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Timestamp: 2019-07-17 11:42:10+00:00

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Update wegen neuem BGH-Urteil zu "Die 10 häufigsten Fehler in Ihrer Betriebsnebenkostenabrechnung" |
Veröffentlicht am 11/30/2018 05/19/2019 von radmin
Schätzungsweise jede zweite Betriebskostenabrechnung enthält Fehler. In diesem zweiteiligen Beitrag stellt Ihnen Rechtsanwalt Christopher Richter diesmal zehn häufige Fehler bei der Umlage von Betriebskosten durch Ihren Vermieter vor.
1. Umlage der Heizkosten
Die Heizkosten machen zumeist den größten Betrag in Ihrer Nebenkostenabrechnung aus und führen, besonders nach kalten Monaten, teils zu erheblichen Nachforderungen durch den Vermieter. Daher wird um diese Position erfahrungsgemäß besonders gestritten.
Der Vermieter hat in der Regel die zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung zu beachten, also mindestens 50 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen muss, vgl. § 2 HeizkostenV. Vereinzelt sehen Mietverträge sogar eine vollständige verbrauchsabhängige Abrechnung vor! Hält sich der Vermieter hieran nicht, können Sie ihre Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung gem. § 12 I HeizkostenV um 15 % kürzen.
Bei bestimmten Gebäuden müssen sogar 70% der Heizkosten nach erfasstem Wärmeverbrauch abgerechnet werden, vgl. § 7 I 2 HeizkostenV. Hier können Sie als Mieter vom Vermieter verlangen, dass er nach diesem Maßstab abrechnet und sich nicht auf das obige 15 %-ige Kürzungsrecht beschränken (vgl. BGH vom 16.01.2019, Az.: VIII ZR 113/17). Eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung, wonach mehr als 50 % der Heizkosten nach dem Verbrauch abzurechnen ist, ist gemäß § 10 Heizkostenverordnung zulässig.
Der restliche nichtverbrauchsabhängige Teil kann gemäß dem vereinbarten Verteilerschlüssel (zumeist nach Wohnfläche) umgelegt werden. Wartungskosten können pauschal mit circa 5 % der Brennstoffkosten berücksichtigt werden.
Abweichung vom Verteilungsmaßstab
Nur in Ausnahmefällen kann freilich gem. § 9a HeizkostenV von diesem Verteilungsmaßstab abgewichen werden, etwa wegen Geräteausfall oder anderen zwingenden Gründen. Über § 3 HeizkostenV gilt dies auch für Wohnungseigentum. Nach einer neueren BGH-Entscheidung (BGH vom 22.06.2018, Az.: V ZR 193/17) ist ein Beschluss der WEG-Gemeinschaft, der für den Einzelfall bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweicht, lediglich anfechtbar und nicht nichtig!
Sehen Sie daher die Rechnungen der Wärmelieferanten im Rahmen ihres Belegeinsichtsrechts beim Vermieter ein. Der Mieter hat ein temporäres Zurückhaltungsrecht im Hinblick auf eine Nachzahlungsforderung für Heizkosten, solange ihm nicht Einsicht gewährt wird in die Belege zu den Abrechnungspositionen der Heizkosten. Es besteht nach herrschender Ansicht keine Leistungspflicht des Mieters solange der Vermieter im Grunde unberechtigt eine begehrte Belegeinsicht verweigert! Denn der Vermieter würde so das Recht des Mieters § 259 Abs. 1 BGB auf eine vorgreifliche Überprüfung der Abrechnung verhindern und sein Zahlungsverlangen miteiner gegen Treu und Glauben verstoßenden unzulässigen Rechtsausübung durchsetzen können. Der Sinn einer Überprüfung der Betriebskostenabrechnung liegt vielmehr gerade darin, den Mieter bereits vorab in die Lage zu versetzen, etwaiger Abrechnungsfehler aufzudecken und ihm über die unmittelbare Belegkontrolle und dass dadurch vermittelte Bild die Möglichkeit zu wirkungsvollen Abwehr der ungerechtfertigten in Anspruchnahme aus einem ansonsten ganz oder teilweise ungeprüft bleibenden Abrechnungssaldo einzuräumen. Es bleibt dabei dem Rechnungsempfänger überlassen, zu welchem Zeitpunkt er Einsicht in die Abrechnungsunterlagen begehrt. Denn die Überprüfung der Abrechnung auf ihre inhaltliche Richtigkeit dienende Einsicht in die Unterlagen bedarf regelmäßig einer Vorbereitung zu den in Betracht kommenden Fehlerquellen (dazu jüngst BGH vom 10. April 2019, Aktenzeichen VIII ZR 250/17).
