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Timestamp: 2016-10-23 03:09:21+00:00

Document:
4C.278/2004 (29.12.2004)
MM. et Mme les Juges Corboz, Pr�sident, Nyffeler et Kiss.
d�fendeur et recourant, repr�sent� par Me Philippe Bonnefous,
R�gie X.________ SA,
demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Olivier Freymond.
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 24 mars 2004.
Le 6 f�vrier 2002, R�gie X.________ SA (demanderesse) et A.________ (d�fendeur) ont sign� un contrat de courtage non exclusif en vue de la vente de la propri�t� de celui-ci. Les 23, 30 et 31 mai 2002, la demanderesse a fait visiter ladite propri�t� � un couple d'acqu�reurs potentiels accompagn�s, lors de leur derni�re visite, par leur banquier auquel la demanderesse a envoy�, le 4 juin 2002, la demande de financement. Le 5 juin 2002, le couple int�ress� a formul� une premi�re offre portant sur la somme de 1'975'000 fr. Le 10 juin 2002, il a augment� son offre � 2'000'000 fr. et a pos� la condition de pouvoir emm�nager le 1er ao�t suivant. Suite � cette deuxi�me offre, la demanderesse a pr�par� une convention de r�servation au nom du couple, qu'elle a sign�e le 11 juin 2002 conjointement avec le d�fendeur. Les acqu�reurs potentiels ne l'ont pas sign�e, estimant que la promesse de vente allait suivre sous peu. Ils ont cependant vers� la somme de 30'000 fr., pr�vue dans la convention afin que le d�fendeur sursoie � la vente de sa propri�t�.
Le premier projet d'acte de vente du 13 juin 2002 pr�voyait un prix de vente de 2'000'000 fr., � payer par un acompte de 10% que le notaire pouvait lib�rer imm�diatement en mains du vendeur, le solde devant �tre vers� le jour de la signature de la r�quisition de transfert. La signature de l'acte de vente avait �t� fix�e au 21 juin 2002. Par la suite, le d�fendeur, qui avait besoin de liquidit�s pour l'acquisition de locaux commerciaux et/ou d'une r�sidence, a exig� un acompte de 20% dont la lib�ration devait se faire imm�diatement, ce que le couple a refus� le 20 juin 2002. Le lendemain, les acqu�reurs potentiels ont contact� la demanderesse, qui se trouvait comme le d�fendeur chez le notaire, et lui ont confirm� vouloir fermement acqu�rir la propri�t� mais aux conditions usuelles, soit par le versement d'un acompte de 10%, lib�r� apr�s la signature de la r�quisition de transfert. Le d�fendeur a maintenu sa position divergente � ce sujet, alors que la demanderesse a tent� de trouver une solution pour qu'il puisse obtenir rapidement des liquidit�s. Un deuxi�me projet d'acte de vente a �t� �tabli le 21 juin 2002 sur la base des instructions du couple. Durant le week-end du 22/23 juin ou le 24 juin 2002, le d�fendeur a d�clar� � la demanderesse qu'il avait trouv� un acqu�reur pr�t � acheter sa propri�t� en versant 20% d'acompte et en acceptant d'en prendre possession � plus long terme. Le 24 juin 2002, la demanderesse et le d�fendeur ont inform� le notaire de la renonciation de celui-ci � la vente de sa propri�t� au couple int�ress�, au vu des divergences au sujet de l'acompte.
Parall�lement au contrat de courtage avec la demanderesse, le d�fendeur avait conclu des contrats non exclusifs avec d'autres courtiers auxquels il avait demand� de suspendre les d�marches pour la vente de sa propri�t�, �tant donn� la prochaine signature d'un contrat de vente. Inform� des �v�nements du 21 juin 2002, un de ces courtiers a imm�diatement repris contact avec ses clients. C'est ainsi que le 26 juin 2002, le d�fendeur a sign� un acte de vente portant sur le prix de 2'010'000 fr. L'acqu�reur a vers�, le jour de la signature, un acompte de 10% du prix convenu sur le compte du notaire ayant instrument� la vente. Le courtier impliqu� a partag� la commission obtenue d'un montant de 60'300 fr., soit 3% sur le prix de vente, plus TVA, avec la courti�re d'une autre agence, qui l'avait second�.
Le 7 ao�t 2002, la demanderesse a assign� le d�fendeur en paiement de 75'250 fr., avec int�r�ts, � titre de r�mun�ration pour son activit� de courti�re.
