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Steuerliche Fragen zu Mietkaufvertrag
| 10.12.2016 15:01 |
Zusammenfassung: Ohne echtes Optionsrecht oder bei kurzer Mietdauer (bis zu 5 Jahren) wird ein "Mietkaufvertrag" vom Finanzamt in Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des BFH in einen Kaufvertrag umgedeutet, so dass Absetzungen dem "Mieter" zu fallen und die anfallenden Steuern fällig sind.
ich habe mein 4-Familien-Wohnhaus Mitte 2015 per Mietkaufvertrag verkauft. Der Eigentumsübertrag wird laut Vertrag Mitte 2018 vollzogen, vorausgesetzt die monatlichen Zahlungen der Käufer gehen bei mir regelmäßig ein. Nun erkennt das Finanzamt die steuerliche Absetzbarkeit nur bis zum Zeitpunkt des Notarvertrags an. Das hätte für mich nur in 2015 einen steuerlichen Nachteil von knapp 2000,-€ zur Folge.
Meiner Ansicht nach sollte ich aber bis mindestens 2018 das Haus noch steuerlich selber ansetzen können, da ich bis dahin monatlich einen Mietzins und eine Kaufpreisrate bekomme. Aus meinem Verständnis ist es so, das der Verkauf noch nicht vollzogen ist, sondern erst für 2018 vereinbart. Ist diese Sichtweise rechtlich begründet?
Die Rahmenbedingungen sind die Folgenden:
+ Ich habe das Haus mehr als 10 Jahre besessen (Spekulationsfrist ist abgelaufen)
+ das Haus habe ich an drei Personen verkauft (Ehepaar mit erwachsenem Pflegekind)
Für die Beantwortung der von mir gestellten Frage würde ich Ihnen erstens den eingescannten Kaufvertrag zusenden (12 Seiten) und die relevanten Passagen von meinem Steuerbescheid.
Ich erwarte von Ihnen eine Begründung, die ich auch für den Einspruch gegen meinen Steuerbescheid gegenüber dem Finanzamt nutzen kann (also mit Verweisen auf Paragraphen, etc.).
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Ich bin gern bereit mir ihren Mietkaufvertrag anzusehen, um eventuelle Chancen der Argumentation zu finden.
Allerdings mache ich sie im Vorfeld auf folgendes aufmerksam:
Grundsätzlich sieht ein Mietkaufvertrag im Schwerpunkt die Vermietung der Immobilie vor. Es besteht allerdings die Möglichkeit dass ein Mieter, hier eine Option zum Kauf ausübt, bei der die Mietraten auf den bereits bestimmten Kaufpreis angerechnet werden.
Steht dem Mieter dieses Optionsrecht nicht zu, weil der Kauf bereits feststeht oder weil der Schwerpunkt nicht auf dem Mietverhältnis liegt so wird von der Finanzgerichtsbarkeit kein Mietkaufvertrag angenommen, sondern ein reiner Kaufvertrag (die Miete wird vergleichbar einerRate gewertet.) Dies ist vor allem immer dann der Fall, wenn der "Mietvertrag" vor Ablauf von mindestens 5 Jahren ( bei ihnen nur 3 Jahre) die Ausübung der Option vorsieht. Denn dann komme es den Vertragsparteien nicht auf das Mietverhältnis sondern auf den Erwerb an, denn der Verkäufer habe zum Ausdruck gebracht dass er sein Miet- und Verpachtungsrisiko zeitlich kurzfristig beschränken will, dass er zeitlich kurzfristig den Verkauf plant und damit nicht vor hat eine dauerhafte Einnahmequelle aus Miete zu schaffen. Dies hat zur Folge, dass die Besitzübergabe an den Mieter zugleich als wirtschaftlicher Übergang an den Erwerber angesehen wird. Folglich stehen sämtliche Abschreibungen ab diesem Zeitpunkt dem Mieter als Erwerber zu. ( ständige Rechtsprechung seit BFH-Urteile: V 198/54 U vom 27. Januar 1955; IV 429/62 U vom 25. Oktober 1963; I 221/56 U vom 5. November 1957; l IV 242/64 vom 6. November 1964 I R 119/66 vom 02.08.1966 )
Folglich werden sie mit ihren Einwänden beim Finanzamt nach Schilderung von ihnen wohl keinen Erfolg haben, da dieses den "Mietkaufvertrag" erfolgreich und von der Rechtsprechung gesichert in einen Kaufvertrag umdeutet. Dies wird es auf die kurze Miet- und Optionsdauer schieben falls eine echte Option überhaupt vereinbart wurde. Maßgeblich für den wirtschaftlichen ist dann das Datum des Notarvertrages bzw. das Datum der Übergabe an den "Mieter" respektive Erwerber. Ab diesem Zeitpunkt stehen ihm Werbungskosten, AfA und sonstige Abschreibungen zu, während die volle Steuerlast für das Veräußerungsgeschäft bereits fällig ist.
