Source: https://es.scribd.com/doc/177793475/La-Compraventa-Importancia-de-La-Compraventa
Timestamp: 2017-04-30 05:32:00+00:00

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La Compraventa Importancia de La Compraventa
ScribdNavegarInteresesCareer & MoneyPersonal GrowthPolitics & Current AffairsScience & TechHealth & FitnessLifestyleEntertainmentBiographies & HistoryFictionNavegar porLibrosAudio librosNoticias & RevistasPartiturasExplorar todoSubirIniciar sesiónRegistrarseLa Compraventa Importancia de La CompraventaCargado por anta18PropertyGovernment InformationPrivate LawCommon LawCrime & Justice0.0 (0)DescargaInsertarVer másCopyright: Attribution Non-Commercial (BY-NC)Precio de lista: $0.00Download as DOCX, PDF, TXT or read online from ScribdFlag for inappropriate contentLA COMPRAVENTA IMPORTANCIA DE LA COMPRAVENTA EVOLUCIÓN.- La compraventa nace como una evolución de la permuta (cambio o trueque).Antiguamente, el comercio se realizaba a través del trueque: el hombre cambiaba lo que él tenía por otras cosas que necesitaba y que tenían los demás. Al intensificarse el comercio, el trueque no fue suficiente, apareció la moneda como común denominador de los valores, y a partir de allí, el trueque perdió importancia y fue reemplazado por la compraventa 'al contado': un hombre entregaba una cosa a otro, y éste le pagaba por ella un precio en moneda. Posteriormente, aparecieron los plazos para pagar el precio y para entregar la cosa. COMPRAVENTA CIVIL CONCEPTO Art. 1323."Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero". Denominación: compraventa, compra y venta, compra-venta, o simplemente 'venta', son denominaciones usadas indistintamente. Las partes son: el vendedor (que se obliga a transferir la propiedad de la cosa) y el comprador (que se obliga a recibir la cosa y a pagar el precio). Los elementos esenciales propios de este contrato son: a) la cosa vendida (arts. 1334 a 1348) y b) el precio cierto en dinero (arts. 1349 a 1356). Aclaramos, que 'el consentimiento' no es un elemento esencial propio de la compraventa, sino un elemento común de todos los contratos. Sin consentimiento no hay compraventa, pero sin consentimiento tampoco hay locación, comodato, cesión, permuta, etc. CARACTERES.- (Regla: bi-con-con-one-nofor) a) Bilateral: porque hay obligaciones recíprocas para las partes. b) Consensual: porque se perfecciona y produce sus efectos por el sólo hecho del consentimiento. Desde el momento en que las partes se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, el contrato queda concluido y nacen las obligaciones de los contratantes: el vendedor queda obligado a entregar la cosa y el com prador queda obligado a pagar el precio. La tradición (entrega de la cosa) sera necesaria sólo para que el comprador adquiera la propiedad sobre la cosa, pero no es necesaria para perfeccionar el contrato de compraventa. d) Conmutativo: por lo general, el contrato de compraventa es conmutativo, porque las prestaciones son ciertas y equivalentes. Por excepción, en algunos casos puede ser aleatorio. c) Oneroso: porque la prestación de una parte se da en miras de la contraprestación que debe realizar la otra parte. Así, la cosa por el precio, el precio por la cosa. e) No formal: porque se perfecciona por el sólo hecho del consentimiento de las partes, sin requerirse forma especial para celebrarlo. Excepción: tratándose de inmuebles, se requiere escritura pública. COMPRAVENTA Y TRANSFERENCIA DEL DOMINIO. SISTEMAS. Una cosa es el contrato de compraventa en sí mismo y otra es la transferencia del dominio o propiedad de la cosa. Sobre el contrato de compraventa, ya vimos que él es consensual: queda concluido por el solo consentimiento de las partes. Pero, ¿en qué momento se produce la transferencia de la propiedad de la cosa vendida?, o en otras palabras, ¿desde cuando el comprador pasa a ser propietario de la cosa?. Según el sistema que se adopte: desde que se concluyó el contrato o desde que se le hizo entrega de la cosa. 1) Sistema romano: la propiedad de la cosa no se transmitía por el solo hecho de la compraventa. El contrato de compraventa sólo hacía nacer la obligación del vendedor de entregar la cosa al comprador. Por ello, para adquirir la propiedad de la cosa se necesitaba la tradición (entrega material de la cosa al comprador). 2) Sistema francés: el contrato de compraventa implicaba la transmisión de la propiedad (aunque aún no se hubiese entregado la cosa o pagado el pre cio). Por ello, se dice que en el derecho francés la compraventa es 'traslativa del dominio'. 3) Sistema del Código Civil Argentino: Nuestro Código siguió el criterio romanista. El contrato de compraventa por sí sólo no es suficiente para transmitir la propiedad (sólo hace surgir el derecho del comprador de exigir que se le entre gue lo que ha comprado, pero no como propietario, sino como 'acreedor de una obligación'), para que la transmisión se produzca es necesario algo más: la tradi-ción (entrega) de la cosa al
comprador (arts. 577, 1416, 3265, etc). Art. 577: "Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real". La transmisión de la propiedad sólo se produce por la tradición. Excepción: cuando se trata de inmuebles, se requiere además, la escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad para que sea eficaz respecto de terceros (art. 2505). LAS VENTAS FORZOSAS. CASOS. El consentimiento es un elemento esencial de todos los contratos. En la com-praventa, el acuerdo de voluntades debe recaer sobre la naturaleza del contrato (compraventa), y también sobre los elementos propios de la compraventa: la cosa y el precio. Sin embargo, existen situaciones en que parece faltar el consentimien-to -son las llamadas VENTAS FORZOSAS- en las cuales una persona 'es obligada a vender1, a desprenderse de algo de su propiedad aunque no quiera. Estos casos, están enunciados en el art. 1324 a través de 5 incisos. Art. 1324: "Nadiepuede ser obligado a vender, sino cuando se encuentra sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes: ....... 1. (por expropiación).- INC. 1°) Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación por causa de utilidad pública. En este supuesto, no hay venta sino expropiación. (La expropiación, conf. a la C.N. debe ser por causa de utilidad pública, calificada por ley y previamente in-demnizada. Se rige por normas de derecho público). 2. (por convención o testamento).- INC. 2°) Cuando por una convención, o por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada. Obligado a vender 'por una convención' es quien ha hecho 'una promesa de venta' o quien al comprar se obligó a su vez vender la cosa (ej: pacto de retroventa) ; obligado a vender 'por un testamento' es el heredero al cual en el testamento el testador le ha ordenado vender una cosa a determinada persona. En ambos casos, no parece haber venta forzosa; en el primer caso, porque al comprar sabía que luego tenía que vender; en el segundo, la venta es el cargo a cumplir por la liberalidad del testador. 3. (por división de condominio).- INC. 3°) Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate. Lo que tiene característica de 'forzoso' es la división del condominio, pero no la venta, ya que la venta puede evitarse si los otros condóminos compran la parte del que exigió la liquidación del condominio. 4. (por ejecución judicial).- INC. 4°) Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial. Es muy usual. Ante el incumplimiento del deudor, el acreedor embarga bienes del deudor hasta cubrir el crédito; luego el bien embargado sale a remate en subas-ta pública y se adjudica al mejor postor. La naturaleza jurídica esta venta es materia controvertida, planteándose funda-mentalmente ¿quién es el vendedor?. Para algunos, la venta la realiza el órgano público en representación del deudor (dueño de la cosa); para otros, en represen-tación de los acreedores. Y para otros, el que vende es el órgano público, pero no lo hace en representación de nadie, sino a nombre propio, es decir, en ejercicio de su función jurisdiccional. 5. (por el administrador de bienes ajenos).- INC. 5°) Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos la obligación de realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su administración. Es el caso del tutor que debe proceder a la venta de los bienes del pupilo (ver arts. 436 y 440). CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA. ART. 1357: "Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada una de las cosas de que es propietaria; y toda persona capaz de obligar-se, puede comprar toda clase de cosas de cualquier persona capaz de vender, con las excepciones de los artículos siguientes". La capacidad es la regla y la incapacidad es la excepción. Se puede decir váli-damente que: 'todos pueden comprar y todos pueden vender, salvo que la ley se los prohiba'. Por ello, para saber si una persona puede celebrar una compraventa, no debe-mos buscar la norma que lo autoriza (porque la capacidad es la regla), sino ver si hay alguna disposición que se lo prohiba. En definitiva, lo que interesa realmente son las incapacidades. INCAPACIDADES DE HECHO.- Por los principios generales sobre capacidad (ver arts.
la nulidad es relativa y se podrá confirmar posteriormente el acto. en cuyo caso necesitan autorización del juez.. porque no está en juego el orden público y sólo existe el interés privado. Los jueces deben decla-rarla de oficio.. Si se viola la prohibición. por ello. 4°) MANDATARIOS. La prohibición tiende a evitar 'negociados' por parte del empleado público Si se viola la prohibición. El empleado debí estar encargado de la administración o venta del bien. 55 y 128).se puedan burlar los derechos de los acreedores (del esposo o de la esposa) o de los herederos. y ellas son las que analizaremos a continuación. inc.. 6°) Jueces. de nulidad relativa. puede com prar válidamente. Tampoco los pueden com-prar a los incapaces (art.(art. los inhabilitados judicial-mente (semialienados y pródigos. Si se viola la prohibición es nulo.. 1047). administración o venta estuviesen encargados"). asesor. Fiscales. pero ¿de nulidad absoluta o de nulidad relativa?. confirmable por el incapaz al desaparecer la incapacidad. defensor de menores.(art. afectándose la legítima. INC. La prohibición tiende a evitar que el albacea perjudique a los herederos y acree-dores.. El contrato entre esposos es nulo. aunque no haya petición de parte (art.Ellos no pueden vender bienes suyos a los que están bajo su guarda o patria potestad (art. art. es decir. 1°) Los ESPOSOS ENTRE sí. por sí o por interpuesta persona:. 5°) Alo: empleados públicos. no pue-den comprar ni vender (salvo. la nulidad es absoluta porque hay enjuego motivos de orden público. aunque hubiese separación judicial de los bienes de ellos").. convencionales c judicial) perjudique al mandante. los bienes que se le han encargado vender. Si se viola la prohibición el acto es nulo. de nulidad relativa. art. La prohibición tiende a evitar que el mandatario (legales... 3°) ALBACEAS. la nulidad es sólo relativa. 135). 1358: "El contrato de venta no puede tener lugar entre marido y mujer. 1359).. Si el incapaz de hecho celebra el contrato. comprando para sí a un precio menor de lo que realmente valen. de los bienes que estuviesen en litigio ante el Juzgado i tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su respectivo ministerio"). si no lo está. de los bienes del Estado. defensores de menores.. de cuy. b) los meno-res emancipados pueden disponer de sus bienes (salvo que los hayan recibido a título gratuito. Respecto de los menores. La prohibición protege al incapaz y evita que el padre. Ej: un juez no podrá comprar bienes de juicios que tramitan en su juzgadc pero sí bienes de juicios que tramitan ante otro juez. 1 y 2). o de las Municipalidades. abogados. etc. 279). aunque sea en remate pú-blico. 6°) A los jueces.. 4°) A los man-datarios de los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes"). de nulidad absoluta.(art. 5°) EMPLEADOS PÚBLICOS.. 3°) A los albaceas. 1361: "Es prohibida la compra. no puede haber ningún contrato entre ellos (art.. 1361: "Es prohibida la compra. La prohibición se funda en la necesidad de evitar que -mediante esta transfe-rencia de bienes de uno al otro. de nulidad absoluta. por medio de sus representantes legales): las perso-nas por nacer. de los bienes de las testamentarias que estuviesen a su cargo"). 152 bis) y los penados por más de 3 años. La prohibición se funda en razones de moral. y por lo tanto. b) si se trata de abogados y procuradores o peritos de parte.54. los menores de edad (impúberes o adultos). 1361. los sor-domudos que no saben darse a entender por escrito. Abogados. La prohibi-ción no rige si están divorciados. 2°) PADRES. INC. fiscales. incs.