Par jugement du 3 octobre 2003, le Tribunal civil de l'arrondissement de la C�te a condamn� le d�fendeur � payer � la demanderesse la somme de 75'250 fr., plus int�r�ts � 5% l'an d�s le 1er octobre 2002.
Statuant le 24 mars 2004, sur recours du d�fendeur, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a confirm� le jugement de premi�re instance.
Parall�lement � un recours de droit public, qui a �t� d�clar� sans objet par arr�t s�par� de ce jour, le d�fendeur a d�pos� un recours en r�forme dans lequel il conclut en substance � ce que l'arr�t attaqu� soit r�form� en ce sens qu'il ne doit pas � la demanderesse la somme de 75'250 fr., plus int�r�ts.
Selon l'art. 57 al. 5 OJ, lorsque la d�cision attaqu�e est en m�me temps l'objet d'un recours en r�forme et d'un recours de droit public, il est sursis en r�gle g�n�rale � l'arr�t sur le premier recours jusqu'� droit connu sur le second. Il peut toutefois �tre d�rog� � ce principe, notamment lorsque le recourant invoque, dans son recours de droit public, une violation arbitraire du droit f�d�ral qui pourrait �tre retenue dans l'examen du recours en r�forme, ce qui rendrait le premier sans objet et m�me irrecevable eu �gard � sa subsidiarit� (art. 84 al. 2 OJ; ATF 107 II 499 consid. 1; 99 II 297 consid. 1; Poudret, COJ II, Berne 1990, art. 57 OJ no 5 p. 464).
Invoquant l'art. 9 Cst., le d�fendeur se plaint d'une appr�ciation arbitraire de la volont� des parties quant � l'art. 413 al. 1 CO et d'une appr�ciation arbitraire de son comportement au regard des art. 156 CO et 2 CC. Son argumentation figure �galement dans le recours en r�forme.
En d�rogation � la r�gle de l'art. 57 al. 5 OJ, il convient ainsi de ne pas commencer par l'examen du recours de droit public car, si la Cour de c�ans retenait la violation du droit f�d�ral dans l'examen du recours en r�forme, le recours de droit public d�pos� � titre subsidiaire aurait perdu toute justification.
Seule est litigieuse, en l'esp�ce, la question de savoir si la demanderesse a droit � la commission pr�vue dans le contrat de courtage dont il d�coule (article 1), par ailleurs, que c'est un contrat d'indication ou de pr�sentation ou/et de n�gociation (cf. � ce sujet Pierre Tercier, Les contrats sp�ciaux, 3e �d., n. 5047 s., p. 731; Christian Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Th�se Lausanne 1993, p. 419 ss).
2.1 Invoquant la violation des art. 1, 18 et 413 CO, le d�fendeur reproche � la cour cantonale d'avoir mal interpr�t� le contrat de courtage, en se fondant exclusivement sur son texte, particuli�rement sur les termes "personne pr�te � acheter" y figurant. A ses yeux, il r�sulte de l'application de l'art. 413 CO, qui s'impose, que la demanderesse n'avait pas droit � une commission. Pour le d�fendeur, la cour cantonale aurait d� interpr�ter le contrat de courtage selon un certain nombre de principes qui seront examin�s, dans la mesure n�cessaire, ci-apr�s.
2.2 Pour d�terminer s'il y a eu effectivement accord entre parties, il y a lieu de rechercher, tout d'abord, leur r�elle et commune intention (art. 18 al. 1 CO). Il incombe donc au juge d'�tablir, dans un premier temps, la volont� r�elle des parties, le cas �ch�ant empiriquement, sur la base d'indices. S'il ne parvient pas � d�terminer cette volont� r�elle, ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volont� r�elle manifest�e par l'autre, le juge recherchera quel sens les parties pouvaient et devaient donner, selon les r�gles de la bonne foi, � leurs manifestations de volont� r�ciproques (application du principe de la confiance).
A cet �gard, la jurisprudence r�cente a nuanc� le principe selon lequel il y aurait lieu de recourir � l'interpr�tation uniquement si les termes de l'accord pass� entre parties laissent planer un doute ou sont peu clairs. On ne peut �riger en principe qu'en pr�sence d'un "texte clair", on doit exclure d'embl�e le recours � d'autres moyens d'interpr�tation. Il ressort de l'art. 18 al. 1 CO que le sens d'un texte, m�me clair, n'est pas forc�ment d�terminant et que l'interpr�tation purement litt�rale est au contraire prohib�e. M�me si la teneur d'une clause contractuelle para�t claire � premi�re vue, il peut r�sulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF 127 III 444 consid. 1b; plus particuli�rement pour le contrat de courtage ATF 113 II 49).
