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Ley de Venta de Parcelas de 1983
1. CONCEPTO DE VENTA DE PARCELAS………………………………………......4
2. UBICACIÓN DE LA VENTA DE PARCELAS………………………………………5
3. PERTINENCIA DE LA “LEY DE VENTAS DE PARCELAS”………………….....5
4. EL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O DE URBANIZACION………….....6
5. HIPOTECA POSTERIOR A LA PROTOCOLIZACIÓN
DEL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O URBANIZACIÓN…………………10
6. PROTOCOLIZACIÓN DE TITULOS DE PROPIEDAD
Y OTROS DERECHOS REALES SOBRE UNA PARCELA……………………….10
7. VENTA DE PARCELAS POR DOCUMENTO PRIVADO………………………..11
8. VENTA DE PARCELAS QUE FORMAN PARTE
DE UN INMUEBLE GRAVADO……………………………………………………….12
9. PROHIBICIÓN DE LA VENTA DE DETERMINADAS PARCELAS…………...13
10. VENTA DE PARCELAS POR CUOTAS…………………………………………14
11. PROPAGANDA DE LA VENTA DE PARCELAS……………………………….15
12. RESPONSABILIDAD DE LAS PERSONAS JURÍDICAS……………………..15
13. RESPONSABILIDAD ESPECIAL DEL REGISTRADOR………………………16
14. DERECHO INTERTEMPORAL……………………………………………………16
CONCLUSIÓN………………………………………………………………………......18
BIBLIOGRAFÍA………………………………………………………………………….19
CONCEPTO DE VENTA DE PARCELAS.
Antes de entrar en el tema, es necesario dar una definición de la figura jurídica objeto de nuestro estudio. La Venta o Enajenación de un Inmueble por Parcelas “es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porción de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicación, y que forma parte de una extensión mayor denominada Urbanización, y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno.”
También es esencial puntualizar lo que es una Parcela, llamamos Parcela a “una porción o superficie de terreno que resulta de la división de una extensión mayor, que es susceptible de apropiación individual y que cuenta con la dotación de servicios públicos, y cumple lo relativo a las normas de urbanismos”. Distinto seria hablar de un “Lote de Terreno”, en este último caso, estaríamos en presencia de “un terreno que no necesariamente cuenta con servicios públicos ni se encuentra situada dentro de un urbanismo”.
Ya sabemos que la Parcela esta ubicada dentro de una “Urbanización”. Ahora, ¿Qué es una Urbanización? Una Urbanización es “el desarrollo de una extensión de terreno, para ser enajenada de forma individual, el cual cuenta con servicios públicos tales como energía eléctrica y dotación de agua, entre otros.
Ahora bien, cuando hablamos de Parcelamiento, nos referimos a la “división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas independientes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente; se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas resultantes presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas”.
UBICACIÓN DE LA VENTA DE PARCELAS.
La “Venta de Parcelas” se encuentra ubicada dentro de las ventas regidas por leyes especiales, junto con:
La Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio.
PERTINENCIA DE LA “LEY DE VENTAS DE PARCELAS”.
La Primera Versión de esta Ley fue promulgada en 1960 por Iniciativa del Ministerio de Justicia, y posteriormente fue ligeramente modificada el 18 de agosto de 1983 con el objeto de eliminar la exigencia prevista en el Art.3 de la derogada Ley, de que al momento de protocolizar el documento de Urbanización o Parcelamiento se acompañara el Plano topográfico del Inmueble y Copias certificadas de los correspondientes permisos de construcción.
Surge como una especie de complemento urbano de las regulaciones de la Reforma Agraria de 1958, que a su vez vino a resolver un problema bastante importante como lo es la “Titularidad de la Tierra”.
Esta es una Ley que protege y resguarda los intereses del comprador de un inmueble por parcelas. En este tipo de contratos de compra-venta se considera como Débil Jurídico al Comprador, y en virtud de eso, se establecen disposiciones para su protección, en caso de fraudes por parte de los promotores o enajenantes de las parcelas. Entre otras cosas, esta Ley dispone:
Un Documento base (Documento de Parcelamiento, Art. 2) que le da fuerza y sustento jurídico al titulo individualizado de la parcela (Titularidad de la Propiedad de la Parcela).
Le permite al Comprador conocer las regulaciones que van a regir la Urbanización dentro de la cual esta adquiriendo una parcela.
Le permite conocer los gravámenes y cargas que pesan sobre la parcela en cuestión.
