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Timestamp: 2016-10-21 00:49:01+00:00

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2C_873/2011 (22.10.2012)
2C_873/2011
G�tersch�tzungen (landwirtschaftlich genutzte Liegenschaften in einer Golfzone),
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer II, vom 26. August 2011.
X.________ ist Eigent�mer der Grundst�cke GB Nr. ...1, ...2 und ...3 in A.________. Die Parzellen GB ...1 und ...2 liegen vollumf�nglich, Parzelle GB ...3 gr�sstenteils in der Golfzone mit Gestaltungsplanpflicht. Diese geh�rt gem�ss Baureglement der Gemeinde A.________ zur Bauzone. Von der gesamten Fl�che (122 921 m�) hat X.________ 118 300 m� an die Betreiberin der Golfanlage verpachtet (Pachtvertrag vom 4. Juni 1993). Soweit die verpachteten Fl�chen nicht durch den Golfsport beansprucht werden, sind sie der Landwirtschaft vorbehalten oder dienen sie als �kologische Ausgleichsfl�chen (Art. 10 der Sonderbauvorschriften f�r den Golfplatz). Die nicht verpachtete Fl�che von 4621 m� geh�rt vollumf�nglich zur Parzelle GB ...2. Darauf befinden sich das Wohnhaus mit vier Wohnungen, der Stall und die Remise.
B.a Mit Sch�tzungsverf�gungen f�r nichtlandwirtschaftliche Grundst�cke vom 30. Mai 2007 nahm die Steuerverwaltung des Kantons Schwyz eine generelle Neusch�tzung f�r die Grundst�cke GB Nr. ...1 und ...3 vor. Die Liegenschaft GB Nr. ...2 wurde infolge Umbaus des Wohnhauses neu gesch�tzt.
B.b Gegen diese Sch�tzungsverf�gung erhob X.________ Einsprache. Im Einspracheverfahren verlangte die kantonale Steuerverwaltung beim Amt f�r Landwirtschaft einen Feststellungsentscheid f�r die drei Grundst�cke im Sinne von Art. 80 ff. des Bundesgesetzes �ber das b�uerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11). Mit Verf�gung vom 26. Juli 2010 stellte das Amt f�r Landwirtschaft fest, die Fl�chen der drei Grundst�cke seien - soweit sie nicht durch den Golfsport beansprucht w�rden - f�r die landwirtschaftliche Nutzung geeignet; diese sei l�ngerfristig gesichert. Die landwirtschaftlichen Nutzfl�chen betr�gen 25 Aren auf GB Nr. ...1 (Gesamtfl�che 2 474 m�), 719 Aren auf GB Nr. ...2 (Gesamtfl�che 83 527 m�) und 307 Aren auf GB Nr. ...3 (Gesamtfl�che 36 920 m�). Die Grundst�cke w�rden durch insgesamt vier Personen, darunter der Eigent�mer, bewirtschaftet und bildeten ein landwirtschaftliches Gewerbe (Art. 7 BGBB). Demzufolge seien die landwirtschaftlich genutzten Geb�ude und Anlagen auf GB Nr. ...2 ebenfalls dem Gesetz unterstellt.
B.c Mit Einspracheentscheid vom 27. April 2011 setzte die Steuerkommission des Kantons Schwyz die Werte der Grundst�cke per 1. Januar resp. 1. Juni 2007 wie folgt fest:
GB Nr. Eigenmietwert (Fr.) Verm�genssteuerwert (Fr.)
...1 39'584
...2 24'877 2'833'970
...3 590'720
Die Steuerkommission ging davon aus, dass gem�ss � 42 Abs. 2, 2. Satz, des Steuergesetzes des Kantons Schwyz vom 9. Februar 2000 (StG; SRSZ 21.10) un�berbaute Grundst�cke in der Bauzone ungeachtet einer allf�lligen landwirtschaftlichen Nutzung nicht landwirtschaftlich, sondern unter Ber�cksichtigung ihres Erschliessungszustandes zu bewerten seien. Den Verm�genssteuerwert (Ertragswert) des an die Betreiberin des Golfplatzes verpachteten Landes ermittelte die Steuerkommission durch Kapitalisierung des Pachtzinses (Ertragswert Fr. 16.--/m�). Den steueramtlichen Verkehrswert der Geb�ude (Wohnhaus mit vier Wohnungen, Stall und Remise) auf dem Grundst�ck GB Nr. ...2 - nur dieses liegt vorliegend noch im Streit - ermittelte die Steuerkommission aus dem Ertragswert und Realwert, wobei sie den Ertragswert gegen�ber dem Realwert dreifach gewichtete. Zum Ertragswert gelangte sie aufgrund der Mieteinnahmen und Eigenmietwerte, wobei sie Stall und Remise nach dem orts�blichen Mietwert f�r Lagerr�ume bewertete; der Realwert entspricht dem Zeitwert, den die Steuerkommission aus dem Neuwert interpolierte. Den relativen Landwert der �berbauten Fl�che auf GB ...2 (2254 m�) ermittelte sie in Prozenten des Neuwerts der Bebauung, und zwar nach der Lageklassemethode.
