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Timestamp: 2019-04-21 08:23:46+00:00

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Derecho Urbanístico e Inmobiliario Archives - Página 3 de 4 - Abogado administrativo Zaragoza
Límites a la intervención de la Administración autonómica en el ejercicio de competencias municipales urbanísticas
El Tribunal Constitucional ha vuelto a pronunciarse sobre los límites de la intervención de la Administración autonómica en el ejercicio de competencias municipales en materia de disciplina y planeamiento urbanístico en la sentencia 154/2015, de 9 de julio. Esta sentencia resuelve el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra la Ley del Parlamento de Andalucía 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y suelo, que modifica varios artículos de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de ordenación urbanística de Andalucía.
El recurso de inconstitucionalidad se fundamenta en dos tipos de impugnaciones: por un lado, se cuestiona la regulación de derechos de tanteo y retracto sobre viviendas de protección pública, contenida en los artículos 12 y 13 de la Ley 13/2005; por otro lado, y por lo que aquí interesa, se impugna la nueva redacción que se da a varios artículos de la Ley de ordenación urbanística de Andalucía, que regulan la intervención de la Administración autonómica en materia de disciplina urbanística, en sustitución de los Municipios. Los recurrentes consideran que la nueva regulación limita la capacidad de actuación de los entes locales en materia de urbanismo, vulnerando la garantía constitucional de la autonomía local y el sistema constitucional de distribución competencias en esta materia.
La modificación de estos artículos de la Ley de ordenación urbanística de Andalucía responde, sin duda, a la intención de reforzar la posición de Administración autonómica para poder reaccionar eficazmente frente a actuaciones urbanísticas ilegales toleradas en algunos casos por los Municipios.
Pues bien, el Tribunal Constitucional, en la sentencia que comentamos, ha precisado los límites a los que debe ajustarse la intervención de la Administración autonómica en el ejercicio mediante sustitución de las competencias municipales en materia de disciplina y planeamiento urbanístico. Se dedica el fundamento de derecho 6 a exponer la doctrina constitucional relativa a las competencias locales, por un lado, y al control autonómico de su ejercicio, por otro.
Sobre la base de esta doctrina, se consideran inconstitucionales los preceptos que facultan a la Administración autonómica a sustituir a los Municipios en el ejercicio de sus competencias en materia de disciplina urbanística, incumpliendo el plazo de un mes establecido en el artículo 60 LRBRL. Los artículos de la Ley de ordenación urbanística de Andalucía permiten que la Administración autonómica se subrogue en el ejercicio de las competencias municipales transcurridos, según los casos, diez o quince días desde el requerimiento. Mientras que el artículo 60 LRBRL establece que este plazo no podrá ser nunca inferior a un mes. A este respecto se argumenta en la sentencia que: “Los preceptos controvertidos, en la medida en que regulan un control por sustitución, deben, en efecto, contrastarse con el art. 60 LBRL. Este artículo asegura al ente local un plazo mensual a partir del requerimiento para ejercer autónomamente sus competencias. El indicado plazo constituye un «elemento relevante» por reflejar una exigencia de autonomía local que el legislador autonómico no está autorizado a rebajar (STC 159/2001, de 5 de julio, FJ 7); la regulación autonómica que lo redujera estaría con ello rebajando el margen de que disponen los entes locales para ejercer sus competencias con limitación consecuente del estándar de autonomía local que ha querido garantizar el legislador básico estatal. En el presente caso, los preceptos impugnados, al establecer plazos menores, alteran el nivel de autonomía local que asegura el art. 60 LBRL y, con ello, invaden la competencia estatal en materia de bases del régimen local (art. 149.1.18 CE)”
Al hilo de lo expuesto, se precisa también en la sentencia que de acuerdo con lo establecido en el artículo 60 LBRL, el incumplimiento que autoriza a la Administración autonómica a sustituir a los entes locales en el cumplimiento de sus obligaciones debe afectar «al ejercicio de competencias» «de la Comunidad Autónoma». Y el artículo que regula esta cuestión en la Ley de ordenación urbanística de Andalucía -artículo188.1- no se ajusta enteramente a esta exigencia al vincular el ejercicio sustitutivo de las competencias locales a otros criterios, que atienden al nivel de gravedad de la infracción urbanística. Y dice la sentencia que no puede afirmarse que el criterio de la gravedad se ajuste al de la afectación competencial, que es el que impone la legislación básica.
