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Gli investimenti stranieri nel real estate QUOTIDIANO IMMOBILIARE - Milano, 26 marzo 2013! Avv. Marco Monaco! - PDF
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1 Gli investimenti stranieri nel real estate QUOTIDIANO IMMOBILIARE - Milano, 26 marzo 2013! Avv. Marco Monaco!
2 STRUMENTI PER ATTIRARE INVESTIMENTI: IL PATRIMONIO PUBBLICO E LA SUA VALORIZZAZIONE E/O DISMISSIONE
3 Programma pluriennale di valorizzazioni e vendite immobiliari che, a regime, possa assicurare risorse per miliardi annuali (1% del PIL) per i prossimi 5 anni.
4 Fondi immobiliari ad apporto I fondi immobiliari investono il proprio patrimonio esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Attraverso l'apporto un soggetto (apportante) conferisce beni rappresentati da immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari in cambio dell attribuzione di quote del fondo.
5 Il fondo ad apporto pubblico è stato ideato principalmente per favorire la dismissione e la valorizzazione dei patrimoni immobiliari pubblici. L'apporto è costituito per oltre il 51 per cento da beni e diritti apportati esclusivamente dallo Stato, da enti previdenziali pubblici, da regioni, da enti locali e loro consorzi, nonché da società interamente possedute, anche indirettamente, dagli stessi soggetti. Possono partecipare anche i soggetti privati (apporto max 49%).
6 Nei fondi ad apporto pubblico, anziché procedere alla raccolta del risparmio da investire in una serie di immobili da selezionare opportunamente, prima avviene la selezione degli immobili da parte del soggetto pubblico ed il conferimento al fondo (in cambio di quote) e solo successivamente al collocamento delle quote sul mercato, si procede alla raccolta del risparmio. Esiste l obbligo di collocamento delle quote dei soggetti pubblici apportanti per un numero non inferiore al 60% del loro numero originario entro e non oltre 18 mesi dalla data dell ultimo apporto in natura, pena la liquidazione del fondo e la contestuale retrocessione degli immobili agli enti pubblici apportanti
7 Costituzione del fondo immobiliare ad apporto: Due fasi: 1. Studio di fattibilità con Due Diligence al fine di definire: le linee guida del Fondo; gli obiettivi della P.A; I criteri per la scelta della S.G.R. 2. Procedure per la selezione della S.G.R. (secondo le regole dell evidenza pubblica)
8 La SGR selezionata redige poi il Regolamento del fondo (sottoponendolo alla Banca d Italia) e costituisce il fondo = atto di apporto tra il soggetto pubblico e la SGR. L ente pubblico fornisce alla SGR le linee di indirizzo da seguire per la selezione, mediante procedura competitiva, trasparente e non discriminatoria, delle banche finanziatrici del Fondo Si apre dunque la fase di collocamento delle quote
9 Un nuovo impulso all utilizzo del fondo ad apporto ai fini della valorizzazione del patrimonio pubblico potrebbe derivare dall art. 33 del D.L. n. 98/2011.
10 L art. 33 prevede la costituzione, con decreto del MEF, di una SGR che istituisca uno o più fondi destinati ad investire nei fondi immobiliari ad apporto pubblico, promossi da enti locali ed altri soggetti pubblici, costituiti attraverso l apporto sia degli immobili non strumentali individuati ai sensi dell art. 58 del D. L.n. 112/2008 sia degli immobili trasferiti ai sensi del D. Lgs. n. 85/2010 (Federalismo demaniale).
11 D.L. 98/2011 Procedure più rapide per eventuali cambi di destinazione funzionale dei beni oggetti di conferimento, da effettuarsi tramite accordi di programma e che devono concludersi entro il termine perentorio di 180 giorni dalla data della delibera che promuove la costituzione del fondo
12 Il sistema integrato di fondi immobiliari Obiettivo: accrescere il valore dei beni attraverso processi di sviluppo e di valorizzazione dei patrimoni immobiliari di proprietà degli enti territoriali, di altri enti pubblici e delle società interamente partecipate dai predetti enti.
13 Il sistema integrato di fondi immobiliari Articolo 33 La Società di gestione del risparmio (SGR) per l istituzione e gestione di uno o più fondi d investimento immobiliare ( Fondo nazionale ) potrà: a) partecipare a fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, promossi da regioni, province e comuni, anche in forma consorziata, e da altri enti pubblici ovvero da società interamente partecipate dai predetti enti (cosiddetto Fondi di fondi ) (commi 1 e 2); b) investire direttamente nell acquisto di immobili in locazione passiva alle pubbliche amministrazioni, in un ottica di razionalizzazione degli usi governativi (comma 1); c) partecipare, sulla base dell eventuale emanazione di uno specifico decreto del Ministro dell economia e delle finanze, a fondi titolari di diritti di concessione o d uso su beni indisponibili e demaniali (comma 1); d) acquistare immobili di proprietà degli enti territoriali ad uso ufficio o già inseriti in programmi di valorizzazione, recupero e sviluppo del territorio (comma 8-bis).
