Source: http://www.marcinek-immobilien.de/immobilienbewertung/
Timestamp: 2018-04-20 10:44:55+00:00

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Immobilienbewertung vom Sachverständigen
Telefon:02241 – 26 15 403
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Verwaltung von Eigentümergemeinschaften (WEG Verwaltung)
Tipps zur Besichtigung
Gutachten & Wertermittlung
Schimmelfrüherkennung
Ich erstelle Ihnen Gutachten oder Kurzgutachten unter Anwendung der aktuellen anerkannten Bewertungsmethodiken nach § 194 Baugesetzbuch (Immobilienwertermittlungsverordnung/ImmoWertV) und unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben.
Immobiliengutachten oder Verkehrswertgutachten werden erstellt, um den tatsächlichen Wert (Verkehrswert/Marktwert) eines Grundstücks oder einer Immobilie festzustellen.
Mehr zu diesem Thema finden Sie auf meiner Internetseite für die Sachverständigendienstleistungen.
www.immobilien-sachverstaendiger-gutachter.de
Als Vermieter oder Mieter sollten Sie sich mit einer fachmännischen Wohnungsübergabe rechtlich absichern. So verhindern Sie spätere Streitigkeiten über Mängel und Kosten.
Bei der Wohnungsübergabe dokumentiere ich u. a. schriftlich Zählerstände, Luftfeuchte, Mängel und Schäden in einem Übergabeprotokoll.
Wenn Sie später Mängel melden, die nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurden, haben Sie keinen Beweis dafür, dass Sie den Schaden nicht selbst verursacht haben.
Meine Leistungen für die Durchführung einer Wohnungsübergabe rechne ich nach einem pauschal vereinbarten Honorar in Höhe von 85,00 € inkl. MwSt. pro Wohneinheit ab.
Ich ermittel Ihnen die Wohnfläche nach der gesetzlichen Wohnflächenverordnung (WoFlV) durch ein örtliches Aufmaß.
Bei der Bewertung, Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien spielt die Wohnflächenberechnung eine große Rolle für die Bemessung des Miet- oder Kaufpreises.
Für die Ermittlung und die Berechnung der Wohnfläche werden unterschiedliche Verfahren eingesetzt.
1. Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Als Wohnfläche wird die anrechenbare Grundfläche der Wohnräume eines Gebäudes bezeichnet. Die tatsächliche Grundfläche stimmt dabei nicht mit der Wohnfläche überein, da bestimmte Flächen abgezogen werden.
2. Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Neben der Wohnflächenberechnung nach WoFlV gibt es eine weitere Berechnungsmethode, die als DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ beschrieben wird. Bei diesem Verfahren werden nicht direkt Wohnflächen, sondern Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen ermittelt. Separat ausgewiesen und zu 100 Prozent angerechnet werden dabei auch Balkone, Terrassen oder Loggien. Dadurch wird im Endergebnis eine deutlich höhere Fläche ermittelt als bei der der Wohnflächenberechnung nach WoFlV.
Bei Ansprüchen, wie beispielsweise der Minderung oder Erhöhung der Miete, wird immer vorausgesetzt, dass eine bestimmte Wohnfläche vereinbart ist, also eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche vorliegt (BGH Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 306/09). Das gilt auch im Rahmen der Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten, bei denen die Umlage auf eine bestimmte Wohnfläche vereinbart sein muss, damit eine Flächenabweichung bei der Betriebskostenabrechnung eine Rolle spielen kann.
An einer Vereinbarung der Wohnfläche als Teil des Mietgegenstandes fehlt es nach der Rechtsprechung des BGH beispielsweise dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurde, vergleiche BGH Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 306/09.
In der Rechtsprechung vom 10.03.2010, Az. VIII ZR 144/09 führen Richter aus, dass zwar grundsätzlich jede Flächenabweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag festgelegten, einen Mangel im Mietverhältnis begründen kann, jedoch nur, wenn diese wesentlich und damit nicht nur geringfügig ist. Wesentlich ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Flächenabweichung von mehr als 10 %.
MF-G (Richtlinie zur Bewertung der Mietfläche für gewerblichen Raum).
MF-W (Richtlinie zur Bewertung der Mietfläche für Einzelhandel).
Meine Leistungen für die Berechnung der Wohnfläche rechne ich nach einem pauschal vereinbarten Honorar in Höhe von 85,00 € inkl. MwSt. pro Wohneinheit oder Geschoss ab.
Ich erstelle Ihnen Wertermittlungen, Kaufpreiseinschätzungen (Kurzgutachten) in Anlehnung an die aktuellen anerkannten Bewertungsmethodiken nach § 194 Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Wertermittlungen oder Verkehrswertermittlungen werden erstellt, um den tatsächlichen Wert (Verkehrswert/Marktwert) eines Grundstücks oder einer Immobilie festzustellen. Bei einem sogenannten Vollgutachten oder Gerichtsgutachten wird ein für Gerichtsverfahren rechtsverbindliches Gutachten erstellt.
In vielen Fällen wird kein für Gerichtsverfahren verbindliches Gutachten benötigt. In solchen Fällen sind auch verkürzte schriftliche Bewertungen wie ein Kurzgutachten oder eine einfache Wertermittlung ausreichend.
Eine gutachterliche Stellungnahme ist eine schriftliche begründete Feststellung über eine Zweifelsfrage. In der Regel erstelle ich eine gutachterliche Stellungnahme bei der Bewertung von Schäden an Gebäuden oder im Rahmen der Ankaufsberatung.
In der gutachterlichen Stellungnahme werden in der Regel Befunde über einen Schaden erstellt.
Gliederung: Erscheinungsbild (Ist-Zustand), Einstufung (Sollzustand), Beseitigung/Vorbeugung (Zusammenfassung)
Sie beabsichtigen eine Immobilie zu kaufen und wünschen sich eine fachliche Unterstützung für Ihre Entscheidungsfindung?
