Source: http://taksator.pl/kilka-zdan/18-id24.html
Timestamp: 2018-02-20 22:54:07+00:00

Document:
﻿ Wybrane problemy wyceny dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego nr 3
PAWEŁ DRELICH
Wybrane problemy wyceny dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego nr 3
Aktualizacja opłat – luźne uwagi
1. Aktualizację opłat dokonuje się w oparciu o
- art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) Zmiany do dnia dzisiejszego : Dz. U. Nr 6, poz. 70; z 2001 r. Nr 129, poz. 1447, Nr 154, poz. 1800; z 2002 r. Nr 74, poz. 676, Nr 113, poz. 984, Nr 126, poz. 1070, Nr 130, poz. 1112, Nr 200, poz. 1682, Nr 240, poz. 2058; z 2003 r. Nr 1, poz. 15, Nr 80, poz. 717, Nr 80, poz. 720, Nr 80, poz. 721)
- art. 29 rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, z 2002 r poz. 1924)
2. Zgodnie z art. 77 ustawy jw. aktualizacja może wystąpić nie częściej niż raz w roku i wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej określa się na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Art. 77. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się.
Przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepis art. 148 ust. 4, z tym że wartość świadczeń zalicza się na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną.
3. A więc przyczyną wystąpienia aktualizacji opłat jest zmiana wartości a dowodem w sprawie jest nowa wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego.
4. Jednocześnie art. 156 ustawy jw. podaje że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
5. Podkreślić należy iż określanie wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu oddania w użytkowanie wieczyste jest szczególną sytuacją ściśle związaną z uregulowaniami prawnymi. Z uwagi na konsekwencje związane z nieuchronnością ponoszonych opłat i ich charakteru podobnego do podatków, ustawodawca szczegółowo określił zasady postępowania przy tego rodzaju szacunkach. Podstawowym przepisem ustanawiającym zasady określenia nowej wartości nieruchomości jest § 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.
§ 29. 1. Przy ustalaniu ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności. Przy stosowaniu podejścia porównawczego przyjmuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności.
2. Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności, z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków i ich części oraz innych urządzeń.
3. Przy określaniu wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepis ust. 1.
4. Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1–3, określa się według stanu nieruchomości i cen odpowiednio na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste lub aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.
6. Podkreślenia wymaga fakt, iż w przypadku zastosowania podejścia porównawczego do porównania należy wziąć ceny transakcyjne nieruchomości niezabudowanych sprzedawanych jako przedmiot prawa własności. Jest to zmiana ustawodawcy w stosunku do poprzednich rozwiązań. Poprzednio można było zastosować ceny transakcyjne ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego pod warunkiem, że są to niezabudowane grunty. Można też było zastosować ceny transakcyjne z gruntów zabudowanych pod warunkiem że sprzedawane było prawo własności gruntu. Obecnie ustawodawca zaostrzył te warunki zakładając, że w przypadku nieruchomości zabudowanej nie można w żaden przekonywujący sposób określić ceny sprzedaży składnika gruntowego, nawet wtedy gdy taka cena została zapisana w akcie. Albowiem strony transakcji w różny sposób kształtują w akcie notarialnym ceny części składowych nieruchomości, dopasowując je do obowiązujących podatków w ten sposób minimalizując obciążenia podatkowe transakcji.
7. Jednocześnie z dotychczasowych zapisów znikneło sformułowanie, że dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz dla aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość - jako przedmiotu prawa własności, które przysługuje Skarbowi Państwa lub gminie. Ma to swoje istotne konsekwencje, dotychczasowy zapis bowiem powodował, że jeżeli użytkownik wieczysty poprzez swoje inwestycje np. uzbrojenie w media, podniósł wartość gruntu nie musiał się obawiać z tego tytułu zmian w wysokości opłat. Gdyż uzbrojenie powstałe na jego koszt nie było przedmiotem prawa własności przysługującego Skarbowi Państwa lub Gminy. Obecne rozwiązania powodują że można „ukarać” użytkownika wieczystego za jego inwestycje w grunt, a jemu będzie przysługiwało jedynie prawo do potrącenia z kolejnych opłat udokumentowanych kosztów zainwestowania w grunt.
53-604 Wrocław, ul. Pawłowa 1/6
tel./fax (071) 347-60-68
tel. kom. 0601 44-05-44
wycena@taksator.pl

References: art. 77
 art. 29
 art. 77

Art. 77
 art. 148
 art. 156