Damit best�tigte die Einsprachebeh�rde im Wesentlichen die Sch�tzungsverf�gung der Sch�tzungsabteilung der Steuerverwaltung vom 30. Mai 2007.
Mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz beantragte X.________ u.a.:
1. Der Eigenmietwert der selbstgenutzten Wohnung sowie einer Betriebsleiterwohnung und der Verm�genssteuerwert der Geb�ude und Anlagen auf GB Nr. ...2 seien nach Massgabe der eidgen�ssischen Sch�tzungsanleitung zu sch�tzen.
2. a) Das f�r die Golfanlage verpachtete Land auf GB Nr. ...2 von 78 906 m� sei zum Verkehrswert mit einem Kapitalisierungssatz von 4,5 % zu sch�tzen.
b) Die f�r die Golfanlage verpachteten Fl�chen von GB ...1 und ...3 seien zum Verkehrswert mit einem Kapitalisierungssatz von 4,5 % zu sch�tzen.
Mit Entscheid vom 26. August 2011 setzte das Verwaltungsgericht die Werte f�r die fraglichen Grundst�cke wie folgt fest:
...1 37'110 (statt 39'584)
...2 20'977 (statt 24'877) 2'711'062 (statt 2'833'970)
...3 529'244 (statt 590'720)
Die Korrekturen ergaben sich im Wesentlichen aus einer �nderung des Kapitalisierungssatzes (4,25 % statt 4,0 %) bei der Ermittlung des Verm�genssteuerwerts der an die Betreiberin des Golfplatzes verpachteten Landfl�chen (Parzellen ...1-...3) einerseits sowie aus einer Herabsetzung des Eigenmietwerts bei Remise und Stall (Parzelle ...2), die als Lagerraum benutzt werden, andererseits.
Die Kosten des Einspracheverfahrens von Fr. 1'188.-- und des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- wurden X.________ zu 4/5 und dem Kanton zu 1/5 auferlegt (Dispositiv Ziffern 2.1, 2.2). Zudem wurde dem Beschwerdef�hrer eine reduzierte Parteientsch�digung von Fr. 400.-- zugesprochen (Dispositiv Ziffer 3).
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragt X.________ dem Bundesgericht sinngem�ss, Dispositiv Ziff. 1 des Entscheids des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 26. August 2011 sei bez�glich des f�r das Grundst�ck GB Nr. ...2 verf�gten Eigenmietwerts von Fr. 20'977 und Verm�genssteuerwerts von Fr. 2'711'062 aufzuheben, und es sei festzustellen, dass der Eigenmietwert der selbstgenutzten Wohnung sowie einer Betriebsleiterwohnung im Wohngeb�ude auf GB Nr. ...2 zum Ertragswert nach Massgabe der eidgen�ssischen Sch�tzungsanleitung (Anleitung f�r die Sch�tzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts, Anhang I zur eidgen�ssischen Verordnung �ber das b�uerliche Bodenrecht; SR 211.412.110) zu sch�tzen sei. Eventualiter seien die Vorinstanz oder die Steuerkommission des Kantons Schwyz anzuweisen, dementsprechend vorzugehen.
Die Ziffern 2.1., 2.2. und 3 des Dispositivs des angefochtenen Entscheides (Kosten des Einsprache- und Beschwerdeverfahrens; Parteientsch�digung) seien vollumf�nglich aufzuheben.
Die Kantonale Steuerverwaltung Schwyz beantragt Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Am 28. Februar 2012 nahm der Beschwerdef�hrer Stellung zu den Vernehmlassungen. Die Eidgen�ssische Steuerverwaltung verzichtete auf eine Stellungnahme.
1.1 Das Verfahren �ber die Grundst�cksch�tzung im Kanton Schwyz ist ein vom ordentlichen Veranlagungsverfahren gesondertes Verfahren. Die Verm�genssteuer- und Eigenmietwerte werden dem Eigent�mer in Form einer selbst�ndig anfechtbaren Verf�gung er�ffnet (� 19 der kantonalen Verordnung �ber die steueramtliche Sch�tzung nichtlandwirtschaftlicher Grundst�cke vom 24. November 2004 [Sch�tzV; SRSZ 172.113]; � 20 der kantonalen Verordnung �ber die steueramtliche Sch�tzung landwirtschaftlicher Grundst�cke und Gewerbe vom 21. April 2004 [LSch�tzV; SRSZ 172.220]). Der Entscheid �ber die Sch�tzung schliesst daher ein selbst�ndiges Verfahren ab und ist, wenn kantonal letztinstanzlich, als Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten anfechtbar (Urteil 2C_101/2010 vom 24. Juni 2010 E. 1.4 mit weiteren Hinweisen).
