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Timestamp: 2016-10-21 09:02:04+00:00

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119 Ib 12415. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 25. Januar 1993 i.S. M. gegen Kanton Aargau und Verwaltungsgericht des Kantons Aargau (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Art. 5 al. 2 LAT; expropriation mat�rielle; cr�ation d'une zone prot�g�e cantonale. 1. R�sum� de la jurisprudence relative � l'expropriation mat�rielle; l'adoption des zones selon les art. 14 ss LAT dans l'accomplissement du mandat constitutionnel d'am�nager le territoire (art. 22quater Cst.) concr�tise la garantie de la propri�t� (art. 22ter Cst.; consid. 2). 2. Exigences du droit f�d�ral relatives aux plans de zones; refus de classement (consid. 3). 3. Une parcelle qui, consid�r�e pour elle-m�me, est b�tissable, n'est toutefois pas apte � la construction, lorsque l'�quipement complet du quartier et les mesures n�cessaires au lotissement font d�faut (consid. 4a). Notion de domaine largement b�ti (consid. 4b). 4. Pas de droit au maintien d'une zone � b�tir adopt�e sous l'ancien droit, - lorsqu'une commune a n�glig� de r�duire la zone � b�tir conform�ment au droit f�d�ral (consid. 4c, aa); - lorsque les premiers projets de plan n'avaient pas pr�vu l'inclusion d'une parcelle dans un p�rim�tre prot�g� (consid. 4c, aa); port�e de consid�rations fiscales (consid. 4c, bb) et de d�clarations favorables � l'expropriation lors du d�bat parlementaire concernant l'adoption d'une zone prot�g�e (consid. 4c, cc). Faits � partir de page 125
M. erwarb das Grundst�ck Nr. 2994, haltend 927 m2, welches im Gebiet "R�gel/G�ldr�ti" in der Gemeinde Seengen liegt. Die heutige Liegenschaftsform ergab sich aus einem 1973 abgeschlossenen Tauschvertrag, der zu einer Vergr�sserung der Parzelle auf 1191 m2 f�hrte. Der Liegenschaft stehen Fuss- und Fahrwegrechte zu, die �ber die bestehende Zufahrt zur reformierten Heimst�tte R�gel eine Verbindung zur K 373 (Sarmenstorferstrasse) erm�glichen.
Das Grundst�ck befindet sich oberhalb des Hallwilersees im Gebiet zwischen den Kantonsstrassen K 251 (Seengen Meisterschwanden) und K 373 und bildet Bestandteil des im Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkm�ler von nationaler Bedeutung BGE 119 Ib 124 S. 126(BLN) verzeichneten Objektes "Hallwilersee" (BLN-Inventar 1303). Bereits seit 1963 ist das Gebiet in dem von der Kommission f�r die Inventarisation schweizerischer Landschaften und Naturdenkm�ler von nationaler Bedeutung erstellten KLN-Inventar unter Nr. 2.42 verzeichnet. Nach der Zonenordnung (ZO) und dem Zonenplan der Gemeinde Seengen vom 15. Dezember 1967, vom Grossen Rat des Kantons Aargau am 17. M�rz 1969 genehmigt, war die Parzelle der Landhauszone, 1. Etappe, zugeteilt, in welcher der Bau von Einfamilienh�usern mit einer Ausn�tzungsziffer von 0,2 zul�ssig war (Art. 9 ZO). Gleichzeitig befand sich das Grundst�ck in der allgemeinen Schutzzone gem�ss der kantonalen Verordnung �ber den Schutz des Hallwilersees und seiner Ufer vom 27. Juli 1956 (Hallwilerseeschutzverordnung, HSV). Nach � 6 HSV wurden in der allgemeinen Schutzzone Neu- und Umbauten sowie andere das Landschaftsbild ver�ndernde Massnahmen bewilligt, sofern keine Verunstaltung oder erhebliche Beeintr�chtigung eintrat.
Im Jahre 1972 erteilte der Gemeinderat der Firma von M., der M. AG, Ingenieure und Geometer, den Auftrag, f�r das Gebiet "R�gel/Ghei" einen �berbauungsplan auszuarbeiten. Im Jahre 1973 ordnete der Gemeinderat eine Bausperre an. Diese lief zwei Jahre sp�ter ab. 1978 wurde der in der Zwischenzeit ausgearbeitete �berbauungsplan zur�ckgewiesen. Die Gemeindeversammlung erteilte dem Gemeinderat den Auftrag, Auszonungen im fraglichen Gemeindegebiet zu pr�fen. In der Folge beschlossen der Gemeinderat, das Baudepartement des Kantons Aargau und das Bundesamt f�r Raumplanung, durch einen Expertenauftrag den Stimmberechtigten der Gemeinde objektive Entscheidungsgrundlagen f�r die zu treffenden planerischen Massnahmen zu beschaffen. Ende 1981 lehnte es die Gemeindeversammlung ab, im Gebiet "R�gel/Ghei" Auszonungen zu beschliessen. Im Anschluss an Vorst�sse im Grossen Rat des Kantons Aargau sah hierauf der Kanton die Festlegung einer kantonalen Schutzzone vor. Nach wiederholten �ffentlichen Auflagen von Dekretsentw�rfen stimmte der Grosse Rat schliesslich am 13. Mai 1986 dem Hallwilerseeschutzdekret (HSD) zu. Es trat am 27. Juli 1986 mit dem dazugeh�renden Schutzplan 1:25'000 in Kraft. Nach diesem liegt die Parzelle von M. neu in der Schutzzone, in welcher nur noch betriebsnotwendige Bauten und Anlagen f�r die ordentliche Bewirtschaftung des Bodens zul�ssig sind (� 6 HSD).
