentuale dell’eventuale
In via Fornaci ovest                                                 vendita hardware,         attivit&#224; commerciale
installazione reti - mq. 70
O.G.S. ILLUMINAZIONE                    cambio di destinazione rappresentanza prodotti
28                                                                                               100% attivit&#224; terziaria
sopra Garda Gomme in via Fornaci                 d’uso            di illuminazione - mq.
STIL GAMMA di GALAS FABIO                 probabile cambio di
29                                                                    vendita da verificare     percentuale di attivit&#224; di
In via Fornaci                            destinazione d’uso
vendita di ricambi per
autoveicoli (in possesso
cambio di destinazione di licenza commerciale); 100% attivit&#224; commerciale
30 ARCO RICAMBI in via Fornaci
d’uso               adiacente officina              al dettaglio
meccanica dismessa
mq. 100 c.ca
ditta artigiana con attivit&#224;
parziale cambio di          commerciale (in       10% attivit&#224; commerciale
31 AVANCINI ANGELO
destinazione d’uso        possesso di licenza         e 90% artigianale
commerciale) mq.40
RIGHI ENNIO                               probabile cambio di
32                                                                          da verificare         100% commerciale
per alberghi (frigoriferi,
FRIGORIFERI TOMASI di Tomasi             probabile cambio di        forni, frullatori, ecc)  10% esposizione e 90%
Paolo e Fabrizio s.n.c. in via Fornaci    destinazione d’uso collegata a laboratorio di              artigianale
riparazione e magazzino
CARINI                                  cambio di destinazione
34                                                                  materiali impiegati nelle     100% commerciale
via Crosetta                                     d’uso
PEDERZOLLI ROLANDO                      cambio di destinazione       vendita alimentari       attivit&#224; commerciale e
In via Crosetta                                  d’uso                  mq. 500 c.ca                 artigianale
vendita mezzi agricoli e
cambio di destinazione                                attivit&#224; commerciale e
36 CARLONI RAUL in via delle Grazie                                      per giardinaggio
d’uso                                               artigianale
mq. 50 c.ca
NICOLINI SHOWERS in via delle             probabile cambio di
37                                                                       vendita ingrosso       commercio all’ingrosso
Grazie                                    destinazione d’uso
Il quadro esposto, evidenzia la presenza di numerose attivit&#224; commerciali, sia al dettaglio, sia
all’ingrosso, nonch&#233; l’insediamento di imprese di servizio, che non sono per nulla connesse e
legate alla produzione industriale e artigianale di beni e che pertanto risultano estranee alla
declaratoria delle funzioni ammesse di cui all’articolo 16 delle norme di attuazione del piano
urbanistico provinciale, nonch&#232; di quanto stabilito dall’articolo 24 delle norme tecniche di
attuazione del piano regolatore generale.
Le difformit&#224; edilizie ed urbanistiche (leggasi trasformazione della destinazione d’uso) sono per lo
pi&#249; state attuate congiuntamente alla realizzazione di interventi edilizio-strutturali di modesta entit&#224;,
non avendo modificato l’assetto afferente la lettura dell’immagine degli involucri edilizi
originariamente concessionati dalla scrivente amministrazione.
Infine, qualche riflessione &#232; opportuno che sia fatta rispetto alla superficie interessata dalla
modificazione del cambio d’uso. All’interno delle zone produttive, secondo le verifiche condotte,
trovano oggigiorno insediamento complessivamente n. 37 attivit&#224; non conformi, di cui 23
appartengono al comparto commerciale e 14 a quello terziario e di servizio. La superficie
commerciale illegittimamente approntata, pari a circa mq. 2.000, rappresenta una sostanziale fetta
degli insediamenti commerciali regolarmente autorizzati nell’ambito dell’intero territorio
amministrativo comunale.
Si ricorda altres&#236; che ai sensi dei quanto stabilito dalla Legge provinciale 4/2000, le potenzialit&#224; di
sviluppo delle superfici commerciali nell’ambito del Comune di Arco, relative alle medie strutture
di vendita, risultano, per il prossimo triennio, pari a mq. 2.500, mentre per quanto attiene le grandi
strutture di vendita gli ampliamenti sono quantificabili in mq. 1238. Questi dati, se confrontati con
le superfici delle attivit&#224; commerciali abusivamente insediate, evidenziano una sostanziale
comparabilit&#224; degli stessi, facendo emergere la valenza di assoluta importanza che il fenomeno
assume in termini di impatto sulla gestione delle politiche commerciali del territorio.
Per quanto invece attiene le superfici afferenti le attivit&#224; di servizio e di commercio all’ingrosso
abusivamente insediate, si ricorda che le stesse risultano pari a circa mq. 2.600, dato quest’ultimo
che pu&#242; essere tranquillamente equiparato, stante la dimensione media delle imprese di tal natura, a
decine di insediamenti terziari e di servizio.
4. Qualificazione giuridica delle fattispecie abusive
In relazione alla presenza nel contesto delle aree produttive del settore secondario di livello
provinciale di numerose modifiche della destinazione d&#39;uso in contrasto con la destinazione
urbanistica ammessa dalla norma di zona, &#232; necessario inquadrare le fattispecie sotto il profilo
giuridico amministrativo, e individuare l&#39;iter sanzionatorio da seguire.
Va premesso che la problematica relativa all&#39;esatta individuazione del regime giuridico cui
assoggettare i regimi di cambio di destinazione d&#39;uso &#232; tema assai controverso in giurisprudenza che
ha visto in passato il succedersi di principi e orientamenti diversi, su cui si sono andate a
sovrapporre le innovazioni legislative succedutesi sia a livello statale che regionale7.
Fondamentale &#232; la distinzione fra la modifica della destinazione d&#39;uso realizzata con la contestuale
esecuzione di opere edilizie, da quella realizzata invece senza opere (o con opere edilizie non
Si ha modifica della destinazione d&#39;uso con opere quando la nuova destinazione d&#39;uso &#232;
accompagnata dalla realizzazione di opere edilizie specificamente finalizzate all&#39;esercizio della
nuova funzione; deve trattarsi cio&#232; di opere che non solo innovano e modificano la morfologia
dell&#39;immobile, ma che sono significativamente finalizzate a rendere lo stesso strutturalmente idoneo
ad un uso diverso da quello per cui fu realizzato e fruibile per un diverso uso.
Tale genere di intervento &#232; soggetto a concessione edilizia.
Se realizzato abusivamente (ovvero senza previa concessione edilizia) &#232; classificabile, ai fini
sanzionatori, come &quot;costruzione eseguita in difformit&#224; parziale&quot; ai sensi dell&#39;articolo 121 comma
quinto della legge urbanistica provinciale, che comprende nelle difformit&#224; parziali (sub. lett. b)) &quot;le
variazioni non essenziali apportate, anche in difetto di concessione edilizia, alle opere
Si veda per una &#39;riflessione&#39; recente sul tema T.A.R. Toscana - Firenze, sez. III, 18 dicembre 2001, n. 2036 per la
quale &quot;Il mutamento di destinazione d&#39;uso, in linea generale &#232; rilevante ai fini urbanistico - edilizi solo se realizzato con
l&#39;esecuzione di opere ovvero se modificativo degli standards urbanistici (cfr TAR Veneto Sezione II 2 luglio 1990 n.
