Source: https://fideicomisoinmobiliario.wordpress.com/
Timestamp: 2018-05-26 13:59:52+00:00

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CONTRATO DE FIDEICOMISO POR ADHESION.-
En la Ciudad de Buenos Aires, a los … dias del mes de … de …, entre: …, en adelante denominado la “FIDUCIARIA”, por una parte, y … en adelante denominado, el “FIDUCIANTE ADHERENTE”, por la otra, convienen en celebrar el presente contrato de adhesión fiduciaria, sujeto a los siguientes términos y condiciones:
1) Que con fecha …, el Fiduciario y los Fiduciantes Originantes, …, cuyos datos personales, sin ser transcriptos surgen del Contrato al que adhieren, celebraron un Contrato de Fideicomiso ordinario de administración e inver-sión inmobiliaria, cuya copia se adjunta y forma parte integrante del presente como Anexo I en adelante, el “Contrato”, el cual contempla la posibilidad de que pudieran ser partes de dicho Contrato nuevos Fiduciantes Beneficiarios mediante la adhesión al mismo.-
2) Que con fecha …, el Fiduciario en cumplimiento de lo establecido en el “Contrato”, adquirió el dominio fiduciario del inmueble sito en la calle …, con las medidas, linderos, superficies y demás circunstancias que surgen de la respectiva escritura número … pasada ante el escribano de ésta Ciudad, …, al folio … del Registro Notarial … a su cargo, cuya Primera Copia fuera inscripta ante el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha … en la Matrícula FRE. …, cuya copia forma parte del presente como Anexo II.-
3) Que conforme a la estructura de negocio sobre la que se asienta el Fideicomiso, nuevos Fiduciantes podrán adherir al Contrato mediante la suscripción e integración de aportes de fondos de libre e inmediata disposición, adquiriendo asimismo la calidad de Beneficiario.-
4) Que es intención de las Partes que el Fiduciante Adherente se adhiera al Contrato en calidad de Fiduciante Adherente y Beneficiario del mismo, prestando a su vez plena conformidad a las condiciones y términos del Proyecto Urbanístico y del Plan de Inversiones, cuyas copias, suscriptas por las Partes se agregan a la presente como Anexos III y IV, respectivamente.-
5) Que el Fiduciante Adherente ha analizado todos los riesgos vinculados al proyecto en general y, en particular, a los términos y condicones del Contrato y del Plan de Inversión, contando con adecuado asesoramiento legal, fiscal, financiero y contable, brindado por sus asesores.-
En consecuencia, las Partes acuerdan celebrar el presente Contrato de Ad-hesión Fiduciaria, en adelante “Contrato de Adhesión”, conforme los si-guientes términos y condiciones:
PRIMERA: Las Partes convienen que, mediante la suscripción de este Con-trato de Adhesión:
(a)	El Fiduciante Adherente será parte del Contrato como Fiduciante del mismo, obligándose a cumplir íntegramente con sus términos y con-diciones que declara conocer y aceptar;
(b)	El Fiduciante Adherente tendrá derecho a las utilidades que surgan del Fideicomiso en el cual participa en el carácter de Beneficiario y de conformidad a lo previsto en el Plan de Inversiones que se agrega a la presente; sin embargo, su participación en dicho carácter quedará sujeta a los riesgos del Fideicomiso en su totalidad;
(c)	El Fiduciante Adherente aportará al Fideicomiso todas y cada una de las sumas de dinero que surgen del Plan de Inversión que se suscribre conjuntamente con la presente.-
SEGUNDA: El Fiduciante Adherente declara y garantiza que:
(a)	Que tiene pleno derecho, capacidad y facultades para suscribir este Contrato de Adhesión y adherir al Contrato Original, de acuerdo con los términos y condiciones de ambos, obligándose al fiel cumplimiento de los deberes y obligaciones que de ellos surgen;
(b)	Que la presente constituye una obligación válida, legalmente vincu-lante y puede hacerse valer en juicio contra el mismo, de conformidad con sus propios términos;
(c)	Que la celebración, otorgamiento y cumplimiento del presente no requiere de la obtención de ningún consentimiento, renuncia, permiso, autorización o aprobación de persona o autoridad alguna;
