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Timestamp: 2019-11-18 18:48:08+00:00

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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 462
Miércoles 23 de Mayo de 2012 - Nº: 462
Reglamentos con fecha de vencimiento
¡¡¡ Santas escrituras, Batman !!!
Francisco De Narváez presentó un proyecto de ley en el Congreso de la Nación para que los Reglamentos de Copropiedad y Administración de los consorcios tengan una vigencia de 30 años renovables por otros 30 Cumplido el primer período, tanto si se modifican como si se ratifican, deberá intervenir un escribano Aquellos que no cumplan con la norma serán multados por la autoridad local.
[BPN-23/05/12] A fines de abril cuatro diputados del Frente Peronista encabezados por Francisco De Narváez presentaron en la Honorable Cámara de Diputados de la Nación (HCDN) un proyecto de ley que propone modificar el artículo 9° de la Ley 13.512 para que el reglamento de copropiedad y administración de los consorcios tenga una vigencia máxima de 30 años renovables por otros 30. Tras el vencimiento del primer período la modificación del reglamento será posible con el pedido de uno solo de los propietarios. Si nadie considera necesario la modificación se renueva el reglamento.
El Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA, habría firmado una disposición que establece que no hará falta que la cuenta corriente del consorcio sea firmada en conjunto por otro copropietario Todavía no fue publicada en el Boletín Oficial.
Sin quórum el administrador continúa
El director general de Defensa y Protección del Consumidor, Juan Manuel Gallo, habría dictaminado que en caso de que la asamblea no alcance el mínimo quórum del 50% más uno el mandato del administrador "se entenderá como tácitamente renovado por el plazo de un año".
Los excluidos incluidos ya son siete
La justicia obligó a la DGDyPC a incluir en el RPA de la CABA a otro excluido El abogado patrocinante fue el Dr. Jorge Martín Yrigoyen en representación de la Adm. Lidia Mabel Toscana Ya son siete los fallos a favor de los administradores.
Osvaldo Loisi & Alicia Giménez
Consorcistas contra "el perverso sistema legal actual"
CODEP denunció que el proyecto del nuevo Código Civil acentuará aún más "el perverso sistema legal actual" Anunció que envió una propuesta para que se incluyan cuatro artículos adiciones en defensa de los consorcistas al anteproyecto de ley de unificación del Código Civil y Comercial.
"El reglamentarismo que impone el gobierno porteño es ridículo"
El Dr. Eduardo Brailovsky señaló que "el reglamentarismo que está imponiendo el gobierno de la ciudad de Buenos Aires es ridículo" Gustavo Karcher coincidió en que se carga a los consorcios con demasiadas obligaciones Por otra parte, cuestionaron la representatividad de la CAPHyAI para llamar a un lock-out.
Vicente Lozano, encargado de edificios y delegado de SUTERyH de Mar del Plata, afirmó que se construyen edificios sin vivienda para encargados y que hay menos puestos de trabajo efectivos Por otra parte, denunció que hay empresas de limpieza que contratan trabajadores en negro.
"Esperamos que prime la cordura"
Juan Manuel Acosta y Lara, presidente de AEIRH, señaló que -según pudo saber- el proyecto de ley de Bisutti contaría con el apoyo de las bancadas mayoritarias para su aprobación Pidió a legisladores y funcionarios que revean las normas vigentes, algunas de las cuales imponen obligaciones y controles redundantes.
La puertita de los actores de la Ley 3.254
El lock-out patronal, ni lo notaríamos
Un edificio que aún es un fideicomiso
Tenemos problemas para encontrar a los dueños
Como proceder para la venta de la portería
Terminó la tarea pero no le pagaron
El proyecto De Narváez costaría a los consorcistas porteños más de 200 millones
El proyecto de ley de Francisco de Narváez podría costar sólo a los propietarios de la CABA 203,6 millones de pesos Ese valor surge de multiplicar la cantidad de departamentos de esta ciudad por el costo de reformar el reglamento de copropiedad de cada unidad.
El Adm. Fernado Staino, vicepresidente 2º de la CAPHyAI, declaró que no está de acuerdo con haber postergado el lock-out patronal de administradores pero acatará la medida Afirmó que la entidad tuvo un acercamiento con el gobierno para modificar algunas cosas que se le habían pedido.
ACCABA y ReDeCo
Villanueva y Resqui Pizarro aúnan fuerzas
Teresa Villanueva (ACCABA) y el Dr. Jorge Resqui Pizarro (ReDeCo) realizarán reuniones dos sábados al mes para evacuar las consultas que puedan acercar los consorcistas e informarles las novedades sobre propiedad horizontal Los encuentros se realizarán en una iglesia de la Recoleta y la entrada es libre y gratuita.
La AFIP está intimando a encargados y administradores
La Cra. Corzo alertó que los administradores y los encargados están recibiendo cartas de la AFIP para que presenten la DDJJ de bienes personales y en algunos casos, ganancias Esta situación depende de los montos salariales de los encargados y en caso de los administradores, de los pagos del consorcio que realizan a su nombre.
Miguel Ángel Fernández creó PRO-AS
El ex presidente de APROPHMAR, Miguel Ángel Fernández, creó la Asociación de Propietarios de Mar del Plata (PRO-AS) El objetivo de la entidad es "atender las necesidades de los consorcistas y orientarlos para solucionar sus problemas y evitar costosos juicios".
Sueldos Mayo/12
Muchos acuerdos publicados pero...
Hasta la fecha de este boletín, los sueldos del mes de mayo se deberán confeccionar con la escala salarial del mes Octubre de 2011 Si bien en el Boletín Oficial se han publicado muchos acuerdos monetarios y de pautas generales para muchos sectores, en el de la propiedad horizontal todavía no hay novedades.
«¡A mí, nooo... Wana!»
Sobre "Comité de Defensa del Consorcista"
por la Sra Lydia Voltan
¿Cómo le abono la antigüedad?
Importe mínimo para aportes
Diputado Francisco De Narváez del Frente Peronista por la Provincia de Buenos Aires.
[BPN-23/05/12] A fines de abril cuatro diputados del Frente Peronista encabezados por Francisco De Narváez presentaron en la Honorable Cámara de Diputados de la Nación (HCDN) un proyecto de ley que propone modificar el artículo 9° de la Ley 13.512 para que el reglamento de copropiedad y administración de los consorcios tenga una vigencia máxima de 30 años renovables por otros 30. Tras el vencimiento del primer período la modificación del reglamento será posible con el pedido de uno solo de los propietarios. Si nadie considera necesario la modificación se renueva el reglamento. <ver proyecto>.
En el artículo 1º de su proyecto de ley De Narváez propone que "cumplidos 30 (treinta) años y a solicitud de al menos uno de los propietarios, el consorcio deberá acordar y redactar un nuevo reglamento de copropiedad y administración de acuerdo a la realidad del edificio y a la zona donde se encuentre emplazado", agregando a continuación que "todo nuevo reglamento, modificación o ratificación del original, deberá consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad".
Este artículo agrega a los cuatro punto obligatorios que deberá proveer el reglamento de copropiedad -que no modifican los ya determinados por la Ley 13.512- un inciso a) que expresa que se deberá estipular el "período de vigencia del Reglamento de Copropiedad y Administración".
De no cumplirse con la normativa, la autoridad municipal podrá aplicar multas y ésta o cualquier propietario podrá solicitar la intervención de la justicia para regularizar la situación.
Este proyecto de ley fue firmado por los diputados nacionales por el Frente Peronista: Francisco De Narváez, Alfredo Néstor Atanasof, Natalia Gambaro y Gustavo Alfredo Horacio Ferrari.
