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Timestamp: 2019-02-21 09:59:08+00:00

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Immer öfter besteht bei ursprünglich einheitlich überbauten Siedlungen der Bedarf nach Sanierung oder baulicher Weiterentwicklung einzelner Gebäude. Dabei können sich Grundeigentümer unverhofft mit Problemen konfrontiert sehen, wenn sich Behörden oder Nachbarn auf den Standpunkt stellen, die Einheitlichkeit der Siedlung dürfe nicht gestört werden. Besonders dornenreich wird dies für die Bauherrschaft, wenn sich diese Forderung nicht nur auf das allgemeine Einordnungsgebot (§ 238 PBG) stützt, sondern auf die Vorschriften über Arealüberbauungen (§ 69 ff. PBG). Dabei werden verschiedene Ansätze verfolgt, welche die Gestaltungsfreiheit der Bauherrschaft mehr oder weniger stark beschränken.
Beschränkungen der Gestaltungsfreiheit ergeben sich selbstverständlich aus den materiellen Vorschriften über Arealüberbauungen. Sodann können sie sich aus der ursprünglichen Baubewilligung und entsprechenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen ergeben – ein Punkt, den es gerade auch für Käufer solcher Liegenschaften zu beachten gilt. Schliesslich wird von bauwilligen Eigentümern zuweilen verlangt, dass sie nicht nur ihr Projekt auf die gesamte Überbauung ausrichten, sondern dieses bereits vorgängig mit den übrigen Grundeigentümern planen bzw. deren Zustimmung dazu einholen.
Da die gesetzlichen Regelungen praktisch ausschliesslich auf die erstmalige Erstellung einer Arealüberbauung ausgerichtet sind, lassen sich ihnen kaum Antworten dazu entnehmen, wie berechtigt solche Forderungen sind. Immerhin besteht hinsichtlich der Bedeutung von mit der ursprünglichen Baubewilligung statuierten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen mittlerweile eine gefestigte Praxis. Allerdings verlangt auch deren Anwendung nach Würdigungen, die im konkreten Einzelfall höchst umstritten sein können. Im Wesentlichen gilt Folgendes (vgl. dazu etwa BEZ 2008 Nr. 1):
Zunächst ist zu prüfen, ob die Überbauung nach dem geltenden Recht nach der Regelbauweise bewilligt werden könnte. Ist dies der Fall, ist die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung nicht mehr erforderlich, um den rechtmässigen Zustand zu erhalten. Sie hat damit ihre rechtliche Grundlage verloren. Die entsprechende Anmerkung ist zu löschen. Erfüllt die Überbauung zwar nicht die Anforderungen der Regelbauweise aber jene für eine Arealüberbauung, können bestehende altrechtliche Nebenbestimmungen durch einen Arealüberbauungsrevers nach geltendem Recht ersetzt werden. Dabei ist zu prüfen, welche Qualitäten die Abweichung von der Regelbauweise rechtfertigen und daher zu erhalten sind. Könnte eine gegen die Vorschriften der Regelbauweise verstossende Überbauung heute auch nicht als Arealüberbauung bewilligt werden, behalten bestehende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen ihre Grundlage und können auch nicht einfach durch einen gewöhnlichen Arealüberbauungsrevers ersetzt werden. Zudem sind bauliche Massnahmen in solchen Fällen an den Vorgaben von § 357 Abs. 1 PBG zu messen (vgl. etwa VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00437, E. 5.4).
Im Gegensatz zu diesen materiell-rechtlichen Fragen ist den veröffentlichten Urteilen des Verwaltungsgerichts und des Baurekursgericht zu den erwähnten verfahrensrechtlichen Problemstellungen – soweit ersichtlich – nichts zu entnehmen. Zu bedenken ist diesbezüglich Folgendes:
Zunächst ist festzuhalten, dass das Verwaltungsverfahrensrecht in erster Linie der Verwirklichung des materiellen Rechts dienen soll. Den Einbezug anderer Eigentümer von Arealüberbauungsgrundstücken ins Verfahren zu verlangen, lässt sich also nur rechtfertigen, wenn dies erforderlich ist, um zu gewährleisten, dass die geplanten baulichen Massnahmen die Arealüberbauungsvorschriften einhalten.
Eine isolierte bauliche Weiterentwicklung oder Umgestaltung auf einem Arealüberbauungsgrundstück führt jedenfalls nicht zwingend dazu, dass die Überbauung die Anforderungen von § 69 ff. PBG nicht mehr erfüllt. Dies ergibt sich insbesondere aus § 71 Abs. 3 PBG, wonach Arealüberbauungen ausdrücklich auch bereits überbaute Grundstücke umfassen können. Ob die erforderliche Arealüberbauungswürdigkeit bestehen bleibt, bildet Gegenstand der materiellen Prüfung des Bauvorhabens. Diese ist von der Bewilligungsbehörde auch vorzunehmen, wenn die Baueingabe nur vom Eigentümer jenes Grundstücks stammt, auf dem bauliche Veränderungen geplant sind. Zur Erfüllung der materiell-rechtlichen Vorgaben ist ein Einbezug anderer Grundstücke folglich nicht erforderlich.
Gemäss § 310 Abs. 3 PBG und § 5 lit. m BVV hat, wer nicht berechtigt ist, allein über das Baugrund-stück zu verfügen, seine Berechtigung zur Einreichung des Baugesuchs nachzuweisen. Auch diese Bestimmungen bieten keine Grundlage dafür, den Einbezug oder die Zustimmung anderer Eigentümer von Arealüberbauungsgrundstücken zu verlangen. Erstens ist nur das Grundstück, auf dem bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, Baugrundstück im Sinn von § 5 lit. m BVV. Zweitens besteht der Sinn und Zweck dieser Bestimmungen darin, den Baubehörden nutzlosen Aufwand zu ersparen, der ihnen bei der Prüfung eines privatrechtlich nicht durchsetzbaren Vorhabens erwachsen würde (VGr, 23. Januar 2014, VB.2012.00854, E. 3.2 mit Hinweisen). Bei der vorzunehmenden Prüfung, ob die Anforderungen an Arealüberbauungen insgesamt erfüllt bleiben, handelt es sich nicht um eine solche privatrechtliche Vorfrage. Die Behörde muss diese Prüfung so oder so vornehmen. Die Bauherrschaft hat in der Baueingabe die nötigen Nachweise zu erbringen. So kann es sich etwa als notwendig erweisen, in einem die ganze Arealüberbauung umfassenden Umgebungsplan die erforderlichen gemeinschaftlichen Spiel- und Ruheflächen nachzuweisen (vgl. § 3 Abs. 2 BVV).
In Fällen, in denen ein Bauvorhaben keine dem gesamten Areal dienenden Bestandteile tangiert, kann die Prüfung des Baugesuchs nicht von der Zustimmung oder Mitwirkung aller anderen Eigentümer von Grundstücken innerhalb der Arealüberbauung abhängig gemacht werden. Es geht einzig um die Prüfung der Anforderungen des öffentlichen Baurechts. Die Eigentümer anderer Grundstücke können ihre Interessen im entsprechenden Verfahren geltend machen und sich gegen eine Baubewilligung mit Rekurs zur Wehr setzen. Vorbehalten bleiben selbstverständlich anderslautende gesetzliche Bestimmungen, wie sie etwa der Kanton Zug kennt (vgl. § 29 Abs. 4 lit. b PBG ZG, wo aber auch nur die Zustimmung jener Eigentümer verlangt wird, die „von den Änderungen wesentlich stärker belastet werden“).

References: § 357
 § 69
 § 71
 § 310
 § 5
 § 5
 § 3
 § 29