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Timestamp: 2017-09-26 15:16:41+00:00

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IHK Recht kompakt Gewerbemietrecht - PDF
IHK Recht kompakt Gewerbemietrecht
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Rudolf Wetzel
1 IHK Recht kompakt Gewerbemietrecht RA Dr. Reik Kalnbach
2 Gliederung A. Die Mietarten und deren Abgrenzung B. Zustandekommen des Vertrages C. Formerfordernisse bei Vertragsabschluss D. Miete, Miethöhe und Betriebskosten E. Vertragslaufzeiten und Kündigungen F. Instandhaltung und Instandsetzung
3 Gliederung G. Gewährleistung und Haftungsbegrenzung H. Mietsicherheiten und Vertragsstrafen I. Betriebspflicht und Konkurrenzschutz J. Untermiete und Nachmieterstellung K. Beendigung, Abwicklung und Rückgabe
4 A. Die Mietarten und deren Abgrenzung Die 535 ff, 578 bis 597 BGB differenzieren: 535 ff BGB -> Wohnraummiete 580a BGB -> Raummiete 578 II, 580a II BGB-> Geschäftraummiete b BGB -> Pacht BGB -> Landpacht
5 A. Die Mietarten und deren Abgrenzung Geschäftsräume sind alle Räume, die zu Zwecken des Erwerbs (nicht zu Wohnzwecken) angemietet werden, also ausschließlich für gewerbliche oder selbständige Tätigkeiten. Schutzvorschriften für Wohnraummiete ( soziales Mietrecht ) Parteivereinbarung im Gewerbemietrecht vorrangig (entscheidend ist der Parteiwille) Abgrenzung zur Raummiete (Lager, Garagen, Vereine)
6 A. Die Mietarten und deren Abgrenzung Mischmietverhältnisse: Die Parteien schließen einen einheitlichen Vertrag über Wohn- und Geschäftsraum, nutzen das Objekt aber für beide Zwecke. Bsp.: Gaststätte mit Wirtewohnung Büro des Architekten in Privatwohnung Einheitliches Mietverhältnis Schwerpunkt der Nutzungsart (Was überwiegt?)
7 A. Die Mietarten und deren Abgrenzung Mischmietverhältnisse: Nur wenn der gewerblichen Nutzung eine geringere Bedeutung im Gesamtzusammenhang zukommt, wird Wohnraummietrecht angewandt. ( f (BGH, NJW-RR 1986, 877 Bei Gleichwertigkeit der Nutzungsarten können die Parteien Gewerbemiete vordergründig vereinbaren. Teilkündigung des jeweiligen Mietanteils unmöglich
8 A. Die Mietarten und deren Abgrenzung Weitere Abgrenzungen: Wohnraum (nur zu Wohnzwecke) Pacht (Gegenstände, Sachen, Rechte) Leihe (Unentgeltlichkeit der Überlassung) Leasing (Pflicht zum Erwerb nach Zeitablauf)
9 B. Zustandekommen des Vertrages Grundsätzlich besteht Vertragsfreiheit Angebot und Annahme Einigung über alle wesentlichen Punkte Absicherung durch: Letter of Intent, Vorvertrag Klage aus Vorvertrag auf Abschluss möglich Schriftformerfordernis des 550 BGB gilt hier nicht (BGH, Urt.v XII ZR 40/05)
10 B. Zustandekommen des Vertrages Besonderheiten: Genehmigung von Mietverträgen über Räume, die in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen und für mehr als ein Jahr geschlossen werden, bedürfen der Genehmigung der Gemeinde nach 144 BauGB und sind sonst unwirksam. Kombinationen aus Mietverträgen mit Geschäften i.s.d. 311b BGB bedürfen der notariellen Beurkundung. (Vorkauf, Mietkauf, Belastungen)
11 C. Formerfordernisse / Vertragsschluss Schriftformerfordernis nach 578, 550, 126 BGB bei Mietverträgen mit Laufzeit über 1 Jahr Ein nicht schriftlich geschlossener Gewerbemietraumvertrag gilt daher auf unbestimmte Zeit geschlossen. Folge: Wirksamkeit des Vertrages an sich Aber: Kündigungsfolge des 580a BGB,d.h. KD zum Schluss des ersten Jahres ist dann möglich Notausstieg zur vorzeitigen Vertragsauflösung
