Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mietminderungsanspruchs-wegen-schimmelbefalls-ausschluss/
Timestamp: 2019-09-20 10:23:32+00:00

Document:
AG Schöneberg, Az.: 102 C 194/13
1) Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 828,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 165,60 € seit dem 06.02.2013, 06.03.2013, 06.04.2013, 06.05.2013 und 06.06.2013 zu zahlen.
2) Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürften die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Beklagten mieteten vom Kläger ab dem 15.10.2011 die Wohnung G.straße, in B., 1. OG links, an. Die Miete beträgt netto kalt 554,00 € und zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen 835,00 €. Der Kläger lässt sich im Mietverhältnis durch die H. Immobilien GmbH vertreten.
§ 22 des Mietvertrages enthält zum Beheizen und Lüften der Räume unter anderem folgende Hinweise:
“- Die Wohnung in der Heizperiode nicht auskühlen lassen, möglichst nicht unter 17°C absenken […],
– Die relative Luftfeuchtigkeit sollte in den Wohnräumen nicht mehr als 65 % betragen […]
– Sorgen Sie dafür, dass sich die Temperaturen von Raum zu Raum so wenig wie möglich unterscheiden. Schlafen Sie z.B. nachts bei geöffnetem Fenster, dann schließen Sie ihre Schlafzimmertür und schalten die Heizkörper in den angrenzenden Räumen auf eine erträgliche Stufe. Zimmertemperaturen auch hier nicht unter 17°C.
Wichtiger Tipp zur Belüftung der Wohnräume
Wenn Sie jeden Tag mehrmals die Fenster Ihrer Wohnung für fünf Minuten weit öffnen, die feuchte und warme Luft gegen die trockene und kühle Außenluft ersetzen, ist das die beste und einfachste Vorbeugung gegen feuchte und verschimmelte Wände. […]”
Die Wohnung der Beklagten ist von Schimmelpilzbefall betroffen. In den Monaten Februar 2013 bis Juni 2013 behielten die Beklagten jeweils 165,60 € von der Miete ein. Der Kläger macht diese Beträge von insgesamt 828,00 € mit der Klage geltend.
Mitte Dezember 2012 beauftragte die Hausverwaltung die Heizungsfirma H. mit der Gangbarmachung des Heizungsventils am Heizkörper in der Küche. Diese bestätigte eine Verklemmung des Ventilstiftes im Heizkörper und führte die Reparatur am 18.12.2012 aus.
Die Beklagten kündigten gegenüber der Hausverwaltung mit E-Mail vom 22.01.2013 Mietminderung um 30 % an und erklärten, einer von zwei Heizkörpern im Wohnzimmer sowie der Heizkörper im Schlafzimmer der Wohnung seien seit längerer Zeit ausgefallen.
Am 25.01.2013 besichtigte der Verwalter, Herrn H., die Wohnung. Es herrschten Außentemperaturen von -7°C. Zu diesem Zeitpunkt waren die Fensterscheiben der Wohnung mit Kondenswasser benetzt. Im Kinderzimmer und im Schlafzimmer stand das Thermostatventil des Heizkörpers auf Froststufe. Die Beklagten erklärten, sie würden nie heizen, wenn eines ihrer Kinder schlafe. Die Beklagten verwiesen auf einen Defekt des Heizkörpers im Schlafzimmer. Im Wohnzimmer funktionierte das Thermostatventil an einem Heizkörper nicht. Über dem weiteren Heizkörper im Wohnzimmer hingen zwei Wäschestücke. Zwei Wäscheständer mit Wäsche standen auf dem Balkon. An der Außenwand des Schlafzimmers unten am Fußboden wurden punktuelle Schimmelbildungen festgestellt. Der Verwalter wies die Mängel mit einem falschen Lüftungs- und Heizverhalten ab.
Am 29.01.2013 erneuerte die Fa. H. im Auftrag der Klägers die Heizkörperventile im Wohnzimmer und Schlafzimmer der Wohnung.
