Source: https://caruncho-tome-judel.es/la-servidumbre-luces-vistas/
Timestamp: 2020-04-07 22:07:15+00:00

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La servidumbre de luces y vistas | Caruncho, Tomé y Judel
por Abogados Coruña | Dic 1, 1993 | Civil, Inmobiliario
Publicado en la Revista n º 2, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha diciembre 1.993.
La práctica totalidad de los Promotores Inmobiliarios se han encontrado en algún momento en el desarrollo de su vida empresarial, con los problemas derivados de lo que se titula «Servidumbre de luces y vistas» en la sección Quinta, del Capítulo II, del Libro II del Código Civil (artículos 580 a 585).
Tomando como definición de servidumbre la de ser «un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño», se llega rápidamente a la conclusión de que bajo el epígrafe «servidumbre de luces y vistas» no se regula, salvo en un artículo, una auténtica servidumbre sino que simplemente se establecen una serie de limitaciones dominicales. Concretamente se regula en que casos se pueden abrir huecos en una pared para obtener luces y vistas, a que distancia tiene que estar esa pared de la finca colindante y cuales deben ser las dimensiones de los huecos.
Los Promotores deben de tener en cuenta esta materia a la hora de elaborar proyectos de promoción inmobiliaria, si quieren evitar multitud de situaciones litigiosas que pueden surgir con los propietarios de los solares colindantes a sus promociones.
Limitaciones del dominio por razón de vecindad
En primer lugar, el Código Civil prohíbe la apertura de cualquier hueco o ventana en pared medianera sin contar con el consentimiento unánime de los medianeros. Se entiende por medianera, aquélla que constituye un elemento divisor entre dos predios contiguos, es decir, la edificada sobre el lindero que separa unas fincas colindantes. Esta prohibición de abrir cualquier hueco en la pared medianera es absoluta, salvo en el caso de que exista autorización por parte de los otros medianeros o se adquiera el derecho de servidumbre por el transcurso de 20 años desde la apertura de los huecos.
En segundo lugar y en cuanto a las paredes propias, el Código Civil en su artículo 581, establece las distancias mínimas que deben existir entre la pared con huecos o ventanas y la finca colindante. En el caso de que la apertura de ventanas, balcones u otros voladizos semejantes, permita vistas rectas sobre la finca del vecino, es necesario que existan dos metros de distancia entre la pared en que se construyen y el predio colindante. Se denominan vistas rectas aquéllas en que el rompimiento que las constituye, está hecho en una pared paralela a la línea divisoria que separa las fincas y permite una visión perpendicular sobre la finca colindante. Si las vistas son de costado u oblicuas, esta distancia mínima se reduce a sesenta centímetros. Nos encontraremos ante vistas oblicuas cuando el muro en que están practicadas forma un ángulo con dicha línea divisoria.
Una de las cuestiones que más discusiones doctrinales y jurisprudenciales suscitó sobre este tema en el pasado, fue la consideración o no como huecos a los ladrillos de material traslúcido, es decir, losetas de vidrio resistentes, que impiden totalmente la visión a su través pero dejan pasar la luz. En la actualidad está unánimemente admitido, aunque con ciertas matizaciones, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la utilización de este tipo de losetas sin ser consideradas como huecos y por tanto se permite su utilización en muros propios sin necesidad de respetar las distancias que el Código señala.
Como consecuencia de lo expuesto, los denominados huecos de tolerancia, han dejado de tener la importancia que tuvieron en otras épocas. Los huecos de tolerancia, cumpliendo ciertos requisitos, son permitidos para recibir luz pero no para tener vistas. Para abrir estos huecos no es necesario respetar las distancias señaladas, siempre que las dimensiones del hueco no excedan de treinta centímetros por cada lado, se abran a la altura inmediata de los techos de cada piso y estén rematados con reja de hierro y red de alambre, requisito este último de no tan estricto cumplimiento.
La verdadera servidumbre de luces y vistas
Analizadas las limitaciones del dominio por razón de vecindad, es necesario detenerse en la auténtica servidumbre de luces y vistas contemplada en el art. 585 del Código Civil, que establece: «cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia…». Como se puede observar, una vez constituida legalmente esta servidumbre se amplía la distancia en un metro con relación a la fijada en el art. 581.
Este derecho de servidumbre se puede constituir a través de cualquiera de los
modos siguientes:
a) Mediante un negocio jurídico, por ejemplo un contrato.
b) Por el transcurso de 20 años, que se empiezan a contar desde la realización formal de un acto prohibitivo de la servidumbre por el dueño del predio contiguo.
c) A través de un signo aparente, que se da en el supuesto de dos fundos pertenecientes a un mismo propietario, que establece entre ambos unos signos evidentes de que uno de los fundos presta un servicio a otro y posteriormente al enajenar uno de los fundos quedan subsistentes los signos -huecos o ventanas-.
Por supuesto, en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes, que rige en todo nuestro ordenamiento jurídico, la distancia de 3 metros prevista en el art. 585, así como las demás distancias y requisitos establecidos en otros artículos, puede ser alterado por los pactos que libremente estipulen los propietarios de fundos colindantes.
Javier	el 15 febrero, 2018 a las 11:35 pm
Estimado Ignacio, me gustaría saber si hay casos en los que una ventana con rejas puede no tener la consideración legal de ventana. De ser así, ¿Cuándo se da este supuesto?
Abogados Coruña	el 22 febrero, 2018 a las 2:15 pm
para poder asesorarle correctamente, necesitaría que me ampliara esta información y me expusiera su caso, de modo que quedamos a la espera de sus noticias, ya sea a través de el formulario de la web o mediante el teléfono 981 150 160.
Daniel	el 29 marzo, 2018 a las 8:35 pm
Estimado Ignacio, me gustaría saber si la comunidad de vecinos puede imponer la obligatoriedad de abrir y cerrar las ventanas comunes de la escalera dentro de un horario concreto.
En el caso concreto a mi padre le gusta tebener la ventana abierta de la escalera,
¿La comunidad de vecinos puede obligarle a que la cierre a una determinada hora?
A mi me parece descabellado, pero desconozco la legislación al respecto y si existe la obligatoriedad de cumplir con lo que me exigen.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados Coruña	el 3 abril, 2018 a las 8:41 am
En relación con su consulta, tenemos que resaltar que la Ley de Propiedad Horizontal deja en manos de los propietarios crear sus propias normas para regular la convivencia. Es decir, que en relación a una cuestión como el horario de apertura o cierre de ventanas comunes, puede ser regulada por la Comunidad a través de las denominadas «normas de régimen interior», que hacen referencia a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes de la comunidad como puede ser el horario de funcionamiento de la calefacción, piscina si la hubiese, el horario de recogida de basura o del uso de otros servicios comunes, etc. Mientras que los Estatutos regulan derechos y obligaciones relativos a la utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación, seguros y reparaciones, etc.
Las normas de régimen interior no pueden modificar la Ley de Propiedad Horizontal, ni los Estatutos, pero se pueden ir modificando en las Juntas de propietarios a medida que evoluciona la vida de la comunidad, sin otro requisito que el acuerdo de la mayoría.
En definitiva, sí es posible que la Comunidad acuerde por mayoría en la Junta de Propietarios regular el horario de apertura y cierre de las ventanas de las escaleras comunitarias.
eduardo	el 31 marzo, 2018 a las 7:56 pm
Estimado Ignacio, estoy reformando una vivienda sita en el termino municipal de Valdemorillo en Madrid, y cuya fachada da a un patio común de vecinos y dista como 2 metros del muro colindante con otra finca. Quisiera saber si la ley según el Art. 581 del C.C. me autoriza a abrir huecos de ventilación con las medidas que he visto son autorizables, 30 x 30.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados Coruña	el 3 abril, 2018 a las 8:39 am
Por la información que nos transmites, tu vivienda se trata de un piso que forma parte de un edificio, pues nos comunicas que una de las fachadas da a un patio de luces. Por ello, en tu caso entra en juego la ley de propiedad horizontal, la cual impide que un propietario de un modo unilateral altere el estado exterior o la fachada del inmueble, por lo tanto, en tu caso no estarías autorizado a abrir un hueco de ventilación de las dimensiones 30×30, pues ello debería ser autorizado por la comunidad.
Maria	el 13 abril, 2018 a las 7:10 pm
Estimado señor Ignacio,
En mi caso, compré una casa pequeña en un pueblo.
Siempre hubo ventanas en la 1ra y 2da planta. Cerraron y vendieron, al ser los mismos dueños del almacén trasero.
El tapiado es visible en la pared trasera externa e interna, y la estructura interna de la ventana que hubo quedo intacta.
Mis antecesores no volvieron a abrirlas, pues solo la tenían pocos días al año.
Ahora yo necesito aire y luz y no me quieren dar la servidumbre, aun cerrandolas si algún día levantarán planta encima del almacén.
Mi consulta es: si abro un hueco de tolerancia en las medidas y formato que dice la ley, por tener condensación en la hab principal, adquirir algo de luz y ventilación, podría sin autorización?
