Source: https://www.scribd.com/doc/30358869/Contratos
Timestamp: 2017-11-21 20:35:54+00:00

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Uploaded by Anderson Pita Gouveia
TEMA 1 LA VENTA
De conformidad con el artículo 1474 del c.c. La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. La venta pura y simple de un objeto determinado no es obligacional; podríamos enmarcarla en el artículo 1.161 c.c. En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado y la cosa que da a riesgo y peligro del adquiriente aunque la tradición no se haya verificado. En la venta pura y simple de una cosa determinada la propiedad se transmite o transfiere automáticamente (efecto real de la venta) desde que las partes están de acuerdo en precio y cosa. El origen de la venta lo podemos resumir en cuatro aspectos: • La propiedad individual. • La permuta. • El invento de la moneda.
La seguridad de que la propiedad se transmite por el simple consentimiento legítimamente manifestado.
IMPORTANCIA DE LA VENTA:
Importancia económica: Porque mediante ella se hacen operaciones comerciales que van desde céntimos (compra una caja de fósforos) hasta compras por millones de bolívares (comprar un avión).
Importancia Jurídica: Nadie se libra de este hecho que constituye la venta. Pero también existe otra Importancia Jurídica y es que la venta es un contrato paradigma (modelo). Cuando en otros contratos existen lagunas jurídicas se recurre al contrato de venta. Un ejemplo lo tenemos en la PERMUTA. Art. 1563 c.c. “Las demás reglas establecidas para el contrato de venta se aplican al de la permuta”. ¿Qué es lo que está diciendo el Legislador? Que las lagunas que surjan en la Permuta se llenarán con lo dispuesto en el contrato de venta.
CARACTERÍSTICAS DE UN CONTRATO DE VENTA:
1. ESENCIALES: Transferencia de la propiedad de una cosa o derecho. No puede haber transferencia en nuestro derecho positivo moderno en el cual la finalidad ultima o efecto Terminal no sea la transferencia de un derecho de propiedad. El hecho de que ocurra la transferencia de un derecho no supone necesariamente que esta ocurra en el momento en que se perfecciona el contrato, se opera la transferencia en la venta de cosas determinadas y existentes en el momento de celebrarse el contrato, sin
embargo existen una serie de hipótesis en que la transferencia de la propiedad ocurre en un tiempo posterior. En la venta de las cosas en general en las cuales la transferencia de la propiedad no puede ocurrir sino cuando las cosas se individualizan y especifican. La venta de las cosas futuras, si la cosa no existe para el momento del perfeccionamiento del contrato, el contrato es válido, pero esta sometido a la condición de que la cosa tenga existencia, si la cosa no llega a tener existencia el contrato es nulo. La venta con reserva de dominio la transferencia queda propuesta a una hipótesis posterior que es el pago de la última cuota por parte del comprador. El pago del precio este es el elemento característico de todo contrato de venta y debe ser necesariamente en dinero y que debe tener una serie de características, tales como: Debe ser serio, determinado o determinable y debe ser de común acuerdo entre las partes. 2. GENERALES: • La venta es un contrato bilateral que las partes se obligan recíprocamente. • La venta es un contrato oneroso y en consecuencia cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente. • La venta es un contrato consensual ya que se perfecciona con el solo consentimiento de las partes, lo que no excluye que la ley en ciertos casos requiere del cumplimiento de algunas formalidades para darle el contrato oponibilidad frente a terceros, como ocurre con la venta de bienes inmuebles, que para ser eficaz, respecto de los terceros requiere como requisito indispensable el registro del documento de compraventa en la oficina subalterna correspondiente. • La venta es un contrato aleatorio porque depende la ventaja de un hecho casual.
DIVISIÓN DE LA VENTA:
• Venta pura y simple, la que se produce con el consentimiento de las partes. (Dando y dando). • Venta bajo condición, término y modalidad.
De bienes muebles: Al peso, cuenta y medida. En alzada o en globo. Al gusto Sujeta a ensayo previo. De bienes inmuebles: Por cabida Por en alzada o en globo.
La venta con efectos reales, la transmisión de la propiedad se realiza de inmediato con la simple emisión del consentimiento, el efecto que tiene ese contrato es el de hacer nacer en el comprador un derecho real que no es otro que el derecho de propiedad. (Eficacia real) En el caso de la venta PURA Y SIMPLE. La venta con efectos obligacionales, la transmisión de la propiedad se realiza en un momento posterior o sea que no hay derecho real todavía en el patrimonio del comprador, sino que lo hay es un derecho de crédito que se convertirá en un futuro en un derecho real como lo es el derecho de propiedad, para el comprador como ocurre en la venta con reserva de dominio.
CONTENIDO DE LA VENTA:
El artículo 1.141 c.c. dice: Las condiciones (elementos) requeridas para la existencia del contrato son: • • • Consentimiento de las partes. Objeto que pueda ser materia de contrato. Causa lícita.
De este artículo se infiere que las condiciones allí enunciadas son las necesarias para la existencia o validez de cualquier contrato en general. Pero además de estas condiciones del Art. 1.141 c.c. para el caso de la venta tenemos: • • La transferencia de la propiedad de una cosa o derecho y El pago del precio en dinero.
Luego, el contenido de la venta lo constituyen los elementos indispensables o necesarios para su formación. Dicho en otras palabras. El contenido en la venta, es el conjunto de elementos y procesos que constituyen el fundamento de la existencia y desarrollo de las cosas.
CLASIFICACIÓN JURÍDICA DE LA VENTA:
Por cuanto el Legislador determina a la venta como “ESPECIE” del “GENERO CONTRATO” (Art. 1474 c.c.) esa inclusión en una clase de mayor extensión nos permite, también, considerarla repartida o distribuida de acuerdo con la semejanza que tenga con otros contratos, y así, decir que ella forma parte de los siguientes grupos de contratos: La venta es un contrato: o o o o Bilateral. Oneroso. Consensual. De ejecución instantánea, o de tracto sucesivo, etc.
Para la clasificación de la venta, lo que hemos hecho es atender a los caracteres comunes que ella tiene, en relación con otros contratos que tienen los mismos caracteres comunes.
TEMA 2 FORMACIÓN DE LA VENTA: INCAPACIDADES PARA VENDER Y COMPRAR:
o La primera es la que establece nuestro ordenamiento jurídico, al decir que entre marido y mujer no puede haber venta de bienes ya las razones o motivos en que se ha sustentado nuestra legislación para mantener esa prohibición es en primer lugar para evitar el abuso de influencia de un cónyuge sobre otro, ya que podría llevarlo a consentir en condiciones desfavorables. o Para evitar donaciones irrevocables encubiertas que hacen ineficaz la norma establecida en el código civil, especialmente en el articulo 1451 c.c. “Las donaciones entre cónyuges son siempre revocables por la sola voluntad del donante, manifestada expresamente en la misma forma en que hayan sido realizadas aquellas la revocatoria deberá ser notificada por el donante al donatario o a sus herederos. o Para evitar fraudes a los derechos de los acreedores cuando hacen ventas simuladas del cónyuge deudor al otro. o Cuando para evitar donaciones por más de la cuota disponible, simulada bajo la forma de ventas en perjuicio de los eventuales herederos, Ver artículo 1481 c.c. “Entre marido y mujer NO puede haber venta de bienes”
SUPUESTOS DE LA INCAPACIDAD:
o Que exista un matrimonio válido. o Que la operación sea una venta en sentido estricto, de esta forma no se impide que se adjudique a un cónyuge derechos del otro, en el caso de la partición de bienes, ni impide tampoco que un cónyuge adquiera bienes del otro en un remate judicial.
OTRAS INCAPACIDADES: Ver Art. 1482 c.c.
o No puede comprar ni aún en subasta pública el padre y la madre, los bienes de los hijos sometidos a patria potestad. (Con autorización de un Juez de menores se puede dar este caso). o Los tutores, protutores y curadores, sobre los bienes de las personas sometidas a la tutela, pro tutela o cúratela. o Los mandatarios, administradores o gerentes, sobre bienes que estén encargados de vender o hacer vender. o Los Empleados Públicos, sobre los bienes de la Nación o de los Estados o de los Establecimientos de cuya administración estuvieren encargados.
o Los Magistrados, Jueces, fiscales, y secretarios de los Tribunales, sobre los derechos o acciones litigiosos de la competencia del Tribunal del que forman parte.
Fundamento de estas incapacidades: El fundamento de estas incapacidades en los cuatro primeros casos es evitar posibles conflictos de intereses y en el último caso, el de garantizar la imparcialidad de la administración de justicia. Condiciones requeridas para la incapacidad: Son las señaladas expresamente en el artículo 1482 c.c. Sanción a la violación de la incapacidad: Es objeto de discusión. Sabemos que cuando un contrato viola una norma que tutela intereses privados acarrea nulidad relativa y cuando viola intereses públicos acarrea una nulidad absoluta. EXCEPCIONES: El mismo artículo 1482 c.c. señala tres excepciones para las personas afectadas por su disposición de prohibición de compra de bienes a que hemos hecho referencia. Las cuales son: • Cuando se trata de acciones hereditarias entre coherederos. • Cuando se trata de cesión en pago de créditos. • Cuando se trata de garantía de los bienes que ella posee.
(OJO) PACTO DE LA CUOTA LITIS. Ver Art. 1482 c.c. Último aparte.
Consiste en al acuerdo entre el cliente y su abogado mediante el cual éste ultimo consciente que sus honorarios profesionales les sean pagados con una parte de lo ganado en el litigio. Es aquel que no puede celebrar ni por si mismos, ni por medio de otra persona los abogados con sus clientes en que vaya inmersa un contrato de venta, donaciones, permuta u otro semejante, sobre las cosas comprendidas en las causas a que prestan su Ministerio. Es contrario a la ética profesional y favorable a la explotación del cliente por su abogado o procurador, cobrando una suma mayor o menor conforme sean las resultas del juicio. Los supuestos de incapacidad y por consiguiente la existencia de este pacto son: • • Que una de las partes sea abogado o procurador. Que la otra parte sea su cliente.
• Que el contrato verse sobre cosas comprendidas en la causa en que el abogado preste sus servicios o sea que exista un litigio. • Que el contrato se refiera a una venta, donación, permuta u otro contrato o pactos traslativos de la propiedad u otro derecho. NOTA: No existe pacto de quota litis por el solo hecho de tomar en cuenta el valor de la cosa litigiosa para fijar el monto de los honorarios profesionales del abogado. LA SANCIÓN: es la nulidad relativa del contrato. Existen sentencias recientes que declaran la nulidad absoluta del pacto, que podría invocar el propio abogado o procurador.
OTRAS INCAPACIDADES:
o Las Naciones Extranjeras como personas jurídicas no pueden adquirir inmuebles en el territorio nacional con la excepción de los edificios de sus embajadas, previo permiso en cada caso del Presidente de la República otorgado a través del Ministerio de Relaciones Exteriores o Chancillería.
o Incapacidades de los Institutos de Manos Muertas, que como no pueden adquirir
inmuebles a ningún titulo, es obvio que no pueden comprarlos. Ver Art. 1141 c.c.
INCAPACIDADES PARA VENDER (LO QUE NO SE PUEDE VENDER).
o Cuando pesa prohibición de enajenar y gravar el inmueble de que se trata. o Cuando sea embargado el bien en cuestión. o Cuando sea declarado en quiebra o atraso el titular. o Cuando este ha hecho sesión de bienes.
El Código Civil señala dos disposiciones expresas de prohibición de venta de cosas futuras: • Art. 1156 c.c. “No se puede renunciar una sucesión aún no abierta, ni celebrar ninguna estipulación sobre esta sucesión, ni aún con el consentimiento de aquél de cuya sucesión se trate. LA SUCESIÓN SE ABRE CON LA MUERTE DEL DE CUJUS. • Art. 1484 c.c. “Es inexistente la venta de los derechos sobre la sucesión de una persona viva aún con su consentimiento” EN AMBOS CASOS, LA PROHIBICIÓN SE HACE REALIDAD POR ILICITUD.
TEMA 3 LA VALIDEZ DE LA VENTA:
Para que la venta tenga validez es necesario que se cumplan los requisitos esenciales de la misma como son la transferencia de la propiedad y el pago del precio. Si falta alguno de estos dos elementos la venta es inexistente. En cambio la venta es nula cuando se viola alguna norma de orden público o las buenas costumbres.
Es la expresión en dinero del valor de la mercancía, también podemos decir que es la contraprestación que le debe el comprador al vendedor que le ha transferido la propiedad; también podemos decir que el precio debe ser en moneda de curso legal. Pagar es satisfacer lo que se debe, extinguir una obligación, cancelar una deuda. Imaginemos una venta donde existe un sujeto “A” que es el vendedor el cual esta obligado a transferir la propiedad y un sujeto “B” que es el comprador a pagar el precio. DINERO: Es el medio de cambio. MONEDA: Es una forma de dinero acuñado. También son moneda los billetes de banco.
REQUISITOS O CARACTERÍSTICAS DEL PRECIO:
• Tiene que ser en moneda de curso legal. • Debe ser real, es decir, no puede ser simulado.
Debe ser determinado cuando aparece el precio estipulado en el contrato. Y determinable cuando el precio No aparece pero en él existen los elementos para determinarlo.
• Debe ser serio. Cuando es conmutativo, o sea, cuando el valor de la cosa se expresa en el precio, corresponde el precio al valor de la cosa. Pero pueden ocurrir dos situaciones:
Precio irrisorio que es aquel que no es serio, es mayor que el real, es Precio vil que es muy inferior al valor de cosa, pero no absurdo.
No es más que el objeto de la obligación del vendedor, la cosa en principio tiene que existir, porque no se concibe que se transfiera en propiedad una cosa que no existe. En torno a este requisito tenemos que considerar dos hipótesis: o La venta de cosas que han perecido antes de la celebración del contrato, establecido en el artículo 1485 c.c. “Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en totalidad, la venta es inexistente. Si solo ha perecido parte de la cosa, el comprador puede exigir entre desistir del contrato o pedir la parte existente, determinándose su precio por expertos. La cosa también debe ser posible y debe ser lícita.
La venta de cosas futuras.
Primer requisito: La cosa deber ser materialmente posible, es decir existir actual o eventualmente para el momento de la venta. El artículo 1485 c.c. dice “Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en totalidad, la venta es inexistente.”Pero el artículo 1161 c.c. establece que“. La propiedad u otro derecho se transmite y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado” Ejemplo: “A” le dice a “B” te vendo la moto que tengo en el estacionamiento de la Universidad. Están de acuerdo ambos en cosa y precio. Pero resulta que para ese momento un incendio acabó con la moto. En este caso no se aplica el artículo 1161 c.c. sino más bien el artículo 1485 c.c. La otra condición es que si estamos tramitando la venta y llegamos a un acuerdo en precio y cosa, y después de esto perece la cosa ella existía para el momento en que se perfecciona el contrato por lo tanto se aplica el artículo 1161 c.c. Con respecto a la VENTA DE LAS COSAS FUTURAS. Debemos decir que ello es posible, tal y como lo establece el articulo 1156 c.c. ya que el requisito de que la cosa debe ser posible, nos quiere significar que debe existir actual o eventualmente. Ejemplo La venta de una cosecha de maíz.