El referido argumento es determinante para declarar la inconstitucionalidad de los preceptos que regulan la adopción por sustitución de las «medidas necesarias para la reparación de la realidad física alterada» -art. 188.3-, en general, y la «demolición de las actuaciones de urbanización o edificación que sean manifiestamente incompatibles con la ordenación urbanística» -art. 183.5-, en particular, dado que el nivel de gravedad de las infracciones que justifica la intervención por sustitución de la Administración autonómica no supone una incumplimiento que afecte «al ejercicio de competencias» «de la Comunidad Autónoma».
Se impugna también el art. 28.1 de la Ley andaluza 13/2005, que añade un apartado 4 al artículo 31 de la Ley de ordenación urbanística de Andalucía, que faculta a la Administración autonómica a la sustitución general a los Municipios en materia de planteamiento urbanístico en casos de grave incumplimiento en el ejercicio de competencias urbanísticas que impliquen una manifiesta afectación a la ordenación del territorio y urbanismo, exigiéndose audiencia al municipio afectado, dictamen del Consejo Consultivo de Andalucía y previo informe favorable del Parlamento de Andalucía.
Son varios los reproches que la sentencia hace a la regulación contenida en el precepto autonómico sobre la sustitución general de la Administración autonómica a los Municipios en materia de planeamiento. En primer lugar, se cuestiona que el citado precepto –artículo 31.4 de la Ley de ordenación urbanística de Andalucía- faculte a la Administración autonómica para sustituir con carácter general a los Municipios en el ejercicio de la potestad de planeamiento, sin necesidad de previo requerimiento conforme a lo exigido en el artículo 60 LRBRL. Se dice en la sentencia que el trámite de audiencia al Municipio afectado no puede sustituir al requerimiento previsto en el artículo 60 LRBRL. Se argumenta al respecto que: “Tal audiencia permitirá al municipio alegar sobre la legalidad, conveniencia y términos de la sustitución, pero el modo en que está regulada no asegura que sirva para poner en manos del Ayuntamiento la evitación de la intervención mediante el cumplimiento autónomo de las obligaciones asociadas a sus competencias urbanísticas. Hay que notar que el requerimiento es un presupuesto necesario de todo control administrativo por sustitución que arraiga directamente en la garantía constitucional de la autonomía local. No es constitucionalmente aceptable que la Administración autonómica ocupe ámbitos competenciales que el legislador ha atribuido ordinariamente al municipio para la tutela de los intereses de su comunidad territorial, si antes no le da la oportunidad de cumplir sus obligaciones en un plazo razonable y, por tanto, de corregir por sí las disfunciones verificadas”
En segundo lugar, la sentencia reprocha que en el precepto cuestionado vincule la sustitución en la potestad municipal de planeamiento, competencia inherente a los intereses locales, a cualquier ejercicio defectuoso por el Municipio de sus competencias urbanísticas. Es decir, se pone de manifiesto la falta de relación entre la “sanción” que para el Municipio supone ser sustituido durante un largo periodo de tiempo en el ejercicio de la potestad de planeamiento y el hecho determinante de la intervención por sustitución de la Administración autonómica, que puede ser el ejercicio defectuoso por el Municipio de cualquier competencia urbanística.
Concluye la sentencia que: “Consecuentemente, el legislador andaluz ha previsto un control autonómico con tintes sancionadores que no ha ponderado suficientemente los intereses locales implicados en lo que hace tanto a la definición de los incumplimientos habilitantes y del procedimiento para acordar la sustitución como a la intensidad y alcance de las competencias ejercitables por parte de la Comunidad Autónoma. Téngase en cuenta que, conforme a la doctrina constitucional, la gestión gravemente dañosa de los intereses de la propia entidad local no es suficiente para que el legislador pueda autorizar a la Administración General del Estado la sustitución de la corporación en el ejercicio de sus competencias; sí, en cambio, la afectación grave de los intereses generales, si la sustitución «tiene una eficacia limitada temporalmente, de acuerdo con un criterio razonable» [STC 4/1981, FJ 10 d)]”.
