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Timestamp: 2016-10-25 05:13:37+00:00

Document:
1A.19/2001 (22.08.2001)
1A.19/2001/bmt
F�raud, Ersatzrichter Karlen und Gerichtsschreiber Haag.
Bundesamt f�r Raumentwicklung, Beschwerdef�hrer,
P.________, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Rainer Hager, Grosshaus am Kolinplatz 2, Zug, Gemeinderat Risch, Regierungsrat des Kantons Z u g, vertreten durch die Baudirektion des Kantons Zug, Verwaltungsgericht des Kantons Z u g, Verwaltungsrechtliche Kammer,
Abbruchverf�gung, hat sich ergeben:
A.- P.________ ist Eigent�mer des Landwirtschaftsbetriebs "Weidhof" im Weiler Berchtwil in der Gemeinde Risch.
Er erwarb den Hof Ende 1993 von seinem Bruder W.________ und bewirtschaftet heute rund 42 ha Land nach den Methoden der integrierten Produktion. Zur Zeit h�lt P.________ 52 Milchk�he.
Noch vor der Hand�nderung des Betriebs erteilten der Gemeinderat Risch und die Baudirektion des Kantons Zug W.________ die Bewilligung zum Bau eines neuen Bauernhauses mit zwei Wohnungen und einer Einliegerwohnung. In der Bewilligung wurde gleichzeitig angeordnet, dass das alte Bauernhaus innert sechs Monaten nach Fertigstellung des Neubaus abzubrechen sei. Nachdem in der Folge W.________ wohl das neue Wohnhaus erstellt, das alte aber nicht abgebrochen hatte, verf�gte der Gemeinderat Risch am 16. Dezember 1994 den Abbruch des alten Hauses und setzte daf�r eine Frist bis zum 31. M�rz 1995 an.
P.________ erhob gegen diesen Abbruchbefehl eine Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Zug. Ferner ersuchte er den Gemeinderat Risch und die Baudirektion am 4. Januar 1995 um Wiedererw�gung der in der Baubewilligung enthaltenen Verpflichtung zum Abbruch des alten Bauernhauses.
Die Baudirektion wies das Wiedererw�gungsgesuch am 1. Februar 1995 ab. Diesen Entscheid focht P.________ ebenfalls mit Beschwerde beim Regierungsrat an. Dieser wies die bei ihm erhobenen Rechtsmittel am 4. Juni 1996 bzw.
18. November 1997 ab. Gegen beide Entscheide ergriff P.________ eine Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Dieses vereinigte die Verfahren und hiess am 5. Dezember 2000 beide Rechtsmittel gut. Es hob die Verpflichtung zum Abbruch des alten Wohnhauses in der 1992 erteilten Baubewilligung sowie die Abbruchverf�gung des Gemeinderats Risch vom 16. Dezember 1994 auf.
B.- Das Bundesamt f�r Raumentwicklung hat gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts beim Bundesgericht eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Es beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, das Wiedererw�gungsgesuch abzuweisen und die Abbruchverf�gung des Gemeinderats Risch - unter gleichzeitiger Ansetzung einer neuen Frist - zu best�tigen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Der Beschwerdegegner und die Gemeinde Risch ersuchen um Abweisung des Rechtsmittels. Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Regierungsrat hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
1.- a) Nach Art. 34 Abs. 1 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) ist gegen letztinstanzliche kantonale Entscheide �ber die Zonenkonformit�t von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht zul�ssig. Dieses Rechtsmittel kann ebenfalls gegen Anordnungen ergriffen werden, die einen hinreichend engen Sachzusammenhang zu einer im Rahmen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu beurteilenden Frage aufweisen (BGE 124 II 398 E. 1c S. 401; 123 II 359 E. 1a/aa S. 361). Im vorliegenden Fall kann daher mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht nur vorgebracht werden, das Verwaltungsgericht habe die Zonenkonformit�t des alten Wohnhauses des Beschwerdegegners zu Unrecht bejaht, sondern auch die damit in engem Zusammenhang stehende Aufhebung der Abbruchverf�gung des Gemeinderats Risch ger�gt werden. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung ist gem�ss Art. 103 lit. b OG und Art. 48 Abs. 4 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700. 1) zur Beschwerde legitimiert.
b) Der rechtserhebliche Sachverhalt geht mit gen�gender Klarheit aus den Akten hervor. Auf den vom Beschwerdegegner beantragten Augenschein kann daher verzichtet werden.