Segundo requisito es que la cosa debe ser lícita y estar en el comercio. Es decir no ser prohibida y estar extra-comercio. Tercer requisito que la cosa debe ser determinada o determinable, es decir, la cosa es determinada cuando es CIERTA y está bien especificada. Pero también el objeto de la venta, llamado cosa vendida, podemos determinarlo en el momento de la formación del contrato, o podemos no determinarlo en ese momento y dejar su determinación para un momento posterior, pero indicando la forma de determinarlo.
LAS COSAS QUE PUEDEN SER VENDIDAS
Todas las cosas que están en el comercio, muebles, inmuebles corporales o incorporales pueden ser materia de venta, no se pueden vender las que están fuera del comercio y ciertos derechos unidos exclusivamente a la persona, como los derechos de usufructo, uso y habitación. También se puede vender las cosas futuras y hasta la esperanza de adquirir una cosa o derecho. Un agricultor podrá vender una cosecha futura, pero dicha transacción estará sujeta a condiciones sobrentendidas. En cambio se negocia meramente la esperanza cuando verbo y gracia un pescador vende el resultado que obtenga de tirar las redes al mar, esta será una venta aleatoria, el comprador esta obligado a pagar el precio estipulado aunque nada traigan las redes de pesca.
LAS COSAS QUE NO PUEDEN SER VENDIDAS: VER ARTÍCULOS 1483 AL 1485 c.c.
La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona. (OJO) Ejemplo: Un sujeto (A) lega por testamento un inmueble a un sujeto (B), pero posteriormente el sujeto (A) rehace el testamento y le deja el inmueble a un sujeto (D). El sujeto (B) que no conoce el nuevo testamento vende el inmueble a un tercero llamado sujeto (C). ¿Que pasa aquí? El comprador de la cosa ajena tiene dos posibilidades: • Demandar la anulabilidad del contrato. Art. 1483 c.c. • Esperar la actuación de su vendedor o la acción del verdadero propietario.
¿CUÁL ES EL FUNDAMENTO DE ESTA ACCIÓN DE ANULABILIDAD?
El comprador de buena o mala fe siempre tiene la acción de nulidad relativa o anulabilidad. Ya sabemos cual es la acción, la anulabilidad del contrato sea de buena o mala fe. La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor. Es inexistente la venta de los derechos sobre la sucesión de una persona viva, aun con su consentimiento. Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en totalidad, la venta es inexistente. Si solo ha perecido parte de la cosa, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pedir la parte existente, determinándose su precio por expertos.
VENTA DE COSA FUTURA:
En el artículo 1156 c.c. Estipula: Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposición especial en contrario. De manera que no es necesario que la cosa vendida tenga existencia actual; puede existir también el futuro, como sería el caso de la venta de una cosecha de maíz que todavía no se ha cosechado y recolectado.
VENTA ALEATORIA:
En un caso particular de la venta de cosas futuras. Estas tienen lugar cuando el precio es debido aún cuando la cosa no llegue a existir. Es cuando el comprador ha conocido y aceptado la eventualidad que representa para él la no supervivencia de la cosa; Cuando es el comprador quien acepta el riesgo.
VENTA DE COSA PERECIDA:
El artículo 1485 c.c.
TEMA 4 OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
El artículo 1486 c.c. “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida” Se refiere específicamente a dos obligaciones que tiene el vendedor: • • La obligación de hacer la tradición de la cosa. La obligación de saneamiento.
El articulo 1487 c.c. establece: “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador. Según este articulo el vendedor lo que entrega al comprador es la posesión de la cosa vendida pero debemos decir que el vendedor no pone la posesión de la cosa vendida. El vendedor entregaba la cosa y a su vez entregaba la propiedad y la posesión. Esto quiere decir que el vendedor esta en la obligación de poner al comprador en posesión de la cosa que ha comprado y garantizarle que esa posesión sobre la cosa la va a poder ejercer en forma pacifica, útil y sin ser perturbado por nadie; que la persona del comprador se va a poder apoderar de la cosa de manera real y efectiva al igual que la utilidad que le brinda y eso es lo que denominamos saneamiento.
NOCIÓN DE LA TRADICIÓN:
La tradición es el acto de entrega material al cargo del vendedor que retiene la cosa vendida, no por un hecho ni un derecho de posesión sino para dar cumplimiento total a su obligación de dar.
EL OTORGAMIENTO DEL INSTRUMENTO DE PROPIEDAD
Tiene dos finalidades: • Efectos contra terceros, es decir, que una vez Registrado el Documento, no sólo la venta debe ser respetada por el comprador y el vendedor, sino por todos. • Y la segunda finalidad es que con el acto de otorgamiento se realiza la tradición de la cosa. Ejemplo: “A” le vende un inmueble a “B”, ambos convienen en otorgar el Documento de venta con posterioridad, pero “A” deja que “B” se mude al inmueble. Nos preguntamos: ¿Se ha verificado o no la tradición? Pues sí se ha verificado, en virtud del Art. 1487 c.c. que es la norma general, dice “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.”
OBLIGACIÓN DE HACER LA TRADICIÓN DE LA COSA:
Cuando un vendedor lo que persigue es salir de la propiedad de la cosa para obtener un precio, cuando un comprador compra, lo que quiere es que la cosa se incorpore a su patrimonio. No es posible que una persona se complazca con adquirir la propiedad de una cosa sin que exista una tradición física. Cuando uno va comprar una cosa lo que quiere es que se la entreguen y está entrega de esa cosa es lo que constituye la
obligación de hacer la tradición de la cosa por parte del vendedor, se requiere entonces que el vendedor entregue la cosa en sentido material.
FORMAS DE HACER UNA TRADICIÓN:
Para esto tenemos que distinguir si la cosa objeto del contrato es un bien inmueble, mueble o incorporal.
• LA TRADICIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES; por el mismo hecho de no
poderse trasladar de un sitio a otro sin sufrir menoscabo, tenemos que hacer esa hacer de esa tradición con lo que se llama otorgamiento de la escritura. La cual debe ser debidamente registrada en el la Oficina Subalterna de Registro Publico correspondiente a la circunscripción donde se encuentra el inmueble y cumplimiento con las formalidades exigidas por la Ley. Existen dos criterios, los que opinan que la tradición se verifica cuando se autentica el documento y otros que opinan que es necesario realizar el registro de la Tradición.
• LA TRADICIÓN DE LOS BIENES MUEBLES y de conformidad con nuestro
ordenamiento jurídico se hace con al entrega de real de ellos, ya que los bienes muebles si son susceptibles de mudanza física en el espacio. Entregando las llaves de los edificios donde se encuentran los bienes.
• LA TRADICIÓN DE COSAS INCORPORALES. El artículo 1490 c.c. “La tradición
de cosas incorporales se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor” Ejemplo: Tengo una acreencia con un hermano por Bs. 5.000,00 pero no tengo ningún comprobante firmado. Pues bien, no podré vender ese derecho de crédito (cosa incorporal) por carecer del título que me acredita como acreedor de ese bien. Se hace de dos formas: • Con al entrega al comprador de los títulos que comprueban la existencia del derecho. • Si no existe titulo la tradición se hace dejando que el comprador ejerza el derecho comprando con consentimiento del vendedor.
GASTOS DE TRADICIÓN:
Si las partes nada han acordado respecto a los gastos de la tradición estos son de cuenta del vendedor, salvo las escrituras y demás accesorios de la venta que son a cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte no si hay convención en contrario, El artículo 1491 c.c. “Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte si no hay convención en contrario”.
LUGAR DONDE DEBE HACERSE LA TRADICIÓN:
Debe efectuarse en el lugar convenido entre las partes y en caso contrario en lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta si no se ha estipulado otra cosa, Articulo 1492 c.c. “La Tradición debe hacerse en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta, sino se ha estipulado otra cosa”.
DERECHO Y EXCEPCIÓN DE QUE GOZA EL VENDEDOR EN LA ENTREGA:
Este derecho está plasmado en la disposición legal estipulada en el Artículo 1493 c.c. “El vendedor que no ha acordado plazo para el pago no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio. Tampoco esta obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio, a menos que se dé caución de pagar en el plazo convenido.”
TEMA 5 EL SANEAMIENTO:
Es una garantía de hecho y de derecho por el cual el vendedor es garante de la posesión de que disfruta el comprador mediante el saneamiento el comprador entra en la posesión real y material de la cosa que ha comprado, pero no le bastaría al comprador entrar en la posesión real de la cosa sino hay garantía por parte del vendedor de que el comprador va a tener la posesión en forma pacifica y útil, de que valdría al comprador tener la posesión de la cosa si un tercero viene a reivindicar o que pierda la cosa si su utilidad por un vicio que haga inútil o ineficaz para el fin de que él la quiere y es por eso que la obligación de saneamiento consiste en garantizar al comprador la posesión pacifica y la posesión útil de la cosa vendida. Desde este punto de vista el saneamiento tiene un doble aspecto: • • El aspecto de la posesión pacifica. El aspecto de la posesión útil.
Dicho en otras palabras, la obligación de saneamiento es promovida por una doble causa la evicción y los vicios ocultos. Los autores al definir la evicción han tomado dos posiciones, que si bien es cierto no son contrarias, no es menos cierto que difieren un poco. Para algunos es evicción cuando se pierde la posesión por parte del comprador como consecuencia de la ejecución de una sentencia judicial, es decir, que para ellos no hay evicción hasta tanto no se ejecute contra el comprador una sentencia judicial que lo prive de la posesión. Otra corriente un poco más elástica opina que no es necesario esperar que se produzca una sentencia judicial, sino que basta que se le prive con cualquier otro acto por parte de un tercero de la posesión de la cosa al comprador, si se ejerce una acción reivindicatoria y se obtiene una medida preventiva bastaría que se practicara esa medida para que se considere que el comprador ha sufrido evicción; esta es la posición que acoge nuestra jurisprudencia. Como quiera que la obligación de saneamiento nada tiene que ver con el orden público y las buenas costumbres, las partes son en su convención libre de aumentar o disminuir esta obligación Ver artículo 1505 c.c. “Los contratantes pueden, por convenios particulares, aumentar o disminuir el efecto de esta obligación legal y convenir también en que el vendedor quede libre de ella. Hay dos formas de relevar al vendedor de la obligación de saneamiento. • Cuando las partes se limitan a decir en el contrato que el vendedor no tiene la obligación de saneamiento, en este caso el vendedor queda únicamente obligado a devolver el precio de la negociación en virtud de que nadie se puede enriquecer a costa de otro. • Es mediante la cláusula a todo riesgo, es decir que el comprador manifiesta que él esta comprando la cosa con todos los riesgos que le puedan sobrevenir, en este caso el vendedor no queda obligado absolutamente a nada en el caso de que el comprador sufra evicción.
SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN TOTAL O PARCIAL:
La evicción es total cuando el comprador sufre el despojo de toda la cosa vendida y existe Evicción parcial cuando el comprador pierde la posesión sobre una parte de la cosa vendida. El lapso para intentar la acción de saneamiento por evicción es de “10 años” a partir del momento que se produce la evicción.
REGLAS DEL PRECIO EN CASO DE EVICCIÓN:
Articulo 1508 c.c. “Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre el; el comprador que ha padecido la evicción tiene derecho a exigir del vendedor: • La restitución del precio. • La de los frutos, cuando está obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa. • Las costas del pleito que haya causado la evicción y las del que hubiese seguido con el vendedor para el saneamiento en lo conducente. • Los daños y perjuicios y los gastos y costas del contrato. Si la restitución de frutos hubiese impuesto al comprador como poseedor de mala fe, cesará la obligación impuesta al vendedor en el número 2 de este articulo”. Articulo 1509 c.c. “Si al verificarse la evicción, la cosa vendida se halla disminuida en valor o considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del comprador, ya por fuerza mayor, el vendedor esta, sin embargo, obligado a restituir el precio integro. Si el comprador ha sacado provecho de los deterioros que ha causado el vendedor tiene derecho a retener una parte del precio equivalente a ese provecho”. Articulo 1510 c.c. “Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la época de la evicción aún independientemente de hechos del comprador, el vendedor está obligado a pagar el exceso de valor además del precio que recibió”. Articulo 1511 c.c. “El vendedor esta obligado a rembolsar al comprador o a hacerle por quien ha reindicado el valor de la refacciones y mejoras útiles que haya hecho al fundo y a que tenga derecho” Articulo 1512 c.c. “Si el vendedor vendió de mala fe el fundo ajeno, está obligado a rembolsar al comprador de buena fe todos los gastos aún voluntarios, que éste haya hecho en el fundo.” Articulo 1515 c.c. “Si el fundo vendido está gravado con servidumbres no aparentes que no hayan declarado en el contrato y que sea de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiere conocido no habría comprado el fundo, el comprador puede pedir la resolución del contrato, a menos que prefiera una indemnización. Articulo 1517 c.c. “Cesa la obligación de sanear por causa de evicción cuando el comprador no hace notificar al vendedor la demanda de evicción en los términos señalados en el Código de Procediendo Civil y el vendedor prueba que tenia medios de defensa suficientes para ser absuelto de la demanda.
Procedimiento a seguir de acuerdo con el artículo 1517 c.c. VÍA INCIDENTAL:
Se produce en la contestación de la demanda.
Un tercero reivindicante demanda al comprador definitivamente firme o esperar tener una sentencia
TEMA 6 OBLIGACIONES DEL VENDEDOR DE SANEAMIENTO POR VICIOS O DEFECTOS OCULTOS.
Aun cuando en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que la hagan impropia. Es la obligación que tiene el vendedor de garantizarle al comprador la posesión útil de la cosa, aquí no estamos discutiendo la propiedad sino la utilidad de la cosa. Es todo aquello que hace impropia la cosa adquirida para la finalidad perseguida por el comprador. Cuando hablamos de saneamiento por vicios o defectos ocultos, se plantea la cuestión de uso y goce. Para nada se habla de la propiedad.
REQUISITOS DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR OTROS VICIOS OCULTOS:
Para que un vicio sea oculto es necesario que lleve determinados requisitos: • Debe ser oculto de verdad, en el sentido de que con una sencilla revisión que se de no se pueda constatar el vicio, porque entonces el momento de hacer la reclamación por parte del comprador tendría que ser en el momento mismo de la compraventa. • La causa del vicio debe existir en la naturaleza física de la cosa y si no existe en la naturaleza física y no forma parte de ella, por lo menos debe existir la causa para el momento en que se celebre el contrato, porque si aparece después de la celebración del contrato, el saneamiento resultara imposible de pedir al vendedor por el principio de que las cosas perecen para su dueño. • Es necesario también que se considere el vicio como oculto que sea de tal naturaleza que de conocerlo el comprador hubiera ofrecido un menor precio de allí que no se puede calificar de vicio al más pequeño defecto que tenga la cosa. • Que el vicio sea ignorado por el comprador puede ser que el vendedor lo sepa actuando de mala fe, lo que interesa es que el comprador lo ignore, que no sepa nada. Se tiende a considerar de manera confusa cuando hablamos de vicios ocultos o aparentes ya que se fijan solamente los vicios si son perceptibles a la vista, pues no cuando se habla de vicios ocultos o aparentes se está haciendo referencia a los cinco sentidos. La acción de saneamiento por vicios ocultos se traduce a un doble derecho por parte del comprador, el de resolver el contrato o quedarse con la cosa y obtener una indemnización.
