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6.1.2004 Thema abonnieren Zum Thema: Eigentümer Hausverwaltung Mieter
Frage vom 6.1.2004 | 08:57
Schüler (185 Beiträge, 33x hilfreich)
Was läßt sich gegen eine untätige Hausverwaltung unternehmen. Ich selbst besitze nur ein paar Promil Miteigentumsanteile, während durch zwei Eigentümer schon die Mehrheit gehalten wird, die Hausverwaltung nur zögerlich bis gar nicht gegen offentsichtliche und per Mail eingeräumte Verstöße deren Mieter vorgeht.
Für einige Tipps im voraus herzlichen Dank.
Eigentümer Hausverwaltung Mieter
Antwort vom 7.1.2004 | 10:08
Die Hausverwaltung hat in den meisten Fällen nur ein Verhältnis mit den Eigentümern.
Bei Verstößen der Mieter muss die Hausverwaltung gegen den jeweiligen Eigentümer vorgehen und dieser Eigentümer dann gegen seinen Mieter.
In vielen WEGs hat im übrigen jeder Eigentümer bei Beschlüssen eine Stimme unabhängig von seinem Miteigentumsanteil. Dies kann man der Teilungserklärung entnehmen.
Mit der Mehrheit der Stimmen kann eine neue Hausverwaltung gewählt werden. Ansonsten hilft letztendlich nur der Klageweg, um wirksam gegen die Verstöße vorzugehen.
Antwort vom 7.1.2004 | 10:47
Offentsichtlich sind Sie ja auch ET und wissen um die Regeln .
obige Erkärung ist nicht ganz richtig. Zwar gibt es die Regelung, dass "Jeder ET eine Stimme hat"
aber -und das ist häufiger der Fall -
es kann auch nach Eigentumsanteilen gehen,
so ist es auch bei uns- und vielleicht auch bei Ihnen.
Aber das war ja auch nicht Ihre Frage.
Hier kann man natürlich nur eteas errreichen, wenn man einen mehrheitlichen Beschluss fasst, die HV evtl. zu wechseln.
Hier noch ein link dazu:http://www.verwaltungsbeirat.com/wbboard/main.php
Antwort vom 7.1.2004 | 12:57
Stimmt, ich bin ET und sogar im Verwaltungsbeirat. Bei uns hat jeder ET eine Stimme unabhängig von den Eigentumsanteilen. Daher auch der entsprechende Hinweis, dies zu prüfen.
Antwort vom 8.1.2004 | 09:16
Leider wird bei uns nach Miteigentumsanteilen abgestimmt. Dies bedeutet eben, dass wenn sich die zwei einig sind - und das sind sie sich immer, denn die treffen sich mit der HV schon vor der eigentlichen Eigentümerversammlung - dann stehen die Beschlüsse schon vor der Abstimmung. Wo kann man eigentlich erfahren, welche Beschlüsse einstimmig gefasst werden müssen, dies wäre ja die einzige Möglichkeit um der Absprache entgegen zu treten.
Vereinbarungen verändern im Wesentlichen die Gemeinschaft, z.b. Änderung der ME-Anteile oder Sondernutzungsrechtänderung. Sie führen notwendigerweise zur Eintragung ins Grundbuch.
Bauliche Veränderungen wie Modernisierungen können mit Allstimmigkeit (einstimmiger Beschluss aller stimmberechtigten Eigentümer) beschlossen werden, § 22 WEG (1).
Mehrheitlich gefasste Beschlüsse regeln die Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, § 21 WEG (5).
Abdingbare Vorschriften des WEG können auch durch Vereinbarung aufgehoben oder abgeändert werden, § 10 (1) Nr.2, z.B. können Modernisierungsmaßnahmen schon mit 2/3 Mehrheit vereinbart werden.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird in den §§ 10 -29 WEG geregelt.
Welche Störungen gehen von den Mietern aus? Wenn klare Verstöße gegen die Hausordnung vorliegen, benötigt der Verwalter keinen gesonderten Beschluss, um gegen die Verursacher vorzugehen. Das ergibt sich aus §27 WEG Abs. 1 Nr. 1 ! Bleibt er untätig, können m.W. durchaus einzelne Eigentümer – auch ohne Beschluss - gegen den Verwalter wegen Vertragsverletzung klagen.
Antwort vom 8.1.2004 | 17:14
Im konkreten Fall hat sie ihre Eingangstür aussen mit CD´s klebend dekoriert. Eine Entfernung lehnt sie ab, obwohl sie darauf hingewiesen wurde, dass die Türen zum Gemeinschaftseigentum gehören. Ansonsten verursacht sie ein Lärmbelästigung über das normale Maß hinaus.
Stellen Sie vor der nächsten Versammlung den Antrag, den Eigentümer/Vermieter auf Rückbau der Wohnungstür zu verklagen. In dieser Sache ruht sein Stimmrecht und sein verbündeter Eigentümer kann mit einfacher Mehrheit überstimmt werden, § 25 WEG (5).
Antwort vom 8.1.2004 | 23:29
In der j e t z i g e n Phase ist es leider noch nicht so, dass das Stimmrecht des betreffenden
ET ruht!
hier der Text zu §25
(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft
oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.
Wir haben eine vergleichbare Situation gehabt.
Es bleibt nur der Weg der Privatklage auf Unterlassung.
Jeder ET hat diese Möglichkeit (als einzelner ET) juristische Schritte einzuleiten wenn ,wie in diesem Fall ja sicher, kein Mehrheitsbeschluss zu erwarten
ist, gemeinsam gegen derartige Verstöße vorzugehen.
Antwort vom 9.1.2004 | 14:00
Ich kann Ihnen nicht ganz folgen...
Meines Erachtens erfährt dieser Passus seine besondere Bedeutung genau in diesem Fall.
Sie zitieren selbst:,, Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung...die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft...“
Genau darum geht es: KLAGE auf Rückbau. Deshalb ruht das Stimmrecht des betroffenen Eigentümers auf der nächsten Versammlung in diesem TOP. Seine Unschuld muss er dann vor Gericht beweisen. Die notwendige Mehrheit der Stimmen sollte natürlich vorab besorgt werden, das dürfte in diesem Fall allerdings weniger schwer sein.
Eine Privatklage dagegen ist immer mit hohen persönlichen Belastungen verbunden. Auch das Prozessrisiko tragen Sie letztlich alleine.
Wichtig ist auch der erste Satz von saitist:,, Was lässt sich gegen eine untätige Hausverwaltung unternehmen?“ Nach meiner Auffassung bezahlen Sie einen professionellen Verwalter nicht nur zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder, sondern auch um Ihnen diese – wirklich lästige - Arbeit abzunehmen. Es sollte Ihnen wichtig sein, dass der Verwalter nicht nur die Interessen der Mehrheitseigentümer vertritt, sondern die aller Eigentümer! Für zukünftige Beschlüsse könnte es wichtig sein...
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References: § 22
 § 21
 § 10
 §27
 § 25
 §25
 § 18