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Timestamp: 2020-05-26 22:42:48+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 7874 del 28/03/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7874 del 28/03/2017
Cassazione civile, sez. III, 28/03/2017, (ud. 12/12/2016, dep.28/03/2017), n. 7874
sul ricorso 24242/2014 proposto da:
UBI BANCA PRIVATE INVESTMENT SPA, in persona del procuratore speciale
Dott. C.C., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA
NAZIONALE 204, presso lo studio dell’avvocato LUCA ZITIELLO, che la
SOFI SPA, in persona del legale rappresentante p.t. Rag. Dott.
P.G., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA G.B. VICO 22,
presso lo studio SABINO STUDIO BERNARDINI &, rappresentata e
difesa dall’avvocato GIANLUIGI ORANGES, giusta procura a margine del
avverso la sentenza n. 3362/2013 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,
udito l’Avvocato VITTORIA PAOLINI per delega;
udito l’Avvocato FRANCESCO BELLINI per delega;
1. Con ricorso depositato l’11 luglio 2007 la S.p.A. UBI SIM (oggi IW Bank S.p.A.) aveva dedotto di avere sottoscritto, quale conduttrice, con la S.p.A. SOFI, nella qualità di locatrice, un contratto avente ad oggetto un immobile sito nel Centro Direzionale di (OMISSIS) in data 1 dicembre 2003 e che, in data 12 dicembre 2003, le parti avevano concordato una modifica della clausola oggetto dell’art. 12 dell’originario contratto, prevedendo l’autorizzazione in favore della conduttrice ad eseguire lavori di ristrutturazione e straordinaria manutenzione, determinati nella misura massima di Euro 21.000, da compensare con i canoni trimestrali di locazione. Ai fini dell’accettazione della proposta di modifica della clausola la ricorrente, UBI SIM, avrebbe dovuto restituire copia della lettera del 5 dicembre 2003 con approvazione specifica del nuovo testo dell’articolo 12 del contratto. Effettivamente la S.p.A. UBI SIM in data 12 dicembre 2003 aveva inviato alla proprietaria la missiva nella la quale era riportato il nuovo testo dell’art. 12 dell’originario contratto. In data 2 agosto 2004 la locatrice aveva comunicato che il 27 luglio 2004 l’immobile locato era stato ceduto alla S.r.l. Athena, la quale si era opposta alla compensazione operata dalla ricorrente sui canoni di locazione, in quanto il contratto di locazione era stato registrato il (OMISSIS) dalla S.p.A. SOFI, senza la modifica concordata. Pertanto, la cessionaria aveva costretto la conduttrice a versare l’intera somma pretesa. Ciò premesso, aveva chiesto sentir dichiarare la validità dell’accordo perfezionato il 12 dicembre 2003 in ordine alla modifica del citato art. 12 del contratto di locazione, con accertamento dell’inadempimento della proprietaria, con conseguente condanna al pagamento di quanto dovuto per i lavori di ristrutturazione e, in via subordinata, l’applicazione dell’art. 1601 c.c. o, comunque, dell’art. 2043 c.c., per responsabilità extracontrattuale della proprietaria. Costituitasi la S.p.A. SOFI aveva dedotto che l’accordo non si era perfezionato in assenza della prova della ricezione, da parte della locatrice, della lettera di accettazione della modifica contrattuale.
2. Il Tribunale di Napoli, con sentenza depositata il 13 febbraio 2012, aveva accertato l’inadempimento della S.p.A. SOFI con condanna al pagamento della somma corrispondente ai lavori eseguiti.
3. Avverso tale sentenza proponeva appello la predetta S.p.A. SOFI, chiedendo l’inammissibilità della domanda per inapplicabilità alla fattispecie del rito del lavoro e, nel merito, il rigetto della pretesa.
4. La Corte d’Appello di Napoli, con sentenza pubblicata l’8 ottobre 2013, accoglieva l’appello condannando la UBI Banca Private Investiment S.p.A., incorporante di UBI SIM S.p.A., al pagamento delle spese di lite.
5. Propone ricorso per cassazione UBI Banca Private Investiment S.p.A., fondato su quattro motivi.
6. Resiste la S.p.A. SO.FI. con controricorso.
2. Primo motivo: violazione dei canoni legali di interpretazione di cui agli artt. 1362 e 1366 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3.
3. Secondo la ricorrente lo scambio di comunicazioni tra le parti avrebbe dovuto essere interpretato, ai sensi dell’art. 1362 c.c., secondo la comune intenzione dei contraenti, apparendo chiara la sussistenza di un accordo sulle migliorie apportate all’immobile locato. La Corte territoriale, se avesse applicato correttamente l’art. 1362 c.c., avrebbe dovuto riconoscere necessariamente l’efficacia delle modifiche e ciò anche sulla base del comportamento tenuto dalle parti, che avrebbe dovuto condurre ad interpretare la proposta di modifica contrattuale nell’unico senso logico e letterale possibile e cioè quale manifestazione di volontà della proprietà di autorizzare i lavori di ristrutturazione con rinuncia a parte dei canoni di locazione. Ad analoga conclusione avrebbe dovuto pervenire la Corte d’Appello sulla base dell’art. 1366 c.c., interpretando il contratto secondo i principi di buona fede.
4. La doglianza è inammissibile per difetto di specificità. Le deduzioni della ricorrente non colgono nel segno e risultano inconferenti poichè non ricorre una questione di interpretazione negoziale ma di effetti della conclusione del contratto. Come correttamente rilevato dalla Corte d’Appello, il punto centrale della controversia riguarda la prova del perfezionamento dell’accordo modificativo dell’art. 12, dell’originario contratto di locazione, sulla base del meccanismo codicistico che impone la dimostrazione della ricezione, da parte della proponente (SOFI S.p.A.), dell’accettazione conforme da parte della conduttrice (UBI SIM).
