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Timestamp: 2020-06-02 21:18:57+00:00

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Miete nicht bezahlen wegen Corona. | Seite 4
Diskutiere Miete nicht bezahlen wegen Corona. im VF - Ankündigungen! Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Die Stundung heißt weiterhin Stundung. Definition Moratorium: https://de.wikipedia.org/wiki/Moratorium_(Wirtschaft) Jetzt erkläre mal den...
#61 immobiliensammler, 29.03.2020
Die Stundung heißt weiterhin Stundung.
https://de.wikipedia.org/wiki/Moratorium_(Wirtschaft)
Jetzt erkläre mal den Unterschied zwischen einem Stillhalteabkommen und einer Stundung?
"Im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche werden zeitlich befristet in Artikel 240 besondere Regelungen eingeführt, welche Schuldnern, die wegen der COVID-19-Pandemie ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllen können, im Ausgangspunkt die Möglichkeit einräumen, die Leistung einstweilen zu verweigern oder einzustellen, ohne dass hieran für sie nachteilige rechtliche Folgen geknüpft werden."
Quelle: Bundestagsdrucksache 19/18110, Seite 4, Punkt 1. Zivilrecht
Bezieht sich das jetzt auf das Moratorium (bis zum 30.06.2020) oder auf den Kündigungsausschluss (bis zum 30.06.2022)???
#62 immobiliensammler, 29.03.2020
Meine Lesart ist dabei:
Die Eintreibbarkeit bezieht sich nur auf Mietschulden, die nicht mit Pandemie begründet/glaubhaft gemacht werden können.
Es soll ja nicht jedem Mieter, unabhängig davon ob er finanzielle Einbußen durch die Pandemie hat, pauschal ein Recht die Miete für eine gewisse Zeit zurückzubehalten eingeräumt werden, ohne dabei Konsequenzen wie Schulden eintreiben oder Wohnungsverlust befürchten zu müssen.
Eben: Wohnungsverlust, daher der Kündigungsausschluss! Wenn die Miete eintreibbar ist (es gibt ja genügend Schutzvorschriften für Schuldner) dann liegt hier wohl m.E. keine Schutzwürdigkeit vor!
#63 Olbi, 29.03.2020
Ich denke Du meinst Moratorium statt Stillhalteabkommen, oder?
Bei einer Stundung verpflichten sich beide Vertragsparteien zu einem anderen/verschobenen Tilgungszeitpunkt. Wenn einer nicht will, kommt es zu keiner Stundung.
Bei dem politischen Moratorium wird der Fälligkeitszeitpunkt ebenfalls verschoben, allerdings unabhängig von dem Willen der Vertragsparteien.
Das bezieht sich auf die Einführungsbegründung des Art 240 zu dem Einführungsgesetz des BGB.
Aber: Es ist ein Vorgang mit verschieden Fristen, nicht zwei!
Der Mieter kann die Zahlung verweigern, wenn er von den Folgen der Pandemie betroffen ist. Dazu ist er Beweispflichtig. Der Zeitraum ist vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 (kann sich aber noch verlängern). Er bleibt Leistungspflichtig, kann die Leistung aber verweigern. Er muss aber zahlen. Dazu hat er bis zum 30.06.2022 Zeit. Der Vermieter kann wegen des Zahlungsrückstandes alleine nicht klagen/kündigen. Er kann aber Verzugszinsen fordern.
#64 ehrenwertes Haus, 29.03.2020
Der Extraschutz bezieht sich nach meinem Verständnis auch nur auf Leute, die wirklich wegen dem Virus in Finanznöte geraten bis staatliche Hilfen bewilligt wurden.
Es soll aber keinen Extrakündigungsschutz oder Zurückbehaltungsrecht für Mieter geben, die keine finanziellen Einbußen haben.
Nach meinem Verständnis fallen z.B. H4ler, Rentner und alle Vollzeit-Arbeitnehmer (kinderlos) ohne Kurzarbeit aus diesen Schutzschirm raus, weil ihre Bezüge unverändert bleiben. COVID-19 bedingte Mehrkosten müssten sie anders glaubhaft machen.
Im Augenblick finde ich eine Diskussion um Mietrückstände oder Zinsen daraus eintreiben, die mit der Pandemie begründet werden, verfrüht.
Selbst wenn man Heute noch Klage einreichen würde, mit den aktuellen Laufzeiten bei Gericht, wäre nicht mit einer Entscheidung vor Ablauf der nächsten 3 Monate zu rechnen. Die Verjährungsfrist ist eindeutig länger.
