Source: http://dr-frank-schroeter.de/kennzeichnung.htm
Timestamp: 2018-12-16 03:17:15+00:00

Document:
Kennzeichnung von Bodenbelastungen in Bebauungsplänen
Zeichnerische Kennzeichnung von erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belasteten Böden in Bebauungsplänen
aktualisierte Zusammenfassung aus:
Heft 48 der Veröffentlichungen des Instituts für Stadtbauwesen
Möglichkeiten und Grenzen städtebaulicher Bewertung kontaminierter Böden
1 Allgemeines zur Kennzeichnungspflicht
2 Umweltgefährdende Stoffe
3 Bestimmung der Erheblichkeitsschwelle
4 Zeichnerische Kennzeichnung im Bebauungsplan
4.2 Risikopotentiale
4.3 Schutzzonen und -bereiche
4.4 Entstehungsursache
4.5 Nutzungseinschränkungen
4.6 Textliche Festsetzungen
4.7 Beispiel für eine Kennzeichnung
5 Konsequenzen der Kennzeichnung
Im Baurecht wird der Begriff "Altlast" nicht explizit erwähnt. Das Baugesetzbuch (BauGB) verwendet die Umschreibung: "mit umweltgefährdenden Stoffen belastete Böden" (§§ 5 (3) und 9 (5) BauGB), diese Umschreibung wird in der Literatur häufig mit dem Begriff Altlast gleichgesetzt.
Die bewußte Vermeidung des Begriffs "Altlast" im BauGB deutet jedoch darauf hin, daß der Gesetzgeber gerade nicht (nur) die Bodenverunreinigungen meinte, die abfallrechtlich üblicherweise als Altlasten bezeichnet werden.
Insbesondere drei Punkte der abfallrechtlichen Definition widersprechen den planungsrechtlichen Grundsätzen:
(1) Die Einschränkung der Altlasten auf bestimmte Ursachen.
Für die betroffene Nutzung ist es unerheblich, durch welche Ursache der Boden belastet wurde. Ein hoch schwermetallbelasteter Boden bedeutet eine Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit, egal ob durch Altablagerung, Altstandort oder "nur" durch Überschwemmung verursacht. Ein aufgrund welcher Ursache auch immer mit umweltgefährdenden Stoffen belasteter Boden muß demnach gekennzeichnet werden.
(2) Die Verknüpfung des ordnungsrechtlichen Begriffs "Gefahr" mit der durch die "Last" gekennzeichneten Beeinträchtigung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung.
Von einer Bodenbelastung im planungsrechtlichen Sinne muß nicht, im Gegensatz zum Ordnungsrecht, stets eine Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung ausgehen. Aufgabe der Bauleitplanung ist es, Gefahren vorzubeugen und die Umwelt zukunftsgerecht und lebenswert zu gestalten (Umweltvorsorge). Die Bauleitplanung muß daher Umweltbeeinträchtigungen bereits zu einem Zeitpunkt berücksichtigen, zu dem eine Gefahr noch nicht entstanden ist. Ausreichend ist im Rahmen der Planung der Verdacht für eine Gefahr; unter Umständen sogar der noch unbegründete Verdacht. Ziel der Planung muß es sein, im Sinne der planerischen Vermeidung zukünftiger Konfliktsituationen verträgliche Nutzungen als Ausgleich zwischen belasteten Böden (notfalls unter Herunterfahren der Belastung) und Nutzungsanforderungen darzustellen.
(3) Die zeitliche Eingrenzung als Bedingung der Zuordnung zum Begriff "Alt".
Im Rahmen des Planungsrechts spielt das Alter einer Bodenverunreinigung nur insofern eine Rolle, als der Belastungsvorgang abgeschlossen ist und nicht weiter fortgesetzt wird. Wenn er noch stattfindet, ist das nur auf der Grundlage einer fortgesetzten belastenden Bodennutzung, wie z.B. durch die Bewirtschaftung gärtnerisch, forst- und landwirtschaftlich genutzter Flächen, denkbar. Wird der Vorgang, der zur Bodenbelastung geführt hat, fortgesetzt, erfolgt ein weiterer Schadstoffeintrag in den Boden. Durch die Änderung der Schadstoffkonzentration im Boden wäre es nicht möglich, die potentielle Gefährdung (u.a. der geplanten Nutzung) durch die Bodenverunreinigung abzuschätzen. Im Planungsrecht geht es um die Möglichkeit von Neu- und Andersnutzungen, so daß der Abschluß des Belastungsvorganges, der überwiegend durch die vorherige Nutzung bedingt ist, in den meisten Fällen gegeben sein wird. Die abfallrechtliche Definition des Begriffes "Alt" ist also für den Bereich der Planung zu eng. Wenn im Rahmen der Planung im Zusammenhang mit belasteten Böden dennoch der Begriff "Alt" verwendet wird, sollte immer nur der Abschluß des Belastungsvorganges gemeint sein!
Wie aufgezeigt wurde, sollte der Begriff "Altlast" mit seinen abfallrechtlichen Vorgaben "Alt" und "Last" für den Bereich der Planung nicht verwendet werden. Es wird vorgeschlagen, für den Bereich der räumlichen Planung nur von "Bodenbelastungen" zu sprechen. Unter den Begriff "Bodenbelastung" fallen jedoch keine Flächen, bei denen eine Bodenverunreinigung nur vermutet wird, da dies dem BauGB zuwiderlaufen würde, denn hier wird durch die Benutzung des Wortes "sind" eindeutig festgelegt, daß Gewißheit über die Bodenbelastung bestehen muß.
Sind Bodenbelastungen nachgewiesen, stellt sich vor der Überplanung und der planungsrechtlichen Kennzeichnung der belasteten Fläche zunächst die Frage, ob der belastete Boden genutzt werden, oder nicht lieber eine unbelastete Fläche in Anspruch genommen werden soll?
Zur Inanspruchnahme von Flächen sagt § 1 (5) BauGB, daß mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden soll und Flächen nur im notwendigen Umfang in Anspruch genommen werden sollen. Unter der Voraussetzung, daß eine Sanierung möglich, zumutbar und verhältnismäßig ist, sollten sanierte Flächen wiedergenutzt werden. Für die Nutzung sanierter bzw. teilsanierter Flächen sprechen mehrere Gründe:
Bisher nicht bebaute Flächen werden geschont (sparsamer Flächenverbrauch).
Nutzungsdruck ermöglicht die Finanzierung von Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen.
Keine weitere Umweltbelastung durch die belastete Fläche.
Evtl. vorhandene Bebauung kann genutzt werden.
Die meist städtebaulich günstige Lage belasteter Flächen.
Bei einer gewerblichen Nutzung, Wiederbeschaffung von Arbeitsplätzen im Wohnumfeld.
Nachdem man sich für die Nutzung der belasteten Fläche entschieden hat, muß geklärt werden, ob angesichts der Sanierungskosten und der Nutzungsmöglichkeit eine Sanierung der belasteten Fläche zumutbar ist.
Die Beantwortung der Frage nach der Zumutbarkeit (wirtschaftliche Rentabilität) der Sanierung angesichts der späteren Nutzungsmöglichkeiten, als Differenz von Sanierungskosten und Verkaufswert des Grundstückes, ist insbesondere abhängig von den Schadstoffen, die die potentiellen Sanierungstechniken bestimmen, von der Schadstoffkonzentration, die den Sanierungsaufwand bestimmen und der späteren Nutzung, die den wirtschaftlichen Wert des Grundstückes bestimmt. Die Sanierungskosten bewegen sich (je nach Sanierungsverfahren) zwischen 10 und 800 DM/t, die Kosten für Sicherungsmaßnahmen zwischen 90 und 2.500 DM/m2. Die Grundstückspreise können ebenfalls nur in Spannbreiten angegeben werden, die je nach Lage und Nutzung unterschiedlich sind. Diese Preise unterliegen zusätzlich einer regionalen Differenzierung, so müssen z.B. in Stuttgart für Einfamilienhausgrundstücke bis zu 875 DM/m2 gezahlt werden. In Braunschweig dagegen liegen die Preise für Gewerbegrundstücke zwischen 36 und 60 DM/m2, für baureife Einfamilienhausgrundstücke zwischen 150 und 310 DM/m2 und im Innenstadtbereich bei bis zu 10.000 DM/m2.
"Setzt man nur eine Sanierungstiefe von 2,0 m an, so würden sich nach dem heutigen Preisgefüge, d.h. Entsorgungskosten von rd. 200,- DM/t für die Reinigung bzw. anderweitige Deponierung von belastetem Boden, Kosten in Höhe von mindestens 800,- DM für 1 m2 Grundstücksfläche ergeben. Die bautechnischen Aufwendungen sind dabei nicht berücksichtigt" (DANNEMANN/LANGE, 1990,4). Auf das Beispiel Braunschweig bezogen bedeutet dies, daß lediglich eine Nutzung im Innenstadtbereich in Frage käme. In Stuttgart wäre hingegen auch eine Nutzung für Einfamilienhäuser noch rentabel. Bezieht man in diese Rechnung den gesamtwirtschaftlichen Schaden ein, der bei einem Verzicht auf Sanierung/Sicherung entstehen könnte, verschiebt sich das Verhältnis zu Gunsten der Wiedernutzung belasteter Grundstücke. Die Höhe der gesamten Sanierungskosten einer belasteten Fläche hat dabei entscheidenden Einfluß auf die mögliche Wiedernutzbarkeit.