M. verlangte bei der kantonalen Sch�tzungskommission nach Baugesetz und Gew�sserschutzgesetz eine Entsch�digung aus materieller Enteignung in der H�he von Fr. 339'435.-- nebst 5% Zins seit BGE 119 Ib 124 S. 12727. Juli 1986. Die Sch�tzungskommission wies die Klage ab. Eine hiegegen erhobene Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau blieb ohne Erfolg.
2. a) Ob Planungen zu Eigentumsbeschr�nkungen f�hren, die einer Enteignung gleichkommen, ist im Lichte der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts gem�ss Vorlage vom 15. August 1967 (BBl 1967 II 133 ff.), die am 14. September 1969 zur Annahme der Art. 22ter und 22quater BV durch Volk und St�nde f�hrte, zu beurteilen. Danach wurden die Kantone verpflichtet, nach den bundesrechtlichen Grunds�tzen eine der zweckm�ssigen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes dienende Raumplanung zu schaffen. Ein zentrales Anliegen dieser Neuordnung des Bodenrechts bildet die Festlegung der zul�ssigen Nutzung des Bodens in Beachtung des Gebotes der haush�lterischen Nutzung (Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]) durch Nutzungspl�ne (Botschaft, BBl 1967 II 139 f., 141; WALTER HALLER/PETER KARLEN, Raumplanungs- und Baurecht, 2. Aufl., Z�rich 1992, S. 20 f., 35 ff.; LEO SCH�RMANN, Bau- und Planungsrecht, 2. Aufl., Bern 1984, S. 153 ff.; MARTIN LENDI/HANS ELSASSER, Raumplanung in der Schweiz, 3. Aufl., Z�rich 1991, S. 95, 188, 210, 226 f.).
Die Nutzungspl�ne haben vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen zu unterscheiden (Art. 14 RPG). Diese Anordnung des Raumplanungsgesetzes kn�pft an die vom Bundesgesetz �ber den Schutz der Gew�sser gegen Verunreinigung vom 8. Oktober 1971 (AS 1972 I 950ff.; ersetzt seit 1. November 1992 durch das Bundesgesetz �ber den Schutz der Gew�sser vom 24. Januar 1991 [Gew�sserschutzgesetz, GSchG; SR 814.20]) und vom Bundesbeschluss vom 17. M�rz 1972 �ber dringliche Massnahmen auf dem Gebiete der Raumplanung (BMR; AS 1972 I 644ff.) geschaffene Ordnung an (BGE 105 Ia 336 ff. E. 3c und d). Das f�r die �berbauung bestimmte Land ist in Beachtung der Grundsatzbestimmung BGE 119 Ib 124 S. 128von Art. 15 RPG in Bauzonen einzuweisen. Das ausserhalb der Bauzonen gelegene Areal ist Landwirtschaftszonen (Art. 16 RPG), allenfalls Schutzzonen (Art. 17 RPG) oder kantonalen Spezialzonen zuzuteilen, soweit es nicht als Wald nach der Forstgesetzgebung des Bundes gesch�tzt ist (Art. 18 RPG). Die Festsetzung dieser Zonen in Erf�llung des Raumplanungsauftrages (Art. 22quater BV), welcher namentlich die Trennung des Baugebietes vom Nichtbaugebiet verlangt (vgl. Art. 24 RPG; Botschaft, BBl 1967 II 139f.), ist Ausgestaltung der verfassungsrechtlichen Eigentumsordnung und damit Konkretisierung der verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsrechte (Art. 22ter BV), wie dies das Bundesgericht bereits in BGE 105 Ia 336 E. 3c erkannte (GEORG M�LLER, Privateigentum heute, ZSR 100/1981 II S. 65, 87 ff.; RICCARDO JAGMETTI in Kommentar BV, Art. 22quater, Rz. 86). Die Zuweisung von Land in eine Nichtbauzone bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, ist deshalb als Anwendungsfall der in der Regel entsch�digungslos zul�ssigen Inhaltsbestimmung des Grundeigentums zu betrachten (BGE 118 Ib 40 E. 2a; Urteil des Bundesgerichtes vom 2. Oktober 1991, publiziert in ZBl 93/1992 S. 374 f.; ENRICO RIVA, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern, 1990, S. 178).
b) Eine auf eine Planung zur�ckzuf�hrende Eigentumsbeschr�nkung kommt einer Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 RPG gleich, wenn einem Eigent�mer der bisherige oder ein voraussehbarer k�nftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschr�nkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentumsbeschr�nkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigent�mer so getroffen werden, dass ihr Opfer gegen�ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar w�re, wenn hief�r keine Entsch�digung geleistet w�rde. In beiden F�llen ist die M�glichkeit einer zuk�nftigen besseren Nutzung der Sache nur zu ber�cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundst�ckes ist in der Regel eine in tats�chlicher und rechtlicher Hinsicht gegebene M�glichkeit der �berbauung zu verstehen (BGE 118 Ib 41 E. 2a; Urteil des Bundesgerichtes vom 2. Oktober 1991, publiziert in ZBl. 93/1992 S. 375).
