Source: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035080454&fastReqId=1581893635&fastPos=1
Timestamp: 2018-06-22 17:27:24+00:00

Document:
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 juin 2017, 16-19.337, Inédit | Legifrance
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N° de pourvoi: 16-19337
SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Ohl et Vexliard, avocat(s)
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 24 mars 2016), que Marie-Thérèse X...a vendu une maison à M. Y..., par l'entremise de la société Bain immobilier conseil ; qu'invoquant la découverte, peu après la vente, de l'existence d'un projet d'implantation d'éoliennes à proximité de l'immeuble, lequel a été mis en oeuvre, M. Y... a assigné Marie-Thérèse X... en nullité de la vente pour vice du consentement et en remboursement du prix et de la commission d'agence ; que Marie-Thérèse X..., aux droits de laquelle viennent M. Z... et Mme A..., a appelé en garantie le liquidateur judiciaire de la société Bain immobilier conseil et l'assureur de celle-ci, la société Covea risks ;
Condamne M. Z... et Mme A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... et Mme A... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... ;
Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. Z... et Mme A..., ès qualités
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu le 15 novembre 2011 par le Tribunal de grande instance de Rennes en ce qu'il a annulé le contrat reçu le 26 octobre 2007 par Maître Eric B..., notaire associé à Rennes, portant vente par Madame Marie-Thérèse Z... veuve de Monsieur Jean X..., à Monsieur Bernard Y..., d'une maison d'habitation sise à..., cadastrée section YC n° 84 lieu-dit Brémalin d'une surface de 00ha 07a 50ca et condamné, par conséquent, Madame X... à payer à Monsieur Y... la somme de 117 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2010 à titre de restitution du prix de vente ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« à la demande et au bénéfice de Monsieur Y..., deux conditions suspensives ont été insérées au compromis :
* la bonne réalisation de la vente de sa maison, sise sur la commune de Cosse Le Vivien ;
* la réserve des informations fournies par les représentants de l'agence Century 21 de Bain de Bretagne dans le cadre de leur obligation professionnelle d'information en qualité de mandataire auprès du contractant et relative à l'état actuel :
- des servitudes de voisinage (actives, passives, occultes) ;
- des servitudes communales (actives, passives, occultes) ;
- des projets d'urbanisme (habitations, sites de productions agricoles et industriels, retraitement ou stockage de matières polluantes ou nuisibles à la santé, etc …) ;
- des modifications structurantes (ex. mises aux normes d'équipements publics et/ ou privés, réseaux de voies de communication) ;
- de particularités ou de transformations des documents urbains, administratifs ou fiscaux (ex. cadastres, POS, PLU, S. C. O. T. T., etc …) ;
- plan d'exposition aux risques naturels réactualisé (exemple inondation, glissement de terrains) ;
- du diagnostic réglementaire du bien (contrôle plomb, amiante, performance et déperdition énergétique) soit sur la commune de Pléchâtel, soit sur la communauté de communes du Pays de Vilaine et ayant une quelconque incidence directe ou indirecte sur le bien du futur acquéreur situé au lieu-dit « Brémalin ») (35470 – commune de Pléchâtel) (cf. arrêt p. 3 § 4) ; […] ; Madame X... produit une lettre de Monsieur C..., devenu maire de la commune de Pléchâtel postérieurement aux faits du présent litige, qui écrit que Monsieur Y... avait été renseigné sur le projet éolien ; que par des motifs pertinents que la cour approuve, le premier juge a dit n'y avoir lieu de sursoir à statuer jusqu'à l'issue des suites données à la plainte pour faux portée par Monsieur Y... contre Monsieur C... ; que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point (cf. arrêt p. 7, dernier § à p. 8 § 1) ; […] que par arrêté du 23 octobre 2006, le préfet d'Ille et Vilaine a décidé du lancement, à compter du 13 novembre 2006, de l'enquête publique préalable à un projet d'implantation d'un groupe de quatre éoliennes et d'un poste de livraison électrique au lieudit Belle Epine en Pléchâtel ; que le rapport du commissaire