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Timestamp: 2020-06-02 15:17:04+00:00

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Archive Janvier 2012 - JURISURBA
Deux permis de construire sur un même terrain et à un même titulaire
Un second permis de construire délivré à titre unipersonnel à l’un des cotitulaires d’un premier permis de construire conjoint n’emporte pas le retrait implicite de cette première autorisation
CAA. Lyon, 4 janvier 2012, M. D… et Mlle A…., req 10LY01094
Voici un arrêt qui nous permet de revenir sur les contours de feu (?) la jurisprudence « Vicqueneau » et, plus généralement, sur la question relative à la possibilité d’obtenir deux permis de construire sur un même terrain.
Dans cette affaire, la commune de Saint-Jorioz avait d’abord délivré, le 29 septembre 2005, un premier permis de construire sollicité puis obtenu conjointement par M.X… et Mme Y, lequel devait toutefois être frappé d’un recours en annulation. Ultérieurement, un second permis de construire devait être délivré, le 8 novembre 2006, mais cette fois-ci uniquement au bénéfice de Mme Y.
Mais ce second permis de construire devait également être frappé d’un autre recours en annulation exercé par les mêmes requérants pour ainsi amener les parties défenderesses à invoquer la jurisprudence « Vicqueneau » et ainsi conclure au non-lieu à statuer sur la requête exercée à l’encontre du premier permis de construire délivré en 2005.
Deux observations doivent tout d’abord être formulées sur ce point.
D’une part, il faut préciser que le second du permis de construire avait été délivré le 8 novembre 2006. Même à considérer qu’il ait pu valoir retrait du précédent, il n’en demeurait pas moins que cette décision était antérieure à l’entrée en vigueur de l’alinéa 2 de l’article L.424-5 du Code de l’urbanisme, qui rappelons-le :
• dispose que « le permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire » ;
• a été clairement voulu (mais peut-être mois clairement rédigé…) pour mettre un terme à la jurisprudence « Vicqueneau » qui procédait du postulat selon lequel la demande se rapportant au second permis valait implicitement demande de retrait du premier.
L’article L.424-5 précité n’était donc pas applicable à la date de délivrance du second permis et, a fortiori, à la date de la seconde demande. Il s’ensuit que l’arrêt commenté ce jour ne saurait donc aucunement s’analyser comme un maintien de la jurisprudence « Vicqueneau ».
D’autre part, il faut d’ailleurs rappeler que la spécificité de la jurisprudence « Vicqueneau » au regard de la jurisprudence antérieure à cet arrêt tenait au fait qu’en toute hypothèse la délivrance du second permis de construire valait retrait définitif du premier, y compris en cas d’annulation du second.
Or, comme le sait, cette spécificité a disparu avec l’arrêt par lequel le Conseil d’Etat a jugé que « les conclusions aux fins d'annulation du permis initial ne deviennent sans objet du fait de la délivrance d'un nouveau permis qu'à la condition que le retrait qu'il a opéré ait acquis, à la date à laquelle le juge qui en est saisi se prononce, un caractère définitif ; que tel n'est pas le cas lorsque le nouveau permis de construire a fait l'objet d'un recours en annulation, quand bien même aucune conclusion expresse n'aurait été dirigée contre le retrait qu'il opère » (CE. 29 juin 2005, Sté Semmaris », req. n°262.328).
Mais en l’espèce, il n’y avait donc même pas lieu de faire application de la règle issue de l’arrêt précité puisque le second permis de construire était également frappé d’un recours ; la seule circonstance que la Cour administrative d’appel de Lyon ait rejeté la requête dirigée à l’encontre de cette seconde autorisation ne suffisant pas à conférer à celle-ci un caractère définitif.
Il reste que ce n’est pas pour cette raison que la Cour a refusé de faire application de ce qu’il reste de la jurisprudence « Vicqueneau » mais au motif suivant :
« Considérant que le permis de construire délivré à Mme C le 8 novembre 2006 n’a pu opérer implicitement le retrait de celui du 29 septembre 2005, qui, à supposer d’ailleurs qu’il n’ait reçu aucun commencement d’exécution, avait été délivré à la fois à Mme C et à M. B et n’avait donc pas exactement le même bénéficiaire ; que dès lors, comme l’a jugé le Tribunal, les conclusions dirigées contre ce premier permis ont conservé leur objet ».
Il faut en effet préciser que l’arrêt « Vicqueneau » avait au premier chef posé une règle contentieuse dont il résultait que :
• d’une part et dans l’hypothèse où le second permis était annulé, cette circonstance n’avait pas pour effet de faire revivre le premier, sauf à ce que le second ait été spécifiquement contesté en tant qu’il valait retrait du premier ;
• d’autre part et par voie de conséquence, il n’y a plus lieu de statuer sur le recours exercé à l’encontre du premier permis de construire, la requête à son encontre devenant ainsi sans objet.
L’arrêt « Vicqueneau » n’avait donc pas érigé un principe général du droit de l’urbanisme selon lequel deux permis de construire ne pouvaient pas légalement être délivrés sur un même terrain, sans que le premier ne soit retiré. C’est ce qu’avait d’ailleurs confirmé l’arrêt « SEMMARIS » en 2005 (CE. 29 juin 2005, Sté Semmaris », req. n°262.328).
Mais en toute hypothèse, il faut surtout rappeler que la mise en œuvre de la jurisprudence « Vicqueneau » était subordonnée à trois conditions cumulatives :
• tout d’abord, les deux permis de construire devaient porter sur le même terrain ;
• ensuite, le projet autorisé par le second permis de construire devait être similaire à celui visé par le premier ou, à tout le moins, les deux permis de construire devaient avoir le « même objet » (CE. 7 juillet 1999, Michelland, req. 181.312) ou poursuivre « le même but » (CAA. Versailles,18 novembre 2004, M. Bruno Y., req n°02VE02508) ;
• enfin, il était nécessaire que le second permis de construire soit délivré au même titulaire que le premier (CE. 16 janvier 2002, Portelli, Juris-Data, n° 2002-063443) puisqu’ainsi qu’il a été pré-exposé, la solution dégagée par l’arrêt « Vicqueneau » procédait de l’analyse selon laquelle la demande se rapportant au second permis valait implicitement demande de retrait du premier.
Ainsi de la même façon que le transfert d’un permis de construire requiert en toute hypothèse l’accord du bénéficiaire initial puisqu’à son égard ce transfert vaut retrait de l’autorisation dont il était titulaire, un second permis de construire délivré sur un même terrain, pour un même projet mais à un autre bénéficiaire ne peut valoir retrait du premier puisque la demande présentée par le second pétitionnaire ne peut s’analyser comme une demande implicite de retrait d’une autorisation créatrice de droits à l’égard du premier.