14 MEF SGR Fondo Fondo Fondo
15 REGIONI PROVINCE FONDI MEF COMUNI ENTI PUBBLICI SOCIETA PUBBLICHE
16 Spetta anche agli Enti Territoriali il compito di dare avvio ai processi di valorizzazione dei propri patrimoni immobiliari, prestando particolare attenzione agli effetti sociali, ambientali e di impatto sullo sviluppo del territorio. Gli Enti Territoriali promuovono la costituzione di fondi comuni di investimento immobiliare ( Fondi territoriali ), a cui possono essere apportati beni immobili e diritti.
17 La costituzione del Fondo territoriale può essere predisposta anche attraverso le procedure semplificate di cui all articolo 58 del D.L. n. 112/2008, mediante l inserimento nel piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari allegato al bilancio di previsione dell ente stesso.
18 L apporto dei beni, a fronte dell emissione di quote del fondo, può avvenire esclusivamente sulla base di progetti di utilizzo o di valorizzazione, approvati con delibera dell organo di governo dell ente apportante, che possono essere presentati anche da soggetti privati.
19 Integrazioni all Articolo 33 D.L. 95/2012 c.d. spending review (art. 26 ter): il MEF, attraverso la SGR, promuove la costituzione di uno o più fondi comuni d investimento immobiliare, a cui trasferire immobili di proprietà dello Stato non utilizzati per finalità istituzionali (cd. Fondo diretto ), nonché diritti reali immobiliari; inoltre, il MEF, sempre attraverso la SGR, promuove uno o più fondi comuni di investimento immobiliare a cui conferire gli immobili di proprietà dello Stato non più utilizzati dal Ministero della difesa per finalità istituzionali e suscettibili di valorizzazione (cd. Fondo difesa ).
20 . Ulteriori modifiche introdotte dal D.L. D.L. 95/2012 c.d. spending review : viene esteso il meccanismo di finanziamento del Fondo nazionale ai Fondi di cui ai commi 8-ter ( Fondo diretto ) e 8-quater ( Fondo difesa ): l investimento anche nei predetti fondi è compatibile con le vigenti disposizioni in materia di attività di copertura delle riserve tecniche delle compagnie di assicurazione private; è espressamente prevista la possibilità di una partecipazione da parte della CDP; in particolare il 20% del piano di impiego dei fondi disponibili previsto per gli enti pubblici, di natura assicurativa o previdenziale, deve essere destinato per gli anni 2012, 2013 e 2014 alla sottoscrizione delle quote dei fondi di cui agli stessi commi 8-ter e 8-quater
21 . Fondo diretto (art ter) Fondi comuni d investimento immobiliare a cui trasferire o conferire immobili di proprietà dello Stato non utilizzati per finalità istituzionali (art ter) immobili statali non utilizzati per finalità istituzionali, nonché diritti reali immobiliari; immobili di società controllate direttamente o indirettamente dallo Stato, previa delibera; beni demaniali valorizzabili, individuati dall Agenzia del demanio, per i quali è prevista, a seguito di richiesta, la cessione gratuita a comuni, province e regioni; beni immobili di regioni, province e comuni e di enti o società interamente partecipate dai predetti enti.
22 Ai fondi così costituiti possono essere trasferiti o conferiti: gli immobili di proprietà delle società controllate direttamente o indirettamente dallo Stato, previa loro delibera; i beni valorizzabili suscettibili di trasferimento, individuati dall Agenzia del demanio, per i quali è prevista la cessione gratuita a comuni, province e regioni, a seguito di apposita manifestazione della volontà di valorizzazione da parte degli enti interessati (articolo 5, comma 1, lettera e), del D.Lgs. n. 85 del 2010, c.d. federalismo demaniale)
23 Secondo la relazione illustrativa al disegno di legge di conversione del D.L. 95 del 2012 i beni in gestione all Agenzia del demanio che verrebbero così individuati per essere da subito avviati, a seguito delle previste verifiche e procedure, alla valorizzazione e conferiti al fondo sono 350 (tra cui caserme, edifici museali non più utilizzati, ecc.), per un valore stimato, allo stato attuale, pari a 1,5 miliardi di euro, che a seguito della valorizzazione urbanistica operata dai comuni potrà anche raddoppiare.
24 L operazione sarà realizzata gradualmente anche in relazione alle condizioni dei mercati in funzione di tipologie omogenee di immobili da collocare e sulla base di segmenti specifici di mercato (aree geografiche, tipologia, ecc.).