El hueco caería justo encima del techo del almacén.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados Coruña	el 18 abril, 2018 a las 8:10 am
En contestación a su consulta, y respecto a la toma de luz a la que hace referencia, hace tiempo que la jurisprudencia ha estudiado, en relación con las luces y vistas, el empleo de material traslúcido en las paredes o muros, que sin ser medianeros, sean contiguos a otro fundo y, en general, se ha entendido que una construcción de tales características, por ejemplo de ladrillo pavés, que permita paso de luz en el muro divisorio propio será siempre posible para el dueño, sin limitaciones de distancias (artículo 582), medidas o protección (artículo 581) ya que no constituyen un hueco sino un muro, sin otra especialidad, que permitir parcialmente el paso de la luz.
En cuanto a los huecos de tolerancia, cuando la pared no medianera sea contigua a finca ajena, sólo se pueden hacer los tragaluces a que se refiere el artículo 581, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo (el art. 581 CC dispone que el dueño de una pared medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre). Tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en el caso del artículo 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación, por lo que abrir estos huecos siguiendo la normativa estrictamente es un derecho del propietario para el que no necesita autorización del propietario del fundo contiguo.
Juan Cruz Lafuente	el 1 mayo, 2018 a las 11:32 am
Te explico mi caso. Casa de pueblo de planta baja , primero y segundo piso, construida hace más de cien años que linda a lo costados con otros inmuebles, al frente con via pública y la trasera con un patio perteneciente a finca rústica. La distancia de nuestra fachada con el patio es cero. En primer y segundo pisos de la pared que linda al patio hay ventanas de tamaño normal.
En la planta baja había ventanuci pegado al techo. Hacemos obra y ampliamos esta última ventana.
El vecino nos reclama que la volvamos a dejar como en origen.
Consulto con un colega tuyo y me dice que hemos agravado la servidumbre y el vecino tiene razón.
Si las ventanas de las plantas superiores pueden ser grandes, por qué la nueva no??
Caruncho, Tomé y Judel Abogados Coruña	el 3 mayo, 2018 a las 12:44 pm
no es posible agrandar esa ventana porque el Código Civil respecto de pared no medianera, en su art. 582 dispone que “no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia”.
Por tanto, en relación a la pequeña ventana o ventanuco preexistente se puede entender que ya había una servidumbre aceptada por el dueño de la finca colindante, pero a día de hoy no se puede modificar para agrandarla sin su consentimiento.
En cualquier caso, si desea que examinemos su caso con más detalle contando con todos los datos y documentación precisos para ello, puede ponerse en contacto con nosotros a través de los teléfonos y direcciones de correo que figuran en nuestra web.
Inma García	el 5 mayo, 2018 a las 3:45 pm
Heredo casa de la abuela en pueblo de Castilla.
Tejado a dos aguas. Un lado da a vía pública y el otro a finca de un tercero. No hay separación entre mi fachada y la finca del vecino.
Cuando me voy a hacer cargo de la casa, el vecino me dice que debo recoger las aguas del tejado para que no caigan en su finca.
Es posible que tenga adquirida (contituida) la Servidumbre por prescripción, y no deba hacer nada?
La casa está igual desde su construcción en 1900 y nadie se ha quejado hasta ahora.
Inma García	el 7 mayo, 2018 a las 9:20 am
Heredo casa de la abuela en Castilla.Tiene el tejado a dos aguas, dando unas a la via pública y otras a finca de un vecino. Entre nuestra fachada y la finca del vecino la distancia es «0» m.
Las aguas están sin recoger, es decir caen directamente de las tejas al suelo desde siempre.
El vecino de la finca contigua me reclema la recogida y salida de estas aguas por mi terreno.
La casa está contruida en 1900 según el registro. Nunca se ha modificado disposición de tejado salvo arreglos del mismo cuando hizo falta.
¿Tenemos adquirido el derecho de servidumbre por prescripción (han pasado más de 20 años desde que hacemos uso de dicha servidumbre) o por el contrario debemos hacer lo que dice el vecino?.
Agraeciéndole su amable respuesta,
Caruncho, Tomé y Judel - Abogados Coruña	el 8 mayo, 2018 a las 8:04 am
De acuerdo con lo dispuesto en el art.586 CC., «El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.»
Sin embargo, si existe una servidumbre continua y aparente desde hace más de 20 años, y por tanto el agua del tejado ha caído siempre sobre la finca del vecino, tenemos que acudir al art. 537 del Código Civil, que establece que las servidumbres continuas y aparentes como en este caso, se adquieren por prescripción de veinte años.
En todo caso, si tiene alguna duda al respecto u oposición por parte de su vecino no dude en contactar con nosotros a traves de nuestra web o en los teléfonos que figuran en la misma.
Daniel	el 20 mayo, 2019 a las 4:38 pm
Hola buenas Le escribo desde Canarias.
He comprado una vivienda y tengo permiso de obra menor ya he finalizado la obra pero tengo una pared medianera en el cual el vecino ha construido una ventana grande…
Y no quiere quitarla, esta ventana da mi patio y a toda mi casa
¿Con el permiso de obra menor? ¿Puedo construir la pared mía? Tapando la ventana..
No tiene permiso la dueña esa obra no figura en urbanismo.
Caruncho, Tomé y Judel	el 23 mayo, 2019 a las 11:17 am
Para saber si el vecino tiene derecho de servidumbre de vistas habría que saber desde qué fecha ha tenido abierta esa ventana y si tenia consentimiento del anterior propietario para abrir ese hueco. El Código Civil prohíbe abrir huecos en pared medianera sin el consentimiento unánime de ambos propietarios.
La recomendación inicial sería remitir una comunicación por burofax al medianero requiriéndole para el cierre de la ventana y, en caso de negarse, estudiar la interposición de la correspondiente acción judicial.
Virginia	el 23 junio, 2018 a las 10:39 am
Vivo en una casa que comparte estructura con la de al lado, ambas completamente independientes.
Una ventana de mi propiedad se construyó con «derecho de luz y vistas» sobre el patio de la vivienda que compartía solar, apareciendo escrito así textualmente en la escritura de propiedad horizontal, en el apartado en el que se describe mi vivienda.
Los vecinos de la otra vivienda me dicen que la tape o la tapan porque invado su intimidad y alegan que en su escritura no se dice nada de este derecho, pese a que en la mia si. Dicen que ante la discrepancia de su escritura y la mia, como ellos tienen mayoria en el porcentaje de la parcela y, por tanto, de la supuesta comunidad de vecinos que formamos, se haría lo que ellos quieren.
Yo entiendo que la ventana es mia y ellos no podrían ni poner una reja. De hecho me han colocado una maceta en mi pollete en el centro mismo de la ventana….en fin
¿Cómo ve usted el tema?
Caruncho, Tomé y Judel - Abogados Coruña	el 25 junio, 2018 a las 12:41 pm
Buenos días, Virginia
como se establece en nuestro Código Civil, las servidumbres continuas y aparentes como en el caso de luces y vistas, se pueden adquirir en virtud de título y si así consta en la escritura de propiedad horizontal del inmueble podemos entender que existe un título suficiente para su constitución y validez. Por los datos que nos proporcionas, no podemos saber si la propiedad del vecino que discute esa servidumbre está incluida en esa escritura de propiedad horizontal donde figura la existencia de esa servidumbre, aunque lo más seguro es que sea así. Es posible que la constitución de esa servidumbre sólo figure en el titulo de la propiedad horizontal pero no en las escrituras individuales de propiedad de cada propietario.
En todo caso, si el vecino pretende discutir esa servidumbre sólo podría ejercitar la denominada acción negatoria de servidumbre ante el Juzgado, aunque si el título de su constitución es claro tendría poco que hacer al respecto.
En todo caso, para darte una opinión más fundamentada tendríamos que revisar la documentación relativa al caso para conocer con más exactitud las circunstancias de hecho en las que se encuentran las propiedades en discusión. Puedes contactar con nosotros a través de la web de contacto, nuestro correo info@caruncho-tome-judel.es o llamándonos al 981 150 160.
EMILIO GANADO ABAD	el 25 julio, 2018 a las 9:59 am
Buenos días desde Valladolid:
Estoy construyendo una casa unifamiliar «entre medianeras» en un pueblo de la provincia de Zamora. La casa tiene 2 fachadas exteriores (con ventanas), una a la calle y otra a patio de parcela. Y tiene 2 fachadas ciegas, colindantes con fincas vecinas, pero se trata de paredes propias, NO son medianeras.
En una de las paredes ciegas se han abierto 3 huecos, de 30×30 cms y junto al techo. Y se han tratado como una pequeña ventana practicable, con cristales translúcidos, ésto es: nos permite dar luz y ventilar los espacios a los que se abren, pero no tomar vistas.
Pero la propietaria de la parcela colindante sobre la que se abren esos 3 huecos nos exige eliminar la posibilidad de ventilación, y dejarlos sólo para luces, apoyándose en la redacción literal del artículo 581 del Código Civil, y en la interpretación que ella hace del mismo.
¿Es correcta esa interpretación del artículo 581 del Código Civil? ¿Hemos de eliminar la posibilidad de ventilación?
