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⭐GUÍA DE INFORMACIÓN GENERAL DE VIVIENDA Instituto de la Juventud
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María Teresa Salinas Franco
1 GUÍA DE INFORMACIÓN GENERAL DE VIVIENDA Instituto de la Juventud ASOCIACIÓN PROVIVIENDA 20132 Edición Instituto de la Juventud. C/ José Ortega y Gasset Madrid. NIPO: Imprime: DIN Impresores, S.L. La publicación Guía de vivienda, es un una publicación de carácter divulgativo, por lo que para informaciones de carácter específico recomendamos acudir a los diversos textos legales vigentes.3 ÍNDICE 3 EL ALQUILER DE LA VIVIENDA Recomendaciones Previas Partes que intervienen en la celebración del contrato Gastos que origina el contrato de arrendamiento La duración del contrato de arrendamiento La renta: determinación y actualización Gráfico dinámico actualizable con la evolución del Ipc Desistimiento Gastos repercutibles al arrendatario Cesión del contrato, subarriendo y subrogación Fianza arrendaticia Otras Garantías para el arrendador: Avales y Fianzas Personales Las obras Alquiler de viviendas sujetas a algún régimen de protección Finalización del contrato Derecho de adquisición preferente Alquiler con opción a compra Ventajas fiscales CERTIFICACIÓN EFICIENCIA ENERGÉTICA COMPRA DE VIVIENDA Observaciones previas Tipos de vivienda La reserva o señal El precontrato El contrato de compraventa La escritura pública. Notario y Registro Impuestos y gastos Las reclamaciones Ventajas Fiscales FINANCIACIÓN DE LA VIVIENDA Préstamos Hipotecarios Elementos determinantes del coste del préstamo: Capital a pedir prestado Tipos de interés Índices de referencia T.A.E COMISIONES Gastos de constitución de la hipoteca Pasos en la contratación de los préstamos hipotecarios a través de entidades de crédito4 4 Novación y subrogación Documentación que exigen las entidades para solicitar un préstamo hipotecario 38 Pasos en la contratación de préstamos o créditos hipotecarios a través de entidades no financieras Ventajas fiscales MEDIDAS PARA LA REESTRUCTURACIÓN DE LA DEUDA HIPOTECARIA COOPERATIVAS DE VIVIENDA Qué es una cooperativa de vivienda? Funcionamiento Ventajas e inconvenientes Derechos y obligaciones del socio cooperativista Transmisión Otros aspectos de la Cooperativa PLAN ESTATAL DE FOMENTO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS, LA REHABILITACIÓN EDIFICATORIA Y LA REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS Actuaciones y situaciones subvencionales. Programas del Plan Aranceles AYUDAS DE LAS CC.AA PARA EL ALQUILER O COMPRA DE VIVIENDA GLOSARIO ENLACES DE INTERÉS Oficinas Liquidadoras ITP Cooperativas Fianza LEGISLACIÓN5 EL ALQUILER DE LA VIVIENDA 5 Recomendaciones Previas Si pretendes alquilar una vivienda o solventar alguna duda, respecto a los derechos y obligaciones que pueden derivarse de tu contrato de alquiler, siempre que lo hayas firmado con posterioridad al 1 de enero de 1995, debes tener en cuenta las normas contenidas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (modificada por Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) A efectos de la aplicación de la citada Ley, se entiende por arrendamiento de vivienda, el contrato que se formaliza sobre una edificación habitable cuya finalidad es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. A la hora de suscribir un contrato de arrendamiento deberás tener en cuenta que: Es conveniente que el contrato se formalice por escrito. No es necesario que siga forzosamente un modelo concreto; basta que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto; aún así, y para facilitar, en parte, esta labor, existe un contrato-tipo, de venta en estancos, con cuya adquisición se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Este modelo no recoge los posibles acuerdos, sino los datos de identificación de la finca, las partes que intervienen, la renta y la duración. Hay determinados aspectos del contrato de arrendamiento, que pueden pactarse por las partes, como por ejemplo, quién paga los gastos por servicios con que cuente el inmueble, la cuota por Comunidad de Propietarios o el Impuesto de Bienes Inmuebles, la actualización de la renta. Podemos solicitar información acerca de la situación de la vivienda en el Registro de la Propiedad del lugar donde esté situado. De esta manera, confirmaremos la titularidad de la vivienda y si la misma se encuentra sometida a algún