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Timestamp: 2018-06-25 17:56:10+00:00

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Immobilien in Hannover: Juni 2011
Betriebskostenabrechnung - Reagiert der Mieter 12 Monate nicht, so muss er zahlen
Ein Mieter muss innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung diese beanstandet haben. Wurde mit dem Vermieter im Mietvertrag lediglich eine Betriebskostenpauschale vereinbart, muss der Mieter dennoch eine eingeforderte Betriebskostennachzahlung ausgleichen, wenn er die Abrechnung nicht aus diesem Grund fristgemäß beanstandet hat. Das entschied der Bundesgerichtshof im Januar diesen Jahres.
Vermieter und Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung, nach welcher der Mieter eine Nachzahlung zu leisten hatte. Laut Mietvertrag sollte der Mieter für die Betriebskosten eine Pauschale zahlen. In den Jahren 2005 und 2006 hatte der Vermieter Betriebskostenabrechnungen erstellt, die Nachforderungen des Vermieters auswiesen. Der Mieter beanstandete die Abrechnungen zunächst nicht. Erst als der Vermieter auf Zahlung drängte, wies der Mieter im August 2008 darauf hin, dass im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart worden war und verweigerte die Nachzahlung.
Der BGH entschied zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter hätte innerhalb der Frist von zwölf Monaten seine Einwände geltend machen müssen. Da er dies unterlassen hatte, waren seine Einwände bezüglich der jeweiligen Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Der Einwendungsausschluss setzt nicht voraus, dass im Mietvertrag überhaupt eine Abrechnungspflicht des Vermieters hinsichtlich entstandener Betriebskosten vereinbart ist. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB dient dem Zweck, dass ein Vermieter innerhalb einer überschaubaren Zeit Gewissheit erlangt, ob sein Mieter gegen die erstellte Betriebskostenabrechnung Einwände hat oder nicht. Diesem Zweck widerspricht es, wenn ein Mieter nach Fristablauf noch erfolgreich Einwände gegen eine Betriebskostenabrechnung geltend machen kann (BGH, Urteil v. 12.01.11, Az. VIII ZR 148/10).
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Vermieter ist bei fortlaufend unpünktlicher Zahlung der Miete zur Kündigung berechtigt
Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat jüngst ein interessantes Urteil zum Kündigungsrecht des Vermieters bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung des Mieters gefällt.
Obwohl im Mietvertrag festgelegt war, dass die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats entrichtet zu sein habe, überwies eine Mietpartei seit Mai 2007 die Miete stets erst zur Mitte des Monats oder später. Auch zwei Abmahnungen des Vermieters im Oktober und November 2011 hatten keine Verbesserung der Zahlungsmoral zur Folge. Nach mehreren Kündigungen des Mietverhältnisses reagierte der Vermieter schließlich mit Räumungsklage. Da die Kaution den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg, forderten Mieter im Zuge des Verfahrens die Rückzahlung eines Teils der geleisteten Kaution. Der Vermieter berief sich dagegen auf Verjährung.
Das BGH entschied nun zu Gunsten des Vermieters. Die Kündigung nach § 543 BGB war rechtens, da die andauernde und trotz Abmahnungen durch den Vermieter fortgesetzte verspätete Mietzahlung eine erhebliche Pflichtverletzung bedeutet. Wir erinnern uns: Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, d.h., wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietvertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Ein solcher wichtiger Grund liegt übrigens auch dann vor, wenn dem Mieter lediglich Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, etwa, weil er irrtümlich davon ausgeht, die Miete sei erst zur Monatsmitte zu zahlen.
Weiterhin interessant: Auch der Rückforderung eines Teils der Kaution durch den Mieter wurde nicht stattgegeben, da der Anspruch mit der Zahlung der überhöhten Kaution begann. Der Verjährungsbeginn setze nicht voraus, dass den Mietern die Regelungen des § 551 BGB vertraut sein müssen. Der § 551 BGB regelt, dass die Kaution bei einem Mieverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf. (BGH, Urteil v. 01.06.11, Az. VIII ZR 91/10)
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Labels: fristlose kündigung, mietrect
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References: BGH 
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 543
 § 551
 § 551