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Timestamp: 2018-03-19 14:56:01+00:00

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Construdata 160_2 by Hugo Martínez - issuu
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EDICIÓN 160 SEPTIEMBRE - NOVIEMBRE 2011 ISSN 0121-5663
Macroproyectos PLANEACIÓN URBANA SEPTIEMBRE - NOVIEMBRE 2011
Director Juan Guillermo Consuegra Editora general Catalina Corrales Mendoza catalinacm.corrales@legis.com.co Editora de costos Natalia Leyton natalia.leyton@legis.com.co Investigador de costos Édisson Hernández edisson.hernandez@legis.com.co Coordinador editorial Alejandro Villate Uribe Periodista Charlene Leguizamón Turca Corrector de estilo Mekka Diseño, diagramación y portada Ana María Lozano Fotografías ©2011 Thinkstock Tráfico de materiales Fabián Ortiz García Fotografía portada Cortesía Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo Impresión Legis S.A. Licencia de Mingobierno 000948 - 85 Tarifa postal reducida No. 152
SEPTIEMBRE - NOVIEMBRE 2011 $77.000
ESpECIAl plANEACIÓN URbANA Para cumplir con el desafío de planear y construir una ciudad de forma adecuada, es fundamental tener en cuenta varios factores antes de iniciar con el proceso de planificación. Conozca tres proyectos exitosos que articularon acertadamente las variables y, además, los pasos que debe seguir para gestionar un macroproyecto.
Fundadores - Asesores Tito Livio Caldas Alberto Silva Miguel Enrique Caldas Presidente Luis Alfredo Motta Venegas IPE-Información Profesional Especializada UN CONSTRUDATA Gerente Unidad de Información Profesional Especializada David De San Vicente Arango david.desanvicente@legis.com.co Gerente Construdata Juan Guillermo Consuegra juan.consuegra@legis.com.co Gerente comercial Medellín y Costa Caribe David Barros david.barros@legis.com.co Gerente comercial Cali Jorge Eduardo Galindo jorge.galindo@legis.com.co Jefe ventas software Mauricio Rebellón mauricio.rebellon@legis.com.co Jefe mercadeo Ricardo Torres ricardo.torres@legis.com.co Jefe de operaciones René León rene.leon@legis.com.co Director comercial circulación y suscripciones Óscar Becerra H oscar.becerra@legis.com.co Ventas de publicidad y software Barranquilla y Costa Caribe (5) 349 1122 - 349 1345 Bogotá (1) 425 5255 ext. 1544 / 1571 / 1618 / 1759 / 1760 Bucaramanga (7) 643 2028 Cali (2) 667 2600 Medellín (4) 361 3131 Suscripciones Línea nacional gratuita 018000 510 8888 / Línea local (1) 425 5201 E-mail: suscripciones@publicacioneslegis.com
Ciudad verde. En 328 ha del municipio de Soacha se construye un proyecto que albergará a más de 40 mil familias. Esta “ciudad”, desarrollada bajo la normativa de los macroproyectos, ha demostrado que el trabajo entre el sector privado y el público no es una tarea imposible.
MetroVivienda. La ciudadela El Recreo da cuenta de cómo la buena gestión logró frenar la construcción clandestina y garantizar la oferta de terrenos, habilitando espacios para la urbanización y creando bancos de tierras.
Ciudad Salitre. En 1987 inició la planeación de un proyecto que aún hoy sigue configurándose como uno de los ejemplos de planeación más significativos de la capital.
ANálISIS ECONÓmICO Aunque ambiciosa, la meta de un millón de viviendas propuesta por el Plan Nacional de Desarrollo no basta para satisfacer la creciente demanda habitacional y disminuir el déficit acumulado históricamente. Se hace necesario, además de trabajar en la oferta, crear instrumentos financieros que estimulen la demanda.
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URbANISmO EDICIÓN 160 SEPTIEMBRE - NOVIEMBRE 2011
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EDICIÓN 160 SEPTIEMBRE - NOVIEMBRE 2011
INFORME ESPECIAL PLANEACIÓN URBANA
Planeación urbana:
Fotos:Ê cortes’ aÊ ReyesÊ Fotograf’ a
Para cumplir con el desafío de planear y construir una ciudad de forma adecuada, es primordial que los profesionales del sector entiendan cuáles son las necesidades que el proyecto debe suplir en términos de espacio, sociedad, economía y gobierno. Aunque en Colombia los ejemplos de buena planeación son escasos, hay interesantes modelos que dan cuenta de una serie de lineamientos válidos de implementar. Para mayo de este año, el consejo editorial de Construdata definió con parámetros claros el tema de este informe: renovación urbana. Era impensable desconocer proyectos tan publicitados como San Victorino, el Parque Tercer Milenio, Nuevo Santa Fe o incluso San Façon, hablando sólo del contexto bogotano. En Medellín, Barranquilla, Cali o Pereira también había ejemplos para destacar. El objetivo
estaba claro y con esa directriz el equipo de investigación de la revista inició su labor, sin imaginar que durante el proceso se empezarían a vislumbrar algunas inconsistencias conceptuales en torno a la palabra renovación. Se acudió entonces a la academia. Allí, Clemencia Escallón Gartner, profesora de la Facultad de Arquitectura y Diseño de la
Universidad de los Andes, especialista en urbanismo, aclaró que en el contexto latinoamericano la palabra renovación proviene del concepto europeo de la reconstrucción en la posguerra e implica una serie de aspectos que trascienden lo arquitectónico; se trataba entonces de “volver a construir” los espacios. En Colombia, ese concepto adquirió otro significado: la transformación
ciudadesÊ paraÊ elÊ hombre de un segmento de ciudad entendido según la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá (ERU) como “intervenciones arquitectónicas, urbanas y sociales sobre el espacio construido, en zonas de la ciudad que se encuentran en condiciones de deterioro, o que presentan potencial de un mayor aprovechamiento dadas sus condiciones de localización estratégica con respecto a los usos y actividades que tienen lugar dentro de ésta”.
Esta conclusión no desconoce que existan proyectos de renovación exitosos. Ciudad Victoria en Pereira, por ejemplo, le demostró al país que sí es posible hacer renovación urbana. El proyecto se planteó a través del Plan de Ordenamiento Territorial y luego de cerca de cuatro años de ejecución le entregó a la ciudad la Plaza Cívica y los espacios comerciales; no obstante, aún hoy se gestiona el suelo para uso residencial.
Así pues, y partiendo de la definición de Escallón y varios de sus colegas entre los que se destacan Teresa de S. Ramírez, investigadora del Instituto de Hábitat, Ciudad y Territorio de la Universidad Nacional, se analizaron los proyectos por destacar. La conclusión: la mayoría no se han finalizado y los que hoy podrían reconocerse bajo la figura de renovación, como el Parque Central Bavaria, no fueron concebidos bajo tal lineamiento. Ese caso particular, a pesar de contar con elementos de renovación, fue planteado como una intervención de redesarrollo de una manzana de altísimo valor para la ciudad de Bogotá.
Teniendo este panorama y un buen número de proyectos –todos aún en papel– se tomó la decisión de darle más tiempo al tema de la renovación urbana en el país y centrar este informe especial en experiencias exitosas de planeación que sirvieran como referente para todos aquellos interesados en pensar y construir las ciudades del futuro.
Para Camilo Santamaría, arquitecto especialista en planeación urbana de países en desarrollo, es fundamental tener en cuenta cuatro factores antes de iniciar con el proceso de planificación de una ciudad: la población,
el espacio, la economía y el gobierno. Sin la correcta articulación de estas variables no es posible obtener un resultado eficiente y, sobre todo, exitoso. Además, es imprescindible el trabajo conjunto entre diseño arquitectónico, interior y urbano, pues no sólo se trata de edificios estéticos o parques amables.
Población: ciudades para el usuario
Establecer el grupo objetivo para el cual se diseña es un ejercicio que debe hacerse antes de trazar la primera línea del proyecto: ¿a qué estrato pertenecen?, ¿dónde trabajan?, ¿cuál es su actividad económica?, ¿cómo se movilizan?, ¿cuáles son sus necesidades básicas?, ¿tienen hijos?... Estas son preguntas fundamentales que ayudan a definir las características básicas del proyecto y las necesidades que debe satisfacer. Sabiendo entonces quiénes son los usuarios, se definen las tipologías de vivienda, el número y localización de colegios, supermercados, parques y centros culturales; se
determina la necesidad de transporte público, de ciclorutas e incluso de centros de salud. De ahí la importancia de la categorización real y rigurosa del habitante. Esto cuando se trata de proyectos de gran extensión en donde es posible planificar cada detalle: vías, equipamiento y espacio público, entre otros. En las ciudades actuales, donde el espacio para construir es cada vez menor, lo ideal es que cuando se acuda a figuras como la consolidación o la renovación urbana se haga el mismo ejercicio de plantear las necesidades del usuario con un valor adicional: las necesidades de la ciudad. Esto tiene como objetivo primordial no “castigar” la zona, pues, como lo explica Ramírez, “cuando una zona se satura de proyectos ya sean residenciales, corporativos o de cualquier índole, una de las problemáticas que puede presentarse es que la malla vial no sea suficiente para suplir las necesidades del usuario. Caso concreto: El Poblado en Medellín o, en menor escala, la 93 en Bogotá”.
Fotos:Ê cortes’ aÊ Metrovivienda
Espacio: ciudades bien hechas
El primer paso para diseñar la ciudad es, sin duda, la elección del espacio o predio en donde se planea urbanizar. El terreno debe evaluarse en términos técnicos –tipo de suelo, ubicación y riesgo de catástrofes naturales, entre otros– y legales, pues es primordial tener claro en qué estado se encuentra la propiedad y a quién pertenece. La Ley 388 de 1997 indica claramente que siempre y cuando la ubicación del inmueble haga parte de proyectos de interés social o utilidad pública, es viable el uso de herramientas como
la expropiación por vía judicial o administrativa, y la enajenación voluntaria. No obstante, en proyectos de gran envergadura donde el capital proviene de constructores del sector privado, se han desarrollado figuras en donde los propietarios de la tierra ejercen su derecho a participar en las plusvalías derivadas de la acción urbanística convirtiéndose en “socios” de los proyectos. En la actualidad, este ejercicio se desarrolla a través de instrumentos como los fideicomisos. Luego de tener claro el terreno, es necesario planear ciudades densas y compactas que tengan presupuestadas las áreas suficientes para equipamiento y, además, cuenten con el diseño y ubicación de la malla vial, los parques y las redes de servicios públicos. Para Andrés Escobar Uribe, gerente de Construcciones Planificadas, de lo que se trata es de diseñar “ciudades sin casas”, lo que le garantiza al constructor espacios perfectamente dotados para iniciar las obras.
Economía: ciudades dinámicas
¿Qué pasa cuando se destina una zona de la ciudad a un uso exclusivo del suelo? Para Teresa de S. Ramírez la respuesta es sencilla: se vacía. Las zonas que son meramente industriales o corporativas tienen tránsito constante de día pero en la noche se convierten en espacios inseguros, peligrosos y de baja producción. Uno de los objetivos primordiales de la planeación urbana es la creación de dinámicas económicas alrededor de la ciudad que generen espacios en donde, por ejemplo, se promuevan nuevos empleos.
Muestras claras del vaciamiento se encuentran en la carrera Décima en el centro de Bogotá o las bodegas ubicadas sobre la carrera 30 entre las calles 19 y 22. La reactivación de dichos espacios no ha sido posible, pese a que cuentan con una excelente ubicación respecto a vías de acceso y edificios cercanos. “Son áreas que lo tienen todo para configurarse como sectores atractivos al mercado de la construcción”, afirma Ramírez, “es probable que la respuesta se encuentre en las falencias y dificultades de los procesos de gestión de suelos”.
Gobierno: planeación y gestión responsable
Para tener ciudades ordenadas, productivas y amables es necesaria la intervención constante del Estado, pues sólo así pueden contrarrestarse problemas tan graves como la construcción ilegal, que se traduce en barrios de invasión. En un estudio realizado en el 2003 por el CEDE de la Universidad de los Andes, con el patrocinio de Metrovivienda, se evidenció que para el Estado resultaba más costoso desmarginalizar una zona que diseñarla y construirla de nuevo. El análisis evaluó, por vivienda, los costos de infraestructura de acueducto y alcantarillado, obras de mitigación de riesgo, construcción de vías y pavimento, estimativo por costos de emergencia, programa de titulación y plan de reasentamiento. El resultado: el Distrito se ahorraba $4.758.997 por vivienda reubicada. En este sentido, es claro que la labor de las instituciones del Estado no cesa con la expedición de normas;
Ilustraci— n:Ê cortes’ aÊ CamiloÊ Santamar’ a
Los terrenos que son catalogados como no aptos para la construcción, como montañas y humedales, son los más utilizados para construcciones de invasión. es además fundamental un ejercicio constante de regulación, planeación y vigilancia. Precisamente, para incentivar la construcción en las ciudades de manera adecuada y legal, el Gobierno Nacional a través de la aprobación de la Ley de Suelos Urbanizables (Ley 1469 del 30 de junio de 2011), dio vía libre a la figura de los macroproyectos, herramienta para agilizar la gestión de suelos a gran escala y promover la construcción sostenible de la ciudad en términos financieros, ambientales y de diseño. Los macroproyectos tienen la obligación de satisfacer necesidades de vivienda, acceso a servicios públicos, equipamiento en seguridad, educación, salud y entretenimiento; además de proveer espacios públicos y una malla vial adecuada y suficiente para alcanzar una integración regional. Estos proyectos demandan grandes extensiones de terreno, lo que ha implicado un destacable trabajo de gestión entre los sectores público y privado: por un lado, la agilidad en
el trámite de uso de suelos y la generación de normativas que apoyan los procesos; por otro, la capacidad que el sector privado ha tenido para trabajar de la mano con la competencia. Ese trabajo en “equipo” ha dado como resultado una solución efectiva en los procesos de planeación de ciudad.
