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BIEN DE FAMILIA. Su protección registral. (Derecho argentino e iberoamericano) por. Luis Moisset de Espanés
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Marta Caballero Córdoba
1 BIEN DE FAMILIA. Su protección registral. (Derecho argentino e iberoamericano) por Luis Moisset de Espanés I.- Introducción a) La oponibilidad de un derecho b) Oponibilidad y publicidad registral c) La oponibilidad y el derecho a la vivienda II.- La ley argentina de bien de familia a) Aspectos generales. Razones de la protección b) Alcance: 1) personas comprendidas; 2) valor del bien; 3) deudas excluidas de protección; 4) duración de la protección III.- El Registro. Importancia a) Modos de constitución 1) Testamento. Solicitud judicial; 2) Solicitud del propietario b) Momento de constitución 1) Solicitud judicial; 2) Declaración efectuada ante el Registro; 3) Constitución por instrumento notarial. c) Tiempo físico y tiempo jurídico. IV.- Intentos de proteger el techo familiar al margen de la publicidad registral a) Tendencias actuales b) Constitución de la provincia de Córdoba. Validez o invalidez de la norma V.- Otros países de iberoamérica a) Declaración de voluntad inscripta en el Registro 1) Costa Rica; 2) Uruguay b) Resolución judicial e inscripción en el Registro 1) Bolivia; 2) Chile; 3) República Dominicana; 4) Ecuador; 5) México; 6) Panamá; 7) Paraguay; 8) Perú; 9) Venezuela c) Protección ministerio legis 1) Brasil; 2) Colombia I.- Introducción En abril de 2003 nos encontrábamos trabajando en un comentario a fallo vinculado con el Registro del bien de familia, cuando fuimos invitados por un querido maestro, Don Diego Espín Cánovas a participar en unas Jornadas sobre Derecho de Familia y Registro de la
2 2 Propiedad, a efectuarse en Madrid en septiembre-octubre de ese mismo año, en cuyo temario se incluía el problema de La vivienda familiar habitual y su protección por medio de la calificación registral. Nos pareció correcto entonces proponer como tema de nuestra ponencia la protección registral del bien de familia en el derecho argentino. Llevamos entonces la inquietud al seno del Instituto de Derecho Comparado de la Academia Nacional de Derecho de Córdoba, donde trabajamos con un grupo de jóvenes estudiantes y el resultado fue ampliar el campo de investigación a lo que sucede en otros países de iberoamérica. Contamos allí con la muy valiosa y entusiasta colaboración de Guillermo Federico Campbell Gargiulo, quien efectuó una valiosa búsqueda de materiales legislativos y doctrinarios, que encuentra reflejo en esta ponencia. Es pues un deber de justicia expresarle nuestro agradecimiento por los aportes que nos ha hecho llegar. a) La oponibilidad de un derecho En el campo del derecho tiene singular importancia el grado de "oponibilidad" de que gocen las situaciones susceptibles de ser protegidas por el orden jurídico. Hablamos de "grado" de oponibilidad, porque aunque los titulares de derechos siempre tienen la pretensión de poder hacerlos valer frente a cualquiera, hay casos en los cuales esa oponibilidad no es absoluta, sino que sus derechos sólo pueden esgrimirse frente a algunos, y carecen de protección frente a otros a quienes les resultan "inoponibles". Nos limitamos a enunciar esta característica, que adquiere singular importancia cuando la legislación vigente procura reconocer el derecho de todo ser humano a gozar de una vivienda digna, y para hacerlo efectivo concede a ese derecho oponibilidad frente a los acreedores, sustrayéndolo en alguna medida del patrimonio como prenda común. Desde nuestra cátedra hemos señalado en numerosas ocasiones que la oponibilidad de una situación jurídica suele quedar vinculada al hecho de que el resto de la comunidad tenga "conocimiento efectivo", o al menos "posibilidad de conocer" su existencia. Así, por
3 3 ejemplo, y desde muy antiguo, los derechos reales gozan de mayor oponibilidad, porque la posesión de la cosa crea en los demás la presunción de que existe un derecho; en cambio, en el campo de los derechos personales la relación sólo suele ser conocida por acreedor y deudor, y por ello resulta inoponible al resto de la comunidad. Sin embargo, cuando los terceros adquieren conocimiento efectivo de la situación de deuda y, sin embargo, contratan con ese deudor relaciones que vulneran créditos preexistentes, el acreedor afectado podrá oponer su derecho esgrimiendo la acción revocatoria o pauliana, y lograr que a su respecto no tenga efecto la adquisición que efectuó el tercero que, sin embargo, será "oponible" a cualquier otro. c) Oponibilidad y publicidad registral Decíamos más arriba que el grado de oponibilidad tiene estrecha relación con el conocimiento efectivo o con la posibilidad de conocer. En este punto es donde el legislador interviene y procura crear medios técnicos que faciliten la "posibilidad de conocimiento". Aparecen así los "registros", en los que se procura asentar constancia de situaciones o relaciones jurídicas, que pueden, por medio de la consulta del registro, ser conocidas por todos los interesados. Se crea entonces, por vía de la publicidad registral, la posibilidad de conocer y con ella se genera la oponibilidad de las circunstancias que se incorporan al registro. d) La oponibilidad y el derecho a la vivienda En este momento disputan el campo dos corrientes principales de pensamiento, aunque no podemos ocuparnos de ellas en detalle. Una considera que el derecho a la vivienda, tiene tal jerarquía que debe ser protegido sin limitación alguna frente a cualquier circunstancia que pudiese afectarlo, de manera que ningún acreedor podrá, por ninguna causa, privar a su deudor de techo. Procura entonces consagrar la inembargabilidad absoluta del hogar, basándose en los mismos fundamentos que llevan a consagrar la inembargabilidad de los
