Source: https://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/mietsicherheit-1/
Timestamp: 2020-02-21 15:15:40+00:00

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Tipps für Mieter/innen rund um die Kaution und andere Sicherheitsleistungen
Meist wird bei Mietvertragsabschluss eine Mietsicherheit verlangt. Unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe darf der Vermieter eine Sicherheitsleistung von Ihnen verlangen? Wie sollte diese geleistet werden? Welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus? Was gilt beim Verkauf der von Ihnen bewohnten Wohnung? Und wann können Sie die Mietsicherheit zurückfordern?
Die Leistung einer Mietsicherheit durch Mieter/innen soll künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung sichern. Diese Ansprüche können beispielsweise entstehen durch nicht gezahlte Mieten, Mietminderungen, Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen.
Bestimmungen zur Mietsicherheit sind in § 551 BGB geregelt. Der Vermieter kann daraus aber nicht ableiten, dass er kraft Gesetz einen Anspruch auf eine Mietsicherheit hat. Will der Vermieter eine solche erhalten, muss er das -ausdrücklich mit den Mieter/innen vereinbaren. Die Vereinbarung wird üblicherweise zu Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag getroffen. Aber auch nachträglich können Vermieter und Mieter/innen noch die Leistung einer Sicherheit vereinbaren, allerdings werden Mieter/innen nur in Ausnahmefällen dazu bereit sein – verpflichtet sind sie dazu grundsätzlich nicht.
Beachten Sie folgende Ausnahme: Bei der Fortsetzung des Vertrags mit anderen Personen, etwa wenn nach dem Tod des Mieters der überlebende Mieter, Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder das Mietverhältnis fortsetzen, kann der Vermieter auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung eine Mietsicherheit verlangen (§ 563 b Absatz 3 BGB).
Aber: In das Mietverhältnis eintretende Erben des Mieters müssen ohne Vereinbarung keine Mietsicherheit leisten.
Weitere Ausnahme: Wollen Sie Ihre Wohnung baulich umgestalten (beispielsweise Bad oder Heizung einbauen oder eine Parabolantenne errichten), kann der Vermieter seine Zustimmung von einer (auch zusätzlichen) Mietsicherheit abhängig machen. Für bauliche Veränderungen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, ist dies sogar gesetzlich geregelt (§ 554 a Absatz 2 BGB). Diese zweckgebundene Mietsicherheit soll die Rückbaukosten absichern.
Die Regelungen des § 551 BGB zur Mietsicherheit gelten für preisfreien und preisgebundenen Wohnraum. Eine Einschränkung gilt: Bei preisgebundenem Wohnraum, also für Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau), darf die Kaution nur für Schönheitsreparaturen und Schäden an der Wohnung vereinbart werden (§ 9 Absatz 5 Wohnungsbindungsgesetz).
Wichtig: § 551 BGB ist zwingendes Recht. Der Vermieter darf zum Nachteil der Mieter/innen nicht von dieser Bestimmung abweichen.
Die Mietsicherheit kann auf verschiedene Arten geleistet werden. Eine getroffene Vereinbarung ist bindend und kann einseitig nicht geändert werden. Meist wird die Sicherheit als Barkaution, Sparbuch oder Bürgschaft geleistet. Zulässig (allerdings unüblich) sind auch Verpfändungen, Abtretungen, Wertpapiere oder Mietkautionsversicherungen.
Bei der Barkaution wird der Sicherungsbetrag direkt an den Vermieter gezahlt. Lassen Sie sich die Zahlung mit Zweckbestimmung quittieren und bewahren Sie die Quittung unbedingt auf.
Bei einer Überweisung sollten Sie die Kaution getrennt von anderen Zahlungen leisten und den Verwendungszweck ausdrücklich als Kaution bezeichnen, um die Kautionszahlung im Zweifel nachweisen zu können.
Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, und zwar mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (§ 551 Absatz 3 Satz 1 BGB). Eine Ausnahme stellen Mietverhältnisse dar, die vor dem 1. Januar 1983 eingegangen wurden und bei denen eine Verzinsung vertraglich ausgeschlossen wurde.