El proyecto que tiene 3 artículos y recibió el Nº de expediente 2560-D-2012 ya fue girado a las comisiones de Legislación General y Vivienda y Ordenamiento Urbano, según figura en el sitio Web de la Secretaria Parlamentaria de la Honorable Cámara de Diputados de la Nación.
En los fundamentos del proyecto de ley, luego de describir –en cinco párrafos- una serie de dificultades por la que atravesarían los consorcios de propietarios, De Narváez pasa a explicar las ventajas de que los reglamentos de copropiedad tengan como fecha de vencimiento sus treinta años de vida aunque no explica de qué forma práctica lo haría.
Textualmente él expresa que "la modificación del reglamento de administración y copropiedad en el momento justo y su actualización, puede contribuir a facilitar al consorcio encontrar soluciones que le permitan reordenar y reorganizar los mecanismos para sostener el buen estado de los edificios, beneficiando a todos los propietarios.
Establecer como obligación la vigencia de los reglamentos de administración y copropiedad por un período determinado, con un máximo de 30 años y la obligación de renovarlos, es la manera de evitar que dichos reglamentos se conviertan en restricciones inadecuadas para la buena convivencia.
Esta modificación en la norma va a devolverle vida a una inmensa cantidad de edificios cuyos propietarios se encuentran seriamente damnificados y simultáneamente esta medida va a darle vida y revalorización a muchos espacios edilicios de nuestras ciudades, que para su disfrute requieren de buen mantenimiento y que sólo puede ser brindado por la buena manutención de sus propietarios"
[BPN-23/05/12] Según una rápida investigación de costos realizados por Pequeñas Noticias, la reforma o ratificación de los reglamentos de copropiedad de los consorcios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que propone Francisco de Narváez (Frente Peronista) en un proyecto de ley nacional podría costarle sólo a los consorcistas porteños la suma de 203,6 millones de pesos <ver nota>.
Para llegar a este número se tomaron datos de dos vertientes. Por una parte, el censo 2010 que realizó el INDEC determinó que en esta ciudad viven 1.851.187 personas en 788.791 unidades funcionales. Por otra, los presupuestos pedidos por la redacción por la reforma e inscripción del reglamento de copropiedad de un consorcio de 25 unidades arrojó un valor estimado de 6.455 pesos por el total del edificio. Dividiendo el costo total por las 25 unidades arroja como resultado que cada unidad funcional abonará 258,2 pesos. Por último multiplicando las 788.791 unidades funcionales que hay en esta capital por los 258,2 pesos que le costaría a cada una da un costo final de 203.665.836 pesos a los consorcistas porteños por cumplir con esta obligación.
Los presupuestos para modificar el reglamento de un consorcio de 25 unidades, en promedio, se desglosaron de la siguiente manera: obtención de los Certificados de Dominio de 25 unidades: 3.575 pesos; fichas y minuta de inscripción: 350 pesos; trámites de inscripción: 450 pesos; sellos, matriz, testimonio y fotocopias: 680 pesos; derecho de escritura: 200 pesos y, finalmente, honorarios: 1.200 pesos. Total 6.455 pesos. Los presupuestos obtenidos no incluyeron gravámenes fiscales -ni nacionales ni locales- lo que es probable que deba ser tenido en cuenta.
Es de destacar que estos costos son relativos y puede ser que en muchos casos sean más altos y en otros más bajos porque cada edificio tiene características particulares que varían su valor y por ende, el número final de los gastos por la tarea. También el escribano puede variar sus honorarios dado que el colegio local que los agrupa no los determina, sólo los sugiere. Es razonable pensar que reformar el reglamento de un consorcio en Puerto Madero, Recoleta o Barrio Norte no va a costar lo mismo que uno en Lugano o Barracas
La redacción agradece a aquellos que, bajo la presión de cierre de la edición, colaboraron aportando aquellos datos que hicieron posible esta nota.
[BPN-23/05/12] El director general de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA, Dr. Juan Manuel Gallo, habría firmado una disposición en la que establece que una asamblea de copropietarios podrá por mayoría simple "disponer la autorización exclusiva e individual del administrador, para el uso de la firma, sin necesidad de actuación conjunta". La mencionada norma aún no ha sido publicado en el Boletín Oficial de esta ciudad.
La disposición puntualmente decretaría que "a los fines establecidos en el articulo 9º Inc. h) de la Ley 941 la asamblea que disponga la apertura de la cuenta bancaria a nombre del consorcio o la continuidad de la ya existente, podrá por mayoría simple disponer la autorización exclusiva e individual del administrador para el uso de la firma, sin necesidad de actuación conjunta, salvo disposición especial establecida en el reglamento de copropiedad y administración".
El Dr. Gallo argumentó en los fundamentos de la disposición que "la práctica indica que se dan casos en donde la firma de dos personas para los movimientos de dinero en la cuenta genera engorrosas esperas, atrasos en vencimientos y desacuerdos generalizados entre los consorcistas que no desean comprometerse con dicha tarea".
Mientras la Ley 941 estableció que es obligación del administrador "depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios" la reglamentación agregó que dicha cuenta "debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del consejo de administración designado por asamblea; si el consorcio no cuenta con consejo de administración la asamblea debe designar a un consorcista como autorizado. El administrador y el autorizado actúan en forma conjunta"
Efemérides consorciales: el 05/06/2008, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados de la Nación abrió sus puertas a las diferentes asociaciones, organizaciones no gubernamentales y especialistas en propiedad horizontal para escuchar las propuestas y opiniones sobre la modificación a la Ley 13.512.
[BPN-23/05/12] La Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA habría firmado una nueva disposición que estipula que si en la asamblea de propietarios que debe tratar la renovación del mandato del administrador no se alcanza el quórum de un 50% más uno se entenderá que fue tácitamente renovado por el plazo de un año. La mencionada norma aún no ha sido publicada en el Boletín Oficial.
Textualmente la disposición determinaría: "para el caso de que la Asamblea de propietarios citada a los efectos de tratar la renovación del mandato del administrador no alcanzare el mínimo quórum, el mandato en ejercicio se entenderá como tácitamente renovado por el plazo de un año".
El Dr. Gallo argumentó en los fundamentos de la disposición que la experiencia indica que cuando en asamblea se debe tratar la renovación del administrador no se consigue el mínimo quórum necesario. Entonces se requiere una forma de concensuar una solución a esta problemática.
La Ley 941 estableció que "el administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum". La reglamentación, por su parte, agegó que "...antes del cumplimiento del plazo del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador..."
Efemérides consorciales: el 06/06/2006, el jefe de gabinete del Ministerio de Trabajo le adelantó al presidente de la Fundación Liga del Consorcista (LCPH), Dr. Osvaldo Loisi, que dos entidades de propietarios participarían de las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo. (BPN 297).
[BPN-23/05/12] El Adm. Fernado Staino, vicepresidente 2º de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), declaró que acató la decisión del consejo directivo de la entidad de postergar el lock-out aunque no esté de acuerdo. Estas declaraciones las realizó el viernes 18 en el curso de una entrevista que concedió en el programa Derecho de Piso.
Staino relató que "en la primera reunión del 18 de abril se resolvió, casi por unanimidad, hacer un lock-out administrativo que iba a ser una medida novedosa en propiedad horizontal. Yo con Víctor Pérez, vicepresidente 1º de la entidad, éramos los impulsores de esta medida porque considerábamos que a los administradores -de alguna manera- nos tenían que escuchar. En la siguiente reunión no estuve presente, se votó en contra de la medida y aunque no esté de acuerdo lo acato porque es lo que decidió la mayoría".