. de nulidad relativa. 1361: "Es prohibida la compra. hay dos excepciones: a) desde los 18 años pueden comprar y vender los bienes adquiridos con el producto de su trabajo.(art. el acto es nulo. procuradores escribanos y tasadores. 1361: "Es prohibida la compra. el acto es nulo.. tutor o guardador reali-ce operaciones abusivas que lo beneficien a él y perjudiquen al incapaz. Si se viola la prohibí ción. el contrato es nulo.Las incapacidades de derecho para celebrar com-praventa deben estar expresamente establecidas por la ley. TUTORES Y CURADORES. los dementes. Merece tenerse en cuen-ta la distinción que hace Borda: a) si se trata del juez o de funcionarios de la administración de justicia (fiscal. INC. los bienes de la testamentaria a su cargo.(art. Y en general. INCAPACIDADES DE DERECHO. comprando para sí a un precio menor de lo quf realmente valen. secretarios).
La cosa -al igual que el precio. la nulidad es absoluta. e) La cosa debe pertenecer al vendedor.. y a los Ministros Secreta-rios de los Gobiernos de Provincia. REQUISITOS. pero siempre que reúnan determinados requisitos. Ej: vendo todos los cuadros de mi casa de Córdoba. 1334). y por lo tanto.la parte interesada pueda confirmar el acto si así lo desea.. nos remite al 'objeto de los contratos' (arts. 1361:.INC.. prohibición de vender a determinada persona (art. porque en este caso el contrato es nulo por falta de objeto (conf. d) La cosa debe existir al celebrarse el contrato o ser susceptible de existir (cosa futura) . y si el vendedor no es dueño de la cosa.. etc. de un derecho. 2336 a 2338).. Cuando la ley lo autoriza. 2693).. o de las corporaciones civiles o religiosas de las Provincias"). la nulidad es sólo rela-tiva. 1335).. 953). y de la concordancia de esas normas ex-traemos como principio general que: TODAS LAS COSAS PUEDEN SER VEN-DIDAS. Mod. Se quiere evitar que el funcionario aproveche su función y su influencia para lograr que se vendan los bienes y especular con su adquisición. Si se viola la prohibición el acto es nulo. plazas. para poder vender válidamente una cosa es necesario ser dueño de ella. Pero. y según la jurisprudencia. La energía eléctrica. 1323). playas. etc. de los bienes nacionales o de cualquier establecimiento público. energía atómica. PRINCIPIO GENERAL. un 'objeto material suscepti-ble de tener un valor' (art. art.No puede haber venta de una cosa 'que no ha existido nunca' o 'que ha dejado de existir al formarse el contrato'. 2311). siempre que su enajenación no sea prohibida". el auto Ford Mondeo..Porque. son consideradas 'cosas' y pueden ser objeto de la compraventa. patente BOB 667) o incierta. no habría compraventa. razón por la cual lo vamos a tratar por separado. 1333). aunque sean cosas futuras.). Ej: prohibición por 10 años al donatario de vender la cosa recibida (art. sin 'cosa' no hay compraventa. 1° parte). b) si los bienes adquiridos son de personas jurídicas privadas (ej: esta-blecimientos públicos. la prohibición puede resultar de un contrato. 1329: "las cosas ajenas no pueden venderse". vendo todas las ovejas de mí estancia de Junín. no
. LOS ELEMENTOS ESENCIALES PROPIOS: COSA Y PRECIO LA COSA CONCEPTO. siempre que se aclare esa situación y bajo la condición de que la cosa llegue a existir luego." (primera parte). VENTA DE COSA AJENA ¿Es válida la venta de cosa ajena?.. o una parte de ellos?. porque en la compraventa. b) que su venta no esté prohibida por la ley (art.. corporaciones civiles o religiosas). Este principio tiene varias excepciones. 7°) MÍNISTROS NACIONALES Y PROVINCIALES. sino contrato de 'cesión de derechos'. salvo que se determina la especie y cantidad (art.es un elemento esencial propio de la compra-venta. 7: "Es prohibi-da la compra a los Ministros de Gobierno. heren cia futura. de los bienes provinciales o Municipales. el fin es transmitir la propiedad.Art.. ya que el art. (Ej: vende todos los bienes que posea o adquiera hasta fin de año). etc. 1329 expresa: "Las cosas ajenas no pueden venderse. 1364).Tal es lo que sucede cuando la cosa es cierta (ej: la casa de calle Chile 942 de Capital Federal. en principio. ¿Qué cosas pueden ser vendidas? Art. etc) o por razones de orden público (ej: sueldos. prohibición de pedir la venta o división de la cosa común.. porque la ley considera que en este supuesto la cosa es 'indeterminable' (art.(art. por 5 años (conf.. pero se ha determinado su especie y cantidad (fungibles) Ej: 100 litros de vino tinto común de mesa. c) La cosa debe ser determinada o susceptible de ser determinada (art. sea por su destino (ej: bienes públicos del Estado: como ser mares. o corporación civil o religiosa. etc.Es prohibida la venta de cosas que están 'fuera del comercio' (conf. Si se tratara de un objeto inmaterial.. de nulidad absoluta. puede recaer sobre una 'cosa futura'.Esto ultimo. No. confírmable. 5 toneladas de arroz de determinada calidad.. Borda distingue: a) si los bienes adquiridos son del Estado.a) Debe ser una 'cosa' en sentido propio: o sea. beneficios previsionales. 1328. 99. 1167 a 1179) y al 'objeto de los actos jurídicos' (art. 2613). alimentos futuros. puertos. Este principio es correcto. ¿Se pueden vender todos los bienes presentes o futuros de una persona. 1327: "Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos. etc.
cuando el vendedor manifiesta que la cosa es ajena. pero teniendo pleno conocimiento de esa circunstancia (ej: el vendedor manifiesta que la cosa es ajena). En este supuesto el contrato debe interpretarse en el sentido de que el vendedor se obliga a adquirir la cosa de su dueño. sea como sucesor univer sal o singular (arts. pues en este caso se produce confusión entre el verdadero dueño VENTA DE COSA PARCIALMENTE AJENA (cosa en condominio). donatario. el principio tiene muchas excepciones (casos en las que la venta de cosa ajena es válida).. y 2504). pues: a) Tanto en el derecho civil como en el comercial. 1330.si sólo el vendedor sabe que la cosa es ajena. 2) Cuando se trata de cosas fungibles. para luego transmitirla al comprador. 3) Cuando la cosa mueble fue entregada al comprador y no es robada ni perdida. el contrato es válido.La convalidación del acto hace desaparecer la nulidad. el contrato es anulable a pedido del vendedor. la doctrina aclara: lo que realmente prohibe la ley es vender la cosa ajena 'como si fuera propia' Excepciones. En este caso.. 1° parte). 2) Para las partes (vendedor y comprador).. El Código de Comercio.1) Para el verdadero dueño de la cosa. VENTA DE COSA AJENA EN EL CÓDIGO DE COMERCIO. 3430: cosa mueble adquirida al heredero aparente).si ambas sabían que la cosa era ajena. 4) Cuando la venta fuese hecha por el heredero aparente y a favor de un comprador de buena fe (ver art. Pero. y si la cosa ya estuviese en poder del comprador. si el comprador invoca el art. Por lo tanto.si sólo el comprador sabe que la cosa es ajena. 1330: 1) Por la ratificación del verdadero dueño de la cosa (art. 2° p. 1330. sea por sucesión universal (heredero del propietario) o por suce sión singular (comprador.). 2) Si luego de la venta. lo importante es que el vendedor sea dueño de las cosas al entregarlas y no al celebrar el contrato. 1330. 1329).Casos en que la venta de cosa ajena es válida: 1) Cuando las partes contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero. 1330). 2° parte y 2504). para luego transmitirla al comprador. dice que "las cosas ajenas no pueden venderse" (1329). El comprador no puede reclamar la restitución del precio (art. 5) Cuando el verdadero dueño ratifica la venta (art. establece que "la compraventa de cosa ajena es válida" (art. las cosas vendidas se determinan en el momento de la entrega. el vendedor adquiere el dominio de la cosa (art..si ambos ignoraban que la cosa era ajena. el verdadero dueño puede reivindicarla. en principio la venta le es inoponible y no puede perjudicarlo: no puede ser obligado a entregar la cosa al comprador. . 4016 y 4016 bis). . El vendedor debe devolver el precio y pagar daños y perjuicios.000 naranjas). crea la presunción de propiedad.El Código Civil. legatario. la venta es oponible al verdadero dueño si él ratificó la venta (art. 4015.) o cuando el vendedor llega a ser posteriormente dueño de la cosa.es más aparente que real.. GUÍA DE ESTUDIO: CONTRATOS 123 Por excepción. el contrato es anulable a pedido del comprador. La convalidación se produce por las causas mencionadas en el art. EFECTOS DE LA VENTA DE COSA AJENA.
.puede transmitir válidamente la propiedad de ella. 2412 o el art.si el comprador ha poseído la cosa el tiempo suficiente para adquirirla por prescripción (arts. b) Tanto en el derecho civil como comercial. 453). El vendedor debe devolver el precio y pagar daños y perjuicios. La contradicción entre ambos artículos como dice Borda. 1° p.¿Es válida la venta que haga uno de los condóminos de la cosa indivisa que posee con otros?. el comprador de buena fe puede invocar el art. 2412: la 'pose-sión de buena fe de cosa mueble. pero debe interpretarse en el sentido de que el vendedor se obliga a adquirir la cosa de su verdadero dueño para transmitirla luego al com-prador (J. hay nulidad si se vende la cosa ajena 'como si fuera propia'. . a) Si vende sólo su parte indivisa: esa venta es válida (art. 1330. El contrato es válido. 3430 . etc.: se venden 10.. (Ej. la contratación sobre una cosa ajena es válida. el contrato es anulable por cualquiera de los dos. por el contrario.A. También hay convalidación si el vendedor es heredado por el verdadero due-ño. en el sentido de que el vendedor se obliga a adquirir la cosa de su dueño. CONVALIDACIÓN DE LA VENTA.. 3999. En este caso.Como no ha sido parte en el contrato. Por ello.. 1964-IV-141). no robada ni perdida'.
y de venta si es mayor la suma de dinero (art. Si el potrillo nace muerto o la cosecha se pierde totalmente porque cayó una helada. o contra entrega de la cosa) o a plazo. habrá 'dación en pago' o un contrato innominado. 1404.El precio debe reunir tres requisitos: 1°) Debe ser en dinero (art. pero resulta que al contratar el caballo ya estaba muerto. En la 'venta de esperanza'. Esto sólo tienen valor teórico porque en la práctica la permuta se rige por las reglas de la compraventa (art.. el comprador puede asumir el riesgo de que la cosa: 1°) no llegue a existir en su totalidad (art. le pertenece. 1323). 1492).quedan subordinadas a que se cumpla la condición suspensiva: que la cosa llegue a existir (ej: que el potrillo nazca). pero no asume el riesgo de que ella no exista en absoluto. como si nunca hubiera existido (arts. puede hacerse al contado (sea en el momento del contrato. y en ambos casos igual deberá pagar el precio. 2° parte). y por lo tanto. el comprador igual deberá pagar el precio. o que ya ha perecido. 'una esperanza1. 1349 a 1356. Esa esperanza es el objeto del contrato. Y la nulidad alcanza 'aún a la porción del vendedor' (art. REQUISITOS. Se trata de un elemento esencial propio de la compraventa y está tratado en los arts. porque está vendiendo algo que no le pertenece.". VKNTA DE COSA FUTURA. art. se vende una cosa futura (el potrillo. no deberá pagar el precio (art. pero cae granizo y sólo obtiene 300 cajones. 'debe pagar al comprador que ignoraba que la cosa era común con otros. Pero. y convengo que el pago se hará en $ 150. si la cosa no existe en ninguna cantidad.El precio es 'la contraprestación que efectúa el comprador. es decir. aunque sean cosas futuras. El art.