4 4 bienes muebles indispensables para la subsistencia, como las vestimentas, o el ajuar mínimo de la casa. Frente a esta posición hay otra que, sin descuidar la defensa de la vivienda, deja en manos del titular del bien decidir si desea acogerse a esa protección, o prefiere dejar que integre la garantía patrimonial que le permitirá así obtener crédito con más facilidad y en mayor monto. En este sistema, para mantener equilibrada la relación entre acreedores y deudores, es menester que todos puedan tener conocimiento si la casa ha quedado constituída como un bien inembargable y para el adecuado conocimiento de este derecho y su oponibilidad, la publicidad registral resulta la herramienta más idónea. Dedicaremos nuestro esfuerzo a estudiar este derecho en la legislación argentina, donde es conocido como bien de familia, y las figuras similares que aparecen en la mayor parte de los sistemas jurídicos de iberoamérica. II.- La ley argentina de bien de familia En el Código Civil argentino, que data de las postrimerías del siglo XIX, no existe ninguna norma sobre bien de familia; luego, a partir de comienzos del siglo XX, se encuentran una serie de proyectos legislativos que reflejan el movimiento de protección de la familia que en ese momento tenía difusión universal, como bien lo dice el profesor cordobés Hugo Vaca Narvaja, quien brinda una prolija y detallada reseña de las iniciativas presentadas en el Congreso de la Nación ( 1 ), ninguna de las cuales alcanzó a convertirse en ley. A esos proyectos que se referían concretamente al bien de familia, creemos conveniente agregar uno de Manuel Carlés, del año 1912, que bajo la denominación de amparo del hogar, establecía la inembargabilidad del bien, si se cumplían varias condiciones, como residir en el predio, cultivarlo y, lo que presenta especial interés para nuestro estudio, que se practicase una inscripción en el Registro Inmobi- 1. Ver Hugo Vaca Narvaja, El patrimonio familiar, Boletín de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba, año XXVII, 1963, N 1-3, p. 307 y siguientes, en especial nota 21, p. 342 a 344.
5 5 liario, para que esta protección fuese oponible a terceros ( 2 ). Se encuentran también algunos antecedentes en los proyectos de Reforma del Código Civil. Vemos así que el Proyecto de 1936 le dedica el Título III, de la Sección Segunda, Libro Primero (artículos 124 a 131); la protección se logra por medio de la inscripción en el Registro ( 3 ), que debe solicitarse mediante un trámite judicial ( 4 ). Posteriormente en el Anteproyecto de 1954, elaborado en el Ministerio de Justicia, por un Instituto de estudios legislativos que se encontraba bajo la Dirección del profesor Jorge Joaquín Llambías, en la Sección Cuarta del Libro Segundo, encontramos el Título XI (artículos 630 a 639), destinado al Bien de Familia; los artículos 633 y 634 se ocupan de la constitución del bien, exigiendo que ella se obtenga con participación de la justicia, mediante la inscripción en el Registro inmobiliario ( 5 ). La protección del bien de familia se concreta en la legislación argentina en 1954, por ley de diciembre de ese año. El mencionado cuerpo legal contemplaba en seis capítulos diversos pro- 2. Ver Elías P. Guastavino, Bien de Familia, ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1984, T. I, N 272 (p. 375). 3. Art. 124 (Proyecto de 1936).- Para constituir el bien de familia, a fin de gozar los beneficios que este Código le reconoce, será necesario la inscripción del mismo con ese carácter, en el Registro de Inmuebles. 4. Art. 129 (Proyecto de 1936).- La inscripción se gestionará ante el juez del lugar donde esté situado el inmueble, acompañando el respectivo título y la boleta fiscal del año, con expresión de las personas que inicialmente deban gozar del beneficio, así como de las hipotecas o gravámenes que pesen sobre el bien. Previa publicación de edictos y audiencia sumaria de las partes, se ordenará el registro. En caso de controversia, se resolverá lo más conveniente para los intereses de la familia. 5. Art (Anteproyecto de 1954). Forma de constitución.- La constitución del bien de familia se determina por la inscripción de la sentencia judicial que la autorice, en el Registro Inmobiliario correspondiente. La inscripción aludida se gestionará sumariamente y con intervención del Ministerio Público ante el juez del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble, debiendo justificarse el dominio a favor del constituyente, así como la concurrencia de las circunstancias indicadas en el art. 630, y el nombre, edad y relación de parentesco de los beneficiarios del bien de familia. Art (Anteproyecto de 1954). Constitución por testamento. Cuando el causante hubiera dispuesto en su testamento la constitución de un bien de familia, el juez de la sucesión, a pedido de los interesados, ordenará la inscripción en el Registro inmobiliario que corresponda, si fuere procedente.