A cet égard, la solution retenue par la Cour administrative d’appel de Lyon n’est donc pas innovante.
Ce qui est évidemment plus intéressant tient à la circonstance que dans cette affaire le second permis de construire avait été délivré à titre unipersonnel à l’un des cotitulaires du premier permis de construire qui pour sa part était donc conjoint.
Force est donc de considérer que quels que soient les rapports et/ou les liens existant entre le(s) titulaire(s) du premier permis de construire et le(s) titulaire(s) du second, il n’y a donc pas de place pour la jurisprudence « Vicqueneau » dès lors que les deux autorisations en cause n’ont « pas exactement le même bénéficiaire ».
Cet arrêt tend donc implicitement à valider les pratiques fréquemment mises en œuvre par les opérateurs pour contourner cette jurisprudence, en l’occurrence en constituant des structures ad hoc dans le seul d’obtenir un second permis de construire sans que celui-ci n’emporte le retrait du premier.
Mais si la Cour n’avait pas à se prononcer sur ce point dans le cadre de conclusions de non-lieu à statuer puisqu’en toute hypothèse le premier permis de construire n’en aurait pas moins subsisté, il faut néanmoins relever que la Cour n’a donc pas même considérer que la délivrance du second permis du second permis de construire avait emporté le retrait du premier en tant qu’il avait été délivré au titulaire du second.
C’est donc que si le premier permis de construire n’avait pas été annulé, son bénéficiaire aurait été titulaire de deux permis de construire sur le même terrain et pour le même projet.
Une parfaite démonstration de l’absurdité tout à la fois de la jurisprudence « Vicqueneau » et de l’interprétation qui en est parfois faite…
Veille jurisprudentielle n°41 : 13 décisions signalées ce mois-ci
CE.9 décembre 2011, Martial A., req. n°335.707 : « Considérant qu'aux termes du 2. de l'article NC 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Chanos-Curson : Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont autorisées que si elles respectent les conditions ci-après : / Les constructions à usage d'habitation sous réserve qu'elles soient directement liées et nécessaires aux activités agricoles. / L'aménagement et l'extension des autres constructions à usage d'habitation, dans la limite d'une surface hors oeuvre nette de 250 m² (...). ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en jugeant que les dispositions précitées du plan d'occupation des sols de la commune de Chanos-Curson devaient être entendues comme autorisant l'aménagement et l'extension des constructions effectivement utilisées pour l'habitation à la date de la demande d'autorisation et qu'elles faisaient obstacle à l'autorisation demandée, au seul motif qu'à cette date l'édifice objet du présent litige n'était pas utilisé pour l'habitation depuis de nombreuses années, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit ; que M. A est, dès lors, fondé à en demander l'annulation »
CAA. Marseille, 8 décembre 2012, Janine B, req. n°10MA00368 : « Considérant qu'aux termes de l'article UD12 du règlement du plan local d'urbanisme : Le nombre de places de stationnement requises est différent selon la nature des constructions réalisées. En fin de calcul, l'arrondi s'effectue à la valeur inférieure lorsque la partie décimale du résultat est au plus égale à 0,5 et à la valeur supérieure lorsque cette partie décimale est supérieure à 0,5. 12.1 : pour les constructions à usage d'habitation : 1 place par tranche de 50 m2 hors œuvre nette, sans qu'il puisse être exigée plus de deux places par logements (...) 12.10 : pour les aménagements, extensions ou surélévation, les règles de stationnement ne s'appliquent qu'à l'augmentation de la surface hors œuvre nette en tenant compte le cas échéant du nombre de places excédentaires pour la construction existante au regard de la norme exigée. ; qu'en application de ces dispositions, le projet devait comporter quatre places de stationnement afin de porter à six le nombre de places de stationnement après les travaux d'agrandissement ;
Considérant, en premier lieu, qu'il ressort du plan de masse que le projet prévoit la création de deux places de stationnement sur la parcelle n° 625 ; que, toutefois, la demande de permis de construire et le permis de construire lui-même ne portent que sur les parcelles n° 626, 533 et 534 ; que le permis de construire en litige ne pouvant autoriser, sans justification, la création de deux places de stationnement sur une parcelle ne faisant pas partie du terrain d'assiette défini dans la demande, celles-ci ne peuvent pas être prises en compte ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort du plan de masse que l'accès à l'une des deux places de stationnement située à l'Est du terrain d'assiette est commandée par l'autre ; que dans la mesure où il n'est pas établi que ces deux places de stationnement seront affectées au même logement, la place de stationnement du fond doit être regardée comme étant inaccessible et ne peut, dès lors, être prise en compte ;
Considérant que le projet qui ne comporte que trois places de stationnement méconnaît l'article UD12 du règlement du plan local d'urbanisme »
CE. 5 décembre 2011, EARL La Gobionne, req. n°342.915 : « Considérant qu'il résulte des dispositions combinées du premier alinéa de l'article A1 et du dernier alinéa de l'article A2 du chapitre 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Lestiou, concernant la zone agricole que : Sont interdites : Toutes les constructions, les installations non directement liées et nécessaires à une activité agricole (...) ; Sont autorisés (...)/ Les bâtiments agricoles ;
Considérant que pour apprécier le respect de ces dispositions, le juge doit rechercher si la construction envisagée relève de l'une des deux catégories qui y sont visées ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que l'EARL LA GOBIONNE a déclaré le 11 juillet 2008 la construction, sur une parcelle de 10 408 m², d'un poulailler, d'une surface hors oeuvre nette de 20 m², destiné à recevoir une centaine de poules ;
Considérant qu'en s'opposant, par l'arrêté du 5 août 2008, à la déclaration de travaux déposée par l'EARL LA GOBIONNE, au motif que la faible emprise du poulailler ne permettait pas de considérer le projet comme nécessaire à une exploitation agricole, le maire de Lestiou a commis une erreur de droit ; qu'il résulte de ce qui précède que l'EARL LA GOBIONNE est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 5 août 2008 »
