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Timestamp: 2018-07-20 22:04:36+00:00

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Área Legal: Consignas Trabajo Práctico Derecho Comercial II y Derecho Civil III
Consignas Trabajo Práctico Derecho Comercial II y Derecho Civil III
TRABAJO PRÁCTICO de DERECHO COMERCIAL II Y DE DERECHO CIVIL III
CURSO: 1º 2º CUATRIMESTRE
Los objetivos del presente trabajo son poder analizar un fallo de relevancia para la actividad inmobiliaria y redactar los distintos instrumentos relativos a una operación de locación ( reserva y contrato de locación) en función a la situación planteada en dicho fallo.
Análisis del fallo. Luego de leer detenidamente el fallo adjunto, responder a las siguientes preguntas:
1.a) ¿Cuáles son los hechos en los que se basa el fallo?
1.b) ¿Sobre qué temas jurídicos trata el fallo?
1.c) ¿Cuál fue la decisión del Juez de Primera Instancia y cuáles fueron los fundamentos de la misma?
1. d) ¿Cuál fue la decisión del Tribunal de Segunda Instancia y cuáles fueron los fundamentos de la misma?
1. e) Opinión personal o del grupo.
2) Como corredor inmobiliario, redactar los instrumentos (reserva, contrato de locación, etc.) que deberían haberse llevado a cabo para la concreción exitosa de la operación planteada en el fallo y detallar y explicar la documentación que debería solicitarse. Tomar como pauta la celebración de un contrato comercial por el plazo mínimo previsto por nuestra legislación.
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Contenciosoadministrativo de San Francisco(CCivComyContenciosoadministrativoSanFrancisco)
Partes: Giordano, Evaristo Angel y otros c. Día Argentina S.A.- acción declarativa de certeza
Publicado en: LLC2013 (junio), 570 - LLC 2013 (junio) , 601, con nota de José Fernando Márquez;
Cita Online: AR/JUR/11996/2013
Un locador promovió acción declarativa de certeza a fin de que cese el estado de incertidumbre sobre la relación jurídica que lo une al accionado, con relación a la redeterminación del precio del canon locativo y la determinación de la deuda existente. Sostuvo que celebró con el locatario tres contratos de locación urbana sobre tres inmuebles contiguos que forman una unidad, por diez años, y que se pactaron dos mecanismos de ajuste del precio del alquiler, debido a la alta inflación. La sentencia de primera instancia hizo lugar a la acción declarativa de certeza. Apeló la parte demandada y la Cámara de Apelaciones aceptó su recurso.
1. La cláusula de renegociación anual del precio de la locación debe considerarse nula porque atenta contra el principio de orden público debido a que el art. 1507 del Código Civil exige el mantenimiento de las condiciones pactadas durante el plazo mínimo y, asimismo, vulnera el art. 7 de la ley 23.928, porque prevé que el mecanismo de ajuste sea el porcentaje de aumento de los productos comercializados por el locatario.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, “Kuschniroff, Víctor Hernán c. Mandelbaum, Slama Wajnztok”, 03/12/2008, DJ 01/07/2009 , 1771, AR/JUR/21607/2008.
Texto Completo: 2ª Instancia.— San Francisco, febrero 19 de 2013.
1ª ¿Es procedente el recurso de apelación intentado por la parte demandada? 2ª ¿Qué pronunciamiento corresponde en definitiva?
1ª cuestión.— La doctora Griboff de Imahorn dijo:
I) El caso: Que a fs. 62/67 el Sr. Evaristo Angel Giordano, por derecho propio y en nombre y representación de Distribuidora Deportiva S.R.L. y de la Sucesión de Héctor Juan Cravero, promueve acción declarativa de certeza en los términos del art. 413 del C.P.C. en contra de Dia Argentina S.A. a fin de que cese un estado de incertidumbre sobre la relación jurídica entre las partes en relación a la redeterminación del precio del canon locativo en los contratos de locación celebrados entre las partes con fecha 31 de julio de 2007, y la determinación de la deuda existente retroactivamente y actualizada hasta el día 15-02-11. Señala que en la fecha referida celebraron con la demandada tres contratos de locación urbana sobre tres inmuebles contiguos que forman una unidad: a) el suscripto a título personal por él y la demandada como locatario, ubicado en Bv. 25 de mayo 2556, de 1443 m2; b) contrato suscripto por él y Héctor Juan Cravero como locadores y la demandada como locatario, ubicado en Bv. 25 de mayo 2556, de 132 m2; c) contrato suscripto entre Distribuidora Deportiva S.R.L. como locadora y Día Argentina S.A. como locataria, ubicado en calle Iturraspe 2275, de 412 m2. El plazo de duración fue de diez años. En la cláusula quinta se pactaron dos mecanismos de ajustar equitativamente el precio del alquiler dado la alta inflación reinante y la prohibición de indexar precios: a) para el caso en que se autorizaran aplicaciones de índices, sean del INDEC u otros; b) para el caso de no autorizarse aplicación de índices, tal como sucede hoy, el precio se renegociaba una vez por año. Los contratos rezan en la parte pertinente: "5.2...En caso de ser autorizado expresamente por la legislación en vigencia, el precio se reajustará de acuerdo a la variación porcentual del Indice de Precios al Consumo, Subíndice de Alimentos y Bebidas, que mensualmente emita el INDEC. A estos efectos se tomará como mes base el primer mes a partir del cual entró en vigencia la autorización legal para indexar y se lo comparará con el del mes anterior al del canon que corresponda abonar. El reajuste se producirá en forma anual, siguiendo el procedimiento descrito precedentemente. Si la legislación en vigencia en cualquier tiempo de la duración del presente contrato dispusiere en forma imperativa la aplicación de algún otro mecanismo de reajuste, indexación o actualización del precio del alquiler, se estará a lo que resulte de la normativa aplicable. Las partes tendrán la obligación de negociar un reajuste equitativo del precio para el caso de que, por la eventual aplicación de algún índice de ajuste que pudiere corresponder, debiere el locatario pagar un precio superior al vigente en el mercado para inmuebles de las características del que es objeto de ésta locación, o bien, debiere el locador percibir un precio inferior. En tanto tuvieren lugar las negociaciones para la eventual modificación del precio, el locatario seguirá pagando al locador el importe correspondiente al último mes en que hubiere hecho efectivo el pago del precio. Esta suma se considerará como pago a cuenta y no podrá invocarse su eventual insuficiencia como causal de resolución del presente y desalojo del locatario. 