Nach einer ebenden relativ neuen BGH-Entscheidung vom 07.02.2018 (Az.: VIII ZR 189/17) hat der Mieter sogar ein Recht auf Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer, wie der Nachbarn, im Hinblick auf die Heizkosten. Dies folgt aus der Darlegungs- und Beweislast für die Betriebsnebenkostennachforderung, wonach der Vermieter die Betriebskosten nicht nur richtig erfassen und zusammenstellen muss, sondern auch die rechtmäßige Verteilung nachweisen muss. Im zugrundeliegenden Fall sollten die Mieter nämlich, obwohl sie nur rund ein 1/7 der Gebäudefläche bewohnten fast die Hälfte der insgesamt für das Gebäude angefallenen Heizkosten tragen.
Widersprechen Sie also rechtzeitig schriftlich bei Unstimmigkeiten. Im Schnitt wohnt eine vierköpfige Familie in Deutschland auf 97 Quadratmetern, so dass sie stutzig werden sollten, wenn sie jährlich erheblich mehr als 1233,84 € für Heizkosten zahlen. Die finanzielle Gefahr hoher Nebenkostennachforderungen können Sie durch die Vereinbarung einer höheren Betriebskostenvorauszahlungspauschale abmildern!
Update! Nach einer neueren BGH-Entscheidung (Az.: VIII ZR 220/17) darf der Vermieter nur die tatsächliche Quadratmeterzahl der Mietwohnung zugrunde legen und nicht die vertraglich vereinbarte. Ist Ihre Wohnung kleiner als vereinbart, zahlen Sie so oft weniger Betriebskosten. Lesen Sie hierzu mehr
2. Umlage der Kosten für die Wasserversorgung
Wenn in Ihrem Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird und nicht pauschal die Formulierung „Wasserkosten“ oder „Wassergeld“ benutzt wird, dann kann der Vermieter die Nebenkosten, insbesondere die Abwasserkosten unproblematisch auf seine Mieter umlegen. Diese ergeben sich aus dem Produkt von Gebührenanteil der Gemeinde und dem Kostenanteil der bebauten Flächen. Wird zusätzlich noch eine Wasserpumpe betrieben, kann deren Betriebsstrom auch noch auf die Mieter umgelegt werden. Die Dachrinnenreinigung fällt jedoch nicht darunter, kann aber ausnahmsweise im Punkt „sonstige Betriebskosten“ enthalten sein (dazu später).
Nicht verlangen dürfen Vermieter von Ihnen die Kosten für Kanalanschlussgebühren und die Beiträge für die Sanierung des Kanalnetzes.
Tipp vom Anwalt: Versuchen Sie Ihren Vermieter davon zu überzeugen, für die verschiedenen Wohneinheiten Wasserzähler einzubauen, wenn sie deutlich mehr als 3,96 € pro Quadratmeter im Jahr für die Wasserversorgung zahlen.
3. Umlage der Kosten der Müllbeseitigung
Gemäß § 2 Ziffer 8 BetrKV können die Kosten der Müllabfuhr, neben der Straßenreinigung, vom Ver- mieter grundsätzlich an seine Mieter weitergegeben werden. Nicht umgelegt werden dürfen dabei allerdings für Kosten der Entsorgung in der Wohnung zurückgelassenen Hausrates eines Mieters und die Kosten der Anschaffung von Abfallbehältnissen. Die Kosten der Beseitigung von Gartenabfällen darf nicht doppelt in diese Position einfließen und zugleich bei der Gartenpflege kostenmäßig berücksichtigt werden.
