Source: https://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/tag/administra%C3%A7%C3%A3o+de+condom%C3%ADnios
Timestamp: 2020-06-05 03:35:25+00:00

Document:
Condomínios - Propriedade Horizontal - Legislação - Código Civil
CÓDIGO CIVIL *
PROPRIEDADE HORIZONTAL - Condomínios
Artigo 1414.º - (Princípio geral)
As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.
Artigo 1415.º - (Objecto)
Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Artigo 1416.º - (Falta de requisitos legais)
1. A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418.º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.
2. Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.
Artigo 1417.º - (Principio geral)
1. A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
2. A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.º.
Artigo 1418.º - (Conteúdo do título constitutivo)
1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2. Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
3. A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.
Artigo 1419.º - (Modificação do título)
1. Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.
2. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
3. A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º.
Artigo 1420.º - (Direitos dos condóminos)
Artigo 1421.º - (Partes comuns do prédio)
3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Artigo 1422.º - (Limitações ao exercício dos direitos)
4. Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Artigo 1422.º-A - (Junção e divisão de fracções autónomas)
1. Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.
2. Para efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.
3. Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.
4. Sem prejuízo do disposto em lei especial, nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
5. A escritura pública ou o documento particular a que se refere o número anterior devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias.
Artigo 1423.º - (Direitos de preferência e de divisão)
Os condóminos não gozam, do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
Artigo 1424.º - (Encargos de conservação e fruição)
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
5. Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.
Artigo 1425.º - (Inovações)
1 — Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2 — Havendo pelo menos oito fracções autónomas, dependem da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, as seguintes inovações:
a) Colocação de ascensores;
b) Instalação de gás canalizado.
3 — No caso de um dos membros do respectivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica, efectuar as seguintes inovações:
4 — As inovações previstas nas alíneas a) e b) do número anterior podem ser levantadas pelos condóminos que as tenham efectuado ou que tenham pago a parte que lhes compete nas despesas de execução e manutenção da obra, desde que:
a) O possam fazer sem detrimento do edifício; e
b) Exista acordo entre eles.
5 — Quando as inovações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 não possam ser levantadas, o condómino terá direito a receber o respectivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
6 — A intenção de efectuar as inovações previstas no n.º 3 ou o seu levantamento deve ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência.
7 — Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
Artigo 1426.º - (Encargos com as inovações)
4. O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
5 — Qualquer condómino pode a todo o tempo participar nas vantagens da colocação de plataformas elevatórias, efectuada nos termos do n.º 3 do artigo anterior, mediante o pagamento da parte que lhe compete nas despesas de execução e manutenção da obra.
Artigo 1427.º - (Reparações indispensáveis e urgentes)
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
Artigo 1428.º - (Destruição do edifício)
1. No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
2. Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
3. Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
4. É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.
Artigo 1429.º - (Seguro obrigatório)
Artigo 1429.º-A - (Regulamento do condomínio)
1. Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
2. Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 1418.º, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.
Artigo 1430.º - (Órgãos administrativos)
2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.
Artigo 1431.º - (Assembleia dos condóminos)
1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
Artigo 1432.º - (Convocação e funcionamento da assembleia)
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.
Artigo 1433.º - (Impugnação das deliberações)
4. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
Artigo 1434.º - (Compromisso arbitral)
1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.
Artigo 1435.º - (Administrador)
2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
4. O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5. O administrador mantém-se em funcões até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
Artigo 1435.º-A - (Administrador provisório)
2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.
Artigo 1436.º - (Funções do administrador)
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.
Artigo 1437.º - (Legitimidade do administrador)
