Source: https://www.leggioggi.it/2014/11/10/provvigione-mediazione-immobiliare/
Timestamp: 2017-12-14 13:25:43+00:00

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Mediazione immobiliare: leggi vigenti e diritto alla provvigione
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Da Antonio Arseni
Da oltre un ventennio si assiste ad un progressivo aumento del numero delle persone che scelgono la professione di mediatore immobiliare, favorito dalla crescita di un mercato che solo da qualche anno ha subito un arresto, legato alla attuale grave crisi economica che non accenna ad essere superata. Il fenomeno si è così sviluppato tanto da potersi affermare che non c’è città o paese o borgo che non abbia una agenzia immobiliare cui rivolgersi per l’acquisto o la vendita di una casa, di un negozio, di un terreno. La rilevanza sociale del fenomeno ha indotto il legislatore a dettare, con la Legge 03.02.89 n. 39, precise regole per l’esercizio della professione di mediatore, che previa adeguata formazione e superamento di un esame abilitativo, è condizionata alla iscrizione in un apposito albo, tenuto presso le Camere di Commercio.
Il diritto alla provvigione e cioè al compenso per l’opera mediatoria è, prima di tutto, condizionato (art. 6 della Legge citatata) proprio alla suddetta iscrizione. Tale regolamentazione ha lo scopo di evitare abusi e soprattutto di consentire al cittadino di rivolgersi a persone in grado, con la loro conoscenza e preparazione, di assicurare compiutamente la tutela dei suoi interessi. Chi si rivolge, oggi giorno, ad una agenzia immobiliare lo fa per vedere garantita assistenza in tutte le fasi precontrattuali e contrattuali dell’affare e per arrivare al più presto alla sua conclusione. L’aumento dei soggetti che scelgono la professione di mediatore è in diretta correlazione con quello delle persone che agli stessi si rivolgono per vendere, acquistare o semplicemente affittare un immobile. Se ciò da un lato appare fatto positivo per i livelli occupazionali, dall’altro ha determinato un consistente aumento delle c.d. criticità che da un simile rapporto possono derivare, prima fra tutte quelle relative alla maturazione del diritto alla provvigione da parte del mediatore, tant’è che non vi è Tribunale nel nostro Paese che non sia investito di un simile contenzioso.
Scopo del presente approfondimento è, quindi, quello di indicare quali sono i criteri di operatività dell’art. 1755 c.c. secondo cui il mediatore ossia “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” (art. 1754 c.c.) ha “diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. Orbene, il dibattito in dottrina e giurisprudenza si incentra sul significato che il termine “affare” assume affinchè il mediatore possa aver diritto al compenso (provvigione) per l’attività prestata e, quindi, su tale termine deve essere concentrata la nostra attenzione. E diciamo subito che la Corte di Cassazione ha avvertito l’esigenza nomofilattica di chiarire quali debbano essere le condizioni indispensabili a tal fine, pervenendo alle seguenti conclusioni. 1) Per la configurabilità di un rapporto di mediazione non occorre l’atto scritto potendo l’incarico desumersi per “facta concludentia”, ossia attraverso la utilizzazione consapevole dell’attività del mediatore. In sostanza, sussiste l’incarico quando si dimostri semplicemente che le parti hanno avuto consapevolezza dell’intermediazione, valorizzandola come tale. In tal senso, l’attività di mediazione e il diritto alla provvigione (a prescindere dalla natura contrattuale o meno della fattispecie disciplinata dagli artt. 1754 e segg. c.c.) sono conseguenza dell’incontro della volontà dei soggetti interessati, sia che esse risultino da dichiarazioni esplicite, sia che si manifestino per comportamenti e atti concludenti, che non postulano un formale accordo fra le parti (v. Cass. 07.04.2005 n. 7251 e più risalenti nel tempo, v. ex multis Cass. 28.07.1983 n. 5212; Cass. 09.05.80 n. 3057). Al riguardo, in dottrina si parla di “contratto di fatto” quasi a sottolineare la natura non contrattuale della mediazione. Ed, invero, non corrispondendo il contratto di mediazione allo schema consensualistico e bilaterale degli altri tipi, è la sua attuazione a produrre l’effetto vincolante tanto per il mediatore quanto per il destinatario, il quale ultimo, tuttavia, 3 ha sempre la possibilità di paralizzare gli effetti dell’esecuzione esprimendo il proprio dissenso all’attività svolta dal mediatore, prima ovviamente del prodursi del risultato. In dottrina (Sacco, Il contratto, In trattato di diritto civile) si afferma efficacemente che “nella mediazione l’attuazione equipara il silenzio delle parti a consenso oppure, che l’attuazione conclude un contratto non consensuale purchè non intervenga una previa rinunzia (da parte del mediatore) o una prohibitio (da parte del cliente)”.
