Source: https://www.praworolne.info/nowe-przepisy-dotyczace-obrotu-ziemia-rolna-90-material.html
Timestamp: 2019-07-16 21:03:13+00:00

Document:
Joanna Korzeniewska • Opublikowane: 2017-02-10
Przedstawiła Pani dość trudne i istotne zagadnienie, w dodatku związane z przepisami, które dopiero niedawno weszły w życie, w związku z czym są one zagadnieniem dość nowym i nieco obcym. Rzeczywiście 1 maja 2016 roku weszły w życie nowe przepisy dotyczące obrotu ziemią rolną. Obecnie kwestie te zostały uregulowane w ustawie 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa i o zmianie niektórych ustaw. Przepisy te wprowadzają również zmiany w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
W art. 1 a ustawy o wstrzymaniu sprzedaży zawarto zapis, iż przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. W związku z tym istotne jest, jaka powierzchnia jest nieruchomością rolną, gdyż o tym Pani nie wspomniała, a jedynie napisała Pani, że wielkość działki wynosi 4 tys. metrów. Jeśli część rolna jest mniejsza, wówczas te przepisy w ogóle nie będą wchodziły w grę. Zanim jednak dalej zajmę się tą kwestią, muszę najpierw wspomnieć o kwestiach związanych z współwłasnością małżeńską. Otóż według tego, co Pani napisała, jesteście Państwo w separacji, czyli wciąż jesteście Państwo małżeństwem, a obecnie jesteście Państwo w separacji. Nie napisała Pani jednak, w jakiej separacji. Jeśli została ona orzeczona przez sąd, to zgodnie z art. 54 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego między Państwem powstał ustrój rozdzielności majątkowej i wtedy majątek powinien zostać podzielony. Jeśli jednak separacja jest tylko faktyczna, czyli mieszkacie Państwo osobno, ale nie zostały podjęte żadne działania w sądzie, wówczas nadal pozostają Państwo w ustroju wspólnoty majątkowej (chyba ze zawarli Państwo umowę majątkową małżeńską regulującą te kwestie w odmienny sposób). Wtedy, zgodnie z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego w czasie trwania wspólności. Nie może też nim rozporządzać, gdyż jest to współwłasność łączna, różniąca się od tej w częściach ułamkowych, gdzie każdy może dysponować swoim udziałem. Jeśli tak przedstawia się sytuacja, wówczas nie mogą Państwo podzielić nieruchomości teraz, a dopiero po rozwodzie.
Wracając do kwestii związanych z ograniczeniami dotyczącymi sprzedaży ziemi rolnej. Zgodnie ze zmienionym art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny, a gdy nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczy, gdy jeden z małżonków jest rolnikiem. Istotnym wyjątkiem jest sytuacja, gdy nabywcą ma być m.in. osoba bliska zbywcy. Przez taką osobę bliską rozumie się (na podstawie art. 2 pkt 6) zstępnych (dzieci, wnuki itd.), wstępnych (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa lub małżonka. Ograniczenia nie dotyczą również jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, związków wyznaniowych, a także w wyniku dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego. Istnieje jednak możliwość, żeby inny podmiot nie te wymienione wcześniej nabył nieruchomość rolną. Wprowadza ją art. 2 ust. 4 ustawy. Na wniosek zbywcy prezes Agencji Nieruchomości Rolnych może w drodze decyzji wydać zgodę innemu podmiotowi niż rolnik na nabycie ziemi, gdy zbywca wykaże, że nie było możliwości kupna przez odpowiednie podmioty, nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów. Ewentualnie można sprzedać nieruchomość osobie fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, gdy ma ona kwalifikacje rolnicze, daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolnej i zobowiąże się do zamieszkiwania przez okres 5 lat na terenie gminy, gdzie znajduje się nieruchomość.
Można oczywiście spróbować skorzystać z tej opcji i złożyć taki wniosek, jednakże należy niestety liczyć się z odmową, gdyż tego nigdy nie można wykluczyć, zwłaszcza że przepisy są świeże i nie jest znana praktyka postępowania urzędu w takich sprawach. Jednakże ze względu na fakt, że jesteście Państwo rodziną (lub że byliście jeśli odbyłoby się to po rozwodzie), istnieje zawsze szansa, że wniosek mógłby zostać uwzględniony.
Jeśli planują Państwo rozwód, można wówczas wnieść o przyznanie Pani mężowi całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty dla Pani (od razu w całości lub w ratach). Nie byłoby problemu z przekazaniem nieruchomości, gdyż nie byłoby przekazania w obce ręce. Później mógłby przekazać mu całość lub część majątku w drodze darowizny lub sprzedaży, zależnie od swojej woli i ustaleń, jakie zostaną poczynione między nimi. Ojciec Pani męża mógłby od niego nabyć nieruchomość rolną, gdyż jest dla niego osobą bliską, do której nie stosuje się ograniczeń przewidzianych w ustawie.
W związku z tym mają Państwo tak naprawdę dwa wyjścia – złożenie wniosku o wydanie decyzji na zgodę na sprzedaż albo, jak już pisałam – przyznać całość Pani mężowi, a on potem jako jedyny właściciel zbędzie nieruchomość na rzecz swojego ojca. Ograniczenia ustawowe nie pozwalają na inne opcje.
▸ Nowe prawo o obrocie ziemią a przekazanie gospodarstwa w rodzinie
▸ Kupno i sprzedaż nieruchomości rolnych na nowych zasadach
▸ Zakup dużej działki rolnej i dzierżawienie jej części
▸ Jak kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem?
▸ Czy działka rolna o powierzchni 0,3 ha podlega ograniczeniom ustawy?
▸ Kto po zmianie przepisów może nabyć działkę rolną?
▸ Zakup ziemi rolnej od rodzica
▸ Czy brat może przekazać siostrom ziemię?

References: art. 1
 art. 54
 art. 35
 art. 2
 art. 2
 art. 2