Source: http://immobilienwissen.blogspot.com/2012/06/
Timestamp: 2019-01-22 20:30:46+00:00

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immobilienwissen: Juni 2012
Bodenrichtwerte 2012 (Nürnberg)
Immobilienreport der Stadt Nürnberg - 2012
(11.6.2012) Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen dürfen in Deutschland nur über einen Notar ver- und gekauft werden. Der Notar übernimmt mit der Abwicklung von Grundstücks- und Immobiliengeschäften hoheitliche Aufgaben und ist an eine Gebührenordnung und gesetzliche Vorschriften gebunden. Damit will der Staat Käufer wie auch Verkäufer vor Betrug schützen; allerdings wird die Rolle des Notars von Laien oft überschätzt. Der Notar muss beim Beurkundungstermin zwar darauf achten, dass unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden. Aber es gehört nicht zu seinen Aufgaben, zu prüfen, ob der Vertrag auch die Interessen des privaten Bauherrn berücksichtigt. Im Gegenteil: Der Notar darf als Unparteiischer nicht einmal auf die eventuell wirtschaftlich unvorteilhafte Gestaltung eines Vertrags hinweisen. nichts sagend: "notargeprüftes Vertragsmuster" Käufer und Schlüsselfertiganbieter genießen Vertragsgestaltungsfreiheit. Routinierte Bauunternehmen wissen das und legen ihren Interessenten meist vorformulierte Verträge vor. Darin sind unter anderem Zahlungs- und Übergabemodalitäten festgeschrieben. Oft steht auf diesen Vertragsentwürfen der Begriff "notargeprüftes Vertragsmuster". Achtung, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB): Dieser Begriff ist absolut nichtssagend. Er garantiert dem Käufer keinerlei Sicherheiten! Der Notar achtet nur darauf, ob der Vertrag formal in Ordnung ist und auch alle mündlichen Absprachen im Vertrag aufgenommen sind. Zu prüfen, ob die Bedingungen auch "fair" sind, gehört nicht zu seinen Pflichten. siehe auch für zusätzliche Informationen: Verband Privater Bauherren e.V.
(11.6.2012) Die KfW nutzt die anhaltend günstige Entwicklung am Kapitalmarkt, um zum 6. Juni 2012 die Zinsen in zahlreichen Kreditprogrammen zu senken. Dabei weitet die KfW auch den vor einigen Wochen in einer Reihe von Kreditprogrammen für Privat­personen und Unternehmen eingeführten „Signalzins“ von 1% auf weitere Programm­varianten aus: Immobilienbesitzer, die ihr Haus energetisch sanieren möchten, können ihr Vorhaben nun in allen Kreditlaufzeiten des Programms "Energieeffizient Sanieren" mit einer Zinsbindungsfrist von bis zu 10 Jahren zu einem Effektivzins von 1% p.a. finanzieren. Für kleine und mittlere Unternehmen, die den Energieverbrauch ihres Betriebs senken bzw. ungenutzte Energiesparpotenziale heben wollen, bietet das KfW-Energieeffizienzprogramm nun auch bei einer zehnjährigen Kreditlaufzeit einen Zinssatz ab 1%. Dies gilt auch für Finanzierungen aus dem KfW-Umweltprogramm, in dem z.B. Maßnahmen zur Material- und Ressourceneinsparung, zur Verminderung oder Vermeidung von Umweltverschmutzungen finanziert werden können. „Das historisch sehr günstige Zinsniveau gibt uns die Möglichkeit, die Zinskonditionen unserer Programme noch attraktiver zu gestalten. Die Finanzierung auch langfristiger Investitionen in Energieeffizienz und Umweltschutz ist derzeit so preiswert wie noch nie. Privatpersonen, Unternehmen und Kommunen sollten diese Chance jetzt nutzen, um sich auf die Herausforderungen durch Energiewende und Klimawandel vorzube­reiten“, erklärt Dr. Axel Nawrath, Mitglied des Vorstands der KfW. Und Bundesbauminister Dr. Peter Ramsauer ergänzt: „In den Kommunen liegt ein erhebliches Energieeinsparpotenzial. Die guten Konditionen der kommunalen Program­me - insbesondere das Programm zur energetischen Stadtsanierung - geben einen zusätzlichen Impuls zu deren Erschließung.“ Zinssätze ab 0,10% In die Zinssenkung sind der Großteil der wohnwirtschaftlichen Kreditprogramme sowie die Programme zur Gründungs-, Umwelt- und allgemeinen Unternehmensfinanzierung einbezogen. Zinssenkungen gibt es zudem in den Programmen zur „Energetischen Stadtsanierung“ und „Energieeffizient Sanieren Kommunen“. Mit Zinssätzen ab 0,10% will die KfW den Kommunen die Finanzierung von Maßnahmen zur energetischen Sanie­rung von kommunalen Nicht-Wohngebäuden erleichtern. Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz auf Quartiersebene werden mit Zinssätzen ab 0,50% finanziert.