884); con riferimento a tale ultimo aspetto poi deve ritenersi tale solo quello tra categorie funzionalmente autonome
dal punto di vista urbanistico, posto che nell&#39;ambito delle stesse categorie possono aversi mutamenti di fatto, ma non
diversi regimi urbanistico - contributivi (cos&#236; Consiglio di stato sezione V, 14 ottobre 192, n. 1005; idem 13 febbraio
1993 n. 245 e 2 febbraio 1995 n. 205)&quot;.
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legittimamente preesistenti&quot;. Per tale tipo di abuso la legge dispone la demolizione a spese dei
responsabili, oppure, ove l&#39;abuso non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, o comunque
quando non possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformit&#224;, il pagamento di
una sanzione determinata in misura pari al valore delle parti eseguite in difformit&#224;.
Diversa invece &#232; la qualificazione della modifica della destinazione d&#39;uso effettuata senza
opere8.
La legge urbanistica provinciale (articolo 83 primo comma lett. o) e art. 84) assoggetta ad
autorizzazione edilizia o a denuncia di inizio attivit&#224;, &quot;il mutamento senza opere della destinazione
d&#39;uso delle unit&#224; immobiliari, quale risulta dal provvedimento di concessione o dalla licenza
edilizia o, per gli immobili costruiti prima dell&#39;entrata in vigore della legge 6 agosto 1967, n. 765
(….) dallo stato di fatto, purch&#233; sia rispettata la dotazione degli spazi di parcheggio di cui
all&#39;articolo 73&quot;.
La previsione &#232; stata introdotta con la legge provinciale 11 settembre 1998, n. 10 che ha recepito le
innovazioni introdotte in materia edilizia a livello nazionale nei primi anni 1990, cos&#236;
omogeneizzando, quanto a procedure e sanzioni l&#39;abuso funzionale (modifica della destinazione
d&#39;uso senza opere) agli abusi edilizi in assenza di autorizzazione edilizia9.
La modifica della destinazione d&#39;uso dell&#39;unit&#224; immobiliare non preventivamente autorizzata o
&#39;denunciata&#39; con DIA, andr&#224; dunque soggetta all&#39;iter sanzionatorio proprio delle opere eseguite in
assenza di tali titoli, disciplinato dall&#39;articolo 128 della L.P. 22/98. Nel caso di mancata
ottemperanza all&#39;ordine di ripristino adottato ai sensi dell&#39;articolo 122 comma primo della legge
urbanistica provinciale, per gli abusi di tipo &#39;formale&#39;, realizzati cio&#232; in assenza del prescritto titolo,
ma conformi agli strumenti urbanistici in vigore, non in contrasto con quelli adottati, e conformi
alla normativa regolamentare edilizia vigente, si applicher&#224; la sanzione pecuniaria prevista dal
comma quinto dell&#39;articolo 128 comma 5 L.P. 22/1991 (pari a 2.000.000 delle vecchie lire); per gli
abusi sostanziali si applicher&#224; la sanzione pecuniaria prevista dal comma secondo dello stesso
articolo, pari all&#39;aumento del valore venale dell&#39;immobile, salvo non si ritenga d&#39;ordinare la rimessa
in pristino.
Nelle fattispecie in esame le destinazioni insediate abusivamente sono, nella quasi totalit&#224; dei casi
in contrasto con la destinazione urbanistica prevista per le aree produttive del settore secondario di
livello provinciale dal Piano Regolatore Generale del Comune di Arco e dal sovraordinato Piano
Urbanistico Provinciale e si configurano per questo come abusi sostanziali (cio&#232; posti in essere non
solo in assenza di titolo ma anche in contrasto con le norme urbanistiche di zona).
La procedura sanzionatoria cui dare corso &#232; dunque quella prevista dall&#39;articolo 128 comma
secondo, per la quale &quot;se i responsabili dell&#39;abuso non provvedono nei termini dell&#39;ingiunzione
Anche per tale ipotesi, a mero titolo esemplificativo dei diversi approcci della giurisprudenza al tema trattato ricordo
Consiglio di Stato, sez. V, 23 febbraio 2000, n. 949 per cui &quot;Per il mutamento di destinazione d&#39;uso effettuato senza la
costruzione di nuove opere non occorre concessione edilizia in quanto non si traduce in una modifica urbanistica
edilizia del territorio comunale&quot;, Consiglio di Stato, sez. V, 10 marzo 1999, n. 231 &quot;Il cambio di destinazione d&#236; uso
meramente funzionale, ossia senza necessit&#224; di opere per rendere il fabbricato strutturalmente idoneo a un uso diverso
da quello per cui fu realizzato, costituisce di per s&#233; attivit&#224; libera, non soggetta neppure ad autorizzazione gratuita,
salva diversa disciplina voluta dalla regione ai sensi dell&#39;art. 25 comma ult., l. 28 febbraio 1985, n. 47&quot;, ma anche in
senso contrario T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 11 marzo 2002, n. 1036 per il quale &quot;Il cambiamento di destinazione
d&#39;uso di un edificio, bench&#233; senza opere, &#232; tale da richiedere la concessione edilizia ed &#232; soggetto all&#39;obbligo del
pagamento dei relativi contributi, allorquando implica un passaggio tra categorie autonome dal punto di vista
urbanistico, caratterizzate da un diverso carico urbanistico, giacch&#233; in tal caso si verifica una modifica urbanistica
rilevante …&quot;
La precedente normativa, infatti, prevedendo all&#39;articolo 84 (oggi abrogato), la semplice comunicazione al sindaco del
mutamento senza opere della destinazione d&#39;uso dell&#39;unit&#224; immobiliare, purch&#233; conforme alle destinazioni d&#39;uso previste
dagli strumenti urbanistici e dotato di spazi di parcheggio, non forniva alle amministrazioni strumenti repressivi dei
mutamenti d&#39;uso effettuati abusivamente in contrasto con la destinazione urbanistica di zona.
La disciplina cos&#236; introdotta, prevedendo la modifica d&#39;uso funzionale fra gli interventi soggetti ad autorizzazione o a
DIA, ha il merito di riconoscere anche per questo tipo di illecito, le sanzioni e l&#39;iter sanzionatorio proprio degli abusi
realizzati in mancanza di autorizzazione edilizia.
(n.d.s. di ripristino) di cui all&#39;articolo 122, comma 1, il sindaco (n.d.s. ora il dirigente) applica una
sanzione pecuniaria pari all&#39;aumento del valore venale dell&#39;immobile conseguente alla
realizzazione delle opere stesse e comunque in misura non inferiore a lire 2.000.000. Qualora le
opere risultino in contrasto con rilevanti interessi urbanistici, in luogo dell&#39;applicazione della
sanzione pecuniaria, il sindaco pu&#242; ordinare la rimessa in pristino a spese dei responsabili
dell&#39;abuso&quot;.