Cuando el comprador escoge la vía de resolución de contrato, el debe ejercer la ACCIÓN REDHIBITORIA, en virtud de la cual se resuelve el contrato de compraventa. Volviendo la propiedad al vendedor y quedando éste obligado a restituir al comprador el precio de la negociación y de los gastos del contrato, pero si
el vendedor actúa de mala fe, si conocía la existencia de los vicios, debe restituir amen de lo anterior los daños y perjuicios que el comprador pudo sufrir.
En virtud de la ACCIÓN QUANTI MINORI, no hay resolución de contrato sino que el comprador se reserva la propiedad y a posesión sobre la cosa que ha adquirido, quedando únicamente obligado el vendedor a resarcirle los daños y perjuicios que este comprador recibió.
LAPSOS PARA INTENTAR LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.
Para establecer estos lapsos hay que distinguir si estamos refiriéndonos a bienes inmuebles, muebles o semovientes. Si se trata de bienes inmuebles la acción prescribe por un año a contar de la tradición. Si se trata de bienes muebles debe intentarse la acción dentro de los tres meses a partir de la tradición. Y si se trata de semovientes prescribe la acción a los cuarenta días a partir de dicha entrega. Ver artículo 1525 c.c. “El comprador debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en el término de un año a contar desde el día de la tradición si se trata de bienes inmuebles; Si se trata de animales debe intentarse dentro de cuarenta días y se trata de bienes muebles, dentro de tres meses. En uno u otro caso, a contar desde la entrega la acción redhibitoria, en las ventas de animales no es procedente sino por los vicios determinados por la Ley o por los usos locales. La acción redhibitoria no es procedente en los remates judiciales”.
GARANTÍA DEL BUEN FUNCIONAMIENTO:
Esta garantía existe cuando el vendedor se compromete a responder al comprador en caso de que la cosa vendida no funcione bien durante un tiempo determinado, cuando esto ocurre el comprador está en la obligación de avisar al vendedor que la cosa no está funcionando bien, para lo cual tiene un mes después que lo ha notado. Si el vendedor no cumple su obligación el comprador podrá ejercer la acción consiguiente en el plazo de un año. Un compromiso expreso o taxito por parte del comprador ya que la misma no deriva de La Ley. El comprador debe avisar al vendedor acerca del mal funcionamiento dentro de un mes después que lo ha notado para que el vendedor cumpla.
DIFERENCIA DE ESTA EVICCIÓN CON EL ERROR EN LA SUSTANCIA:
Si la persona contrata buscando una cualidad esencial, que no tiene realmente el objeto adquirido, (caso de la compra de un cuadro de Reverón, que resulto ser de Picasso), en este caso estamos frente a un error en la sustancia. Pero es posible que haya concordancia entre lo que la persona quería adquirir y lo que adquirió, pero la cosa presenta alguna circunstancia que la hace impropia para el uso a que se quería destinar, (caso de un caballo de pura sangre legítimo que presenta una anomalía para las carreras). En este último caso estamos en presencia a un vicio o defecto oculto.
RESPONSABILIDADES DEL VENDEDOR EN CASO DE CONOCIMIENTO E IGNORANCIA DEL VICIO Y PERECIMIENTO DE LA COSA VENDIDA:
ARTICULO 1522 C.C. “Si el vendedor CONOCÍA LOS VICIOS de la cosa vendida, está obligado a pagar los daños y perjuicios al comprador, además de restituir el precio” Hay que partir que la buena fe se presume, mientras que la mala hay que demostrarla. Por lo tanto, el comprador debe probar que el vendedor conocía los vicios de la cosa vendida para poder exigir el pago de los daños y perjuicios, además de la restitución del precio. ARTICULO 1523 C.C. “Si el vendedor IGNORA LOS VICIOS de la cosa, NO esta obligado sino a restituir el precio y rembolsar al comprador los gastos hechos en ocasión de la venta”.
(OJO) RESPONSABILIDAD DEL PERECIMIENTO DE LA COSA.
ARTICULO 1524 C.C. “Si la cosa que tenia vicios ha perecido por CAUSA DE SUS DEFECTOS, la perdida es de cargo DEL VENDEDOR quien está obligado a restituir el precio y hacer las demás indemnizaciones indicadas en los dos artículos precedentes; pero la pérdida ocasionada por UN CASO FORTUITO es de cuenta DEL COMPRADOR”. Se contemplan dos situaciones: • Que el perecimiento de la cosa sea por causa de sus defectos, La perdida de la cosa exime al comprador de la prueba de la mala fe. Basta aquí probar que la cosa pereció por causas de sus defectos para el vendedor quede obligado a restituir el precio ya a realizar las demás indemnizaciones. • Que la perdida sea ocasionada por un caso fortuito. Aquí es imposible la probanza de la existencia de vicios de la cosa después de su perecimiento por caso fortuito, que esta perdida es de cuenta del comprador.
TEMA 7 OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
1. Pagar el precio (se puede pagar una obligación en especie). Artículo 1.527 La
obligación del comprador es pagar el precio en el día y en lugar determinado por el contrato. La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato. (No se puede pagar cambiando una cosa por otra desvirtuaría el sentido de un contrato de compraventa esto seria lo que se llama la permuta) 2. Pagar los gastos de la negociación, autenticación y de registro, transporte si es necesario para levar la cosa del lugar donde se encuentra hasta donde quiera llevarla el comprador. 3. Recibir la cosa objeto de la venta, esta es correlativa de la relación que tiene el vendedor de hacer la tradición. Como cumpliría el vendedor su obligación de hacer la tradición de la cosa si el comprador no estuviese obligado a recibirla. El comprador debe recibirla para que el vendedor pueda entregarla, la falta de cumplimiento por parte del comprador acarrea la disolución del contrato igualmente puede pedir el cumplimiento del contrato, es decir, se obliga al comprador a recibir la cosa.
4. ¿Quién fija el precio en un contrato de compraventa? El vendedor o las partes. En el
caso que el precio lo fije un tercero y este se muere el contrato es nulo. Derecho a suspender el pago: Artículo 1.530 Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor dé garantía suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago. Ante todo debemos decir que esta norma regula la venta a crédito si fuese de contado no podría explicarse lo referente a la suspensión del pago además en esa venta a crédito si la situación que va atemorizar al comprador es una acción reivindicatoria, es porque estamos en presencia de una venta de cosa ajena. En el caso de que la acción sea hipotecaria quiere decir que el comprador no conozca del gravamen que pesa sobre el bien situación difícil pero no imposible como sería el caso de un fundo situado en 2 jurisdicciones y que se halla registrado la hipoteca en una sola de ella, haciéndose la venta en la otra jurisdicción. 5. ¿Qué derechos concede esta norma al comprador? a. La suspensión del pago por parte del comprador b. La retención del bien.
RESOLUCIÓN Y REIVINDICACIÓN EN VENTAS DE MUEBLES
Artículo 1.531 Cuando se trata de cosas muebles, La resolución de la venta se verifica de pleno derecho en interés del vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir antes que haya expirado el término para la entrega de la cosa vendida, o si, aunque se
haya presentado a recibirla, no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado plazo más largo para esto. Aquí encontramos una situación de protección al vendedor que esta incluida dentro de las obligaciones del comprador De manera que si “A” ha vendido una cosa mueble y el comprador no se ha presentado a recibirla en el término de la entrega o si se presenta y no ha ofrecido el precio también funciona la norma y de los derechos en ella consagrados los puede ejercer el vendedor. Esos derechos son la resolución de pleno derecho de la venta. ¿Cómo cumpliría el vendedor su obligación de hacer la tradición de la cosa si el comprador no estuviese obligado a recibirla? El comprador debe recibirla para que el vendedor pueda entregarla la falta de cumplimiento por parte del comprador acarrea la disolución del contrato igualmente puede pedir el cumplimiento del contrato es decir obligar al comprador a recibir la cosa. Cuando vendemos y compramos están de acuerdo en precio y cosa, sabemos que se produce la transferencia automática de la propiedad. Si el comprador se presenta como por ejemplo a recibir el bien sin ofrecer el precio el vendedor la cosa y no puede el comprador alegar ser propietario porque el vendedor le diría porque que usted no es propietario porque en virtud del articulo 1531 la venta quedó resuelta de pleno derecho Artículo 1.532 Si se ha hecho la venta sin plazo para el pago del precio, puede el vendedor, por falta del pago del precio, reivindicar las cosas muebles vendidas, mientras que las posea el comprador, o impedir que las venda, con tal que la demanda en reivindicación se entable dentro de los quince días de la entrega y que las cosas vendidas se encuentren en el mismo estado en que se hallaban en la época de la entrega Este es el único articulo del código civil queda acción reivindicatoria porque el vendedor considera que él sigue siendo el propietario que el comprador lo que tiene es la posesión
TEMA 8 RETRACTO CONVENCIONAL Y LEGAL
RETRACTO CONVENCIONAL así como el contrato de venta nace también puede terminar con el simple consentimiento de las partes y en materia de venta existe una fórmula según la cual con el sólo que hacer de alguna de las partes puede resolverse el contrato ya realizado es lo que se denomina Retracto. RETRACTO CONVENCIONAL es un pacto por el cual vendedor se reserva a recuperar la cosa vendida mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos de las reparaciones, gastos del contrato que el comprador haya hecho a la cosa. Es una facultad que se reserva el vendedor en el momento que se esta contratando la compraventa y es necesario que se haga en el mismo contrato ya que toda condición, modalidad y término es parte misma del contrato y debe establecerse dentro del mismo contrato. Si las partes tratan de establecer el pacto de retracto o de rescate con posterioridad a la redacción del documento no tendrá valor aquella cláusula, tendrá valor como opción a venta. La naturaleza jurídica del pacto de rescate es pues la: de una condición resolutoria en el sentido de que la propiedad que ha adquirido el comprador esta sujeta a volver a la propiedad del vendedor si se cumple la condición que no es otra que la de recuperar la cosa y pagar el precio por parte del vendedor. El comprador adquiere con pacto de retracto mientras no se cumpla la condición: adquiere la plena propiedad de la cosa de manera que la puede vender, hipotecar o grabar. Pero una vez que se cumpla la condición resolutoria los derechos adquiridos por los terceros caen automáticamente. El vendedor adquiere ésta en el mismo estado jurídico en que la había vendido el comprador Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
PLAZOS Y PRORROGAS
Las parte pueden establecer o no dentro de la convención el plazo durante el cual el vendedor habrá de realizar el rescate este plazo no puede ser nunca mayor a cinco (5) años, si las partes establecen mayor de 5 años, el legislador lo entiende reducido a 5 años y es una disposición de orden público que no puede ser modificada por convenio entre las partes. Una vez terminado ese plazo de 5 años las partes pueden prorrogarlo por aplicación del principio de la voluntad contractual. ¿Se puede obligar a alguien a recibir una cosa? NO, ¿Es constitucional o inconstitucional? Es inconstitucional obligar a alguien a recibir una cosa porque esta obligado el comprador de recibir la cosa objeto de la venta como se haría a través del procedimiento. El vendedor debe hacer una oferta real la cual se hace a través de un tribunal SEGURIDAD DE LOS PRESTAMISTAS ¿Por qué se hace este tipo de contrato? La propiedad pasa a manos del comprador si en el plazo estipulado no se da cumplimiento automáticamente el vendedor pierde todo derecho sobre la cosa
DERECHOS Y BENEFICIOS DE LAS PARTES CON RESPECTO A RETRACTO CONVENCIONAL
Artículo 1.541 Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos verificarlo en totalidad y por su propia cuenta. Explicación no puede ser obligado el comprador a consentir rescates parciales, sino total. Si no hay acuerdo entre ellos cualquiera de ellos puede verificarlo en totalidad y por su propia cuenta. Uno de ellos puede decir yo rescato todo y después me arreglo con los demás. Artículo 1.542 Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada uno ha vendido sólo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo entero Explicación, si cada uno de ellos esta vendiendo su cuota parte no tiene porque exigírsele a la hora del pacto retracto que cumpla con la totalidad sino de manera parcial. Artículo 1.543 Si el comprador hubiere dejado varios herederos, el derecho de retracto no podrá ejercerse sino contra cada uno de ellos y por la parte que le corresponda, sea que la cosa vendida esté indivisa o que se la haya dividido entre ellos. Si la herencia se hubiere dividido y la cosa vendida se hubiere comprendido en la porción de uno de los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el todo. Explicación si son varios y cada uno le corresponde una cuota parte se puede pedir o solicitar el retracto por cada una de las partes. Si la herencia se hubiere dividido y la cosa vendida se hubiere comprendido en la porción de uno de los herederos la acción podrá intentarse contra éste por el todo. Artículo 1.540 Si el comprador con el pacto de retracto de una parte indivisa de un fundo se ha hecho adjudicatario del fundo entero por licitación provocada contra él, podrá obligar al vendedor a rescatar todo el fundo, si quisiere hacer uso del retracto Explicación: yo soy propietario del Fundo Santa María con otra dos (2) personas más, es decir, somos tres (3) copropietarios. Yo le vendo con pacto retracto a un sujeto “D” la porción que me corresponde. Los otros dos copropietarios demanda la partición ante los tribunales competentes porque no quieren que este sujeto “D” este entre los copropietarios. La demanda es admitida y sigue su curso; de repente hay un remate judicial al final del proceso. El copropietario “C” que es el que tiene más dinero compra el fundo entero. Por licitación provocada el copropietario “C” adquiere la propiedad en su totalidad cuando vengan a rescatar la tercera parte el dueño de la totalidad del fundo le va a decir que no es la tercera parte sino la totalidad del mismo por que el fundo es indiviso.
RETRACTO LEGAL es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dación en pago con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que la cosa no pueda dividirse cómodamente y sin menoscabos. REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO LEGAL: 1. Que la cosa sea indivisa y no admita cómoda división material. 2. Que el copropietario de haya desprendido de su parte por venta o dación en pago, pues si la hubiese donado o la hubiese legado no procedería el retracto. 3. El Retracto Legal se limita a los bienes inmuebles mientras que el convencional puede referirse a toda especie de bienes.
A. Son los mismos efectos que los del Retracto Convencional; es decir, se debe rembolsar al comprador los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y las mejoras que hayan aumentado el valor del mismo y no se puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas las obligaciones. B. El retracto Legal debe ser ejercido por los comuneros en un plazo no mayor a nueve (9) días a contar de la notificación que se haga a los mismos. Este es un plazo de caducidad y que corre contra todo el mundo. Este plazo puede ser aumentado a 40 días cuando no se consigue notificar a los comuneros que tienen derecho a ejercer el retracto, bien sea por estar ausente, no presente, no tener mandatario, ni otras personas que los represente, entonces si se cuenta los 40 días después del registro de la escritura entre el comunero y el tercero. C. No es procedente el retracto legal cuando un copropietario vende su parte a otro copropietario, ya que los otros condueños no pueden pretender ni preferencia ni prorrata. La ley da el retracto solo con relación ha adquirientes extraños. Tampoco se permite cuando uno de los condueños a traspasado la propiedad de la parte que le pertenece a título lucrativo porque entonces no podrían sustituirse las mismas condiciones estipuladas; pero el copropietario tiene siempre el derecho de provocar la división para hacer sesar la comunidad.
