Source: https://www.mietrecht-anwalt-potsdam.de/kaution/
Timestamp: 2020-05-25 01:51:16+00:00

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Kaution - Mietrecht in Potsdam - Informationen von Rechtsanwältin Mona Schultz
Eine Kaution, oder auch Mietsicherheit genannt, kann im Mietvertrag zwischen den Mietern und Vermietern vereinbart werden. Sie dient zur Sicherung möglicher Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter, nach dessen Auszug aus der Wohnung.
Als Kaution wird meist eine Barkaution vereinbart. Der Mieter übergibt dabei dem Vermieter eine bestimmte Geldsumme in bar oder überweist den Betrag auf das Konto des Vermieters. Der Mieter kann aber auch ein Kautionskonto einrichten, auf dem die Kautionssumme eingezahlt wird.
Das Konto wird dann zugunsten des Vermieters verpfändet. Der Mieter kann dann nur mit Zustimmung des Vermieters Zugriff auf das Konto nehmen. Der Mieter kann dem Vermieter aber auch eine Bürgschaft als Kaution anbieten. Für Bürgschaften von Banken oder Versicherungen zahlt der Mieter monatliche Zinsen bzw. Gebühren. Im Gegensatz zur Barkaution oder verpfändetem Bankkonto erhält der Mieter Zinsen oder Gebühren später nicht zurück, auch wenn er die Wohnung mangelfrei zurückgibt.
Die Bürgschaft kann aber auch durch eine Privatperson erfolgen. Sie richtet sich nach den §§ 765 ff BGB.
Zum Teil wird auch eine Abtretung von Lohn- und Gehaltsansprüchen gefordert. In Form von vorformulierten Vertragsbedingungen ist das jedoch bedenklich, da dies den Mieter unangemessen benachteiligt.
Ist eine solche Klausel in Ihrem Vertrag enthalten, spricht viel dafür, dass sie unwirksam ist.
Doch legt § 551 BGB auch Grenzen für die Kaution fest. Nach dessen Absatz 1 darf die Kaution nicht das Dreifache der Monatsmiete überschreiten. Die Betriebskostenvorauszahlung, oder auch die pauschalen Betriebskosten bzw. Nebenkosten, sind bei dieser Berechnung nicht inbegriffen. Das gilt für Barkaution, Verpfändung und Bürgschaft. Wird der Mieter zusätzlich zur Barkaution (oder Kautionskonto) im Mietvertrag zur Beibringung einer Bürgschaft verpflichtet, ist das unwirksam, wenn die Sicherungsarten zusammengerechnet mehr als 3 Monatsmieten betragen.
Maßgeblich für die Höhe der Kaution sind der Zeitpunkt der Vereinbarung und der zu diesem Zeitpunkt gültige Mietzins. Wenn im Mietvertrag nicht anderes geregelt, ist eine spätere Mieterhöhung unbeachtlich. Die Kautionshöhe verändert sich also nicht, wenn sich die Miete ändert. Der Vermieter kann keine Aufstockung der Kaution vom Mieter verlangen.
Nach § 551 Absatz 2 BGB darf der Mieter, die Kaution in 3 Raten zahlen, die Kaution als Barkaution oder Kautionskonto zu leisten ist.Die erste Zahlung ist zum Beginn des Mietverhältnisses zu entrichten. Wenn auch hier keine weitere Regelung im Mietvertrag getroffen wurde, sind die zweite und dritte Zahlung jeweils mit der zweiten und dritten Miete nach Beginn des Mietverhältnisses zu entrichten. Erfolgt die erste Zahlung der Kaution nicht, hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung gemäß § 273 BGB. Dem Mieter kann die Übergabe der Wohnung verwehrt werden. Dabei besteht jedoch der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung weiter fort.
Die nicht erfolgte Zahlung der ersten Kaution stellt für sich allein jedoch noch keinen Grund für eine fristlose Kündigung dar. Zu beachten ist ebenso, dass auch bei möglichen Mängeln in der Wohnung, die Kaution weiterhin zu zahlen ist. Eine Aufrechnung mit der Kaution kann der Mieter nicht vornehmen. Der Anspruch des Vermieters auf die Kaution erlischt auch nicht mit Beendigung des Mietverhältnisses.
Gemäß § 551 Absatz 3 BGB ist die Kaution vom Vermieter bei einem Kreditinstitut anzulegen. Der Vermieter hat dabei die freie Wahl zwischen den möglichen Kreditinstituten. Doch auch andere Anlagemöglichkeiten können vereinbart werden. Die Anlage muss jedoch getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen. Die erzielten Zinsen, stehen dem Mieter zu.
Die Kaution unterliegt dabei der Vermögensbetreuungspflicht nach § 266 StGB. Der Vermieter kann sich damit bei Nichtachtung der Grundsätze des § 551 BGB strafbar machen. Zur Abrechnung über die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses.

References: § 551
 § 551
 § 273
 § 551
 § 266
 § 551