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Timestamp: 2019-07-18 07:30:37+00:00

Document:
BGH Gewerberaum bezugsfertige Endrenovierung
Vereinbarung der Rückgabe von Gewerberäumen in bezugsfertigem Zustand setzt keine Endrenovierung voraus - XII ZR 108/13 -
Der unter anderem für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im März 2014 folgende Entscheidung verkündet:
BGB §§ 307 Abs. 1 (Bb.), 535 Abs. 1 Satz 2
Die Klägerin mietete von der Beklagten Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt. In dem von der Beklagten (Vermieterin) gestellten Formularvertrag ist unter anderem folgendes vereinbart:
Nachdem das Mietverhältnis von den Parteien einvernehmlich zum 31. Dezember 2010 beendet worden war, zog die Klägerin (Mieterin), die während der mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte, aus den Mieträumen aus. Aufgrund eines Versehens zahlte sie noch die Miete für Januar 2011 in Höhe von 3.120,18 € an die Beklagte (Vermieterin).
Mit der Klage begehrt die Klägerin (Mieterin) Rückzahlung der für Januar 2011 geleisteten Miete. Nachdem die Beklagte (Vermieterin) gegen diese Forderung die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 699,32 € erklärt hat, haben die Parteien insoweit übereinstimmend den Rechtsstreit teilweise für erledigt erklärt. Die Klägerin (Mieterin) hat zuletzt beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 2.420,86 € sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 837,52 € und zur Herausgabe einer der Beklagten (Vermieterin) überlassenen Originalmietbürgschaftsurkunde zu verurteilen. Gegen die Zahlungsansprüche hat die Beklagte (Vermieterin) die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.736 €, der Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 3.416 € (netto) beinhaltet, erklärt.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die gegen die Verurteilung zur Zahlung gerichtete Berufung der Beklagten (Vermieterin) hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin (Mieterin) mit der zugelassenen Revision.
I. Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 886 veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet:
Die Klägerin (Mieterin) habe zwar gegen die Beklagte (Vermieterin) wegen überzahlter Miete für Januar 2011 einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieser Anspruch sei jedoch durch die von der Beklagten (Vermieterin) erklärten Aufrechnung erloschen, weil ihr wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zumindest in Höhe der Klageforderung ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zustehe.
Die Klägerin (Mieterin) sei grundsätzlich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Beklagte (Vermieterin) als Vermieterin ihre Erhaltungspflicht durch § 7 Nr. 3 bzw. § 12 Nr. 1 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin als Mieterin übertragen habe.
Die Beklagte (Vermieterin) habe die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten bei Auszug der Klägerin (Mieterin) jedenfalls teilweise ausreichend dargelegt. Ihr Vortrag zum Anstrich korrespondiere mit einer fünfjährigen Nutzung des Objekts. Die Klägerin (Mieterin) habe die Renovierungsbedürftigkeit insgesamt bestritten und insbesondere zum Anstrich behauptet, dieser würde einem bestimmungsgemäßen Gebrauch entsprechen. Der Rechtsstreit könne insoweit jedoch ohne Beweisaufnahme entschieden werden. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Anstrich zu Beginn des Mietverhältnisses erneuert gewesen sei. Dies folge aus dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten (Vermieterin) sowie aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrags. Hierin sei zwischen den Parteien festgelegt worden, dass der vertragsgemäße Zustand des Objekts eine Renovierung der Räume im Erd- und Untergeschoss (Glasfaser weiß) beinhalte. Unstreitig sei auch, dass die Klägerin (Mieterin) während ihrer über fünfjährigen Nutzung keinen Anstrich vorgenommen habe. Vor diesem Hintergrund sei der Beklagten (Vermieterin) jedenfalls ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Anstrichkosten zuzubilligen. Eine Aufrechnung mit dieser Position bringe die Klageforderung zu Fall. Bedenken gegen die Höhe dieser Aufwendungen seien von der Klägerin (Mieterin) nicht vorgebracht worden und auch sonst nicht ersichtlich.
Ob der Schadensersatzanspruch der Beklagten (Vermieterin) wegen unterlassener Renovierung inzwischen verjährt sei, könne dahinstehen. Der Anspruch werde im Wege der Aufrechnung geltend gemacht. Dies sei auch mit verjährten Forderungen möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt gewesen sei, in welchem erstmals habe aufgerechnet werden können. Diese Voraussetzung sei vorliegend erfüllt.