Die gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz betreffend Eigenmietwert der selbst genutzten Liegenschaftsteile und die Verm�genssteuerwerte der genannten Landparzelle erhobene Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zul�ssig (Art. 82 ff., 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG; Art. 73 [in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 und Art. 14] des Bundesgesetzes �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG; SR 642.14]). Der Beschwerdef�hrer ist durch den angefochtenen Entscheid im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG betroffen und zur Beschwerde legitimiert.
1.2 Mit der Beschwerde kann nach Art. 95 lit. a BGG die Verletzung von Bundesrecht ger�gt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch pr�ft es unter Ber�cksichtigung der allgemeinen R�ge- und Begr�ndungspflicht (Art. 42 Abs. 2 BGG) grunds�tzlich nur die geltend gemachten Rechtswidrigkeiten (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem Recht ist ausdr�cklich zu r�gen (Art. 106 Abs. 2 BGG).
Das Bundesgericht pr�ft demnach frei, ob Auslegung und Anwendung des kantonalen Steuerrechts im harmonisierten Bereich mit den bundesrechtlichen Vorschriften �bereinstimmen. Wo das Bundesrecht den Kantonen einen Gestaltungsspielraum einr�umt, ist die Kognition des Bundesgerichts auf Willk�r beschr�nkt (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210; Urteil 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.2 mit Hinweisen). Das ist hier insoweit der Fall, als Art. 14 Abs. 2 StHG den Kantonen f�r die Frage, ob sie bei der Bewertung von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundst�cken den Verkehrswert mitber�cksichtigen wollen, ein Wahlrecht bel�sst (vgl. Zigerlig/Jud, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. Aufl. 2002, N. 8 zu Art. 14 StHG). Andererseits besteht aber auch bei der Konkretisierung des verm�genssteuerrechtlichen Begriffs des Verkehrswerts ein kantonaler Gestaltungsspielraum (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214).
1.3 Der von der Vorinstanz festgestellte Sachverhalt ist f�r das Bundesgericht grunds�tzlich verbindlich (vgl. Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG). Die Sachverhaltsfeststellung kann, sofern rechtserheblich, nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdef�hrer r�gt eine solche unrichtige und unvollst�ndige Sachverhaltsfeststellung. Er macht geltend, das Verwaltungsgericht habe nicht beachtet, dass das Grundst�ck GB ...2 �berbaut sei. Diese R�ge ist offensichtlich unbegr�ndet. Dem Verwaltungsgericht entging nicht, dass das Grundst�ck GB ...2 mit einem Wohnhaus mit vier Wohnungen, einem Stall und einer Remise �berbaut ist. Es hat aber aufgrund der Gesamtfl�che dieser Parzelle (83 527 m�) und der Tatsache, dass die Fl�che ganz �berwiegend an die Golfgesellschaft verpachtet ist, das Grundst�ck als (weitgehend) un�berbaut bezeichnet und es dem Anwendungsbereich von � 42 Abs. 2, 2. Satz, StG zugewiesen. Darin kann gegebenenfalls eine bundesrechtswidrige Anwendung von kantonalem Recht erblickt werden. Die R�ge wegen offensichtlich unrichtiger Sachverhaltsfeststellung geht aber an der Sache vorbei.
Der Beschwerdef�hrer r�gt auch eine formelle Rechtsverweigerung und Verweigerung seines Anspruchs auf rechtliches Geh�r im Sinne von Art. 29 BV, weil die Vorinstanz seinen Beschwerdeantrag, wonach der Eigenmietwert der selbstgenutzten Wohnung und der Mietwert einer Betriebsleiterwohnung sowie der Verm�genssteuerwert der Geb�ude und Anlagen auf GB ...2 nach Massgabe der eidgen�ssischen Sch�tzungsanleitung zu sch�tzen seien, nicht behandelt habe. Das trifft nicht zu. Die Vorinstanz hat eingehend dargelegt, weshalb die fragliche Parzelle GB ...2 nicht ausschliesslich nach dem Ertragswert (darauf l�uft der Antrag des Beschwerdef�hrers auf Vornahme der Sch�tzung gem�ss der eidgen�ssischen Sch�tzungsanleitung hinaus), sondern auch unter Mitber�cksichtigung des Verkehrswerts, mithin verkehrswertorientiert, vorzunehmen sei. Sie hat sich dabei auch mit den Gesetzesmaterialien auseinandergesetzt und die Entstehung der massgeblichen Norm (� 42 Abs. 2 StG) erl�utert. Die Vorinstanz hat damit weder einen Beschwerdeantrag unbehandelt gelassen, noch hat sie ihren Entscheid unzureichend begr�ndet.
