Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4718-PGP
Timestamp: 2018-07-21 22:59:33+00:00

Document:
4718-PGPBIC - Champ d'application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Personnes imposables1
BOI-BIC-CHAMP-20-10-30-20120912
A également été considéré comme marchand de biens un médecin qui, de 1967 à 1970, a acquis cinq immeubles et revendu onze autres (CE, arrêt du 22 juillet 1977, req. n° 2610).
Dans le même ordre d'idée, ont été considérés comme exerçant la profession de marchand de biens : un exploitant forestier (CAA Nancy, arrêt du 26 février 1991, n° 89 - 1492), un orthopédiste (CE, arrêt du 13 juin 1979, n° 10962), un entrepreneur de travaux publics (CE, arrêt du 25 juillet 1975, n° 89522), un charcutier (CE, arrêt du 26 juillet 1991, n° 79 551), un exploitant de bar-tabac (CE, arrêts du 13 janvier 1992, n°s 72 570 et 72 571).
En principe, toute transaction immobilière -de quelque nature qu'elle soit- effectuée par un professionnel du commerce des biens est présumée être faite dans le cadre de son activité commerciale et les profits consécutifs à cette transaction doivent être soumis à l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux en application du 1° du I de l'article 35 du CGI.
PERSONNES IMPOSABLES : analyse sommaire des décisions doctrinales ou jurisprudentielles
Jugé que l'intéressé doit, eu égard au nombre des opérations effectuées, être réputé s'être livré à nouveau et de manière habituelle à l'activité de marchand de biens à raison de laquelle il est passible de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en vertu du I de l'article 35 du CGI.
CE, arrêt du 25 juillet 1975, req. n° 91 204. RJ. III p. 142
Les biens ont été acquis antérieurement à la cessation d’activité selon le régime des marchands de biens (art. 1115 du CGI) et inscrits sur le répertoire professionnel. Dans ces conditions, bien que le contribuable n’ait effectué aucun achat d’immeubles pendant la période où se situent les ventes, il doit être regardé comme ayant continué d’exercer en fait son activité de marchand de biens.
Il résulte des statuts mêmes de la SNC qu’elle avait notamment pour objet “ toutes opérations d’acquisition, de rénovation, de vente et de location d’immeuble ”. Elle doit donc être regardée comme une société immobilière au sens du 1° du I de l’article 35 du CGI. D’autre part, le fait que le contribuable aurait été dans l’obligation de vendre pour des raisons financières ne justifie pas que l’acquisition n’avait pas été faite avec l’intention de revendre. Par suite, ces parts doivent être regardées non comme un élément de l’actif immobilisé du contribuable, mais comme faisant partie de son stock immobilier.
CAA Bordeaux, arrêts du 1er avril 1997, n°s 94-1569, 94-1570 et 94-1571
Compte tenu de l'activité de marchand de biens exercée par la société de fait, du lien d'étroite connexité existant avec les opérations portant sur les autres lots du même immeuble, du fait qu'il n'y a pas eu occupation personnelle par les associés ou leur famille, et que les lots en litige ont fait l'objet d'une revente dans des conditions semblables à celles des lots inscrits dans les stocks de la société de fait, les dits lots doivent être considérés comme faisant partie des stocks de la société de fait. Leur revente relève donc du champ d'application du 1° du I de l'article 35 du CGI, et ce, malgré le fait que l'acquisition des lots en cause a donné lieu à la perception de droits d'enregistrement, qu'ils ont été affectés au patrimoine privé des associés et ont produit des revenus fonciers déclarés par eux.
Lorsque l'héritier d'un marchand de biens continue à exercer la profession de son auteur, les ventes qu'il effectue des biens acquis par ce dernier dans l'exercice de sa profession tombent sous l'application du 1° du I de l'article 35 du CGI.
Le donataire d'un marchand de biens qui continue l'exercice de la profession du donateur, en achetant de nouveaux immeubles, est passible du régime d'imposition des marchands de biens à raison de la revente de tout ou partie du « stock immobilier » qu'il a reçu en donation. Il en est de même s'il ne poursuit pas l'exercice de la profession, lorsque, en vertu du III de l'article 35 du CGI, il est fait abstraction de la donation pour l'imposition des profits retirés de l'opération (cf. BOI-BIC-CHAMP-20-10-10-II-B).
Un marchand de biens qui, après avoir déclaré cesser son activité, continue de revendre des immeubles qu'il avait acquis dans le cadre de cette activité et dont il avait conservé la propriété sans les inclure dans son patrimoine personnel, doit être regardé comme poursuivant l'exploitation de son entreprise commerciale jusqu'à la liquidation du stock qu'il avait constitué en sa qualité de marchand de biens (CE arrêt du 25 octobre 1978, req. n° 9492 ; dans le même sens, CE, arrêt du 19 décembre 1979, req. n° 6151 et CAA Paris, arrêt du 17 décembre 1992, n° 91-282).
Après liquidation et partage consécutifs à un jugement de divorce, une contribuable a été attributaire de droits de propriété sur des immeubles acquis au nom de la communauté conjugale, au sein d’une indivision. Les copropriétaires indivis (au nombre desquels se trouvait de plein droit la contribuable du fait de son régime matrimonial, alors même qu’elle n’était pas associée aux décisions de l’indivision) ayant acquis ces immeubles en vue de les revendre dans l’exercice d’une activité de marchand de biens, les ventes faisant suite au partage de la communauté conjugale constituent des opérations relevant du 1° du I de l'article 35 du CGI, les conditions d’intention spéculative et d’habitude étant établies (CAA Nancy, arrêt du 9 mars 1994, n° 92-652).