. 1331). 1178 y 548). En este caso. sea en su totalidad o sólo en parte. Ej: tengo una yegua preñada y vendo el potrillo que de ella ha de nacer. La venta de una cosa futura puede asumir dos formas diferentes: A) Como contrato condicional (Venta de cosa esperada'): las obligaciones de los contratantes -pagar el precio. Por el contrario. 1405). habrá permuta. 1331. entregar la cosa. si entrega un servicio o trabajo. Así surge del art. el comprador entrega una cosa. El pago del precio en dinero. pero esperen que posteriormente exista. es decir: en menor cantidad de lo que se espera (art.Si el precio no es en dinero. 1332. ya que no hay ninguna posibilidad de que la cosa llegue a existir. parte). es necesario que los contratantes sepan que la cosa no existe aún. asume el riesgo de que la cosecha se pierda totalmen-te. En este supuesto. Ejs: compra la cosecha pensando que podrá sacar 1000 cajones de fruta. puede disponer de ella. El art.2677). si la condición suspensiva no se cumple. EL PRECIO CONCEPTO. Ej: vendo mi caballo 'Trueno'. pero no contrato de compraventa. por la cosa que el vendedor le entrega en propiedad'.000 en efectivo y por el resto entrego un camión) el contrato será de permuta si es mayor el valor de la cosa. la fruta). para que la venta de una cosa futura sea posible. porque la 'parte indivisa' es suya. b) Si vende 'la totalidad de la cosa en condominio': la venta es nula (arts. los daños y perjuicios que le resulten de la anulación del contrato' (conf. 1° p. Por ello. no hay compra-venta. 2°) en cualquier cantidad. 1332. Si el precio es mixto. El condómino que vendió la totalidad del bien. que si bien no existen al momento del contrato son susceptibles de existir posteriormente. tengo 500 naranjos y vendo la fruta que ellos habrán de producir). es decir 'parte en dinero y parte en una cosa' (ej: vendo mi casa en $ 200. Lo que se compra es 'lo que resulte'.). 1327 dice: "Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos. el vendedor adquiere el resto de la cosa por sucesión universal o particular). y el comprador asume el riesgo de que nada resulte o de que resulte menos de lo que esperaba. 1356). la venta queda sin efecto. En los ejemplos dados.. Lo que no se puede hacer es vender una cosa que nunca ha existido ni existirá. B) Como contrato aleatorio ('venta de esperanza'): el comprador asume el ries go de que la cosa no llegue a existir. el comprador asume el riesgo de que la cosa no exista en la cantidad esperada. La nulidad del acto desaparece si hay convalidación (ej: los otros condóminos ratifi-can la venta.000. Ej: asume el riesgo de que el potrillo nazca muerto.. Ej: si en vez de dinero. 1172 prohibe este tipo de contratos.. la venta es nula por carecer de objeto. seg. 1331 y 1329).
1355 establece que el contrato es nulo en los casos siguientes: 1) Si el precio fuere indeterminado. 1412. La denominación de 'irrisorio'. hasta su entrega. Hay 'precio vil'. o 'por lo que otro ofreciera' por ella... como pueden ser. (Ej: se vende la cosa por el precio que el comprador quiera pagar). . y sin precio no hay venta.1410.Relacionado con la indeterminación del precio. Acá tampoco existe precio. (Ej: se simula pagar $ 300. sin hacerle modificaciones y sin alterar su estado (art. (salvo autorización del comprador) y debo con-servarla en buen estado hasta que llegue el momento de la entrega.(Ej: vendo mi quinta por el mismo precio que vendió la suya mi vecino Jorge Rodríguez). Entre el 'precio vil' y el 'precio irrisorio' simplemente hay una diferencia de grado. PRF. 1349: a) cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe pagar.. el art. Este requisito no lo exige expresamente el Código. 1417 y 1422). aunque el precio sea vil.(Ejemplo: vendo mi auto en un precio de $ 10. art. hay precio serio y por ende.De los arts. El precio no es serio: 1) Cuando es un precio SIMULADO (o ficticio): en general.Es decir.Celebrado el contrato de compraventa. ésto no impide que la parte perjudicada pueda luego impugnar el contra-to y obtener la nulidad del mismo si invoca el vicio de lesión subjetiva (art. 1409. 2) ENTREGAR LA COSA al vendedor (arts. 3°) Debe ser serio. el acto podrá valer como donación. 1415). 1) CONSERVAR LA COSA. 1415).. 1415). pero otras veces transcurre un tiempo hasta el momento de entregarla y en este último caso el Código impone al vendedor la obligación de conservar la cosa tal como se hallaba el día del contrato. 1408 a 1423 surge que las obligaciones fundamentales del vende-dor son: 1) CONSERVAR LA COSA VENDIDA. un precio real. reúne esta carac terística 'cuando el vendedor no ha tenido la intención de exigirlo'. tan absurdo. el contrato no puede valer como venta.000 una propiedad cuyo valor normal es de $ 150. voltear una pared. La
. 2) Si la cosa se vende 'por lo que fuese su justo precio'. 5) PAGAR LOS GASTOS DE ENTREGA de la cosa (art. efectivo. no existe realmente precio. 2) Cuando es un precio IRRISORIO: cuando es tan bajo que equivale a nada. cuando existe una desproporción evidente entre el valor de la cosa y el precio convenido.. pues el irrisorio anula lu venta y el precio vil en principio no la anula.CIO VIL. sacarle una puerta o ventana. sin modificarla. Los gastos de conservación son a cargo del vendedor (conf. 1414).000. no obstante. ( Ej: vendo una casa en tres pesos. verdadero. pero el precio en realidad no se paga). hay contrato de venta válido. se transmite el dominio. que causa risa. b) cuando se deje su determinación al arbitrio de una persona determinada. no debo hacerle modificaciones. El precio es cierto en los casos del art. cerrar un GUÍA DE ESTUDIO: CONTRATOS 127 patio.Esto significa que debe ser 'determinado o determinable'. Por lo tanto.Son expresiones muy ambiguas y arbitrarias que generarían litigios. 1411). hasta su entrega (arts. 1349). aunque sí podemos estar en presencia de una donación. sin per-juicio de que las partes convengan lo contrario (conf.El 'precio vil' debe diferenciarse del 'precio irrisorio'. pero la doctrina coincide en que si no hay precio 'serio' no hay compraventa. 1408 y 1416). (Ej: se vende una casa sin fijar el precio).000). 1408) Ej: si vendo una casa que debo entregar dentro de un mes. 954). . se debe a que el precio es tan bajo. 4) GARANTIZAR AL COMPRADOR CONTRA EVICCIÓN Y vicios REHIDIBITORIOS de la cosa (art. 3) RECIBIR EL PRECIO (art. sin modificarla. no puede decirse que no hay un precio serio.1413. Ej: se vende en $ 40.. 2) Debe ser cierto (art.(Ej: vendo mi quinta en el precio que fije el contador Alberti Alberto). Cuando existe 'precio vil'.convenirse que el pago se hará más adelante. y por ello el Código no las admite. art. c) cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. etc.000 por una casa. y por lo tanto. NULIDAD POR INDETERMINACIÓN DEL PRECIO. En este supuesto.. 3) Si el precio se dejase al arbitrio de uno de los contratantes. a veces la entrega de la cosa es inmedia-ta. pues las partes lo han convenido libre y seriamente para realizar la venta. Pero. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR ENUMERACIÓN. vendo mi auto nuevo en 5 pesos).Sería arbitrario y perjudicial para una de las partes.
El vende-dor puede negarse a entregar la cosa vendida. libre de toda otra posesión y con todos sus accesorios. El Código.. Excepciones a la obligación de entregar. 1419). mientras el comprador no le pague el precio (arts. No se aplica cuando se trata de cosas inciertas (sólo determinadas por su género: uno de mis 100 caballos) o de cantidades de cosas (ej: 50 cajones de ciruelas. pues el comprador sólo adquiere la propiedad de la cosa cuando se le hace tradición de la misma. 1409: "El vendedor debe entregar la cosa vendi-da.art. 2) ENTREGAR LA COSA al comprador.. A este derecho del vendedor a no entregar la cosa en tanto no se le pague algunos lo llaman 'derecho de retención'. art. el vendedor debe responder ante el comprador. es decir. cuando se le entrega la cosa que ha comprado. parte). 2377.. pues la cosa puede estar prestada o dada en locación a otro. Tiempo de la entrega. Se hace aplicación del principio de que 'la insolvencia del deudor provoca la cadu-cidad del plazo de su obligación' (arte. como complemento. 1410). 1412) y en cualquiera de esos casos.. es decir. Si el vendedor se hallare imposibilitado para entregar la cosa (ej: inundación que impide el traslado de la cosa).. 1413). etc).. y la venta es 'al contado': en el lugar y tiempo de entrega de la cosa. sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad del vendedor (art. Es una aplicación del pacto comisorio. arts. y si los hubiere. con aquellas cosas que la integran y que son puestas en ella para su uso y comodidad. Conforme a diversos artículos (1411. el comprador tiene derecha a exigir la cosa en cualquier momento..Las obligaciones del vendedor no se terminan con la entrega de la cosa y la recepción del precio. el día que el compra-dor lo exige". y la otra voluntariamente la recibiere (art.. seg.. y si no hubiese nada convenido. 572 y 753). 1409: "El vendedor debe entregar la cosa vendida. pero si no se ha fijado plazo.El vendedor no está obligado a en-tregar la cosa vendida: a) Cuando el comprador no paga el precio y la venta es al contado. y si la venta es 'a crédito o plazo': en el domicilio del comprador. pero como éste no tiene pretensiones de ser dueño. la existencia de estos ocupantes se debe hacer constar en el acto de venta.Es la obligación más importante del vendedor. porque hasta la individualización de la cosa. el comprador puede exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese dado. pero en realidad se trata una aplicación de la "exceptio nom adimpleti contractus". Habrá tradición cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa. La entrega debe ser hecha el día que fije el contrato.. b) Si no hay nada convenido. pero en otros títulos se ocupa en especial
. Lugar de la entrega. el comprador puede pedir -a su elección. 1424 y 749) el vendedor está obligado a recibir el precio: a) En el lugar y tiempo convenido por las partes. Pero el comprador puede lograr que se le entregue la cosa que compró 'si da una fianza que asegure al vendedor que le pagará en el plazo fijado (art.. Desde luego. en el día convenido.". se considera que la cosa está 'libre de toda otra posesión'. b) Cuando la venta es a crédito y el comprador cae en insolvencia (art. 4) GARANTIZAR CONTRA EVICCIÓN Y vicios REDHIBITORIOS DE LA COSA. que la cosa no esté en posesión de otra persona (art. y si no hubiese día convenido. Modo de entrega.. 606 y 607). 1414). "Libre de toda otra posesión. 1419 in fine). art.La entrega debe hacerse en el lugar convenido en el contrato. 2401). pues debe garantizar al comprador que no habrá evicción ni vicios rehidibitorios con relación a la cosa que le vende. significa que el vendedor tenga el dominio pleno de lo que transmite. 602.. el vendedor puede cumplir el contrato entregando cualquier cosa del mismo género o especie (conf. 3) RECIBIR EL PRECIO.obligación de conservación de la cosa rige sólo cuando se trata de cosas ciertas (ej: mi caballo 'Trueno').". incluso inmediatamente. al hablar de las obligaciones del vendedor dedica a la garantía de evicción y vicios rehidibitorios un sólo artículo (art. van más allá. la indemnización de los daños y perjuicios.la entrega de la cosa o la resolución del contrato (conf.Si el vendedorno entrega la cosa al tiempo fijado en el contra-to. Falta de entrega.art. en el lugar en que se encontraba la cosa en la época del contrato (conf. Esto no significa que la cosa no esté 'ocupada'.. 1418 y 1428). La cosa se debe entregar "con todos sus accesorios".