c) Vom Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinne des Tatbestandes der materiellen Enteignung kann in Beachtung der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts (vorstehende Erw. 2a; vgl. GEORG M�LLER in Kommentar BV, Art. 22ter, Rz. 51; THOMAS PFISTERER, Entsch�digungspflichtige raumplanerische Massnahmen, BVR 1990 S. 29 ff.) zum vornherein nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen Grundst�ck einschloss. Dies trifft zu, wenn die Gemeinde �ber einen Nutzungsplan verf�gt, der u.a. die Bauzonen in zweckm�ssiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt. Bauzonen umfassen Land, das sich f�r die �berbauung eignet und weitgehend �berbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren ben�tigt und erschlossen wird (Art. 15 und 19 RPG; Art. 5 des Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 [WEG; SR 843]; BGE 118 Ib 42 E. 2c; Urteil des Bundesgerichtes vom 2. Oktober 1991, ZBl 93/1992 S. 375).
Wird bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen, so liegt - wie bereits erw�hnt - gem�ss der von der Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Klarstellung der Rechtslage befolgten Terminologie in Anwendung der Raumplanungsgesetzgebung eine Nichteinzonung vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage stehenden Fl�chen nach dem fr�heren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht �berbaut werden konnten (BGE 118 Ib 42 E. 2b mit Hinweisen).
d) Die Nichteinzonung in eine Bauzone l�st grunds�tzlich keine Entsch�digungspflicht aus. Sie trifft nur ausnahmsweise den Eigent�mer enteignungs�hnlich, etwa dann, wenn er �berbaubares oder groberschlossenes Land besitzt, das von einem gew�sserschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er f�r die Erschliessung und �berbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat (so schon BGE 105 Ia 338 E. 3d), wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erf�llt sein m�ssen. Sodann k�nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundst�ck unter Umst�nden h�tte eingezont werden m�ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundst�ck im weitgehend �berbauten Gebiet (Art. 15 lit. a BGE 119 Ib 124 S. 130RPG) befindet. Solche Umst�nde h�tten m�glicherweise eine Einzonung gebieten k�nnen, so dass der Eigent�mer am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren �berbauung seines Landes rechnen durfte. Trifft dies nicht zu, kann nicht von einer enteignungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen werden. Der Eigent�mer besitzt grunds�tzlich keinen Rechtsanspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist. Erste Voraussetzung der �berbaubarkeit einer Parzelle und damit deren Baulandqualit�t bildet die Zugeh�rigkeit des entsprechenden Landes zu einer Bauzone, welche den aus der Neuordnung des Bodenrechts fliessenden verfassungs- und gesetzm�ssigen Anforderungen entspricht und welche die Berechtigung zum Bauen einschliesst (BGE 118 Ib 42 E. 2c, 343 E. 4; Urteil des Bundesgerichtes vom 2. Oktober 1991, ZBl 93/1992 S. 375 f.).
3. Das Verwaltungsgericht ist in Anwendung dieser Grunds�tze von einer Nichteinzonung ausgegangen. Der Beschwerdef�hrer bestreitet diese Schlussfolgerung.
a) Der Zonenplan von 1967 teilte das Gemeindegebiet in verschiedene Bauzonen, in eine Zone f�r �ffentliche Bauten und Anlagen sowie in Gr�n-, Sperr- und Wasserzonen. Das nach dem damals geltenden Bundesgesetz betreffend die eidgen�ssische Oberaufsicht �ber die Forstpolizei vom 11. Oktober 1902 (AS 19 492 ff.; ersetzt seit 1. Januar 1993 durch das Bundesgesetz �ber den Wald vom 4. Oktober 1991 [Waldgesetz, WaG; SR 921.0] gesch�tzte Waldareal war besonders bezeichnet. Eine Landwirtschaftszone fehlte. Daraus allein darf jedoch nicht geschlossen werden, der Zonenplan gen�ge den Anforderungen des eidgen�ssischen Raumplanungsgesetzes nicht. Dieses verlangt nicht, dass in jeder Gemeinde alle Nutzungsanspr�che zu befriedigen sind. Ob eine Landwirtschaftszone auszuscheiden ist, beurteilt sich nach den gesetzlichen Zonenkriterien (Art. 16 RPG) und aufgrund einer gesamthaften Abw�gung und Abstimmung aller r�umlich wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen (Art. 1 Abs. 1 und Art. 3 RPG; BGE 117 Ib 7 E. 3a, aa).