Tipp vom Anwalt: Sind Ihre vorhandenen Abfalltonnen von der Kapazität her für Ihr Gebäude überdimensioniert, sollten Sie dies rechtzeitig beim Vermieter reklamieren. Ein Hinweis darauf ist, wenn sie jährlich für die Müllbeseitigung deutlich mehr als 2,16 € pro Quadratmeter hinblättern müssen. Sind Ihre Mülltonnen wirklich immer voll?
4. Umlage der Kosten der Warmwasserversorgung
Die Kosten hier berechnen sich aus dem Produkt von Kaltwassermenge und dem Kostenanteil für dessen Erwärmung. Ihr individueller Verbrauchsanteil ist immer über einen Warmwasserzähler oder eine andere geeignete Ausstattung, wie etwa ein funkbasiertes Ablesesystem zu erfassen. Gewöhnlich zahlen Mieter in Deutschland nicht mehr als 3,48 € pro Quadratmeter im Jahr für die Warmwasserversorgung.
Tipp vom Anwalt: Die Kosten der der Reparaturen an Einrichtungen der Warmwasserversorgung muss der Vermieter selber tragen. Wenn er aber eine Modernisierung oder eine modernisierende Instandsetzung durchführt, kann er mitunter danach die Miete erhöhen.
Lesen Sie hier, wie Sie sich gegen eine Mieterhöhung nach Modernisierung richtig wehren
5. Umlage der Kosten für die Gartenpflege
Ihr Vermieter kann die ihm entstandenen Kosten für die Pflege und Instandhaltung gärtnerisch angelegter Flächen, für Spielplätze und Grundstückszufahrten sowie die Personalkosten für die Gartenpflege, die Pflege von Spielgeräten sowie Sitzbänken und auch für das Gießen und Wässern natürlich an seine Mieter weiterreichen. Nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung hat die Anschaffung von Gartengeräten aber der Vermieter zu tragen. Bei Pflanzen ist das aber nicht der Fall, wenn diese nur ersetzt werden. Vor allem wenn die Tätigkeit auch dazu dient der Verkehrssicherheitspflicht des Vermieters nachzukommen (z.B. das Fällen eines morschen Baums) hat einzig und allein der Vermieter hierfür zu löhnen.
Tipp vom Anwalt: Wenn in Ihrem Mietvertrag vorgesehen ist, dass sich die Mieter selber um die Gartenpflege kümmern müssen, dann darf der Vermieter hierfür auch nichts von iInen verlangen. Kümmert sich ein einzelner Mieter nicht um seine Pflichten, muss er grundsätzlich allein die Kosten einer eingeschalteten Fachfirma tragen und nicht auch die anderen Mietparteien mit. Ebenfalls dürfen hier keine Kosten anfallen, wenn die Gartenarbeiten vereinbarungsgemäß durch den Hausmeister erledigt werden sollen.
Aktualisierung: Nach einem neuen Urteil des Landgerichtes Hamburg (Az.: 316 S77/16) reicht es freilich weiter aus, wenn der Vermieter auch am Silvestertag die Nebenkostenabrechnung des vorherigen Verbrauchsjahres einwirft. Eine Präklusion gem. § 556 III 6 BGB trete nicht ein, weil man vom Mieter erwarten könnte, auch am Silvestertag den Briefkasten noch bis 18.00 Uhr zu kontrollieren…
Lesen Sie hier Teil 2: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/2017/07/04/immer-wieder-falsch-teil-2-die-zehn-haeufigsten-fehler-in-ihrer-betriebsnebenkostenabrechnungen/
KategorienMietrecht, Tipps vom Anwalt SchlagwörterAnwalt Mietrecht Schweinfurt, Anwalt Mietrecht Würzburg, Anwalt Schweinfurt Mietrecht, Belegeinsichtsrecht, Betriebsnebenkostenabrechnung, Heizkostenabrechnung, laufende Gebäudekosten, Mietrecht Schweinfurt, Mietrecht Würzburg, Rechnungsempfänger, Rechtsanwalt Mietrecht Schweinfurt, Rechtsanwalt Mietrecht Würzburg, VIII ZR 189/17, Zurückbehaltungsrecht
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References: § 2
 § 12
 § 7
 BGH 
 § 10
 § 9
 § 3
 § 259
 BGH 
 § 2
 § 556