5. Valutazione dell’esistenza del contrasto con rilevanti interessi urbanistici
Le norme appena citate attribuiscono all&#39;amministrazione un ambito di apprezzamento
discrezionale circa il contrasto con rilevanti interessi urbanistici. Come qualsiasi
apprezzamento o valutazione discrezionale della pubblica amministrazione, per andare esente da
censure d&#39;illegittimit&#224; sia formali (per vizi inerenti la motivazione carente, insufficiente,
contraddittoria, illogica, etc) che sostanziali (insussistenza obiettiva di &quot;rilevanti interessi
urbanistici&quot;), deve essere adeguatamente ed espressamente motivato, con un argomentare
logico, coerente e fondato.
In tal senso diventa quindi essenziale dare contezza dimostrativa, in termini di verifica, all’esistenza
di validi motivi per sostenere legittimamente la sussistenza di &quot;rilevanti interessi urbanistici&quot;
tali da rendere necessaria, in luogo dell&#39;applicazione della sanzione pecuniaria, la rimessa in pristino
a spese dei responsabili dell&#39;abuso, valutazione che nel caso sar&#224; tanto pi&#249; accurata e ponderata in
ragione degli interessi economici (peraltro originati da attivit&#224; &quot;irregolari&quot;) che direttamente si
vanno a toccare con provvedimenti ripristinatori.
Di seguito trovano pertanto riferimento le argomentazioni che depongono a favore della
sussistenza di evidenti quanto chiari contrasti con “rilevanti interessi urbanistici”.
5.1. Mancato rispetto degli standard urbanistici
In primo luogo &#232; opportuno rammentare che il piano regolatore generale deve osservare
determinati limiti normativi che debbono garantire sia l’osservanza degli strumenti di livello
superiore, sia il coordinamento con le norme speciali che tutelano interessi e beni che ricadono nella
forma o nella sostanza sotto la disciplina urbanistica. In tal senso la disciplina normativa nazionale
prevede, che in tutti i Comuni, ai fini della formazione degli strumenti urbanistici, debbano essere
osservati determinati limiti di densit&#224; edilizia, di altezze e distante di fabbricati, nonch&#233; rapporti
massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali o produttivi e spazi pubblici o riservati alle
attivit&#224; collettive, a verde pubblico ed a parcheggi.
Detti limiti sono stati indicati come standard urbanistici ed edilizi. Il primo fondamentale
contrasto generato dalle trasformazioni d’uso, attiene alla violazione degli standard
urbanistici previsti dal Decreto Ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, tuttora applicabile in
Provincia di Trento (giusto il richiamo dell&#39;art. 23 comma secondo della legge urbanistica).
La definizione ed il corretto dimensionamento degli standard urbanistici, risulta l’aspetto saliente e
fondante di una corretta, quanto logica e congrua attivit&#224; di pianificazione.
In termini generali, secondo quanto previsto dal Decreto Ministeriale n. 1444 di data 02 aprile 1968,
gli standard per le zone residenziali o con potenzialit&#224; residenziale (articoli 3 e 4 del citato D.M.)
rispetto a quelli previsti per le zone non residenziali (articolo 5 del D.M.) sono nettamente diversi
sia per quanto attiene il dimensionamento sia per le modalit&#224; di calcolo.10
Per le prime il parametro di riferimento, in relazione al quale deve essere conteggiata la quantit&#224; di spazi pubblici, &#232;
data dalla somma degli abitanti insediati e degli abitanti da insediare, per i quali si individua un metodo di calcolo
astratto, ossia l’abitante teorico (articolo 3 del D.M.). Esso viene determinato in relazione alla superficie od alla
volumetria degli edifici esistenti o previsti.
Diversamente per gli insediamenti non residenziali si fa riferimento unicamente alla superficie.
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Specificatamente, merita altres&#236; ricordare che gli standard in questione appaiono altres&#236;
sensibilmente diversi nell’ambito delle attivit&#224; commerciali rispetto a quelle industriali
(articolo 5 del D.M.) e risultano limitati, per qualit&#224; e destinazione, al verde ed ai parcheggi. 11
Da queste prime considerazioni emerge in tutta evidenzia la sostanziale diversit&#224; che tipicizza la
quantit&#224; di standards urbanistici che devono essere soddisfatti per gli impianti industriali
rispetto alle altre funzioni omogenee quali quelle commerciali, terziarie, residenziali ecc.
La giurisprudenza negli anni ha consolidato e irrobustito la perentoriet&#224; e l’importanza
dell’adeguamento dei piani urbanistici ai limiti imposti dal D.M. 1444 di data 04 aprile 1968,
ribadendo con forza il diverso rapporto degli spazi pubblici riservati ad attivit&#224; collettive a verde
pubblico o a parcheggio rispetto alla tipologia di insediamento.
Ci&#242; trova infatti il proprio fondamento nelle diverse esigenze connesse all’attivit&#224; produttiva di una
zona ovvero alla destinazione abitativa della stessa, in relazione alle quali ben si giustificano le
distinte misure della volumetria assentibile e degli spazi da riservare a servizi pubblici.
Stante la rilevanza dimensionale delle condotte abusive perpetrate nel contesto delle zone produttive
in questione (in tal senso si richiama alla memoria la disamina puntuale delle situazioni oggetto di
procedure sanzionatorie attivate da parte dei funzionari dell’area tecnica comunale), appare logico
che gli standard del piano non siano – sotto un profilo fattuale - rispettati. Tale condizione letta
nella sua frequenza, ben lontana dall’apparire quale fenomeno sporadico e isolato, comporta un
effetto destabilizzante degli equilibri urbanistici previsti e programmati dalla normativa di
zona, non solo per il mancato soddisfacimento degli spazi pubblici, ma anche per i fenomeni diretti,
indiretti e indotti che ci&#242; comporta.
5.2. Mancato rispetto delle dotazioni di parcheggi privati
In secondo luogo, si evidenzia che la modifica delle destinazioni d’uso dei manufatti in
questione genera un irreversibile disequilibrio fra dotazione di parcheggi privati e spazio
costruito. Come ben noto ogni nuova realizzazione edilizia deve essere accompagnata dal rispetto
di una dotazione minima di spazi destinati alla sosta privata, ai sensi e nel rispetto di quanto
stabilito dall’articolo 73 della Legge Provinciale 22/91, nonch&#233; dalle relative deliberazioni della
Giunta Provinciale adottate sull’argomento (deliberazione n. 1559 di data 17/02/1992, deliberazione
n. 1534 di data 16/06/2000).
