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Timestamp: 2020-01-21 10:55:46+00:00

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Fehlerhafter Energieausweis - Schadensersatz » Rechtsanwälte Kotz Community
Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Az: 17 U 98/14, Urteil vom 13.03.2015
In dem Rechtsstreit hat der 17. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die mündliche Verhandlung vom 23.02.2015 für Recht erkannt:
Die Berufung der Kläger vom 07.11.2014 gegen das am 07.10.2014 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 7. Zivil-kammer des Landgerichts Itzehoe (7 O 203/13) wird zurück-gewiesen.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Jedoch können die Kläger die Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 24.02.2011 zur Urk.R.-Nr. _____ des Notars B., P. (Anlage K 1), erwarben die Kläger vom Beklagten ein Grundstück im G., in _____ K. (Grundbuch von K., Blatt 16, Flurstück 246/85), dem heutigen Wohnort der Kläger. Dieses ist bebaut mit einem im Jahr 1934 erstellten Einfamilienhaus.
Der Beklagte bewohnte das Haus, sein Elternhaus, die letzten 26 Jahre vor dem Verkauf selbst. Er nahm in seiner Wohnzeit im Obergeschoss die Decke zum Spitzboden heraus und richtete auf der erhöhten Ebene sein Schlafzimmer ein. Im Jahre 2009 beauftragte er den Makler Stephan N. mit dem Verkauf des Grundstücks. Weil die Kläger diesen auf einen seinerzeit noch nicht vorliegenden Energieausweis angesprochen hatten, ließ der Beklagte auf dessen Initiative durch den ihm bekannten Sachverständigen Rainer B1 einen Energieausweis erstellen und diesen den Klägern noch vor Vertragsschluss über den Makler aushändigen. Dieser Energieausweis vom 23.12.2010 (Anlage K 3) wies als Primärenergiebedarf 264 kWh bei einer energetischen Qualität der Gebäudehülle von 0,68 W, einem jährlichen Bedarf an Heizöl-EL von 188,8 sowie an Strom von 21,7 kWh aus. Im Feld „Hinweise zur Verwendung des Energieausweises heißt es:
„Der Energieausweis dient lediglich der Information. Die Angaben im Energie-ausweis beziehen sich auf das gesamte Wohngebäude oder den oben bezeichneten Gebäudeteil. Der Energieausweis ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen.“
Dem Energieausweis lag keine Ortsbesichtigung oder Prüfung der von ihm erfragten Angaben und Maße des Beklagten durch den Sachverständigen zugrunde. Allerdings war diesem das Haus als solches aufgrund seiner Bekanntschaft mit dem Beklagten bekannt. Die Parteien thematisierten weder anlässlich der notariellen Beurkundung noch sonst die Angaben im Energieausweis und der Projektdokumentation. Nach dem – von den Klägern hinsichtlich seiner Richtigkeit bestrittenen Inhalt – eines vom Beklagten im Rahmen des Rechtsstreits vorgelegten weiteren und korrigierten Energieausweis vom 22.01.2014 (Anlage B 1) soll der Primärenergiebedarf 279 kWh bei einer energetischen Qualität der Gebäudehülle von 0,74 W und einem jährlichen Energiebedarf an Heizöl-EL von 201,7 und an Strom von 21,9 kWh betragen.
Ob dem bereits vor Vertragsschluss übergebenen Energieausweis auch die 42-seitige Projektdokumentation (Anlage K 4) beigefügt war oder erst nach Abschluss des Kaufvertrages im Notariat mit den übrigen Grundstückspapieren übergeben worden ist, ist zwischen den Parteien streitig. Dort ist auf Seite 30 unter der Überschrift „DA2 Steildach ZKF 140 – U0,303)“ als Material der Schicht 3 angegeben: „(WUFI-Wert) PE-Folie“, der Schicht 4: „DIN V 4108 5.1 Mineralwolle GW 0,0385 Kategorie II“ mit einer Dicke von 14,0 cm. Diese Angaben treffen – so behaupten es die Kläger und auch der Beklagte „unterstellt“ dies in der Klageerwiderung als richtig – nicht zu.