In buona sostanza, l’anzidetto profilo relativo alla non necessità di un formale incarico, al fine del perfezionamento del contratto di mediazione, potendo esso concludersi per comportamenti concludenti, ossia, la non essenzialità del conferimento di un incarico formale ai fini di detto perfezionamento, risulta sufficientemente consolidato nella giurisprudenza del S.C., anche se spesso la stessa faccia riferimento al rapporto mediatorio più che al contratto di mediazione. Infatti, come si legge in molte decisioni del Giudice di Legittimità, la prestazione del mediatore può esaurirsi anche nel semplice rinvenimento e nella indicazione di uno dei contraenti, purchè la stipulazione del contratto sia in rapporto di causalità con l’indicazione stessa del mediatore, ancorchè ridotto. Ed, invero, non è necessario che il ruolo sia esclusivo, niente impedendo che abbia più modesta portata e cioè che l’attività del mediatore si inserisca come semplice concausa nel processo formativo dell’affare stesso (così, v. Cass. 16.01.96 n. 297; Cass. 28.07.98 n. 7048). Al riguardo, la giurisprudenza richiama i principi della causalità adeguata o efficiente. Viene privilegiato, come detto, piuttosto che il conferimento del formale incarico, la effettiva ed imparziale interposizione del mediatore fra le parti, che si concretizzi nella esplicazione di una attività diretta a favorire la “conclusione dell’affare”, la quale sia accettata anche tacitamente dai contraenti.
La giurisprudenza ritiene la stipulazione di un preliminare (fra le parti che sono state messe in contatto dal mediatore), come condizione minima per il riconoscimento del diritto alla provvigione, dal momento che la conclusione dell’affare di cui all’art. 1755 c.c. ha un significato più ampio di quello di contratto, comprendendo ogni operazione di contenuto economico risolventesi in una utilità di carattere patrimoniale ossia di un atto in virtù del quale viene costituito un vincolo che dia la possibilità di agire per l’adempimento dei patti raggiunti o, in mancanza, per il risarcimento danni. In tale contesto, sono ritenute irrilevanti le vicende successive alla conclusione dell’accordo, del tutto insensibili ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione ed a prescindere dalla stipulazione di un contratto definitivo, come ad esempio il ripensamento di una delle parti ovvero la loro decisione di sciogliere il vincolo. Così , in un caso specifico, appare irrilevante, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, all’esito di un regolare contratto preliminari stipulato dalle parti e favorito dal mediatore, il fatto che l’immobile promesso in vendita sia privo della concessione edificatoria (v. Cass. 1912.2013 n. 28456). Il principio testè ricordato trova la sua ragione d’essere nella volontà legislativa di sottrarre il diritto del mediatore, già sottoposto all’alea della conclusione dell’affare, ad ulteriori alee connesse all’esecuzione di esso. Su tale ricostruzione sistematica è attesta la giurisprudenza di legittimità e di merito segnalandosi ad esempio, ma non solo: Cass. 22.03.01 n. 4111; Cass. 08.08.02 n. 12022; Cass. 14.07.04 n. 13067; Cass. 26.09.05 n. 18779; Cass. 24.01.07 n. 1507; Cass. 09.06.09 n. 13260; Cass. 21.05.10 n. 12527; Cass. 02.11.10 n. 22273. V’è da precisare, comunque, che l’idoneità del preliminare a configurare la conclusione dell’affare viene meno in caso in cui ad esso viene apposta una condizione impropria ossia allorchè gli effetti del contratto siano condizionati ad eventi passati o presenti non verificatisi. In questo caso, il mediatore non avrebbe il diritto alla provvigione. È il caso, esaminato da Cass. 02.04.09 n. 7994, in cui il preliminare di compravendita di un immobile stipulato per effetto dell’attività del mediatore prevedeva la risoluzione automatica ove fosse stata riscontrata, prima della stipula del definitivo, una preesistente difformità del bene rispetto agli strumenti urbanistici. V’e’ purtuttavia da sottolineare sul punto che è idoneo a realizzare il presupposto della conclusione dell’affare, per gli effetti di cui all’art. 1755 c.c., non solo, e necessariamente, la stipulazione in forma compiuta di un contratto preliminare, essendo sufficiente all’uopo, come già ricordato, la costituzione di un vincolo giuridico suscettibile di esecuzione in forma specifica ovvero fonte di responsabilità risarcitoria, come nel caso di proposta accettata dalla controparte, contenente in sé tutti gli elementi essenziali per la configurazione del contratto definitivo (identificazione delle parti e del bene, determinazione del corrispettivo, modalità del pagamento, data del rogito e termini di consegna). Sul punto è bene rimarcare che la giurisprudenza ha sempre ritenuto che la provvigione maturi a fronte di un vincolo giuridico eseguibile in forma specifica o che al limite consente alle parti di agire per il risarcimento del danno, sicché le due condizioni sono chiaramente alternative, permettendo di concludere che sia sufficiente la seconda non essendo necessaria anche la prima. L’idoneità della proposta accettata dal destinatario della stessa è stata, quindi, ritenuta dalla giurisprudenza di legittimità (v. Cass. 14.07.04, n. 13067) e di merito (v. Trib. Modena 20.07.04; Trib. Salerno Sez. III 07.09.07 n. 2041; Trib. Torino Sez. X 03.12.10 n. 7329; Trib. Savona 06.08.12; Trib. Lecce Sez. II 02.01.13 n. 4), meritevole di tutela e fondante il diritto del mediatore alla provvigione, atteggiandosi l’incontro delle due manifestazioni di volontà come atto conclusivo dell’affare, soprattutto quando vi è stata una compiuta regolamentazione degli interessi in gioco, la cui effettiva ricorrenza va accertata sulla base della comune intenzione delle parti, ricavabile dal senso letterale delle parole e delle espressioni usate.