Hingegen verlangt das Raumplanungsgesetz, dass die Bauzone auf das mit der zweckm�ssigen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes zu vereinbarende Mass beschr�nkt wird (Art. 22quater Abs. 1 BV, Art. 1 und 3 RPG). Bauzonen d�rfen h�chstens Land umfassen, das sich f�r die �berbauung eignet und BGE 119 Ib 124 S. 131weitgehend �berbaut ist oder voraussichtlich innert f�nfzehn Jahren ben�tigt und erschlossen wird (Art. 15 RPG; BGE 117 Ib 7 E. 3a, bb). Die Zonenordnung von 1967 widerspricht diesen Anforderungen. Wie das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid anhand der Bev�lkerungsentwicklung in der Gemeinde Seengen w�hrend der letzten dreissig Jahre und anhand der vorhandenen Baulandreserven �berzeugend darstellte, l�sst der fragliche Zonenplan eine Bev�lkerungszunahme um rund 2400 Personen zu, mithin das Vierfache des Bedarfes in f�nfzehn Jahren. Die Bauzone widerspricht somit Art. 15 RPG. Das Verwaltungsgericht konnte an seinem Augenschein feststellen, dass nebst dem rund 23 ha umfassenden Gebiet "R�gel/Ghei" noch weitere 30 ha Land aus dem altrechtlichen Baugebiet zu entlassen sind, um dieses auf das bundesrechtskonforme Mass zu reduzieren. Dies best�tigte der Regierungsrat im kantonalen Verfahren. Aus den vom Bundesgericht eingeholten Angaben �ber den Stand der Zonenplanung in der Gemeinde Seengen ergibt sich, dass nun insgesamt "Auszonungen" im Umfange von 48,8 ha vorgesehen sind, w�hrend 5,9 ha neu einer Bauzone zugeteilt werden sollen. Das viel zu umfangreiche altrechtliche, vor der Bodenrechtsreform von 1969 bezeichnete Baugebiet soll nach dem geltenden Stand der Zonenplanung um 42,9 ha reduziert werden in diesen sind die 23 ha des Gebietes "R�gel/Ghei" eingeschlossen.
b) Das eidgen�ssische Gew�sserschutzgesetz von 1971, das am 1. Juli 1972 in Kraft trat, brachte f�r die Liegenschaft des Beschwerdef�hrers keine Rechtslage, die eine �berbauung ohne weiteres gestattet h�tte. Das Grundst�ck lag zwar in der Landhauszone gem�ss der Zonenordnung vom 15. Dezember 1967, so dass nach Art. 19 des Gew�sserschutzgesetzes von 1971 die Erteilung von Baubewilligungen nicht ausgeschlossen war. Doch ging die Gew�sserschutzgesetzgebung mit den von ihr angeordneten Pflichten f�r die Abwasserreinigung (dazu heute Art. 17 f. GSchG von 1991, im wesentlichen �bereinstimmend mit den Pflichten insbesondere gem�ss Art. 5 und 13 ff. des GSchG vom 8. Oktober 1971) von einer angemessenen Begrenzung des Baugebiets aus, wobei dieses grunds�tzlich auf das f�r das �berbaute und f�r das innert h�chstens 15 Jahren zur Erschliessung vorgesehene Baugebiet anzulegen war (Art. 11 und 15 der Allgemeinen Gew�sserschutzverordnung vom 19. Juni 1972 [AGSchV; SR 814.201]). Altrechtliche Bauzonen k�nnen nur dann als bundesrechtskonform gelten, wenn sie dem Gebot der angemessenen Begrenzung des Baugebiets entsprechen, so dass die Gemeinde in der Lage ist, die ihr obliegenden Erschliessungspflichten zu BGE 119 Ib 124 S. 132erf�llen (Erw. 3 des Urteils des Bundesgerichtes vom 2. Oktober 1991, publiziert in ZBl 93/1992 S. 376). Die Gemeinden sind bereits auf Grund des eidgen�ssischen Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 verpflichtet, die f�r den Wohnungsbau bestimmten Bauzonen entsprechend dem Bedarf in angemessenen Etappen innerhalb von 10 bis 15 Jahren zu erschliessen (Art. 5 WEG; BGE 116 Ia 332 E. cc; BGE 115 Ia 348 E. e; BGE 112 Ia 157 E. 2b).
Im Falle der Gemeinde Seengen h�tte wohl der auftragsgem�ss von der Firma M. AG ausgearbeitete �berbauungsplan jedenfalls f�r das Gebiet "R�gel/Ghei" zu einer angemessenen Bauzonenbegrenzung f�hren k�nnen, sofern die Gemeinde eine gesamthafte �berpr�fung ihrer Baugebietsausdehnung veranlasst h�tte. Doch wurde dieser �berbauungsplan von der Gemeindeversammlung nicht festgesetzt, sondern mit dem Auftrag zur�ckgewiesen, Auszonungen im Gebiet "R�gel/Ghei" zu pr�fen. Hieraus ergibt sich, dass auch in diesem Gebiet weder die bestehende altrechtliche Landhauszone noch das aus dem Jahre 1958 stammende GKP als dem Bundesrecht entsprechend anerkannt werden k�nnen (BGE 116 Ib 383 E. 5; 112 Ib 400 E. 5c). In bezug auf das GKP legten die Vertreter des Gemeinderates sowie der Beschwerdef�hrer als ehemaliger Pr�sident der kommunalen Zonenplankommission anl�sslich des verwaltungsgerichtlichen Augenscheines dar, die f�r den Zonenplan von 1967 erfolgte neue Berechnung des GKP h�tte lediglich zu begrenzten Anpassungen gef�hrt.
