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Timestamp: 2016-10-25 13:44:56+00:00

Document:
4C.302/2005 (09.01.2006)
MM. et Mmes les juges Corboz, pr�sident, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Nyffeler et Kiss.
demandeur et recourant, repr�sent� par Me Jean-Pierre Garbade,
d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Jean-Fran�ois Marti.
recours en r�forme contre l'arr�t rendu le 24 juin 2005 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Selon contrat de bail � loyer conclu le 22 mai 2001 entre la soci�t� Y.________ SA et la F�d�ration d'entreprises Z.________, cette premi�re partie a remis en location � la seconde des locaux d'environ 150 m2 existant au deuxi�me �tage d'un b�timent du centre de Gen�ve. Ces locaux �taient lou�s � usage de bureaux. Le contrat �tait conclu pour une dur�e de cinq ans, du 1er juin 2001 au 31 mai 2006.
R�pondant � une annonce publi�e dans la presse, X.________ a pris contact avec la locataire en vue de reprendre les locaux. Il a fait �tat d'une activit� de consultant en informatique. Dans une demande de location adress�e � la r�gie qui repr�sentait la bailleresse, il a indiqu� la profession de � consultant �. Aux termes d'une convention conclue le 13 f�vrier 2003 par la bailleresse, la locataire et X.________, le bail et ses dispositions particuli�res furent transf�r�s � ce dernier d�s le 1er mars 2003.
Dans les locaux, avec son �pouse, X.________ a entrepris d'exploiter un salon de massages �rotiques. Le 1er avril 2003, la bailleresse l'a mis en demeure de fermer ce salon dans un d�lai de dix jours et d'utiliser les lieux conform�ment au contrat, c'est-�-dire en y installant des bureaux. Elle mena�ait son locataire d'une r�siliation imm�diate fond�e sur l'art. 257f al. 3 CO. X.________ a rejet� cette sommation en opposant que son activit� n'�tait pas fondamentalement diff�rente de celle exerc�e par l'ancienne locataire.
Le 16 avril 2003, la bailleresse a r�sili� le contrat avec effet au 31 mai 2003.
Le 19 mai 2003, X.________ a saisi la commission de conciliation comp�tente d'une requ�te tendant � l'annulation de la r�siliation. Y.________ SA a saisi la m�me autorit�, le 25 juin 2003, d'une demande tendant � l'�vacuation forc�e des locaux. Apr�s �chec de la conciliation, les deux causes furent jointes devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve.
Le tribunal a statu� par jugement du 26 janvier 2005. Il a rejet� la demande principale du locataire; accueillant la demande reconventionnelle de la bailleresse, il a condamn� celui-l� � �vacuer les locaux de sa personne et de ses biens.
Le demandeur ayant appel� du jugement, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers s'est prononc�e le 24 juin 2005. A l'instar des premiers juges, elle a retenu que l'exploitation d'un salon de massages �rotiques constituait une violation du contrat et qu'il en r�sultait une situation insupportable pour la d�fenderesse; elle a donc confirm� le jugement.
Agissant par la voie du recours en r�forme, le demandeur requiert le Tribunal f�d�ral de modifier l'arr�t de la Chambre d'appel en ce sens que la r�siliation intervenue le 16 avril 2003 soit annul�e.
Le recours est form� par une partie qui a succomb� dans ses conclusions. Il est dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal supr�me (art. 48 al. 1 OJ), dans une contestation civile dont la valeur litigieuse d�passe le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; ATF 119 II 147 consid. 1). D�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), il est en principe recevable.
Le recours en r�forme peut �tre exerc� pour violation du droit f�d�ral, � l'exclusion des droits constitutionnels et du droit cantonal (art. 43 al. 1 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c et les arr�ts cit�s). Sous r�serve de certaines exceptions qui n'entrent pas en consid�ration dans la pr�sente affaire, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e (art. 63 al. 2 OJ); au cas o� celle-ci ne contient pas de constatations suffisamment compl�tes pour permettre l'application du droit, le Tribunal f�d�ral annule ce prononc� et il renvoie la cause � la juridiction cantonale afin que celle-ci prenne une nouvelle d�cision apr�s compl�tement de l'�tat de fait (art. 64 al. 1 OJ).
