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Timestamp: 2020-06-04 20:12:54+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 7548 del 23/03/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 7548 del 23/03/2017
Cassazione civile, sez. II, 23/03/2017, (ud. 23/01/2017, dep.23/03/2017), n. 7548
sul ricorso 289/2013 proposto da:
S.C., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA
A. BAIAMONTI 10, presso lo studio dell’avvocato MARIA FRANCESCA
CALDORO, rappresentato e difeso dall’avvocato CARLO DE MAIO, giusta
M.A., D.A.L.;
avverso la sentenza n. 3319/2011 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,
Con citazione del 23/3/2006 M.A. e D.A.L. convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli S.C. e T.R., deducendo che in data (OMISSIS) avevano stipulato, nella veste di promissari acquirenti un preliminare di compravendita avente ad oggetto l’appartamento dei convenuti sito in (OMISSIS), prevedendosi che il corrispettivo pari ad Euro 340.000,00 doveva essere versato secondo le modalità previste in contratto.
Evidenziavano che avevano invitato i venditori a recarsi presso il notaio designato per la stipula del definitivo e che a tal fine avevano optato, quanto al pagamento della somma di Euro 210.000,00, per l’accollo del mutuo.
Tuttavia tale invito era stato disatteso dai venditori che avevano dedotto la necessità che l’accollo fosse liberatorio, laddove l’istituto bancario mutuante aveva ribadito che l’accollo sarebbe stato in ogni caso cumulativo, non acconsentendo ala liberazione delle originarie parti mutuatarie.
Assumevano che il rifiuto dei convenuti di addivenire alla stipula del definitivo, in assenza della loro liberazione dal mutuo gravante sul bene, era privo di giustificazione e che pertanto era intento degli attori quello di recedere dal contratto ex art. 1385 c.c., con la conseguente condanna dei convenuti alla restituzione del doppio della caparra versata, e cioè dell’importo di Euro 120.000,00.
Si costituivano il S. e la T. i quali proponevano a loro volta domanda riconvenzionale assumendo che in realtà erano gli attori ad essere inadempienti, non avendo provveduto a porre in essere quanto necessario alla loro liberazione, e chiedevano accertarsi il loro diritto a trattenere la caparra versata.
Il Tribunale di Napoli con la sentenza n. 3176 del 2008 rigettava la domanda attorea, e in accoglimento della riconvenzionale, dichiarava risolto il preliminare per colpa dei promissari acquirenti, riconoscendo legittimo il diritto a trattenere la caparra per l’importo di Euro 60.000,00.
A seguito di appello proposto dai coniugi M. e D.A., la Corte di Appello di Napoli con la sentenza n. 3319 del 2/11/2011 riformava integralmente la decisione del giudice di prime cure, e dichiarava legittimo il recesso degli appellanti dal preliminare, condannando i convenuti alla restituzione del doppio della caparra, pari ad Euro 120.000,00 oltre interessi dalla domanda al soddisfo.
Ritenevano i giudici di secondo grado che il Tribunale aveva erroneamente interpretato la previsione di cui all’art. 3 del contratto preliminare, che appunto disponeva in merito all’accollo del mutuo gravante sul bene.
In tal senso aveva valorizzato essenzialmente l’intento dei venditori di ottenere una liberazione dal mutuo, senza viceversa attenersi alla manifestazione di volontà ricavabile dal tenore letterale del contratto, avvalendosi a tal fine del contenuto delle trattative che avevano preceduto la stipula del preliminare, trattative alle quali le parti non avevano però fatto alcun riferimento nel contratto oggetto di causa. Nella fattispecie, in alternativa all’estinzione del mutuo ipotecario gravante sul bene immobile, era sì prevista la possibilità di un accollo, ma si trattava all’evidenza di un accollo semplice, e più precisamente di una promessa di accollo, senza che però potesse evincersi anche la volontà di prevedere che l’accollo fosse necessariamente liberatorio, come confermato anche dalla mancata partecipazione all’intesa del creditore, alla cui volontà era necessariamente ricollegato l’effetto liberatorio.
L’intento di parte venditrice di ottenere una totale liberazione dalle obbligazioni derivanti dal mutuo non risultava quindi trasfuso nel contratto e costituiva un motivo riferibile però al singolo contraente.
Alcun rilevo poteva attribuirsi al diverso contenuto della proposta di acquisto sottoscritta tramite il mediatore immobiliare, trattandosi di atto superato per effetto della stipula del preliminare, così come alcuna valenza aveva la dichiarazione di rinuncia all’ipoteca legale da parte dei promittenti venditori.