c) Bei der Zonenordnung aus dem Jahre 1967 handelt es sich nach dem Gesagten nicht um einen dem Bundesrecht entsprechenden Nutzungsplan. Auch wenn davon ausgegangen wird, dass sie gem�ss Art. 35 Abs. 3 RPG vorerst in Kraft blieb, so stand sie unter dem Vorbehalt der vom Bundesrecht verbindlich geforderten �berpr�fung und Festsetzung eines den Anforderungen des Bundesrechts entsprechenden Nutzungsplanes. Die altrechtliche Zonenordnung wurde nicht vom Kanton gem�ss Art. 26 und Art. 35 Abs. 3 RPG genehmigt. Nachdem die Gemeinde Seengen bis heute noch nicht �ber einen dem Bundesrecht entsprechenden Nutzungsplan verf�gt, verlor die Zonenordnung von 1967 jedenfalls ab dem 1. Januar 1988 mit Bezug auf die Umschreibung des Baugebiets ihre G�ltigkeit; an ihrer Stelle gilt das weitgehend �berbaute Gebiet als vorl�ufige Bauzone (Art. 36 Abs. 3 RPG; BGE 118 Ib 43 E. 4 mit Hinweisen). F�r das Gebiet "R�gel/Ghei" ist diese Feststellung allerdings nicht von ausschlaggebender Bedeutung, da die kantonale Schutzzone gem�ss BGE 119 Ib 124 S. 133dem Hallwilerseeschutzdekret vom 13. Mai 1986 die altrechtliche Landhauszone abgel�st hat.
d) Aus diesen Erw�gungen folgt, dass mit der Festsetzung der Schutzzone durch das Hallwilerseeschutzdekret erstmals in �bereinstimmung mit den Grunds�tzen des Bundesrechts der Inhalt des Grundeigentums des Beschwerdef�hrers als Nichtbauland verbindlich festgelegt wurde. Es liegt deshalb nicht eine Auszonung aus einer dem Bundesrecht entsprechenden Bauzone, sondern eine Nichteinzonung von Land in eine mit den Grunds�tzen des Bundesrechts �bereinstimmende Bauzone vor (BGE 118 Ia 154 ff. E. 3b; BGE 118 Ib 43 ff. E. 4). Dass die Begrenzung der Grundst�cksnutzung auf die ordentliche Bewirtschaftung des Bodens durch eine kantonale Planung erfolgte, �ndert hieran nichts. Auch in anderen Kantonen werden Freihalte- und Landwirtschaftszonen durch den Kanton festgesetzt (vgl. � 36 ff. und � 39 ff. des Gesetzes des Kantons Z�rich �ber die Raumplanung und das �ffentliche Baurecht vom 7. September 1975 [PBG]), wobei auf Grund der Planungspflicht (Art. 2 RPG, �� 118, 121 und 126 des Baugesetzes des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971 [BauG]) der sachgerechten Begrenzung der Bauzonen sowohl durch kommunale als auch durch kantonale Nutzungszonen Rechnung zu tragen ist (BGE 112 Ia 284 ff. E. 6 und 7). Auch wenn kantonale Schutzzonen zu einer Reduktion zu grosser altrechtlicher kommunaler Bauzonen f�hren, liegt eine Nichteinzonung in eine dem Raumplanungsrecht entsprechende Bauzone vor (BGE 118 Ib 341 betreffend Freihaltezonenfestsetzung in einem Rebengebiet; BGE 114 Ib 104 E. 3b betreffend Schutzzone Lavaux/VD).
4. Ob die Nichteinzonung den Beschwerdef�hrer ausnahmsweise enteignungs�hnlich traf, ist anhand der hief�r massgebenden Kriterien (vorstehende Erw. 2d) zu beurteilen.
a) aa) Die fragliche Parzelle lag nicht innerhalb eines gew�sserschutzrechtskonformen GKP (vorstehende Erw. 3b). Auch hat der Beschwerdef�hrer f�r die Erschliessung seines Landes - wie er darlegt - keine erheblichen Kosten aufgewendet. Der Liegenschaftserwerb im Jahre 1972/1973, somit unter der Herrschaft der 1969 von Volk und St�nden angenommenen Bodenrechtsreform und nach Inkrafttreten des Gew�sserschutzgesetzes vom 8. Oktober 1971 sowie des BMR, kann grunds�tzlich nicht als Aufwendung f�r die Erschliessung und �berbauung des Landes gelten. Wer Land erwirbt in der Hoffnung, die aufgrund des neuen Rechts erforderlichen Voraussetzungen f�r eine k�nftige �berbauung w�rden erf�llt, kann nicht besser gestellt werden als jeder langj�hrige Eigent�mer BGE 119 Ib 124 S. 134landwirtschaftlich genutzten Landes, das keiner Bauzone zugewiesen wird. Auch dieser hat die der verfassungsrechtlichen Ordnung entsprechende Bezeichnung seines Grundeigentums als Nichtbauland hinzunehmen.