Die Bewertung der Grundst�cke GB ...1 und GB ...3, deren Fl�chen vollumf�nglich an die Betreiberin des Golfplatzes verpachtet sind, ist vor Bundesgericht nicht mehr umstritten. Auch die Sch�tzung der an den Golfbetrieb verpachteten Fl�che der Parzelle ...2 wird von der Beschwerdef�hrerin nicht mehr angefochten. In Frage steht einzig die Bewertung der nicht verpachteten Restfl�che auf GB ...2 mit den Geb�uden (Wohnhaus, Stall und Remise) hinsichtlich des Verm�genssteuerwerts und der Eigenmietwerte (Beschwerde S. 7 f.).
4.1 Gem�ss Art. 13 Abs. 1 StHG und � 40 Abs. 1 StG unterliegt der Verm�genssteuer das gesamte Reinverm�gen, mithin auch das unbewegliche Verm�gen. Art. 14 Abs. 1 StHG und � 41 Abs. 1 StG schreiben vor, dass das Verm�gen zum Verkehrswert zu bewerten ist, wobei der Ertragswert angemessen ber�cksichtigt werden kann. F�r land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundst�cke bestimmt Art. 14 Abs. 2 StHG:
"Die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundst�cke werden zum Ertragswert bewertet. Das kantonale Recht kann bestimmen, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mitber�cksichtigt wird oder im Falle der Ver�usserung oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundst�ckes eine Nachbesteuerung f�r die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert erfolgt. (...)"
Von diesem Wahlrecht (s. dazu Zigerlig/Jud, a.a.O., N. 8 f. zu Art. 14 StHG, auch im Folgenden) hat der Schwyzer Gesetzgeber Gebrauch gemacht und in � 42 Abs. 2 StG bestimmt:
"Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundst�cke werden mit Einschluss der erforderlichen Geb�ude zum Ertragswert bewertet. Un�berbaute Grundst�cke in der Bauzone werden ungeachtet einer allf�lligen landwirtschaftlichen Nutzung unter Ber�cksichtigung ihres Erschliessungszustandes besteuert."
4.2 Es ist unbestritten, dass das Grundst�ck GB ...2 des Beschwerdef�hrers sich vollst�ndig in der Bauzone (Golfzone) befindet und (teilweise) landwirtschaftlich genutzt wird. Gem�ss dem Feststellungsentscheid des kantonalen Amts f�r Landwirtschaft vom 26. Juli 2010 bildet es mit den erforderlichen Geb�uden ein landwirtschaftliches Gewerbe, das gem�ss Art. 7 BGBB diesem Gesetz untersteht. F�r den Beschwerdef�hrer folgt daraus, dass die Bewertung der Liegenschaft auf der Grundlage der kantonalen Verordnung �ber die steueramtliche Sch�tzung landwirtschaftlicher Grundst�cke und Gewerbe (LSch�tzV; SRSZ 172.220) resp. gem�ss der eidgen�ssischen Sch�tzungsanleitung (vgl. � 15 LSch�tzV) zum Ertragswert vorzunehmen sei.
Die Vorinstanz ging demgegen�ber davon aus, dass es sich bei der fraglichen Parzelle um ein weitgehend un�berbautes Grundst�ck in der Bauzone handelt, weshalb sich die Bewertung nach � 42 Abs. 2, 2. Satz, StG richtet. Massgebend sei der Verkehrswert unter Ber�cksichtigung des Erschliessungszustandes (Art. 14 Abs. 2, 2. Satz, StHG). Anwendbar sei die kantonale Verordnung �ber die steueramtliche Sch�tzung nichtlandwirtschaftlicher Grundst�cke und Gewerbe (Sch�tzV; SRSZ 172.113). Der Beschwerdef�hrer bestreitet dies.
In Frage stehen hier die Begriffe landwirtschaftlich genutztes Grundst�ck und un�berbautes Grundst�ck. Beim ersteren handelt es sich um einen Begriff des Bundesrechts (vgl. Art. 14 Abs. 2 StHG), dessen Auslegung und Anwendung das Bundesgericht frei pr�ft; beim letzteren geht es um einen solchen des kantonalen Rechts (vgl. � 42 Abs. 2. 2. Satz, StG), f�r den die auf Willk�r beschr�nkte Kognition gilt (vgl. vorstehende E. 1.2).