Die Beklagten beauftragten Herrn Dipl.-Ing. Architekt J.G. mit der Feststellung der Ursache der Schimmelbildungen und der Empfehlung zur weiteren Vorgehensweise. Am 08.03.2013 besichtigte Herr Dipl.-Ing G. die Wohnung der Beklagten. In seinem Gutachten vom 19.06.2013 hält Herr G. fest, dass das Gebäude in der bauzeitlich üblichen Massivbauweise errichtet wurde, wobei sich die Wohnung in einer sehr exponierten Stelle befindet. Herr Dipl.-Ing G. geht von einem Sanierungsstau aus. Er stellte dunkle Flecken/ Schimmel an folgenden Bauteilen fest: an den Fensterflügeln am Fugendichtstoff der Verglasung im Kinderzimmer, im Wohnzimmer, im Schlafzimmer und in der Küche, im Schlafzimmer weiter oberhalb der Sockelleiste an den Gebäudeaußenwänden sowie an der Sockelleiste in der Ecke der Außenwand, im Bad auf dem Fugendichtstoff zwischen Badewannenkörper und Wandfliese und auf dem Fugendichtstoff in der Wandecke oberhalb der Badewanne sowie im Wohnzimmer an der Decke über der Balkontür. Nach den Angaben des Herrn G. wiesen die Räume bei einer Außentemperatur von 1°C und einer relativen Luftfeuchtigkeit von 50 % Temperaturen von 18 – 22 °C, an den Wänden Oberflächentemperaturen von 14 – 22 °C und eine relative Luftfeuchtigkeit von 55 – 65 %, teilweise 66 %, auf. Im Gutachten ist festgehalten, dass eine damals übliche aber heute unzureichende Dämmung dazu führe, dass alle Außenwand- und Bodenflächen kälter seien als innenseitige Wohnraumtrennwände. Die Schimmelbildung an den Außenwandecken sei dem typischen Schadensbild einer ungenügenden Dämmung der Außenwand zuzuschreiben. Herr Dipl.-Ing. G. stellte eine hohe Luftfeuchtigkeit fest und erklärte, üblich seien Werte von 40 – 50 %. Feuchte Wandflächen hätte er nicht vorgefunden. Wegen der Einzelheiten wird auf das der Klageerwiderung beigefügte Gutachten des Herrn Dipl.-Ing. G. vom 19.06.2013 Bezug genommen.
Der Kläger trägt vor, die Beklagten hätten Mitte Dezember 2012 der Hausverwaltung lediglich gemeldet, dass der Heizkörper in der Küche nicht ordnungsgemäß funktioniere. Auf Probleme mit weiteren Heizkörpern oder Schimmelbildung sei im Dezember 2012 weder die Hausverwaltung noch die Fa. H. hingewiesen worden. Die Verklemmung eines Ventilstiftes im Heizkörper trete immer auf, wenn das Ventil über längere Zeit nicht verändert wurde. Wenn die Beklagten die Heizung in der Küche erst im Dezember 2012 in Betrieb gesetzt haben, sei von unzureichendem Heizverhalten auszugehen, da schon im November 2012 winterliche Temperaturen geherrscht haben. Der Kläger behauptet, erst Ende Januar 2013 sei die Hausverwaltung auf eine Schimmelbildung in der Wohnung hingewiesen worden. Während der Wohnungsbesichtigung sei ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten festgestellt worden. Die Beklagten müssen aufgrund der winterlichen Außentemperaturen ihre Wäsche anschließend in der Wohnung getrocknet haben. Der Kläger ist der Ansicht, sämtliche Mängel, die zur Schimmelpilzbildung führten, seien auf ein unsachgemäßes Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten zurückzuführen. Durch ein ordnungsgemäßes Heiz- und Lüftungsverhalten hätte die Schimmelbildung verhindert werden können. Die Vormieter hätten nie über Schimmelbildung berichtet.
Wegen der im Mahnverfahren zunächst geltend gemachten Bankrücklastkosten von 8,11 € und einer Zinsmehrforderung hat der Kläger die Klage zurückgenommen.
Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, an ihn 828,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % – Punkten seit dem jeweils 6. Tag der Monate Februar 2013 bis einschließlich Juni 2013 aus je 165,60 € zu zahlen.
Die Beklagten meinen, sie seien in den Monaten Februar bis Juni 2013 wegen der ausgefallenen Heizkörper und der Schimmelbildung zur Mietminderung in Höhe von 30 % berechtigt gewesen. Im Übrigen stünde ihnen ein Zurückbehaltungsrecht zu. Sie behaupten, die Schimmelbildungen in ihrer Wohnung seien bereits im November und Dezember 2012 aufgetreten. Hierüber hätten sie den Kläger sogleich in Kenntnis gesetzt. Hinter einem Heizkörper im Schlafzimmer hätte sich Schimmel gebildet. Die Außentemperaturen hätten teilweise bei minus 20°C gelegen. Die Beklagten behaupten, der Kläger hätte auf diverse Telefonanrufe nicht reagiert. Am 17.01.2013 hätte der Hausmeister die Wohnung wegen des Schimmelbefalls aufgesucht. Sie tragen weiter vor, ihre zwei Kinder im Alter von elf Monaten und vier Jahren würden unter dauerhaftem Schnupfen, Allergie und Erkältung leiden und hätten zweimal eine starke Bronchitis gehabt. Die Beklagten behaupten, in der Fassade am Balkon und an den Außenstützpfeilern hätten sich Risse gebildet, die das Eindringen der Feuchtigkeit in die Isolierschicht begünstigten. Nachdem die Wohnung im Winter 2013/14 beheizt werden konnte, hätte sich die Schimmelpilzbildung reduziert.
Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund Beweisbeschlusses vom 16.01.2014 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Dipl.-Ing. J.B. vom 12.06.2014 verwiesen.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Terminsprotokoll verwiesen.
Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate Februar 2013 bis Juni 2013 in Höhe von jeweils 165,60 €, insgesamt 828,00 €, gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu. Die Beklagten haben die vertraglich vereinbarte Miete in dieser Höhe unstreitig nicht entrichtet.
Entgegen der Ansicht der Beklagten war die Miete in den Monaten Februar 2013 – Juni 2013 nicht gemäß § 536 BGB gemindert.
Die Wohnung der Beklagten war zwar mit einem Mangel behaftet, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch minderte. Die Wohnung war in diesem Zeitraum unstreitig von Schimmelpilz befallen. Der Hausverwalter H. hatte am 25.01.2013 an der Außenwand im Schlafzimmer Schimmelbildungen festgestellt. Nach den Feststellungen des Dipl.-Ing. G. in einem Termin am 08.03.2013 lag Schimmelpilzbefall an mehreren Fensterflügeln der Wohnung jeweils am Fugendichtstoff vor sowie in zwei Bereichen der Außenwand im Schlafzimmer und an zwei Stellen auf dem Fugendichtstoff im Bereich der Badewanne. Er stellte weiter Stockflecken an der Decke über der Balkontür der Wohnung fest. Ob darüber hinaus Schimmelpilz hinter einem Heizkörper im Schlafzimmer aufgetreten war, bedarf keiner Entscheidung.
Die Beklagten waren vorliegend trotz Vorliegens von Mängeln mit der Minderung der Miete ausgeschlossen, da der Schimmelpilzbefall ihrer Sphäre zuzurechnen ist. Nach obergerichtlicher Rechtsprechung und allgemeiner Ansicht im Schrifttum tritt eine Minderung der Miete entsprechend § 326 Abs. 2 S. 1 BGB nicht ein, wenn der betreffende Mangel der Mietsache der Sphäre des Mieters zuzurechnen und von ihm zu vertreten ist (vgl. BGH, Urteil vom 15.12.2010, VIII ZR 113/10, NJW-RR 2011, S. 515; Emmerich in: Staudinger, Mietrecht, 2010, § 536 BGB, Rn. 63; Palandt/Weidenkaff, 73. Aufl., § 536 BGB, Rn. 37). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und aufgrund des unstreitigen Tatsachenvortrages ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass der im Februar 2013 – Juni 2013 aufgetretene Schimmelpilzbefall in der Wohnung G.straße, 1. OG links, allein der Sphäre der Beklagten zuzurechnen ist.
Bei dem Auftreten von Schimmelpilzbefall in Wohnräumen handelt es sich um einen Mangel, der entweder auf bauliche Ursachen oder auf ein Fehlverhalten der Nutzer der Wohnräume oder auf eine Kombination beider Ursachen zurückzuführen ist. Wenn in einem solchen Fall streitig ist, worauf die Schadensursache beruht, trägt nach obergerichtlicher Rechtsprechung der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich der Mieter entstammt (vgl. BGH, Urteil vom 18.05.1994, XII ZR 188/92, NJW 1994, S. 2019 ff.; Urteil vom 03.11.2004, VIII ZR 28/04, GE 2005, S. 123 ff.). Wenn dieser Beweis erbracht ist, besteht eine Beweislast des Mieters, dass die Veränderung der Mietsache nur auf vertragsgemäßem Gebrauch beruht und ihm nicht zuzurechnen ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, 73. Aufl., § 538 BGB, Rn. 4).
Der Kläger hat vorliegend bewiesen, dass die Schimmelpilzbildung nicht seiner Sphäre entstammt und nur der Sphäre der Beklagten zuzurechnen ist.