6 6 blemas vinculados con el régimen de menores y de la familia ( 6 ), entre los que se encontraba la posibilidad de constituir un bien de familia (capítulo V, artículos 34 a 50 de la ley ). A diferencia de sus antecedentes más cercanos no se requiere intervención de la justicia, limitándose a la inscripción en el registro (art. 35), como analizaremos luego. Con posterioridad la reforma constitucional de 1957 agregó a la Carta Magna el artículo 14 bis, en el cual se prevé que por leyes especiales se debe dar protección integral a la familia, entre otras cosas por la defensa del bien de familia, la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna. Antes de concluir con este punto deseamos recordar brevemente una peculiaridad de la organización institucional argentina, que ha entregado al Congreso de la Nación la legislación de fondo, entre la que se encuentra el derecho civil, mientras que las provincias se han reservado la legislación procesal y de carácter administrativo ( 7 ), de manera que el dictado de una ley sobre bien de familia, cuyo contenido sustantivo es de derecho civil, es potestad del Congreso de la Nación, mientras que la regulación de los trámites inscriptorios, por tratarse de normas de procedimiento, corresponde a cada provincia. Pues bien, ha sucedido que varias provincias, antes de que el Congreso sancionase la ley de bien de familia, han consagrado en sus leyes ( 8 ), normas protectoras de la vivienda familiar, que han sido tachadas de inconstitucionales por los acreedores que se sentían 6. El primer capítulo trataba de la protección de la minoridad; el segundo de las edades mínimas para contraer matrimonio; el tercero de la simple ausencia con bienes en estado de abandono y de la ausencia con presunción de fallecimiento; el cuarto de la desaparición de personas; el quinto del bien de familia; y el sexto de la indivisión hereditaria. 7. Ver nuestro "La publicidad registral en el Código de Aguas de la provincia de Córdoba (República Argentina)", Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, Año LX, julio-agosto 1984, Nº 563, p. 869; y en nuestro libro Publicidad registral, 3ª ed., Zavalía, Buenos Aires, 2003, capítulo 12, p Es el caso del inciso 3 del artículo 235 del Código Procesal Civil de la provincia de Mendoza, que consideraba el inmueble donde esté constituído el hogar del deudor, si no excedía de cierto valor. La propia justicia de la provincia de Mendoza interpretó que a partir de la vigencia de la ley de familia ese párrafo no era aplicable (ver Aída Kemelmajer de Carlucci, Protección jurídica de la vivienda familiar, ed. Hammurabi, Buenos Aires, 1995, p. 62).
7 7 afectados al ver que se sustraía ese bien de la garantía que debe ofrecer el patrimonio del deudor, criterio que ha prevalecido en los fallos de la Corte Suprema de Justicia de la Nación que, cuando ha debido resolver el conflicto, ha declarado la invalidez de esas normas provinciales, en cuanto invadían aspectos propios del derecho civil y alguna como San Juan se anticipó a hacerlo en su texto constitucional del 10 de febrero de 1927 ( 9 ), antecedente valioso pero que también ha sido considerado por la doctrina como que excedía las facultades provinciales e invadía el terreno que corresponde al poder federal( 10 ). Varias constituciones provinciales, con posterioridad a la sanción de la ley , han incorporado textos en los que consagran la protección del bien de familia, pero estas normas no resultan conflictivas, pues su cumplimiento se articula precisamente a través de la aplicación de la ley nacional, salvo el caso de la Constitución de Córdoba de 1987, cuyo artículo 58 ha establecido la inembargabilidad de la vivienda única, sin más aditamentos, ni la exigencia de publicidad registral, lo que ha provocado numerosos conflictos, punto sobre el que procuraremos volver más adelante. a) Aspectos generales. Alcance de la protección Nos referiremos a estos problemas de manera muy breve, ya que la finalidad de este trabajo no es la de estudiar en profundidad el régimen del bien de familia, sino el significado y proyección que tiene el Registro para su funcionamiento. Señalaremos en primer lugar que la afectación del inmueble produce efectos a partir de su inscripción en el Registro Inmobiliario correspondiente (art. 35, ley ), y a raíz de ella el bien queda en cierta manera fuera del comercio jurídico, ya que no puede 9. Art. 32 (Constitución de San Juan de 1927).- El hogar de familia es inembargable. Todo actual propietario de un terreno rural o urbano que esté o llegue a estar libre de gravamen y no adeudare impuesto ni contribuciones tendrá derecho a declarar, ante la autoridad, su elección de un lote que se reputará del Hogar Ver Arturo M. Bas, El derecho federal argentino, Buenos Aires, 1927, T. II, apéndice I.