E’, ciò, come nel caso deciso dalla illuminante sentenza della Cassazione 2004/13067 in cui le parti vollero indicare il prezzo, le modalità di pagamento, la data di stipula del definitivo e la consegna dell’immobile. Parimenti nel caso di proposta irrevocabile d’acquisto, sottoscritta per accettazione dal promittente acquirente, può sostanziarsi quel perfezionamento del vincolo 6 giuridico idoneo a determinare il diritto alla provvigione da parte del mediatore (v. Cass. 21.07.04 n. 13590 e Trib. Savona 06.08.12). In definitiva, per gli effetti dell’art. 1755 c.c. non occorre necessariamente che le parti stipulino un vero e proprio contratto preliminare allorchè l’assetto dei loro interessi è chiaramente e compiutamente emergente dall’incontro delle volontà attraverso il meccanismo della proposta ed accettazione, che già di per sé sarebbe un preliminare eseguibile soprattutto, quando sono le parti a stabilirlo affermando, ad esempio (come nella pratica si legge in molti incarichi) “la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) con la conoscenza della accettazione da parte del venditore”. Considerato che la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, può dirsi che essa non è “esclusa quando le parti sostituiscono altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità fra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale e sempre che la conclusione dell’affare sia collegabile al contratto determinato dal mediatore fra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione” (Così Cass. 20.10.2004 n. 20549 e in senso conforme Cass. 07.08.2002 n. 11911). Spesso accade nella contrattazione immobiliare affidata al mediatore che il consenso delle parti risulta cadenzato in una serie di atti stipulati in vista del contratto definitivo. Così nella prassi e d’uso far sottoscrivere alla persona interessata all’acquisto una proposta su un modulo prestampato, predisposto dall’Agenzia e poi sottoposto al proprietario dell’immobile in vendita affinchè possa accettare o meno la proposta. Generalmente in questo documento viene previsto l’obbligo delle parti di concludere, entro un certo tempo, un contratto preliminare, poi in una terza fase segue la vendita vera e propria. Si parla, a tal riguardo, di un intesa definita “preliminare di preliminare” o “preliminare aperto” la cui validità è stata disconosciuta dalla dottrina maggioritaria prevalente giurisprudenza di merito e di legittimità (v. ex multis Appello Napoli 01.10.03; Cass. 02.04.09 n. 8038) nel senso che laddove le parti si 7 siano limitate a raggiungere un siffatto accordo di massima e si siano riservate di stipulare successivamente un vero e proprio contratto, deve escludersi che si possa configurare un affare che dà diritto alla provvigione. Ed infatti l’obbligo ad obbligarsi sarebbe privo di causa autonoma e quindi nullo. Tale conclusione è stata recentemente sottoposta dalla Cassazione ad un ulteriore e doveroso approfondimento, sollecitato da un caso in cui il “preliminare del preliminare” concluso dalle parti “non esauriva il suo contenuto precettivo nell’obbligarsi ad obbligarsi” ma conteneva anche l’obbligo ad addivenire alla conclusione del contratto definitivo. Ed allora la Cassazione, molto argutamente, ha ritenuto che “alla luce del principio generale di cui all’art. 1419 I° co. c.c., appariva difficile ritenere che la nullità dell’obbligo di concludere un contratto preliminare, riproduttivo di un contratto preliminare già perfetto, potesse travolgere anche l’obbligo, che si potrebbe ritenere finale, di concludere il contratto definitivo” rimettendo, quindi, la soluzione della questione (per contratto giurisprudenziale) alle Sezioni Unite (ordinanza interlocutoria 12.03.2014 n. 5779). Invece è sicuramente inidonea, per gli effetti di cui si discute, la così detta minuta o puntuazione che, secondo la dottrina e la giurisprudenza identificano un semplice documento ricognitivo di intese raggiunte, con mera funzione di fissare per scritto lo stato delle trattative, utile come memoria per il prosieguo delle stesse ma inidoneo a rappresentare quel vincolo giuridico capace di obbligare le parti ed eseguibile in forma specifica e, tutto al più sufficiente, per fordare una responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. (così Trib. Genova 15.05.08; Trib. Salerno 05.02.13 n. 330; Cass. 14.05.13 n. 11539; Cass. 18.01.12 n. 667).
