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Timestamp: 2018-01-20 12:50:04+00:00

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Newsletter Nr. 31 | August 2014
nach der Sommerpause melden wir uns wieder mit aktuellen Entscheidungen zum Immobilienrecht zurück. Unser Kollege Jörg Grützmacher, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, konnte im Juli 2014 für seine Mandantschaft einen viel beachteten Erfolg beim Bundesgerichtshof erzielen. Streitig war, ob ein sogenanntes „gemischtes Mietverhältnis“ nach den Vorschriften des Gewerberaummietrechts gekündigt werden kann. Der BGH hat dies im Ergebnis abgelehnt. Näheres zu dieser und weiteren Entscheidungen erfahren Sie in den nachfolgenden Beiträgen. Gerne stehen Ihnen die Autoren für weitere Rückfragen zur Verfügung.
Mischmietverhältnis: Wann gilt Wohnraummietrecht?
Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Geschäftsraum ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffene
Auf ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Geschäftsraum ist zwingend entweder Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht anwendbar. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt. Der Umstand, dass die Vermietung nicht zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einem im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu. Ist bei der gebotenen Einzelfallprüfung eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht festzustellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (BGH, Urteil vom 09.07.2014, VIII ZR 370 / 13).
Sachverhalt:<span style="text-align: justify; "> Der Mietvertrag über ein Haus wird unter Verwendung eines Vertragsformulars mit der Überschrift “Vertrag für Vermietung eines Hauses“ geschlossen. Handschriftlich ist im Vertrag ergänzt, dass die Mieter in den Räumen im Erdgeschoss des Hauses eine Hypnosepraxis einrichten dürfen. Die beklagten Mieter nutzen das Haus auch zu Wohnzwecken. </span>Nachdem die Vermieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der sechsmonatigen Kündigungsfrist des Gewerberaummietrechts gekündigt und die Mieter der Kündigung und Herausgabe widersprochen hatten, weil eine solche Kündigung im Wohnraummietverhältnis unzulässig sei, klagten die Vermieter erstinstanzlich vor dem Landgericht Berlin auf Räumung.<span style="text-align: justify; ">.</span>
Entscheidung: Ohne Erfolg. Zunächst stellt der BGH klar, dass es kein „sowohl als auch“, sondern nur ein „entweder-oder“ gibt. Entweder ist es ein Wohnraummietvertrag, oder es ist ein Mietvertrag über sonstige Räume. Ausgehend von seiner bisherigen Rechtsprechung bestätigt der BGH dabei, dass für die rechtliche Einordnung auf den vereinbarten Nutzungszweck abzustellen ist. Bei der Ermittlung dieses Nutzungszwecks kommt es nicht darauf an, ob der Mieter durch die in den Räumen ausgeübte gewerbliche Tätigkeit seinen Lebensunterhalt bestreitet. Wenn sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht feststellen lässt, ist zum Schutz des Mieters Wohnraummietrecht anzuwenden.
Kommentar: Die Entscheidung überzeugt. Insbesondere ist zu begrüßen, dass sich der BGH in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung den Argumenten der Mieter angeschlossen und nicht mehr darauf abgestellt hat, dass das Bestreiten des Lebensunterhalts aus den streitgegenständlichen Räumen heraus vorrangiges Kriterium für das Vorliegen eines gewerblichen Nutzungsschwerpunkts sei. Es gibt keinen allgemeinen Erfahrungssatz, wonach in einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat. Dies gilt zwar auch umgekehrt nicht. Jedoch muss eine überwiegende gewerbliche Nutzung nachgewiesen sein, um zu einer Anwendbarkeit von Gewerberaummietrecht zu kommen.
