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Timestamp: 2016-10-22 02:24:25+00:00

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RESOLUCIÓN de 25 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante número 3 a inscribir una escritura de «división en tramos» de préstamo hipotecario
RESOLUCIÓN de 25 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante número 3 a inscribir una escritura de «división en tramos» de préstamo hipotecario Mis Leyes
RESOLUCIÓN de 25 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante número 3 a inscribir una escritura de «división en tramos» de préstamo hipotecario Estado	:
MINISTERIO DE JUSTICIA	En el recurso interpuesto por don José Luis Sánchez Figueras, en nombre de la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante (titular del Registro número 3), Don Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de «división en tramos» de préstamo hipotecario.
Mediante escritura autorizada por el Notario de Alicante don Delfín Martínez Pérez, el día 2 de mayo de 2007, la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante y doña maría José M.M, así como los avalistas doña Juliana M.V. y don Miguel M.F., formalizaron la modificación de un préstamo con garantía hipotecaria que dicha entidad había concedido a los segundos por importe 135.000 euros, del que se reconocía como pendiente de amortizar a la fecha de la novación la cantidad de 133.955,35 euros. En dicha escritura se expresa: Que la prestataria ha obtenido la ayuda financiera prevista en Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, siendo la cuantía del préstamo convenido que ha sido aprobado a su favor, según dicha legislación, de 69.600 euros. Que, siendo el importe del préstamo en que consiste la citada ayuda financiera inferior al préstamo inicialmente concedido las partes acuerdan «desdoblar el préstamo inicialmente concedido en dos tramos y adaptar las condiciones de uno de ellos a las disposiciones contenidas en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, y en el Convenio suscrito por la Caja con el Ministerio de Vivienda manteniendo respecto al resto de capital prestado que no es objeto de la correspondiente ayuda financiera las condiciones inicialmente pactadas». Que ambas partes acuerdan dividir el préstamo en dos tramos A y B sin que por dicha división deba entenderse o considerarse que el préstamo queda escindido en dos obligaciones diferentes: Tramo A, por importe de 77.545,35 euros, que no se beneficia de la citada ayuda financiera; y Tramo B, por 56.410 euros, beneficiado por dicha ayuda, de suerte que a este tramo se aplica un tipo de interés y otro para el resto, fijándose además respecto de dicho Tramo B los pagos a satisfacer y un plazo de amortización diferente. Que tiene la consideración de un solo préstamo y queda inalterada la garantía hipotecaria constituida en su día para asegurar las distintas obligaciones pecuniarias derivadas de este contrato. Y, asimismo, se pacta -en los términos que se transcriben en la calificación ahora impugnada- que la Caja podrá declarar vencido anticipadamente el préstamo en caso de falta de pago de alguna de las amortizaciones correspondientes a cualquiera de los tramos en que queda dividido el préstamo.
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por Don/Doña Pastor Sevilla, Inmaculada, el día 02/05/07, bajo el asiento número 782, del tomo 101 del Libro Diario y número de entrada 4434, que corresponde al documento autorizado por el notario de Alicante/Alacant Delfín Martínez Pérez, con el número 1261/07 de su protocolo, de fecha 02/05/07, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:
Mediante escritura autorizada el día 7 de agosto de 2006, por el Notario de Alicante don Francisco Benítez Ortiz, con el número de protocolo 3115, doña María José M... M... procedió a constituir hipoteca sobre la finca que en el mismo se describe, a favor de la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, -Bancaja-, en garantía de un préstamo que le había sido concedido por dicha Caja por importe de 135.000 euros.
Ahora tras manifestar que el capital pendiente de pago asciende 133.955,35 euros, se procede a modificar el préstamo inicial, dividiéndolo en dos tramos, uno por la cantidad de 77.545,35 euros, -Tramo A-, igual a la parte del mismo que no es objeto de financiación cualificada, que seguirá rigiéndose por las mismas condiciones establecidas en la escritura de fecha 7 de agosto de 2006, salvo las modificaciones que en el mismo se consignan en el precedente documento, y el otro por importe de 56.410 euros, importe objeto de la financiación cualificada que se reseña en el precedente documento, que se regirá a partir del día 2 de mayo de 2007, por las condiciones que se establecen el precedente documento, y en lo no previsto en ellas, y siempre que no se opongan o contradigan, por lo establecido en la escritura inicial de constitución de hipoteca.