Mikro-KWK-Gerät - KWK-Geräte kleiner Bauart erzeugen mit hohem Wirkungsgrad gleichzeitig Wärme und Strom (24.1.2012) Das Bundesumweltministerium hat die neuen Richtlinien für die Förderung von Mini-KWK-Anlagen bis 20 kW veröffentlicht. Das Förderprogramm wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) administriert. Ab 1. April 2012 können dort Anträge eingereicht werden. Förder­fähig sind KWK-Anlagen, die die EU-KWK-Richtlinie für Kleinst­anlagen deutlich übertreffen und ... eine Leistung bis zu 20 kWel aufweisen, 15% Primärenergie einsparen (Anlagen < 10 kWel) bzw. 20% Primärenergie einsparen (Anlagen 10 bis 20 kWel), einen Gesamtjahresnutzungsgrad von mindestens 85% einhalten und über Energiezähler für Strom- und Wärmeerzeugung verfügen. Außerdem müssen für eine Förderung vorhanden sein ... ein Wärmespeicher mit einem Energiegehalt von mindestens 1,6 kWh pro instal­lierte kW, eine Steuerung und Regelung für eine wärme- und stromgeführte Betriebsweise inklusive eines intelligenten Wärmespeichermanagements sowie ein Messsystem zur Bestimmung des aktuellen Strombedarfs (Smart Meter) für Anlagen ab 3 kW. Abschließende Fördervoraussetzung ist, dass die Anlagen in einer Liste enthalten sind, die auf der Homepage des BAFA veröffentlicht wird. Dazu sollen in einer ersten Runde die entsprechenden Herstelleranmeldungen bis 15. Februar 2012 im BAFA vorliegen. Die Liste soll dann bis 15. März 2012 veröffentlicht werden. Das Nähere ist der BAFA-Homepage zu entnehmen. Neue Mini-Blockheizkraftwerke in Bestandsbauten (Bauantrag vor dem 1.1.2009) können nach dem Programm einen einmaligen Investitionszuschuss erhalten, der nach der elektrischen Leistung der Anlagen gestaffelt ist. So erhalten z.B. ... sehr kleine, für Ein- und Zweifamilienhäuser besonders geeignete Anlagen mit einer Leistung von 1 kW 1.500 Euro, große Anlagen mit 19 kW hingegen 3.450 Euro. Die Anlagen können überall dort eingesetzt werden, wo ein Wärmebedarf besteht, z.B. in Wohngebäuden sowie im Bereich Gewerbe, Handel, Dienstleistungen. zur Erinnerung: Um den Einsatz derartiger hocheffizienter Anlagen künftig in allen relevanten Anwendungsbereichen voranzubringen und systemgerecht zu nutzen, bedarf es gezielter wirtschaftlicher Anreize. Die Potenziale sind riesig. So werden z.B. 26 Mio. Wohnungen mit ca. 17 Mio. Zentralheizungen versorgt. Nur ein Zehntel dieser Heizkessel entspricht dem Stand der Technik. 20% sind älter als 24 Jahre mit schlech­ten Wirkungsgraden unter 65%. Veraltete Heizungsanlagen durch ein hoch energie­effizientes Mini-BHKW zu ersetzen, schont das Klima und den Geldbeutel.
• „Signalzins“ von 1% auf weitere Programmvarianten ausgeweitet • Programm „Energieeffizient Sanieren“ für wohnwirtschaftliche Vorhaben mit 1% in allen Laufzeiten • Zinssätze ab 1% im KfW-Energieeffizienzprogramm und KfW-Umweltprogramm auch bei 10jähriger Laufzeit • Im Programm „Energieeffizient Sanieren – Kommunen“ Zinssätze künftig ab 0,10% Die KfW nutzt die anhaltend günstige Entwicklung am Kapitalmarkt, um zum 6. Juni 2012 die Zinsen in zahlreichen Kreditprogrammen zu senken. Dabei weitet die KfW auch den vor einigen Wochen in einer Reihe von Kreditprogrammen für Privatpersonen und Unternehmen eingeführten „Signalzins“ von 1% auf weitere Programmvarianten aus. Immobilienbesitzer, die ihr Haus energetisch sanieren möchten, können ihr Vorhaben nun in allen Kreditlaufzeiten des Programms „Energieeffizienz Sanieren“ mit einer Zinsbindungsfrist von bis zu 10 Jahren zu einem Effektivzins von 1% p.a. finanzieren. Für kleine und mittlere Unternehmen, die den Energieverbrauch ihres Betriebs senken bzw. ungenutzte Energiesparpotenziale heben wollen, bietet das KfW-Energieeffizienzprogramm nun auch bei einer zehnjährigen Kreditlaufzeit einen Zinssatz ab 1%. Dies gilt auch für Finanzierungen aus dem KfW-Umweltprogramm, in dem z.B. Maßnahmen zur Material- und Ressourceneinsparung, zur Verminderung oder Vermeidung von Umweltverschmutzungen finanziert werden können. „Das historisch sehr günstige Zinsniveau gibt uns die Möglichkeit, die Zinskonditionen unserer Programme noch attraktiver zu gestalten. Die Finanzierung auch langfristiger Investitionen in Energieeffizienz und Umweltschutz ist derzeit so preiswert wie noch nie. Privatpersonen, Unternehmen und Kommunen sollten diese Chance jetzt nutzen, um sich auf die Herausforderungen durch Energiewende und Klimawandel vorzubereiten“, sagt Dr. Axel Nawrath, Mitglied des Vorstands der KfW. "In den Kommunen liegt ein erhebliches Energieeinsparpotenzial. Die guten Konditionen der kommunalen Programme - insbesondere das Programm zur energetischen Stadtsanierung - geben einen zusätzlichen Impuls zu deren Erschließung," sagte Bundesbauminister Dr. Peter Ramsauer. In die Zinssenkung sind der Großteil der wohnwirtschaftlichen Kreditprogramme sowie die Programme zur Gründungs-, Umwelt- und allgemeinen Unternehmensfinanzierung einbezogen. Zinssenkungen gibt es zudem in den Programmen zur Energetischen Stadtsanierung und Energieeffizient Sanieren Kommunen. Mit Zinssätzen ab 0,10% erleichtert die KfW den Kommunen die Finanzierung von Maßnahmen zur energetischen Sanierung von kommunalen Nicht-Wohngebäuden. Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz auf Quartiersebene werden mit Zinssätzen ab 0,50% finanziert. Quelle | Weiterführende Information http://www.kfw.de/kfw/de/KfW-Konzern/Medien/Aktuelles/Pressearchiv/2012/20120606_57644.jsp