Il conferimento di un incarico formale per l’attività mediatoria, al contrario rileva solo agli effetti della misura della provvigione e sulla sua ripartizione a carico delle parti contraenti in quanto, solo in mancanza di un accordo tra le stesse, tale misura viene determinata facendo riferimento alle tariffe professionali o agli usi o, in via sussidiaria, dal Giudice secondo equità (così testualmente Cass. 06.01.79 n. 45).
Un ultima annotazione va fatta in ordine alla vexata quaestio del diritto alla provvigione nel caso di attività mediatoria svolta da una società ed in relazione al possesso dei requisiti richiesti dalla L. 1989/39 (iscrizione nell’apposito ruolo apposito ruolo). Orbene la Cassazione ha chiarito (da ultimo 27.10.14 n. 22778, in senso conforme v. Cass. 8708/2009), che i requisiti di iscrizione a ruolo debbono essere posseduti dal legale rappresentante pro-tempore ovvero da colui che è preposto a tale ramo di attività e non anche dagli ausiliari della società stessa purché essi svolgano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione e non risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia , della quale compiono atti di rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediari, impegnativi per l’ente da cui dipendono. Una importante precisazione va fatta, per finire, in merito alla prescrizione del diritto alla provvigione che, come emerge dal combinato disposto degli artt.1755 e 2950 C.C., si estingue per effetto del mancato esercizio entro l’anno dalla conclusione dell’affare. Non sempre detto evento, però, coincide con quello da cui far decorrere il termine annuale, potendo accadere, come spesso avviene, che le parti, messe in contatto dal mediatore, non comunicano a quest’ultimo l’avvenuta conclusione dell’affare..In detta ipotesi il mediatore non potrebbe invocare la sospensione della prescrizione, ex art. 2941 C.C. in ragione della propria ignoranza per non essere stato, al riguardo, notiziato dalle parti, occorrendo che essa sia stata determinata dal comportamento doloso di quest’ultime, consistente in una loro attività intenzionale e fraudolenta (v. Trib Napoli 19/10/2004; Tribunale Reggio Emilia 29.01. 2009 ;Cass. 1998/11348 ; Cass.2002/2071 ; Cass. 2011/24444).
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STEFANIA BARNABA' 28 novembre 2017 at 15:01
Buongiorno, ho contattato un’agenzia per la vendita di una casa in comproprietà al 50% con mia sorella. Il contratto proposto da questa agenzia prevede una provvigione del 5% in Puglia. il contratto è stato sottoscritto solo da mia sorella. volevo chiederLe se il compenso richiesto per una casa valutata a malapena 25.ooo euro risulti nella norma. E se , eventualmente e possibile ritenerlo nullo, in quanto, la sottoscritta non l’ha ancora sottoscritto. Non vorremmo incorrere in una penale
KATIUSCIA 21 novembre 2017 at 12:35
buongiorno ho una domanda
ho visionato un appartamento con un immobiliare da me chiamata in quanto avevo ricevuto un annuncio su immobiliare.it
L’appartamento ci interessa, chiedo info sul costo e su come mi devo comportare. Dico che io oltre a € 130.000 non posso spendere, mi dice che è un’offerta equa e che al 99% verrà accettata dal venditore.
fissiamo appuntamento per poter fare la nostra offerta , torniamo in agenzia dove compiliamo il tutto .
Resto in attesa di ricevere a breve una risposta positiva ….. non arriva, la risposta è negativa, il proprietario non ha accettato la nostra offerta!!!!
Ne vuole € 133.000 e mi viene detto insistentemente di aumentare l’offerta Come già avevo detto non posso aumentare per cui lascio, a malincuore ma lascio.
Passoin agenzia per ritirare l’assegno E penso che non sono stati capaci di farmi concludere l’acquisto!!!!!
Qualche giorno dopo mi arriva sempre dal sito su citatoun annuncio di un immobile .Scrivo al proprietario chiedendo se possibile visionarlo. Ci sentiamo e quando mi dice dove ci possiamo trovare per vedere la casa capisco che è la stessa. Glielo dico e lui mi dice che non ha accettato la nostra offerta dall’agenzia.
Mi dice che non ha nessuna esclusiva con nessuna agenzia infatti ha lasciato a 3 agenzie la vendita.
Va be dico io proviamoci da sola …… concludo l’affare .
ora l’agenzia ci manda il conto da pagare per l’intermediazione. io in totale devo pagare € 3.676
ma possono farlo?
Manlio 27 maggio 2017 at 11:59
Vorrei porvi questo quesito: con agenzia immobiliare si visita immobile e a luglio si fa proposta di acquisto di un appartamento a 180000euro con caparra di 3000 euro.L’agenzia dice che il venditore ha rifiutato e propone di alzare la cifra ma noi rifiutiamo perché eravamo al massimo delle nostre possibilità e si strappa assegno caparra.Dopo aver visionato altre proposte con privati e altre agenzie più congrue alle nostre possibilità, nel mese di novembre tramite un collega di lavoro e papa’ di un bimbo coetaneo ai nostri, ho un contatto telefonico con la proprietà di quell’ appartamento.
