Source: http://www.konrad-fischer-info.de/103a.htm
Timestamp: 2013-05-23 22:56:10+00:00

Document:
Umbauzuschlag HOAI 2009 & mitzuverwendende mitverarbeitete anrechenbare vorhandene Bausubstanz: Vertrags-Tipps
Altbauplanung: Vertragsmuster+Formulare für Architekten- und Ingenieur-Leistungen
Neu: HOAI-Planungsvertrag 2009
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Weitere HOAI-Fragen im Bestand +++
Bau- und Planungskosten im Bestand - Berechnungsbeispiele +++
Altbauspezifische Vertragsmuster und Formulare für Planer (und Bauherren)
Konrad Fischer, Dipl.-Ing. Univ. Architekt BYAK
im Erläuterungsteil mit Erwin Wrba, Dipl.-Ing. (FH) Architekt BYAK
Die mitverwendete Bausubstanz
gem. HOAI § 10. (3a)
Anwendungserläuterung und Argumentationshilfe
Im Zuge der jüngsten HOAI-Novellierung 2009 ist es den Architektenfeinden nach verschiedenen Anläufen endlich gelungen, die HOAI
als (schon immer meist nur fiktive!) Honorargrundlage für Architekten und Ingenieure, für den Architektenvertrag und Ingenieurvertrag und die darin vorzunehmende Ermittlung und Vereinbarung des Architektenhonorars und Ingenieurhonorars nochmals weiter auszuhöhlen, als es die staatlichen und kirchlichen, teils auch gewerblichen und provatne auftraggeber bisher geschafft haben. Und
zwar auch durch (oder trotz oder wegen??) "übliche, äußerst kompetente und sachkundige Mitwirkung" der zuständigen Fachleute der Architektenkammern und Ingenieurkammern auf Landes- und Bundesebenen. Wenn man jemand dort fragte, hieß es immer glückstrahlend, daß man doch immerhinque das Schlimmste verhindern konnte. Und was wäre das gewesen? Daß künftig die Planer den Bauherren noch mehr zu honorieren hätten, wie es ja qua Rechtsprechung auch schon gängige Praxis ist? Und bei unwirtschaftlicher Planung gerade
im Umfeld des Energiesparwahns gerade dabei ist - auch unter Einwirkung des 2009er BGH-Urteils zur Wirtschaftlichkeitspflicht der Planung - bald gängige Praxis zu werden.
Nicht nur die Mindestsatzschwelle, auch die Mitverarbeitete (technisch/gestaterisch mitverwendete / mitzuverwendende / mitzuverarbeitende
/ vorhandene) Bausubstanz sind als gravierende Honorarfaktoren nun aus dem Gesetzeswerk neben einigen weiteren wichtigen Faktoren von den
HOAI-Scherzperten herausgezwickt worden. Warum wohl? Weil sich insbesonders diese beiden erstgenannten Faktoren als ziemlich lästig in den Rechtsstreitigkeiten der von ihren staatlichen, kirchlichen, gewerblichen und privaten Auftraggebern (jede kennt sie, gelle?) abservierten Planern erwiesen hatten:
Sie führten zu oft dramatischen Nachzahlungen - wenn sich der ausgezehrte Planer den Gerichtsgang bis zum BGH in seiner bekannten Existenznot überhaupt leisten konnte, was ja selten genug der Fall war und ist.
Das Erzbistum Köln bzw. seine wunderbar mildtätige Bauabteilung beispielsweise mußte sich erst 2007 (!) nach vielen entsetzlichen Jahren des vorsätzlichen Handelns von der Architektenkammer NRW über die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs beibringen lassen, daß die in ihren in vieler Hinsicht einem kostengünstigen Bauen entgegenstehenden Vertragsformularen als Krönung des Mißmanagements vorformulierte Abbedingung der
mitverarbeiteten Bausubstanz als Honorarfaktor ein Rechtsverstoß ist.
Folge: Komplette Herausnahme der Klausel und dennoch keine Klausel zur Regelung dieses Honorartatbestands. Ob dieser dann auch jemals darauf vereinbart wurde? Oder irgendwanneinmal in irgendeinem Vertrag mit irgendeiner evangelisch-lutherischen Landeskirche als ultimativer Hüter von Anstand, Sitte, Ethik, Gewissen und Moral von Oberammergau bis Flensburg? Betroffene, bitte melden! Das käme dann dem ultimativen Beweis für eine die Natur sprengende Jungfrauengeburt im Jahre 0 gleich ...
Warum der diesen Skandal entlarvende Planer und Geschädigte, der eben nicht willens war, diese verbotene Mindestsatzunterschreitere
weiter mitzumachen, dann nie mehr einen scherzkatholischen Auftrag erhielt, und ob es möglicherweise eine Auftragssperre seitens der
unter dem Deckmantel des Christentums kirchlich organisierten Auftraggeber brachte, möge sich jeder fromme oder auch aufgeklärte Leser selber beantworten.
Ja, Ihr kirchlichen Amt und Würden, die Ihr unseren abendländischen Glauben so sehr in Frage stellt zieht,
genau Euch meine ich hier! Ob das unserem Herren Jesu entspricht, brauch ich Euch bestimmt nicht zu erklären,
meine Damen und Herren im kirchlichen Baudienst. Und das Aufführen Euerer Namen im Einzelnen
(die mir ständig von Eueren Opfern - meist zahlendes Mitglied Euerer Kirche übrigens! - zugemailt werden!) sparen wir uns zunächst mal, denn ich zumindest lasse erst mal Gnade vor Recht ergehen. Da ich doch evangelisch bin. Doch seid Eines gewiß: "Die Rache ist mein!", spricht der Herr. Viel Spaß beim Grillen und Braten, beim Heulen und Zähneklappern für all das,
was Ihr Eueren Kirchengemeinden, den herrlichen Bauten und den externen Planern angetan habt!
Und nur schade, daß es unsere Kirche als Ganzes dann ausbaden muß, was sich die so schmählich von Euch betrogenen Planer
als Hinterfotzigkeiten ausgedacht haben, um dennoch auf ihre Kosten zu kommen (s.u.). In der Systematik natürlich genau dasselbe, wie die bei Euch turnusgemäß ausgehobenen korrupten Baubeamten. Auch davon kann ja das Erzbischöfliche Bauamt Kölle nicht nur eine Messe singen, gelle? Und wie lachhaft ist da diese neu-ergänzend ausgebaldowerte Klausel im von logischerweise sonstigen leistungsmindernden Honorierungsverboten weiter nur so strotzenden kirchlichen Architektenvertrag, und wie tief läßt sie blicken!:
"Der Architekt darf sich für seine Tätigkeit aus diesem Vertrag von keinem Baubeteiligten irgendeinen Vorteil versprechen oder gewähren lassen, hierzu zählt auch die Ausarbeitung von Leistungsverzeichnissen. Ein Versto� hiergegen gilt als wichtiger
Kündigungsgrund."
Wieviele wichtige Kündigungen bisher? Und wieviele weiterhin manipulierte Kirchen-LVs seither, in den die Wörtlein "oder gleichwertig" als sichere Manipulationsbeweise nur so herausstrotzen? Soll ich sie Euch zusenden? Heiliger Bimbam! Wenn das der Erzbischof,
ja ich weiß schon, bei Euch nur der Scherzbischof, wüßte! Er wäre schnell ein Schmerzbischof.
