Source: https://www.rechtsanwalt-fl.de/themen/mietrecht/alles-wichtige-im-mietrecht
Timestamp: 2018-12-14 06:39:37+00:00

Document:
Themen - Alles Wichtige im Mietrecht | ADVOTEAM Rechtsanwalt Flensburg
Mietrecht - Alles Wichtige im Mietrecht
Mietsicherheit und Kaution
In der mietrechtlichen Praxis hat die Mietkaution große Bedeutung, insbesondere dann, wenn der Mieter über keine pfändbaren Gegenstände verfügt, denn dann ist die Befriedigung über das gesetzlich eingeräumte Sicherungsmittel des Vermieterpfandrechts nicht zielführend.
Darüber hinaus sichert das Vermieterpfandrecht nur Forderungen des Vermieters, die vor dem Auszug entstanden sind, während die Mietkaution grundsätzlich auch Forderungen aus Schadensersatz oder Betriebskostennachzahlungen sichern kann, i.d.R. sogar dann, wenn diese an sich verjährt wären.
Die gebräuchlichsten Mietsicherheiten sind die Barkaution, ein Sparguthaben mit Übergabe des Sparbuches, die Mietbürgschaft sowie die Sicherungsabtretung.
Die Höchstgrenze für die Mietkaution ist in § 551 BGB für das Wohnraummietverhältnis festgelegt und darf drei Monatsmieten, und zwar ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten nicht überschritten werden ( § 551 BGB). Als Sicherungsmittel kann auch eine Bürgschaft gewährt werden. Verlangt der Vermieter zusätzlich eine Bürgschaft zu Sicherungszwecken tritt eine Teilunwirksamkeit in der Höhe des Anspruchs ein, in welcher die gesetzlich vorgesehene Mietkaution überschritten wird.
Die Fälligkeit der Mietsicherheit richtet sich grundsätzlich nach der ihr zugrunde liegenden mietvertraglichen Vereinbarung. Der Mieter kann die Mietkaution nach Maßgabe des § 551 Abs. 2 BGB in drei Monatsraten zahlen. Fällig ist die 1. Kautionsrate, ab dem Zeitpunkt in dem das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll.
Bei der Barkaution ist es ausreichend die Kautionssumme, z.B. mittels einer Überweisung oder per Lastschrift zu leisten.
Zu beachten ist, dass die Mietkaution auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses eingeklagt werden kann, insbesondere dann, wenn dem Vermieter gegenüber dem Mieter noch Zahlungsansprüche zustehen.
Wann kann der Mieter die Kaution zurückverlangen?
Zur vollständigen Rückzahlung ist der Vermieter erst verpflichtet, wenn alle Forderungen aus dem Mietvertrag ausgeglichen sind und eine angemessene Überlegungsfrist des Vermieters abgelaufen ist. Einen Anspruch auf Herausgabe unmittelbar nach Vertragsende können Mieter nur dann haben, wenn über die Nebenkosten abgerechnet wurde und die Wohnung ordnungsgemäß, insbesondere ohne Schäden, an den Vermieter übergeben worden ist.
Auch wenn es keine starren Fristen für die Rückzahlung der Kaution gibt, ist ohne gegenteilige Anhaltspunkte davon auszugehen, dass der Mieter eine Abrechnung über die Kaution und ein ggf. bestehendes Guthaben nach Ablauf von sechs Monaten beginnend ab dem Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe zurückverlangen kann. Im Einzelfall kann allerdings auch davor schon ein Anspruch auf eine (Teil-) Rückzahlung bestehen, z.B. dann wenn eindeutig ist, dass die eventuellen Ansprüche des Vermieters nur einen Teil der Kaution belasten werden.
Dem Vermieter ist es nicht erlaubt, eine verjährte Betriebskostennachforderung mit dem Kautionsauszahlungsanspruch des Mieters zu verrechnen ( vgl. BGH, Urteil vom 20.7.2016, Az.: VIII ZR 263/14).