CAA. Lyon, 29 novembre 2011, Jean A…, req. n°10LY00443 : « Considérant qu'aux termes de l'article UB-9 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Mézériat dans sa rédaction applicable au présent litige, compte tenu de la situation du terrain d'assiette de la construction projetée : L'emprise au sol de la construction ne doit pas dépasser 15 % de la surface du terrain dans le secteur UBa ; que par l'expression surface du terrain , au sens de ces dispositions, il faut entendre l'îlot de propriété destiné à recevoir la construction projetée, laquelle, en l'espèce, est constituée par une parcelle unique de 5 125 m2 cadastrée A 1625 ; qu'ainsi, les premiers juges n'ont entaché leur décision ni d'erreur de droit, ni d'une contradiction de motifs en estimant que la surface du terrain à prendre en compte pour déterminer l'emprise au sol de la construction, conformément à l'article UB-9 du plan d'occupation des sols, devait coïncider avec sa superficie cadastrale, soit 5 125 m2 ; que le projet de la société Logidia d'une assiette de 734,16 m2 ne dépassant pas les 15 % requis par l'article précité, la requête de M. et Mme A ne peut qu'être rejetée »
POS/PLU :
CE. 9 avril 2011, Odile A, req. n°341.274 : « Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : Les zones naturelles (...) comprennent en tant que de besoin : (...) / c) Les zones de richesses naturelles, dites Zones NC, à protéger en raison notamment de la valeur agricole des terres ou de la richesse du sol ou du sous-sol (...) ; qu'il résulte des termes mêmes de ces dispositions que la valeur agricole des terres ou la richesse du sol ou du sous-sol ne sont pas les seuls critères qui puissent être pris en compte pour le classement de parcelles dans une zone de richesses naturelles , et que d'autres critères peuvent être retenus pour autant qu'ils reposent sur la richesse naturelle des lieux ; qu'en estimant que l'exposition au vent pouvait ainsi être retenue comme critère pris en compte pour le classement en zone naturelle, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit ;
Considérant, en cinquième lieu, que les dispositions de l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige, n'interdisent pas que le règlement d'un plan d'occupation des sols autorise la construction d'éoliennes en zone naturelle ; que, par suite, en estimant que la création au sein de la zone NC d'un secteur NCe à vocation d'énergie éolienne où peuvent être construits des ouvrages de production d'énergie éolienne ne méconnaissait pas les dispositions de cet article, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit ;
Considérant, enfin, qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Névian définit une zone NC, zone de richesse naturelle principalement à vocation agricole divisée en cinq secteurs dont un secteur NCe à vocation d'énergie éolienne ; que ce faisant, les auteurs du règlement du plan d'occupation des sols ont nécessairement entendu faire échapper ce secteur aux règles générales de la zone NC manifestement incompatibles avec l'implantation des éoliennes comme celle de l'article NC10 limitant la hauteur des constructions à huit mètres cinquante ; qu'en revanche l'article NC 7 de ce règlement, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, dispose que : La distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus bas et le plus proche de la limite séparative doit être au moins égal à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres ; qu'aucune disposition du règlement n'écarte l'application de cet article au secteur NCe ; qu'ainsi, en jugeant que les auteurs du règlement du plan avaient entendu faire échapper aussi le secteur NCe aux règles de prospect de l'article NC 7 non manifestement incompatibles avec l'implantation des éoliennes, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'erreur de droit »
CAA. Douai, 29 novembre 2011, Cne de Rosoy en Multien, req. n°11DA00691 : « Considérant que, par un jugement du 15 mars 2011, le Tribunal administratif d'Amiens a annulé, à la demande de M. A, la délibération du 18 novembre 2008 du conseil municipal de la COMMUNE DE ROSOY EN MULTIEN portant approbation de son plan local d'urbanisme, au motif que, dans cette délibération, le conseil municipal a, en méconnaissance de l'article L. 123-10 du code de l'urbanisme, inséré dans ce plan des dispositions nouvelles relatives à l'instauration d'un permis de démolir et à la soumission de l'édification de clôtures au régime de déclaration préalable, lesquelles constituent des modifications qui ne peuvent être qualifiées de mineures et qui, eu égard à la date à laquelle elles ont été insérées, n'ont pas été soumises à l'enquête publique ; que le permis de démolir fait l'objet de l'article 5 du PLU et que l'édification de clôture est soumise à autorisation par l'article UA2 de ce document ; que la commune, qui a relevé appel de ce jugement par une requête enregistrée le 9 mai 2011 au greffe de la Cour sous le n° 11DA00690, demande à ce qu'il soit sursis à l'exécution de ce même jugement ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 811-14 du code de justice administrative : Sauf dispositions particulières, le recours en appel n'a pas d'effet suspensif s'il n'en est autrement ordonné par le juge d'appel (...) ; qu'aux termes de l'article R. 811-15 du même code : Lorsqu'il est fait appel d'un jugement de tribunal administratif prononçant l'annulation d'une décision administrative, la juridiction d'appel peut, à la demande de l'appelant, ordonner qu'il soit sursis à l'exécution de ce jugement si les moyens invoqués par l'appelant paraissent, en l'état de l'instruction, sérieux et de nature à justifier, outre l'annulation ou la réformation du jugement attaqué, le rejet des conclusions à fin d'annulation accueillies par ce jugement ; qu'aux termes de l'article R. 811-17 du même code : Dans les autres cas, le sursis peut être ordonné à la demande du requérant si l'exécution de la décision de première instance attaquée risque d'entraîner des conséquences difficilement réparables et si les moyens énoncés dans la requête paraissent sérieux en l'état de l'instruction ;
Considérant, qu'aucun des moyens soulevés par la COMMUNE DE ROSOY EN MULTIEN à l'appui de ses conclusions contre le jugement et la décision attaqués ne paraît, en l'état actuel de l'instruction, sérieux, au sens des dispositions précitées de l'article R. 811-15, et qu'il n'est pas davantage établi que l'exécution du jugement attaqué risquerait d'entraîner des conséquences difficilement réparables pour la commune, au sens de l'article R. 811-17 du code de justice administrative ; que, par suite, la requête de la COMMUNE DE ROSOY EN MULTIEN doit être rejetée ».