2.- Am 1. September 2000 sind die revidierte Fassung des Raumplanungsgesetzes (�nderung vom 20. M�rz 1998; AS 2000 2042) und die zitierte neue Raumplanungsverordnung in Kraft getreten. In diesem Zeitpunkt war der vorliegende Fall beim Verwaltungsgericht h�ngig. Nach Art. 52 Abs. 2 RPV findet in dieser Situation grunds�tzlich das bisherige Recht Anwendung, sofern das neue Recht f�r den Beschwerdegegner nicht g�nstiger ist. Ob Letzteres zutrifft, ist nachfolgend bei der materiellen Beurteilung der Beschwerde zu pr�fen.
3.- Das Verwaltungsgericht gelangt im angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass zur Deckung des heutigen Wohnbedarfs des Weidhofs sowohl das neue, 1993 erstellte Wohnhaus als auch das alte Bauernhaus, das entgegen der Baubewilligung nicht abgerissen wurde, erforderlich seien. Da somit auch das alte Haus als zonenkonform gelten k�nne, sei die seinerzeitige Baubewilligung auf Grund der neuen Verh�ltnisse abzu�ndern und die Verpflichtung zu dessen Abbruch aufzuheben. Das beschwerdef�hrende Bundesamt kritisiert diese Auffassung als bundesrechtswidrig.
a) Wohnbauten waren im Lichte der bis am 31. August 2000 geltenden Fassung von Art. 16 des Raumplanungsgesetzes (aRPG) in der Landwirtschaftszone nur zonenkonform, wenn sie hinsichtlich Standort und Ausgestaltung in einer unmittelbaren funktionellen Beziehung zu einem Landwirtschafts- oder Gartenbaubetrieb standen und im Hinblick auf die bodenabh�ngige Nutzung des Landes als unentbehrlich erschienen. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangte, dass der Wohnraum f�r ein ordnungsgem�sses, zonenkonformes Bewirtschaften des Bodens ein l�ngeres Verweilen am betreffenden Ort erforderte und dieser von der n�chstgelegenen Wohnzone weit entfernt lag. Das Vorrecht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen, sollte damit einem relativ engen Personenkreis vorbehalten bleiben. Dazu z�hlten nur Leute, die als Betriebsinhaber oder Hilfskr�fte unmittelbar in der Landwirtschaft t�tig waren, und ihre Familienangeh�rigen (BGE 121 II 307 E. 3b S. 310, 67 E. 3a S. 68 f.; 115 Ib 295 E. 3a S. 299; 113 Ib 138 E. 4d S. 141).
Im dargestellten eng gezogenen Rahmen hat die bisherige Rechtsprechung auch Wohnraum f�r die abtretende Generation, die ein Leben lang in der Landwirtschaft t�tig war, als zonenkonform anerkannt. Massgeblich war, dass es einem betagten Bauern nach �bergabe des Gewerbes an einen j�ngeren Inhaber nicht zugemutet werden k�nne, seinen Hof zu verlassen.