Geht von Bodenbelastungen dagegen eine Gefahr im Sinne des Ordnungsrechts aus, ist die Frage der Wirtschaftlichkeit der Gefahrenabwehr von untergeordneter Bedeutung. In diesem Fall besteht für die zuständigen Ordnungsbehörden die gesetzliche Verpflichtung, Maßnahmen zur Beseitigung der Gefahr einzuleiten.
Eine Unzumutbarkeit der Sanierung kann dazu führen, daß die Fläche nicht sofort saniert wird. Es stellt sich die Frage, ob die Fläche für eine spätere Sanierung vorgehalten werden soll und welche Auswirkungen dies auf die umgebende Nutzung hat?
Die Beantwortung der Frage nach den Folgen der Zurückstellung der Sanierung für die umgebenden Nutzungen, ist in besonderem Maße von den vorliegenden Schadstoffen und deren Konzentration abhängig. Eine Hilfestellung zur Einordnung in eine Prioritätenliste und zur Bestimmung der möglichen Gefährdung der Umwelt gibt dem Planer die nach BauGB notwendige Bestimmung der "Erheblichkeit" einer Bodenbelastung. Liegt dagegen eine Gefahrensituation vor, ist die Sanierung bzw. wenigstens die Sicherung der Bodenbelastung schnellstens geboten. Bei geringeren Belastungen kann die Zurückstellung der Sanierung mit kontinuierlicher Beobachtung der Bodenverunreinigung ausreichend sein. Eine Beeinträchtigung der umgebenden Nutzung durch die Bodenverunreinigung sollte jedoch auch in den Fällen der vorläufigen Beobachtung nicht gegeben sein.
Hat man sich entschieden, auch belastete Flächen zu nutzen und beschäftigt sich im Rahmen der Bebauungsplanung ausführlicher mit der Kennzeichnung, wird deutlich, daß im BauGB mehrere Punkte nicht abschließend behandelt werden:
Zu kennzeichnen sind "nur" erheblich belastete Böden. Ab welcher Schadstoffkonzentration ist eine Fläche erheblich belastet und welche Ansprüche stellt die Planung an den Schutz vor erheblicher Belastung?
Gekennzeichnet werden sollen die Flächen, die mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind. Welche Stoffe sind umweltgefährdend und bei welcher Konzentration tritt diese Gefährdung ein?
Ist das Planzeichen 15.12 zur Kennzeichnung ausreichend und welche Konsequenzen resultieren aus der Kennzeichnung?
Zur Klärung dieser Fragen soll der folgende Beitrag eine Hilfe geben, er soll aber auch gleichzeitig als Aufruf zur Diskussion über die Kennzeichnung verstanden werden.
Grundsätzlich muß im Rahmen der Bauleitplanung zwischen vier Zuständen einer belasteten Fläche unterschieden werden:
(1) Die Belastung der Fläche unterschreitet die Erheblichkeitsschwelle; die vorgesehene Nutzung ist ohne Einschränkung möglich.
(2) Die Fläche ist teilweise (je nach Nutzungsart) erheblich belastet; die Nutzung wird eingeschränkt, bzw. Teile des Geländes werden einer anderen Nutzung zugeführt.
(3) Die Fläche ist erheblich belastet und kann mittel- bis langfristig durch bautechnische oder planerische Maßnahmen einer Nutzung entsprechend der Ausweisung im Bauleitplan zugeführt werden.
(4) Die Fläche ist erheblich belastet und eine Nutzung ist nicht möglich; die Fläche stellt eine Gefahr - im Sinne des Polizeirechts - dar, und die erreichbaren Sanierungsziele sind unklar.
Die Kennzeichnungspflicht des BauGB greift dabei nur in den Fällen (2) und (3). Beim Fall (1) wäre die Kennzeichnung nach BauGB nicht zwingend notwendig und würde unter den Begriff "planerische Vorsorge" fallen.
Die Zuständigkeit der Bauleitplanung für Flächen der Kategorie (4) ist fragwürdig, denn welche Nutzung kann einer Fläche zugewiesen werden, von der eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit ausgeht? Diese Fläche kann nicht gekennzeichnet werden, da die Kennzeichnung eine überlagernde Darstellung zu einer Nutzung ist, die auch (theoretisch) realisierbar sein muß. Eine Aufnahme dieser Fläche in einen Bebauungsplan würde voraussetzen, daß bekannt ist, welche Belastung die Fläche nach erfolgter Sanierung aufweist. Es muß also eine Nutzung gefunden werden, die mit der Belastung nach der Sanierung vereinbar ist, ansonsten liegt ein Fehler im Abwägungsprozeß vor.
Über die Vorgehensweise beim Fall (3) werden in der Literatur zwei Ansichten vertreten. Die Nichtkennzeichnung, da zum Zeitpunkt des Baubeginns keine erhebliche Belastung mehr besteht, oder die Kennzeichnung mit einer Warnfunktion für den Bauherrn.
DIECKMANN vertritt beispielsweise die Meinung, daß Flächen der dritten Kategorie gar nicht gekennzeichnet werden müssen. "Für den Fall, daß Bauflächen mit vorhandenen Altlasten vereinbar oder im weiteren Vollzug des Bauleitplans mit solchen Belastungen vereinbar gemacht werden können (z.B. durch Beseitigung der "Altlast" oder durch ihre Sanierung, etwa durch Einbau einer Entgasungsanlage), besteht diese Kennzeichnungspflicht nicht" (1987, 517).
Ähnlich auch GIERKE, der selbst bei gesundheitsgefährlichen Bodenbelastungen, die der beabsichtigten Nutzung an sich entgegen stehen, "... jedoch aufgrund planerischer Festsetzungen ausgeschlossen oder auf ein zumutbares Maß reduziert werden" können, die Kennzeichnung nicht für erforderlich hält, "... wenn auf Vollzugsebene keine weiteren Maßnahmen und Anordnungen in Betracht kommen" (1990, Rdnr. 587 zu § 9 BauGB).
LÖHR und SÖFKER (1987) dagegen vertreten die Auffassung, daß auch solche Flächen gekennzeichnet werden müssen. "... Bei der Planaufstellung braucht die Gefährdung noch nicht beseitigt sein; andernfalls entfiele die Kennzeichnung. Entscheidend aber ist, daß die Gemeinde im Rahmen ihrer planerischen Abwägung zu dem Ergebnis gekommen sein muß, daß die Fläche für die vorgesehene Nutzung geeignet ist, daß also die Gefahren durch bauliche oder technische Maßnahmen beseitigt oder unschädlich gemacht werden können" (LÖHR, 1987, 364). So auch SCHINK (1988, 533), der die Ausweisung einer derart belasteten Fläche als Baugebiet im weiteren davon abhängig macht, ob die Bebauung die vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen unmöglich macht oder wesentlich erschwert. In diesem Fall sollte auf die Ausweisung der Fläche, jedoch nicht zwangsläufig auch auf die Kennzeichnung, verzichtet werden.
Bei den bautechnischen Maßnahmen im Fall (3), d.h. der Sanierung der Altlast, tritt das Problem auf, daß die nach der Sanierung im Bauleitplan verbleibende Kennzeichnung zu einer überflüssigen, eventuell sogar falschen Aussage wird, da nun keine erhebliche Belastung des Bodens mehr vorliegt. Der Bauleitplan müßte also nach erfolgter Sanierung geändert werden. Trotzdem besteht meiner Ansicht nach grundsätzlich die Pflicht, auch Flächen der Kategorie (3) zu kennzeichnen, da der Bauherr über die Beschaffenheit seines Grundstücks informiert sein muß. Dies gilt insbesondere für den Fall, daß das betroffene Grundstück verkauft werden soll. Im städtebaulichen Bericht "Umwelt und Gewerbe in der Städtebaupolitik" vertritt auch die Bundesregierung diese Ansicht. "Zudem ist auch bei einer sanierten Altlast eine Kennzeichnung im Bebauungsplan sinnvoll, wenn dem Erwerber bestimmte Beobachtungspflichten auferlegt werden sollen, weil nie ganz auszuschließen ist, daß aufgrund heute noch unbekannter Entwicklungsmöglichkeiten zu einem späteren Zeitpunkt Probleme auftreten können" (Bt.-Dr. 10/5999, 1986, 21).
Erfolgt bei Flächen der Kategorie (3) eine Kennzeichnung, muß der Bauleitplan einen entsprechenden Hinweis darauf enthalten, welchen Zustand das Grundstück nach der Sanierung erreichen soll bzw. erreicht hat.
Allein die Probleme bei der Fallkonstellation (3) verdeutlichen, daß eine undifferenzierte Kennzeichnung (allein mit dem Planzeichen 15.12) nicht ausreicht. Notwendig ist eine Kennzeichnung, die zusätzliche Informationen über die Bodenbelastung (z.B. Ursache, Risikopotential, Nutzungseinschränkungen, Sanierungsmaßnahmen) enthält (vgl. dazu Kap. 4).
Die Kennzeichnungspflicht nach BauGB besteht, sofern zwei Charakteristiken eines Stoffes erfüllt sind; erstens die Erheblichkeit und zweitens die Umweltgefährlichkeit.