8 8 ser enajenado o gravado ( 11 ), ni ejecutado o embargado ( 12 ) por deudas posteriores a su inscripción. Esta inenajenabilidad no es absoluta, ya que bastará que el titular del bien, con la conformidad de su cónyuge, solicite ante la autoridad de aplicación se lo desafecte y se cancele su inscripción en el Registro ( 13 ), lo que está unido a la posibilidad de establecer gravámenes también con el consentimiento del cónyuge, lo que permite al propietario obrar con mucha flexibilidad si desea disponer del bien, pues el trámite de desafectación no es complicado y puede efectuarse sin demoras. Incluso algunos tribunales han interpretado que la promesa de venta implica por si misma una desafectación del bien ( 14 ). Desde el ángulo que a nosotros nos preocupa, en los casos en que el Registro Inmobiliario es la autoridad de aplicación y el Registrador debe calificar una solicitud de desafectación, no tendrá problemas de aceptar el pedido efectuado directamente por el propietario, o por instrumento notarial, cuando conste su identidad y el asentimiento del cónyuge, pero si éste fuese incapaz, o faltase y los beneficiarios fuesen hijos menores, la solicitud de desafectación deberá tramitarse judicialmente, y no será el Registrador, sino el magistrado, el que deberá apreciar que el interés familiar no resulte comprometido, de acuerdo a lo previsto en el inciso a) del ar- 11. Art. 37 (ley ).- El bien de familia no podrá ser enajenado ni objeto de legados o mejoras testamentarias. Tampoco podrá ser gravado sin la conformidad del cónyuge; si éste se opusiere, faltare o fuese incapaz, sólo podrá autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave o manifiesta utilidad para la familia. 12. Art. 38 (ley ).- El bien de familia no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aun en caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el art. 37, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca. 13. Art. 49 (ley ).- Procederá la desafectación del bien de familia y la cancelación en el Registro Inmobiliario: a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge; a falta del cónyuge, o si éste fuera incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido; Cuando se promete la venta del inmueble afectado como bien de familia, tal convención autoriza a considerar que se está en presencia de un supuesto de desafectación voluntaria (Cámara Civil de la Capital, sala C, 21 octubre 1987, Luzzi, Juan C. c/ Talner y otro, La Ley, 1988-A-380).
9 9 tículo 49. 1) personas comprendidas; la institución tiene como fin proteger a un núcleo familiar, que la propia ley se encarga de definir en el artículo 35, expresando que a los fines de esta ley, se entiende por familia la constituída por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o, en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente. Más adelante el artículo 43 exige que en el acto de constitución se mencione a los beneficiarios, consignando su nombre, edad y grado de parentesco, lo que deberá ser acreditado con la documentación respectiva, que el registrador deberá calificar, en especial tratándose de colaterales, para verificar que se encuentran dentro del grado que la ley establece. La doctrina admite que por actos posteriores se modifique la nómina de beneficiarios ( 15 ), sea para incluir otros (por ejemplo los padres del constituyente, que originariamente no figuraban, pero se trasladan a vivir con él), sea para excluirlos (por ejemplo, porque han dejado de vivir en el hogar o han incurrido en causales de ingratitud o indignidad). Pero, qué sucede si con posterioridad a la constitución del bien de familia nacen nuevos hijos, y el titular olvida agregarlos? Aunque la ley nada dice compartimos la opinión expresada por Guastavino: si conviven en el hogar, no hay motivos que justifiquen su exclusión y deberá extenderse a ellos la protección que otorga la ley de bien de familia ( 16 ). 2) valor del bien; la primera de las normas que la ley nacional dedica al bien de familia fija una pauta orientadora bastante flexible, al decir que no debe exceder las necesidades del sustento y vivienda ( 17 ), pero deja a las reglamentaciones loca- 15. Ver Elías P. Guastavino, obra citada, T. II, N 405, p Ver autor y lugar citados en nota anterior. 17. Art. 34 (ley ). Toda persona puede constituir en bien de familia un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no excede las necesidades del sustento y vivienda de su familia, según normas que se establecen reglamentariamente.
10 10 les libertad para establecer la forma de fijar ese valor. Debemos señalar que en el país hay 24 jurisdicciones ( 18 ), y que cada una de ellas ha elegido su propia fórmula. Muchas lo hacen fijando como tope máximo cierta cantidad de salarios, y tomando como valuación del bien la que establecen los organismos recaudadores de impuestos. El Registro, en este aspecto, no suele ser demasiado exigente en la apreciación del valor del bien porque en la doctrina prevalece la idea de que no es conveniente fijar topes de valor para la afectación del bien, pero que si algún acreedor formula objeciones el problema será resuelto por los tribunales ( 19 ) que procederán a desafectarlo cuando resulte notorio que se pretende colocar fuera del alcance de los acreedores una vivienda muy valiosa ( 20 ); en general al aplicar las normas legales relativas a los topes de valor se tiene como norte el fin tuitivo que se busca con esta institución ( 21 ). 3) deudas excluidas de protección. Buscando un justo equilibrio entre los distintos intereses en juego la ley no concede protección en todos los casos y admite que aunque el inmueble haya sido convertido en bien de familia pueda ser motivo de ejecución, espe- 18. La ciudad de Buenos Aires, y 23 provincias. 19. Cámara Civil y Comercial Rosario, sala 1ª, 30 septiembre 1998, Vázquez, Roberto A. y otra s/ recurso registral, Zeus, T. 80, J - 107: El ordenamiento jurídico no debe establecer límites de valor para la afectación de la vivienda familiar al régimen protector, sin perjuicio de la impugnación por terceros interesados en la parte que el inmueble exceda las necesidades de la familia. 20. Cámara Civil y Comercial Rosario, sala 3ª, 17 diciembre 1996, "Pecchenino, Héctor y otro c/ Zecler, Norberto y otro", Zeus, T. 74, J - 383: El inmueble objeto de la constitución de bien de familia no debe exceder los límites de valor establecidos para gozar de la protección legal emergente de la afectación al régimen de Bien de familia. Así lo dispone el art. 34 de la ley , reglamentado en la provincia de Santa Fe a través de la ley 7224, reformada por ley 7942". (Hechos: El inmueble se había inscripto antes de que se dictase la ley reglamentaria. Era aproximadamente nueve veces más valioso que el tope fijado por la ley de Santa Fe. Doctrina: En 1º instancia se hizo lugar al pedido de desafectación interpuesto por un acreedor. La Cámara confirmó el fallo). 21. Cámara Civil y Comercial Rosario, sala 1ª, 30 septiembre 1998, Vázquez, Roberto A. y otra s/ recurso registral, Zeus, T. 80, J Corresponde autorizar la inscripción en el régimen de Bien de Familia aunque el avalúo fiscal del departamento exceda, muy ligeramente, el límite del valor admitido si la afectación como bien de familia no desnaturaliza la filosofía jurídica que inspira dicho instituto ; y Un valor fiscal mayor no impide que igualmente se constituya el bien de familia; corresponderá al registrador evaluar en concreto las circunstancias del caso y si se pretende ulteriormente la desafectación por valor excedido, igual evaluación hará el juez ante quien se plantee la pretensión respectiva.