5.1 Mit dem Begriff landwirtschaftliche Grundst�cke hat sich das Bundesgericht bereits im Urteil 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2 (in: StR 67/2012 S. 54, Auszug) befasst. Es ging um die Frage des Aufschubs der Grundst�ckgewinnsteuer bei der Ersatzbeschaffung von land- und forstwirtschaftlichen Grundst�cken (Art. 12 Abs. 3 lit. d StHG). Das Bundesgericht f�hrte aus, dass weder das Steuerharmonisierungsgesetz noch das kantonale Steuerrecht - das trifft auch f�r das Steuerrecht des Kantons Schwyz zu - den Begriff des landwirtschaftlichen Grundst�cks definiere. Eine solche Begriffsbestimmung k�nne sich nicht allein auf steuerrechtliche Belange beschr�nken, sondern m�sse auch die weiteren Gesetze wie namentlich das BGBB, das Bundesgesetz �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) und das Bundesgesetz �ber die Landwirtschaft vom 29. April 1998 (LwG; SR 910.1) ber�cksichtigen. Diese Gesetze, soweit sie auf das b�uerliche Bodenrecht Bezug haben, verfolgten den gemeinsamen Zweck, das Eigentum des landwirtschaftlichen Bodens als ein volkswirtschaftlich wesentlicher Produktionsfaktor zu Gunsten landwirtschaftlicher Betriebe zu erhalten.
In BGE 138 II 32 E. 2.2.1 hat das Bundesgericht diese Rechtsprechung im Hinblick auf die Besteuerung des Gewinns aus der Ver�usserung eines landwirtschaftlichen Grundst�cks �bernommen. Es hat ausgef�hrt, dass in Kantonen mit dualistischem System der Besteuerung von Grundst�ckgewinnen die privilegierte Besteuerung mit der Grundst�ckgewinnsteuer ausschliesslich den Wertzuwachsgewinn betreffe; die wieder eingebrachten Abschreibungen unterl�gen der Einkommenssteuer von Bund und Kanton; diese Privilegierung sei aber angemessen zu begrenzen, indem der steuerrechtliche Begriff des "land- und forstwirtschaftlichen Grundst�ckes" gem�ss Art. 12 Abs. 1 StHG im Einklang mit dem Anwendungs- und Schutzbereich sowie den Ver�usserungsbeschr�nkungen des b�uerlichen Bodenrechts konkretisiert werde (vgl. E. 2.1 und 2.2); die steuerliche Privilegierung landwirtschaftlicher Grundst�cke rechtfertige sich folglich nur, wenn die f�r die Anwendung des BGBB g�ltigen Voraussetzungen erf�llt seien; das sei haupts�chlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe geh�rende Grundst�cke handelt, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und f�r welche die landwirtschaftliche Nutzung zul�ssig ist (Art. 2 Abs. 1 BGBB). Dar�ber hinaus gelte das BGBB (und damit auch die steuerliche Ausnahmeregelung) f�r die vier weiteren in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannten F�lle, n�mlich (vgl. E. 2.2.1):
a) Grundst�cke und Grundst�cksteile mit landwirtschaftlichen Geb�uden und Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe geh�ren;
b) Waldgrundst�cke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe geh�ren;
c) Grundst�cke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d) Grundst�cke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
5.2 Vorliegendenfalls ist unbestritten, dass sich die Parzelle GB ...2 vollumf�nglich - wie auch gr�sstenteils die beiden anderen Parzellen GB ...1 und ...3 - in der Bauzone GPZ (Golfzone mit Gestaltungsplanpflicht) befindet. Gem�ss den Sonderbauvorschriften f�r den Gestaltungsplan werden alle von der Golfnutzung nicht beanspruchten Fl�chen landwirtschaftlich genutzt, wobei mindestens ein Drittel als �kologische Ausgleichsfl�chen regionaltypisch zu gestalten ist. Aufgrund der im angefochtenen Entscheid (E. 2.5) getroffenen tats�chlichen Feststellungen ist erstellt, dass die f�r den Golfbetrieb nicht beanspruchten Fl�chen der landwirtschaftlichen Nutzung offenstehen und durch verschiedene Personen tats�chlich auch bewirtschaftet werden. Gem�ss den Abkl�rungen des Amts f�r Landwirtschaft im Feststellungsentscheid vom 26. Juli 2010 (Ziff. 2.7) bilden die vom Golfsport nicht beanspruchten Fl�chen der Grundst�cke GB ...1, ...2 und ...3 - zusammen mit den Bauten und Anlagen, die sich auf dem Grundst�ck GB ...2 befinden - ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB. Die Vorinstanz stellt diese Qualifikation nicht in Frage. Ob die Unterstellung unter das BGBB zutreffend ist, scheint aber fraglich. Das Amt f�r Landwirtschaft bejaht, dass die drei Parzellen mit einer landwirtschaftlichen Nutzfl�che von rund 711 900 m2 zusammen ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB bilden. Es ber�cksichtigt aber nicht, durch wen die landwirtschaftlich genutzten Fl�chen bewirtschaftet werden. Es zieht zudem f�r die Berechnung der Betriebsgr�sse nach Standardarbeitskraft im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB die in der Bauzone (Golfzone) liegenden Parzellen GB ...1, ...2 und ...3 heran, ohne vorher �ber deren Unterstellung gem�ss Art. 2 Abs. 2 lit. d BGBB zu entscheiden. Das ist widerspr�chlich. Die Frage, ob es sich um ein landwirtschaftlich genutztes Grundst�ck handelt, kann aber offenbleiben, da die Beschwerde bereits aus anderen Gr�nden abgewiesen werden muss.
