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Timestamp: 2016-10-23 16:08:35+00:00

Document:
Pr�sents: M. Corboz, Mme Rottenberg Liatowitsch, M. Nyffeler et M. Favre, juges.
les �poux Z.________, d�fendeurs et recourants, repr�sent�s par Me Thierry Thonney, avocat � Lausanne,
X.________, demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Philippe Richard, avocat � Lausanne;
(hausse de loyer; immeuble dit ancien; m�thode de calcul)
A.- Par contrats du 3 novembre 1993, X.________ a remis � bail aux �poux Z.________ un appartement de quatre pi�ces situ� au 1er �tage d'un immeuble sis au chemin de Soma�s, � Pully, ainsi qu'une chambre ind�pendante situ�e au sous-sol du m�me b�timent. Moyennant un pr�avis de trois mois, les baux peuvent �tre r�sili�s pour la fin de chaque mois, sauf d�cembre.
La bailleresse a acquis l'immeuble en 1956 pour un montant de 610 000 fr., auquel s'ajoutaient les honoraires de notaire par 1871 fr.30 et les droits de mutation par 23 562 fr.55. L'immeuble a �t� construit en 1955; aucune r�novation importante n'a �t� effectu�e jusqu'en 1997. Cette ann�e-l�, la propri�taire a r�alis� des travaux pour un montant de 622 310 fr.60; il s'agissait notamment de refaire la toiture, d'y installer une sous-couverture, de remplacer les fen�tres et de poser une isolation p�riph�rique.
Par transaction intervenue le 21 octobre 1997 devant la Commission de conciliation, les parties ont fix� le loyer mensuel � partir du 1er octobre 1997 � 842 fr. pour l'appartement et � 157 fr. pour la chambre, charges non comprises; ces montants correspondaient � un taux hypoth�caire de 4,5% et � un indice des prix � la consommation de 104. 1.
Apr�s les travaux, la bailleresse a, par formulaires officiels du 9 d�cembre 1997, notifi� aux locataires des hausses de loyer fond�es sur les r�centes r�fections � plus-value; le loyer de l'appartement �tait port� � 1034 fr. par mois � partir du 1er avril 1998, charges non comprises, alors que celui de la chambre ind�pendante passait � 182 fr. par mois.
B.- Les �poux Z.________ ont contest� ces hausses en invoquant un rendement net excessif. A la suite de l'�chec de la tentative de conciliation, X.________ a, par requ�te du 1er mai 1998, conclu au caract�re non abusif des augmentations notifi�es le 9 d�cembre 1997 et demand� que les loyers mensuels de l'appartement et de la chambre soient fix�s � 1034 fr. plus un acompte de 125 fr., respectivement 182 fr.
plus un acompte de 15 fr. d�s le 1er avril 1998.
Par requ�te du 23 juin 1998, les locataires ont conclu � ce que le loyer de l'appartement soit r�duit de 2,91% d�s le 1er octobre 1998 en raison de la baisse du taux hypoth�caire � 4,25%.
Lors de l'audience du 9 juin 1999, les �poux Z.________ ont compl�t� leurs conclusions en ce sens que le loyer de l'appartement lou� est r�duit de 2,91% � partir du 1er octobre 1999.
Se pr�valant des loyers usuels du quartier, X.________ a propos� six appartements � titre comparatif.
Par jugement du 7 septembre 2000, le Tribunal des baux du canton de Vaud a jug� que les hausses de loyer destin�es � entrer en vigueur le 1er avril 1998 �taient abusives dans la mesure o� les nouveaux loyers mensuels nets d�passaient 1004 fr. pour l'appartement et 178 fr. pour la chambre ind�pendante.
Statuant le 25 avril 2001, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� le recours d�pos� par les locataires et confirm� le jugement de premi�re instance. Les consid�rants ont �t� notifi�s le 3 septembre 2001.
C.- Les �poux Z.________ interjettent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. A titre principal, ils concluent � la r�forme de l'arr�t attaqu� en ce sens que les hausses de loyer notifi�es le 9 d�cembre 1997 sont abusives dans leur totalit� et de nul effet, que le loyer mensuel net de l'appartement est r�duit de 2,91% d�s le 1er octobre 1998 et qu'il est r�duit dans la m�me mesure d�s le 1er octobre 1999.
Subsidiairement, ils demandent l'annulation de l'arr�t cantonal et le renvoi de la cause pour nouveau jugement dans le sens des consid�rants.
1.- S'agissant d'un bail reconductible tacitement, autrement dit de dur�e ind�termin�e (ATF 114 II 165 consid. 2b), il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, de l'augmentation du loyer annuel contest�e dans la derni�re instance cantonale et, le cas �ch�ant, d'y ajouter la diminution du loyer annuel litigieuse � ce stade de la proc�dure, puis de multiplier le montant obtenu par vingt (art. 36 al. 5 et art. 47 al. 1 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1). En l'esp�ce, l'augmentation en cause est de 2196 fr. par ann�e [(162 fr. + 21 fr.) x 12].