2.3 L'art. 413 al. 1 CO pr�voit que le courtier a droit � son salaire d�s que l'indication qu'il a donn�e ou la n�gociation qu'il a conduite aboutit � la conclusion du contrat.
Il ressort de cette disposition que la nature al�atoire de la r�mun�ration du courtier est une caract�ristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa r�mun�ration d�pend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts d�ploy�s ou du temps consacr� par le courtier pour ex�cuter son mandat; seul le r�le que le courtier a jou� dans l'aboutissement de l'affaire est d�terminant. Le but de l'art. 413 CO est de r�mun�rer le succ�s du courtier (Fran�ois Rayroux, Commentaire romand, n. 1 ad art. 413 CO; Marquis, op. cit., p. 54). L'art. 413 al. 1 CO est de nature dispositive. Les parties peuvent notamment convenir d'une garantie de provision assurant au mandataire des honoraires, m�me si l'affaire n'a pas abouti (cf. arr�t 4C. 82/1990 du 19 septembre 1990, consid. 2 et les r�f�rences; Tercier, op. cit., n. 5074, p. 735).
2.4 L'art. 5 du contrat de courtage est libell� comme suit: "Le mandant s'engage � payer au mandataire, d�s que le mandataire lui aura indiqu� une personne pr�te � acheter le bien immobilier au prix indiqu� � l'article 3 ci-dessus, une commission de 5% sur les premiers CHF 500'000.- et 3% sur le solde + TVA au taux en vigueur, commission calcul�e sur le prix accept�, conform�ment aux tarifs de l'APGCI/SR en vigueur, que les parties d�clarent conna�tre. Le mandataire communiquera au mandant le nom de toutes les personnes auxquelles il fera des offres. Si l'une de ces personnes se porte acqu�reur de la propri�t� d�sign�e ci-dessus, la commission de vente sera int�gralement due, m�me si la vente intervient apr�s la fin du pr�sent contrat, sans limitation dans le temps".
2.4.1 Selon la cour cantonale, les parties ont voulu d�roger � l'art. 413 al. 1 CO. L'arr�t attaqu� se r�f�re d'abord � l'art. 5 du contrat de courtage et en d�duit que les parties ont clairement admis l'exigibilit� de la commission d�s que le courtier trouve un acqu�reur pour l'immeuble du d�fendeur, la commission �tant calcul�e sur le prix accept� et non pas pay�. La cour cantonale s'appuie ensuite sur la convention de r�servation du 11 juin 2002, de laquelle il d�coulerait que la demanderesse avait trouv� des acqu�reurs dispos�s � acheter la propri�t� pour un prix de 2'000'000 fr., accept� par le d�fendeur. Enfin, les juges cantonaux tiennent compte des deux projets d'acte de vente et constatent que leur adoption a �chou� en raison des divergences entre les acqu�reurs potentiels et le d�fendeur au sujet du montant de l'acompte et des modalit�s de son versement.
En l'esp�ce, les juges pr�c�dents, si on les comprend bien, n'ont pas �tabli la r�elle et commune intention des parties, mais ont proc�d� � l'interpr�tation du contrat de courtage. Il convient donc de recourir au principe de la confiance, en vertu duquel est d�cisif le sens que le destinataire des d�clarations de volont� pouvait raisonnablement leur attribuer sur la base des circonstances qu'il connaissait ou devait conna�tre (cf. ATF 129 III 118 consid. 2.5 p. 122; 124 III consid. II/5a et les r�f�rences).
2.4.2 A premi�re vue, l'article 5 du contrat de courtage semble r�gler, � sa premi�re phrase, la r�mun�ration du courtage d'indication et, � sa derni�re phrase, la r�mun�ration du courtage de n�gociation. En y regardant de plus pr�s, les �l�ments de l'une et l'autre des activit�s possibles du courtier (indication et n�gociation) se confondent. Ainsi, s'il est question "d'indiquer" au mandant une personne "pr�te � acheter" � la premi�re phrase, il est �galement question de "communiquer" au mandant le nom de toutes les personnes ayant re�u une offre, celles-ci �tant susceptibles de "se porter acqu�reur" par la suite. Quoi qu'il en soit, ce n'est pas la loi (art. 413 al. 1 CO), mais, le cas �ch�ant, uniquement une convention pr�cise entre les parties, qui permet d'attribuer � la distinction entre ces deux types d'activit�s du courtier un effet quant � la naissance de sa pr�tention au salaire (Marquis, op. cit., p. 420).
