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Condominio parti comuni mutamento destinazione
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 16 ottobre 2017, n. 24318
in mancanza di norme limitative della destinazione e dell’uso delle porzioni immobiliari di proprieta’ esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento che sia stato approvato da tutti i condomini, la norma dell’articolo 1122 c.c., non vieta di mutare la semplice destinazione della proprieta’ esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro, purche’ non siano compiute opere che possano danneggiare lo parti comuni dell’edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprieta’ comune
sul ricorso 15127-2012 proposto da:
avverso la sentenza n. 1396/2011 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 27/04/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/06/2017 dal Consigliere Dott. PICARONI ELISA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE ALESSANDRO che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
1. Nel 2001 il (OMISSIS), sito in (OMISSIS), convenne in giudizio (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS) s.r.l. – rispettivamente proprietaria e conduttrice dell’area scoperta di circa 600 mq., che costituiva il solaio dei locali interrati, parte dei quali in proprieta’ del Condominio – perche’ fosse accertata l’illegittimita’ dell’uso dell’area come deposito di merci e come parcheggio di auto e autocarri, e fosse pronunciata condanna delle societa’ convenute a cessare l’uso, ad eliminare le opere abusive ivi realizzate (rampa di accesso, tettoia in ferro e plastica, scaffalature in ferro) e al risarcimento del danno. In assunto del Condominio attore, tale uso dell’area contrastava con il regolamento edilizio del Comune di Benevento, attesa la natura residenziale della zona, e inoltre provocava sollecitazioni alla struttura sottostante.
Le societa’ convenute avevano resistito deducendo che l’area in oggetto era stata costruita con le caratteristiche tecniche richieste per l’uso cui era adibita, e che le opere realizzate non erano abusive ne’ erano state in precedenza contestate dal Condominio.
1.1. Il Tribunale di Benevento, con sentenza in data 4 aprile 2006, accolse parzialmente la domanda del Condominio, ritenendo illegittimo l’uso dell’area, condanno’ le societa’ convenute a rimuovere le opere ivi realizzate in quanto limitative del servizio e godimento collettivo, rigetto’ la domanda risarcitoria.
2. La Corte d’appello di Napoli, adita da (OMISSIS) srl, con sentenza depositata il 27 aprile 2011, ha riformato la decisione ritenendo insussistente il diritto di godimento collettivo ravvisato dal Tribunale sull’area in oggetto, trattandosi di area di proprieta’ esclusiva della societa’ (OMISSIS), mentre non era stata riproposta in appello la domanda fondata sul potenziale pregiudizio alla statica dell’edificio, non esaminata dal giudice di primo grado perche’ ritenuta assorbita.
Sussisteva il contrasto con il regolamento edilizio, ma la tutela risarcitoria non poteva essere riconosciuta perche’ non era stata impugnata la statuizione di rigetto della relativa domanda.
3. Per la cassazione della sentenza il (OMISSIS) ha proposto ricorso sulla base di quattro motivi. Resiste con controricorso (OMISSIS) srl; e’ rimasta intimata (OMISSIS) srl; il Condominio ricorrente ha depositato memoria.
All’udienza del 16 ottobre 2016 il ricorso e’ stato rinviato a nuovo ruolo per consentire alla societa’ resistente la nomina di nuovo difensore, in sostituzione dell’avv. (OMISSIS), deceduto in data 3 maggio 2016.
1. Preliminarmente si rileva che dalla documentazione prevenuta alla cancelleria di questa Corte risulta che l’ordinanza contenente l’invito a nominare nuovo difensore in sostituzione di quello deceduto non e’ stata notificata alla societa’ resistente, in persona dell’amministratore unico.
Tenuto conto del tempo trascorso dal decesso del difensore, si ritiene che non sussistano le condizioni per disporre un ulteriore differimento dell’udienza. Come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza di questa Corte, la morte del difensore non determina l’interruzione del processo, ma attiva il potere della Corte di differire l’udienza di discussione, disponendo la comunicazione alla parte personalmente per consentirle la nomina di un nuovo difensore; tuttavia, anche per l’attivazione di tale potere e’ necessario che l’evento risulti da attestazione fidefacente dell’ufficiale giudiziario notificante l’avviso di udienza e che sia mancato il tempo ragionevole per provvedere alla nomina di un nuovo difensore (ex plurimis, Cass. 20/09/2013, n. 21608).
2.1. Con il primo motivo e’ denunciata violazione degli articoli 1122 e 2933 c.c. e articolo 115 c.p.c., e si contesta che, diversamente da quanto affermato dalla Corte d’appello, il diritto di godimento collettivo sull’area in questione era stato accertato dal giudice di primo grado sulla base delle risultanze processuali, dalle quali emergeva l’attitudine funzionale del bene al servizio o godimento collettivo. In particolare, il Tribunale aveva richiamatola descrizione contenuta nel titolo originario di acquisto (atto notaio (OMISSIS) del 7 febbraio 1985) nel quale l’area era definita come piazzale scoperto di circa 600 mq., costituente solaio di copertura di locali interrati, nonche’ la documentazione fotografica e gli accertamenti del CTU.
Il Condominio ricorrente evidenzia, inoltre, la lesione al decoro dell’edificio condominiale prodotta dal deposito e parcheggio anche di autocarri e invoca la tutela reale.
3. Con il secondo motivo e’ denunciato vizio di motivazione circa il fatto controverso e decisivo, costituito dalla compatibilita’ della destinazione dell’area a deposito di merci con la zona urbanistica in cui ricade il fabbricato, nonche’ violazione o falsa applicazione degli articoli 35, 39, 54 e 74 del regolamento edilizio del Comune di Benevento, approvato con DPGRC n. 203 del 1977. Il Condominio richiama la relazione di CTU in data 25 settembre 2003, dalla quale emergeva che il deposito non era autorizzato ne’ autorizzabile.