TEMA 9 MODALIDADES DE VETA DE MUEBLE BIENES E INMUEBLES. VENTA DE BIENES MUEBLES
Nuestra legislación trae varios casos en que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se efectúa en un momento posterior a aquel de la celebración del contrato y entre estos casos tenemos:
1. LA VENTA DE COSAS SUJETAS A PESO, CUENTA O MEDIDA. Estas no son
perfectas sino hasta el momento que se pesen, cuenten o midan, y cuando se dice que no son perfectas no se está diciendo que es imperfecto el contrato porque éste ya se produjo o ya se originó, esto en virtud que se ha emitido el consentimiento lo que esta significando el legislador. Es que la propiedad no se transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece para su dueño. Artículo 1.475 Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas. Si se es propietario de un almacén y un sujeto “X” visita a éste en calidad de comprador; él quiere comprar 50 latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende. El comprador “X” le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Vendedor, porque a pesar de haber consentido la venta, no se ha pesado, no se ha contado y no se ha medido.
2. VENTA EN GLOBO EN ALZADA: El transferimiento de la propiedad opera en el
momento de la emisión del consentimiento Artículo 1.476 Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo. La venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso al número o la medida, o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para determinar el monto del precio Si se es propietario de un almacén y un sujeto “X” visita a éste en calidad de comprador; él quiere comprar la totalidad de la existencia de latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende, hay consentimiento entre el vendedor y el comprador. El comprador “X” le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Comprador, porque se consintió la venta, se está comprando en globo, no se va a pesar, ni a contar ni a medir.
VENTA DE LAS COSAS QUE SE ACOSTUMBRAN A GUSTARSE estas cosas son objetos que se venden con la condición los gusten o los prueben para conocer si la calidad de los que esta comprando es lo que desea, entonces hasta
tanto ese comprador no guste o pruebe la cosa objeto del contrato y de su aceptación en cuanto a calidad de la cosa, no se entenderá cumplido el dar, no se entenderá transmitido del vendedor al comprador. Artículo 1.477 En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso. Un vendedor de vino de marca reconocida tiene un almacén en la Av. Sucre de los Dos Caminos, viene un comprador “X” de mala fe, o aprovechador de la buena fe del vendedor le solicita al vendedor una copa de vino de unas barricas de un vino que le interesa comprar, el comprador le informa a éste que el vino esta avinagrado, no sirve, ¿Esta el vendedor aceptar el comprador? NO, porque ya se dijo anteriormente que el comprador viene con mala fe, para conseguir un mejor precio o un precio más bajo. Hay que nombrar un experto para que determine el estado de si es cierto o no lo que dice el comprador. Otro caso de una pareja que va a un restaurant a comer, y solicitan al mesonero la carta de vinos, Solicitan una botella y el mesonero se las trae. Se sirven y la dama dice que el vino no sabe bien. En este caso se puede dar la importancia en cuanto a la venta del mismo, ¿Prosperaría una situación parecida a la anterior? NO, porque se habla en este caso de una botella, en el anterior se habla de barricas, y no se va a llamar a un experto catador para que certifique el estado del vino, la dejan y no la pagan.
VENTAS DE COSAS SUJETAS A ENSAYO: hay cosas que bien sea porque está, sujetas a determinado mecanismos o porque hay que probar el material con que están hechas, se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero. Artículo 1.478 La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva El caso de la venta de una yegua que la condición que exige el comprador es que si pare un macho el la compra, en este caso se da o se juzga que el hecho siempre va a estar bajo condición suspensiva
MODALIDAD DE VENTA O COSAS DE BIENES INMUEBLES: VENTA POR CABIDA EN MATERIA DE INMUEBLES:
Sobre todo refiriéndonos a terrenos sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato de compraventa; puede que tenga menos o más medida de lo que se creían en principio las partes. Yo voy a comprar un terreno y en principio se creía que el mismo tiene un área de tantos metros y resulta que cuando se va a medir tiene menos o más metros. Es por eso que nuestra legislación a establecido algunas reglas que están plasmadas en el Artículo 1.496 El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes: Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato. Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada. Donde se trata esta situación. Si se está vendiendo un terreno que se presume mide 800 mts.2, y tiene menos se pagara el valor y si tiene mas como por ejemplo tiene el doble o sea 1600 mts.2 la ley NO me obliga a comprar el doble del área porque mi capacidad de pago; Pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.
VENTA EN GLOBO EN MATERIA DE INMUEBLES:
Cuando se compra un terreno no se especifica el precio por unidad de medida sino que se estipula en globo, se establece relación entre cada medida y cada parte del precio. Ejemplo. Cuando un comprador decide adquirir unas hectáreas de terreno y queda en acuerdo con el vendedor de pagarle 10 millones de bolívares. Se puede medir después si se quiere parcelar, pero en principio se está comprando en globo. Otro caso, es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de seguros, yo como comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de bolívares por todo el lote de carros, de esta manera se está comprando en globo.
Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. La transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato. Esto es perfectamente válido, pero esta sometido a la condición de que la cosa tenga existencia, si la cosa no llega a tener existencia la venta es nula. Ejemplo: El contrato de seguro, ya que la prestación de las partes varía según ocurra o no el riesgo asegurado. Ejemplo Un pescador ofrece el primer lanzamiento de la red de pescar a un comprador por Bs. 20 mil, es lanzada ésta y solo pesca tres sardinas y como esto depende de un alias se pierden los 20 mil bolívares. Y si es el caso contrario que en vez de sacar tres sardinas, pesca 10 langostas, el comprador sale ganando.
TEMA 10 LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO
Es el contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir a otro llamada comprador la propiedad de una cosa mueble por su naturaleza, una vez que este haya satisfecho la totalidad o el número de cuotas establecidas para el pago del precio, no obstante haberle hecho entrega de la cosa vendida. También podemos decir que es la venta en la cual por voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vencido hasta el momento que el comprador pague la totalidad o una parte determinada del precio, es decir, que el vendedor conserve y retenga la titularidad de la cosa mientras este vigente el contrato. Es un contrato que tiene relevancia jurídica desde el momento en que las partes han manifestado su consentimiento, aun cuando no se produzca la transferencia de la propiedad, el contrato es válido, es perfecto, se paga parte del precio, se hace entrega de la cosa, el uso y disfrute lo tiene el comprador pero no a título genuino, ya que no es poseedor legítimo, sino que es un poseedor precario, es un mero detentador, aun cuando corre con el riesgo.
CARACTERÍSTICA DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.
1. Constituye una protección del derecho de propiedad que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de bienes muebles a crédito con las ventajas que ello implica. 2. En la venta con reserva de dominio aun cuando el vendedor se desprende de la cosa, en cuanto la esta dando, no transfiere la titularidad siendo esta la garantía que va a tener en contra del comprador. Este último la va a usar, la va usufructuar, inclusive le va a sacar provecho económico, y podría en el momento determinado con el trabajo que él haga sobre esa cosa obtenga beneficios con los cuales él va poder pagar, haciéndose de esta manera, propietario de la cosa y por lo tanto asumiendo el riesgo. 3. El que vende con reserva de dominio queda amparado frente la posibilidad de que el comprador se insolvente, venda y haga la tradición a un tercero, ya que de esta forma la acción civil se convertiría en inútil.
4. Con esta modalidad de venta no importa a quien se le venda porque la ley le esta
dando una garantía al vendedor, antes de que surgiera esta ley, el comprador con el simple consentimiento se constituía en copropietario Artículo 1.161 En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado. Por lo tanto si la persona se insolventada o destruía la cosa el vendedor no podía valerse de nada para poder resarcir el daño que se le causaba.
REQUISITOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.
• Que se trate de una venta a crédito de una venta a crédito o a plazo. • Que se trate de una venta de un bien mueble por naturaleza (es aquella que se puede trasladar de un lugar a otro sin sufrir daños)
• Que el bien no este destinado a la reventa, manufactura o transformación, que no sean identificable • Que la transferencia este subordinada al pago del precio con el pago de la última cuota, se produce la transferencia de la cosa del vendedor al comprador. Sin que haya necesidad de que se cumpla con cualquier otra formalidad. Ejemplo: ¿Qué ocurriría si se compra un vehículo con reserva de dominio y al cabo de 2 ó 3 años la compañía quiebra? ¿Qué pasa con el comprador en cuánto la propiedad del bien? Se deben hacer los pagos a través de un tribunal de municipio, es decir, se hace la llamada Oferta Real. Otro caso, Suponte que se termina de cancelar la obligación y el vendedor se niega a entregar el finiquito del contrato. La ley expresa que el último recibo equivale a la propiedad de la cosa comprada (Vehículo), es decir, el último recibo cancelado. Se debe acudir ante un tribunal para que de fe de la cancelación y que se es propietario del vehículo.
• El pacto con reserva de dominio no podrá tener un término mayor de 5 años, si se
• En el contrato debe constar en forma expresa el pacto de la reserva de dominio, de manera que si se hace un contrato de compraventa y a posterior las partes convienen a que se haga con reserva de dominio este contrato no es un contrato de venta con reserva de dominio.
estipula un término mayor no es que sea nulo el contrato sino que se reduce a 5 años, no hay prorroga.
• Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso, sino
se identifican, el contrato no tendrá efectos contra terceros. • Que las cosas vendidas tengan un valor individual a Bs. 250.00. • Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin causar daños a este.
EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO
• El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida de donde podemos decir que
puede oponerse al embargo de los hacedores del comprador o de terceros, siempre y cuando llene los requisitos de oponibilidad a terceros. El vendedor será el poseedor legitimo de la cosa y aún cuando no la tenga en su poder en forma material, él es el propietario y total esta en capacidad de oponerse a cualquier medida por parte de sus acreedores. Ejemplo: Un sujeto “A” es vendedor de vehículos, vende a un sujeto “B” uno con reserva de dominio. Este sujeto “B” va circulando por la Av. Francisco de Miranda y le llega una patrulla de tránsito y lo detiene. Uno de Fiscales de Transito le informa a este que sobre ese vehículo pesa una medida de embargo por que usted fue demandada por una deuda que tiene con un sujeto “C”. Este Sujeto “C” no sabe que el vehículo fue comprado con reserva de dominio. El vendedor “A” puede perfectamente acudir ante el Tribunal que conoce de la demanda con sus documentos respectivos siempre y cuando llene los requisitos que exige la Ley de la
Venta con reserva de dominio. En su artículo 5. El Tribunal debe suspender la medida preventiva que pesa sobre el vehículo. Porque el vehículo pertenece a la persona del vendedor “A” aun cuando el sujeto “B” sea aparentemente el propietario del mismo. Establecidos en el articulo 5 de La Ley sobre venta con reserva de dominio “Los contratos de venta con reserva de dominio solo tendrán efecto con respecto de terceros, cuando se cumplan los requisitos siguientes:
o Que el documento debe contener por lo menos las siguientes menciones:
Nombre, apellido, profesión, domicilio del vendedor y comprador, descripción exacta de la cosa que se va a vender, con referencia a su elaboración industrial. Lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva de dominio, precio de la venta, fecha de la misma, condiciones de pago, si se han emitido letras de cambio para el pago de las cuotas.
o EFECTOS CONTRA TERCEROS El documento debe ser auténtico, legalmente
reconocido y será extendido en por los menos en dos ejemplares, de un mismo tenor, uno para el vendedor y el otro para el comprador. A los efectos de darle fecha cierta al respectivo documento cualquiera de las partes podrá presentar para su archivo en un juzgado o notaria del dominio del vendedor un ejemplar de aquel firmado por los otorgantes. ¿Si esa cosa que se ha comprado con pacto de reserva de dominio en un momento determinado es embargada por una deuda con un sujeto “B” y éste intenta ante los tribunales acciones de medida preventiva de embargo con la cosa comprada? Para que el vendedor de ese vehículo pueda acudir ante el tribunal respectivo y oponerse a la medida preventiva tiene que llevar necesariamente un documento con todos los requisitos. Si no se cumple esta formalidad el tribunal desestima la petición (Sí no los cumple) Debe llenar o estar bajo esta esas premisas.
• Pagado el precio en su totalidad la transferencia de la propiedad se cumple • GARANTÍA QUE DEBE DAR EL VENDEDOR El vendedor además de la cláusula
de buen funcionamiento deberá garantizarle al comprador la existencia de repuestos y servicios durante la vigencia del contrato. • El comprador que tiene la posesión de la cosa corre con el riesgo desde el momento de la tradición; tiene a su cargo el pago de los impuestos que graban la cosa y es el propietario (El comprador) responsable a que se refiere la Ley de Tránsito.
automáticamente sin necesidad de actuación alguna por parte del vendedor. Ver art.1296 c.c.
• El comprador esta obligado desde el punto de vista material a cuidar la cosa con la
diligencia de un buen Padre de Familia. Desde el punto de Vista Jurídico responde como un buen padre de familia es simplemente notificar al vendedor de cualquier cosa irregular que pueda acontecer en cuanto a lo que ha comprado con reserva de dominio.
• El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras que dure
el contrato de reserva de dominio. Salvo que tenga la autorización expresa del vendedor. En caso que el comprador disponga del bien el vendedor puede ir contra este ejerciendo una acción penal dispuesto en el artículo 468 C.P.V., La acción Reivindicatoria, Exigir el pago en forma inmediata (Cancelación Total) la totalidad del bien.
• El comprador debe notificar al vendedor cambio de domicilio o residencia dentro de
los 10 días siguientes a la fecha que se realice cuando se trate de vehículos o el cambio de lugar del mueble en los otros casos. (O sea si es un vehículo que ha comprado una persona con reserva de dominio aquí en Caracas éste cambia su domicilio a San Cristóbal debe notificar al vendedor el cambio del mismo según lo que establece la Ley su cambio de domicilio o residencia dentro de los 10 días. Para así puede accionar (Vendedor tiene algo en un momento determinado contra de ese vehículo poder localizar al comprador). Con relación a la Jurisdicción; si se va a demandar tiene que hacerlo en relación a la ubicación de la cosa). partir del día en que debe ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de dominio.
• Las acciones del vendedor contra terceros, prescribirán a los 6 meses contados a
• El que adquiera de buena fe en feria mercado, en venta publica, en remate judicial, etc. Cosas que hayan sido vendidas con reserva de dominio para que el comprador las devuelva al vendedor tiene que necesariamente devolverle o rembolsarle a él los gastos incurridos en la adquisición de los mismos.
