Source: http://www.vlastnici.net/
Timestamp: 2018-12-15 07:56:27+00:00

Document:
© VLASTNICI.net
informacni portal pro vlastniky nemovitosti, bytovych, nebytovych jednotek, etc.
sdruzeni vlastniku
info@vlastnici.net
Portál věnovaný generálně Společenství vlastníků (jednotek), vlastníkům jednotek, bytovým domům a správě nemovitostí (služby, servis).
*servis SV, správa jednotek/nemovitostí, supervize
*informace online/FAQ
*relevantní judikatura, právní předpisy, výkladová stanoviska, č. 89/2012 Sb., č. 67/2013 Sb., č. 366/2013 Sb., č. 72/1994 Sb., č. 40/1964 Sb.,....
*diskusní fórum, témata
*relevantní terminologie
*sekce poptávky/nabídky pro bytové domy
*Spolek vlastníků jednotek – OS, sekce členství, aktivity, akce
*kontrola správy, hospodaření, účetnictví SV, právo na informace, č. 106/1999 Sb., č. 89/2012 Sb., §1179,.....
*ČÚZK online
*spotřeba, úspory, investice
*předepsané platby hrazené SV měsíčně - zálohy na služby, příspěvky do "fondu oprav", odměna za správu,... Způsoby, postupy stanovení ceny záloh služeb, záloh příslevku na správu domu a pozemku, stanovení ročního rozpočtu nákladů, výnosů, zisku, ztráty,...
*zákonné náležitosti přijetí Usnesení Shromáždění, Zpráva o hospodaření, účetní závěrky, přílohy, etc.
*Prohlášení vlastníka, správnost listiny
*Stanovy - kogentní a dispozitivní ustanovení, dle NOZ, NV č. 371/2004 Sb., NV č. 322/2000 Sb.
*kvóra hlasování Shromáždění do 31.12.2013, od 01.01.2014, plné moci k zastupování vlastníků jednotek
*důvodová zpráva k č. 366/2013 Sb., aplikace
*daně SV, odvody SV, členů výboru
*sankce, správní delikty SV, výboru
*výběrová řízeni
*společné části domu - správní řízení, stavební řízení, soudní řízení, aktivní, pasivni legitimace v procesu, ujednání smlouva o výstavbě
*převody jednotek
*pronajímání jednotek
*zakládání do sbírky listin veřejný rejstřík
*orgány veřejné moci
*developeři
*výše odpovědnosti statutárního orgánu SV
*rozpočet SV
*likvidace SV, exekuce v SV, vymáhaní zpřístupnění podkladové dokumentace, odpírání práva nahlížení do komplexních listin za účelem seznámení vlastníka s hospodařením, správou cizího majetku
*nevedení účetnictví, trvale tajemné netransparentní hospodaření
*tvorba a čerpání "fondu oprav", právo na informace
*stížnosti, podněty, ochrana majetku vlastníka
*cizí státní občané, právnické osoby vlastníci jednotek
*SW pro účetnictví, správu, služby
*správné stanovení podílu na společné věci - SP, PSČ, podlahová plocha jednotky, etc.
*doporučení advokáti, notáři, účetní, daňaři se zaměřením na členství v SV, technici, etc., reference
*transparentní bankovní účty v ČR
*povinnosti osoby správce cizího majetku; interní, externí správa, schválení správce, úklidu,...
*řádné pojištění bytového domu !
*možnosti ujednání individuální platby vlastníka za odebíranou službu externímu dodavateli tj. ne přes PO SVJ
*finanční vyrovnání při změně vlastníka jednotky a právo na celkové vyúčtování všech druhů záloh
DŮLEŽITÉ ODKAZY, INFORMACE:
http://www.portalsvj.cz/diskuse/neplaceni-prispevku-pri-nevyuctovani-zalohovych-prispevku-dle-us
http://m.klaiex.webnode.cz/ruzne/zajimavosti-z-portalu-svj-od-roku-2014/pravni-predpis-o-povinnosti-vyuctovat-a-vyporadat-prijate-zalohy
http://www.portalsvj.cz/diskuse/platba-do-fondu-oprav-7
http://www.portalsvj.cz/diskuse/pravni-predpis-o-povinnosti-vyuctovat-a-vyporadat-prijate-zalohy#comment-90513
http://www.ak-ps.eu/upozornujeme.html
https://www.mesec.cz/clanky/dluzne-zalohy-za-sluzby-konci-s-vyuctovanim-urok-vas-nemine/
http://www.portalsvj.cz/diskuse/povinnost-vyuctovat-spravu
http://www.jasminova.cz/index.php?page=nedo
http://www.sprava-bytovych-domu.cz/dane-finance/zalohy-na-naklady-na-spravu-domu.aspx
http://www.portalsvj.cz/diskuse/tema-kontrola-spravy-a-transparence-hospodareni-v-svj-funkcni-efektivni-nastroje#comment-131690
http://www.portalsvj.cz/diskuse/pokuta-za-prodleni-s-nepenezitym-plnenim-dle-c-67-2013sb-do-r-2014-od-r-2016-13-14
http://www.portalsvj.cz/diskuse/pokuta-a-doba-v-prodleni
http://kraken.slv.cz/III.US1415/16