5.3. Las partes acuerdan que, una vez cada 12 meses de la recepción de la tenencia del inmueble por parte del locatario y mientras no se permita legalmente la aplicación de algún mecanismo de ajuste de los previstos en el punto 5.2. precedente, el precio se adecuará conforme a la variación porcentual del promedio de los valores de todos los productos indicados a continuación o los que en su momento se encuentren a la venta (en adelante, conjuntamente denominados "La Canasta’): 1) COCA COLA 2,25 L; 2) Cerveza QUILMES CRISTAL 1L; 3) Aceite de Girasol COCINERO O.9 L, 4) Lavandina con Fragancia DIA 1L; 5) Fideos spaghetti MATARAZZO 500G. A los fines de la determinación de la variación porcentual de La Canasta, se tomarán como referencia los precios de venta al público de La Canasta, en la tienda DIA% que explote el locatario en el inmueble. La variación porcentual se calculará tomando los precios de la canasta a la fecha del último día del mes inmediato anterior a aquel en el que corresponda efectuar la verificación indicada en los párrafos precedentes, y tales precios se compararan con los vigentes a igual día del año calendario anterior." "5.4. Si hubiere alguna discrepancia entre las partes relacionada con el proceso de verificación y modificación del precio, cualquiera de las partes podrá someter la fijación del precio a la decisión judicial, la cual —siempre y cuando considere que efectivamente procedía modificar el precio— deberá determinarlo con efecto retroactivo al mes en el cual procedía tal modificación. En tanto tuvieren lugar las negociaciones o procedimientos para la determinación del precio, el locatario seguirá pagando al locador el importe correspondiente al último mes en que hubiere hecho efectivo el pago del precio. Si, en definitiva, el precio fuera modificado en más con efecto retroactivo a la decisión judicial que así lo disponga, esta suma se considerará como pago a cuenta y no podrá invocarse su eventual insuficiencia como causal de mora, ni de resolución del presente y desalojo del locatario. Si, en definitiva, la referida decisión judicial modificare el precio en menos y con efecto retroactivo, todas las sumas que el locatario hubiere pagado en exceso se imputarán al pago del precio que se fuere devengando en lo sucesivo. En todos los casos, las costas a que diere lugar el proceso judicial correrán en el orden causado y las comunes por mitades". El actor indica que los precios iniciales fijados en los contratos fueron los siguientes, la suma de Pesos seis mil más IVA mensuales para el contrato descrito al punto a), la suma de Pesos Un mil más IVA para el contrato descripto al punto b) y la suma de Pesos Tres mil más IVA para el contrato descripto al punto c) Pone de manifiesto que la locataria es subsidiaria de una empresa multinacional, con un cuerpo de asesores letrados, contables y financieros por lo que afirma no puede interpretarse que fueron forzados a firmar el contrato ellos. Afirman que el contrato fue elaborado por la locataria por lo que no puede interpretarse que ésta constituya el contratante débil. Sostiene que según establece el contrato, el precio total de las locaciones (tomando para simplificar un valor total de $ 10.000 como base inicial para los tres inmuebles): agosto de 2007- agosto de 2008= $ 10.000+ IVA, segundo año: agosto de 2008-agosto de 2009 incrementa un 35%: $ 13.500+IVA mensuales, tercer año: agosto de 2009-agosto 2010 incrementa un 25%: $ 16.875+IVA mensuales, cuarto año: agosto de 2010-agosto de 2011: se incrementa un 30%: $ 21.938+IVA mensuales. Afirma que los montos surgen de los precios de productos establecidos en los contratos, a las fechas de actualización y el precio actual total de las tres locaciones es de Pesos veintiún mil novecientos treinta y ocho ($ 21.938) mensuales más IVA, más la aplicación de un 0,2% diario desde la fecha de la mora y hasta el efectivo pago, lo que se calcula sobe la diferencia no pagada. Pide que así se determine el precio resultando una diferencia entre el pago que les efectuaban y el que deberían hacerles de $ 11.938+IVA mensuales, concluyendo que si se hace un cálculo actualizado simple les adeudan el canon actualizado que arrojaría una deuda de Pesos Trescientos setenta mil setenta y ocho más IVA o en su caso si se aplicara intereses como si estuvieran en mora en el pago de la locación –es decir, con la aplicación del 0,2% diario desde cada mes adeudado, la deuda ascendería a la suma de Pesos Trescientos cuarenta y nueve mil ciento treinta y seis con setenta y cuatro centavos. Solicita, en definitiva, se haga lugar a la presente acción haciendo cesar la incertidumbre y determinando como se pide el precio del canon locativo mensual total y el monto de la deuda que la demandada tendría con el mismo de acuerdo a los parámetros peticionados. La demandada por su parte no comparece por lo que se la tiene en la situación del art. 509 del C.de P.C. A fs. 84 comparece la demandada a través de su apoderado Dr. R. A. y realiza una serie de consideraciones respecto a la petición de la actora, referidas a cuestiones de orden público solicitando se desestime la demanda.