• Si la cosa vendida con reserva de dominio, estando asegurada por el comprador,
perece, se deteriora, se pierde de modo que se ignore su existencia, o cualquier otro acto que de lugar a una indemnización de seguro, el crédito del vendedor se considerará prendario a los efectos del poder cobrar con el privilegio inherente a este de las cantidades debidas por los aseguradores; Es decir que ese crédito prendario, pasa a ser privilegio de la persona del vendedor. Si en un momento determinado una persona compra un vehículo con reserva de dominio el vendedor este le va a solicitar una póliza de seguro sobre ese vehículo para garantizar cualquier eventualidad que pueda ocurrirle al mismo. De ocurrir un siniestro el que primero va a cobrar va a ser el vendedor si sobra le corresponderá esta diferencia al comprador.
RESOLUCIÓN Y PÉRDIDA DEL BENEFICIO DEL TÉRMINO.
• Cuando el precio debe pagarse por cuotas; la falta de pago de una o más cuotas,
que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la venta, no darán lugar a la resolución del contrato sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas (NO PAGADAS) y de los intereses moratorios a la rata corriente del mercado. Conservando el comprador el beneficio del término respecto de las cuotas sucesivas. Ejemplo: Un sujeto “A” compra un vehículo con reserva de dominio en una cantidad determinada Bs.6.000.000, 00 a un sujeto “B” y le firman giros mensuales y consecutivos por Bs. 150.000,00. Se atrasa en tres giros. ¿El vendedor tendría que
solicitarle a éste sujeto “B” la resolución por ese atraso? No porque la cantidad de las cuotas no es la octava parte o no es superior a ésta. Que es 750.000,00 y la suma de las cuotas o giros es de Bolívares 450.000,00
• Si la resolución del contrato de venta ocurre por incumplimiento del comprador,
el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, quedando a salvo el derecho de una justa compensación por el uso de la cosa, además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos. O sea que independientemente por culpa del comprador la resolución del contrato de venta, el vendedor esta obligado a devolverle al comprador el valor de las cuotas recibidas salvo el descuento por el uso de la cosa y los daños y perjuicios causados a este vendedor. Si se ha convenido que las cuotas pagadas quedan a beneficio del vendedor a titulo de indemnización el juez según las circunstancias y solo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de la cosa vendida podrá reducir la indemnización convenida.
• El aumento del valor adquirido por las cosas quedara sin indemnización en provecho del vendedor cuando aquella vuelva a éste por incumplimiento del comprador. Si durante la vigencia del contrato la persona del deudor (comprador) cae en estado de quiebra la Ley le otorga un privilegio al vendedor. Puede recuperar la cosa vendida mediante la acción resolutoria. • Todo lo relacionado con los contratos de venta con reserva de dominio que se ventilen ante los tribunales competentes no tendrá recurso de casación ya que no procede en los juicios breves.
TEMA11 LA PROPIEDAD HORIZONTAL Es el régimen Legislativo dirigido a establecer las normas aplicables a la propiedad de los diversos apartamentos en los cuales se divide un inmueble y podemos definir lo que es apartamento como las construcciones REQUISITOS PARA PODER PROCEDER A LA VENTA DE APARTAMENTOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL:
Que exista el llamado Documento de Condominio que debe ser registrado en la Oficina Subalterna de Registro donde esta ubicado el inmueble. Este documento debe contener la descripción y ubicación del inmueble con absoluta precisión, linderos de las cosas comunes, el valor que se le da al edificio, el valor de cada apartamento, estableciendo o fijando allí de acuerdo el valor de cada apartamento la cuota de condominio (ALICUOTA) a pagar en función del valor y área de construcción del apartamento. Si es un Penthouse debe pagar más condominio en relación a un apartamento tipo estudio. Planos explicativos que deben ser acompañados al documento de condominio para ser agregados al cuaderno de comprobantes debidamente aprobados por los organismos correspondientes y cualquier modificación que se haga a sus dependencias deben estar claramente demarcadas en las áreas comunes. Sino hubiese sido registrado el documento de condominio y anexados los planos que lo señala La Ley no podrán protocolizarse ningún tipo de propiedad sobre cualquier apartamento. En caso de registrarse, el Registrador que lo haga será objeto de sanción
• Quien recibe todo o parte del precio en dinero o instrumento negociable sea el propietario o dueño del terreno donde se va a construir el edificio. Teniendo la obligación este, de destinar esos fondos a financiar la construcción.
Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble objeto del contrato pague al adquirente intereses a la tasa corriente en el mercado inmobiliario sobre las cantidades recibidas. (No se cumple ningún constructor paga intereses por el dinero que recibe para la construcción de apartamento de propiedad horizontal).
ADMINISTRACIÓN En principio todo lo que se relaciona con la administración en materia de Propiedad Horizontal se rige por lo que nos señala el documento de condominio. En el cual se acostumbra a señalar tanto los derechos como las obligaciones de los copropietarios. Esto no quiere decir que amen del documento de condominio también puede en materia de propiedad horizontal puede existir un reglamento interno que rige las cosas que no
se establecen en el documento de condominio es decir las cosa cotidianas, diarias. Ejemplo: No se deben bajar los perros a hacer sus necesidades en el jardín. La administración de los edificios en Propiedad Horizontal se rige por la asamblea general de copropietarios. Esta Asamblea esta integrada por todas personas que son copropietarias del edificio. Anecdota: Será igual una asamblea general de copropietarios a una asamblea de socios de compañía anónima. (Accionistas de una empresa). Si porque todos los socios que forman parte de estas. Tiene parte los copropietarios tienen los apartamentos y los socios de una compañía tiene acciones en la empresa. También La Junta de Condominio compuesta de tres o por tres personas de reconocida honorabilidad y tres suplentes. Que será designada por la Asamblea General de copropietarios durando en sus funciones un año pudiendo ser reelectos y eligiendo de su seno un Presidente. Igualmente a La Asamblea General de copropietarios nombrara por mayoría de votos, una persona que puede ser Natural o Jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un periodo de un año, pudiendo ser reelecto por periodos sucesivos. Esta designación puede ser revocada en cualquier momento. Al igual si no se hace el nombramiento oportuno de un Administrador EL JUEZ de Municipio de la Jurisdicción puede nombrarlo a solicitud de alguno o cualquiera de los copropietarios. Este administrador debe presentar garantía suficiente a juicio de la Asamblea de copropietarios. Leer artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal reza cuales son las atribuciones que tiene un Administrador en Materia de Propiedad Horizontal. Corresponde al administrador: 1. Cuidar y vigilar las cosas comunes. 2. Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes. 3. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios. 4. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes, y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución. 5. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por un Abogado o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. 6. Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como
conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos. 7. Llevar los libros de a.- Asamblea de propietarios, b.- Actas de la Junta de Condominio, c.- Libro Diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Municipio, en cuya Jurisdicción se encuentre el inmueble. 8. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión. Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del Administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar. COMO SE EXTINGUE EL CONDOMINIO: 1. Destrucción total del Edificio. 2. Destrucción de una porción del edificio que represente por lo menos las tres cuartas parte s del mismo. 3. Por ruina del Edificio. 4. Por dedición unánime de los copropietarios. ARRAS: Es lo que se da en cuenta o seguridad del cumplimiento de un contrato y están permitidas en Venezuela siempre y cuando cumplan las siguientes condiciones: • Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumento negociable sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción (el documento debe ser registrado). • El documento de condominio debe estar registrado y deben haberse obtenido los permisos de construcción respectivos. • Que el propietario del inmueble constituya garantía fiduciaria para responder de las cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento ocasione. • Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble pague al adquirente intereses a la tasa corriente en el mercado inmobiliario. • El enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento del documento correspondiente será castigado con prisión de cinco a veinte meses a instancia del adquirente, pudiendo hacerlo únicamente si se cumplen los requisitos apuntados antes. ARTICULO 33 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Los títulos a que se refiere el artículo anterior deberán contener:
Las menciones Condominio.
La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente. El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble. ARTICULO 34 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquirente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable, antes de la protocolización del correspondiente título. Parágrafo Único: Sin embargo, se podrá recibir todo o parte del precio o el adquirente se podrá obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes: Quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción. Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos. Que el propietario del inmueble, en los términos que se establezca el documento, constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar. En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1263 c.c., estas no podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que se dé cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar un plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo vendido. Quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquirente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas. ARTICULO 35 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. En los contratos de venta cuyo precio haya de pagarse por cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de una o más cuotas conlleve a la resolución del contrato o a la perdida del beneficio del término que tenga el comprador, respecto a las cuotas sucesivas sino después de transcurridos cuarenta y cinco días que se contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta
ARTICULO 38 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecado produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el articulo 7. A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquirente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante, podrá emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que debe hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en contrario. ARTICULO 44 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL El enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento a que refiere el articulo 34 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses, a instancia del adquirente. La misma sanción se aplicará al enajenante en el caso de recepción del pago en letra de cambio u otro documento negociable por el cual se haya obligado al adquirente frente al enajenante o a un tercero en razón de la enajenación siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo otorgamiento, o si… haber observado el cumplimiento de cualquiera de los requisitos establecidos en el Parágrafo Único del articulo 34.
TEMA 12 VENTA DE PARCELAS. La venta de parcelas es aquel contrato en el cual se está enajenando o vendiendo un inmueble por su naturaleza (terreno, edificio) en forma fraccionada, por porciones independientes, con la obligación de realizarla mediante OFERTA PUBLICA y que la persona del promotor GARANTICE LOS SERVICIOS BÁSICOS FUNDAMENTALES, es decir, se obligue a dotar a la parcela de los servicios indispensables. Del análisis de este concepto observamos que se trata: • Que se trata de una venta de una extensión de terreno. • Que se puede vender fraccionadamente y que las parcelas van a ser independientes una de otras.
Se debe hacer mediante OFERTA PUBLICA es decir a través de los medios de comunicación comercial tales como los Avisos de Prensa, vallas etc.
REQUISITOS PARA LA VENTA DE PARCELAS Antes de proceder a la venta de parcelas por OFERTA PUBLICA el propietario o los copropietarios de dichas parcelas están en la obligación de protocolizar ante la correspondiente oficina subalterna de registro de la ubicación del inmueble un documento que se denomina DOCUMENTO DE URBANIZACIÓN O PARCELAMIENTO. En el cual se hará constar: • La voluntad de destinar el inmueble a la venta o enajenación por parcelas. • La denominación del inmueble si la tiene, su ubicación, linderos, áreas, medidas y demás características. • La relación cronológica de los títulos de adquisición con la indicación de los 20 años anteriores de su adquisición, de las fechas y datos del registro. • El porcentaje que representan el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta. • El numero de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo o parcelamiento, una indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación. • Los gravámenes que existen sobre el inmueble, indicando la fecha y datos del registro. (Los requisitos que deben contener el documento de urbanización o parcelamiento son similares o parecidos a los de la Venta de Apartamento de Propiedad Horizontal). El registrador NO PROTOCOLIZARA el documento de urbanización o parcelamiento sino contiene todos los requisitos anteriormente señalados, es decir: • La venta por parcelas. • La denominación del inmueble. • La relación cronológica de los títulos.
• El numero de parcelas. • El porcentaje que representa el valor de cada parcela. • Las condiciones generales de la urbanización, los gravámenes. Los permisos de construcción y el plano topográfico, si hay modificaciones o reformas que fueran aprobadas por las autoridades competentes con posterioridad a la protocolización del documento respectivo serán constar en un documento que también será protocolizado. Y agregados por supuesto al cuaderno de comprobantes. Estando obligado el registrado a estampar la nota marginal. Toda venta por parcela y oferta pública será nula sino se hubiere protocolizado previamente el documento de urbanización o parcelamiento. Si algún propietario se le ocurriese proceder a la venta de parcela sin cumplir con este requisito será castigado con prisión de 5 a 20 meses aun cuando la ley no lo diga igual sucede en materia de propiedad horizontal y se activa a instancia de parte. Tampoco el Registrador protocolizara el documento de urbanización o parcelamiento en aquellos casos en que el inmueble destinado a ser vendido por oferta publica o por parcelas hubiese sido dado en garantía hipotecaria sino consta de manera autentica el consentimiento del acreedor hipotecario para tal destino. Tampoco el Registrador protocolizara documento alguno de propiedad sobre una parcela enajenada por oferta publica sino se ha protocolizado el documento de urbanización y parcelamiento. OJO CON ESTO El contrato por el cual se enajena una parcela a titulo oneroso es anulable a solicitud del adquirente cuando se obligue a este a pagar todo o todo o parte del precio antes del otorgamiento del correspondiente documento registrado de enajenación, una vez anulado el contrato se castigara con pena de prisión de 5 a 20 meses a instancia del adquirente, AL ENAJENANTE que hubiese recibido pagos en razón del contrato, letras de cambio u otro documento negociable, y que hubiese trasmitido tales títulos. Queda prohibida la venta de parcelas ubicadas en zonas destinadas a áreas verdes o a otros servicios normales. Siendo en consecuencia inexistente y nulo cualquier acto o documento otorgados en contravención a La Ley. En los contratos de ventas de parcelas cuya precio haya de pagarse mediante cuotas la falta de pago de menos de TRES CUOTAS no dará lugar a la resolución del contrato ni a la perdida del beneficio del plazo SINO al cobro de las cuotas insolutas o no pagadas y a los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado. RESUELTO EL CONTRATO DE VENTA DE PARCELAS A PLAZO por cualquier causa que sea si se ha convenido la cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a titulo de indemnización el Juez según las circunstancias podrá reducir la indemnización convenida si el comprador a pagado mas de una cuarta parte del precio total. Serán castigados con pena de prisión DE 5 A 20 MESES aquellas personas que mediante anuncios y otros medios de propaganda de venta de parcelas hagan falsas
afirmaciones sobre La Urbanización o Parcelamiento que induzcan a engaño público. Además de la pena de prisión se impondrán multas de índole pecuniaria siendo competentes para conocer este tipo de situación los Jueces de 1era. Instancia en lo Penal de la respectiva Jurisdicción. Quienes actuaran a petición de la persona afectada. En caso de que estos hechos incriminados fueran imputables a una persona Jurídica la pena corporal prevista recaerá sobre sus administradores responsables no así la multa que deben pagarla o se le impondrán a la persona Jurídica.