5. Rispetto a tale questione non assume alcuna rilevanza il riferimento ai criteri di interpretazione del contratto reiteratamente menzionati dalla ricorrente nel primo motivo, con riferimento agli artt. 1362 c.c. e segg., poichè la censura relativa all’omessa applicazione di tali disposizioni al fine di acclarare la comune intenzione dei contraenti prescinde del tutto dalla questione a monte e cioè la prova dell’esistenza stessa del perfezionamento dell’accordo comune tra i contraenti, modificativo dell’art. 12 dell’originario contratto di locazione.
6. Secondo motivo: violazione e falsa applicazione dell’art. 360 c.p.c., n. 3, con riferimento agli artt. 1326 e 1333 c.c..
7. Secondo la ricorrente sulla base delle norme sopra citate non sarebbe necessario il consenso e l’accettazione di UBI SIM rispetto alla lettera di autorizzazione datata 5 dicembre 2003, trattandosi di obbligazioni che gravano soltanto sul conduttore.
8. La questione è stata oggetto specifico di motivazione da parte la Corte territoriale e la ricorrente non fornisce alcun elemento di novità rispetto alla tesi del giudice di secondo grado, non individuando alcuna considerazione giuridica tesa a confutare quell’argomentazione.
9. Per il resto la doglianza è manifestamente infondata, essendo evidente che non trova applicazione il disposto dell’art. 1592 c.c., con conseguente idoneità della semplice autorizzazione del locatore all’esecuzione dei lavori di straordinaria amministrazione sull’immobile locato, essendo pacifico che il diritto al rimborso di parte di quei costi trova titolo, per espressa ammissione del conduttore, solo nell’accordo concluso tra le parti, che avrebbe integrato l’originario contratto di locazione. Conseguentemente la fattispecie è del tutto differente rispetto alla proposta con benefici per il solo conduttore, cui verrebbe riconosciuto il diritto al rimborso degli oneri sostenuti mediante riduzione del canone già convenuto, con applicabilità delle citate disposizioni degli artt. 1333 e 1236 c.c.. E’ evidente che, nel caso di specie, il rimborso è stato predeterminato sulla base di un accordo specifico tra le parti (secondo la tesi della ricorrente) con dei precisi limiti quantitativi e con rinunzia del conduttore all’importo eccedente, che nel caso di specie, ammontava alla considerevole differenza tra l’importo complessivo dei costi sostenuti (Euro 31.440) e la minore somma oggetto dell’accordo (Euro 21.000).
10. Terzo motivo: violazione e falsa applicazione dell’art. 1592 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c..
11. Analogamente a quanto sostenuto nel motivo precedente, la fattispecie in esame troverebbe regolamentazione dell’art. 1592 c.c., che consente al conduttore di effettuare innovazioni del bene senza il consenso del proprietario; consenso che, invece, rileva al diverso fine di riconoscere al conduttore il diritto ad una indennità per i miglioramenti, quantificata nella minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile. Conseguentemente la Corte territoriale avrebbe potuto ritenere provato il predetto consenso, anche sulla base di criteri diversi dalla forma scritta.
12. Il motivo è manifestamente infondato per quanto già detto con riferimento alla doglianza precedente dovendosi solo aggiungere che il titolo della pretesa fatta valere con l’atto di citazione è costituito dall’accordo perfezionato, secondo la tesi del conduttore, con l’accettazione conforme della proposta del 12 dicembre 2003. Al contrario, il riferimento all’art. 1592 c.c., riguarda una fattispecie assolutamente differente, nella quale l’eventuale diritto all’indennità per i miglioramenti non è predeterminato nell’importo di Euro 21 mila, ma è costituito dalla minore spesa tra i costi sostenuti e il valore acquisito dall’immobile al momento della consegna. Circostanze queste del tutto differenti rispetto a quelle oggetto di causa.
13. Quarto motivo: violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, per la mancata valutazione di circostanze indicative del comportamento concludente delle parti in causa.
14. La Corte territoriale non avrebbe adeguatamente valutato, in sede di motivazione, una serie di circostanze che avrebbero consentito di ritenere provata la conoscenza dell’accettazione della banca in ordine alla modifica contrattuale formulata dalla società locatrice.
15. Il motivo è inammissibile, sia perchè, per come formulato, difetta di autosufficienza, essendosi la parte limitata ad accennare, tra parentesi, agli elementi indiziari sulla base dei quali ritenere dimostrata, per presunzioni, la intervenuta conclusione dell’accordo negoziale, sia perchè il rilievo ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, può essere preso in esame solo per l’ipotesi di motivazione mancante, mentre nel caso di specie tali profili sono stati di oggetto di specifica, puntuale e analitica motivazione della Corte d’Appello. Ciò emerge dalla lettura della sentenza che ha dedicato la parte centrale della motivazione (pagine 79) a confutare proprio gli elementi sinteticamente riportati nell’ultimo motivo di ricorso e che erano stati ritenuti idonei, dal Tribunale, a dimostrare la conclusione dell’accordo.
16. Ne consegue che il ricorso deve essere rigettato; le spese del presente giudizio di cassazione – liquidate nella misura indicata in dispositivo – seguono la soccombenza, dandosi atto della sussistenza dei presupposti di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, introdotto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17: “Quando l’impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l’ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l’obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.
rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese in favore della controricorrente, liquidandole in Euro 5.500 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

References: Sentenza 
 sentenza 
 art. 12
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 13
 art. 1