Explicó que la postergación del lock-out patronal se debió a que hubo un acercamiento con el gobierno de la ciudad sobre "algunas de las cosas que se le habían pedido". Dos de ellas fueron –según relató- la renovación tácita de los administradores si no se consigue en asamblea el quórum mínimo y la posibilidad de que los administradores no tengan que manejar la cuenta corriente del consorcio en forma conjunta con un copropietario del consorcio.
Staino, por otra parte, mencionó que es necesario avanzar en el diálogo de otros temas como la colegiación ya que "la Cámara está abocada a conseguirla porque para nosotros es fundamental que la profesión esté manejada por gente idónea" y consideró que "si pusiéramos el pie en el acelerador un poco más podríamos lograr más cosas".
Por último y en otro orden de cosas, declaró que "desde la Cámara estamos cansados de decirle a Defensa del Consumidor que si quieren sacar una nueva disposición no le vamos a decir que no pero que consulte a la gente que sabe. Le vamos a ayudar a darle forma para que tenga resultados favorables para todos".
Perlitas: Cuidado, responsabilidad, respeto y conocimiento son mutuamente interdependientes (Eric Fromm).
[BPN-23/05/12] La justicia obligó a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) a incluir en el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA a otro excluido. De esta manera, ya son siete los fallos a favor de los administradores. La demanda había sido presentada por el Dr. Jorge Martín Irigoyen en la Secretaría 13 del Juzgado Nº 7.
A partir de esta sentencia, la administradora Lidia Mabel Toscana quedará habilitada para solicitar su reinscripción en el RPA porteño luego de haber sido dada de baja por no presentarse en la fecha estipulada en el cronograma de reempadronamiento por "razones de fuerza mayor" e "importantes inconvenientes".
Teniendo en cuenta que la administradora demandante no pudo ejercer su actividad hasta que el juzgado se expidiera o venciera el plazo de un año de exclusión, el juez consideró acreditada la urgencia de la demanda "frente al perjuicio que la mentada disposición causa a la actora que le impide ejercer su actividad por el plazo de doce meses, lo que conculca su derecho constitucional a trabajar".
Por otra parte, el juez fundamentó su sentencia a favor de la Adm. Toscana expresando que "parecería que la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor en su carácter de autoridad de aplicación de la Ley 941 se habría excedido de sus facultades para dictar normas instrumentales e interpretativas ya que se ha limitado el derecho de trabajar de la actora sin que surja de aquella ley".
El recurso de amparo solicitado por Toscana tuvo como objeto dejar sin efecto la disposición Nº 3.761/2011 de la DGDyPC por -según expresó en la demanda- "resultar nula, carecer de motivación suficiente, controvertir el principio rector de legalidad, ser ilegítima y por incurrir en arbitrariedad manifiesta".
El abogado patrocinante afirmó que la sanción a Toscana "no sólo resulta manifiestamente arbitraria, sino que además denigra al damnificado al punto tal de discriminarlo arbitrariamente, provocando una manifiesta desigualdad".
Por último, concluyó que nadie puede discutir que "la baja automática de un administrador, sumada a la inhabilitación anual es una sanción de envergadura con aptitud suficiente para provocar perjuicios directos (lucro cesante) como indirectos (responsabilidad frente a terceros, dependientes del consorcio, juicios en los cuales el consorcio sea parte actora y/o demandada)"
Perlitas:La esperanza es el sueño de los que están despiertos (Carlomagno).
[BPN-23/05/12] Walter Moore, autor del proyecto de ley de alquileres de Teresita Quintela, alertó al gobierno sobre el déficit habitacional existente ante una posible ola inmigratoria de europeos que lleguen al país a causa de la crisis que azota sus países de origen. Y agregó: "en este momento en Europa hay 47 millones de desocupados, según el último censo de la Organización Internacional de Trabajo (OIT)".
En una entrevista concedida a este medio, Moore explicó que muchos europeos podrán llegar a Buenos Aires en busca de trabajo y van a necesitar alquilar una vivienda: "se trata de una nueva inmigración que va a generar más problemas [...] y no se está haciendo nada para solucionarlos. Algunas unidades habitacionales se hicieron pero no alcanza. Hay un déficit de más de 2 millones de viviendas en el país".
En este sentido, señaló que el Estado tiene que generar políticas en el área habitacional frente a esta posibilidad porque las ciudades están colapsadas y remarcó que "el año pasado en Argentina se patentaron 840 mil autos y 700 mil motos. La ciudad no da para más y hay que encontrar una solución a todo esto".
Por otra parte, Moore hizo referencia a que Argentina históricamente se ubicó como un país receptor de grandes oleadas inmigratorias que dieron origen a la formación del Estado Nacional: "a principios del siglo XX nosotros teníamos un tercio de nuestra población de origen europeo".
El proyecto de Teresita Quintela
En otro orden de cosas, Moore afirmó que el proyecto de ley de alquileres impulsado por el Dr. Osvaldo López, senador por Tierra del Fuego del partido Afirmación para una República Igualitaria (Bloque Nuevo Encuentro), no tiene futuro y recordó que no pudo aprobarse la iniciativa de similares características que en 2009 él impulsó junto a la exsenadora Teresita Quintela (Partido de la Victoria por La Rioja).
En este sentido, consideró que ni los diputados ni senadores tienen poder para que se sancionen leyes: "el poder lo tienen las corporaciones multinacionales" que no están dispuestos a discutir ningún proyecto que interfiera con sus intereses personales.
En cuanto a la iniciativa de Quintela, Moore mencionó que en ese momento se reunió con entidades del área inmobiliaria pero que no quisieron discutir el proyecto. Además, agregó que las corporaciones "lograron finalmente que el presidente del bloque oficialista del FPV (Frente para la Victoria) dijera que el proyecto no iba a prosperar. Dicho eso, se acabó todo"
Según un informe sobre migraciones internacionales en Argentina publicado en el sitio Web del Ministerio de Interior de la Nación en nuestro país las corrientes inmigratorias más importantes se debieron a la crisis económica, política y social de los lugares de origen. El informe estima que cerca de 5,3 millones de personas llegaron al país desde fines del siglo XIX hasta 1970.
El portal oficial del Gobierno de la Republica Argentina menciona que en los años previos a 1914, la situación en Europa alentaba la entrada de inmigrantes que buscaban nuevos lugares para su bienestar. Aunque la primera guerra mundial interrumpió el flujo inmigratorio, Argentina logró retener a los hijos de los extranjeros de las primeras oleadas.
Finalmente, en los años de posguerra, con posterioridad a la crisis del '30 y la Guerra Civil Española, la población urbana de Buenos Aires se duplicó. Y fue la clase media el estrato con mayor desarrollo, gracias a la contribución de los extranjeros
Perlitas: Si no levantas los ojos creerás que eres el punto más alto (anónimo).
Osvaldo Loisi (LCPH) y Alicia Giménez (UCRA) en la Defensoría del Pueblo de la Nación.
[BPN-23/05/12] El pasado 15 de mayo, el nuevo Comité de Defensa de la Propiedad Horizontal (CODEP) organizó una conferencia de prensa -que contó con el auspicio de la Defensoría del Pueblo de la Nación- en el que denunció que los consorcistas están sometidos a "continuos, arbitrarios e incontrolables aumentos de expensas" y que "el nuevo proyecto de Código Civil acentuará aun más" el "perverso" sistema legal actual.
