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Timestamp: 2019-03-21 16:02:59+00:00

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By Marius Beilhammer on	 2. Mai 2016 Miet-, Wohnungs- Eigentums- Recht
Neue Gesetze gegen Mietnomaden helfen Vermietern, gegen die trickreichen Mietschwindler vorzugehen. Der Mietnomade als Schreckgespenst des Vermieters sollte damit weitgehend ausgedient haben. Die allseits beliebten Verzögerungstricks der Mietnomaden bei der Wohnungsräumung werden nunmehr unterbunden.
Berliner Räumung: Neue Gesetze gegen Mietnomaden und säumige Zahler
Das Berliner Modell bzw. die Berliner Räumung wurde im Jahr 2013 als Methode zur Kostensenkung bei Zwangsräumungen eingeführt. Während früher der Vermieter den Abtransport und die Einlagerung des Hausrats der geräumten Wohnung zu organisieren hatte, geht es nunmehr bei der Vollstreckung lediglich um die Inbesitznahme der Wohnung. Dies kann nach Verlassen der Wohnung durch den Mieter durch Austausch des Schlosses an der Wohnungstür geschehen.
Verantwortung für eingelagerten Hausrat entfällt
Die neuen Gesetze gegen Mietnomaden sind seit dem 1. Mai 2013 als beschränkter Vollstreckungsauftrag im § 885a ZPO kodifiziert. Wenn der Vermieter früher den Hausrat des Mieters abtransportieren und einlagern musste, leitete sich hieraus auch eine Verantwortung für eben diesen Hausrat ab. So konnte es sein, dass der Vermieter gegebenenfalls schadenersatzpflichtig wurde, wenn Teile des Hausrats der Mietnomaden beim Abtransport beschädigt wurden oder bei der Lagerung abhanden kamen. Doch damit ist nun Schluss.
Der beschränkte Vollstreckungsauftrag
Die Vorschrift des beschränkten Vollstreckungsauftrags erlaubt es, den Vollstreckungsauftrag auf die Herausgabevollstreckung zu beschränken. Das Vermieterpfandrecht muss nicht ausgeübt werden. Dem Gerichtsvollzieher kommt hier allerdings die Aufgabe zu, zum Zwecke der Beweissicherung die frei ersichtlichen beweglichen Sachen in der Wohnung zu dokumentieren. Der Vermieter muss die Sachen des Mietnomaden in der Wohnung nur einen Monat aufbewahren. Von dieser Aufbewahrungspflicht sind Gegenstände ausgenommen, welche der Mietnomade offensichtlich nicht zurückerhalten möchte. Dies trifft beispielsweise auf Müll zu. Somit kann man hier auch dem Messie ans Leder gehen.
Die Haftung des Vermieters bei der Herausgabevollstreckung
Auch bei der Haftung des vermieters hat sich bei der Herausgabevollstreckung eine erleichternde Veränderung ergeben. Im Zeitraum des einen Monats nach erfolgter Vollstreckung muss der Vermieter nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haften. Der Vermieter – wie auch der Gerichtsvollzieher – muss unpfändbare Sachen auf Verlangen des Mietnomaden herauszugeben. Nach diesem einen Monat besteht für den Vermieter die Möglichkeit, hinterlegungsfähige Sachen des Mietnomaden ( zum Beispiel Echtschmuck oder Wertpapiere ) hinterlegen zu lassen. Die Hinterlegung der hinterlegungsfähigen Sachen des Mietnomaden erfolgt bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts.
Öffentliche Versteigerung für hinterlegungsunfähige Gegenstände
Sogenannte hinterlegungsunfähige Gegenstände – dies betrifft den Hausrat – kann der Vermieter gemäß § 383 Abs. 3 BGB verwerten lassen. Dies begründet sich durch den Annahmeverzug. Die Verwertung muss der Vermieter allerdings durch einen allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer im Wege der öffentlichen Versteigerung ausführen lassen. Somit kann auch hier die Hinterlassenschaft des Mietnomaden gehandhabt werden.
Das Vollstreckungsverfahren endet mit der Inbesitznahme der Wohnung. Dass sich noch bewegliche Gegenstände des Mietnomaden in der Wohnung befinden, ändert dies nicht.
Neue Gesetze gegen Mietnomaden schieben bei Verzögerungstricks Riegel vor
Neue Gesetze gegen Mietnomaden regeln auch, dass Mieter künftig zu einer Sicherheitsleistung bei Mietprozessen verpflichtet sind. Auch hier muss der Mietnomade auf einen seiner Verzögerungstricks verzichten. Zahlt der Mietnomade die Sicherheitsleistung nicht in Form von Bargeld oder einer Bürgschaft ein, kann der Vermieter per einstweiligen Rechtsschutz das Räumungsurteil wesentlich schneller erwirken. Der Vermieter wird so vor den sich rapide anhäufenden Mietausfällen während eines Mietprozesses geschützt. In der Vergangenheit trug der Vermieter die Last des Mietausfalls und konnte so weder vom Mietnomaden Mietzahlungen erwarten, noch durch Neuvermietung der Wohnung erneut Einnahmen erzielen.
Das Vermieterpfandrecht bei der Berliner Räumung
Der Vermieter übt bei der Berliner Räumung das Vermieterpfandrecht aus. Gemäß § 562 BGB erstreckt sich das Vermieterpfandrecht auf alle in der Wohnung des Mietnomaden befindlichen Gegenstände aus. Eine weitere Konsequenz des Berliner Modells ist die Senkung des Kostenvorschusses und der Gerichtsvollziehergebühren, da der Gerichtsvollzieher lediglich die Herausgabe der Wohnung zum Beispiel durch Wechsel des Schlosses an der Wohnung erwirken muss. Die Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO durch den Gerichtsvollzieher entfällt somit. Diese Vorgehensweise ist durch BGH-Urteil (Aktenzeichen. I ZB 135/05) bestätigt.
Der Name „Berliner Modell“ entstammt der Situation in Berlin, welche geprägt war duch einen großen Wohnungsleerstand und zahlreiche finanzschwache Bürger. Die Anwendung des Berliner Modells kam eben dort besonders häufig zur Anwendung. So gab es gerade in Berlin sehr häufig Probleme mit nicht der Pfändung unterliegenden Gegenständen und dem Bestreiten des Pfandrechtes durch den Mieter / Mietnomaden. Das Berliner Modell ist nicht unumstritten, da bei der Vorgehensweise auch Pfändungsschutzvorschriften der ZPO ausgehebelt werden.
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References: § 885
 § 383
 § 562
 § 885

§ 562
 § 885