No encuentro jurisprudencia del Tribunal Supremo que me aclare suficientemente la cuestión.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados Coruña	el 26 julio, 2018 a las 9:47 am
efectivamente nuestro ordenamiento jurídico, a través del Código Civil, trata ésta materia de forma específica en su artículo 581, precepto que autoriza al propietario de pared contigua a finca ajena, a abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y en todo caso, «con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre» -lo que presupone que podría haber ventilación-.. Estas ventanas, tragaluces o huecos son los denominados huecos o ventanas de ordenanza, destinados a la recepción de luz o de ventilación, quedando excluida con los mismos toda finalidad de disfrute de vistas sobre la finca ajena. Esto explica tanto la reducida dimensión de las mismas como el hecho de que deban situarse a la altura de las carreras o inmediatas a los techos (carrera es la pieza de armadura horizontal que sostiene el suelo), de forma que estando dichas ventanas en la parte más alta de la habitación, sea muy difícil el acceso de vistas a la finca contigua, y sólo deben servir para recibir algo de luz y ventilación.
De todos modos, si necesita un informe concreto al respecto precisaríamos contar con todos los datos y características de los huecos para dar un opinión totalmente fundamentada al respecto. Puedes contactarnos desde la web, en el teléfono 981 150 160 o por correo.
Javier	el 11 septiembre, 2018 a las 12:29 pm
Te comento mi caso. Tengo una finca que linda con una propiedad en la que hace tiempo hubo una casa que tenía dos ventanas que daban a mi finca. Esa casa se abandonó y acabo derrumbándose, quedando únicamente la parte inferior de la pared que colinda con la finca en la que estaban las ventanas. Sin embargo, estas ventanas también se destruyeron. Ahora han comprado la finca para construir una casa. ¿Pueden volver a abrir esas ventanas que dan a mi finca?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 12 septiembre, 2018 a las 8:49 am
en relación a su consulta, podemos comentarle que la servidumbre de luces y vistas se extingue por la pérdida de la finca dominante -la que tiene derecho a la servidumbre- y por el transcurso de más de 20 años sin haber hecho uso de ese derecho de servidumbre. Es decir, que dándose alguna de estas circunstancias, si se construye una nueva casa tendría que respetar los límites previstos en el art. 582 del Cc que dispone que no se pueden abrir ventanas con vistas rectas sobre la finca vecina si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad, distancia que será de 60 cms en caso de vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad.
Si necesita alguna aclaración concreta al respecto, sería preciso el examen de la documentación y planos de las fincas para ofrecer una respuesta totalmente ajustada a las circunstancias que concurran en su caso.
Manuel	el 15 octubre, 2018 a las 10:31 am
Me he comprado una casa baja en un casco urbano y tiene una habitación que no tiene ninguna entrada de luz y en una de las paredes linda con un solar donde antiguamente existía otra casa pegada a la mía mi pregunta es si yo podría hacer una entrada de luz con pavés en dicha pared teniendo en cuenta también que las dos casas que están encima de la mía ya tienen ventana en esa fachada hace mucho tiempo. Gracias
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 22 octubre, 2018 a las 12:43 pm
Nuestro ordenamiento jurídico, a través del Código Civil, trata ésta materia de forma específica en su artículo 581, precepto que autoriza al propietario de pared contigua a finca ajena, a abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y en todo caso, “con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre” -que nuestra jurisprudencia ya ha asimilado al pavés traslúcido que sólo permita recibir luz pero no vistas-.
Estas ventanas, tragaluces o huecos son los denominados huecos o ventanas de ordenanza, destinados a la recepción de luz o de ventilación, quedando excluida con los mismos toda finalidad de disfrute de vistas sobre la finca ajena. Esto explica tanto la reducida dimensión de las mismas como el hecho de que deban situarse a la altura de las carreras o inmediatas a los techos (carrera es la pieza de armadura horizontal que sostiene el suelo), de forma que estando dichas ventanas en la parte más alta de la habitación, sea muy difícil el acceso de vistas a la finca contigua, y sólo deben servir para recibir algo de luz y ventilación.
De todos modos, si necesita un informe concreto al respecto precisaríamos contar con todos los datos y características de los huecos para dar una opinión totalmente fundamentada al respecto. Puedes contactarnos desde la web o a traves del 981 150 160
Ramon Lara	el 11 noviembre, 2018 a las 7:18 pm
Hola Ignacio , te comento mi caso ,vivo en una comunidad de vecinos de 6 viviendas, uno de ellos quería hacerse una terraza quitando e l tejado (el único en la comunidad), no le dimos permiso para ello y él ha abierto dos ventanas y dos salidas de humos en esa pared que da al tejado, suponemos que dicha pared es comunitaria. Él se basa que tiene derecho a tener claridad en su digamos buhardilla, ya tiene dos ventanitas que dan a otra pared ,él alega que son pequeñas.
Mi pregunta es , tiene derecho a hacer esas ventanas que ha ya ha realizado sin consentimiento de la comunidad? y otra pregunta si le autorizamos a tenerlas nos obligara ello a algo en un futuro, es decir si tiene ventanas que da a ese tejado puede entonces tener derecho a realizar la obra de terraza que quería? Gracias de antemanos , saludos
Caruncho, Tomé y Judel Abogados Coruña	el 15 noviembre, 2018 a las 11:41 am
Por supuesto que la actuación unilateral de ese vecino es ilegal, y no puede abrir huecos en esa pared -ya sea comunitaria o medianera-, sin consentimiento de la Comunidad, dado que todo lo exterior se consideraría fachada comunitaria, en ningún caso privativa de ningún vecino.
Nuestro consejo en este caso sería requerir fehacientemente -por burofax o requerimiento notarial- al vecino para que reponga las cosas al estado en que se encontraban con anterioridad, con el fin de evitar que se consolide ningún derecho por el consentimiento tácito de la propia Comunidad.
antonio	el 13 noviembre, 2018 a las 6:32 pm
Tengo una casa en el pueblo, y el vecino es columbaire, y siempre ha tenido el palomar arriba en su terraza, y de un tamaño como de 1,5m x 1,5m
El caso es que hace unos meses ha replanteado el palomar, y ha hecho un mega palomar de 4m x 3m en su terraza, y dado que su casa solo tiene 4m de ancha, pues el palomar está ahora lindando justo en mi casa, y justo tambien en la del vecino del otro lado.
Yo quisiera saber si esta ley de ventanas y luces, se puede aplicar en este caso (palomar de un columbaire federado), ya que por supuesto veo violada totalmente mi intimidad, y el vecino del otro lado, pues lo mismo.
¿que se le podría exigir al dueño del palomar en este caso?
¿no tendría que tener el palomar a por lo menos 2m de cada vecino?
Caruncho, Tome y Judel Abogados Coruña	el 15 noviembre, 2018 a las 11:37 am
La situación que nos describe, aparentemente, no coincide con lo que sería una servidumbre de luces y vistas derivada de la apertura de huecos o ventanas.
Nos está hablando de una terraza, que ya existía previamente, sobre la que se ha construido un palomar, pero entiendo que desde esa terraza ya existían vistas previas. Desconocemos cual de las propiedades se edificó con anterioridad, pero el artículo 585 del Código Civil establece que «Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia…»
En todo caso, precisaríamos contar con datos concretos sobre las construcciones para poder ofrecer una respuesta más ajustada en derecho.
Es más, incluso la construcción de ese palomar podría precisar de una licencia municipal, que habría que revisar igualmente para saber si esa construcción está legalizada.
Javier Martín	el 13 diciembre, 2018 a las 6:08 pm
Vivo en un piso, y desde que llegue a la vivienda el patio de Luces goza de una pared tapiada con una valla publicitaria del vecino de la finca colindante y que tapa esa entrada de aire y luz lateral, la valla está a una distancia de la pared de unos dos centímetros, ¿es legal que el vecino nos tapié así esa pared??
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 17 diciembre, 2018 a las 9:03 am
Si hemos entendido bien, el problema al que te refieres es que en la ventana de tu casa que da al patio de luces hay una valla publicitaria que prácticamente impide el paso de luz y aire. Por la mínima distancia que refieres, y dado que no parece que estemos hablando de una cuestión de servidumbre sino relacionada con normas urbanísticas, entiendo que lo más adecuado sería comprobar si existe autorización administrativa para la instalación de esa valla y si cumple con la normativa urbanística aplicable a este tipo de instalaciones.
Es decir, que sería recomendable presentar un escrito ante el Ayuntamiento denunciando la situación y solicitando información sobre la colocación de esa valla.
Si quieres que estudiemos tu caso con más detalle puedes consultarnos en el 981 150 160 ó a traves de nuestra página de contacto.
Jose	el 17 diciembre, 2018 a las 12:37 pm
Hola Ignacio, quería preguntarte tu opinión sobre el siguiente caso que te expongo,
Soy el propietario de una construcción, una antigua granja, catalogada como edificio industrial que se encuentra rodeada de terreno rústico. Una de las paredes es colindante con una gran parcela de titularidad pública; es un monte propiedad del ayuntamiento En esa pared hay abiertas una quincena de ventanas desde que se construyo, hace más de 40 años. Parte del tejado de este edificio se hundió, aunque las paredes con sus ventanas siempre han permanecido en pie. Otra parte del edifico permanece en pie y también tiene abiertas ventanas a esa parcela. En una pequeña parte del edificio sin tejado me gustaría construir una vivienda. Asumiendo que recalificasen el suelo de industrial a residencial y me autorizasen a construir una vivienda, mi pregunta es la siguiente: ¿Sigo conservando la servidumbre de vistas y luces a pesar de haberse hundido el tejado del edificio? Si aun conservo las servidumbres, si construyese una segunda planta ¿tendría derecho a abrir ventanas en ese nivel?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 27 diciembre, 2018 a las 12:38 pm
En principio la demolición parcial de la edificación para construirla de nuevo no extingue la servidumbre, dado que el art. 546 del Cc establece que la servidumbre que no pudo ejercitarse durante un determinado plazo por impedirlo la situación de las fincas afectadas, «revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella» . Es decir, que la situación en la que se procede a una demolición para reedificar seguidamente el inmueble no impide continuar con la servidumbre, , salvo en aquel caso en que se extinga por prescripción por haberse derruido el Edificio y no reconstruirse en un plazo superior a 20 años.
