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Timestamp: 2016-10-28 06:34:14+00:00

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103 III 40
103 III 409. Sentenza del 31 agosto 1977 nella causa R. contro S.
Droit de r�tention du bailleur (art. 283 LP) 1. Pouvoir des autorit�s de poursuite d'examiner si le bailleur a un droit de r�tention fond� sur l'art. 272 CO (consid. 1). 2. Pouvoir de ces autorit�s de d�terminer le montant des loyers et les p�riodes auxquelles ils ont trait (consid. 2). Faits � partir de page 41
BGE 103 III 40 S. 41
A.- In data 17 maggio 1977, R. presentava all'Ufficio di esecuzione e fallimenti del Circolo di X. una domanda di ritenzione relativa alle cose mobili che si trovavano nei locali da lui appigionati a S., con contratto 29 agosto 1973. In particolare, egli chiedeva il rilascio di un atto di ritenzione per le rate della pigione scaduta, pari a Fr. 27'360.--, e concernenti il periodo 1o giugno 1976-1o giugno 1977, nonch� per quelle del semestre in corso, relative al periodo 1o giugno 1977-1o dicembre 1977 e pari a Fr. 13'600.--.
L'istanza era tuttavia respinta con decisione del 20 maggio 1977.
B.- Lo stesso 20 maggio, R. si aggravava alla Commissione del Tribunale cantonale dei Grigioni, quale Autorit� di vigilanza sull'esecuzione e sui fallimenti, chiedendo l'annullamento della decisione dell'Ufficio di X. e postulando l'accoglimento dell'istanza di ritenzione.
Con decisione 6 luglio 1977, l'Autorit� di vigilanza respingeva il gravame, rilevando in particolare che il preteso diritto di ritenzione era manifestamente inesistente poich� il locatore non aveva da tempo pi� adempiuto i suoi obblighi contrattuali.
C.- Con ricorso del 22 luglio 1977, R. ha impugnato la decisione dell'Autorit� di vigilanza, chiedendo al Tribunale federale di annullarla insieme con quella dell'Ufficio esecuzione e fallimenti, e postulando il rilascio - da parte di codesto Ufficio - dell'atto di ritenzione da lui richiesto con la domanda del 17 maggio. Dei motivi si dir�, in quanto necessario, nei considerandi di diritto.
D.- Con decreto 29 luglio 1977, il Giudice-presidente della Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale federale, accogliendo la relativa domanda presentata dal ricorrente, ha conferito al gravame effetto sospensivo.
1. L'Ufficio di esecuzione e fallimenti pu� rifiutare di erigere, per ragioni di diritto materiale, l'inventario degli oggetti sottoposti al diritto di ritenzione del locatore soltanto se l'inesistenza di questo diritto � manifesta e inequivocabile (v. DTF 97 III 45, DTF 86 III 38; BGE 103 III 40 S. 42v. anche, C. JAEGER, Kommentar, ad art. 283 LEF, n. 1; H. FRITZSCHE, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweiz. Recht, II ediz., vol. II, pag. 252 e la giurisprudenza ivi citata). Ci� sarebbe il caso, nella fattispecie concreta, se il contratto di locazione del 29 agosto 1973 fosse stato risolto prima del 1o maggio 1976: in tali circostanze, infatti, sarebbe evidente la mancanza d'un credito dipendente da pigione ed il locatore non potrebbe prevalersi del diritto di ritenzione sancito dall'art. 272 CO.
Nel caso in esame, la situazione � tuttavia diversa. Risulta dalle numerose decisioni dell'istanza inferiore acquisite all'incarto che il 29 agosto 1973 le parti avevano concluso un "contratto preliminare di locazione" per la durata di 10 anni che, come rilevato dallo stesso ricorrente, non � mai stato validamente disdetto. Infatti, se � vero che, con scritto 2 dicembre 1975, la conduttrice aveva fatto valere l'inadempienza contrattuale del locatore e, richiamandosi all'art. 254 CO, aveva minacciato di recedere dal contratto con effetto al 31 marzo 1976 qualora il ricorrente non avesse rimesso la cosa locata in stato tale da servire all'uso determinato dal contratto, � altrettanto vero che le questioni relative ad un'eventuale risoluzione anticipata dello stesso sono tuttora litigiose e sembrano essere ancora pendenti dinnanzi al giudice civile (si noti di transenna che, contrariamente a quanto proposto dal ricorrente, la sentenza del Tribunale distrettuale dell'Unterrheintal non pu� essere considerata in questa sede poich� � stata resa il 13 luglio 1977, ossia dopo l'emanazione della decisione impugnata).