https://cs.wikipedia.org/wiki/Spole%C4%8Denstv%C3%AD_vlastn%C3%ADk%C5%AF_jednotek
https://www.prkpartners.cz/rekodifikace/legislativni-novinky/287-povinnosti-spravce-ciziho-majetku/
https://www.epravo.cz/top/clanky/role-spravce-pri-proste-a-plne-sprave-ciziho-majetku-102566.html
http://www.portalsvj.cz/diskuse/zakonna-povinnost-svj-vyuctovat-vsechny-uhrazene-platby-sluzby-prispevky-sprava-poplatky-obdobi-do-31-12-2013
https://clanky.topreality.sk/to-najdolezitejsie-o-rocnom-vyuctovani-v-skratke-2814.html
http://www.portalsvj.cz/diskuse/co-znamena-prispevek-v-noz
http://www.svj-portal.cz/hlasovani-svj
http://www.portalsvj.cz/diskuse/pravni-predpis-o-povinnosti-vyuctovat-a-vyporadat-prijate-zalohy#comment-90504
http://www.portalsvj.cz/diskuse/prispivani-na-spravu-domu
http://www.portalsvj.cz/diskuse/zalohy-a-prispevky-pro-pani-magdu3 17Co 398/2001
http://kraken.slv.cz/KSVYCHK17Co398/2001
https://www.ochrance.cz/aktualne/tiskove-zpravy-2015/neplatice-ve-spolecenstvi-vlastniku-bytu-se-da-zbavit-prodejem-jeho-bytu/
http://www.portalsvj.cz/diskuse/pravni-a-technicky-rozmer-odpojeni-vody-neplatici
http://www.portalsvj.cz/diskuse/vhodny-postup-pro-odpojeni-vlastnika-jednotky-od-privodu-studene-vody#comment-132404
http://www.portalsvj.cz/diskuse/z-prispevku-na-spravu-fond#comment-129509 ************************************************
http://www.portalsvj.cz/diskuse/forma-zverejnovani-uz#comment-126144
http://www.portalsvj.cz/diskuse/svj-a-dan-z-prijmu
https://www.ochrance.cz/stiznosti-na-urady/chcete-si-stezovat/zivotni-situace-problemy-a-jejich-reseni/rozuctovani-nakladu-na-teplo/
http://www.praha.eu/jnp/cz/o_meste/zivot_v_praze/sluzby/voda/nova_registrace.html
http://www.pvk.cz/res/data/102/011144.pdf?seek=1
http://www.veolia.cz/cs
http://www.pvk.cz/zakaznici/ke-stazeni/formulare/
https://or.justice.cz/ias/ui/vypis-sl-osoba?subjektId=662069 č. 563/1991 Sb., č. 308/2015 Sb.
http://www.klaiex.cz/index.php?id=predpisy&kat=4
http://www.portalsvj.cz/diskuse/prispevky-na-spravu-domu-zmena !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
http://www.svj-portal.cz/prispevky-na-spravu-domu-fond-oprav/ Příspěvek na správu domu a pozemku
http://www.portalsvj.cz/diskuse/vybirame-zalohy-ale-do-stanov-dame-termin-prispevky !!!!!!!!!! (účetní povinnost SVJ vést oddělené platby- 1.opravy, 2.údržba, 3.technické zhodnocení)
http://www.portalsvj.cz/diskuse/ucet-955-dlouhodoba-zaloha (DZ, KrZ)
http://www.portalsvj.cz/diskuse/vyuctovani-spravy-svj-jak-jej-vnima-fu (dle pokynů GFŘ D22, D6)
http://www.portalsvj.cz/diskuse/co-ne-muze-opatrovnik-svj
http://www.portalsvj.cz/diskuse/poradi-mi-nekdo-0
http://www.portalsvj.cz/diskuse/fond-oprav-73
http://www.portalsvj.cz/diskuse/zalohy-na-uhradu-sluzeb-x-prispevek-spojeny-se-spravou
http://www.portalsvj.cz/diskuse/nevyporadani-prispevku-do-fondu-oprav !!!!!!
ODKAZY/LINKY NA ZAJÍMAVÉ ORGANIZACE:
Webstránky ve výstavbě.
http://klaiex.webnode.cz/sitemap/
Protože se množí dotazy na právní úpravu vyúčtování a vypořádání záloh i výsledku hospodaření SVJ, rozhodla jsem se to dát trochu dohromady. Orientaci v NOZ mi mimo jiné usnadnily odkazy na ustanovení některých paragrafů, které v lednu 2015 publikoval pan lake na portálu SVJ, a které najdete v části Zálohy – další informace ke službám i správě.
Vyúčtování a vypořádání záloh a VH
Právní úprava, případně jiné zdroje informací
ZoSL § 7 odst. 1 a 2 + NOZ § 1181/1 – placení záloh na služby, dále ustanovení v části Zálohy – další informace ke službám i správě viz níže
ZoSl § 7 odst. 3 Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků + NOZ § 1181/2 – splatnost nedoplatků nebo přeplatků
Zálohy správa
NOZ Spoluvlastnictví § 1118 – spoluvlastníku náleží vyúčtování..,
dále ustanovení v části Zálohy – další informace ke službám i správě viz níže
NOZ § 1208 Do působnosti shromáždění patří...
Zálohy – další informace ke službám i správě
NOZ Správce společné věci §§ 1135,1179,
Správa cizího majetku §§ 1411, 1414,1436,
1437, § 2435 vyúčtování pro příkazce
NOZ §§ 2436, 2444, 2991 Bezdůvodné obohacení
VH z úroků, sankcí
Informace z účetní záv.