En cuanto a la apertura de nuevos huecos o ventanas, habrá que estar a la regla general de que no se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Y tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
Si necesita alguna aclaración concreta al respecto no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Jose Antonio Marin	el 19 diciembre, 2018 a las 11:20 pm
Le comento mi caso… Dispongo de una finca la cual tiene abierta una ventanaa que da al salón de mi vecino, teóricamente en la medianera esta situada, Por lo visto esa ventana lleva abierta muchos años…. La historia esta en que no quiere que tape esa ventana y no se tiene razón o no… Tampoco se si es medianera o pared propia..
En mi finca antiguamente había un corral de animales, y en la suya, la ventana da a un salón
Caruncho, Tomé y Judel Abogados Coruña	el 22 diciembre, 2018 a las 3:38 pm
en el caso de que ese hueco esté abierto en pared medianera -pared contigua a las dos fincas-, tendríamos que remitirnos a lo dispuesto en el art. 580 del Código Civil, que establece que ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno. Es decir, que establecida esa prohibición hemos de entender que tampoco se pueden tapar huecos preexistentes sin contar con el consentimiento del propietario de la finca contigua.
Lo que si es posible es que cualquiera de los dos propietarios medianeros pueda alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales.
Si necesita información adicional al respecto no dude en ponerse en contacto con nosotros mediante el formulario o por teléfono 981 150 160
Pedro	el 24 diciembre, 2018 a las 6:57 pm
Soy propietario de una casa de pueblo en Castilla la Mancha de unos 36 años de antigüedad en la cual estamos haciendo una división horizontal entre mi hermano y yo. En su parte trasera poseo una terraza que linda lateralmente con el corral de una vecina que se encuentra a un nivel de unos 4 metros por debajo de mi terraza. La pared de la terraza no es medianera, está en mi propiedad y tiene una altura de poco más de un metro lo cual permite tener acceso visual al corral de la vecina. Esto lleva así construido desde un principio hasta que hace cosa de unos 10 años mi padre puso unas placas de policarbonato translúcido en ese lateral junto a unas ventanas en el resto de los muros de la terraza no colindantes a la vecina para cerrarla y aclimatarla. Como la relación con la vecina es buena y pretendo que siga así le expliqué que la modificación que iba a realizar en la terraza consistía en aumentar el ancho de la misma en 1 metro( y por lo tanto la longitud del muro colindante) y que me gustaría encontrar alguna solución acordada que me permitiera poder seguir disfrutando de vistas más allá de su propiedad (una montaña) respetando su intimidad pero que pudiera montar y desmontar para su limpieza y mejor ventilación de la terraza en verano que el policarbonato fijo que montó mi padre. En un principio acordamos un toldo vertical ya que según me manifestó no le importaba que tuviera acceso visual a su corral y lo que si que le preocupaba era que pusiera ventanas que pudieran crearme servidumbre de vistas que le perjudicaran en un futuro, cosa que entiendo. Al hacer la obra parece que ha cambiado de opinión al respecto de tener acceso visual a su corral y tenemos que buscar una solución alternativa. He pensado en elevar el muro actual mediante ladrillo de celosía hasta 1,7-1,8m, es una solución que me permitiría mantener vistas al monte y ventilación sin poderme asomar directamente al corral vecino. ¿Hasta qué punto se puede equiparar legalmente el muro de celosía al pavés o bloque de vidrio? ¿Hasta qué punto podría hacerme elevar el muro completamente hasta el techo cuando llevo tanto tiempo teniendo el disfrute de luces y vista? En caso de tener que levantarlo, ¿hasta qué altura se puede considerar suficiente?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 27 diciembre, 2018 a las 12:39 pm
Por lo que podemos deducir de su consulta, su finca ya tenía adquirido un derecho de servidumbre de luces y vistas sobre el corral de la vecina ya que desde hace muchos años sólo existía un muro de un metro en la terraza que permitía el acceso visual al corral colindante de la vecina. Es cierto que la instalación posterior de unas placas de policarbonato traslúcido han limitado las vistas por propia voluntad del titular de la servidumbre, lo que no quiere decir que se haya extinguido la propia servidumbre. Pero hay que tener claro que se extinguiría por el no uso durante veinte años, por lo que si no hay vistas al corral de la vecina durante ese plazo de tiempo se podría extinguir ese derecho de servidumbre. Es decir, que como titulares de esa servidumbre de luces y vistas no pueden perjudicar en nada a la vecina por instalar una nueva pared, toldo o similar que siga permitiendo esas vistas sobre el fundo sirviente de la vecina, porque ese derecho ya existía con carácter previo.
Otra cuestión es que por mantener las relaciones de buena vecindad se pretenda llevar a cabo una instalación que permita las vistas lejanas pero impida las vistas sobre el corral de la vecina, lo que ya es voluntad del titular de la servidumbre.
En cuanto a la equiparación de los muros de celosía a los de pavés -éstos ya han sido admitidos por la jurisprudencia de nuestros tribunales-, la cuestión es que sólo permitan el paso de luz y en ningún caso permitan la vista sobre el fundo ajeno.
Y en relación a la altura del muro, en caso de no tener derecho de servidumbre tendría que ser de la altura suficiente para impedir la vista sobre la finca ajena de cualquier persona que acceda a la terraza contigua.
Si quiere que revisemos su caso en detalle puede contactarnos en el 981 150 160 o a traves de nuestra página de contacto
Luis	el 22 enero, 2019 a las 7:23 pm
Vivo en un primero y desde el invierno de 1916 he notado que uno de los baños tiene muchísima condensación, los azulejos están siempre mojados y chorreando agua, me resultó extraño porque esto nunca había pasado antes. Hablé con un fontanero y me dijo que era probable que el hueco (shunt) de ventilación estuviese tapado. Esto me parecía imposible pues la casa tiene 3 pisos y cada uno tiene su hueco de ventilación.
Cual es mi sorpresa que al retirar la rejilla de la pared y meter la mano me encuentro con un tubo de desagüe de 110 mm que atraviesa el hueco (de mi chimenea de ventilación) obstruyendo el mismo. En el verano de 2016 cuando volví de vacaciones comentaran algo de que tuvieran un problema con el desagüe y me preguntaron si había tenido manchas en el techo, imagino que fue en esos arreglos cuando taponaron el hueco de ventilación.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 25 enero, 2019 a las 9:28 pm
si se han llevado a cabo obras, ya sea por un vecino o por la Comunidad, que perjudican su propiedad y le ocasiona daños en la misma, siempre podrá reclamar para exigir que las cosas se repongan al estado en que se encontraba con carácter previo a las obras ó, para que se lleve a cabo alguna modificación que impida que se le sigan ocasionando esos daños. En ese caso, posiblemente sería preciso un informe pericial que concrete el importe de esos daños y la causa de los mismos, para fundamentar una acción judicial llegado el caso.
M. Paz	el 24 enero, 2019 a las 8:10 pm
Buenas tardes. Tengo un local en cuyo fondo se encuentra un patio interior y al final de dicho patio hay tres ventanas grandes situadas en la pared que divide mi propiedad de la del colindante. Esas tres ventanas tienen unas rejas que no están entremetidas, sino que sobresalen sobre mi propiedad. Podría requerir al colindante que retire esas rejas y las coloque de forma entremetida?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 25 enero, 2019 a las 9:31 pm
Estimada Maria Paz:
en relación con su consulta, ni disponemos de los datos suficientes para conocer si esa pared es propia o medianera, lo que influye en lo que se pueda hacer sobre la misma. En todo caso, parece claro que existe una servidumbre de luces y vistas al existir esas ventanas abiertas en la pared. Sin embargo, es evidente que el vecino del predio colindante no puede invadir de ningún modo la propiedad de su vecino con ningún tipo de construcción o incluso ramas árboles de su finca, por lo que si esas rejas invaden claramente su propiedad podría requerir al vecino para su modificación.
María. C	el 29 enero, 2019 a las 6:03 pm
entre mi finca(fincaA) y la de mi vecino(fincaB) hay una acera de 1 metro( propiedad de mi vivienda) y un paso de servidumbre de 3 metros para acceder de una tercera finca(fincaC).
en la fachada que da al paso de servidumbre, hay una ventana translucida (que no se puede abrir). ¿puedo sustituirla por una ventana translucida que pueda abrirse? ¿hay alguna posibilidad aunque el vecino se oponga? ¿puede oponerse el vecino colindante al paso de servidumbre (finca B) o solo puede oponerse el vecino colindante a mi finca, es decir, el propietario del paso de servidumbre (fincaC)?
Caruncho, Tomé y Judel abogados	el 1 febrero, 2019 a las 9:52 am
En relación con tu consulta, entendemos que la venta translucida a la que haces referencia podría tener la posibilidad de apertura, dado que si la distancia en línea recta hacia el fundo vecino es de 3,5 metros, supera los 2 metros previstos en el art. 581 del Código Civil.