Ich bin kein Jurist, kann mir aber nicht vorstellen, dass bei der Vielzahl unserer Gesetze, dieses Moratorium wirklich in allen Punkten und möglichen Fallkonstellationen konform mit allen anderen § ist. Da wird bestimmt noch nachgebessert an dem Grundgerüst Moratorium.
#65 immobiliensammler, 29.03.2020
Klagen könnte man ja auch nach meiner Rechtsauffassung erst nach dem 30.06.2020, sofern dieses Moratorium nicht noch verlängert wird (Ermächtigung dazu ist im Gesetz ja vorgesehen). @Olbi vertritt halt die Meinung, dass dies sogar erst nach dem 30.06.2022 möglich wäre, auf die Gegenmeinung (von mir verlinkt) ist er ja vorsichtigerweise gar nicht eingegangen.
Wer hier Recht hat wird wohl die Zukunft zeigen!
#66 teilhalt, 29.03.2020
Ich bin nicht sicher, ob ich die Frage verstehe. Selbstverständlich hält dich niemand davon ab, dem Mieter die Miete so lange du möchtest zu stunden. Und stunden musst du überhaupt nicht. Das Recht zur Kündigung wird beschränkt, aber die Miete bleibt uneingeschränkt fällig.
Ich schliesse aber daraus, ich könnte dennoch einen Mahnbescheid erwirken? Oder bewirkt diese Zwangsstundung ebenfalls das kein MB erlassen wird? Ich steig da grad ned durch...
#67 immobiliensammler, 29.03.2020
Das ist gerade das strittige Thema hier im Forum, @Olbi vertritt die Meinung einklagen erst nach dem 30.06.2022, ich einklagen erst nach dem 30.06.2020 (eventuell später, wenn das Moratorium verlängert wird).
Wer hier recht hat wird eventuell erst die Zukunft zeigen!
#68 Robin1977, 29.03.2020
Der Mieter kann die Zahlung verweigern, wenn er von den Folgen der Pandemie betroffen ist. Dazu ist er Beweispflichtig.
#69 Olbi, 30.03.2020
@Robin1977 : Das ist kein Widerspruch.
Im Entwurf steht ja sogar, was der Mieter machen kann, damit er glaubhaft vorträgt:
"Gemäß Satz 2 obliegt es dem Mieter, den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung der Miete im Streitfall glaubhaft zu machen. Er muss dann Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit (vergleiche BGH, Beschluss vom 21. Dezember 2006, Aktenzeichen IX ZB 60/06, Randnummer 11) dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein."
Das ist gerade das strittige Thema hier im Forum,[...]
Strittig ist das nicht, es gibt verschiedene Ansichten, die vertretbar sind.
[...]auf die Gegenmeinung (von mir verlinkt) ist er ja vorsichtigerweise gar nicht eingegangen.
Ja, weil ich der Meinung bin, dass Deine Quellen es auch nicht wissen.
"Da Mieter kein Leistungsverweigerungsrecht nach der Grundregel des Art. 240 § 1 erhalten, bleiben sie nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet und können ggf. auch in Verzug geraten."
Die Quelle, die Deinen Standpunkt stützt, schränkt den Verzug selber mit "ggf." ein. Der Verfasser will damit sagen: Das ist noch zu prüfen.
Es gibt keine Rechtsprechung, geschweige denn Kommentare zu dem Thema, maximal Fachbeiträge, die aber auch nur die Meinung der Verfasser wiedergeben. Das ist gerade, wie beim Berliner Mietendeckel, spannend zu Beobachten, was da so rauskommt.
Ich gehe aber davon aus, dass die Bundestag dieses Gesetz noch mal korrigieren wird. In Anbetracht der Zeit, dies es brauchte um umgesetzt zu werden, ist es aber auch kein Wunder, dass es noch nicht genau passt.
#70 Andres, 30.03.2020
Genau das meint man, wenn man eine Rechtsmeinung als "strittig" bezeichnet. Heißt mitnichten, dass man sich gegenseitig an den Haaren zieht oder auf der Straße nicht mehr grüßt ...
Die ursprüngliche Aussage bezog sich auf die Fälligkeit der Miete, nicht auf den Verzug. Und ich behaupte aus voller Überzeugung: Die Miete bleibt fällig. Es gibt überhaupt keinen Ansatzpunkt, von etwas anderem auszugehen. Ich finde das auch etwas kurios, vor allem wegen der daraus resultierenden Rechtsfolgen, aber Art. 240 trifft nun einmal keine anderen Bestimmungen.