Se establece que el plazo de duración del préstamo, es decir, en el tramo B, será de 25 años, a partir de la fecha de formalización de la presente escritura. Por lo tanto, vencerá el día 2 de mayo de 2032. Y posteriormente se dice en relación con la amortización de la parte que no es objeto de financiación cualificada, tramo A, se regirá por la escritura de constitución de hipoteca, siendo su primera cuota 5 de septiembre de 2006, y la última el 5 de septiembre de 2041, fecha de vencimiento del préstamo.
"La hipoteca no asegura relaciones jurídicas, ni siquiera contratos, sino las obligaciones que de ellos se derivan.
En efecto, la 'operación financiera' en dos tramos -por utilizar los términos del escrito de recurso del actor ante la Dirección General de los Registros y del Notariado- realizada entre el banco y los prestatarios responde a una misma relación jurídica a un mismo fin: la concesión/obtención de financiación para la adquisición de una vivienda.
Pero las obligaciones que para los prestatarios se derivan de esa operación/relación jurídica son diferentes por razón de sus muy diferentes condiciones financieras -capital, intereses, cuotas y plazos de amortización y vencimiento- de manera que cabe hablar de una exigibilidad autónoma respecto de cada una de esas obligaciones, y no de dos tramos en la exigibilidad de la misma obligación. Así el incumplimiento de una de las obligaciones - 'tramos' para el actor-, por ejemplo, la de devolver el préstamo subsidiado en las condiciones en él establecidas no puede llevar consigo el vencimiento -incumplimiento- de la otra -la devolución del préstamo no subsidiado- si los prestatarios han cumplido con todas las condiciones inherentes a esta última. Hay, pues, dos obligaciones principales y distintas, unificadas sólo en su apariencia escrituraria, y coincidentes sólo en la ocasión o motivo de su constitución -adquisición de una vivienda-, pero no en su exigibilidad y régimen de cumplimiento -cada obligación o tramo" tiene una fecha distinta de constitución que se traduce en un distinto rango y en unos plazos de pago que discurren autónomamente-, ni en sus causas de extinción -diferentes en cada tramo- ni en su régimen de prescripción -que comienza antes para el tramo no subsidiado que para el subsidiada-, lo cual permite hablar de dos obligaciones principales y distintas aunque tengan su origen en la misma relación jurídica, o incluso, en el mismo contrato.
En suma, las consideraciones de orden práctico y económico apuntadas por el Notario demandante, sin duda razonables y tal vez merecedoras de una previsión legal expresa, no pueden enervar la aplicación del principio de especialidad y subsidiaridad de la hipoteca, consagrados en los artículos 1857 y 1878 del C.C. y artículos 9, 12 y 104 de la Ley Hipotecaria, porque como dice la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de julio de 1998: ... la específica naturaleza de la hipoteca como derecho real accesorio de garantía de una concreta obligación -cfr. artículos 1857.1.ª del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria-, implica que la garantía de varias obligaciones tan sólo queda a través de otros tantos derechos de hipoteca, uno para cada obligación, principio que esta Dirección General ha defendido incluso en el caso de que un mismo acreedor sea titular de todos los créditos que se pretenden garantizar o incluso en el de que se pretende disfrazarse aquella diversidad a través de una unión artificial y meramente contable -cfr. Resoluciones de 23 de diciembre de 1997, RJ 1998/71922, o 3 de octubre 1991, RJ 1991/7491-.
Con independencia de lo anterior se observa: ...
Alicante, ocho de junio del año dos mil siete. El Registrador de la Propiedad. Fdo. Fernando Trigo Portela.»
Según afirma el Registrador en su informe, la calificación fue notificada personalmente al presentante el 2 de junio de 2007.