En cuanto a la servidumbre de paso si ya existe desde hace más de veinte años ó está constituida en escritura pública, no se puede impedir el paso al vecino del precio C. Y aunque no fuese así, como así expresa el Código Civil, el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Habría que disponer de más datos para poder dar una respuesta definitiva, pero si es el único acceso para la finca C y esa servidumbre ya existía con carácter previo, no se le puede impedir el acceso por parte de las otras fincas entre las que discurre ese paso.
David	el 8 febrero, 2019 a las 7:07 pm
Buenas Ignacio. Tengo una propiedad en la que compartimos patio de luces con otro edificio al cual no le pertenece este. Pero tiene ventanas hacia nuestro patio con antiguedad de mas de 20 años.
La duda es.. pedi permiso a la comunidad para istalar las maquinas de aire acondicionado alli y se acepto por unanimidad. Pero la otra comunidad que supuestamente no le pertenece el patio me han denunciado. Tienen derecho ha exigir que quite las maquinas y denunciarme por instalarlas debido a que los decibelios son superiores a la normativa.
El edificio no tiene terraza, es tejado.. por eso la dificultad de instalar las maquinas en otro sitio.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 12 febrero, 2019 a las 5:03 pm
Si el patio de luces pertenece a la Comunidad en la que se incluye el inmueble de su propiedad, la instalación de los equipos de aire acondicionado solo compete autorizarlo a esa Comunidad, y no a la del edificio vecino.
El problema de las molestias que puede ocasionar el funcionamiento de los aparatos ya depende de que el ayuntamiento conceda o no la autorización para su instalación, siempre que se respeten las condiciones técnicas que estén previstas en las ordenanzas municipales. Si el municipio concede la licencia de instalación de esos equipos se presupone que los mismos respetan los mínimos previstos en relación al ruido ambiental que puedan producir, lo que evitará problemas con posteriores denuncias de los vecinos del otro Edificio. En caso de no disponer de autorización municipal se expone a cualquier denuncia que provoque una medición de ruido ambiental y que pueda derivar en un requerimiento para su retirada por no disponer de las autorizaciones precisas para su instalación.
Si necesita cualquier otra aclaración al respecto no dude en poner en contacto con nosotros.
Vicente B.	el 10 febrero, 2019 a las 7:03 pm
estoy pensando en comprar una finca en un pueblo de León. En un lateral, la finca limita con una casa que tiene unos 50 años y que tiene abierta una ventana hacia la finca que quiero comprar. Entiendo que, dados los años, ha adquirido servidumbre de luces y vistas. Si quiero construir ¿Qué limitaciones tendré? Si construyo a una altura menor de la ventana ¿puedo hacer mi pared pegada a la suya?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 12 febrero, 2019 a las 5:02 pm
En relación con su consulta, es muy probable por la antigüedad del inmueble, que esa servidumbre de luces y vistas se haya adquirido por la prescripción de 20 años que prevé el Código Civil, por lo que habría que respetar esa servidumbre.
En caso de nueva construcción que se pretenda ejecutar en su día, de acuerdo con lo previsto en el art. 585 del Código Civil, cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia. Es decir, que en caso de existir esa servidumbre -ya sea con titulo en escritura ó por prescripción- para hacer una nueva construcción habría que retranquearse tres metros para respetar las luces y vistas del vecino. Construir una pared pegada a la suya por debajo de la ventana podría dar lugar a un contencioso porque supondría una limitación, aunque parcial, al derecho de servidumbre de luces y vistas del predio colindante.
Si precisa cualquier aclaración al respecto de este asunto no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Raquel	el 11 febrero, 2019 a las 10:19 am
Buenos días. Quería consultar unas dudas sobre medianerías, a ver si pueden ayudarme. Mis padres viven desde hace 36 años en una casa construida por ellos en una parcela que fue resultado de segregar dos de la familia. Es una casa «pareada» pero todavía no se ha construido la casa de la otra parcela, solo está la pared medianera y dos balcones uno delantero y otro trasero. Esta otra parcela se ha vendido ahora y el propietario a enviado un escrito a mis padres pidiéndoles su permiso para construir adosándose a su pared. Hasta aquí enciendo que es normal, pero mi duda es si en ese escrito además deberían de incluirse unas condiciones técnicas (de construcción, aislamiento, etc.) o que asuma la responsabilidad y compromisos de reparar los daños que pueda ocasionar esa nueva construcción al adosarse, o si deben respetar los balcones de alguna manera… Por favor, si pudieran indicarme algunos puntos clave para añadir a ese escrito y que mis padre puedan firmarlo con tranquilidad. Muchas gracias por todo. Saludos
Caruncho, Tomé y Judel - Abogados Coruña	el 11 febrero, 2019 a las 12:51 pm
En relación con tu consulta, tenemos que acudir a lo dispuesto en el artículo 579 del Código Civil, que establece que cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Y después concreta que para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.
Es decir, que como para ello necesita el consentimiento del otro medianero, este momento es el idóneo para requerirle unas mínimas condiciones técnicas de seguridad y aislamiento de la pared, así el compromiso de indemnizar al otro medianero en caso de provocar algún daño. Estas condiciones deberían figurar expresamente recogidas en un proyecto técnico -que podría ser revisado por un aparejador o arquitecto que determine esas especificaciones de carácter técnico-.
Si necesita alguna aclaración adicional no dude en ponerse en contacto con nosotros.
JAIME	el 15 marzo, 2019 a las 9:22 am
Buenas, mi suegro murió y dejo en testamento una casa con corral a repartir entre dos de sus hijas, el tema es que en la divisoria hay dos ventanas y en el testamento impone un servitud para hacer la división: ‘hermana2:.. la restante parte de la casa (la comprendida entre la finalización de la adjudicada a (hermana1) y la calle xxx; la pared divisoria que se construya debe respetar las dos ventanas de la cocina de lo adjudicado a (hermana1), y se levantará a la distancia mínima necesaria para ello»
1.- la distancia mínima de la paret divisoria debe estar a 2 o 3 metros
2.- al afectar la servitud a solo una parte de la zona divisoria (el solar tiene 14 metros de ancho y las dos ventanas estan repartidas en unos 7 metros), es posible hacer una pared no lineal, es decir realizarla al límite donde no hay ventanas para adentrase los 2 o 3 metros donde las hay ?
3.- el espacio retranqueado, es decir, entre la paret a construir y la paret donde estan las ventanas, de quién es ?, de la hermana 1 (que tienes los derechos de vista) o de la hermana2 que tiene la servitud ?
4.- si la hermana2 no tiene previsto edificar y consiente el derecho de vistas despejadas a la hermana1, es posible realizar la pared solo de la mitad del ancho del solar y servir lo ya edificado donde estan las ventanas como divisoria ?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 4 abril, 2019 a las 8:31 am
en relación con su consulta, y sin poder examinar la documentación necesaria para contestar con mayor fundamento, podemos decirle lo siguiente:
1.- El Código Civil establece que “no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad”. Es decir, que la distancia mínima son dos metros.
2.- Si la servidumbre sólo afecta a las luces y vistas de esas ventanas, la pared podría no ser lineal en donde no afecte a esas ventanas, respetando la distancia mínima de 60 cms en vistas oblicuas entre ventanas y esa nueva pared.
3.- Si la escritura dice que la división tiene que respetar esa distancia, el espacio retranqueado será de la heredera de las dos ventanas
4.-Mientras se respeten esas distancias mínimas establecidas como servidumbre, en el resto del solar que se le adjudique a la otra hermana se podrá edificar dentro de las posibilidades que le permita la normativa urbanística.
Eva	el 17 abril, 2019 a las 10:17 pm
Buenas tardes, voy a comprar una casa y tiene un patio de 40 m2 en la parte posterior. La edificación medianera del lado izquierdo, tiene hacia este patio, ventanas y balcones en sus plantas 1º y 2º. Aparentemente, el cerramiento donde están alojadas las ventanas son del edificio colindante y los balcones vuelan sobre el patio. El edificio es del año 1935.
¿Puedo levantar una pared al ras de su cerramiento para que no tengan vistas sobre el patio, ya que no es de su propiedad?
¿Si en las escrituras de la casa no refleja la servidumbre de las ventanas del edificio colindante, puedo levantar la pared?
¿de que manera puedo solicitarle a la comunidad del edificio que me demuestre que están autorizados para la apertura de las ventanas y balcones al patio?
¿Podría de alguna manera legal, evitar que estas ventanas y balcones, tuvieran vistas sobre el patio?
Caruncho, Tome y Judel Abogados	el 22 abril, 2019 a las 10:49 am
En relación con las cuestiones que nos plantea, podemos decirle que el art. 537 del Código Civil establece que las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años. De lo establecido en el mencionado precepto se deduce que la adquisición por usucapión se limita a las servidumbres continuas y aparentes, entre ellas las de luces y vistas. Es decir, que toda servidumbre de luces y vistas, al ser continua y aparente, es susceptible de ser adquirida por prescripción de veinte años.
Por su parte el art. 538 del Cc. contiene una regla especial relativa al cómputo del tiempo de la posesión, siendo para ello necesario hacer una distinción entre servidumbres positivas o negativas. De esta forma, si la servidumbre es positiva -como en este caso-, el computo del plazo comienza desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente.
