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Timestamp: 2019-11-21 23:27:20+00:00

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Urteil > V ZR 96/12 | BGH - BGH zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses < kostenlose-urteile.de
In dem zugrunde liegenden Verfahren war die Beklagte Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Klägerin. Nachdem das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Beklagte den ungeteilten Grundbesitz am 11. März 2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000 Euro. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden.
Mieter macht gegenüber ehemaligem Hauseigentümer Vorverkaufsrecht geltend
Mit Erklärung vom 14. März 2011 übte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB* gestützte Vorkaufsrecht aus. Mit ihrer Klage will sie feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 Euro zustande gekommen ist. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.
Vorkaufsrecht entsteht nur bei Beauftragung der Teilungsvereinbarungen durch Veräußerer
Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat entschieden, dass das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums im Grundsatz nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung gemäß § 8 WEG durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Dagegen ist es regelmäßig nicht ausreichend, wenn - wie hier - die Erwerber die Teilung durchführen.
Nur Verpflichtung des Verkäufers zur Vornahme der Aufteilung stellt tatsächlich möglichen Erwerb von Wohnungseigentum für Mieter sicher
Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll nämlich nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigentumsanteil, sondern das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags entstehen lässt, muss sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern verpflichtetet haben, die Aufteilung vorzunehmen. Nur dann ist sichergestellt, dass der Mieter tatsächlich Wohnungseigentum erwerben kann. Bei einer Aufteilung durch die Erwerber ist dies nicht gewährleistet. Wollte man auch hier ein Vorkaufsrecht annehmen, könnte der Mieter zunächst allenfalls einen Miteigentumsanteil an dem ungeteilten Grundbesitz erwerben. In eine Teilungsvereinbarung der Erwerber träte er aus Rechtsgründen nicht ein. Folglich könnten die Erwerber ihre Aufteilungsabsicht aufgeben, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte; dies wäre für ihn mit ganz erheblichen finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden. Die Gefahr einer Verdrängung des Mieters ist bei dem Erwerbermodell im Übrigen inzwischen vermindert worden, weil der Gesetzgeber die Sperre für die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 577 a Abs. 1a BGB* auf die Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt hat.
Bewusster Verzicht auf Teilung durch Veräußerer zum Ausschluss eines Vorkaufsrechts stellt Rechtsmissbrauch dar
* - § 577 Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum [...] begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.
* - § 577 a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind [...]
Landgericht Essen, Urteil vom 09.06.2011
[Aktenzeichen: 3 O 11/11]
[Aktenzeichen: I-30 U 126/11]
[Aktenzeichen: VIII ZR 126/07])
Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.11.2013 [Aktenzeichen: V ZR 96/12]
Urteile zu den Schlagwörtern: Grundstücksveräußerung | Hauseigentümer | Mieter | Mieterin | Veräußerung | Vorkaufsrecht
Jahrgang: 2014, Seite: 218 DNotZ 2014, 218 | Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2014, Seite: 182 GE 2014, 182
Dokument-Nr. 17236
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References: BGH 
 BGH 
 § 3
 § 577
 § 8
 § 577
 § 577
 § 577
 § 577