bb) Sodann kann die Liegenschaft nicht entsprechend den Anforderungen des Bundesrechts als baureif betrachtet werden. Zwar meint der Beschwerdef�hrer, seine Parzelle sei hinsichtlich der Zufahrt, der Kanalisation und der Wasserversorgung erschlossen. Er geht davon aus, ein Einzelanschluss an diese Erschliessungsanlagen sei m�glich, eine Auffassung, welche auch die Gemeinde im kantonalen Verfahren vertrat. Beide verkennen, dass der bereits seit dem 1. Mai 1972 geltende � 157 Abs. 1 BauG eine systematische Erschliessung von Bauland im Rahmen eines �berbauungs- oder Gestaltungsplanes verlangt, eine Vorschrift, die in �bereinstimmung mit den dargelegten Regeln des Bundesrechts sicherstellen will, dass eine Bauzone zweckm�ssig und zielgerichtet in Beachtung des Gebots der haush�lterischen Bodennutzung (Art. 1 RPG, Art. 5 WEG) erschlossen wird (vgl. ERICH ZIMMERLIN, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., Aarau 1985, N. 2 und 6a zu �� 157/18). Beide Vorinstanzen hoben dieses Erfordernis zutreffend hervor. Auch der Regierungsrat weist in seinen Vernehmlassungen zu Recht darauf hin. Im hier fraglichen Gebiet fehlt es insbesondere an Kanalisationsanlagen, die den Anforderungen der Gew�sserschutzgesetzgebung an die Erschliessung des gesamten Gebiets entsprechen und an welche die Parzelle des Beschwerdef�hrers angeschlossen werden k�nnte. Dieser kann aus der Tatsache, dass das auf der Nachbarparzelle Nr. 1709 bestehende Wohnhaus mit einer 1987 erstellten Sanierungsleitung an das Kanalisationsnetz angeschlossen wurde, nichts zu seinen Gunsten ableiten. Diese Sanierungsleitung bezweckt einzig, den f�r bestehende Wohnbauten ausserhalb der Bauzone gesetzlich vorgeschriebenen Anschluss an das Kanalisationsnetz sicherzustellen (vorstehende Erw. 3b). F�r das umliegende Gebiet konnte sie schon deshalb keinen Kanalisationsanschluss erm�glichen, weil 1987 die Schutzzone bereits in Kraft stand. Im �brigen bezwecken weder kommunale Sammelleitungen ausserhalb der Bauzonen noch private Anschlussleitungen, welche der Erf�llung der Anschlusspflicht dienen, angrenzenden Liegenschaften einen Kanalisationsanschluss zu verschaffen (BGE 118 Ib 47 E. 4d). Dies gilt auch f�r die Abwasserleitung der benachbarten Heimst�tte R�gel, welche, wie der Gemeindeschreiber anl�sslich des Augenscheines vor dem Verwaltungsgericht ausf�hrte, einzig den Zweck hat, diese Baute, nicht BGE 119 Ib 124 S. 135aber die Nachbarliegenschaften, mit dem Kanalisationsnetz zu verbinden.
cc) F�r eine geordnete �berbauung des Gebietes "R�gel/G�ldr�ti" w�ren hinsichtlich der n�tigen Strassenanlagen noch Erschliessungsplanungen und Parzellarordnungsmassnahmen n�tig gewesen (Art. 20 RPG; Art. 7 ff. WEG; �� 172 ff. BauG; BGE 113 Ib 135 E. 4c; BGE 112 Ib 390 E. 3), wie dies der von der Firma des Beschwerdef�hrers ausgearbeitete Vorschlag zu einem �berbauungsplan deutlich erkennen l�sst. Der Beschwerdef�hrer stellt dies nicht in Abrede. Er vertritt einzig die Meinung, ihm w�re es m�glich gewesen, seine einzelne Parzelle mit Hilfe privatrechtlicher Abmachungen wie der Einr�umung von Durchleitungsrechten zu �berbauen. Diese �berlegung geht deshalb fehl, weil Einzel�berbauungen zu einer den Grunds�tzen des eidgen�ssischen und kantonalen Bau- und Planungsrechts widersprechenden Streubauweise f�hren. Auch derjenige, der eine f�r sich allein m�glicherweise �berbaubare Parzelle besitzt, hat mit seinem Grundbesitz an einem sachgerecht begrenzten, auf die Nutzungsplanung abgest�tzten Erschliessungs- und Parzellarordnungsverfahren teilzunehmen, das eine bauordnungsgem�sse �berbauung des gesamten Gebiets sicherstellt (Urteil des Bundesgerichtes vom 1. April 1981, publiziert in ZBl 84/1983 S. 183). Ein Grundeigent�mer besitzt sodann keinen Anspruch auf Einr�umung privatrechtlicher Weg- und Durchleitungsrechte in einem Gebiet, das �ffentlichrechtlich nicht baureif ist (BGE 117 II 35; BGE 110 II 125).