Diseño: planificación en conjunto
Para obtener un resultado exitoso en los ejercicios de planeación de ciudad, es importante especificar las características físicas y técnicas de las obras que harán parte del proyecto. No sólo se trata de exigir el cumplimiento de las normas de construcción vigentes en el país, como el Decreto 2060 de 2004 que establece las reglas mínimas para VIS urbana. Se trata, además, de elaborar y cumplir un reglamento urbanístico específico para cada proyecto. Ese reglamento debe dar cuenta del diseño arquitectónico, del paisajismo, del cerramiento y del método constructivo, entre otros aspectos, de tal manera que la ciudad pueda crecer de manera ordenada y estética, sin desconocer las necesidades de sus habitantes.
LaÊ planeaci— nÊ urbanaÊ noÊ buscaÊ elÊ dise– oÊ deÊ Ò miniciudadesÓ Ê haciaÊ adentro,Ê sinoÊ incentivarÊ elÊ disfruteÊ deÊ losÊ espaciosÊ interconectados.Ê
Dotar de equipamiento a una zona no significa aislarla de la ciudad. Proyectos como Ciudadela Colsubsidio y Ciudad Salitre, ambos en Bogotá, fueron pensados para ofrecer la mayor cantidad posible de servicios a sus habitantes.
Fotos:Ê cortes’ aÊ CiudadÊ EmpresarialÊ SarmientoÊ Angulo
e) Zonas verdes y deportivas: se requiere estudiar la localización de los parques principales de la ciudad, las zonas deportivas y las normas que reglamentan la construcción de pequeños parques. Además, proponer la nueva arborización teniendo en cuenta cuáles especies crecen en la zona de acuerdo con el clima y su uso, ya sea en vías peatonales, vehiculares o en parques. f) Normas específicas: en el momento de planear es necesario tener en cuenta las normas existentes que regulan la arquitectura y el tipo de edificaciones de las ciudades por intervenir. En ellas se definen las alturas, los antejardines, los aislamientos, los cupos de estacionamientos y las densidades.
Consejos para el trazado de las áreas de expansión de las ciudades
Para Camilo Santamaría, estos son los principales elementos que deben tenerse en cuenta en forma simultánea para el trazado de las ciudades. a) Zonificación: se requiere determinar por etapas, para los próximos 50 años, cuál es el lugar ideal para la localización de los usos residenciales, comerciales, de oficinas, industriales y los equipamientos (terminales de transporte, sedes administrativas del gobierno, mercados, cárceles, hospitales y colegios). Se debe reflexionar sobre la localización y mezcla de los distintos estratos de vivienda, así como cuáles deben ser los lugares más densos. b) Articulación vial y peatonal: se deben identificar las vías nacionales, departamentales y municipales, así como las líneas de ferrocarril. En el área urbana de la ciudad estudiar cuáles son las vías tanto principales como locales por expandir. De igual forma, se deben tener en cuenta las ciclorutas, el sistema de alamedas y las vías peatonales.
c) Articulación general: una vez desarrolladas las dos actividades anteriores, es decir los usos del suelo y las vías, se requiere coordinar y articular todo con los otros aspectos técnicos. Para lograrlo, es necesario incorporar en el proceso un plano de topografía que ilustre cuáles son las zonas urbanizables de acuerdo con las pendientes del terreno, así como determinar cómo es la división actual predial de los terrenos determinando los propietarios de la tierra. Además, se deben involucrar y coordinar las redes de expansión de servicios públicos, principalmente de energía, acueducto y alcantarillado. Por otro lado, también es necesario definir las rondas técnicas de las quebradas, ríos, pantanos y lagos, así como el litoral y las playas. d) Tipos de trazados de urbanización, tamaños de manzanas y de lotes: de acuerdo con el clima, las tradiciones de la ciudad, el precio de la tierra y el tipo de equipamientos, se deben proponer los distintos trazados para el ensanche del municipio. De esta forma se podrán proponer manzanas cuadradas tradicionales o manzanas rectangulares o supermanzanas atravesadas por vías peatonales, y cuando la topografía lo requiera, trazados en forma orgánica (vías curvas y no necesariamente conformando manzanas).
g) Principales instrumentos para la gestión de la tierra: La Ley 388 de 1997, denominada Ley de Desarrollo Territorial, determinó que todos los municipios deben contar con un Plan de Ordenamiento Territorial. El plan es el instrumento básico para desarrollar el proceso de ordenamiento del territorio y el encargado de determinar cuál es el suelo urbano, cuál es el suelo de expansión de la ciudad y cuál suelo se debe mantener como rural. También define objetivos, políticas, programas y normas. Los planes de ordenamiento se denominan así: • Planes de Ordenamiento Territorial: para municipios mayores a 100.000 habitantes. • Planes Básicos de Ordenamiento Territorial: para municipios entre 30.000 y 100.000 habitantes. • Esquemas de Ordenamiento Territorial: para municipios menores a 30.000 habitantes. Con la Ley 388 se busca, además, que en las áreas de expansión de las ciudades se desarrollen y se planeen varios lotes en forma integrada (planes parciales) con el fin de tener un mejor trazado de ciudad y evitar el desarrollo predio a predio. La Ley 388 cuenta con los siguientes instrumentos para la expansión de las ciudades: - Reajuste de tierras: se utiliza para terrenos no edificados, principalmente en las áreas de expansión de la ciudad. Se busca que entre los distintos propietarios de la tierra aporten sus
terrenos y se produzca una nueva delimitación de las propiedades teniendo en cuenta las futuras vías y manzanas del proyecto y manteniendo unas condiciones justas para cada propietario de los lotes. Al final, cada propietario obtiene un lote con una delimitación distinta a la inicial pero que gracias al reajuste tiene una mayor valorización. También se determina qué compromiso tiene cada lote en los costos de urbanización y de plusvalía. - Cooperación entre partícipes: se utiliza cuando los distintos propietarios de la tierra mantienen su delimitación inicial del suelo, pero se comprometen entre todos a pagar las obras de urbanismo. - Expropiación judicial o por vía administrativa: con este instrumento el municipio puede adquirir la tierra necesaria para desarrollar proyectos en donde el interés general sea más importante que el particular (vías, parques, escuelas, vivienda de interés social, etc.).
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vés del Do de Ambien del macroproycumento Técnico de Sopote, Vivienda y Desarrollo Territorial (M ec rte –DTS– pr to , ev alúa vivienda de in terés social, la dinámica poblacional, esentado por el equipo AVDT), a y el impacto promotor el dé fic it cuan territorial de Dependerá de la intervencióntitativo y cualitativo de l equipo prom . otor desarrol lar las siguie 1. ConCErTA ntes actividad Ci ó n es: Co n loS propi VolunTADES ETArioS DEl . TErrEno y fi rMA DEl AC 2. fiDEiCoM uErDo DE DEl MACro iSo DE pArquEo (gArAn pr Ti o zA yE CT q uE o , SiEMprE y DECiDAn). CuAnDo lo El uSo DEl TErrEno SE S MiEMbroS A DEl fiDEiCo ExCluSiVo 3. prESEnTA MiSo lo Ci ó n DE l DoCuMEnTo inforMACió n: TéCniCo DE SoporTE –D TS– Con lA 3.1 objeto, de SiguiEnTE sc rip ci ón y localizac 3.2 Análisis de ió n de l l im m pa ac cto de roproy 3.3 Análisis de l déficit cuanl macroproyecto sobre la ecto. social del área titativo y cual dinámic . ita tiv o de la viviendaa poblacional. 3.4 Descripci de interés ón de la oferta, por pa hábitat existe rte 3.5 prefactib nte (nuevos equipamient del macroproyecto, para 3.6 identificacilidad técnica y financier os, servicios públicos, in el mejoramiento del de expansión ión de las categorías dea del macroproyecto. fraestructura vial, etc.). culturales y/o urbana, de acuerdo con protección de suelo –rur las caracterís al agrológicas de ticas ambien o urbano– y la zona. tales, sociales El equipo prom , viabilidades de otor deberá llevar a ca bo sustentar el DT servicios públicos, de estudios técnicos, de títulos, avalúo di S. s y topografíaseño urbanístico, de , entre otros, 4. rADiCACi para TErriToriAlón DEl DTS Al MiniSTE rio DE AMbi (MAVDT) pArA En TE, ViViEnDA Su EVAluACi y DESArroll ón. 5. AjuSTE DE o l proyECTo . la etapa de mediante un identificación y determin registro mun a resolución expedida poación del macroproyecto icipal o distrit r cu al, y en un di el MAVDT, publicada en lmina con el anuncio el ario de ampl ia circulación Diario oficial, gaceta o de la zona.
etapa 2 L FORMU
detallada la información debe conocer rrollo y financiación, DT AV M el a sa n esta etap respecto al diseño, de to para cumplir co l macroproyec y definitiva de en entre otros. ser presentado ás tendrá que m de lo 7, 4los puntos A excepción de cala. cartografía a es n ervación s de delimitació tructura, 1. Coordenadacíficas de protección y consad, espacio público, infraes pe 2. Áreas es urbana (trazado de movilid 3. Estructura , etc.) equipamientoso general 4. presupuest financiación 5. fuentes de a de actividades ión 6. Cronogramde gestión y fases de ejecuc nte 7. Estrategia da aviso media to, el MAVDT de los municipios y/o ec oy pr ro ac m legales ulado el luego de form escrita a los representantesacroproyecto. comunicación nde se vaya a ejecutar el m distritos en do
Guía para gestionar MacroproyectosÊ deÊ InterŽ sÊ SocialÊ NacionalÊ (MISN)
Tomado del Decreto 4260 de 2007.
las entidades territoriales, áreas metropolitanas y/o particulares tienen la posibilidad de sugerir al MAVDT la viabilidad de identificar y determinar un macroproyecto, sin que sea obligatorio formularlo y adoptarlo. para esto además del DTS se deben presentar los siguientes documentos: 1. Certificado(s) de existencia y representación legal para personas jurídicas, con fecha de expedición no mayor a un (1) mes y documento de identidad cuando se trate de personas naturales. 2. poder debidamente otorgado por los propietarios de los bienes inmuebles, cuando el macroproyecto haya sido sugerido por particulares. 3. la relación e identificación de los predios incluidos en la propuesta de delimitaliberción y sus propietarios, además de los respectivos certificados de tradición y liber tad, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes, así como la información catastral disponible de los predios objeto de la solicitud.
etapa 3 ADOPCIÓN
a través de un acto administrativo El MAVDT adoptará el macroproyecto s, distritos y autoridades cipio del cual enviará copia a los muni de intervención. para lograr ambientales con jurisdicción en el áreatener en regla las licencias, rá debe la adopción, el macroproyecto ental que requiera. permisos y concesiones de carácter ambi los pasos para culminar esta etapa son: T y la Alcaldía. 1. Suscripción del convenio entre el MAVDT y la 2. Concertación ambiental entre el MAVD Corporación Autónoma. 3. Emisión del acta de concertación. cto y acuerdo de 4. presentación a la Alcaldía del proye modificación de normas urbanísticas.
etapa 4 EjECUCIÓN A partir de las normas urbaníst autoridades municipales o dist icas del macroproyecto, las tramitarán y expedirán la licen ritales, o los curadores urbanos macroproyectos que involucr cia de construcción. para los ejecución deberá realizarse en varios municipios o distritos, la en un solo distrito o municipipor etapas delimitadas o.
Los MISN, la nueva herramienta del Gobierno Nacional para realizar una gestión eficiente del suelo, son proyectos integrales que a través del ordenamiento territorial y la integración y densificación urbana, tienen el objetivo de promover el desarrollo y crecimiento equilibrado y equitativo de las ciudades. Conozca lo que debe tener en cuenta para tramitarlos.
Fotos:Ê cortes’ aÊ Amarilo.
En 328 hectáreas del área rural del municipio de Soacha se construye un proyecto que espera albergar a más de 40 mil familias. Esta “ciudad”, desarrollada bajo la normativa de los macroproyectos, ha demostrado luego de algo más de tres años que el trabajo en conjunto entre el sector privado y el público no es una tarea imposible.
