Source: http://www.marcovenier.altervista.org/il-condominio-in-breve.html
Timestamp: 2020-04-01 08:07:10+00:00

Document:
IL CONDOMINIO IN BREVE - Marco Venier
Per Condominio si intende un edificio diviso per piani o porzioni di piano di proprietà di una pluralità di persone, in cui esistono zone di proprietà esclusiva e zone di proprietà comune a servizio delle singole unità immobiliari.
Troppo spesso si usa, impropriamente, il termine comunione come sinonimo di Condominio, in realtà è opportuno fare delle distinzioni tra le due definizioni.
Quando si parla di comunione ci si riferisce alla situazione di un bene che è in proprietà di più persone: in tal caso l’oggetto della comunione è unico ed indiviso, mentre il diritto di ciascun partecipante è rappresentato da una quota ideale del bene stesso.
Nel “Condominio degli edifici”, invece, ogni condòmino ha la proprietà esclusiva della propria unità immobiliare, ma gli elementi che sono indispensabili per l’esistenza della costruzione o che servono all’uso di tutti, sono necessariamente oggetto di comunione tra i vari proprietari.
I beni comuni nel Condominio
Le zone di proprietà comune sono indicate dall’art.1117 c.c. che recita così:
“Sono oggetto di proprieta` comune dei proprietari dei diversi piani  o  porzioni  di  piani  di  un
edificio,  se il contrario non risulta dal titolo:
1)   il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni,  i muri maestri, i  tetti  e  i lastrici solari,  le scale,  i portoni
d'ingresso,  i vestiboli,  gli anditi,  i portici,  i
2)      cortili e in genere tutte  le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
3)      i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere,  per la lavanderia,  per il riscaldamento centrale,
per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
4)   le opere,  le installazioni,  i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune,
come gli ascensori,  i pozzi, le  cisterne,  gli
5)   acquedotti  e inoltre le fognature e i canali di scarico,  gli impianti  per  l'acqua,  per  il  gas,  per
l'energia elettrica,   per  il  riscaldamento  e  simili,  fino  al
6)      punto  di diramazione degli impianti ai locali  di  proprieta`  esclusiva  dei singoli condomini.”
Tale elencazione, tuttavia, non è da considerarsi completa e tassativa.
Lo stesso articolo, infatti, fa riferimento a tutte le parti dell’Edificio necessarie all’uso comune,
agli altri simili servizi in comune e alle opere, installazioni e manufatti che servono all'uso e al
godimento comune..
Quindi, per l’elencazione indicata espressamente nell’art.1117 c.c., la loro catalogazione come
“beni condominiali”, và intesa in ogni caso, mentre,per le altre parti, beni e servizi, affinché possano
essere considerati come “comuni”, deve essere verificata la loro obiettiva destinazione volta all’uso
e al godimento comune.
Sui beni comuni, ciascun condòmino può esercitare un diritto decisionale proporzionale
ai suoi millesimi che vengono espressi in apposite tabelle. Tale diritto è sancito dall’art. 1118 c.c.:
“Il diritto di ciascun condomino …  e` proporzionato al valore del piano o porzione di piano
che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il  condomino  non  puo`,  rinunziando  al  diritto  sulle  cose anzidette,   sottrarsi   al  contributo
nelle  spese  per  la  loro conservazione.”
L’uso e la conservazione dei beni comuni, nonché i rapporti tra le singole proprietà
individuali, vengono disciplinati dal regolamento di Condominio il quale non è altro che un patto
scritto tra privati per la disciplina dell’uso delle cose in comune, in cui vengono richiamate diverse
norme del Codice Civile. Per tale ragione, detto documento, seppur consigliato, non è obbligatorio
in tutti i Condomini, ma lo diviene solo in quelli con più di n.10 condòmini. Ciò è sancito dall’art.1138 c.c.:
“Quando in un edificio il numero dei condomini e` superiore a dieci,  deve essere formato
un regolamento,  il  quale  contenga  le norme  circa  l'uso delle
cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli  obblighi  spettanti  a
ciascun  condomino, nonche`  le  norme  per  la tutela del decoro
Ciascun condomino puo` prendere l'iniziativa per  la  formazione del   regolamento
di  condominio  o  per  la  revisione  di  quello esistente.
Il regolamento  deve  essere  approvato  dall'assemblea  con  la  maggioranza stabilita
dal secondo comma dell'art.  1136 [ .. cioè la maggioranza degli
intervenuti e, almeno, la maggioranza dei millesimi ..] e trascritto nel registro indicato
all'ultimo comma dell'art.  1129.  Esso  può  essere impugnato a
norma dell'art. 1107.