(d)	Que se halla libre de todo gravamen, inhibición, orden judicial o cual-quier otro reclamo o acción que le impida disponer libremente de la totalidad o parte de los Fondos, no hallándose en cesación de pagos;
(e)	Que confirma el origen lícito de los fondos cedidos y comprometidos al presente Fideicomiso;
(f)	Que en relación con sus finanzas y necesidades económicas perso-nales dichos fondos representan una parte líquida de su patrimonio que usualmente destina a inversiones de riesgo y de la cual puede prescindir en el futuro.-
TERCERA: El presente Contrato de Adhesión Fiduciaria se regirá e interpretará de conformidad con los términos y condiciones que surge del presente, del Contrato al que adhiere y de las leyes de la República Argentina, especialmente según los términos y condiciones de la Ley 24.441, sus complementarias y reglamentarias.- Cualquier divergencia sobre la validez, existencia, interpretación, cumplimiento, incumplimiento o ejecución de este Contrato de Adhesión será dirimida por ante el Tribunal Arbitral que cita el Contrato Original al cual el presente adhiere.-
CUARTA:	Cualquier notificación que deba hacerse a las Partes del pre-sente sólo será considerada válida y vinculante si se dirige por escrito a los domicilios constituidos por el presente, donde serán válidas todas los avisos y notificaciones pertinentes.-
EN PRUEBA DE CONFORMIDAD, las partes firman dos ejemplares del pre-sente Contrato de Fideicomiso por Adhesión, de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de Buenos Aires a los … días del mes de … de ….-
Anexo I: Contrato de Fideicomiso Original.-
Anexo II: Escritura de compra fiduciaria.-
Anexo III: Proyecto Urbanístico.-
Anexo IV: Plan de Inversiones.-
ESCRITURA DE ADJUDICACION DE INMUEBLE A FIDUCIANTE-BENEFICIARIO.-
En la Ciudad de Buenos Aires, … comparecen, por una parte: …; ambos mayores de edad, de mi conocimiento, dejando constancia que la segunda compareciente concurre a este acto por sus propios derechos, haciéndolo el primero, señor …, en nombre y representación y en su calidad de Fiduciario del “FIDEICOMISO …”, constituído por instrumento privado con firmas notarialmente certificadas con fecha …, con domicilio legal y fiscal sito en la … de ésta Ciudad, con CUIT. …, documentación que en su original tengo a la vista, surgiendo de la misma facultades suficientes para este acto, doy fé, y en tal carácter, conjuntamente con la segunda compareciente, …, exponen:
PRIMERO: Que conforme resulta del contrato relacionado, con fecha …, se constituyó un Contrato de Fideicomiso, denominado: “Fideicomiso …” con CUIT. … y domicilio legal y fiscal en la calle … de ésta Ciudad, en el cual el señor … asumió el carácter de Fiduciario y … el carácter de Fiduciante-Beneficiaria.-
SEGUNDO: Que dicho contrato tiene como finalidad garantizar las obligaciones asumidas por los Fiduciantes-Beneficiarios y el Fiduciario en el marco de una inversión inmobiliaria que consiste en la construcción y comercialización, por venta y/o adjudicación, de las unidades funcionales y complementarias resultantes de un edificio de acuerdo a las cláusulas y condiciones que surgen del contrato relacionado.-
TERCERO: Que como consecuencia de lo expuesto en el punto anterior, y por expresa indicación de los Fiduciantes-Beneficiarios, el Fiduciario adquirió el inmueble que se detallará, sito en la calle …, a los efectos de realizar en el mismo el emprendimiento urbanístico proyectado, todo lo que surge de la escritura de fecha …, pasada ante mí al folio … de éste Registro, cuya Primera Copia fuera inscripta ante el Registro de la Propiedad Inmueble el … en la Matrícula F.R. ….-
CUARTO: Que según resulta del contrato de fideicomiso las partes acordaron expresamente que las unidades funcionales y complementarias resultantes del edificio a construir serán vendidas a terceros compradores y/o adjudicadas en plena propiedad, posesión y dominio a los Fiduciantes-Beneficiarias en calidad de contraprestación por los aportes dinerarios oportunamente realizados.-