La integración inmobiliaria fue sin duda uno de los factores fundamentales para que Ciudad Verde lograra trascender del papel. Hoy es un proyecto conformado por 26 predios –pertenecientes a diez familias– que se transformaron en el espacio que alojará cerca de 42 mil viviendas de interés social, prioritario y de tope VIS, una universidad, cuatro colegios, centros de salud, hospitales, una estación de policía e incluso una zona franca. La construcción total del macroproyecto –presupuestada para el 2017– está dividida en siete etapas, de las cuales la primera se entregará en septiembre de 2011. Sólo en ésta hay 17 conjuntos residenciales de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario que suman 7.383 viviendas multifamiliares, un centro comercial con un supermercado de grandes superficies, dos colegios –uno privado y uno público–, un centro de salud y dos hospitales –uno de los cuales será construido con el apoyo de la Gobernación de Cundinamarca, para que preste servicios de tercer nivel–. De la segunda etapa se han vendido, a agosto de 2011, cerca de 734 viviendas; la entrega del urbanismo de esta etapa se planea para mayo de 2012 y se
ElÊmacr oproyectoÊs eÊen cargar‡Êd eÊcon struirÊlaÊA v.Ê TerrerosÊd esdeÊlaÊA utopistaÊS urÊh astaÊCiu dadÊV erde.
espera que los constructores hagan lo propio con los proyectos de vivienda. Ciudad Verde, además de las áreas residenciales, institucionales y de comercio, tendrá seis parques públicos y tres lineales, que suman una extensión aproximada de 43 hectáreas. Según Camilo Santamaría, miembro del comité de diseño urbano del macroproyecto, los parques se ubicarán cada 500 m para que todos los habitantes de Ciudad Verde y sus vecinos puedan acceder a ellos. En cuanto al
paisajismo, la construcción conservará todo el sistema orográfico del terreno (lomas existentes) debido a su importancia ambiental, así como las haciendas La Chucuita y Logroño por su gran valor cultural y patrimonial. Respecto a las vías de acceso, los usuarios contarán con cinco grandes avenidas, de 30 m de sección: Ciudad de Cali, Tierra Negra, Potrero Grande, Luis Carlos Galán y Terreros. El macroproyecto desarrollará todas las vías principales y alternas al interior del proyecto bajo la figura de “cargas y beneficios”. Transmilenio también hará parte del sistema de transporte, vinculándose durante la etapa constructiva con buses alimentadores, y al final del proyecto con una estación para buses articulados. La movilidad estará apoyada, además, en una red de ciclorutas. Para mitigar el riesgo de inundación y apoyar la labor de bombeo de la estación ISLA 1 del acueducto de Bogotá –ubicada en el sector de Bosa–, el macroproyecto ha construido dos lagunas de pondaje, las cuales tienen una profundidad de 8 m y suman un área total de 40.000 m3. La laguna ubicada al interior de Ciudad Verde tiene la función de almacenar las aguas lluvias y, a través de un sistema de ductos, dirigirlas a la laguna localizada en Bosa –estación Ciudad Verde o ISLA 2– que bombeará el excedente de agua hacia el río Tunjuelito.
Teniendo en cuenta que el terreno donde se localiza Ciudad Verde pertenecía a diez familias, el grupo promotor conformado por Camilo Santamaría, Pinilla Gonzales & Prieto Abogados, Eduardo Pizano y Amarilo –todos del sector privado–, se dio a la tarea de convencer a cada propietario de la viabilidad de construir un macroproyecto en ese espacio. La propuesta
Los métodos constructivos utilizados en Ciudad Verde –mampostería estructural y sistema industrializado– impiden la modificación de las viviendas, pues todos los muros son portantes.
inicial era sencilla: conformar un fideicomiso de parqueo en donde cada propietario garantizara al grupo promotor la utilización del lote para el proyecto, siempre y cuando el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (MAVDT) adoptara el macroproyecto. Para el grupo promotor su participación fue a riesgo, pues asumió los costos de los estudios necesarios para la realización del Documento de Soporte Técnico, mientras que los propietarios se comprometieron únicamente a “vender” su terreno luego de la adopción y emisión de la resolución por parte del MAVDT. Aunque el resultado de la negociación no se reveló, lo que sí se conoce es que la ganancia para cada propietario es proporcional al porcentaje y extensión de su predio. El proceso de negociación, identificación, determinación y formulación se inició en 2007 y logró la adopción del Ministerio mediante la Resolución 1687, emitida el 11 de septiembre de 2009. Ya con la resolución en su poder, el grupo promotor cambió el fideicomiso de parqueo por uno de desarrollo inmobiliario y convocó a las constructoras privadas del país a participar en el proyecto, dado que el
presupuesto de una sola constructora como Amarilo no garantizaría la ejecución del todo el macroproyecto en los siete años programados.
Unión de privados
Actualmente son nueve constructoras las que participan en el proyecto: Amarilo, como gestor principal, Marval, Soluciones Inmobiliarias, Constructora Bolívar, Ospina (Emezeta–Mendebal), Coninsa Ramón H., Colsubsidio, Urbansa y Prodesa. Estas empresas, además de presentar sus papeles en regla, debían estar afiliadas a Camacol, contar con la certificación ISO 9000 y tener la capacidad financiera para iniciar el desarrollo del proyecto dentro de los diez meses siguientes a la firma de la carta de compromiso con el Acueducto y Alcantarillado de Bogotá. El precio de la tierra fue fijo y la asignación de los lotes fue por medio de oferta y no por subasta, pues debía garantizarse al constructor la viabilidad económica para construir vivienda de interés social y prioritario. En ese sentido, se desarrolló un sistema de calificación que asignaba puntos al constructor que presentara una mejor
DebidoÊ aÊ laÊ inclusi— nÊ deÊ m‡ sÊ predios,Ê elÊ macroproyectoÊ tuvoÊ dosÊ formulaciones:Ê laÊ primeraÊ deÊ 240Ê haÊ yÊ laÊ segundaÊ deÊ 328Ê ha.Ê
oferta. Los aspectos que se evaluaron fueron: forma de pago (50%), calidad del diseño (25%) y aporte voluntario para la construcción de un colegio público (25%).
Para Iván Camilo Caicedo, director de proyectos de Amarilo, uno de los éxitos de Ciudad Verde ha sido la sana y proactiva relación entre constructores. La herramienta que ha permitido lograr esa relación es la creación de comités y fideicomisos. Se han establecido comités para el desarrollo del colegio, para el control del diseño urbanístico, arquitectónico y de interiores, para la revisión fiscal y de finanzas del proyecto, para la evaluación de las estrategias de mercadeo de cada constructor, para la valoración de los procedimientos técnicos y métodos constructivos de todo el macroproyecto, entre muchos otros. En general, lo que se ha buscado es la participación de todos los miembros, pues a pesar de que son competencia directa, hacen parte de un proyecto que no puede permitir el fracaso de ninguno de sus “socios”. La negociación con las empresas de servicios públicos y el Municipio también se ha configurado como uno de los ejercicios con mayores resultados positivos dentro del proceso. Por un lado, el municipio de Soacha ha dejado en claro que su presupuesto es bajo para la realización de obras de infraestructura, por lo que para garantizar que Ciudad Verde cuente con todos los requerimientos de malla vial, espacio público y distribución de redes, entre otros, se recurrió al manejo de figuras como la compensación o la repartición equitativa de cargas y beneficios. Con las empresas de servicios públicos, y teniendo en cuenta que parte de Ciudad Verde no estaba aún dentro de los planes de ampliación de redes, los acuerdos han sido los instrumentos efectivos para tramitar la distribución e instalación.
Desafíos y acuerdos
Para Iván Camilo Caicedo, el desarrollo de Ciudad Verde ha puesto sobre la mesa retos que en proyectos de menor cobertura y magnitud jamás hubiesen aparecido. • Redes eléctricas: la exigencia por parte de la Alcaldía de Soacha de que todas las redes de servicios públicos fueran subterráneas, planteó una dificultad para el proyecto, pues según el estrato del predio el presupuesto de CODENSA no era suficiente para financiar las obras. El acuerdo –confidencial– logró que la empresa de energía ejecutara la totalidad de las obras y el proyecto supliera parte del costo excedente.
suficiente que asegure fáciles condiciones de movilidad para los vehículos recolectores, garantizando la calidad ambiental.
vías internas, buscando en el uso de nuevas tecnologías la reducción de costos de operación derivados del alumbrado comunal.
• Reutilización de aguas lluvias: para reducir el consumo de agua comunal, los proyectos deberán contar como mínimo con un tanque para el almacenamiento de aguas lluvia. Este sistema podrá suplir el servicio en los baños localizados en las zonas comunes y/o el riego de las zonas verdes.
• Señalización exterior de los conjuntos residenciales: Amarilo, como gerente del proyecto, entregará un instructivo para unificar el nombre de cada conjunto residencial, la nomenclatura y su localización. • Prohibición de desarrollar comercio en los lotes de vivienda: si bien la licencia de urbanismo permite combinar el uso de vivienda con el de comercio, la gerencia del proyecto estableció que no podrá ser así por seguridad para el usuario. En este sentido, el
• Iluminación de las zonas comunales: el constructor deberá presentar al Comité Fiduciario una solución de iluminación LED o paneles solares para las zonas comunes, puntos fijos o
• Agua potable: actualmente las etapas 1 y 2 de Ciudad Verde cuentan con una conexión provisional a la red que surte al sector de Bosa, porque la capacidad que tiene el tanque de Cazucá –encargado de suplir el agua del sector– no es suficiente para satisfacer la totalidad del macroproyecto. No obstante, la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá se comprometió a ampliar dicho tanque y entregarlo en mayo de 2012.
• Riesgo de inundación: luego de los estudios pertinentes se determinó que el terreno donde se emplaza Ciudad Verde cuenta con riesgo de inundación, debido a su cercanía con el canal de la Tibanica y con los ríos Tunjuelito, Soacha y Bogotá. El riesgo se mitigó a través de la construcción de dos lagunas de pondaje: una cumple la función de almacenar las aguas lluvia y la otra apoya la labor de ISLA 1, estación de la Empresa de Acueducto de Bogotá. Ambas obras fueron financiadas y desarrolladas por los constructores del macroproyecto y beneficiarán tanto a Ciudad Verde como a Bosa.
Normas urbanísticas del proyecto
Dentro de las labores del comité de diseño urbanístico, arquitectónico y de interiores, conformado por Camilo Santamaría, Luis Fernando de Guzmán y Rafael Obregón, estaba la de vigilar el cumplimiento por parte de los constructores de las normas urbanísticas de Ciudad Verde –reglamento indispensable en el proceso de adoptación del macroproyecto–. • Manejo de residuos: los proyectos deberán prever, dentro de sus áreas comunes, cuartos para ubicar los residuos sólidos. Dichos espacios deberán contar con un área
E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 TOTAL %
3.759 5.315 3.700
12.774 30%
UNIDADES VIS
3.624 3.116 1.950 4.350 5.236 4.450 6.500 29.226 70%
7.383 8.431 1.950 8.050 5.236 4.450 6.500 42.000
Sep / 11 May / 12 Jul / 13 Ago / 15 Dic / 16 Jul / 17 Nov / 18
El equipamiento del macroproyecto depende en gran medida de las negociaciones que se hagan con los sectores privados y públicos. Comité Arquitectónico sugirió que en las zonas bajas del área de salón comunal se adapte un local comercial, que eventualmente sea administrado por la copropiedad para disminuir así el valor de la cuota de administración. • Canecas: en las inmediaciones de las zonas comunales y al interior de las agrupaciones, el constructor deberá ubicar al menos dos puntos ecológicos, en donde cada uno tenga tres canecas para reciclaje: azul para plásticos (propileno, polietileno, bolsas, garrafas, etc.); verde para objetos ordinarios que no se pueden aprovechar (papel plastificado, icopor, papel carbón), y gris para cartón, papel periódico y similares. • Índices de construcción: el gerente del proyecto cederá al municipio de Soacha el suelo correspondiente a cargas generales –como la malla vial–, para incrementar el índice básico de construcción. En la etapa 1 se estableció que los índices máximos de construcción son de 1.9 en todos los lotes o supermanzanas. Para acceder a tal beneficio en las próximas etapas, el constructor deberá informar por escrito a la gerencia, con 15 días de anticipación al día de radicación de la correspondiente licencia de construcción, el índice del proyecto que va a desarrollar. La gerencia utilizará esta información para gestionar en el municipio de Soacha los trámites que permitan obtener la edificabilidad adicional. • Arborización: para la arborización del macroproyecto se estableció que los constructores deberán sembrar, en una ubicación específica del espacio público, dos árboles por vivienda construida. Entre las especies recomendadas se encuentran el pino pátula, ciprés, falso pimiento, acacia, cerezo y retamo, entre otros. • Diseño arquitectónico: respecto a los edificios de vivienda –VIS– y teniendo en cuenta sus costos, se estableció que serían construidos mediante mampostería estructural o sistema industrializado y su altura máxima no debía superar los seis pisos para conservar el paisaje urbano y evitar el uso de ascensores.
En Ciudad Verde se viene desarrollando un programa de fortalecimiento de fuerza laboral, patrocinado por el SENA, Camacol y la Fundación Clinton, que consiste en capacitar y certificar a los empleados de las constructoras en oficios como trabajo en alturas y mampostería. La asistencia a los cursos es voluntaria y no tiene ningún costo. Por otro lado, como gerente de Ciudad Verde, Amarilo hará un acompañamiento a los compradores y sobre todo a las organizaciones de propiedad horizontal, luego de terminado el proyecto, para capacitar en el manejo de la copropiedad y del presupuesto.
Metrovivienda Frenar la construcción clandestina y garantizar la oferta de terrenos para vivienda de interés social, fueron las razones principales que llevaron a Bogotá a crear la empresa oficial Metrovivienda, en diciembre de 1998. La ciudadela El Recreo da cuenta del éxito de esta iniciativa.
