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Timestamp: 2020-08-14 22:23:57+00:00

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Puis-je financer mon investissement Pinel avec le PTZ ? | loipinel.fr
Destiné à favoriser l’accession à la propriété, le Prêt à Taux Zero (PTZ) connait une révision entrant en vigueur dès le 1er janvier 2016. Peut-on utiliser le PTZ pour financer son investissement Pinel ?
Créé en 1995, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) permet d’acquérir un logement sans payer d’intérêts. Ce type d’emprunt est réservé aux primo-accédants souhaitant acheter leur résidence principale. Le montant de cet emprunt immobilier varie notamment selon les revenus des futurs propriétaires. La ministre du logement Sylvia Pinel a instauré plusieurs changements au dispositif. Une révision importante appliquée à partir de janvier 2016. Tout d’abord, le plafond de revenus pour être admissible à ce type d’emprunt va être rehaussé. En plus de cette accessibilité renforcée, les propriétaires pourront mettre leur logement en location dès 6 ans après l’achat du bien. Une opération réalisable même si le crédit n’est pas encore remboursé. Avec des mensualités réduites, le PTZ version 2016 possède une durée de prêt étendue à 20 ans minimum. Plus efficace, ce nouveau Prêt à Taux Zéro couvre 40% du montant du bien investi (entre 18% et 26% aujourd’hui).
Souscrire au PTZ puis investir en loi Pinel
Financer directement son investissement Pinel avec un PTZ s’avère impossible. Alors que la loi Pinel impose de mettre en location son bien immobilier, le PTZ ne concerne que les personnes souhaitant acquérir leur résidence principale. S’il est impossible de cumuler PTZ et investissement Pinel, effectuer l’un après l’autre s’avère tout à fait envisageable. Recourir à un PTZ permet de réaliser des économies non négligeables en réalisant un emprunt à taux nul. Ces économies peuvent contribuer au financement d’un investissement Pinel effectué à posteriori. Procéder à un tel montage s’avère une opération longue et complexe. C’est pourquoi il est fortement recommandé de recourir à l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine. Cet expert saura appréhender la situation financière de l’investisseur et le guider vers la solution la plus appropriée. Vous souhaitez recourir au PTZ pour effectuer un investissement Pinel ? Contactez nos experts pour évaluer au mieux votre situation !
PTZ et investissement Pinel : dernière ligne
Si vous souhaitez investir dans le dispositif Pinel ou bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro avant la fin de l’année 2019, sachez que vous devrez déposer votre dossier avant le 21 octobre 2019. Cette date butoir est toutefois à nuancer et varie selon les banques.
Quels sont les délais pour un Prêt à Taux Zéro ?
En ce qui concerne le Prêt à Taux Zéro, certaines banques affirment qu’elles ne pourront plus traiter de dossiers à partir de la mi-octobre, lorsque d’autres évoquent une échéance pour mi-novembre 2019. Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, estime que pour les personnes qui n’ont pas encore débuté la recherche de leur bien « il est déjà presque trop tard pour solliciter un PTZ », arguant que les banques n’accepteront plus de dossiers « d’ici 1 mois à 1 mois et demi maximum ». Si la majorité des banques du pays proposent effectivement des PTZ, les limites de traitement des dossiers de prêt varient en fonction des capacités de traitement des différents établissements.
D’abord, il faut savoir que la majorité des banques en ligne ne proposent pas de PTZ. Sandrine Allonier explique que ces seuils de dépôt des dossiers imposés par les banques dépendent des difficultés de traitement relatives à l’établissement du PTZ, plus longues que pour un prêt classique. « Il faut donc prévoir un délai plus long » prévient Sandrine Allonier avant d’expliquer : « Comme les plafonds de revenus à respecter pour obtenir un PTZ concernent les revenus fiscaux de référence de l’année N – 2, il faut que le dossier soit bouclé avant la fin de l’année. » La porte-parole du courtier explique que dans le cas contraire, l’envoi de justificatifs de revenus supplémentaires dès le 1er janvier 2020, contraindrait à « tout recalculer ».
Un timing identique pour les investissements Pinel
La donne est sensiblement la même pour le timing imposé pour ceux qui souhaitent investir en Pinel. Les courtiers ont d’ores et déjà été informés par une grande banque nationale qu’elle n’accepterait plus les dossiers après le 21 octobre 2019. L’objectif d’une restitution des dossiers à temps est important car c’est cette remise qui permet de bénéficier des avantages fiscaux au titre de l’année 2019 afin de ne pas perdre une année en avantages fiscaux. Vousfinancer rappelle en ce sens que l’acte authentique doit être conclu devant le notaire avant le 31 décembre 2019 au plus tard.
