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Timestamp: 2020-06-02 14:21:40+00:00

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Responsabilità del notaio: i controlli sui soggetti e sull'oggetto dell'atto - WikiJus
di Daniele Minussi 14/05/2020 Libera
Varie sono le situazioni che devono essere vagliate dal notaio. In primis il controllo relativo all' identità personale delle parti (Cass. Civ., Sez. III, 11767/2017). La preventiva verifica dell'esistenza dei poteri rappresentativi (Cass. Civ. Sez. I, 24939/07), della capacità delle parti (che non devono essere incapaci di agire, dichiarate fallite (nel tempo di vigenza della pregressa legge fallimentare), etc. (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 27614/19; Cass. Civ., Sez. III, 26908/2014) della libertà e disponibilità del bene, del controllo delle provenienze e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura (e non soltanto: si pensi all'esistenza di usi civici: cfr.Tribunale di Avezzano, 30 aprile 2015, di vincoli come quello archeologico: cfr. Cass. Civ., Sez. III, 25113/2017), nonché l'informativa al cliente sul suo esito e, nell'ipotesi di constatazione di presenza di vincoli, di trascrizioni (anche in relazione a domande divisionali: Cass. Civ., Sez. III, 2525/2019), di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell'atto, costituiscono, salva l'espressa dispensa degli interessati dalla suddetta verifica (cfr. Cass. Civ., Sez. VI-II, 14169/2019) obblighi derivanti dall'incarico conferitogli dal cliente (cfr. Appello di Roma, 19 febbraio 2013, si veda tuttavia Cass. Civ., Sez. III, 25111/2017 sui vincoli già noti e conosciuti ai contraenti). Cosa riferire nell'ipotesi in cui, a fronte del mancato rilievo dell'esistenza di un pignoramento da parte del notaio, l'acquirente non abbia comunque pagato alcun prezzo, nè sostenuto spese? E' stato deciso al riguardo come non si evidenzi alcun pregiudizio risarcibile (Cass. Civ., Sez. I, 17810/2019).
Specialmente importante è il riferito controllo delle provenienze e, inversamente, la sua omissione quando non addirittura la mancanza della menzione delle stesse (cfr. il caso, invero clamoroso, della mancata evidenza dell'acquisizione di un immobile per usucapione, peraltro neppure giudizialmente accertata, in sede di vendita del bene: si veda Cass. Civ., Sez. II, 32147/2018). L'esecuzione della formalità pubblicitaria conseguente alla stipula dell'atto deve inoltre essere diligentemente eseguita: diversamente il notaio non potrebbe non rispondere del danno (come ad esempio nel caso di errore nella compilazione della nota di trascrizione che consenta l'iscrizione di una susseguente ipoteca giudiziale: cfr.: Cass. Civ., Sez. III, 4726/2019).
In materia societaria al notaio compete il controllo sull'oggetto sociale alla stregua delle norme dell'ordinamento. Così è stata disposta una sanzione disciplinare per il notaio che abbia stipulato l'atto costitutivo di una società che non aveva i requisiti per lo svolgimento di attività finanziarie ex art. 106 del T.U. 385/96 nei confronti del pubblico, pur annoverate nella parte descrittiva dell'oggetto sociale (Cass. Civ., Sez.II, 2220/13). Ancora è stato reputato passibile di sanzione disciplinare il notaio che aveva ricevuto una pluralità di atti costitutivi di srl il ove a garanzia del capitale iniziale erano state prestate fidejussioni di società finanziarie e non bancarie (Cass. Civ., Sez. II, 11664/2015).
Il notaio è parimenti responsabile del controllo di legalità delle singole clausole che compongono lo statuto, dovendo controllare che ciascuna di esse risponda alla legge (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 15892/11 in tema di clausola compromissoria). L'ambito del diritto successorio è specialmente delicato. Si pensi alla complessità di procedimenti come quello di accettazione d'eredità con beneficio d'inventario. Il mancato rispetto dei rigorosi termini previsti dalla legge per ciascuna fase può ben comportare danni anche notevoli (si pensi al chiamato che per cautela abbia inteso proteggersi da passività ereditarie che poi finiscano per colpirlo a causa del mancato rispetto delle regole proprie della procedura). Ovviamente occorre che anche il cliente, per così dire, "faccia la sua parte": così se costui abbia omesso di produrre documenti necessari a dare impulso al procedimento pur essendo stato più volte sollecitato dal notaio, costui non è responsabile degli eventuali pregiudizi che ne siano scaturiti (Cass. Civ., Sez.II, 3137/13). Il notaio risponde, come d'altronde qualsiasi altro professionista, anche della corretta compilazione della denunzia di successione che sia stato incaricato di predisporre, come anche delle pratiche accessorie (si pensi alla istanza di attribuzione di rendita catastale per le unità che ne fossero prive: cfr. Cass. Civ., Sez. III, 3768/2017).