(30.5.2012) Die Baustelle wird stillgelegt und die Abrissverfügung droht. Dieser Alb­traum eines Häuslebauers kann trotz erteilter Baugenehmigung wahr werden. So ist vielen privaten Bauherren gar nicht bewusst, dass der Nachbar sich noch bis zu einem Jahr nach Baubeginn gegen eine erteilte Baugenehmigung wenden kann. Die für den Bauherrn entscheidende Frage ist, wer nach einem nachbarlichen Erfolg gegen die bestehende Baugenehmigung die Kosten tragen muss. „Schadensersatz­ansprüche gegen die Behörde kommen zwar in Betracht, sind in der Regel aber schwer und oft auch nur teilweise durchzusetzen“, erklärt Christian Huhn, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei der Anwaltssozietät Eimer Heuschmid Mehle in Bonn. „Grundsätzlich ist allerdings der Architekt in der Pflicht, weil er seinem Auftraggeber eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung schuldet“, stellt Rechtsanwalt Huhn klar. Dass der Bauherr selbst Haftungsrisiken ausgesetzt bleibt, zeigt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Im Ausgangsfall holte der Bauherr von seinem Nach­barn die Zustimmung zum Ausbau seines Eigenheimes ein. Vorgesehen war ein einge­schossiger Anbau mit Dachterrasse, der näher als die bauordnungsrechtlich zulässigen drei Meter an die Grundstücksgrenze heranrücken sollte. Aber erst sieben Jahre spä­ter, der Nachbar war inzwischen der Erbe der Vorbesitzer, lebte das Projekt wieder auf, nun allerdings in zweigeschossiger Version. Die Bauaufsicht erteilte die Genehmigung für den Anbau, obwohl eine neue Nachbarzu­stimmung aufgrund der Planänderung ausstand. Statt zuzustimmen, erhob der Nach­bar Widerspruch gegen das geänderte Bauprojekt. Das führte zunächst zum Widerruf der Baugenehmigung und letztlich zur Abrissverfügung. Der Bauherr verlangte darauf­hin vom beauftragten Architekten Schadensersatz. „Grundsätzlich kann in jeder Bauphase zwischen dem Auftraggeber und dem Architek­ten wirksam vereinbart werden, dass das Genehmigungsrisiko auf den Bauherrn über­geht. Doch das war hier nicht der Fall“, berichtet Huhn. Stattdessen beantwortete das Gericht im Streitfall die Frage, wann der Bauherr auch ohne Vereinbarung und trotz der werkvertraglichen Architektenpflichten mithaften muss. Das Gericht legte die Messlatte hoch. „Erteilt der Bauwillige einen Planungsauftrag, obwohl er weiß, dass der Nachbar zustimmen muss, hat er das Risiko einer fehlerhaf­ten Planung noch nicht übernommen“, stellt der Baurechtler klar. Der Architekt muss mögliche Widerspruchsrechte prüfen und den Auftraggeber sogar auffordern, fehlende Zustimmungen einzuholen. Doch er muss sich nicht selbst mit den Nachbarn einigen. Im Ausgangsfall war dem Bauherrn dagegen nicht nur bewusst, dass die Zustimmung des Nachbarn für die Änderung ausstand, er hat auch ohne Rücksicht auf die mög­lichen Konsequenzen mit dem Bau begonnen. „Für diesen Sorgfaltsverstoß in eigenen Obliegenheiten trifft den Auftraggeber ein Mitverschulden, was die Haftung des Archi­tekten beim Schadensersatz begrenzt“, fasst Huhn zusammen (BGH-Urteil vom 10.2.2011, Az.: VII ZR 8/10).
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Mieter vermüllt Wohnung - Vermieter muss reinigen!
Mieter vermüllt Wohnung - Vermieter muss reinigen! Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter die Wohnung vermüllen lassen, bei der erfolgten Begehung der Wohnung durch das Ordnungsamt wurden eine Vielzahl von Fliegen sowie ein äußerst übler Geruch festgestellt. Der Vermieter der Wohnung wurde unter Androhung der Ersatzvornahme zur Mängelbeseitigung aufgefordert, nachdem Versuche gescheitert waren, die Mieter zur Reinigung zu veranlassen. Dieses Vorgehen gegen den Eigentümer als Zustandsstörer ist aus Gründen der Effektivität der Gefahrenabwehr zulässig. Eine gesetzliche Rangfolge, den Handlungsstörer (Mieter) stets vor dem Zustandsstörer heranzuziehen, existiert nicht. VG Arnsberg, 9.5.2008 - Az: 3 L 336/08
Dübellöcher in den Fliesen - Mieter muss zahlen!
Bohrt der Mieter Dübellöcher ohne erkennbaren Nutzen in die Wandfliesen eines Badezimmers, so ist er dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Die Haftung des Mieters ergibt sich nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung wegen Verletzung der Obhutspflicht an der gemieteten Sache. Der Vermieter kann vom Mieter die Kosten für eine Neuverfliesung des Badezimmers verlangen, wobei der übliche Wertverlust durch Abnutzung zu berücksichtigen ist. LG Göttingen, 21.9.1988 - Az: 5 S 106/88
Haustiere können nicht grundsätzlich verboten werden!
