Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3974-PGP.html
Timestamp: 2020-01-21 14:17:48+00:00

Document:
RFPI - Revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier - Régime réel d'imposition
3974-PGPRFPI - Revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier - Régime réel d'imposition5
BOI-RFPI-DECLA-20-20191113
Version en vigueur du 13/11/19 à aujourd'hui.
Version en vigueur du 28/12/15 au 13/11/19
Version en vigueur du 12/09/12 au 28/12/15
2019-11-13T10:04:30.000+01:00
Remarque : Pour plus de précisions sur le régime micro-foncier, il convient de se reporter au BOI-RFPI-DECLA-10.
Les contribuables qui entrent dans le champ d’application du régime réel d’imposition (I § 20 et suiv.) doivent déterminer le revenu net foncier en retranchant du revenu brut les charges effectivement supportées (II § 70 et suiv.).
Le régime réel d’imposition s’applique de plein droit aux propriétaires situés hors du champ d’application du régime micro-foncier (I-A § 30 et suiv.). Il s’applique également aux contribuables qui optent pour le régime réel d’imposition (I-B § 60).
Le régime réel s’applique de plein droit lorsque le contribuable ou l’un des membres du foyer fiscal est propriétaire d’un ou de plusieurs biens appartenant à certaines catégories ou lorsque le revenu brut foncier annuel est supérieur à 15 000 €.
Remarque : Pour plus de précisions sur le régime micro-foncier, il convient de se reporter au I-A § 30 et suivants du BOI-RFPI-DECLA-10.
Le régime réel d’imposition s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du contribuable est supérieur à 15 000 €.
La limite de 15 000 € est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut foncier annuel perçu directement par l’ensemble des membres du foyer fiscal, mais également de la quote-part de revenu brut annuel des sociétés dont l’un des membres du foyer fiscal est associé, à proportion de ses droits dans le bénéfice comptable.
Remarque : Pour plus de précisions sur les modalités d’appréciation de la limite de 15 000 €, il convient de se reporter au I-B § 90 et suivants du BOI-RFPI-DECLA-10.
Les déclarations n° 2044 et n° 2042 sont disponibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr.
Remarque : Pour plus de précisions concernant l’option pour le régime réel d’imposition, il convient de se reporter au III-B § 210 et suivants du BOI-RFPI-DECLA-10.
Aux termes de l’article 28 du CGI, le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété.
Pour les immeubles ou parties d’immeubles, autres que les logements, dont le propriétaire se réserve la jouissance, le revenu brut est constitué par le montant des loyers que ces biens pourraient produire s’ils étaient donnés en location (CGI, art. 30), majorés, s‘il y a lieu, des recettes accessoires. Aucune correction n'est apportée au revenu brut.
À la différence du régime micro-foncier pour lequel les charges sont retenues pour un montant forfaitaire, les contribuables qui relèvent du régime réel d’imposition doivent tenir compte des charges qu’ils ont effectivement supportées.
C’est ainsi que le propriétaire d’une construction édifiée sur sol d’autrui et donnée en location peut déduire de son revenu brut foncier la redevance qu’il verse au propriétaire du sol à raison de l’occupation du terrain. De même, les frais engagés par un propriétaire pour loger temporairement son locataire durant les travaux affectant le logement loué peuvent être admis en déduction des revenus fonciers, si les conditions de leur exposition permettent de considérer qu’ils sont effectués en vue de la conservation d’un revenu au sens de l’article 13 du CGI et si l’engagement de ces frais et leur montant résultent d’une gestion normale (RM Tibéri n° 43716, JO AN du 19 août 1991, p. 3299).
Les charges de la propriété des propriétés urbaines ou rurales dont le propriétaire se réserve la jouissance et pour lesquelles aucune exonération (II-B-2-a-2° § 140) n’est applicable sont admises en déduction dans les conditions de droit commun (conditions identiques à celles prévues pour les propriétés données en location).
Remarque : Une dérogation au principe selon lequel les dépenses déductibles doivent se rapporter à des immeubles productifs de revenus fonciers est prévue en faveur des immeubles dont l'usufruit est détenu par un bailleur social (BOI-RFPI-BASE-20-80 au I-C-3-d § 171 et suivants).
Il en est ainsi des logements dont le contribuable se réserve la jouissance dont les revenus sont exonérés en application du II de l’article 15 du CGI (BOI-RFPI-CHAMP-20-20).
- d'une part, des revenus tirés de la production forestière (vente de coupes de bois) qui entrent dans la catégorie des revenus agricoles définis à l'article 63 du CGI ;
À cet égard, il est rappelé que le bénéfice du groupement forestier provenant de la coupe de bois est imposé, dans la catégorie des bénéfices agricoles, selon un régime forfaitaire d'imposition prévu à l'article 76 du CGI, sans condition de recettes. Ce bénéfice est fixé chaque année à une somme forfaitaire, égale au revenu cadastral ayant servi au titre de l'année d'imposition de base à la taxe foncière sur les bois et forêts d'exploitation. Ce bénéfice forfaitaire est réputé tenir compte de l'ensemble des charges de l'exploitation, y compris la fraction des rémunérations, honoraires et commissions afférente à l'activité de coupe de bois.
