Source: https://ekonomia.fr/comment/immobilier/assurance-vie/
Timestamp: 2020-07-07 09:03:02+00:00

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Pour faire un achat immobilier, il est possible d’utiliser une assurance-vie. Grâce à certains montages financiers, l’acheteur peut ainsi utiliser son assurance-vie pour garantir un prêt, ou avoir une avance sur un contrat d’assurance-vie.
Face aux dangers de la vie, l'assurance-vie permet de mettre à l'abri les proches de l'assuré.
L’assurance-vie nantie au profit d’un crédit in fine
L’avance sur contrat, ou comment l’assurance-vie fait crédit
Comment l’assurance-vie peut remplacer l’assurance de prêt ?
En finance, les montages sont des associations entre différents produits financiers. Combinés entre eux, ils permettent de réaliser des opérations de différentes envergures. C’est le cas du crédit et de l’assurance-vie.
La plupart du temps ils sont complémentaires. Toutefois, de temps en temps, l’assurance-vie et le crédit peuvent être accessoires l’un de l’autre et réciproquement. Mais il arrive plus rarement cependant, que l’assurance-vie vienne se substituer au crédit.
Les investissements locatifs ont très souvent recours à ce duo. Cela devient nettement plus rare, quand il s’agit de financer une résidence principale.
Le crédit in fine est un crédit immobilier dont on ne rembourse que les intérêts au cours de sa durée, qui va en général de 3 à 15 ans. A la fin du crédit, il faut rembourser la somme initialement empruntée d’un seul coup.
A savoir : « in fine » veut dire en latin « à la fin ».
On peut donc rembourser le crédit in fine de deux manières :
La vente du bien immobilier financé, qui n’a alors guère d’intérêt quand il s’agit de construire un patrimoine immobilier pour la retraite. De plus, cette solution est risquée en cas de baisse de la valeur du bien immobilier.
L’abondement sur un contrat d’assurance-vie, qui intervient de manière régulière. Une somme est versée sur un contrat d’assurance-vie de manière à reconstituer le capital emprunté.
Au lieu de payer de grosses mensualités d’un crédit immobilier, on met de l’argent dans une assurance-vie.
Rappel : si on utilise un contrat d’assurance-vie en tant que garantie pour une dette (crédit immobilier par exemple), on dit que l’assurance-vie est « nantie », on a fait un nantissement.
Avantages : en ne remboursant la totalité de la somme empruntée qu’à échéance du crédit, on conserve un capital investi en assurance-vie, qui rapporte de l’argent. Même en étant prudent, l’assurance-vie permet d’avoir un rendement souvent équivalent aux intérêts de l’emprunt, sans compter les avantages fiscaux qu’elle permet.
A lire : comment payer les droits de succession
En cas de décès, et grâce à l’assurance-décès obligatoire dans n’importe quel crédit immobilier, les héritiers récupèrent un bien entièrement payé, mais aussi une assurance-vie qui échappe à d’importants droits de succession.
Désavantages : le risque de ne pas avoir assez d’argent à la fin du crédit in fine est toujours présent. Contrairement à un crédit immobilier classique dit « amortissable », les accidents de la vie ne sont pas forcément pris en compte…
La plupart du temps le versement initial sur le contrat d’assurance-vie nanti pour un crédit in fine est de 30%. C’est souvent le meilleur compromis : montant pas trop important et abondements modérés. On pourrait le comparer à l’apport dans un crédit amortissable.
Il est tout à fait possible de placer jusqu’à 50%, voire même 100% du capital emprunté. L’intérêt de se positionner sur un versement initial important, c’est de ne pas avoir d’abondements élevés en cours de crédit.
Lire également : « calcul de l’apport, payer comptant ou à crédit ? »
Jusqu’à ces dernières années, les banques exigeaient du fonds Euro pour sécuriser les performances des assurances-vie nanties. Avec les performances de ce fonds et de son abandon par les compagnies d’assurance, les exigences des banques se sont assouplies vers des supports équilibrés. Il est vivement conseillé de se positionner sur de l’actif sans risque pour une majeure partie du placement. Celui-ci pourra être dopé par 10 à 15 % de fonds un peu offensifs pour doper la performance de l’assurance-vie.