Da tali premesse la sentenza di appello faceva poi scaturire la conseguenza che, avendo gli attori optato proprio per l’accollo del mutuo come modalità per il pagamento del prezzo, non era loro imputabile la circostanza che l’accollo non avesse carattere liberatorio. Ne conseguiva altresì che il rifiuto dei venditori di addivenire alla stipula del definitivo era illegittimo, giustificandosi quindi il recesso degli appellanti, con la conseguente applicazione in loro favore della previsione di cui all’art. 1385 c.c..
Per la cassazione della sentenza di appello ha proposto ricorso S.C., anche quale erede di T.R., sulla base di un motivo. Gli intimati non hanno svolto difese in questa fase.
1.Con un unico motivo di ricorso il S. denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 nonchè dell’art. 1285 c.c., nonchè, con argomentazioni sviluppate dalla pag. 61 alla pag. 64 del ricorso, l’omessa o insufficiente motivazione della sentenza su di un punto controverso.
Si contesta in sostanza la correttezza della interpretazione del contratto così come operata dal giudice di merito e precisamente della previsione di cui all’art. 3 del preliminare di compravendita, laddove, per quanto attiene alle modalità di determinazione del prezzo, in relazione all’alternativa rimessa alla scelta dei promissari acquirenti di procedere all’accollo del mutuo gravante sul bene, si è ritenuto che l’accollo non dovesse avere necessariamente carattere liberatorio, traendosi da tale affermazione l’ulteriore conseguenza che era legittimo il recesso esercitato dagli intimati ex art. 1385 c.c., quale legittima reazione all’indebito rifiuto dei venditori di assentire alla stipula del definitivo, con il contestuale accollo del mutuo, senza che però fosse contemporaneamente prevista la liberazione degli originari debitori.
L’art. 3 del contratto, relativamente alla parte di prezzo pari ad Euro 210.000,00, disponeva che “verranno pagati a scelta esclusiva della parte promissaria acquirente o mediante accollo del mutuo stipulato dai promittenti venditori con la FINECOBANK S.p.A. e garantito da iscrizione ipotecaria in data 15 febbraio 2005 ai n. 4822/1829 per Euro 400.000,00 (quattrocentomila/00) oppure con la estinzione anticipata del predetto mutuo con le modalità che verranno indicate dalla banca e con pagamento che verrà eseguito direttamente dalla parte promissaria acquirente e con la precisazione che anche le spese della cancellazione dell’ipoteca saranno a carico della parte promissaria acquirente”.
La Corte d’Appello di Napoli, dopo avere richiamato i principi che devono presiedere l’attività di interpretazione dei contratti, ha ritenuto che la clausola in questione in realtà comprendeva due pattuizioni, di cui una determinante le modalità di pagamento del prezzo e l’altra integrante promessa di accollo o accollo semplice del debito del venditore verso il mutuante, sottoposto alla condizione sospensiva della conclusione del contratto definitivo (per la correttezza di tale inquadramento si veda Cass. n. 2093/1984, secondo cui nel preliminare di vendita di bene immobile gravato da ipoteca accesa a garanzia di un mutuo fondiario, la clausola di corresponsione di parte del prezzo corrispondente alla frazione di mutuo concernente il bene “mediante accollo del mutuo stesso” da parte del compratore racchiude normalmente due pattuizioni – l’una riguardante la determinazione delle modalità di pagamento del prezzo e l’altra integrante promessa di accollo o accollo semplice del debito del venditore verso il mutuante, sottoposto alla condizione sospensiva della conclusione del contratto definitivo – le quali operano su piani diversi, poichè, mentre gli effetti dell’accolto – configurante un rapporto interno tra debitore e terzo – nel senso dell’effettiva assunzione del debito nei confronti del creditore – accollatario, sono collegati, salva pattuizione contraria, al trasferimento della proprietà, la somma oggetto dell’accollo, in quanto parte del prezzo, è in ogni caso, e cioè anche se l’accollo non diviene operativo, dovuto al venditore che, quindi, ove abbia pagato, in relazione ai termini di rateazione previsti dal contratto di mutuo, una o più rate o addirittura tutte le rate del mutuo anteriormente al trasferimento della proprietà, ha diritto al rimborso dal compratore dell’importo della quota capitale e degli interessi corrisposti al mutuante).