Un�berbaute Grundst�cke in der Bauzone werden ungeachtet einer allf�lligen landwirtschaftlichen Nutzung unter Ber�cksichtigung ihres Erschliessungszustandes besteuert (2. Satz von � 42 Abs. 2 StG). Der Beschwerdef�hrer bestreitet, dass es sich bei der Parzelle GB ...2 um ein un�berbautes Grundst�ck im Sinne dieser Vorschrift handelt. Beim Begriff un�berbautes Grundst�ck geht es - wie erw�hnt (E. 4.2) - um den Gestaltungsspielraum des kantonalen Gesetzgebers, weshalb das Bundesgericht die kantonale Regelung und deren Anwendung nur unter einem verfassungsgerichtlichen Gesichtswinkel, insbesondere unter dem Aspekt des Gleichbehandlungsgebots und des Willk�rverbots, pr�ft.
6.1 Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpretationen m�glich, muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Ber�cksichtigung aller Auslegungselemente (Methodenpluralismus). Die Gesetzesmaterialien sind nicht unmittelbar entscheidend, dienen aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erfassen. Vom Wortlaut darf abgewichen werden, wenn triftige Gr�nde f�r die Annahme bestehen, dass dieser nicht den wahren Sinn der Regelung wiedergibt (BGE 136 II 149 E. 3 S. 154). Sind mehrere Auslegungen m�glich, ist jene zu w�hlen, die den verfassungsrechtlichen Vorgaben am besten entspricht. Eine verfassungskonforme Auslegung findet dabei im klaren Wortlaut und Sinn einer Gesetzesbestimmung ihre Schranken (BGE 138 V 17 E. 4.2, 137 II 164 E. 4.1; je mit Hinweisen).
6.2 Die Begriffe un�berbaut und Erschliessungszustand in � 42 Abs. 2, 2. Satz, StG werden durch das Gesetz nicht definiert. Die Vorinstanz befasst sich mit dem Begriff "un�berbaute Grundst�cke" in dieser Vorschrift nicht n�her. Sie geht aber aufgrund einer teleologischen Auslegung dieser Norm davon aus, dass f�r die Frage der Bewertung eines (weitgehend unbebauten) Grundst�cks in der Bauzone nach dem landwirtschaftlichen Ertragswert oder nach dem Verkehrswert es nicht entscheidend darauf ankommen k�nne, ob das Grundst�ck dem BGBB unterstellt sei oder nicht. Befinde sich ein Grundst�ck in der Bauzone, so rechtfertige es sich, bei der Bewertung f�r die Verm�genssteuer unabh�ngig der BGBB-Unterstellung das Ausmass der Realisierungsm�glichkeiten einer zonenkonformen Nutzung miteinzubeziehen. K�nne eine landwirtschaftsfremde - aber zonenkonforme - Nutzung realisiert werden, entfalle die Grundlage f�r eine privilegierte, sich ausschliesslich am landwirtschaftlichen Ertragswert orientierte Besteuerung (angefochtenes Urteil E. 2.4.1).
Die Vorinstanz kn�pft dabei massgeblich an die Gesetzeslage vor dem Inkrafttreten des harmonisierten Steuergesetzes vom 9. Februar 2000 und an ihre eigene, kantonale Rechtsprechung an. Danach galt fr�her gem�ss � 28 Abs. 3 des alten Steuergesetzes (aStG) in der Fassung vom 19. Mai 1988 f�r die Bewertung von un�berbauten Grundst�cken in der Bauzone Folgendes:
"Den �brigen Grundst�cken gleichgestellt sind un�berbaute Grundst�cke in der Bauzone, wenn die Groberschliessung gem�ss Planungs- und Baugesetz erfolgt ist."