Der von den Klägern beauftragte Sachverständige S. schätzte aufgrund der „abweichenden energetischen Situation“ die Abweichung des Verkehrswerts auf rund € 22.000,00 – die Klagesumme – und die jährlichen Heizmehrkosten – Gegenstand des erstinstanzlich gestellten Feststellungsantrages – auf € 400,00. Der Beklagte schätzt den Kostenaufwand für eine Dämmung des Daches aufgrund einer Befragung eines Dachdeckers auf unter € 10.000,00.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.07.2013 (K 6) forderten die Kläger den Beklagten auf, bis zum 15.08.2013 anzuerkennen, dass er zur Nacherfüllung verpflichtet sei. Damit sei verbunden, dass er das Dach mit der Dämmung errichte, die den Angaben im Maklerexposé und der Produktbeschreibung nebst Energieausweis entspreche. Die Gesamtkosten hierfür beliefen sich nach von ihnen eingeholten Angeboten auf € 28.492,00 bis € 46.452,00. Alternativ könne er innerhalb der genannten Frist den Minderungsbetrag von € 22.000,00 entrichten. Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.08.2013 lehnte der Beklagte die klägerische Forderung ab.
Die Kläger haben behauptet, sie hätten die Projektdokumentation mit dem Energieausweis vom Makler in digitalisierter Form erhalten und an den Architekten S. mit der Anfrage weitergeleitet, was in den nächsten Jahren an Investitionen auf sie zukommen werde. Dieser habe das Haus zwar mit besichtigt, den Ausweis selbst nicht anhand des Hauses überprüft, sondern auf Basis des Ausweises und der Projektdokumentation angegeben, dass sie wohl 5 bis 10 Jahre „Ruhe mit dem Haus“ hätten. Die Fragestellung an den Architekten sei insbesondere auf energetische Maßnahmen gerichtet gewesen, da sie bislang in einer Wohnung mit sehr hohem Heizbedarf gelebt hätten (Beweis: Zeuge S.). Im Winter 2011/2012 hätten sie festgestellt, dass sich die Räume des Hauses nicht ausreichend beheizen ließen. Im August 2012 hätte ihnen ein Dachdecker mitgeteilt, dass das Dach nicht mit einer Stärke von 14 cm gedämmt sei. Arglist des Beklagten hinsichtlich der unzureichenden Dämmung ließe sich schon aus der Kenntnis der nicht ausreichenden Beheizbarkeit des Dachgeschosses in seiner Wohnzeit herleiten. Er habe auch gewusst, dass der Sachverständige B1 nicht zutreffende Angaben gemacht habe.
Der Beklagte hat geltend gemacht, dass er den Energieausweis nur auf Anraten des Maklers habe erstellen lassen, ohne dass ihm bekannt gewesen sei, welche Informationen der Sachverständige B1 benötigen würde. Es sei allerdings offensichtlich zu einem Missverständnis zwischen ihm und diesem gekommen, als dieser nach der Stärke der Dämmung des Dachgeschosses gefragt habe. Er selbst habe erwidert, dass er eine 14 cm starke Dämmung im Spitzboden am Giebel eingebaut habe. Dabei sei er von dieser Stärke ausgegangen, weil er unterstellt habe, die Sparrenstärke entspreche der Stärke der Deckenbalken. Das Dach habe er nicht geöffnet. Er meine auch, dass er im Jahre 1987 die Sparren voll ausgefüllt habe. An Einzelheiten könne er sich nicht mehr erinnern. Zu den Dämmstärken im Bereich des übrigen Daches habe er keinerlei Aussagen getroffen. Das Mittelgeschoss sei ebenfalls 1987 von einem Unternehmen ausgebaut worden, ohne dass er wisse, welche Dämmung dort eingebaut worden sei. Die übrigen Angaben in der Projektdokumentation seien ihm völlig unbekannt.
Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgen die Kläger ihren auf den Ausgleich des behaupteten Minderwertes der Immobilie gerichteten Zahlungs-antrag weiter und tragen im Wesentlichen Folgendes vor:
Die Vorlage von Energieausweis und Projektdokumentation habe bei ihnen zu einer konkreten Vorstellung über den Kaufgegenstand im Hinblick auf die verkehrswesentliche Eigenschaft des Energieverbrauches bzw. der Energieeffizienz insbesondere bei einem Altbau geführt.
Für eine Beschaffenheitsvereinbarung reiche es aus, wenn eine verbindliche Beschreibung der Kaufsache durch den Verkäufer erfolge und dieser konkludent zu erkennen gebe, dass seine Angaben den Zustand des Vertragsgegenstandes wiedergeben sollen.
Das Dachgeschoss lasse sich in kalten Wintern nicht über 9 Grad aufheizen.