Inoltre, dopo avere qualificato l’accollo contemplato in contratto, quale modalità alternativa di adempimento dell’obbligo di pagamento di una parte del prezzo, come accollo semplice, attesa la mancata partecipazione all’accordo del creditore accollatario, ha escluso che lo stesso accollo fosse condizionato alla liberazione dei debitori accollati.
In tal senso deponeva l’assenza di una specifica previsione in contratto, occorrendo altresì tenere conto che la liberazione sarebbe potuta avvenire solo con l’espressa dichiarazione del creditore, peraltro estraneo all’intesa.
L’intento dei venditori di ottenere l’estinzione del mutuo o la liberazione dallo stesso per procedere all’acquisto di un altro immobile costituisce a ben vedere un semplice motivo di una parte contraente, che non rileva ai fini della ricostruzione della volontà comune delle parti, non potendo peraltro attribuirsi rilievo al contenuto delle trattative che avevano preceduto la stipula del preliminare, posto che il contenuto di quest’ultimo è destinato a travolgere ed a prevalere su tutto quanto possa essere stato concordato nel corso delle stesse trattative.
Inoltre, anche la menzione della rinuncia all’ipoteca legale non assume rilievo stante sempre la mancata partecipazione del creditore al contratto.
Una volta riepilogati gli argomenti spesi dal giudice di merito per la propria decisione, lamenta il ricorrente che gli stessi risulterebbero in contrasto con le regole di ermeneutica contrattuale poste dai menzionati articoli del codice civile, e che in realtà l’interpretazione offerta dalla sentenza d’appello risulterebbe in contrasto con il reale intento delle parti, essendo frutto di una valutazione non complessiva delle varie clausole del contratto, bensì atomistica.
Ad avviso della Corte il motivo non può trovare accoglimento.
In premessa deve ricordarsi come costituisca principio di diritto del tutto consolidato presso questa Corte di legittimità quello secondo il quale, con riguardo all’interpretazione del contenuto di una convenzione negoziale adottata dal giudice di merito, l’invocato sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sè, che appartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati appunto a quel giudice, ma deve appuntarsi esclusivamente sul (mancato) rispetto dei canoni normativi di interpretazione dettati dal legislatore agli artt. 1362 c.c. e segg. e sulla (in) coerenza e (il)logicità della motivazione addotta (così, tra le tante, Cass., Sez. 3, 10 febbraio 2015, n. 2465): l’indagine ermeneutica, è, in fatto, riservata esclusivamente al giudice di merito, e può essere censurata in sede di legittimità solo per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle relative regole di interpretazione (vizi entrambi impredicabili con riguardo alla sentenza oggi impugnata), con la conseguenza che non può trovare ingresso la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca nella prospettazione di una diversa valutazione ricostruttiva degli stessi elementi di fatto esaminati dal giudice a quo.
Poichè l’interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui all’art. 1362 c.c. e segg., o di motivazione inadeguata (ovverosia, non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione). Sicchè, per far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione (mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti), ma altresì precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato; con l’ulteriore conseguenza dell’inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536). D’altra parte, per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella data dal giudice del merito al contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178). Ne consegue che non può trovare ingresso in sede di legittimità la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi già dallo stesso esaminati; sicchè, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass. 7500/2007; 24539/2009).
Ad avviso del Collegio le censure mosse da parte ricorrente non colgono nel segno e denotano in maniera evidente l’indebita aspirazione ad una diversa ricostruzione della volontà delle parti che però non si palesa condivisibile, e comunque come l’unica effettivamente ricavabile dal tenore del contratto.
La sentenza impugnata ha correttamente fatto leva in primo luogo sul tenore letterale delle espressioni utilizzate dalle parti, rimarcando come, in relazione all’ipotesi dell’accollo di cui si controverte in questa sede, mancasse una espressa specificazione che l’accollo stesso dovesse assumere carattere liberatorio.
A tal fine ha sempre condivisibilmente valorizzato la circostanza che all’accordo non aveva preso parte anche il creditore accollato, al cui consenso era necessariamente ricollegato l’effetto liberatorio, di guisa che appare indubbiamente ragionevole sostenere che, mancando alla stipula del preliminare il mutuante, la necessità della liberazione dei venditori dovesse essere espressamente contemplata in contratto, essendo frutto della necessità di conseguire un’ulteriore, e non sicuramente ottenibile, manifestazione di volontà di un terzo.