Multipli� par vingt, ce montant donne un total de 43 920 fr.
Quant � la diminution de loyer r�clam�e, elle s'�l�ve � 294 fr. pendant une ann�e (842 fr. x 2.91% x 12), puis � 579 fr.50 les ann�es suivantes (294 fr. + [817 fr.50 x 2.91% x 12]), soit 11 304 fr.50 sur vingt ans. La valeur litigieuse � laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilit� du recours en r�forme est par cons�quent largement d�pass�e.
2.- a) Selon le Tribunal des baux, les d�fendeurs ne pouvaient pas s'opposer aux augmentations de loyer en invoquant le rendement excessif de la chose lou�e; s'agissant d'un immeuble ancien, il convenait en effet de se r�f�rer aux loyers usuels du quartier. Or, la demanderesse a prouv� que le loyer augment� se situait dans les limites des loyers usuels du quartier. Puis, examinant la cause sous l'angle des prestations suppl�mentaires de la bailleresse, le Tribunal des baux a conclu que les travaux de r�novation ex�cut�s en 1997 autorisaient une augmentation des loyers mensuels de 162 fr. pour l'appartement et de 21 fr. pour la chambre ind�pendante.
Enfin, le tribunal a rejet� les deux baisses de loyer sollicit�es par les locataires, en se basant � nouveau sur le crit�re des loyers usuels du quartier.
Au stade du recours cantonal, la hausse fond�e sur les prestations suppl�mentaires n'�tait, en tant que telle, pas contest�e. A la suite du Tribunal des baux, la Chambre des recours a consid�r�, d'une part, que seul le crit�re des loyers comparatifs pouvait �tre oppos� aux hausses de loyer signifi�es par la demanderesse et, d'autre part, que les loyers tels que fix�s par les juges de premi�re instance se situaient dans les limites des loyers usuels du quartier.
b) Se plaignant d'une violation des art. 269 et 269a CO, les d�fendeurs reprochent � la cour cantonale de leur avoir d�ni� le droit de prouver le caract�re abusif du rendement de l'objet lou� afin de s'opposer aux hausses de loyer litigieuses. Ils estiment que les juges vaudois ont m�connu la pr�pond�rance du crit�re du rendement abusif sur celui des loyers usuels, m�me dans le cas d'un immeuble ancien. Au surplus, le calcul du rendement net ne serait en l'esp�ce ni impossible, ni difficile en raison de l'�ge de l'immeuble. Les d�fendeurs proc�dent ensuite � un tel calcul; il en ressort que le loyer au m2 autoris� est de 115 fr.60 alors que le loyer au m2 de leur appartement �tait de 117 fr.50 avant l'augmentation litigieuse. Enfin, les d�fendeurs sont d'avis que quatre des cinq objets de comparaison retenus par la cour cantonale ne pr�sentent pas les m�mes caract�ristiques de dimension ou de situation que l'appartement qu'ils louent; faute d'avoir apport� les cinq �l�ments de comparaison exig�s par la jurisprudence, la bailleresse ne pouvait s'opposer aux baisses de loyer requises.
3.- a) La demanderesse a notifi� aux d�fendeurs une augmentation de loyer fond�e sur un facteur relatif, soit les prestations suppl�mentaires li�es aux travaux de r�novation entrepris en 1997 (art. 269a let. b CO). Face � une majoration justifi�e selon la m�thode relative, le locataire conserve la facult� de s'y opposer en faisant valoir que le loyer assure n�anmoins un rendement excessif, au regard de la m�thode absolue (art. 269 CO; cf. ATF 121 III 163 consid. 2c p. 164 et consid. 2d/aa p. 165; 123 III 76 consid. 4c p. 83).
Le rendement d�terminant au sens de l'art. 269 CO est le rendement net des fonds propres investis par le propri�taire.
Le capital propre correspond � la diff�rence entre le co�t initial de la chose lou�e et les fonds �trangers (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174; 122 III 257 consid. 3a p. 258 et les arr�ts cit�s). Lorsque l'immeuble n'a pas �t� construit ou acquis r�cemment, la d�termination des fonds propres peut poser probl�me. En effet, il est parfois difficile, voire impossible de reconstituer le capital propre, faute de pi�ces comptables ou parce que celles-ci laissent appara�tre, apr�s indexation, des montants �conomiquement irr�alistes (ATF 122 III 257 consid. 3b/aa p. 258/259; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 2e �d., n. 17 ad art. 269 CO; Lachat, Le bail � loyer, p. 287; Gratz, Mietzinsgestaltung, p. 71). Sous l'ancien droit, le Tribunal f�d�ral a jug�, en 1986, que le crit�re des loyers usuels du quartier ne pouvait �tre �cart� lorsqu'il s'agissait de d�terminer si le rendement d'un immeuble ancien - en l'occurrence, construit en 1958/1959 - �tait excessif au sens de l'art. 14 AMSL (ATF 112 II 149 consid. 3d p. 154/155; approuv� par Higi, Z�rcher Kommentar, n. 273 ad art. 269 CO).
