Source: http://www.kozoskepviselok.hu/tarsashazak-adossag-az-erdekervenyes%C3%ADtes-es-a-torvenykezes-csapdajaban
Timestamp: 2018-03-18 17:05:56+00:00

Document:
Társasházak adósság az érdekérvényesítés és a törvénykezés csapdájában | Minden, amit a közös képviselőről, társasházkezelőről tudni kell
Posted sze, 06/30/2010 - 10:40 by Dr. Izsák Orsolya
- Hová tűnt a társasházi közösségek érdekérvényesítő képessége?
Lényegében a szerző rámutat arra, hogy a rendszerváltást követően – a konzekvensen át nem gondolt jogalkotási folyamatban - létrehozott jogi szabályozás hiányos. Egy átfogó, átgondolt változtatással viszont hatékonyan lehetne eredményeket elérni.
Ex praetiris praesentia aestimantur - a jelent a múltból lehet a legjobban megítélni.
A jelen jogi szabályozás csak a korábbi társasházi törvények illetve azok módosításai ismeretével értelmezhető és némiképpen azok továbbgondolásával - a jelen kor általi új kihívásoknak való megfeleltetésekor - semmiképpen sem hagyhatóak figyelmen kívül. A szerző véleménye szerint a törvényszövegek mellett érdemes arra is fókuszálni, hogy az adott kor törvényalkotóinak mi volt a szándéka, a haza „bölcsei” hogyan gondolkodtak, s ennek tükrében mi lehet az oka annak, hogy bizonyos megoldatlan problémákat évek, akár évtizedek óta görgetünk magunk előtt.
- Pesthy Pál igazságügyminiszter szavait idézzük az 1924.évi törvény javaslatának Ház előtti felszólalásából (1924. április 03.-a csütörtök, általános vita):
„1. § (1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.” (Kiemelés: a szerző)
-	DR. GYIMESI JÓZSEF (Fidesz) 2003. szeptember 23.
-	kimaradt az Alapító okiratból a vezetékek és gépészetek rajzainak kötelező melléklete,
-	nem rendelkezik közös költség tartozás behajtásáról,
-	kihagyta a 1924-esben még meglevő jelzálogjog lehetőségét.
Az 1997-es Társasházi törvény kísérletet tett a reprivatizáció által sokszorosára duzzasztott, különféle típusokból álló - régi építésű és a relatíve új építésű, köztük a lakótelepi panel lakásokból álló – társasház állomány működésének szabályozására.
- SASVÁRI SZILÁRD (Fidesz): (1997. szeptember 10)
-	FILLÓ PÁL (MSZP): 1997. szeptember 29.
… Kedves Képviselőtársaim! Úgy hiszem, hogy a társasházi törvénnyel kapcsolatos vitánkat bár megelőzték a szükséges egyeztetések, és jómagam is több nagyobb fórumon vettem részt, ahol megkérdeztem a társasházkezelésnek, illetve a társasház lakóinak, tulajdonostársainak a véleményét a törvénytervezetről - tehát egy nagyon jó előkészítő munka előzte meg a törvény benyújtását -, ugyanakkor úgy gondolom, azoknak a túlzott várakozásoknak, amelyek ezeken a lakossági fórumokon is megjelentek, nincs olyan törvény, amely eleget tudna tenni. Tehát a társasházi törvény nem fogja megoldani a társasházban élő lakosság, tulajdonostársak valamennyi problémáját.”
-	DEVÁNSZKINÉ DR. MOLNÁR KATALIN, (MSZP) az alkotmány- és igazságügyi bizottság előadója (2003. szeptember 9.):
-	DR. GYIMESI JÓZSEF, (FIDESZ-KDNP) az alkotmány- és igazságügyi bizottság kisebbségi véleményének ismertetője: (2003. szeptember 9.)
- DR. SZENTGYÖRGYVÖLGYI PÉTER, a Fidesz képviselőcsoportja részéről:
„… a '60-as években, a '70-es években óriási társasház-építkezés indult Magyarországon, éppen azért, mert valahogy ez is a szükség szüleménye volt, valahogy mindenki szeretett volna lakni valahol. A telekárak nagyon felmentek, csak többen összeállva tudták ezeket megvenni. Már olyan mérvű volt ez a társasházi lakásállomány-növekedés, hogy 1977-ben fel kellett váltani ezt a régi '24.évi XII. törvénycikket, és ekkor született a '77. évi törvényerejű rendelet, amely a társasházakkal foglalkozott.” …
„több más megoldatlan kérdés is volt a '97-es törvényben, és azóta is a társadalmi viszonyok változása előhozott olyan problémákat, amelyeket be kellett volna építeni ebbe az előterjesztésbe. Vagyis ennek az előterjesztésnek az elsődleges indoka az lett volna, hogy az 1997-es törvény hiányosságait megfelelő módon pótolja. Ezt nem tette meg. Azok a fő hibák, amelyek a '97-esben észlelhetők, változatlanul tovább vannak hozva ebbe az előterjesztésbe is.”
- DR. KOSZTOLÁNYI DÉNES (Fidesz): (2003. szeptember 23.)