12 C. Formerfordernisse / Vertragsschluss 550 Form des Mietvertrags Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
13 BGH, Urt.v XII ZR 212/03 Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt.
14 C. Formerfordernisse / Vertragsschluss Was ist zur Einhaltung der Schriftform zu beachten? -> Vertragsdauer von mehr als einem Jahr Unterzeichnung der gesamten Urkunde Räumliche Anforderungen Personelle Anforderungen Förmliche Anforderungen Einheitliche Urkunde
15 C. Formerfordernisse / Vertragsschluss Räumliche Anforderungen: Die Schriftform setzt voraus, dass der Vertrag von den Parteien so zu unterschreiben ist, dass die Unterschriften das gesamte Vertragswerk zzgl. aller Anlagen und Nebenteile abdecken ( 126 BGB). Unterzeichnung auf derselben Urkunde, 126 II Mehrere gleichlautende Urkunden: wechselseitige Gegenzeichnung ist ausreichend, 126 II S. 2 BGB
16 C. Formerfordernisse / Vertragsschluss Personelle Anforderungen: Personell müssen sämtliche Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen (BGH; Urt. v XII ZR 187/00). Unterschreibt nur einer von mehreren Mieter oder Vermietern die Urkunde, so ist die Schriftform nicht gewahrt (BGH, Urt.v XII ZR 65/02). Keine Abweichung der Unterschriften vom Rubrum!
17 C. Formerfordernisse / Vertragsschluss Problem: Vertretungsfälle bei Gesellschaften AG: Zeichnung aller Vorstände nicht erforderlich; entweder Alleinvertretung oder nachträgliche Genehmigung( 177 BGB) mögl.(kg, Urt.v ( 193/06 8 U Erbengemeinschaft: Unterzeichnung aller Miterben erforderlich, da keine Rechtsfähigkeit der Erbgem., Vertretungszusatz ist nicht ausreichend (BGH, Urt.v XII ZR 187/00)
18 C. Formerfordernisse / Vertragsschluss GbR: grds. keine eigene Rechtspersönlichkeit, aber Aktiv- u. Passivlegitimation (BGH, Urt.v II ZR 331/00); daher Unterzeichnung aller Gesellschafter oder Zeichnung einer Person mit Vertretungszusatz (BGH, Urt.v XII ZR 132/03); Vollmachtsurkunde nicht erforderl. Bsp.: ABC GbR wird vertreten durch den alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter Max Maier
19 C. Formerfordernisse / Vertragsschluss GmbH: Vertretungszusatz nicht erforderlich, da Partei nicht selbst Vertragspartner werden will, sondern als Vertreter der GmbH auftritt (BGH, Urt.v XII ZR 121/05); gilt auch bei zwei GF; Ausn.: Gesamtvertretung, dann schwebend unwirksam bis zur Genehmigung, 177 BGB
20 C. Formerfordernisse / Vertragsschluss Förmliche Anforderungen: Zuordnung der Unterschrift zum Zeichnenden (keine Wellenlinie) Fax-Übermittlung der jeweiligen Unterschriften reicht nicht aus (OLG Düsseldorf, Urt.v I-10 U 102/03) Auch Verlängerung nach Vertragsende unterliegt dem Schriftformerfordernis, da hier Neuabschluss geregelt wird (BGH, Urt.v XII ZR 195/96)
21 C. Formerfordernisse / Vertragsschluss BGH, Urt.v XII ZR 142/07 Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande. Folge: Schriftform ist eingehalten
22 D. Miete, Miethöhe und Betriebskosten Miete: Grundsätzlich freie Vereinbarkeit bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit, 138 BGB, 291 StGB, 4 WiStG Wucher bei Überschreitung der Marktmiete bei Vertragsschluss um 100 % oder mehr (BGH, Urt. v XII ZR 11/01) Fälligkeit, bis zum 3. Werktag, 579 II,556b I BGB
23 D. Miete, Miethöhe und Betriebskosten Mietarten: Festmiete (pro qm oder fester Betrag) Umsatzmiete (Kopplung an Nettoumsatz) Flächenmiete (Vermieteung nach Bauplan) Staffelmiete (Prozentsatz der Steigerung)
24 D. Miete, Miethöhe und Betriebskosten Mieterhöhung / Wertsicherung Keine Anwendung der 557 ff BGB Keine Vergleichsmieten oder Mietspiegel Vorrang der Parteivereinbarung Bedarf bei langfristigen Verträgen die Miete der Preissteigerung sowie der Marktlage anzupassen
25 D. Miete, Miethöhe und Betriebskosten BGH, Urt.v XII ZR 141/07 Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten Veränderung des Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen- Arbeitnehmer-Haushalts auch die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss. Es entspricht dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe... auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen.