CAA. Lyon, 29 novembre 2011, Cne de Seyssuel, req. n°10LY01907 : « Considérant que les articles 6 et 7 des parties du règlement du plan local d'urbanisme contesté applicables aux zones Ua, Ub, Ud, Ui, Uj, Us, AU, AUa, A et N, qui régissent l'implantation des constructions par rapport aux voies ou emprises publiques et par rapport aux limites séparatives, comportent un dernier alinéa ainsi rédigé : Cette règle peut ne pas être exigée pour les aménagements, reconstructions et extensions de bâtiments existants ainsi que pour les constructions à usage d'équipement collectif et les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou collectifs ; que cette disposition, qui attribue à l'autorité d'urbanisme un pouvoir de dérogation dont elle ne détermine en rien les conditions d'exercice et modalités de mise en oeuvre, a pour effet de soustraire les aménagements et constructions en cause au cadre normatif minimum que tout plan local d'urbanisme doit comporter en vertu de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme ; que le Tribunal a dès lors à bon droit retenu l'illégalité des articles Ua6, Ua7, Ub6, Ub7, Uc6, Uc7, Ud6, Ud7, Ui6, Uj6, Uj7, Us6, Us7, AU6, AU7, AUa6, AUa7, A6, A7, N6 et N7 du règlement du plan local d'urbanisme de Seyssuel »
FISCALITE DE L’URBANISME :
CE. 23 décembre 2011, Ministre de l’économie, req. n°313.306 : « Considérant, d'une part, qu'aux termes du premier alinéa de l'article 1723 octies du code général des impôts : (...) le montant du versement pour dépassement du plafond légal de densité (...) est dû par le bénéficiaire de l'autorisation de construire (...) et qu'aux termes des troisième et cinquième alinéas de l'article 1723 decies du même code : Sont tenus solidairement [à ce] versement (...) : / b. Les titulaires successifs de l'autorisation de construire ainsi que leurs ayants cause autres que les personnes qui ont acquis les droits sur l'immeuble à construire en vertu d'un contrat régi par les articles L. 261-9 à L. 261-22 du code de la construction et de l'habitation. ; que, d'autre part, aux termes du premier alinéa du I de l'article 1723 quater du même code : La taxe locale d'équipement (...) est due par le bénéficiaire de l'autorisation de construire et qu'aux termes du 4 de l'article 1929 du même code : Sont tenus solidairement au paiement de la taxe locale d'équipement : (...) / b. Les titulaires successifs de l'autorisation de construire ainsi que leurs ayants cause autres que les personnes qui ont acquis les droits sur l'immeuble à construire en vertu d'un contrat régi par le titre VI du livre II de la première partie du code de la construction et de l'habitation relatif aux ventes d'immeubles à construire ;
Considérant qu'aux termes des premier et troisième alinéas de l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation : Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. / (...) / Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans (...) ; qu'aux termes de l'article L. 251-2 du même code : Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d'une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations ; qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 251-3 du même code : Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier ; qu'il résulte de ces dispositions que, pendant la durée du bail, le preneur est, sauf stipulation contraire, propriétaire des constructions qu'il édifie et bénéficie d'un droit réel immobilier sur le terrain du bailleur ; qu'il suit de là que, lorsque le permis de construire a été délivré au bailleur, le preneur du bail à construction doit être regardé comme un ayant cause du titulaire de l'autorisation de construire au sens des dispositions précitées des articles 1723 decies et 1929 du code général des impôts ».
CAA. Marseille, 24 novembre 2011, Sté BARKATE, req. n°09MA03035 : « Considérant qu'aux termes de l'article *R. 442-9 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à l'espèce : Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot. , et qu'aux termes de l l'article R.123-10-1 du même code : Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ;
Considérant qu'aux termes des dispositions des articles II NA 14 et 15 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Saint Gilles : Les C.O.S. applicables à la zone sont les suivants (...) 0,25 en II NA g (...) et Dépassement du coefficient d'occupation du sol / Néant que le lotissement est situé en secteur NAG ;
Considérant que pour annuler les autorisations de lotir du 29 mai 2007 et le permis d'aménager valant autorisation de lotir modificative, en date du 12 février 2008, le tribunal administratif de Nîmes s'est fondé sur la circonstance que ces deux autorisations incluaient la parcelle n° 17 appartenant à M. B, sans que celui-ci ait donné son accord, ni que soient mentionnées ses coordonnées dans le dossier ; que les premiers juges ont en outre estimé que même si la superficie de la parcelle litigieuse était défalquée, et qu'était prise en compte la possibilité d'augmenter le coefficient d'occupation des sols en application de la possibilité de construire supplémentaire ouverte par le plan d'occupation des sols, au titre des énergies renouvelables, la SHON autorisée excédait en tout état de cause, celle pouvant être créée en application du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Saint Gilles ;
Considérant toutefois que si le permis d'aménager modificatif mentionne encore cette parcelle, l'objet du modificatif était la rectification des limites, afin que l'opération n'empiète plus sur le terrain de l'intéressé ; que la superficie totale du projet Les jardins d'Espeyran 3 mentionnée dans la demande, et pour laquelle le modificatif a été accordé a été diminuée de la superficie de la parcelle de M. B pour être portée à 28133 m² ;
Considérant que la surface à prendre en considération, pour le calcul de la SHON autorisée dans le cadre d'un lotissement est la surface totale du projet, comprenant les espaces verts ; que, le permis d'aménager modificatif du 12 février 2008 portant sur une superficie de 28133 m², c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la SHON autorisée de 4579 m² excédait celle pouvant être autorisée par le permis d'aménager, compte tenu d'un cos de 0,25 »
CE.30 décembre 2011, Cne de Saint-Raphaël, req. n°342.398 : « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumises aux juges du fond que le terrain d'assiette du projet en litige figure sur la liste des éléments architecturaux et paysagers à préserver annexée au plan d'occupation des sols de la COMMUNE DE SAINT-RAPHAËL sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme ; que dès lors, il se trouve dans l'une des zones dans lesquelles s'appliquent les prescriptions de l'article R. 430-3 du même code ; que M. C a déposé le même jour ses demandes concernant les deux permis de démolir et le permis de construire nécessaires à la réalisation de l'extension de son habitation ; que si le dossier joint à la demande qui concernait le permis de démolir annulé par l'arrêt n° 08MA03502 ne comportait qu'un nombre limité de documents photographiques, d'autres photographies répondant aux prescriptions de l'article R. 430-3 précité figuraient dans le dossier joint à la demande qui concernait le permis de construire ; que les demandes, qui concernaient un projet de démolition partielle et de reconstruction en vue d'extension relative à une seule et même opération, n'étaient pas dissociables, alors même qu'elles étaient instruites distinctement ; que, dans ces conditions, en jugeant que le dossier de demande de permis de démolir ne comportait pas les documents photographiques requis faisant apparaître les conditions de son insertion dans les lieux environnants, et en particulier dans le parc au sein duquel il est implanté, sans tenir compte des documents figurant dans le dossier de demande de permis de construire présenté le même jour, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit »
CAA. Marseille, 24 novembre 2011, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à Pia 18 rue des Villas, req. n°09MA04411 : « Considérant que par un arrêté du 6 septembre 2011, le maire de Pia a délivré, à sa signature, un permis de construire modificatif à la SCI Rama qui ne portait que sur la régularisation de la signature de l'arrêté ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS n'est dès lors pas fondé à soutenir que l'arrêté qu'il conteste est entaché d'un vice d'incompétence au motif qu'il aurait été signé par une personne qui n'aurait pas eu délégation à cet effet ;
Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (...) ; qu'aux termes de l'article 662 du code civil : L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre ; qu'il découle des dispositions précitées du code de l'urbanisme et du code civil qu'il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire portant sur un mur mitoyen et prévoyant les travaux mentionnés à l'article 662 du code civil, d'exiger la production par le pétitionnaire, soit d'un document établissant qu'il est le seul propriétaire de ce mur, soit du consentement de l'autre copropriétaire du mur mitoyen, ou en cas de refus de celui-ci, du règlement d'expert mentionné à ce même article ;
Considérant que contrairement à ce que soutient le Syndicat requérant, le pétitionnaire a attesté avoir qualité pour présenter la demande de permis de construire en remplissant le cadre correspondant de l'imprimé de la demande ; que si le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS soutient que le projet autorisé par l'arrêté en litige méconnaît l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, dès lors que la surélévation du garage qu'il prévoit s'appuie sur un mur dont il serait propriétaire, il ressort des pièces du dossier de la demande de permis de construire que les travaux de surélévation en cause doivent s'appuyer sur la construction existante sans affecter le mur mitoyen ou appartenant au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS ; que cette interprétation des plans est confirmée par le Syndicat requérant qui a demandé au maire de Pia, dans un courrier du 16 janvier 2008, que soit respecté un joint de dilatation entre les deux constructions ; que les jugements de l'autorité judiciaire versés aux débats par le requérant, qui sanctionnent l'exécution par la SCI Roma du permis de construire en litige, demeurent sans influence sur la légalité de ce dernier délivré au vu des plans joints à la demande Considérant, d'autre part, que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS soutient que le projet en litige n'est pas construit d'une limite latérale à l'autre conformément à ces mêmes dispositions ; que, toutefois, le projet entre dans le champ de l'exception prévue par le a) de l'article UA7, relative aux terrains ne comportant aucune construction voisine en limite latérale ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS n'est, par suite, pas fondé à soutenir que l'arrêté qu'il conteste a été délivré en violation de la réglementation du POS".
TRAVAUX SUR EXISTANTE & RECONSTRUCTION A L’IDENTIQUE :
CAA. Marseille, 24 novembre 2011, Edmond A…, req. n°11MA00328 : « Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. / Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. ; qu'aux termes des dispositions de l'article L. 111-4 du même code, qui se sont substituées aux anciennes dispositions de l'article L. 421-5 : Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. /Lorsqu'un projet fait l'objet d'une déclaration préalable, l'autorité compétente doit s'opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies. ;
Considérant qu'il résulte de ces dernières dispositions qu'un permis de construire doit être refusé lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d'autre part, lorsque l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation ; que, dans les mêmes conditions, un certificat d'urbanisme négatif doit être délivré lorsque la demande porte sur une opération déterminée ;
Considérant qu'en vertu du règlement du périmètre de protection rapprochée des sources d'Issanka approuvé par arrêté du préfet de l'Hérault en date du 9 décembre 1988 : (...) pour les maisons individuelles existantes maintenues en assainissement individuel, les installations d'épuration devront être mises aux normes en vigueur. L'assainissement du secteur d'Issanka sera assuré par un réseau d'assainissement raccordé sur celui de Balaruc le Vieux (...) ;
Considérant, que, d'une part, il ressort des pièces du dossier, et notamment des photographies produites, que les bâtiments à restaurer, bien que dans un état de vétusté et d'abandon certains, ont néanmoins conservé l'essentiel de leurs murs porteurs ; qu'en outre, il n'est pas sérieusement contesté par la commune de Poussan que ces vestiges présentent, ainsi que l'a indiqué l'architecte des Bâtiments de France dans son avis, un intérêt architectural qui justifie leur maintien et leur restauration ; que, par suite, M. A pouvait se prévaloir d'un droit à la reconstruction à l'identique de ces bâtiments sur le fondement de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme précité ; que, d'autre part, le règlement du plan d'occupation des sols autorise, dans le secteur inondable C de la zone concernée, l'aménagement des constructions existantes ou les constructions nouvelles sous réserve que le plancher habitable soit à 0,30 m au-dessus des plus hautes eaux historiques ou centennales ; que, d'autre part, contrairement à ce que fait valoir la commune, il n'est pas établi que le risque d'inondation existant dans le secteur en cause serait de nature à faire obstacle au projet de restauration, situé en zone d'aléa fort, d'aléa modéré et d'aléa faible du plan de prévention des risques d'inondation applicable sur le territoire communal, dès lors que M. A soutient sans être sérieusement contredit que le plancher habitable est situé à 0, 30 m au-dessus des plus hautes eaux historiques ou centennales, seuil fixé dans le secteur inondable C de la zone concernée par le règlement du plan d'occupation des sols ;
Considérant, toutefois, que le maire s'est notamment fondé, pour délivrer le certificat contesté, sur l'absence de raccordement au réseau d'eau potable du terrain de M. A ; qu'il ressort des pièces du dossier que le réseau de distribution d'eau potable est situé à un peu plus d'un kilomètre de la propriété de M. A ; que si ce dernier fait valoir qu'il existe un puits sur son terrain, il ne justifie toutefois ni de son existence ni de la potabilité de son eau ; qu'en outre, s'il est constant qu'un projet de raccordement du secteur au réseau d'assainissement de Balaruc le Vieux existe, il n'est en revanche pas établi ni même allégué que des travaux de raccordement du secteur au réseau public d'eau potable seraient envisagés par la commune ; que, dans ces conditions, le maire de Poussan devait, pour ce seul motif de sécurité et de salubrité publique, délivrer un certificat négatif alors même que la demande de M. A entrait dans le champ d'application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ».