Ausserdem sei der fr�here Landwirt in der Lage, mit Besorgungen oder Ratschl�gen weiterhin wertvolle Dienste f�r die Bewirtschaftung des Hofes zu leisten, namentlich in Zeiten grosser Arbeitsbelastung oder bei Krankheit oder Milit�rdienst des Betriebsinhabers. Auf diese Weise k�nne die b�uerliche Sozialstruktur, zu der auch das Verbleiben der abtretenden Generation auf dem Hof geh�re, aufrechterhalten werden (BGE 116 Ib 228 E. 3a S. 230 f.).
b) Art. 16a des revidierten Raumplanungsgesetzes umschreibt die Zonenkonformit�t in der Landwirtschaftszone neu. Die vorgenommene Erweiterung bezieht sich jedoch nur auf die als zonenkonform anerkannten landwirtschaftlichen Nutzungsformen, die sich jetzt nicht mehr allein auf die bodenabh�ngige Produktion beschr�nken. Dagegen sollte an den strengen Kriterien, welche die bundesgerichtliche Rechtsprechung f�r die Zonenkonformit�t von Wohnbauten aufgestellt hatte, festgehalten werden (vgl. Botschaft des Bundesrats zu einer Teilrevision des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Mai 1996, BBl 1996 III 533; Rudolf Muggli, Kurzkommentar zum Entwurf f�r eine �nderung des Raumplanungsgesetzes vom 20. M�rz 1998, Raum & Umwelt 1998, Art. 16a Rz. 4). Davon ging auch der Verordnungsgeber beim Erlass der neuen konkretisierenden Norm von Art. 34 Abs. 3 RPV aus. Danach gelten Bauten f�r jenen Wohnbedarf als zonenkonform, der f�r den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation. Diese Bestimmung kodifiziert die bisherige Rechtsprechung, die weiterhin wegleitend sein soll (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Am�nagement du territoire, construction, expropriation, Bern 2001, S. 246; vgl. auch Bundesamt f�r Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, Erl�uterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen f�r den Vollzug, Bern 2000, S. 30 f.). Das revidierte Recht zieht somit den Kreis der zonenkonformen Wohnbauten in der Landwirtschaftszone grunds�tzlich nicht weiter als die alte Ordnung und ist daher nicht milder als diese. Zu beachten ist allerdings, dass der Wohnbedarf im neuen Recht nach der erw�hnten erweiterten Umschreibung der zonenkonformen landwirtschaftlichen Nutzungen (Art. 16a RPG) zu bestimmen ist, was in gewissen F�llen zu einer Ausweitung der zul�ssigen Wohnbauten f�hren kann (vgl. auch Botschaft des Bundesrats, a.a.O., S. 534). Im vorliegenden Fall ist jedoch nicht der massgebliche landwirtschaftliche Arbeitsanfall, sondern allein der daraus resultierende Wohnbedarf umstritten. Unter diesen Umst�nden erscheint das neue Recht nicht milder als das alte.
Die Frage, ob das alte Wohnhaus des Beschwerdegegners noch als zonenkonform bezeichnet werden kann, ist demnach im Lichte der vorne angef�hrten Rechtsprechung zu Art. 16 aRPG (E. 3a) zu pr�fen. Der Beschwerdegegner vertritt mit Bezug auf die Beurteilung der Zonenkonformit�t keine andere Ansicht, macht aber geltend, dass das neue Recht weitere Bestimmungen enthalte, die den Bestand des alten Wohnhauses sch�tzten. Die von ihm angef�hrten Normen �ber das Benutzungsverbot nicht mehr zonenkonformer Bauten (Art. 16b RPG) und die Bestandesgarantie (Art. 24c RPG) kommen vorliegend indessen von vornherein nicht zur Anwendung, da die Abbruchverpflichtung allein eine Folge des bewilligten Neubaus ist und der Weiterbestand des alten Hauses allein davon abh�ngt, ob es zur Deckung des landwirtschaftlichen Wohnbedarfs mitben�tigt wird oder ob das neuerstellte Bauernhaus dazu ausreicht.
c) Im angefochtenen Entscheid wird der Wohnraumbedarf f�r den Betrieb des Beschwerdegegners wie folgt bemessen:
- eine Betriebsleiterwohnung (f�r den Beschwerdegegner)
- eine Wohnung f�r den landwirtschaftlichen Angestellten mit Familie,
- eine Wohnung f�r die abtretende Generation (Eltern des Beschwerdegegners) und
- ein Einzimmer-Studio f�r einen Saisonnier.