Und herrlich Euere sichere Korruptionsprogrammierung und/oder Leistungsbremse sowie Pfuschgarantie "Hinweise und Erläuterungen zur einheitlichen Anwendung der Architekten- und Ingenieurverträge: ... Bei durchschnittlichen Bauaufgaben im Bereich des Bestandes
bewegt sich der (Umbau-/Modernisierungszuschlag) erfahrungsgemäß in einem Bereich von 20 bis 25 % ... Bei durchschnittlichen Maßnahmen im Bereich der Instandhaltung / Instandsetzung kann der (entsprechende) Zuschlag bis 25 % betragen. Darüber hinausgehende Zuschläge sind schriftlich zu begründen." Ja, ja, doch wo ist Euere schriftliche Begründung, daß Euere erbärmliche Honorarschneiderei zu tatsächlich auskömmlichen Honoraren und damit selbstverständlich auch besten
Leistungsergebnissen führt? Allet Kokolores. Nur weil der verhunzte Sanierpfusch, vergewaltigt aus gottserbärmlich schlechten,
will sagen mit der historischen Bausubstanz nicht kompatiblen Bauchemietunken und Zementsuppen, gerade noch steht, ist das noch lange kein Beweis. Und wenn wir beide mal in die Details einsteigen würden, dann gnade Euch Gott!
Was nun die alten Verträge vor der HOAI-Novelle 2009 betrifft, ist der nachfolgende Fachtext nach wie vor gültig und bleibt
schon deswegen im Netz. Und für zukünftige Verträge bleiben die feinziseliert herausgearbeiteten Argumentationslinien immer noch zutreffend - wenn Sie als kompetenter, verhandlungserfahrener und sich nicht prostituierender Planer (gibt es sowas wirklich???)
Ihrem gleichermaßen ergebnisorientiertem, wirtschaftlich denkendem und qualitätsbewußtem Bauherrn (und sowas???) den damit verbundenen Vorteil für sein Bauvorhaben klar kommunizieren können.
Dann - und wohl nur dann und damit bestimmt nicht jeden Tag und überall und immer, wenn es eigentlich mehr als nötig wäre
- wird eben so vorgegangen:
1. Berechnung der Kosten der mitverarbeiteten Bausubstanz wie bisher - und dann - jetzt kommt's:
entweder 2. Umrechnung des dafür früher anfallenden Honorars auf den Zuschlag für Umbauten und Modernisierungen gem. (neu)
HOAI § 35 (1), der den ohnehin anfallenden Mehraufwand in diesem Bereich wie bisher als mindestens 20 Prozent, bei Vorliegen entsprechender Erschwernisfaktoren entsprechend höher als Sockelzuschlag + Zusatzzuschlag für die Mitverarbeitung der vorhandenen Bausubstanz berücksichtigt - oder - da diese Lösung nur für Umbau/Modernisierung zieht und oft - nicht langt (im Vergleich zur Alt-HOAI):
3. Berücksichtigung in der Kostenermittlung gem. DIN 276. Dort ist 2006 ein Passus für die mitzuverarbeitende Bausubstanz im Hinblick auf den damals noch gültigen 10.3a hineingeschleust worden. Und Vorsicht: Nicht als quasi Grundleistung in den Vertrag
hineinbugsieren, da dann schnell der Höchstsatz (HZ-Höchstsatz inkl. 80 Prozent-Höchstzuschlag - gültig aber nicht für Instandhaltungen/Instandsetzungen, was von den Beteiligten (um es mal äußerst vornehm zu sagen, bewertende Detaillierung gerne mündlich) nur die ministerialbeamteten Macher wußten und die anderen mangels entweder Hirnkapazität, einschlägige Erfahrung, Skepsis, Mißtrauen oder Interesse gar nicht mitbekommen haben!) überschritten wird und der überschießende Honorarbetrag dann als nicht HOAI-konform (Preisrecht!) zurückgefordert werden kann, sondern als ... jawollja! ... BESONDERE LEISTUNG!!! Die dann freilich nicht "Mitzuverarbeitende Bausubstanz" heißt, sondern leistungsbezogen als Leistung für die sachgerechte und kostensparende Einbindung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz in allen Leistungsphasen zu deklarieren ist.
Neu (mit mehreren Lösungsvorschlägen für anrechenbare/honorierungsfähige technisch / gestalterisch mitzuverarbeitende Bausubstanz als Besondere Leistung und vielen anderen jesuitischen Schlaumeiereien eines HOAI-Altbau-Profis bzw. zu oft Geschädigten): HOAI-Planungsvertrag 2009
Erhöhtes Konfliktpotential bietet nun - von fast allen ach so schlaumeiernden Kommentatoren bisher (Stand 08.2010) übersehen - der Bereich Instandsetzung und Instandhaltung. Hier kam früher ebenfalls und natürlich nur gegebenenfalls der HOAI-§ 10 (3a) ungeschmälert zum Einsatz. Da aber der hier vorgesehene Zuschlag im § HOAI neu 36 wie bisher im § 27 (HOAI alt bzw. 1996) bei 50 Prozent auf die Objektüberwachung stehenblieb,
müssen hier aus Sicht einer hinreichend qualifizierten Planungsleistung andere Wege gefunden werden, um die dafür notwendige Honorierung sicherzustellen: - Entweder wird eine weitere Besondere Leistung quasi aus freiem Himmel, aber im Sinne des früheren § 10 3a vereinbart und mit einem dafür angemessen vereinbarten Pauschalhonorar vergütet. Die neue HOAI hat da nichts dagegen. Oder, was manche vorschlagen,
- das fragliche Vorhaben wird einvernehmlich als Modernisierung bzw. Umbau mit den dafür erforderlichen
Instandsetzungen eingeordnet bzw. festgelegt bzw. vertraglich vereinbart. Ohnehin ist ja fast jede sog. Instandsetzung
mit - freilich oft erst bei Detailbetrachtung sich offenbarenden - "Modernisierungen" und "Umbauten" im jeweiligen Konstruktionsdetail des Altbaus verbunden - egal ob raffinierte Konstruktionsverbesserungen gegenüber dem Istzustand durch ausgeklügelte Reparaturverbindungen zum Einsatz kommen - dank dem alles überragenden Planergeschick! - oder gegenüber dem defekten Vorzustand bessere Baumaterialien, Baustoffe bzw. Rezepturen, Stoffzusammensetzungen und / oder Ausführungsabläufe zur erfolgreichen Umsetzung der technischen Anforderungen
an das bauliche Ergebnis auf Dauer - dafür ebenfalls ein großer Dank dem kundigen Planer und dessen gutes Händchen für solche Details. Und dann mindestens 80 Prozent Zuschlag über alle Leistungsphasen - wobei das
oft die über den 10.3a entfallenden Honorarbestandteile nicht vollständig kompensieren kann. Dieser hübsch
anmutende Vorschlag hat aber den gravierenden Nachteil, daß er nie gerichtsfest sein kann, da gem. HOAI ein Umbau
eben eine "Umgestaltung" sein muß, und ob es dafür reicht, bei der Instandsetzung der Fassade den Anstrich
von zitronengelb auf zitronenfaltergelb zu changieren, sei zumindest mal als sehr fraglich in den Raum gestellt. Egal,
wie sehr man am Bestand dafür vorher kratzen und schaben muß.