Por tanto, si el edificio es del año 1935 y en esas fechas se inició esa servidumbre de luces y vistas sobre el patio, se podría considerar que tal servidumbre fue adquirida por prescripción y por tanto no se podría impedir el uso de la misma, con independencia de que se refleje o no en la escritura de la edificación colindante.
En todo caso, levantar esa pared a la que hace referencia en su consulta también dependería de la normativa urbanística municipal, y requería de licencia administrativa. Si ello fuese posible, el levantamiento de ese cerramiento podría dar lugar a una demanda civil en reclamación de ese derecho de servidumbre adquirida por usucapión y consentida por el anterior propietario desde hace más de veinte años.
Eva	el 22 abril, 2019 a las 8:49 pm
Ya que las ventanas y balcones que están en esta fachada han adquirido el derecho de luces y vistas sobre una propiedad o patio privado, ¿cómo puedo solicitar que se respete el derecho a mi intimidad?, las ventanas y balcones no tienen ningún tipo de reja, barrotes, etc, que le impida entrar en mi propiedad o asomarse a ver que estoy haciendo en mi casa (o yo en la suya) sin ningún impedimento, ¿Se tendría que limitar su propiedad y la mía?. Pienso, que se tendría que colocar un cierre, no practicable (que no se pueda abrir) y que respete sus derechos de luces y vistas y mi derecho a la intimidad. De no ser así, parecería una corrala, con la diferencia de que el patio es privado.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 25 abril, 2019 a las 11:15 am
Precisamente el problema en estos casos radica en que el derecho a la intimidad de uno está limitado por la servidumbre de vistas del otro. Habría que examinar si hay alguna posibilidad de ejercer una acción negatoria de servidumbre, ó si es factible colocar algún cierre con licencia municipal que proteja parcialmente vuestra initimidad.
En todo caso, para ello ya sería preciso que contactasen directamente con nosotros para contar con más datos y documentos que nos permitiesen ofrecer una opinión más fundamentada sobre el asunto.
Dolores	el 8 mayo, 2019 a las 8:56 pm
Buenas noches,le comento mi caso,vivo en un edificio desde hace diez años hace más o menos un año construyeron enfrente otro edificio el cual la azotea da directamente a mi ventana, el propietario de esta azotea sale todos los días y se pone en un ángulo que da directamente a mi ventana,la azotea es muy grande y tiene mucho espacio para ponerse pero elige el que da directo a mi vivienda,la azotea está a unos cinco metros de mi vivienda,me gustaría saber si hay alguna forma de impedir esa agresión de mi intimidad, gracias
Caruncho, Tomé y Judel	el 10 mayo, 2019 a las 8:53 am
Aunque necesitaríamos comprobar todas las circunstancias de hecho para poder dar una opinión totalmente fundada, podemos concretar que de acuerdo con el art. 582 del código civil se pueden abrir ventanas con vistas rectas si existe una distancia superior a dos metros entre la pared en que se construyan y la propiedad vecina, y con vistas oblicuas si la distancia es superior a 60 centímetros.
En todo caso, también le recomendaríamos revisar la licencia -si la hubiese- y la normativa urbanística del ayuntamiento en relación con esa nueva construcción, para comprobar que su ejecución se ajustó a la legalidad.
Juan Jesús	el 9 mayo, 2019 a las 2:33 pm
He comprado hace unos años una vivienda vacacional en un pueblo de la sierra de Madrid, por la pendiente del terreno mi vivienda está situada en la parte de aguas abajo de la calle, por lo que tiene una planta que tiene acceso directo y a lo llano de la calle y debajo de esta planta tengo un sótano.
Detrás de mi vivienda y aguas abajo, existe una cuadra con dos pisos y cuya única entrada era por un patio de su propiedad a través de una rampa descendente, el propietario de la cuadra la está reformando para vivienda.
Dicha cuadra y futura vivienda, como he mencionado accede desde la calle por un patio de su propiedad descendiendo por una rampa desde la calle. La pared de mi vivienda que limita con el patio de acceso de la otra vivienda tiene construido desde hace más de 30 años una puerta en el sótano que da salida directa desde mi sótano al patio y desde ahí accedo subiendo por la rampa a la calle, esta puerta se encuentra al mismo nivel que la entrada de la cuadra/vivienda. Así mismo, en la misma pared y de la misma fecha, en la planta que está a lo llano de la calle de mi vivienda tengo un pequeño balcón con un voladizo de unos 40 cm hacia el patio del vecino. El patio tiene una anchura de unos dos metros y siete metros de largo. Mi vecino está construyendo sin mi autorización, una rampa de un metro de ancho por el lateral del patio contrario a mi balcón para acceder a lo llano desde la calle y de manera independiente a la planta superior de su vivienda, con todo ello la rampa de acceso que está construyendo queda a la misma altura y a unos 60 centímetro de mi balcón con lo que cuando él pase por ella perderé totalmente la intimidad de mi dormitorio.
Mi vecino dice que como es suyo puede hacer lo que quiera, en este caso una rampa con su correspondiente forjado, que él no me niega el derecho al paso que sabe tengo adquirido
¿Es legal la construcción de esta rampa y perder yo mi intimidad?
Caruncho, Tome y Judel	el 10 mayo, 2019 a las 8:51 am
En relación con su consulta, nuestra primera recomendación sería la de acudir al servicio de urbanismo del Ayuntamiento, para comprobar si su vecino tiene licencia para acometer tales obras y si éstas se ajustan a la normativa urbanística.
En cuanto a la normativa civil, cualquier nueva construcción que provoque una servidumbre de vistas sobre su propiedad podría ser objeto de una acción negatoria de servidumbre en defensa de sus derechos.
En todo caso , habría que estudiar detenidamente las circunstancias del caso para ofrecer una opinión fundada al respecto.
Estamos a su disposición para cualquier aclaración que precise al respecto.
Belinda	el 16 mayo, 2019 a las 4:51 pm
Mi duda es la siguiente, una edificación inscrita en el registro de la propiedad como edificio destinado a garaje con una ventana con vistas a mi terraza desde hace mas de 20 años ¿Me puede impedir cerrar mi terraza?.
Caruncho, Tomé y Judel	el 23 mayo, 2019 a las 11:05 am
En principio, aun cuando existiese una servidumbre de vistas de su vecino adquirida por prescripción, ello no impediría el cierre de su terraza, siempre que urbanísticamente sea posible y el ayuntamiento conceda la correspondiente licencia para ello.
Angel Ramos	el 24 mayo, 2019 a las 8:37 am
Buenos dias, vivo desde hace 30 años en un edificio de 8 plantas y hace unos meses han empezado a construis un edificio en el lateral de 3 ó 4 plantas a dicho lateral en nuestro edificio han existido ventanas que dan al cuarto de baño por el cual disfrutamos de luz y sol echas en un recodo que hace la pared bajante
La cuestion es que con esta construccion aparte de arrancar la pared pluvial que teniamos , hacer catas en nuestra pared para encajar la estructura del cemento armado nos van a tapiar dichas ventanas y privarnos de la luz, es legal ????
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 27 mayo, 2019 a las 10:32 am
En relación con su consulta y respecto a las vistas, y con el fin de respetar la intimidad del hogar y la vida privada del colindante, nuestro Código Civil establece en su art. 582 la prohibición de abrir ventanas con vistas rectas ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay 2 metros de distancia entre la pared del que se construyan y dicha propiedad si se trata de vistas rectas, o de 60 centímetros si lo es de costado u oblicuas (entendiéndose por «finca del vecino» como solar edificado o sin edificar ). Es decir, que con independencia de la normativa urbanistíca que tendría que respetar esa nueva construcción, es indispensable también respetar esas distancias mínimas.
En todo caso, siendo una actuación tan invasiva, lo primero sería acudir a los servicios urbanísticos del ayuntamiento para conocer si esa construcción dispone de todos los permisos y licencias administrativas, y si se está ajustando al proyecto presentado en el ayuntamiento. Y aun siendo así, la normativa civil sobre vistas es independiente de la normativa urbanística y tiene que ser observada en todo caso.
Si necesita cualquier aclaración al respecto no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Mónica	el 24 junio, 2019 a las 7:41 pm
Buenas tardes, antes de nada, enhorabuena por sus artículos y explicaciones.
Si el Ayuntamiento (por el PGOU), obliga a una nueva construcción (con licencia concedida) a alinear con el edificio colindante tapando por ello una pequeña ventana del local contiguo:
– Habría obligación de indemnizar a la propietaria de dicho local?
– Podría interponer la propietaria del local colindante un interdicto de paralización de obra nueva?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 25 junio, 2019 a las 10:01 am
Entendemos que quien va a tapar la ventana es el vecino colindante, el cual ha obtenido permiso de obra para construir. En estos casos hemos de acudir al artículo 585 del Código Civil, dado que la legislación civil en casos de servidumbres de luces y vistas es independiente de la normativa urbanística municipal. Este artículo dice que «cuando por cualquier título se hubiese adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros».
