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Timestamp: 2020-02-25 03:12:32+00:00

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Schriftformheilungsklausel ist unwirksam | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile v. 22.1.2014, XII ZR 68/10, BGHZ 200 S. 98 = NJW 2014 S. 1087 und v. 30.4.2014, XII ZR 146/12, NJW 2014 S. 2102).
Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile v. 25.11.2015, XII ZR 114/14, NJW 2016 S. 311 und v. 19.9.2007, XII ZR 198/05, NJW 2008 S. 365).
Ein Mietvertrag über Ladenräume mit einer Laufzeit bis 31.5.2020 enthält eine Wertsicherungsklausel, wonach sich die Miete erhöht oder ermäßigt, wenn sich der Verbraucherpreisindex um mindestens 10 Punkte verändert. Außerdem ist in dem Mietvertrag Folgendes vereinbart: "Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, … jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrags sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen."
Im Jahr 2011 vereinbarten die Parteien auf Bitte des Vermieters, dass die Wertsicherungsklausel bereits bei einer Veränderung des Verbraucherpreisindexes von 6 % anzuwenden ist. Bei dieser Vereinbarung wurde die gesetzliche Schriftform nicht beachtet. Im Jahr 2014 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf den Mangel der Schriftform und erhob Räumungsklage.
1 Schriftform für wesentliche Vertragskonditionen
Nach § 550 BGB muss ein Mietvertrag mit einer längeren Laufzeit als 1 Jahr schriftlich geschlossen werden. Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere
die Parteien des Mietvertrags,
der Mietzins und
in der Vertragsurkunde festgehalten werden.
Zusatzabrede formlos möglich
Zusatzabreden von unwesentlicher oder nebensächlicher Bedeutung können dagegen auch formlos getroffen werden (BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 71/07, NJW 2009 S. 2178 unter Ziff. II 2 b; BGH, Urteil v. 22.4.2015, XII ZR 55/14, NJW 2015 S. 2034 unter Rn. 15).
Wird die Schriftform nicht beachtet, kann jede Partei das Mietverhältnis nach § 550 BGB kündigen.
Diese Grundsätze gelten auch für Änderungsverträge, zu denen auch eine Vereinbarung über die Höhe der Miete zählt.
2 Schriftformheilungsklausel zur Nachholung der Schriftform ist unwirksam
Streitig ist, ob eine auf § 550 BGB gestützte Kündigung ausscheidet, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Parteien bei einem Schriftformmangel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind (sog. Schriftformheilungsklausel). Hierzu werden im wesentlichen 3 Ansichten vertreten.
Nach einer Ansicht sind Nachholvereinbarungen generell unwirksam; eine Verpflichtung zur Nachholung der Schriftform gilt nur in besonderen Ausnahmefällen. Bei Nichtbeachten der Schriftform kann das Mietverhältnis sowohl von den ursprünglichen Vertragsparteien als auch von deren Rechtsnachfolgern gekündigt werden (OLG Rostock, NJW 2009 S. 445; Schweizer, in Ghassemi-Tabar, Gewerberaummiete, § 550 Rn. 91; Streyl, NZM 2015, S. 28; Lützenkirchen, in Lützenkirchen, Mietrecht, § 550 Rn. 86).
Nach der Gegenansicht sind solche Vereinbarungen wirksam.
Im Falle des Eigentümerwechsels tritt der Erwerber in die Nachholvereinbarung ein. Eine auf den Schriftformmangel gestützte Kündigung ist unwirksam. Dies gilt nicht nur für die Kündigung durch die ursprünglichen Vertragsparteien, sondern auch für die Kündigung des Erwerbers (Kreikenbohm/Ch. Niederstetter, NJW 2009, S. 406).
Nach einer weiteren Meinung sind die ursprünglichen Vertragspartner an die Vereinbarung gebunden.
Bei einem Eigentümerwechsel tritt der Erwerber allerdings nicht in die Vereinbarung ein. Daraus folgt, dass die Kündigung einer ursprünglichen Vertragspartei gegen § 242 BGB verstößt. Der Erwerber kann dagegen nach § 550 BGB kündigen (KG Berlin, ZMR 2016 S. 775; GE 2017 S. 1159; OLG Naumburg, ZMR 2013 S. 36; OLG Dresden, ZMR 2017 S. 469; Lammel, in Schmidt-Futterer, § 550 Rn. 66, 74; Heile/Landwehr, in Bub/Treier, Kap II Rn. 2533; Bieber, in MünchKomm, § 550 Rn. 20; Palandt/Weidenkaff, § 550 BGB Rn. 12; wohl auch Emmerich, in Staudinger, § 550 Rn. 46).
Der BGH hat bereits mehrmals entschieden, dass jedenfalls der Erwerber nicht an die Schriftformheilungsklausel gebunden ist (BGH, Urteil v. 22.1.2014, XII ZR 68/10, NJW 2014 S. 1087 Rn. 27; Urteil v. ...

References: § 550
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 § 242
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 BGH