Les limites du nantissement de l’assurance-vie
Il y a 2 principales limites à ce montage :
Le taux d’endettement. En effet les abondements rentrent en compte dans le calcul du taux d’endettement. C’est pour une de ces raisons qu’il ne faut pas forcément partir sur un montant relativement bas pour le versement de départ de votre contrat d’assurance-vie. Moins le capital de départ est élevé, plus les abondements seront élevés …
Le suivi de la reconstitution du capital emprunté. Il ne faut pas s’étonner que de manière régulière les établissements bancaires demandent une situation. Certaines banques incluent même une clause de reconstitution obligatoire avec montant précisé ou obligation que ce montant permette à terme de rembourser le crédit in fine. Il faut contacter son conseiller bancaire ou conseiller en gestion de patrimoine pour faire des points réguliers sur les supports d’investissement ou bien les montants des abondements à adapter.
Pourquoi faire un crédit in fine nanti par une assurance-vie ?
Les avantages d’une telle forme de financement immobilier sont visibles au moment d’acheter un appartement ou une maison en vue de les louer. L’investissement locatif est plus rentable lorsque l’on peut profiter des avantages fiscaux que permettent les assurances-vie.
De plus, le risque est plus modéré : en cas de souci, la vente du bien immobilier permettra de rembourser le plus souvent le crédit in fine, ce qui est autrement plus confortable que de devoir vendre sa résidence principale…
L’avance sur contrat est un prêt autorisé par l’assureur à l’assuré. Elle permet de retirer une partie du contrat d’assurance-vie dans un cadre bien défini :
Durée de 3 ans, renouvelable une fois, soit 6 ans au total
Taux d’intérêt ne pouvant être inférieur au taux d’emprunt d’Etat
Certains contrats d’assurance-vie permettent cet avantage s’il est indiqué dans les conditions générales. Il est donc important d’y prêter attention lorsque l’on souscrit à une assurance-vie. Cela peut être une opportunité intéressante.
Attention, il est souvent exigé une certaine ancienneté du contrat et un montant minimum déjà existant.
Les avantages de l’avance sur l’assurance-vie
L’avance sur contrat d’assurance-vie présente de nombreux atouts :
La fiscalité: il n’y a aucune fiscalité sur les avances. Ce n’est pas un retrait, il n’y a donc pas de taxation sur les plus-values.
Le rendement: il n’est pas affecté par l’avance. En effet, la performance se fait sur le montant total du contrat d’assurance-vie, et non pas sur le montant déduit de l’avance. Cela permet ainsi de diminuer le coût effectif de l’avance, car cette somme continue à être capitalisée.
La simplicité: les démarches sont légères et rapides pour bénéficier de l’avance.
Le remboursement flexible: l’avance peut être remboursée au choix en une ou plusieurs fois, ce qui facilite la gestion.
Et surtout, l’avance n’oblige pas « l’emprunteur » à justifier la raison de sa demande, ni même à prouver sa solvabilité comme on peut le faire pour un crédit immobilier.
Limites de l’avance sur contrat
Sur le papier, les avances sur contrat d’assurance-vie semblent plus intéressantes qu’un crédit immobilier normal si les taux d’intérêts restent équivalents. Il y a cependant certains points auxquels il faut absolument prêter attention :
Le montant maximum de l’avance: actuellement les avances ne peuvent dépasser 60% du montant de l’assurance-vie (capital et intérêts). Cette limite a été imposée pour ne pas requalifier les avances en tant que retraits, et de ce fait éviter la fiscalité afférente.
La présence d’un bénéficiaire acceptant : si votre contrat d’assurance-vie a été accepté par son bénéficiaire. Il est indispensable d’avoir son acceptation pour réaliser l’avance.