NOZ § 1179 Právo na informace
NOZ § 1208 Do působnosti shromáždění patří
ČÚS 402- Účetní vypořádání VH
ve schvalovacím řízení
VH -z nevyčerpaných příspěvků na správu
účtovaných do výnosů
(může být i ztráta, jsou-li náklady vyšší)
Informace z úč. závěrky, vyúčtování na vlastníky
Příjmy/výnosy vlastníků jednotek
NOZ Správce společné věci - §§ 1135 a násl. viz výše
NV č. 366/2013 Sb., § 16 odst. 2
Většinou finančně, ale po dohodě se všemi vlastníky mohou být převedeny do záloh na správu
Zálohy na služby - Vyúčtování
ZoSl § 7 Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků
NOZ § 1181
Vyúčtování se provádí nejdříve pro dům, potom se skutečné náklady rozpočítají na vlastníky. Vyúčtování nemá předepsanou formu, pouze obsah. Rozúčtování na vlastníky provádějí často specializované firmy. Další podrobnosti např. tady:
http://klaiex.webnode.cz/otazky-a-odpovedi/ostatni-od-roku-2014/je-vyuctovani-sluzeb-ucetnim-dokladem/
Zálohy na služby - Vypořádání
ZoSl § 7
Vypořádání záloh na služby se provádí většinou bezhotovostně. U členů SVJ, kteří o to požádají např. proto, že nemají bankovní účet, se provádí finanční vyrovnání v hotovosti. Někdy je prováděno vzájemné zúčtování pohledávky nebo dluhu z vyúčtování záloh s jinou pohledávkou nebo dluhem.
Zálohy na správu - Vyúčtování
NOZ Spoluvlastnictví - § 1118
Dále ustanovení v části Zálohy – další informace ke službám i správě viz níže.
Vlastníci by měli dostat přehledy obsahující PZ, příspěvky na správu, čerpání nákladů podle druhů a KZ nevyčerpaných příspěvků. Přehledy se mají sestavovat pro zálohové příspěvky i pro příspěvky účtované do výnosů. Jsou podkladem pro sledování plnění rozpočtů nákladů na správu i pro rozhodování, jak se mají vypořádat nevyčerpané zůstatky.
Informace o nevyčerpaných zůstatcích příspěvků na správu jsou důležité i při prodeji jednotky, protože mohou být promítnuty do prodejní ceny jednotky. Ukázky možné formy přehledů pro vlastníky obsahují všechny mé souvislé příklady.
Zálohy na správu - Vypořádání
NOZ § 1208
Ve Vzorových stanovách č. 371/2004 Sb., Čl XVII odst. 3 rozhodli o použití nevyčerpaných příspěvků jejich autoři, když uvedli:
„Zprávu o použití a stavu příspěvků na správu domu a pozemku předkládá výbor ke schválení shromáždění spolu se zprávou o hospodaření společenství a s návrhem na schválení roční uzávěrky. Nevyčerpaný zůstatek těchto finančních prostředků se převádí do následujícího roku.“
Pokud jste totéž opsali i do nových stanov, necháváte za sebe rozhodovat jiné.
Zálohy – další informace ke službám i správě - Vyúčtování
Převzato z portálu SVJ
Povinnosti vyúčtovat zálohy podle NOZ vybral a seřadil pro portál SVJ p. lake 25. ledna 2015:
NOZ § 1135
Zálohy – další informace ke službám i správě – Vypořádání
Povinnosti vypořádat zálohy podle NOZ vybral a seřadil pro portál SVJ p. lake 25. ledna 2015:
Za přehled paragrafů NOZ uvedený v části Další informace ke službám i správě, jsem autorovi poděkovala už v lednu 2015, ale děkuji znovu, protože mi svými odkazy na právní úpravu všeho možného ušetřil spoustu času.
Kdo by se chtěl podívat na originály přehledů p. lake, jsou tady:
http://www.portalsvj.cz/diskuse/pravni-predpis-o-povinnosti-vyuctovat-a-vyporadat-prijate-zalohy a
http://www.portalsvj.cz/diskuse/pravni-predpis-o-povinnosti-vyuctovat-a-vyporadat-prijate-zalohy#comment-90510
Pokračování - Výsledek hospodaření - Vyúčtování a vypořádání a Příjmy/ Výnosy vlastníků jednotek - Vyúčtování a vypořádání
Výsledek hospodaření (VH)
Shromáždění má podle § 1208 NOZ rozhodovat mimo jiné i o vypořádání výsledku hospodaření.
O vyúčtování VH se § 1208 nezmiňuje. Za určitých okolností se ale v některých SVJ část VH přece jen bude vyúčtovávat. Půjde o část VH vzniklou z nevyčerpaných příspěvků na správu účtovaných do výnosů.
Výše celkového výsledku hospodaření je vykázána v účetní závěrce.
Ve výkazu zisku a ztráty (Z/Z) jsou uvedeny náklady a výnosy podle druhů. VH je zde zjišťován jako jejich rozdíl. Stejný VH je i v rozvaze. Jeho výpočet se pochopitelně liší, ale výsledek musí být stejný.
Náklady SVJ podle druhů, vstupující do VH, zůstávají už mnoho let téměř beze změn, pomineme-li změnu ve vykazování aktivace z roku 2016. O ní se však v SVJ příliš často neúčtuje.
Vlastníci by se měli zajímat o jednotlivé druhy nákladů. Měli by si nechat vysvětlit hlavně nákladové položky, u nichž není zřejmý jejich obsah viz „Ostatní služby“ a „Ostatní náklady“.
Podíly vlastníků na jednotlivých nákladech si mohou zjistit z přehledů pro vlastníky viz výše.
Výnosy SVJ se na rozdíl od nákladů u některých SVJ od roku 2014 významně změnily.
· Do konce roku 2013 tvořily zisk SVJ většinou pouze přijaté úroky, občas sankce účtované do výnosů.