Se impugna también la nueva redacción que se da al artículo 74.2 de la Ley de ordenación urbanística de Andalucía, dedicado a las delimitaciones de las reservas de terrenos para el patrimonio autonómico del suelo, en el que se establece que la Consejería competente en materia de urbanismo podrá intervenir como Administración actuante para la formulación, tramitación y aprobación de los instrumentos de planeamiento, así como para la ejecución de los mismos. En este caso se cuestiona la sustitución de los Municipios por la Administración autonómica, como Administración actuante, en la formulación, tramitación de los instrumento de planeamiento y gestión de los ámbitos reservados para el patrimonio autonómico del suelo.
La sentencia considera que el citado precepto no es contrario a la garantía constitucional de la autonomía municipal, pero hace alguna precisión para su correcta interpretación. Así, se dice que los intereses generales que justifican la constitución y gestión del patrimonio autonómico del suelo no autorizan por sí a la Comunidad Autónoma a erigirse en Administración actuante. La interpretación que debe hacerse es que la Administración autonómica, como Administración actuante, sólo podrá ejercer aquellas competencias urbanísticas para preservar intereses supramunicipales y, en particular, para garantizar que el patrimonio autonómico del suelo intervenga en el mercado del suelo y la vivienda y preserve las características del suelo no urbanizable, señaladamente las medioambientales
Por otra parte, se argumenta que “tratándose de un ámbito de inequívoco interés local, resulta inexcusable la apertura de canales de participación municipal y que ésta tenga una intensidad tendencialmente correlativa al grado de afectación de aquel interés local, tanto en la formulación, tramitación y aprobación de los instrumentos de planteamiento como en su ejecución”. Y corresponderá a los órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa controlar las eventuales extralimitaciones en que incurra la Administración autonómica al ejercer las competencias urbanísticas atribuidas. Con esta interpretación se declara constitucional el artículo 74.2 de la Ley de ordenación urbanística de Andalucía.
Finalmente, se considera constitucional la exigencia de informe favorable de la Consejería competente en materia de vivienda en relación con la fijación de los plazos para la iniciación y terminación de viviendas de protección oficial dentro del plan general o el instrumento que contenga la ordenación detallada, impuesto en el al artículo 18.3, letra c), de la Ley de ordenación urbanística de Andalucía.
Resumiendo, esta sentencia del TC limita el alcance de la intervención de la Administración autonómica mediante la técnica de la subrogación, en el ejercicio de las competencias que los Municipios tienen atribuidas en materia de disciplina y planeamiento urbanístico.
El celo de los Registradores en la calificación de los documentos administrativos
Los Registradores de la Propiedad actúan como verdaderos valladares en la defensa de la legalidad administrativa. Resulta sorprendente el celo con el que, a veces, impiden el acceso al Registro de la Propiedad de determinados actos administrativos por no cumplir estrictamente la legalidad. Un celo que no suelen tener en algunos casos ni los órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa en el control que hacen de estos actos.
Como botón de muestra, comentaré tres resoluciones, dos de ellas muy recientes, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante DGRN) Vaya por delante que es doctrina consolidada de este centro directivo la que considera que, a pesar de la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de los actos administrativos, el registrador está facultado para calificar respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro. Y ello con el objeto de que evitar cualquier titular registral resulte afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que sufra en el Registro las consecuencias de una indefensión procesal.
1 – Suspensión de la cancelación por resolución de una inscripción de concesión administrativa.
Me ocupare en primer lugar de la Resolución de la DGRN de 12 de febrero de 2014, en la que se debate si puede procederse o no a la inscripción de una certificación expedida por el Concello de Ferrol relativa a una resolución administrativa por la que se declara resuelta una concesión administrativa de explotación de un centro comercial de titularidad municipal, al haber incurrido la entidad concesionaria en situación legal de concurso voluntario de acreedores.
El Registrador de la Propiedad suspende la cancelación de la concesión administrativa considerando que no puede practicarse en el Registro de la Propiedad la cancelación de un derecho inscrito si no consta el consentimiento de su titular o, en su defecto, una sentencia judicial firme. Por lo que se ve, para el Registrador no es suficiente el acto administrativo que declara resuelto el contrato de concesión por concurrir una de las causas de resolución previstas en el pliego de condiciones.