En 1998 la Administración de Bogotá se enfrentó a la necesidad de configurar un plan de desarrollo que elevara considerablemente la oferta de vivienda de interés social (VIS) en la capital. Las cifras eran claras: para 1997, el déficit habitacional era de 486 mil viviendas y las personas que más necesitaban acceder a ellas –las pertenecientes a los estratos 1 y 2– contaban con un ingreso mensual inferior a los 3 SMLMV. Esto, acompañado de la incapacidad del mercado para producir VIS y la orientación de los subsidios hacia los de estratos 2 y 3, planteaba un panorama desalentador. Pese a la urgencia de medidas, antes de dar solución al déficit era primordial entender las causas del fenómeno, para lo que Metrovivienda decidió estudiar el origen de la problemática. Se encontraron dos aspectos: baja oferta de VIS y urbanización ilegal.
Baja oferta de VIS
Para incentivar la construcción de VIS por parte del sector privado era necesario incrementar, o bien eliminar, los bajos márgenes de ganancia y los altos riesgos de gestión, pues estos impedían que los constructores privados vieran los proyectos de interés social como un buen negocio. Las limitaciones encontradas fueron las siguientes: • Trámites: además del tiempo que debía invertirse en la tramitación de licencias y permisos –alrededor de cuatro años para terrenos rústicos–, estaba también el que demandaban los procesos de negociación con los propietarios, vecinos e incluso empresas de servicios públicos. Estas demoras exponían los
proyectos a una anulación, pues siempre existía la posibilidad de que las normas urbanísticas cambiaran haciendo los proyectos inviables. • Tierra rústica: aunque para la época los terrenos en la ciudad no escaseaban, la periferia de Bogotá ofrecía mayor potencial para la producción a gran escala de VIS. No obstante, la inexistencia de redes e infraestructura adecuada, sumada a una división predial caprichosa, no ofrecía una opción interesante para el sector privado de la construcción, pues encarecía la producción de las viviendas debido a que desarrollar predios pequeños demandaba mayores inversiones en infraestructura para cada hectárea.
• Valorización: la gestión individual de predios generaba un incremento en el valor del suelo inmediatamente después de la aprobación de las licencias, y aunque este comportamiento era normal en el mercado inmobiliario, suponía un impedimento económico futuro para los constructores.
Teniendo en cuenta que para los constructores privados no era viable construir VIS a precios asequibles para la población de estratos 1, 2 y 3, aparece en el esquema el urbanizador subnormal, ofreciendo lotes a bajos precios y brindando la facilidad al comprador de construir su vivienda a “gusto” propio y con
INFORME ESPECIAL Fotos:Ê cortes’ aÊ Metrovivienda
los mínimos estándares de seguridad. Las consecuencias de esta dinámica para Bogotá no sólo se evidenciaron en el ámbito jurídico y económico –los costos de “normalización” para dichos barrios ascendían a USD 2.500 por vivienda ilegal– sino, además, en la calidad de vida de los habitantes. • Espacio: para los urbanizadores ilegales no era rentable –y tampoco lo es actualmente– destinar espacios del predio al disfrute general de la población, por ello en los barrios “piratas” no se planeaban suficientes áreas destinadas a la construcción de parques y a equipamiento educativo o de salud.
• Servicios: para el caso de los barrios clandestinos que sí contaban con energía, agua y teléfono, su infraestructura no presentaba las características técnicas exigidas por las empresas de servicios públicos para su conexión a las redes matrices. Ello significaba que dado el crecimiento del barrio sería necesario reemplazar todas las redes para garantizar la prestación de un buen servicio. • Obras: al no hacer parte de ningún plan de ordenamiento de la ciudad, la división predial de los barrios subnormales interfería con el desarrollo futuro de mallas viales, redes matrices y obras públicas en general.
Metrovivienda se creó para manejar activamente los suelos ubicados dentro del perímetro de la ciudad que aún no cuentan con infraestructura urbanística.
Con este panorama, Metrovivienda planteó una solución que lograba garantizar a los constructores espacios aptos para la producción de vivienda a un precio estandarizado. Se trataba entonces de enfocar el trabajo hacia provisión de servicios públicos domiciliarios, redes viales de integración urbana, zonal y local; espacios públicos y equipamientos colectivos. Es decir, todo lo necesario para desarrollar asentamientos urbanos con excelentes parámetros de calidad urbanística y ambiental. En palabras de Andrés Escobar Uribe, primer gerente de Metrovivienda, la
función de la empresa oficial era la de “hacer ciudad”, una planeación urbana en términos metropolitanos y no prediales. Se inició entonces con la creación de los bancos de tierra. Las zonas analizadas para la adquisición de predios fueron: centro metropolitano, tejido residencial norte y sur, ciudad sur y norte, y borde occidental. Bajo el parámetro inicial relacionado con el tamaño del terreno (100 y 300 ha) se escogieron 21 zonas localizadas en el borde occidental y suroriental de Bogotá.
Con la participación del Departamento Administrativo del Medio Ambiente (DAMA), la Unidad de Prevención y Atención de Emergencias (UPES) y el Departamento Administrativo de Planeación Distrital (DAPD), se crearon los criterios ambientales y de prevención de riesgos y ordenamiento urbano pertenecientes a la evaluación cualitativa. La cuantitativa correspondió a los análisis de los costos re-
lacionados con los estudios previos y la realización de las obras de urbanismo. El resultado final estableció a El Recreo como el proyecto pionero de Metrovivienda. A 2011, Metrovivienda ha urbanizado aproximadamente 283 ha, entregadas a la ciudad por medio de tres proyectos: Ciudadela El Recreo, El Porvenir y Nuevo Usme. Cuenta además con cuatro proyectos que actualmente se encuentran en proceso: Usme Ciudad Futuro y los planes parciales La Palestina, El Carmen y Campo Verde.
AvenidaÊ SantaÊ Fe.
AvenidaÊ Bo
Plano:Ê cortes’ aÊ AndrŽ sÊ Escobar
En 115,38 ha se emplazó la Ciudadela El Recreo, ubicada en la localidad séptima de Bosa al suroccidente de la ciudad. Bajo la Resolución No. 022 del 24 de mayo de 1999, Metrovivienda inició con el proceso de adquisición de tierras. En total fue necesario adquirir 18 predios para iniciar con la planeación de la ciudadela. El proyecto colindaba al norte con el río Bogotá, al sur con la Av. El Tintal, al oriente con la Av. Bosa y al occidente con el proyecto El Nogal. Actualmente la ciudadela está conformada por 72 manzanas, en donde 59 de ellas cuentan con un uso de suelo residencial que representa 11.623 unidades de vivienda. El sector, además, tiene acceso al sistema de transporte masivo Transmilenio a través de rutas alimentadoras y entre su equipamiento se encuentran megacolegios, centros religiosos, jardines infantiles y sector comercial.
En agosto de 1999 fue abierta la licitación para el diseño urbanístico de la ciudadela, a esta convocatoria respondieron ocho firmas de las cuales se escogió a la Unión Temporal conformada por Gustavo Perry Arquitectos Asociados Ltda., Konrad Brunner Arquitectos Ltda. y Eduardo Samper Martínez. La elección de los diseñadores del proyecto dependió de la solución que dieron a requerimientos como la continuidad de la malla vial existente, movili-
zación peatonal y a través de ciclovía, jerarquización de los equipamientos públicos, diseño de zonas educativas colindantes con los parques, distribución de arborización y volúmenes de las edificaciones, manejo de comercio dentro de las zonas residenciales, y mínima variación en el diseño de las manzanas, esto último para promocionar la competencia entre los futuros constructores de vivienda. • Espacios densos: se presupuestó que El Recreo albergaría a una población cercana a las 50.000 personas, razón por la cual el grupo de diseño optó por las áreas de alta densidad, lo que en el diseño se tradujo en la edificación, en promedio, de 240 viviendas unifamiliares por hectárea útil. • Interacción: pensando en la relación de los habitantes con su entorno y en la generación de una sana convivencia, se planeó que cada cuatro manzanas se conformara un espacio público interior alrededor del cual se localizaran cesiones destinadas a servicios comunitarios como guarderías y salones comunales. Adicionalmente, se configuró a la Av. Santa Fe como vía de uso comercial y residencial para promover la socialización. • Parques: El Recreo destinó el 40% de su área total a las zonas verdes, que se evidencian en los dos ejes que conforman una “T”. El eje longitudinal o parque lineal se ubicó a lo largo del canal Santa Isabel de aguas lluvias y el eje transversal se localizó hacia la zona norte del proyecto. Esta
estructura verde destinó además 12 ha para la construcción de equipamiento educativo. • Vías: para la ciudadela se pensó en un sistema que al combinar vías vehiculares, peatonales y para bicicletas, lograra la conexión interna de los habitantes del proyecto. Además, y pensando en la conexión con el resto de la ciudad, se desarrollaron la avenida Longitudinal de Occidente (ALO) y la Av. Santa Fe. • Convergencia: se planteó que en las zonas residenciales se combinaran los proyectos de VIP y VIS, pensando en una ciudad mixta alejada del concepto de gueto que margina a las personas.
Terminada la planeación del terreno destinado a la construcción de la Ciudadela El Recreo, se abrió la convocatoria a los constructores privados. Metrovivienda fijó el precio de venta para los terrenos destinados a VIP, VIS y desarrollos institucionales. Entre los constructores que participaron se encuentran Triada S.A., Apiros S.A., Norco S.A., Marval S.A, Bolívar S.A., Grupo AR, COLPATRIA, Urbe Capital, Cusezar, IDC Construcciones, Diseño Urbano, Unión Temporal Los Cerezos, y asociaciones como Tekoa, Nueva Ciudad y Renacer. Los constructores debían presentarle a Metrovivienda los documentos de intención de compra acompañados de una carta de garantía bancaria y la aprobación de un crédito suficiente
para respaldar la obra. Adicionalmente, se les exigió un depósito de 25 millones de pesos para respaldar la oferta. Una de las exigencias por parte de Metrovivienda a los constructores fue que mantuvieran el precio para las viviendas y esto se logró gracias a que el valor de la tierra, dependiendo de su uso, fue fijo. También se exigió un plazo máximo de 18 meses para la construcción y escrituración de VIP, proyectos unifamiliares que debían contar con al menos dos pisos construidos en fachada – para consolidar el paisaje urbano– y tener al menos un espacio de habitación independiente al resto de la vivienda, lo que garantizaría un crecimiento horizontal y no vertical de la edificación. Además, pensando en el aprovechamiento del espacio y en el requerimiento de un diseño de alta densidad, las viviendas unifamiliares no debían contemplar áreas como parqueadero o jardín, pues restarían terreno para la edificación de viviendas adicionales. Hoy, la Ciudadela El Recreo cuenta con 48 proyectos de vivienda unifamiliar y 11 de vivienda multifamiliar, casi todos construidos en mampostería estructural con predominancia en el uso de ladrillo. Respecto a las edificaciones multifamiliares, su altura promedio no supera los seis pisos para evitar sobrecostos en pilotaje y el uso de ascensores.
Salitre Fotos:Ê cortes’ aÊ ReyesÊ fotograf’ a
En 1987 se inició la planeación de un proyecto que aún hoy sigue configurándose como uno de los ejemplos de planeación más significativos de la capital. Se trata de Ciudad Salitre, 240 hectáreas diseñadas a partir de un parámetro claro: tomar como modelo las mejores muestras del urbanismo bogotano.
La Hacienda El Salitre, un terreno de más de 1.600 ha donadas a la beneficencia de Cundinamarca por José Joaquín Vargas, fue el espacio que permitió a la ciudad de Bogotá expandirse en el sentido oriente–occidente. En estas tierras se dio el desarrollo de importantes obras como la Universidad Nacional de Colombia, el parque Metropolitano Simón Bolívar, el sector del Centro Administrativo Nacional (CAN), la Fiscalía General de la Nación, el Terminal de Transporte y la Embajada Americana, entre otros, convirtiendo así el sector en un área privilegiada de la ciudad. Durante su periodo de gobierno, el presidente Virgilio Barco hizo de la planeación de Ciudad Salitre uno de sus programas bandera. 240 ha debían ser destinadas a la construcción de una ‘Ciudad para todos’, una ciudad que además de ser pensada para niños y adultos mayores funcionara como eje de desarrollo. Con este propósito, se crea entonces el “Convenio de participación interinstitucional para la ejecución del proyecto”, resultado de la unión de los intereses de la Nación, el Departamento y Beneficencia de Cundinamarca, el Distrito de Bogotá y el Banco Central Hipotecario.
El Convenio dio inicio a la planeación y comercialización de Ciudad Salitre a través de la Junta Coordinadora del Proyecto, encabezada por el Presidente de la República.