- PETTKÓ ANDRÁS (MDF): 2003. szeptember 23.
-	DR. KOSZTOLÁNYI DÉNES (Fidesz) a társasházakról szóló törvényjavaslat záróvitája és zárószavazásakor 2003. december 8.-án:
-	DEVÁNSZKINÉ DR. MOLNÁR KATALIN (MSZP): 2003. december 8.
- DR. CSÉFALVAY ZOLTÁN nemzetgazdasági minisztériumi államtitkár: (2010.12.07.)
-	DR. SCHIFFER ANDRÁS (LMP): 2010.12.07.
- Társasházak, mint nem jogi személyek -
Miután sajátos jellegű a társasház, nem jogi személy, így a bírósági igényérvényesítés – már a korábbi fejezetből is kitűnve - legkülönbözőbb eseteiben nem képes a Társasház önállóan igényt érvényesíteni, ott a tulajdonostársak, pertársaságot kénytelenek létrehozni.
A Legfelsőbb Bíróság egyetért azzal a jogértelmezéssel, amely szerint a közös tulajdont érintő dologi jogi igény nem tartozik a közös tulajdonnal kapcsolatos intézkedések körébe, így e tekintetben a társasháznak jogképessége nincs, jogutódként perbe nem vonható. A kártérítési keresetet illetően viszont az adott tényállás mellett a jogutódlás kérdése fel sem merülhet. A felperesek szerződésen kívüli kártérítési igényt érvényesítenek arra alapozva, hogy a II. r. alperes jogellenesen és felróhatóan járt el a telekalakítási kérelem előterjesztésével. E károkozásért azonban a II. r. alperes csak személyében tehető felelőssé, kártérítési jogviszony közte és a felperesek között állhat fenn. Az ingatlan elidegenítésével a kárfelelősség - egyetemes jogutódlás hiányában - nem szállt át az új tulajdonosokra, a társasház-közösség tagjaira.
A következő felsorolás szerint mutatja be azon eseteket a szerző, amelyek a leggyakrabban - bíróság előtti igényérvényesítésben illetve peren kívüli eljárásokban (pl. elidegenítés) - jogbizonytalanságot okoznak:
-	társasházzal szembeni megtérítési igény iránti per-jogalap nélküli gazdagodás,
-	társasház által indított hibás teljesítés iránti perek,
-	társasház által indított hatósági eljárások, valamint az egyes tulajdonostársak által indított szomszédjogi és birtokvédelmi perek,
-	a társasház tulajdonostársainak a társasházi közös tulajdon elidegenítése,
-	társasház általi kötelezettségvállalás,
-	társasházak csődhelyzetben.
II.1. társasházzal szembeni megtérítési igény iránti perek - jogalap nélküli gazdagodás
- ebben a tárgykörben - több egymástól eltérő döntést is hozott. Felmerül végül is: egy társasház jogképes-e vagy nem?
„Felperes, mint társasházi tulajdonostárs, az alagsori lakás tulajdonosa az ingatlan megvásárlását követően – miután eredménytelen egyeztetéseket folytatott tulajdonostársaival --, annak használatbavétele érdekében a társasházi közös tulajdont érintően felújítási munkálatokat végeztetett. A felújítási költségek tulajdoni hányadát meghaladó részének megtérítése iránt keresetet terjesztett elő elsődlegesen a társasház, másodlagosan tulajdonostársai ellen, tulajdoni hányaduk arányában.
A perben kirendelt szakértő szakvéleménye egyértelműen alátámasztotta egyrészről – mely egyébként az alapító okirat tartalmából is következik --, hogy a munkálatok közös tulajdont érintettek, azok elvégeztetése az állag megóvását, fenntartását szolgálta.
A Budaörsi Városi Bíróság a 18.P.22.445/2006/31 sz. alatti - permegszüntető végzése kapcsán - amely megszüntette a Társasházzal szemben fennálló kártérítési követelhetőségét a Pest Megyei Bíróság 9.gf.28.906/2010 szám alatti végzésében amely új eljárás lefolytatása kötelezi az elsőfokon eljáró bíróságot éppen a fenti indokolás merőben eltérő magyarázatát találjuk, megállapítva azzal a Társasház „jogképességét.”:
A felülvizsgálati eljárás eredményeként azt kellett megállapítani, hogy helytállóan hivatkozott a másodfokú bíróság - a társasházakról szóló 1997. évi CLVII. törvény 3. § (1) bekezdésére figyelemmel - a társasház korlátozott perbeli jogképességére, de abban már tévedett, hogy a jelen perbeli igény érvényesítése e korlátozott jogképesség körét meghaladná. A fenti törvény másodfokú bíróság által is idézett rendelkezése értelmében a társasház tulajdonosainak közössége az általa viselt közös név alatt - külön megszorítás nélkül - intézheti az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyeket, gyakorolhatja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat. Azt az alperes sem vitatta, hogy a felperes jelen perben csak a társasházi közös tulajdonba tartozó épületrészekkel kapcsolatos, vagyis a közös tulajdont érintő igényeket érvényesítette. Mindenképpen a közös tulajdonnal kapcsolatos igények körébe tartozik az a 600 000 forintos igény, amelyet a felperes az általa kifizetett szakértői díj címén érvényesített.
