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⭐2330-I. Wohnraumförderungsbestimmungen 2012 (WFB 2012) Bekanntmachung der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern
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1 2330-I Wohnraumförderungsbestimmungen 2012 (WFB 2012) Bekanntmachung der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern Vom 11. Januar 2012 Az.: IIC /11, geändert durch Bekanntmachung vom 11. September 2012 (AllMBl S. 592) Inhaltsübersicht Erster Teil Allgemeine Förderungsgrundsätze 1. Zuwendungen 2. Gegenstände der Förderung 3. Förderempfänger 4. Vorzeitiger Vorhabenbeginn 5. Zustimmung zum vorzeitigen Vorhabenbeginn 6. Fördervorrang 7. Fremdmittel 8. Allgemeine technische Anforderungen Zweiter Teil Förderung von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern 9. Förderungsvoraussetzungen 10. Einsatz der Fördermittel 11. Förderfähige Kosten 12. Förderung 13. Wirtschaftlichkeit der Maßnahme 14. Höchstzulässige Miete 15. Zumutbare Miete 16. Belegungsbindung 17. Objektabhängiges Darlehen 18. Belegungsabhängiges Darlehen 19. Zusatzförderung 20. Zahlungs- und Abrechnungsverfahren 21. Sonderregelung für Personenkreise mit besonderen Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt 22. Besondere technische Anforderungen 23. Besondere Wohnformen 24. Auszahlung 25. Verwendungsnachweis Dritter Teil Förderung von Eigenwohnraum sowie von Mietwohnraum im Zweifamilienhaus 26. Förderungsvoraussetzungen2 Einsatz der Fördermittel 28. Förderfähige Kosten 29. Förderung 30. Darlehen 31. Zuschuss für Kinder 32. Eigenleistungen 33. Tragbarkeit der Belastung 34. Besondere technische Anforderungen 35. Auszahlung 36. Verwendungsnachweis 37. Belegungsbindung 38. Übertragung von Fördermitteln 39. Eigentümerwechsel Vierter Teil Förderung der Anpassung von bestehendem Miet- und Eigenwohnraum an die Belange von Menschen mit Behinderung 40. Ziel der Förderung und Art der baulichen Maßnahmen 41. Förderfähige Kosten 42. Förderempfänger und begünstigte Person 43. Förderung 44. Kumulierung mit anderen Finanzierungshilfen 45. Belegungsbindung 46. Auszahlung 47. Nachweis der Verwendung Fünfter Teil Förderverfahren 48. Antrags- und Bewilligungsverfahren 49. Aufgaben der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt 50. Sicherung der Darlehen Sechster Teil Schlussbestimmungen 51. Abweichungen 52. Inkrafttreten, Außerkrafttreten und Überleitungsregelungen3 - 3 - Erster Teil Allgemeine Förderungsgrundsätze 1. Zuwendungen 1 Der Freistaat Bayern gewährt im Bayerischen Wohnungsbauprogramm im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel Zuwendungen für die Wohnraumförderung auf der Grundlage des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes (BayWoFG) vom 10. April 2007 (GVBl S. 260) in der jeweils geltenden Fassung. 2 Für die Förderung gelten die nachstehenden Bestimmungen sowie die allgemeinen haushaltsrechtlichen Bestimmungen, insbesondere die Verwaltungsvorschriften (VV-BayHO) zu Art. 44 der Bayerischen Haushaltsordnung vom 8. Dezember BayHO- (BayRS F), in der jeweils geltenden Fassung. 3 Auf die Förderung besteht kein Rechtsanspruch (Art. 13 Abs. 1 Satz 4 BayWoFG). 2. Gegenstände der Förderung Gegenstände der Förderung sind 2.1 das Schaffen von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern durch Neubau Änderung oder Erweiterung von Gebäuden im Sinn des Art. 3 Abs. 2 BayWoFG 2.2 das Schaffen von Eigenwohnraum durch Neubau, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden im Sinn des Art. 3 Abs. 2 BayWoFG und dessen Erwerb in Form von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern (einschließlich darin befindlichen Mietwohnraums) und Eigentumswohnungen sowie 2.3 bauliche Maßnahmen im Bestand von Mietwohnraum und Eigenwohnraum zur Anpassung an die Belange von Menschen mit Behinderung (vgl. 2 Abs. 1 des Neunten Buches Sozialgesetzbuch) im Sinn des Art. 3 Abs. 3 BayWoFG. 3. Förderempfänger 3.1 Empfänger der Förderung sind die in Art. 10 Abs. 2 Satz 1 BayWoFG bestimmten Personen.4 Bei der Förderung von Eigenwohnraum müssen bei Haushalten, die in einer ehelichen Gemeinschaft oder Partnerschaft (eingetragene Lebenspartnerschaft, sonstige auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft) geführt werden, in aller Regel beide Ehegatten oder Partner gemeinsam Eigentümer oder Erbbauberechtigte sein oder werden. 