Sie sollten darauf achten, dass Ihr Geld im Fall einer Insolvenz Ihres Vermieters sicher vor dem Zugriff Dritter ist. Hierfür muss der Vermieter ein Treuhandkonto anlegen, auf das seine Gläubiger auch bei einer Zwangsvollstreckung nicht zugreifen können. Das Konto sollte korrekt mit „Mietkaution“ bezeichnet sein. Die Bezeichnung „Mieter XY“ oder „Mietkonto“ genügt nicht, um das Konto als Kautionskonto kenntlich zu machen. Die Zusammenfassung der Kautionen mehrerer Mieter/innen in einem Treuhandkonto ist zulässig. Der Vermieter muss den Mieter/innen auf Anfrage nachweisen, dass er die Kaution insolvenzsicher angelegt hat. Eine solche Anfrage ist zu empfehlen. Der Nachweis kann bei Bedarf gerichtlich erzwungen werden.
Haben Sie die Vermutung, dass sich die Vermögensverhältnisse des Vermieters drastisch verschlechtert haben oder der Vermieter zahlungsunfähig ist (das ist zu befürchten, wenn längere Zeit keinerlei Reparaturarbeiten mehr ausgeführt werden oder wenn die Versorgungsunternehmen mit einer Leistungssperre drohen), sollten Sie sich auf jeden Fall die insolvenzsichere Anlage der Kaution nachweisen lassen. Hat der Vermieter die Kaution ordnungsgemäß von seinem Vermögen getrennt angelegt, steht Ihnen gegenüber dem insolventen Vermieter ein Aussonderungsrecht zu. Sie erhalten dann Ihr Geld in voller Höhe und nicht nur in Höhe der Konkursquote zurück. Lassen Sie sich hierzu beraten.
Führt der Vermieter den Nachweis über die insolvenzsichere Anlage nicht, dürfen Sie die eingezahlte Kaution zurückverlangen oder bis zur Höhe des eingezahlten Betrags die Miete zurückbehalten (§ 273 BGB). Sie müssen die Miet-sicherheit aber zugunsten des Vermieters zur Verfügung halten, also am besten selbst auf einem Kautionssparbuch anlegen. Wegen der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters (siehe unten) ist aber in jedem Fall Vorsicht geboten. Sie sollten sich hierzu in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen.
Ein verpfändetes Sparkonto ist für Mieter/innen die sicherste Möglichkeit und Sie sollten Ihren Vermieter fragen, ob Sie die Kaution auf diesem Weg leisten können. Bei dieser Variante richten Sie ein gesondertes Sparkonto ein, auf das Sie den Kautionsbetrag einzahlen und das Sie an Ihren Vermieter verpfänden. Dies hat den Vorteil, dass Sie bei der Bank einen Freistellungsauftrag erteilen können und für die anfallenden Zinsen keine (oder weniger) Kapitalertragsteuer bezahlen müssen. Bereits bei der Kontoeröffnung sollten Sie der Bank mitteilen, dass Sie ein Mietkautionskonto anlegen wollen, das an den Vermieter verpfändet wird. Sie erhalten dann die Verpfändungserklärung, die Sie dem Vermieter übergeben. Die Banken halten hierfür Verpfändungsvordrucke bereit.
Zusätzlich zur Verpfändungserklärung sollten Sie eine Informationspflicht der Bank für den Fall vereinbaren, dass Ihr Vermieter über die Miet-sicherheit verfügen will. Üblich ist in etwa eine solche Klausel: „Verlangt der Vermieter die Auszahlung des Guthabens, wird die Bank/Sparkasse den Verpfänder hiervon unterrichten. Die Auszahlung erfolgt gegen Vorlage des Sparbuchs unter Beachtung der Kündigungsfrist, aber nicht vor Ablauf von vier Wochen nach Versand der Mitteilung an den Verpfänder.“ Dadurch erhalten Sie zumindest Kenntnis von der beabsichtigten Verwertung der Kaution und können im Streitfall notwendige Maßnahmen, gegebenenfalls auch eine gerichtliche Klärung, veranlassen. Letzteres kann vor allem bei einer drohenden Insolvenz des Vermieters bedeutsam werden.