Le Tribunal f�d�ral ne peut pas juger au del� des conclusions des parties et celles-ci ne peuvent pas en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ). En revanche, le tribunal n'est li� ni par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ) ni par la solution juridique adopt�e par la juridiction cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22 consid. 2e/cc in fine). Le Tribunal f�d�ral peut donc admettre un recours pour des motifs autres que ceux invoqu�s par la partie recourante; il peut aussi rejeter un recours en op�rant une substitution de motifs, c'est-�-dire en adoptant un raisonnement juridique autre que celui de la juridiction cantonale (ATF 130 III 136 consid. 1.4 in fine).
D�s le 13 f�vrier 2003, le demandeur et la d�fenderesse ont �t� li�s par un contrat de bail � loyer et celui-ci �tait �ventuellement r�siliable, aux conditions de l'art. 257f CO, avant l'�ch�ance qui y �tait stipul�e.
La r�siliation anticip�e peut notamment intervenir lorsque le locataire affecte la chose � une utilisation incompatible avec les stipulations du contrat (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; David Lachat, Das Mietrecht f�r die Praxis, 6e �d., Zurich 2005, p. 477), pour autant que la situation r�sultant de cette utilisation, consid�r�e objectivement, se r�v�le grave au point d'�tre insupportable pour le bailleur (arr�ts 4C.331/2004 du 17 mars 2005, consid. 1.1.4; 4C.306/2003 du 20 f�vrier 2003, consid. 3.5, SJ 2004 I 442). Les principes g�n�raux de l'interpr�tation des contrats sont d�terminants pour appr�cier l'existence et la port�e de stipulations explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose. Parmi d'autres �l�ments, on prend en consid�ration le mode d'utilisation habituel de choses du m�me genre, � l'�poque de la conclusion du contrat (Martin Usteri et al., Schweizerisches Mietrecht: Kommentar, 2e �d., Zurich 1998, ch. 20 et 21 ad art. 256 CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, ch. 20 ad art. 256 CO), et on garde � l'esprit que des locaux commerciaux peuvent a priori se pr�ter � des activit�s ou exploitations tr�s diverses (Claudia Heusi, Ausgew�hlte Fragen zur Gesch�ftsmiete, mp 1999 p. 3).
Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), si la r�siliation anticip�e r�pond � un motif suffisamment grave (arr�ts pr�cit�s 4C.331/2004 et 4C.306/2003, ibidem). A cette fin, il prend en consid�ration tous les �l�ments concrets du cas particulier. Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve la d�cision d'�quit� prise en derni�re instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou encore lorsqu'elle ignore des �l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; en outre, le Tribunal f�d�ral redresse les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 130 III 28 consid. 4.1 p. 32, 213 consid. 3.1 p. 220; 129 III 380 consid. 2 p. 382).
Le contrat du 22 mai 2001 a �t� conclu par �crit sur la base d'une formule imprim�e d'avance et, sous la rubrique � destination des locaux �, il ne contient rien de plus que le libell� � bureaux �. L'utilisation effective, de juin 2001 � f�vrier 2003, n'a pas �t� �lucid�e mais il s'agissait vraisemblablement d'une activit� administrative de l'organisation qui �tait alors locataire. La Chambre d'appel n'a pas constat� l'existence d'une r�elle et commune intention des parties qui e�t pour objet la destination des locaux concern�s. Par cons�quent, il faut rechercher comment, selon le principe de la confiance (ATF 131 III 268 consid. 5.1.3 p. 276; 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5 p. 123), le demandeur pouvait et devait comprendre le terme � bureaux � au moment o� il est devenu partie au contrat, le 13 f�vrier 2003. Or, ce terme d�signe habituellement des locaux �quip�s et meubl�s pour l'exercice d'activit�s essentiellement intellectuelles ou administratives, activit�s qui se manifestent par la cr�ation ou la modification de documents, la tenue de discussions ou l'usage des t�l�communications. Les massages �rotiques ne s'inscrivent aucunement dans ce profil et on n'envisage pas qu'un salon tel que celui du demandeur puisse �tre normalement exploit� dans des bureaux. En effet, une entreprise de ce genre n�cessite plut�t des locaux �quip�s et meubl�s autrement. Par ailleurs, il n'appara�t pas que la d�fenderesse ait consenti de fa�on tacite, avec ou apr�s la convention du 13 f�vrier 2003, � une affectation autre que celle sp�cifi�e dans le contrat initial. Ainsi, la Chambre d'appel retient � bon droit que l'exploitation du salon constitue une violation des obligations contractuelles du demandeur.