Dalla lettura della tabella allegata alla deliberazione della Giunta Provinciale n. 1534 di data
16/06/2000, illustrante le dotazioni degli standars per i parcheggi privati al servizio delle singole
costruzioni, emerge con inequivocabile evidenza l’assoluta diversit&#224; tra la dotazione di
parcheggi richiesti per gli edifici produttivi rispetto a quelli commerciali e di servizio. Per i
primi, infatti la superficie da destinare alla sosta privata dei veicoli viene quantificata nella misura
corrispondente al 10% della superficie coperta, indice quest’ultimo che deve essere integrato nella
misura del 5% della superficie lorda per ogni piano oltre al primo. Per gli edifici deputati alla
vendita gli spazi da destinarsi alla sosta degli autoveicoli deve invece risultare pari al 50% della
superficie netta commerciale. Per le attivit&#224; di servizio il computo delle dotazioni per i parcheggi
privati risulta relazionato alla cubatura costruita o in alternativa al numero dei posti offerti in
termini di servizio o ricettivit&#224;. Dal confronto delle dotazioni sopraespresse emerge chiaramente che
lo spazio per parcheggi richiesto per le attivit&#224; commerciali e di servizio risulta nettamente
Ai sensi e nel rispetto dell’articolo 5 del D.M., per i nuovi insediamenti di carattere industriale o ad essi assimilabili,
la superficie da destinare a spazi pubblici o destinata ad attivit&#224; collettive, a verde pubblico o a parcheggi, non pu&#242;
essere inferiore al 10% dell’intera superficie destinata a tali insediamenti; diversamente nei nuovi insediamenti di
carattere commerciale e direzionale, per ogni 100 mq. di superficie lorda di pavimenti di edifici previsti deve
corrispondere una quantit&#224; minima di mq. 80 di spazio per attivit&#224; pubbliche, di cui almeno la met&#224; destinata a
superiore a quello necessario per dare soddisfazione allo standard connesso agli insediamenti
In termini del tutto pratici si pu&#242; affermare che una attivit&#224; commerciale e/o di servizio richiede una
dotazione di spazi per i parcheggi privati ben superiore a quella richiesta per una identica
volumetria destinata ad attivit&#224; artigianale e/o produttiva.
5.3. Impatti negativi sul traffico diretto e/o indotto
Una terza riflessione &#232; quella per la quale le trasformazioni d’uso in questione di cui alla
presente comportano indubbie modificazioni del traffico diretto e/o indotto sia locale che di
attraversamento. In termini generali si pu&#242; affermare che le attivit&#224; commerciali e/o di servizio,
vuoi per funzione, vuoi per destinazione specifica e di utilizzo, attraggono un diverso carico
trasportistico sia per quanto attiene la tipologia dei mezzi coinvolti sia per quanto concerne
l’affluenza specifica degli stessi. In tal senso l’organizzazione della maglia viaria nel contesto di
un comparto produttivo risulta sostanzialmente diversa e contraddistinta da elementi dimensionali
particolari, rispetto a quella propria di un quartiere destinato ai servizi ed alle attivit&#224; terziario-
commerciali in genere.
Le diversit&#224; di maggior rilievo oltre ad incidere sulla tipologia infrastrutturale (larghezza del
corpo stradale, tipologia del sottofondo) interessano anche aspetti di natura estetico-funzionale
(creazione di aiuole, marciapiedi, componenti di arredo, ecc.); elementi quest’ultimi che non
trovano normalmente riscontro nel novero della viabilit&#224; a servizio di un contesto artigianale e/o
produttivo mentre costituiscono la condizione sine qua non della strutturazione infrastrutturale a
supporto delle zone terziarie.
5.4. Mancato rispetto della zonizzazione urbanistica ed inconvenienti ambientali
Un quarto ordine di ragioni di carattere tecnico-urbanistico che supportano palesemente il
contrasto delle situazioni abusive rilevate con la pianificazione urbanistica in vigore &#232; quello
concernente il mancato rispetto della zonizzazione urbanistica. In linea astratta pu&#242; convenirsi
che la suddivisione del territorio in zone, che &#232; diretta essenzialmente a salvaguardare l’assetto
urbanistico, la corretta pianificazione sotto un profilo quantitativo e dimensionale, costituisce
l’ossatura portante del sistema insediativo, produttivo ed infrastrutturale del piano regolatore
generale, non solo per quanto previsto dalla disciplina urbanistica nazionale ma anche provinciale.
La suddivisione in zone del territorio pianificato costituisce, dopo la fissazione del tracciato delle
vie di comunicazione, il secondo elemento fondamentale di ogni piano regolatore generale.
Con l’avvento della societ&#224; industriale, la zonizzazione trova la sua maggiore causa nella necessit&#224;
di separare le industrie (fonti di inquinamento, specie per emissione atmosferiche) dalle abitazioni e
dalle altre attivit&#224; di servizio destinate alla vita quotidiana. In questo contesto sorgono quindi le
norme di igiene del suolo e dell’abitato, comportanti l’obbligo di tenere le industrie lontane
dalle funzioni insediabili nel contesto urbano.
La commistione delle funzioni artigianali-produttive con le attivit&#224; commerciali, di servizio e
terziarie in genere, in totale spregio dei vincoli coattivi, afferenti il rispetto della zonizzazione
urbanistica, comporta pertanto, come ulteriore conseguenza, la nascita di problematiche
ambientali di non secondaria importanza. In tal senso la normativa provinciale in materia di
tutela dell’ambiente impone infatti l’impossibilit&#224; per le destinazioni produttive di porsi a diretto
contatto con quelle vocate alle funzioni urbane (residenziali, commerciali, ecc.); questo nell’ottica
di non produrre, nel contesto di quest’ultime, fenomeni d’impatto acustico superiore alle soglie
limite stabilite dalle normative vigenti ed ogni altra forma di inquinamento dell’aria.
Nel caso di specie gli illegittimi cambi della destinazione d’uso degli edifici esistenti hanno
comportato una alterazione non solo della zonizzazione infrastrutturale, mirata quest’ultima a dotare
le varie zone del territorio di servizi e di infrastrutture proporzionati alla entit&#224; ed alla destinazione
delle costruzioni da realizzare, ma anche di quella funzionale, atta a definire le funzioni da svolgere
nelle varie parti del territorio. Il mancato rispetto della zonizzazione comporta quindi la lesione
degli interessi pubblici, ma anche di quelli privati con il conseguente effetto del venire meno
della preordinata tutela della propriet&#224; privata.
5.5. Squilibri e distorsioni dei valori immobiliari
Altro aspetto negativo &#232; quello delle iniquit&#224; che si attuano sul piano della politica
economica, oltre che urbanistica, basti infatti pensare che i capannoni artigianali sono
contraddistinti da un prezzo di mercato molto inferiore a quello di analoghe strutture vocate all’uso
terziario e di servizio.
La trasformazione abusiva degli involucri concessionati quali attivit&#224; produttive in attivit&#224; terziarie
e/o di servizio, se non perseguita mediante sanzioni ripristinatorie, avrebbe quale conseguenza un
ingiustificato effetto premiante (incremento del valore immobiliare) a favore di coloro che hanno
perpetrato una condotta abusiva. Ci&#242; evidentemente creerebbe delle distorsioni proprie del mercato
immobiliari e degli insostenibili sbilanciamenti rispetto alle attivit&#224; esistenti, innestando elementi in
grado di comportare un indebolimento strutturale delle scelte pianificatorie (aspetto pubblicistico)
nonch&#233; sperequazioni nel mercato, sia per le quantit&#224; di aree destinate alle nuove funzioni che per i
costi di gestione (aspetti connessi alla tutela della propriet&#224;).