Az adásvételi szerződéseken alapuló jótállási, illetőleg szavatossági igény érvényesítésére természetszerűen a jogviszony alanyai jogosultak, de ezt az alaptételt a társasházak esetében a társasházi törvény fent idézett rendelkezésével összhangban kell alkalmazni. Az adásvételi szerződések folytán az ingatlan egyes részei - az alapító okiratban külön tulajdonként meg nem jelölt épületrészek - a társasház közös tulajdonában maradtak, a közös tulajdonban lévő ingatlanrészek fenntartása, megóvása, rendeltetésszerű használatra való alkalmasságának biztosítása tárgyában pedig már a társasház rendelkezik perlési joggal a társasházi törvény fent idézett 3. § (1) bekezdése folytán. Ez következik a törvény idézett szakaszának helyes értelmezéséből, és ezt erősíti meg a Ptk. 578/I. § (1) bekezdésének rendelkezése is. A bírósági gyakorlatnak megfelelően ekként foglalt állást hasonló ügyekben a Legfelsőbb Bíróság korábbi eseti döntéseiben is (Pf. VII. 26.344/2001/3. számú, Pfv. VII. 20.643/2005/7. számú határozat).
A társasház-tulajdon a közös tulajdon egy speciális fajtája, ezért - a tulajdonosok nagy számára, elérhetőségük nehézségeire tekintettel - keletkeztek azok az állásfoglalások, majd jogszabályok, amelyek lehetőséget teremtettek a társasházközösség nevében eljáró közös képviselőnek, illetőleg az alapító okirattal létrehozott szervezetnek a közös tulajdonnal kapcsolatos, a társasházközösség egészét érintő ügyek intézésére. A társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 3. § (1) bekezdése attól függetlenül ad perlési jogosultságot a társasháznak, hogy a 2. § (1) bekezdése értelmében a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás alkotórészét képezi, és a (2) bekezdés értelmében a közös tulajdonra vonatkozó tulajdoni hányad és a lakás egymástól függetlenül nem ruházható át. Amint ez nem zárja ki a társasház perlési jogosultságát a közös tulajdonú épületrészek fenntartása, felújítása körében, a szavatossági és jótállási igények tekintetében sem alkalmazható a másodfokú bíróság által tett megkülönböztetés.
A társasház által indított - elsősorban kiemelve az építéshatósági eljárást - eljárásokban még a jogalkotó szándéka is különböző, amelyet a jogszabály változtatásokon lehet követni. A Társasházi törvény 2009. szeptember 30.-ai hatállyal az alábbi rendelkezéseket tartalmazza:
(2) Az építésügyi hatósági eljárásban meghozott hatósági határozatot - a jogorvoslat lehetőségének biztosításával - valamennyi tulajdonostárs részére kézbesíteni kell; ebben az esetben a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közösség képviseletének ellátására nem jogosult.” (Kiemelés: a szerző)
(2) Építésügyi hatósági eljárásban - amennyiben a társasház közössége ügyfélnek minősül - annak képviseletére az (1) bekezdésnek megfelelően a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) jogosult, azonban az új építmény építésére, valamint a meglévő építmény tömegének megváltoztatására jogosító, továbbá a társasház kérelmére hozott építési engedélyt valamennyi tulajdonostársnak kézbesíteni kell.” (Kiemelés: a szerző)
A szerző más most jelzi, hogy a két említett jogszabályban található nem következetes szabályozás miatt jog-bizonytalanság alakult ki a tulajdonostársakban, - abban a vonatkozásban -, hogy a Társasház nem jogi személy voltára tekintettel van-e ügyfél statusza, avagy sem illetve, hogy a társasháztól függetlenül eljárhatnak-e az egyes tulajdonosok a hatósági eljárásban avagy sem.
-	DR. SZAKÁCS IMRE (Fidesz): 2009.06.09.