La presentante solicitó la calificación sustitutoria el 15 de junio de 2007 en el Registro de la Propiedad número 1 de Denia. El Registrador titular de dicho Registro, don Gonzalo Aguilera Anegón, mediante nota con fecha de 23 de junio de 2007, en la que se limita a expresar que acuerda confirmar la calificación negativa emitida por el Registrador sustituido, «en base a los mismos fundamentos legales observados en referida nota de calificación y derivados esencialmente de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia Número seis de Valladolid, de fecha 12 de Noviembre de 2004...». No obstante, también hace referencia al informe de la Comisión Nacional de Criterios de Calificación del Colegio de Registradores de 22 de septiembre de 2005 que advierte de dicha Sentencia, adaptando así su anterior informe de 6 de julio de 2004.
Mediante escrito de 17 de julio de 2007, que causó entrada en el Registro de la Propiedad número 3 de Alicante el día 20 del mismo mes, don José Luis Sánchez Figueras, en nombre de la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, interpuso recurso contra la calificación del Registrador Sr. Trigo Portela, con base en los siguientes argumentos:
Los preceptos citados en la nota de calificación (artículos 1.876 del Código Civil y 104 y 155.2 de la Ley Hipotecaria) no contienen ninguna norma o limitación que prohiba formalizar la novación modificativa operada, dividiendo en dos tramos (A y B) el préstamo pendiente de devolución. Los argumentos puramente literales derivados de la mención del Código Civil o de la Ley Hipotecaria que hacen referencia a «la obligación» asegurada -en singular- o a hipotecas -en plural- son insuficientes para justificar el rechazo a la división en tramos del préstamo, por cuanto pueden alegarse otros preceptos, como los artículos 1.861 del Código Civil o 105 de la Ley Hipotecaria que permiten que la hipoteca pueda constituirse en garantía de «toda clase de obligaciones».
Por otro lado, según la Resolución de esta Dirección General de 22 de septiembre de 2001 «... como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 28 de septiembre y 6 de noviembre de 2000, y 27 de febrero, 13 de marzo, 5 y 9 de abril, 16 y 29 de mayo y 11 de junio de 2001), debe tenerse en cuenta que tratándose de préstamos hipotecarios, el principio de determinación registral se predica sólo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes respecto de tal principio aquellos aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía...».
2.º En consecuencia, no cabe «prohibir», al amparo del principio de especialidad, el legítimo pacto entre las partes, en virtud del cual se acuerda someter la única obligación de devolver un capital previamente prestado a condiciones financieras distintas (que son, si se quiere, complejas) siempre que se señale, o quede inalterado (como es el caso) el límite al que puede ascender la cobertura hipotecaria de la finca gravada en garantía.
a) La Sentencia reseñada (firme, puesto que no fue recurrida en apelación) no sienta jurisprudencia y reconoce en su fundamento de derecho tercero las evidentes dudas de derecho sobre la cuestión planteada (indicando asimismo que «la propia Dirección General de Registros y del Notariado, no tuvo a bien considerarlas en su momento»). Dicha Sentencia decidió sobre la base de entender, en el supuesto examinado, que se trataba de dos obligaciones principales e independientes, «por razón de sus muy diferentes condiciones financieras -capital, intereses, cuotas y plazos de amortización y vencimiento-, de manera que cabe hablar de una exigibilidad autónoma respecto de cada una de esas obligaciones».
A estos efectos, en la Resolución de esta Dirección General de 28 de julio de 1998, citada por dicha Sentencia, el Centro Directivo, resolviendo sobre la posibilidad de constituir una única hipoteca mobiliaria en garantía de varios débitos, resultantes del reconocimiento de deuda que se hizo en la misma escritura por el deudor, siendo varios los acreedores, advierte que «tratándose de una obligación única por su fuente, causa y fin, en la que la concurrencia de dos o más acreedores prevista en el artículo 1.237 del Código Civil, pueda dar lugar por razón de la mancomunidad simple y divisibilidad de la prestación a que hayan de reputarse como distintos los créditos de cada uno de ellos (artículo 1.238 del mismo Código), comportándose como tales en su posterior desenvolvimiento, no se han opuesto reparos a la garantía hipotecaria única desde las ya antiguas Resoluciones de 9 febrero 1898, 16 julio 1902 ó 28 marzo 1903, aunque exigiendo siempre la necesidad de una precisa e inequívoca determinación del contenido y extensión del derecho a inscribir».