Während die Erheblichkeit einer Belastung von mehreren Faktoren abhängt (vgl. Kap. 3), bestimmt sich die Gefährlichkeit eines Stoffes im wesentlichen anhand seiner Toxizität. Erst in zweiter Linie sind die Menge und das Verhalten im Boden ausschlaggebend.
Der Stoff muß also aufgrund seiner chemischen Eigenschaften geeignet sein, Schäden bei der Umwelt hervorzurufen. Der Begriff "Umwelt" umfaßt hierbei nicht nur den Menschen, sondern ebenso Pflanzen und Tiere (vgl. auch GIERKE, 1990, Rdnr. 611 zu § 9 BauGB).
"Als umweltgefährdende Stoffe müssen alle nicht zum natürlichen Boden gehörigen Fremdstoffe gewertet werden, die negative Auswirkungen auf die Umwelt haben können. Darunter wird man auch solche Stoffe zu verstehen haben, die als solche noch keine Gefahr bedeuten, wie beispielsweise nicht lösliche Schadstoffe. Sie bedürfen gleichwohl der Kennzeichnung, weil sie bei Bodenbewegungen gelöst werden könnten" (LENZ, 1987, 391).
Aufgrund der Vielzahl der Stoffe bzw. chemischen Verbindungen ist es nicht möglich, eine abschließende Liste von umweltgefährdenden Stoffen anzugeben. Die Bundesregierung hat eine Liste mit Stoffen und Stoffgruppen veröffentlicht, die (einschließlich ihrer Umwandlungsprodukte oder als Stoffgemische) schädliche Auswirkungen auf die Bodenfunktionen haben können. Diese Liste ist in Tabelle 1 wiedergegeben.
Nach KERNDORFF (u.a., 1985, 103) läßt bereits der bloße Nachweis von Stoffen, die:
in den "Hazardous Substances Lists" der U.S.EPA (GURKA et al., 1982, 49) oder
in der "Schwarzen Liste wassergefährdender Stoffe" der EG (KRISOR, 1982)
vorkommen, eine potentielle Gefahr bzw. eine unerwünschte Verunreinigung der Umwelt vermuten. Somit könnten - für den Bereich der Grundwassergefährdung - diese Listen zur Beurteilung von einzelnen Schadstoffen herangezogen werden. KERNDORFF u.a. schränken die Verwendung der oben genannten Listen jedoch in bezug zur Schadstoffmenge ein. "Im Falle der Grundwasserkontamination durch Altablagerungen sollten erfahrungsgemäß erst Konzentrationen von > 1 mg/l berücksichtigt werden" (ebenda).
Somit können Bodenbelastungen anhand dieser Listen erst nach Bestimmung der Schadstoffkonzentration, d.h. Grundwasseruntersuchungen als umweltgefährdend eingestuft werden.
Stoffe mit nachgewiesenem Gefahrenpotential, die weit verbreitet sind und/oder besonders nachteilige Wirkung haben Stoffe mit nachgewiesenem Gafahrenpotential, jedoch von lokaler Bedeutung Stoffe, deren Wirkungspotential und Verbreitung weitergehend zu untersuchen sind
Salpetersäure/Nitrate
Schwefelsäure/Sulfate
Salzsäure/Chloride
PCB/PCT/PCN (polychlorierte Biphenyle, Terphenyle und -naphtaline)
HCB (Hexachlorbenzol)
DDT (1,1,1-Trichlor-2, 2- bis (4-chlorphenyl) -ethan und Derivate)
HCH (Hexachlorcyclohexan - Isomere)
leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasserstoffe (Trichlorethen, Perchlorethen)
PCDD/PCDF (insbesondere TCDD, TCDF, OCDD, OCDF (chlorierte Dibenzodioxine und Dibenzofurane))
langlebige Radionuklide Chrom
Flußsäure/Fluoride
aromatische Kohlenwasserstoffe (insbesondere Benzole, Toluole, Naphtaline)
Paraquat (1,1-Dimethyl-4,4-bypyridiniumdichlorid) Antimon
Oktachlorstyrol
Deiquat (1,1-Ethylen-2,2-bypyridiniumdibromid)
sonstige chlorierte Kohlenwasserstoffe
Inhaltsstoffe von Wasch- und Reinigungsmitteln (u.a. Tenside und Phosphatersatzstoffe)
Tab. 1: Stoffe, die schädliche Auswirkungen auf die Bodenfunktionen haben können (Quelle: Bt.-Dr. 11/1625, 1988, 8 f.)
Wie bereits dargelegt wurde, sollte der Begriff "Altlast" in der Bauleitplanung, u.a. aufgrund der für die Planung unzulässigen Gleichsetzung von "Altlast" und "Gefahr", keine Anwendung finden. Aus dieser Betrachtungsweise begründet sich auch, daß die Erheblichkeitsschwelle im Rahmen der Kennzeichnung unterhalb der Gefahrenschwelle anzusetzen ist. Über diese Zuordnung besteht in der Literatur ein weitgehender Konsens (vgl. mit ausführlichen Nachweisen SCHRÖTER, 1991, 45 ff.).
Da die Kennzeichnung ein Ergänzungssymbol zu einer Nutzung ist, muß die Erheblichkeit einer Bodenbelastung immer in bezug zur Nutzung gesehen werden. HENKEL kommt beispielsweise zu dem Schluß: "..., daß Schadstoffgehalte im Boden nicht per se "erheblich" gesundheits- oder umweltgefährdend sein können, sondern nur in bezug auf bestimmte Nutzungen und Schutzgüter" (1988, 375). Als Beurteilungsmaßstäbe sind dabei alle Nutzungsbestandteile (Menschen, Tiere, Pflanzen und Sachgüter) anzusehen.
Trotz dieses umfassenden Schutzes einer Nutzung wird bei der Definition der Erheblichkeit zwischen der Betroffenheit einzelner Nutzungselemente zu unterscheiden sein. "Bei altlastverdächtigen Flächen sind das Schutzgut menschliche Gesundheit und damit Schutzgüter, die sich darauf auswirken, wie z.B. die Qualität des Grundwassers im Zusammenhang mit der Trinkwasserversorgung, vorrangig zu betrachten" (SRU, 1990, Tz. 49). So auch das OVG NW, in einem Beschluß vom 10.01.1985, "Unter einer im "einzelnen Falle bestehenden Gefahr" i. S. v. § 14 OBG (Ordnungsbehördengesetz für das Land Nordrhein-Westfalen, Anm. d. Verf.) ist eine Lage zu verstehen, in der ein Zustand bei ungehindertem Ablauf des Geschehens in überschaubarer Zukunft mit hinreichender Wahrscheinlichkeit zu einem Schaden für die Schutzgüter der öffentlichen Sicherheit führen würde. Hinsichtlich des zu fordernden Grades der Wahrscheinlichkeit ist danach zu differenzieren, welches Schutzgut auf dem Spiel steht. Ist der möglicherweise eintretende Schaden sehr groß, gilt es - wie im vorliegenden Fall -, Schaden von der menschlichen Gesundheit abzuwehren, dann können an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts nur entsprechend geringere Anforderungen gestellt werden.")
Eine Hierarchisierung der möglicherweise betroffenen Schutzobjekte ist in Nordrhein-Westfalen erfolgt. Hier werden Zuwendungen für die Sanierung von Altlasten in Abhängigkeit von der Dringlichkeit gewährt. Die Dringlichkeit bestimmt sich danach, ob für:
1. Leben und Gesundheit von Menschen durch unmittelbare Einwirkungen,
2. die Trinkwassergewinnung oder Heilquellen,
3. die Bodennutzung bei Grundstücken mit Wohnbebauung oder in Kleingärten,
4. im Gebietsentwicklungsplan ausgewiesene Bereiche zum Schutz der Gewässer,
5. die landwirtschaftliche oder gärtnerische Nutzung,
6. sonstige Schutzgüter
eine Gefährdung vorliegt. Die Reihenfolge der Schutzgüter stellt gleichzeitig eine Priorisierung dar (MELF, 1985, 378).
Weitere Hinweise zur Definition der Erheblichkeitsschwelle finden sich im Umweltschutzrecht, insbesondere im Immissionsschutzrecht. Hier wird der Begriff "erheblich" im Zusammenhang mit der Definition der "schädlichen Umwelteinwirkungen" nach § 3 (1) Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) verwandt.
Da der Begriff "erheblich" in einem ähnlichen Zusammenhang -sowohl im Umweltschutzrecht als auch im BauGB - verwandt wurde und sich die Begründung zur Änderung des § 5 (3) BauGB an den § 3 (1) BImSchG anlehnt, kann davon ausgegangen werden, daß der Gesetzgeber mit dieser Begriffswahl eine ähnliche Intention verfolgte.
Die Definitionen zum Begriff "erheblich" des BImSchG in Gesetzeskommentaren sind mittlerweile durch die Rechtsprechung weitgehend abgesichert. Als anerkannten Konsenz kann man folgende Definition wiedergeben:
"Erheblich" sind solche Immissionen, die den von ihnen Betroffenen billigerweise nicht mehr zugemutet werden können (Urteil des OVG Münster v. 13.9.83 -7A999/81-).