Im vorliegenden Fall sah ein Mietvertrag ein generelles Haustierverbot vor: "§ 13 S. 1. Das Halten von Haustieren ist unzulässig." Das in der Klausel vorgesehene totale Verbot einer Tierhaltung kann keinen Bestand haben, da es nicht die nach § 9 I AGB-Gesetz geschuldete Bilanz der gegenseitigen Interessen berücksichtigt. Das Verbot erfasst alle Tiere, die des Nutzens oder Vergnügens wegen von Menschen gehalten werden, mithin auch solche, deren Vorhandensein von Natur aus - wie es etwa bei Zierfischen im Aquarium der Fall ist - keinen Einfluss auf die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter von Wohnraum haben kann. Die Folge: Die Klausel war unwirksam. BGH, 20.1.1993 - Az: VIII ZR 10/92
Fristlose Kündigung bei Verleumdung oder übler Nachrede!
Beleidigung und üble Nachrede sind Vertragsverletzungen, die zur Kündigung berechtigen, wenn sie einen gewissen Schweregrad erreichen und die Würdigung der Gesamtumstände zu dem Ergebnis führt, dass die Fortsetzung des Mietvertrags unzumutbar ist. Vorliegend hatte der Mieter an das BHW geschrieben und dort von „unglaublichen Vorkommnissen“ berichtet, die schon dem Wortlaut nach kaum positiv sein können, sondern den Vermieter in schlechtem Licht dastehen lassen. Die Aussagen, der Vermieter würde andauernd grundlos Kündigungen aussprechen, obwohl sie, die Mieter – was nicht den Tatsachen entspricht
Wie viele Löcher dürfen im Bad gebohrt werden?
Es ist zulässig, zur Installation der erforderlichen Badaccessoires (z.B. Handtuchhalter, Spiegel und Konsole), Wandfliesen im Bad zu durchbohren - auch wenn es sich hierbei um Sachbeschädigung handelt. Die Anzahl der Löcher muss sich aber im verkehrsüblichen Maß bewegen - bei 14 Löchern ist dies noch der Fall. Da üblicherweise zumindest Handtuchhalter, Spiegel und Konsole im Badezimmer angebracht werden, ist dies grundsätzlich auch dem Mieter zu gestatten. Für solche Bohrlöcher schuldet der Mieter auch keinen Schadenersatz. AG Kassel, 15.3.1996 - Az: 451 C 7217/95
Wenn der Mieter Modernisierungsmaßnahmen verweigert ...
Ein Vermieter kann zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein, wenn der Mieter sich weigert, Modernisierungen im Haus zu dulden obwohl er hierzu bereits gerichtlich verurteilt wurde. Vorliegend weigerte sich die betroffene Mieterin trotz des bestehenden Urteils, Handwerker und andere Baubeteiligte in ihre Wohnung zu lassen. Der Dachboden wurde von ihr nur zögerlich und auf Druck geräumt. Schließlich reichte es dem Vermieter, er kündigte fristlos und klagte auf Räumung. Das Gericht bestätigte die Kündigung, da es nicht zumutbar sei, das Verhalten der Mieterin weiter zu tolerieren. Immerhin ging es um einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren. Der Widerstand der Mieterin hätte nach der entsprechenden Verurteilung aufgegeben werden müssen. Frankfurt/Main, 5.8.2009 - Az: 33 C 4733/08-28
Zweifache Mieterhöhung möglich
Nach dem Abschluss einer Modernisierung hatte ein Eigentümer die Miete gemäß Paragraf 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) erhöht. Sechs Monate danach verlangte er erneut einen höheren Preis. Diesmal unter Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Paragraf 2 MHRG. Der Mieter begründete seinen Widerspruch damit, dass sich der Anstieg auf den Zustand nach der Renovierung beziehe und er folglich für die Modernisierung doppelt zur Kasse gebeten werde. Er wolle deshalb allenfalls eine Erhöhung akzeptieren, die dem ortsüblichen Mietpreis der Wohnung in dem Zustand vor der Modernisierung entspreche. Das Gericht gab jedoch dem Eigentümer Recht. Der verlangte Preis entspreche der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Hausherr habe zunächst den Modernisierungszuschlag erhoben und anschließend die Miete auf der Basis des modernisierten Wohnraums an den ortsüblichen Preis angepasst. Damit sei die Modernisierung nicht etwa doppelt, sondern zeitlich gestreckt in die Mieterhöhung eingeflossen. Insofern zahle der Bewohner letztlich nur die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Basis des modernisierten Standards. LG Berlin, 61 S 1342/98 Quelle: Focus Online
Verwirkung des Modernisierungszuschlages
Es genügt für eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung, wenn der Vermieter dem Mieter mitteilt, dass in die Wohnung eine Dusche mit Innentoilette eingebaut wird, in welcher Form die Verfliesung und Ausstattung vom Bad und der neuen flächenreduzierten Küche erfolgt und über welchen Zeitraum sich die Maßnahme insgesamt erstrecken wird. Eine nähere Mitteilung über den Ablauf der Arbeiten hinsichtlich der einzelnen Umbaumaßnahmen ist nicht erforderlich. Es kann vom Vermieter nicht gefordert werden, alle Bauschritte im Einzelnen genau vorauszuplanen. KG Berlin, 10.5.2007 - Az: 8 U 166/06
Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zur Umlagefähigkeit von Renovierungskosten getroffen, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung entstehen. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Görlitz. Im Januar 2007 kündigte die Klägerin schriftlich den Einbau von Wasserzählern und eine darauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Die Beklagten teilten der Klägerin daraufhin mit, dass der Einbau erst dann geduldet werde, wenn die Klägerin einen Vorschuss für die hierdurch erforderlich werdende Neutapezierung der Küche zahle. Dieser Forderung kam die Klägerin nach, erklärte jedoch, dass es sich auch insoweit um umlagefähige Modernisierungskosten handele, weswegen die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen werde. Nach Einbau des Wasserzählers legte die Klägerin die Gesamtkosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB um, woraus sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € ergab. Den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 € zahlten die Beklagten 24 Monate nicht. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 31,68 € nebst Zinsen und Erstattung von Rechtsanwaltskosten gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen darf. Dies gilt auch dann, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt. BGH, 30.3.2011 – Az: VIII ZR 173/10 Quelle: PM des BGH
Neue Fenster als Modernisierungsmaßnahme
Will ein Vermieter eine Wohnung modernisieren, in dem er neue Fenster einbaut, hat der Mieter dies zu dulden, sofern ihm rechtzeitig eine Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Diese muss die Energieeinsparung nachvollziehbar darlegen, z. B. durch Angabe des alten und neuen U-Wertes. Eine fehlende Ankündigung kann im Prozess nachgeholt werden, muss dann aber alle Anforderungen an eine wirksame Ankündigung erfüllen. In einem älteren Wohnhaus in München wurden vom Eigentümer umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. In diesem Zusammenhang sollten in einer Wohnung sämtliche Fenster gegen neue Fenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden. Deshalb sandte die Vermieterin an die dortige Mieterin ein Schreiben, indem sie den Austausch ankündigte. Die Mieterin wollte allerdings ihre alten Fenster behalten und weigerte sich, den Einbau der neuen zu dulden. Darauf hin erhob die Vermieterin Klage vor dem Amtsgericht München. Sie war der Auffassung, die Mieterin hätte den Einbau zu dulden, da die Maßnahmen der Energieeinsparung dienten. Die Mieterin war der Ansicht, dies nicht beurteilen zu können. Eine Einsparung ergäbe sich aus dem Schreiben nicht. Der zuständige Richter wies die Klage ab: Die Vermieterin habe gegen die Mieterin keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme, da deren Ankündigung den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht würde und der Fehler auch im Prozess nicht geheilt worden sei. Grundsätzlich müsse ein Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie dulden, es sei denn, diese würden für ihn eine Härte bedeuten, die nicht zu rechtfertigen sei. Damit der Mieter in die Lage versetzt werde, die Zumutbarkeit zu überprüfen, etwaige Härtegründe vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen solle, müsse der Vermieter ihn ausreichend informieren. Dabei dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Der Vermieter müsse den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die Dauer der Maßnahme mitteilen, die Verbesserung der Mietsache und die Energieeinsparung müssten nachvollziehbar begründet sein. Dies liege hier nicht vor. Hier würde die Energieeinsparung lediglich behauptet. Die Vermieterin hätte den bisherigen und den neuen U-Wert mitteilen müssen. Auch im Prozess sei die Ankündigung nicht wirksam nachgeholt worden. Grundsätzlich sei dies auf zwei Arten möglich. Die Vermieterin könne außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersenden und dies dem Gericht und der Gegenseite mitteilen oder die Ankündigung in einen Schriftsatz an das Gericht mit aufnehmen. Dabei müsse sie aber deutlich machen, dass der Schriftsatz neben einem Sachvortrag auch eine materiellrechtliche Modernisierungsankündigung enthalte. Dies habe seinen Grund darin, dass der Mieterin klar sein müsse, wann ihre Überlegungsfrist zu laufen beginne. Ein stückweiser Zugang von Informationen in verschiedenen Schriftstücken, wie hier vorliegend, benachteilige die Mieterin unangemessen. Es sei ihr nicht zuzumuten, sich diese zusammenzusuchen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig. AG München, 26.4.2010 - Az: 424 C 19779/09 Quelle: PM des AG München