Pokud by shromáždění rozhodlo o rozdělení VH mezi vlastníky, rozděloval by se podle podílů na společných částech.
· Od roku 2014, kdy je možné účtovat do výnosů i příspěvky na správu, se mohou do VH promítnout i nevyčerpané příspěvky na správu, které výše uvedený zisk zvýší. A naopak, jsou-li skutečné náklady na správu vyšší, než příspěvky účtované do výnosů, celkový zisk se sníží, případně se přemění na ztrátu SVJ.
U SVJ, v nichž jsou příspěvky účtovány do výnosů, je třeba VH rozdělit na dvě části a každou z nich posuzovat zvlášť:
1. část VH vzniklá z úroků, sankcí a podobných výnosů,
2. část VH vzniklá z nevyčerpaných, případně přečerpaných příspěvků na správu účtovaných do výnosů.
Ve druhém případě bude nutné zohlednit druhy příspěvků na správu, které nemusí být podle § 1180 NOZ stanoveny jen podle podílů na společných částech.
Po delším úvodu k problematice VH se vrátíme k tabulce Vyúčtování a vypořádání záloh a výsledku hospodaření
VH z úroků, sankcí apod. - Informace z účetní závěrky
NOZ § 1179
Informace o hospodaření SVJ obsahuje v kumulované podobě účetní závěrka. Té ovšem rozumí málokdo. Vhodnější je jejich vysvětlení ve zprávě o hospodaření, zpracované srozumitelnou formou. Obsah zprávy o hospodaření není právně upraven.
V ukázce mé zprávy o hospodaření na www.klaiex.cz je mimo jiné uvedeno, že obsahuje i vysvětlení účetní závěrky. Rozbor vlivů na VH by měl být součástí být tohoto vysvětlení.
Zisk z úroků a sankcí
Výnosové účty pro přijaté úroky a sankce k sobě nemají párové nákladové účty, které by mohly tyto výnosy snížit.
Výsledkem hospodaření z těchto výnosů by měl být logicky zisk, o kterém má rozhodovat shromáždění (§ 1208 NOZ).
Existují však účetní – umělci, kteří i z takových výnosů dovedou vykouzlit ztrátu nebo nulu.
a) Kouzlo se ztrátou
Některá SVJ ještě stále uvádějí ve výkazu Z/Z ve výnosech pouze přijaté úroky a v nákladech pouze bankovní poplatky, které jsou většinou vyšší. Tato hloupost, kterou jsem už x-krát kritizovala, způsobuje potom ztrátu SVJ. Jde samozřejmě o ztrátu vzniklou v účtárně a ne činností SVJ. Účetní takto účtující, by si měl/a doplnit znalosti nebo jít dělat něco jiného.
b) Kouzlo s nulovým VH
V posledních letech se rozšiřuje řada SVJ, která vykazují nulový VH, protože účetní poslechli podle mého názoru nesprávné rady k vynulování zisku. Výnosy z přijatých úroků a sankcí použijí na úhradu části nákladů na správu, které mají být hrazeny z příspěvků na správu. O zisku má rozhodovat shromáždění (§ 1208 NOZ), ale v podstatě o něm rozhodují účetní.
Rozhodnutím účetních vlastníci ušetří část příspěvků. Vzniklá výhoda představuje podle mého názoru zdanitelný nepeněžní příjem. Tenhle můj názor berte s rezervou. Nejsem daňovou poradkyní, jeho správnost si ověřuji na MF. Zatím čekám na odpověď.
VH z úroků, sankcí apod. – Vypořádání VH
VH SVJ je k 1. 1. nového roku na účtu 931 VH ve schvalovacím řízení. Povinnost VH vypořádat znamená někam jej převést (zjednodušeno viz dále písm. b).
Před rozhodováním o jeho vypořádání by měl výbor nebo účetní předložit shromáždění návrhy, pro které by mohli hlasovat, např.:
a) Převést zisk do fondu ze zisku např. na nákup majetku pro účely správy, na úhradu ztráty SVJ apod.
b) Převést zisk zatím na účet nerozděleného zisku a rozhodnutí nechat na pozdější dobu.
Takto převedený VH je považován za nevypořádaný výsledek hospodaření viz Vyhl. 504/2002 Sb.:
Položka A.II.3. Nerozdělený zisk, neuhrazená ztráta z minulých let obsahuje nevypořádané výsledky účetní jednotky za minulá účetní období.
Možnosti a) a b) jsou upraveny ČÚS 402 Otevírání a uzavírání účetních knih.
Další podrobnosti viz Postupy / Závěr roku - Schvalování účetní závěrky a vypořádání zisku.
c) Podle odborného tisku existuje i možnost rozdělit zisk mezi vlastníky. Kdysi to bylo možné podle vzorových stanov č. 322/2000 Sb. Ve vzorových stanovách č. 371/2004 Sb., jsem už podobnou možnost nenašla a v NOZ rovněž ne. V odborné literatuře se uvádí, že to NOZ nezakazuje, proto to je možné. Zisk, který má být vlastníkům rozdělen, musí SVJ nejdříve zdanit zvláštní sazbou podle § 36 ZDP jako podíl na zisku.
VH z nevyčerpaných příspěvků na správu účtovaných do výnosů – Vyúčtování
Nejdříve stručné zopakování některých ustanovení, která platí i pro příspěvky stanovené formou záloh:
Správce má právní postavení příkazníka. Musí spoluvlastníkům správu vyúčtovat; ....
Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří ....
d)schválení účetní závěrky, .....a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
Opakování je zařazeno jako zdůraznění, že se vyúčtování správy má vlastníkům jednotek předkládat bez ohledu na to, byly-li příspěvky poskytovány formou záloh nebo byly účtovány do výnosů!
Tvrzení, že u příspěvků účtovaných do výnosů není třeba provádět žádné vyúčtování jejich čerpání, považuji za nesmysl šířený těmi, kterým se z nejrůznějších důvodů nechce vlastníkům jednotek správu vyúčtovávat.
Ukázky přehledů s příspěvky účtovanými do výnosů si můžete prohlédnout v souvislém příkladu Klaiex 23 B, v souboru Účtování 2016, kde jsou všechny tři druhy příspěvků podle § 1180 NOZ.
VH z nevyčerpaných příspěvků na správu účtovaných do výnosů – Vypořádání
Zatímco vyúčtování nevyčerpaných příspěvků by nemělo být v SVJ problémem, rozhodování o vypořádání nevyčerpaných příspěvků, které byly účtovány do výnosů, už tak jednoduché nebude.
V době schvalování účetní závěrky už jsou nevyčerpané příspěvky na správu, které byly účtovány do výnosů, druhou součástí VH ve schvalovacím řízení. První byl zisk z úroků a sankcí.
Rozhodování o nevyčerpaných příspěvcích na správu se tak mění na rozhodování o druhé části VH.
U první části VH (z úroků a sankcí) byly pro rozhodování vlastníkům nabízeny možnosti:
a) převod do fondů ze zisku,
b) převedení na účty nerozdělený zisk nebo neuhrazená ztráta z minulých let,
c) rozdělení zisku mezi vlastníky jednotek (po zdanění u zdroje, tedy v SVJ, zvláštní sazbou).
První dvě možnosti mohou vlastníci zvolit i u části VH z nevyčerpaných příspěvků na správu.
Třetí možnost, tzn. rozdělení mezi vlastníky jednotek, nedoporučuji, protože si nejsem jistá daňovými dopady. Pokud je to tak, jak si myslím, vlastníci by na takové rozhodnutí doplatili.
SVJ nevyčerpalo v roce 2016 příspěvky na opravu účtované do výnosů ve výši 150 000 Kč. Vlastníci jednotek si opravu rozmysleli.
V roce 2017, tj. v době rozhodování, už bylo 150 000 Kč součástí VH ve schvalovacím řízení. Vlastníci na shromáždění rozhodli, že když byla akce zrušena, chtějí 150 000 Kč vrátit.
Musí ji SVJ rovněž zdanit jako podíl na zisku podle § 36 ZDP? Obávám se, že ano, přestože v podobě příspěvků na správu nebyla částka předmětem daně z příjmů.
Podle mého názoru by se tato další zvláštnost SVJ měla promítnout do § 36 ZDP tak, aby se nevyčerpané příspěvky v případě rozdělení mezi vlastníky nemusely zdaňovat.
Jsou-li nevyčerpané příspěvky na správu ve formě záloh a vlastníci rozhodnou, že si je rozdělí mezi sebe, nepodléhá to rovněž zdanění daní z příjmů.
Vlastníky z příkladu by rozhodnutí o výplatě stálo 22 500 Kč, tj. 15 % z celkové částky. K rušení naplánovaných akcí v praxi dochází a někdy jde o finančně náročnější akce, než za 150 tis. Kč. Možná existuje možnost, jak nevyčerpané příspěvky, které vytvořily část zisku, nezdanit. Já jsem ji nenašla.
Na problematiku zdaňování nevyčerpaných příspěvků jsem se zeptala na MF ČR. S odpovědí vás určitě seznámím.
Zatím bude asi nejjistější účtovat příspěvky na správu do výnosů pouze na úhradu těch nákladů na správu, jejichž skutečná výše je známá. Ostatní příspěvky na správu bude lepší předepisovat formou záloh, obzvlášť jde-li o příspěvky na finančně náročné akce.
Pokud už někde nastala situace podobná té z příkladu, doporučuji řešit ji s daňovým poradcem.
Pokud se z MF ČR dozvím, že pro vrácení nevyčerpaných příspěvků účtovaných do výnosů, které vstoupily do VH, nebude existovat žádná výjimka, připravím pro e-shopek podstatně složitější příklad, kde budou uvedeny všechny potřebné výpočty i postupy účtování pro všechny tři druhy příspěvků na správu podle § 1180 NOZ.
Jan Ambrož měl předepsány zálohy na vodu ve výši 12 000 Kč, uhradil však jenom 11 000 Kč, zálohu za prosinec ve výši 1 000 Kč dluží. Dluží i zálohový příspěvek na správu ve výši 500 Kč.
Skutečné (SN) náklady na vodu činily v roce 200x u Jana Ambrože pouhých 7 000 Kč.
Mají být při finančním vyrovnávání záloh porovnávány skutečné náklady s předepsanými zálohami nebo se skutečně uhrazenými zálohami?
Úhrady záloh - voda
SN (skutečné náklady) - voda
Zúčtování SN s předepsanými zálohami
Při vyúčtování záloh na služby jsou porovnávány skutečné náklady s předepsanými zálohami, ne se skutečně uhrazenými.
Nedoplatky záloh se řeší samostatně. V praxi bývá zvykem, že pokud existují při finančním vyrovnání přeplatků za služby nějaké nedoplatky, vyberou se při výplatě přeplatků.