régimen de protección jurídica. La Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) establece ciertos mecanismos de protección, especialmente dirigidos al arrendatario, quizá como figura más vulnerable en esta relación. Por ello, regula la nulidad de aquellas estipulaciones que modifiquen, en perjuicio del arrendatario, las normas establecidas en esta Ley para los arrendamientos de vivienda, excepto en los casos en los que la propia norma expresamente lo autorice. A la hora de formalizar el contrato de arrendamiento es conveniente especificar que el domicilio de la vivienda arrendada es el que se tendrá en cuenta a efectos de actos de comunicación con el fin de facilitar las notificaciones en caso de procedimiento judicial. Por otro lado, las partes pueden señalar una dirección de correo electrónico a los efectos de realizar las comunicaciones previstas en la Ley, si bien debe quedar constancia de la remisión y la recepción del contenido.6 6 Partes que intervienen en la celebración del contrato En la celebración del contrato de arrendamiento intervienen dos partes: Parte arrendadora: Es la parte que se obliga a dar el goce o uso de una cosa, en este caso una vivienda, por tiempo determinado, a cambio de recibir el precio o renta pactada. Normalmente esta parte ostenta un derecho de propiedad, pero también pueden ser arrendadores, los usufructuarios, los titulares de la patria potestad, los representantes legales de personas jurídicas, etc. Parte arrendataria: Es la parte que se obliga a pagar la renta pactada al arrendador a cambio de usar o gozar de una cosa, en este caso, la vivienda, por tiempo determinado. Gastos que origina el contrato de arrendamiento Impuesto de Transmisiones Patrimoniales El contrato de arrendamiento es una operación onerosa sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. El obligado al pago es el arrendatario, aunque el arrendador se convierte en responsable subsidiario si hubiere percibido la primera mensualidad de renta, sin exigirle al arrendatario el abono del impuesto. Salvo que la Comunidad Autónoma hubiese aprobado otra tarifa, podrá satisfacerse la deuda tributaria, mediante la utilización de efectos timbrados en el estanco o liquidarse directamente mediante ingreso en la Delegación de Hacienda del lugar que nos corresponda, en plazo, normalmente, de 30 días hábiles desde la firma del contrato, según la siguiente escala: Euros Hasta 30,05 euros 0,09 De 30,06 a 60,10 0,18 De 60,1 1 a 120,20 0,39 De 120,21 a 240,40 0,78 De 240,41 a 480,81 1,68 De 480,82 a 961,62 3,37 De 961,63 a 1.923,24 7,21 De 1.923,25 a 3.846,48 14,42 De 3.846,49 a 7.692,95 30,77 De 7.692,96 en adelante 0, euros por cada 6,01 euros o fracción.7 7 Inscripción en el Registro de la Propiedad Para que el contrato de arrendamiento surta efectos frente a terceros dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad, será necesario elevarlo a Escritura Pública, ante Notario. La inscripción del contrato de arrendamiento es útil en caso de que el arrendador proceda a la venta de la vivienda o se vea afectado por una resolución de su derecho (ejecución hipotecaria) pues de este modo el arrendatario quedará protegido durante el plazo de duración mínima legal del contrato y la prórroga de un año del art.10. Tratándose de arrendamientos de fincas no inmatriculadas gozarán de una especial protección. La inscripción en el Registro de la Propiedad conlleva la elevación a público del contrato de arrendamiento, por lo que habrá que abonar Aranceles Notariales y Aranceles Registrales. Formalización del contrato de arrendamiento Como ya hemos dicho, es conveniente que la relación que nace de un arrendamiento se formalice por escrito. A este respecto se refiere el artículo 37 de la ya citada L.A.U. Es aconsejable que un profesional nos asesore y nos redacte su clausulado. El pago de estos honorarios no está regulado por ninguna norma, por lo que, en la práctica, suele pagarse a medias entre ambas partes. La duración del contrato de arrendamiento La duración del contrato de alquiler se pacta libremente entre las dos partes que intervienen en su formalización. No obstante, si este plazo de duración fuese inferior a 3 años, llegada la fecha del vencimiento del contrato, éste se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que sea el inquilino el que manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene intención de continuar en la vivienda alquilada. Transcurrido el plazo de los 3 años, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre que lo preavise al arrendatario con un mes de antelación. Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por 1 año más, salvo que sea el inquilino el que comunique al propietario su voluntad de no renovar el contrato. Como en el caso anterior, el propietario no podrá rechazar la prórroga del contrato. Por tanto, el propietario está legalmente obligado a la prórroga del contrato de arrendamiento hasta alcanzar los primeros tres años. Esta situación tiene una excepción: que el arrendador manifieste, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, que necesitará ocupar la vivienda antes, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.8 8 La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que se vaya a necesitar. Situaciones excepcionales El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos establece un régimen especial para los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas, se considerarán contratos de arrendamientos de vivienda y estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus artículos 9 y 18. El mismo régimen se aplicaría a los contratos nacidos al amparo del Fondo Social de viviendas. La renta: determinación y actualización La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler de la vivienda, se pacta libremente por ambas partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. Recibo de pago El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario). Actualización de la Renta Para su actualización, durante los 3 primeros años de duración del contrato, la renta se incrementará o disminuirá de conformidad a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística; así, la renta se incrementará si sube el IPC o disminuirá si éste lo hace. Salvo que las partes de forma expresa acuerden otro tipo de actualización. Esta actualización puede solicitarse por el arrendador o por el arrendatario. La actualización de la renta se efectúa una vez transcurrido un año de vigencia del contrato, mediante una sencilla operación, que consiste en multiplicar el importe de la renta por la variación porcentual experimentada por el I.P.C. (salvo que se acuerde otro índice de referencia ) en los doce meses anteriores a la fecha de actualización del contrato, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del mismo. La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que el propietario comunique al inquilino el importe de la actualización. Durante toda la duración del contrato se mantendrá el sistema de actualización pactado.9 9 Gráfico dinámico actualizable con la evolución del IPC AÑO 2005 MES IPC Enero 3 1 Febrero 3,3 Marzo 3,4 Abril 3,5 Mayo 3,1 Junio 3,1 Julio 3,3 Agosto 3,3 Septiembre 3,7 Octubre 3,5 Noviembre 3,4 Diciembre 3,7 AÑO 2006 MES IPC Enero 4 2 Febrero Ejemplo: Si tu contrato se firmó en septiembre de 2004, debes tomar como referencia la variación porcentual del I.P.C. experimentada en el período comprendido entre Agosto de 2004 y Agosto de De esta manera: Renta antes de actualizar = 400 euros I.P.C. = 3,3% Renta actualizada exigible a partir de Septiembre de 2005 = 413,20 euros En el siguiente enlace podrás calcular el IPC que debes aplicar para la actualización de renta de tu contrato: Desistimiento Una vez transcurridos al menos seis meses de duración, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar una indemnización que deberá abonar el arrendatario en caso de desistimiento, dentro del límite previsto por la propia Ley.10 10 Gastos repercutibles al arrendatario (*) Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) Es un tributo de carácter municipal que grava la propiedad, tanto del suelo como del vuelo (lo edificado). Su repercusión al inquilino se puede pactar libremente por las partes contratantes. Es aconsejable que lo pague el propietario; en principio, porque como ya hemos dicho, es un impuesto que grava la propiedad, y en segundo lugar, porque con independencia del pacto que pueda suscribirse, el mismo, no afecta a la Administración, que a efectos de reclamación, se dirigirá siempre al sujeto pasivo del mismo, que es el propietario. Comunidad de Propietarios Si se acuerda que este gasto se repercuta al inquilino, debe recogerse por escrito, determinando su importe anual y mensual. Durante los tres primeros años, la revisión por este concepto, sólo podrá