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Timestamp: 2018-02-24 06:06:55+00:00

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Determinan los Requisitos para el Progreso de la Acción Redhibitoria
by Dra. Adela Prat on diciembre 15, 2013
ACCIÓN REDHIBITORIA. DAÑOS Y PERJUICIOS. Rechazaron la demanda deducida por una S.A. compradora de un predio en el que había funcionado una Estación de Servicio. Había reclamado por “vicios ocultos” al haber en el lugar tanques de nafta tapados deficientemente y contaminación del suelo.
El rechazo de la acción se fundamentó en la negligencia del comprador, quien debió asesorarse antes de la compra. Por otra parte, los defectos podían descubrirse a través de un examen atento y cuidadoso de la cosa.
La Sociedad accionante – compradora – habitualmente se dedica a los negocios de intermediación inmobiliaria (art. 2.170 Código Civil). La Justicia resolvió que no existieron “vicios ocultos“. En consecuencia, y para el caso de haber existido vicios ocultos, declaró PRESCRIPTA la acción (Art. 4.041 del Código Civil) atento que para estos caso en el plazo de prescripción es tres (3) meses.
Así se resolvió en los autos caratulados : “P. S.A. c/ C. S.A. y Otro s/ Daños y Perjuicios ” – CNCIV – SALA E – 21/08/2013.
La Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil – integrada por los Sres. Jueces Juan Carlos G. Dupuis, Mario P. Calatayud y Fernando M. Racimo – resolvió confirmar la Sentencia dictada en Primera Instancia en cuanto rechazó la demanda entablada por la Empresa “P. S.A.“ por vicios redhibitorios y daños y perjuicios, en cuanto la Sra Juez estimó que no existieron vicios ocultos y por tanto la pretensión está prescripta por aplicación del Art. 4041 del Código Civil que señala un plazo de tres (3) meses para iniciar la demanda, plazo ampliamente vencido.
Fundamentos de la Sentencia dictada en Primera Instancia.
La Sra. Juez de grado analizó el planteo desde dos puntos de vista diferentes : (i) Por un lado, examinó la cuestión a la luz de los vicios redhibitorios toda vez que aquélla sostuvo la existencia de “vicios ocultos“ en el predio que adquiriera; y (ii) por otro, como daños derivados de la compraventa al invocar el cumplimiento defectuoso del contrato.
Sin embargo, concluyó que en ninguno de ambos supuestos la demanda podía prosperar, razón por la cual la desestimó con costas a la actora.
En la primera hipótesis, tras destacar que aún cuando se inclinara por la postura doctrinaria que admite la posibilidad de reclamar daños y perjuicios contra el vendedor sólo si éste es de mala fe, la acción estaría condenada al fracaso, pues no existe elemento alguno en el Expediente que acredite que la demandada actuó con el deliberado propósito de engañar a la compradora y resultaría abstracto pronunciarse sobre la prescripción, habida cuenta que – a su juicio – ha quedado debidamente demostrados que “P. S.A.” debió conocer la existencia de los vicios ocultos pues se dedica habitualmente a la intermediación en el mercado inmobiliario. (Art. 2170 del Código Civil).
Analiza a esos fines, la prueba testimonial de la cual surgía que la adquirente había pagado un precio inferior al real por el problema ambiental que existía y que conocía; pero además resaltó que la propia demandante en su escrito inicial indicó que al momento de concretar la operación en el predio había funcionado una estación de servicio que estaba abandonada, de modo que no podía ignorar que había tanques de nafta enterrados.
Así las cosas, si se considera que existieron vicios ocultos la pretensión estaría prescripta (art. 4.041 del Codigo Civil), toda vez que su representante legal – F. D. F. – había participado en las actuaciones administrativas labradas por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, para proceder al saneamiento del suelo el 04/06/08 en tanto el plazo estaba ampliamente vencido cuando intervino el mediador antes de la promoción de la demanda.
Examinó la cuestión a la luz de los perjuicios derivados de los tanques nafta tapados deficientemente. En ese caso, si bien la acción no estaría prescripta (art. 4023 Código Civil), tampoco podría prosperar, atento que del peritaje del ingeniero se desprende que el valor del inmueble era bastante más elevado que el que surge de la Escritura, donde figura un tercio del asignado, porque de esta forma se burlaría al Fisco dado que percibiría gabelas sobre la base del monto declarado e importaría alegar su propia torpeza.
