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Timestamp: 2020-07-07 06:55:39+00:00

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Notaire et acte de notoriété acquisitive - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
02h37 11 sept. 2015
Cet arrêt juge que le notaire qui établit un acte de notoriété acquisitive qui se révèle ultérieurement erroné n'engage sa responsabilité de ce fait que lorsqu'il dispose d'éléments de nature à le faire douter de la véracité des énonciations dont on lui est demandé de faire état.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 juin 2012), que M. A..., notaire, a établi un acte de notoriété au profit des consorts X... portant sur des biens dépendant de la succession Y... ; que les consorts Z..., agissant en qualité d'héritiers, ont assigné les consorts X... et M. A... en annulation de l'acte de notoriété et en dommages-intérêts ;
Attendu qu'ayant retenu que le terme « hoirie » désignait les héritiers, qu'il s'agissait de personnes physiques dénommées dont l'état civil et l'adresse étaient précisément énoncés dans l'assignation ainsi que les liens de filiation et, qu'en conséquence, les défendeurs avaient parfaitement connaissance de l'identité des demandeurs, la cour d'appel en a exactement déduit que la fin de non-recevoir devait être rejetée ;
Attendu que pour condamner M. A... à payer des dommages-intérêts aux consorts Z..., l'arrêt retient que ce notaire a fait preuve d'une légèreté blâmable en ne mentionnant pas l'acte du 10 mai 1926 par lequel les époux Y... avaient acquis le bien litigieux et en ne faisant pas état de la moindre recherche pour tenter de retrouver les ayants droit et qu'en se bornant à faire confiance aux déclarants sans procéder à aucune recherche préalable, il a commis une faute qui a contribué au préjudice subi par les consorts Z... ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire qui établit un acte de notoriété acquisitive qui se révèle ultérieurement erroné n'engage sa responsabilité de ce fait que lorsqu'il dispose d'éléments de nature à le faire douter de la véracité des énonciations dont on lui est demandé de faire état, sans avoir à rechercher les origines de propriété du bien en cause qui ne sont pas susceptibles de contredire la possession ainsi attestée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a condamné M. A... à payer des dommages-intérêts aux consorts Z...,
l'arrêt rendu le 28 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens du pourvoi principal ;
Condamne les consorts Z... aux dépens du pourvoi incident ;
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les consorts X..., demandeurs au pourvoi principal
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les consorts X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants estiment la demande irrecevable faute de capacité et qualité à agir des demandeurs, ceux-ci étant présentés comme " l'hoirie " ; que l'assignation introductive d'instance présente les demandeurs de la manière suivante : "'à la requête de l'hoirie Y... représentée par : 1° Mme Zabel Z..., née le 13 juin 1924 à Istanbul (Turquie), de nationalité turque, sans profession, demeurant chez Aram H...,..., USA, 2° Mme Terez Jermen Z..., née le 3 mars 1939 à Istanbul (Turquie), de nationalité turque, demeurant..., Istanbul, Turquie, 3° M Yervant Z..., né le 28février 1965 à Istanbul (Turquie), de nationalité turque, demeurant..., Istanbul, Turquie, 4° M. Tomas Z..., né le 15 octobre 1968 Istanbul (Turquie), de nationalité turque, demeurant..., Istanbul, Turquie, 5° M. fîerman Z..., née le 1er août 1940 à Istanbul (Turquie), de nationalité turque, demeurant..., Istanbul, Turquie,,. " ; que le terme " hoirie " désigne les héritiers ; que ceux-ci sont dénommés ; qu'il s'agit de cinq personnes physiques dont l'état civil et l'adresse sont précisément énoncés dans l'acte d'assignation et rappelés dans les conclusions ; que l'assignation et les conclusions expliquent les liens de filiation :- au départ, lors de l'acte d'acquisition du 8 mai 1926, se trouvaient M. Vahan Y... et son épouse ; que Mme Y... est décédée le 9 avril 1939, laissant son mari pour lui succéder, M. Vahan Y... est décédé le 23 décembre 1939, laissant pour héritiers