II. La sentencia de primera instancia: El juez a quo hace lugar a la acción declarativa de certeza, declarando que le asiste derecho al locador a cobrar en concepto de ajuste del precio por los tres contratos de locación suscriptos con la demandada con fecha 31 de julio de 2007, los siguientes importes: a) por el período que va desde el 01-11-08 al 31-10-09, la suma de pesos tres mil quinientos mensuales; b) por el período que va desde el 01-11-09 al 31-10-10 la suma de pesos seis mil ochocientos setenta y cinco mensuales; c) por el período que va desde el 01-11-10 al 31-10-11, la suma de pesos once mil cuatrocientos sesenta y cinco mensuales, todos esos importes más el IVA correspondiente. Se funda el sentenciante en que la accionada no contestó la demanda lo que interpreta, demuestra un desinterés en el resultado del pleito y genera una presunción "iuris tantum" de veracidad de los dichos de la actora, advierte en relación al "hace presente" presentado por la demandada que las manifestaciones de fs. 84/86 no pueden ser tomadas como oposición a la pretensión, sólo sirven las que se efectúan en torno a la procedencia de la acción y la aplicación de las normas vigentes, que por obvias razones deben ser tenidas en cuenta por el mismo en todas las cuestiones que se sometan a resolución. Sostiene que no caben dudas que los hechos en que se funda la pretensión tornan viable la presente acción, ya que la cláusula quinta del contrato en la que se fija el precio, si bien inicialmente se cuantificó en pesos, a renglón seguido se establece un complicado mecanismo de reajuste, el que incluye varias alternativas según circunstancias que pudieren presentarse. Respecto de las "cláusulas de estabilización" considera que son aquellas que insertan las partes en los actos jurídicos (sobre todo en los contratos) con la finalidad de preservar, en forma progresiva y real, el valor de las prestaciones de dar dinero que se proyectan en el tiempo y de sustraerla del rigor del principio nominalista, por lo que si el contrato fue celebrado en el año 2007, habiendo abandonado el país la estabilidad de precios en épocas de la convertibilidad, resulta razonable que las partes busquen protegerse de los riesgos de una devaluación sujetando el precio de alquiler, por ejemplo, al valor de una cosa o servicio, fijar obligaciones alternativas, precios escalonados o, como en el caso, el valor de una cosa relacionada con la actividad del deudor. En todos los casos se trata de desmonetizar el contenido de la obligación, desvinculándose del precio moneda. La finalidad de la norma es evitar el efecto acumulativo de la indexación, dando lugar a distorsiones que terminaban por generar deudas dinerarias muy superiores al valor real de los bienes, transformándose en un negocio financiero que favorecía al acreedor y perjudicaba al deudor. Con fundamento en doctrina judicial de la Corte, señala que entiende que la sujeción del precio del alquiler al valor de una cosa relacionada con la actividad del deudor —en el caso productos comercializados por la propia locataria— no constituye una cláusula de indexación del precio prohibida por los arts. 7 y 10 de la ley 23.928 (texto según el art. 4 de la ley 25.561). Por último, efectúa los cálculos de rigor y en base a la pretensión formulada por la actora, a los datos —en algunos casos— y presunciones —en otros— determina los importes a cobrar por la parte actora.