Nella fattispecie, ed attenendosi quindi all’interpretazione fondata sul senso letterale delle espressioni utilizzate, non può ritenersi implausibile la conclusione raggiunta dai giudici di merito circa il fatto che nella specie, l’accollo del debito dei promittenti venditori verso l’istituto di credito mutuante assunse appunto la funzione di corrispettivo parziale dell’acquisto, indipendentemente dall’adesione del creditore, non risultando che questa fosse prevista come condizione di efficacia dell’accollo, che non si configurava quindi come necessariamente liberatorio, trattandosi di conclusione supportata sia dall’assenza di specificazione sul punto, sia dalla ulteriore considerazione della mancata partecipazione del creditore all’accordo.
Di alcun rilievo appaiono poi le eventuali diverse richieste formulate nella fase delle trattative, che hanno preceduto la stipula del preliminare, essendosi correttamente rilevato che proprio il tenore del preliminare determinava il superamento di ogni diversa richiesta ed intesa intervenute precedentemente, alla stessa stregua dei rapporti tra contratto preliminare e definitivo, laddove la fonte esclusiva delle obbligazioni reciprocamente assunte deve essere individuata nel secondo.
In tal senso, il contenuto delle missive inoltrate dai promittenti venditori alle controparti in epoca successiva alla conclusione del preliminare, così come riportato in ricorso dalle pagg. da 50 a 57, non vale a configurare un comportamento delle parti suscettibile di essere valorizzato secondo la previsione di cui al secondo comma dell’art. 1362 c.c., atteso che trattasi di lettere di formazione unilaterale, e nelle quali si reitera il convincimento circa la portata liberatoria dell’accollo sulla base della personale interpretazione di parte venditrice, mancando un’espressa adesione delle controparti all’opzione ermeneutica propugnata in tale corrispondenza.
La sostanziale insindacabilità della interpretazione letterale raggiunta dalla Corte distrettuale non risulta in alcun modo inficiata dalle critiche di parte ricorrente.
Ed, infatti risulta costituire una vera e propria petizione di principio l’affermazione secondo cui, laddove siano previste modalità alternative di adempimento dell’obbligo di pagamento del prezzo (nella fattispecie mediante l’estinzione del mutuo ovvero l’accollo dello stesso) il risultato da conseguire da parte del creditore debba essere il medesimo dal punto di vista effettuale, quale che sia la modalità scelta dal debitore, e cioè l’estinzione di qualsivoglia obbligo in capo al debitore accollato, ben potendosi invece sostenere che proprio la scelta di due diverse modalità di adempimento dell’obbligazione gravante sul compratore, possa produrre effetti diversi per il venditore, per il quale potrebbe risultare già soddisfacente conseguire il risultato della liberazione dal peso economico dell’obbligo derivante dal preesistente mutuo, senza che a ciò si accompagni anche la sua liberazione in senso giuridico (cfr. a tal fine Cass. n. 6936/1996, secondo cui la figura dell’accollo “interno” – non prevista espressamente dal codice civile, ma riconducibile all’esercizio dell’autonomia privata per il perseguimento di interessi meritevoli di tutela – ricorre allorchè il debitore convenga con il terzo l’assunzione, da parte di costui, in senso puramente economico, del peso del debito, senza, tuttavia, attribuire alcun diritto al creditore e senza modificare l’originaria obbligazione, sicchè il terzo assolve il proprio obbligo di tenere indenne il debitore adempiendo direttamente in veste di terzo, o apprestando in anticipo al debitore i mezzi occorrenti, ovvero rimborsando le somme pagate al debitore che ha adempiuto).
Nemmeno appare risolutiva a favore della tesi del S. la circostanza che nell’art. 3 si fosse previsto che le spese di cancellazione dell’ipoteca dovessero in ogni caso gravare sull’acquirente, previsione dalla quale dovrebbe ricavarsi la conclusione per la quale l’accollo dovesse essere liberatorio (poichè solo in tal caso si sarebbe provveduto alla cancellazione dell’ipoteca).