S'agissant des modalités dérogatoires de déduction des charges foncières supportées par les propriétaires de monuments historiques ou assimilés lorsque l'immeuble procure des recettes imposables et qu'il est occupé par son propriétaire, il convient de se reporter au BOI-RFPI-SPEC-30-20-30.
- les frais d'acte et d'enregistrement exposés lors de l'acquisition d'un immeuble (CE, arrêt du 20 juin 1969, n° 74924) ;
- les frais de démolition d'un immeuble, même si ces travaux ont été effectués en vue de permettre l'édification d'une nouvelle construction ;
- les travaux réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR), prévu à l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation, qui constituent un élément du prix d'acquisition de l'immeuble par l'acquéreur (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 au II-A-8 § 130). En effet, dès lors que les travaux de rénovation sont réalisés non pas par l'acquéreur mais par le vendeur, et que l'obligation de réaliser la rénovation est liée au transfert de propriété entre les parties, ces dépenses ne peuvent être considérées comme des charges foncières engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu.
En effet, lorsque l'immeuble dont la propriété est démembrée est loué par l'usufruitier, le nu-propriétaire est admis, sous certaines conditions, à déduire certaines dépenses qu'il a effectivement supportées des revenus tirés de ses autres propriétés, alors même qu'il ne perçoit aucun revenu imposable de l'immeuble dont il est nu-propriétaire. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-A-1-b § 60 et suivants du BOI-RFPI-BASE-30-20.
- les dépenses payées directement par des tiers pour le compte du propriétaire sans que celui-ci soit tenu au remboursement de ces dépenses (CE, arrêt du 23 novembre 1977, n° 98227).
Toutefois, pour les dépenses incombant au propriétaire et mises par convention à la charge du propriétaire, il convient de se reporter au BOI-RFPI-BASE-10-20 ;
- les provisions pour dépenses futures (CE, arrêt du 12 juillet 1989, n° 69679) ;
Pour les provisions pour charges de copropriété, il convient de se reporter au II-B-2-d-2° § 220.
Lorsque les dépenses ont été grevées de TVA, la déduction porte en principe sur le montant TVA comprise (CGI, art. 33 quater). Lorsque les loyers sont assujettis à la TVA, les recettes ainsi que les dépenses déductibles relatives à ces locaux doivent être retenues pour leur montant hors TVA.
Il s'ensuit que, même dans l'hypothèse où des dépenses ont été financées, pour partie, grâce à une subvention et, pour le surplus, à l'aide d'un emprunt remboursable en plusieurs années, ces dépenses doivent être retranchées, au fur et à mesure de leur règlement, des revenus de l'année de leur paiement aux entrepreneurs, alors même que ce paiement aurait été effectué directement par l'organisme de crédit, et non de celle au cours de laquelle le contribuable a remboursé à l'organisme prêteur la somme qu'il lui avait empruntée en vue de financer lesdites dépenses (CE, arrêt du 8 novembre 1972, n° 85336).
Conformément aux dispositions du a quater du 1° du I de l'article 31 CGI, les propriétaires bailleurs peuvent déduire les provisions pour charges de copropriété, sous réserve d'une régularisation de cette déduction l'année suivante.
Ainsi, les dépenses couvertes par la provision ne sont pas déductibles directement mais par le biais de la provision pour charges de copropriété, sous réserve de la régularisation l’année suivante (BOI-RFPI-BASE-20-70).
En revanche, les dépenses ayant donné lieu aux provisions spéciales mentionnées à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, doivent être déduites à la date de leur paiement, à la condition bien entendu qu’elles présentent le caractère de charges déductibles. Le copropriétaire ne peut déduire cette charge qu’au titre de l’année où elle a été effectivement versée par le syndic de la copropriété aux fournisseurs ou aux entreprises.
Cette règle ne s’applique pas aux dépenses déductibles pour un montant forfaitaire (autres frais de gestion déduits pour un montant de 20 € par local).
Remarque : Pour plus de précisions sur la prise en compte forfaitaire de certains frais de gestion, il convient de se reporter au II § 220 et suivants du BOI-RFPI-BASE-20-10.
La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts des emprunts sont uniquement reportables sur les revenus fonciers du contribuable au cours des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20).
/bofip/3974-PGP.html

References: § 20
 § 70
 § 30
 § 60
 § 30
 § 90
 § 210
 art. 30
 § 140
 § 171
 l'article 63
 l'article 76
 § 130
 § 60
 § 220
 art. 33
 l'article 31
 § 220