Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0113-kdipt1-2-4012-250-2018-3-jsz
Timestamp: 2019-02-18 10:06:04+00:00

Document:
0113-KDIPT1-2.4012.250.2018.3.JSZ | Interpretacja indywidualna
♦ › Nieruchomości › 0113-KDIPT1-2.4012.250.2018.3.JSZ
Uznanie Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w związku ze sprzedażą nieruchomości i stawka podatku dla ww. sprzedaży
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 marca 2018 r. (data wpływu 22 marca 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 2 maja 2018 r. (data wpływu 2 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w związku ze sprzedażą nieruchomości i stawki podatku dla ww. sprzedaży – jest nieprawidłowe.
W dniu 22 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w związku ze sprzedażą nieruchomości i stawki podatku dla ww. sprzedaży oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.
Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 2 maja 2018 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy oraz własnego stanowiska.
Wnioskodawczyni w roku 2001 otrzymała w drodze darowizny od swoich rodziców niezabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni 2.89.00 ha położoną w ... w gminie ..., dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest w ewidencji gruntów na mapie nr 1, numerami działek 87/5 i 89/1 oraz wpisana jest w rej. gruntów pod numerem 45, obręb ... Rodzice Wnioskodawczyni nabyli powyższą nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w 1995 roku. W dacie dokonania darowizny przedmiotowa nieruchomość objęta była planem zagospodarowania przestrzennego Gminy i zgodnie z nim stanowiła grunty przeznaczone pod uprawy rolne. Wnioskodawczyni przyjmując darowiznę zapewniła, że nabytą nieruchomość wykorzystywać będzie w celach rolnych. Grunty te do dnia dzisiejszego wykorzystywane są w celach rolniczych.
W związku z uchwaleniem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uchylającym z dniem 31 grudnia 2003 r. miejscowe plany zagospodarowania uchwalone przed 1 stycznia 1995 roku, plan zagospodarowania obowiązujący dla gruntów stanowiących przedmiot darowizny stracił moc, a do dnia dzisiejszego nie został ustanowiony nowy plan.
Wnioskodawczyni została złożona oferta, w której Oferent wyraził chęć odpłatnego nabycia nieruchomości opisanej powyżej w celu realizacji zamierzenia, polegającego na wybudowaniu na nieruchomości domów jednorodzinnych. Oferent zamierzenie swoje ma realizować w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej, a jego zainteresowanie nieruchomością Wnioskodawczyni wynika z faktu, że w niedalekiej odległości od przedmiotowych gruntów już wcześniej budował i sprzedawał budynki mieszkalne.
Wnioskodawczyni nie planowała zbycia otrzymanej nieruchomości i w tym zakresie nie prowadziła żadnych działań marketingowych, informacyjnych czy geodezyjnych. Fakt, iż grunty, którymi zainteresował się oferent stanowią bardzo niską wartość rolną (wypis z rejestru gruntów w załączeniu), skłania Wnioskodawczynię do ich sprzedaży Oferentowi. Tym bardziej, że Oferent oświadczył, iż w przypadku przyjęcia przez Wnioskodawczynię jego oferty, wszelkie niezbędne do realizacji swojego zamierzenia działania, w szczególności polegające na uzyskaniu warunków zabudowy, podziałów geodezyjnych nieruchomości na mniejsze działki, wyznaczenie dróg oraz uzyskanie innych koniecznych pozwoleń i decyzji przeprowadzi samodzielnie i na własny koszt.
Oferent zastrzegł sobie prawo do przeniesienia części bądź całości praw z umowy przedwstępnej, która sporządzona zostałaby przez Wnioskodawczynię w przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży gruntu, na osobę bądź osoby trzecie. Projekt umowy przewiduje ponadto możliwość rozłożenia ostatecznego przeniesienia własności nieruchomości na transze, które każdorazowo dotyczyłyby wydzielonych wcześniej działek wraz z przynależnymi im częściami wytyczonych dróg. Ponadto zastrzegł sobie prawo do żądania zwrotu poniesionych nakładów w przypadku rezygnacji ze sprzedaży przez Wnioskodawczynię.