Die Klägerin (Mieterin) könne auch keinen Schadensersatz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. Die Beklagte (Vermieterin) habe insoweit eine erfolgreiche Hilfsaufrechnung mit den ihr zustehenden Schadensersatzansprüchen wegen der unterlassenen Malerarbeiten erklärt. Der Schadensersatzanspruch wegen der Malerarbeiten decke auch die Anwaltskosten ab.
II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht die Klage auf Rückzahlung der überzahlten Miete für Januar 2011 und auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten abgewiesen. Denn der Beklagten (Vermieterin) stand gegen die Klägerin (Mieterin) ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 BGB wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen jedenfalls in Höhe der Klageforderungen zu, mit dem sie wirksam die Aufrechnung erklärt hat.
1. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen wurde durch § 7 Nr. 3 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin (Mieterin) übertragen. Durch diese Vertragsklausel wird die Klägerin (Mieterin) auch unter Berücksichtigung der weiteren Regelung in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags nicht unangemessen benachteiligt i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Ob eine formularvertragliche Regelung im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 14). Das Berufungsgericht hat die Vertragsklausel in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags zutreffend dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin (Mieterin) zwar zu einer regelmäßigen Renovierung der Mieträume verpflichtet sein sollte, die Mietvertragsparteien die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsächlich vorhandenen Bedarf abhängig machen wollten. Die in § 7 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters davon ausgehen, dass alle drei Jahre Renovierungsbedarf eintreten kann, hat das Berufungsgericht nicht als zwingend einzuhaltende Frist bewertet und deshalb das Vorliegen einer starren Fristenregelung verneint. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts.
d) Entgegen der Auffassung der Revision wird die Klägerin (Mieterin) durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen auch nicht deshalb unangemessen benachteiligt, weil sie zusätzlich durch § 12 Nr. 1 des Mietvertrags verpflichtet wird, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.
bb) Nicht gefolgt werden kann der Revision dagegen, soweit sie die Auffassung vertritt, § 12 Nr. 1 des Mietvertrags enthalte eine (versteckte) Endrenovierungsklausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume zur Vornahme einer umfassenden Renovierung verpflichte. Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel schuldet der Mieter die Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand. Um diese Verpflichtung zu erfüllen, muss der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (vgl. BGHZ 49, 56, 58 = NJW 1968, 491; BGH Urteile vom 14. Juli 1971 - VIII ZR 28/70 - NJW 1971, 1839 und vom 13. Januar 1982 - VIII ZR 186/80 - ZMR 1982, 180, 181). Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen, etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu erbringen. Dies folgt jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume erfordert (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - NJW 1991, 2416, 2417). Eine zusätzliche Belastung erfährt der Mieter durch die Regelung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht (a.A. Langenberg Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 4. Aufl. I. Teil Rn. 229).
Nach den getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen hat die Klägerin (Mieterin) während der mehr als fünfjährigen Nutzung der Mieträume keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Mieträume befanden sich im Zeitpunkt der Rückgabe an die Beklagte (Vermieterin) jedenfalls hinsichtlich des Anstrichs in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die Wände wiesen an den Stellen, an denen Möbel standen bzw. Bilder hingen, Schattierungen auf, die einen Neuanstrich erforderlich machten, um die Räume in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen. Die Klägerin (Mieterin) wäre daher nach § 7 Nr. 3 des Mietvertrags verpflichtet gewesen, den erforderlichen Wandanstrich vorzunehmen. Diese geschuldete Leistung hat sie nicht erbracht (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht ist ersichtlich davon ausgegangen, dass aufgrund der hier vorliegenden Umstände des Einzelfalls gemäß § 281 Abs. 2 BGB eine Leistungsaufforderung und Fristsetzung entbehrlich war. Dagegen erinnert die Revision nichts.
Die für den Wandanstrich von der Beklagten (Vermieterin) aufzuwendenden Kosten hat das Berufungsgericht auf der Grundlage eines von einem Malerbetrieb erstellten Angebots auf 3.416 € geschätzt. Auch dies wird von der Revision nicht beanstandet.
3. Mit dieser Forderung, die die Klagesumme übersteigt, hat die Beklagte (Vermieterin) wirksam die Aufrechnung erklärt, so dass der Anspruch der Klägerin (Mieterin) auf Rückzahlung der Miete für Januar 2011 und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erloschen ist (§ 389 BGB).
BGH, Urteil vom 12. März 2014
- XII ZR 108/13 -

References: § 812
 § 7
 § 12
 § 5
 § 7
 § 12
 § 307
 § 7
 § 7
 § 12
 § 12
 BGH 
 § 7
 § 281