TEMA13 CONTRATOS PRELIMINARES DE VENTA Los contratos preliminares son aquellos contratos donde hay un acuerdo de voluntades y donde va implícita la obligación de celebrar un contrato en un tiempo futuro por razones que son innumerables o diversas. A estos contratos se les denomina de diferentes maneras contratos preparatorios, precontratos, y dentro de ellos podemos hablar de promesa de venta, promesa con opción a compra, con opción a venta, en estos contratos una de las partes se obliga a celebrar un contrato en una fecha determinada. Sin embargo no son contratos definitivos. Los contratos preliminares son principales pero a su vez son preparatorios pueden ser unilaterales o bilaterales dependiendo de la obligación que tengan las partes, pero tiene una condición especial de no engendrar derechos traslativos de propiedad. Ya que NO HAY TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD las prestaciones que se realizan son prestaciones de hacer y no de dar COMPROMISO O PROMESA UNILATERAL DE VENTA. Es un contrato por el cual una persona se obliga a vender un bien por un precio determinado, cuya persona acepta el ofrecimiento, pero no se obliga a realizar el contrato; Como se puede observar la promesa de venta envuelve una obligación o compromiso para el propietario de vender un bien a una persona aún cuando no hay un compromiso definitivo de venta, ya que no hay transferencia definitiva de la propiedad, no hay entrega de la cosa, ni hay tampoco pago de la misma; Por lo cual este tipo de contrato deja abierta la posibilidad del desistimiento del compromiso. EJEMPLO: Supongamos que “A” le ofrece vender a “B” un inmueble. Suscriben un COMPROMISO UNILATERAL este posible vendedor “A” con “B”, Le dan un posible tiempo prudencial para hacerle la venta pero resulta que en el tiempo establecido la persona desiste de venderle a “B”. De acuerdo con la dicho anteriormente “A” no esta obligado a venderle a “B” aún cuando le ha prometido hacerlo. Porque “A” tiene UNA OBLIGACIÓN DE HACER PERO NO DE DAR no esta obligado a venderle a “B”. Es posible que “A” se consigue a un sujeto “C” que le ofrezca un mejor precio o una contraprestación mayor sobre la cosa que esta vendiendo y así “A” desiste del compromiso con “B” y le vende a “C”. “B” tiene la acción contra “A” del resarcimiento de los daños y perjuicios. Donde “C” pasaría a ser el propietario en caso de que “A” desista de venderle a “B” y le venda a “C”. Para que la promesa unilateral de venta constituya con contrato válido se requiere: salvo la adhesión del comprador a la venta; La promesa debe reunir todas las condiciones de la compra venta es decir, la cosa tiene que ser determinada y el precio fijado. Y que el vendedor sea capaz de vender.
COMO SE DEBE REDACTAR UN DOCUMENTO DE COMPROMISO UNILATERAL DE VENTA: Yo, PEDRO JOSE GONZALEZ, Venezolano, titular de Cédula de Identidad Nro: V.8.495.192 mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltero. Por medio de la presente declaro que CONCEDO OPCIÓN DE COMPRA VENTA al Señor PEDRO PEREZ PEREZ, Venezolano, Titular de la Cédula de Identidad Nro. 2.584.559, de este domicilio, de estado civil Soltero, Un Inmueble constituido por el Apartamento destinado a Vivienda distinguido con el numero 183, Planta Décima Octava, Torre Blanca, Conjunto Residencial Centro Fénix, ubicado sobre la Avenida San Martín entre las esquinas de Albañales y Cruz de la Vega y entre la Avenida San Martín y Sur 16, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones, tanto del apartamento como los del mencionado Edificio constan en el Documento de Condominio Protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 2 de Septiembre de 1977, bajo el Nro. 31, Tomo 13, Folio 128, protocolo Primero y se dan aquí reproducidos. El apartamento tiene una superficie aproximada de setenta y ocho metros cuadrados (78 m2), constan de las siguientes dependencias: tres (3) habitaciones, dos (2) baños, cocina empotrada, sala comedor, y sus linderos son NORTE: Con el apartamento Nro. 182 con hall de ascensores y las escaleras de la Torre; al SUR: Con la fachada Sur de la Torre; al ESTE: Con la fachada este de la Torre y al OESTE: con la pared divisoria que lo separa del apartamento 184, escalera y hall ascensores de la torre. El inmueble es mi propiedad según consta de documento otorgado el 1ero. De Septiembre de mil novecientos noventa y dos. En la antes citada Oficina Subalterna de Registro, donde quedó anotado bajo el Nro. 26, Tomo 35, Protocolo primero. El precio en QUE OFREZCO venderle al Sr. PEDRO PEREZ PEREZ, dicho inmueble antes descrito es por Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00.) El cual se compromete la persona a cancelarlo en un plazo de 30 días. COMPROMISO O PROMESA BILATERAL DE VENTA: Es el contrato por el cual dos partes se obligan, de manera recíprocamente a celebrar un contrato de venta, donde uno se compromete a vender y otro se compromete a comprar; De todas maneras las prestaciones a las cuales se obligan las partes siguen siendo prestaciones de hacer, no hay obligación de dar, sucede lo mismo que en la promesa o compromiso unilateral de venta es donde una sola parte es la que se obliga; en el contrato de promesa o compromiso bilateral si alguna de las partes se ve incumplida lo que se tendría que hacer es demandar por daños y perjuicios. Por incumplimiento de contrato para lo cual tendrá que probar los daños. En este tipo de contratos también deben establecerse cláusulas penales. En nuestra legislación este tipo de contrato NO SE CONTEMPLA sin embargo se realizan. Debe tenerse presente que la promesa de venta equivale a la venta, cuando haya consentimiento reciproco de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio. Es lo que los
sentenciadores llaman una promesa sinalagmática de venta. Y de esta existe cuando un propietario promete vender un bien mediante un precio determinado, y aquel a quien se le ha dirigido la promesa se compromete por su parte a la comprar en el precio establecido. Esta doble promesa equivale a la venta real ya que cada uno de los contratantes se ha obligado con relación al otro.
En la promesa bilateral hay sentencia emanada del T.S.J. donde esta, equivale a la venta cuando se dan estas condiciones y cuando se dice en la redacción de dicho compromiso (documento) que LA CANTIDAD que se da para garantizar el cumplimiento de la obligación contraída SERÁ IMPUTADA AL PRECIO TOTAL DE LA VENTA. Si eso es así, allí se configura una venta real se da la venta. Se puede considerar que esa promesa bilateral de venta se convierte en venta. Diferente es cuando el dinero que se da como compromiso para asegurar la negociación se dice va a SER DEVUELTO en el momento que se suscriba el documento definitivo de venta en la oficina subalterna de registro que le corresponda según la ubicación del inmueble. O sea cuando se menciona que ese dinero recibido va a ser IMPUTADO O AGREGADO AL PRECIO DE LA VENTA si por parte del vendedor incumplimiento puede considerarse como una venta real. Un sujeto “A” vende un apartamento de INAVI a un sujeto “B” de contado, para poder así, comprar en una urbanización de mejor calidad. Este sujeto “A” ubica otro inmueble para comprarlo por Bs. 37.000.000,00. Realiza o firma un compromiso bilateral de opción de venta con un sujeto “C”.Entre una de las cláusulas del contrato se coloco que el comprador da como compromiso o arras la cantidad de Bs. 7.000.000,00 para adquirir el apartamento los cuales le sean IMPUTADO al precio total de la venta. El comprador solicita un crédito bancario por Bs. 30.000.000,00. El Banco en función de la capacidad de pago del solicitante solo le aprueba Bs. 25.000.000,00. Llama a la compradora, le informo del monto que le aprobaron. La compradora le informa al vendedor lo sucedido con el Banco y este le dice que ella había perdido la cantidad que había dado por arras o compromiso. Porque a usted ya se le venció el plazo, ella responde que el Banco le había aprobado Bs. 25.000.000,00 y que ella buscaría la diferencia restante. La compradora busca la asistencia o ayuda de un Abogado, este le dice que se quede tranquila que si este vendedor se niega a vender el inmueble lo iban a demandar. Se introdujo la demanda y el Juez encargado la declaro con lugar a favor de la compradora.
TEMA 14 EL ARRENDAMIENTO: Es un contrato mediante una de las partes contratantes se obliga a ser gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que este se obliga a pagar aquella. (Ver. Art. 1579 c.c.). El carácter esencial del arrendamiento es de ceder el goce de una cosa por un canon o precio que puede ser en dinero o en especies. También tiene caracteres comunes que tiene todo contrato que son consensual, oneroso, bilateral, de tracto sucesivo, etc. La persona propietaria o la que arrienda una cosa se le denomina arrendador y el otro arrendatario. El precio se suele llamar pensión, canon, alquiler, etc. LAPSOS PARA ARRENDAR INMUEBLES: El arrendamiento puede ser por tiempo determinado y por tiempo indeterminado. Contrato de arrendamiento determinado es cuando las partes en el contrato determinan la vigencia del contrato de arrendamiento. En cuanto al arrendamiento determinado existen limitaciones legales en razón de la duración del contrato. En efecto los bienes inmuebles NO PUEDEN ser arrendados por más de QUINCE AÑOS, cuando son celebrados por mas tiempo se limitan a los quince años. Salvo dos excepciones: • Pueden arrendarse las casas para habitarlas estipulándose que el arrendamiento dure toda la vida del arrendatario, pero no del arrendador. • Extenderlo hasta cincuenta años los arrendamientos de terrenos totalmente incultos (vírgenes) cuando se establezca la obligación de desmontarlos y cultivarlos. Si el tiempo de arrendamiento es superior a los seis años hay que cumplir con las formalidades del registro (ver. Art. 1920 ordinal 5 c.c.) OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: El arrendador esta obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: • Entregar al arrendatario la cosa arrendada, esto quiere decir que la cosa se debe entregar en buen estado, hechas las reparaciones a que haya lugar y entregar la cosa en condiciones óptimas para ser usado por el arrendatario.
Entre conservar la cosa en ESTADO SERVIR al fin para que se ha arrendado. Esto quiere decir que debe reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, EXCEPTO las pequeñas reparaciones QUE SEGÚN EL USO debe hacerlas el arrendatario.
• Esta obligado a no variar la forma de la cosa arrendada de modo que no afecte al fin para la cual fue arrendada.
• Debe mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa, esto es que está obligado al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada; Que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato; Al igual que responde por los daños y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa a menos que pruebe que los ignoraba. • El arrendador debe abstenerse de causar al arrendatario por hecho propio, tanto perturbaciones de hecho (Instalar una casa de cita o un prostíbulo), como perturbaciones de derecho (Vender la cosa sin participar al arrendatario, Arrendarle a otro sin participarle al arrendatario). Anécdota: ¿Puede un enfermo instalarse a morir (una persona moribunda) en un hotel? NO, Porque el uso del Hotel no esta destinado para ello. A menos que llegue bueno y sano. Muera allí por alguna causa. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: • Comportarse o actuar como un buen padre de familia cunado se dice se esta significarlo que debe usar la cosa sin dañarla, sin perturbar a los vecinos e igualmente debe servirse de la cosa para el uso que se determine en el contrato. De allí que no puede tomar el inmueble para instalar un hotel o para otros fines que no sean normales. • Pagar el canon de arrendamiento correspondiente en los términos establecidos en el contrato. El incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones tiene el efecto de autorizar al dueño o arrendador de exigir la resolución del contrato. Amen del pago del canon de arrendamiento el arrendatario tiene otras obligaciones menores como ocurre por ejemplo cuando el arrendatario paga los servicios públicos. Quien paga el condominio el arrendador (La obligación es del dueño porque el es el propietario del inmueble; Previa autorización expresa del arrendador lo puede hacer el arrendatario) siempre que no se llegue un acuerdo con el arrendatario. • El lugar de pago del contrato de arrendamiento a falta de estipulación es el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon. Según la doctrina se interpreta esto en el sentido de que el pago debe efectuarse en el domicilio que tenia el arrendador al tiempo de la celebración del contrato. Igualmente el arrendatario esta obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible todo usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho a la cosa arrendada. Si el arrendatario incumple la obligación o se retarda en su cumplimiento responderá de los daños y perjuicios. El que tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años. (Emancipado, tutor)
OJO EXAMEN 1ER PARCIAL 3 MODELOS EXAMEN 1 PREGUNTA 1 Penélope García vende con modalidad de reserva de dominio un vehiculo a Sorocaima Garrido. Sorocaima Garrido le debe a Nepomuceno Carreño Bs. 3.000.000,00 lo que obliga a esté a demandarla por cobro de Bolívares ante los Tribunales Competentes; Logra una medida de embargo sobre el vehiculo. ¿Diga si Penélope García puede oponerse a esa medida, de poder hacerlo como lo haría, que requisitos debe cumplir para hacerlo? Si. Puede oponerse a la medida preventiva de embargo como propietario del vehiculo. El poseedor es solo el poseedor precario (el que compra) y hasta tanto no cancele la ultima cuota no es el poseedor legitimo del vehiculo. Penélope García debe llenar todos los requisitos exigidos por la Ley con venta de Reserva de Dominio según el Artículo 5 de la misma. Establecidos en el articulo 5 de La Ley sobre venta con reserva de dominio “Los contratos de venta con reserva de dominio solo tendrán efecto con respecto de terceros, cuando se cumplan los requisitos siguientes: Que el documento debe contener por lo menos las siguientes menciones: Nombre, apellido, profesión, domicilio del vendedor y comprador, descripción exacta de la cosa que se va a vender, con referencia a su elaboración industrial. Lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva de dominio, precio de la venta, fecha de la misma, condiciones de pago, si se han emitido letras de cambio para el pago de las cuotas. EFECTOS CONTRA TERCEROS El documento debe ser auténtico, legalmente reconocido y será extendido en por los menos en dos ejemplares, de un mismo tenor, uno para el vendedor y el otro para el comprador. A los efectos de darle fecha cierta al respectivo documento cualquiera de las partes podrá presentar para su archivo en un juzgado o notaria del dominio del vendedor un ejemplar de aquel firmado por los otorgantes. PREGUNTA 2 Antonio Gutiérrez le compra a Pedro Pérez la futura cosecha sorgo de su finca en Acarigua y le paga el precio acordado de Bs. 5.000.000,00. Pero por no haber llovido lo suficiente la cosecha se pierde. ¿Antonio Gutiérrez debe repetir (DEVOLVER) el pago a Pedro Pérez? La venta de la cosa futura esta sujeto a una condición suspensiva que se dé. Y si la cosecha no se da Antonio debe solicitarle a Pedro que le devuelva el dinero. Y este a devolverse. La cosecha no se dio.
PREGUNTA 3 Antonio Ledezma le vende por error a Francisco Márquez una maquina de hacer tequeños, propiedad de Víctor Marcano por Bs. 2.000.000,00. Un día del mismo año de la venta al percatarse Antonio Ledezma que la maquina que vendió no era de su propiedad. Acude Antonio Ledezma al Tribunal Competente a solicitar la nulidad del contrato. ¿Diga si es procedente la solicitud incoada por Antonio Ledezma ante El Tribunal Competente? No puede ser procedente nunca que Antonio Ledezma solicite ante el Tribunal Competente la nulidad del contrato quien la debe intentar es el comprador.