En este sentido, las entidades presididas por Osvaldo Loisi (LCPH) y Alicia Giménez (UCRA) realizaron un "llamamiento a toda la población que vive en consorcios" para que hagan llegar al Defensor del Pueblo de la Nación su adhesión a la propuesta de incluir en el anteproyecto de ley cuatro conceptos que consideraron imprescindibles: la inviolabilidad de los consorcios, la obligatoriedad de asistir a las asambleas, la creación de un sistema arbitral para dirimir conflictos y la posibilidad de que los propietarios puedan modificar el reglamento en edificios nuevos.
Específicamente, la iniciativa plantea la incorporación al anteproyecto de reforma del Código cuatro artículos adicionales:
1) Inviolabilidad del consorcio: "los consorcios de propietarios, en su calidad de vecindades sin objeto social alguno, no deben ser considerados empresas, ni edificios públicos, estando amparados por la garantía de inviolabilidad de la propiedad privada consagrada por la Constitución Nacional. El Estado Nacional deberá proveer los medios necesarios para garantizar su genuina representación en las negociaciones colectivas de trabajo del sector."
2) Obligaciones de los copropietarios y agilización del sistema de asambleas: "La asistencia a la Asamblea de propietarios es obligatoria. Si un condómino se encuentra fehacientemente notificado, su no concurrencia por sí o por apoderado se interpretará como tácita adhesión a lo resuelto por la mayoría de los presentes."
3) Justicia Rápida: "Los conflictos suscitados con motivo del cumplimiento de los Reglamentos de Copropiedad y Administración deben ser dirimidos en primera instancia por árbitros designados por las partes, conforme a la reglamentación procesal que establezca cada jurisdicción".
4) Autonomía: En los nuevos edificios, en oportunidad de la primera asamblea ordinaria o extraordinaria que se celebre, los propietarios, por mayoría de votos, podrán aprobar, rechazar o modificar el Reglamento de Copropiedad y Administración redactado por el vendedor o la Empresa Constructora.
Para suscribir a la propuesta realizada por la CODEP debe remitirse un formulario de adhesión que puede bajarse libremente junto con el texto completo del proyecto de las páginas Web: www.ligadeconsorcistas.org o www.ucra.org.ar.
La carta debe enviarse al Señor Defensor del Pueblo de la Nación a: Suipacha 365 (CABA) C.P: 1008 o por mail a: defensor@defensor.gov.ar
Dr. Jorge Resqui Pizarro y Teresa Villanueva.
[BPN-23/05/12] Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la CABA (ACCABA) y el Dr. Jorge Resqui Pizarro, coordinador de Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo), organizaron de manera conjunta reuniones en pos de acercar a la comunidad consorcial toda la información que afecte al sector y evacuar las consultas que les realicen.
Las reuniones se realizarán a partir del próximo sábado 26 todos los segundos y cuartos sábados de cada mes de 17 a 19 horas en la parroquia Nuestra Señora de Guadalupe ubicada en Paraguay 3901 de la CABA. La entrada es libre y gratuita.
Villanueva señaló que es necesario que los consorcistas estén informados y participen de la convocatoria para "conocer todo lo que se está tratando que afecta a la propiedad horizontal" y agregó que "el hecho de tener conocimiento es importante para mejorar la situación de los consorcistas y preservar lo que uno tiene".
Por último, la titular de ACCABA manifestó que seguirá trabajando en el Centro de Gestión y Participación Comunal Nº 2 aunque remarcó que hasta tanto no se termine de elaborar el reglamento del Consejo Consultivo no se retomarán las actividades de las comisiones
De Izq. a Der.: Gustavo Karcher, Liliana Corzo y Eduardo Brailovsky en Derecho de Piso.
[BPN-23/05/12] El Dr. Eduardo Brailovsky, abogado especialista en propiedad horizontal, manifestó que las excesivas disposiciones que aplicó la Dirección de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA son un problema: "el reglamentarismo que está imponiendo el gobierno de la ciudad de Buenos Aires es ridículo" y agregó que "el problema de la propiedad horizontal jamás se va a solucionar aumentando la reglamentación. No necesitamos todas las disposiciones que están saliendo". Por su parte, el administrador Gustavo Karcher coincidió en que se carga a los consorcios con demasiadas obligaciones.
El lock-out de la CAPHyAI
P or otra parte, tanto el Adm. Karcher como el Dr. Brailovsky señalaron que -si bien la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) había decidido realizar un lock-out patronal en protesta por las "excesivas obligaciones" impuestas a los consorcios por el gobierno de la CABA- su problema es la falta de representatividad que tiene a causa de la poca participación de sus socios en las asambleas.
Brailovsky y Karcher debatieron sobre tres temas que de alguna manera son generales a toda la sociedad y transversales a la propiedad horizontal: la participación, la representatividad y el acompañamiento. El primero de ellos se refleja en la baja participación de las bases en las entidades que representan sus intereses ya sean estas de administradores como de propietarios. El segundo cuestiona el valor de las medidas tomadas en este escenario y el tercero –en el que por ahora nadie dio examen- sobre la forma en que las bases acompañarían dichas medidas adoptadas en asambleas de baja participación.
Sobre el acompañamiento, Brailovsky afirmó que "evidentemente las entidades tienen que tener el apoyo de sus asociados, no pueden actuar porque sí ni pueden decidir libremente. El lock-out está perfecto para reclamar derechos, ahora si ninguno de los asociados sigue las decisiones entonces se demuestra que son medidas de la dirigencia que carecen del apoyo de sus bases". Por otra parte preguntó: "si concurrieron y votaron esa medida en una asamblea casi 40 personas, ¿qué mayoría o qué representación tienen?".
Por su parte, Karcher manifestó que "una cosa es ir a una asamblea y aprobar una medida y otra es luego acompañarla. Si vos votas algo, estás suscribiendo a eso y después tenés que demostrarlo con el cuerpo porque es muy irresponsable votar y después no participar en la decisión que vos mismo votaste".
En la misma lógica, Brailovsky afirmó que los afiliados que no se sientan representados tienen que encontrar la institución en la que se sientan incluidos: "si no se está de acuerdo con los dirigentes de una entidad hay que desafiliarse [...] y buscar una entidad donde uno sí se sienta representado".
[BPN-23/05/12] La contadora Liliana Corzo manifestó que los consorcios están recibiendo cartas de la AFIP para dos tipos de contribuyentes y por dos motivos diferentes: los administradores y los encargados. Los primeros por sus gastos y los segundos por sus ingresos. Así lo explicó en el programa Derecho de Piso el pasado viernes 11.
En ambos casos, las notificaciones que envía el organismo recaudador especifican que "de acuerdo al cruzamiento de datos tal vez tenga que presentar impuesto a los bienes personales y/o ganancias". Liliana Corzo explicó que en todos los casos se debe ingresar en el sitio Web de AFIP y consultar el motivo.
En cuanto a los administradores, Corzo explicó que deben tener mucho cuidado en utilizar tarjetas de créditos personales para el pago de obligaciones del consorcio ya que para la AFIP ese gasto lo está haciendo el administrador y no los consorcios. Por esta razón, el fisco entiende que el administrador está gastando más dinero del que declara ganar.
En este sentido, la contadora señaló que "muchos administradores pagan de este modo porque es más cómodo, para no hacer la cola en el banco o porque además suman premios con las compras que realizan con la tarjetas de crédito". Sin embargo, recomendó no utilizar medios personales para pagos del consorcio para evitar problemas fiscales.