25 L attività di valorizzazione della società di gestione del risparmio (SGR), che affiderà la gestione di portafogli ad operatori privati, potrà generare ulteriore valore grazie alle attività di trasformazione edilizia, che porterebbe il valore di conferimento anche a triplicare Ogni eventuale soggetto fornitore di servizi di gestione tecnica e amministrativa, nonché di lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria del Patrimonio del Fondo dovranno essere selezionati dalla SGR in ossequio ai principi di principi di economicità, efficacia, imparzialità, parità di trattamento, trasparenza, proporzionalità
26 STRUMENTI PER VALORIZZARE IL PATRIMONIO PUBBLICO ED ATTRARRE INVESTIMENTI PRIVATI: LE CONCESSIONI
27 Le concessioni di valorizzazione L art. 3-bis del D.L. n. 351/2001 consente di dare in concessione o di locare a privati, a titolo oneroso, beni immobili di proprietà dello Stato ai fini della riqualificazione e riconversione tramite interventi di recupero, restauro, ristrutturazione, anche con l'introduzione di nuove destinazioni d'uso finalizzate allo svolgimento di attività economiche o attività di servizio per i cittadini, ferme restando le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio. Le concessioni e le locazioni sono affidate con procedure di evidenza pubblica.
28 L art. 3, comma 14 D.L. n. 95/2012 ha eliminato il limite massimo di cinquanta anni per la durata delle locazioni e concessioni di valorizzazione per gli immobili di proprietà dello Stato appartenenti al demanio storicoartistico. All'Agenzia del demanio è stata attribuita l'iniziativa per la convocazione delle conferenze di servizi o la promozione di accordi di programma per la valorizzazione degli immobili. Ai comuni interessati, per l'intera durata della concessione o della locazione, è riconosciuta una quota del 10 per cento del relativo canone.
29 Infine, nei bandi di gara predisposti dall'agenzia del demanio, può essere contemplata la possibilità per il concessionario di sub-concedere le attività economiche o di servizio per i cittadini. Con le modifiche introdotte si è voluto favorire il superamento di talune criticità riscontrate nell attuazione delle concessioni di valorizzazione che di fatto ne hanno impedito una più ampia diffusione.
30 Art. 3, comma 14 D.L. n. 95/2012 Tali criticità hanno conseguentemente limitato in maniera significativa la possibilità di valorizzare e mettere a reddito immobili appartenenti al demanio storico-artistico per i quali, in ragione dell inalienabililtà derivante dai vincoli cui spesso sono sottoposti, la concessione di valorizzazione risulta l unico strumento in grado di consentire il coinvolgimento attivo di investitori e gestori privati.
31 La Legge n. 228 del 2012 (comma 308 dell'articolo unico) prevede che al termine del periodo di tempo previsto dalle concessioni e locazioni, l Agenzia del demanio, verificato il raggiungimento della finalità di riqualificazione e riconversione dei beni, riconosce al locatario/concessionario, ove non sussistano esigenze di utilizzo per finalità istituzionali, il diritto di prelazione per l'acquisto del bene al prezzo di mercato.
32 Le concessioni ed il PPP La realizzazione e la gestione di opere pubbliche o di pubblica utilità attraverso l impulso ed il capitale di soggetti privati costituisce una svolta rispetto alle modalità tradizionali di esecuzione dei lavori pubblici.
33 La finanza di progetto Project Financing Gli operatori privati possono proporre alle amministrazioni la realizzazione di opere che non sono previste nella programmazione dell ente (art. 153, comma 19 del D. Lgs. 12 aprile 2006, n. 163).
34 La proposta contiene un progetto preliminare, una bozza di convenzione, il relativo piano economico-finanziario asseverato da un istituto di credito o da società di servizi costituite dall'istituto di credito stesso ed iscritte nell'elenco generale degli intermediari finanziari, ai sensi dell'articolo 106 del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, o da una società di revisione ai sensi dell'articolo 1 della legge 23 novembre 1939, n. 1966, e la specificazione delle caratteristiche del servizio e della gestione.
35 Se l'amministrazione aggiudicatrice valuta positivamente, entro tre mesi, il pubblico interesse della proposta, il progetto preliminare, eventualmente modificato, è approvato ed inserito nella programmazione dell ente interessato Il progetto preliminare approvato è posto a base di gara per l'affidamento di una concessione, alla quale è invitato il proponente, che assume la denominazione di promotore
36 I concorrenti, compreso il promotore, devono essere in possesso di requisiti adeguati al valore dell intervento e presentare un'offerta contenente una bozza di convenzione, il piano economico-finanziario asseverato da una banca, la specificazione delle caratteristiche del servizio e della gestione, nonché le eventuali varianti al progetto preliminare.