S'agissant de la premi�re phrase de ladite clause du contrat de courtage, ce sont les termes "personne pr�te � acheter" qui appellent une pr�cision. Tout en reconnaissant que cette notion �tait vague, les premiers juges ont consid�r� que les parties avaient clairement et sans �quivoque voulu d�roger � la r�gle de l'art. 413 CO, aucune autre disposition du contrat ne se rapportant � la conclusion du contrat principal et n'y soumettant le paiement de la commission.
Ce faisant, les juges ont omis d'interpr�ter ladite notion � la lumi�re de l'ensemble de la clause litigieuse (cf. ATF 113 II 49 consid. 1a), singuli�rement de sa derni�re phrase. Le passage "la commission de vente sera int�gralement due, m�me si la vente intervient apr�s la fin du pr�sent contrat" ne peut �tre compris que comme pr�voyant une r�mun�ration du courtier non seulement si la conclusion du contrat principal (la vente) intervient apr�s la fin du contrat de courtage (� ce sujet Rayroux, op. cit., n. 27 ad art. 413 CO; cf. ATF 97 II 355 consid. 4), mais �galement - et c'est bien plus pertinent pour le cas pr�sent - si la personne int�ress�e "se porte acqu�reur" avant la fin du contrat de courtage. Par cons�quent, il est faux de pr�tendre qu'aucune autre disposition ne se rapporte � la conclusion du contrat principal et au paiement de la commission. Bien plus, ce passage de la clause litigieuse laisse appara�tre la r�mun�ration du courtier comme tributaire dans tous les cas de la conclusion du contrat principal, compte tenu du manque de d�limitation nette entre les notions "pr�te � acheter" et "se porte acqu�reur" et �tant donn� la confusion entre les deux types d'activit�s possibles du courtier. Du reste, on peut encore relever dans ce contexte que l'article 6 du contrat de courtage r�gle le sort des frais et d�bours de la demanderesse en cas de vente de la propri�t� par un autre courtier.
Force est de constater que la demanderesse, si elle entendait d�roger � la r�gle dispositive de l'art. 413 al. 1 CO, qui subordonne le paiement de la commission du courtier (indicateur ou n�gociateur) � la conclusion du contrat principal, en pr�voyant par exemple la r�mun�ration du courtier indicateur ind�pendamment de la conclusion du contrat principal, ne l'a pas fait avec suffisamment de clart� (ATF 113 II 49 consid. 1b p. 51 et les r�f�rences; Tercier, op. cit., n. 5074, p. 735). En tant que professionnelle dans le domaine de la vente immobili�re, ce manque de clart� la dessert, puisqu'elle aurait pu et d� emp�cher, par l'�laboration d'un texte clair, que ne surgissent des divergences en la mati�re (cf. ATF 113 II 49 consid. 1b p. 52). A cet �gard, le principe in dubio contra stipulatorem, auquel se r�f�re le d�fendeur, ne rev�t de toute fa�on qu'un caract�re subsidiaire (ATF 122 III 118 consid. 2a in fine et les arr�ts cit�s).
2.4.3 En ce qui concerne les circonstances de la conclusion du contrat, certes les diff�rentes d�marches entreprises par les clients pr�sent�s par la demanderesse d�montrent que ceux-ci �taient "pr�ts � acheter", soit fermement d�cid�s � acqu�rir la propri�t� du d�fendeur. Mais on ne saurait inf�rer de cette volont�, qui pour d'autres clients aurait pu se manifester de mani�re moins prononc�e, que le courtier avait droit dans ce cas l� � sa r�mun�ration, ind�pendamment de l'aboutissement de la vente (cf. aussi consid. 2.4.2 ci-avant).