III. Los agravios del demandado y su contestación por la actora: El recurrente los expresa a fs. 131/137 donde sostiene que: a) Primer agravio: Se agravia de que el a quo afirma en la resolución impugnada que la modificación del precio de la locación por aplicación de un índice de precios convenido por las partes y conformado por productos comercializados por la locataria en el inmueble objeto de la locación no es una estipulación alcanzada por la prohibición impuesta por los arts. 7 y 10 de la ley 23.928 y por el art. 4 de la ley 25.561, equiparando la estipulación contractual antedicha a un supuesto de fijación del precio del alquiler de acuerdo con "...el valor de una cosa relacionada con la actividad del deudor" (punto 3 "in fine" y punto 4 de la sentencia apelada). Sostiene que contrariamente a lo expuesto por el a quo, el procedimiento que la actora pretende aplicar y que fuera receptado en la sentencia definitiva de primera instancia no consiste en expresar el precio de la locación en concordancia con el valor de una cosa relacionada con la actividad de la locataria. En lugar de ello, el procedimiento en cuestión constituye un claro supuesto de indexación, ajuste o repotenciación del precio de la locación por aplicación de un índice de precios. Afirma que si las partes hubieran querido expresar el precio de la locación de acuerdo con el valor de los bienes comercializados en el local alquilado, así lo habrían expresado en el contrato con toda claridad, estipulando por ejemplo que el precio equivalía al de determinado número de unidades de "tal o cual producto" o conjunto de productos. Lejos de ello, las partes estipularon incrementar o repotenciar el precio de la locación mediante el procedimiento de multiplicarlo por el mismo coeficiente o índice porcentual que pudiere arrojar el promedio de incremento del precio de venta al público de ciertos productos vendidos por su parte en el local alquilado. Dice que la sola circunstancia de que el índice aplicado no fuera elaborado por el INDEC sino por las partes no es óbice para concluir que se está pretendiendo reajustar un precio por aplicación de un índice de precios. Indica, que en el caso de autos no estamos ante un precio que fuera expresado en alguna unidad de medida distinta del dinero. Las partes no acordaron, por caso, que el precio de la locación sería el equivalente al precio de tantas o cuantas unidades de alguno de los productos de venta en el inmueble alquilado. Lo que se estipuló es bien distinto. Se acordó que se seguiría la evolución del precio de diversos productos durante un tiempo determinado y que el incremento promedio de esos precios sería utilizado como índice para incrementar el precio de la locación. Esto es ni más ni menos que un índice de precios prohibido por las Leyes de Convertibilidad y de Emergencia Económica. Las normas de orden público que vedan la indexación son terminantes y no hacen distingos en materia de ajustes por índice de precios. Todo y cualquier ajuste o indexación por índices de precios está prohibido, sin que resulte relevante determinar el origen del índice de precios que se pretenda utilizar. Cita los arts. 7 y 10 de la ley 23.928 y el art. 4 de la ley 25.561, afirmando que se trata de normas de orden público. Dice que el raciocinio desarrollado en la sentencia apelada es una forma de apartarse de esta clara regla hermenéutica. En primer lugar se define erróneamente la naturaleza jurídica de la convención para luego y por esa vía, sustraerla de la prohibición legal. Sin embargo, señala que la naturaleza de la estipulación contractual no es la de expresión del precio con arreglo al valor de una cosa vendida en el local alquilado sino la de un reajuste de ese precio en la medida del incremento del promedio de los precios de un conjunto de cosas vendidas en él. b) Segundo Agravio: Se agravia además de que el a quo considera que estamos ante un supuesto de escalonamiento del precio de la locación. No lo dice expresamente, pero esto es lo que parece inferirse del largo desarrollo expuesto en el punto 3 de la sentencia apelada, donde cita doctrina y jurisprudencia que autorizarían tal forma de determinación del precio. Desarrolla, entonces, este agravio para la hipótesis de que se interpretare que el fallo apelado ha concluido que el precio de la locación fue fijado en forma escalonada y que, por esa vía, la estipulación pertinente queda excluida de la prohibición legal de indexar los precios. Afirma que es claro que no existe escalonamiento alguno del precio de la locación en el contrato que vincula a las partes. Afirma que en autos el precio aplicable para cada momento de la locación sólo es cognoscible con el transcurso del tiempo y a medida que va resultando posible determinar cómo fueron evolucionando ciertos precios, de forma tal que resulte posible conformar con ellos un promedio y calcular sobre esa base un índice o coeficiente de actualización. Dice que es por ello que las consideraciones realizadas en la sentencia impugnada acerca de la admisibilidad de estipular un precio en forma escalonada —incluyendo la doctrina y la jurisprudencia que cita en sustento de las mismas— pueden ser pertinentes en abstracto, pero no se corresponden con el tenor de las estipulaciones contenidas en el contrato de locación ni con los restantes hechos de la causa. c) Tercer Agravio: Afirma que el a quo extiende injustificadamente las consecuencias que acarrea la declaración de rebeldía que pronunciara su parte. Toda declaración de rebeldía importa la presunción de veracidad de los hechos pertinentes y lícitos alegados por la contraria, en la medida que no obren en la causa otras constancias que los desvirtúen. Mas