26 D. Miete, Miethöhe und Betriebskosten Möglichkeiten der Mietanpassung : Mieterhöhung durch Änderungskündigung (nur bei beiderseitiger Zustimmung) Staffelmietvereinbarung (Vorsicht bei Wertsicherungsklauseln) Gleitklauseln (automatische Wertsicherung, Preisklauselgesetz, Verbrauerpreisindex des StatBA) Leistungsvorbehalt (Anpassung nach 315,316)
27 D. Miete, Miethöhe und Betriebskosten Besonderheit: Umsatzsteuer auf Miete Einkünfte aus Vermietung / Verpachtung unterliegen nach 4 Nr. 12 UStG nicht der Umsatzsteuerpflicht Vermieter kann auf diese Befreiung verzichten (sog. Umsatzsteueroption ) Bei Optionsausübung bindet diese den Vermieter steuerlich 10 Jahre ( 15a I S. 2 UStG)
28 D. Miete, Miethöhe und Betriebskosten Voraussetzung: auch Mieter muss in seiner Tätigkeit Unternehmer und umsatzsteuerpflichtig sein, 9 UStG Nicht umsatzsteuerpflichtig sind daher zum Bsp.: Ärzte, Zahnärzte, Physiotherapeuten etc. Lotto-Annahmestellen Versicherungen und Banken Grundstücksverwaltungsgesellschaften Krankenkassen
29 D. Miete, Miethöhe und Betriebskosten Umsatzsteuer auch auf Nebenkosten Anspruch des Mieters auf Rechnungsstellung Mietvertrag gilt als Dauerrechnung Schuldet der Mieter trotz vertraglicher Abrede die Umsatzsteuer nicht, ergibt sich über eine Vertragsauslegung die Vereinbarung einer 19% erhöhten Nettomiete (OLG D dorf, Urt.v U 146/01) Keine Umsatzsteuer auf Schadensersatz
30 D. Miete, Miethöhe und Betriebskosten Betriebskosten: Vertragliche Überwälzung auf den Mieter erforderlich, größere Flexibilität als bei Wohnraum -> Grenze: Transparenzgebot des 307 BGB 556 BGB und Katalog des 2 BetrKV gelten nicht Auch Umlage von Verwaltungskosten, Kosten des Centermanagements, Bewachungskosten mögl. Abrechnungsfristen des 556 III BGB gilt nicht
31 E. Vertragslaufzeiten und Kündigungen Grundsätzlich: Vereinbarung der Parteien Entweder auf unbestimmte Zeit (unbefristete Verträge, eher selten) oder Bestimmte Laufzeit mit und ohne Verlängerungsoption (Bsp.: 10 Jahre + 5 Jahre nach Ausübung) Dabei: vertragl. Ausschluss der ordentlichen KD Bei Laufzeit von mehr als 30 Jahren besteht die KD-Möglichkeit nach 544 BGB nach Ablauf
32 E. Vertragslaufzeiten und Kündigungen Optionsausübung muss wegen 550 BGB schriftlich erfolgen (OLG Köln, Urt.v U 105/05) Klare Regelung im Vertrag wie die Option und innerhalb welcher Frist ausgeübt werden muss Schweigen gilt nicht als automatische Verlängerung Daneben: Sonderkündigungsrechte möglich Besonderheit: 545 BGB eröffnet eine Verlängerungsmöglichkeit bei stillschw. Fortsetzung
33 E. Vertragslaufzeiten und Kündigungen Kündigungsmöglichkeiten: Ordentliche Kündigung Nur bei Verträgen auf unbestimmte Zeit Freie Vereinbarung der Kündigungsfristen Sonst: Regelung des 580a II BGB Frist: 6 Monate zum Quartalsende (31.03., ,30.09., eines Jahres) Zugang: bis zum 3. Werktag des Quartals
34 E. Vertragslaufzeiten und Kündigungen Außerordentliche (fristlose) Kündigung Generalklausel des 543 BGB (Abmahnung!) Wichtige Gründe: Vertragsverletzungen Zahlungsverzug Entzug des vertraglichen Gebrauches Gesundheitsgefährdung ( 569 I, 578 II BGB) Daneben: Vertragliche Sonderkündigungsrechte
35 E. Vertragslaufzeiten und Kündigungen BGH, Urt.v XII ZR 134/06 1. Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.s. des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. 2. Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert. 3. Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht.