Depone in senso contrario a tale affermazione, e quindi legittima la diversa interpretazione propugnata dal giudice di merito, in primo luogo il rilievo che la previsione circa la cancellazione dell’ipoteca segue nella formulazione dell’art. 3 del contratto e si ricollega, essendo anche legato dalla congiunzione “e”, alla modalità di adempimento dell’obbligo di pagamento del prezzo mediante il ricorso all’estinzione del mutuo, ipotesi per la quale effettivamente si pone anche la necessità di dover provvedere alla cancellazione dell’ipoteca. Peraltro, in caso di accollo liberatorio, stante il subentro dell’accollante a titolo privativo, nel lato passivo del rapporto obbligatorio, ma anche come nella fattispecie, nella titolarità del bene offerto in garanzia ipotecaria, la persistenza dell’obbligazione derivante dal mutuo induce a ritenere che l’ipoteca dovesse comunque sopravvivere, essendo quindi escluso che in relazione alla diversa ipotesi dell’accollo si ponga anche la necessità di dover provvedere in merito alle spese per la cancellazione dell’ipoteca.
Nemmeno appare conferente ai fini della fondatezza del ricorso. il richiamo alla violazione di cui all’art. 1363 c.c. (e ciò anche a voler sorvolare circa il fatto che in presenza di un’inequivoca significazione delle espressioni letterali adoperate, diverrebbe superfluo procedere alla ricerca delle volontà delle parti avvalendosi delle altre norme ermeneutiche, così da ultimo Cass. n. 23132/2015), posto che anche il richiamo alla diversa previsione di cui all’art. 8 del contratto per cui è causa, non consente di accedere alla tesi che l’accollo dovesse essere necessariamente liberatorio.
Dalla clausola in esame, infatti, si evince sicuramente l’intento dei venditori di voler procedere all’acquisto di una nuova abitazione, e ciò in vista del conseguimento delle agevolazioni fiscali collegate all’acquisto della prima casa, ma non anche il fatto che tale acquisto dovesse necessariamente avvenire contraendo un nuovo mutuo.
In tal senso, oltre a doversi rilevare che la circostanza di essere già obbligati in ragione di un diverso contratto di mutuo di per sè non costituisce elemento ostativo dal punto di vista giuridico alla concessione di un secondo mutuo, manca in contratto il riferimento a tale modalità di finanziamento per procedere all’acquisto dell’altro immobile da adibire a nuova abitazione dei promittenti venditori, potendosi ipotizzare anche a tal fine che fosse sufficiente avere conseguito la liberazione in chiave economica, sebbene non giuridica, dal peso scaturente dal mutuo a suo tempo contratto per l’acquisto del bene promesso in vendita, risultato questo sicuramente che sarebbe stato ottenuto anche per effetto del mero accollo interno ovvero cumulativo ad opera dei promissari acquirenti.
Ne consegue che trova conferma la correttezza dell’affermazione del giudice di merito circa il fatto che la natura necessariamente liberatoria dell’accollo attenesse ad una valorizzazione soggettiva dei motivi in base ai quali si erano decisi a contrarre i venditori, motivi che sul punto non hanno però ricevuto un’adeguata estrinsecazione nel testo contrattuale.
Quanto infine alla previsione concernente la rinunzia all’ipoteca legale, che erroneamente la sentenza impugnata riferisce all’ipoteca di cui fruiva il creditore mutuante, trattandosi invece della diversa ipoteca che la legge riserva al venditore a garanzia degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione ex art. 2817 c.c., n. 1, nulla esclude che la rinunzia sia da ricollegare anche al solo conseguimento del risultato della liberazione delle conseguenze economiche del mutuo, in quanto ritenuto satisfattivo da parte del venditore, risultato che ben può ricollegarsi anche ad un’ipotesi di accollo cumulativo, non potendosi quindi ritenere, come invece opinato dal ricorrente, che tale previsione potesse trovare una giustificazione per la sola ipotesi di estinzione del mutuo ovvero di conclusione di un accollo liberatorio.
Del pari infondato si palesa poi il motivo di ricorso nella parte in cui denunzia il vizio motivazionale della sentenza gravata, in quanto si risolve sostanzialmente nella riproposizione delle già segnalate censure di violazione delle norme di interpretazione del contratto sotto la diversa veste dell’insufficienza ovvero della contraddittorietà della motivazione, la quale viceversa si mostra ampia ed adeguata ed immune dalle critiche mosse dalla parte.
2. In definitiva, il ricorso appare del tutto privo di fondamento e deve essere rigettato.
3. Nulla a disporre per le spese del presente giudizio atteso il mancato svolgimento di attività difensiva da parte degli intimati.
Cosi deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 23 gennaio 2017.

References: Sentenza 
 sentenza 
 art. 1385
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 Cass. 
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 art. 2817
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