Beratung zum Thema: Rechtsanwalt Jörg Grützmacher
Spielhallenkonzession versagt: Vermieter kann kündigen, bekommt aber keine Miete
Der Vermieter kann wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage kündigen, wenn die Mieträume nicht wie vorgesehen als Spielhalle genutzt werden können und die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist (KG, Urteil vom 14.07.2014
Der Vermieter kann wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage kündigen, wenn die Mieträume nicht wie vorgesehen als Spielhalle genutzt werden können und die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist (KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8O 140/13).
Sachverhalt: Die Parteien hatten einen Gewerbemietvertrag über Räume zum Betrieb einer Spielhalle//Sportsbar geschlossen, obwohl zu diesem Zeitpunkt bereits ein Beschluss des Bezirksamts vorlag, wonach keine weiteren Spielhallen in dieser Straße zuzulassen seien. In der Folge untersagte das Bezirksamt dem Mieter die Nutzung als Spielhalle vorläufig und wies den Antrag auf Erlaubnis zum Betreiben einer Spielhalle zurück. Daraufhin zahlte der Mieter keine Miete mehr. Der Vermieter klagte auf Zahlung und Räumung.
Entscheidung: Nur teilweise mit Erfolg! Das Kammergericht geht davon aus, die Miete sei spätestens ab dem Zeitpunkt der Nutzungsuntersagung auf Null gemindert gewesen, da die als Spielhalle vermieteten Räume tatsächlich nicht genutzt werden konnten. Soweit der Vertrag eine Formularklausel enthalten habe, wonach der Mieter das Risiko behördlicher Erlaubnis hinsichtlich der Art des Betriebes tragen soll, sei diese unwirksam. Denn sie schließe eine Haftung des Vermieters auch für den Fall aus, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt werde, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen. Ein solch weitgehender Ausschluss benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und sei deshalb unwirksam. Die Zahlungsklage hatte deshalb keinen Erfolg. Gleichzeitig kann der Mieter die Räume aber nicht behalten. Das Kammergericht geht vom Fehlen der Geschäftsgrundlage infolge der Genehmigungssituation aus und leitet daraus ein Recht zur fristlosen Kündigung des Vertrages für den Vermieter ab. Die Räumungsklage hatte deshalb Erfolg.
Kommentar: Die Vereinbarung von umfassenden Haftungsausschlüssen im Rahmen allgemeiner Geschäftsbedingungen erweist sich im Ergebnis häufig als tückisch. Grundsätzlich verblieb das Haftungsrisiko für die Verwendung der Mietsache hier deshalb beim Vermieter. Das Kammergericht nimmt aber ein Fehlen der Geschäftsgrundlage deshalb an, weil beide Parteien davon ausgegangen seien, das Konzessionsrisiko habe der Mieter tragen müssen. Es wäre nach Ansicht des Kammergerichts „krass unbillig“ gewesen, wenn der Kläger die Räume für die Mietzeit hätte behalten dürfen, ohne Miete zahlen zu müssen.
Rechtsanwältin Kirsten Metter
Metter@schultzundseldeneck.de
Tel. (030) 885 606-0
Schadensersatz: Können fiktive Kosten in Ansatz gebracht werden?
Nach § 437 Nr. 1, § 439 Abs. 1 BGB hat der Käufer Anspruch auf Nacherfüllung, welche nach seiner Wahl in Form der Beseitigung des Mangels oder der Lieferung einer mangelfreien Sache erfolgen kann. Unterbleibt die Nacherfüllung und steht dem Käufer ein Sch
Nach § 437 Nr. 1, § 439 Abs. 1 BGB hat der Käufer Anspruch auf Nacherfüllung, welche nach seiner Wahl in Form der Beseitigung des Mangels oder der Lieferung einer mangelfreien Sache erfolgen kann. Unterbleibt die Nacherfüllung und steht dem Käufer ein Schadensersatzanspruch zu, so kann er im Rahmen des kleinen Schadensersatzes Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der Mangelbeseitigungskosten verlangen (BGH, Urteil vom 4.4.2014, V ZR 212).