Ihr Architekt S. habe sie bei der gemeinsamen Hausbesichtigung darauf hingewiesen, dass man den Dachaufbau von außen durch Anheben von Schindeln prüfen könne. Wegen des seinerzeitigen Schnees auf dem Dach hätten sie eine solche Prüfung nicht vorgenommen.
Der Beklagte habe gegenüber dem Sachverständigen grob falsche Angaben über die Dämmung gemacht, so dass ihm bekannt gewesen sei, dass der Energieausweis fehlerhaft gewesen sei.
Auch ein Anspruch aus schuldhafter Verletzung vorvertraglicher Pflichten komme in Betracht. Dieser werde durch den Gewährleistungsausschluss nicht erfasst. Hätte der Beklagte den Klägern mitgeteilt, dass er selbst die Daten für den Energieausweis ermittelt gehabt habe, hätten die Kläger den Vertrag nicht oder jedenfalls nicht zu diesen Bedingungen abgeschlossen.
Die Kläger beantragen, den Beklagten unter Aufhebung des am 07.10.2014 verkündeten Urteils des Landgerichts Itzehoe vom 17.10.2014 (7 O 203/13) zu verurteilen, an sie € 22.000,00 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.08.2013 zu zahlen.
a) Der gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB üblicherweise zu erwartenden Beschaffenheit widerspricht der Zustand des Hauses schon deshalb nicht, weil die Kläger – wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat – aufgrund des Baujahres 1934 nicht mit einem irgendwie gearteten niederenergetischen Zustand rechnen konnten. Das betrifft auch den Umstand, dass sie ihren Anspruch nunmehr auch auf den Umstand stützen, dass die obere Etage des Hauses aus ihrer Sicht nur unzureichend zu beheizen ist. Das Haus wird hierdurch nicht unbewohnbar. Angesichts des Zustandes, wie ihn der Beklagte in der Verhandlung vor dem Senat zusätzlich mit Lichtbildern dokumentiert hat, konnten sie nicht erwarten, ein in allen Räumen auf die individuelle Nutzung und das individuelle Wärmeempfinden abgestimmt und angenehm zu temperierendes Gebäude zu erhalten. Vielmehr mussten sie auch klimatische Einschränkungen bei diesem Haus für möglich erachten. Im Ergebnis haben sie dies auch gewusst und waren sich des gewissen Risikos bewusst, dass das Haus hinter ihren Vorstellungen zurückblieb, wenn sie ihre Kaufentscheidung innerlich gerade auch auf die Angaben im Energieausweis stützten. Anders ist es nicht zu verstehen, dass sie ihren Angaben nach ihren Architekten das Haus besichtigen ließen und von der Überprüfung des Dachaufbaus nur wegen der Schneedecke auf diesem Abstand nahmen.
b) Dass Angaben aus dem Energieausweis oder der Projektbeschreibung auch Eingang in das Exposé des Maklers gefunden hätten oder dieses detaillierte Angaben über den Dachausbau enthalten hätte, tragen die Kläger ebenfalls nicht vor. Nur in einem solchen Fall hätten derartige Angaben – falls dem Beklagten zurechenbar – gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB die gemäß Satz 2 zu erwartende Beschaffenheit mitprägen können.
c) Die Parteien haben aber auch keine Beschaffenheit gemäß § 434 S. 1 BGB vereinbart Eine solche Abrede liegt vor, wenn nach dem Inhalt des Kaufvertrages in Bezug auf eine Eigenschaft oder einen der Sache anhaftenden tatsächlichen, wirtschaftlichen Umstand in eindeutiger Weise die Pflicht des Verkäufers bestimmt ist, die gekaufte Sache in dem Zustand zu übereignen und zu übergeben, wie ihre Beschaffenheit im Vertrag festgelegt ist (Palandt, BGB, 74. A., § 434, Rn. 14f., BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 253/05 -, bei juris Rn. 13). Der Energieverbrauch kann zwar eine Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB darstellen (vgl. Palandt, BGB, aaO, Rn. 10). Es ist indes nicht ersichtlich, dass der Beklagte sich vorliegend ausdrücklich oder konkludent in dieser verbindlicher Art hinsichtlich der Energieeffizienz oder einer der Angaben in der Projektdokumentation rechtlich binden wollte und gebunden hat.