W�rde mit dem Verwaltungsgericht auf diesen Bedarf abgestellt, so verm�chte das 1993 errichtete neue Wohnhaus tats�chlich nicht zu gen�gen, und es w�re auch das alte Bauernhaus als zonenkonformer Wohnraum anzuerkennen. Nach Ansicht des beschwerdef�hrenden Bundesamts geht der genannte Bedarf indessen �ber das nach Art. 16 aRPG bzw. Art. 16a RPG Zul�ssige hinaus. Es macht in erster Linie geltend, dass f�r die Eltern des Beschwerdegegners kein zonenkonformer Wohnraum h�tte bewilligt werden d�rfen, da sie den Weidhof gar nie bewirtschaftet und auch nie dort gewohnt h�tten. Sollte die letztere Ansicht zutreffen, w�rde das neu errichtete Bauernhaus den Wohnbedarf vollst�ndig abdecken. An der Verpflichtung zum Abbruch des alten Bauernhauses w�re in diesem Fall festzuhalten.
d) Die bisherige Rechtsprechung ist meist ohne n�here Ausf�hrungen davon ausgegangen, dass nur demjenigen abtretenden Landwirt ein Anspruch auf Wohnraum in der Landwirtschaftszone - ein sog. Altenteilsrecht - zustehe, der zuvor den Hof selber bewirtschaftet und dort w�hrend l�ngerer Zeit gelebt habe (explizite Erw�hnung dieser Voraussetzung in BGE 112 Ib 259 E. 2a S. 262: "... aux personnes �g�es qui ont pass� leurs ann�es de vie active dans l'entreprise"). In der Lehre wird, soweit sie sich dazu �ussert, dieselbe Auffassung vertreten (Peter M. Keller, Neubauten in der Landwirtschaftszone, Diss. Bern 1987, S. 85; Zen-Ruffinen/Ecabert, a.a.O., S. 247; Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985,
2. Aufl. Bern 1995, S. 470). Tats�chlich folgt die Voraussetzung, dass die abtretende Generation vor dem R�ckzug aus dem Berufsleben den Hof selber bewirtschaftet und dort gelebt haben m�sse, aus dem Zweck des Altenteilsrechts. Dieses soll dem Bewirtschafter sein Vorrecht, ausserhalb der Bauzonen zu wohnen, auch im Ruhestand sichern. Es w�re - wie bereits erw�hnt - aus sozialen Gr�nden unbillig, den Bauern, der ein Leben lang einen Hof gef�hrt hat, nach der �bergabe des Betriebs zum Verlassen seiner vertrauten Umgebung zu zwingen. Sein Verbleiben auf dem Hof erleichtert zudem die landwirtschaftliche Generationenfolge. Der bisherige Betriebsinhaber kann den Nachfolger mit Rat und Tat unterst�tzen und bei Bedarf (Arbeitsspitzen, Abwesenheiten) gelegentlich einspringen. M�sste der Landwirt bei seinem R�ckzug aus dem Berufsleben gleichzeitig den Hof verlassen, k�nnte ihn dies veranlassen, die Hof�bergabe zu lange hinauszuz�gern.
Das Altenteilsrecht tr�gt damit dazu bei, dass die Leitung von Landwirtschaftsbetrieben rechtzeitig in j�ngere H�nde gelegt wird. Diese Zielsetzungen schliessen es aus, das Altenteilsrecht auch auf ehemalige Landwirte auszudehnen, die den Betrieb bisher nicht gef�hrt und nicht auf ihm gelebt haben. Ihnen fehlt die soziale und betriebliche Verwurzelung, welche die Aufrechterhaltung des Vorrechts, in der Landwirtschaftszone wohnen zu d�rfen, rechtfertigen w�rde. Das Altenteilsrecht ist daher auf Grund seines Zwecks dem Landwirt vorzubehalten, der bisher den Betrieb gef�hrt und auf dem Hof gelebt hat.
e) Es ist unbestritten, dass die Eltern des Beschwerdegegners den Weidhof nie gef�hrt und auch nie dort gewohnt haben. Die Voraussetzungen f�r die Beanspruchung eines Altenteils auf diesem Hof sind daher nicht erf�llt.