Teniendo claro que Ciudad Salitre debía destacar las mejores obras de urbanismo hechas en la Capital, el grupo de diseñadores en el que participaron los arquitectos Fernando Jiménez Mantilla, Drews y Gómez, Daniel Bermúdez, Álvaro Mejía, Gonzalo Vargas y Germán Moreno (estos tres últimos dedicados principalmente al urbanismo), estudió zonas como La Soledad, el Park Way, Teusaquillo y la Calle 57; de allí obtuvo la inspiración para dar solidez a un proyecto de manzanas ortogonales, avenidas arborizadas y grandes parques. Los creadores de Ciudad Salitre tenían claro, además, que el espacio que diseñaban no sólo se destinaría a un uso residencial, sino que adicionalmente debía albergar espacios para oficinas, centros comerciales, colegios, clínicas, iglesias, centros culturales y hoteles; todo este equipamiento localizado en un terreno que limita al oriente con las carreras 45 y 50, al occidente con la avenida Boyacá, al norte con la avenida El Dorado y al sur con el canal Río San Francisco.
Además de una línea ‘uniforme’ del paisaje arquitectónico, es el manejo del espacio público la característica más relevante del diseño de Ciudad Salitre. De la totalidad del terrero, el 50% fue destinado a la construcción de vías vehiculares –49 km–, vías peatonales –30 km–, ciclovías –8 km– y parques, estos últimos de dos tipologías: avenida parque y parque zonal. • Avenida parque: son parques localizados a lo largo de las vías principales del proyecto en sentido oriente-occidente que se ubican sobre los separadores. Las avenidas parque hacen parte de la estructura ambiental y recreativa del proyecto, por lo cual cuentan con elementos como canchas múltiples, senderos peatonales, abundante arborización, ciclovía y estancias sombreadas o umbráculos. • Paseos peatonales: estos recorren el proyecto en sentido norte-sur articulando las avenidas-parque. Su recorrido está compuesto por ciclovía, estancias, plazas y una arborización constante. Además, tiene mobiliario urbano como sillas, faroles y canecas.
• Parques zonales: además de las avenidas-parque, Ciudad Salitre cuenta con espacios de mayor amplitud que ofrecen servicios como pistas de trote, de patinaje y parque infantil. Estos espacios han funcionado desde su creación como puntos de encuentro, al igual que los parques entre los que se destacan el Parque de la Cultura, Sauzalito y José Joaquín Vargas, y la plaza cívica Virgilio Barco Vargas. • Mobiliario: Ciudad Salitre cuenta con elementos –en su mayoría fabricados en concreto– característicos de su amueblamiento urbano. Los umbráculos o puntos de referencia urbana que marcan sitios de encuentro y articulan el sistema ciclo-peatonal, los puentes –atirantados– ciclo-peatonales, los paraderos, las canecas de basura, las bancas e incluso los mojones de nomenclatura son algunas de las piezas que definitivamente definen el urbanismo del proyecto.
das sobre la Av. La Esperanza o en el extremo próximo a la Av. El Dorado, entre otras. Allí fue posible ubicar en el primer piso de los proyectos locales comerciales. • Fachadas y cerramientos: pensando en una ciudad ‘abierta y transparente’, los cerramientos de Ciudad Salitre están hechos a partir de rejas con una altura promedio de 1,80 m, para evitar espacios oscuros e inseguros. Para las fachadas, la norma urbanística no exige un material específico, sin embargo, siendo el ladrillo un material de fácil acceso en la Sabana de Bogotá, la mayoría de edificaciones residenciales cuentan con este en su recubrimiento. • Valorización: Ciudad Salitre fue diseñada para albergar a la población perteneciente a los estratos 3 y 4. Hoy, la zona cuenta con proyectos de vivienda de estrato 5 y 6, y esto,
• Bahías de parqueo: teniendo en cuenta que las normas urbanísticas del proyecto planteaban que al interior de los conjuntos debía existir un parqueadero por cada residencia y uno para visitantes cada siete viviendas, se diseñaron bahías de parqueo a lo largo de las vías principales y alternas. Estas bahías no interfieren con la movilidad de la zona gracias a la amplitud de las vías.
Foto:Ê cortes’ aÊ CiudadÊ EmpresarialÊ SarmientoÊ Angulo
• Manzanas y supermanzanas: es a partir de este concepto que Ciudad Salitre se distribuye y organiza. Las supermanzanas, compuestas por cuatro manzanas, podían ser desarrolladas por constructores privados o públicos siempre y cuando cumplieran con la exigencia más importante: el manejo del espacio público. La norma urbanística estableció que dentro de la supermanzana siempre debían existir zonas de tránsito dotadas de mobiliario urbano. • Altura: aunque los constructores de vivienda tenían la oportunidad de desarrollar viviendas unifamiliares, en Ciudad Salitre priman los apartamentos dado que ofrecen un mayor aprovechamiento del espacio. Respecto a su altura, teniendo en cuenta la cercanía con el aeropuerto El Dorado, el límite fue de 10 pisos; no obstante, con el tiempo y gracias a la figura de las concesiones, hoy existen edificios con alturas superiores que no representan peligro para los habitantes. • Comercio: con la intención de dinamizar los espacios de tránsito, se destinaron zonas específicas a un uso mixto de suelo, localiza-
aunque no complace a muchos habitantes, da cuenta del éxito que tuvo la planeación del proyecto, pues logró valorizar la tierra y desarrollar una ciudad multi-estrato, característica fundamental de la planeación urbana.
Se ubica en las supermanzanas 16, 17 y 18 emplazadas sobre el corredor de la Av. El Dorado. Los tres predios suman un área aproximada de 84 mil m2 que se relacionan con la ciudad a través de la Av. El dorado y sus futuras estaciones de Transmilenio ubicadas en la Gobernación de Cundinamarca y frente a la Plaza de los Caídos; además, cuenta con accesos vehiculares a través de las avenidas La Esperanza, La Esmeralda y la Avenida Parque situada al sur del proyecto. La Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo es un proyecto pensado para el desarrollo de obras corporativas que espera culminarse en el año 2018. Hasta ahora, hacen parte del proyecto Avianca, la Cámara Colombiana de la Infraestructura y Argos. En total se tiene presupuestada la edificación de 18 torres que conformarían 600 mil m2 construidos.
Cuando se llevó a cabo la concertación con el Departamento Administrativo de Planeación Distrital se establecieron la altura de los proyectos, los accesos vehiculares y peatonales y, la localización de cesiones tipo B –áreas libres de propiedad privada– en el proyecto. Este estudio definió, además, que por la dimensión de las supermanzanas, la característica principal del diseño urbanístico del proyecto debía ser la permeabilidad, traducida en la posibilidad de tránsito peatonal a través de toda Ciudad Empresarial. Teniendo claro el concepto se dio inicio a la creación de una ciudad en donde los centros de manzana se configuraron como áreas fundamentales del espacio público. Estos centros permitieron el desarrollo de tres plazoletas unidas por un paseo urbano, de una longitud de 550 m, que relaciona peatonalmente –en sentido oriente-occidente– las tres manzanas y el equipamiento en ellas. Siendo Ciudad Empresarial un proyecto destinado a ser realizado por etapas, fue necesaria la elaboración de un reglamento de propiedad horizontal para toda la obra que incluye también los parámetros de diseño arquitectónico y urbanístico que debían seguir los dueños y, por consiguiente, los constructores de las nuevas edificaciones. • Responsabilidades: sobre la base del diseño urbanístico planteado por el arquitecto Lorenzo Castro, cada integrante del proyecto
está en la obligación de desarrollar los espacios públicos que circundan su proyecto y cumplir con los acabados previstos en el reglamento, en donde se estableció la madera como material de preferencia para los senderos peatonales. • Imagen corporativa: aunque el reglamento no ejerce un control incisivo en el diseño arquitectónico de los proyectos participantes, sí propone el uso de materiales como el vidrio, las piedras o los paneles fenólicos en su envolvente, pensando en la preservación del paisaje urbano de la Ciudad Empresarial. Como exigencia, se establece que la altura del primer piso de cada edificación debe ser de 5,90m y que, además, los avisos de los locales comerciales estén elaborados con el mismo material y estilo gráfico. • Administración unificada: cuando el proyecto haya culminado se tiene planeada la creación de una administración enfocada específicamente al mantenimiento de las áreas comunes de la Ciudad Empresarial, esto para centralizar los esfuerzos y trabajos de las empresas participantes en la preservación de las áreas libres. • Comité de diseño: Construcciones Planificadas, como promotor, tiene la posibilidad de desarrollar el diseño de cada proyecto y ejecutarlo. Ahora, en los casos en que el comprador desee planificar la obra por su cuenta, también ejerce funciones de orientador y revisor de diseño arquitectónico.
• Arquitectura sostenible: diseñar obras bioclimáticamente eficientes no es un requisito para hacer parte de la Ciudad Empresarial, sin embargo, el comité de diseño propende porque los compradores construyan edificios amigables con el ambiente, que provea soluciones efectivas para la iluminación, el manejo de aguas lluvia, el control térmico o el ahorro energético, entre otras especificaciones.
Durante el diseño de la Ciudad Empresarial surgió la necesidad de deprimir las carreras 57 y 59 para preservar el paseo urbano. Esta decisión implicó un trabajo de diálogo y concertación entre Construcciones Planificadas y entidades como el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), la Unidad Administrativa Especial de Servicios Públicos (UAESP), el Jardín Botánico y las empresas de servicios públicos de Bogotá. Pensando en ofrecer mayores facilidades a los futuros constructores, Construcciones Planificadas decidió conformar un ‘cinturón’ con todas las redes de servicios públicos centrando en un solo lugar todas las conexiones necesarias para suplir a los proyectos de los servicios básicos. Con esta decisión, la Ciudad Empresarial garantiza que al borde de cada manzana estará localizado un punto subterráneo de conexión para energía eléctrica, agua, gas y datos.
FUEnTES Clemencia Escallón Gartner,Êar quitectaÊd eÊlaÊUn iversidadÊ deÊlos ÊA ndesÊyÊd ise–adoraÊu rbanaÊd eÊlaÊUn iversidadÊJor geÊ TadeoÊL ozano.Ê SeÊ haÊ desempe–adoÊ comoÊ docenteÊ yÊ coordinadoraÊd eÊlaÊE specializaci—n ÊCiu dadÊyÊA rquitecturaÊd eÊlaÊ UniversidadÊd eÊlos ÊA ndes.ÊS uÊt rabajoÊcomoÊin vestigadoraÊs eÊ haÊd esarrolladoÊalr ededorÊd eÊt em‡t icasÊcomoÊlaÊr enovaci—n Ê urbana,Êcalid adÊen Êu rbanismo,ÊyÊges ti—n ÊyÊd ise–oÊd eÊvivien daÊs ocial,Êen treÊot ros. HaÊt rabajadoÊcon Êin stitucionesÊcomoÊlaÊA lcald’aÊMayor Êd eÊ Bogot‡ÊÐp royectoÊd eÊmod ernizaci—n Êad ministrativaÐÊyÊlaÊ Secretar’aÊd elÊH‡b itatÊDis tritalÊÐS istemaÊDis tritalÊd eÊE quipamientosÊyÊr evisi—n Êd elÊC—d igoÊd eÊCon strucci—n Êd eÊB ogot‡Ð. Teresa de Jesús Ramírez,Êecon omistaÊd eÊlaÊUn iversidadÊ NacionalÊd eÊColomb ia,Êcon ÊŽn fasisÊen Êin vestigaci—n Êen Êlas Ê ‡r easÊd eÊecon om’aÊp œ blicaÊyÊecon om’aÊu rbanaÊyÊr egional;Ê Mag’s terÊen ÊCien ciasÊE con—micas ,ÊyÊes tudiosÊd eÊUr banismo;Êact ualmenteÊcat edr‡t icaÊen Êecon om’a,Êor denamientoÊ territorial,Êp lanificaci—n ÊyÊges ti—n Êu rbana.Ê HaÊr ealizadoÊes tudiosÊs ocioecon—micos ,Êd eÊor denamientoÊ territorial,Êp lanificaci—n Êu rbana,Êcalid adÊd eÊvid aÊyÊf inanzasÊ pœ blicas,Êas ’ÊcomoÊen Êf ormulaci—n ÊyÊevalu aci—n Êd eÊp royectosÊp œ blicosÊyÊd eÊas ociaci—n Êp œ blicoÊp rivadaÊas ociadosÊalÊ desarrolloÊd eÊp royectosÊu rbanos. Édgar Solano R.,Êar quitectoÊd eÊlaÊUn iversidadÊNacion alÊ sedeÊB ogot‡Êcon Êp ostgradosÊd eÊlaÊUP CÊyÊF UPCÊen Êp royectarÊelÊt erritorioÊyÊlaÊgr anÊes calaÊd eÊlaÊar quitecturaÊd eÊlos Ê nuevosÊen tornos,ÊB arcelona,ÊE spa–a.Ê
EnÊ laÊ actualidad,Ê seÊ desempe–aÊ comoÊ gerenteÊ deÊ dise–oÊ deÊ ConstruccionesÊ PlanificadasÊ S.A.Ê aÊ cargoÊ tantoÊ delÊ ‡ reaÊ deÊ arquitecturaÊ comoÊ delÊ ‡ reaÊ deÊ ingenier’ aÊ desarrollandoÊ proyectosÊ propiosÊ deÊ oficinas,Ê viviendaÊ yÊ urban’ sticos. Andrés Escobar Uribe,Ê ingenieroÊ civilÊ deÊ laÊ EscuelaÊ deÊ Ingenier’ aÊ deÊ Antioquia,Ê Medell’ n;Ê Mag’ sterÊ enÊ Econom’ aÊ deÊ laÊ UniversidadÊ deÊ losÊ Andes.Ê EnÊ 1993,Ê fueÊ directorÊ delÊ DepartamentoÊ deÊ Planeaci— nÊ DistritalÊ deÊ Bogot‡ ;Ê enÊ 1999,Ê asumi— Ê laÊ gerenciaÊ generalÊ deÊ laÊ empresaÊ industrialÊ yÊ comercialÊ delÊ distritoÊ deÊ Bogot‡ ,Ê Metrovivienda;Ê yÊ desdeÊ 2004,seÊ desempe–aÊ comoÊ gerenteÊ deÊ laÊ empresaÊ ConstruccionesÊ Planificadas.Ê Ê Camilo Santamaría,Êar quitectoÊd eÊlaÊUn iversidadÊ deÊ losÊA ndesÊyÊP rattÊI nstitute,ÊNu evaÊY ork;Êes pecializadoÊ enÊ Planificaci—n ÊUr banaÊp araÊP a’s esÊen ÊDes arrolloÊ delÊ UniversityÊ College,ÊL ondres.ÊS uÊlab orÊs eÊh aÊcen tradoÊen Ê proyectosÊ deÊ dise–oÊyÊp lanificaci—n Êu rbana,Êp royectosÊd eÊt ransporteÊ yÊ vivienda,ÊyÊelab oraci—n Êd eÊp lanesÊp arciales.ÊHa Ê participadoÊ enÊelÊd ise–oÊu rban’s ticoÊd e:ÊCiu dadÊS alitre,ÊP arqueÊ CentralÊ Bavaria,ÊP arqueÊT ercerÊMilen ioÊyÊCiu dadÊV erde,Ê entreÊ otros.Ê Iván Camilo Caicedo,Ê ingenieroÊ civilÊ conÊ especializaci— nÊ enÊ FinanzasÊ deÊ laÊ UniversidadÊ deÊ losÊ Andes,Ê actualmente,Ê seÊ encuentraÊ realizandoÊ unaÊ Maestr’ aÊ enÊ Administraci— nÊ deÊ Negocios.Ê EnÊ 2001,Ê trabaj— Ê comoÊ IngenieroÊ deÊ Instrumentaci— nÊ delÊ proyectoÊ Misicuni,Ê enÊ Bolivia.Ê DesdeÊ 2002,Ê haÊ trabajadoÊ enÊ laÊ planeaci— nÊ yÊ construcci— nÊ deÊ proyectosÊ deÊ viviendaÊ deÊ estratosÊ 2Ê yÊ 3,Ê enÊ Bogot‡ .Ê SeÊ desempe–aÊ comoÊ DirectorÊ deÊ ProyectosÊ deÊ Amarilo.Ê
LÁMINA ÁMINA COLD ROLLED EN FRÍO
W W W . LAC A MPA NA .CO
Vivienda retosÊ delÊ PND
Foto:Ê cortes’ aÊ AmbienttiÊ Dise– oÊ &Ê Construcci— n
Aunque ambiciosa, la meta de un millón de viviendas propuesta en el Plan Nacional de Desarrollo no basta para satisfacer la creciente demanda habitacional y disminuir el déficit acumulado históricamente. Se hace necesario, además de trabajar en la oferta, crear instrumentos financieros que estimulen la demanda.