En revanche, il sied de ne pas perdre de vue que le mandat confi� � la demanderesse n'�tait pas exclusif. Il ressort des constatations de la cour cantonale, qui ne sont pas contest�es sur ce point et qui lient la Cour de c�ans, que la demanderesse �tait inform�e du fait que le d�fendeur recourait aux services d'autres courtiers. Du reste, cela ressort �galement de l'article 6 du contrat de courtage, dans lequel il est pr�vu que le d�fendeur supportera les frais et d�bours de la demanderesse notamment en cas de vente de la propri�t� par une autre r�gie. Dans ces conditions, il est douteux que la demanderesse, en professionnelle avertie, ait raisonnablement compris le texte du contrat en ce sens qu'une commission lui �tait due en fonction de sa seule activit� d�ploy�e et sans �gard au r�sultat obtenu; il est �galement peu probable que le d�fendeur ait voulu prendre un tel engagement, courant d�lib�r�ment le risque de se voir r�clamer une commission simultan�ment par plusieurs courtiers d�s qu'un client manifeste son intention - plus ou moins ferme - d'acqu�rir la propri�t�. Rien n'emp�chait les parties de pr�voir clairement une garantie de provision ou une clause d'exclusivit� (cf. ATF 100 II 361 consid. 3d; Rayroux, op. cit., n. 38 ss ad art. 412 CO; Marquis, op. cit., p. 461 ss et 469 ss). Au demeurant, cette mani�re de voir les choses est corrobor�e par l'attitude de la demanderesse, qui ne s'est pas limit�e � indiquer au d�fendeur les clients potentiels, mais qui a suivi l'affaire jusqu'� son �chec, avant de songer � lui r�clamer une r�mun�ration.
2.5 En r�sum�, il convient de consid�rer que les parties n'ont pas d�rog� � l'art. 413 al. 1 CO, qui s'applique en ce sens que la r�mun�ration de la demanderesse d�pend, en principe, de la conclusion du contrat principal entre le mandant et les clients qu'elle lui a pr�sent�s. En retenant la solution inverse, la cour cantonale a viol� le droit f�d�ral.
Toutefois, il convient d'examiner si, compte tenu des circonstances propres au cas pr�sent, l'�chec de la conclusion du contrat principal prive d�finitivement la demanderesse de toute pr�tention � l'�gard du d�fendeur.
Le d�fendeur reproche � la cour cantonale d'avoir viol� les art. 156 CO et 2 CC en consid�rant qu'il avait emp�ch� la conclusion du contrat principal au m�pris des r�gles de la bonne foi.
3.1 L'art. 156 CO, qui n'est qu'une concr�tisation de l'art. 2 CC (arr�t C.254/1987 du 16 novembre 1987, consid. 2a, partiellement reproduit in SJ 1988 p. 158; ATF 109 II 20; Pascal Pichonnaz, Commentaire romand, n. 1 ad art. 156 CO), sanctionne l'emp�chement de mauvaise foi de l'av�nement d'une condition. S'agissant du contrat de courtage, le champ d'application de cette disposition est cependant restreint depuis l'�laboration de la jurisprudence sur le lien psychologique entre l'activit� du courtier et la d�cision du tiers de conclure (cf. Marquis, op. cit., p. 177), d�s lors que l'existence de ce lien suffit pour que le courtier ait droit � son salaire m�me si la conclusion du contrat principal a lieu apr�s la r�siliation du contrat de courtage (Tercier, op. cit., n. 5086, p. 736 et n. 5109, p. 739). Cela pr�suppose toutefois qu'un contrat ait effectivement �t� conclu avec un des clients contact�s par le courtier, condition qui fait d�faut en l'esp�ce (cf. Marquis, op. cit., p. 228). Par ailleurs, dans le contrat de courtage, l'art. 156 CO joue un r�le principalement en rapport avec l'art. 413 al. 2 CO, soit lorsque le contrat principal lui-m�me est conclu sous condition suspensive (cf. Tercier, op. cit., n. 5084 in fine, p. 736; Pichonnaz, op. cit., n. 21 ad art. 156 CO; Rayroux, op. cit., n. 8 ad art. 413 CO; Marquis, op. cit., p. 174; Alexander Gutmans, Die Regel der "Erf�llungs- bzw. Nichterf�llungsfiktion" im Recht der Bedingung [Art. 156 OR], Th�se B�le 1994, publi�e in Basler Studien zur Rechtswissenschaft, 1995, vol. 32, p. 94).
3.2 Plus g�n�ralement, le mandant n'a aucune obligation d'accepter le contrat indiqu� ou n�goci� par le courtier. Le droit au salaire du courtier est subordonn� � une condition potestative suspensive qui est l'acceptation du contrat par le mandant. Celui-ci a la facult� de renoncer, m�me arbitrairement, � l'affaire sans avoir � r�mun�rer le courtier (Rayroux, op. cit., n. 37 ad art. 412 CO). Le mandant ne peut donc pas se voir reprocher l'exercice d'un droit que lui accorde la loi (art. 413 al. 1 CO), soit celui de refuser de conclure le contrat qui lui est propos� par le courtier; mais il doit exercer son droit dans les limites de la bonne foi (art. 2 CC). Ainsi, celui qui renonce � l'affaire propos�e par le courtier dans le seul but de profiter de l'activit� d�j� d�ploy�e par celui-ci, sans bourse d�lier, peut se voir reprocher une attitude contraire � la bonne foi.