11 11 cialmente si el reclamo se funda en deudas cuya causa es anterior a la afectación ( 22 ), e incluso admite que se responda con el inmueble si la obligación tiene su origen en impuestos o tasas que graven directamente al inmueble, o que tienen su origen en construcciones o mejoras introducidas en la finca (artículo 38, ley ) y en el caso de la propiedad horizontal, por el pago de las expensas comunes ( 23 ). 4) Duración de la protección. Inscripto un inmueble como bien de familia, y establecida la nómina de personas que estarán comprendidas en ella, la protección será efectiva si el propietario o su familia habitan el bien, o lo explotan por cuenta propia (artículo 41, ley ). En la misma norma se prevé, sin embargo, que pueda concederse transitoriamente excepción al cumplimiento de esta obligación, por causas debidamente justificadas. Teóricamente este pedido debe ser presentado a la autoridad de aplicación, es decir al Registro, y sería el registrador quien deba valorar las razones esgrimidas y conceder o negar la autorización, y su pronunciamiento en contra de otorgar este permiso temporario podría ser recurrido ante la justicia por el interesado, mientras que, por el contrario, el pronunciamiento favorable podría ser atacado por acreedores del propietario del bien que considerasen que al no cumplirse con la obligación de habitarlo correspondería su desafectación, y la ley no fija pautas orientadores sobre lo que debe enten- 22. Cámara Civil, Comercial y Laboral Venado Tuerto, 10 abril 1997, Bessone, Norberto R. c/ Aranci, Mario Cleive, Villanco, Silvia Rosana, Aranci, Héctor Cleive y Bonifazini, Edda Ester, Zeus, T. 76, J : I.- Tratándose de obligaciones contractuales el orden cronológico del crédito surge de la fecha de celebración del contrato, de modo que un bien de familia no puede oponerse a éste si fue constituído a posteriori de dicho contrato. II.- Quedan excluídos de la inembargabilidad aquellos créditos que tienen su origen en el hecho o acto generador de la obligación, ocurrido o celebrado con antelación a la registración de la afectación como bien de familia, resultando irrelevante la fecha del pronunciamiento judicial que reconoció el derecho, pues en todos los casos debe tenerse en cuenta el acto que le dió origen, con total prescindencia del momento en que aquel crédito se ha tornado exigible. III.- El hecho de que un inmueble esté inscripto como bien de familia no obsta a su ejecución por deudas anteriores a la fecha de su constitución como tal. 23. Cámara Civil Capital, sala L, 20 marzo 1998, Consorcio de propietarios Guise 1740 c/ Demirdogen, Varujan Zeus, T. 80, R- 30 (18.718): La obligación en las expensas comunes preexiste a cualquier afectación de la unidad, y que se hayan devengado con posterioridad no constituyen nuevas obligaciones, sino rubros o renglones de la obligación de contribuir.
12 12 derse por causas debidamente justificados, y ello crea un serio problema al registrador. Pocos autores se han ocupado del tema, entre ellos Guastavino que imagina el hecho de que el titular del bien debiese cumplir misiones diplomáticas o realizar actividades transitorias en otra ciudad ( 24 ). Por fortuna en la práctica no se han presentado problemas, a punto tal que no conocemos casos en que se haya solicitado este permiso, lo que no significa que no existan, sino que su escasez hace que no hayan logrado difusión. La ley argentina no fija un plazo de duración, de manera tal que la inscripción conservará vigencia y el inmueble mantendrá su condición de bien de familia mientras no medie su desafectación, por alguna de las causales previstas en el artículo 49 de la ley ( 25 ), una de las cuales es el fallecimiento de todas las personas que se habían designado como beneficiarios (inciso d, artículo 49). III.- El Registro. Importancia De lo que llevamos visto surge claramente la vinculación que tiene en la ley argentina el bien de familia con la institución registral, cuya actividad como autoridad de aplicación del sistema resulta de fundamental importancia. a) Modos de constitución 24. Ver Guastavino, obra citada, T. II, N 325, p Art Procederá la desafectación del "bien de familia" y la cancelación de su inscripción en el Registro Inmobiliario: a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge; a falta del cónyuge, o si éste fuera incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido; b) A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el "bien de familia" se hubiere constituido por testamento, salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesión o la autoridad competente resolverá lo que sea más conveniente para el interés familiar; c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en proporción a sus respectivas partes; d) De oficio o a instancia de cualquier interesado cuando no subsistieren los requisitos previstos en los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios; e) En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique la desafectación a juicio de la autoridad competente.