Le  norme  del  regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun
condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e  dalle  convenzio_
ni,  e  in  nessun  caso  possono  derogare  alle disposizioni degli art.  1118 secondo
comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.”
Senz’altro collegato alla normativa indicata, è l’art. 68 delle disp. Att. c.c.:
Per gli effetti indicati dagli art. 1123, 1124, 1126, [...rispettivamente: ripartizione delle
spese condominiali, manutenzione e ricostruzione delle scale,
ripartizione spese per manutenzione dei lastrici solari di uso esclusivo ..] e 1136 del codice,
il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) deve precisare il valore
proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprieta' esclusiva
ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell' intero edificio,
devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei
miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun piano o di
ciascuna porzione di piano.(art. 72 d.a.c.c.).
La redazione delle tabelle millesimali va, preferibilmente, demandata ad un tecnico
abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che applica dei criteri di
valutazione sulla base, in particolare, dei seguenti coefficienti:
-          coefficiente di destinazione, in relazione all’utilità degli spazi e/o dei vani costituenti l’unità
-          coefficiente di piano, in considerazione di tutti gli aspetti (positivi e negativi) conseguenti al
fatto di trovarsi ad un’altezza minore o maggiore rispetto ad altri;
-          coefficiente di prospetto, misura i benefici derivanti dall’eventuale affaccio in un prospetto del
Fabbricato anziché un altro;
-          coefficiente di luminosità, misura la quantità di luce che può penetrare nei vari ambienti dell’unità
immobiliare ed è anche in funzione delle loro superfici;
-          coefficiente di orientamento, tiene conto degli aspetti (positivi e negativi) derivanti dall’esposizione
ai punti cardinali (nord, sud, ovest ed est);.
A differenza dei quorum deliberativi richiesti per il Regolamento Condominiale, per l’approvazione
delle Tabelle Millesimali, occorre l’unanimità dei consensi.
In base all’art.69 disp. Att. C.c., è ammessa la revisione delle Tabelle Millesimali. Infatti:
I  valori proporzionali dei vari piani  o di porzione di piani  possono  essere riveduti  o  modificati,
anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti
2) quando,  per le mutate condizioni di una parte dell'edificio,  in conseguenza della sopraelevazione di
nuovi piani,  di  espropriazione  parziale  o  di  innovazioni  di
vasta portata,  e'  notevolmente  alterato  il   rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni
di piano. (art. 72 d.a.c.c.)
Gli Organi del Condominio – L’Assemblea
-       l’Assemblea dei condòmini;
-       L’Amministratore del Condominio.
L’Assemblea è costituita dai condòmini e può essere convocata, oltre che dall’Amministratore
quando questi lo ritiene opportuno, anche ai sensi dell’art.
66 disp. att. c.c., cioè:
“L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per deliberazioni indicate dall' art. 1135
del codice, può essere convocata in via straordinaria dallo
amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e' fatta richiesta da almeno due
condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
direttamente  alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria puo' essere
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima
della data fissata per l'adunanza.”
Una disposizione correlata a tale articolo, è l’art.67 disp. att. c.c. che recita:
“Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.
Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a pù' persone,
queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assem-
blea, che e' designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari
che attengono alla ordinaria amministrazione e al semplice
straordinaria delle parti comuni dell’Edificio il diritto di voto spetta,
invece, al proprietario.
Le funzioni dell’Assemblea vengono disciplinate dall’art.1135 del c.c.:
“… l'assemblea dei condomini provvede:
1)      alla  conferma  dell'amministratore   e   alla   eventuale   sua retribuzione;
2)      all'approvazione  del  preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione
3)      all'approvazione del  rendiconto  annuale  dell'amministratore  e all'impiego del residuo attivo
4)      alle  opere  di  manutenzione  straordinaria,   costituendo,  se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore  non  puo`  ordinare  lavori  di  manutenzione  straordinaria,  salvo che
rivestano carattere urgente,  ma in questo  caso deve riferirne nella
prima assemblea.”
Per quanto riguarda la validità delle decisioni, devono essere verificati i cosiddetti “quorum”
o maggioranze per teste (numero effettivo di persone presenti
anche per delega) e per millesimi.
