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BOE.es - Documento BOE-A-2019-5286
Documento BOE-A-2019-5286
«BOE» núm. 85, de 9 de abril de 2019, páginas 36566 a 36579 (14 págs.)
BOE-A-2019-5286
En el recurso interpuesto por don Jorge Díaz Cadórniga, notario de Vera, contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Gérgal, don Antonio David Álvarez Gil, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Mediante escritura autorizada por el notario de Vera, don Jorge Díaz Cadórniga, don J. H. O. vendió a don M. B. y doña H. A., de nacionalidad sueca, que compraron por mitades indivisas, una finca rústica situada en el término municipal de Tabernas.
Presentada el día 6 de septiembre de 2018 la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Gérgal, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Visto por don Antonio David Álvarez Gil, Registrador de la Propiedad de Gérgal, el procedimiento registral identificado con el número de entrada 791, iniciado como consecuencia de la presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en virtud de solicitud de inscripción.
En el ejercicio de la función de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Primero: El documento objeto de la presente calificación, otorgado por interesados, ante el Notario de Vera, Don Jorge Díaz Cadórniga, el día 04/09/2018, protocolo número 1455/2018, presentado por M. A. G. S. el día 06/09/2018 bajo el asiento 823 del diario 89.
Segundo: En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han sido objeto de calificación desfavorable:
– En ella se contempla la compraventa por partes indivisas de don M. B. y doña H. A., según el art. 66.2 de la L.O.U.A. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.
– Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad.
– La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, artículo 24 de la Ley 19/95 de 4 de julio.
– No cumpliendo la unidad mínima de cultivo, ya que, para secano corresponde tres hectáreas, fijada por Resolución de 4 de noviembre de 1996.
Suspender la operación solicitada, por las causas y en los términos que resultan de los fundamentos de derecho de la presente nota de calificación.
En cualquier caso “Vigente el asiento de presentación, el interesado o el Notario autorizante del título y, en su caso, la autoridad judicial o el funcionario que lo hubiere expedido, podrán solicitar dentro del plazo de sesenta días a que se refiere el párrafo anterior que se practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria”.
Notifíquese al presentante y Notario autorizante del título calificado en el plazo máximo de diez días naturales a contar desde la fecha de la presente, conforme a los artículos 40 y siguientes de la Ley de Procedimiento Administrativo.
En Gérgal a veinticuatro de octubre del año dos mil dieciocho. El Registrador.–Fdo. D. Antonio David Álvarez Gil.»
Contra la anterior nota de calificación, don Jorge Díaz Cadórniga, notario de Vera, interpuso recurso el día 18 de diciembre de 2018 mediante escrito y con arreglo a las siguientes alegaciones:
A) Documento calificado. Escritura autorizada por mí, en fecha 04 de septiembre de 2018, con el número 1455 de mi protocolo (…)
Los hechos contenidos en dicho documento objeto del presente recurso son los siguientes:
Una pareja de ciudadanos suecos (puede comprobarse en la escritura que comparten domicilio en Suecia, pues son pareja) adquieren una vivienda (cortijo) en Tabernas (Almería), con su correspondiente parcela. Compran dicha vivienda con parcela por mitad y en proindiviso, algo que por otra parte ocurre siempre que otros ciudadanos extranjeros como son los británicos, adquieren alguna propiedad, estén o no estén casados, habida cuenta de que su régimen matrimonial legal es el de separación de bienes o como se ha indicado en algunas ocasiones carecen propiamente de régimen económico matrimonial, sin que ello les impida acceder a la compra una vivienda de campo con su parcela situada en Andalucía.
B) Presentación. Tal como resulta de la calificación, la reseñada escritura se presentó el día 6/09/2018 de en el Registro de la Propiedad de Gérgal, que causó el asiento 823 del diario 89.
C) Nota de calificación. En fecha 28 de noviembre de 2018 recibo telemáticamente la calificación del registrador de la propiedad de Gérgal, don Antonio David Álvarez Gil, fechada el 24 de octubre de 2018. por lo que me remite la notificación más de un mes después de la fecha consignada en la nota de calificación, debiendo considerarse como dies a quo para la interposición del recurso la fecha de la notificación (28/11/2018).
El contenido de la citada nota de calificación es el siguiente:
Primero: El documento objeto de la presente calificación, otorgado por interesados, ante el Notario de Vera, Don Jorge Díaz Cadómiga, el día 04/09/2018, protocolo número 1455/2018, presentado por M. A. G. S. el día 06/09/2018 bajo el asiento 823 del diario 89.
No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniaren la escritura correspondiente.