En relación a la notificación que reciben los encargados, Corzo afirmó que se trata de una situación distinta a la de los administradores. Remarcó: "la carta es exactamente igual a la enviada a los administradores pero cuando entramos en la página Web de la AFIP el texto es distinto" porque hace referencia a obligaciones fiscales que se deben cumplir cuando los ingresos de un trabajador superan ciertas cifras.
DDJJ de bienes personales
Por una parte, Corzo explicó que hay que tener especial cuidado cuando los sueldos brutos de los encargados estén entre los $96 mil y los $144 mil anuales porque en ese caso deben presentar la DDJJ anual de bienes personales. "El consorcio no se ve afectado para nada por esta situación porque es un trámite particular del trabajador", aclaró la contadora.
Por otra parte, advirtió que si los sueldos netos anuales de los empleados superan ciertos valores los administradores en su calidad de empleadores deberán efectuar la correspondiente retención del impuesto a las ganancias.
Están incluidos en dicha retención los siguientes casos:
a) El encargado soltero cuyo salario neto supere los 75.168 pesos anuales (que corresponde a un promedio mensual de 5.782,15).
b) El encargado casado cuyo salario neto supere los 89.568 pesos anuales (que corresponde a un promedio mensual de 6.889,85).
c) El encargado casado con un hijo cuyo salario neto supere los 96.768 pesos (que corresponde a un promedio mensual de 7.443,69 pesos).
d) El encargado casado con dos hijos cuyo salario neto supere los 103.968 pesos (que corresponde a un promedio mensual de 7.997,54 pesos).
Los promedios se obtienen dividiendo el salario total anual por 13 meses, o sea 12 meses de salario más dos medios aguinaldos.
Perlitas: Somos el medio para que el Cosmos se conozca a sí mismo (Carl Sagan).
Vicente Lozano, delegado del SUTERyH de Mar del Plata.
[BPN-23/05/12] Vicente Lozano, encargado de edificios y delegado de SUTERyH de Mar del Plata afirmó que en los últimos años, en esa ciudad, se construyeron 360 edificios que no cuentan con una vivienda para el encargado y que no han contratado a ningún trabajador.
"Estamos peleando desde el sindicato para que en cada edificio haya al menos un encargado porque es necesario asegurar la fuente de trabajo a los más jóvenes", explicó Lozano. En este sentido, destacó que quedan muchos puestos de trabajo vacantes por jubilación que no se cubren: "cuando un encargado mayor se jubila, ese puesto se cierra y no se repone".
Por otra parte, el delegado de SUTERyH mencionó que el intendente de Mar del Plata, Gustavo Pulti, había declarado tiempo atrás que "las viviendas del encargado tenían que tener 52 metros cuadrados pero resulta ser que esto no existe". Lozano alertó que –de seguir en iguales condiciones- "va a desaparecer el gremio" y remató: "nos quieren borrar del mapa".
En otro orden de cosas, señaló que otro de los problemas que enfrenta el sector es el trabajo ilegal o en negro: "las empresas de limpieza dicen que están contratando gente en blanco pero no tienen ART, obra social ni ningún otro beneficio".
Ante esta situación, Lozano llamó a todos sus compañeros a participar en el sindicato con estos reclamos para beneficio de todos los trabajadores y su grupo familiar
[BPN-23/05/12] Miguel Ángel Fernández, tras su renuncia a la Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata (APROPHMAR) creó PRO-AS (Asociación de Propietarios de Mar del Plata) que tiene como objetivo "atender las necesidades de los propietarios y orientarlos para solucionar cualquier problema". Para ello, la asociación organizará reuniones periódicas de asesoramiento. Además, el titular de PRO-AS espera retomar su programa de radio especializado en temas del sector.
Fernández explicó en diálogo con Pequeñas Noticias que esta nueva asociación surge a partir de su desvinculación, el año pasado, de APROPHMAR que se produjo a consecuencia de su "agotamiento por solucionar, civilizadamente, los desencuentros entre miembros de la comisión directiva".
En una carta enviada al director de Personas Jurídicas en la que solicitaba la baja de APROPHMAR, Fernández señaló que una de las razones de su alejamiento fue que en la mencionada entidad "apareció una ‘iluminada’ que les hizo creer a varios socios que la asociación era una mina de oro inexplotada y que con un cambio en la dirección se harían ricos, olvidando años de lucha y los principios para los que fue creada la asociación".
Por último, explicó que al momento la nueva entidad que creó se encuentra en plena formación y que cuenta con el apoyo de varios consorcistas
Acosta y Lara: el proyecto de Delia Bisutti contaría con el apoyo de las bancadas mayoritarias.
[BPN-23/05/12] El presidente de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), Juan Manuel Acosta y Lara, señaló en el editorial de la revista Gestión de Consorcios Nº 117 (abril/mayo 2012) que –según pudo saber- el proyecto de ley de Delia Bisutti contaría con el apoyo de las bancadas mayoritarias para su aprobación.
Por otra parte, mencionó que desde su asociación enviaron una nota a la diputada en la que le expresaron que ya la normativa vigente [Ley 941] contempla "el acceso y revisión, por parte de los consorcistas, de la documentación refrendatoria de los ingresos y egresos de cada consorcio" por lo cual esta iniciativa "sólo llevaría a un incremento de gastos para los consorcios ya que los administradores optarán masivamente por tercerizar esta tarea" lo cual supone el traslado de esos costos a las expensas.
Por último, el presidente de AIERH expresó la necesidad de llamar a la reflexión a los legisladores y funcionarios del Registro Público de Administradores (RPA) para que "revean tanto este proyecto como otras normas vigentes, algunas de las cuales imponen obligaciones y controles redundantes y otras son de cumplimiento inviable" y agregó que espera que "como lo hemos expresado en otras oportunidades –sin éxito- esperamos que prime la cordura"
Perlitas: El tiempo es la sustancia de la que estoy hecho (Jorge Luis Borges).
[BPN-23/05/12] Los sueldos del mes de mayo no presentan novedades hasta el día de la fecha. Si bien a partir del 10 de mayo aparecen publicados en el Boletín Oficial (BO) numerosos acuerdos monetarios y modificaciones a pautas laborales en distintos sectores, en propiedad horizontal no hay novedades.
A pesar de la falta de información, es bastante probable que puedan aparecer nuevas escalas salariales motivo por el cual habrá que prestar especial atención diariamente a las publicaciones del BO.
Viernes 25 por el Día de la Revolución de Mayo.
La puertita de los actores de la Ley 3.254 por el Adm. Adrián Hilarza
Tengo el agrado de dirigirme a Ud. a los efectos de manifestar algunas reflexiones de la nota publicada en vuestro Boletín de fecha 17/05/12 titulada “UCRA y LCPH Comité de Defensa del Consorcista”.
Luego de leerla y releerla no salgo de mi asombro y sorpresa por algunas manifestaciones vertidas en la misma.
Me pregunto si sería el momento que efectúen algunos actores de la Ley 3.254 su propia autocrítica de la puertita que permitieron irresponsablemente abrir y dejar abierta, por lo menos no he escuchado a la fecha manifestaciones en lo contrario al momento de ser sancionada la modificatoria de la Ley 941 y de la aplanadora posterior que fue su decreto reglamentario 551. Esa puertita abierta, sutil, es la que ha permitido una licencia plena para generar todo tipo de negocios a quienes se acerquen al permeable DGDYPC/CABA, los cuales son de dudoso resultado para el bien común y claramente la resultante de injustificados incrementos en las expensas desvirtuándola. A esta altura el consorcista y el administrador son una víctima más de este macabro sistema instalado y pergeñado en el ámbito de la C.A.B.A. pero con un agravante mayúsculo que se irá observando con el tiempo: irá estornudando el RPA con los cambios de autoridades del Poder Ejecutivo de esta bendita Ciudad, esta será otra película por ver.