Nebenkosten – Betriebskosten und Heizkosten
Betriebskosten sind laufende Kosten, die nicht einmalig, sondern regelmäßig anfallen und durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts verursacht werden sowie mit der Bewirtschaftung des Gebäudes in einem unmittelbaren Zusammenhang stehen. Die Kosten können auch in längeren Zeiträumen entstehen.
In welchem Fall können dem Mieter die Betriebskosten auferlegt werden?
Sollen die Betriebskosten einem Mieter auferlegt werden, so ist erforderlich, dass dies vertraglich geregelt ist. Ohne eine entsprechende Regelung hat der Vermieter grds. die Betriebskosten zu tragen. Ausreichend ist, wenn der Vermieter im Mietvertrag auf § 2 Betriebskostenverordnung oder auf die veraltete Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verweist (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15).
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) gibt die umlagefähigen Einzelpositionen vor, die der Vermieter grds. als Nebenkosten auf den Mieter umlegen kann. Die Umlegung „sonstiger Nebenkosten“ ist nur wirksam, als sie im Mietvertrag als Kostenart konkret bezeichnet wird.
Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht.
Eine Zusammenfassung der verschiedenen Positionen des Betriebskostenkatalogs ist hingegen grds. unzulässig (BGH, Urteil vom 24.1.2017, Az.: VIII ZR 285/15).
Erfahrungsgemäß kommt es u.a. immer wieder bei den Positionen der Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Verwaltungs- und Hauswartkosten zu Streit zwischen den Mietparteien.
Eine Umlegung der Kosten für die Vergütung der Hauswarttätigkeit, die Sozialbeiträge und alle Leistungen geldwerter Art, die der Vermieter oder die Hausverwaltung dem Hauswart für seine Arbeit zahlt, nicht aber solche Aufwendungen des Hauswarts, die sich auf die Instandhaltung oder Instandsetzung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung beziehen, ist zulässig. Das bedeutet, dass Arbeitsleistungen, die z.B. darauf gerichtet sind den momentanen Zustand und den Wert des Gebäudes bzw. des Grundstückes zu erhalten bzw. eines vertragswidrigen Zustands zu beseitigen oder dazu dienen den Betrieb der Heizung zu gewährleisten, Handwerkern zu beaufsichtigen oder Wohnungen vorzustellen, nicht auf die Mietparteien umgelegt werden dürfen.
Heizkosten müssen nach der Heizkostenverordnung verbrauchsorientiert abgerechnet werden. Der Vermieter kann je nach Vereinbarung des Mietvertrags die Heizkosten und Warmwasserkosten mit einem Anteil von 50 % bis zu 70 % nach Verbrauch des Mieters abrechnen. Der übrige Anteil wird i.d.R. nach der Quadratmeterzahl der beheizbare Wohnungsfläche berechnet, aber auch andere nach § 7 I S. 2 HeizkostenV zulässige Abrechnungskriterien können mietvertraglich vereinbart werden.
Die Kosten für Kaltwasser sind hingegen grds. nach der Wohnfläche und nicht nach
dem konkreten Verbrauch abzurechnen. In Ausnahmefällen ist diese Bemessungsart zu korrigieren, nämlich z.B. dann, wenn offensichtlich ist, dass eine Mietpartei einen wesentlich geringeren Verbrauch darlegen und beweisen kann, und die Abrechnung zu einer krassen Benachteiligung eines Mieters führen würde.
Wann können rückständige Nebenkosten eingeklagte werden?
Eine Nachzahlung wird grds. mit dem Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig.
Die Abrechnungsperiode ist zwingend auf zwölf Monate festgelegt. Die Abrechnungsfrist gibt vor, dass der Vermieter die Abrechnung nach Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende der Abrechnungsperiode zu erstellen und dem Mieter zur Kenntnis reichen muss. Eine nach der Abrechnungsfrist überreichte Betriebskostenabrechnung muss vom Mieter aufgrund der Ausschlussfrist nach § 556 BGB nicht mehr beglichen werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hatte. Zu berücksichtigen ist, dass der Vermieter den fristgerechten Zugang der Betriebskostenabrechnung nachweisen muss.