hacerse por acuerdo expreso de las partes, anualmente y no podrá exceder del doble del porcentaje en que pueda incrementarse la renta. Con independencia de este acuerdo, en caso de impago, la Comunidad de Propietarios, se dirigirá contra el propietario que es el obligado al pago a estos efectos. Gastos de Suministros Como luz, teléfono, agua, gas..., que se individualicen mediante aparatos contadores, serán de cuenta del arrendatario. Tasa de Basuras Esta tasa se puede repercutir al arrendatario al ser un servicio prestado para la retirada de la basura generada por el arrendatario. Actualmente puede darse el caso de estar ante una Tasa que no existía en el momento de arrendar y que no se ha recogido nada en el contrato de arrendamiento. La Doctrina está a favor de repercutir esta Tasa, pues se debe acudir a la causa de la misma, que no es otra que la recogida de basuras generada por las viviendas y locales, siendo lógico y justo que paguen los que depositan los desperdicios y se benefician de su retirada, esto es, aquellos que ocupan la finca. *Es conveniente que en el recibo de pago se especifiquen, separadamente, las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago. Cesión del contrato, subarriendo y subrogación Cesión La cesión del contrato conlleva la transmisión por el arrendatario de sus derechos y deberes, lo que en la práctica significa que el contrato de arrendamiento pasa a una tercera persona.11 11 Subarriendo El subarriendo es el arrendamiento que realiza el inquilino, de una parte de la vivienda de la que él disfruta a favor de otra persona. El arrendatario sólo puede subarrendar una parte de la vivienda y únicamente durante el tiempo que dure su propio contrato de alquiler, sin que el importe del subarriendo pueda superar el de la renta que el inquilino esté abonando. *En los dos casos, tanto en la cesión como en el subarriendo, el propietario debe prestar su consentimiento por escrito. Subrogación La subrogación supone la sustitución de una persona por otra en el contrato de arrendamiento, de modo que si te subrogas adquieres todos los derechos y deberes que poseía el anterior titular. Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino. Se produce la subrogación de la parte arrendadora cuando ésta vende a una tercera persona la vivienda arrendada. En este caso, el adquirente está obligado a respetar todas las condiciones del contrato de arrendamiento, que permanecerá en vigor hasta que transcurra el período de duración mínimo de cinco años. La subrogación en la posición del inquilino se produce cuando fallece éste. Hay que tener en cuenta, que el fallecimiento del inquilino no conlleva, necesariamente, la extinción del contrato de arrendamiento dado que pueden subrogarse en el mismo: El cónyuge o persona que conviviera de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge. Los descendientes sujetos a patria potestad o tutela. Los ascendientes Los hermanos. Otros parientes hasta el tercer grado colateral, tíos y sobrinos, con una minusvalía igual o superior al 65%. Se exige, como regla general, la convivencia con el arrendatario de, al menos dos años, excepto en el caso de cónyuges o parejas que tengan descendencia común, que no será preciso. El contrato se extingue si no existe ninguna de estas personas. Cabe acuerdo de las partes en contratos de duración superior a 3 años de no subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario. Se permite la posibilidad de subrogarse en la posición del arrendatario titular del contrato en caso de desistimiento de éste siempre y cuando, el cónyuge no titular del contrato de arrendamiento manifieste al arrendador su intención de subrogarse en el mismo.12 12 En caso de separación, nulidad, divorcio del arrendatario, el cónyuge a quién se le atribuya el uso de la vivienda arrendada, pasará a ser titular del contrato. Fianza arrendaticia A la hora de formalizar un contrato de arrendamiento de vivienda y por imperatividad de la Ley de Arrendamientos Urbanos, estás obligado a dejar en depósito al arrendador, una cantidad en metálico equivalente a una mensualidad de la renta pactada, que se denomina fianza. Esta cantidad permanece inalterable durante los tres primeros años de vigencia del contrato. La fianza arrendaticia sirve para sufragar, al término del contrato, todas aquellas obligaciones asumidas por el arrendatario que tengan una traducción económica. Por ejemplo: suministros pendientes de abono, posibles desperfectos o impagos de rentas. El arrendador tiene la obligación de devolverte la totalidad de la fianza o la cantidad resultante si parte la aplicó a su finalidad, en el plazo máximo de un mes, a contar desde la fecha de terminación del contrato. Si no la hubieses recibido en dicho plazo, devenga el interés legal del dinero. También puede darse el supuesto de que el importe de la fianza que obra en poder del arrendador no sea suficiente para cubrir esas posibles eventualidades, por lo que tendría derecho a reclamarte la diferencia. La fianza debe depositarse, en el Organismo público que tenga asumida dicha competencia. Se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad. El ingreso de la fianza se realiza por el arrendador o subarrendador, a través de transferencia bancaria, adjuntando, normalmente, copia y original del contrato de arrendamiento y copia y original del Documento Nacional de Identidad. Otras Garantías para el arrendador: Avales y Fianzas Personales La Ley de Arrendamientos Urbanos faculta a las partes para pactar cualquier tipo de garantía que asegure el cumplimiento, por el arrendatario, de sus obligaciones arrendaticias. Los propietarios se han vuelto muy cautos, en parte, por la lentitud de los procedimientos judiciales asociados a los incumplimientos derivados de un contrato de arrendamiento, por lo que, últimamente, exigen más garantías a sus inquilinos. El aval bancario es una herramienta de garantía, ejecutable según proceda en acuerdo bilateral, pero que implica disponer de una cantidad de dinero líquido, que queda a disposición de la entidad bancaria concedente del aval y que además te acarrea unos costes mensuales o trimestrales.13 13 El banco suele cobrar el 1% al principio (incluyendo gastos de apertura, notario, etc...), y después en torno a un 0.75% ó 1% trimestralmente, aproximadamente. Pasos a seguir para solicitar un aval: Debes ir a tu Banco o Caja; te exigirán que ingreses la misma cantidad de dinero que el importe del aval, aunque en ocasiones, te piden una cantidad mayor para cubrir los intereses y gastos del mismo. Es habitual que el Banco imponga su modelo de aval con la cantidad y duración acordada. Una vez aprobado el aval, los Bancos suelen proponer que incluyas el dinero del aval en un fondo de inversión de poco riesgo para que te rentabilice un interés. Formalizado el aval, el arrendatario tendrá que firmarlo ante el Notario que el Banco te indique. En la comisión del aval el Banco te incluye ya los gastos del Notario. A la hora de firmar el contrato debes entregar al arrendador el Documento original del aval bancario, quedándote con una copia del mismo; una vez resuelto el contrato de arrendamiento el propietario debe devolverte el documento original para liberarte de tus obligaciones frente al Banco. La fianza personal Es un contrato de garantía personal, que regula el Código Civil, en virtud del cual un tercero se compromete a responder ante el arrendador en caso de que incumplas las obligaciones legales o pactadas, derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda. En el caso de que el arrendador te exija formalizar un documento de fianza personal, debes presentar una persona que tenga capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder de la obligación que garantiza. Las obras Obras de conservación necesarias El propietario de la vivienda está obligado a realizar las reparaciones necesarias, sin elevar por ello la renta, para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, a fin de servir al uso convenido, con las siguientes excepciones: Que el deterioro sea imputable al arrendatario. Que los daños impliquen la destrucción de la vivienda arrendada por causa no imputable al arrendador ( incendio, inundación, terremoto ) Si estas obras duran más de veinte días, se disminuye la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.14 14 Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, puedes efectuarlas, siempre que se lo comuniques al propietario, teniendo derecho a que éste te restituya su importe. Es posible que las partes acuerden que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar el inmueble. Obras de mejora Son aquellas que pueden suponer mayor comodidad en los servicios de que dispone la vivienda, o mejorar los existentes, o incluso la creación de otros nuevos. Pueden afectar a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes. En