Una primera reflexión sobre el tema conduce a evaluar la pertinencia de que la meta sea un millón de viviendas. Para esto deberían confrontarse la suma de los requerimientos habitacionales acumulados (hogares en condición de déficit cuantitativo de vivienda) y los vegetativos (formación anual de nuevos hogares), con lo que ha sido históricamente la producción nacional de vivienda. Los indicadores señalan que el stock habitacional y la producción de vivienda nueva en Colombia están rezagados con relación al tamaño de su población. Asimismo, los efectos de este desbalance se observan en la composición de las viviendas incorporadas al stock habitacional del país entre los censos de 1993 y 2005, donde un tercio le correspondió a la producción informal de vivienda. En efecto, el documento de formulación del Plan Nacional de Desarrollo (PND) registra una formación anual de 240.000 nuevos hogares, frente a una producción total de vivienda que registra una media histórica reciente de 140.000 unidades. Consecuentemente, esto se traduce en que se está produciendo sólo el 58% de los requerimientos habitacionales relativos al crecimiento de la población,
y no se está avanzando de manera efectiva en la atención del déficit cuantitativo acumulado. Varias entidades, entre ellas el Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional (CENAC), han presentado propuestas en la misma dirección desde el año 2000. Si se reconocen requerimientos anuales de producción de vivienda partiendo del agregado integrado tanto por la formación anual de nuevos hogares como por una meta anual de atención del déficit cuantitativo, es posible suponer que en cuatro años se requieren más de un millón de viviendas. En este orden de ideas, aunque el millón de viviendas constituye un aumento importante de la producción nacional, es una meta que –para el tamaño de la población de Colombia– debe formularse en términos que permitan su ampliación a mediano plazo.
Los factores de oferta y demanda
En términos del mercado habitacional, la dimensión absoluta de la meta propuesta depende de ciertas condiciones en la oferta y en la demanda.
En el primer caso, puede considerarse que en las actuales condiciones del país y del sector de la edificación urbana, es viable cumplir con el nivel de producción propuesto, gestionar la respuesta institucional y empresarial, así como los recursos requeridos, etc. En lo que respecta a la gestión administrativa, financiera y técnica de la oferta, el país tiene un sector empresarial que puede responder si el mercado lo exige y existen reglas de juego claras y estímulos públicos apropiados. Un compromiso claro por parte del Gobierno puede motivar a los empresarios a capitalizar, implementar nuevas tecnologías o calificar el recurso humano, entre otros esfuerzos. Aunque infinidad de empresas pequeñas y temporales seguirán siendo poco competitivas, nuevas o grandes compañías podrían desarrollarse. En cuanto a la financiación (como factor de oferta), examinando la cartera hipotecaria es evidente la necesidad de un salto gigantesco en este campo. Es decir, pasar de producir 140.000 a 250.000 viviendas anuales es poco comparado con el salto
Urbanizaci— nÊ ElÊ TrŽ bol,Ê premioÊ aÊ laÊ excelenciaÊ inmobiliariaÊ enÊ laÊ categor’ aÊ ViviendaÊ deÊ InterŽ sÊ Social.
que tendrá que dar el sector financiero, el cual deberá trascender ampliamente la colocación de préstamos, que en los últimos años ha estado alrededor de 50.000 a 55.000 créditos anuales. Lo anterior, cabe anotar, sucede en un medio que presenta baja aceptación del crédito por parte de los demandantes de vivienda. Puede plantearse, entonces, que el volumen de producción propuesto no se podrá sostener con la actual estructura y tamaño de la demanda de créditos hipotecarios, con la proporción actual de compradores que optan por el pago de contado, créditos de corto plazo y por la financiación de la menor proporción posible del precio de la vivienda. Además, esta condición del mercado no es consecuente con el perfil actual de los ingresos de los hogares. Para el sector habitacional, la producción de vivienda no será sostenible en el largo plazo ni se podrá incrementar de manera significativa en la medida en que el buen crédito hipotecario no se masifique. Examinando algunos factores importantes de la demanda, el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (MAVDT) trabaja en pro de integrar los procesos del subsidio y crédito hipotecario. Sin embargo, los hogares de la población objeto de la política de VIS (Vivienda de Interés Social) enfrentan cinco procesos críticos: 1. Obtener el subsidio 2. Conseguir el crédito 3. Completar el ahorro requerido 4. Conocer, aceptar y seleccionar la oferta 5. Sincronizar estos procesos en el cierre financiero final Pese a esto, la política de vivienda en Colombia maneja algunos instrumentos que únicamente complementan la capacidad de pago de la demanda y relativizan el riesgo de mercado de los constructores. Integrar estos frentes, que tienen dinámicas diferentes, es complicado. De hecho, una de las razones por las cuales no se produce más VIS radica en que el volumen de demandantes con subsidio y crédito en la mano no da una escala suficiente para ampliar la producción actual. Esto está relacionado también con la dinámica de las postulaciones, con los subsidios que no se cobran y un largo etcétera. Otro aspecto de interés en cuanto a la demanda, teniendo en cuenta la estructura del gasto del hogar, lo evidencia la participación del gasto en vivienda (en el caso de compra) respecto al ingreso del hogar. En Colombia, la demanda presenta condiciones de menor capacidad de pago para
adquirir servicios habitacionales respecto a otras economías. Por esta razón, puede sugerirse la hipótesis de que los esfuerzos a nivel de la oferta, si no se acompañan con esfuerzos a nivel de la demanda, serían insuficientes y podrían comprometer la viabilidad de mercado, del cumplimiento de la totalidad de la meta planteada. Estas condiciones de la demanda ameritan una reflexión sobre la necesidad de proponer mayor diversidad en los instrumentos financieros de la política de vivienda. En el país no se requiere un subsidio de vivienda, se requiere un sistema de subsidios y un sistema de crédito habitacional. Lo señalado, con el objetivo de armonizar los instrumentos y sus impactos económicos con las condiciones reales de la población objeto de la política de VIS y la demandante de segmentos superiores de precio.
“Una de las razones por las cuales no se produce más VIS radica en que el volumen de demandantes con subsidio y crédito en la mano no da una escala suficiente para ampliar la producción actual”.
Complementariamente, sería interesante analizar también la capacidad de respuesta de la demanda una vez se hayan contrastado las características principales de la oferta y su correspondencia con las preferencias y expectativas de los hogares demandantes. Como se ha mencionado, los datos censales indican que en el periodo 19932005 se incorporaron dos millones de viviendas informales al stock total, de las cuales una parte podría haber sido adquirida por los demandantes del sector formal, incluso en precios superiores al segmento de VIS. Entonces, ¿cuáles son las razones, tras la no aceptación de la oferta formal? En este punto, otros interrogantes se hacen pertinentes: ¿existe suficiente demanda efectiva en Colombia para sostener el ritmo de ventas necesario para alcanzar la meta en cuatro años? ¿Por qué razones no se generaron más de 140.000 viviendas anuales antes, si las empresas contaban y cuentan con la capacidad para hacerlo? ¿La demanda efectiva no ha respondido? O acaso, ¿el mercado estaba esperando la meta del millón de viviendas? ¿Por qué no reaccionó antes? ¿Por qué las unidades económicas de la oferta de vivienda no identificaron señales para producir más? ¿Por qué el mercado no tiene un mayor nivel de operación y volumen?
El modelo de desarrollo territorial de la política de vivienda
Otros aspectos destacados se relacionan con el modelo de gestión pública del sector habitacional. En el actual modelo de mercado, la oferta de
Después del proceso de urbanización inducido por la economía del café hace más de un siglo en Colombia, el cual produjo en general resultados positivos, el proceso que se inicia actualmente para el nuevo país minero no ofrece, en la actual coyuntura, expectativas de resultados similares. Por el contrario, posiblemente se producirán ciudades con serias deficiencias de todo tipo. Si esto sucede, se verán afectados los indicadores de calidad de
vida y la productividad del país. El caso reciente de Puerto Gaitán impone relevancia a este tema. En lo relacionado con la oferta de suelo e infraestructura, es importante definir si la producción de la nueva oferta de vivienda se llevará a cabo en suelo nuevo o si se implementarán procesos de redensificación y renovación urbana. En este sentido, la meta propuesta es una buena oportunidad para trabajar también en la
Foto:Ê tomadaÊ deÊ www.tunja.gov.co
vivienda se localiza donde existe demanda efectiva. ¿Entonces, que sucederá con la demanda de vivienda en la provincia y la que surgirá de las nuevas explotaciones mineras? ¿Se iniciará un proceso de urbanización informal a gran escala? Si los proyectos se van a regir únicamente por las fuerzas del mercado, el país profundizará la concentración en las grandes ciudades donde se localiza la demanda efectiva y también el déficit cuantitativo de vivienda.
La cualificación del stock habitacional
Desde otra perspectiva, una pregunta pertinente es la siguiente: ¿esta meta del millón de viviendas corresponde a la principal necesidad habitacional del país? En este sentido, si bien la ampliación de la escala de producción de vivienda atendería una de las principales necesidades habitacionales del país, no es la única. Al respecto, es necesario plantear que en Colombia la política de vivienda siempre ha adolecido de lo que en el CENAC se ha denominado la singularidad, la cual se manifiesta en su concentración en algunos programas (como la vivienda nueva) y en algunos instrumentos (como el subsidio directo a la demanda de vivienda y el crédito hipotecario, principalmente). Este planteamiento se fundamenta en que los hogares tienen necesidades habitacionales complejas y diversas, y la manera como las atienden responde a esa complejidad y diversidad. Las personas resuelven sus requerimientos de alojamiento de diversas formas: • Cambio del tipo de tenencia • Compra • Arrendamiento • Subarrendamiento • Compra de lote • Construcción • Remodelación • Cambio de uso • Renta por días • Usufructo • Construcción pirata Esta diversidad nunca ha sido adecuadamente acogida por la política de vivienda. Por esta razón, cuando la población objeto de la política de VIS no ve reflejado lo que practica y requiere en las soluciones ofrecidas por la política pública, se distancia de ésta. La singularidad conduce a la vulnerabilidad de la política y del mismo sector de la construcción, en la medida en que enfatiza en sólo un segmento del mercado: la vivienda nueva, el cual es el más sensible a las crisis macroeconómicas y sectoriales. Concluyendo, la meta propuesta por el PND requiere más de lo que históricamente ha demostrado que puede ofrecer el actual
Foto:Ê tomadaÊ deÊ www.sincelejo-sucre.gov.co
dirección de la ciudad compacta, densificar y cualificar el stock habitacional.
modelo de gestión pública sectorial. Así pues, direccionar y ejecutar la meta cuantitativa únicamente con los elementos del actual modelo es difícil, debido a que la política de vivienda se fundamenta en el mercado y el Estado interviene poco. Es evidente que a nivel de la oferta hay algunos cabos sueltos: aún no está claro cómo se van a armonizar las metas cuantitativas de vivienda con una producción suficiente (en cuanto a dimensión), diversa (en localización, tipos de vivienda, segmentos de precios), con acceso a suelo urbanizado con precios que viabilicen la VIS.