Klagt der Vermieter die rückständigen Betriebskosten ein, so ist darauf zu achten, dass dem Mieter das Recht zur Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege angeboten worden ist.
Umgekehrt, kann der Mieter bei Ausbleiben der Betriebskostenabrechnung bei einem noch nicht beendeten Mietverhältnis von seinem Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen Gebrauch machen.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind jedoch dann die zurückgehaltenen Gelder an den Vermieter zu zahlen. Alternativ kann der Mieter bei fälligem Abrechnungsanspruch sogar auf Abrechnung der Nebenkosten klagen.
Hat der Vermieter über die Nebenkosten nicht innerhalb der Ausschlussfrist abgerechnet, so kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen. Hier ist jedoch die Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil v. 26.9.2012, Az.: VIII ZR 315/11) zu beachten. Der Mieter ist danach nicht schutzbedürftig, wenn er während des Mietverhältnisses die Möglichkeit hatte, bei verspäteter Abrechnung des Vermieters die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so auf den Vermieter Druck auszuüben. Erst recht kommt die Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlungen nicht in Betracht, wenn der Abrechnungsanspruch des Mieters im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits verjährt war. Der Vermieter kann sich in dem Fall, in dem der Mieter ihn bei verspäteter Abrechnung auf Rückzahlung der Vorauszahlungen in Anspruch nimmt, gleichwohl dadurch zur Wehr setzen, indem er den Rückforderungen des Mieters eine formelle ordnungsgemäße Abrechnung entgegenstellt. Das hat zur Konsequenz, dass der Vermieter zwar auf die geleisteten Vorauszahlung beschränkt ist, jedoch einer Klage des Mieters auf Erstattung der vollen Vorauszahlungen und die damit verbundenen Kosten in Höhe der tatsächlich angefallenen Nebenkosten entgegentreten kann. Eine Nachforderung des Vermieters bleibt jedoch ausgeschlossen.
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet die erforderlichen Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Die gesetzliche Regelung ist aber nicht zwingend. Mietvertraglich können die Schönheitsreparaturen, wie es in nahezu jedem Mietvertrag Praxis ist, auf den Mieter abgewälzt werden. Zu beachten ist jedoch, dass viele dieser formularvertraglich vereinbarten Klauseln unwirksam sind.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Kalken oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper und der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (vgl.BGH, Urteil vom 18.2.2009, Az.: VIII ZR 210/08). Geschuldet ist die Beseitigung der Gebrauchsspuren, die bei der Nutzung der Wohnung entstanden sind.
Muss der Mieter die Wohnung auch renovieren, wenn er sie unrenoviert übernommen hat?
Der Bundesgerichtshof hat (BGH, Urteil vom 18.3.2015, Az.: VIII ZR 185/14) entschieden, dass Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung ziehen, keine Renovierungsarbeiten leisten müssen. Etwas anderes kann gelten, wenn der Vermieter, der die Wohnung unrenoviert übergeben, seinem Mieter jedoch einen angemessenen Ausgleich, wie z.B. eine angemessene mietfreie Zeit, gewährt hat. Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht komplett frisch renoviert übergeben muss. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Renovierungsarbeiten genügen, dass sie als renoviert gelten. Abnutzungs- und Gebrauchsspuren, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, bleiben nämlich bei der Bewertung außer Betracht. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
Wann kann ein Vermieter das Mietverhältnis mit seinem Mieter fristlos kündigen?
Für eine fristlose Kündigung bedarf es des Vorliegens eines wichtigen Grundes. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Ein in der mietrechtlichen Praxis häufig relevanter Kündigungsgrund stellt die nicht rechtzeitige Mietzinszahlung dar.
Bei der – dem Tatrichter obliegenden – Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss.
Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis – abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen – bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.
Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (BGH, Urteil vom 29.6.2016, Az.: VIII ZR 173/15 ).