Le Tribunal f�d�ral n'a pas eu l'occasion de confirmer cette jurisprudence depuis l'entr�e en vigueur du nouveau droit du bail. Dans l'arr�t publi� aux ATF 124 III 310, il a examin�, dans le cadre d'une demande de diminution du loyer initial, le rapport entre l'art. 269 CO et l'art. 269a let. a CO, soit entre les deux facteurs absolus que constituent le rendement net et les loyers usuels du quartier. Il a conclu � la pr��minence du crit�re du rendement sur celui des loyers comparatifs, en ce sens que le locataire est autoris� � prouver que le loyer, pr�sum� se situer dans les limites des loyers usuels du quartier, procure au bailleur un rendement excessif. Demeurent toutefois r�serv�s les cas o� il est difficile ou impossible de d�terminer le caract�re excessif du rendement; et le Tribunal f�d�ral de citer les immeubles dits anciens, pour lesquels il pourra �tre fait application du crit�re des loyers usuels (arr�t pr�cit� consid. 2b). L'arr�t publi� aux ATF 122 III 257 concerne un immeuble acquis en 1953; bien que l'achat date de plus de quarante ans, le Tribunal f�d�ral n'a pas d�ni� au bailleur le droit d'opposer le rendement insuffisant de la chose lou�e � une demande de diminution de loyer fond�e sur la baisse du taux hypoth�caire, le litige portant pr�cis�ment sur la mani�re de calculer le rendement d'un immeuble ancien; il a toutefois ajout� que le bailleur aurait �galement pu se pr�valoir des loyers du quartier, sans se prononcer sur le rapport entre les deux crit�res.
Dans l'arr�t publi� aux ATF 120 II 100, qui avait trait � un immeuble acquis en 1959, le Tribunal f�d�ral n'a pas non plus vu d'obstacle � proc�der � un calcul de rendement, les locataires contestant une hausse de loyer en invoquant le rendement excessif.
Il r�sulte de cette jurisprudence que le moyen tir� du rendement net de la chose lou�e ne saurait �tre d'embl�e exclu lorsque la construction ou l'acquisition de l'immeuble en cause est intervenue dans les ann�es 1950, mais qu'il est toujours possible, dans ces cas-l�, de se r�f�rer aux loyers du quartier. En effet, les loyers fix�s selon le march� jouent un r�le de premier plan pour les immeubles construits ou acquis il y a plusieurs d�cennies, pour lesquels les justificatifs des investissements font d�faut ou n'ont plus de rapport avec la r�alit�. Le l�gislateur n'entendait pas d�savantager les propri�taires de longue date par rapport � ceux qui ont acquis leur b�timent r�cemment; la r�f�rence aux loyers usuels du quartier sert ainsi � rendre possible une certaine harmonisation entre anciens et nouveaux loyers (ATF 122 III 257 consid. 4a/bb p. 261).
Il s'ensuit qu'en cas d'immeubles construits ou acquis il y a quelques d�cennies, la hi�rarchie entre les crit�res absolus est invers�e par rapport � celle pr�valant pour les immeubles dits r�cents: si un loyer augment� selon un facteur relatif rentre dans les limites des loyers usuels du quartier, il n'y a pas lieu de proc�der au surplus au calcul du rendement net; en revanche, un tel calcul ne peut �tre refus� au locataire qui le demande, lorsque le bailleur qui entend augmenter le loyer ne se pr�vaut pas � son tour des loyers du quartier ou ne parvient pas � apporter la preuve requise � cet �gard.
b) En l'esp�ce, la demanderesse s'est pr�value du crit�re des loyers usuels pour faire �chec au calcul de rendement r�clam� par les d�fendeurs. Il convient d�s lors d'examiner si les appartements retenus � titre comparatif par la cour cantonale satisfont aux exigences pos�es en la mati�re par la jurisprudence.
aa) Ne sont en r�gle g�n�rale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier (art. 269a let. a CO). La jurisprudence a rappel� r�cemment le sens de la notion de loyers usuels, de sorte qu'il suffit ici de s'y r�f�rer (ATF 123 III 317 consid. 4). Il a �t� relev� en particulier que, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque s�curit�, il faut disposer, en r�gle g�n�rale, de cinq �l�ments de comparaison au moins, qui pr�sentent, pour l'essentiel, les m�mes caract�ristiques que le logement litigieux quant � l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction (m�me arr�t consid. 4a p. 319 et les r�f�rences).
bb) Sur les six �l�ments de comparaison pr�sent�s par la demanderesse, la cour cantonale en a retenu cinq, s'abstenant de se prononcer sur le sixi�me. Il y a lieu � pr�sent de confronter les caract�ristiques de chaque exemple comparatif avec celles de l'appartement occup� par les d�fendeurs.