"Werden allein Tiere, Pflanzen oder andere Sachen beeinträchtigt, kommt es darauf an, ob die Beeinträchtigungen dem Eigentümer bzw. der Allgemeinheit zumutbar sind" (JARASS, 1983, Rdnr. 27 zu § 3 BImSchG).
Was der Umgebung bzw. einzelnen Betroffenen zugemutet werden darf, richtet sich nach der konkreten Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit der im Einwirkungsbereich liegenden Grundstücke, wobei Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit maßgeblich von den tatsächlichen und planerischen Vorbelastungen abhängen. Entscheidend ist das Empfinden eines Durchschnittsmenschen.
Wichtig bei der Beurteilung der Erheblichkeit ist der Bezug zur örtlichen Situation, d.h. dem Charakter der konkreten Umgebung. Je nach deren Charakter - als Orientierungshilfe dient hier die BauNVO) - können Immissionen zumutbar sein oder nicht.
Orientiert man sich bei der Ableitung der Erheblichkeitsschwelle an den konkretisierenden Einschränkungen des BImSchG bzw. der Formulierung in der Begründung der Bundesregierung zum BauGB, nach denen "Art, Ausmaß und Dauer" bzw. "Art, Beschaffenheit oder Menge" eines Schadstoffes Kriterien für dessen Erheblichkeit sind, gilt es zunächst, die Faktoren, die für die Bedeutung einer Bodenkontamination, d.h. für ihre Erheblichkeit, bestimmend sind, zu definieren.
Als Faktoren sind im wesentlichen zu nennen:
(1) Kontaktmöglichkeit (Gefährdungspfad)
Es muß zwischen drei Möglichkeiten, mit einer Bodenbelastung in Berührung zu kommen, unterschieden werden. Die Kontaktmöglichkeit kann bereits bestehen, sie kann durch Wanderung (u.U. an einem anderen Ort) gegeben sein oder sie kann durch Maßnahmen (z.B. Bodenaushub, Brunnenbau) hervorgerufen werden. Das Wanderungspotential wird durch die Art der Bodenbelastung (die angereicherten Stoffe) bestimmt. Sind die Stoffe z.B. wasserlöslich, ist die Gefahr eines Transportes in benachbarte Gebiete wesentlich größer als bei wasserunlöslichen Stoffen. Ähnlich verhält es sich bei chemisch leicht reagierenden Stoffen. Zusätzlich hängt die Kontaktmöglichkeit bei allen drei Möglichkeiten entscheidend vom jeweiligen Expositionspfad ab. Denkbar sind die Pfade inhalativ, oral und perkutan. Weitere Einflußgrößen sind die spezifischen Standortcharakteristiken (u.a. die Nutzungsart und -intensität).
(2) Toxizität/Konzentration
Die möglichen Auswirkungen eines Kontaktes mit dem im Boden angereicherten Stoff (z.B. Husten, Augenreizung oder Krebs) bestimmen wesentlich seine Erheblichkeit. Die Toxizität kann in Verbindung mit der Schadstoffkonzentration in Form von Richtwerten berücksichtigt werden. Liegt eine schadstoffbezogene Überschreitung des Richtwertes vor, kann - sofern eine nutzungsbezogene Kontaktmöglichkeit besteht - von einer Erheblichkeit der Bodenbelastung ausgegangen werden. (Eine Zusammenstellung nutzungsbezogener Richtwerte findet sich bei SCHRÖTER, 1991, 122 ff.) Neben der direkt durch die Bodenbelastung bedingten Toxizität müssen jedoch auch die bereits vorhandene Grundbelastung auf der Fläche und die durch Immissionen mögliche Erhöhung der Bodenbelastung berücksichtigt werden.
(3) Ausdehnung
Die Ausdehnung einer Bodenbelastung muß als verstärkender Faktor bei der Bestimmung der Erheblichkeit berücksichtigt werden. Die Ausdehnung bestimmt sich dabei durch die Fläche und den Rauminhalt der Bodenbelastung.
Mit steigender Ausdehnung der belasteten Fläche erhöht sich das Gefährdungspotential, so erhöht sich beispielsweise mit zunehmender Fläche auch das anfallende Sickerwasser.
Die Erheblichkeit bzw. der Grad der Erheblichkeit läßt sich näherungsweise für jeden Stoff durch eine Gleichung beschreiben, die diese Faktoren in Form von Erheblichkeitsgraden berücksichtigt. Die Ausprägungen der Erheblichkeitsgrade sind für die Akzeptoren Menschen, Tiere und Pflanzen zu bestimmen und durch die Wahrscheinlichkeit ihres Eintrittes zu beschreiben.
Die einzelnen akzeptorbezogenen Erheblichkeitsgrade der Gleichung lassen sich durch eine Reihe weiterer Gleichungen näher bestimmen. Auf eine Wiedergabe der Gleichungen wird an dieser Stelle verzichtet, kann jedoch bei SCHRÖTER (1991, 66 ff.) nachgelesen werden.
Die umfassende Problematik der Bodenbelastungen macht eine differenzierte Kennzeichnung der Belastungsflächen in den Bauleitplänen notwendig. Zumindest in der Bebauungsplanung ist eine einfache Kennzeichnung einer Fläche als "erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet" mit dem in der Neufassung der Planzeichenverordnung (PlanZV 90) aufgenommenen Zeichen 15.12 (vgl. Abb. 1) nicht ausreichend. So auch LENZ: "Es muß vielmehr aus der Kennzeichnung entnommen werden können, ob, in welchem Umfang und mit welchen Pflichten eine bauliche Nutzung erfolgen darf" (1987, 392).
Inhalt der zeichnerischen Kennzeichnung erheblich belasteter Böden sollten sein:
Flächensignatur für belastete Böden,
Risikopotentialklassen,
Schutzzonen,
Ursachen der Belastung (z.B. ehemalige Kokerei) und
Abb. 1: Planzeichen 15.12 zur Kennzeichnung von Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind
Die Ergänzung der Planzeichen um textliche Festsetzungen wird jedoch für die meisten Fälle unumgänglich sein, da Nutzungseinschränkungen und Sanierungsmaßnahmen ausführlich beschrieben werden sollten.
Die vollständige Übernahme der hier erläuterten Vorschläge mit Kernzone, Schutzzone(n), Ursachennachweis und Nutzungseinschränkungen führt zwar zu einer Ausweitung der Planzeichenvielfalt, ist jedoch angesichts der Bedeutung und des Gefährdungspotentials von Bodenbelastungen zu vertreten.
Ende 1994 wurde am Institut für Verkehr und Stadtbauwesen der Technischen Universität Braunschweig eine Erhebung unter 32 bundesdeutschen Großstädten mit mehr als 200.000 Einwohnern zur Kennzeichnung von Bodenbelastungen in Bauleitplänen durchgeführt (vgl. SOMMERFELDT, 1996). Hierbei zeigte sich, daß neben dem Planzeichen 15.12 eine Reihe von abgeänderten bzw. ergänzten Planzeichen zur Kennzeichnung von erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belasteten Böden benutzt werden. Eine Übersicht über die Planzeichen gibt Abbildung 2.
Abb. 2: Zeichnerische Kennzeichnung von Bodenbelastungen in Bauleitplänen
Die Ausweitung der Planzeichen zur zeichnerischen Kennzeichnung von Bodenbelastungen gegenüber den anderen Kennzeichnungstatbeständen (z.B. den "Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen ... erforderlich sind") begründet sich, neben dem höheren Gefährdungspotential, insbesondere aus der Bedeutung für den Grundstückseigentümer bzw. späteren Grundstückskäufer. Wird z.B. im Rahmen der Bebauungsplanung auf einen hohen Grundwasserstand hingewiesen, so kann ein späterer Käufer leicht erkennen, ob entsprechende Schutzmaßnahmen ergriffen wurden, oder ob z.B. der Keller feucht ist. Im Rahmen der Bebauung von Bodenbelastungen ist es aber für den einzelnen kaum wahrnehmbar ob entsprechende Schutzmaßnahmen ergriffen wurden. Die Ausgasung von wenigen Mikrogramm Benzol im Keller kann ohne aufwendige (kostenintensive) Meßmethoden kaum festgestellt werden.
Damit durch die Kennzeichnung von "erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belasteten Böden" die Hinweis- und Warnfunktion für den Bürger erfüllt werden kann, müssen also u.a. Informationen zu den vorkommenden Schadstoffen im Bebauungsplan enthalten sein!
Es ist demnach zu klären, ob dieser geforderte Detailierungsgrad der Kennzeichnung auf der Basis der bestehenden Rechtsgrundlagen umgesetzt werden kann. Nach GIERKE (1990, Rdnr. 55 ff. zu § 9 BauGB) können nur solche Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen werden, die planungsrechtlich relevant sind. Die planungsrechtliche Relevanz ist jedoch gegeben, soweit sich Festsetzungen auf die Nutzung bestimmter Flächen im Plangebiet beziehen. Somit ist in der Regel die Festsetzung von Sanierungsmaßnahmen oder Nutzungseinschränkungen im Bebauungsplan rechtlich vertretbar, da hier ein eindeutiger Nutzungsbezug vorliegt.
Das BauGB bietet jedoch - außer den städtebaulichen Geboten - keine Möglichkeit, eine unmittelbare Handlungspflicht des Eigentümers (z.B. Einleitung von Sanierungsmaßnahmen) festzusetzen. So auch GIERKE (1990, Rdnr. 56 zu § 9 BauGB).