Así mismo, tengamos en cuenta que el derecho de servidumbre de vistas y luces se adquiere prescripción de 20 años, por lo que si la ventana está hecha en su pared estaríamos ante una servidumbre negativa y el plazo de 20 años empezaría a contar desde que se prohíbe edificar al colindante -un requerimiento, por ejemplo-, mientras que si la ventana está hecha en pared medianera, servidumbre positiva, el plazo empezaría a contar desde que se hicieron las ventanas
Es el dueño de la ventana el que tiene que demostrar la antigüedad de las mismas, y si están hechas en pared medianera o no, ya que la propiedad del vecino se presume libre. En todo caso, si es posible que el vecino entienda que posee servidumbre de vistas y luces y pudiese interponer un Interdicto de Obra Nueva cuando inicie la construcción que intente tapar las ventanas.
Sería recomendable iniciar previamente una negociación con el propietario del local y, en caso de que no prospere, se podría iniciar una acción negatoria de servidumbre para obligarle a tapiar la ventana.
Si necesitan cualquier otra aclaración al respecto no duden en ponerse en contacto con nosotros.
Mar Gava	el 28 junio, 2019 a las 12:47 pm
Hace unos meses he alquilado con opción a compra un adosado. Ahora mi vecino quiere poner una escalera en su trozo de patio interior , q comparte conmigo y da luz a mi cocina y a donde dan las ventanas de mis habitaciones, para acceder a la azotea, la cual, según escritura no es transitable.
Estos adosados (4 ) se hicieron en una fase, comparten azotea con un bloque de dos plantas, en el que hay 4 apartamentos hechos a la vez, pero no hay constituida junta de vecinos ni los adosados, ni los apartamentos.
¿Puede hacerlo? ¿Necesita algún tipo de autorización de los vecinos, o mía en particular al verme afectada directamente porque la obra me quitará luz? Muchísimas gracias.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 1 julio, 2019 a las 12:08 pm
si se trata de un patio compartido con su vecino, que incluso es probable que fuese comunitario -habría que revisar las escrituras para confirmarlo-, no podría construir esa escalera sin contar con su consentimiento. Por otro lado, es muy probable que tampoco pueda hacerlo sin vulnerar la normativa urbanística municipal, que debería consultar para confirmar la legalidad de esa futura obra, y para comprobar que lo ejecutado se ajusta al proyecto presentado en su día ante el Ayuntamiento.
Si necesita cualquier otra aclaración al respecto no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Blanca	el 3 julio, 2019 a las 12:54 pm
Me llamo Blanca y vivo en el ultimo piso de un edificio de 3 alturas en el barrio de la Fortuna, en Leganés.
Tengo pensado subir el muro que separa mi terraza con la de mi vecino. Es un muro de unos 98cm de altura. No tenemos nada de privacidad. se trata de un bloque de vecinos de 3 alturas y las terrazas sólo estan en la ultima planta. Mi pregunta es: además de pedir permiso a la comunidad ¿tengo que pedir permiso al ayuntamiento? ¿Que otros tramites tendría que hacer?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 4 julio, 2019 a las 9:28 am
en relación con su consulta, para levantar un muro de separación de las terrazas -que probablemente estará considerado por los estatutos comunitarios como un elemento común- sería preciso el consentimiento de la Comunidad. Y efectivamente, cualquier obra que modifique la edificabilidad del inmueble tiene que ser objeto de una solicitud de licencia de obra ante el Ayuntamiento. Cumpliendo esos trámites y contando con el acuerdo con el vecino de la terraza contigua, en principio no habría más trámites que cumplir al respecto.
Si necesita cualquier aclaración al respecto, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Carmen	el 7 julio, 2019 a las 3:29 pm
Hola necesito asesoramiento. Me he comprado una casa en el pueblo, tiene abajo garaje , 1 piso y arriba la terraza. En la terraza queremos cerrar un trozo con un cerramiento de aluminio. Todo el trozo a cerrar menos obviamente la puerta de acceso al mismo , dan a medianeras con los vecinos. Todos ellos tienen entre 1 y 2 alturas menos que yo. La cuestión es que en el cerramiento quiero poner ventanas para tener más luz y ventilación. Se pueden oponer los vecinos y hacérmelas quitar? O al ser una cosa prefabricada y no de obra , no pasa nada? Si les firmo un papel por si algún día construyen como que las quitaría les serviría? O crean derecho también este tipo de ventanas?.
En caso de que no se pudieran poner ventanas habría alguna alternativa? Gracias
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 9 julio, 2019 a las 8:58 am
en relación con la obra a la que hace referencia, lo primero será contar con la correspondiente licencia del ayuntamiento, dado que la referida construcción podría afectar a la legalidad urbanística y suponer un aumento de la edificabilidad no permitido por la normativa urbanística. En cuanto a las ventanas, cualquier nueva construcción que suponga establecer un derecho de vistas sobre los predios ajenos, tiene que respetar las distancias mínimas dos metros de distancia entre la pared construidas y la propiedad del vecino -60 cms en caso de vistas oblicuas o de costado-. Y en caso de pared medianera no se puede abrir hueco alguno salvo con consentimiento del copropietario de la pared.
Por su parte, el art. 580 del Código Civil permite respecto de pared no medianera abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro; y, en todo caso, por reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre -se admiten por la jurisprudencia huecos cerrados con materiales traslúcidos-.
Si necesita cualquier otra aclaración al respecto no dude en ponerse en contacto con nuestro Despacho.
Aitor Mujika	el 13 julio, 2019 a las 11:36 am
Poseo de una casa individual en Bizkaia, dispone de una ventana con dos» ojos de buey» detras de las cuales dispone de una ventana. Quisiera retirar esos ojos de buey y dejar la ventana vista.
El problema reside en que entra esa ventana y la pared de la finca vecina hay un metro de distancia aproximadamente, no dispongo de vistas a la finca aneja, solo vemos una pared.
¿Es posible quitar esos ojos de buey?
Un saludo ymuchisimas gracias por su atencion.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 16 julio, 2019 a las 9:04 am
si se trata de dos huecos que ya existían con carácter previo, habrá que entender que ya había constituida una servidumbre de vistas aparente entre ambas propiedades. Es decir, que si a través de esos huecos su propiedad ya recibía luces y tenía vistas -aunque sean hacia un pared- no debería haber problema para llevar a cabo esa modificación, que no variaría la situación previa entre los dos fundos. Cuestión distinta es si urbanísticamente puede derivarse algún problema a consecuencia de esa modificación, lo que debería consultarse previamente ante el Ayuntamiento para conocer si es posible solicitar la correspondiente licencia que permita tal modificación.
aitor	el 19 julio, 2019 a las 3:51 pm
Muchisimas gracias por su atencion y su respuesta.
Francisco	el 19 julio, 2019 a las 11:15 am
Tengo una casa que lateralmente da al patio del vecino, en el segunda planta necesito abrir ventanas al patio de luces que tiene un metro de ancho, este patio de luces da a la medianera del vecino. Para que las ventanas no tengan vistas sobre el patio del vecino he puesto un artefacto de carpinteria metalica hasta el dintel de la ventana totalmente opaco qu eimpide cualquier vista del vecino, este me dice que no es correcto ya que debería de ser de obra.
¿Es correcta mi actuación o tiene razón el vecino?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 24 julio, 2019 a las 10:19 am
si la obra llevada a cabo no permite vistas de ningún tipo sobre la propiedad del vecino, en nuestra opinión no habría problema relativo a ninguna servidumbre de luces y vistas. En relación a si la obra puede ser de carpintería metálica o no, será un problema urbanístico y relacionado con la normativa municipal, dado que esa obra requerirá la concesión de la oportuna licencia. Si esa licencia ya está concedida ó el ayuntamiento ha informado favorablemente sobre su concesión, no habrá problema respecto a esa alegación del vecino en cuanto a la ejecución de la obra.
Francisco	el 19 julio, 2019 a las 11:31 am
Perdón, no me expresado correctamente, la palabra adecuada es «he realizado el cerramiento con carpintería metálica»
Tomás Jose	el 20 julio, 2019 a las 6:38 am
Buenos dias, enhorabuena por los artículos y la resolucion de nuestras dudas.
Tenemos idea de comprar una casa que va con una finca a la que salen un montón de ventanas de los edificios aledaños. ¿Cómo se puede hacer si quisiéramos vallar esa finca, que distancia habría que dejar con esos edificios? ¿Se podría vallar la finca sin cerrar las zonas cercanas a las ventanas, dejándolas así más luz, vallando por la otra zona en la que no hay ventanas?
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 30 julio, 2019 a las 10:30 am
En relación con su consulta, tendríamos que conocer con más detalles las circunstancias de esa finca y de las colindantes para dar una respuesta fundamentada. En todo caso, si se obtienen los correspondientes permisos municipales, nada impide que proceda a vallar su finca por el lindero que la separa de las fincas contiguas, respetando las dimensiones y alturas que estén previstas en las ordenanzas municipales. Entendemos que existirá una servidumbre de vistas aparente sobre su finca por la existencia de esas ventanas en los edificios colindantes, pero si ese vallado no limita ni tapa esas ventanas no tendría por qué existir problema alguno al respecto de la instalación de esas vallas.
En todo caso, al existir edificaciones en las fincas contiguas, la recomendación es consultar en el Ayuntamiento la situación urbanística de esas fincas para conocer con exactitud la legalidad de las actuaciones que se puedan llevar a cabo sobre su finca, dado que de ello dependerá que esa actuación se pueda llevar a cabo.
juan	el 26 julio, 2019 a las 5:43 pm
Hola ante todo gracias por vuestra ayuda.
