Source: https://czasopismo.legeartis.org/2016/12/odpowiedzialnosc-zalanie-mieszkania-sasiadow-dolu.html
Timestamp: 2018-05-28 01:34:18+00:00

Document:
Odpowiedzialność za zalanie mieszkania sąsiadów z dołu (III CZP 63/12)
by Olgierd Rudak • 26 grudnia 2016 • 21 komentarzy
A jeśli komuś wyporność karpi przekroczyła objętość wanny i doszło do zalania mieszkania sąsiadów z dołu, to warto poświęcić pół kwadransa na rozważania: czy odpowiedzialność za zalanie mieszkania sąsiadów z dołu określona jest zasadą ryzyka (art. 433 kc) czy też jednak poszkodowany będzie musiał wykazać winę nieostrożnego lokatora mieszkającego nad nim?
Odpowiedzialność za zalanie mieszkania sąsiadów z dołu nie jest objęta art. 433 kc (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)
uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 lutego 2013 r. (III CZP 63/12)
Przepis art. 433 kc nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji.
Uchwałę podjęto (jakiś czas temu) na wniosek Rzecznika Ubezpieczonych, zaś zadane pytanie brzmiało:
Czy przepis art. 433 kc ma zastosowanie do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji?
Rzecz oczywiście dotyczy odpowiedzialności za czyn niedozwolony (delikt) określony w art. 433 kc, zgodnie z którym osoba zajmująca mieszkanie ponosi odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za szkodę wyrządzoną wskutek wyrzucenia, wylania lub wypadnięcia każdej rzeczy z tego lokalu — zaś zwolnienie z odpowiedzialności może nastąpić wyłącznie w przypadku działania vis maior lub wyłącznej winy poszkodowanego lub lub osoby trzeciej.
W ten właśnie sposób będzie odpowiadała osoba wyrzucająca przez okno choinkę po świętach — albo wspólnota, jeśli odpadnie rynna i uszkodzi samochód zaparkowany pod blokiem oczywiście oderwanie się części budynku to art. 434 kc, konstrukcja podobna, ale przepis inny (sprawdzić czy rynny nie urwał nieoczekiwany huragan).
art. 433 kc
Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że odpowiedzialność na zasadzie ryzyka jest wyjątkiem, zaś wyjątki nie podlegają wykładni rozszerzającej — zarazem skoro przepis o odpowiedzialności za wylanie cieczy przez okno ma źródło w czasach kiedy nie istniała jeszcze kanalizacja i niektórzy wylewali nieczystości do rynsztoka nie bacząc czy ktoś idzie pod domem, to nie można go stosować w sytuacji kiedy nie ma problemu z ustaleniem winy sprawcy zalania.
Oceniono też, że nie istnieją szczególne rozbieżności w orzecznictwie odnoszące się do odpowiedzialności za przelanie się wody między pomieszczeniami w tym samym budynku — „wylanie” w art. 433 kc musi obejmować wydostanie się cieczy na zewnątrz budynku, podczas gdy „zalanie” lub „przelanie” w obrębie budynku nie polega na leksykalnie rozumianym wylaniu się płynu (nawet jeśli komuś wylało się z wanny).
W każdym też przypadku należy pamiętać, że podstawową formą odpowiedzialności za delikt jest odpowiedzialność na zasadzie winy (art. 415 kc) — i ten przepis będzie miał też zastosowanie w przypadku zalania mieszkania sąsiadów z dołu.
Tags: art. 415 kc art. 433 kc delikt nieruchomości Sąd Najwyższy uchwała
← Kajmád Szekszárdi Cabernet Sauvignon 2012 — kup, otwórz, poczekaj!
O tym co zrobić jeśli pod choinkę dostało się mokasyny mesykańskie →
21 comments for “O odpowiedzialności za zalanie sąsiadów z dołu”
26 grudnia 2016 at 20:07
„odpowiedzialność na zasadzie ryzyka jest wyjątkiem, zaś wyjątki nie podlegają wykładni rozszerzającej” – jak do tego ma się rynna, która nie jest w pomieszczeniu?
26 grudnia 2016 at 20:26
Rynna jako odpadająca od budynku, moim zdaniem, nie będzie wyjątkiem — więc będzie się kwalifikowała do zastosowania art. 433 kc.
Simple Or Easy
26 grudnia 2016 at 21:01
Rynna raczej podchodzi pod art. 434 kc
27 grudnia 2016 at 09:34
Ups, 100% racji :) zaćma chwilowa, pamiętałem, że dzwonią, ale przy świętach wyparłem całą resztę :)
27 grudnia 2016 at 11:59
No właśnie. Chodzi mi np. o jednostkę zewnętrzną klimatyzatora na balkonie. Zawsze może coś się stać np. odpadnie jakiś element. Czy to jest pomieszczenie, budowla czy jeszcze coś innego?
