Source: https://www.laleggepertutti.it/163548_casa-dei-genitori-in-cambio-di-assistenza-quando-il-contratto-e-nullo
Timestamp: 2018-12-13 23:39:57+00:00

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Casa dei genitori in cambio di assistenza: quando il contratto è nullo
Vitalizio alimentare nullo se il genitore non specifica le esigenze e i bisogni a cui il figlio dovrà ottemperare come controprestazione per la donazione della casa.
Regalare la casa al figlio può sembrare un atto semplice e facile da realizzare, ma a volte un minimo errore può comportare la nullità del contratto. Succede quando non si rispettano le forme e le condizioni previste dalla legge che, in tema di trasferimento di immobili, è piuttosto rigorosa. A chiarirci come stanno le cose è una recente sentenza della Cassazione intervenuta in un caso di «vitalizio alimentare», quel contratto con cui il genitore cede la proprietà di una casa al proprio figlio in cambio dell’impegno, da parte di questi, di prendersi cura del primo, provvedendo a tutte le esigenze che lo stesso potrebbe avere in vecchiaia. Non si tratta di una «donazione» (anche se tale può sembrare), ma di una vera e propria «vendita» dove la controprestazione non è costituita dal denaro ma dall’impegno a provvedere all’assistenza morale e materiale del genitore. Ebbene, se tale contratto non dovesse rispettare le condizioni e i limiti imposti dalla legge, esso andrebbe qualificato come donazione pura e semplice; con la conseguenza che, se della donazione non ha tutti i presupposti di forma, il trasferimento della proprietà dell’immobile sarebbe nullo. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire, nel caso in cui il genitore regala la casa al figlio, quando il contratto è nullo.
Partiamo da un esempio. Immaginiamo che un genitore, molto anziano e malato, decida di anticipare il trasferimento di uno dei propri immobili a un figlio, in modo da evitare problemi di divisione di eredità tra quest’ultimo e gli altri eredi tra cui gli stessi fratelli. Così decide di andare dal notaio e vendergli una delle case di sua proprietà. Su consiglio del notaio le parti firmano un contratto di vitalizio alimentare: in pratica, il prezzo che pagherà il figlio per la casa non sarà il denaro, ma l’impegno a prendersi cura di tutte le esigenze, materiali e morali, dell’anziano genitore, almeno finché questi non sarà passato a miglior vita. Insomma, un obbligo “vita natural durante” che, però, almeno in prima battuta, non comporta l’esborso di denaro.
Senonché gli altri eredi, che vorrebbero che la casa “venduta” al figlio venisse divisa anche con loro, impugnano tale trasferimento ritenendolo nullo. Due sono le osservazioni che muovono. Innanzitutto, nel contratto non si specifica a quali esigenze dovrà far fronte il beneficiario dell’immobile; si parla genericamente di «bisogni» del genitore non meglio definiti. L’assenza di una controprestazione prestabilita determinerebbe la nullità dell’atto. Inoltre – sempre secondo gli altri fratelli – l’atto sarebbe nullo in quanto il genitore è già prossimo alla morte, come dimostrano le sue precarie condizioni fisiche e i certificati medici che non gli danno ancora molto tempo di vita. Dunque, la controprestazione che il figlio è tenuto a garantire – ossia l’assistenza morale e materiale – è del tutto minima e sproporzionata rispetto al valore dell’immobile. Peraltro le stesse esigenze di assistenza del genitore sono esigue, in quanto questi è benestante ed ha già chi, in casa, lo aiuta: una badante, infatti, si prende cura di lui 24 ore al giorno.
Insomma, a detta degli altri eredi, il cosiddetto vitalizio alimentare nasconderebbe un diverso intento: quello di donare l’immobile e non di venderlo. Tutta l’operazione sarebbe solo una finzione.