1430): cobrar los gastos de conservación de la cosa más daños y perjuicios..Si no han convenido nada: el precio se paga en el lugar y momento en que se le entrega la cosa (art.Debe recibirla en el lugar fijado en el contrato. . gastos de exportación.El vendedor debe satisfacer los gastos de entrega de la cosa vendida. 1426). El plazo puede resultar del convenio de las partes o por imposición de los usos o costumbres del país (art. prenda. . Debe también responder de los vicios rehidibitorios de la cosa vendida". o faltan los accesorios. y si estuviese fijado en el lugar en que se encontraba la cosa a la época del contrato (art. 2412). gastos de medición o de pesaje si se trata de entregar cantidades de cosas. 1427. . 1414 establece que el vendedor "debe sanear la cosa vendida. correlativamen-te. 1) PAGAR EL PRECIO. 5) OBLIGACIÓN DE PAGAR LOS GASTOS DE ENTREGA DE LA COSA.. por ejemplo: gastos de transporte y de emba-laje para llevar la cosa hasta el lugar de entrega. Cesa el derecho a rehusar el pago: si el vendedor afianza la restitución (es decir. 1424. pero esta obligación puede ser dejada de lado mediante 'pacto en contrario'. 1427). surgen a favor del vendedor los siguien-tes derechos: 1) a demandar el pago del precio. A falta de un término convenido o de uso. 1425 y 1426).Si se trata de inmuebles. . ej: constituye una fianza. 1431): . 2) a retener la cosa vendida. le da garantías suficientes de devolverle lo pagado.. (art. b) Si el vendedor no le entrega la cosa en las condiciones debidas y con todos sus accesorios (art. o en el que fuese de uso local. negatoria. 1418/19 y 142 8). 1424.a demandar el pago del precio. 1410). Si el comprador se niega a recibir la cosa ¿quépuede hacer el vendedor?.Cuando el comprador no cumple con la obligación primordial de pagar el precio.. si aún no ha sido entregada (arte.y detalladamente de estas cuestiones. etc). respon-diendo por la evicción al comprador. . art. la debe recibir inmediatamente después de la compra (art. ¿Puede el comprador rehusarse a pagar? Sí. 2) OBLIGACIÓN DE RECIBIR LA COSA. etcDerechos del vendedor no pagado. GUÍA DE ESTUDIO: CONTRATOS 129 Son gastos de entrega de la cosa.y a poner la cosa en depósito judicial por cuenta y riesgo del comprador. 1430). o si el vendedor hace desaparecer el peligro o amenaza de evicción. primera parte). Tiempo. 3) PAGAR EL INSTRUMENTO DEL CONTRATO Y LOS GASTOS DE RECEPCIÓN DE LA COSA (arts. seg. .o a pedir la resolución de la venta (art. o compra 1000 resmas de papel a entregar todas juntas y el vendedor quiere entregarle 200 ahora y las restantes más adelante. El art.Si han convenido algo: "el comprador debe pagar el precio en el lugar y en la época determinada en el contrato" (art.El comprador puede suspender el pago del precio si tiene un temor fundado (pe ligro serio) de perder la cosa por una acción reivindicatoría u otra acción real (ej: acción confesoria. pero sólo en los siguientes casos: a) Si tiene temor fundado de ser molestado por una acción real (art. 1415).Si la venta ha sido a'crédito o plazo': el precio se paga al vencer el plazo y en el domicilio del comprador. La evicción y los vicios redhibitorios han sido tratados en la Parte General de este trabajo. cuando fuese vencido en juicio. etc). 1424. 3) OBLIGACIÓN DE PAGAR EL INSTRUMENTO DEL
. servofreno.a consignar la cosa. 4) Derecho a pedir la resolución del contrato.Se trata de la obligación más importante a cargo del comprador.. 3) a reivindicar la cosa inmueble entregada (art. . 1425). ¿Cuándo y en qué lugar debe hacer el pago?: ello depende de si hay o no conve-nido algo por las partes.. 1424. 2) RECIBIR LA COSA (arts.(Si se trata de muebles no procede la reivindicación a raíz del art.. . el vendedor tiene derecho a (art. como ser radio.Así como el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa.. por una acción de reivindicación u otra acción real.1) PAGAR EL PRECIO (arts. Ejs: compra un auto sport y el vendedor pretende en tregarle un auto común.pedirle los costos de la conservación e indemnización de perjuicios.Debe recibir la cosa en el término fijado en el contrato. el comprador tiene la obligación de recibirla. .Si se trata de cosa mueble. 1424 y sgts). OBLIGACIONES DEL COMPRADOR ENUMERACIÓN. el vendedor tiene derecho a (conf. parte).. 1430 y 1431). Lugar. tercera parte). 3923). a donde remitimos.
b) el pacto comisorio no procede si ya abonó el 25% del precio. El Registro lo anota sólo si el inmueble está libre de gravamen y el propietario se encuentra en condiciones para disponer. FORMAS ESPECIALES DE VENTA VENTA DE LOTES A PLAZOS (Ley 14. 8 de la ley). falta de reglamento de copropiedad. tasas y contribuciones) y el 50% del impuesto fiscal a la venta. debe inscribirlo en el Registro de la Propiedad Inmueble (acom pañando un plano de subdivisión y un certificado de escribano acerca de la legitimidad del título). inhibiciones y gravámenes). financiación. o B) a resolver el contrato. VENTA DE INMUEBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL. perdía todo: el lote. recuperan-do el lote con todas las mejoras que se le hubieran hecho y reteniendo todas las cuotas ya pagadas por el comprador. lo que había construido en él y las cuotas que hubiese pagado.: 4 o 5 cuotas). si el comprador se atrasaba en el pago. los aspectos fundamentales de esta ley. y que si el comprador se atrasaba en el pago de un número de ellas (ej. fecha de la posesión del departamento. y los costos del recibo de la cosa comprada' (art.. o si ha realizado en el lote construcciones equiva lentes al 50% del precio de compra (conf. el vendedor tendría derecho: A) a exigir el pago de todas las cuotas restantes. 7 de la ley). etc. cuyos aspectos fun-damentales son: a) El propietario que desee vender un inmueble fraccionado en lotes y a pagar en cuotas.. son: a) El propietario de un edificio (construido o en construcción) o de un terreno en el cual se va a construir un edificio. El vendedor paga los gastos previos a la escrituración. Además.. embargos e inhibiciones pordeudas del vendedor.. Resumidamente. En definitiva. b) Celebrado el contrato de venta de un lote (generalmente en un instrumento privado con forma de "libreta" en donde se anota el pago de cuotas) el mis.la Ley 19. Por supuesto. y en ese lapso podía ocurrir que el vendedor vendiese el lote a otras personas. Pero ello dio lugar a abusos y defraudacio-nes en perjuicio del comprador. número de cuotas.005). los certificados de reparticiones públicas (acerca de la deudas del inmueble por impuestos.120 cuotas). los certificados que debe otorgar el Registro de la Propiedad (de dominio. las partes pueden dejar esta norma de lado y pactar otra cosa en el contrato. esta facultad es irrenunciable y toda cláusula que se oponga a ella es nula (conf. 1424 in fine). que se proponga vender las unidades por el régimen
. fue el 'pacto comisorio'. Otro peligro era que entre el boleto y la escritura del lote pasaban varios años.El Código dice que el comprador 'debe pagar el instrumento de la venta.005. a título de indemnización. Para evitar estos engaños y abusos se dictó -en 1972. En los boletos de venta se conve-nía que el lote se pagaría en varias cuotas. embar-go. Ocurría que la gente compraba departamentos (en edificios construidos. Hecho este trámite puede comenzar a vender los lotes. o que lo hipotecara.276) denominada 'LEY_DE_PREHORIZONTALIDAD'. venta sucesiva del mismo departamento a distintos compradores. en construcción o en lugares donde sólo estaba el terreno y el edificio se construiría más adelante) y cuando llegaba el momento de escriturar.que era engañosa e inducía a error a los compradores acerca del precio total.La venta de pisos o departamentos en propiedad horizontal (Ley 13. art.CONTRATO Y LOS GASTOS DE RECEPCIÓN. no podían hacerlo por distintas causas (ej: había hipotecas sobre el terreno.Es usual que la venta de lotes se haga en cuotas mensuales (ej: 100. o que contrajese muchas deudas y sus acreedores embargaran el lote.274 (modif. falta de planos de subdivisión. En definitiva.. c) Derechos del comprador. El comprador debe pagar: el sello matriz.mo se debe anotar en el Registro dentro de los 6 días.512) tam-bién originó problemas en perjuicio de los compradores. siempre existía el peligro de que el comprador perdiese su lote y lo que había construido en el mismo. Otro problema era que los vendedores de departamentos hacían publicidad -en diarios. art. Para evitar estos peligros se dictó en 1950 la Ley 14. el testimonio de la escritura y el 50% del impuesto fiscal.a) si pagó el 25% del precio puede reclamar la escrituración. Ejs: estudio de títulos. Uno de esos abusos. paga los gastos para recibir la cosa (ej: gastos de transporte de la cosa hasta su domicilio). etc). por Ley 20. etc. revistas. ejecuciones por deudas de impuestos.
b) Hecha la inscripción. por su parte. constancia de su anotación en el Registro. no estando éste en quiebra o concurso. pero además no da derecho al propietario contra el comprador. y en consecuencia. o no indicar el precio total si se menciona una parte. si el pro pietario acredita. y por lo tanto. En materia contractual rige el principio de la autonomía de la voluntad (art. 1363. con tal que no se lesione el interés general.Publicidades. c) Aspectos varios: . etc. que están cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca. El adquirente tiene derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipote-cario le informen detalladamente por escrito sobre el cumplimiento de sus obliga-ciones recíprocas.La ley establece penas de prisión y de multa a los que dolosa o culposamente infrinjan determinadas disposiciones de su texto. la moral y las buenas costumbres. El Código Civil se refiere (arts. . el art. en forma que induzca a error. no impedirá la afectación. pacto de retroventa. subordinar a condiciones.). VENTAS
. pero sí a éste contra el propietario. asumiendo las obligaciones contraídas por el propieta rio a los fines de la ejecución de la obra. la información sobre al desarrollo material de la obra y sobre el pago de hipotecas e impuestos que graven al inmueble). La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho en virtud de un contrato registrado. por causas imputables al propietario. deduciéndolos de su deuda hacia el vendedor. El propietario debe tener a disposición de los compradores toda la documentación (ej: copia de la escritura de afectación.. El contrato no registrado no es oponible a terceros. certificado sobre las con diciones de dominio.Si la obra se paraliza por más de 6 meses con imposibilidad de continuarse. o modificar como lo juzguen conveniente las obligaciones que nacen del contrato..Paralización de la obra.Sanciones. las partes también pueden someter la compraventa a otros pactos no previstos en el Código Civil. pueden. . Las partes que contraten la compra y venta de alguna cosa. pudiendo evitar así que en caso de ejecución su unidad se vea afectada.de propiedad horizontal. . Firmado un boleto de compraventa.Hipotecas y deudas. de lo contrario la hipoteca es inoponible a los compradores. del proyecto de subdivisión y también un proyecto de reglamento de copropiedad). 1197). el orden público. lista de departamentos vendidas. pero son sólo ejemplos.Si hay hipotecas o impuestos impagos. Veremos en primer lugar a los pactos previstos en el Código. en la compraventa las partes pueden modificar los efectos del contrato y el alcance de sus obligaciones pactando las cláusulas y modalidades que crean convenientes (art. 1363). el propietario necesita autorización de los compradores de unidades anotados en el Registro. o la autorización judicial. los adquirentes pueden solicitar la adjudicación del inmueble en condominio. por medio de cláusulas especiales. pacto de reventa. el vendedor debe registrarlo en el Registro de la Propie dad. pacto de preferencia. Para constituir nuevas hipotecas u otros derechos reales. o parte de él. que la existencia de hipotecas. b) Anunciar en forma incom pleta los planes de financiación por terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados. debe hacer constar su intención de vender en propiedad horizontal en escritura pública (escritura de afectación) que se inscribi rá en el Registro de la Propiedad Inmueble. planos aprobados de mensura.Respecto a la publicidad que haga el vendedor para vender las unidades. CLAUSULAS ESPECIALES Art. pacto comisorio. Destaquemos. debiéndose acompañar variada docu mentación (ej: copia certificada del título de propiedad.. 9 de la ley establece: Queda prohibido. en cualquu r forma de oferta: a) Anunciar el precio de venta. aparte de estas cláusulas legisladas. El comprador tiene derecho a exigir la exhibición de esos comprobantes. el comprador puede registrarlo en cualquier momento. del proyecto de la obra. el comprador puede abonar directamente esos gravámenes. puede comenzar la venta de unidades. y luego haremos referencia a otros pactos no previstos. . Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que corresponda a su unidad en caso de falta de pago por el propietario. 1363 a 1407) a las cláusulas de uso más fre-cuente (ej: venta condicional.