EXAMEN 2 PREGUNTA 1 Señale y explique que acciones legales tiene un comprador al que se le ha vendido una cosa ajena y luego este procede a venderla ignorando que la cosa era de otra persona. Demandar la anulabilidad del contrato según el artículo 1483 c.c. o esperar que el verdadero dueño solicite el rescate de la misma. Perseguirla de quien la tenga. PREGUNTA 2 Carolina Mengual le da en venta a Gustavo Padrino La Hacienda El Guarapo en fecha 15-10-2002 en Bs. 20.000.000,00 tres meses después llega José González y despoja con violencia al Sr. Gustavo Padrino de la posesión de la hacienda, alegando que ese fundo le pertenece. Por supuesto encontrándose el Sr. Padrino en esta situación difícil intenta una acción de saneamiento contra la Sra. Carolina Mengual. ¿Diga si es procedente la acción intentada por el Sr. Padrino contra la Sra. Mengual? No es procede la acción intentada ya que la acción intentada de saneamiento por evicción solo procede cuando el despojo viene por vía de derecho mediante la interposición de un recurso judicial. Jamás mediante violencia. PREGUNTA 3 Silvia Gutiérrez le vende un vehiculo a Bernardo Manrique que posee vicios ocultos en fecha 01-02-2002. El día 30-07-2002 el Sr. Manrique se entera de la existencia de dichos vicios y por lo cual procede a demandar a resolución del contrato. ¿Diga si es procedente la acción intentada; Argumente su respuesta? No es procedente porque el lapso para ejercer la acción redhibitoria es de tres meses y han transcurrido más de 120 días
EXAMEN 3 PREGUNTA 1 Diga porque se hace improcedente la venta de la cosa ajena. Sanción que acarrea la misma y prescripción de la acción. Es improcedente la venta de la cosa ajena porque es anulable. La sanción el resarcimiento de daños y perjuicios. La prescripción de la acción es de 5 años. Ver. Art. 1346 c.c. PREGUNTA 2 Antonio Dorta vende a Nepomuceno Garrido un apartamento de su propiedad en la ciudad de Los Teques. Autentica este documento en la Notaria en la Urbanización de Macaracuay. Diga si Antonio Dorta cumplió con la obligación de hacer la tradición de dicho inmueble. Hay quienes consideran que la tradición del bien inmueble se hacia con el otorgamiento del documento ante una notaria siempre y cuando fuera por comodidad. Pero a los efectos de que surta efectos contra terceros necesariamente tenia que ser Registrado ante La Oficina de Registro Subalterno al Circuito en el cual esta ubicado el inmueble, en el caso de reclamo. Esto no quiere decir que pueda considerarse depende si el comprado consigue un obstáculo o una situación irregular que lo imposibilite para registrar el documento en cuestión puede decirle al vendedor usted no me ha hecho la tradición de la cosa. PREGUNTA 3 En un contrato de compra venta celebrada el 01 de Enero de 1990 se ha estipulado que el vendedor podrá recuperar la cosa vendida por tiempo de cuatro (4) años. El 01 de Febrero de 1994, acuerdan prorrogar dicho plazo de rescate hasta el 01 de Enero de 1997. En día 06 de Marzo de 1996 el comprador urgido por la necesidad económica vende la cosa a un tercero. Y el 01 de Enero de 1997 el vendedor ejercer su derecho de rescate solicitando Judicialmente al tercero la entrega material de la cosa. ¿Es procedente la solicitud del vendedor; Argumente su respuesta? No es procedente la solicitud del vendedor. Porque al haberse convenido un plazo para el rescate y hacerse concedido prorroga para el mismo excediendo el plazo de 5 años a partir de la venta El rescate carece de efectividad.
TEMA 15 EL SUBARRENDAMIENTO Y LA CESIÓN DE ARRENDAMIENTO
Aún cuando para algunos la cesión y el subarrendamiento son expresiones sinónimas, tenemos que decir que no es así. Subarrendamiento es el nuevo (contrato) arrendamiento realizado entre el arrendatario que se llamará subarrendador y otra persona que toma el nombre de subarrendatario. Cesión de arrendamiento Es aquella que hace el arrendatario a un tercero que denominamos cesionario de los derechos que tiene frente al arrendador. El acto por el cual un arrendatario o inquilino cede o traspasa a otro, total o parcialmente, el arriendo que tiene derecho. Subarrendador: Es quien da un subarriendo. Subarrendatario: El arrendatario con respecto al subarrendador; quien arrienda lo ya arrendado e incluso subarrendado. Subarriendo o subarrendamiento: El arriendo que el arrendatario hace de la cosa arrendada ya por él. CARACTERISTICAS DEL SUBARRENDAMIENTO: • • • • • Es un nuevo contrato sin ninguna relación con el arrendamiento original. Las condiciones de un subarrendamiento pueden cambiar, variar en cuanto a las condiciones del contrato de arrendamiento originario. En cuanto al tiempo nunca puede exceder al del contrato original de arrendamiento. Así como el arrendamiento es un contrato celebrado INTUITO PERSONA, el subarrendamiento también lo es. La prohibición de subarrendar debe ser expresa, sino se entiende que se autoriza a ello. Pese que el Código Civil establece que el inquilino tiene derecho de subarrendar el inmueble en condiciones similares, desde el mismo momento en que contrata, sino no hay convenio entre la partes del mismo modo podrá ceder el contrato. Sin embargo LA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIOS nos dice expresamente que es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. En cuyo caso rige esta última norma como LEY especial que es.
***DIFERENCIAS ENTRE SUBARRENDAMIENTO Y CESIÓN DE ARRENDAMIENTO: Establecida la diferencia entre la cesión de arrendamiento y el subarrendamiento, debemos señalar algunas consecuencias que se siguen en cuanto a estos dos conceptos: • En el subarrendamiento el subarrendatario viene a ser un tercero sin derechos a deberes frente al arrendador, en cambio en la cesión de arrendamiento, como cesión de crédito que es, surte efectos frente al arrendador desde que este la acepte o desde que se haya notificado. El canon que el subarrendatario debe pagar al arrendatario puede variar entre el que tiene que pagar el arrendatario al arrendador, mientras que en el caso de la cesión de arrendamiento permanece igual.
El subarrendatario tiene derecho de invocar frente al arrendatario todos los derechos que tiene los arrendatarios frente a los arrendadores; en cambio en la cesión los derechos que le corresponden son los de la cesión de crédito.
***GARANTIAS DE LA RELACIÓN ARRENDATARIA:
• El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales y personales en cuanto al respaldo de las obligaciones asumidas por éste. En ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías. Ver art. 21 De La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Cuando se constituye depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente de cuatro meses de alquiler, más los intereses que se generen, por ese depósito. Sumas éstas que nunca podrá ser imputables a los pagos de los cánones de arrendamiento. Ver art. 22 De La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona natural o jurídica, deberá colocar dicha suma en una cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía. Si por alguna circunstancia el arrendador no cumpla con la obligación quedara obligado a satisfacer al arrendatario los intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia. Ver art. 23 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El arrendador tiene la obligación de reintegrar al arrendatario ese dinero de depósito dentro de los sesenta días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, más los intereses causados hasta el momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo Ver art. 25 De La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y los intereses, el arrendatario podrá acudir al tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus pretensiones y la causa se tramitará conforme al procedimiento breve (Juicio breve).Ver art. 26 De La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
FIJACIÓN DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO:
La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación se basa en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en unidades tributarias: Ver art. 29 de La Ley de Arrendamiento Inmobiliario. • • • • Con un valor hasta 4.200 unidades tributarias, el 6 % anual. Con un valor entre 4.201 y 8.400 unidades tributarias, el 7 % anual. Con un valor entre 8.401 y 12.500 unidades tributarias, el 8 % anual. Con un valor superior a 12.501 unidades tributarias el 9 % anual.
Amén de esto, también para determinar el valor del inmueble se debe tomar en consideración los siguientes factores, uso, clase, situación, calidad, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos.
Ver artículo 32 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS. Estos cánones de arrendamiento serán revisados por los organismos encargados de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados. 1. Cuando hubieren trascurrido dos años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento mensual. 2. Cuando se cambie total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble. 3. Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble dentro de los dos años mejoras cuyo costo excedan del 20 % del valor del inmueble.
TEMA 16 DE LAS DEMANDAS POR DESALOJO
Las Demandas por Desalojo, de la Prorroga Legal, La Preferencia Ofertiva, y del Retracto Legal Arrendaticio.
Las demandas por desalojo por cumplimiento de contrato, por reintegro de sobre
alquileres, por retracto legal arrendaticio, por reintegro de depósito sobre bienes urbanos o suburbanos se sentenciaran y tramitaran conforme al procedimiento breve que reza en el Código Procedimiento Civil. Cuando se declare con lugar una demanda de desalojo de un inmueble fundamentada en la causal establecida en la Ley, relacionada con la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o sus parientes consanguíneos o hijos adoptivo, o que el inmueble vaya a ser objeto de democión o de reparaciones que ameriten su desocupación, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis meses para la entrega material del mismo contados a partir de la notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme. En el momento de la contestación de la demanda el demandado podrá oponer las cuestiones previas previstas en el Código Procedimiento Civil al igual que las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. Igualmente podrá el demandado intentar o proponer la reconvención (contra demandar) siempre que el tribunal sea competente por la materia y por la cuantía. Solo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a TIEMPO INDETERMINADO, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. de arrendamiento
2. Cuando el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos o indebidos o haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pacto en el contrato de arrendamiento sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. 3. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble arrendado o cualquiera de sus parientes conseguíneos dentro del segundo grado o un hijo adoptivo 4. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten su desocupación. 5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal. 6. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
VER ART. 38 LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto inmuebles sujetos a regulación celebrados a TIEMPO DETERMINADO llegado el día del vencimiento del plazo estipulado éste, (contrato) se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario; Tomando en consideración las siguientes reglas: 1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos el contrato se prorrogara por un lapso máximo de seis (6) meses. 2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un año pero menor de cinco (5) se prorrogara por un lapso máximo de un año. 3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero de diez (10) se prorrogara por un lapso máximo de dos (2) años. 4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogara por un plazo máximo de tres (3) años. Ver art. 38 L.A.I. Esa prorroga legal esta sujeta a que la persona del arrendatario este solvente en los cánones de arrendamiento al igual que esa prorroga opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador puede exigir del arrendatario el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble. Ver art. 39 L.A.I. ¿SI LA PERSONA DEL ARRENDATARIO ESTA EN EL USO DE LA PRORROGA LEGAL ESTABLECIDA EN LA LEY Y LLEGA EL MOMENTO DE LA ENTREGA DEL INMUEBLE, ESTE NO LO HACE? El arrendador tiene que acudir ante un Tribunal para que le haga la entrega material del inmueble. Y ponga a este en posesión del mismo. El Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si hubiere lugar a ello. Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviera incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.
Es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario. Sólo tendrá derecho a esa preferencia ofertiva aquel arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal y que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del arrendador. Ver art. 42 L.A.I. A los fines del derecho preferente, el propietario debe notificar al arrendatario, su manifestación de voluntad de vender el inmueble y debe hacerlo mediante documento autentico. Indicando en el precio de venta, condiciones y modalidades de la negociación, de la misma manera el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor y debe hacerlo en el término de quince (15) días calendarios a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el
ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. Ver art. 44 L.A.I. Párrafo Único. Transcurrido ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere lo antes expuesto, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, curarse una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar. Ver art. 45 L.A.I
DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
Es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones establecidas en el contrato de venta en el lugar de quien adquiere el inmueble. Para tener o ejercer este derecho al igual que en la preferencia ofertiva el arrendatario debe tener dos (2) o más de dos (2) años ocupando el mismo y siempre y cuando se encuentre solvente en los pago de los cánones de arrendamiento. El derecho de retracto legal arrendaticio deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado. Ver art. 47 L.A.I. El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: • • No se le hubiere hecho la notificación prevista o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. Ver art. 48 L.A.I.
El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte de la vivienda oficina o local arrendado. Ver art. 49 L.A.I.
TEMA 17 DE LA CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignada por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Ver art. 51 L.A.I. Estos casos se dan cuando el arrendador quiere aumentar el canon de arrendamiento o alguna otra eventualidad o situación puede perfectamente el arrendatario (o un tercero) del inmueble acudir ante un Tribunal de Municipio hacer la consignación del canon del arrendamiento dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento. Sino lo hace estaría incurso en desacato a la Ley y por lo tanto puede ser objeto a juicio de desocupación o desalojo por falta de pago.
PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO.
Se realiza mediante un escrito dirigido al Juez donde el consignante indica su nombre, apellidos, cédula de Identidad, el carácter con que actúa, dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor va a hacer la consignación, las referencias del inmueble, el monto de canon de arrendamiento mensual y la razón o motivo por el cual hace la consignación. El Juez dará al interesado un comprobante de la consignación que recibe y cursará notificación al beneficiario, de que hay una consignación de dinero a su favor o a su disposición para esto necesariamente el arrendatario tiene que aportar al Tribunal, los datos correspondientes al beneficiario y debe hacerlo en un plazo NO MAYOR DE 30 DIAS continuos siguientes a la primera consignación. La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada. En caso que el arrendatario manifieste desconocer la dirección del arrendador; El arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones. Ver art. 53 L.A.I. Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. No se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto. Ver art. 54 L.A.I. La suma de dinero consignada, solo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante. Ver art. 55 L.A.I. En virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al juez, ante quien el interesado presentare la demanda. Ver art. 56 L.A.I.
DEL REINTEGRO: (Solo en casos de apartamentos o inmuebles sujetos a regulación)
En los inmuebles sometidos a regulación al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición por parte del arrendador todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los Organismos Competentes (Ente regulador). Ver art. 58 L.A.I. El reintegro se referirá a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme. Ver art. 60 L.A.I. Las acciones para solicitar la repetición de sobre alquileres, se intentarán por ante los Tribunales Ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecidos. Ver art. 61 L.A.I.
****La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años. Ver art. 62 L.A.I.
El Tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de reintegro a que se refiere este titulo, remitirá de oficio al organismo regulador correspondiente, copia certificada de la sentencia definitivamente firme recaída en la causa, a los fines de la aplicación de la sanción. (Inclusive multas que no podrán exceder al equivalente de 420 unidades tributarias según la gravedad de la falta.) Ver art. 64 L.A.I.
PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO:
El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador competente (Dirección de Inquilinato adcrista al Ministerio de Infraestructura) la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos requisitos que exigidos por la Ley. Si esta solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. Si es negada debe ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio. Ver art. 66 L.A.I. Si es admitida la solicitud, se notificara a los interesados y se les indicará que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a su notificación, a exponer lo que estimen conveniente. Ver art. 67 L.A.I. Una vez que esto ocurra el procedimiento quedará abierto a prueba de pleno derecho, una articulación de diez (10) días hábiles para la promoción y evacuación de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad administrativa el admitir otras pruebas que establezcan los organismos competentes. El acto administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá motivarse suficientemente. Ver art. 69 L.A.I. Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinando por el organismo regulador competente, en fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, (Se debe esperar dos años para solicitar una nueva) no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite. Ver art. 70 L.A.I El organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez (10) días hábiles administrativos su decisión, la cual debe ser notificada de acuerdo a la Ley. Si no se
puede hacer dicha notificación de manera personal se dejará constancia expresa en el expediente administrativo, señalando las razones y circunstancias por las cuales no pudo practicarse. Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la vía administrativa. Pudiendo los interesados interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la Jurisdicción Contencioso Administrativo, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada a las partes. Son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación los siguientes Tribunales: a.- Región Capital: Tribunales superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo y b.- En los Estados; Los jueces de Municipio. Ver arts.71, 73, 75, 77 y 78 L.A.I.
