Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/ilpb1-4511-1-963-15-2-amn
Timestamp: 2018-03-22 04:23:12+00:00

Document:
ILPB1/4511-1-963/15-2/AMN | Interpretacja indywidualna
Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych.
ILPB1/4511-1-963/15-2/AMNinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2015 r. (data wpływu 2 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych – jest prawidłowe.
W dniu 2 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych.
Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i właścicielem kilkudziesięciu nieruchomości. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W PKD wnioskodawcy zgłoszono również kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i inne związane z rynkiem nieruchomości.
Nieruchomości będące przedmiotem transakcji budzącej wątpliwości co do interpretacji obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa podatkowego Wnioskodawca nabył aktem notarialnym na współwłasność wraz z „A” dnia 19 listopada 1996 roku od osoby fizycznej. Przedmiotem sprzedaży był udział wynoszący 1/2 części nieruchomości, o powierzchni 576 m2, zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym.
Wnioskodawca nabył 65/100 a „A” 35/100 udziału w nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Tym samym Wnioskodawca stał się właścicielem całej nieruchomości w udziale 65/200 a „A” w 35/200.
Współwłaściciele – tj. „B” oraz „A” aktem notarialnym z dnia 20 kwietnia 1999 roku zawarli umowę o zniesienie współwłasności oraz o częściowe zniesienie współwłasności. W wyniku tej transakcji Wnioskodawca stał się właścicielem 1/2 udziałów w nieruchomości („A” przeniósł na „B”cały swój udział wynoszący 35/200 części nieruchomości).
Następnie aktem notarialnym z dnia 7 grudnia 2000 roku Wnioskodawca działając z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości, dokonali ustanowienia odrębnej własności lokali. Wnioskodawca stał się właścicielem lokalu użytkowego nr 2 oraz lokali mieszkalnych nr 3, 5, 7, 10, 11, 14, 15, 18 wraz z przynależnymi udziałami we własności nieruchomości i w częściach wspólnych budynku. Należy nadmienić, iż w wyniku zniesienia współwłasności przyznana współwłaścicielom wielkość wydzielonych lokali odpowiadała posiadanej wielkości udziału we współwłasności – bez spłat i dopłat.
Po zakupie udziałów w roku 1996 Wnioskodawca rozpoczął wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W momencie oddania budynku mieszkalnego do użytkowania, był on kompletny i zdatny do użytku o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok. Lokale mieszkalne były w sposób ciągły (pomijając okresy poszukiwania najemców) przedmiotem najmu, a następnie dzierżawy aż do dnia ich sprzedaży, która miała miejsce w dniu 20 maja 2015 roku.
Ustalając wartość początkową udziału w budynku mieszkalnym Wnioskodawca skorzystał z możliwości wskazanej w art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) – tj. ustalił wartość początkową budynku mieszkalnego przyjmując w każdym roku podatkowym iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku (...) i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnie użytkową uważał powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
Zgodnie z art. 22n ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca nie objął budynku a następnie lokali ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, gdyż zgodnie z przywołanym przepisem budynki mieszkalne i lokale mieszkalne, których wartość początkową ustala się w oparciu o art. 22g ust. 10 updof nie podlegają objęciu tą ewidencją.
Udział w nieruchomości a następnie poszczególne lokale mieszkalne były amortyzowane przy zastosowaniu stawki 1.5% w stosunku rocznym.
Aktem notarialnym z dnia 20 maja 2015 roku Wnioskodawca dokonał zbycia lokali mieszkalnych oraz lokalu użytkowego nr 2.
Czy sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do nich udziałami we własności nieruchomości i w częściach wspólnych budynku opisanych powyżej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokali mieszkalnych w zaistniałym stanie faktycznym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – w szczególności nie jest to przychód/dochód z prowadzonej działalności gospodarczej jak również nie stanowi odrębnego od działalności gospodarczej źródła przychodów, opodatkowanego na zasadach ogólnych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) updof źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udział w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a)-c) przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 updof wskazuje zatem, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z ustępem 2 art. 10 przepisów ust. 1 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:
na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy,
składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeśli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności a dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Ust. 3 art. 10 updof natomiast zaznacza, iż przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Aby zatem dany przychód zakwalifikować jako przychód objęty uregulowaniami art. 10 ust. 1 pkt 8 updof spełnione muszą być dwie podstawowe przesłanki – nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej tj. nie może być składnikiem majątku o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 updof lub towarem handlowym i nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.
Aby prawidłowo zinterpretować przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8, w związku z art. 10 ust. 2 i ust. 3 updof należy więc ustalić, o jakich składnikach majątku mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 updof.
W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 updof przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
składnikami majątku, o którym mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegając ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c, przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Jak wskazano powyżej, przepisy art. 14 ust. 2 pkt 1 stosuje się z zastrzeżeniem ustępu 2c.