Nun ist mir als altersweiser Hase mit abgeschossenen Ohren und zigfach verbranntem Fell vollkommen klar, daß meine Vorschläge zur Güte an der Realität der verehrten Leserschaft so nah dran sind, wie der siebte Himmel des Planerglücks an der tiefsten Hölle des alltäglichen Planungsfrevels oder das Ohr des parteisch-korrupten Abgeordneten am Munde seines Wahlvolks (ich sagte nicht Lobbyisten und Schwarzkofferspenders!) - deswegen mein ultimativer Tipp, wenn es doch jemand versuchen will, in diesen Zeiten mit sorgfältiger,
treuhänderischer und von falschen Nebeninteressen freier Altbauplanung zu überleben:
Kalkulieren Sie als Planer den dafür erforderlichen Leistungsaufwand in Ihrem Büro mal mit spitzer Feder durch, stellen Sie dem potentiellen Auftraggeber das Ergebnis vor und bitten Sie ihn, Ihnen einen Honorierungsvorschlag zu unterbreiten, der seinen Wünschen an die Planungsqualität entspricht, zumindest möglichst nahekommt. Wenn er nicht mehr weiter weiß, können Sie ja in äußerster Demut die hier dargestellten Alternativen unterbreiten und sich dabei auf mich als "Bad Boy" berufen. Viel Glück und Gottes Segen dabei!
Und als wirtschaftlich mit spitzestem Stift rechnender Bauherr müssen Sie sich die Frage ehrlich beantworten, wie Sie
1. eine kostensichere Planungsintensität für Ihre Altbausanierung bekommen wollen, wenn Sie die dafür
notwendige Leistungsmotivation nicht durch wirksame Tools (ja genau: Honorare!) anreizen?
2. den Planer sicher dazu bringen, nicht ein Maximum an immer wesentlich teurerern Neubauanteil anstelle kostensparender
Bestanderhaltung ins Porjekt reinzuzwingen, ohne daß Sie sich dagegen wehren können - denn der Kram war halt nach Expertenmeinung wieder mal so oll und schlecht - und
3. verhindern, daß der Planer sich die Planungsleistung von Dritten - also Handwerkern, Baufirmen und Baustoffproduzenten kostenlos und evtl. auch incentivgarniert hinten reinstecken läßt, Ihnen vorne frech verrechnet und dann noch manipulativ die so sehr freundlichen Zulieferer auf Ihre Kosten - und selbstverständlich ohne daß Sie es mangels Durchblick in den dafür seit eh und je bereitstehenden und willig genutzten Mechanismen jemals mitbekommen oder gerichtsfest beweisen könnten - nach besten Kräften begünstigt. Und
zwar am besten gepaart mit maximaler Neubauisierung gem. 2.?
Da leider kein Bauherr diese Fragen sachgerecht beantwortet, geht es eben weiter wie gehabt.
Doch nun zum "alten" Fachtext - in seinem Kerngehalt freilich ewig gültig!:
Der Schwerpunkt der Bautätigkeit verlagert sich schon seit längerem vom Neubau zum Planen und Bauen im Bestand. Bauherrn und Planer müssen sich deswegen zunehmend mit der vorhandenen Bausubstanz auseinandersetzen, die
nach Umbau, Modernisierung, Instandhaltung oder Instandsetzung - so die Begrifflichkeiten der HOAI (die gesetzliche Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, im weiteren Sinn für alle in der HOAI aufgeführten Planungsleistungen, auch wenn nicht von Architekten und Ingenieurern erbracht) - mitverwendet werden soll. Vorrangig führen wirtschaftliche Überlegungen zu der Entscheidung, die vorhandene Bausubstanz zu erhalten
und in die Planung mit einzubeziehen. Auch baurechtliche Belange können dafür sprechen, ein Gebäude - zumindest mit seiner äußeren Hülle - zu erhalten, um bestehende Baurechte wie Grenzbebauung, geringe Abstandsflächen und hohe Grundstücksüberbauung nicht zu zu verlieren. Am Baudenkmal kann außerdem
der Denkmalschutz das Erhalten von vorgeschädigter bzw. restaurierungsintensiver Substanz fordern, selbst wenn das
mehr kostet als ein Austausch gegen Neuteile. Diese Anforderungen an die Planung haben den Verordnungsgeber veranlaßt, mit der Änderung der HOAI zum 01. April 1988 in § 10 (3a) einzuführen: "Vorhandene Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch mit verarbeitet wird, ist bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen; der Umfang der Anrechnung bedarf der schriftlichen Vereinbarung."
Im Deutschen Architektenblatt "Architektenrechts-Report" wurde dieses Thema im Heft 10/88 und Heft 3/91 ausführlich behandelt und von verschiedenen Kommentatoren, vor allem im rechtlichen Bereich, erläutert. Die damaligen Ausführungen sind auch heute noch im wesentlichen gültig geblieben. Trotzdem besteht bei Planern und ihren Auftraggebern immer noch große Unsicherheit, wie die Mitverwendung vorhandener Bausubstanz vertraglich
zu vereinbaren bzw. kostenmäßig zu bewerten ist. Verschiedenste Bewertungs- und Berechnungsmodalitäten wurden inzwischen vor allem von den öffentlichen Auftraggebern eingeführt, vorwiegend, um die auf die anrechenbare Bausubstanz entfallenden Honorare zu mindern bzw. zu beschränken. Dabei wurden die wesentlichen auftraggeberseitigen Vorteile einer umfassenden Planungseinbeziehung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz teils übersehen, teils unterschlagen. Diese Ausführungen wollen dazu einen klärenden Beitrag leisten.
GRUNDSATZFRAGEN 001 Welchen Nutzen zieht der Auftraggeber aus der Mitverwendung vorhandener Bausubstanz? 002 Muß der Umfang der anrechenbaren Kosten von vorhandener, mitverarbeiteter Bausubstanz vereinbart werden? 003 Zu welchem Zeitpunkt kann bzw. muß die Vereinbarung erfolgen? 004 Was ist unter"angemessen zu berücksichtigen" zu verstehen? 005 In welchen Leistungsphasen muß vorhandene Bausubstanz berücksichtigt werden? 006 Wie kann mitzuverwendende Bausubstanz erfaßt werden? (Erläutert mit drei Beispielen) 007 Wie ist vorhandene und mitzuverarbeitende Bausubstanz zu bewerten? 008 Welche Leistungsbilder werden von der Bestimmung § 10 (3a) erfaßt? 009 Welchen Einfluß hat der § 10 (3a) auf den § 24 - Umbauzuschlag, § 27 - Zuschlag Instandsetzung/Instandhaltung und auf den § 10 4. - Anrechenbarkeit der Technikkosten? 010 Werden mit dem § 10 (3a) z.B. Leistungen für die Bestandserfassung abgegolten? 011 Werden Planungsleistungen für mitverarbeitete Bausubstanz bei förderfähigen Maßnahmen
mitgefördert?
012 Bei welchen Baumaßnahmen wird vorhandene Bausubstanz technisch oder gestalterisch mitverarbeitet? 013 Welchen Anspruch hat der Planer, wenn nichts schriftlich vereinbart wurde?
ANTWORTEN 001 Welchen Nutzen zieht der Auftraggeber aus der Mitverwendung vorhandener Bausubstanz?