Cuando se menciona “agrupaciones de administradores”, pregunto por qué no se especifica claramente qué instituciones son y no minimizando el comentario pretendiendo meter a todos los administradores en una misma bolsa a expensas de conseguir adhesión popular en forma demagógica.
Por supuesto que nuestra institución (AIPH) está en absoluto desacuerdo con “la creación de un organismo de mediación de conflictos” a espaldas de una sociedad que es la que finalmente debe pagar los costos de decisiones ajenas en las cuales no puede por el momento participar.
Obviamente, lo más barato y chato es seguir echando la culpa a los administradores y sembrar dudas sobre su honorabilidad, generalizando livianamente y no hacerse cargo de la puertita que irresponsablemente, insisto, abrieron y permitieron que se deje abierta y que ha desvirtuado el concepto del Registro Público de Administradores y de la Ley 3.254, con la cual nuestra institución no coincide en muchísimos puntos, pero mientras no haya otra que la suplante, ya sea, por otra nueva ley o por resoluciones judiciales, deberemos respetarla.
Asociación Civil de Administradores de Consorcios de PH (AIPH)
El lock-out patronal”, ni lo notaríamos por la Sra. Alicia Giménez
En el Boletin de PN del 25/04/2012, con gran sorpresa nos enteramos de la decisión de los señores administradores de realizar un “paro de actividades” -podríamos llamarlo de este modo- en señal de protesta por las “excesivas obligaciones” impuestas a los consorcios por el Gobierno de la CABA ¿Impuestas a los consorcios o a los administradores?
No todos los administradores, obviamente, pero cuántos de ellos hacen paro de actividades casi continuamente, ahora nos damos cuenta del porque de ese comportamiento.
Cuando a algunos administradores se los llama por teléfono, no responden. Solo tienen un contestador telefónico que graba los mensajes que jamás serán respondidos; enviarle una nota, no tiene sentido. No la reciben, no la contestan. Lo mismo con las cartas documento que los consorcistas nos vemos obligados a enviarles ante la gravedad de un hecho. Como por ejemplo: una gotera sobre la cama que ya es más una catarata o cuando el agua nos cubre todo el departamento.
Por otra parte, si tenemos la malsana curiosidad de querer ver (no para controlar, acción prohibida) “nuestra documentación contable u otra” tampoco tenemos suerte a pesar de que la Ley 941 y su decreto reglamentario nos respetan. Nos dicen: "¡Ud. es la única o el único que quiere verla!" como si “ser la única” no me diera derecho de pedir la documentación que pertenece al consorcio y no al administrador. Claro está que por una cuestión de orden se encuentra en la oficina del mismo.
Resumiendo, debido a la poca o nula respuesta que tenemos de algunos administradores, “el lock-out patronal” ni lo notaríamos. Creo que deberían buscar otra manera para llamar la atención sobre el disgusto que les causan las excesivas “medidas de control”.
Los administradores se quejan de la serie de deberes que le impone la Ley 3.254 (modificatoria de la Ley 941) y agregan que tales medidas recaen también sobre los consorcios que, sin ninguna posibilidad de defensa, tenemos más obligaciones que una central nuclear. Hasta ahora recayeron varias y cuantiosas medidas sobre nuestras espaldas y apenas si hubo alguna que otra tibia queja por parte de los administradores. Lo mismo que le ocurre a los administradores nos ocurre a los consorcistas que “quedamos obligados a una serie de deberes (y pagos) sobre los cuales no pudimos participar en su discusión”, léase, paritarias.
No los aqueja el problema que recae sobre los consorcios, están confundiendo al lector. Si nos remitimos a las distintas presentaciones ante la Justicia y hasta ante el INADI veremos que la verdadera preocupación es el control que se pretende ejercer sobre la actividad que desarrollan sin darse cuenta de que las leyes promulgadas y las posteriores disposiciones, tal vez excesivas, son el fruto del mal ejercicio de la actividad por parte de algunos administradores que pedían a gritos un mayor control. Este es el verdadero motivo de la legislación vigente, no busquen otro.
Las “expensas” siempre tuvieron “alguna excusa” para ser elevadas, pero la medida que más ha incidido en el monto de las mismas es la firma del Convenio Colectivo de Trabajo que, en “representación de los genuinos empleadores”, realizan las mismas asociaciones que ahora se quejan de que tenemos más obligaciones que una central nuclear y lo siguen haciendo con total impunidad a pesar de los graves problemas que causan los remates mensuales de pequeñas unidades de vivienda por falta de pago de expensas.
Por otra parte, no se comprende que las disposiciones emanadas de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor merezcan una protesta tan airada por parte de los administradores. Cuando se firmó el CCT 589/10 se creó un nuevo “aporte patronal” del 0,5% (art. 29), que se suma al aporte del art. 27 , del 2,5%, lo que hace un total del 3% , solamente para las finalidades de estos dos artículos.
Según el art. 29 del CCT, con el 0,5 % aportado por los consorcistas en calidad de empleadores, las asociaciones y cámaras de administradores firmantes del convenio, resuelven crear, sin nuestra participación, pero con nuestro dinero, un servicio de conciliación, el que es denominado, finalmente, SERACARH- Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de los Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal.
En el Ministerio de Trabajo existe el SECLO- Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria, no se comprende la existencia de este SECLITO (como es llamado el SERACARH) con una importante sede propia en la calle Juan D. Peron al 1.800 de dudosas atribuciones.
Lo que más llama la atención es que, a pesar de que las disposiciones del Gobierno de la CABA son altamente denostadas por parte de los creadores de este Servicio de Resolución de Conflictos, el SERCARH ofrece los servicios de “profesionales habilitados y capacitados en relevamientos de edificios y con experiencia en el área de asesoramientos y asistencia técnica en Higiene y Seguridad” para dar cumplimiento a la Disposición 411 DGDyPC/2011, Certificado de Edificio Seguro, servicio cuya tarifa especial es de $ 800 para los socios de la CAPHAI, UADI y AIERH y para los socios de SERACARH la tarifa es de $ 900.-
Esta actividad, que genera rentabilidad con nuestros aportes, nos hace acreedores a una ganancia de acuerdo al porcentual que cada consorcio ha aportado. Por lo tanto estamos en condiciones de retirar la que nos corresponde por nuestro capital ingresado. También se deduce que lo que los administradores llaman “excesivas obligaciones” pueden ser una fuente de ingresos para el nuevo emprendimiento.
Pensemos entonces: el paro de actividades ¿a qué obedece? ¿lo tendrán resuelto ya?
Perlitas: No podemos tener una revolución que no involucre y libere a las mujeres (John Lennon).
«¡A mí, nooo... Wana!» por el Adm. Gustavo Karcher
Estimados lectores de PN:
Como no todo el mundo sabe, antes de ser administrador, durante casi 30 años fui diseñador gráfico y entre medio, director de arte de algunas revistas, diagramador en La Gaceta, Diario Popular y la vieja La Razón, socio de una empresa de fotocromía; periodista; director de una revista de derechos humanos allá por el '83 y webmaster desde el '98. Vale decir, y en otras palabras: "a mí no, Wana"; no me vengan con el grupo de nuevos curros a caballo de trasparentar la nada.