Dementsprechend kommt es zufolge der gebotenen gebietsbezogenen Betrachtungsweise nicht entscheidend darauf an, dass die Liegenschaft des Beschwerdef�hrers aufgrund des 1973 abgeschlossenen Tauschvertrages eine f�r die �berbauung g�nstige Form aufweist und dass er sich f�r eine Zufahrt zu seinem Grundst�ck ein Fahr- und Wegrecht sicherte. Eine zweckm�ssige Verkehrserschliessung erfordert eine auf die geordnete Quartier�berbauung ausgerichtete Parzellarordnung und Erschliessung. Eine unter der Herrschaft des fr�heren Rechts erstellte Privatstrasse, wie sie zur Heimst�tte R�gel und zum Wohnhaus auf der benachbarten Parzelle Nr. 1709 f�hrt und an welche der Beschwerdef�hrer seiner Auffassung nach sein Grundst�ck h�tte anschliessen k�nnen, gen�gt diesen Anforderungen nicht, ganz abgesehen davon, dass diese Privatstrasse nicht den Zweck hat, das umliegende Gebiet zu erschliessen (vgl. BGE 110 II 125; Urteil des Bundesgerichtes vom 2. Oktober 1991, E. 4b, publiziert in ZBl 93/1992 S. 378). F�r die zeitgerechte Erschliessung tr�gt die Gemeinde die Erschliessungspflicht BGE 119 Ib 124 S. 136(Art. 5 WEG, Art. 19 Abs. 2 RPG, BGE 110 Ia 54 E. 4c). Auch wenn sie die Feinerschliessung gem�ss den von ihr zu genehmigenden Pl�nen den Eigent�mern �berbinden kann, bleibt sie verantwortlich; n�tigenfalls hat sie die Ersatzvornahme anzuordnen (Art. 5 Abs. 2 WEG). Bis zur Sicherstellung der zweckm�ssigen Erschliessung sind Baubewilligungen im Regelfall zu verweigern (vgl. BGE 109 Ib 23 f. E. 4c).
b) Die fragliche Parzelle liegt nicht im weitgehend �berbauten Gebiet. Der Begriff des weitgehend �berbauten Landes nach Art. 15 lit. a RPG umfasst im wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baul�cken innerhalb dieses Bereichs. Gleich verh�lt es sich mit dem weitgehend �berbauten Gebiet im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG (BGE 118 Ib 45 E. 4a, 344 E. 4a; 116 Ia 337 E. 4a). Wie den bei den Akten liegenden Pl�nen entnommen werden kann, befinden sich im "Gheiacher" im wesentlichen sechs und in der "G�ldr�ti" zwei Wohnbauten, n�mlich die Heimst�tte R�gel und das Wohnhaus Schlossrain auf Parzelle Nr. 1709. Es handelt sich dabei selbst dann nicht um geschlossene Siedlungen, wenn beachtet wird, dass die altrechtliche Landhauszone eine lockere �berbauung vorschrieb. Bei einer gebietsbezogenen Betrachtungsweise kann weder von einem Siedlungskern noch von einem Siedlungszusammenhang gesprochen werden. Das ganze Gebiet befindet sich ausserhalb des Siedlungsrandes, weshalb die Liegenschaft des Beschwerdef�hrers nicht zum weitgehend �berbauten Gebiet im Sinne des Raumplanungsgesetzes geh�rt (BGE 117 Ia 437 f. E. 3e; BGE 116 Ia 201 E. 2b).
c) Der Beschwerdef�hrer beruft sich auf weitere besondere Umst�nde, die es nach seiner Auffassung aus Gr�nden des Vertrauensschutzes geboten h�tten, seine Liegenschaft einer Bauzone zuzuweisen.
aa) Das am 1. Januar 1980 in Kraft getretene Raumplanungsgesetz trug Kanton und Gemeinden auf, ihre bestehende Nutzungsplanung zu �berpr�fen und den Anforderungen des Bundesrechts entsprechende Ortsplanungen zu erlassen (Art. 35 Abs. 1 lit. b RPG). F�r die Planung und Ausf�hrung der Kanalisationsanlagen ergab sich diese Verpflichtung bereits aus der am 1. Juli 1972 in Kraft getretenen Gew�sserschutzgesetzgebung und f�r die Planung und Ausf�hrung der f�r die Erschliessung der Wohnbauzonen bestimmten Strassen aus dem Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz vom 4. Oktober 1974. Bei der Ausarbeitung und Festsetzung der dem Bundesrecht entsprechenden Nutzungspl�ne kann grunds�tzlich kein Eigent�mer einer in einer altrechtlichen, den Anforderungen des BGE 119 Ib 124 S. 137Bundesrechts nicht entsprechenden Zone liegenden Parzelle verlangen, dass seine Liegenschaft dem Baugebiet zugewiesen wird (BGE 116 Ib 187 f. E. 3c und 4b). Daran �ndert nichts, dass es die Gemeinde zun�chst ablehnte, im Gebiet "R�gel/Ghei" eine den Anforderungen des Bundesrechts entsprechende Bauzonenbegrenzung anzuordnen, weil die Nutzungsplanung in Beachtung der dem Kanton zustehenden Kompetenzen zu erf�llen ist (Art. 26 RPG, � 147 BauG). Die Gemeinde kann den Kanton auch nicht daran hindern, �bergeordnete Planungsmassnahmen zu erlassen (Art. 2 Abs. 1 und 3 RPG, �� 117, 118 und 120 BauG). Die Gemeinde ist mit der Ablehnung von "Auszonungen" ihrer Verpflichtung, die Ortsplanung den Anforderungen des Bundesrechts entsprechend zu �berarbeiten, nicht nachgekommen. Die von ihr im Jahre 1972 in Auftrag gegebene Ausarbeitung eines �berbauungsplanes "R�gel/Ghei" best�tigt dies. Diese Planung h�tte in eine gesamthafte �berpr�fung der Baugebietsausdehnung einbezogen werden m�ssen (vorstehende Erw. 3b). Der Verzicht auf die Festsetzung einer Schutzzone durch die Gemeinde begr�ndet kein schutzw�rdiges Vertrauen in den weiteren Bestand der altrechtlichen Bauzone; diese h�tte in jedem Fall gest�tzt auf die Raumplanungsgesetzgebung entweder genehmigt oder mit Zustimmung des Kantons neu festgesetzt werden m�ssen (Art. 35 Abs. 3 und Art. 26 RPG).