2 Beim Erwerb von Wohnraum müssen die Erwerber nachweisen, dass der Erwerb gesichert ist oder der Erwerb durch die Gewährung der Fördermittel gesichert wird. 3.3 Bei der Förderung von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern muss der Förderempfänger nach den gesamten wirtschaftlichen Verhältnissen in der Lage sein, das Bauherrenwagnis zu tragen. 3.4 Bei der Förderung von Eigenwohnraum muss der Förderempfänger die Belastungen (Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten), die durch die laufenden Aufwendungen für die Eigentumsmaßnahme ausgelöst werden, dauerhaft tragen können Zur Prüfung der Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit von Bauherren sowie von Erwerbern können mit deren Einverständnis und auf deren Kosten die Bewilligungsstelle ( 1 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 der Verordnung zur Durchführung des Wohnraumförderungs- und Wohnungsbindungsrechts DVWoR - vom 8. Mai 2007, GVBl S. 326) und die Bayerische Landesbodenkreditanstalt alle erforderlichen Auskünfte einholen und Nachweise über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse, das vorhandene Eigenkapital sowie die Vorlage eines Kreditgutachtens verlangen. 2 Vor Auskunftsersuchen soll dem Betroffenen nach Maßgabe des Art. 21 Abs. 2 BayWoFG Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden. 3 Erteilt der Bauherr oder Erwerber das Einverständnis zur Einholung von Auskünften nicht, kann der Förderantrag abgelehnt werden. 3.6 Erbbaurechte müssen noch eine Restlaufzeit von mindestens 60 Jahren haben. 4. Vorzeitiger Vorhabenbeginn Bereits begonnene Vorhaben dürfen nicht gefördert werden (Art. 23 und 44 BayHO in Verbindung mit VV Nr. 1.3 zu Art. 44 BayHO). 2 Als Vorhabenbeginn gelten der Baubeginn (Aushub des Mutterbodens), der Kaufvertrag für eine Kaufeigentumsmaßnahme oder der Abschluss eines der Bauausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags. 3 Nicht als Vorhabenbeginn gelten insbesondere5 die Erstellung der Planungsunterlagen für das Bauvorhaben, - eine Baugrunduntersuchung, - ein Herrichten des Grundstücks, - ein (den Erwerber rechtlich nicht bindender) Abschluss eines Reservierungsvertrags für eine Kaufeigentumsmaßnahme Beim Erwerb von Eigenwohnraum steht ein bereits abgeschlossener notarieller Kaufvertrag einer Förderung dann nicht entgegen, wenn dem Erwerber ein Rücktrittsrecht bis zu der Zustimmung zum vorzeitigen Kaufvertragsabschluss oder der Bewilligung der Fördermittel eingeräumt ist. 2 Für den Rücktrittsfall dürfen dem Käufer nur Notar- und eigene Geldbeschaffungskosten sowie Kosten der Ausführung von Sonderwünschen auferlegt sein. 3 Dies gilt sinngemäß auch für Liefer- und Leistungsverträge für Fertighäuser; dabei dürfen dem Erwerber auch die Kosten für die ihm zur Verfügung gestellten technischen Unterlagen auferlegt werden. 4.3 Sofern in einem Einzelfall ein im Bau befindliches Wohngebäude von einem anderen Bauherrn zur Fertigstellung mit dem Ziel der künftigen Eigennutzung erworben wird, ist hinsichtlich der Frage des Vorhabenbeginns nicht auf den Baubeginn, sondern auf den Kaufvertragsabschluss abzustellen. 5. Zustimmung zum vorzeitigen Vorhabenbeginn 5.1 Die Bewilligungsstelle kann auf Antrag einem vorzeitigen Baubeginn oder Kaufvertragsabschluss zustimmen, wenn die Förderungsvoraussetzungen erfüllt sind und - sie einen für den beantragten Förderfall ausreichenden Bewilligungsrahmen hat oder - sie zu Zustimmungen ermächtigt ist oder - in einem Ausnahmefall sonst eine besondere Härte entstünde. 5.2 Die Zustimmung ist schriftlich zu erteilen und mit dem ausdrücklichen Hinweis zu versehen, dass das Finanzierungsrisiko dem Antragsteller verbleibt.6 Die Zustimmung darf nur erteilt werden, wenn zumindest überschlägig die Finanzierung des Vorhabens einschließlich etwaiger Kosten der Vorfinanzierung und der Folgekosten hinreichend gesichert erscheint und die Maßnahme sachlich geprüft ist (VV Nr zu Art. 44 BayHO). 5.4 Sofern Zweifel an der Zuverlässigkeit oder Leistungsfähigkeit des Bauherrn oder Erwerbers aufgrund der Antragsunterlagen nicht ausgeschlossen werden können, schaltet die Bewilligungsstelle vorab die Bayerische Landesbodenkreditanstalt zu einer vorgezogenen Bonitätsprüfung ein und erteilt ggf. erst im Anschluss die Zustimmung Ergibt sich bei der Prüfung der Förderungsvoraussetzungen eine notwendige Änderung gegenüber dem Antrag, ist die Zustimmung unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass eine entsprechende Auflage, die der spätere Bewilligungsbescheid enthalten wird, beachtet wird. 2 Ggf. sind der Zustimmung entsprechende Ablichtungen der Tekturen beizufügen. 