36 E. Vertragslaufzeiten und Kündigungen BGH, Urt.v XII ZR 61/07 Die Regelung des 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, nach der der Vermieter das Mietverhältnis nur dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für mehr als einen Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug geraten ist, gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich oder in längeren Zeitabschnitten - hier: jährlich - zu entrichten ist. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die Parteien keinerlei Abrede über die Fälligkeit getroffen hätten.
37 E. Vertragslaufzeiten und Kündigungen BGH, Urt.v XII ZR 67/06 1. Die Anfechtung eines Mietvertrages über Geschäftsräume wegen arglistiger Täuschung ist auch nach Überlassung der Mieträume und Beendigung des Mietvertrages neben der Kündigung zulässig. Sie wirkt gemäß 142 Abs. 1 BGB auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück. 2. Der in Höhe der ortsüblichen Miete bestehende Anspruch auf Wertersatz gemäß 818 Abs. 2 BGB unterliegt bei nichtigem Mietvertrag wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer.
38 F. Instandhaltung und Instandsetzung Vertragliche Übertragung der Pflicht zur: Instandhaltung und Instandsetzung Schönheitsreparaturen Sonstige Reparaturen (Kleinreparaturen) Individualvertraglich als im Formularvertrag möglich (BGH, Urt.v VIII ZR339/03) Fixierung des Anfangzustandes erforderlich
39 F. Instandhaltung und Instandsetzung BGH, Urt.v XII ZR 84/06 Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH, 23. Juni 2004, VIII ZR 361/03). Folge: Keine Renovierungsverpflichtung des Mieters
40 F. Instandhaltung und Instandsetzung BGH; Urt.v XII ZR 15/07 Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens. Nach dem Grad der Unansehnlichkeit richten sich der Umfang und damit die bei Beendigung des Mietvertrages erforderlichen Kosten der Grundreinigung.
41 F. Instandhaltung und Instandsetzung BGH; Urt.v XII ZR 200/06 Bei der Geschäftsraummiete bestehen grundsätzlich keine Bedenken dagegen, den Mieter individualvertraglich zur Endrenovierung - unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Räume - zu verpflichten. Ihre Schranken findet die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung vor allem in den Verbotsgesetzen im Sinne des 134 BGB, im Verbot der Sittenwidrigkeit ( 138 BGB) und dem Grundsatz von Treu und Glauben ( 242 BGB). Eine sich daraus ergebende etwaige Unwirksamkeit hätte nur die Unwirksamkeit der Formularklausel, nicht aber der Individualabrede zur Folge. Denn die Individualabrede unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach 307 BGB.
42 G. Gewährleistung / Haft.- begrenzung Vermieter haftet für den vertragsgemäßen Zustand des Mietobjektes, so wie er im Vertrag festgelegt wurde oder wie der Mieter dies erwarten durfte. Sog. Vereinbarter Mietzweck (Bsp.: Größe, Zustand, Ausstattung, Inventar) Rechte des Mieters richten sich nach 536 ff BGB -> Gewährleistungsrechte Differenzierung nach Sach- und Rechtsmängel
43 G. Gewährleistung / Haft.- begrenzung 535 BGB (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. 536a BGB (1) Ist ein Mangel im Sinne des 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus 536 Schadensersatz verlangen.