CONTENTIEUX DE LA LEGALITE :
CAA. Marseille, Novembre 2011, SCI CACHOU, req. n°11MA01493 : « Considérant qu'aux termes de l'article R.600-2 du code de l'urbanisme : Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R.424-15. ; que ces dispositions, qui ont pour objet de permettre l'information des tiers, impliquent nécessairement que le permis de construire affiché puisse être visible des tiers ; que pour tenir compte de la configuration et de la superficie du terrain, l'affichage peut être réalisé à proximité immédiate du terrain d'assiette pour qu'il soit lisible à partir d'une voie ouverte à la circulation du public ;
Considérant qu'il ressort des constats d'huissiers produits par la SCI CACHOU et par M. Thierry A qu'un précédent permis de construire en date du 27 novembre 2009 relatif aux parcelles 638 et 642 situées en bordure du chemin de la Jupette a été affiché jusqu'au 25 février 2010 inclus sur un poteau électrique situé en bordure de ce chemin, à proximité immédiate des parcelles 638 et 642 ; que, postérieurement à l'ordonnance du 9 février 2010 ordonnant la suspension de ce permis de construire relatif aux parcelles 638 et 642, le maire de la commune de Boisset et Gaujac a délivré le 23 février 2010 à la SCI CACHOU un permis de construire relatif aux parcelles 639 et 643, contiguës aux parcelles 638 et 642 et situées à une trentaine de mètres en retrait par rapport au chemin de la Jupette ; qu'il ressort des constats d'huissiers cités-ci dessus que ce second permis de construire a été affiché de manière continue à compter du 26 février 2010 et jusqu'au 26 avril 2010 sur le même poteau électrique que celui sur lequel avait été affiché le permis de construire du 27 novembre 2009 relatif aux parcelles 638 et 642 ;
Considérant, d'une part, qu'en raison de la distance d'une trentaine de mètres séparant le chemin de la Jupette des parcelles 639 et 643, un affichage du permis de construire sur le terrain d'assiette n'aurait ni été visible ni lisible à partir de ce chemin, seule voie ouverte à la circulation du public proche du terrain d'assiette ; que, dès lors, la SCI CACHOU n'a pas méconnu l'article R.600-2 du code de l'urbanisme en affichant le permis de construire du 23 février 2010 sur le poteau électrique situé en bordure du chemin de la Jupette, au droit des parcelles 638 et 642, qui au demeurant, sont les composantes avec les parcelles 639 et 643 d'un même terrain ;
Considérant, d'autre part, que même si les deux panneaux d'affichage accrochés successivement sur le poteau électrique situé en bordure du chemin de la Jupette présentaient nécessairement le même aspect général dès lors qu'ils provenaient du même fournisseur, les mentions qui étaient y portées étaient différentes, s'agissant du numéro de permis de construire (03004209A0036 pour le premier et 03004209A0049 pour le second), de la date de délivrance des permis de construire (27.11.09 pour le premier et 23 février 2010 pour le second), de la nature des travaux (villa pour le premier et maison individuelle pour le second), de la hauteur (7,17 pour le premier et 7.20 ml pour le second), de la surface du terrain (1 500 pour le premier et 1 500,00 m² pour le second) ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif de Nîmes a estimé que les circonstances dans lesquelles avaient été successivement affichés les deux permis de construire avaient pu légitimement donner à penser, à une personne normalement avertie, que l'affichage du permis initialement octroyé se poursuivait sur le terrain ;
Considérant que la demande dirigée par M. Thierry A contre le permis de construire du 23 février 2010 n'a été enregistrée au greffe du tribunal administratif de Nîmes que le 20 juillet 2010, soit après l'expiration du délai fixé par l'article R.600-2 du code de l'urbanisme ; que, dès lors, la demande de M. Thierry A était tardive et, par suite, irrecevable ».
Sur l’affichage d’un permis de construire délivré en application de l’article L.451-1 du Code de l’urbanisme (suite)
Le défaut de mention de la surface à démolir sur le panneau d’affichage ne s’oppose pas nécessairement au déclenchement du délai de recours des tiers à l’encontre d’un permis de construire valant également autorisation de démolition.
TA. Cergy-Pontoise, Ordonnance du 27 décembre 2011.PDF, req. n°n°11-05922
Dans une récente note, nous avions traité de l’arrêt par lequel la Cour administrative d’appel de Nancy avait considéré que, lorsque le permis de construire avait été délivré en application de l’article L.451-1 du Code de l’urbanisme et, concrètement, lorsque ce permis vaut également autorisation de démolition, l’absence de mention sur le panneau d’affichage de la surface des bâtiments à démolir s’opposait au déclenchement du délai de recours des tiers et ce, pour l’ensemble de l’autorisation contestée, y compris si les requérants ne formulent aucun moyen spécifiquement dirigé à l’encontre du « volet démolition » du projet.
Dans notre commentaire, nous avions adhéré au principe retenu par la Cour mais ce, tout en émettant une réserve quant à sa mise en œuvre dans ce cas d’espèce.
Précisément, l’ordonnance de tri (art. R.222-1 ; CJA) du Tribunal administratif de Cergy-Pontoise vient nous conforter dans cette double analyse ; étant toutefois précisé par souci de transparence que l’auteur de ces lignes est également l’auteur du mémoire en défense ayant provoqué cette ordonnance.
On précisera ainsi que pour opposer la forclusion des requérants, le pétitionnaire soutenait qu’un arrêté délivré en application de l’article L.451-1 du Code de l’urbanisme portait en fait deux autorisations distinctes – un permis de construire, d’une part, et un permis de démolir, d’autre part – dans la mesure où en substance :
• d’un point de vue procédural, tout d’abord, l’article précité ne prévoit qu’une faculté destinée à éviter d’avoir systématiquement à formuler une demande de permis de démolir distincte de la demande de permis de construire ; cet article – d’ailleurs inséré au sein d’un chapitre propre aux « dispositions applicables à un permis de démolir » – n’instituant donc pas une procédure obligatoire aboutissant à un permis valant démolition conçue comme une autorisation indivisible, à l’instar à titre d’exemple d’un permis groupé délivré au titre de l’article R.431-24 ;
• sur le fond, ensuite, il résulte de l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme que les règles d’urbanisme applicables aux travaux de construction, d’installation ou d’aménagement (al.1) sont totalement distinctes de celles opposables aux travaux de démolition (al.2), si bien que la conformité du « volet construction » et du « volet démolition » d’une demande formulée au titre de l’article L.451-1 du Code de l’urbanisme s’apprécie donc au regard de règles et de préoccupations d’urbanisme distinctes ;
• sur le plan contentieux, enfin, l’annulation d’un permis de démolir ne remet pas en cause la légalité du permis de construire puisqu’en vertu du principe d’indépendance des procédures et des législations, cette annulation bien que rétroactive n’a aucune incidence sur le fait que l’autorisation de construire a été délivré au vu d’un dossier comportant le justificatif d’une demande de permis de démolir alors que, pareillement, dans le cas visé par l’article L.451-1 du Code de l’urbanisme l’illégalité éventuelle du « volet démolition » d’un permis de construire ne remet pas en cause le fait que cette autorisation a été délivrée au regard d’un dossier comportant les pièces requises lorsque le pétitionnaire met en œuvre la faculté prévue par cet article ;
de sorte que les deux autorisations portées par un arrêté obtenu au titre de l’article précité sont totalement dissociables tant d’un point de vue juridique que contentieux, si bien que :
• il est possible d’exercer un recours ne portant que sur le « volet démolition » ou que sur le « volet construction » autorisé par un tel arrêté ;
• les mentions du panneau d’affichage d’un permis de construire obtenu sur la base de l’article précité sont donc elles-mêmes dissociables ;
• et par voie de conséquence, que l’omission affectant le panneau apposé en l’espèce ne s’est pas opposée au déclenchement des délais de recours pour ce qui concerne l’autorisation de construire.