In dem notariell beurkundeten Vertrag finden sich mit Ausnahme der Versicherung des Beklagten, von einem Befall des Gebäudes mit Hausschwamm oder –bock oder von behördlichen Auflagen oder Genehmigungen keine Kenntnis zu haben, keine besonderen Regelungen hinsichtlich der Eigenschaften, die das Grundstück nach den Abreden der Parteien haben sollte. Im Gegenteil ist in § 2 Abs. 2 ein Gewährleistungsausschluss geregelt. Dies hindert trotz der Formbedürftigkeit eines Grundstückkaufvertrages nach § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB, an der Beschaffenheitsvereinbarungen teil haben (Erman, BGB, 14. A., § 311b, Rn. 50), zwar noch nicht die Möglichkeit, dass die Parteien eine solche auch außerhalb der Urkunde getroffen haben. Denn allein die fehlende Beurkundung der Beschaffenheitsvereinbarung wäre gemäß S. 2 durch die Auflassung und Eintragung jedenfalls dann geheilt worden, wenn der Beklagte von den Angaben im Energieausweis nebst Projektdokumentation, mit denen die Kläger einverstanden waren, auch im Zeitpunkt der Auflassung nicht abgerückt wäre (vgl. Erman, aaO, Rn. 72) und die Kläger von dem Mangel oder jedenfalls von der Formnichtigkeit der Beschaffenheitsvereinbarung nicht vor der Eintragung erfahren hätten (vgl. BGH, Urteil vom 03.03.1989 – V ZR 212/87 -; Schubmehl, GPR 2008, 75, 76). Indes trägt die über ein Rechtsgeschäft aufgenommene Urkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der dortigen Regelungen in sich, die die Kläger durch außerhalb ihrer selbst liegende Umstände zu widerlegen hätten (vgl. BGH, Urteil vom 05.07.2002 – V ZR, 143/0 -1, bei juris Rn. 7). Das ist ihnen nicht gelungen.
Wäre es nämlich den Klägern auf die Energieeffizienz, die Art der Dämmung oder andere Eigenschaften des Hauses in besonderer Weise angekommen, hätte es bereits nahegelegen, sie hätten den Beklagten mit diesem Anliegen spätestens bei dem Notartermin konfrontiert und auch gefordert, dass dieses in dem Vertrag Niederschlag findet. Dies ist unstreitig nicht erfolgt. Die Kläger haben aber auch keine weiteren Umstände dargelegt, aus denen auf eine außerhalb des Beurkundungsvorgangs schon erfolgte Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen werden könnte. Denn auch aus der Übergabe des Energieausweises (1) durch den vom Beklagten beauftragten Makler und möglicherweise gleichzeitig hiermit der Übergabe der Projektdokumentation (2) folgt keine Verpflichtung des Beklagten, das Haus-grundstück in der dort detailliert wiedergegebenen Beschaffenheit zu übereignen.
Zwingender Ausgangspunkt der zivilrechtlichen Gewährleistung bleibt im Falle der Beschaffenheitsvereinbarung allein der nach §§ 133, 157 BGB anzunehmende Erklärungsinhalt ausdrücklicher oder konkludent abgegebener Willenserklärungen. Hierbei kommt es maßgeblich auch auf eine beiderseitig interessengerechte Auslegung an (vgl. aus der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zuletzt BGH, Urteil vom 22. Januar 2015 – VII ZR 87/14-, bei juris, Rn. 14). Gegen eine allein infolge der schlichten Aushändigung eines Energieausweises anzunehmende Einstandserklärung des Verkäufers wird hierbei zumeist sprechen, dass zum einen der Energieausweis selbst auf seinen nur informatorischen Charakter verweist und zum anderen der Verkäufer mangels Fachkunde die enthaltenen Angaben kaum überprüfen können wird. Würde in einer derartigen Sachlage ein Verkäufer ohne weiteres die Gewährleistung für letztlich die Richtigkeit der enthaltenen Angaben übernehmen wollen, wäre sein Haftungsrisiko kaum überschaubar. Schon die Lebenswahrscheinlichkeit spricht daher nicht für einen derartigen – erkennbar interessenwidrigen – Haftungswillen. Umso mehr wird dies gelten, wenn – so lag es auch hier – im unmittelbaren zeitlichen Kontext im Notarvertrag ein typischer Gewährleistungsausschluss vereinbart wird. Dann nämlich muss sich gerade auch für die Käuferseite die Frage stellen, weshalb und inwieweit ihr Verkäufer für die Angaben im Energieausweis haften soll. Damit werden Käufer nicht schutzlos: zum einen können sie den Sachverständigen, falls dieser gegen seine Sorgfaltspflichten verstoßen haben sollte, ggf. über die Grundsätze eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter in Anspruch nehmen (Hertel, DNotZ 2007, 486, 495; Kamphausen, BauR 2006, 1208 ff.), zum anderen aber auch den Verkäufer selbst, falls dieser arglistig gehandelt haben sollte, etwa durch Manipulation der Grundlagen oder des Inhalts von Energieausweisen.