„A harmadik, amire szeretnék ráerősíteni, az pedig az építéshatósági eljárásnál a tulajdonosok státusa, ügyféli volta. Itt a mai jogszabályi környezet úgy szól, és ez a Legfelsőbb Bíróság állásfoglalását és a bíróságok tulajdonképpen töretlen gyakorlatát tükrözi - ami a Ptk.-ra vezethető vissza, a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályaira vezethető vissza -, ami egyfelől azt jelenti, hogy a közös tulajdonban a tulajdonostársak egy megbízottat, képviselőt választanak, és ez a képviselő felel kifelé a tulajdonosok vonatkozásában. Tehát bármilyen értesítés mintegy rajta keresztül történik, ha ő értesítve van, ezzel a tulajdonosok lényegében le vannak tudva, értesítve vannak, és beállnak azok a jogkövetkezmények, amelyek ezzel együtt járnak. Itt azonban van egy anakronisztikus, ellentmondásos hatás, ami arra vonatkozik, hogy a közös képviselő a közös tulajdoni részeket képviseli, a külön tulajdoni részeket nem képviseli, és egy társasházban különösen az építési tevékenység olyan speciális tevékenység, ami nem a közös tulajdoni érdekeket sérti - ha sérti -, hanem a külön tulajdonhoz jobban csatlakozó, tartalmában ahhoz igazodó érdekek mentén rendeződik el. Tehát fel kellene, fel kíséreljük erősíteni ezeket az érdekeket azzal, hogy ezekben az eljárásokban, bár a közös tulajdonban minden külön tulajdonos is jelen van, tehát nagyon is helyes a Legfelsőbb Bíróság ezen álláspontja, hogy minek kétszer értesíteni valakit, de ezzel ki tudjuk kerülni ezt a jogértelmezési, illetve duplázó, duplikálódó problémát, hogy ezen ügyekben a közös képviselő nem képviseli a közösséget. Így minden tulajdonos közvetlenül és a törvény erejénél válik ügyféllé, tehát nem kell a Ket.-ben rögzített bejelentkezést egyébként egy nyilván nem feltétlenül az illető tudomásával bíró eljárással kapcsolatban megtenni, hanem automatikusan ügyféllé válva az érdekeit közvetlenül, személyesen tudja képviselni.”
„BH 2009.184 A 2003. évi CXXXIII. törvény 18. § (1) bekezdése értelmében lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. A (2) bekezdés kimondja, ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - harmincnapos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot. Végül a (3) bekezdés rendelkezése szerint a közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. A Tht. 11. §-a alapján, a jogvita eldöntésére irányadó Ptk. 99. § (1) bekezdése értelmében a tulajdonos jogosult a dolgot használni és a dologból folyó hasznokat szedni. Joggyakorlása során a Ptk. 100. §-ában írtak szerint köteles eljárni, vagyis köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.
„A (Tht.) 3. § (2) ...az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.” (Kiemelés: a szerző)
A Ptk. 117. § (3) bek.-ben foglaltak szerint „ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.” Az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonjog azonban csak az ingatlan-nyilvántartás tárgyát képező ún. önálló ingatlanra jegyezhető be. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 12. §-a sorolja fel taxatíve, hogy mi tekinthető a földrészleten kívül önálló ingatlannak, így például – témánkat érintően - annak b) pontjában foglaltak szerint a társasházban lévő öröklakás, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség a közös tulajdonban lévő részekből az öröklakás-tulajdonost megillető hányaddal együtt.
A Tht. 1. § (1) bek.-ben foglaltak szerint „társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.” (Kiemelés: a szerző)
A Tht. 2. § (1) bek.-ben foglaltak szerint „a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak.” A 2. § (2) bek.-e kifejezetten rögzíti, hogy „a közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - az e törvényben meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.” (Kiemelés: a szerző)
Az elidegenítés előfeltétele tehát az volt, hogy előzetesen a tetőteret (vagy egyéb, eladásra szánt helyiséget) az alapító okirat módosításával a társasházközösség „albetétesítse”. Az új albetétnek a tulajdonostársak közös tulajdonába kell kerülnie – éspedig a társasházi közös tulajdon tekintetében fennálló tulajdoni hányaduk arányában --, a társasház ugyanis az ingatlan tulajdonosa nem lehet.
A Ttv. 10. § (3) bekezdése szerint amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok 4/5-e egyetért, és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától - illetve írásbeli szavazás esetén a 4/5-ös szavazási arány elérésétől - számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.
Tartalmazza, hogy ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-os többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. Ennek megfelelően került sor az alapító okirat módosítására oly módon, hogy a negyedik emeleti tetőtér, valamint a közös tulajdonból 2192/10000 tulajdoni hányad oly módon kerül kialakításra, hogy az a külön tulajdonú részek közé kerül. Ennek alapján került sor a társasház-közösség - mint eladó - részéről adásvételi szerződés megkötésére a R. Kft.-vel, mint vevővel. Azonban sem az alapító okirat módosítást, sem az adásvételi szerződést egyes tulajdonostársak nem írták alá.
A Ptk. 3. § (1) bekezdése szerint a törvény védi a tulajdonnak az Alkotmányban elismert valamennyi formáját. Ennek megfelelően - mint a tulajdonjog részjogosítványát - szabályozza a Ptk. 112. § (1) bekezdése a rendelkezési jogot; eszerint a tulajdonost megilleti az a jog…, hogy tulajdonjogát másra átruházza, vagy azzal felhagyjon.
Ennek megfelelően mondja ki a Ptk. 117. § (1) bekezdése, hogy a tulajdonjogot átruházással - ha a törvény kivételt nem tesz - csak a dolog tulajdonosától lehet megszerezni.
A társasházi közösségek - mint tulajdonosi közösségek - működtetéséhez fűződő érdek nem indokolhat olyan aránytalan mértékű beavatkozást a tulajdonostársak tulajdonjogába, amely annak egyik leglényegesebb részjogosítványát, a rendelkezési jog gyakorolhatóságát vonná kétségbe.
A kifejtettekre figyelemmel az alperes jogszerűen járt el, amikor - a felperes, illetve a R. Kft. kérelme alapján eljárva - egyes tulajdonostársak aláírásának hiányában a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének feljegyzésére nem látott lehetőséget.