27 grudnia 2016 at 12:10
Uważam, że element (nawet później dołączony, np. klima) jest częścią składową (np. wyrok SA w Poznaniu, I ACa 879/10) — a czy można się uwolnić wskazując na czyściciela klimy? (Posiadacza budowli nie uwalnia od odpowiedzialności powierzenie jednostce wyspecjalizowanej okresowego czyszczenia przewodów kominowych, wyrok SN IV CR 231/88)
https://www.rf.gov.pl/art-434-posiadacz-budowli/wyrok_SN_z_dnia__1988_09_13___________________IV_CR_231_88_OSNC_1990_12_155__854
27 grudnia 2016 at 13:23
Dzięki. Zatem to argument za tym, że lepiej mieszkanie wynająć niż kupić . . .
27 grudnia 2016 at 18:49
No chyba, że damy radę dowieść, że czyściciel klimy widział nieprawidłowość i o niej nie poinformował. Wtedy jest nadzieja. Jeżeli nie czyściciela a klima była stosunkowo niedawno montowana to za odpowiedzialnością montażysty możnaby się schować. A jeżeli mieszkań mamy kilka i zatrudniamy zarządcę nieruchomości…
27 grudnia 2016 at 18:41
Zdarza się, mnie ciekawi przypadek odpadającego od budynku/budowli lodu. Słyszałem o zabawnej interpretacji w stylu: jako, że lód spaja się z budynkiem/budowlą w sposób nierozerwalny bez użycia narzędzi to jest jego częścią ;) Ile w tym prawdy – nie wiem. Możliwe, że to tylko miejska legenda.
27 grudnia 2016 at 19:44
Takie prawo to tylko na biegunie :) i to raczej tym południowym, bo na północnym ocieplenie klimatu i Golfstrom robią swoje.
27 grudnia 2016 at 21:39
26 grudnia 2016 at 23:26
No dobrze, to kto jest winien pęknięciu rury? Czy jest to zdarzenie losowe? Czy jest w tym wina jej właściciela?
To zależy znów od sądu jak mniemam.
W zasadzie właściciel nie wymienił zużytej, ani nie konserwował jej należycie, więc pękła ze względu na zupełnie normalne i przewidywalne zużycie materiału pod ciśnieniem, które zależy od spuszczającego wodę ;-)
27 grudnia 2016 at 09:50
Nie ma zdarzeń losowych :) albo właściwie inaczej: są, ale co do zasady obciążają osobę zajmującą mieszkanie. Chyba że wykaże, że rurę urwała osoba obca albo była to siła wyższa (gdzie samo w sobie pęknięcie rury nie jest siłą wyższą).
Nie bardzo to rozumiem. Nawet bardzo nie bardzo. Jeśli odpowiedzialność nie bazuje na ryzyku posiadania rury, lecz wynikać ma z winy właściciela rury, to w jaki sposób może sąsiad z dołu wykazać moją winę, gdy rura w ścianie pękła? Przecież jak w tę rurę gwoździa nie wbiłem, wiertła nie wkręciłem, ba nawet je pies nie pogryzł. Na czym polegać miałby tu wina?
27 grudnia 2016 at 21:59
Jest to problem, szczególnie gdy instalacja nie jest stara, nic nie ciekło, i zdarzenie faktycznie było nagłe. Trzeba pamiętać, że trwałość elementów instalacji wodnych jest przewidywana na około 30 lat, a nawet 30+. Właśnie dlatego gros ubezpieczycieli na naszym rynku od kilku lat ciekawym zapisem obejmuje ochroną (w OC w życiu prywatnym, bo w działalności chyba nie widziałem, ale też nie szukałem) osoby trzecie (np. tych nieszczęsnych sąsiadów) pod warunkiem, że pierwotna przyczyna zalania została ujawniona w instalacji należącej do ubezpieczonego. Ze względu na konstrukcję zapisu nie można mówić o domniemaniu winy, tylko objęciu ochroną ponad odpowiedzialność ustawową. Mówi się obecnie, że to wymóg rynku, „sprawcy” chcieli by ubezpieczyciele wypłacali odszkodowania i poszkodowani dali im („sprawcom”) święty spokój.
Pod kątem postępowania sądowego – słuszna uwaga, że wszystko zależy od sądu, no i zeznań świadków.