Entonces, si era por todos conocido que en el lugar había funcionado una estación de servicio y la compradora es una Sociedad que se dedica con habitualidad a la compra y venta de inmuebles, no se advierte cómo puede atribuirse, en el estado de la legislación actual, infracción al deber de informar o violación al principio de la buena fe.
Por último, hizo lugar a la defensa de `falta de legitimación pasiva´ para obrar, opuesta por R. M. F al considerar que su responsabilidad personal como Presidente de la Sociedad vendedora demandada, no estaba en la especie comprometida por cuanto no se había acreditado la concurrencia de los presupuestos respectivos, más aún cuando no se había demostrado en autos que la vendedora hubiere incumplido con sus obligaciones contractuales, lo que deriva en que tampoco puede estimarse comprometida la responsabilidad personal de los órganos societarios, y menos aún, la mala fe del citado codemandado.
Fundamentos añadidos por la Excma. Cámara para confirmar la Sentencia que rechazó la demanda.
Los Sres Jueces de Cámara señalaron en primer término, que “la demandante no se ha agraviado de un aspecto fundamental de la Sentencia, cual es que la pretensión a la luz de los vicios redhibitorios por ella alegados, se encontraría prescripta, argumento que se estima acertado.”
Los Magistrados cerraron esa fundamentación remarcando que “del Informe emanado del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, surge que F. D. F. , en su carácter de Presidente de la firma actora, cuestionó la obligación de erradicar los tanques de combustible del predio en cuestión y encarar las tareas de remediación del suelo, solicitando un plazo mayor para la realización de los trabajos respectivos, lo que significa que al menos a esa fecha – 17/09/2008 – tenía conocimiento de la existencia del problema existente. Entonces, si el plazo de tres (3) meses que contempla el art. 4041 del Código Civil, en el mejor de los casos para su postura, comenzó a correr desde esa fecha y la Mediación se inició el 26/03/09 y finalizó el 22/06/09, en tanto la demanda se promovió el 18/06/10, es evidente que la acción se encontraba prescripta, lo que sella la suerte del recurso interpuesto por la actora.”
“Por otra parte, es de advertir que se ha decidido, que es jurídicamente inaceptable el desdoblamiento entre acción redhibitoria y acción por daños y perjuicios, por lo que, aunque el reclamo se limite a estos últimos, el plazo de prescripción es de tres (3) meses ” – afirmó la Sala citando a Borda, “Tratado de Derecho Civil” – Contratos, 7a edición, T. I, fallo citado en la nota 463, CNCivil, Sala F, en L.L. 1977–D, 130 –
Acto seguido, los Magistrados que integran la Sala E puntualizaron ” es verdad – como sostiene la apelante al comienzo de su presentación – que la sola circunstancia de que se trate de una Sociedad que habitualmente se dedica a los negocios de intermediación inmobiliaria no implica necesariamente que debía conocer la existencia de vicios ocultos como sería el caso de la permanencia de los tanques de combustible que servían a la estación de servicio que había sido explotada en el predio, como asimismo que el suelo estuviera contaminado; pero es evidente que por su propia y extensa experiencia en tales negocios, debió adoptar los mínimos recaudos, antes de concretar la operación, como lo es asesorarse por expertos para conocer con exactitud si existían aún enterrados en el suelo tales tanques y se habían cumplido las operaciones de remediación respectivas, habida cuenta que estaba a la vista que allí había funcionado una Estación de Servicio y lavadero.”
Sentado lo anterior, los Sres. camaristas pusieron de relieve que “sabido es que no son ocultos aquellos defectos que podrían descubrirse a través de un examen atento y cuidadoso de la cosa, practicado en forma usual para ese negocio, puesto que sólo tienen ese carácter los que escapan al estudio hecho por un experto, pues el comprador diligente tiene el deber de hacerse asesorar (ver Borda, op. y loc. cits., pág. 145 n* 222 letra a. y doctrina y precedentes citados; Rezzónico, “Estudio de los Contratos en nuestro Derecho Civil“, 2da edición, T. I, citas de la nota 85; Cifuentes en Belluscio, “Código civil y leyes complementarias, comentado y concordado, T. 9, pág. 775, n* 5, letra 4a. y citas de la nota 18)
En tal sentido, la Sala recordó que “por lo demás, es de público y notorio conocimiento que en tales supuestos, los tanques deben ser retirados o anulados y efectuarse tareas de remediación del suelo, más allá de la obligación para el propietario del predio que le imponen las normas legales referidas a la contaminación ambiental( /83, apartado 9.2.2. y 26 y Resolución de la Secretaría de Energía 1102/2004, arts. 34 y 35)” – ver más infra en (1) –
Acerca del `reducido precio pagado´, los Magistrados señalaron que ” del peritaje de desprendía que había sido un tercio inferior al real para esa época (fs..) y que no se podía justificar esa diferencia alegando que había sido al sólo efecto de burlar los intereses fiscales.” – ver testimonio infra en (2) –
La mala fe no se presume.