Or, bien que l’ordonnance commentée ce jour ne se soit pas expressément prononcée sur ce point, il en ressort assez clairement que le Tribunal n’a pas suivi cette analyse puisque ce n’est pas en raison de cette prétendue « dissociabilité » que la requête a été rejeté comme tardive ; ce dont il résulte que le Tribunal a ainsi implicitement admis que le défaut de mention de la surface à démolir pouvait affecter d’irrégularité l’affichage de l’autorisation pour son ensemble.
Pour rejeter la requête, le Tribunal a en effet apprécié de façon on ne peut plus traditionnel la régularité de l’affichage du permis de construire contesté dans cette affaire en considérant que le défaut de mention des surfaces à démolir ne constituait pas « dans les circonstances particulières » de l’espèce une erreur substantielle dès lors que le panneau apposé sur le terrain des opérations comportait par ailleurs les informations requises pour permettre au tiers de prendre connaissance du dossier en mairie.
Ce faisant, le Tribunal s’est donc écarté de l’analyse de la Cour administrative d’appel de Nancy précédemment commenté, laquelle était à notre sens quelque peu contestable dans la mesure où elle s’y était bornée à juger que « la circonstance que les requérants aient pu avoir accès au dossier de permis de construire qu'ils ont produit lors de leur première demande d'annulation dudit permis de construire le 27 mai 2010 devant le Tribunal, ne peut avoir pour effet de regarder les informations mentionnées sur le panneau comme étant suffisantes pour faire courir le délai de recours contentieux ».
On voyait mal en effet pourquoi la mention de la surface des bâtiments à démolir ferait exception au régime de l’affichage des autorisations d’urbanisme tel qu’il découle de sa finalité.
Il faut ainsi rappeler que toute erreur ou omission affectant l’affichage d’un permis de construire ne s’oppose pas au déclenchement du délai des recours des tiers : il est encore nécessaire que cette erreur ou cette omission présente un caractère substantiel. Et pour cause puisque la « philosophie » des dispositions aujourd’hui codifiées aux articles R.424-15 et A.424-16 du Code de l’urbanisme est de permettre aux tiers « d’aller à la mairie pour prendre toute la mesure du projet » ; ce qui implique que le panneau apposé à ce titre sur le terrain des opérations soit renseigné de façon suffisante « afin d’éviter [que les tiers] soient dissuadés d’agir par une information ambiguë ou incomplète » (Conclusions ARRIGHI de CASANOVA sur CE. 16 février 1994, Sté Northerntélécom immobilier, BJDU, 1994, n°4, p.92).
Un panneau d’affichage même renseigné de façon imprécise ou erronée satisfait ainsi aux dispositions précitées dès lors qu’il permet néanmoins aux tiers de saisir l’économie générale du projet et de comprendre qu’il leur est loisible de consulter le dossier produit par le pétitionnaire (CE. 14 novembre 2003, Ville de Nice, req. n°254.003).
Aussi, dès lors qu’en l’espèce, les travaux de démolition projetés portaient sur des bâtiments présentant une superficie globale de 511 mètres carrés, il était difficile de considérer que ces travaux constituaient une composante substantielle d’un projet impliquant la construction d’un bâtiment d’une hauteur de 18 mètres et d’une SHON de 4.499 mètres sur un terrain de 1.987 mètres carrés et, par voie de conséquence, que le fait que le panneau apposé sur le terrain à construire n’ait pas renseigné sur la surface des bâtiments à démolir avait privé les tiers d’une information indispensable à leur compréhension de l’économie générale du projet et de nature à la dissuader d’aller en mairie prendre connaissance du dossier…
Sur le défaut de production au dossier de demande du titre habilitant à construire le pétitionnaire
Lorsque le titre habilitant à construire le pétitionnaire consiste en une promesse de vente conclue avec l’autorité compétente pour statuer sur la demande, le défaut de production de cette promesse au dossier produit par le pétitionnaire n’entache pas le permis de construire d’illégalité au regard de l’article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme.
CE. 23 décembre 2011, Association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, req. n°322.912
Voici un arrêt qui rendu pour application de l’ancien article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme conserve néanmoins un intérêt au regard du régime applicable depuis le 1er octobre 2007.
Comme on le sait en effet l’article précité se bornait à disposer que « la demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain » et, par voie de conséquence, ne prescrivait pas lui-même que le pétitionnaire devait produire la preuve de ce titre à son dossier.
Pour autant, le Conseil d’Etat en avait cependant déduit qu’en dehors du cas où le pétitionnaire était le propriétaire du terrain à construire ou du moins en dehors du cas où l’administration était tenue de le regarder comme le « propriétaire apparent » dudit terrain, il incombait au pétitionnaire de produire au dossier une pièce établissant qu’il disposait bien d’un tel titre. Et compte tenu, d’une façon générale, du principe d’indépendance des législations et des procédures et, plus particulièrement, de l’objet et des effets du permis de construire dont il résulte que l’administration est réputée statuer pour ce qui concerne le projet au seul regard des pièces produites par le pétitionnaire, le défaut de production au dossier du titre habilitant à construire le pétitionnaire était en principe de nature à emporter à lui seul l’annulation du permis de construire délivré dans ces conditions.
Mais précisément, tel ne fut pas le cas dans cette affaire. En effet, si le pétitionnaire avait omis de produire son titre au dossier et si pour cette raison son permis de construire devait être annulé en première instance par le Tribunal administratif de Caen, le Cour administrative d’appel de Nantes devait pour sa part retenir une autre solution et ce, pour un motif ainsi confirmé par le Conseil d’Etat :
« considérant qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain (...) ; que pour estimer que la SCI 1 bis rue Guillaume le Conquérant justifiait, pour l'octroi du permis de construire litigieux, d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain d'assiette du projet, la cour a pu, sans erreur de droit, se fonder sur l'existence d'une promesse de vente conférant des droits à cette société mais ne figurant pas dans le dossier de demande de permis de construire, dès lors que cette promesse émanait de la commune elle-même ; qu'après avoir relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que la promesse de vente, initialement consentie au bénéfice de la SARL Foncière Escudier, avait été transférée à la SCI 1 bis rue Guillaume le Conquérant , la cour n'a pas inexactement qualifié les faits de l'espèce en estimant que ce transfert avait créé des droits au profit de la SCI 1 bis rue Guillaume le Conquérant ».
