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Timestamp: 2019-09-17 17:11:55+00:00

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Service Archive - Immobilienbewertung von den Busch - Immobiliengutachter seit 1985
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Veröffentlicht am 01/08/2019 27/08/2019 Kategorien Service
Die Reform der Erbschaftsteuer bringt eine bedeutende Änderung: Immobilien werden künftig höher bewertet – und damit können Steuern bei der Vererbung anfallen oder höher ausfallen. Damit Erben und Erbengemeinschaften nicht versehentlich zu viel zahlen, sollte der Wert der Immobilie genau ermittelt werden – mit Hilfe eines Sachverständigen.
Experten sagen, mit einem Gutachten in der Hand sind die Chancen besser, dass das Finanzamt die Zahlen auch akzeptiert.
Bis zum 31. Dezember 2008 wurden Immobilien im Durchschnitt nur mit etwa 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes bewertet. Das Bundesverfassungsgericht verpflichtete aber den Gesetzgeber, alle Erbsachen gleich zu behandeln – also etwa Immobilien und Bargeld. Die neue Bewertung führte also zu deutlich höheren Werten.” Das sollte durch höhere Freibeträge aufgefangen werden.
Nun sollen klarere Verhältnisse herrschen: Wenn ein Haus einen Verkehrswert von 600.000 Euro hat, werden in dem Bescheid zur Besteuerung 600.000 Euro zugrunde gelegt. Wird ein Haus vererbt und gibt es kein Testament, muss der Erbe das Finanzamt darüber informieren. Die Behörde schickt dann ein Formular für eine Steuererklärung. Hier muss der neue Eigentümer den Verkehrswert der Immobilie eintragen. Grundsätzlich können Erben diesen Betrag allein ermitteln. In der Praxis müssen neue Eigentümer aber prinzipiell damit rechnen, dass der Fiskus die vorgelegten Zahlen ohne ein entsprechendes Sachverständigengutachten nicht anerkennt.
Das Finanzamt wird dann wahrscheinlich einen Bescheid mit einem höheren Verkehrswert schicken. Wer der Ansicht ist, der Hauswert oder Verkehrswert sei dort zu hoch angesetzt, kann gegen diesen Bescheid Einspruch einlegen.
Um solchen Ärger zu vermeiden, ist es gerade bei sehr großen und teuren Immobilien am sinnvollsten, wenn die Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen erfolgt.
Wie lange es dauert, bis eine Immobilienbewertung durch unsere Immobiliengutachter abgeschlossen ist, hängt von dem zu bewertenden Objekt ab. Normalerweise arbeiten wir recht zügig.
Liegen alle Unterlagen vor, können Auftraggeber etwa 1 Woche nach Beauftragung und durchgeführter Ortsbesichtigung, das fertige Gutachten erhalten.
Der Wert von vererbten Immobilien ist grundsätzlich mit dem Verkehrswert zu bestimmen. Gutachten und Gegengutachten kommen jedoch häufig zu unterschiedlichen Wertansätzen.
Rechtstreitigkeiten um die Höhe des Verkehrswertes wegen der Lage und der Bausubstanz. Die Bewertung der bebauten Grundstücke erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren (insbesondere Wohnungseigentum), dem Ertragswertverfahren (insbesondere vermieteter Grundbesitz) oder dem Sachwertverfahren (insbesondere wenn kein andereres Verfahren zum Ziel führt). Siehe hierzu § 182 BewG.
Vermieteter Grundbesitz wird leicht begünstigt, weil für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 Prozent ihres Wertes anzusetzen sind (§ 13c ErbStG).
Durch Ausnutzung der Möglichkeit, Immobilien und Grundstücke schon zu Lebzeiten zu verschenken, können Sie einiges an Steuern sparen.
Eine wichtige Rolle spielt dabei die Regelung, dass Schenkungen und Erbschaften von ein und derselben Person innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren zusammengefasst werden. Hier zeigt sich, dass frühzeitige Schenkungen eine Menge Geld sparen können.
Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie im Wert von 1.000.000 Euro. Sie haben nur einen Sohn, der Alleinerbe der Immobilie wird. Würde er das Gebäude erben, müsste er 600.000 Euro mit 15 % versteuern, also 90.000 Euro an den Fiskus abführen. Schenken Sie ihm aber frühzeitig einen Anteil von 400.000 Euro und versterben Sie 11 Jahre nach der Schenkung, erbt der Sohn nur noch 600.000 Euro.
Hierfür steht ihm aber, da die 10 Jahre abgelaufen sind, wieder ein Freibetrag von 400.000 Euro zu, so dass er nur noch 200.000 Euro mit 11 % versteuern müsste, folglich 22.000 Euro. Die Steuerersparnis beläuft sich bei dieser Modellrechnung auf 68.000 Euro.
Veröffentlicht am 24/03/2017 10/06/2019 Kategorien Service, WertermittlungSchlagwörter § 13c ErbStG, § 182 BewG, Erbengemeinschaften, Erbschaft, Erbschaft immobilie, Erbschaftssteuer Immobilie, Erbschaftsteuer, Schenkung, Schenkung Immobilie Steuer, Schenkungssteuer Immobilie, Steuererklärung, Steuern sparen durch Schenkung, Wertermittlung Immobilie Finanzamt, Wertgutachten Immobilie Finanzamt
Häufig stellen sich Auftraggeber die Frage, warum eine qualifizierte Immobilienbewertung durch unser Büro oft um ein Vielfaches teurer ist als “der billige Jakob”, der von Maklern und Immobilienportalen in zunehmenden Maße, teilweise bereits ab 25 Euro oder sogar kostenlos angeboten wird.
Automatisierte Immobilienbewertungen durch Makler und Immobilienbörsen weiterlesen
Veröffentlicht am 13/03/2017 11/07/2019 Kategorien Service, WertermittlungSchlagwörter Automatisierte Immobilienbewertung, Formulargutachten, Gutachter Kosten, Gutachter Preis, immobilienscout gutachten, Kostenlose Immobilienbewertung, kurzgutachten Immobilienbörse
(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen
Veröffentlicht am 11/03/2017 10/06/2019 Kategorien ServiceSchlagwörter Beleihungswertermittlung, Bewertungsgesetz, bewertungsrichtlinien, Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV, wertermittlungsrichtlinie, wertermittlungsverordnung
Was macht eigentlich ein Immobiliengutachter oder Sachverständiger?
Unparteiisch, unabhängig, kompetent, seriös und objektiv – mit diesen Schlagworten lässt sich die Arbeit von Gutachtern und Sachverständigen am besten beschreiben.
Ihren Einschätzungen wird viel Vertrauen entgegengebracht, beispielsweise vor Gericht. Daher sollte man wissen, dass Gutachter zwar fachlichen Rat erteilen und zu bestimmten Sachverhalten aufgrund ihrer Erfahrung und Sachkunde eindeutig Stellung nehmen; sie beantworten aber keine Rechtsfragen.
Unabhängigkeit und Objektivität, gepaart mit dem unverzichtbaren Fachwissen, bildet die Basis dafür, dass Einschätzungen grundsätzlich von jedermann akzeptiert werden können. Anders gesagt: Eine gutachterliche Aussage ist im Idealfall so verkehrsfähig wie eine notarielle Urkunde, also ebenso glaubhaft und vertrauenswürdig.
Gutachter tragen maßgeblich dazu bei, Streitigkeiten vor Gericht zu vermeiden oder, falls es doch dazu kommt, richtige und gerechte Entscheidungen zu treffen. Bindend ist ein Gutachten für einen Richter jedoch nicht. Vielmehr muss dieser es kritisch überprüfen und sich im Laufe des Beweisfindungsprozesses eine eigene Meinung bilden. Unter Umständen kann auch ein weiterer Gutachter hinzugezogen werden.