Que si el RPA nos exige presentar DDJJ de cada uno de nuestros actos por cada uno de los consorcios que administramos vaya y pase, si hasta parece justo. Pero imaginar que voy a tener que exhibir "públicamente" documentación "privada" de cada uno de los consorcios en calidad de mandantes por un capricho legislativo de sospechoso anclaje, me subordina a decir: o nos tomaron por giles o qué demonios les pasa.
Al menos yo —que expongo ante quien me lo pida, toda la documentación respaldatoria de mis gestiones y puedo jactarme de presentar liquidaciones obsesivamente inobjetables, que soy un obsesivo compulsivo con los pagos, que jamás pagué un solo haber después del 5 hubiera o no hubiera plata en el consorcio— siento que esto es una tocada de hombro, por no ser más específico y a riesgo de caer por grosero.
Si quienes integran el objeto de mi mandato tienen directo acceso a la información que apuntala todas mis gestiones y pueden —como agregado de mis servicios— consultar las liquidaciones desde la Web: bajarlas, imprimirlas o hacer con ellas lo que se les dé la gana (lo cual me lleva su buen trabajo y es un añadido de mis servicios) no puedo dejar de preguntarme en qué afiebrada mente puede caber la subrepticia iniciativa propuesta por la diputada Delia Bisutti que huele más a una pequeña ayudita para mis amigos de la AFIP y el SUTERH que verán qué consorcios tienen encargados, quiénes contratan monotributistas, quiénes tercerizan con empresas privadas y quiénes con cooperativas de trabajo o no. Vale decir y a vos qué te importa si la ropa sucia la lavo en casa.
Porque seamos sinceros. Esto es un artilugio más para usar a los administradores como cabeza de turco de la voracidad fiscal que ya no sabe cómo hacer para controlar, recaudar y hacer que cada ciudadano de cada rincón de la CABA labure "gratis" para el fisco, el Estado/Gobierno y las corporaciones que sustentan desde cada uno de los escaños un sistema capitalista cada vez más descarnado, hipócrita, corporativo y recaudador.
Digo: "a mí, nooo... Wana" porque subir información de mis representados al ciberespacio implica: contratar dominios, contratar sistemas de hosting "seguros", procesar bases de datos con claves de acceso restringido, contratar webmaster que gestionen mensualmente los sitios por cada consorcio, escanear, retocar, formatear, procesar la información, actualizarla, etcétera. Todo lo cual tendrá su precio a cuenta y cargo de nuestros honorarios, lo cual obviamente implicará trasladar los costos sobre nuestros representados.
Vale decir que a las pesadas cargas que el ejecutivo nos tiene habituados gracias a la milagrera 3.254 y la imaginativa inventiva del Dr. Gallo con sus pretorianas disposiciones que exceden los alcances de sus potestades, habrá que sumarle las brillantes iniciativas de tan banelquizadas ideas de los legisladores de turno que disfrazan de bondadoso y justiciero aquello que se cae de maduro, no es más que otro ajuste de cuentas del fisco
Gustavo O. Karcher
Sobre "Comité de Defensa del Consorcista" por la Sra Lydia Voltan
Muchas felicidades y gracias Dr. Loisi y Sra. Gimenez por la creación de este Comite de Defensa (CODEP).
Creo que es lo que estábamos esperando los propietarios desde hace mucho tiempo: que hubiera alguna entidad que nos escuchara, defendiera y protegiera de los muchos avasalladores que no teniendo nada que ver con los propietarios se arrogan su representación en beneficio propio.
Lydia Voltan
Perlitas: La pluma es la lengua del alma (Miguel Cervantes).
Soy estudiante de abogacía y me estoy especializando en propiedad horizontal.
Actualmente, tengo la propuesta para administrar un edificio que aún es un fideicomiso debido a que todavía no se escrituró.
En esta situación, ¿cómo hago para implementar la administración y los libros (sobre todo el de ascensores)?
El contrato de fideicomiso estipula que será el fiduciario el administrador.
¿Quién debería firmar las expensas?
Por favor, toda la información que me puedan enviar al respecto se los agradeceré.
La existencia de un consorcio comienza cuando es registrado su reglamento de copropriedad en el Registro de la Propiedad Inmueble. El art. 9º, primera parte de la Ley 13.512 expresa que "al constituirse el consorcio de propietarios deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad…" Dice Highton que "conforme a la norma el reglamento es obligatorio. No nace automáticamente el sistema de propiedad horizontal por la sola división material de un inmueble en fracciones que cumplan con los requisitos legales; por el contrario, se exigen formalidades que deben cumplirse ineludiblemente para su constitución".
De su relato descuento que ya, el edificio, se encuentra habitado por personas que sólo cuentan con una promesa de compraventa a su favor. No son aun propietarios, por lo ya manifestado, ni existe reglamento por escritura pública por el que pueden adquirir el derecho real de propiedad horizontal.
En estos casos, se aplican las disposiciones de la Ley 13.512, por cuanto el contrato de fideicomiso establecería que el fiduciario es el administrador. Seguramente en el mismo contrato del fideicomiso, se habrá consignado la forma como se contribuyen al pago de expensas comunes, en ese caso, siendo el fiduciario, tal como ud, relata el administrador, este será quien firmará las expensas. Por lo que Ud. refiere, éste se habrá reservado la potestad de nombrar futuros administradores, y en ese caso será válida su designación como administradora.-
Refrente a los libros que Ud. menciona, se encuentra legislados dentro de la normativa de la Ley 13.512 y en la Ciudad de Buenos Aires, para edificios que se encuentra dentro de la órbita de la propiedad horizontal y el mencionado aún no lo es.-
Esperando haber contestado a su consulta la saludo muy atte.-
Perlitas: Una mente atormentada por la duda no puede concentrarse en el camino que conduce al éxito (Arthur Golden).
El consorcio donde vivo -al cual estoy tratando de organizar- es un edificio compuesto por cuatro torres de tres pisos y en total tiene 42 unidades funcionales.
Tenemos problemas para encontrar a los dueños de siete de esos dpartamentos ya que todos están habitados por inquilinos o parientes pero no pagan y no quieren facilitar datos del posible titular.
Todo esto se construyó en cooperativa por crédito hipotecario pero, como los créditos no están saldados todavía, no figuran en el Registro de Propiedad los nombres de los titulares y el banco tampoco quiere facilitar sus datos.
¿Qué se puede hacer para cobrar las expensas a estas personas?
¿Se puede intimar a los ocupantes o inquilinos?
Voy a empezar por el final. Se puede entablar una diligencia preliminar judicial a fin de que el Acreedor Hipotecario (Banco) denuncie el nombre y domicilio de los beneficiarios del crédito y/o de los adquirentes de las unidades.
Incluso se puede entablar esta misma diligencia contra el ocupante del departamento a fin de que denucie a título de qué ocupa el mismo, y en su caso el nombre y domicilio del adquirente o quien le otorgó la posesion o tenencia del bien, o adjudicación, si es que ya la hubo.
No importa que los departamentoss no tengan aún titular registral, la obligación de pago de expensas no nace de la calidad de propietario "registral" sino de la calidad de "poseedor, por una razón de justicia, y es que quien goza de los servicios debe hacerse cargo de su pago.
El problema no se presenta respecto a quién reclamar el pago o a quién iniciarle el juicio, sino que al no figurar como titular registral no se le podrá embargar la unidad, y por lo tanto, no sabremos que bien embargale al deudor.
Se podría sí embargar los derechos emergentes del boleto de compraventa, es decir que en caso de juicio, se deberán subastar esos derechos, de carácter personal no real.