estos casos, el propietario deberá notificar al inquilino la intención de llevar a cabo tales obras con, al menos 3 meses de antelación al comienzo de las mismas, especificando el objeto de las obras, su duración y coste previsible. El arrendador que haya efectuado obras de mejora podrá incrementarte la renta transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato. Si te ves obligado a soportar una obra de mejora, igualmente tienes derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que te veas privado, así como a la indemnización de los gastos que las obras te obliguen a efectuar. Alquiler de viviendas sujetas a algún régimen de protección Este tipo de viviendas pueden ser de dos tipos: De promoción pública, son aquellas que impulsan, programan y financian las administraciones públicas. De promoción privada, son aquellas que impulsan, programan y financian otros agentes, distintos de las administraciones públicas. En ocasiones se promueve bajo la figura jurídica de cooperativas de viviendas o comunidades de propietarios. A su vez, tenemos que distinguir según que la vivienda se haya promovido en régimen de compra-venta o en régimen de alquiler. Vivienda protegida en régimen de compra-venta Si la vivienda la promueve un particular en régimen de venta, el hecho de que haya recibido ayudas públicas, la somete a una serie de prohibiciones y limitaciones a la hora de disponer. Así, es frecuente que se establezca que, durante un determinado plazo, deben destinarse a vivienda habitual del adjudicatario, no estando permitido su arrendamiento. Una vez transcurrido dicho plazo, el propietario puede arrendarla teniendo en cuenta las siguientes observaciones:15 15 El precio máximo de renta que puede exigir está determinado por unos módulos que fija el organismo público que en cada Comunidad Autónoma tenga asumidas las competencias en materia de vivienda. El arrendador no podrá arrendarlas a precio libre. El precio del módulo multiplicado por el número de m 2 útiles, nos dará el precio por el cual podremos alquilar la vivienda. La revisión de la renta, cualquiera que fuere la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del I.P.C. El contrato de arrendamiento de vivienda protegida debe contener unas cláusulas específicas obligatorias, cuyo contenido facilita la Dirección General de Arquitectura y Vivienda. Si bien, es necesario consultar la normativa autonómica referente a vivienda protegida, puesto que las CC.AA han asumido competencias en esta materia; en su defecto se aplicará, subsidiariamente, lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U). Existe obligación de visar estos contratos; es decir, se exige su presentación ante el órgano competente en materia de vivienda de cada Comunidad Autónoma para comprobar que se han incorporado las cláusulas obligatorias y que el precio estipulado de renta entra dentro de los límites marcados por la Administración. Cualquier persona podría arrendar este tipo de viviendas. Vivienda protegida en régimen de arrendamiento Actualmente existen viviendas protegidas de nueva construcción de promoción pública o privada en régimen de arrendamiento, como medida para fomento el alquiler, especialmente, dentro de determinados colectivos, entre ellos, los jóvenes. Las formalización del contrato de arrendamiento recoge las características señaladas en el apartado anterior (renta, contrato visado, etc...) En este caso, los arrendatarios que quieran acceder a este tipo de viviendas, deben reunir determinados requisitos, especialmente, de ingresos; hay que consultar los que exige el actual Plan de Vivienda del Ministerio de Fomento, y los posibles Planes Autonómicos. Estas viviendas quedan vinculadas al régimen de arrendamiento, diez o veinticinco años, en función del plazo de amortización del préstamo cualificado. Transcurrido este período, el arrendador podrá disponer libremente de ellas. Vivienda protegida en régimen de arrendamiento con opción a compra Promoción de viviendas destinadas a este régimen durante 10 años; Podrán ser objeto de un contrato de arrendamiento con opción a compra. En cuyo caso, el arrendatario puede adquirirla hasta 1,7 veces el precio máximo de referencia establecido en la calificación provisional. Del precio de venta se deduce, en concepto de pagos parciales adelantados, al menos el 30% de la suma de los alquileres satisfechos por el inquilino, en