D'apr�s cette autorit�, la condition d'une situation insupportable pour la d�fenderesse est aussi r�alis�e. Cette partie a all�gu� les nuisances subies par divers voisins et elle a offert les preuves correspondantes; la Chambre d'appel n'a toutefois pas jug� utile de les administrer. Elle a de toute mani�re consid�r� que l'entreprise du demandeur pouvait �tre assimil�e � un lieu de prostitution, en particulier � du point de vue de la respectabilit� de l'immeuble et de la tranquillit� des autres locataires �. Elle a constat� que le b�timent comportait d�j� un dancing avec strip-tease et un � bar � champagne �; toutefois, cela n'obligeait pas la d�fenderesse � � tol�rer toute activit� li�e au sexe � dans les �tages sup�rieurs qui �taient occup�s par des bureaux et des appartements. Dans son prononc�, la Chambre d'appel consacre ses plus longs d�veloppements au fait qu'en se faisant passer pour un consultant en informatique, le demandeur a tromp� la d�fenderesse au sujet de ses intentions.
On observe d'embl�e que la tromperie imputable au demandeur, quoique bl�mable, n'est d'aucune pertinence pour appr�cier si l'exploitation du salon de massages cr�e r�ellement et objectivement une situation insupportable. Pour le surplus, l'arr�t ne constate aucun inconv�nient concr�tement subi par la d�fenderesse ou par des occupants de l'immeuble. Selon les juges d'appel, la connotation lascive de l'activit� pratiqu�e dans les locaux engendre par elle-m�me, ind�pendamment de toute g�ne effective pour le voisinage, une situation insupportable. Or, cette approche purement abstraite ne satisfait pas aux exigences d'une appr�ciation conforme aux art. 4 CC et 257f al. 3 CO; au contraire, m�me en cas de prostitution dans des locaux lou�s, le bailleur qui pr�tend r�silier sur la base de cette derni�re disposition doit prouver l'incidence n�gative subie par lui ou par le voisinage (arr�t 4C.267/1994 du 10 janvier 1995, consid. 2b, mp 1996 p. 7). A premi�re vue, l'arr�t attaqu� devrait donc �tre annul�, et la cause renvoy�e � la juridiction cantonale pour faire administrer et appr�cier les preuves offertes par la d�fenderesse (art. 64 al. 1 OJ).
Il y a cependant lieu de reconsid�rer la port�e que la jurisprudence conf�re � l'art. 257f al. 3 CO en rapport avec les stipulations des parties concernant l'utilisation de la chose.
L'art. 257f al. 3 CO vise un cas particulier d'inex�cution des obligations, sp�cifique � la relation entre bailleur et locataire, et il en r�gle les effets. Dans son domaine de validit�, il exclut l'application des r�gles g�n�rales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas � obtenir le respect d'un contrat. Selon son texte, cette disposition sp�ciale vise les manquements du locataire dans son devoir de diligence concernant la chose, d'une part, ou dans les �gards dus au voisinage, s'il s'agit d'une chose immobili�re, d'autre part. Adh�rant � l'avis des commentateurs, le Tribunal f�d�ral a jug� ce texte trop restrictif, en ce sens qu'en r�alit�, l'art. 257f CO r�git �galement le cas o� le locataire use de la chose en violation des stipulations du contrat (arr�t du 27 f�vrier 1997 in ATF 123 III 124, pr�cit�, consid. 2a p. 126).