Tenemos una comunidad integrada por tres fincas pisos 1° y 2° y un bajo, el ayuntamiento solicitó inspeccionar las tres fincas a causa de un expediente abierto al edificio en su conjunto. Yo como propietario del bajo no autorizo el acceso al bajo, carecían de orden judicial y llo solicitaron solo con un día de antelación, no me daban tiempo suficiente para solicitar asuntos propios por el sistema reglamentario de mi empresa, además ya consta en el expediente una anterior inspección que si autorice en mi bajo.
El arquitecto municipal es el técnico que realiza e instruye expediente con sus informes técnicos, es personal laboral, solo los funcionarios de carrera pueden instruir expedientes.
Mi pregunta es si el arquitecto municipal tiene derecho a fotografiar los patios sin mi autorización, y a hacer uso de las fotografías, las fotografías forman parte del informe ha elaborado el arquitecto para instrucción de expediente.
El ayuntamiento notificó el informé a los tres integrantes del edificio, es decir las otras dos partes de propietarios tienen fotografías facilitadas por el ayuntamiento de mis patios, cuando yo no facilite autorización para hacerlas, mucho menos para entregar a los otros propietarios que forman la comunidad.
Los patios son dos, uno de luces pertenece a la comunidad, solo yo tengo acceso al patio luces, el único acceso que posee es a través del bajo, no posee acceso por la comunidad u otra parte, el derecho a uso y disfrute del patio luz solo lo tengo yo. Lo que sí tienen derecho los pisos 1º y 2º es a servidumbre de vistas y luces.las dos fotografías realizadas en este patio una se realizó desde una ventana del piso primero refleja el interior del patio luces ( con un habitáculo que en su interior tiene un water ) la otra fotografía refleja un hueco perteneciente a la pared de mi propiedad, no es una ventana es una oquedad para ventilación de cuarto baño y mi sótano, tiene una altura desde el suelo hasta 2,5 metros y como un metro de altura y fondo de más de un metro, en el fondo se encuentra una pequeña ventana para ventilación del baño, esta fotografía se realizó desde la ventana de ventilación que tiene el hueco escalera hacia el patio de luces.Las dos fotografías se realizaron desde una altura diferente,es decir superior por lo que no son vistas directas.
La segunda fotografía se realizó desde ventana del primer piso, igual que las otras fotografías por lo tanto no son vistas directas, en la fotografía aparece el módulo exterior de un equipo de Aerotermia para calefacción, de mi propiedad. El arquitecto describe en el informe técnico que la fotografía pertenece a un patio trasero, cuando el arquitecto conoce bien que se trata de una zona descubierta, la cual está descrita en división horizontal como propiedad perteneciente a la finca de la planta baja, es decir la zona descubierta fotografiada es un bien privativo de mi propiedad Todo lo descrito está basado en escritura de obra nueva y división horizontal inscrita en registro propiedad año 2001.
Les ruego información, sobre qué derechos míos se han vulnerado, y qué pasos y actuaciones se puede realizar legalmente.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 30 julio, 2019 a las 10:31 am
En relación con su consulta, la respuesta es que el los técnicos municipales en el curso de un expediente administrativo abierto -ya sea de oficio o por denuncia de un tercero- tienen competencias atribuidas por el Ayuntamiento para inspeccionar y fotografiar la situación real del Edificio, y para requerir a los propietarios el acceso a las zonas comunes o privativas del mismo. En caso de que se impida el referido acceso podrían solicitar una autorización judicial o imponer sanciones administrativas por obstruir la labor de inspección.
No le vemos impedimento legal a que esas fotografías puedan haberse realizado desde otras viviendas o elementos comunes del Edificio si se consideran suficientes para llevar a cabo la realización de ese Informe. En todo caso, la recomendación en este caso sería la de personarse en ese expediente administrativo como interesado, para tener acceso completo al mismo, conocer si se le imputa alguna infracción de la legalidad urbanística y poder valorar la realización de alegaciones o recursos en defensa de sus intereses como propietario.
Si precisa alguna aclaración al respecto no dude en ponerse en contacto directo con nosotros.
Rafael	el 26 julio, 2019 a las 10:19 pm
Muy buenas. Antes de nada darle las gracias personalmente por la resolución de dudas de forma tan clara y didáctica.
Aquí expongo la mía.
Vivo en una casa adosada con patios cuyos muros son medianeros entre vecinos. Mi vecino contiguo con el que comparto muro medianero, ha decidido sin petición de permiso poner un porche de unos 2’5 metros de largo usando una imitación a tejado (se suele llamar chapa «sándwich») apoyando la estructura en la mitad de su muro. Este elemento me quita parte del sol que recibo en mi patio y en mi ventana. Además ha instalado un toldo con el que cubre toda su parte a una altura elevada con el consecuente perjuicio de la luz y el aire.
¿Son legales estás modificaciones?
Entiendo que yo compré una casa con unas determinadas características que se están viendo modificadas por las decisiones unilaterales de mi vecino.
Un saludo y reitero mi enhorabuena por la página .
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 30 julio, 2019 a las 8:48 am
en relación a su consulta y teniendo claro que se trata de un muro medianero que separa su finca de la del vecino, el Art. 579 del Código Civil estipula que cada propietario de una pared medianera podrá hacer uso de ella en proporción al derecho que ostente sobre la misma, y podrá edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. No obstante, para el ejercicio de este derecho, el medianero necesita obtener el consentimiento de los demás interesados en la medianería, y ante la falta de dicho requisito, será un perito el que determine las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.
Es decir, que la obra que ha llevado a cabo su vecino requeriría en todo caso de su consentimiento previo como copropietario de ese muro medianero.
Por otro lado, esa construcción que describe debería contar con la correspondiente licencia municipal, por lo que con carácter previo debería informarse en los servicios urbanísticos municipales sobre la legalidad de la referida construcción.
Si precisa cualquier otra aclaración puede contactarnos directamente
MIRTA	el 31 julio, 2019 a las 9:24 pm
Buenas tardes, Vivimos en un edificio que tiene un patio de aire luz posterior de dimensiones amplias, unos 12 m x 5 m de ancho al que dan las ventanas traseras de las habitaciones de las viviendas. Están construyendo un edificio lindero a lo largo de todo ese patio adosado por la medianera y el proyecto incluye un patio de luces y ventilación en que uno de los lados se ubica justamente en esa medianera. Las dimensiones son de 3 m x 3 m y tienen ventanas en los tres lados que están dentro de su solar (el cuarto lado está en la medianera). Está claro que según lo que ustedes explican más arriba, pueden abrir ventanas porque se encuentran a más de 2 m en paralelo a nuestra medianera y deberán poner las de luces oblicuas o laterales a 60 cm por lo menos de la línea del linde; nuestra pregunta es si podemos obligarlos a cerrar ese patio con un pared o celosía para que no miren hacia nuestro patio y nuestras ventanas ya que están expandiendo su espacio y visuales sobre el nuestro. Muchas gracias
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 8 agosto, 2019 a las 8:24 am
si como nos indica en su consulta se están respetando las distancias legales de 2 metros en línea recta y 60 cm en oblicuo respecto al linde con la finca contigua, nada impide que abran nuevas ventanas, y por tanto nuevas vistas sobre su finca. Es decir, no se podría obligar a ese tercero a cerrar ese patio.
En todo caso, sería recomendable informarse en el Ayuntamiento respecto al proyecto presentado para esa nueva edificación y su adecuación a las ordenanzas municipales, de modo que se pueda asegurar que esos nuevos huecos también respetan de modo estricto la legalidad urbanística.Y por otro lado, cabe la posibilidad de que sea factible que sean Uds los que tengan la posibilidad de solicitar licencia municipal para instalar alguna valla o construcción similar que proteja la intimidad de su patio, lo que también depende de las ordenanzas municipales.
Javier zaragoza	el 8 agosto, 2019 a las 8:48 pm
Buenas tardes ante todo agradecer enormemente la ayuda que prestáis con vuestro experto asesoramiento, mi consulta es la siguiente.
Hace 45 años mi padre construyó un edificio de planta baja y primera planta. Los baños de las viviendas dan a una finca que tiene construida una vivienda en planta baja y que está alejada más de tres metros de la pared del edificio mediante un pasillo de acceso a su garaje. Los baños tienen una ventanilla de unos 30×30 con una cruz de hierro en su interior y solo sirven para ventilar y dar luz a los baños. El vecino pretende que los cierre. Me obliga la ley a ello.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 12 agosto, 2019 a las 10:00 am
de acuerdo con los datos que nos facilita, entendemos que no tendría obligación de cerrar tales huecos, dado que constituyen una servidumbre aparente que se habría adquirido por haber transcurrido tantos años desde su construccion. Por otro lado, esos huecos estarían respetando las distancias previstas en el art. 582 del Cc si se encuentran a más de dos metros en línea recta entre la pared donde se aperturan los huecos y la finca del vecino.
Caruncho, Tomé y Judel Abogados	el 6 septiembre, 2019 a las 8:30 am
Cerramos comentarios. Si quiere puede contactarnos desde nuestra web o por teléfono gratuito en el 800 007 707

References: artículo 581
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 artículo 581
 artículo 585
 artículo 579
 artículo 585
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