5.6. Contrazione delle potenzialit&#224; edificatorie delle attivit&#224; industriali e/o artigianali
Un sesto elemento che depone certamente a favore dell’esistenza di rilevanti contrasti
urbanistici &#232; quello per il quale le sunnominate trasformazioni d’uso contraggono, sotto un
profilo fattuale, le originarie potenzialit&#224; industriali e/o artigianali offerte dal piano regolatore
generale; senza peraltro fornire alternative di sorta alla domanda degli operatori artigianali, i quali
non potranno trovare soddisfazione localizzativa nel compendio delle funzioni commerciali e/o
residenziali se non attraverso la reiterazione di un nuovo processo illegittimo e pertanto
Le funzioni insediate abusivamente sono, anche e soprattutto in ragione dell&#39;importanza (frequenza)
del fenomeno abusivo, causa di indubbio squilibrio urbanistico in seno al dimensionamento
delle stesse funzioni produttive secondarie, fatto quest’ultimo che aggrava, rendendolo
insanabile, il contrasto con rilevanti interessi urbanistici.
Di converso si osserva che il Piano regolatore comunale prevede per le attivit&#224; commerciali e di
servizio ambiti localizzativi adeguati, ci&#242; che esclude che l&#39;insediamento abusivo delle stesse
attivit&#224; in zona produttiva sia stato in qualche modo &quot;necessitato&quot; dalla carenza in ambito comunale
di siti urbanisticamente idonei.
5.7. Violazione di norme precettive del piano urbanistico provinciale
Una riflessione di carattere strettamente giuridico, depone infine per la rilevanza degli
interessi urbanistici compromessi dall&#39;insediamento abusivo delle attivit&#224; di cui si discute, in
riferimento alla natura del rapporto che intercorre fra le previsioni del Piano urbanistico
provinciale e il Piano regolatore comunale, con particolare riferimento alla vincolativit&#224;
diretta e cogente di alcune previsioni del PUP.
Gli abusi funzionali di cui si discute ricadono in area produttiva del settore secondario di livello
provinciale gi&#224; prevista dal Piano urbanistico provinciale, e riservata tassativamente alle funzioni
espressamente disposte dall’articolo 16 delle n.d.a. del PUP (sub nota 1).
La variante 2000 al Piano Urbanistico provinciale aggiunge che &quot;Nell&#39;ambito dei singoli
insediamenti produttivi sono ammesse attivit&#224; di commercializzazione dei relativi prodotti&quot;.
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La norma di Piano regolatore comunale in vigore riprende pedissequamente le indicazioni di cui
all&#39;articolo 16 succitato, mentre, in armonia con la possibilit&#224; di ammettere le attivit&#224; di
commercializzazione dei prodotti delle attivit&#224; produttive insediate da ultimo introdotta nel PUP, la
variante al piano regolatore del Comune di Arco, adottata in via definitiva nell&#39;ottobre 2002,
ammette la commercializzazione nell&#39;ambito dei singoli insediamenti dei relativi prodotti, di
commercializzare (per le sole aziende insediate alla data di approvazione delle Norme) le merci
complementari all&#39;attivit&#224; svolta nel limite del 10 % della superficie della attivit&#224; produttiva, e in
ogni caso in misura non superiore a 100 metri quadri. Consente inoltre le funzioni direttamente
connesse con l&#39;attivit&#224; produttiva principale quali uffici, magazzini e punti vendita dei relativi
prodotti, nonch&#233; le attivit&#224; di servizio a favore delle aziende insediate quali mensa, bar - ristoro,
uffici di sorveglianza e manutenzione, ecc.
Come gi&#224; si &#232; detto, il Pianificatore provinciale ha inteso consentire con tale modifica, la possibilit&#224;
di collocare nelle aree produttive quei servizi alle imprese e quelle funzioni legate al terziario
avanzato, escludendo la possibilit&#224; di insediamento di attivit&#224; commerciali esclusive, o di attivit&#224;
non commerciali ma di servizi (si pensi alla palestra) autonome ma non collegate da un vincolo di
funzionalit&#224; con le attivit&#224; produttive.
L&#39;articolo 16 del PUP &quot;Aree produttive del settore secondario di livello provinciale&quot; &#232; norma
immediatamente precettiva nella sua parte interdittiva, cio&#232; nella parte in cui fa divieto di
insediamento di funzioni diverse da quelle indicate. L&#39;articolo 1 comma 5 delle norme di attuazione
del PUP dispone infatti che l&#39;articolo 16 (come altri pure citati dalla norma), deve essere osservato
anche in deroga alle prescrizioni degli strumenti urbanistici in vigore o soltanto adottati. In termini
pratici significa che le indicazioni in esso contenute sono di tale valenza, che, non soltanto il
Pianificatore comunale &#232; tenuto ad adeguarvisi all&#39;atto di elaborazione dello strumento urbanistico
locale, ma in ipotesi di disposizione comunale in contrasto, questa va disapplicata, in attesa del suo
Chiara ed univoca sul punto la giurisprudenza12.
Si sottolinea tale previsione solo per indicare la particolare valenza giuridica delle disposizioni sulle
destinazioni d&#39;uso ammesse in zona produttiva contenute nell&#39;articolo 16 del PUP che sono
vincolanti per i comuni in sede di elaborazione dei piani comunali (pur nei limiti precisati dal terzo
comma dell&#39;articolo 16 n.d.a. PUP).
La particolarit&#224; si spiega e si giustifica in ragione della rilevanza degli interessi urbanistici che il
PUP intende disciplinare e tutelare con la disposizione in commento.
Ci&#242; induce a ritenere che l&#39;Amministrazione comunale non abbia spazio per una valutazione
discrezionale che si risolva in una decisione in contrasto con le indicazioni del PUP. Se una tale
facolt&#224; non &#232; riconosciuta nell&#39;ambito della generale potest&#224; pianificatoria del comune all&#39;atto
di elaborazione del piano regolatore generale (nel quale il comune &#232; tenuto a conformarsi alle
previsioni del piano sovraordinato) appare difficile poter sostenere che lo possa fare in seno a un
procedimento sanzionatorio edilizio (oltretutto per un fenomeno abusivo di massicce dimensioni,
pur nell&#39;esercizio di un apprezzamento (a questo punto solo apparente) discrezionale.
sentenza T.R.G.A. di Trento, n. 346 del 11 settembre 1992 Porto Arco s.p.a. contro Comune di Arco secondo cui &quot;Il
piano urbanistico provinciale, avendo natura di piano territoriale di coordinamento, ha un contenuto essenzialmente
programmatico e - d&#39;altra parte - per espressa previsione legislativa abbisogna necessariamente, per essere attuato in
ogni sua parte, degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi sotto ordinati. Pertanto l&#39;effetto precettivo
eccezionalmente e temporaneamente assegnato ad alcune sue disposizioni deve intendersi stabilito esclusivamente in
senso negativo: nel senso cio&#232; che, al solo fine di salvaguardare le indicazioni previste dal P.U.P. per determinate zone
nelle more dell&#39;approvazione dei nuovi piani o delle necessarie varianti, non sia possibile l&#39;attuazione di qualsiasi
destinazione urbanistica di zona in contrasto con tali indicazioni.&quot; e conformi T.R.G.A. di Trento n. 231 del 24 giugno
1993; T.R.G.A. di Trento n. 333 del 19 luglio 1994; T.R.G.A. di Trento, 15 luglio 1991, n. 296;e T.R.G.A. di Trento n.