Es ist grundsätzlich möglich, dass Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung von 11% der aufgewendeten Kosten nach sich zieht. Dies ist aber nicht grundsätzlich so - eine Luxussanierung muss nicht geduldet werden. Im vorliegenden Fall ging es um die Frage, wo die Sanierung ihre Grenzen finden muss. Das Gericht war hier der Ansicht, dass die Installation eines größeren Handwaschbeckens, eines Hänge-WCs mit Spül-Stopp, von Einhebelmischbatterien und eines Handtuchheizkörpers anstelle eines alten Heizkörpers wohnwerterhöhende Maßnahmen sind, deren Kosten auf den Mieter umgelegt werden können. LG Berlin, 22.3.2011 - Az: 65 S 321/10
Mitspracherechte des Mieters
Bei einer Bad- oder Küchenmodernisierung durch den Vermieter kann der Mieter selten die Auswahl der neuen Gegenstände beeinflussen: Beim Einbau einer neueren aber kleineren Wanne kann der Mieter nicht mitbestimmen. Der Vermieter trifft allein die Entscheidung über die Größe der Badewanne. Eine Wanne gilt laut Aussage des Gerichtes als ausreichend, wenn man ausgestreckt in dieser liegen kann und der Körper vollständig mit Wasser bedeckt wird. Jedoch kann der Vermieter nur modernisieren, wenn dieses eine Verbesserung bedeutet. Soll jedoch ein Gas- durch einen Elektroherd ersetzt werden, so ist keine Verbesserung anzunehmen, der Mieter kann sich beschweren. Es ist darauf hinzuweisen, daß Verbesserungen in der Regel durch Einzelfallentscheidungen zu klären sind. AG Schöneberg, 16 C 541/99
Der Vermieter hatte eine Mieterhöhung wegen Modernisierung erklärt, ohne die Kosten nach einzelnen Gewerken aufzuschlüsseln. Das Gericht ging davon aus, daß die Mieterhöhung unwirksam und die Klage daher abzuweisen war. Eine auf Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhung ist gemäß § 3 Absatz 3 MHG nur wirksam, wenn die entstandenen Kosten berechnet und erläutert sind. Hierzu gehört nach Ansicht des Gerichts, daß die einzelnen für die Modernisierung in Ansatz gebrachten Kosten nach den einzelnen Gewerken und den jeweiligen Rechnungsposten aufgeschlüsselt werden. Der Mieter muß nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung in die Lage versetzt werden, die Berechtigung der Mieterhöhung, gegebenenfalls durch Einsichtnahme in die Unterlagen des Vermieters, zu überprüfen, was nur möglich ist, wenn das Mieterhöhungsverlangen einzelne Gewerke und Rechnungspositionen gesondert ausweist. Die gelegentlich vertretene Gegenansicht führt dazu, daß der Mieter in nicht zumutbarer Weise sämtliche Unterlagen des Vermieters durchsuchen müßte, um diejenigen Abrechnungen zu finden, die sich auf die erfolgten Modernisierungsmaßnahmen beziehen. AG Berlin Hohenschönhausen 11 C 654/97 Quelle: Berliner Mieterbund
Fenster im Altbau saniert - Mieter haftet bei Schimmel!
Im vorliegenden Fall wurde ein schlecht sanierter Altbau mit neuen und vor allem dichteren Fenstern modernisiert. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, mehr zu lüften und zu heizen. Eine Hinweispflicht auf dieses Verhalten seitens des Vermieters besteht nicht. Kommt es wegen mangelnder Lüftung und Beheizung der Wohnräume zu Schimmelbildung, so kann der Mieter den Mietzins nicht mindern. Als Verursacher muss der Mieter dem Vermieter gegenüber für den Schaden haften. AG Nürtingen, 9.6.2010 - Az: 42 C 1905/09
Der Vermieter kündigte dem Mieter die Durchführung von Modernisierungsarbeiten an. Der Mieter antwortete zunächst, daß er eine Mieterhöhung nicht akzeptieren werde, da es sich um reine Instandhaltungsmaßnahmen handeln würde. Später ließ er durch seinen Anwalt mitteilen, er würde die Maßnahmen begrüßen, diese seien jedoch als Instandhaltungsmaßnahmen anzusehen. Der Vermieter hatte auf Duldung der Modernisierung geklagt. Dieser Anspruch war unbegründet, da der Mieter die Duldung der Maßnahmen nicht verweigert hat. Der Vorschrift des § 541b BGB (Duldungspflicht) kann nicht entnommen werden, daß der Mieter verpflichtet sei, im Vorfeld eine Stellungnahme abzugeben, ob er einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen zustimmt. Es ist dann das Risiko des Vermieters, ob er die Maßnahmen veranlaßt oder nicht. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die angekündigten Zeiträume ungenutzt verstreichen lassen. Sind daher bei Eingang der Klage die Ankündigungsfristen verstrichen, ohne daß die Duldung durch den Mieter verweigert wurde, dann ist die Klage auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen bereits wegen der fehlenden Ankündigung unschlüssig. Aus diesem Grunde war auch ein sofortiges Anerkenntnis des Mieters (daß er die Maßnahmen dulden werde) nicht erforderlich. Da die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war nur über die Kosten zu entscheiden, die dem Vermieter auferlegt werden. AG Berlin Schöneberg 8 C 564/96 Quelle: Berliner Mieterbund
Modernisierungsmaßnahmen sind zu dulden
Grundsätzlich sind Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter zu dulden. Somit ist dem Vermieter zu diesem Zweck Zugang zur Wohnung zu gewähren. Verweigert der Mieter den Zugang, so kann der Vermieter den Zutritt notfalls gerichtlich erstreiten.
Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zu den Anforderungen an die gemäß § 554 Abs. 3 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung getroffen. Die Kläger sind zusammen mit weiteren Personen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in München. Sie beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie beanspruchen vom Beklagten, der Mieter einer der betroffenen Wohnungen ist, die Duldung dieser Anbringung. Hierzu kündigten sie dem Beklagten stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde. Die gemäß § 554 Abs. 2 BGB auf Duldung der Baumaßnahmen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Die dagegen gerichtete Revision des Mieters ist ohne Erfolg geblieben. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen ist das Ankündigungsschreiben im vorliegenden Fall gerecht geworden, so dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat. BGH, 28.9.2011 – Az: VIII ZR 242/10 Quelle: PM des BGH
Zur Frage der Entbehrlichkeit einer ausdrücklichen Mitteilung der im Mietspiegel für die Wohnung angegebenen Spanne Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, welche Begründungserfordernisse an ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind, das auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) gestützt ist. Dem heute verkündeten Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Durch Schreiben vom 29. Oktober 2003 verlangte der Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73 € ab dem 1. Januar 2004 und führte unter anderem aus: "Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte Miete je Qua-dratmeter monatlich nettokalt 3,43 €. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekannt gemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB nF reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, dass der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. …" Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Es hat das Mieterhöhungsverlangen als bereits formell unwirksam angesehen, weil der Kläger nur das Mietspiegelfeld mitgeteilt habe, ohne auch die dort vorgesehene Mietspanne ausdrücklich anzugeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen des Klägers entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist. Es ist in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Nach diesen Bestimmungen hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietsspiegel stützt, dem Mieter die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitzuteilen. Bei dem Berliner Mietspiegel 2003 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel; er enthält ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall ist nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Spanne muss im Erhöhungsverlangen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ohne weiteres ablesen kann. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er - wie im vorliegenden Fall - im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich ist. Das Berufungsgericht wird nunmehr festzustellen haben, ob das Mieterhöhungsverlangen materiell berechtigt ist. BGH, 12.12.2007 - Az: VIII ZR 11/07 Quelle: PM des BGH
Anforderungen an eine Mieterhöhung
Die Erhöhungserklärung des Vermieters der Eigentumswohnung war nicht bereits deshalb unwirksam, weil das Schreiben der Hausverwaltung nicht erkennen ließ, für welchen Eigentümer sie die Erklärung abgeben wollte. Zwar verlangte das Offenkundigkeitsprinzip, daß die Hausverwaltung die Erhöhungserklärung im Namen des Vermieters abgibt, der Name des Vermieters muß aber nicht genannt werden. Das gilt auch dann, wenn zwischendurch ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Der Mieter hätte allenfalls die Möglichkeit gehabt, die Erhöhungserklärung in entsprechender Anwendung des §174 BGB unverzüglich zurückzuweisen, da ihr keine Vollmacht beigefügt war. Zwar war der Mieter nicht über die Vollmacht, sondern über die Identität des Vermieters im Zweifel, der vorliegende Fall ist jedoch entsprechend zu beurteilen, da sich aus einer beigefügten Vollmachtsurkunde die Identität des Vermieters ergeben hätte. Die Mieterhöhungserklärung war jedoch unwirksam, weil sie nicht von allen Vermietern abgegeben wurde. Der Mieter hatte mit gleichem Mietvertrag eine Wohnung und eine Garage gemietet. Im Hinblick auf die Garage kam es jedoch nicht zu einem Eigentumsübergang auf den Erwerber der Eigentumswohnung. Da Gegenstand des Mietvertrages auch die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Garage war, hätte die Mieterhöhung nur durch alle Berechtigten wirksam erklärt werden können. LG Berlin 65 S 131/94 Quelle: Berliner Mieterbund
Mietpreisüberhöhung: Bei mehr als 20%-iger Überschreitung des ortsüblichen Niveaus liegt nach dem Gesetz (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) eine Mietpreisüberhöhung vor. Der Mietvertrag ist dann teilweise, d.h. in Bezug auf die Mietzinsvereinbarung, unwirksam, und der Vermieter muss die Miete auf 120 Prozent des ortsüblichen Satzes reduzieren sowie dem Mieter zu viel bezahltes Geld rückerstatten. Darüber hinaus stellt die Mietpreisüberhöhung eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet wird. Die 20%-Grenze darf nur überschritten werden, soweit dies zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist. Mietwucher: Wenn der Vermieter einen Mietzins verlangt, der mehr als 50 Prozent über dem einschlägigen Preis des Mietspiegels liegt, und hierbei eine Zwangslage des Mieters ausnutzt, macht er sich wegen Wuchers strafbar (§ 291 StGB). In einem solchen Fall können Haftstrafen von bis zu 10 Jahren verhängt werden. Verjährungsfrist: Die Ordnungswidrigkeit der Mietpreisüberhöhung verjährt nach drei Jahren, gerechnet von der Vereinbarung der überhöhten Miete an. Der Straftatbestand des Mietwuchers verjährt nach fünf (bei leichteren Fällen) oder 10 Jahren (bei schweren Fällen). Während dieses Zeitraumes können die Ordnungswidrigkeit beziehungsweise Straftat von den Behörden verfolgt werden.
Zunächst empfiehlt es sich natürlich, sich mit dem Vermieter persönlich in Verbindung zu setzen, um die Angelegenheit gütlich zu regeln. Wenn ein Mieter dem Vermieter eine Berechnung unter Zugrundelegung des gültigen Mietspiegels vorlegt oder dieses gar mit einer anwaltlichen Beratung untermauert, so wird sich der Vermieter einer Anpassung der Miete an das geltende Niveau beziehungsweise einer Rückzahlung des zuviel bezahlten Mietzinses in vielen Fällen nicht verschließen. Sollte der Vermieter indes nicht bereit sein nachzugeben, hilft nur der Gang vor das Gericht. Im Hinblick auf eine Zurückschraubung des Mietzinses auf den höchstzulässigen Satz sind dabei keine Verjährungsfristen zu beachten. Bei der Rückforderung in der Vergangenheit zuviel bezahlter Miete ist die 3- jährige Verjährungsfrist zu beachten. Diese beginnt jeweils am Ende des Jahres, in dem die Zuvielzahlung erfolgt ist.
Falsche Selbstauskunft - Kündigung!