La DGRN, después de recordar su doctrina sobre el alcance de la función calificadora de los documentos administrativos, a la que me he referido, y hacer un repaso a la legislación de contratos del sector público, corrige el desacertado planteamiento del Registrador de exigir el consentimiento del titular de derecho real o una sentencia judicial firme para cancelar la inscripción de la concesión. Se deja claro en la Resolución que del mismo modo que cabe la modificación de situaciones jurídico-reales por resolución de la Administración aunque estén inscritas en virtud de un título no administrativo, con mayor razón debe admitirse la modificación de la situación jurídica real inscrita en virtud de un título administrativo si éste es modificado por una nueva resolución dictada por órgano competente, siguiendo el correspondiente procedimiento administrativo.
Al hilo de lo expuesto, y para despejar cualquier duda que pudiese albergar el Registrador, se le explica que en los contratos administrativos la Administración contratante tiene reconocidas una serie de prerrogativas que le permiten tomar decisiones unilateralmente, sin necesidad de llegar a un acuerdo con el contratista. Entre otras, la de resolver el contrato cuando concurra alguna de las causas de resolución establecida en los pliegos de condiciones, como sucedió en el caso que nos ocupa.
La resolución del contrato mediante un acto administrativo dictado por la Administración contratante en el ejercicio de la prerrogativa que tiene legalmente reconocida, determina la extinción del derecho real del concesionario. Se concluye, por tanto, que el documento administrativo que contiene este acto es título suficiente para cancelar la inscripción en el Registro de la concesión administrativa.
2 – Suspensión de la anotación de una certificación administrativa que contiene la declaración de ruina de un inmueble.
La Resolución de 24 de marzo de 2015, aborda un recurso del Ayuntamiento de Foios, contra el escrito de calificación del Registrador, suspendiendo la anotación de una certificación administrativa dictada en expediente de declaración de ruina. Por lo que nos interesa, los defectos apreciados en este caso por el Registrador en la función de calificación son: a) deficiencias en la notificación del trámite de audiencia y de la declaración de ruina al no acreditarse las facultades representativas de los que reciben la notificación y b) Incumplimiento del deber de declarar la caducidad del procedimiento.
En relación con la primera cuestión, se recuerda en la Resolución la doctrina de este Centro Directivo, en el sentido de entender que entra dentro de la función de calificación comprobar que las notificaciones han tenido lugar, así como la corrección de las mismas, a fin de evitar la indefensión de los titulares registrales. Ahora bien, se reconoce el exceso del Registrador al exigir un requisito –acreditación de la facultades representativas de los que reciben la notificación- que no viene impuesto en el precepto que regula la notificación de los actos administrativos en la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas.
En cuando al segundo defecto, se considera en la Resolución de la DGRN que entra también en la función de calificación de los documentos administrativos, comprobar el cumplimiento de los requisitos legalmente exigidos para declarar la caducidad de un procedimiento como es el de declaración de ruina. Y se concluye diciendo: “Consecuentemente con lo expuesto, transcurrido el plazo de caducidad del expediente administrativo, sin que se haya hecho constar en el mismo la existencia de paralización por causa imputable al interesado (cfr. artículo 44 Ley 30/1992, de 26 de noviembre), el registrador debe apreciar de oficio su caducidad, defecto éste fácilmente subsanable mediante la aportación de la certificación administrativa que acredite que ésta no se ha producido”. El Registrador, por tanto, en su función de calificación debe también apreciar de oficio la caducidad de los procedimientos administrativos.
La conclusión a la que se llega puede dar lugar a situaciones paradójicas como que el acto de declaración de ruina haya quedado consentido y firme y, sin embargo, no tenga acceso al Registro por haber apreciado de oficio el Registrador la caducidad del procedimiento.
3 – Suspensión de la anotación de cambio de sistema de actuación urbanística
Esta cuestión es abordada en la reciente Resolución de la DGRN de 1 de abril de 2015. En este caso el Ayuntamiento de Granada pretende inscribir en Registro el acto por el que se declaran incumplidos los deberes legales derivados de la ejecución de un ámbito de actuación y, como consecuencia, se acuerda sustituir el sistema de compensación por el de cooperación.