Jan Ambrož měl k 31. 12. 200x následující zůstatky na účtech:
Předpisy a úhrady záloh - voda
Pohledávka SVJ
z neuhrazených záloh
Předpisy a úhrady záloh - správa
Předpisy a zúčtování záloh - voda
Závazek SVJ
vyplatit přeplatek
Přeplatek = 12 000 předpis – 7 000 SN
V době vyplácení přeplatků za vodu neměl ještě Jan Ambrož uhrazeny závazky z dlužných záloh na vodu 1 000 Kč a na správu 500 Kč. Závazky byly Janem Ambrožem uhrazeny v rámci finančního vyrovnání přeplatků za služby v hotovosti.
Výplata přeplatku - voda
Úhrada dlužné zálohy v hotovosti - voda
Úhrada dlužné zálohy v hotovosti – správa
Podle zákona č. 67/2013 Sb., o službách, by se měly porovnávat SN s přijatými zálohami viz § 7 zákona. Protože se však účtuje o předepsaných zálohách, ne o přijatých, zůstanou v účetních programech zřejmě stejné výpočty jako dosud, ale zohlední se pohledávky z neuhrazených záloh, zjištěné na účtu 311-xxx.
· počáteční zůstatek (PZ)
· přírůstky (vklady)
· úbytky (čerpání)
· konečný zůstatek (KZ)
Přehled příspěvků podle jednotlilvých rubrik najdete vpravo v nabídce
Chcete-li se dostat do všech rubrik, přečtěte si podmínky v rubrice KPÚ, E-shop.
Pro velmi malá SVJ, rozhodnutá zvládnout vedení účetnictví vlastními silami, byla zřízena rubrika „Poradna“. Od roku 2017 je v ní
Rubrika "Přehled příspěvků" byla zařazena proto, aby i neregistrovaní návštěvníci viděli seznam všech příspěvků.
http://klaiex.webnode.cz/ruzne/aktualizace-knihy-svj-bilance-2004/
V září 2014 se už prodává kniha ve výprodeji viz http://www.mbm.cz
Chcete-li se podívat do internetového obchůdku, přijďte. Dovnitř se dostanete po zadání adresy http://klaiex.cz.
Protože se v poslední době začaly množit žádosti o sdělení podmínek pro placenou nápravu nesprávně vedených účetnictví, zařazuji zde
"Ceník placených služeb" poskytovaných na dálku.
1. Přeúčtování účetních případů jednoho roku (i necelého)
z jednoduchého do podvojného účetnictví vedeného
v Excelu, včetně zpracování účetní závěrky za daný rok
2. Přeúčtování účetních případů jednoho roku (i necelého)
z dříve zavedeného podvojného účetnictví do účetnictví vedeného v Excelu, včetně zpracování účetní závěrky za daný rok
3. Zavedení účetnictví v prográmku Klaiex pro nově vzniklá SVJ, zaúčtování prvních dvou měsíců
až 4 000
4. Rekonstrukce nesprávného účetnictví za jeden rok (i necelý)
Ceník je zpracován pro malá SVJ (s maximlálně 30 jednotkami).
Určen je zájemcům, kteří znají základy účetnictví. Součástí nabídky nemůže být výuka účetnictví.
Součástí nabídky není rozpočítávání nákladů na služby (teplo, voda, elektřina..).
První nabídka je určena pro opozdilce, kteří si zatím nevšimli, že SVJ musí vést od roku 2005 podvojné účetnictví.
Transformace příjmů a výdajů na výnosy a náklady vyžaduje nejen správně vedený deník příjmů a výdajů, ale i přesnou evidenci pohledávek a závazků SVJ, případně i zásob.
Druhá nabídka je určena těm, kdo dostávají účetnictví sice bez chyb, ale ve formě, které nikdo nerozumí. Proto si chtějí zavést účetnictví přehledné a srozumitelné i pro laiky. Základními podklady jsou správné údaje z posledního zaúčtovaného roku, tj. správně sestavená předvaha účtů, rozvaha a výkaz zisku a ztráty.
V ceně 5 000 Kč je v obou případech zahrnuto zavedení účetnictví "na míru". Každý si může vybrat, jak podrobnou evidenci chce vést. Teprve po vzájemném odsouhlasení navrženého účtového rozvrhu dochází k nastavení vstupních dat, k "přeprogramování" vzorců v prográmku Klaiex podle přání klienta a k přeúčtování účetních případů.
V ceně je zahrnuto i vysvětlení obsahu zůstatků a pohybů (MD a Dal) na nově zavedených účtech tak, aby byly základní výstupy z účetnictví (předvaha, rozvaha a výkaz zisku a ztráty) srozumitelné všem, kteří o ně projeví opravdový zájem.
V ceně 5 000 Kč nejsou zahrnuty opravy hrubých chyb jiných účetních.
Třetí nabídku využívají obvykle ti, kdo nevědí, jak začít, jak podrobné účetnictví by si měli zavést apod. Od roku 2014 byla cena za zavedení účetnictví zvýšena na 4 000 Kč. Zavedení účetnictví je prováděno v prográmku Klaiex. Jeho součástí je i zaúčtování prvních dvou měsíců.
Rekonstrukce účetnictví SVJ by měli provádět účetní poradci na místě, protože písemné vysvětlování zmatků v nesprávně vedeném účetnictví je časově velmi náročné. Nabídka je tu pro ty, kdo ve svém okolí neznají nikoho, kdo by rozuměl účetnictví SVJ.
Vzhledem k tomu, že se od roku 2016 má postupovat podle nové vyhlášky, budou ceny od roku 2016 upraveny (směrem nahoru).