son frère M. Yervant Z... et son neveu M. Krikor Y..., M. Yervant Z... est décédé le 24 janvier 1947, laissant pour héritiers sa fille, Mme Zabel Z..., et les ayants droit de son fils décédé M. Arto Z... » soit son épouse Mme Terez Jennen Z... et ses enfants M. Yervant Z... et M. Tomas Z..., M-Krikor Y... est décédé le 18 février 2006, laissant pour lui succéder son épouse Mme Regarnis Y..., laquelle est décédée le 8 avril 2008, laissant pour lui succéder M Herman L... ; qu'au vu de toutes ces précisions, données dès l'assignation introductive d'instance, les défendeurs avaient clairement connaissance de qui étaient les demandeurs ; que les demandeurs, dits " hoirie Y... " sont les cinq personnes physiques venant comme ayants droit de feus Vahan Y... et son épouse, propriétaires par acte du 8 mai 1926 du bien, immobilier litigieux boulevard des Trinitaires à Marseille ; qu'il ne peut être fait droit à la fin de non recevoir alléguée ; que le jugement sera confirmé sur ce point, avec adjonction de motifs ;
AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE par arrêt en date du 23 novembre 1999, la Cour d'appel D'AIX EN PROVENCE confirmant un jugement du présent tribunal en date du 30 juin 1997 déboutant les consorts X... d'une action en revendication, a reconnu la qualité de propriétaires des héritiers Y... sur le bien situé... à MARSEILLE ; cette qualité est en outre établie par l'acte de notoriété déclaratif en date du 12 mars 1992 conforme à l'acte de notoriété du ler août 1939 et à l'acte de vente du bien en date du 8 mai 1926 ; qu'en application de l'article 815-2, tout indivisaire a qualité à agir au nom de l'indivision pour prendre les mesures nécessaires à la conservation d'un bien indivis ; que dès lors, les consorts Z... ont qualité, mais aussi intérêt, à agir afin de faire annuler un acte contredisant leur titre de propriété sur le bien immobilier dont ils sont propriétaires indivis ; les fins de non recevoir soulevées par les consorts X... seront en conséquence écartées ;
ALORS QU'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; que l'hoirie ne jouit pas de la personnalité juridique ; qu'en rejetant néanmoins la demande de fin de non recevoir résultant de l'irrecevabilité de la demande pour défaut de capacité à agir, après avoir pourtant constaté que la requête a été présentée par « l'hoirie Y... » aux motifs inopérants que les héritiers étaient dénommés dans l'assignation et que les défendeurs avaient clairement connaissance de qui étaient les demandeurs, la Cour d'appel a violé l'article 32 du Code de procédure civile.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir annulé l'acte de notoriété acquisitive établi par maître A... le 19 avril 2005 au profit des consorts X... publié au 3ème bureau de la conservation des hypothèques de MARSEILLE le 9 mai 2005 et l'attestation rectificative du 23 juin 2005 publiée au 3ème bureau de la conservation des hypothèques de MARSEILLE le 1er juillet 2005, et d'avoir condamné les consorts X... in solidum à verser aux consorts Z... et Herman Z... pris ensemble la somme de 5. 000 euros de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE cet acte a été établi le 18 avril 2005 par Me Francois A..., notaire associé à Marseille ; qu'il est ainsi libellé : " A la requête de M. Roger X... et Mme Martine Christiane Josiane Marie X..., son épouse,.... sur intervention de M. Jean B....-. M. Louis P...... M. Louis Joseph Q........ Mme Suzanne Marie Gabrielle R...... lesquels ont, par ces présentes, déclaré : parfaitement connaître M Christian Jean Claude Albert X....... et Mme Josiane Marthe S..., retraitée, son épouse..... e ils ont attesté, comme étant de notoriété publique et à leur parfaite connaissance : que depuis le courant de l'année 1957, soit depuis plus de trente ans (30 ans), M. et Mme X... possèdent et habitent à titre de résidence principale une maison d'habitation avec terrain attenant sise dans le neuvième arrondissement de Marseille,..., élevée de deux niveaux. Figurant au cadastre quartier de Sainte-Marguerite, section B numéro 71 pour 6 ares 66 centiares. Que cette possession a eu lieu à titre de propriétaire, d'une façon continue, paisible, publique et non équivoque. Que notamment ils attestent que