Im folgenden werden die einzelnen Bestandteile der zeichnerischen Kennzeichnung näher erläutert und Vorschläge für die neu zu entwickelnden Planzeichen gemacht.
Die Kernzone der Kennzeichnung umfaßt die Flächen, die direkt mit Schadstoffen belastet sind. Voraussetzung zur zeichnerischen Kennzeichnung ist die vorherige meßtechnische Bestimmung der Ausbreitung der Bodenbelastung.
Als Symbol findet hier das Planzeichen 15.12 der PlanZV 90 Anwendung. Zum Zwecke der eindeutigen Kennzeichnung sollten jedoch verschiedene Konkretisierungen vorgenommen werden.
Innerhalb der Fläche erfolgt die Angabe des Risikopotentials und der Belastungsursache. Die gesamte Fläche ist mit einem dunklen Punktraster unterlegt. Für die in Kapitel 4.3 beschriebenen Schutzzone(n) wird ein ähnliches Punktraster verwandt, jedoch in einem helleren Farbton.
Alternativ zu dem hier gemachten Vorschlag wäre die bloße Kennzeichnung der Kernzone zu sehen. Alle weiteren Festsetzungen (Schutzzonen, Ursachennachweis und Nutzungseinschränkungen) müßten dann in die textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan aufgenommen werden.
Für die weitere Arbeit mit dem Bauleitplan ist die Kenntnis des Risikopotentials, das von einer Bodenbelastung ausgeht, von Bedeutung.
Durch die Anwendung der zur Bestimmung der Erheblichkeit entwickelten Gleichung kann der Grad der Erheblichkeit angegeben werden. Dieser Wert könnte im Rahmen der zeichnerischen Kennzeichnung dafür verwandt werden, bestimmt Risikopotentiale auszuweisen. Die jeweilige Risikopotentialklasse würde innerhalb der Kernzone eingezeichnet. Entsprechend der Risikopotentialklasse würde sich auch die Ausdehnung der umgebenden Schutzzone bestimmen
Alternativ wäre auch die Angabe der Überschreitung eines (bundeseinheitlich) vorgegebenen Richtwertes möglich. Zur Zeit wird die Erheblichkeit einer Bodenbelastung in den meisten Fällen aufgrund von Grenzwertlisten der jeweiligen Buundesländer bestimmt. Vergleicht man beispielsweise die in den Bundesländern gültigen Richtwerte für einen mit Cadmium belasteten Boden, der für eine Wohnnutzung vorgesehen ist, ergibt sich die in Tabelle 2 dargestellte Spannbreite von 1 bis 20 mg/kg.
Bundesland Nutzungsangabe Richtwert
Baden-Württemberg Siedlungsfläche 15,0
Bayern Spielplätze 15,0
Berlin Wohngebiete/Kleingärten 9,0 / < 1,0
Bremen Wohngebiete 10,0
Brandenburg Flächen mit sensibler Nutzung 1,5
Hamburg Wohngebiete (auf Dauer) 2,0
Hessen Wohnbebauungsgelände 1,0
Niedersachsen Spielplätze 5,0
Nordrhein-Westfalen Wohngebiete, Klein- und Hausgärten 20,0
Rheinland-Pfalz sensible Nutzung (z.B. Wohnnutzung) 2,0 - 10,0
Sachsen Wohngebiete 12,0
Sachsen-Anhalt Haus- und Kleingärten 2,0
Tab. 2 Richtwerte der Bundesländer für Wohnnutzung mit Cadmiumbelastung
(eigene Zusammenstellung, verschiedene Quellen nach Altlasten-Explorer)
Die Kennzeichnung von Bodenbelastungen in den Bauleitplänen muß, entsprechend den Anforderungen, die sich aus dem Bestimmtheitsgebot ergeben, räumlich exakt abgegrenzt sein.
GIERKE fordert, daß die Übertragbarkeit der gekennzeichneten Fläche in die betroffene Örtlichkeit eindeutig und zweifelsfrei möglich sein muß. Gleichzeitig räumt er jedoch ein, daß bei großflächigen Bodenbelastungen die Abgrenzung der zu kennzeichnenden Flächen im konkreten Fall schwierig sein kann (1990, Rdnr. 615 zu § 9 BauGB).
Die räumliche Kennzeichnung von Bodenbelastungen sollte nicht auf einzelne Flächen (Kernzone) beschränkt bleiben, und sie wird auch nur in wenigen Fällen exakt abgrenzbar sein. Es sollten vielmehr zusätzlich Schutzzonen festgesetzt werden.
Die Notwendigkeit von Schutzzonen um die Kernzone begründet sich im wesentlichen aus drei Punkten:
räumlich diffuse Verteilung der Bodenbelastung,
möglicher Transport von Schadstoffen (Grundwasser) und
Ausgasung von Schadstoffen.
Es gibt nahezu keine exakt abgrenzbaren Belastungsflächen!
Die Kennzeichnung im Bebauungsplan würde somit den eigentlichen Kernbereich der Bodenbelastung sowie eine - je nach örtlicher Situation festzulegende - Schutzzone umfassen.
In dieser Hinsicht dürfte auch die Urteilsbegründung des LG Bielefeld zu verstehen sein, in der die Bedeutung einer Bodenbelastung nicht nur auf das konkret belastete Grundstück bezogen wird. "Die in einer Deponie vorhandene Schadstoffbelastung einzelner Grundstücke hat nicht nur Gefahren für die jeweiligen Bewohner dieser Grundstücke zur Folge, sondern kann in der Regel zugleich auch Bewohner benachbarter Grundstücke gefährden, wie etwa im Falle einer Gasbildung oder wenn toxische Kohlenwasserstoffe, etwa bei öffentlichen Erschließungsmaßnahmen oder privaten Ausschachtungsarbeiten, an die Oberfläche gelangen" (1985, 319). Obwohl das zitierte Urteil noch nicht rechtskräftig ist, wurden die grundsätzlichen Aussagen bereits durch andere Gerichte bestätigt (vgl. BIELFELDT, 1989, 67).
In der Praxis wird bereits mit dem Instrument der Schutzzonen um Bodenbelastungen gearbeitet, wenn auch eine explizite zeichnerische Festsetzung noch nicht erfolgte. Im Regierungsbezirk Düsseldorf und der Stadt Bielefeld besteht beispielsweise seit 1985 im Umkreis von 100 m um Altstandorte ein Baustopp, bis eine Gefährdungsabschätzung eine Bebauung möglich erscheinen läßt (Wiegandt, 1989, 258).
Die Spannbreite der verwandten "Schutzzonen" reicht von 50 bis 500 m um die Bodenbelastung. Dies zeigt einerseits, welchen Einfluß die spezielle örtliche Situation auf die Festlegung hat und andererseits, welche Unsicherheit bei der Festlegung einer Schutzzone besteht.
Die allgemeingültige Ausdehnung der Schutzzone kann auch an dieser Stelle nicht angegeben werden. Bei der Festlegung von Schutzzonen um Bodenbelastungen sollte jedoch die örtliche Situation hinsichtlich folgender Punkte beachtet werden:
Durch den Bodentyp ergibt sich ein unterschiedliches Ausbreitungsverhalten der Schadstoffe im Untergrund. So kann in verkarsteten Gebieten (z.B. im Saarland) eine 1000 m von einer Trinkwasseraufbereitung entfernte Bodenbelastung genauso gefährlich sein wie eine nur 50 m entfernte Bodenbelastung im dichten Buntsandstein (RETZEL, 1985, 204)
vorliegender Schadstoffe
Das Ausbreitungsverhalten der einzelnen Schadstoffe kann nicht verallgemeinert werden, so daß die chemischen Eigenschaften des Schadstoffes bei der Bestimmung der Schutzzone berücksichtigt werden müssen.
umgebender Nutzungen
In Abhängigkeit von der umgebenden Nutzung (versiegelte Gewerbefläche oder Nutzgärten) kann sich das Gefährdungspotential, das von der Bodenbelastung ausgeht, erhöhen.
Bei wasserlöslichen Stoffen sollte die Schutzone mit der Grundwasserfließrichtung ausgedehnt werden. Die Form der Schutzzone sollte also weniger von der Ausbreitung der Bodenbelastung, als vielmehr von den Grundwasserverhältnissen bestimmt werden.
Bei der Festlegung der räumlichen Ausdehnung sollten auch einschlägige Vorschriften aus artverwandten Bereichen (z.B. Trinkwasserschutzgebiete) berücksichtigt werden.
Sollte die Aufnahme des Risikopotentials nicht möglich sein, ist mindestens die Ursache der Bodenbelastung im Rahmen der zeichnerischen Kennzeichnung deutlich zu machen. So könnte über die Branchenzugehörigkeit bei Altstandorten bzw. die Art der Altablagerung auf das Gefährdungspotential zurückgeschlossen werden (vgl. hierzu auch Altstandorte).
Es wären folgende Symbole denkbar:
Für den Bereich der Altablagerungen, insbesondere der Industrieabfälle wäre (soweit hierzu Informationen vorliegen) zusätzlich die Aufnahme des Abfallschlüssels nach der Abfallbestimmungsverordnung (AbfBestV, 1990) wünschenswert. Durch die Verwendung des Abfallschlüssels kann von einer einheitlichen Definitionsbasis ausgegangen werden und teilweise können hierüber bereits Hinweise auf Schadstoffe gewonnen werden. So steht beispielsweise die Schlüsselnummer 55205 für Fluorkohlenwasserstoff, Kälte-, Treib- und Lösemittel (1991, 625), oder die Nummer 59901 für polychlorierte Biphenyle (PCB) (ebenda, 629).