Wenn bei baulichen Änderungen, bei Instandhaltungen und bei Instandsetzungen vorhandene Bausubstanz mitverwendet werden soll, ist immer davon auszugehen, daß diese Bausubstanz den im Einzelfall gültigen Anforderungen entspricht bzw. durch Ergänzungs-/Ersatzmaßnahmen im geplanten Umfang funktionsfähig integriert werden kann. Wenn diese Voraussetzungen zutreffen, erspart sich der Auftraggeber Herstellungskosten für
z.B. Fundamente, Außen- und Innenwände, Decken und Dachkonstruktionen, Fenster und Gewände, Böden,
Verkleidungen und Putzen.
Hierfür sind jedoch besondere, von den anfallenden Baukosten unabhängige
Planungsleistungen erforderlich, die in § 10 (3a) berücksichtigt werden. Durch Einbeziehung der mitverwendeten Bausubstanz als Honorarfaktor werden die dafür erforderlichen Planungsleistungen gesondert vergütet. Der oft vermuteten Tendenz zum teuren, da honorarfördernden Bauen
bei gegebenenfalls sogar geringerem Planungsaufwand wird somit angemessen entgegengewirkt.
002 Muß der Umfang der anrechenbaren Kosten von vorhandener, mitverarbeiteter Bausubstanz vereinbart werden? Grundsätzlich ist zu empfehlen, schon bei Auftragserteilung schriftlich zu vereinbaren, daß die vorhandene Bausubstanz technisch und gestalterisch mitverarbeitet und in angemessenem Umfang den anrechenbaren Kosten hinzugerechnet wird. Neben dem Grundsatzanspruch stellt dies einen Hinweis dar, der den Bauherrn darauf aufmerksam macht, daß später noch weitere Vereinbarungen getroffen werden müssen. Doch selbst wenn keine Vereinbarung erfolgt, hat der Planer Anspruch auf die angemessene Berücksichtigung der mitverarbeiteten
Bausubstanz. Dazu erging das entsprechende BGH-Urteil am 27.2.03.
003 Zu welchem Zeitpunkt kann bzw. muß die Vereinbarung erfolgen? Der Verordnungsgeber hat grundsätzlich keine zeitliche Begrenzung für diese Vereinbarung vorgesehen. Es ist sicherlich nicht möglich, zum Zeitpunkt der Auftragserteilung den Umfang der mitzuverarbeitenden Bausubstanz sowie deren Bewertung festzulegen. Erst durch die Planungstätigkeit des Architekten in den einzelnen Phasen können genauere Werte ermittelt werden, die auch zugleich für den Bauherrn eine Entscheidungshilfe darstellen.
Je nach Schwierigkeit der Aufgabe kann es dazu führen, daß sich der Auftraggeber für einen Abbruch
entscheidet, soweit ihm baurechtlich diese Möglichkeit gegeben ist. Bei den einzelnen Kostenermittlungsarten nach DIN 276 ist die mitzuverarbeitende Bausubstanz mengenmäßig
zu erfassen und zu bewerten. Dabei gilt für die Honorarberechnung die Systematik der HOAI, § 10 (2),
mit der Trennung nach Leistungsphasen 1 bis 4, 5 bis 7 und 8 bis 9.
004 Was ist unter "angemessen zu berücksichtigen" zu verstehen? Der Begriff "angemessen" stellt einen Hinweis dar, daß der Umfang von Einzelfall zu Einzelfall jeweils verschieden zu bewerten ist. Ferner ist in die Überlegungen einzubeziehen, daß der Planungsaufwand für
die Miteinbeziehung vorhandener Bausubstanz leistungsgerecht vergütet werden muß. Für den Planer wird es also darauf ankommen, den tatsächlichen Umfang der Mitverarbeitung nachvollziehbar zu belegen, um auftraggeberseitigen Willkürminderungen vorzubeugen.
005 In welchen Leistungsphasen muß vorhandene Bausubstanz berücksichtigt werden? Es finden sich von behördlichen HOAI-Minderungs-Spezialisten entwickelte Argumentationsmuster, daß die angemessene Berücksichtigung der anrechenbaren Kosten für die mitverarbeitete Bausubstanz eine Reduzierung um
Leistungsphasen wegen darin nicht erfolgter Berücksichtigung begründen kann. Diesen Standpunkt hat sich nun auch der BGH (Urteil 27.2.03) in gewisser Hinsicht zu eigen gemacht. Diese Minderung ist aber nicht nur HOAI-systemwidrig, sondern im Falle HOAI-konformer Planungsleistung auch sachlich falsch. Die nachfolgenden Erläuterungen belegen dies unmißverständlich und können bei den Vertragsverhandlungen bei leistungs- und ergebnisbezogenen Auftraggebern mit eingebracht werden. Als Beispiel für die Gebäudeplanung gem. HOAI § 15 werden die Leistungsanforderungen in den einzelnen Leistungsphasen angeführt. Die Argumente lassen sich
ebenfalls auf die sonstigen Ingenieurgrundleistungen gem. HOAI §§ 55 (Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen),
64 (Tragwerksplanung / Statik) und 73 (Technische Ausrüstung / Haustechnik) übertragen.
Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung Herbeiführen und Koordinieren von Untersuchungen der mitzuverwendenden
Bausubstanz, um Grundsatzfragen in folgenden Bereichen zu klären, wie z.B.:
- Denkmalschutz: Wäre ein Gesamtabbruch/Teilabbruch bzw. Ausbau grundsätzlich
möglich? Sind Bauteile/Unterkonstruktionen im Zusammenhang mit erforderlichen
Restaurierungs-/Konservierungs-/Renovierungsmaßnahmen erhaltungswürdig?
Welche diesbezüglichen Vorverhandlungen mit der Bau- bzw. Denkmalbehörde
werden erforderlich, um bau- und förderrechtliche Risiken rechtzeitig zu vermeiden?
- Tragwerk: Eignet sich das Tragwerk für die beabsichtigte Umbaumaßnahme, wie z.B. Dachgeschoßausbau, nutzungsbedingte
Erhöhung der Belastung? Welche Bestandsaufnahmen werden erforderlich, um die vorhandene Bausubstanz
durch grafische Ermittlungsverfahren wie z.B. das Stützlinienverfahren bei Gewölben und Ertüchtigungsmaßnahmen
technisch zutreffend beurteilen zu können?
- Technische Ausrüstung: Wie weit können Versorgungsanschlüsse, Anlagenteile und Leitungsnetze
wiederverwendet werden? Ist die Kapazität ausreichend? Welche Untersuchungen
(z.B. Videobefahrung und Auswertung der Grundleitungen bzw. der Kaminzüge,
sonstige Querschnittsuntersuchung der wasserführenden Leistungssysteme,
Untersuchung von Leistungsfähigkeit und Zustand der elektrotechnischen Anlagen und des Blitzschutzes) sind erforderlich?
- Wärme-, Feuchte- und Schallschutz: Entsprechen die Bauteile den heute gültigen Normen, sind der Energieeinsparverordnung EnEV
nicht entsprechende Bauteile nachzurüsten oder aus gestalterischen,
denkmalpflegerischen, wirtschaftlichen oder technischen Gründen
ungestört zu belassen? Sind Ausnahmen/Befreiungen z.B. von der Energieeinsparverordnung mit
dem Auftraggeber, den Auftragnehmern bzw. der Baubehörde rechtsverbindlich zu vereinbaren/beantragen?