A Társasházi törvény 2009.IX 30.-át hatályba lépő módosítása az elidegenítés vonatkozásában nem képvisel új szellemiséget, bár szintén kísérletet tesz arra, hogy közgyűlési határozat alapján, - amely az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazata – döntsön a közösség a közös tulajdon elidegenítésről illetve az alapító okirat módosításáról.
Az Alkotmánybíróság kezdettől fogva követett gyakorlata szerint az Alkotmány 13. §-ának (1) bekezdésében kimondott tulajdonhoz való jog alapjogként részesül védelemben. [7/1991, (II.28.)AB határozat, ABH 1991, 22, 25.] Az Alkotmánybíróság következetes álláspontja szerint [64/1993. (XII. 22.) AB határozat, ABH 1993, 373.] azonban az alkotmányi tulajdonvédelem köre és módja nem szükségképpen követi a polgári jogi fogalmakat. „Az Alkotmány szerinti tulajdonvédelem köre tehát nem azonosítható az absztrakt polgári jogi tulajdon védelmével... Az alapjogként védett tulajdon tartalmát a mindenkori (alkotmányos) közjogi és
Azonban ha jól belegondolunk, hogy egy társasházban, a ház egészére vonatkoztatva a képződött tartozásnak csak a tulajdoni hányadunk arányában kell helytállnunk, akkor is, amikor a rendes közös költséget fizetők közé tartoztunk, nem túl rózsásnak neveznénk a helyzetet, és semmiképpen nem érzékelnénk az előző idézetben szereplő „igen nagy előrelépés”-t. De ezekben az esetekben nemcsak pénzügyi „helytállás”-ról van szó. A közüzemi szolgáltatások – társasházszintű - korlátozása minden házban lakót egyaránt érint. Az ilyen társasházakban található lakások egyszerűen forgalomképtelenné válnak, nincs hová menekülni.
A híradásokból szoktunk értesülni arról, hogy X település Y utcájának egyik társasházában kikapcsolták a villanyt, vagy éppen a gázt, vagy esetleg megszűnt a melegvíz szolgáltatás, vagy éppen az adott társasházban - az ÁNTSz előírásokat messzemenően betartva -, minimális szintre korlátozták a vízvételi lehetőséget, mert olyan nagy összegű tartozás keletkezett a ki nem fizetett számlák miatt. Ilyenkor szokott közvetítőként belépni az érintett önkormányzat, de jogilag ezek a helyzetek, egyáltalán nincsenek lefedve.
-	CSÉPE BÉLA (Fidesz): 1997. szeptember 29.
„Sajnos szomorú tényként kell rögzíteni azt, hogy a mintegy 500 ezer lakásban - ez a privatizált lakások száma nagyjából-körülbelül - igen sok közüzemi tartozás halmozódott fel. Tájékozódásom szerint itt több százmillió forintról van szó, és nagyon sok olyan társasház van, amelyről lassan már elmondható, hogy működésképtelenné válik. Mi lehet a kiút?”
- DR. NAGY KÁLMÁN (KDNP) ezt a kérdéskört kezdte feszegetni:
- mi lesz a fizetésképtelen társasházak sorsa?
Összefoglalásul megállapítható, hogy a jogszabályalkotók két irányban haladhatnak – e vonatkozásban - a szabályozással.
-	DIÓSSY LÁSZLÓ képviselő, (szdsz) 1997. szeptember 10.
„Hazánkban a társasházak mellett jelentős a szövetkezeti lakások száma is, és sajnálatos módon nem került a parlament elé a lakásszövetkezetekről szóló törvényjavaslat tárgyalása, pedig több szempontból is célszerű lett volna ezt a kettőt együtt kezelni vagy egymáshoz közel tárgyalni, hiszen - hogy egy példát mondjak - a lakásszövetkezetek évek óta több kedvezményben részesülnek, mint a társasházak: a lakásszövetkezeteknek nem kell társasági adót fizetniük, ha a vállalkozói tevékenységből elért bevételük nem haladja meg az összes bevételük 10 százalékát, a társasházaknak viszont a közös tulajdon hasznosításából származó bevételük teljes egészében jövedelemnek számít, és az után 20 százalék adót kell fizetniük. Nagyon fontosnak tartom, tartjuk azt, hogy mivel a két tulajdoni forma teljesen egyöntetűnek és egyenértékűnek tekintendő, az Országgyűlés a társasházi törvény elfogadásával egyidejűleg teremtsen összhangot a lakásszövetkezeteket és a társasházakat megillető kedvezmények között…”
- SZALAY GÁBOR (szdsz) 1997. szeptember 10.
-	POZSGAI BALÁZS (MSZP): 1997. szeptember 23.
