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Timestamp: 2018-03-19 20:05:58+00:00

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(K)einer für alle? – BGH zur gesamtschuldnerischen Haftung der WohnungseigentümerInnen | dieWohnungseigentümer.de
I n einer Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft bestand gegenüber den Wasserwerken ein Rückstand für den Zeitraum von April 2006 bis zum März 2007 in Höhe von ungefähr 3.600 Euro. Die Berliner Wasserwerke suchten sich drei Miteigentümer der Gemeinschaft heraus und nahm diese „gesamtschuldnerisch” in Anspruch, das heißt, diese drei Eigentümer sollten für alle Wohnungseigentümer den Gesamtbetrag an die Berliner Wasserwerke bezahlen.
Es bestand ein Vertrag zwischen den Berliner Wasserbetrieben in dessen „Ergänzenden Bedingungen” sich unter Anderem die Regelung fand, dass der Versorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen wird und jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haftet.
Vor dem Landgericht Berlin bekamen die Wasserbetriebe Recht. Das Landgericht ließ jedoch die Revision zu, so dass sich der Bundesgerichtshof mit dieser Frage befassen konnte. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf, weil sich eine gesamtschuldnerische Haftung der beklagten Wohnungseigentümer weder aus dem Vertrag noch aus dem Gesetz ergibt.
BGH – Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 329/08
Volltext als pdf-Datei hier
und hier die Pressemitteilung des BGH Nr. 15/2010 vom 21.01.2010
[...] Eine gesamtschuldnerische Haftung der Beklagten für die von der Klägerin geforderten Entgelte ergibt sich weder aus Vertrag noch aus dem Gesetz.
Die Realofferten der Klägerin richteten sich, anders als das Berufungsgericht meint, nach den vorstehend wiedergegebenen Vertragsbedingungen der Klägerin nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die hiervon abweichende Auslegung des Berufungsgerichts bindet den Senat nicht. Bei den Versorgungsbedingungen der Klägerin handelt es sich zwar um Allgemeine Geschäftsbedingungen, deren räumlicher Geltungsbereich sich auf das Land Berlin beschränkt. Gleichwohl erstreckt sich ihre Geltung “über den Bezirk eines Berufungsgerichts hinaus”; denn je nach Streitwert der Entgeltklage ist im Berufungsrechtszug das Kammergericht oder das Landgericht Berlin zuständig. Die daraus resultierende Gefahr widerstreitender Berufungsurteile hat sich, worauf das Berufungsgericht hinweist, auch bereits verwirklicht. Der Senat kann die hier in Rede stehenden Klauseln der Vertragsbedingungen der Klägerin daher selbst unbeschränkt auslegen (vgl. BGHZ 163, 321, 323 f.).
Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Zwar sehen die Vertragsbedingungen der Klägerin jeweils vor, dass jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haftet. Hieraus ergibt sich indessen nicht klar und eindeutig, dass eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer persönlich neben der Haftung des Verbands begründet werden sollte. Das Berufungsgericht geht davon aus, dass die hier zu beurteilenden Vertragsbedingungen der Klägerin aus der Zeit vor dem Bekanntwerden der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft stammen. Unter diesen Umständen spricht gegen ein solches Verständnis schon die Tatsache, dass nach damaliger Auffassung mangels Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft allein eine persönliche Haftung der Wohnungseigentümer in Betracht kam, so dass für die Begründung einer akzessorischen Haftung der Wohnungseigentümer neben der Gemeinschaft keine Veranlassung bestand (so zutreffend KG, Urteil vom 24. Januar 2008 – 19 U 8/07, juris). Erkennbarer Sinn der Klauseln kann es dann nur gewesen sein, die als gegeben vorausgesetzte Eigenhaftung der Wohnungseigentümer inhaltlich dahin auszugestalten, dass jeder Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft als Gesamtschuldner und nicht nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil haften solle.
Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben, soweit zum Nachteil der Beklagten zu 2 und 3 entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat verwehrt, da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist. Denn die Beklagten haften für die Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar nicht als Gesamtschuldner, jedoch gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 des am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsgesetzes nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils. § 10 Abs. 8 WEG ist als Vorschrift des materiellen Rechts, für das eine § 62 Abs. 1 WEG entsprechende Übergangsvorschrift fehlt, auch auf vor Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes entstandene Wohnungseigentümergemeinschaften anwendbar (BGH, Urteil vom 18. Juni 2009 – VII ZR 196/08, NJW 2009, 2521, Tz. 14 m.w.N.). Zu den Miteigentumsanteilen der Beklagten zu 2 und 3 hat das Berufungsgericht – aus seiner Sicht folgerichtig – keine Feststellungen getroffen. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Vor der WEG-Novelle im Jahr 2007 bestand jedenfalls bis zur der Entscheidung des Bundesgerichtshofs über die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH – Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05) die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer.
Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass sich Gläubiger (in diesem Fall beispielsweise die Berliner Wasserbetriebe) nach Belieben einen oder auch mehrere Wohnungseigentümer auswählen und von diesen den gesamten Betrag verlangen konnten, den die Wohnungseigentümergemeinschaft schuldig war. Es war dann allein Sache der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer, sich das Geld von den übrigen Eigentümern zurück zu holen.
Laut dem Bundesgerichtshof geht das nach der Novellierung des WEG selbst bei „Altverträgen” nicht mehr. Vertragspartner ist in der Regel der teilrechtsfähige Verband, der mit seinem Verwaltungsvermögen haftet. Die Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG auf seinen Miteigentumsanteil beschränkt (genauer: Er haftet für Verbindlichkeiten nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils).
Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer kommt nur dann in Betracht, wenn sie sich dazu neben dem Verband
eindeutig auch persönlich
§ 10 Abs. 1, 6, 8 WEG
Schlagwörter: Gesamtschuldner, Haftung, teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, Wasserkosten

References: BGH 

BGH 
 BGH 
 § 10
 § 10
 § 62
 § 10

§ 10