Gerne unterstütze ich Sie beim Erwerb Ihrer Immobilie, damit Sie eine unabhängige Grundlage und ein gutes und sicheres Gefühl für Ihre Entscheidungen haben.
Ich prüfe für Sie den baulichen Zustand der Immobilie, ermittel Ihnen den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie und stehe Ihnen von der Besichtigung an bis hin zum Notartermin für Fragen zur Verfügung, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben.
Für den Immobilienkauf oder Immobilienverkauf wird Ihnen eine fundierte und umfassende Entscheidungsgrundlage geliefert, die Ihnen hilft, eine für Sie zukunftssichere Entscheidung zu treffen.
Sie haben die Möglichkeit, ganz auf Ihre Anforderungen und Wünsche zugeschnitten, zwischen einzelnen Leistungen zu wählen.
Paket 1 | Ausführliche Objektbegehung zur bautechnischen Prüfung (Bauschäden & Mängel)
Ausführliche Objektbegehung zur bautechnischen Prüfung des Objekt- und Qualitätszustandes mit mündlicher gutachterlichen Stellungnahme im Rahmen der Objektbegehung.
– bautechnische Prüfung des Objektzustandes
– zerstörungsfreie Feuchtigkeitsmessungen in kritischen Bereichen
– Luftfeuchtemessung (Schimmelfrüherkennung) in kritischen Bereichen
– Stichprobenweise Überprüfung der Wohnflächenangaben nach WoFIV
Paket 2 | Überprüfung der Objektunterlagen zur kaufmännischen Absicherung
Prüfung der vorhandenen Objektunterlagen auf zum Beispiel wertmindernde Eintragungen (Rechte und Belastungen).
– Überprüfung und Analyse der vorhandenen Objektunterlagen
– Überprüfung auf Vollständigkeit
– Beratung zu den kaufmännischen Unterlagen
Erläuterung: Bei einem Grundstückskauf (Immobilienkauf) treten Sie immer auch in die bestehenden Verträge ein und übernehmen gegebenenfalls eingetragene Rechte und Belastungen, deshalb ist es besonders wichtig, nicht nur die Immobilie zu besichtigen, sondern auch einen Blick in die Objektunterlagen zu werfen. Zum Beispiel kommen als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten, Wegerechte, Reallasten sowie Nießbrauchrechte etc. in Betracht.
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind gemäß § 194 Baugesetzbuch als wertbeeinflussender Faktor in der Verkehrswertermittlung von unbebauten und bebauten Grundstücken zu berücksichtigen.
Paket 3 | Wertermittlung (Kurzgutachten) zur Überprüfung des Kaufpreises
Die Überprüfung des Kaufpreises bzw. Verkehrswertes erfolgt als Kurzbewertung (Kaufpreiseinschätzung) bzw. durch die Erstellung einer schriftlichen Wertermittlung in Anlehnung nach § 194 BauGB (Verkehrswert) und ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) als Grundlage für die Verkaufs,- oder Kaufpreisfindung. Dafür wird ein, jeweils dem Objekt angepasstes, Verfahren angewandt. Die Wertermittlung besteht aus etwa 10 – 15 Seiten und setzt immer auch eine „einfache“ Objektbegehung voraus.
– Wertermittlung/Marktwerteinschätzung
– einfache Objektbesichtigung
Preis: ab 380,00 €
Die EnEV (Energieeinsparverordnung) sowie die DIN-Normen zwingen uns, Häuser und Wohnungen noch dichter zu erstellen. Versäumt wird häufig unter diesem Gesichtspunkt die Tatsache, dass bedingt durch die Dichtheit, auch das Lüftungsverhalten entsprechend angepasst werden muss. Teilweise ist sogar erforderlich, eine entsprechende Be- und Entlüftungsanlage in den Gebäuden zu installieren, um eine dauerhafte vertretbare relative Luftfeuchte zu erreichen.
Wer nun der Schimmelpilzbildung, oder sogar dem dauerhaften Verfall der Immobilie vorbeugen möchte, sollte regelmäßig Messungen der relativen Luftfeuchtigkeit sowie der Bauteiloberflächentemperatur von einem Bausachverständigen durchführen lassen. Nur so lassen sich größere und dauerhafte Schäden vermeiden. Oft reicht ein verhältnismäßig kurzer Zeitraum aus, um die relative Luftfeuchtigkeit in einem Haus oder einer Wohnung zu minimieren. Hierzu wird von mir ein hochwertiger Kondensations-Luftentfeuchter (Bautrocknungsgeräte) eingesetzt und gleichzeitig ein Messprotokoll erstellt. Immer öfter wird auch von Vermietern oder im Rahmen meiner Hausverwaltungstätigkeiten von meinen Wartungsverträgen Gebrauch gemacht, um in geregelten Abständen die relative Luftfeuchte in Wohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäusern, Altbauten sowie bei denkmalgeschützten Immobilien, zu messen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.
Meine Leistungen für die Erstellung einer Schimmelfrüherkennung bzw. Überprüfung der Wohnqualität rechne ich nach einem pauschal vereinbarten Honorar in Höhe von 75,00 € inkl. MwSt. pro Wohneinheit oder Geschoss ab.
Sachverständiger in Troisdorf
Bausachverständiger in Troisdorf
Gutachten nach § 194 BauGB
Wertermittlung (Kurzgutachten)
Verbraucherschutzinformation
© 2018 Marcinek Immobilien GmbH & Co. KG | Tel.: 02241 - 26 15 403 | Ihr Immobilienmakler in Troisdorf, Köln, Bonn und Umgebung

References: § 194
 BGH 
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 § 194
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