Sachverhalt: Nach dem Erwerb eines Mietshauses wird echter Hausschwamm festgestellt. Der Käufer nimmt den Verkäufer deshalb gerichtlich in Anspruch. Es wird festgestellt, dass der Verkäufer für den Befall haftet. Der Käufer erringt ein weiteres Urteil, wonach der Verkäufer die durchgeführte Sanierung des Dachgeschosses bezahlen und den nach der Sanierung verbleibenden merkantilen Minderwert ersetzen muss. In einem weiteren Verfahren klagt der Käufer noch die Kosten der Sanierung verschiedener Wohnungen und der Fassade ein, wobei diese Arbeiten noch nicht ausgeführt sind. Die Forderung umfasst neben den reinen Baukosten auch noch bei Durchführung entstehende Schäden durch Mietausfälle und Auslagerungskosten.
Entscheidung: Der Käufer hat Erfolg. Im Wege des so genannten kleinen Schadensersatzanspruchs kann er sämtliche Mangelbeseitigungskosten ersetzt verlangen und ist nicht auf den Ausgleich der Wertminderung durch den Schwammbefall beschränkt. Insbesondere kann der Käufer die Mangelbeseitigungskosten abstrakt schon einklagen, bevor er die Mangelbeseitigung durchführt.
Kommentar: In der Entscheidung befasst sich das Gericht auch sehr eingehend mit der Frage, ab wann die Kosten einer Mangelbeseitigung unverhältnismäßig sind. In dem Fall überstiegen die Mangelbeseitigungskosten und Mangelfolgeschäden den Kaufpreis für das gesamte Haus um weit über 100 %. Der BGH sieht einen ersten Anhaltspunkt zur Unverhältnismäßigkeit von Beseitigungskosten dann, wenn diese entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 % des mangelbedingten Minderwerts übersteigen. Es kommt aber stets auf den Einzelfall an. Stellt sich erst im Rahmen der Beseitigung heraus, dass die Kosten höher als angenommen werden, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde.
Bauvertrag: Wann liegt eine unzulässige Übersicherung vor?
Eine Vertragsklausel, wonach nur 90 % des Werklohns im Laufe des Bauvorhabens durch Abschlagszahlungen zu leisten ist, restliche 10 % dagegen erst nach Abnahme des Werks und Vorlage der Gewährleistungsbürgschaft, kann eine Übersicherung des Auftraggebers
Eine Vertragsklausel, wonach nur 90 % des Werklohns im Laufe des Bauvorhabens durch Abschlagszahlungen zu leisten ist, restliche 10 % dagegen erst nach Abnahme des Werks und Vorlage der Gewährleistungsbürgschaft, kann eine Übersicherung des Auftraggebers darstellen, wenn dieser zusätzlich durch eine vom Werkunternehmer gestellte Vertragserfüllungsbürgschaft abgesichert ist. Dies ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn nach den Vertragsklauseln noch weitere Belastungen des Werkunternehmers, wie die Überdeckung von Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft, hinzukommen können (OLG Celle, Urteil vom 05.03.2014 – 7 U 114/13).
Sachverhalt: Der Auftragnehmer hat ein Pflegeheim zu errichten, die Bausumme beträgt ca. EUR 3,5 Mio. Nach § 15.1 des GU-Vertrages ist der Auftragnehmer zur Übergabe einer Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 10 % der Nettoauftragssumme verpflichtet und stellt diese auch. Anspruch auf die als "Schlusszahlung" bezeichnete letzte Abschlagszahlung in Höhe von 10 % der Nettoauftragssumme hat der Auftragnehmer nach dem Vertrag erst bei erfolgreichem Wirkprinzip-Test, bei mangelfreier Abnahme und bei Vorlage der Gewährleistungsbürgschaft. Im laufenden Bauvertrag kommt es zur Insolvenz des Auftragnehmers. Nachdem der vorläufige Insolvenzverwalter trotz zunächst anderslautender Erklärung die Arbeiten nicht fertigstellt, kündigt der Auftraggeber den Bauvertrag aus wichtigem Grund nach § 8 Abs. 2 VOB/B. Wegen der daraus folgenden Mehrkosten begehrt er Zahlung vom Bürgen, der die Unwirksamkeit der Kündigung und Sicherungsabrede geltend macht. Die Klage hat im Ergebnis keinen Erfolg.