Vitalizio alimentare e donazione: quando il contratto è nullo
La Cassazione concorda con la ricostruzione degli eredi. È nullo il contratto di vitalizio alimentare, che comporta il trasferimento della casa dal genitore al figlio, quando:
vi è un riferimento, del tutto generico, all’obbligo di assistenza; ciò avviene quando non risulta dalla scrittura alcun concreto riferimento al contenuto dell’obbligazione del figlio ed alle prestazioni, strumentali al soddisfacimento delle esigenze di vita del genitore, a cui questi si obbliga per tutta la durata della vita del genitore medesimo;
se, dalla complessiva situazione patrimoniale del genitore risulta che questi può disporre di mezzi propri (oltre alla pensione), ampiamente sufficienti a sostenere le spese di vita domestica;
se il genitore non ha molto tempo di vita, circostanza che comporta un onere particolarmente esiguo per il beneficiario della casa.
Insomma, se il genitore regala la casa al figlio dietro impegno di questi di assisterlo nei momenti di bisogno e di garantirgli aiuto fisico e morale il contratto è nullo se:
manca l’indicazione dei bisogni cui il figlio dovrà adempiere;
il genitore è già benestante e non ha in realtà bisogno di assistenza morale e materiale;
il genitore è già prossimo alla morte (per età o malattia) e, pertanto, tra le due prestazioni (la proprietà dell’immobile e l’assistenza) vi è evidente sproporzione.
Ciò detto, la cessione dell’immobile deve considerarsi come una normale donazione. E qui arriva l’ulteriore chiarimento fornito dalla Cassazione. La donazione, per legge, va fatta con atto notarile alla presenza di due testimoni. Se mancano questi elementi la donazione è nulla.
Dunque, se l’atto con cui il genitore regala la casa al figlio:
non può essere considerato un vitalizio alimentare (perché ricorre una delle predette ipotesi),
né possiede i requisiti per essere considerato una donazione (ad esempio se è stato fatto con scrittura privata autenticata dal notaio e non con atto pubblico notarile; oppure se è stato siglato in assenza dei testimoni)
il trasferimento dell’immobile è nullo e, quindi, la proprietà andrà divisa con gli altri eredi.
[1] Cass. sent. n. 11290/17 del 9.05.2017.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 7 aprile – 9 maggio 2017, n. 11290
Presidente Mazzacane – Relatore Federico
Il sig. A.E. ricorre, con tre motivi, nei confronti del fratello A.M. , che si costituisce con controricorso, per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 775/201.3, depositata il 18/02/2013, con la quale è stata integralmente confermata la sentenza del Tribunale di Como che, previo accertamento della consistenza dell’asse ereditario, aveva accolto la domanda di scioglimento della comunione relativa all’eredità della madre R.C. , deceduta ab intestato il (omissis) .
Corte d’Appello, per quanto qui ancora rileva, concludeva per la correttezza dell’operazione di ricostruzione della massa ereditaria, nell’ambito del procedimento divisionale, attraverso una C.T.U. contabile, rilevando che la legge prescrive l’obbligo dei condividenti, nel corso delle operazioni di divisione, di rendere i conti ma non stabilisce le modalità di rendiconto.
Il giudice di appello escludeva inoltre la sussistenza di un mandato con rappresentanza tra il sig. A.E. e la madre e qualificava la scrittura privata, datata 29 luglio 1999, come donazione, nulla per difetto di forma, e non anche come contratto atipico di vitalizio alimentare, mancando, nell’atto, qualsiasi pur generico riferimento ai bisogni della madre per il futuro, oppure a necessità della predetta commisurate alla durata della sua vita: al contrario risultava che la de cuius disponeva di consistenti mezzi propri oltre alla pensione, e che sosteneva autonomamente le spese della vita domestica anche a beneficio del figlio convivente, in favore del quale aveva emesso diversi assegni ed effettuato bonifici.
Con il primo motivo di ricorso il sig. A.E. denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 263 e seguenti c.p.c. e 723 c.c. in relazione all’art. 360 n.3 c.p.c., deducendo l’erroneità della scelta, nell’ambito del processo divisionale, di effettuare le operazioni di ricostruzione della massa ereditaria attraverso una C.T.L. contabile, piuttosto che seguire il procedimento di cui agli arti. 263 e seguenti.