In conclusione: ad aprile per la cifra ridimensionata di 150000euro le parti concludono davanti al notaio.Il venditore dice di non aver dato nessun mandato ad agenzia e di non aver ricevuto mai proposta di 180000 a luglio e che al momento dell’atto non c’è nessun vincolo con agenzia.
Ora: abbiamo ricevuto entrambi le parti una richiesta di provvigione: noi da parte di agenzia immobiliare di luglio e loro da parte di altra agenzia amica della nostra che noi non conosciamo a cui si sarà forse rivolto il venditore.E’ giusta dare la provvigione per la nostra parte?
GINO ARETUSI 26 gennaio 2017 at 16:40
Ma la provvigione per una intermediazione immobiliare quant’è? Esistono dei minimi e massimi ? Non deve essere pattuito per iscritto?
Jonathan 18 gennaio 2017 at 19:00
Marianna Pellegrino 3 gennaio 2017 at 13:46
Salve Avvocato. Premettendo che sto cercando di vendere una casetta di ca 80mq in centro a Grosseto ed una villa singola di 130mq+130mq di cantina e giardino di 800mq, le agenzie (che nn mi stanno chiedendo l’esclusiva) chiedono tra il 2 ed il 5%… ma il max nn dovrebbe essere del 3%? Ringrazio in anticipo per la cortese risposta!
ALDO LEUZZI 15 dicembre 2016 at 16:18
Sono stato chiamato in causa da agenzia immobiliare per aver venduto da solo la casa ad una settimana dalla scadenza del mandato. L’agenzia interpellata se avesse avuto suoi acquirenti mi aveva furbescamente rassicurato che non ne aveva e che non avrei dovuto preoccuparmi e di stipulare tranquillamente. Con questo raggiro pur non avendo fatto nessun lavoro e trovato nessun acquirente ora siamo in causa per l’assurda pretesa di provvigione. Ci sono snetenze che possono aiutarmi da questa vessazione ???Attendo fiducioso in qualche indicazione. Aldo Nardò
Arzillo Agostino 2 dicembre 2016 at 12:38
Vorrei sapere sè è giusto che una agenzia immobiliare, abbia voluto 3.000,00 € + iva su una vendita di 49.000,00 €, posso denuciarli ?
Michele Salemi 15 novembre 2016 at 19:12
L’agenzia anagnina in Roma,pretende da me 4500,00 euro,per aver avuto delle spese,per il mio appartamento in vendita.
Premesso che,non ho mai dato l’incarico scritto a loro in quanto un avvocato di loro appartenenza allo studio,gli conferi’ l’incarico di sfratto del mio appartamento.occupato senza titolo da mia sorella con il marito,pretendendo la somma di euro-4400,00 in seguito,mi cosiglio’ di vendere con loro al prezzo di 65000,00di euro che,la provvigione era di 6000,00 euro ,che chiaramente non accettai,
Comincia da parte loro la pretesa di svariate somme,comprese 4500 di euro per le spese loro sostenuto quali?.Dessidero sapere se devo tali richieste anche se la vendita di tale immobile non è avvenuta e il fatto che non sono stati autorizzati ,nemmeno con impegno scritto alla vendita.
Sarebbe troppo lungo il racconto,ma quello che Le chiedo se,le commissioni debbono essere riconosciute considerato che,non hanno assolutamente fatto nulla,anzi non ho conosciuto neppure l’eventuale acquirente,on avendo firmato in mia presenza l’accettazione del compromesso potrebbe averlo firmato una persona anonima.Grazie 3923633935
MARGHERITA DI GIACOMO 8 novembre 2016 at 12:38
AGENTE IMMOBILIARE SU UNA CIFRA DI 120 MILA € MI HA CHIESTO UNA PROVVIGIONE DI 5.MILA € + IVA, ESAGERATO OD ENTRA NELLA NORMA? SAPEVO CHE ERA DEL 3%.
PORGO I MIEI SALUTI E RINGRAZIAMENTI.
MARGHERITA DI GIACOMO 8 novembre 2016 at 12:35
AGENTE IIMMOILIARE CHIESTOMI UNA PROVVIGIONE DI 5 MILA €. + IVA SU UNA SOMMA DI 120.MILA
SAPEVO CHE LA PROVVIGIONE ERA DEL 3/%. GRAZIE
GIANFRANCO CASTELLANO 4 novembre 2016 at 20:48
BUONASERA . POSSO ACQUISTARE UN IMMOBILE VISIONATO TRAMITE AGENZIA ED ORA IN VENDITA DIRETTAMENTE DAL PROPRIETARIO SENZA INCORRERE IN SANZIONI. GRAZIE
Angela 23 settembre 2016 at 12:06
Buongiorno avvocato.Ho appena firmato il preliminare x acquisto prima casa.