QUINTO: En consecuencia de lo expuesto, y habiendo dado total cumplimiento a las obligaciones asumidas por las partes, el señor …, en su carácter de Fiduciario viene por la presente a TRANSMITIR EN CARACTER DE ADJUDICACION a favor de …, quién lo recibe en su calidad de Fiduciante-Beneficiaria, bajo el régimen de la Ley 13. 512 de Propiedad Horizontal y sus Decretos Reglamentarios, la plena propiedad, posesión y dominio de la UNIDAD FUNCIONAL número … ubicada en el …. PISO, destinada a vivienda, que forma parte del inmueble sito en la …-
SEXTO: Las partes dejan constancia que la presente transmisión de dominio por adjudicación la realizan por el valor de total y convenido de … DOLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES (U$S …), suma que …, en su calidad de Fiduciante-Beneficiaria ha aportado en su totalidad durante el transcurso de la obra, por lo que en consecuencia, el señor … en su calidad de Fiduciario le otorga por la presente y por dicha suma suficiente recibo y carta de pago en legal forma y le transmite todos los derechos de propiedad, posesión y dominio que sobre la unidad relacionada tenía y le correspondían, obligándose a responder por el saneamiento en caso de evicción y vicios redhibitorios con arreglo a derecho.-
SEPTIMO: Las partes manifiestan que habiéndose dado pleno cumplimiento a la manda fiduciaria oportunamente otorgada al suscribir el contrato de fideicomiso relacionado, adquiriendo el dominio fiduciario del inmueble descripto, para proceder luego a su construcción y edificación en los términos y condiciones pactados, se ha extinguido la afectación a dominio fiduciario de la unidad objeto de éste acto, hallándose la transmitente, en consecuencia, plenamente legitimada a los efectos de proceder a la transferencia plena y definitiva del dominio del inmueble relacionado a favor de la aquí adjudicataria.-
OCTAVO: Impuesta la adjudicataria de los términos de la presente escritura manifestó aceptarla por estar redactada de acuerdo a lo convenido, agregando: a) Que se encuentra en posesión material de la unidad adjudicada por tradición efectuada en este acto; y b) Que acepta en todas y cada una de sus partes el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige el inmueble, cuyas cláusulas y condiciones de constitución, sin transcribirse, se dan por reproducidas en este lugar, constituyendo domicilio especial a los efectos del mismo en la unidad funcional adquirida.- Yo, escribano autorizante dejo constancia: … Que con relación al impuesto a las ganancias, retengo de la fiduciaria transmitente la suma de $ …, que resulta de aplicar la alícuota del 3 % al valor de adjudicacion estipulado, suma que oportunamente ingresará a favor de la Administración Federal de Ingresos Públicos.- f) Que con relación al impuesto de sellos, retengo la suma de $ … que resulta de aplicar la alícuota del 2,5 % al valor de adjudicación estipulado, suma que oportunamente ingresará a favor de la Dirección de Rentas de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires.-
ESCRITURA DE COMPRA DE INMUEBLE Y AFECTACION A DOMINIO FIDUCIARIO
En la Ciudad ….. y por la otra parte comparece: … concurriendo a este acto, en nombre y representación y en su calidad de Fiduciaria del Contrato de Fideicomiso otorgado por escritura número … de fecha … pasada ante mí, al folio … del Registro Notarial …, denominado: “FIDEICOMISO …”, con domicilio legal constituído en la calle … de ésta Ciudad, con CUIT. …, documentación de la que surgen facultades suficientes para este acto, …y los primeros comparecientes, exponen: QUE VENDEN a favor de …, quién adquiere en su carácter de Fiduciaria del Fideicomiso denominado “Fideicomiso …”, en los términos de la Ley 24.441 y del artículo 2.662 del Código Civil, una FINCA sita en la Zona Norte de ésta Ciudad, con frente a la calle … .-