Für den Verzug sieht die Sache anders aus, § 286 Abs. 4 BGB. Welche Gründe dazu anerkannt werden, wird man später sehen, wenn man sich über die Verzugszinsen und die Kosten eines Mahnverfahrens o.ä. streitet.
Ich weiß es nicht. Wenn ich die Begründung lese, gewinne ich schon den Eindruck, dass die oben beschriebene Rechtslage beabsichtigt ist. Ich verstehe zwar nicht, was eigentlich die Absicht ist, aber das ist vielleicht auch zu viel verlangt.
#71 Olbi, 30.03.2020
Und ich behaupte aus voller Überzeugung: Die Miete bleibt fällig. Es gibt überhaupt keinen Ansatzpunkt, von etwas anderem auszugehen.
Das hat ja nun auch niemand bestritten.
Seit zwei Seiten reden wir darüber, ob ein Verzug zu Zwangsmaßnahmen führen kann, wenn bereits eine Kündigung ausgeschlossen ist.
#72 Duncan, 30.03.2020
Ich werde wie folgt vorgehen: bei Mietern, die sich bei mir melden und Zahlungsprobleme darlegen werde ich eine einvernehmliche Lösung finden, je nach den individuellen Gegebenheiten. Bei allen anderen werde ich vorgehen wie bisher: "Zahlungserinnerung", ggf. Mahnbescheid und dann wird man sehen...
Ja, wird für alle unerfreulich und wohl auch längerfristig werden. Sehe aber bisher keinen Grund davon abzuweichen, privilegiert durch diese "Corona-Regelungen" sollen ja nur der redliche dadurch Geschädigte werden. Mietrecht ist klassisches Zivilrecht, sprich jeder hat von ihm behauptete begünstigende Umstände darzulegen, ich sehe hier bzgl. entsprechender Nachweise/Informationen/Glaubhaftmachung genauso eine Bringepflicht wie bzgl. der Miete.
#73 Andres, 30.03.2020
Ah, das können wir sofort auflösen:
Aber auch der MB geht erst nach dem 30.06.2022, weil ja sonst kein Verzug vorliegt.
Diese Kausalität besteht nicht. Während die Frage, ob Verzug vorliegt, tatsächlich nicht so einfach ist, ist die Sache mit dem Mahnbescheid ganz einfach: Verzug ist keine Voraussetzung für die Beantragung eines Mahnbescheids oder ggf. des folgenden strittigen Verfahrens. Die Forderung muss gegenwärtig bestehen - das ist alles. Ohne Verzug gibt es keinen Verzugsschaden und keinen weiteren Schadenersatz. Das muss man dann eben abwägen.
Auch die andere Schlussfolgerung teile ich nicht: Nirgends steht, dass bis 06/2022 der Mieter sich überhaupt nichts mehr zurechnen lassen muss. Daher sehe ich überhaupt keinen Grund, bis dahin durchgehend davon auszugehen, dass die Voraussetzungen des § 286 Abs. 4 BGB vorliegen. Und der Mieter wäre hierfür übrigens schon wieder beweispflichtig.
#74 Olbi, 31.03.2020
Während die Frage, ob Verzug vorliegt, tatsächlich nicht so einfach ist, ist die Sache mit dem Mahnbescheid ganz einfach: Verzug ist keine Voraussetzung für die Beantragung eines Mahnbescheids oder ggf. des folgenden strittigen Verfahrens.
Wenn der MB durchgeht, könnte das funktionieren. Wird widersprochen, wird es lustig.
Die Klage nach Widerspruch wirst Du schon begründen müssen.
Ich gehe mit Dir ja auch d´accord bei der Anspruchsentstehung. Bauchweh habe ich gerade bei dem Punkt, ob der Anspruch rechtlich durchsetzbar ist.
Ein Anspruch ist rechtlich durchsetzbar, wenn die Forderung fällig ist (§ 271 BGB). Soweit eine Sondervorschrift die Fälligkeit eines Anspruchs regelt, geht die Sonderregelung der allgemeinen Regelung vor,
Der Beklagte könnte jetzt argumentieren, dass die Voraussetzungen des Art 240 § 2 zwar gegeben sind, der Anspruch aber nach §§ 271 II, i.V.m. 286 IV BGB noch gar nicht fällig ist. Dieser Zeitpunkt (der Fälligkeit) wurde auf den 30.06.2022 gelegt.
Die Fälligkeit der Forderung richtet sich nach der (zwischen den Parteien vereinbarten oder aus den Umständen zu entnehmenden) Leistungszeit (§ 271).
Quelle: MüKoBGB/Ernst BGB § 286 Rn. 35
Die Bestimmung regelt den Zeitpunkt, zu dem der Schuldner die Leistungshandlung zu erbringen hat (Leistungszeit). Sie ergänzt damit die Regelung über den Leistungsort (§ 269). Beide zusammen bestimmen die wesentlichen Modalitäten einer ordnungsgemäßen Handlung, legen fest, unter welchen Voraussetzungen der Schuldner „am rechten Ort, zur rechten Zeit“ leistet. Ebenso wie § 269 für den Leistungsort greift die Vorschrift nur ein, wenn die Leistungszeit nicht durch Gesetz oder Parteivereinbarung bestimmt ist.
Quelle: MüKoBGB/Krüger BGB § 271 Rn. 1
Wenn man sich aber nochmal den Sinn Gesetztes vor Augen führt, einem Mieter der durch die Pandemie arbeitslos wird und kein Einkommen mehr hat, vor Wohnungsverlust zu schützen, so geht das erst mal auf. Es geht ja auch um die Zeitraum bis zur Leistungsbewilligung durch staatliche Stellen, der durchaus die Voraussetzungen der Kündigung wegen Zahlungsrückstände erreichen kann. Teilleistungen sind ausdrücklich auch davon erfasst.
Der Mieter soll glaubhaft machen, das ihn die Auswirkungen der Pandemie treffen.
Klar wirst Du Spinner haben, die das ausnutzen wollen, aber die fallen nicht unter diese Regelung.
#75 Goldhamster, 31.03.2020
Ich fahre mal wieder meine eigene Strategie. Ich investiere gerade in Gewerbeimmobilien und zwar via Börse. Ich denke, dass ....
ist es nicht auch in deinen Augen sinnvoller, als Immobilienbesitzer auf ein Pferd zu setzen, welches gegenläufig zur Weltkonjunktur rennt?
Antizyklisch handelt gerne
#76 immobiliensammler, 31.03.2020
Theoretisch ja (nie alle Eier in einen Korb), aber was fällt Dir ein? Geratherm z.B. (Fieberthermometer) + rund 50 %, Dräger (Beatmung) schon verdoppelt! Toilettenpapierhersteller fällt mir gerade kein börsennotierter ein .....
Was würdest Du machen wenn Dir eine Immobilie jetzt (nach Corona) mit 50 % Rabatt angeboten wird (und der Preis vorher auch schon realistisch gewesen wäre)? Genau das passiert doch im Moment mit den ganzen Immobilienfirmen. Und ich glaube nicht (Euroshop und DEFAMA) dass deren Einzelhandelsobjekte dauerhauft leerstehen werden oder die Mieten am Ende tatsächlich großteils ausfallen werden. Gleiches gilt für VIB, die haben zwar nicht vorrangig Einzelhandel (etliche Dehner-Gartenmärkte z.B.), sondern mehr Logistikobjekte, waren aber schon vor der Krise mein Favorit in jenem Bereich. Die agieren wie der vorsichtige Kaufmann, also pro Objekt ein Annuitätendarlehen, keine Globalfinanzierungen.
Ich denke dass nach der Krise die ganzen Kurse wieder auf den alten Stand gehen werden, spätestens wenn die ersten Jahresabschlüsse 2020 vorliegen und sich abzeichnet, was denn nun tatsächlich Mietausfälle entstanden sind.
#77 ehrenwertes Haus, 31.03.2020
Toilettenpapierhersteller fällt mir gerade kein börsennotierter ein
Henkel, Procter & Gamble
#78 immobiliensammler, 31.03.2020
Stimmt, wobei das dann wieder jeweils ein Konglomerat ist - einige Konzernbereiche profitieren von der Krise, andere leiden evtl.
#79 ehrenwertes Haus, 31.03.2020
Ok, wie wärs dann mit dem neuen Klopapier Hefe. Da sollten Brauereien gut von profitieren können. Ein paar davon lümmeln auch an der Börse rum.
Wir kommen aber vom eigentlichen Thema ab...
#80 franz18, 31.03.2020

References: Art. 240
 § 1
 Art. 240
 § 286
 § 286
 § 2
 § 286
 § 269
 § 271