Da die Kennzeichnung eine nutzungsüberlagernde Darstellung ist, wird durch die Kennzeichnung im Bebauungsplan vorausgesetzt, daß für diese Flächen eine Nutzung möglich ist. Die "Erheblichkeit" der Bodenbelastung bedeutet jedoch, daß der Boden nicht alle Ansprüche erfüllen kann, die von Seiten der Nutzung an ihn gestellt werden. Die festgesetzte Nutzung muß also entweder entsprechend der Bodenbelastung eingeschränkt werden, oder die Bodenqualität muß den Ansprüchen der Nutzung angepaßt werden (Sanierung).
Einschränkungen bestimmter Nutzungen sollen dazu beitragen, ohne Veränderung der eigentlichen Bodenbelastung das Risiko einer Gefährdung einzelner Schutzgüter zu reduzieren. Es werden im Rahmen der Bauleitplanung bestimmte Nutzungsbestandteile (z.B. der Anbau bestimmter Pflanzenarten oder Ausschachtungen für Kellerräume) untersagt, die ansonsten (z.B. durch Verzehr oder Nutzung) zu einer Belastung mit Schadstoffen führen würden.
Nutzungseinschränkungen können sich jedoch ebenfalls zur Gewährleistung einer bereits erfolgten Sanierung bzw. Sicherung (Verhinderung der Ausbreitung der Kontamination) ergeben, so kann z.B. eine eingezogenen Dichtungsfolie durch das Verbot von Tiefbauarbeiten geschützt werden.
Die Nutzungseinschränkungen im Bebauungsplan sind im starkem Maße vom Schutzgut und vom Schadstoff abhängig. Im allgemeinen ist es Ziel der Nutzungseinschränkungen, den Schutz des Menschen vor gesundheitlichen Beeinträchtigungen zu gewährleisten. Andere Schutzgüter, wie Wasser, Boden und Luft, können nur in geringem Maße geschützt werden (vgl. auch SRU, 1990, Tz. 141).
Als Möglichkeiten der Nutzungseinschränkung sind insbesondere zu nennen:
Gliederung eines Baugebietes auf der Grundlage der Absätze 4 bis 10 des § 1 BauNVO
städtebauliche Gebote nach den §§ 176 und 178 BauGB
Festsetzungen für Bepflanzungen nach § 9 (1) Nr. 25 BauGB
Anbauempfehlungen.
Voraussetzung zur Anwendung der meisten der oben aufgeführten Nutzungseinschränkungen ist das Vorliegen städtebaulicher Gründe. Zu diesen Gründen zählen ohne Zweifel auch die Belange des Umweltschutzes.
Das Vorliegen einer Bodenbelastung kann die planerisch sinnvollste Nutzungsart beeinflußen oder unmöglich machen. Durch die Anwendung der Gliederungsmöglichkeiten der BauNVO bzw. der Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 (1) Nr. 25 BauGB könnte die Realisierung dieser Nutzungsart, mit gewissen Einschränkungen, ermöglicht werden. Unter diesen Voraussetzungen dürfte im Regelfall das Vorliegen städtebaulicher Gründe gegeben sein. "Es reicht aus, wenn es spezielle, d.h. auf konkrete Besonderheiten des einzelnen Falles abstellende städtebauliche Gründe gerade für die gegenüber § 1 Abs. 5 noch feinere Ausdifferenzierung der zulässigen Nutzungen gibt" (BOEDDINGHAUS/DIECKMANN, 1990, Rdnr. 84 zu § 1 BauNVO).
Bei der Einschränkung einer geplanten bzw. bestehenden Nutzung liegt die Frage nach den hieraus möglicherweise resultierenden Entschädigungsforderungen nahe. Ansprüche auf der Grundlage des § 42 BauGB (Änderung einer zulässigen Nutzung), insbesondere bei bestehenden Bebauungsplänen, dürften nicht berechtigt sein. Hier verneint der § 43 (4) BauGB eindeutig Bodenwertentschädigungen, soweit sie darauf beruhen, daß die zulässige Nutzung auf dem Grundstück den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht entspricht. Das Vorliegen ungesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse dürfte bei erheblich belasteten Flächen außer Frage stehen.
Der § 1 der BauNVO ist die Grundlage, um für Teile von Baugebieten (nicht für Freiflächen!) bauliche Nutzungseinschränkungen festzusetzen. Die Absätze 4 bis 10 des § 1 BauNVO ermöglichen die Gliederung oder/und Einschränkung der Baugebietskategorien. Nach BOEDDINGHAUS/DIECKMANN können nicht nur Nutzungsarten, sondern auch bestimmte Nutzungsformen innerhalb dieser Nutzungsarten eingeschränkt werden (1990, Rdnr. 29 zu § 1 BauNVO). Zu beachten ist jedoch, daß die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben muß (§ 1 (10) BauNVO).
Obwohl die Gliederungsmöglichkeiten nach § 1 BauNVO bisher insbesondere bei Lärmimmissionen in Gewerbe- bzw. Industriegebieten angewandt werden, dürfte ihre grundsätzliche Anwendungsmöglichkeit auch für Bodenbelastungen gegeben sein.
Nach BOEDDINGHAUS/DIECKMANN kann die Ermächtigung des § 1 (5) BauNVO dazu benutzt werden, "... um Fehlnutzungen innerhalb der Baugebiete unter Berücksichtigung der jeweiligen örtlichen Gegebenheiten auszuschließen ..." (1990, Rdnr. 54 zu § 1 BauNVO). In diesem Sinne kann eine der zulässigen Nutzungen eines Baugebiets (z.B. Unterkellerung in einem reinen Wohngebiet), unter Berücksichtigung der örtlichen Bodenbelastung, eine Fehlnutzung sein, da z.B. gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen (bei dieser Nutzungsart) nicht garantiert werden können.
Der Absatz 9 des § 1 BauNVO ermöglicht es beispielsweise, bestimmte Arten der im Baugebiet zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen für unzulässig zu erklären. Es ist somit die Möglichkeit gegeben, die bauliche Nutzung auf z.B. Häuser ohne Unterkellerung einzuschränken. Diese Festsetzungsmöglichkeit ist aus Gründen des kostensparenden Bauens bereits gängige Praxis.
Die Durchsetzung der vegetationsbezogenen Nutzungseinschränkungen kann mit Hilfe des Pflanzgebots nach § 178 BauGB erfolgen. Die Festsetzung des Anbaus bzw. der Behandlung von Pflanzen erfolgt nach § 9 (1) Nr. 25 BauGB. Zur Durchsetzung von baulichen Nutzungseinschränkungen findet sich in § 176 BauGB die rechtliche Grundlage. Zur Darstellung möglicher bautechnischer Maßnahmen und Anbauempfehlungen vgl. SCHRÖTER (1997, 53 ff.).
Grundsätzlich wären neben bautechnischen Maßnahmen und Anbauempfehlungen auch weitere Nutzungseinschränkungen möglich, z.B.:
Verbot von Erdbauarbeiten auf dem Grundstück,
Beschränkung der Aufenthaltsdauer im Freien oder
Verzehr- bzw. Behandlungsanweisungen für Gemüse.
Diese Beschränkungen lassen sich jedoch mit Hilfe des Baurechts nicht durchsetzen und können nur empfehlenden Charakter haben.
Bei der Anwendung von Nutzungseinschränkungen müssen folgende Aspekte beachtet werden:
Bodenbelastungen sind nur selten direkt zu sehen, zu riechen oder zu schmecken, d.h. es besteht die Gefahr, daß Nutzungseinschränkungen einfach "vergessen" werden.
"Es wird auch immer wieder berichtet, daß trotz amtlicher Schließung von Hausbrunnen dieses Wasser als Trinkwasser oder Brauchwasser für Nutzpflanzen verwendet wird" (EIKMANN, 1988, 4).
Die vollständige Untersagung des Anbaus von Gartenerzeugnissen für den persönlichen Bedarf im Rahmen einer kleingärtnerischen Nutzung verstößt gegen § 1 des Bundeskleingartengesetzes (BKleinG). Im BKleinG ist diese Nutzungsmöglichkeit explizit aufgeführt, eine Verordnung, die die ausschließliche Nutzung als Ziergarten vorschreibt, ist somit nicht rechtens. Die Begriffsbestimmung des § 1 (2) Nr. 4 legt außerdem fest, daß ein Grundstück, auf dem vertraglich nur bestimmte Gartenbauerzeugnisse angebaut werden dürfen, kein Kleingarten ist (vgl. auch LINGENAUBER, 1986, 202).
Nutzungseinschränkungen wie z.B. "Garten nur als Ziergarten nutzbar", sind schlecht bzw. gar nicht kontrollierbar. Dies gilt insbesondere für das Anbauverbot bestimmter Pflanzenarten oder Verzehranweisungen, wie z.B. "gründliches Waschen des Gemüses vor dem Verzehr".