Hieran wäre zum einen zu denken, wenn der Beklagte arglistig dazu beigetragen hätte, dass der Sachverständige B1 durch die Angaben im Energieaus-weis die Kläger falsch informierte, indem er selbst dem Sachverständigen gegenüber im Wissen um dessen mangelnde Kontrolle fehlerhafte Angaben gemacht (a) oder sonst von der Fehlerhaftigkeit der vom Sachverständigen verwendeten Tatsachengrundlage Kenntnis gehabt hätte (b). Zum anderen, wenn ihn eine Pflicht zur Aufklärung hinsichtlich einer auch von ihm als außergewöhnlich schlecht und nicht erwartbar wahrgenommenen energetischen Eigenschaft des Gebäudes getroffen hätte (c). Für alle drei Aspekte sind konkrete Anknüpfungstatsachen nicht ersichtlich, wobei wegen des Vorrangs des vertraglichen Gewährleistungsrechts eine Haftung ohnehin nur bei arglistigem Verkäuferverhalten in Betracht kommt (BGH, Urteil vom 12.11.2011, – VIII ZR 346/09 -, bei juris: Rn. 16; Palandt-Grüneberg, BGB, 73. A., § 311, Rn. 14f.)
a) Anhaltspunkte für eine vorsätzlich falsche Information des Beklagten selbst sind nicht gegeben. Es ist unklar, wie der Sachverständige B1 zu den zahlreichen in der Projektbeschreibung beschriebenen Daten gekommen ist. Der Beklagte gibt zwar an, das eine oder andere auf Geheiß des Sachverständigen vermessen zu haben. Er trägt auch vor, dass es zu einem Missverständnis des Sachverständigen hinsichtlich seiner Antwort auf die Frage nach der Dachdämmung gekommen sein könnte. Er selbst habe anhand der Sparrenstärke und seiner eigenen Arbeiten in diesem Bereich nur Ausführungen zur Dämmung im Bereich des Giebels des Spitzbodens machen können. Aus diesen Angaben allein lässt sich aber eine vorsätzlich falsche Information des Beklagten nicht herleiten.
b) Dass er die Unrichtigkeit der Angaben des Sachverständigen erkannt hat, ist ebenfalls nicht ersichtlich. Dies hätte vorausgesetzt, dass er die Angaben im Energieausweis und der Projektbeschreibung zur Kenntnis genommen und verstanden hätte und ihm aufgefallen wäre, dass diese Anlass zu Zweifeln geben. Zu einem Versuch der Kontrolle war er nicht verpflichtet. Allenfalls ein etwaiges starkes Abweichen seines Energieverbrauches von dem angegebenen wäre für ihn als Laien überhaupt zu erfassen gewesen. Auch war der Sachverständige B1 keinesfalls sein Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB. In einem Fall, in dem beide Parteien ersichtlich auf die Fachkunde eines hinzugezogenen Sachverständigen setzen mussten, kommt eine Haftung des Verkäufers für die Richtigkeit eines Gutachtens nicht in Betracht (OLG Hamm, Urteil vom 15.01.2009 – 2 U 39/08 -, bei juris Rnr. 50ff.). So liegt es hier. Denn nach § 21 EnEV wäre ist eine spezielle Qualifikation für die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich, über die der Beklagte erkennbar nicht verfügte.
b) Konkrete Anhaltspunkte, dass der Beklagte, der sehr lange selbst in dem streitgegenständlichen Haus wohnte, dessen klimatischen Bedingungen als so unangenehm empfunden hätte, dass hieraus eine Pflicht zur Information des Käufers erwachsen wäre, fehlen ebenfalls. Sie sind insbesondere noch nicht daraus zu entnehmen, dass die Kläger das Obergeschoss in kalten Wintern als deutlich untertemperiert erleben.
Photos by EnergieAgentur.NRW,
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References: § 434
 § 434
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 § 434
 § 434
 § 2
 § 311
 § 311
 § 311
 § 278
 § 21