44 G. Gewährleistung / Haft.- begrenzung Sog. Verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters nach 536a I BGB Problem: Mangelnde Versicherungsmöglichkeiten für Vermieter (Risikoausschluss) ( 141/91 Nach BGH (Urt.v XII ZR Es ist zulässig, in Gaststättenpachtverträgen formularmäßig den Ausschluß von Minderung,... sowie den Ausschluß der Haftung für anfängliche Sachmängel vorzusehen. Abbedingung des Garantiehaftung im Gewerbemietvertrag möglich.
45 G. Gewährleistung / Haft.- begrenzung Weitere Haftungsausschlussmöglichkeiten: Haftung des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit (Soweit nicht sog. Kardinalspflichten erfaßt bzw. Schäden an Gesundheit, Leib, Leben) Begrenzung der Haftung auf das Gesellschaftsvermögen der GbR bedarf der Individualabrede, dies ist nicht im Formularvertrag zu gestalten! ( 113/01 Vgl. BGH (Urt.v XII ZR
46 G. Gewährleistung / Haft.- begrenzung Sachmangel (subjektiver Fehlerbegriff) Geschuldet ist die übliche Beschaffenheit bezogen auf den vereinbarten Mietzweck Soll-Ist Vergleich -> Bei Abweichung = Mangel Rechtsmangel Der Vermieter kann den Gebrauch (tatsächliche Nutzung) nicht verschaffen, da Rechte Dritter bestehen (Eigentum, Nießbrauch, Dienstbarkeiten).
47 G. Gewährleistung / Haft.- begrenzung Umfeld-Mangel als Sachmangel (Umweltfehler) Bsp.: Objekt mit überwiegenden Arztpraxen erhält als weiteren Mieter eine Hartz-IV-Behörde Mangel liegt außerhalb der eigentlichen Mietsache, d.h. im Umfeld des Objektes Auch bei wiederholter konkreter Beeinträchtigung rechtfertigt sich keine Minderung (hier: 50 %) Vermieter schuldet kein Mindest-Niveau der Mitmieter
48 G. Gewährleistung / Haft.- begrenzung ( 01/07 BGH (Urt.v XII Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (Senatsurteile vom 21. September XII ZR 66/03 - NJW 2006, 899, 900).
49 G. Gewährleistung / Haft.- begrenzung Minderungsausschluss im Vertrag: Grundsätzlich zulässig, sofern nur Einschränkung Mieter zahlt bei bestehenden Mangel wegen des Ausschlusses nur vorläufig die volle Miete (unter Vorbehalt) Minderungsausschluss darf das Rückforderungsrecht des Mieters bei Zuvielzahlung nach 812 BGB nicht ebenfalls ausschließen.
50 G. Gewährleistung / Haft.- begrenzung ( 62/06 BGH (Urt.v XII ZR Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach 812 BGB belässt Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.
51 H. Mietsicherheiten / Vertragsstrafen Mietsicherheiten 551 BGB (Mietsicherheiten) gilt nur für Wohnraum, nicht für Gewerberäume ( 578 I BGB) Eventuelle Sicherheiten sind frei vereinbar Möglich sind: Barkaution, Bürgschaft, Verpfändung von Wertpapieren, Patronatserklärung Barkaution: Anlage und Verzinsungspflicht Bürgschaft darf nicht auch Mietausfall sichern
52 H. Mietsicherheiten / Vertragsstrafen Vertragsstrafen 555 BGB (Verbot der Strafe) gilt hier nicht In AGB / Formularvertrag ohne Höchtbegrenzung zu vereinbaren Sanktioniert werden können zum Bsp.: Nicht pünktliche Mietzahlungen Nichteinhaltung eines Wettbewerbsverbotes Nicht rechtzeitige Überlassung des Objektes Nichterfüllung der Betriebspflicht Nichterfüllung einer sonstigen Vermieterpflicht
53 H. Mietsicherheiten / Vertragsstrafen BGH (Urt.v XII ZR 18/00... daß die Vertragsstrafe für jeden Fall des Vermieterverzuges zu zahlen ist, unabhängig davon, ob die verspätete Fertigstellung auf verzögertem Baufortschritt oder verzögertem Baubeginn beruht... Das Berufungsgericht läßt offen, ob diese Klausel individuell ausgehandelt wurde oder als Allgemeine Geschäftsbedingung an 9 AGBG zu messen ist. Auch der Senat kann dies dahinstehen lassen, da die Klausel auch dann, wenn es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, wirksam ist. 11 Nr. 6 AGBG ist auf den Schutz von Verbrauchern zugeschnitten und daher bei Verträgen zwischen Unternehmern nicht anwendbar...