enquêteur, assorti d'un avis favorable était rendu le 18 janvier 2007 ; que les permis de construire accordés étaient affichés en mairie le 14 février 2007 ; qu'ainsi qu'il est exposé dans les motifs de l'arrêt du 27 février 2005 de la cour administrative d'appel de Nantes, l'implantation des autres éoliennes litigieuses était autorisée et a été par la suite réalisée, non au lieudit " Brémalin " ou dans le voisinage immédiat du village de Brémalin, mais sur des terrains localisés au lieudit " La Belle Epine " à une distance comprise entre 1 012 mètres et 1 300 mètres de la maison acquise par Monsieur Y... ; que la promesse de vente était signée entre les parties le 6 septembre 2007 ; qu'il ressort de la condition suspensive insérée à la promesse de vente et des lettres de Monsieur Y... au notaire et à la mairie de Pléchâtel, antérieurement à la signature de l'acte authentique, que l'acquéreur attachait une importance particulière à la qualité de l'environnement du bien ; que le 13 septembre 2007, en réponse à une lettre de Monsieur Y..., Me B... lui répondait qu'il lui était impossible de garantir la situation de son environnement futur et renvoyait l'acquéreur à se renseigner auprès des services de la mairie ; que par lettre du même jour, le maire de Pléchâtel répondait à Monsieur Y... " aucun grand projet d'urbanisme n'a été déposé à ce jour dans le secteur " ; que cette réponse est cohérente au regard de la qualification administrative d'un projet d'urbanisme ou d'une modification structurante qui ne s'applique pas à l'édification de quatre éoliennes ; que l'acte authentique de vente était signé le 26 octobre 2007 ; que le fait que Madame X... ait contacté la mairie de Pléchâtel dans le cadre de la procédure judiciaire afin de se défendre ne démontre pas qu'elle ait eu, antérieurement à la vente des relations privilégiées avec la municipalité ; qu'ainsi, compte tenu de ce que l'implantation d'éoliennes n'est pas un projet d'urbanisme ou une modification structurante, et de ce qu'en l'espèce leur édification n'a pas été effectuée dans l'environnement immédiat du bien acquis par Monsieur Y..., il n'est pas démontré que Madame X... ait pu anticiper une éventuelle incidence sur le bien qu'elle vendait ; qu'à supposer établi qu'elle ait eu connaissance du projet, il n'est pas démontré qu'elle a de mauvaise foi retenu cette information ; que dès lors, l'existence d'un dol doit être écarté ; qu'en ce qui concerne l'erreur comme cause de nullité, celle-ci s'entend également de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose ; qu'en l'espèce, la présence au compromis d'une condition suspensive sur les projets d'urbanisme comme l'exposition aux risques naturels réactualisés démontre que les parties ont contracté en considération des qualités de l'environnement du bien vendu ; qu'il apparait des clichés joints par Me D..., huissier de justice, à son constat du 12 octobre 2010, que la gêne visuelle depuis la propriété de Monsieur Y... est minime, et qu'elle ne suffit pas à caractériser une erreur sur la substance ; qu'en revanche, Me D... a relevé un bruit continu, soit de jour comme de nuit, comparable à une " lessiveuse " ou un gros ventilateur, audible également depuis l'intérieur de la maison, y compris en présence de bruits parasites qui viennent " perturber " celui des éoliennes ; que Monsieur Y..., même à supposer qu'il ait été avisé du projet d'installation d'éoliennes, ne pouvait, antérieurement à leur construction, anticiper l'existence de ce bruit continu, y compris à l'intérieur de l'habitation, alors que les éoliennes sont installées au-delà d'une distance de 1km de son bien ; que ce bruit constitue une nuisance provenant de l'environnement du bien acquis ; que cette erreur est excusable compte tenu de l'évolution récente du parc éolien en 2007, et du manque d'information dont disposaient les particuliers sur l'impact sonore d'une telle installation ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé la vente pour vice du consentement et a ordonné la restitution du prix de vente outre intérêts de retard à compter de l'acte introductif d'instance, et en ce qu'il a débouté Madame X... de sa demande de dommages et intérêts (cf. arrêt p. 9 à 10 § 3) ; […] ; que Madame X... soutient que l'agent immobilier a manqué à son devoir d'information ; qu'il ne résulte pas du compromis rédigé par l'agent immobilier qu'il ait été tenu de délivrer des informations au-delà des points strictement énumérés à la condition suspensive ; qu'ainsi qu'il a été exposé plus haut, l'édification des éoliennes n'était pas susceptible de recevoir une qualification de projet d'urbanisme ou de modification structurante ; que par voie de conséquence, Madame X... ne démontre pas l'existence d'une faute de l'agence susceptible d'entraîner sa responsabilité ; que Madame X... sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts » (cf. arrêt p. 10 § 7 à § 10) ;