El Registrador suspende la anotación del cambio de sistema por varios motivos: a) falta de audiencia a todos los titulares afectados; b) falta de reflejo en el Registro de la Propiedad del inicio del procedimiento de declaración de incumplimiento de deberes inherentes al sistema de actuación y c) falta de expresión de la firmeza en vía administrativo del acuerdo. La DGRN resuelve todas estas cuestiones.
Por lo que respecta al deficiente trámite de audiencia en el procedimiento tramitado por el Ayuntamiento para declarar el incumplimiento y acordar la sustitución del sistema de actuación, se deja claro en la Resolución que comentamos que entra dentro de la función calificadora de los documentos administrativos comprobar el cumplimiento de los trámites esenciales, como es el de audiencia cuya omisión puede provocar la indefensión de los interesados. Se precisa que “… no ha de importar, para negar en su caso la inscripción, que los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues al Registro sólo pueden llegar actos plenamente válidos, máxime si la posible anulabilidad está establecida en interés y garantía del titular registral para evitar su indefensión”.
La deficiencia apreciada por el Registrador, confirmada en la Resolución de la DGRN, consistía en que el Ayuntamiento, según reconoce, dio trámite de audiencia únicamente a los propietarios incluidos en la unidad de ejecución al inicio del procedimiento. Se le reprocha al Ayuntamiento que notificase sólo a los propietarios y no a los demás titulares de derechos reales inscritos y que se dejase de notificar a los titulares de derechos que hubiesen accedido al Registro con posterioridad al inicio del procedimiento. No hubiese sido innecesario notificar a estos titulares si el Ayuntamiento hubiese tenido la precaución de dejar constancia registral del inicio del procedimiento de declaración de incumplimiento.
Otra de las cuestiones suscitadas es si debía tener reflejo en el Registro de la Propiedad el procedimiento de declaración de incumplimiento de los deberes legales inherentes al sistema de actuación. Cabe recordar que en el escrito de calificación se considera una deficiencia el que no se hubiese inscrito en el Registro este procedimiento, como presupuesto previo a la inscripción del acuerdo de sustitución del sistema de actuación.
La Resolución de la DGRN mantiene que este procedimiento debe inscribirse en el Registro, interpretando en sentido amplio el concepto “disciplina urbanística” al que se refiere el artículo 51 TRLS y artículo 56 del RD 1093/1997. En consecuencia, la declaración de incumplimiento de deberes legales entraría dentro del concepto “disciplina urbanística” a los efectos de su inscripción en el Registro. Y se distingue en esta Resolución entre el reflejo registral de la declaración de incumplimiento de los deberes y la constancia en el Registro del acuerdo de sustitución del sistema de compensación por el de cooperación. La declaración de incumplimiento se hace constar mediante nota marginal, que tiene por finalidad dar a conocer la situación urbanística de las fincas afectadas, mientras que la sustitución del sistema de actuación, que conlleva la afección legal de los terrenos al desarrollo del mismo, requiere la inscripción en la forma prevista para los proyectos de reparcelación.
Se confirma también el defecto relativo a la falta de constancia de la firmeza del acuerdo, al no hacerse constar que el acto había puesto fin a la vía administrativa.
Por último, en la Resolución se corrige lo argumentado en el escrito de calificación del Registrador acerca de que el cambio de sistema de actuación no sería posible una vez inscrito el proyecto de reparcelación. La DGRN considera acertadamente que la inscripción en el Registro del proyecto de reparcelación no supone que ya estén cumplidos todos los deberes urbanísticos.
Abuso de derecho por la Administración tributaria en la valoración de inmuebles
Me parece interesante la sentencia del TS 45/2015, de 15 de enero, dictada en un recurso de casación para unificación de doctrina, porque evidencia hasta donde es capaz de llegar la Administración tributaria en la valoración de los bienes inmuebles. Utiliza uno u otro valor para determinar el incremento patrimonial de bienes inmuebles a los efectos de liquidar el IRPF, según si el sujeto pasivo es el vendedor o el comprador.
Los hechos que se enjuician son los siguientes. Se produce una compraventa de parcelas en el año 2002 entre R y S. El precio que se hace constar en la escritura de compraventa es de 1,75 euros/m², que es tenido en cuenta por los sujetos pasivos para liquidar tanto el ITPyAJD como el IRPF (incremento patrimonial) La Administración Tributaria, disconforme con este valor y tras realizar una actuación inspectora, estableció un valor de 10 euros/m², aplicable tanto al ITPyAJD, por el que tributaba el comprador S, como al IRPF, por el que tributaba el vendedor R.