Nachdem Sie ausgezogen sind und Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit haben, erhalten Sie die Verpfändungserklärung mit der Freigabe vom Vermieter zurück. Näheres zur Rückgabe der Kaution und zu den Fristen siehe unten.
Gemäß § 551 Absatz 3 Satz 2 BGB können auch andere Anlageformen, bei denen die Erzielung eines Gewinns möglich ist, vereinbart werden (z. B. Aktien).
Die Höhe der zu leistenden Sicherheit darf nach § 551 Absatz 1 BGB bei Wohnraum nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen, d. h. drei Monatsmieten ohne die neben der Nettomiete als Pauschale oder Vorauszahlung zu leistenden Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten. In Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) abgeschlossen wurden, blieben nur Vorauszahlungen, über die gesondert abzurechnen war, bei der Kautionshöhe unberücksichtigt. Bei einer Bruttokaltmiete (die kalten Betriebskosten sind in der Miete enthalten) beträgt die Mietsicherheit maximal drei Bruttokaltmieten. Vereinbarungen über die Zahlung einer Bruttowarmmiete sind nach der Heizkostenverordnung nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig. Nach überwiegender Meinung sind die Heiz- und Warm-wasserkosten für die Berechnung der Kautionshöhe von der Bruttowarmmiete abzuziehen.
Bei der Berechnung der zulässigen Höhe der Kaution wird die zum Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung (zumeist beim Mietvertragsabschluss) vereinbarte Miete zugrunde gelegt. Spätere Veränderungen der Miethöhe haben keinen Einfluss auf den Höchstbetrag. Auch Mietminderungen bleiben unberücksichtigt.
Eine Ausnahme gibt es: Weist die Wohnung zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Mietsicherheit einen nicht behebbaren Mangel auf, ist für die Berechnung der Höchstgrenze die geminderte Miete maßgeblich.
Haben Sie eine höhere Mietsicherheit, als gesetzlich zulässig ist, vereinbart, ist die Vereinbarung nicht gänzlich unwirksam. Die Mietsicherheit wird dann auf die gesetzliche Höhe begrenzt und Sie können den darüber hinausgehenden Betrag vom Vermieter zurückfordern. Vereinbaren Sie eine Barkaution in der gesetzlich maximal zulässigen Höhe und zusätzlich eine weitere Mietsicherheit (z. B. Bürgschaft), liegt eine Übersicherung vor. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Vereinbarung über die Barkaution wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist nichtig.
Zahlungsweise bei vereinbarter Barkaution
Haben Sie die Leistung einer Geldsumme vereinbart, sind Sie zu Teilzahlungen berechtigt. Der Betrag kann in drei gleichen Raten gezahlt werden (§ 551 Absatz 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses – nicht schon bei Vertragsabschluss – fällig. Die beiden folgenden Raten sind mit den darauf folgenden Mietzahlungen zu leisten. Diese Regelung ist zwingend, d. h. sie gilt auch dann, wenn Sie nach der vertraglichen Vereinbarung die gesamte Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlen sollen.
Geraten Sie mit diesen Zahlungen mit einem Betrag in Verzug, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 569 Absatz 2a BGB). Vorher mahnen muss der Vermieter nicht! Näheres hierzu in unserer Infoschrift „Kündigung durch den Vermieter“.
Natürlich kann Ihr Vermieter auch eine Zahlungsklage erheben und die Zahlung der Kaution zuzüglich der entgangenen Zinsen verlangen.
Dieser Anspruch verjährt erst drei Jahre nach dem Ende des Jahres, in dem er entsteht (in der Regel: das Jahr, in dem das Mietverhältnis beginnt).
Beispiel: Sie schließen zum 1. Juli 2015 einen Mietvertrag mit einer Kautionsvereinbarung ab und zahlen die Kaution nicht. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung dieser Kaution verjährt erst am 31. Dezember 2018.