(Aktualizováno 16.10.2010)
Vedení daňové evidence s problematikou SVJ přímo nesouvisí. Proč tu tedy je? Ozvalo se mi několik účetních, kteří vedou účetnictví pro několik málo SVJ, jestli bych pro ně neměla něo podobného, jako je Klaiex, ale pro vedení daňové evidence.
Prográmek Danex je zpracován právě pro ně. Nabízen je v e-shopku za 500 Kč. Kromě naprogramovaných vzorců pro vedení deníku a sestavení přehledu o příjmech a výdajích, obsahuje i další evidence, např. knihu přijatých faktur. Obsahuje i zaúčtovaný vzorový příklad jedné fiktivní paní účetní, která vede účetnictví třem SVJ.
Hlediska členění nákladů/výdajů na správu
1. Náklady (výdaje) na správu se člení podle nejrůznějších hledisek.
V prvním stupni si náklady/výdaje na správu rozdělíme na dvě velké skupiny A a B:
Náklady a výdaje na pořízení majetku pro účely správy zatím vynecháme.
A. Náklady na běžnou správu B. Výdaje na tech.zhodnocení (TZ)
Rozdíly mezi oběma skupinami v účtování
A. Náklady na běžnou správu se účtují na účtech účtové třídy 5 - Náklady. Jde o náklady na činnosti provozně technické, např. na opravy, revize, ale i o náklady vlastní správy, např. odměny výboru a související náklady na ZP a SZ, spotřebu kancelářského materiálu...
Výdaji na TZ jsou myšleny výdaje na technické zhodnocení společných částí.
Druhým třídícím hlediskem je u obou výše uvedených skupin nákladů/výdajů na správu způsob jejich rozdělování mezi vlastníky jednotek.
· Od roku 2014 uvádí NOZ v § 1180 a NV č. 366/2013 Sb. 3 způsoby stanovení příspěvků na správu, kterým logicky odpovídají tři způsoby rozdělování nákladů mezi vlastníky jednotek.
Způsob rozdělování nákladů/výdajů (dále jen náklady) mezi vlastníky můžeme v účetnictví vyjádřit pomocí třetí analytické číslice účtů nákladů viz dále ukázka části účtového rozvrhu.
Některé náklady na běžnou správu a ukázka jejich analytického členění
První analytická číslice 3 znamená, že jde o náklady na běžnou správu. U TZ použijeme 4, u úvěrů 8 atd. viz „Předpisy, úhrady a zúčtování záloh“.
Třetí analytická číslice 1 až 3 určuje způsob rozdělení nákladů.
· Stejná poslední analytická číslice bude uvedena i u účtů příspěvků na správu, ať už zálohových (324-301 až 303 nebo nezálohových 601-301 až 303 nebo 601-321 až 323).
· Protože jde o náklady na správu, měla by být u všech nákladových účtů první analytická číslice „3“. Měla by být, ale není. U některých nákladových účtů je v číselném označení ukryto upozornění, že tento náklad nebude hrazen z příspěvků na správu, ale bude hrazen z jiných zdrojů. Této skutečnosti odpovídají i názvy účtů vyjadřující jejich obsah.
Některé výdaje na TZ a ukázka jejich analytického členění na účtech
Hlediska členění zdrojů krytí nákladů/výdajů na správu
První třídící hledisko členění zdrojů krytí nákladů na správu vůbec neodpovídá prvnímu třídícímu hledisku členění nákladů na správu. Náklady na správu jsme v prvním stupni třídění členili na
A: Náklady na běžnou správu
B: Výdaje na TZ
Zdroje krytí nákladů/výdajů na správu členíme v prvním stupni na
A. Vlastní zdroje B. Cizí zdroje
Označení hlavních skupin zdrojů krytí písmeny A a B vůbec neznamená, že
náklady na běžnou správu (skup. A) musí být hrazeny z vlastních zdrojů a
výdaje na TZ (skup. B) jsou hrazeny z cizích zdrojů, i když to tak může být. Není to však pravidlem.
a) Nezálohové příspěvky na správu
c) Nerozdělený zisk minulých let
d) Zaúčtované nároky na dotace
Do konce roku 2013 bylo hrazení nákladů/výdajů na správu z vlastních zdrojů spíše výjimečné. Od roku 2014 může jít o podstatnou část zdrojů krytí, pokud se ovšem SVJ rozhodne předepisovat nezálohové příspěvky na správu, které se účtují přímo do výnosů.
Další výše uvedené vlastní zdroje mohly být používány i před rokem 2014, ale byly a i nadále budou používány spíše výjimečně.
Do konce roku 2013 byly hlavním zdrojem krytí nákladů/výdajů na správu předepsané zálohy na správu. Od roku 2014 pokračuje většina SVJ v předepisování záloh na správu, přestože už to NOZ výslovně nepřikazuje.
Jednotlivé vlastní i cizí zdroje mohou být většinou využity pro hrazení nákladů na běžnou správu i pro hrazení výdajů na TZ. Výjimky budou zmíněny později.
Rozdíly v účtování vlastních a cizích zdrojů se nedají shrnout do dvou vět, jako tomu bylo u nákladů na běžnou správu a na TZ. Budou vysvětleny na příkladech.
Druhým třídícím hlediskem je u obou výše uvedených skupin, tj. u vlastních i cizích zdrojů krytí nákladů na správu opět způsob jejich rozdělování mezi vlastníky jednotek.
Má to logiku. Není přece možné rozdělit některé náklady na správu na každou jednotku stejně a potom na jejich úhradu čerpat příspěvky podle podílů na společných částech.
I u zdrojů krytí budeme řešit odlišný způsob rozdělování zdrojů mezi vlastníky analytickým trojčíslím 1 až 3.