6. Fördervorrang Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden werden Maßnahmen vorrangig gefördert, die auf innerörtlichen Flächen erstellt werden oder die vorhandene Bausubstanz nutzen (Änderung oder Erweiterung von Gebäuden, Zweiterwerb), auf brachliegenden, ehemals baulich genutzten Flächen entstehen oder im Rahmen einer angemessenen Verdichtung oder Ergänzung bestehender Siedlungsgebiete durchgeführt werden sollen. 7. Fremdmittel Den staatlichen Darlehen dürfen in der Regel nur unkündbare Tilgungsdarlehen zu den für erststellige Kapitalmarktmittel im Wohnungsbau üblichen Bedingungen im Rang vorgehen. 2 Die laufende Darlehenstilgung darf in der Regel höchstens 2 v. H. jährlich zuzüglich ersparter Zinsen betragen; das gilt nicht für Darlehen von Bausparkassen und der Kreditanstalt für Wiederaufbau. 3 Neben dem staatlichen Darlehen können ergänzende Fördermittel anderer Zuwendungsgeber eingesetzt werden, sofern nicht nach deren Richtlinien ein Kumulierungsausschluss besteht.7 Unkündbare Darlehen ohne laufende Tilgung, die später in einer Summe aus Bausparvertragsmitteln oder einer fälligen Lebensversicherung oder aus einer Beteiligung an einem Investmentfonds zurückgezahlt werden, dürfen den staatlichen Darlehen ebenfalls im Rang vorgehen, wenn durch eine Erklärung des Darlehensgebers ein rangmäßiges Aufrücken des staatlichen Baudarlehens zumindest wie bei einem Tilgungsdarlehen nach Nr. 7.1 Satz 1 sichergestellt wird. 8. Allgemeine technische Anforderungen Lage, Form, Größe, Beschaffenheit und Erschließung des Grundstücks müssen eine wirtschaftliche Bebauung zulassen. 2 Auf ein kostensparendes und umweltschonendes Bauen und Betreiben ist besonders zu achten. 3 Die Bauausführung und Ausstattung müssen wirtschaftlich sein und durchschnittlichen Wohnbedürfnissen entsprechen. 4 Die Wohnungen müssen hinsichtlich ihrer Zweckbestimmung angemessen groß und abgeschlossen sein. 5 Individualräume dürfen keine Durchgangsräume sein; in ihnen dürfen jeweils nicht mehr als zwei Personen untergebracht werden. 6 Für Kinder unterschiedlichen Geschlechts sind eigene Zimmer vorzusehen. 1 Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV - vom 25. November 2003, BGBl I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung. 2 In die Bauzeichnungen sind die Gesamtwohnflächen jeder Wohnung und die Wohnflächen der einzelnen Räume einzutragen. 1 Das Bauvorhaben ist nach den technischen Antragsunterlagen auszuführen. 2 Bauliche Änderungen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Bewilligungsstelle, soweit es nicht der Genehmigung durch die zuständige Stelle nach Art. 16 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BayWoFG bedarf.8 - 8 - Zweiter Teil Förderung von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern 9. Förderungsvoraussetzungen Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern darf nur gefördert werden, wenn nachweislich ein bedeutsamer, nicht nur kurzfristiger Bedarf für diesen Wohnraum besteht. 9.1 Zur Prüfung des Wohnungsbedarfs holen die Regierungen in der Regel eine Stellungnahme der Bauortgemeinde sowie stets der nach 1 Abs. 2 DVWoR zuständigen Stelle ein. 9.2 Bei Festlegung der Belegungsstruktur (Nr. 16) ist zu berücksichtigen, dass keine hohe örtliche Konzentration von Bewohnergruppen mit besonderen sozialen Problemen oder von spezifischen Bewohnergruppen entsteht. 10. Einsatz der Fördermittel 1 Die Fördermittel werden nach der Dringlichkeit des örtlichen Wohnungsbedarfs vergeben, wenn abzusehen ist, dass die verfügbaren Mittel für eine Berücksichtigung aller Anträge nicht ausreichen werden. 2 Maßnahmen, die im Zusammenhang mit städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungszielen stehen, sowie Maßnahmen, die Lösungen für besonderen Wohnbedarf oder besondere Wohnformen bieten, sind bevorzugt zu berücksichtigen. 11. Förderfähige Kosten Förderfähig sind die Gesamtkosten im Sinn der 5 bis 8 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) vom 12. Oktober 1990 (BGBl I S. 2178) in der jeweils geltenden Fassung. 12. Förderung 1 Die Förderung besteht aus einer Grundförderung mit einem Darlehen und einer Zusatzförderung mit einem laufenden Zuschuss zur Wohnkostenentlastung der be-9 - 9 - günstigten Haushalte. 