Les courtiers assurent que certaines banques repousseront leurs délais jusqu’à mi-novembre 2019. Mieux vaut ne pas dépasser ce délai, d’autant plus qu’avec le prélèvement à la source (PAS), les contribuables pourraient plus facilement à côté. En effet, les Français recevaient autrefois leur avis d’imposition au mois de septembre, ce qui les incitait à davantage investir en Pinel à ce moment. Actuellement, la donne n’est plus la même et près des 40% des dossiers seraient bouclés lors des 3 derniers mois de l’année, dont 20% le seraient en décembre (Source : Théseis).
Certaines banques acceptent toutefois des dépôts de dossiers plus tardifs même si la tendance serait à une réduction des délais cette année. Cela s’explique d’abord par une production de crédits particulièrement dynamique en cette année 2019, ce qui contraint les établissements bancaires à ne pas faire de zèle. D’autres courtiers précisent que la fermeture de l’activité « prêts » du Crédit Foncier qui proposait les délais les plus tardifs, jusqu’au mois de décembre généralement, pourrait aussi avoir des conséquences directes.
INVESTISSEMENT IMMOBILIER : PRÊT AMORTISSABLE OU PRÊT IN FINE
Lors d’un investissement en Loi Pinel, il existe deux façons d’emprunter pour financer son acquisition : le prêt amortissable et le prêt in fine. Alors, quelles sont les caractéristiques de ces 2 types de prêts ? Lequel choisir en fonction de vos objectifs ? On vous dit tout.
Le prêt amortissable est le plus connu et le plus sélectionné par les Français. Dans cette situation, le remboursement de l’emprunt auprès de l’organisme prêteur (banque ou société indépendante) s’effectue chaque mois, à base d’intérêts d’emprunts et d’une part du capital emprunté. Au départ, le quota d’intérêts acquittables est plus important que celui du capital mais cette tendance s’inverse progressivement au cours du paiement des différentes échéances. Par exemple, vos rembourserez 80 € d’intérêts contre 20 € de capital au début de votre emprunt, lorsque vous vous acquitterez de 80 € de capital contre 20 € d’intérêts à la fin du processus. C’est ce procédé de diminution du remboursement des intérêts au profit du capital qui est communément appelé « amortissement ».
Le prêt amortissable présente de nombreux atouts : D’abord, c’est un mode d’emprunt qui offre une relative flexibilité. En effet, le remboursement peut être échelonné dans le temps et sa durée peut aller jusqu’à 30 ans. De plus, il sécurisant pour l’investisseur car il offre la possibilité d’emprunter à taux fixe et ce, pour toute la durée de l’emprunt.
La principale différence du prêt in fine se trouve dans ses modalités de paiement. Ici, les sommes remboursables concernent uniquement les intérêts d’emprunts pour l’ensemble de la période de recouvrement. Le remboursement du capital s’effectuera lui à la fin du prêt (ou « in fine »). Son fonctionnement est toutefois encadré et soumis à certaines conditions :
Apport de garanties sous forme de nantissement (garantie en nature à fournir auprès du créancier). Ici, vous devrez apporter un contrat d’Assurance-Vie pour qu’il puisse être nanti par la banque. En d’autres termes, le contrat fera office de garantie, activable en cas de non-paiement du capital restant à la fin du crédit.
Le contrat devra par ailleurs être approvisionné régulièrement de manière à ce que le capital présent sur le compte corresponde à celui que vous auriez théoriquement remboursé dans le cadre d’un emprunt classique.
Disposer d’au moins 15 % du capital emprunté lors de la souscription au prêt : cette somme fera en effet office de base de nantissement dans le cadre de l’apport du contrat d’Assurance-Vie.
Avantages Prêt In Fine
Les avantages d’un prêt in fine sont avant tout fiscaux :
Intérêts d’emprunts déductibles en cas de perception de revenus fonciers
Possibilité de bénéficier du mécanisme d’effet levier (augmentation du taux de rentabilité grâce à l’endettement) présent dans le contrat d’Assurance-Vie nanti par la banque. Ce procédé permettra alors de valoriser le capital du contrat.
Réduction d’impôt avantageuse grâce à l’importance des intérêts à rembourser et au fait qu’ils ne diminuent pas dans le temps.
Permet de diversifier la nature de ses investissements (immobiliers, financiers…).
Comment choisir votre prêt ?
Il faut savoir que ces deux types de financement répondent à des stratégies d’investissement et des objectifs différents.
Il serait plus judicieux de contracter un prêt amortissable dans le cadre de l’acquisition personnelle d’un bien immobilier (résidence principale ou secondaire). En effet, le processus d’étalement des intérêts est surtout avantageux en cas de déductions opérées sur les revenus fonciers. Si la déduction n’est pas possible, le prêt in fine sera plus coûteux que le prêt amortissable, qui sera alors à privilégier.
Pourquoi choisir le Prêt In Fine ?
Au contraire, si vous réalisez un investissement locatif ou percevez des revenus fonciers par un autre biais, le choix du prêt in fine est fortement conseillé. En effet, les réductions fiscales qu’il contient lui offrent des critères de performance intéressants, non contenus dans le prêt amortissable.

References: IN FINE
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