Source: http://www.dinamic.it/guida_locazione_e_condominio_39.asp
Timestamp: 2019-02-22 00:13:02+00:00

Document:
39 - RISCALDAMENTO E RISPARMIO ENERGETICO
SOMMARIO: a) Collaudo dell'impianto; b) Combustibili; c) Condutture e tubature; d) Distacco dell'impianto centralizzato; e) Griglia di aerazione; f) Impignorabilità degli impianti; g) Inquinamento atmosferico; h) Installazione dell'impianto; i) Lettura del contatore; j) Locale sede dell'impianto; k) Obblighi dell'amministratore; l) Obblighi del locatore; m) Orario di funzionamento; n) Pannelli solari; o) Riattivazione e mantenimento in funzione; p) Smaltimento delle acque; q) Sostituzione del bruciatore; r) Spese (ripartizione); s) Trasferimento della centrale termica; t) Trasformazione a gas metano; u) Trasformazione in impianti singoli; v) Tubazioni; w) Vigilanza; z) Vizi o difetti.
Le disposizioni in materia di combustibili contenute negli artt. 11, 12. 13 e 14 della L. n. 615/1966, sono applicabili sia agli impianti termici per uso riscaldamento sia agli impianti termici industriali.
* Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1988, n. 1523, Cond. v. Ledi. Vitt. c. Pipol.
Nel caso di attraversamento, da parte dei tubi dell'impianto di riscaldamento condominiale, di un vano in proprietà esclusiva sprovvisto di radiatori e quindi non fruente di detto impianto, va ravvisata una servitù prediale di conduttura di liquidi, a carico ditale vano ed a vantaggio delle altre parti dell'edificio, e non la situazione prevista dall'art. 1117, n. 3, cod. civ.. postulante l'estremo del reciproco vantaggio.
In tema di condominio di edifici, i poteri dell'assemblea, i quali sono fissati tassativamente dal codice (art. 1135 c.c.), non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda. Pertanto non è consentito alla maggioranza dei condomini deliberare una diversa collocazione delle tubazioni comuni dell'impianto di riscaldamento in un locale di proprietà esclusiva, con pregiudizio di tale proprietà. senza il consenso del proprietario del locale stesso.
*Cass. civ., sez. II, 27 agosto 1991, n. 9157. Tedesco c. Cond. "Pietro da Breggia".
Per gli impianti che servono all'uso e al godimento comune, quali quelli per il riscaldamento, la presunzione di comunione opera soltanto per tutta quella parte dell'impianto che può ritenersi centrale, e non anche per le condutture derivanti che, staccandosi dall'impianto centrale, si addentrano nei singoli appartamenti, in ordine alle quali vale, invece, la presunzione di proprietà esclusiva. La trasformazione o la modificazione ditali condutture può essere liberamente effettuata dal condomino soltanto se non si traduca in un pregiudizio degli altri partecipanti alla comunione, il quale pregiudizio ricorre nell'ipotesi in cui uno dei condomini aumenti la superficie radiante del proprio impianto di termosifone. collegato con l'impianto centrale di riscaldamento, oltre la misura prevista dal regolamento. In tal caso, trattandosi di un innovazione, che importa una modificazione dei diritti dei condomini, il consenso alla trasformazione delle condutture non può essere provato che mediante scrittura.
* Cass. civ., 31luglio 1958, n. 2812.
La semplice esistenza di una servitù di conduzione di tubi nelle strutture murarie di appartamento. a favore del condominio, non costituisce di per sé obbligo del singolo condomino di contribuzione alle spese per il riscaldamento centrale.
In conformità al disposto dell'art. 1117. n. 3, cod. civ., la presunzione di comproprietà dell'impianto per il riscaldamento opera soltanto per quella parte che può ritenersi centrale e non pure per le condutture che, staccandosi dall'impianto centrale, si addentrano nei singoli appartamenti e soddisfano, quindi, unicamente le esigenze individuali di ciascun condomino; ne consegue che, per le suddette condutture, vale la presunzione di proprietà esclusiva da parte del condominio medesimo.
* Corte app. civ. Napoli, sez. I, 21 maggio 1986, n. 845. Candido c. Perillo e Amm. del Condominio via Dei Mille 25, Napoli, in Arch. loc. e cond. 1986, 657.
* Trib. civ. Milano, 2 marzo 1992. in Arch. loc. e cond. 1992, n. 3.
* Pret. civ. Busto Arsizio, sez. dist. Gallarate, 10 maggio 1994, Albergo c. Condominio dell'Olmo e altra. in Arch. loc. e cond. 1994, 851.