Qui si fa riferimento all’art.1136 c.c.:
“L'assemblea e` regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini  che  rappresentino
i  due  terzi  del valore dell'intero edificio e i due terzi dei
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti  la  maggioranza
degli intervenuti e almeno la meta` del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non  puo`  deliberare  per  mancanza  di  numero, l'assemblea di seconda
convocazione delibera in un giorno successivo a  quello  della
prima e in ogni caso,  non oltre dieci giorni dalla medesima;  la deliberazione e` valida se riporta un
numero  di  voti che  rappresenti il terzo dei partecipanti al
Le  deliberazioni  che  concernono  la  nomina  e   la   revoca dell'amministratore  o  le  liti
attive e passive relative a materie che  esorbitano  dalle  attri-
buzioni  dell'amministratore  medesimo, nonche`   le   deliberazioni   che   concernono   la   ricostruzione
dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita`
Le deliberazioni che hanno per oggetto le  innovazioni  previste dal primo comma dell'art. 1120
devono essere sempre approvate con un numero  di  voti
che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare,  se  non  consta  che  tutti  i condomini sono stati invitati alla
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro
tenuto dall'amministratore.”
Le delibere prese in sede di Assemblea, sono impugnabili a norma dell’art.1137 c.c.:
“Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio   ogni   condomino
dissenziente   puo`   fare   ricorso all'autorita`  giudiziaria,
ma il ricorso non sospende l'esecuzione del  provvedimento,   salvo  che   la   sospensione   sia   ordinata
dall'autorita` stessa.
Il ricorso deve essere proposto,  sotto pena di decadenza, entro trenta giorni,  che decorrono
dalla data della deliberazione  per  i dissenzienti e dalla data
di comunicazione per gli assenti.”
Gli Organi del Condominio – L’Amministratore
La gestione dei beni comuni è demandata all’Amministratore.
La sua presenza e la sua nomina è resa obbligatoria dall’art.1129 del c.c., per tutti i Condomini
con più di 4 condòmini. L’art.1129 è il seguente:
“Quando i condomini sono piu` di quattro, l'assemblea nomina un amministratore.
Se l'assemblea non provvede,  la  nomina  e`  fatta dall'autorita` giudi-
ziaria, su ricorso di uno o piu` condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e puo` essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Puo`  altresi`  essere  revocato dall'autorita` giudiziaria,  su ricorso  di  ciascun  condomino,
oltre  che  nel   caso   previsto dall'ultimo  comma  dell'art.
1131,  se per due anni non ha reso il conto della sua gestione,  ovvero se vi  sono  fondati  sospetti  di
gravi irregolarita`.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate
in apposito registro.”
Ovviamente, il Codice Civile, disciplina anche le attribuzioni dell’Amministratore. L’articolo
interessato è il 1130 e recita così:
1)      eseguire  le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di
2)   disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune,  in modo che
ne  sia  assicurato  il  miglior godimento a tutti i
3)      condomini;
4)      riscuotere  i  contributi  ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione  ordinaria  delle  parti
comuni  dell'edificio  e  per l'esercizio dei servizi comuni;
5)      compiere  gli  atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Per quanto attiene alle suddivisione delle spese, egli dovrà attenersi ai criteri riportati nel
Regolamento di Condominio e alle disposizioni di legge con parti-
colare riferimento agli art. del c.c.:
n.1123 -    “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti   comuni   dell'edificio,
per  la  prestazione  dei  servizi nell'interesse  comune  e
per  le  innovazioni   deliberate   dalla maggioranza  sono sostenute dai condomini in misura
proporzionale al valore della proprieta` di ciascuno, salvo diversa
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini  in  misura diversa,  le  spese  sono  ripartite
in  proporzione  dell'uso  che ciascuno puo` farne.
Qualora un edificio abbia piu` scale, cortili,  lastrici solari, opere   o   impianti  destinati  a
servire  una  parte  dell'intero fabbricato,  le spese relative alla loro
manutenzione sono a  carico del gruppo di condomini che ne trae utilita`.”
n.1124 – “ Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani  a cui servono.
La spesa relativa e` ripartita tra essi,  per meta` in ragione del valore dei
singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra meta` in misura  proporzionale  all'altezza  di
Al fine del concorso nella meta` della spesa, che e` ripartita in ragione del valore,  si considerano
come piani le cantine,  i palchi morti, le soffitte o camere a
tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprieta` comune.”
n.1126 – “ Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non e` comune a tutti i condomini,
quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti  a  contribuire  per un
terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico:  gli altri due terzi sono  a  carico
di tutti  i  condomini  dell'edificio  o della parte di questo a cui
il lastrico solare serve,  in proporzione del valore del piano o  della porzione di piano di ciascuno.