2 Die Grundförderung umfasst einen objektabhängigen und in der Regel einen belegungsabhängigen Darlehensteil. 13. Wirtschaftlichkeit der Maßnahme 1 Zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme ist eine Aufwands- und Ertragsberechnung nach Maßgabe des Antragsvordrucks zu erstellen. 2 Soweit dabei keine besonderen Vorgaben getroffen werden, sind die Bestimmungen des Teils II der II. BV mit Ausnahme des 8 Abs. 1 und 2 sowie der 11 und 11a sinngemäß anzuwenden mit der Maßgabe, dass als Fremdkapitalkosten die Tilgungen der Fremdmittel (anstelle der Abschreibung), eine angemessene Eigenkapitalverzinsung ( 20 Abs. 2 Satz 2 erster Halbsatz II. BV) und für Bewirtschaftungskosten (mit Ausnahme der Abschreibung) eine Pauschale von 20 je m² Wohnfläche jährlich anzusetzen sind. 3 Die Wirtschaftlichkeit soll ausgeglichen sein. 4 Der Bauherr hat nachzuweisen, dass er einen etwaigen Minderertrag dauerhaft anderweitig abdecken kann. 14. Höchstzulässige Miete Höchstzulässige Miete im Sinn des Art. 15 Abs. 1 Satz 1 BayWoFG ist die im Bewilligungsbescheid festgelegte Erstvermietungsmiete zuzüglich der Mieterhöhungen nach Maßgabe der Nr Zulässige Erstvermietungsmiete ist die örtliche durchschnittliche Miete für neugeschaffenen Mietwohnraum Mieterhöhungen richten sich nach den 558 und 559 BGB. 15. Zumutbare Miete 1 Die Bandbreite der zumutbaren Miete für Haushalte der Einkommensstufe I beträgt 3,50 bis 6,00 je m² Wohnfläche monatlich. 2 Für Haushalte der Einkommensstufen II und III erhöht sich die zumutbare Miete jeweils um 1 je m² gegenüber der nächstniedrigeren Einkommensstufe. 3 Die Bewilligungsstelle legt entsprechend dem örtlichen Mietenniveau eigenverantwortlich die jeweils zumutbare Miete fest. 4 Für Wohnungen, die zur Belegung mit fünf und mehr Personen geeignet sind (Große Mietwohnungen) und für Wohnungen, die nach DIN R für Rollstuhlfahrer geeignet sind, ist die zumutbare Miete um 0,40 je m² Wohnfläche monatlich abzu-10 senken. 5 Die Bewilligungsstelle kann im begründeten Einzelfall von Satz 1 abweichen. 16. Belegungsbindung Die Dauer der Belegungsbindung beträgt 25 Jahre. 2 Die Frist beginnt, sobald sämtliche geförderten Wohnungen der Wirtschaftseinheit (im Sinn von 2 Abs. 2 II. BV) bezugsfertig sind. 3 Für Wohnungen, die für Haushalte der Einkommensstufe I bestimmt sind, ist ein Benennungsrecht (Art. 14 Abs. 1 BayWoFG), für die übrigen Wohnungen ein allgemeines Belegungsrecht zu begründen. 1 Die nach 1 Abs. 2 DVWoR zuständigen Stellen informieren bei der Ausübung des Benennungsrechts und des allgemeinen Belegungsrechts in geeigneter Weise die Wohnungssuchenden über Art und Umfang der jeweils in Betracht kommenden Zusatzförderung. 2 Bei der Ausübung des Benennungsrechts händigen sie dem vom Vermieter ausgewählten Wohnungssuchenden die geprüfte Einkommenserklärung im Original (Formblatt Stabau III a) mit einem Antrag auf die Zusatzförderung (Formblatt Stabau I c) aus und weisen ihn auf die für die Zusatzförderung zuständige Bewilligungsstelle hin. 3 Für die eigenen Akten ist eine Kopie der geprüften Einkommenserklärung zu fertigen. 17. Objektabhängiges Darlehen Das Darlehen beträgt bis zu 50 v. H. der Kostenobergrenze (vgl. Nr. 22.6). 2 Der sich insgesamt ergebende Darlehensbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden. 3 Die Bewilligungsstelle kann den Festbetrag im Einzelfall angemessen verringern, wenn die Wirtschaftlichkeit des Fördervorhabens das zulässt. 1 Bei besonders förderungswürdigen Vorhaben oder Wohnungen, kann das auf diese Wohnungen entfallende Darlehen im Hinblick auf den erforderlichen Mehrbedarf wie folgt erhöht werden:11 Neubau Gebäudeänderung/ -erweiterung Für Rollstuhlfahrer 15 v. H. 15 v. H. Zur Stärkung oder Aufwertung innerörtlicher Lagen 10 v. H. 5 v. H. Für besondere energetische Maßnahmen, die die gesetzlichen Anforderungen erheblich überschreiten. 5 v. H. 15 v. H. 2 Der sich insgesamt ergebende Darlehensbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden Das Darlehen ist unter Berücksichtigung der in Nr Sätze 2 und 3 genannten Grundsätze in der wirtschaftlich erforderlichen Höhe in die Finanzierung einzusetzen. 2 Der so ermittelte Fehlbetrag wird dann mit dem Bewilligungsbescheid als Festbetrag gewährt. 