Occorre premettere che, secondo il consolidato indirizzo interpretativo di questa Corte, in tema di divisione ereditaria, l’art. 723 cod. civ. prescrive che i condividenti, nel corso delle operazioni divisionali, sono tenuti al rendiconto, ma non stabilisce le modalità del rendiconto suddetto, né, in particolare, impone il ricorso a quelle degli artt. 263 e segg. cod. proc. civ., la cui adozione, pertanto, è meramente facoltativa ed affidata alle scelte discrezionali del giudice del merito, il quale può preferire indagini e prove di tipo diverso (Cass. Civ. Sez. II sent. del 13/07/1991 n. 7797; Sez. 2, Sentenza n. 1509 del 19/02/1997).
A tale indirizzo interpretativo risulta essersi conformata la Corte territoriale la quale ha ritenuto corretta la procedura, seguita dal Tribunale nell’ambito del processo divisionale, di ricostruire la massa ereditaria attraverso una C.T.U. contabile, anziché ricorrere alle modalità di cui agli artt. 263 e seguenti.
Non e dunque ravvisabile la dedotta violazione degli arti. 263 ss c.p.c. e 723 c.c..
Con il secondo motivo il ricorrente denunzia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1703 e seguenti c.c., per aver la Corte erroneamente escluso la configurabilità di un mandato con rappresentanza tra il sig. A. e la de cuius, avuto riguardo alle operazioni compiute sul conto corrente acceso dalla R. presso la BNL, ritenendo sussistente il mero conferimento del potere ad operare sul conto suddetto con delega di firma; deduce inoltre vizio di motivazione ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c. per errata valutazione delle risultanze della C.T.U..
Non sussiste infatti la dedotta violazione delle disposizioni in materia di mandato, poiché la Corte territoriale, con valutazione di merito congrua, logica e coerente, ha escluso, con riferimento al conto corrente n. (…) della BNL, filiale di (…), intestato alla sola R. , l’esistenza di un mandato in capo al figlio, rilevando, come la scrittura prodotta costituisse, al contrario, il mero conferimento della facoltà di operare sul conto intestato alla madre, con delega di firma.
Ed invero secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, l’accordo tra il cliente e la banca in base al quale anche altro soggetto (a ciò delegato) è autorizzato a compiere operazioni sul conto corrente, spiega unicamente l’effetto, per le operazioni e nei limiti di importo stabiliti, di vincolare la banca a considerare alla stessa stregua di quella del delegante la firma del delegato, e non comporta anche il conferimento a quest’ultimo di un potere generale di agire in rappresentanza del delegante per il compimento di qualsiasi tipo di atto negoziale riferibile al conto (Cass. 11866/2007).
In ogni caso, pur applicando la normativa in materia di mandato, deve escludersi che l’odierno ricorrente fosse esonerato dall’obbligo di rendiconto nei confronti egli eredi, posto che secondo il consolidato indirizzo di questa Corte l’estinzione del mandato per morte del mandante non fa venir meno l’obbligo di rendiconto del mandatario, che deve adempierlo nei confronti degli eredi del mandante (Cass. 9262/2003).
L’estinzione del mandato per morte del mandatario, prevista dall’art. 1722, n. 4, cod. civ., e l’obbligo di rendiconto a carico dello stesso mandatario, previsto dall’art. 1713, primo comma, cod. civ., si collocano, infatti, su piani diversi e non confondibili, sicché la morte ha il solo effetto giuridico di trasferire l’obbligo di rendiconto dal mandatario ai suoi eredi, ovvero, nel caso di morte del mandante, in favore degli eredi di quest’ultimo, in virtù delle norme generali in tema di successione “mortis causa” (Cass. 7254/2013). Non risultando dunque, come evidenziato dalla Corte d’Appello, che l’odierno ricorrente, avesse mai provveduto ad una rendicontazione prima del decesso della madre, non è configurabile una implicita approvazione del rendiconto medesimo.
Da ciò consegue che i giroconti e bonifici effettuati dal conto corrente intestato alla madre sul proprio conto corrente e gli ulteriori prelievi non giustificati da parte dell’odierno ricorrente vanno restituiti alla massa ereditaria.