les époux X... et les époux X..., ensemble ou séparément, ont réalisé les travaux suivants : réfection de la toiture, branchement au réseau public d'assainissement, ravalement de la façade, édification de la véranda, du garage, pose du portail, installation du chauffage, central installation de l'eau sous pression ; Que par suite, toutes les conditions exigées par l'article 2229 du code civil pour acquérir la propriété par prescription trentenaire sont réunies au profit de M Christian Jean Claude Albert X... et Mme Josiane Marthe S..., son épouse,.. ci-dessus nommés, qui doivent être considérés comme propriétaires du bien sus désigné... " ; que le 29 novembre 1995, M. Roger X..., Mme X... épouse X... et Mme Josiane X... avaient fait assigner " l'hoirie Y... " aux fins de faire reconnaître leur propriété par usucapion du bien immobilier du.... Us ont été déboutés de cette demande par jugement du tribunal de grande instance de Marseille 30 juin 1997 qui a dit que les consorts X... n'établissaient pas avoir possédé de façon continue, paisible, publique et non équivoque en qualité de propriétaire depuis plus de trente ans ; qu'ils ont relevé appel de ce jugement ; que par arrêt du 23 novembre 1999, la cour d appel d'Aix-en-Provence a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions ; que cet arrêt précise : " les consorts X..., entrés dans les lieux comme détenteurs précaires, après avoir réglé un pas déporte, savaient détenir la chose d'autrui, de sorte qu'ils ont commencé à posséder pour autrui et ne pouvaient établir la prescription acquisitive qu'ils invoquent qu'en démontrant que le titre de leur possession s'est trouvé interverti, depuis plus de trente ans avant lu sommation de quitter les lieux qui leur a été délivrée le 8 novembre 1991... que pour être efficace l'interversion du titre prévue par l'article 2238 du code civil s'entend d'une contradiction opposée aux droits au propriétaire, se manifestant d'une façon apparente et mettant ce dernier en mesure de contester la volonté du détenteur originel à devenir possesseur ;.,. que les consorts X... n'établissent pas avoir accompli de tels actes, alors qu'ils connaissaient par les mentions portées sur l'avertissement de la taxe foncière, notamment, l'adresse de la mandataire des propriétaires ; " ; qu'à la suite de cet arrêt, les héritiers Y... ont demandé l'expulsion des consorts X... en référé ; que par ordonnance de référé du 7 juillet 2000, le président du tribunal de grande instance de Marseille a ordonné leur expulsion ; que sur appel des consorts X..., la cour d'appel d'Aix-en-Provence, par arrêt du 22 février 2001, a confirmé cette ordonnance ; que les héritiers Y... ont fait délivrer le 4 décembre 2001 aux consorts X... un commandement de quitter les lieux et ont tenté de faire procéder à l'expulsion le 10 décembre 2001 ; que les consorts X... ont saisi le juge de l'exécution aux fins de faire annuler ce commandement ; que par jugement du 19 décembre 2002, le juge de l'exécution les en a déboutés ; qu'ils ont relevé appel ; que par arrêt du 10 juin 2005, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé ce jugement ; que par arrêt du 14 décembre 2004, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a fixé à 126. 297, 62 ¿ l'indemnité d'occupation due par les consorts X... aux héritiers Y... pour l'occupation indue de ce bien immobilier ; que les pourvois formés contre les arrêts du 23 novembre 1999 et 14 décembre 2004 ont été déclaré irrecevable pour le premier et fait l'objet d'un rejet pour le second ; que malgré un arrêt de cour d'appel du 23 novembre 1999 ayant jugé de manière définitive à payer une indemnité d'occupation, les consorts X... se sont maintenus indument dans les lieux ; que non contents de se maintenir dans les lieux ils ont réussi à persuader un notaire, de manière totalement frauduleuse et avec une mauvaise foi patente, de leur établir un acte de notoriété acquisitive ; que ce procédé n'avait d'autre but que d'empêcher l'exécution de la mesure d'expulsion ; qu'il importe peu que la publication des titres des consorts Z... aient été ou non correctement publiés à la conservation des hypothèques ; que cette publication présentait des difficultés de collationnement des éléments