Dokładne warunki transakcji Oferent określił w przekazanym Wnioskodawczyni projekcie umowy przedwstępnej, na podstawie której strony zawarłyby wzajemne zobowiązania z tytułu sprzedaży/kupna nieruchomości (projekt umowy w załączeniu). Wnioskodawczyni zamierza przystąpić do umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, na warunkach zaproponowanych przez Oferenta. Ostateczną decyzję uzależnia jednak od wcześniejszego uzyskania potwierdzenia przez organ wydający interpretację, prawidłowości Jej stanowiska w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego.
W piśmie z dnia 2 maja 2018 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej. Zainteresowana nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na działkach objętych zakresem pytania nie prowadzona była działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Przedmiotowe grunty wykorzystywane były wyłącznie do celów rolniczych. Faktycznymi użytkownikami nieruchomości byli na podstawie użyczenia brat Wnioskodawczyni, Tomasz S., a po jego śmierci w lipcu 2015 roku ich ojciec. Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym. Działki objęte zakresem wniosku o interpretację indywidualną stanowią łąki i w niewielkiej części lasy. Jedynymi pożytkami były i są do obecnej chwili pokosy siana łąkowego, wykorzystywane wyłącznie przez użytkowników na własne potrzeby. Uzyskane z gruntów siano nigdy nie było sprzedawane.
Wnioskodawczyni nie sprzedawała nigdy żadnych działek oraz poza działkami opisanymi we wniosku o interpretację indywidualną nie posiada innych działek. Wnioskodawczyni nieodpłatnie udostępniała działki, objęte zakresem zadanego pytania na podstawie umowy swojemu bratu Tomaszowi S., a po jego śmierci, która nastąpiła 6 lipca 2015 roku swojemu ojcu.
W zakresie działek objętych pytaniami zadanymi we wniosku, Wnioskodawczyni nie poniosła do tej pory i nie poniesie w przyszłości jakichkolwiek kosztów w celu przygotowania ww. działek do sprzedaży (na ogrodzenie, sieć wodociągową, kanalizację sanitarną oraz energetyczną, inne urządzenia itp).
Zgodnie z umową przedwstępną, której projekt został przedłożony wraz z wnioskiem, wszystkie konieczne do przeprowadzenia czynności, w szczególności na uzyskanie warunków zabudowy, podziałów geodezyjnych nieruchomości, wyznaczenie dróg oraz uzyskania innych koniecznych pozwoleń i decyzji przeprowadzi Oferent. Wystąpienia o warunki zabudowy dokona w imieniu własnym. Natomiast czynności wymagające uczestnictwa właściciela Oferent przeprowadzi na własny koszt na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowych gruntów. Wnioskodawczyni udzieli Oferentowi stosownych pełnomocnictw do podejmowania ww. działań związanych z przedmiotowymi działkami po zawarciu umowy przedwstępnej.
Na dzień zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowych gruntów nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy. O warunki takie wystąpić ma zgodnie z wzorem proponowanej umowy Oferent, po zawarciu umowy przedwstępnej. W dniu faktycznego przeniesienia własności – zawarcia umowy przyrzeczonej, prawdopodobnie warunki takie zostaną już Oferentowi wydane.
Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działek, o których mowa we wniosku. Przedmiotowe działki wykorzystywane były i są do chwili obecnej wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Zainteresowany nabyciem gruntów od Wnioskodawczyni – Oferent oświadczył, iż w przypadku przyjęcia przez Wnioskodawczynię jego oferty, wszelkie niezbędne do realizacji swojego zamierzenia działania, w szczególności polegające na uzyskaniu warunków zabudowy, podziałów geodezyjnych nieruchomości na mniejsze działki, wyznaczenie dróg oraz uzyskanie innych koniecznych pozwoleń i decyzji przeprowadzi samodzielnie i na własny koszt. Przyjęcie przez Wnioskodawczynię warunków potwierdzone będzie umową przedwstępną. Wnioskodawczyni uzupełniając opis sprawy przedstawiła projekt przedwstępnej umowy sprzedaży gruntu.