208 del 28 maggio 1992 confermata quest&#39;ultima da Consiglio di Stato sez. V, 21 luglio 1995, n. 1130 per cui sono
norme immediatamente precettive nella loro parte interdittiva quelle comprese nel novero delle disposiozni dell&#39;articolo
1 comma 5 del PUP e vanno osservate in deroga alle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti o soltanto adottati;
Ne deriva, quale conseguente deduzione che nelle fattispecie all&#39;esame la rilevanza dell&#39;interesse
urbanistico violato &#232; in re ipsa integrata dalla circostanza che le condotte abusive di cui si
discute violano le previsioni del Piano urbanistico provinciale, relative alle destinazioni urbanistiche
ammesse, che sono vincolanti per il Pianificatore comunale (sicch&#233; in ipotesi potrebbe essere
censurata di illegittimit&#224; l&#39;opposta determinazione del comune che volesse ritenere nelle fattispecie
de qua non sussistere il contrasto con rilevanti interessi urbanistici).
Conclusivamente, per le ragioni tutte esposte, si ritiene che sussista il contrasto con rilevanti
interessi urbanistici, ragione per cui si impone quale soluzione, la erogazione della sanzione
ripristinatoria, ai sensi dell&#39;ultimo periodo del comma secondo dell&#39;articolo 128 l.p. 22/1991.
Potranno invece accedere alla sanatoria ai sensi del successivo comma quinto le fattispecie
rientranti nel disposto dell&#39;articolo 16 del PUP e della norma del Piano regolatore comunale, come
meglio si precisa in relazione agli indici per l&#39;ammissione alla &#39;regolarizzazione&#39; con sanzione
pecuniaria sub. par. 8.
6. Iter di valutazione e organi competenti.
La norma non indica a quale organo dell&#39;amministrazione sia rimesso l&#39;apprezzamento sul
contrasto dell&#39;abuso con rilevanti interessi urbanistici.
Anche se si tratta di un apprezzamento su profili di tipo squisitamente urbanistico (materia devoluta
istituzionalmente al Consiglio comunale) ben pu&#242; ritenersi che in mancanza di diversa puntuale ed
espressa indicazione di legge, e in analogia a quanto normalmente si intende in analoghe previsioni
(ad esempio per le opere eseguite in variazione essenziale o difformit&#224; parziale dalla concessione -
art. 122 commi 5 e 6 l.p. 22/91 - ove si tratta di apprezzare la possibilit&#224; di erogare la sanzione
pecuniaria in luogo della demolizione se le opere abusive non contrastano con rilevanti interessi
urbanistici), tale &#39;apprezzamento&#39; pu&#242; essere rimesso alla Giunta comunale13, previa istruttoria e
parere dell&#39;ufficio competente in via principale (edilizia privata ed urbanistica) e degli uffici in altro
modo interessati, e di parere della Commissione edilizia comunale.
E’ pacifico, al fine di garantire il requisito di correttezza e di legittimit&#224; delle procedure, che gli
uffici comunali diano corso in termini di assoluta completezza all&#39;istruttoria con l&#39;esame di ogni
distinto profilo di interesse pubblico eventualmente toccato o pregiudicato dalla fattispecie (anche
in relazione agli effetti a cascata dell&#39;erogazione della sanzione edilizia - ordine di ripristino - sul
versante dell&#39;esercizio dell&#39;attivit&#224; commerciale o di servizio posta in essere, e in relazione alla
esistenza di autorizzazioni o provvedimenti di altra natura (es. commerciale).
Ogni singolo caso dovr&#224; dunque essere valutato ad hoc accertandosi l&#39;epoca &#39;presumibile&#39; di
modifica della destinazione d&#39;uso, non andando evidentemente soggette a sanzione le condotte di
modifica della destinazione poste in essere in vigenza di diversa disciplina, o in assenza della stessa
(ante 1967). Dovranno essere altres&#236; verificate le percentuali di incidenza della trasformazione
d’uso intervenuta rispetto all’attivit&#224; originariamente concessionata, il tipo di impatto urbanistico
che la modifica del nuovo uso ha comportato, ecc.
7. Effetti su discipline di settore collegate e coordinamento dell&#39;attivit&#224; amministrativa.
Per le attivit&#224; commerciali ricadenti nel campo di applicazione della legge provinciale 8
maggio 2000, n. 4 (recante &quot;Disciplina dell&#39;attivit&#224; commerciale in provincia di Trento&quot;), in linea
generale non esistono autorizzazioni o comunicazioni di inizio attivit&#224;, difettando in concreto il
necessario presupposto richiesto dalla legge (articolo 9 comma 1 lettera b)) del rispetto dei
Si veda quale precedente vagliato anche dal Giudice (T.R.G.A. di Trento n.. 691/2001 del 13 dicembre 2001 - Piffer -
Comune di Trento) nel quale il contrasto con &quot;rilevanti interessi urbanistici&quot; fu apprezzato dalla Giunta previo parere
dei servizi interessati (in quel caso Edilizia Privata e Urbanistica).
&quot;regolamenti comunale di polizia urbana, annonaria e igienico - sanitaria, i regolamenti edilizi e le
norme urbanistiche nonch&#233; quelle relative alle destinazioni d&#39;uso&quot;, alla cui verifica &#232; normalmente
subordinata il controllo sulla denuncia di inizio attivit&#224; nel caso di esercizi di vicinato, o il rilascio
della autorizzazione per le medie strutture di vendita.
Nella fattispecie si dovr&#224;, trattandosi di atto dovuto, procedere con le sanzioni previste dall&#39;articolo
20 della legge provinciale 4/2000, che prevede oltre a sanzioni pecuniarie, l&#39;ordine di chiusura
immediata dell&#39;esercizio nel caso di chi eserciti le attivit&#224; commerciali disciplinate dalla legge
medesima senza possedere l&#39;autorizzazione richiesta o non abbia provveduto a presentare regolare
denuncia di inizio attivit&#224;, nei casi in cui sia solo richiesta la DIA.
Diversamente, nel caso in cui esistano autorizzazioni sia espresse che assentite per silenzio assenso,
per garantire la legittimit&#224; dell&#39;iter amministrativo, l’amministrazione valuter&#224; l&#39;esistenza dei
presupposti per andare in autotutela rimuovendo l&#39;autorizzazione commerciale eventualmente
rilasciata sull&#39;erroneo presupposto della sussistenza dei requisiti di legge (nel caso di specie
mancanza della conformit&#224; urbanistica) prima di irrogare la sanzione (non edilizia ma della materia
commerciale) della chiusura immediata dell&#39;esercizio. Diversamente l&#39;immediato ordine di chiusura
in formale presenza di una autorizzazione all&#39;esercizio dell&#39;attivit&#224; commerciale (ancorch&#233; viziato)
sarebbe illegittimo.