Die Umsetzung von Nutzungseinschränkungen im Bebauungsplan kann entweder in Form von textlichen Festsetzungen oder durch weitere Planzeichen erfolgen.
In Anlehnung an die Zweckbestimmungen der Grünfläche können zusätzlich folgende Symbole für einzelne Nutzungseinschränkungen bzw. Auflagen verwandt werden:
(verändert nach SCHNEIDER, 1987, 336).
Die textlichen Festsetzungen sollten folgende Informationen beinhalten:
Informationen zur Ursache der Bodenbelastung
Informationen zu vorhandenen Schadstoffen
Informationen zur Bodenbeschaffenheit
Voraussetzungen zur Nutzung der Fläche
o Sanierungsmaßnahmen
o Nutzungseinschränkungen
Sanierungszielwerte (nutzungsbezogen)
Verhaltenshinweise bei Nutzungsänderungen
In der Praxis sind die Informationsgehalte der textlichen Festsetzung bzw. ergänzenden Hinweise jedoch wesentlich geringer, wie die bereits erwähnt Befragung der Großstädte zur Kennzeichnung von Bodenbelastungen in Bauleitplänen gezeigt hat (vgl. SOMMERFELDT, 1996). Einige Beispiele für textliche Festsetzungen enthält Tabelle 3.
T e x t l i c h e F e s t s e t z u n g e n
Die im Verfahrensgebiet durch Signatur kenntlich gemachten Flächen sind mit umweltgefährdenden Stoffen belastet. Bei der Planung und Durchführung von Baumaßnahmen sind folgende Anforderungen zu beachten:
a) Anfallendes Aushubmaterial darf nur mit Zustimmung der Unteren Abfallwirtschaftsbehörde verwertet oder entsorgt werden.
b) Die für Grünflächen und Kinderspielplätze vorgesehenen Flächen sind mit unbelastetem Boden mindestens 60 cm dick zu überdecken. Alternativ kommt ein Bodenaustausch in gleicher Stärke in Betracht.
c) Im Rahmen baurechtlicher Verfahren können im Einzelfall ergänzende Bodenuntersuchungen zur Bestimmung des Gefährdungspotentials sowie zur schadlosen Entsorgung des Aushubmaterials erforderlich werden.
(Stadt Essen, 1990).
Im Bereich der ehemaligen Hausmülldeponie sind Hochbauten und kleingärtnerische Nutzungen nur zulässig, wenn die Unbedenklichkeit durch Gutachten nachgewiesen wird (Stadt Braunschweig, 1993/94).
Im Bereich der Flurstücke ... sind nach Angaben des Amtes für Umweltschutz Belastungen des Bodens mit umweltgefährdenden Stoffen im Sinne von § 9 (5) BauGB festgestellt (Landeshauptstadt Stuttgart).
Im gesamten Plangebiet muß mit Auffüllungen oder kleinräumigen Bodenverunreinigungen gerechnet werden. im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist eventuell mit Nebenbestimmungen über erforderliche Untersuchungen, die Entsorgung kontaminierten Bodens, bzw. besondere Maßnahmen bei Grundwasserhaltung zu rechnen.
Im besonders gekennzeichneten Bereich ... sind die Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet. Bauvorhaben können erst nach Sicherungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden (Stadt Braunschweig, 1993/94).
Hinweis auf umweltgefährdende Bodenbelastungen
Für die bautechnisch bedingten Maßnahmen (Abbruch, Aushub) sind die einschlägigen wasserrechtlichen und abfallrechtlichen Vorschriften zu beachten.
Im Plangebiet wurde der Altstandort 12.183 gekennzeichnet. Auf die erforderliche Beachtung der abfallrechtlichen Vorschriften (Klassifizierung, Separierung, Verwertung, Behandlung und Entsorgung) wird hingewiesen (Landeshauptstadt Düsseldorf, 1994).
Sofern bei Erdarbeiten, Bodenbewegungen oder ähnlichem Bodenverunreinigungen über den bisherigen Kenntnisstand hinaus angetroffen werden, die nach Art, Beschaffenheit oder Menge gesundheits-, luft-, oder wassergefährdend, explosibel oder brennbar sind, müssen diese unverzüglich der Unteren Abfallbehörde beim Umweltamt der Stadt Dortmund angezeigt werden. In einem solchen Fall können die zuständigen Fachbehörden weiterreichende Schutz-, Sicherungs- oder Sanierungsmaßnahmen fordern (Stadt Dortmund, 1994).
In Teilbereichen des Plangebiets liegen Untergrund- und Grundwasserverunreinigungen vor. Im Baugenehmigungsverfahren ist das Wasserwirtschaftsamt Besigheim zu hören (Sanierungsmaßnahmen, Sonderbehandlung von Erdmaterial) (Landeshauptstadt Stuttgart, 1993).
Auf der mit den Buchstaben A-B-C-D-E-F-A abgegrenzten Fläche sind Altlasten aufgrund früherer Nutzungen (Konservenfabrik) nicht auszuschließen (Stadt Braunschweig, 1993/94).
Tab. 3: Textliche Festsetzungen und Hinweise in Bebauungsplänen
Werden alle die in den vorhergehenden Kapiteln genannten Planzeichen bzw. Festsetzungsmöglichkeiten angewandt, könnte die Kennzeichnung "erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belasteter Böden" wie in Abbildung 3 dargestellt aussehen. Abbildung 3 stellt einen Ausschnitt aus einem (fiktiven) Bebauungsplan dar, in dessen Geltungsbereich eine Bodenbelastung liegt.
Abb. 3: Beispiel zur Kennzeichnung einer erheblich belasteten Fläche in einem Bebauungsplan
Dargestellt ist eine Bodenbelastung, deren Ursache die Ablagerung von Industrieabfällen ist. Die Zuordnung der Abfälle durch den Abfallschlüssel der AbfBestV erfolgt in der Legende zum Bebauungsplan. Die Kernzone wird mit einer dunklen Schraffur festgesetzt, während die Schutzzone (50 m im Umkreis der Kernzone) durch eine hellere Schraffur gekennzeichnet ist.
Die Belastung der Kernzone wird der Risikopotentialklasse I zugeordnet und in § 4 der textlichen Festsetzungen beschrieben.
Als überlagernde Nutzung ist ein reines Wohngebiet (WR) ausgewiesen.
Für die unterschiedlichen Bereiche des Wohngebiets gelten in Abhängigkeit vom Bodenbelastungsbereich differenzierte Festsetzungen:
Kernzone (innerhalb der Baugrenzen)
Als Baubeschränkung ist die Unterkellerung untersagt.
Kernzone (außerhalb der Baugrenzen)
Die Fläche der Kernzone ist zu versiegeln (Hard-cover-Abdeckung).
Schutzzone (außerhalb der Baugrenzen)
Es werden in Abhängigkeit von den vorliegenden Schadstoffen Anbauempfehlungen ausgesprochen, die in § 1 der textlichen Festsetzungen näher spezifiziert sind.
In § 5 der textlichen Festsetzungen werden erforderliche Schutzmaßnahmen bei Straßenbauarbeiten (z.B. Arbeitsschutz) aufgeführt.
Erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastete Flächen sollen nach BauGB gekennzeichnet werden. Die Formulierung "sollen gekennzeichnet werden" anstatt des verbindlicheren "sind zu kennzeichnen", eröffnet zwar die theoretische Möglichkeit, belastete Flächen nicht zu kennzeichnen, doch sind hierfür besondere Gründe notwendig. Das Vorliegen solcher besonderen Gründe ist jedoch unwahrscheinlich, insbesondere wenn die Tatbestandsvoraussetzung der erheblichen Belastung mit umweltgefährdenden Stoffen gegeben ist. So auch LENZ (1987, 391).
Verzichtet die Behörde trotzdem eine erhebliche Bodenbelastung vorliegt auf die Kennzeichnung, führt dies nicht zwangsläufig zur Nichtigkeit des Bauleitplans. "Schon für die bisherigen Kennzeichnungspflichten galt, daß Baugenehmigungsbehörde und Bauherr lediglich davon benachrichtigt werden sollen, daß bei der Errichtung baulicher Anlagen auf den entsprechenden Flächen mit zusätzlichen Vorkehrungen und Kosten zu rechnen ist. ... Die Rechtsprechung hat daraus gefolgert, daß grundsätzlich das Fehlen einer an sich gebotenen Kennzeichnung nicht zur Nichtigkeit des Planes führe" (DIECKMANN, 1987, 519).
Das Fehlen einer Kennzeichnung kann jedoch darauf hindeuten, daß ein Abwägungsfehler vorliegt. Der Abwägungsfehler kann sich dabei aus der fehlenden Berücksichtigung einer Bodenbelastung (Abwägungsausfall), oder aus der Verkennung der objektiven Wichtigkeit der Bodenbelastung (Abwägungsdisproportionalität) ergeben. Die Gemeinde braucht jedoch nur die Belange zu berücksichtigen, die ihr als abwägungsrechtlich bekannt und erkennbar sind.
Ist die planaufstellende Behörde zu dem Schluß gekommen, daß die vorliegende Bodenverunreinigung als "erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belasteter Boden" zu bezeichnen ist, muß im Rahmen des Abwägungsprozesses geklärt werden, ob eine Überplanung dieser Fläche möglich ist. Unmittelbare Rechtsfolgen gehen nach DIECKMANN von der Kennzeichnung nicht aus (1987, 517).