b) En informe de 6 de julio de 2004, de la Comisión Nacional de Criterios de Calificación del Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, dictaminó favorablemente sobre la posibilidad ahora cuestionada indicando que «. El hecho de que. el deudor quede sujeto en cuanto a la devolución del préstamo a plazos y tipos de interés distintos para cada uno de los tramos establecidos no supone una división del préstamo, sino una forma si se quiere más compleja de cumplir una misma y sola obligación de devolver, respecto de la que dentro de la autonomía de la voluntad (art. 1.255 CC), la determinación de distintos plazos de cumplimiento y de distintos tipos de interés encajan sin chirriar en la normativa del propio Código (art. 1.125 y ss. sobre obligaciones a plazo y 1.755 sobre interés del simple préstamo). Forma de devolución que obviamente se puede establecer «ab initio» y sin necesidad de resultar obligada por el reconocimiento del derecho a la ayuda pública en cuanto a parte del préstamo inicial.
c) Este Centro Directivo ha tenido oportunidad de estudiar las escrituras de novación modificativa de préstamo hipotecario, consistentes en la división en tramos del capital ya prestado, sin que se mostrara contrario a su admisión, siendo fundamentalmente significativas las Resoluciones de 14 de septiembre de 2001, de 30 de octubre de 2001 y de 6 de junio de 2006.
Mediante escrito con fecha de 30 de julio de 2007, el Registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada el día 2 de agosto).
Vistos los artículos 9, 12, 18, 19 bis, 104, 154 y 155 de la Ley Hipotecaria; 1.255, 1.125 a 1.128 y 1.755, 1.861, 1.876 del Código Civil; y las Resoluciones de 14 de septiembre de 2001, de 30 de octubre de 2001, 8 y 30 de abril de 2002, 1, 6 y 13 de junio y 26 de septiembre de 2006 y 17 y 18 de marzo de 2008, entre otras.
1. En el presente caso, el título objeto de la calificación impugnada es una escritura de modificación de un préstamo hipotecario de 135.000 euros, del que se reconocía como pendiente de amortizar a la fecha de la novación la cantidad de 133.955,35 euros. En dicha escritura se expresa que, al haber obtenido los prestatarios la ayuda financiera prevista en Real Decreto 801/2005, de 1 de Julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, convienen con la entidad prestamista modificar las condiciones del préstamo, de suerte que siendo el importe del préstamo en que consiste la citada ayuda financiera (77.545,35 euros) inferior al préstamo inicialmente concedido, las partes acuerdan «desdoblar el préstamo inicialmente concedido en dos tramos y adaptar las condiciones de uno de ellos a las disposiciones contenidas en el Real Decreto 801/2005 de 1 de julio y en el Convenio suscrito por la Caja con el Ministerio de Vivienda manteniendo respecto al resto de capital prestado que no es objeto de la correspondiente ayuda financiera las condiciones inicialmente pactadas». A tal efecto, se fijan los pagos que habrán de satisfacer por el tramo correspondiente a dicha ayuda, al que se aplica un tipo de interés y un plazo de amortización diferentes al pactado para el otro tramo, «sin que por dicha división deba entenderse o considerarse que el préstamo queda escindido en dos obligaciones diferentes», sino que «tiene la consideración de un solo préstamo y queda inalterada la garantía hipotecaria constituida en su día para asegurar las distintas obligaciones pecuniarias derivadas de este contrato». Y, asimismo, se pacta que la entidad prestamista podrá declarar vencido anticipadamente el préstamo en caso de falta de pago de alguna de las amortizaciones correspondientes a cualquiera de los tramos en que queda dividido el préstamo.
2. Dicha calificación no puede ser confirmada: Ya antes de la modificación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria introducida por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, esta Dirección General entendió en sus Resoluciones de 1 de junio y 26 de septiembre de 2006 que «La máxima según la cual una única hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y absoluto. Sobre una interpretación meramente literalista de los artículos 1.876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria ha de prevalecer la que con criterio lógico, sistemático y finalista resulta de otros preceptos legales, como el artículo 1861 del propio Código o 154 y 155 de la Ley Hipotecaria, y atendiendo a las necesidades del tráfico jurídico.
Madrid, 25 de abril de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.

References: RESOLUCIÓN 

RESOLUCIÓN 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 1
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 12
 artículo 1861