no es posible extraer de esa situación procesal otras presunciones que no están contenidas en la ley ritual y que, por el contrario, se oponen a los hechos comprobados en la causa y a lo dispuesto por normas de aplicación imperativa. Así, señala que no cabe afirmar, como lo hace el señor juez de la instancia anterior, que su parte demostraría "desinterés en el resultado del pleito". Dice que la falta de contestación de la demanda y la consecuente rebeldía pueden obedecer a razones de lo más diversas, de modo que sólo pueden trasuntar desinterés en el resultado del pleito cuando ellas están acompañadas de una conducta consistente e inequívoca en tal sentido, lo cual no se verifica en la especie. Por otra parte, la presunción de veracidad de los dichos de la actora que se predica en la sentencia como consecuencia de la rebeldía de su parte se circunscribe a los hechos. Empero, la cuestión dirimente en este proceso no versa sobre hecho alguno sino sobre el derecho. Está fuera de controversia el que las partes celebraran los contratos que constan en los instrumentos acompañados a la demanda. Lo que, por el contrario, corresponde dilucidar es si son ajustadas a derecho las estipulaciones indexatorias contenidas en ellos y que la actora pretende aplicar. Para esta finalidad, el magistrado no se encuentra vinculado por ninguna de las alegaciones de las partes ni por su eventual silencio. Antes bien, debe aplicar la ley aún contra la hipotética voluntad de las partes, ya que estamos ante normas de orden público (cf. art. 19 ley 25.561) que, por ello mismo, son indisponibles para las partes. De haberse atenido al principio que señaló en el párrafo anterior, entiendo que el a quo no podía sino rechazar la demanda por contener una pretensión contraria a la prohibición legal de indexar. d) Cuarto agravio: Dice que el a quo retrotrae el reajuste pretendido por la actora al año 2007 cuando es la propia actora quien expresa en su demanda que su primer requerimiento en tal sentido data del año 2009. Para así concluir, el señor juez expresa que el mecanismo de ajuste anual resulta de aplicación automática. Concluye que habiendo su parte impugnado la validez legal de la auténtica cláusula indexatoria cuya aplicación se permitió en la sentencia de primera instancia, va de suyo que también considera que es abstracto analizar a qué fecha se habría de retrotraer este ajuste que es legalmente imposible. Sin embargo, y en forma meramente subsidiaria, procedo también a impugnar el dies a quo fijado en la sentencia apelada. e) Quinto agravio: Se agravia de que el a quo fija el cómputo de los intereses a partir de la fecha de dictado de la sentencia de primera instancia. En la hipótesis negada por su parte, de que correspondiese hacer lugar a la demanda, los intereses deberían comenzar a devengarse desde la fecha en que quedase firme la sentencia definitiva, cualquiera fuere la instancia en la que esta se pudiere llegar a dictar. Dice que esa parte del decisorio es incompatible con las premisas sentadas por el mismo juez. En efecto, éste hace mérito de la estipulación contractual de acuerdo con la cual la mora sólo se habrá de producir una vez concluido el procedimiento para el ajuste del precio. Mas este procedimiento no concluye con el solo dictado de la sentencia de primera instancia sino una vez firme el pronunciamiento definitivo, el cual puede recaer tanto en la primera como en cualquier otra instancia ulterior requiriendo, además, del estado de firmeza. f) Sexto agravio: Concluye que el a quo fija los intereses en un 0,2% diario. Estos intereses deben reducirse aun de oficio, pues son contrarios a lo dispuesto en los arts. 656 y 953 del Código Civil. Un interés del 0,2% diario equivale al 72% anual, porcentual éste que supera en un 400% el que arrojaría, por caso, la aplicación de la tasa activa que aplica el Banco de la Nación Argentina para sus operaciones de descuento a treinta días. Indica que ni la declaración de rebeldía de su parte ni la sola circunstancia de haberse estipulado esta tasa en el contrato obstan a la aplicación de normas de orden público como las que acaba de citar. De lo contrario, se estaría admitiendo un enriquecimiento sin causa de la actora a costa de mi parte sobre la base de una estipulación contraria a la moral y a las buenas costumbres. Pide se haga lugar a la apelación planteada, con costas.
La actora-apelada a fs. 139/143 v., contestó el traslado de esa expresión de agravios, y solicitó el rechazo del recurso intentado por la demandada, invocando su improcedencia formal con fundamento en que la demandada pretende subsanar su negligente actitud de no contestar la demanda ni ofrecer prueba intentando por la vía recursiva introducirlas ahora en esta instancia. Señala que el recurso es inadmisible también sustancialmente invocando la norma del art. 1198 del CC. y que el a quo incluyó en sus consideraciones los efectos de la ley 23.928 y su aplicación en el presente caso con coherencia y lógica, concluyendo que el orden público que invoca el apelante de la ley 23.928 quedó absolutamente resguardado en la Sentencia dictada, puesto que el juez efectúa dichas consideraciones de oficio, ya que no podría haberlo hecho en base a la extemporánea contestación de la demanda. Finalmente dice que el recurso interpuesto se devela como un mero instrumento utilizado para terminar impugnando el contrato, tanto cuando pretende que la cláusula determinativa del precio es nula, cuanto pide a los tribunales dejar sin efecto las tasas de interés que el mismo contrato fija, tardíamente puesto que incorpora esta discusión en el recurso de apelación. Pide en definitiva se rechace la apelación, con costas.