L’avance sur contrat d’assurance-vie permet donc de redisposer d’une partie de son contrat d’assurance-vie quand on a un besoin ponctuel. Il faut être certain de pouvoir le rembourser dans un délai de 6 ans. Cela permet notamment de pallier des dépenses imprévues ou à des décalages de trésorerie : acquisition d’un véhicule en attendant un remboursement de l’assurance, paiement de frais de succession etc.
Pour ceux qui peuvent en bénéficier, l’avance sur contrat d’assurance-vie est un remplaçant du crédit à la consommation et un très bon complément au crédit immobilier classique. Son seul défaut est finalement son montant trop limité pour qu’il puisse à lui seul financer un achat immobilier.
Vieille publicité pour La Sauvegarde, une ancienne compagnie d’assurance-vie québécoise
Il arrive parfois que les assurances-vie viennent se substituer à l’assurance de prêt. C’est notamment le cas lorsque l’emprunteur n’est pas assurable pour des raisons de santé. L’assurance-vie est alors nantie en faveur de la banque, comme elle peut l’être pour les crédits in fine.
Lire également : crédit et handicap
La gratuité de la mise en place : le nantissement est entièrement gratuit chez la plupart des banques
La facilité de l’opération: l’acte de nantissement du contrat est rédigé en même temps que l’offre de crédit. Il n’y a alors plus qu’à signer.
Le gain financier par rapport à l’Assurance Décès Invalidité: non seulement le contrat d’assurance-vie continue de générer des intérêts, mais en plus l’emprunteur économise sur l’assurance de prêt payée à perte. Pour un crédit immobilier, les montants grimpent facilement jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Le capital initial: autant pour un crédit amortissable, il est possible de négocier de nantir une assurance-vie d’un montant de 80% du crédit sollicité, autant pour un crédit in fine un montant de 100% sera exigé. En clair, on devra mettre en garantie une assurance-vie d’un montant pratiquement équivalent à la somme de l’emprunt.
Le support d’investissement : de même que lors d’un nantissement pour un crédit in fine, le contrat d’assurance-vie devra être sécurisé au maximum. Les supports d’investissement devront être choisis avec prudence même si parfois un risque modéré en faible quotité peut être toléré.
En cas de décès de l’emprunteur : dans ce cas, le contrat d’assurance-vie sera réalisé en faveur de la banque. Si celui-ci est supérieur au montant du crédit, le bénéficiaire percevra la différence.
C’est donc un très bon choix d’utiliser une assurance-vie plutôt qu’une assurance emprunteur, pour peu que l’assurance-vie soit très conséquente. On constate qu’encore une fois, la banque, les crédits et même les assurances coûtent bien moins cher aux riches…
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L'assurance-vie peut-être très avantageuse par rapport à un crédit classique
Le contrat d’assurance-vie n’est pas qu’un produit d’épargne et d’optimisation fiscale hors pair. Il présente aussi diverses fonctionnalités en plus de celles habituellement connues bien utiles au moment de faire l’acquisition d’un bien immobilier.
Son principal avantage, quel que soit l’utilisation choisie, c’est le rendement continuel de l’assurance-vie, allié à sa fiscalité réduite. Ceci permet de minimiser les coûts d’un « emprunt ». De plus, il est souvent bien plus simple d’utiliser son assurance-vie pour favoriser un investissement locatif plutôt que de faire appel à un crédit immobilier classique.
Il peut intervenir régulièrement pour l’octroi de crédit en tant que garantie de premier ordre ou bien en tant que garantie accessoire.
Il est donc important de ne pas négliger son contrat d’assurance-vie au moment de la souscription. On doit ainsi faire attention à la possibilité d’obtenir une avance, et de ne pas utiliser des supports d’investissement trop risqués. En effet, les banques sont totalement allergiques à la prise de risque lorsqu’il s’agit de garantir un prêt, et risqueraient de refuser de le faire si l’assurance-vie utilise des supports « à risque ».
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