Der Beschwerdegegner verweist allerdings auf besondere Umst�nde, welche die Schaffung von Wohnraum f�r seine Eltern auf dem Weidhof gleichwohl rechtfertigten. So h�tten sie seinerzeit diesen Betrieb als Ersatz f�r den von ihnen bewirtschafteten Hof in der Langweid erworben, als Letzterer in die Industriezone zu liegen kam und wegen der neu erstellten Autobahn- und Eisenbahnanlagen l�ngerfristig nicht mehr �berlebensf�hig erschien. Sie h�tten von Anfang an beabsichtigt, den Weidhof einem ihrer S�hne zu �bergeben und dort ihren Lebensabend zu verbringen.
Es ist zwar nicht von vornherein auszuschliessen, dass ein Landwirt seinen Altenteil auch auf einem als Ersatz f�r den bisherigen Betrieb erworbenen Hof beanspruchen kann, wenn er diesen nach dem Kauf sogleich einem Nachfolger �bergibt und sich aus dem aktiven Berufsleben zur�ckzieht. So verh�lt es sich im vorliegenden Fall indessen nicht. Die Eltern des Beschwerdegegners haben den Weidhof bereits 1986 ihrem �ltesten Sohn - dem Bruder des Beschwerdegegners - �bertragen, ohne sich selber schon damals aus der Landwirtschaft zur�ckzuziehen. Der Vater bewirtschaftete vielmehr auch nach der �bergabe des Weidhofs seinen angestammten Hof in der Langweid weiter. Entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners kann deshalb der Weidhof nicht allein als Ersatz f�r den Betrieb in der Langweid angesehen werden. Die Argumentation des Beschwerdegegners �berzeugt schon aus diesem Grund nicht. Es liegen aber auch sonst keine besonderen Verh�ltnisse vor, die einen nachtr�glichen Anspruch der Eltern auf einen Altenteil im Weidhof zu begr�nden verm�chten. Ihre Absicht, auf diesem Hof den Lebensabend zu verbringen, ist zwar verst�ndlich, doch entbindet dies nicht von der Beachtung der durch die Raumplanungsgesetzgebung gezogenen Schranken. Es mag wohl zutreffen, dass die Eltern des Beschwerdegegners auf dem Weidhof oft ausgeholfen haben und sie auch mit diesem eine gewisse Verbundenheit empfinden.
Entscheidend ist jedoch, dass sie auch 15 Jahre nach der Betriebs�bergabe immer noch auf ihrem angestammten Hof in der Langweid leben und sie den Weidhof nie selber gef�hrt haben. Es fehlt ihnen damit die erforderliche soziale und betriebliche Verwurzelung, welche nach der dargestellten Rechtsprechung f�r die Schaffung eines Altenteils erforderlich w�re.
Kann demnach f�r die Eltern des Beschwerdegegners auf dem Weidhof kein Wohnraum beansprucht werden, so ist nach dem bereits Ausgef�hrten der Wohnbedarf im 1993 erstellten Wohnhaus vollumf�nglich gedeckt, und das alte Bauernhaus ist abzubrechen.
f) Der Beschwerdegegner h�lt dieses Ergebnis f�r inakzeptabel. So gehe es nicht an, dass die Frage nach dem Wohnbedarf f�r die abtretende Generation - auf Grund der Beschwerde des Bundesamts - erstmals im bundesgerichtlichen Verfahren n�her gepr�ft und die Auflage zum Abbruch des alten Wohnhauses nun auf eine v�llig andere Begr�ndung abgest�tzt werde. Diese Argumentation �bersieht, dass die kantonalen Instanzen den Wohnbedarf der Eltern des Beschwerdegegners keineswegs ausser Acht liessen, auch wenn sie dazu nur summarisch oder in einer unzutreffenden Weise Stellung nahmen.