En términos económicos, el reto se concentra en desarrollar el mercado: ampliar la capacidad de pago de los hogares con apoyo de subsidios y sistemas adecuados de financiación, como lo consigna el Artículo 51 de la Constitución Política. A nivel de la oferta, se necesita un compromiso del Gobierno, que quede claro para el sector privado, y emprender acciones en materia de generación de suelo, localización regional y urbana de la oferta, que involucren el cumplimiento de los estándares de calidad urbanística y arquitectónica. En conclusión, el Estado debe intervenir más a fondo como facilitador del programa.
Jorge Enrique Torres Ramírez, director ejecutivo del CENAC El Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional (CENAC) es una corporación enfocada en el desarrollo de investigaciones estadísticas, socioeconómicas, físicas y técnicas, en su área de interés: problemática urbana y asentamientos humanos. www.cenac.org.co
3 ÍNDICES DE COSTOS Cada tres meses Construdata procesa los presupuestos completos para diferentes tipos de construcciones, con el objeto de investigar la evolución de los costos en conjunto, y publica la información en esta sección como una referencia rápida para promotores y constructores, que debe analizarse cuidadosamente antes de ser aplicada a proyectos específicos.
Las definiciones a continuación, permiten juzgar el grado de identidad de estos costos con cada proyecto en particular, para evitar errores de interpretación. Tal como sucede con todos los datos de esta publicación, LEGIS S.A. no asume ninguna responsabilidad, implícita o explícita, con respecto a la utilización que se haga de la información que aquí aparece.
Exclusivos del trabajo de campo, incluyendo administración directa de la obra, (residente, maestro, herramienta, etc.).
ÁREA TOTAL Y ÁREA VENDIBLE
Los datos de costos se dan para áreas brutas construídas, no para áreas vendibles. El área total incluye semisótanos para edificios multifamilares,cuando el prototipo los incluya.
Con especificaciones iguales, los proyectos de mayor área tienden a tener precios por metro cuadrado inferiores a proyectos más pequeños (éstos tienen mayor “densidad“ de servicios e instalaciones).
Cuando el proyecto analizado pertenezca a una serie mayor de cinco unidades, la conversión aproximada de valores Construdata se efectúa así: UNIFAMILIARES
Costo x 80% - 85% MULTIFAMILIARES Costo x 95%
• 2 pisos • 109 m2 • muros de carga • cubierta en asbestocemento. • sin garaje • 3 alcobas • alcoba de servicio • 2 baños • acabados intermedios
974.375 1.095.027
556.414 Valor m2
1.020.438 1.146.999
568.997 640.377 Valor m2
• 4 pisos y sótano con 2 garajes y un depósito por apartamento • cimentación en placa flotante • ascensor • vivienda con áreas entre 100 y 200 m2 con dos o tres alcobas y alcoba servicio • 4 baños • los más grandes tienen estudio y estar de alcobas • acabados de lujo •estructura en concreto
1.102.564 1.238.805
913.791 1.026.708 Valor m2
853.665 959.480
1.086.822 Valor m2
• paredes en bloque • cerchas tipo viga • iluminación fluorescente • área total: 100 m2 • separación entre apoyos: 4.17 mts • altura: 3.60 mts.
883.980 993.685
• paredes pintadas • cerchas livianas • iluminación comercial • piso en concreto para almacenamiento • àrea total: 1.000 m2 • separación entre apoyos: 6.00 mts.
• ver referencias y detalles de construcción en la edición No. 99 ABRIL - MAYO 97
VÍAS VÍA V1 CALZADA EN ASFALTO VÍA V2 CALZADA EN ASFALTO VÍA V3 CALZADA EN ASFALTO VÍA V4 CALZADA EN ASFALTO VÍA V8 CALZADA EN ASFALTO VÍA V1 CALZADA EN CONCRETO VÍA V2 CALZADA EN CONCRETO VÍA V3 CALZADA EN CONCRETO VÍA V4 CALZADA EN CONCRETO VÍA V5 CALZADA EN CONCRETO VÍA V8 CALZADA EN CONCRETO
5.700.191 3.731.020 3.047.747 1.973.471 765.970 5.761.896 3.766.280 3.216.486 2.106.686 1.431.430 843.298
CANCHA DE FÚTBOL (7.140 M ) 2
MULTIFUNCIONAL EN CONCRETO (640 M2) MULTIFUNCIONAL EN ASFALTO (640 M2) MULTIFUNCIONAL EN MADERA (640 M2) TENIS - POLVO LADRILLO (640 M2) TENIS- ASFALTO (670 M2) TENIS TENIART (670 M2) TENIS MULTITRUFLEX (670 M2) TENIS SINTÉTICA - TENISSINCO TENIS - PLEXIPAVE (648 M2) TENIS - PLEXICUSHION (648 M2)
222.182.352 74.095.107 72.611.587 146.154.364 65.058.468 83.292.494 26.108.746 25.316.885 49.955.202 78.441.950 90.429.950
• 2 pisos • 57 m2 • muros en bloque de cemento • sin pañetar
963.812 1.083.183
1.008.542 1.133.666
571.552 643.298
998.961 Valor m2
• 5 pisos y semisótano • estructura en concreto • cimentación en zapatas • sin ascensor • garajes en semisótano • apartamentos de 68 m2 con 2 alcobas • alcoba de servicio • 2 baños • acabados intermedios
828.013 930.668
• cubierta en asbesto-cemento • 3 alcobas • sin acabados • forma parte de una serie de 25 casas
1.074.632 Valor m2
640.041 720.728
• 5 pisos • muros en tolete estructural de arcilla (refuerzo aprox. = 4,5 Kg. x m2) • entrepisos en concreto de 12 cm • cubierta A.C. • instalaciones económicas • sin acabados, clósets, etc. • apartamentos de 52 y de 60 m2 • serie de 18 edificios
• cimentación, muros, losas y vigas cubierta para prototipo MULTIFAMILAR MAMPOSTERÍA ESTRUCTURAL.
203.206 254.007
• paredes en bloque • cerchas tipo viga • iluminación fluorescente • área total: 100 m2 • separación entre apoyos: 4.17 mts • altura: 3.60 mts
• paredes pintadas • cerchas livianas • iluminación comercial • piso en concreto para almacenamiento • área total: 1.000 m2 • separación entre apoyos: 6.00 mts.
970.856 1.091.856
• ver referencias y detalles de construcción en la edición No. 99 ABRIL - MAYO 97.
5.587.317 3.662.070 2.985.360 1.927.802 748.556 5.509.337 3.617.510 3.084.198 2.005.832 1.363.710 802.628
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Barranquilla UNIfAmIlIAR mEDIO mEDIO
1.061.649
535.701 Valor m2
618.582 Valor m2
1.091.721 1.226.621
879.155 987.802 Valor m2
918.867 Valor m2
1.045.210 Valor m2
983.024 1.105.497
5.801.926 3.786.805 3.100.282 2.013.006 774.258 5.638.056 3.693.165 3.149.967 2.052.231 1.393.455 818.670
CANCHAS CANCHA DE FÚTBOL (7.140 M2) MULTIFUNCIONAL EN CONCRETO (640 M2) MULTIFUNCIONAL EN ASFALTO (640 M2) MULTIFUNCIONAL EN MADERA (640 M2) TENIS - POLVO LADRILLO (640 M2) TENIS- ASFALTO (670 M2) TENIS TENIART (670 M2) TENIS MULTITRUFLEX (670 M2) TENIS SINTÉTICA - TENISSINCO TENIS - PLEXIPAVE (648 M2) TENIS - PLEXICUSHION (648 M2)
226.316.670 74.516.905 73.515.945 142.482.749 64.136.334 84.434.594 26.688.311 25.896.450 49.968.194 80.757.166 91.546.366
Medell’ n UNIfAmIlIAR mEDIO mEDIO
536.779 Valor m2
989.255 1.112.038
549.540 618.633
• 4 pisos y sótano con 2 garajes y un depósito por apartamento • cimentación en placa flotante • ascensor • vivienda con áreas entre 100 y 200 m2 con dos o tres alcobas y alcoba servicio • 4 baños • los más grandes tienen estudio y estar de alcobas • acabados de lujo. •estructura en concreto
996.724 Valor m2
822.704 924.701
1.047.930 Valor m2
783.070 879.933
5.566.082 3.651.374 2.972.280 1.912.853 738.442 5.567.482 3.652.174 3.112.557 2.023.598 1.374.429 807.424
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MULTIFAMILIAR ALTO MULTIFAMILIAR MEDIO ALTO MULTIFAMILIAR MEDIO BAJO MULTIFAMILIAR MEDIO 1 ALCOBA MAMPOSTERIA ESTRUCTURAL Valor PromEDIo m2 mUlTIFamIlIar UNIFAMILIAR MEDIO MEDIO UNIFAMILIAR MEDIO BAJO UNIFAMILIAR MINIMO 1 UNIFAMILIAR INTERES SOCIAL Valor PromEDIo m2 UNIFamIlIar ESTRUCTURA TODO COSTO 6 PISOS ESTRUCTURA MAMP. ESTRUCTURAL Valor PromEDIo m2 ESTrUCTUra BODEGA POPULAR BODEGA CONVENCIONAL Valor PromEDIo m2 BoDEGaS OFICINA HOSPITAL LOCAL Valor PromEDIo m2 ESPECIalES CABLEADO ESTRUCTURADO RED TELECOMUNICACIONES TELECOM RED TELECOMUNICACIONES EPM RED TELECOMUNICACIONES ETB RED GAS MULTIFAMILIAR ACOMETIDA GAS MULTIFAMILIAR CANCHA DE FUTBOL CANCHA MULTIFUNCIONAL EN CONCRETO CANCHA MULTIFUNCIONAL EN ASFALTO CANCHA MULTIFUNCIONAL EN MADERA CANCHA TENIS - POLVO LADRILLO CANCHA TENIS- ASFALTO CANCHA TENIS SINTETICA - ART CANCHA TENIS SINTETICA - MULTITRUFLEX CANCHA TENIS SINTETICA - TENISSINCO OBRA TENIS - PLEXIPAVE OBRA TENIS - PLEXICUSHION VÍA V1 CALZADA EN ASFALTO VÍA V2 CALZADA EN ASFALTO VÍA V3 CALZADA EN ASFALTO VÍA V4 CALZADA EN ASFALTO VÍA V8 CALZADA EN ASFALTO VÍA V1 CALZADA EN CONCRETO VÍA V2 CALZADA EN CONCRETO VÍA V3 CALZADA EN CONCRETO VÍA V4 CALZADA EN CONCRETO VÍA V5 CALZADA EN CONCRETO VÍA V8 CALZADA EN CONCRETO
EDICIÓN 157 DICIEMBRE 2010 - FEBRERO 2011
1.121.119 910.900 863.240 982.003 641.537 903.760 1.071.602 1.104.579 489.849 568.095 808.531 192.177 239.179 215.678 964.266 802.161 883.214 1.036.440 661.385 848.913 49.624.074 163.212.585 206.831.145 195.144.892 348.420 448.167 226.807.038 75.774.550 71.701.353 146.434.489 66.278.386 82.634.997 25.721.307 24.220.759 50.656.485 62.672.400 74.660.400 5.041.734 3.365.823 2.765.088 1.740.266 671.640 5.663.299 3.721.003 3.169.389 2.059.451 1.400.919 824.376
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1.105.450 888.291 818.010 933.017 618.929 872.739 937.527 974.532 457.071 543.727 728.214 207.970 251.948 229.959 882.402 795.418 838.910 1.000.137 639.304 819.721 49.893.210 157.591.783 205.587.571 192.159.684 351.343 466.534 226.566.717 74.505.656 71.603.896 138.573.615 67.358.171 82.534.779 26.886.015 24.851.317 50.685.698 82.140.344 92.929.544 5.192.915 3.448.980 2.842.936 1.797.155 685.468 5.837.685 3.817.420 3.255.483 2.122.850 1.439.987 844.540
