Source: https://haus-und-grund-bonn.de/index.php/component/acymailing/listid-1-mailing-list/mailid-327-newsletter-haus-grund-bonn-rhein-sieg-2-20?tmpl=component&ml=1
Timestamp: 2020-02-17 01:44:28+00:00

Document:
Newsletter Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg 30.01.2020
Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg Newsletter n° 2/2020 | 17.02.2020
Datenerhebung für Bonner Mietspiegel verzögert sich leicht
Straßenreinigungssatzung Bonn: Debatte wird wieder aufgenommen
Studie Familie 2019: Bonn Spitze in NRW - Auf dem Wohnungsmarkt bleibt es schwierig
Ende des Bedarfsausweises für Bestandsgebäude gefordert - Haus & Grund für Änderungen am Gebäudeenergiegesetz
WEG-Reform: Weitreichende Umgestaltung der Verwaltung von Wohnungseigentum geplant - Rechte der Wohnungseigentümer müssen an oberster Stelle stehen
Bundestag beschließt Mietspiegelmanipulation - Haus & Grund sieht Weg zu staatlich festgelegten Mieten
RECHT - NEUE URTEILE DES BGH
Vermieterin im Recht: Keine übertriebenen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung
Sorgfältige Einzelfallprüfung bei Modernisierungsmieterhöhung erforderlich - Wirtschaftliche Belastung und Verwurzelung im Wohnumfeld können bei Härtefallabwägung zu berücksichtigen sein
Mietspiegel einer Nachbargemeinde kann taugliches Begründungsmittel einer Mieterhöhung sein – Einschränkung: Gemeinden müssen aber vergleichbar sein
Mietvertrag zur Flüchtlingsunterbringung ist Geschäftsraummiete - Falsche Bezeichnung als "Wohnraummietvertrag" ist unerheblich
Kein Gewohnheitsrecht zwischen Nachbarn - BGH: Wegerecht entsteht (außerhalb des Grundbuchs) nur durch Vertrag oder als gesetzliches Notwegerecht
Datenerhebung für Bonner Mietspiegel verzögert sich
Die Stadt teilte den weiteren Beteiligten im Arbeitskreis Mietspiegel, Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg, Haus & Grund Bad Godesberg und dem Mieterverein folgendes mit:
„Unser Ziel war es, bis Ende 2019 rund 3000 ausgefüllte Fragebögen, davon 2000 durch MieterInnen und 1000 durch VermieterInnen, zu erhalten. Da der Rücklauf zum Jahresende hin nicht ausreichend war, haben wir die Erhebung bis einschließlich Februar 2020 verlängert und nun etwa 2800 ausgefüllte Fragebögen, davon 1150 durch MieterInnen und 1650 durch VermieterInnen, vorliegen. Somit gehen wir davon aus, dass bis Ende Februar genügend Daten zur Erstellung des Mietspiegels vorhanden sein werden und wir sodann mit der Auswertung beginnen können.“
Straßenreinigungssatzung: Debatte wird wieder aufgenommen
BBB-Fraktionsvorsitzender Marcel Schmitt
Die neue Straßenreinigungssatzung, die zahlreiche Irritationen und Verärgerungen auslöste, kommt zurück auf den Beratungstisch. Nach zahlreichen Protesten aus der Bürgerschaft, aber auch von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg und Bad Godesberg, rührt sich die Kommunalpolitik. Der Bürgerbund hat bereits beantragt, das Thema auf die Tagesordnung für die nächste Ratssitzung zu setzen. Der BBB war nach eigenen Angaben die einzige Fraktion, die im Dezember im Stadtrat der Satzung die Zustimmung verweigerte. Nun fordert Bezirksbürgermeister Christoph Jansen aus dem von den Änderungen vor allem betroffenen Stadtbezirk Bad Godesberg, die festgelegten Reinigungsklassen rückgängig zu machen. Er werde beantragen, die Straßenzüge, in welchen seit dem 1. Januar 2020 die Straßenreinigungs- und Winterpflicht auf die Anlieger übertragen wurden, wieder aus der Reinigungsklasse A 0,5 herauszunehmen. Bei künftigen Anpassungen der Reinigungsklassen erwartet Jansen von bonnorange, den tatsächlichen Reinigungsaufwand präziser zu ermitteln, die Situation der Betroffenen stärker zu berücksichtigen und Veränderungen klarer zu kommunizieren.
Beigeordnete Carolin Krause: Ansporn
für familienfreundlichen Wohnungsbau.
In der Deutschland-Studie 2019 Familie des ZDF belegt Bonn unter allen 401 Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland Platz 18. Damit ist die Bundesstadt Spitzenreiter in Nordrhein-Westfalen. Und die Stadt belegt damit einen Spitzenplatz unter den kreisfreien Großstädten.