Der Vermieter kann aber nicht die Übergabe der Wohnung verweigern, wenn Sie eine vereinbarte Kaution nicht bezahlen, denn die Kaution stellt keine Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung dar. Umgekehrt aber haben Mieter/innen das Recht, die Mietsicherheit zurückzubehalten, wenn der Vermieter die Wohnung nicht übergibt. Mängel der Mietsache berechtigen jedoch nicht dazu, die Kaution zurückzuhalten.
Der Vermieter ist im Hinblick auf das Kautionsguthaben einschließlich der Zinsen als Treuhänder anzusehen. Er darf nur auf die Kaution zurückgreifen, wenn er fällige und unbestrittene Forderungen gegen die Mieter/innen hat.
Für die Inanspruchnahme der Kaution im bestehenden Mietverhältnis kommt es auf die mietvertragliche Vereinbarung an. Wurde bezüglich der Verwertung der Mietsicherheit eine Beschränkung vereinbart, nach welcher der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zurückgreifen darf, ist er daran gebunden und darf sich vor der Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus der Kaution bedienen. Dies gilt auch, wenn Sie mit der Mietzahlung im Rückstand sind oder eine Betriebskostennachforderung nicht gezahlt haben. Der Vermieter muss diese Ansprüche dann einklagen.
Handelt es sich um ausdrücklich bestrittene Forderungen, wie beispielsweise um – nach Auffassung des Vermieters ungerechtfertigte – Mietminderungsbeträge oder streitige Betriebskostennachforderungen, ist eine Verwertung der Kaution vor beendetem Mietverhältnis selbst dann unzulässig, wenn mietvertraglich vereinbart ist, dass er sich bei fälligen Forderungen aus der Kaution befriedigen darf (BGH, Urteil vom 7. Mai 2014, AZ: VIII ZR 234/13). Mieter/innen können in diesem Fall die Wiederauffüllung der Kaution verlangen. Lassen Sie sich hierzu in einer unserer Beratungsstellen beraten!
Zugriff durch die Mieter/innen
Sie können während der Mietzeit nicht über die Kaution verfügen. Solange das Mietverhältnis besteht, dürfen Sie den Kautionsrückzahlungsanspruch nicht mit Forderungen des Vermieters aufrechnen. Es hilft somit nicht, den Vermieter bei Zahlungsrückständen auf die Kaution zu verweisen, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Ausdrücklich unzulässig ist auch ein „Abwohnen“ der Kaution in den letzten Monaten vor Mietvertragsende.
Seit dem 1. September 2001 ist gemäß § 566 a BGB der Erwerber nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Gebäudes auf jeden Fall zur Rückgewähr der Kaution verpflichtet. Der Käufer muss die Kaution sogar dann zurückzahlen, wenn sie vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde. Diese Regelung gilt nicht rückwirkend für Grundstücksveräußerungen vor dem 1. September 2001. Gemäß der Rechtsprechung des BGH haftet der Erwerber in diesen Fällen für die Kaution nur, wenn er sie auch vom Verkäufer übernommen oder sich dem Verkäufer gegenüber zur Auszahlung der Kaution verpflichtet hat. Die Mieter/innen müssen beweisen, dass dies der Fall war.
Der Klarheit wegen sollten Sie deshalb bei jedem Eigentümerwechsel verlangen, dass die Kaution zuzüglich Zinsen an den Erwerber ausgehändigt und Ihnen die Übergabe bestätigt wird.
Falls Sie die Kaution vom Erwerber nicht zurückerhalten können, haftet der frühere Vermieter für deren Rückerstattung. Dies gilt allerdings nicht, wenn Sie sich mit der Aushändigung der Sicherheit an den Erwerber einverstanden erklärt haben.
Die Mieter/innen können nach Beschlagnahme, d. h. nach der Anordnung der Zwangsverwaltung, die Übergabe der Kaution an den Zwangsverwalter verlangen. Der Zwangsverwalter tritt für die Dauer der Beschlagnahme in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 152 ZVG). Er ist den Mieter/innen gegenüber auch dann zur Herausgabe der geleisteten Mietsicherheit verpflichtet, wenn er diese nicht vom Vermieter erhalten hat.