Suspender la operación solicitada, por las causas y en los términos que resultan de los fundamentos de derecho de la presente nota de calificación (…)
Contra la nota de calificación cabe argumentar:
Primero. Aun cuando el sr. Registrador acuerda «suspender la operación solicitada» entiendo que estamos ante una calificación negativa, pues al principio de la comunicación registral el registrador se refiere a las siguientes circunstancias que han sido objeto de calificación desfavorable, sin que por otra parte figure si el defecto es subsanable o insubsanable.
Tratándose de una calificación negativa, considero necesario establecer una precisión terminológica para concretar los fundamentos del presente recurso, a fin de superar la confusión entre normativa urbanística y agraria que se contiene en la calificación registral.
El art. 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), establece el régimen jurídico de la parcelación urbanística, considerando actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante... asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas,..., puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable.
Esta referencia a «actos reveladores», que sí se recoge expresamente en la LOUA, no está contenida en ningún precepto de la normativa agraria, esto es en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, en la que también fundamenta el señor registrador su calificación, por lo que considero improcedente una pretendida alusión al Art. 24 de la citada Ley.
Como consecuencia de lo que resulta en el párrafo anterior tampoco resulta procedente el argumento de cierre de la calificación aducido por el señor registrador de que no cumpliendo la unidad mínima de cultivo, ya que, para secano corresponde tres hectáreas, fijada por Resolución de 4 de noviembre de 1996 (sic).
Segundo. Ciñéndolos a la normativa urbanística, esto es a la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, cierto es que el art. 66.2 de dicha Ley considera actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante... asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable, pero no basta con que se realice la adquisición por mitad y proindiviso para concluir que se está realizando una parcelación proscrita por el Art. 66.2 de la LOUA, sino que es preciso que además concurran indicios de los cuales pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación. A este respecto, es clara la Resolución de 2 de enero de 2013. de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que al resolver un supuesto similar, concluyó que la registradora basa únicamente su calificación negativa en la simple existencia de una transmisión de una finca a dos hermanos por mitad y pro indiviso, en este caso no existe indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación (…)
Los argumentos de dicha resolución traen causa en otras anteriores, pues tal como recuerda el Centro Directivo en el FD 5.º de la mencionada resolución de 2/01/2013, sobre la cuestión, así planteada, ya tuvo ocasión de pronunciarse este Centro Directivo en la Resolución de 10 de octubre de 2005, en la que, en un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, se afirmó que “sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación”.
Recuerda asimismo la DGRN en la indicada resolución de 2 de enero de 2013 que el art. 66.2 de la LOUA se refiere a actos reveladores de parcelación urbanística en todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce.
Resulta evidente que ello no concurre en el presente supuesto, pues se trata de la compra de un cortijo con su parcela por una pareja de ciudadanos suecos que han elegido España para adquirir una vivienda vacacional, resultando palmario que no hay pretensión alguna de dividir el disfrute de la parcela rústica. ¿Sería una parte de la parcela para uno de los miembros de la pareja y la otra parte con el cortijo para el otro?. Parece estar fuera de toda lógica que su propósito no es recorrer aproximadamente 4.000 km para venir desde Suecia a España con el objeto de realizar una parcelación mediante la división del disfrute de la finca en los términos indicados, como resulta de la calificación registral, sino que su voluntad es adquirir una vivienda de campo, con su pequeña parcela para una estancia vacacional.
Por lo expuesto, no concurre indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación, sino todo lo contrario.
De no ser así, la consecuencia que se extraería es que la mayoría de las parejas o matrimonios extranjeros que adquieren una vivienda en Andalucía, como son los británicos o los alemanes, no podrían comprar nunca una vivienda de campo (siendo este tipo de inmuebles los más demandados por tales ciudadanos) y ello por el simple hecho de que o no están casados o estándolo, su régimen matrimonial no es el de gananciales, siendo en consecuencia su adquisición por mitad y proindiviso.»
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 21 de diciembre de 2018, ratificándose íntegramente en el contenido de la nota de calificación impugnada y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 52, 66, 68, 172 y 183.3 y la disposición adicional decimoquinta de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; los artículos 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 8 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía; 2.2 y 8.2 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en el suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía; la Sentencia del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013 (2.ª), 4 y 11 (1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017 y 22 de marzo de 2018 y las que en las mismas se citan.