Die Wohnung der Beklagten in der G.straße in B., ist nicht mit baulichen Mängeln behaftet, die zu der Schimmelpilzbildung geführt haben. Sowohl der gerichtlich bestellte Sachverständige Dipl.-Ing. B. als auch der von den Beklagten beauftragte Dipl.-Ing. G. haben in ihren Gutachten nachvollziehbar ausgeführt, dass das Gebäude den bei Errichtung geltenden Vorschriften entsprach und dass Mängel der Bausubstanz nicht gegeben waren. Die am 08.03.2013 von Herrn Dipl.-Ing. G. gemessenen Oberflächentemperaturen von 14 – 22°C an den Wänden lagen über dem Taupunkt von 12,6°C. Feuchte Wandflächen wurden von den Gutachtern nicht festgestellt. Die Gutachter haben insbesondere nicht feststellen können, dass Risse am Gebäude – wie sie jetzt von den Beklagten behauptet werden – vorliegen und eine Schimmelpilzbildung begünstigt hätten. Soweit Herr Dipl.-IngG. in seinem Gutachten anmerkt, dass das Objekt augenscheinlich einen Sanierungsstau aufweist, folgt hieraus kein von dem Kläger zu vertretender Mangel der Mietsache. Ein konkreter Instandsetzungsbedarf des Objektes wird von den Gutachtern nicht aufgezeigt. Herr Dipl.-Ing. G. empfiehlt zwar das Aufbringen eines neuen Wärmeverbundsystems. Hierzu ist der Kläger aus dem Mietvertrag aber nicht verpflichtet. Die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen steht im Ermessen des Vermieters.
Ein Mangel der Mietsache liegt auch nicht darin begründet, dass ein Schimmelpilzbefall durch zumutbares Beheizen und Belüften der Wohnung nicht verhindert werden könnte. Dies lässt sich weder den Gutachten vom 19.06.2013 und vom 12.06.2014 noch dem Parteivortrag entnehmen. Der Sachverständige Dipl.-Ing. B. stellte lediglich fest, dass aufgrund der exponierten Lage der Wohnung ein erhöhter Heizungsaufwand erforderlich ist. Hiermit mussten die Beklagten aber bereits bei Anmietung der Wohnung aufgrund der hohen Anzahl der Außenwände rechnen. Der Sachverständige B. bot zwar an, in der Heizperiode durch Positionierung von Datenloggern und Verplombung der Heizkörper bei Volllast zu prüfen, ob die Wandbereiche über den Taupunkt erwärmt werden. Dies ist jedoch zur Entscheidung des Rechtsstreits nicht erforderlich. Aufgrund der Messungen des Dipl.-Ing. G. am 08.03.2013 steht fest, dass die Temperatur der Wandoberflächen damals deutlich über dem Taupunkt lag. Die damaligen Verhältnisse können von dem B. nicht besser wieder gegeben werden. Letztlich wird auch von den Beklagten nicht behauptet, dass sich ein Schimmelpilzbefall in ihrer Wohnung durch ein zumutbares Heiz- und Lüftungsverhalten nicht verhindern ließe. Die Beklagten sind bereits seit dem 15.10.2011 Mieter der Wohnung. Zu einem Schimmelpilzbefall vor Dezember 2012, insbesondere während der Heizperiode 2011/12, ist nicht vorgetragen. Die Beklagten haben eingeräumt, dass sich der Schimmelpilzbefall zwischenzeitlich reduziert hat, nachdem im Winter 2013/14 geheizt werden konnte.
Die Entstehung von Schimmelpilzbildungen in der Heizperiode 2012/13 ist auch nicht aus anderen Gründen der Sphäre des Klägers zuzurechnen. Soweit die Beklagten gegenüber Dipl.-Ing. G. mitgeteilt haben, dass die Tiefgarageneinfahrt, über der sich ihre Wohnung befindet, im Dezember 2012 für 6 Wochen offen gestanden haben soll, ist nicht dargelegt, dass sich die Wohnung aus diesem Grund nicht beheizen ließ. Schimmelpilzbildung kann zwar unzureichende Beheizung der Räume, insbesondere dadurch entstanden sein, dass – entsprechend des Vortrages der Beklagten gegenüber dem Gutachter G. – im November 2012 ein Heizkörper im Schlafzimmer ausgefallen war und im Dezember 2012 weitere Störungen an Heizkörpern festgestellt wurden, und dass – wie der Hausverwalter am 25.01.2013 feststellte – das Thermostatventil an einem Heizkörper im Wohnzimmer defekt war. Diese Umstände wären jedoch den Beklagten zuzurechnen, da sie es unterlassen haben, den Kläger bzw. die ihn vertretende Hausverwaltung von den Mängeln im Bereich der Heizkörper rechtzeitig zu unterrichten. Die Beklagten waren als Mieter der Wohnung gemäß § 536c Abs. 1 BGB und § 13 Ziff. 1 des Mietvertrages verpflichtet, dem Vermieter den Mangel der Mietsache unverzüglich anzuzeigen. Die Anzeigepflicht betrifft insbesondere solche Mängel, bei deren Fortbestehen mit einer Beschädigung der Mietsache zu rechnen ist, wozu auch eine unzureichende Beheizbarkeit von Wohnräumen bei winterlichen Temperaturen gehört. Die Beklagten haben der Hausverwaltung aber erst mit E-Mail vom 22.01.2013 den Defekt an den Heizkörpern im Schlafzimmer und im Wohnzimmer angezeigt. Soweit sie behaupten, den Mangel früher angezeigt zu haben, lässt sich ihrem Vortrag nicht entnehmen, wann und in welcher Weise der Mangel der Heizung angezeigt worden sein soll. Die Klägerseite hat substantiiert vorgetragen, dass Mitte Dezember 2012 lediglich ein Defekt am Thermostatventil des Heizkörpers in der Küche angezeigt worden war, der am 18.12.2012 behoben wurde und dass Mängel an Heizkörpern erst Ende Januar 2013 gemeldet wurden.