d'état civil qui l'ont ralentie ; qu'en tout état de cause, les consorts X..., parties aux multiples procédures les ayant opposés aux héritiers Y..., ne pouvaient effacer toutes ces décisions prises à leur égard, pour se comporter comme des tiers, ne tenant compte que des éléments publiés, ignorant tout ce qui avait été définitivement jugé à leur encontre ; que le rédacteur de cet acte, M. A... lui-même, une fois informé de la vérité, a écrit le 15 novembre 2007 : convoque (les époux X...) dans les plus brefs délais en vue d'annuler l'acte de notoriété acquisitive, s'étant aperçu de l'erreur qu'il avait faite en établissant cet acte sur la seule foi des consorts X... et des personnes amenées par eux ; que la cour ne peut que confirmer le jugement d'annulation de cet acte et de condamnation des consorts X... pour leur conduite frauduleuse, de violation des droits des propriétaires, en détournant les décisions de justice, causant un préjudice réel aux propriétaires, par le retard encore apporté à leur réintégration dans leurs droits ;
AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE la prescription acquisitive nécessite une possession de bonne foi, continue, paisible, publique et non équivoque depuis plus de trente ans ; qu'il résulte des pièces du dossier que par jugement du présent tribunal en date du 5 janvier 1998, les consorts X... ont été déboutés de leur action en revendication de l'immeuble au motif que les intéressés ne démontraient pas avoir réuni les conditions de la prescription acquisitive ; que ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour d'appel D'AIX EN PROVENCE en date du 23 novembre 1999 devenu définitif ; qu'en conséquence, les consorts X... ne pouvaient à nouveau invoquer de bonne foi cette prescription acquisitive par le biais d'un acte notarié le 18 avril 2005 ; que c'est dès lors à bon droit que les consorts Z... concluent à la nullité de l'acte de notoriété acquisitive ; que sur la demande en dommages-intérêts présentée à l'encontre des consorts X..., ainsi qu'il a été indiqué plus haut, les consorts X... ne pouvaient de bonne foi se présenter devant un notaire afin de faire établir un acte de notoriété acquisitive alors qu'ils avaient été déboutés sur ce point par la Cour d'appel un peu plus de cinq ans auparavant ; leur manoeuvre apparaît d'autant plus dolosive qu'un commandement de quitter les lieux leur avait été délivré le 4 décembre 2001 et qu'ils avaient été condamnés par la Cour d'appel D'AIX EN PROVENCE, par arrêt du 14 décembre 2004, à verser aux propriétaires indivis des lieux une indemnité d'occupation ; c'est dès lors à bon droit que les demandeurs sollicitent leur condamnation à verser des dommages-intérêts réparant le préjudice moral lié à cette résistance injustifiée, dommages-intérêts qui seront fixés à la somme de 5. 000 € ;
1°) ALORS QUE si l'existence d'un acte notarié constatant une usucapion ne peut, par elle-même, établir celle-ci, il appartient au juge d'en apprécier la valeur probante quant à l'existence d'actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée ; qu'en l'espèce, l'acte de notoriété précisait que depuis 1957 les époux X... habitaient la maison située 36 bd des trinitaires ; qu'en se bornant à affirmer, pour annuler l'acte de notoriété, que des décisions de justice rendues à compter de 1999 avaient révélé la propriété des consorts Z..., sans rechercher, comme elle y était invitée, si, comme le constatait l'acte de notoriété, les consorts X... s'étaient comportés comme des propriétaires de 1957 à 1987, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1317 et 1359 du Code civil ;
2°) ALORS QUE l'article 30 du décret du 4 janvier 1955 précise que les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1 de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques ; que l'opposabilité ou l'inopposabilité aux tiers des droits concurrents soumis à publicité, acquis par eux, du même auteur, sur un même immeuble se règle selon l'antériorité de la publication ; qu'en décidant néanmoins qu'il importait peu que la publication des titres des consorts Z... aient été ou non correctement publié à la conservation des hypothèques, la Cour d'appel a violé l'article l'article 30 du décret du 4 janvier 1955.