L’agente immobiliare su un totale di 62 mila euro mi ha chiesto come provvigione 5 mila più iva.
Ma scusi mi tolga un dubbio.Non è massimo il 3% in Puglia entrambi le parti?
L agente mi ha risposto dicendo che lui è autonomo
Come può esserlo se è Tecno Rete
Mi ha quindi derubato facendomi pagare l 8,5 %
Cosa posso fare?denunciarlo?
TRUFFE IMMOBILIARI? NO GRAZIE. (informare senza terrorizzare) – EdilApp.net 17 agosto 2016 at 17:00
[…] la normativa che regola “l’intermediazione immobiliare” ecco qui uno scritto interessato sul INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE (fonte LeggiOggi.it). Vi ricordate il Preliminare di compravendita di cui parlavo prima? Ebbene […]
Marco 4 agosto 2016 at 14:15
Agenzia affiliata Tocano immobiliare Bovisa Uno Milano: chiedono il 20% (venti) di provvigioni. Diffidate!
chiara 27 giugno 2016 at 23:50
Buongiorno, ho contattato telefonicamente un’agenzia per affittare un alloggio per mio figlio che rientrava dall’estero. Ho inviato una caparra per fermare l’alloggio, chiedendo nel contempo una bozza del contratto, senza aver visto l’alloggio eccetto che in fotografia.
Quando mio figlio l’ha visto ha verificato che alcuni aspetti non corrispondevano alla descrizione(distanza dai servizi, superficie in mq, sicurezza rispetto a possibili e facili intrusioni ) e quindi non ha firmato il contratto. Preciso che nè io nè mio figlio abbiamo firmato preliminari o offerte..Ora l’agenzia, oltre ad aver incamerato la caparra, chiede che le venga corrisposta la provvigione (due mesi, anche se il contratto non è stato firmato). E’ possibile ed ha un fondamento legale? grazie.
dario 18 giugno 2016 at 09:08
volevo elencarle un problema che ho con agenzia immobiliare TECNOCASA ABANO TERME
Per maggiore chiarezza l’ elenco la cronologia dei fatti.
Nel mese di maggio 2013 abbiamo l’intenzione di comprare un appartamento ad Abano Terme.
Concordiamo con i venditori la seguente proposta seguiti da un agenzia immobiliare di Abano.
Valore dell’immobile euro 175.000
pagamento con acconto di euro 20.000 + 36 canoni a titolo di acconto di euro 650,00 cadauno (totale versamento dei 36 canoni 23.400 euro)
alla fine dei 36 mesi da versare il saldo di euro 131.600
Tutto questo riportato su preliminare trascritto da un notaio di Abano.
Sul preliminare viene riportato che entro il 21 Maggio 2016 bisogna fare il saldo con rogito a mio nome o terze persone.
Ad ottobre del 2015 decidiamo di vendere il preliminare e cercare delle persone che subentrino al rogito, ci affidiamo alla TECNOCASA ABANO TERME…..e da questo momento inizia il problema.
Viene fatta una lettera d’incarico con esclusiva per 6 mesi, riportando tutti i dati, a mio nome quale venditore del preliminare , valore della vendita dell’immobile proposto euro 175.000, mi fanno firmare e sul campo della provvigione a loro riservata lasciano in bianco, dicendo che è un argomento che decidiamo più avanti al momento di qualche proposta.
Non ci rilasciano nessuna copia della lettera d’incarico firmata, sollecitata più volte una copia (telefonate e messaggi dove richiediamo la copia della proposta firmata), ma non ci rilasciano nulla.
Il 22 Febbraio viene fatta una proposta di acquisto per euro 155.000, dove 23.400 euro vanno a me e 131.600 ai venditori dell’immobile.
A questo punto chiediamo a quanto corrisponde la loro provvigione, concordiamo verbalmente euro 2.500 ivati, ma loro anche sulla proposta in triplice copia, controfirmata da me e dagli acquirenti, non riportano nulla sul campo incarico di mediazione, non ci rilasciano nessuna copia.
Solo dopo aver sollecitato, ci rilasciano una fotocopia della proposta di acquisto che è in nostro possesso.
Giocavano molto sulla fiducia e sulla confidenza che volevano instaurare per non rilasciare mai documenti e prendere quasi in autonomia scelte sulle condizioni di vendita.
Arriviamo al giorno del rogito, appuntamento dal notaio lunedi 16 maggio alle 14, la titolare dell’agenzia mi manda un messaggio di passare in agenzia lo stesso lunedi alle 13.45, mi presentano la fattura che devono allegare tra i documenti da portare al notaio per un totale di 4.650+iva, a questo punto mi mettono in grosse difficoltà perché se non pago non posso andare dal notaio, faccio presente che gli accordi erano ben diversi, chiedo di ricordarsi quanto ci eravamo detti, ma loro prendono la lettera d’incarico e fanno vedere che c’è scritto il 3% di compenso quale mediazione (quindi inserito successivamente da loro)
Chiediamo di ricordare quanto concordato in fase di trattativa, ma rimangono fermi e ci ricattano che se non paghiamo non possiamo andare dal notaio per il rogito, consideri che dal notaio c’erano anche i venditori , gli acquirenti e l’agente immobiliare della che ci aveva seguito per il nostro acquisto iniziale.
