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Timestamp: 2018-06-20 03:31:54+00:00

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Wohnraummietrecht: Wann liegt eine Überbelegung der Mietwohnung vor? | Rechtsindex
Wohnraummietrecht: Wann liegt eine Überbelegung der Mietwohnung vor?
Ein Mieter schloss einen Mietvertrag über die Anmietung einer 25qm großen Einzimmerwohnung. Im Laufe der Zeit erfuhr die Hausverwaltung, dass auch die Ehefrau und dessen zwei Kinder in der Wohnung lebten. Der Mieter wurde aufgefordert, die Personenanzahl auf 2 zu reduzieren. Dem kam er nicht nach - es folgte die Kündigung.
Die Hausverwaltung stützte sich unter anderem auf eine Klausel aus dem Mietvertrag, wonach aufgrund der geringen Größe der Wohnung der Mieter nicht berechtigt sei, eine weitere Person auf Dauer in die Wohnung aufzunehmen, soweit es sich hierbei nicht um die Ehefrau des Mieters bzw. den Ehemann der Mieterin handele.
Die Hausverwaltung behauptet, der Mieter habe vor Vertragsschluss die Frage nach Kindern, insbesondere in der Mieterselbstauskunft, verneint. Ebenso sei der Hausverwaltung nicht bekannt gewesen, dass eine weibliche Person, vermutlich die Ehefrau, die Wohnung ebenfalls beziehe. Der Aufenthalt von vier Personen stelle eine unzulässige Überbelegung dar, weshalb das Mietverhältnis wirksam beendet werden könne.
Der Mieter ist der Meinung, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht vorläge. Die Hausverwaltung müsse konkrete und erhebliche Beeinträchtigungen infolge der Überbelegung vortragen und beweisen. Er beherrsche die deutsche Sprache weder in Wort noch Schrift und sei deshalb zur Abgabe einer Selbstauskunft nicht in der Lage gewesen.
Nach dem Urteil des Amtsgericht München (Az. 415 C 3152/15) steht der Hausverwaltung ein Anspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die ordentliche Kündigung beendet wurde.
Wann liegt eine Überbelegung vor?
Eine Überbelegung stellt nach ständiger Rechtsprechung einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache und damit einen Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 BGB dar. Wann eine solche Überbelegung vorliegt, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles, feste Grenzwerte gibt es nicht (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. § 573 BGB, Rn. 200). In erster Linie ist das Verhältnis der Anzahl der Zimmer und der Größe der Räume zu der Anzahl der Bewohner maßgebend. Als Faustregel kann insoweit gelten, dass keine Überbelegung vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm entfällt (Blank/Börstinghaus, a. a. O., § 540 BGB Rn. 33) oder durchschnittlich 10 qm pro Person bei der Unterbringung von Familien gegeben sind (Schmidt-Futterer, a. a. O., § 535 BGB Rn. 581).
Vorliegend leben der Mieter, dessen Ehefrau und zwei Kinder auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 25,88 qm. Der einzige Wohnraum beträgt 16 qm. Die genannten Richtwerte sind damit weit überschritten, da auf eine Person gerade einmal rund 4,0 qm Wohnraumfläche zukommen und es sich um eine Ein-Zimmer-Wohnung handelt.
Durch Aufnahme des Ehepartners darf keine Überbelegung eintreten
Zwar darf ein Mieter grundsätzlich seine Kinder und seinen Ehegatten in die Wohnung aufnehmen. Allerdings darf auch durch die Aufnahme dieser Personen keine Überbelegung eintreten. Eine Überbelegung liegt auch dann vor, wenn eine ursprünglich vertragsgemäß belegte Wohnung durch die Geburt von Kindern überbelegt wird, denn das Recht des Mieters, nahe Familienangehörige in seine Wohnung aufzunehmen, gilt nur innerhalb der Grenzen einer vertragsgemäßen Nutzung (vgl. BGH v. 14.07.1993, Az. VIII ARZ 1/93) Der Beklagte hatte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits ein Kind, welches in die Wohnung mit einzog. Bereits zu diesem Zeitpunkt lag eine Überbelegung vor, welche sich durch die Aufnahme des zweiten Kindes noch erhöhte.
Vertragswidriges Verhalten des Mieters
Hinzukommt, dass sich der Beklagte durch die Überbelegung vertragswidrig verhält. Soweit der Beklagtenvertreter vorträgt, der Mieter sei der deutschen Sprache nicht ausreichend mächtig, kann ihn dies nicht von der Einhaltung vertraglich eingegangener Verpflichtungen befreien. Da das erste Kind des Mieters bereits geboren war, musste dieser wissen, dass er bereits bei Einzug gegen die vertraglich eingegangene Verpflichtung verstoßen würde.
Amtsgericht München, Urteil vom 20.05.2015 - 415 C 3152/15

References: § 546
 § 573
 § 573
 § 540
 § 535
 BGH