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Timestamp: 2016-10-28 23:37:12+00:00

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5C.16/2004 (02.03.2004)
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden vom 29. September 2003.
Mit einer als "Bereinigung und Gesamtnachtrag zur Erkl�rung auf Begr�ndung von Stockwerkeigentum" (nachfolgend: Bereinigungsakt) bezeichneten �ffentlichen Urkunde vom 7. April 1997 hoben die Stockwerkeigent�mer des ehemaligen Aparthotels X.________ die Bewirtschaftungspflicht auf und wandelten die Liegenschaft in das Wohn- und Gesch�ftshaus "X.________ Center" um. Gleichzeitig wurde ein neues Reglement f�r die Stockwerkeigent�mergemeinschaft (nachfolgend: Reglement) erstellt und zur Anmerkung im Grundbuch angemeldet. Z.________ ist unter anderem Alleineigent�mer der im Erdgeschoss gelegenen Stockwerkeinheiten Nr. aaa und Nr. bbb, die fr�her w�hrend l�ngerer Zeit als Ladenlokale genutzt worden waren. Am 29. November 2000 erteilte die zust�ndige Baubeh�rde die Bewilligung, das bestehende Ladenlokal in eine Caf�-Bar umzubauen. Mit Wiedererw�gungsentscheid vom 13. Februar 2001 verzichtete die Baubeh�rde zudem auf das Erfordernis der Zustimmung der Stockwerkeigent�mergemeinschaft zum Bauvorhaben. Der Umbau wurde daraufhin durchgef�hrt, wobei unter anderem eine tragende Aussenwand mit einem Zu- und Abluftrohr durchschlagen und ein L�ftungskasten angebracht wurde. Dies erfolgte ohne Wissen der Stockwerkeigent�mergemeinschaft bzw. der Verwalterin. Am 1. Dezember 2000 wurde die Bar er�ffnet.
Mit Klage vom 28. November 2001 beantragte Y.________, ebenfalls Eigent�mer mehrerer Stockwerkeinheiten in der obigen Liegenschaft, es sei Z.________ unter anderem zu verbieten, in den Einheiten Nr. aaa und Nr. bbb ein Restaurationsbetrieb zu f�hren bzw. f�hren zu lassen. Zudem seien die an der Aussenfassade angebrachten Zu- und Abluftrohre zu entfernen und der urspr�ngliche Zustand wieder herzustellen. Mit Urteil vom 13. Februar 2003 hiess das Bezirksgericht Pr�ttigau/Davos die Klage im Wesentlichen gut. Eine dagegen von Z.________ erhobene Berufung wies das Kantonsgericht von Graub�nden mit Urteil vom 29. September 2003 ab.
Z.________ gelangt mit eidgen�ssischer Berufung an das Bundesgericht. Er verlangt die Aufhebung des kantonsgerichtlichen Urteils, eventuell die R�ckweisung an die Vorinstanz. Es sind keine Vernehmlassungen eingeholt worden.
Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine verm�gensrechtliche Zivilrechtsstreitigkeit im Sinne von Art. 46 OG. Der erforderliche Streitwert f�r das Berufungsverfahren ist gegeben. Die Berufung ist rechtzeitig erhoben worden (Art. 54 Abs. 1 i.V.m. Art. 34 Abs. 1 lit. c OG) und richtet sich gegen einen Endentscheid eines oberen kantonalen Gerichts, der nicht mehr durch ein ordentliches kantonales Rechtsmittel angefochten werden kann (Art. 48 Abs. 1 OG).
Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht grunds�tzlich an die Feststellungen der letzten kantonalen Instanz �ber tats�chliche Verh�ltnisse gebunden (Art. 63 Abs. 2 OG). Die Durchf�hrung eines Beweisverfahrens steht dem Bundesgericht nicht zu. Soweit der Beklagte daher die Edition von Grundbuchausz�gen beantragt, kann nicht auf die Berufung eingetreten werden.
Strittig ist zun�chst, ob der Betrieb einer Bar in den Stockwerkeinheiten des Beklagten mit der reglementarischen Zweckbestimmung des Wohn- und Gesch�ftshauses zu vereinbaren ist.