54 I. Betriebspflicht / Konkurrenzschutz Betriebspflicht Verpflichtung des Mieters, die Mietsache während festgelegter Öffnungszeiten bzw. zu bestimmten Zeiten geöffnet zu halten und vertraglich zu nutzen (Bsp.: Bäckerladen im Einkaufs-Center) Gesetzlich: keine Nutzungspflicht des Mieters Vertragliche Regelung (Stillschweigend oder ausdrücklich vereinbart) / Kombination mit Vertragstrafenregelung
55 I. Betriebspflicht / Konkurrenzschutz ( 221/90 BGH (Urt.v XII ZR 1. Der im Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung des Mieters, die gemieteten Marktstände während der Öffnungszeiten an sechs Tagen der Woche offen zu halten, enthält keine unangemessene Benachteiligung des Mieters isv AGBG 9. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ergibt sich auch nicht aus der von ihm behaupteten Unrentabilität der Marktstände. 2. Ein Verstoß gegen die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht beinhaltet eine positive Vertragsverletzung, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund berechtigt.
56 I. Betriebspflicht / Konkurrenzschutz Konkurrenzschutz Sog. Vertragsimmantener Konkurrenzschutz Vermieter darf weder auf dem gleichen Grundstück noch auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück, an einen Wettbewerber des Mieters vermieten oder selbst ein solches Unternehmen betreiben (Bsp.: mehrere Kanzleien) Ausnahme: Konkurrenz ist bereits Mieter Geschützt ist nur das sog. Hauptsortiment
57 I. Betriebspflicht / Konkurrenzschutz ( 56/78 BGH (Urt.v VIII ZR 1. Der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume ist auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung verpflichtet, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen. 2. Der Vermieter ist jedoch nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten, vielmehr ist nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist.
58 J. Untermiete und Nachmieterstellung Untermiete ( 540 BGB) Nur mit Vermieterzustimmung möglich Keine Verpflichtung des Vermieters Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Zustimmungsverweigerung Räumungstitel gegen alle Nutzer erfoderlich
59 J. Untermiete und Nachmieterstellung BGH (Beschl.v XII ZR 12/07 1. Der Umstand, dass ein Untermieter die Miete direkt an den Hauptvermieter gezahlt hat, erlaubt nicht den Schluss, dass er sich selbst als Mieter sieht. Es ist keinesfalls ungewöhnlich, dass der Untermieter den Untermietzins nicht an den Untervermieter, sondern direkt an den Hauptvermieter zahlt, insbesondere dann, wenn Miete und Untermiete gleich hoch sind. 2. Eine fehlende Gestattung der Untervermietung durch den Hauptvermieter hindert nicht den Abschluss eines Untermietvertrages. Auch eine ohne (im Hauptmietvertrag geforderte) Erlaubnis des Vermieters abgeschlossener Untermietvertrag ist wirksam.
60 J. Untermiete und Nachmieterstellung ( 08 BGH (Urt.v XII ZR 76 / Bei Erhebung eines Rückgabeanspruches schuldet der Mieter auch die Auskehr eines durch die Untervermietung erzielten Mehrerlöses. Dazu zählt auch die durch den Untermieter gezahlte Abfindung für die vorzeitige Beendigung des Untermietvertrages. Zu diesen Nutzungen gehören gemäß 100, 99 Abs. 3 BGB u.a. die mittelbaren Sachfrüchte, d.h. die Erträge, die die Sache vermöge eines Rechtsverhältnisses gewährt. Das sind hier die Untermietzinsen, die der Beklagte durch die Untervermietung der herauszugebenden Mieträume tatsächlich erzielt hat
61 J. Untermiete und Nachmieterstellung Nachmieterstellung Gesetzlich nicht vorgesehen Vertragliche Nachmieterklauseln: Unechte Klauseln (Rechts des Mieters zum vorzeitigen Ausscheiden, wenn der Vermieter den Nachmieter nicht akzeptiert) Echte Klauseln (Verpflichtung des Vermieters mit einem objektiv akzeptablen Nachmieter den Folgevertrag zu schließen) Schriftformerfordernis ( 550 BGB)
62 J. Untermiete und Nachmieterstellung ( 221/90 BGH (Urt.v XII ZR Eine Mietvertragsklausel nach der im Falle der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter nicht verpflichtet ist, einen vom Mieter angebotenen Nachmieter zu akzeptieren, ist im Hinblick auf BGB 254 Abs 2 S. 1 ivm AGBG 9 Abs 2 Nr 1 nur dann wirksam, wenn die Regelung durch Billigkeitserwägungen dahin gemildert wird, daß der Vermieter vom Mieter gestellte Nachmieter nicht ohne jeden vernünftigen Grund, also nicht in schikanöser Weise ablehnen darf.