Vista la situazione decido dopo 45 minuti di andar via senza cedere ai loro ricatti , dicendo che andavo comunque dal notaio a spiegare il problema.
Il notaio mi riceve privatamente nel suo ufficio, dicendo che il rogito si poteva comunque fare dichiarando che la mediazione è in fase di definizione.
A questo punto la mia riflessione è se il loro compenso lo devo pagare su quanto ho realizzato dalla vendita del preliminare cioè il 3% su 23.400 euro?
Perché se pago la provvigione di 4.650+iva come da loro richiesto è circa un 25% d’ incarico di mediazione sui 23.400 euro che ho realizzato.
Si può denunciare o segnalare il loro comportamento alla camera di commercio o organi competenti?
Quanto esposto fa capire quanto sia poco credibile la versione dell’agenzia, secondo cui la percentuale sarebbe stata indicata nella misura di 5.250 euro già in sede di conferimento dell’incarico, se cosi’ fosse non avrei mai sottoscritto un incarico di mediazione con una provvigione assolutamente sproporzionata, pari al 25% del valore realizzato.
Attendo un suo gentile parere e un consiglio su come comportarmi.
dario 18 giugno 2016 at 08:57
Attendo un suo gentile parere e consiglio su come comportarmi.
Nadia 23 maggio 2016 at 10:41
Salve. Posso acquistare un appartamento che in passato ho visionato tramite agenzia immobiliare e che attualmente è stato rimesso in vendita privatamente dal proprietario la quale non ha più il mandato con l’agenzia immobiliare.
Roby 16 maggio 2016 at 23:57
tramite un agenzia sono venuto a sapere che una ditta stava per costruire in una zona a me congeniale.
Quando mi sono state fatte visionare le planimetrie, ho scoperto di conoscere il proprietario della ditta, poiché era in classe con mio fratello.
Ora, dato che nessuno dell’agenzia ci ha messo in contatto, anche perche stiamo variando molte alternative, se noi decidessimo di contattare il costruttore autonomamente, e magari acquistassimo l’immobile, saremmo ugualmente costretti a pagare la commissione all’agenzia?
Antonio 15 maggio 2016 at 20:16
Buongiorno ..ma se ritengo che non vi è diritto alle provvigioni da parte dell’agenzia,per mezzo raccomandata e la stessa non reclama ,il diritto alla provvigione si prescrive?
Gianna 22 aprile 2016 at 19:29
E possibile che per un appartamento di 45000 € l’agenzia mi ha chiesto 3500 € più iva? Mi sembra un po esagerato come mi devo comportare? Grazie
luca 4 aprile 2016 at 23:09
Salve, ho effettuato una mediazione per l’acquisto di un azienda agricola,Ora il venditore vorrebbe annullare la percentuale relativa alla provvigione per la mediazione. Può farlo anche se non abbiamo raggiuto per pochissimo la cifra che avrebbe voluto fare vendendo l’azienda?
giuseppe 15 febbraio 2016 at 13:04
buongiorno avvocato sono il sig. giuseppe, a dicembre abbiamo firmato con tecnocasa una proposta d’acquisto immobiliare per un appartamento, pattuito il prezzo e i documenti per avere la casa consegnata in regola. Abbiamo fatto un bonifico ai proprietari di 3000 euro come impegno (sarebbero state usate per mettere a normA UNA VERANDA ABUSIVA). quindi da un prezzo pattuito di centomila ne dobbiamo 97mila piu il 3% piu iva all agenzia. da gennaio in poi si sono concretizzate situazioni familiari che ci hanno fatto pensare ad un ripensamento (mamma sola e bisognosa di assistenza e lontana dalla citta (anche se soli 22 km) dove stiamo acquistando e nessun parente che esista e ci aiuti. In piu ritorno da una navigazione l 1 febbraio ammalato faccio i raggi e mi trovano un enfisema polmonare piu 2 noduli sospetti visite da pneumologo cura antibiotica e la mancata certezza di poter sapere come stiamo perche la tac non si puo fare con polmoni cosi sporchi…Ora questa e stata la goccia che ha fatto traboccare il vaso abbiamo deciso di prendere casa ammobiliata vicino mia madre e mobili in deposito in quanto cosa acquistiamo a fare in citta se mi succede qualcosa (operazioni e roba piu grave) piu il problema di mia madre…?? dato che mia moglie non guida e non ha nessun parente anche lei in citta??