Il existe encore un autre cas particulier d'inex�cution des obligations impos�es au locataire, concernant le paiement r�gulier du loyer et des frais accessoires, qui est r�gl� � l'art. 257d CO. En dehors de ces hypoth�ses r�gies par des dispositions sp�ciales, le bailleur peut user des droits conf�r�s par l'art. 107 CO si le locataire se trouve en demeure (m�me arr�t, consid. 3b p. 127). Sous certaines conditions ayant surtout pour objet une sommation de la partie l�s�e et l'assignation, par elle, d'un d�lai convenable d'ex�cution, cette partie peut r�silier le contrat alors m�me que, �ventuellement, la violation imputable � l'autre partie n'engendre pas une situation insupportable.
Le r�gime consacr� par l'arr�t du 27 f�vrier 1997, en rapport avec l'hypoth�se o� le locataire use de la chose en violation des stipulations contractuelles, a pour cons�quence que le bailleur n'est en mesure de parer � la violation du contrat que si l'utilisation effective, incompatible avec la convention des parties, conduit � une situation insupportable (Beat Rohrer, commentaire ad ATF 123 III 124 in MietRecht Aktuell 1997 p. 113, p. 118). Pourtant, il est loisible au bailleur d'ins�rer, dans le bail de locaux commerciaux et avec l'acceptation du locataire, des clauses destin�es � d�limiter les activit�s qui seront admises dans ces locaux. Les clauses de ce genre peuvent notamment avoir pour but de d�finir l'ambiance ou le caract�re de l'immeuble, ou de pr�venir des conflits de voisinage. Leur l�gitimit� n'est pas douteuse et on ne discerne aucun besoin de restreindre la libert� contractuelle dans ce domaine. Or, le r�gime pr�cit� entra�ne une restriction de cette libert�, dans la mesure o� le bailleur ne peut r�agir contre une violation persistante desdites clauses qu'� la condition de prouver une situation objectivement insupportable. Il s'agit d'une restriction qui ne se d�duit ni du texte ni du syst�me de la loi. Le Tribunal f�d�ral ne l'a d'ailleurs pas voulue car l'arr�t du 27 f�vrier 1997 ne concernait pas un cas d'utilisation incompatible avec les clauses du contrat. La cons�quence mise en �vidence ici appara�t donc ind�sirable dans la pr�sente affaire, o� la d�fenderesse devait pouvoir imposer le respect de la clause d'affectation � bureaux � m�me si la violation du contrat, sur ce point, n'entra�nait pas une situation insupportable.
Au regard de l'art. 257f al. 3 CO, la r�siliation n'est valable qu'apr�s une protestation �crite du bailleur et une violation persistante des stipulations concernant l'utilisation de la chose; elle doit aussi satisfaire � la forme pr�vue par l'art. 266l CO et laisser au locataire un d�lai de d�part de trente jours au moins, expirant � la fin d'un mois. Ces modalit�s sont ad�quates et elles ne diff�rent pas fondamentalement de celles pr�vues � l'art. 107 CO pour le r�gime g�n�ral de l'inex�cution des contrats (cf. Claude Ramoni, Demeure du d�biteur et contrats de droit suisse, th�se de Lausanne, Zurich 2002, ch. 334 � 337 p. 157; voir aussi Wolfgang Wiegand, Commentaire b�lois, 3e �d., ch. 10 ad art. 109 CO). Nul ne conteste que la d�fenderesse les ait d�ment observ�es. Pour le surplus, comme on vient de le voir, il s'impose de renoncer � la condition ayant pour objet une situation objectivement insupportable. Dans son r�sultat, l'arr�t de la Chambre d'appel se r�v�le donc conforme au droit f�d�ral, ce qui conduit au rejet du recours.
A titre de partie qui succombe, le demandeur doit acquitter l'�molument judiciaire et les d�pens � allouer � la d�fenderesse qui obtient gain de cause.
Le demandeur acquittera une indemnit� de 6'000 fr. � verser � la d�fenderesse � titre de d�pens.

References: ATF 
 ATF 
 ATF 
in fine
in fine
 art. 256
 art. 256
 art. 4
 ATF 
 ATF 
 art. 109