Auch allf�llige �usserungen des Gemeinderates oder des Baudepartementes, wonach sich am Baulandcharakter eines Grundst�ckes nichts �ndern werde, k�nnen nach der Rechtsprechung die f�r die Nutzungsplanung zust�ndigen Organe der Gemeinde und des Kantons in der Regel nicht binden, womit eine wesentliche Voraussetzung f�r die Annahme des Vertrauensschutzes fehlt (BGE 117 Ia 287 E. 2b; BGE 116 Ib 187 E. 3c). Dass die ersten �ffentlich aufgelegten Entw�rfe des Hallwilerseeschutzdekretes den Einbezug des hier fraglichen Gebietes in die Schutzzone noch nicht vorsahen, �ndert hieran nichts. Die �ffentliche Auflage von Nutzungspl�nen (Art. 33 Abs. 1 RPG) dient der Mitwirkung der Bev�lkerung bei Planungen (Art. 4 Abs. 1 und 2 RPG) und dem Rechtsschutz Betroffener. Es ist nicht ausgeschlossen, dass deren Einwendungen oder sonstige neue Erkenntnisse, die im Zusammenhang mit der Planauflage gewonnen werden, zu einer �berarbeitung von Planentw�rfen f�hren (nicht ver�ffentlichtes Urteil des Bundesgerichtes vom 11. November 1992 i.S. B. gegen Gemeinde Maur, E. 2c; vgl. BGE 115 Ia 89; BGE 111 Ia 168 f. E. 2c und d). F�r das Gebiet "R�gel/Ghei" ist es verst�ndlich, dass die ersten kantonalen Schutzzonenpl�ne weniger weit gingen, BGE 119 Ib 124 S. 138wurde doch mit der M�glichkeit kommunaler Anordnungen gerechnet, wie sich aus der im Jahre 1978 erfolgten R�ckweisung des �berbauungsplanes "R�gel/Ghei" durch die Gemeindeversammlung ergibt.
bb) Fiskalische Aspekte spielen f�r die planungsrechtliche Behandlung einer Parzelle keine ausschlaggebende Rolle. Die Tatsache, dass ein Grundst�ck bei der Steuerveranlagung f�r eine bestimmte Periode als Bauerwartungsland erfasst wird, bindet die Planungsbeh�rden bei der Erf�llung der Planungspflicht nicht (BGE 112 Ib 492 E. 9 mit Hinweisen). Ob aus der f�r jedermann verbindlichen Nutzungsplanung steuerrechtliche R�ckforderungsanspr�che hergeleitet werden k�nnen, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden.
cc) Weiter weist der Beschwerdef�hrer auf Aussagen kantonaler Parlamentarier und Mitglieder des Regierungsrates anl�sslich der Behandlung des Hallwilerseeschutzdekretes im Grossen Rat hin, wonach durch das Dekret bewirkte "Auszonungen" zufolge der Festsetzung der Schutzzone entsch�digt werden m�ssten. Es trifft in der Tat zu, dass im Grossen Rat entsch�digungsfreundliche Auffassungen vertreten wurden. Doch sind diese im Zusammenhang mit der politischen Meinungsbildung zu verstehen. Es war den Mitgliedern des Grossen Rates klar, dass nicht die politischen Beh�rden, sondern die kantonalen Gerichte und letztlich das Bundesgericht verbindlich �ber Fragen der materiellen Enteignung entscheiden, wie sich dies aus den vom Beschwerdef�hrer angef�hrten Protokollausz�gen ergibt.
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118 IB 41,
116 IA 332,
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116 IB 383,
118 IA 154,
114 IB 104,
118 IB 45,
116 IA 337,
117 IA 437,
116 IA 201,
112 IB 492
Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700],
Art. 15 lit. a BGE 119 Ib 124 S. 130RPG,
Art. 26 und Art. 35 Abs. 3 RPG,
Art. 11 und 15 der Allgemeinen Gew�sserschutzverordnung vom 19. Juni 1972 [AGSchV; SR 814.201],
Art. 33 Abs. 1 RPG

References: Art. 5
 art. 14
 BGE 
 BGE 
 Art. 22
 BGE 
 Art. 15
 Art. 24
 BGE 
 Art. 22
 Art. 5
 Art. 22
 Art. 5
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 3
 BGE 
 Art. 1
 BGE 
 BGE 
 Art. 15
 Art. 19
 Art. 17
 Art. 5
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 BGE 
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 Art. 35
 Art. 26
 Art. 35
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 Art. 5
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 Art. 7
 BGE 
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 Art. 19
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 Art. 15
 Art. 36
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 Art. 26
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Art. 1

Art. 15
 BGE 

Art. 26
 Art. 35

Art. 11

Art. 33