Mais l'existence même de cet article peut entraîner l'application du régime fiscal des bénéfices d'exploitation -aux lieu et place du régime des plus-values d'actif immobilisé- aux gains provenant de cessions d'éléments de l'actif, lorsque ces opérations sont considérées comme présentant un caractère habituel et spéculatif (cf. BOI-BIC-CHAMP-20-10-10-I-B).
Ainsi il a été jugé qu'une société anonyme ayant, d'une part, vendu à divers acquéreurs, non seulement un immeuble, autrefois loué par appartements, puis endommagé par faits de guerre, sur lequel elle a fait exécuter elle-même les travaux de reconstruction, de réfection et d'aménagements nécessaires, mais également des emplacements d'appartements à construire, ainsi que le droit d'en édifier de nouveaux en surélévation, doit être regardée comme s'étant livrée, non pas à la cession en fin d'exploitation d'éléments de l'actif immobilisé mais à l'activité, visée au 1° du I de l'article 35 du CGI, d'un marchand de biens qui écoule un stock immobilier et que la plus-value retirée de l'opération ne peut, par suite, bénéficier du régime applicable aux plus-values d'actif immobilisé (CE, arrêt du 19 janvier 1966, req. n° 51 846).
De même, il a été jugé qu'à défaut de preuve contraire, la revente par une société anonyme ayant la qualité de marchand de biens de parts de SCI inscrites à son actif doit être considérée comme se rattachant à son activité professionnelle de marchand de biens ; dès lors, les parts de SCI cédées faisaient partie du stock de biens de ladite société (CAA Paris, arrêt du 26 mars 1991, n° 89-1175).
En vertu du 2 de l'article 206 du CGI, la réalisation des opérations immobilières suivantes par les sociétés civiles entraîne l'assujettissement de celles-ci à l'impôt sur les sociétés :
- Opérations habituelles d'achat et de revente d'immeubles, de fonds de commerce, d'actions ou parts de sociétés immobilières (CGI, art. 35-l-1°).
Pour qu'une société civile soit considérée comme exerçant en fait la profession de « marchand de biens », il est indispensable que les opérations d'achat et de revente présentent un caractère habituel et que l'intention de revendre soit au moins présumée au moment de l'achat. En vue d'apprécier si ces conditions sont remplies, il convient de se référer d'abord aux dispositions du pacte social. C'est seulement lorsque l'activité réelle de la société ne correspond pas aux statuts que la présomption inhérente à ces derniers peut être écartée (cf. BOI-BIC-CHAMP-20-10-20-40).
Sur l'imposition d'une opération isolée d'achat-revente, (cf. BOI-BIC-CHAMP-20-10-20-20), arrêt CE du 25 juillet 1980 n° 12091.
- Opérations habituelles de souscription et de revente d'actions ou parts de sociétés immobilières (CGI, art. 35-l-1°).
- Transactions portant sur le bénéfice d'une promesse unilatérale de vente sur un immeuble vendu par fractions ou lots (CGI, art. 35-l-4°).
Toutefois, l'article 239 ter du CGI exclut du champ d'application de l'impôt sur les sociétés certaines sociétés civiles de construction-vente (BOI-IS-CHAMP-20-10-20-B).
Celles de ces sociétés qui ne remplissent pas les diverses conditions auxquelles est subordonnée l'application de l'article 239 ter du CGI, en ce qui touche l'objet des sociétés, les modalités de leur création et la responsabilité des associés, sont soumises à l'impôt sur les sociétés.
Mais il en est autrement si les profits dont il s'agit peuvent être considérés comme se rattachant à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif au sens du 1 de l'article 206 du CGI (par exemple : achat à titre habituel d'immeubles destinés à être revendus, cession de terrains préalablement lotis, construction en vue de la vente). Dans cette situation, les associations sont passibles, du chef desdits profits, de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun et sont, par conséquent, tenues, en matière de déclarations et de paiement de l'impôt, aux mêmes obligations que la généralité des personnes morales relevant de l'impôt sur les sociétés (cf. notamment CGI, art. 222, 223, 1668 et ann. III au CGI, art. 358 à 362).
Les critères d'appréciation de la lucrativité ou de la non lucrativité sont fixés au BOI-IS-CHAMP-10-50-20.
Ainsi, il a été jugé qu'à défaut d'une telle option, une société en nom collectif ne pouvait être déclarée assujettie audit impôt, alors même qu'en conformité de son objet civil elle se serait livrée à des opérations immobilières de la nature de celles visées par l'article 35 du CGI (CE, arrêt du 26 avril 1965, req. n° 58 731).
Les bénéfices des sociétés commerciales de personnes sont imposés normalement au nom des associés à l'impôt sur le revenu, chacun pour la part correspondant à ses droits sociaux (CGI, art. 8) [en ce sens, cf. CE, arrêt du 6 décembre 1996, n° 156003].
Lorsque les sociétés dont les bénéfices sont imposés dans les conditions prévues à l'article 8 du CGI réalisent des opérations entrant dans les prévisions du 1° du I de l'article 35 du CGI, ces gains sont, en principe, soumis à l'impôt sur le revenu au nom des associés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. S'agissant de profits considérés comme provenant de la réalisation d'un stock immobilier, ils sont soumis au régime de droit commun des bénéfices d'exploitation prévu à l'article 38 du CGI et sont donc exclus du bénéfice du régime fiscal des plus-values d'actif immobilisé visé aux articles 39 duodecies et suivants du CGI.
/bofip/4718-PGP

References: l'article 35
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 206
 art. 35
 art. 35
 art. 35
 l'article 239
 l'article 239
 l'article 206
 art. 222
 art. 358
 l'article 35
 art. 8
 l'article 8
 l'article 35
 l'article 38