Ein etwaiges Verschulden der Behörde bezüglich unpünktlicher Zahlungen kann dem Mieter, der auf soziale Leistungen angewiesen ist, nicht zugerechnet werden. Ein eigenes Verschulden liegt hingegen nicht vor, soweit der Mieter auf Transferleistungen angewiesen ist und alles Zumutbare getan hat, damit sein Vermieter diese Leistungen auch rechtzeitig erhalten kann. Gleichwohl kann sich ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB auch allein aus der in der unpünktlichen Zahlung liegenden objektiven Pflichtverletzung und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen ergeben. Denn das Verschulden einer Vertragspartei ist zwar ein in § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich hervorgehobener Umstand ("insbesondere"), dem bei der Gesamtabwägung regelmäßig ein erhebliches Gewicht zukommen wird; es stellt jedoch keine zwingende Voraussetzung für das Vorliegen eines wichtigen Grundes dar. Vielmehr kann die erforderliche Gesamtabwägung auch unabhängig von einem Verschulden des Mieters an den unpünktlichen Zahlungen zu dessen Lasten ausfallen, etwa weil zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Auch kann es für den Vermieter einen unzumutbaren Verwaltungsaufwand bedeuten, wenn die Miete oder Teile davon zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten eingehen. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist. Allgemein gültige Grundsätze können insoweit allerdings nicht aufgestellt werden; vielmehr obliegt die erforderliche Gesamtabwägung der tatrichterlichen Würdigung im Einzelfall, die das Berufungsgericht nicht vorgenommen hat.
Ein weiterer praxisrelevanter Kündigungsgrund stellte die Kündigung wegen Eigenbedarfs dar.
Wann darf ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung nicht (BGH, Urteil vom 23.9.2015Az.: VIII ZR 297/14).
Wenn vor Ausspruch der Eigenbedarfskündigung eine vergleichbare Wohnung frei geworden und zu diesem Zeitpunkt bereits der endgültige Nutzungswunsch gefasst worden war, kann sich die Kündigung als rechtsmissbräuchlich darstellen ( BGH, Urteil vom 23.8.2016, Az.: VIII ZR 178/15 ).
Zwar ist bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will, zu respektieren (BGH vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10; vom 9.7.2003 – VIII ZR 276/02). Ausnahmsweise ist eine (berechtigte) Eigenbedarfskündigung aber dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung steht, in der er seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen kann.
Wie wird die eine Wohnung geräumt?
Zur Räumung bedarf der Vermieter in der Regel der gesetzlich vorgesehenen Zwangsmittel. Zwar kann der Vermieter mit seinem Mieter auch einen außergerichtlichen Aufhebungsvergleich schließen, dieser stellt jedoch keine vollstreckungsfähiger Räumungstitel dar. Die gängigsten Vollstreckungstitel sind das Urteilt und der gerichtliche Räumungsvergleich. Die Zwangsvollstreckung findet ferner statt mit den in § 794 Abs. 1 ZPO genannten Vollstreckungstiteln. Die Räumung hat möglichst schonend und kostengünstig zu erfolgen. Der Gerichtsvollzieher bestimmte dazu aufgrund des Vollstreckungsauftrages des Gläubigers einen Räumungstermin. Dieser soll dem Mieter rechtzeitig im Vorfeld angekündigt werden.
Die Räumungs- und Herausgabevollstreckung setzt voraus, dass der zu vollstrecken der Titel nach Inhalt und Person des Schuldners hinreichend bestimmt ist. Bei der Vollstreckung setzt der Gerichtsvollzieher die Mieter aus dem Besitz und weist den Gläubiger in den Besitz ein. Dies setzt die Übertragung der Sachherrschaft über die Räumlichkeiten voraus. Das wird in der Regel durch die Übergabe sämtliche Schlüssel bewirkt. Neben der Zuweisung des Besitzes an den Räumlichkeiten an den Vermieter obliegt dem Gerichtsvollzieher die Entfernung der beweglichen Sachen, die sich noch in der Wohnung befinden. Ob das Räumungsgut im Eigentum des Mieters oder eine dritte Person steht, ist dabei irrelevant. Der Gerichtsvollzieher regelt nach Beauftragung durch den Vermieter den Abtransport und die Einlagerung der Habseligkeiten des Schuldners. Für die Kosten der Zwangsräumung ist der Vermieter grundsätzlich vorschusspflichtig. Die verauslagten Kosten können von dem Vermieter erstattet verlangt werden. Auf Antrag sind sie von dem Vollstreckungsgericht festzusetzen. Hat der Vermieter allerdings sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht, kann er später anfallende Kosten für Transport, Einlagerung und Entrümpelung von Räumungsgut nicht über § 788 ZPO erstatten verlangen, da diese Kosten gerade nicht im Rahmen der Zwangsräumung angefallen sind. Kosten, die dem Vermieter aufgrund des geltend gemachten Vermieterpfandrechts entstanden sind, muss er gegenüber dem Mieter im ordentlichen Erkenntnisverfahren titulieren lassen.