- DR. GAUDI-NAGY TAMÁS (Jobbik) 2010.12.07.:
-	DR. KOSZTOLÁNYI DÉNES (Fidesz) 2003. szeptember 23
személyisége erősítené a jogbiztonságot, mivel törvénynél fogva tenné jogképessé a társasházakat. Hogy e tekintetben a javaslattevőknek van lelkiismeret-furdalásuk, az kiderül a törvényjavaslat utolsó oldalának utolsó bekezdéséből. A 37. oldalon azt javasolják, hogy a hatálybalépéskor bejegyzett társasházak lakásszövetkezetté alakulhatnak, természetesen abban az esetben, ha valamennyi tulajdonos ehhez hozzájárul, mert hiszen az épületrészeknél a lakásszövetkezet mint jogi személy tulajdonába kerülnek ezek a dolgok. Tehát a Belügyminisztérium azt javasolja, ha nem tetszik nektek a társasházi törvény - mert nem tudunk jobbat csinálni -, akkor előbb-utóbb menjetek át lakásszövetkezetté, mert a lakásszövetkezet jogi személy. Ebben indirekt módon benne van az, hogy a jogi személyiséget indokolt a társasházaknál is létrehozni.”
- az 1924.-évi „társas-háztulajdonok” felügyeleti szabályait,
- az ügyészségre vonatkozó korábbi hatályban volt szabályozást, mint „gyenge kísérlet”-et a felügyelet megteremtésére,
- az egyéb szervezetek felügyeleti rendszerének az áttekintését,
- társasházak nyilvántartásának a lehetséges rendszerét,
- társasházkezelők nyilvántartási rendjét, az ingatlan kamara létrehozását,
- a társasházak szerepét a foglalkoztatás növelésében
Az Országgyűlés többször foglalkozott a Társasházak felügyeletével, azonban hathatós megoldás - a probléma felvetésen túl - nem született:
-	HEGYI GYULA (MSZP) 1997. szeptember 10.
-	DEVÁNSZKINÉ DR. MOLNÁR KATALIN, (MSZP), az alkotmány- és igazságügyi bizottság előadója (2003. szeptember 9.):
-	FILLÓ PÁL (MSZP), 2009.06.09. a napirendi pont előadója:
a) A közhasznú szervezetek felügyelete - nyilvántartásba vétele
Az 1997.évi CLVI. közhasznú szervezetekről szóló jogszabály 21. § szerint a közhasznú szervezetek feletti adóellenőrzést az állami adóhatóság, a költségvetési támogatás felhasználásának ellenőrzését az Állami Számvevőszék, az állami vagy önkormányzati költségvetésből, illetve a nemzetközi forrásokból juttatott támogatások felhasználásának ellenőrzését a külön jogszabály szerinti belső ellenőrzési szervezet, a törvényességi felügyeletet pedig - a közhasznú működés tekintetében - a reá irányadó szabályok szerint az ügyészség látja el.
b) A gazdasági társaságok felügyelete - nyilvántartásba vétele
c)	A lakásszövetkezet felügyelete - nyilvántartása vétele
A Lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXL 5. § (1) szabályozza. A lakásszövetkezet alapítását az alapszabály elfogadásától számított harminc napon belül - bejegyzés és közzététel céljából - be kell jelenteni a cégnyilvántartást vezető bíróságnak. A lakásszövetkezet - a cégeljárásról szóló jogszabályokban meghatározott feltételek szerint - a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre. A lakásszövetkezetet a székhelye szerint illetékes cégbíróság veszi nyilvántartásba.
III.4. A társasházak nyilvántartásának – javasolt - lehetséges rendszere
Az egyes lakások értékét nagymértékben befolyásolja a Társasházak „good will”-je. Azaz ma már nemcsak az számít, hogy milyen környéken van a Társasház, hanem az is, hogy milyen a Társasház pénzügyi helyzete – tartozásai, vállalásai, - illetve a Társasház műszaki állapota, a Társasházon belüli jogviták mértéke, illetve a társasházközösség szomszédjogi viszonyai rendezettek –e.
- társasház nevében eljáró képviseleti jogosultját,
- társasház vagyontárgyait,
- éves beszámolóját,
- éves költségvetését, a közös költség meghatározásának a módját,
- társasházat terhelő jogokat és kötelezettségeket,
- műszaki paramétereit,
- társasház „good will”-ét,
- társasház alap iratait, műszaki dokumentációját,
- egyes tulajdonosok nyilvántartását,
- HEGYI GYULA(MSZP) 1997. szeptember 10 /A társasházról szóló törvényjavaslat
„A másik kérdés - amiben, bevallom, már interpellációt is intéztem a belügyminiszter úrhoz -, hogy a társasházi tulajdonosok nyilvántartását valamilyen módon meg kellene oldani. Az nem megoldás, hogy a közös képviselők azt sem tudják, kik a tulajdonostársak, azt sem tudják, kik élnek huzamosabb ideig a lakásban. Végül is a társasház - noha magántulajdonokból áll össze - valamilyen módon egy lakóközösség, és elemi igény lenne a nyilvántartás bevezetésére, és ezt a törvényben is lehetővé kellene tenni.”
- ZWACK PÉTER (független): 1997. szeptember 29.
- DR. SZAKÁCS IMRE (Fidesz): 2009.06.09.