I citati controlli quindi fanno parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale. Neppure è possibile, ai fini di far venir meno la responsabilità, invocare l'arretrato da parte dei pubblici uffici nell'esecuzione delle formalità pubblicitarie, quando esistano comunque strumenti atti a superare tali ritardi (si pensi alla consultazione del c.d. "modello 60" ai tempi in cui la Conservatoria dei RRII non era completamente informatizzata: Cass. Civ., Sez. III, 22398/11).
Ancora il notaio è stato reputato responsabile per aver omesso di eseguire l'annotazione dell'atto di costituzione di fondo patrimoniale a margine dell'atto di matrimonio (Cass. Civ. Sez. II, 16187/03) nonchè per avere errato nell'indicazione del nome nel redigere un verbale di protesto (Cass. Civ. Sez. III, 7495/08). Ovviamente ciò non esclude la responsabilità dell'istituto di credito per l'eventualmente illegittima levata del protesto (Cass. Civ. Sez. I, 2549/2020). Al notaio sono inoltre demandati ulteriori compiti aventi rilevanza pubblicistica, che si sostanziano nell'erezione di inventari, nell'attività di protestare titoli di credito. Ne segue che egli sia responsabile per la condotta negligente nella esplicazione di tali compiti (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 15861/2015 in tema di ritardo nel protesto di assegno bancario). Non è tuttavia sufficiente, ai fini del risarcibilità del danno, la mera illegittimità del protesto: occorre anche che essa si sia sostanziata in un pregiudizio concreto (Cass. Civ., Sez. III, 10904/2017).
Per converso è stato negato rientrare nell'ambito della prestazione notarile l'accertamento della solvibilità del compratore nel caso di pagamento dilazionato ovvero il fatto di dover consigliare alla parte l'effettuazione di specifici accertamenti (quali ad esempio l'inesistenza di vizi, etc.): si veda Cass. Civ. Sez. II, 7707/07 oppure della valenza delle dichiarazioni di una delle parti (es.: di aver provveduto ad estinguere il debito ipotecariamente garantito: cfr. Cass. Civ., Sez. III, 21792/2015). Neppure sarebbe responsabile il notaio per il sol fatto di aver omesso la riconsegna della procura al mandatario in rem propriam sulla base dell'affermazione di costui di aver subito un danno per la semplice mancata alienazione di un immobile, occorrendo la prova della successiva devalutazione del bene (Cass. Civ. Sez. III, 24682/09). Il notaio ovviamente risponde anche in relazione alla mancata esecuzione delle formalità pubblicitarie intese a conferire opponibilità ai contratti ed alle pattuizioni perfezionate per il tramite del suo ministero (cfr., in tema di costituzione di fondo patrimoniale, Cass. Civ., Sez. III, 20995/12). Si veda tuttavia, in tema di trascrizione del testamento contenente institutio ex re certa relativamente a beni immobili, Cass. Civ., Sez. II, 4485/2014, secondo la quale la parte richiedente può esonerare il notaio dall'esecuzione della formalità senza che quest'ultimo incomba in addebiti disciplinari.
La vendita immobiliare e i compiti del Notaio
ALPA, Aspetti attuali della responsabilità del notaio, Riv. not. , fasc.5-6, 1984
AMITRANO, Accertamento, da parte del notaio, dell'identità delle parti e responsabilità professionale del medesimo, Riv. giur. sarda, Vol. I, fasc.1, 1996
ANDRETTA, Scrittura privata autenticata e responsabilità del notaio, Riv. notar., Vol. I, 1994
ANDRINI, Responsabilità del notaio e atto annullabile. Aspetti notarili e nuovo orientamento della Cassazione sull'art.28, Vita not., Vol. II, 1998
ANGELONI, La responsabilità civile del notaio: il punto sull'evoluzione normativa e giurisprudenziale anche con riferimento al recepimento della direttiva Cee 93/13 sulle clausole abusive, Contratto e impresa, II, 1999
ANGELONI, Responsabilità del notaio e clausole abusive, Milano, 1999
ANTINOZZI M., La responsabilità del notaio per attestazione d'identità personale non rispondente al vero, Dir. e prat. assicur., 1987
Studio n. 658-2016/C, La vendita delegata dopo le ultime riforme
Il notaio non risponde per la mancata comunicazione della pec al registro delle imprese
Studio n. 8-2011/T, Prestazioni notarili per soggetti residenti all’estero: profili iva a seguito delle modifiche al regime di territorialità
Quesito n. 610-2009/C, Atto di assenso a cancellazione di ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo
Studio n. 6-2009/E, La vendita dei beni sottoposti a procedura espropriativa immobiliare
Studio n. 24-2008/E, Estinzione del processo esecutivo, aggiudicazione provvisoria ed offerta in aumento
Quesito n. 564-2008/C, Pignoramento ultraventennale, visure ipotecarie e responsabilità notarile
Illegittimità del protesto e obblighi di diligenza della banca. (Cass. Civ., Sez. I, ord. n. 2549 del 4 febbraio 2020)
Omissione della verifica del fallimento del venditore. Il notaio è responsabile del danno patito dall'acquirente. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 27614 del 29 ottobre 2019)