Le concede al Comprador derechos para solicitar la Nulidad de la Venta, en el caso de darse los supuestos legales para pedirla, aun cuando haya estipulación en contrario, lo que evidencia el carácter de Orden Público de sus normas.
Brinda una protección al adquirente cuando haya comprado las parcelas por cuotas.
La Ley busca la mayor transparencia las operaciones de venta, al establecer la formalidad de que la enajenación de un inmueble por parcela deberá realizarse por oferta pública, entendiéndose la que se haga por cualquiera de los medios de propaganda comercial (Art. 1).
EL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O DE URBANIZACION.
La ley especial de “venta de parcelas” establece las normas para la enajenación de una porción de terreno tanto en predios urbanos como rurales por parcelas en oferta pública (Art. 1 de la ley).
Una vez tomada la decisión por parte de él o los propietarios de vender por parcelas, bien sea directamente, o a través de una promotora, y antes de proceder a la enajenación por parcelas, debe registrarse el “Documento de Urbanización o Parcelamiento” por ante la Oficina Subalterna de Registro donde esté ubicado el inmueble a parcelar. El “Documento de Parcelamiento o Urbanización” es un instrumento regulado por la Ley especial de venta de parcelas que establece las condiciones generales de todo urbanismo o parcelamiento y es de obligatorio cumplimiento para el propietario de cualquier parcela.
Requisitos del Documento.
El “Documento de Parcelamiento o de Urbanización” debe cumplir con unas características especiales y deberá estar acompañado de otros documentos sin los cuales no podrá ser registrado (Art. 2 Ejusdem).
La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas. Esta debe estar expresamente manifestada en el documento de urbanización o parcelamiento, ya que ese documento será la referencia de esa nueva porción de terreno que será protocolizada al ser enajenada individualmente.
La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente; es importante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar así como también las áreas, medidas y linderos de todas y cada una de las parcelas a enajenar, así como también de las áreas especiales que las variables urbanas exijan. Generalmente los propietarios le dan nombre a la futura urbanización o parcelamiento antes de enajenarla por ejemplo, parcelamiento Las Villas, Urbanización Loma Linda etc.
La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores, con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los instrumentos correspondientes. Esto es el tracto sucesivo de las tradiciones de los propietarios de los últimos veinte años.
El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta a los efectos del artículo 13 de la ley. Ejemplo: si un inmueble tiene un área de 140 m2 y se le ha fijado un valor total de 50.000 Bs., luego, una vez elaborado el proyecto de urbanismo 40 m2 son destinados a las áreas comunes y resultan 10 parcelas de 10 m2 cada una, tenemos un área total vendible de 100 m2 con un precio de 50.000 Bs. Como son 10 parcelas iguales, cada una costará 5.000 Bs. Como 5.000 es el 10% de 50.000, el porcentaje de cada una será de 10%.
El número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo o parcelamiento, con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación. La oficina de Ingeniería Municipal suministrará las variables urbanas, las cuales especificaran la zonificación, residencial, comercial, comercial-residencial, industrial, mixta etc.
Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y, especialmente, la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos por los organismos competentes. Todos los proyectos de urbanización o parcelamiento deben cumplir con las ordenanzas municipales del municipio donde están ubicados, así como también deben estar aprobado por el ministerio del ambiente, instituto nacional de tierras INTI, o cualquier otro de ser necesario.
Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos. Por ejemplo en el caso de una servidumbre.
Situaciones Particulares respecto al Documento expresadas en la Ley:
La obligación de registrar el documento de urbanización o parcelamiento pesa exclusivamente sobre el o los propietarios del inmueble a enajenar por parcelas por oferta pública. (Art. 2 encab. Ejusdem). Solo pueden hacerlo los propietarios por si mismos o por interpuesta persona a través de un poder debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva.
El documento de urbanización o parcelamiento, es también llamado por algunos autores “Documento de Referencias”, ya que para la venta de cada una de las parcelas, el documento de enajenación de dichas parcelas deberá referirse al documento de urbanización o parcelamiento, identificando la(s) parcela(s) con sus linderos, medidas, área, nominación, así como también la fecha y datos de la protocolización de dicho documento de urbanización o parcelamiento.
El parágrafo único del Artículo 2 Ejusdem expresa “La protocolización de los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso podrán ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores. Es decir que podemos tener una porción de terreno y dividirla en dos o más sectores y solamente urbanizar o parcelar un solo lote del proyecto general para venderlo.
Supuestos en los que el registrador no protocolizará el documento de urbanización o parcelamiento:
Si falta alguno de los requisitos contemplados en los literales del Artículo 2 de la Ley ejusdem.
En caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, a menos que el acreedor hipotecario exprese su consentimiento de manera auténtica para que sea destinado a la Venta por Parcelas por oferta pública (Art. 6 Ejusdem).
Será nula toda venta por parcelas y por oferta pública que se haga sin que previamente se haya registrado el documento de urbanización o parcelamiento (Art. 5 Ejusdem).
El propietario o los copropietarios que enajenen por parcelas en oferta pública un inmueble sin previamente protocolizar el documento de urbanización o parcelamiento incurren en delito y serán castigados con prisión según el Art. 5 Ejusdem.
Las regulaciones del documento de urbanización o parcelamiento se consideran parte del contrato entre el propietario y el comprador de cada parcela y surten efecto para los causahabientes por cualquier título.
Las parcelas ubicadas en inmuebles rurales se regirán adicionalmente por la Ley de tierras, y las leyes ambientales sin perjuicio a la ley de venta de parcelas.
Si con posterioridad a la protocolización del “documento de urbanización o parcelamiento” las autoridades competentes modifican o reforman la zonificación, esta debe hacerse constar por documento protocolizado y deberá estar acompañado por una memoria descriptiva y los planos correspondientes.(Art. 4 de la Ley)
HIPOTECA POSTERIOR A LA PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O URBANIZACIÓN.
Por cuanto la enajenación de un inmueble por parcelas afecta los derechos e intereses de los acreedores hipotecarios, esta Ley especial dispone que “Posteriormente a la protocolización del documento de urbanización o parcelamiento el Registrador no protocolizará el documento constitutivo de una hipoteca que recaiga sobre el Inmueble que haya sido destinado para ser vendido por parcelas y oferta pública, si el documento de la hipoteca no indica la destinación del inmueble y menciona los datos de Registro del respectivo documento de parcelamiento”, en el cual se debe hacer evidentemente la correspondiente anotación marginal. (Art. 10 de la Ley).
PROTOCOLIZACIÓN DE TITULOS DE PROPIEDAD Y OTROS DERECHOS REALES SOBRE UNA PARCELA.
Con respecto a este punto debemos hacer dos previsiones; la primera de ellas
es que “sin el Registro del respectivo documento de urbanización o parcelamiento, El Registrador tampoco podrá protocolizar los títulos de Propiedad o de cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada o vendida mediante oferta pública” (Art. 8, encab.). La segunda es que “estos títulos deberán contener las menciones correspondientes al Registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento respectivo, y la descripción de la parcela en cuestión, de modo que la misma pueda conocerse y distinguirse con expresa referencia a su ubicación en el plano, acompañado del muy mencionado documento”(Art. 8 apt. Único)
VENTA DE PARCELAS POR DOCUMENTO PRIVADO.
A pesar de no prohibir las ventas de parcelas por documento privado, la ley trata de evitar los abusos y fraudes derivados de ellas, por lo tanto dispone:
Al igual que la Ley de Propiedad Horizontal de 1958, declara que es Anulable a petición del comprador el contrato de venta de parcelas cuando este se haya obligado a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento de registrado. También podrá el adquirente solicitar la anulabilidad del contrato cuando se haya obligado por letras de cambio u otros documentos negociables con anterioridad al otorgamiento del documento. (Art. 9, encab.). estas disposiciones son de interés público, sin embargo solo rigen para los propietarios urbanizadores y promotores, mas no son aplicables para posteriores enajenaciones que hagan los compradores.
Anulado el contrato serán sancionados con prisión a instancia del adquirente cuando el enajenante haya recibido pagos de parte del adquirente en razón del contrato, cuando los pagos recibidos sea a razón de letras de cambio u tros documentos negociables emitidos en su ejecución, o cuando hubiese transmitido tales títulos. (Art.9 apt. Único).
VENTA DE PARCELAS QUE FORMAN PARTE DE UN INMUEBLE GRAVADO.