* Cass. civ., sez. II, 20 novembre 1996, n. 10214, Condominio di via Piazza n. 15 in Modena c. Fabro ed altri, in Arch. loc. e cond. 1997. 63.
Il distacco delle diramazioni relative ad una o più unità immobiliari dell'edificio condominiale dall'impianto di riscaldamento è consentito quando il condominio interessato provi che da questo deriverà un effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verificherà uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto centrale stesso.
* Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1995, n. 1597, Maddalena c. Cond. Parco delle Magnolie. Conf. App. civ. Milano, 19 gennaio 1996. n. 139, in Arch. loc. e cond 1996, n. 5 e Giud. pace Roma, 5 settembre 1996, ibidem.
In tema di condominio degli edifici, il singolo condomino non può sottrarsi all'obbligo di concorrere, secondo la ripartizione risultante dalle tabelle millesimali - suscettibili di modificazione anche per fatti concludenti - alle spese di erogazione del servizio centralizzato di riscaldamento distaccando la propria porzione immobiliare dal relativo impianto, senza che rilevino in contrario né la L. 29 maggio 1982, n. 308, sul contenimento dei consumi energetici, né la circostanza che il condominio stesso consti di più edifici
separati, ma serviti da impianti comuni non frazionati in relazione alle singole unità immobiliari.
* Trib. civ. Napoli, 24settembre 1987, n. 8791, Novino c. Condominio di via S. Giacomo dei Capri 39/D, Napoli, in Arch. loc. e cond. 1988, 126.
* Trib. civ. Milano, 23 gennaio 1992, in Arch. loc. e cond. 1992, 363.Il distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto centrale è generalmente vietato perché incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuassero a servirsi dell'impianto centralizzato; il distacco è consentito, quindi, solamente se venga fornita la prova che dal medesimo non derivino i suddetti inconvenienti.
* Trib. civ. Milano, 7 ottobre 1991, in Arch. loc. e cond., 1992, 87.
* Cass. civ. 11 gennaio 1994, n. 223.
In forza dell'art. 1131 cc., l'amministratore di un condominio deve osservare ed applicare tutte le disposizioni legislative e amministrative che possono riguardare il condominio stesso; fra l'altro, egli ha il compito, ai sensi dell'art. 1130, n. 2 c.c., di disciplinare la prestazione dei servizi di interesse comune, compreso quello del riscaldamento centrale. Di conseguenza la responsabilità per l'impiego di combustibili proibiti dall'art. 13 L. 13 luglio 1966, n. 615 ricade esclusivamente sull'amministratore e nessun addebito può venir mosso al singolo condomino, che pur abbia partecipato ad un'assemblea ove si sia discusso del problema.
* Tar Lombardia, 4ottobre 1991, n. 1227, in Giur. it. 1993, III, 1, 418.
* Cass. civ.. sez. II, 28 gennaio 1976, n. 270.
* Trib. civ. Torino, sez. I, 19 ottobre 1994. n. 7963, Rosso Brignone c. Condominio di Via Assarotti, n. 1, di Torino, in Arch. loc. e cond. 1994, 828.
Il conduttore di un immobile ad uso ufficio posto al piano terreno di uno stabile, ed insufficientemente riscaldato nonostante il regolare funzionamento dell'impianto centralizzato condominiale di riscaldamento, non può pretendere dal condominio la realizzazione di modifiche all'impianto esistente o di un nuovo impianto idoneo ad assicurare nei locali occupati temperature adeguate, né può vantare analogo diritto nei confronti del locatore. ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., qualora la situazione lamentata dipenda dalle stesse caratteristiche originarie dell'impianto (di tipo a pannelli radianti posati a pavimento), e debba quindi considerarsi alla stregua di un vizio dell'immobile già esistente all'inizio della locazione.
* Pret. civ. Milano, ord. 14 giugno 1991, in Arch. loc. e cond. 1992. 421.