4. Con il terzo motivo e’ denunciata falsa applicazione dell’articolo 872 c.c., violazione dell’articolo 1122 c.c. e articoli 35, 39, 54, 74 del regolamento edilizio del Comune di Benevento, e si contesta che, diversamente da quanto affermato dalla Corte d’appello, era irrilevante che non fosse stata prospettata l’esistenza del regolamento condominiale limitativo della destinazione o dell’uso di beni di proprieta’ esclusiva, giacche’ l’uso dell’area era pacificamente in contrasto con il regolamento edilizio, che non e’ derogabile pattiziamente.
5. Con il quarto motivo e’ denunciato vizio di motivazione, nonche’ falsa applicazione dell’articolo 872 c.c. e violazione degli articoli 1122 e 2933 c.c., e si contesta che la lesione al decoro, all’estetica del condominio e al godimento dei condomini desse luogo alla sola tutela risarcitoria, come ritenuto dalla Corte d’appello. Le opere realizzate sull’area, oggetto di condanna alla rimozione, erano state specificamente indicate in atto di citazione e poi richiamate nella esposizione in fatto della sentenza d’appello.
6. Le doglianze, che possono essere esaminate congiuntamente perche’ connesse, sono infondate.
6.1. All’esito dell’esame del titolo (atto di acquisto per notaio (OMISSIS) in data 16 dicembre 1987), la Corte d’appello ha accertato che l’area in contestazione e’ di proprieta’ esclusiva della societa’ odierna resistente, e che la sola circostanza che detta area costituisca anche copertura del piano seminterrato del fabbricato, nel quale si trovano alcuni box di proprieta’ dei condomini, non comporta il diritto di comproprieta’ del Condominio ne’, in assenza di divieti di natura contrattuale, vincoli di destinazione dell’area stessa.
La conclusione e’ conforme ai principi ripetutamente affermati da questa Corte regolatrice secondo cui, in mancanza di norme limitative della destinazione e dell’uso delle porzioni immobiliari di proprieta’ esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento che sia stato approvato da tutti i condomini, la norma dell’articolo 1122 c.c., non vieta di mutare la semplice destinazione della proprieta’ esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro, purche’ non siano compiute opere che possano danneggiare lo parti comuni dell’edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprieta’ comune (ex plurimis, Cass. 27/10/2011, n. 22428).
6.2. Escluso in radice il diritto di godimento collettivo sull’area, ravvisato dal Tribunale e posto alla base della decisione favorevole al Condominio, la Corte d’appello ha rilevato che la questione del potenziale pregiudizio alla statica del fabbricato, non esaminata dal Tribunale in quanto ritenuta assorbita, non aveva formato oggetto di specifica riproposizione nel giudizio di appello.
L’affermazione non e’ oggetto di specifica doglianza in questa sede, mentre il ricorrente Condominio lamenta che la Corte d’appello non ha considerato la lesione al decoro architettonico, derivante dall’uso dell’area, pure sussumibile nella previsione normativa di cui all’articolo 1122 c.c..
Si tratta, come e’ evidente, di una causa petendi diversa da quella posta alla base della decisione di primo grado, che avrebbe dovuto essere riproposta specificamente dall’appellato – secondo lo stesso schema di ragionamento adottato dalla Corte d’appello con riferimento alla questione del sovraccarico pregiudizievole per la statica dell’edificio – e cio’ non risulta dall’esame del ricorso. Nell’atto di costituzione in appello del Condominio, come riportato in ricorso (pag. 23), il riferimento alla lesione del decoro architettonico e’ limitato ad un richiamo alla giurisprudenza di legittimita’ in tema di innovazioni vietate ex articolo 1120 c.c..
Si deve escludere, pertanto, sia la violazione dell’articolo 1122 c.c., sia il vizio di motivazione sul punto.
6.4. Quanto al contestato diniego di tutela reale, si osserva che la Corte d’appello ha accertato che la destinazione a deposito dell’area e’ compatibile con la zona urbanistica in cui ricade il fabbricato condominiale, ed e’ quindi in astratto autorizzabile, previe le necessarie verifiche da parte dell’Amministrazione competente, concludendo che il rilevato contrasto dell’attuale uso dell’area scoperta con il regolamento edilizio e’ tutelabile solo sul piano risarcitorio, giusta la previsione dell’articolo 872 c.c., nella specie gia’ escluso dal Tribunale con statuizione non impugnata dal Condominio.
L’accertamento, sorretto da congrua motivazione con richiamo alla CTU, non e’ sindacabile ed e’ corretta la sussunzione della fattispecie concreta nel paradigma dell’articolo 872 c.c..
Come ripetutamente affermato da questa Corte regolatrice, la realizzazione di opere in violazione di norme recepite dagli strumenti urbanistici locali, diverse da quelle in materia di distanze, non comportamerimmediato e contestuale danno per i vicini, il cui diritto al risarcimento presuppone l’accertamento di un nesso tra la violazione contestata e l’effettivo pregiudizio subito. La prova di tale pregiudizio deve essere fornita dagli interessati in modo preciso, con riferimento alla sussistenza del danno ed all’entita’ dello stesso (ex plurimis, Cass. 01/12/2010, n. 24387).
7. Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alle spese, liquidate in dispositivo.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento della spese del presente giudizio, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per sborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.
Regolamento condominiale di natura contrattuale
umberto davide - 5 Luglio 2018

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