Mas allá de lo dicho, es necesario saber para dar una opinión más certera, si el edificio tiene reglamento de copropiedad, si funciona como propiedad horizontal, con administrador, asambleas etc. En caso de no tener aún el reglamento, o sea tratándose de un consorcio de hecho vigente durante el período de prehorizontalidad, ver si el edificio ya ha sido totalmente terminado y adjudicado.
Necesitaría estos datos para una opinión con mayor propiedad.
Quería consultarte como proceder a la venta de la portería si la misma figura en los planos de obra y de propiedad horizontal como unidad común o complementaria, al márgen de que exista la voluntad del 100% del consorcio.
Veo una imposibilidad escritural al no tener la misma número de unidad funcional y la modificación del plano no creo ser viable por la misma norma que lo obliga.
Si Ud sostiene que cuenta con la voluntad del 100% de los consorcistas, o sea, la unanimidad de los titulares de dominio, nada es imposible y pueden utilizarse todas las variables habidas y por haber.
Por ejemplo, si el departamento de portería consta en planos como espacio común -o sea propiedad de cada uno de los consorcistas en la medida del porcentual- (art. 2 ley 13512), cabría modificar el plano de subdivisión y reglamento de propiedad transformando el espacio común en una nueva unidad funcional integrada por ende con nuevos polígonos.
Si la unidad estuviese como complementaria, tendría que pertenecerle a alguien en especial y en este caso si el titular es uno sólo podría enajenarla a otro titular en el mismo edificio y si tiene un destino común proceder como en el párrafo anterior.
Son excepcionales los casos en que ha podido lograrse esta variación en edificios de más de 10 unidades ya que muchas veces en el listado de consorcistas figuran propietarios que ha fallecido, otros que están inhibidos para disponer de sus bienes y otros que por error son consignados como propietarios pero en realidad el titular registral es un pariente, o solo tienen un usufructo pero están impedidos de ejercer actos de disposición de bienes.
El administrador de un consorcio -como representante legal- contrató la ejecución de tareas de refacción de toda la fachada de un edificio.
La empresa terminó la tarea pero no le pagaron lo hecho.
El abogado de la empresa demandó el cobro del trabajo al administrador.
¿Es correcto dirigir la acción contra el nombrado?.
Estimado lector Nicolás:
La ley 13.512 en sus arts. 9º, inc. a)(1) y 11º(2) establece que el administrador es el representante de los propietarios, por lo que entendiendo que al Consorcio se le reconoce - ya pacíficamente tanto en doctrina cuánto en jurisprudencia - personalidad jurídica propia, deviene en representante de dicho ente.
En ese sentido, están a su cargo la gestión de los intereses comunes en temas que no justifiquen la convocatoria a la Asamblea - facultades, derechos y obligaciones inherentes a su función - o que hayan sido resueltas por ésta.
Se sabe, que la existencia del administrador en el Consorcio es de carácter obligatoria y le son aplicables las reglas del mandato civil(3) y en nuestra opinión las de la relación de consumo(4).
"El administrador de un inmueble en propiedad horizontal es un mandatario, y las relaciones jurídicas que se derivan de tal carácter y de su actuación frente a los mandantes y a los terceros están regidas por las reglas generales propias de ese contrato en cuánto no hayan sido derogadas por estipulaciones de las partes o por normas específicas (…) (el resaltado nos pertenece)(5).
El administrador puede ser responsabilizado, cuando actúa como órgano de la persona jurídica o en cumplimiento del mandato recibido, si lo hace en forma negligente según los requerimientos de las circunstancias de personas y cosas(6).
En el planteo sub-exámine, habiendo el representante de los condóminos actuado dentro de sus facultades o en cumplimiento de instrucciones asamblearias y no demostrada culpa
en el ejercicio de su función, la acción por el incumplimiento corresponde enderezarla contra el Consorcio que contrató.
Esperando haber sido útil a los fines de esclarecer su consulta, lo saludo con distinguida atención.
(1) Art. 9° LPH - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; (…).
(2) Art. 11º LPH -El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos.
(3) Código Civil, arts. 1869 y siguientes.
(4) Ley 24.240 con sus modificatorias y reformas hasta la ley 26.361 y normativa infralegal aplicable.
(5) Cámara Nacional en lo Civil, Sala L, 30/12/93, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 3113).
(6) Highton, Elena I., Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, 2ª ed., pg.606, Hammurabi, Bs.As., 2007.
Buenos días, mi nombre es Melina y soy suscriptora del Boletín de Pequeñas Noticias. Por favor, dado que no me puedo comunicar con el Sindicato de Empleados de Consorcios, necesitaría que me informen de qué manera abonar la bonificación por antigüedad de la encargada de mi consorcio.
Ella está en el mismo desde abril del año 2003.- Trabaja dos horas, tres veces por semana, o sea 6 hs. semanales.
¿Cómo habría que abonarle dicho beneficio?
Estimada Melina, el valor que se abona por antigüedad depende de la función del trabajador y de la fecha de ingreso al consorcio de propietarios.
Se le debe abonar el "1% del sueldo básico de los ayudantes permanentes sin vivienda de cuarta categoría" (Disposición 106/2009 BO 27/07/2009) siempre que la fecha de ingreso a su trabajo sea posterior a la fecha de homologación de esta norma que fue el 16 de julio de 2009 y estemos hablando de un trabajador de media jornada, suplentes y jornalizados.
Si es un trabajador de 8 horas diarias, corresponde abonarle el 2% del sueldo básico de los ayudantes permanentes sin vivienda de cuarta categoría. Según la escala vigente (Octubre/2011) los valores correspondientes son $37.12 (1%) y $74.24 (2% de $3712).
En tu caso, si bien es una trabajadora jornalizada, ingresó en abril de 2003 por lo tanto le corresponde cobrar $74.24 por año de antigüedad.
Estoy suscripta al Boletín de Pequeñas Noticias desde hace varios años y realmente resulta utilísimo en todo sentido. Es por eso que en este momento recurro para solicitar si me pueden aclarar la siguiente duda: en el caso de abonarse menos de $ 586.79 que es el límite mínimo para el cálculo de los Aportes y Contribuciones al Sistema Integrado Previsional Argentino, por ejemplo suplencia de medio día $ 82,63 ¿qué aportes y contribuciones corresponderían ya que si se aplica el mínimo establecido mencionado prácticamente no cobra nada?
Aguardo su respuesta y desde ya sumamente agradecida por mantenernos actualizados.
Estimada María Graciela, yo no soy contadora pero estoy casi segura que los montos mínimos están calculados en relación a un período más largo que el que se calcula diariamente por el trabajo de un suplente de muy pocos días.
Sería conveniente que hagas la consulta con un profesional.
Yo solo puedo decirte que el aplicativo te informa que estás declarando un importe menor que el mínimo pero te deja continuar.
Hola. ¡Buenas tardes! Quisiera saber en qué parte del sitio puedo dejar mi Curriculum Vitae, ya que estoy buscando trabajo y me recomendaron esta página, ya que es confiable y muy buena. Agradecería su respuesta! Muchísimas gracias.
Estimada Daniela, Pequeñas Noticias desde el año 2001 y debido a la crisis de aquel entonces dispone de un espacio llamado "Ofrecidos" para colaborar con todos aquellos interesados en encontrar trabajo en relación de dependencia dentro del sector de la propiedad horizontal.
Podés enviarnos un mail con todos tus datos a ofrecidos@pequenasnoticias.com.ar y esperamos que te sea de mucha utilidad.
Número de Edición: 462 (1º edición)

References: artículo 9
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 artículo 1
 Resolución 
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