Už jsme to vlastně dělali v tématu „Účtování předepsaných příspěvků na správu viz ukázka účtování zálohových a nezálohových příspěvků na správu, kterou uvádím pro připomenutí.
Předpisy zálohových příspěvků na správu
Předpis krátk. záloh na správu - podle podílů na SČ
Předpis krátk. záloh - vlastní správa
Předpis krátk. záloh na správu - výlučné užívání rozvodů
Předpisy nezálohových příspěvků na správu
Předpis příspěvků na správu podle podílů na SĆ
Předpis příspěvků na vlastní správu
Předpis příspěvků – výlučné užívání rozvodů plynu
Podíl na SČ, tj. na společných částech je novější pojem než spoluvlastnický podíl.
Koncovými analytickými číslicemi 1 až 3
můžeme označit nejen zálohové a nezálohové příspěvky na správu, ale i úvěry, protože i ony mohou souviset i s náklady/výdaji na vlastní správu nebo s výlučným užíváním. Totéž platí o dotacích.
Zdroje krytí nákladů na správu z jiného úhlu pohledu (se zohledněním významnosti)
Obě skupiny nákladů na správu, tj. na běžnou správu i na TZ, mohou být kryty některým z následujících zdrojů, případně kombinovanými zdroji.
a) Příspěvky na správu
1. Zálohové příspěvky na správu
1.1. Krátkodobé zálohy na správu
1.2. Dlouhodobé zálohy na správu
2. Nezálohové příspěvky na správu účtované přímo do výnosů
b) Úvěry a zápůjčky
c) Dotace
d) Fond ze zisku, případně jiné vlastní zdroje (např. nerozdělený zisk minulých let).
Nejvýznamnější postavení mezi zdroji krytí mají příspěvky na správu. Jak zálohové, tak nezálohové příspěvky na správu mohou být předepsány jako pravidelné měsíční příspěvky, ale výjimečně i jako jednorázové platby.
Způsoby stanovení i čerpání příspěvků na správu a jejich používání na úhradu nákladů musí být v souladu se způsobem rozdělování nákladů na správu. Stejné pravidlo platí i pro ostatní zdroje krytí nákladů na správu.
Nová právní úprava umožňuje účtovat o nákladech/výdajích na správu a o jejich úhradách nejrůznějšími možnými způsoby. Třídících hledisek a podmínek ovlivňujících účtování je tolik, že je skoro nemožné spočítat možné varianty účtování.
S nabytím účinnosti NOZ mohou SVJ předepisovat nejen dva druhy příspěvků na správu (zálohové a nezálohové), ale jsou povinna sledovat náklady podle způsobu jejich rozdělování mezi vlastníky a stejně tak sledovat i zdroje, ze kterých jsou hrazeny.
Tyto dvě novinky platné od roku 2014 + další možnosti hrazení nákladů na správu kladou na účetní mnohem vyšší nároky, než tomu bylo do konce roku 2013.
Já jsem se snažila řešit nové požadavky právních předpisů pomocí analytického členění účtů. Někdo může pokračovat účtováním na zavedených účtech a požadované členění řešit v pomocných tabulkách. Jak jsem už uvedla jinde, některé účetní programu využívají pro členění nákladů i příspěvků kódy.
Hlediska členění nákladů na správu a zdrojů jejich krytí jsou tak členitá, že jsem se v nich sama několikrát zamotala. A to jsem neuváděla všechna. Vedená snahou text o nákladech a zdrojí jejich krytí zpřehlednit nejen barevně, ale i schematicky, jsem vyrobila schéma, které si můžete stáhnout zde:
Členění nákladů na správu a zdrojů krytí.xlsx (12,7 kB)
Na portálu SVJ jsem uvedla, že jde o strašidelné schéma.
Myslela jsem tím, že bude strašitelné pro ty, kteří uznávají za jediný zdroj krytí nákladů na správu tzv. "fond oprav".
Účetní, kteří jsou na tomto webu jako doma, tu samozřejmě žádné strašidelné schéma nenajdou. Pouze si uvědomí, že jim nové právní předpisy účetnictví SVJ poněkud zkomplikovaly. Snad zde najdou inspiraci, jak taky je možné nové požadavky řešit.
Všechny možné druhy příspěvků na správu mám i ve své ukázce návrhu stanov v e-shopku v nabídce Různé - Ukázky.
Než si ukázku objednáte, přečtěte si na tomto webu úvod u ukázkce stanov. Je v rubrice Různé - Stanovy od roku 2014/Úvod k připravované ukázce stanov.
Tvorba fondu oprav z příspěvků na správu v r. 2008 a násl.
V březnu 2017 se na mne osobně obrátil nick Kosťa s dotazem, zda se mohl v roce 2008 tvořit ze záloh FO jako vlastní zdroj, který by nemusel být vyúčtováván.
http://www.portalsvj.cz/diskuse/z-prispevku-na-spravu-fond#comment-129509 (zkráceno)
Odpověděla jsem, že ne. Právní předpisy to neumožňovaly. Záporný názor zastávala i KDP.
Na to se rozvinula diskuse, jestli je možné tvořit FO z

References: §1179
 § 7
 § 1181
 § 7
 § 1181
 § 1118
 § 1208
 § 2435
 § 1179
 § 1208
 § 16
 § 7
 § 1181
 § 7
 § 1118
 § 1208
 § 1135
 § 1208
 § 1208
 § 1180
 § 1179
 § 36
 § 1180
 § 36
 § 36
 § 1180
 zákona č. 67
 § 7
 § 1180