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Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?
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#1 21-11-2015 12:26:02
Un de mes proches loue un magasin depuis 1989
Bail commercial, toujours reconduit tacitement, on est je crois dans le cadre maintenant d'un bail commercial à durée indéterminée
La propriétaire vient de décéder
Que devient le bail ? Et surtout quid en cas de vente du bien par la famille ?
Je me renseigne bien sûr de mon côté, mais bon, plus j'ai de réponses ou de conseils, mieux c'est ...
#2 21-11-2015 14:36:05
Re : Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?
Un bail commercial n'est JAMAIS reconduit tacitement. Il faut TOUJOURS demander la prolongation.
A défaut vous vous trouvez dans un bail (non commercial) à durée indéterminée. Bref, une situation merdique qui fait le délice des avocats. Consultez sans tarder.
#3 21-11-2015 15:45:17
ma source est " les baux commerciaux " par Alfred Devreux, avocat au barreau de BXL, spécialisé dans le domaine Grmff et qui a d'ailleurs écrit d'autres ouvrages et je crois qu'il est ou a été président du SNP
dans son livre, je lis :
il se peut que le preneur omette de demander dans les délais ou dans les formes le renouvellement de son bail perdant ainsi ses droits aux renouvellement
ET que le bailleur omette lui aussi d'exiger son départ des lieux une fois le bail expiré
dans ce cas le preneur dispose d'un bail à durée indéterminée auquel il ne peut être mis fin par le bailleur que moyennant un préavis de 18 mois au moins
franchement je ne vois pas comment un bail commercial, pourrait devenir un simple bail Grmfff
cela dit les deux parties ont toujours été en excellents termes, c'est d'ailleurs pourquoi elle sont en affaires depuis si longtemps, mais bon maintenant ce sont les enfants qui vont gérer ça et ça se passera peut être moins bien
Dernière modification par Erico (21-11-2015 15:48:28)
#4 21-11-2015 18:24:28
Je pense que vous oubliez un truc du style "sans préjudice du droit au renouvelement du bail". Ce que cela veut dire? Je n'en sais rien... Mais mon pif me dit que cela vaut la peine de consulter
#5 22-11-2015 08:23:25
il y a en effet cette phrase aussi : dans les 3 mois du congé, le preneur pourra demander le renouvellement
même si j'ai mes propres sources ( mais le livre date de 1993 ) ,je demande l'avis ici car il y a des supers pros, comme GT, mais tous les avis ou conseils sont les bienvenus et peuvent ultérieurement être utiles à d'autres
et j'ai envoyé un mail à cet avocat, on verra ce qu'il va me répondre
#6 22-11-2015 08:42:49
S'il y a bien un domaine pour lequel je consulte systématiquement un avocat, c'est bien celui des baux commerciaux.
Personnellement, je suis de l'avis qui est mentionné dans le livre d'Alfred Devreux.
#7 22-11-2015 09:23:39
L'avis de Me Devreux est évidemment intéressant et fiable.
Voici tout de même, pour référence, le code civil:
Le code Civil en matière de Bail commercial a écrit :
§ 7. Du droit au renouvellement du <bail>.
Art. 13. (Le preneur a le droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son <bail> pour la continuation du même commerce, soit à l'expiration de celui-ci, soit à l'expiration du premier ou à l'expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. Ce droit est limité à trois renouvellements.) < L 27-03-1970, art. 1>
Art. 14. Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'(huissier de justice) ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. <L 05-07-1963, art. 48>
Si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l'expiration du bail, laissé en possession des lieux loués, il s'opère un nouveau bail d'une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, sans préjudice du droit, pour le preneur, de demander le renouvellement.
Dès le début du dix-huitième mois qui précède l'expiration du bail en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels conformément aux usages.
#8 22-11-2015 09:29:34
ben vi puisque c'est un avocat spécialisé en la matière Francis
et ce serait même une "pointure"
Dernière modification par Erico (22-11-2015 09:36:17)
#9 22-11-2015 09:35:19
Cela dit, ça c'est si le bailleur reste la même personne ou si ce sont ses héritiers qui reprennent le bail
Or ils font sûrement vendre
Et là d'après ce que je lis dans le même livre, le nouvel acquéreur pourra mettre le preneur dehors, mais avec préavis d'un an donné dans les 3 mois de l'acquisition et il faut aussi que cette clause figure dans le bail
Et elle y figure
#10 22-11-2015 09:52:17
Art. 12. Lors même que le <bail> réserverait la faculté d'expulsion en cas d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1°, 2°, 3° et 4° de l'article 16 , moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énoncant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance.