An Gegenstände, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, könne unverzüglich vernichtet werden. Dies ist insbesondere bei Abfall und Unrat anzunehmen. Der Schuldner kann sein Interesse an diesen Gegenständen bekunden. Die Verwertung des beweglichen Räumungsgutes erfolgt über die Zwangsversteigerung. Der Gerichtsvollzieher hat zu berücksichtigen, dass die mit der Verfügung über das nicht abgeholte Eigentum verbundene Beendigung der kostenträchtigen Verwahrung vorrangig den Belangen des Schuldners selbst dient. Er hat daher Maßnahmen, wie z.B. eine Veräußerung während eines Krankenhausaufenthaltes des Schuldners, möglichst zu vermeiden. Der Schuldner musst zur Vermeidung der Verwertung seinen Herausgabeanspruch fristgerecht geltend machen. Er hat binnen zwei Monaten die Kosten zu zahlen. Zahlt der Schuldner die Kosten nicht, veräußert der Gerichtsvollzieher die Sachen. Bei der klassischen Räumung wird das Räumungsgut durch eine hinzugezogene Spedition zu einem Verwahrungsort verbracht. Die dadurch hervorgerufene Kosten führen grundsätzlich zu einem hohen Kostenvorschuss, den der Gerichtsvollzieher vor Einleitung der Zwangsvollstreckung vom Vermieter fordert. Um das Kostenrisiko des Vermieters zu minimieren haben sich in der Praxis verschiedene Räumungsarten herausgebildet.
Zu nennen wären dabei insbesondere die „Frankfurter“, „Hamburger“ und „Berliner“ Räumung.
Bei der Frankfurter Räumung wird das Räumungsgut durch den Vermieter in von ihm zur Verfügung gestellten oder angemieteten Räume verbracht. Der Vorteil ist durch die Verwendung des eigenen Personals und durch die zu Verfügungsstellung eigener Räumlichkeiten entstehen dem Vermieter geringere Kosten.
Bei der Hamburger Räumung erfolgt die Räumungsvollstreckung in mehreren Schritten. Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus der Wohnung, indem er neue Schlösser einbauen lässt. Die Schlüssel werden dann den Mitarbeitern einer hinzugezogenen Spedition überreicht. Die Spedition wird zugleich angewiesen, das Mietobjekt erst nach zwei Wochen zu räumen. Meldet sich der Schuldner innerhalb dieser Frist und gibt einen neuen Bestimmungsort für das Räumungsgut an, so verweist der Gerichtsvollzieher dem beauftragten Spediteur an das Räumungsgut zu diesen Bestimmungsort zu verbringen. Kommt der Schuldner dem nicht fristgerecht nach, wird im Übrigen wie im Fall der klassischen Räumung verfahren. Der Vorteil besteht bei dieser Räumungsart darin, dass nur tatsächlich erforderliche Kapazitäten genutzt werden.
Bei der Berliner Räumung beschränkt der Vermieter den Räumungsantrag darauf, den Mieter aus der Wohnung zu setzen, während das Räumungsgut in dem Mietobjekt verbleibt. Zugleich Macht der Vermieter bei diesen Gegenständen von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch. Dadurch wird der Kostenvorschuss um die Transport- und Lagerkosten reduziert. Es verbleiben nur die Kosten für das Öffnen der Wohnungstür durch den Schlüsseldienst und die Gebühren des Gerichtsvollziehers.