1.321.141 1.061.631 978.156 1.115.642 742.159 1.043.746 1.120.870 1.165.440 550.183 651.519 872.003 259.963 314.935 287.449 1.055.326 950.768 1.003.047 1.196.864 818.309 1.007.587
1.081.053 872.761 807.613 921.050 614.111 859.318 937.067 969.420 461.844 540.171 727.126 203.874 246.412 225.143 872.836 800.275 836.556 973.065 634.961 804.013 49.903.842 156.566.557 206.892.426 191.554.896 351.343 466.760 225.970.168 74.349.269 73.574.869 138.441.041 63.768.083 84.168.933 26.821.517 24.786.819 50.686.909 82.164.870 92.954.070 5.169.837 3.435.186 2.829.809 1.786.296 680.670 5.681.607 3.727.626 3.175.039 2.058.846 1.396.885 818.208
1.236.948 1.091.721 1.226.621 1.006.111 879.155 987.802 936.485 817.511 918.867 1.067.978 929.937 1.045.210 727.284 628.514 707.735 994.961 869.368 977.247 1.087.830 944.661 1.061.649 1.130.347 981.103 1.102.812 539.661 470.059 535.701 634.854 549.595 618.582 848.173 736.355 829.686 254.842 210.196 262.746 308.015 258.686 323.358 281.429 234.441 293.052 1.055.291 870.123 978.119 933.900 790.678 888.475 994.596 830.401 933.297 1.119.645 983.024 1.105.497 812.750 655.122 838.556 966.198 819.073 972.027 50.196.715 157.725.656 207.619.533 194.383.282 340.074 465.808 226.316.670 74.516.905 73.515.945 142.482.749 64.136.334 84.434.594 26.688.311 25.896.450 49.968.194 80.757.166 91.546.366 5.801.926 3.786.805 3.100.282 2.013.006 774.258 5.638.056 3.693.165 3.149.967 2.052.231 1.393.455 818.670
1.119.131 904.083 847.312 953.572 629.667 890.753 1.046.474 1.077.615 475.012 550.916 787.504 206.944 231.317 219.131 940.288 805.113 872.701 1.014.055 626.426 820.241 49.560.781 156.840.125 206.588.437 188.562.625 348.257 448.236 219.193.188 73.584.095 70.906.425 144.931.881 66.510.389 81.478.429 25.404.345 23.298.221 50.682.395 60.465.360 71.562.360 4.995.275 3.326.196 2.732.368 1.718.984 652.828 5.560.595 3.649.236 3.106.364 2.014.244 1.367.128 801.160
1.337.509 1.080.499 1.013.164 1.140.202 755.138 1.065.302 1.251.104 1.288.702 571.650 660.286 942.936 258.680 289.146 273.913 1.124.566 962.360 1.043.463 1.213.582 801.825 1.007.704
1.072.874 875.145 808.951 925.047 611.481 858.700 936.689 982.125 459.933 547.248 731.499 195.622 235.445 215.534 857.760 770.505 814.133 951.836 642.749 797.293 49.812.471 157.193.155 205.373.721 191.671.271 351.469 466.534 215.841.595 72.723.928 70.061.528 143.862.662 65.568.737 80.649.280 26.035.477 24.000.779 50.663.898 76.989.222 88.377.822 5.015.704 3.339.397 2.744.253 1.727.657 660.718 5.627.749 3.689.137 3.143.614 2.042.942 1.386.451 813.154
1.282.246 1.045.927 967.334 1.106.123 733.410 1.027.008 1.119.943 1.174.620 553.725 655.904 876.048 244.527 294.306 269.417 1.025.969 921.013 973.491 1.139.249 822.719 980.984
1.075.351 880.406 813.005 925.511 610.070 860.869 932.857 980.066 465.095 543.625 730.411 201.293 234.956 218.125 869.124 781.686 825.405 958.593 655.512 807.053 49.823.046 153.691.148 205.508.738 188.381.601 351.469 466.760 214.204.905 71.938.530 71.259.490 143.051.413 63.911.021 81.608.919 25.375.358 23.340.660 50.679.643 79.293.078 90.681.678 4.899.160 3.272.575 2.680.828 1.677.420 642.006 5.375.790 3.544.935 3.014.088 1.940.520 1.318.005 771.930
1.226.321 1.011.806 938.561 1.068.447 717.631 992.553 1.072.849 1.130.323 537.603 628.193 842.242 251.616 293.695 272.656 1.032.435 900.307 966.371 1.098.999 839.055 969.027
1.088.606 887.097 822.704 932.356 630.305 872.214 942.178 989.255 470.937 549.540 737.978 207.263 253.212 230.238 872.373 783.070 827.722 965.535 679.724 822.630 50.115.918 154.944.198 206.961.850 191.295.577 340.074 465.808 217.070.233 72.414.060 71.396.460 146.083.943 64.505.346 82.073.399 25.384.019 24.592.158 49.972.048 79.968.294 91.356.894 5.566.082 3.651.374 2.972.280 1.912.853 738.442 5.567.482 3.652.174 3.112.557 2.023.598 1.374.429 807.424
1.223.137 996.724 924.701 1.047.930 709.842 980.467 1.058.907 1.112.038 536.779 618.633 831.589 259.079 316.515 287.797 980.698 879.933 930.316 1.085.909 870.047 977.978
VAlOR REAl DEl SAlARIO 2011 aClaRaCiÓn (Reemplazo de las páginas 62 y 63 de la edición 159) 1 mínimo
Mensual Subsidio de Transporte Total mensual Anual (A/30x365) Anual con Subsidio Transporte Subsidio Transporte Anual.
535.600 63.600 599.200 6.516.467 7.224.547 708.080
SalaRio Salario anual (365 días) Subsidio transporte (1)(2)
valor A B C D E
803.400 63.600 867.000 9.774.700 10.482.780 708.080
6.516.467 708.080
100,00% 10,87%
1.071.200 63.600 1.134.800 13.032.933 13.741.013 708.080
9.774.700 708.080
100,00% 7,24%
1.606.800 0 1.606.800 19.549.400 19.549.400 0
13.032.933 708.080
100,00% 5,43%
PReStaCioneS Cesantía anual Intereses Cesantía Vacaciones - 15 días Prima - 30 días
E 36/365 Cesantía 12,00% A 50,00% C 100,00%
712.558 85.507 267.800 599.200
10,93% 1,31% 4,11% 9,20%
1.033.918 124.070 401.700 867.000
10,58% 1,27% 4,11% 8,87%
1.355.278 162.633 535.600 1.134.800
10,40% 1,25% 4,11% 8,71%
1.928.160 231.379 803.400 1.606.800
otRoS CoStoS Botas y Overol Seguro colectivo
$82.500 D
247.500 32.582
3,80% 0,50%
247.500 48.874
2,53% 0,50%
247.500 65.165
1,90% 0,50%
12,00% 8,50% 5,60%
781.976 553.900 364.922
1.172.964 830.850 547.383
1.563.952 1.107.799 729.844
2.345.928 1.661.699 1.094.766
130.329 160.680
2,00% 2,47%
195.494 160.680
2,00% 1,64%
260.659 160.680
2,00% 1,23%
390.988 160.680
2,00% 0,82%
3,00% 4,00%
195.494 260.659
293.241 390.988
390.988 521.317
586.482 781.976
11’617.654
16’797.441
21’977.229
31’239.406
SeguRidad SoCial Pensiones (5) Medicina Familiar Riesgos profesionales (3) aPoRteS Sena Aporte Ordinario Fondo Ind. de la Construcción (4) otRoS aPoRteS I.C.B.F. Subsidio Familiar ValoR Real del SalaRio
NOTAS	TodosÊ losÊ porcentajesÊ estanÊ relacionadosÊ conÊ elÊ salarioÊ paraÊ 365Ê d’ as.Ê (1)	Ê SubsidioÊ deÊ TransporteÊ s— loÊ seÊ pagaÊ hastaÊ sueldosÊ deÊ dosÊ (2)Ê salariosÊ m’ nimosÊ mensuales. (2)	Ê SubsidioÊ deÊ transporteÊ anualÊ =Ê SubsidioÊ mensualÊ /Ê 30Ê xÊ (365Ê d’ asÊ -Ê 16Ê fiestasÊ -Ê 3Ê permisosÊ -Ê 15Ê d’ asÊ vacaciones). (3)Ê Ê PorcentajesÊ soloÊ sonÊ v‡ lidosÊ paraÊ actividadesÊ deÊ construcci— n.Ê ParaÊ otrosÊ empleadosÊ seÊ debeÊ utilizarÊ 30Ê d’ asÊ deÊ
cesant’ aÊ yÊ 2.2%Ê (promedioÊ paraÊ empresasÊ deÊ bajoÊ riesgo)Ê paraÊ RiesgosÊ Profesionales.Ê Ê (4)Ê UnÊ salarioÊ m’ nimoÊ porÊ cadaÊ 40Ê trabajadores.Ê ElÊ valorÊ seÊ obtieneÊ asi:Ê (SalarioÊ m’ nimoÊ xÊ 12Ê /Ê 40)Ê /Ê SalarioÊ anualÊ estudiado. (5)Ê ElÊ crecimientoÊ promedioÊ delÊ PIBÊ entreÊ 2005Ê yÊ 2006Ê fueÊ superiorÊ alÊ 4%Ê yÊ porÊ elloÊ laÊ cotizaci— nÊ aÊ pensionesÊ porÊ parteÊ delÊ patronoÊ aÊ partirÊ deÊ 2008Ê aument— Ê alÊ 12%,Ê segœ nÊ loÊ dispusoÊ laÊ LeyÊ 297Ê deÊ 2003.
MeS 535.600 Factores
Jornal Ayudante Valor real del jornal Valor total Hora Ayudante Jornal Oficial Valor real del jornal Valor total Hora Oficial Valor Día Cuadrilla Valor Hora Cuadrilla Salida Eléctrica
1.2 mínimos 214,07% 2.10 mínimos 210,07%
AñO 6’516.467
DÍA 17.853
M.Obra AA Albañilería
M. Obra BB Instalaciones (AA + 10 %)
M. Obra CC Pintura (AA + 15 %)
M. Obra DD Carpinterías (AA + 20 %)
M. Obra EE Cableado Est (AA + 30 %)
21.424 45.863 5.733 37.492 78.758 9.845 124.621 15.578 18.073
23.566 50.450 6.306 41.241 86.634 10.829 137.083 17.135
24.638 52.743 6.593 43.116 90.572 11.321 143.315 17.914
25.709 55.036 6.879 44.990 94.510 11.814 149.546 18.693
27.851 59.622 7.453 48.740 102.385 12.798 162.008 20.251
JORNAL=Ê SueldoÊ mensualÊ xÊ 12Ê mesesÊ /Ê 365Ê d’a s.Ê ConsulteÊ enÊ laÊ secci— nÊ deÊ insumos,Ê elÊ grupoÊ SueldosÊ yÊ JornalesÊ paraÊ aplicaci— nÊ deÊ estasÊ cifras.
CálCulo de SoBReCoSto PaRa HoRaS eFeCtiVaS tRaBaJadaS - oBReRoS Con un SalaRio mínimo a B C D E F G
anual con subsidio de transporte Horas calendario anuales Horas laborales anuales Horas hábiles anuales Valor hora calendario Valor hora laboral Valor hora efectiva
365 días x 8 horas (52 semanas x 48 horas) + 8 horas 2920 horas - (52 domingos + 17 fiestas + 3 permisos) x 8 horas A/B A/C A/D
$11.617.654 2.920 2.504 2.344 $3.979 $4.640 $4.956
100,00% 116,61% 124,57%
100,00% 106,83%
LosÊ factoresÊ deÊ sobrecostoÊ seÊ utilizanÊ paraÊ valorizarÊ elÊ tiempoÊ efectivoÊ queÊ unÊ obreroÊ dedicaÊ aÊ unaÊ laborÊ yÊ reflejanÊ elÊ costoÊ delÊ tiempoÊ duranteÊ elÊ cualÊ noÊ est‡ Ê trabajandoÊ peroÊ s’Ê est‡ Ê devengando. SiÊt omaÊcomoÊb aseÊlaÊh oraÊcalen dario,Êin cremente
paraÊob tenerÊ laÊ horaÊ efectiva
SiÊ tomaÊ comoÊ baseÊ laÊ horaÊ laboral,Ê incremente
paraÊ obtenerÊ laÊ horaÊ efectiva
diFeRenCiaS en PReStaCioneS Y aPoRteS SegÚn SalaRio BaSe ValoR SalaRio 1 mínimo 1,5 mínimoS 2 mínimoS
$535.600 $803.400 $1.071.200
SalaRio + adiCioneS 178,28% 171,85% 168,63%
HoRa eFeCtiVa 222,09% 214,07% 210,07%
ValoR SalaRio 2,5 mínimoS 3 mínimoS 4 mínimoS
AÊ medidaÊ queÊ aumentaÊ elÊ salario,Ê laÊ influenciaÊ delÊ subsidioÊ deÊ transporteÊ yÊ deÊ laÊ dotaci— nÊ disminuyen,Ê hastaÊ desaparecerÊ porÊ completo.
$1.339.000 $ 1.606.800 $2.142.400
SalaRio + adiCioneS HoRa eFeCtiVa 159,96% 159,80% 159,59%
ElÊ porcentajeÊ deÊ horaÊ efectivaÊ esÊ igualÊ aÊ (salarioÊ +Ê adiciones)Ê x
199,27% 199,06% 198,81%
124,57% CONSTRUDATA
Ya está en circulación la edición 160 de la revista Construdata, en ella podrá encontrar un especial de planeación urbana con un completo an...

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 resolución 
 Resolución 
 resolución 
 Resolución 
 Artículo 51