Il en va de même lorsque le <bail> n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.
Evidemment, avec un bail "à durée indéterminée..."
Mais cela ne l'exonère peut-être pas de l'indemnité d'éviction:
3° (L'indemnité est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. Cette indemnité n'est pas due si le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter;) <L 29-06-1955, art. 1>
4° L'indemnité est égale à un an du loyer stipulé dans le nouveau <bail> si le preneur qui a fait une offre sérieuse a été écarté par suite de l'offre d'un tiers surenchérisseur, conformément à l'article 23, et si le dit tiers exerce dans l'immeuble un commerce différent de celui qu'y exercait l'ancien preneur;
5° L'indemnité est égale à deux ans du loyer stipulé dans le nouveau <bail>, si ce nouveau preneur exerce dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur sortant;
6° (L'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus.) <L 29-06-1955, art. 1>
(En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l'indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.) <L 29-06-1955, art. 1>
Dans les cas visés aux 2°, (...) et 5° ci-dessus, le preneur peut se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement insuffisante en raison du profit que le bailleur a retiré de l'éviction. <L 23-06-1955, art. 1>
Le bailleur peut, de son côté, se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement exagérée en raison de l'état d'abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.
Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le <bail> porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il ne doit pas d'indemnité, à moins que le preneur n'établisse qu'il a augmenté l'importance du fonds de commerce d'au moins 15 p.c. En ce cas, le juge fixe l'indemnité, en équité, selon la plus-value qui en est résultée pour le bailleur.
Art. 26. Une indemnité d'éviction est éventuellement due, dans les cas et suivant les modalités prévues aux articles 25 et 27, par le bailleur qui, par application de l'article 3, alinéa 5, met fin au <bail> avant l'échéance et par l'acquéreur qui expulse le preneur conformément aux conditions prescrites à l'article 12.
Art. 27. Tant que le preneur sortant n'a pas reçu l'indemnité d'éviction à laquelle il a droit, ou la partie de cette indemnité qui n'est pas sérieusement contestée, il peut se maintenir dans les lieux jusqu'à entier payement sans être tenu à aucun loyer.
Moralité de ce long texte indigeste? Consultez un avocat. Et un mail à un avocat n'est pas une consultation. A mon avis même, il ne devrait pas vous répondre autre chose que "Si vous voulez un avis juridique, il faut payer une consultation juridique"!
#11 22-11-2015 10:00:36
Cet avocat (Albert Devreux) est une pointure dans ce domaine et cette législation n'a pas ou quasi pas évolué depuis la parution de son livre.
Ce qui n'empêche que le seul bon conseil à formuler est bien de consulter un avocat sans tarder.
#12 22-11-2015 10:12:11
Merci à vous deux ( mais si d'autres ont des avis ou conseils je prends bien sûr )
Le mail que je lui ai envoyé , c'était juste pour une question je lui ai dit que j'avais son livre et lui ai demandé si ces points là étaient toujours valables ou pas
A ça je crois qu'il me répondra
Sinon j'ai un bon avocat sur Mons, spécialisé aussi, qui m'a d'ailleurs aidé à remporter mon dernier gros procès contre un ex loc, j'irai d'abord le voir
Et il y a aussi à Mons un autre bon avocat spécialisé dans le domaine qui travaille avec le SNP, c'est à dire qu'il donne un premier avis gratuit, par mail ou tél aux membres SNP.
Mais si, mon avocat, me confirme ce qu'un avocat comme Devreux écrit, je n'aurai pas besoin de consulter Devreux, ni un autre...
Dernière modification par Erico (22-11-2015 10:14:49)
#13 23-11-2015 12:36:20
Réponse de l'auteur du livre : la législation, en effet n'a pas évolué, donc ce qui est écrit dans le livre est toujours valable
18 mois de préavis si le propriétaire ( donc les enfants de la proprio décédée ) garde le bien et veut résilier le bail avec mon proche
1 an si bail donné par le nouvel acquéreur et dans ce cas, possibilité de recevoir des indemnités
je me renseigne pour savoir dans quel(s) cas on peut recevoir des indemnités et à combien elles pourraient se monter ?
Dernière modification par Erico (23-11-2015 13:16:28)
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References: § 7

Art. 13
 art. 1

Art. 14
 art. 48

Art. 12
 l'article 16
 art. 1
 l'article 23
 art. 1
 art. 1
 art. 1

Art. 26
 l'article 3
 l'article 12

Art. 27