Source: http://dr-hoek.de/beitrag.asp?r=Ratgeber-Praxis-Recht&s=DE&t=Frankreich-Immobilie
Timestamp: 2019-10-19 07:48:55+00:00

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Dr.Hök->Ratgeber-Praxis-Recht:Erbrecht:Worauf ist beim Kauf oder bei Vererbung einer in Frankreich gelegenen Immobilie durch einen Ausländer zu achten?
Eine ausländische natürliche Person, gleich mit oder ohne Wohnsitz in Frankreich, die in Frankreich eine Immobilie oder ein Immobilienrecht erwirbt, erwirbt das Eigentumsrecht und andere dingliche Rechte unter den selben Bedingungen wie ein Franzose. Sie genießt mithin den selben Schutz. Der Auslandsbezug des Geschäfts macht allerdings besondere Betrachtungen erforderlich. Die Modalitäten des Kaufs, die Besteuerung und die erbrechtlichen Folgen unterscheiden sich zum Teil sehr deutlich von den Gegebenheiten in Deutschland, Österreich und der Schweiz.
Auf den Vertrag über den Erwerb einer in Frankreich gelegenen Immobilie (Kaufvertrag) findet gemäß Art. 4 Abs. 3 des Übereinkommens von Rom vom 19. Juni 1980 (BGBl 1986 II, S. 810), nachstehend das Übereinkommen genannt, mangels einer ausdrücklichen oder stillschweigenden Rechtswahl das Recht der Lage der erworbenen Immobilie Anwendung, denn es wird vermutet, daß der Vertrag die engsten Verbindungen zu dem Staat aufweist, in dem das Grundstück belegen ist. Eine stillschweigende Rechtswahl kann nach Auffassung des Landgerichts Hanau (Ureteil vom 5. Juli 2006 - 1 .O. 511/06) auch dadurch begründet werden, dass die Parteien deutsche Staatsangehörige sind und in Deutsch über eine Immobilie in Frankreich verhandeln. In diesem Fall hatten deutsche Staatsangehörige gegen ebensolche aus einem vermeintlichen Grundstückskaufvertrag geklagt, dessen wirksames Zustandekommen sie aus dem französischen Recht ableiteten. Nach deutschem Recht war der Vertrag jedenfalls formunwirksam, denn das Zustandekommmen einer notariellen Kaufurkunde konnte nicht vorgetragen werden.
Mit Inkraftreten der Verordnung Rom I am 17. Dezember 2009 wird sich inhaltlich an dieser Einschätzung nichts ändern. Es gilt dann der inhaltsgleiche Art. 4 Abs. 1 lit. c der Verordnung Rom I. Eine stillschweigende Rechtswahl muss ausdrücklich erfolgen oder sich eindeutig aus den Bestimmungen des Vertrags oder aus den Umständen des Falles ergeben.
Gilt französisches Recht muss bedacht werden: Die französische Rechtsdoktrin unterscheidet nicht zwischen dem dinglichen Rechtsgeschäft (der Eigentumsübertragung) und dem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag). Mit Abschluß des Kaufvertrages geht das Eigentum auf den Käufer über. Da sich die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück und die übertragung des Eigentums auch nach französischem Internationalen Privatrecht nach dem Recht am Belegenheitsort richten, geht das Eigentum an einer in Frankreich belegen Immobilie auch dann mit Abschluß des Kaufvertrages auf den Käufer über, wenn die Parteien in Ansehung des schuldrechtlichen Geschäftes abweichend von Art. 4 Abs. 3 des Übereinkommens oder abweichend von Art. 4 Abs. 1 Verordnung Rom I das französische Recht zugunsten eines anderen abbedingen.
Beispiel: Der deutsche Bauträger B verkauft ein in Frankreich belegenes Ferienappartement an einen deutschen Arzt. Die Parteien können hinsichtlich ihrer wechselseitigen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag weitgehend (Kaufpreis, Mangelfreiheit etc.) deutsches Recht vereinbaren; Ausnahme gelten u.U. für die sog. décennale-Haftung des Bauträgers. Doch richtet sich die Frage, wann und wie der Arzt Eigentümer wird, ausschließlich nach französischem Recht.
Das Römische Übereinkommen ist anzuwenden auf:
(Zumindest für Staatsangehörigen von Ländern, die bis zum heutigen Tag das übereinkommen unterzeichnet haben). Die neue Verordnung Rom I gilt für vertragliche Schuldverhältnisse in Zivil- und Handelssachen, die eine Verbindung zum Recht verschiedener Staaten aufweisen. Das nach der Verordnung bezeichnete Recht ist auch dann anzuwenden, wenn es nicht das Recht eines Mitgliedstaats ist.
Die Vertragsparteien haben grundsätzlich die freie Wahl bezüglich des auf Kaufverträge anzuwendenen Rechts. Wählen sie das anwendbare Recht weder ausdrücklich noch stillschweigend (z.B. durch Verweis auf die Rechtsnormen eines bestimmten Staates), ist das Recht anwendbar, auf das das Römische Übereinkommen bzw. zukünftig die verorndung Rom I verweist. In der Regel ist dies das Recht des Ortes, an dem die Immobilie liegt.