ET AUX MOTIFS, EVENTUELLEMENT ADOPTES, QUE « dans le cadre de la présente instance, Madame X... produit une lettre émanant de Monsieur C..., Maire de la commune de Pléchâtel, qui confirme que Monsieur Y... a contacté plusieurs fois les services de la Mairie avant l'achat de la maison pour être informé des projets dans les alentours du village de Brémalin, et qui ajoute : " il avait été renseigné sur le projet éolien qui venait de passer en enquête publique " ; que Monsieur Y... a porté plainte pour faux contre Monsieur C..., sur le fondement des dispositions des articles 441-1 et 441-2 du Code pénal, par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 novembre 2010 adressée au Procureur de la République de ce tribunal ; que les autres pièces produites par les parties permettent au tribunal de statuer en faisant abstraction de cette lettre (cf. jugement p. 4 in fine à p. 5 § 2) ; […] ; qu'aux termes de l'article 1110 alinéa 1 du code civil : " l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet " ; que l'erreur sur la substance s'entend également de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose ; que l'environnement immédiat d'une maison située à la campagne fait à l'évidence partie de ses qualités substantielles ; que de plus, il doit être considéré que la réserve émise par Monsieur Y... dans le cadre du compromis, rappelée en début de jugement, a fait entrer dans le champ contractuel une exigence particulière, de la part de Monsieur Y..., quant à la qualité de l'environnement du bien sur un périmètre large incluant en tout cas la totalité de la commune de Pléchâtel ; qu'aucune des pièces contemporaines aux négociations qui ont précédé la vente – période qui a duré moins de deux ans – ne démontre que Monsieur Y... ait été informé du projet de construction des éoliennes : ni la lettre du Maire de Pléchâtel du 13 septembre 2007, ni la lettre du notaire, également du 13 septembre 2007, n'en font état, et aucun document émanant de l'agence immobilière n'est produit ; qu'il ressort des photographies figurant au dossier qu'il est possible d'apercevoir, entre les arbres, le sommet de deux des éoliennes depuis le jardin de Monsieur Y..., et l'huissier intervenu sur place pour un constat, le 12 octobre 2010, décrit " une sorte de bruit de " lessiveuse " qui ne s'arrête jamais, alors que les vents ne sont pas très forts, bruits pouvant s'apparenter à un gros ventilateur tournant en continu " ; qu'il ne se prononce pas sur l'intensité de ce bruit, mais il ressort de l'étude d'impact réalisée en vue de la demande de permis de construire que les règles d'émergence devaient être respectées en période diurne, même dans les cas les plus défavorables, alors que, durant la nuit, de faibles émergences pourraient éventuellement se présenter dans des configurations exceptionnelles ; qu'il doit être précisé que les mesures les plus proches de Brémalin avaient alors été effectuées à La Chicaudière, située entre 550 et 650 mètres des éoliennes, et aux Roches Rouges, situées entre 630 et 1160 mètres des éoliennes, alors que les distances entre les éoliennes et la maison litigieuse, telle que mesurées en page 10 des conclusions de Madame X..., sont d'environ 1012 mètres pour la plus proche, et 1297 mètres pour la plus éloignée ; que quoiqu'il en soit, le constat d'huissier démontre l'existence de contraintes visuelles et sonores qui, si elles n'excèdent pas les inconvénients normaux liés à ce genre d'installation, portent néanmoins atteinte à la qualité de l'environnement explicitement voulue par Monsieur Y... ; que le consentement de l'acquéreur ayant dès lors été vicié par une erreur portant sur une qualité, reconnue comme substantielle par les deux contractants, de la maison acquise, il y a lieu, en application de l'article 1117 [lire 1110] du code civil, d'annuler le contrat de vente litigieux ; que cette annulation implique la restitution du prix de 117 000 € reçu par Madame X..., outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 février 2010 valant mise en demeure de payer, en application de l'article 1153 du code civil (cf. jugement p. 5 dernier § à p. 6 § 6) » ;