Grundsätzlich kann man sagen: Ein Gutachter stellt Tatsachen fest, zieht daraus logische Schlussfolgerungen und untermauert diese mit Erfahrungswerten. Dabei gibt es eine ganze Reihe von möglichen Einsatzgebieten: zum Beispiel die Feststellung von Bauschäden, von Altlasten, des Verkehrswertes, der Auswirkung vion Rechten und Lasten, der Wirkungsweise von Preismechanismen und vieles mehr. Im nächsten Schritt hat der Gutachter dann zu bewerten, was die Ursachen der von ihm festgestellten Tatsachen sind.
Antworten auf alle gestellten Fragen müssen geprägt sein von Fachkenntnis und Objektivität, Vermutungen haben in einem Gutachten nichts zu suchen. Zudem kann es auch Aufgabe eines Gutachters sein, Erfahrungssätze darzustellen. Beispiele dafür sind die Feststellung der Miethöhe für eine Wohnung oder ein Gewerbehaus, die Bewertung von Grundstücken und Häusern oder grundstücksgleichen Rechten.
Für jedes Fachgebiet gibt es eigene Experten und Gutachter. Gerade in unserem modernen hochtechnisierten und arbeitsteiligen Alltag kommt der beruflich eng spezialisierte Bürger in Zweifelsfällen kaum mehr aus, ohne einen Sachverständigen zu beanspruchen.
Der Gutachter zeichnet sich dadurch aus, Spezialist in einem eng definierten Fachgebiet zu sein. Seine Fachkenntnisse sollten überdurchschnittlich sein, sodass seine Einschätzungen auch bei anderen Fachspezialisten Anerkennung finden. Nicht nur der Auftraggeber muss sich auf die Aussagen eines Gutachters verlassen können. Dieses besondere Wissen setzt sich aus einer Vielzahl von wissenschaftlichen und technischen Disziplinen zusammen. Der Gutachter muss vor allem in der Lage sein, die aktuelle Rechtsprechung richtig einordnen zu können.
Um diesen Anforderungen in der Praxis gerecht zu werden, muss ein Sachverständiger zumeist ein langjähriges Studium oder verschiedene fachbezogene Studiengänge in Verbindung mit langjähriger, einschlägiger Berufspraxis vorweisen können. Oftmals liegt der Ausübung einer Sachverständigentätigkeit ein Studium im Architektur- oder Ingenieurbereich zugrunde.
Veröffentlicht am 11/03/2017 19/06/2019 Kategorien ServiceSchlagwörter bausachverständiger ausbildung, gutachter ausbildung, sachverständiger ausbildung, Sachverständiger werden
Anforderungen an ein Wertgutachten
Anforderung an ein Wertgutachten – BewG § 146 Abs. 7
Ein Verkehrswertgutachten ist nicht dazu geeignet, einen niedrigeren gemeinen Wert eines bebauten Grundstücks i.S. des § 146 Abs. 7 BewG nachzuweisen, wenn der Gutachter den Verkehrswert aus dem geringeren Ertragswert herleitet und den erheblich höheren von ihm festgestellten Sachwert völlig unberücksichtigt lässt.
Dies erscheint unter keinem Gesichtspunkt gerechtfertigt, selbst wenn der Ertragswert aufgrund der erzielbaren Mieten und aufgrund Leerstands hinter den Erwartungen des Steuerpflichtigen zurückbleiben sollte.