La Ley busca resguardar al comprador en caso de que recaiga una carga o gravamen sobre la parcela respectiva, asegurándose de que llegue a su conocimiento dicho gravamen. Para esta hipótesis se ha dispuesto:
Si los contratantes presentan para su protocolización un documento de venta de parcelas que sean parte de un inmueble gravado por cualquier título, el Registrador debe advertir expresamente al comprador de la existencia de los gravámenes y de todos sus elementos, dejando constancia de ello en la correspondiente nota de registro, siempre y cuando en el documento de venta no se indique la existencia del gravamen, o su caso, las menciones que se exigen para la Hipoteca en el Art. 13. (Art. 11)
Es Anulable a petición del adquirente, el contrato por el cual se enajena una parcela perteneciente a un inmueble gravado por cualquier título, siempre que en el mismo no se exprese la existencia del gravamen o si en el caso de que la venta sea por documento registrado, el Registrador no hace, en ausencia de tal expresión, la advertencia respectiva. (Art. 12)
Cuando se realiza la venta de parcelas que pertenecen a un inmueble hipotecado se genera de pleno derecho la división del crédito garantizado y de la hipoteca en proporción al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de Parcelamiento o de Urbanización. A tal efecto, en el Documento de Venta debe de señalarse el monto de la hipoteca con que queda gravada la parcela y la parte del precio que debe pagar el adquirente al enajenante, luego de deducir o restar de dicho precio lo que deberá entregarse directamente al acreedor hipotecario (Art. 13, encab y ap. 1). En este aspecto se toma el mismo sistema de la Ley de Propiedad Horizontal: La división de pleno derecho del crédito garantizado y de la hipoteca
Se establece que solo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables (Art. 13, apt. 2).
Como una nota es importante aclarar que como la enajenación de las parcelas que forman parte de un inmueble hipotecado produce la división del crédito y la hipoteca, es indispensable exigir el consentimiento del acreedor hipotecario para destinar el inmueble gravado a ser enajenado por parcelas y por oferta pública pues caso contrario, la destinación indicada lesionaría sus derechos.
PROHIBICIÓN DE LA VENTA DE DETERMINADAS PARCELAS.
Dentro del parcelamiento o urbanización hay ciertas parcelas o porciones de terreno que no pueden ser enajenadas, y por ende no pueden ser ofrecidas en la oferta pública. Por motivos mas que videntes, se prohíbe la enajenación de las parcelas ubicadas en zonas que en el Documento de Urbanización o Parcelamiento hayan sido destinadas para ser áreas verdes o a otros servicios comunes, como por ejemplo, caminerias, jardinerías, áreas para caney o parrillera, el área de piscina, etc. Por ende se declara que será Nulo cualquier acto o documento otorgado en contravención a esta prohibición, y su protocolización se tendrá como inexistente (Art.14 de la Ley). Ahora bien, tal no es el caso cuando vendidas unas parcelas se comprueba que solo una parte de las mismas forman parte de la calle y de la zona verde.
Es bueno acotar con respecto a la administración y conservación de las áreas verdes y demás áreas comunes de una Urbanización o parcelamiento, que a todo propietario de parcela le corresponde la obligación de contribuir con los gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes, cuando en el Documento de Parcelamiento o Urbanización existan normas que así lo reglamenten y exijan, en tal caso, los pagos se deben realizar de acuerdo al porcentaje o alícuota establecido para cada parcela en dicho documento.
VENTA DE PARCELAS POR CUOTAS.
Al igual que la Ley con Reserva de Dominio y la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Venta de Parcelas incluye disposiciones con la finalidad de proteger a los adquirentes que hubiesen comprado las parcelas por cuotas, contra la resolución del contrato y contra cláusulas del mismo que fijen una indemnización excesiva a favor del vendedor, en caso de resolución del contrato:
La primera de las disposiciones establece que la falta de pago de menos de 3 cuotas no dará lugar a la resolución del contrato ni a la perdida del beneficio de plazo, el vendedor solo podrá exigir el pago de las cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado (Art. 16 de la Ley).
También se establece que resuelto el contrato de venta de parcela por cuotas, en caso de que las partes hayan estipulado que las cuotas ya pagadas o un elevado porcentaje de ellas quedan en beneficio del vendedor como indemnización, el Juez previo estudio de las circunstancias, puede ordenar la reducción o disminución de la indemnización fijada en caso de que el comprador haya pagado más de una cuarta parte del precio total de la parcela (Art. 17 de la Ley).
Y ya por último se establece el carácter de orden público de las disposiciones que rigen la venta de parcelas por cuotas las cuales deberán aplicarse independientemente de la denominación que las partes le hayan dado al contrato, así como también se aplicarán a las promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra (Art. 18 de la Ley).
PROPAGANDA DE LA VENTA DE PARCELAS
Debemos recordar que esta Ley rige para aquellos casos de enajenación de un inmueble por parcelas mediante Oferta Pública. Por lo tanto, se requiere cumplir con el requisito de invitar públicamente a la compra de parcelas, utilizando cualquier medio legal y usual de propaganda comercial y publicidad.