Per le attivit&#224; commerciali di vicinato soggette a sola denuncia di inizio attivit&#224; ai sensi del comma
primo dell&#39;articolo 8, soccorre la previsione del secondo comma dell&#39;articolo 9, che espressamente
fa salva la facolt&#224; dell&#39;Amministrazione di accertare la insussistenza dei presupposti e dei requisiti
dichiarati dall&#39;interessato anche spirato il termine di sessanta giorni previsto dalla legge provinciale
30 novembre 1992, n. 23 (&quot;Principi per la democratizzazione, la semplificazione e la partecipazione
all&#39;azione amministrativa provinciale e norme in materia di procedimento amministrativo) entro il
quale normalmente l&#39;amministrazione dovr&#224; contestare all&#39;interessato l&#39;eventuale mancanza dei
requisiti di legge, pena, allo spirare del termine la formazione di una sorta di assenso tacito e la
costituzione in capo all&#39;interessato medesimo di una posizione giuridico soggettiva qualificata.
La norma citata sembra invece dare facolt&#224; all&#39;Amministrazione di accertare in qualsiasi momento
la mancanza dei requisiti di legge, e di adottare un provvedimento di divieto di prosecuzione
dell&#39;attivit&#224; comportante anche, secondo l&#39;espresso disposto normativo, &quot;la rimozione dei suoi
effetti&quot; (NdS. effetti dell&#39;attivit&#224;).
La precisazione normativa, in termini teorici assume rilevanza perch&#233; pu&#242; ritenersi che non si
consolida in capo a chi ha presentato la denuncia di inizio attivit&#224; una posizione giuridica
qualificata (come invece si verifica nel caso di rilascio di provvedimenti autorizzatori sia espressi
che taciti (per silenzio assenso), o anche, almeno secondo parte importante dei commentatori, nel
caso di denuncia di inizio attivit&#224; secondo il modulo procedimentale tipico previsto dalla legge -
legge 241/1990 recepito, per l&#39;attivit&#224; della Provincia autonoma, nella legge provinciale 23/1992).
In termini pratici pu&#242; ritenersi che in tale ipotesi non vi sia l&#39;obbligo (o quantomeno sia attenuato) di
particolare motivazione che sussiste ogni volta che l&#39;Amministrazione, nell&#39;esercizio della potest&#224; di
autotutela, procede all&#39;annullamento di atti o provvedimenti (espressi o taciti), con onere di indicare
le ragioni di interesse pubblico (attuale e concreto) che richiedono la rimozione dell&#39;atto, e la
valutazione comparativa delle stesse con l&#39;interesse privato inciso14.
La necessit&#224; di specifica motivazione &#232; univocamente e costantemente affermata dalla giurisprudenza che la esclude
solo nel caso in cui l&#39;atto in autotutela intervenga su provvedimenti che implicano esborso di danaro pubblico (in tale
evenienza l&#39;esborso senza titolo di danaro pubblico costituisce interesse concreto e attuale idoneo a giustificare
l&#39;esercizio del potere di autotutela Consiglio di Stato, sez. VI, 9 settembre 2002, n. 4570; sez. V, 10 luglio 2002, n.
4014; sez. V, 9 novembre, n, 5771; sez. V, 1 ottobre 2001,n. 5180).
Fra le molte pronunce riporto Consiglio di Stato, sez. V, 3 settembre 2001, n. 4669 &quot;L&#39;esercizio del potere d&#39;autotutela
da parte della p.a. incontra un limite nell&#39;esigenza di salvaguardare le situazioni dei soggetti privati che, confidando
nella legittimit&#224; dell&#39;atto rimosso hanno acquisito il consolidamento delle posizioni di vantaggio loro attribuite da
questo, onde il travolgimento di tali posizioni &#232; considerato legittimo solo se &#232; giustificato dalla necessit&#224; d&#236; assicurare
il soddisfacimento di un interesse di carattere generale e, come tale, prevalente sulle posizioni individuali, dandone
idonea contezza nella motivazione del provvedimento di rimozione, affinch&#233; ne sia consentito il controllo di legittimit&#224;
Per le attivit&#224; di servizi, non rientranti nell&#39;ambito di applicazione della legge provinciale 4/2000,
andr&#224; fatta un esame ad hoc in relazione alla disciplina di settore che le regola e agli eventuali titoli
autorizzatori esistenti15.
E&#39; in ogni caso evidente che la amministrazione dovr&#224; valutare in modo coordinato e combinato
l&#39;attivit&#224; che verr&#224; posta in essere in ambito edilizio (con la procedura sanzionatoria) e nell&#39;ambito
delle discipline di settore (commerciale o altro) dell&#39;attivit&#224; esercitata.
8. Indici per l&#39;ammissione alla &#39;regolarizzazione&#39; con sanzione pecuniaria ex art. 128
Sulla base delle considerazioni fin qui esposte possono essere individuati degli indici nel rispetto
dei quali le attivit&#224; abusivamente insediate possano eventualmente accedere al pagamento di
sanzione amministrativa pecuniaria nella misura stabilita dall&#39;articolo 128 comma secondo della
Legge urbanistica provinciale ovvero in misura &quot;pari all&#39;aumento del valore venale dell&#39;immobile
conseguente alla realizzazione delle opere stesse e comunque in misura non inferiore a lire
2.000.000.&quot; cos&#236; come determinata dall&#39;ufficio Tecnico erariale (ora agenzia del Territorio), con
esclusione della demolizione e riduzione in pristino.
Per accedere alla regolarizzazione amministrativa le attivit&#224; abusive dovranno rispondere ai
seguenti indici:
1. rapporto di complementariet&#224; con l&#39;attivit&#224; principale: le funzioni commerciali e/o di
servizio devono configurarsi come attivit&#224; complementari di attivit&#224; produttiva legittimamente
insediata (che rimane l&#39;attivit&#224; principale). La relazione di complementarit&#224; deve esistere in
termini soggettivi, nel senso che l&#39;attivit&#224; produttiva principale e quella complementare di
vendita o di servizio devono fare capo allo stesso soggetto giuridico (ditta individuale o societ&#224;),
e oggettivi. Sotto il profilo oggettivo osservo che la norma del Piano regolatore comunale in
corso di approvazione con terminologia assai generica parla di &quot;commercializzazione delle
merci complementari&quot;. In tale dizione possono farsi rientrare merci e prodotti che pur non
direttamente interessati nel ciclo produttivo sono in altro modo collegati all&#39;attivit&#224; aziendale.
L&#39;attivit&#224; complementare potr&#224; riguardare dunque non solo il prodotto finale del ciclo produttivo
e relativi accessori (gi&#224; previsto dalla norma in vigore), ma merci e prodotti in altro modo
connessi con l&#39;attivit&#224; aziendale. In tal senso sono complementari all&#39;attivit&#224; di autoriparazione
di autoveicoli o motoveicoli non solo l&#39;attivit&#224; di vendita di pezzi di ricambio (gi&#224; ammessa
dalla norma in vigore e dunque al pi&#249; sanabile ai sensi del comma quinto dell&#39;articolo 128 l.p.