È invece inammissibile la censura di carenza motivazionale per errata valutazione delle risultanze della Ctu, in quanto essa, nei termini in cui è formulata, non censura l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, ma evidenzia, piuttosto, una insufficiente motivazione, non più censurabile alla luce del nuovo disposto del n.5) comma 1 dell’art. 360 codice di rito, (Cass. n. 8053/2014), per non avere la Corte territoriale valutato in modo adeguato le risultanze istruttorie, ed in particolare l’espletata ctu contabile.
Anche nel merito, peraltro, non è ravvisabile la acritica adesione alle conclusioni della Ctu atteso che la Corte d’Appello ha specificamente esaminato e valutato le risultanze della consulenza contabile, alla quale, peraltro, l’odierno ricorrente non ha mosso censure specifiche e dettagliate, limitandosi ad affermare, in modo apodittico, che la Ctu era carente e contraddittoria.
Con il terzo motivo di ricorso si denuncia la violazione c/o falsa applicazione degli artt. 782 e 770 nonché 1322 comma 2 c.c., deducendo l’erronea qualificazione della scrittura privata, datata 29 luglio 1999, come donazione, nulla per difetto di forma, e non anche come contratto atipico di vitalizio alimentare.
È necessario premettere che, secondo il consolidato indirizzo interpretativo di questa Corte, il vitalizio alimentare è il contratto con il quale una parte si obbliga, in corrispettivo dell’alienazione di un immobile o della attribuzione di altri beni od utilità, a fornire all’altra parte vitto, alloggio ed assistenza, per tutta la durata della vita ed in correlazione ai suoi bisogni (Cass. Civ. Sez. III sent. del 01/04/2004 n. 6395) e si differenzia da quello, nominato, dl rendita vitalizia di cui all’art. 1872 c.c. per il carattere più marcato dell’alea che lo riguarda, inerente non solo la durata del rapporto, connesso alla vita del beneficiario, ma anche l’obbiettiva entità delle prestazioni (di fare e di dare) dedotte nel negozio, suscettibili di modificarsi nel tempo in ragione di fattori molteplici e non predeterminabili (quali le condizioni di salute del beneficiario), e per la natura accentuatamente spirituale di queste ultime, eseguibili, per tale motivo, unicamente da un vitaliziante specificatamente individuato alla luce delle sue proprie qualità personali. (Cass. Civ. Sez. II sent. del 22/04/2016 n. 8209).
A tale indirizzo interpretativo risulta essersi conformata la Corte territoriale, la quale ha correttamente escluso che la scrittura privata in esame possa qualificarsi come contratto atipico di vitalizio alimentare, mancando, nel documento, qualsiasi riferimento ai bisogni della madre per il futuro oppure a determinate necessità della predetta, commisurate alla durata della sua vita.
Nel caso di specie, infatti, a parte un riferimento, del tutto generico, alla reciproca assistenza, non risulta dalla predetta scrittura privata alcun concreto riferimento al contenuto dell’obbligazione del figlio ed alle prestazioni, strumentali al soddisfacimento delle esigenze di vita della madre, a cui questi si obbligava per tutta la durata della vita della stessa, come corrispettivo della cessione dei titoli a lei intestati, ed anzi, dalla ricostruzione della complessiva situazione patrimoniale della de cuius è risultato che la stessa potesse disporre di consistenti mezzi propri (oltre alla pensione), ampiamente sufficienti a sostenere le spese di vita domestica, anche a vantaggio del figlio convivente.
Da ciò, la qualificazione di tale scrittura privata come donazione, nulla per difetto di forma, trattandosi di un’attribuzione gratuita dalla madre in favore del figlio, di ingente valore, senza alcun carattere di corrispettività.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater Dpr 115 del 2002 sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Condanna A.E. alla refusione delle spese del presente giudizio in favore di A.M. , che liquida in complessivi 4.200,00 Euro, di cui 200,00 Euro per rimborso spese vive, oltre a rimborso forfettario spese generali in misura del 15% ed accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater Dpr 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

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 Cass. 
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 Sentenza 
 art. 13
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