Un año después, en 2003, S vendió las parcelas adquiridas en el año 2002 por 10 euros/m², por lo que se no se habría producido un incremento patrimonial a los efectos del IRPF. Sin embargo, la Administración Tributaria, olvidándose de la valoración anteriormente realizada, consideró que el valor de adquisición de las parcelas a los efectos de determinar el incremento patrimonial era de 1,75 euros/m², que era el precio que se había hecho constar en la escritura de compraventa realizada en el año 2002. Con lo cual S habría tenido un incremento patrimonial por la diferencia entre el precio de adquisición fijado en la escritura de 2002 (1,75 euros/m²) y el valor de enajenación de las parcelas en 2003 (10 euros/m²) La excusa que pone la Administración Tributaria para tomar en consideración el precio de la venta de las parcelas realizada en el año 2002, en vez de la valoración resultante de la actuación inspectora, es que esta valoración se habría hecho únicamente a los efectos del ITPyAJD.
La sentencia reacciona contundentemente contra la actuación contradictoria de la Administración Tributaria. En primer lugar, desmonta el alegato de la Administración Tributaria, señalando que la valoración resultante de la actuación inspectora por la compraventa de las parcelas del año 2002 se aplicó tanto a efectos del ITPyAJD como del IRPF. Por si acaso, se deja claro en la sentencia que resulta indiferente la circunstancia de que sólo se hubiese determinado el valor a efectos del ITPyAJD, recordando la doctrina de la vinculación de los actos de valoración de un mismo bien respecto de tributos distintos, recogida en la sentencia de 9 de diciembre de 2013.
Entrando en el supuesto enjuiciado, se concluye lo siguiente: “En el presente caso no existe distintas valoraciones con un resultado desigual; lo sorprendente del caso es que arrojando las distintas valoraciones un resultado idéntico, la Administración acoge dicha valoración para lo que le favorece, liquidar ITP a 10 euros/m2 y calcular el incremento patrimonial a efectos de IRPF del primitivo vendedor, y la ignora y se desentiende de la misma para calcular el incremento patrimonial en el IRPF en la parte recurrente. No estamos, pues, ante un supuesto de distintas valoraciones, ni de aplicación del principio de estanqueidad o unicidad, simplemente se trata de un claro caso de abuso de derecho bajo el aparente amparo de la aplicación literal del artº 33 de la Ley 40/1998 y la excusa de la distinta posición contractual que ocupan los afectados, obviando las previas actuaciones realizadas por la propia Administración y desentendiéndose de los efectos derivados de las mismas. No tiene amparo jurídico el abuso de derecho, y el deber de buena fe que debe presidir el actuar administrativo constriñe a la Administración “a desenvolver la conducta que aquellos actos anteriores hacían prever, no pudiendo realizar otros que los contradigan, desmientan o rectifiquen“.
Se aprovecha también para recordar la aplicación en el ámbito tributario del principio del venire contra factum proprium no valet, en el que se concretan principios jurídicos esenciales como los de buena fe, seguridad jurídica y respecto a la confianza legitima,
Estos argumentos, lógicamente, determinan la estimación del recurso y la anulación de la resolución del Tribunal Económico Regional de Andalucía.
Inscripción en el Registro de una segregación sin licencia
La Dirección General de los Registros y del Notariado, en una reciente Resolución de 17 de octubre de 2014, aborda una cuestión interesante como es la del acceso al registro de la propiedad de la segregación de una parcela sin contar con la preceptiva licencia de parcelación. Se resuelve el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Torrelaguna, suspendiendo la inscripción de una segregación formalizada en escritura pública al no aportarse la licencia municipal. La registradora de la propiedad considera que la licencia de parcelación no puede ser sustituida por el certificado municipal aportado, en el que se expresa lo siguiente: que la referida parcela catastral consta segregada con su configuración actual desde el catastro de 1986; que no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia y, por último, que por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita.