las condiciones que establezcan las CC.AA y Ceuta y Melilla.16 16 Finalización del contrato Una de las causas más habituales de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas anuales. También el acuerdo de las partes puede poner término al contrato, aunque no haya vencido el plazo contractual. En este supuesto, es conveniente formalizar un documento de Resolución de contrato, donde las partes acuerdan, entre otros extremos, sobre liquidación de gastos y aplicación de fianza. Finalmente, la L.A.U. permite poner término al contrato cuando se produce algún incumplimiento contractual; en este caso, puede haberse originado por el propietario (por ejemplo porque no realiza las reparaciones necesarias en la vivienda) o por el inquilino (no abona la renta o realiza actividades molestas). Será necesario, si no hay acuerdo, utilizar la vía judicial para la resolución del contrato. Derecho de adquisición preferente Si el propietario de la vivienda que tienes arrendada pretende venderla, está obligado legalmente a ofrecértela, indicándote, por escrito las condiciones de la transmisión, entre ellas, el precio. Si estás interesado, podrás ejercer sobre la misma el derecho de adquisición preferente o de tanteo y dispondrás de un plazo de 30 días para comunicar tu decisión de comprar. Si no te interesa, el propietario, transcurrido ese plazo, podrá hacer el ofrecimiento de venta a cualquier otra persona. Ahora bien, si la vende sin haberte hecho el ofrecimiento o a un precio inferior al que te comunicó o incumple cualquiera de los requisitos de la venta, podrás impugnarla y adquirirla en las mismas condiciones en las que el propietario la transmitió al tercero. En esto consiste el derecho de retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta de la vivienda. Alquiler con opción a compra El derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado. Este tipo de contrato no dispone de una cobertura legal. Es importante determinar en el contrato de arrendamiento con opción de compra la duración de la opción; ésta podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará, necesariamente, en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento. Hay que pactar si la totalidad de las cantidades desembolsadas en concepto de renta hasta el momento del ejercicio de la opción se imputan al precio de compra del inmueble o sólo una parte. Dicho precio se abonará, íntegramente, en la fecha en que se ejerza el derecho de opción a compra.17 17 La renta satisfecha por el arrendatario está sujeta al IVA (21%) en el caso de vivienda de obra nueva. Ventajas Fiscales Para el arrendatario En la Ley 35/ del I.R.P.F se introdujo esta deducción por arrendamiento de vivienda habitual que se aplicará sobre la cuota íntegra estatal del impuesto. La deducción consiste en la cantidad resultante de aplicar el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el periodo por el alquiler de la vivienda habitual siempre que la base imponible sea inferior a ,20 euros anuales. La base máxima de esta deducción será de: a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a ,20 euros anuales: euros anuales. b) Cuando la base imponible esté comprendida entre ,20 y ,20 euros anuales: euros menos el resultado de multiplicar por el 1,4125 la diferencia entre la base imponible y ,20 euros anuales. Algunas Comunidades Autónomas ofrecen ya estas deducciones, la deducción por arrendamiento de vivienda habitual a aplicar sobre la cuota íntegra estatal del impuesto (10,05%) es compatible con las deducciones existentes en las CC.AA que se aplican sobre la cuota íntegra autonómica. Todo ello siempre y cuando se reúnan los requisitos exigidos para la aplicación de las mismas. En la actualidad muchas Comunidades Autónomas tienen prevista una deducción en el I.R.P.F por arrendamiento de vivienda habitual para menores de 35 años. Para el arrendador En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto que debe declarar el arrendador, se reducirá en un 60 %. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente. Dicha reducción será del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años 2 y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples. El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, el cumplimiento de estos requisitos. 