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Timestamp: 2013-05-20 09:20:50+00:00

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Mietzahlung nach frisloser Kündigung Mietrecht, Wohnungseigentum
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Mietzahlung nach frisloser Kündigung
31.01.2011 16:42 | Preis: ***,00 € |
Mietvertragsbeginn lt. Mietvertrag 01.07.2010.
Ende Juni 2010 sollte die Wohnung übergeben werden.
Mieter erscheint nicht zum Übergabetermin und teilte später mit, er hätte kein weiteres Intresse an der Wohnung.
Am 05.08.2010 kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Mietzahlungsrückstand von 2 Monatsmieten (Juli u. August 2010).
Zum 01.09.2010 konnte die Wohnung wieder neu vermietet werden.
Die Juli- und Augustmiete 2010 wurde im Mahnverfahren geltend gemacht.
Nach Widerspruch ist die Sache jetzt gerichtlich anhängig.
Mit der Terminsladung gab die Richterin den folgenden Hinweis:
Nachdem das Mietverhältnis beendet ist, besteht vermutlich kein Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlung, sondern nur auf die entsprechende Nettomiete, über etwaige Betriebskosten wäre abzurechnen.
Ich kann diesen richterlichen Hinweis nicht nachvollziehen!
Geltend gemacht wurden die zwei vertraglich vereinbarten Bruttomieten, diese waren bereits vor der fristlosen Kündigung (Mietrecht) zur Zahlung fällig.
Dass die Mieter die Wohnung nicht genutzt bzw. nicht bezogen haben, darf vorliegend keine Rolle spielen.
Im übrigen werden bis auf die Wasserkosten, die Betriebskosten nach Wohnfläche umgelegt.
Ich vermute die Richterin geht vorliegend und fälschlicherweise von einem Mietausfall aus.
Ob beim Mietausfall (als Schadensersatz) die Brutto- oder Nettomiete geltend gemacht werden kann, ist eine andere Rechtsfrage.
Wobei selbst im letzten Fall, vermutlich die Bruttomiete geltend gemacht werden kann wenn die Abrechnungsreife noch nicht eingetreten ist (OLG Rostock, vom 02.07.09, 3 U 146/08). Ich gehe jedoch davon aus, dass ich hier die vertraglich vereinbarte Bruttomiete geltend mache und nicht den Mietausfall nach Kündigung.
Was sollte ich der Richterin antworten?
Sehr hilfreich wären Urteile in diesem Zusammenhang!
31.01.2011 | 17:22	Sehr geehrter Fragensteller,
aufgrund des von Ihnen gegeben Sachverhalts möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten. Ich bitte zu beachten, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einem anderen Ergebnis führen kann. Ich darf daher bitten, diese überschlägige Betrachtung als Richtschnur zu betrachten.
Ihre Klage ist darauf gerichtet, die vertraglich geschuldete Miete für die Monate Juli und August 2010 geltend zu machen. Hierbei handelt es sich nicht um einen Schadensersatzanspruch, sondern um einen vertraglichen Zahlungsanspruch aus § 535 II BGB mit den im Vertrag enthaltenen Elementen. Hinzu kommen kann ein Schadensersatzanspruch aus Verzug, § 280 I, II, 286 BGB für Rechtsanwaltskosten etc.
Bei Mietausfallkosten hingegen handelt es sich um einen Schadensersatz, der konkret nur dann greifen kann, wenn eine Mietsache zu spät zurückgegeben wird und dadurch, vom Vermieter nachweisbar, ein andere Mieter nicht habe einziehen können.
Die gesamte Miete ist im übrigen vertraglich geschuldet. Es ist hier im Gesetz von der Miete und nicht der Brutto- oder Nettomiete die Rede. Auch Nebenkosten zählen hierzu und zwar in voller Höhe als Vorauszahlung, soweit dies vertraglich vereinbart ist, vgl. Weidenkaff in: Palandt, 70. Auflage 2011, § 535 Rn 72 f, 100.
Über diese Nebenkosten muss freilich ordnungsgemäß innerhalb der Fristen abgerechnet werden. Aber dies ist ja die normale Verpflichtung aus dem Mietverhältnis.
Zu der Miete zählen: Grundmiete, Heiz- und Warmwasserkosten, Teil der kalten Betriebskosten, andere verbrauchsabhängige Teile der Betriebskosten. Bei Fernwärme etc. dürfte diese Nebenkostenvorauszahlungpflicht wohl auch aus dem Vertrag folgen.
Sollten Apsekte Ihrer Frage nicht beantwortet worden sein, so nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
Nachfrage vom Fragesteller	31.01.2011 | 17:58
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Straßner,
Ihrer Antwort entnehme ich, dass Sie den richterlichen Hinweis, rechtlich auch nicht nachvollziehen können.
Sollte die Richterin trotzdem bei Ihrer Rechtsauffasung bleiben und fälschlicherweise weiterhin von einem Schadensersatz (für Mietausfall) ausgehen, würde sich die Frage stellen, ob in diesem angenommenen Fall nur die Nettomiete geltend gemacht werden könnte!
Diese Frage scheint strittig zu sein, nach meiner Kenntnis dürfte selbst in diesem Fall die Bruttomiete geltend gemacht werden, wenn noch keine Abrechnungsreife für die Betriebskostenvorauszahlung eingetreten ist.
Vielleicht können Sie mir dazu noch Ihre geschätzte Rechtsauffassung miteilen!?
31.01.2011 | 18:11
dies ist nach meinen Unterlagen korrekt. Auch hier ist die vollständige Miete nach § 546 a BGB als Entschädigungszahlung und damit nicht Schadensersatz sondern Entschädigung (kein Verschulden erforderlich) zu zahlen. Dies bezieht sich auf die gesamte Miete und damit auch die sogenannten Nebenentgelte, vgl. Bieber, in: Münchner Kommentar zum BGB, § 546a Rn 10; Weidenkaff, in: Palandt, § 546a Rn 11.
Wie die Richterin auf den Abzug der Kosten kommt erschließt sich mir nicht, wird u.U. aber in der anzuberaumenden mündlichen Verhandlung angesprochen werden. Ebenso werde ich aus dem Urteil des OLG Rostock in diesem Zusammenhang nicht schlau, da hier lediglich die MwSt. als nicht einforderbar genannt wird. Das Gericht urteilt ferner " Als Mietausfallschaden verlangen kann der Vermieter jenes, was er bei Fortbestand des Mietverhältnisses aufgrund der vertraglichen Einigung vom Mieter hätte verlangen können. " Ob jetzt in dem Urteil des OLG, wie dieses urteilt, vertraglich nur die Nettomiete geschuldet war so dass isch das Urteil hierauf lediglich bezog, ist aus dem Tatbestand des Urteils nicht ersichtlich, jedoch wohl anzunehmen, da ansonsten nicht zuerst die vertragliche Pflicht ausgeurteilt worden wäre.
Es verbleibt damit in jedem Fall bei der Verpflichtung zur Zahlung der Miete inkl. Nebenkosten.
Mietzahlung nach frisloser Kündigung Mietrecht, Wohnungseigentum © QNC 2013 Haftungsausschluss

References: § 535
 § 280
 § 535
 § 546
 § 546
 § 546