La novedad y el interés de la Resolución está en el enfoque que le da a la cuestión la DGRN, planteando la posibilidad de acceso al registro de la propiedad de actos de segregación que no cuentan con licencia de parcelación, si se acreditada la caducidad de la acción de que dispone la Administración para restablecer la legalidad urbanística. La DGRN aplica por analogía lo establecido en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, que regula la declaración de obra nueva. Recuérdese que el apartado 4 este precepto regula el acceso al Registro de la Propiedad de las edificaciones ilegales construidas sin licencia y respecto de las que no cabe adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística al haber transcurrido el plazo legalmente establecido. Se argumenta lo siguiente:
“No cabe duda de que, conforme al artículo 20 de la Ley de suelo, un concreto acto o uso del suelo, como es el de edificar sobre él, tiene la posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad, además de mediante la acreditación de las preceptivas licencias de edificación y de ocupación o denominaciones equivalentes en la normativa sustantiva –ex artículo 20.1–, mediante la acreditación de su antigüedad y la prescripción –o más bien caducidad– de la potestad administrativa de restablecimiento de la legalidad presuntamente infringida (ex artículo 20.4).
De modo análogo, ambas vías jurídicas han de ser también posibles, y los son legalmente, respecto de otros actos o usos del suelo, menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trata de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, y todo ello, lógicamente, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de régimen de unidades mínimas de cultivo por el Título II de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, que habrá de ser observado en cualquier caso, en especial el contenido de los artículos 24 y 25, sobre nulidad de determinados actos de segregación o división de terrenos y sus excepciones.”
De manera que si se acredita la división material de un terreno –en el caso que nos ocupa la división queda acreditada porque la porción segregada aparece reflejada en el Catastro-, el acto de segregación podrá acceder al registro de la propiedad, aun cuando no cuente con la preceptiva licencia de parcelación, demostrando que ha caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística –reagrupación de las fincas segregadas- de que disponen las Administraciones Públicas. Para ello deberá seguirse el procedimiento establecido en el apartado 4 del artículo 20 TRLS.
Sin duda, la vía abierta en esta Resolución por la DGRN, mediante la aplicación por analogía del artículo 20.4 TRLS, va a permitir que tengan acceso al Registro de la Propiedad divisiones ilegales de parcelas en suelo urbano y urbanizable –el acceso al Registro de las divisiones de fincas en suelo no urbanizable viene regulado en el artículo 79 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio-, dado que rara vez se produce en estos casos el restablecimiento de la legalidad urbanística, reagrupando las parcelas divididas. La clave para que estas divisiones ilegales se inscriban al registro será el acceso al catastro: una vez que las porciones divididas ilegalmente tengan acceso al catastro, es cuestión de tiempo su inscripción en el registro.
El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) ha dictado recientemente dos sentencias –STS 379/2014, de 15 de julio y STS 396/2014, de 21 de julio-, en las que resuelve la controversia suscitada en relación con la calificación de las cuotas de urbanización –derramas y excesos de adjudicación- adeudadas a una Junta de Compensación, realizada por los administradores concursales.
Los administradores concursales sólo admiten como créditos con privilegio especial y con cuantía propia, aquellos correspondientes a los excesos de adjudicación. Los créditos correspondientes a las derramas, tanto anteriores como posteriores al concurso, son calificados como privilegiado especial contingente sin cuantía propia, al considerar que estaban sujetos a una liquidación definitiva al término de la ejecución urbanística. Por su parte, la Junta de Compensación ha venido manteniendo que todos los créditos anteriores al concurso, incluyendo derramas y excesos de adjudicación, debían calificarse de privilegio especial con cuantía propia y los posteriores al concurso como crédito contra la masa. Y la empresa concursada, que no impugnó el crédito de la Junta de Compensación incluido en la lista de acreedores que acompañaba al informe de los administradores concursales, considera que estos créditos son ordinarios sin privilegio especial. Este es, por otra parte, el criterio que se mantiene en la sentencia dictada en primera instancia por el Juzgado de lo Mercantil.
La sentencia dictada en segunda instancia por la Audiencia Provincial, apreció un vicio de incongruencia en la sentencia del Juzgado de lo Mercantil dado que, atendiendo los razonamientos de la empresa concursada, que no había impugnado el crédito de la Junta de Compensación, degradó el crédito considerándolo, como se ha dicho, ordinario sin privilegio especial. Además, estimó en parte el recurso de apelación de la Junta de Compensación, concluyendo que los créditos por el principal de las cuotas de urbanización anteriores al concurso debían ser reconocidos con privilegio especial, suprimiendo la calificación de contingentes, y las giradas tras la declaración del concurso como créditos contra la masa.