1. En el presente expediente se ha de decidir si procede la inscripción de una escritura de venta de una finca rústica situada en un municipio de Andalucía a favor de dos personas de nacionalidad sueca que la adquieren por mitad y en proindiviso. Dicha finca responde a la siguiente descripción: «trozo de tierra de secano, sito en Tabernas, provincia de Almería, al sitio de (…), ocupa una superficie de once áreas, setenta y ocho centiáreas y treinta y un decímetros cuadrados (…) En el interior de dicha parcela existe construida una casa-cortijo de planta baja, que se compone de varias habitaciones con una superficie de ciento cuatro metros (…)». La finca consta inscrita como registral número 10.495 del Registro de la Propiedad de Gérgal. En la escritura de compraventa no se incluye pacto alguno relativo a la asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble a cada uno de los compradores.
El registrador suspende la inscripción por considerar dicha venta como un acto asimilable a una parcelación urbanística necesitada de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de innecesariedad, con base a la regulación contenida en el artículo 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, al suponer una asignación de cuotas en proindiviso que puede determinar la existencia de diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble. Además, la calificación señala la concurrencia de una infracción al artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, al no respetarse la unidad mínima de cultivo, que para las fincas de secano en el municipio en que se ubica la finca es de tres hectáreas, si bien en su informe preceptivo el registrador aclara que esta segunda cuestión se ha de entender como una advertencia de que si el Ayuntamiento determinara que existe realmente una parcelación se estaría igualmente incumpliendo la citada norma legal, lo que hace decaer su carácter de defecto u obstáculo para la inscripción en caso de no confirmarse el primero de los defectos indicados.
Como ha tenido ocasión de afirmar este Centro Directivo en las Resoluciones de 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 15 de abril de 2013 (2.ª), 4 y 11 (1.ª) de marzo, 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014 y 22 de marzo de 2018, entre otras, «procede, en primer lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa, ya que, si bien, con carácter general, la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. art. 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Cantabria) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005; 4 de mayo de 2011; 8 de mayo de 2012, y 6 de mayo de 2013). Según se establece en la disposición final primera del texto refundido de la Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el artículo 20 tiene el carácter de disposición establecida en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal; y más específicamente, puede decirse que dicho precepto se dicta en atención a la competencia exclusiva del Estado sobre la ordenación de los Registros (art. 149.1.8 de la Constitución Española), siendo doctrina constitucional que en virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española es al Estado al que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos (Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo)».
Como ha reconocido esta Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial (cfr. Resoluciones de 2 de enero de 2013, 10 de septiembre de 2015, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 12 de diciembre de 2017 y 22 de marzo de 2018), una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables. De modo que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual.
También ha señalado que, la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita. Concepción que, por otra parte, asume la propia legislación urbanística andaluza –artículos 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y 8.a) del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística–.
Recuérdese el Preámbulo del Real Decreto 1093/1997: «(…) La regulación de la inscripción de los actos de parcelación se hace en el capítulo X. Al respecto, se ha tenido en cuenta la existencia de distintas normas urbanísticas materiales en diferentes Comunidades Autónomas, por lo que los artículos son estrictamente tabulares dejando a aquellas normas las cuestiones de fondo; ello significa que la aplicación de las soluciones hipotecarias -únicas y uniformes- dependerán, en gran medida, de la previa aplicación de las diversas regulaciones sustantivas autonómicas, sobre todo en lo que se refiere a sus propios criterios en materia de parcelación. Por otra parte, se pretende, en todo caso, una regulación equilibrada, que tenga en cuenta, simultáneamente, la necesaria labor de policía administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que éste sea, y la seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja básicamente en la exactitud del Registro (…)».
De la doctrina expuesta puede concluirse que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad -artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo- cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; mas, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.
6. En el presente caso, el registrador basa únicamente su calificación negativa en la mera existencia de una transmisión por título de compraventa de una finca ya inscrita a dos personas por mitad y pro indiviso, sin alegar la existencia adicional de indicio alguno relativo a las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualquier otra, de la que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación. Antes al contrario concurren circunstancias que apuntan en dirección opuesta, como es el hecho de que los compradores, de la misma nacionalidad y domicilio, compran simultáneamente en un mismo negocio jurídico, interviniendo representados por la misma apoderada en virtud de un mismo poder, lo que avalaría la afirmación del recurrente de tratarse de una pareja, situación poco acorde con la eventual atribución a cada uno de los compradores de un uso individualizado de una parte diferenciada del inmueble, lo que sin ser determinante por sí solo, coadyuva a la conclusión estimatoria del recurso que resulta de la aplicación al presente caso de la doctrina ampliamente expuesta «supra» de este Centro Directivo.

References: artículo 24
 Resolución 
 artículo 42
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 66
 artículo 24
 Real Decreto 
 artículo 20
 artículo 149
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 26
 artículo 79
 Real Decreto