IV. La solución: 1) Que a los fines de ingresar al tratamiento de los agravios formulados por el apelante, previamente considero necesario advertir que en el presente caso el apelante insiste en su postura sobre la interpretación de determinadas normas jurídicas que fueran desestimadas por el a quo en su decisorio, cuestión que si bien fue planteada por el mismo en primera instancia con posterioridad al vencimiento del plazo para la contestación de la demanda, ello no es óbice para ejercer la posibilidad de criticar la decisión del juez de la instancia anterior insistiendo en que la misma no hubiera sido acertada en los hechos o en el derecho, tal como se plantea, sobre todo dado el carácter de orden público de las normas que rigen la cuestión debatida.
2) En cuanto a los agravios formulados, cabe señalar que los contratos de locación inmobiliaria, se distinguen por crear vinculaciones perdurables, especialmente para los de finalidad lucrativa, cuyo plazo mínimo es de tres años, el cual es un extenso lapso con vaivenes económicos, si tenemos que pensar en el precio de la locación o alquiler.
Se trata de analizar la facultad o posibilidad de establecer en el contrato algún tipo de mecanismo que permita mantener el precio de la locación a valores de mercado sin vulnerar el orden público que impregna las normas vigentes en materia de locación (ajuste, indexación, escalonamiento o cualquier otro similar). Ello así debido a que quien celebra un contrato de locación como locador busca legítimamente que ese valor se mantenga en términos reales durante la vigencia del contrato y ello así, porque los vaivenes económicos de nuestro país hacen que lamentablemente el sinalagma contractual se altere con bastante frecuencia. De tal suerte, que muchas veces resulta que lo que se tuvo en miras al contratar inicialmente, no resulta posteriormente rentable. Cambian las condiciones económicas, cambia el escenario del país, cambian los valores de mercado, pero no es posible cambiar el contrato. Desde entonces ha surgido entre los contratantes el interrogante de saber qué se puede hacer al respecto y se han "inventado" todo tipo de artilugios y/o cláusulas con miras a tales fines. Algunas de ellas válidas, como el escalonamiento, estableciendo un precio para los primeros seis meses, otro para los seis siguientes y así sucesivamente o establecer un precio total por todo el período del contrato fijando el modo de pagarlo mensualmente; y otras, que realmente resultan abusivas y afectan el orden público locativo (ver Knavs, Verónica y Dongo, Juan Ignacio, "Interpretación de las leyes por su fin: la solución justa del caso", LA LEY 26/02/2009, 4, LA LEY, 2009-B, 138). En opinión de la suscripta, tal es el caso en estudio.
Cabe acotar que el régimen legal en materia locativa —para inmuebles destinados a vivienda o uso comercial—, está comprendido en el concepto de orden público; esto es, en el conjunto de principios de jerarquía superior a los que la sociedad considera estrechamente vinculada la existencia y conservación de la organización social establecida. El principio de prioridad de la autonomía de la voluntad no es ciertamente absoluto, porque circunstancias especiales podrían dar lugar a la revisión judicial del contrato o de algunas cláusulas, v.gr. el ejercicio abusivo, la lesión subjetiva, etc. (Rocca, Ival, Teoría de la "sorpresa" para la revisión del contrato, Bias Editora, Bs. As. 1982. p. 20 y ss.).
Ahora bien, convenir los alquileres es entonces un aparente insoslayable problema, pues de un lado tenemos la prohibición legal de reajustar (ley 25.561) y por el otro la predecible inflación lo que lleva a las partes a la hora de contratar, a la búsqueda de métodos que mantengan estabilizados los alquileres.