1. O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
2. O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.
Artigo 1438.º - (Recurso dos actos do administrador)
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.
Artigo 1438.º-A - (Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios)
* Já inclui alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, e pela Lei n.º 32/2012, de 14 de Agosto.
Alteração de Gás Propano para Gás Natural...
Como proceder se algum ou alguns dos condóminos pretender (em) que o gás habitualmente fornecido (v. g. pelo primeiro fornecedor de gás canalizado aos diversos condóminos/fracções autónomas) passe a ser de outro tipo ou de outra empresa distribuidora?
As instalações gerais de gás de um imóvel constituído em propriedade horizontal são partes necessária ou imperativamente comuns (cfr. artigo 1421.º, n.º 1, alínea d), do Código Civil, norma de natureza imperativa), indispensáveis à utilização normal de cada fracção autónoma pelo respectivo condómino proprietário.
Nas partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das coisas comuns (cfr. artigo 1425.º, n.º 2, do Código Civil).
Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções autónomas que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis. (cfr. artigo 1422.º, n.º 1, do Código Civil.
Os comproprietários de coisas imóveis exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular. (cfr. artigo 1405.º, n.º 1, do Código Civil).
Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários de coisas imóveis é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa de destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito. (cfr. artigo 1406.º, n.º 1, do Código Civil).
Escrito isto para concluir que, legalmente, não é possível a disposição especificada da coisa comum (v. g. das instalações gerais de gás), sem o acordo ou consentimento expresso de todos os comproprietários. (cfr. artigo 1408.º do Código Civil).
É que, a coluna montante de um edifício apenas pode transportar gás propano ou gás natural e nunca os dois em simultâneo, isto é, escrito de outro modo, cada edifício apenas pode ser abastecido por um tipo de gás – propano ou natural, por exemplo -.
Importa enfatizar que a assembleia de condóminos nada tem a ver com a celebração de cada um dos contratos de fornecimento de gás, ou seja, o fornecimento de gás canalizado a cada fracção autónoma é feito mediante contrato celebrado entre cada um dos consumidores (condóminos) e a empresa distribuidora de gás canalizado.
Porque é assim, não existe qualquer contrato do condomínio com uma qualquer empresa distribuidora de gás, propano ou natural. O que existem são tantos contratos individuais de fornecimento de gás canalizado [com a empresa distribuidora] quantos os condóminos (proprietários das respectivas fracções autónomas) que optem pelo seu consumo. A administração do condomínio (administrador e assembleia de condóminos), enquanto tal, nada tem que ver com esses contratos individuais.
Logo, resulta inequívoco do acima referido, a assembleia de condóminos não pode obrigar ou forçar nenhum condómino a mudar de empresa fornecedora de gás canalizado – considerando um condómino que tem um contrato individual relativo ao fornecimento de gás canalizado à sua fracção autónoma – por força de uma minoria ou maioria de condóminos (com maior ou menor quórum deliberativo, deliberando em reunião da assembleia para o efeito convocada) que nada teve que ver com a celebração desse contrato.
Não prevendo a lei substantiva a possibilidade do consentimento dos condóminos ser suprido por via judicial, segue-se que a recusa [ou a inacção/abstenção] de qualquer condómino a mudar de empresa fornecedora de gás canalizado ao condomínio, nem pode ser ultrapassada através do processo de suprimento regulado no artigo 1427.º do Código de Processo Civil (CPC). A lei protege cada um dos contratos individualmente considerados de fornecimento de gás canalizado [com a empresa distribuidora] às respectivas fracções autónomas.
Assim, a assembleia de condóminos, que nada teve que ver com a celebração de cada um dos contratos de fornecimento de gás às respectivas fracções autónomas, não pode impor a cada um dos condóminos – que tenha um contrato individual com a empresa distribuidora de gás canalizado – que mude de fornecedor por força de uma simples deliberação da assembleia de condóminos que nada teve que ver com a celebração desse mesmo contrato individual.
O contrato outorgado entre o condómino proprietário de determinada fracção autónoma e a empresa fornecedora de gás canalizado só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento ou acordo das partes ou nos casos previstos na lei (cfr. artigo 406.º, n.º 1, do Código Civil). Ora, como ficou anteriormente expresso, não há nenhuma norma legal que permita à assembleia de condóminos impor unilateralmente a modificação ou a extinção dos contratos individualmente celebrados por cada um dos condóminos!
Neste contexto, conclui-se o seguinte:
A alteração do tipo de gás fornecido ao condomínio – propano ou gás natural – ou da empresa fornecedora de gás canalizado, para poder produzir efeitos, carece do ACORDO EXPRESSO, UNÂNIME, de TODOS os condóminos, reunidos ou devidamente representados em assembleia para o efeito convocada, não sendo permitidas abstenções.