1 Während der Dauer der Belegungsbindung beträgt der Zinssatz 0,5 v. H. 2 Nach Ablauf der Belegungsbindung kann der Zinssatz dem Kapitalmarktzins, höchstens bis zu 7 v. H. jährlich, angepasst werden, soweit dadurch die Wirtschaftlichkeit der geförderten Maßnahme nicht gefährdet wird. 1 Die ersten drei Jahre sind tilgungsfrei. 2 Danach beträgt die Tilgung mindestens 1 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen. 1 Es wird ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 3 v. H. des Darlehensnennbetrages erhoben; dieser ist in den ersten drei Jahren halbjährlich mit je 0,5 v. H. zu entrichten. 2 Wird kein belegungsabhängiges Darlehen gewährt, ermäßigt sich der einmalige Verwaltungskostenbeitrag auf 2 v. H. des Darlehensnennbetrages und ist in den ersten zwei Jahren halbjährlich mit je 0,5 v. H. zu entrichten.12 Belegungsabhängiges Darlehen Die Gewährung des belegungsabhängigen Darlehens setzt voraus, dass der Abstand zwischen der höchstzulässigen Miete und der für die jeweilige Einkommensstufe zumutbaren Miete mindestens 1,00 je m² Wohnfläche monatlich beträgt. 2 Sofern ein belegungsabhängiges Darlehen gewährt wird, besteht vorbehaltlich der Nrn. 21 und 23 aufgrund der Bestimmungen im Bewilligungsbescheid ein Anspruch auf Zusatzförderung Das Darlehen ist in seiner Höhe so zu bemessen, dass unter Berücksichtigung des jeweils maßgeblichen Zinssatzes nach Nr Satz 1 die sich daraus ergebenden Zinserträge ausreichen, um den für die Zusatzförderung aufzubringenden Betrag zu erwirtschaften. 2 Grundlage für die Berechnung ist die bei der Antragstellung mit dem Bauherrn abgestimmte Belegungsstruktur. 3 Dabei ist von dem Abstand zwischen der höchstzulässigen Miete und der jeweils zumutbaren Miete auszugehen. 4 Der sich errechnende Betrag ist auf volle hundert Euro aufzurunden Der Zinssatz beträgt 5,75 v.h. jährlich. Der Zinssatz nach Satz 1 wird für Vorhaben, die bis zum bewilligt werden, auf 2,75 v. H. abgesenkt. 3 Ab dem Jahr 2013 wird der Zinssatz jährlich neu festgesetzt. 4 Die Zinsbindungsdauer für das Darlehen beträgt 10 Jahre. 5 Danach erfolgt eine Anpassung unter Berücksichtigung der marktüblichen Konditionen, maximal bis zu dem in Satz 1 genannten Zinssatz. 1 Nach Ablauf der Belegungsbindung kann der Zinssatz dem Kapitalmarktzins angepasst werden, soweit dadurch die Wirtschaftlichkeit der geförderten Maßnahme nicht gefährdet wird. 2 Besteht nach Nr Satz 2 kein Anspruch auf eine Zusatzförderung, wird der Zinssatz während der Dauer der Belegungsbindung auf 0,5 v. H. gesenkt. 1 Die Tilgung beträgt 1 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen. 2 Die ersten zehn Jahre sind tilgungsfrei.13 Zusatzförderung 19.1 Für die Festsetzung der Zusatzförderung sind die Stellen nach Art. 1 Abs. 1 Nr. 2 DVWoR zuständig Grundlage für die Bemessung der Zusatzförderung ist der Unterschiedsbetrag zwischen der höchstzulässigen Miete und der zumutbaren Miete. 2 Dieser Betrag bleibt für die Bindungsdauer unverändert. 3 Bei der Berechnung der monatlichen Zusatzförderung ist die von der Bewilligungsstelle festgestellte Wohnfläche zugrunde zu legen. 1 Die Zusatzförderung richtet sich nach dem Gesamteinkommen des jeweiligen Haushalts (vgl. Art. 5 BayWoFG) und dessen Zuordnung in folgende Einkommensstufen: Haushaltsgröße Grenzen für die Einkommensstufen Stufe I Stufe II Stufe III Einpersonenhaushalt Zweipersonenhaushalt Zuzüglich für jede weitere haushaltsangehörige Person Zuzüglich für jedes Kind im Sinn des Art. 11 Satz 2 BayWoFG; das Gleiche gilt, wenn die Voraussetzungen des Art. 11 Satz 3 BayWoFG vorliegen Haushalte der Einkommensstufe I erhalten den vollen Unterschiedsbetrag als Zusatzförderung. 3 Bei Haushalten der Einkommensstufen II und III vermindert sich die Zusatzförderung je Stufe um 1,00 je m² Wohnfläche monatlich oder um den noch verbleibenden Restbetrag 4 Der monatliche Gesamtbetrag der Zusatzförderung ist jeweils auf volle Euro zu runden Ist die im Mietvertrag vereinbarte Miete niedriger als die höchstzulässige Miete, so ist nur die niedrigere Miete bei der Bemessung der Zusatzförderung zugrunde zu legen. 2 In diesem Fall werden spätere Mieterhöhungen bei der Bemessung der Zusatzförderung bis zur höchstzulässigen Miete berücksichtigt.14 Die Zusatzförderung wird stets entsprechend der Zuordnung des Haushalts in die jeweilige Einkommensstufe gewährt. 