IMPUESTA la adquirente fiduciaria de los términos de la presente escritura, manifestó aceptarla, por estar redactada de acuerdo a lo convenido, agregando: a) Que se encuentra en posesión material del inmueble en virtud de la tradición efectuada en el día de la fecha; b) Que la presente adquisición la realiza como DOMINIO FIDUCIARIO en los términos de la Ley 24.441 y del artículo 2.662 del Código Civil y de conformidad con lo estipulado en el Contrato de Fideicomiso relacionado, el que sin ser transcripto se da por reproducido en este lugar, solicitando del autorizante ruegue la inscripción en tales términos ante el Registro de la Propiedad Inmueble; c) Que la compra la realiza en el carácter fiduciario acreditado y con dinero proveniente del patrimonio fiduciario de dicho fideicomiso; d) Que en cumplimiento de la manda fiduciaria, la adquirente deberá realizar en el inmueble objeto del presente acto, el emprendimiento inmobiliario según las cláusulas, plazos y condiciones previstas en el Contrato de Fideicomiso relacionado, al que nuevamente me remito; e) Que, tal como surge del contrato de fideicomiso relacionado, la fiduciaria tiene amplias facultades de administración y disposición de los bienes fideicomitidos, prescindiendo para ello del consentimiento de los fiduciantes, beneficiarios y/o fideicomisarios, en un todo de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 17° de la Ley 24.441; y f) Que el dominio fiduciario, que por este acto adquiere, se halla sujeto al plazo máximo de CINCO AÑOS contados a partir de la fecha del contrato de fideicomiso, o al cumplimiento de la manda, es decir la finalización de la obra, venta y escrituración de las unidades funcionales resultantes a favor de los terceros compradores.-
ESCRITURA DE APORTE FIDUCIARIO DE INMUEBLE
Transmisión de dominio fiduciario Ley 24.441: [*] a favor de [*].-
En la Ciudad [*] compareciendo el primero, señor [*], en nombre y representación y en su calidad de Presidente del Directorio de la sociedad que gira bajo la denominación de: “…”, con domicilio social en la calle … de ésta Ciudad, CUIT. …; en adelante “LA FIDUCIANTE”, personería que acredita con los siguientes documentos, a saber …; y el segundo compareciente, señor …, concurre en nombre y representación, y en su calidad de Presidente del Directorio de la sociedad que gira bajo la denominación de: “…”, con domicilio social y fiscal en la calle …. de ésta Ciudad; CUIT. …, en adelante: “LA FIDUCIARIA”, personería que acredita con los siguientes documentos, a saber: …; toda la documentación relacionada, en sus respectivos originales y testimonios, han sido tenidas a la vista, surgiendo de las mismas facultades suficientes para este acto, doy fé, … asegurándome los representantes que las mismas se hallan plenamente vigentes y no han sufrido modificación alguna, y ambos comparecientes, en las representaciones acreditadas, exponen:
PRIMERO: Que por escritura número … de fecha …, pasada ante mí al folio … de éste Registro, Protocolo año en curso, a la que me remito, celebraron un contrato de Fideicomiso bajo la denominación de: “Fideicomiso …”, con CUIT. … y con domicilio legal y fiscal en la calle … de ésta Ciudad.-
SEGUNDO: Que todas y cada una de sus cláusulas se hallan plenamente vigentes y no han sufrido modificación alguna, manifestando las partes su pleno conocimiento y aceptación.-
TERCERO: Que en un todo de acuerdo a los términos y condiciones que surgen de dicho contrato, la sociedad: “…”, en su calidad de “Fiduciante”, viene por la presente a TRANSFERIR EL DOMINIO FIDUCIARIO, de conformidad a los términos de la Ley 24.441 y el artículo 2.662 del Código Civil, a favor de la sociedad “…”, quién los recibe en su calidad de “Fiduciaria” del “Fideicomiso …”, de DOS INMUEBLES ubicados en la Ciudad y Partido de …, Provincia de Buenos Aires, a saber: a) INMUEBLE …y b) INMUEBLE …
CUARTO: En consecuencia de lo expuesto, y en un todo de acuerdo con el Contrato de Fideicomiso relacionado, el que sin transcribirse se da por reproducido en este lugar, se realiza la presente transmisión del dominio fiduciario de los inmuebles descriptos, otorgando la Fiduciante la posesión real y efectiva de los bienes a favor de la Fiduciaria, quién los recibe de conformidad, totalmente libres de ocupantes, intrusos e inquilinos, obligándose la primera con relación a la garantía de evicción y vicios redhibitorios con arreglo a derecho.-