13 13 Hemos dicho ya que la constitución del régimen de bien de familia sobre un inmueble, es fruto de la decisión libre y voluntaria del titular del bien, que puede elegir para ello diversas vías, mencionadas, aunque no de forma sistemática, en la ley Testamento. Solicitud judicial. En primer lugar, vemos que el artículo 44 prevé que puede ser el resultado de una disposición testamentaria, hipótesis en la cual será la justicia la que eleve al Registro la petición de inscripción( 26 ). 2. Solicitud del propietario. En segundo lugar puede tratarse de una declaración de voluntad, de las que solemos calificar de actos entre vivos, pero aquí, a su vez, podrá seguir distintas vías, a las que se alude en el artículo 47, a saber: a) formular la petición directamente ante la autoridad administrativa ( 27 ); b) realizar la declaración ante un profesional, que intervendrá en el trámite posterior de inscripción, profesional que, aunque no lo diga la ley que sólo hace referencia al monto máximo de sus honorarios, en nuestro sistema jurídico es el escribano público, encargado de dar forma instrumental a las declaraciones de voluntad de los particulares. Elías Guastavino, en su ya clásica obra sobre Bien de Familia ( 28 ), ilustra la posibilidad de constituir el bien de familia en una escritura pública, citando las disposiciones de los decretos reglamentarios de la Capital Federal, y de las provincias de Buenos Aires, Córdoba, Chubut, La Pampa, Misiones, Neuquén, Salta y Santa Fe( 29 ). Agrega también como posibilidades el que se constituya el bien de familia en un acto de donación, o en una partición de bienes por 26. Art. 44 (ley ).- Cuando se hubiere dispuesto por testamento la constitución de un bien de familia, el juez de la sucesión, a pedido del cónyuge o, en su defecto, de la mayoría de los interesados, ordenará la inscripción en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere procedente con arreglo a las disposiciones de la presente ley. 27. La ley reglamentaria cordobesa prevé este trámite directo ante el Registro que, además, es gratuito. 28. Ver 2ª ed., dos tomos, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, Obra citada en nota anterior, T. II, p. 193.
14 14 el ascendiente, hipótesis ambas en las que se requerirá la forma de la escritura pública. Los autores de tendencia notarialista critican la posibilidad de constituir el bien de familia por una petición administrativa formulada ante el Registro, por estimar que ese acto implica la modificación de un derecho real sobre un inmueble y, por tanto, exigiría siempre la formalidad de la escritura pública, en razón de lo prescripto en el inciso 1, artículo 1184, del Código civil argentino ( 30 ). Guastavino expone todas las críticas dirigidas al sistema formal adoptado por la ley argentina ( 31 ), y luego los argumentos esgrimidos para defenderlo ( 32 ). Nosotros nos limitaremos a destacar que la norma invocada para exigir escritura pública se refiere a contratos, y ciñe los casos a aquellos en que se transmite la propiedad, el usufructo o se traspasan otros derechos reales sobre inmuebles, hipótesis que no están presentes en este caso, donde la propiedad no se desplaza, sino que permanece en cabeza del constituyente, y no se constituye un nuevo derecho real, sino que se estatuye simplemente una protección, a lo que debe agregarse que el instrumento administrativo en el que se formula la petición, suscripto por el Registrador, es también un instrumento público, es decir que goza de autenticidad. b) Momento de constitución Hemos anticipado ya que, en principio, la afectación del inmueble como bien de familia produce efectos a partir de la inscripción en el Registro (artículo 35, ley ), pero estimamos que el punto merece ser analizado con algún detenimiento, vinculado con los distintos modos de constitución que hemos expuesto. 1. Solicitud judicial. En el caso de que hubiese mediado un 30. En ese sentido se han pronunciado las VIII Jornadas Notariales Argentinas (ver Rev. del Notariado, Capital Federal, año LXIII, 1959, N 648, 821). 31. Obra citada, Tomo II, N 431, p. 200 a Obra citada en nota anterior, T. II, N 432, p. 203 a 206.
15 15 testamento, como acto constitutivo del bien de familia y, en consecuencia, sea el juez de la sucesión el que solicite se tome razón de la afectación del inmueble, esa solicitud logrará su publicidad y producirá efectos frente a terceros desde el día en que ingrese al Registro, cualquiera sea el tiempo que demore la tramitación interna del expediente. A nuestro criterio será también oponible, luego de la incorporación del testamento al expediente judicial, a todos los que por esa vía tomaron conocimiento efectivo de la decisión de afectar al inmueble como bien de familia, que ha sido constituido por la voluntad del causante. Su carencia de publicidad registral en esta etapa, no es óbice para que sea oponible la situación ya constituida a quienes la conocían. Se trata de la aplicación de principios generales, consagrados por el Código Civil, y reproducidos en la ley registral , en especial su artículo 20 que sienta una regla de oponibilidad para actos que están destinados a recibir publicidad registral, pero que todavía no han accedido al Registro ( 33 ). 2. Declaración efectuada ante el Registro. Aquí debe considerarse como fecha de inscripción el momento en que se labra en el Registro el acta en que consta la voluntad del titular del inmueble de constituir el bien de familia. El pedido efectuado ante el Registro constituye la situación de bien de familia y, al mismo tiempo coloca a todos los interesados en la posibilidad de conocer, por lo que el bien de familia se hace oponible a cualquier crédito contraído con posterioridad a esa fecha. Es una regla común al derecho registral, de aplicación general en casi todos los sistemas, que se considere como momento de la inscripción aquél en que los documentos se presentan al Registro, aunque el proceso inscriptorio luego demore algún tiempo. 3) Constitución por instrumento notarial. La declaración efectuada ante el notario es constitutiva del bien de familia, pero 33. "Art. 20 (ley ).- Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder".