Le seul fait que le courtier soit priv� de son droit au salaire si, en d�finitive, aucun contrat n'a �t� conclu avec l'une des personnes qu'il a contact�e, ne suffit pas � qualifier de mauvaise foi le comportement du mandant. Il faut que l'on soit � l'�vidence en pr�sence d'une attitude d�loyale. On doit, en effet, se garder d'assimiler � un abus de droit tout comportement entra�nant l'�chec de la conclusion du contrat principal avec un client contact� par le courtier puisque, sauf stipulation contraire, le mandant n'a pas l'obligation de favoriser cette conclusion; la bonne foi n'exige pas qu'il sacrifie ses propres int�r�ts � cette fin. Ne sera donc sanctionn� que le comportement rev�tant un caract�re d�loyal (cf. arr�t 4C.479/1993 du 17 mai 1994, consid. 4b et les r�f�rences; arr�t C. 254/1987 du 16 novembre 1987, consid. 2a, partiellement reproduit in SJ 1988 p. 158).
3.3 En l'esp�ce, les juges pr�c�dents ont souverainement constat�, de mani�re incontest�e, que le d�fendeur n'a express�ment exig� un acompte plus �lev� des clients potentiels pr�sent�s par la demanderesse qu'apr�s la r�daction du premier projet d'acte de vente, donc relativement tard dans le d�roulement des n�gociations. Il ressort de l'arr�t cantonal que la demanderesse n'avait pas initialement eu connaissance de cette condition, m�me s'il d�coule des d�clarations de l'associ� et de l'�pouse du d�fendeur que l'acompte de 20% �tait une condition essentielle du contrat aux yeux de celui-ci, ce qui est d'autant plus surprenant, il est vrai, qu'il n'en a pas fait �tat dans la convention de r�servation et que, peu de temps apr�s, il a abandonn� cette condition face � un autre acqu�reur. La cour cantonale a consid�r� qu'en agissant de cette fa�on, le d�fendeur avait enfreint les r�gles de la bonne foi.
Au vu des principes �nonc�s (consid. 3.2 ci-avant), l'attitude du d�fendeur ne saurait �tre qualifi�e de d�loyale. M�me si l'exigence d'un acompte de 20% imm�diatement lib�rable d�roge aux conditions usuelles en mati�re de vente immobili�re, le d�fendeur n'�tait pas tenu d'y renoncer dans la mesure o� cette exigence correspondait � ses int�r�ts imm�diats, � savoir l'obtention d'un maximum de liquidit�s pour acqu�rir un ou plusieurs objets immobiliers, et que les int�r�ts d'un mandant peuvent l�gitimement fluctuer pendant la dur�e du contrat de courtage (cf. Marquis, op. cit., p. 175). Par ailleurs, le d�fendeur n'a pas renonc� � conclure la vente avec les clients pr�sent�s par la demanderesse dans le but d'�viter le paiement d'une provision, puisque le contrat principal a finalement �t� conclu avec l'aide d'autres courtiers d�ment r�mun�r�s.
Cela �tant, le recours doit �tre admis, l'arr�t attaqu� annul� et la demande rejet�e. Le pr�sent arr�t ne pr�juge pas de la question des �ventuelles d�penses du courtier (cf. art. 413 al. 3 CO en rapport avec l'article 6 du contrat de courtage).
Vu l'issue du litige, les frais et d�pens seront mis � la charge de la demanderesse, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ). L'affaire sera par ailleurs renvoy�e � la cour cantonale pour qu'elle se prononce � nouveau sur les frais et d�pens de la proc�dure cantonale (cf. art. 157 et 159 al. 6 OJ).
Le recours est admis, l'arr�t attaqu� annul� et l'action en paiement ouverte par la demanderesse contre le d�fendeur est rejet�e.
La demanderesse versera au d�fendeur une indemnit� de 5'000 fr. � titre de d�pens.

References: ATF 
 art. 57
 art. 156
 art. 1
 ATF 
 art. 413
 l'article 3
 ATF 
 l'article 5
 ATF 
 art. 413
 ATF 
 l'article 6
 ATF 
in dubio
in fine
 l'article 6
 ATF 
 art. 412
 art. 156
 ATF 
 art. 156
in fine
 art. 156
 art. 413
 art. 412
 art. 413
 l'article 6
 art. 157