Ha érdekeltté tennénk a társasházakat egy ilyen konstrukció választásában, - a jelenlegi közös költség fizetési rendszer kiegészítésére, azon felül – akkor külön munkahelyteremtő beruházások nélkül is javulhatna a foglalkoztatottság az országban. A lényeg, hogy a rendszer könnyen átlátható, nyilvántartható és egyszerűen adminisztrálható legyen, valamint anyagilag is megérje a társasházaknak.
A közös költség, amelyet a tulajdonostársak fizetnek, az biztosítja/biztosítaná a Társasházak működését és biztonságos fenntartását. Meg kell jegyezni, hogy a közös költség beszedése illetve a befizetés rendszere olyan szabályozással bír, amely – a sokszori jogszabály módosítás ellenére - jelenleg nem alkalmas annak biztosítására.
Visszatekintve az elmúlt évek jogalkotására - ha megengedtetik egy személyes vélemény -, a szerző számára az tűnik érdekesnek, hogy gyakran maguk a jogalkotók sem voltak túlságosan elégedettek az általuk alkotott „végtermékkel”. Másként fogalmazva: a néhány optimista kormánypárti képviselő parlamenti reagálása mellett szép számmal találhatunk szkeptikus hozzászólásokat is a javaslatok vitája során. Néhányat felidéznénk:
„Egy másik jelentős, a társasházak többségét érintő problémát a közös költséget nem fizető tulajdonostársak jelentik. Előrevezető az a lehetséges jövőbeli gyakorlat, amely szerint a jelzálogjog bejegyeztetésével a közösségnek biztosítéka lesz a tartozás kiegyenlítésére. Ez természetesen csak hosszú idő távlatában jelenthet pénzt - de felhívom a figyelmet, hogy a változást e tekintetben erőteljesebben a hátralékos tulajdonostársakkal szemben indított perek soron kívüli bírósági tárgyalása, a végrehajtási eljárások gyorsabbá és hatékonyabbá tétele, …”
-	DR. KÓNYA IMRE (MDNP): 1997. szeptember 10.
„Még egy fontos problémára - illetve a legfontosabbra - szeretném ezzel kapcsolatban felhívni a figyelmet, megint csak a vesszőparipámra visszatérve: meghozzuk ezt a jelzálogjog kötelező bejegyzéséről szóló törvényt, és tulajdonképpen azt hisszük, hogy azt a feszítő problémát, ami a társasházaknál jelentkezik - és különösen az új, bizonyos fokig kényszertulajdonosok társasházainál jelentkezik ez a probléma, amikor ténylegesen nem tudnak fizetni, hiszen olyan anyagi helyzetben vannak, hogy egyszerűen nem tudják a közös költséget fizetni mondjuk azok a tulajdonosok, akik már utolsó tartalékukból és mindenféle kölcsönből fizették ki a sokszor nem is reális, hanem irreális vételárat a volt tanácsi lakásuk megvásárlásáért -, hogy ezek ténylegesen nem tudnak fizetni, és akkor a jelzálogjog bejegyzésével egy olyan helyzetbe kerülnek, amiről azt hiszik, hogy kitehetik őket a lakásból. Ezt hiszik valószínűleg azok a tulajdonostársak is, akik rendesen fizetnek, és most annak örülnek, hogy megteremtődik a jelzálogjog, tehát ezt be fogják tudni hajtani. Hát nem fogják tudni behajtani, mindössze frusztrálódik az a tulajdonostárs, akinek a terhére bejegyzik és a dolog tulajdonképpen nem oldódik meg.”
-	ZWACK PÉTER (független): 1997. szeptember 29.
-	FILLÓ PÁL (MSZP), 2009.06.09. a napirendi pont előadója, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról szóló törvényjavaslat általános vitája során:
-	DR. SCHIFFER ANDRÁS (LMP) 2010.12.07.:
- jelzálogjog bejegyzés a közös költség biztosítására,
- külön albetétek szolgáltatásainak a korlátozása.
- A közös képviselőt jogosítani kell, hogy az egyes külön lapokra a társasház jelzálogjogát feljegyeztesse annak biztosítékául, ha tartozása állna fenn a tulajdonosnak akkor a Társasháznak biztosítéka legyen arra, hogy értékesítésnél vagy akár további tehervállalásnál a társasház követelése az első rangsoron kerüljön kielégítésre.
- Önmagában bármely tulajdonszerzés esetében illetve a jogszabály erejénél fogva a közös költség biztosítására a közös költség összegével megegyező az ingatlan-nyilvántartásba rögzítendő - első rangsoron – jelzálog alapításnak van helye, amely nem a felhalmozódó közös költség tartozás biztosítására, hanem annak biztosítására szolgál akként, ha nem fizeti a tulajdonos a közös költségét un. „preventív” jelleggel a Társasház azonnal igényét érvényesíteni tudja, ellenben azzal a jogi helyzettel, amely jelenleg áll fenn.
A társasház jelen helyzetben nincs helyzetbe hozva, tekintve, hogy a már fennálló tartozás esetében lehet csak jelzálogot alapítania, ugyanakkor a korábbi jelzálogok, - többnyire a lakásvásárláskor felvett banki kölcsönök - már lefedik azt a biztosítéki összeget, amellyel a Társasház ki tudná elégíteni magát, így a Társasház követelése kielégítés nélküli lesz.