Zgodnie z ustępem 2c udof (art. 14 ust. 2c updof), do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Należy zauważyć, iż odpłatne zbycie określonych rzeczy lub praw może następować zarówno w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jak poza nią. Ustawodawca mając na uwadze ważkość transakcji dotyczących nieruchomości, szczegółowo uregulował i wyraźnie wskazał te transakcje, których przychód jest przychodem z działalności gospodarczej. Wskazał więc, iż są to takie środki trwałe, które przede wszystkim podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych a zgodnie z art. 2c nie są nieruchomościami mieszkalnymi wykorzystywanymi na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.
Innymi słowy w art. 14 ust. 2c updof z zakresu regulacji art. 14 ust. 1 lit a) updof ustawodawca wyłączył przychody z odpłatnego zbycia m.in. budynku mieszkalnego i lokali mieszkalnych wraz z gruntem lub udziału w gruncie związanych z tym budynkiem lub lokalem (...) z przychodów z działalności gospodarczej. Do takiej sprzedaży ustawodawca nakazał stosować odpowiednio przepisy art. 30e updof.
Zgodnie z ust. 1 art. 30e od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1 art. 30e jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami uzyskania (...). Uregulowania te mają jednak zastosowanie tylko w przypadku gdy zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 od końca roku w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie mięło 5 lat.
Nie mają one zastosowania (zgodnie z ust. 4 art. 30e updof) jeżeli:
budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
Odnosząc powołane wyżej przepisy do sytuacji podatkowej Wnioskodawcy należy stwierdzić że:
niewątpliwie przedmiotem transakcji zbycia dokonanej przez Wnioskodawcę były lokale mieszkalne (i lokal użytkowy, aczkolwiek niniejsze zapytanie dotyczy sprzedaży lokali mieszkalnych),
lokale te były wykorzystywane przez Wnioskodawcę przy prowadzeniu działalności gospodarczej – lokale były przez kilkanaście lat wynajmowane, a następnie dzierżawione,
lokale te były środkiem trwałym – nie zostały wpisane do ewidencji środków trwałych z uwagi na uwagi na fakt, iż wartość początkowa nieruchomości Wnioskodawcy ustalona była w oparciu o uregulowania art. 22g ust. 10 updof, zgodnie z art. 22n ust. 3 updof ustawy nie mogły one zatem zostać ujęte w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, nie są zatem składnikami majątku o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 gdyż nie zgodnie z powołanymi wyżej przepisami nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych,
lokali tych nie można także zakwalifikować jako towar handlowy – nie zostały one nabyte tylko w celu dalszej odsprzedaży, budynek a następnie lokale stanowił własność lub współwłasność podatnika, został nabyty przez Wnioskodawcę, był kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania, a jego przewidywany okres używania był dłuższy niż rok, spełniał zatem wszelkie przesłanki uznania go za środek trwały. Fakt, iż przedmiotem działalności podatnika wpisanego w PKD jest także wznoszenie budynków, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek czy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami nie ma wpływu na opodatkowanie omawianej transakcji. Lokale były wynajmowane a następnie wydzierżawiane a zatem wykorzystywane przy prowadzeniu działalności gospodarczej, nie posiadając charakteru towaru handlowego. Należy nadto zaznaczyć, iż faktycznie wykonywanym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi a transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości dokonywane są jedynie w celu powiększenia zasobów wynajmowanych i dzierżawionych nieruchomości. Dokonywane operacje kupna i sprzedaży nieruchomości mają na celu takie ukształtowanie zasobu posiadanych nieruchomości, by oferta usług najmu i dzierżawy Wnioskodawcy była atrakcyjna na konkurencyjnym rynku poznańskich nieruchomości (rozstrzygnięcie w podobnej sprawie, tj. dotyczące przedmiotu działalności podatnika w korelacji z transakcją sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wydal Naczelny Sąd Administracyjny II FSK 1129/14 – orzeczenie z dnia 27 sierpnia 2014 roku).
Podsumowując – sprzedaż lokali mieszkalnych Wnioskodawcy, będących środkami trwałymi w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy niewpisanymi do ewidencji środków trwałych z uwagi na uregulowania art. 22n ust. 3 updof byłaby opodatkowana tylko w przypadku gdy od końca roku, w którym Wnioskodawca dokonał ich nabycia nie minęłoby 5 lat. Wówczas do tej sprzedaży miałby zastosowanie przepisy art. 30e updof. Ponieważ przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca nabył w roku 1996, a częściowo w 1999 w wyniku zniesienia współwłasności (wydzielenie lokali z uwagi na brak jakichkolwiek zmian w posiadanych aktywach nie ma wpływu na bieg terminu pięcioletniego), a zatem 5 lat upłynęło z końcem roku 2001 i odpowiednio z końcem roku 2004, sprzedaż lokali mieszkalnych Wnioskodawcy dokonana w dniu 20 maja 2015 roku jest wolna od podatku dochodowego.
ITPP3/4512-171/15/EK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Lokal mieszkalny > ILPB1/4511-1-963/15-2/AMN

References: art. 14
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 14
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 19
 art. 14
 art. 30
 art. 2
 art. 14
 art. 14
 art. 30
 art. 30
 art. 10
 art. 30
 art. 19
 art. 10
 art. 30
 art. 22
 art. 22
 art. 14
 FSK 
 art. 22
 art. 30