2 Das gilt auch dann, wenn der Haushalt eine Wohnung bezieht, die für eine andere Einkommensstufe vorgesehen ist. 3 In jedem Fall ist darauf zu achten, dass der nach Nr Sätze 2 und 3 ermittelte Betrag der jährlichen Zinserträge möglichst voll ausgeschöpft wird. 4 Sofern bei der Wiederbelegung eine sich deutlich von der ursprünglich festgelegten Belegungsstruktur abweichende Bedarfssituation ergibt, ist die Belegung der Wohnungen entsprechend der aktuellen Situation vorzunehmen. 5 Kann ein wegen einer von der vorgegebenen Belegungsstruktur abweichenden Überlassung benötigter höherer Betrag nicht anderweitig aufgebracht werden, etwa durch eine entsprechende kommunale Beteiligung, ist die zulässige Miete auf den Betrag zu beschränken, der sich aus der für den jeweiligen Haushalt zumutbaren Miete, zuzüglich der für die Wohnung gemäß Bewilligungsbescheid vorgesehenen Zusatzförderung ergibt. 1 Der Antrag auf Zusatzförderung ist vom Mieter bei der zuständigen Stelle nach 1 Abs. 1 Nr. 2 DVWoR einzureichen. 2 Die Zusatzförderung kann, wenn das im Einzelfall geboten erscheint, mit befreiender Wirkung an den vermietenden Bauherrn gezahlt werden; dieser hat die Miete um den Betrag der Zusatzförderung zu kürzen. 1 Die Zusatzförderung wird für jeweils 36 Monate ab dem Beginn des Mietverhältnisses, frühestens jedoch ab dem Ersten des Monats der Antragstellung, bewilligt (Bewilligungszeitraum). 2 Sie wird längstens für die Dauer der Belegungsbindung gewährt und in der Regel monatlich im Voraus ausgezahlt. 1 Der Vermieter weist den Mieter im Mietvertrag darauf hin, dass dieser - eine wesentliche Veränderung des (Haushalts-)Einkommens um mehr als 15 v. H., - die Änderung der Zusammensetzung des Haushalts, unverzüglich mitzuteilen hat. 2 Die Zusatzförderung ist anzupassen, wenn - die Änderungen des Einkommens spätestens sechs Monate vor Ablauf des Bewilligungszeitraums eintreten und15 der Haushalt aufgrund der Änderungen einer anderen Einkommensstufe nach Nr zuzuordnen ist. 3 Endet die Belegungs- und Mietbindung infolge Aufhebung des Bewilligungsbescheides für die Grundförderung, Kündigung des Darlehens durch die Bayerische Landesbodenkreditanstalt oder Zwangsversteigerung, wird die Zusatzförderung für die Dauer des Mietverhältnisses, längstens aber bis zum Ende der Bindungsdauer weiter gewährt Die Zusatzförderung entfällt, wenn das belegungsabhängige Darlehen vor Bindungsablauf ganz oder auch nur teilweise freiwillig zurückgezahlt wird. 2 Für die verbleibende Bindungsdauer ist die im Mietvertrag vereinbarte Miete auf die im Einzelfall dem Mieter nach seinem Einkommen zumutbare Miete abzusenken Wird die Bindung über den in Nr genannten Zeitraum hinaus verlängert, ist ein Fehlbetrag der Zusatzförderung, der danach aus dem belegungsabhängigen Baudarlehen nicht mehr erwirtschaftet werden kann, anderweitig aufzubringen. 2 Hierzu muss dazu gegenüber der Bewilligungsstelle vor der Erteilung der Förderzusage eine rechtsverbindliche Verpflichtung vorliegen. 20. Zahlungs- und Abrechnungsverfahren 1 Die zuständige Stelle nach 1 Abs. 1 Nr. 2 DVWoR zahlt die Zusatzförderung in der Regel für jeweils einen Monat (Zahlungsabschnitt) im Voraus aus. 2 Dazu erhält sie von der Regierung die für den Zahlungsabschnitt erforderlichen Abschlagszahlungen (Wertstellung jeweils zum Monatsersten) in Höhe der voraussichtlich benötigten Mittel. 3 Sollten die Abschlagszahlungen zu hoch oder zu niedrig festgesetzt sein, lässt die zuständige Stelle nach 1 Abs. 1 Nr. 2 DVWoR die Abschlagszahlungen von der Regierung umgehend anpassen. 4 Jeweils zum 10. Januar eines jeden Jahres legt die zuständige Stelle nach 1 Abs. 1 Nr. 2 DVWoR der Regierung die Abrechnungen vor, aus denen für das vorausgegangene Kalenderjahr die Summe der ausbezahlten Beträge und der erhaltenen Abschlagszahlungen hervorgeht. 5 Dabei sich etwa ergebende Nachforderungen werden ihnen von der Regierung erstattet, Überzahlungen sind zurückzuzahlen. 6 Die Regierungen erhalten von der Obersten Baubehörde im Staatsministerium des Innern auf Anforderung die Bewirtschaftungsbefugnis für die Mittel in Höhe der voraussichtlich benötigten Beträge.16 Sonderregelung für Personenkreise mit besonderen Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt Die Bewilligungsstelle kann bei Bauvorhaben für Personenkreise mit besonderen Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt von den Regelungen der Nrn. 12 und 14 abweichen. 2 Im Bewilligungsbescheid ist für diesen Personenkreis ein befristeter Vergabevorbehalt festzulegen; während dieses Zeitraums besteht kein Anspruch auf Zusatzförderung. 