Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4712-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHAMP-20-10-10-20170104
Timestamp: 2020-08-06 20:03:56+00:00

Document:
BIC - Champ d'application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables | Bofip-impots.gouv.fr
Version en vigueur du 04/01/2017 à aujourd'hui Version en vigueur du 12/09/2012 au 04/01/2017
BIC - Champ d'application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables
Aux termes mêmes du 1° du I de l'article 35 du code général des impôts (CGI), présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.
Conformément à la règle générale posée au 1° du I de l'article 35 du CGI, les opérations doivent présenter un caractère habituel et procéder d'une intention spéculative.
Pour l'application de ce régime, il n'est pas nécessaire que l'activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel ni même à titre principal (RM Le Guen n° 88380, JO AN du 2 mai 2006 p, 4698).
En cas de difficultés, un examen de la jurisprudence rendue par le Conseil d'État pour l'application du 1° du I de l'article 35 du CGI peut apporter d'utiles éléments de comparaison. Un aperçu de la jurisprudence et de la doctrine est présenté au BOI-BIC-CHAMP-20-10-20.
L'intention spéculative - l'intention de revendre - s'apprécie au moment de l'achat ou de la souscription et non à celui de la revente (CE, arrêt du 2 juin 2006, n° 266507) ; aussi les raisons qui ont pu déterminer les aliénations importent peu : aliénations volontaires ou forcées, expropriations, difficultés de trésorerie, vente à perte, modification des statuts.
- opérations nombreuses et fréquentes (CAA Nantes, arrêt du 22 décembre 1993, n° 92 - 204 et CAA Paris, arrêt du 16 juin 1994, n° 91-851) ;
- profession du vendeur (CE, arrêt du 21 février 1951 ; CAA Lyon, arrêt du 8 novembre 1995, n° 92-510 ; CAA Bordeaux, arrêt du 30 avril 1996, n° 94-667) : le marchand de biens est toutefois autorisé à apporter la preuve que les biens vendus n'étaient pas compris dans le stock immobilier sur lequel porte son négoce (CE, arrêt du 2 octobre 1981, n° 25405 ; CE, arrêt du 17 mai 1995, n° 133008) ;
Les critères d'appréciation du caractère habituel des opérations et de l'intention spéculative du cédant, tels que définis ci-dessus s'appliquent, mutatis mutandis, aux entreprises industrielles et commerciales.
En ce qui concerne ces entreprises, la question qui se pose est celle de savoir si les immeubles sont compris dans le stock immobilier de l'entreprise ou constituent au contraire des moyens permanents d'exploitation faisant partie de l'actif immobilisé. Sur ce point il convient de se reporter au BOI-BIC-CHAMP-20-10-30.
Le caractère habituel des opérations et l'intention de revendre sont, le plus souvent, révélés par la définition de l'objet social donnée par les statuts (CE, arrêts du 16 janvier 1931, 17 mars 1951 et 30 avril 1954). Si les circonstances de fait sont également à prendre en considération, les dispositions du pacte social ont une importance primordiale, et c'est seulement dans l'hypothèse où l'activité réelle de l'entreprise ne correspond pas aux statuts que la présomption résultant de ces derniers doit être écartée (BOI-BIC-CHAMP-20-10-20).
Mais la circonstance que les statuts ne prévoient pas la réalisation d'opérations immobilières ne saurait exclure que la société puisse être regardée comme un marchand de biens si les faits démontrent, par ailleurs, que les deux conditions d'habitude et d'intention de revendre sont réunies. Ainsi, la condition d'habitude se trouve suffisamment établie par la continuité et le grand nombre des cessions et l'intention de revendre s'apprécie lors de l'achat initial (CAA Nantes, arrêt du 2 décembre 1992, n°91-634).
Les associés des sociétés relevant de l'impôt sur le revenu au titre des BIC et les sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés sont, en tout état de cause, imposables à raison des gains qu'ils réalisent sur des biens visés au 1° du I de l'article 35 du CGI. Mais le point de savoir si les opérations correspondantes entrent dans les prévisions de cet article est néanmoins important au regard de la qualification des gains réalisés : gains sur les éléments du stock ou plus-value sur éléments de l'actif immobilisé (cf. I-B-1 § 80).
De même, l'achat d'un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots suffit à caractériser la condition d'habitude au sens du 1° du I de l'article 35 du CGI (CE, arrêt du 12 juin 1992, n°s 67 758 et 67 759).
En revanche, ne peut être qualifié de marchand de biens, le contribuable qui, s'il a procédé à de nombreuses acquisitions de parts de SCI au cours d'une période de cinq ans, n'a fait qu'une seule revente importante et une autre revente de faible importance, alors qu'au vu des éléments du dossier, la cession de deux parts de golf et de trois parts d'un port de plaisance se rattache à une simple gestion patrimoniale (CE, arrêt du 13 juin 1990, n° 71 477).
Par ailleurs, ne peut être regardé comme ayant acheté habituellement des immeubles en vue de les revendre, un contribuable qui, en l'espace de quinze ans, a procédé à vingt trois acquisitions d'immeubles ou de parts de SCI mais qui n'a effectué, dans le même temps, que deux opérations de revente dont l'une à caractère familial et qui, ensuite, au cours des années litigieuses, n'a opéré qu'une seule cession de trois appartements (CAA Nancy, arrêt du 9 juillet 1991, n° 90-107).