Es tut mir leid , dass ich keine besseren Nachrichten für sie haben. Gern schaue ich nach Übersendung , ob der Vertrag noch argumentative Ansatzpunkte liefert.
Nachfrage vom Fragesteller	17.12.2016 | 01:11
ich denke Ihre Antwort ist sehr eindeutig, sodass ich darauf verzichte, Ihnen den gesamten Kaufvertrag zuzusenden. Vielen Dank für Ihre klare und verständliche Ausführung die zu Lesen ich als sehr angenehm empfand!
Eine Frage habe ich dennoch. In meinem Kaufvertrag ist wie bereits geschrieben eine monatliche Rate von 1200,-EUR vereinbart, die ich auch bisher zum Glück regelmäßig erhalte. Es ist so gedacht, dass von diesen 1200,-EUR ein Anteil von 1000,-EUR die vertraglich vereinbarte Kaufpreisrate ist und die restlichen 200,-EUR Mietzahlung ist bzw. eine Mietzinszahlung von der ich z.B. die Zinsen des laufenden Kredites bezahle. In dem Kaufvertrag ist das wie folgt formuliert: "Die endgültige Kaufpreiszahlung wird bis zum 30.6.2018 gestundet. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Kaufpreis in monatlichen Raten von 1.200,-EUR an den Verkäufer zu zahlen, beginnend ab dem 01.06.2015 und endend mit dem 30.06.2018. Nur ein monatlicher Betrag von 1000,-EUR ist Tilgung auf die gesamte Kaufpreisschuld..."
Meine Frage ist nun, ob und wie ich das in meinen Steuererklärungen ab dem Zeitpunkt des Inkrafttreten des Mietkaufvertrages - nämlich dem 01.06.2015 - angeben muss.
Für mich eindeutig ist, dass ich die 1000EUR nicht angeben muss, da das eindeutig zum Kaufpreis gehört. Da ich aber außerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist bin, kann darauf eigentlich keine Steuern gezahlt werden und muss daher auch nicht angegeben werden. Ist das korrekt?
Wie verhält es sich mit den 200,-EUR pro Monat für den Mietzins? Muss ich den in der Steuererklärung angeben? Ich fände das sehr unlogisch, da ich ja auch nichts mehr absetzen kann an Zinsen o.Ä. für meinen Baukredit, falls ich das richtig verstanden habe. Falls ich die 200,-EUR monatlich angeben muss, als welche Einkommensart? Kann ich dann meine Aufwendungen wie z.B. gezahlte Bankkredite dagegen rechnen und widerum als welche Ausgabenart?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2016 | 09:17
Leider muss ich bei den Fragen, ob und wo etwas zu buchen ist passen, damir hier die praktischen Kenntnisse fehlen. Dies ist eine Angelegenheit für einen Steuerberater, der ihnen im Details sagen ob was und wenn ja wohin gehört. Dies sind sicherlich auch Fragen, die ihnen ihr Sachbearbeiter im Finanzamt beantworten kann.Ich kann mich nur rantasten, allerdings hier auch keine Gewähr für die Vollständigkeit übernehmen.