Danach war insbesondere zu pr�fen, ob das betreffende Grundst�ck im Sinne des Gesetzes "groberschlossen" war. Im Verwaltungsgerichtsentscheid VGE 618/97 vom 15. Dezember 1997 (zitiert im angefochtenen Urteil E. 2.3.2) erwog das Verwaltungsgericht: Wo sich der Wert baureifen, eigentumsrechtlich nicht zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen geh�renden Landes nicht mehr nach der landwirtschaftlichen Nutzung, sondern aufgrund der k�nftigen baulichen Nutzungsm�glichkeiten (Liegenschaft mit Baulandcharakter) bestimme, erscheine eine verkehrswertorientierte Besteuerung sachgem�ss. Es verwies in diesem Entscheid auch auf BGE 96 I 453 E. 2 S. 458, wo das Bundesgericht entschieden hatte, dass ein kantonales Gesetz nicht gegen den Grundsatz der Rechtsgleichheit verstosse, wenn es in Zonen mit andauernder Baulandnachfrage landwirtschaftliche Grundst�cke h�her als zum Ertragswert besteuert.
Die Vorinstanz beruft sich im angefochtenen Urteil (E. 2.3.2) auch auf die damaligen Absichten des kantonalen Gesetzgebers, wie sie in der Vorlage des Regierungsrats an den Kantonsrat (RRB Nr. 114 vom 26. Januar 1988) zum Ausdruck kamen. Allerdings habe der Gesetzgeber mit der gew�hlten Formulierung als massgebendes Abgrenzungskriterium die vollst�ndige Groberschliessung festgeschrieben, was in vielen F�llen (teilweiser oder noch nicht ganz vollendeter Groberschliessung) zu unbefriedigenden Abgrenzungen gef�hrt habe. Abhilfe habe allein der Gesetzgeber im Rahmen einer Revision des Steuergesetzes schaffen k�nnen (so das angefochtene Urteil E. 2.3.3 mit Hinweis auf den Verwaltungsgerichtsentscheid VGE 625/97 vom 15. Dezember 1997). Mit dem Verweis auf den Erschliessungszustand im neuen Steuergesetz werde nun zum Ausdruck gebracht, dass der steuerlich massgebende Verkehrswert eines dem Bauland zugewiesenen Grundst�cks massgeblich davon abh�ngt, ab wann dieses �berbaubar sei (s. angefochtenes Urteil E. 2.3.4 mit Hinweis auf den Verwaltungsgerichtsentscheid VGE II 2008 33 vom 20. November 2008).
6.3 Die Begr�ndung des angefochtenen Urteils zeigt damit anhand der Entstehungsgeschichte der Norm nachvollziehbar auf, weshalb es sich nach der kantonalen Regelung rechtfertigt, un�berbaute Grundst�cke in der Bauzone nach Massgabe ihres Erschliessungsgrades verkehrswertorientiert zu bewerten. Der Begriff "un�berbaute Grundst�cke" wurde zwar beibehalten. Aus Gr�nden der rechtsgleichen Behandlung m�ssen diese Grunds�tze aber auch dann zur Anwendung kommen, wenn ein grosses, landwirtschaftlich genutztes Grundst�ck in der Bauzone - wie im Falle des Beschwerdef�hrers - teilweise mit landwirtschaftlichen oder nichtlandwirtschaftlichen Geb�uden und Anlagen �berbaut ist. Dieser - im Gesetz nicht explizit geregelte - Fall bewegt sich im Rahmen des vom Gesetz durch Grundsatz (Bewertung zum Verkehrswert unter angemessener Ber�cksichtigung des Ertragswerts, � 41 Abs. 1 StG) und Ausnahme (Bewertung zum Ertragswert unter Mitber�cksichtigung des Verkehrswerts, � 42 Abs. 2 StG) gespannten Rahmens. Wenn daher die Vorinstanz entschieden hat, als un�berbaut gelte auch ein Grundst�ck, welches "weitgehend un�berbaut" ist, verfiel sie nicht in Willk�r.
7.1 Vorliegend ist erstellt, dass das Grundst�ck GB ...2 - gleich wie die beiden anderen Parzellen - fl�chenm�ssig ganz �berwiegend dem Golfsport dient. Die notwendigen Installationen und Anlagen f�r den Golfsport sind vorhanden. Im Lichte der zonenm�ssigen Zuweisung (Golfzone mit Gestaltungsplanpflicht) scheint die Zone gem�ss den Sonderbauvorschriften nicht nur grob erschlossen, sondern fertig erstellt zu sein (wobei sich die Groberschliessung von vornherein nur auf die Golfinfrastruktur wie Klubhaus, Verkehrsfl�chen etc. beziehen kann, die sich aber nicht prim�r auf dem Grundst�ck GB ...2 befinden). Eine �berwiegend nichtlandwirtschaftliche Nutzung ist somit gegeben, und zwar auch in Bezug auf das Grundst�ck GB ...2 des Beschwerdef�hrers.
