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Timestamp: 2019-02-23 18:57:00+00:00

Document:
OLG Köln, 16 WX 43/97: OLG Köln (verwalter, verletzung, antragsteller, eigentum, forderung, beschwerde, bezug, vergleich, geschäftsführung, verwaltung)
Urteil des OLG Köln vom 03.04.1997, 16 WX 43/97
16 WX 43/97
OLG Köln (verwalter, verletzung, antragsteller, eigentum, forderung, beschwerde, bezug, vergleich, geschäftsführung, verwaltung)
Verwalter, Verletzung, Antragsteller, Eigentum, Forderung, Beschwerde, Bezug, Vergleich, Geschäftsführung, Verwaltung
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 43/97
Aktenzeichen: 16 Wx 43/97
Vorinstanz: Landgericht Köln, 29 T 255/96
Schlagworte: Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwalter
Normen: WEG § 21
Leitsätze: Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwalter können grundsätzlich - abgesehen von den seltenen Fällen der Notgeschäftsführung - nur von der Gemeinschaft geltend gemacht werden, nicht von einzelnen Wohnungseigentümern, es sei denn, die Gemeinschaft habe diese durch Beschluß ausdrücklich mit der Geltendmachung beauftragt. Wird der Anspruch wegen Untätigkeit der Gemeinschaft nicht verfolgt, so muß der einzelne Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft vorgehen, nicht gegen den Verwalter.
Tenor: Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller vom 18. Februar 1997 gegen den Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 16. Januar 1997 - 29 T 255/96 - wird zurückgewiesen. Die Antragsteller tragen die im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen Gerichtskosten. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
2Die gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO).
3Amts- und Landgericht haben rechtsfehlerfrei die Unzulässigkeit des Antrags auf Verpflichtung der früheren Verwalterin zur Zahlung von 2.270,86 DM, hilfsweise 1.565,00 DM, zuzügl. Zinsen an die Wohnungseigentümer als Schadensersatz wegen Verletzung des Verwaltervertrages festgestellt, da die Antragsteller ohne entsprechenden Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gem. § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG antragsbefugt sind. Der Senat schließt sich der mit der herrschenden Meinung in Einklang stehenden Begründung des angefochtenen Beschlusses an.
4Als Anspruchsgrundlage kommt allein eine Verletzung der der Antragsgegnerin nach dem Verwaltervertrag obliegenden und gegenüber der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer bestehenden Pflicht in Betracht, entsprechend dem Beschluß der Eigentümerversammlung vom 08.06.1991 zu Top 8 die Instandhaltungsrücklage "kurzfristig, d.h. monatlich anzulegen, jedoch nur solange der Anlagezins über dem Spareckzins liegt".
5Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht befugt, einen solchen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehenden Anspruch ohne einen dahingehenden Beschluß der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend zu machen. Zwar kann grundsätzlich eine Forderung, die mehreren gemeinschaftlich nach den §§ 741 ff. BGB zusteht, von jedem Bruchteilsgläubiger gem. § 432 Abs. 1 BGB allein geltend gemacht werden, indem Leistung an alle Gläubiger verlangt wird. Die Rechtsprechung hat aber die Befugnis eines Wohnungseigentümers aus §§ 432, 1011 BGB eingeschränkt, weil sie nicht mit den Besonderheiten des Wohnungseigentumsgesetzes vereinbar ist. Das Wohnungseigentum unterscheidet sich wesentlich von der (bloßen) Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 ff. BGB und von der Miteigentümergemeinschaft nach §§ 1008 ff. BGB. Während diese Gemeinschaften durch das Gesetz als jederzeit lösbare Bindungen ausgestaltet sind, wird im Wohnungseigentumsgesetz die Gemeinschaftsbezogenheit besonders stark dadurch betont, daß die Gemeinschaft grundsätzlich unauflöslich ist (§ 11 WEG); die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer haben im Vergleich zu den Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft eine viel stärker detaillierte Regelung erfahren (vgl. BGH NJW 1993, 727, 728). Deshalb begründet § 21 Abs. 1 WEG als Sonderregelung (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG) eine Verwaltungszuständigkeit aller Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum.
6Die Durchsetzung des von den Antragstellern geltend gemachten Anspruchs stellt sich als eine Maßnahme der Geschäftsführung zu Gunsten der Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum an der Instandhaltungsrücklage dar und unterliegt damit der Verwaltung aller Wohnungseigentümer. Die Entscheidung über die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs liegt deshalb ebenfalls allein bei der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (vgl. auch § 24 Abs. 2 Nr. 5 WEG).
7Ohne einen dazu ermächtigenden Gemeinschaftbeschluß ist somit ein Wohnungseigentümer - abgesehen von dem hier nicht gegebenen Fall der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) - nicht berechtigt, einen gemeinschaftsbezogenen Anspruch geltend zu machen (vgl. BGH NJW 1989, 1091; NJW 1990, 2386; NJW 1992, 182; NJW 1993, 727; BayObLG WuM 1990, 369; Hans.OLG Hamburg, OLGZ 1990, 435; KG WuM 1990, 180; KG NJW-RR 1991, 273; Bärmann/Merle, § 21 WEG Rz. 22 ff.). Er mag bei entsprechender Untätigkeit der Gemeinschaft oder bei sachwidriger Ablehnung der Rechtsverfolgung eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen. Die Untätigkeit der Gemeinschaft kann jedenfalls nicht eine Antragsbefugnis einzelner Wohnungseigentümer begründen (vgl. BGH NJW 1989, 1091; NJW 1990, 2386; BayObLG WuM 1990, 369).
8Entgegen der Auffassung der Antragsteller erstreckt sich die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht allein auf Ersatzansprüche im Zusammenhang mit der Verletzung gemeinschaftlichen Eigentums, sondern allgemein auf den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehende Ansprüche (vgl. BGH NJW 1989, 1091: Anspruch auf Ersatz des Schadens, der den Wohnungseigentümern durch die Versäumung der rechtzeitigen Konkursanmeldung einer Forderung entstanden war).
9Die von Weitnauer vertretene Ansicht, auf die sich die Antragsteller berufen (vgl. Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., 1995, Rn. 80-88 vor § 1), widerspricht der Vorschrift des § 10 Abs. 1 WEG (vgl. BGH NJW 1993, 727, 728).
Die sofortige weitere Beschwerde war daher als unbegründet zurückzuweisen. 10
Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG. 11
Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 2.270,86 DM. 12

References: § 21
 § 43
 § 432
 § 741
 BGH 
 § 21
 § 10
 § 24
 BGH 
 § 21
 BGH 
 BGH 
 § 1
 § 10
 BGH 
 § 47