16 16 como el artículo 35 de la ley dice que produce efecto a partir de su inscripción en el Registro correspondiente, cabe preguntarse: en la actualidad, en el sistema jurídico argentino, desde cuando deben considerarse inscriptos los actos celebrados por escritura pública? c) Tiempo físico y tiempo jurídico Es menester recordar las normas contenidas en el Código de Vélez, vinculadas con la hipoteca, que la hacían oponible desde el momento en que el notario la había autorizado, si procedía a presentarla al Registro dentro del plazo fijado por la ley ( 34 ), pero no podemos olvidar que todo el sistema de publicidad registral fue reformado sustancialmente en 1968, en virtud primero de la modificación que la ley introdujo al artículo 2505, y luego por la sanción de la ley Allí encontraremos las normas que brindarán solución a nuestro problema. Algún tribunal de la Capital Federal ha dicho que: La constitución del bien de familia produce efectos a partir de su inscripción en el registro inmobiliario correspondiente (conf. artículo 35 ley ), agregando: la solución de la norma es plenamente aplicable respecto de las relaciones con los terceros, ya que ello responde al sistema de publicidad registral, lo que corresponde no sólo a esta institución, sino a la trasmisión o constitución de derechos reales ( 35 ). Aunque estas afirmaciones resultan básicamente correctas, creemos conveniente indagar algo más. En primer lugar debemos tener en cuenta muy especialmente que la afectación de un inmueble al régimen del bien de familia, significa limitar el contenido del derecho real de dominio, ya que 34. Ver artículos 3136 y 3137 del Código de Vélez. Reproducimos la segunda de estas normas, que ha sido modificada posteriormente: Art (Código de Vélez).- El Registro debe hacerse en los seis días siguientes al otorgamiento de la escritura hipotecaria para que la hipoteca tenga efectos contra terceros. Si el oficio de hipotecas estuviere más de dos leguas distante de la escribanía en que se hubiese otorgado la escritura pública hipotecaria, habrá para la toma de razón un día más por cada dos leguas. II Cam. Civil Capital, sala F, 30 noviembre 1987, "Khabbaz (suc), J.A
17 17 desde ese momento el bien dejará de integrar la garantía común de los acreedores. Recordemos que el régimen de publicidad registral tiene como fin primordial permitir que los interesados puedan averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas (artículo 22, ley ) y, a tal fin prevé la expedición de certificados que acreditan la situación jurídica del bien. Además, cuando alguien procura por vía notarial realizar un acto por el que disponga de sus bienes, o en el que establezca alguna limitación, como el someterlo al régimen del bien de familia, el escribano que va a autorizar ese documento, debe solicitar a tal fin un certificado en el que constará el acto que se piensa celebrar, y que se marginará, provocando lo que registralmente suele denominarse bloqueo, que concede a partir de ese momento preferencia al acto, si se realiza dentro de los plazos previstos por la ley (artículos 23, 24 y 25, ley ). En el Código, en materia de hipotecas -como ya hemos dichola fecha de inscripción, a partir de la cual el derecho producía efectos contra terceros, era la fecha de la escritura, si se inscribía dentro de los plazos legales. Ahora se ha avanzado un paso más, y la fecha de la inscripción, cuando el escribano solicitó el certificado con reserva de prioridad, será la fecha de expedición del certificado. Razones? Esta técnica, que muchos consideran propia del derecho registral argentino, tiende a proteger los negocios jurídicos en gestación, desde el momento que se comunica al Registro su futura existencia, ya que toda persona con interés legítimo podrá conocer la modificación que se pretende introducir a la situación de derecho real. Se procura por esta vía, de manera equilibrada, atender tanto a los intereses del constituyente, como a los intereses del crédito. Ilustraremos el problema con un caso de la vida práctica. Un matrimonio desea cobijar su vivienda bajo el régimen del bien de familia; recurre a un escribano, que obtiene en el Registro el certificado N , en el que se informa que no hay inhibiciones y que el inmueble no está afectado por gravámenes, razón por la cual el 30
18 18 de noviembre de 1992 autoriza la escritura pública correspondiente, que ingresa al Registro el 22 de diciembre, y de la que se toma razón de manera definitiva el 20 de agosto de El 14 de diciembre de 1992, es decir después de constituido el inmueble en bien de familia por escritura que gozaba de la reserva de prioridad concedida por el certificado correspondiente, el dueño se compromete como fiador solidario ante el Banco de la Nación Argentina. Incumplida la deuda, el Banco lo ejecuta y en primera instancia se ordena llevar adelante la sentencia contra el inmueble, por considerar que la deuda, que data de la fecha de la fianza, es decir del 14 de diciembre de 1992, es anterior a la inscripción del bien, en agosto de En la alzada, con excelente criterio, se rectifica el error, aplicando con acierto lo dispuesto por el artículo 5 de la ley , cuando establece que las escrituras presentadas en término se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación. La Cámara Federal sustenta su doctrina en un fallo de la Corte Suprema de Justicia de la Nación( 36 ) que, a nuestro criterio, es el que ha tomado el camino correcto, aunque no ignoramos que algún tribunal provincial se ha pronunciado en sentido contrario( 37 ). En efecto, como hemos dicho más arriba, desde el momento en que se expidió el certificado y se lo marginó, los futuros acreedores pueden conocer la existencia del trámite de constitución e inscripción del bien de familia y si no tomaron los recaudos necesarios para averiguarlos, esa incuria no puede en manera alguna serles beneficiosa. En conclusión: 1) Cuando la constitución del bien de familia se efectúa en instrumento notarial, y la escritura es presentada dentro del plazo fijado en el artículo 5 de la ley , la ins- 36. Carrizo, José Ángel - Incidente de levantamiento de embargo en los autos Rodríguez, Armando c/ Carrizo, José Ángel, 10 septiembre, Fallos. T. 307, Vol. II, p Hay también un resumen en Zeus, T. 40, R - 27 (6793) 37. Cam. Civil y Com. Santa Fe, sala 2ª, "Licha, A. c/ Vidaechea, M.A.", Zeus, T. 60, J (8993): Hechos: En el caso se solicitó certificado por una escribana, y durante el plazo de validez del certificado, pero antes de que se presentase la escritura al registro, ingresó el embargo. Doctrina: Se consideró que la deuda era "anterior" a la inscripción y se hizo lugar al embargo.