22/1991), ma anche la vendita di autoveicoli o di motoveicoli, purch&#233; contenuta nei limiti
dimensionali previsti al successivo punto 4, e purch&#233; non si configuri come autonoma attivit&#224;
commerciale. In uguale modo, per le attivit&#224; di produzione di servizi &#232; necessario un rapporto di
connessione specifico e diretto con la singola attivit&#224; produttiva. Non possono essere ammesse
in sede giurisdizionale&quot;; T.A.R. Puglia Bari, sez. II, 21 ottobre 2002, n. 4624 per cui &quot;L&#39;autotutela decisoria, successiva
alla conclusione del procedimento, &#232; subordinata a) al rispetto delle regole del contraddittorio; b) all&#39;adeguata
istruttoria; c) alla presenza di concrete ragioni di pubblico interesse, non riducibili alla mera esigenza del ripristino
della legalit&#224;; d) alla valutazione dell&#39;affidamento delle parti destinatarie del provvedimento oggetto di riesame; e) alla
valutazione del tempo trascorso dall&#39;adozione del provvedimento riesaminato; f) all&#39;obbligo di motivazione&quot;; T.A.R.
Calabria, Catanzaro, sez. II, 7 febbraio 2002, n. 155 &quot;L&#39;autorit&#224; amministrativa che eserciti il generale potere di
autotutela annullatoria deve, necessariamente fornire la motivazione dell&#39;atto di secondo grado, la cui idoneit&#224; e
congruit&#224; &#232; riposta, in particolar modo, nell&#39;individuazione dei motivi di illegittimit&#224; che impongono
all&#39;amministrazione di annullare il provvedimento previamente adottato e dell&#39;interesse pubblico attuale alla sua
eliminazione dal mondo giuridico&quot;.
Mi sovviene ad esempio la norma della legge provinciale 14 luglio 2000, n. 9 in materia di attivit&#224; di
somministrazione di alimenti e bevande e dell&#39;attivit&#224; alberghiera, che subordina il rilascio dell&#39;autorizzazione (art. 8
comma 2) alla verifica della conformit&#224; dei locali alle norme urbanistiche, ed espressamente prevede quale legittimo
motivo di revoca delle autorizzazioni medesime (art. 11 lett. c) l&#39;ipotesi in cui sia venuta meno la conformit&#224; alle norme
urbanistiche (che in verit&#224; nelle fattispecie in esame non vi sarebbe mai stata). Ma non credo che fra le attivit&#224; insediate
senza titolo vi siano anche le attivit&#224; disciplinate dalla legge provinciale 9/2000.
come attivit&#224; di servizio complementari attivit&#224; che producono servizi a beneficio del sistema
economico produttivo in senso lato, come attivit&#224; di intermediazione finanziaria, o in generale
attivit&#224; di tipo direzionale autonome, o strutture sportive (palestra).
2.   Rapporto di dipendenza e mancanza di autonomia dell&#39;attivit&#224; complementare rispetto
all&#39;attivit&#224; principale: elemento caratterizzante delle attivit&#224; complementari e di servizio &#232; la
mancanza di autonomia, non solo aziendale ma anche economico - finanziaria, rispetto
all&#39;attivit&#224; principale produttiva. Si tratta di indice di difficile accertamento involgendo
valutazioni di natura economico finanziaria sulla prevalenza economica della attivit&#224; produttiva
rispetto a quella accessoria. Ai fini che qui interessano tale indice rileva nel senso di escludere
dalla possibilit&#224; di regolarizzazione tutte quelle attivit&#224; commerciali o di servizio non accessorie
ad attivit&#224; produttiva, che si configurano come attivit&#224; esclusive ed autonome.
3.   Relazione spaziale di contiguit&#224; o di vicinanza (in area produttiva) dell&#39;attivit&#224;
complementare all&#39;attivit&#224; produttiva: non potranno essere ammesse alla regolarizzazione
attivit&#224; di vendita o di servizi che pur avendo i requisiti di complementariet&#224; di cui al precedente
punto sotto il profilo soggettivo e oggettivo, sono accessorie ad attivit&#224; produttive insediate
4.   Limite dimensionale: le attivit&#224; complementari individuate secondo i criteri precedenti, non
potranno occupare pi&#249; del 10% della superficie complessiva dell&#39;attivit&#224; produttiva e con il
limite massimo di superficie di 100 metri quadri. Tali limiti sono mutuati dall&#39;articolo 24 delle
n.d.a. del piano regolatore comunale come modificato con la variante in corso di approvazione,
voluti per mantenere il carattere prettamente monofunzionale delle aree produttive provinciali.
E&#39; pi&#249; che opportuno adottare tali indicazioni per omogeneit&#224; di trattamento con le attivit&#224;
future, ed evitare sperequazioni.
5.   Sono infine ammesse le attivit&#224; di &quot;deposito, magazzinaggio e vendita di materiali, di
componenti e macchinari impiegati nell&#39;industria delle costruzioni&quot;, anche se non connessa
ad attivit&#224; produttiva di beni, cos&#236; come espressamente previsto dall&#39;articolo 16 del PUP nella
versione da ultimo modificata con variante 2000.
A scanso di equivoci &#232; bene ricordare che sono “sanabili” ai sensi del comma quinto dell’articolo
128 della Legge Urbanistica Provinciale (e dunque previo pagamento di sanzione pecuniaria fissa di
lire 2.000.000) gli usi connessi con l&#39;attivit&#224; principale previsti dal comma secondo dell’articolo 24
delle n.d.a. in vigore ovvero: uffici, magazzini, punti vendita dei prodotti relativi all&#39;attivit&#224;
principale e accessori, servizi di interesse collettivo a servizio dell&#39;azienda e officine.
Trento - Arco 12 agosto 2003
Il dirigente dell’area tecnica                                            Il consulente
Luigi Campostrini                                                avv. Monica Manica
LC-MM-pg-mc
E:\TECNICO\2003\Urbanistica\abusi-destinazioni d&#39;uso\linee di indirizzo.doc
DIREZIONE CENTRALE, tempo parziale, i Carabinieri, Autorità per l'energia elettrica e il gas, posti auto, consiglio comunale, Comitato Pari Opportunità, Provincia di Padova, Regolamento per l'utilizzo, nimesulide tossicità
TIRO A SEGNO_ _RACCOMANDAZIONI FORMULATE
SEGNALAZIONI NUOVE SPECIE TOSSICHE
deliberata l'assegnazione di 564.200 azioni in seguito all'esercizio
Di seguito si riportano i campi delle schede Excel
La Delibera di Giunta e l�allegato tecnico di seguito riportati Disturbo da attacchi di panico
CONTRATTO DI APPALTO PER LAVORI DI FACCHINAGGIO DA ESEGUIRE Le graduatorie saranno formulate sulla base dell'esito delle prove 334 A tali strumenti_ di seguito descritti_ se ne aggiunge un quarto SCHEMA DI REGOLAMENTO DI ATTUAZIONE DEL
A seguito sentenze della Corte europea si è stabilito,

References: Art. 1

Art. 2

Art. 3

Art. 4

Art. 5

Art. 6

Art. 7

Art. 8
 art. 128

art. 16
 articolo 16
 art. 32
 Art. 16
 articolo 24

art. 24
 art. 9
 art. 9
 articolo 24
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 5
 art. 9
 Art. 5
 art. 84

sentenza 

art. 122
 art. 128