1 Redacción según Ley 39/2010 de 22 de Diciembre, de PGE para el año En contratos anteriores a 1 de enero de 2011 la edad del arrendatario se ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años a efectos de la aplicación de la reducción del 100 por 100.18 18 Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos.19 CERTIFICACIÓN EFICIENCIA ENERGÉTICA 19 Se regula en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que aprueba un procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (B.O.E. 13 de abril de 2013). La puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir del 1 de junio de El Procedimiento Básico se aplica a: Edificios de nueva construcción. Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor. Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 metros cuadrados y sean frecuentados habitualmente por el público. El certificado de eficiencia energética dará información exclusivamente, sobre la eficiencia energética del edificio y no supondrá la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio. El promotor o propietario del edificio o parte del mismo (ya sea de nueva construcción o existente), será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio o de su parte, en los casos en que venga obligado. Asumen, igualmente la obligación de su renovación. Para las unidades de edificios, viviendas o locales, situados en un mismo edificio, la certificación de eficiencia energética se basará, como mínimo, en una certificación única de todo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales representativos del mismo edificio, con las mismas características energéticas. No existe ningún tipo de obligación de realizar obras de mejora para el propietario. La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en su Disposición Adicional Tercera y Cuarta establece las infracciones y sanciones en materia de Certificación Energética.20 COMPRA DE VIVIENDA 20 Observaciones previas Antes de firmar un contrato o precontrato de compraventa, debes pedir al vendedor copia de la escritura que le acredite como propietario del piso o solar. Es aconsejable, también, acudir al Registro de la Propiedad, donde consta toda la información relativa a constitución, transmisión y extinción de derechos reales que pueden recaer sobre una finca, como las hipotecas u otras cargas. De existir cargas, puedes o debes, según los casos, acordar con el vendedor la cancelación de las mismas. Respecto a la hipoteca puedes pedir que el propietario la cancele o subrogarte, si las condiciones te pueden interesar. Los datos que debes conocer son los relativos a identificación del propietario o copropietarios, la superficie del inmueble o solar, la cuota de participación del piso en la contribución a gastos comunes, si está hipotecada o tiene otro tipo de cargas y, por último, si es de edificación libre o sometida a algún régimen de protección. Tipos de Vivienda Vivienda Nueva En el caso de que estés buscando una vivienda nueva puedes encontrarte dos posibilidades: Vivienda en construcción o sobre plano. Puesto que no puedes comprobar su acabado debes exigir junto a la copia del contrato de compraventa, un Plano concreto de la vivienda con su correspondiente Memoria de calidades cuanto más exhaustiva mejor, porque también forman parte del contrato. Vivienda ya construida. En este caso puedes comprobar por ti mismo, las características y calidades de la vivienda, aunque no las de la propia edificación. El promotor o vendedor deberá entregarte la Licencia de Primera Ocupación que en su día él obtuvo o la Cédula de Habitabilidad, así como los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua, etc... se adecuan a la normativa vigente. Acudir a una empresa promotora es el medio habitual de conseguir una vivienda nueva. Otra opción son las inmobiliarias o los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, profesionales colegiados que pueden intervenir como mediadores en la compraventa de una vivienda; su mediación supone un gasto añadido ya que hay que abonar una comisión. Agruparse en cooperativas o comunidades de propietarios para conseguir una vivienda, es otra opción. Vivienda de Segunda Mano Para adquirir una vivienda de segunda mano, puedes acudir a un particular, con lo que te ahorrarás algunos gastos o utilizar los servicios de una agencia inmobiliaria que se encargará de tramitar toda la operación. Mostrar más
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References: resolución 
 artículo 37
 Resolución 
 resolución 
 Real Decreto 
 REAL DECRETO 
 Artículo 1