Así las cosas, las cuestiones que se suscitan ante el Tribunal Supremo son, por un lado, si los créditos reconocidos a la Junta de Compensación tienen o no la consideración de contingentes y, por otros lado, si los créditos de la Junta por derramas posteriores a la declaración del concurso son créditos contra la masa o no.
Antes de entrar a resolver estas dos cuestiones, el Tribunal Supremo recuerda que las obras de urbanización son obras públicas y, precisamente, para garantizar el pago de estas obras quedan afectadas las fincas resultantes en el proceso de equidistribución. Y se deja claro que esta garantía real tiene la consideración de hipoteca legal tácita a los efectos previstos en el 90.1.1º LC. Se dice al respecto:
“A la vista de cuanto precede, cabe concluir que las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el art. 90.1.1º LC , de una hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea mediante una inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones marginales (actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal hipoteca, da derecho a exigir a que se convierta de forma expresa con tal carácter ( art. 158.2 LH ). Sin embargo, ello no impide que ostente la condición de hipoteca legal tácita a efectos del reconocimiento del privilegio especial, pues en el apartado 2 del art. 90 LC , se establece que, para que puedan ser clasificada con tal carácter, la respectiva garantía deberá estar constituida con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de hipoteca legal tácita o de los refaccionarios de los trabajadores” .
Entrando en la cuestión de si los créditos de la Junta de Compensación tienen o no carácter contingente, las sentencias rechazan que las derramas por las obras de urbanización puedan ser consideradas créditos sometidos a condición suspensiva por el hecho de quedar sujetas a la liquidación definitiva. Se afirma que los créditos por derramas son créditos ciertos, vencidos y exigibles cuya existencia no depende de la liquidación definitiva. En consecuencia, no pueden ser considerados créditos contingentes sin cuantía, como los califica la Administración concursal.
Por último, se mantiene en las sentencias que las derramas devengadas a partir de la declaración de concurso deben considerarse créditos contra la masa –artículo 84.2.10º LC-, dado que tienen su origen en la obligación legal de los propietarios de contribuir a los gastos de urbanización (artículo 16.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo)
Acabaré este comentario planteando la cuestión de la incidencia que puede tener en la calificación de estos créditos la caducidad de la afección urbanística que garantiza el pago de las cuotas de urbanización. Conviene recordar a este respecto la Resolución de 1 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (véase el comentario a esta Resolución), en la que se reconoce la caducidad de la afección urbanística de las fincas de resultado al pago de los costes de urbanización, una vez transcurridos siete años desde la fecha de inscripción de la afección en el Registro de la Propiedad; caducidad que opera únicamente en beneficio de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la inscripción del proyecto de reparcelación, sin intervención en el procedimiento de equidistribución.
En un post anterior se comentó la Resolución de 1 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado , en la que se reconoce la caducidad de la afección urbanística de las fincas de resultado al pago de los costes de urbanización, una vez transcurridos siete años desde la fecha de inscripción de la afección en el Registro de la Propiedad; caducidad que opera únicamente en beneficio de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la inscripción del proyecto de reparcelación, sin intervención en el procedimiento de equidistribución.
Pues bien, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resoluciones de 31 de enero y 26 de mayo de 2014, ha tratado la cuestión de si es posible prorrogar el plazo de caducidad de la afección urbanística, en aplicación del artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Las referidas Resoluciones resuelven los recursos interpuestos contra las notas de calificación de los Registradores de la Propiedad, denegando la prórroga de las afecciones urbanísticas que gravan las parcelas resultantes en los proyectos de reparcelación.

References: artículo 60
 artículo 60
 artículo 60
 artículo 31
 artículo 60
 artículo 60
 artículo 74
 artículo 74
 artículo 18
 resolución 
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 Resolución 
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 Resolución 
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 artículo 44
 Resolución 
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 Resolución 
 Resolución 
 artículo 51
 artículo 56
 Resolución 
 Resolución 
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 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 20
 Real Decreto 
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 20
 Resolución 
 artículo 20
 artículo 79
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 86