En substance, le Conseil d’Etat a considéré lorsque le titre habilitant à construire le pétitionnaire consiste en une promesse de vente conclu la commune, le défaut de production de cette promesse au dossier produit par le pétitionnaire n’entache pas le permis de construire d’illégalité au regard de l’article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme.
Deux précisions doivent être apportées sur ce point.
D’une part, et d’une façon générale, il faut rappeler qu’une promesse de vente portant sur un terrain à construire conférait à son bénéficiaire la qualité de « propriétaire apparent » de ce terrain au regard de l’ancien article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme (CE. 13 janvier 1993, M. et Mme. Mijon, req. n° 118.347 ; CE. 1er juillet 1987, Comité de Sauvegard du Bois Plage en Ré, req. n°48886 ; CE. 19 janvier 1994, Comité d’intérêt local de la commune de Saint-Didier, req. n°109.847).
Or, lorsque le pétitionnaire déclarait être propriétaire du terrain objet de sa demande de permis de construire, l’administration compétente ne pouvait légalement pas rejeter cette demande au motif tiré de l’article précité mais ce, sauf en cas de contestation sérieuse par un tiers de la qualité du pétitionnaire (pour l’exemple de la contestation de la validité d’une promesse consentie par la commune : CE. 28 juillet 1995, Sté Logi-Est, req. n°112.775) et/ou lorsque plus généralement l’administration ne pouvait pas ignorer qu’il n’était pas propriétaire dudit terrain (CE. 4 octobre 1989, Bouquet, req. n°67.896).
Il s’ensuit qu’en l’espèce, le pétitionnaire aurait valablement pu se déclarer propriétaire du terrain objet de la demande puisqu’a contrario, non seulement il n’y avait manifestement pas de contestation sérieuse sur ce point mais qu’en outre la commune ne pouvait donc pas ignorer que le pétitionnaire disposait bien d’un tel titre.
Mais quoi qu’il en soit, que le pétitionnaire ait ou non déclaré être propriétaire du terrain à construire dans cette affaire, le Conseil d’Etat a donc considéré que le permis de construire contesté était légal au regard de l’article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme dès lors que la commune l’ayant délivré ne pouvait ignorer qu’elle avait consenti une promesse de vente au pétitionnaire.
Ainsi, la commune agissant en tant qu’autorité compétente pour statuer sur la demande n’est a fortiori pas réputée ignorer que le terrain sur lequel porte cette demande lui appartient.
Or, comme on le sait, s’il résulte des dispositions combinées des actuels articles R.423-1 et R.431-5 du Code de l’urbanisme que le pétitionnaire n’a plus à produire son titre habilitant à construire mais doit seulement attester disposer de l’une des qualités visées par l’article R.423-1, il n’en demeure pas moins que le juge semble néanmoins avoir vocation à contrôler la validité de cette attestation et la réalité de cette qualité.
Dans cette mesure, ces articles semblent ainsi avoir généralisé la théorie du « propriétaire apparent », telle qu’elle avait été dégagée par la jurisprudence rendue sous l’empire de l’ancien article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme.
Au regard de la portée de l’arrêt commenté ce jour, il semble donc raisonnable de considérer qu’une commune pourrait valablement opposer un refus de permis de construire à une demande portant sur un terrain lui appartenant alors qu’elle n’a consentie aucun titre à cet effet au pétitionnaire puisqu’elle ne peut alors pas ignorer que l’attestation néanmoins fournie par le pétitionnaire est à tout le moins erronée.
D’autre part, et plus spécifiquement, si le Conseil d’Etat n’a pas mis cette considération en exergue force est néanmoins de considérer que la solution retenue en l’espèce ne peut valoir que lorsque la personne publique ayant consentie son « titre habilitant à construire » au pétitionnaire est l’autorité compétente pour statuer sur la demande de permis de construire présentée par celui-ci.
Mais dès lors il faut rappeler que le principe de l’attestation prévue par l’article R.431-5 précité connait cependant une forme d’exception puisque l’article R.431-13 du Code de l’urbanisme toutefois que « lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public » ; étant rappelé qu’au regard de l’ancien article R.421-1-1 (al.3) qui a cet égard disposait que « lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d'occupation du domaine public, l'autorisation est jointe à la demande de permis de construire », l’article R.431-13 apparait en l’état comme un assouplissement d’ordre formel n’ayant en revanche pas vocation a remettre en cause le contrôle que peut opérer le juge sur la propension de la dépendance du domaine public considéré à accueillir la construction projetée (CAA. Bordeaux, 28 octobre 2010, Mme Sylviane X., req. n°10BX00075).
Il n’en demeure pas moins que l’autorité « gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public » au regard de l’article R.431-13 précité peut être la même que celle à laquelle il incombe de statuer sur la demande de permis de construire.
Par voie de conséquence, dans ce cas, et lorsque cet « accord » a bien été octroyé au pétitionnaire mais n’a en revanche pas été joint au dossier de demande, il semble également possible de considérer que la solution retenue par le Conseil d’Etat dans l’arrêté commenté ce jour est de nature à avoir une incidence sur la jurisprudence rendue en application de l’alinéa 3 de l’ancien article R.421-1-1 précité au titre duquel il avait notamment été jugé que :
« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme : « La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique. (...) / Lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d'occupation du domaine public, l'autorisation est jointe à la demande de permis de construire » ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de construction litigieux comportait la réalisation d'un nouvelle entrée à partir de la voie publique qui nécessitait un aménagement permanent d'une dépendance de la voie publique bordant le terrain d'assiette de cette construction ; que la création de cette nouvelle entrée nécessitait l'obtention d'une permission de voirie, laquelle a été délivrée le 14 mars 2004 ; qu'il est constant toutefois que l'arrêté accordant cette autorisation d'occupation du domaine public n'a jamais été joint à la demande de permis de construire présentée par la SCI DU PARC DE FONDARGENT ; qu'en statuant sur cette demande alors que cette société n'avait pas produit cette autorisation d'occupation du domaine public, et quand bien même celle-ci avait été délivrée par le maire de Saint-Orens de Gameville, ce dernier a, comme l'ont à juste titre estimé les premiers juges, méconnu les dispositions du dernier alinéa de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme » (CAA. Bordeaux, 19 mai 2008, SCI Parc de Fondargent, req. n°06BX01188).

References: l'article 5
 l'article 1723
 l'article 1723
 l'article 1723
 l'article 1929
 l'article 662
 l'article 662