Der Schimmelpilzbefall in dem Zeitraum Februar 2013 bis Juni 2013 ist mithin der Sphäre der Beklagten zuzurechnen. Sie haben nicht bewiesen, dass der Schimmelpilzbefall von ihnen nicht zu vertreten war. Soweit er auf eine zeitweilig unzureichende Beheizbarkeit der Wohnräume beruhte, oblag es den Beklagten, den Mangel der Heizung unverzüglich anzuzeigen. Sie haben nicht bewiesen, dass sie dieser Verpflichtung nachgekommen waren. Hingegen hat der Kläger hinreichend dargelegt, dass die von ihm beauftragte Hausverwaltung die angezeigten Mängel der Heizung jeweils innerhalb einer Woche behoben hatte. Den Beklagten oblag es, die Wohnung in der Heizperiode so zu beheizen, dass die Wohnräume nicht auf unter 17°C abkühlen, und sie möglichst mehrmals täglich für mindestens fünf Minuten im Wege der Stoßlüftung zu lüften. Diese Pflichten ergaben sich aus dem Mietvertrag. Die Beklagten haben nicht bewiesen, dass sie diesen Pflichten nachgekommen wären. Konkreter Vortrag hierzu fehlt. Nach den Feststellungen des Hausverwalters am 25.01.2013 bestehen Zweifel, ob die Beklagten diese Pflichten erfüllt hatten, da zwei Heizkörper trotz Außentemperaturen von -7°C auf Froststufe standen. Herr Dipl.-Ing. G. stellte im Termin am 08.03.2013 zwar eine ausreichende Beheizung der Wohnräume fest. Jedoch lag die Raumluftfeuchtigkeit bei bis zu 66 %, obwohl Werte bis zu 40 – 50 % üblich sind und feuchte Wände nicht festgestellt wurden. Zu ihrem konkreten Lüftungsverhalten im Zeitraum Februar 2013 – Juni 2013 haben sich die Beklagten in diesem Rechtsstreit nicht erklärt. Ein Heiz- und Lüftungsverhalten aus einem vergangenen Zeitraum kann nachträglich nicht mehr durch Sachverständigengutachten überprüft werden. Daher war der Beweisbeschluss vom 16.01.2014 nicht weiter auszuführen.
Die Beklagten können sich hinsichtlich des Anspruchs auf Zahlung rückständigen Mietzinses nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB berufen. Da die Schimmelbildung in ihrer Wohnung ihrer Sphäre zuzurechnen und von ihnen zu vertreten ist, steht ihnen insoweit kein Recht zur Mangelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 BGB zu (vgl. Palandt/Weidenkaff, 73. Aufl., § 535 BGB, Rn. 58).
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB.
Die Beklagten haften für die Forderung als Gesamtschuldner gemäß § 421 BGB.
Die Beklagten haben als unterlegener Teil die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen (§§ 91, 100 Abs. 4 ZPO). Soweit der Antrag aus dem Mahnverfahren teilweise zurückgenommen wurde, war die Zuvielforderung verhältnismäßig geringfügig und hat keine höheren Kosten veranlasst (§§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO).
Feststellungsklage gegen Modernisierungsankündigung Modernisierungsmaßnahme im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes

References: § 22
 § 535
 § 536
 § 326
 § 536
 § 536
 § 538
 § 536
 § 13
 § 320
 § 535
 § 535
 § 421