Unabhängig davon, welches Recht gewählt wird, kommen in jedem Fall die französischen Polizeigesetze und Gesetze zur öffentlichen Ordnung zur Anwendung.
Die Artikel 312-1 in L.312-16, Kapitel II., Buch III., des Verbrauchergesetzes (Code de la Consommation), das das sog. Scrivener-Gesetz kodifiziert, dem alle Darlehens- und Kaufverträge für Wohngebäude und Gebäude mit gemischter Nutzung unterliegen, die von französischen oder ausländischen Darlehensnehmern bei französischen oder ausländischen Darlehensgebern abgeschlossen werden.
Die strenge Gewährleistungshaftung auf Dach und Fach nach französischem Recht (décennale). Zu beachten ist, dass der Verkäufer einer Immobilie nach den Vorschriften über die Décennale-Haftung in Anspruch genommen werden kann, z.B. wenn er Baumaßnahmen an tragenden Teilen hat durchführen lassen. Dieser Umstand wird insbsondere dann beachtlich, wenn es der Erblasser versäumt hatte, eine entsprechende Versicherung abszuschließen.
Vertragsstaaten neben der Bundesrepublik Deutschland sind, Belgien, Dänemark, Finnland, Frankreich, Griechenland, Irland, Italien, Luxemburg, Niederlande, Österreich, Portugal, Schweden, Spanien, Vereinigtes Königreich. Seit dem 4. Beitrittsübereinkommen sind ferner Mitglied: Estland, Lettland, Littauen, Malta, Polen, Slowenien, Slowakei, Tschechien, Ungarn, Zypern.
Das Übereinkommen wird durch die Verordnung Rom I ersetzt, die am 17. Dezember 2009 in Vollzug gesetzt wird. Danach unterliegt der Vetrag dem von den Parteien gewählten Recht. Die Rechtswahl muss ausdrücklich erfolgen oder sich eindeutig aus den Bestimmungen des Vertrags oder aus den Umständen des Falles ergeben. Die Parteien können die Rechtswahl für ihren ganzen Vertrag oder nur für einen Teil desselben treffen. Mangels Rechtswahl unterliegen Verträge, die ein dingliches Recht an unbeweglichen Sachen sowie die Miete oder Pacht unbeweglicher Sachen zum Gegenstand haben, dem Recht des Staates, in dem die unbewegliche Sache belegen ist.
5. Information bezüglich des Kaufs
Der Immobilienkauf in Frankreich unterliegt anderen Gesetzmäßigkeiten als in Deutschland. Grundsätzlich genügt es, daß sich die Parteien über den Kaufgegenstand und den Preis einig werden. Bei Verträgen mit einem Wert von über 800 €, seit dem 1. Januar 2005 über 1.500 € (Art. 56 des Décrets n° 2004-836 du 20 août 2004) muß die Schriftform eingehalten werden (Art. 1341 Code Civil). Es bedarf keiner notariellen Beurkundung, und zwar grundsätzlich auch nicht unter deutschen Staatsangehörigen, die den Verkauf eines Appartements vereinbaren, es sei denn die Parteinen vereinbaren deutsches Recht. Regelmäßig einigen sich die Kaufvertragsparteien zunächst auf einen Vorvertrag, der bereits alle wesentlichen Inhalte des Kaufvertrages regelt. Allerdings erwirbt der Käufer das Eigentum in Ansehung Dritter erst mit der Eintragung in das Hypothekenregister. Sie setzt voraus, daß der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. In der Praxis muß daher jeder Immobilienkaufvertrag von einem Notar erstellt werden, wenngleich dem notariellen Vertrag regelmäßig ein Vorvertrag vorausgeht. Es ist Aufgabe des Notars, vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags:
1. Der Preis muß vertraglich bestimmt oder bestimmbar sein. Beim gegenwärtigen Stand der Gesetzgebung ist er in EURO zu vereinbaren.
Der Grunderwerb wird mit der Grunderwerbsteuer (droit de mutation immobiliére) besteuert. Bemessungsgrundlage für den Steuertarif ist der im Kaufvertrag benannte Kaufpreis für die Immobilie. Bei Veräußerungen unter Marktwert kann der französsische Fiskus allerdings einen höheren Wert ansetzen. Die Grunderwerbsteuer beläuft sich je nach Département auf ca. 4,89 % vom Kaufpreis. Die Besteuerung setzt sich wie folgt zusammen (vgl. auch Frank in: Frank/Wachter, Handbuch Immobilienrecht in Europa, Frankreich Rn. 363):
Départemenentsteuer: 3,60 % (je nach Département unterschiedlich) des Kaufpreises
Zusatzsteuer für die Kommune: 1,20 % des Kaufpreises
Staatliche Abgabe: 2,5 % vom Betrag der Departementsteuer, d.h. gesamt von 0,09 %
Mobile Einrichtungsgegenstände wirken sich steuermindernd aus. Der dafür zu entrichtende Preis ist im Vertrag gesondert auszuweisen.
