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Timestamp: 2019-06-24 12:21:09+00:00

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Darlehen für Wohnungskauf an Freund - frag-einen-anwalt.de
16.12.2007 15:56 |
ich möchte einem Freund für einen Wohnungskauf 20.000 € leihen. Außerdem erhält er von einer Bank 10.000 €.
Ich möchte ihm günstige Bedingungen einräumen, aber selbst nicht eines Tages „im Regen“ stehen.
1. Ist es nötig, mein Darlehen mit einer Grundschuld zu sichern, trotz Darlehensvertrag?
2. Wie bewerten Sie folgende Vertragsklauseln (Zulässigkeit, Konsequenzen, Fallstricke):
Der Darlehensnehmer erhält vom Darlehensgeber ein Darlehen in Höhe von 20.000 Euro zum Erwerb der Wohnung ### im Haus (Straße, Ort). Diese Wohnung ist derzeit vermietet für 340,00 €/Monat.
Der Darlehensbetrag ist bis zum ### auf folgendes Konto des
Darlehensnehmers zu überweisen:
Die Rückzahlung erfolgt in beliebiger Höhe, pro Jahr jedoch mindestens 1800 €. Dieser Mindestbetrag ändert sich jährlich entsprechend des Verbraucherpreisindex (http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/).
§ 4 Zinssatz, Inflationsausgleich
Das Darlehen ist zinsfrei. Zum Ausgleich der Inflation erhöht sich der Restbetrag jährlich entsprechend des Verbraucherpreisindex.
§ 5 Laufzeit, Verzug
Die Laufzeit des Darlehens ist unbestimmt. Der Darlehensgeber hat jedoch ab 1.12.2009 oder wenn der Darlehensnehmer mit seiner Zahlungsverpflichtung nach § 3 mehr als drei Monate in Verzug kommt, das Recht, das Darlehen mit einer Frist von drei Monaten ganz oder teilweise zu kündigen.
Mit Ablauf sind Zinsen in Höhe des 3-Monats-Euribor des letzten Monat, kaufmännisch gerundet auf 2 Nachkommastellen und zuzüglich 2,0 %, zu zahlen. Gleichzeitig entfällt die Anpassung nach §4.
(Der Euribor ist ein Verrechnungssatz der Banken, der die aktuelle Marktlage widergibt und von der Bundesbank veröffentlicht wird, http://www.bundesbank.de/statistik/statistik_aktuell_zinsen.php)
Mit einer Frist von sechs Monaten kann die vollständige Rückzahlung des Darlehens verlangt werden.
§ 6 Sicherheiten; Pflichten des Darlehennehmers
Das Objekt stellt die Sicherheit für das Darlehen dar. Der Darlehensnehmer wird es nicht ohne schriftliche Zustimmung des Darlehensgebers verkaufen oder eine weitere Grundschuld eintragen lassen.
Der Darlehensnehmer sorgt dafür, daß eventuelle Schäden über eine Wohngebäudeversicherung und weitere übliche Versicherungen abgedeckt sind.
Auf Verlangen eines Vertragspartners wird der erreichte Tilgungsstand berechnet, ausgedruckt und von beiden Vertragspartnern unterschrieben.
Hinweis: Es fallen noch Sanierungskosten an, die aber über ein KfW-Darlehen finanziert werden.
Besten Dank für Ihre Sonntagsarbeit!
Darlehen Darlehen Darlehensvertrag
Ob Sie es für erforderlich erachten, das Darlehen dinglich zu besichern, hängt davon ab, wie Sie die Bonität des Darlehensnehmers einschätzen. Ich bitte Sie diesbezüglich zu beachten, dass der Darlehensvertrag nur die Rückzahlungsverpflichtung regelt, wohingegen die Grundschuld diese Rückzahlung durch eine entsprechende Sicherungsabrede absichert.
§ 6 des von Ihnen entworfenen Vertrages würde Sie nur unzureichend absichern. So wäre ein Verkauf trotz dieser Klausel jederzeit möglich. Des Weiteren könnten andere Gläubiger in das Grundstück vollstrecken und Ihnen somit diese (vertragliche) Sicherheit entziehen.
Ich empfehle daher, das Darlehen über eine Grundschuld oder Hypothek abzusichern.
§3: Hier würde ich folgende Klarstellungen bzw. Vereinfachungen vornehmen:
„Die Rückzahlung erfolgt in beliebiger Höhe, pro Kalenderjahr jedoch mindestens mit EUR 1.800. Die Rückzahlung ist spätestens zum 31.12. eines jeden Jahres fällig. Bei Rumpfjahren wird die Höhe der Rückzahlung anteilig nach Tagen berechnet. Der Mindestbetrag ändert sich jährlich entsprechend des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes des Vorjahres, beginnend mit dem auf die Auszahlung des Darlehens folgenden Kalenderjahr.“
§4: Bei der von Ihnen vorgeschlagenen Regelung sehe im Hinblick auf eine eventuelle Kündigung des Darlehens die Gefahr eines Verstoßes gegen das Zinseszins-Verbot, § 248 Abs. 1 BGB.
Ich rege daher an, die Klausel wie folgt zu ändern:
„Das Darlehen wird in Höhe des für das Vorjahr vom Statistischen Bundesamt ermittelten Anstiegs der Lebenshaltungskosten (Verbraucherpreisindex) verzinst. Die vom Darlehensnehmer geleisteten Rückzahlungen werden vorrangig auf die aufgelaufenen Zinsen angerechnet.“
Hier würde ich folgende Formulierung vorschlagen:
„Das Darlehen läuft auf unbestimmte Zeit. Der Darlehensgeber hat ab 1.12.2009 das Recht, das Darlehen mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende ganz oder teilweise zu kündigen. Der Darlehensnehmer kann das Darlehen jederzeit vollständig zurückzahlen.
Kommt der Darlehensnehmer mit der Rückzahlung in Höhe von mindestens 5% der jeweiligen Darlehensrestsumme mehr als drei Monate in Verzug, so kann der Darlehensgeber das Darlehen mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende ganz oder teilweise kündigen.
Die Parteien vereinbaren für den Fall der Kündigung, dass die bestehende Darlehensrestsumme mit Ablauf der Kündigungsfrist nach der Höhe des jeweiligen EURIBOR-Zinssatzes des Vormonats zzgl. 2 Prozentpunkten verzinst wird.
Hat der Darlehensgeber das Darlehen wirksam gekündigt, kann er jederzeit die Rückzahlung des Darlehens innerhalb einer Frist von 6 Monaten fordern. Zahlt der Darlehensnehmer das Darlehen nicht innerhalb der Frist zurück, ist das Restdarlehen in Höhe der gesetzlichen Verzugszinsen zu verzinsen.
Das Recht zur sofortigen außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund wird von vorstehenden Regelungen nicht berührt. Ein wichtiger Grund liegt unter anderem vor, wenn über das Vermögen des Darlehensnehmers Insolvenz eröffnet wird.“
§6 Sicherheiten:
Ich empfehle, die Auszahlung des Darlehensbetrages an die Eintragung einer Grundschuld zu koppeln (siehe oben unter 1.).
„Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit des Vertrages im Übrigen nicht berührt. Die Vertragsschließenden verpflichten sich, die unwirksame Regelung durch eine solche zu ersetzen, die dem Vertragszweck wirtschaftlich am nächsten kommt.“
„Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages, einschließlich dieser Klausel, bedürfen der Schriftform. Mündliche Nebenabreden wurden nicht getroffen.“
Ich weise vorsorglich darauf hin, dass eine Entkoppelung von Kündigung und Rückzahlungsverpflichtung eher ungewöhnlich ist und den Vertrag m. E. unnötig verkompliziert. Das gleiche gilt für die Bestimmung der Zins- und Rückzahlungsverpflichtung in Abhängigkeit von Verbraucherpreisindex und EURIBOR. Dies ist rechtlich zwar ohne weiteres möglich, es wird noch einiges an Rechenaufwand auf Sie zukommen.
Nachfrage vom Fragesteller	19.12.2007 | 13:05
Vielen Dank für Ihre Antwort und Vorschläge. Zu §4 noch eine Nachfrage:
Durch Ihre vorgeschlagene Änderung ändert sich wohl auch die steuerliche Behandlung - oder wird schon die Anpassung gemäß Verbraucherpreisindex als "Zinseinnahme" betrachtet?
Wieso könnte es überhaupt ein Verstoß gegen das Zinseszins-Verbot sein? Diese
Vereinbarung soll mir ja nur den Werterhalt sichern, ohne daß im Fall eines starken
Anstiegs des Verbraucherpreisindex die jährliche Belastung stark steigt, wie bei der
üblichen Regelung. Und bei Kündigung soll sie ja entfallen (§5).
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2007 | 22:39
wie Sie das Kind auch nennen, §4 Ihres Vertragsentwurfes enthält faktisch eine variable Verzinsung des Darlehens. Unabhängig von der zivilrechtlichen Ausgestaltung sind Erträge aus Kapitalforderungen einkommenssteuerpflichtig. Eine Gegenrechnung von Einnahmen mit der Geldentwertung ist ohnehin nicht möglich.
Sofern das Darlehen nach einer eventuellen Kündigung entsprechend §5 des Vertragsentwurfs zu verzinsen ist, errechnet sich der Zins mangels abweichender Regelungen aus der Darlehensrestforderung. In dieser sind jedoch bereits die (als Inflationsausgleich bezeichneten)faktischen Zinsen der Vorjahre enthalten. Damit berechnen Sie Zinsen (teilweise)auf Zinsen. Dies ist unzulässig, die entsprechenden Regelungen wären nichtig. Aus diesem Grund ist es nicht erheblich, dass §4 mit Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zur Anwendung kommt.

References: § 4

§ 5
 § 3
 §4

§ 6

§ 6

§3

§4
 § 248

§6
 §4
 §4
 §5
 §4