- Brandschutz: Können Brandschutzmängel im Bestand durch Ausnahmeregelung bzw. Ersatzmaßnahmen hinnehmbar oder müssen sie
- Personen- und Gesundheitsschutz: Welche Schadstoffbelastungen (z.B. toxische Holzschutzmittel, sonstige
Staub- bzw. Schadstoffbelastung aus früher verwendeten Baustoffen,
unentdeckte Explosivkörper des 2. Weltkriegs, Asbest, Mineralwolle, mit toxischen Brandschutzmitteln vergiftete Polystyrol-Dämmstoffe) sind möglicherweise im Bestand vorhanden, welche diesbezüglichen Untersuchungen sind erforderlich,
welche zusätzlichen Sicherungs- und Entsorgungsleistungen leiten sich
daraus ab? Zu klären ist auch der Einfluß von gefährlichen Bauzuständen aus geschädigten bzw.
überbeanspruchten Bauteilen auf den erforderlichen Personenschutz. Die hier erforderlichen Analysen
stehen auch im Zusammenhang mit der Tätigkeit der Sicherheits- und
Gesundheitsschutz-Koordination gem. Baustellenverordnung. Sind Ausnahmen für giftfreien Holzschutz einzuholen, um die
"normgemäß geschützten" Althölzer nicht als gefährlichen und gesundheitlich bedenklichen Sondermüll im
Bauwerk zu belassen?
- Sonstiger rechtlicher Regelungsbedarf für die Vertragswerke Welche Ausnahmen und Haftungsausschlüsse sind bei dem Abschluß der Verträge mit den Planern, den Baufirmen und ggf.
späteren Bauwerksnutzern vorzusehen, um bestandszerstörende, technisch unangemessene
und unwirtschaftliche Planungs- und Bauverfahren auszuschließen?
Inwieweit wird hier zusätzliche Rechtsberatung (Rechtsanwalt) erforderlich?
- Vergabe: Welche mitverarbeitete Bausubstanz ist in der Leistungsbeschreibung
gem. VOB/A §9 zu beschreiben, um die darauf aufbauenden Leistungen
weitestgehend nachtragssicher und ergebnisbezogen vergeben zu können?
Welche Form der technischen Bestandsaufnahme ist dafür erforderlich?
Leistungsphase 2: Vorplanung In diesem Stadium wird nach der Grundlagenermittlung zum ersten Mal skizzenhaft
bzw. in vorläufigen Maßnahmenbeschreibungen geklärt, in
welchem Umfang vorhandene Bausubstanz mitverarbeitet bzw. konstruktiv ertüchtigt werden kann. Sowohl der Planungsgedanke als auch die zeichnerische Darstellung und die vorläufige Maßnahmenbeschreibung sowie
Kostenschätzung nach DIN 276 sind uneingeschränkt von dieser vorhandenen Bausubstanz
abhängig und müssen mitberücksichtigt werden.
Leistungsphase 3: Entwurfsplanung Hier gilt sinngemäß das bereits in Phase 2 Erwähnte, wobei
sich der Umfang noch genauer bestimmen läßt. Eine endgültige
Abgrenzung ist jedoch auch hier ohne die fallweise erforderliche vorgezogene
Ausführungsplanung noch nicht möglich.
Im Bauantrag sind alle mitverarbeitenden Bauteile darzustellen und sowohl
statisch wie auch bauphysikalisch zu bewerten (Nachweis Tragwerk, Wärme-
und Schallschutz, Ausnahme-/Befreiungsverfahren EnEV). Nach den diesbezüglichen technischen und baurechtlichen, bei der
Verwendung von Subventionen bzw. haushaltsrechtlich bewirtschafteten Mitteln
auch finanzwirtschaftlichen Abstimmungen in den vorhergehenden Phasen werden
im Denkmalschutz nochmals Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit (bzw. die Erlaubnisfähigkeit gem. Denkmalschutzgesetz)
der bestandsbezogenen Planung, teils mittels Vorlage besonderer Abbruch-
und Eingriffszeichnungen erforderlich, bei denen die mitzuverarbeitende
Bausubstanz prüffähig darzustellen ist. Insofern kann eine Planung ohne Berücksichtigung der denkmalpflegerischen
Anforderungen und deren Auswirkungen auf die mitzuverarbeitende Bausubstanz den denkmalpflegerischen Beurteilungen
hinsichtlich der "Erlaubnis" bzw. "Genehmigung" im denkmalpflegerischen Sinn nicht genügen, woraus sich selbstverständlich
die Anrechenbarkeit der mitverwendeten Bausubstanz auch in der Leistungsphase Genehmigungsplanung ergibt.
Auch evtl. gegebene Brandschutzauflagen hinsichtlich Mitverwendung "unzulässiger" Bestandsteile
und entsprechende Kompensationsmaßnahmen am Bestand erfordern hier
besondere auf die Bausubstnaz bezogene Planungsleistungen. Diese in der Genehmigungsphase vorzulegenden
Pläne erfordern teilweise auch vorgezogene Leistungen der Phase 5, um hinreichend konkrete Beurteilungskriterien schon im baurechtlichen Genehmigungsverfahren vorzulegen.
Überraschende und budgetsprengende Genehmigungsauflagen können so weitestgehend vermieden werden.
Leistungsphase 5: Ausführungsplanung Die vorhandene Bausubstanz muß in allen Werk- und Detailplänen
berücksichtigt und dargestellt werden. Wand-, Decken sowie sonstige
Konstruktionsanschlüsse, -verbindungen sowie -bekleidungen Bestand-Neuteil,
Fenster- und Türenanschläge bei Neueinbau sowie Reparaturanschluß
bei Austausch defekter Bauteile, Treppen, Fugen, Brandschutzauflagen und
nachweisgerechter Einbau von Brandschutzkonstruktionen usw. stellen hohe
Anforderungen an das gesamte Gestaltungs- bzw. Restaurierungskonzept und
Konstruktionsprinzip. Die mitverwendete Bausubstanz ist von der zu erneuernden
Bausubstanz zeichnerisch abzugrenzen, um eine ausreichende Lesbarkeit der
Details sicherzustellen. Die Mitverwendung von vorhandener Bausubstanz
erfordert außerdem aufwendige Planung bestandsgeeigneter Bauverfahren
und Baustoffe, da neue Baustoffe mit abweichenden chemischen bzw. physikalischen
Eigenschaften auch substanzschädigende Auswirkung haben können. Oft wird hier auch die Besondere Leistung "Planen von
Maßnahmen zum Schutz vorhandener Substanz" (HOAI §15 (4)) erforderlich,
die gesondert zu vereinbaren ist. Dabei geht es z.B. um Staubschutzwände,
dem Bauablauf entsprechende Brandschutzeinrichtung und Baustellenordnung,
ortsfester Schutz bzw. Ausbau und Zwischenlagerung gefährdeter wertvoller/mitzuverwendender
Bauteile, Zugangskontrolle als Schutz gegen Brandstiftung und Diebstahl sowie sonstige Schutz- und Kontrollmechanismen. Fallweise müssen für die sachgerechte Erhaltung der mitverwendeten
Bausubstanz besondere Wartungsleistungen, Inspektions- und Instandhaltungsintervalle
im Zusammenhang mit den sonstigen Leistungen geplant werden.
Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe Vorhandene Bausubstanz muß im Rahmen der Anforderungen gem. VOB/A
§9 (z.B. 3.(1): "alle (die Leistung) beeinflussenden Umstände";
3.(3): "die wesentlichen Verhältnisse der Baustelle") so
vollständig in der Leistungsbeschreibung erfaßt werden, daß
für alle Bieter die "einwandfreie Preisermittlung" ermöglicht wird. Bei unzureichender Beschreibung der Bestandsverhältnisse in den
Vorbemerkungen und dem Leistungsverzeichnis selbst drohen sonst berechtigte
Einwände gegen die vom Auftraggeber zu verantwortende Kalkulationsgrundlage
(LV) und damit berechtigte Nachtragsforderungen sowie Verzögerungen und Risiken im Bauablauf. Die für das bestandsgerechte Bauen betreffend Schutz mitverwendeter
Bausubstanz vor unbeabsichtigten Verlusten im Bauablauf und Schäden
durch inkompatible Baustoffe zu treffenden Qualitätsvorgaben an Bauverfahren
und Materialwahl sind in der Leistungsbeschreibung eindeutig festzulegen. Zur Überprüfung der Bestandseignung sind nach Bedarf Arbeitsmuster
und Tauglichkeitsüberprüfungen im erforderlichen Umfang in der Leistungsbeschreibung vorzusehen. Zur pauschalen bzw. bauteilbezogenen Wertermittlung der anrechenbaren
Bausubstanz ist es erforderlich, daß die Mengen der vorhandenen Bausubstanz
entweder über eine Kubaturberechnung gem. DIN 277 bzw. über Aufschlüsselung
nach einzelnen Bauteilen im jeweiligen Umfang ihrer Mitverwendung prüffähig
ermittelt werden. Daß hier und in der folgenden Leistungsphase vorliegende
amtlich eingeführte Berechnungsmuster vom Mitverwendungsgrad "0"
ausgehen, fördert begründete Zweifel an den auftraggeberseitigen Vorstellungen der Planungsabläufe. Daß man
sie bei den amtlichen HOAI-Minderungs-Strategen in Gänze vermissen muß, dürfte inzwischen jedem Betroffenen
bekannt geworden sein. Deren schwerwiegende Verantwortung für all die Kostenexplosionen und Fehlplanungen bei öffentlichen Bauvorhaben
haben die Rechnungshöfe sowie der Bund der Steuerzahler mangels Detailverständnis der Zusammenhänge zwischen
Vertragsgrundlagen und Endergebnis leider noch nicht entdeckt. Im Ergebnis der hier üblichen Unterhonorierung bedienen
die Baustoffproduzenten und Bauunternehmen die ihnen hörigen Planer mit den Leistungsverzeichnissen, um korruptiv mittels
VOB-widriger Vorgabe bzw. Benennung der eigenen Produkte - derartige Unterschleiftechniken sind an dem Eintrag "Produkt XY oder
gleichwertig" schnell zu erkennen - den Wettbewerb zu verfälschen und damit höhere Baupreise zu erzwingen.
Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe Die für das Bauen im Bestand maßgeblichen Vergabekriterien (Erfahrung
im Umgang mit mitzuverwendender Bausubstanz, diesbezügliche Referenzen,
Volldeklaration verwendeter Produkte im Hinblick auf Eignung im Bestand) sind in den Vergabeunterlagen vorzusehen. Die Prüfung der Angebote muß genau diese bestandsbezogenen Vergabekriterien anhand der vorgelegten Unterlagen, Rückfragen bei Referenzadressen bzw. Objektbesichtigung der Referenzobjekte hinsichtlich der Eignung des Bieters im fachgerechten Umgang mit der mitzuverarbeitenden Bausubstanz in gegenüber Neubau erheblich erhöhtem Umfang erfassen. Anstelle der Einholung von Kostenangeboten müssen zu den ermittelten Mengen der vorhandenen anrechenbaren Bausubstanz ortsübliche Preise eingesetzt werden, um eine angemessene Bewertung für die Anrechnung zu ermöglichen. Siehe hierzu auch Punkt 007.
Leistungsphase 8: Objektüberwachung Hier werden besondere Anforderungen im Bereich der Baustelleneinrichtung,
Begrenzung des Abbruchs sowie Erhaltung der Anbindeflächen und -punkte gestellt. Oft wird hier auch die Besondere Leistung "Überwachen von
Maßnahmen zum Schutz vorhandener Substanz" (HOAI §15 (4))
erforderlich, die gesondert zu vereinbaren ist. Die tatsächlich verwendeten Baustoffe und -verfahren sind ständig
auf ihre Bestandseignung und Übereinstimmung mit dem Angebote zu überprüfen,
"kostensparender" Austausch gegen ungeeignete Baustoffe ist zu verhindern. Gerade im Bereich der Putz-, Stuck, Maler- und
Lackierarbeiten sind sehr viele Produkte am Markt, die zwar zunächst schnelles und
damit kostengünstiges Arbeiten ermöglichen, sich aber für
die regelmäßig wenig tragfähigen Bestandsuntergründe nicht eignen. Dies gilt auch für bewitterte
Holzuntergründe. Die hier in der Branche gängigen Betrugsversuche hinsichtlich
Ablieferung nicht vertragsgerechter Minderqualität - Ursache vieler Baumängel
und -schäden - erfordern erhebliche Baustellenkontrolle und Materialprüfung. Die Erhaltungsplanung ist im Bauablauf am Denkmal regelmäßig
weiter mit den Denkmalbehörden fortzuschreiben (Auflage in Bewilligungsbescheiden
bei Denkmalförderung), mit allen Konsequenzen auf die Ergänzung/Fortschreibung der Leistungen aus früheren Phasen.
Leistungsphase 9: Objektdokumentation In dieser Leistungsphase kann die durch die Restaurierungstechnik gelungene
Mitverwendung vorhandener Bausubstanz für entsprechende Projektdokumentationen
der Denkmalpflege bzw. die Zusammenstellung der baubegleitenden Nachträge der Bestandsaufnahmen erforderlich werden. Zur Eignungsüberprüfung der angewendeten Baumethoden im Hinblick
auf den Bestand können besondere Leistungen, sinngemäß gem. HOAI §15 (4): "Wirkungskontrollen von
Maßnahmen" erforderlich werden. Bei Auftreten von Mängeln und Schäden ist als Besondere Leistung der Einfluß der mitverwendeten Bausubstanz
sinngemäß gem. HOAI §15 (4): "Ermitteln von Schadensursachen" zu klären,
um aussichtslose Ansprüche zu vermeiden. Bei der Erbringung von Wartungs- und Inspektionsleistungen (vgl. Phase 5) ist gegebenenfalls mitzuwirken.
Nach dem immer noch aktuellen Urteil des BGH vom 27.2.2003, Az: VII ZR 11/02 ergibt
sich die Notwendigkeit, den Umfang der Berücksichtigung der mitverwendeten
Bausubstanz in den jeweiligen Leistungsphasen einzeln nachzuweisen. Dies
gelingt beispielsweise mit diesem Fachaufsatz in Verbindung mit meinem Vertragsmuster,
das diese Regelung einzeln für alle Leistungsphasen und Leistungsbilder vom Gebäude
bis zur Technischen Ausrüstung umsetzt.