Im �brigen erscheint es zwar nachvollziehbar, wenn sich der Beschwerdegegner auch daran st�sst, dass heute der Wohnbedarf trotz gestiegenem Arbeitsanfall auf seinem Hof nicht gr�sser bemessen wird als bei Erteilung der Baubewilligung f�r das neue Wohnhaus im Jahre 1992. Aus heutiger Sicht war indessen der seinerzeit bewilligte Wohnraum offenkundig deutlich zu gross. Der Beschwerdef�hrer hat von dieser Sachlage freilich nur profitiert. So f�hrte er im regierungsr�tlichen Beschwerdeverfahren selber aus, dass er im Jahre 1995 zwei Wohnungen im neuen Bauernhaus an landwirtschaftsfremde Personen vermiete und daraus einen substanziellen Nebenertrag erziele.
4.- Das Verwaltungsgericht hat nicht nur die Verpflichtung zum Abbruch des alten Bauernhauses, sondern auch die Abbruchverf�gung des Gemeinderats Risch vom 16. Dezember 1994 aufgehoben. Der Beschwerdegegner behauptet zu Unrecht, dass sich die Beschwerde des Bundesamts nicht gegen die Aufhebung der Abbruchverf�gung richte. Dieses hat vielmehr ausdr�cklich beantragt, es sei auch die gemeinder�tliche Abbruchverf�gung unter Ansetzung einer neuen Frist zu best�tigen.
Nach den vorstehenden Erw�gungen ist klar, dass die Abbruchverf�gung des Gemeinderats nicht schon deshalb aufgehoben werden kann, weil gar keine Pflicht zum Abbruch des alten Bauernhauses bestehe, wie dies das Verwaltungsgericht annahm. Der Beschwerdegegner h�lt eine solche Pflicht jedoch auch aus anderen Gr�nden f�r unzul�ssig.
a) Zun�chst macht er geltend, dass der Abbruchbefehl nicht an ihn h�tte gerichtet werden d�rfen, da die Pflicht zum Abbruch nicht ihn treffe, sondern seinen Bruder, der das neue Wohnhaus gebaut habe. Denn die Auflage zum Abbruch des alten Hauses in der Baubewilligung sei bei der Hand�nderung im Jahre 1993 nicht auf ihn �bergegangen. Sie k�nne daher ihm gegen�ber nicht durchgesetzt werden.
Diese Auffassung ist unzutreffend. Baubewilligungen sind sachbezogen und gehen bei Hand�nderungen auf den Rechtsnachfolger �ber (Ulrich H�felin/Georg M�ller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. Aufl. Z�rich 1998, Rz. 1967). Dies gilt ebenfalls f�r die in einer solchen Bewilligung enthaltenen Auflagen und nicht nur f�r die Rechte, wie der Beschwerdegegner meint. Die Auflagen sind genauso wie die Rechte an die Sache gekn�pft und folgen dieser bei einer Hand�nderung. Allerdings k�nnen Beseitigungsverf�gungen nicht nur an den neuen Eigent�mer, sondern nach dem St�rerprinzip auch an fr�here Eigent�mer gerichtet werden, wenn diese als Verhaltensst�rer den ordnungswidrigen Zustand verursacht haben (BGE 107 Ia 19 E. 2a S. 23). Es verletzt daher keine verfassungsm�ssigen Rechte, wenn im vorliegenden Fall der Abbruchbefehl an den Beschwerdegegner als neuen Eigent�mer des Weidhofs gerichtet wurde. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass ein zwischen W.________ und der Gemeinde Risch geschlossener Dienstbarkeitsvertrag, der die Abbruchpflicht zus�tzlich privatrechtlich sichern sollte, nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Die Pflicht des Beschwerdegegners ergibt sich allein aus dem �ffentlichen Recht.