En este caso el a quo aplica la cláusula 5.3 que prevé la readecuación del precio de la locación anualmente, conforme a la variación porcentual del promedio de los valores de todos los productos indicados en el propio contrato o los que en su momento se encuentren a la venta denominados "La Canasta". Al respecto, cabe señalar que debatida ha sido la validez de aquellos mecanismos de determinación del precio, relacionados al valor mercadería. El decreto 529/91, reglamentario de la ley 23.928, dejó subsistente este modo de convenir el canon al disponer en su artículo 5 que "aquellas obligaciones dinerarias que se ajusten por la variación del precio de un solo producto o correspondan a la cuota parte del precio de un solo producto, tienen los efectos de una permuta y no se encuentran alcanzados por los artículos 7, 9 y 10 de esta ley". Posteriormente el decreto 959/91 derogó ese precepto. Frente a esa derogación surgió el interrogante en torno a la eficacia actual de ese mecanismo de determinación del precio. Hay quienes recurriendo a las normas de la compraventa (art. 1349 del Cód. Civil) sostienen la eficacia de dicho mecanismo, en tanto y en cuanto el precio se refiera al valor de bienes o productos vinculados con la explotación económica que el locatario realice en el bien locado (Moisset de Espanés, Luis, La ley de convertibilidad: determinación del precio y cláusulas de estabilización, en AAVV coordinado por el citado jurista en Convertibilidad del Austral. Estudios jurídicos. op. cit., pág. 216 y ss.: Moisset de Espanés, Luis - Marquez, José F., Cláusulas de determinación del precio y cláusulas de estabilización: la actualidad de la distinción, JA 2002—IV— 979; Hernández, Carlos A. Frustagli, Sandra A., Comentario a los artículos 1493 a 1622 del Código Civil, dirigido por Ricardo L. Lorenzetti, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2005, T. I, pág, 440 y ss.), pero ello es, con las siguientes aclaraciones: No se trata de una cláusula de ajuste —claramente prohibida en el contexto de la Ley de Convertibilidad y subsistente bajo el régimen de emergencia—, sino de un mecanismo de fijación del canon locativo. Así, para poner un ejemplo tenemos que el alquiler se puede fijar en función de las cosas que vende, produzca o intermedie el locatario, por lo que debemos tener en cuenta que no resulta indexatorio por ejemplo: si un inmueble que se alquila para estación de servicio, es razonable establecer el precio en cantidad de litros de nafta, o promedio de naftas y otros combustibles, o valor del metro 3 de GNC (como ha autorizado por ejemplo, la CNCiv., Sala G, 7/10/98, "Alberto Martino S.A. c/Distribuidora Rades SA.", RCyS, 1999-341); o en el caso de una panadería el precio de la harina, y etc..
Como ya se dijo, en tal sentido, la ley 23.091 previó un supuesto similar aunque prohibido por la ley de convertibilidad, ya que en su artículo 3, señala ..." serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado". Es decir que hubiera sido posible convenir el precio fijado en la cantidad de pesos que valga tantos litros de nafta, harina, etc. Sin embargo, no es posible de convenir: tantos pesos que aumentarán de acuerdo al aumento de la nafta, ya que, aunque numéricamente idénticos, este supuesto está expresamente prohibido, por resultar violatorio al art. 7 de la ley 23.928 (ajustar el precio en función del porcentaje de aumento).
Queda claro en definitiva, que es posible establecer dentro de los términos del art. 1137 del Cód. Civil, y concordantes, la libertad de fijar las condiciones en las cláusulas relativas al precio, instrumentando las variantes que las partes crean convenientes. Pero ello es, sin dejar de lado las normas de orden público, que regulan este contrato, entre ellas el beneficio del plazo mínimo para el locatario, y la prohibición de indexar que prevé la ley de convertibilidad (Confr. Albano Carlos, "El precio en la locación. Variantes", DJ 2005-2, 973). Las normas que regulan el contrato de locación son de orden público y en cualquier caso rige el primer párrafo del art. 1507 del Cód. Civil, según el cual durante la vigencia de los plazos mínimos no pueden alterarse los precios ni las condiciones del arriendo. Sin perjuicio de que la ley 23.091, permitió el reajuste de los alquileres mediante la aplicación de índices oficiales (art. 3°) a partir del 1/5/1991, por la ley 23.928, quedó prohibida toda actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas y se derogaron las normas que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7° y 10 ley 23.928). Con la ley 23.928 esta cuestión volvió a renovar su interés, aunque con otro matiz, cuando la cuestionada —e inconstitucional— resolución 144/93 del Ministerio de Economía Obras y Servicios Públicos (ver comentario de Abatti y Demaría Massey, "La resolución 144/93 del MEOySP y la prohibición de progresividad de los alquileres", La Ley, Adla, 1993-A, 246), pretendiendo interpretar la ley, dispuso que fijar alquileres diferentes en distintos meses o períodos de un contrato constituye repotenciación prohibida por el art. 10 de la ley 23.928. Ahora bien, aunque se acepte o discrepe con la posibilidad de continuar con la prohibición de indexar de la ley 23.928 y que ha mantenido la vigente ley 25.561, los "alquileres escalonados" durante el término de vigencia del contrato de locación, no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio de la locación durante el plazo mínimo de vigencia, se estaría vulnerando por vía elíptica el orden público relativo al plazo de la locación. La cuestión no se vincula a la prohibición de indexar o repotenciar el precio, sino con la obligación de mantener las condiciones del arriendo durante el plazo mínimo del contrato. Porque una cosa es prever la aplicación sucesiva, de manera escalonada o progresiva, de distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato y otra es pactar un precio, a todo evento precario, que regirá mientras una (cualquiera) de las partes —en la práctica, no se dude, se trata del locador— por las razones que fueren, no pretenda imponer a la otra una renegociación para acordar un nuevo precio. Es claro que en el presente caso la renegociación del precio se ha fijado anualmente, es decir, muy por debajo del plazo mínimo del término de locación comercial.
Por otra parte, interpreto que no se trata de un caso de alquileres escalonados, ya que cuando locador y locatario pactan "alquileres escalonados", ambos saben desde el mismo momento de la firma del contrato, cuál ha de ser el alquiler en cada período; lo que en este caso no se da (Del voto del Dr. Zannoni, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, del 3/12/2008 en autos "Kuschniroff, Víctor Hernán contra Mandelbaum, Slama Wajnztok, sobre Consignación de alquileres", Expte. 84.054/2004, LA LEY 26/02/2009 , 4).