A fondamento della sua decisione, l'Autorit� di vigilanza ha per� addotto ulteriori fatti per dimostrare che il ricorrente non aveva adempiuto i suoi obblighi contrattuali ed in particolare aveva impedito alla conduttrice l'accesso ai locali appigionati. Nel caso concreto, queste allegazioni non sono tuttavia determinanti e pu� cos� rimanere indeciso se tali fatti siano debitamente comprovati (cosa che � contestata dal ricorrente e non risulta dall'incarto cantonale) e se il Tribunale federale sia vincolato, ed eventualmente in quale misura, dal loro accertamento: il locatore pretende infatti che, anche in questo caso, egli avrebbe il diritto di esigere il pagamento delle pigioni per tutto il periodo in cui i locali appigionati sono rimasti occupati da oggetti che appartengono alla resistente. Quest'ultima questione, di diritto materiale, sfugge per� all'esame BGE 103 III 40 S. 43pregiudiziale delle autorit� d'esecuzione e pu� essere risolta soltanto dal giudice civile.
Da quanto sopra risulta che l'impugnata decisione dell'Autorit� di vigilanza (e con essa quella dell'Ufficio di esecuzione e fallimenti) dev'essere annullata. L'Ufficio del Circolo di X. dovr� pertanto rilasciare al locatore un atto di ritenzione "per le mercedi di un anno scaduto e del semestre in corso" (art. 272 cpv. 1 CO).
2. La determinazione dell'ammontare delle pigioni e la fissazione dei periodi a cui dette pigioni si riferiscono sono problemi di diritto materiale, che devono essere risolti dal giudice civile. In linea di principio, le autorit� esecutive devono fondarsi sulle richieste del creditore, a meno che queste ultime siano manifestamente inammissibili.
Nel caso concreto, l'Autorit� di vigilanza s'� invece fondata su di un conteggio presentato a suo tempo dal ricorrente alla conduttrice, ove si desume (tra l'altro) che la superficie locata non � di 380 mq (come indicato sul contratto), bens� di soli 358,44 mq. Non essendo mai stato concretamente contestato dal ricorrente, questo dato assume la portata d'una constatazione di fatto che vincola il Tribunale federale: per le pigioni di un anno scaduto e del semestre in corso, giusta l'art. 272 cpv. 1 CO, sono pertanto determinanti gli importi e le date fissati dall'istanza inferiore al consid. 2 della decisione impugnata. In casi come quello in esame, � d'altronde normale che gli Uffici d'esecuzione e fallimenti e le rispettive Autorit� di vigilanza abbiano la facolt� di determinare l'ammontare delle citate pigioni ed i periodi cui esse si riferiscono quando questi dati risultino in modo chiaro ed univoco dal contratto di locazione o da altri documenti acquisiti all'incarto (v. DTF 97 III 46 consid. 3).
1. Il ricorso � accolto e l'impugnata decisione � annullata.
2. L'Ufficio di esecuzione e fallimenti del Circolo di X. � tenuto a rilasciare al ricorrente un atto di ritenzione per le pigioni scadute concernenti il periodo di un anno, ossia dal 1o maggio 1976 al 30 aprile 1977, pari a Fr. 21'506.40, nonch� per quelle del semestre in corso, ossia relative al periodo 1o maggio 1977-31 ottobre 1977 e pari a Fr. 10'753.20.
97 III 45,
86 III 38,
97 III 46
art. 272 CO,
art. 272 cpv. 1 CO,
art. 254 CO

References: Sentenza 
 DTF 
 DTF 
 art. 283
 sentenza 
 DTF 

art. 272

art. 272

art. 254