Prognos hat für die Deutschland-Studie (www.prognos.com/zdf-deutschlandstudie) einen quantitativen Ansatz gewählt, der auf objektiven, statistisch hochwertigen Daten basiert. Aufgrund des gewählten Ansatzes ist die Studie eine sinnvolle Ergänzung in der Debatte über die Lebensumstände für Familien und ältere Menschen in Deutschland. In einem ersten Schritt wurden Indikatoren zur Messbarkeit guter Lebensumstände aus Sicht von Familien, Seniorinnen und Senioren recherchiert.
Anlässlich der ersten Lesung des Gebäudeenergiegesetzes im Bundestag forderte der Eigentümerverband Haus & Grund Nachbesserungen. „Die energetischen Anforderungen an Wohngebäude müssen spürbar vereinfacht werden. Die Zusammenführung der unterschiedlichen Gesetze und Verordnungen in das Gebäudeenergiegesetz ist ein erster wichtiger Schritt“, sagte Verbandspräsident Kai Warnecke. Aus Gründen des Verbraucherschutzes müssen aber die Energiebedarfsausweise aus Sicht von Haus & Grund mit dem neuen Gesetz abgeschafft werden. Wie eine aktuelle Studie zeigt, liegen die theoretischen Bedarfswerte um bis zu 173 Prozent höher als die tatsächlich gemessenen Energieverbrauchswerte. „Durch die falschen Bedarfsberechnungen wird das Einsparpotenzial von Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudebestand überschätzt. Eigentümer investieren dadurch viel Geld in Modernisierungen, die am Ende den Klimaschutz nicht voranbringen und das Wohnen teurer machen. Das sorgt für viel Unmut bei Eigentümern und Mietern“, fasst Warnecke die Studienergebnisse zusammen.
Die Studie finden Sie hier: https://www.hausundgrund.de/ende-des-bedarfsausweises-fur-bestandsgebaude-gefordert
Haus & Grund Deutschland sowie der Verband Wohnen im Eigentum (WiE) begrüßen, dass das Bundesjustizministerium mit dem vorgelegten Referentenentwurf die dringend notwendige Reform des Wohnungseigentumsgesetzes voranbringt. Der Entwurf erfüllt die Erwartungen der beiden Eigentümerverbände jedoch nicht in Gänze. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke forderte weitergehende Änderungen: „Die Rechte der vermietenden Wohnungseigentümer dürfen nicht durch Mieterrechte eingeschränkt werden. Hier ist der Vorschlag aus dem Ministerium noch nicht konsequent“, betonte Warnecke.
Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland kritisierte die vom Bundestag beschlossene Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre als weiteren Schritt hin zu einer staatlich festgelegten Miete. „Die meist in einem Mietspiegel abgebildete ortsübliche Vergleichsmiete soll das aktuelle Marktgeschehen wiedergeben. Vor fünf oder gar sechs Jahren vereinbarte oder geänderte Mieten haben in einem Mietspiegel nichts zu suchen. Sie verzerren das Bild“, betonte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.
Hintergrund zum Thema Mietspiegel: https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/downloads/hintergrundwissenzurmietspiegel-debatte_2.pdf
Der BGH fällt zahlreiche Urteile, die in das Verhältnis der Mietvertragsparteien eingreifen
H&G gibt fachlichen Rat
Der Bundesgerichtshof (BGH) gab der Vermieterin Recht. Durch eine Modernisierungsankündigung sei der Mieter in die Lage zu versetzen, über die Geltendmachung etwaiger Gegenrechte zu entscheiden. Für diese Entscheidung müsse er wissen, ob es sich um eine Modernisierung (hier i. S. des § 555b Nr. 1 BGB eine energetische Modernisierung) handelt und die etwaigen positiven und negativen Folgen der Maßnahmen gegeneinander abwägen können. Zwar seien die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung geringer als an das nachfolgende Mieterhöhungsverlangen. Der Mieter bedürfe aber geeigneter Informationen, um eventuell mithilfe von Sachverständigen zu überprüfen, ob infolge der Maßnahmen künftig nachhaltige Energieeinsparungen zu erzielen seien. In dem vorliegenden Fall erachtete es der BGH für ausreichend, wenn aus dem Gesamtzusammenhang der angekündigten Maßnahmen deutlich werde, dass bei einem bislang nicht isolierten oder wärmegedämmten Gebäude künftig durch die Isolierung der Gebäudehülle unter Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte eine Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) erreicht werde.