Por otro lado, era y sigue siendo común que los vendedores hagan ofertas públicas y propaganda comercial, ofreciendo en venta parcelas de las cuales se hace publicidad inexacta, engañosa y hasta falsa en oportunidades, para motivar a la compra de ellas, siendo esto perjudicial para los personas inexpertas y confiadas que de buena fe tienden a invertir gran parte de sus ahorros en tales operaciones.
Las medidas previstas por esta Ley para terminar con los comprobados y frecuentes abusos de publicidad y propaganda comercial en esta materia son las siguientes:
Los anuncios u otros medios de propaganda de venta de parcelas deben mencionar la fecha y datos de registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento, así como las fechas y números de los permisos de construcción respectivos, caso contrario, se sancionara con multa por cada infracción (Art. 20).
Aquellas personas que en los anuncios u otras formas de propaganda y publicidad comercial hagan afirmaciones falsas o inexactas sobre la urbanización o parcelamiento que produzcan un engaño al público con el objeto de inducir a la compra, serán castigados con prisión, a dicha pena puede sumársele una multa. Aquí la actuación se iniciara a instancia de la persona que inducida por el engaño, hubiere adquirido una parcela. Este delito supone la intencionalidad del sujeto. (Art. 21)
En el caso de que las infracciones y hechos incriminados en la Ley de Venta de Parcelas fueren imputables a una persona jurídica, se establece que en tal caso, las multas se impondrán a la persona jurídica en cuestión, pero las penas corporales previstas recaerán sobre sus administradores y responsables. (Art. 22 de la Ley).
RESPONSABILIDAD ESPECIAL DEL REGISTRADOR.
Se sanciona o castiga el incumplimiento de varios deberes impuestos al Registrador por la Ley de Venta de Parcelas (Arts.: 3, 5, 7, 9 y 10 de la Ley) con multas (de Bs. 500 a Bs. 10.000) de conformidad con el procedimiento previsto en la Ley del Registro Público y Notarias, sin perjuicio de la responsabilidad civil en que incurra. En caso de Reincidencia procede la destitución del Registrador. (Art. 15 de la Ley)
La Ley sólo entró en vigencia 180 días después de su publicación en Gaceta Oficial, salvo en relación con las normas sobre propaganda que declararon de vigencia inmediata (Art. 23).
El Propietario o copropietarios que con anterioridad a la vigencia de la Ley, iniciaron la enajenación de un inmueble por parcelas mediante oferta pública sin haberla concluido, quedaran obligados a protocolizar el Documento de Urbanización o Parcelamiento. Pero, como la continuación de la urbanización o parcelamiento de un inmueble hipotecado no podía hacerse depender de la sola voluntad del acreedor hipotecario, se estableció que sí este no expresaba su aceptación no se produciría la división del crédito y de la hipoteca, en virtud de la enajenación de parcelas (Art. 24, encab.).
Cualquier adquirente podrá pedir al Juez que fije la fecha definitiva para la terminación de la ejecución de las obras y servicios esenciales de la urbanización o parcelamiento, si considera que es excesivo el plazo establecido por los propietarios o promotores en el Documento de Urbanización o Parcelamiento protocolizado en virtud de lo dispuesto en el encabezamiento del articulo 24 de la Ley (Art. 24, apt. 1).
En el caso de que la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta pública hubiese concluido sin haber terminado las obras y servicios esenciales, los compradores o adquirentes de dichas parcelas podrán exigir judicialmente la fijación del término para su ejecución (Art. 24 parágrafo único).
Todas estas obligaciones se establecen siempre en resguardo del comprador de parcelas que es considerado como el Débil Jurídico en este tipo d ventas frente a las trampas del enajenante o promotor urbanizador; y en general, para garantizarle al adquirente que las condiciones jurídicas bajo las cuales esta consintiendo en realizar la operación comercial coinciden con la realidad.
1. Aguilar Gorrondona, José Luis.
Contratos y Garantías; Derecho Civil IV.
Edición 14, año 2003.
2. Goldschmidt, Roberto.
“La Ley de Ventas de Parcelas de 1960”.
Revista del Ministerio de Justicia, Año X, Nº 36.
3. Ley de Ventas de Parcelas
Gaceta Oficial Nº 3.242 Extraordinario
Caracas, jueves 18 de agosto de 1983.
Enviado por: Virginia Velasquez
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References: artículo 13
 Artículo 2
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 resolución 
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