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. A..., demandeur au pourvoi incident
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Monsieur A..., notaire, à payer la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts aux consorts Z... ;
AUX MOTIFS QUE lorsqu'il a été sollicité par les consorts X... et X... pour établir un acte de notoriété acquisitive, Monsieur A..., notaire, se devait de faire preuve d'une particulière prudence ; il devait rechercher ce qui s'était passé depuis l'acte de vente du 10 mai 1926 ; cet acte, par lequel les époux Y... avaient acquis le bien litigieux des époux U..., dressé par Monsieur Emile V..., notaire à Marseille, avait été publié à la conservation des hypothèques de Marseille, 2e bureau, le 28 mai 1926, inscription portant la référence volume 239 numéro 33 ; cet acte de notoriété ne mentionne même pas cet acte de vente de 1926, que ce bien avait appartenu ainsi à M. et Mme Vahan Y... et ne mentionne aucune recherche pour en retrouver les ayants droit ; Monsieur A... s'est contenté d'affirmations des requérants et des personnes choisies par ceux-ci pour témoigner dans le sens qu'ils souhaitaient ; il n'était certes pas facile de retrouver, au seul vu des éléments fournis par la conservation des hypothèques, la trace des propriétaires, mais le notaire aurait dû au moins justifier de ce qu'il avait tenté de le faire ; Monsieur A... a fait preuve de légèreté en se bornant à faire confiance aux déclarants sans procéder à aucune recherche préalable ; cette faute a contribué à causer un préjudice aux consorts Z..., en leur compliquant encore leurs démarches pour recouvrer la possession de leur bien ; ce préjudice sera estimé à 5. 000 euros ; Monsieur A... sera condamné à leur verser une somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa responsabilité civile professionnelle ;
ALORS QUE l'établissement d'une attestation de notoriété ne peut engager la responsabilité du notaire instrumentaire que s'il dispose d'éléments de nature à faire douter de la véracité des énonciations dont il fait état ; qu'en imputant néanmoins à faute à Monsieur A... d'avoir instrumenté l'acte de notoriété faisant état de la prescription acquisitive dont avaient bénéficié les consorts X..., sans avoir cherché à identifier les propriétaires à l'aide des informations fournies par la conservation des hypothèques, bien que les titres relatifs à l'immeuble en cause n'aient pas été de nature à contredire la possession ainsi attestée et n'aient, partant, pas constitué des éléments de nature à faire douter de la véracité de la situation de fait dont il avait été attesté, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur A... de sa demande tendant à être garanti des condamnations prononcées à son encontre par les consorts X... ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur A... demande à être garanti par les consorts X... qui l'ont trompé ; s'il est vrai que ceux-ci ont abusé de la bienveillance de Monsieur A..., c'est au titre de sa responsabilité civile professionnelle personnelle, pour la faute de légèreté commise par un notaire, que celui-ci est condamné ; il s'agit d'une faute qui lui est personnelle et dont il ne peut se faire garantir par les personnes intéressées à lui faire établir cet acte et dont il devait prendre les déclarations avec plus de réserve ;
1) ALORS QUE le responsable d'un dommage est fondé à exercer une action récursoire à l'encontre d'un tiers si celui-ci a, par sa faute, concouru à sa réalisation ; qu'en écartant l'appel en garantie formé par Monsieur A..., notaire, à l'encontre des consorts X..., au motif inopérant que sa faute consistant à ne pas avoir procédé à des recherches suffisantes sur l'origine de propriété du bien objet de l'acte de notoriété « lui est personnelle » (arrêt, p. 8, antépénultième al.) tout en constatant que ces derniers avaient « abusé de sa bienveillance » (arrêt, p. 8, antépénultième al.) en « réussissant à le persuader, de manière totalement frauduleuse, et avec une mauvaise foi patente, de leur établir un acte de notoriété » (arrêt, p. 7, dernier al.), la Cour d'appel a violé les articles 1213 et 1382 du Code civil ;
2) ALORS QUE le responsable d'un dommage est fondé à exercer une action récursoire à l'encontre d'un tiers si celui-ci a, par sa faute, concouru à sa réalisation ; qu'en écartant l'appel en garantie formé par Monsieur A..., notaire, à l'encontre des consorts X..., au motif inopérant que sa faute consistant à ne pas avoir procédé à des recherches suffisantes sur l'origine de propriété du bien objet de l'acte de notoriété « lui est personnelle » (arrêt, p. 8, antépénultième al.) bien qu'elle ait retenu que les consorts X... avaient trompé le notaire et avaient commis une faute en sollicitant l'établissement d'un acte de notoriété et avaient ainsi concouru à la réalisation du dommage subi par les consorts Z... que l'officier ministériel était condamné à indemniser, la Cour d'appel a violé les articles 1213 et 1382 du Code civil."

References: l'article 815
 l'article 32
 l'article 2229
 l'article 2238
 l'article 1317
 l'article 30
 l'article 28
 l'article 30
 l'article 1382