Es besteht grundsätzlich ein Recht des Vermieters auf korrekte Angaben über Einkommen und Beruf von Mietinteressenten in der Selbstauskunft. Diese Angaben sind erforderlich, um es dem Vermieter zu ermöglichen, Zahlungsfähigkeit und Mietausfallrisiko abzuschätzen und auf dieser Basis eine Entscheidung über die Vermietung zu treffen. Falsche Angaben zu diesen Punkten berechtigen daher zur Kündigung des Mietverhältnisses. Dies gilt auch dann, wenn es während der Mietdauer zu keinem Mietrückstand gekommen ist. Dieses Risiko muss sich nicht erst verwirklichen - schließlich kann vom Vermieter nicht verlangt werden, dass er erst ein Schadensereignis abwarten soll, welches er durch die Mieterselbstauskunft gerade verhindern wollte. LG München I, 25.3.2009 - Az: 14 S 18532/08
Treppenhaus - keine Verschönerungen mit Bildern!
Mieter sind nicht berechtigt, Bilder ohne Genehmigung im gemeinschaftlichen Treppenhaus aufzuhängen, da diese Anbringung eine Sondernutzung von nicht gemieteten Räumlichkeiten darstellt. Daher wurde der Mieter verurteilt, die von ihm im Treppenhaus abgestellten Gegenstände, insbesondere 3 Umzugskartons, eine Leiter sowie Müll nicht wieder ohne Genehmigung dort aufzustellen und das im Treppenhaus an der Wand befestigte Bild zu beseitigen und nicht wieder ohne Genehmigung dort anzubringen. AG Köln, 15.7.2011 - Az: 220 C 27/11
Namensschild-Kosten gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung!
Kosten für den Austausch oder das Anbringen neuer Namensschilder können nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Hier handelt es sich nicht um durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehende Kosten.
Schimmelpilz in der Wohnung - 25% Mietminderung
Im vorliegenden Fall war es in der Wohnung in diversen Räumen zu Schimmelbildung gekommen: 1. In der Küche hat sich an der Fläche der Außenwand wiederkehrend Schimmel gebildet. Insbesondere im Eckbereich Wand/Decke zeigen sich durchgehende Schimmelansätze. Im gleichen Maße von Schimmel werden die Fensterlaibungen und der Fenstersturz durchsetzt. Zum Fensterrahmen hin verstärkt sich hier der Schimmel. Im Deckenbereich, welcher sich unmittelbar an die Außenwand anschließt, löst sich bereits die Tapete auf einer Tiefe von 15 cm. 2. Im Badezimmer ist beginnend von den Eckbereichen der Außenwand in den Raum hinein zum Fenster hin zunehmender Schimmelbefall vorhanden. Besonders starke Schimmelbildung ist sichtbar im Decken/Wandanschlussbereich. Auch die Fensterlaibungen sind von Schimmel befallen. Verstärkte Schimmelpilzbildung befindet sich im Eckbereich vom Fußboden bis zur Decke, besonders im Bereich des Wasserspülkastens. 3. Im kleinen Zimmer der Wohnung hat sich links vom Fenster von der Decke bis zum Boden Schimmel an der Außenwand gebildet; mit einer Breite von ca. 70 cm. Auch in den Fensterlaibungen des kleinen Zimmers hat sich Schimmel gebildet. 4. Im Wohnzimmer hat sich links und rechts der Balkontür auf einer Breite von jeweils ca. 10 cm vom Fußboden nach oben zur Decke hin die Tapete schwarz verfärbt. Im Wohnzimmer haben sich die Fensterlaibungen beginnend von unten nach oben, nach oben abnehmend schwarz verfärbt. Im Wohnzimmer haben sich im Decken/Wandanschlussbereich an der Trennwand zur Nachbarwohnung und zum Flur schwache gelbliche-braune abgetrocknete Feuchtigkeitsränder gebildet. 5. Im Schlafzimmer hat sich rechts neben dem Fenster auf ca. 70 cm Breite Schimmel vom Fußboden bis hin zur Decke gebildet. Ebenfalls auf 70 cm Breite hat sich an der rechten Außenwand des Schlafzimmers Schimmel gebildet, und zwar im Anschlussbereich zur östlichen Wand. Im Schlafzimmer fühlen sich die von Schimmel betroffenen Flächen zusätzlich feucht an. Diese erhebliche Schimmelbildung berechtigt den Mieter zur Minderung der Bruttowarmmiete um 25%. Ein Recht auf Instandsetzung und Mietminderung kann nicht mit der Begründung abgesprochen werden, der Schimmel in der Wohnung beruhe auf falschem Wohnverhalten der Mieter. Grundsätzlich stellt Schimmelpilzbefall einen vom Vermieter zu beseitigenden Mietmangel im Sinne der §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 BGB dar. Ist – wie vorliegend – zwischen den Parteien streitig, ob dieser Umstand vom Mieter wegen des Verstoßes gegen die ihm obliegenden Obhutspflicht zu vertreten ist, hat der Vermieter zunächst die Beweislast dafür, dass es sich nicht um von außen eindringende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit handelt. Darüber hinaus muss der Vermieter nachweisen, dass das Gebäude nach dem – in der Regel vertraglich vorausgesetzten – Stand der Technik zur Bauzeit frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und hieran gemessen keine aus dem Rahmen fallende Beheizungs- oder Belüftungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, um den Schaden zu vermeiden. Erst wenn dieser Nachweis geführt ist, ist in der Regel die Vermutung gerechtfertigt, dass die Schadensursache in der Mietersphäre liegt. LG Hamburg, 17.9.2009 - Az: 307 S 39/09
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References: § 9
 § 559
 § 559
 § 554
 BGH

 § 3
 § 541
 § 554
 § 554
 BGH

 § 558
 BGH

 §174