Se a instalação de gás canalizado constituir uma inovação pode ser aprovada em reunião da assembleia de condóminos, exigindo deliberação por dupla maioria (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU, havendo pelo menos oito fracções autónomas, exigindo deliberação por dupla maioria = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio)(cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil).
(Proibida a reprodução, por fotocópia ou por qualquer outro processo, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)
Alguma legislação sobre gás canalizado:
Decreto-Lei n.º 262/1989, de 17 de Agosto (normas relativas ao projecto, execução, abastecimento e manutenção das instalações de gás combustível em imóveis, designadas abreviadamente por instalações de gás).
Decreto-Lei n.º 521/1999, de 10 de Dezembro - estabelece as normas a que ficam sujeitos os projectos de instalações de gás a incluir nos projectos de construção, ampliação ou reconstrução de edifícios, bem como o regime aplicável à execução da inspecção das instalações.
Decreto Legislativo Regional n.º 13/2003/A, de 27 de Março (aplica à Região Autónoma dos Açores o Decreto-Lei n.º 521/1999, de 10 de Dezembro, regime das instalações de gás combustível em imóveis).
Portaria n.º 362/2000, de 20 de Junho (Procedimentos Relativos às Inspecções e à Manutenção das Redes e Ramais de Distribuição e Instalações de Gás e Estatuto das Entidades Inspectoras das Redes e Ramais de Distribuição e Instalações de Gás).
Decreto-Lei n.º 178/1992, de 14 de Agosto (altera o Decreto-Lei n.º 262/1989, de 17 de Agosto, estabelece as normas relativas ao projecto, execução, abastecimento e manutenção das instalações de gás combustível em imóveis, designadas abreviadamente por instalações de gás).
Portaria n.º 163-A/1990, de 28 de Fevereiro (elementos que constituem as instalações de gás combustível em imóveis).
Portaria n.º 867/1989, de 7 de Outubro (parâmetros caracterizadores dos gases combustíveis).
Portaria n.º 625/2000, de 22 de Agosto (montantes máximos das taxas a cobrar pelas entidades inspectoras de redes e ramais de distribuição e instalações de gás).
N. B.: Todas as referências feitas a escudos na legislação referida neste artigo consideram-se feitas em euros, aplicando-se, automaticamente, a taxa de conversão em euros prevista no artigo 1.º do Regulamento CE n.º 2866/98, do Conselho, conforme o disposto no n.º 2 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 323/2001, de 17 de Dezembro, Procede à conversão de valores expressos em escudos para euros em legislação da área da justiça. Vide também Decreto-Lei n.º 136/2002, de 16 de Maio, Clarifica o critério de conversão em euros de todas as referências monetárias em escudos constantes em toda a legislação, bem como em actos administrativos e decisões em processo contra-ordenacional.
Coeficiente de actualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento
Aviso n.º 16247/2009
O artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), atribui ao Instituto Nacional de Estatística o apuramento do coeficiente de actualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento, o qual deve constar de aviso a ser publicado no Diário da República até 30 de Outubro.
Nestes termos, torna-se público, em cumprimento do disposto no n.º 2 do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que o coeficiente de actualização dos diversos tipos de arrendamento, para vigorar no ano civil de 2010, é de 1,000.
11 de Setembro de 2009. — A Presidente do Conselho Directivo, Alda de Caetano Carvalho.
Legislação actualmente aplicável à actividade de administração de condomínios
Presentemente, o exercício da actividade de administração (profissional) de condomínios não depende de alvará ou licença a conceder pelo Instituto da Construção e do Imobiliário, I. P. (InCI, I. P.) (ex-IMOPPI) - entidade reguladora do sector da construção e do imobiliário – embora exista informação de que o InCI, por incumbência do Governo, já desenvolveu um projecto de regime jurídico que estabelece regras próprias para o exercício de tal actividade (designadamente sobre a inscrição na actividade de administração de condomínios e a adaptação ao novo regime pelas empresas ou pelos profissionais que já a exercerem), projecto que se encontra, nesta fase, em processo legislativo.
Assim, a legislação actualmente aplicável à actividade de administração de condomínios é a seguinte:
- Código Civil - Livro III, Título II - Capítulo VI - Propriedade Horizontal, Artigos 1414.º a 1438.º-A, com a redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro, e pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro;
- Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro; e
- Decreto-Lei n.º 269/1994, de 25 de Outubro, com as alterações introduzidas pelo artigo 59.º da Lei n.º 3-B/2000, de 4 de Abril.

References: Artigo 1414

Artigo 1415

Artigo 1416
 artigo 1418

Artigo 1417
 artigo 1415

Artigo 1418

Artigo 1419
 artigo 1422
 artigo 1415
 artigo 1416

Artigo 1420

Artigo 1421

Artigo 1422

Artigo 1422

Artigo 1423

Artigo 1424

Artigo 1425

Artigo 1426

Artigo 1427

Artigo 1428

Artigo 1429

Artigo 1429
 artigo 1418

Artigo 1430
 artigo 1418

Artigo 1431

Artigo 1432

Artigo 1433

Artigo 1434

Artigo 1435

Artigo 1435

Artigo 1436

Artigo 1437

Artigo 1438

Artigo 1438
 artigo 1421
 artigo 1425
 artigo 1422
 artigo 1405
 artigo 1406
 artigo 1408
 artigo 1427
 artigo 406
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 24
 artigo 24
 artigo 59