1°/ ALORS QUE seule une erreur sur la substance caractérise un vice du consentement de nature à entraîner la nullité du contrat ; que lorsqu'un contractant invoque une erreur portant sur un élément particulier, déterminant pour lui, la nullité ne peut être prononcée que s'il est établi que cet élément est entré dans le champ contractuel, c'est-à-dire qu'il était connu par l'ensemble des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé d'une part, la présence, dans le compromis de vente, d'une condition suspensive, stipulée au profit de l'acquéreur, relative à l'existence de projets d'urbanisme et de modifications structurantes ; qu'elle a retenu, d'autre part, que l'implantation d'éoliennes ne constituait ni un projet d'urbanisme, ni une modification structurante ; qu'il en résultait que l'absence d'implantation d'éoliennes n'avait pas été érigée en condition suspensive et n'était donc pas entrée dans le champ contractuel ; qu'ainsi, l'erreur relative à cet élément n'était pas de nature à entraîner la nullité de la vente ; qu'en jugeant néanmoins le contraire, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatation et violé l'article 1110 du code civil ;
2°/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a refusé de tenir compte de la pièce déterminante, produite par l'exposante – consistant en la lettre du Maire de la Commune de Pléchâtel du 29 avril 2010 dans laquelle il indiquait que Monsieur Y... avait été informé par les services de la Mairie, avant l'achat de la maison, du projet éolien qui venait de passer en enquête publique – en considération de la procédure pénale pour faux engagée par Monsieur Y... à l'encontre du Maire ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'élément nouveau, produit en appel par l'exposante, tenant à l'avis de classement sans suite par le Procureur de la République près le tribunal de grande instance de Rennes de la plainte pour faux déposée par Monsieur Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
3°/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en affirmant, pour annuler la vente pour erreur, qu'à supposer même que Monsieur Y... ait été avisé du projet d'installation d'éoliennes, il ne pouvait, antérieurement à leur construction, anticiper l'existence du bruit généré par celles-ci (cf. arrêt p. 9 § 1), sans nullement s'expliquer sur le procès-verbal de constat d'huissier du 5 mars 2012, produit par l'exposante, dans lequel il était indiqué, enregistrement vidéo à l'appui, que les pales des éoliennes n'émettaient « aucun son audible pouvant être caractérisé en nuisances sonores », la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
4°/ ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans ses écritures, Madame X... faisait valoir qu'une voie de chemin de fer est située à moins de 200 mètres de la maison d'habitation où plus de 60 trains de voyageurs passent quotidiennement, ce dont elle déduisait que la tranquillité et le calme environnant ne pouvait constituer un critère ayant déterminé le consentement de Monsieur Y... (cf. conclusions p. 21 et 22) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ ALORS QU'en toute hypothèse, l'erreur ne peut entraîner la nullité du contrat que lorsqu'elle est excusable ; que la négligence de la partie qui s'en prévaut rend son erreur inexcusable ; que tel est le cas de l'acquéreur qui, préalablement à la vente, s'est abstenu de recueillir les renseignements sur les caractéristiques du bien qu'il estimait déterminantes à ses yeux ; qu'en l'espèce, une fois informé par les services de la mairie du projet éolien, Monsieur Y... – qui prétendait attacher une importance particulière à la qualité de l'environnement entourant le bien litigieux – aurait dû se renseigner sur les conséquences, notamment sonores, liées à la réalisation dudit projet ; que pour annuler la vente pour erreur, la cour d'appel a affirmé qu'à supposer même que Monsieur Y... ait été avisé du projet d'installation d'éoliennes, il ne pouvait, antérieurement à leur construction, anticiper l'existence du bruit généré par celles-ci (cf. arrêt p. 9 § 1) ; qu'en statuant ainsi, cependant que dans ce cas de figure, Monsieur Y... aurait dû se renseigner lui-même sur l'impact sonore lié à l'implantation des éoliennes, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Marie-Thérèse X... de ses demandes à l'encontre de la société Covea Risks ;