Die 200,00 € sind eine Miteinnahme, diese ist nach § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG , § 8 Abs. 1, § 11 EStG, § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG anzugeben. Es ist auch möglich, da im Vertrag nur geregelt ist, dass das Geld nicht anzurechnenn ist, dass diese als sonstige Einkünfte nach § 22 EStG anzusehen sind, ich würe aber her von einer Mieteinnahme ausgehen, denn dies sind gem. der Norm:
"Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind
1.Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht);
2.Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen;
3.Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichen Erfahrungen und von Gerechtigkeiten und Gefällen;
4.Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen, auch dann, wenn die Einkünfte im Veräußerungspreis von Grundstücken enthalten sind und die Miet- oder Pachtzinsen sich auf einen Zeitraum beziehen, in dem der Veräußerer noch Besitzer war."
Kosten und Ausgaben, die aufgewendet wurden, um hier Einnhamen zu erzielen, können nur berücksichtigt werden, wenn sie aus der gleichen Einnahmenart stammen. Folglich wäre ein Weg wohl, dass Darlehen als Ausgabe im Sinne der Vermietung anzusehen. Dies widerspricht aber den zum"Mietkauf" ergangenen Urteilen, die von einem Kauf ausgehen, die Gesamtsumme sofort versteuert wissen wollen und Ausgaben nur noch beim wirtschaftlichen Eigentümer sehen wollen.
Der Verkaufspreis für das Haus ist nach 10 Jahren in der Tat steuerfrei ( § 22, 23 Abs.1 Nr. 1 EStG). Da dieser nicht zu versteuern ist, ist auch eine Gegenrechnung von Kosten nicht möglich. Ob dies allerdings komplett Angabefrei funktioniert, oder mit zeitlicher Einordnung anzugeben ist, kann ich nicht klar beantworten. Ich würe eher dazu tendieren, dass der Kaufpreis nicht anzugeben ist. Bei Wertung der obigen Urteile, sind bei objektiver Betrachtung auch die 200,00 meines Erachtens als KP anzusehen, da ja ein Mietkaufvertrag nicht angenommen wird. Die Einnahme von 200,00 ist also bis zum "Kauf" fest bestimmbar und Gegenleistung für den Erwerb des Hauses. Die eindeutige Einordnung als Mieteinnahme, ist daher für mich keineswegs erkennbar.
Sollte eine kurze telefonische Auskunft beim Finanzamt/ Steuerberater also ergeben, dass die 200,00 keine Mieteinnahme sind, so wären sie den sonstigen Einkünften, und somit dem Verkaufsgewinn ( § 22, 23 Abs. 1EStG) zu zu rechen, mit der Folge, dass auch sie Steuerfrei wären, da die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Hiermit habe ich aber Bauchschmerzen, weil im Vertrag geregelt ist, dass dieses Geld neben dem Kaufpreis fließt. Auch hiernach sollte ein Sterberater/Finaanzamtsmitarbeiter direkt gefragt werden.
Sollte herauskommen, dass tatsächlich alle Einnahmen wegen Steuerfreiheit nicht zu versteuern sind, bliebe nur noch das Darlehen i.R.einer Besonderen Belastung nach § 33 EStG geltend zu machen, aber ob dies im Ergebnis durchgreift, weiß ich leider nicht.
Es tut mir leid, aber mit den Angaben in der Steuererklärung kann ich ihnen nicht wirklich helfen, ich denke dass hier ein Steuerberater für sie der günstigste Ansprechpartner ist. Bitte beachten sie, dass es Steuerberatern und Anwälten verboten ist, Steuervermeidungsberatung zu machen. Diese ist bei ihnen auch nicht ersichtlich aber entsprechend präzise sollten sie ihre Fragen (was muss wohin) stellen, ich hoffe dass das "Herantasten" ihnen hierfür etwas Hilfestellung bietet.
Bewertung des Fragestellers 17.12.2016 | 22:30
"Frau Prochnow ist aus meiner Sicht sehr zu empfehlen. Sehr kompetent, klar verständlich in der Erklärung mit Verweisen auf relevante Urteile, aber auch ehrlich, wenn sie etwas nicht weiß, dann aber mit dem Hinweis an wen man sich wenden muss um die offene Frage zu klären. Also ich kann nur eine uneingeschränkte Weiter-Empfehlung aussprechen!"
FRAGESTELLER 17.12.2016 5/5,0
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References: § 2
 § 8
 § 11
 § 23
 § 22
 § 22
 § 22
 § 33