TEMA 18 EL MANDATO
Es un contrato donde una persona se obliga gratuitamente o mediante salario a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra que la ha encargado de ello. Ver art. 1684 c.c. Lo correcto seria que es un contrato el mandato en que una persona gratuitamente o mediante salario representa a otra en uno o varios negocios que le ha encargado. CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE MANDATO: • • • • • Es un contrato consensual: A veces solemne, ad sustancia, como es el caso de aquel que se confiere para realizar matrimonio por medio de apoderado Ver art. 85 c.c. Es un contrato bilateral: Cuando es a salariado, porque en esas circunstancias se crean obligaciones reciprocas y simultaneas. Es un contrato unilateral: Cuando es gratuito. Porque la obligaciones de el (contrato), recaen sobre el mandatario Es un contrato gratuito o oneroso: Ver art. 1686 c.c. El mandato es gratuito si no hay convención contraria. Intuito personae: Respecto de ambas partes, pero ello no obsta que el mandatario pueda sustituir el mandato.
DIFERENCIA DEL MANDATO CON LA GESTIÓN DE NEGOCIOS: Está en que en la gestión de negocios no hay encargo. Ver arts. 1173 y 1177 c.c. DIFERENCIA ENTRE MANDATO Y REPRESENTACIÓN: El mandato puede conferir al mandatario el poder de representar al mandante, pero también puede no conferirlo. En el mandato, el mandatario ejecuta un negocio por cuenta de otro en la representación asume el mandatario la personalidad del mandante. En el mandato lo característico es la administración, es decir, el poder de administración pero no la representación. Hay un ejemplo de pura representación sin mandato. Ver art. 267 c.c. CLASES DE MANDATO: • • • MANDATO CONVENCIONAL Es el que resulta del contrato MANDATO LEGAL: Es que proviene directamente de la Ley. (El del tutor) MANDATO ES JUDICIAL: Es el que confiere el Juez cuando verbo y gracias (por ejemplo) nombra defensor a un ausente. (Ad liten) Cuando agotada la citación cualquiera que ella sea es cuando se le nombra o el tribunal le nombra un defensor ad liten. Este mandato tiene que ser autentico.
MANDATO PUEDE SER EXPRESO O TÁCITO: Es expreso no esta sujeto a forma solemne excepto el mandato poder judicial. Es tácito cuando una persona ejecuta sin poder actos de administración o disposición relativos a los bienes o derecho por otra persona que tiene conocimiento de ellos y los tolera o permite. MANDATO VERBAL O ESCRITO: En el caso de escritura pública para que un mandato puede valer respecto contra tercero debe constar también de documento registrado. (Ejemplo Para vender propiedad este poder deber ser registrado y deben quedar registrado en la Oficina Subalterna de Registro) (Para divorciarse este poder debe ser autenticado) (Para casarse (se esta en el extranjero) este poder debe ser registrado, y legalizado a través del consulado de Venezuela en el país que me encuentre). MANDANTO ES GRATUTITO Si no hay convención entre las partes, esto es cuando nada pactan; sin embargo el fin del mandato, es la representación del mandante y el precio acordado por sus servicios no altera ni desvirtúa el objeto mencionado. MANDATO GENERAL: Puede ser más o menos extenso ya comprendan todos los negocios o intereses del mandante y a un número indeterminado de ello. MANDATO ESPECIAL: Es el relativo a un solo negocio o varios negocios especificados y puede contener facultades generales o facultades limitadas con referencia a su objeto.
PODER ESPECIAL: (JUICIO DE DIVORCIO) Yo, Jesús González, Venezolano, Cedula de Identidad Nro. 2.584.559, Mayor de edad, De estado civil Casado y de este domicilio. Otorgo PODER ESPECIAL amplio general y bastante en cuanto a derecho se refiere al Dr. Gonzalo Guzmán Cédula de Identidad nro. 8.495.192 Impreabogado Nro. 1386, para que me represente en el juicio de divorcio que intentare contra mi legitima esposa Sra. Gladys Gutiérrez de Guzmán Cédula de identidad Nro. 8.495.473, Venezolana, Mayor de Edad. En uso de estas facultades podrá mí nombrado apoderado: Intentar demanda, Darse por citada, Recibir cantidad de dinero, Asistir a actos conciliatorios, Promover y evacuar pruebas, Tachar testigos, Repreguntar a testigos, Absolver posiciones juradas y cualquier otra sin dañar al cliente. PODER GENERAL: Yo, Jesús González, Venezolano, Cédula de identidad nro. 2.584.355 Mayor de edad, De estado civil soltero y de este domicilio. Otorgo PODER GENERAL DE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN para en cuanto a derecho se refiere al Dr. Gonzalo Guzmán Cédula de Identidad Nro. 8.495.192 Impreabogado nro. 1386 para que me represente………..En uso de sus facultades podrá mi nombrado apoderado………………………………………………… LOS PODERES PARA VENDER Y PARA CASARSE DEBEN SER REGISTRADOS SON PODERES ESPECIALES. (ACTOS TRANCENDENTALES DE LA VIDA DE UNA PERSONA)
OBLIGACIONES DEL MANDATARIO: • • El mandatario esta obligado a ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de familia. Ver art. 1692 c.c. Responde no solo de dolo sino también de culpa; Responde de dolo por ejemplo si abandono el mandato para aprovecharse personalmente del negocio que le fue encomendado, si traiciono los secretos del mandante, en cambio en la responsabilidad en caso de culpa si aplica cuando el mandato es gratuito y de una forma menos rigurosa. Ver art. 1693 c.c. Rendir cuentas las cuales se deben hacer de manera precisa y clara, año por año. Ver art. 1649 c.c. Abonar al mandante lo recibido en virtud, del mandato, aún cuando lo recibido no se debiere al mandante. Ver art. 1649 c.c.
OBLIGACIONES DEL MANDANTE: • El mandante debe reembolsar al mandatario los avances y gastos (en relación a los gastos que se pueden ocurrir en el cumplimiento del mandato) que éste haya hecho para la ejecución del mandato y pagarle sus salarios si lo ha prometido Ver art. 1699 c.c. El mandante debe igualmente indemnizar al mandatario de las pérdidas que éste haya sufrido a causa de su gestión, si no se puede imputar culpa alguna. Ver art. 1700 c.c. El mandante debe cumplir con las obligaciones contraídas por el mandatario dentro de los límites del mandato. Ver art. 1698 c.c. Debe pagarle al mandatario un salario si se lo ha prometido convirtiendo el contrato en bilateral y oneroso.
EXTINCIÓN DEL MANDATO: • Por revocación: El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera y compeler el mandatario a la devolución del instrumento que contenga la prueba del mandato. Ver art. 1706, 1707, 1708 c.c. En cualquier tiempo sin decir la razón o motivo. El legislador considera tácitamente revocado por el simple hecho de que el mandante nombre un nuevo mandatario para el mismo negocio. Cuando no se nombra a otro abogado para que lo represente al mandante entonces hay que hacer un escrito y llevar a la notaria respectiva donde se autentico ese mandato para notificar la revocación del mismo. Por la renuncia del mandatario: El mandatario puede renunciar el mandato notificándolo al mandante. Se en forma expresa o tácita. Si la renuncia perjudica al mandante, debe indemnizársele por el mandatario, a menos que éste no pueda continuar en ejercicio del mandato sin sufrir un perjuicio grave. Ver art. 1709 c.c. Por muerte, interdicción, quiebra, o cesión de bienes del mandante o del mandatario. Por inhabilitación de cualquiera de las partes.
TEMA 19 LA TRANSACCIÓN
Es un contrato por el cual las partes dando, prometiendo ó reteniendo, cada una alguna cosa, evitar la provocación de un pleito o ponen término al que había comenzado. Ver art. 1713 c.c. Es un acto jurídico bilateral por el cual las partes haciéndose concesiones reciprocas extinguen, obligaciones litigiosas o dudosas. Toda transacción presupone la existencia de un litigio pendiente o eventual. Por otra parte si el litigio ya no esta pendiente la transacción es nula si el litigio esta pendiente la transacción se llama judicial y se caracteriza porque pone fin al pleito. En principio esta clase de transacción solo puede celebrase antes de que se dicte sentencia definitiva, pero puede celebrarse después si queda la posibilidad de Interponer Recursos. (Ante un Tribunal Superior (CASACIÓN) o ante el Tribunal Supremo de Justicia). CARACTERISTICAS DE LA TRANSACCIÓN: • • • • • Es un contrato bilateral ya que implica concesiones reciprocas de parte y parte. Siempre es un contrato a titulo oneroso. Es un contrato consensual. Puede ser conmutativo o aleatorio. Puede ser de ejecución instantánea o de trato sucesivo.
Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción, de donde deducimos que el caso del mandato a menos que se trate de una acto de simple administración se requiere mandato expresa para transigir. En virtud de la transacción tenemos que decir que NO SON SUSCEPTIBLE de está, la Acción Penal de Carácter Público, pero en cambio ES SUSCEPTIBLE DE TRANSACCIÓN LA ACCIÓN CIVIL proveniente del delito. Ejemplo: Cuando es un delito de acción pública no se puede llegar a un acuerdo entre las partes, no se puede transar en cambio si es un delito de acción privada si se puede dar debido a que la victima es la que tiene que dar impulso a las investigaciones. Un delito penal que tenga una acción civil si se puede transar por ejemplo un caso de transito, concerniente a daños ocasionados. EFECTOS DE LA TRANSACCIÓN: Los efectos de la transacción son dos se detallan: Efectos extintivos y efectos declarativos. El código Civil establece que la transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada. En virtud del carácter del declarativo indicado las partes no quedan como causahabientes la una y la otra en consecuencia, la transacción no constituye justo titulo para adquirir por usucapión. (Prescripción). No existe tampoco saneamiento entre las partes: Al igual que la transacción no implica novación de las obligaciones. 64
NULIDAD DE LAS TRANSACCIONES: • • • Por error de derecho. La nulidad de la transacción hecha en ejecución de un titulo nulo a menos que las partes hayan tratado expresamente sobre la nulidad. Es igualmente nula la transacción sobre un litigio que ya estaba decidido por sentencia ejecutoriada si las partes no tenían conocimiento de esta sentencia.
TEMA 20 EL COMODATO
El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra, una cosa gratuitamente, para que se sirva de ella, por tiempo o para uso determinado, con cargo de restituir la misma cosa. Las partes en el comodato son el comodante (El Propietario) y el comodatario (El usuario). EL COMODATO: Es un contrato de administración no necesariamente hay que ser propietario pata dar una cosa en comodato, ni tener facultad para enajenar, basta la de administración. Puede darse un comodato de cosas ajenas y el contrato será valido, pero no para el dueño o propietario de la cosa. A quien no obliga un acto en que no ha sido parte. Cuando el comodante es el propietario, la propiedad de la cosa continúa residiendo en él, al igual que la posesión, de la cual sigue gozando por medio del comodatario mero detentador de la cosa. CARACTERISTICAS DEL COMODATO: • • • • Como contrato real que es, se perfecciona con la entrega de la cosa. Es un contrato unilateral pues la obligación corresponde a una sola de las partes. El comodato es un contrato gratuito por su esencia. Puede ser contrato celebrado INTUITO PERSONAE aunque en principio no lo es.
De allí que las obligaciones y derechos que nacen del comodato pasan a los herederos de los contratantes, a no ser que el préstamo se haya hecho sólo en consideración a la persona del comodatario, lo que tendría que probar el comodante. Pues entonces los derechos que tienen los herederos, de continuar en el uso de la cosa dada en préstamo de usos (Comodato) NO PASA A LOS HEREDEROS, NI EN CONTRA DE LOS HEREDEROS.. Ejemplo: Si se hace un contrato de comodato entre el comodante y el comodatario, no necesariamente tiene los herederos que seguir o continuar en el uso de la cosa dada en comodato. Porque podría ser que el comodante le de en comodato al comodatario una cosa para que en un momento determinado la uso específicamente él. OBLIGACIONES DEL COMODATARIO: 1. el comodatario esta obligado a cuidar la cosa dada en préstamo como un buen padre de familia. Sólo adquiere un derecho personal de uso y no puede apropiarse de los frutos ni aumentos sobrevenidos, a la cosa prestada. So pena de indemnizar los daños y perjuicios.
2. debe restituir la misma cosa dad en préstamo de modo tal que no puede obligarse al comodante a recibir una cosa distinta de la debida, aún cuando la cosa sea igual o superior a la prestada. 3. el comodatario debe restituir la cosa en el mismo estado en que se encontraba; cuando la recibió. Si posteriormente a sufrido deterioros el comodatario no responderá, si está se deterioro solo por efecto del uso para el cual se le dio en préstamo y sin culpa del 66
comodatario. Ejemplo: Se me presto un carro para dar una vuelta y se exploto un caucho no se tiene que pagar no es culpa del comodatario. OBLIGACIONES DEL COMODANTE: El comodante a nada se obliga por el sólo hecho de la celebración del contrato a diferencia del arrendador no esta obligado, de hacer gozar de la cosa, al comodatario. Sin embargo hechos posteriores a la celebración del contrato de comodato pude crear al comodante las siguientes obligaciones: 1. La obligación de rembolsar al comodatario ciertos gastos siempre y cuando que ese gasto sea necesario extraordinario y tan urgente que no haya podido el comodatario de prevenir al comodante antes de efectuarla. 2. Responsabilidad por vicios de la cosa dada en préstamo, el comodante que conociendo los vicios de la cosa dada en préstamo, no previno de ellos al comodatario, responderá a este de los daños que por aquella causa hubiere sufrido. 3. El comodante, NO RESPONDE POR SANEAMIENTO, porque no transfiere la propiedad, ni posesión. Responde únicamente de los daños y perjuicios que haya causado vicio o defecto de la cosa, que el comodante conocía y no advirtió al comodatario. Salvo que fuesen visibles y conocidos. Ejemplo: Me prestan un caballo con peste y no lo advirtió el comodante yo lo lleve a una hacienda y enfermo a los demás caballos que se encontraban allí. En ese caso esta obligado a responder de los daños y perjuicios. RIESGOS EN EL COMODATO: El comodatario responde del caso fortuito: • Cuando a usado la cosa indebidamente, a menos que pruebe que el deterioro o perdida por el caso fortuito, habría sobrevenido igualmente sin el uso ilegitimo o la mora. Ejemplo: Te presto mi carro para llevar una encomienda a Barcelona y en vez de irse para allá se va para la Gran Sabana y destroza el carro. Si tiene que responder por ese caso fortuito. Cuando la cosa prestada perece por caso fortuito y el comodatario hubiere podido evitar la perdida. Ejemplo: Un caballo que es amarrado en un palo cerca de un río y llueve torrencialmente y la crecida del río se lleva todo. Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada a la suya ha preferido deliberadamente la suya. Ejemplo: Una persona haya tomado un piano y se presenta, un incendio en su casa y el tenia otro piano que era de él. Y en la alternativa de salvar uno de los dos sólo salva el de él.
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References: artículo 1474
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 artículo 1481
 artículo 1482
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 artículo 1485
 artículo 1485
 artículo 1161
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 artículo 1485
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 artículo 1156
 artículo 1485
 artículo 1486
 artículo 1490
 artículo 1491
 Artículo 1493
 artículo 1505
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 artículo 1517
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 artículo 1525
 Artículo 1
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 artículo 5
 artículo 468

RESOLUCIÓN 
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 artículo 20
 artículo 1263
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 Artículo 5
 artículo 1483
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 artículo 32