Darüber hinaus besteht die Möglichkeit eine an die Berliner Räumung angelehnte beschränkte Vollstreckung durchzuführen. Nachdem der Mieter aus der Wohnung gesetzt wurde unterliegt das Inventar der Aufsicht des Gerichtsvollziehers, der ein pfändungspfandrecht an den Sachen begründet und die Sachen vom Vermieter verwahrt werden. Der Vermieter hat die Möglichkeit das Inventar nach einem Monat seit dem Vollstreckungstermin zu verwerten. Die Verwertung erfolgt dadurch, dass der Vermieter das Inventar durch den Gerichtsvollzieher öffentlich versteigern lässt. Ein vorheriger Verkauf kommt nur ausnahmsweise in Betracht.
Ist eine „kalte“ Räumung zulässig?
Vorbehaltlich andere Vereinbarungen ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache mit den üblichen Grundversorgungen ( z.B. Strom, Wasser, Heizung) zu versehen oder zumindest Einrichtungen zur Verfügung zu stellen, die den Mieter durch den Abschluss eigener Versorgungsverträge in die Lage versetzt, die benötigten Versorgungsmedien zu beziehen. Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter diesen Zustand ununterbrochen zu gewährleisten.
Der Vermieter kann sich jedoch bei der Unterbrechung der Versorgung auf ein ihm zustehendes Zurückbehaltungsrecht berufen. Er darf jedoch nicht den Anschein erwecken als habe sein Verhalten die Selbstvollstreckung des Räumungsanspruchs zum Ziel. Die Versorgungssperre kann nicht durch Teilzahlung des Mieters abgewendet werden. Vielmehr muss der gesamte Rückstand ausgeglichen werden. Denn das Zurückbehaltungsrecht bezieht sich auf die gesamte Forderung der rückständigen Miete und nicht nur auf einen Teil der Vorauszahlungen.
Grundsätzlich endet mit dem Mietvertragsverhältnis auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsgewährung und damit auch die Verpflichtung zur Gewährung der Versorgungsleistungen. Auf den Umfang und die Grenzen eines Zurückbehaltungsrechtes kommt es dann mehr nicht an. Der Vermieter kann jedoch zur Fortsetzung von Vorsorgeleistungen verpflichtet sein, wenn dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt worden ist und dem Vermieter wegen der regelmäßig entrichteten Nutzungsentschädigung kein Schaden entsteht. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter die bisherige Miete zunächst in voller Höhe weiterzahlt. Anders ist es dann, wenn bereits die Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Zahlungsverzug des Mieters beruht und der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlungen des Mieters auf eigene Kosten erbringen musste. Das Interesse des Vermieters, die Wasserversorgung zu sperren, kann hingegen überwiegen, wenn der Mieter trotz Außenkälte die Fenster offen stehen lässt. Das Gleiche kommt in Betracht, wenn dem Vermieter bei fortdauernder Belieferung Schäden durch ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten des Vermieters droht. Besteht ein Räumungstitel soll der Mieter dennoch die Versorgung verlangen können, weil das Gesetz die Möglichkeit des Räumungsschutzes es vorsieht. Der BGH sieht in der Unterbrechung der Versorgungsleistungen keine Besitzstörung. Die zur Nutzung des Mietobjekts erforderlichen Energielieferungen sind nicht Bestandteil des Besitzes und können daher auch nicht Gegenstand Besitzschutzes sein.
© 2017 René Quander, alle Rechte vorbehalten
Die Ausführungen sind nur allgemeiner Art und können eine Rechtsberatung für den Einzelfall nicht ersetzen. Bereits kleinere Veränderungen der tatsächlichen Umstände oder der Beweissituation können zu einer völlig abweichenden rechtlichen Beurteilung bzw. einer anwaltlicher Empfehlung führen. Eine Beratung durch einen Rechtsanwaltes mit einem entsprechendem Interessenschwerpunkt oder Fachanwaltstitel ist daher anzuraten.

References: § 551
 § 551
 § 551
 § 2
 § 27
 § 2
 § 7
 § 556
 § 543
 § 543
 § 543
 § 794
 § 788
 BGH