el contrato se resuelve y el comprador debe restituir la cosa al vendedor. 1365: ".J.. más el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga tradición de ella". Pero se permite la cláusula de 'no enajenar a persona determinada' (ej: al Sr. 555. nace la obligación y el derecho (art. Esta cláusula -aplicable a muebles e inmuebles. 1372). si antes de fin de año logro comprar por el mismo importe un auto deportivo). 545). Efectos.. si la cosa vendida no agradase al comprador". 2°) "Si antes de cumplida la condición. Cuando la condición es suspensiva. c) Si se estableció en el contrato. VENTA A SATISFACCIÓN DEL COMPRADOR Art. que le ven deré mi auto en $ 6000. Efectos. ilícitas o contrarias a la moral y buenas costumbres (art. 1371 y concordantes).. Si la cláusula de 'no enajenar a persona determinada' es violada ¿cuáles son los efectos?. b) Si se pactó bajo pena 'de multa o cláusula penal': la venta al tercero será válida.J. PACTO DE NO ENAJENAR Es la cláusula por la cual se le prohibe al comprador enajenar la cosa a una persona determinada. siendo aplicables los arts. se extingue o resuelve el derecho (art. hubiese pagado el precio y la condición no se cumpliese. sólo tendrá derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa". Lo que se prohibe es que en el contrato haya una cláusula que diga: 'el compra-dor de la cosa no puede enajenarla ANADIE'. 1371: 1°) "El vendedor y el comprador quedarán obligados como si la venta no fuese condicional. 530). 2°) "Si la condición se cumple. 584 a 591 y 597 a 599. ni el vendedor tiene obligación de entregar la cosa vendida.Conforme al art.. Si no me agrada no hay venta. Cumplida la condición resolutoria. (Esta cláusula no anula el contrato. . J. Mientras la condición suspensiva no se cumpla. y si se hubiere entregado la cosa vendida. Mientras la condición resolutoria no se de. la cual puede obedecer a motivos diversos (ej: evitar que la cosa vendida pase a manos de un competidor). si se produce el hecho. Ejemplo: compro una casa.es la que se hace con la cláusula de no haber venta o de quedar deshecha la venta. porque en este supuesto la venta sería nula. 3°) "Si el comprador. y será considerado como administrador de cosa ajena". J. 553). pendiente la condición. la cosa vendida es de propiedad del comprador. pero debe tenerse por no escrita. Art..(Ej: vendo mi auto al Sr. Caso de duda. el vendedor hubiese entregado la cosa al comprador (art. se considerará hecha bajo condición resolutoria. el vendedor. 557. pero deberá pagar los daños y perjuicios que cause al vendedor. pero estipulo que la habitaré por un mes y luego decidiré si es o no de mi agrado. mas no a una persona determinada". éste no adquiere el dominio de ella.CONDICIONALES Las partes pueden subordinar la compraventa a 'condiciones' (conf. se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueños. siendo válido el resto del contrato).Conforme al art. ni el comprador de pagar el precio. y sólo tendrá derecho para exigir las medidas conservatorias". . sin embargo. Cuando la condición es resolutoria.(Ej: convengo con el Sr. Las condiciones pueden ser suspensivas o resolutorias. se hará restitución recíproca de la cosa y el precio.VENTA BAJO CONDICIÓN RESOLUTORIA. pero el que violó la prohibición deberá pagar la multa o cláusula penal.. 1363). pero no se le dio carácter de condición ni se fijó multa: la venta hecha por el comprador a pesar de la prohibición será válida.. si se produce el hecho futuro e incierto. art. 1364: "Es prohibida la cláusula de no enajenar la cosa vendida a per-sona alguna. siempre que antes del cumplimiento de la condición.VENTA BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA. Debemos distinguir lo siguiente: a) Si la prohibición se pactó como 'condición resolutoria': se aplica el régimen de la condición resolutoria (art. compensándose los intereses de éste con los frutos de aquélla". 1370: 1°) "Mientras pendiese la condición. Jorge Timi).En caso de duda acerca de si la venta fue hecha bajo condición suspensiva o resolutoria. con tal que dichas condiciones no sean imposibles. el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador. pero bajo la condición de que la venta queda sin efecto si antes del 11 de julio no recibo en donación un coche sport).tiene características semejan-tes a
. la cosa vendida sigue siendo de propiedad de vendedor.
4) El precio que el vendedor debe pagar para rescatar la cosa. a contar desde el día del contrato (art. los derechos adquiridos por ellos sobre la cosa (ej: dominio. pues la
. hipoteca. el vendedor puede intimarlo judicialmente para que decida si la cosa le agrada o no. u otra suma. con exceso o disminución (conf. la condición resolutoria.. 1391). 1366). pero tengo la esperanza de recuperarla. 5) El derecho de rescate de la cosa corresponde al vendedor.). 2) Sólo se aplica a ventas de inmuebles (art. recibiendo de él el precio que hubiese pagado. depende del comprador. etc. quedarán extinguidos si el vendedor ejerce el derecho de rescate (art. Ejercido el derecho de rescate. el compra-dor será considerado como un comodatario (art. Efectos de la retroventa. al pacto de reventa se le aplican las normas que rigen el pacto de retroventa (art. 1381). también a sus herederos. art. aunque estos últimos estarán sujetos a la misma condición resolutoria que afecta el dominio del comprador. Se reputa hecha bajo condi-ción suspensiva: que la cosa sea del agrado del comprador (art.El comprador con pacto de retro-venta es un verdadero propietario (aunque bajo 'condición resolutoria'). por renuncia del vendedor a ejercerlo. 'de rescate' o 'pignoraticio' (porque suele ocultar préstamos con garantía sobre un inmueble). no podría oponerse a terceros) y puede ser mayor. Aspectos varios de la retroventa. PACTO DE RETROVENTA Es la cláusula por la cual el vendedor puede recuperar la cosa vendida.Antes de que se ejerza el derecho de rescate. 1380 dice: "las cosas muebles no pueden venderse con pacto de retroventa"). El vendedor debe restituir el precio (arts. o una suma mayor o menor (conf. Su naturaleza jurídica es -al igual que en la retroventa. aunque sean menores de edad. a los cesionarios e incluso a los acreedores del vendedor (en ejercicio de la acción subrogatoria). Respecto de los terceros. la posibilidad de resolver la venta.la venta 'ad gustum' o 'a ensayo o prueba' (ventas que quedan supeditadas a que al comprador le guste la cosa luego de probarla). art. por pérdida de la cosa.. 1388). Efectos: 1°) Mientras no declare expresa o tácitamente que la cosa le agrada. con conminación de pierda el derecho a resolver la compra (art. A los 3 años prescribe. PACTO DE REVENTA Es la cláusula por la cual el comprador puede restituir al vendedor la cosa comprada. 1377). es decir. 1377) 2°) Si no hay plazo señalado para la declaración. quedan sin efecto. debe entenderse que las partes se han referido al precio de venta. 1383). debe estar fijado en el contrato (de lo contrario. VENTA CON CLAUSULA DE ARREPENTIMIENTO Es la cláusula por la cual el vendedor y el comprador están facultados para arrepentirse del contrato y dejarlo sin efecto.la de una condición resolutoria.) por actos de disposición del comprador. El pacto de reventa es sustancialmente una retroventa estipulada a favor del comprador. Su naturaleza jurídica es la de la condición resolutoria. etc. 1385). y también contra el tercero adquirente de la cosa. puede realizar actos de administración (ej: locación del inmueble) y también actos de disposición (ej: vender. 2670). Los frutos de la cosa se compensan con los intereses del precio de venta (art. revocados (art.1) Nuestro Código considera al pacto de retroventa como una venta bajo con dición resolutoria. Este pacto se denomina indistintamente 'de retroventa' (por que es una 'venta hacia atrás': vuelve la cosa al vendedor). aunque en la venta a éste no se haya expresado que la cosa estaba sujeta a un pacto de retroventa (art. dado que el pacto de retroventa funciona como con-dición resolutoria.. restituyéndose recíprocamente las prestaciones recibidas. 1366 y 1384). 3) El plazo para recuperar la cosa no debe ser mayor de 3 años. 1367).. entonces la vendo estableciendo que podré recuperarla si dentro de determinado tiempo restituyo al comprador el precio recibido. 6) El derecho de rescate se puede extinguir por: vencimiento del plazo. Dada la similitud con la retroventa. servidumbre. o lo más o menos que se estipuló. menor o igual al de la venta. Ej: quiero vender mi casa. Si no se ha fijado precio. 1379). y por ello. Se ejerce contra el comprador o sus herederos. hipotecar.La venta se retrotrae. La diferencia reside en que en el pacto de reventa. resti-tuyendo el precio recibido. y por lo tanto. El comprador debe restituir el inmueble con todos sus accesorios (art. 1388).