riferito il tutto in agenzia 11 giorni prima del rogito (compromesso non e stato fatto)..l agenzia nonostante perda i 3000 versati ai proprietari e sia coscente di pagargli il 3% piu iva (3660 euro) vogliono la provvigione dai proprietari ..che si rivarrebbero su di noi minimo facendocela pagare…
e’ giusto che in un affare non concluso per i nostri reali motivi questi chiedano la provvigione anche ai proprietari e poi possibile anche a loro il 3% piu iva????
marina 19 dicembre 2015 at 21:32
per trovare un appartamento mi sono rivolta ad una agenzia immobiliare
per cui al primo appuntamento del sopralluogo la signora dell’agenzia ha detto che non aveva le chiavi del garage sotterrneo ,ma mi disse che era appena sotto e che c’era l ascensore,per cui mi fidai ,oggi dopo la firma del contratto della locazione e la consegna delle chiavi con i proprietari siamo andati a fare il sopralluogo e ho visto dove ubicava il garage ,sotterraneo ho visto che l ‘ascensore non c’era,invece mi sono vista una scalinata ripida di 30 gradini ,oppure 200 metri per uscire dalla uscita del sotterraneo per prendere l ascensore ..
la mia decisione è di rifiutare ,ma sò che ora ho non posso piu e devo dare la disdetta dei tre mesi dal contratto.ma volevo sapere io vado incorrere a qualche penale? e all’agenzia le spetta la provvigione? la provvigione và a seguito ad ogni contratto o vale 1 anno? la stessa agenzia mi potrà ancora trovare un altra soluzione? e sono obbligata a versare una ulteriore provvigione?
attendo una vostra risposta urgentissima
Francioso Marina
cell 3336589947
luca 16 novembre 2015 at 23:32
Una agenzia immobiliare mi ha chiesto il 4%+ iva. Secondo me e troppo. Sto a Pescara (Abruzzo). Chi mi risponde?
Paolo 3 agosto 2015 at 21:47
Quanto un agente immobiliare può chiedere di provigione? ??
angelo 1 giugno 2015 at 17:59
scrivo per raccontare uno storiella di una “collega molto simpatica::
un cliente si rivolge a me per vendere un immobile, cosa che regolarmente avviene.. dopodichè vuole acquistare, quindi gli propongo degli immobili nel mio portafoglio e ne troviamo diversi, iniziamo a fare delle visite ne individuiamo uno che il cliente mi dice di conoscere in quanto due anni prima lo aveva visionato con la collega simpatica…io gli dico di stare tranquillo in quanto all’epoca non poteva comprare e soprattutto il prezzo era cambiato e non aveva instaurato nessuna trattativa con la collega;
io concludo la vendita dell’appartamneto e iniziano le ripercussioni della collega verso di me e verso i clienti acquirente e anche venditore….
che faccio perche la collega mi ha richiesto provvigioni e ho dovute raccontare al giudice incompetente la questione….. abbiamo una sentenza che ci tutela?
Gaetano 27 maggio 2015 at 14:53
Devo acquistare un terreno tramite un’agenzia immobiliaria di Molfetta (Bari)per informazioni ho chiesto prima di fare l’offerta le spese notarili e le spese dell’agenzia quando ammontano.Il valore del terreno e di 20.000Euro e’ mi hanno chiesto le spese di agenzia 3000+iva mentre quelle del notaio 3300 .
Mi e’ sembrato un po’ anzi direi troppo alto la percentuale richiesta dall’agenzia immobiliaria se parliamo che al sud le agenzie si prendono tra il 2/3% .
La domanda e’ questa possono chiedere una percentuale cosi’ alta c’e’ una legge ho un art. della legge che dice il massimo della percentuale che una agenzia puo’ chiedere e da un ………Potete darmi delle informazioni piu’ precise perche’ mi e’ sembrato che vogliono truffarmi.
Mariarosaria 2 aprile 2015 at 10:44
Buongiorno, riguardo all’aspetto provvigionale vorrei chiederle dove posso trovare conferma delle modalità di pagamento ,in quanto ho un cliente che non ritiene di dover pagare il nostro compenso alla stipula del preliminare ma,bensì, alla stipula del rogito definitivo. Tale modalità non trova riscontro nella pratica ,in quanto noi intermediari immobiliari veniamo soddisfatti economicamente all’accettazione o al più tardi al preliminare. Può essermi di aiuto? Grazie mille saluti Mariarosaria
ana 14 febbraio 2015 at 19:13
come mi devo comportare con un “agente immobiliare” che da 3 mesi ancora non ha raccolto tutti i documenti necessari per la compravendita di un appartamento? i soldi sono arrivati in banca, ma l’agente immobiliare mi ha chiesto di aspettare un altro mese per fare il rogito, motivando che i venditori hanno problemi di salute …nel frattempo il notaio dice che ancora mancano i documenti necessari per concludere l’affare! io non posso pagare sia l’affitto che la rata della banca che mi arriverà il prossimo mese, quindi non so… che devo fare?

References: Cass. 
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 sentenza 
 Cass. 
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 Cass. 
 art. 1337
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 Cass. 
 art. 2941
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 sentenza