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Timestamp: 2019-09-17 15:30:12+00:00

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Aus welchem Grund können wir kündigen? - frag-einen-anwalt.de
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07.03.2006 00:29 |
wir beabsichtigen den Kauf eines Grundstückes auf dem ein altes Gebäude steht, das derzeit noch vermietet ist.
Da wir auf diesem Grundstück für unseren Eigenbedarf neu bauen wollen, möchten wir uns nun über eine mögliche Beendigung des Mietverhältnisses informieren. Da das Gebäude in einem entsprechenden Zustand ist, wird eine Abrissgenehmigung von der Kommune erteilt.
Mit der langjährigen Mieterin wurde 1985 ein befristetes Mietverhältnis bis zunächst Mai 1990 geschlossen. Es handelt sich um einen Einheitsmietvertrag (Verträge für bestimmte Dauer). Anscheinend gab es im Anschluss keinen weiteren Vertrag, sondern nach meinen Unterlagen gab es erst 1994 eine Zusatzvereinbarung zu dem 1985 geschlossenen Vertrag. Diese beinhaltet wiederum eine Befristung für 5 Jahre (bis 1999), die als Option um weitere 5 Jahre verlängert werden konnte.
Diese Verlängerung hat dann die Mieterin beantragt (bis 1.07.2004). Danach ist uns keine mündliche oder schriftliche Vereinbarung bekannt, der Fortbestand des Mietverhältnisses wurde offenbar stillschweigend geduldet.
Mit welchem Kündigungsgrund und mit welcher Frist könnten wir als neue Eigentümer kündigen?
Kündigung Kündigung Frist Eigenbedarf Eigentümer
Auf der Grundlage Ihrer Angaben ist nicht mit Sicherheit davon auszugehen, dass zwischen der Mieterin und dem jetzigen Eigentümer/Vermieter mittlerweile ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vorliegt.
Zwar ist seit dem 01.09.2001 ist eine Befristung von Mietverträgen nur noch im Fall des Eigenbedarfs oder zur Ermöglichung von Baumaßnahmen oder wegen Betriebsbedarf zulässig, § 575 Abs. 1 BGB.
Allerdings beurteilen sich am 01.09.2001 bereits bestehende Mietverhältnisse nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB noch nach altem Recht, so dass hier sowohl ein Kettenmietvertrag mit automatischer Verlängerung als auch ein einfacher Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption weiterhin in Betracht kommt.
Sollte also doch eine weitere schriftliche Verlängerung zwischen der Mieterin und dem jetzigen Eigentümer/Vermieter vorgenommen worden sein, könnten Sie erst zum vereinbarten Ablaufdatum kündigen, nicht früher. Vergewissern Sie sich also über diesen Punkt lieber noch einmal vor dem Kauf.
Fehlt es an einer Verlängerung des befristeten Vertrages, kommt in der Tat ein geduldetes Mietverhältnis ohne Mietvertrag in Betracht, dass dann auf unbestimmte Zeit fortläuft und nach den gesetzlichen Bestimmungen zu kündigen ist, wenn nichts anderes vereinbart ist.
Bei der Ermittlung der Kündigungsfrist, ist für nach dem 01.09.2001 erfolgende Kündigungen gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 3 EGBGB die neue Rechtslage maßgeblich.
Somit beträgt die Kündigungsfrist für Sie als künftige Vermieter nach über zehn Jahren Wohndauer neun Monate gemäß § 573 c Abs. 1 BGB, nach altem Recht (§ 565 BGB a.F.) wären es noch zwölf Monate gewesen.
In beiden aufgezeigten Varianten können Sie sich als Kündigungsgrund (nach alten Recht gemäß § 564 b BGB a.F. oder nach § 564 c BGB a.F., je nachdem ob ein Kettenmietvertrag mit automatischer Verlängerung oder ein einfacher Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption vorliegt, oder aber nach § 573 Abs. 2 BGB, wenn ein unbefristetes Mistverhältnis vorliegt) auf den von Ihnen vorgebrachten Eigenbedarf nicht berufen, da sich dieser nur auf den Bedarf an den vermieteten Räumen bezieht, nicht aber auf die Umgestaltung des Grundstücks zu Wohnzwecken.
Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB können Sie aber auch ein berechtigtes Interesse geltend machen, wenn Sie „durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden“ würden.
Abriss und Neubau fallen grundsätzlich unter den Begriff der Verwertung, und sind jedenfalls dann zu berücksichtigen, wenn Ihnen ansonsten auf Dauer hohe Kosten entstehen, denen keine angemessenen Einnahmen gegenüberstehen, Ihnen das Grundstück also über längere Zeit keine Nutzungen einbringt.
Ob dies im konkreten Fall zu bejahen ist, lässt sich nur anhand einer genaueren Prüfung ermitteln.
Für Sie spricht im diesem Zusammenhang aber durchaus die Tatsache, dass Sie das Grundstück für sich selber nützen wollen und dass eine Abrissgenehmigung erteilt werden wird.
Als angemessene Verwertung wird es im Übrigen in der Regel auch angesehen, wenn Sie das neu zu bebauende Grundstück (auch) für die Altersvorsorge anschaffen.
Wichtig ist es, den Kündigungsgrund in dem Kündigungsschreiben so detailliert wie möglich darzulegen (§ 573 Abs. 3 BGB).
Nachfrage vom Fragesteller	07.03.2006 | 23:28
Wir müssen aufgrund unserer Unterlagen davon ausgehen, dass es sich im vorliegenden Fall mittlerweile um ein Mietverhältnis von unbestimmter Dauer handelt.
Unklar bleibt für uns noch, auf welche Mietdauer sich eine Kündigung und damit die Kündigungsfrist beziehen würde: Wird hier die gesamte Mietdauer seit 1985 angerechnet (mit entsprechender Kündigungsfrist von 9 Monaten) oder gilt hier als Mietbeginn das Datum des Endes der letztmals schriftlich vereinbarten Mietdauerverlängerung, nämlich der 01.08.2004 (in unserer 1. Darlegung schrieben wir irrtümlich 1.07.04 statt 31.07.04). In letzterem Fall dürfte die Kündigungsfrist dann ja nur 3 Monate betragen.
Können Sie uns sagen, was hier zutrifft?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.03.2006 | 00:06
Wie bereits angedeutet: Es gilt für die Berechnung der Kündigungsfrist immer die gesamte Wohndauer, hier 21 Jahre.
Denn nach § 573c Abs. 1 BGB kommt es nicht auf den formalen Beginn des (neuen) Mietverhältnisses an, sondern auf den Zeitpunkt der (erstmaligen) tatsächlichen Überlassung des Wohnraums (vgl. Palandt BGB § 573c Rn. 11).
Leider kann ich Ihnen insoweit keine bessere Mitteilung machen.

References: § 575
 Art. 229
 § 3
 Art. 229
 § 3
 § 573
 § 564
 § 564
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573