b) pagar el precio y satisfacer todas las ventajas ofrecidas por el tercero. hecha por el comprador al vendedor. se le deben indemnizar los daños. es decir. En cambio. o mejores. sujeta a la condición suspensiva de que posteriormente el comprador decida vender o dar en pago la cosa (conf.Con respecto al plazo para arrepentirse. Efectos.'preferirlo1 sobre cualquier otro si ofrece 'el tanto'. 1373 establece que: . Requisitos. 1369). en caso contrario.venta queda condicionada a que haya arrepentimiento. En el de preferencia: el derecho del ven dedor surge cuando el comprador quiere vender o dar en
. debiendo el comprador -en caso de querer vender o dar en pago la cosa. y de 10 días. Su naturaleza es la de una 'promesa de venta condicional'.Si la cosa aún no ha sido entregada y el precio no ha sido pagado. Venta en subasta pública (art. no pasa a los herederos del vende-dor (art. La naturaleza jurídica de este pacto es la de una condición resolutoria. . 1381 y 1391). tampoco puede ejercerse por los acreedores del vendedor en ejer-cicio de la acción subrogatoria.. 1368 y 1392).El comprador debe (art. . y las partes se arrepienten. pero se diferencian en lo siguiente: a) El de mejor comprador: se puede ceder y transmitir a los herederos (art.Ambos son establecidos en favor del vendedor. 1393). el contrato se extingue sin que se produzca ningún efecto (ver art. salvo que las partes lo pacten expresamente como condición suspensiva (art.Si la cláusula fue estipulada a favor del comprador: tendrá los efectos de la venta bajo 'pacto de reventa'. es la estipulación de quedar desecha la venta. 1397). PACTO DE PREFERENCIA Es la cláusula por la cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida. si se presentase otro comprador que ofreciese un precio más ventajoso" (art. Si vence el plazo el derecho de preferencia se pierde). PACTO DE MEJOR COMPRADOR "Pacto de mejor comprador. 1398). 1395). si la cosa ya fue entregada. 1373. b) El de mejor comprador: sólo puede tener por objeto inmuebles (art. SalvatEste derecho de preferencia es intrasferible.Ej: el mismo precio.No funciona el pacto cuando el comprador enajene por otros actos (ej: donar. si se trata de una cosa mueble: el vendedor no tendrá derecho de preferencia. Si se trata un inmueble: el vendedor tiene derecho a ser notificado del lugar. si se trata de muebles. b) Que el vendedor preferido ofrezca por la cosa 'el mismo precio y las mismas ventajas' (o mejores) que ofrece un tercero (art.. art.. 1394): a) Dar aviso del precio y ventajas que le han ofrecido. puede ocurrir que el mismo esté fijado por las partes. Está prevista en el art. 1393): a) Ejercer el derecho de preferencia dentro del plazo (de 3 días. 1398).. el de preferencia: es intransferible. el art. etc).Si la cláusula fue estipulada a favor del vendedor: tendrá los efectos de la venta bajo 'pacto de retroventa'. . Esta 'preferencia' para quedarse con la cosa también se denomina 'derecho de tanteo'.. aportar en sociedad.Si la venta es en remate público. 1368 y 1392).. el de preferencia: muebles e inmuebles.. El plazo se cuenta desde que el comprador le hizo conocer la oferta que tiene por la cosa. d) En el de mejor comprador: el derecho del vendedor surge si aparece otro comprador que ofrece más ventajas. el mismo precio o condiciones (arts. b) Indemnizar. Diferencias con el 'pacto de preferencia'. c) El de mejor comprador: funciona como condición resolutoria (art. 1400). 553). día y hora en que se hará el remate. o el precio ya se pagó. el mismo no podrá exceder de tres años (conf.. plazo e intereses. si se trata de inmuebles.El vendedor debe (art.. 1396). si vende sin dar aviso. Obligaciones de las partes. Si no hay plazo fijado.Para que funcione el 'pacto de preferencia' se requiere: a) Que el comprador se decida a 'vender o dar en pago' la cosa (arts. el de preferencia: funciona como 'promesa de venta condicionada'.
CLAUSULA DE 'NO ESTABLECERSE' Consiste en que el vendedor no habrá de
.. si la otra parte no cumple con las obligaciones a su cargo. sea con relación a las partes o a terceros. reserve el nombre del verdadero comprador.. para revelarlo posteriormente. 1400). Si el pago no se realiza. Se basan en que el art. Es muy útil para el vendedor. CLAUSULA DE COMPRA 'EN COMISIÓN' Consiste en que. 1374). no pudiendo reclamar las sumas que haya dado a cuenta de precio. competencia comercial. Otros.F. el nombre y demás datos de la persona para quien compra... Respecto a la naturaleza de la venta 'con reserva de dominio'. etc). se lo considerará comprador definitivo". Respecto de los efectos.. del corriente año. VENTA CON RESERVA DE DOMINIO Consiste en que el vendedor de una cosa se reserve el dominio de ella hasta el momento en que el precio haya sido pagado en su totalidad. de lo contrario. y el pacto comisorio implica una venta bajo condición resolutoria (art.. sostienen que es una venta bajo 'condición resolutoria'.Ya hemos dicho. sino dos ventas. Remisión. 2°) Que la designación del verdadero comprador se haga antes del plazo fijado para escriturar. quien aparece comprando.Ha sido tratado anteriormente en 'Efectos propios de los contratos bilaterales'.pueden crear otras cláusulas. el de preferencia: tiene plazos de 3 o 10 días contados desde que el comprador le hizo conocer la oferta.. 1376 dice que 'la venta con pacto comisorio equivale a la venta con reserva de dominio'.. allí remitimos... art.. Una forma de redactar esta cláusula. por lo cual se remite a lo dicho sobre ese pacto (ver: "Efectos propios de los contratos bilaterales"). pues constituye un medio de garantía contra la insol-vencia del comprador: él se reserva el dominio mientras no se le pague totalmente. evitar que el vendedor -por determinadas causas (ej. pues el que compra 'en comisión' y firma el boleto espera encontrar un interesado a quien transferirle dicho boleto antes de escriturar. Cláusulas no previstas en el Código. o dentro del plazo estipulado en el contrato. recién cuando esa condición se cumpla el comprador adquiere la propiedad de la cosa. M.. Puede ser expreso o tácito. (De lo contrario...pago la cosa. que aparte de la cláusulas previstas en el Código. es decir. por ejemplo. e) El de mejor comprador: debe ejercerse dentro del plazo de 3 meses de cele-brado el contrato (art. En la práctica. algunos sostie-nen que es una venta bajo una 'condición suspensiva': que el comprador pague el total del precio.. obligándose a comunicar antes deldía . del mes . sacando una diferencia de precio. Veremos a continuación las más usuales. en el plazo que se hubiera fijado en el boleto de compraventa. el comprador 'en comisión' queda obligado como comprador definitivo).. pero la diferencia de precio la percibe 'en negro'.. el que compra en comisión para especular transfiere por el mismo precio que compró. PACTO COMISORIO Es la cláusula por la cual cualquiera de las partes puede pedir la resolución del contrato. mani-fiesta que adquiere el inmueble 'en comisión'. En otros casos. A veces. el comprador debe devolver la cosa. al pedirse la resolución del contrato los efectos son similares a los del pacto comisorio (conf. sería la siguiente: "El Sr. sea en el momento de la escrituración o antes.. ¿Cuál es la razón para comprar 'en comisión'?..: enemistad. o le fije un precio muy alto o le imponga condiciones muy rigurosas.A.. De lo contrario no habría venta 'en comisión'.. 1376). las partes -en virtud de la autonomía de la voluntad. 3°) Que la transferencia en favor del tercero se haga por el mismo precio y condiciones de la venta. Requisitos: 1°) Que la cláusula haya sido pactada en el contrato de venta.se niegue a venderle al verdadero comprador. el motivo es la especulación. sin que quede documentada.
en la loca ción.. 1485 a 1492) y la definición legal está expresada en el art.En la compraventa la obligación consiste en entre gar una cosa y transmitir la propiedad sobre ella. hipoteca. es un caso de locación de obra. también puede cederse a cambio de otro derecho (cesión-permuta). 1485: "El contrato de trueque o permutación tendrá lugar. Art. faltando 'el precio cierto en dinero'.. y ambas deben responder por evicción y vicios redhibitorios.Con la donación en sí. etc.. Pero. Mediante esta cláusula. en cambio. Pero. la entrega de la cosa tiene por objeto conceder sólo el uso y goce de la cosa. Salvat expresa que la solución debe buscarse en el benefi-ciario de los cargos: si el beneficiario es el propio donante.: Juan debe $ 1.a) La compraventa es el intercambio de una cosa por un precio en dinero. b) En la permuta. 3) con la Locación de cosas. La diferencia consiste en que la dación en pago es un medio para extinguir obligaciones. En los dos primeros casos. pero radica en que en que en la compra-venta se transmite el derecho de propiedad sobre una cosa. si el benefi-ciario es un tercero. la diferencia con la compraventa es sencilla.. La similitud con la compraventa se presenta cuando el cargo consiste en dar una suma de dinero más o menos equivalente al valor de la cosa donada. ¿Hay donación o hay venta?.El contrato de permuta consiste en el cambio o trueque de una cosa por otra. La permuta. próximo al lugar donde se encuentra el local vendido. poniendo él la tela para hacerlo. cuando la cesión se hace por un precio en dinero (cesión-venta) la distinción es más difícil. no hay inconveniente en distinguirlos. hay donación CAPITULO XV LA PERMUTA CONCEPTO. En la compraventa..La semejanza con la compraventa se presenta cuando en la dación se entrega una cosa para cancelar una deuda de dinero (ej. en tanto que en la compraventa es transmitir la propiedad de una cosa (ver nota de Vélez al art. pues en la dación el fin es liberarse de una deuda. pues falta 'el precio en dinero'. elemento característico de la compraventa.En ambos contratos se entrega una cosa y se paga un precio en dinero. Ej. conf. 1325). en la locación de obra la obliga ción consiste en un hacer.establecer. dicha obligación sólo esta a cargo del vendedor. la distinción se hace menos clara cuando el que ejecuta la obra también pone los materiales.donación).000. 6) con la Donación con cargo. y por último. se da algo sin esperar una contraprestación. También difieren por la finalidad. 5) con la Dación en pago. hay 'locación de obra'. también puede cederse por un precio en dinero (cesión-venta).).Un derecho puede cederse gratuitamente (cesión. la entrega de la cosa tiene por objeto transmitir el dominio. es el trueque de una cosa por otra. en cam-bio. Ejemplo: voy a un sastre y le encargo un traje. 4) con la Locación de obra. al art. el comprador se asegura la clientela del negocio que ad-quiere y evita que el vendedor le pueda hacer competencia desde un lugar cercano. 1485. El Código Civil lo legisla a través de 8 artículos (arts. en cambio.: voy a un sastre y le entrego la tela para que lo haga. cuando uno de los contratantes se obligue a transferir
. en tanto que la compraventa es un contrato que crea obligaciones para el vendedor y el comprador. porque en la donación. y en pago de esa deuda le da una computadora). ser-vidumbre. DIFERENCIAS DE LA COMPRAVENTA CON OTROS CONTRATOS 1) con la Permuta. se transmiten derechos personales u otros derechos reales (ej: usufructo. ambas partes entregan cosas.. un negocio de característi-cas similares.. En la cesión. pero la diferencia consiste en que en la en la compraventa. 1629. en un radio determinado. Para nuestro Código. hay venta. pero no el derecho de dominio o propiedad. 2) con la Cesión de derechos.
en cuyo caso requiere escritura pública. conf. si la evicción parcial es de grado tal que. Además. de haberla conocido.. 1425 sobre compraventa). El objeto de la permuta deben ser 'cosas'. 1050). Esta afinidad entre ambos contratos determina que ellos se rijan por las mismas normas. pueden permutarse. La permuta puede ser considerada como una 'compraventa simplificada' o 'per-feccionada'. (conf. se puede demandar: a) una indemnización proporcional a la pérdida sufrida.Art. si hay evicción parcial. EVICCIÓN.Conforme a los arts. 2131 y 2125. art. 1491).. en caso de evicción total el copermutante puede reclamar. arts. CARACTERES. concordante con el art. con tal que éste le de la propiedad de otra cosa".Igual que en la compraventa: a) Bilateral b) Consensual c) Conmutativo d) Oneroso e) No formal (salvo que algunas de las cosas permutadas sea inmueble. 1489 y 2128).La afinidad con la compraventa continúa: "No pueden permutarse.. art. art. Evicción parcial (privación de una parte de la cosa). etc). pero luego apareció la moneda y con ella la compraventa.Si la permuta se anula por alguna causa (ej: incapacidad. 1488).. Si a pesar de saber que la cosa no es de la otra parte. salvo lo referente al 'precio'. la permutación se rige por las disposiciones concernientes a la venta". 2129). se extrae como conclusión que. 1184 inc. 1489). las cosas que pueden venderse. por ejemplo. art. 1052). AFINIDAD CON LA COMPRAVENTA. o b) la rescisión del contrato. GUIA DE ESTUDIO: CONTRATOS 148 CAPACIDAD PARA PERMUTAR. los que no pueden comprar y vender". salvo que el tercero nos demande por evicción (art. la aceptamos y luego se la transmitimos a un tercero. Se siguen aplicando las reglas de la compraventa.. a su elección: a) La devolución de la cosa que él dio (conf. Entre ambos institutos prácticamente no existen diferencias. sean muebles o inmuebles.. vicio del consenti-miento. o b) El valor de la cosa que él dio (conf. 1°).lo que debíamos dar. art. tenemos un derecho de retención: podemos retener -no entregar. NüLIDAD. salvo algunos casos que se han regulado especialmente (conf.Del art. Si se tratara. sino de un contrato innominado al cual se le aplicarían las reglas del contrato que sean más acordes con sus características.La afinidad con la compraventa es evidente. etc. DUDA SOBRE LOS DERECHOS DE LA OTRA PARTE. 1492). concordado conlos artículos 2128 a 2131. 1492: "En todo lo que no se haya determinado especialmente en este Título.. y en consecuencia serán incapaces para hacer una permuta los mismos que son incapaces para celebrar una compraventa. 2128). Normas aplicables. el otro copermutante le debe restituir la cosa en el estado en que se halla.a otro la propiedad de una cosa. ART. como poseedor de buena fe (conf. podemos pedir la resolución del contrato. de derechos crediticios. 1486. OBJETO. no habría 'permuta'. o c) El valor de la cosa que recibió (conf. 1490: "No pueden permutar. las partes deben restituirse mutuamente lo que han percibido (art... 1489 y 2128). Si uno de los permutantes transmitió la cosa que recibió a
.Si uno realiza una permuta y tiene justos motivos para dudar que lo que nos está dando la otra parte sea de su propiedad. art. de servicios personales. como la nulidad vuelve las cosas al mismo estado en que se hallaban antes del contrato anulado (art.Evicción total. Las sociedades primitivas comerciaban exclusivamente a través del trueque.. no se hubiera celebrado el contrato. en cualquiera de los casos puede pedir indemnización de daños y perjuicios (conf. y además. 1489. las cosas que no pueden venderse" (art. no podremos pedir la resolución (porque carecemos de interés en hacerlo). elemento esencial de la compraventa que desde luego falta en la permuta. art. En este su puesto.
1487.En el Derecho romano primitivo los derechos y obligaciones eran intransmisi-bles.). condicional. o Bilateral (si la cesión es onerosa. 1454). porque en general repite las pro-hibiciones del art. ej: venta. a plazo. ANTECEDENTES. 1434. ya que por este contrato se pueden ceder no sólo derechos creditorios. salvo las limitaciones
. Luego se recurrió a la procuratio in rem suam: se daba poder o mandato a un tercero para que cobrara el crédito en su propio beneficio.. 1435) y se requiere capacidad para comprar y ven-der (arts. CLASES. 1437) y se requiere capacidad para ser donante o donatario (arts. art. obtiene dinero de inmediato. CARACTERES. La cesión se formaliza por el mero acuerdo entre el cedente y el cesionario. pero ello es innecesario. pero como su crédito es a plazo y aún no venció. NORMAS APLICABLES. se aplican las reglas de la compraventa (art. etc. derechos reales. el acree-dor era distinto. Cuando la cesión es gratuita.. Se le aplican las normas de la permuta. si se trata de un inmueble se puede reivindicar de manos del tercero CESIÓN DE DERECHOS CONCEPTO. salvo lo modificado espe cialmente en el Título de la "Cesión de créditos'. ej: donación). todo derecho y toda acción sobre una cosa que se encuentre en el comercio. se aplican las reglas de la donación (art.1) Consensual: porque la cesión se perfecciona por el simple acuerdo de volun tades entre el cedente y el cesionario. por el art. 3) Unilateral (si la cesión es gratuita. lo transfiere a otra persona (cesionario). bajo pena de nulidad (art. 2) Formal: porque debe realizarse por escrito. El Código habla de 'cesión de créditos'.no es esencial para la formación del contrato. litigioso. Por ello. sino también otros derechos que no son creditorios (ej: derechos sucesorios. aleato-rio.). con cargo. pero es preferible hablar de 'cesión de derechos'.La cesión es un contrato de gran interés práctico. a través de los arts. etc. salvo lo modificado especialmente en el Título de la 'Cesión de créditos'. se recurrió entonces a soluciones prácticas.. 1361 sobre compraventa.. La entrega del título de crédito -a que hace referencia el art. 1444). dere-chos intelectuales. b) la cesión-permuta: cuando el derecho se cede a cambio de otro derecho o de una cosa. incluso se acepta la cesión de deudas.un tercero. rematado.Hay tres clases de cesión: a) la cesión-venta: cuando el derecho se cede por una suma de dinero (o cuando es dado en pago. Cuando la cesión es onerosa (cesión-venta y cesión-permuta).Cualquier crédito o derecho puede ser cedido aún cuando sea eventual. Recurre entonces a la cesión: cede su crédito a un tercero por un monto inferior. 1358 y sgts. Las partes del contrato son: el 'cedente' (titular del derecho que realiza la cesión a favor de otro) y el 'cesionario' (persona a cuyo favor se realiza la cesión).).La 'cesión de derechos' es un contrato por el cual una de las partes. El derecho moderno aceptó la cesión de créditos o de derechos. salvo lo modificado espe cialmente en el Título de la "Cesión de créditos'. el 'deudor cedido' no es parte en el contrato. debe esperar varios meses para cobrarlo. ni se requiere su consentimiento para celebrarlo. fundamentalmente cuando se trata de cesión-venta. Imagine que Ud. siendo la primera lanovación por cambio de acreedor (cambio de una obligación por otra. 1807 y sgts. Se le aplican las normas de la donación. UTILIDAD PRÁCTICA DE LA CESIÓN. pero subsistía el deudor).es útil notificarle la cesión. y así. el cual es aplicable a la cesión. OBJETO. pero -como se verá más adelante. CAPACIDAD.El contrato de cesión requiere capacidad de hecho y de derecho. pero ésta última con algunas limitaciones. El Código. titular de un derecho (cedente). el principio general es que 'todo objeto incorporal. permuta). es titular de un crédito y que necesita dine-ro en forma urgente. para que ésta lo ejerza a nombre propio. 1441 a 1443 enumera personas que no pueden ceder o ser cesionarios. Pero. las necesidades comerciales exigían que los créditos pudieran transmitirse. A esta cesión se le aplican las normas de la compraventa. o adjudicado por una sentencia judicial). c) la cesióndonación: cuando el derecho se cede gratuitamente... por ello. pueden ser cedidos (conf.
La cesión debe hacerse por escrito -instrumento público o privado. EFECTOS CON RELACIÓN A TERCEROS.impuestas por la ley o la voluntad de las partes. art. art. 5) el derecho a alimentos futuros (art. porque son derechos 'intuitu personae'. ge-neralmente la firma se pone en la parte de atrás del documento. 1445).bajo pena de nulidad. 1) Si dos cesionarios reclaman el crédito. la cesión se puede hacer por 'endo-so' (endoso: firma del cedente dejando constancia que el crédito se transmite. etc. La notificación y su importancia. 1467). fianzas. etc. a favor de una persona determinada). 1455). pedir un inventario. cualquiera sea el valor del derecho cedido (conf. es necesario que haya notifi-cación del traspaso al deudor o que éste lo haya aceptado. con el inmueble bajo el régimen de 'bien de familia' (ley 14.. 6) el derecho adquirido por 'pacto de preferencia' en la compraventa (art. tal el caso de los 'títulos al portador' que se ceden simplemente por la 'tradición' de ellos (art. pero para oponerla a terceros es necesario que se haga por instrumento público (art. el crédito queda bloqueado. 1149). FORMA. 1449 y 1453. el deudor cedido sólo puede pagar válidamente al cesionario (art. a no ser que lo haya cedido como dudoso. En algunos casos no se requiere la forma escrita. así sucede. 2) El cedente debe la garantía de evicción. a no ser que la insolvencia fuese anterior y pública". 1435 y 1436. Hecha la notificación (o aceptada la cesión por el deudor cedido) se produce "el embargo del crédito a favor del cesionario".. domicilio. No pueden cederse -conf. reinscribir una hipoteca. no equivale a la notificación o aceptación de ella (conf. Si las notificaciones se hicieron el mismo día -sin
. para el nuevo acreedor (cesionario). derecho a desconocer la filiación de un hijo. Aparte de estas prohibiciones del Código. Ejs: pedir un embargo. tiene preferencia el que primero noti ficó la cesión al deudor o ha obtenido su aceptación auténtica (art. sin necesidad de entregar el título ni de notificar a nadie.557). como ser: la patria po testad. 3) las esperanzas de sucesión (art. con la indemnización por accidente de trabajo (ley 24. del cedente al cesionario. capacidad. al estado. 1470). con el subsidio por maternidad. etc) y privilegios que no sean meramente personales (conf.1) Se produce la transmisión del derecho cedido. A partir de la notificación. por ejemplo.. el deudor no tiene obligación de pagar a cesionario. etc. etc. 2) los derechos de uso y habitación (art. pero no responde de la solvencia del deudor o de sus fiadores. debiendo responder de la existencia y legitimidad del crédito al tiempo de la cesión. 1472 y 1473). por lo tanto. EFECTOS ENTRE LAS PARTES (cedente y cesionario). arts. 1454). etc) y éstos deban admitirla. 1149). con todos los accesorios (prendas. cesión sobre inmuebles. 1453). cesión de derechos litigiosos. La transmisión se opera entre las partes desde el momento de celebración del contrato (art. Ejs: cesión de derechos heredi-tarios. de ahí su denominación 'endoso'). La notificación se puede hacer en cualquier forma (instrumento público o privado) pues la ley nada dice. otros cesionarios. CONCURRENCIA DE CESIONARIOS Y EMBARGANTES. 1457). cesión de derechos consignados en escritura pública.los siguientes derechos: 1) los derechos inherentes a la persona (art. los derechos de familia. 4) El cedente y el cesionario pueden efectuar medidas conservatorias respecto del crédito o derecho cedido (conf. arts. si pagó al cedente. los derechos derivados de la tutela o cúratela. art. 1467). porque la cesión es consensual. 1445. etc. Cuando la cesión consta en un instrumento privado o en un título nominativo (es decir. 3) El cesionario debe el precio (si es cesión-venta) o la cosa o derecho prometido en cambio (si es cesión-permuta). también existen prohibiciones esta-blecidas por leyes especiales. acreedores del cedente.394). reservado. conf. o sea en el dorso.).Para que la cesión sea oponible a terceros (deudor cedido.. pagó bien y queda liberado. mediante la entrega de ellos al cecionario. 4) las jubilaciones y pensiones (art. o sea. 1458). En algunos casos se exige instrumento público. Si el crédito no existiese o fuese ilegítimo deberá devolver el precio más los daños y perjuicios. 1453).Ejs: derecho al nombre. El conocimiento indirecto que el deudor tenga de la cesión. 1461). es decir. 1449). Antes de la notificación (o aceptación). SOLUCIONES. arts.
. 1789). c) es Bilateral y Onerosa (si se realiza por precio o por permuta).. . y sus herederos nada podrán pedir al donante (art. político. 6). etc. art. . antes de la notificación o aceptación. .. o la fianza de una deuda no pagada. Lo que se cede son exclusivamente los derechos hereditarios. En general.El dejar de cumplir una condición a que esté subordinado un
. . aceptarla. . no se puede oponer al cesionario.importar la hora.Habrá donación. ni tampoco el valor de los mismos (conf. sino como un testa-mento siempre que esté hecho con las formalidades del mismo (art. o Unilateral y Gratuita (si se realiza gratuitamente. Para ser válida. cedente y cesionario están en igualdad y cobran a prorrata. realizada con 'animusdonandi'. el Código (art. 1184. 2160). inc. puede éste. se asimila a la donación). la cesión sería nula. Los aspectos más destacables son: . Por el contrario.Debe ser hecha en escritura pública (art. Destaquemos que debe ser a 'título gratuito'.La cesión de derechos hereditarios (también llamada 'venta de derechos sucesorios') no está regulada en el Código. tal el caso de: . de un servicio u otro bien) o gratuitamente. Cuando los derechos son cedidos como 'litigiosos' o 'dudosos'.Para clarificar el concepto de donación. pues ella es personal e intransferible.. sin esperar el donante una recompensa patrimonial. 1795). 1175 y 1149.Sus caracteres. Para que la donación tenga efectos legales debe ser aceptada por el donatario. pero no la calidad de heredero.El cedente no pierde su calidad de heredero. dicho embargo es válido e impide la cesión.El cedente responde por evicción respecto de su calidad de heredero (garantiza que él tiene título de heredero). GUÍA DE ESTUDIO: CONTRATOS 155 LA CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS CONCEPTO. expresa o tácitamente. pues en la legislación argentina no existen las donaciones para después de la muerte. 2) Si un acreedor del cedente embarga el crédito. DONACIÓN CONCEPTO. el cedente no responde por evicción (conf. 1792). No altera esta característica el hecho de que haya donaciones 'con cargo' o destinadas a satisfacer algún interés de tipo social. b) es Formal: pues debe hacerse por escritura pública (art. pero también puede ser realizada a cambio de algo (de una cosa. recibiendo la cosa donada (art. Si se transfiere otro derecho (real o personal) no hay donación. la cesión de derechos hereditarios se hace por un precio en dinero. LIBERALIDADES QUE NO SON DONACIONES. los derechos hereditarios deben provenir de una sucesión abierta. sin embargo. Nótese que se trata de un 'acto entre vivos'. art. queda ésta sin efecto.La 'cesión de derechos hereditarios' es el contrato por el cual un Heredero transmite a otra persona -también heredera o no. El cesionario es sólo un sucesor particular del cedente (no hay sucesión universal por contrato (ver nota al 3280). Si alguien promete algo gratui-tamente para después de su muerte. en general son los mismos que la cesión: a) es Consensual: pues se perfecciona por el simple acuerdo de voluntades entre el cedente y el cesionario.Generalmente.todos o parte de los derechos que le corresponden en una sucesión. 1184. 1790).La renuncia de una hipoteca. 1791) enumera varias liberalidades que no son donación. 2161). prohibida por los arts. art. 1796). pero no garantiza que los bienes sean de propiedad del causante. si el donante muere antes de que el donatario haya aceptado la donación. salvo que el cedente le haya acordado prioridad al cesionario (conf. inc. Si el donatario muere antes de aceptar la donación. Si el embargo es posterior. no valdrá como donación. religioso. El donante debe obligarse a 'transferir la propiedad'. aunque el deudor esté insolvente. y los herederos del donante están obligados a entregar la cosa dada (art. porque estaríamos ante una 'cesión de herencia futura'. 3) Si la cesión fue parcial.los cesiona rios quedan en igual linea (art. 6°). 1466) y cobran a prorrata. Art. Si la sucesión no estuviese abierta. cuando una persona (donante) por un acto entre vivos se obligue a transferir voluntaria y gratuitamente otra (donatario) la propiedad de una cosa (conf. se le aplican las normas sobre cesión de créditos o derechos.
Todos aquellos actos por los que las cosas se entregan o se reciben gratuita mente..hace una dona ción excediendo la porción disponible.Las 'donaciones de inmuebles 'o de 'prestaciones
. por el cual el que lo hace acostumbra pedir un precio. c) con Cargo: son aquellas en las que se impone al donatario el cargo de cumplir una prestación a favor del donante o de otra persona. conf. 1800). Yo -como estoy muy conforme con la operación. art. Si el donatario no cumple el cargo. como los herederos ven afectada su porción legítima. pero no con el fin de transferir o de adquirir el dominio de ellas. Son onerosas hasta el valor del cargo y gratuitas en lo que excedan. pueden demandar la reducción de la donación. (Ejs: no pueden hacer donaciones los esposos el uno al otro durante el matrimonio. la donación puede ser revocada (art. También está afectada de nulidad la donación de 'todos los bienes presentes.. La donación de bienes futuros es nula. 1804). los padres.). Ej: A dona algo a B. f) típico (porque está regulado por la ley: arts. . 1799). por su sola voluntad. En estos casos. con o cual se remite al art.. .000$). 1825): son onerosas hasta el valor de los servicios prestados (ej: 20. se extingue su derecho a cobrarme los honorarios. . 1437)... de los bienes de los hijos que están bajo su patria potestad. CLASES DE DONACIONES. 1807 y 1808. si la donación es con cargo o es remuneratoria. CAPACIDAD. porque a la cesión gratuita de derechos se le aplican las normas sobre donación. Pero además.000 $ y puede exigírmelos judicialmente. art. a la cual sí se le aplican las normas de la donación). Ej: un médico me ha operado. 1789 a 1868 C.GUÍA DE ESTUDIO: CONTRATOS 187 para recompensarlo le dono un departamento de 35. b) unilateral (sólo origina obligaciones para el donante). los que pueden contratar. 1806. etc.a) consensual (sólo produce efectos desde que hay acuerdo. el régimen se completa con una serie de incapacidades que específicamente establecen los arts. . Estas liberalidades que no son donaciones no están sujetas al régimen de la donación (salvo.000 $) y gratuitas en la parte excedente (15. La donación debe recaer sobre los bienes presentes del donante...derecho even tual. Ej: dono mi auto a Juan con el cargo de que una vez al año lleve a mi hijo a Mar del Plata. FORMA Y PRUEBA. sus honorarios son de 20. d) formal (y a veces -como veremos. pero será valida si el donante se reserva el usufructo o una porción conveniente para afrontar sus necesidades (conf. 1160. salvo algunos casos de excepción. es decir. 1822). Si acepta la dona ción. c) gratuito (porque se realiza sin que haya beneficios patrimoniales para el donante.. b) Remuneratorias: son aquellas que se hacen en recompensa de servicios presta dos al donante por el donatario. y por los cuales éste podía pedir judicialmente el pago al donante (art. art.Pueden hacer y aceptar donaciones. estimables en dinero. aunque en la omisión se tenga la mira de beneficiar a alguno.000 $. la cesión gratuita de créditos. Esta diferencia no tiene importancia práctica. puede ser parcialmente onerosa).Civil). (art. los menores.solemne).El dejar de interrumpir una prescripción para favorecer al propietario.a) Mutuas: son aquellas que dos o más personas se hacen recíprocamente en un solo y mismo acto (art.El objeto de la donación debe ser una 'cosa' (porque si lo que se transmite es un derecho habrá una cesión y no una donación. Estas donaciones tienen una particularidad (conf. 1822).El servicio personal gratuito. no puede revocar la donación). 1819). desde el donatario acepta la donación). No obstante. ¿Y qué cosas pueden ser donadas? Las cosas que pueden ser vendidas pueden ser donadas (art. OBJETO. y B dona algo a A. d) Inoficiosas: cuando el donante -teniendo herederos forzosos. e) irrevocable (en el sentido de que el donante. CARACTERES.La omisión voluntaria para dejar perder una servidumbre por el no uso de ella.
Si el donatario ha enajenado o gravado los bienes donados. 1835). art.. o por confesión judicial del donante (art. El donante debe estipular expresamente este derecho. Como el contrato es gratuito. la donación. la escritura pública es exigida 'ad solemnitatem'. Cuando la donación es sin cargo.EL DONANTE está obligado a entregar y transmitir la propiedad de la cosa donada. 1810). 1838 y 1852). 1185. salvo que se hubiese obligado expresamente a ello o que las donación fuese en parte onerosa. Acá. las donaciones hechas al Estado.. Pero. REVOCACIÓN DE LA DONACIÓN.-Si no lo hizo y fue puesto en mora. Por ello. lo cual significa que si esas donaciones se hubiesen hecho en instrumento privado no se podrá luego demandar la escrituración. y por lo tanto. o de un tercero'. so pena de revocación (conf. cualquiera que sea su valor. debe abstenerse de realizar actos que notoriamente signifiquen ingratitud. 1841 a 1847). El donatario debe aceptar en la misma escritura o -si estuviese ausenteen otra escritura aceptación posterior. REVERSIÓN DE LA DONACIÓN. pero puede librarse de esta obligación devolviendo los bienes donados. El donante puede renunciar al derecho de reversión.. art. bajo pena de nulidad (conf. porque sino éste podría recuperar el bien donado cuando quisiera y ello es contrario al principio de irrevocabilidad que rige en las donaciones. Reversión por premuerte del donatario (arts. el donatario debe cumplir con el mismo. el donatario está obligado a prestar alimentos al donante que no tuviese medios de subsistencia. Constituye una excepción a lo dicho. en estos casos no rige el art.Cuando el donatario no ha cumplido los cargos impuestos y se lo ha constituido en mora. 1811 y 1812). no se juzgará probada. con cargo o remuneratoria (conf.La donación es un contrato y como tal puede estar sujeto a condición suspensiva o resolutoria. bajo pena de revocación (arts. o el valor de ellos si los hubiese enajenado (art. Si se estipula a favor 'del donante y sus herederos. La reversión debe estipularse sólo a favor del donante. estos deben volver al donante libres de toda carga o hipoteca. Si los bienes donados perecen por culpa del donante o de sus herederos. se considera como no escrita respecto a estos últimos. 1858).. La reversión tiene efecto retroactivo. pero en el sentido de que el donante no la puede revocar por su sola voluntad. porque ellas pueden acreditarse mediante constancias administrativas. también debe los frutos desde la mora (art. 1815). si en juicio se demandase la entrega de los bienes donados. el cumplimiento de la condición no puede depender de la voluntad del donante. art. si está sujeto a condición resolutoria. Para probar la existencia de estas donaciones se deberá exhibir la correspondiente escritura (conf. pero tiene una obligación moral de gratitud hacia el donante. 1813). el donante puede revocar la donación y
. o después de haberse constituido en mora de entregarlos. por la sola entrega de la cosa al donatario (conf. 1836). Pero sí se puede revocar por las causas que expresamente establece la ley y que son las siguientes: a) Revocación por incumplimiento de los cargos (art..-Es una condición resolutoria por la cual los bienes donados vuelven al patrimonio del donante si el donatario muere antes que el donante (también puede estipularse 'por muerte del donatario y sus herederos'). 1849). el donante no responde por evicción ni por vicios redhibitorios. 1837). art. arts.periódicas o vitalicias'. de ben ser hechas en escritura pública.Las demás donaciones (cosas muebles) pueden ser hechas por instrumento pri vado o sin un acto escrito. el donatario podrá pedirle el valor de ellos (conf. Cuando la donación es con cargo. sino por instrumento público o privado. .Ya hemos dicho que la donación es 'irrevocable'. EFECTOS DE LA DONACIÓN. Pero. 1833).
'la revocación anula las enajenaciones. La acción corresponde al donante y sus herederos (art.recuperar las cosas donadas.Puede ser intentada por el do nante o sus herederos (art. destruir sus bienes. 2) ha injuriado gravemente la persona u honor del donante (ej: lesionarlo gravemente.. La revocación afecta a los terceros que hayan adquirido derechos con relación a la cosa donada si ellos conocían la existencia de los cargos. 1852).Sólo si está expresamente convenido. 1868). servidumbres e hipotecas consentidas por el donatario' (art. por lo tanto. 1858): 1) ha atentado contra la vida del donante (ej: tentativa de homicidio). etc).. el tercero sólo se verá afectado si es de mala fe (conocía la existencia de los cargos). GUÍA DE ESTUDIO: CONTRATOS 189 b) Revocación por ingratitud del donatario. los terceros no pueden desconocer la existencia de cargos. 1864). 3) se ha negado a prestar alimentos al donante. c) Revocación por supernacencia de hijos al donante (art. Esta causal funciona si la donación es sin cargo y el donante carece de medios para subsistir y de parientes que deban pasarle alimentos. Los casos de ingratitud se dan cuando el donatario (art. calumniarlo o injuriarlo. 1855). habrá revocación por nacimiento de hijos del donante después de haber hecho la donación
. Si se trata de inmuebles. Si se trata de muebles.
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