Entscheidung zu § 8 Abs. 2 VOB/B: Zunächst war zu klären, ob dem Auftraggeber ein besonderes Kündigungsrecht aufgrund der Insolvenz des Auftragnehmers zustand. Eine solche Regelung enthält § 8 Abs. 2 VOB/B. Diese Regelung, wonach der Auftraggeber den Bauvertrag kündigen kann, wenn das Insolvenzverfahren beantragt ist bzw. wird, verstößt nicht gegen die Vorschriften der Insolvenzordnung und ist als wirksam anzusehen. Das OLG beruft sich dabei auf die Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum, wonach die Regelung das Wahlrecht des Insolvenzverwalters nicht einschränke. Zudem sei hier zu berücksichtigen, dass der vorläufige Insolvenzverwalter über einen sehr langen Zeitraum keine Anstalten gemacht habe, die Leistungen weiterzuführen.
Kommentar: Die Diskussion um die Wirksamkeit von § 8 Abs. 2 VOB/B ist nach wie vor in vollem Gange. Nachdem zunächst vermutet wurde, die Unwirksamkeit ergebe sich gerade aus der Entscheidung des BGH vom 15.11.2012, halten immer mehr Gerichte die Regelung für gültig (OLG Koblenz, Urteil vom 05.05.2014 – 12 U 231/13). Problematisch bleibt nach wie vor, dass auch ein Insolvenzantrag eines Dritten nach dem Wortlaut die Kündigungsmöglichkeit auslösen kann, was Missbrauch ermöglicht und deshalb zumindest zu einer Benachteiligung führen kann.
Entscheidung zur Vertragserfüllungsbürgschaft: Das OLG geht von einer Übersicherung aus und weist die Klage gegen den Bürgen deshalb ab. Die Klausel halte einer AGB-Kontrolle nicht stand. Für sich genommen sei die Vereinbarung einer Vertragserfüllungsbürgschaft zwar in Ordnung. Aufgrund der Regelung zu den Abschlagszahlungen könne der Auftraggeber aber weitere 10 % der als berechtigt anerkannten Werklohnforderung bis zur Schlusszahlung einbehalten. Diese Einbehalte sicherten sämtliche vertraglichen Ansprüche des Auftraggebers, also auch solche, auf die sich die der Vertragserfüllungsbürgschaft zu Grunde liegende Sicherungsabrede beziehe. Außerdem enthalte der Vertrag keine Regelung dazu, zu welchem Zeitpunkt die Mängelbürgschaft zu stellen sei. Es sei deshalb ein vorübergehendes Nebeneinander beider Bürgschaften möglich. Zudem sei hier noch die Stellung einer weiteren Sicherheit für den Fall vereinbart gewesen, dass der Auftragnehmer Sicherheit nach § 648a BGB fordere. Infolge der Gesamtwirkung sind nach Ansicht des OLG sämtliche Klauseln unwirksam, auch wenn sie jeweils für sich genommen nicht zwingend zu beanstanden seien. Auch ein nachträglicher Verzicht auf eine dieser Klauseln könne diese Unwirksamkeit nicht mehr beseitigen. Die bürgende Bank sei nicht gehalten gewesen, die Vereinbarung zur Vertragserfüllungsbürgschaft auf ihre Wirksamkeit hin zu überprüfen.