63 K. Beendigung, Abwicklung, Rückgabe Beendigungsgründe: Zeitablauf bzw. Nichtausübung der Option Ordentliche Kündigung (mit Frist) Außerordentliche Kündigung (ohne Frist) Abmahnung / wichtiger Grund Aufhebungsvertrag der Parteien Tod einer Vertragspartei
64 K. Beendigung, Abwicklung, Rückgabe Rückgabeverpflichtung des Mieters Voraussetzung: beendetes Mietverhältnis, 546 Vorzeitige Rückgabe möglich (nicht bei vertraglicher Betriebspflicht des Mieters) Rückgabepflicht besteht auch gegenüber Dritten (Untermieter, Zwischenmieter etc.) Vereinbarung eines Rückgabetermines (Protokoll) Teilrückgabe ist nicht ausreichend (raumweise)
65 K. Beendigung, Abwicklung, Rückgabe Ansprüche bei verspäteter Rückgabe Anspruch auf Nutzungsentschädigung, 546a BGB Vertraglicher Anspruch eigener Art in Höhe der bisherigen Miete + Nebenkosten + Umsatzsteuer Verzugschäden (entgangene erhöhte Miete bei Neuvermietung; Nachweispflicht des Vermieters) Schadensersatzanspruch nach 280 I, 314 IV BGB bei vorzeitiger Beendigung des Miet-
66 K. Beendigung, Abwicklung, Rückgabe Möglichkeit der kalten Räumung durch den VM Sog. Versorgungssperre gegenüber dem Mieter Konkret: Abstellen von Strom und Wasser, sofern der Vermieter hierfür die Kosten trägt Sog. Verbotene Eigenmacht, 858, 861, 862 BGB Problem: Mieter zahlt trotz Zahlungsverzuges und Räumungstitel keine Miete
67 K. Beendigung, Abwicklung, Rückgabe ( 137/07 BGH, Urt.v XII ZR 1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet. 2. Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.
68 K. Beendigung, Abwicklung, Rückgabe ( 137/07 BGH, Urt.v XII ZR Eine verbotene Eigenmacht nach 858, 862 BGB setzt daher voraus, dass in die tatsächliche Sachherrschaft eingegriffen worden ist. Ein Eingriff liegt nur vor, wenn der Besitzer in dem Bestand seiner tatsächlichen Sachherrschaft beeinträchtigt wird. Beim Besitz von Räumen liegt ein Eingriff etwa dann vor, wenn der Zugang des Besitzers zu den Räumen erschwert oder vereitelt wird oder wenn in anderer Form in einer den Besitzer behindernden Weise auf die Mieträume eingewirkt wird. Das ist bei der Einstellung oder Unterbrechung von Versorgungsleistungen nicht der Fall. Die Einstellung der Versorgungsleistungen beeinträchtigt weder den Zugriff des Besitzers auf die Mieträume, noch schränkt sie die sich aus dem bloßen Besitz ergebende Nutzungsmöglichkeit ein.
69 K. Beendigung, Abwicklung, Rückgabe Ansprüche des Mieters VS: außerordentliche KD des Mieters (Grund liegt beim Vermieter, bspw. wg. Gesundheitsgefahren) Ersatz vergeblicher Aufwendungen, 284, 311a II Kosten des Ersatzraumes + Mehrmiete für die Restlaufzeit des Vertrages Umzugskosten, Zwischenlagerungskosten
70 Schlusswort Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit! RA Dr. Reik Kalnbach Bahnhofstraße Bad Berka Tel.: / Fax: /
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