Source: http://dols-franzke.de/mietvertrag-schonheitsreparaturen/
Timestamp: 2019-01-16 13:04:37+00:00

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Schönheitsreparaturen | Dols | Franzke & Partner
Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters. Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht.
Der Umstand, dass der Mieter jahrzehntelang Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, ohne hierzu verpflichtet zu sein, begründet auch keine entsprechende Vertragspflicht für die Zukunft. Enthält der Mietvertrag keine wirksame Renovierungsverpflichtung, so gelten folgende Grundsätze:
Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn dies auf Grund des Zustands der Räume erforderlich ist. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde. Zwar liegt hierin möglicherweise ein Verzicht auf eine Anfangsrenovierung. Ist die Renovierungsklausel unwirksam, so sind die im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen gleichwohl vom Vermieter zu tragen.
Der Umstand, dass der Mieter den Vermieter über lange Zeit nicht auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen hat, führt zu keiner Änderung des Mietvertrags. Der Mieter kann also für die Zukunft verlangen, dass der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführt. Der Gesichtspunkt der Verwirkung spielt hier grundsätzlich keine Rolle, auch wenn dies in der Rechtssprechung in der Vergangenheit zum Teil anders vertreten worden ist (vgl. LG Berlin GE 1996, 473).
Der Mieter kann die Schönheitsreparaturen selbst durchführen und gemäß § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB Kostenersatz verlangen, wenn sich der Vermieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet
Befindet sich der Vermieter nicht in Verzug, so hat der Mieter einen Anspruch aus § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Erhaltung der baulichen Substanz der Mietsache erforderlich war.
Badezimmer und Küche: drei Jahre; Wohn- und Schlafzimmer, Flur, Diele, Toilette: fünf Jahre; alle anderen Räume: sieben Jahre.
Wenn im Mietvertrag keine expliziten Regelungen oder Vereinbarungen über die Schönheitsreparaturen festgelegt wurden, muss der Mieter die Wohnung grundsätzlich “besenrein” gefegt hinterlassen, den ursprünglichen Zustand wiederherstellen und bauliche Veränderungen wieder rückgängig machen. Renovierungen müssen dabei allerdings nicht zwangsläufig durchgeführt werden.
Manchmal ist in älteren Mietverträgen festgeschrieben, dass der Mieter die Wohnung in “bezugsfertigem Zustand” zu hinterlassen hat. Derartige Klauseln sind zwar wirksam, verpflichten den Mieter jedoch nicht zu einer Renovierung. Dennoch muss er die Räume so hinterlassen, dass ein Nachmieter diese jederzeit beziehen könnte.
Für den Fall, dass ein Mieter auszieht, ohne dass er seine vertraglich geregelten Schönheitsreparaturen ausgeführt oder sie “vergessen” hat, oder sich schlicht weigert, sie zu erfüllen, hat der Vermieter einen Schadenersatzanspruch gegen ihn. Dieser kann auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags geltend gemacht werden. Hierfür muss der Vermieter allerdings vorher die fälligen Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung schriftlich angemahnt haben.
“Der Mieter ist verpflichtet… Schönheitsreparaturen… in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen…die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 2 Jahre bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.”
Diese “zig-tausendfach” verwandte Vertragsklausel mit einer sog. starren Fristenregelung der Schönheitsreparaturen ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (VIII ZR 361/03) unwirksam. Die Klausel benachteilige die Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen.
Entscheidend – so der BGH sei, dass die obige Vertragsklausel als Vereinbarung verbindlicher und starrer Renovierungsfristen ausgelegt werden müsse. Der Fristenplan sei nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen, dass nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht. Vielmehr liege eine “starre” Fälligkeitsregelung vor. Schönheitsreparaturen sind danach “wenn erforderlich, mindestens aber” nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Aus Sicht des Mieters bedeutet das, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach 2 Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach 5 Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.
Im Mietvertrag war unter § 12 geregelt, die Mieträume seien “bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8, Ziffer 2 (des Vertrages) vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben …”.
Nur noch zur Klarstellung betonte der Bundesgerichtshof, der Vermieter könne sich auch nicht selbst auf die Unwirksamkeit der von ihm vorgegebenen Endrenovierungsklausel berufen, um so wenigstens die zweite Klausel im Vertrag “zu retten”. Fazit: Doppelt genäht hält – hier – nicht besser. Die Gesamtregelung zur Renovierung ist unwirksam. Der Mieter muss nichts bezahlen.
“Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter und den in … genannten Personen für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.”

References: § 535
 § 536
 § 536
 BGH 
 § 12
 § 8