3.1 Das Kantonsgericht hat zur Beurteilung dieser Frage insbesondere auf Ziff. 1.1 des Bereinigungsaktes und Ziff. 6 des Reglements abgestellt. Die beiden Bestimmungen lauten - soweit f�r das vorliegende Verfahren von Relevanz - wie folgt:
"Das Geb�ude X.________ Center [...] gilt neu als Wohn- und Gesch�ftshaus. Die bis anhin zum Teil als Aparthotelzimmer genutzten Appartments fallen uneingeschr�nkt der Wohnungsnutzung zu. Die Nutzung der Ladenlokale im Erdgeschoss ist im bisherigen Rahmen weiterhin zul�ssig. Der bis dato zu Sonderrecht ausgeschiedene Hotelbetrieb [...] mit Fr�hst�cksraum, K�che, Lager, Lingerie und zwei Toiletten darf vom heutigen Eigent�mer und von seinen Rechtsnachfolgern zu Wohnzwecken und/oder als B�ro-/Gewerber�umlichkeiten genutzt werden [...]."
"Das Wohn- und Gesch�ftshaus "X.________ Center" liegt in der Wohnzohne W 4 [...], weshalb insbesondere das Erdgeschoss und 1. Obergeschoss auch der gewerblichen Nutzung zug�nglich sind. Die sich im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss befindlichen Gesch�ftsr�ume wie Ladenlokalit�ten, B�ros- und Gewerber�ume haben R�cksicht auf die sich in den �brigen Obergeschossen befindlichen Wohneinheiten zu nehmen. Im 1. Obergeschoss d�rfen Wohnungen und R�ume f�r Gewerbe- und Gesch�ftsbetriebe Verwendung finden, wobei f�r letztere die �ffentlich-rechtlichen Ruhetagevorschriften und die Nachtruhe von 20.00 Uhr bis 07.00 Uhr einzuhalten sind. Diesen Gewerbe- und/oder Wohneinheiten ist es erlaubt, Verbindungen zu Ladengeschossen herzustellen [...].
Die Stockwerkeinheiten im 2. - 5. Obergeschoss dienen ausschliesslich Wohnzwecken. Sie d�rfen indessen f�r die Aus�bung stiller und freier Berufe wie B�ros, Praxisr�ume f�r �rzte, Zahn�rzte und Rechtsanw�lte etc. benutzt werden.
Diese vorstehende Zweckbestimmung kann nur durch einstimmigen Beschluss abge�ndert werden."
3.2 Aus diesen Bestimmungen hat das Kantonsgericht abgeleitet, dass die Nutzung der Ladenlokale im Erdgeschoss nur im bisherigen Rahmen zul�ssig sei. Ein Restaurationsbetrieb mit �ffnungszeiten bis in die Abendstunden sei aktenkundig nie vorhanden gewesen, wohl aber ein Fr�hst�cksraum f�r die G�ste des ehemaligen Aparthotels. Es fehle jeglicher Nachweis einer beabsichtigten extensiveren Nutzung sowohl der Einheiten im 1. Obergeschoss wie auch jener im Erdgeschoss. Die Ansicht, die f�r das Obergeschoss geltenden Ruhetage- und Nachtruhevorschriften w�rden nicht f�r die Ladenlokale im Erdgeschoss gelten, d�rfe kaum zutreffen. Zwar k�nne eine Bar auch unter dem Begriff "Gewerbe" subsumiert werden. Jedoch sei das X.________ Center als ruhiges Haus konzipiert. Es sei demnach unwahrscheinlich, dass die Stockwerkeigent�mer in v�lligem Gegensatz zu ihrer Interessenslage und zur Zweckbestimmung des Geb�udes st�rende und immissionstr�chtige Betriebe als zul�ssig erachten w�rden. Daher m�sse der Betrieb einer bis in die fr�hen Morgenstunden ge�ffneten Bar mit lauter Musik als unzul�ssig bezeichnet werden.
3.3 Der Beklagte bestreitet nicht, dass es grunds�tzlich m�glich ist, durch ein Reglement Nutzungsbeschr�nkungen f�r Stockwerkeigentum vorzusehen (BGE 111 II 330 E. 7 S. 339; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 44 zu Art. 712a ZGB). Er macht jedoch geltend, die Eigent�mer h�tten mit dem Bereinigungsakt von 1997 einer extensiveren Nutzung des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses zugestimmt.
3.4 Diese Behauptung trifft in Bezug auf das Erdgeschoss offensichtlich nicht zu, wird doch im Bereinigungsakt ausdr�cklich festgehalten, die Nutzung der Ladenlokale sei "im bisherigen Rahmen" zul�ssig. Eine extensivere Nutzung wird dadurch gerade ausgeschlossen. Es ist zudem unbestritten, dass bis zur Er�ffnung der Bar in den erdgeschossigen Stockwerkeinheiten des Beklagten lediglich ein Laden betrieben wurde. Unzutreffend ist ebenfalls die Behauptung, im 1. Obergeschoss sei bereits ein Restaurationsbetrieb vorhanden gewesen. Das Kantonsgericht hat in f�r das Bundesgericht verbindlicher Weise (Art. 63 Abs. 2 OG) festgehalten, dass sich dort einzig ein Fr�hst�cksraum f�r die G�ste des Aparthotels befunden habe.