FG München, URTEIL vom 01.08.2007 – 4 K 4260/05
I. Streitig ist die Höhe des Grundstückswertes.
Die Kläger (Kl) sind Erben nach der am 31.10.2003 verstorbenen Frau. Im Rahmen des Erbfalls ging ein Anteil von 1 /2 am Grundstück auf die Kl über. Auf Veranlassung des für die Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamts führte der Beklagte (FA) zum 31.10.2003 eine Bedarfsbewertung nach §§ 138 ff. Bewertungsgesetz (BewG) im Wege des Ertragswertverfahrens nach § 146 BewG durch. Der den Mindestwert (§ 146 Abs. 6 BewG) übersteigende Ertragswert nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG wurde ausgehend von der Jahresnettokaltmiete von durchschnittlich 176.043 EUR mit 1.958.477 EUR ermittelt. Mit Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 31.10.2003 rechnete das FA den auf volle fünfhundert EUR nach unten abgerundeten Grundbesitzwert von 1.958.000 EUR den Kl zu ihren Anteilen von jeweils 489.500 EUR zu.
Mit dem Einspruch (Schreiben vom 08.06.2005, Bl. 19 FA-Akte) beantragten die Kl den Ansatz eines geringeren gemeinen Werts nach § 146 Abs. 7 BewG. Zu dessen Nachweis legten die Kl ein Verkehrswertgutachten vor (Bl. 21 f. FA-Akte), in dem ein Ertragswert von 1.180.000 EUR und ein Sachwert von 1.697.000 EUR ausgewiesen wird. Der Verkehrswert wurde mit 1.180.000 EUR festgestellt.
Mit Einspruchsentscheidung vom 27.10.2005 (Bl. 43 f. FA-Akte) setzte das FA den Grundbesitzwert auf 1.438.500 EUR herab und wies den Einspruch im Übrigen als unbegründet zurück. Es legte dabei den Mittelwert zwischen dem im Gutachten berechneten Sachwert (1.697.000 EUR) und dem Ertragswert (1.180.000 EUR) zugrunde. Im vorliegenden Fall werde der Verkehrswert laut Gutachten aus dem geringeren Ertragswert
hergeleitet; der um 517.000 EUR höhere Sachwert hingegen bleibe ohne nähere Begründung gänzlich unberücksichtigt, obwohl sowohl § 7 Abs. 1 Satz 3 WertV als auch die Rechtsprechung eine Würdigung der Aussagefähigkeit von beiden Wertermittlungsverfahren forderten (BGH-Urteil vom 13. Juli 1970, NJW 1970, 2018).
Das Finanzgericht München habe mit Beschluss vom 29.11.2002 (EFG 2003, 512) entschieden, dass es selbst für ein Grundstück, das den erheblichen Beschränkungen einer Erhaltungssatzung unterliegt, nicht gerechtfertigt ist, den erheblich höheren Sachwert bei der Verkehrswertermittlung völlig unberücksichtigt zu lassen. Zulässig wäre allenfalls, bei der auf Ertrags-und Sachwert beruhenden Wertfindung dem Ertragswert ein höheres Gewicht als dem Sachwert einzuräumen. Wenn dies für ein Grundstück gelte, das den erheblichen Beschränkungen einer Erhaltungssatzung, wie z.B. der über die üblichenbaurechtlichen Vorschriften hinausgehenden Genehmigungspflicht von Änderungen an baulichen Anlagen, unterliege, so müsse dies umso mehr bei Grundstücken der Fall sein, bei denen diese zusätzlichen Einschränkungen gegenüber gewöhnlichen Grundstücken nicht vorlägen. Da im vorliegenden Fall der erheblich höhere Sachwert nicht berücksichtigt worden sei, sei das Gutachten in der jetzigen Form nicht als Nachweis eines geringeren gemeinen Werts geeignet.
Mit der Klage (Schreiben vom 22.11.2005, Bl. 1 f. FG-Akte) beantragen die Kl, den Grundstückswert unter Änderung des angefochtenen Feststellungsbescheides in Gestalt der Einspruchsentscheidung auf 1.180.000 EUR herabzusetzen. Das FA habe zu Unrecht trotz der bis heute anhaltenden Unvermeidbarkeit von Teilflächen des Gebäudes die “übliche Miete” angesetzt. Nach den Angaben der Kl in der Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwertes (Bl. 2 -7 FA-Akte) habe ein Wert von 944.000 EUR festgestellt werden müssen. Gewerbeobjekte seien zudem mit dem Ertragswert zu bewerten.