QUINTO.- El plazo del presente Fideicomiso es de DIEZ AÑOS, contados a partir de la fecha del otorgamiento del contrato relacionado, es decir a partir del … de … del corriente año.-
SEXTO: La Fiduciaria deberá rendir cuentas anualmente a los Fiduciantes, en oportunidad del cierre del ejercicio económico del Fideicomiso, previsto para el … de cada año, tal como surge del Contrato relacionado.-
SEPTIMO: La Fiduciaria no podrá gravar con derecho real de hipoteca, fideicomisos de garantía y/o enajenar, adjudicar y/o disponer por cualquier título los bienes inmuebles que se le transmiten por la presente y que conforman el patrimonio fiduciario, sin el consentimiento previo, expreso y por escrito otorgado por la Fiduciante, según lo establecido en el contrato de fideicomiso relacionado y en un todo de acuerdo con lo dispuesto por el articulo 17° “in fine” de la Ley 24.441.-
OCTAVO: Las partes establecen como valor de la presente transferencia fiduciaria de los inmuebles descriptos, el de pesos … ($ …).-
Yo Escribano autorizante, dejo constancia: a) Que con relación al impuesto a las ganancias, y en un todo de acuerdo con lo dispuesto por la Resolución General 2139/06 de la AFIP, retengo de la Fiduciante la suma de $ …, que resulta de aplicar la alícuota del 3 % al valor de transferencia por las partes estipulado en la presente, suma que oportunamente ingresará a favor de la Administración Federal de Ingresos Públicos.-
Posted by Rómulo Rojo Vivot on December 24, 2010
1.- Recomendar la instrumentación del contrato de fideicomiso por escritura pública que asegura el control de legalidad de sus cláusulas, la identificación de sus comparecientes, la matricidad de su instrumentación y la publicidad caratular de su contenido, a los efectos de facilitar su consulta por terceros interesados.
2.- Identificar a las partes y los roles que asumen contractualmente, indicando aquellos casos en los que una misma parte asuma distintos roles contractuales, lo que nos permitirá causar y fundamentar la adjudicación al mismo del dominio del inmueble prometido.
3.- Distinguir entre la onerosidad del contrato, por la percepción de honorarios del fiduciario, gravado con impuesto de sellos; y la onerosidad del negocio subyacente, por la contraprestación esperada por el fiduciante, que será factor importante para decidir posibles consecuencias impositivas.
4.- Determinar claramente las facultades del fiduciario con relación al patrimonio de afectación del que es titular, ya que no es lo mismo vender a terceros que adjudicar a beneficiarios.- La constancia documental de éstas facultades, coadyudará en mucho nuestra tarea notarial de calificar la legitimación de los actos de disposición del fiduciario.
5.- Si la intención contractual fuera limitar dichas facultades, se deberá estipular expresamente que para el ejercicio de alguna de ellas, será necesario contar con el consentimiento de los fiduciantes o con la resolución favorable de la asamblea de beneficiarios convocada al efecto.
6.- Dar cabida al “dinamismo contractual”, previendo la posibilidad de adhesiones al contrato original y cesiones de los derechos fiduciarios adjudicados, reglamentando su ejercicio.- Teniendo en cuenta eventuales responsabilidades una vez extinguido el contrato, será conveniente determinar la posibilidad de ceder la posición contractual completa o limitarse a transmitir el derecho de adjudicación especifico sobre un inmueble determinado.
7.- Ante la ausencia de pautas legales concretas, será conveniente prever cláusulas de liquidación del patrimonio fiduciario, ya sea que se produzca por la conclusión normal del contrato por cumplimiento de plazo o condición; o por
1.- En cuanto al objeto social, se recomienda la delimitación del mismo y la utilización de esta figura para un emprendimiento en particular con un plazo determinado o condicionada al cumplimiento de una obra.- Podrá admitirse que esta estructura societaria se aplique a más de un emprendimiento con un objeto amplio y permanente. Deberá omitirse el desarrollo de actividades comerciales para no incurrir en irregularidad desde el punto de vista comercial.