N'�tant pas une autorit� d'appel, la cour de c�ans effectuera cet examen uniquement sur la base des constatations d�finitives des juges pr�c�dents et sur le vu des griefs valablement formul�s par les d�fendeurs (art. 55 al. 1 let. c et art. 63 al. 2 OJ; cf. consid. 4c non publi� de l'ATF 127 III 411).
Le premier exemple, sis au chemin de Soma�s, ne fait l'objet d'aucune critique de la part des d�fendeurs. Une analyse plus approfondie ne s'impose d�s lors pas.
Le deuxi�me exemple se trouve au chemin des Osches; sa surface est de 100 m2 alors que l'appartement de r�f�rence occupe 86 m2. Les locataires soutiennent que les dimensions de ces deux logements ne sont pas comparables. Selon la jurisprudence, un appartement de 171 m2 peut �tre compar� � des logements ayant une surface de 142 m2 (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321), soit 17% plus petits. Or, l'appartement du chemin des Osches n'est que 16% plus grand que celui lou� par les d�fendeurs. Une telle diff�rence permet encore la comparaison, de sorte que le deuxi�me cas pouvait �tre pris en compte par la cour cantonale.
Les troisi�me et quatri�me exemples sont situ�s � l'avenue de Villardin, respectivement au chemin du Ch�teau-Sec. Ils comptent tous les deux quatre pi�ces et occupent 79 m2, respectivement 82 m2, soit des surfaces tout-�-fait comparables � celle de l'appartement de r�f�rence.
Selon les constatations souveraines de la cour cantonale, l'appartement lou� par les d�fendeurs a le m�me nombre de pi�ces que ces deux logements. Les locataires pr�tendent certes que leur appartement compte quatre pi�ces et demie, mais n'invoquent pas, sur ce point, une inadvertance manifeste de la part de la Chambre des recours. Par ailleurs, comme aucun plan de l'appartement occup� par les d�fendeurs ne figure au dossier, la cour de c�ans n'est pas � m�me de rectifier d'office une �ventuelle erreur (art. 63 al. 2 OJ).
Au demeurant, une diff�rence d'une demi-pi�ce n'est pas d�terminante juridiquement (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321). C'est d�s lors � bon droit que la cour cantonale a inclus dans la comparaison les troisi�me et quatri�me exemples propos�s.
Le cinqui�me exemple est localis� au chemin de Fontanettaz. La Chambre des recours constate qu'il est situ� dans un environnement comparable � celui dans lequel se trouve l'appartement de r�f�rence. On peut ainsi admettre que, en l'esp�ce, la cour cantonale n'a pas m�sus� de son pouvoir d'appr�ciation en englobant ce cas dans les logements d�terminants.
Les loyers mensuels nets des cinq appartements retenus � juste titre par la cour cantonale s'�chelonnent entre 1115 fr. et 1450 fr. Selon le calcul non contest� du Tribunal des baux, le loyer mensuel net du logement des d�fendeurs peut �tre augment� � 1004 fr. en raison des prestations suppl�mentaires de la bailleresse. Ce montant se situe nettement au-dessous des loyers des appartements de comparaison, si bien qu'il ne saurait �tre tenu pour abusif; par identit� de motifs, il convient �galement d'admettre le caract�re non abusif du loyer de la chambre ind�pendante port� � 178 fr.
Au surplus, la demanderesse a oppos� avec succ�s le moyen tir� des loyers usuels du quartier aux demandes de baisse formul�es par les locataires (cf. ATF 122 III 257 consid. 4b p. 262).
En conclusion, la Chambre des recours n'a pas viol� le droit f�d�ral en confirmant les loyers fix�s par les juges de premi�re instance. Le recours sera rejet�.
4.- Vu l'issue de la proc�dure, il convient de mettre les frais judiciaires � la charge des d�fendeurs (art. 156 al. 1 OJ). En outre, ceux-ci verseront � la demanderesse une indemnit� � titre de d�pens (art. 159 al. 1 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 2000 fr. solidairement � la charge des d�fendeurs;
3. Dit que les d�fendeurs, d�biteurs solidaires, verseront � la demanderesse une indemnit� de 2500 fr. � titre de d�pens;

References: art. 47
 ATF 
 art. 269
 ATF 
 art. 269
 art. 269
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 63
 ATF