19 19 cripción requerida por la ley , coincide con la fecha de celebración del acto, y no con la de su presentación al registro, ni con la de registración definitiva ; 2) si la constitución del bien de familia se efectúa administrativamente, la fecha de inscripción requerida es la del acta en que consta esa declaración, y no la registración definitiva ; 3) La protección que concede la inscripción, en un régimen de publicidad registral, surge de la posibilidad de conocer. IV.- Intentos de proteger el techo familiar al margen de la publicidad registral a) Tendencias actuales Actualmente predomina en el terreno jurídico una marcada tendencia a proteger lo que se denomina derechos humanos ( 38 ), entre los cuáles suele enumerarse la vivienda digna. Esta preocupación encuentra reflejo en diversas declaraciones internacionales que suelen invocarse para sostener que el techo familiar o la vivienda única merecen siempre protección, aunque su titular no la haya solicitado por la vía de constituir sobre el inmueble un bien de familia. En esta línea de pensamiento se mencionan la Declaración de los Derechos y deberes del Hombre (Bogotá, 1948), que habla del derecho a una vida decorosa ; la Convención de los Derechos Humanos (San José de Costa Rica, 1969), que alude a los atributos de la persona humana, como fundamento de los derechos esenciales del hombre; el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (Nueva York, 1966), cuyo artículo 11, entre los derechos de toda persona habla de la alimentación, vestido y vivienda adecuados ; o la Convención de los Derechos del Niño (Nueva York, 1989), que propicia programas de apoyo, particularmente con respecto a la nutrición, el vestuario y la vivienda ). Estas declaraciones tienen carácter programático y exigen para su aplicación que cada estado nacional dicte normas que regulen de manera adecuada su aplicación, de manera tal que la protección de 38. Quizá quepa preguntarse: hay algún derecho que no sea humano?
20 20 la vivienda única no se convierta en un subterfugio que permita a deudores maliciosos evadir el cumplimiento de sus obligaciones. El legislador, pues, tendrá a su cargo la delicada tarea de encontrar normas que establezcan un delicado equilibrio entre el derecho a gozar de condiciones de vida decorosa, y la responsabilidad con que cada individuo debe actuar en el tráfico jurídico, para cumplir con las obligaciones que asume. Precisamente la institución del bien de familia, y la exigencia de que se dé publicidad registral a la afectación del inmueble, procura armonizar todos los intereses en juego. A título de ejemplo señalaremos que en la propia Costa Rica, como lo veremos en el apartado V de esta ponencia, en 1976 se modificaron varios artículos de su Código de Familia para proteger la vivienda, pero no se lo hizo indiscriminadamente para cualquier vivienda, sino para aquellas que fuesen inscriptas en el registro como habitación familiar (artículo 42 del Código de Familia). Pese a ello, y en especial cuando momentos de crisis económica colocan en difícil situación a numerosos deudores, se torna más fuerte la preocupación por brindarles protección y evitar que se rematen sus viviendas. Sucede que el legislador piensa que una actitud benevolente con los deudores puede redituarle un mayor caudal de votos, y propicia medidas que procuren aliviar su situación, como moratorias, quitas y... proyectos de ley que establezcan la inembargabilidad de la vivienda única, sin más aditamentos. Existen en este momento en el Congreso de la Nación proyectos de esa naturaleza, que reemplazarían a la institución del bien de familia. A nuestro criterio se trata de posturas demagógicas, pues la ley vigente brinda a quienes se acogen a ese instituto adecuada protección. Concluiremos el punto reseñando lo sucedido en la provincia de Córdoba. b) Constitución de la provincia de Córdoba. Validez o invalidez de la norma En 1987 la provincia de Córdoba se dió una nueva Constitu-

References: Resolución 
 artículo 14
 artículo 235
 artículo 58
 artículo 35
 artículo 43
 artículo 49
 artículo 49
 artículo 44
 artículo 47
 artículo 1184
 artículo 20
 artículo 35
 artículo 2505
 artículo 35
 artículo 5
 artículo 5
 artículo 11