2.- Será conveniente la fijación de cláusulas por las que se asignen facultades para la administración y representación de la sociedad, aprovechando la libertad que otorga el Código Civil al respecto.- En tal sentido se podría organizar una Asamblea para temas decisorios y una gerencia para cuestiones operativas. La delegación de las facultades siempre será de interpretación y alcance restrictivo.
3.- Según el Código Civil, no podrán exigirse prestaciones adicionales no establecidas por los socios en el contrato original.- Los “mayores costos” no serían admitidos en base al art. 1710 del Código Civil por lo que se recomienda su previsión estatutaria.
4.- En tanto que el Código Civil prevé la unanimidad para la cesión de cuotas sociales, será necesario estipular el régimen de cesión de cuotas adecuado a la voluntad de los socios.- Se recuerda la exigencia de escritura pública para instrumentar la cesión y su necesaria notificación (art. 1184 inc. 3º C.C.).- Se recuerda tener en cuenta la diferencia entre la cesión de parte, que implica transferir el “status socie” de la cesión del beneficio.
5.- Es necesario prever el régimen de reemplazo del socio en caso de mora, incumplimiento, fallecimiento, incapacidad, concurso o quiebra, ya que la ley prevé la disolución parcial en estos casos.
6.- Las cuotas partes podrán tener un correlato en la futura adjudicación particular de unidades especificas finalizada la obra.- Se recomienda la previsión estatutaria de cláusulas partitivas a los fines de garantizar a socios y administradores la finalización y cierre del proyecto, y las consiguientes responsabilidades en las condiciones pactadas desde el inicio.
7.- Si bien la sociedad puede no tener plazo, será conveniente fijar plazos para la adjudicación de unidades, disolución, liquidación y baja de impuestos.
Permuta o transferencia de lotes por unidades a construir
1.- Con relación a la calificación contractual del negocio propuesto, se admite tanto su consideración como permuta (de cosa presente por cosa futura) como la de contrato innominado (de transferencia de lote por unidades a construir) ya que la misma no afecta la normativa aplicable, ni la validez de las cláusulas suscriptas ni los aspectos impositivos o registrales en juego.
2.- Se recomienda detallar con el mayor rigor técnico-jurídico posible las obligaciones asumidas por el constructor estableciendo la fijación de plazos para el cumplimiento de las mismas; identificando las unidades funcionales pactadas en contraprestación en cuanto a su ubicación, superficies, medidas y demás características; y permitiendo el contralor de la obra por parte del co-contratante en las distintas etapas de la misma, exigiendo en cada caso la documentación correspondiente.- (plano de obra, plano de subdivisión, reglamento).
3.- Dejar expresa constancia de la estimación, igualdad y compensación de las prestaciones recíprocas a cargo de las partes con el fin de esclarecer aspectos impositivos del negocio; facilitar el cálculo indemnizatorio en casos de incumplimiento, respetar el principio de especialidad en cuanto al crédito de la hipoteca constituida, y cerrar el camino del reclamo de mayores costos sobrevinientes de la obra.
4.- Establecer las cargas impositivas, fiscales, gastos y honorarios de cada una de las prestaciones y etapas de la obra, considerando como criterio razonable, que las referidas a la transferencia del lote recaigan sobre su dueño y las que hagan a la obra y entrega de las unidades pesen sobre el constructor.
5.- Señalar con precisión la permisibilidad, limitación o prohibición para cada una de las partes, de la posibilidad de ceder las prestaciones, derechos y obligaciones a su cargo, sin perder de vista el carácter de “intuito personae” del contrato por el que han optado para reglar sus derechos.
6.- Con relación a las posibles garantías a otorgar a favor del dueño del lote en miras a asegurar la prestación esperada, podría optarse por acumular el pacto comisorio expreso y la hipoteca por la obligación de hacer pendiente ó elegir por alguna de ellas, teniendo en cuenta un criterio razonable para no tornar en ilusorias las posibilidades de crédito del constructor.

References: artículo 2
 artículo 2
 artículo 17
 artículo 2
in fine
 Resolución 
 resolución