3 Als höchstzulässige Miete ist die jeweils zumutbare Miete im Bewilligungsbescheid auszuweisen und im Mietvertrag zu vereinbaren Während der Dauer der besonderen Belegungsbindung wird der Zinssatz für das belegungsabhängige Baudarlehen auf 0,5 v. H. gesenkt Für Mieterhöhungen der zumutbaren Miete gelten auch während des befristeten Vergabevorbehalts 558 bis 559b BGB. 22. Besondere technische Anforderungen 22.1 Die Gebäudeplanung soll das zulässige Maß der baulichen Nutzung des Grundstücks ausschöpfen Die angemessene Wohnfläche beträgt höchstens: Nr. Wohnungstyp Haushaltsgröße Wohnfläche 1 Ein-Zimmer-Wohnung Eine Person 40 m² 2 Zwei-Zimmer-Wohnung Eine Person 50 m² 3 Zwei-Zimmer-Wohnung Zwei Personen 55 m² 4 Drei-Zimmer-Wohnung Zwei Personen 65 m² 5 Drei-Zimmer-Wohnung Drei oder vier Personen 75 m² 6 Vier-Zimmer-Wohnung Vier Personen 90 m² 2 Für jeden weiteren Haushaltsangehörigen kann die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen; in diesen Fällen sind Wohnungstypen mit einer größeren Zimmerzahl zulässig. 3 Wird eine Wohnung rollstuhlgerecht nach DIN Teil 2 geplant, kann die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen. 4 Bei Vorhaben im Gebäudebestand kann die Bewilligungsstelle Ausnahmen zulassen. 5 Die Wohnfläche einer Wohnung muss mindestens 35 m² betragen.17 Die Individualräume (Schlafräume oder Kinderzimmer) für eine Person sollen mindestens 10 m², für zwei Personen mindestens 14 m² groß sein. 2 Eine Unterschreitung von bis zu 10 v. H. ist im Einzelfall vertretbar, wenn anderweitig Stellflächen für Schränke oder Spielflächen im räumlichen Zusammenhang mit den Individualräumen vorhanden sind. 3 Sofern Wohnungen neu geplant werden, soll bei Individualräumen für eine Person eine Unterschreitung der Mindestfläche in aller Regel ausscheiden. 4 Die Individualräume sollen möglichst über Flure erschlossen werden und keine Durchgangsräume sein. 1 Alle Wohnungen und der Zugang zu den Wohnungen sind nach der DIN :2011-9, Barrierefreies Bauen Planungsgrundlagen Teil 2: Wohnungen zu gestalten. 2 Die Wohnungen einer Wohnebene müssen stufenlos erreichbar sein. 3 Alle weiteren zur Wohnanlage gehörenden Wohnebenen müssen so geplant sein, dass sie zumindest durch die nachträgliche Schaffung eines Aufzugs oder einer Rampe stufenlos erreichbar sind. 4 Sind die Wohnungen für Rollstuhlbenutzer bestimmt, sind die in der DIN Teil 2 mit R gekennzeichneten Anforderungen einzuhalten In den Bauzeichnungen sind die sanitäre Ausstattung, die Möblierung und die Bewegungsflächen nach der DIN Teil 2 darzustellen; bei Wiederholungen genügt die einmalige Eintragung Für die Kosten der Kostengruppen 300 Bauwerk Baukonstruktion (ohne Kosten der Garagen) und 400 Bauwerk Technische Anlagen der DIN 276 ist die Kostenobergrenze von je m² Wohnfläche einzuhalten. 2 Dieser Betrag ändert sich jeweils am 1. Februar, beginnend im Jahr 2013, um den Prozentsatz, um den sich der vom Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung festgestellte Preisindex für Wohngebäude insgesamt in Bayern für den vorausgehenden Monat November gegenüber dem Monat November des diesem wiederum vorausgehenden Jahres erhöht oder verringert hat. 3 Die Bewilligungsstellen legen jährlich eigenverantwortlich ortsbezogene Kostenobergrenzen fest. 4 Bei Bauvorhaben mit mehr als sechs Wohnungen sind bei der Vergabe von Aufträgen die in Nr. 3 der Allgemeinen Nebenbestimmungen zur Projektförderung (Anlage 2 zu VV-BayHO zu Art. 44 der BayHO) in der jeweils geltenden Fassung genannten Bestimmungen zu beachten. 5 Die Bewilligungsstelle soll in geeigneter Weise die ordnungsgemäße Vergabe prüfen. 1 Abweichend von 8 Abs. 1 und 2 II. BV können die Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen (aus der Kostengruppe 700 der DIN 276) unter den Bauneben-18 kosten pauschal mit 15,4 v. H. der Kosten der Kostengruppen 300 und 400 angesetzt werden. 2 Bei einer Gebäudeänderung und -erweiterung kann ein Zuschlag von 20 v. H. angesetzt werden In Wohnanlagen ab 50 Wohnungen sollen Gemeinschaftsräume mit einer Fläche von bis zu 0,5 m² je Wohnung vorgesehen werden Bei Wohnungen ab fünf Personen soll ein zweites, räumlich vom Bad getrenntes WC vorgesehen werden Eine Abstellfläche von mindestens 1 m² soll innerhalb der Wohnung vorgesehen werden Enthalten Wohnungen Abstellräume, die Keller ersetzen, können diese bis zu 6 m² bei der Feststellung der angemessenen Wohnfläche außer Betracht bleiben Es soll eine Möblierung mit Standardmöbeln möglich sein. 23. Besondere Wohnformen Besondere Wohnformen können nach Maßgabe des Art. 19 BayWoFG gefördert werden. 