A szerző által javasolt megoldásnál a hitelintézetek is rákényszerülnének arra, hogy a Társasházközösség követelését „kalkulálják” már a hitelfelvételekor és érdekelt legyen abban, hogy közös költségeit - és ne csak a hitelösszegét - a hitelt felvevő rendezze.
- A Társasház „0” lapján kerül feltüntetésre a külön albetét tulajdonosának a tartozása. A Társasházi külön lapon jegyzett tartozások az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett valamennyi jogot és tényt megelőzik, azaz az értékesítés esetén a „0” lapon jegyzett tartozás kielégítése megelőzi valamennyi külön lapon jegyzett követelést.
Mint már korábban említettük, jelenleg a Ptk 251 § szabályozza a jelzálog kérdéseit, a kielégítés sorrendjét a Vht 165. § rendezi. A közös költség követelés biztosítására szolgáló jelzálogjogot a sorban korábban megelőzi a Bank javára szóló jelzálogjog, ami azt jelenti, hogy a befolyt összegből való kielégítés – ha a Társasház esetleg bejegyezteti a jelzálogjogát - aggályosnak mondható. Ebben az esetben nemcsak a társasházi kintlévőség íródik le a közös költség alapból, hanem a behajtására fordított (illetékek + ügyvédi költségek + kamatok) összegek is hiába valóak voltak. A végrehajtási kérelem majdnem hogy reménytelen voltát látva, éppen a legrosszabb pénzügyi helyzetben lévő társasházak gyakran elállnak az adósságok ingatlan nyilvántartásba történő bejegyeztetésétől.
Mint már említette a szerző, a Bank hitelfolyósításnál megterheli a külön albetétet, és ha árverezésre kerül a sor - akkor mint a hitelezői sorban mindig a Vht. értelmében a sor végén található - Társasház jelzálogjoga illetve végrehajtási joga után sem jut hozzá kinntlevőségeihez, annak ellenére, hogy jelentős összegeket fordítottak a behajtásra. Továbbá annak ellenére, hogy a lakáshoz tartozó közös tulajdonról gondoskodnak, „kvázi” hiteleznek a tulajdonosnak annak érdekében, hogy a lakás megtarthassa un piaci értékét.
A Társasház saját tulajdonával önállóan rendelkezhet, a közös tulajdonban lévő alapvezetékeket az Alapító okiratok külön tételként nyilvántartják. Amennyiben a társasházi - tulajdonostárs nem fizeti a közös költséget a Társasház a közös képviselője útján korlátozza a közös tulajdonú vezetékeken a külön albetét által igénybeveendő szolgáltatásának a biztosítását, tekintettel arra, hogy a tulajdonosközösség gondoskodik annak a fenntartásáról amelyhez, az adós tulajdonostárs nem járul hozzá.
-	a társasházakban kumulálódott felújítási kényszerről, a „műszaki adósság csapdáról”, amelynek pénzügyi, élet- és vagyonbiztonsági, stb. összhatásai valószínűleg nem is számszerűsíthetőek;
-	a külföldi tulajdonban lévő lakások, vagy akár önálló ingatlanok bizonytalan jövőjéről, mert az egyre alacsonyabb magyar ingatlanárak miatt bármikor beindulhat egy felvásárlási hullám, és a rossz jogi szabályozás miatt elvesznek majd az ebből kovácsolható előnyök;
-	a jelenlegi jogi szabályozásból adódó „bírósági csapda helyzetről”, amikor a társasházi problémák nagy része – az amúgy is túlterhelt – bíróságokon végződik, idő és költségvonzatokról nem is beszélve;
-	a közös képviseletek számon kérhetőségéről, kár- és felelősség biztosításáról;
-	arról az általánosan bevett gyakorlatról, amikor a közös képviselők a felújítási munkákat csak olyan cégtől rendelik meg, akik hajlandóak a bevétel 10-15%-át visszajuttatni;
-	a jogi szabályozás azon hiányosságairól, amikor a társasházak számára megvan ugyan az érvényesítés jogi háttere, de nincs mellé rendelve szankcionálási lehetőség;
-	a romló közbiztonsági helyzetről a társasházakban, amit a rendőrség képtelen kezelni, hacsak nem történt személy elleni támadás is;
-	„nincs megoldás” jellegű szomszédjogi vitákra;
Összegezve az eddigieket, olyan társasházi törvényre lenne – minél előbb - szüksége az érintetteknek, amely rövid, tömör, áttekinthető, nem megy bele a túl részletes szabályozásba.
- a társasház önálló jogi személy
- a közös költség biztosítására első ranghelyen szerepeljen a társasház jelzáloga az egyes
- indokolt esetben, nemcsak közös költség tartozás esetében jogosult közüzemi
- jogosult a tulajdonos- és lakótársakról nyilvántartást vezetni, és a biztonságához szükséges óvintézkedéseket saját maga szabályozni,
- a fizetésképtelen társasházakhoz csődgondnok rendelhet melynek biztosítása állami feladat.

References: Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság