Source: https://www.nemovitostprofi.cz/33/zmeny-v-svj-2020-3-dil-prevod-jednotky-a-predkupni-pravo-uniqueidgOkE4NvrWuMEMvw3uZDmFjrQWb12syPrKindv2nJSZ0/?uri_view_type=5
Timestamp: 2020-08-13 02:30:06+00:00

Document:
Zmìny v SVJ 2020 | 3. díl – Pøevod jednotky a pøedkupní právo | Nemovitost profi - rady pro správu nemovitostí SVJ, bytových dru¾stev, obcí a firem
Dále uveïme, ¾e ani samotný akt pøevodu vlastnického práva nedoznává zmìn. Vlastnictví k jednotce lze i nadále pøevést prostøednictvím písemné smlouvy s navazujícím vkladem práva do katastru nemovitostí.
Co se v¹ak mìní, jsou práva a povinnosti spojené s pøechodem dluhù, které souvisejí s jednotkou.
Novela bytového spoluvlastnictví jednak staví najisto, ¾e SVJ jako osoba odpovìdná za správu domu nemá pøi pøevodu vlastnického práva k jednotce povinnost vypoøádat pøevádìjícímu vlastníku dlu¾né èi pøebývající pøíspìvky na správu domu ani zálohy na slu¾by. Stejné ustanovení § 1186 NOZ následnì stanoví, ¾e na nového vlastníka jednotky (nabyvatele) pøejdou dluhy dosavadního vlastníka (pøevodce) vùèi SVJ, sestávající z pøíspìvkù na správu domu, z plnìní spojených nebo souvisejících s u¾íváním bytu a ze záloh na tato plnìní.
Vý¹e popsaný pøechod dluhù platí tehdy, pokud nový vlastník mìl a mohl tyto dluhy zjistit. K tomu zákon ukládá pøevodci povinnost dolo¾it nabyvateli potvrzení SVJ, jaké dluhy zde jsou, popø. ¾e tu ¾ádné nejsou. SVJ má povinnost takové potvrzení vystavit, a to buï pøímo pøevodci, nebo i nabyvateli se souhlasem pøevodce. Pokud pøevodce takové potvrzení nepøedlo¾í èi pokud jej SVJ nevydá, nastupuje pravidlo, ¾e dluhy nepøejdou. Nelze v¹ak spoléhat jen na ono potvrzení. Pokud nabyvatel o dluzích ví nebo se o nich dozví i z jiných zdrojù, dluhy na nìj pøi pøevodu jednotky samozøejmì pøejdou.
Zákonné pøedkupní právo spoluvlastníkù, které bylo v roce 2014 zru¹eno a v roce 2018 opìtovnì zavedeno do na¹eho právního øádu, bylo u spoleèenství vlastníkù pøedmìtem svárù, sporù i mnoha poru¹ení zákona. Zde je tøeba zpìtnì zhodnotit, ¾e ze strany zákonodárce se jednalo o nepromy¹lený zásah do obèanského zákoníku. Problém nastával zejména u gará¾í, které jsou jednou nebytovou jednotkou ve spoluvlastnictví více vlastníkù, nebo té¾ u pøedzahrádek èi vnitroblokù, které jsou samostatnými pozemky nezahrnutými do prohlá¹ení vlastníka. Pøevod jednotky i se spoluvlastnickým podílem na gará¾i èi pøedzahrádce si tak vy¾adoval mnohá jednání, rùzné dopisy, výzvy i ústupky.
V nynìj¹í novele bytového spoluvlastnictví tak bylo od pøedkupního práva v tìchto pøípadech upu¹tìno. Pùvodní znìní § 1188a NOZ, které mìlo být do úpravy novì vlo¾eno, myslelo právì na tyto popsané pøípady. Bìhem legislativního procesu v¹ak do¹lo k neoèekávané zmìnì. Zákonné pøedkupní právo spoluvlastníkù, jak jej od roku 2018 upravovala ustanovení § 1124 a § 1125 NOZ, bylo zcela (a¾ na výjimky) zru¹eno. Navrhované ust. § 1188a NOZ se tak stalo nadbyteèným a v novele se nakonec vùbec neobjevilo.
Jak tedy bude právní úprava zákonného pøedkupního práva od 1. 7. 2020 vypadat? V novelizovaných § 1124 a § 1125 NOZ se doèteme, ¾e zákonné pøedkupní právo zatì¾uje spoluvlastníky jen v nìkterých konkrétních pøípadech a jen po omezenou dobu. Tak tomu bude napøíklad pøi zdìdìní jednotky, a to jen po dobu ¹esti mìsícù od vzniku spoluvlastnictví. Je tøeba dodat, ¾e tato úprava pøesahuje otázky bytového spoluvlastnictví a uplatní se i na jiné spoluvlastnické právní vztahy.

References: § 1186
 § 1188
 § 1124
 § 1125
 § 1188
 § 1124
 § 1125