006 Wie kann mitzuverwendende Bausubstanz erfaßt werden? Die Beantwortung dieser Frage hängt jeweils vom Einzelfall ab. Es ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob ein Gebäude in
allen Bereichen umgebaut wird ("Generalsanierung", Umbau und/oder Modernisierung mit inbegriffenen Instandhaltungen/-setzungen), oder ob nur
Teilbereiche von diesen geplanten Maßnahmen betroffen sind. Es bieten sich grundsätzlich drei Methoden zur Erfassung des Umfanges an: a) Durch Ermittlung der Kubatur mit der entsprechenden Reduzierung um die Bauteile, die abgebrochen werden; b) durch Mengenermittlung nach Grobelementen, wie Fundamente, Wände,
Decken und Dachflächen, wobei sich diese Methode besonders für
Teilbereiche eignet und eine relativ hohe Genauigkeit erreichen kann. Ergänzend
zu diesen beiden Methoden ist jedoch darauf hinzuweisen, daß
bei Mitverwendung vorhandener Bausubstanz vor allem im historischen Bereich
mit großen Wandstärken, historischen Konstruktionen und ähnlichem
nur die Mengen anzusetzen sind, welche erforderlich wären, um heute
ein Gebäude mit der geplanten Nutzung errichten zu können. Diese
Erläuterungen sind auch den nachfolgenden Skizzen zu entnehmen; c) im Einzelfall, besonders bei ins Detail gehenden Restaurierungen
im Zusammenhang mit Instandhaltungen und Instandsetzungen wertvoller Bausubstanz
die detaillierte Einzelermittlung aller betroffenen Bauteile und Konstruktionsbestandteile
(z.B. Putz als Untergrund von zu erneuernden Malschichten, Fensteranschlag
bei Fenstererneuerung, Dachlattung bei Nachstecken von fehlenden Ziegeln,
Dachstuhl bei Umdeckung). Maßstab der Mitverwendung ist die erforderliche
Sorgfaltspflicht bei der Überprüfung der mitverarbeitenden Teile
auf Tauglichkeit durch den Architekten, der Umfang der dabei einzukalkulierenden
Haftungsrisiken ist dabei zu beachten.
007 Wie ist vorhandene und mitzuverwendende Bausubstanz zu bewerten? Gestützt auf die Erfassungsmethoden a) Kubatur b) Grobelemente und c) Einzelbauteile/konstruktionsbestandteile
erfolgt die Bewertung durch Einsetzen von ortsüblichen Preisen zum
Zeitpunkt der Bewertung. Damit ist klar ausgedrückt, daß eine
Bewertung im Sinne des Zeitwertes (Immobilien-Verkehrswert) für die
anrechenbaren Kosten nach § 10 (3a) nicht herangezogen werden kann.
Die Intention des Verordnungsgebers war es, ausgehend von der Neubausituation
die mitzuverwendende Bauteile gleichzustellen unter der Voraussetzung, daß sie auch die Anforderungen entsprechend
erfüllen. Dagegen spricht nicht die Erfordernis, auch vorgeschädigte bzw.
den Neubaunormen nicht entsprechende Bausubstanz aus wirtschaftlichen,
technischen, gestalterischen bzw. denkmalpflegerischen Gründen im
Einverständnis mit dem Bauherrn oder aus genehmigungsrechtlichen Gründen (Auflagen Denkmalschutz) mitzuverwenden. Einige Auftraggeber wenden zur Bewertung bei kompletten Umbaumaßnahmen
eine "Tabelle der durchschnittlich anrechenbaren Kosten je Kubikmeter
Brutto-Rauminhalt" an, die jedoch als Grundlage vereinbart werden muß (z.B. Anlage 2 der "Gebührenordnung
für Prüfämter und Prüfingenieure - GebOP"). Die dort enthaltenen Kostenrichtwerte
sind als "anrechenbare Kosten" bezeichnet, also schon
um den Mehrwertsteuersatz bereinigt. Da viele Baudenkmale aufwendiger gebaut
und ausgestattet sind bzw. sonst nicht übliche Erschwernisse aufweisen,
als die in derartigen Tabellen enthaltenen Durchschnittsbauten, sind diese
nicht immer zuverlässig mit den dort vorgesehenen Werten zu ermitteln.
Auch die von der Bauwerksfunktion abgeleiteten Kostenrichtwerte müssen
bei der Adaption z. B. eines hochrangig dekorierten Renaissancemarstalls
(Stallgebäude) für ein aufwendig im Detail zu planendes Seminargebäude
nicht unbedingt angemessen sein. Deswegen sieht z.B. die GebOP Zuschlagsmöglichkeiten vor: § 3 Absatz (4) "... Bis zur Abrechnung der Vergütung kann die Berichtigung
der anrechenbaren Kosten, der Bauwerksklasse und von Zuschlägen verlangt
oder ein besonders gelagerter Fall (§ 5 Abs. 4) geltend gemacht werden."
§ 5 Abs. 4 "In besonders gelagerten Fällen können abweichend
von den Absätzen 1 bis 3 Gebühren berechnet werden, die den besonderen
Schwierigkeitsgrad oder den veränderten Umfang einer Leistung berücksichtigen."
Damit ist den Anforderungen des Bestands angemessen zu entsprechen. Auch
jeder vernünftige Auftraggeber wird das sicher einsehen. Hin und wieder von Auftraggeberseite vorgeschlagene Abschläge für
eingeschränkten Erhaltungszustand bzw. angeblich nicht von mitverarbeiteter
Substanz betroffenen Leistungsphasen sind als Mindestsatzunterschreitung
nach vorherrschender Meinung unzulässig und entbehren demnach jeglicher
rechtlichen Grundlage. Dies wird sowohl durch die rechtlich unzulässige
Aufsplittung der in den Leistungsphasen genannten Grundleistungen nach
Einzelprozentsätzen, aus dem Ersatz von Neubauteilen durch die Mitverwendung
von Bausubstanz wie auch aus dem Werkvertragscharakter des Planungsvertrags
begründet. Auf letzterem beruht auch die auf das Gesamtwerk (Entstehenlassen
eines Bauwerks) bezogene 100%-Leistung und natürlich auch 100%-Haftung,
die bei eingeschränkter Vergütung gleichwohl nicht eingeschränkt wäre. In der o.g. GebOP steht dazu in § 3 Anrechenbare Kosten "(2) ... Bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten ist von den Kosten auszugehen, die ortsüblich im Zeitpunkt der
Auftragserteilung erforderlich sind. Einsparungen durch Eigenleistungen oder Vergünstigungensind nicht zu berücksichtigen".
Diese Regelung entspricht vollinhaltlich der HOAI.
008 Welche Leistungsbilder werden von der Bestimmung § 10 (3a) erfaßt? § 15 Objektplanung für Gebäude, ohne Freianlagen, raumbildenden Ausbau § 55 Objektplanung für Ingenieubauwerke und Verkehrsanlagen § 64 Tragwerksplanung § 73 Technische Ausrüstung § 78 Wärmeschutz § 80 Schallschutz § 81 Bauakustik § 86 Raumakustische Planung und Überwachung § 92 Baugrundbeurteilung und Gründungsberatung § 97 Vermessung von außerörtlichen Straßen Natürlich erhöht die mitverwendete Bausubstanz auch die "Sonstigen
anrechenbaren Kosten" gem. § 10.4, sodaß der vom Planer
nur teilweise anrechenbare "Technikanteil" dadurch zu Gunsten
der uneingeschränkt anrechenbaren Kosten gemindert werden kann.