Ogni condomino ha il diritto di ottenere che l'impianto di riscaldamento sia strutturato in modo da assicurare, nelle ore di accensione, un uniforme riscaldamento di tutti gli appartamenti e ciò attraverso opportuni accorgimenti tecnici, quali una differenziazione delle superfici radianti, in rapporto alla posizione, struttura, esposizione e volumetria di ogni appartamento. Se peraltro le caratteristiche di posizione, struttura ed esposizione di un appartamento (nella specie, attico) siano tali da determinare nelle ore di interruzione del funzionamento dell'impianto un calo della temperatura più accentuato che negli altri appartamenti, al di fuori di qualsiasi deficienza nell'organizzazione e conduzione del servizio, il condominio interessato ha diritto di ottenere una maggiore fruizione del servizio comune - nei limiti stabiliti dalle norme generali regolanti il funzionamento degli impianti termici - purché ciò sia consentito dalle caratteristiche dell'impianto e possa effettuarsi senza pregiudizio o disagio per gli altri condomini, restando a carico del richiedente la maggiore spesa derivante dal protratto o più intenso funzionamento dell'impianto (anche in relazione all'eventuale deterioramento) e quella che possa rendersi necessaria per la messa in opera di strumenti o l'adozione di accorgimenti tecnici atti ad evitare un eccesso di calore negli altri appartamenti.
Determinare l'orario di funzionamento del servizio di riscaldamento e stabilire la sua gestione costituiscono modalità d'uso di un servizio condominiale, dal momento che si tratta di stabilire i criteri per l'erogazione ditale servizio e per il suo uso. La competenza relativa alle cause riguardanti tale materia spetta quindi al giudice conciliatore ex art. 1 della L. n.399 /1984.
Atteso che i rumori e le vibrazioni prodotte dalle apparecchiature che alimentano la rete del riscaldamento condominiale impongono l'adozione di particolari accorgimenti idonei a riportare nei limiti della normale tollerabilità tali inconvenienti, l'impianto di riscaldamento deve rimanere fermo dalle ore 22 alle ore 7 ed inoltre, al fine di ridurre la rumorosità per il periodo in cui si faccia uso ditale impianto, devono essere adottati gli accorgimenti suggeriti dal consulente tecnico.
* Trib. civ. 5. Maria Capua Vetere, 9 giugno 1986, n. 1142, Zacchia e altro c. Cond. Sol-Air di via Tazzoli, 67, Caserta e altri, in Arch. loc. e cond. 1986, 669.
*Giud. cone. Bari, 10 ottobre 1989, n. 308, Cavone c. Condominio di via Calefati n. 399 di Bari e Loiodice, in Arch. loc. e cond. 1990, 159.
In tema di ripartizione delle spese del servizio condominiale di riscaldamento, i criteri stabiliti dai commi primo e secondo dell'art. 1123, cc. possono essere derogati - secondo quanto sancisce la detta norma - soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condomini o da una deliberazione presa dagli stessi in sede assembleare con la unanimità dei consensi dei partecipanti alla comunione; e pertanto non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza. di porre in via provvisoria le spese di riparazione degli impianti singoli a carico indistintamente di tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 16 novembre 1991, n. 12307, Varrica c. Milano. Nello stesso senso, v. Cass. 4 giugno 1993. n. 6231.
Con riguardo all'impianto di riscaldamento installato in un fabbricato condominiale, l'indagine diretta a stabilire se il singolo partecipante, che non usufruisca del servizio di riscaldamento (nella specie. in quanto proprietario esclusivo di negozi), sia ugualmente comproprietario di detto impianto, e, quindi, in applicazione dell'art. 1123 cod. civ., sia tenuto a concorrere nelle spese inerenti alla sua conservazione, va condotta in base ai criteri fissati dall'art. 1117 cod. civ. sull'individuazione delle parti comuni dell'edificio, tenendo conto che la comunione di detto impianto, ove debba essere negata in base alla citata norma, può essere riconosciuta, per effetto di diversa previsione del regolamento condominiale, solo se esso abbia natura contrattuale, perché predisposto dall'originario unico proprietario e poi accettato con i singoli atti di acquisto. ovvero perché adottato con il consenso unanime di tutti i partecipanti, manifestato nelle dovute forme.
Le spese per la conservazione dell'impianto centrale di riscaldamento (nella specie, determinate dalla necessità di adeguare l'impianto alle nuove prescrizioni tecniche di cui alla L. n. 615 del 1966) sono a carico di tutti i condomini che possono fruire del relativo servizio, in rapporto al valore della proprietà individuale di ciascuno (art. 1123, primo comma, c.c.). a differenza delle spese di esercizio, che vanno ripartite in proporzione dell'uso e della utilità che ciascuno può realizzare dal servizio comune, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa (art. 1123, secondo comma, c.c.). Ne consegue che anche i condomini, i cui locali siano privi di radiatori attualmente allacciati all'impianto centrale, sono tenuti a concorrere nelle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento, secondo la disciplina contenuta nell'art. 1118 c.c..
La ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, deliberata dall'assemblea o disciplinata dal regolamento condominiale, è in contrasto con l'art. 1123, primo capoverso, c.c. - secondo cui, per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vanno ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne - soltanto se debba essere effettuata in base al valore della proprietà delle singole quote, ovvero in base ad un diverso criterio che appaia inidoneo, per la sua evidente irrazionalità, a fissare un congruo rapporto fra la spesa e l'uso individuale. Qualora, invece, questo rapporto possa essere attuato con più sistemi pratici che, come i tre metodi adottati nella prassi edilizia e rispettivamente fondati sulla estensione della superficie irradiata o sulla cubatura degli appartamenti o sul numero degli elementi radianti, attuano, in modo più o meno soddisfacente riguardo alle circostanze del caso, il precetto di legge, la preferenza accordata, in concreto, ad uno di essi non è viziata da illegittimità e sfugge, pertanto, al controllo del giudice, cui spetta reprimere una deliberazione illegale, ma non sostituire alla deliberazione legalmente adottata una più conveniente. senza invadere la sfera di autonomia degli organi condominiali.
La carenza, nell'impianto comune di riscaldamento, dei requisiti tecnici prescritti dalla legge per la sicurezza delle persone e delle cose e per limitare l'inquinamento prodotto dalla combustione non impedisce alla assemblea di deliberare sulle relative spese di esercizio (art. 1135 c.c.) perché tale deliberazione non attiene alla attivazione dell'impianto, che rientra tra i compiti propri dell'amministratore (art. 1130 .c.).
* Cass. civ., sez. Il, 27 settembre 1996, n. 8531, Aliotta e. Condominio Due Palme di via Lentini in Siracusa, in Arch. loc. e cond. 1997, 446.
Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell'amministratore ed il concorso nelle spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento e di revisione dell'impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore - salvo patto contrario - da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, primo comma). Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l'ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di danaro necessarie per l'acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell'esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto e, quindi, a prestare i relativi servizi
* Trib. civ. Milano 7 ottobre 1991, in Arch. loc. e cond. 1992, 832.
* Cass. civ., sez. II, 1luglio 1997, n. 5843, Palmisano c. Pietrella e altri.
In tema di condominio di edifici, la delibera dell'assemblea di eliminazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato per far luogo ad impianti autonomi di riscaldamento richiede il consenso unanime dei condomini, senza che sia sufficiente la maggioranza di cui al secondo e quarto comma dell'art. 1136 c.c., né quella di cui al quinto comma dello stesso articolo, configurando non una semplice modifica, ma una radicale alterazione della cosa comune nella sua destinazione strutturale ed economica, obiettivamente pregiudizievole per tutte le unità immobiliari già allacciate o suscettibile di allacciamento, che urta contro il limite invalicabile di cui all'art. 1120, secondo comma, c.c., che vieta tutte le innovazioni che rendano parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino dissenziente. In tale ipotesi non può trovare applicazione l'art. 5, quarto comma. della L. 29 maggio 1982, n. 308. il quale dispone che, in caso di interventi su punti comuni di edifici volti al contenimento del consumo energetico termico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti energetiche rinnovabili, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali, atteso che presuppone l'attuazione di un migliore uso o di un maggiore rendimento della cosa comune, ma non il suo mutamento ex art. 1120, secondo comma, c.c. e tantomeno la sua soppressione.
* Trib. civ. Roma. sez. III, 3 marzo 1993, n. 3390, Palma e altri c. Cond. di via Valbondione n. 98 di Roma, in Arch. loc. e cond. 1993, 110.
2 della L. n. 10/199 1 (disciplina di chiara valenza pubblicistica che, come tale, è imperativa e prevalente su quella privatistica) implicitamente deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., ritenendo sufficiente e valida una delibera votata dalla sola maggioranza delle quote millesimali, senza che vi sia alcuna necessità della maggioranza personale: non è necessario nemmeno che tale delibera faccia riferimento al progetto esecutivo, alla relazione tecnica e, più in generale, al rispetto della normativa UNI e CEI.
In tema di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti termoautonomi, l'art. 26, n. Per poter ritenere legittima ex L. n. 10/1991 la delibera di trasformazione dell'impianto termocentralizzato si richiede: a) l'acquisizione del relativo progetto a gas per il riscaldamento e l'acqua calda; b) l'identificazione dei condomini che - ex art. 1121 c.c. abbiano dichiarato di non voler beneficiare della trasformazione; c) la definizione precisa della pratica di trasformazione per la concessione del contributo (preferibilmente unitaria); d) la ripartizione degli oneri inerenti alla trasformazione.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 9 luglio 1993, n. 7244, Graziani e altri c. Condominio di Viale degli Astronauti n. 6 di Napoli, in Arch. loc. e cond. 1993, 781.
