Source: https://openjur.de/u/2171544.html
Timestamp: 2019-09-22 19:38:06+00:00

Document:
BGH, Urteil vom 27.02.2019 - XII ZR 63/18 - openJur
openJur 2019, 26940
Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil vom 19. November 2003 XII ZR 68/00 NZM 2004, 98).
Das Oberlandesgericht hat seine in ZfIR 2018, 736 veröffentlichte Entscheidung damit begründet, dass Ersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache gemäß § 548 BGB verjährt seien. Die Klägerin habe sich aufgrund des Schreibens des Beklagten vom 9. November 2012, mit dem ihr "die Rückgabe der Mieträume ab sofort" angeboten und ein kurzfristiger Vor-Ort-Termin vorgeschlagen worden sei, seit dem darauffolgenden Tag im Annahmeverzug befunden. Aufgrund der bereits zum 30. September 2012 wirksam gewordenen Kündigung habe die Klägerin entweder die ihr angebotenen Schließmittel für das Objekt übernehmen oder sich zu einem kurzfristigen Rückgabetermin bereitfinden müssen.
a) Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt der Rückerhalt im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. Zum anderen ist erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Dass der Vermieter/Verpächter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt nicht (Senatsurteil vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - NZM 2004, 98, 99 mwN; BGHZ 98, 59, 62 ff. = NJW 1986, 2103, 2104 und BGH Urteil vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12 - NJW 2014, 684 mwN).
Nach einer Auffassung sind die Bestimmungen über den Annahmeverzug heranzuziehen mit der Folge, dass der Lauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ausgelöst werde, sobald der Mieter die erfüllungstaugliche Rückgabe der geräumten Mietsache anbiete (so etwa KG ZMR 2005, 455 f., Lindner-Figura/Opree/Stellmann/Fuerst Geschäftsraummiete 4. Aufl. Kap. 17 Rn. 51).
Nach anderer Auffassung bleibt der Annahmeverzug mit der Rücknahme der Mietsache ohne Einfluss auf den Beginn der Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB; vielmehr könne nur die tatsächliche Besitzaufgabe durch den Mieter (z.B. durch Schlüsseleinwurf bei dem Vermieter) den Lauf der Verjährungsfrist auslösen, weil erst dadurch der Vermieter die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung der Mietsache erhalte, von der der Beginn der Verjährungsfrist abhänge (Witt NZM 2012, 545, 548; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 13. Aufl. BGB § 548 Rn. 42).
Die Beantwortung dieser Frage hat der Bundesgerichtshof bislang offengelassen (BGH Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 8/11 - NJW 2012, 144 Rn. 17) und es bedarf auch hier keiner Entscheidung. Denn es fehlt nicht nur an einer vollständigen und endgültigen tatsächlichen Besitzaufgabe durch den Beklagten vor dem 8. Februar 2013, sondern dieser hat auch kein dahin gehendes tatsächliches oder wörtliches Angebot gemacht.
LG Potsdam, Entscheidung vom 12.05.2017 - 4 O 260/13 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 19.06.2018 - 3 U 72/17 -
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 § 548
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