2 Bei Abweichungen von Art. 4 sowie Art. 10 bis 16 BayWoFG ist den sozialen und wohnungswirtschaftlichen Umständen des Einzelfalls Rechnung zu tragen. 3 Von der Sonderregelung der Nr. 21 kann Gebrauch gemacht werden; auf einen befristeten Vergabevorbehalt (vgl. Nr Satz 2) kann verzichtet werden. 4 Dabei sind insbesondere die Ziele und Grundsätze (vgl. Art. 2, 8 BayWoFG) der Wohnraumförderung zu beachten; das gilt insbesondere bei Abweichungen von den in Art. 11 BayWoFG bestimmten Einkommensgrenzen Um den besonderen Verhältnissen dieser Wohnformen gerecht zu werden, beträgt die angemessene Wohnfläche höchstens 50 m² je Person. 2 Insbesondere bei Wohngemeinschaften für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderung kann ein angemessen großer Gemeinschaftsraum vorgesehen werden In der Förderentscheidung wird zu bestimmen sein, ob und in welchem Umfang der Vermieter für die Möglichkeit der Nutzung eines Gemeinschaftsraums eine bestimmte Gegenleistung verlangen oder erhalten kann:19 a) Erstreckt sich die Förderentscheidung unmittelbar auch auf den Gemeinschaftsraum in der Weise, dass dieser mit Wohnraumförderungsmitteln gefördert wird, kann insoweit eine höchstzulässige Miete (ohne den Betrag für die Betriebskosten) oder, unter besonderen Umständen, eine unentgeltliche Nutzungsmöglichkeit bestimmt werden. b) 1 Wird der Gemeinschaftsraum nicht mit Wohnraumförderungsmitteln gefördert, findet insoweit Art. 15 BayWoFG keine Anwendung. 2 Inwieweit für die Möglichkeit einer Nutzung des Gemeinschaftsraums als Nebenleistung ein Entgelt von den Mietern erhoben werden darf, ist ggf. in der Förderentscheidung zu bestimmen. 3 Eine solche Bestimmung kann nach Art. 13 Abs. 1 Satz 3 BayWoFG erforderlich sein, um zu verhindern, dass das Ziel der Förderung durch ein übermäßiges Entgelt für eine solche Nebenleistung beeinträchtigt wird. 24. Auszahlung Der Bauherr hat die Auszahlung des Darlehens bei der Bewilligungsstelle zu beantragen. 2 Diese prüft den Stand des Baufortschritts und die ordnungsgemäße Verwendung bisher ausgezahlter Raten und legt den Auszahlungsantrag der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt vor. 3 Dabei können die folgenden vier Ratenzahlungen geleistet werden: - 30 v. H. nach der Fertigstellung der Kellerdecke oder bei nichtunterkellerten Gebäuden nach der Fertigstellung der Bodenplatte oder bei einer Änderung und Erweiterung von Gebäuden nach der Einrichtung der Baustelle und dem Beginn der Arbeiten, - 35 v. H. nach der Fertigstellung des Rohbaus einschließlich der Dacheindeckung oder bei einer Änderung und Erweiterung von Gebäuden nach der Fertigstellung der sanitären Installation und des Innenputzes, - 25 v. H. nach Erreichen der Bezugsfertigkeit und - 10 v. H. nach restloser Fertigstellung und bestimmungsgemäßer Wohnungsbelegung Zur Auszahlung der Raten müssen die im Bewilligungsschreiben der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt genannten Voraussetzungen erfüllt sein:20 Im begründeten Einzelfall kann die Bewilligungsstelle im Einvernehmen mit der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt von für die Auszahlung getroffenen Regelungen abweichen. 25. Verwendungsnachweis 25.1 Die Bewilligungsstelle erstellt als Verwendungsnachweis in der Regel eine Schlussbestätigung; eine Fertigung hat sie der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt zuzuleiten Die Bewilligungsstelle kann den Bauherrn verpflichten, als Verwendungsnachweis eine Schlussabrechnung anhand des Antragsvordrucks einzureichen, wenn sich im Rahmen des Auszahlungsverfahrens ergibt, dass das Bauvorhaben technisch oder wirtschaftlich erheblich von den im Antragsverfahren gemachten Angaben abweicht Ergibt die Prüfung des Verwendungsnachweises bzw. der Schlussabrechnung Abweichungen gegenüber der Bewilligung sind ggf. sowohl das objektabhängige, als auch das belegungsabhängige Darlehen durch Änderungsbescheid entsprechend anzupassen Die Belege und Verträge sowie alle sonst mit der Förderung zusammenhängenden Unterlagen sind für die Dauer von zehn Jahren nach Abschluss der baulichen Maßnahme aufzubewahren. Mehr anzeigen
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