La delibera dell'assemblea dei condomini costituisce solo il momento iniziale del procedimento di trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato a unifamiliare a gas. la cui validità non è condizionata dal preventivo approntamento e messa a disposizione dei condomini del progetto e della relazione tecnica.
* Trib. civ. Napoli, 26 ottobre 1996, n. 8837. in Rass. Ioc. e cond. 1996, 495.
In tema di riscaldamento di condominio degli edifici, la delibera avente ad oggetto la rinuncia all'impianto centralizzato di riscaldamento e l'installazione di impianti autonomi è valida se adottata con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136 cod. civ. purché l'installazione degli impianti autonomi non comporti una spesa eccessivamente onerosa.
* Trib. civ. Roma, ord. 11 novembre 1987, Chiarelli c. Alessandrini e altri, in Arch. loc. e cond. 1988, 400.
*Trib. civ. Roma, ord. 11 novembre 1987, Chiarelli c. Alessandrini e altri, in Arch. loc. e cond. 1988, 400.
* Trib. civ. Milano, 18 dicembre 1991. n. 10582, in Giust. a Mil. 1992, n. 2.
In tema di innovazioni ex art. 1120 cod. civ., la trasformazione dell'impianto termico condominiale in impianti termo singoli, comportando la disattivazione dell'impianto condominiale e la sua inutilizzabilità da parte dei condomini (ad esempio da parte dei condomini dissenzienti) integra una fattispecie di innovazione vietata poiché eccede i limiti della conservazione, dell'ordinaria amministrazione e del godimento delle cose, ed incide sull'interesse di tutti i condomini, anche se dettata da motivi tecnici.
* Trib. civ. Firenze, 20 ottobre 1988, n. 1609, Kranjcevic Srl c. Condominio di via R. Giuliani, nn. 137-139, in Firenze, in Arch. loc. e cond. 1989, 527.
* Pret. civ. Matera, 21 maggio 1992, in Arch. lioc; e cond. 1992, 387.
Sussistono entrambi i requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora, che ne legittimano la sospensione, nel caso di delibera di assemblea condominiale che a maggioranza stabilisca la trasformazione dell'impianto comune di riscaldamento da centralizzato in autonomo (fattispecie in cui la delibera condominiale era stata impugnata sotto il duplice profilo formale, per violazione del combinato disposto degli artt. 1136, sesto comma, c.c. e 67, secondo comma, att., e sostanziale, per violazione dell'art. 1120. secondo comma, c.c.).
* Cass. civ., sez. II, 19maggio 1992, n. 5978, Cecconi e altri c. Giovagnetti. Appignanesi e altri e Fossi e altri, in Arch. loc. e cond. 1992, 772.
* Cass. civ., sez. II, 2 maggio 1996, n. 4023. Bonutti c. Bonutti.
A norma dell'art. 1130. n. 2 cc., spetta all'amministratore disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini. In tale incombenza dell'amministratore rientra la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, anche per quanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti, e il dovere di eseguire verifiche e di impartire le necessarie provvidenze intese a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini; pertanto, ben può essere disposta la sostituzione negli impianti di termosifone centrale, esistenti nei singoli appartamenti, dei bocchettoni liberamente manovrabili con detentori fissi, quando tale rimedio sia volto a disciplinare l'uso del servizio da parte dei singoli condomini.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 6 aprile 1992, n. 4166, Montano c. Cond. di via Grossich,. 31 di Milano, in Arch. loc. e cond. 1993, 123.
* Pret. pen. L'Aquila. 5 ottobre 1992, M. e altro, in Arch. loc. e cond. 1993, 586.
Colui che installa uno scaldaacqua alimentato a gas metano ha il dovere di predisporre tutte le opere e i presidi suggeriti dalla buona tecnica, dalla prudenza e dall'esperienza, al fine di rendere pienamente efficiente il sistema di smaltimento dei prodotti della combustione e, in ogni caso, di verificare la funzionalità della canna di esalazione ditali prodotti. L'osservanza di tale dovere prescinde dall'evenienza che l'impianto di smaltimento sia realizzato al momento dell'installazione ovvero preesista in quanto, prima di porre in attività l'apparecchiatura. deve essere accertata l'idoneità funzionale e l'assenza di condizioni foriere di danno per le persone.

References: Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1120
 art. 1121
 art. 1120
 Cass. 
 Cass.