Kommentar: Weniger wäre hier mehr gewesen. Der Versuch, durch wirtschaftliche „Knebelung“ des Auftragnehmers größtmögliche Sicherheit zu erreichen, ging nach hinten los. Es kann dem Auftraggeber deshalb nur dringend angeraten werden, bei der Vertragsgestaltung zu Sicherheiten größte Sorgfalt walten zu lassen und auch nicht auf Formulare des Bürgen zu vertrauen. Im Nachhinein lassen sich dabei begangene Fehler nicht mehr korrigieren.
Kündigungsandrohung: Wann entfällt die warnende Wirkung?
Eine Kündigungsandrohung verliert ihre Wirkung, wenn aufgrund der bis zum Ausspruch der Kündigung verstrichenen Zeit oder anhand sonstiger Umstände der Schluss gerechtfertigt ist, der Kündigende habe an der Androhung nicht festhalten wollen. Diese Vorauss
Eine Kündigungsandrohung verliert ihre Wirkung, wenn aufgrund der bis zum Ausspruch der Kündigung verstrichenen Zeit oder anhand sonstiger Umstände der Schluss gerechtfertigt ist, der Kündigende habe an der Androhung nicht festhalten wollen. Diese Voraussetzung ist aber nicht bereits deshalb erfüllt, weil zwischen dem Ablauf der gesetzten Frist und der Kündigungserklärung ein Zeitraum von drei Monaten liegt (OLG Frankfurt, Urteil vom 15.06.2012 -2 U 205/11/11; BGH, Beschluss vom 06.03.2014 - VII ZR 196 / 12).
Sachverhalt: Bei der Errichtung eines Wärmedämmverbundsystems kommt es zu Mängeln, deren Beseitigung der Auftraggeber vom Auftragnehmer unter Fristsetzung fordert. Der Auftragnehmer beseitigt die Mängel nicht. Der Auftraggeber setzt eine weitere Nachfrist und droht für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs die Entziehung des Auftrags an. Der Auftragnehmer reagiert schriftlich, bekundet sein Interesse an einer einvernehmlichen Regelung und gemeinsamen Mangelerforschungsszenarien, stellt aber gleichzeitig das Vorliegen der Mängel an sich in Abrede. Rund drei Monate später kündigt der Auftraggeber aus wichtigem Grund unter Bezugnahme auf die nicht eingehaltene Frist zur Mangelbeseitigung.
Entscheidung: Die Kündigung ist wirksam. Insbesondere ist sie nicht wegen der verstrichenen Zeit zwischen der Androhung der Kündigung und der Kündigung selbst ausgeschlossen. Zwar gelte bei jeder Kündigung aus wichtigem Grund der Grundsatz, dass das Kündigungsrecht alsbald nach Kenntnis vom Kündigungsgrund ausgeübt werden muss. Das dreimonatige Zuwarten führe gleichwohl nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, weil der Auftragnehmer in seiner Reaktion auf die Nachfristsetzung letztlich um Fristverlängerung gebeten habe. Dem habe der Auftraggeber konkludent entsprochen. Darin liege jedoch nicht die Erklärung, von der angedrohten Kündigung Abstand nehmen zu wollen, sollten keine Mangelbeseitigungsmaßnahmen ergriffen werden.
Kommentar: Die Entscheidung überzeugt, zeigt aber gleichwohl noch einmal auf, dass bei der Kündigung aus wichtigem Grund stets sorgfältig geprüft werden sollte, ob die Kündigungsgründe schon und noch vorliegen. Im Zweifelsfall sollte gegebenenfalls noch einmal eine Nachfrist zur Beseitigung ausgesprochen werden, um sich im Prozess nicht mit Einwendungen befassen zu müssen, wie sie der Auftragnehmer in diesem Fall vorgebracht hat.
<span style="font-size: 12px; ">Pfisterer@schultzundseldeneck.de</span>
Tel. (030) 885 60 6-25

References: BGH 
 BGH 
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 BGH 
 § 437
 § 439
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 § 439
 BGH 
 § 15
 § 8
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 BGH 
 § 648