Source: https://obczan.cz/zakon/noz/cast-treti/hlava-ii/dil-4/oddil-5/pododdil-5?detail-item-3435-comments-item-1593-expanded=1
Timestamp: 2019-08-24 16:27:10+00:00

Document:
K. Eliáš ve svém článku z ledna tohoto roku uvádí: „V praxi se při realizaci developerských projektů stává, že developer rozprodá jen malou část bytů v domě a na svolaném shromáždění zvolí vahou svých hlasů výbor, na němž nevezme účast, a tak se odpovědnosti za správu domu a pozemku zbaví. Nová právní úprava tomu brání v § 1202 n.o.z. Dokud má zakladatel společenství většinu hlasů, je správcem domu a pozemku ze zákona a nemůže se ze správy domu vyvázat; návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku podá až poté, co většinu hlasů ztratí a v návaznosti na to svolá shromáždění společenství mj. i k volbě členů orgánů společenství."
Ptám se, když musí být zakladatel společenství s většinou hlasů podle § 1202 odst. 1 správcem domu a nemůže tedy do ztráty většiny hlasů provést zápis společenství do veřejného seznamu a prokázat tak vznik společenství, jak se má většiny hlasů zbavit, když nemůže jednotky prodávat (převádět) kvůli blokaci dalších převodu podle § 1198 odst.1 tj. až do doby než prokáže vznik společenství?
Shrnuto, dokud máš většinu, budeš správcem a nemůžeš zapsat společenství do veřejného rejstříku. Dokud nezapíšeš společenství do rejstříku, más blokované převody a většiny se nezbavíš.
[1] Robert Pelikán / 29. 10. 2013 / Re: Kolize § 1202 a 1198
Popsaný problém je způsoben nesprávným (podle mne) výkladem § 1198 odst. 2 NOZ: jsem přesvědčen, že druhou větu § 1198 odst. 2 nutno vykládat tak, že každou jednotku lze jednou převést, teprve další převody jsou vázány na zápis společenství. Ostatně právě kolize opačného výkladu s § 1202 je dobrým argumentem na podporu mého názoru.
[2] Lenka Šídlová / 29. 10. 2013 / ke komentáři "kolemjdoucí" kolize §1198 a §1202
Ačkoli je text §1198 odst.1 zmatený a výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci NOZ při MS ČR sděluje „záměr zákonodárce“ nad rámec výkladových pravidel textu v § 1198 odst.1 u­vedeném, domnívám se, že ke kolizi §§ 1198 a 1202 nedochází. §1202 odst.1 říká, že správu domu vykonává zakladatel SV s většinou hlasů. Tedy SV již bylo dle §1200 založené, ale zatím nevzniklo, neboť nebylo dle §1204 zapsané do veřejného rejstříku. §1198 odst.2 pak nutí vlastníky jednotek – zakladatele SV, aby nejpozději ke dni podání návrhu na 4. převod vlastnického práva k jednotce (dle výkladu Expertní skupiny) vzniklo SV. To, co uvádí pan K.Eliáš ve svém článku, já osobně v textu §1202 nevidím. Většinový zakladatel SV je správcem domu do doby, než SV vznikne (tak tomu je i dosud), ale §1202 nezakazuje vznik SV dříve, než jeden ze zakladatelů SV ztratí většinu svých hlasů a neplyne to ani z §1203. K uvedenému textu a úvaze K.Eliáše – výbor společenství shromáždění zvolit sice může, ale ne proti vůli zvolených osob – k zápisu do OR je nutný jejich souhlas a čestné prohlášení s úředně ověřeným podpisem a dle §9 odst.9 z.č.72/1994 Sb. pokud výbor není zvolen, plní jeho funkci vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně 1/2.
Reagovat Reagovali: [3] Kolemjdoucí 0 0
[3] Kolemjdoucí / 29. 10. 2013 / reakce na: [2] / "RE: ke komentáři ""kolemjdoucí"" kolize §1198 a §1202"
V poslední větě píšete: //K uvedenému textu a úvaze K.Eliáše – výbor společenství shromáždění zvolit sice může, ale ne proti vůli zvolených osob – k zápisu do OR je nutný jejich souhlas a čestné prohlášení s úředně ověřeným podpisem a dle §9 odst.9 z.č.72/1994 Sb. pokud výbor není zvolen, plní jeho funkci vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně 1/2. //
Proč citujete §9 odst.9 z.č.72/1994 Sb. ( pokud výbor není zvolen, plní jeho funkci vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně 1/2)? Ten uplatnit u nově založených SV od r. 2014 nepůjde, zákon č.72/1994 Sb. bude zrušen, a bude se postupovat podle n.o.z.
[4] Lenka Šídlová / 30. 10. 2013 / reakce na: [3] Kolemjdoucí / "RE: ke komentáři ""kolemjdoucí"" kolize §1198 a §1202"
No jen proto, že pan K.Eliáš „řeší“ něco, co problém ve skutečnosti nebyl, zatímco díky znění §§1198 a 1202 NOZ od 1.1.2014 , problémy bezpochyby vzniknou.
[5] Martin Kryl / 4. 7. 2016 / reakce na: [4] / RE: "RE: ke komentáři ""kolemjdoucí"" kolize §1198 a §1202"
Podle § 1202 odst. 2 věty druhé „…při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek“, avšak odst. 1 implikuje pouze skutečnost, že SVJ již bylo založeno a že daná povinnost správce má platit, dokud má většinu hlasů. Ani důvodová zpráva však nevyjasňuje úmysl zákonodárce, zda toto ustanovení má platit bez ohledu na vznik SVJ – jen v období před zápisem SVJ do rejstříku nebo i/až po vzniku SVJ.
V prvním případě (kdy je SVJ založeno, ale ještě nevzniklo) by šlo o rozpor s ustanovením § 1193, podle něhož se při hlasování o správě k „majorizačním“ hlasům správce nepřihlíží pouze v případě, že se jedná o dům, kde je méně než pět jednotek. Je-li však v domě (bez vzniku SVJ) celkem 5 a více jednotek, majoritní vlastník není při hlasování nijak omezen.
V druhém případě (kdy je již SVJ zapsáno v rejstříku, ale zakladatel má stále nadpoloviční většinu hlasů) by tak šlo o rozpor s ustanovením § 1205 a násl., podle nichž je nejvyšším orgánem SVJ shromáždění, každý z vlastníků má na něm počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech a toto shromáždění svolává statutární orgán. Bohulibý záměr by tak znamenal komplikaci pro SVJ, kdy navzdory v rejstříku zapsanému stavu, jedná při výkonu správy domu a pozemku stále zakladatel. Jestliže správa domu podle § 1189 zahrnuje „vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech…“, pak mám důvodnou pochybnost o tom, že např. banka bude vůbec ochotna otevřít existujícímu SVJ účet, pokud za něj nepřijde jednat zapsaný statutární orgán, ale vlastník nadpoloviční většiny bytů v domě.

References: § 1202
 § 1202
 § 1198
 § 1202
 § 1198
 § 1198
 § 1202
 §1198
 §1202
 §1198
 § 1198
 §1202
 §1200
 §1204
 §1198
 §1202
 §1202
 §1203
 §9
 §1198
 §1202
 §9
 §9
 §1198
 §1202
 §1198
 §1202
 § 1202
 § 1193
 § 1205
 § 1189