Die Interpretation von � 42 Abs. 2, 2. Satz, StG durch die Vorinstanz h�lt sich zudem im Rahmen des m�glichen Wortsinns. Der gesetzliche Begriff Erschliessungszustand verlangt keinen Mindestgrad der Groberschliessung (im Sinne einer minimalen Groberschliessung). Es ist auch nicht willk�rlich anzunehmen, dass sich der Begriff "un�berbaute Grundst�cke in der Bauzone" nicht oder nicht in erster Linie auf die landwirtschaftlichen Geb�ude und Anlagen bezieht, sondern prim�r auf die Abwesenheit zonenkonformer Bauten oder Anlagen. In diesem Licht betrachtet erweist sich die Qualifikation des Grundst�cks des Beschwerdef�hrers durch die Vorinstanz als "(weitgehend) unbebautes Grundst�ck" nicht als willk�rlich.
7.2 Was der Beschwerdef�hrer weiter vorbringt, dringt nicht durch. Er beruft sich im Wesentlichen auf den positiven Unterstellungsentscheid nach BGBB des Amts f�r Landwirtschaft, was aber nach dem Gesagten nicht ausreichend ist, weil das Gesetz (Art. 14 Abs. 2, 2. Satz, StHG) selbst f�r landwirtschaftlich genutzte Grundst�cke eine Sonderordnung zul�sst, und im �brigen der Unterstellungsentscheid selbst Fragen aufwirft. Auch die Ansicht, dass eine bauliche Nutzung bei einem Grundst�ck in der Golfzone nicht m�glich sein soll, kann nicht best�tigt werden. Vielmehr geht es qualitativ um andere bauliche Vorrichtungen und Massnahmen, die die Aus�bung des Golfsports erst erm�glichen. Die Golfzone ist denn auch der Bauzone zugeordnet, und zwar der Intensiverholungszone.
Der Umstand, dass der Beschwerdef�hrer den Landwirtschaftsbetrieb als Selbstbewirtschafter fortzuf�hren gedenkt (Beschwerde S. 14), �ndert an der M�glichkeit einer zonenkonformen Nutzung des Grundst�cks als Teil des Golfgel�ndes nichts. Auch eine willk�rliche Anwendung von baurechtlichen Vorschriften, wie der Beschwerdef�hrer sie behauptet (Beschwerde S. 20 oben), ist nicht zu sehen.
Einzelheiten der G�tersch�tzung der Sch�tzungsabteilung der Steuerverwaltung und der Steuerkommission sind nicht ger�gt worden. Die G�tersch�tzung ist einl�sslich und gr�ndlich durchgef�hrt worden und l�sst keine Fehler erkennen.
Schliesslich ist auch die Beanstandung, die Vorinstanz habe �ber den Beschwerdeantrag 2 (Festlegung des Eigenmietwerts der selbstgenutzten Wohnung und des Mietwerts der Betriebsleiterwohnung nach Massgabe der eidgen�ssischen Sch�tzungsanleitung) nicht entschieden, unbegr�ndet. Die Vorinstanz hat die bei ihr eingereichte Beschwerde (in einem anderen Punkt) teilweise gutgeheissen und im �brigen abgewiesen. Damit wurde auch �ber den Beschwerdeantrag 2 entschieden.
Weshalb die Kosten- und Entsch�digungsfolgen des Verwaltungsgerichtsbeschwerde- und des Einspracheverfahrens (vgl. vorstehenden Sachverhalt, Buchstabe C am Ende) anders verlegt werden sollten (Beschwerdeantrag 1b), wird nicht begr�ndet und ist bei diesem Verfahrensausgang auch nicht ersichtlich.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Da der Beschwerdef�hrer vollumf�nglich unterliegt, hat er die Gerichtskosten zu tragen (Art. 65 und 66 Abs. 1 BGG).
Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer, der Kantonalen Steuerkommission Schwyz, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz und der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 80
 Art. 90
 Art. 73
 Art. 7
 Art. 14
 Art. 89
 Art. 95
 Art. 14
 Art. 14
 Art. 105
 Art. 95
 Art. 29
 Art. 13
 Art. 14
 Art. 14
 Art. 14
 Art. 7
 Art. 14
 BGE 
 Art. 12
 Art. 15
 Art. 2
 Art. 7
 Art. 7
 Art. 7
 Art. 2
 BGE