Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=15.01.2016&Aktenzeichen=V%20ZR%20278/14
Timestamp: 2019-03-25 04:34:24+00:00

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BGH, 15.01.2016 - V ZR 278/14 - dejure.org
§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, § 138 Abs. 1 BGB, § 138 Abs. 1 BGB, § 448 Abs. 2 BGB, § 561 ZPO, § 312 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 123 Abs. 1 BGB, § 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO, § 563 Abs. 3 ZPO
Sittenwidrigkeit eines Immobilienkaufvertrages: Berücksichtigung der vom Verkäufer übernommenen Erwerbsnebenkosten bei der Prüfung eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung
Prüfung des Bestehens eines auffälligen bzw. besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistun bei einem Immobilienkaufvertrag; Abzug der von dem Verkäufer übernommenen, üblicherweise von dem Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung; Einordnung eines gegenseitigen Vertrags als wucherähnliches Rechtsgeschäft
Immobilienkaufvertrag - Prüfung eines groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung
Berücksichtigung der vom Grundstücksverkäufer vertraglich übernommenen Erwerbsnebenkosten zur Feststellung eines sittenwidrigen Kaufpreises
Zur Bestimmung eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung eines Immobilienkaufvertrags, wenn die üblicherweise von dem Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten von dem Verkäufer übernommen werden
BGB § 138 Abs. 1 Aa
BGB § 138 Abs. 1 ; BGB § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt.
Besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung prüfen
Berufung auf Sittenwidrigkeit, Grobes Missverhältnis, Sittenwidrigkeit
Abzug der Erwerbsnebenkosten bei Prüfung eines Missverhältnisses
Wann ist ein Immobilienvertrag wegen überhöhten Kaufpreises sittenwidrig?
Sittenwidrigkeit kann entfallen, wenn Verkäufer Erwerbsnebenkosten trägt
Das auffällige oder besonders grobe Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung beim Immobilienkaufvertrag und die zu zahlenden Erwerbsnebenkosten
OLG Hamm, 13.11.2014 - 22 U 81/13
NJW-RR 2016, 692
MDR 2016, 455
DNotZ 2016, 471
VersR 2016, 739
WM 2016, 1753
BauR 2016, 1040
(1) Eine Vergütungsabrede ist nach ständiger Rechtsprechung gemäß § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und weitere Umstände hinzutreten, welche die Sittenwidrigkeit begründen (vgl. BGH, Urteil vom 30. Mai 2000 - IX ZR 121/99, BGHZ 144, 343, 345 unter 1.a.;… vom 24. Januar 2014 - V ZR 249/12, NJW 2014, 1652 Rn. 10 mwN; vom 15. Januar 2016 - V ZR 278/14, MDR 2016, 455 Rn. 7), insbesondere etwa eine verwerfliche Gesinnung oder die Ausbeutung der schwierigen Lage oder Unerfahrenheit für das eigene unangemessene Gewinnstreben (BGH, Urteil vom 22. Dezember 1999 - VIII ZR 111/99, WM 2000, 431, 432 unter II.1.).
Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, kann dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zulassen (…vgl. BGH, Urteile vom 10. November 2016 - IX ZR 119/14, ZIP 2016, 2479 Rn. 18; vom 15. Januar 2016 - V ZR 278/14, BauR 2016, 1040 Rn. 6;… vom 7. März 2013 - VII ZR 68/10, BGHZ 196, 299 Rn. 21, jeweils m.w.N.).
Dabei kann offen bleiben, ob ein besonders grobes Missverhältnis bei Verträgen über die Begutachtung von Kraftfahrzeugschäden regelmäßig erst dann vorliegt, wenn der Wert der Leistung und der Wert der Gegenleistung um mindestens 90 % voneinander abweichen (so für Grundstückskaufverträge BGH, Urteil vom 15. Januar 2016 - V ZR 278/14 aaO).
Betrüge der Verkehrswert der von dem Kläger und seiner Ehefrau erworbenen Eigentumswohnung tatsächlich entsprechend dem erstinstanzlich eingeholten Gutachten des Sachverständigen Fi. rund 91.300 EUR (1.490 EUR/qm x 61, 29 qm) und würde dem der - um die von der Beklagten übernommenen Erwerbsnebenkosten bereinigte - Kaufpreis (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2016 - V ZR 278/14, juris Rn. 8) von 112.368,94 EUR gegenüber gestellt (120.000 EUR - 7.631,06 EUR), ergäbe sich eine Verkehrswertüberschreitung von lediglich 23 %.
Ein besonders grobes Missverhältnis lässt sich in der Regel annehmen, wenn der Wert der Leistung knapp beziehungsweise annähernd doppelt so hoch ist wie derjenige der Gegenleistung (vgl. etwa BGH, Urteile vom 14. Juli 2004 - XII ZR 352/00, NJW 2004, 3553, 3554;… vom 25. Februar 2011 - V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880, Rn. 16; vom 15. Januar 2016 - V ZR 278/14, NJW-RR 2016, 692, Rn. 7 …und vom 25. Oktober 2016 - XI ZR 9/15, BeckRS 2016, 110296, Rn. 34 jew. mwN).
Bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise reduziert sich in einem solchen Fall die von dem Zweit-Käufer zu erbringende Gegenleistung, so dass auch der von dem Erst-Käufer an die Beklagte abzuführende Mehrerlös entsprechend geringer ist (vgl. zu der Berücksichtigung der von dem Verkäufer übernommenen, üblicherweise von dem Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten als Abzugsposten im Rahmen der Prüfung der Sittenwidrigkeit eines Immobilienkaufvertrags Senat, Urteil vom 15. Januar 2016 - V ZR 278/14, NJW-RR 2016, 692).
Diese Voraussetzung ist grundsätzlich aber erst ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90 % erfüllt (…BGH v. 24.01.2014, V ZR 249/12, Rn. 8; v. 15.01.2016, V ZR 278/14, Rn. 7, juris).
Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach dieser Regelung sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15. Januar 2016 - V ZR 278/14 -, juris).
Das ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist (vgl. nur BGH, NJW-RR 2016, 692 m.w.N.).
Zwar sind im Kaufpreis enthaltene Erwerbsnebenkosten, welche der Verkäufer übernimmt, bei wirtschaftlicher Betrachtung im Zuge des Wertvergleichs von der Leistung des Käufers abzuziehen (s. BGH, Urt. v. 15.01.2016 - V ZR 278/14, NJW-RR 2016, 692 Tz 8;… Urt. v. 10.12.2013 - XI ZR 508/12, NJW-RR 2014, 653 Tz 24;… Urt. v. 18.04.2000 - XI ZR 193/99, NJW 2000, 2352 unter II.2.b).

References: § 812
 § 138
 § 138
 § 448
 § 561
 § 312
 § 123
 § 562
 § 563
 § 563
 § 138
 § 138
 § 812
 § 138