Mit Schreiben vom 08.07.2005 (Bl. 10 f. FG-Akte) legte der Sachverständige dar, dass im Streitfall der Verkehrswert ausschließlich aus dem Ertragswert abzuleiten sei. Das FA beantragt, die Klage abzuweisen (Schreiben vom 12.01.2006). Die Beteiligten haben auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.
1. Nach § 138 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 i. V. m. § 146 Abs. 2 bis 5 des Bewertungsgesetzes (BewG) sind bebaute Grundstücke für erbschaftsteuerrechtliche Zwecke in einem vereinfachten Ertragswertverfahren mit einem “typisierenden Wert” zu bewerten. Der nach diesem Verfahren für bebaute Grundstücke anzusetzende Wert darf nach § 146 Abs. 6 BewG nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG (Mindestwert: 80 v.H. des Bodenrichtwerts) zu bewerten wäre. Nach § 146 Abs. 7 BewG ist jedoch ein niedrigerer Wert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert des bebauten Grundstücks nachweist.
Die Nachweislast für einen niedrigeren Verkehrswert i. S. des § 146 Abs. 7 BewG bürdet das Gesetz verfassungsrechtlich unbedenklich dem Steuerpflichtigen auf. Kann der Nachweis nicht durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück oder vergleichbare Grundstücke geführt werden, obliegt es dem Steuerpflichtigen den Nachweis so durch ein Sachverständigengutachten zu führen, dass ihm das FG regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann (vgl. zuletzt BFHBeschluss vom 14. Dezember 2006 II B 53/06, BFH/NV 2007, 403, m. w. N.).
2. Der Senat hält das von den Klägern vorgelegte Sachverständigengutachten auch trotz der Erklärungen in dessen Nachtrag vom 08. Juli 2005 nicht für geeignet, einen niedrigeren Verkehrswert des bebauten Grundstücks nachzuweisen. Dies beruht insbesondere darauf, dass der Gutachter den erheblichen von ihm festgestellten Sachwert völlig unberücksichtigt lässt.
Dies erscheint unter keinem Gesichtspunkt gerechtfertigt, selbst wenn der Ertragswert aufgrund der erzielbaren Mieten und aufgrund Leerstands hinter den Erwartungen der Kläger zurückbleiben sollte. Im Streitfall sind die tatsächlichen Gegebenheiten des streitigen Grundstücks durch den vom FA in der Einspruchsentscheidung gebildeten Mittelwert aus Sach- und Ertragswert hinreichend berücksichtigt.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO). Der Senat entscheidet mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung (§ 90 Abs. 2 FGO).
Veröffentlicht am 01/09/2016 11/07/2019 Kategorien GesetzeSchlagwörter Anforderung an ein Wertgutachten, BewG § 146 Abs. 7, Feststellungsbescheid, Nachweislast für einen niedrigeren Verkehrswert, typisierenden Wert
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VDB-Immobilien
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Veröffentlicht am 31/07/2016 11/07/2019 Kategorien ServiceSchlagwörter Links, Verweise
Hier finden Sie Downloads von Formularen und Informationen aus dem Bereich der Wertermittlung von Immobilien. Unter anderem aktuelle und historische Normalherstellungskosten.
Veröffentlicht am 18/07/2016 14/08/2019 Kategorien ServiceSchlagwörter Bewertungsgesetz, Download, ImmoWertV, Wertermittlung

References: § 182
 § 13
 § 182
 § 146
 § 146
 § 146
 § 146
 § 146
 § 7
 § 138
 § 146
 § 146
 § 145
 § 146
 § 146
 § 135
 § 146