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Timestamp: 2018-12-10 07:43:11+00:00

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Insolvenzanfechtung - Gesellschafter als Vermieter
j) Gesellschafter als Vermieter
Insolvenzrecht - Insolvenzanfechtung - Gesellschafter als Vermieter
Vermietet der Gesellschafter seiner Gesellschaft (GmbH) ein Grundstück und gerät diese in die Insolvenz, sind verschiedene Situationen zu unterscheiden. Ist das Mietverhältnis noch nicht beendet (keine Kündigung), ist die Norm des § 108 Abs. 1 S. 1 InsO einschlägig. Das noch nicht beendete Mietverhältnis besteht im Insolvenzverfahren weiter fort (§ 108 Abs. 1 S. 1 InsO). Der Gesellschafter kann ab Insolvenzeröffnung während der Laufzeit des Mietverhältnisses die vertraglich vereinbarte Mietzahlung als Masseverbindlichkeit verlangen (§§ 108 Abs. 1 S. 1, 55 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 2 InsO).
BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1115. Will der Gesellschafter kündigen, kann er seine Kündigung jedenfalls nicht mit Mietrückständen vor dem Eröffnungsantrag begründen. Diese Möglichkeit ist ihm wegen § 112 Nr. 1 InsO verwehrt (Rn. 305).
Eine Besonderheit gilt für den Gesellschafter in der Rolle des Vermieters, wenn der Mietvertrag (durch wirksame Kündigung) beendet wurde. Diese Sondersituation ist in § 135 Abs. 3 InsO geregelt. Endet der Mietvertrag (durch Verwalterkündigung oder Vermieterkündigung), darf der Gesellschafter seinen Aussonderungsanspruch (§ 985 BGB i.V.m. § 47 InsO) für die Dauer von höchstens einem Jahr ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht geltend machen. Stattdessen muss er das Grundstück dem Verwalter zur Nutzung überlassen, sofern das Grundstück für die Fortführung des Unternehmens von erheblicher Bedeutung ist (§ 135 Abs. 3 S. 1 InsO). Grundgedanke der Norm ist, dass die Treuepflicht der Gesellschafter noch eine Zeitlang fortbesteht.
BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1114. Wird der Betrieb stillgelegt, ist § 135 Abs. 3 InsO nicht einschlägig, da stets eine Betriebsfortführung erforderlich ist.BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1115. Die Vorschrift des § 135 Abs. 3 InsO erfasst auch mittelbare Gesellschafter, wenn sie in ihrer Stellung einem unmittelbaren Gesellschafter gleichstehen.BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1114.
Die T-GmbH vermietet an die MyTV GmbH ein Grundstück nebst Produktionshalle, in der die neuen Modelle der MyTV GmbH hergestellt werden. Drei Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens kündigt die T-GmbH den Mietvertrag wegen rückständiger Mietzinsen zum 31.1.2015. An der T-GmbH ist die Gesellschafterin Maria zu 80 % beteiligt. Lösung: Nach § 135 Abs. 3 kann die T-GmbH das Grundstück nicht herausverlangen (§ 985 BGB). Ihr Aussonderungsrecht ist für ein Jahr ausgesetzt, da das Grundstück wesentlich für die Betriebsfortführung ist. Zwar ist die T-GmbH nicht unmittelbare Gesellschafterin der MyTV GmbH. Maria ist aber sowohl als Gesellschafterin an der MyTV GmbH als auch an der T-GmbH (maßgeblich) beteiligt. Da sie an der hilfegewährenden T-GmbH mit 80 % beteiligt ist, kann sie über die Gesellschafterversammlung (§ 46 Nr. 6 GmbHG) maßgeblichen Einfluss auf die Entscheidungen der T-GmbH ausüben. Damit ist die T-GmbH mittelbare Gesellschafterin und von der Norm des § 135 Abs. 3 InsO erfasst.
Immerhin bekommt der Gesellschafter einen Ausgleich für die Nutzungsüberlassung. Nach dem Wortlaut des § 135 Abs. 3 S. 2 InsO bestimmt sich die Höhe des Ausgleichs nach dem Mietzins, der in dem letzten Jahr von der Verfahrenseröffnung an durchschnittlich erzielt wurde. Nach Ansicht des BGH beruht der Wortlaut auf einem Redaktionsversehen, so dass nicht der Zeitpunkt der Verfahrenseröffnung, sondern der Zeitpunkt der Antragstellung der maßgebliche Stichtag ist.
BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1114 f. Da § 135 Abs. 3 InsO die vertragslose Zeitspanne betrifft, begründet die Norm ein gesetzliches Schuldverhältnis; die Vergütung stellt eine Masseverbindlichkeit dar.BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1115. Hat der Gesellschafter in den letzten zwölf Monaten auf die Miete verzichtet, bekommt er eine Ausgleichszahlung in Höhe von null €. Der im (beendeten) Mietvertrag vereinbarte Mietzins ist im Rahmen des § 135 Abs. 3 InsO bedeutungslos. Das sanktioniert das Verhalten von Gesellschaftern, die in der Krise den Mietzins stunden, so dass die GmbH nach außen gesund erscheint. Die Vorschrift des § 135 InsO betrifft nicht nur Grundstücke, sondern auch bewegliche und unbewegliche Gegenstände.

References: § 108

BGH 
 § 112
 § 135
 § 47

BGH 
 § 135
 § 135
 § 135
 § 135
 § 135
 BGH 

BGH 
 § 135
 § 135
 § 135