b) Der Beschwerdegegner sieht in der Anordnung des Abbruchs des alten Wohnhauses ebenfalls einen Verstoss gegen Treu und Glauben. So habe er beim Erwerb des Hofs nicht mehr mit der Durchsetzung des Abbruchbefehls rechnen m�ssen. Dies ergebe sich einmal daraus, dass der Gemeinderat nach der Ablehnung des Eintrags der Dienstbarkeit durch das Grundbuchamt auf eine anderweitige Sicherstellung der Abbruchverpflichtung verzichtet habe. Zudem habe er den rechtswidrigen Zustand w�hrend fast zwei Jahren tatenlos hingenommen.
Eine l�nger dauernde beh�rdliche Tolerierung eines rechtswidrigen Zustands kann zwar unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben einer sp�teren Beseitigungs- oder Wiederherstellungsverf�gung entgegenstehen. Doch ist eine solche Situation nur mit Zur�ckhaltung anzunehmen. Nach der Rechtsprechung kommt ein Abbruch aus Gr�nden des Vertrauensschutzes bloss dann nicht mehr in Frage, wenn die Beh�rden die rechtswidrigen Geb�ude oder Geb�udeteile zuvor �ber Jahre hinweg geduldet hatten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt h�tten kennen m�ssen (BGE 107 Ia 121 E. 1c S. 124).
Im vorliegenden Fall h�tte W.________ das alte Bauernhaus bis im Oktober 1993 abbrechen m�ssen. Die Verf�gung des Gemeinderats erfolgte am 16. Dezember 1994, also rund 1 1/4 Jahre sp�ter. Von einer �berm�ssig langen Zeitspanne kann nicht gesprochen werden, zumal im Dezember 1993 der Verkauf an den Beschwerdegegner stattfand, was ein gewisses Zuwarten beim Erlass einer Abbruchverf�gung nahelegen mochte. Ebenso wenig kann der Beschwerdegegner aus der Tatsache, dass der Gemeinderat nach der Abweisung des Grundbucheintrags keine weiteren Schritte unternahm, einen Verzicht auf den Abbruch des alten Wohnhauses ableiten. Der Gemeinderat hatte dazu keinen Anlass, da die Pflicht zum Abbruch auch �ffentlichrechtlich verf�gt war. Der vom Gemeinderat verf�gte Abbruch verst�sst somit nicht gegen Treu und Glauben.
5.- Aus diesen Gr�nden ist die Beschwerde des Bundesamts f�r Raumentwicklung gutzuheissen und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug vom 5. Dezember 2000 aufzuheben. Zugleich ist das Wiedererw�gungsgesuch des Beschwerdegegners vom 4. Januar 1995 abzuweisen, und die Abbruchverf�gung des Gemeinderats Risch vom 16. Dezember 1994 ist, soweit sie den Beschwerdegegner betrifft, unter Ansetzung einer neuen Frist zu best�tigen.
Bei diesem Ausgang sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). �ber die Kosten und allf�llige Entsch�digungen im vorinstanzlichen Verfahren hat das Verwaltungsgericht gest�tzt auf die Erkenntnisse des vorliegenden Urteils neu zu befinden.
1.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug vom 5. Dezember 2000 aufgehoben.
Das Wiedererw�gungsgesuch des Beschwerdegegners vom 4. Januar 1995 wird abgewiesen. Die Abbruchverf�gung des Gemeinderats Risch vom 16. Dezember 1994 wird best�tigt, soweit sie den Beschwerdegegner betrifft, unter Ansetzung einer Frist f�r den Abbruch bis am 30. November 2001.
2.- Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 3'000.-- wird dem privaten Beschwerdegegner auferlegt.
3.- Das Verwaltungsgericht hat �ber die Tragung der Kosten und allf�llige Parteientsch�digungen im vorinstanzlichen Verfahren neu zu befinden.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Risch sowie dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 34
 Art. 103
 Art. 48
 Art. 52
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 34
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 16
 BGE