Desde otra perspectiva, los Jueces de Cámara pusieron de manifiesto que “la mala fe no se presume, sino que por lo contrario, siendo preciso que quien la alega la acredite debidamente; y, en la especie, conforme el análisis que efectuara la Sra. Juez, de los testimonios producidos resulta que el bajo precio convenido fue el resultado del problema ambiental existente.”(testimonios cuya idoneidad impugnó por la actora, pero la Magistrada de la Instancia anterior desechó las objeciones, sobre las que no se insiste en el memorial )
“Es decir, sólo cabe concluir que el bajo precio pactado no pudo originarse, sino en la existencia de los tanques y en la necesidad de efectuar el saneamiento del suelo.” (del texto de la Sentencia de Cámara )
La Sala E de la Cámara Nacional de Apelación Civil, confirmó la Sentencia que rechazó la demanda interpuesta por el comprador, con costas al comprador vencido, en la convicción de que en el presente caso no existieron vicios ocultos, que la Empresa compradora conocía la situación en que se encontraba el predio adquirido, porque era público y notorio que allí había funcionado una estación de servicio y lavadero, y si hubiera consultado a un experto (en caso de sostenerse que ignoraba los defectos), hubiera sabido que existían tanques de combustible enterrados y que existía la obligación de remediar el suelo por razones de contaminación ambiental, atento que por la Resolución de la Secretaría de Energía de la Nación 1102/2004, arts 34 y 35, actualizada el 31/08/2012, los tanques debían ser anulados y el terreno debía ser objeto de remediación.
Por otra parte resulta fundamental, la profesión de la compradora (intermediación en la compra y venta de inmuebles) en función del texto del artículo 2.170 del Código Civil. – ver normativa “infra“ –
No obstante, si bien se acreditó que pagó por el predio un precio inferior al real, también es cierto que la obra de remediación del suelo es muy costosa y al solicitar los presupuestos bien pudieron haberse encontrado con que lo que parecía haber sido un fantástico negocio, era nada más que un mal negocio. Más allá de la prescripción, la ley no protege contra los malos negocios. Son exclusiva responsabilidad de las partes y no existiendo mala fe del vendedor, ni habiéndose dado vicio de lesión (aprovechamiento), no le queda otra posibilidad que aceptar aquello de que “no es mala la verdad, lo que no tiene es remedio”
(1) “Más allá de que la garantía por evicción y vicios redhibitorios representa un elemento natural del contrato de compraventa, es decir, que el vendedor la debe ex lege o por imposición de la ley, sin necesidad de que sea ofrecida ni estipulada expresamente, es decir, se trata de una “garantía de derecho”, en cuya efectividad se compromete el interés público (arts. 2164, 2165, 2166 y 2167 del Código Civil), no se discute que la vendedora se hubiere obligado al saneamiento en caso de evicción y vicios redhibitorios en la Escritura de venta; pero la Magistrada de grado advirtió que se apartaron de lo pactado, no por entender que se había convenido un precio evidentemente inferior al real porque la adquirente conocía la situación irregular sino también – incluso en la hipótesis contraria y en el entendimiento de que la ignoraba – por la negligencia que había demostrado la compradora antes de concretar la operación, de hacerse asesorar debidamente.” (del texto de la Sentencia de Cámara)
(2) El testigo S. afirmó que : “el Presidente de S.A. actora – el Sr. F. – había exigido que en la Escritura figurara un precio no superior al 60% del precio real.”
Artículo 4.041 del Código Civil. Se prescribe a los tres meses la acción redhibitoria.
Artículo 2.170 Código Civil. El enjanante está también libre de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su oficio o profesión.
Artículo 2.164 Cód. Civil. Son vicios redhibitorios, los defectos ocultos de la cosa cuyo dominio, uso o goce se trasmitió a título oneroso, existentes al tiempo de su adquisición, si la hacen impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella, que de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido…
Resolución Secretaría de Energía de la Nación 1102/2004, arts 34 y 35 , actualizada el 31/08/2012.
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Artículo 2

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