Ähnlich auch GIERKE, "Sie (die Kennzeichnungen nach § 9 Abs. 5, Anm. d. Verf.) begründen weder für den Eigentümer zusätzliche Rechtspflichten noch für die Gemeinde oder andere öffentliche Aufgabenträger zusätzliche Handlungspflichten. Die Pflicht zur Vornahme von Vorkehrungen oder anderen Sicherungsmaßnahmen ergibt sich unabhängig von der Kennzeichnung aus anderen Rechtsvorschriften" (1990, Rdnr. 625 zu § 9 BauGB).
Aus der Kennzeichnung im Bebauungsplan ergeben sich jedoch Konsequenzen für die weitere Planung, wie auch für das weitere Bauleitplanverfahren.
Als planerische Konsequenz ist die möglicherweise notwendige Einhaltung eines Mindestabstands zur gekennzeichneten Bodenbelastung denkbar (von der Bebauung freizuhaltende Fläche). In Anlehnung an die oben erläuterte Schutzzone kann in Abhängigkeit vom Risikopotential der Bodenbelastung im Rahmen des planerischen Vorsorgeprinzips ein Mindestabstand zu einer belasteten Fläche notwendig werden. Dieser Abstand kann mit der eventuell eintretenden Ausbreitung der Schadstoffe begründet werden. Durch die Notwendigkeit einer nicht oder nur eingeschränkt nutzbaren Fläche kann die Struktur des neuen Baugebiets maßgeblich geprägt werden. In Abhängigkeit von der Ausdehnung der Schutzfläche kann der geschlossene Charakter der Bebauung gestört werden.
Die Kennzeichnung im Bauleitplan kann auch die Anwendung weiterer planungsrechtlicher Instrumente erfordern, damit die beabsichtigte Sanierung ermöglicht bzw. unterstützt wird. Zu nennen sind hier beispielsweise die Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, Stellung baulicher Anlagen oder die Regelung der Versiegelung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke (vgl. auch ARGEBAU, 1988, 15).
Die Konsequenzen für das weitere Bauleitplanverfahren betreffen - neben dem Einfluß auf die vorzeitige Zulassung von Bauvorhaben (vgl. LENZ, 1987, 395) - im wesentlichen den Inhalt der Begründung zum Bebauungsplan.
Weitere Konsequenzen, wie etwa aus der Kennzeichnung resultierende Entschädigungsansprüche, bedürfen noch der endgültigen gerichtlichen Klärung. Der augenblickliche Stand dürfte sein, daß eine berechtigte Kennzeichnung nicht zu Entschädigungsansprüchen des Grundstückseigentümers führen kann, während bei einer zu Unrecht gekennzeichneten Fläche ein Schadensersatzanspruch aus Amtspflichtverletzungen nicht ausgeschlossen ist (vgl. auch GIERKE, 1990, Rdnr. 628 zu § 9 BauGB).
Nach REIß-SCHMIDT (1988, 129) wird die Kennzeichnung bzw. bereits das Vorhandensein einer Bodenbelastung im Plangebiet zu einer umfangreicheren Begründung des Bebauungsplans führen, um die vollzogene Abwägung für den Gemeinderat und ggf. für die Aufsichtsbehörde nachvollziehbar zu machen. Ein Verzicht auf die Erläuterung der Kennzeichnung erschwert die Nachvollziehbarkeit der Abwägung und kann so weitreichende Konsequenzen für die Rechtskraft des Bebauungsplanes haben.
Obwohl das vollständige Fehlen der Begründung die Ungültigkeit des Bebauungsplanes zur Folge hat (SCHLEZ, 1987, Rdnr. 67 zu § 9 BauGB), ist die Unvollständigkeit der Begründung, d.h. z.B. das Fehlen weiterer Aussagen zur gekennzeichneten Bodenbelastung, für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplanes unbeachtlich (§ 214 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB). Die Möglichkeit der Aufsichtsbehörde, die Genehmigung zu versagen bzw. die Verletzung von Rechtsvorschriften geltend zu machen, bleibt hiervon jedoch unberührt (§ 216 BauGB). Ähnlich dem vollständigen Fehlen einer an sich gebotenen Kennzeichnung, kann aber auch die Unvollständigkeit der Begründung ein Indiz dafür sein, daß materielle Abwägungsmängel
vorliegen (GIERKE, 1990, Rdnr. 731 zu § 9 BauGB). "Enthält die Begründung zu wesentlichen Punkten keine Ausführungen oder fehlt eine Begründung völlig, so besteht der Verdacht, daß insoweit das Abwägungsmaterial nicht vollständig ermittelt und bewertet ist oder ein sonstiger Fehler der Abwägung vorliegt" (ebenda).
Die durch die Kennzeichnung notwendigen neuen Inhalte der Begründung können im wesentlichen drei Komplexen zugeordnet werden (vgl. auch HENKEL, 1987, 159; HINZEN/OHLIGSCHLÄGER, 1987, 187 f.; ARGEBAU, 1988, 16; REIß-SCHMIDT, 1988, 129):
(1) Informationen zu Art und Umfang der Bodenbelastung
Es sollten die nachgewiesenen Stoffe (einschließlich ihrer Konzentrationen), die Gefährdungspfade, die flächige/räumliche Ausdehnung sowie der Ausbreitungs- bzw. Einwirkungsbereich angegeben werden.
(2) Gründe, weshalb ein Gebiet trotz kontaminierter Böden für eine Nutzung (Bebauung) vorgesehen ist und die Auswirkungen der Bodenbelastung auf die überlagernde Nutzung
Hier können bodenschutzbezogene Ziele (z.B. die Dekontamination, Baureifmachung und Wiedernutzung aufgelassener Industrie- und Gewerbeflächen) angeführt werden. Auch sollten die abschließenden Untersuchungsergebnisse insbesondere zur Nutzungseignung des Standortes, soweit sie für den Abwägungsvorgang maßgeblich sind (z.B. als Anlage) beigefügt werden. Aus diesem Punkt sollte die Bewertung der Eignung der Flächen im Hinblick auf vorgesehene Nutzungen (grundsätzliche Bebaubarkeit, Eignung für Gartenbau, ...) deutlich werden.
(3) Maßnahmen zur Reduzierung der von der Bodenbelastung ausgehenden Belastung (Nutzungseinschränkungen und Sanierungsmaßnahmen)
Angabe über Art und Umfang aller (Sanierungs-) Maßnahmen, die Voraussetzung zur Realisierung des Bebauungsplans sind (z.B. Aufbereitungs- und Baureifmachungsmaßnahmen). Darlegung der planerischen Überlegungen, die zu Festsetzungen bezüglich der Gliederung der Baugebiete geführt haben.
Als weiterer Punkt sollten die rechtlichen Aspekte der (Sanierungs-) Maßnahmen behandelt werden, d.h. die Begründung sollte Aussagen enthalten, inwieweit Sanierungsmaßnahmen nach anderen Rechtsvorschriften (Ordnungsrecht, Abfallrecht, Wasserrecht, Bauordnungsrecht) oder aufgrund städtebaulicher Verträge, Baulasten usw. erfolgen. Hilfreich ist auch eine Abschätzung der Kosten- und Finanzierungsmöglichkeiten der Sanierungsmaßnahmen.
Die Kennzeichnungspflicht für "erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastete Böden" im BauGB wird fälschlicherweise häufig als Kennzeichnungspflicht für "Altlasten" interpretiert. Es zeigt sich jedoch, daß der durch das Ordnungsrecht definierte Begriff "Altlast" für den Bereich der Planung zu eng ist und daher besser der neutrale Begriff "Bodenbelastung" verwandt werden sollte. Obwohl aus planerischer Sicht die Nutzung solcher belasteter Flächen zu fordern ist, kann der besonderen Bedeutung der Bodenbelastungen durch die gesetzlich fixierten Ausführungen zur Kennzeichnung nicht ausreichend Rechnung getragen werden.
Neben der Klärung unbestimmter Rechtsbegriffe (wie z.B. "umweltgefährdende Stoffe" oder "erheblich") wird aufgezeigt, daß die zeichnerische Kennzeichnung von Bodenbelastungen in Bebauungsplänen z.T. weit über das in der Planzeichenverordnung festgesetzte Maß hinausgehen muß. Nur durch die Aufnahme zusätzlicher Informationen kann die Kennzeichnung die ihr vom Gesetzgeber zugedachte Warnfunktion erfüllen.
Obwohl das Fehlen einer gebotenen Kennzeichnung keine direkten Konsequenzen für die Rechtskraft des Bebauungsplanes hat, kommt ihr im Rahmen der Abwägung eine entscheidende Rolle zu. Auch führt die Kennzeichnung zu einer umfassenderen Begründung des Bebauungsplanes, in der alle Informationen zu Art und Umfang der Belastung sowie zu den notwendigen Konsequenzen für die überlagernden Nutzungen angegeben werden sollten.
Insgesamt läßt sich festhalten, daß zur Kennzeichnung von Bodenbelastungen in Bauleitplänen zwar eine Reihe von Möglichkeiten bestehen, jedoch erst die Erfahrung bzw. die Judikatur die Anforderungen endgültig definieren wird.
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BAUGESETZBUCH (BauGB) Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986, BGBl. I, S. 2253 ff.
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