Il notaio che non segnala l'esistenza di un pignoramento sull'immobile oggetto della vendita non risponde del danno se il prezzo non è stato pagato. (Cass. Civ., Sez. I, sent. n. 17810 del 3 luglio 2019)
Responsabilità professionale del notaio. Esonero dall'esecuzione delle visure e iscrizione di ipoteca giudiziale sul bene. (Cass. Civ., Sez. VI-II, sent. n. 14169 del 24 maggio 2019)
Iscrizione di ipoteca giudiziale su beni che appaiono essere di proprietà del debitore. Errata trascrizione della vendita. Responsabilità del notaio. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 4726 del 19 febbraio 2019)
Commette illecito disciplinare il notaio che sistematicamente omette di fare menzione dei titoli di provenienza della proprietà immobiliare oggetto di negoziazione. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 32147 del 12 dicembre 2018)
Vendita di quota indivisa di beni ereditari. Responsabilità del notaio per mancata esecuzione delle visure che avrebbero manifestato la trascrizione di una domanda di divisione. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 2525 del 30 gennaio 2019)
Vincolo archeologico sul bene immobile oggetto di vendita. Omessa indicazione. Responsabilità del notaio. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 25113 del 24 ottobre 2017)
Illegittimità del protesto di assegno bancario: quale onere della prova incombe sul danneggiato ai fini del risarcimento del danno? (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 10904 del 5 maggio 2017)
Affermazione del venditore che dichiara estinto il debito ipotecariamente garantito, mancata cancellazione dell’ipoteca, responsabilità del notaio rogante. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 21792 del 27 ottobre 2015)
Il notaio è responsabile per non aver accertato l'esistenza dell'uso civico sul terreno oggetto di vendita. (Tribunale di Avezzano, 30 aprile 2015)
Costituzione di società a responsabilità limitata in violazione del IV comma dell'art.2464 cod.civ.: il notaio rogante è punito con la sospensione. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 11664 del 5 giugno 2015)
Il notaio non provvede ad elevare tempestivamente il protesto per l'assegno privo di provvista? Deve risarcire i danni alla banca. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 15861 del 28 luglio 2015)
Responsabilità del notaio per aver stipulato una compravendita senza accorgersi che il venditore era fallito. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 26908 del 19 dicembre 2014)
Clausole di esonero da responsabilità a carico del notaio e successione mortis causa. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 4485 del 25 febbraio 2014)
La responsabilità del notaio in caso di compravendita di immobile gravato da ipoteca per un debito che la parte venditrice afferma, contrariamente al vero, di aver provveduto ad estinguere. (Appello di Roma, 19 febbraio 2013)
Ritardo nella consegna della documentazione necessaria per definire il procedimento inventariale e responsabilità del notaio incaricato. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 3137 dell’8 febbraio 2013)
Nullità della clausola statutaria che preveda il deferimento delle controversie sociali ad arbitri nominati dalle parti, non conformemente ai requisiti di cui all’art. 34 del d.lgs. n. 5/2003. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 15892 del 20 luglio 2011)
Responsabilità del notaio in materia di identificazione dell'identità personale delle parti. (Appello di Roma, 8 gennaio 2013)
Assenza dei requisiti per l'esercizio di attività finanziaria svolta nei confronti del pubblico da parte di neocostituita società: responsabilità del notaio rogante. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 2220 del 30 gennaio 2013)
Responsabilità del notaio che omette di annotare a margine dell’atto di matrimonio la costituzione di fondo patrimoniale. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 20995 del 27 novembre 2012)
L’arretrato della "Conservatoria" non giustifica il mancato espletamento della visura da parte del notaio. (Cass. Civ., Sez. III, n. 22398 del 27 ottobre 2011)
Cass. Civ., Sez. III, n. 24682/2009. Inadempimento del notaio nei confronti del cliente consistente nel mancato rilascio di procura e danno risarcibile.
Cass. Civ., sez. I, n. 24939/2007. Responsabilità del notaio per l'erronea verificazione dei poteri rappresentativi e conseguente invalidità dell'ipoteca.
Cass. Civ., sez. III, n. 7495/2008. Responsabilità del notaio per erronea redazione di un verbale di protesto.
Cass. Civ., sez. II, n. 7707/2007. Prestazione professionale del notaio e dovere di consiglio alle parti della compravendita.
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 art. 106
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