De même, un contribuable qui n’a réalisé qu’une seule opération de construction, comprenant un cabinet médical et six appartements, et a procédé par la suite à la vente des appartements en plusieurs fois sur trois ans ne peut être regardé comme s’étant livré à une activité de marchand de biens. En effet, bien qu’elle soit réalisée à des fins spéculatives, l’opération ne revêt pas un caractère habituel (CAA Bordeaux, arrêt du 30 décembre 1993, n° 92-285).
- et plus généralement toute opération par laquelle une personne ou une société, ayant acquis à titre onéreux un immeuble en vue de le revendre, en réalise l'aliénation (CE, arrêt du 19 mai 1933 n° 24640).
B. Mutations à titre gratuit - Règle de la non-opposabilité des donations entre vifs
Les mutations à titre gratuit ne constituent pas des cessions imposables au sens du 1° du I de l'article 35 du CGI.
Cette règle concerne, notamment, les opérations réalisées par les marchands de biens et assimilés et par les lotisseurs (CGI, art. 35, I-1° et 1°bis-3° et 4°).
Toutefois, par mesure de tempérament, il a paru possible d'admettre que seules, en principe, les donations intervenues depuis le 1er janvier 1963 (date d'entrée en vigueur de la loi de finances n° 63-1241 du 19 décembre 1963 pour 1964) peuvent tomber sous le coup desdits articles.
Lorsque l'administration invoque son inopposabilité, la donation est réputée inexistante pour l'application du I de l'article 35 du CGI.
- sur des titres de sociétés civiles ou de sociétés en nom collectif ayant pour objet la construction et la vente d'immeubles (CAA Lyon, arrêt du 8 novembre 1995, n° 92-510 ; CAA Bordeaux, arrêt du 30 avril 1996, n° 94-667) [cf. notamment, CGI, art. 239 ter] ;
Toutefois, le Conseil d'État a jugé que ne peut être considérée comme une société immobilière au sens du 1° du I de l'article 35 du CGI, une société à objet agricole pour le seul motif qu'elle est propriétaire d'un domaine de 106 hectares (CE, arrêt du 23 avril 1980 n° 9845).
Les sociétés dotées de la transparence fiscale au sens de l'article 1655 ter du CGI étant réputées inexistantes pour l'application des impôts directs et des droits d'enregistrement, la cession de leurs titres est réputée porter directement sur les biens représentés par les titres.
De la même manière, constitue un stock l'immeuble acquis par une société en vue de la revente dès lors que la société peut être regardée comme ayant poursuivi son activité de marchand de biens, même si cet immeuble a été transféré à l'actif immobilisé (CAA Paris, arrêts du 10 juillet 1990, n° 89-762 et 89-763).
En effet, en l’absence de circonstances particulières justifiant qu’elles sont effectuées pour satisfaire des besoins familiaux ou personnels, les opérations immobilières réalisées par un marchand de biens sont présumées faire partie de son négoce et, à ce titre, doivent être portées au compte de stock de l’entreprise (CAA Lyon, arrêt du 8 novembre 1995, n° 92-510).
De même, les parts d’une société en nom collectif ayant pour objet de réaliser des opérations d’acquisition, de rénovation, de vente et de location d’immeubles et détenues uniquement par des marchands de biens doivent être regardées comme des parts de société immobilière. Par suite, ces parts ne doivent pas être considérées comme des éléments de l’actif immobilisé mais comme faisant partie du stock immobilier (CAA Bordeaux, arrêt du 30 avril 1996, n° 94-667).
Le Conseil d'État s'est également prononcé sur le cas d'une société qui ne s'est pas bornée à revendre purement et simplement son immeuble, bien social qu'elle avait cessé d'exploiter à la suite d'un sinistre mais qui, au contraire et comme ses statuts le lui permettaient, a conçu et dirigé une série d'opérations de reconstruction, d'aménagement et d'agrandissement réalisées tantôt directement pour son compte, tantôt pour le compte des acquéreurs des droits immobiliers vendus par elle ; jugé qu'une entreprise de cette nature, nonobstant la circonstance que la société se soit ensuite dissoute et liquidée, ressortit à l'activité, visée au 1° du I de l'article 35 du CGI, d'un marchand de biens qui écoule un stock immobilier et ne saurait s'analyser comme une cession en fin d'exploitation d'éléments d'actif immobilisé (CE, arrêt du 19 janvier 1966, req n° 51846, RO, p. 27 ; cf. également dans le même sens, l'arrêt du 4 mai 1966, req n° 57056, RO p. 153).
En conséquence, les revenus afférents à ces immeubles faisant partie du stock immobilier -et les charges correspondantes- doivent être retenus pour la détermination du bénéfice imposable: les plus-values réalisées lors des ventes qui ne constituent pas des cessions d'éléments d'actif mais des cessions d'immeubles en stock sont donc soumises à l'impôt dans les conditions de droit commun sans pouvoir bénéficier du régime fiscal des plus-values professionnelles prévu aux articles 39 duodecies et suivants du CGI.

References: l'article 35
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 35
 § 80
 l'article 35
 l'article 35
 art. 35
 l'article 35
 art. 239
 l'article 35
 l'article 1655
 l'article 35