Si la renegociación de la cláusula relativa al precio de la locación, durante el plazo de su vigencia, atenta contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones pactadas del alquiler durante el plazo mínimo del contrato (arg. art. 1507, Código Civil), no parece acertado por parte del a quo convalidar indirectamente una cláusula que contraviene el orden público y que altera el sinalagma a través de la recomposición del precio, tal como indica el apelante.
Además de todo lo expuesto, respecto a violación del orden público con la cláusula de readecuación del precio sin respetar el plazo mínimo legal previsto para este tipo de contratos de locación, ha dicho autorizada doctrina que "...merece un párrafo aparte la segunda parte del art. 3º de la ley 23.091 que autoriza el pacto de alquileres con cláusulas de reajuste relacionadas al valor de mercaderías del ramo de explotación desarrolladas por el locatario en el inmueble arrendado. Esta disposición debe considerarse derogada por la prohibición del art. 7 de la ley 23.928 y su art. 10 que prohibían la indexación por precios. Esta prohibición se mantiene literalmente en la redacción dada a dicho art. 7º de la ley 23.928 por la ley 25.561" (Leiva Fernández, Luis F.P., "Presente y futuro de las relaciones locativas ante la emergencia económica, LA LEY, 2002-B, Sec. Doctrina, pág.1141). Todo ello teniendo en cuenta además que la cláusula 5.3, ni siquiera toma el precio de un producto o productos comercializados por el locatario como referencia sino que va más allá aun, aplicando un ajuste de precio en función del porcentaje de aumento de esos productos, lo que está expresamente prohibido, por resultar violatorio al art. 7 de la ley 23.928.
Por todo lo expuesto, interpretando en definitiva, que la cláusula 5.3 sobre la que la actora solicita la readecuación de los alquileres y aplicada por el a quo en su decisorio, viola el orden público y lo normado por los arts. 7 y 10 de la Ley 23.928 ratificado por el art. 4 de la Ley 25.561, siendo por tanto nula, entiendo que debe hacerse lugar al recurso de apelación interpuesto por el demandado, rechazando la presente acción declarativa de certeza, no siendo necesario atento la forma en que se resuelve la cuestión ingresar al análisis de los demás agravios planteados. Con costas a la actora.
Así voto a la primera cuestión.
El doctor Peiretti dijo:
Que se adhiere al voto emitido por la Sra. Vocal Dra. Analía Griboff de Imahorn (Art. 382 CPC). Así voto esta primera cuestión.
2ª cuestión.— La doctora Griboff de Imahorn dijo:
A mérito de las conclusiones contenidas en las cuestiones precedentes, el Tribunal deberá dictar el siguiente pronunciamiento: I) Hacer lugar al recurso de apelación planteado por la parte demandada rechazando la presente demanda declarativa de certeza promovida por Evaristo Angel Giordano, Distribuidora Deportiva S.R.L. y Sucesión de Héctor Juan Cravero en contra de Día Argentina S.A., declarando la nulidad de la cláusula 5.3 del contrato de locación (fs. 37) por violar los arts. 7 y 10 de la Ley 23.928 y 4 de la Ley 25.561. II) Imponer las costas en esta alzada a la actora vencida, conforme lo dispuesto en los arts. 130 del CPC. III) Los honorarios de los letrados intervinientes deberán regularse provisoriamente en la suma equivalente a ocho jus (8 x $ 177), según lo dispuesto por el art. 40, ult. parte Ley 9459 por no existir base cierta sobre la cual practicarla. Así voto a la segunda cuestión y en definitiva.
Que se adhiere al voto emitido por la Sra. Vocal Dra. Analía Griboff de Imahorn (Art. 382 CPC). Así vota esta cuestión.
Por ello, se resuelve: I) Hacer lugar al recurso de apelación planteado por la parte demandada rechazando la presente demanda declarativa de certeza promovida por Evaristo Angel Giordano, Distribuidora Deportiva S.R.L. y Sucesión de Héctor Juan Cravero en contra de Día Argentina S.A., declarando la nulidad de la cláusula 5.3 del contrato de locación (fs. 37) por violar los arts. 7 y 10 de la Ley 23.928 y 4 de la Ley 25.561. II) Imponer las costas en esta alzada a la actora vencida, conforme lo dispuesto en los arts. 130 del CPC. III) Regular provisoriamente los honorarios del Dr. M. S. S. M. en la suma de pesos Un mil cuatrocientos dieciséis ($ 1.416), con más las suma de pesos doscientos noventa y siete con treinta y seis centavos ($ 297,36) en concepto de I.V.A.; y los del Dr. R. A. en la suma de pesos Un mil cuatrocientos dieciséis ($ 1.416). Protocolícese y bajen.— Analía Griboff de Imahorn.— Víctor H. Peiretti.

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
in fine
 artículo 5
 artículo 3
 resolución 
 resolución