Czy Wnioskodawczyni, z tytułu sprzedaży nieruchomości, stanie się podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 ze zm.), a transakcja sprzedaży zostanie opodatkowana, zgodnie z właściwą stawką podatku VAT? (oznaczone we wniosku nr 1)
Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
W świetle przedstawionych powyżej przepisów nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Aby jednak dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika w rozumieniu ustawy VAT. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Zgodnie z bogatym orzecznictwem sądów administracyjnych, a także TSUE aby osobę dokonującą sprzedaży gruntu uznać za podatnika VAT musiałaby ona podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Typowe natomiast czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. 1-3013 pkt 32).
Zatem zgodnie z TSUE zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. s I-4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL Zb. Orz. s. I 10157 pkt 39).
Zdaniem Wnioskodawczyni nie będzie Ona zobowiązana do rozliczania podatku od towarów i usług od czynności zbycia przedmiotowej nieruchomości. Przemawia za tym fakt, iż nie prowadziła Ona wcześniej i nie zamierza w przyszłości wykonywać jakichkolwiek działań związanych z marketingiem, podziałami gruntu, występowaniem o warunki zabudowy ani innych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności i wartości nieruchomości, czy znalezienia nabywcy.
W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawczyni doprecyzowała, że nie stanie się, z tytułu sprzedaży nieruchomości, podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 ze zm.), a transakcja sprzedaży nie zostanie opodatkowana, podatkiem VAT.
Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy zgodnie z umową przedwstępną, wszystkie konieczne do przeprowadzenia czynności, w szczególności na uzyskanie warunków zabudowy, podziałów geodezyjnych nieruchomości, wyznaczenie dróg oraz uzyskania innych koniecznych pozwoleń i decyzji przeprowadzi Oferent. Wystąpienia o warunki zabudowy dokona w imieniu własnym. Natomiast czynności wymagające uczestnictwa właściciela Oferent przeprowadzi na własny koszt na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowych gruntów. Wnioskodawczyni udzieli Oferentowi stosownych pełnomocnictw do podejmowania ww. działań związanych z przedmiotowymi działkami po zawarciu umowy przedwstępnej.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.).
Zatem fakt, że powyższe działania m.in. mające na celu dokonanie podziałów geodezyjnych nieruchomości, wyznaczenie dróg oraz uzyskanie innych koniecznych pozwoleń i decyzji, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawczyni. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
W związku z powyższym stwierdzić należy, iż udzielenie przez Wnioskodawczynię stosownych pełnomocnictw potencjalnemu Oferentowi skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Oferenta będą podejmowane przez Wnioskodawczynię w jej imieniu i na jej korzyść, ponieważ to ona jako właściciel nieruchomości jest stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonanie wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.
W związku z powyższym, Zainteresowana stworzyła sobie okoliczności do zarobku na handlu wytworzonym przez siebie towarem w postaci działek. Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o wyłącznym działaniu Wnioskodawczyni zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ona sama działa jako podatnik VAT.
Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Z przepisu art. 41 ust. 1 ustawy wynika, że stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 2c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Z opisu sprawy wynika, że na dzień zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowych gruntów nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy. O warunki takie wystąpić ma zgodnie z wzorem proponowanej umowy Oferent, po zawarciu umowy przedwstępnej. W dniu faktycznego przeniesienia własności – zawarcia umowy przyrzeczonej, prawdopodobnie warunki takie zostaną już Oferentowi wydane.
Biorąc pod uwagę powyższe, przedmiotem dostawy będą grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę (tj. teren budowlany). W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w odniesieniu do transakcji zbycia działek.
Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki zwolnienia dla dostawy działek wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie ww. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca. Przede wszystkim zauważyć należy, iż przedmiotowe działki Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny od swoich rodziców, zatem przy nabyciu nie był naliczony podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Tym samym, nie został spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, że z tytułu nabycia ww. działek nie przysługiwało Zainteresowanej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zatem, mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że sprzedaż działek, nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, lecz zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, sprzedaż ta będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT.
Tym samym oceniając stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać je za nieprawidłowe.
Końcowo wskazać należy, że niniejszą interpretacją załatwiono wniosek dotyczący zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast odnośnie wniosku w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
0113-KDIPT1-2.4012.250.2018.3.JSZ

References: art. 13
 art. 14
 art. 15
 art. 15
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 2
 art. 7
 art. 15
 art. 9
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 5
 art. 7
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146