37 Se il promotore non risulta aggiudicatario e non esercita la prelazione ha diritto al pagamento, a carico dell'aggiudicatario, dell'importo delle spese per la predisposizione della proposta. Se il promotore esercita la prelazione, l'originario aggiudicatario ha diritto al pagamento, a carico del promotore, dell'importo delle spese per la predisposizione dell'offerta.
38 Nuova forma di PPP Affidamento in finanza di progetto di un apposito contratto di concessione di servizi (art. 278 del D.P.R. 5 ottobre 2010, n. 207).
39 S i p u ò p r e s e n t a r e a d u n ' a m m i n i s t r a z i o n e aggiudicatrice (Comune, ecc.) una proposta, avente ad oggetto la predisposizione di un servizio, contenente: 1. uno studio di fattibilità; 2. una bozza di convenzione; 3. un piano economico - finanziario, asseverato ai sensi di legge (articolo 153, comma 9, del D. Lgs. 12 aprile 2006, n. 163); 4. una specificazione delle caratteristiche del servizio e della gestione;
40 5. l'indicazione degli elementi relativi all'offerta economicamente più vantaggiosa (art. 83, comma 1, del D. Lgs. 12 aprile 2006, n. 163), per l'eventuale gara; 6. le garanzie offerte dal promotore all'amministrazione aggiudicatrice, indicando, inoltre, l'importo delle spese sostenute per la predisposizione (max 2,5% del valore dell'investimento).
41 L'amministrazione valuta la proposta entro sei mesi dal suo ricevimento e può adottare, nell'ambito dei propri programmi, lo studio di fattibilità, se ritenuto di pubblico interesse. L'adozione non determina alcun diritto del proponente al compenso per le prestazioni compiute o alla gestione dei servizi. Ove l'amministrazione adotti lo studio di fattibilità, si applicano le disposizioni dell articolo 278 del DPR 207/2010.
42 In particolare, la fattibilità della proposta presentata è valutata, da parte dell'amministrazione, sotto il profilo : della funzionalità della fruibilità del servizi; della accessibilità al pubblico del rendimento del costo di gestione e di manutenzione della durata della concessione delle tariffe da applicare della metodologia di aggiornamento delle stesse del valore economico del piano e del contenuto della bozza di convenzione. è verificata, altresì, l'assenza di elementi ostativi alla sua realizzazione. A seguito della valutazione è individuato il promotore.
43 Ai fini della scelta del concessionario, l'amministrazione procede ad indire una gara informale a cui sono invitati almeno cinque concorrenti, se sussistono in tale numero soggetti qualificati in relazione all'oggetto della concessione, e con predeterminazione dei criteri selettivi, ai sensi dell'articolo 30, comma 3, del D. Lgs. n. 163/2006, ponendo a base di gara la proposta presentata dal promotore, che viene invitato a partecipare alla gara.
44 Al termine della gara per la scelta del concessionario, il promotore può adeguare la propria proposta a quella giudicata dall'amministrazione più conveniente. In tal caso il promotore risulterà affidatario della concessione.
45 La procedura è particolarmente snella Per la finanza di progetto relativa alla esecuzione di opere pubbliche si prevede una gara vera e propria per l'affidamento della concessione, in questo caso l'amministrazione deve soltanto indire una procedura informale, con tutto ciò che ne consegue in termini di accelerazione dei tempi di conclusione del procedimento.
46 Al fine di migliorare la finanziabilità del PPP, sono state introdotte alcune novità legislative nel Codice dei Contratti, tra cui: 1. riattivazione dei project bond (art. 157 del Codice dei Contratti); 2. bancabilità del PPP (Art. 144, comma 3bis : " i bandi e i relativi allegati, ivi compresi, a seconda dei casi, lo schema di contratto e il piano economico-finanziario, sono definiti in modo da assicurare adeguati livelli di bancabilità dell'opera); 3. coinvolgimento preliminare di uno o più istituti finanziatori in fase di gara (Art. 143, comma 7);
47 4. inclusione nel contratto di PPP della gestione funzionale ed economica, anche anticipata, di opere o parti di opere già realizzate (Art. 143, comma 4); 5. cessione del diritto di proprietà o di godimento su beni immobili (Art. 143, comma 5); 6. compensazione crediti fiscali con i contributi pubblici dovuti nell ambito della concessione per le opere di trasporto (autostrade, tramvie).
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QUESITI E RELATIVE RISPOSTE A TUTTO IL 09/06/2010
Selezione di una società di gestione del risparmio ( SGR ) deputata alla istituzione, costituzione e gestione di un fondo immobiliare chiuso (il Fondo ) volto alla valorizzazione del patrimonio immobiliare

References: art. 33
 art. 33
 art. 58
 Articolo 33
 articolo 58
 Articolo 33
 art. 3
 art. 3
 Art. 3
 articolo 278