A tali criteri è possibile derogare, ma solo con l’unanimità dei consensi. E’ possibile, cioè,
accordarsi per altre modalità di riparto, purchè, i condòmini, siano
Ovviamente, a fronte di ogni uscita (spesa), sarà necessaria un’entrata ed è per questo che
l’Amministratore deve anche provvedere a riscuotere le quote
condominiali e il condòmino non può sottrarsi al pagamento di quanto di sua spettanza. Anzi, in caso
di mancato pagamento e di morosità condominiali, l’Ammini-
stratore può ottenere un decreto ingiuntivo ai sensi dell’art.63 disp. att. c.c. e/o sospendere i servizi, per
il condòmino moroso, suscettibili di utilizzazione separata.
La disposizione, infatti, recita: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione
approvato dall'assemblea, l'amministratore puo' ottenere decreto
d' ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. (624 c.p.c.)…In caso di mora
(art. 1219 c.c.) nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un
semestre, l' amministratore, se il regolamento di Condominio ne contiene l' autorizzazione, può
sospendere al condominio moroso l' utilizzazione dei servizi comuni che
sono suscettibili di godimento separato.”
Un’altra funzione è quella disciplinata dall’art.1131 del c.c. ed attiene alla rappresentanza:
“Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli
dal regolamento di  condominio  o dall'assemblea,    l'amministratore
ha   la   rappresentanza   dei partecipanti e puo` agire in giudizio sia  contro  i  condomini  sia contro i terzi.
Puo`   essere   convenuto  in  giudizio  per  qualunque  azione concernente le parti comuni
dell'edificio;  a lui sono notificati  i provvedimenti  dell'autorita`
amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un  contenuto  che esorbita dalle attribuzioni
dell'amministratore,  questi e` tenuto a darne senza indugio notizia
L'amministratore che non adempie  a  quest'obbligo  puo`  essere revocato ed e` tenuto al
risarcimento dei danni.”
In caso, invece, di mancanza di un legale rappresentante, è possibile, per iniziare o
proseguire una lite di natura “condominiale”, chiedere la nomina di un
curatore speciale ai sensi dell’art.80 c.p.c., il quale dovrà senza indugio, convocare un’Assemblea
per avere istruzioni sulla condotta da adottare.
Quanto appena descritto, è indicato nell’art.65 delle disp. att. c.c.
Particolare importanza, riveste la normativa del Codice Civile sul contratto di mandato
art.1703 cc. e seguenti fino all'art.1730 cc., che regola in generale, i rap-
porti tra mandatario (Amministratore) e mandante (i condòmini).
L'obbligo fondamentale del mandatario, e quindi dell'Amministratore, è quello di eseguire il
mandato (quindi la gestione delle cose comuni del Condominio) con
la "diligenza del buon padre di famiglia" (art.1710 cc.).
I mandanti (ovvero i condomini), d'altro canto, devono somministrare al mandatario i mezzi
necessari per l'esecuzione del mandato, rimborsargli le spese e
pagargli il compenso (artt.1719 e 1720 cc.), perché il contratto di mandato si presume oneroso (art.1709 cc.).
Il rapporto di mandato ha carattere personale perché è fondato sulla fiducia (art.1722 cc.),
per questa ragione esso è revocabile dal mandante, ma la revoca
ingiustificata, se si tratta di mandato oneroso conferito per un tempo determinato,(è così nel caso
dell'Amministratore che dura in carica un anno solare) obbliga il mandante
a risarcire il danno (art.1723, art.1725 cc.).
Il mandato si estingue anche per rinuncia da parte del mandatario (Amministratore), dato
che non è concepibile costringere questo ad adempiere, ma la rinuncia
obbliga, , in maniera paritaria, l'amministratore a risarcire il danno al Condominio.
Lo scioglimento del Condominio è disciplinato dagli articoli delle disp. att. c.c. :
n.61:       “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzione di piano a
proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di
edifici autonomi, il condominio puo' essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte
possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento e' deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo
comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall' autorità giudiziaria su
domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si
chiede la separazione.”
n.62:       “La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in
comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall' art.
1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano
opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i con-
domini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la
maggioranza prescritta dal quinto comma dell' art. 1136  del codice stesso.”

References: art.  1118
 art. 1123
 art. 1135

art.1703
 art.1725
 art.
1117
 art. 1136