009 Welchen Einfluß hat der § 10 (3a) auf den § 24 -
Umbauzuschlag, § 27 - Zuschlag Instandsetzung/Instandhaltung und
auf den § 10. 4. - Anrechenbarkeit der Technikkosten?
Der Umbauzuschlag HOAI § 24 ist wie auch der Instandhaltungs/-setzungszuschlag
§ 27 völlig getrennt vom § 10 (3a) zu sehen und vertraglich
zu vereinbaren. Der Umbauzuschlag auf das Honorar für alle vereinbarten
Leistungsphasen berücksichtigt die erhöhten Planungsanforderungen,
die durch die bindende Gebäudefiguration, Konstruktion und technische
Ausrüstung entstehen. Der Instandsetzungs-/haltungszuschlag auf das
Honorar der Leistuungsphase 8 berücksichtigt den erhöhten Objektüberwachungsaufwand
bei den entsprechenden Maßnahmen. Den besonderen Aufwand zur Erhaltungsplanung
für die je nach Planungsintensität im großen oder geringen
Umfang mitverarbeitete Bausubstanz berücksichtigt nur der § 10
(3a), der damit die planungsaufwendige Erhaltung möglichst umfangreicher
Substanz ermöglicht und die anfallenden Baukosten entsprechend verringert.
Demnach ist erst das Honorar zu berechnen, das sich unter Einbeziehung
der mitverarbeiteten Bausubstanz ergibt. Darauf ist folgend der vereinbarte
Umbau- bzw. Instandsetzungszuschlag zu berechnen. Gleichwohl versuchen manche Auftraggeber, den meist ohnehin gebotenen
erhöhten Umbauzuschlag vom unabdingbaren Mindestsatz 20 auf ca. 30%
zu setzen - fadenscheinig als "Bewertungsfaktor" für mitverwendete
Bausubstanz deklariert. Damit können jedoch erhebliche und vom Gesetzgeber
verbotene Mindestsatzunterschreitungen vorprogrammiert sein, die auch noch
nach Abschluß des Auftrags einer gerichtlichen Überprüfung
und Nachbesserung zugänglich sind. Im Klartext kann der Faktor "Mitverwendung"
ja nicht gerade selten zur Honorarverdoppelung führen. Ein paar Mehrprozente
Umbauzuschlag können das nicht ausgleichen.
Die anrechenbaren Kosten für die mitverwendete Bausubstanz sind
den entsprechenden Kostengruppen bei den Kostenermittlungsstufen gem.
DIN 276 hinzuzurechnen. Dadurch verschiebt sich auch die Bemessungsgrenze für
die Berechnung der anrechenbaren Technikkosten gem. HOAI § 10. 4.
010 Werden mit dem § 10 (3a) z.B. Leistungen für die Bestandserfassung abgegolten? Die Bestandserfassung ist entsprechend § 15 (4) eine Besondere Leistung,
die ebenfalls vor dem Erbringen schriftlich vereinbart werden muß.
Mit dem § 10 (3a) werden nur die Planungsleistungen, die auf der mit
der fallweise vom Bauherrn zur Verfügung gestellten Bestandsaufnahme
erfaßten Bausubstanz aufbauen, sowie die diesbezügliche Haftung und Gewährleistung vergütet.
011 Werden Planungsleistungen für mitverarbeitete Bausubstanz bei
förderfähigen Maßnahmen mitgefördert? Die HOAI ist für alle Auftraggeber verbindlich. Demzufolge ist auch
bei allen öffentlichen bzw. diesen gleichstehenden (z.B. kirchlichen)
Maßnahmen die Mitverwendung vorhandener Bausubstanz bei den anrechenbaren
Kosten für Planungsleistungen zu erfassen und fördern. Darauf
ist bei der Vertragserstellung hinzuweisen, um die gerade von beteiligten
Förderbehörden durch Förderrichtlinien und sonstige Einflußnahme
provozierte unzulässige Unterschreitung von Mindestsätzen zu vermeiden. Daß gerade bei den Institutionen zur Förderung von
Baudenkmal-Instandsetzungen die HOAI-Pauschalierung auf teils geradezu absurde Minimalanteile nicht unüblich ist,
läßt tiefe Einblicke in die Verstandesstruktur der dafür Verantwortlichen zu. Damit erzwingen sie
entsprechende Schlechtleistung und Korruptionsphänomene (s.o.) und arbeiten
den dafür bereitstehenden Unternehmen der Wirtschaft in die Tasche.
012 Bei welchen Baumaßnahmen wird vorhandene Bausubstanz technisch/gestalterisch mitverarbeitet? - Bei Umbauten / baulichen Änderungen; - bei Aufstockungen; - beim Wiederaufbau, soweit Bausubstanz vorhanden ist und wieder mitverwendet wird (z. B. das vorhandene Kellergeschoß); - beim Dachgeschoßausbau; - bei Instandhaltungen und Instandsetzungen, soweit neue Bauteile bzw. Konstruktionsbestandteile/-schichten
auf vorhandener Unterkonstruktion aufbauen. Entscheidend, ist dabei, ob für die mitverwendete Bausubstanz Planungsleistungen anfallen bzw. der Planer
für ihre bestimmungsgemäße Eignung Haftung und Gewährleistung übernehmen muß.
013 Welchen Anspruch hat der Planer, wenn nichts schriftlich vereinbart wurde? In § 4 HOAI "Vereinbarung des Honorars" ist unter Abs. (4)
festgelegt, daß bei fehlender schriftlicher Vereinbarung die Mindestsätze
als vereinbart gelten. Bei den anrechenbaren Kosten für mitverarbeitete
Bausubstanz gibt es weder Prozentsätze noch verbindliche Werte, so
daß über den § 4 keine Basis ermittelt werden kann. Bei fehlender schriftlicher Vereinbarung entfällt der Anspruch
auf die Vergütung gem. § 10 (3a) grundsätzlich nicht. Ist
der Wert im Sinne einer verbotenen Unterschreitung der Mindestsätze
manipulativ nach unten gedrückt, kann auch im Nachhinein eine angemessene,
(z.B. durch Honorarsachverständige ermittelte) Werterhöhung durchgesetzt
werden. Es müßte im Streitfall in Form der Nachbesserung aber
der Nachweis über den Umfang und Wert erbracht werden, was in
der Praxis zu Schwierigkeiten führen kann. Es wird deshalb
nochmals empfohlen, bei Vorlage gesicherter Erkenntnisse eine schriftliche Vereinbarung zu
treffen, auch wenn dies in manchen Formularverträgen öffentlicher
bzw. denen gleichzustellenden kirchlichen Baubehörden nicht vorgesehen ist.
München/Hochstadt 1998/aktualisiert Hochstadt 2009

References: § 10
 BGH 
 § 35
 § 27
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 24
 § 27
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 BGH 
 § 15
 §9
 §15

§9
 §15
 §15
 §15
 BGH 
 § 10
 § 3

§ 5
 § 3
 § 10
 § 15
 § 55
 § 64
 § 73
 § 78
 § 80
 § 81
 § 86
 § 92
 § 97
 § 10
 § 10
 § 24
 § 27
 § 10
 § 24

§ 27
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 15
 § 10
 § 4
 § 4
 § 10