AUX MOTIFS QU'« à la demande et au bénéfice de Monsieur Y..., deux conditions suspensives ont été insérées au compromis :
- du diagnostic réglementaire du bien (contrôle plomb, amiante, performance et déperdition énergétique) soit sur la commune de Pléchâtel, soit sur la communauté de communes du Pays de Vilaine et ayant une quelconque incidence directe ou indirecte sur le bien du futur acquéreur situé au lieu-dit « Brémalin) (35470 – commune de Pléchâtel) (cf. arrêt p. 3 § 4) ; […] ; qu'en l'espèce, la présence au compromis d'une condition suspensive sur les projets d'urbanisme comme l'exposition aux risques naturels réactualisés démontre que les parties ont contracté en considération des qualités de l'environnement du bien vendu ; qu'il apparait des clichés joints par Me D..., huissier de justice, à son constat du 12 octobre 2010, que la gêne visuelle depuis la propriété de Monsieur Y... est minime, et qu'elle ne suffit pas à caractériser une erreur sur la substance ; qu'en revanche, Me D... a relevé un bruit continu, soit de jour comme de nuit, comparable à une " lessiveuse " ou un gros ventilateur, audible également depuis l'intérieur de la maison, y compris en présence de bruits parasites qui viennent " perturber " celui des éoliennes ; que Monsieur Y..., même à supposer qu'il ait été avisé du projet d'installation d'éoliennes, ne pouvait, antérieurement à leur construction, anticiper l'existence de ce bruit continu, y compris à l'intérieur de l'habitation, alors que les éoliennes sont installées au-delà d'une distance de 1km de son bien ; que ce bruit constitue une nuisance provenant de l'environnement du bien acquis (cf. arrêt p. 8, avant-dernier § à p. 9 § 1) ; que Madame X... soutient que l'agent immobilier a manqué à son devoir d'information ; qu'il ne résulte pas du compromis rédigé par l'agent immobilier qu'il ait été tenu de délivrer des informations au-delà des points strictement énumérés à la condition suspensive ; qu'ainsi qu'il a été exposé plus haut, l'édification des éoliennes n'était pas susceptible de recevoir une qualification de projet d'urbanisme ou de modification structurante ; que par voie de conséquence, Madame X... ne démontre pas l'existence d'une faute de l'agence susceptible d'entraîner sa responsabilité ; que Madame X... sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts (cf. arrêt p. 9 § 6 à § 9) » ;
ALORS QUE le compromis de vente comportait une condition suspensive subordonnant la réalisation de la vente aux informations que les représentants de l'agence Century 21 de Bain de Bretagne (l'agent immobilier) fourniraient à l'acquéreur relativement, notamment, aux projets d'urbanisme susceptibles d'avoir une incidence sur l'immeuble objet de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé d'une part, que la présence au compromis de vente de cette condition suspensive démontrait que les parties avaient contracté en considération des qualités de l'environnement du bien vendu et a constaté d'autre part, que le bruit généré par les éoliennes provenait de l'environnement du bien acquis ; qu'il en résultait que l'implantation des éoliennes, dès lors qu'elle affectait l'environnement visé par la clause suspensive, faisait nécessairement partie des informations que l'agent immobilier était tenu de porter à la connaissance de l'acquéreur ; qu'en retenant néanmoins le contraire, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du code civil.
ECLI:FR:CCASS:2017:C300770
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes , du 24 mars 2016

References: l'article 700
 § 4
 § 1
 § 3
 § 7
 § 10
in fine
 § 2
 l'article 1110
 l'article 1117
 l'article 1153
 § 6
 l'article 1110
 l'article 455
 l'article 6
 § 1
 § 1
 l'article 455
 l'article 6
 § 1
 l'article 455
 § 1
 l'article 1110
 § 4
 § 1
 § 6
 § 9
 l'article 1134