Właściwie to w taki sam sposób jak w każdym innym przypadku :) np. powołać biegłego licząc na to, że ten wykaże jakieś zaniedbania.
Poza tym — sam tego nie wiem :)
27 grudnia 2016 at 22:14
Niekoniecznie obciąża osobę zajmującą mieszkanie. Inna jest odpowiedzialność właściciela, a inna najemcy. O ile w umowie najmu nie zapisano inaczej niż art. 681 kc utarło się, że „drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody” to najemca odpowiada za końcówki, w przypadku instalacji wodnej np. uszczelki, baterie, elastyczne wężyki od ściany do urządzeń. Za instalację w ścianach odpowiada raczej właściciel. Oczywiście sąd może inaczej patrzeć gdy najem trwa już np. 20 lat, a inaczej przy najmie okazjonalnym. Oddzielny temat to kwestia informowania właściciela przez najemcę o zauważonych nieprawidłowościach – tu można dopatrywać się ewentualnych źródeł zaniedbania po stronie najemcy.
Piękne to nasze prawo. Tyle możliwości i jak zawsze wiele zależy od treści pozwu jak i podejścia do sprawy przez konkretnego sędziego (zbadamy przelotnie, czy dogłębnie). Nie zapomnijmy też o jakości reprezentantów stron.
27 grudnia 2016 at 22:35
I to jest kolejny ciekawy trop — kc w odniesieniu do deliktu swoje, w odniesieniu do najmu swoje, a ustawa o własności lokali (być może) jeszcze coś innego…
Dzięki za dobre komentarze! Liczymy na więcej! :)
28 grudnia 2016 at 18:43
Jak będzie temat, który liznąłem to chętnie coś od siebie dorzucę.
PS. Przeglądam blog regularnie, ostatnio sporo casusów widzę – przyjemnie i z jajem. Zgaduję, że więcej zimą wolnego czasu na skrobanie się udaje się zorganizować, bo wzrost ilości tekstów nie tylko tutaj widać.
28 grudnia 2016 at 20:38
No więcej, więcej, mniej i krócej z psinką po lasach się włóczę :)
Olgierd Rudak o Tak się składa, że przyszedł czas na kilka zdań o nożu Ontario RAT-1
Olgierd Rudak o Czy rowerzysta, który nie hamował, chociaż widział, że auto jest na przejeździe dla rowerów, przyczynił się do wypadku?
Olgierd Rudak o Prawo reklamy piwa — jak wolno reklamować piwo, żeby nie popaść w problemy z paragrafami?
Ja o Czy rowerzysta, który nie hamował, chociaż widział, że auto jest na przejeździe dla rowerów, przyczynił się do wypadku?
Kinga o Czy zdrada małżeńska zrywa więzy rodzinne, więc narusza dobra osobiste zdradzonego?
maria o Czy można żądać usunięcia uli przez sąsiada — bo pszczoły zalatują na moją posesję?
mbk o Tak się składa, że przyszedł czas na kilka zdań o nożu Ontario RAT-1
archiwum Wybierz miesiąc Maj 2018 (43) Kwiecień 2018 (49) Marzec 2018 (50) Luty 2018 (53) Styczeń 2018 (53) Grudzień 2017 (50) Listopad 2017 (55) Październik 2017 (61) Wrzesień 2017 (49) Sierpień 2017 (48) Lipiec 2017 (59) Czerwiec 2017 (73) Maj 2017 (69) Kwiecień 2017 (49) Marzec 2017 (55) Luty 2017 (57) Styczeń 2017 (64) Grudzień 2016 (67) Listopad 2016 (58) Październik 2016 (55) Wrzesień 2016 (49) Sierpień 2016 (46) Lipiec 2016 (50) Czerwiec 2016 (56) Maj 2016 (55) Kwiecień 2016 (54) Marzec 2016 (46) Luty 2016 (54) Styczeń 2016 (58) Grudzień 2015 (59) Listopad 2015 (57) Październik 2015 (62) Wrzesień 2015 (65) Sierpień 2015 (51) Lipiec 2015 (45) Czerwiec 2015 (56) Maj 2015 (51) Kwiecień 2015 (33) Marzec 2015 (41) Luty 2015 (34) Styczeń 2015 (28) Grudzień 2014 (18) Listopad 2014 (24) Październik 2014 (23) Wrzesień 2014 (18) Sierpień 2014 (12) Lipiec 2014 (13) Czerwiec 2014 (15) Maj 2014 (8)

References: art. 433
 art. 433
 art. 433
 art. 433
 art. 434

art. 433
 art. 433
 art. 415
 art. 433
 art. 433
 art. 434
 art. 681