War das Mietverhältnis bereits vor der Anordnung der Zwangsverwaltung beendet und hatten die Mieter/innen die Wohnung bereits geräumt, haben die Mieter/innen keinen Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Rückgewähr der Mietsicherheit (BGH, Urteil vom 3. Mai 2006, AZ VIII ZR 210/05). Auch wenn das Mietverhältnis erst nach Aufhebung der Zwangsverwaltung endet, haben Mieter/innen gegen den Zwangsverwalter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution.
Beachten Sie: Wenn das Grundstück vor dem 1. September 2001 verkauft, die Kaution nicht an den Erwerber übergeben und danach die Zwangsverwaltung angeordnet worden ist, ist der Zwangsverwalter frei von der Verpflichtung zur Rückgewähr der Kaution. Lassen Sie sich in diesen komplizierten Fällen unbedingt in einer unserer Beratungsstellen beraten.
Sind mehrere Personen auf Mieterseite Vertragspartner und scheidet der/die Mieter/in, welche/r die Kaution geleistet hat, zwischenzeitlich aus dem Mietverhältnis aus, kann der/die jeweils letzte Mieter/in die Rückgabe der Kaution verlangen. Diese/r sollte sich unbedingt die Kautionsquittung vom ehemaligen Mitmieter aushändigen lassen.
Die Rückgabe der Mietsicherheit (zuzüglich Zinsen) schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe Vermieter ist. Ist der Vermieter verstorben, richtet sich der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution gegen den/die Erben. Auf die Grundbucheintragung kommt es dabei nicht an.
Bei Vermieterwechsel und Zwangsverwaltung sehen Sie bitte die obigen Ausführungen.
Ein Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution oder Rückgabe anderer Mietsicherheiten besteht erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung.
Eine gesetzliche Abrechnungsfrist gibt es nicht. Es ist immer im Einzelfall zu entscheiden, innerhalb welcher Frist über die Kaution abzurechnen und diese zurückzugeben ist. Hat der Vermieter die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung bestätigt, darf er die Rückgewähr der Mietsicherheit nicht treuwidrig unter Berufung auf „übliche Fristen“ hinauszögern. Zur Prüfung, ob der Vermieter eventuell noch Ansprüche gegenüber den Mieter/innen geltend machen kann, steht ihm nach derzeitiger Rechtsprechung eine angemessene Frist bis zur Abrechnung zu. Diese Prüfungsfrist beträgt in der Regel sechs Monate. Für eine längere Frist müssen besondere Umstände vorliegen, wie etwa noch eine zu erwartende Nachzahlung aus der Abrechnung der Betriebskosten. Wenn der voraussichtliche Anspruch des Vermieters geringer ist als die Kaution, darf der Vermieter nur einen angemessenen Teil zurückbehalten.
Nach Abrechnung muss der Vermieter die Mietsicherheit inklusive Zinsen zurückzahlen oder Gegenansprüche geltend machen und betragsmäßig ausweisen.
Mit der vorbehaltlosen Rückgabe der Mietsicherheit erkennt der Vermieter den Zustand der zurückgegebenen Wohnung als vertragsgemäß an. Er kann dann später keine Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache oder wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen geltend machen.
Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Mietsicherheit verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit der Fälligkeit des Anspruchs, in der Regel nach Ablauf der üblichen Abrechnungsfrist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Bei der Anlage eines Kautionssparbuchs und dessen Verpfändung an den Vermieter ergeben sich betreffend der Kapitalertragsteuer keinerlei Probleme.
Haben Mieter/innen eine Barkaution geleistet, die der Vermieter pflichtgemäß angelegt hat, erhält der Vermieter die Mitteilung über die abgeführte Kapitalertragsteuer. Sie müssen dann Ihren Vermieter auffordern, Ihnen diese Bescheinigung auszuhändigen, damit Sie die Kapitalertragsteuer bei Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen können. Der Vorteil dieser umständlichen Verfahrensweise ist, dass Sie so einmal jährlich Gewissheit erlangen können, dass die Kaution auch ordnungsgemäß angelegt ist.

References: § 551
 § 551
 § 551
 § 551
 § 551
 BGH 
 § 566
 BGH