Der Mieter bewohnt seit seinem fünften Lebensjahr eine knapp 86 qm große Wohnung, die er inzwischen allein nutzt. Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus (Baujahr 1929). Der Mietvertrag wurde 1962 von den Eltern des Mieters abgeschlossen. Die Miete bestreitet der Mieter durch Arbeitslosengeld II. Die Vermieterin ließ Dämmarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen, ersetzte die bisherigen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von jeweils ca. 5 qm und nahm einen seit den 1970-iger Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb. Im Anschluss an die Arbeiten begehrte die Vermieterin einen Modernisierungszuschlag um 240,- € monatlich, wodurch sich die bisherige Nettomiete von 575,- € auf 815,- € erhöhte. Hiervon entfielen 70,- € auf die Dämmarbeiten (davon 4,16 € auf die Dämmung der obersten Geschossdecke), 100,- € auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70,- € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Der Mieter wandte gegen die Mieterhöhung ein, dass die neue Miete für ihn eine unzumutbare finanzielle Härte bedeuten würde. Der Vermieter argumentierte dagegen, dass er letztlich den "Luxus" einer zu großen Wohnung des Mieters zu finanzieren habe, weil nach den für staatliche Transferleistungen geltenden Vorschriften lediglich eine Wohnfläche von 50 qm als angemessene gelte.
In seinem Urteil differenziert der BGH: Der Mieter könne sich - ausnahmsweise - dann nicht auf eine wirtschaftliche Härte berufen, wenn die Modernisierung auch dem Vermieter aufgezwungen werde, etwa weil er nach der Energieeinsparverordnung zur Dämmung der obersten Geschossdecke verpflichtet ist. Anderes gelte bei der - freiwilligen - Außenfassadendämmung, die dem Vermieter gerade nicht durch das Gesetz vorgeschrieben werde. Außerdem sei in Bezug auf den Balkon zunächst in tatsächlicher Hinsicht festzustellen, ob durch die Modernisierung nur ein allgemein üblicher Zustand erreicht werde; auch hiergegen könne der Mieter dann keinen Härteeinwand erheben. Dazu sei aber zu klären, ob Balkone dieser Größe allgemein üblich, also bei mindestens 2/3 aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region anzutreffen sind. Schließlich solle bei der Interessenabwägung zwar berücksichtigt werden, ob ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnisse und seinen Bedürfnissen eine zu große Wohnung nutze. Hierbei dürften aber nicht ausschließlich die objektiven Kriterien der Angemessenheitsprüfung für ALG-II-Empfänger herangezogen werden, sondern es müsse auch die konkrete Situation des Mieters (Verwurzelung in dem Wohnumfeld, gesundheitliche Verfassung etc.) berücksichtigt werden. Alles in allem bedürfe der Fall damit, so der Bundesgerichtshof, der weiteren Aufklärung und verwies ihn zurück an das Landgericht Berlin, wo nun unter Beachtung der rechtlichen Hinweise abschließend zu entscheiden sein wird.
Diese Voraussetzungen sind nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) bei dem hier streitigen Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin durch die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth nicht erfüllt. Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde sei gemäß § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handele. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth für die streitgegenständliche Wohnung in der Stadt Stein, für die kein Mietspiegel erstellt worden ist, sei hier nicht ausreichend. Die Städte Stein und Fürth sind, so der BGH, keine vergleichbaren Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB. Maßgeblich bei der Beurteilung der Frage, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben ist oder nicht, sei eine Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließende Gewichtung und Abwägung. Bei der Frage, ob die Gemeinden vergleichbar seien, reiche die Behauptung des Vermieters, die Vergleichbarkeit sei nicht "offensichtlich unbegründet", nicht aus. Denn mit einem solchen Maßstab könnte der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auch mit dem Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Gemeinde begründen, solange die fehlende Vergleichbarkeit nicht "offensichtlich" ist, führt der BGH zur Begründung aus. Für eine dahingehende Absenkung der ohnehin nicht hohen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens bestehe kein Anlass.
Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte in seinem Urteil klar, dass es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis handele. Die Stadt habe das Haus angemietet, um dort den Wohnbedarf der ihr zugewiesenen Flüchtlinge zu decken. Der Zweck des Mietverhältnisses habe somit nicht darin bestanden, das Haus selbst (!) zu Wohnzwecken zu nutzen. Im Übrigen könne eine juristische Person schon begrifflich gar keinen Wohnbedarf haben. Der Vertragszweck habe sich vielmehr darauf bezogen, die angemieteten Räume zugewiesenen Flüchtlingen zu Wohnzwecken zu überlassen. Außerhalb von Wohnraummietverhältnissen bestünden darüber hinaus keine Bedenken, einen Kündigungsausschluss auf die Dauer von 60 Monaten zu vereinbaren, weil das Mobilitätsinteresse (anders daher bei Wohnraummietern) hier keine Rolle spiele.
BGH, Urteil vom 24.01.2020, AZ: V ZR 155/18
Der BGH verwies den konkreten Fall nun zurück an das Oberlandesgericht. Dort muss geprüft werden, ob dem betroffenen Garageneigentümer gemäß § 917 Abs. 1 BGB ein Notwegrecht zusteht.

References: BGH

 BGH 
 § 555
 BGH 
 § 558
 § 558
 BGH 
 BGH 
 § 917