Beispiel: Der Käufer erwirbt eine gebrauchte Wohnung für 250.000 €. Der Kaufpreis schließt eine Kücheneinrichtung im Wert von 10.000 € ein. Der Vertrag sieht ferner vor, dass der Käufer die taxe foncière für das gesamte Jahr übernimmt. Hieraus folgt:
250.000 € - 10.000 € + 3/12 von 2.400 € = € 240.600
Départementsteuer = € 8.662
Gemeindesteuer = € 2.887
Staatliche Abgabe = € 217
Gesamtbelastung = 11.766 €
Die Gesamtentlastung für die Küche beträgt 489 €.
Auf den Erwerb von Neubauten fällt die Mehrwertsteuer in Höhe von 19,6 % an.
Veräußerungsgewinne (plus value) unterliegen der Besteuerung. Der Steuersatz beträgt für Steuerausländer mit Wohnistz in der Europäischen Union 16 % des Veräußerungsgewinns. Seit dem 1. Januar 2004 ist der Notar verpflichtet, die Steuererklärung abzugeben. Hinsichtlich der dafür entstehenden Kosten sollte der Vertrag eine ausdrückliche Kostentragungsregel vorsehen.
1. Bei bestehenden Altbauten fallen Eintragungsgebühren zum verminderten Satz an, wenn die Erhaltung des Guts zu Wohnzwecken garantiert wird (variabel entsprechend dem französischen Departement, in dem das erworbene Gut gelegen ist). Zum vollen Satz fallen Gebühren für Immobilien an, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, abgesehen von einigen Ausnahmen, über die man sich informieren sollte.
2. Auf Neubauten oder in Bau befindlichen Immobilien (seit weniger als fünf Jahren fertiggestellt) wird (zur Zeit 19,6 %) Mehrwertsteuer erhoben, die im Kaufpreis enthalten ist. Der Preis muß einschließlich Mehrwertsteuer und Gebühr für die Hypothekenveröffentlichung (0,60 % auf den Nettokaufpreis) vereinbart werden. Die Eintragungsabgaben werden durch die Mehrwertsteuer und die taxe de publicíté foncière ersetzt.
Für Rechtsstreitigkeiten über Klagen, welche dingliche Rechte an Grundstücken sowie die Miete oder Pacht von unbeweglichen Sachen zum Gegenstand haben, sind nach Art. 16 Ziffer 1 des Europäischen Gerichtsstands- und Vollstreckungsübereinkommens vom 27. September 1968 (EuGVü) ausschließlich die Gerichte des Staates zuständig, in dem die unbeweglichen Sache belegen ist. Seit Inkraftreten der Europäischen Verordnung Nr. 44/2001 ist der praktisch gleichlautende Art. 22 Nr. 1 EuGVVO einschlägig. Gerichtsstandsvereinbarungen sind unzulässig. Trotz heftiger Kritik gilt dies auch im Verhältnis unter Deutschen. Ausnahmen regelt Art. 16 Ziffer 1 b) EuGVÜ/Art. 22 Nr. 1 EuGVVO in Bezug auf Mietstreitigkeiten ausschließlich für Ferienwohnungen.
Die französische Konzeption des Internationalen Privatrechts für Erbschaften « ohne Testament » (gesetzliche Erbenordnung) entspricht nicht der deutschen. Aber auch die Testierfreiheit geht nicht so weit wie in Deutschland.
Es empfiehlt sich, bereits dem Kauf einer französischen Immobilie erbrechtliche Überlegungen anzustellen, wenn der Wille des Erwerbers bezüglich seiner nachlassanordnungen anders ist als der Wille des französischen Gesetzgebers, der nach wie vor den überlebenden Ehegatten gegenüber den Kindern benachteiligt.
Sofern keine internationalen Übereinkommen zur Anwendung kommen, sind unentgeltliche Übertragungen in Frankreich gemäß Art. 750ter CGI (früher: kraft Artikel 11 des Gesetzes Nr. 76-1234 vom 29. Dezember 1976) zu versteuern. Dies gilt für :
die in Frankreich belegenen Mobilien und Immobilien, wenn der Erblasser seinen Wohnsitz nicht in Frankreich hatte.
Die nach Maßgabe dieser Vorschriften festgelegte Erbschaftssteuer ist bei der « Finanzkasse für Gebietsfremde » - 9 rue d'Uzès - 75002 PARIS Tel : 01 44 76 18 00 zu entrichten. Zwar hat Frankreich inzwischen sehr großzügige Freibeträge eingeführt bzw. unmittelbare Nachkommen und Ehegatten von der Steuer freigestellt, doch mangels Verwandtschaftsgrad oder bei entfernteren Verwandtschaftsgraden können in Frankreich empfindliche Erbschaftsteuern anfallen.
Seitenaufrufe (Gesamt/Jahr/Monat): 8882/815/113

References: Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 16
 Art. 22
 Art. 16
 Art. 750