Eine gewisse Nutzungs�nderung hat hingegen bez�glich des 1. Obergeschosses, welches fr�her dem Hotelbetrieb diente, stattgefunden, indem auch eine (andere) gewerbliche Nutzung f�r zul�ssig erkl�rt wurde. Daraus kann der Beklagte jedoch f�r die Stockwerkeinheiten im Erdgeschoss nichts zu seinen Gunsten ableiten, zumal den Gesch�fts- und Gewerbebetrieben im 1. Obergeschoss ausdr�cklich vorgeschrieben wurde, die Ruhetagsvorschriften und die Nachtruhe einzuhalten. Diese Vorschriften h�lt der Barbetrieb des Beklagten, welcher bis in die Morgenstunden ge�ffnet hat, offensichtlich nicht ein.
3.5 Unbehelflich ist der Hinweis des Beklagten, das Geb�ude befinde sich in einer Kernzone und nicht an einer ruhigen Wohnlage. Das Kantonsgericht hat einzig darauf abgestellt, dass es sich um ein ruhiges Haus handle, welches �berwiegend dem ruhigen Wohnen vorbehalten sei. Diese Ansicht der Vorinstanz wird auch durch das Reglement untermauert, wo festgehalten wird, die Gesch�fte im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss h�tten R�cksicht auf die Wohneinheiten zu nehmen. Insgesamt kann festgehalten werden, dass das Kantonsgericht kein Bundesrecht verletzt hat mit der Schlussfolgerung, der Betrieb einer Bar im Erdgeschoss des Geb�udes sei mit der Zweckbestimmung des Stockwerkeigentums unvereinbar.
Bei diesem Ergebnis kann - wie es bereits das Kantonsgericht getan hat - die Frage offen gelassen werden, ob die vom Barbetrieb des Beklagten ausgehenden L�rmimmissionen als �berm�ssig im Sinne von Art. 684 ZGB zu qualifizieren sind. Ohnehin r�gt der Beklagte in diesem Punkt nur die Sachverhaltsfeststellungen des Kantonsgerichts, indem er vorbringt, der L�rm stamme nicht nur von den G�sten seiner Bar, sondern auch von anderen Personen. Darauf kann nicht eingetreten werden (Art. 63 Abs. 2 OG).
Schliesslich widersetzt sich der Beklagte der R�ckbauverpflichtung bez�glich der Zu- und Abluftrohre bzw. des L�ftungskastens. Er bestreitet nicht, dass diese Installationen die gemeinsame Aussenfassade beschlagen, macht jedoch geltend, dadurch w�rde keine Beeintr�chtigung der �usseren Gestalt und des Aussehens des Geb�udes entstehen. Der Mauerdurchbruch habe zu keinem Schaden gef�hrt, so dass von einer gew�hnlichen Verwaltungshandlung auszugehen sei.
Gew�hnliche Verwaltungshandlungen im Sinne von Art. 647a i.V.m. 712g Abs. 1 ZGB sind Massnahmen von untergeordneter Bedeutung, wie beispielsweise kleinere Reparaturen; bauliche Massnahmen fallen in der Regel nicht darunter (Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, N. 7 zu Art. 647a ZGB). Der vorliegende Einbau einer L�ftung mit dem damit verbundenen Mauerdurchbruch stellt keine solche dar, zumal der Umbau von der Zweckbestimmung des Geb�udes nicht gedeckt ist. Im �brigen kann in diesem Punkt auf die �berzeugenden Erw�gungen des Kantonsgerichts verwiesen werden, welches insbesondere unter Heranziehung verschiedener Bestimmungen des Reglements einl�sslich dargelegt hat, weshalb der vom Beklagten vorgenommene Ausbau einen rechtswidrigen Eingriff in gemeinsame Bauteile darstellt (Art. 36a Abs. 3 OG).
Damit ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beklagte kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1 OG). Er schuldet dem Kl�ger allerdings keine Parteientsch�digung f�r das bundesgerichtliche Verfahren, da keine Berufungsantwort eingeholt wurde.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 4'000.-- wird dem Beklagten auferlegt.

References: Art. 46
 Art. 34
 Art. 712
 Art. 684
 Art. 647
 Art. 647